zh_verwaltungsgericht · VB.2012.00553 · 2013-02-27 · de

Unterschutzstellung | Unterschutzstellung einer Liegenschaft. Qualifikation als Schutzobjekt. Verhältnismässigkeit. Der Eigenwert des Gebäudes ist zwar durch die Rekonstruktion im Erd- und Sockelgeschoss nicht so hoch wie jener benachbarter Schutzobjekte; der Schutzwürdigkeit tut dies jedoch keinen Abbruch. Die Auffassung der Gemeinde, die Liegenschaft würde auch bezüglich des Erd- und Sockelgeschosses Schutzqualität aufweisen, ist vertretbar und liegt innerhalb der dem Gemeinwesen bei einer solchen Wertung zustehenden Entscheidungsfreiheit (E. 2). Eine Teilunterschutzstellung des äusseren Erscheinungsbilds ist vorliegend nicht geeignet, die im öffentlichen Interesse liegenden Schutzziele zu erreichen. Die wirtschaftlichen Interessen des Eigentümers vermögen die erheblichen öffentlichen Interessen an einer weitgehender Unterschutzstellung des äusseren Erscheinungsbilds nicht aufzuwiegen (E. 3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 27.02.2013 VB.2012.00553
Zurich Verwaltungsgericht 27.02.2013 VB.2012.00553
Zurigo Verwaltungsgericht 27.02.2013 VB.2012.00553

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00553
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Geschäftsnummer:
VB.2012.00553
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.02.2013
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Unterschutzstellung
Unterschutzstellung einer Liegenschaft. Qualifikation als Schutzobjekt. Verhältnismässigkeit.
Der Eigenwert des Gebäudes ist zwar durch die Rekonstruktion im Erd- und Sockelgeschoss nicht so hoch wie jener benachbarter Schutzobjekte; der Schutzwürdigkeit tut dies jedoch keinen Abbruch. Die Auffassung der Gemeinde, die Liegenschaft würde auch bezüglich des Erd- und Sockelgeschosses Schutzqualität aufweisen, ist vertretbar und liegt innerhalb der dem Gemeinwesen bei einer solchen Wertung zustehenden Entscheidungsfreiheit (E. 2).
Eine Teilunterschutzstellung des äusseren Erscheinungsbilds ist vorliegend nicht geeignet, die im öffentlichen Interesse liegenden Schutzziele zu erreichen. Die wirtschaftlichen Interessen des Eigentümers vermögen die erheblichen öffentlichen Interessen an einer weitgehender Unterschutzstellung des äusseren Erscheinungsbilds nicht aufzuwiegen (E. 3).
Abweisung.
Stichworte:
DENKMALPFLEGE
DENKMALSCHUTZ
EIGENTUMSGARANTIE
INTERESSENABWÄGUNG
SCHUTZOBJEKT
SCHUTZUMFANG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
Rechtsnormen:
§ 203 Abs. I lit. c PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2012.00553
Urteil
der 1. Kammer
vom
27. Februar 2013
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf,
Gerichtsschreiberin
Regula Hunger.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Gemeinderat Männedorf, vertreten durch RA C,
Beschwerdegegner,
betreffend Unterschutzstellung,
hat sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat Männedorf stellte mit Beschluss vom
7. Dezember 2011 die Liegenschaft D-Strasse 01 (Assek-Nr. 02,
Kat.-Nr. 03) samt Teilen der Umgebung
in dem in
Disp.-Ziff. 3 des Beschlusses definierten Umfang
unter Schutz.
II.
Gegen diesen Beschluss rekurrierte die A AG an das
Baurekursgericht. Am 29. März 2012 führte das Baurekursgericht einen
Abteilungsaugenschein im Beisein der Parteien durch. Mit Entscheid vom
4. Juli 2012 hiess es den Rekurs teilweise gut. Der Beschluss des Gemeinderats
Männedorf vom 7. Dezember 2011 wurde insofern aufgehoben, als damit der
Steinboden der Laube und die Garage unter Schutz gestellt worden sind. Im Übrigen
wurde der Rekurs abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde.
III.
Mit Beschwerde vom 4. September 2012 gelangte die A AG
an das Verwaltungsgericht. Sie beantragte, den angefochtenen Entscheid und den
Beschluss des Gemeinderats Männedorf vom 7. Dezember 2011 insoweit
aufzuheben, als damit das Erdgeschoss und das Sockelgeschoss unter Schutz
gestellt werden. Auch sei Disp.-Ziff. 3.1.1 Satz 2 des Beschlusses des
Gemeinderats Männedorf vom 7. Dezember 2011 aufzuheben, wonach im Bereich
der Eingangspartie hinter dem verglasten Vorbau jener Zustand massgebend sei,
wie er mit Ziffer 4 des Beschlusses des Gemeinderats Männedorf vom
18. Juni 1991 verlangt worden sei. Zudem sei die Eingangspartie vom Schutzumfang
auszunehmen. Ferner sei Disp.-Ziff. 5 des Beschlusses des Gemeinderats
Männedorf vom 7. Dezember 2011 in Bezug auf den Eingangssockel (Rampe und
Treppe) aufzuheben und es sei festzustellen, dass der dem Eingang vorgestellte
Sockel (mit Rampe und Treppe) nicht zurückgebaut werden müsse, unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gegenpartei.
Am 14. September 2012 beantragte das Baurekursgericht
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat
Männedorf beantragte mit Beschwerdeantwort vom 8. November 2012 ebenfalls
die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der Gegenpartei.
In Replik, Duplik, Triplik und
Quadruplik
hielten die Parteien jeweils an ihren Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Gemäss § 203
Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen,
Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer
politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche
erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich
mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung
dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde die darin enthaltenen unbestimmten
Rechtsbegriffe auszulegen, und es obliegt ihr als Teil der
Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage
stehenden Objekts. Hierzu kann und soll sie nötigenfalls Expertisen oder
Stellungnahmen von Fachgremien einholen. Das Ergebnis der
Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von
Fachleuten und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden
frei (§ 7 Abs. 4 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 [VRG]).
1.2
Nach dem
Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt
entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaften oder
Siedlungen wesentlich mitprägen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften
zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler,
Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139).
Ob diese Eigenschaften vorliegen, ist zwar eine Rechtsfrage, welche das
Verwaltungsgericht grundsätzlich frei prüft. Bei der Auslegung und Anwendung
der für die Beurteilung massgebenden unbestimmten Rechtsbegriffe wie
"wichtiger Zeuge" oder "wesentliche Mitprägung" steht der
für die Unterschutzstellung zuständigen Behörde jedoch eine besondere
Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und
Ermessensbetätigung zu (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3, auch zum
Folgenden), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können
(RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50
VRG von vornherein eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat deshalb namentlich
zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde
alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und
gewürdigt hat.
2.
2.1
Die
Beschwerdegegnerin hat die Schutzwürdigkeit der Liegenschaft D-Strasse 01
bejaht, und die Vorinstanz ist dieser Auffassung mehrheitlich gefolgt. Letztere
hob lediglich die Unterschutzstellung der Garage und des Steinbodens der Laube
auf. Anders als im Rekursverfahren beantragt die Beschwerdeführerin zwar nicht
mehr die gänzliche Aufhebung der Unterschutzstellung im Beschwerdeverfahren.
Sie bestreitet aber die Schutzwürdigkeit des Erd- und Sockelgeschosses. Demnach
ist zu prüfen, ob auch das Erd- und Sockelgeschoss der Liegenschaft D-Strasse 01
schutzwürdig ist.
2.2
Zur
Abklärung der Schutzwürdigkeit der Liegenschaft liess die Beschwerdegegnerin
ein Gutachten beim Firma E erstellen.
2.2.1
Gestützt auf dieses Gutachten begründete die Beschwerdegegnerin die
Unterschutzstellung der gesamten Liegenschaft D-Strasse 01 in ihrem
Beschluss vom 7. Dezember 2011 im Wesentlichen wie folgt:
Das Gebäude F, D-Strasse 01, sei ein wichtiger
ortsbildprägender Zeuge einer wirtschaftlichen und baukünstlerischen Epoche im
Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Das Gebäude repräsentiere den
wirtschaftlichen Aufschwung des vormaligen Fischer-, Bauern- und Winzerdorfes,
der sich in der Ansiedlung von Handwerks- und Industriebetrieben, aber auch in
der Wandlung zum bürgerlich geprägten Wohnort im Umkreis der dank neuen
Verkehrsmitteln nah gerückten Stadt Zürich manifestiere. Als ehemaliges Post-,
später Banklokal und noch immer bestehender Gastwirtschaft sei das Gebäude ein
besonderer Zeuge der Ortsgeschichte. Das weitgehend erhaltene Äussere füge sich
in die intakte Bebauung der D-Strasse ein. Beim Gebäude handle es sich um einen
reinen Massivbau. Das Äussere des Haupthauses weise eine klare Ordnung auf.
