zh_verwaltungsgericht · VR.2007.00009 · 2007-12-06 · de

materielle Enteignung; Wiederaufnahme von VR.2006.2 | Erstmalige Schaffung einer RPG-konformen Nutzungsordnung: Zuweisung von Teilflächen der bisherigen Wohnzonenfläche in die Freihaltezone. Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts (E. 1). Wird bei der erstmaligen Festsetzung einer verfassungs- und gesetzeskonformen Nutzungsplanung eine Liegenschaft keiner Zone für private Bauten zugewiesen, so liegt eine Nichteinzonung vor, die in der Regel entschädigungslos hinzunehmen ist (E. 2). Die mit der stadtzürcherischen BZO-Revision 1992 erfolgte Zuweisung von Grundstücken zur Freihaltezone stellt nach gefestigter Praxis eine Nichteinzonung dar (E. 3). Nichteinzonungen treffen den Eigentümer nur ausnahmsweise enteignungsähnlich (E. 4). Die beiden streitbetroffenen Teilflächen sind weder unter quantitativen noch unter qualitativen Gesichtspunkten als Baulücken zu würdigen (E. 4.2). Der Rekurrent hat zwar für die Erschliessung der Teilflächen nicht unerhebliche Kosten aufgewendet. Indes ist eine zeitliche Komponente zu berücksichtigen: Bemüht sich ein Grundeigentümer über mehr als 20 bis 25 Jahre nicht um eine Überbauung seines erschlossenen Grundstückes, so kann er nicht darauf vertrauen, dass sein Grundstück auch nach Inkrafttreten des RPG eine Bauzone zugewiesen bleibt (E. 4.3). Bestätigung der Berechnung der Heimschlagsentschädigung (E. 5). Abweisung des Rekurses, soweit nicht durch Rückzug erledigt.

Zürich Verwaltungsgericht 07..2.06.1 VR.2007.00009
Zurich Verwaltungsgericht 07..2.06.1 VR.2007.00009
Zurigo Verwaltungsgericht 07..2.06.1 VR.2007.00009

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2007.00009
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VR.2007.00009
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 06.12.2007
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 22.06.2009 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Enteignungsrecht
Betreff:
materielle Enteignung; Wiederaufnahme von VR.2006.2
Erstmalige Schaffung einer RPG-konformen Nutzungsordnung: Zuweisung von Teilflächen der bisherigen Wohnzonenfläche in die Freihaltezone.
Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts (E. 1).
Wird bei der erstmaligen Festsetzung einer verfassungs- und gesetzeskonformen Nutzungsplanung eine Liegenschaft keiner Zone für private Bauten zugewiesen, so liegt eine Nichteinzonung vor, die in der Regel entschädigungslos hinzunehmen ist (E. 2).
Die mit der stadtzürcherischen BZO-Revision 1992 erfolgte Zuweisung von Grundstücken zur Freihaltezone stellt nach gefestigter Praxis eine Nichteinzonung dar (E. 3).
Nichteinzonungen treffen den Eigentümer nur ausnahmsweise enteignungsähnlich (E. 4). Die beiden streitbetroffenen Teilflächen sind weder unter quantitativen noch unter qualitativen Gesichtspunkten als Baulücken zu würdigen (E. 4.2). Der Rekurrent hat zwar für die Erschliessung der Teilflächen nicht unerhebliche Kosten aufgewendet. Indes ist eine zeitliche Komponente zu berücksichtigen: Bemüht sich ein Grundeigentümer über mehr als 20 bis 25 Jahre nicht um eine Überbauung seines erschlossenen Grundstückes, so kann er nicht darauf vertrauen, dass sein Grundstück auch nach Inkrafttreten des RPG eine Bauzone zugewiesen bleibt (E. 4.3).
Bestätigung der Berechnung der Heimschlagsentschädigung (E. 5).
Abweisung des Rekurses, soweit nicht durch Rückzug erledigt.
Stichworte:
BAULÜCKE
ERSCHLIESSUNGSKOSTEN
HEIMSCHLAGSENTSCHÄDIGUNG
MATERIELLE ENTEIGNUNG
NICHTEINZONUNG
VERTRAUENSSCHUTZ
Rechtsnormen:
§ 46 Abs. I AbtrG
Art. 26 Abs. II BV
Art. 5 Abs. II RPG
Art. 15 RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
VR.2007.00009
Entscheid
der 3. Kammer
vom
6. Dezember 2007
Mitwirkend: Abteilungspräsident Jürg Bosshart
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,
Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Gerichtssekretär Markus Heer.
In Sachen
Staat Zürich,
durch RA
A,
Rekurrent
,
gegen
Stadt Zürich,
vertreten durch
den Stadtrat,
Rekursgegnerin
,
betreffend
materielle Enteignung;
Wiederaufnahme von VR.2006.00002,
hat
sich ergeben:
I.
Das dem Kanton Zürich gehörende unüberbaute Grundstück
Kat.-Nr. 01 mit einer Fläche von 16'478.8 m² lag nach der Bau- und
Zonenordnung 1963 der Stadt Zürich (BZO 1963) mit ca. 12'682 m² in
der Freihaltezone und mit ca. 3'797 m² in der Wohnzone D. In der
Gemeindeabstimmung vom 17. Mai 1992 wurde diese Bau- und Zonenordnung revidiert
(BZO 1992), so dass von der bisherigen Wohnzonenfläche Teilflächen von ca. 3'060 m²
und ca. 141.8 m² zur Freihaltezone geschlagen wurden, während eine Fläche
von ca. 595 m² der neuen Bauzone W2 zugeteilt wurde. Nach Genehmigung
der neuen Freihaltezonen durch den Regierungsrat traten diese Festlegungen am
11. Oktober 1997 in Kraft.
II.
