zh_verwaltungsgericht · VB.2019.00663 · 2020-04-30 · de

Baubewilligung | Anwendbarkeit kommunaler Regelungen zu Ausnützung, Dach- und Umgebungsgestaltung. Gestaltungsvorschriften bezwecken eine über die blossen Volumen- und Abstandsbestimmungen hinausgehende Qualität der Siedlungen, was auf die vorliegende BZO-Norm, welche allein die Ausnützung regelt, nicht zutrifft (E. 4.2). Es besteht keine kommunale Kompetenz zum Erlass einer von § 259 PBG abweichenden Regelung. Dies gilt auch für den Waldabstandsbereich (E. 4.3). Die besonderen Gebäude übernutzen die Parzelle, was durch eine Nebenbestimmung zu beheben ist (E. 4.5). Als Dachaufbauten sind jene Bauteile aufzufassen, welche die tatsächliche (bei Schrägdächern) respektive die hypothetische Dachebene (bei Flachdachbauten) nach aussen durchstossen (E. 7.2). Die Auslegung der die Dachgestaltung betreffenden BZO-Norm liegt im kommunalen Entscheidungsspielraum (E. 7.3). Teilweise Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 30.04.2020 VB.2019.00663
Zurich Verwaltungsgericht 30.04.2020 VB.2019.00663
Zurigo Verwaltungsgericht 30.04.2020 VB.2019.00663

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00663
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2019.00663
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 30.04.2020
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Anwendbarkeit kommunaler Regelungen zu Ausnützung, Dach- und Umgebungsgestaltung.
Gestaltungsvorschriften bezwecken eine über die blossen Volumen- und Abstandsbestimmungen hinausgehende Qualität der Siedlungen, was auf die vorliegende BZO-Norm, welche allein die Ausnützung regelt, nicht zutrifft (E. 4.2).
Es besteht keine kommunale Kompetenz zum Erlass einer von § 259 PBG abweichenden Regelung. Dies gilt auch für den Waldabstandsbereich (E. 4.3).
Die besonderen Gebäude übernutzen die Parzelle, was durch eine Nebenbestimmung zu beheben ist (E. 4.5).
Als Dachaufbauten sind jene Bauteile aufzufassen, welche die tatsächliche (bei Schrägdächern) respektive die hypothetische Dachebene (bei Flachdachbauten) nach aussen durchstossen (E. 7.2). Die Auslegung der die Dachgestaltung betreffenden BZO-Norm liegt im kommunalen Entscheidungsspielraum (E. 7.3).
Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
ÄSTHETIKVORSCHRIFT
ATTIKAGESCHOSS
DACHAUFBAUTE
MASSGEBLICHE GRUNDFLÄCHE
NEBENBESTIMMUNG
NUTZUNGSZIFFER
WALDABSTAND
WALDABSTANDSGEBIET
Rechtsnormen:
§ 259 PBG
§ 292 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2019.00663
Urteil
der 1. Kammer
vom
30. April 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber
José Krause.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.1  C,
1.2  D,
beide vertreten durch RA E,
2.    Bauausschuss Dübendorf,
3.    Stadtrat Dübendorf,
2–3 vertreten durch RA F,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Der Stadtrat Dübendorf erteilte mit Beschluss vom
29. Juni 2017 C und D die baurechtliche Bewilligung für die Renovation,
Erweiterung und Aufstockung des bestehenden Einfamilienhauses auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in Dübendorf. Am
4. März 2019 bewilligte der Bauausschuss der Stadt Dübendorf eine
1. Projektänderung zu diesem Bauvorhaben, welches Anpassungen am Unter-,
Ober- und Dachgeschoss umfasst.
II.
Gegen den Beschluss vom 29. Juni 2017 erhob A mit
Eingabe vom 14. August 2017 Rekurs beim Baurekursgericht das Kantons
Zürich und beantragte dessen Aufhebung. In der Folge wurde dieses Verfahren auf
Antrag der Bauherrschaft sistiert. Gegen den Beschluss vom 4. März 2019
erhob A mit Eingabe vom 18. April 2019 ebenso Rekurs beim Baurekursgericht
und beantragte auch dessen Aufhebung. Das Baurekursgericht vereinigte die
Verfahren und hiess die Rekurse mit Entscheid vom 4. September 2019
teilweise gut und ergänzte den Beschluss vom 4. März 2019 mit einer
Auflage betreffend einen Abstellplatz; im Übrigen wies es die Rekurse ab,
soweit auf sie eingetreten worden ist und sie nicht als gegenstandslos geworden
abgeschrieben wurden.
III.
Dagegen erhob A mit Eingabe vom 4. Oktober 2019
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids
sowie die Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung; in prozessualer
Hinsicht sei ein Augenschein durchzuführen.
