zh_verwaltungsgericht · SB.2002.00091 · 2003-03-19 · de

Grundstückgewinnsteuer | Anlagekosten Die im Pauschalwerklohn enthaltene Mäklerprovision ist als Aufwendung anrechenbar, da nachweislich eine Mäklertätigigkeit, wenn auch über eine Untermäklerin, erbracht wurde.

Zürich Verwaltungsgericht 03..2.19.0 SB.2002.00091
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Zurigo Verwaltungsgericht 03..2.19.0 SB.2002.00091

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2002.00091
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Geschäftsnummer:
SB.2002.00091
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.03.2003
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
Anlagekosten
Die im Pauschalwerklohn enthaltene Mäklerprovision ist als Aufwendung anrechenbar, da nachweislich eine Mäklertätigigkeit, wenn auch über eine Untermäklerin, erbracht wurde.
Stichworte:
AUFRECHNUNG
GENERALUNTERNEHMERVERTRAG
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
MÄKLERPROVISION
NAHESTEHENDE PERSON
PAUSCHALWERKLOHN
UNTERMÄKLER/-IN
Rechtsnormen:
Art. 412 OR
§ 219 StG
§ 221 lit. Ic StG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
I. Am 8. Oktober 1997 bestellte A. bei der C.
AG, deren einziger Verwaltungsrat sein Sohn D. ist, die schlüsselfertige
Erstellung von zwei Wohnhäusern sowie einer Unterniveaugarage auf dem
Grundstück aKat.Nr. 1 in X. Im pauschalen Werkpreis von insgesamt Fr.
8'942'000.- waren gemäss Ziff. 5.2 des Generalunternehmer-Vertrags unter anderem
"Verkaufmaklerprovisionen" inbegriffen. Zwischen dem 22. März 1999
und dem 12. Dezember 2000 verkaufte A. diverse Stockwerkeigentumseinheiten
dieser Häuser mit Adressen K.-strasse und L.-strasse an verschiedene Erwerber.
Gestützt auf diese Handänderungen auferlegte
der Gemeinderat X. A. am 5. März 2001 Grundstückgewinnsteuern von insgesamt Fr.
64'100-. In Abweichung von der eingereichten Steuererklärung kürzte der
Gemeinderat dabei die abzugsberechtigten Aufwendun­gen, indem er unter anderem
Fr. 243'767.- (2 % der Verkaufspreise von insgesamt Fr. 11'338'000.-
zuzüglich Mehrwertsteuer) mangels Vorliegens eines Mäklervertrags aufrechnete.
Die Einsprache des Pflichtigen gegen diese Kürzung wies der Gemeinderat X. am
20. August 2001 ab.
II. Den hiergegen gerichteten Rekurs des
Pflichtigen hiess die Steuerrekurskommission III am 3. September 2002 gut und
setzte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 4'462.50 herab. Sie beurteilte die
Haltung der Rekursgegnerin als widersprüchlich, wenn diese zum einen die
Mäklerprovisionen als Bestandteil des GU-Vertrags betrachte, zum anderen hingegen
einen Mäklervertrag zwischen dem Rekurrenten und der C. AG nicht für erwiesen
halte. Nach Auffassung der Kommission hatte der Rekurrent nachgewiesen, dass
die Firma F. mit D. als Firmeninhaber aktiv Käufer gesucht und vermittelt habe.
Daraus ergebe sich, dass der Rekurrent einen Mäklerauftrag an die C. AG erteilt
habe, welche ihrerseits die Fir­ma F. als Untermäklerin eingesetzt habe. Die
beiden Unternehmen seien professionell im Immobilienbereich tätig und
organisatorisch unabhängig vom Rekurrenten, so dass auch keine Scheingeschäfte
vorlägen.
III. Gegen diesen Rekursentscheid erhob die
Gemeinde X. am 11. Oktober 2002 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und
beantragte, der angefochtene Entscheid der Steuerrekurskommission sei
aufzuheben, und es seien dem Beschwerdegegner Grundstückgewinnsteuern im Betrag
von insgesamt Fr. 64'100.- aufzuerlegen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge
zu Lasten des Beschwerdegegners.
Die Steuerrekurskommission III verzichtete am
18. Oktober 2002 auf Vernehmlassung. Mit Beschwerdeantwort vom 10. Dezember
2002 beantragte A. die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde sowie die
Zusprechung einer Parteientschädigung.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. a)
Grundstückgewinn ist gemäss
§ 219 des Steuergesetzes vom 8.
Juni 1997 (StG)
der
Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen)
übersteigt. Als Erlös gilt nach § 220 StG der Kaufpreis mit Einschluss
aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Als Aufwendungen sind nach § 221
Abs. 1 StG solche für Bau­ten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde
Verbesserungen des Grundstücks (lit. a) sowie unter anderem die üblichen
Mäklerprovisionen und Insertionskosten für Erwerb und Veräusserung (lit. c)
anrechenbar.
Die Anrechnung von Mäklerprovisionen setzt den Abschluss eines
Mäklervertrags gemäss Art. 412 des Obligationenrechts vom 30. März 1911
mit einer Drittperson, eine in Erfüllung dieses Vertrags zum Grundstückkauf
bzw. -verkauf führende Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Mäklers und die
Zahlung oder Anerkennung des geschuldeten Mäklerlohns, beschränkt auf den
üblichen Umfang, voraus. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, so bildet
das, was dem Dritten für dessen Bemühungen zusteht, nicht Mäklerprovision,
sondern allenfalls Honorar aus einfachem Auftrag oder Spesenersatz, deren Vergütung
keine nach § 221 Abs. 1 lit. c StG anrechenbaren Aufwendung ist (
Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum
harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999,
§ 221 N 60 ff.
mit Hinweisen).
b) Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass die Firma
F. von der C. AG mit dem Verkauf der Eigentumswohnungen betraut wurde, eine
erfolgreiche Vermittlungstätig­keit erbrachte und dafür von der C. AG mit
insgesamt Fr. 300'000.- entschädigt wurde. Weiter hat die Vorinstanz zutreffend
festgestellt, dass zwischen der im Immobilienbereich tätigen C. AG bzw. der
Firma F. einerseits und dem Beschwerdegegner anderseits trotz der
verwandtschaftlichen Beziehung Unabhängigkeit bestehe.
Strittig ist
jedoch, ob ein Teil des der C. AG bezahlten pauschalen Werkpreises von Fr.
8'942'000.- eine Entschädigung für eine Mäklertätigkeit der C. AG darstellte
und ob einer solchen Entschädigung ein zwischen dem Beschwerdegegner und der C.
AG geschlossener Mäklervertrag zugrunde lag.
Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, ein Mäklervertrag
zwischen dem Beschwerdegegner und der Generalunternehmung sei nicht
abgeschlossen worden, dennoch seien im pauschalen Werkpreis übliche
Mäklerprovisionen enthalten. Demgegenüber bringt der Beschwerdegegner vor, die
C. AG habe ihm aufgrund der verwandtschaftlichen Verhältnisse und anderweitig
bestehender Geschäftsbeziehungen beim Verkauf der Bauobjek­te
gefälligkeitshalber helfen wollen, ohne dass daraus entstehende Auslagen oder
Provisio­nen hätten auf ihn überwälzt werden dürfen. Die Vorinstanz
schliesslich bejahte das Vor­liegen eines Mäklervertrags und erachtete die
demnach im Pauschalpreis enthaltenen Pro­visionen wegen nachgewiesener und
kausaler Bemühungen der Firma F. als Untermäklerin als anrechenbar.
c) Vertragsgegenstand des GU-Vertrags bildet nach dessen Ziff.
1.1 die Erstellung von 18 Wohnungen und 4 Ladenlokalen mit einer Tiefgarage mit
35 Plätzen. Von einem Auftrag zum Verkauf der erstellten Einheiten bzw. dessen
Vermittlung ist dabei nicht die Rede. Hinweis auf einen allfälligen solchen
Auftrag liefert einzig Ziff. 5.2, der unter anderen, in eindeutigem
Zusammenhang mit dem Bau selber stehenden Leistungen auch die
"Verkaufmaklerprovisionen" als im Werkpreis inbegriffene Leistung
bezeichnet. Mit Bezug auf die Vermittlungstätigkeit lässt dieser Wortlaut des
Vertrags im Wesentlichen zwei Auslegungen zu. Entweder wurde die C. AG
verbindlich und ausserhalb des schriftlichen GU-Vertrags auch mit der
Mäklertätigkeit betraut und demnach die entsprechenden Provisionen bei der
Berechnung des Gesamtpreises miteinbezogen, oder ein solcher Auftrag wurde
nicht erteilt und allfällige Verkaufsmäklerprovisionen wurden nur zum Schutz
des Bestellers vor zusätzlichen Forderungen aufgrund nicht beauftragter
Vermittlungstätigkeit als mit dem Gesamtpreis abgegolten erklärt.
Dafür, dass die C. AG keinen eigentlichen Auftrag zur Mäklerei
hatte, spricht der Umstand, dass der GU-Vertrag im Gegensatz zu einem genaueren
Leistungsbeschrieb hin­sichtlich des Werks keine weiteren Bestimmungen dieser
Mäklertätigkeit enthält. Insbeson­dere fehlen etwa Hinweise darauf, welche Art
der Mäklerei beauftragt war und welche Pro­visionsansätze gelten, was wichtig
gewesen wäre, wenn etwa einzelne Wohnungen ohne Zutun der C. AG verkauft worden
wären und daher mangels anderer Abrede dafür keine Mäklerprovision geschuldet
gewesen wäre. Auf der anderen Seite jedoch erstaunt, dass eine aufwendige und
erfolgreiche Mäklertätigkeit der Firma F. stattgefunden hat und von der C. AG
auch mit Fr. 300'000.- entschädigt wurde. In der Tat erscheint es ungewöhnlich,
dass eine Generalunternehmung von sich aus eine Mäklerin mit der
Verkaufsvermittlung betraut, ohne selber dafür entschädigungspflichtig
beauftragt zu sein. Immerhin aber ist es je nach Auftragslage und in
Berücksichtigung geschäftlicher und persönlicher Interessen nicht ausgeschlossen,
dass eine Generalunternehmung im Rahmen eines grösseren Auftrags
gefälligkeitshalber auch nicht beauftragte und entschädigte Leistungen
erbringt.
Wie es sich damit verhält, braucht indessen nicht geklärt zu
werden. So oder anders rechtfertigt Ziff. 5.2 des GU-Vertrags keine Aufrechnung
üblicher Mäklerprovisionen. Soweit mit dem GU-Vertrag ein
Verkaufsvermittlungsauftrag erteilt worden sein sollte, kann ohne weiteres
davon ausgegangen werden, dass die C AG die eingerechnete Provision durch entsprechendes
Tätigwerden der als Untermäklerin beauftragten Firma F. auch verdient hat.
Soweit kein solcher Auftrag vorlag, kann nicht angenommen werden, dass der
Werkpreis dennoch Mäklerprovisionen in wesentlichem Umfang einbezog. Auf jeden
Fall erscheint die Auffassung der Beschwerdeführerin, wonach trotz Fehlens
eines Mäklervertrags Mäklerprovisionen in üblicher Höhe vereinbart worden
seien, nicht nachvollziehbar. Dies würde bedeuten, dass der Beschwerdegegner
der C. AG mit dem GU-Vertrag mehr als Fr. 240'000.- für eine Tätigkeit
versprochen hätte, ohne dafür die Gewissheit zu erlangen, dass die C. AG diese
Tätigkeit auch tatsächlich erfolgreich ausüben werde. Eine solche verdeckte
Gewinnbeteiligung kann unter den gegebenen Umständen trotz der verwandtschaftlichen
Beziehung zwischen dem Beschwerdegegner und der Generalunternehmerin nicht
vermutet werden. Die Parteien des GU-Vertrags hatten im Zeitpunkt des Vertragsschlusses,
als sie weder die Endverkaufspreise kannten, noch von der Realisierung eines
massgeblichen Grundstückgewinns ausgehen konnten, kaum Anlass zum Abschluss
eines solchen Scheingeschäfts. Wäre das ihr Ziel gewesen, so wäre es wesentlich
einfacher gewesen, auf Ziff. 5.2 des GU-Vertrags ganz zu verzichten.
Schliesslich hat die Beschwerdeführerin ihrerseits auch nicht etwa angenommen,
der vom Beschwerdegegner unbestrittenermassen bezahlte Pauschalwerkpreis sei
übersetzt gewesen und hätte deshalb auch zusätzliche Leistungen ausserhalb der
eigentlichen Werkerstellung abgegolten.
Unter diesen Umständen ist es im Ergebnis nicht
rechtsverletzend, wenn die Steuerrekurskommission eine Aufrechnung von im
Werkpreis enthaltenen üblichen Mäklerprovisionen ablehnt.
Das
führt zur Abweisung der Beschwerde.
2. ...
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    ...