zh_verwaltungsgericht · VB.2012.00147 · 2012-09-06 · de

Nutzungsplanung | Nutzungsplanung: Aussichtsschutz Der Rückweisungsentscheid kommt angesichts seiner engen Vorgaben einem Endentscheid gleich (E. 1.2). Verzicht auf Durchführung eines Augenscheins (E. 2). Die bei den Akten liegenden Fotos belegen ein hohes öffentliches Interesse am Schutz der Aussicht auf See und Berge. Dieses Interesse besteht unabhängig davon, dass die Sicht früher teilweise durch Bäume verstellt war (E. 3.2). Strittig ist, ob der nutzungsplanerische Aussichtsschutz die bauliche Nutzung auf dem fraglichen Grundstück mehr einschränkt als die im Grundbuch eingetragene Bau- und Pflanzungsbeschränkung zugunsten des benachbarten gemeindeeigenen Grundstücks. Dies verlangt eine vorfrageweise Auslegung der privatrechtlichen Dienstbarkeit (E 3.3). Der Grundbucheintrag kann nach Treu und Glauben nur so verstanden werden, dass die Dienstbarkeit das Bauen auf den Bereich oberhalb der Baubegrenzungslinie beschränkt (E. 3.3.4). Bei diesem klaren Auslegungsergebnis ist die Berücksichtigung weiterer Hinweise im Sinn von Art. 738 Abs. 2 ZGB ausgeschlossen. Aber auch die Berücksichtigung einer Nebenbestimmung der ursprünglichen Baubewilligung führt zum selben Schluss (E. 3.3.5). Demnach ist die Beschwerdeführerin in der baulichen Nutzung ihres Grundstücks durch die Aussichtsdienstbarkeit bereits wesentlich mehr eingeschränkt als durch den nutzungsplanerischen Aussichtsschutz (E. 3.3.6). Der Aussichtsschutz bewegt sich im Rahmen des der Beschwerdegegnerin zustehenden Planungsspielraums und erweist sich auch als verhältnismässig. Er ist geeignet und erforderlich zum Schutz der Aussicht auf See und Berge. Eine von der Beschwerdeführerin vorgeschlagene und bezahlte Erhöhung des Aussichtspunkts könnte eine ähnliche Aussicht gewährleisten, doch wäre dies zweckwidrig. Der Aussichtsschutz ist auch zumutbar (E. 3.4). Abweisung der Beschwerde

Zürich Verwaltungsgericht 12..2.06.0 VB.2012.00147
Zurich Verwaltungsgericht 12..2.06.0 VB.2012.00147
Zurigo Verwaltungsgericht 12..2.06.0 VB.2012.00147

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00147
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Geschäftsnummer:
VB.2012.00147
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 06.09.2012
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 04.06.2013 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Nutzungsplanung
Nutzungsplanung: Aussichtsschutz
Der Rückweisungsentscheid kommt angesichts seiner engen Vorgaben einem Endentscheid gleich (E. 1.2). Verzicht auf Durchführung eines Augenscheins (E. 2).
Die bei den Akten liegenden Fotos belegen ein hohes öffentliches Interesse am Schutz der Aussicht auf See und Berge. Dieses Interesse besteht unabhängig davon, dass die Sicht früher teilweise durch Bäume verstellt war (E. 3.2). Strittig ist, ob der nutzungsplanerische Aussichtsschutz die bauliche Nutzung auf dem fraglichen Grundstück mehr einschränkt als die im Grundbuch eingetragene Bau- und Pflanzungsbeschränkung zugunsten des benachbarten gemeindeeigenen Grundstücks. Dies verlangt eine vorfrageweise Auslegung der privatrechtlichen Dienstbarkeit (E 3.3). Der Grundbucheintrag kann nach Treu und Glauben nur so verstanden werden, dass die Dienstbarkeit das Bauen auf den Bereich oberhalb der Baubegrenzungslinie beschränkt (E. 3.3.4). Bei diesem klaren Auslegungsergebnis ist die Berücksichtigung weiterer Hinweise im Sinn von Art. 738 Abs. 2 ZGB ausgeschlossen. Aber auch die Berücksichtigung einer Nebenbestimmung der ursprünglichen Baubewilligung führt zum selben Schluss (E. 3.3.5). Demnach ist die Beschwerdeführerin in der baulichen Nutzung ihres Grundstücks durch die Aussichtsdienstbarkeit bereits wesentlich mehr eingeschränkt als durch den nutzungsplanerischen Aussichtsschutz (E. 3.3.6). Der Aussichtsschutz bewegt sich im Rahmen des der Beschwerdegegnerin zustehenden Planungsspielraums und erweist sich auch als verhältnismässig. Er ist geeignet und erforderlich zum Schutz der Aussicht auf See und Berge. Eine von der Beschwerdeführerin vorgeschlagene und bezahlte Erhöhung des Aussichtspunkts könnte eine ähnliche Aussicht gewährleisten, doch wäre dies zweckwidrig. Der Aussichtsschutz ist auch zumutbar (E. 3.4).
