zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00514 · 2018-06-28 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für Ersatzneubau eines zweigeschossigen Einfamilienhauses. Gebot der materiellen Koordination resp. Einheit der Baubewilligung (E. 4). Festlegung des Gewässerraums. Zulässigkeit von Bauten im Gewässerraum; Möglichkeit von Ausnahmebewilligungen in dicht überbauten Gebieten (E. 5.1 ff.). Nach der vorzunehmenden Gesamtbetrachtung liegt ein dicht überbautes Gebiet vor (E. 5.4). Der Erteilung der Ausnahmebewilligung stehen keine überwiegenden Interessen entgegen (E. 5.5 f.). Gebäudehöhe und zulässige Ausnützung; intertemporales Recht (E. 6.1 ff.). Die fraglichen Bestimmungen beinhalten keine planungsrechtlichen Festlegungen (E. 6.4). Käseglockenpraxis; fehlende Geschosszahlvorschriften; keine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe (E. 7.1). Die auf der Höhe des Erdgeschosses geplante Terrasse ist nicht an die Baumasse anzurechnen (E. 7.2.2 f.). Keine Verletzung der Gestaltungsvorschriften (E. 8.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 13.07.2023 VB.2022.00514
Zurich Verwaltungsgericht 13.07.2023 VB.2022.00514
Zurigo Verwaltungsgericht 13.07.2023 VB.2022.00514

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00514
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Geschäftsnummer:
VB.2022.00514
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 13.07.2023
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 16.12.2024 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für Ersatzneubau eines zweigeschossigen Einfamilienhauses.
Gebot der materiellen Koordination resp. Einheit der Baubewilligung (E. 4).
Festlegung des Gewässerraums. Zulässigkeit von Bauten im Gewässerraum; Möglichkeit von Ausnahmebewilligungen in dicht überbauten Gebieten (E. 5.1 ff.). Nach der vorzunehmenden Gesamtbetrachtung liegt ein dicht überbautes Gebiet vor (E. 5.4). Der Erteilung der Ausnahmebewilligung stehen keine überwiegenden Interessen entgegen (E. 5.5 f.).
Gebäudehöhe und zulässige Ausnützung; intertemporales Recht (E. 6.1 ff.). Die fraglichen Bestimmungen beinhalten keine planungsrechtlichen Festlegungen (E. 6.4). Käseglockenpraxis; fehlende Geschosszahlvorschriften; keine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe (E. 7.1). Die auf der Höhe des Erdgeschosses geplante Terrasse ist nicht an die Baumasse anzurechnen (E. 7.2.2 f.).
Keine Verletzung der Gestaltungsvorschriften (E. 8.2).
Abweisung.
Stichworte:
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
AUSNÜTZUNG
BAUMASSE
DICHT ÜBERBAUTES GEBIET
EINHEIT DER BAUBEWILLIGUNG
GEBÄUDEHÖHE
GESCHOSSZAHLVORSCHRIFTEN
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
GEWÄSSERRAUM
INTERESSENABWÄGUNG
INTERTEMPORALES RECHT
KÄSEGLOCKE
MATERIELLE KOORDINATION
PLANUNGSRECHTLICHE FESTLEGUNG
Rechtsnormen:
§ 5 ABV
§ 12 ABV
Art. 29 Abs. II BV
Art. 36a GSchG
Art. 41a GSchV
Art. 41b GSchV
Art. 41c GSchV
§ 234 PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 258 PBG
§ 259 Abs. II PBG
§ 278 Abs. I PBG
§ 280 PBG
§ 281 PBG
§ 292 PBG
Art. 25a RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2022.00514
Urteil
der 1. Kammer
vom
13. Juli 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Ersatzrichter
Adrian Mattle,
Gerichtsschreiberin
Regina Meier.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.1
C,
1.2  D,
beide vertreten durch RA E,
2.    Baubehörde Meilen,
3.    Baudirektion Kanton Zürich
,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Baubehörde Meilen erteilte C und D am 30. November
2021 die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Gebäudes
Vers.-Nr. 01 auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 (neu Parzelle Kat.-Nr. 03,
bestehend aus den früheren Parzellen Kat.-Nrn. 02, 04 und 05) und den
(Ersatz-)Neubau eines zweigeschossigen Einfamilienhauses an der F-Strasse 06 in
Meilen. Hierzu koordiniert wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton
Zürich vom 6. Oktober 2021 betreffend die strassenpolizeiliche und
lärmrechtliche Bewilligung, die Bewilligung im Bereich einer archäologischen
Zone sowie die Bewilligung auf Konzessionsland und im Gewässerraum eröffnet.
II.
Gegen den Beschluss der Baubehörde und die
Gesamtverfügung der Baudirektion erhob die A AG Rekurs an das
Baurekursgericht des Kantons Zürich mit dem Antrag auf Aufhebung der
angefochtenen Entscheide bzw. Verweigerung der nachgesuchten baurechtlichen
Bewilligungen. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs am 16. August 2022
teilweise gut. Es ergänzte die von der Baudirektion im Rahmen ihrer
Gesamtverfügung erteilte Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 31 Abs. 2
der Lärmschutzverordnung (LSV) um eine weitere Nebenbestimmung, wonach das
strassenseitige Fensterband an der Nordostfassade nicht öffenbar auszugestalten
ist. Im Übrigen wies es den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.
III.
Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob die A AG
am 19. September 2022 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons
Zürich. Sie beantragte, der angefochtene Entscheid, der Beschluss der
Baubehörde und die Gesamtverfügung der Baudirektion seien unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner aufzuheben. C und D
beantragen, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zu Lasten der A AG abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Die Baubehörde Meilen beantragt ebenfalls, die
Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der A AG. Die Baudirektion und die
Vorinstanz beantragen Beschwerdeabweisung. Im weiteren Schriftenwechsel haben
die A AG, die Baubehörde Meilen sowie
C und D
an
ihren Anträgen festgehalten.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für
die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
1.2
Als
Eigentümerin von Grundstücken, die an der F-Strasse der Bauparzelle direkt
gegenüberliegen, ist die Beschwerdeführerin nach § 49 in Verbindung mit § 21
Abs. 1 VRG zur Beschwerde legitimiert (vgl. auch § 338a des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Da die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen
ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Die Beschwerdeführerin beantragt die Edition der Gesuchsunterlagen zu einem am
8. Juli 2022 im kantonalen Amtsblatt ausgeschriebenen Bauvorhaben auf den
ehemaligen Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 05. Ausserdem verlangt sie die
Edition der Planunterlagen zum Terrainverlauf auf den Baugrundstücken im Jahr
1920. Schliesslich beantragt sie, es sei eine Beurteilung des kantonalen
Tiefbauamts bzw. der Fachstelle für Lärmschutz zur Gestaltung der zur Strasse
hin gelegenen Fassade einzuholen. Diese Beweisanträge sind abzuweisen, da der
entscheidwesentliche Sachverhalt genügend erstellt ist und die Edition der
angesprochenen Dokumente für das vorliegende Verfahren keinen Erkenntnisgewinn
erwarten lässt (vgl. E. 4.2 f., 6.4 und 8.2 f. hiernach). Aus
den gleichen Gründen durfte die Vorinstanz auf die Erhebung weiterer Beweise
verzichten, ohne den Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör (Art. 29
Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) zu verletzen.