Am 5. Mai 1998 meldete der Kanton Zürich eine
Entschädigungsforderung aus materieller Enteignung über Fr. 3'278'000.-
(4'400 m² à Fr. 745.-) nebst Zins an. Da sich die Parteien über eine
Entschädigung nicht einigen konnten, ersuchte die Stadt Zürich das Statthalter­amt
des Bezirks Zürich am 24. Juli 2003 um Einleitung des Schätzungsverfahrens.
Das Statthalteramt überwies die Akten am 4. August 2003 an die
Schätzungskommission I zur Durchführung des Schätzungsverfahrens.
Im Schätzungsverfahren verlangte die Stadt Zürich als
Klägerin die Feststellung, dass keine materielle Enteignung vorliege. Weiter
stellte sie verschiedene Eventualanträge mit Bezug auf die Entschädigungshöhe,
den Zins und das Zugrecht. Der Kanton Zürich als Beklagter verlangte in der
Klageantwort eine Entschädigung aus materieller Enteignung von
Fr. 3'361'890.- nebst Zins ab 5. Mai 1998; er anerkannte das
Zugrecht, machte das Heimschlagsrecht und das Ausdehnungsrecht geltend und
verlangte für das ganze abzutretende Grundstück Fr. 4'810'540.-. Die Stadt
Zürich anerkannte darauf in der Replik das Heimschlagsrecht für die der
Freihaltezone zugewiesenen Flächen und beantragte dafür eine Entschädigung von
Fr. 992.- für ca. 141.8 m² (Fr. 7.-/m²) und Fr. 28'500.-
für ca. 2'850 m² (Fr. 10.-/m²), je zuzüglich Zins ab
11. November 2003. Im weiteren Umfang lehnte sie das Heimschlags- und das
Ausdehnungsrecht ab, eventuell seien die Entschädigungen dafür auf
Fr. 299'250.- für ca. 595 m² (Fr. 450.-/m²) und ca. 210 m²
(Fr. 150.-/m²) sowie Fr. 88'774.- für ca. 12'682 m²
(Fr. 7.-/m²) festzusetzen, je zuzüglich Zins ab 11. November 2003.
Mit Entscheid vom 18. August 2005 stellte die
Schätzungskommission fest, dass die Zuweisung der beiden Teilflächen von ca.
3'060 m² und ca. 141.8 m² zur Freihaltezone keine materielle
Entscheidung bewirkt hätten (Disp.-Ziff. 1). Weiter anerkannte sie das Heimschlagsrecht
des Kantons Zürich für Teilflächen von ca. 3'060 m² plus ca. 141.8 m²
sowie für die der W2-Zone zugewiesene Teilfläche von ca. 595 m²
(Disp.-Ziff. 2 und 3), verweigerte ein solches hingegen für die der Freihaltezone
zugewiesene Teilfläche von ca. 12'682 m² (Disp.-Ziff. 4). Für
die heimgeschlagenen Flächen sollten unter Vorbehalt des genauen Nachmasses für
ca. 2'850 m² Fr. 85'500.- (Fr. 30.-/m²), für ca. 210 m²
Fr. 31'500.- (Fr. 150.-/m²), für ca. 141.8 m² Fr. 2'127.-
(Fr. 15.-/m²) und für ca. 595 m² Fr. 654'500.-
(Fr. 1'100.-/m²) entrichtet werden (Disp.-Ziff. 5 bis 9), wobei diese
Entschädigung ab 11. November 2003 zum jeweiligen Zinsfuss der Zürcher
Kantonalbank für bestehende 1. Hypotheken auf Wohnliegenschaften zu
verzinsen waren (Disp.-Ziff. 10). Die Kosten des Schätzungsverfahrens
wurden der Klägerin auferlegt, eine Parteientschädigung wurde nicht zugesprochen
(Disp.-Ziff. 11).
III.
Gegen den Schätzungsentscheid erhob der Kanton Zürich am
21. Juli 2006 Rekurs und beantragte in seiner Rekursbegründung vom
4. September 2006 im Hauptantrag die Feststellung einer materiellen
Enteignung sowie eine Entschädigung über insgesamt Fr. 4'392'869.60 (Fr. 1'372.-/m²)
zuzüglich Zins ab 5. Mai 1998. Für den Fall, dass diese Anträge abgewiesen
würden, beantragte er Heimschlagsentschädigungen von Fr. 142'500.- für ca.
2'850 m² (Fr. 50.-/m²), Fr. 7'090.- für ca. 141.8 m²
(Fr. 50.-/m²) und Fr. 714'000.- für ca. 595 m²
(Fr. 1'372.-/m²), je zuzüglich Zins ab 11. November 2003. Zum
Verfahren selber beantragte der Rekurrent, es sei ein zweiter Schriftenwechsel
durchzuführen, die Kosten seien der Rekursgegnerin aufzuerlegen und dem
Rekurrenten sei eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen.
Die Stadt Zürich beantragte mit Rekursantwort vom
4. Oktober 2006 die Abweisung des Rekurses unter Kostenfolgen zu Lasten
des Rekurrenten. Die Schätzungskommission verzichtete am 6. Oktober 2006
auf eine Vernehmlassung.
Mit Entscheid vom 7. Dezember 2006 wies das
Verwaltungsgericht den Rekurs ab (VR.2006.0002), ohne dem Rekurrenten zuvor
ausdrücklich Gelegenheit zur Stellungnahme zur Rekursantwort gegeben zu haben.
Eine hiergegen erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde des Kantons Zürich hiess
das Bundesgericht am 14. August 2007 wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs
gut und wies die Sache zu neuer Beurteilung an das Verwaltungsgericht. Im
wiederaufgenommenen Verfahren wurde dem Rekurrenten Frist zur Stellungnahme zur
Rekursantwort angesetzt, worauf dieser sich mit Replik vom 31. Oktober 2007
äusserte. Darin reduzierte er sein Entschädigungsbegehren von ursprünglich Fr. 4'392'869.60
auf Fr. 3'521'980.- (Fr. 1'110.-/m²) und im Eventualbegehren bezüglich
einer Fläche von ca. 595 m² von bisher Fr. 714'000.- auf Fr. 654'500.-
(Fr. 1'100.-/m²). Zudem beantragte er die Durchführung eines Augenscheins.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46
Abs. 1 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom
30. November 1879 (Abtretungsgesetz, AbtrG) zuständig.
1.2
Das
Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen über die Beschwerde gemäss den
§§ 50 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
(VRG; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungs­rechts­pflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 41
N. 38 ff.; RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23;
RB 2001 Nr. 25).