Oberhalb des mit einem Rillenputz versehenen Erdgeschosses seien die Fassaden
glatt verputzt. Die Trennung der Geschosse erfolge durch einfache Gurte und die
Hausecken würden durch Quader hervorgehoben werden. Die in regelmässigen Achsen
verteilten Öffnungen des Haupthauses seien einer strengen Hierarchie
untergeordnet. Das Erdgeschoss weise grosse Stichbogenöffnungen mit
Schlussstein auf, das 1. Obergeschoss hochrechteckige Fenster mit gerader Verdachung,
in der Mittelachse durch Dreiecksgiebel hervorgehoben und das
2. Obergeschoss zeige hochrechteckige Fenster, die in der Mittelachse
durch dekorativen Entlastungsbogen mit plastisch gestaltetem Schlussstein
betont werden. Trotz einigen wenig stilgerechten (aber reversiblen)
Renovationen habe sich das Äussere in seinem ursprünglichen Ausdruck zu einem
grossen Teil bis heute erhalten. Ein Verlust des Hauses würde den Wert und die
einheitliche Ausstrahlung des Quartiers an der D-Strasse erheblich mindern.
2.2.2
Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Gutachten über die
Schutzwürdigkeit des Gebäudes F sei unvollständig, widersprüchlich und
unzutreffend. Die Feststellung, wonach sich das Äussere in seinem
ursprünglichen Ausdruck zu einem grossen Teil bis heute erhalten habe, sei
offensichtlich falsch. Es sei unbestritten, dass das Erd- und Sockelgeschoss
eine tiefgreifende Veränderung erfahren habe, welche den Verlust sämtlicher
gestalterischer Baudetails zur Folge gehabt habe. Die nicht originalgetreue
teilweise Rekonstruktion aus dem Jahr 1991 habe zwar das ursprüngliche
Erscheinungsbild des Erdgeschosses simulieren sollen. Dabei handle es sich aber
um eine blosse Nachahmung mit zeitgemässen Baumaterialien.
2.2.3
Die Vorinstanz führt aus, es treffe zu, dass sich das Gutachten bei der
wertenden Beurteilung der Schutzwürdigkeit des Gebäudekomplexes auf das
Wesentliche beschränkt und in diesem zentralen Teil der Expertise kurz und
bündig ausgefallen sei. Daraus könne allerdings nicht abgeleitet werden, das
Gutachten sei unvollständig, unklar oder unzureichend begründet. Unabhängig
seines teilweise komprimierten Stils habe es die denkmalpflegerisch erheblichen
Charakteristika des Gebäudes F gründlich herausdestilliert. Das Gutachten sei
nicht zu beanstanden.
2.2.4
Gemäss § 7 VRG untersucht die Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von
Amts wegen, unter anderem durch den Beizug von Sachverständigen (Abs. 1);
das Ergebnis der Untersuchung würdigt die Verwaltungsbehörde frei (Abs. 4).
Dieser Grundsatz der freien Würdigung des Untersuchungsergebnisses gilt
indessen insofern nur eingeschränkt, als Gutachten nur daraufhin geprüft
werden, ob sie auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhen und vollständig, klar
sowie gehörig begründet und widerspruchslos sind; ausserdem muss die
sachverständige Person hinreichende Sachkenntnisse und die nötige
Unbefangenheit bewiesen haben (RB 1982 Nr. 35; VGr, 9. Februar 2011,
VB.2010.00032, E. 5.2; Kölz/Bosshart/Röhl, § 78).
2.2.5
Das Gutachten dokumentiert die Baugeschichte des Gebäudes und beschreibt
den Baukörper. Es ist vollständig, klar sowie gehörig begründet. Die
Beschwerdeführerin macht zudem nicht geltend, das Gutachten beruhe auf
unzutreffender Rechtsgrundlage oder die Sachverständige verfüge nicht über
hinreichende Sachkenntnisse und die nötige Unbefangenheit. Das Ziehen der
rechtlichen Schlüsse ist dem Gericht überlassen.
2.3
2.3.1
Die Beschwerdeführerin bestreitet die Zeugeneigenschaft des Erd- und
Sockelgeschosses. Zusammenfassend begründet sie dies damit, dass die Schutzwürdigkeit
bei einem rekonstruierten Objekt generell zu verneinen sei. Dies gelte umso
mehr, als die Rekonstruktion nicht originalgetreu erfolgt sei. Die
Fensteröffnungen seien kleiner und unter Verzicht auf die ursprünglich
vorhandenen Brüstungen ausgebildet worden. Die im Jahr 1991 nachgebildete bzw.
rekonstruierte Fassade im Erdgeschoss sei im Grunde genommen eine reine
Attrappe. An der Erhaltung einer blossen Kulisse bestehe kein öffentliches Interesse.
Gleiches gelte für das granitverkleidete Sockelgeschoss.