3.
Die Vorinstanz hat am 2. Mai 2022 im Beisein der Parteien einen
Referentenaugenschein durchgeführt und diesen mittels Protokoll und Fotografien
dokumentiert. Die Beschwerdeführerin rügt in diesem Zusammenhang eine
Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV).
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz hätte
anlässlich des Augenscheins einen grösseren Abschnitt des Seeufers (bis zur F-Strasse
07 oder 08) ablaufen müssen, um erkennen zu können, ob sich das Baugrundstück
in einem ''dicht überbautem Gebiet'' befindet (vgl. dazu E. 5.4 hiernach).
Stattdessen habe die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid auf
GIS-Browser-Daten abgestellt, zu welchen sie sich als Beschwerdeführerin
vorgängig nicht habe äussern können.
Bei den Daten, welche dem Geografischen Informationssystem
des Kantons Zürich (GIS-Browser;
www.gis.zh.ch
) frei
zugänglich entnommen werden können, handelt es sich um notorische Daten, auf
welche sich die Behörden abstützen können, ohne dass sie dies den Parteien
vorgängig zwingend zu erkennen geben müssten. Aus dem amtlichen GIS-Browser,
der Dokumentation des Augenscheins und den übrigen Akten ging der
rechtserhebliche Sachverhalt für die Vorinstanz hinreichend hervor. Die
Vorinstanz durfte ohne Verletzung des Anspruchs der Beschwerdeführerin auf
rechtliches Gehör darauf verzichten, anlässlich des durchgeführten Augenscheins
einen grösseren Abschnitt des Seeufers zu besichtigen.
4.
Die Beschwerdeführerin rügt sodann eine Verletzung von Art. 25a des
Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG).
4.1
Art. 25a
RPG stellt Koordinationsgrundsätze für das Baubewilligungsverfahren auf.
Erfordert die Errichtung oder die Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen
mehrerer Behörden, so ist eine Behörde zu bezeichnen, die für ausreichende
Koordination sorgt (Abs. 1). Die für die Koordination verantwortliche
Behörde kann die erforderlichen verfahrensleitenden Anordnungen treffen, sorgt
für eine gemeinsame öffentliche Auflage aller Gesuchsunterlagen, holt von allen
beteiligten kantonalen und eidgenössischen Behörden umfassende Stellungnahmen
zum Vorhaben ein und sorgt für eine inhaltliche Abstimmung sowie möglichst für
eine gemeinsame oder gleichzeitige Eröffnung der Verfügungen (Abs. 2). Die
Verfügungen dürfen keine Widersprüche enthalten (Abs. 3). Diese Grundsätze
sind auf das Nutzungsplanverfahren sinngemäss anwendbar (Abs. 4).
Nach der Rechtsprechung muss die Rechtsanwendung materiell
koordiniert, d.h. inhaltlich abgestimmt erfolgen, wenn für die Verwirklichung
eines Projekts verschiedene materiellrechtliche Vorschriften anzuwenden sind
und zwischen diesen Vorschriften ein derart enger Sachzusammenhang besteht,
dass sie nicht getrennt und unabhängig voneinander angewendet werden dürfen. In
solchen Fällen ist die Anwendung des materiellen Rechts überdies in formeller,
verfahrensmässiger Hinsicht in geeigneter Weise zu koordinieren (BGE 137 II 182
E. 3.7.4.1; 120 Ib 400 E. 5; BGr, 8. Juni 2021, 1C_217/2020, E. 5.3).
Die Aufteilung eines Bauvorhabens in verschiedene Teilschritte kann unter
Umständen gegen das Gebot der materiellen Koordination (Art. 25a RPG) und
der umfassenden Interessenabwägung verstossen, wenn sich einzelne Aspekte oder
Anlagenteile nicht sinnvoll isoliert beurteilen lassen, sondern eine
Gesamtschau verlangen. Auch bei einer zulässigen Aufteilung eines Bauvorhabens
in verschiedene Teiletappen und Bewilligungsverfahren sind indessen jeweils die
Gesamtauswirkungen des Vorhabens zu prüfen (BGE 124 II 293 E. 26b; BGer, 8. Juni
2021, 1C_217/2020, E. 5.3).
4.2
Die
Beschwerdeführerin bringt vor, die Vorinstanz habe festgestellt, die auf den
ehemaligen Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 05 bestehenden Bauten sowie der
dortige Gartenteil sollen vorderhand unverändert bestehen bleiben. Im
Widerspruch dazu sei bereits am 8. Juli 2022 – also noch vor dem
angefochtenen Entscheid der Vorinstanz – im kantonalen Amtsblatt ein Baugesuch
publiziert worden, welches unter anderem die Beseitigung von zwei auf den
ehemaligen Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 05 gelegenen Bauten (nämlich ein
Bootshaus und ein Gästehaus/Gartenhaus) und an einem anderen Standort die
Erstellung eines eingeschossigen Gästehauses auf einem Podestaufbau vorsehe.
Dieses Bauvorhaben sehe ausserdem eine vollkommene Umgestaltung des
Seeanstossbereichs vor, unter anderem die Errichtung eines neuen Pavillons auf
dem ehemaligen Grundstück Kat.-Nr. 02. Die Zweiteilung des Bauprojekts
widerspreche dem Grundsatz der Einheit der Baubewilligung. Eine Baubewilligung
dürfe nicht derart aufgespaltet werden, dass wesentliche Teile des Projekts
erst in einem späteren Verfahren beurteilt würden. Ein Bauvorhaben sei stets in
seiner Gesamtheit zu prüfen und zu beurteilen.
4.3
Gegenstand
des angefochtenen Entscheids war das am 30. November 2021 von der
Baubehörde Meilen und der Baudirektion bewilligte Bauvorhaben, nämlich der
Abbruch des bestehenden Gebäudes Vers.-Nr. 01 und der Neubau eines
zweigeschossigen Einfamilienhauses auf der ehemaligen Parzelle Kat.-Nr. 02.
Die Beschwerdeführerin macht nicht geltend, dieses Vorhaben liesse sich ohne
die auf dem Grundstück in einem zweiten Schritt offenbar zusätzlich geplanten
baulichen Massnahmen nicht realisieren. Dies ist auch nicht zu sehen. Beim
bewilligten Neubau handelt es sich um ein freistehendes Objekt, welches ohne
weitere baulichen Massnahmen als Einfamilienhaus genutzt werden kann. Eine
sinnvolle isolierte Beurteilung des streitgegenständlichen Bauvorhabens ist
ohne Weiteres möglich. Unter den gegebenen Umständen hat die Vorinstanz nicht
gegen Art. 25a RPG verstossen, indem sie nur über das am 30. November
2021 bewilligte Bauvorhaben befunden hat. Soweit die Beschwerdeführerin eine
Verletzung des Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung moniert, ist
ebenfalls nicht ersichtlich, inwiefern das Vorgehen der Behörden rechtswidrig
gewesen sein sollte. Darüber, inwieweit das am 30. November 2021
bewilligte Bauvorhaben bei der Beurteilung des späteren Baugesuchs zu
berücksichtigen und – insbesondere in Bezug auf den Gewässerabstand und die
Ausnützung – eine Gesamtbeurteilung zu machen sein wird, ist nicht im
vorliegenden Verfahren zu befinden (vgl. VGr, 9. Juli 2020, VB.2020.00175,
E. 3.2). Soweit die Beschwerdeführerin sodann geltend macht, die
Vorinstanz habe in diesem Zusammenhang den Sachverhalt falsch bzw.
unvollständig festgestellt, sind ihre tatsächlichen Vorbringen für den Ausgang
des Verfahrens nicht relevant.
