zh_verwaltungsgericht · VB.2002.00172 · 1998-06-17 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für einen Umbau in der Kernzone Allgemeine Erwägungen zur Nachbarlegitimation (Schlüsseltheorie; E. 1b). Gefährdet ein Bauprojekt ein inventarisiertes Objekt, so hat das Gemeinwesen vorab einen Schutzentscheid zu treffen (E. 1c). Die Auslegung von kommunalem Recht durch die Gemeindebehörden ist von den Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung zu überprüfen (E. 2b/aa). Begriff der "Anbaute" (E. 2b/bb). Ausnahme von der Pflicht zur Beibehaltung von Gebäudeprofil und Erscheinungsbild aus Gründen der Wohnhygiene (E. 3).

Zürich Verwaltungsgericht 02..2.02.0 VB.2002.00172
Zurich Verwaltungsgericht 02..2.02.0 VB.2002.00172
Zurigo Verwaltungsgericht 02..2.02.0 VB.2002.00172

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00172
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Geschäftsnummer:
VB.2002.00172
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 02.09.2002
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für einen Umbau in der Kernzone
Allgemeine Erwägungen zur Nachbarlegitimation (Schlüsseltheorie; E. 1b). Gefährdet ein Bauprojekt ein inventarisiertes Objekt, so hat das Gemeinwesen vorab einen Schutzentscheid zu treffen (E. 1c). Die Auslegung von kommunalem Recht durch die Gemeindebehörden ist von den Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung zu überprüfen (E. 2b/aa). Begriff der "Anbaute" (E. 2b/bb). Ausnahme von der Pflicht zur Beibehaltung von Gebäudeprofil und Erscheinungsbild aus Gründen der Wohnhygiene (E. 3).
Stichworte:
ANBAU
DENKMALPFLEGE
ERSCHEINUNGSBILD
FLACHDACH
GEBÄUDEHÖHE
GEBÄUDEPROFIL
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
INVENTAR
KERNZONE
LEGITIMATION
NACHBARLEGITIMATION
SCHLÜSSELTHEORIE
TERRASSE
VERBANDSBESCHWERDE
WOHNHYGIENE
Rechtsnormen:
§ 203 Abs. II PBG
§ 205 PBG
§ 209 Abs. II PBG
§ 211 Abs. II PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 304 Abs. I PBG
§ 338a PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Am 3. September 2001 erteilte die
Baubehörde X C die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung einer Terrasse
über dem westseitigen Anbau des Wohnhauses Vers.Nr. 01 auf dem Grundstück
Kat.Nr. 02 an der L-gasse in X. Das Grundstück liegt ge­mäss Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde X vom 26. Juni 1996 (BZO) in der Kernzone
"M" und ist mit einem zweigeschossigen (aufgrund des
Niveauunterschieds jedoch auf der Westseite dreigeschossig in Erscheinung
tretenden) Wohnhaus mit Giebeldach sowie einem rund fünf Meter breiten,
zweigeschossigen Anbau auf der Westseite überstellt. Während der First des
Hauptdachs in Richtung Nord-Süd verläuft, ist derjenige der Anbaute in Richtung
West-Ost ausgerichtet. Das gesam­te Gebäude ist inventarisiert und im Kernzonen­plan
schwarz umrandet; dies hat zur Fol­ge, dass Gebäudeprofil und Erscheinungsbild
beizubehalten sind. Gemäss Bauvorhaben ist die Entfernung des Giebeldachs des
Anbaus und die Errichtung ein Flachdach an dessen Stelle geplant, wobei das
Flachdach zugleich als begehbare, vom Obergeschoss des Hauptgebäudes
zugängliche Terrasse dienen soll.
II. Gegen den Beschluss der Baubehörde X vom
3. September 2001 liess A am 18. Ok­tober 2001 fristgerecht Rekurs an die
Baurekurskommission II erheben und beantragen, die angefochtene Baubewilligung
sei unter Kosten- und Ent­schädigungsfolgen zulas­ten des privaten
Rekursgegners vollumfänglich aufzuheben.
Nach Durchführung eines
Referentenaugenscheins wies die Baurekurskommission II das Rechtsmittel am
16. April 2002 ab und bestätigte den Beschluss der Baubehörde X im beurteilten
Umfang. Sie erwog zusammengefasst, nach der kommunalen Bau- und Zonenordnung
seien für Anbauten und Besondere Gebäude gemäss § 49 Abs. 3 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975/1. September 1991 (PBG) Satteldächer nicht
zwingend erforderlich. Ausschlaggebend für den Begriff der Anbaute sei die
äussere Erscheinung. Der Gebäudeteil sollte trotz seiner Verbindung zum
Hauptgebäude eine gewisse Selbstständigkeit aufweisen, die sich insbesondere in
vom Hauptgebäude klar zu un­terscheidenden Dimensionen ausdrücke. Die Anbaute
soll einen eigenständigen und kleineren Grundriss aufweisen als das
Hauptgebäude. Ebenso könne diese Eigenständigkeit durch eine vom Hauptgebäude
verschiedene Höhe der Anbaute zum Ausdruck kommen. In jedem Fall aber sollte
die Anbaute vom Hauptgebäude weggedacht werden können, ohne dass die­­ses (mit
Ausnahme der Fassade) beeinträchtigt würde. Vorliegend könne der streitbetrof­­fene
Gebäudeteil trotz seiner Nutzung als Teil der Hauptwohnungen nicht als Hauptgebäude
betrachtet werden, weshalb er gemäss Art. 7 Abs. 1 BZO von der Pflicht einer
Bede­ckung mit einem Giebeldach befreit und demzufolge ein Flachdach erlaubt
sei. Sodann sei gestützt auf Art. 3 Abs. 1 BZO eine Abweichung vom bisherigen
Gebäudeprofil und Erschei­nungsbild zulässig, da sie aus wohnhygienischen
Gründen erfolge. Schliesslich lasse sich auch unter dem Aspekt der Ästhetik
kein stichhaltiges Argument finden, das unter dem strengen Massstab von § 238
Abs. 2 PBG gegen das Bauvorhaben spreche.
III. Mit Beschwerde vom 17. Mai 2002 liess A
dem Verwaltungs­gericht beantragen, der angefochtene Rekursentscheid vom 16.
April 2002 sei aufzuheben und die Bewilligung für das streitige Vorhaben,
jedenfalls für die Einrichtung einer begehbaren Terrasse, sei zu verweigern,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des privaten Beschwerdegeg­ners.
Die Baurekurskommission II beantragte am 11. Juni 2002 Abweisung der Beschwerde.
C liess am 19. Juni 2002 ebenfalls die Ab­weisung der Beschwerde unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerde­führers beantragen. Den
nämlichen An­trag stellte gleichentags die Baubehörde X, welche im Übrigen auf
die Beschwerdeantwort des privaten Beschwerdegegners verwies.
Die weiteren Erwägungen gemäss angefochtenem
Rekursentscheid sowie die Ausführungen der Parteien und der Baurekurskommission
II in den Rechtsschriften werden – so­­weit erforderlich ­­– nachstehend
wiedergegeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. a) Der Beschwerdeführer lässt zunächst
eine Verletzung des rechtlichen Gehörs rügen. In der Rekursschrift vom 18.
Oktober 2001 wie auch anlässlich des Augenscheins sei argumentiert worden, die
Einrichtung eines Flachdachs bei der anerkanntermassen inventarisierten Bauliegenschaft
sei mit dem Schutzzweck der Inventarisierung nicht vereinbar. Hierauf sei die
Vorinstanz mit keinem Wort eingegangen, was zwingend zur Aufhebung des
Rekursentscheids und Rückweisung an die Vorinstanz führen müsse.
Die Baurekurskommission hält hierzu in ihrer
Vernehmlassung vom 11. Juni 2002 fest, die Rügen betreffend die
Inventarwidrigkeit seien nicht zu hören. Der Beschwerdeführer sei als Nachbar
ausschliesslich zur Wahrnehmung seiner eigenen privaten Interessen be­­fugt; es
sei ihm verwehrt, sich auf dem Rechtsmittelweg für die im öffentlichen
Interesse liegende Erhaltung von Schutzobjekten, denen der Abbruch oder eine
Veränderung drohe, einzusetzen. Derartige Rügen seien nach der klaren
legitimationsrechtlichen Ordnung von § 338a PBG den Verbänden vorbehalten. -
Der private Beschwerdegegner lässt ausführen, die vom Beschwerdeführer im
Rekurs aufgeworfene Frage der Schutzwürdigkeit und Substanzerhaltung des
umzubauenden Gebäudes habe auf den Entscheid keinerlei Einfluss ge­habt,
weshalb die Rekurskommission nicht verpflichtet gewesen sei, sich darüber zu
äus­sern. Sodann könnten Nachbarn, selbst wenn ihr Grundstück direkt neben
einem Schutz­­objekt liege, weder einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit
eines Objekts erwirken, noch hätten sie Anspruch darauf, dass ein bestimmtes
Gebäude oder eine bestimmte Ortsbildgestaltung erhalten bleibe.
b) Wer auf Grund seines
Rechtsschutzinteresses Zugang zum Verfahren findet, hat Anspruch darauf, dass
die gel­tend gemachten Rechtsverletzungen überprüft werden (Fran­çois
Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zürcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl
86/1985, S. 296 f., auch zum Folgenden). Daraus folgt, dass nicht für jede Rü­ge
einzeln geprüft wer­den muss, ob der Nachbar zu deren Erhe­bung legitimiert
sei. Die Rechtsmittelbefugnis rich­­tet sich mit anderen Worten nach den ge­stellten
Anträgen und nicht nach den einzelnen Rügen (RB 1980 Nr. 7; VGr, 18. Juni
1997, VB.95.00022). Die Legitimationsvoraussetzung des Berührtseins in eigenen
qualifizierten Interessen ist dann gegeben, wenn der Ausgang des Verfahrens, in
das sich der Nachbar ein­schalten will, seine Interessensphäre zu be­einflussen
vermag, der Anfechtende also einen prak­tischen Nutzen hat bzw. einen Nach­teil
abwenden kann, den der angefochtene Verwal­tungsakt für ihn zur Folge hätte.
Diese Le­­gitimationsvoraussetzung ist aber nicht schon dann erfüllt, wenn ir­gend­welche
negativen Folgen des Bauvorhabens möglich und erkennbar sind. Ein schutz­wür­diges
Anfechtungsin­teresse hat der Einsprecher nur dann, wenn die Auswirkun­gen auf
seine Liegenschaft nach Art und Intensität so beschaffen sind, dass sie auch
bei objek­ti­vier­ter Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden müssen
(RB 1995 Nr. 9 mit Zi­ta­ten). Die Grenze der Zulassung ist die Eignung
des Verfahrens, dem Anfechtenden den an­ge­streb­ten Erfolg zu brin­gen. Das
Rechtsschutzinteresse fehlt z.B. dort, wo von vornherein fest­steht, dass die
Gut­heissung von Rekurs oder Beschwerde die Beeinträchtigung nicht vom Re­kur­renten
oder Beschwerdeführer abzuwenden vermag (RB 1980 Nr. 7).
Der Beschwerdeführer ist durch das
Bauvorhaben in eigenen Interessen offensichtlich mehr berührt als Dritte oder
die Allgemeinheit. Damit aber war und ist er im Sinn der zitierten
Rechtsprechung be­fugt, sich auf alle Argumente und Rechtssätze zu berufen, welche
im Ergebnis zur Gutheis­sung seines Be­schwer­de­antrags führen können, ohne
dass für jede Rüge einzeln geprüft werden müsste, ob die Rechtsmittelbefugnis
gegeben sei. Insoweit ist dem Beschwerdeführer bei­zu­pflichten und kann der
Baurekurskommission II nicht gefolgt werden. Deren Auffassung ist mit der
dargelegten Rechtsprechung nicht vereinbar und lässt sich auch nicht auf den
Wortlaut von § 338a Abs. 2 PBG abstützen. Gemäss dieser Bestimmung sind zum
Rekurs und zur Beschwerde gegen Anordnungen und Erlasse, soweit sie sich auf
den III. Titel oder § 238 Abs. 2 PBG stützen, sowie gegen Bewilligungen für
Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen "auch" (näher bezeichnete)
Vereinigungen berechtigt. Damit wird impliziert, dass daneben
selbstverständlich auch die nach § 338a Abs. 1
rechtsmittellegitimierten Privaten zu derartigen Rekursen und Beschwerden
berechtigt sind (vgl. auch VGr,
17. Februar 2000, VB.1999.00128, E. 1c)
. Die Ansicht der Baurekurskommission II, wonach in Fällen wie dem
vorliegenden allein Verbände sich für die im öffentlichen Interesse liegende
Erhaltung von Schutzobjekten einsetzen dürften, wäh­­rend Private sich auf die
Wahrnehmung von ihren privaten Interessen zu beschränken hätten, findet keine
Stütze im Gesetz. Sie widerspricht den oben beschriebenen Grundsätzen und ist
im Übrigen auch unzweckmässig, zumal sich öffentliche und private Interessen
ohnehin nicht streng voneinander trennen lassen. Öffentliche und private
Interessen sind vielmehr weit ineinander verzahnt und lassen sich nicht einfach
entgegensetzen oder gar ge­­geneinander ausspielen. Beim öffentlichen Interesse
handelt es sich letztlich um autorita­tiv verdichtete Individualinteressen
(René Rhinow, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Wandel, in: Festschrift für Kurt
Eichenberger, Basel 1982, S. 665 f.; Alfred Kölz, Die Vertretung des
öffentlichen Interesses in der Verwaltungsrechtspflege, ZBl 86/1985, S. 54).
Die Rüge, das Bauvorhaben verstosse gegen den mit der Inventari­sa­tion erklärten
Schutzzweck, wäre ­somit geeignet, die im Rekurs­verfahren be­an­tragte
Aufhebung der Baubewilligung zu begründen, und die Baurekurskommission II hätte
sich damit auseinander setzen müssen.
c) aa) Gemäss
§ 203 Abs. 2 PBG erstellen die für Schutzmassnahmen zuständigen Be­­hörden
Inventare. Diese sollen eine Bestandesaufnahme der in Betracht fallenden Schutz­objekte
ermöglichen. Die Erstellung der Inventare bzw. die Inventaraufnahme als solche
be­wirkt (noch) keinen Schutz (RB 1990 Nr. 72; vgl. auch Antrag des
Regierungsrats vom 11. Ok­tober 1989 [an den Kantonsrat] zur Änderung des
Planungs- und Baugesetzes, Abl 1989, S. 1757 [zur Aufhebung von
§ 209 Abs. 1 PBG]). Das Inventar entfaltet erst bei der formellen
Eröffnung der Inventaraufnahme an den Grundeigentümer (§ 209 Abs. 2
PBG) diesem gegenüber Rechtswirkungen. Erst die schriftliche Mitteilung an den
Grundeigentümer über die Aufnahme seines Grundstücks ins Inventar bewirkt nach
§ 209 Abs. 2 PBG eine vorsorgliche Schutzmassnahme, nämlich ein
zeitlich beschränktes Veränderungsverbot. Dieses fällt dahin, wenn nicht innert
Jahresfrist seit der schriftlichen Mitteilung eine dauernde Anordnung getroffen
wird (§ 209 Abs. 3 PBG).
Vorliegend wurde die streitbetroffene
Liegenschaft als Wohnhaus des 18./19. Jahrhunderts unter der Nummer 3.11 in das
Inventar der kommunalen Schutzobjekte der Gemeinde X aufgenommen. Unter dem
Titel "Gesamteindruck" wird es als "gut erhaltenes, mar­kantes
Gebäude der Häusergruppe L-gasse" beschrieben. Hinsichtlich des Schutzzwecks
wird ausgeführt, "die äussere, ursprüngliche Substanz des Gebäudes"
sei zu erhalten. Eine formelle Eröffnung des Inventars ist - soweit aus den
Akten ersichtlich - bisher nicht erfolgt.
bb) Soll ein inventarisiertes Objekt dauernd
geschützt werden, bedarf es der Umsetzung in verbindliche Schutzmassnahmen. Das
Inventar begründet die Vermutung der Schutz­würdigkeit der verzeichneten
Objekte und die zuständige Behörde ist verpflichtet, sich mit dieser Vermutung
auseinanderzusetzen. Diese Auseinandersetzung erfolgt beim Entscheid darüber,
ob eine dauernde Schutzmassnahme anzuordnen sei. Dabei kann dieser Entscheid
entweder in einer definitiven Unterschutzstellung, womit die durch das Inventar
begründete Vermutung in eine definitive Schutzmassnahme umgesetzt wird, oder in
einer Entlassung aus dem Inventar bestehen. Der dauernde Schutz von Objekten
des Natur- und Heimatschutzes erfolgt kraft § 205 PBG durch Massnahmen des
Planungsrechts (lit. a), durch Verordnung (lit. b), Verfügung (lit. c) oder
Vertrag (lit. d).
Vorliegend wurde zwar im Sinn der
dargestellten Ordnung die im kommunalen Inventar verzeichnete streitbetroffene
Baute bereits gemäss altBZO vom 3. April 1985 als schwarz umrandetes Gebäude
von der Kernzone erfasst (die geltende BZO vom 26. Juni 1996 brachte insofern
keine Änderung) und damit eine dauernde Schutzmassnahme des Pla­nungsrechts im
Sinn von § 205 lit. a PBG erlassen. Diese Massnahme beschlägt indessen allein
ortsbildschützerische Belange. Mit planungsrechtlichen Schutzmassnahmen kann
nämlich von vornherein nur das äussere Erscheinungsbild und nicht auch die
Substanz von erhaltenswerten Bauten geschützt werden. Letzteres wäre durch
Massnahmen im Sinn von § 205 lit. c und d sicherzustellen. Ein Entscheid
darüber, ob das streitbetroffene Gebäude auch in seiner Bausubstanz zu erhalten
sei, wurde bislang nicht getroffen.
cc) Gefährdet ein Bauprojekt ein
inventarisiertes Objekt, so hat das Gemeinwesen vorab einen Schutzentscheid zu
treffen, d.h. Schutzmassnahmen anzuordnen oder ganz oder teilweise darauf zu
verzichten (RB 1991 Nr. 60 [Leitsatz] = BEZ 1991 Nr. 23 =
ZBl 92/1991, S. 495, E. 4b/bb; VGr, 17. Februar 2000,
VB.1999.00128, E. 2c). Nur wenn eine Gefährdung eines inventarisierten Ob­jekts
durch ein Bauvorhaben von vornherein aus­geschlossen werden kann, besteht für
das Gemeinwesen keine Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit und den
Schutzumfang des Inventarobjekts zu entscheiden.
Der streitbetroffene Anbau wird im Inventar
unter dem Titel "Geschichtliches" als "seeseitiger
Wohnhausanbau" aus dem Jahr 1907 erwähnt. Die Baubehörde X sieht gemäss
den Erwägungen in der Baubewilligung vom 3. September 2001 deshalb keine Ge­fährdung
des im Inventar ausformulierten Schutzzwecks, weil sie den Anbau nicht zur
ursprünglichen Bausubstanz zählt. Diese Ansicht wurde vom Beschwerdeführer
bereits in der Rekurs­schrift vom 18. Oktober 2001 (S. 8) bestritten.
Tatsächlich spricht einiges dafür, den mittlerweile 95-jährigen Anbau ebenfalls
zur ursprünglichen Bausubstanz zu zählen, was da­zu führte, dass das Umbauvorhaben
einen klaren Eingriff in den Schutzzweck darstellte. Weil der streitbetroffene
Gebäudeteil direkt an das Hauptgebäude angebaut ist, hat sodann ein Umbau des
ersteren zwingend auch einen Eingriff in die Substanz des letzteren zur Fol­ge,
weshalb selbst dann, wenn der Anbau nicht zur ursprünglichen Substanz zu zählen
wäre, eine Gefährdung des Schutzwecks jedenfalls nicht auszuschliessen ist. Die
Erteilung der Baubewilligung ist somit zwingend von einem vorgängigen Entscheid
über allfällige Schutz­­massnahmen abhängig. Daran mangelt es hier.
dd) Zuständig für den Erlass von
Schutzmassnahmen für Objekte von kommunaler Be­deutung ist nach § 211
Abs. 2 PBG der Gemeinderat. Die Baubehörde ist somit nicht be­fugt, im
Rahmen eines Baubewilligungs­verfahrens vorfrageweise einen materiellen Schutz­entscheid
zu treffen bzw. auf definitive Schutzmassnahmen zu verzichten. Beeinträchtigt
ein Bauvorhaben ein inventarisiertes Objekt, so ist entweder das Bau­bewilligungsverfahren
zu sistieren, bis der Schutzentscheid des Gemeinderats X vorliegt, oder aber es
sind die bei­den Verfahren koordiniert zu entscheiden (VGr, 17. Februar 2000,
VB.1999.00128, E. 2c). Nur wenn eine Beeinträchtigung des inventarisierten
Objekts ausgeschlossen werden könnte, dürfte die Baubehörde direkt die
Baubewilligung erteilen. Dies ist indessen wie dargelegt vorliegend nicht der
Fall.
Zusammenfassend ergibt sich, dass der für
Schutzmassnahmen zuständige Gemeinde­rat verpflichtet gewesen wäre, vor­gängig
oder koordiniert mit der Erteilung der Baubewilligung durch die Baubehörde über
die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang der in­ventarisierten Liegenschaft
L-gasse einen Entscheid zu treffen. Dieser Entscheid kann im
Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht nicht nachgeholt werden. Unter den
gegebenen Umständen ist die Streitsache an die Baubehörde zurückzuweisen, damit
diese einen Schutzentscheid des Gemeinderats einholt. Gestützt darauf hat die
Baubehörde das Bauvorhaben hernach erneut zu beurteilen.
2. a) Der Beschwerdeführer hält sodann an
seiner bereits im Rekursverfahren vorge­brachten Ansicht fest, wonach es sich
beim fraglichen Gebäudeteil nicht um einen Anbau gemäss Art. 7 Abs. 1 BZO,
sondern um die Fortsetzung des Hauptgebäudes handle. Demzu­folge sei ein
Flachdach unzulässig. Der streitbetroffene Gebäudeteil werde als Teil des
Hauptgebäudes wahrgenommen und sei auf beiden Geschossen funktional mit diesem
verbunden. Erst nach Realisierung des Bauvorhabens würde er sich klar vom
übrigen Gebäude abgrenzen lassen. – Der private Beschwerdegegner hält
demgegenüber die Erwägungen im angefochtenen Rekursentscheid und die
Qualifikation des streitbetroffenen Gebäudeteils als Anbaute für zutreffend.
b) Gemäss Art. 7 Abs. 1 BZO haben
Hauptgebäude allseitig vorspringende Satteldä­cher mit beidseitig gleicher
Neigung von mindestens 35° aufzuweisen. Für Anbauten und Besondere Gebäude nach
§ 49 Abs. 3 PBG können Pult- oder Satteldächer verlangt wer­den. Während somit
Hauptgebäude von Rechts wegen stets mit einem Satteldach zu versehen sind, besteht
hinsichtlich Anbauten lediglich die - vorliegend nicht wahrgenommene -
Möglichkeit der Behörde, eine bestimmte Dachform (Pult- oder Satteldach) zu ver­langen.
Das geplante Flachdach ist demzufolge nur dann zulässig, wenn der
streitbetroffene Gebäudeteil als "Anbaute" zu qualifizieren ist. Eine
Qualifikation als "Besonderes Gebäude" fällt von vornherein ausser
Betracht.
aa) Bei Art. 7 Abs. 1 BZO handelt es
sich um kompetenzgemäss erlassenes Gemein­­­derecht. Auch werden die Begriffe
"Hauptgebäude" und "Anbaute" im Planungs- und Baugesetz
nicht definiert; sie stellen mithin dem kommunalen Recht angehörende unbestim­mte
Rechtsbegriffe dar. Deren Auslegung durch die Gemeindebehörde ist von den
kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung zu überprüfen. Stellen
sich bei der Anwendung von kommunalem Recht Auslegungsfragen, so ist deren
Beantwortung durch die örtliche Baubehörde zu schützen, sofern sie sich auf
rechtlich vertretbare Gründe stützen kann. Die Rechtsmittelinstanzen dürfen
dann ihre allenfalls abweichende Sinngebung nicht an die Stelle derjenigen der
kommunalen Behörden setzen (RB 1981 Nr. 20; 1984 Nr. 111; VGr,
2. März 1988, BEZ 1988 Nr. 36 E. 1; VGr, 19. Mai 1988, BEZ 1988
Nr. 14 E. 1h).
bb) Das Verwaltungsgericht hat sodann
wiederholt festgehalten, dass die bestimmen­­den Merkmale einer
"Anbaute" allein in der äusseren Erscheinung und im räumlichen
Verhältnis zum Hauptgebäude liegen (RB 1968 Nr. 47; 1984 Nr. 111). Schon ein
verwaltungsgerichtlicher Entscheid vom 4. April 1962 (VB 38/1961) enthält die
Erwägung, dass der Begriff der An- und Nebenbaute weit zu ziehen sei, jedoch
dürfe nicht ein Teil des Haupt­gebäudes willkürlich als An- oder Nebenbaute
erklärt werden. Dabei seien die Übergänge selbstverständlich fliessend.
Abzustellen ist demzufolge auf die von aussen wahrnehm­bare Erscheinung des
fraglichen Gebäudeteils, wohingegen eine funktionelle Selbstständigkeit nicht
erforderlich ist (vgl. RB 1984 Nr. 111). Es steht der Qualifikation als
"An­baute" somit nicht entgegen, wenn der fragliche Gebäudeteil
funktional mit dem Haupt­­gebäude verbunden ist und wie dieses ebenfalls
Wohnzwecken dient.
cc) Bei dieser Sach- und Rechtslage haben die
Baubehörde X und die Baurekurs­kommission II den streitbetroffenen Gebäudeteil
zurecht als Anbaute im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BZO gewürdigt. Insoweit kann
auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 i.V. mit
§ 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni
1997 [VRG]). Der Beschwerdeführer bringt nichts vor, was diese Qualifikation
umzustürzen vermag. Insbesondere ändert der Umstand, dass der streitbetroffene
Gebäudeteil nach Realisierung des Bauvorhabens möglicherweise noch deutlicher
als Anbau in Erscheinung tritt, nichts daran, dass der rechtwinklig von der
Hauptfassade abstehende Gebäudeteil aufgrund seiner gegenüber dem Hauptgebäude
geringeren Höhe und Breite sowie der versetzen Geschosse schon heute deutlich
als Anbau wahrnehmbar ist.
3. a) Der Beschwerdeführer beruft sich ferner
auf Art. 3 Abs. 1 BZO. Diese Bestim­mung sieht vor, dass die im Kernzonenplan
schwarz umrandeten Gebäude nur unter Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils
und Erscheinungsbildes umgebaut oder ersetzt werden dürfen. Vorbehalten bleiben
Schutzmassnahmen durch besondere Anordnungen. Abwei­chungen können bewilligt
oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse des Ortsbildschutzes, der
Verkehrssicherheit oder der Hygiene liegt. Während die Vorinstanz und der
private Beschwerdegegner das Bauvorhaben unter Hinweis auf den Ausnahmegrund
der Wohnhygiene für zulässig erachten, geht es nach Ansicht des
Beschwerdeführers beim Bauvorhaben gar nicht in erster Linie um die
Verbesserung der Wohnhygiene, sondern um die Einrichtung einer Terrasse auf dem
geplanten Flachdach; der Umbau erfolge wohl aus rein finanziellen Gründen, da
sich eine Wohnung mit ansprechend grosser Terrasse leichter und teurer
vermieten lasse. Die bisherige Raumhöhe von rund 1,9 bis 2 m liege für alte
bzw. schützenswerte Liegenschaften im Bereich des Üblichen und sei hinzunehmen,
zumal bei dem geplanten Umbau auch allfällige im Schutzinventar erwähnte Wand-
und Deckentä­ferungen zerstört würden. Falls man gleichwohl eine wohnhygienisch
motivierte Anhebung der Raumhöhe zulassen wolle, müsse dies zwecks Schonung des
heutigen Erscheinungsbilds durch eine Anhebung des heutigen Satteldachs
geschehen. Selbst wenn das Dach aus wohnhygienischen Gründen um 30 bis 40 cm
angehoben werden müsste, so könnte nach wie vor ein Schrägdach vorgesehen
werden, allenfalls ein solches mit einem geringeren Neigungswinkel. Auch dies
wäre noch eine weit mildere Änderung der Bausubstanz ohne grösseren Eingriff in
das äussere Erscheinungsbild und deshalb von der Baubehörde zwingend anzuordnen
gewesen. Sofern man gleichwohl die Errichtung eines Flachdachs zulassen wollte,
sei zumindest der Verzicht auf die Einrichtung einer Terrasse anzuordnen, zumal
diese offensichtlich nicht aus wohnhygienischen Gründen geplant sei.
b) aa) § 304 Abs. 1 PBG sieht für zum
Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume, ausser solchen in Einfamilienhäusern
und bei vergleichbaren Wohnungsarten, eine lich­­te Mindesthöhe von 2,4 m vor;
in Kernzonen genügen 2,3 m. Diese Mindesthöhen werden heute deutlich
unterschritten. Nach den übereinstimmenden Parteiangaben beträgt die Höhe in
dem anlässlich des Augenscheins inspizierten Wohnraum unter dem Dach des An­baus
rund 1,9 – 2 m bzw. 1,92 m. Unter diesen Umständen ist der Vorinstanz ohne
weiteres zu folgen, die eine wohnhygienisch motivierte Verbesserung des
heutigen Zustands als "deutlich angesagt" bezeichnete. Mit dem Umbau
soll gemäss den bei den Akten liegenden Plänen im Erdgeschoss (d.h. im Wohnraum
unter dem Dach des Anbaus) neu eine Raumhö­he von ca. 2,4 m und somit eine
wohnhygienisch befriedigende Situation erreicht werden. Gestützt auf den
Ausnahmegrund der Hygiene ist demzufolge ein Abweichen des bisherigen
Gebäudeprofils und Erscheinungsbilds erlaubt, obwohl das streitbetrof­fene Gebäude
im Kernzonenplan schwarz umrandet ist (Art. 3 Abs. 1 BZO). Kann sich aber der
Bauherr auf diesen Ausnahmegrund berufen, so schadet es nicht, wenn er (wie vom
Beschwerdeführer behauptet) möglicherweise neben der Verbesserung der Wohnhygie­ne
noch weitere Zwecke verfolgt.
bb) Ist ein Ausnahmegrund zur Abweichung vom
bisherigen Gebäudeprofil und Erscheinungsbild gegeben, so hat sich der Bauherr
nach Sinn und Zweck von Art. 3 Abs. 1 BZO gleichwohl so weit als möglich an der
bisherigen Form und Kubatur zu orientieren. Die Vorinstanz führte hierzu aus,
eine Verbesserung des Zustands sei durch eine blosse An­­hebung des heutigen
Schrägdachs um 40 cm aufgrund der Anordnung der Fenster im ob­eren Stockwerk
nicht realisierbar; ein Flachdach biete hier die beste, wenn auch nicht einzige
Lösung. Der Beschwerdeführer hält demgegenüber daran fest, dass die erwähnte
Verbesserung der Wohnhygiene - wenn überhaupt - allein durch eine Anhebung des
heutigen Giebeldachs erfolgen dürfe; allenfalls sei eine geringere Dachneigung
anzuordnen.
Zunächst ist festzuhalten, dass entgegen der
Ansicht des Beschwerdeführers dem pri­vaten Beschwerdegegner nicht zuzumuten
ist, das heutige Schrägdach um bloss 20 cm anzuheben. Ein derartiger Umbau
würde bei nur geringfügig kleineren Investitionen im Hin­blick auf § 304 Abs. 1
PBG zu weiterhin wohnhygienisch ungenügenden Resultaten führen; anstelle der
gebotenen 2,3 m würde eine lichte Raumhöhe von bloss rund 2,1 – 2,2 m
erreicht. Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, müsste das heutige
Giebeldach um ca. 40 cm angehoben werden. Ein derartiger Eingriff käme indessen
nicht nur in Konflikt mit den im oberen Stock des Hauptgebäudes platzierten
Fenstern, sondern es wür­den auch die heutigen harmonischen Proportionen
zwischen Hauptgebäude und Anbaute ver­wischt. Während mit dem geplanten
Flachdach die Baumasse des Anbaus ungefähr beibehalten wird, würde dieser bei
einer Anhebung des Giebeldachs um 40 cm um ca. 8,6 m
3
(21,5 m
2
x 0.4 m) vergrössert. Auch ein flacheres Schrägdach führte zu einer deutlich
wahr­­nehmbaren Vergrösserung der Baumasse und hätte ausserdem zur Folge, dass
sich die Dachneigung, welche schon heute deutlich unter der in der Kernzone
üblichen Mindestneigung von 35° liegt (vgl. Art. 7 Abs. 1 BZO) zusätzlich
verringern würde. Unter diesen Um­ständen führte eine Anhebung des heutigen
Giebeldachs zu einem mindestens ebenso gros­sen Eingriff in das bisherige
Erscheinungsbild, wie es bei dem geplanten Flachdach der Fall ist.
Zusammengefasst hält das Bauprojekt vor Art. 3 Abs. 1 BZO stand. Sodann ist die
gewählte Lösung mit Flachdach und Terrasse auch unter dem As­pekt der
Einordnung und den strengen Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG nicht zu
beanstanden, tritt doch das historische Hauptgebäude nach dem Umbau noch
deutlicher in Er­scheinung. Im Übrigen kann auch diesbezüglich auf die
zutreffenden Ausführungen der Vor­instanz verwiesen werden.
4. Der Beschwerdeführer beantragt im Sinn
eines Eventualantrags, die Einrichtung einer begehbaren Terrasse sei zu
verweigern. Dieser Antrag wurde zwar erstmals mit der Beschwerde gestellt, doch
erweist er sich als zulässig, da er als Minus des bereits im Rekurs­verfahren
gestellten und im Beschwerdeverfahren bekräftigten Hauptbegehrens erscheint
(vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 52 N. 5). Gleichwohl ist fraglich, ob
der Beschwerdeführer mit der Begründung zu seinem Eventualbegehren überhaupt zu
hören ist, zumal im Bereich des Bauprozessrechts die Zulässigkeit einer neuen
rechtlichen Begründung durch das Rügeprinzip stark eingeschränkt wird und § 52
Abs. 2 VRG das Vor­­bringen neuer tatsächlicher Behauptungen weitgehend
ausschliesst (vgl. Kölz/Boss­hart/ Röhl, § 50 N. 4 ff., § 52 N. 4).
Wollte man die Vorbringen zum
Eventualbegehren zulassen, wäre darauf hinzuweisen, dass sich der private
Beschwerdegegner wie bereits erwähnt auch dann auf den Ausnah­­megrund der
Wohnhygiene berufen kann, wenn er daneben noch weitere Zwecke verfol­gen
sollte. Erweist sich ein Flachdach als zulässig, kann dem privaten Bauherrn
auch nicht verboten werden, dieses als begehbare Terrasse auszugestalten, zumal
dadurch die Kubatur nicht (zusätzlich) beeinträchtigt wird. Der
Beschwerdeführer verkennt, dass die in Art. 3 Abs. 1 BZO erwähnte Pflicht zur
Beibehaltung von Gebäudeprofil und Erscheinungs­­bild kein absolutes
Veränderungsverbot beinhaltet. Weder durch das Terrassengeländer noch durch die
Umwandlung/Vergrösserung eines Fensters zur Terrassentür ändert sich das
Gebäudeprofil oder die bauliche Erscheinung.
Bei der begehbaren Terrasse
han­delt es sich um eine zugängliche und überhöhte Stelle im Sinn von § 20
der Beson­de­ren Bauverordnung I vom 6. Mai 1981, die so zu sichern
ist, "dass keine Absturzgefahr, ins­besondere für Kinder, besteht".
Ein Sicherungsgeländer fällt unter den Begriff der Ausrüstungen im Sinn von
§ 4 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977. Das Geländer
ist zwar optisch wahrnehmbar,
er­weckt aber - insbesondere
bei einer offenen Ausgestaltung - nicht den Eindruck einer zusätzlichen
Erhöhung der Anbaute. Anzufü­gen ist, dass allgemein auch auf Flach- oder
Zinnendächern von Hauptgebäuden offene Si­che­rungsgeländer bewil­ligt werden,
ohne dass sie an die erlaubte Gebäudehöhe anzu­rech­nen wären (vgl. VGr,
17. Juni 1998, VB.98.00088, E. 2b/bb).
Auch insoweit erweist sich die angefochtene
Baubewilligung jedenfalls nicht als rechtsverletzend. Lärm-, Geruchs und
Einsichtsimmissionen, die mit dem Rekurs noch be­anstandet wurden, werden in
der Beschwerdeschrift nicht mehr gerügt.
5. Zusammenfassend ist die Beschwerde
teilweise gutzuheissen und der Entscheid der Baurekurskommission II vom 16.
April 2002 aufzuheben, soweit damit auf den Rekurs stillschweigend nicht
eingetreten wurde. Die Sache ist zu neuer Entscheidung im Sinn der Erwägungen
an die Baubehörde X zurückzuweisen. ...
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird teilweise
gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommis­sion II vom 16. April 2002
wird aufgehoben, soweit damit (stillschweigend) auf den Rekurs nicht
eingetreten wurde. Die Akten werden zu neuer Entscheidung im Sinn der
Erwägungen an die Baubehörde X zurück­gewiesen.
2.    ...