zh_verwaltungsgericht · VB.2002.00149 · 2003-05-07 · de
Baubewilligung

Projektänderung für eine Aussentreppe zum Untergeschoss eines Einfamilienhauses (E. 2). Definition des anrechenbaren Untergeschosses (E. 3a) gemäss kompetenzgemäss erlassenem kommunalen Recht (E. 3b): Art. 37 BZO Küsnacht erlaubt geringfügige Abgrabungen nur, falls sie eine natürlich erscheinende Terraingestaltung zulassen. Die Geringfügigkeit ist nach den gesamten Umständen zu beurteilen (E. 3c). Geschosse, die in praktisch ebenem Gelände erstellt wurden und vollständig unter dem gewachsenen Boden liegen, stellen keine anrechenbaren Untergeschosse dar (E. 3d). Abweisung

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00149
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Geschäftsnummer:
VB.2002.00149
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 07.05.2003
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Projektänderung für eine Aussentreppe zum Untergeschoss eines Einfamilienhauses (E. 2). Definition des anrechenbaren Untergeschosses (E. 3a) gemäss kompetenzgemäss erlassenem kommunalen Recht (E. 3b): Art. 37 BZO Küsnacht erlaubt geringfügige Abgrabungen nur, falls sie eine natürlich erscheinende Terraingestaltung zulassen. Die Geringfügigkeit ist nach den gesamten Umständen zu beurteilen (E. 3c). Geschosse, die in praktisch ebenem Gelände erstellt wurden und vollständig unter dem gewachsenen Boden liegen, stellen keine anrechenbaren Untergeschosse dar (E. 3d).Abweisung
Stichworte:
ABGRABUNG
ANRECHENBARKEIT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
GERINGFÜGIGKEIT
TERRAINGESTALTUNG
UNTERGESCHOSS
Rechtsnormen:
Art. 37 BZO Küsnacht
§ 275 Abs. III PBG
§ 276 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Die Baukommission Küsnacht verweigerte am
6. März 2001 der Firma G die bau­rechtliche Bewilligung für eine vom
ursprünglichen Projekt abweichende Aussentreppe zum Untergeschoss des
Einfamilienhauses Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.Nr. 02, in Küsnacht. Dieses
Einfamilienhaus war seinerzeit mit Beschluss vom 3. Juni 1997 im Rahmen
einer Arealüberbauung bewilligt worden.
II. Gegen den Beschluss der Baukommission
erhob die Firma G bzw. die tatsäch­lich die Bauherrrschaft darstellende
A AG am 11. April 2001 Rekurs an die Baure­kurs­kom­mission II
und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und die Bewilligung
der Abänderungspläne für die Erstellung des geplanten Lichthofes.
Mit Rekursentscheid vom 19. März 2002 wies die
Baurekurskommission II den Re­kurs ab und bestätigte den Beschluss der
Baukommission Küsnacht vom 6. März 2001 im be­urteilten Umfang.
III. Mit Beschwerde vom 29. April 2002
liess die A AG dem Verwaltungsgericht be­antragen, den angefochtenen
Entscheid aufzuheben und die Abänderungspläne für die Er­stellung des geplanten
Lichthofes zu bewilligen, ev. die Sache zur Bewilligungsertei­lung an die
Baukommission Küsnacht zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
für die Beschwerdegegnerin.
Auf Antrag der Beschwerdeführerin sistierte
das Verwaltungsgericht das Verfahren und führte dieses auf Gesuch der
Baukommission Küsnacht am 20. November 2002 fort. Die
Baurekurskommission II beantragte am 13. Dezember 2002 die Abweisung
der Beschwer­de. Den nämlichen Antrag stellte die Baukommission Küsnacht mit
Beschwerdeant­wort vom 7. Februar 2003 und verlangte zudem eine
Umtriebsentschädigung.