5.
Die Beschwerdeführerin rügt weiter eine Verletzung von Art. 41c Abs. 1
der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV).
5.1
Art. 36a
Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über den Schutz der
Gewässer (GSchG) verpflichtet die Kantone, den Raumbedarf der oberirdischen
Gewässer festzulegen, der erforderlich ist für die Gewährleistung der natürlichen
Funktionen der Gewässer, des Schutzes vor Hochwasser und der Gewässernutzung
(Gewässerraum). Die Kantone sorgen dafür, dass der Gewässerraum bei der Richt-
und Nutzungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und bewirtschaftet
wird (Art. 36a Abs. 3 Satz 1 GSchG). Art. 41b GSchV
bezeichnet die minimale Breite des Gewässerraums bei stehenden Gewässern. Diese
beträgt grundsätzlich 15 m gemessen ab der Uferlinie (Abs. 1). Die
Breite des Gewässerraums muss nach Abs. 2 erhöht werden, soweit dies erforderlich
ist zur Gewährleistung des Schutzes vor Hochwasser (lit. a), des für eine
Revitalisierung erforderlichen Raumes (lit. b), überwiegender Interessen
des Natur- und Landschaftsschutzes (lit. c) oder der Gewässernutzung (lit. d).
In dicht überbauten Gebieten kann die Breite des Gewässerraums den baulichen
Gegebenheiten angepasst werden, soweit der Schutz vor Hochwasser gewährleistet
ist (Abs. 3). In bestimmten Fällen kann auf die Festlegung des
Gewässerraums verzichtet werden, soweit keine überwiegenden Interessen
entgegenstehen (Abs. 4).
Die Kantone legen den Gewässerraum nach Art. 41b bis
zum 31. Dezember 2018 fest (Abs. 1 der Übergangsbestimmungen zur
Änderung der GSchV vom 4. Mai 2011 [ÜbBest. GSchV]). Solange sie den
Gewässerraum nicht festgelegt haben, beträgt bei stehenden Gewässern mit einer
Wasserfläche von mehr als 0,5 ha die Breite des Gewässerraums 20 m (Abs. 2
lit. c ÜbBest. GSchV).
5.2
Im
Gewässerraum dürfen nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende
Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden
(Art. 41c Abs. 1 Satz 1 GSchV). In dicht überbauten Gebieten
kann die Behörde für zonenkonforme Anlagen Ausnahmen bewilligen, soweit keine
überwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 41c Abs. 1 Satz 2
GSchV). Für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1
Satz 2 GSchV ist nicht erforderlich, dass bereits ein definitiver
Gewässerraum nach Art. 41b GSchV ausgeschieden wurde. Dies gilt über den
Ablauf der Frist zu dessen Festlegung hinaus (VGr, 28. Januar 2021,
VB.2020.00636, E. 3.4 mit Hinweisen; vgl. BGE 139 II 470 E. 4.5). Die
Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 41c Abs. 1 GSchV darf
die künftige Gewässerraum- und Revitalisierungsplanung nicht erschweren und ihr
nicht widersprechen, denn dem übergangsrechtlichen Gewässerraum kommt die
Funktion einer Planungszone zu. Er soll gewährleisten, dass im Zeitraum nach
dem Inkrafttreten der Verordnung bis zur definitiven Festlegung des
Gewässerraums keine unerwünschten neuen Anlagen errichtet werden (VGr, 28. Januar
2021, VB.2020.00636, E. 3.4.1 mit Hinweisen; BGE 140 II 437 E. 6.2).
Bestehende Anlagen im Gewässerraum sind in ihrem Bestand grundsätzlich
geschützt, sofern sie rechtmässig erstellt wurden und bestimmungsgemäss nutzbar
sind (Art. 41c Abs. 2 GSchV).
5.3
Der
Kanton Zürich hat den Gewässerraum im betroffenen Abschnitt des Zürichsees noch
nicht festgelegt. Damit beträgt die Breite des Gewässerraums im Bereich des
Baugrundstücks bis auf Weiteres 20 Meter (vgl. E. 5.1 hiervor). Das
geplante Gebäude soll teilweise in diesem Bereich errichtet werden. Der
Ersatzneubau ist im Gewässerraum nicht standortgebunden und geniesst
unbestrittenerweise keinen Bestandesschutz im Sinne von Art. 41c Abs. 2
GschV. Er bedarf somit einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 41c Abs. 1
GSchV. Der Ersatzneubau liegt in der Wohnzone W1.0 und ist zonenkonform. Die
Beschwerdeführerin macht indessen geltend, das Bauvorhaben liege nicht in dicht
überbautem Gebiet (vgl. dazu nachfolgend E. 5.4) und der
Ausnahmebewilligung stünden überwiegende Interessen entgegen (vgl. dazu
nachfolgend E. 5.5).
5.4
Beim
Begriff des ''dicht überbauten Gebiets'' handelt es sich um einen Begriff der
GSchV und damit des Bundesrechts, der bundesweit einheitlich auszulegen ist
(BGE 140 II 437 E. 5). Das Bundesgericht hat zum Begriff des ''dicht
überbauten Gebiets'' festgehalten, dass dieser auch für die planerische
Festlegung des Gewässerraums gemäss Art. 41a Abs. 4 und Art. 41b
Abs. 3 GSchV verwendet werde und eine sachgerechte Planung einen genügend
gross gewählten Perimeter voraussetze. Planungsperimeter sei – zumindest in
kleineren Gemeinden – in der Regel das Gemeindegebiet. Dabei liege der Fokus
auf dem Land entlang des Gewässers und nicht auf dem Siedlungs- oder Baugebiet
als Ganzem. Allerdings dürfe der Blick nicht ausschliesslich auf die
Bauparzelle und die unmittelbar angrenzenden Parzellen gerichtet werden,
sondern es müsse eine Gesamtbetrachtung angestellt werden, mit Blick auf die
bestehende Baustruktur des Gemeindegebiets. Immerhin habe der Verordnungsgeber
mit dem Begriff ''dicht überbaut'' zum Ausdruck gebracht, dass eine
''weitgehende'' Überbauung (wie in Art. 36 Abs. 3 RPG) nicht genüge
(vgl. BGE 143 II 77 E. 2.7; 140 II 437 E. 5.1; je mit Hinweisen). Im
BGE 140 II 437 (Rüschlikon) bejahte das Bundesgericht das Vorliegen von dicht
überbautem Gebiet, obwohl die am Zürichsee gelegene Bauparzelle und die
unmittelbar angrenzenden Parzellen bei isolierter Betrachtung über viel
Grünraum verfügten. Ausschlaggebend war hier, dass die Bauparzelle nicht
peripher, sondern im Hauptsiedlungsgebiet der Agglomeration am linken Seeufer
lag, das praktisch durchgehend überbaut war; hinzu kam, dass auch die Bauparzelle
und die benachbarten Parzellen seeseits mit Boots- und Badehäusern (bzw.
Wochenendhäusern) in dichter Folge überstellt waren, so dass das Ufer – vom See
aus betrachtet – auch im fraglichen Bereich als dicht überbaut erschien
(a.a.O., E. 5.3).
Wie die Vorinstanz festgestellt hat und aus dem amtlichen
Geodaten-Informationssystem (GIS-Browser;
www.gis.zh.ch
)
hervorgeht, liegt die Bauparzelle am rechten Zürichseeufer in der Ortschaft
Feldmeilen (Gemeinde Meilen) zwischen Zürich und Stäfa und damit nicht peripher,
sondern im Hauptsiedlungsgebiet der Agglomeration. Das über mehrere Kilometer
verlaufende Zürichseeufer der Gemeinde Meilen ist praktisch durchgehend
überbaut. Dies gilt für die Abschnitte von der Bauparzelle Richtung Nordwesten
bis zur Grenze zur Gemeinde Herrliberg und Richtung Südosten bis zur Grenze der
Gemeinde Uetikon am See, wobei die F-Strasse teilweise unmittelbar dem Ufer
entlang verläuft. Zwar wird – wie dies das kantonale Amt für Abfall, Wasser,
Energie und Luft im vorinstanzlichen Verfahren ausgeführt hat – in der ersten
Bautiefe am See eine lockere Überbauung angestrebt und ist der Uferstreifen
seeseits der F-Strasse in der Umgebung der Bauparzelle etwas lockerer überbaut
als das übrige, dahinter liegende Siedlungsgebiet. Die Bauparzelle und die
Nachbarsgrundstücke sind jedoch mit Wohnbauten, Boots- und Badehäusern
überbaut. Diese stehen teilweise unmittelbar am See. Vom See aus betrachtet
erscheint daher auch das Ufer in der Ortschaft Feldmeilen dicht überbaut. Zwar
ist zwischen den Ortschaften Feldmeilen und Meilen in Entfernung von ca. 950
Metern vom Baugrundstück Richtung Südwesten ein relativ kurzer Abschnitt von
ca. 500 Metern nördlich der F-Strasse und der Bahnlinie weniger dicht überbaut.
Die unmittelbar am Seeufer gelegenen Parzellen südlich der F-Strasse sind aber
auch hier bebaut. Gesamthaft betrachtet liegt die Bauparzelle damit in einem
dicht überbauten Gebiet im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Die
Vorinstanz hat den rechtserheblichen Sachverhalt in diesem Zusammenhang korrekt
festgestellt. Wie die Vorinstanz sodann zu Recht festgehalten hat, ändert an
der dichten Überbauung nichts, dass einzelne Parzellen – wie beispielsweise das
Strandbad Feldmeilen – der Freihaltezone zugewiesen sind, zumal die
entsprechenden Grundstücke teilweise ebenfalls bebaut sind.
5.5
Nach
Auffassung der Beschwerdeführerin prädjudiziert das Bauvorhaben in unzulässiger
Weise die definitive Festlegung des Gewässerraums. Der Ausnahmebewilligung
stünden die Hochwassergefahr sowie das Interesse am Erhalt der Ufervegetation (Art. 21
des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 [NHG])
und des Landschaftsbilds entgegen. Zur Schutzwürdigkeit der Ufervegetation und
zu den Auswirkungen des Bauvorhabens hätte eine Begutachtung der kantonalen
Natur- und Heimatschutzkommission (NHK) erfolgen müssen.
Art. 41c Abs. 1 GSchV sieht die Möglichkeit der
Erteilung einer Ausnahmebewilligung unter Berücksichtigung entgegenstehender
Interessen ausdrücklich vor. Wie bereits erwähnt, steht die fehlende definitive
Festlegung des Gewässerraums der Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht
entgegen (vgl. E. 5.2 hiervor). Soweit die Beschwerdeführerin – mit
Hinweis auf die ausstehende definitive Festlegung des Gewässerraums und das
entsprechende Verfahren mit den Mitwirkungsrechten der Bevölkerung – die
Möglichkeit der Erteilung einer Ausnahmebewilligung unter Berücksichtigung der
Interessen des Gewässerschutzes ganz grundsätzlich in Frage stellt, kann ihr
somit nicht gefolgt werden.
Wie die Vorinstanz im Ergebnis richtig festgestellt hat,
hat die Baudirektion den ihr zustehenden Ermessensspielraum nicht
überschritten, indem sie zum Schluss kam, der Erteilung der Ausnahmebewilligung
stünden keine überwiegenden Interessen entgegen. Richtig ist zwar, dass die
Erteilung der Ausnahmebewilligung nicht schon damit gerechtfertigt werden kann,
dass die neue Baute im Vergleich zur heutigen keine massgebliche
Verschlechterung der entgegenstehenden Interessen mit sich bringt, zumal die
bestehende Baute keinen Bestandesschutz geniesst. Die Bewilligungsbehörden und
die Vorinstanz haben jedoch zu Recht berücksichtigt, dass eine Verschiebung der
bestehenden Baute, welche zu einer geringeren Beanspruchung des Gewässerraums
führen würde, insbesondere wegen des einzuhaltenden Strassenabstands nicht
möglich ist. Sodann sind die Ausführungen der Baudirektion, wonach das
Bauprojekt insgesamt sorgfältig mit der Umgebung und dem Gewässerraum umgehe
und eine hohe ästhetische Qualität aufweise, nicht zu beanstanden, zumal die gemäss
Nutzungsplanung zulässige Baumasse nicht ausgenützt wird (vgl. E. 7.2
hiernach), der Durchblick zum See ausreichend gewährleistet ist, der
Baumbestand und die Parkanlage weitestgehend erhalten bleiben und die
geschützten Pflanzen (insbesondere eine Rotbuche) sorgfältig in das Projekt
integriert werden. Wie das kantonale Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft
im vorinstanzlichen Verfahren sodann überzeugend ergänzt hat, ist der
Hochwasserschutz im fraglichen Bereich grundsätzlich gewährleistet, wird die
vorhandene Ufervegetation durch das Bauvorhaben nicht beschädigt, werden die
Gewässerfunktionen des Sees durch das Bauvorhaben nicht beeinträchtigt und wird
der Zugang zum See für die Bevölkerung nicht weiter eingeschränkt. Überzeugend
sind schliesslich die Ausführungen der Vorinstanz, wonach auf dem Baugrundstück
keine besonders wertvolle Vegetation zu finden sei und eine Revitalisierung des
Ufers des Zürichsees im fraglichen Bereich aufgrund der durchgehenden Bebauung
nicht in Frage stehe.
5.6
Nach
dem Ausgeführten durften die Bewilligungsbehörden eine Ausnahmebewilligung für
die Unterschreitung des Gewässerabstands erteilen. Gestützt worauf sie
verpflichtet gewesen wären, vor der Erteilung der Ausnahmebewilligung ein
Gutachten der NHK einzuholen, ist weder dargetan noch ersichtlich. Die
Beschwerdeführerin dringt mit der Rüge, der angefochtene Entscheid verletze Art. 41c
Abs. 1 GSchV bzw. die Vorinstanz habe in diesem Zusammenhang den
Sachverhalt unrichtig festgestellt, nicht durch.
6.
Die Beschwerdeführerin macht ausserdem geltend, das geplante Gebäude sei zu
hoch und die zulässige Ausnützung werde überschritten. In diesem Zusammenhang
vorab zu klären ist die Frage nach dem anwendbaren Recht, zumal die
Beschwerdeführerin der Auffassung ist, die Vorinstanz habe bei verschiedenen
Bestimmungen des kantonalen und kommunalen Rechts fälschlicherweise nicht die
jüngste, sondern eine ältere Fassung angewandt.
6.1
Die
revidierte Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Meilen (nachfolgend BZO 2020)
wurde am 17. September 2020 festgesetzt, am 14. Juni 2021 genehmigt
und gilt seit dem 1. Oktober 2021. Von der Inkraftsetzung der BZO 2020
waren aufgrund eines Rekurses allerdings zunächst die Art. 28 Abs. 1 lit. a,
e und f sowie Art. 28 Abs. 2 ausgenommen. Diese Bestimmungen traten
am 1. April 2022 und somit erst nach der Erteilung der vorliegend
umstrittenen Baubewilligung, aber vor dem angefochtenen Entscheid des
Baurekursgerichts in Kraft.
6.2
Baugesuche
sind grundsätzlich nach denjenigen Vorschriften zu beurteilen, welche im
Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheides gelten. Nach § 234 PBG ist
eine Baubewilligung aber immer dann ganz oder teilweise zu verweigern, wenn die
Verwirklichung des Bauvorhabens auf eine noch ausstehende oder beantragte
planungsrechtliche Festlegung nachteilig einwirken würde. Planfestsetzungen
wird auf diese Weise eine sogenannte negative Vorwirkung zuerkannt, indem
Bauten nur noch bewilligt werden, wenn sie die vorgesehene planerische
Neuordnung nicht beeinträchtigen. Allerdings soll nach dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit
öffentlich-rechtlicher Eigentumsbeschränkungen die Bausperre nicht weitergehen,
als es der Zweck der vorgesehenen Planung verlangt (VGr, 13. April 2022,
VB.2021.00403, E. 3.1, mit Hinweisen). Ob § 234 PBG im konkreten Fall
anwendbar ist, entscheidet sich danach, ob die betreffenden Norm von
planerischer Bedeutung ist, ob es sich um ein unmittelbares oder wenigstens um
ein mittelbares Planungsinstrument handelt sowie ob die beantragte Planänderung
hinreichend konkretisiert ist und ernsthafte Realisierungschancen hat (vgl.
dazu VGr, 13. April 2022, VB.2021.00403, E. 3.1 f., mit
Hinweisen).
Ändert sich die Rechtslage während eines baurechtlichen
Rechtsmittelverfahrens, so ist bei planungsrechtlichen Festlegungen –
vorbehältlich einer anderslautenden intertemporalrechtlichen Regelung –
grundsätzlich auf das Recht abzustellen, welches zur Zeit des vor der
Rechtsänderung ergangenen Entscheids galt (vgl. VGr, 13. April 2022,
VB.2021.00403, E. 3.3.1, mit Hinweisen). Das Verwaltungsgericht wendet
jedoch in derartigen Fällen § 234 PBG als intertemporale Regelung an und
wägt das private Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens und das
öffentliche Interesse daran, zwecks wirksamer Planung neue Umstände und bessere
Erkenntnisse möglichst bald und umfassend zur Geltung zu bringen, gegeneinander
ab (VGr, 13. April 2022, VB.2021.00403, E. 3.3.2, mit  Hinweisen).
6.3
Wie die
Vorinstanz überzeugend dargelegt hat, bezieht sich Art. 81 Abs. 2 BZO
2020, wonach alle im Zeitpunkt des Inkrafttretens der BZO hängigen Baugesuche
nach neuem Recht beurteilt werden, nicht auf den vorliegenden Fall, in welchem
die massgebenden Bestimmungen vor dem vorinstanzlichen Entscheid, aber nach der
Baubewilligung in Kraft getreten sind. Die Vorinstanz und die
Beschwerdeführerin sind sich denn auch darin einig, dass die BZO 2020 die Frage
des anwendbaren Rechts für den vorliegenden Fall nicht ausdrücklich regelt.
Mangels einer anderslautenden übergangsrechtlichen Regelung hatten die Art. 28
Abs. 1 lit. a, e und f sowie Art. 28 Abs. 2 der BZO vom 12. September
1997 (Fassung in Beachtung ihrer seitherigen Änderungen, nachfolgend: BZO 1997)
im Zeitpunkt der vorliegend umstrittenen Baubewilligung nach wie vor Geltung
(vgl. VGr, 13. April 2022, VB.2021.00403, E. 3.2.1; BGr, 2. Februar
2023, 1C_348/2022, E. 4.1) und war das Bauvorhaben von der
Baubewilligungsbehörde und der Vorinstanz grundsätzlich danach zu beurteilen.
In den betreffenden Regelungsbereichen anwendbar blieb damit grundsätzlich auch
die frühere Fassung von § 280 PBG bzw. § 258 PBG (nachfolgend: PBG
2015) und § 5 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV;
vgl. die Übergangsbestimmungen zur Änderung des PBG vom 14. September 2015
und zur Änderung der ABV vom 11. Mai 2016).
6.4
Die
Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, die von der
Beschwerdeführerin gerügten, im Zeitpunkt der Baubewilligung noch nicht in
Kraft getretenen kommunalen und kantonalen Bestimmungen fielen nicht in den
Anwendungsbereich von § 234 PBG. Hinsichtlich der relevanten Aspekte
(Baumassenberechung und Gebäudehöhe) sei auf die Bestimmungen der BZO 1997 in
Verbindung mit den entsprechenden Bestimmungen des PBG 2015 und mit § 5
ABV ungeachtet der Änderungen vom 14. September 2015 bzw. vom 11. Mai
2016 abzustellen.
Im Urteil VB.2021.00403 vom 13. April 2022, welches
ebenfalls die Gemeinde Meilen betraf, kam das Verwaltungsgericht zum Schluss,
die Voranwendung von Art. 28 Abs. 1 lit. a und e der BZO 2020
sowie von Art. 28 Abs. 2 lit. b der BZO 2020 im Sinne von § 234
PBG sei ausgeschlossen und auf das umstrittene Bauprojekt seien bezüglich
Baumassenziffer und Gebäudehöhe die bisherigen Vorgaben von Art. 18 BZO
1997 anzuwenden (a.a.O., E. 3.6.3; vom Bundesgericht bestätigt in BGr, 2. Februar
2023, 1C_348/2022, E. 4.2). Das Verwaltungsgericht begründete dies im
genannten Urteil wie folgt (a.a.O., E. 3.6): Die Baumassenziffer von Art. 18
BZO 1997 erfahre für die massgebliche Wohnzone in der revidierten Bestimmung
von Art. 28 Abs. 1 lit. a der BZO 2020 keine zahlenmässige
Veränderung. Dasselbe gelte für die traufseitige Fassadenhöhe (Art. 28 Abs. 1
lit. e BZO 2020) und den Zuschlag zur Fassadenhöhe bei Attikageschossen (Art. 28
Abs. 2 lit. b BZO 2020). Die Anpassungen dieser Bestimmungen
erfolgten einzig aufgrund der neuen kantonalen Baubegriffe und Messweisen
(IVHB) gemäss der Änderung des PBG vom 14. September 2015. Die im Zuge der
Harmonisierung der Bauvorschriften auf kantonaler Ebene neu eingeführten
Begriffe der Fassadenhöhe und der Gesamthöhe würden darin übernommen und der
Begriff der Gebäudehöhe abgelöst. In den neuen, harmonisierten Begriffen der
Bauordnung könne kein planungsrechtlicher Aspekt erkannt werden. Es handle sich
dabei um reine Begriffsdefinitionen beziehungsweise Messweisen, welche nach der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht in den Anwendungsbereich von § 234
PBG fallen würden. Auch bei der revidierten Bestimmung von § 5 ABV handle
es sich nicht um eine im Sinn von § 234 PBG schützenswerte
planungsrechtliche Festlegung. Vielmehr könne der revidierte § 5 ABV als
(geänderte) Vorschrift über die Messweise des massgeblichen Terrains verstanden
werden, zumal er nicht generell zu höheren oder tieferen Gebäuden führen werde
und sich die Messweise je nach den konkreten Umständen auf dem Baugrundstück
unterschiedlich auswirken würden. Abgesehen davon sei dem erläuternden Bericht
zur Revision der Nutzungsplanung Meilen zu entnehmen, dass sämtliche Änderungen
im Zusammenhang mit der Anpassung an die neuen PBG- und ABV-Bestimmungen (IVHB-Begriffe)
keine negative Vorwirkung entfalten würden, da damit kein selbstständiger
Planungszweck verfolgt werde. Entsprechend seien in den Art. 28 Abs. 1
lit. a und e BZO 2020 sowie Art. 28 Abs. 2 lit. b BZO 2020
keine schützenswerten Planungsabsichten zu erkennen.
Es besteht kein Anlass, auf diese Erwägungen
zurückzukommen. Auch die in der vorliegend betroffenen Wohnzone W1.0
massgebliche Baumassenziffer erfuhr mit der BZO 2020 keine Veränderung. Die
Vorinstanz hat hinsichtlich Baumassenberechung und Gebäudehöhe entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführerin richtigerweise und ohne Verletzung des
Legalitätsprinzips (Art. 5 Abs. 1 BV) auf die Bestimmungen der BZO
1997 in Verbindung mit den entsprechenden Bestimmungen des PBG 2015 (ungeachtet
der Änderungen vom 14. September 2015) und in Verbindung mit der früheren
Fassung von § 5 ABV abgestellt. Die Vorinstanz hat für die Berechnung der
zulässigen Baumasse und Gebäudehöhe somit zu Recht nicht auf den natürlich
gewachsenen Geländeverlauf gemäss dem revidierten § 5 ABV abgestellt,
sondern auf den gewachsenen Boden bei der Einreichung des Baugesuchs im Sinne
von § 5 ABV in der Fassung vor der Änderung vom 11. Mai 2016. Soweit
die Beschwerdeführerin eine Verletzung der im vorliegenden Verfahren noch nicht
anwendbaren revidierten Bestimmungen zur Baumassenberechung und zur Gebäudehöhe
der BZO, des PBG und der ABV rügt, dringt sie damit nicht durch.
7.
Die Beschwerdeführerin macht indessen weiter geltend, selbst wenn im Sinne des
angefochtenen Entscheids noch die frühere Bauordnung zur Anwendung käme und
wenn man auf den gewachsenen Boden im Sinne von § 5 ABV in der Fassung vor
der Änderung vom 11. Mai 2016 abstelle, würden beim umstrittenen
Bauvorhaben die zulässige Höhe und die zulässige Baumasse überschritten. Damit
rügt sie sinngemäss eine Verletzung von Art. 18 BZO 1997 in Verbindung mit
§ 258, § 280 Abs. 1 und § 292 lit. b PBG 2015.
7.1
Zunächst
zu prüfen ist der Einwand der Beschwerdeführerin, das geplante Gebäude sei zu
hoch, selbst wenn noch die früheren Bestimmungen des kommunalen und kantonalen
Rechts zur Anwendung kommen. Soweit die Beschwerdeführerin in diesem
Zusammenhang eine Verletzung der im vorliegenden Verfahren noch nicht
anwendbaren revidierten Bestimmungen der BZO, des PBG und der ABV rügt, ist auf
ihre Ausführungen nicht weiter einzugehen (vgl. E. 6.4 hiervor).
7.1.1
Art. 18
BZO 1997 bestimmt für die Wohnzone W1.0 eine maximal zulässige Gebäudehöhe von
7,5 Metern. Das vorliegend geplante Gebäude ist mit einem Flachdach versehen,
wobei die Dachfläche von mehreren Dachträgern mit je ca. 0,4 Meter Breite
überragt wird. Die Baute tritt zweigeschossig in Erscheinung, wobei das obere Geschoss
nicht als eigentliches Dachgeschoss erkennbar ist.
Die zulässige Gebäudehöhe wird normalerweise durch die
erlaubte Vollgeschosszahl und, sofern die Bau- und Zonenordnung es nicht
ausschliesst, durch die Verkehrsbaulinien bestimmt, entscheidend ist das
geringere Mass (§ 278 Abs. 1 PBG 2015). Gemessen wird die zulässige
Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf
den darunterliegenden gewachsenen Boden; durch einzelne, bis 1,5 Meter
tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden nicht beachtet (§ 280 Abs. 1
PBG 2015). § 281 PBG 2015 definiert die zulässige Firsthöhe von
Schrägdächern. Enthält eine Bau- und Zonenordnung keine
Geschosszahlvorschriften, sind also in Bezug auf die Ausdehnung nach oben
ausschliesslich die Gebäude- und die Firsthöhe massgebend, können Bauten
innerhalb dieses (für Bauten mit Satteldach) vorgegebenen Profils grundsätzlich
frei gestaltet werden. Innerhalb dieses Profils wird keine Gebäudehöhe
gemessen. Das oberste Geschoss kann also auch ein Vollgeschoss sein. Als Folge
der liberalisierten kommunalen Vorschriften, welche grundsätzlich innerhalb der
Höhenprofile eine freie Geschosskonfiguration und Nutzungsverteilung zulassen,
kann nämlich im Fall von Flachdachbauten (sowie auch anderer Dachformen) nicht
mehr verlangt werden, dass Gebäudeteile, welche über die für die Gebäudehöhe
gültige Profillinie hinaus in den – theoretischen – Profilbereich eines maximal
zulässigen Satteldachs ragen, deutlich als Dachgeschosse erkennbar sein müssen.
Dies hat zur Folge, dass Dachbauten innerhalb des für Bauten mit Satteldach
zulässigen Profils grundsätzlich frei gestaltet werden können (sogenannte
Käseglockenpraxis; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1192 f.;
ausführlich zum Ganzen: VGr, 22. Oktober 2020, VB.2020.00338, E. 4.2,
mit Hinweisen). Gleiches gilt auch bezüglich der hypothetischen Firstrichtung
(VGr, 12. Mai 2023, VB.2022.00559).
