zh_verwaltungsgericht · VB.2007.00049 · 2007-05-23 · de

Vorentscheid | Vorentscheid mit Drittwirkung betreffend Hochhaus mit Parkierungsanlage, Betriebszentrum und Büros. Einem Nachbarn kann im Zeitpunkt des Vorentscheids in der Regel nicht das Rechtsschutzinteresse abgesprochen werden mit dem Hinweis, der gerügte Mangel könnte mittels einer Nebenbestimmung zur Baubewilligung geheilt werden. Die Rechtsmittelanträge des Nachbarn zielen im Fall eines Vorentscheides nicht auf die Bewilligungsfähigkeit der Baute als solche, sondern auf die Beantwortung gestellter "grundlegender" Fragen. Ist die Ausgestaltung eines künftigen Bauvorhabens noch offen bzw. nicht direkt Gegenstand der mit Vorentscheid zu beantwortenden Fragen, so ist der vom künftigen Bauvorhaben voraussichtlich betroffene Nachbar legitimiert, die Beantwortung der für die spätere Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens grundlegenden Fragen anzufechten (E. 1.5.2). Fehlen Baulinien für öffentliche Strassen und Plätze sowie für öffentliche Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben gemäss § 265 Abs. 1 PBG oberirdische Gebäude einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und Plätzen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die BZO keine anderen Abstände vorschreibt. Bei der Würdigung, ob ein Weg als öffentlich oder als privat zu gelten hat, kommt es nicht auf die Eigentumsverhältnisse, sondern auf die Erschliessungsfunktion des Weges an (E. 3.2.3). Teilweise Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 23.05.2007 VB.2007.00049
Zurich Verwaltungsgericht 23.05.2007 VB.2007.00049
Zurigo Verwaltungsgericht 23.05.2007 VB.2007.00049

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00049
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Geschäftsnummer:
VB.2007.00049
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.05.2007
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Vorentscheid
Vorentscheid mit Drittwirkung betreffend Hochhaus mit Parkierungsanlage, Betriebszentrum und Büros.
Einem Nachbarn kann im Zeitpunkt des Vorentscheids in der Regel nicht das Rechtsschutzinteresse abgesprochen werden mit dem Hinweis, der gerügte Mangel könnte mittels einer Nebenbestimmung zur Baubewilligung geheilt werden. Die Rechtsmittelanträge des Nachbarn zielen im Fall eines Vorentscheides nicht auf die Bewilligungsfähigkeit der Baute als solche, sondern auf die Beantwortung gestellter "grundlegender" Fragen. Ist die Ausgestaltung eines künftigen Bauvorhabens noch offen bzw. nicht direkt Gegenstand der mit Vorentscheid zu beantwortenden Fragen, so ist der vom künftigen Bauvorhaben voraussichtlich betroffene Nachbar legitimiert, die Beantwortung der für die spätere Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens grundlegenden Fragen anzufechten (E. 1.5.2).
Fehlen Baulinien für öffentliche Strassen und Plätze sowie für öffentliche Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben gemäss § 265 Abs. 1 PBG oberirdische Gebäude einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und Plätzen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die BZO keine anderen Abstände vorschreibt.
Bei der Würdigung, ob ein Weg als öffentlich oder als privat zu gelten hat, kommt es nicht auf die Eigentumsverhältnisse, sondern auf die Erschliessungsfunktion des Weges an (E. 3.2.3).
Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
BAUABSTAND
LEGITIMATION
MEHRHÖHENZUSCHLAG
MINDESTABSTAND
ÖFFENTLICHER WEG
VORENTSCHEID
Rechtsnormen:
§ 265 Abs. I PBG
§ 270 PBG
§ 323 Abs. I PBG
§ 338a Abs. I PBG
Publikationen:
RB 2007 Nr. 7 S. 58
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2007.00049
Entscheid
der 1. Kammer
vom
23. Mai 2007
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretär
Martin Knüsel.
In Sachen
VB.2007.00049
1.
A,
vertreten durch
RA B,
VB.2007.00069
2.
C AG, vertreten durch D,
Beschwerdeführerinnen
,
gegen
1.
C
AG, vertreten durch D,
2.    A, vertreten durch RA B,
Beschwerdegegnerinnen
,
und
Bausektion der Stadt Zürich,
Mitbeteiligte
,
betreffend Vorentscheid,
hat sich ergeben:
I.
Mit Eingabe vom 1. Juli 2004 ersuchte die A die Stadt
Zürich im Hinblick auf ein Neubauvorhaben E (Hochhaus mit Parkierungsanlage für
832 Autos, Betriebszentrum und Büros) auf den Grundstücken Kat.Nr. 01 und 02 an
der L-Strasse in Zürich um Erlass eines Vorentscheides mit Drittwirkung im Sinn
von § 323 f. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG). Die Bausektion der Stadt Zürich wurde um Beantwortung folgender Fragen
ersucht:
1.    Sind die
Grenz- und Gebäudeabstände gemäss beiliegender Katasterkopie 1: 500 vom 30.
März 2004 rechtskonform?
2.    Ist eine Gebäudehöhe
von 60 m zulässig?
3.    Genügt die
M-Strasse als gesetzliche Zufahrt für das Bauprojekt E?
4.    Sind
insgesamt 720 Parkplätze (Beschäftigten- und Besucherparkplätze) zuzüglich
Abstellplätze für 112 Dienstfahrzeuge bewilligungsfähig?
5.