Mit
Schreiben vom 24. Oktober 2019 beantragte das Baurekursgericht ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Bauausschuss sowie der
Stadtrat Dübendorf beantragten mit gemeinsamer Eingabe vom 11. November
2019 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die Abweisung der Beschwerde,
soweit darauf einzutreten sei. Gleichentags ersuchten unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen auch
C und D
um Abweisung
der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. A hielt mit Schreiben vom
22. November 2019 an ihren Anträgen fest. Am 6. bzw. am 9. Dezember
2019 duplizierten
C und D
respektive der
Bauausschuss sowie der Stadtrat Dübendorf (letztere mit gemeinsamer Eingabe)
und hielten dabei jeweils an ihren Anträgen fest.
A liess sich in der
Folge nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist zur
Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung
mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
2.
In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragt die
Beschwerdeführerin die Durchführung eines Augenscheins.
2.1
Die
Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zuständigen Behörde. Eine
entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf
andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019, 1C_582/2018,
E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die
tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist
zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein
verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen
Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit
ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).
2.2
Die
Vorinstanz hat am 2. November 2017 einen Abteilungsaugenschein
durchgeführt und diesen mittels Protokoll und Fotografien dokumentiert. Damit
und zusammen mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt;
auf einen Augenschein ist zu verzichten.
3.
Das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 01 ist
gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Dübendorf (BZO) der
Wohnzone W2b zugeschieden. Es grenzt im Südosten an die Parzelle
Kat.-Nr. 03 der Beschwerdeführerin und im Nordwesten an das überstellte
Grundstück Kat.-Nr. 04; nordöstlich wird es von der G-Strasse umfahren. Im
Südwesten grenzt Wald an das Baugrundstück, weshalb entlang des umzubauenden
Gebäudes eine Waldabstandslinie verläuft.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführerin bringt zunächst vor, dass bei der Anwendung von Art. 35
Abs. 4 BZO auf die "massgebliche Grundstücksfläche" im Sinn von
§ 259 des
Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG)
abzustellen sei, wodurch die im
Waldabstandsbereich liegende Grundstücksfläche wegfalle und somit die
besonderen Gebäude die zulässige Ausnützung überschreiten würden. Demgegenüber
führt die Gemeinde sowie die Bauherrschaft aus, Art. 35 Abs. 4 BZO
enthalte einen von § 259 PBG abweichenden Grundstücksbegriff.
4.2
Die von
der Beschwerdegegnerschaft vertretene Rechtsauffassung setzt voraus, dass die
Gemeinde zu solch einer Begriffsbestimmung kompetent ist. Hierzu ist zunächst
zu klären, um was für eine Regelung es sich bei Art. 35 Abs. 4 BZO handelt:
Gemäss dieser Norm darf die Grundfläche von besonderen Gebäuden maximal
5 % der "gesamten Grundstücksfläche" betragen. Bei Grundstücken
mit weniger als 1'000 m
2
ist eine Grundfläche bis 50 m
2
zugelassen (Art. 35 Abs. 4 Satz 2 BZO). Art. 35 Abs. 4
BZO setzt somit die von besonderen Gebäuden überbaubare Fläche ins Verhältnis
zur Grundstücksfläche und regelt so die Nutzungsintensität. Damit handelt es
sich um eine Nutzungsziffer (zum Begriff siehe Peter Hänni, Planungs-, Bau- und
besonderes Umweltschutzrecht, 6. A., Bern 2016, S. 321; Beat Stalder/Nicole
Tschirky in: Alain Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht,
Zürich etc. 2016 [FHB Baurecht], N. 3.366; Alain Griffel, Raumplanungs-
und Baurecht in a nutshell, 3. A., Zürich 2017, S. 177).
Die Bauherrschaft führt zwar aus, dass Art. 35
Abs. 4 BZO keine Beschränkung der Ausnützung zum Inhalt habe, sondern aus
ästhetischen Gründen eine Überstellung des Grundstücks mit Kleinbauten
vermeiden wolle. Was das vorgebrachte Ziel der Regelung, nämlich die Vermeidung
der Grundstücksüberstellung mit Kleinbauten, betrifft, so findet diese Ansicht
eine Stütze in den Materialien (vgl. Erläuterung zu Art. 35 BZO). Auch ist
es den Gemeinden nicht von vornherein verwehrt, konkrete Gestaltungsvorschriften
zu erlassen (vgl. etwa VGr, 5. April 2018, VB.2017.00183, E. 10.4;
16. November 2017, VB.2017.00338, E. 4.3). Solche Vorschriften können
etwa Bauart, Material oder Farbe betreffen (VGr, 28. Juni 2018, VB.2018.00214,
E. 3.2). Dabei gilt es allerdings zu beachten, dass Gestaltungsvorschriften
eine
über
die blossen Volumen- und Abstandsbestimmungen sowie über die
technischen Bauvorschriften und Vorschriften betreffend die Ausstattung von
Siedlungen
hinausgehende
Qualität der Siedlungen bezwecken (Alexander
Rey, FHB Baurecht, N. 3.445). Dass Vorgaben an die Kubatur einerseits und
an die Gestaltung der Baute andererseits unterschiedliche Aspekte berührt,
zeigt sich auch in der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, wonach
allein gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf
dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens nur aufgrund ausserordentlicher
Umstände durchgesetzt werden kann (VGr, 5. April 2018, VB.2017.00183,
E. 6.3.2; 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 4.6). Eine über
die Nutzungsintensität hinausgehende Gestaltungsvorgabe – respektive eine den
Nutzungsziffern regelmässig innewohnender Gestaltungszweck (Stalder/Tschirky, FHB
Baurecht, N. 3.369) übertreffende Ästhetikvorgabe – ist der Regelung von
Art. 35 Abs. 4 BZO indes nicht inhärent. Daher vermag das
beschwerdegegnerische Argument nichts daran zu ändern, dass es sich bei
Art. 35 Abs. 4 BZO um eine Nutzungsziffer handelt. Entsprechend
beinhalten auch die Baugesuchunterlagen eine Berechnung der Ausnützung der
besonderen Gebäude, wobei der in Art. 35 Abs. 4 BZO erwähnte Wert von
5 % als Ausnützungsziffer bezeichnet ist.