Abweisung der Beschwerde
Stichworte:
AUGENSCHEIN
AUSSICHT
AUSSICHTSPUNKT
AUSSICHTSSCHUTZ
BAUBESCHRÄNKUNG
BAUBEWILLIGUNG
DIENSTBARKEIT
ENDENTSCHEID
HÖHENKOTE
ÖFFENTLICHES INTERESSE
PFLANZUNGSBESCHRÄNKUNG
RÜCKWEISUNGSENTSCHEID
ÜBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
Rechtsnormen:
§ 75 PBG
§ 28 Abs. I VRG
Art. 738 ZGB
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3.
Abteilung
VB.2012.00147
Urteil
der 3. Kammer
vom
6. September 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,
Verwaltungsrichter Martin Kayser,
Gerichtsschreiber Andreas Conne.
In Sachen
A AG,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Gemeinde C, vertreten durch RA D,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Nutzungsplanung,
hat
sich ergeben:
I.
A.
Am 13. März 2008 revidierte die Gemeindeversammlung
C ihre Bau- und Zonenordnung und legte dabei den Aussichtspunkt E (Kote
430,9 m ü. M.) auf dem gemeindeeigenen Grundstück Kat.-Nr. 01
und dazu einen Aussichtsschutzbereich mit einer Höhenkote von
425 m ü. M. fest. Einen dagegen erhobenen Rekurs der A AG, der
das vom Aussichtsschutz betroffene Nachbargrundstück Kat.-Nr. 02 gehört,
hiess
die Baurekurskommission II am 21. Oktober 2008
wegen
Unverhältnismässigkeit
des Eingriffs teilweise gut
und lud die Vorinstanz ein, die Höhenkote neu festzusetzen. Eine dagegen
gerichtete Beschwerde der A AG schrieb der Einzelrichter des Verwaltungsgerichts
am 21. Juli 2010 infolge Rückzugs der Beschwerde ab.
B.
Mit Beschluss vom 10. Dezember 2009 legte die
Gemeindeversammlung C den Aussichtspunkt E mit Aussichtsschutzbereich neu fest.
Dabei schied sie im Zonenplan drei parallel zum Hang verlaufende Bereiche aus
und definierte für diese Höhenkoten von 425 m ü. M.,
428 m ü. M und 430,5 m ü. M, welche gemäss Ziff. 9.2
der geltenden Bauordnung durch Gebäude- und Firsthöhen sowie Bepflanzungen –
ausgenommen einzelne hochstämmige Bäume – nicht überschritten werden dürfen.
II.
A.
Gegen diesen Beschluss erhob die A AG erneut
Rekurs. Sie beantragte erstens, es seien die Höhenbeschränkungen auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 wie folgt zu ändern: Der geschützte
Aussichtsbereich sei um 5 m ab seeseitiger Hausfassade des Gebäudes F-Strasse 03
Richtung See zu verschieben; zwischen einer Tiefe von 5 m bis 12,25 m
ab seeseitiger Hausfassade des Gebäudes F-Strasse 03 Richtung See sei die
Aussichtskote auf 432 m ü. M., eventuell auf
431,5 m ü. M., festzusetzen; auf der restlichen Grundstückstiefe
bis zur Grundstücksgrenze sei die Aussichtskote linear abfallend bis auf
430 m ü. M. festzusetzen. Zweitens sei der auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
gelegene Aussichtspunkt auf die ursprüngliche Höhe von
432 m ü. M. anzuheben, eventuell auch weiter in Richtung See zu
verschieben. Die Baurekurskommission (heute Baurekursgericht) wies den Rekurs
mit Entscheid vom 31. August 2010 ab.
Dagegen erhob die A AG Beschwerde an
das Verwaltungsgericht. Nachdem die Baudirektion des Kantons Zürich die
strittige Änderung der Nutzungsplanung am 10. Februar 2011 genehmigt
hatte, hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde am 9. Juni 2011
teilweise gut und wies die Sache im Sinn der Erwägungen an das Baurekursgericht
zurück (VB.2010.00536).
B.
Das
Baurekursgericht führte am 15. Dezember 2011 einen Augenschein durch und
hiess den Rekurs am 31. Januar 2012 teilweise gut. Es hob den Beschluss
der Gemeindeversammlung C vom 9. Dezember 2009 (recte 10. Dezember
2009) teilweise auf und lud die Gemeinde ein, die obere, südwestliche
Begrenzungslinie im Bereich des rekurrentischen Grundstücks Kat.-Nr. 02 im
Sinn der Erwägungen neu festzusetzen.
III.
Gegen diesen Rekursentscheid erhob die A AG am 5. März
2012 Beschwerde. Sie beantragte, die Höhenbeschränkungen für ihr Grundstück
sowie die Lage des Aussichtspunkts seien wie folgt zu ändern:
1.
a) Der geschützte Aussenbereich sei um 5 m ab seeseitiger Hausfassade des
Gebäudes F-Strasse 03 Richtung See zu verschieben, eventuell sei die Aussichtskote
in diesem Bereich auf 432,0 m ü. M. festzusetzen.
b) Ab einer
Tiefe von zwischen 5 m und 12,25 m ab seeseitiger Hausfassade des
Gebäudes F-Strasse 03 Richtung See sei die Aussichtskote auf 432,0 m ü. M.,
eventuell auf 431,5 m ü. M. festzusetzen.
c) Auf der
restlichen Grundstückstiefe bis zur Grundstücksgrenze sei die Aussichtskote linear
abfallend bis auf 430,0 m ü. M. festzusetzen.
d) Es sei
der auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 auf einer Höhe von 430,9 m ü. M.
neu festgelegte Aussichtspunkt auf Kosten der Beschwerdeführerin auf eine Höhe
von 432 m ü. M. anzuheben, eventuell auch weiter in Richtung See zu
verschieben.
2.
Eventuell seien die Höhenbeschränkungen für das Grundstück Kat.-Nr. 02 in
der Weise zu ändern, dass sie mit den privatrechtlichen Höhenbeschränkungen der
Dienstbarkeit SP 08 (Bau- und Bepflanzungsbeschränkung) übereinstimmen.
Sodann sei ein Augenschein durchzuführen; alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren
zulasten der Beschwerdegegnerin.
Das Baurekursgericht beantragte am 20. März 2012 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde C beantwortete
die Beschwerde am 29. Mai 2012 und beantragte ebenfalls deren Abweisung
unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Die A AG
liess sich nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Die auf
dem Grundstück der Beschwerdeführerin festgesetzten zwei Aussichtsschutzlinien
für die Koten von 430,5 und 428,0 m ü. M. ergeben sich im Detail
aus den Eintragungen der Beschwerdegegnerin im Situationsplan des jüngsten
Bauprojekts der Beschwerdeführerin. Nach dem Rekursentscheid des
Baurekursgerichts hat die Beschwerdegegnerin den Verlauf der oberen
Aussichtsschutzlinie mit der Kote 430,5 m ü. M. derart abzuändern,
dass diese vom bestehenden Schnittpunkt mit der südöstlichen Grenze des Grundstücks
Kat.-Nr. 02 parallel zur bestehenden Hausfassade führt. Damit würde ein
Abstand von ca. 2,20 m zur Hausfassade gehalten, sodass auch der Balkon im
Obergeschoss vollständig ausserhalb der Schutzlinie läge. Der unabhängig davon
definierte Verlauf der zweiten Aussichtsschutzlinie mit der Kote 428 m ü. M.
ist vom Baurekursgericht nicht beanstandet worden, dies entgegen der Ansicht
der Beschwerdeführerin.