Ist das Bauvorhaben im Sinne des Vorprojektes vom
11. Juni 2004 umweltverträglich?
Die Bausektion der Stadt Zürich
beantwortete die Fragen mit Beschluss vom 23. November 2004 "im Sinne der
Erwägung lit. B" (Disp. Ziff. II). Mit Verfügung vom 1. Dezember 2004
genehmigte die Baudirektion des Kantons Zürich diesen Beschluss, soweit er die
Hochhausanforderungen betraf.
II.
Gegen den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom
23. November 2004 erhoben die A (Rekurrentin 1) einerseits sowie die F AG
(Rekurrentin 2), Baurechtsnehmerin des benachbarten Grundstückes Kat.Nr. 03
anderseits mit Eingaben vom 3. und 5. Januar 2005 Rekurs an den Regierungsrat.
Dieser vereinigte die beiden Rekursverfahren mit Beschluss vom 20. Dezember
2006 und hiess den Rekurs der F AG im Sinne der Erwägungen teilweise gut;
demgemäss hob er den Beschluss der Bausektion des Stadt Zürich vom 23. November
2004 hinsichtlich Dispositiv Ziff. II in Verbindung mit Erwägung B1b auf und
legte den projektierten Gebäudeabstand zwischen dem E-Gebäude und dem Gebäude L-Strasse
04 auf 17,5 m fest. Zudem versah der Regierungsrat den Vorentscheid mit
dem Vorbehalt, dass zusätzlich eine rechtskräftige Bewilligung für eine auf das
streitige Projekt zugeschnittene, einheitliche Bau(rechts)parzelle vorliegen
müsse. Im Übrigen wies der Regierungsrat die Rekurse ab, soweit er darauf
eintrat und soweit diese nicht gegenstandslos geworden waren. Die Verfahrenskosten
auferlegte der Regierungsrat je hälftig den Rekurrentinnen und verpflichtete
die A der F AG eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.- zu bezahlen.
III.
Gegen den Rekursentscheid des Regierungsrates vom 20.
Dezember 2006 erhob die A am 6. Februar 2007 (VB.2007.00049; Beschwerdeführerin
1) Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte diesen soweit
aufzuheben, als der Rekurs der privaten Beschwerdegegnerin hinsichtlich des
einzuhaltenden Abstands zwischen dem projektierten Parkhaus (E-Gebäude) und dem
Gebäude L-Strasse 04 teilweise gutgeheissen worden war, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen. Mit Eingabe vom 7. Februar 2007 erhob auch die C AG,
Zumikon, Beschwerde an das Verwaltungsgericht (VB.2007.00069; Beschwerdeführerin
2) und beantragte:
"1.   Disp.
Ziff. II des angefochtenen Beschlusses sei insoweit aufzuheben als in Ziffer 6
cc) der Erwägungen festgehalten worden ist, es sei gegenüber der Parzelle 03 kein
Mehrhöhenzuschlag einzuhalten;
2.    Disp.
Ziffer II des angefochtenen Beschlusses sei auch insoweit aufzuheben, als der
Abstand zwischen dem E-Gebäude und dem Gebäude L-Strasse 04 auf 17,5 m festgelegt
worden ist;
3.    es sei
festzustellen, dass zwischen dem E-Gebäude und dem Gebäude L-Strasse 04 ein
Abstand von 20 m bestehen muss;
4.    Disp.
Ziffer III des angefochtenen Beschlusses sei insoweit aufzuheben, als der
Rekurrentin Nr. 2 und heutigen Beschwerdeführerin die Hälfte der Kosten
auferlegt worden sind;
5.
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegner.
(formell)
6.
das Verfahren sei zu sistieren, bis eine der
Parteien dessen Fortsetzung verlangt."
Die Beschwerdeführerinnen
beantragten je Abweisung der Beschwerden der privaten Gegenpartei, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Bausektion der Stadt Zürich verzichtete
auf eine Antragstellung im Verfahren VB.2007.00049; hinsichtlich der Beschwerde
der C AG beantragte die Bausektion, auf das Rechtsmittel nicht einzutreten,
eventuell dieses abzuweisen. Die Staatskanzlei des Kantons Zürich beantragte
bei beiden Verfahren die Abweisung der Beschwerden.
Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Die
Beschwerdeverfahren VB.2007.00049 und VB.2007.00069 wenden sich gegen den
nämlichen Rekursentscheid des Regierungsrates vom 20. Dezember 2006. Sie
betreffen das gleiche Bauvorhaben der A und werfen zur Hauptsache die gleichen
Rechtsfragen (Grenz- und Gebäudeabstand) auf. Die Beschwerdeverfahren sind daher
aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen.
1.2
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung von Beschwerden gegen Rekursentscheide
des Regierungsrates zuständig. Da – wie nachfolgend zu zeigen sein wird – auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die rechtzeitig
erhobenen Rechtsmittel einzutreten.
1.3
Die F AG firmiert gemäss Publikation im
Handelsamtsblatt vom 22. Dezember 2006 neu unter dem Namen "C
AG". Bei der Beschwerdeführerin 2 handelt es sich mithin um die gleiche
juristische Person wie die Rekurrentin 2 im Rekursverfahren.
1.4
Die Beschwerdeführerin 2 beantragt die Sistierung des
Verfahrens. Da die Streitsache indessen spruchreif ist, ist im Interesse einer
beförderlichen Prozesserledigung (vgl. § 4a VRG) von einer Sistierung abzusehen.
1.5
1.5.1
Die Beschwerdeführerin 2 ist Baurechtsnehmerin
des
an das Baugrundstück auf dessen Südwestseite anstossenden Grundstückes Kat.Nr. 03.
Die Beschwerdeführerin 1 und die Bausektion der Stadt Zürich beantragen
dem Verwaltungsgericht, auf das Rechtsmittel der Beschwerdeführerin 2
mangels Legitimation
nicht einzutreten. Es sei
nicht ersichtlich, inwiefern diese ein Interesse an einer Vergrösserung des
Abstands zwischen dem Projekt und dem Gebäude L-Strasse oder gegenüber der
Parzelle 05 ein Interesse haben sollte. Zwischen letzterer Parzelle und dem
Baurechtsgrundstück Kat.Nr. 03 der Beschwerdeführerin 2 lägen zwei weitere
Parzellen und die kürzeste Distanz betrage 68 m. Die behaupteten Abstandsverstösse
könnten auf verschiedene Arten behoben werden, welche vom Baurechtsgrundstück
der Beschwerdeführerin 2 kaum wahrnehmbar wären.
1.5.2
Zum
Rekurs und zur Beschwerde ist gemäss § 338a Abs. 1 PBG berechtigt,
wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges
Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Nach dieser Bestimmung ist die
Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn gegeben, wenn für ihn einerseits eine
hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er
anderseits durch die Erteilung der Baubewilligung mehr als irgendein Dritter
oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder
rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese
Betroffenheit zu beseitigen vermag (Kölz/Bosshard/Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, § 21 N. 21 und
34 ff.). Wer aufgrund seines Rechtsschutzinteresses Zugang zum Verfahren
findet, hat Anspruch darauf, dass alle geltend gemachten Rechtsverletzungen
überprüft werden, welche im Ergebnis zur Gutheissung seines Beschwerdeantrages
führen oder zumindest auf den ersten Blick als hierzu geeignet erscheinen (RB
1980 Nr. 7; 1987 Nr. 3, je mit Hinweisen).
Die Beschwerdeführerin 2 ist Baurechtsnehmerin der an das
Baugrundstück grenzenden Nachbarparzelle Kat.Nr. 03. Die nachbarliche Beziehung
und die direkte Betroffenheit durch das Hochhaus-Vorprojekt E sind damit
gegeben. Anders als bei einem baurechtlichen Entscheid im Sinn von §§ 318
ff. PBG wird bei einem Vorentscheid nicht über die Bewilligungsfähigkeit eines
Bauvorhabens als Ganzes, sondern nur über Fragen entschieden, welche für die
spätere Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens grundlegend sind (§ 323
Abs. 1 PBG). Demgemäss kann im Zeitpunkt des Vorentscheides einem Nachbarn in
aller Regel auch nicht das Rechtsschutzinteresse abgesprochen werden mit dem Hinweis,
der gerügte Mangel könnte mittels einer Nebenbestimmung zur Baubewilligung geheilt
werden, welcher ihm keinen praktischen Nutzen bringe. Die Rechtsmittelanträge
des Nachbarn zielen im Fall eines Vorentscheides nicht auf die
Bewilligungsfähigkeit der Baute als solche, sondern auf die Beantwortung
gestellter "grundlegender" Fragen. Ist die Ausgestaltung eines
künftigen Bauvorhabens noch offen bzw. nicht direkt Gegenstand der mit
Vorentscheid zu beantwortenden Fragen, so ist der vom künftigen Bauvorhaben voraussichtlich
betroffene Nachbar legitimiert, die Beantwortung der "für die spätere
Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens grundlegenden" Fragen anzufechten.
1.5.3
Gemäss Gesuch vom 1. Juli 2004 unterbreitete
die A der Bausektion verschiedene Fragen zur Beantwortung im Sinn eines
Vorentscheides. Der Vorentscheid ist allein bezüglich der konkret gestellten
Fragen verbindlich, also vorliegend hinsichtlich der streitigen "Grenz-
und Gebäudeabstände gemäss beiliegender Kataster-Kopie 1 : 500 vom 30. März
2004" (Frage 1), sowie bezüglich Gebäudehöhe, Zufahrt und Parkplatzzahl.
Die konkrete Ausgestaltung des späteren Bauprojektes wird allein durch die
Beantwortung der zum Vorentscheid unterbreiteten Fragen präjudiziert, bleibt im
Übrigen aber offen. Der Beschwerdeführerin 2 kann daher die Legitimation zur
Anfechtung der vorentscheidsweisen Beantwortung, welche Grenz- und Gebäudeabstände
einzuhalten sind, nicht abgesprochen werden, auch wenn es die – vom Nachbargrundstück
aus gesehen – abgewandte Seite des künftigen Bauprojektes betrifft.
2.
Die der Bausektion des
Stadtrates Zürich zum Vorentscheid unterbreiteten Fragen basieren auf einem
Vorprojekt für ein 62,7 m langes, 40,8 m breites und 60 m hohes
Hochhaus (Projekt E), mit welchem die Raumbedürfnisse des Fernsehstudios in
Leutschenbach konzentriert werden sollen. Gemäss Projektbeschrieb ist im
Erdgeschoss des Gebäudes ein multifunktionaler Raum vorgesehen, der als
Einstellhalle für Reportagewagen genutzt werden soll. Darüber ist ein
siebenstöckiges Parkhaus für Personenwagen geplant, das über eine rund um das
Gebäude angeordnete Zufahrt (Rampen) erschlossen werden soll. Im achten
Stockwerk sind Lager- und Technikräume geplant und in den obersten Geschossen
das Betriebszentrum, das so konzipiert ist, dass sich dort sowohl Standardbüros
als auch zweigeschossige grossflächige Studios verwirklichen lassen. Insgesamt
würde das geplante Gebäude über eine Produktionsfläche von 17'810 m
2
,
eine Bürofläche von 3910 m
2
und eine Parkfläche von
17'416 m
2
mit total 832 Parkplätzen verfügen. Die Erschliessung
des Parkhauses soll über die M-Strasse und die daran anschliessende private
Parkhauszufahrt erfolgen.
Streitig vor
Verwaltungsgericht sind allein noch die Abstandsverhältnisse gegenüber der L-Strasse
bzw. zum Gebäude L-Strasse 04 sowie der Grenzabstand gegenüber dem Grundstück
Kat.Nr. 05.
3.
3.1
3.1.1
Die Bausektion der Stadt Zürich hielt in ihrem
Entscheid vom 23. November 2004 hinsichtlich des Abstandes zur L-Strasse fest,
dieser Strasse komme keine öffentliche Erschliessungsfunktion zu und sie sei
auch im kommunalen Richtplan, Strassennetz, nicht ausgewiesen. Sie diene
lediglich der arealinternen Zufahrt und Feinerschliessung des Fernsehareals, weshalb
von ihr keine Strassenabstände einzuhalten seien. L-Strasse und M-Strasse seien
gemäss kommunalem Verkehrsplan als Fussgängerachse/Veloroute vorgesehen. Für
den kombinierten Fuss- und Veloweg im Gegenverkehr sei eine Breite von mindestens
3,5 m erforderlich. Für die geplante Einbahnzufahrt neben der
Parkhauszufahrt sei zudem eine minimale Breite von 3 m zu verlangen. Die
Verkehrsanlagen wiesen somit einen Mindestbedarf von 6,5 m auf. Für einen
allfälligen Strassenausbau sei keine Raumsicherung erforderlich und im
arealinternen Bereich der Fernsehstrassse liege auch kein Interesse an der
Raumsicherung von Vorgärten, Grünzügen etc. Der projektierte Abstand von 1,5 m
des Gebäudes L-Strasse 04 von der L-Strasse vermöge zu genügen. Im Bereich des E-Gebäudes
habe somit die für die Verkehrsanlagen erforderliche Mindestbreite 8 m (1,5 m
+ 6,5 m) zu betragen. Zusammen mit der 6 m breiten Parkhauszufahrt sei
daher ein 14 m grosser Abstand zwischen dem projektierten und dem Gebäude L-Strasse
04 zu verlangen.
3.1.2
Im Rekursverfahren vor dem Regierungsrat vertrat die
A
einen Gebäudeabstand zwischen dem E-Gebäude und dem
Gebäude L-Strasse 04 von 11 m, die F AG eine solchen von 20 m. Der
Regierungsrat führte in seinem Rekursentscheid hierzu aus, aufgrund der im
kommunalen Verkehrsplan der Stadt Zürich enthaltenen und als Vorgaben zu beachtenden
neuen Festlegungen für einen durch die L-Strasse verlaufenden Fuss- und Radweg
sei davon auszugehen, dass zwischen dem E-Gebäude und dem Gebäude L-Strasse 04
folgende Verkehrsanlagen Platz finden müssten: die private Erschliessung des
Parkhauses bestehend aus zwei parallelen Zufahrten à je 3 m, die separate
Einbahnzufahrt ins restliche Areal und ein Rad-Fussweg. Streitig sei sodann, ob
die Gebäude L-Strasse 04 und das Parkhaus E gegenüber der L-Strasse
(Einbahnzufahrt ins restliche Areal mit dem künftigen Rad-/Fussweg ohne
Parkhauszufahrt) einen Strassen- oder wenigstens einen Wegabstand einzuhalten
habe. Da es sich bei der Zufahrt ins restliche Areal um eine Einbahnzufahrt handle,
welcher für das restliche Areal in weit überwiegender Weise arealinterne Bedeutung
zukomme, habe die Bausektion der Stadt Zürich diesem Anlageteil die Funktion
eines Zufahrtsweges zuordnen und hierfür eine Breite von 3,0 m veranschlagen
dürfen. Demgemäss sei gegenüber der L-Strasse nicht der Strassenabstand,
sondern der Wegabstand von 3,5 m zu verlangen. Schliesslich sei für den
geplanten Rad-/Gehweg eine Mindestbreite von 3,5 m zu beachten. Vom E-Gebäude
(im Katasterplan 1 : 500 vom 30. März 2004 = blau gestrichelte Linie:
Projekt E) bis zum Gebäude L-Strasse 04 habe der Abstand somit mindestens 17,5 m
zu betragen.
3.1.3
In ihrer Beschwerde vom 6. Februar 2007
(VB.2007.00049) an das Verwaltungsgericht, beantragte die
A
die Aufhebung des Regierungsratsentscheides, soweit
damit der Rekurs bezüglich dem Abstand zwischen dem projektierten Parkhaus und
dem Gebäude L-Strasse 04 teilweise gutgeheissen worden war. Die A wirft der
Vorinstanz vorab einen Rechnungsfehler vor, denn zusammengerechnet ergebe sich
ein Abstand von 16 m (2 x 3 m Parkhauszufahrt; 3,5 m Rad-/Fussweg,
3 m Einbahn-L-Strasse, 3,5 m Wegabstand.) und nicht von 17,5 m. Der
im kommunalen Richtplan vorgesehene Rad-/Fussweg habe bisher keinen Eingang in
die Nutzungsplanung gefunden. Er sei nur behördenverbindlich und könne einem
Bauvorhaben der Beschwerdeführerin nicht entgegengehalten werden. Eine fehlende
oder beantragte planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 233 f. PBG
liege nicht vor. Da der Vorentscheid unter dem Vorbehalt wesentlicher
Änderungen der Sach- und/oder Rechtslage ausgesprochen wurde, sei es allerdings
nicht zu beanstanden, dass die Baubehörde dennoch auf den im kommunalen
Richtplan vorgesehenen Rad-/Fussweg aufmerksam gemacht habe. Bei der
nutzungsplanerischen Umsetzung des Richtplaneintrages (durch Festlegung von
Baulinien) komme dem Antrag des Stadtrates erhebliche Bedeutung zu. Die Antwort
im Vorentscheid, es sei ein Abstand zwischen den Gebäuden von 14 m bestehend
aus 2 x 3 m für die Parkhauszufahrten, 3 m für die Einbahnzufahrt,
3,5 m für den Rad-/Fussweg und dem Sicherheitsabstand von 1,5 m einzuhalten
sei nicht zu beanstanden. Ob von der L-Strasse als rein interner Einbahnzufahrt
ein Wegabstand eingehalten werden müsse, könne offen bleiben, da gegenüber der
projektierten Parkgarage ein Abstand von 6 m und gegenüber dem Gebäude L-Strasse
04
–
bei einer Breite dieser Zufahrt von
3 m und einem Abstand zwischen den beiden Gebäuden von 14 m – ein
Abstand von 5 m eingehalten werde.
Demgegenüber beantragte die
Beschwerdeführerin 2 in ihrer Beschwerde vom 7. Februar 2007 an das
Verwaltungsgericht, den Abstand zwischen dem E-Gebäude und dem Gebäude L-Strasse
04 auf 20 m festzusetzen. Sie verficht Mindestbreiten von 6 m Strassenabstand
des Gebäudes L-Strasse 04, 3,5 m Fuss-/Veloweg, 4,5 m Strassenbreite,
6 m Strassenabstand Parkhaus zugleich Parkhauszufahrt und führt hierzu
aus, die Haupterschliessung des Fernsehareals erfolge künftig über die
M-Strasse. Die Parkhauszufahrt werde unter teilweiser Mitbeanspruchung der L-Strasse
entlang der projektierten Ostfassade geführt. Die vorgesehenen Parkplätze
dienten mannigfacher Nutzung für Büros, Fernsehproduktionen, Publikum, Besucher
von Veranstaltungen und Drittbenutzer. Die L-Strasse diene sodann der
Anlieferung, VIP-Zufahrt sowie Zufahrt für Taxis, Cars und für die offenen
Abstellplätze. Sie sei Bestandteil einer Ein­bahnerschliessung, welche von und
bis zur M-Strasse rund um das Gebäude führe und dem Schwerverkehr diene. Über
die L-Strasse führe auch die im Richtplan enthaltene öffentliche Fuss- und
Velowegverbindung. Diese Funktion als Strasse und zugleich öffentlicher Weg
führe dazu, dass die Strasse eine Mindestbreite von 4,5 m aufweisen müsse
und dass ein Strassenabstand von 6 m, gemessen ab dessen Aussenkante,
einzuhalten sei. Für den Raum zwischen dem Gebäude L-Strasse 04 und dem
projektierten Parkhaus sei eine Mindestbreite von 20 m zu verlangen.
3.2
3.2.1
Gemäss kommunalem Verkehrsplan der Stadt Zürich vom 8.
Februar 2004, vom Regierungsrat genehmigt am 22. September 2004, sind die L-Strasse
und die M-Strasse als geplante Fussweg/Veloroute eingezeichnet. Diese
Festlegung ist bei Beantwortung der zum Vorentscheid unterbreiteten Frage, ob
die
Grenz- und Gebäudeabstände gemäss der Katasterkopie 1: 500 vom 30.
März 2004 rechtskonform sind, in Anwendung von § 234 PBG zu beachten,
fehlt es doch an der nutzungsplanerischen Umsetzung z.B. durch Baulinien (vgl.
auch VGr, 29. September 2004, VB.2004.169, E. 4.3.2, www.vgrzh.ch). Unbestrittenermassen,
d.h. sowohl nach Ansicht der Bausektion der Stadt Zürich, der Vorinstanz wie
auch der Beschwerdeführenden ist für den kombinierten Fuss- und Veloweg im
Gegenverkehr eine Breite von (mindestens) 3,5 m einzusetzen.
3.2.2
Strittig ist die Fahrbahnbreite
–
neben der Parkhauszufahrt
–
der L-Strasse im geplanten Einbahnverkehr. Die Bausektion,
der Regierungsrat und die Beschwerdeführerin 1 halten eine Breite von 3 m
für genügend, während die Beschwerdeführerin 2 eine solche von 4,5 m für
erforderlich hält. Gemäss dem Verkehrserschliessungskonzept des Projektes E
erfolgt die Zufahrt zum Parkhaus über die M-Strasse und zwei parallel geführte
Parkgaragenzufahrten. Östlich davon, d.h. zwischen dem Projekt und dem Gebäude L-Strasse
04 wird die L-Strasse im Einbahnverkehr ins restliche Areal geführt. Der
weitaus grösste Teil des Verkehrs (Büro, Produktion, Besucher/Publikum, Handwerker
usw.) wird
–
über die Zufahrtsrampen
–
ins Parkhaus fliessen. Der Verkehr auf der
östlich der Zufahrtsrampen verlaufenden Einbahnzufahrt wird gering ausfallen.
Er umfasst drei Anlieferungsstellen für das nördlich des E-Projektes stehende
Gebäude "A" (L-Strasse 06); hiervon liegt eine Anlieferungsstelle
zwischen diesen beiden Gebäuden und kann gemäss Verkehrskonzept nur über die
erwähnte Einbahnzufahrt erreicht werden, während sich die beiden anderen Anlieferungsstellen
im restlichen Areal befinden und auch von Norden her erreichbar sind. Die
bestehenden Parkplätze im restlichen Areal werden grösstenteils aufgehoben;
ausserhalb des E-Gebäudes verbleiben im restlichen Areal allein noch 8
VIP-Parkplätze, 2 Behindertenparkplätze sowie 2 Parkplätze für Dienstfahrzeuge.
Diese Parkplätze wie auch die beiden Anlieferungsstellen im restlichen Areal
können auch von der N-Strasse über die Portieranlage angefahren werden. Die
Taxi- und Carvorfahrt erfolgt an der N-Strasse und berührt die L-Strasse weder
von Norden noch von Süden. Insgesamt wird damit der Einbahnverkehr auf der L-Strasse
östlich der parallel geführten Zufahrten zum E-Parkhaus sehr gering ausfallen.
Wenn die Bausektion II des Stadtrates Zürich und die Vorinstanz unter diesen
Umständen davon ausgingen, diesem Bereich der L-Strasse komme die Funktion
eines Zufahrtsweges zu und hierfür entsprechend den Zugangsnormalien eine Breite
von 3 m veranschlagte, ist dies nicht rechtsverletzend.
3.2.3
Fehlen Baulinien für öffentliche Strassen und Plätze
sowie für öffentliche Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben
gemäss § 265 Abs. 1 PBG oberirdische Gebäude einen Abstand von 6 m gegenüber
Strassen und Plätzen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern
–
wie dies hier zutrifft
–
die Bau- und Zonenordnung keine anderen Abstände
vorschreibt. Da die L-Strasse im hier streitbezogenen Bereich östlich des E-Gebäudes
aufgrund des zu erwartenden Verkehrsaufkommens als Zufahrtsweg einzustufen ist,
ist ein Wegabstand von 3,5 m massgebend, sofern es sich um einen
öffentlichen
und nicht um einen privaten Weg handelt (RB 1982 Nr. 149 = BEZ 1982
Nr. 20).
Nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts kommt es bei der Würdigung, ob ein Weg als öffentlich oder
als privat zu gelten hat, nicht auf die Eigentumsverhältnisse, sondern auf die
Erschliessungsfunktion des Wegs an. Im Entscheid RB 1987 Nr. 149 (= BEZ 1982
Nr. 20) hat das Verwaltungsgericht hierzu ausgeführt, wenn ein Weg die Funktion
der gesetzlichen Zufahrt im Sinn von § 237 PBG habe, so werde er
–
jedenfalls wenn dieser mehreren Grundstücken diene
–
notwendigerweise von einem unbestimmten Benutzerkreis
beansprucht und handle es sich um eine Verkehrsfläche, die auch nach Strassenverkehrsrecht
als öffentlich gelte, und zwar unabhängig davon, ob sie im öffentlichen Eigentum
stehe oder förmlich dem Gemeingebrauch gewidmet worden sei. Nach dieser wiederholt
bestätigten Rechtsprechung (RB 1987 Nr. 77; VGr, 14. 3. 1995, BEZ 2001 Nr. 48)
ist die L-Strasse klar
–
und entgegen der
Annahme im Vorentscheid
–
als öffentlich
zu qualifizieren, und zwar sowohl hinsichtlich des öffentlichen Fuss- und
Fahrradweges wie auch der Zufahrt zu den beiden Anlieferungsstellen und den
VIP- und Behindertenparkplätzen. Mithin ist ein Wegabstand von 3,5 m zu
beachten. Dieser ist auf der Westseite, wo die beiden parallel geführten
Parkhauszufahrten mit einer Breite von 6 m an die Fahrbahn anschliessen, eingehalten.
Hingegen ist auf der Ostseite, zwischen der Fahrbahn bzw. dem kombinierten
Velo-/Fussgängerweg und dem Gebäude L-Strasse 04 der Wegabstand von 3,5 m einzuhalten.
Es besteht kein Rechtsgrund hiervon abzuweichen, insbesondere nicht nur einen
Sicherheitsabstand von 1,5 m als genügend zu erachten, wie im Entscheid
der Bausektion vom 23. November 2004 (S. 4, Ziff. B./1.b) vorgesehen. Auch
schreibt die Bauordnung der Stadt Zürich hier nicht
–
in Ausführung von § 51 Abs. 2 PBG
–
das Bauen auf die Strassengrenze vor.
3.2.4
Zwischen dem E-Gebäude und dem Gebäude L-Strasse 04
ist mithin ein Abstand von 16 m (6 m parallel geführte Zufahrt zum
Parkhaus; 3 m Fahrbahn, 3,5 m kombinierter Fuss- und Veloweg, 3,5 m
Wegabstand Ostseite) einzuhalten. Die Berechnung der Vorinstanz von 17,5 m
mit den gleichen Anforderungen beruht entweder auf einem Rechnungsfehler oder
aber darauf, dass diese den Sicherheitsabstand von 1,5 m zwischen der L-Strasse
und dem Gebäude L-Strasse 04 in ihre Berechnung einbezogen; dieser Sicherheitsabstand
fällt indessen wegen des dort einzuhaltenden Wegabstands dahin. Die Beschwerde
VB.2007.00049 der A ist daher teilweise gutzuheissen und der projektierte
Gebäudeabstand zwischen dem E-Gebäude und dem Gebäude L-Strasse auf 16 m festzulegen.
Im Übrigen ist diese Beschwerde, soweit sie einen Abstand von lediglich 14 m
beantragt, sowie die Beschwerde VB.2007.00069, welche einen Abstand von 20 m
verficht, abzuweisen.
4.
Streitig ist schliesslich
der Grenzabstand des E-Projektes zur Parzelle Kat.Nr. 05. Der Regierungsrat
hat in seinem Rekursentscheid vom 20. Dezember 2006 hierzu ausgeführt, bei
dieser Grenze handle es sich sowohl bezogen auf die M-Strasse als auch auf die L-Strasse
um eine seitliche Grenze. Die sich für die Abstandsbemessung gegenüberstehenden
Fassadenteile würden die zulässige Tiefe von 20 m nicht überschreiten.
Demgemäss sei gestützt auf § 270 Abs. 2 PBG kein Mehrhöhenzuschlag in
Rechnung zu stellen.
4.1
Die Beschwerdeführerin 2 vertritt im
Beschwerdeverfahren die Auffassung, dass gegenüber dem Grundstück Kat.Nr. 05
der Grundabstand von 3,5 m zuzüglich des kantonalen Mehrhöhenzuschlags,
d.h. ein Abstand von 16,5 m einzuhalten sei. Entlang der L-Strasse seien
keine Baulinien oder Baubegrenzungslinien festgesetzt, weshalb davon auszugehen
sei, dass auch im strassennahen und seitlichen Bereich ein Mehrhöhenzuschlag
Anwendung finde. Die M-Strasse seinerseits ende an der südlichen Grenze der
Grundstücke 02 und 01 und die dort festgesetzten Baulinien führten lediglich
rund 4 bzw. 5 m in die erwähnten Grundstücke hinein. Gegenüber diesem Weg
liege das E-Gebäude stirnseitig und nicht seitlich. Auch die Grenze zwischen
den Parzellen 01 und 05 sei nicht seitlich. Es liege keine vom Gesetzgeber mit § 270
Abs. 2 PBG anvisierte Situation vor, nämlich entlang einer Strasse
"aufgereihte" Gebäude mit seitlichen Grundstücksgrenzen, welche einen
Verzicht auf einen Mehrhöhenzuschlag rechtfertigen würde. Somit sei analog
einer rückwärtigen Situation ein Mehrhöhenzuschlag zu verlangen.
Die private Beschwerdegegnerin
im Verfahren VB.2007.00069 hält in ihrer Vernehmlassung fest, grundsätzlich
gelte ein minimaler Grenzabstand von 3,5 m. Ein grösserer Minimalabstand gemäss
§ 270 Abs. 2 PBG komme nur dann zur Anwendung, wenn Verkehrsbaulinien oder
sie ersetzenden Baubegrenzungslinien vorhanden seien. Der minimale Grenzabstand
vergrössere sich ab einer Höhe von über 12 m, allerdings seitlich erst ab einer
Tiefe von mehr als 20 m ab Verkehrsbaulinie sowie rückwärtig. Die Tiefe
von 20 m müsse immer rechtwinklig zur massgebenden Verkehrsbaulinie
gemessen werden. Die Voraussetzungen für einen Mehrhöhenzuschlag gegenüber dem
Grundstück Kat.Nr. 05 seien damit offenkundig nicht erfüllt. Die
Argumentation der Beschwerdeführerin 2 sei auch widersprüchlich. Der
M-Strasse werde nach der Realisierung des hier strittigen Baus die Funktion
einer nutzungsorientierten Sammelstrasse zukommen. Der Grenzabstand werde
zwischen dem Baugrundstück und dem Grundstück Kat.Nr. 05 durch den Strassenabstand
(bei der M-Strasse) bzw. den Wegabstand (gegenüber der L-Strasse) von § 265
PBG ersetzt.
4.2
Oberirdische Gebäude, welche den gewachsenen Boden um
mehr als 50 cm überragen (§ 269 PBG) müssen gemäss § 270 Abs. 1 PBG,
sofern nicht der Grenzbau vorgeschrieben oder erlaubt ist, gegenüber Nachbargrundstücken
einen Grenzabstand von mindestens 3,5 m einhalten. Dieser Abstand gilt
nach § 270 Abs. 2 PBG "ohne Rücksicht auf Lage und Tiefe der
beteiligten Grundstücke seitlich innerhalb von 20 m ab der
Verkehrsbaulinie oder der sie ersetzenden Baubegrenzungslinie; ab 12 m über
dem gewachsenen Boden vergrössert sich der Abstand weiter hinten und rückwärtig
um das Mass der Mehrhöhe, unter Vorbehalt der Bestimmungen für Hochhäuser
jedoch höchstens auf 16,5 m.
Baubegrenzungslinien sind
ein Ersatz für Baulinien, die anstelle von Verkehrsbaulinien den Abstand von
Gebäuden gegenüber Strassen, Plätzen und öffentlichen Wegen bestimmen (Peter
Müller, Begriffsbrevier zum Planungs- und Baugesetz, 1976, S. 15). Der Wegabstand
von 3,5 m, welchen das Bauprojekt E
–
wie
in E. 3 ausgeführt
–
gegenüber der L-Strasse
einzuhalten hat, ist mithin eine die Verkehrsbaulinie "ersetzende
Baubegrenzungslinie" im Sinn von § 270 Abs. 2 PBG. Von der L-Strasse
aus gesehen, liegt die Südfassade des E-Gebäudes bzw. die südliche Grenze des
Bauareals "seitlich" und das benachbarte Grundstück Kat.Nr. 05
innerhalb des Bereiches von 20 m, in welchem seitlich kein Mehrhöhenzuschlag
eingreift. Gleiches gilt mit Bezug auf die M-Strasse. Auch hier liegt die
gemeinsame Grenze, sofern sie als "seitlich" betrachtet wird,
innerhalb des 20 m Bereichs ab Baulinien. Geht man davon aus, das Bauprojekt
stehe "stirnseitig" zur M-Strasse, weil es die in das Bauareal
eingreifenden Baulinien dieses Weges zu beachten habe, so wäre von vornherein
die Ostseite des Bauareals und nicht die gemeinsame Grenze zwischen den
Grundstücken Kat.Nr. 02 und 05 die massgebliche "seitliche"
Grenze im Sinn von § 270 Abs. 2 PBG. Unter jedem dieser Gesichtspunkte
greift gegenüber dem Nachbargrundstück Kat.Nr. 05 kein Mehrhöhenzuschlag
ein. Der Einwand der Beschwerdeführerin 2, gegenüber dem Nachbargrundstück Kat.Nr.
05 sei wegen des Mehrhöhenzuschlages (§ 270 Abs. 2 PBG) ein Abstand von
16,5 m zu beachten, ist unbegründet.
5.
Die Beschwerdeführerin 2
rügt schliesslich die hälftige Kostenteilung der Rekurskosten. Sie habe als
Rekurrentin vor dem Regierungsrat teilweise obsiegt, womit auch die Baugesuchstellerin
und die Stadt Zürich als unterliegende Partei zu gelten hätten. Es sei unkorrekt,
wenn ihr die gleichen Kosten auferlegt würden wie der A, deren Rekurs vollumfänglich
abgewiesen worden sei.
Die Beschwerdeführerin 2
rügte in ihrem Rekurs vom 3. Januar 2005 an den Regierungsrat eine Verletzung
des Koordinationsgebotes, der unzulässige Zusammenbau über die Grundstücksgrenze
hinweg, die unzureichenden Grenz- und Gebäudeabstände, die Strassenabstandsverhältnisse,
die fehlenden Voraussetzungen für das Hochhaus sowie unzureichende Grün- und
Freiflächen. Diesen Rekurs hiess die Vorinstanz teilweise gut, nämlich hinsichtlich
des Gebäudeabstandes zwischen dem E-Gebäude und dem Gebäude L-Strasse 04; zudem
versah der Regierungsrat den Vorentscheid mit einem Vorbehalt, dass eine
rechtskräftige Bewilligung für eine auf das streitige Projekt zugeschnittene
selbständige Bau(rechts)parzelle vorliegen müsse. Bezüglich der weiteren Rügen
wies der Regierungsrat den Rekurs ab, soweit er darauf eintrat. Abgewiesen
wurde auch der Rekurs der
A
, welche
Anträge gestellt hatte, auf Herabsetzung des Gebäudeabstandes zum Haus L-Strasse
04 auf 11 m, auf Aufhebung der Festlegung der L-Strasse als Velo- und
Fussweg im kommunalen Verkehrsplan sowie auf Aufhebung der Auflage, die
M-Strasse mit einem Trottoir zu versehen. Wenn der Regierungsrat unter diesen
Umständen die Rekurskosten den beiden Rekurrenten je zur Hälfte auferlegte, hat
er das ihm bei der Verteilung der Verfahrenskosten zustehende Ermessen nicht
verletzt. Diese Kostenauferlegung entspricht im Übrigen auch dem heutigen
Beschwerdeverfahrensausgang.
6.
Zusammengefasst ergibt
sich, dass die Beschwerde der A (VB.2007.00049) teilweise gutzuheissen und der
projektierte Gebäudeabstand zwischen dem E-Gebäude und dem Gebäude L-Strasse
auf 16 m festzulegen ist. Im Übrigen sind die Beschwerde VB.2007.00049 im
restlichen Umfang und die Beschwerde VB.2007.00069 vollumfänglich abzuweisen.
Da auch die
Beschwerdeführerin 1 in nicht untergeordnetem Mass unterliegt, ist eine hälftige
Auferlegung der Gerichtskosten an die Beschwerdeführerin 1 und an die Beschwerdeführerin
2 angemessen. Die Voraussetzungen für die Zusprechung einer Parteientschädigung
sind aus dem gleichen Grund nicht gegeben.
Demgemäss
beschliesst
die Kammer
:
Die Beschwerdeverfahren
VB.2007.00049 und VB.2007.00069 werden vereinigt;
und entscheidet:
1.    Die
Beschwerde VB.2007.00049 der A wird teilweise gutgeheissen. Demgemäss wird
Disp. Ziff. II des Regierungsratsbeschlusses vom 20. Dezember 2006 dahingehend
abgeändert, dass der projektierte Gebäudeabstand zwischen dem E-Gebäude und dem
Gebäude L-Strasse 04 auf 16 m festgelegt wird. Im Übrigen wird die Beschwerde
VB.2007.00049 abgewiesen.
2.    Die
Beschwerde VB.2007.00069 der C AG wird abgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--     Zustellungskosten,
Fr. 8'180.--     Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden je zur Hälfte den Beschwerdeführerinnen 1 und 2 auferlegt.
5.    Parteientschädigungen
werde keine zugesprochen.
6.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die
Beschwerde ist innert 30Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
7.    Mitteilung an …