4.3
Diese
Feststellung führt zur Frage, ob die Gemeinden zu einer von § 259 PBG
abweichenden Regelung befugt sind. Dies ist zu verneinen. Die Gemeinden sind an
die Begriffsbestimmung der Ausnützungsziffer im PBG gebunden, da sie gemäss
§ 45 Abs. 2 PBG beim Erlass der Bau- und Zonenordnung grundsätzlich
an die Institute, Mess- und Berechnungsweisen des kantonalen Rechts gebunden
sind (Felix Huber, Die Ausnützungsziffer, Diss. Zürich 1986, S. 208; vgl.
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 920). Die Wortmeldungen
anlässlich der Legiferierung des heutigen § 259 Abs. 2 PBG erhellen
ebenso, dass nach Annahme der Bestimmung den Gemeinden die ausnützungsmässige
Regelung der Waldränder verschlossen sein wird (Prot. KR 1971–1975,
9410–9415; vgl. Huber, S. 79 Fn. 67; vgl. auch VGr, 12. Januar
2011, VB.2010.00574, E. 3.3.4). Sodann hielt das Bundesgericht fest, dass Waldareal
nicht in die Berechnung der nach Baurecht zulässigen Ausnützung einzubeziehen
ist, wobei es sich dabei vom Gedanken leiten liess, dass die anrechenbare
Landfläche nur Boden umfassen kann, der innerhalb der Bauzone liegt und an und
für sich baulich nutzbar wäre (BGE 110 Ia 91 E. 2d). Letzteres trifft für
die vorliegend relevante Fläche zwischen Wald und Waldabstandslinie, die gemäss
§ 262 Abs. 1 PBG von oberirdischen Gebäude nicht überschritten werden
darf, nicht zu. Folglich besteht keine kommunale Kompetenz zum Erlass einer von
§ 259 PBG abweichenden Regelung, weshalb die kantonale Norm – ungeachtet
Art. 35 Abs. 4 BZO – zur Bestimmung der Grundfläche der besonderen
Gebäude massgebend ist.
4.4
§ 259
Abs. 1 PBG bestimmt, dass die massgebliche Grundfläche die von der
Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder
Grundstückteile der Bauzone ist. Ausser Ansatz fallen dabei
Waldabstandsflächen, soweit sie mehr als 15 m hinter der Waldabstandslinie
liegen, Wald und offene Gewässer (§ 259 Abs. 2 PBG). Somit ist die
für die Ausnützung massgebende Grundstücksfläche vorliegend 758,85 m
2
(Grundstücksfläche von 1'173 m
2
minus die nicht anrechenbare
Waldabstandsfläche von 414,15 m
2
), wie sie hinsichtlich der
Ausnützung des Hauptgebäudes festgehalten ist. Da somit die massgebende
Grundstücksfläche weniger als 1'000 m
2
beträgt, greift
allerdings Art. 35 Abs. 4 Satz 2 BZO. Diese Bestimmung soll
sicherstellen, dass "in jedem Fall" ein besonderes Gebäude mit
50 m
2
Grundfläche erstellt werden kann (vgl. Erläuterung zu
Art. 35 BZO). Die drei projektierten besonderen Gebäude (Carport,
überdachter Sitzplatz und Schopf) überstellen das Grundstück indes auf einer
Fläche von 57,14 m
2
. Damit übernutzen die besonderen Gebäude
die Parzelle um gut 7 m
2
.
4.5
Die drei
separaten besonderen Gebäude erweisen sich in ihrer Gesamtheit somit als nicht
bewilligungsfähig. Die Rüge der Beschwerdeführerin ist insofern begründet.
