zh_verwaltungsgericht · VB.2010.00666 · 2011-06-01 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für eine Arealüberbauung. Arealüberbauungsqualität. Einordnung. Eine Arealüberbauung ist auch an einer Hanglage nicht von vornherein ausgeschlossen. Die Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung wurde von den Vorinstanzen eingehend gewürdigt und ist ohne Weiteres nachvollzieh- und vertretbar (E. 4.2 f.). Löschung der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung (E. 5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 11..2.01.0 VB.2010.00666
Zurich Verwaltungsgericht 11..2.01.0 VB.2010.00666
Zurigo Verwaltungsgericht 11..2.01.0 VB.2010.00666

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00666
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Geschäftsnummer:
VB.2010.00666
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 01.06.2011
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für eine Arealüberbauung. Arealüberbauungsqualität. Einordnung.
Eine Arealüberbauung ist auch an einer Hanglage nicht von vornherein ausgeschlossen. Die Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung wurde von den Vorinstanzen eingehend gewürdigt und ist ohne Weiteres nachvollzieh- und vertretbar (E. 4.2 f.).
Löschung der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung (E. 5).
Abweisung.
Stichworte:
AREALÜBERBAUUNG
AREALÜBERBAUUNGSWÜRDIGKEIT
AUGENSCHEIN
BAUVOLUMEN
EIGENTUMSBESCHRÄNKUNG
EINORDNUNG
EINORDNUNGSPRÜFUNG
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
GRUNDBUCHEINTRAG
GUTACHTEN
HANGLAGE
UMGEBUNG
Rechtsnormen:
§ 2 Abs. II NaturschutzV
§ 71 PBG
§ 318 PBG
Art. 8 BZO Zürich
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2010.00666
Urteil
der 1. Kammer
vom
1. Juni 2011
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiberin
Corina Schuppli.
In Sachen
1.         A
,
2.
Stockwerkeigentümergemeinschaft
B-Strasse 01,
2.1       C
,
2.2       D
,
2.3.1    E
,
2.3.2    F
,
2.4.      G
,
2.5       H
,
2.6       I
,
2.7       J
,
3.         K
,
4.
L AG,
alle vertreten durch RA M
,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
Genossenschaft N,
vertreten durch RA O
,
2.
Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Bauentscheid vom 7. Juli 2009 erteilte die Bausektion
der Stadt Zürich der Genossenschaft N die Bewilligung zur Erstellung von
zwölf Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 173 Wohnungen in Zürich. Das Vorhaben
besteht teilweise aus einer Arealüberbauung und schliesst den Abbruch
bestehender Gebäude ein.
II.
Dagegen liessen A, die Stockwerkeigentümergemeinschaft B-Strasse 01,
K und die L AG mit Eingabe vom 14. August 2009 Rekurs bei der Baurekurskommission
I erheben. Nach der Durchführung eines Augenscheins wies diese den Rekurs mit
Entscheid vom 22. Oktober 2010 ab.
III.
Mit Eingabe vom 25. November 2010 liessen A, die Stockwerkeigentümergemeinschaft
B-Strasse 01, K und die L AG beim Verwaltungsgericht Beschwerde
erheben und beantragen, die Baubewilligung sei zu verweigern und es seien die
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen weiterhin bestehen zu lassen.
Eventualiter seien die Gebäude nur in der zonenkonformen Regelbauweise, ohne
die ausnützungsrechtlichen Privilegien der Arealüberbauung, zu genehmigen,
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegnerschaft. In verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde die Erstellung
eines städtebaulichen beziehungsweise landschaftsschützerischen Gutachtens
durch die Natur- und Heimatschutzkommission (NHK) sowie die Durchführung eines
Augenscheins beantragt.
Die Vorinstanz beantragte am 3. Dezember 2010 ohne weitere
Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.
Am 24. Dezember 2010 beantragte die Genossenschaft N
Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden. Zudem sei auf den Beizug eines Gutachtens und auf die Durchführung
eines Augenscheins zu verzichten.
Die Bausektion beantragte mit Schreiben vom
19. Januar 2011 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde.
Am 3. Februar 2011 nahmen die Beschwerdeführenden
Stellung zu den Beschwerdeantworten.
Mit Präsidialverfügung vom 19. April 2011 wurde den
Beschwerdeführenden Frist zu Stellungnahme zum Modell des Bauvorhabens
angesetzt. Die Beschwerdeführenden äusserten sich mit Schreiben vom 17. und
18. Mai 2011 dazu.
Die Kammer erwägt:
1.
Das geplante Vorhaben umfasst den Abbruch von 25 bestehenden
Liegenschaften und den Neubau von zwölf Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 173
Wohnungen, einem Kindergarten, einem Kinderhort, einem Gemeinschaftsraum und
Gewerbe sowie einer Unterniveaugarage. Die projektierte Überbauung ist in drei Baufelder
aufgeteilt. Sieben Gebäude (Gebäude A bis G) sollen auf dem Baufeld 1 als
Arealüberbauung realisiert werden, die andern beiden Baufelder sollen mit zwei
bzw. drei Gebäuden in Regelbauweise bebaut werden (Gebäude U, V, X, Y, Z). Das
Baufeld 1 umfasst rund 10'554 m
2
und stösst südlich an die B-Strasse,
im Osten an die P-Strasse, im Norden an die Strasse Q-Strasse und im Westen an
überbaute Grundstücke. Die Baufelder 2 und 3 befinden sich jeweils auf der
gegenüberliegenden Strassenseite der P-Strasse bzw. der Strasse Q-Strasse.
Unmittelbar südöstlich dieser Grundstücke liegt der R-Platz. Das Baugrundstück
ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom
23. Oktober 1991 (BZO) der dreigeschossigen Wohnzone W3 zugeteilt. Die
Gebäude auf dem Baufeld 1 wurden von der Bausektion der Stadt Zürich als
Arealüberbauung im Sinn von Art. 8 BZO bewilligt. Strittig ist vor Verwaltungsgericht
die Arealüberbauungsqualität diese Teilprojekts, insbesondere die Einordnung in
die bauliche und landschaftliche Umgebung.
2.
2.1
Die
Beschwerdeführenden beantragen die Durchführung eines Augenscheins. Da der
massgebliche Sachverhalt, soweit prozessrelevant, aus den Akten hinreichend hervorgeht,
erübrigt sich indessen ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995
Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). In der zu beurteilenden
Streitigkeit hat die Vorinstanz am 29. Januar 2010 einen Augenschein
durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse, die im
Protokoll des Rekursverfahrens festgehalten sind, darf auch im vorliegenden
Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da die
örtlichen Verhältnisse aus den Akten hinreichend ersichtlich sind und sich
insbesondere die räumlichen und baulichen Beziehungen der geplanten Baukörper zur
Umgebung sehr gut aufgrund der bei den Akten liegenden Fotografien und des
Modells beurteilen lassen, erübrigt sich ein verwaltungsgerichtlicher
Augenschein. Das Umfeld und die Einordnung des Projekts lässt sich anhand des
Modells und den eingereichten Fotografien auch dann hinreichend würdigen, wenn
mit dem für das Modell gewählten Massstab nur ein beschränkter Ausschnitt des
Quartiers dargestellt wird, wie dies die Beschwerdeführenden in der
Stellungnahme vom 17. Mai 2011 vorbringen lassen.
2.2
Weiter wird
von den Beschwerdeführenden ein Gutachten der NHK beantragt. Gemäss § 2 Abs. 2
der Verordnung über den Natur- und Heimatschutz und über kommunale Erholungsflächen
vom 20. Juli 1977 (Natur- und Heimatschutzverordnung) ist bei Vorhaben und
Geschäften, die Objekte des Natur- und Heimatschutzes berühren, die örtlich und
sachlich zuständige Stelle rechtzeitig zur Stellungnahme einzuladen. Vorliegend
wird von den Beschwerdeführenden nicht dargetan und ist auch nicht ersichtlich,
dass sich in der näheren Umgebung des Bauvorhabens Objekte befinden würden, die
unter Schutz gestellt oder in einem Inventar aufgeführt sind. Ist kein Schutzobjekt
vom Bauvorhaben berührt, ist es auch nicht notwendig, ein NHK-Gutachten einzuholen.
3.
3.1
Zur
Begründung ihrer Beschwerde machen die Beschwerdeführenden geltend, die geplante
Arealüberbauung genüge den Anforderungen von § 71 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) nicht. Sie führen hierzu im
Wesentlichen aus, dass durch die klotzigen Hochbauten der geplanten Arealüberbauung
an einer städtebaulich empfindlichen Hanglage die Quartierstruktur empfindlich
verändert werde, indem die sehr viel höheren Gebäude die Uferpartie der Limmat
optisch egalisierten und abriegelten. Eine solche grundlegende Veränderung des
Landschaftsbildes sei denn auch auf erhebliche Kritik im Quartier gestossen. Es
treffe nicht zu, dass das vorliegende Konzept als siegreiches Projekt aus einem
Studienauftrag im Konkurrenzverfahren hervorgegangen sei, wie dies in der
Baubewilligung behauptet werde. Die Gebäude müssten weit auseinanderstehen, um
zu wirken. Hier jedoch sollten diese Klötze eng ineinander gestellt werden, was
nicht nur die Wohnqualität durch gegenseitigen Einblick und Fassadenblick
mindere, sondern insbesondere auch den Hang abriegle. Zwar behaupte die
Bausektion, dass es durch die Zwischenräume einen „zickzackfömigen Binnenraum“
gebe, jedoch werde dieser nur gerade innerhalb der Siedlung so erlebbar. Die
Hanglage des Limmatufers werde jedoch insbesondere aus der Distanz einfach mit
einem grossen und hohen Riegel zugebaut, womit diese Hanglage egalisiert werde,
zumal die heutigen Bäume an der B-Strasse den Klötzen weichen müssten. Eine
gute Durchlässigkeit sei also nur gerade intern und nicht für das Stadtbild
gegeben, zumal die Stadt selbst zugebe, dass die Durchlässigkeit parallel zum
Hang aufgehoben werde.
Es stehe ausser Frage, dass diese ineinander gestellten Klötze
quartierfremd seien. Solche Baukörper gebe es in der Umgebung nicht, womit es
schon an einer verträglichen Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen
Umgebung mangle. Genauso wenig komme die kubische Gliederung und ein solcher
architektonischer Ausdruck bei anderen Gebäuden im Quartier vor. Wenn die
„Lage“ in § 71 PBG ausdrücklich genannt werde, dann könne dies nur
heissen, dass es eben gewisse Lagen geben könne, in welchen Arealüberbauungen
nicht möglich seien. Dazu gehörten wegen ihrer Empfindlichkeit eben Hanglagen.
Im Grundsatz ganz ähnlich werde diese Problematik der Erlebbarkeit der
Flussläufe und Hanglagen in Kapitel 4.5 der Räumlichen Entwicklungsstrategie
des Stadtrats (RES) geschildert. Flussläufe sollen in der Landschaft deutlich
hervortreten und von Offenheit und Durchlässigkeit geprägt sein. Wenn der Fluss
infolge überhoher Klötze von einer Seite nicht mehr sichtbar werde und auf der
anderen Seite die Offenheit und Durchlässigkeit aufgehoben werde, dann seien
selbst die Leitlinien der städtischen RES verletzt. Es sei unbestritten, dass
es am R-Platz urbane und auch höhere Gebäude gebe. Das sei jedoch eine
städtebaulich völlig andere Situation, weil dieser Verkehrsknotenpunkt mit der S-Strasse
schon seit vielen Jahrzehnten eine völlig andere Bebauung aufweise, nicht aber
das reine Wohnquartier, welches daran anschliesse. Hier würden öffentliche
Gebäude als Rechtfertigung privater Häuser genommen, welche in einem intakten
Quartier, welches bisher ohne Mietskasernen ausgekommen sei, entstehen sollten.
Würde man so argumentieren, dann könnte man stets irgendwelche Hochhäuser,
welche irgendwo in Sichtdistanz stünden, als Argument heranziehen, dass die
Umgebung beziehungsweise das Ortsbild ohnehin schon verschandelt sei. Wenn der
Gesetzgeber mit § 71 PBG klar über die ordentlichen
Einordnungsvorschriften von § 238 Abs. 1 PBG hinausgehenden Kriterien
geschaffen habe, dann habe er damit auch verhindern wollen, dass Arealüberbauungen
an jeder Lage und in jeder Umgebung möglich seien. Das Instrument der
Arealüberbauung gebe die Möglichkeit einer anderen Bebauungsstruktur in einer
sonst klar definierten Zone. Das vorliegende Projekt entspreche keiner der
umliegenden Typologien, werde selbst in Fachkreisen als Novum betrachtet und
sprenge alle Massstäbe, sowohl mit den Einzelgebäuden als auch mit der gewollt zusammenhängenden
Megastruktur.
Hier werde das Instrument der Arealüberbauung lediglich dazu
genutzt, um flächendeckend eine kompakte Struktur zu generieren, mit dem
einzigen Ziel der Optimierung von Kuben, welche als krasser Gegensatz zum
Quartier erschienen. Wenn die Vorinstanz meine, dass die Freiraumqualität in
sich stimmig sei, dann werde damit eben auch gesagt, dass die in § 71 PBG
geforderte Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung
völlig ausgeblendet werde. Wenn etwas nur in sich stimmig sei, dann wirke es im
Kontext eben als Fremdkörper. Wenn sogar die Vorinstanz erkenne, dass diese
Arealüberbauung eine Zäsur zur benachbarten Wohnzone sei, dann verkenne sie,
dass auch das potenzielle Baugelände selbst in dieser Wohnzone liege, also
nicht bloss die benachbarte Zone. Wenn aber die Zäsur Oberhand gewinne, dann
könne man mit Fug nicht mehr von einem Bezug zur baulichen und landschaftlichen
Umgebung sprechen.
3.2
Hinsichtlich
der strittigen Arealüberbauungsqualität des vorliegenden Projekts hat sich die
örtliche Baubehörde in den Erwägungen zur angefochtenen Baubewilligung eingehend
mit der Frage auseinandergesetzt, ob das Bauvorhaben den Anforderungen von § 71
PBG genüge. So führte sie unter anderem aus, dass das städtebauliche Umfeld geprägt
sei von der gut durchgrünten, spürbaren Hanglage, welche durch die P-Strasse
markant gegliedert werde und an der B-Strasse in die Ebene zur Limmat auslaufe.
Mit dem Kreisgebäude und dem Kirchgemeindehaus am R-Platz, der geschlossenen
Zeilenbebauung mit Mansardendächern an der B-Strasse und den grösseren
Mehrfamilienhäusern mit Hochparterre und markanten Dächern an der P-Strasse
seien im unmittelbaren Umfeld vorhandene Akzente gegeben, die sich von der
übrigen Bebauung abheben würden. Die geplante Arealbebauung zwischen B-Strasse
und der Q-Strasse mit jeweils drei weitgehend identischen, dreiecksförmigen
Gebäuden zu den Strassen und einem niedrigeren Kopfgebäude zur Strassengabelung
bildeten das markante Gefüge der Gesamtplanung. Während das Kopfgebäude von
Strasse zu Strasse reiche und so einen Abschluss mit vorgelagertem Plätzchen
bilde, stünden die Dreiecksbauten alternierend jeweils mit einer Längsseite zur
Strasse und spannten so einen zickzackförmigen Binnenraum auf. In Hangrichtung
könne eine gute Durchlässigkeit erreicht und die Einbindung in die umgebende
Grünraumstruktur gewahrt werden. Dagegen werde parallel zum Hang die
Durchlässigkeit aufgehoben und stärker in halbprivate Raumkammern unterteilt,
welche jeweils mit gemeinschaftlichen Nutzungen besetzt würden und in ein mäandrierendes
Wegnetz eingebunden seien. Aufgrund der Hangsituation, welche im Wesentlichen
beibehalten werde, und weil das Terrain in natürlicher Weise an die Gebäude
direkt anschliesse, erhielten die Wohnungen die nötige Distanz zu diesem
gemeinschaftlich genutzten Aussenraum. Insgesamt entstehe so eine Freiraumqualität,
die in sich stimmig sei und die Einbindung in den Kontext sicherstelle sowie
den erhöhten Anforderungen gemäss § 71 PBG zu genügen vermöge. Die Gebäude
A bis F würden trotz der markanten Verdichtung über dieses Freiraumgerüst
geschickt in den Kontext eingebunden. Im Übergang zu der nachfolgenden Bebauung
„Q-Strasse“ bleibe eine gewisse Kontrastwirkung bestehen, die mit der
Grünraumanbindung aufgefangen werde. Mit der um ein Geschoss niedrigeren
Bebauung zum oberen Strassenzug und einer angemessenen Distanz der Volumen zu
den Liegenschaften oberhalb der P-Strasse sowie in Bezug zu den erwähnten
markanten Gebäuden in der Umgebung werde eine besonders gute Gesamtwirkung im
Sinn von § 71 PBG erzielt. Entsprechend der dreiecksförmigen Volumenausbildung
seien die Gebäudevolumen stark kubisch gehalten und bildeten mit den horizontal
durchgehenden Dachabschlüssen klare Silhouetten. Die Fassadengliederungen
würden mit den horizontalen, durch grössere geschlossene Felder unterbrochenen
Fensterbändern und den durchlaufenden Brüstungen in Anlehnung an den Bestand
einen Wechsel zwischen horizontalen Schichtung und Lochfassade schaffen. Um die
besonderes gute Gestaltung gemäss § 71 PBG hinsichtlich Einbindung in den
Kontext und bezüglich einer differenzierten Wirkung der Gebäude insbesondere im
Zusammenspiel mit den schräg gestellten Fassaden zu erreichen, sei die
Materialisierung sorgfältig und zurückhaltend zu wählen. Das Umgebungskonzept
um die Häuser A bis G bilde mit wenigen Elementen ein ruhiges, räumliches
Pendant zu den markanten Baukörpern. Gruppen von Bäumen würden die Gebäude in
die Umgebung einbinden. Das Terrain werde harmonisch zwischen der B-Strasse und
der Q-Strasse geführt. Stützmauern bildeten in Analogie zur bestehenden Situation
den räumlichen Abschluss zu den Strassenzügen. Die Spiel- und
Aufenthaltsbereiche würden sinnvollerweise in einer ruhigen Mittelzone im
Zentrum der Neuüberbauung angeordnet, was den Anforderungen von § 71 Abs. 1
PBG zu genügen vermöge. Die Gestaltung der Gebäude U bis Z lehne sich an die
beschriebenen Prinzipien an und binde die Neuüberbauung zu einem Ganzen
zusammen. Die Vorgartenöffnungen der Gebäude A bis G entlang der B-Strasse und
der Q-Strasse seien auf die Fassadengliederungen bezogen. Damit würden klare
Adressbildungen und einladende Zugangssituationen geschaffen. Neben den Haus-
und Gartenzugängen fänden Flächenbefestigungen für Container- und Veloabstellplätze,
Tiefgaragenzu- und -wegfahrten und Besucherparkplätze in den Vorgartenzonen
statt. Um die geforderte besonders gute Gesamtwirkung gemäss § 71 PBG zu
erreichen, seien die Vorgartenöffnungen um die Gebäude A bis G auf das
funktional erforderliche Mindestmass zu beschränken und die angrenzenden
Vegetationsflächen seien raumwirksam zu bepflanzen.
In der Rekursvernehmlassung vom 29. September 2009
hat die Bausektion insbesondere ihre Überlegungen zur Einordnung in die
bestehende Bebauungsstruktur und die Hanglage ergänzt. Sie führte aus, dass
eine Arealüberbauung aufgrund der topografischen Verhältnisse nicht a priori
ausgeschlossen werden könne. Dies umso weniger, als im vorliegenden Fall der
Arealbereich auf drei Seiten deutlich durch Strassenzüge begrenzt werde und so
ein klarer stadträumlicher Rahmen gegeben sei, der sich für eine homogene Überbauung
anbiete. Es könne auch nicht davon gesprochen werden, dass beim streitigen
Projekt die Hanglage ausglichen werde; vielmehr schliesse die Topografie
unmittelbar an die Gebäude an und der Hangverlauf werde nicht durch grössere
Geländebefestigungen verunklärt. Dass mit der geplanten Verdichtung,
insbesondere der grösseren Bauhöhe, eine Veränderung gegenüber dem Bestand
erfolge, sei unbestritten. Trotzdem könnten gerade durch die Ausbildung und
Anordnung der Neubauvolumen die Interessen des Aussichtsschutzes der hangaufwärts
liegenden Nachbarschaften soweit möglich berücksichtigt werden. Durch die
versetzte Anordnung der Baukörper entstünden diagonale Freiraumbezüge, welche
die Durchsicht in Hangrichtung gegenüber der heutigen Situation erhöhten.
Dagegen werde die Durchlässigkeit parallel zum Hang eingeschränkt und in
einzelne Bereiche unterteilt. Mit dieser Umdeutung der Freiraumbeziehung
gegenüber dem heutigen Bestand könne die geforderte gute Durchlässigkeit und
Einbindung in die umgebende Grünraumstruktur erzielt werden. In der Summe der
an die Strassen anstossenden Fassadenlängen stelle die projektierte Bebauung
sowohl an der B-Strasse als auch Q-Strasse eine Reduktion gegenüber dem Bestand
dar. Der Vorwurf der überlangen Fassadenfluchten sei daher nicht haltbar. Der
Jurybericht habe das Wettbewerbsprojekt betroffen. Er sei im Zusammenhang mit
der vorliegenden Beurteilung insofern nicht mehr zutreffend, als das Projekt
zwischenzeitlich in einer überarbeiteten Form als Baugesuch eingegeben worden
sei. Dabei seien gegenüber dem Wettbewerbsprojekt die Gebäude um das Attika-
und ein Vollgeschoss reduziert und der Freiraum sowie der Umgang mit der
Topografie verbessert worden. Die in das bewilligte Projekt eingeflossene
Überarbeitung führe zu einer ortsbezogenen Neubebauung, die der städtebaulichen
Situation nicht nur gerecht werde, sondern diese mit einem zeitgemässen architektonischen
Akzent aufwerte. Mit der (Neu-)Positionierung der Tiefgarage im Vergleich zum
Wettbewerbsprojekt werde auch die landschaftliche beziehungsweise topografische
Umgebung gebührend berücksichtigt. Bei diesen Gegebenheiten würden sich die
Dimensionen der streitigen Gebäude nicht als städtebaulich unverträgliche Zäsur
zum bestehenden baulichen Umfeld auswirken. Zudem sei es eine vom Gesetzgeber
vorgesehene Eigenheit von Arealüberbauungen, dass sie sich insofern von der
baulichen Umgebung abheben würden.
3.3
Nach
ausführlichen Erwägungen zur rekurrentischen Einrede der fehlenden Arealüberbauungsqualität
und Einordnung des Projekts kam die Baurekurskommission zum Schluss, die Bausektion
habe das ihr durch § 71 Abs. 2 PBG auferlegte Prüfprogramm ernsthaft
und gründlich bearbeitet, und erachtete die Würdigung der Bausektion
schliesslich als nachvollziehbar und vertretbar.
4.
4.1
Bei
Arealüberbauungen müssen gemäss § 71 PBG Bauten und Anlagen sowie deren
Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und
ausgerüstet sein (Abs. 1). Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende
Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck
der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen;
Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad
der Ausrüstung (Abs. 2). Als Sondervorschrift für Arealüberbauungen geht § 71
PBG der allgemeinen Gestaltungsnorm von § 238 PBG vor. Abs. 1 des § 71
PBG umschreibt die Anforderungen an Arealüberbauungen mit unbestimmten
Rechtsbegriffen, die der Baubehörde einen von der Rekursinstanz zu
respektierenden Beurteilungsspielraum öffnen. Dieser wird durch Abs. 2
insoweit konkretisiert, als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die
massgeblichen Beurteilungskriterien genannt werden (VGr, 9. April
2003, VB.2003.00006 = BEZ 2003 Nr. 22; Christoph Fritzsche/Peter
Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 3-17 f.).
Gemäss § 20 Abs. 1 lit. c des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ist die Baurekurskommission
grundsätzlich zur Ermessenskontrolle befugt, weshalb sie neben der
Rechtmässigkeit auch die Zweckmässigkeit eines kommunalen Entscheids überprüfen
kann. Aufgrund der Gemeindeautonomie bestehen aber auch für die Rekursinstanzen
Beschränkungen der Prüfungsbefugnis, und zwar unter anderem dort, wo das kantonale
Recht den Gemeinden bei der Anwendung kantonaler Bestimmungen eine relativ erhebliche
Entscheidungsfreiheit einräumt (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20
N. 19). Eine solche anerkennt die Rechtsprechung bei der Anwendung von § 238 PBG
über die Einordnung von Bauvorhaben in die bauliche und landschaftliche Umgebung
(RB 1979 Nr. 10, RB 1970 Nr. 12; vgl. auch BGr,
21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430 ff., E. 3.2
und 4, mit Bemerkungen von Arnold Marti); sie ist aber auch bezüglich § 71
PBG betreffend Arealüberbauungen zu beachten, wo unter anderem ebenfalls Fragen
der baulichen Gestaltung und der Einordnung in das vorhandene Ortsbild zu
beurteilen sind und überdies das kantonale Recht der Gemeinde bezüglich der bei
der Würdigung zu beachtenden Merkmale und ihrer Gewichtung ausdrücklich einen
Beurteilungsspielraum öffnet (VGr, 9. April 2003, VB.2003.00006, E. 2b
= BEZ 2003 Nr. 22; VGr, 22. Februar 2006, VB.2005.00583, E. 4.2).
