zh_verwaltungsgericht · VB.2002.00105 · 2002-09-02 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für Anbau an bestehendes Wohnhaus in Planungszone In Planungszonen darf nur gebaut werden, wenn das Vorhaben den künftigen planungsrechtlichen Festlegungen nicht oder jedenfalls mit grosser Wahrscheinlichkeit nicht widerspricht (E. 2). Einhaltung von Grenzabständen (E. 3). Einordnung (E. 4).

Zürich Verwaltungsgericht 02..2.02.0 VB.2002.00105
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00105
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Geschäftsnummer:
VB.2002.00105
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 02.09.2002
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für Anbau an bestehendes Wohnhaus in Planungszone
In Planungszonen darf nur gebaut werden, wenn das Vorhaben den künftigen planungsrechtlichen Festlegungen nicht oder jedenfalls mit grosser Wahrscheinlichkeit nicht widerspricht (E. 2). Einhaltung von Grenzabständen (E. 3). Einordnung (E. 4).
Stichworte:
ANBAU
BAUMASSENZIFFER
BAUREIFE
BAUSPERRE
EINORDNUNG
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
GRENZABSTAND
PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE
PLANUNGSZONE
PRÄJUDIZIERUNG
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
Rechtsnormen:
§ 22 ABauV
§ 234 PBG
§ 238 PBG
§ 260 PBG
§ 346 Abs. I PBG
§ 357 Abs. I PBG
Publikationen:
BEZ 2002 Nr. 61
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Am 14. August 2001 erteilte die
Baukommission X C die bau­rechtliche Bewilligung zur Erstellung eines Anbaus an
das bestehende Wohnhaus Vers.Nr. 01 auf dem Grund­stück Kat.Nr. 02 am K-weg in
X. Der eingeschossige Anbau erfolgt unter Abbruch der bestehenden Terrasse und
Stützmauer an der süd­lichen Gebäudeseite. Er ist mit einem Flachdach versehen,
welches als Terrasse genutzt werden soll. - Gegen die Baubewilligung liess A,
Eigentümer des südlich angrenzenden Grundstücks Kat.Nr. 03, rechtzeitig an die
Bau­rekurskommission II rekurrieren mit dem Antrag, die Baubewilligung sei
aufzuheben.
II. Die Baurekurskommission II wies den
Rekurs am 26. Februar 2002 ab. Sie erwog im Wesentlichen, das Baugrundstück
liege zwar im Perimeter einer Planungszone, welche die mit der im Gang
befindlichen Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung beabsichtigte
Reduktion der Baumassenziffer in Hanglagen sicherstellen soll. Auch sei der
Umfang der fraglichen Abzonung nach wie vor ungewiss. Indessen erscheine die
vom Rekurrenten geforderte Reduktion der Baumassenziffer von bisher 1.75 m
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2
auf un­ter 1.00 m
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2
als unwahrscheinlich, läge dieses
Mass doch weit unter der für zweigeschos­sige Zonen vorgesehenen kantonalen
Mindestdichte von 1.80 m
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2
. Aber selbst wenn eine
entsprechende Reduktion als möglich in Betracht gezogen würde, vermöchte das
strittige Bau­vorhaben bzw. die damit erzielte Baumassenziffer von lediglich
0.89 m
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2
die künftigen planungsrechtlichen Festlegungen
nicht in Frage zu stellen. Als unbegründet würdigte die Kommission sodann auch
die weiteren rekurrentischen Einwände betreffend das Ausmass der Abgrabungen im
Bereich der Südfassade, die hinreichende Einordnung des Vorhabens sowie die
angebliche Missachtung sowohl des süd- als auch des ostseitigen Grenzabstands.
III. Mit Beschwerde vom 2. April 2002 liess A
dem Verwaltungs­gericht beantragen, die Baubewilligung und der Rekursentscheid
seien aufzuheben. Eventuell sei die Angelegen­heit an die Vorinstanz
zurückzuweisen. Ferner wurde die Zusprechung einer Parteientschädigung
beantragt.
Die Baurekurskommission II beantragte am 16.
April 2002 Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag liessen C und die
Baukommission X am 25. bzw. 26. April 2002 stellen, jeweils verbunden mit
dem Begehren um Zusprechung einer Parteientschädigung.
Die Parteivorbringen werden, soweit
wesentlich, nachfolgend wiedergegeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. a) Die auf einem Augenschein beruhenden
und durch Fotografien dokumentierten Feststellungen der Baurekurskommission II
über die örtlichen Verhältnisse können auch im Beschwerdeverfahren
berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Da der massgebliche Sachverhalt aus den
Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich ein eigener Augenschein des
Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).
b) Im Beschwerdeverfahren fallengelassen
wurde der Einwand betreffend das Ausmass der Abgrabungen (Art. 37 der Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde X vom 5. Dezember 1994; BZO) im Bereich der
Südfassade sowie die anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins erfolgte
Berufung auf ideelle Immissionen im Sinn von Beeinträchtigun­gen der
Privatsphäre durch vermehrte Einsehbarkeit.
2. a) Das Baugrundstück liegt an einem stark
nach Südwesten abfallenden Hang und ist der zweigeschossigen Wohnzone W2/1.75
zugeschieden. Es befindet sich im Perimeter einer Planungszone, welche die mit
der im Gang befindlichen Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung
beabsichtigte Reduktion der Baumassenziffer in Hanglagen sicherstellen soll.
Anlässlich der Gemeindeversammlung vom 10. Dezember 2001 wurde
der
gemeinderätliche Revisionsvorschlag, der eine Reduktion der Baumassenziffer von
bis­her 1.75 m
3
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2
auf 1.5 m
3
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2
vorsah, abgelehnt und an den Gemeinderat zur Überarbeitung im Sinn einer weitergehenden
Reduktion der zulässigen baulichen Dichten zurückgewiesen.
b) Der Beschwerdeführer macht geltend, mit
der festgesetzten Planungszone werde für das fragliche Gebiet ein befristetes
Bauverbot bezüglich sämtlicher Bauvorhaben statu­iert, welche der im Gange
befindlichen Planung widersprächen. Ein solcher Widerspruch liege - unabhängig
vom mutmasslichen Umfang der künftig geltenden Baumassenziffer - vor, weil das
fragliche Projekt mit der konkreten, erheblichen Verdichtung auf dem Baugrundstück
den mit der Planungszone zu sichernden, extensiven Spielraum der Planungsbe­hörde
jedenfalls in unzulässiger Weise einschränke.
c) Gemäss § 346 Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) können bis zum Erlass oder während der
Revision von Gesamtrichtplänen oder Nut­zungsplänen für genau bezeichnete
Gebiete Planungszonen festgesetzt werden, innerhalb de­ren keine baulichen
Veränderungen oder sonstigen Vorkehren getroffen werden dürfen, die der im
Gange befindlichen Planung widersprechen. Anders als bei § 234 PBG wird durch
das Festsetzen einer Planungszone im Sinn von § 346 PBG das Vertrauen der Grund­eigentümer
in das noch geltende Recht förmlich aufgehoben: Der Grundeigentümer weiss, dass
das sein Grundstück betreffende Recht geändert werden soll und dass er deshalb
einst­weilen nicht bauen darf; nur wenn feststeht, dass das Bauvorhaben den
künftigen planungsrechtlichen Festlegungen nicht oder jedenfalls mit grosser
Wahrscheinlichkeit nicht widerspricht, darf ihm eine Baubewilligung erteilt
werden (RB 1984 Nr. 97).
Ein vom
Beschwerdeführer verfochtenes absolutes Bauverbot findet in § 346 Abs. 1 PBG
keine Grundlage. Vielmehr ist jeweils zu prüfen, ob das umstrittene Bauprojekt
der im Gange befindlichen Planung widerspreche. Die Vorinstanz ist
diesbezüglich zum Schluss ge­kommen, die planungsrechtliche Freiheit werde
vorliegend durch das Bauvorhaben nicht tangiert. Dem ist beizupflichten: Laut
Art. 1 BZO gelten bisher für die zweigeschos­sigen
Wohn­zonen
Baumassenziffern von 1.15 m
3
/m
2
bis 1.75 m
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/m
2
.
Vor diesem Hintergrund er­scheint schon eine Reduktion von aktuell 1.75 m
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/m
2
auf 1.0 m
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2
als eher unwahrscheinlich. Da das
Baugrundstück nach der Realisierung des Vorhabens unbestrittenermassen erst
eine Baumasse von 0.89 m
3
/m
2
aufweisen würde, müsste die
Baumassenziffer aber sogar auf 0.88 m
3
/m
2
herabgesetzt
werden, damit das Bauvorhaben dazu in Widerspruch träte. Eine derart
weitgehende Reduktion kann indessen ohne weiteres ausgeschlossen werden. Die
Beschwerde erweist sich daher in diesem Punkt als unbegründet.
3. a) Der Beschwerdeführer macht weiter
geltend, das Bauvorhaben missachte sowohl gegenüber dem südlichen als auch
gegenüber dem östlichen Nachbargrundstück den gemäss Art. 19 Abs. 1 BZO in
Verbindung mit § 22 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 und
§ 260 PBG erforderlichen Grenzabstand. Da der östliche Grenz­­abstand bereits
vom bestehenden Altbau unterschritten werde, handle es sich zudem um eine nach
§ 357 PBG unzulässige weitergehende Abweichung von den Grenzabstandsvorschriften.
b) Das bestehende Einfamilienhaus Vers.Nr.
01, an dessen Südseite der streitige An­bau erfolgen soll, unterschreitet den
bauzonengemässen Grenzabstand von 7 m (Art. 19 Abs. 1 BZO) gegenüber den
östlichen Nachbargrundstücken um rund 2 m. Damit stellt das Bauvorhaben eine
Änderung an einer vorschriftswidrigen Baute dar, die nur unter den Voraussetzungen
von § 357 Abs. 1 PBG bewilligt werden kann. Laut § 357 Abs. 1 PBG dürfen
bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschrif­ten widersprechen, umgebaut,
erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine
zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder
nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für neue oder weitergehende
Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen
vorbehalten.
c) Den Einwand
des Beschwerdeführers, der Anbau stelle eine weitergehende Abweichung von den
bereits verletzten Grenzabstandsvorschriften dar, hat bereits die Baurekurskommission
II mit eingehenden und zutreffenden Erwägungen verworfen, auf die gestützt auf
§ 70 in Verbindung mit § 28 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959/8. Juni 1997 (VRG) in zustimmendem Sinn verwiesen werden kann. Gegenüber
der östlichen Grundstücksgrenze wird der Anbau nicht bündig, sondern
zurückversetzt angelegt. Die gegenteilige Behauptung des Beschwerdeführers ist
aktenwidrig. Es trifft zwar zu, dass die hangwärts an die Südfassade des Anbaus
anschliessende Mauer in den östlichen wie auch den südlichen Abstandsbereich
hineinragt. Wie aber bereits die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, handelt
es sich dabei nicht um einen "abstandspflichtigen Hauptgebäu­de­teil",
sondern lediglich um eine Stützmauer (samt Hinterfüllung). Entgegen dem
Dafürhalten des Beschwerdeführers ist diese Qualifikation nicht von vornherein
nur auf "isolierte Grenzmauern" beschränkt. Vielmehr kann es sich
dabei auch wie vorliegend um einen an ein Gebäude anschliessenden Mauerfortsatz
handeln, solange es sich dabei von der Funktion her eindeutig um eine
Stützmauer handelt. Letzteres ist vorliegend der Fall, dient die Mauer im
fraglichen Bereich doch nicht wie behauptet der Umfassung eines allseitig
umschlossenen Raums, son­dern lediglich zur Stütze der hangseitigen
Hinterfüllung des Anbaus, welche zudem ledig­lich begrünt und nicht als
Terrasse genutzt werden soll. Entsprechend dieser Qualifikation als Stütz­mauer
entfällt folg­lich auch die nur für Gebäude bzw. Teile von solchen geltende
Pflicht zur Beachtung der bauzonengemässen Grenzabstände. Der dafür
massgebliche Grenz­abstand bestimmt sich ausschliesslich nach § 178 des
Einführungsgesetzes zum Zivilgesetzbuch vom 2. April 1911. Ansprüche aus dieser
Norm wä­ren vor den Zivilgerichten und nicht im vorliegenden Verfahren geltend zu
machen (§ 1 VRG).
Mithin ergeben sich durch den Anbau weder
neue noch weitergehende Abweichungen von Vorschriften, wie sie gemäss § 357
Abs. 1 Satz 2 PBG nur als Ausnahmen bewilligt werden können. Öffentliche oder
nachbarliche Interessen, die dem Bauvorhaben entgegenstehen könnten, sind
ebenfalls nicht erkennbar. Nachdem der Anbau den ordentlichen Grenzabstand
allseits beachtet, kann im weiteren auch offen bleiben, ob er allenfalls als ab­standsfreies
unterirdisches Gebäude im Sinn von § 269 PBG zu qualifizieren wäre.
4. Streitig ist sodann auch im
Beschwerdeverfahren die Frage der Einordnung.
a) Die Baurekurskommission II hat die zu §
238 PBG entwickelten Grundsätze im angefochtenen Entscheid zutreffend
wiedergegeben, so dass insoweit darauf verwiesen wer­den kann (§ 28 in
Verbindung mit § 70 VRG). Anzufügen ist, dass die Überprüfungsbe­fugnis des
Verwaltungsgerichts von Gesetzes wegen eingeschränkt ist. Das Gericht kann in
der Regel nur rechtsverletzende Ermessensfehler korrigieren (§ 50 Abs. 1 in Verbindung
mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG).
b) Der Beschwerdeführer macht geltend,
angesichts der expositionsmässigen Promi­nenz der betroffenen Liegenschaft
springe der negative Eindruck des Bauvorhabens mit seinen grossflächigen,
massigen Fassaden zwingend ins Auge. Es entstehe ein zusammenhangloses
Konglomerat von verschiedenen Bauformen und -stilen, welche den Charakter des
gesamten ansprechenden Quartiers herabsetze. Die südliche Ansicht zeige
deutlich die Rücksichtslosigkeit der kubischen Ausgestaltung des Projekts. Dem
Beschwerdeführer sei früher ein Anbau mit derselben Funktion nur bewilligt
worden, weil er gestalterisch vollstän­dig in den Hang hinein- und der
baulichen Substanz angepasst worden sei. Das bauliche Umfeld zeige ungeachtet
einer nicht als "monolithisch" überbaut qualifizierbaren Situa­tion
ein ansprechendes, mit teils grosszügigen Gebäuden und teils herrschaftlichen
Villen bebautes Gebiet. Dem Projekt mit der Gestalt eines klobigen Betonwürfels
gleich einem Bunkeranbau, der sehr markant in Erscheinung trete und gut
einsehbar sei, müsse nun aber jeglicher Einordnungswille abgesprochen werden.
Die verunglückte, vielleicht einem Bürobau anstehende massive Befensterung von
Tal- und Südseite stehe auch in gestalterischem Widerspruch zum Altbau.
c) Diese Einwände des Beschwerdeführers
entsprechen weitestgehend seinen Vorbringen im Rekursverfahren. Es kann daher
vorab auf die entsprechenden vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden. Was
der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, vermag die Rechtmässigkeit der
angefochtenen Würdigung nicht in Frage zu stellen. Der Vorinstanz ist
insbesondere beizupflichten, dass der Anbau mit seiner zeitgemässen, schlichten
und mo­­dernen Gestaltung zwar einen baulichen Kontrast zum rund 60-jährigen
Hauptgebäude bildet, was seiner hinreichenden Einordnung indessen keinen
Abbruch tut. Das vorhandene bauliche Umfeld ist nicht in dem Mass
richtungweisend, dass der Bauherr gezwungen wäre, sich den vorherrschenden
architektonischen Ausdrucksformen anzuschliessen. Vielmehr dürfen
Schnittstellen zwischen alter und neuer Bauweise grundsätzlich auch als solche
sicht­­bar gemacht werden. Von einem "klobigen Betonwürfel" bzw.
einem "Bunkerbau", der massig in Erscheinung tritt, kann sodann keine
Rede sein. Dem eingeschossigen Anbau mit seiner gemessen am bestehenden
Hauptbau bescheidenen Baumasse (rund 120 m
3
/m
2
zu 640 m
3
/m
2
)
eine massige Erscheinung vorzuwerfen, kann wohl als gesucht bezeichnet wer­den.
Der Rekurskommission ist auch beizupflichten, dass die grosszügige Befensterung
keinen Einordnungsmangel begründet, sondern zur Auflockerung des Gesamtbildes
beiträgt. Auch hinsichtlich des sonstigen baulichen Umfelds kann wiederum auf
die Schilderung im angefochtenen Entscheid und die anlässlich des
vorinstanzlichen Augenscheins auf­­genommenen Fotos verwiesen werden. Danach
präsentiere sich die unmittelbare Umgebung des streitbetroffenen Grundstücks in
architektonischer Hinsicht als höchst uneinheitlich. Soweit der streitige Anbau
vor diesem Hintergrund neue Akzente setzt, sind diese je­denfalls nicht als
störend zu würdigen. Insgesamt ist den Vorinstanzen denn auch darin zu folgen,
dass das Vorhaben für sich und mit Bezug auf sein heterogenes bauliches Umfeld
den Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 1 PBG ohne weiteres zu genügen
vermag.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde
demnach als unbegründet.
5. ...
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    ...