Da es aufgrund der fehlenden Geschosszahlbestimmung
irrelevant ist, ob es sich beim obersten Geschoss um ein Dach- oder
Vollgeschoss handelt, ist gemäss langjähriger und ständiger Praxis auch nicht
auf die Schnittlinie Fassade und Dachfläche abzustellen. Anzusetzen ist
vielmehr an der maximal zulässigen Gebäudehöhe als theoretische Profillinie.
Durch die vorgenannte Messweise entsteht kein Erscheinungsbild, das über ein
Erscheinungsbild eines aufgrund der zulässigen Gebäudehöhe gebauten maximal
zulässigen Gebäudes mit Satteldach hinausgehen würde. Vielmehr lässt es die Praxis
zu, die Geschosse auch auf ''Dachgeschosshöhe'' frei zu wählen und innerhalb
des theoretischen Profils eines Gebäudes mit Schrägdach eine maximale
Ausdehnung bei freier Geschosswahl zu ermöglichen (VGr, 22. Oktober 2020,
VB.2020.00338, E. 4.3, mit Hinweisen). Mit einem Verzicht auf
Geschosszahlen verzichtet die Gemeinde auch auf die – auf Geschosszahlen
beruhende – Messweise von § 280 Abs. 1 PBG. Die sogenannte
Käseglockenpraxis beruht auf der Auslegung des kantonalen Rechts. Entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführerin gilt sie auch ohne eine ausdrückliche
Erwähnung in der kommunalen Bau- und Zonenordnung.
7.1.2
Wie
aus den in den Akten liegenden Plänen ersichtlich ist, befindet sich die
Dachfläche des geplanten Gebäudes weniger als 7,5 Meter über dem gewachsenen
Boden im Sinne von § 5 ABV in der Fassung vor der Änderung vom 11. Mai
2016. Einzig die Dachträger sind etwas höher. Die Vorinstanz hat Art. 18
BZO 1997 in Verbindung mit § 280 Abs. 1 PBG 2015 und § 281 PBG
2015 korrekt und ohne Verletzung des Legalitätsprinzips (Art. 5 Abs. 1
BV) angewandt, indem sie zum Schluss kam, die von der Beschwerdeführerin
gerügte Überschreitung der Gebäudehöhe sei zu verneinen, soweit die fraglichen
Dachaufbauten bzw. die balkenartige Dachkonstruktion innerhalb der «Käseglocke»
im Sinne der dargelegten Praxis zu liegen kämen.
Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid aus, die
Dachträger lägen nicht durchwegs innerhalb des theoretischen Profils eines
Gebäudes mit Schrägdach. Zu diesem Schluss kam sie, nachdem sie die in den
Bauplänen zugrunde liegende Annahme der Giebel- und Traufseiten, welche bei der
Flachdachbaute imaginär festgelegt wurden, als unzutreffend einstufte.
Angesichts des Grundrisses des geplanten Gebäudes befänden sich die imaginär festzulegenden
Traufseiten an den längeren Südwest- und Nordostfassaden und nicht an den
kürzeren Südost- und Nordwestfassaden. Dies habe zur Folge, dass die
grundsätzlich zulässige Gebäudehöhe von den vier quer zu den Traufseiten
liegenden Dachträgern an den Dachrändern überragt werde.
Grundsätzlich erlaubt die "Käseglockenpraxis"
eine freie Wahl der Firstrichtung (VGr, 12. Mai 2023, VB.2022.00559, E. 4.5).
Damit wird das entsprechend ausgerichtete hypothetische Dachprofil gar nicht
durchstossen. Selbst wenn man jedoch die hypothetische Firstrichtung so wie das
Baurekursgericht ansetzen würde, läge kein Rechtsverstoss vor: Die Vor­instanz
stufte die Träger der Dachkonstruktion als Dachaufbauten ein, deren
Zulässigkeit sie nach § 292 PBG 2015 prüfte. Gemäss § 292 PBG 2015
dürfen bei Flachdächern Dachaufbauten, welche die für ein entsprechendes
Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, insgesamt nicht breiter als ein
Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein (mit gewissen Ausnahmen und wo
nichts anderes bestimmt ist). Die vier quer zur Traufseite liegenden Dachträger
sind je ca. 0,4 Meter breit. Die Fassadenlänge misst 20 Meter. An den
Traufseiten des geplanten Gebäudes durchstossen die vier Dachträger jeweils am
Rand die für ein Schrägdach zulässigen Ebenen. Der über die grundsätzlich
zulässige Höhe des geplanten Gebäudes ragende Bereich ist deutlich weniger
breit als ein Drittel der massgebenden Fassadenlänge.
Die Beschwerdeführerin dringt mit der Rüge, die zulässige
Gebäudehöhe werde überschritten, bzw. die Vorinstanz habe Art. 18 BZO 1997
in Verbindung mit § 280 Abs. 1 und § 292 lit. b PBG 2015
falsch angewendet, jedenfalls nicht durch.
7.2
Zu
prüfen bleibt der Einwand der Beschwerdeführerin, wonach das Bauvorhaben die
zulässige Baumasse überschreite, selbst wenn noch die früheren Bestimmungen des
kommunalen und kantonalen Rechts zur Anwendung kommen. Soweit die
Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang eine Verletzung der im vorliegenden
Verfahren noch nicht anwendbaren revidierten Bestimmungen der BZO, des PBG und
der ABV rügt, ist auf ihre Ausführungen nicht weiter einzugehen (vgl. E. 6.4
hiervor)
7.2.1
Art. 18
BZO 1997 bestimmt für die Wohnzone W1.0 eine Baumassenziffer von 1,0 m
3
/m
2
.
Die mit der Vereinigung der ehemaligen Parzellen Kat.-Nrn. 02, 04 und 05
entstandene, im Grundbuch eingetragene Parzelle Kat.-Nr. 03 weist nach
Abzug der Gewässerflächen (vgl. § 259 Abs. 2 PBG 2015) eine
anrechenbare Fläche von 2'174 m
2
auf, womit die auf dem Grundstück
zulässige Baumasse 2'174 m
3
beträgt. Davon in Abzug zu bringen war
die Baumasse des bestehenden Bootshauses auf der ehemaligen Parzelle Kat.-Nr. 04
(163 m
3
) und des bestehenden Gartenhauses/Gästehauses auf der
ehemaligen Parzelle Kat.-Nr. 05 (102 m
3
). Nicht in Abzug
gebracht hat die Vorinstanz richtigerweise das als Überbau auf dem Zürichsee
gelegene Bootshaus (Vers.-Nr. 09), welches nach Angabe der
Beschwerdeführerin mittels einer Konzession mit dem ehemaligen Grundstück Nr. 02
verknüpft ist. Dieses Bootshaus liegt nicht auf der Parzelle Kat.-Nr. 03
und nicht in der gleichen Zone wie das Baugrundstück, sondern auf der
kantonalen Gewässerparzelle im Nichtbaugebiet. Damit resultiert für das neu
geplante Gebäude eine maximal zulässige Baumasse von 1'909 m
3
.
Wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid richtig
festgehalten hat, stellt sich die Frage der (quantitativen) Zulässigkeit von
Baumassentransfers unter den ehemaligen Parzellen nach der vollzogenen
Vereinigung derselben nicht mehr. Die Beschwerdeführerin bringt zwar vor, es
erstaune, dass die Vereinigung der ehemaligen Parzellen zur Parzelle Kat.-Nr. 03
bereits vollzogen sei. Sie legt indessen nicht dar, inwiefern die Vereinigung
der Parzellen formell oder materiell rechtsfehlerhaft sein sollte. Dies ist
auch nicht ersichtlich, zumal § 309 Abs. 1 lit. e PBG eine Baubewilligungspflicht
nur für die Unterteilung von Grundstücken vorsieht.
7.2.2
Die
Vorinstanz rechnete die auf der Höhe des Erdgeschosses geplante Terrasse im
angefochtenen Entscheid nicht an die Baumasse an. Die Beschwerdeführerin bringt
sinngemäss vor, die Terrasse müsse angerechnet werden.
Bei der Baumassenziffer gilt der oberirdische umbaute Raum
mit seinen Aussenmassen als anrechenbar (§ 258 Abs. 1 PBG 2015). Als
oberirdisch gelten alle über dem gewachsenen Boden liegenden Gebäudeteile (§ 12
Abs. 1 ABV in der Fassung vor der Änderung vom 11. Mai 2016). Ausser
Ansatz fallen Räume, die als öffentliche Verkehrsflächen benützt werden oder
sich innerhalb des Witterungsbereichs unter vorspringenden freitragenden
Bauteilen befinden (§ 258 Abs. 2 PBG 2015, vgl. auch § 12 Abs. 2
ABV in der Fassung vor der Änderung vom 11. Mai 2016). Wesentlich für die
Anrechnung ist, dass ein Witterungsschutz vorhanden ist, das heisst, zum Schutz
für Menschen oder Sachen ein mehr oder weniger vollständiger Abschluss besteht,
wobei der Raum nicht allseitig abgeschlossen sein muss (VGr, 25. Oktober
2018, VB.2018.00059, E. 4.2, mit Hinweisen).
Zwar wird die Terrasse von der balkenartigen
Dachkonstruktion des geplanten Gebäudes teilweise überragt. Die
Dachkonstruktion besteht jedoch im fraglichen Bereich nur aus einzelnen Trägern
und einer vertikalen Stütze. Sie ist nicht begehbar, sie bildet kein Dach über
der Terrasse und sie bietet keinen Witterungsschutz. Die Terrasse hat auch
keinen vertikalen Witterungsschutz. Sie gehört somit nicht zum oberirdisch
umbauten Raum im Sinne von § 258 Abs. 1 und 2 PBG 2015, weshalb die
Vorinstanz sie zu Recht nicht an die Baumasse angerechnet hat.
7.2.3
Ohne
die erwähnte Terrasse konsumiert das geplante neue Gebäude eine Baumasse von 1'349
m³. Die zulässige Baumasse von 1'909 m³ wird eingehalten. Die zulässige
Baumasse wäre selbst dann eingehalten, wenn man das auf dem See gelegene
Bootshaus (Vers.-Nr. 09) in Abzug bringen würde, zumal dieses jedenfalls
keine Baumasse von 560 m³ aufweist.
8.
Weiter rügt die Beschwerdeführerin sinngemäss eine Verletzung von § 238
PBG.
8.1
Gemäss § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erzielt wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach
ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich
aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung. Die Frage, ob mit einem Bauvorhaben eine gute
Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach objektiven Massstäben und mit
nachvollziehbarer Begründung zu beurteilen. Dabei ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen. Bei der Anwendung von § 238
PBG verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der offenen Formulierung über
einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in
erster Linie ihr selbst obliegt (zum Ganzen VGr, 2. Februar 2023,
VB.2022.00359, E. 4.2, mit Hinweisen).
8.2
Die
Beschwerdeführerin bringt vor, sie rüge nicht die Einordnung der geplanten
Baute in die bauliche Umgebung, sondern zur Hauptsache die ungenügende
Gestaltung der strassenseitigen Fassade. Diese Fassade sei wegen des
Lärmschutzes fast vollständig geschlossen. Sie ordne sich nicht ausreichend ins
Strassen- und Ortsbild ein.
Die Baubehörde Meilen hat sich in der Baubewilligung zur
Gestaltung der geplanten Baute ausführlich geäussert und die massgebenden Gesichtspunkte
umfassend gewürdigt. Unter anderem hat sie auf die moderne Architektursprache
und auf den Kontrast zwischen der fast geschlossenen Nordfassade einerseits und
der sehr offenen Glasfassaden Richtung See andererseits hingewiesen. Die
Baubehörde kam mit nachvollziehbarer Begründung zum Schluss, die befriedigende
Gesamtwirkung des Baukörpers im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG sei
erfüllt. Anknüpfend an die Baubehörde hat die Vorinstanz im angefochtenen
Entscheid auf die architektonisch hochstehende und anspruchsvolle Sprache des
projektierten Gebäudes hingewiesen. Sie hat die Architektur der Baute
ausführlich beschrieben und den gestalterischen Ausdruck als gelungen
eingestuft. Sie hat ebenfalls auf die spezielle Gestaltung der Nordfassade
hingewiesen und bemerkt, dass diese der lärmschutzrechtlichen Problematik
geschuldet sei. Mit dem durchgängigen Fensterband und der Strukturierung durch
die balkenartige Trägerkonstruktion sei aber auch dieser Teil des Gebäudes
architektonisch gelungen.
8.3
Die in
den Akten liegenden Pläne und Visualisierungen zeigen ein gestalterisch
gelungenes Bauvorhaben mit jedenfalls befriedigender Gesamtwirkung. Die dem
Lärmschutz geschuldete spezielle Gestaltung der Nordostfassade ändert daran
nichts. Die von der Baubehörde vorgenommene Beurteilung erfolgte nach
objektiven Massstäben und in umfassender Würdigung der massgebenden
Gesichtspunkte. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin ist die mit der
Baubewilligung verbundene Auflage der Baubehörde, wonach die definitive, detaillierte
Material- und Farbwahl der Baubehörde noch anzuzeigen und von dieser noch zu
genehmigen sind, zulässig (vgl. § 321 Abs. 1 PBG; BGer, 5. März
2020, 1C_25/2019, E. 8.2 f.) und auch im Zusammenhang mit der
Beurteilung des Bauvorhabens nach § 238 Abs. 1 PBG unproblematisch.
Die Vorinstanz hat sich der Auffassung der kommunalen Baubehörde, wonach die
Voraussetzungen von § 238 Abs. 1 PBG an das geplante Bauvorhaben
erfüllt seien, zu Recht angeschlossen.
9.
9.1
Nach
dem Ausgeführten ist die Beschwerde abzuweisen.
9.2
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht dieser keine
Parteienschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Beschwerdeführerin ist zu
einer angemessenen Parteientschädigung an die private Bauherrschaft zu
verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Der Baubehörde Meilen steht in der
vorliegenden Konstellation keine Parteientschädigung zu (vgl. VGr, 28. Juni
2018, VB.2018.00214, E. 5).
Demgemäss
erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    265.--
Zustellkosten,
Fr. 5265.--
Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern 1 für
das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.-
(inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.