zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00027 · 2011-04-06 · de

Vorentscheid zu Fragen der Baureife | Selbsterschliessung einer gestaltungsplanpflichtigen Landfläche. Solange für das gestaltungsplanpflichtige Gebiet kein Gestaltungsplan festgesetzt ist, würde das vom Grundeigentümer geplante private Strassenprojekt diesen im Sinn von § 234 PBG nachteilig präjudizieren (E. 5.5): Da sich die Erschliessungsanlagen den primären Zwecken des Gestaltungsplans unterzuordnen haben, ist in ihrer Erstellung eine Einschränkung des Planungsspielraums zu sehen. Dies gilt auch dann, wenn sie bei Unzweckmässigkeit auf Kosten des Grundeigentümers wieder entfernt werden können (E. 5.2 f.). Bei Zufahrten kommt hinzu, dass ihre Dimensionierung von der Anzahl der zu erschliessenden Wohneinheiten abhängt, deren Zahl sich wiederum aus dem - inhaltlich noch völlig offenen - Gestaltungsplan ergibt (E. 5.4). Von der Baubehörde kann nicht erwartet werden, sämtliche in Betracht kommenden Gestaltungspläne durchzuspielen, um eine Erschliessungslösung auf ihre Verträglichkeit bezüglich sämtlicher Planvarianten überprüfen zu können (E. 5.5). Vorliegend sprechen neben dem Gestaltungsplan weitere fehlende planungsrechtliche Festlegungen (Quartierplan) gegen das Bauvorhaben (E. 5.6): Abgesehen davon, dass Gestaltungs- und Quartierpläne grundsätzlich in einem koordinierten Verfahren festzusetzen sind (E. 5.6.1), greift die vom Beschwerdeführer geplante Erschliessungslösung zu kurz, um eine hinreichende sowie raumplanerisch sinn- und zweckmässige Erschliessung des ganzen erschliessungsbedürftigen Gebiets sicherzustellen (E. 5.6.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 11..2.06.0 VB.2011.00027
Zurich Verwaltungsgericht 11..2.06.0 VB.2011.00027
Zurigo Verwaltungsgericht 11..2.06.0 VB.2011.00027

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00027
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00027
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 06.04.2011
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Vorentscheid zu Fragen der Baureife
Selbsterschliessung einer gestaltungsplanpflichtigen Landfläche.
Solange für das gestaltungsplanpflichtige Gebiet kein Gestaltungsplan festgesetzt ist, würde das vom Grundeigentümer geplante private Strassenprojekt diesen im Sinn von § 234 PBG nachteilig präjudizieren (E. 5.5): Da sich die Erschliessungsanlagen den primären Zwecken des Gestaltungsplans unterzuordnen haben, ist in ihrer Erstellung eine Einschränkung des Planungsspielraums zu sehen. Dies gilt auch dann, wenn sie bei Unzweckmässigkeit auf Kosten des Grundeigentümers wieder entfernt werden können (E. 5.2 f.). Bei Zufahrten kommt hinzu, dass ihre Dimensionierung von der Anzahl der zu erschliessenden Wohneinheiten abhängt, deren Zahl sich wiederum aus dem - inhaltlich noch völlig offenen - Gestaltungsplan ergibt (E. 5.4). Von der Baubehörde kann nicht erwartet werden, sämtliche in Betracht kommenden Gestaltungspläne durchzuspielen, um eine Erschliessungslösung auf ihre Verträglichkeit bezüglich sämtlicher Planvarianten überprüfen zu können (E. 5.5).