Ist – wie hier – die Einordnung einer Arealüberbauung strittig, so
darf die Baurekurskommission mithin nur dann einschreiten, wenn die ästhetische
Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist.
Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den Vorinstanzen
nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1
lit. a VRG). Es überprüft deshalb lediglich, ob die Rekursinstanz die
ästhetische Würdigung durch die kommunale Baubehörde zu Recht für vertretbar
halten durfte beziehungsweise wenn sie davon abweicht, ob dies ohne Verletzung
der Gemeindeautonomie zulässig war. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts,
eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens
vorzunehmen; damit würde es seine eigene Kognition überschreiten (BGr,
21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 434 ff.).
4.2
Gemäss § 318
PBG entscheidet die örtliche Baubehörde über Baugesuche, soweit durch
Verordnung nichts anderes bestimmt ist. Sie hat nach objektiven und grundsätzlichen
Kriterien zu beurteilen, ob ein Vorhaben den gesetzlichen Anforderungen
entspricht. Die Meinung des Quartiervereins oder einzelner – auch langjähriger
– Quartierbewohner kann dabei entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden
nicht massgeblich sein. Ebenfalls unerheblich ist, aufgrund welcher Kriterien
sich die Bauherrschaft schliesslich entschieden hat, für ein bestimmtes Projekt
ein Baugesuch einzureichen. Auch wenn die Bauherrschaft im Vorfeld einen
Wettbewerb durchgeführt hatte, steht es ihr frei, für welches Projekt sie
schliesslich um eine Bewilligung ersucht beziehungsweise welches sie
realisieren wird. Dass das vorliegende Konzept allenfalls von der Jury der
Beschwerdegegnerin nicht als siegreiches Projekt ausgewählt sein mag, wie dies
die Beschwerdeführenden geltend machen, ist insofern für das vorliegende
Verfahren nicht von Belang. Zu beurteilen war von der Bausektion einzig die
Bewilligungsfähigkeit des im Baugesuch beschriebenen Vorhabens.
Art. 8 BZO bestimmt, dass Arealüberbauungen in allen
Wohnzonen, ausgenommen W2b, sowie in allen Zentrumszonen und Zonen für
öffentliche Bauten zulässig sind (Abs. 1). Die Arealfläche muss mindestens
6'000 m
2
betragen (Abs. 2). Dabei darf die zonengemässe
Vollgeschosszahl in den zweigeschossigen Wohnzonen auf drei und in den übrigen
Zonen auf sieben Vollgeschosse erhöht werden (Abs. 4 Satz 1). Die
maximale Gebäudehöhe beträgt in den zweigeschossigen Wohnzonen 11,5 m und
in den übrigen Zonen 25 m (Abs. 4 Satz 2). Der Auffassung der Beschwerdeführenden,
wonach mit der Arealüberbauung jede Zonenordnung ausgehebelt werde, die
umliegenden, niedrigeren Bauten um drei oder mehr Geschosse höher „eingemauert“
würden, das geplante Projekt nicht in eine dreigeschossige, von bescheidenen
Wohngebäuden geprägte Wohnzone passe und Arealüberbauungen an Hanglagen nicht
möglich seien, kann nicht gefolgt werden.
Es sind zwar
durchaus Fälle denkbar, in welchen aufgrund der konkreten örtlichen Verhältnisse
– zum Beispiel wegen der Nähe eines Schutzobjekts – aus ästhetisch-architektonischen
Gründen etwa die gemäss Bauordnung zulässige Geschosszahl nicht ausgeschöpft
werden kann (vgl. RB 1990 Nr. 78; VGr, 19. April 2002, VB.2001.00268/273
= BEZ 2002 Nr. 18; RB 1992 Nr. 66; VGr, 2. Juni 2004,
VB.2004.00148, 7. Oktober 2009, VB.2009.0089/90). Dies ist hier jedoch
nicht der Fall. Allein die Lage des Baugrundstücks an einem Hang schliesst eine
Arealüberbauung jedenfalls nicht von vornherein aus. Indem der kommunale
Gesetzgeber bei Arealüberbauungen in der zweigeschossigen Wohnzone die
Vollgeschosszahl auf drei und in den übrigen Zonen auf sieben begrenzte, hat er
bewusst in Kauf genommen, dass in der dreigeschossigen Wohnzone, wie sie
vorliegend betroffen ist, Überbauungen mit bis zu sieben Vollgeschossen
realisiert werden und dadurch die entsprechend klaren Zäsuren zur baulichen
Umgebung entstehen. Dass durch die Realisierung einer Arealüberbauung die
Zonenordnung durch Private „ausser Kraft gesetzt“ werde, kann deshalb nicht
gesagt werden. Es würde denn auch dem Zweck des Instituts der Arealüberbauung
und dem Willen des Gesetzgebers zuwiderlaufen, wenn generell in der
dreigeschossigen Wohnzone keine Arealüberbauungen realisiert werden könnten
oder die gemäss Art. 8 Abs. 5 BZO zulässige Vollgeschosszahl bei
Arealüberbauungen nicht ausgeschöpft werden könnte. Dass Arealüberbauungen nur
in „neuen städtebaulichen Siedlungen“ realisiert werden könnten, lässt sich dem
Gesetz ebenfalls nicht entnehmen. Der durch eine Arealüberbauung zur Nachbarschaft
geschaffene Kontrast, der auf die Erhöhung der Vollgeschosszahl, Gebäudehöhe
und Ausnützung zurückzuführen ist, bedeutet für sich alleine noch keine ungenügende
Einordnung (RB 1997 Nr. 79; VGr, 22. Februar 2006, VB.2005.00583,
E. 4.3). Vorliegend ist ausserdem die Bebauung am oberen Strassenzug um
ein Geschoss niedriger, womit jedenfalls sichergestellt ist, dass die geplanten
Dreiecksbauten die nachbarlichen Gebäude nicht unvorteilhaft überragen. Dass
die Nachbargebäude „eingemauert“ würden, wie dies die Beschwerdeführenden
befürchten, trifft demnach nicht zu. Zudem hat die Vorinstanz zu Recht darauf
hingewiesen, dass die Volumina der Arealüberbauung durch die geplanten Gebäude
auf den Baufeldern 2 und 3 angemessen eingebunden werden, da diese die zulässige
Gebäudehöhe der Regelbauweise teilweise ausschöpfen. Im Übrigen führte die Bausektion
bereits in der angefochtenen Bewilligung zutreffend aus, dass im unmittelbaren
Umfeld mit dem Kreisgebäude und dem Kirchgemeindehaus am R-Platz vorhandene Akzente
gegeben seien, die sich ebenfalls von der übrigen Wohnbebauung im Quartier abheben
würden. Dass es sich dabei um öffentliche Gebäude handelt, ist für die Frage
der Einordnung in die bauliche Umgebung unerheblich. Die Arealüberbauung grenzt
unmittelbar an den R-Platz. Von „irgendwelche[n] Hochhäuser[n] irgendwo in Sichtdistanz“,
wie sie von den Beschwerdeführenden bezeichnet werden, kann daher keineswegs
die Rede sein. Die Vorinstanzen haben die Dimensionen der umliegenden Gebäude
und die entsprechende Zäsur zum geplanten Projekt − wie bereits erwähnt −
keinesfalls ausser Acht gelassen. Insofern ist es für die Beurteilung der
Einordnung nicht von entscheidender Bedeutung, ob die Liegenschaften B-Strasse 02
bis 03 im Modell verhältnismässig grösser dargestellt sein mögen, wie dies die
Beschwerdeführenden in ihrer Stellungnahme vom 17. Mai 2011 geltend
machen. Auch die von den Beschwerdeführenden wiederholt angeführte Hanglage und
die befürchtete Abriegelung des Hangs wurde von den Vorinstanzen nicht
verkannt. So führte die Bewilligungsbehörde in der Rekursvernehmlassung aus,
dass durch die versetzte Anordnung der Baukörper diagonale Freiraumbezüge
geschaffen würden, welche die Durchsicht in Hangrichtung gegenüber der heutigen
Situation erhöhen würden. Dass durch die gewählte Anordnung der Gebäude
indessen die Durchlässigkeit parallel zum Hang eingeschränkt und in einzelne
halbprivate Bereiche unterteilt wird, wie von der Bewilligungsgebehörde
ausgeführt, ist ein gestalterisch vertretbarer Entscheid. Ein Ausgleich der Hanglage,
wie es die Beschwerdeführenden befürchten, ist nicht zu erkennen, vielmehr wird
der Hanglage dadurch, dass die Topografie unmittelbar an die Gebäude
anschliesst und der Hangverlauf nicht durch grössere Geländebefestigungen
verwischt wird, genügend Rechnung getragen. Zudem hat die Vorinstanz zutreffend
ausgeführt und ist dies sowohl auf den Plänen wie auch im Modell erkennbar,
dass die Hanglage als Folge der alternierenden Lage der Dreiecksbauten
einerseits zur höher gelegenen Strasse Q-Strasse und andererseits zur tiefer
gelegenen B-Strasse trotz der um ein Geschoss niedrigeren Bebauung am oberen
Strassenzug durchaus spürbar ist.
Zudem ist anzunehmen, dass die diagonalen Freiraumbezüge
gerade aus der Ferne deutlicher sichtbar sein werden und daher von einer Verriegelung
des Hangs nicht die Rede sein kann. Die Befürchtung der Beschwerdeführenden,
dass die „Flusslandschaft“ durch das streitige Projekt zugebaut werde und eine
grundlegende Veränderung des Landschaftsbilds mit sich bringen werde, ist
unbegründet. Das Baugrundstück ist rund 100 m von Limmatufer entfernt,
dazwischen befinden sich die stark frequentierte B-Strasse, eine mehrheitlich
geschlossene Häuserzeile und die Anlage des Gemeinschaftszentrums Z. Eine
spürbare Beeinträchtigung des Limmatraums durch das geplante Projekt konnte die
Bewilligungsbehörde aufgrund der Entfernung, der bereits jetzt deutlichen
Abhebung des Wohnquartiers von der Parkanlage am Limmatufer sowie der ohnehin
sehr dicht bebauten Umgebung somit in vertretbarer Weise ausschliessen.
Die Beschwerdeführenden bemängeln schliesslich die
Wohnqualität der Überbauung, da die Gebäude zu eng ineinander platziert seien.
Zwischen den Gebäuden A bis G ist ein Abstand von mindestens 19 m vorgesehen und an der Spitze der Dreiecksgebäude soll jeweils ein Freiraum entstehen, der
ungefähr der Grundfläche eines einzelnen Gebäudes entsprechen wird. Dass die
Gebäude damit ausgesprochen eng ineinander platziert und keine Freiflächen vorhanden
seien, trifft somit augenfällig nicht zu. Die − im Rekursverfahren zudem
nicht bemängelten − Abstände zwischen den Gebäuden stehen der Arealüberbauungsqualität
jedenfalls nicht entgegen.
4.3
Zusammengefasst
ist festzuhalten, dass die Baurekurskommission zu Recht den Entscheid der
Bausektion der Stadt Zürich, das streitige Projekt erfülle die Arealüberbauungsqualitäten
im Sinn von § 71 PBG, geschützt hat. Der Rekurskommission kann auf jeden
Fall keine Rechtsverletzung vorgeworfen werden. Es besteht insofern auch keine
Handhabe, die Bauherrschaft dazu zu verpflichten, auf dem Baugrundstück
Liegenschaften in Regelbauweise zu erstellen, wie dies die Beschwerdeführenden
eventualiter beantragen.
5.
5.1
Schliesslich
beantragen die Beschwerdeführenden, die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen
vom 16. Oktober 1928, die auf den Baufeldern 1 und 2 lasten und die
bestehende Gesamtüberbauung betreffen, weiterhin bestehen zu lassen. Sie lassen
hierzu ausführen, es würde sich erübrigen, grundbuchlich verdinglichte Baubeschränkungen
eintragen zu lassen, wenn jeweils nur das gerade geltende Baurecht bei
bestimmten Parzellen angewendet werde. Wenn also in den 20er-Jahren des letzten
Jahrhunderts solche Beschränkungen im Grundbuch angemerkt worden seien, dann
hätten diese mit dem Grundbucheintrag eine selbständige Bedeutung erlangt, auf
welche sich auch die Nachbarn verlassen dürften. Inhalt der Anmerkung sei
nämlich gewesen, dass diese Grundstücke nur nach dem von der Bausektion des
Stadtrates am 3. August 1928 genehmigten Gesamtüberbauungsplan überbaut
werden dürften und keine weiteren Gebäude zulässig seien. Gerade durch den
Grundbucheintrag hätten diese Baubeschränkungen eine über allfällige Novellen
des Baurechts hinausgehende Perpetuierungswirkung erhalten. Eine solche
Baubeschränkung habe für das Gemeinwesen und auch für die Anrainer einen
ideellen und faktischen Wert, welcher nicht ohne Not und schon gar nicht ohne
Entschädigung wieder aufgehoben werden dürfe. Die Beschwerdeführenden seien der
Ansicht, dass ein solches Aktivum nicht ohne Votum des Gemeinderates entäussert
werden dürfe. Es könne nicht mit Fug behauptet werden, dass diese Anmerkungen
mit dem Abriss der Gebäude obsolet würden, weil diese damals eben gerade nicht
an das PBG geknüpft worden seien, sondern mit dem Eintrag selbständige
Bedeutung erlangt hätten.
5.2
Aufgrund
der Baubewilligung vom 3. August 1928, mit welcher zehn der bestehenden
und nun abzubrechenden Liegenschaften auf dem Baugrundstück als
Gesamtüberbauung bewilligt wurden, wurde im Grundbuch die öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung angemerkt, wonach die jeweiligen Eigentümer der
betreffenden Grundstücke verpflichtet sind, diese nur nach dem von der
Bausektion am 3. August 1928 genehmigten Gesamtbebauungsplan zu überbauen
und ausser den in diesem Plan vorgesehen Bauten keine weiteren Gebäude
auszuführen. Damit sollte sichergestellt werden, dass an der Überbauung, die
den damals geltenden Normen offenbar nicht entsprach und für welche eine
Ausnahmebewilligung erteilt wurde, keine baulichen Veränderungen vorgenommen
werden beziehungsweise dass keine zusätzlichen Gebäude auf den betreffenden
Grundstücken errichtet werden. Hingegen stellt diese Anmerkung im Grundbuch
keine Verpflichtung für die Eigentümerin dar, den Bestand der Liegenschaften an
sich zu gewährleisten. Andernfalls dürften die Grundstücke auf unbestimmte Zeit
nicht mehr neu bebaut werden. Nach dem Abbruch der bestehenden Gebäude verliert
die entsprechende Eigentumsbeschränkung jegliche Bedeutung und kann demnach
ohne Weiteres gelöscht werden. Inwiefern daraus Entschädigungsansprüche entstehen
sollten, ist nicht ersichtlich.
6.
Die Beschwerde ist daher abzuweisen. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens werden die Beschwerdeführenden kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihnen nicht zu. Vielmehr ist eine solche in Anwendung
von § 17 Abs. 2 lit. a VRG der privaten Beschwerdegegnerin
zuzusprechen. Angemessen ist eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf
Fr.  15'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.      150.--   Zustellkosten,
Fr. 15'150.--   Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu je 1/11 auferlegt, unter solidarischer
Haftung für den Gesamtbetrag.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden nach dem nämlichen Verteiler solidarisch verpflichtet,
der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu entrichten,
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…