1.3
In seiner
Replik beantragt der Rekurrent, es sei ein Augenschein durchzuführen. Für das
Verwaltungsgericht besteht kein Anlass für eine derartige Beweiserhebung. Ob
sich die betroffenen Grundstücksteile im weitgehend überbauten Gebiet befinden
und ob sie genügend erschlossen sind, lässt sich anhand der Schätzungsakten und
der im Rekursverfahren eingelegten Fotografien beurteilen.
2.
Nach Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom
18. April 1999 (BV) und Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom
22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) schuldet das Gemeinwesen für die
von ihm erlassenen Eigentumsbe­schrän­kungen, die ähnlich einer Enteignung
wirken, volle Entschädigung. Eine materielle Enteignung in diesem Sinne liegt
nach der Rechtsprechung vor, wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein
voraussehbarer künftiger Gebrauch seiner Sache untersagt oder besonders schwer
eingeschränkt wird, weil ihm eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende
Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann er ausnahmsweise
einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne Eigentümer so
betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit als unzumutbar erschiene
und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine
Entschädigung geleistet würde. In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer künftigen
besseren Nutzung der Sache nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt
anzunehmen war, sie lasse sich mit ho­her Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft
verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grund­stücks ist in der Regel die
Möglichkeit seiner Überbauung zu verstehen (BGE 131 II 728 E. 2, 125
II 431 E. 3a je mit Hinweisen; Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen
Enteignung, Bern 1990, S. 164 ff.; derselbe in: Kommentar zum
Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 1999, Art. 5
N. 123 ff.; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht,
4. A., Bern 2002, S. 597 ff.).
Von einer materiellen Enteignung kann im Licht der
verfassungsrechtlichen Ordnung des Bodenrechts grundsätzlich nur dann gesprochen
werden, wenn im Zeitpunkt der Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer
Enteignung gleichkommen soll, eine raumplanerische Grundordnung galt, welche
die Berechtigung zum Bauen auf dem fraglichen Grundstück einschloss. Eine
solche verfassungsmässige Grundordnung liegt vor, wenn die Gemeinde über einen
Nutzungsplan im Sinne des RPG verfügte, der die Bauzonen entsprechend
Art. 15 RPG in zweckmässiger Weise rechtsverbindlich von den Nichtbauzonen
trennt und jenes Land in die Bauzonen einbezieht, das sich für die Überbauung
eignet und weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren
benötigt und erschlossen wird. Nur unter dieser Voraussetzung ist das fragliche
Grundstück von einer Auszonung betroffen worden, welche in der Regel als
materielle Enteignung zu würdigen ist. Wird dagegen bei der erstmaligen
Festsetzung einer verfassungs‑und gesetzeskonformen Nutzungsplanung eine
Liegenschaft keiner Zone für private Bauten zugewiesen, so liegt nach der
bundesgerichtlichen Praxis eine Nichteinzonung vor, die in der Regel als
Inhaltsbestimmung des Grundeigentums entschädigungslos hinzunehmen ist
(BGE 131 II 728 E. 2.1, 123 II 481 E. 6b, 122 II 326 E. 4,
121 II 417 E. 3; Riva, Hauptfragen, S. 177 ff.; derselbe in:
Kommentar RPG, Art. 5 N. 139 ff.; Hänni, S. 601 ff.).
Verdeutlichend dazu hat das Bundesgericht überdies festgehalten, dass eine
Nutzungsordnung, welche eine aus der Zeit vor Inkrafttreten des RPG stammende
BZO ablöst, generell und unbesehen von der tatsächlichen Umsetzung
raumplanerischer Grundsätze in der früheren Ordnung, keine Auszonung bewirken
kann. Damit soll verhindert werden, dass sich die Planungsbehörden bei der
erstmaligen Umsetzung der verfassungsrechtlichen und raumplanungsgesetzlichen
Grundsätze eher von entschädigungs- statt von raumordnungsrechtlichen
Gesichtspunkten leiten lassen (BGE 131 II 728 E. 2.3, 123 II 481
E. 6b S. 488, 122 II 326 E. 5c).
Massgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der
Entschädigungspflicht und damit auch für das Vorliegen einer materiellen
Enteignung und die Bemessung der Entschädigung ist der Zeitpunkt des
Inkrafttretens der fraglichen Zonierung, hier also der 11. Oktober 1997.
3.
3.1
Mit Erlass
der BZO 1992 hat die Rekursgegnerin ihre vor Inkrafttreten des RPG festgesetzte
BZO 1963 erstmals an die Anforderungen des RPG angepasst. Die mit der
BZO-Revision 1992 erfolgte Zuweisung von Grundstücken zur Freihaltezone stellt
daher nach gefestigter Praxis eine Nichteinzonung dar (vgl. BGE 132 II 218
E. 2.1 betr. Kürberghang; vgl. auch bereits RB 1997 Nr. 119
betr. Burghölzlihügel; VGr, 23. Januar 2003 betr. Bürglihügel,
VR.2002.00005, www.vgrzh.ch, bestätigt durch BGr, 4. November 2003, 1A.72/2003
E. 5 in: ZBl 106/2005 S. 661 und unter www.bger.ch).
Was der Rekurrent dagegen vorbringt, überzeugt nicht. Nach
der vorstehend dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung kommt es bei der
erstmaligen Schaffung einer RPG-konformen Nutzungsordnung nicht darauf an, ob
die frühere Ordnung einzelne raumplanerische Grundsätze bereits beachtete oder
nicht. Ebenso wenig kann es eine Rolle spielen, ob eine altrechtliche Bauzone
infolge Verzugs des Plangebers durch das weitgehend überbaute Gebiet als vorläufige
Bauzone im Sinne von Art. 36 Abs. 3 RPG abgelöst wurde. Die
übergangsrechtliche Beschränkung der Bauzone auf das weitgehend überbaute
Gebiet entband die Rekursgegnerin nicht vom Erlass einer umfassenden
Nutzungsplanung, welche alle massgeblichen Gesichtspunkte einzubeziehen hatte.
Bei dieser Aufgabe musste sie sich möglichst frei und ohne Furcht vor entschädigungsrechtlichen
Ansprüchen an raumplanerischen Kriterien orientieren können. Der Umstand, dass
dabei allenfalls auch weitgehend überbautes Gebiet erstmals einer Nichtbauzone
zugewiesen wurde, ist daher ausschliesslich im Rahmen der ausnahmsweisen
Entschädigung einer Nichteinzonung zu berücksichtigen (vgl. bereits
BGE 121 II 417 E. 3e). Im Übrigen ist zu bemerken, dass die Rechtsprechung
den Begriff des überbauten Gebietes sowohl bei der Anwendung von Art. 36
Abs. 3 RPG als auch von Art. 15 lit. a RPG stets gleichermassen
eng verstanden hat (BGE 132 II 218 E. 4.1, 121 II 417 E. 5a, 119
Ib 124 E. 4b und 119 Ib 138 E. 5b).
Demgemäss ist die Schätzungskommission zutreffend vom
Vorliegen einer Nichteinzonung ausgegangen.
4.
Nichteinzonungen treffen den Eigentümer nur ausnahmsweise
enteignungsähnlich, etwa dann, wenn er überbaubares oder grob erschlossenes
Land besitzt, das von einem gewässerschutzrechtlichen generellen
Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird, und wenn er für die Erschliessung und
Überbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese
Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein müssen. Sodann können weitere besondere
Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundstück
unter Umständen hätte eingezont werden müssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner
zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grundstück im weitgehend überbauten
Gebiet befindet (BGE 132 II 218 E. 2.2, 125 II 431 E. 4a mit
Hinweisen). Diese Fallgruppen bilden zwar in sich keine geschlossenen
Tatbestände, lassen aber ein nach den verschiedenen Kriterien getrenntes
Prüfungsprogramm zu, wobei die einzelnen Faktoren letztlich in einer
Gesamtsicht zu gewichten sind (BGE 132 II 218 E. 2.3.4 mit
Hinweisen).
4.1
Der
Rekurrent macht in erster Linie geltend, die fraglichen Grundstücksteile
bildeten Baulücken im weitgehend überbauten Gebiet. Unter Baulücken sind
einzelne unüberbaute Parzellen zu verstehen, die unmittelbar an das überbaute
Land angrenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe
Fläche aufweisen. Die Nutzung der Baulücke wird vorwiegend von der sie
umgebenden Überbauung geprägt, das unüberbaute Land muss also zum geschlossenen
Siedlungsbereich gehören, an der Siedlungsqualität teilhaben und von der
bestehenden Überbauung stark geprägt sein, dass sinnvollerweise nur die Aufnahme
in die Bauzone in Frage kommt (BGE 132 II 218 E. 4.2.1, 121 II 417
E. 5a S. 424). Im Gegensatz dazu sind grössere unüberbaute Flächen im
Siedlungsgebiet, die etwa der Auflockerung der Siedlungsstrukturen, der
Erhöhung der Wohnqualität durch Grünflächen oder der Schaffung von
Freizeitbereichen dienen, nicht dem weitgehend überbauten Gebiet zuzurechnen,
da solche Flächen nicht von der sie umgebenden Überbauung geprägt sind, sondern
eine eigenständige Funktion aufweisen (BGE 132 II 218 E. 4.4.4 und
BGr, 4. November 2003, 1A. 72/2003 E. 4.4.1, in ZBl 106/2005
S. 661 und unter www.bger.ch).
4.2
Im
vorliegenden Fall besteht bei der Beurteilung der Zugehörigkeit zum weitgehend
überbauten Gebiet vorerst kein Anlass, zwischen den beiden Teilflächen von ca.
3'060 m² westlich des Grundstücks Kat.-Nr. 02 und des Spickels über
ca. 141.8 m² östlich davon zu unterscheiden. Die beiden Flächen
unterscheiden sich mit Bezug auf Lage und Zugehörigkeit zur südlichen
Überbauung nicht wesentlich voneinander.
Die beiden Flächen befinden
sich nicht innerhalb eines geschlossenen Siedlungsbereichs, sondern an dessen
Rand. Das praktisch vollständig überbaute Wohngebiet liegt südlich der
Morgentalstrasse, während auf deren Nordseite ein grossflächiges
Freihaltegebiet anschliesst mit dem Friedhof Manegg einerseits und dem
südwestlich daran grenzenden, Richtung Sihltal abfallenden Hang andererseits.
Dieses Freihaltegebiet bildet insgesamt Teil des im Westen der Stadt Zürich
gelegenen Erholungsraums entlang der Zimmerberg/Üetlibergkette. Angesichts
dieser Lage sind die beiden Flächen (zusammen betrachtet) weder unter
quantitativen noch unter qualitativen Gesichtspunkten als Baulücke zu würdigen
bzw. dem weitgehend überbauten Gebiet zuzurechnen. Die gegebene Überbauungssituation
verdiente bei der anstehenden nutzungsplanerischen Abgrenzung zwischen Bau- und
Nichtbauzone erhöhte Aufmerksamkeit; sie gebot nicht zwingend eine Einzonung
der beiden Flächen, sondern stellte es der Rekursgegnerin frei, diese den Zwecken
der daran anschliessenden Freihaltezonen unterzuordnen. Die eher
kleinmassstäblichen Reiheneinfamilienhäuser südlich der Morgentalstrasse
vermögen das gegenüberliegende Land nördlich der Morgentalstrasse auch nicht
derart zu prägen, dass dies die Einzonung einer Bautiefe entlang der Strasse
erfordert hätte. Daran ändert auch das auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
realisierte Altersheim nichts. Dieser Bau erscheint bereits in seiner äusseren
Erscheinung nicht als zum angrenzenden Wohnquartier gehörig und bildet auf der
Nordseite der Morgentalstrasse eine singuläre Baute, die allseitig vom
streitbetroffenen Grundstück umgeben wird. Das Altersheim vermag daher die
umliegende Freihaltefläche weder im gesamten Zusammenhang noch im näheren
Umgebungsbereich weiter zu determinieren. Ebenso wenig kann der im
Einmündungsbereich des Dunkelhölzliwegs in die Morgentalstrasse liegende
unterirdische Sperrmuffenschacht als in irgendeiner Weise massgebend für die
Siedlungszugehörigkeit der strittigen Flächen angesehen werden. Die Morgentalstrasse
samt dem am westlichen Ende der strittigen Fläche anschliessenden Kehrplatz eignet
sich daher durchaus als Linie zur Begrenzung der Bauzone, auch wenn bei der
neuen Linienführung der bestehende Altersheimbau umfahren werden musste.
Die Schätzungskommission ist daher zu Recht zum Schluss
gelangt, die fraglichen Flächen hätten am Stichtag nicht im weitgehend
überbauten Gebiet gelegen.
4.3
Die
streitbetroffenen Teilflächen waren am Stichtag durch die Morgentalstrasse mit
den darin verlaufenden Leitungen vollständig erschlossen und lagen innerhalb
des vom Regierungsrat am 7. Juli 1993 genehmigten Generellen Kanalisationsprojekts
(GKP) der Stadt Zürich. Da die altrechtliche Bauzone auf der Nordseite der
Morgentalstrasse nur gerade eine Bautiefe erfasste, wären zur Realisierung
einer Überbauung keine weiteren Erschliessungsmassnahmen mehr notwendig
gewesen. Auch ein Quartierplan war nicht mehr nötig, nachdem ein solcher für
das Wohngebiet südlich der Morgentalstrasse ohne Einbezug der fraglichen
Flächen nordseits bereits festgesetzt worden war. Unter diesem Gesichtspunkt
ist daher weiter zu prüfen, ob der Rekurrent für diese Erschliessung bereits
erhebliche Kosten aufgewendet hat und er gestützt darauf auf eine Einzonung vertrauen
durfte.
4.3.1
Die Rekursgegnerin erstellte die Morgentalstrasse (geplant als
Rauchwiesenstrasse) samt Kanalisation im öffentlichen Verfahren und erhob dafür
1947 von den damaligen Eigentümern der heutigen Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 03
Mehrwert-, Trottoir- und Dolenbeiträge von Fr. 39'635.- für die relevante
altrechtliche Bauzonenfläche von ca. 5'933 m², d.h. knapp
Fr. 6.68/m². Der Rekurrent erwarb 1948 mehrere Grundstücke, darunter auch
die streitbetroffenen mit einer Gesamtfläche von total 24'078.4 m² zu
einem Preis von Fr. 23.-/m².
Die Schätzungskommission bewertete diese Aufwendung nicht
als erheblich. Es lasse sich heute nicht mehr eruieren, welchen Wert die
Vertragsparteien damals dem Bauland und welchen dem Landwirtschaftsland
zumassen. Die bezahlten Erschliessungsbeiträge seien aber durch Verkauf des
Grundstücks Kat.-Nr. 02 bzw. Realisierung des Altersheims sowie durch den
Verbleib von ca. 595 m² in der Bauzone für einen Flächenanteil von 46 %
verwertet worden und daher nur im Umfang von Fr. 21'400.- nutzlos geworden
seien. Dies entspreche bezogen auf 5'933 m² rund Fr. 3.60/m² und
mache bezogen auf den Kaufpreis von Fr. 23.- rund 15.5 % aus. Da sich dieser
Anteil am Kaufpreis für die Erschliessung nicht nur auf die Bauflächen, sondern
auf die gesamte Grundstücksfläche beziehe, könne bei diesen 15.5 % nicht von
erheblichen nutzlos gewordenen Erschliessungsaufwendungen gesprochen werden.
Dies umso weniger, als dieser Aufwand rund 50 Jahre vor dem Stichtag erfolgt
sei und der Beklagte seit dem Erwerb keine weiteren Investitionen in eine
Überbauung getätigt habe.
Der Rekurrent ist der Meinung, diese Beiträge lägen
bezogen auf den Kaufpreis im üblichen Rahmen und seien daher erheblich.
Demgegenüber erachtet die Rekursgegnerin die Aufwendungen quantitativ nicht als
erheblich. Sie seien auch aus zeitlichen Gründen nicht mehr
entschädigungsbegründend, weshalb ein darauf gestützter Einzonungsanspruch als
verjährt anzusehen sei.
4.3.2
In der Rechtsprechung existieren kaum Entscheide zur Frage, welche Investitionen
im Hinblick auf eine künftige Überbauung unter dem Gesichtspunkt des
enteignungsrechtlichen Einzonungsgebots als erheblich gelten können. In einem
Fall aus Stäfa hat das Verwaltungsgericht Investitionen aus den Jahren 1969 und
1972 von ca. Fr. 14'000.- für ein 2'300 m² grosses Grundstück als
massgeblich erachtet, wobei die Aufwendungen zwischen 13 bis 16 Jahre vor der
neuen Zonenordnung und 17 bis 20 Jahre vor deren Inkrafttreten erfolgt waren
(VK.1993.00017). Das Bundesgericht hob diesen Entscheid wegen Mängeln des GKP
und Fehlen eines Quartierplanes auf, ohne sich zur Erheblichkeit der Investitionen
zu äussern (BGE 122 II 455). Im Entscheid betreffend Bürglihügel
erachteten sowohl das Verwaltungsgericht als auch das Bundesgericht Erschliessungsinvestitionen,
welche rund 100 Jahre früher getätigt worden waren, als nicht mehr massgebend
(VGr, 23. Januar 2003, VR.2002.00005, www.vgrzh.ch; BGr, 4. November
2003, 1A. 72/2003 E. 5, in: ZBl 106/2005 S. 661 und unter www.bger.ch).
In einem Fall betreffend die Gemeinde Niederlenz bejahte das Bundesgericht die
Erheblichkeit von Erschliessungsinvestitionen, welche rund 25 % des Kaufpreises
ausmachten, mehr als 10 Jahre vor dem Stichtag bezahlt wurden, aber tatsächlich
bis relativ kurz vor dem Stichtag dem Erschliessungsbau dienten (BGE 125
II 431 E. 5b).
4.3.3
Im vorliegenden Fall ist vorab zu klären, in welchem Verhältnis die für
eine allfällige Überbauung aufgewendeten Investitionen zum Grundstückswert
stehen. Die dazu angestellten Berechnungen der Vorinstanz sind nicht
überzeugend. Auch wenn zu berücksichtigen ist, dass die erhobenen Beiträge dank
dem Verbleib eines Teils der altrechtlich eingezonten Flächen in der Bauzone
verwertet werden konnten bzw. können, bleibt es für die betroffenen nicht eingezonten
Teilflächen dabei, dass ein Anteil von Fr. 6.68/m² für deren Erschliessung
bezahlt worden ist. Auch kann entgegen dem vorinstanzlichen Entscheid nicht
gesagt werden, die Beiträge seien für die Erschliessung der gesamten Grundstücksfläche
bezahlt worden, denn die (betragsmässig am meisten ins Gewicht fallenden) Mehrwertsbeiträge
wurden klar nur für die Bauzonenfläche und die Trottoir- und Dolenbeiträge und
einzig für die Anstosslänge an der Morgentalstrasse erhoben. Der Wert der nicht
eingezonten Teilflächen dürfte damals allerdings einiges über dem bezahlten
Mischpreis von Fr. 23.-/m² für eine Gesamtfläche von 24'078.40 m² gelegen
haben. Selbst wenn hier mit der Rekursgegnerin ein Preis von ca.
Fr. 37.-/m² angenommen würde, resultierte daraus ein
Erschliessungskostenanteil von 18 % am Gesamtwert. Dieser Anteil liegt
innerhalb eines durchaus üblichen Rahmens und kann für sich allein betrachtet
und entgegen der Beurteilung der Vorinstanz nicht als unerheblich bezeichnet
werden.
4.3.4
Damit kommt der zeitlichen Komponente entscheidendes Gewicht zu. Es fragt
sich, für welche maximale Dauer eine an sich erhebliche Überbauungsinvestition
unter enteignungsrechtlichen Gesichtspunkten eine schutzwürdige
Vertrauensposition des Grundeigentümers auf Einzonung dieses Landes
aufrechterhalten kann. Als Ausgangspunkt für eine Antwort ist vorerst zu
beachten, dass alle öffentlichrechtlichen Ansprüche unabhängig davon, ob sie
von Privaten oder vom Gemeinwesen erhoben werden, der Verjährung unterliegen.
Zur Bestimmung der massgebenden Verjährungsfrist ist bei Fehlen einer gesetzlichen
Bestimmung auf eine öffentlichrechtliche Regelung für verwandte Sachverhalte abzustellen.
Falls eine solche fehlt, kann das Gericht privatrechtliche Bestimmungen analog
anwenden oder eine eigene Regelung aufstellen (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix
Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., Zürich etc. 2006,
Rz. 778 f. und 790 mit Hinweisen). Vorliegend geht es nun zwar nicht
um den Einzonungsanspruch als solchen und auch nicht um die Verjährung der
Enteignungsentschädigung, sondern um den zunehmenden Verfall einer
Vertrauensposition im zeitlichen Ablauf. Es muss aber auch hier gelten, dass
ein Privater nicht beliebig lange darauf vertrauen darf, dass ihm eine einmal
zugesicherte Bauchance auf unbestimmte Zeit erhalten bleibt, obwohl er selber
während längerer Zeit keine eigenen Anstrengungen für eine Überbauung seines
Grundstückes mehr unternimmt. Als Richtschnur für die zeitliche Komponente
drängt sich von der Natur der Sache her der ungefähre Planungshorizont der
Richt- und Nutzungsplanung auf. Auch die vor Einführung des RPG erlassenen
Zonenpläne beruhten auf Erwartungen betreffend die bauliche Entwicklung innerhalb
eines absehbaren Zeitrahmens und schützten die Privaten nicht auf alle Zeiten
vor Änderungen zu ihrem Nachteil. Unter dem kantonalen Baugesetz für
Ortschaften mit städtischen Verhältnissen vom 23. April 1893 des Kantons
Zürich sollte bei einer Zoneneinteilung zwar nicht ohne Not von einer einmal
getroffenen Zonenordnung abgewichen werden, jedoch durften dabei verfehlte
Dispositionen durchaus ausser Acht gelassen und Fehlentwicklungen gehemmt
werden (vgl. Hans Egger, Einführung in das zürcherische Baurecht, 1970,
S. 108). Wenn sich nun ein Grundeigentümer trotz einer bereits erfolgten
beträchtlichen Erschliessungsinvestition über mehr als 20 bis 25 Jahre nicht
weiter um eine Überbauung seines erschlossenen Grundstücks bemühte, so konnte
er nach Ablauf dieser Zeit nicht mehr darauf vertrauen, dass sein Grundstück
auch nach Inkrafttreten des RPG einer Bauzone zugewiesen bleibt. Es musste dem
Plangeber in diesen Fällen offen stehen, den innerhalb des Planungshorizontes
erwarteten Baulandbedarf dort zu decken, wo auch tatsächlich eine Bereitschaft
der Grundeigentümer zur Überbauung vorhanden ist, ohne dass er dafür entschädigungspflichtig
wird.
Im vorliegenden Fall lagen zwischen der Erhebung von
Erschliessungsbeiträgen und dem Stichtag rund 50 Jahre, zwischen dem Erwerb des
Grundstücks durch den Rekurrenten und der Zonenplanrevision selber rund 44
Jahre. In dieser Zeit wurde zwar ein Teil des Grundstückes abparzelliert,
verkauft und für die Realisierung eines Altersheim genutzt, für die
streitbetroffenen Flächen aber bekundete der Rekurrent in keiner Weise eine
Überbauungsabsicht. Unter diesen Umständen durfte er nicht länger darauf
vertrauen, dass die im Rahmen des Kaufpreises übernommenen
Erschliessungsbeiträge durch eine Einzonung geschützt bleiben würden.
4.4
Auch aus
den weiteren Umständen lässt sich nichts für eine erhöhte Vertrauensposition
des Rekurrenten ableiten. Weder die am 10. März 1985 erfolgte Ablehnung
der städtischen Vorlage auf Zuweisung von insgesamt rund 308 ha Land der öffentlichen
Hand zur Freihaltezone, noch der Umstand, dass die BZO 1992 eine kleine Fläche
von ca. 595 m² Land zur allfälligen Erweiterung des Altersheims in der
Bauzone beliess, konnten den Rekurrenten in seiner Hoffnung auf eine Einzonung
bestärken. Diese Umstände haben bei ihm denn auch nicht zu erneuten
Investitionen im Hinblick auf eine Überbauung der fraglichen Flächen geführt.
4.5
Gesamthaft
betrachtet bietet der vorliegende Fall keine hinreichenden Besonderheiten,
welche eine ausnahmsweise Entschädigung der Nichteinzonung rechtfertigen
könnten. Weder die spezifische Lage der betroffenen Flächen im gesamten
Siedlungsgebiet noch das Verhalten der Rekursgegnerin beim Bau der
Morgentalstrasse oder nachfolgend bei der notwendigen Anpassung der
altrechtlichen Zonenordnung an die Erfordernisse des RPG konnten im Rekurrenten
die berechtigte Erwartung auf einen Einzonung begründen bzw. perpetuieren. Die
Schätzungskommission hat daher zu Recht das Vorliegen einer materiellen Enteignung
verneint.
5.
Der Umfang des Heimschlagsrechtes für die einzelnen
Teilflächen von ca. 595 m² W2-Land, sowie von ca. 3'060 m² Freihaltezonenland
westlich und ca. 141.8 m² Freihaltezonenland östlich des Grundstücks
Kat.-Nr. 02 bei der Einmündung des Dunkelhölzliwegs in die
Morgentalstrassen gemäss den Disp.-Ziff. 2 und 3 des angefochtenen Entscheides
ist im vorliegenden Verfahren nicht angefochten. Umstritten ist jedoch die
Heimschlagsentschädigung, welche im Folgenden für die einzelnen Teilflächen
gesondert zu ermitteln ist.
5.1
Den Wert
der heimgeschlagenen Fläche von ca. 595 m² Land innerhalb der W2-Zone bemass
die Schätzungskommission auf Fr. 1'100.-/m². Der Rekurrent machte im Rekursverfahren
hinsichtlich dieser Fläche vorerst einen Entschädigungsanspruch von
Fr. 1'372.-/m² geltend, reduzierte diesen aber in ihrer Replik auf Fr.
1'100.-/m², total Fr. 654'500.-. Damit anerkennt er den
Schätzungsentscheid in diesem Punkt, was einem Teilrückzug des Rekurses
entspricht.
5.2
Hinsichtlich
der ca. 3'060 m² westlich des Grundstücks Kat.-Nr. 02 ermittelte die
Schätzungskommission grundsätzlich einen Verkehrswert für Freihaltezonenland
von Fr. 30.-/m² (Disp.-Ziff. 5), bewertete aber den westlich an die
Bauzone angrenzenden Bereich im Ausmass von ca. 210 m² (entsprechend einer
Breite von 6 m und einer Anstosslänge von 35 m) wegen seiner Nutzbarkeit als
Gebäudeumschwung mit Fr. 150.-/m² (Disp.-Ziff. 6). Die Entschädigung
für diese Teilfläche von ca. 210 m² ist im Rekursverfahren für den Fall,
dass das Gericht das Vorliegen einer materiellen Enteignung verneint, nicht
angefochten. Gegen die Schätzung von Fr. 30.-/m² jedoch wendet der Rekurrent
ein, es bestehe kein Anlass, von den Restlandwerten am Burghölzlihügel über
Fr. 50.-/m² abzuweichen. Die etwas bessere Lage am Burghölzlihügel werde
durch die 10 Jahre früher erfolgte Enteignung wettgemacht. Auch bei den
laufenden Enteignungen für die Stadtbahn würden für Nichtbauland
(Landwirtschaftszone, Reservezone, Freihaltezone oder Nichtbaubereiche in einem
Gestaltungsplan) generell Fr. 50.-/m² bezahlt.
Die Einwände des Rekurrenten vermögen die Richtigkeit der
Schätzung nicht in Frage zu stellen. Ein Vergleich zwischen den am
Burghölzlihügel berücksichtigten Restlandwerten und den vorliegend geschätzten
Landpreisen erscheint nicht angebracht, da am Burghölzlihügel der Restlandwert
von Baulücken zwischen den überbauten Grundstücken zu schätzen war, was zu
einem grossen Teil gebäudenahen Umschwung betraf, der vorliegend bereits
separat zu Fr. 150.-/m² abgegolten wird. Was der Rekurrent in seiner
Replik dazu vorträgt, trifft nicht zu. Das Verwaltungsgericht hatte in jenem
Fall (VK.1995.00029) eine materielle Enteignung nur bezüglich der in der Replik
blau gekennzeichneten Flächen (Bild 9) bejaht. Nur in diesem Zusammenhang
musste daher bei der Bemessung der Enteignungsentschädigung überhaupt ein Restlandwert
für Freihaltezonenland in Abzug gebracht werden; für eine Entschädigung der im
Plan des Rekurrenten grün umrandeten Bereiche bestand nach dem Entscheid des
Verwaltungsgerichts hingegen kein Anlass. Dass diese Flächen dennoch zum Preis
von Fr. 50.-/m² verkauft worden wären, tut der Rekurrent mit der Berufung auf
einen Restlandwert auch nicht dar. Zudem ist die Lage am Burghölzlihügel auch
nach Einschätzung des Rekurrenten besser als an der Morgentalstrasse, und es
ist fraglich, ob sich dieser Unterschied durch die Wertsteigerung auf
Freihaltezonenland zwischen dem 16. März 1988 und dem 11. Oktober
1997 ausgleichen lässt.
Untauglich ist auch ein Vergleich mit den Preisen, welche
für gewisse Landabtretungen an die Glattalbahn bezahlt wurden. Der Rekurrent
selber räumt ein, dass der Preis von Fr. 50.-/m² für ganz unterschiedliche
Flächen wie Landwirtschaftszone, Reservezone, Freihaltezone oder
Nichtbaubereiche in einem Gestaltungsplan bezahlt wurde. Bereits daraus lässt
sich schliessen, dass ein nicht vergleichstauglicher Mischpreis vorliegen muss.
Die Rekursgegnerin hat sodann in ihrer Rekursantwort unwidersprochen dargelegt,
dass der dort vereinbarte Preis von Fr. 50.-/m² grundsätzlich Bauland betraf,
für deren Abtretung die Eigentümer teilweise bereits mittels
Ausnützungstransfers innerhalb des Quartierplans Oberhauserriet entschädigt
wurden.
5.3
Dem
östlich des Grundstücks Kat.-Nr. 02 gelegenen Spickel von ca.
141.8 m² bei der Einmündung des Dunkelhölzliweges mass die
Schätzungskommission aufgrund seiner Lage, Form und Grösse nur einen
reduzierten Freihaltezonenwert von Fr. 15.-/m² zu. Der Rekurrent bringt
dagegen vor, die Schätzungskommission stelle damit unzulässigerweise auf die
alte Vorgartenpraxis ab, wonach das Land vor der Baulinie geringer entschädigt
worden sei, da es bei der Berechnung des Vergleichsprojektes nicht habe
einbezogen werden dürfen. Nach § 259 PBG dürfe dieses Land nun aber
ausgenützt werden und sei daher zum vollen Wert zu entschädigen. Auch spiele es
keine Rolle, dass der Landspickel wegen der Abstandsvorschriften nicht hätte
selbständig überbaut werden können, denn die Ausnützung hätte auf das
Nachbargrundstück übertragen werden können. Zudem sei der Landspickel auch
bereits teilweise mit einer unterirdischen Sperrmuffenstation überbaut.
Die Ausführungen des Rekurrenten sind nicht
nachvollziehbar. Die von ihm erwähnte alte Vorgartenpraxis betraf grundsätzlich
den Wert von Bauland und nicht von Freihaltezonenland; sie hat im Entscheid der
Schätzungskommission keine erkennbare Rolle gespielt. Insofern sind auch
Überlegungen zur Überbaubarkeit und Ausnützungsübertragung bei der hier anstehenden
Bewertung von Freihaltezonenland nicht weiter von Interesse. Indessen lässt es
sich durchaus fragen, ob die Nähe zum bestehenden Altersheim den Landspickel
nicht gleichermassen wie die ca. 210 m² westlich des Altersheims zum
höherwertigen Umschwung macht. Die Frage ist jedoch zu verneinen. Das
rechteckige Landstück im Westen könnte bei Bedarf als Gartenland bzw. Umschwung
für einen Erweiterungsbau des Altersheims auf den zu diesem Zweck eingezonten
ca. 595 m² Land dienen. Dies hat trotz der sehr beschränkten
Nutzungsmöglichkeiten ausserhalb der Bauzone, auf die der Rekurrent in seiner
Replik hinweist, zu gelten. Im Osten des Altersheims jedoch besteht wegen der
Verjüngung des Grundstücks selber keine vergleichbare Erweiterungsmöglichkeit,
die einen sinnvollen Einbezug des Spickels als Gebäudeumschwung zuliesse. Demnach
bleibt für diesen Landspickel letztlich nur die Nutzbarkeit als normales Freihaltezonenland,
wobei diese Nutzung eben durch Lage, Form und Grösse beeinträchtigt ist. Im
Übrigen ist es entgegen der Ansicht der Rekurrenten keineswegs absurd, wenn
Freihaltezonenland je nach Lage und Nutzbarkeit dieses Landes differenziert
geschätzt wird. Bei dieser Differenzierung geht es freilich nicht um die Frage,
ob das Land eine gut überbaubare Form aufweist, sondern darum, welchen Nutzwert
es als Freihaltezonenland im Zusammenhang mit einer bestehenden oder möglichen
Überbauung aufweist. Die Schätzung erweist sich damit auch in diesem Punkt als
rechtens.
6.
Demgemäss ist der Rekurs abzuweisen. Die Gerichtsgebühr
ist entsprechend dem im Rekursverfahren verbleibenden Streitwert von rund
Fr. 3'600'000 festzusetzen; die Kosten des Rekursverfahrens sind vollumfänglich
dem Rekurrenten aufzuerlegen (§ 13 in Verbindung mit § 70 VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihm damit nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die
Rekursgegnerin ihrerseits hat keine solche verlangt.
Demgemäss entscheidet
die Kammer
:
1.    Der Rekurs
wird abgewiesen, soweit er nicht infolge Rückzugs erledigt abgeschrieben wird.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  40'000.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr.      100.--  Zustellungskosten,
Fr.  40'100.--  Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Rekurrenten auferlegt.
4.    Dem
Rekurrenten wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.    Gegen diesen
Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art.
82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an …