zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00325 · 2022-06-30 · de

Abbruchbewilligung und Baubewilligung | Vorinstanzliche Aufhebung der Baubewilligung für Neubau; Ersatzbaupflicht in der Kernzone. Der Kernzonenplan enthält für verschiedene Parzellen Angaben zur Baumasse und zur maximal zulässigen Gebäudehöhe. Auf diesen Grundstücken sind Neubauten offensichtlich zulässig. Dass dies für die anderen – wozu auch das Baugrundstück gehört – nicht gilt, ergibt sich ohne Weiteres aus dem Umstand, dass die Bauordnung für die Kernzonen keine abstrakten Vorschriften über die zulässige Baumasse bzw. maximal zulässige Gebäudehöhe enthält. Wenn die Baubewilligungsbehörde für Neubauten auf Grundstücken, für welche der Kernzonenplan keine Angaben zur Baumasse und insbesondere zur maximalen Gebäudehöhe enthält, auf die niedrigste für Wohnzonen festgelegte Gebäudehöhe zurückgreift, so hält dies vor dem Gesetzmässigkeitsprinzip nicht stand und erweist sich ausserdem als willkürlich. Die Auffassung der Baubewilligungsbehörde, welche zur analogen Anwendung zonenfremder Baubeschränkungsnormen für einzelne Bauvorhaben zwingt, ist damit unhaltbar. Für das Baugrundstück besteht eine Ersatzbaupflicht (E. 4.3). Die Ersatzbauweise beinhaltet bereits begrifflich, dass sich ein projektiertes Neubauvorhaben bezüglich Stellung und Profil grundsätzlich an Stellung und Ausmassen einer Bestandesbaute zu orientieren hat; andernfalls erfüllt sie die begrifflichen Voraussetzungen an eine Ersatzbaute nicht. Ausserdem muss das Erscheinungsbild der Bestandesbaute in ihren wesentlichen Zügen gewahrt bleiben. Die Auffassung der Baubewilligungsbehörde, welche bei Ersatzbauten ein beliebiges Abweichen vom Profil der Bestandesbaute als zulässig erachtet, erweist sich einerseits als begriffswidrig und anderseits als widersprüchlich zu den Festsetzungen des kommunalen Gesetzgebers in der Bauordnung (E. 4.5). Das geplante Mehrfamilienhaus erinnert in seinen Dimensionen weder in der horizontalen noch in der vertikalen Ausrichtung auch nur im Entferntesten an die abzubrechenden Gebäulichkeiten (E. 4.6). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 30.06.2022 VB.2021.00325
Zurich Verwaltungsgericht 30.06.2022 VB.2021.00325
Zurigo Verwaltungsgericht 30.06.2022 VB.2021.00325

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00325
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Geschäftsnummer:
VB.2021.00325
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 30.06.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Abbruchbewilligung und Baubewilligung
Vorinstanzliche Aufhebung der Baubewilligung für Neubau; Ersatzbaupflicht in der Kernzone.
Der Kernzonenplan enthält für verschiedene Parzellen Angaben zur Baumasse und zur maximal zulässigen Gebäudehöhe. Auf diesen Grundstücken sind Neubauten offensichtlich zulässig. Dass dies für die anderen – wozu auch das Baugrundstück gehört – nicht gilt, ergibt sich ohne Weiteres aus dem Umstand, dass die Bauordnung für die Kernzonen keine abstrakten Vorschriften über die zulässige Baumasse bzw. maximal zulässige Gebäudehöhe enthält. Wenn die Baubewilligungsbehörde für Neubauten auf Grundstücken, für welche der Kernzonenplan keine Angaben zur Baumasse und insbesondere zur maximalen Gebäudehöhe enthält, auf die niedrigste für Wohnzonen festgelegte Gebäudehöhe zurückgreift, so hält dies vor dem Gesetzmässigkeitsprinzip nicht stand und erweist sich ausserdem als willkürlich. Die Auffassung der Baubewilligungsbehörde, welche zur analogen Anwendung zonenfremder Baubeschränkungsnormen für einzelne Bauvorhaben zwingt, ist damit unhaltbar. Für das Baugrundstück besteht eine Ersatzbaupflicht (E. 4.3).
