zh_verwaltungsgericht · VB.2013.00055 · 2013-09-19 · de

Quartierplan | Kostenverteiler im Quartierplanverfahren. Für die Verteilung der Erstellungskosten ist das Erschliessungsinteresse des einzelnen Grundeigentümers massgebend (E. 3.1). Den baulich ausnützbaren Flächen im Waldabstandsbereich kommt grundsätzlich kein vermindertes Erschliessungsinteresse mit entsprechender Kostenbefreiung zu (E. 3.2). Abweichungen von dieser Regelung müssen jedoch zur Einhaltung des Äquivalenzprinzips zulässig sein. Vorliegend ist die grundsätzlich mögliche Nutzungsübertragung der Baumasse auf benachbarte Grundstücke kaum realisierbar, weshalb der rein hypothetische Nutzungstransfer für das Erschliessungsinteresse nicht zu berücksichtigen ist (E. 3.3). Die Berücksichtigung einer gegenüber den bestehenden Verhältnissen erhöhten Ausnützung, welche durch Landumlegung erzielt werden kann, erscheint unter den gegebenen Verhältnissen als zulässig, soweit diese Möglichkeiten konkret ersichtlich sind (E. 3.4). Verletzung der Begründungspflicht durch die Vorinstanz, die bezüglich Erschliessungs-, Administrativkosten und Landabzug keine Differenzierung in der Berechnung vorgenommen hat (E.4). Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die Vorinstanz.

Zürich Verwaltungsgericht 13..2.19.0 VB.2013.00055
Zurich Verwaltungsgericht 13..2.19.0 VB.2013.00055
Zurigo Verwaltungsgericht 13..2.19.0 VB.2013.00055

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00055
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Geschäftsnummer:
VB.2013.00055
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.09.2013
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Quartierplan
Kostenverteiler im Quartierplanverfahren.
Für die Verteilung der Erstellungskosten ist das Erschliessungsinteresse des einzelnen Grundeigentümers massgebend (E. 3.1). Den baulich ausnützbaren Flächen im Waldabstandsbereich kommt grundsätzlich kein vermindertes Erschliessungsinteresse mit entsprechender Kostenbefreiung zu (E. 3.2). Abweichungen von dieser Regelung müssen jedoch zur Einhaltung des Äquivalenzprinzips zulässig sein. Vorliegend ist die grundsätzlich mögliche Nutzungsübertragung der Baumasse auf benachbarte Grundstücke kaum realisierbar, weshalb der rein hypothetische Nutzungstransfer für das Erschliessungsinteresse nicht zu berücksichtigen ist (E. 3.3). Die Berücksichtigung einer gegenüber den bestehenden Verhältnissen erhöhten Ausnützung, welche durch Landumlegung erzielt werden kann, erscheint unter den gegebenen Verhältnissen als zulässig, soweit diese Möglichkeiten konkret ersichtlich sind (E. 3.4).
Verletzung der Begründungspflicht durch die Vorinstanz, die bezüglich Erschliessungs-, Administrativkosten und Landabzug keine Differenzierung in der Berechnung vorgenommen hat (E.4).
Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die Vorinstanz.
Stichworte:
ADMINISTRATIVKOSTEN
AUSNÜTZUNG
AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG
ERSCHLIESSUNGSINTERESSE
ERSCHLIESSUNGSKOSTEN
ERSTELLUNGSKOSTEN
HYPOTHETISCH
LANDABZUG
LANDUMLEGUNG
NUTZUNGSTRANSFER
QUARTIERPLANKOSTEN
ÜBERBAUBARKEIT
ÜBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT
WALDABSTAND
WALDABSTANDSGEBIET
Rechtsnormen:
Art. 29 Abs. II BV
§ 138 Abs. IV PBG
§ 146 PBG
§ 177 PBG
§ 259 Abs. II PBG
§ 10 Abs. I VRG
§ 19a Abs. II VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3.