Vorliegend sprechen neben dem Gestaltungsplan weitere fehlende planungsrechtliche Festlegungen (Quartierplan) gegen das Bauvorhaben (E. 5.6): Abgesehen davon, dass Gestaltungs- und Quartierpläne grundsätzlich in einem koordinierten Verfahren festzusetzen sind (E. 5.6.1), greift die vom Beschwerdeführer geplante Erschliessungslösung zu kurz, um eine hinreichende sowie raumplanerisch sinn- und zweckmässige Erschliessung des ganzen erschliessungsbedürftigen Gebiets sicherzustellen (E. 5.6.2).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ERSCHLIESSUNGSANLAGE
ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN
ERSCHLIESSUNGSPROJEKT
ERSCHLIESSUNGSRECHT
GESTALTUNGSPLAN
PRÄJUDIZIERUNG
QUARTIERPLAN
VORENTSCHEID
ZUFAHRT
Rechtsnormen:
§ 48 Abs. III PBG
§ 83 PBG
§ 123 PBG
§ 234 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2011.00027
Urteil
der 1. Kammer
vom
6. April 2011
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf,
Gerichtsschreiber
Robert Lauko.
In Sachen
A
,
vertreten
durch RA B
,
Beschwerdeführer,
gegen
Gemeinderat Stäfa,
vertreten durch RA C
,
Beschwerdegegner,
und
D
,
vertreten durch RA E
,
Mitbeteiligter,
betreffend Vorentscheid
zu Fragen der Baureife,
hat sich ergeben:
I.
Mit Entscheid vom 20. April 2010 beantwortete der
Gemeinderat Stäfa die ihm im Rahmen eines Vorentscheidgesuchs von A gestellten
Fragen betreffend die Baureife des Gebiets F/G/H und die Ausgestaltung einer zu
dessen Erschliessung geplanten Strasse im abschlägigen Sinn.
II.
Den von A gegen diesen Beschluss erhobenen Rekurs wies die
Baurekurskommission II mit Entscheid vom 23. November 2010 ab.
III.
Am 13. Januar 2011 beantragte A dem
Verwaltungsgericht, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Sache dem
Gemeinderat Stäfa zur Neubeantwortung der Vorentscheidfragen im Sinn des
verwaltungsgerichtlichen Entscheids zurückzuweisen; unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zugunsten des Beschwerdeführers.
In seiner Beschwerdeantwort vom 8. März 2011 schloss
der Gemeinderat Stäfa auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten des Beschwerdeführers. D liess sich als
Mitbeteiligter nicht vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Der Beschwerdeführer ist Eigentümer einer grösseren
zusammenhängenden Landfläche, bestehend aus den Parzellen Kat.-Nrn. 01, 02
und 03. Die umliegenden Grundstücke Kat.-Nrn. 04, 05 und 06 stehen im
Eigentum seiner Kinder. Gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Stäfa vom
6. April 2009 (BZO) in Verbindung mit dem Zonenplan sind die bislang
grösstenteils unerschlossenen Grundstücke verschiedenen Zonen (Kernzone KB,
Wohnzone W2/1.4 und W2/1.9) zugewiesen und unterstehen teilweise einer Gestaltungsplanpflicht
(Art. 27a BZO in Verbindung mit § 48 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 [PBG]). Da der Beschwerdeführer vorhat, die Erschliessung
der Grundstücke selber an die Hand zu nehmen, stellte er dem Beschwerdegegner
in seinem Vorentscheidgesuch vom 10. September 2009 folgende Fragen:
"1.   Stehen dem Bauvorhaben (zur
Erstellung einer Strasse ab I-Strasse über den J-Bach mit anschliessender
S-Kurve nordwärts) fehlende planungsrechtliche Festlegungen, insbesondere ein
das Gebiet F/G/H umfassender Gestaltungsplan entgegen?
2.    Kann das
Vorhaben mit einer Strassenbreite von 4.5 m und einem Trottoir mit einer Breite
von 2.00 m ausgeführt werden?"
2.
Mit Entscheid vom 20. April 2010 beantwortete der
Beschwerdegegner die Fragen abschlägig. Die vom Beschwerdeführer zur
Erschliessung des quartierplanbedürftigen Gebiets zwischen der M- und der K-Strasse
geplanten Verkehrsanlagen umfassten nur Teilerschliessungsmassnahmen für den
östlichen Teil des Gebiets. In den Unterlagen seien keine Aussagen zur gesamten
Erschliessung enthalten. Zudem müsse die Baureifmachung unter Berücksichtigung
von Alternativen erfolgen. Die Bewilligung einer Teilerschliessung habe
präjudizierende Auswirkung auf weitere Erschliessungsmassnahmen und würde den
Grundeigentümern im quartierplanbedürftigen Gebiet die Mitwirkung gemäss § 152 ff.