Die Ersatzbauweise beinhaltet bereits begrifflich, dass sich ein projektiertes Neubauvorhaben bezüglich Stellung und Profil grundsätzlich an Stellung und Ausmassen einer Bestandesbaute zu orientieren hat; andernfalls erfüllt sie die begrifflichen Voraussetzungen an eine Ersatzbaute nicht. Ausserdem muss das Erscheinungsbild der Bestandesbaute in ihren wesentlichen Zügen gewahrt bleiben. Die Auffassung der Baubewilligungsbehörde, welche bei Ersatzbauten ein beliebiges Abweichen vom Profil der Bestandesbaute als zulässig erachtet, erweist sich einerseits als begriffswidrig und anderseits als widersprüchlich zu den Festsetzungen des kommunalen Gesetzgebers in der Bauordnung (E. 4.5). Das geplante Mehrfamilienhaus erinnert in seinen Dimensionen weder in der horizontalen noch in der vertikalen Ausrichtung auch nur im Entferntesten an die abzubrechenden Gebäulichkeiten (E. 4.6).
Abweisung.
Stichworte:
BAUMASSE
ERSATZBAUPFLICHT
GEBÄUDEHÖHE
KERNZONE
KERNZONENPLAN
LEGALITÄTSPRINZIP
MANTELLINIE
Rechtsnormen:
§ 50 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2021.00325
Urteil
der 1. Kammer
vom
30. Juni 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert,
Gerichtsschreiberin Regina Meier.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C, und/oder
D,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    E,
2.1  G,
2.2  G,
3.1  H,
3.2  I,
1–3 vertreten durch RA J,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Baukommission Uetikon am See,
Mitbeteiligte,
betreffend Abbruchbewilligung
und Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 17. August
2020 bewilligte die Baukommission Uetikon am See K den Abbruch des bestehenden
Gewerbegebäudes und die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 11
Wohneinheiten sowie einer Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
an der L-Strasse 02 in Uetikon am See.
II.
Gegen diesen Beschluss erhoben E, F und G sowie H und I
Rekurs beim Baurekursgericht Zürich und beantragten die Aufhebung der
Baubewilligung sowie die Zusprechung einer angemessenen Parteientschädigung.
Mit Entscheid vom 23. März 2021 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut
und hob die angefochtene Baubewilligung auf.
III.
Gegen diesen Entscheid erhoben A und B am 7. Mai 2021
Beschwerde beim Verwaltungsgericht Zürich und stellten den Antrag, es sei der
angefochtene Entscheid aufzuheben und die Baubewilligung der Baukommission
Uetikon am See vom 17. August 2020 wiederherzustellen; eventualiter sei
der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Beurteilung der übrigen
im Rekursverfahren erhobenen Rügen an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen für das vorliegende Verfahren sowie für das
Rekursverfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
Die Vorinstanz beantragte am 26. Mai 2021 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 26. Mai
2021 stellte die mitbeteiligte Gemeinde Uetikon am See den Antrag auf
vollumfängliche Gutheissung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 11. Juni
2021 beantragten E, F und G sowie H und I, es sei der Rekursentscheid zu
bestätigen und die angefochtene Baubewilligung nicht wiederherzustellen, unter
Kosten- und Entschädigungsfolge für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren
zulasten der Beschwerdeführenden.
Mit Replik vom 5. Juli 2021 hielten die
Beschwerdeführenden an ihren Anträgen fest. Die Mitbeteiligte erstattete ihre
Stellungnahme zur Beschwerdeantwort am 7. Juli 2021 und hielt sinngemäss
an ihren Anträgen fest. Die Duplik der Beschwerdegegnerschaft erfolgte am 23. August
2021.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die
Behandlung der Beschwerde zuständig.
Die
Beschwerdeführenden sind als Eigentümer des Baugrundstücks Kat.-Nr. 01
sowie als Bauherrschaft ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21
Abs. 1 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 [PBG]). Da die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind,
ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in der
Kernzone K2 und ist derzeit mit einer Gewerbebaute überstellt. Das Bauvorhaben
sieht den Abbruch des bestehenden Gebäudes sowie die Errichtung einer Neubaute
mit 11 Wohneinheiten vor. Mit dem angefochtenen Beschluss hob das
Baurekursgericht die von der kommunalen Baubehörde erteilte Baubewilligung auf.
Nach Auffassung des Gerichts besteht für diejenigen Parzellen in der Kernzone
K2, für welche im Kernzonenplan keine Angaben hinsichtlich Baumasse und
Gebäudehöhe von Neubauten festgesetzt worden sind, eine
Ersatzbaupflicht
.
Die diesbezüglichen Anforderungen der Bauordnung erfülle das geplante Gebäude
klarerweise nicht.
2.2
Die
beschwerdeführende Bauherrschaft macht zusammengefasst geltend, eine Ersatzbaupflicht
verlange eine klare gesetzliche Grundlage, welche in der Bauordnung nicht zu
finden sei. Die Aufhebung der Baubewilligung verstosse daher gegen das
Legalitätsprinzip. In der Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung sei
ausserdem eine Verletzung der Gemeindeautonomie zu erblicken, da sich das
Baurekursgericht über den Entscheid der kommunalen Baubehörde hinsichtlich der
Auslegung ihres eigenen kommunalen Rechts hinweggesetzt habe. Schliesslich sei
die Anwendung der Bestimmung von Art. 5 Abs. 3 BZO durch das
Baurekursgericht als rechtsverletzend zu beurteilen.
3.
3.1
Wie die
Vorinstanz zutreffend ausführt, umfasst die Kernzone K1 die besonders prägenden
und weitgehend erhaltenswerten Teile der Ortskerne, wobei die heutige
Erscheinung und Identität beizubehalten ist (Art. 4 Abs. 1 BZO). Die
Kernzone K2 umfasst die übrigen Teile der Kernbebauung, wobei Um-, Ersatz- und
Neubauten zu einer zeitgemässen Weiterentwicklung der Kernzone beitragen sollen
(Abs. 2 von Art. 4 BZO). Bei allen baulichen Veränderungen in den Kernzonen
sind Bezüge zu den ortsbildprägenden Gestaltungselementen beizubehalten oder
herzustellen, insbesondere hinsichtlich Kubus, Massstäblichkeit, Proportionen,
Fassadenstruktur, Materialien, Farben und Umschwung (Art. 4 Abs. 3
BZO). Gemäss Art. 5 Abs. 1 BZO begrenzen Mantellinien den möglichen
überbaubaren Teil eines Grundstücks. Zwingende Mantellinien bedeuten gemäss Abs. 2
von Art. 5 BZO, dass die Fassaden bei Um-, Ersatz- oder Neubauten die im
Kernzonenplan festgelegte Lage einhalten müssen. Gemäss Abs. 3 von Art. 5
ist der Umbau oder Ersatz von bestehenden Gebäuden zulässig. Dabei ist die
bestehende Baumasse zu übernehmen. Wo die Mantellinien einen
Anordnungsspielraum zulassen, kann die bestehende Baumasse zur Verbesserung des
gewachsenen Ortsbildes, der Wohnhygiene oder der Verkehrssicherheit verlagert
werden. Schliesslich legt Abs. 4 von Art. 5 BZO fest, dass neue
Hauptgebäude den im Kernzonenplan festgelegten maximalen oberirdisch umbauten
Raum mit seinen Aussenmassen und die maximal zulässige Gebäudehöhe nicht
überschreiten dürfen.
3.2
Im
massgeblichen Kernzonenplan vom 16. Mai 1994 sind für die einzelnen
Grundstücke Mantellinien (zwingende und nicht zwingende) sowie (teilweise)
Hauptfirstrichtungen festgelegt. Ausserdem sind für verschiedene Grundstücke
die zulässige oberirdische Baumasse sowie die maximal zulässige Gebäudehöhe
beziffert. Für das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 sind (nicht zwingende)
Mantellinien festgelegt sowie die Firstlinie vorgeschrieben.
4.
4.1
Primär
stellt sich die Frage nach der gesetzlichen Grundlage der Ersatzbaupflicht bzw.
ob die Bauordnung und der Kernzonenplan für das Baugrundstück eine
Ersatzbaupflicht statuieren.
Nach Auffassung der örtlichen Baubehörde sieht die
kommunale Bauordnung für das Baugrundstück klarerweise keine Ersatzbaupflicht
vor. Zur Begründung führt sie zusammengefasst aus, der kommunale Gesetzgeber
habe die Kernzonenvorschriften bewusst lockern wollen, da die zeitgemässe
Weiterentwicklung der Bausubstanz in der Kernzone K2 im Vordergrund stehe.
Entsprechend gehe die Baubewilligungsbehörde in langjähriger Praxis vom Fehlen
einer Ersatzbaupflicht für die Kernzone K2 aus. Das Baurekursgericht habe mit
seinem Entscheid die Baubehördenpraxis sowie die dieser zugrunde liegende
Gemeindeautonomie ausgehebelt. Ausserdem sei darauf hinzuweisen, dass in
absehbarer Zeit eine Totalrevision der Bau- und Zonenordnung anstehe. In diesem
Zusammenhang solle dann auch die Ordnung über die Kernzonen ''neu und unmissverständlich''
definiert werden, damit die bisherige Praxis der Baubewilligungsbehörde
''positivrechtlich verankert'' und der in Verletzung der Gemeindeautonomie
ergangene Entscheid des Baurekursgerichts korrigiert werden könne.
4.2
Die
Baubewilligungsbehörde leitet ihre Rechtsauffassung aus den Bestimmungen von Art. 4
und 5 BZO ab. Es handelt sich dabei um kompetenzgemäss erlassenes kommunales
Recht (vgl. § 50 PBG).
Dieses Recht ist
in erster Linie durch die Gemeindebehörden anzuwenden und auszulegen. Bei der
Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts kann sich
für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der
rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw.
Ermessen einräumt (VGr, 28. Februar 2019, VB.2018.00554, E. 4.3; 27. März
2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3.2, vgl. dazu Marco Donatsch
in:
Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich [Kommentar VRG], 3. A., Zürich etc. 2014,
§ 20 N. 59 f.).
Das Baurekursgericht ist in solchen
Fällen verpflichtet, sich mit den Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde
mit besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den
Entscheid über Anwendung und Auslegung ihres eigenen Rechts begründet, desto
höher werden dabei die Anforderungen an die Begründung des Baurekursgerichts.
Ist der Entscheid der Gemeindebehörde plausibel und stichhaltig begründet, so
bedarf es deshalb besonders überzeugender Gründe, um von deren Auslegung und
Anwendung der kommunalen Bestimmungen abzuweichen. Es steht dem
Baurekursgericht somit nicht zu, die sich stellenden Fragen so zu beurteilen,
wie dies eine rechtsanwendende erstinstanzliche Behörde tun würde. Der
Beurteilungsspielraum des Baurekursgerichts wird damit durch die
Gemeindeautonomie beschränkt (VGr, 20. September 2018, VB.2017.00563 E. 3.2;
27. März 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248 E. 4.3.2; vgl. dazu
Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 59 f.).
Das
Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz
über eine Rechtskontrolle (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2
und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, auch zum Folgenden).
Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der
erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der
Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2
VRG).
4.3
Dem Baurekursgericht ist darin
beizupflichten, dass die Vorschrift von Art. 4 BZO eine Ersatzbaupflicht
für die Kernzone K2 nicht ausschliesst. Die Bestimmung sieht vor, dass in der
Kernzone K2 grundsätzlich Um-, Ersatz- und Neubauten zulässig sind. Nicht
geregelt wird in der Vorschrift allerdings, auf welchen Grundstücken Neubauten
zulässig sein sollen. Dies erschliesst sich indessen aus dem Zusammenspiel der
Bauordnung mit dem Kernzonenplan: Gemäss Art. 5 Abs. 4 BZO dürfen
Neubauten den im Kernzonenplan festgelegten maximalen oberirdisch umbauten Raum
mit seinen Aussenmassen und die maximal zulässige Gebäudehöhe nicht
überschreiten. Für verschiedene Parzellen enthält der Kernzonenplan Angaben zur
Baumasse und zur maximal zulässigen Gebäudehöhe. Auf diesen Grundstücken sind
Neubauten offensichtlich zulässig. Dass dies für die anderen – wozu auch das
Baugrundstück gehört – nicht gilt, ergibt sich ohne Weiteres aus dem Umstand,
dass die Bauordnung für die Kernzonen keine abstrakten Vorschriften über die
zulässige Baumasse bzw. maximal zulässige Gebäudehöhe enthält. Wenn die
Baubewilligungsbehörde für Neubauten auf Grundstücken, für welche der Kernzonenplan
keine Angaben zur Baumasse und insbesondere zur maximalen Gebäudehöhe enthält,
auf die niedrigste für Wohnzonen festgelegte Gebäudehöhe zurückgreift, so hält
dies vor dem Gesetzmässigkeitsprinzip nicht stand und erweist sich ausserdem
als willkürlich. Die Auslegung der Baubewilligungsbehörde, welche zur analogen
Anwendung zonenfremder Baubeschränkungsnormen für einzelne Bauvorhaben zwingt,
ist damit – in Übereinstimmung mit der Auffassung der Rekursinstanz –
unhaltbar.
Nichts daran zu
ändern vermag der Umstand, dass demzufolge in der Kernzone K2 nur relativ
wenige Grundstücke für Neubauten vorgesehen sind. Es handelt sich bei genauerer
Betrachtung durchwegs um Parzellen, die bisher (weitgehend) unüberbaut sind.
Dass der Gesetzgeber für diese Parzellen eine Neubaumöglichkeit vorgesehen hat,
erscheint schlüssig. Die Auffassung der Mitbeteiligten, dass dem Willen des
Gesetzgebers nach Modernisierung der Bausubstanz in der Kernzone K2 nur durch
eine allgemeine Öffnung dieser Zone für Neubauten nachgelebt werden könne,
erweist sich als unzutreffend. Nach der Bestimmung von Art. 5 Abs. 3
BZO ist bei Umbauten und Ersatzbauten zwar die bestehende Baumasse zu
übernehmen. Dort, wo die Mantellinien einen Anordnungsspielraum zulassen, kann
diese zur Verbesserung des gewachsenen Ortsbildes, der Wohnhygiene oder der
Verkehrssicherheit indessen verlagert werden. Es ist dem Baurekursgericht darin
beizupflichten, dass es sich dabei um eine relativ grosszügige Gewährung von
Abweichungsmöglichkeiten vom Bestehenden handelt, welche die Stossrichtung des
gesetzgeberischen Willens durchaus widerspiegelt.
Indem die
Baubewilligungsbehörde einräumt, im Rahmen der anstehenden Revision der BZO
solle auch die Ordnung über die Kernzonen ''neu und unmissverständlich''
definiert werden, damit die bisherige Praxis der Baubewilligungsbehörde
''positivrechtlich verankert'' werden könne, räumt sie letztlich selber ein,
dass sich die von ihr vorgenommene Rechtsanwendung nicht auf die bestehenden
gesetzlichen Bestimmungen stützen lässt.
4.4
Für das
Baugrundstück besteht nach dem Gesagten eine Ersatzbaupflicht. Es ist daher zu
prüfen, ob das geplante Vorhaben die diesbezüglichen Vorgaben der Bauordnung
einhält.
4.4.1
Gemäss Art. 5 Abs. 3 BZO ist bei Ersatzbauten in der Kernzone K2
die bestehende Baumasse zu übernehmen. Wo die Mantellinien einen
Anordnungsspielraum zulassen, kann die bestehende Baumasse zur Verbesserung des
gewachsenen Ortsbildes, der Wohnhygiene oder der Verkehrssicherheit verlagert
werden.
4.4.2
Nach Auffassung der Bauherrschaft wird das geplante Vorhaben diesen
Vorgaben ohne Weiteres gerecht. Gemäss Absatz 2 und 3 von Art. 5 BZO
bestehe beim Fehlen von zwingenden Mantellinien keine Profilerhaltungspflicht;
dies im Unterschied zu der Kernzone K1, bei welcher die heutige Erscheinung und
Identität eines Gebäudes beizubehalten sei. Die Baumasse dürfe verlagert
werden, sofern dies der Verbesserung des gewachsenen Ortsbildes, der
Wohnhygiene oder der Verkehrssicherheit diene. Dies sei beim vorliegenden
Bauvorhaben der Fall. Das Baurekursgericht nehme die Bestimmung von Art. 5
Abs. 3 BZO zum Anlass, eine weit über die BZO hinausgehende
Ersatzbauvorschrift zu begründen, welche in klarem Widerspruch zur BZO stehe
und sich auf die Bauherrschaft stark einschränkend auswirke. Die detaillierten
Gestaltungsvorschriften in Art. 5 und 6 f. BZO seien abschliessend zu
verstehen und würden den Schutz der Kernzonen ausreichend gewährleisten. Die
Rekursinstanz verstosse gegen das Legalitätsprinzip. Ausserdem habe sie gegen
den Anspruch der Beschwerdeführenden auf rechtliches Gehör verstossen, indem
sie sich zu den entscheidrelevanten Ausführungen der Beschwerdeführenden im
Zusammenhang mit den Bestrebungen des Gesetzgebers und der sich daraus
ergebenden Auffassung der Baubewilligungsbehörde nicht geäussert habe. Aus dem
erläuternden Bericht zur BZO-Revision von 2013 ergebe sich ausdrücklich, dass die
Regelung des einzuhaltenden Gebäudeprofils präziser und offener formuliert
werden sollte, sodass das bestehende Profil bei Ersatzbauten nicht mehr
zwingend erhalten werden müsse, sondern im Rahmen der bestehenden Baumasse
innerhalb der Mantellinien verlagert werden könne. Die Veränderungen im Profil
fielen beim Neubauvorhaben im Vergleich zur Bestandesbaute moderat aus. Die
Traufhöhe werde im südlichen Bereich nur rund einen Meter und im nördlichen
Bereich nur knapp 1,5 m angehoben. In Anbetracht der heute überaus geringen
Gebäudehöhe falle dies kaum ins Gewicht. Die Ausführungen der Rekursinstanz zur
Verbesserung des Ortsbildes, der Wohnhygiene sowie der Verkehrssicherheit seien
schliesslich viel zu oberflächlich, um den Anforderungen an eine ausreichende
Begründung zu genügen. Das sorgfältig geplante und mit dem denkmalpflegerischen
Berater abgesprochene Bauvorhaben führe zu einer Aufwertung des Ortsbildes.
Auch bezüglich Verkehrssicherheit und Wohnhygiene resultiere eine massgebliche
Verbesserung. Durch die rückwärtige Erschliessung des Baugrundstücks könnten
künftig Ein- und Ausfahrtsmanöver auf die Kreuzung L-Strasse/M-Strasse
vermieden werden. Durch die Verlagerung der Baumasse resultierten grosszügigere
Freiräume auf der Bauparzelle, was auch die Wohnhygiene auf den benachbarten
Grundstücken (Besonnung und Belichtung) verbessere.
4.4.3
Die Rekursinstanz vertritt demgegenüber die Auffassung, dass das geplante
Bauvorhaben gegen die Bestimmung von Art. 5 Abs. 3 BZO verstosse. Die
Ausnahmeregelung von Absatz 3 von Art. 5 BZO, wonach unter bestimmten
Voraussetzungen eine Verlagerung der bestehenden Baumasse zulässig sei, lasse
erkennen, dass als Grundsatz nicht nur von einer rechnerischen Übernahme der
konsumierten Baumasse, sondern auch von einer Orientierung an den Abmessungen
der Bestandesbaute auszugehen sei. Andernfalls ergäbe dies für die vertikale
Ausdehnung einer Ersatzbaute keinerlei Vorgaben und für die horizontale
Ausdehnung voraussetzungslos eine Orientierung lediglich an den Mantellinien.
Eine Verlagerung könne diesfalls gar nicht Gegenstand eines
voraussetzungsgebundenen Ausnahmetatbestands sein. Ausserdem handle es sich bei
Art. 5 Abs. 3 BZO um eine Regelung betreffend Ersatzbauten. Damit sei
begriffsnotwendig eine Orientierung an der Bestandsbaute verbunden, während bei
einem beliebig von der Bestandesbaute abweichenden Bauvorhaben nicht mehr von
einer Ersatzbaute gesprochen werden könne. Zwar enthalte Art. 5 Abs. 3
BZO keine Einschränkung, wonach Abweichungen lediglich geringfügig sein
dürften. Insoweit könne die von der Vorinstanz angeführte Stossrichtung der
seinerzeitigen BZO-Revision durchaus im Sinne einer relativ grosszügigen
Gewährung entsprechender Abweichungsmöglichkeiten berücksichtigt werden. Nicht
mit einer Ersatzbauvorschrift zu vereinbaren sei jedoch die Erstellung von
Gebäuden, die gar nicht mehr als Ersatzbaute wahrnehmbar seien, da sie sich
derart weitreichend von der Bestandesbaute unterscheiden würden. Soweit die
Vorinstanz die BZO-Vorschrift in diesem Sinne verstanden haben wolle, erweise
sich die Auslegung als widersprüchlich, da nicht zugleich eine Regelung
betreffend Ersatzbauten getroffen und gleichzeitig bei deren Anwendung die
Erstellung von Bauten, die beliebig von der Bestandesbaute abweichen und damit
letztlich als Neubauten in Erscheinung treten würden, zugelassen werden könnte.
Das geplante Gebäude weise keinerlei Bezug zur Bestandesbaute auf und könne
daher nicht als Ersatzbaute qualifiziert werden. Bereits im Grundriss komme es
zu Abweichungen. Insbesondere aber wichen die vertikale Ausdehnung des neuen
Gebäudes und dessen Dachgestaltung fundamental von der Bestandesbaute ab.
4.5
Der
Auffassung der Rekursinstanz ist beizupflichten. Die Festsetzung einer Kernzone
stellt eine planungsrechtliche Massnahme des Ortsbildschutzes dar. Als diesem
Zweck dienende Bauvorschriften fallen in erster Linie Vorschriften über die
Ersatzbauweise in Betracht. Die Ersatzbauweise beinhaltet bereits begrifflich,
dass sich ein projektiertes Neubauvorhaben bezüglich Stellung und Profil
grundsätzlich an Stellung und Ausmassen einer Bestandesbaute zu orientieren
hat; andernfalls erfüllt sie die begrifflichen Voraussetzungen an eine
Ersatzbaute nicht. Ausserdem muss das Erscheinungsbild der Bestandesbaute in
ihren wesentlichen Zügen gewahrt bleiben. Demgegenüber gelten für Neubauten
abstrakte Massvorschriften und wird die zulässige Gestaltung mit speziellen
Gestaltungsvorschriften umschrieben. Diesem Grundsatz entspricht die
vorliegende gesetzliche Regelung der BZO, welche abstrakte Massvorschriften nur
für Neubauten vorsieht und hinsichtlich der zulässigen Baumasse für
Ersatzbauten eine Orientierung an der Bestandesbaute verlangt, verbunden mit
einer Ausnahmeregelung für eine Verlagerung der Baumasse unter bestimmten
Voraussetzungen.
Auch wenn der Bauherrschaft darin beizupflichten ist, dass
die Bauordnung keine ausdrückliche Profilerhaltungspflicht für Ersatzbauten
statuiert, ergibt sich die Orientierung am Profil nach dem Gesagten aus dem
Begriff der Ersatzbaute einerseits sowie der statuierten Ausnahmeregelung
anderseits, welche eine Verlagerung der Baumasse der Bestandesbaute
grundsätzlich nur auf diesen Parzellen erlaubt, wo die Mantellinien einen
Anordnungsspielraum zulassen. Dieser durch die Mantellinien definierte
Anordnungsspielraum bezieht sich offensichtlich auf die horizontale Dimension.
Daraus lässt sich zwar nicht der Schluss ziehen, dass geringfügige Abweichungen
vom Profil in vertikaler Hinsicht generell unzulässig sein sollen. Auf jeden
Fall aber erweist sich die Auslegung der Baubewilligungsbehörde, welche bei
Ersatzbauten ein beliebiges Abweichen vom Profil der Bestandesbaute als
zulässig erachtet, vor diesem Hintergrund einerseits als begriffswidrig und
anderseits als widersprüchlich zu den Festsetzungen des kommunalen Gesetzgebers
in der Bauordnung.
4.6
Das
geplante Mehrfamilienhaus, welches sich einzig rein numerisch hinsichtlich der
Baumasse am Bestehenden orientiert, erinnert in seinen Dimensionen weder in der
horizontalen noch in der vertikalen Ausrichtung auch nur im Entferntesten an
die abzubrechenden Gebäulichkeiten. Auch die optische Erscheinung weist
keinerlei Bezug zur Bestandesbaute auf. Dieser Umstand erstaunt nicht, wurde
das Neubauvorhaben doch als Neubaute geplant. Wie bereits ausgeführt wurde,
kommt eine Verlagerung der bestehenden Baumasse nur dort infrage, wo die
Mantellinien einen Anordnungsspielraum zulassen und auch dann nur, wenn die
Verlagerung zur Verbesserung des gewachsenen Ortsbildes, der Wohnhygiene oder
der Verkehrssicherheit führt (Art. 5 Abs. 3 BZO). Letztere Voraussetzungen
wurden von der Baubewilligungsbehörde, welche von einer Neubaute ausging,
bisher nicht geprüft. Die diesbezüglichen, von den Beschwerdeführenden
bemängelten Feststellungen des Baurekursgerichts erfolgten lediglich
bemerkungsweise und sind nicht rechtsverbindlich. Eine Rückweisung an die
Vorinstanz zur Prüfung dieser Fragen erübrigt sich aber angesichts des Umstands,
dass sich das geplante Neubauvorhaben aufgrund seiner Ausmasse und seines
Erscheinungsbildes nach dem Gesagten zum Vornherein nicht als Ersatzbaute
qualifizieren lässt. Nichts daran zu ändern vermag der Umstand, dass die
geplante Baumasse in numerischer Hinsicht die Baumasse der Bestandesbaute nicht
überschreitet, sondern sogar geringfügig unterschreitet.
5.
Zusammenfassend erweisen sich die Einwände der
Beschwerdeführenden als unberechtigt. Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen
und der Entscheid des Baurekursgerichts zu bestätigen.
Ausgangsgemäss werden die Beschwerdeführenden sowie die
Mitbeteiligte kostenpflichtig (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen mangels Obsiegens nicht zu.
Demgegenüber sind die Beschwerdeführenden zu verpflichten, der
Beschwerdegegnerschaft eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17
Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    255.--
Zustellkosten,
Fr. 6'255.--
Total der Kosten.
3.    Die
Kosten werden je zur Hälfte den solidarisch haftenden Beschwerdeführenden sowie
der Mitbeteiligten auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der
Beschwerdegegnerschaft 1–3 eine Parteientschädigung von je 1'200.- (insgesamt Fr. 3'600.-)
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht;
c)    den Regierungsrat.