zh_verwaltungsgericht · VB.2018.00696 · 2012-06-20 · de

Baubewilligung | Bauprojekt betreffend Umbau einer Kirche und Ersatzneubau von Wohnungen mit Tiefgarage in Quartiererhaltungszone. Die Auslegung von Art. 24l Abs. 3 BZO Zürich durch das Baurekursgericht betreffend die Bautiefe und die Festlegung der Firstrichtung des Bauprojekts erweisen sich als zulässig (E. 4 f.). Aus der Auflage zur Einreichung einer Darstellung des gewachsenen Terrains an der Fassadenlänge lässt sich nicht schliessen, die Gebäudehöhe sei nicht eingehalten (E. 6.2). Art. 24cbis BZO betreffend die Erscheinung der Gebäude ist nur insoweit voranzuwenden, als er die Ansetzung des Erdgeschossfussbodens betrifft (E. 6.3). Die zu erwartende Lärmbelastung durch die Tiefgarage liegt unter den Planungswerten; weitergehende Emissionsbegrenzungen wären mit einem unverhältnismässigen Zusatzaufwand verbunden. Das Vorsorgeprinzip ist nicht verletzt (E. 7). Indem die Vorinstanzen dem Projekt eine gute Einordnung und Gestaltung nach § 238 Abs. 2 PBG attestierten, bewegten sie sich im Rahmen des ihnen zustehenden Ermessens (E. 8.6). Die noch zu behebenden Projektmängel sind untergeordneter Natur, weshalb sie nebenbestimmungsweise behoben werden können (E. 9). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 27.03.2020 VB.2018.00696
Zurich Verwaltungsgericht 27.03.2020 VB.2018.00696
Zurigo Verwaltungsgericht 27.03.2020 VB.2018.00696

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00696
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Geschäftsnummer:
VB.2018.00696
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.03.2020
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Submissionsrecht
Betreff:
Baubewilligung
Bauprojekt betreffend Umbau einer Kirche und Ersatzneubau von Wohnungen mit Tiefgarage in Quartiererhaltungszone.
Die Auslegung von Art. 24l Abs. 3 BZO Zürich durch das Baurekursgericht betreffend die Bautiefe und die Festlegung der Firstrichtung des Bauprojekts erweisen sich als zulässig (E. 4 f.).
Aus der Auflage zur Einreichung einer Darstellung des gewachsenen Terrains an der Fassadenlänge lässt sich nicht schliessen, die Gebäudehöhe sei nicht eingehalten (E. 6.2). Art. 24cbis BZO betreffend die Erscheinung der Gebäude ist nur insoweit voranzuwenden, als er die Ansetzung des Erdgeschossfussbodens betrifft (E. 6.3).
Die zu erwartende Lärmbelastung durch die Tiefgarage liegt unter den Planungswerten; weitergehende Emissionsbegrenzungen wären mit einem unverhältnismässigen Zusatzaufwand verbunden. Das Vorsorgeprinzip ist nicht verletzt (E. 7).
Indem die Vorinstanzen dem Projekt eine gute Einordnung und Gestaltung nach § 238 Abs. 2 PBG attestierten, bewegten sie sich im Rahmen des ihnen zustehenden Ermessens (E. 8.6).
Die noch zu behebenden Projektmängel sind untergeordneter Natur, weshalb sie nebenbestimmungsweise behoben werden können (E. 9).
Abweisung.
Stichworte:
BAUTIEFE
EINORDNUNG
ERMESSEN
FIRSTRICHTUNG
GEBÄUDEHÖHE
LÄRMEMISSIONEN
NEBENBESTIMMUNGEN
PLANUNGSWERTE
QUARTIERERHALTUNGSZONE
TIEFGARAGE
VORANWENDUNG
VORSORGEPRINZIP
Rechtsnormen:
Art. 2 Abs. I LSV
Art. 7 Abs. I LSV
Art. 6 NHG
§ 50a Abs. I PBG
§ 238 PBG
§ 321 PBG
Art. 11 Abs. II USG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2018.00696
Urteil
der 1. Kammer
vom
27. März 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin
Regina Meier.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
3.    C,
4.    D,
5.    E,
6.1  F,
6.2  G,
7.    H,
8.    I,
9.    STWEG J-Strasse 01,
10.  K,
11.
L,
alle vertreten durch
RA M,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
Kirche N,
vertreten durch RA O,
2.
Bausektion des Stadtrates Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Bauentscheid vom 23. Januar 2018 erteilte die
Bausektion des Stadtrates Zürich der Kirche N die baurechtliche
Bewilligung für den Umbau der Kirche an der P-Strasse 02 und den
Ersatzneubau mit 32 Wohnungen sowie einer Tiefgarage an der Q-Strasse 03/07
und J-Strasse 04 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 in Zürich.
II.
Den dagegen am 1. März 2018 von A, B, C, D, E, G und F,
H, I, die STWEG J-Strasse 01, K sowie L erhobenen Rekurs wies das
Baurekursgericht am 21. September 2018 ab.
III.
Hiergegen erhoben A, B, C, D E, G und F, H, I, die STWEG J-Strasse 01,
K sowie L am 29. Oktober 2018 Beschwerde ans Verwaltungsgericht und
beantragten, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Baubewilligung
unter Aufhebung des Bauentscheides vom 23. Januar 2018 der Bausektion des
Stadtrates Zürich zu verweigern; eventualiter sei die Sache unter Aufhebung des
angefochtenen Entscheids an die Vorinstanz zurückzuweisen, alles unter Kosten-
und Entschädigungsfolge zulasten der privaten Rekursgegnerin.
Die Kirche N beantragte mit Beschwerdeantwort vom 26. November
2018, die Beschwerde abzuweisen und ihr eine Parteientschädigung zuzusprechen.
Die Bausektion der Stadt Zürich stellte mit Beschwerdeantwort vom 28. November
2018 den Antrag auf Beschwerdeabweisung. A, B, C, D, E, G und F, H, I, die
STWEG J-Strasse 01, K sowie L hielten am 11. Januar 2019 replicando
an ihren Anträgen und ihrer Begründung fest. Die Bausektion der Stadt Zürich
verzichtete am 21. Januar 2019 auf eine Vernehmlassung; die Duplik der Kirche
N erfolgte am 7. Februar 2019. Triplik und Quadruplik wurden am 20. Februar
2019 und 5. März 2019 erstattet.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist nach
§ 41 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Die
streitbetroffene Liegenschaft liegt gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt
Zürich (BZO) in der Quartiererhaltungszone QII4 mit Lärmempfindlichkeitsstufe
(ES) III, der Wohnanteil beträgt 50 %. Das Bauvorhaben umfasst neben dem
Umbau des bestehenden Kirchengebäudes an der P-Strasse den Abbruch des
bestehenden langgezogenen Gebäudeflügels an der Q-Strasse und den Neubau von
zwei Wohnbauten mit insgesamt 32 Wohnungen sowie einer Tiefgarage. Die
beiden neuen Wohnbauten weisen vier Vollgeschosse und ein Attikageschoss auf.
2.2
Die
Beschwerdeführenden rügen im Wesentlichen, das Bauvorhaben überschreite die
zulässige Bautiefe von 16 Meter gemäss Art. 24l Abs. 3 BZO. Die
gewählte Firstausrichtung beim Gebäude führe zu einer rechtswidrigen
Dachaufbaugestaltung und zu einer Verletzung der Gebäudehöhe. Die Tiefgarage
und -zufahrt verletzten das umweltrechtliche Vorsorgeprinzip. Schliesslich
ordne sich das Bauvorhaben ungenügend ein und widerspreche der
Quartiercharakteristik.
In formeller Hinsicht machen die Beschwerdeführenden
geltend, die Vorinstanz habe verschiedene Rügen nicht geprüft und die mit der
Baubewilligung erlassenen Nebenbestimmungen überstiegen das gemäss § 321
PBG zulässige Ausmass.
3.
Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des vorinstanzlichen
Entscheids lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der
Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe
als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem
Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den
Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung
begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2,
17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).
Bei der Auslegung und Anwendung kompetenzgemäss erlassenen
kommunalen Rechts kann sich überdies für die Gemeinde ein Spielraum auftun,
wenn das kommunale Recht der rechtsanwendenden Behörde eine umfassende
Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. Ermessen einräumt (vgl. dazu Marco Donatsch
in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014,
§ 20 N. 59 f.). Dieser Spielraum ist weiter als der
Beurteilungsspielraum, der einer Gemeinde bei der Anwendung von kantonalem Recht
geöffnet wird (VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.2). Die
Rekursinstanz ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit den Entscheidgründen
der Gemeindebehörde mit besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Ist der
Entscheid der Gemeindebehörde plausibel und stichhaltig begründet, so bedarf es
besonders überzeugender Gründe, um von deren Auslegung und Anwendung kommunalen
Rechts abzuweichen (vgl. VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232,
E. 4.3.2 f.).
4.
4.1
Gemäss
Art. 24l Abs. 3 BZO gilt für Hauptgebäude eine maximale Bautiefe von
16 Metern, gemessen ab der Baulinie oder der Strassenabstandslinie. Auf
Antrag der Bauherrschaft kann bei einer städtebaulich und gestalterisch guten
Lösung die Bautiefe überschritten werden, sofern keine grössere Ausnutzung
entsteht.
4.2
Das
Baugrundstück liegt zwischen der Q- und J-Strasse, die parallel verlaufen und
je durch eine Baulinie gesichert sind. Der Bereich zwischen den Baulinien misst
in der Tiefe 25 Meter. Die Beschwerdegegnerin 2 vertritt die
Auffassung, in einer Situation mit zwei parallel verlaufenden Strassen betrage
die Bautiefe von beiden Seiten aus gesehen 16 Meter. Dies führe dazu, dass
sich vorliegend die beiden Baubereiche überschnitten. Die Bauten lägen
innerhalb dieses Bereichs und überschritten damit die zulässige Bautiefe nicht.
Die Vorinstanz hat diese Auslegung des kommunalen Rechts geschützt.
Demgegenüber machen die Beschwerdeführerenden geltend,
diese Auffassung bewirkte, dass der gesamte Bereich zwischen der Q- und J-Strasse
von der P-Strasse bis zur W-Strasse lückenlos überbaut werden könnte, ebenso
das nordöstlich anschliessende Geviert Platz S/Gebiet T-/V-/Q-Strasse.
Dies widerspräche klarerweise dem Gebietscharakter.
4.3
Die
Definition des Baubereichs durch die Beschwerdegegnerin 2 entspricht dem
Wortlaut der Bestimmung: Gebaut werden darf in eine Bautiefe von 16 Metern
ab Baulinie oder Strassenabstandslinie. Grenzt ein Grundstück an zwei parallel
verlaufende Strassen, bemisst sich der Baubereich von beiden Seiten her, was
dazu führt, dass sich die Baubereiche bei einem Abstand unter 32 Metern
überschneiden. Die Bestimmung von Art. 24l Abs. 3 BZO dient der
Erhaltung des Gebietscharakters der Quartiererhaltungszone II. Dieser zeichnet
sich gemäss Art. 24k Abs. 1 BZO durch eine mehrheitlich offene
Bauweise des späten 19. und 20. Jahrhunderts mit prägnanten
Strassenräumen und parkähnlichen Gärten aus. Würde die Bestimmung im Sinn der
Beschwerdeführenden ausgelegt, wären zwar keine mehr als 16 Meter tiefen
Gebäudekörper mehr möglich, hingegen wäre es immer noch möglich, bei einem
wenig mehr als 32 Meter breiten Baugrundstück zwei in der Tiefe eng
zusammenstehende Bauten zu errichten, was auch den Eindruck einer in der Tiefe
dichten Bebauung erweckte. Die Vorschrift wäre damit auch bei Auslegung im Sinn
der Beschwerdeführenden nur sehr beschränkt geeignet, eine geringere Körnigkeit
der Bebauung sicherzustellen. Sinn und Zweck der Norm verlangen damit nicht,
vom klaren Wortlaut abzuweichen. Ist der Abstand zwischen den Baulinien weniger
als 32 Meter und ist dieser Bereich auf zwei Grundstücke verteilt, könnte
nach der beschwerdeführerischen Auffassung jeweils nur auf einem Grundstück bis
16 Meter Bautiefe gebaut werden, das andere wäre dann entsprechend weniger
bis praktisch nicht mehr überbaubar. Auch dies spricht für die Auslegung der
Beschwerdegegnerin 2.