1.2
Der im
Streit liegende Rückweisungsentscheid des Baurekursgerichts kommt angesichts
dieser engen Vorgaben betreffend die neue oberste Aussichtsschutzlinie einem End-entscheid
gleich. Er ist daher ohne weitere Voraussetzung anfechtbar (vgl. § 19a Abs. 1
in Verbindung mit § 41 Abs. 3 VRG). Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Die Beschwerdeführerin beantragt dem Verwaltungsgericht,
einen Augenschein durchzuführen. Für eine derartige Beweiserhebung besteht
angesichts der Aktenlage und der beschränkten Fragestellung im
Beschwerdeverfahren kein Anlass:
Aufgrund des Rückweisungsentscheids des
Verwaltungsgerichts vom 9. Juni 2011 führte das Baurekursgericht einen
Augenschein auf dem Lokal durch. Dafür wurde das Bauprojekt der
Beschwerdeführerin ausgesteckt, und die Höhenkoten 430,5 und 432 m ü. M.
wurden mittels Bändern im Gelände dargestellt. Das Gericht hielt die Erkenntnisse
unter Angabe des jeweiligen Standorts in 14 Fotografien fest. Es ist nicht
ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin auch nicht näher begründet,
inwiefern diese Fotografien den massgeblichen Sachverhalt nicht genügend
darstellen sollen. Ob der Aussichtspunkt einen unwirtlichen und
vernachlässigten Eindruck macht und nur über einen als Privatweg erscheinenden
Pfad zugänglich ist, wie dies die Beschwerdeführerin darlegt, spielt für die
Beurteilung der Sache keine Rolle, denn diese allein von der Beschwerdegegnerin
abhängigen Umstände können ohne Weiteres ändern. Auch die Beantwortung der
Frage, wie sich ein Anheben der Aussichtskote auswirkt und ob eine bauliche
Veränderung des Aussichtspunkts möglich ist, lässt sich ohne eigenen
Augenschein des Verwaltungsgerichts beurteilen.
3.
3.1
Das
Baurekursgericht legte in seinem Entscheid dar, welche Anforderungen nutzungsplanerische
Anordnungen zur Sicherung der Aussicht im Sinn von § 75 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu erfüllen haben. Der
Aussichtsschutz E bezwecke in erster Linie, die Aussicht auf den See und die
Berge zu bewahren, wobei auch der Vordergrund von Bedeutung sei, sodann auch
die Aussicht über den Dorfkern mit Kirche sowie den im Westen gelegenen G-Berg
und die H-Kettte. Auf diese zutreffenden Erwägungen kann verwiesen werden (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).
3.2
Die bei
den Akten liegenden Fotos belegen ein hohes öffentliches Interesse am Aussichtsschutz.
Ausgehend von der Korrektur der obersten Aussichtsschutzlinie durch das
Baurekursgericht ist der Blick Richtung Südosten bis zur Fassade des Gebäudes F-Strasse
04, wo der bewaldete G-Berg den Horizont definiert und im Vordergrund das
Grundstück der Beschwerdeführerin zu sehen ist, geschützt. Das öffentliche
Interesse am Aussichtsschutz besteht grundsätzlich unabhängig davon, dass die
Sicht früher teilweise durch Bäume seeseits der Gebäude F-Strasse 03 und 04 verstellt
war, denn es ist gerade Sinn des nutzungsplanerischen Aussichtsschutzes, auch
die Bepflanzungen in ihrer Höhe zu limitieren. Die Frage, in welchem Mass der
Aussichtspunkt heute durch die Bevölkerung genutzt wird, was umstritten ist,
spielt ebenso wenig eine entscheidende Rolle. Mit der Bezeichnung des
Aussichtsstandorts und seines Schutzbereichs muss die Beschwerdegegnerin nicht
zwingend ein bisher häufig beanspruchtes öffentliches Interesse abdecken, sondern
sie kann ein solches auch prospektiv schützen. Die Inanspruchnahme des Aufenthaltsorts
hängt wesentlich von dessen konkreter Ausgestaltung, der Zugänglichkeit usw.
ab, mithin von Rahmenbedingungen, welche die Beschwerdegegnerin jederzeit an
die Bedürfnisse des Publikums anpassen kann.
3.3
Zwischen
den Parteien ist strittig, ob und allenfalls in welchem Mass der nutzungsplanerische
Aussichtsschutz die bauliche Nutzung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 mehr
einschränkt als die im Grundbuch eingetragene Bau- und Pflanzungsbeschränkung
zugunsten des gemeindeeigenen Grundstücks Kat.-Nr. 01. Diese für die
Beurteilung der Eingriffsintensität des strittigen Aussichtsschutzes und damit
für die notwendige Interessenabwägung bedeutsame Frage verlangt eine
vorfrageweise Auslegung der privatrechtlichen Dienstbarkeit (vgl. VGr, 9. Juni
2011, VB.2010.00536, E. 2.2).
3.3.1
Nach der erwähnten Bau- und Pflanzungsbeschränkung vom 19. Juni 1951
sind die Bauten und Pflanzen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 so zu
gestalten und zu platzieren, dass die öffentliche Anlage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
in keiner Weise benachteiligt oder die Aussicht auf See und Berge behindert
wird. In einem dazu gehörenden Überbauungs- und Bepflanzungsplan sind –
ausgehend von einem definierten Punkt auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 –
vier Begrenzungslinien eingetragen, eine mit Baubegrenzung beschriftete und
einseitig schraffierte Linie und drei östlich davon verlaufende Linien. Weiter
sind an verschiedenen Punkten Höhenkoten angegeben, welche gemäss der Legende
auf dem Plan die höchste Höhe der zulässigen Bepflanzung bezeichnen sollen.
3.3.2
Unter Hinweis auf die Baubewilligung vom 18. Dezember 1950 und der
darin enthaltenen Nebenbestimmung zur Bau- und Pflanzungsbeschränkung, welche
Anlass zur Eintragung der Grunddienstbarkeit gab, kam das Baurekursgericht zum
Schluss, dass der unterhalb der Baubegrenzung gelegene nordöstliche Bereich des
Grundstücks grundsätzlich von Bauten freizuhalten sei. Aus einer 1989 erteilten
Baubewilligung für ein die Baubeschränkungslinie überstellendes Bauvorhaben
könne unter diesen Umständen nichts zugunsten der Beschwerdeführerin abgeleitet
werden.
Dagegen macht die Beschwerdeführerin geltend, die
Dienstbarkeit müsse objektiviert ausgelegt werden, da sie nicht Vertragspartei
des Dienstbarkeitsvertrags gewesen sei. Aus der Bezeichnung "Baubegrenzungslinie"
dürfe nicht auf eine Bauverbotslinie geschlossen werden. Nach dem Sinn und
Zweck der Dienstbarkeit mache es keinen Unterschied, ob die im Situationsplan
fixierten maximalen Höhenkoten durch Pflanzen und/oder Bauten und Anlagen
ausgeschöpft würden. Dies zeige auch die Baubewilligung, die ihrem Rechtsvorgänger
am 18. Dezember 1989 erteilt worden sei. Dementsprechend sei der Beschwerdeführerin
im Mai/Juni 2007 auch vom Bauamt C versichert worden, die Bewilligung des
Projekts sei kein Problem, solange sich dieses an die Höhenkoten der
Dienstbarkeit halte.
3.3.3
Art. 738 des Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 (ZGB) regelt,
wie der Inhalt einer Dienstbarkeit zu ermitteln ist. Soweit sich die Rechte und
Pflichten aus dem Grundbucheintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt
der Dienstbarkeit massgebend (Abs. 1). Im Rahmen des Eintrags kann sich
der Inhalt der Dienstbarkeit aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben,
wie sie während längerer Zeit unangefochten in gutem Glauben ausgeübt worden
ist (Abs. 2).
3.3.4
In Anbetracht der bestehenden Geländesituation, insbesondere des
Hangverlaufs und der Lage von See und Bergen, kann der fragliche
Grundbucheintrag samt Plan nach Treu und Glauben nur so verstanden werden, dass
die Dienstbarkeit das Bauen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 ausschliesslich
auf den Bereich oberhalb der Baubegrenzungslinie beschränkt. Dafür spricht
entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin bereits die Bezeichnung der
schraffierten Linie als "Baubegrenzung". Damit wird nach dem ureigenen
Wortsinn des Begriffs nämlich das Bauen als solches begrenzt, d. h. ein
Baubereich durch eine klare Linie von einem Nichtbaubereich abgegrenzt. Dass
dieser Baubereich oberhalb der Linie liegt, ergibt sich aus der Schraffur und
der konkreten Lage des Bereichs hinter der projektierten Baulinie entlang der F-Strasse
sowie anschliessend an die bestehende Häuserzeile an dieser Strasse. Diese
wörtliche Auslegung wird sodann untermauert durch den Hinweis, dass die im Plan
bezeichneten Höhenkoten die höchste Höhe der zulässigen Bepflanzung bezeichnen.
Ein Hinweis auf die Höhe von Bauten konnte hier unterbleiben, da in dem
unterhalb der Baubegrenzungslinie liegenden Bereich ohnehin keine Hochbauten
zugelassen sind. Dies steht sodann durchaus im Einklang mit dem Sinn und Zweck
der Dienstbarkeit, welche explizit die Aussicht vom Grundstück Kat.-Nr. 01
auf See und Berge schützen will. Für die Qualität einer Aussicht ist nämlich
nicht allein das tatsächlich offene Blickfeld entscheidend, sondern auch der
Vordergrund bzw. der konkrete Rahmen dieses Blickfelds. Für den Betrachter
spielt es dabei durchaus eine Rolle, ob sein Blick auf See und Berge über eine
unmittelbar angrenzende grüne Bepflanzung oder aber über eine benachbarte
Überbauung hinweg schweift, auch wenn beides gleichermassen höhenbeschränkt
ist.
3.3.5
Liefert demnach bereits eine am Grundbucheintrag selber orientierte
Auslegung ein klares Ergebnis, so ist die Berücksichtigung weiterer Hinweise im
Sinn von Art. 738 Abs. 2 ZGB nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung
ausgeschlossen (BGE 128 III 169 E. 3a). Selbst wenn diese zu
berücksichtigen wären, könnten sie jedoch keinen anderen Inhalt der
Dienstbarkeit belegen. In zutreffender Weise hat das Baurekursgericht nämlich
auf die dem ehemaligen Grundeigentümer und Käufer des Grundstücks Kat.-Nr. 02
erteilte Baubewilligung vom 18. Dezember 1950 verwiesen. Nach einer
Nebenbestimmung zu dieser Bewilligung wurde der damalige Bauherr und Gesuchsteller
verpflichtet, vor Baubeginn eine Bau- und Pflanzbeschränkung als Dienstbarkeit
im Grundbuch eintragen zu lassen. Danach durfte auf dem Grundstück nur ein
Einfamilienhaus von maximal 9 m Höhe erstellt werden, welches in Richtung See
eine gerade Überbauungslinie, die einerseits vom Gebäude Vers.-Nr. 05 auf dem
Nachbargrundstück Kat.-Nr. 06 und anderseits vom südöstlichen Grenzstein
der Grundstücke Kat.-Nrn. 07 und 09 je 2 m absteht, nicht überschreiten sollte.
Für Bäume und Sträucher seeseits der Überbauungslinie wurden drei Masslinien
mit Höhenkoten definiert. Die Situation wurde zudem planlich dargestellt. Diese
Nebenbestimmung veranlasste die in der Folge eingetragene Dienstbarkeit samt
dazugehörendem Überbauungs- und Bepflanzungsplan und bildete somit deren Erwerbsgrund.
Auch vor diesem Hintergrund enthält die Dienstbarkeit demnach ein klares
Bauverbot für den seeseitig der Baubegrenzungslinie liegenden Grundstücksbereich.
Aus der dem Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin 1989
erteilten Baubewilligung oder der angeblich 2007 erteilten Auskunft des Bauamts
kann die Beschwerdeführerin nichts zu ihren Gunsten ableiten. Beide Umstände
belegen weder eine über längere Zeit und in gutem Glauben erfolgte Ausübung der
Dienstbarkeit im Sinn der Beschwerdeführerin noch begründen sie ein
berechtigtes Vertrauen der Beschwerdeführerin, die Dienstbarkeit entgegen ihrem
eigentlichen Wortlaut ausüben zu dürfen.
3.3.6
Zusammenfassend ist demnach festzustellen, dass die Beschwerdeführerin in
der baulichen Nutzung ihres Grundstücks durch die Aussichtsdienstbarkeit zugunsten
des Grundstücks Kat.-Nr. 01 bereits wesentlich mehr eingeschränkt ist als
durch den nutzungsplanerischen Aussichtsschutz, welcher auf dem ganzen
Grundstück auch Bauten mit einer Gebäudehöhe bis zu den massgebenden Koten
erlaubt. Anderes gilt allerdings bezüglich der Bepflanzung. Hier schränkt der
öffentlich-rechtliche Aussichtsschutz die Pflanzhöhe im überwiegenden Teil des
Areals stärker ein, als dies die privatrechtliche Dienstbarkeit tut, wobei der
öffentlich-rechtliche Aussichtsschutz immerhin einzelne hochstämmige Bäume von
der Regelung ausnimmt und sich insofern milder auswirkt.
3.4
Die
(korrigierte) Abgrenzung des Aussichtsschutzbereichs und dessen obere Höhenkote
von 430,5 m ü. M. bewegt sich im Rahmen des der
Beschwerdegegnerin zustehenden Planungsspielraums und erweist sich auch als verhältnismässig:
Die Massnahme ist ohne Weiteres geeignet, die Aussicht von den bestehenden
Bänken des gemeindeeigenen Grundstücks in Richtung See und Berge
sicherzustellen. Sie ist auch erforderlich. Zwar könnte eine ähnliche Aussicht
ebenso durch Erhöhung der Koten und Anhebung des gemeindeeigenen Grundstücks
auf 432,0 m ü. M. gewährleistet werden, wie dies die Beschwerdeführerin
eventualiter verlangt und wofür sie die Kosten übernehmen würde. Indessen wäre
es zweckwidrig, von der Beschwerdegegnerin eine derartige Veränderung ihres
Aussichtsstandorts zu verlangen, nur um den öffentlichrechtlichen
Aussichtsschutz zu mildern und Bauten auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin
zuzulassen, welche sie dank der privatrechtlichen Dienstbarkeit gleichzeitig verhindern
dürfte. Angesichts des soeben Ausgeführten, des gewichtigen öffentlichen
Interesses am Aussichtsschutz (E. 3.2) und des dagegen stehenden privaten
Interesses, welches wegen der bestehenden Dienstbarkeit eher gering ist (E.
3.3), erweist sich der durch die korrigierte obere Höhenkote definierte
Aussichtsschutz schliesslich auch als zumutbar für die Beschwerdeführerin.
Ähnliches gilt mit Bezug auf den Verlauf der tieferen
Aussichtsschutzlinie auf der Kote von 428,0 m ü. M. Der Linienverlauf
entspricht etwa dem Hangverlauf und findet darin auch seine Rechtfertigung. Das
Mass von 10 m gemessen ab dem ursprünglichen Verlauf der oberen Aussichtsschutzlinie
mag der Beschwerdeführerin als willkürlich erscheinen; der Vorwurf liesse sich
aber ebenso gegen eine seeseits verschobene Linie vorbringen. Entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführerin hat die planerische Massnahme keine Rücksicht
auf ein konkretes Bauprojekt der Beschwerdeführerin zu nehmen. Angesichts der
ohnehin bestehenden privatrechtlichen Dienstbarkeit zugunsten der Beschwerdegegnerin
ist auch nicht entscheidend, welche konkreten Baumöglichkeiten die
streitbetroffenen Höhenbeschränkungen auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin
tatsächlich belassen und wie ein allenfalls notwendiger baulicher Lärmschutz
gegenüber der Bahn und der Seestrasse erreicht werden könnte.
4.
Somit ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind
die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Angesichts ihres
Unterliegens steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2
VRG). Auch die Beschwerdegegnerin kann keine solche für sich beanspruchen, denn
die Beantwortung von Rechtsmitteln gehört zum angestammten Aufgabenbereich
eines Gemeinwesens, was eine Parteientschädigung zu seinen Gunsten zwar nicht
von vornherein ausschliesst, jedoch nur dann als gerechtfertigt erscheinen
lässt, wenn die Beschwerdeantwort mit einem ausserordentlichen Aufwand
verbunden war (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 17
N. 19). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--     Zustellkosten,
Fr. 5'120.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…