Abteilung
VB.2013.00055
Urteil
der 3.Kammer
vom
19. September 2013
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea
Rotach, Verwaltungsrichter Matthias Hauser,
Gerichtsschreiberin Michèle Babst.
In Sachen
Stadt Bülach,
vertreten durch den Stadtrat,
dieser vertreten durch RA A,
Beschwerdeführerin,
gegen
B,
Beschwerdegegnerin,
und
1.
C,
2.
D,
3.
E,
Mitbeteiligte,
betreffend Quartierplan,
hat
sich ergeben:
I.
Der Stadtrat Bülach leitete am 3. September 2008 im
Gebiet "F-Strasse/G-Strasse/H-Strasse" aufgrund mangelnder
verkehrstechnischer Erschliessung, unbefriedigender Entsorgungssituation,
sanierungsbedürftiger Werkleitungen und ungenügend geregelter
Rechtsverhältnisse ein Quartierplanverfahren ein. Mit Beschluss vom
13. Juni 2012 setzte der Stadtrat den Teilquartierplan "F-Strasse/G-Strasse/H-Strasse"
fest.
II.
Die Erben von K (C, D als Erbin von I, E sowie J) waren zu
diesem Zeitpunkt Eigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 01, die in den Perimeter
des Teilquartierplans fällt. Sie reichten am 3. Juli 2012 Rekurs gegen den
Beschluss des Stadtrats Bülach beim Baurekursgericht des Kantons Zürich ein und
beantragten die Befreiung der gesamten Waldabstandsfläche auf der Parzelle
Kat.-Nr. 01 von der Belastung mit Quartierplanko­sten.
Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom
6. Dezember 2012 gut, hob den Stadtratsbeschluss vom 13. Juni 2012
betreffend Festsetzung des Teilquartierplans "F-Strasse/G-Strasse/H-Strasse"
hinsichtlich der die Erschliessungskammer "G-Strasse" betreffenden
Verteilung der Kosten und des diesbezüglichen Landabzugs sowie bezüglich der
Verteilung der Verfahrenskosten auf und lud den Stadtrat ein, den Quartierplan
dementsprechend neu festzusetzen.
III.
A.
Dagegen
erhob die Stadt Bülach am 21. Januar 2013 Beschwerde beim Verwaltungsgericht
und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Wiederherstellung
des Festsetzungsbeschlusses vom 13. Juni 2012 im entsprechenden Ausmass,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Mit
Eingabe vom 25. Februar 2013 reichte die Quartierplankommission der Stadt
Bülach ein Sitzungsprotokoll vom 20. Februar 2013 ein, womit die
Handänderung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 von den Erben K an B als
Alleineigentümerin bewilligt wurde.
B.
B
führte in ihrer Stellungnahme vom 8. März 2013 aus, ihr sei als neue
Alleineigentümerin bewusst, die Rechte und Pflichten im Rahmen des
Teilquartierplans zu übernehmen. Die Position als Beschwerdegegnerin im
laufenden Beschwerdeverfahren, wie auch eine Kostenbeteiligung, lehne sie aber
ab. C führte am 12. März 2013 aus, er betrachte sich nicht mehr als
legitimiert, die Streitsache im Namen der Erben weiterzuführen, da die Erben
von K nun nicht mehr Grundeigentümer seien. Mit Schreiben vom 10. Juni
2013 teilte er dem Verwaltungsgericht mit, dass seine Mutter, J, im April 2013
verstorben und die Erbengemeinschaft K aufgelöst sei. Zudem legte er die
Vertretung der übrigen Erben nieder.
Das Verwaltungsgericht nahm B mit Präsidialverfügung vom
30. Mai 2013 neu als Beschwerdegegnerin in das vorliegende Verfahren auf;
die Erben von K wurden als Mitbeteiligte aufgenommen. Die Parteien liessen sich
dazu nicht mehr vernehmen.
C.
Mit
Verfügung vom 27. Mai 2013 genehmigte die Baudirektion des Kantons Zürich
den Teilquartierplan "F-Strasse/G-Strasse/H-Strasse" im Sinn der
Erwägungen. Das Baurekursgericht beantragte am 20. Juni 2013 ohne weitere
Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist
nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig
.
1.2
Das vorliegend im Streit liegende Grundstück
Kat.-Nr. 01 wurde von den Erben des K an B verkauft. Die neue
Grundeigentümerin bekennt, verpflichtet zu sein, sämtliche Rechte und Pflichten
im Rahmen des Teilquartierplans zu übernehmen. Für die Erstellungs- und
Verfahrenskosten im Quartierplan ist der jeweilige Grundeigentümer kostenpflichtig,
bzw. kann mit einem Landabzug belastet werden. Das vorliegende Verfahren knüpft
somit zur Bestimmung der Beschwerdegegnerschaft an das Eigentum an einem
Grundstück an; geht dieses an einen Dritten über, so hat der Dritte den Prozess
in dem Stadium, in dem er sich befindet, zu übernehmen. Daher ist B als
Beschwerdege
g
nerin im vorliegenden Verfahren zu
führen. Die Erben des K waren bei Beschwerdeerhebung noch selbst
Grundstückseigentümer und damit im vorliegenden Verfahren als Mitbeteiligte zu
behandeln. Das Rubrum ist aufgrund der Auflösung der Erbengemeinschaft des
K
sowie des Todes von
J
entsprechend
anzupassen.
1.3
Das Baurekursgericht hiess den Rekurs gut und hob
den erstinstanzlichen Beschluss hinsichtlich der die Erschliessungskammer
"G-Strasse" betreffenden Verteilung der Kosten und des
diesbezüglichen Landabzugs (inkl. Geldausgleich) sowie bezüglich der Verteilung
der Verfahrenskosten auf. Sie lud die Beschwerdeführerin ein, den Quartierplan
dementsprechend
im Sinn der Erwägungen zu überarbeiten und neu festzusetzen.
Rückweisungsentscheide sind grundsätzlich Zwischenentscheide, die gemäss
§ 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG nach
Art. 92 und 93 Abs. 1 lit. a und b
des Bundesgerichtsgesetzes
vom 17. Juni 2005 (
BGG
)
nur dann
angefochten werden können, wenn sie entweder einen nicht wiedergutzumachenden
Nachteil bewirken können oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen
Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder
Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde.
Ein nicht wiedergutzumachender
Nachteil besteht vorliegend darin, dass die Gemeinde durch den Rückweisungsentscheid
gezwungen ist, entgegen ihrer Auffassung eine neue Anordnung zu erlassen, um
alsdann ihren eigenen Entscheid anzufechten (vgl. auch BGE 133 II 409 E. 1.2).
Folglich ist die Anfechtung des Urteils des Baurekursgerichts vor Verwaltungsgericht
zulässig.
1.4
Aufgrund von § 49 in Verbindung mit § 21
Abs. 2 lit. b VRG sind Gemeinden zur Beschwerde berechtigt, wenn sie
eine Verletzung ihrer Gemeindeautonomie geltend machen können. Dies ist nach
der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts in Quartierplanverfahren
grundsätzlich der Fall, namentlich im Hinblick auf ihre treuhänderische
Stellung gegenüber den Quartierplanbeteiligten zur Verteidigung eines erzielten
Interessenausgleichs (VGr, 10. Mai 2012, VB.2011.00052, E. 1.3b; RB
1991 Nr. 7). Da die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt
sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Das Grundstück Kat.-Nr. 01 ist
ca. 75 m lang und wird im Süden durch die Nachbarparzelle Kat.-Nr.
02 begrenzt. Im Südwesten ist es ca. 25 m breit und
grenzt an die auszubauende Strasse "G-Strasse", im Nordosten verfügt
es über eine Breite von ungefähr 7
,
4 m.
Nordwestlich grenzt das Grundstück an einen Wald. Im Abstand vo
n
15 m zur Waldgrenze und um die nördliche Ecke des auf der
Parzelle stehenden Wohnhauses verläuft eine Waldabstandslinie.
Die Quartierplanbehörde bezog für die
Berechnung des Landabzugs die volle Grundstücksfläche von Kat.-Nr. 01 im
alten Bestand (1'421 m
2
) ein und gewichtete sie mit einem
Erschliessungsgrad von 20 %. Für die Erschliessungskosten für den
Strassenbau, die Siedlungsentwässerung und die Wasserversorgung wurde das
Grundstück in drei Bautiefen von je 30 m (gemessen von der Strasse "G-Strasse")
eingeteilt, wobei jeweils die erste Bautiefe zu 100 % bzw. 50 %, die
zweite zu 50 % bzw. 25 % belastet wurde und die dritte Bautiefe von
der Kostenbeteiligung befreit wurde. In den Kostenverlegern für den Ringschluss
der Wasserleitung, die Kehrichtstandorte sowie für die Verfahrenskosten wurde
die neue Grundstücksfläche (1'308 m
2
) zu 100 % gewichtet.
2.2
Das Baurekursgericht kam zum Schluss, dass das
Grundstück der Beschwerdegegnerin zu Unrecht mit seiner gesamten Fläche in den
Kostenverleger einbezogen wurde, weil damit der beschränkten Überbaubarkeit
nicht Rechnung getragen worden sei. Das Grundstück sei nur insoweit abzugs-
bzw. kostenpflichtig, als die zonengemässe bauliche Ausnützung auf dem
Grundstück selbst konsumiert werden könne, denn nur in diesem Mass bestehe auch
ein Erschliessungsbedürfnis. Hypothetische Möglichkeiten eines
Nutzungstransfers seien dabei nicht zu berücksichtigen, hingegen sei den
Grundstückseigentümern die konkrete Möglichkeit einer Landumlegung anzurechnen.
2.3
Die Beschwerdeführerin rügt, das Baurekursgericht
habe mit seinem Entscheid in ihren Ermessensspielraum bei der Ausgestaltung der
Aufteilung der quartierplanlichen Lastenverteilung zwischen den betroffenen
Grundeigentümern eingegriffen. Ob die theoretisch mögliche Ausnützung
vollumfänglich konsumiert werden k
ö
nn
e
, sei unmassgeblich.
Sie
wendet ein, das
Regelungsprogramm des vorliegenden Teilquartierplans sei auf die betreffende
Erschliessung sowie auf Teilmassnahmen für Ver- und Entsorgung beschränkt,
weshalb ein den Mitbeteiligten und ihren unmittelbaren Nachbarn unterbreiteter
Vorschlag zur Landumlegung nicht habe durchgesetzt werden können. Die
Ausnützung der Waldabstandsfläche könne jedoch auf benachbarte Grundstücke
übertragen werden. Zudem stehe der Beschwerdegegnerin die Möglichkeit offen,
den Grenzverlauf über ein Grenzbereinigungsverfahren nach §
178 PBG oder über ein weiteres auf Umlegung der Grundstücke
Kat.-Nrn.
01 und 02 beschränktes
Teilquartierplanverfahren zu korrigieren. Sie stellt sich auf den Standpunkt,
das ganze damit realisierbare Ausnützungspotenzial müsse für die Verlegung der
Erschliessungskosten berücksichtigt werden.
Die undifferenzierte Behandlung der Lastenverteilung bezüglich
Landabzug, Baukosten und Administrativkosten widerspreche zudem der
gesetzlichen Regelung.
2.4
Die Ausgestaltung der Kostenverleger und des
Landabzugs enthält auch planerische und technische Fragen, weshalb der Gemeinde
als Quartierplanbehörde dabei Ermessen zukommt. Dieses hat sie pflichtgemäss
auszuüben, wobei sie an die Rechtsgrundlagen des Quartierplanrechts gebunden
ist und insbesondere das Äquivalenzprinzip und das Gleichbehandlungsgebot zu
beachten hat (vgl. E. 3.2). Bei der Befolgung der rechtlichen Vorgaben
handelt es sich um eine Rechtsfrage, welche sowohl das Baurekursgericht als
auch das Verwaltungsgericht frei überprüfen (vgl. § 50 Abs. 1 in
Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG).
3.
3.1
Nach § 146 Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bestimmt der Quartierplan, wie die
Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen sowie von gemeinschaftlichen
Ausstattungen und Ausrüstungen zu tragen sind. Massgebend ist dabei in erster
Linie das Interesse an den betreffenden Anlagen (§ 146 Abs. 2 PBG).
Für die Verteilung der Erstellungskosten ist das objektive Interesse des
einzelnen Grundeigentümers an der betreffenden Erschliessung, Ausstattung und
Ausrüstung massgebend. Ein Interesse besteht dabei nicht nur an den direkt
benützten Zugängen, Zufahrten und Leitungen, sondern auch an solchen
Erschliessungen, welche die Verkehrs- oder Erschliessungsverhältnisse im
Quartier allgemein verbessern oder Immissionen aus dem Strassenverkehr reduzieren.
Eine Kostenbelastung ist auch dann möglich, wenn das Grundstück bereits erschlossen
war, aber durch den Quartierplan aufgewertet wird (VGr, 30. Juni 2011,
VB.2010.00492, E. 3, nicht publiziert).
3.2
Bei der Festlegung der Kostenperimeter ist
einerseits eine gewisse Schematisierung zulässig, denn das Verhältnis unter den
Quartierplanbeteiligten ist von einem gewissen Solidaritätsgedanken beherrscht,
mit welchem eine allzu strenge Individualisierung des Erschliessungsinteresses
im Widerspruch stünde. Anderseits hat der einzelne Kostenanteil nach dem
Äquivalenzprinzip im richtigen Verhältnis zu stehen zum Vorteil, den der
Grundeigentümer aus den Quartierplananlagen zieht. Zudem ist bei der
Kostenverlegung nach dem Rechtsgleichheitsgebot ein vernünftiger und gerechter
Interessenausgleich unter den Quartierplangenossen anzustreben (Peter Kleb,
Kosten und Entschädigungen im zürcherischen Quartierplanverfahren, Zürich 2004,
S. 136 ff.).
Nach dem Äquivalenzprinzip ist die Kostenbelastung von
Grundstücksflächen, die keinen Erschliessungsbedarf haben, weil sie baulich
nicht ausnützbar sind, nicht zulässig. Bei der Belastung von Flächen im
Waldabstandsbereich ist deshalb zu unterscheiden zwischen Flächen, die baulich
voll ausnützbar sind und solchen, die nicht in die Ausnützungsberechnung
miteinbezogen werden dürfen (VGr, 23. Oktober 1991, VB.1990/0059, 0064 und
0134 in BEZ 1991 Nr. 34). Gemäss § 259 Abs. 2 PBG fallen
Waldabstandsflächen, soweit sie mehr als 15 m hinter der Waldabstandslinie
liegen, bei der Berechnung der für die Ausnützung massgeblichen Grundfläche
ausser Ansatz. Anders verhält es sich indessen bei innerhalb einer Bauzone
liegendem Land, das zwar im Waldabstandsbereich liegt, nach § 259
Abs. 2 PBG aber in die Ausnützungsberechnung einbezogen werden darf.
Solche Flächen sind baulich voll ausnützbar. Auch wenn in diesem Bereich keine
oberirdischen Bauten erstellt werden können (§ 262 PBG), kann der
Ausnützungsanteil der Parzellenfläche ausserhalb des Abstandsbereiches
realisiert werden. Den baulich ausnützbaren Flächen im Waldabstandsbereich kommt
daher grundsätzlich kein vermindertes Erschliessungsinteresse mit entsprechender
Kostenbefreiung zu (Kleb, S. 181 f.).
3.3
Abweichungen von dieser Regelung müssen jedoch zur
Einhaltung des Äquivalenzprinzips zulässig sein. Nach der Rechtsprechung des
Baurekursgerichts richtet sich die Kostenbelastung bei einer bereits
bestehenden Übernutzung beispielsweise nach der tatsächlich realisierten
Ausnützung, und nicht nach der realisierbaren baulichen Ausnützung (BRKE IV,
12. Februar 2009 Nrn. 0019–0021/2009, E. 4.2 in BEZ 2009
Nr. 35).
Auch wenn
eine Baute – trotz Bauverbot –
vollständig im Waldabstandsbereich und teilweise im nicht ausnützbaren Bereich
liegt
,
erachtet
die Vorinstanz die
Unterscheidung zwischen baulich ausnützbarem und baulich nicht ausnützbarem
Land
als
nicht massgebend.
Somit kann unter
Umständen von einer schematischen Verteilung der Erschliessungskosten aufgrund
der ausnützbaren Grundstücksfläche abgesehen werden.
Dementsprechend ist auch vorliegend auf die besonderen
Verhältnisse Rücksicht zu nehmen. Es ist unbestritten, dass das strittige
Grundstück wegen der Waldabstandsfläche faktisch nicht überbaubar ist. Unter
Berücksichtigung der Baulinie sowie des in Ziff. 4.1.1 der Bau- und
Zonenordnung der Stadt Bülach (BZO) vorgesehenen kleinen Grundabstands von
4 m zur Nachbarparzelle bliebe eine überbaubare Fläche von
ca. 105 m
2
in der Form eines spitz zulaufenden Dreiecks,
unter Einhaltung des grossen Grundabstands von 8 m verbliebe gar keine
ausreichende Fläche mehr. Zwar hat das Verwaltungsgericht in einem Entscheid
vom 29. Oktober 1997 festgehalten, dass der schematische
Verlegungsschlüssel für die Kostenverteilung unter mehreren Grundeigentümern
auch nicht durch den Hinweis auf die infolge privater Absichten und
Dispositionen "freiwillig" herbeigeführte Unüberbaubarkeit eines
Grundstückteils in Frage gestellt werden kann; zumal diesfalls die Realisierung
der aus der Bauverbotsfläche resultierenden Ausnützung grundsätzlich ebenfalls
möglich bleibt, wenn nicht auf der nämlichen Parzelle, so doch mittels Übertragung
auf ein Drittgrundstück (VGr, 29. Oktober 1997, VB.1997.00098, E. 2,
nicht publiziert). Vorliegend ergibt sich jedoch die Unüberbaubarkeit nicht aus
einem privaten Bauverbot, sondern aufgrund einer Waldabstandsfläche, die den
grössten Teil des Grundstücks ausmacht (ca. 77 %). Die grundsätzlich
mögliche Nutzungsübertragung der Baumasse gemäss Ziff. 12.2 BZO auf
benachbarte Grundstücke innerhalb der gleichen Bauzone ist bei den vorliegenden
Verhältnissen kaum realisierbar. Die benachbarten Grundstücke von Grundstück
Kat.-Nr. 01 verfügen entweder selbst über grössere Baumassenreserven, die
sie noch nicht ausgenützt haben, oder können aufgrund der tatsächlichen
Verhältnisse nicht weiter überbaut werden. Unter diesen Umständen erscheint es
nicht verhältnismässig, einen nur in der Theorie möglichen Nutzungstransfer für
das Erschliessungsinteresse zu berücksichtigen. Die Vorinstanz hat daher zu
Recht entschieden, dass die rein hypothetische Möglichkeit eines
Nutzungstransfers für die Kostenverteilung ausser Betracht fällt.
3.4
Die Berücksichtigung einer gegenüber den
bestehenden Verhältnissen erhöhten Ausnützung, welche durch Landumlegung oder
Grenzbereinigung erzielt werden kann, erscheint unter den gegebenen
Verhältnissen als zulässig, soweit diese Möglichkeiten konkret ersichtlich
sind, wie dies die Vorinstanz festgehalten hat. Hinsichtlich der
2. Grundeigentümerversammlung wurde eine Möglichkeit, die Überbaubarkeit
des Grundstücks Kat.-Nr. 01 durch Landumlegung zwischen diesem und dem
benachbarten Grundstück Kat.-Nr. 02 zu verbessern
, vorgeschlagen
. Die Eigentümerschaft des Grundstücks Kat.-Nr. 02 war mit
einer Landumlegung nicht einverstanden.
Schlussendlich beantragten auch
die Mitbeteiligten der Quartierplankommission, auf die
Grenzkorrektur zulasten Kat. Nr. 02 sei zu verzichten.
Die Berücksichtigung der Möglichkeiten zur Verbesserung der
Ausnützbarkeit muss nicht zwingend mit einem konkreten Vergleichsprojekt
vorgenommen werden. Vielmehr kann auch in pauschalisierender Form den vorliegenden
Gegebenheiten Rechnung getragen werden. Zudem sind dabei auch die
Unsicherheit bezüglich der Realisierbarkeit solcher erst noch
vorzunehmende
r
Landumlegungen
sowie der
entsprechende Aufwand zu berücksichtigen.
Hingegen
widerspräche es den vorn dargelegten Grundsätzen, nicht nur konkret
ersichtliche, sondern darüber hinaus auch zusätzliche Ausnützungen auf Grund
bloss hypothetisch möglicher Grenzbereinigungen oder Landumlegungen zur
berücksichtigen. Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen, soweit sie sich
gegen die von der Vorinstanz angeordnete Überarbeitung des Kostenverteilers für
die Erschliessung richtet.
4.
4.1
Die Kosten der Gemeinde für die Aufstellung des
Quartierplans sind grundsätzlich nach § 177 Abs. 1 PBG unter
Berücksichtigung besonderer Verhältnisse von den beteiligten Grundeigentümern
samt Zins im Verhältnis der Flächen ihrer neuen Grundstücke zu bezahlen. Gemäss
§ 138 Abs. 4 PBG sind bei der Landumlegung nach Flächen die Abzüge
den Grundstücken des Altbestands entsprechend dem Erschliessungsgrad im alten
und neuen Bestand prozentual gleichmässig zu belasten, für gemeinschaftliche
Ausstattungen und Ausrüstungen jedoch nur insoweit, als sie ihnen zugutekommen.
Damit gelten für die Verteilung der Kosten der Gemeinde für die Aufstellung des
Quartierplans und für den Landabzug andere Bemessungsregeln als für die Verteilung
der Erschliessungskosten.
4.2
Das Baurekursgericht schloss aus seinen Erwägungen
zum reduzierten Erschliessungsbedürfnis, dass "aus demselben Grund sich
auch die in den Kostenverlegern Strassenbau, Regenabwasser, Wasserversorgung,
Ringleitung, Kehrichtabstellplatz und Verfahrenskosten für das rekurrentische
Grundstück massgebenden Kostenperimeter als nicht gerechtfertigt
erweisen"
. Es fehlt jedoch an einer eingehenden
Begründung, weshalb die Administrativkosten und der Landabzug für das
Grundstück der Beschwerdegegnerin neu festzulegen sind.
4.3
Die Begründung eines Entscheids muss so abgefasst sein, dass die
Betroffenen ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten können
(
vgl.
Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999
;
§ 10
Abs. 1 VRG sowie
BGE 136 I 184 E. 2.2.1)
. Das ist nur möglich, wenn sich sowohl die Betroffenen als auch
die Rechtsmittelinstanzen über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen
können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden,
von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid
stützt (BGE 126 I 97 E. 2b; 123 I 31 E. 2c; Michele Albertini, Der
verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des
modernen Staates, Bern
2000, S. 402 ff.).
Obwohl die rechtlichen Grundlagen zur Verteilung der
verschiedenen Kosten bzw. zur Vornahme des Landabzugs an unterschiedliche
Voraussetzungen anknüpfen (vgl. § 138, § 146 und § 177
PBG), hat das Baurekursgericht bei der Beurteilung des Rekurses diesbezüglich
keine Differenzierung vorgenommen. Indem die Vorinstanz hinsichtlich der Quartierplanverfahrenskosten
und des Landabzugs ohne weitere Ausführungen auf eine ungerechtfertigte Kostenverteilung
durch die Beschwerdeführerin geschlossen hat, hat sie ihre Begründungspflicht verletzt.
In der ungenügenden Begründung des vorinstanzlichen Entscheids liegt eine
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör.
4.4
Nach der Rechtsprechung kann eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung
des rechtlichen Gehörs ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die Betroffenen
die Möglichkeit erhalten, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu äussern, welche
die von der Gehörsverletzung betroffenen Aspekte mit derselben Kognition
überprüfen kann wie die Vorinstanz. Ausnahmsweise kann auch bei einer schwerwiegenden
Verletzung des rechtlichen Gehörs von einer Rückweisung abgesehen werden, wenn
dies zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen
führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Parteien an einer
beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 133 I 201
E. 2.2). Dies ist vorliegend nicht der Fall. G
rundsätzlich
kann einer Partei nicht zugemutet werden, zur Verwirklichung der
Begründungspflicht ein Rechtsmittel ergreifen. Ausserdem wird das Abschätzen
der Prozessaussichten vor dem Einlegen des Rechtsmittels durch die mangelhafte
Begründung verunmöglicht (vgl. VGr, 17.
März
2010, SR.2009.00009, E. 2.4.2). Daher ist die Sache an das
Baurekursgericht zur Ausfällung eines neuen begründeten Entscheids zurückzuweisen.
5.
5.1
Folglich ist die Beschwerde teilweise
gutzuheissen. Bezüglich Quartierplan­verfahrenskosten und Landabzug ist die
Sache zum neuen Entscheid an das Baurekursgericht zurückzuweisen. Die
Vorinstanz wird bei ihrem neuen Entscheid über eine allfällige Neuverlegung der
Rekurskosten zu befinden haben.
5.2
Nach §
65a
Abs. 2 in Verbindung mit §
13 Abs.
2 Satz
1 VRG sind die Verfahrenskosten in der Regel
der unterliegenden Partei aufzuerlegen. Daneben können die Kosten nach Satz 2
der Vorschrift auch nach dem Verursacherprinzip auferlegt werden. Nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kann auch eine Vorinstanz für
kostenpflichtig erklärt werden, wenn die Aufhebung ihres Entscheids allein auf
Verfahrensfehler zurückging (VGr, 10. Mai 2012, VB.2011.00052, E. 6.3
mit weiteren Hinweisen). Vorliegend rechtfertigt es sich demnach,
die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin sowie der Vorinstanz je zur Hälfte
aufzuerlegen. Da keine der Parteien überwiegend obsiegt, sind keine
Parteientschädigungen zuzusprechen (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).
6.
Der vorliegende
Rückweisungsentscheid stellt einen Zwischenentscheid dar. Ein solcher lässt
sich unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG weiterziehen
(vgl. E. 1.3).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Disp.-Ziff. I des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 6. Dezember 2012 wird insoweit aufgehoben, als damit
der Rekurs bezüglich Landabzugs sowie der Verteilung der Verfahrenskosten
gutgeheissen wurde. Die Sache wird an das Baurekursgericht zum Neuentscheid im
Sinn der Erwägungen zurückgewiesen.
2.    Disp.-Ziff. III
des Entscheids des Baurekursgerichts vom 6. Dezember 2012 wird aufgehoben
und das Baurekursgericht hat über die Verlegung der Rekurskosten in seinem
Neuentscheid zu befinden.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    210.--     Zustellkosten,
Fr. 4'210.--     Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin zulasten der Quartierplanrechnung
und der Vorinstanz je zur Hälfte auferlegt.
5.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
6.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
7.    Mitteilung an:…