Die Beschwerdeführenden bringen ferner vor, dass auch die
Beschwerdegegnerin 2 die Bestimmung von Art. 24l Abs. 3 BZO im
konkreten Geviert in ihrem Sinn auslege; dies ergebe sich der Beantwortung
einer Anfrage. Aus der eingereichten E-Mail-Korrespondenz ergibt sich aber,
dass die Mitarbeiterin der Beschwerdegegnerin 2 lediglich inhaltlich auf
Art. 24l Abs. 2 und 3 BZO hinwies. Somit ist nicht dargetan, dass die
Beschwerdegegnerin diese Vorschrift rechtsungleich anwenden würde.
Die Beschwerdeführenden sind schliesslich der Auffassung,
bei der Baute Q-Strasse 12, welche im Gegensatz zur Q-Strasse 10 nur
17,5 Meter tief und damit nicht den ganzen Bereich von 25 Meter
beansprucht, könne nur die Bautiefe ab der Q-Strasse berücksichtigt werden.
Damit wären zwar tiefere Bauten bewilligungsfähig und der weniger tiefe auf der
gleichen Parzelle hingegen nicht, was widersprüchlich anmutet. Massgeblich ist
nach schützenswerter Auslegung der Bestimmung, ob sich die Baute auf der
bebaubaren Fläche befindet. Somit ist auch die Baute Q-Strasse 12
bewilligungsfähig.
4.4
Da die
Bautiefe 16 Meter nicht überschreitet, stellt sich die Frage nach der
Zulässigkeit der geschlossenen Überbauung nach Art. 24l Abs. 2 BZO
nicht. Die Vorinstanz hat dies zwar nicht ausdrücklich erwähnt. Nachdem sie
aber genügend begründet hatte, dass die Bautiefe von 16 Metern eingehalten
worden ist, erübrigten sich weitere Ausführungen zur Frage der geschlossenen
Bauweise in diesem Zusammenhang. Es liegt damit keine Gehörsverletzung vor.
4.5
Die
vorgenommene Auslegung der Bestimmung über die Bautiefe erweist sich damit als
zulässig und ist zu schützen.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, die Firstrichtung für den Bau Q-Strasse 01
sei falsch gewählt worden. Diese sei nicht parallel, sondern senkrecht zur Q-Strasse
zu bestimmen.
5.2
Die BZO in
der bis 31. Oktober 2018 geltenden Fassung enthält keine Vorschrift über
die Bestimmung der Firstrichtung. Demgegenüber legt Art. 7a Abs. 4
BZO in der per 1. November 2018 in Kraft getretene Fassung vom 30. November
2016 (BZO 2016) fest, dass der First für die Bestimmung des Dachprofils von
Gebäuden mit Flachdach in der Richtung der Gebäudelängsseite zu wählen ist. Bei
zusammengebauten Gebäuden ist in der Regel die Längsseite des Gebäudekomplexes
massgebend. Bis zu einem Verhältnis der Gebäudelängs- zur Gebäudeschmalseite
von 4 : 3 kann die Firstrichtung frei gewählt werden. Wie schon die Vorinstanz
zu Recht festgehalten hat und auch von den Beschwerdeführenden nicht
substantiiert infrage gestellt wird, weist diese Bauvorschrift keinen
planerischen Gehalt auf, weshalb sie gestützt auf § 234 PBG keine
Vorwirkung entfaltete (vgl.
Christoph
Fritzsche
/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil
2019
,
S. 713)
.
5.3
Dachgeschosse
über Flachdächern (Attikageschosse) müssen, mit Ausnahme der nach § 292
PBG zulässigen Dachaufbauten, ein Profil einhalten, das auf den fiktiven
Traufseiten unter Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe maximal 1 Meter
über der Schnittlinie zwischen der Aussenkante der Fassade und der Oberkante
des fertigen Fussbodens des Attikageschosses unter 45 ° angelegt wird (Art. 7
Abs. 1 BZO).
Die Festlegung einer hypothetischen Traufseite verlangt
vorgängig die Festlegung eines hypothetischen Schrägdachs und der
hypothetischen Firstrichtung. Wie ein solches Dachprofil zu bilden ist,
definiert das Gesetz nicht näher. Aus der Verwendung des Wortes "entsprechend"
in § 292 lit. b PBG ergibt sich indessen, dass die Profilansetzung so
zu erfolgen hat, wie wenn beim betreffenden Gebäude effektiv ein Schrägdach
erstellt würde. Dabei verläuft im Regelfall der Dachfirst eines Schrägdachs
parallel zur Gebäudelängsseite, wovon auch die erwähnte Skizze zu § 292
PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom
22. Juni/25. September 1991 ausgeht. In Grenz- oder begründeten
Ausnahmefällen kann eine Bauherrschaft die Annahme eines Schrägdachs mit einem
First quer zur Gebäudelängsseite, also im "Chaletstil" verlangen
.