2.3.2
Das Baurekursgericht führte zur Schutzwürdigkeit aus, das Gebäude F
weise eine im Wesentlichen intakte Bausubstanz auf, deren Erhaltung nach wie
vor Bedeutung zukomme. Grosse Teile der Aussenhaut des Gebäudekomplexes würden
dem baulichen Zustand von 1925 entsprechen. Im Erdgeschoss würden
Stichbogenöffnungen mit Schlusssteinen die Fassade prägen, im 1. Obergeschoss
die gerade Verdachung der Fenster und die Dreiecksgiebel der Mittelachse und im
2. Obergeschoss die dekorativen Entlastungsbogen mit plastisch gestalteten
Schlusssteinen. Dem charakteristischen und repräsentativen Erscheinungsbild sei
ein beträchtlicher Erinnerungswert beizumessen. Das Gutachten halte deshalb zu
Recht fest, das Gebäude F lege Zeugnis über die Geschichte von Männedorf
um die Wende des 19. zum 20. Jahrhundert ab.
2.3.3
Unbestritten ist, dass das Erd- und Sockelgeschoss des Gebäudes um 1980
tiefgreifende Veränderungen mit Verlust sämtlicher gestalterischer Baudetails
erfuhr. Das Erd- und Sockelgeschoss wurde jedoch nicht abgebrochen und neu
aufgebaut; lediglich die Fassade erhielt ein neues Aussehen. Es entstand eine
rein vom Zweck bestimmte Fassade mit vergitterten Fenstern. Anlässlich eines
weiteren Umbaus wurde die Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführerin mit
Beschluss vom 18. Juni 1991 verpflichtet, die Fassadenrenovation und
Fassadenreparatur (Rekonstruktion) nach denkmalpflegerischen Gesichtspunkten vorzunehmen.
Aufgrund eines dagegen erhobenen Rekurses zog der Bauausschuss Männedorf den
Beschluss vom 18. Juni 1991 am 22. Oktober 1991 in Wiedererwägung und
verzichtete auf die vollständige Fassadenreparatur hinter dem geplanten verglasten
Windfang sowie auf die Wiederherstellung der Brüstungen bei den Fensteröffnungen
im Erdgeschoss. Die Fassade wurde daraufhin entsprechend renoviert und
repariert (rekonstruiert).
Damit unterscheidet sich der
vorliegende Fall wesentlich von der Sachlage im Urteil des Verwaltungsgerichts
(RB 1994 Nr. 78), welches die Beschwerdeführerin für ihre Begründung
heranzieht: Im dortigen Fall ging es um ein Grundstück, auf dem früher einmal
eine Parkanlage vorhanden war, sich im Zeitpunkt der Beurteilung jedoch als
Grünfläche präsentierte und auf der sich Versuchspflanzungen sowie ein
Nutzgarten befanden. Das Verwaltungsgericht hielt darin fest, ein Objekt, das nicht
nur renoviert, sondern rekonstruiert werden müsse, damit es Zeugnis einer
bestimmten Epoche ablegen könne, sei kein echter Zeuge und erst recht kein
wichtiger Zeuge im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Gleichzeitig
merkte es jedoch an, dass der bereits rekonstruierte Park auf der benachbarten
Parzelle eine schutzwürdige und sinnvolle Einheit bilde, die als Zeuge der
Gartenbaukunst durchaus eigenständigen Charakter aufweise.
Vorliegend muss das
streitbetroffene Gebäude nicht zuerst rekonstruiert werden, damit es Zeugnis
einer bestimmten Epoche ablegen kann. Auch ist die Schutzwürdigkeit bei einem
rekonstruierten Objekt nicht generell zu verneinen. Die Eigenart einer Altbaute
bleibt auch im (fachgerecht) renovierten bzw. rekonstruierten Zustand ablesbar.
2.3.4
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung wird ein Bauwerk nach den
praktizierten Grundsätzen der Denkmalpflege grundsätzlich als Ganzes betrachtet
(BGr, 15. März 2010, 1C_543/2009, E. 2.3; 13. September 2005,
1P.79/2005, E. 4.3). Der Entscheid, ob im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c
PBG ein wichtiger Zeuge einer bestimmten Epoche gegeben sei, ist somit aufgrund
einer Gesamtbetrachtung zu fällen (VGr, 22. November 1996, VB.96.00155,
E. 4c [nicht publiziert]). Vorliegend geht es nicht nur um den baukünstlerischen
Wert des Gebäudes, sondern um die wirtschafts- und siedlungshistorische Zeugenschaft
der Liegenschaft. Das Gebäude legt Zeugnis ab über die wirtschaftliche Entwicklung
der Gemeinde Männedorf. Mit dem Bau der rechtsufrigen Eisenbahnlinie 1894
setzte der wirtschaftliche Aufschwung des Fischer-, Bauern- und Winzerdorfes
ein. Dieser manifestiert sich in der Ansiedlung von Handwerks- und
Industriebetrieben sowie in der Wandlung zum bürgerlich geprägten Wohnort im
Umkreis der dank der Eisenbahn nah gerückten Stadt Zürich. So entstand zwischen
dem Dorfkern am See und dem neuen Bahnhof ein neues, aus herrschaftlichen Wohn-
und Geschäftshäusern bestehendes Quartier. Die streitbetroffene Liegenschaft
wurde in diesem neuen Quartier 1894/1895 als Wohnhaus mit Postlokalität und
einem Restaurationsanbau errichtet. Noch heute wird im Anbau eine
Gastwirtschaft betrieben. Die Beurteilung, die Liegenschaft sei ein wichtiger
Zeuge des Übergangs vom landwirtschaftlich geprägten Dorf zum bürgerlich
geprägten Wohnort, ist nicht zu beanstanden.
2.3.5
Ferner begründen der Gemeinderat und die Vorinstanz die Schutzwürdigkeit des
Gebäudes F mit der prägenden Wirkung auf das Ortsbild. Die Vorinstanz
merkte diesbezüglich an, dass sie sich am Augenschein davon zu überzeugen
vermochte, dass dem Gebäudekomplex entlang dem nordwestlichen Teil der D-Strasse
ein hoher Situationswert zukomme. Aufgrund seiner Position, der Volumetrie samt
Anzahl der Geschosse, der Gliederung und Materialisierung der Fassade und der
Form des Dachs nehme vorab das Hauptgebäude eine besondere Stellung innerhalb
des Ortsbilds um den Bahnhof Männedorf ein. Es bilde in Verbindung mit dem
Anbau den deutlich erkennbaren Abschluss einer augenfälligen Reihe
repräsentativer Bauten entlang des nördlichen Teils der D-Strasse, die um 1900
als die Prachtstrasse der Gemeinde galt. Obwohl das Gebäude F als Folge
von baulichen Änderungen nicht mehr über den hohen Eigenwert der Schutzobjekte G
(D-Strasse 04) und Gemeindehaus (D-Strasse 05) verfüge, würden die
besagten Bauten in der bestehenden Abfolge optisch eine als Ganzes wirkende
Geschlossenheit aufweisen, die dem Ortsbild im Nordwesten des Bahnhofs ein
auffällig positives Gepräge verleihe.
2.3.6
Das Gebäude F ist vom Bahnhof her kommend das erste Gebäude einer
Reihe repräsentativer Bauten entlang des nördlichen Teils der D-Strasse, die um
1900 als die Prachtstrasse der Gemeinde galt. Es fügt sich in die intakte
Bebauung der D-Strasse ein und stellt ein wichtiges und integrales Element dar.
Die Beurteilung, dass das streitbetroffene Gebäude zusammen mit dem
Gemeindehaus (D-Strasse  05), dem G (D-Strasse 04) und dem an die H-Strasse
anstossenden Eckhaus (D-Strasse 06) dem Ortsbild im Nordwesten des
Bahnhofs ein auffällig positives Gepräge verleihe und dieses wesentlich mit
präge, ist nachvollziehbar und vertretbar. Neben der Stellung und Lage des Gebäudes
tragen auch dessen Erscheinung und Gestaltung zur siedlungsprägenden Wirkung
bei. Es ist davon auszugehen, dass eine Umgestaltung des Erd- und
Sockelgeschosses den Wert und die einheitliche Ausstrahlung des Quartiers an
der D-Strasse als eigentliche Prachtstrasse erheblich mindern würde. Zumal das
Ziel der Unterschutzstellung sowohl die Erhaltung des Erscheinungsbilds des
wichtigen Zeugen als auch die Bewahrung des Ortsbildes ist.
2.3.7
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Eigenwert des streitbetroffenen
Gebäudes durch die Rekonstruktion im Erd- und Sockelgeschoss zwar nicht gleich
hoch ist wie derjenige der Schutzobjekte an der D-Strasse 04 und 05; der
Schutzwürdigkeit tut dies jedoch keinen Abbruch. Die Auffassung der Gemeinde
Männedorf, die Liegenschaft D-Strasse 01 weise auch bezüglich des Erd- und
Sockelgeschosses Schutzqualität auf, ist vertretbar und liegt innerhalb der dem
Gemeinwesen bei einer solchen Wertung zustehenden Entscheidungsfreiheit.
3.
3.1
Eigentumsbeschränkungen
zum Schutz von Baudenkmälern liegen allgemein im öffentlichen Interesse. Wie
weit dieses öffentliche Interesse reicht und in welchem Ausmass ein Objekt
denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall aufgrund einer sachlichen,
auf wissenschaftliche Kriterien abgestützten, den kulturellen, geschichtlichen,
künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks
berücksichtigenden Gesamtbeurteilung sorgfältig zu prüfen (
BGE 120 Ia 270 E. 4a; 119 Ia 305 E. 4b; 1
18
Ia 384 E. 5a). Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen,
gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten
bleiben. Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden
Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie aber nicht lediglich im
Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen
breiter, d.
h. auf
objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und von einem grösseren
Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit
erheben zu können (
BGE 120 Ia 270 E. 4a;
118 Ia
384 E. 5a, mit Hinweisen).
Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts ist eine Beschränkung der Eigentumsgarantie, wie sie eine
teilweise oder vollständige Unterschutzstellung darstellt, verhältnismässig,
wenn sie zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist
und das verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten
Mitteln, den zu seiner Verwirklichung notwendigen Freiheitsbeschränkungen steht
(BGr, 23. Juni 1995, ZBl 97/1996 S. 366 ff., E. 6b,
mit weiteren Hinweisen)
. Die vollständige
Unterschutzstellung ist zur Erreichung des angestrebten Ziels offenkundig geeignet.
D
och stellt sich hier zum einen die Frage der
Erforderlichkeit zum anderen die der Verhältnismässigkeit im engeren Sinn,
nämlich ob sich die Verpflichtung zur vollständigen Erhaltung im Rahmen der Abwägung
von öffentlichen und privaten Interessen für die Eigentümerin als zumutbar erweise.
Dies ist
dann der Fall, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung
des Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und
private Interessen. Eine solche
Interessenabwägung
ist zwar grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage.
Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener
Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden
auszufüllen sind; insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu
beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37; VGr,
27. August 2003, VB.2003.00121, E. 2c).
Bei
einer bloss teilweisen Unterschutzstellung stellt sich die Frage der
Geeignetheit der Massnahme.
Bei einer Teilunterschutzstellung ist
nämlich darauf zu achten, dass der Denkmalwert des Ganzen durch den Wegfall
einzelner nicht geschützter Teile nicht infrage gestellt wird (BGE 120 Ia 270
E. 4c). Demnach ist bei der Beurteilung der einzelnen Teile deren
Bedeutung für das Verständnis und die Kohärenz des Ganzen mit in die
Betrachtung einzubeziehen.
3.2
Die
Beschwerdeführerin macht geltend, es bestehe kein öffentliches Interesse, Fassadenteile
aus dem Jahr 1991 dauernd und ungeschmälert zu bewahren. Insbesondere weil mit
den benachbarten Gebäuden D-Strasse 04 und D-Strasse 05 besser
erhaltene Schutzobjekte vorhanden seien. Zudem sei Disp.-Ziff. 3.1.1
Satz 2 ersatzlos aufzuheben. Damit werde im Bereich der Eingangspartie ein
Zustand geschützt, der schon seit Jahrzehnten nicht mehr bestehe und heute
nicht vorhanden sei. Es könne nur etwas geschützt werden, das bereits (und
immer noch) vorhanden sei. Weiter macht sie geltend, eine Unterschutzstellung
des Erd- und Sockelgeschosses sei völlig unverhältnismässig. Weil das äussere
Erscheinungsbild geschützt sei, könnten weder die unpassende Granitfassade
durch eine originalgetreue Fassade ersetzt noch könnte der Fassadenanstrich
abgeändert werden. Sollte das Erdgeschoss dereinst einer anderen Nutzung
zugeführt werden, könnten die halbhohen Fenster nicht durch zeitgemässe
Schaufenster ersetzt werden. Dadurch werde sie übermässig in ihren
Eigentumsrechten wie auch in ihrer Wirtschaftsfreiheit eingeschränkt. Sie rügt
damit den Schutzumfang.
3.3
Mit der
Unterschutzstellungsverfügung vom 7. Dezember 2011 wurde vom Gebäude
Assek.-Nr. 02 unter anderem unter Schutz gestellt: das äussere
Erscheinungsbild unter Einschluss der Fassadengliederung, der Dachform, der
Dachaufbauten und Dachuntersichten und der Dachrandabschlüssen, ohne Vorbau und
Sockel beim Eingangsbereich. Die Aufzählung der geschützten Teile versteht sich
unter Einbezug aller noch vorhandenen originalen Bau- und Zierelemente (Gurte,
Fenstergewände und Dekorationen, Laubenkonstruktion, Rankgitter) an der
Aussenhaut des Gebäudes (Disp.-Ziff. 3.1.1). Ausdrücklich zulässig ist ein
zeitgemässer Ersatz nicht ursprünglicher Bauteile sowie Veränderungen am Äusseren
des Gebäudes, sofern sie der Rekonstruktion respektive Wiederherstellung eines
früheren, gemäss Gutachten nachweisbaren historischen Zustands dienen und unter
Berücksichtigung objektspezifischer Detailausbildung (Disp.-Ziff. 3.1.4).
3.4
Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin ist sie somit nicht
dazu verpflichtet, "auf ewige Zeiten" Fassadenteile aus dem Jahr 1991
im Original zu erhalten. Insbesondere muss es nicht beim zartblauen
Fassadenanstrich bleiben; auch können die Metallfenster ersetzt werden. Ebenso
sind Veränderungen am Äusseren des Gebäudes zulässig, sofern sie der
Rekonstruktion respektive Wiederherstellung eines früheren, gemäss Gutachten
nachweisbaren historischen Zustands dienen. Folglich muss das Sockelgeschoss
nicht unverändert erhalten werden. Entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführerin kann eine Rekonstruktion gestützt auf § 207 Abs. 1
PBG angeordnet werden (RB 1993 Nr. 39; Hess, S. 209). Es trifft zwar zu,
dass die Fensterlaibungen im Erdgeschoss nicht originalgetreu rekonstruiert
worden sind; dazu fehlen die Brüstungen. Dies wurde jedoch durch den Bauausschuss
Männedorf mit Beschluss vom 22. Oktober 1991 explizit gebilligt. Im selben
Beschluss wird auch auf die Fassadenrekonstruktion hinter dem Windfang verzichtet.
Die restliche Rekonstruktion des Erd- und Sockelgeschosses erfolgte aber nach
denkmalpflegerischen Gesichtspunkten. Auf den Verzicht kam die Beschwerdegegnerin
dann mit Beschluss vom 13. November 2007 zurück und verlangte eine
Rekonstruktion der Fassade.
3.5
Beim streitbetroffenen Gebäude handelt es
sich um ein sogenanntes schwarzes Gebäude, welches sich in der Kernzone K1
befindet. Planungsrechtliche Massnahmen allein vermögen das Ortsbild jedoch nur
unzureichend zu schützen (
VGr, 28. August 1997,
BEZ 1997 Nr. 21 E. 7b; RB 1997 Nr. 73).
Die Ablesbarkeit
des Wandels vom Fischer-, Bauern- und Winzerdorf zum bürgerlich geprägten
Wohnort wäre bei einer Entlassung des Erd- und Sockelgeschosses aus dem
Schutzumfang gefährdet ebenso das Verständnis und die Kohärenz des Gebäudes.
Sowohl die Entlassung des Erd- und Sockelgeschosses als auch der Eingangspartie
hinter dem verglasten Vorbau aus dem Schutzumfang würde dem Schutzziel des
Erhalts des Erscheinungsbilds des wichtigen Zeugen und der Bewahrung des Ortsbilds
widersprechen.
Eine Teilunterschutzstellung des
äusseren Erscheinungsbilds ist somit nicht geeignet; damit liessen sich die im
öffentlichen Interesse liegenden Schutzziele nicht erreichen. Schliesslich
würde eine Teilunterschutzstellung den Denkmalwert des ganzen Gebäudes infrage
stellen.
Die weitgehende
Unterschutzstellung des äusseren Erscheinungsbilds ist in Anbetracht des
überwiegenden öffentlichen Interesses am ungeschmälerten Erhalt des wichtigen
Zeugen erforderlich; die Kernzonenvorschriften können vorliegend die
Unterschutzstellung nicht ersetzen.
3.6
Schliesslich erweist sich die Unterschutzstellung als
zumutbar.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts vermögen
finanzielle Interessen der Eigentümer an einer möglichst Gewinn bringenden
Ausnützung ihrer Liegenschaften das öffentliche Interesse an einer
Denkmalschutzmassnahme grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 126 I 219
E. 2c; 120 Ia 270 E. 6c; 118 Ia 384 E. 5e; BGr,
13. September 2005, 1P.79/2005, E. 4.8 = ZBl 108/2007, S. 83 ff.,
90). In diesem Zusammenhang fällt ins Gewicht, dass das Gebäudeinnere der
streitbetroffenen Liegenschaft vom Schutzumfang ausgenommen ist. Die Unterschutzstellung
beschränkt sich auf das Äussere des Gebäudes. Im Innern ist die Beschwerdeführerin
bei der Gestaltung frei. Dies bedeutet, dass kaum Nutzungseinschränkungen mit
der Unterschutzstellung einhergehen. Die Eigentumsbeschränkung geht somit nicht
weiter als es zur Erreichung der angestrebten Gebäudeerhaltung erforderlich
ist. Inwiefern die Beschwerdeführerin durch den Schutzumfang in ihrer
Wirtschaftsfreiheit eingeschränkt sein soll, legt sie nicht substanziell dar;
eine Verletzung ist auch nicht ersichtlich. Die Unterschutzstellung erweist
sich somit als verhältnismässig.
4.
4.1
Weiter beanstandet die Beschwerdeführerin, die
Vorinstanz sei auf ihren Rekursantrag betreffend Aufhebung der Disp.-Ziff. 5
d
es Beschlusses des Gemeinderats
Männedorf vom 7. Dezember 2011, womit d
ieser
Vormerk nehme, dass für den Vorbau samt Sockel im Eingangsbereich der Beschluss
der Baubehörde Männedorf vom 13. November 2007 weiterhin Gültigkeit habe, zu
Unrecht nicht eingetreten. Sie werde durch den Verweis in
Disp.-
Ziff. 5 implizit erneut verpflichtet, den Sockel zurückzubauen.
Mit Beschluss vom 8. März 2007 habe die Gemeinde jedoch im Hinblick auf
eine betagten- und behindertengerechte Zugänglichkeit auf den Rückbau des
vorgestellten Eingangssockel (nur Rampe und Treppe) verzichtet. Z
war
sei dieser Beschluss
durch den
Beschluss vom 13.
November 2007 teilweise
aufgehoben bzw. in Wiedererwägung gezogen worden, jedoch sei damit der Verzicht
auf einen Rückbau des Sockels nicht widerrufen worden.
Sie habe ein
aktuelles Rechtsschutzinteresse an der Feststellung, dass der Sockel nicht
zurückgebaut werden müsse.
Die Vorinstanz ist auf die Anfechtung der Disp.-Ziff. 5
des Beschlusses des Gemeinderats Männedorf vom 7. Dezember 2011 mit der
Begründung nicht eingetreten, die Beschwerdeführerin sei dadurch nicht
beschwert. Der Gemeinderat habe durch diesen Hinweis weder eine Rechtsbeziehung
begründet noch eine rechtliche Wirkung erzeugt.
Begleitende Hinweise in einer Verfügung stellen nur dann
ein Anfechtungsobjekt dar, wenn es sich um erzwingbare Auflagen handelt (Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 19 N. 13; RB 1998
Nr. 32). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Mit dem Verweis wurden weder Rechte
noch Pflichten begründet. Des Weiteren besteht kein Feststellungsanspruch, da
die Beschwerdeführerin in der betreffenden Angelegenheit ein Gestaltungsurteil
hätte erwirken können. Das Feststellungsbegehren darf nicht zur Umgehung der Rechtskraft
einer Gestaltungsverfügung verwendet werden (Kölz/Bosshart/Röhl, § 19
N. 62). Die Vorinstanz ist auf die diesbezügliche Rüge zu Recht nicht eingetreten.
4.2
Die Beschwerdeführerin macht zudem geltend,
mangels gesetzlicher Grundlage dürfe eine Rekonstruktion von zerstörten Fassadenteilen
nicht verlangt werden. Gemäss § 207 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) würden nur Pflege und Unterhalt sowie nötigenfalls
die Restaurierung zu den erlaubten Schutzmassnahmen zählen.
Eine objektive Prozessvoraussetzung bildet der Umstand,
dass über die Streitsache nicht bereits rechtskräftig entschieden worden ist
(Kölz/Bosshart/Röhl, Vorbem. zu § 19-28, N. 92). In Bezug auf die
Beseitigung der Eingangspartie sowie auf die Rekonstruktion der Fassade fehlt
es an dieser Prozessvoraussetzung. Die Beschwerdeführerin übersieht, dass die
Rekonstruktion nicht gestützt auf § 207 PBG verfügt, sondern bereits mit
Beschluss vom 13. November 2007 angeordnet worden ist. Über die
Rekonstruktion der Fassade sowie über die Beseitigung der Eingangspartie wurde
damit bereits rechtskräftig entschieden. Anzufügen ist, dass eine
Rekonstruktion von Fassadenteilen gestützt auf § 207 PBG durchaus zulässig
sein kann (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 221; RB 1993 Nr. 39; Hess Jürg,
Der Denkmalschutz im zürcherischen Planungs- und Baugesetz, Zürich 1986, S.
209). Die Vorinstanz ist damit auf die diesbezügliche Rüge zu Recht nicht eingetreten.
Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen.
5.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens der
Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG).
Eine Parteientschädigung
steht ihr von vornherein nicht zu. Hingegen ist eine solche in Anwendung von § 17
Abs. 2 VRG der Beschwerdegegnerin zuzusprechen. Angemessen ist eine Parteientschädigung
von Fr. 1'500.-.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    140.--     Zustellkosten,
Fr. 4'140.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin innert 30 Tagen
nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung von
Fr. 1'500.- zu zahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) erhoben werden. Die
Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an…