Die Ausführungen der Parteien werden, soweit
rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Die Beschwerdeführerin beantragt in
prozessualer Hinsicht die Durchführung eines Augenscheines. Da der massgebliche
Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich indessen ein
eigener Augenschein des Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995
Nr. 32, mit Hinweisen).
2. Das
Einfamilienhaus Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.Nr. 02, in Küsnacht, ist
Teil einer am 3. Juni 1997 bewilligten Arealüberbauung. Es weist drei zu
Wohnzwecken genutz­te Geschosse auf, nämlich ein in den gewachsenen Boden
ragendes und demzufolge nach § 275 Abs. 3 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. Sep­tember 1975 (PBG) ein Untergeschoss dar­stellendes
Geschoss (in den Plänen als "Erdgeschoss" bezeich­net), ein Ober­geschoss
und ein Dachgeschoss (Attikageschoss). In der Südwestecke des voll­ständig
unter dem gewachse­nen Boden liegenden Kellergeschosses (2. Untergeschoss) sah
das ursprüngliche Projekt einen knapp 20 m
grossen Bastelraum
vor. Als Zugang zu diesem Ge­bäudeabschnitt hätte in der nordwestlichen Gebäudeecke
eine 1 m breite Aussentreppe erstellt werden sollen. Die strei­tige
Projektänderung sieht nunmehr auf der Südostseite des Ge­bäudes den Zugang über
eine in einen Lichtschacht integ­rier­te Aussentreppe vor. Dieser Lichtschacht
weist eine Brei­te von 2,75 m, eine Länge von 6 m und eine Tiefe von
2,7 m auf. Neben der Aufnahme des Zuganges zum 2. Untergeschoss bezweckt
dieser Lichtschacht die Belichtung des in der südwestlichen Gebäudeecke
befindlichen Bastelraumes und ermöglicht damit die Verwendung dieses Raumes zu
Wohn­zwecken. Nach Schreiben der Gemeinde Küsnacht vom 18. Ok­tober 2001
an die Re­kurs­kom­mission wurde die streitige Projektänderung im Laufe des
Rekursverfahrens erstellt.
3. Das Grundstück Kat.Nr. 02 mit dem
Einfamilienhaus Nr. 01 ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Küsnacht der Wohnzone W2/1.75 zugeschieden. Laut Art. 19 BauO
sind in dieser Zone zwei Vollgeschosse und ein anrechenbares Dach­geschoss
zulässig. Ein anrechenbares Untergeschoss ist lediglich unter den Voraus­set­zun­gen
von Art. 35-37 BauO erlaubt. Vorliegend von Bedeutung sind die
Art. 36 und 37 BauO. Danach ist an Hanglagen ein natürlich anfallendes
Untergeschoss gestattet (Art. 36) und sind bei Hauptbauten und besonderen
Gebäuden geringfügige Abgrabungen zulässig, so­fern sie eine natürlich
erscheinende Terraingestaltung zulassen (Art. 37).
a) Die Baukommission Küsnacht verweigerte die
Bewilligung für das streitige Pro­jekt im Wesentlichen mit der Begründung, dass
es sich beim fraglichen Lichtschacht entge­gen Art. 37 BauO nicht um eine
als natürliche Terraingestaltung erscheinende Abgrabung hand­le. Der
Lichtschacht wirke grabenähnlich und unnatürlich. Aufgrund der Tiefe des Licht­­schachtes
von 2,7 m liege auch keine geringfügige Abgrabung vor.
Die Baurekurskommission II verwies in
ihrem Rekursentscheid insbesondere auf ein Urteil des Verwaltungsgerichtes vom
13. April 2000 (VB.2000.00042), in welchem gleichfalls die Rechtmässigkeit
einer 1,3 m tiefen Abgrabung in Anwendung von Art.
37 BauO Küsnacht
streitig war, und schloss sich der Rechtsauffassung der Vorinstanz an. Die
Rekurskommission hielt zudem fest, dass die Baukommission Küsnacht zu Recht
eine Wohn­­nutzung im Untergeschoss als nicht zulässig bezeichnet habe. Ein
anrechenbares Untergeschoss in der hier massgeblichen Wohnzone W2/1.75 sei
gemäss Art. 19 i.V. mit Art. 36 BauO nur zulässig, wenn es sich um
ein an Hanglagen natürlich anfallendes Untergeschoss handle. Der vorliegend
fragliche Gebäudeabschnitt liege vollständig unter dem ge­wachsenen Boden und
könne schon aus diesem Grund kein natürlich anfallendes Untergeschoss
darstellen. Ob ein solches auf dem Rekursgrundstück überhaupt möglich wäre, sei
äusserst fraglich. Von natürlich anfallenden Untergeschossen könne dann
ausgegangen werden, wenn ein hangseitig gerade noch unter dem gewachsenen Boden
befindlicher Gebäudeabschnitt aufgrund des Terrainverlaufs weitgehend oder gar
mehrheitlich über den ge­wachsenen Boden zu liegen komme. Derartige
Terrainverhältnisse seien auf dem Baugrundstück, welches an einem schwach nach
Südwesten geneigten Hang gelegen sei, nicht gegeben. Die Verwendung des
fraglichen Gebäudeabschnitts zu Wohnzwecken sei mithin nicht zulässig. Der im
2. Untergeschoss geplante Wohnraum führe klarerweise zur Anrechenbarkeit
dieses Gebäudeabschnittes (§ 276 Abs. 2 PBG). Dem streitigen
Bauvorhaben stünden mithin neben Art. 37 BauO auch die
Geschosszahlvorschriften entgegen.
b) Das Verwaltungsgericht hatte sich bereits
im erwähnten Entscheid vom 13. April
2000
(VB.2000.00042) mit der Zulässigkeit von Abgrabungen nach Art. 37 BauO
Küsnacht
auseinanderzusetzen.
Es hat dabei festgehalten, dass es sich bei dieser Vorschrift um kompe­­tenzgemäss
erlassenes kommunales Recht handle. Dessen Anwendung obliege in erster Linie
der kommunalen Bewilligungsbehörde, welche die Verhältnisse an Ort und Stelle
am besten kenne und die Gesetzgebung seinerzeit beratend bzw. antragstellend
begleitet habe. Wenn sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen
stellten, sei deren Beant-wortung durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu
schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheine. Solche
Entscheide dürften daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit
Zurückhaltung geprüft werden (vgl. auch RB 1981 Nr. 20, VGr, 2. März
1988, BEZ 1988 Nr. 36; VGr, 19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14
E. 1h).
Das Verwaltungsgericht hat in jenem Entscheid
weiter festgehalten, dass Art. 37 BauO einzig eine gestalterische und
keine nutzungsplanerische Funktion zukomme. Nach dem klaren Wortlaut von
Art. 37 BauO seien Abgrabungen nur dann zulässig, wenn sie ku­mulativ
einerseits geringfügig seien und anderseits eine natürlich erscheinende
Terrainge­stal­­tung zuliessen. Die Frage nach der Geringfügigkeit der
Abgrabung beurteile sich da­bei vorab aufgrund eines Gesamteindruckes und nicht
in erster Linie nach quantitativen Ge­sichts­punkten (RB 1995
Nr. 86). Allerdings sei die im Text der Bau- und Zonenordnung zu
Art. 37 BauO enthaltene Erläuterung zur Auslegung der Bestimmung
hilfsweise heranzuzie­hen.
c) Die nach dem Gesagten hilfsweise für die
Bestimmung der Geringfügigkeit von Abgrabungen im Sinn von Art. 37 BauO
beizuziehenden Erläuterungen (Wegleitung) zur BauO der Gemeinde Küsnacht
erachten Abgrabungen als geringfügig, wenn sie "1 m und weniger als
150 m
" betragen. Mit einer Tiefe von 2,7 m sprengt der
streitige Lichtschacht dieses Mass bei weitem. Die Argumentation der
Beschwerdeführerin, nach der Wegleitung sei eine Abgrabung bis zu einer Kubatur
von 150 m
geringfügig, welche hier nur zu einem Drittel ausgeschöpft werde,
ist abwegig. Die Wegleitung stellt auf die Höhe und  kumu­la-tiv 
auf die Ausdehnung der Fläche ab und nicht auf das Volumen. Die streitige Abgrabung
erfüllt aber auch nicht das Erfordernis, eine natürlich erscheinende
Terraingestaltung zuzulassen. Dem grubenähnlichen Lichtschacht fehlt jegliche
"Natürlichkeit", woran auch die von der Beschwerdeführerin geforderte
"subtile Abwägung zwischem dem Legalitäts- und dem
Verhältnismässigkeitsprinzip" nichts ändert. Die vom Verwaltungsgericht in
seinem Entscheid vom 13. April 2000 verlangte
Gesamtbetrachtung
bezieht sich auf die zu be­­urteilende Abgrabung und richtet sich gegen eine
punktuelle Beurteilung derselben. Sie verlangt aber nicht, dass eine örtliche
Abgrabung quantitativ in Beziehung zur gesamten Arealüberbauung gesetzt wird.
Die gemäss Art. 37 BauO kumulativ einzuhaltenden Anforderungen an
Abgrabungen sind vorliegend offenkundig nicht gegeben. Zu Recht hat die Bau­­kommission
Küsnacht die baupolizeiliche Bewilligung für den streitigen Lichthof verweigert.
d) In Dispositiv Ziff. 2 ihres
Beschlusses vom 6. März 2001 hat die Baukommission Küsnacht weiter
festgehalten, dass eine Wohnnutzung im Untergeschoss, wie sie der strei­­tige
Abänderungsplan vom 7. Februar 2001 vorsehe, nicht zulässig sei. Die
Baurekurs­kommission II hat den Rekurs der heutigen Beschwerdeführerin
auch abgewiesen, soweit sich dieser gegen diese Feststellung richtete. Die
Ausführungen der Rekurskommission sind überzeugend, weshalb auf sie verwiesen werden
kann (Art. 28 Abs. 1 i.V. mit § 70 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959; VRG). Beim streitigen
2. Unter­ge­schoss, welches in praktisch ebenem Gelände erstellt wurde und
vollständig unter dem ge­wachsenen Boden liegt, handelt es sich klarerweise
nicht um ein "natürlich anfallendes Un­ter­geschoss". Eine
Wohnnutzung dieses Geschosses ist daher nicht zulässig. Daran ändert nichts,
dass offenbar im Rahmen einer vorgängigen Projektänderung in diesem Untergeschoss
die Erstellung eines Badezimmers bewilligt wurde. Das Bauprojekt würde indessen
eine Nutzung des Bastelraumes zu Wohnzwecken ermöglichen. Das streitige
Bauprojekt ist auch unter diesem Gesichtspunkt nicht bewilligungsfähig.
4. Die Beschwerde ist abzuweisen. Bei diesem
Verfahrensausgang wird die Beschwer­­deführerin kostenpflichtig (§ 13 Abs. 2
i.V. mit § 70 VRG). Ein Anspruch auf eine Parteientschädigung steht ihr von
vornherein nicht zu. Da ihre Rechtsbegehren offensichtlich unbegründet waren,
hat sie vielmehr in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. b VRG der Be­schwerdegegnerin
für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung auszurichten. Angemessen
sind Fr. 1'500.--.
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.       --.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.       --.--   Zustellungskosten,
Fr.       --.--   Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden der
Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die Beschwerdeführerin wird
verpflichtet, der Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von Fr. --.-- (Mehrwertsteuer inbegriffen) auszurichten,
zahlbar innert 30 Tagen ab Zustellung dieses Entscheids.
5.    Mitteilung