In Betracht kommen etwa komplexe
Gebäudeformen, bei denen nicht ohne Weiteres klar scheint, welche Gebäudeseite
die längere ist, oder Situationen, in denen durch die Wahl der
Gebäudelängsseite als Firstrichtung gestalterisch bessere Lösungen ermöglicht
werden. Um eine Aushöhlung der Grundregel von § 292 lit. b PBG zu
vermeiden, sind Ausnahmen jedoch nur in engem Rahmen und bei kleinen
Differenzen der Seitenlängen zuzulassen. Dabei müssen die Dachgeschosse noch
als solche erkennbar sein und dürfen nicht den Eindruck eines Vollgeschosses
vermitteln (VGr. 27. März 2103,
VB.2012.00803,
E. 3.2 mit Hinweisen;
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S.
1188 f.)
.
Die drei Baukörper sind entlang der Q-Strasse angeordnet und
durch zwei vier Meter breite Durchgänge voneinander getrennt. Die Wohnbauten
sind strassenseitig gleichartig gestaltet. Obwohl die schmalere Seite des
mittleren Baus zur Q-Strasse hin liegt, wird die Längsseite der Bauten als
Gesamtes einheitlich und parallel zur Q-Strasse wahrgenommen. Wird die
Firstrichtung für alle Baukörper gleich gewählt, führt dies zudem dazu, dass
alle Attikageschosse nach den gleichen Vorgaben zu gestalten sind, was eine
Harmonisierung begünstigt. Die getroffene Wahl der Firstrichtung bewirkt zudem,
dass auch beim Gebäude Q-Strasse 03 das Attikageschoss entlang der Q-Strasse
nur auf der Länge eines Drittels die fiktive Dachebene durchstossen darf und
somit strassenseitig klar als solches zu erkennen ist und nicht der Eindruck
eines Vollgeschosses entsteht. Die Annahme der Firstausrichtung parallel zur Q-Strasse
erweist sich damit als rechtmässig.
6.
6.1
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, dass die maximale Gebäudehöhe überschritten
werde. Jedenfalls liessen die vorhandenen Unterlagen keine zuverlässige
Berechnung der Gebäudehöhe zu.
6.2
Die
Baubehörde hatte erwogen, auf den Fassaden- und Schnittplänen sei das
gewachsene Terrain, ausser der Kotenangabe niedrigster Punkt des gewachsenen
Terrains an der Q-Strasse mit 427,17 m ü.M., nicht eingezeichnet. Die
Gebäudehöhen seien anhand dieser Kote überprüft worden. Wird die Gebäudehöhe am
niedrigsten Punkt des gewachsenen Terrains eingehalten, so trifft dies auch für
das gesamte Baugrundstück zu. Nachdem nicht ersichtlich ist, dass die
Kotenangabe falsch sein soll, erweist sich die Folgerung, die Gebäudehöhe sei
eingehalten, als zulässig. Aus der verfügten Auflage, es seien noch abgeänderte
Pläne einzureichen, auf welchen das gewachsene Terrain an der Fassadenlänge
dargestellt sei, und das Terrain sei von einem unabhängigen Geometer aufnehmen
zu lassen und die Aufnahme dem Amt für Baubewilligungen vorzulegen, lässt sich
somit nicht schliessen, es lägen erhebliche Zweifel an der eingezeichneten
Kotenangabe vor. Vielmehr soll mit dieser Auflage primär die Dokumentation
vervollständigt werden.
6.3
Die
Beschwerdeführenden machen weiter geltend, gemäss Art. 24c
bis
Abs. 5 BZO 2016 müsse das Erdgeschoss eine deutlich grössere Höhe
aufweisen als die übrigen Geschosse. Dementsprechend führe die verfügte
Überarbeitung des Sockelgeschosses zu einer Erhöhung der Gebäudehöhe.
Die angeführte Bestimmung ist erst seit 1. November 2018
in Kraft und deshalb auf das vorliegende Bauvorhaben nur anzuwenden, wenn ihr
gestützt auf § 234 PBG Vorwirkung zukommt. Art. 24c
bis
BZO
2016 regelt die Erscheinung der Gebäude in den Quartiererhaltungszonen. Der
fertige Fussboden des Erdgeschosses darf nicht unter dem gewachsenen Boden und
höchstens einen Meter darüber liegen (Abs. 1), was vorliegend eingehalten
wird. Beträgt der Mindestwohnanteil unter 90 %, so ist das Erdgeschoss
deutlich höher auszubilden als die übrigen Geschosse (Abs. 5). Vorliegend
beträgt der Wohnanteil mindestens 50 % und alle Geschosse sind gleich
hoch. Der Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV zur Teilrevision der Bau-
und Zonenordnung der Stadt Zürich hält dazu fest, das ausgeprägte
Sockelgeschoss, das oftmals über öffentlich zugängliche oder
publikumsorientierte Nutzungen (Läden, Restaurants) verfüge, bilde einen
charakteristischen Teil der Gebäudestruktur. Eine ausreichende Raumhöhe und
eine Anbindung an den öffentlichen Raum seien Voraussetzungen dazu. Die häufig
angestrebte Maximalausnutzung der Grundstücke führe dazu, dass anrechenbare
Untergeschosse vermehrt beansprucht würden und insbesondere in Gebieten der
Quartiererhaltungszone mit eher flacher Topografie unerwünschte
Erdgeschosssituationen entstünden, die nicht mit dem angestrebten
Quartiercharakter oder der erwünschten Gebäudestruktur übereinstimmten (a.a.O.
