zh_verwaltungsgericht · VB.2005.00191 · 2005-10-05 · de

Gestaltungsplan/Quartierplan | Festsetzung Quartierplan Oberdorf, Wernetshausen-Hinwil. Der Rekurs des Beschwerdeführers richtete sich nur gegen die Festsetzung des Quartierplans, nicht auch gegen den Gestaltungsplan. Demgemäss hätte die BRK mangels einer gültigen Rechtsmittelerklärung kein Rekursverfahren gegen den Gestaltungsplan eröffnen dürfen (E. 2). Der Beschwerdeführer war im Rekursverfahren berechtigt, eine anderweitige Erschliessungslösung für die betreffenden Parzellen an der Frobergstrasse zu verlangen (E. 3.1). Die BRK hätte deshalb prüfen müssen, ob die Quartierplangrundstücke entlang der Frohbergstrasse mit den im Quartierplan vorgesehenen Anlagen genügend und zweckmässig erschlossen werden (E. 3.3). Verzicht auf Rückweisung an BRK; direkte Prüfung durch das Verwaltungsgericht, ob der Quartierplan zu einer rechtsgenügenden und zweckmässigen Erschliessung der Quartierplangrundstücke führt (E. 4). Da die betreffenden Grundstücke nicht nur über die Frobergstrasse, sondern auch über die projektierte Stichstrasse erschlossen werden, verfehlt der strittige Quartierplan sein Ziel nicht, die Quartierplangrundstücke zur Baureife zu führen (E. 4.3). Abweisung (E. 4.4).

Zürich Verwaltungsgericht 05..2.05.1 VB.2005.00191
Zurich Verwaltungsgericht 05..2.05.1 VB.2005.00191
Zurigo Verwaltungsgericht 05..2.05.1 VB.2005.00191

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00191
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Geschäftsnummer:
VB.2005.00191
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 05.10.2005
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 12.04.2006 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Gestaltungsplan/Quartierplan
Festsetzung Quartierplan Oberdorf, Wernetshausen-Hinwil.
Der Rekurs des Beschwerdeführers richtete sich nur gegen die Festsetzung des Quartierplans, nicht auch gegen den Gestaltungsplan. Demgemäss hätte die BRK mangels einer gültigen Rechtsmittelerklärung kein Rekursverfahren gegen den Gestaltungsplan eröffnen dürfen (E. 2).
Der Beschwerdeführer war im Rekursverfahren berechtigt, eine anderweitige Erschliessungslösung für die betreffenden Parzellen an der Frobergstrasse zu verlangen (E. 3.1). Die BRK hätte deshalb prüfen müssen, ob die Quartierplangrundstücke entlang der Frohbergstrasse mit den im Quartierplan vorgesehenen Anlagen genügend und zweckmässig erschlossen werden (E. 3.3).
Verzicht auf Rückweisung an BRK; direkte Prüfung durch das Verwaltungsgericht, ob der Quartierplan zu einer rechtsgenügenden und zweckmässigen Erschliessung der Quartierplangrundstücke führt (E. 4). Da die betreffenden Grundstücke nicht nur über die Frobergstrasse, sondern auch über die projektierte Stichstrasse erschlossen werden, verfehlt der strittige Quartierplan sein Ziel nicht, die Quartierplangrundstücke zur Baureife zu führen (E. 4.3).
Abweisung (E. 4.4).
Stichworte:
ANFECHTUNGSGEGENSTAND
ANFECHTUNGSWILLE
BETROFFENHEIT
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
ERSCHLIESSUNGSSTRASSE
LEGITIMATION
QUARTIERPLAN
QUARTIERPLANSTRASSE
SONDERNUTZUNGSPLÄNE
Rechtsnormen:
§ 151 GemeindeG
§ 152 GemeindeG
§ 123 PBG
§ 128 PBG
§ 146 PBG
§ 236 ff. PBG
§ 329 Abs. I PBG
§ 338a Abs. I PBG
§ 21 lit. a VRG
§ 23 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Am 16. Juni 2004 setzte der Gemeinderat Hinwil den
Quartierplan Oberdorf innerhalb der Kernzone von Wernetshausen fest. Das Gebiet
wird – je ohne Einbezug der Strassenflächen – im Norden durch die Bachtelstrasse,
im Westen und Osten durch die Frohberg- und die Balmstrasse und im Süden durch
den Schwändibach begrenzt. Der Plan sieht im Wesentlichen den Bau einer in die
Bachtelstrasse mündenden Stichstrasse zur Erschliessung der noch nicht
überbauten Grundstücke und Grundstücksteile vor.
Mit Beschluss vom 22. Juni 2004
"genehmigte" die Gemeindeversammlung Hinwil für dasselbe, aber im
Norden um zwei Grundstücke verkleinerte Gebiet den öffentlichen Gestaltungsplan
Oberdorf, der hauptsächlich Baubereiche, Firstrichtungen und Firstkoten entlang
der im Quartierplan vorgesehenen Stichstrasse festlegt.
Der Gemeinderat Hinwil veröffentlichte beide Beschlüsse am
2. Juli 2004 im gleichen Inserat im kantonalen Amtsblatt, wobei in der
Publikation das jeweilige Beschlussdatum sowie die entscheidfassende Behörde
hinsichtlich des Quartierplans einerseits und des Ge­staltungsplans
andererseits verwechselt wurden.
II.
Am 28. Juli 2004 erhob A als Anstösser der
Frohbergstrasse "Rekurs in Sachen Quartierplan Oberdorf" und
verlangte eine Rückweisung des Planes zur Überarbeitung in seinem Sinne.
Die Baurekurskommission des Kantons Zürich nahm das
Rechtsmittel als gegen beide Beschlüsse gerichtet entgegen und wies es am
23. März 2005 ab, soweit sie darauf eintrat.
III.
Hiergegen erhob A am 28. April 2005 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht und beantragte, der Rekursentscheid sei aufzuheben und die
Sache zur Ergänzung und Neuentscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen,
eventuell seien der Rekursentscheid sowie die diesem zugrunde liegenden
Beschlüsse aufzuheben bzw. im näher bezeichneten Sinn abzuändern, unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner für das Rekurs- und
Beschwerdeverfahren.
Das Verwaltungsgericht eröffnete am 11. Mai 2005 zwei
nach dem Anfechtungsobjekt (Quartierplan und Gestaltungsplan) getrennte Beschwerdeverfahren,
vereinigte diese aber sogleich und lud die Baudirektion ein, bezüglich des
Gestaltungsplans den Genehmigungsentscheid zu treffen bzw. einzuholen. Die
Genehmigung erfolgte am 5. Juli 2005 ohne Vorbehalt.
Die Baurekurskommission beantwortete die Beschwerde am
30. August 2005 und beantragte deren Abweisung. D äusserte sich als
mitbeteiligte Eigentümerin eines Quartierplangrundstückes am 8. September
2005 zur Beschwerde, ohne einen ausdrücklichen Antrag zu stellen. Die Gemeinde
Hinwil liess sich innert Frist nicht vernehmen.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Die
Baurekurskommission ist auf verschiedene Einwände des Beschwerdeführers im
Rekursverfahren nicht eingetreten mit der Begründung, er sei gemäss § 338a
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
nicht zur Rekurserhebung legitimiert, da er durch die behaupteten Mängeln nicht
in seinen persönlichen Interessen tangiert werde. Demgegenüber macht der
Beschwerdeführer geltend, er sei zur Anfechtung des Gestaltungsplanes nicht nur
gemäss § 338a PBG, sondern auch als Stimmbürger gemäss § 151 des
Gesetzes über das Gemeindewesen vom 6. Juni 1926 (GemeindeG) berechtigt
gewesen, weshalb auf sein Rechtsmittel gegen den Gestaltungsplan hätte
eingetreten werden müssen.
1.2
Unter
welchen Voraussetzungen und mit welchen Rechtsmitteln ein Rechtsmittelkläger
berechtigt ist, eine kommunale nutzungsplanerische Festlegung anzufechten,
orientiert sich vorab nach der erstinstanzlich entscheidenden Behörde
(Legislative oder Exekutive, vgl. § 151 und § 152 GemeindeG in der hier
noch anwendbaren Fassung vom 4. September 1983; das Nämliche würde aber
auch nach der seit dem 1. Januar 2005 geltenden Fassung des
Gemeindegesetzes vom 1. September 2003 gelten), bei Beschlüssen der Legislative
sind sodann für den Rechtsmittelweg die geltend gemachten Rügen massgebend (Planungsrecht
oder Stimmrecht, vgl. § 329 Abs. 1 PBG einerseits und § 151
Abs. 1 Ziffer 3 in Verbindung mit Abs. 2 GemeindeG anderseits).
Wird ein Quartierplan angefochten, so geht es um die Festlegung einer
Exekutivbehörde (§ 158 Abs. 1 PBG), und die Legitimation richtet sich
ausschliesslich nach § 338a PBG. Dessen Abs. 1 umschreibt die
Legitimationsvoraussetzung gleich wie die allgemeine Bestimmung in § 21
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und
verlangt, dass ein Rechtsmittelkläger durch die angefochtene Anordnung berührt
sein und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung haben
muss. Wird jedoch ein von der Gemeindeversammlung festgesetzter öffentlicher
Gestaltungsplan angefochten, so kann sich die Legitimation zwar ebenfalls aus
§ 338a PBG ergeben, kann aber zudem auch aus der Stimmberechtigung des
Rechtsmittelklägers abgeleitet werden (§ 151 Abs. 1 GemeindeG).
Planungsrechtliche Einwände gegen solche Festlegungen sind nach der Praxis
unabhängig von der Grundlage der be­anspruchten Legitimation im Rekursverfahren
vor Baurekurskommission, welche in der Regel auch die Zweckmässigkeit und
Angemessenheit des angefochtenen Nutzungsplans überprüft, geltend zu machen.
Wenn der Rekurrent seine Legitimation jedoch allein aus der Stimmberechtigung
bezieht und im Übrigen vom Plan nicht in seinen eigenen Interessen berührt ist,
überprüft die Baurekurskommission den Nutzungsplan nur aufgrund der in
§ 151 Gemein­deG zugelassenen Rügen, d.h. im Wesentlichen auf
Rechtsverletzungen hin. Demgegenüber ist die Verletzung der politischen Rechte
im Abstimmungsverfahren grundsätzlich mit dem Stimmrechtsrekurs gemäss
§ 151 Abs. 3 GemeindeG beim Bezirksrat zu rügen (vgl. zum Ganzen
RB 2002 Nr. 74 E. 2b mit Hinweisen).
2.
2.1
Im
vorliegenden Fall ist vorab zu ermitteln, wogegen der Beschwerdeführer sich in
seinem an die Baurekurskommission gerichteten Rechtsmittel überhaupt wandte.
Aus dem Rekursantrag und – soweit nötig – aus der Begründung hat sich der klare
Wille des Rekurrenten zu ergeben, als Rechtsmittelkläger aufzutreten und die
Änderung einer bestimmten, ihn betreffenden und mittels Anordnung geschaffenen
Rechtslage anzustreben. Lässt sich einer Parteieingabe oder einer mit Antrag
und/oder Begründung versehenen Rekursschrift kein Mindestansatz eines
Anfechtungswillens entnehmen, liegt keine gültige Rechtsmittelerklärung vor
(Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 23 N. 5 mit Hinweisen).
2.2
Die
Eingabe des Beschwerdeführers vom 28. Juli 2004 wurde im Titel als
"Rekurs in Sachen Quartierplan Oberdorf" bezeichnet. Im formellen
Teil der Begründung sah der Rekurrent sein Anfechtungsinteresse darin
begründet, dass er Anstösser der Frohbergstrasse, welche durch den Quartierplan
erheblich belastet und zugangsbeschränkt werde, und dass er zudem unmittelbarer
Anstösser des Quartierplangebiets sei. Inhaltlich machte er einerseits
Verfahrensmängel im Planungsablauf geltend und beklagte andererseits im Wesentlichen
die ungenügende Erschliessung des Quartierplangebiets, die im Quartierplan vorgesehene
zu geringe Gewässerabstandslinie entlang dem Schwändibach, die fehlende Einordnung
als Folge der im Quartierplan zugelassenen zu geringen Gebäudeabstände und zu
grossen Gebäudelängen, fehlende gemeinsame Einrichtungen im Quartierplan etwa
für eine Unterniveaugarage, für Spielplätze/Ruheflächen/Gärten sowie Fehlen
eines Kehrplatzes am Ende der Frohbergstrasse. Aus all diesen Gründen beantragte
der Beschwerdeführer gegen Ende seiner Rekurseingabe, der Quartierplan sei zur
Überarbeitung in seinem Sinne zurückzuweisen.
In der ersten Präsidialverfügung vom 5. August 2004
nahm die Baurekurskommission vom Eingang des Rekurses "betreffend
Gemeinderatsbeschluss vom 16. Juni 2004; Festsetzung des Quartierplanes
Oberdorf" Vormerk und eröffnete das Vernehmlassungsverfahren. Nach Eingang
der Rekursantworten und der Akten teilte die Baurekurskommission den
Verfahrensbeteiligten am 18. Februar 2005 den Abschluss der
Sachverhaltsermittlungen mit, wobei in diesem Schreiben als
Anfechtungsgegenstand erstmals nicht nur der Quartierplan Oberdorf, sondern
auch der von der Gemeindeversammlung festgesetzte Gestaltungsplan Oberdorf
(allerdings irrtümlich auf den 16. anstatt auf denn 22. Juni 2004 datiert)
genannt wurde. Diese Erweiterung des Anfechtungsobjekts wurde nicht weiter begründet.
Dazu mag geführt haben, dass die Rekursgegnerin ihren Akten auch den öffentlichen
Gestaltungsplan beigelegt hatte, dass beide Beschlüsse im gleichen Inserat
veröffentlicht worden waren sowie der Umstand, dass der Beschwerdeführer in
seiner Rekurseingabe teilweise auf den Gestaltungsplan Bezug genommen und dem
Quartierplan zum Teil auch fälschlicherweise den Inhalt des Gestaltungsplans
unterstellt hatte (Gebäudelänge und -abstände, Gewässerbaulinie).
Diese Umstände boten keinen hinreichenden Anlass, den
Rekurswillen des Beschwerdeführers entgegen dem klaren Titel und Antrag der
Rekursschrift und der ersten Präsidialverfügung auch auf den Gestaltungsplan zu
beziehen. Nach den Ausführungen in der Rekursschrift war sich der
Beschwerdeführer sehr wohl bewusst, dass neben dem Quartierplan auch ein
Gestaltungsplan Oberdorf festgesetzt, und dass dieser der Gemeindeversammlung
unterbreitet worden war. Dennoch wandte er sich lediglich gegen den Quartierplan.
Auf den Gestaltungsplan nahm die Rekursschrift nur ganz am Rand Bezug, wenn
etwa ausgeführt wurde, entgegen der Publikation sei der Gemeindeversammlung
nicht der Quartierplan, sondern nur der Gestaltungsplan zur Abstimmung unterbreitet
worden, vor der Quartierplanfestsetzung, aber auch vor Erstellen des
Gestaltungs- sowie des Erschliessungsplans hätte das öffentliche Verfahren über
die Schliessung der Frohbergstrasse und die Festsetzung der Gewässerbaulinie
durchgeführt werden müssen oder im Quartierplan sei kein Kehrplatz beim Ende
der Frohbergstrasse vorgesehen und im Gestaltungsplan sei an der einzig
möglichen Stelle dafür ein Baubereich ausgeschieden. Selbst in seinen späteren
Eingaben an die Baurekurskommission bezog sich der Beschwerdeführer weiterhin
nur auf den Quartierplan, so am 14. Oktober und 11. November 2004 und
schliesslich noch am 22. Februar 2005, nachdem ihm das Ende der
Sachverhaltsermittlung im Rekursverfahren gegen
beide Beschlüsse
bereits
mitgeteilt worden war. Demgemäss hätte die Baurekurskommission mangels einer
gültigen Rechtsmittelerklärung gar kein Rekursverfahren gegen den
Gestaltungsplan eröffnen dürfen.
2.3
Die
Beschwerde gegen die Abweisung des Rekurses gegen den Gestaltungsplan ist daher
als unbegründet abzuweisen. Damit ist namentlich auf die im Beschwerdeverfahren
noch aufrechterhaltenen Einwände gegen die Einordnung (Lage, Anzahl und Länge
der gemäss Gestaltungsplan zulässigen Baukörper) und gegen das Ausscheiden von
Baubereichen im Gewässer- und Waldabstand nicht weiter einzugehen.
3.
3.1
Seine
persönliche Betroffenheit durch den Quartierplan hatte der Beschwerdeführer in
seiner Rekursschrift damit begründet, dass er Anstösser der Frohbergstrasse
sei, ohne sich auf ein konkretes ihm gehöriges Grundstück zu beziehen. Als
Wohnadresse gab er die Höhenstrasse 9 in Wernetshausen an, welche in einiger
Entfernung südlich des Quartierplangebietes liegt. Den Rekursantworten der
Gemeinde und einer Mitbeteiligten liess sich dann jedoch entnehmen, dass dem
Beschwerdeführer das Grundstück Kat.-Nr. 01 im Kreuzungsbereich der
Frohberg-/Bachtelstrasse gehört, welches dem Quartierplangebiet unmittelbar
gegenüber liegt. Gestützt darauf anerkannte die Baurekurskommission
grundsätzlich eine gewisse Betroffenheit des Beschwerdeführers, prüfte jedoch
anhand der im Einzelnen erhobenen Rügen, inwieweit der Rekurrent zu deren
Erhebung berechtigt sei. Sie bejahte die Legitimation bezüglich der Rüge, die
Bachtel- und die Frohbergstrasse seien für eine Erschliessung des
Quartierplangebiets ungenügend, trat darauf aber nicht ein, da der Einwand eine
Ausdehnung des Quartierplanperimeters bedingt hätte und daher bereits gegen den
Einleitungsbeschluss hätte erhoben werden müssen (E. 6a und b). Auf den Einwand,
die vorgesehene Quartiererschliessung führe zu Mehrverkehr auf der
Frohbergstrasse, trat die Baurekurskommission nicht ein, da der Rekurrent nicht
dargelegt habe, dass dies für sein Grundstück zu einer wahrnehmbaren
Mehrbelastung führen würde (E. 8c). Schliesslich befasste sich die
Baurekurskommission jedoch materiell mit der Rüge, wonach das
Quartierplangrundstück Kat.-Nr. 02 hätte rückwärtig von der neuen
Stichstrasse her erschlossen werden müssen (E. 13).
Der Beschwerdeführer bringt dagegen vor, er habe im
Rekursverfahren gerügt, dass die Frohbergstrasse schon heute ungenügend
ausgebaut sei und daher nicht für die Erschliessung weiterer Grundstücke
vorgesehen werden dürfe. Demnach habe er nicht etwa den Ausbau der
Frohbergstrasse bzw. eine Ausdehnung des Quartierplanperimeters, sondern nur
eine anderweitige Erschliessungslösung für die betreffenden Parzellen an der
Frohbergstrasse verlangt. Mit dieser Rüge hätte sich die Baurekurskommission
daher auseinandersetzen müssen.
3.2
Der
Einwand ist berechtigt. Der Nachbar eines Quartierplangebiets kann grundsätzlich
geltend machen, der Quartierplan führe entgegen seiner vorgegebenen Zielsetzung
nicht zu einer rechtsgenügenden und zweckmässigen Erschliessung der Quartierplangrundstücke
und es sei daher zu befürchten, dass diese Grundstücke in späteren
Baubewilligungsverfahren eine nicht genügende gemeinsame Zufahrt beanspruchen
würden. Die Betroffenheit ist in diesem Fall vergleichbar mit derjenigen des
Nachbarn, welcher ein Bauprojekt an einer gemeinsamen Zufahrtsstrasse anficht,
weil er fürchtet, die Zugänglichkeit zu seinem eigenen Grundstück oder die
Verkehrssicherheit werde dadurch beeinträchtigt. Da der Rechtsmittelkläger
seine Betroffenheit in diesem Fall nicht aus den Verkehrsimmissionen ableitet,
wird hier auch nicht verlangt, dass der befürchtete Zufahrtsverkehr ein
gewisses wahrnehmbares Mehrmass aufweist.
3.3
Die
Baurekurskommission hätte daher prüfen müssen, ob die Quartierplangrundstücke
entlang der Frohbergstrasse mit den im Quartierplan vorgesehenen Anlagen genügend
und zweckmässig erschlossen werden. Diese Prüfung hat sie nur für das
Grundstück Kat.-Nr. 02, nicht aber für die weiteren vier Grundstücke
entlang der Frohbergstrasse vorgenommen.
Da für diese Prüfung keine weiteren Abklärungen
erforderlich sind und sich dabei auch keine Fragen des Planungsermessens
stellen, ist auf eine Rückweisung der Sache zu verzichten und direkt darüber zu
entscheiden.
4.
4.1
Der
Quartierplan soll im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung
entsprechende Nutzung der Grundstücke ermöglichen und die dafür nötigen Anordnungen
enthalten (§ 123 Abs. 1 PBG). Mit dem Quartierplan müssen alle
Grundstücke innerhalb des Gebietes erschlossen werden und an gegebenenfalls
erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben.
Erschliessungen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen sind so
festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke
genügen (§ 128 Abs. 1 und 2 PBG). Wer welchen Anteil an die
Erstellungskosten dieser Anlagen zu übernehmen hat, ist ebenfalls im Quartierplan
festzulegen. Dabei ist in erster Linie das Interesse an den betreffenden
Anlagen massgebend (§ 146 Abs. 1 und 2 PBG).
4.2
Das
überbaute Grundstück Kat.-Nr. 02 liegt im Kreuzungsbereich der Bachtel-
und Frohbergstrasse und wird durch den strittigen Quartierplan keine
Veränderung der bestehenden Erschliessung erfahren. Im Rekursverfahren hat die
Baurekurskommission für dieses Grundstück die Möglichkeit einer rückwärtigen
Erschliessung überprüft und ist zum Schluss gekommen, dass eine solche
unzweckmässig wäre. Damit setzt sich der Beschwerdeführer in seiner
Beschwerdebegründung überhaupt nicht auseinander. Auf die zutreffenden
Erwägungen im Entscheid der Baurekurskommission kann deshalb verwiesen werden
(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).
4.3
Die
Grundstücke Kat.-Nrn. 03 (teilweise überbaut) und 04 (nicht überbaut) grenzen
direkt an die 3.50 m breite Frohbergstrasse; das Grundstück
Kat.-Nr. 05 (teilweise überbaut) ist dank einem Fuss- und Fahrwegrecht zu
Lasten des Grundstückes Kat.-Nr. 03 ebenfalls über diese Strasse
erschlossen. Alle drei Grundstücke grenzen rückwärtig auch an die im
Quartierplan neu vorgesehene 4.50 m breite Stichstrasse bzw. deren
Kehrplatz an. Von dem im Quartierplan festgelegten Strassenbeitragsperimeter
werden die Grundstücke Kat.-Nr. 03 und 04 nur im rückwärtigen Teil mit
einer Tiefe von 30 m ab der neuen Strassengrenze erfasst, während das
Grundstück Kat.-Nr. 05 überhaupt nicht beitragspflichtig ist.
Der vorliegende Quartierplan enthält keine verbindlichen
Festlegungen darüber, dass ein späteres Bauprojekt auf einem dieser Grundstücke
über die Frohbergstrasse erschlossen werden muss. Eine solche Festlegung
besteht insbesondere auch nicht für die möglichen Neubauten ausserhalb des
Beitragsperimeters und lässt sich auch aus dem Kostenverleger nicht ableiten.
Dieser berücksichtigt nur, ob ein Grundstück bereits genügend erschlossen ist
und inwieweit es durch die neue Quartierstrasse eine Erschliessungsverbesserung
erfährt. In tatsächlicher Hinsicht geht der Quartierplan aber davon aus, dass
die Frohbergstrasse nicht ausbaubar ist und auch nur wenige Wohneinheiten
erschliesst. Die künftige 4.50 m breite Stichstrasse jedoch soll mit ihrer
Ausgestaltung als Zufahrtsstrasse ca. 20 bis 30 Wohneinheiten erschliessen. Die
Eigentümer der fraglichen drei Grundstücke werden daher bei einer neuen oder
zusätzlichen Überbauung ihrer Grundstücke entscheiden können, welche von zwei
möglichen Erschliessungsvarianten sie für ihr konkretes Bauprojekt wählen (vgl.
BEZ 2004 Nr. 2; BEZ 2001 Nr. 59). Ob dabei allerdings die
Frohbergstrasse den Anforderungen gemäss § 236 ff. PBG tatsächlich genügt,
wird die Baubehörde im Baubewilligungsverfahren zu prüfen haben. Davon geht
auch der Beschwerdeführer aus.
Entscheidend für das vorliegende Verfahren ist allein,
dass die genannten drei Grundstücke mit dem Bau der neuen Stichstrasse
jedenfalls genügend erschlossen werden. Dem strittigen Quartierplan kann daher
unabhängig von der konkreten Ausgestaltung des Kostenverlegers nicht
vorgeworfen werden, er verfehle sein Ziel, die Quartierplangrundstücke zur
Baureife zu führen.
4.4
Das
Grundstück Kat.-Nr. 06 ist heute allein über die Frohbergsstrasse
erschlossen und wird nicht an die neue Stichstrasse anschliessen. Es ist jedoch
mit seiner Fläche von 173 m
2
nicht für eine Überbauung
geeignet; dementsprechend hat der Gestaltungsplan auf diesem Grundstück auch
keinen Baubereich festgelegt. Eine hinreichende Erschliessung dieses
Grundstückes ist daher gar nicht notwendig.
Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.
5.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die
Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13
VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm damit von vornherein nicht zu
(§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'120.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Es werden
keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Mitteilung
an …