zh_verwaltungsgericht · VB.2004.00145 · 2004-07-14 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für ein Wohnhaus Verletzung des rechtlichen Gehörs: Aus dem Aktenverzeichnis der Baurekurskommission geht hervor, dass die Vorinstanz der Beschwerdeführerin die Rekursantworten zugestellt hat. Somit hatte diese Gelegenheit, sowohl die Rekursantworten zur Kenntnis zu nehmen, als auch die Gelegenheit, dazu noch einmal Stellung zu nehmen, sei dies unaufgefordert schriftlich, jedenfalls aber mündlich anlässlich des Augenscheins. Mithin wurde im Rekursverfahren nicht nur das rechtliche Gehör gewährt, sondern auch den Anforderungen Genüge getan, welche der EMRG an ein faires Verfahren stellt (E.1.2). Unterschreitung des feuerpolizeilichen Schutzabstands: In der angerufenen Bestimmung wird nur statuiert, dass an die Ausführung gegenüberliegender Aussenwände hinsichtlich Brennbarkeit und Feuerwiderstand erhöhte Anforderungen zu stellen sind. Es wird nicht verlangt, dass die Ausführung aller Aussenwände gleichermassen zur Erfüllung der erhöhten Anforderungen beitragen. Sinn und Zweck der Bestimmung ist Genüge getan, wenn die bauliche Situation gesamthaft betrachtet den erhöhten Anforderungen genügt. Wie die fachkundige Kantonale Feuerpolizei bestätigt, ist dies vorliegend klar zu bejahen (E.4). Verletzung des Grundabstands: Gemäss Art. 29 Abs.1 BZO gilt der grosse Grundabstand gegenüber der längeren Gebäudeseite mit den meisten Wohnräumen, der kleine Grundabstand gegenüber den übrigen Gebäudeseiten. Die Bestimmung über den grossen Grundabstand ist wohnhygienisch motiviert und will für das betreffende Wohnhaus - und nicht für nachbarliche Bauten - die Besonnungs- und Belichtungsverhältnisse verbessern. Dies ergibt sich auch deutlich aus dem Wortlaut von Art. 29 Abs. 3 BZO (E.5). Abweisung

Zürich Verwaltungsgericht 04..2.14.0 VB.2004.00145
Zurich Verwaltungsgericht 04..2.14.0 VB.2004.00145
Zurigo Verwaltungsgericht 04..2.14.0 VB.2004.00145

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00145
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Geschäftsnummer:
VB.2004.00145
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 14.07.2004
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für ein Wohnhaus
Verletzung des rechtlichen Gehörs: Aus dem Aktenverzeichnis der Baurekurskommission geht hervor, dass die Vorinstanz der Beschwerdeführerin die Rekursantworten zugestellt hat. Somit hatte diese Gelegenheit, sowohl die Rekursantworten zur Kenntnis zu nehmen, als auch die Gelegenheit, dazu noch einmal Stellung zu nehmen, sei dies unaufgefordert schriftlich, jedenfalls aber mündlich anlässlich des Augenscheins. Mithin wurde im Rekursverfahren nicht nur das rechtliche Gehör gewährt, sondern auch den Anforderungen Genüge getan, welche der EMRG an ein faires Verfahren stellt (E.1.2).
Unterschreitung des feuerpolizeilichen Schutzabstands: In der angerufenen Bestimmung wird nur statuiert, dass an die Ausführung gegenüberliegender Aussenwände hinsichtlich Brennbarkeit und Feuerwiderstand erhöhte Anforderungen zu stellen sind. Es wird nicht verlangt, dass die Ausführung aller Aussenwände gleichermassen zur Erfüllung der erhöhten Anforderungen beitragen. Sinn und Zweck der Bestimmung ist Genüge getan, wenn die bauliche Situation gesamthaft betrachtet den erhöhten Anforderungen genügt. Wie die fachkundige Kantonale Feuerpolizei bestätigt, ist dies vorliegend klar zu bejahen (E.4).
Verletzung des Grundabstands: Gemäss Art. 29 Abs.1 BZO gilt der grosse Grundabstand gegenüber der längeren Gebäudeseite mit den meisten Wohnräumen, der kleine Grundabstand gegenüber den übrigen Gebäudeseiten. Die Bestimmung über den grossen Grundabstand ist wohnhygienisch motiviert und will für das betreffende Wohnhaus - und nicht für nachbarliche Bauten - die Besonnungs- und Belichtungsverhältnisse verbessern. Dies ergibt sich auch deutlich aus dem Wortlaut von Art. 29 Abs. 3 BZO (E.5).
Abweisung
Stichworte:
GEBÄUDEABSTAND
GRENZABSTANDSVERLETZUNG
ZWEITER SCHRIFTENWECHSEL
Rechtsnormen:
§ 21 Abs. I ABauV
Art. 29 Abs. II BV
Art. 6 Abs. I EMRK
§ 260 Abs. I PBG
§ 270 Abs. III PBG
§ 274 Abs. I PBG
§ 52 Abs. II VRG
§ 58 Abs. II VRG
Publikationen:
BEZ 2004 Nr. 52 S. 22
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Am 10. Juli 2003 erteilte die
Baukommission Adliswil C die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines
Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in
Adliswil. – Gegen die Baubewilligung liess A, Eigen­tümerin der
östlich durch die Wegparzelle Kat.-Nr. 02 vom Baugrundstück getrennten
Liegenschaft Kat.-Nr. 03, am 20. Au­gust 2003 an die
Baurekurskommission II rekurrieren mit dem Antrag, die Baubewilligung sei
aufzuheben.
II.
Die
Baurekurskommission II wies den Rekurs am 2. März 2004 ab. Sie erwog
im Wesentlichen, das Bauvorhaben unterschreite zwar den feuerpolizeilichen
Schutzabstand zum nördlichen Nachbargebäude Vers.-Nr. 04. Es könne aber
dennoch von einem genügenden Brandschutz ausgegangen werden, da die
gegenüberliegenden Aussenwände die in solchen Fällen erhöhten Anforderungen
bezüglich Brennbarkeit und Feuerwiderstand erfüllen würden. Die
Rekurskommission verwarf sodann die Einwände, welche sich gegen die Wahl der
Südseite als massgebliche Gebäudeseite für die Einhaltung des grossen Grundabstands
richteten. Sie kam zum Schluss, dass das Bauvorhaben die geltenden Grenz- und
Gebäudeabstände einhalte. Verworfen wurde insbesondere auch der Einwand, bei
Flachdachbauten müsse die fiktive Firstrichtung parallel zu der den grossen
Grundabstand beachtenden Gebäudeseite verlaufen, sowie die damit verbunden
Rügen betreffend Geschosszahl, Drittelsregel (§ 292 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]) und Verletzung der maximalen
Gebäudehöhe. Als unbegründet würdigte die Baurekurskommission schliesslich auch
die gegen die genügende Einordnung des Bauvorhabens erhobenen Einwände.
III.
Mit
Beschwerde vom 5. April 2004 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen,
die Baubewilligung und der Rekursentscheid seien aufzuheben. Zudem sei ihr für
dieses sowie das vorinstanzliche Verfahren je eine angemessene
Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Sodann seien ihr die
Vernehmlassungen der Beschwerdegegner zur Stellungnahme, zumindest
aber zur Kenntnisnahme, zuzustellen.
Die Baurekurskommission II beantragte
am 27. April 2004 Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag liessen C
und die Baukommission Adliswil am 27. April bzw. 6. Mai 2004 stellen,
jeweils verbunden mit dem Begehren um Zusprechung einer Parteientschädigung.
Die Parteivorbringen werden, soweit entscheidrelevant,
in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Die Beschwerdeführerin verlangt in
verfahrensrechtlicher Hinsicht die Zustellung der Beschwerdeantwort zur
Stellungnahme, eventualiter zur Kenntnisnahme.
Im Beschwerdeverfahren wird in der Regel nur
ein einfacher Schriftenwechsel durchgeführt. Ein weiterer Schriftenwechsel kann
jedoch ausnahmsweise erforderlich sein, wenn zum Nachteil eines
Beschwerdeführers auf erstmals vor dem Verwaltungsgericht vorgebrachte
Tatsachen abgestellt oder ein neuer wesentlicher Rechtsgrund herangezogen werden
soll (§ 58 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 [VRG]; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 58
Rz. 10). Vorliegend enthielt die Beschwerdeantwort weder neue rechtliche
Vorbringen noch neue tatsächliche Behauptungen; Letztere wären vorliegend ohnehin
in aller Regel unzulässig (§ 52 Abs. 2 VRG). Damit reichte es aus,
die Beschwerdeantworten der Beschwerdeführerin zur Kenntnisnahme zuzustellen.
1.2
Gleichzeitig rügt die Beschwerdeführerin, dass
bereits die Baurekurskommission trotz des dahingehenden Antrags keinen zweiten
Schriftenwechsel durchgeführt habe, obwohl sich in der angefochtenen
Baubewilligung zur Frage der Grenzabstände keine Ausführungen fänden und sich
die kommunale Baubehörde dazu erstmals in der Rekursvernehmlassung geäussert
habe. Damit sei ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden. Darüber
hinaus stelle die Verweigerung eines zweiten Schriftenwechsels im
Rekursverfahren auch eine Verletzung von Art. 6 Abs. 1 der
Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) dar.
1.3
Gemäss der neueren Rechtsprechung des
Bundesgerichts kann sich ein Nachbar auf die Verfahrensgarantien von Art. 6
Abs. 1 EMRK berufen, wenn er die Verletzung von Normen geltend macht, die
auch seinem Schutz dienen (BGE 128 I 59 E. 2.a) bb).
Dazu zählen auch die von der Beschwerdeführerin angerufenen Abstandsvorschriften
(BGE 127 I 44 E. 2c) und d). Die Berufung auf Art. 6
Abs. 1 EMRK erfolgte damit grundsätzlich zu Recht.
Nach drei die Schweiz betreffenden
Entscheiden des Europäischen Gerichtshofs für Menschenrechte (EGMR) beinhaltet
der von Art. 6 Abs. 1 EMRK garantierte Anspruch auf ein faires
Verfahren unter anderem auch das Recht der Parteien, von sämtlichen dem Gericht
eingereichten Eingaben und Vernehmlassungen Kenntnis zu erhalten und zu diesen
Stellung nehmen zu können. Dabei kommt es nicht einmal darauf an, ob die
Vernehmlassung relevante neue Tatsachen oder Begründungen enthält (EGMR,
21. Februar 2002, No. 33499/96, www.
e
c
hr.coe.int = VPB 66/2002 Nr. 113;
28. Juni 2001, No. 37292/97, www.echr.coe.int = VPB 65/2001
Nr. 129 = ZBl 102/2001, S. 662 mit Anmerkungen von
August Mächler; 18. Februar 1997, No. 18990/91, www.echr.coe.int = VPB
61/1997 Nr. 108; Peter Goldschmid: Auf dem Weg zum endlosen
Schriftenwechsel?, ZBJV 138/2002, S. 281 ff.; vgl. auch weitere
Entscheidhinweise bei Jens Meyer-Ladewig, EMRK Handkommentar, Baden-Baden 2003,
Art. 6 N. 38 sowie bei Arthur Haefliger/Frank Schürmann, Die
Europäische Menschenrechtskonvention und die Schweiz, 2. A., Bern 1999, S. 188).
Insofern gehen die Verfahrensgarantien der EMRK über diejenigen von Art. 29
Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) hinaus. Wie
dieser Anspruch in der Praxis umgesetzt werden kann, ist indessen fraglich
(VGr, 4. Dezember 2003, VB.2002.00376 auch zum Folgenden). Besonders
problematisch erweisen sich dabei diejenigen Verfahren, in denen wie etwa im
baurechtlichen Nachbarstreit auf beiden Seiten Parteien beteiligt sind, die
sich auf die Verfahrensgarantien der EMRK berufen können. Ungeklärt ist sodann
auch, ob die Gerichte bloss verpflichtet sind, den Parteien eine von der Vorinstanz
oder der Gegenpartei stammende Eingabe zur Kenntnis zu bringen und eine
daraufhin allenfalls direkt eingereichte Stellungnahme zu den Akten zu nehmen
oder ob den Parteien eine Frist zu einer weiteren Stellungnahme anzusetzen ist
(vgl. Goldschmid, S. 281 ff.).
Vorliegend geht aus dem Aktenverzeichnis der
Baurekurskommission II geht hervor, dass die Vorinstanz der
Beschwerdeführerin die Rekursantworten der heutigen Beschwerdegeg­nerschaft am
4. November 2003 zugestellt hat. Diese hatte somit sowohl die Gelegenheit,
die Rekursantworten zur Kenntnis zu nehmen, als auch die Gelegenheit dazu noch
einmal Stellung zu nehmen, sei dies unaufgefordert schriftlich, jedenfalls aber
mündlich anlässlich des Augenscheins vom 3. Februar 2004. Mithin wurde im
Rekursverfahren nicht nur das rechtliche Gehör gewährt, sondern auch den Anforderungen
Genüge getan, welche der EGMR an ein faires Verfahren stellt. Im
Beschwerdeverfahren waren die Voraussetzungen für einen zweiten Schriftenwechsel
nicht erfüllt; dementsprechend wurde auch kein solcher angeordnet. Dank der
erfolgten Zustellung der Beschwerdeantworten war es der Beschwer­deführerin
aber auch nicht verwehrt, dem Gericht – soweit sie dies für notwendig
erachtete – von sich aus eine weitere Stellungnahme einzureichen.
2.
Die auf einem Augenschein beruhenden und
durch Fotografien dokumentierten Feststellungen der Baurekurskommission II
über die örtlichen Verhältnisse können auch im Beschwerdeverfahren
berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Da der massgebliche Sachverhalt aus
den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich ein Augenschein seitens des Verwaltungsgerichts
(RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).
3.
Das bislang unüberbaute Baugrundstück liegt
gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt Adliswil vom 5. April
1995 (BZO) in der dreigeschossigen Wohnzone W3. Es grenzt im Süden an die L-Strasse.
Im Osten wird es durch die Wegparzelle Kat.-Nr. 02 vom
beschwerdeführerischen Grundstück Kat.-Nr. 03 getrennt. Das nördliche
Nachbargrundstück Kat.-Nr. 06 ist mit dem Gebäude Vers.-Nr. 04
überbaut, zu welchem das Bauvorhaben aufgrund einer Näherbaurechtsvereinbarung
lediglich einen Gebäudeabstand von 3,5 m einhält. Beim geplanten
Einfamilienhaus handelt es sich um einen Flachdachbau mit zwei Vollgeschossen
und einem Attikageschoss.
In materieller Hinsicht wiederholt die
Beschwerdeführerin auch im Beschwerdeverfahren ihre Rügen betreffend die
Unterschreitung des feuerpolizeilichen Schutzabstands zum nördlichen
Nachbargebäude Vers.-Nr. 04 und die angebliche Verletzung der Grenz- und
Gebäudeabstände. Fallengelassen wurde dagegen die Rüge der ungenügenden
Einordnung nach § 238 Abs. 1 PBG. Der Einwand, bei Flachdachbauten
müsse die fiktive Firstrichtung parallel zu der den grossen Grundabstand
beachtenden Gebäudeseite verlaufen, wurde ebenfalls fallen gelassen, wie auch
die damit verbunden Rügen betreffend Geschosszahl, Drittelsregel (§ 292
PBG) und Verletzung der maximalen Gebäudehöhe.
4.
4.1
Die Beschwerdeführerin beanstandet den auf einem
Näherbaurecht (vgl. § 270 Abs. 3 PBG) beruhenden
Gebäudeabstand von 3,5 m zum nördlich gelegenen Wohnhaus Vers.-Nr. 04,
weil damit der feuerpolizeiliche Mindestabstand von 5 m verletzt werde.
Die Baurekurskommission hat hierzu ausgeführt, gemäss Ziffer 3.3 der von
der Kantonalen Feuerpolizei erlassenen Brandschutzrichtlinie 6.100 betrage
der minimale Schutzabstand 5 m, wenn wie vorliegend beide Gebäude eine
nicht brennbare äusserste Schicht aufweisen. Werde dieser Abstand
unterschritten, seien an die Ausführung gegenüberliegender Aussenwände
hinsichtlich Brennbarkeit und Feuerwiderstand erhöhte Anforderungen zu stellen
(Ziffer 3.5 Abs. 1 der Brandschutzrichtlinie 6.100). Wie die Vorinstanz
weiter ausführt, wird die dem bestehenden Gebäude Vers.-Nr. 04 gegenüberstehende
Fassade des Neubaus – bis auf eine kleine mit Glassteinen (F 60)
besetzte Öffnung im Obergeschoss – vollkommen geschlossen erstellt
und reicht in ihrer vollen Länge über das Attikageschoss hinaus. Hinzu komme,
dass die beiden Häuser versetzt situiert werden und sich somit nur auf einer
Länge von 4,7 m gegenüber stehen. Insgesamt könne bei dieser Situation
trotz des geringen Abstands durchaus von einem genügenden Brandschutz
ausgegangen werden. Diese Beurteilung wurde von der Kantonalen Feuerpolizei in
ihrer Vernehmlassung vom 4. Dezember 2003 "bestätigt".
Dem hält die Beschwerdeführerin einzig
entgegen, es genüge nicht, wenn nur eine der sich gegenüberstehenden
Aussenfassaden erhöhten Anforderungen genüge. Gemäss Ziff. 3.5 Abs. 2
der Brandschutzrichtlinie 6.100 müsse die Ausführung aller sich
gegenüberliegenden Aussenwände den erhöhten Anforderungen entsprechen. Dies
treffe jedoch für das be­stehende Nachbargebäude Vers.-Nr. 04 nicht zu,
weshalb auch ein ausnahmsweises Unterschreiten der Brandschutzanforderungen vorliegend
nicht in Frage komme.
4.2
Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführerin
wird in der angerufenen Bestimmung lediglich statuiert, dass an die Ausführung
gegenüberliegender Aussenwände hinsichtlich Brennbarkeit und Feuerwiderstand
erhöhte Anforderungen zu stellen sind. Es wird nicht verlangt, dass die
Ausführung aller Aussenwände gleichermassen zur Erfüllung der erhöhten
Anforderungen beitragen. Sinn und Zweck der Bestimmung ist Genüge getan, wenn
die bauliche Situation gesamthaft betrachtet den erhöhten Anforderungen genügt.
Wie die fachkundige Kantonale Feuerpolizei bestätigt, ist dies vorliegend klar
zu bejahen. Abgesehen davon, dass die Gebäude um ihre halbe Fassadenlänge
versetzt situiert sind, weist die streitige Nordfassade des Neubaus keine
Öffnungen wie Türen oder Fenster auf. Die einzige "Öffnung" der
ansonsten geschlossenen Brandmauer ist mit Glasbausteinen des Typs F 60
(Feuerwiderstand 60 Minuten) ausgefüllt. Den Vorinstanzen ist beizupflichten,
dass bei dieser Situation trotz des geringen Abstands von einem genügenden Brandschutz
ausgegangen werden kann.
5.
Weiter
macht die
Beschwerdeführerin geltend, das Bauvorhaben weise zu ihrer Liegenschaft hin
einen Grenzabstand von 7,89 m und einen Gebäudeabstand von 9,46 m
auf. Beschwerdegegnerschaft und Vorinstanz seien davon ausgegangen, vorliegend
handle es sich bei der 10,3 m langen Südseite um die längere Gebäudeseite
im Sinn von Art. 29 Abs. 1 BZO, vor welcher grundsätzlich der
grosse Grundabstand anzulegen sei. Dies treffe nicht zu. Die Ostseite gegenüber
der Liegenschaft der Beschwerdeführerin sei offensichtlich die längere
Gebäudeseite. Vorinstanz und Beschwerdegegnerschaft hätten nämlich übersehen,
dass wegen des Näherbaues zum Gebäude Vers.-Nr. 04 dessen Fassadenlänge
(9,32 m) zur Fassadenlänge des Neubaus (10 m) hinzugezählt werden
müsse (entsprechend Art. 29 Abs. 3 BZO), was auf der
Ostseite eine Fassadenlänge von insgesamt
19,32 m
ergebe. Wenn somit richtigerweise vor der Ostseite der grössere Grundabstand
von 8 m einzuhalten sei, erweise sich der über den Flurweg zu messende
Grenzabstand von lediglich 7,89 m als ungenügend. Vorliegend müsste der
Grenzabstand wegen des Mehrlängenzuschlags mindestens 9,08 m (bzw. 9,96 m)
und der Gebäudeabstand 14,08 m (bzw. 14,96 m) betragen.
Gemäss Art. 29 Abs. 1 BZO
gilt der grosse Grundabstand gegenüber der längeren Gebäudeseite mit den
meisten Wohnräumen, der kleine Grundabstand gegenüber den übrigen
Gebäudeseiten. Die Beschwerdeführerin verkennt Sinn und Zweck der Bestimmung
über den grossen Grundabstand. Wie sich aus dem Wortlaut der Bestimmung klar
ergibt, ist die­ser wohnhygienisch motiviert und will für das betreffende
Wohnhaus – und nicht für nachbarliche Bauten – die Besonnungs-
und Belichtungsverhältnisse verbessern (vgl. auch VGr, 5. Oktober
1998, VB.1998.00154). Im Übrigen ergibt sich dies bereits aus dem Wortlaut von Art. 29
Abs. 3 BZO. Wie die Rekurskommission unwidersprochen und zutreffend
festhält, sind beim streitigen Projekt die meisten Wohnräume klar auf die fensterreiche
Südseite ausgerichtet. Unter diesen Umständen ist beim nahezu quadratischen
Grundriss des Bauvorhabens der grosse Grenzabstand eindeutig auf dessen
Südseite einzuhalten. Mangels einer anders lautenden Regelung in der Bau- und
Zonenordnung tritt allerdings wegen der im Süden an das Baugrundstück
angrenzenden L-Strasse der Strassenabstand bzw. ein allfälliger
Baulinienabstand an die Stelle des Grenzabstandes (RB 1998 Nr. 116).
Die für das Baugrundstück massgebliche
Baulinie
grenzt einen Baulinienbereich von maximal 7 m ab, welcher durch das Bauvorhaben
eingehalten wird. Die Beschwerde erweist sich somit auch in diesem Punkt als
unbegründet.
6.
Im Weiteren macht die Beschwerdeführerin
geltend, das Bauvorhaben verletze gegenüber ihrer Liegenschaft in jedem Fall Grenz-
und Gebäudeabstände. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz müsse nämlich
vorliegend auch noch der Zwischenraum zwischen dem Neubau und dem bestehenden
Gebäude Vers.-Nr. 04 in die Berechnung des Mehrlängenzuschlags mit
einbezogen werden.
6.1
Gemäss § 260 Abs. 1 PBG bestimmt der
Grenzabstand die nötige Entfernung zwischen Fassade und der massgebenden
Grenzlinie. Er setzt sich entsprechend § 21 Abs. 1 der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 aus dem Grundabstand und einem allfälligen
Mehrhöhenzuschlag sowie dem Mehrlängenzuschlag gemäss Bau- und Zonenordnung zusammen.
Nach Art. 28 BZO beträgt der gegenüber der Liegenschaft der Beschwerdeführerin
zu beachtende kleine Grundabstand in der hier massgebenden Wohnzone W3
5 m. Laut Art. 29 Abs. 2 BZO dürfen die Grundabstände je
weggelassenem Vollgeschoss um 1 m herabgesetzt werden, wenn dabei die
zulässige Gebäudehöhe um mindestens 2 m unterschritten wird.
Dementsprechend reduziert sich unbestrittenermassen auch hier der massgebliche
Grundabstand auf 4 m. Gemäss Art. 29 Abs. 3 BZO erhöht sich
dieser Grundabstand bei Gebäudelängen von mehr als 15 m um ¼ der Mehrlänge,
jedoch höchstens um 6 m. Beträgt der Abstand zwischen Hauptbauten weniger
als 7 m, werden die Fassadenlängen zur Bemessung des Mehrlängenzuschlages
zusammengerechnet (Art. 29 Abs. 3 BZO).
Vorliegend beträgt der Abstand zwischen der
Neubaute und dem bestehenden Gebäude Vers.-Nr. 04 lediglich 3,5 m,
sodass die beiden Fassadenlängen von 10 m bzw. 9,32 m zusammenzurechnen
sind. Strittig ist, ob darüber hinaus auch der Abstand von 3,5 m zwischen
Neu- und Altbau in die Berechnung des Mehrlängenzuschlags einzubeziehen sei.
Diese Frage kann indessen offen bleiben, da vorliegend die Grenz- und
Gebäudeabstände auch dann eingehalten werden, wenn der fragliche Zwischenraum
bei der Bemessung des Mehrlängenzuschlags mitberücksichtigt wird. Die Summe der
beiden Fassadenlängen samt Zwischenraum ergibt eine Gesamtlänge von 22,82 m (10 m + 9,32 m + 3,5 m).
Die 15 m übersteigende Mehrlänge beträgt demnach 7,82 m, was in
Anwendung von Art. 29 Abs. 3 BZO einen Mehrlängenzuschlag von
1,96 m ergibt. Ausgehend von einem reduzierten Grundabstand von 4 m (Art. 29
Abs. 2 BZO) und einem Mehrlängenzuschlag von 1,96 m resultiert
vorliegend ein massgeblicher Grenzabstand von insgesamt 5,96 m. Das Bauvorhaben
weist zur Liegenschaft der Beschwerdeführerin einen Grenzabstand von 7,89 m
auf und hält damit den massgeblichen Grenzabstand ohne weiteres ein.
6.2
Bei der Berechnung des massgeblichen
Gebäudeabstands übersieht die Beschwerdeführerin sodann, dass ihr eigenes
Gebäude Vers.-Nr. 05 abstandswidrig ist. Der vom Bauvorhaben einzuhaltende
Gebäudeabstand bestimmt sich somit gemäss § 274 Abs. 1 PBG
anhand der Summe aus dem massgeblichen Grenzabstand und dem kantonalrechtlichen
Mindestgrenzabstand. Demnach beträgt der Gebäudeabstand 9,46 m (5,96 m + 3,5 m).
Diesen Abstand hält das Bauvorhaben unbestrittenermassen ein.
Zusammenfassend erweist sich die
Beschwerde demnach als unbegründet und ist daher abzuweisen.
7.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird
die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (§ 70 in Verbindung mit 13 Abs. 2 VRG).
Eine Parteientschädigung steht ihr als unterliegende Partei von vornherein
nicht zu. Die Voraussetzungen für die Zusprechung einer solchen an die Beschwerdegegnerin
Nr. 2 sind ebenfalls nicht erfüllt, da sich die Beantwortung der vorliegenden
Beschwerde im Rahmen der üblichen Amtstätigkeit bewegt. Hingegen ist dem
privaten Beschwerdegegner gestützt auf § 17 Abs. 2 lit. b VRG
eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zuzusprechen.
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den privaten Beschwerdegegner mit
Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entschädigen, zahlbar innert
30 Tagen ab Zustellung dieses Entscheids.
5.    …