zh_verwaltungsgericht · VB.2013.00560 · 2014-05-07 · de

Nutzungsplanung | Besondere Nutzungsanordnung. Zuständigkeit für Beschwerden gegen eine raumplanungsrechtliche Festlegung (E. 1). Die Bestimmung, wonach in einem Gebiet mit acht Grundstücken unterhalb des Bahnhofs mindestens die Hälfte der jeweiligen direkt der Bahnhofstrasse zugewandten Nutzfläche im Erdgeschoss ausschliesslich Nutzweisen mit Publikumsverkehr vorbehalten ist, ist zulässig: Sie beruht auf einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage in § 49a Abs.3 PBG, ist durch das öffentliches Interesse an der Belebung des kommunalen Zentrums gerechtfertigt und erscheint verhältnismässig (E. 4-6). Die strittige Regelung verstösst auch im Vergleich zu anderen Grundstücken und deren uneingeschränktem Belassen in der Zentrumszone nicht gegen die Rechtsgleichheit (E. 7). Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 14..2.07.0 VB.2013.00560
Zurich Verwaltungsgericht 14..2.07.0 VB.2013.00560
Zurigo Verwaltungsgericht 14..2.07.0 VB.2013.00560

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00560
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Geschäftsnummer:
VB.2013.00560
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 07.05.2014
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Nutzungsplanung
Besondere Nutzungsanordnung.
Zuständigkeit für Beschwerden gegen eine raumplanungsrechtliche Festlegung (E. 1). Die Bestimmung, wonach in einem Gebiet mit acht Grundstücken unterhalb des Bahnhofs mindestens die Hälfte der jeweiligen direkt der Bahnhofstrasse zugewandten Nutzfläche im Erdgeschoss ausschliesslich Nutzweisen mit Publikumsverkehr vorbehalten ist, ist zulässig: Sie beruht auf einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage in § 49a Abs.3 PBG, ist durch das öffentliches Interesse an der Belebung des kommunalen Zentrums gerechtfertigt und erscheint verhältnismässig (E. 4-6). Die strittige Regelung verstösst auch im Vergleich zu anderen Grundstücken und deren uneingeschränktem Belassen in der Zentrumszone nicht gegen die Rechtsgleichheit (E. 7).
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
BAHNHOF
BAHNHOFSTRASSE
DIENSTLEISTUNGSBETRIEB
EIGENTUMSGARANTIE
GEWERBLICHE NUTZUNG
NUTZUNGSORDNUNG
ÖFFENTLICHE INTERESSEN
PUBLIKUMSVERKEHR
RECHTSGLEICHHEIT
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
WIRTSCHAFTSFREIHEIT
ZENTRUMSZONE
Rechtsnormen:
Art. 36 BV
§ 49a Abs. III PBG
Art. 3 Abs. III lit. d RPG
§ 19 Abs. I lit. a VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3.
Abteilung
VB.2013.00560
Urteil
der 3. Kammer
vom
7. Mai 2014
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea
Rotach, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Gerichtsschreiberin Michèle Babst.
In Sachen
A,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
Politische Gemeinde Kilchberg,
vertreten durch den Gemeinderat,
dieser vertreten durch
RA C,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Nutzungsplanung,
hat
sich ergeben:
I.
Am 23. Mai 2012 beschloss die
Gemeindeversammlung Kilchberg eine Teilrevision ihrer Bau- und Zonenordnung
(BZO). Die Revision stützte sich unter anderem auf die Zuweisung des Gebietes
ober- und unterhalb des Bahnhofs Kilchberg zur Zentrumszone und die geltende
Ziff. 4.1 Bauordnung (BauO), wonach die Zentrumszone Z für die Schaffung eines
Ortszentrums mit Bauten für Handels- und Dienstleistungsbetriebe sowie auch für
mässig störende Betriebe und Restaurants bestimmt sei. Als besondere Nutzungsanordnung
und unter planlicher Ausscheidung eines Gebiets mit acht Grundstücken unterhalb
des Bahnhofs erliess sie dabei folgende neue Ziff. 4.3 BauO:
In
dem im Zonenplan besonders bezeichneten Bereich ist mindestens die Hälfte der
jeweiligen direkt der Bahnhofstrasse zugewandten Nutzfläche im Erdgeschoss
ausschliesslich Nutzweisen gemäss Ziff. 4.1 vorbehalten. Diese zulässigen
Nutzweisen haben Publikumsverkehr aufzuweisen.
II.
Gegen diesen Beschluss rekurrierte A als
Eigentümer des von der Vorschrift betroffenen Grundstücks Kat.-Nr. 01 an
das Baurekursgericht und beantragte, Ziff. 4.3 BZO sei aufzuheben,
eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Gemeinde Kilchberg zurückzuweisen,
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde Kilchberg. Nach
Durchführung eines Referentenaugenscheins und informeller Sistierung des Verfahrens
wies das Baurekursgericht den Rekurs am 11. Juni 2013 ab und auferlegte A
die Verfahrenskosten von insgesamt Fr. 5'600.- sowie eine
Umtriebsentschädigung an die Gemeinde Kilchberg über Fr. 1'500.-.
III.
Gegen diesen Rekursentscheid erhob A am 15. August
2013 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und erneuerte seinen Rekursantrag,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde Kilchberg. Das
Baurekursgericht beantragte am 3. September 2013 ohne weitere Bemerkungen
die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde Kilchberg beantwortete die
Beschwerde am 14. Oktober 2013 und beantragte ebenfalls die Abweisung der
Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.
Mit Eingaben vom 7. und 25. November sowie 5. Dezember 2013 hielten
die Parteien beiderseits an ihren Anträgen fest.
Nachdem die Baudirektion des Kantons Zürich
am 6. Januar 2014 die unbestrittenen Teile der Teilrevision genehmigt hatte,
forderte der Abteilungspräsident sie am 15. Januar 2014 auf, baldmöglichst
auch bezüglich der umstrittenen Ziff. 4.3 BZO einen Genehmigungsentscheid
zu treffen bzw. beim Regierungsrat einzuholen. Der positive Genehmigungsentscheid
erging am 10. Februar 2014.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die umstrittene
Ziff.
4.3 BauO beinhaltet zusammen mit der entsprechenden
Ausscheidung des Gebiets im Zonenplan eine raumplanungsrechtliche Festlegung
und nicht etwa einen
Erlass
, da sie nicht für eine unbestimmte Vielzahl von Grundstücken gilt,
sondern lediglich wie
eine
Planlegende dazu dient,
die zulässige
Nutzung
des im Zonenplan
kartografisch dargestellten Gebiets zu umschreiben
(
vgl.
Jürg Bosshart/Martin Bertschi in: Alain
Griffel
[
Hrsg.
]
, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich
[
VRG
]
, 3. A., Zürich etc. 2014
[
Kommentar VRG
]
, §
19 N.
38
).
Das Verwaltungsgericht ist für die
Behandlung der dagegen gerichteten Beschwerde gemäss
§ 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des
Verwaltungsrechtspflegegesetz
es
vom 24.
Mai 1959 (VRG) zuständig.
2.
Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines
Augenschein
s, damit sich das Verwaltungsgericht ein eigenes
Bild von der Erschliessung und den im Perimeter der Nutzungsanordnung
befindlichen Grundstücken, den angrenzenden Grundstücken in der Zentrumszone
sowie dem Geländeprofil machen könne. Eine solche Beweisabnahme erweist sich
indessen als unnötig. Die derzeitige Dimensionierung der Bahnhofstrasse, die
Situation der acht von Ziff. 4.3 BauO betroffenen Grundstücke sowie die
weiteren Grundstücke in der Umgebung samt deren aktuellen Überbauung und
Nutzung wurden im Rekursverfahren genügend dokumentiert. Das Geländeprofil ist
aus diesen Unterlagen – soweit nicht ohnehin gerichtsnotorisch – ebenfalls ersichtlich.
3.
Die strittige besondere
Nutzungsanordnung ist als Eingriff in die Eigentumsgarantie und die
Wirtschaftsfreiheit nur zulässig, wenn sie auf einer ausreichenden gesetzlichen
Grundlage beruht, durch ein öffentliches Interesse oder den Schutz der Grundrechte
Dritter gerechtfertigt und zudem verhältnismässig ist (Art. 36 der Bundesverfassung
vom 18.
April 1999).
Gemäss den §§ 2 lit. c und
45 ff.
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (
PBG
)
kommt den Gemeinden bei der
Nutzungsplanung Autonomie zu (BGE 119 Ia 285 E. 4b; Tobias Jaag, in:
Isabelle Häner/Markus Rüssli/Evi Schwarzenbach [Hrsg.], Kommentar zur Zürcher
Kantonsverfassung, Zürich etc. 2007, Art. 85 N. 11). Das
Baurekursgericht überprüft kommunale Nutzungspläne auf alle Mängel, insbesondere
auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 Abs.
1 VRG). Dabei hat es allerdings die kommunale Planungsautonomie zu
beachten und darf nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale
Lösung aufgrund überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist, sie den
wegleitenden Grundsätzen und Zielen der Raumplanung widerspricht oder wenn sie
offensichtlich unangemessen ist (Marco Donatsch
,
Kommentar
VRG
, § 20 N. 77). Demgegenüber ist das
Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren auf die Rechtskontrolle
einschliesslich Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung beschränkt
(§ 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 20 Abs. 1
lit. a und b VRG). Hat das Baurekursgericht im Rekursverfahren einen
kommunalen Nutzungsplan bestätigt, so prüft das Verwaltungsgericht im
Beschwerdeverfahren im Wesentlichen nur, ob der Plan den überkommunalen
Interessen bzw. der übergeordneten Planung und Gesetzgebung entspricht bzw. ob
die Gemeinde ihr planerisches Ermessen missbraucht oder überschritten hat
(Donatsch, §
50 N.
39
mit Hinweisen).
4.
4.1
Nach § 49a
Abs. 3 PBG können die Bauvorschriften für ganze Zonen, gebietsweise oder
für einzelne Geschosse die Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken
zulassen, vorschreiben oder beschränken und für gewerbliche Nutzung sowie
Familienwohnungen mit vier und mehr Zimmern eine erhöhte Nutzungsziffer
festsetzen. In Kern-, Quartiererhaltungs- und Zentrumszonen kann für geeignete
Lagen überdies bestimmt werden, dass im Erdgeschoss nur Läden und Gaststätten
zulässig sind.
Das Baurekursgericht erachtet die
fragliche Nutzungsanordnung als gesetzeskonform, da die Beschwerdegegnerin die
ihr in §
49
a
Abs.
3 Satz
2 PBG eingeräumte Möglichkeit,
die Erdgeschossnutzung auf Läden und Gaststätten zu beschränken, mit der
Zulassung w
e
i
-
terer Betriebe
und Beschränkung auf nur die Hälfte des Erdgeschosses abgemildert habe. Dagegen
bringt der Beschwerdeführer vor, bei einer ganzheitlichen, systematischen
Betrachtung sei die Nutzungsanordnung eine vom
Planungs- und Baugesetz
nicht vorgesehene und damit unzulässige weitergehende
Einschränkung gegenüber den Regelnutzweisen in den Kern-, Quartiererhaltungs-
und Zentrumszonen. Wenn sich eine Lage für Läden und Gaststätten nicht eigne,
so dürfe
auch
keine solche Nutzungszuweisung für eine
erweiterte Nutzung erfolgen.
Auf den Einwand ist unabhängig davon, ob er
bereits im Rekursverfahren erhoben wurde, im Folgenden einzugehen.
4.2
Es trifft
zu, dass die strittige besondere Nutzungsanordnung in quantitativer und qualitativer
Hinsicht weniger weit geht als die in § 49a Abs. 3 Satz 2 PBG
vorgesehene Möglichkeit. Dies gilt auch für das zusätzliche Erfordernis, wonach
die zulässigen Nutzweisen Publikumsverkehr aufweisen müssen, denn Läden und Gaststätten
im Sinn von § 49 Abs. 3 Satz 2 PBG weisen bereits von ihrer Natur
her immer Publikumsverkehr auf. Wenn das Baurekursgericht daraus auf die
Gesetzeskonformität der Nutzungsanordnung schliesst, ist dies nicht zu
beanstanden. § 49a Abs. 3
Satz 1
und
Satz 2
PBG eröffnen den Gemeinden generell einen weiten Spielraum für die Umschreibung
der zulässigen Nutzweisen (RB 1998 Nr. 95 E. 3 b = BEZ 1999 Nr. 1
E. 3 c.bb). So dürfen sie etwa selbst innerhalb einer zulässigen
Nutzungsart spezielle dazu zählende Nutzungen einschränken oder auch
ausnützungsmässig privilegieren (VGr, 6. Dezember 2011, VB.2010.00673 E. 4.3
mit verschiedenen Beispielen). Dies bedeutet, dass mit einer besonderen
Nutzungsanordnung gemäss § 49a Abs. 3 PBG durchaus auch spezielle
Zonenunterarten geschaffen werden können, welche sich innerhalb des grundsätzlich
geschlossenen Kreises der Zonenarten gemäss § 48 PBG bewegen. Wenn nun
eine konkrete Lage die Beschränkung auf Gaststätten und Läden im gesamten
Erdgeschoss nicht rechtfertigen kann, heisst dies entgegen der Auffassung des
Beschwerdeführers nicht zwangsläufig, dass damit überhaupt keine Beschränkung
der Erdgeschossnutzung möglich wäre, denn bereits nach § 49a Abs. 3
Satz 1
PBG liesse sich ja etwa die Wohn- oder Gewerbenutzung für einzelne Geschosse beschränken.
Im Übrigen beschlägt die Frage,
ob sich die besondere Nutzungsanordnung an der konkreten Lage zur Steuerung der
angestrebten Nutzung eigne, einen Aspekt der Verhältnismässigkeit (E. 6.1
nachfolgend).
4.3
Der
Beschwerdeführer moniert sodann die Unklarheit der neuen Regelung mit Bezug auf
die verwendeten Begriffe „Publikumsverkehr“ sowie auf die „
direkt
der Bahnhofstrasse zugewandten Nutzfläche“ und erkennt darin einen Verstoss
gegen das Legalitätsprinzip. Die
vorliegend umstrittene Bestimmung von
Ziff. 4.3 BauO ist zwar als planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 19
Abs. 1 lit. a VRG und nicht als Erlass nach § 19 Abs. 1
lit. d VRG zu qualifizieren (vgl. E. 1 vorstehend). Gleichwohl
rechtfertigt es sich, an die Bestimmtheit der Regelung im Interesse der
Vorhersehbarkeit staatlichen Handelns und zwecks rechtsgleicher Behandlung der
anderen derselben Regelung unterworfenen Grundeigentümer grundsätzlich die
gleichen Anforderungen zu stellen wie an diejenige eines generell-abstrakten
Rechtssatzes. Dabei ist allerdings ohnehin nicht in allen Fällen das gleiche
Mass an Bestimmtheit erforderlich; massgebend ist insbesondere, ob und in welchem
Mass mit der Norm in Freiheitsrechte eingegriffen wird (vgl. Ulrich
Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A.,
Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 386 ff.).
4.3.1
Als Nutzweisen mit Publikumsverkehr will die Beschwerdegegnerin gemäss
ihrem im Rahmen der Planungsrevision erstatteten Bericht zu den Einwendungen
beispielsweise Ladengeschäfte, Apotheke, Bank, Post, Coiffeur, Restaurant usw.
verstehen; dazu gehören sollen nach den Äusserungen am Augenschein des
Baurekursgerichts auch etwa ein Fitnesszentrum. Das Baurekursgericht erachtet
diese exemplarische und nicht abschliessende Aufzählung zu Recht als mögliche
Auslegungshilfe bei der Anwendung von Ziff. 4.3 im Einzelfall, wogegen der
Beschwerdeführer auch ausdrücklich nichts einwenden möchte. Für seine
Befürchtungen, dass die Beschwerdegegnerin den Begriff künftig dennoch eng
auslegen werde, um überhaupt eine Belebung des Dorfzentrums zu erreichen,
bestehen keine Anhaltspunkte. Es trifft zwar durchaus zu, dass nicht jede
Dienstleistung, die von Privatpersonen in Anspruch genommen wird, wie etwa ein
Architektur- oder Grafikbüro, direkt als Nutzung mit Publikumsverkehr aufgefasst
werden kann. Insofern verlangt der Begriff Publikumsverkehr zweifellos ein
intensiveres Kommen und Gehen als bei einer Dienstleistung mit blossem
Publikumskontakt. Die Abgrenzung im Einzelnen, ob dazu etwa auch eine
Arztpraxis zu zählen ist, wofür sich das Baurekursgericht ausspricht, kann
jedoch ohne Verletzung des Bestimmtheitsgebots der für die von Anwendung von
Ziff. 4.3 BZO erstinstanzlich zuständigen Behörde überlassen werden.
Der Begriff des Publikumsverkehrs ist im
Übrigen im kantonalen Baurecht durchaus bekannt, wenn auch in anderem
Zusammenhang wie Hygieneanforderungen, Erschliessung, Brand- oder Umweltschutz
(vgl. § 12 der besonderen Bauverordnung I vom 6. Mai 1981; §§ 3, 6, 10
und 12 der Verordnung über die Verschärfung oder die Milderung von Bauvorschriften
für besondere Bauten und Anlagen vom 26. August 1981; § 11 der Verordnung
über den vorbeugenden Brandschutz vom 8. Dezember 2004). Nutzungen mit Publikumsverkehr
spielen sodann auch im Zusammenhang mit behindertengerechtem Bauen eine Rolle
(Art. 2 lit. c der Behindertengleichstellungsverordnung vom 19. November
2003). Die Auslegung der genannten Bestimmungen hat dabei, soweit für das
Verwaltungsgericht ersichtlich, kaum je zu Schwierigkeiten geführt.
4.3.2
Die Nutzungsvorschrift bezieht sich von vornherein nur auf
die der Bahnhofstrasse zugewandten Erdgeschossflächen, von denen wiederum nur
die Hälfte Nutzweisen mit Publikumsverkehr aufweisen müssen. Nach Auffassung
der Beschwerdegegnerin sind mit dieser Formulierung diejenigen
Erdgeschossflächen ausgenommen, die nicht von der Bahnhofstrasse her
erschlossen und auch nicht auf die Bahnhofstrasse hin orientiert sind, wie dies
etwa im Gebäude Bahnhofstrasse X der Fall ist. Nach Äusserung der Bauvorsteherin
der Beschwerdegegnerin am Augenschein des Baurekursgerichts soll mit
Ziff. 4.3 BauO nur die halbe Bautiefe der Grundstücke gemeint sein.
Die bestehenden Grundstücke östlich der
Bahnhofstrasse weisen relativ grosse Grundstückstiefen von bis zu 40
m auf und eignen sich
gerade auch infolge der gegebenen Hanglage
allenfalls
für eine gegliederte Überbauung mit
Z
ugängen
von der Seite oder von unten. Dadurch können auf dem
Niveau Bahnhofstrasse Erdgeschossflächen entstehen, welche vollkommen losgelöst
von der Erdgeschossnutzung an der Bahnhofstrasse selber sind und sich von
vornherein nicht für eine publikumsorientierte Nutzung eignen.
Inwieweit die heutigen Grundstücksnutzungen tatsächlich der
Bahnhofstrasse zugewandte Nutzflächen im Erdgeschoss aufweisen, braucht hier
nicht im Einzelnen untersucht zu werden. Aufgrund des Katasterplanes dürfte
dies jedoch bei den Gebäuden Bahnhofstrasse
1,
3,
5,
7
, 9
und
11 zu einem überwiegenden Teil, wenn nicht
gar vollständig der Fall sein, denn diese Hauptgebäude belegen hauptsächlich
die obere Hälfte der Grundstückstiefe und
sind von der
Bahnhofstrasse
her zugänglich
. Die Bestimmung bezieht
sich daher entgegen der Auffassung des Beschwerdeführer
s
keineswegs nur gerade auf einen Viertel der gesamten
Erdgeschossfläche. Dabei wird die Anwendung der Vorschrift im Einzelfall zwar
zweifellos noch der Auslegung bedürfen, jedoch kann dies ebenfalls ohne
Verletzung des Bestimm
t
heitsgebots der Baubehörde im
konkreten Anwe
nd
ungsfall überlassen werden.
Demgemäss erweist sich die angefochtene
Regelung als gesetzeskonform.
5.
Das öffentliche Interesse an der
umstrittenen Nutzungsvorschrift liegt darin, das kommunale Zentrum zu bele
b
en und die Versorgung der ansässigen Bevölkerung zu unterstützen.
Ob es dabei in erster Linie um eine Erhaltung des Status quo oder eher um
dessen Verbesserung geht, spielt grundsätzlich keine Rolle. Beide Zielsetzungen
entsprechen dem Planungsgrundsatz, die Siedlungen nach den Bedürfnissen der
Bevölkerung zu gestalten und günstige Voraussetzungen für die Versorgung mit
Gütern und Dienstleistungen sicherzustellen (Art. 3 Abs. 3 lit. d
des
Bundesgesetzes über die Raumplanung
vom
22. Juni 1979
).
Der Beschwerdeführer scheint
dieses Planungsziel als im öffentlichen Interesse liegend zu begrüssen, beklagt
aber, dass die Beschwerdegegnerin bei der Verfolgung dieses Ziels
widersprüchlich und unkoordiniert vorgegangen sei
. Seines Erachtens wäre
ein weit grösseres Gebiet in die Planung mit einzubeziehen und mit einer Erschliessungsplanung
zu koordinieren gewesen. Diese Einwände beschlagen die Frage der Eignung der
Festlegung und vermögen das grundsätzlich bestehende öffentliche Interesse
nicht infrage zu stellen.
6.
Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit verlangt, dass die in
ein Grundrecht eingreifende Massnahme geeignet ist, das angestrebte Ergebnis
herbeizuführen, und dass dieses nicht durch eine mildere Massnahme erreicht
werden kann. Er verbietet alle Einschränkungen, die über das angestrebte Ziel
hinausgehen, und erfordert ein vernünftiges Verhältnis zwischen diesem und den
betroffenen öffentlichen und privaten Interessen (BGE 137 IV 249 E. 4.5;
135 I 209 E. 3.3.1 mit Hinweisen).
6.1
Das
ausgeschiedene Gebiet eignet sich besonders gut für die vorgesehene Nutzungsanordnung,
da es unmittelbar am Bahnhof liegt, mit Ortsbussen erschlossen ist und bereits
heute dank der angesiedelten Läden und Dienstleistungsbetriebe als einziges
Gebiet in der Gemeinde eine Zentrumsfunktion wahrnimmt. Entgegen dem Vorbringen
des Beschwerdeführers ermöglicht es gerade diese Lage S-Bahn-Pendlern, grundsätzlich
ihre notwendigen Einkäufe und Besorgungen nach der Arbeit in Bahnhofsnähe zu
erledigen, bevor sie zu Fuss oder mit dem Bus in ihre Wohnungen zurückkehren. Die
Erdgeschosse der von der Nutzungsanordnung betroffenen Liegenschaften seeseits
der Bahnhofstrasse weisen heute durchwegs Nutzungen mit Publikumsverkehr
(Apotheke, Post, Bank, Bäckerei und Café, Lebensmittelladen) auf. Auch das
Bahnhofsgebäude selber und das zwischen den Bahngleisen und der Bahnhofstrasse
gelegene Grundstück, das im Nordteil einen Fahrbahnstreifen mit Parkplätzen
(Parkplatzrampe) aufweist und auf dessen Südseite sich ein älteres Gebäude mit
einer Brockenstube und einem Coiffeursalon befinden, dienen dieser Zentrumsfunktion.
Die Gemeinde hat das genannte Grundstück denn auch in zwei Schritten erworben,
dies in der erklärten Absicht, das Versorgungsangebot im Zentrum zu verbessern
und die ortsbauliche Situation aufzuwerten.
Soweit der Beschwerdeführer der
Nutzungsanordnung die Eignung
aufgrund des
widersprüchlichen
und unkoordinierten Vorgehen
s
der Beschwerdegegnerin
abspricht
, kann ihm nicht gefolgt werden.
Unabhängig von früheren
Vorstellungen und Planungsansätzen kann heute nur die konkrete
Nutzungsanordnung überprüft werden. Auch wenn
das öffentliche
Interesse an einem belebten Zentrum mit einem grösseren Gebietsperimeter
durchaus
stärker
hätte
gefördert werden
können,
so tut dies der Eignung der strittigen Nutzungsanordnung keinen
Abbruch. Die
vorgenommene Beschränkung auf acht Grundstücke
liegt ohne Weiteres im kommunalen Planungsspielraum
und kann nicht mit
einer unzulässigen Kleinstbauzone inmitten der Landwirtschaftszone verglichen
werden.
Auch die bestehende Erschliessungssituation steht der
Nutzungsanordnung nicht entgegen. Die Bahnhofstrasse ist als Sackgasse mit
Wendemöglichkeit vor und Wendeplatz hinter dem Bahnhofsgebäude ausgebildet und
weist ohne Fussweg eine Breite von ca. 5.50 bis 6 m auf (
Messung mittels GIS-Browser des Kantons Zürich, www.gis.zh.ch)
.
Die effektive Fahrspur ist schmaler, nach den Angaben des Beschwerdeführers
durchschnittlich 4.20 m, da die Strasse seeseitig von Längsparkplätzen
gesäumt wird. Allerdings wird der Verkehr auch auf der ganzen Länge der
Parkplatzrampe im Einbahnverkehr geführt, da diese Rampe selber einen
Fahrstreifen Richtung Süden aufweist. Die Erschliessung ist derzeit genügend
und übertrifft wegen des Einbahnverkehrs und der mit öffentlichen Verkehrsmitteln
gut erschlossenen dichten Überbauung die Anforderungen an eine kleinere Zufahrtstrasse
bei Weitem (vgl. § 8 und Anhang zu den Normalien über die Anforderungen an
Zugänge vom 9. Dezember 1987). Die Situation erlaubt aber auch, Fahrspuren
und Parkplätze falls nötig oder erwünscht neu anzuordnen, um zusätzlichen Platz
zu gewinnen, denn zwischen der Parkplatzrampe und der Bahnhofstrasse verläuft
ein Grünstreifen von bis zu 2.50 m Breite. Schliesslich muss die strittige
Nutzungsanordnung auch entgegen den Befürchtungen des Beschwerdeführers nicht
zwingend zu mehr Fahrzeugverkehr und zu täglichen Anlieferungen mit Lastwagen
führen. Falls sich für das Gebäude Bahnhofstrasse 12 tatsächlich ein
grösserer Ladenbetreiber als Investor finden sollte, wie die Beschwerdegegnerin
dies anstrebt, so wird das Bauprojekt auch ein Konzept für Kundenparkplätze und
Anlieferung enthalten müssen. Die dadurch neu aufgeworfenen Fragen der
Verkehrssicherheit werden dannzumal im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu
prüfen sein.
6.2
Die
strittige Anordnung erweist sich als erforderlich, um das angestrebte Ziel der
Belebung und Stärkung eines Dorfzentrums zu erreichen. Ohne eine solche Bestimmung
wäre es möglich, die derzeit bestehenden publikumsorientierten Nutzungen durch
lukrativere andere Nutzungen wie etwa reine Büronutzungen zu ersetzen. Mildere
Massnahmen, welche die gleiche Wirkung erzielen könnten, sind nicht denkbar.
6.3
Bei der
Interessenabwägung erwog das Baurekursgericht, die mit der angefochtenen
Bestimmung verbundene Belastung des Grundeigentums erweise sich als gering und
wahre das Verhältnis zum erheblichen öffentlichen Interesse, das kommunale Zentrum
zu beleben und die Versorgung der ansässigen Bevölkerung zu unterstützen. Diese
Einschätzung erweist sich angesichts der bereits heute bestehenden Nutzungen
mit Publikumsverkehr ebenfalls als rechtens.
7.
Schliesslich verstösst die strittige Regelung auch im
Vergleich zu anderen Grundstücken und deren uneingeschränktem Belassen in der
Zentrumszone nicht gegen die Rechtsgleichheit. Dem
Gleichheitsgebot
kommt bei Planungsmassnahmen
ohnehin nur
eine
abgeschwächte Bedeutung zu. Es liegt im Wesen der Ortsplanung, dass Zonen
gebildet und irgendwo abgegrenzt werden müssen und dass Grundstücke ähnlicher
Lage und ähnlicher Art bau- und zonenrechtlich völlig verschieden behandelt
werden können (BGE
116 Ia 193 E.
3b
). Dabei gilt allerdings der Vorbehalt des Willkürverbots
(BGE
1
21
I
245
E.
6bb
)
; die
Zonengrenzen
sind
nach sachlich begründe­ten
Kriterien festzusetzen (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und
Umweltrecht, 3.
A., Bd. 1, Zürich 1999, N.
121
ff. mit Hinweisen). Solche
Kriterien
sind vorliegend beachtet worden
. Die westlich des
Bahnhofs liegenden Grundstücke, wo vor kurzer Zeit eine Wohnüberbauung
realisiert wurde und eine weitere gerade entsteht, gehören von ihrer Lage und
Erschliessung her nicht zum eigentlichen Dorfzentrum, mit dem sie nur mittels
Über- und Unterführung der Bahngleise verbunden sind. Das grosse Grundstück im
Norden des Bahnhofs und des Wendeplatzes, wo vor wenigen Jahren eine neue
Wohnüberbauung entstanden ist, liegt ebenfalls etwas abseits vom historisch
gewachsenen Zentrum. Zwar wäre es in einem früheren Zeitpunkt allenfalls
sinnvoll gewesen, dieses Grundstück unterhalb des Bahnhofs in die Nutzungsanordnung
mit einzubeziehen, die Beschränkung auf die betroffenen acht Grundstücke, welche
nur noch wenig Entwicklungspotential aufweisen, belegt aber noch keine
willkürliche Abgrenzung des Gebiets. Im Übrigen bildet die von der
Planungsrevision unberührte Belassung der Zentrumszone selber nicht Gegenstand
des vorliegenden Anfechtungsverfahrens.
Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen.
8.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens wird der
Beschwerdeführer kostenpflichtig (§
65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG).
Er hat die
Beschwerdegegnerin, die als kleineres Gemeinwesen angesichts der sich
stellenden Rechtsfragen nicht in der Lage war, ihre Interessen ohne Beizug
einer Rechtsvertretung zu verteidigen, angemessen zu entschädigen (§ 17
Abs. 2 lit. a VRG; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 53).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--     Zustellkosten,
Fr. 4'180.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung
von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft
dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…