zh_verwaltungsgericht · VB.2006.00380 · 2007-12-05 · de

baurechtlichen Vorentscheid | Gesamtüberbauung nach früherem Recht: Ersatz der ursprünglichen Nebenbestimmungen durch Arealüberbauungsrevers nach geltendem Recht. Erfüllt eine Gesamtüberbauung nach einer Rechtsänderung die Voraussetzungen für eine Arealüberbauung, können die ursprünglichen Nebenbestimmungen durch einen Arealüberbauungsrevers nach geltendem Recht ersetzt werden. Verstösst die nach früherem Recht bewilligte Gesamtüberbauung auch gegen die Vorschriften zur Arealüberbauung, kann an die Stelle der ursprünglichen Nebenbestimmungen nur ein erweiterter Arealüberbauungsrevers treten. Der Grundeigentümer ist in einer zusätzlichen Nebenbestimmung zu verpflichten, das ursprünglich bewilligte Gesamtkonzept einzuhalten (E. 4.1). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 07..2.05.1 VB.2006.00380
Zurich Verwaltungsgericht 07..2.05.1 VB.2006.00380
Zurigo Verwaltungsgericht 07..2.05.1 VB.2006.00380

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00380
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Geschäftsnummer:
VB.2006.00380
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 05.12.2007
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
baurechtlichen Vorentscheid
Gesamtüberbauung nach früherem Recht: Ersatz der ursprünglichen Nebenbestimmungen durch Arealüberbauungsrevers nach geltendem Recht.
Erfüllt eine Gesamtüberbauung nach einer Rechtsänderung die Voraussetzungen für eine Arealüberbauung, können die ursprünglichen Nebenbestimmungen durch einen Arealüberbauungsrevers nach geltendem Recht ersetzt werden. Verstösst die nach früherem Recht bewilligte Gesamtüberbauung auch gegen die Vorschriften zur Arealüberbauung, kann an die Stelle der ursprünglichen Nebenbestimmungen nur ein erweiterter Arealüberbauungsrevers treten. Der Grundeigentümer ist in einer zusätzlichen Nebenbestimmung zu verpflichten, das ursprünglich bewilligte Gesamtkonzept einzuhalten (E. 4.1).
Abweisung.
Stichworte:
AREALÜBERBAUUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
GESAMTÜBERBAUUNG
NEBENBESTIMMUNG
RECHTSÄNDERUNG
REVERS
Rechtsnormen:
§ 73 PBG
§ 321 PBG
Art. 8 BZO Zürich
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2006.00380
Entscheid
der 1. Kammer
vom
5. Dezember 2007
Mitwirkend: Verwaltungsrichter Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Ersatzrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtssekretärin Tanja Pekeljevic.
In Sachen
1. bis 13.2   A
und 15 weitere Beschwerdeführende,
alle
vertreten durch
RA B,
Beschwerdeführende
,
gegen
1.
Amt für Hochbauten der
Stadt Zürich,
2.
Bausektion der Stadt
Zürich,
Beschwerdegegnerschaft
,
betreffend
baurechtlichen Vorentscheid,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Eingabe vom 21. September 2005 ersuchte
das Amt für Hochbauten der Stadt Zürich die Bausektion der Stadt Zürich
hinsichtlich der Überbaubarkeit der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 in
Zürich um Erlass eines Vorentscheids mit Drittwirkung im Sinne von
§ 323 f. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).
Die Bausektion der Stadt Zürich wurde unter anderem um Beantwortung folgender
Frage ersucht:
"4. Kann die im Grundbuch angemerkte
öffentlich-rechtliche zweiteilige Eigentumsbeschränkung vom 21.08.1964, Beleg
230, welche aus einem Ausnutzungs- und aus einem Baulinienrevers besteht, in
Bezug auf den Ausnutzungsrevers gelöscht werden, wenn nein, was geschieht
damit?"
Die Bausektion beantwortete die Fragen mit Beschluss vom
6. Dezember 2005 "im Sinne der Erwägungen lit. B" (Disp.-Ziff. I),
wobei sie insbesondere die Frage Nr. 4 positiv beantwortete. Sie
ermächtigte das Grundbuchamt, den bestehenden Revers betreffend die bauliche
Ausnützung durch folgenden Revers zu ersetzen:
"Die
mit Bauentscheid BSB Nr. 1661/62 bewilligte Überbauung unterliegt den
Arealüberbauungsvorschriften von §§ 69 ff. PBG in Verbindung mit Art. 8 BZO.
Bauliche
Veränderungen wie auch solche an Freiflächen und sonstigen Umgebungsanlagen
sind nur im Rahmen des ursprünglich bewilligten Gesamtkonzepts und der an eine
Arealüberbauung zu stellenden Anforderungen zulässig (§ 73 Abs. 2, § 321 Abs. 2
PBG)" (Disp.-Ziff. IV/1).
II.
Gegen den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom
6. Dezember 2005 gelangten A sowie 15 weitere Mitrekurrierende mit
gemeinsamer Rekurseingabe vom 12. Januar 2006 an die Baurekurskommission I
und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Stadt Zürich. Mit Entscheid vom
11. August 2006 wies die Baurekurskommission I den Rekurs ab, soweit sie
darauf eintrat.
III.
Gegen diesen Rekursentscheid erhoben die unterlegenen
Rekurrierenden am 18. September 2006 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit
dem Antrag, es sei der Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom
6. Dezember 2005 unter Aufhebung des angefochtenen Entscheids der Baurekurskommission
I vom 11. August 2006 vollumfänglich aufzuheben; unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin 1. In formeller Hinsicht
beantragten die Beschwerdeführenden die Durchführung eines Augenscheins durch
das Gericht.
Mit Eingabe vom 5. Oktober 2006 beantragte die
Baurekurskommission I die Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft
stellte am 24. Oktober 2006 ebenfalls den Antrag, es sei die Beschwerde
abzuweisen.
Mit Präsidialverfügung vom 8. November 2007 wurde den
Parteien Gelegenheit gegeben, sich zu den vom Verwaltungsgericht beigezogenen
Unterlagen zu äussern; die Beschwerdeführenden erhielten zudem Gelegenheit,
eine Replik einzureichen. Die Beschwerdegegnerschaft und die
Beschwerdeführenden reichten am 28. November 2007 bzw. am 3. Dezember 2007
ihre Stellungnahmen ein.
Die Ausführungen der Parteien werden, soweit
rechtserheblich, in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
von Beschwerden gegen Rekursentscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Da
auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die rechtzeitig
erhobene Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Gegenstand
des vorliegenden Beschwerdeverfahrens sind die sich im Eigentum der Stadt
Zürich befindlichen Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 in Zürich, welche gemäss geltender
Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich
vom
23. Oktober 1991
(BZO) der Wohnzone W2 angehören. Während die
Parzelle Kat.-Nr. 02 noch unüberbaut ist, ist das Grundstück
Kat.-Nr. 01 mit vier Doppelmehrfamilienhäusern und einem eingeschossigen
Doppelkindergartengebäude überstellt. Diese Überbauung der "C AG"
wurde am 9. November 1962 von der damaligen Bausektion II der Stadt Zürich
bewilligt. Da die Mehrfamilienhäuser der damals geltenden Bauordnung in Bezug
auf die Geschosszahl nicht entsprachen, wurden diesbezügliche
Ausnahmebewilligungen erteilt. Diese wurden damit begründet, dass die
projektierte Gesamtüberbauung aufgrund ihrer überdurchschnittlichen Gestaltung
einer Regelüberbauung vorzuziehen und überdies zu berücksichtigen sei, dass
keine die zonengemässen Möglichkeiten übersteigende Ausnützung resultiere.
Gleichzeitig wurde die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung beschwert,
wonach die Bauherrschaft vor Baubeginn eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung
im Grundbuch anmerken lassen musste, welche den jeweiligen Eigentümer des Baugrundstücks
verpflichtet, dieses "nicht weiter als nach den von der Bausektion II des
Stadtrates am 9. November 1962 genehmigten Plänen baulich auszunützen".
Mit Eingabe vom 21. September 2005 hatte nun das die
Stadt Zürich als Grundeigentümerin vertretende Amt für Hochbauten die
Baubewilligungsbehörde im Rahmen eines drittverbindlichen Vorentscheids unter
anderem um Beantwortung der Frage ersucht, ob diese im Grundbuch angemerkte
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 01
gelöscht werden könne (Vorentscheidfrage Nr. 4). Die Bausektion bejahte
die Frage und führte aus, dass der die bauliche Ausnützung betreffende Revers
gelöscht werden könne, wenn die nach heutigem Recht an die Arealüberbauung
gestellten Anforderungen mit einem angepassten Revers gesichert würden. Diese
Auffassung wurde von der Vorinstanz geschützt und der dagegen erhobene Rekurs abgewiesen.
2.2
Die
Beschwerdeführenden bestreiten die Rechtmässigkeit der Löschung des strittigen
Reverses. Sie machen im Wesentlichen geltend, es komme entgegen der Auffassung
der Vorinstanzen für die Beantwortung der Frage nicht darauf an, ob der heutige
Bestand nach geltendem Recht als Arealüberbauung bewilligt werden könnte,
sondern ob er gemäss den Bestimmungen der Regelbauweise bewilligungsfähig wäre.
Nur in diesem Fall habe der Revers seine rechtliche Grundlage verloren und
könne gelöscht werden. Die bestehende Überbauung könnte unter dem heute
geltenden Recht indessen nicht als Regelüberbauung bewilligt werden, da sie
verschiedene Bestimmungen der Regelbauweise verletze. Unklar sei, ob die gemäss
Regelbauweise mögliche Ausnützung eingehalten werde. Die Vorinstanz habe dies
nicht geprüft. Es stehe fest, dass die Überbauung gegen die Geschosszahlvorschriften
verstosse, teilweise Grenzabstände verletze und den erforderlichen Abstand von
der Baulinie entlang der L-Strasse 03 nicht einhalte. Darüber hinaus könnte die
Überbauung nach Auffassung der Beschwerdeführenden nach heute geltendem Recht jedoch
auch nicht als Arealüberbauung bewilligt werden, da sie auch in diesem Fall den
Geschosszahlvorschriften sowie verschiedenen Abstandsvorschriften
(Grenzabstände, Zurückversetzung von der Baulinie) widerspreche. Die
Auffassung, der Revers habe seine Grundlage verloren, sei daher unhaltbar. Auch
ohne Vorliegen eines konkreten Bauprojekts könne bereits heute gesagt werden,
dass durch einen Abbruch des Kindergartengebäudes und die Erstellung
zusätzlicher Baumasse auf den Freiflächen des Baugrundstücks die
Arealüberbauungswürdigkeit der Überbauung verloren ginge. Deren besondere Qualität
sei nämlich darin zu erblicken, dass der Konzentration der Baukuben entlang der
L-Strasse 03 ein grosszügiger Freiraum im Zentrum des Baugrundstücks
entgegenstehe. Dieser Umstand wäre anlässlich eines Augenscheins klar
erkennbar, sodass die Rekursinstanz die Durchführung eines Lokaltermins zu
Unrecht abgelehnt habe.
3.
Abzuweisen ist vorab der erneute Antrag der
Beschwerdeführenden auf Durchführung eines Augenscheins. Wie die Vorinstanz zu
Recht ausgeführt hat, lässt sich die Frage nach der Rechtmässigkeit der
Löschung des streitbetroffenen Reverses aufgrund der sich aus den Akten
ergebenden Sachverhaltsangaben beurteilen. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden
kann nicht von vornherein gesagt werden, dass im Bereich des Kindergartengebäudes,
welches abgerissen werden soll, keinerlei neue Baumasse erstellt werden könnte,
ohne die Qualitäten der bestehenden Überbauung zu zerstören. Die Frage, in welchem
Umfang sich dies mit deren architektonischen Qualitäten vereinbaren liesse,
kann in der Tat jedoch erst im Zusammenhang mit einem konkreten Bauprojekt
beurteilt werden.
4.
4.1
Die
Baubewilligung ist die behördliche Feststellung, dass einem Bauvorhaben keine
öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen, namentlich keine solchen aus
dem Planungs- und Baurecht. Sie bezieht sich ausschliesslich auf das im Zeitpunkt
der Bewilligung geltende Recht. Eine grössere, den Rahmen dieser Feststellung
sprengende Tragweite erhält die Bewilligung dann, wenn sie zur Schaffung oder
Erhaltung des rechtmässigen Zustandes mit Nebenbestimmungen verknüpft wird, die
den Bauherrn zu einem bestimmten Tun, Unterlassen oder Dulden verpflichten
(vgl. § 321 PBG). In diesem Fall wirkt die Baubewilligung über die
Errichtung der ihr entsprechenden Baute hinaus in die Zukunft, so dass sich
notwendigerweise die Frage nach dem Bestand und der Tragweite der Nebenbestimmung
im Fall einer Rechtsänderung stellt.
Dient die Nebenbestimmung der Schaffung oder Erhaltung des
rechtmässigen Zustandes und ist dieser nach der Rechtsänderung auch ohne jene
gewährleistet, so hat sie ihre rechtliche Grundlage verloren und ist die
entsprechende Anmerkung zu löschen. Bleibt der rechtmässige Zustand auch unter
dem neuen Recht nur durch die nämliche Nebenbestimmung gesichert, so tritt als
ihre gesetzliche Grundlage das neue Recht an die Stelle des alten (vgl. RB 1989
Nr. 71).
Für Bauten, die unter dem früheren Recht wegen ihrer guten
Gestaltung durch Ausnahmebewilligungen in ähnlicher Weise privilegiert wurden,
wie dies nach dem neuen Recht für eine Arealüberbauung möglich wäre, gilt
demnach Folgendes: Könnte das Bauvorhaben nach dem neuen Recht als
Regelüberbauung ausgeführt werden, verlieren allfällige Nebenbestimmungen ihre
gesetzliche Grundlage und können gelöscht werden.
Verstösst dagegen die nach altem Recht bewilligte
Überbauung gemäss Gesamtüberbauungsplan auch gegen die Regelbauweise des neuen
Rechts, so behalten die ehemals die Gesamtüberbauung sichernden
Nebenbestimmungen grundsätzlich ihre gesetzliche Grundlage. Erfüllt die Gesamtüberbauung
alle Voraussetzungen für eine Arealüberbauung nach geltendem Recht, können die
bestehenden Nebenbestimmungen durch einen Arealüberbauungsrevers nach geltendem
Recht ersetzt werden.
Falls die nach früherem Recht bewilligte Gesamtüberbauung
auch gegen die neuen Vorschriften zur Arealüberbauung verstösst, genügt es
hingegen nicht, wenn an die Stelle der bestehenden Nebenbestimmungen nur ein
gewöhnlicher Arealüberbauungsrevers tritt. Denn der Zweck dieser
Nebenbestimmungen liegt darin, diejenigen Merkmale der Gesamtüberbauung zu
wahren, die das Abweichen von der damaligen Regelbauweise gerechtfertigt haben;
dauert trotz Rechtsänderung diese Abweichung an und könnte die Gesamtüberbauung
auch nicht als Arealüberbauung bewilligt werden, so bleibt damit grundsätzlich
auch die Grundlage für die Nebenbestimmungen erhalten. Dies bedeutet jedoch
nicht, dass die ursprünglichen Nebenbestimmungen auf jeden Fall beibehalten
werden müssen. An ihre Stelle kann auch ein erweiterter Arealüberbauungsrevers
nach neuem Recht treten. Mit einer entsprechenden Ergänzung zum
Arealüberbauungsrevers ist dafür zu sorgen, dass die besonderen Qualitäten der
Gesamtüberbauung, welche damals die weitergehenden Ausnahmebewilligungen
rechtfertigten, auch mit dem neuen Revers gesichert sind. Der Grundeigentümer
ist daher in einer zusätzlichen Nebenbestimmung zu verpflichten, das
ursprünglich bewilligte Gesamtkonzept einzuhalten.
4.2
Unbestritten
ist, dass die im Jahre 1962 bewilligte Überbauung die damals geltenden Geschosszahlvorschriften
teilweise verletzte. So waren insbesondere die Häuser L-Strasse 03 und 04 als
viergeschossig bewilligt worden, obwohl in der fraglichen Zone lediglich 2
Vollgeschosse zulässig waren. Ebenfalls nicht strittig und in den Erwägungen
der ursprünglichen Baubewilligung ausdrücklich festgehalten ist, dass die
Baukörper teilweise ungenügende Grenzabstände aufwiesen sowie zum Teil nicht in
ausreichendem Masse von der Baulinie zurückversetzt waren (Häuser L-Strasse 03
und 04). Einigkeit bestand jedoch auch darüber, dass die Überbauung hohe
gestalterische Qualitäten aufweist, welche insbesondere in der Konzentration
der Baumasse verbunden mit einem grosszügigen Grünraum im Innern erblickt
wurde. Es wurden daher sowohl für die Geschosszahlüberschreitungen als auch für
die Unterschreitungen der erforderlichen Grenzabstände und die teilweise fehlende
Rückversetzung von der Baulinie entlang der L-Strasse Ausnahmebewilligungen
erteilt. Zur Schaffung eines rechtmässigen Zustandes wurde der strittige Revers
statuiert. Die Erteilung der Ausnahmebewilligungen verbunden mit der
Statuierung einer Nebenbestimmung erfolgte vor dem Hintergrund, dass die
Überbauung die nach dem damals geltenden Recht mögliche Ausnützung nicht nur
einhielt, sondern nicht vollständig ausschöpfte.
4.3
Zutreffend
ist die Auffassung der Beschwerdeführenden insofern, als die ersatzlose Löschung
des strittigen Revers nach der zitierten Rechtsprechung nur dann in Frage käme,
wenn die Überbauung den heute geltenden Bestimmungen für die Regelbauweise
entsprechen würde. Dass dies nicht der Fall ist, ist unbestritten. Eine
detaillierte Überprüfung der Überbauung auf Übereinstimmung mit den heute
geltenden Vorschriften für die Regelbauweise erübrigt sich daher. Einigkeit
besteht indessen darüber, dass die Überbauung besondere gestalterische
Qualitäten aufweist und daher heute eine Bewilligung als Arealüberbauung in
Frage käme. Die Gesamtüberbauung entspricht jedoch nicht in allen Teilen den
heute geltenden Arealüberbauungsvorschriften. Es spricht einiges dafür, dass
die für Arealüberbauungen vorgesehene Geschosszahl nicht eingehalten wird.
Jedenfalls ist unbestritten geblieben, dass die Überbauung in gewisser Hinsicht
gegen die heute gültigen Arealüberbauungsvorschriften verstösst. Damit genügt
es nach den oben dargelegten Grundsätzen nicht, wenn der bestehende Ausnützungsrevers
nur durch einen gewöhnlichen Arealüberbauungsrevers ersetzt wird.
Die Bausektion hat deshalb zu Recht entschieden, dass an
die Stelle des strittigen Reverses nur eine neue Nebenbestimmung treten kann,
wonach die bestehende Überbauung einerseits den Arealüberbauungsvorschriften
von §§ 69 ff. PBG in Verbindung mit Art. 8 BZO unterliegt und
anderseits bauliche Änderungen nur im Rahmen des ursprünglich bewilligten
Gesamtkonzepts und der an eine Arealüberbauung zu stellenden Anforderungen zulässig
sein sollen. Insbesondere erfasst der neue Revers seinem Wortlaut nach auch die
für die gestalterischen Qualitäten der Überbauung wichtigen Freiflächen und Umgebungsanlagen.
Damit wird ausreichend sichergestellt, dass diejenigen Merkmale der Gesamtüberbauung
gewahrt werden, die bei deren Bewilligung das Abweichen von der damaligen
Regelbauweise gerechtfertigt haben.
5.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als
unbegründet und ist abzuweisen. Die Kosten des Verfahrens sind den
Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG).
Diesen steht von vornherein keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die
Beschwerdegegnerin hat keine Parteientschädigung verlangt, weshalb ihr praxisgemäss
auch keine solche zuzusprechen ist (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 6, mit Hinweisen).
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellungskosten,
Fr. 2'150.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden Nrn. 1 bis 13 zu je 1/13 auferlegt,
unter solidarischer Haftung für den ganzen Betrag.
4.    Es werden
keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Mitteilung
an …