PBG entziehen. Mit dem für das Gebiet F/G/H im Hinblick auf eine qualitativ
gute Überbauung auszuarbeitenden Gestaltungsplan seien Aspekte wie die
schonungsvolle Einpassung der Erschliessungs- und Parkierungsanlagen,
Sicherstellung eines ortsbildverträglichen Lärmschutzes sowie die gute
Einordnung der Bauten zu regeln. Bei der vorliegenden Erschliessungsstudie
könne nicht beurteilt werden, ob damit die Zielsetzungen des Gestaltungsplans
erfüllt und die übergreifenden Elemente koordiniert würden. Sie weise ein zu
isoliertes Betrachtungsfeld auf. Für die geplanten Teilerschliessungsmassnahmen
könne ohne bewilligungsfähigen Gestaltungsplanentwurf keine Bewilligung in
Aussicht gestellt werden. Die Dimensionierung künftiger Erschliessungsanlagen
müsse im Zusammenhang mit der Gestaltungsplanausarbeitung erfolgen.
3.
Die Vorinstanz hielt fest, dass das Grundstück Kat.-Nr. 02
vollständig und das Grundstück Kat.-Nr. 03 zum grössten Teil im
gestaltungsplanpflichtigen Gebiet lägen, während die Parzelle Kat.-Nr. 01
sich ausserhalb davon befinde. Unbestritten sei, dass im streitbetroffenen
Gebiet planerische Erschliessungsmassnahmen notwendig seien. Nachdem die von
dem am 27. Oktober 1997 festgesetzten Erschliessungsplan bis 2002
vorgesehene 1. Etappe der Groberschliessung des Raums Stäfa-Mitte aus nicht
bekannten Gründen bislang unverwirklicht geblieben sei, sei das Gebiet westlich
der I-Strasse weder grob- noch feinerschlossen. Nach dem Erschliessungsbegriff
reiche die strassenmässige Zugänglichkeit für die Baureife eines Grundstücks
nicht aus. Dazu gehöre auch die Erschliessung mit Wasser, Abwasser und
Elektrizität, wobei die entsprechenden Leitungen sinnvollerweise jeweils im
Bereich der Erschliessungsstrassen zu verlegen seien. Damit zeitige die Vorentscheidfrage
raumrelevante Wirkung und sei das Bauvorhaben hinsichtlich der fehlenden
planungsrechtlichen Festlegungen in einem umfassenden Sinn zu betrachten. Die
Bedeutung der Erschliessungsstrasse für das Gebiet H/F/L/G dürfe nicht
unterschätzt werden. Aus diesem Grund sei es unumgänglich, die raumplanerische
Zweckmässigkeit des Bauvorhabens zu beurteilen und in die Entscheidung einfliessen
zu lassen. Nur so könne die Frage nach der Präjudizierung der in diesem Gebiet
notwendigen (Fein-)Erschliessungsplanung beantwortet werden.
Die projektierte Erschliessungslösung weise nicht nach,
inwiefern sie im Sinn einer Gesamterschliessungslösung zweckmässig sei.
Vielmehr zementiere sie die bestehenden Vorgaben. Auch wenn der
Erschliessungsplan aus dem Jahr 1997 die Erschliessung des betreffenden Gebiets
über die I-Strasse vorsehe, müsse diese Lösung angesichts der 12 Jahre später
festgesetzten Gestaltungsplanpflicht im Rahmen eines Gestaltungsplans neu beurteilt
werden können. So sei die in unmittelbarer Nähe des Kindergartens vorbeiführende
und in Form einer verkehrssicherheitsmässig nicht idealen "S-Kurve"
geplante Strasse im Hinblick auf das zu erwartende Verkehrsaufkommen nicht ohne
Weiteres zweckmässig. Es sei daher nicht abschätzbar, ob die Vorgaben von Art.
27a BZO an den Gestaltungsplan, insbesondere die schonende Einordnung der
Erschliessungsanlagen, durch das Bauvorhaben erreicht werden könnten.
Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers und damaligen
Rekurrenten könnte die Strasse wegen des Gebots von Treu und Glauben und der Verhältnismässigkeit
nicht ohne Weiteres in den nächsten 15 Jahren (vgl. Art. 15 des Bundesgesetzes
über die Raumplanung vom 22. Juni 1979) in einem Quartierplan gestützt auf
§ 138 PBG aufgehoben werden. Selbst wenn sich diese Problematik allenfalls
mit einem Beseitigungsrevers entschärfen liesse, hätte der Bau der Strasse
präjudizierende Wirkung und führte dennoch nicht unweigerlich zur Baureife der
betreffenden Gründstücke. Deren Überbauung mit grundstücksinternen
Erschliessungsanlagen hätte hinsichtlich künftiger Erschliessungsmassnahmen
ebenfalls präjudizierende Wirkung. Die zur Groberschliessung des Gebiets
eigentlich mit der 1. Etappe des Erschliessungsplans bis 2002
fertigzustellende I-Strasse sei noch ungenügend ausgebaut. Da insgesamt nicht
abschliessend beurteilt werden könne, ob die vorgesehene Erschliessungsstrasse
noch fehlende planungsrechtliche Festlegungen nachteilig beeinflusse, könne die
Vorentscheidfrage nicht in einem positiven Sinn beantwortet werden.
4.
4.1
Der Beschwerdeführer bestreitet die mit dem Bauvorhaben verbundene negative
Präjudizierung fehlender planungsrechtlicher Festlegungen. Das Gebiet M,
welches durch  die von ihm geplante Strasse erschlossen werden solle und keiner
Gestaltungsplanpflicht unterliege, und das Gebiet F/G/H, für welches eine
Gestaltungspflicht bestehe, seien in (erschliessungs-)planerischer Hinsicht
unabhängig bzw. werde durch die geplante Strasse die Erschliessungsplanung im
Gebiet F/G/H in keiner Weise beeinträchtigt. Die neue Strasse solle der in der
Kernzone gelegenen Häusergruppe zu einer verbesserten Erschliessung verhelfen.
Weder die steile und schmale Zufahrt ab der Seestrasse noch die durch den
schmalen Durchgang unter der Bahnlinie führende Zufahrt von Norden her vermöchten
die heutigen Erschliessungsbedürfnisse im Zusammenhang mit der landwirtschaftlichen
und anderweitigen Nutzung der zu erschliessenden Gebäude zu befriedigen. In der
angefertigten Studie vom 30. Dezember 2009 würden die unüberbrückbaren
Defizite einer alternativen Erschliessungslösung mitten durch die Häusergruppe
aufgezeigt. Dass es für die Erschliessung des Gebiets F/G/H nicht zwingend
einer Zufahrt von Osten her durch das Gebiet M bedürfe, werde zwar von der
Vorinstanz bestätigt. Nicht schlüssig sei allerdings ihre Feststellung, der Bau
der strittigen Strasse würde eine solche Lösung präjudizieren. Wenn das
Gestaltungsplangebiet dereinst eine andere Erschliessung erhalten sollte, beschränkte
sich die Funktion der geplanten Strasse einfach auf den mit dem Bau hauptsächlich
beabsichtigten Zweck, nämlich die Erschliessung des Gebiets M und der in der
Kernzone gelegenen Häusergruppe. Damit würden die Behörden nicht vor vollendete
Tatsachen gestellt, sondern könnten die Strasse je nach Zweckmässigkeit in die
Planung einbeziehen oder nicht. Dass für das Gebiet M eine andere Erschliessung
infrage käme als der Anschluss an die I-Strasse, werde auch von der Vorinstanz
nicht in Zweifel gezogen.
4.2
Ferner würden durch Erschliessungsanlagen – im Gegensatz zu baulichen
Massnahmen im Sinn von § 309 Abs. 1 lit. a PBG – keine
unabänderlichen, die Planung präjudizierenden Verhältnisse geschaffen. Der
Einbezug bestehender Erschliessungsanlagen und ihre Überprüfung im Hinblick auf
das neue Erschliessungsregime stellten regelmässig Massnahmen eines
Quartierplanverfahrens dar. Nicht benötigte Strassen und Wege seien aufzuheben
und in die Masse der beteiligten Grundstücke einzubeziehen (§ 138 Abs. 1
PBG), den Anforderungen nicht (mehr) genügende ins Erschliessungsnetz zu
integrieren und auszubauen. Da der Beschwerdeführer allein für die
Erstellungskosten der geplanten Strasse aufkommen werde, spielten die Hinweise
der Vorinstanz bezüglich Verhältnismässigkeit sowie Treu und Glauben keine
Rolle. Unbegründet seien auch deren Vorbehalte zu allfälligen Konflikten mit
bestehenden Garagenzufahrten bzw. Abstellplätzen, da eine andere
Strassenführung völlig unrealistisch sei und daher ausser Betracht bleiben
müsse. Die Wasserversorgung und die Entsorgung von Abwässern könnten sodann in
späteren Bewilligungsverfahren geklärt werden.
4.3
Sollte die Beschwerde bezüglich der ersten Vorentscheidfrage gutgeheissen
werden, solle das Verwaltungsgericht aus prozessökonomischen Gründen selber
über die zweite Frage befinden. Unter Berücksichtigung der östlich des J-Bachs
befindlichen ca. 20  bestehenden Wohneinheiten genüge zur Erschliessung der
geplanten max. 70 neu zu erstellenden Wohneinheiten eine Zufahrtsstrasse mit
einer Fahrbahnbreite von 4,5 m und einem 2 m breiten Trottoir.
5.
5.1
Gemäss § 233 Abs. 1 PBG dürfen Bauten und Anlagen nur auf Grundstücken
erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung
oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert
ist. Das Erfordernis der Baureife kann der Grundeigentümer auch durch
Erstellung der erforderlichen Feinerschliessungsanlagen im Rahmen seines
Selbsterschliessungsrechts nach Art. 19 Abs. 3 RPG herbeiführen. Solche
von Privaten erstellte Feinerschliessungsanlagen müssen
nach den vom Gemeinwesen genehmigten Plänen erfolgen und sich an
den
Zielen und Grundsätzen des Raumplanungsrechts orientieren (VGr, 22. Oktober
2003, VB.2002.00410, E. 3b;
RB 1987
Nr. 59 = BEZ 1988 Nr. 2; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-,
Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 614). Diese
Orientierung an den Zielen und Grundsätzen der Raumplanung beinhaltet, dass
sich die Genehmigung durch
das Gemeinwesen nicht
bloss auf die Prüfung der Abwesenheit baupolizeilicher Mängel beschränkt,
sondern umfassend die raumplanerische Zweck­mässigkeit der gewählten Lösung
prüft (vgl. Alfred Kuttler, Erschliessungsrecht und Erschliessungshilfe im
Dienste der Raumordnung, ZBl 75/1974, S. 70 f.).
5.2
Nach § 234 PBG ist ein Grundstück baureif, wenn es erschlossen ist und
wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den
Gemeinderat beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst
wird. Vorliegend unterliegt das Baugrundstück einer – bislang unverwirklicht
gebliebenen – Gestaltungspflicht. Im Gegensatz zu einem Quartierplan, der die
erfassten Grundstücke einer der planungs- und baurechtlichen Ordnung
entsprechenden Nutzung zuführen soll (§ 123 Abs. 1 PBG), dient der Gestaltungsplan
der Sicherstellung einer städtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch
einwandfreien Überbauung (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs-
und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 3-23). Mit Gestaltungsplänen
werden für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage und äussere Abmessungen sowie
die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei kann eine
von der Regelbauweise abweichende Sonderbauordnung statuiert und von den kantonalen
Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Soweit die
Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen nicht
schon in einem Quartierplan geregelt sind, hat der Gestaltungsplan auch die
diesbezüglichen Regelungen zu treffen (§ 83 Abs. 3 PBG). Der Regelungsbereich
des Gestaltungsplans geht indes weit über denjenigen eines Quartier- oder
Erschliessungsplans hinaus und strebt – unter Bereitstellung der dafür
benötigen
planerischen
Mittel – eine Optimallösung an. Jedenfalls
richtet sich das Hauptaugenmerk von Gestaltungsplänen nicht auf die Erstellung
von Erschliessungsanlagen; diese haben sich vielmehr den primären Planungszwecken
unterzuordnen.
5.3
Vor diesem Hintergrund ist grundsätzlich in jeder vorweggenommenen baulichen
Massnahme im gestaltungsplanpflichtigen Gebiet eine Einschränkung des mit dem
noch zu erstellenden Gestaltungsplan verbundenen Spielraums zu sehen, mag die
Massnahme für sich genommen auch (vorerst) zweckmässig erscheinen. Selbst wenn
die bereits erstellten Anlagen auf Kosten des Beschwerdeführers wieder entfernt
werden können, besteht die Gefahr, dass die zuständige Behörde vor der
Zerstörung wirtschaftlicher Werte, die unter ihrer Mitwirkung entstanden sind,
zurückschreckt und damit einen Teil der ansonsten in Betracht gezogenen
Bebauungsmöglichkeiten ausschliesst. Hinzu kommt, dass das – gesetzlich nicht
besonders geregelte – Verfahren zum Erlass eines Gestaltungsplans nicht das
erforderliche Instrumentarium zur
Durchsetzung
der planerischen Ziele,
namentlich zur Beseitigung von planwidrigen (Erschliessungs-)Anlagen,
bereitstellt (vgl. Fritzsche/Bösch, S. 4-15). Müsste zur Aufstellung oder
Realisierung des künftigen Gestaltungsplans aber ein
(Teil-)Quartierplanverfahren eingeleitet werden, nur um bereits erstellte
Erschliessungsanlagen wieder aufzuheben oder der vorgesehenen Überbauung
anzupassen, so wäre auch darin eine nachteilige Beeinflussung der
Gestaltungsplanung zu erblicken.
5.4
Was Zufahrten im Besonderen betrifft, ist sodann zu beachten, dass deren
Mindestausgestaltung von der Anzahl der zu erschliessenden Wohneinheiten
abhängt (siehe § 6 der
Normalien über die
Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 in Verbindung mit dem Anhang
).
Wie viele Wohneinheiten im betreffenden Gebiet letztlich zu erschliessen sind,
lässt sich ohne einen ausgearbeiteten Gestaltungsplanentwurf jedoch kaum
beurteilen (vgl. die in dieser Hinsicht völlig verschiedenen Projektvarianten
in der Studie des Beschwerdeführers). Gerade wenn die Gestaltungsplanpflicht –
wie vorliegend – eine schonungsvolle Einpassung der Erschliessungs- und
Parkierungsanlagen verlangt, wäre die Planung der Zufahrt ohne Kenntnis der
genauen Zahl der zu erschliessenden Wohneinheiten wegen der Gefahr einer
Überdimensionierung problematisch. Selbst bei gleich bleibender Linienführung
spielt es für die Breite der vom Beschwerdeführer geplanten Strasse sowie die
Anzahl und Anordnung der Abstellplätze eine entscheidende Rolle, ob zu den bestehenden
rund 20 Wohneinheiten noch 76 (fiktives Projekt 2) oder lediglich 6 (fiktives
Projekt 3) hinzukommen sollen.
5.5
Schliesslich kann von einer Baubehörde nicht verlangt werden, im Rahmen von
§ 234 PBG die Gesamtheit der in Betracht kommenden Gestaltungspläne
durchzuspielen, um eine von der Bauherrschaft vorab geplante Erschliessungslösung
auf ihre Verträglichkeit bezüglich sämtlicher Planvarianten überprüfen zu
können. Solange die Aufstellung des Gestaltungsplans noch aussteht, ist das Grundstück
daher als nicht baureif zu betrachten (VGr, 6. September 1995,
VB.90.00027, E. 1b, nicht auf www.vgrzh.ch veröffentlicht; BRK II, 12. November
2008, BEZ 2009 Nr. 9, E. 4.5; BRK III, 22. Oktober 2008, BEZ
2009 Nr. 8, E. 6.8; vgl. Fritzsche/Bösch, S. 3-19). Demzufolge
steht der vom Beschwerdeführer geplanten Erschliessungsanlage mit Art. 27a
BZO die Pflicht zur Erstellung eines Gestaltungsplans im Gebiet F/G/H und damit
eine fehlende planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234 PBG
entgegen.
5.6
Weiter ist zu prüfen, ob auch andere planungsrechtliche Festlegungen, wie
etwa ein fehlender Quartierplan, gegen das Bauvorhaben des Beschwerdeführers
sprechen.
5.6.1
Nach der Zweckumschreibung von § 123
Abs. 1 PBG ermöglicht der Quartierplan im erfassten Gebiet eine der
planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die
dafür nötigen Anordnungen. Unter dem Gesichtswinkel der Allgemeininteressen
soll der Quartierplan, neben anderen Instituten der Nutzungsplanung, eine
geordnete, mit dem öffentlichen Wohl übereinstimmende Erschliessung und
Parzellarordnung schaffen; von den Privatinteressen her gesehen verhilft er dem
Grundeigentümer zu baureifem Land (
Peter
Müller/Peter
Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar
zum Zürcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, Wädenswil 1985
,
§ 123 N. 1). Quartier- und Gestaltungsplan (dazu oben E. 5.2)
haben demnach gewisse Berührungspunkte und beeinflussen sich gegenseitig (RB
1987 Nr. 60 = BEZ 1987 Nr. 31, auch zum Folgenden; vgl. § 83 Abs. 3
und § 129 Abs. 1 PBG). Sie müssen daher aufeinander abgestimmt und grundsätzlich
in einem koordinierten Verfahren festgesetzt werden (vgl. § 33 der
Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978).
5.6.2
Das dem Beschwerdeführer und seinen
Kindern gehörende Land deckt sich nur teilweise mit dem gestaltungsplanpflichtigen
Gebiet. Während ein Teil (Parzelle Kat.-Nr. 01, östlicher Teil des
Grundstücks Kat.-Nr. 03) ausserhalb von diesem liegt, stehen die gestaltungsplanpflichtigen
Teilbereiche G und H nicht in deren Eigentum. Hinzu kommt, dass die
strassenmässige Groberschliessung des gestaltungsplanpflichtigen Gebiets über
die I-Strasse, welche mit der 1. Etappe des Erschliessungsplans bis 2002 hätte
verlegt und ausgebaut werden sollen, gemäss Feststellung der Vorinstanz
ungenügend ist (Rekursentscheid E. 5.9).
Vor diesem Hintergrund und angesichts der inhaltlich noch
völlig offenen Gestaltungsplanung greift die vom Beschwerdeführer geplante
Erschliessungslösung zu kurz, um eine hinreichende sowie raumplanerisch sinn- und
zweckmässige Erschliessung des ganzen erschliessungsbedürftigen Gebiets
sicherzustellen. Das private Strassenprojekt präjudiziert nebst dem
Gestaltungsplan auch die noch ausstehende Quartierplanung im erschliessungsplanerisch
voraussichtlich massgeblichen Einzugsgebiet.
6.
Mangels Realisierbarkeit des Bauvorhabens braucht die
zweite Vorentscheidfrage nicht entschieden zu werden und ist die Beschwerde
abzuweisen.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des
Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2
Satz 1 VRG); eine Parteientschädigung steht ihm von vornherein nicht
zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Da die Beschwerdeantwort nur einen
geringfügigen Aufwand verursacht hat, ist auch dem Beschwerdegegner keine
Parteientschädigung
zuzusprec
hen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellkosten,
Fr. 4'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Gegen dieses
Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
5.    Mitteilung an…