S. 77). Die Bestimmung weist somit insofern einen planerischen Gehalt auf,
als damit die Anbindung des Erdgeschosses an den öffentlichen Raum und eine
publikumsorientierte Nutzung gefördert werden sollen. Dies wird insbesondere
dadurch erreicht, dass das Erdgeschoss ebenerdig oder maximal 1 Meter über
dem gewachsenen Boden liegen soll und so leicht zugänglich ist. Die Richtlinien
zur Voranwendung der Revision der Bau- und Zonenordnung gemäss Beschluss der
Bausektion des Stadtrates vom 6. Dezember 2016 erwähnen denn auch als
voranzuwendende Bestimmung unter Ziffer 3.9: "Erscheinung der Gebäude
(Ansetzung des Erdgeschossfussbodens) in den Quartiererhaltungszonen (Art. 24c
bis
revBZO)". Demgegenüber kommt der Regelung über die Raumhöhe des
Erdgeschosses lediglich eine untergeordnete Bedeutung zu. Ein höheres
Erdgeschoss kann eine öffentliche Nutzung allenfalls begünstigen, es erweist
sich aber nicht als notwendig dafür und ist primär ästhetisch motiviert. Somit
ist es ausreichend, lediglich die Bestimmungen über die Ansetzung des
Erdgeschossfussbodens voranzuwenden, nicht aber diejenige von Art. 24c
bis
Abs. 5 BZO 2016. Das zu überarbeitende Sockelgeschoss muss deshalb lediglich
"ausgeprägt" im Sinn von Art. 24k Abs. 2 BZO sein. Dies
erfordert aber nicht zwingend eine grössere Raumhöhe, sondern kann auch durch
Farb- und Materialwahl und allfällige weitere gestalterische Elemente bewirkt
werden.
Die Auflage, das Sockelgeschoss zu überarbeiten, hat somit
keinen Einfluss auf die Gebäudehöhe.
7.
7.1
Der
Beschwerdeführer macht geltend, die geplante Tiefgarage mit der vollständig
offenen und zwischen Südostfassade und der südlichen Grundstücksgrenze zur
Liegenschaft Q-Strasse 14 liegenden Rampe widerspreche dem Vorsorgeprinzip
gemäss Art. 11 Abs. 2 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober
1983 (USG).
7.2
Die
geplante Tiefgarage mit 31 Abstellplätzen stellt eine Aussenlärm erzeugende
neue ortsfeste Anlage im Sinn von Art. 2 Abs. 1 und Art. 7 der
Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) dar. Als solche hat sie
einerseits die einschlägigen Belastungsgrenzwerte der jeweiligen
Empfindlichkeitsstufen einzuhalten (Art. 7 Abs.1 lit. b LSV) und
anderseits darf nach dem in den Art. 11 Abs. 2 USG und Art. 7
Abs. 1 lit. a LSV statuierten Vorsorgeprinzip verlangt werden, dass
die Emissionen so weit begrenzt werden, als dies technisch machbar und
betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist.
7.3
Auch wenn
ein Projekt die massgebenden Belastungsgrenzwerte einhält, bedeutet dies nicht
ohne Weiteres, dass alle erforderlichen vorsorglichen Emissionsbegrenzungen
getroffen worden sind. Vielmehr ist anhand der in Art. 11 Abs. 2 USG
und Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV genannten Kriterien zu prüfen, ob
das Vorsorgeprinzip weitergehende Beschränkungen erfordert (
BGE 124 II
517 E. 4b
S. 521 f.). Ist der Planungswert aber eingehalten, so gelten nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung weitergehende Emissionsbegrenzungen nur dann
als verhältnismässig, wenn mit relativ geringem Aufwand eine wesentliche
zusätzliche Reduktion der Emissionen erreicht werden kann (BGr, 11. Januar
2017, 1C_283/2016, E. 6.3 mit Hinweisen). Bei Planungswerten handelt es
sich um Vorsorgewerte im Sinn des Vorsorgeprinzips (Alain Griffel, Umweltrecht
in a nutshell, 2. A., Zürich 2019, S. 107).
7.4
Gemäss dem
Lärmgutachten beträgt die Lärmbelastung durch die Tiefgarage bei der
nächstbetroffenen Nutzung mit lärmempfindlichen Räumen in der ES III am Tag 47
dB(A) und in der Nacht 40 dB(A), in der Empfindlichkeitsstufe II (Wohnung im
ersten Obergeschoss der Nachbarliegenschaft Q-Strasse 14) am Tag 41 DB(A) und in
der Nacht 35 dB(A). Diese Werte liegen tags 13 respektive 14 dB(A) und nachts
10 dB(A) unter den hier anwendbaren Planungswerten für Industrie- und
Gewerbelärm gemäss Anhang 6 Ziffer 2 LSV (zur Anwendbarkeit dieser
Werte VGr, 23. Februar 2005, VB.2004.00394, E. 4.2.2.).
7.5
Vorliegend
machen die Beschwerdeführenden geltend, es sei auch wegen der Kirchenbesucher
mit einem ausserordentlichen hohen Erschliessungsverkehr zu rechnen. Dies
erfordere eine gedeckte Rampe im Sinn einer In-House-Lösung.
Zwar ist davon auszugehen, dass die Kirche Besucherverkehr
anzieht. Dieser ist aber grösstenteils auf die Veranstaltungszeiten beschränkt.
Es liegt damit kein steter und regelmässiger Besucherverkehr vor. Im Weiteren
eignen sich nur maximal elf Abstellplätze überhaupt als Besucherparkplätze, da
die zehn gefangenen und die zehn davorliegenden Parkfelder fest vermietet
werden.
Damit ist der zu erwartende Lärm sehr deutlich unter den
Planungswerten und es liegt auch keine besondere Situation hinsichtlich des
Besucherverkehrs vor. Eine gedeckte Ausführung der Zufahrt oder eine Einhausung
der Rampe wären demgegenüber mit einem erheblichen zusätzlichen Aufwand
verbunden. Angesichts der geringen Lärmbelastung durch das vorliegende Projekt
wäre ein solcher Mehraufwand unverhältnismässig.
Damit erfüllt die geplante Tiefgarage die
umweltrechtlichen Vorgaben.
8.
8.1
Nach
§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in
ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen
und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende
Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und
Farben. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer
Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus
ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur
bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung
zu beurteilen (VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 4.2; VGr,
23. März 2017, VB.2016.00374, E. 3.1;
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz
,
S. 810, 813 f.; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5).
Ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende respektive
gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und mit
nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen, wozu auch die
Beziehung
der geplanten Baute zu bereits vorhandenen
Bauten sowie zur bau- und landschaftlichen Umgebung gehört (vgl. zum Ganzen
VGr, 19. April 2016, VB.2015.00575, E. 4.1 mit
weiteren Hinweisen).
So kann namentlich die Gleichförmigkeit
wesentliches Gestaltungsmerkmal einer bestehenden Überbauung sein und aus
diesem Grund besondere Rücksicht auf die bestehenden Bauformen verlangen
(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 816 f., auch zum Folgenden). Die
genügende Einordnung fehlt allerdings nicht bereits bei der Einführung einer
neuen Formensprache in ein einheitliches Bild einer älteren Überbauung;
vielmehr setzt eine Bauverweigerung das Vorliegen eines konkreten
Einordungsmangels voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende
Baute oder Anlage gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder
Strassenzügen in störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden
Gegensatz zu den die Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter
bildet.
8.2
Die Stadt
Zürich ist im Anhang des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der
Schweiz von nationaler Bedeutung gemäss der Verordnung vom 9. September
1981 (VISOS) aufgeführt, welche für die Stadt Zürich seit dem 1. Oktober
2016 in Kraft ist. Das Baugrundstück liegt gemäss ISOS mit der
Aufnahmekategorie BC (Gebiet oder Baugruppe mit ursprünglicher Struktur und
ursprünglichem Charakter) und dem Erhaltungsziel B (Erhalten der Struktur)
im Gebiet G4 des Quartiers U.
Durch die Aufnahme in ein Inventar des Bundes wird
dargetan, dass ein Objekt in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung,
jedenfalls unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen
Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1
des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966
[NHG]). Gemäss Art. 6 Abs. 2 NHG gilt dieser Schutz indes nur
bei der Erfüllung von Bundesaufgaben im Sinn von Art. 2 und 3 NHG in
unmittelbarer Weise. Trifft dies – wie vorliegend – nicht zu, besteht für die
kantonale (und kommunale) Nutzungsplanung lediglich eine Pflicht zur
Berücksichtigung (BGE 135 II 209 E. 2.1; Arnold Marti, Bundesinventare –
eigenständige Schutz- und Planungsinstrumente des Natur- und
Heimatschutzrechts, URP 2005, 619 ff., S. 634 f.; ders.,
Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang mit der geplanten Änderung der
Aufnahmemethode bei der Revision von Ortsbildaufnahmen im Rahmen des
Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS],
Schaffhausen/Bern 2016, S. 11 [abrufbar unter www.bak.admin.ch]).
Zu beachten ist, dass bei der Erstellung des Inventars
eine Bewertung der Ortsbilder nach einer einheitlichen wissenschaftlichen
Methode erfolgt; andere Interessen werden grundsätzlich nicht berücksichtigt
und eine Abwägung von Schutz- und Nutzungsinteressen findet nicht statt (Arnold
Marti, Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang mit dem Erlass des
Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS],
Schaffhausen/Bern 2013, S. 8 [abrufbar unter www.bak.admin.ch]). Die bau-
und planungsrechtliche Interessenabwägung erfolgt jeweils erst im Rahmen eines
Planungs- oder Bauvorhabens, wobei sämtliche betroffenen Interessen, namentlich
auch andere, dem Schutz der bestehenden Bebauung entgegenstehende wie
Interessen der Ortsentwicklung und der Verdichtung Siedlungsgebiets,
berücksichtigt werden müssen (BGE 135 II 209 E. 2.1). Diese
Interessenabwägung kann zur Folge haben, dass die Erhaltungsziele nicht oder
nur teilweise umgesetzt werden können (Marti, Gutachten 2016, S. 23 f.).
8.3
Gemäss § 50a Abs. 1 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) umfassen
Quartiererhaltungszonen in sich geschlossene Ortsteile mit hoher
Siedlungsqualität, die in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen Gliederung
erhalten oder erweitert werden sollen. Die Quartiererhaltungszonen stellen
keine Schutzobjekte dar, sodass nur die Anforderungen von § 238
Abs. 1 PBG gelten.
Eine Quartiererhaltungszone
führt nicht per se zur Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG, weil sie – im
Gegensatz zu einer Kernzone – gemäss § 50a Abs. 1 PBG nicht eine
denkmalschützerische Zielsetzung verfolgt, sondern die Erhaltung und Förderung
der Siedlungsqualität bezweckt (VGr, 2. Dezember 2009, VB.2009.00511
E. 5.6.1; BEZ 1995 Nr. 5 E. 2;
vgl.
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz
, S. 825
).
Die Frage, ob sich ein Bauvorhaben genügend in die
Umgebung einordnet oder nicht, ist in einer Quartiererhaltungszone vor dem
Hintergrund der hier vorhandenen und mit diesem Instrument planerisch
gesicherten hohen Siedlungsqualität zu beantworten. Gleiches gilt auch für
Bauprojekte an einer vom ISOS erfassten Lage; solche Bauvorhaben müssen das
schützenswerte Ortsbild beachten (vgl. VGr, 7. Juni 2018, VB.2017.00361,
E. 6.2). Die hohe Siedlungsqualität und das schützenswerte Ortsbild setzen
damit den Massstab, nach dem sich die Einordnung bemisst (VGr, 17. April
2019, VB.2018.00256, E. 3.3).
8.4
Vorliegend
sind die nordöstlich und südwestlich an das Baugrundstück angrenzenden
Liegenschaften Q-Strasse 09 und 10 sowie J-Strasse 11 bis 12 als
Schutzobjekte kommunaler Bedeutung inventarisiert. Das auf den Baugrundstücken
bestehende Objekt selbst ist nicht schutzwürdig. Die Prüfung des Bauprojekts
erfolgt somit nach Massgabe von § 238 Abs. 2 PBG, wonach auf die
umliegenden inventarisierten Objekte besondere Rücksicht zu nehmen ist. Damit
sind auch die bundesrechtlichen Vorgaben gewahrt.
8.5
Aufgrund
der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde
über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in
erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059,
E. 5.2). Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid 1C_358/2017 vom 5. September
2018 fest, dass das Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung
von § 238 PBG abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der
Baubehörde seine abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr
darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn
diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie
gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies
trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr
vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen
pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden
Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das
Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete
Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale Behörde überschreitet daher den ihr
bei der Anwendung von § 238 PBG zustehenden Beurteilungs- und
Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck dieser
Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der
Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Bei der Prüfung der
Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen Interessen gegenüber den
privaten und den überkommunalen öffentlichen Interessen an der Errichtung der
geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen insbesondere die Interessen an der
Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes berücksichtigt werden,
weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie
einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen Interessen
nicht oder unzureichend Rechnung trägt (BGr, 5. September 2017,
1C_358/2017, E. 3.6).
8.6
8.6.1
Die Beschwerdeführenden rügen, das Bauvorhaben widerspreche dem
Quartiercharakter und erfülle die Anforderungen einer guten Einordnung nach § 238
Abs. 2 PBG nicht. Das geplante Neubauprojekt fresse sich vom Platz S her,
über drei Gebäudekörper hinweg – sich wenig verjüngend – noch wesentlich tiefer
und prominenter in das Quartiererhaltungsgebiet ein als der Altbestand. Das
Dachgeschoss sei dort gegenüber der Nachbarliegenschaft an der Q-Strasse
giebelseitig aufgeschichtet, womit der Bruch an dieser empfindlichen
Schnittstelle tief im Erhaltungsbestand noch prägnanter als
"Überhöhung" ausfalle. Das heranmassierte Dachgeschoss werde als 5.,
an der Südostfassade teilweise gar als 6. Vollgeschoss geradezu zelebriert.
8.6.2
Die Gebiete der Quartiererhaltungszone II zeichnen sich gemäss
Art. 24k BZO aus durch eine mehrheitlich offene Bauweise des späten 19.
und führen 20. Jahrhunderts mit prägnanten Strassenräumen und parkähnlichen
Gärten. Die Fassaden sind repräsentativ und weisen überwiegend 3 bis 4
Vollgeschosse mit ausgeprägtem Sockelgeschoss und Traufbereich auf. Im ISOS
wird das Gebiet T als planmässig angelegte Bebauung auf orthogonalem
Strassennetz beschrieben mit regelmässigen Reihen von zwei bis viergeschossigen
zurückhaltend instrumentierten Villen und Mehrfamilienhäusern in Gärten, vor
allem von Ende 19. und Anfang 20. Jahrhundert. Die Baugruppe 4.1 der
Wohnhäuser an der V- und J-Strasse mit Aufnahmekategorie AB (ursprüngliche
Substanz und Struktur) und Erhaltungsziel A (Erhalt der Substanz), wozu auch
die südwestlich des Baugrundstücks liegenden Liegenschaften J-Strasse 2 bis 12
gehören, besteht aus regelmässig gereihten zwei- bis viergeschossigen
Massivbauten mit Walm- oder Mansardendach, in Sichtbackstein mit Erkertürmchen
und Loggien sowie in schlichterer, verputzter Gestalt mit schmiedeeisernen
Balkonen und teils schmalen Vorgärten. Die Baugruppe wie auch das gesamte Gebiet T
weisen eine besondere räumliche Qualität und Bedeutung und eine gewisse
architekturhistorische Qualität auf.
8.6.3
Das Baugrundstück grenzt nördlich an den Platz S, der nicht nur einen
Verkehrsknotenpunkt darstellt, sondern durch verschiedene gewerbliche und
öffentliche Nutzungen primär in den Erdgeschossen geprägt wird. Der Kirchenbau
ist gegen den Platz ausgerichtet und tritt damit auch optisch als Baute mit
öffentlicher Nutzung in Erscheinung. Das Projekt besteht aus drei Baukörpern,
die durch je vier Meter breite Durchgänge getrennt sind. Auch wenn sie
einheitlich gestaltet sind, sind sie doch jeweils durch die vier Meter breiten
Durchgänge klar voneinander abgesetzt und erscheinen nicht als überlanger Bau.
Mit ihren Ausmassen halten sie sich so noch im Rahmen der Körnigkeit der
baulichen Umgebung. Die Gliederung der Fassaden erscheint modern und folgt einer
klaren und zurückhaltenden Architektursprache. Die von den Beschwerdeführenden
bemängelte Situation, dass der Neubau erheblich höher wird als die benachbarte
Liegenschaft Q-Strasse 14, ist sodann massgeblich darauf zurückzuführen,
dass jene lediglich zwei Vollgeschosse aufweist und ein Neubau regelmässig die
zulässige Geschosszahl und Gebäudehöhe beansprucht. Es handelt sich bei der
Liegenschaft Q-Strasse 14 auch nicht um ein Schutzobjekt, auf das
besonders Rücksicht zu nehmen ist. Eine Reduzierung der Geschosszahl oder
Gebäudehöhe kann deshalb aus Einordnungsgründen grundsätzlich nicht gefordert
werden. Gleiches gilt für eine Verlegung der Tiefgarageneinfahrt. Im Gegensatz
zum Bestand an der Q- und J-Strasse bedient sich der Neubau einer modernen
Architektursprache und grenzt sich somit klar ab. Dies ist nicht zu
beanstanden, andernfalls wären letztlich nur noch historisierende oder
imitierende Baustile zulässig.
Die Baubehörde stellte hinsichtlich der Dachaufbauten, der
Hauseingänge und der (fehlenden) Sockelbildung gestalterische Mängel fest und
verfügte deren Behebung mittels Nebenbestimmungen. Die Vorinstanz kam als
Fachgericht zum Schluss, dass mit diesen verfügten Änderungen eine gute Einordnung
und Gestaltung bejaht werden könne. Dies erscheint nachvollziehbar und die
Vorinstanzen bewegten sich im Rahmen des ihnen zustehenden Ermessens.
9.
9.1
Die
Beschwerdeführenden machen weiter geltend, die Mängel und nötigen Abänderungen
des Bauprojekts seien zu bedeutsam, als dass sie mittels Auflagen und
Bewilligungen in der Baubewilligung behoben werden könnten. Es sei entgegen § 321
PBG eine Baubewilligung auf Vorrat erteilt worden.
9.2
Können
inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen
Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen
Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen (§ 321
Abs. 1 PBG).
Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen können mithin
lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die
Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt, wenn die
Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung
des Projekts erfordern. Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt mit anderen
Worten nicht in Betracht, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht
beurteilbar ist, wie die Mängel zu beheben sind und welche baurechtlichen,
konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen dies nach sich zieht. Dies
folgt aus dem Grundsatz der Einheit des Bauentscheids, mit dem eine
einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt
werden soll. Das bundesrechtliche Koordinationsgebot von Art. 25a des
Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979
(RPG)
verlangt, dass ein geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und
einheitlichen Bewilligungsverfahren geprüft wird (BGr, 12. April 2019,
1C_266/2018, E. 3.3, mit zahlreichen Hinweisen).
Solange die Mängel untergeordneter Natur sind und ohne besondere
Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden
können, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage.
Ziehen die Mängel indessen wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie
nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 19. Januar 2018,
VB.2017.00830, E. 5.1, VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00440,
E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5;
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 437).
Nicht ohne besondere
Schwierigkeiten behoben werden können gewichtige baurechtliche Mängel wie
beispielsweise die gebotene Verlegung der Einfahrtsrampe einer
Unterniveaugarage (vgl. VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00268, E. 6.2 f.),
die Realisierung einer fehlenden ausreichenden Erschliessung des Baugrundstücks
(BGr, 17. November 2009, 1C_192/2009, E. 2.4) oder gar die Korrektur
einer Überschreitung der Gebäudehöhe, welche sogar zum Verzicht auf ein
Geschoss führen könnte (VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589, E. 4.2).
In diesen Fällen ist ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie
der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und
gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht.
Ausserdem können nach der Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, für
sich allein betrachtet kleinerer Mängel unter Umständen viele verschiedene
Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche
konkreten baulichen Änderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel
zur Folge haben wird (vgl. VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589 E. 4.2).
Auch in diesen Fällen fällt eine auflageweise Behebung der Mängel ausser
Betracht.
9.3
Vorliegend
hat die Baubehörde verfügt, dass vor Baubeginn unter anderem abgeänderte Pläne
zum Terrainverlauf und zur Gebäudehöhe sowie zur Gestaltung des Dachaufbaus,
der Hauseingänge und zur Sockelbildung einzureichen seien. Weiter seien die
Materialien für Fassaden und Dach, die Farben und die Oberflächenbeschaffenheit
(Textur) im Einvernehmen mit dem Amt für Städtebau, Architektur, zu bestimmen,
gegebenenfalls zu bemustern und durch die zuständige Instanz bewilligen zu
lassen.
Die Beschwerdeführenden erachten diese Nebenbestimmungen
als zu weitgehend und damit als unzulässig.
Wie schon dargelegt, bedingt die Ausprägung eines
Sockelgeschosses keine Anhebung der Decke des Erdgeschosses und damit auch
keine Erhöhung des Gebäudes. Die geforderte Ausprägung des Sockelgeschosses
lässt sich somit auch mit einer entsprechenden Materialisierung und einfachen
gestalterischen Mitteln erreichen. Somit sprengt diese Nebenbestimmung den
Rahmen dessen, was üblicherweise in einem noch nachzureichendem Farb- und
Materialkonzept und/oder abgeänderten Plänen darzulegen ist, noch nicht.
Betreffend das Attikageschoss erwog die
Beschwerdegegnerin, die leicht von der Ecke abgesetzte Platzierung der
Dachaufbauten beim westlichen Hausteil Q-Strasse 03 sei in Bezug zum
Volumen und zur Eingliederung in die Fassadengestaltung nicht schlüssig. Die
beiden Aufbauten könnten aber beispielsweise von den Geschossecken losgelöst,
in Richtung Mitte als Terrassentrennung der Dachgeschosswohnungen verschoben
und als Raumerweiterungen der Räume Wohnzimmer W25-1.DG.06 und Schlafbereich
vom Schlafzimmer W25-2.DG.08 ausgebildet werden. Das Projekt sei entsprechend
zu überarbeiten. Mit dieser präzisen Formulierung ist klar, wie der Mangel
behoben werden soll und wie sich dies auswirken wird. Zudem handelt es sich
immer noch um eine geringfügige Änderung des Projekts, sodass der Mangel ohne
grössere Schwierigkeiten behoben werden kann und sich diese Nebenbestimmung als
zulässig erweist.
Ebenso handelt es sich bei der bemängelten ungenügenden
Adressierung durch die schmalen Eingangstüren um einen untergeordneten und
einfach zu behebenden Mangel.
Somit liegen die Nebenbestimmungen noch im Bereich des
Zulässigen und § 321 Abs. 1 PBG erscheint nicht als verletzt.
10.
Die Vorinstanz hat damit die erteilte Baubewilligung zu
Recht geschützt. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.
11.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den
Beschwerdeführenden zu gleichen Anteilen und unter solidarischer Haftung
füreinander aufzuerlegen. Ebenso sind sie zu verpflichten, der privaten
Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.-
(inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
und § 17 Abs.  2 lit. a VRG).
12.
Soweit der vorliegende Entscheid angesichts der Art und
des Umfangs der mit der Baubewilligung verfügten Bedingungen und Auflagen einen
Zwischenentscheid darstellt (vgl. BGr, 6. Februar
2018
,
1C_302/2017, E. 1.3 ff.), kann dieser nur unter den Voraussetzungen
von Art. 93 BGG selbständig beim Bundesgericht angefochten werden (vgl.
dazu BGr, 20. Juni 2012, 1C_522/2011, E. 1.2).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    230.--     Zustellkosten,
Fr. 8'230.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung je zu
1/11 auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis solidarisch verpflichtet, der
Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.-
zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …