zh_verwaltungsgericht · VB.2002.00315 · 2003-07-09 · de

Baubewilligung | Prozessuales (E. 1). Streitgegenstand (E. 2). Das PBG (§ 50) lässt den Gemeinden bei der Ausgestaltung der Kernzonenbestimmungen einen weiten Spielraum. Die BZO Meilen enthält relativ offen formulierte Anforderungen an die Gestaltung und lässt insbesondere auch neuzeitliche Neu- und Umbauten zu (E. 4b); die Baurekurskommission darf Entscheide der Baubehörde, die sich auf solch kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht stützen, nur mit Zurückhaltung überüfen (E. 4c). Gemäss der BZO Meilen dürfen gewisse Gebäude in der Kernzone abgebrochen bzw. neu erstellt werden, wenn dies eine Verbesserung des Ortsbildes bewirkt. Wenn die Baubehörde zum vertretbaren Schluss gelangt, dass das Bauvorhaben eine Verbesserung des Ortsbildes bewirkt, hat die Baurekurskommission dieses Auslegungsergebnis zu respektieren (E. 5a); dasselbe gilt für die vertretbare Auffassung der Baubehörde, dass die Dachform des Bauvorhabens ortsüblich sei (E. 5b). Die Gemeinden dürfen in ihren Kernzonenbestimmungen von den kantonalrechtlichen Grenzabständen abweichen (E. 5c). Die Baubewilligung darf kommunale Behörden nicht generell und im Voraus ermächtigen, von den Bauvorschriften abzuweichen; Ausnahmen sind vielmehr im konkreten Einzelfall zu bewilligen (E. 6). Teilweise Gutheissung der Beschwerden (E. 7).

Zürich Verwaltungsgericht 03..2.09.0 VB.2002.00315
Zurich Verwaltungsgericht 03..2.09.0 VB.2002.00315
Zurigo Verwaltungsgericht 03..2.09.0 VB.2002.00315

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00315
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Geschäftsnummer:
VB.2002.00315
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 09.07.2003
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Prozessuales (E. 1). Streitgegenstand (E. 2). Das PBG (§ 50) lässt den Gemeinden bei der Ausgestaltung der Kernzonenbestimmungen einen weiten Spielraum. Die BZO Meilen enthält relativ offen formulierte Anforderungen an die Gestaltung und lässt insbesondere auch neuzeitliche Neu- und Umbauten zu (E. 4b); die Baurekurskommission darf Entscheide der Baubehörde, die sich auf solch kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht stützen, nur mit Zurückhaltung überüfen (E. 4c).
Gemäss der BZO Meilen dürfen gewisse Gebäude in der Kernzone abgebrochen bzw. neu erstellt werden, wenn dies eine Verbesserung des Ortsbildes bewirkt. Wenn die Baubehörde zum vertretbaren Schluss gelangt, dass das Bauvorhaben eine Verbesserung des Ortsbildes bewirkt, hat die Baurekurskommission dieses Auslegungsergebnis zu respektieren (E. 5a); dasselbe gilt für die vertretbare Auffassung der Baubehörde, dass die Dachform des Bauvorhabens ortsüblich sei (E. 5b). Die Gemeinden dürfen in ihren Kernzonenbestimmungen von den kantonalrechtlichen Grenzabständen abweichen (E. 5c).
Die Baubewilligung darf kommunale Behörden nicht generell und im Voraus ermächtigen, von den Bauvorschriften abzuweichen; Ausnahmen sind vielmehr im konkreten Einzelfall zu bewilligen (E. 6).
Teilweise Gutheissung der Beschwerden (E. 7).
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ERMESSEN
GEMEINDEAUTONOMIE
GESTALTUNG
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
KERNZONE
ORTSBILD
UNBESTIMMTER RECHTSBEGRIFF
Rechtsnormen:
Art. 3 lit. II BZO Meilen
Art. 12 lit. I BZO Meilen
§ 50 Abs. II PBG
§ 50 Abs. III PBG
§ 238 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Am 29. Mai 2001 erteilte die Baukommission
der Gemeinde V A, B und C die baurechtliche Bewilligung für den Umbau des
Wohnhauses an der T-Strasse sowie für den ersatzlosen Abbruch des bestehenden
Anbaus an der Nordwestseite und die Erstellung eines neuen Anbaus anstelle des
Bestehenden an der Südostseite dieser Liegenschaft.
Mit Beschluss vom 28. August 2001 ergänzte
die Baukommission V die Baubewilligung mit dem Hinweis, dass die am 24. April
2001 ergangene Bewilligung der kantonalen Baudirektion betreffend das
Bauvorhaben in einem geschützten Ortsbild von überkommunaler Bedeutung
”Bestandteil des baurechtlichen Verfahrens” bilde.
II. Gegen die Bewilligungen der Gemeinde und
der Baudirektion liess die Nachbarin F Rekurs an die Baurekurskommission II erheben.
Die Rekurskommission vereinigte die Verfahren und hiess die Rekurse am 20.
August 2002 unter Aufhebung der beiden Bewilligungen gut.
III. Mit Beschwerde vom 23. September 2002
liessen A, B und C dem Verwaltungsgericht die Aufhebung des Rekursentscheids
und Bestätigung der angefochtenen Bewilligungen, eventuell Rückweisung an die
Vorinstanz sowie die Kostenauflage an die Be­schwerdegegnerin und deren
Verpflichtung zu einer Parteientschädigung beantragen. In prozessualer Hinsicht
sei die Beschwerdeantwort den Beschwerdeführenden zur Stellungnahme, eventuell
zur Kenntnisnahme zuzustellen und es sei ein Augenschein durchzuführen. Unter
dem nämlichen Datum liess auch die Gemeinde V Beschwerde erheben und ebenfalls
Aufhebung des Rekursentscheids und Wiederherstellung der angefochtenen Bewilligungen
beantragen, unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerin.
Mit Präsidialverfügung vom 26. September 2002
wurden die beiden Beschwerdeverfahren vereinigt und Frist zur
Beschwerdebeantwortung bzw. Vernehmlassung angesetzt.
Die Baurekurskommission beantragte am 22.
Oktober 2002 Abweisung, die Baudirektion am 29. Oktober 2002 Gutheissung beider
Beschwerden. Die Beschwerdegegnerin liess am 28. November 2002 Abweisung der
Beschwerden unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.
Mit Beschluss vom 23. Januar 2003
verpflichtete das Verwaltungsgericht die Bauherrschaft zur Einreichung eines
Modells des Bauvorhabens und ordnete einen Augenschein an. Dieser sowie die
anschliessende Schlussverhandlung fanden am 27. Mai 2003 statt.
Die Begründung des angefochtenen Entscheids
sowie die Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, in den nachfolgenden
Entscheidungsgründen wiedergegeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. a) Sämtliche Prozessvoraussetzungen sind
erfüllt; insbesondere ist die beschwerdeführende Gemeinde zur Beschwerde
befugt, um die richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts durchzusetzen (Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 21 Rz. 65).
b) Die privaten Beschwerdeführenden
beantragen, es sei ihnen die Beschwerdeantwort zur Stellungnahme, ev. zur
Kenntnisnahme zuzustellen. Nachdem die Zustellung zur Kenntnisnahme
mittlerweile erfolgt ist, ohne dass die Antragsteller Gründe geltend gemacht
haben, die einen weiteren Schriftenwechsel erfordern würden, kann auf einen solchen
verzichtet werden.
c) Die Beschwerdegegnerin macht in
verfahrensmässiger Hinsicht geltend, das Verwaltungsgericht habe mit Beschluss
vom 23. Januar 2003 die privaten Beschwerdegegner zur Einreichung eines Modells
verpflichtet, das mindestens die Volumetrie des Bauvorhabens im Kontext mit den
umliegenden Bauten darstelle; diesen Anforderungen entspreche das eingereichte
Modell nicht.
Dieser Einwand ist zutreffend; das
eingereichte Modell zeigt nur den unter Schutz gestellten Altbau sowie den
daran angebauten Neubau, nicht jedoch die Bauten auf den angrenzenden
Grundstücken. Nachdem beim Augenschein das Bauvorhaben ausgesteckt war, hat das
Verwaltungsgericht jedoch gleichwohl einen hinreichenden Eindruck von den
Volumenverhältnissen zwischen dem geplanten Neubau und den Bauten auf den
Nachbargrundstücken gewinnen können, so dass sich die Einforderung eines
umfassenderen Modells erübrigt. Dass beim Augenschein eine Visierstange nicht
mehr vorhanden war, ändert daran nichts. Sie markierte den Neubau auf der Seite
des Altbaus; das Zusammenspiel mit dieser Baute lässt sich indessen anhand des
eingereichten Modells beurteilen.
2. Das bestehende Hauptgebäude ist ein
dreigeschossiges Wohnhaus, das mit verwaltungsrechtlichem Vertrag vom 10./19.
April 2001 unter Schutz gestellt wurde; der Eintrag der entsprechenden
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung wurde vom Eintritt der Rechtskraft
der im vorliegenden Verfahren umstrittenen Baubewilligung abhängig gemacht. Das
dieser Bewilligung zugrunde liegende Projekt sieht abgesehen von der weitgehenden
Wiederherstellung des Originalzustands der Fassaden des geschützten Wohnhauses
die fast vollständige Neugestaltung der inneren Raumaufteilung und den Abbruch
des nord­westlichen, strassenseitigen Anbaus vor. Sodann soll der südöstliche
zweigeschossige Anbau mit einem Durchlass für den früheren Flurweg durch einen
dreigeschossigen, würfelförmigen Baukörper ersetzt werden, der durch ein den
Flurweg überstellendes Treppenhaus mit dem Wohnhaus verbunden und mit einem nur
leicht geneigten Pultdach versehen ist.
3. a) Die Baurekurskommission ist aufgrund
eines Augenscheins ihres Referenten und des Sekretärs zum Schluss gekommen, der
geplante Anbau, der die zulässige Baumassenziffer bis zum letzten Kubikmeter
ausnütze, sei überdimensioniert und bereits aufgrund seines Volumens von
erdrückender Dominanz. Insbesondere der Durchblick auf den geschützten Kernbau
und die Dachfläche des Gebäudes an der T-Strasse werde durch den geplanten
Neubau weitgehend verdeckt. Besonders vom rekurrentischen Grundstück und der
Dorfstrasse her betrachtet werde keine Verbesserung des Ortsbilds erzielt,
sondern die Sicht auf den unter Denkmalschutz stehenden Kernbau weitgehend
verstellt. Damit seien bereits mangels Verbesserung des Ortsbildes die
Voraussetzungen des Art. 3 Abs. 2 Satz 2 der Bau- und Zonenordnung
der Gemeinde V vom 25. März 1997 (BZO) und damit für einen Neubau innerhalb des
alten Gebäudegrundrisses nicht erfüllt. Zudem entspreche der Neubau, bei dem es
sich nicht um einen blossen Anbau handle, auch nicht den Neubauvorschriften.
Das nur schwach geneigte, flachdachähnliche Pultdach stelle keine in der näheren
Umgebung bei einem Hauptbau übliche Dachform dar und sei deshalb gemäss
Art. 13 Abs. 1 BZO unzulässig. Auch hinsichtlich seiner Gestaltung
lasse der Neubau jede Rücksichtnahme auf die Umgebung vermissen; er übernehme
kein einziges Element der umliegenden Bauten und erkläre den Kontrast allein
zum architektonischen Programm. Insbesondere die Fassadenstruktur und die
kubische Form des Neubaus seien dem hergebrachten Ortsbild gänzlich fremd. So
weise der Neubau Fenster auf, die im Ortsbild in dieser Form nicht anzutreffen
seien; ihre Anordnung lasse grosse Mauerflächen entstehen, die der klein­massstäblichen
Umgebung fremd seien. Auch Dimension und Formate der Fenster sowie ihre
teilweise Anordnung über Eck seien im bestehenden Ortsbild beispiellos. Die in
jeder Hinsicht neuen Gestaltungselemente harmonierten nicht nur in keiner Weise
mit der umliegenden Bausubstanz, sondern es fehle ihnen dazu auch jeder Bezug.
Die geltend gemachte Aufwertung des bestehenden Kernbaus falle nicht
entscheidend ins Gewicht, da das Absetzen des Neubaus praktisch kaum erkennbar
sei und wegen des Treppenhausanbaus, dem Balkon über dem Hauseingang und der
Dachterrassenerweiterung der Eindruck zweier zusammengebauter Gebäude
überwiege. Weil die Gebäudehöhe des Neubaus über der Traufhöhe des Altbaus
liege, werde dieser dominiert. Sodann würden wesentliche Teile der
Südostfassade des Kernbaus durch den Neubau verstellt.
b) Die privaten Beschwerdeführenden machen
geltend, die Baurekurskommission habe den massgeblichen Sachverhalt ungenügend
festgestellt, indem sie die bauliche Umgebung nur selektiv wahrgenommen und
insbesondere für die Beschreibung des Ortsbilds nur die Bauten der nächsten
Umgebung berücksichtigt habe. Dadurch, dass sie der ablesbaren Praxis der
Gemeinde bei der zeitgemässen Entwicklung des Ortsbilds keine Rechnung trage,
greife die Rekurskommission in den Ermessensspielraum der Gemeinde ein. Sodann
verkenne sie, dass das Bauvorhaben mit der Aufwertung des denkmalgeschützten
Kerngebäudes durch den Abbruch des strassenseitigen Anbaus, dem Ersatz des
verunglückten Anbaus aus den Nachkriegsjahren durch den modern gestalteten
Neubau und der sorgfältigen Abstimmung der Volumina von Kern- und Neubau
insgesamt eine deutliche Verbesserung des Ortsbilds ergebe. Die Würdigung des
als überdimensioniert bezeichneten Neubaus, der die nach Art. 3
Abs. 2 BZO zulässigen Neubaumasse ausschöpfe, sei offensichtlich
rechtsverletzend. Das vorgesehene, nur leicht geneigte Pultdach sei eine in der
Umgebung verschiedentlich vorkommende Dachform, so auch beim in jüngerer Zeit
erstellten Anbau der Beschwerdegegnerin. Auch bezüglich Volumen und
Fassadengestaltung füge sich der Neubau in das Gefüge der Kernzone ein; so sei
das Mass der Fenster auf den geschützten Hauptbau abgestimmt, und der Wechsel
von Symmetrie und Asymmetrie bei ihrer Anordnung sei kernzonentypisch und füge
sich gut in den Kontext zum Hauptbau ein. Wenn die Baurekurskommission das
Fehlen der üblichen Leibungen und Gesimse bemängele, so verlange sie eine
architektonische Anbiederung, welche die Praxis der Gemeinde mit guten Gründen
ablehne. Die Vorinstanz verkenne, dass der Neubau durch die mit dem
Treppenhauszwischenbau realisierte Absetzung des Neubaus vom geschützten Altbau
und den Verzicht auf ein steiles Schrägdach, den Altbau deutlich aufwerte.
Die beschwerdeführende Gemeinde weist
ebenfalls darauf hin, dass dank des Bauvorhabens das denkmalgeschützte
Kerngebäude weit besser als bisher zur Geltung komme und sich deshalb und wegen
der Klärung der baulichen Situation ein deutlicher Gewinn für das geschützte
Ortsbild ergebe. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz entsprächen Dimension
sowie kubische Form einschliesslich Dachform dem ortsbildtypischen Bestand.
Auch bei bestehenden Bauten würden flach- und pultdachartige Anbauten die
Traufhöhe des Hauptgebäudes erreichen oder leicht überragen. Der Anforderung
von Art. 12 Abs. 1 BZO, dass bei neuzeitlichen Neu- und Umbauten
bezüglich Einordnung und Gestaltung auch der vorhandenen Architektur besonders
Rechnung zu tragen sei, erfülle der Neubau, und zwar entgegen der Auffassung
der Vorinstanz auch hinsichtlich Mass und Anordnung der Fenster; wenn diese die
üblichen Leibungen und Gesimse vermisse, so gehe sie autonomieverletzend zu
weit ins Detail und überschreite damit die von ihr selbst anerkannten Grenzen
ihrer Prüfungsbefugnis. Grössere unbefensterte Mauerflächen seien auch bei älteren
Gebäuden festzustellen. Der Neubau sei deutlich vom Altbau abgesetzt und ordne
sich diesem klar unter. Die nähere bauliche Umgebung sei sehr heterogen und der
Neubau ordne sich auch in dieser Hinsicht gut ein.
c) Die Beschwerdegegnerin hebt hervor, dass
das Baugrundstück in einem Ortsbild von überkommunaler Bedeutung liege und der
Neubau umgeben sei von Schutzobjekten. Die Information, was am geschützten
Ortsbild als Einheit erhaltenswert sei, lieferten die einzelnen
inventarisierten Schutzobjekte. Massstab für den Neubau bilde in hohem Mass der
unter Schutz gestellte Altbau, an den der Neubau angebaut werden solle. Der
Neubau nehme indessen, wie die Vorinstanz zutreffend erkannt habe, kein
einziges Gestaltungselement der das Ortsbild prägenden Bauten auf. Mit dem
erklärtermassen in moderner Architektursprache erstellten Anbau werde der
Auftrag, das Ortsbild zu erhalten, preisgegeben. Alt- und Neubau seien zwei
selbständige Wohnblöcke, die durch ein gemeinsames Treppenhaus erschlossen
würden; diese Art der Gebäudeorganisation, die zudem eine Auskernung des
Altbaus mit sich bringe, sei für das Ortsbild untypisch. Die vom Zonenzweck
geforderte Einfügung ins bestehende Ortsbild werde von den Beschwerdeführenden
zu Unrecht als Anbiederung diskreditiert. Von einer Aufwertung des Altbaus und
einem Höchstmass an Erhaltung schutzwürdiger innerer Substanz könne angesichts
des überdimensionierten Neubaus und der Auskernung des Altbaus keine Rede sein.
Wegen seiner zentralen Lage im Ortsbild und der allseitigen Sichtbarkeit werde
der Bau ins Auge springen, neue Massstäbe setzen und die bestehenden Bauten
abwerten. Dass in der Kernzone in neuerer Zeit ähnliche architektonische
Fehlleistungen bewilligt worden seien, rechtfertige keinen Verzicht auf den
gebotenen Ortsbildschutz.
4. a) Die streitbetroffene Liegenschaft ist
Teil eines Ortsbilds von regionaler Bedeu­tung und liegt gemäss Art. 1 BZO
in der Kernzone KA 4.5. Auf das geschützte Ortsbild hat die Gestaltung des
Bauvorhabens gemäss § 238 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7.
September 1975 (PBG) besondere Rücksicht zu nehmen.
Im Kernzonenplan ist das bestehende Wohnhaus
samt Anbauten rot punktiert dargestellt. Somit darf es laut Art. 3
Abs. 2 BZO umgebaut oder ersetzt werden, sofern es das herkömmliche
Erscheinungsbild und das bisherige Gebäudeprofil beibehält; es darf abgebrochen
und innerhalb des alten Gebäudegrundrisses nach den Neubauvorschriften neu
erstellt werden, wenn dies eine Verbesserung des Ortsbilds bewirkt. Nach
Art. 3 Abs. 4 BZO können zudem beim Um- oder Ersatzbau bei allen
bestehenden Gebäuden aus Gründen der Hygiene, des Verkehrs und des Ortsbilds
oder aufgrund von Nutzungsänderungen Abweichungen vom Gebäudeprofil oder
Erscheinungsbild bewilligt oder angeordnet werden, wenn dies keine wesentliche
Verschlechterung des Ortsbildes zur Folge hat oder wenn dies eine Verbesserung
des Ortsbilds bewirkt. Art. 5 BZO regelt die für Neubauten geltenden
Grundmasse und Art. 12 Abs. 1 BZO hält bezüglich der Gestaltung
allgemein fest, dass bei neuzeitlichen und traditionellen Neu- und Umbauten
sowie Aussenrenovationen bezüglich Einordnung und Gestaltung dem Massstab und
der Eigenart des Ortsbildes sowie der vorhandenen Architektur besonders
Rechnung zu tragen ist. Bezüglich der Gestaltung der Dächer bestimmt
Art. 13 Abs. 1 BZO, dass nur solche mit der in der näheren Umgebung
üblichen Neigung und Dachform zulässig sind.
b) Gemäss § 50 Abs. 1 PBG umfassen
Kernzonen schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne
Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen. Zu
diesem Zweck können die Gemeinden besondere Vorschriften über die Stellung der
Bauten, die Erscheinung der Gebäude, den Kubus, die Dachformen, die Farbgebung,
die Materialien und dergleichen aufstellen und dabei von der kantonalrechtlichen
Regelung über die Grenz- und Gebäudeabstände und die Gebäudehöhe abweichen
(§ 50 Abs. 2 und 3 PBG). Je nach Grad der Schutzwürdigkeit des Ortskerns
können Kernzonenvorschriften in Frage kommen, welche für Neu- und Umbauten die
gleichen Masse, Kubaturen, Stellung und Erscheinung vorschreiben, wie sie die
bestehenden Altbauten aufweisen (Robert Imholz, Die Denkmalschutz-Bestimmungen
des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, Dokumente und Informationen zur
Schweizerischen Orts-, Regional- und Landesplanung Nr. 67/Juli 1982, S. 34,
42).
Um den unterschiedlichen Verhältnissen
gerecht werden zu können, lässt das kantonale Recht den Gemeinden bei der
Ausgestaltung ihrer Kernzonenbestimmungen bewusst einen weiten Spielraum. Je
nach Kernzonenart kann die Erhaltung des Bestehenden, die Anpassung an das
Ortsbild oder die Erweiterung eines Ortskerns im Vordergrund stehen. Besonders
bei der Frage, wie die bauliche Anpassung von Ersatz- oder Neubauten an das
bestehende Ortsbild erfolgen soll, sind unterschiedliche Lösungen möglich.
Zahlreiche Bauordnungen verlangen eine sehr weit gehende Anpassung, indem sie
beispielsweise vorschreiben, dass Neubauten in Grösse, kubischer Gestaltung,
Fassade, Material, Farbe und Umgebungsgestaltung der bestehenden, das Ortsbild
prägenden Überbauung zu entsprechen hätten, oder als Dachform Satteldächer mit
ortsüblicher Ausgestaltung verlangen. Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde V
dagegen formuliert die Gestaltungsanforderungen offener, indem sie in
Art. 12 Abs. 1 lediglich bestimmt, dass bei neuzeitlichen und
traditionellen Umbauten sowie Aussenrenovationen bezüglich Einordnung und
Gestaltung dem Massstab und der Eigenart des Ortsbilds sowie der vorhandenen
Architektur besonders Rechnung zu tragen sei, und sich in Art. 13
Abs. 1 nicht auf eine bestimmte Dachform festlegt, sondern die in der
näheren Umgebung übliche Neigung und Dachform zulässt. Zur besseren Handhabung
des weiter gefassten Rahmens hat die Baubehörde gemäss Art. 12 Abs. 5
BZO geeignete Fachleute für die architektonische, gestalterische und
ortsbildschützerische Beratung beizuziehen.
c) Ist zu prüfen, ob eine Baute den
kommunalen Kernzonenvorschriften und dem Gestaltungsgebot von § 238
Abs. 2 PBG entspricht, steht der örtlichen Baubehörde bzw. der gemäss
Ziffer 1.4.1.3 des Anhangs zur Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember
1997 (BauVV) für den Schutz des überkommunalen Ortsbilds zuständigen
Baudirektion eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere
Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu. Sodann handelt es sich bei den
Kernzonenvorschriften um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen
Auslegung durch die kommunalen Behörden nach ständiger Rechtsprechung zu
schützen ist, wenn sie vertretbar und nicht rechtsverletzend ist. Auch insofern
haben sich die kantonalen Rechtsmittelinstanzen bei der Überprüfung
zurückzuhalten (RB 1981 Nr. 20; VGr, 19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h).
5. a) Was die in erster Linie streitige
Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den Kernzonenvorschriften betrifft, so ist
vorab zu prüfen, ob damit die gemäss Art. 3 Abs. 2 Satz 2 BZO für
einen Neubau vorausgesetzte Verbesserung des Ortsbilds erreicht wird. Baupläne
und Modell sowie der anlässlich des Augenscheins gewonnene Eindruck zeigen,
dass die örtliche Baubehörde diese Frage, bei deren Beantwortung sie über ein
erhebliches Beurteilungsermessen verfügt, ohne Rechtsverletzung bejahen konnte.
Insbesondere ist es nicht rechtsverletzend, wenn die örtliche Baubehörde
Art. 3 Abs. 2 Satz 2 BZO so auslegt, dass die Wirkung des
Bauvorhabens für das Ortsbild insgesamt zu würdigen ist, das heisst nicht der
Neubau für sich allein, sondern auch der ersatzlose Abbruch des strassenseitigen
Anbaus betrachtet werden muss.
Der Ersatz des bisherigen rückseitigen Anbaus
durch den grösseren Neubau kompensiert den ersatzlosen Abbruch des
strassenseitigen Anbaus. Durch diesen Abbruch kann die Westfassade in ihrer
ursprünglichen Form wieder hergestellt werden, wodurch, wie bereits die
Baudirektion in ihrer angefochtenen Verfügung vom 24. April 2001 festgehalten
hat, zumindest strassenseitig bezüglich Volumen und Erscheinungsbild eine
deutliche Verbesserung für das Ortsbild erreicht wird. Rückseitig stellt der
Ersatz des aus den 40er oder 50er Jahren stammenden, keine besonderen
Qualitäten aufweisenden Anbaus jedenfalls keine Verschlechterung des Ortsbilds
dar. Der neue Anbau ist für sich allein gut proportioniert und konsequent
gestaltet; sein Volumen ist dem Altbau und den umliegenden Gebäuden angepasst
und die heikle Schnittstelle zum Altbau ist mit dem gegenüber der
Südwest-Fassade zurückversetzten Treppenhaus gut bewältigt. Die Auffassung der
Baurekurskommission und der Beschwerdegegnerin, dass der Neubau nicht
hinreichend vom Altbau abgesetzt sei, sondern der Eindruck des Zusammenbaues
überwiege, lässt sich aufgrund des (von der Baurekurskommission soweit
ersichtlich nicht beigezogenen) Modells nicht nachvollziehen. Insgesamt erweist
sich damit die Auffassung, das Bauvorhaben bewirke eine Verbesserung des
Ortsbilds, als vertretbar.
Die Gründe, welche die Baurekurskommission
für ihre gegenteilige Auffassung anführt, vermögen dagegen einen Eingriff in
den Beurteilungsspielraum der örtlichen Baubehörde nicht zu rechtfertigen.
Allein der Umstand, dass der Neubau die zulässige Baumassenziffer ausschöpft
und er rund doppelt so gross sein wird wie der bestehende Anbau, macht ihn
nicht überdimensioniert. Wie der Augenschein gezeigt hat, wird der Neubau zwar
einen deutlichen Akzent zwischen dem Altbau und der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin
setzen, aber weder von der T-Strasse noch von der Dorfstrasse her als dominant
wahrgenommen werden oder für das Dorfbild wesentliche Durchblicke verdecken. Es
trifft wohl zu, dass der Neubau für die Beschwerdegegnerin Nachteile bezüglich
Belichtung und Ausblick mit sich bringt, doch darf dies nicht mit einer
Beeinträchtigung des Ortsbilds gleichgestellt werden. Soweit der Neubau den
massgeblichen Vorschriften entspricht, können die Nachbarn keinen Schutz der
bestehenden Belichtungs- oder Aussichtsverhältnisse beanspruchen.
Die Beschwerdegegnerin macht bezüglich des
Ortsbilds weiter geltend, der Neubau nehme kein einziges Gestaltungselement
auf, das mit den das Ortsbild prägenden Bauten korrespondiere; wenn in der
Baubewilligung erklärt werde, dass ”ein in moderner Architektursprache
formulierter Anbau” erstellt werde, so gebe die örtliche Baubehörde damit den
Auftrag zur Erhaltung des Ortsbildes preis. Diese Auffassung verkennt die
Zielsetzung der Kernzonen, welche gemäss § 50 Abs. 1 PBG
schutzwürdige Ortsbilder umfassen, die in ihrer Eigenschaft erhalten und
erweitert werden sollen, sowie den Umstand, dass Art. 12 Abs. 1 BZO
ausdrücklich festhält, dass neben traditionellen auch neuzeitliche Neu- und
Umbauten möglich sein sollen, welche beide bezüglich Einordnung und Gestaltung
dem Massstab sowie der Eigenart des Ortsbilds und der vorhandenen Architektur
besonders Rech­nung zu tragen haben. Anders als die Beschwerdegegnerin
anzunehmen scheint, ist damit ein in moderner Architektursprache formulierter
Anbau keineswegs von vornherein unzulässig. Die beschwerdeführende Gemeinde hat
in ihrer Beschwerdeschrift sowie anlässlich des Augenscheins die gestalterische
Qualität des Neubaus in Bezug auf das gegebene bauliche Umfeld überzeugend
dargelegt; ihre Würdigung, das Bauvorhaben weise die geforderte besondere
Qualität in Bezug auf Einordnung und Gestaltung auf, ist nachvollziehbar und
jedenfalls vertretbar. Dem Einwand der Baurekurskommission, der Neubau
übernehme kein einziges gestalterisches Element der umliegenden Bauten, hält
die beschwerdeführende Gemeinde zutreffend entgegen, dass neben Volumen und
Gebäudehöhe sowohl Grösse als auch Platzierung der Fenster und damit die
Fassadengestaltung auf den Altbau abgestimmt seien; der gegenteiligen
Auffassung der Baurekurskommission kann aufgrund der Akten und des Modells
nicht gefolgt werden. Die Übernahme herkömmlicher Bauelemente, wie Leibungen
und Gesimse der Fenster, wird dagegen von Art. 12 Abs. 1 BZO, der
ausdrücklich auch neuzeitliche Neu- und Umbauten zulässt, nicht verlangt.
§ 238 Abs. 2 PBG, wonach auf
Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen ist,
enthält keine über Art. 12 Abs. 1 BZO hinausgehenden Gestaltungsanforderungen.
Entgegen der Auffassung der Baurekurskommission wird auch diese Bestimmung
nicht verletzt. Soweit die Beschwerdegegnerin geltend macht, im kommunalen
Inventar der schutzwürdigen Objekte sei auch der durch den Neubau zu ersetzende
Anbau verzeichnet gewesen, so übersieht sie, dass die definitive Bestimmung des
Schutzumfangs erst durch Massnahmen im Sinn von § 205 PBG erfolgt. Dieser
wurde hier mit dem Unterschutzstellungsvertrag vom 10./19. April 2001 bestimmt
und umfasst lediglich den Haupt- und nicht den zum Abbruch vorgesehenen
rückseitigen Anbau. Da die Eintragung der vereinbarten öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung von der Rechtskraft der streitigen Baubewilligung
abhängig gemacht wird, muss geschlossen werden, dass sich der Schutz der
rückwärtigen Fassade nicht auch auf den Fassadenabschnitt bezieht, wo bereits
der bisherige Anbau mit dem Altbau verbunden war und neu das Treppenhaus
angebaut werden soll. Der Einwand, durch den Anbau werde gegen die Unterschutzstellung
verstossen, erweist sich deshalb als unbegründet.
b) Die Baurekurskommission hält die
Kernzonenvorschriften auch insofern für verletzt, als der ”Anbau”, der
offensichtlich ein Hauptbau sei, ein nur schwach geneigtes, flachdachähnliches
Pultdach aufweise; das entspreche nicht Art. 13 Abs. 1 BZO, wonach in
der Kernzone nur Dächer mit der in der näheren Umgebung üblichen Neigung und
Dachform zulässig seien. Die Beschwerdeführenden halten dieser Auffassung
entgegen, es seien in der Umgebung des Baugrundstücks zahlreiche
mehrgeschossige (An-)Bauten mit Flach- oder leicht geneigten Pultdächern
vorhanden.
Der Augenschein des Verwaltungsgerichts hat
bestätigt, dass in der benachbarten Kernzone mit dem Neubau vergleichbare
Bauten vorkommen, die ebenfalls Flachdächer bzw. flachdachähnliche Bedachungen
aufweisen. Nicht zuletzt trifft dies auch für den Anbau der Beschwerdegegnerin
zu. Es ist deshalb nicht rechtsverletzend, wenn die örtliche Baubehörde das
beim Neubau geplante flach geneigte Pultdach als Dach mit einer in der näheren
Umgebung üblichen Neigung und Dachform gewürdigt hat.
c) Die Beschwerdegegnerin hält an den bereits
im Rekursverfahren erhobenen Einwänden fest, das Bauvorhaben entspreche auch
insofern nicht den Kernzonenvorschriften, als es sich nicht dem Grundriss des
abzubrechenden Anbaus entspreche und Grenzabstände verletze.
Das geplante Gebäude hält sich
unbestrittenermassen insofern nicht an den bisherigen Grundriss als es gegen
Südosten eine um ca. 35 cm geringere und gegen Nordosten ein um ca. 25 cm
grössere Ausdehnung aufweist. Hingegen braucht der Umstand, dass der Neubau
anders als der anzubrechende Anbau im Erdgeschoss keinen Durchlass für den
bisherigen Flurweg offen lässt, nicht als Abweichung vom bisherigen Grundriss aufgefasst
zu werden; jedenfalls ist eine solche Auslegung von Art. 3 Abs. 2
Satz 2 BZO nicht rechtsverletzend.
Art. 3 Abs. 4 BZO lässt
Abweichungen vom bisherigen Grundriss unter anderem aus Gründen der Wohnhygiene
zu, sofern dies keine wesentliche Verschlechterung des Ortsbilds zur Folge hat
oder wenn dies eine Verbesserung des Ortsbilds bewirkt. Diese Voraussetzungen
sind hier erfüllt. Durch die geringere Ausdehnung des Gebäudes gegen Südosten,
wo das Haus der Beschwerdegegnerin gegenüberliegt, wird durch den grösseren
Gebäudeabstand die Wohnhygiene verbessert. Eine Verschlechterung des Ortsbilds
ergibt sich nicht, wie bereits ausgeführt wurde.
Erfüllt das Gebäude die Voraussetzungen für
einen nach den Neubauvorschriften zulässigen Ersatzbau im Sinn von Art. 3
Abs. 2 BZO, so hat es sich nicht an die Grenzabstände gemäss Art. 5
BZO zu halten; eine solche von den kantonalrechtlichen Gebäudeabständen
abweichende Regelung der Gemeinde kann sich auf § 50 Abs. 2 PBG
stützen. Auch die Rüge der Grenzabstandsverletzung ist damit
unbegründet.
6. Im Rekursverfahren hat die
Beschwerdegegnerin sodann geltend gemacht, die Baubewilligung sei auch deshalb
aufzuheben, weil die Verfahren der Gemeinde und der Baudirektion nicht
koordiniert worden seien, weil die Gesuchsteller nicht zur Einreichung des
Baugesuchs befugt gewesen seien, weil das Grundstück wegen des im Bereich des
rückseitigen Anbaus verlaufenden Flurwegs nicht baureif und weil eine
Ausnahmebewilligung auf Vorrat erteilt worden sei.
Wie die Baurekurskommission zutreffend
ausgeführt hat, ist die anfänglich mangelhafte Koordination der Verfahren durch
den Beschluss der Baukommission V, mit dem auch die Verfügung der Baudirektion
eröffnet wurde, nachträglich geheilt worden. Sodann kann in zustimmendem Sinn
auch auf die Erwägungen der Baurekurskommission betreffend die Befugnis der
Gesuchsteller zur Einreichung des Baugesuchs verwiesen werden (§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959, VRG; vgl. auch RB 1983 Nr. 106 = BEZ 1983 Nr. 18 sowie
Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 113 f.).
Dem Umstand, dass im Zeitpunkt der
Bewilligungserteilung die Aufhebung des Flurwegs Nr. 151 bzw. Kat.Nr. 567 noch
nicht rechtskräftig war, hat die Baubehörde mit der Auflage gemäss Dispositiv
Ziffer 14 Rechnung getragen, wonach vor Baubeginn die Aufhebung
rechtskräftig sein müsse. Das ist eine gemäss § 321 Abs. 1 PBG
zulässige Nebenbestimmung, welche der insofern fehlenden Baureife hinreichend
Rechnung trägt.
Berechtigt ist hingegen der Einwand der
Beschwerdegegnerin gegen Dispositiv Ziffer 8 der Baubewilligung, womit
kommunale Amtsstellen wie Denkmalpflege, Feuerpolizei, Bauamt usw. ermächtigt
werden, Abweichungen von Vorschriften zuzulassen, wenn dadurch
denkmalpflegerisch bessere Lösungen erzielt werden und schützenswerte Bauteile
erhalten werden können. Ob gestützt auf die massgeblichen Ausnahmebestimmungen,
insbesondere § 220 PBG, solche Ausnahmen bewilligt werden können, wird die
örtliche Baubehörde im konkreten Einzelfall zu prüfen haben. Die generelle
Ermächtigung ist unzulässig und die Aufhebung der Baubewilligung bezüglich
Dispositiv Ziffer 8 im Ergebnis gerechtfertigt.
7. Damit erweisen sich die Beschwerden als
weitgehend begründet. Demgemäss ist der Rekursentscheid aufzuheben und sind die
Baubewilligung der Baukommission V mit Ausnahme von Dispositiv Ziffer 8
sowie die Verfügung der Baudirektion vollständig wieder herzustellen.
Da die Beschwerdeführer fast vollständig
obsiegen, sind die Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens der
Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Diese ist zudem
für das Beschwerdeverfahren zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.-
(MwSt. inkl.) an die privaten Beschwerdeführer zu verpflichten (§ 17
Abs. 2 lit. a VRG). Im Rekursverfahren haben die privaten
Beschwerdeführer eine Parteientschädigung nicht beantragt, weshalb ihr
entsprechender Antrag im Beschwerdeverfahren als unzulässige Erweiterung des
Streitgegenstands abzuweisen ist. Der weitgehend unterliegenden
Beschwerdegegnerin stehen Parteientschädigungen von vornherein nicht zu.
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.
Die Beschwerden werden teilweise gutgeheissen.
Demgemäss werden die Baubewilligung der Baukommission V vom 29. Mai 2001/28.
August 2001 mit Ausnahme von Dispositiv Ziffer 8 und die Verfügung der
Baudirektion vom 24. April 2001 vollständig wieder hergestellt.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr.    280.--  Zustellungskosten,
Fr. 6'280.--  Total der Kosten.
3.    Die Kosten des Beschwerde- und des
Rekursverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
4.
Die Beschwerdegegnerin wird zu einer Parteientschädigung von
Fr. 1'500.-- (MwSt. inkl.) an die privaten Beschwerdeführer verpflichtet,
zahlbar innert 30 Tagen von der Rechtskraft des Entscheids an gerechnet.
5.         ...