zh_verwaltungsgericht · VB.2008.00252 · 2008-03-12 · de

Baubewilligung und Befehl | Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für die Verglasung eines überdeckten Gartensitzplatzes und Beseitigungsbefehl. Die Baubehörde hat die nachträgliche Bewilligung für die bereits realisierte Verglasung des Gartensitzplatzes verweigert. Der hiergegen erhobene Rekurs des Baugesuchstellers wurde von der Vorinstanz abgewiesen und der Rekursentscheid blieb in dieser Hinsicht unangefochten. Die Bauverweigerung ist mithin rechtskräftig geworden und streitig ist allein noch die Wiederherstellungsmassnahme (E. 2). Der Grenzabstand des verglasten Sitzplatzes wird zur westlichen Grundstücksgrenze hin um 2 m und damit deutlich unterschritten (E. 4.2). Bei der Beurteilung der Wiederherstellung kann unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit berücksichtigt werden, dass die ehemaligen Eigentümer der Nachbarliegenschaft die Unterschreitung des Grenzabstands jahrzehntelang hingenommen haben und der Beschwerdeführer diese Liegenschaft vor rund vier Jahren in Kenntnis der Existenz der Gartenhalle erworben hat. Auch wenn die stillschweigende Duldung an sich noch kein Näherbaurecht zu begründen vermag, erweist sich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nach so langer Zeit als unverhältnismässig (E. 4.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 08..2.01.1 VB.2008.00252
Zurich Verwaltungsgericht 08..2.01.1 VB.2008.00252
Zurigo Verwaltungsgericht 08..2.01.1 VB.2008.00252

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00252
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Geschäftsnummer:
VB.2008.00252
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 01.10.2008
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 13.05.2009 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung und Befehl
Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für die Verglasung eines überdeckten Gartensitzplatzes und Beseitigungsbefehl.
Die Baubehörde hat die nachträgliche Bewilligung für die bereits realisierte Verglasung des Gartensitzplatzes verweigert. Der hiergegen erhobene Rekurs des Baugesuchstellers wurde von der Vorinstanz abgewiesen und der Rekursentscheid blieb in dieser Hinsicht unangefochten. Die Bauverweigerung ist mithin rechtskräftig geworden und streitig ist allein noch die Wiederherstellungsmassnahme (E. 2).
Der Grenzabstand des verglasten Sitzplatzes wird zur westlichen Grundstücksgrenze hin um 2 m und damit deutlich unterschritten (E. 4.2).
Bei der Beurteilung der Wiederherstellung kann unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit berücksichtigt werden, dass die ehemaligen Eigentümer der Nachbarliegenschaft die Unterschreitung des Grenzabstands jahrzehntelang hingenommen haben und der Beschwerdeführer diese Liegenschaft vor rund vier Jahren in Kenntnis der Existenz der Gartenhalle erworben hat. Auch wenn die stillschweigende Duldung an sich noch kein Näherbaurecht zu begründen vermag, erweist sich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nach so langer Zeit als unverhältnismässig (E. 4.3).
Abweisung.
Stichworte:
ABBRUCHBEFEHL
DULDUNG
GRENZABSTAND
GRENZABSTANDSVERLETZUNG
NÄHERBAURECHT
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
VERTRAUENSSCHUTZ
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
WIEDERHERSTELLUNG
ZUSTIMMUNG
Rechtsnormen:
Art. 18 BZO Meilen
Art. 19 BZO Meilen
§ 270 Abs. III PBG
§ 341 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2008.00252
Entscheid
der 1. Kammer
vom
1. Oktober 2008
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretärin
Tanja Pekeljevic.
In Sachen
A,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer
,
gegen
C,
vertreten
durch RA D,
Beschwerdegegner
,
und
Baubehörde Meilen,
Mitbeteiligte
,
betreffend Baubewilligung
und Befehl,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 24. April 2007 verweigerte die
Baubehörde Meilen C die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für die
Verglasung des überdeckten Sitzplatzes beim Gebäude Assek.-Nr. 01 auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse 03 in Meilen (Disp.-Ziffer I).
Gleichzeitig setzte sie dem Gesuchsteller eine Frist von 60 Tagen ab
Rechtskraft des Entscheids zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes
bei der verglasten Gartenhalle (Rückbau Verglasung) oder zur Einreichung einer
Näherbaurechtsvereinbarung als Projektpräzisierung (Disp.-Ziffer II) unter
Androhung der Ersatzvornahme zulasten des Pflichtigen sowie Bestrafung nach § 340
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und/oder Art. 292
StGB (Disp.-Ziffer III).
II.
Hiergegen rekurrierte C am 31. Mai 2007 an die
Baurekurskommission II. Diese hiess mit Entscheid vom 6. Mai 2008 den
Rekurs gut, soweit die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes statuiert
wurde und hob Disp.-Ziffern II und III des Beschlusses der Baubehörde Meilen
vom 24. April 2007 auf (Entscheid der Vorinstanz, Disp.-Ziffer I Abs. 1
und 2). Im Übrigen wies die Rekurskommission den Rekurs ab (Entscheid der
Vorinstanz, Disp.-Ziffer I Abs. 3).
III.
Mit Beschwerde vom 6. Juni 2008 beantragte A, Eigentümer
der westlich an das Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft Kat.-Nr. 04, dem
Verwaltungsgericht, Disp.-Ziffer I Abs. 1 und 2 des Rekursentscheides
aufzuheben und Disp.-Ziffern II und III des Beschlusses der Baubehörde Meilen
vom 24. April 2007 zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten des Beschwerdegegners.
Die Baurekurskommission II und der Beschwerdegegner
beantragten Abweisung der Beschwerde; Letzterer verlangte zudem die Zusprechung
einer Parteientschädigung. Die mitbeteiligte Baubehörde Meilen liess sich nicht
vernehmen.
Die Parteivorbringen werden, soweit rechtserheblich, in
den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der westlich an
das Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft Kat.-Nr. 04, L-Strasse 05 in
Meilen. Er hat fristgerecht entsprechend § 315 Abs. 1 PBG den
baurechtlichen Entscheid der Baubehörde Meilen verlangt, und damit sein
Rekursrecht gewahrt (§ 316 PBG). Durch den Rekursentscheid der Baurekurskommission
II vom 6. Mai 2008, womit der von der Baubehörde Meilen verlangte Rückbau der
Gartenhallenverglasung oder die Einreichung einer Näherbaurechtsvereinbarung
aufgehoben wurde, ist er im Sinn von § 338a Abs. 1 PBG in seinen
Interessen berührt und damit zur Beschwerde legitimiert. Daran ändert nichts,
dass er im vorinstanzlichen Verfahren kein Beiladungsgesuch stellte.
1.2
Soweit
entscheidrelevant,
geht der
massgebliche
Sachverhalt hinreichend aus den Akten hervor. Auf den vom Beschwerdegegner verlangten
Augenschein des Verwaltungsgerichts kann daher verzichtet werden (RB 1995
Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).
2.
Vor Erlass einer
Abbruchanordnung ist zuerst die Bewilligungsfähigkeit der eigenmächtig
erstellten oder geänderten Baute oder Anlage zu prüfen. Die Baubehörde Meilen
hat in ihrem Beschluss vom 24. April 2007 (Disp.-Ziffer I) die nachträgliche
Baubewilligung für die bereits realisierte Verglasung des Gartensitzplatzes
beim Gebäude Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse 03
infolge der Grenzabstandsunterschreitung zum westlich angrenzenden Grundstück
Kat.-Nr. 04 des heutigen Beschwerdeführers verweigert. Der hiergegen erhobene
Rekurs des Baugesuchstellers wurde von der Vorinstanz abgewiesen (Entscheid der
Vorinstanz, Disp.-Ziffer I Abs. 3) und der Rekursentscheid blieb in dieser
Hinsicht unangefochten. Die – mündliche – Erteilung eines Näherbaurechtes
durch die frühere Eigentümerschaft von Kat.-Nr. 04 hat der Beschwerdegegner
zwar behauptet, aber nicht rechtsgenügend nachweisen können. Zu Recht hat die
Vorinstanz festgehalten, dass allein aufgrund der jahrelangen stillschweigenden
Duldung der Verglasung nicht auf einen Näherbaurechtsvertrag geschlossen werden
könne, hat dies indessen unter dem Aspekt der Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustandes gewürdigt (vgl. VGr, 10. März 2004, VB.2003.00321,
E. 4, www.vgrzh.ch).
Die Bauverweigerung ist
mithin rechtskräftig geworden. Streitig ist allein noch die Wiederherstellungsmassnahme,
d.h. ob der Beschwerdegegner die nicht bewilligungsfähige Verglasung des
Gartensitzplatzes abzubrechen habe, sofern er nicht eine Näherbaurechtsvereinbarung
einreicht. Letzteres kann ausgeschlossen werden, da eine solche Vereinbarung
mit dem heutigen Beschwerdeführer als Grundeigentümer der westlich angrenzenden
Liegenschaft Kat.-Nr. 04 abgeschlossen werden müsste.
3.
3.1
Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid vom 6. Mai 2008
zur Frage der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ausgeführt, der
Anspruch auf Wiederherstellung verwirke aus Gründen der Rechtssicherheit
grundsätzlich nach 30 Jahren. Davon sei eine Ausnahme zu machen, wenn die
Wiederherstellung aus baupolizeilichen Gründen im engeren Sinn geboten sei,
nämlich wenn durch den Fortbestand eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder Zustandes
eine ernsthafte und unmittelbare Gefahr für Leib und Leben der Bewohner oder
Passanten geschaffen wird. Die Frist von 30 Jahren ergebe sich aus einer
analogen Anwendung der zivilrechtlichen Regeln über die ausserordentliche
Ersitzung von Grundeigentum. Die Umstände des konkreten Einzelfalles,
insbesondere Überlegungen des Vertrauensschutzes, könnten jedoch dazu führen,
dass der Anspruch auf Wiederherstellung bereits nach einer kürzeren Zeitspanne
verwirkt. Die Gartenhalle bestehe seit spätestens 1982. Es sei ohne weiteres
erkennbar, dass es sich um eine grenzabstandswidrige Einmauerung und Verglasung
handle. Dennoch sei dieser Zustand von der ehemaligen Eigentümerin der westlich
angrenzenden Parzelle über 21 Jahre und vom heutigen Nachbar über vier Jahre
toleriert worden. Die aussergewöhnlich lange Zeitspanne, während welcher die
strittige Einwandung und Verglasung des Sitzplatzes geduldet worden sei, legitimiere
indes das Vertrauen des Rekurrenten auf den Bestand der Gartenhalle und spreche
eindeutig für einen Verzicht auf Wiederherstellungsmassnahmen. Das Interesse an
der Durchsetzung der gesetzlichen Ordnung habe vorliegend gegenüber dem
elementaren Prinzip der Rechtsordnung, den Vertrauensschutz (Art. 9 BV),
zurückzutreten, d.h. die Anordnung von Wiederherstellungsmassnahmen würde
vorliegend dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprechen.
3.2
Diesen Ausführungen hält der Beschwerdeführer in
seiner Beschwerdeschrift entgegen, die Baubehörde habe in ihrem Entscheid vom
24. April 2007 den Aspekt der Verhältnismässigkeit geprüft und sei zum Ergebnis
gelangt, dass in einer Gesamtabwägung die öffentliche Interessenverletzung
eines Grundmasses (Abstandsverletzung) gegenüber der Verhältnismässigkeit
dominiere. In der seinerzeitigen baurechtlichen Bewilligung sei die
Einwandung/Verglasung des überdeckten Sitzplatzes explizit untersagt worden. Die
Rückführung in den rechtmässigen Zustand sei mit relativ geringem Aufwand zu
realisieren. Zudem habe nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung der
Bösgläubige in Kauf zu nehmen, dass aus grundsätzlichen Erwägungen dem
Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes erhöhtes Gewicht
beigemessen werde. Der Beschwerdegegner sei nicht gutgläubig. Der fragliche
Gebäudeteil unterschreite den vorgeschriebenen Grenzabstand um 2,5 m und weiche
damit massiv von den gesetzlichen Vorschriften ab. Der Beschwerdegegner
profitiere ganz erheblich aus der Missachtung der Bauvorschriften, was wiederum
bestätige, dass es an der vorauszusetzenden Geringfügigkeit fehle. Auch Überlegungen
der Spezial- und Generalprävention sprächen für die Durchsetzung der Abstandsvorschriften.
Der von der Baubehörde Meilen angeordnete Rückbau der Einwandung/Verglasung
stehe im Einklang mit dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit.
4.
4.1
Nach § 341 PBG hat die zuständige Behörde
ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand
herbeizuführen. § 341 PBG verlangt seinem Wortlaut entsprechend die
vorbehaltslose Durchsetzung der Rechtsordnung. Ein Ermessen, ob die zuständige
Behörde tätig werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen lassen soll,
besteht damit grundsätzlich nicht (VGr, 13. April 2000,
VB.2000.00033, E. 3a, www.vgrzh.ch; François Ruckstuhl, Öffentlichrechtliche
Baumängel, in: Peter Münch/Peter Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und
Prozessieren in Bausachen, Basel 1998, N. 14.63 ff., auch zum Folgenden).
Allerdings hat die Behörde beim Vollzug den Grundsatz der
Verhältnismässigkeit zu beachten. Ein Abbruchbefehl ist nach ständiger
Rechtsprechung dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen
Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der
dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen
(BGE 111 Ib 213 E. 6b, S. 224; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 262).
Geringfügig ist eine Abweichung damit dann, wenn nur um weniges von der materiellen
Vorschrift abgewichen wird und die Abweichung dem Bauherrn keinen oder nur einen
geringfügigen Nutzen bringt (Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich
1991, Rz. 665). Bei bedeutenderen Abweichungen von den materiellen Vorschriften
können nur Gründe des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes führen (RB 2000 Nr. 106 = BEZ
2000 Nr. 23). Solche Gründe liegen vor, wenn der Bauherr gutgläubig angenommen
hat, er sei zur Bauausführung ermächtigt, und wenn der Beibehaltung des
ungesetzlichen Zustandes nicht schwer wiegende öffentliche Interessen
entgegenstehen (RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22 mit Hinweisen).
4.2
Gemäss Art. 18 der Bau- und Zonenordnung
der Gemeinde Meilen vom 25. März 1997 (BZO) ist in der hier massgebenden
Wohnzone 1.4 ein kleiner Grenzabstand von 3,5 m und ein grosser von 7 m
einzuhalten. Letzterer gilt für die nach der südlichen Hälfte der
Himmelsrichtungen gewandten Gebäudeseiten (Art. 19 Abs. 1 BZO); der
kleine Grenzabstand für die übrigen Gebäudeseiten (Art. 19 Abs. 2
BZO). Da die Westfassade der Gartenhalle um 10° nach Westen abgewinkelt ist,
liegt auch diese Fassade im Anwendungsbereich von Art. 19 Abs. 1 BZO
und hat gegenüber dem Grundstück Kat.-Nr. 04 des Beschwerdeführers (unter
Beachtung einer Reduktion von 1 m infolge der Eingeschossigkeit) einen
Grenzabstand von 6 m einzuhalten. Um ein besonderes Gebäude handelt es sich
nicht, da die Verglasung die ganzjährige Nutzbarkeit zu Wohnzwecken ermöglicht.
Der Grenzabstand des verglasten Sitzplatzes zur westlichen Grundstücksgrenze
beträgt nicht 3,5 m, wie die Vorinstanz angenommen hat, sondern 4 m. Der
Grenzabstand wird um 2 m und damit deutlich unterschritten.
4.3
Vertrauensschutzüberlegungen
sprechen
vorliegend nicht gegen die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Denn
Vertrauensschutz wird von vornherein nur dem gutgläubigen Bauherrn gewährt
(VGr, 10. März 2004, VB.2003.00321, E. 5, www.vgrzh.ch). Angesichts des
Umstandes, dass in der seinerzeitigen Baubewilligung vom 12. März 1974 an E
ausdrücklich statuiert worden war, dass der Sitzplatz nicht eingewandet werden
darf, kann dem damaligen Bauherrn bei Errichtung der Verglasung spätestens im
Jahr 1983 nicht Gutgläubigkeit zuerkannt werden. Wie die Vorinstanz zu Recht ausführt,
hat sich der Beschwerdegegner dies anrechnen zu lassen (RB 1988 Nr. 87; VGr,
12. März 2008, VB.2007.00383, E. 7.2.2, www.vgrzh.ch).
Vorliegend ist indessen zu beachten, dass mit dem In-Kraft-Treten
der Revision des Planungs- und Baugesetzes im Jahre 1991 und der damit
geschaffenen Möglichkeit, formlose Näherbaurechte zu stipulieren (vgl. § 270
Abs. 3 PBG; RB 2001 Nr. 69 = BEZ 2001 Nr. 49), die kantonalen und
kommunalen Grenzabstände weit gehend – mit Ausnahme der wohnhygienischen und
feuerpolizeilichen Belange – der Disposition der privaten Grundeigentümer
überlassen wurden. Dies hat zur Folge, dass die ordentlichen öffentlichrechtlichen
Grenzabstände von der Baubehörde nicht mehr durchgesetzt werden können (BEZ
1995 Nr. 17). Das öffentliche Interesse an den fraglichen
Abstandsvorschriften erfuhr damit eine starke Relativierung; derweil die nachbarschützende
Funktion der Grenz- und Gebäudeabstände eindeutig in den Vordergrund rückte
(VGr, 12. März 2008, VB.2007.00348, E. 1.2.3, www.vgrzh.ch).
Die Verglasung besteht seit spätestens Januar 1983 (vgl. Entscheid
der Vorinstanz, E. 5.2 und mit Kodak-Stempel auf der Rückseite der Fotos).
Gemäss Baubewilligung vom 12. März 1974 hatte der damalige Nachbar von
Kat.-Nr. 04 für die Erstellung des Anbaus (Gartenhalle) seine Zustimmung zu
erteilen. Der Beschwerdeführer erwarb das Grundstück Kat.-Nr. 04 am 28. März
2003 von F und die Anzeige an die Baubehörde erfolgte im Jahr 2007. Die
Verglasung der Gartenhalle spätestens im Januar 1983 wurde somit zunächst
während 20 Jahren von F bzw. allfälligen Rechtsvorgängern widerspruchslos geduldet
und anschliessend vom heutigen Beschwerdeführer während weiteren vier Jahren. Bei
der Beurteilung der Wiederherstellung kann unter dem Gesichtspunkt der
Verhältnismässigkeit berücksichtigt werden, dass F bzw. allfällige Rechtsvorgänger
die Unterschreitung des Grenzabstands jahrzehntelang hingenommen haben. Zudem
hat der Beschwerdeführer seine Liegenschaft im Jahr 2003 in Kenntnis der
Existenz der Gartenhalle erworben. Auch wenn die stillschweigende Duldung an
sich noch kein Näherbaurecht zu begründen vermag, erweist sich die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nach so langer Zeit als
unverhältnismässig (vgl. VGr, 12. März 2008, VB.2007.00348, E. 1.2.4,
www.vgrzh.ch). Die Auffassung der Vorinstanz, aufgrund der konkreten Umstände
sei von einem Abbruch der Verglasung abzusehen, ist nicht rechtsverletzend.
5.
Die Beschwerde ist mithin abzuweisen. Bei diesem Ausgang
des Beschwerdeverfahrens sind die Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 [VRG]). Eine Parteientschädigung steht ihm damit von
vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen hat er den Beschwerdegegner
für das Beschwerdeverfahren angemessen zu entschädigen. Angemessen ist vorliegend
eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.-.
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 2'590.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung
von Fr. 1'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …