zh_verwaltungsgericht · VB.2003.00384 · 2004-01-14 · de

Baubewilligung | Damit eine Sache als öffentliche Sache im Gemeingebrauch angesehen werden kann, muss sie allen Privaten zur Benutzung offen stehen (E. 4.2). Kein offener Benutzerkreis im zu beurteilenden Fall: Der Innenhof steht zwar im Eigentum der Gemeinde, umfasst jedoch hauptsächlich private Parkplätze und ist nachts nur den Parkplatzmietern zugänglich; am Eingang steht ein amtliches Fahrverbot (E. 4.2.1). Ob der Hof früher öffentlich zugänglich war, spielt keine Rolle; eine öffentliche Sache kann auch formlos entwidmet werden. Das Erfordernis der förmlichen Entwidmung (§ 38 Abs. 1 StrassG) gilt erst seit 1983 (E. 4.2.2). Ein Mangel des Bauvorhabens kann grundsätzlich auch dann mit einer Nebenbestimmung behoben werden, wenn die Zustimmung des Berechtigten aus einer Grunddienstbarkeit notwendig ist (E. 5.1). Abweisung (vereinigt mit VB.2003.00385)

Zürich Verwaltungsgericht 04..2.14.0 VB.2003.00384
Zurich Verwaltungsgericht 04..2.14.0 VB.2003.00384
Zurigo Verwaltungsgericht 04..2.14.0 VB.2003.00384

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00384
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2003.00384
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 14.01.2004
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Damit eine Sache als öffentliche Sache im Gemeingebrauch angesehen werden kann, muss sie allen Privaten zur Benutzung offen stehen (E. 4.2). Kein offener Benutzerkreis im zu beurteilenden Fall: Der Innenhof steht zwar im Eigentum der Gemeinde, umfasst jedoch hauptsächlich private Parkplätze und ist nachts nur den Parkplatzmietern zugänglich; am Eingang steht ein amtliches Fahrverbot (E. 4.2.1). Ob der Hof früher öffentlich zugänglich war, spielt keine Rolle; eine öffentliche Sache kann auch formlos entwidmet werden. Das Erfordernis der förmlichen Entwidmung (§ 38 Abs. 1 StrassG) gilt erst seit 1983 (E. 4.2.2). Ein Mangel des Bauvorhabens kann grundsätzlich auch dann mit einer Nebenbestimmung behoben werden, wenn die Zustimmung des Berechtigten aus einer Grunddienstbarkeit notwendig ist (E. 5.1).
Abweisung (vereinigt mit VB.2003.00385)
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
GEMEINGEBRAUCH
NACHBARLEGITIMATION
NEBENBESTIMMUNG
ÖFFENTLICHER GRUND
SUBSTANZIIERUNG
Rechtsnormen:
§ 321 Abs. I PBG
§ 338a Abs. I PBG
§ 38 Abs. 1 StrassG
§ 21 lit. a VRG
Publikationen:
BEZ 2004 Nr. 5 S. 114
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte am 11. Dezember
2002 J unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für die
Neugestaltung des hinter dem Grundstück N-Strasse 01 gelegenen Innenhofes
Kat.Nr. 12 (Gebäudekomplex Q) sowie die Erstellung einer über einen
Autolift in der Hofzufahrt (Kat.Nr. 13) zugänglichen Unter­niveaugarage
mit 34 Abstellplätzen. Die Grundstücke Kat.Nrn. 13 und 12 stehen im
Eigentum der Stadt Zürich.
II.
Hiergegen erhoben H einerseits sowie A und Mitrekurrenten
anderseits je mit separaten Eingaben vom 10. Januar 2003 Rekurs an die Baurekurskommission
I. Diese vereinigte am 12. September 2003 die Rekursverfahren, trat auf die
Rechtsmittel von D und E nicht ein und wies die Rekurse ab.
III.
Mit Beschwerde vom 16. Oktober 2003 (VB.2003.00384) liess H
dem Verwaltungsgericht beantragen, den angefochtenen Beschluss aufzuheben und
die nachgesuchte Baubewil­ligung zu verweigern, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Mit Eingabe vom 16./17. Oktober 2003 (VB.2003.00385)
erhoben auch A und Mitrekur­renten Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie
beantragten, den Beschluss der Bau­rekurskommission I vom 12. September 2003
aufzuheben, eventuell die Akten an die Vorinstanz zum Neuentscheid
zurückzuweisen und verlangten eine Prozessentschädigung.
Die Baurekurskommission, die Bausektion der Stadt Zürich
sowie der private Beschwerde­gegner beantragen in beiden Verfahren die
Abweisung der Beschwerde; Letzterer schloss zudem auf Zusprechung einer
Parteientschädigung.
Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen
wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Die Beschwerdeverfahren VB.2003.00384 und VB.2003.00385
wenden sich gegen den nämlichen Rekursentscheid der Baurekurskommission I vom
12. September 2003 und be­treffen das gleiche Bauvorhaben. Da zudem die beiden
Beschwerden teilweise die gleichen Rechtsfragen aufwerfen, sind die Verfahren
aus prozessökonomischen Gründen zu ver­einigen.
2.
Die Beschwerdeführerin Nr. 6 beantragt in
prozessualer Hinsicht die Durchführung eines Augenscheines. Da der massgebliche
Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich indessen ein eigener
Augenschein des Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32,
mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Fest­stellungen der
Vorinstanz über die örtlichen Verhältnisse, insbesondere die Fotografien und
das Protokoll des Augenscheines, können auch im Beschwerdeverfahren berück­sichtigt
werden und dokumentieren die örtlichen Verhältnisse in rechtsgenügender Weise.
3.
Die Beschwerdeführer Nr. 3 und 4 wenden sich vorab
gegen den Nichteintretensentscheid der Vorinstanz. Als formell unterlegene
Rekurrenten sind sie befugt, den Nichtein­tretensentscheid mit Beschwerde beim
Verwaltungsgericht anzufechten und geltend zu machen, die Vorinstanz sei zu
Unrecht auf ihr Rechtsmittel nicht eingetreten (Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. Auflage, Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19–28 N. 98).
3.1
Damit ein Nachbar zum Rechtsmittel gegen eine
baurechtliche Bewilligung befugt ist, muss er einerseits eine hinreichende enge
räumliche Beziehung zum Baugrundstück besitzen und anderseits durch die
Erteilung der Baubewilligung mehr als irgendjemand oder die Allgemeinheit in
eigenen Interessen berührt sein (§ 338a Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975, PBG; § 21 lit. a des Verwaltungsrechtspflegesetzes
vom 24. Mai 1959, VRG). Der Anfechtende hat die Sachumstände darzulegen, welche
seine Legitimation begründen (RB 1989 Nr. 10). Dies muss bereits vor
der ersten Rechtsmittelinstanz erfolgen (RB 1965 Nr. 4 = ZBl 66/1965,
S. 506 = ZR 64 Nr. 187; vgl. RB 1980 Nr. 7 und 8) und
kann in einem oberen Rechtsmittelverfahren nicht nachgeholt werden.
Die Beschwerdeführer Nr. 3 und 4 haben in ihrer
Rekursschrift vom 10. Januar 2003 hinsichtlich ihrer Legitimation lediglich
ausgeführt, sie seien Eigentümer und Mieter der Liegenschaft O-Strasse 02.
Diese Liegenschaft gehört nicht zu jenen, welche den Gebäude­komplex Q
umschliessen, sondern liegt weiter nördlich an der O-Strasse. Inwiefern eine
legitimationsbegründende räumliche Beziehung bestehen soll und weshalb die Beschwer­deführer
Nr. 3 und 4 durch das angefochtene Bauvorhaben mehr als irgendjemand
berührt sein sollen, haben sie in der Rekursschrift nicht dargetan. Diese
Sachumstände können auch nicht an einem Augenschein, welcher der unmittelbaren
Feststellung der örtlichen Verhältnisse dient, nachgeschoben werden. Zu Recht
ist die Vorinstanz auf die Rekurse der Beschwerdeführer Nr. 3 und 4 nicht
eingetreten.
3.2
Selbst wenn der Einwand berechtigt wäre und die
Rekurskommission auf die beiden Rekurse hätte eintreten müssen, würde dies
nicht zu einer Aufhebung und Rückweisung an die Vorinstanz führen. Denn es
steht dem Verwaltungsgericht gemäss § 63 Abs. 1 VRG frei, in solchen
Fällen selbst zu entscheiden. Da die Baurekurskommission I auf den Rekurs
der Beschwerdeführer Nr. 1, 2.1, 2.2 und 5 eingetreten und deren
Vorbringen materiell behandelt hat, wäre auf jeden Fall reformatorisch zu
entscheiden.
4.
Die Beschwerdeführer wenden materiell gegen den Entscheid
der Baurekurskommission I zur Hauptsache ein, das Hofgrundstück stelle
öffentlichen Grund dar, was die Erteilung einer Konzession an den privaten
Bauherrn bzw. eine Entwidmung des Areals vor Durch­führung eines
Baubewilligungsverfahrens erfordere. Diesen Einwand hat die Beschwerde­führerin
Nr. 6 bereits im Rekursverfahren erhoben. Demgegenüber haben die
Beschwerde­führer Nr. 1–5 in ihrer Rekursschrift vom 10. Januar 2003
geltend gemacht, Kat. Nr. 14 werde durch das Abluftrohr unrechtmässig
beansprucht, das Recht zur hofseitigen Zufahrt zu diesem Grundstück könne nicht
ohne Zustimmung des Beschwerdeführers Nr. 1 als Grundeigentümer entzogen
werden und die Baubewilligung habe unzulässigerweise als Auflage die
Zustimmungserklärung des Grundeigentümers von Kat.Nr. 15 vorbehalten. Die
Behauptung, der Gebäudekomplex Q stelle aufgrund verschiedener Umstände
öffentlichen Grund dar, erheben diese Beschwerdeführer erstmals vor
Verwaltungsgericht. Da das Verwaltungsgericht als zweite gerichtliche Instanz
entscheidet, können laut § 52 Abs. 2 VRG neue Tatsachen nur soweit
geltend gemacht werden, als es durch die ange­fochtene Anordnung notwendig
geworden ist. Die neuen tatsächlichen Vorbringen, mit welchen die
Beschwerdeführer im Verfahren VB.2003.00385 ihre Behauptung begründen, beim Gebäudekomplex Q
und der Hofeinfahrt handle es sich um öffentlichen Grund, sind mithin im
Beschwerdeverfahren nicht zu hören.
4.1
Die Rekurskommission kam im angefochtenen Entscheid
zum Schluss, das Hofgrundstück stelle keinen öffentlichen Grund dar. Zur
Begründung führte sie aus, aufgrund eines Aktenstückes aus dem Jahre 1934 sei
wohl davon auszugehen, dass der Hof früher einmal als öffentlicher Grund der
Allgemeinheit zugänglich gewesen sei. Heute diene der Innenhof indessen
vorwiegend als private Abstellfläche für Motorfahrzeuge. Die entsprechenden
Parkfelder seien gelb markiert. Für deren Benützung seien der
Liegenschaftenverwaltung der Stadt Zürich keine – wie bei Sondernutzung
öffentlichen Grundes üblich – Konzessionsgebühren, sondern Mieten zu bezahlen.
Auch sei die Hofparzelle mit im Grundbuch eingetragenen (privatrechtlichen)
Dienstbarkeiten belastet, so etwa ein Fuss- und Fahrweg­recht zu Gunsten der
Parzelle Kat.Nr. 15 oder eine Berechtigung zur Erstellung einer Treppe zu
Gunsten der Parzelle Kat.Nr. 16. Weiter werde das Grundstück gemäss Grundbuch
heute als Hofraum beschrieben, während beispielsweise die ausserhalb des Hofes
gelegene Zufahrtsparzelle Kat.Nr. 13 als öffentliche Strasse bezeichnet
sei. Überdies sei in den sechziger Jahren der Zugang zum
Hof
durch ein Eisentor versperrt worden,
welches nur durch Berechtigte mit einem Schlüssel geöffnet werden könnten. Ferner
sei ein Fahr­verbot für Unberechtigte erlassen worden, welches im Bereich des
Hofeinganges angebracht sei. Der Innenhof sei daher heute nicht mehr als
öffentlicher Grund zugänglich, sondern dem Gemeingebrauch vollständig entzogen,
d.h. entwidmet und zähle damit nicht mehr zu den öffentlichen Sachen im
Gemeingebrauch. Eine formelle Entwidmung sei nicht erforderlich gewesen. Das
Erfordernis einer Entwidmung durch förmlichen Rechtsakt gelte nur für die
Aufhebung von öffentlichen Strassen und zudem erst mit dem In-Kraft-Treten am
1. Januar 1983 des Strassengesetzes vom 27. September 1981 (StrassG).
Diesen Ausführungen hält die Beschwerdeführerin Nr. 6
in ihrer Beschwerdeschrift entgegen, die Hofeinfahrt (Teil von Kat.Nr. 13)
zähle seit jeher zum Gebäudekomplex Q (Kat.Nr. 12). Bei Kat.Nr. 13
handle es sich indessen eindeutig um eine öffentliche Zufahrt. Dies belege der
Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 13. September 1934, in welchem
der Gebäudekomplex Q als öffentliches Hofgebiet bezeichnet und dem Gesuch­steller
eine Konzession zur Durchleitung einer Fernheizung erteilt werde. Auch aus dem
Beleg betreffend Errichtung eines Fuss- und Fahrwegrechtes zu Gunsten der Parzelle
Kat.Nr. 15 und zulasten von 12 gehe hervor, dass auch die Stadt Zürich als
Eigentümerin des belasteten Grundstückes von einer öffentlichen Hofeinfahrt
Kat. Nr. 13 ausging. Sodann ruhten auf dem Grundstück Kat.Nr. 13
verschiedene öffentlichrechtliche Konzessionen und keine Dienstbarkeiten. Kat.Nr. 13
sei wie jede öffentliche Zufahrt im Verwaltungs- und nicht im Finanzvermögen
der Stadt Zürich. Unterhalt, Reinigung und Beleuchtung würden durch das
Tiefbauamt besorgt. Die Hofeinfahrt diene als Zugang zum Gebäude N-Strasse 01
und erschliesse zusammen mit dem eigentlichen Hofgrundstück die dahinter liegenden
Parzellen, auf denen seit jeher auch Fahrzeuge abgestellt würden. Die
Hofeinfahrt und der Hof würden von Anwohnern regelmässig begangen, woran auch
die Montage eines Gittertors in den sechziger Jahren nichts geändert habe.
Anfangs der sech­zi­ger Jahre sei die Hofeinfahrt im Zusammenhang mit dem
Neubau des Hauses N-Strasse 01 verschoben worden. Da sich an der Nutzung
des Hofparzelle Kat.Nr. 12 seit mindestens 1930 nichts geändert habe,
stelle auch dieses Grundstück nach wie vor öffentlicher Grund dar. Der Zugang
zum Hintereingang des Gebäudes O-Strasse 03 sei von der Stadt mit gelben
Kreuzen markiert worden. Die in den Hofrandgebäuden untergebrachten Geschäfte
und Restaurants würden seit jeher über den Hof beliefert. Im Keller der
Liegenschaft O-Strasse 03 befinde sich ein Öltankstutzen, der nur über den
Hof zugänglich sei. Es treffe zwar zu, dass für die Abstellplätze Mieten
bezahlt würden. Dies entspreche jedoch dem pragmatischen Vorgehen der Stadt,
weil die Einrichtung einer Parkzone im Gebäude­komplex Q praktisch nicht
möglich sei. Das Fahrverbot für Unberechtigte ändere am öffentlichen Charakter
des Gebäudekomplexes Q nichts, sei es doch durchaus üblich, öffentliche
Strassen mit Fahrverbotstafeln zu versehen. Eine Entwidmung müsse für die
Betroffenen erkennbar sein. Vorliegend habe jedoch an der gemeingebräuchlichen
Nut­zung des Gebäudekomplexes Q seit 1930 nichts geändert, weshalb auch
keine formlose Entwidmung stattgefunden habe. Ohne Zufahrtsmöglichkeit über den
Gebäudekomplex Q seien die Liegenschaften um diesen nicht genügend
erschlossen. Dazu gehöre auch, dass die einwandfreie Behandlung von
Abstallstoffen gewährleistet sei. Die heute im Gebäude­komplex Q
platzierten Abfallcontainer könnten nicht auf der O-Strasse abgestellt werden.
4.2
Das streitige Bauvorhaben umfasst Kat.Nr. 12 (Gebäudekomplex Q)
sowie die Hofdurch­fahrt, welche eine Teilfläche der Parzelle Kat.Nr. 13 (N-Strasse)
bildet. Beide Liegenschaften stehen im Eigentum der Stadt Zürich. Die
Beschwerdeführer gehen davon aus, dass der Gebäudekomplex Q und die
Hofdurchfahrt als öffentlicher Grund zu den öffentlichen Sachen im
Gemeingebrauch zu zählen sei. Öffentliche Sachen im Gemeingebrauch zählen neben
dem Verwaltungs- und Finanzvermögen zu den öffentlichen Sachen im weiteren Sinn
und stehen jedermann im Rahmen ihrer Zweckbestimmung zur Nutzung offen. Durch
diesen offenen Benutzerkreis unterscheiden sie sich vom Verwaltungsvermögen,
das nur einem beschränkten Kreis von Benutzern, aber wie die öffentliche Sachen
im Gemeingebrauch unmittelbar öffentlichen Zwecken dient. Im Gegensatz dazu
steht das Finanzvermögen, das nur mittelbar durch seinen Ertrag oder
Vermögenswert zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben beiträgt (vgl. hierzu: Ulrich
Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage, Zürich 2002, Rz. 2326 ff.;
Tobias Jaag, Gemeingebrauch und Sondernutzung öffentlicher Sachen, ZBl 93/1992,
S. 146 f.).
Öffentliche Sachen im Gemeingebrauch stehen allen Privaten
zur Benutzung offen. Der Gemeingebrauch kann sich aus der Natur der
öffentlichen Sache (Seen, Flüsse) ergeben oder durch Widmung begründet werden.
Wenn die Benutzung seitens der Allgemeinheit beendet werden soll, bedarf es
einer Entwidmung. Widmung und Entwidmung können grundsätzlich auch formlos
erfolgen (Häfelin/Müller, Rz. 2346 ff., 2349; René Rhinow/ Beat
Krähenmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Basel/ Frankfurt
a.M. 1990, Nr. 116 B II). Das Zürcher Verwaltungsrecht sah bis 1982 für
die Widmung und Entwidmung öffentlicher Strassen keine förmliche Anordnung vor
(ZR 60/1961 Nr. 126 S. 312 E. 5; RB 1964 Nr. 15; vgl. RB
1988 Nr. 64 = BEZ 1989 Nr. 2 E. 1a). Seit dem In-Kraft-Treten
von § 38 Abs. 1 StrassG am 1. Januar 1983 setzt die Entwidmung
öffentlicher Strassen einen förmlichen zu publizierenden Beschluss des
Strasseneigentümers voraus.
4.2.1
Nach den Feststellungen der Vorinstanz anlässlich
ihres Augenscheines vom 22. Juli 2003 dient der Gebäudekomplex Q heute
vorwiegend als private Abstellfläche für Motorfahrzeuge. Die Parkfelder sind
gelb markiert und werden vermietet. Für deren Benutzung sind der
Liegenschaftenverwaltung der Stadt Zürich Mietzinse zu bezahlen. Bei der Hof­einfahrt
ist Fahrverbot signalisiert mit dem Zusatz "Zufahrt nur zum Güterumschlag
gestattet" sowie ein amtliches Verbot im Sinn von § 225 der
Zivilprozessordnung vom 13. Juni 1976 (ZPO) mit Androhung von Busse bei
Zuwiderhandeln. Zudem wird der Zugang zum
Hof
durch ein Eisentor versperrt, welches ab 22 Uhr geschlossen wird
und für welches jeder Parkplatzmieter einen eigenen Torschlüssel besitzt (vgl.
Protokoll Baurekurskommission, S. 6, act. 9/1, VB.2003.00384). Der Gebäudekomplex Q
steht damit gerade nicht grundsätzlich jedermann zur Benutzung offen. Die
Parkplätze stehen ausschliesslich den Mietern zur Verfügung, was die Benutzung
durch die Allgemeinheit ausschliesst. Die Reservation öffentlichen Grundes für
Anstösser wäre mit dem Grundsatz der Gleichbehandlung der Benutzer nicht
vereinbar (vgl. Bundesrat, 23. Dezember 1968, in: ZBl 70/1969 S. 473 ff.;
BGE 98 IV 260, 262 f.). Auch das amtliche Verbot von 1965 bei der
Hofeinfahrt schliesst die Allgemeinheit von der Benutzung des Gebäudekomplexes Q
aus (§ 225 ZPO). Die Absperrung des Hofes wäh­rend der Nachtstunden wäre
an sich mit dem Charakter als öffentlicher Grund nicht unvereinbar, weist doch
die Stadt Zürich auch andere öffentliche Plätze und Anlagen auf, welche nachts
abgesperrt werden. Die Tatsache, dass die Parkplatzmieter für diese Absperrung
einen Schlüssel besitzen, zeigt jedoch, dass der
Hof
lediglich einzelnen Personen offen stehen soll. Schliesslich ist
auch aus den Kat.Nr. 12 (Gebäudekomplex Q) belastenden Dienst­bar­kei­ten,
d.h. aus dem Fuss- und Fahrwegrecht zu Gunsten der Liegenschaft Kat.Nr. 15,
um zur Doppelgarage auf diesem Grundstück zu gelangen, sowie aus dem Baurecht
für die Erstellung einer Treppe zu Gunsten Kat.Nr. 16, zu schliessen, dass
der Gebäudekomplex Q keine öffentliche Sache im Gemeingebrauch ist und
nicht jedermann zur Verfügung steht, sondern das Benutzungsrecht einzelnen Personen
durch die Stadt Zürich als Grundeigen­tümerin obligatorisch oder dinglich eingeräumt
wird.
Der Ausschluss der Allgemeinheit von der Benutzung
betrifft auch die Hofdurchfahrt. Diese dient allein als Zugang zum Gebäudekomplex Q,
hat also keine eigenständige Nutzungsfunktion. Die erwähnte Signalisation wie
auch das Eisentor stehen am Eingang des Durchganges. Von der Zweckbestimmung
her stellen damit Hofdurchfahrt und Gebäudekomplex Q eine Einheit dar.
Dass die Hofdurchfahrt parzellarisch Teil des Grund­stückes Kat.Nr. 13 (N-Strasse)
darstellt, steht dem nicht entgegen, denn ein einzelnes Grundstück kann
durchaus verschiedene Zweckbestimmungen haben. Auch aus dem Beschluss der
Bausektion I des Stadtrates Zürich vom 13. September 1934 (siehe nach­stehend
E. 4.2.4) kann nichts anderes abgeleitet werden, erfolgte doch damals die
Zufahrt zum Hof offen zwischen zwei Gebäuden nordöstlich der heutigen
Durchfahrt.
4.2.2
Auch die übrigen Einwände der Beschwerdeführer
gegen die Rechtsauffassung der Baubewilligungsbehörde und Vorinstanz sind nicht
begründet.
Ob
das Hofgrundstück
frü­her als öffentlicher Grund der Allgemeinheit zugänglich war, als die
Bausektion I des
Stadtrates Zürich am 13. September 1934 einem Privaten eine Konzession zur
Einlegung einer Fernheizung erteilte, ist nicht entscheidrelevant. Zum einen
erfolgte damals die Zufahrt – wie bereits erwähnt – offen nordöstlich des
heutigen Durchganges. Zudem kann eine öffentliche Sache im Gemeingebrauch auch
formlos entwidmet werden. Die Allgemeinheit wird von der Benutzung des Hofes
ausgeschlossen, indem dieser vorwiegend als private Abstellfläche für
Motorfahrzeuge dient und ihr der Durchgang rechtlich durch ein
audienzrichterliches Verbot im Sinn von § 225 ZPO und baulich durch ein
Tor verwehrt wird. Eine allfällige frühere Allgemeinnutzung wurde auf jeden
Fall durch diese in den sechziger Jahren getroffenen Massnahmen für jedermann
ersichtlich aufgehoben (entwidmet). Das Erfordernis einer förmlichen Entwidmung
im Sinn von § 38 Abs. 1 StrassG greift schon deshalb nicht ein, weil
diese Bestimmung erst seit 1. Januar 1983 in Kraft steht. Unter diesen
Umständen kann offen bleiben, ob vorliegend auch das Erfordernis der
öffentlichen
Strasse
fehlen würde. Am aufgezeigten Ausschluss der
Allgemeinheit von der Benutzung des Gebäudekomplexes Q samt Hofdurchgang
ändert schliesslich auch nichts, dass die Parkplätze im
Hof
gelb und einzelne Zugänge mit Kreuzen
markiert sind, dass die Liegenschaft O-Strasse 03 hofseits einen Öltankstutzen
aufweist und dass einzelne Anwohner ihren Umschlag hofseitig vornehmen und dort
Container aufstellen.
4.2.3
Zusammengefasst ist festzuhalten, dass der Gebäudekomplex Q
(Kat.Nr. 12) und die Hofdurchfahrt (Teil von Kat.Nr. 13) keine öffentlichen
Sachen im Gemeingebrauch darstellen. Zurecht hat die Vorinstanz den Einwand
abgelehnt, vor Erteilung der Baubewilligung müsse verfügt werden, dass die
Allgemeinheit künftig von der Benutzung des Gebäudekomplexes Q samt
Hofdurchgang ausgeschlossen sei (Entwidmung).
5.
5.1
Der Gebäudekomplex Q Kat.Nr. 12 ist mit
einem Fuss- und Fahrwegrecht zu Gunsten der Liegenschaft Kat.Nr. 15
(Liegenschaft P-Strasse) im Eigentum der Firma L belastet. Diese 1995
begründete Grund­dienst­bar­keit räumt dem Eigentümer des berechtigten
Grundstücks das Recht ein, "um von der öffentlichen N-Strasse aus über die
öffentliche Hof­einfahrt Kat.Nr. 17 und das belaste­te Grundstück" in
die Doppelgarage auf dem berechtigten Grundstück gelangen zu können. Die
Bezeichnung der "Hofeinfahrt" im (zivilrechtlichen)
Dienstbarkeitsvertrag als "öffent­lich" ist untechnisch und ändert
nichts daran, dass die Hofeinfahrt im verwaltungsrechtli­chen Sinn keine
öffentliche Sache im Gemeingebrauch ist. Laut Disp. Ziff. II./1e i. V. mit
lit. i der Erwägungen der streitigen Baubewilligung hat der Eigentümer des
Grundstückes Kat.Nr. 15 (P-Strasse 04) vor Baubeginn der Aufhebung
der zwei Garagen zuzu­stimmen; zudem sind als Realersatz für diese
Pflichtparkplätze der Liegenschaft Kat. Nr. 15 in der Unterniveaugarage
mindestens zwei Parkplätze zuzuteilen.
Gemäss § 321 Abs. 1 PBG muss ein baurechtlicher
Mangel mit einer Nebenbestimmung ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden
können. In RB 1989 Nr. 84 wurde dazu festgehalten, dass der Bauherr zur
Behebung des Mangels tatsächlich und rechtlich in der Lage sein muss. Nach
diesem Entscheid kann Eigentum eines Dritten einer Nebenbe­stimmung
grundsätzlich entgegenstehen (so etwa, wenn für die hinreichende Erschliessung
eines Grundstücks die Zufahrt verbreitert werden muss, das hierfür
erforderliche Land aber einem Dritten gehört; vgl. Christian Mäder, Das
Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 463 m.H. in Anm. 22). An der
erwähnten Rechtsprechung kann jedenfalls in dieser absoluten Form nicht
festgehalten werden. Die vorliegend zu beurteilende Neben­bestimmung ist somit nicht
deshalb unzulässig, weil die Firma L als Eigentümerin der Parzelle Kat.Nr. 15
das in einem ersten Schreiben vom 12. Juli 2002 erklärte Interesse
"weitere Parkplätze käuflich zu erwerben" im Laufe des
Rekursverfahrens widerrufen hat. Es ist vielmehr Sache der Baugesuchstellerin, mit
der Firma L die entsprechenden Verhandlungen durchzuführen; sollte eine
Einigung ausbleiben, müsste das Bauprojekt allenfalls abgeändert werden.
5.2
Unbegründet ist weiter der Einwand, ohne Zufahrt
über den Gebäudekomplex Q seien die an diesen anstossenden Liegenschaften
ungenügend erschlossen. Alle rückwärtig an den Gebäudekomplex Q
angrenzenden Liegenschaften grenzen an öffentliche Strassen und sind
rechtsgenügend erschlossen. Wie die Stadt Zürich in ihrer Rekursantwort vom 18. März
2003 (S. 3 E. 3) ausführt, ist die Warenanlieferung der Liegenschaft O-Strasse 03
von der öffentlichen Strasse her gewährleistet. Die in § 236 Abs. 1 PBG
verlangte "einwandfreie Behandlung von ... Abfallstoffen" bedingt
baupolizeirechtlich kein Aufstellen von Containern im
Hof
. Zudem sieht das Bauprojekt im Hof Containerabstellplätze vor.
Deren Benutzung ist privatrechtlich zwischen den Liegenschaftenanstössern und
dem Hof­eigen­tümern zu regeln.
5.3
Dem Bauprojekt steht schliesslich auch nicht eine
ungenügende anrechenbare Geschossfläche entgegen. Die anrechenbare
Geschossfläche der an die Hofparzelle angren­zenden Grundstücke würde nach der
städtischen Parkplatzverordnung die Erstellung von insgesamt 67 Parkplätze
erlauben. Geplant sind in der Unterniveaugarage 34 Abstellplätze. Gemäss
Dispositiv Ziff. II./1 f in Verbindung mit Ziff. II./2 der
angefochtenen Baubewilligung sind die Autoabstellplätze auf die angrenzenden
Grundstücke aufzuteilen sowie grundbuchlich sicherzustellen und dürfen die Benutzungsrechte
weder tatsächlich noch rechtlich verändert oder aufgehoben werden. Damit ist
hinreichend sichergestellt, dass die erstellten Parkplätze rechtskonform
genutzt werden. Die Bauherrschaft trägt das Risiko, dass allenfalls einzelne
Parkplätze nicht zugeteilt werden können und daher leer stehen. Angesichts des
notorischen akuten Parkplatzmangels in Zürich ist aber eher anzunehmen, dass
Nachfrage das Angebot übersteigen wird.
6.
Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerden
abzuweisen sind. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind gemäss § 13 Abs. 1
VRG die Gerichtskosten den Beschwerdeführern aufzuerlegen, wobei die
Beschwerdeführer Nr. 1–5 gemäss § 14 VRG solidarisch haften (RB 1996 Nr. 9).
Aufgrund von § 17 Abs. 2 lit. a VRG haben die Beschwerdeführer
dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung zu entrichten.
Angemessen für das Beschwerdeverfahren ist eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-.
Demgemäss beschliesst
die Kammer
:
Die Beschwerdeverfahren VB.2003.00384 und VB.2003.00385
werden vereinigt;
und entscheidet:
1.    Die Beschwerden werden abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--     Zustellungskosten,
Fr. 6'120.--     Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden zur
Hälfte der Beschwerdeführerin Nr. 6, zu je 1/10 den Beschwerdeführern 1
und 3–5 sowie zu je 1/20 den Beschwerdeführerinnen Nr. 2.1 und 2.2
auferlegt, wobei die Beschwerdeführer Nr. 1–5 untereinander bis zur Hälfte
der Gerichtskosten solidarisch haften.
4.    Die Beschwerdeführenden
werden verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner wie folgt eine
Parteientschädigung von total Fr. 2'500.- (MWSt. inbegriffen) zu bezahlen:
die Beschwerdeführerin Nr. 6 Fr. 1'250.-, die Beschwerdeführer Nr. 1
und 3–5 je Fr. 250.- sowie die Beschwerdeführer Nr. 2.1 und 2.2 je Fr. 125.-,
wobei die Beschwerdeführer Nr. 1–5 solidarisch für den Betrag von Fr. 1'250.-
haften; zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheides.
5.    …