Indes führt dies nicht zur beantragten Verweigerung der Baubewilligung:
Inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens können
und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen
mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung
behoben werden. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des verfassungsrechtlichen
Verhältnismässigkeitsprinzips, welches verlangt, dass staatliche Massnahmen
zwecktauglich und notwendig sein müssen, wobei Notwendigkeit bedeutet, dass
eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung über das zur Erreichung ihres
Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5 Abs. 2 und
Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999). Das
Interesse des Bauherrn am Fortbestand der Baubewilligung ist als gewichtig
einzustufen. Solange die Mängel untergeordneter Natur sind und ohne besondere
Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden
können, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage.
Ziehen die Mängel indessen wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie
nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056,
E. 4.1 mit Hinweisen).
Vorliegend sind zur Korrektur der festgestellten
Grundstücksübernutzung durch die projektierten drei besonderen Gebäude
unterschiedliche Anpassungen denkbar: So könnte die Bauherrschaft auf eines der
besonderen Gebäude verzichten oder etwa deren bzw. dessen Dimension(en)
verringern. Jedenfalls ist der Mangel angesichts der konstruktiven und
architektonischen Selbständigkeit (dazu VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056,
E. 4.5.1) der drei besonderen Gebäude untergeordneter Natur und ohne
besondere Schwierigkeiten durch die zu statuierende Nebenbestimmungen zu
beheben.
5.
5.1
Angesichts
der baurechtswidrigen Überstellung des Grundstücks mit besonderen Gebäuden
(oben E. 4) ist offen, ob die Bauherrschaft am Carport in den vorliegenden
Ausmassen festhalten wird. Damit braucht vorliegend nicht geklärt zu werden,
inwiefern die Berechnung der Grundfläche des Carports in den Bauunterlagen,
welche einen unüberdachten Streifen zwischen Carport und Hauptgebäude
ausklammert, korrekt ist. Auf die entsprechende Rüge ist somit nicht
einzugehen.
5.2
Demgegenüber
ist die beschwerdeführerisch monierte Grenzabstandsverletzung durch den Carport
zu behandeln, da diese Frage keinen nutzungsmässigen Aspekt des Carports
betrifft:
Der fragliche Carport ist als nordöstlicher Anbau am
Hauptgebäude geplant und erfüllt zunächst unbestrittenermassen die
Voraussetzungen des besonderen Gebäudes nach Art. 35 Abs. 1 BZO. Da
er (als Grenzbau) den Grenzabstand zum Grundstück Kat.-Nr. 03 der
Beschwerdeführerin nicht einhält, darf er mangels Vorliegens einer schriftlichen
Zustimmung der nachbarlichen Beschwerdeführerin eine Höhe von 2,50 m nicht
überschreiten (Art. 35 Abs. 3 BZO). Diese Anforderung respektiert der
Carport: Entlang seiner südöstlichen Aussenseite misst er an seiner grössten
Höhe 2,47 m. Der dazu parallel verlaufende Terrainschnitt 4, welcher
mittig (und längs) den Carport schneidet, weist die maximale Höhe ebenso mit
2,47 m aus. Sodann zeigt der Terrainschnitt 5, welcher quer (mithin
in Ostwestrichtung) und mittig des Carports verläuft, auf, dass das gewachsene
Terrain in nordwestliche Richtung hin zum Hauptgebäude zunächst konstant
verläuft und darauf leicht ansteigt (der Terrainschnitt 6 zeigt im Übrigen
für den gewachsenen Boden knapp 1 m hinter dem Carport den gleichen
Verlauf). Daher verringert sich die maximale Höhe des Carports (von
2,47 m) in Richtung Hauptgebäude, wodurch er gemäss den vorliegenden
Plänen an keiner Stelle die von Art. 35 Abs. 3 BZO vorgegebene
Maximalhöhe für den zustimmungsfreien Grenzbau missachtet. Mit ihren
Ausführungen gelingt es der Beschwerdeführerin nicht, daran ernsthafte Zweifel
zu wecken. Die Rüge ist somit unbegründet.
6.
Weiter moniert die Beschwerdeführerin die Ausgestaltung
des Attikageschosses, welche mit Art. 38b Abs. 4 BZO nicht zu
vereinbaren sei. Zunächst ist zu klären, ob diese Rüge rechtzeitig erhoben
wurde, was die Beschwerdegegnerschaft in Abrede stellt.
6.1
Die
Bauherrschaft plante auf dem streitbetroffenen Grundstück gemäss Baugesuch vom
21. Dezember 2016 die Renovation, Erweiterung und Aufstockung des
bestehenden Gebäudes sowie die Umgestaltung des Gartens. Die auf dieser
Grundlage erteilte Baubewilligung vom 29. Juni 2017 focht die heutige
Beschwerdeführerin am 14. August 2017 beim Baurekursgericht an. Dieses
sistierte das Rekursverfahren am 12. Dezember 2017 auf Ersuchen der
Bauherrschaft, welche der am Augenscheintermin geäusserten vorläufigen
Beurteilung der Sach- und Rechtslage durch das Baurekursgericht Rechnung trug
und eine Anpassung des Bauvorhabens in Aussicht stellte. Das neuerliche
Baugesuch datiert vom 16. September 2018. Die Baubewilligungsbehörde nahm
dieses als 1. Projektänderung (Neubau Untergeschoss und Anpassungen Obergeschoss)
entgegen und genehmigte es am 4. März 2019. Dabei erwog sie, dass die
Projektänderung das ursprüngliche Bauvorhaben ersetze (und ersteres auszuführen
sei) und erklärte die Bewilligung vom 29. Juni 2017 zum integrierenden
Bestanteil der Projektänderung. Darauf beschloss sie, dass
Dispositiv-Ziffern 1 (betreffend Ausnahmebewilligung im
Waldabstandsbereich) und 2 (betreffend Bewilligungserteilung unter
Nebenbestimmungen) der Bewilligung vom 29. Juni 2017 durch
Dispositiv-Ziffer 1 der Projektänderung ersetzt werden. Sodann würden die
weiteren vor Baubeginn zu erfüllenden Auflagen der Bewilligung vom
29. Juni 2017 massgebend bleiben respektive hat diese hinsichtlich der
speziellen Nebenbestimmungen weiterhin Gültigkeit.
6.2
Die
heutige Beschwerdeführerin führte im Rekursverfahren aus, bei der Bewilligung
vom 4. März 2019 handele es sich um eine Projektänderung. Die Vorinstanz
stützte diesen Standpunkt. Dies hat Auswirkungen auf die zulässigen Rügen: Nach
konstanter verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung können bei Projektänderungen
nur diejenigen Teile eines Bauvorhabens neu überprüft werden, die durch die
Änderung betroffen werden (VGr, 18. Dezember 2019, VB.2019.00426,
E. 3.4 mit Hinweisen). Somit und ungeachtet des Umstands, dass die
(Stamm-)Baubewilligung vom 29. Juni 2017 noch nicht in Rechtskraft
erwachsen ist, hatte sich die Beschwerdeführerin im Rekursverfahren gegen die
Projektänderung auf Einwände zu beschränken, welche sich auf Teile des angepassten
Vorhabens beziehen. Dieses Erfordernis erachtete die Vorinstanz in Bezug auf
Art. 38b Abs. 4 BZO als nicht erfüllt und bezeichnete die Rüge als
verspätet, liess diese Frage letztlich aber offen.
Dem ist nicht zu folgen. Der von der Beschwerdeführerin im
Verfahren gegen die Projektänderung herangezogene Art. 38b BZO betrifft
die Dachgestaltung. Sie rügt dabei, das Attikageschoss springe strassen- und
rückseitig in unzulässigem Umfang bis an die Fassade des darunterliegenden
Geschosses vor. Zwar fand Art. 38b BZO im Rekurs gegen die
Stammbaubewilligung, deren Rügen im Zusammenhang mit dem Dachgeschoss allein
eine auskragende Dachterrasse sowie die Liftüberfahrt betrafen, keine
Erwähnung. Allerdings ist die im Rekurs gegen die Projektänderung gerügte Nord-
bzw. Südseite des Dachgeschosses Teil des angepassten Vorhabens. Im
ursprünglichen Projekt wiesen die monierten zwei Seiten eine Länge von
7,50 m auf. Im Zuge der Projektänderung erfuhren sie eine Anpassung und
messen nun 7,51 m. Die Anpassungen am Dachgeschoss umfassten mithin nicht
allein die innere Raumaufteilung oder die Neuanordnung der begehbaren Bereiche
der Dachterrassen, sondern darüber hinaus – wenn auch in kleinem, aber nicht
vernachlässigbarem Umfang – eine Verlängerung der zwei gerügten Seiten des
Attikageschosses, welche äusserlich in Erscheinung treten und daher
selbstredend Gestaltungsrelevanz aufweisen. Unerheblich ist dabei, ob der
Einwand auch schon im Verfahren gegen die Stammbaubewilligung hätte vorgebracht
werden können. Die Beschwerdeführerin hat somit die Rüge einer Verletzung von
Art. 38b BZO zulässigerweise im Verfahren gegen die Projektänderung
erhoben, weshalb diese vorliegend zu behandeln ist.
7.
7.1
Die
Beschwerdeführerin rügt, das Attikageschoss springe strassen- und rückseitig
auf einer Länge von je 7,51 m bis an die Fassade des darunterliegenden
Geschosses vor. Damit missachte es Art. 38b Abs. 4 BZO, wonach
Dachaufbauten an der Giebelseite maximal einen Drittel, also höchstens
4,1 m, einnehmen dürften. Dabei ist unbestritten, dass es sich bei den
bemängelten Fassaden um die Giebelseiten des Gebäudes handelt. Sodann ist
augenscheinlich, dass das Attikageschoss bei einer Länge der Giebelseite von
gut 12 m die Drittelsregelung nicht einhalten würde.
7.2
7.2.1
Dem hält die Beschwerdegegnerschaft zunächst entgegen, Art. 38b
Abs. 4 BZO finde im Zusammenhang mit Attikageschossen keine Anwendung.
Nach ihrem Dafürhalten unterscheide Art. 38b Abs. 3 BZO zwischen
Dachaufbauten und Attikageschossen. Da Art. 38b Abs. 4 BZO nur
Dachaufbauten, nicht aber Attikageschosse erwähne, seien einzig erstere
zurückzusetzen.
7.2.2
§ 292 PBG regelt die Dachaufbauten. Die Norm lässt den Gemeinden indes
die Möglichkeit zum Erlass einer abweichenden Regelung (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 1187), wovon die Stadt Dübendorf in Art. 38b Abs. 1–4 BZO
Gebrauch gemacht hat. Art. 38b Abs. 1 BZO hält vorab fest, dass für
Dachaufbauten § 292 PBG gilt; Abs. 2 behandelt die hier nicht interessierenden
Dacheinschnitte. Art. 38b Abs. 3 f. BZO (Randtitel: Dachaufbauten bei
Flachdächern und Attikageschosse) lauten: Bei Flachdachgebäuden müssen
Dachaufbauten und Attikageschosse, welche mehr als einen Drittel der
betreffenden Fassadenlänge einnehmen, unterhalb von Ebenen liegen müssen,
welche unter 45 ° und unter Berücksichtigung einer Kniestockhöhe von
90 cm (gemäss § 275 Abs. 2 PBG) an der Schnittlinie zwischen
Dachfläche und der zugehörigen Fassade angelegt werden. Gegenüber
Giebelfassaden sind Dachaufbauten ebenfalls entsprechend Absatz 3
zurückzusetzen (Art. 38b Abs. 4 BZO).
7.2.3
Zum in Art. 38b BZO verwendeten Begriff der Dachaufbauten hat sich das
Verwaltungsgerichts verschiedentlich geäussert. Unter Dachaufbauten gemäss
§ 292 lit. a PBG sind Bauteile zu verstehen, welche wie Lukarnen oder
Ähnliches oberhalb der Dachhaut in Erscheinung treten beziehungsweise die
Dachfläche nach aussen durchstossen (VGr, 28. März 2019, VB.2018.00367,
E. 5.2 mit Hinweisen). Massgeblich ist, ob Aufbauten über die
"tatsächliche Dachebene" hinausragen (RB 1991 Nr. 67). Bei Flachdachbauten
ist demgegenüber nicht erforderlich, dass sich die Dachaufbauten durch eine
gewisse Selbständigkeit in Funktion und/oder Erscheinungsbild kennzeichnen.
Denn beim Schrägdach befinden sich das Dachgeschoss unter der – tatsächlichen –
Dachebene und der Dachaufbau über dieser Dachebene, wodurch sich eine klare
Unterscheidbarkeit der Bauteile ergibt. Bei Flachdächern hingegen, wo die
begrenzende Dachebene (§ 292 lit. b PBG) rein hypothetisch besteht,
fehlt diese Unterscheidbarkeit von vornherein und kann weder eine funktionelle
noch eine optische Selbständigkeit der die fiktive Dachfläche durchstossenden
Bauteile verlangt werden (VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, E. 2c).
Im Fall von Flachdachbauten gelten die das hypothetische Schrägdachprofil
durchstossenden Bauteile als Dachaufbaute (VGr, 6. April 2011,
VB.2010.00704, E. 7.3.1).
Im Licht der dargelegten verwaltungsgerichtlichen
Rechtsprechung sind als Dachaufbauten somit jene Bauteile aufzufassen, welche
die tatsächliche (bei Schrägdächern) respektive die hypothetische Dachebene
(bei Flachdachbauten) nach aussen durchstossen. Insofern sind jene Bauteile
eines Attikageschosses, welche oberhalb des hypothetischen Schrägdachprofils in
Erscheinung treten, Dachaufbauten. Damit fallen Attikageschosse, sofern diese
die fiktive Dachfläche durchstossen, durchaus in den Anwendungsbereich von
Abs. 4. Daran vermag die Nichterwähnung des Attikageschosses, welche
allenfalls in bewusster Differenzierung zu Abs. 3 erfolgte, genauso wenig
etwas zu ändern wie die kommunale Befugnis zu von § 292 PBG abweichender
Rechtsetzung: Dachaufbaute und Attikageschoss kommen im Gesetzestext (auch dem
kommunalen) eine fachjuristische Prägung zu, die bei der Interpretation zu
beachten ist (dazu Ernst A. Kramer, Juristische Methodenlehre, 6. A., Bern
2019, S. 76).
7.3
Die
Anwendbarkeit von Art. 38b Abs. 4 BZO auf den vorliegenden
Sachverhalt führt nicht sogleich zur Unzulässigkeit des projektierten
Dachgeschosses. Denn die öffentlichen Beschwerdegegner halten dem entgegen,
dass die Begrenzung von Attikageschossen auf ein Drittel der Giebelfassade
nicht Zweck von Art. 38b Abs. 4 in Verbindung mit Abs. 3 BZO
sei. Art. 38b Abs. 4 BZO bezwecke einzig die Verhinderung von
Dachaufbauten in den Gebäudeecken. Daher würden – gemäss ständiger Praxis – nur
die traufbündigen Gebäudeteile in den Anwendungsbereich von Art. 38b
Abs. 4 BZO fallen und allein diese seien von der Giebelseite
zurückzusetzen.
Die offenbar in ständiger Praxis ausgeübte Auslegung von
Art. 38b Abs. 4 BZO durch die Baubewilligungsbehörde erschliesst sich
aus dem Normtext, welcher auch in dieser Hinsicht (vgl. oben E. 7.2) nicht
restlos klar ist, nicht sogleich. Indes liegt sie innerhalb des kommunalen
Entscheidungsspielraums. Bei dieser Feststellung fällt vorab ins Gewicht, dass
die
Anwendung von
Art. 38b Abs. 4
BZO, bei dem es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht handelt
(vgl. § 49 Abs. 2 lit. d PBG),
in
erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt.
Stellen sich
dabei Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der
Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend
erscheint (VGr, 29. März 2017, VB.2016.00592, E. 2.3). Sodann richtet
sich Art. 38b Abs. 3 BZO an die Traufseite des betreffenden Gebäudes.
Dies ergibt sich daraus, dass die Bestimmung § 292 PBG nachgebaut – und um
eine Regelung betreffend Kniestock erweitert – ist, welcher bei
Attikageschossen nur gegenüber der hypothetischen Traufseite greift;
"giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein
Dachgeschoss unter einem Schrägdach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig
sein (VGr, 30. August 2018, VB.2018.00240, E. 6.1). Die Bezugnahme
von Art. 38b Abs. 4 BZO auf Absatz 3 derselben Bestimmung
umschliesst somit genauer besehen nicht allein die Drittelregelung, sondern
auch dessen – traufseitigen – Anwendungsbereich. Der (eigenständige) Gehalt von
Art. 38b Abs. 4 BZO ist vor diesem Hintergrund darin zu erblicken,
dass die Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig die hypothetische Dachprofillinie
durchstossen, auch gegenüber den Giebelfassaden zurückzusetzen sind – und
mithin weg von den Gebäudeecken zu rücken sind. In diese Richtung lässt sich
auch zwangslos das Wort "ebenfalls" lesen. Schliesslich wäre es
äusserst ungewöhnlich, wenn der kommunale Normgeber (auch) auf der Giebelseite
die Drittelsregelung von § 292 PBG zur Anwendung bringen wollte. Diese von
der Beschwerdeführerin vertretene Auslegung von Art. 38b Abs. 4 BZO
bedürfte daher gewichtiger Indizien, welche allerdings nicht vorliegen.
7.4
Folglich
darf das vorliegende Attikageschoss auf der Giebelseite im projektierten Umfang
mit der Fassade des darunterliegenden Geschosses bündig sein. Die entsprechende
Rüge der Beschwerdeführerin ist unbegründet.
8.
Schliesslich moniert die Beschwerdeführerin eine
ungenügende Einordnung und Gestaltung der projektierten Baute. Diese wirke
einerseits aufgrund des Attikageschosses überhoch; andererseits sei
Art. 38a Abs. 2 BZO, welcher im Verhältnis zu § 238 PBG
spezielle Anforderungen an die Umgebungsgestaltung stelle, verletzt.
8.1
Gemäss
Art. 38a Abs. 2 BZO (Marginalie: Übergangsbereich) sind Grundstücke
entlang der Grenze des Siedlungsgebietes sowie entlang von Freihalte- und
Erholungszonen sowie von Gewässern mit standortgerechten Pflanzenarten zu begrünen.
Bei der Gestaltung der Bauten sowie der Aussenräume ist auf die besondere
örtliche Situation Rücksicht zu nehmen. Die Vorinstanz erachtete die Bestimmung
nicht als anwendbar.
Ausser Frage steht, dass sich das Baugrundstück entlang
einer Freihalte- oder Erholungszone sowie entlang eines Gewässers befindet,
wogegen die Beschwerdeführerin es am Siedlungsrand gelegen sieht. Diese
Argumentation geht fehl. Gemäss dem Bericht zur Ortsplanungsrevision vom
18. März 1996 (S. 21) bezweckte die Regelung zum Siedlungsrand in
Art. 38a BZO zusammen mit der Bezeichnung des Siedlungsrandes im
kommunalen Richtplan Siedlung und Landschaft eine gute Gestaltung des Übergangs
von bebautem Gebiet zur offenen Landschaft. Im besagten Richtplan Siedlung und
Landschaft ist die (südwestliche) Grenze des Baugrundstücks zum Wald nicht als
zu gestaltender Siedlungsrand gekennzeichnet (in Form einer viereckig
gepunkteten Linie, wie die Nahtstelle anderer Waldflächen zum überstellen
Gebiet in Dübendorf). Folglich findet Art. 38a Abs. 2 BZO auf den
vorliegenden Sachverhalt keine Anwendung, wodurch das Bauvorhaben keine
BZO-spezifischen Gestaltungsvorgaben zu respektieren hat.
8.2
Was das
Dachgeschoss betrifft, so hält dieses vor den Vorgaben von § 238 PBG
stand. Das projektierte Attika lässt die vier Gebäudeecken frei und ist mithin
lediglich teilweise mit der Fassade des unteren Geschosses bündig, dies
allerdings nur in einem Ausmass, welcher nicht den Eindruck eines
Vollgeschosses bewirkt. An diesem Eindruck ändert auch nichts, dass die das
hypothetische Schrägdachprofil durchstossenden Bauteile keine Befensterung
aufweisen.
9.
Schliesslich erblickt die Beschwerdeführerin in der
Terraingestaltung auf dem Baugrundstück eine Verletzung von Art. 22 BZO.
Nach dieser Bestimmung sind in den Hanglagen der Zonen W2a und W2b
Abgrabungen nicht zulässig, wobei Haus- und Kellerzugänge sowie Abgrabungen
untergeordneter Natur und Garagenzufahrten an talseitigen Fassaden ausgenommen
sind. Nach ständiger Praxis der Baubewilligungsbehörde sind Abgrabungen von
weniger als einem Meter als untergeordnet zu qualifizieren. In ihren
Ausführungen zeigt die Beschwerdeführerin allerdings nicht auf, an welchen
Stellen dieses Mass überschritten sein soll. Somit kann die – vorinstanzlich
verneinte – Frage der Anwendbarkeit von Art. 22 BZO offengelassen werden,
da diese Rüge mangels genügender Substanziierung ohnehin nicht zielführend ist.
10.
10.1
Zusammenfassend
ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Die Baubewilligung vom 4. März
2019 (Dispositiv-Ziffer 1.1) ist durch folgende Nebenbestimmung zu
ergänzen: "Vor Baubeginn ist die Grundfläche der besonderen Gebäude in
Beachtung von Art. 35 Abs. 4 BZO derart zu verringern, dass sie
50 m
2
nicht übersteigt. Der Baubewilligungsbehörde sind vor
Baubeginn in diesem Sinn abgeänderte Pläne zur Bewilligung einzureichen."
10.2
Die
Rekurskosten in der Höhe von Fr. 7'330.- sind zu 2/3 der
Beschwerdeführerin sowie zu je 1/6 der Bauherrschaft und den öffentlichen
Beschwerdegegnern aufzuerlegen.
10.3
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu 4/5 der Beschwerdeführerin und zu
je 1/10 der Bauherrschaft und den öffentlichen Beschwerdegegnern aufzuerlegen
(vgl. § 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem
Verfahrensausgang steht der Beschwerdeführerin keine Parteientschädigung zu.
Vielmehr ist sie zu einer angemessenen (leicht reduzierten) Parteientschädigung
an die Bauherrschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Den
öffentlichen Beschwerdegegnern steht in der vorliegenden Konstellation, in der
sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine
Parteientschädigung zu (VGr, 28. Juni 2018, VB.2018.00214, E. 5).
11.
Soweit der
vorliegende Entscheid angesichts der Art und des Umfangs der mit der
Baubewilligung verfügten Bedingungen und Auflagen einen Zwischenentscheid
darstellt (vgl. BGr, 6. Februar 2018, 1C_302/2017, E. 1.3 ff.),
kann dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 BGG selbständig beim
Bundesgericht angefochten werden (vgl. dazu BGr, 20. Juni 2012,
1C_522/2011, E. 1.2).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    In
teilweiser Gutheissung der Beschwerde und Abänderung des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 4. September 2019 wird Dispositiv-Ziffer 1.1
des Beschlusses des Bauausschusses der Stadt Dübendorf vom 4. März 2019
durch folgende Nebenbestimmung ergänzt:
"Vor
Baubeginn ist die Grundfläche der besonderen Gebäude in Beachtung von
Art. 35 Abs. 4 BZO derart zu verringern, dass sie 50 m
2
nicht übersteigt. Der Baubewilligungsbehörde sind vor Baubeginn in diesem Sinn
abgeänderte Pläne zur Bewilligung einzureichen."
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    Die
Kosten des Rekursverfahrens in der Höhe von Fr. 7'330.- werden der
Beschwerdeführerin zu 2/3, der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 unter
solidarischer Haftung zu je 1/12 sowie den Beschwerdegegnern 2 und 3 unter
solidarischer Haftung zu je 1/12 auferlegt.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--     Zustellkosten,
Fr. 6'180.--     Total der Kosten.
4.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdeführerin zu 4/5, der
Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 unter solidarischer Haftung zu je 1/20
sowie den Beschwerdegegnern 2 und 3 unter solidarischer Haftung zu je 1/20
auferlegt.
5.    Die
Beschwerdeführerin wird in teilweiser Abänderung von Dispositiv-Ziffer III
des vorinstanzlichen Entscheids verpflichtet, der privaten
Beschwerdegegnerschaft für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine
reduzierte Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.-, zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an …