zh_verwaltungsgericht · VB.2017.00011 · 2017-11-16 · de

Baubewilligung | Wiederherstellungsbefehl; Überschreitung der bewilligten Gebäudehöhe. Das Hauptgebäude überschreitet die Gebäudehöhe gemäss Baubewilligung um 64 cm. Beim Nebengebäude liegt eine Überschreitung um 36 cm vor. Diese Überschreitungen sind in Anbetracht der gemäss der Bau- und Zonenordnung geltenden Gebäudehöhe von 7,5 m bzw. der bewilligten Gebäudehöhe von 8,5 m nicht mehr als geringfügig zu beurteilen (E. 4.2.2). Liegt keine objektiv geringfügige Abweichung vor, spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob diese für die Bauherrschaft keinen oder nur einen geringen Nutzen bringt (E. 4.2.3). Wer vorsätzlich oder fahrlässig ohne Baubewilligung oder in Abweichung einer solchen baut, kann sich nicht auf den guten Glauben berufen. Vorliegend ist der Bauherrschaft zumindest ein fahrlässiges Verhalten zur Last zu legen (E. 4.3). Der Rückbau erweist sich trotz der behaupteten Rückbaukosten von Fr. 400'000.- als verhältnismässig (E. 4.5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 17..2.16.1 VB.2017.00011
Zurich Verwaltungsgericht 17..2.16.1 VB.2017.00011
Zurigo Verwaltungsgericht 17..2.16.1 VB.2017.00011

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00011
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Geschäftsnummer:
VB.2017.00011
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 16.11.2017
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 23.07.2018 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Wiederherstellungsbefehl; Überschreitung der bewilligten Gebäudehöhe.
Das Hauptgebäude überschreitet die Gebäudehöhe gemäss Baubewilligung um 64 cm. Beim Nebengebäude liegt eine Überschreitung um 36 cm vor. Diese Überschreitungen sind in Anbetracht der gemäss der Bau- und Zonenordnung geltenden Gebäudehöhe von 7,5 m bzw. der bewilligten Gebäudehöhe von 8,5 m nicht mehr als geringfügig zu beurteilen (E. 4.2.2). Liegt keine objektiv geringfügige Abweichung vor, spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob diese für die Bauherrschaft keinen oder nur einen geringen Nutzen bringt (E. 4.2.3). Wer vorsätzlich oder fahrlässig ohne Baubewilligung oder in Abweichung einer solchen baut, kann sich nicht auf den guten Glauben berufen. Vorliegend ist der Bauherrschaft zumindest ein fahrlässiges Verhalten zur Last zu legen (E. 4.3). Der Rückbau erweist sich trotz der behaupteten Rückbaukosten von Fr. 400'000.- als verhältnismässig (E. 4.5).
Abweisung.
Stichworte:
GEBÄUDEHÖHE
GERINGFÜGIGKEIT
GUTER GLAUBE
RÜCKBAU
VERHÄLTNISMÄSSIGKEITSPRINZIP
VERTRAUENSSCHUTZ
WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÄSSIGEN ZUSTANDS
Rechtsnormen:
§ 341 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2017.00011
Urteil
der 1. Kammer
vom
16. November 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Ersatzrichterin Nicole Tschirky,
Gerichtsschreiberin Isabella Maag.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.1  D,
1.2  E,
2.1  F,
2.2  G,
3.    H,
vertreten durch I,
alle vertreten durch RA J,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Gemeinderat
L,
Mitbeteiligter,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat
L verweigerte mit Beschluss vom 22. Februar 2016 A und B die Erteilung der
nachträglichen baurechtlichen Bewilligung für die Projektänderung bezüglich der
zusätzlichen Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe für den
Neubau
des Einfamilienhauses auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse 02 in L. Im gleichen Beschluss
verzichtete der Gemeinderat L auf die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands (Rückbau des Gebäudes auf die mit Beschluss des Gemeinderats vom 22. September
2009 bewilligte Gebäudehöhe).
II.
Den gegen diesen
Entscheid von D und E, F und G sowie H erhobene Rekurs wurde vom
Baurekursgericht mit Entscheid vom 23. November 2016 gutgeheissen. Der
Beschluss des Gemeinderats L vom 22. Februar 2016 wurde insoweit
aufgehoben, als damit auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
verzichtet wurde. A und B wurden verpflichtet, das streitbetroffene Gebäude
dahingehend anzupassen, dass die mit Beschluss des Gemeinderats L vom 22. September
2009 bewilligte Gebäudehöhe eingehalten wird. Die Frist zur Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands wurde auf neun Monate nach Eintritt der Rechtskraft
des Entscheids angesetzt.
III.
Gegen diesen
Entscheid erhoben A und B mit Eingabe vom 9. Januar 2017 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht und beantragten, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und
die Rechtmässigkeit des Beschlusses des Gemeinderats L vom 22. Februar
2016 festzustellen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl.
MWST
) zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
Weiter beantragten A und B in prozessualer Hinsicht ihre persönliche Befragung,
die Befragung von Auskunftspersonen, die Durchführung eines Augenscheins sowie
die Einholung von Amtsberichten und Gutachten für den Fall, dass das Gericht
von einem anderen als dem von ihnen dargelegten Sachverhalt ausgehen sollte.
Das
Baurekursgericht schloss am 18. Januar 2017 ohne weitere Bemerkungen auf
Abweisung der Beschwerde. D und E, F und G sowie H beantragten in ihrer
Beschwerdeantwort vom 9. Februar 2017 die
Abweisung
der Beschwerde, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten von B. A und B hielten in ihrer Replik vom 16. März
2017 an ihren in der Beschwerde gestellten Anträgen vollumfänglich fest. Auch D
und E, F und G sowie H hielten in ihrer Duplik vom 3. April 2017 an den in
der Beschwerdeantwort gestellten Anträgen fest. Am 22. August 2017
reichten A und B eine weitere Stellungnahme ein.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs.  1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur
Behandlung der vorliegenden
Beschwerde
zuständig.
2.
Die Beschwerdeführenden
beantragen ihre
Befragung,
die Befragung von Auskunftspersonen, die
Durchführung
eines Augenscheins, die Einholung von
Amtsberichten und Gutachten für den Fall, dass das Gericht von einem anderen
als dem von ihnen dargelegten Sachverhalt ausgehen sollte.
2.1
Mit der
Beschwerde an das Verwaltungsgericht kann die unrichtige oder ungenügende
Feststellung des Sachverhalts gerügt werden (§ 50 Abs. 1 in
Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. b VRG). Die Verwaltungsbehörde
hat den Sachverhalt nach § 7 Abs. 1 VRG von Amtes wegen durch
Befragen der Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug von
Amtsberichten, Urkunden und Sachverständigen, durch Augenschein oder auf andere
Weise zu untersuchen. Der Untersuchungsgrundsatz wird jedoch durch die
Mitwirkungspflicht der am Verfahren Beteiligten eingeschränkt (vgl. § 7
Abs. 2 VRG). Im Rechtsmittelverfahren wird das Untersuchungsprinzip
zusätzlich dadurch relativiert, dass die rekurs- oder beschwerdeführende Partei
die ihre Rügen stützenden Tatsachen darzulegen (Begründungs- bzw.
Substanziierungspflicht) und allenfalls Beweismittel einzureichen hat (Kaspar
Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],
§ 7 N. 33; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 44 f.).
2.2
Von einer
Befragung von Beschwerdeführenden bzw. der Befragung von Auskunftspersonen kann
aufgrund der Mitwirkungspflicht und der Begründungs- bzw. Substanziierungspflicht
im Verfahren vor Verwaltungsgericht grundsätzlich abgesehen werden. Die
relevanten Aussagen der Beschwerdeführenden und allfälliger Auskunftspersonen
sind in der Beschwerdeschrift vorzutragen. Selbst wenn im vorliegenden Fall
nicht in allen Punkten von dem von den Beschwerdeführenden dargestellten
Sachverhalt ausgegangen werden sollte, ist nicht ersichtlich, inwiefern nur
eine persönliche Aussage der
Beschwerdeführenden
bzw. allfälliger Auskunftspersonen geeignet wäre, den Verfahrensausgang zu
beeinflussen. Es kann daher auf die Befragung der Beschwerdeführenden und von
Auskunftspersonen verzichtet werden.
2.3
Auch ein
Augenschein, die Einholung von Amtsberichten und von Gutachten dienen der
Feststellung des entscheidrelevanten Sachverhalts und erübrigen sich, wenn sich
dieser aus den Akten hinreichend ergibt.
Die Durchführung eines Augenscheins ist nur dann geboten,
wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die
Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung
der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995
Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7
N. 79). Im Beschwerdeverfahren können zudem auch die
Augenscheinfeststellungen der Vorinstanz berücksichtigt werden (RB 1981
Nr. 2). Im vorliegenden Fall hat das Baurekursgericht am 27. September
2016 einen Augenschein durchgeführt. Das Protokoll dieses Augenscheins mit den
Fotografien, die Ausführungen der Beschwerdeführenden zu den eingereichten
Fotografien (vgl. insbesondere Beschwerdeschrift Rz. 151 ff.) und die
Pläne liegen dem Verwaltungsgericht vor. Aus diesen sowie der Gesamtheit der
übrigen Akten ergibt sich der Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit,
sodass auf einen Augenschein verzichtet werden kann. Dasselbe gilt für die
Einholung eines Amtsberichts oder Gutachtens.
3.
Der vorliegenden
Streitigkeit
liegt
folgender Sachverhalt zugrunde:
Mit Beschluss vom 22. September 2009 erteilte der
Gemeinderat L den Beschwerdeführenden die baurechtliche Bewilligung, das
Grundstück Kat.-Nr. 01 in L mit einem Mehr-Generationen-Haus, bestehend
aus zwei miteinander verbundenen Rundbauten (Haupt- und Nebengebäude) mit
Kegeldach, und einer freistehenden Doppel-Garage zu überbauen. Für die
Überschreitung der Gebäudehöhe um 1 m wurde eine Ausnahmebewilligung erteilt.
Diese Bewilligung erwuchs unangefochten in Rechtskraft. Das Baugrundstück liegt
in der zweigeschossigen Wohnzone W2/30.
Gemäss Art. 12 Abs. 1 der geltenden Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde L beträgt die maximal zulässige Gebäudehöhe
7,5 m. Aufgrund der Ausnahmebewilligung in der Baubewilligung vom
22. September 2009 darf die Gebäudehöhe im vorliegenden Fall somit maximal
8,5 m betragen. Anlässlich der Rohbaukontrolle am 26. November 2015
wurden jedoch verschiedene Abweichungen von den bewilligten Plänen
festgestellt, insbesondere eine Überschreitung der Gebäudehöhe des
Hauptgebäudes um 64 cm und des Nebengebäudes um 36 cm.
Der Gemeinderat L verweigerte
daraufhin die Erteilung der
nachträglichen baurechtlichen Bewilligung
für die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe, verzichtete jedoch auf
die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands
. Das Baurekursgericht ordnete dagegen mit Entscheid vom 23. November
2016 die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands an.
4.
Die Beschwerdeführenden machen im Wesentlichen geltend,
die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erweise sich nicht als
verhältnismässig. Im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung habe eine
Interessenabwägung aller sich gegenüberstehender Interessen zu erfolgen, ohne
dass dabei nur ein Katalog abschliessender Kriterien mit einer im Voraus
bestimmten Gewichtung dieser einzelnen Kriterien zur Anwendung gelange. Zudem
verstosse die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gegen den Grundsatz
des Vertrauensschutzes.
Es liege im vorliegenden Fall eine ganz aussergewöhnliche
Konstellation vor, die nicht mit den bisher durch die Rechtsprechung
entschiedenen Fällen vergleichbar sei: Die Bauherrschaft sei relativ bald nach
dem Baubeginn unerwarteterweise mit einem Grundbruch konfrontiert gewesen.
Aufgrund des akuten Einsturzrisikos sei trotz der Sicherung dringend davon
abgeraten worden, den geplanten 1,8 m tiefen Graben bzw. die Ummantelung
für den Latentspeicher auszuheben. Aufgrund dieser Empfehlung der Fachleute sei
nicht weiter abgegraben worden. Der Verzicht auf weitere Abgrabungen für den
Latentspeicher habe dazu geführt, dass die Bodenplatte höher gesetzt worden
sei. Es sei leider niemand auf die Idee gekommen, diese Anpassung mit der
Baubehörde abzusprechen. Nach der Abnahmemessung durch die Gemeinde am 24. Oktober
2014 (Schnurgerüstabnahme) seien weitere Kontrollen erfolgt, bevor die
Beschwerdeführenden mit Schreiben vom 9. Juni 2015 aufgefordert worden
seien, den Nachweis der Einhaltung der Gebäudehöhe zu erbringen. Die von den
Beschwerdeführenden beauftragte Architektin habe daraufhin mit E-Mail vom 19. Juni
2015 mit einem Fassaden- und einem Werkplan aufgezeigt, dass die
"bewilligte Höhe" eingehalten werde. Das gewachsene Terrain sei im
Plan zum Nachweis der Einhaltung der Gebäudehöhe jedoch gar nicht eingezeichnet
gewesen. Die Gemeinde habe die Bauherrschaft nicht darauf hingewiesen, dass sie
von einer falschen Definition der Gebäudehöhe ausgegangen sei. Erst im Rahmen
der Rohbaukontrolle vom 26. November 2015 sei alles nochmals ausgemessen
und die Abweichungen festgestellt worden.
Es
läge zudem nur eine geringfügige Abweichung vom gesetzmässigen Zustand vor.
Die besonderen Umstände des vorliegenden Falls lägen darin
begründet, dass weder der Bauherrschaft noch ihrer Architektin bewusst gewesen
sei, dass das baugrundbedingte Höhersetzen der Bodenplatte zu einer
Überschreitung der Gebäudehöhe führe, auch die Baubehörde die Bauherrschaft
nicht auf die Überschreitung der Gebäudehöhe aufmerksam gemacht habe, sich die
Beschwerdeführenden keine persönlichen Vorteile verschafft hätten und die
umgesetzte Variante sogar Kostennachteile mit sich gebracht habe. Zudem hätte
das Problem der Überschreitung der Gebäudehöhe bei rechtzeitiger Feststellung
bzw. Mitteilung kostenneutral gelöst werden können.
Schliesslich
sei der teilweise Rückbau des Gebäudes aufgrund der runden Gebäudeform
–
insbesondere aus statischen Gründen – sehr kompliziert und mit rund Fr. 400'000.-
sehr kostspielig. Die angeordneten Massnahmen würden nicht nur eine Belastung
für das Budget der Beschwerdeführenden darstellen, sondern vielmehr eine
existenzielle Bedrohung. Für die Finanzierung des Hauses habe die Bauherrschaft
ihre gesamten Ersparnisse eingesetzt und auch die gesamte berufliche Vorsorge
einbezogen. Hinzu komme, dass der Beschwerdeführer per Ende Februar 2018 seine
Arbeitsstelle verlieren werde. Es sei daher davon auszugehen, dass die
Bauherrschaft einen Rückbau nicht finanzieren könne und gezwungen sei, das Grundstück
(mit einem erheblichen Verlust) zu verkaufen.
4.1
Werden bewilligungspflichtige Bauten oder
Nutzungen in Verletzung von einschlägigen Vorschriften des öffentlichen Rechts,
namentlich des Bau- und Umweltschutzrechts, realisiert, hat die Baubehörde grundsätzlich
den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen, das heisst, die vollständige oder
teilweise Beseitigung der Baute oder Einstellung der Nutzung zu veranlassen
(§§ 340 f.
des Planungs- und
Baugesetzes
vom 7. September 1975 [PBG]). Gemäss § 341 PBG hat die zuständige
Behörde ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen
Zustand herbeizuführen. In diesem Sinn müssen Bauten und Anlagen oder Teile von
solchen, die polizeiwidrig sind, abgebrochen oder geändert werden.
Dabei haben die zuständigen Behörden den Grundsatz der
Verhältnismässigkeit zu beachten.
Das Gebot der Verhältnismässigkeit
verlangt, dass eine behördliche Massnahme für das Erreichen des im öffentlichen
oder privaten Interesse liegenden Zieles geeignet und erforderlich ist und sich
für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschränkung
zumutbar und verhältnismässig erweist (BGE 135 I 176 E. 8.1; Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,
Zürich 2011, S. 483, mit weiteren Hinweisen).
Ein
Wiederherstellungsbefehl
ist nach ständiger Rechtsprechung unter anderem dann
unverhältnismässig, wenn die Abweichung
von den Bauvorschriften bzw. der
Baubewilligung
gering ist und die berührten
allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch die
Wiederherstellung entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (
BGE 132 II 21
E. 6.4;
BGr, 14. April 2000, 1C_262/2009, E. 5.2; RB 1999 Nr. 126; VGr,
13. April 2000, VB.2000.00033 = BEZ 2000 Nr. 23; 14. Juli 2004,
VB.2004.00151 = BEZ 2004 Nr. 49; 14. Oktober 2012, VB.2012.00389 =
BEZ 2012 Nr. 57). Zu den allgemeinen Interessen gehören auch die privaten
Interessen von Nachbarn (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 483). Weicht eine
Baute erheblich von materiellen Bauvorschriften ab, so vermögen einzig Gründe
des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands zu führen (
BGE 132 II 21 E. 6.4; 111 Ib 213
E. 6b;
RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000
Nr. 23 mit Hinweisen; Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales
Bauen, Zürich 1999, S. 154).
Auf die Verhältnismässigkeit berufen kann sich auch ein
Bauherr, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass
die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der
Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der
Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und
die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in
verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4; 111 Ib 213 E. 6b,
je mit weiteren Hinweisen).
4.2
Zunächst
ist zu prüfen, ob eine geringfügige Abweichung von den Bauvorschriften bzw. der
Baubewilligung vorliegt. Eine solche Abweichung liegt dann vor, wenn nur um
Weniges von der materiellen Vorschrift abgewichen wird und sie der
Bauherrschaft keinen oder nur einen geringen Nutzen bringt (VGr, 14. März
2007, VB.2006.00322, E. 4.2 = RB 2007 Nr. 67 = BEZ 2007 Nr. 20;
Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 484 f.).
4.2.1
Die Beschwerdeführenden führen in diesem Zusammenhang aus, dass die in
E. 4.2 des vorinstanzlichen Entscheids erwähnten Fälle nicht mit dem
vorliegenden Fall vergleichbar und deshalb nicht einschlägig seien. Zudem sei
der Sachverhalt teilweise durch die Vorinstanz nicht korrekt dargestellt worden.
Bei der Frage, ob ein Rückbau verhältnismässig ist, sind
alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Es können sich aus der
bisherigen Rechtsprechung jedoch Anhaltspunkte ergeben, die auch im
vorliegenden Fall zu berücksichtigen sind. Insbesondere wurde durch das
Bundesgericht eine Überschreitung der Gebäudehöhe von 90 cm bei einer
zulässigen Gebäudehöhe von 10 m, die auf den Bau eines zusätzlichen Geschosses
zurückzuführen war, nicht mehr als geringfügig beurteilt (BGE 98 Ia 271). In einem
weiteren Fall lag eine Überschreitung der Gebäudehöhe um 36 cm bei einer
zulässigen Gebäudehöhe von 11 m vor. Das Verwaltungsgericht des Kantons
St. Gallen gelangte in einem ersten Zwischenergebnis zum Schluss, die
Überschreitung der Gebäudehöhe um 36 cm möge im Licht der Rechtsprechung
noch als wenig schwerwiegend erscheinen. Im vorliegenden Fall sei allerdings zu
berücksichtigen, dass bereits die bewilligte Baute auf einer
Ausnahmebewilligung beruhe und die Gebäudehöhe im gesamten
Bewilligungsverfahren eine zentrale Rolle gespielt habe. Die Gebäudehöhe sei
einer der zentralen Punkte im Bewilligungsverfahren und einer der
Hauptstreitpunkte in der Auseinandersetzung mit dem Nachbarn gewesen. Dies
verbiete es, die Höhenüberschreitung auch bei nur 36 cm noch als geradezu
geringfügig zu qualifizieren. Hinzu komme, dass die Beschwerdeführer nicht
gutgläubig gewesen seien (VGer SG, 14. September 2006, B 2006/42, 43, 44).
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid wurde vom Bundesgericht abgewiesen
(BGr, 13. April 2007, 1P.708/2006, E. 5.2). Die
Beschwerdeführenden weisen jedoch zu Recht darauf hin, dass sich die
Bauherrschaft in diesem Fall über ein Baustopp hinweggesetzt und einen
"bewussten Entscheid" getroffen hat, die Gebäudehöhe nicht
einzuhalten. Weiter hätten die Rückbaukosten "lediglich" Fr. 200'000.-
betragen.
4.2.2
Das Hauptgebäude überschreitet im vorliegenden Fall die Gebäudehöhe gemäss
Baubewilligung um 64 cm. Beim Nebengebäude liegt eine Überschreitung um 36 cm
vor. Dabei handelt es sich grundsätzlich nicht mehr um eine objektiv
geringfügige Abweichung von der Baubewilligung. Es ist jedoch zu
berücksichtigen, dass der Aussichtsentzug gegenüber dem rechtmässigen Zustand
(Reduktion der Gebäudehöhe des Hauptgebäudes um 64 cm und Reduktion der
Gebäudehöhe des Nebengebäudes um 36 cm) – gerade auch im Verhältnis zur
zulässigen Maximalhöhe gemäss Baubewilligung – für die Nachbarn im vorliegenden
Fall nicht besonders schwer wiegt. Zudem hätte ein Gebäude mit einem Schrägdach
die Aussicht der Nachbarn (unter Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe) je nach
dessen Ausgestaltung unter Umständen mehr beeinträchtigt. Im Rahmen der
Baubewilligung wurde den Beschwerdeführenden aber bereits eine
Ausnahmebewilligung zur Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe von 7,5 m
um 1 m erteilt. Dies ändert zwar nichts daran, dass die gemäss
Baubewilligung erlaubte Gebäudehöhe "lediglich" um 64 cm bzw. 36 cm
überschritten ist. Im Ergebnis ist jedoch diese Überschreitung im Verhältnis zu
der gemäss der Bau- und Zonenordnung geltenden Gebäudehöhe von 7,5 m bzw.
zur bewilligten Gebäudehöhe von 8,5 m unter Würdigung aller Umstände nicht
mehr als geringfügig zu beurteilen.
4.2.3
Liegt keine objektiv geringfügige Abweichung vor, spielt es grundsätzlich
keine Rolle, ob diese für die Bauherrschaft keinen oder nur einen geringen
Nutzen bringt.
Der Vollständigkeit halber ist jedoch darauf hinzuweisen,
dass den Beschwerdeführenden darin zuzustimmen ist, dass die
Rollstuhlgängigkeit der Erschliessung bereits durch den reduzierten
Höhenunterschied zwischen Hauseingängen und Quartierstrassen aufgrund der in
der Baubewilligung erteilten Ausnahmebewilligung gelöst wurde. Das zusätzliche
Überschreiten der Gebäudehöhe bringt in diesem Zusammenhang, soweit
ersichtlich, keinen zusätzlichen Vorteil. Weiter vermögen die Beschwerdeführenden
dazulegen, dass die Raumhöhen auch hätten beibehalten werden können, wenn die
bewilligte Gebäudehöhe eingehalten worden wäre, indem die "Kürzung"
oberhalb der Aussteifungsscheibe im Bereich des Kniestocks im Dachgeschoss
vorgenommen worden wäre.
Das Baurekursgericht führt als weiteren Vorteil an, dass
die Beschwerdeführenden den reduzierten Latentspeicher zur Vermeidung von
grösseren Projektanpassungen und damit einhergehenden Kosten beibehalten hätten
und ihnen insofern ein Nutzen entstanden sei. Die Beschwerdeführenden halten
dazu fest, dass es keinen vernünftigen Grund gebe, weshalb die Bauherrschaft
nicht auf die Erstellung des (kostspieligen) Latentspeichers verzichtet hätte,
wenn ihr die Problematik der Gebäudehöhe bekannt gewesen wäre. Mit dem Verzicht
auf den Latentspeicher hätten zwischen Fr. 60'000.- bis zu
Fr. 80'000.- Baukosten ingespart werden können. Aufgrund der durch das
Festhalten am Latentspeicher notwendigen Höherlegung der Bodenplatte seien
zudem Mehrkosten von Fr. 70'000.- entstanden (vgl. zu den einzelnen
Positionen: Beschwerdeschrift Rz. 57 ff.). Bei einem Verzicht auf den
Latentspeicher wäre ein Holzvergaser der Spitzenklasse eingesetzt worden, der
bereits unter Fr. 5'000.- erhältlich sei und ohne technische Probleme ins
Heizungssystem und Gebäude integrierbar gewesen wäre (vgl. Beschwerdeschrift
Rz. 95; der Grundofen habe bereits aufgrund des reduzierten Wirkungsgrads
des Latentspeichers realisiert werden müssen). Bei einer konservativen Rechnung
wäre ein Heizkostenbedarf von rund Fr. 625.- pro Jahr entstanden. Bei
einer Gegenüberstellung der Einsparungen, welche bedeutend mehr als
Fr. 100'000 betragen würden, könnte dafür über 150 Jahre geheizt
werden (vgl. Replik Rz. 77 ff.). Die Beschwerdeführenden machen damit
im Ergebnis geltend, sie hätten im damaligen Zeitpunkt im Sinn der Umwelt bzw.
des ökologischen Konzepts des Gebäudes entschieden. Daraus kann zumindest
abgeleitet werden, dass die Realisierung des Latentspeichers für die
Bauherrschaft von grosser Wichtigkeit war. Eine Realisierung des
Latentspeichers unter Einhaltung der Baubewilligung hätte zudem weitere
Abgrabungen erforderlich gemacht. Aufgrund zusätzlicher Sicherungsmassnahmen
wären in diesem Zusammenhang unbestrittenermassen weitere Kosten entstanden.
Die Beschwerdeführenden haben somit aus damaliger Sicht die für sie beste
Variante gewählt, weil sie auf den Latentspeicher nicht verzichten wollten. Ob
es sich dabei um einen eigentlichen Nutzen bzw. Vorteil für die Bauherrschaft
handelt, kann im vorliegenden Fall offenbleiben. Dasselbe gilt für die Frage,
ob die finanziellen Auswirkungen im damaligen Zeitpunkt bereits im Detail
geklärt waren.
4.2.4
Im Ergebnis ist nicht zu beanstanden, wenn das Baurekursgericht von einer
nicht mehr geringfügigen Abweichung von der Baubewilligung ausgegangen ist.
4.3
Es stellt
sich weiter die Frage, ob die Beschwerdeführenden gutgläubig sind bzw. sich auf
den guten Glauben berufen können (Art. 3 ZGB). Nicht auf den guten Glauben
berufen kann sich nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, wer
vorsätzlich oder fahrlässig ohne Baubewilligung oder in Abweichung einer
solchen baut (VGr, 2. März 2017, VB.2016.00373, E. 5.4, mit weiteren
Hinweisen).
Die Beschwerdeführenden führen in diesem Zusammenhang aus,
dass weder der Bauherrschaft noch ihrer Architektin bewusst gewesen sei, dass
das baugrundbedingte Höhersetzen der Bodenplatte zu einer Überschreitung der
Gebäudehöhe führe. Es liege daher keine Bösgläubigkeit vor. Der
Beschwerdeführer habe aus Kostengründen möglichst viele Leistungen selbst
erbracht. Die beigezogene Architektin habe lediglich diejenigen Leistungen
erbracht, welche der Beschwerdeführer nicht habe selbst erbringen können (z.B.
Umsetzung der vom Beschwerdeführer skizzierten funktionalen Abläufe in die
CAD-Pläne). Die Architektin verfüge zudem über keine qualifizierte
Architekten-Ausbildung und würde sich dagegen verwahren, dass sie umfassende
Kontroll- und Bauleitungspflichten übernommen habe. Es sei kein schriftlicher
Vertrag abgeschlossen worden. Rückblickend habe sich gezeigt, dass sie in
verschiedener Hinsicht gewisser Aufgaben nicht mächtig gewesen sei. Sie habe
auch die Zuordnung von anrechenbaren und nicht anrechenbaren Flächen nicht
korrekt vorgenommen.
Aufgrund der Umstände des vorliegenden Falls ist davon
auszugehen, dass die Beschwerdeführenden (und auch die von ihnen beauftragte
Architektin) nicht gewusst haben, wie die Gebäudehöhe definiert ist bzw.
gemessen wird. Es ist jedoch nicht von der Hand zu weisen, dass sich die
Bauherrschaft (bzw. die Architektin) bei den Baubehörden hätten erkundigen
müssen, ob sich das Höherlegen der Bodenplatte als bewilligungspflichtig
erweist bzw. welche Auswirkungen diese Anpassung des bewilligten Projekts hat.
Insbesondere wurde der Bauherrschaft bereits im Rahmen der Baubewilligung eine
Ausnahmebewilligung zur Überschreitung der Gebäudehöhe um 1 m erteilt. Damit
war klar, dass die Gebäudehöhe bereits mit dem ursprünglich bewilligten Projekt
ohne Toleranz vollständig ausgeschöpft war. Umso mehr konnte von den
Beschwerdeführenden erwartet werden, dass sie ein besonderes Augenmerk auf die
Einhaltung der Gebäudehöhe bzw. auf allfällige Veränderungen des ursprünglichen
Projekts in diesem Zusammenhang legen. Der Bauherrschaft ist somit zumindest
ein fahrlässiges Verhalten zur Last zu legen, wobei nicht mehr von einer
leichten Fahrlässigkeit ausgegangen werden kann. Dies schliesst eine Berufung
auf den guten Glauben aus (vgl. dazu auch BGE 132 II 21 E. 6.1).
Hinzu kommt, dass sich die Bauherrschaft auch die von den
beigezogenen Fachpersonen zu erwartende Sorgfalt bzw. Aufmerksamkeit anrechnen
lassen muss (vgl. dazu Art. 3 Abs. 2 ZGB;
BGE 132 II 21
E. 6.2.2
mit Hinweisen, BGr, 19. Juli 2017, 1C_261/2017, E. 3.2). Eine
Berufung auf den guten Glauben ist deshalb auch aus diesem Grund nicht möglich.
4.4
Die
Beschwerdeführenden berufen sich weiter auf den Grundsatz des
Vertrauensschutzes und machen geltend, die Baubehörde hätte die
Gebäudehöhenüberschreitung anlässlich der Schnurgerüstabnahme bzw. weiterer
Kontrollen auch nicht festgestellt.
Selbst wenn die Baubehörde im vorliegenden Fall das
Höherlegen der Bodenplatte entgangen sein sollte, ist darauf hinzuweisen, dass
solche Kontrollen keine Grundlage bilden, auf welche die Beschwerdeführenden
gemäss Art. 9 BV berechtigterweise vertrauen durften. Auch eine
ungenügende Bauaufsicht entbindet die Bauherrschaft nicht von der Einhaltung
der Bauvorschriften (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 396 f.). Als die
Baubehörde am 9. Juni 2015 die Bauherrschaft aufforderte, den Nachweis der
Einhaltung der Gebäudehöhe zu erbringen, waren zudem bereits nachteilige, nicht
mehr leicht rückgängig zu machende Dispositionen getroffen worden.
4.5
Gemäss den
Ausführungen der Beschwerdeführenden ist von Rückbaukosten von
Fr. 400'000.- auszugehen. Die Höhe dieser Rückbaukosten wird von der
Beschwerdegegnerschaft infrage gestellt. Es besteht jedoch Einigkeit darüber,
dass Rückbaukosten in substanzieller Höhe anfallen. Aufgrund der hohen
Rückbaukosten ist es möglich, dass die Bauherrschaft, die für die Finanzierung
des Hauses bereits ihre gesamten Ersparnisse eingesetzt und auch die gesamte
berufliche Vorsorge einbezogen hat, gezwungen sein wird, das Grundstück (mit
einem Verlust) zu verkaufen und dadurch in eine finanziell missliche Lage
gerät.
Angesichts der nicht mehr als geringfügig zu
qualifizierenden Abweichung von der Baubewilligung und der fehlenden
Gutgläubigkeit der Beschwerdeführenden durfte jedoch das Baurekursgericht aus
grundsätzlichen Überlegungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der
baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des
gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die den
Beschwerdeführenden erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse
berücksichtigen. Entscheidend sind dabei auch präjudizielle Aspekte. Die
Umstände des vorliegenden Falls (Unkenntnis von Bauvorschriften, Unkenntnis
schwieriger Baugrundverhältnisse, hohe Rückbaukosten) können – entgegen den
Ausführungen der Beschwerdeführenden – regelmässig auch in anderen Fällen
angeführt werden.
Schliesslich ist auch das
öffentliche Interesse an einer rechtsgleichen Anwendung und Durchsetzung der
Bauvorschriften auch nicht deshalb geringer zu gewichten, weil die
Abweichung
von der Baubewilligung durch die Baubehörde zunächst
unbemerkt blieb.
4.6
Im
Ergebnis ist somit festzuhalten, dass sich die angeordnete Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands als verhältnismässig erweist, und zwar auch unter
Berücksichtigung der mit einem Rückbau einhergehenden statisch anspruchsvollen
Ausgangslage, der nicht abschliessend geklärten Höhe der Rückbaukosten und der
damit einhergehenden Auswirkungen für die Bauherrschaft.
5.
Die Beschwerdeführenden wurden vom Baurekursgericht
verpflichtet, das streitbetroffene Gebäude dahingehend anzupassen, dass die mit
Beschluss des Gemeinderats L vom 22. September 2009 bewilligte Gebäudehöhe
eingehalten wird. Die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
wurde unter Berücksichtigung des einschneidenden Eingriffs, der eine
sorgfältige Planung voraussetzt und deswegen eine gewisse Zeit in Anspruch
nehmen wird, auf neun Monate nach Eintritt der Rechtskraft des Entscheids
angesetzt. Diese Frist erweist sich als angemessen.
Mit diesem Entscheid wurde noch nicht über die konkrete
Umsetzung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands entschieden, welcher
mit dem Gemeinderat L zu klären ist. Diese Frage bildet nicht Gegenstand des
vorliegenden Verfahrens. In diesem Zusammenhang ist lediglich darauf
hinzuweisen, dass der Gemeinderat L diejenigen, welche den baurechtlichen
Entscheid verlangt haben, über die konkrete Umsetzung zu orientieren hat, wobei
im Falle eines Rechtsmittelverfahrens die vom Baurekursgericht für die
Umsetzung angesetzte Frist von neun Monaten stillsteht.
6.
Ausgangsgemäss sind die Kosten
des Verfahrens den Beschwerdeführenden 1 und 2 je zur Hälfte unter
solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Zudem
sind sie antragsgemäss zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung
zu bezahlen. Angemessen erscheint eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.-
(inkl. MWST; § 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen
2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    170.--     Zustellkosten,
Fr. 5'170.--     Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden den
Beschwerdeführenden 1 und 2 je zur Hälfte, unter solidarischer Haftung für
den Gesamtbetrag, auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden 1 und 2 werden im
gleichen Verhältnis und solidarisch verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft
eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.- (inkl. MWST) zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden
Entscheids.
5.
Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …