zh_verwaltungsgericht · VR.2013.00005 · 2014-01-16 · de

Landabtretung | Landabtretung. Auf den Rekurs des Rekurrenten – soweit es um die ihm zustehende Entschädigung geht – ist einzutreten (E. 1.2). Der Rekurrent hat den Rekurs im eigenen Namen erhoben. Soweit der Rekurs die im erstinstanzlichen Verfahren noch beteiligten Personen betrifft, ist darauf nicht einzutreten (E. 1.3). Androhungsgemäss ist davon auszugehen, dass der Rekurrent nach wie vor auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet (E. 2). Nur die Abtretungsentschädigung betreffend das in der Bauzone gelegene unbebaute Grundstück ist strittig (E. 3). Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 3.1). Rechtsgrundlagen betreffend Abtretung von Grundeigentum und Bestimmung der Entschädigung (E. 3.2–3.5). Der von der Vorinstanz aufgrund von vergleichbaren Verkäufen hergeleitete Landpreis von Fr. 1‘100.- pro Quadratmeter als Ausgangsbasis ist nicht zu beanstanden (E. 5.2). Die festgelegte Entschädigung erweist sich als im Rahmen des der Vorinstanz zustehenden Ermessens liegend bzw. nicht rechtsverletzend (E. 5.3). Bestimmungen über die Kostenverteilung im Schätzungsverfahren (E. 6.2). Die Differenz der vom Rekurrenten geltend gemachten Forderung und des schliesslich zugesprochenen Betrags erfüllt das Kriterium für ein Abweichen vom Regelfall bezüglich der Kostenverteilung gemäss § 63 Abs. 1 AbtrG. Da die zugesprochene Entschädigung nahe des vom Rekursgegner offerierten Betrags liegt, ist auch nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Kosten den damaligen Beklagten vollumfänglich bzw. im Ergebnis dem Rekurrenten zu einem Drittel auferlegt hat (E. 6.3). Abweisung des Entscheids, soweit Eintreten.

Zürich Verwaltungsgericht 14..2.16.0 VR.2013.00005
Zurich Verwaltungsgericht 14..2.16.0 VR.2013.00005
Zurigo Verwaltungsgericht 14..2.16.0 VR.2013.00005

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2013.00005
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Geschäftsnummer:
VR.2013.00005
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 16.01.2014
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Landabtretung
Landabtretung.
Auf den Rekurs des Rekurrenten – soweit es um die ihm zustehende Entschädigung geht – ist einzutreten (E. 1.2). Der Rekurrent hat den Rekurs im eigenen Namen erhoben. Soweit der Rekurs die im erstinstanzlichen Verfahren noch beteiligten Personen betrifft, ist darauf nicht einzutreten (E. 1.3). Androhungsgemäss ist davon auszugehen, dass der Rekurrent nach wie vor auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet (E. 2). Nur die Abtretungsentschädigung betreffend das in der Bauzone gelegene unbebaute Grundstück ist strittig (E. 3). Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 3.1). Rechtsgrundlagen betreffend Abtretung von Grundeigentum und Bestimmung der Entschädigung (E. 3.2–3.5). Der von der Vorinstanz aufgrund von vergleichbaren Verkäufen hergeleitete Landpreis von Fr. 1‘100.- pro Quadratmeter als Ausgangsbasis ist nicht zu beanstanden (E. 5.2). Die festgelegte Entschädigung erweist sich als im Rahmen des der Vorinstanz zustehenden Ermessens liegend bzw. nicht rechtsverletzend (E. 5.3). Bestimmungen über die Kostenverteilung im Schätzungsverfahren (E. 6.2). Die Differenz der vom Rekurrenten geltend gemachten Forderung und des schliesslich zugesprochenen Betrags erfüllt das Kriterium für ein Abweichen vom Regelfall bezüglich der Kostenverteilung gemäss § 63 Abs. 1 AbtrG. Da die zugesprochene Entschädigung nahe des vom Rekursgegner offerierten Betrags liegt, ist auch nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Kosten den damaligen Beklagten vollumfänglich bzw. im Ergebnis dem Rekurrenten zu einem Drittel auferlegt hat (E. 6.3).
Abweisung des Entscheids, soweit Eintreten.
Stichworte:
ABTRETUNG
AUSNÜTZUNGSVERLUST
EINSCHLAG
ENTSCHÄDIGUNG
FORMELLE ENTEIGNUNG
LANDABTRETUNG
SCHÄTZUNGSVERFAHREN
VERGLEICHSMETHODE
VERKEHRSWERT
VORGARTENLAND
Rechtsnormen:
§ 11 AbtrG
§ 13 Abs. I AbtrG
§ 63 Abs. I AbtrG
Art. 26 Abs. II BV
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3.
Abteilung
VR.2013.00005
Urteil
der 3. Kammer
vom
16. Januar 2014
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea
Rotach, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Gerichtsschreiberin Anja Tschirky.
In Sachen
A,
Rekurrent,
gegen
Staat Zürich,
vertreten durch
Baudirektion Kanton Zürich,
Rekursgegner,
betreffend Landabtretung,
hat sich ergeben:
I.
A.
Nach Zustimmung der Gemeinde D und der Stadt E zur
Errichtung eines Radwegs zwischen E und F gemäss "Radwegkonzept Kanton
Zürich, Schlussbericht vom November 2005", wurde das Projekt öffentlich
aufgelegt und im Amtsblatt des Kantons Zürich vom 28. Oktober 2011
entsprechend publiziert. An die von Landabtretungen betroffenen Eigentümer
erfolgte eine persönliche Anzeige.
B.
B, A und C, Miteigentümer zu einem Drittel der in F
(Gemeinde D) gelegenen Grundstücke Kat.-Nrn. 01 (neu Kat.-Nr. 02) und 03,
erhoben am 10. November 2011 Einsprache an den Gemeinderat D und machten geltend,
mit der Abtretung von 340 m
2
Land zum Preis von Fr. 735.-/m
2
nicht einverstanden zu sein. Der ortsübliche Preis betrage Fr. 1'200.-/m
2
.
C.
Am 17. Januar 2012 fand eine Einigungsverhandlung
im Sinn von § 29 des Gesetzes über die Abtretung von Privatrechten vom 30. November
1879 (AbtrG) statt. Es konnte keine Einigung erzielt werden.
D.
Der Regierungsrat des Kantons Zürich setzte das
Projekt am 27. Juni 2012 zur Erstellung eines Radwegs und des Eingangstors
am Ortseingang E gemäss den entsprechenden Plänen fest. Die
enteignungsrechtlichen Begehren wurden in das separat zu führende Enteignungsverfahren
verwiesen.
II.
A.
Der Staat Zürich, vertreten durch die Baudirektion,
ersuchte am 11. Juli 2012 das Statthalteramt des Bezirks G um Einleitung
des Schätzungsverfahrens. Das Statthalteramt überwies die Akten mit Verfügung
vom 13. Juli 2012 der Schätzungskommission III des Kantons Zürich.
B.
Die Schätzungskommission lud die Parteien mit
Schreiben vom 9. Oktober 2012 auf den 23. November 2012, 14 Uhr,
zur Verhandlung mit Augenschein vor. Mit Schreiben vom 15. Oktober 2012
teilte A mit, dass er zufolge anderweitiger Verpflichtungen dem festgesetzten
Termin nicht nachkommen könne. Zudem beschwerte er sich über die Art und Weise
der Vorladung, unter anderem, dass keine vorgängige telefonische Kontaktnahme
zwecks Terminvereinbarung stattgefunden habe. Am 30. Oktober 2012 teilte
der Obmann der Schätzungskommission III A mit, der Termin vom 23. November 2012
bleibe bestehen, da kein anderer Termin gefunden worden sei. Am 20. November 2012
teilte A seine Landpreisvorstellung schriftlich mit.
Am 23. November 2012 fanden sich vor
Ort B, A und C sowie die Mitglieder der Schätzungskommission ein, nicht aber
die Vertreter des Kantons.
C.
Der Obmann der Schätzungskommission hielt mit Verfügung
vom 6. Dezember 2012 fest, das Fernbleiben der Vertreter des Kantons sei
auf ein Missverständnis zurückzuführen. Da aber die übrigen Beteiligten auf dem
Lokal gewesen seien, werde die Durchführung des schriftlichen Verfahrens
verfügt.
D.
Der Kanton erstattete am 21. Januar 2013 die Klagebegründung
und beantragte, für die Landabtretung im Umfang von ca. 340 m
2
von Kat.-Nr. 01 (neu Kat.-Nr. 02; Wohnzone W2/35) sei ein Landpreis
von Fr. 735.-/m
2
und für die Landabtretung im Umfang von ca. 791
m
2
von Kat.-Nr. 03 (Landwirtschaftszone) von Fr. 8.75/m
2
festzusetzen. Am 20. Februar 2013 erfolgte die Klageantwort, wobei
unter anderem beanstandet wurde, dass am 23. November 2012 seitens des
Kantons niemand vor Ort gewesen sei, was nicht akzeptiert werden könne. Nach
entsprechender Nachfrage per E-Mail teilte die Baudirektion der
Schätzungskommission, ebenfalls per E-Mail, mit, auf eine mündliche Verhandlung
zu verzichten. Der Vorsitzende der Schätzungskommission III hielt mit
Aktennotiz vom 27. Februar 2013 fest, A habe als Vertreter der Erben auf
telefonische Anfrage hin auf eine mündliche Verhandlung verzichtet.
E.
Am 22. April 2013 hiess die Schätzungskommission
die Klage teilweise gut und verpflichtete den Staat Zürich, B, A und C eine
Abtretungsentschädigung von Fr. 737.-/m
2
im Umfang von ca. 340
m
2
betreffend Kat.-Nr. 01 (neu Kat.-Nr. 02) sowie von Fr. 8.75/m
2
für die Landabtretung im Umfang von ca. 791 m
2
betreffend
Kat.-Nr. 03, insgesamt Fr. 257'501.25, je zu einem Drittel zu bezahlen.
III.
Am 16. Mai 2013 (Poststempel vom 17. Mai)
gelangte A an das Verwaltungsgericht und beanstandete sinngemäss, dass vor Ort
keine Vertreter des Kantons zugegen gewesen seien. Für das Bauland hätte ein
Quadratmeterpreis von Fr. 1'200.- festgelegt werden sollen. Zudem
beantragte er eine Fristerstreckung von zweieinhalb Monaten, um einen Rechtsanwalt
beauftragen und eine Rekursschrift verfassen zu können. Das Verwaltungsgericht
zog daraufhin den Entscheid der Schätzungskommission III vom 22. April
2013 bei. Mit Präsidialverfügung vom 22. Mai 2013 wurde A Frist angesetzt,
um den angefochtenen Entscheid der Schätzungskommission nachzureichen. Das
Fristerstreckungsgesuch zur Anmeldung des Rekurses wurde abgewiesen. Da eine
Reaktion ausblieb, erkundigte sich das Gericht telefonisch bei A. Dieser
bestätigte, dass sich der Rekurs gegen den Entscheid der Schätzungskommission
III vom 22. April 2013 richte, welcher vom Gericht schon beigezogen worden
sei, und er am Rekurs festhalte. In der Folge wurde A mit Verfügung vom 12. Juni
2013 Frist angesetzt, um einen schriftlich begründeten Rekurs einzureichen. Am
24. Juni 2013 teilte A schriftlich mit, einen korrekten Landpreis
festgelegt haben zu wollen, welcher aktuell immer noch mindestens
Fr. 1'100.- pro m
2
betrage. Der Staat Zürich beantragte am 5. August
2013, es sei auf den Rekurs nicht einzutreten, eventuell sei davon Vormerk zu
nehmen, dass für die anderen Miteigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 01
(neu Kat.-Nr. 02), B und C, der angefochtene Entscheid in Rechtskraft
erwachsen sei, und es sei nur im Umfang der auf A entfallenden Wertquote an den
Abtretungsflächen auf den Rekurs einzutreten. Im Umfang des Eintretens seien
der Rekurs abzuweisen und der vorinstanzliche Entscheid zu bestätigen. A nahm
dazu am 16. August 2013 Stellung. Die Schätzungskommission hatte am 11. Juli
2013 auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Mit Beschluss vom 8. Oktober 2013 wurde
A Frist angesetzt, um zur Aktennotiz des Vorsitzenden der Schätzungskommission
vom 27. Februar 2013 betreffend Verzicht auf Durchführung einer mündlichen
Verhandlung Stellung zu nehmen. Bei Säumnis würde davon ausgegangen, dass die
Verzichtserklärung nicht angefochten bzw. die Durchführung einer mündlichen
Verhandlung im Schätzungsverfahren nicht verlangt werde. Ebenso wurde ihm Frist
zur Nachreichung von Vollmachten von B und C sowie deren Genehmigung der
betreffenden Rechtsschriften angesetzt, ansonsten davon ausgegangen würde, dass
er den Rekurs allein in eigenem Namen erhoben habe. Es gingen weder eine
Stellungnahme noch Vollmachten ein.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des
vorliegenden Rekurses nach §
46 AbtrG in
Verbindung mit §
21 des Strassengesetzes vom 21.
September 1981 (StrG) zuständig. Der Streitwert liegt über Fr.
20'000
.-
, weshalb die Kammer zum Entscheid
berufen ist (§
38 Abs.
1 und e contrario §
38b Abs.
1 lit.
c des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24.
Mai 1959
[VRG]).
1.2
Der Rekursgegner beantragt, es sei auf den Rekurs
nicht einzutreten, gehe doch aus der Verfügung vom 21.
Mai 2013 hervor, dass das Gericht das Schreiben des Rekurrenten vom
16.
Mai 2013 nicht als rechtsgenügende
Rekursanmeldung im Sinn von §
46 AbtrG betrachte
t
habe
.
Dieser Auffassung des Rekursgegners kann
nicht beigepflichtet werden. In der Verfügung vom 22.
Mai 2013 wurde, gerade weil das Schreiben des Rekurrenten vom 16.
Mai 2013 als rechtsgenügende
Rekursanmeldung
qualifiziert
wurde, das Fristerstreckungsgesuch für die Einreichung einer solchen
abgewiesen. Zudem enthielt die Eingabe vom 16.
Mai
2013 bereits einen Antrag bezüglich des festzusetzenden Landpreises sowie eine
Kurzbegründung
,
und am 24.
Juni 2013 folgte innert Frist eine weitere Kurzbegründung. Es ist
daher auf den Rekurs
des
Rekurrenten A – soweit es um die ihm zustehende Entschädigung geht – ein
zutreten.
1.3
Der Rekursgegner beantragt eventualiter, es sei
davon Vormerk zu nehmen, dass der Entscheid der Schätzungskommission III vom
22.
April 2013 für die Miteigentümer B und C in
Rechtskraft erwachsen sei bzw. es sei nur im Umfang der auf A entfallenden
Wertquote
an den Abtretungsflächen
auf den Rekurs
einzutreten.
Nachdem keine
Vollmachten von B und C ins Recht gereicht wurden, ist androhungsgemäss
im Sinn des
Beschluss
es
vom
8
.
Oktober 2013 davon auszugehen, dass der
Rekurrent den Rekurs im eigenen Namen erhoben hat. Soweit der Rekurs B und C
betrifft, ist darauf nicht einzutreten. Da B und C nicht Parteien im
vorliegenden Rekursverfahren sind, entfällt auch die vom Rekursgegner
eventualiter beantragte Vormerknahme betreffend die Rechtskraft.
2.
Das Vorbringen
des Rekurrenten, seitens des Staats Zürich sei anlässlich der auf den
23. November 2012 angesetzten Verhandlung vor Ort niemand zugegen gewesen,
was nicht akzeptiert werden könne, greift ins Leere. Der Rekurrent hat die
Verzichtserklärung vom 27. Februar 2013 auf Durchführung einer mündlichen
Verhandlung nicht angefochten, und es ist gemäss der Androhung im Beschluss vom
8
.
Oktober 2013 davon auszugehen, dass er
darauf nach wie vor verzichtet.
3.
Abzuklären
bleibt somit, ob die von der Vorinstanz festgelegte Entschädigungshöhe korrekt
ist. Dabei
ist
nur die Abtretungsentschädigung betreffend das in der
Bauzone gelegene unbebaute Grundstück Kat.-Nr.
01 (bzw. neu Nr.
02)
strittig
. Die Entschädigung bezüglich des in der
Landwirtschaftszone liegenden Grundstücks Kat.-Nr.
03 wurde nicht infrage gestellt.
3.1
Über abtretungsrechtliche Rekurse entscheidet das
Verwaltungsgericht laut §
46 Abs.
2 Halbsatz
2 Abs.
2
AbtrG
nach den Bestimmungen über die
Verwaltungsrechtspflege. Massgebend sind somit die §§
49
ff. VRG. Gemäss §
50 Abs.
1 in Verbindung mit §
20
Abs. 1
lit. a und b sowie Abs.
2 VRG überprüft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid
auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter Vorbehalt hier
nicht relevan
t
er Ausnahmen verwehrt (§
50 Abs.
2 VRG). Im Rechtsmittelverfahren
gegen den Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen
Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung auf zutreffender
Rechtsgrundlage beruhte, insbesondere, ob die von der Kommission gewählte
Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar sei. Ferner ist zu
klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die Schätzung
wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist hingegen
die Angemessenheit des Schätzungsentscheids (VGr, 7.
Februar 2013, VR.2012.00003 E.
3.1
[im Ergebnis vom Bundesgericht am 27.
August 2013
bestätigt, 1C_339/2013], mit Hinweis auf VGr, 10.
September 1998, VR.98.00002/3, auszugsweise in RB 1998 Nr. 44 = BEZ
1998 Nr.
23
;
Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2.
A., Zürich 1999, §
41 N.
40; Tobias Jaag/Markus Rüssli,
Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons Zürich, 4.
A., Zürich 2012, Rz.
2128).
3.2
Gemäss Art.
26 Abs.
2 der Bundesverfassung vom 18.
April
1999 (BV) und §
11 AbtrG darf die Abtretung von
Grundeigentum nur gegen Ersatz aller Vermögensnachteile gefordert werden. Nach
§
13 Abs.
1 Satz
1 AbtrG ist für die Bestimmung der Entschädigung der Verkehrswert
massgebend. Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr am Stichtag für das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen
gewesen wäre (
VGr, 7. Februar 2013,
VR.2012.00003
,
E.
3.2, mit Hinweis auf VGr, 25.
November 2010, VR.2010.00003, E.
2
.3,
mit weiteren Hinweisen, unter anderem
auf
BGE 113 Ib
39, E. 2a).
3.3
Die Bestimmung des Verkehrswerts kann unter
anderem dann Schwierigkeiten bereiten, wenn es sich bei der abzutretenden
Landfläche um so genanntes Vorgartenland handelt, das heisst um Land, das
aufgrund seiner Lage innerhalb eines Baulinien- oder Abstandsbereichs nicht
oder nur beschränkt überbaut werden kann. Problematisch ist die Berechnung des
Verkehrswerts insbesondere dann, wenn das abzutretende Vorgartenland nur einen
geringen Teil des Gesamtgrundstücks ausmacht und für sich allein betrachtet auf
dem Markt kaum einen Preis erzielen könnte. Erschwerend kommt in solchen Fällen
nicht selten hinzu, dass sich auch der Verkehrswert, der dem Restgrundstück für
sich allein betrachtet vor dem Eingriff zukam, nicht leicht ermitteln lässt.
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist es daher zulässig, bei der
Bemessung der Entschädigung für die Abtretung von Vorgartenland den
Quadratmeter-Durchschnittswert für das Gesamtgrundstück vor der Enteignung zu
ermitteln und auf den abzutretenden Teil zu verlegen, wobei einer allfälligen
Minder- oder Höherwertigkeit der abzutretenden Fläche durch Abz
ü
ge bzw. Zuschläge Rechnung getragen wird. Die
Durchschnittsberechnung wird dabei häufig mit der Vergleichsmethode verknüpft,
indem – in einem ersten Schritt – der Verkehrswert des ganzen Grundstücks aus
tatsächlich bezahlten Preisen für vergleichbare Grundstücke abgeleitet wird.
Liegen im einzelnen Fall zureichende Gründe vor, das abzutretende Vorgartenland
nicht dem ermittelten Baulandpreis gleichzusetzen, so wird dieser in einem
zweiten Schritt durch einen Einschlag reduziert. Das Mass des unter dem Titel
Vorgartenland vorzunehmenden Abzugs vom zu entschädigenden Verkehrswert kann
selten präzis bestimmt werden; vielmehr ist das Ausmass der Herabsetzung nach
pflichtgemässem Ermessen festzulegen (
VGr, 7. Februar 2013,
VR.2012.00003, E.
3.3 mit Hinweisen,
insbesondere auf
VGr, 25. November 2010, VR.2010.00003, E. 2.4;
7.
April 2006, VR.2005.00003/4,
E.
3.1, auszugsweise in RB 2006 Nr. 118, E.
3.1 und BEZ 2006 Nr.
35
,
sowie
auf
BGE 122 I 168, E.
4c).
3.4
So erachtete das Verwaltungsgericht eine Reduktion
des Baulandwerts um zwei Drittel als zulässig, da das abzutretende
Vorgartenland nicht hätte überbaut werden können, der Erholungswert auch nach
der Abtretung noch vorhanden war, die baulichen Nutzungsmöglichkeiten der
abtretungspflichtigen Grundstücke nicht beeinträchtigt wurden und mit der
Abtretung eine Verbesserung des Hochwasserschutzes verbunden war (
VGr,
7. April 2006,
VR.2005.0003/4, E.
3.4, ebenso
VGr, 25. November 2010,
VR.2010.00003,
E.
2.6). In einem anderen Fall erachteten Bundes-
und Verwaltungsgericht einen Einschlag auf den Baulandwert um drei Viertel als
zulässig, da der Verlust der Abtretungsfläche weder einen Einfluss auf die
Ausnützung des Grundstücks noch auf dessen Überbaubarkeit hatte. Die
betreffende Parzelle war erst wenige Jahre zuvor mit einem Wohn- und
Geschäftshaus überbaut worden, das eine Lebensdauer von mutmasslich mehreren
Jahrzehnten aufwies (BGr, 14.
Dezember 2009,
1C_361/2009; VGr., 20.
Mai 2009, VR.2008.00003,
E.
3.4).
3.5
Allerdings unterscheidet das Bundesgericht im
Zusammenhang mit dem allfälligen Abzug bei Vorgartenland zwischen bereits
überbauten und noch nicht überbauten Liegenschaften (1C_339/2013, E.
2.4, mit Hinweis auf BGr, 29. Juni 2000, 1P.743/1999, E.
4c/aa). Dabei hat es offen gelassen, ob der Begriff
"Vorgartenland" bei unüberbauten Grundstücken, wie dies vorliegend
der Fall ist, überhaupt zur Anwendung gelangen kann (vgl. BGE 122 I 168, E.
4b, worauf der Entscheid 1P.743/1999, E.
4c/aa, unter anderem ausdrücklich hinweist). So oder so ist gemäss
den erwähnten Entscheiden in solchen Fällen zu prüfen, ob das Restgrundstück
durch die Abtretung einen Minderwert erfahren hat und dem Enteigneten weitere
zu entschädigende Nachteile entstanden sind. Das Bundesgericht führte weiter
aus, bei noch nicht überbautem Bauland, dessen gesamthafte bauliche Ausnützung
durch eine Teilenteignung nicht reduziert werde, könne das Mass des Abzuges vom
zu entschädigenden Verkehrswert selten präzise bestimmt werden; vielmehr sei
das Ausmass der Herabsetzung nach pflichtgemässem Ermessen in Anbetracht der
konkreten Verhältnisse festzulegen. Dabei könnten die Lage, die Beschaffenheit
und ähnliche die Wohnqualität betreffende Überlegungen berücksichtigt werden.
Bei Grundstücken, die mit Ein- oder Zweifamilienhäusern und Villen etc.
überbaut werden könnten, spiele die Umgebungsgestaltung eine erhöhte Rolle und
sei die typische Käuferschaft eher bereit, zusammen mit der Restparzelle auch
für das so genannte Vorgartenland einen erhöhten Preis bzw. den vollen
Baulandwert zu bezahlen. Mit Blick auf die gesamte Ausnützung unterscheide der
Baulandmarkt schliesslich in solchen Verhältnissen kaum zwischen innerhalb und
ausserhalb der Baulinie gelegenem Bauland, sondern gehe von einem einheitlichen
Quadratmeter-Preis aus (so ausdrücklich in BGr, 1P.743/1999, E.
4c/aa mit zahlreichen Hinweisen; zum Ganzen auch René
A.
Rhinow/Beat
Krähenmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung,
Ergänzungsband, 6.
A., Basel/Frankfurt
a.
M. 1990, Nr.
128
V
a, mit weiteren Hinweisen; Carmen
Walter Späh, Vorgartenland im Abtretungsverfahren, in PBG aktuell, Zürcher
Zeitschrift für öffentliches Baurecht, PBG
2013/1
S.
5 Ziff.
III).
4.
4.1
Die Schätzungskommission stützte sich vorerst auf
die Vergleichspreise der vom Notariat H mitgeteilten Handänderungen in der
Gemeinde D in den Jahren 2012 und 2013 sowie ergänzend auf die Angaben des
statistischen Amts des Kantons Zürich über die Verkäufe der Handänderungen von
unbebautem, erschlossene
m
Wohnbauland in der Gemeinde D
während
der letzten fünf Jahre. Mittels der Angaben
des statistischen Amts ergebe sich ein Landpreis für Bauland (Medianwert) von
Fr. 723.-/m
2
. In der Gemeinde D seien jedoch in den Jahren 2012 und
2013 in der Wohnzone des Ortsteils I Verkäufe von unbebauten Grundstücken à Fr.
1'100.-/m
2
getätigt worden. Der Ortsteil I unterscheide
sich aber bezüglich Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten vom Ortsteil F,
einem eher ländlicheren Ortsteil. Beide Ortsteile lägen jedoch in derselben
Gemeinde und somit in der gleichen Gegend. Die Lebensqualität an den beiden
Orten sei vergleichbar. Zu beachten sei zudem, dass es sich bei den
vergleichbaren Handänderungen in I um Einfamilienhaus-Land gehandelt habe,
während das infrage stehende Bauland Mehrfamilienhaus-Land sei. Gemäss den
Daten des statistischen Amts und des Notariats H sei zudem von einem starken
Aufwärtstrend der Bodenpreise in der Gemeinde D auszugehen, weshalb auf den
Durchschnittswert der letzten fünf Jahre zu verzichten sei. Da vorliegend auch
keine Ausnützungsübertragung möglich sei, sei von einem Quadratmeterpreis von
Fr.
1'100.- auszugehen. Da aber die abzutretende
Fläche im Strassenabstandsbereich gemäss §
26
5
des Planungs- und Baugesetzes vom 7.
September 1975 (PBG) und somit im Bauverbotsbereich liege, handle
es sich um so genanntes Vorgartenland, welches von der überbaubaren
Parzellenfläche zu unterscheiden sei. Ein Grundstück
s
teil,
der abgetrennt werden könne, ohne die bauliche Ausnützung zu beeinflussen, sei
ein minderwertiger Flächenabschnitt, dessen Wert nach seinem Nutzwert bestimmt
werden könne. In Berücksichtigung, dass die Erstellung eines Radwegs an der
viel befahrenen Hauptstrasse zudem zu einer generellen Aufwertung der übrigen
Parzelle führe, sei, ausgehend von einem Quadratmeterpreis von Fr.
1'100.-, inklusive einem minimalen Abzug für Vorgartenland von
einem Drittel, ein Preis von Fr.
737.- pro
Quadratmeter gerechtfertigt.
Der
Rekursgegner akzeptiert die von der Vorinstanz vorgenommene Berechnung.
4.2
Aus den Eingaben des Rekurrenten ist zu
schliessen, dass er sich primär gegen den Abzug für das so genannte
Vorgartenland wehrt und den Quadratmeterpreis mit Fr.
1'200.- bzw. mindestens mit Fr.
1'100.-
festgelegt haben möchte. Davon werde auch bei den Grundstückgewinnsteuern
ausgegangen
.
Man nehme ihm nicht nur das Bauland,
sondern auch das Ausnützungsland.
5.
5.1
In Berücksichtigung der genannten Vorgaben,
insbesondere den bundesgerichtlichen (E.
3.5),
ist vorliegend eine gesamthafte Betrachtungsweise erforderlich. Mit anderen
Worten stellt sich die Frage, ob die von der Schätzungskommission festgelegte
Entschädigung von Fr.
250'580.- für die
Landabtretung der ca. 340
m
2
(340 x
Fr.
737.-) korrekt ist, oder ob stattdessen eine
solche von mindestens Fr. 374'000.- (340 x Fr.
1'100.-) oder gar Fr. 408'000.- (340 x Fr.
1'200.-) hätte festgelegt werden müssen.
5.2
Es ist vorauszuschicken, dass der von der
Vorinstanz aufgrund von vergleichbaren Verkäufen hergeleitete Landpreis von
Fr. 1'100.- pro Quadratmeter als Ausgangsbasis nicht zu beanstanden ist
und auf die entsprechenden Ausführungen verwi
e
sen
werden kann. Der Rekurrent setzt sich denn auch nicht weiter mit den Argumenten
der Vorinstanz auseinander (vgl. dazu Kölz/Bosshart/Röhl, §
50 N.
4
ff. VRG; zum Prüfungsumfang im vorliegenden Rekursverfahren siehe
E. 3.1).
5.3
Aus den bereits dargelegten Gründen ist bezüglich
der abzutretenden Fläche des unbebauten Grundstücks nicht unbesehen ein
pauschaler Abzug für so genanntes Vorgartenland vorzunehmen. Aber auch eine
Berechnung der Entschädigung allein gestützt auf den Quadratmeterpreis von
mindestens Fr.
1'100.-, so wie es der Rekurrent
vorschlägt, wäre nicht gerechtfertigt. Einerseits bleibt die Realisierung eines
grossen Bauprojekts auch nach Abtretung des betroffenen Landstreifens nach wie
vor erhalten
. Dabei wird zwar angesichts der Ausnützbarkeit der
Abtretungsfläche (vgl. § 259 PBG) in der massgebenden Zone W2/35 ein
Ausnützungsverlust von 119 m
2
anrechenbarer Geschossfläche
hinzunehmen sein (35 % von 340 m
2
),
weshalb
sich kein allzu grosser Preiseinschlag rechtfertigt. Jedoch ist mit
einem solchen ein deutlicher Unterschied zu denjenigen Fällen herzustellen, wo
die Bebaubarkeit wegen der Abtretung stark beeinträchtig
t
oder gar verunmöglicht würde.
Anderseits
ist zu beachten, dass der abzutretende Landstreifen entlang der viel befahrenen
Hauptstrasse verläuft und das gesamte Grundstück durch die Errichtung des
Radweges auch eine Aufwertung erfährt, wie die Vorinstanz zutreffend erwogen
hat. Demnach erweist sich die auf Fr. 250'580.- festgelegte Entschädigung
als im Rahmen des der Vorinstanz zustehenden Ermessens liegend bzw. nicht
rechtsverletzend (vgl. E.
3.1
)
. Der Rekurrent bringt denn auch wie erwähnt keine stichhaltigen
Argumente vor, welche den Schätzungsentscheid zu entkräften vermöchten, sondern
beschränkt sich darauf, pauschal höher gehandelte Quadratmeterpreise zu nennen.
6.
6.1
Die Vorinstanz hat den damaligen Rekurrenten
gestützt auf §
63 AbtrG die Kosten des
Schätzungsverfahrens auferlegt, worüber die Kasse der Schätzungskommission
Rechnung stellen werde. Der Rekurrent ist mit dieser Kostenverteilung nicht
einverstanden.
6.2
Gemäss §
63 Abs.
1 AbtrG  trägt in der Regel der Expropriant die Kosten des
Schätzungsverfahrens; in Fällen jedoch, wo die bei der gütlichen Unterhandlung
zuletzt gestellte Forderung des Abtretungspflichtigen die festgesetzte
Entschädigung um mehr als die Hälfte übersteigt, kann durch die
Schätzungskommission eine angemessene Verteilung der Kosten auf beide Teile
stattfinden.
6.3
Die Vorinstanz führt nicht aus, von welchen
Anträgen der Landeigentümer anlässlich der gütlichen Unterhandlung sie sich im
Zusammenhang mit der Kostenverlegung leiten liess. Mit Schreiben vom 10.
November 2011 verlangten jene wohl Fr.
1'200.-
pro Qua­dratmeter
. Am 17.
Januar 2012 fand eine Einigungsverhandlung statt. Ein Protokoll
darüber
liegt nicht bei den Akten. Mit Schreiben vom 17.
März 2012 nannten die Landeigentümer bzw. der Rekurrent Preise bis
zu Fr.
1'400.- pro Quadratmeter als ortsüblich,
wobei auch das Steueramt einen Bodenpreis von Fr.
1'100.-
/m
2
angerechnet habe. Im
Schreiben vom 1.
April 2012 hielten sie sodann
einen ortsüblichen Landpreis von Fr.
1'150.-
/m
2
fest; auch für die Grundstückgewinnsteuer werde Fr.
1'100.- pro Quadratmeter angerechnet. Der Rekursgegner nahm zu
beiden Schreiben abschlägig Stellung.
Aufgrund
der gemachten Ausführungen rechtfertigt es sich, zugunsten des Rekurrenten von
der vor Einleitung des Schätzungsverfahrens zuletzt geltend gemachten Forderung
von mindestens Fr. 1'150.- pro Quadratmeter auszugehen, welche der
zugesprochenen Entschädigung von Fr. 737.- pro Quadratmeter
gegenüberzustellen ist. Die Differenz beträgt Fr. 413.-/m
2
(Fr.
1'150.- abzüglich Fr.
737.-) und
erfüllt daher das Kriterium für ein Abweichen vom Regelfall bezüglich der
Kostenverteilung gemäss §
63 Abs.
1 AbtrG (Fr. 737.- plus die Hälfte davon [Fr.
368.50] ergibt Fr. 1'105.50; die Landeigentümer verlangten
anlässlich der gütlichen Unterhandlung jedoch einen darüber liegenden
Quadratmeterpreis). Da die zugesprochene Entschädigung nahe der vom
Rekursgegner offerierten Fr. 735.-/m
2
liegt, ist auch nicht zu
beanstanden, dass die Vorinstanz die Kosten den damaligen Beklagten
vollumfänglich bzw. im Ergebnis dem Rekurrenten zu einem Drittel auferlegt hat.
7.
Zusammenfassend
ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist. Gemäss § 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG sind die Kosten nach dem
Unterliegerprinzip dem Rekurrenten aufzuerlegen. Die Gerichtsgebühr bemisst
sich nach §
3 Abs.
1
der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23.
August 2010 (GebV VGr).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Der
Rekurs wird abgewiesen,
soweit darauf eingetreten
wird.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    220.--     Zustellkosten,
Fr. 4'220.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden
dem Rekurrenten
auferlegt.
4.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
5.    Mitteilung an:…