zh_verwaltungsgericht · VB.2004.00563 · 2005-11-17 · de

Nutzungsplanung/Gestaltungsplan | Privater Gestaltungsplan für nichtzonenkonformes Reitsportzentrum ausserhalb der Bauzonen; Festsetzung einer Erholungszone; Umgehung von Art. 24 RPG. B beabsichtigt eine Erweiterung seines bereits bestehenden Reitsportbetriebs. Zu diesem Zweck wurde ein privater Gestaltungsplan ausgearbeitet sowie die Umzonung des Gebiets von der Landwirtschaftszone in die Erholungszone vorgenommen. Im ebenfalls beschlossenen neuen Art. 23 Abs. 6 der BZO wird als "zulässige Nutzung" in der Erholungszone "Reitsportanlage mit Reithallen und Restaurant sowie Aussenanlagen wie Galoppbahn, Sandplätzen, Springplatz u. dergl." angegeben. Der Zürcher Richtplan räumt unter dem Begriff "Durchstossung" die Möglichkeit ein, in begründeten Fällen innerhalb des Landwirtschaftsgebiets eine Freihaltezone, Erholungszone oder Zone für öffentliche Bauten auszuscheiden. Im Rahmen der Genehmigung solcher Planungsmassnahmen sind jedoch hohe Anforderungen an die sachgerechte Interessenabwägung zu stellen. Insbesondere ist darzulegen, weshalb die betreffenden Nutzungen nicht zweckmässig innerhalb des Siedlungsgebiets untergebracht werden können (E. 3.2). Projektbezogene Nutzungsplanungen müssen dabei zwar nicht zwingend standortgebunden sein. Doch müssen sie wie alle Nutzungspläne mit den Zielen und Grundsätzen des Raumplanungsgesetzes vereinbar sein, d.h. kleine, isolierte Bau- und Sondernutzungszonen sind im Hinblick auf eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet zu vermeiden (E. 3.3). Diese Anforderungen vermag die vorliegende Planung nicht zu erfüllen (E. 4-5): Mit der streitbetroffenen Planung würde eine kleine, isolierte Sondernutzungszone in erheblicher Distanz zum Rand des Siedlungsgebiets geschaffen (E. 5.2). Der Betrieb befindet sich im Landschafts-Förderungsgebiet und in einer schützendswerten Landschaft (E. 5.1 und 5.4) und ist nicht standortgebunden (E. 5.3). Das öffentliche Interesse an einem Reitsportbetrieb ist als geringfügig zu gewichten (E. 5.5). Abweisung und Kostenfolge (E. 7). Abweisung der Eventualbegehren (unzulässige Streitgegenstandveränderung, Widersprüchlichkeit) (E. 6).

Zürich Verwaltungsgericht 05..2.17.1 VB.2004.00563
Zurich Verwaltungsgericht 05..2.17.1 VB.2004.00563
Zurigo Verwaltungsgericht 05..2.17.1 VB.2004.00563

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00563
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Geschäftsnummer:
VB.2004.00563
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 17.11.2005
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 26.07.2006 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Nutzungsplanung/Gestaltungsplan
Privater Gestaltungsplan für nichtzonenkonformes Reitsportzentrum ausserhalb der Bauzonen; Festsetzung einer Erholungszone; Umgehung von Art. 24 RPG.
B beabsichtigt eine Erweiterung seines bereits bestehenden Reitsportbetriebs. Zu diesem Zweck wurde ein privater Gestaltungsplan ausgearbeitet sowie die Umzonung des Gebiets von der Landwirtschaftszone in die Erholungszone vorgenommen. Im ebenfalls beschlossenen neuen Art. 23 Abs. 6 der BZO wird als "zulässige Nutzung" in der Erholungszone "Reitsportanlage mit Reithallen und Restaurant sowie Aussenanlagen wie Galoppbahn, Sandplätzen, Springplatz u. dergl." angegeben.
Der Zürcher Richtplan räumt unter dem Begriff "Durchstossung" die Möglichkeit ein, in begründeten Fällen innerhalb des Landwirtschaftsgebiets eine Freihaltezone, Erholungszone oder Zone für öffentliche Bauten auszuscheiden. Im Rahmen der Genehmigung solcher Planungsmassnahmen sind jedoch hohe Anforderungen an die sachgerechte Interessenabwägung zu stellen. Insbesondere ist darzulegen, weshalb die betreffenden Nutzungen nicht zweckmässig innerhalb des Siedlungsgebiets untergebracht werden können (E. 3.2). Projektbezogene Nutzungsplanungen müssen dabei zwar nicht zwingend standortgebunden sein. Doch müssen sie wie alle Nutzungspläne mit den Zielen und Grundsätzen des Raumplanungsgesetzes vereinbar sein, d.h. kleine, isolierte Bau- und Sondernutzungszonen sind im Hinblick auf eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet zu vermeiden (E. 3.3). Diese Anforderungen vermag die vorliegende Planung nicht zu erfüllen (E. 4-5): Mit der streitbetroffenen Planung würde eine kleine, isolierte Sondernutzungszone in erheblicher Distanz zum Rand des Siedlungsgebiets geschaffen (E. 5.2). Der Betrieb befindet sich im Landschafts-Förderungsgebiet und in einer schützendswerten Landschaft (E. 5.1 und 5.4) und ist nicht standortgebunden (E. 5.3). Das öffentliche Interesse an einem Reitsportbetrieb ist als geringfügig zu gewichten (E. 5.5).
Abweisung und Kostenfolge (E. 7). Abweisung der Eventualbegehren (unzulässige Streitgegenstandveränderung, Widersprüchlichkeit) (E. 6).
Stichworte:
BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONEN
DURCHSTOSSUNG (NUTZUNGSPLAN)
ERHOLUNGSZONE
ERMESSEN
GESTALTUNGSPLAN
INTERESSENABWÄGUNG
KLEINBAUZONE
LANDSCHAFTSSCHUTZ
LANDWIRTSCHAFTSFÖRDERGEBIET
PROJEKTÄNDERUNG
REITSPORTZENTRUM
SIEDLUNGSZUSAMMENHANG
SONDERNUTZUNGSPLÄNE
STANDORTGEBUNDENHEIT
TRENNUNG VON BAUGEBIET UND NICHTBAUGEBIET
VERBANDSBESCHWERDE
ZONENKONFORMITÄT
Rechtsnormen:
Art. 75 BV
§ 151 GemeindeG
§ 155 GemeindeG
§ 16 Abs. II PBG
§ 329 PBG
§ 338a Abs. I PBG
Art. 3 Abs. II RPG
Art. 15 RPG
Art. 16a RPG
Art. 24c RPG
§ 17 VRG
§ 21 VRG
Publikationen:
RB 2005 Nr. 55 S. 144
RB 2005 Nr. 8 S. 59
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
I.
B betreibt im Gebiet K am Wädenswiler Berg eine
Pferdesportanlage, welche gemäss kantonalem Richtplan im Landwirtschaftsgebiet
liegt. Der Betrieb umfasst die Bereiche Pferdehandel, Pferdepension und
Ausbildung. Das bestehende Stallgebäude bietet Platz für maximal 26 Pferde.
Sodann umfasst die Anlage das Wohnhaus, einen Sattelraum mit Nebenräumen, eine
als Reithalle eingerichtete ehemalige Scheune, einen Aussenplatz mit einer
Fläche von 20 m x 60 m, eine Freiführbahn, ein Sandviereck sowie eine Galoppbahn.
Zur gesamten Betriebfläche gehören je ca. 7 ha Eigenland und Pachtland, welche
ca. 90 % des Futterbedarfs für die Pferde abdecken. Die Anlage steht den Benützern
täglich von sechs bis zweiundzwanzig Uhr zur Verfügung. Während diesen Öffnungszeiten
wird auch Reitunterricht erteilt. Zweimal jährlich finden
Reitsportveranstaltungen je vom Donnerstag bis Sonntag mit ca. 300 Konkurrenten
statt.
B beabsichtigt eine
Betriebserweiterung. Vorgesehen ist der Ausbau der Stallungen auf rund 40
Pferdeboxen, was es ermöglichen würde, unter Aufgabe des ca. 2 km entfernten
Annexstalles die Gesamtzahl der untergebrachten Pferde zu erhöhen und dabei die
Anzahl der Pensionspferde von bisher 19 auf 29 anzuheben. Geplant ist zudem
eine zweite Reithalle für Training und Wettkampf im hierfür erforderlichen
Format. Schliesslich sollen auch neue Aussenanlagen wie namentlich ein Springgarten
und ein Dressurviereck errichtet werden. Weiterhin sollen jährlich zwei
Wettkampfveranstaltungen von Donnerstag bis Sonntag durchgeführt werden.
Im Hinblick auf diese
Betriebserweiterung wurde ein privater Gestaltungsplan ausgearbeitet, und der
zuständigen Behörde nebst dessen Genehmigung die erforderliche Änderung der
kommunalen Richt- und Nutzungsplanung beantragt. Mit Beschluss vom 1. Dezember
2003 setzte der Gemeinderat Wädenswil (Legislativbehörde) folgende
Planungsmassnahmen fest:
1.a   Im kommunalen Gesamtplan,
Teilrichtplan Siedlung und Landschaft, wird die Bezeichnung
"Materialablagerung K" aufgehoben und der entsprechende Text im
Bericht gestrichen.
1.b Der kommunale Gesamtplan, Teilrichtplan
Siedlung und Landschaft, wird ergänzt mit dem Eintrag "Besonderes
Erholungsgebiet C (Reitsport)" gemäss Planbeilage.
2.    Der Umzonung im Gebiet K von der
Landwirtschaftszone in die Erholungszone wird zugestimmt.
3.    Der private Gestaltungsplan K wird
genehmigt.
4.    Der Bericht zu den nicht
berücksichtigten Einwendungen wird genehmigt.
II.
Hiergegen gelangten die Pro Natura Schweiz als ideeller
Verband sowie vier Anwohner von Wädenswil mit gemeinsamem Rekurs vom 20. Februar
2004 an die Baurekurskommission II mit dem Antrag, die mit dem Beschluss vom 1. Dezember
2003 getroffenen Festlegungen aufzuheben. Nach Durchführung des
Schriftenwechsels und Vornahme eines Augenscheins am 28. September 2004
hiess die Baurekurskommission II das Rechtsmittel, welches sie bezüglich der
Pro Natura Schweiz als Rekurs im Sinn von 329 Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und bezüglich der Anwohner mangels
nachbarlicher Betroffenheit lediglich als Gemeindebeschwerde im Sinn von § 151
Abs. 1 Ziffer 1 des Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 (GemeindeG;
in der bis Ende 2004 in Kraft stehenden Fassung vom 4. September 1983)
entgegengenommen hatte, am 14. Dezember 2004 gut. Dementsprechend hob sie Ziffer 2
und 3 des angefochtenen Beschlusses auf. Die Rekurskosten von Fr. 5'954.-
auferlegte sie der Politischen Gemeinde Wädenswil sowie B je zur Hälfte; zudem
verpflichtete sie beide unterlegenen Parteien zur Zahlung einer
Umtriebsentschädigung von je Fr. 750.- (insgesamt Fr. 1'500.-) an die
Rekurrierenden.
III.
Dagegen erhob B am 7. Februar 2005 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den Rekursentscheid aufzuheben und den
Beschluss des Gemeinderats Wädenswil vom 1. Dezember 2003 zu bestätigen;
eventuell seien die im Beschluss vom 1. Dezember 2003 getroffenen
planerischen Festlegungen ohne die neue Reithalle zu bestätigen; in prozessualer
Hinsicht wurde die Durchführung eines Augenscheins sowie die Zusprechung einer
Parteientschädigung beantragt (VB. 2005.00058).
Bereits am 22. Dezember 2004 hatte der Stadtrat
Wädenswil 2004 vorsorglich ebenfalls Beschwerde erhoben und zudem den Antrag
gestellt, das Verfahren zu sistieren, bis der Gemeinderat gestützt auf § 155
GemeindeG über den Weiterzug des Rekursentscheids entschieden habe, welchem
Antrag mit Präsidialverfügung vom 13. Januar 2005 entsprochen wurde.
Nachdem der Gemeinderat den Weiterzug am 17. Januar 2005 beschlossen
hatte, reichte der Stadtrat namens der Stadt Wädenswil am 4. Februar 2005
eine definitive Beschwerde ein, worin Aufhebung des Rekursentscheids sowie
Bestätigung des gemeinderätlichen Beschlusses vom 1. Dezember 2003
beantragt wurde; eventuell sei der Beschluss vom 1. Dezember 2003
hinsichtlich der Festsetzung einer Erholungszone zu bestätigen; unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft (VB.2004.00563).
Mit Präsidialverfügung vom 9. Februar 2005 wurden die
beiden Beschwerdeverfahren vereinigt und die Baudirektion gestützt auf § 329
Abs. 4 PBG eingeladen, bezüglich der streitbetroffenen Festlegungen gemäss
Beschluss des Gemeindeparlaments Wädenswil vom 1. Dezember 2003 (Änderung
der Bau- und Zonenordnung sowie Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan)
baldmöglichst den Genehmigungsentscheid zu treffen bzw. beim Regierungsrat
einzuholen. Mit Verfügung vom 4. Juli 2005 genehmigte die Baudirektion die
Änderung des kommunalen Richtplans; mit Verfügung vom 31. August 2005
genehmigte die Direktion sodann die Änderung der kommunalen Nutzungsplanung
sowie den privaten Gestaltungsplan K.
Die Beschwerdegegnerschaft beantragte dem Gericht in der
Beschwerdeantwort vom 7. Oktober 2005 Abweisung der Beschwerden, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Die
Baurekurskommission II schloss am 20. September 2005 ebenfalls auf
Abweisung der Beschwerden.
Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist nach § 41
Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und
§ 329 PBG zur Behandlung der vorliegenden eine kommunale Nutzungsplanung
betreffenden Beschwerden zuständig (RB 1998 Nr. 26). Der private Beschwerdeführer,
der im Rekursverfahren als Rekursgegner unterlegen ist, ist zur Beschwerdeerhebung
ohne weiteres le­gi­timiert (§ 21 lit. a VRG, § 338a Abs. 1
PBG). Gleiches gilt für die im Rekursverfahren ebenfalls unterlegene Gemeinde
Wädenswil, die sich für die Durchsetzung und Anwendung ihrer kommunalen
Nutzungsplanung auf die Gemeindeautonomie berufen kann (vgl. § 21 lit. b
VRG; dazu RB 1998 Nr. 13; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 21 N. 66; BGE 104 Ia 120 E. 2). Weil auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden
einzutreten.
1.2
Als erste
Rechtsmittelinstanz überprüfen die Baurekurskommissionen kommuna­le Nutzungspläne
einschliesslich Gestaltungspläne grundsätzlich mit voller Kognition, das
heisst  nicht nur auf ihre Gesetzmässigkeit, sondern auch auf Zweckmässigkeit
und Angemessenheit hin (§ 20 VRG). Der Grundsatz der vollen Kognition
steht jedoch unter zwei Vorbehalten. Der eine Vorbehalt greift generell dort,
wo den Gemeinden bei der Festsetzung der Bau- und Zonenordnung
Planungsautonomie zu­steht, insbesondere wenn es für die Beurteilung auf die
örtlichen Verhältnisse ankommt; diesbezüglich haben sich die Rekursbehörden bei
der Ermessenskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen. Sie dürfen dann korrigierend
eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung aufgrund überkommunaler Interessen
als unzweckmässig erweist oder den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der
Raumplanung widerspricht. Im Übrigen heben sie im Rahmen der Ermessenskontrolle
die kommunale Planfestsetzung nur dann auf, wenn deren Unzweckmässigkeit oder
die Unangemessenheit offensichtlich ist (Kölz/Bosshart/Röhl § 20 N. 20;
Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, Zürich
1998, N. 1073 f.). Der andere Vorbehalt bezieht sich auf jene Fälle,
in denen die planungsrechtliche Festlegung von Personen ohne nachbarliche Betroffenheit
im Sinn von § 338a Abs. 1 PBG lediglich kraft ihrer Stimmberechtigung
im Sinn von § 151 Abs. 1 GemeindeG erhoben werden; diesfalls ist die
planungsrechtliche Festlegung nach § 151 Abs. 1 lit. a GemeindeG
von vornherein nur auf Gesetzmässigkeit hin zu überprüfen (dazu RB 2002 Nr. 74
E. 2b; vgl. auch nachstehend E. 1.3).
Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht bei der
Überprüfung von Rekursentscheiden über kommunale Nutzungsplanungen gemäss § 50
Abs. 1 und 2 VRG ohnehin auf die Rechtskontrolle beschränkt. Bei der
Überprüfung von Rekursentscheiden, mit welchen kommunale Planfestsetzungen
aufgehoben worden sind, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm
zustehenden Rechtskontrolle auch zu prüfen, ob die Baurekurskommission in
rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet habe.
1.3
Die
Baurekurskommission hat erwogen, die Pro Natura Schweiz sei zur Erhebung des
Rekurses schon kraft Bundesrechts legitimiert, weil sie als
gesamtschweizerische Organisation im Sinn von Art. 12 des Bundesgesetzes
über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 (NHG) und Art. 55
des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG) im vorliegenden Fall
eine Umgehung von Art. 24 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni
1979 (RPG) rügen könnten. Diesen zutreffenden Erwägungen widersprechen die
Beschwerdeführer zu Recht nicht. Sodann hat die Baurekurskommission erwogen,
die rekurrierenden Anwohner seien mangels nachbarlicher Betroffenheit nicht
nach § 338a Abs. 1 PBG, sondern lediglich als Stimmbürger nach § 151
GemeindeG legitimiert, weshalb sie nur die Gesetzeskonformität der
streitbetroffenen Planfestlegungen, nicht aber deren Zweckmässigkeit überprüfen
lassen könnten. Diese Erwägung wird von den heutigen Beschwerdegegnern 2-5 in
der Beschwerdeantwort zu Recht nicht in Frage gestellt. Diese Differenzierung
nach der Grundlage der beanspruchten Legitimation, die sich nach dem Gesagten
an sich auch auf die Kognition der Rekursbehörde auswirken würde (RB 2002 Nr. 74
E. 2b), bleibt indessen im vorliegenden Fall ohne praktische Bedeutung,
weil die heutigen Beschwerdegegner 1-5 einen gemeinsamen Rekurs erhoben haben.
Der Baurekurskommission stand daher grundsätzlich volle Kognition im vorstehend
umschriebenen Rahmen (unter Beachtung des erstgenannten Vorbehalts) zu.
1.4
Der für
die Beurteilung massgebende Sachverhalt ergibt sich mit hinreichender Klarheit
aus den vorliegenden Akten, namentlich den darin enthaltenen Plänen. Ein
gerichtlicher Augenschein ist nicht erforderlich, zumal bereits die
Baurekurskommission einen Augenschein vorgenommen hat (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7
N. 45, § 60 N. 14).
2.
Die mit Beschluss des Gemeinderats Wädenswil vom 1. Dezember
2003 geschaffene Erholungszone im Gebiet K, deren Fläche von ca. 70'000 m
2
mit dem Perimeter des zugleich genehmigten privaten Gestaltungsplans K
übereinstimmt, wird im ebenfalls beschlossenen neuen Art. 23 Abs. 6 der
Bau- und Zonenordnung (BZO) geregelt: Als "zulässige Nutzung" wird
darin "Reitsportanlage mit Reithallen und Restaurant sowie Aussenanlagen
wie Galoppbahn, Sandplätzen, Springplatz u. dergl." angegeben sowie unter
"besonderen Bauvorschriften" festgehalten: "Bauten und Anlagen
im bestehenden Umfang und Erscheinungsbild. Für zusätzliche Bauten und Anlagen
sind die Bauvorschriften im Rahmen eines Gestaltungsplans festzulegen." – Die
planerischen Festlegungen des Gestaltungsplans sowie dessen textliche
Vorschriften werden in den vorinstanzlichen Erwägungen 4.2.2 und 4.3.2, auf
welche hier verwiesen werden kann, dargestellt. Ausgehend von dieser Darstellung
sowie nach Darlegung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Verbot von
Kleinstbauzonen (E. 5.2) und zur gemäss kantonalem Richtplan möglichen
Durchstossung des Landwirtschaftsgebietes durch Erholungszonen und
Gestaltungspläne (E. 5.3 mit Hinweis auf RB 2003 Nr. 71) hat die
Vorinstanz zum vorliegenden Sachverhalt im Wesentlichen erwogen:
Der streitbetroffene Betrieb sei
sowohl in der bestehenden wie auch in der geplanten erweiterten Form als
gewerblicher Dienstleistungsbetrieb im Bereich des Pferdesports einzustufen; er
sei daher in der Landwirtschaftszone weder zonenkonform nach Art. 16a RPG
noch stelle er einen nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetrieb nach Art. 24b
RPG dar (E. 6.1). Zu prüfen sei, ob mit der streitigen Planänderung für
das in Frage stehende Bauvorhaben "die materiellen Erfordernisse" von
Art. 24 RPG umgangen würden; aufgrund dieser Fragestellung sei der Einwand
des Rekursgegners, Art. 24 RPG sei hier nicht anwendbar, nicht stichhaltig
(E. 6.2). Mit der Frage der Standortgebundenheit eines Reitsportbetriebs
mit Reithalle habe sich das Verwaltungsgericht im  Urteil VB 112/83 vom 17. Januar
1984 (BEZ 1984 Nr. 1) in grundsätzlicher Weise auseinandergesetzt;
danach könne die zwecks Ausübung des Reitsports erfolgende Unterbringung und
Wartung von Pferden in der Landwirtschaftszone als standortgebunden betrachtet
werden, sofern dafür Auslauf- und
Weideflächen beansprucht würden. Nicht
standortgebunden sei jedoch eine Reithalle, sofern sie einen wesentlichen
Bestandteil des gesamten Betriebs darstelle (E. 6.3.2). Aufgrund dieses
Präjudizes seien im vorliegenden Fall weder die neu geplante (gemäss Planungsbericht
das "Herzstück" der Gesamtanlage bildende) Reithalle noch jene Räume
standortgebunden, welche für Wohnnutzung, Restaurant, Personalaufenthalt und
Büro vorgesehen seien (E. 6.3.3). Allerdings dürfe gemäss der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht allein wegen der fehlenden
Standortgebundenheit auf eine Umgehung von Art. 24 RPG geschlossen werden.
Ob eine solche vorliege, lasse sich letztlich nur aufgrund einer
Interessenabwägung entscheiden (E. 6.4.1). Den streitbetroffenen
Planungsmassnahmen stehe hier von vornherein ein gewichtiges öffentliches
Interesse entgegen, weil der Standort des Vorhabens im Landschafts-Förderungsgebiet
Hirzel-Zimmerberg-Schönenberg-Wädenswil liege. Dieses öffentliche Interesse an
der Freihaltung des fraglichen Gebiets von (weiteren) nicht
landwirtschaftlichen Bauten und Anlagen überwiege das öffentliche und private
Interesse an der Errichtung einer Reitsportanlage, zumal die fragliche
Erholungszone nicht am Rand des Siedlungsgebiets situiert sei und der
Gestaltungsplan zudem "eine ganz erhebliche, das ansprechende
Landschaftsbild aufs Stärkste prägende Massierung von zonenfremden Bauten und
Anlagen" ermöglichen würde. Dass die Planungsmassnahmen lediglich der
Erweiterung eines bestehenden Betriebs dienten, vermöge am Ergebnis der
Interessenabwägung nichts zu ändern. Gegen diese Massnahmen spreche auch, dass
das streitbetroffene Gebiet gemäss Sachplan Fruchtfolgeflächen im kantonalen
Siedlungs- und Landschaftsplan als solche Fläche ausgeschieden sei. Aufgrund
dieser Interessenabwägung ergebe sich, dass die festgesetzte Durchstossung des
kantonalen Landschafts-Förderungsgebiets mit dem Erholungsgebiet K, der Erholungszone
K und dem Gestaltungsplan K als Umgehung von Art. 24 RPG einzustufen sei,
weshalb Erholungszone und Gestaltungsplan K aufzuheben seien (E. 6.4.3).
3.
3.1
Wie die
Baurekurskommission zutreffend dargelegt hat (Rekursentscheid E. 5.1),
kommt der
Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet
im Raumplanungsrecht
eine zentrale Bedeutung zu (Art. 75 Abs. 1 der Bundesverfassung, BV, Art. 3
Abs. 2 RPG). Der Umsetzung dieses Grundsatzes dienen Vorgaben auf allen
drei Ebenen des raumplanungsrechtlichen Stufenbaus (Richtplanung,
Nutzungsplanung, Bewilligungsverfahren).
3.2
Auf
planerischer Ebene wird die Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet durch die
kantonale Richtplanung, vorab durch die im Siedlungs- und Landschaftsplan vorgenommene
Ausscheidung vom Siedlungsgebiet einerseits und von verschiedenen der "Landschaft"
zuzuordnenden Gebieten (insbesondere des Landwirtschaftsgebiets) anderseits umgesetzt.
Bauzonen im Sinn von Art. 15 RPG sind grundsätzlich im Siedlungsgebiet
auszuscheiden. Die zürcherische Erholungszone ist keine Bauzone im Sinn von Art. 15
RPG (RB 1996 Nr. 70). Die Festlegung einer solchen Zone ausserhalb
des Siedlungsgebietes ist daher bundesrechtlich nicht von vornherein
unzulässig. Gerade deswegen sieht Ziffer 3.2.3 lit. c des kantonalen
Richtplans die Möglichkeit der
Durchstossung des Landwirtschaftsgebiets
vor. Danach kann mit der nachgeordneten Richt- und Nutzungsplanung das Landwirtschaftsgebiet
zur Wahrnehmung der Aufgaben des jeweiligen Planungsträgers durch Ausscheiden
von Erholungsgebieten bzw. in der Nutzungsplanung durch Festsetzung von
Freihaltezonen, Erholungszonen, Gestaltungsplänen durchstossen werden. Eine
solche Durchstossung ist sodann auch mittels Festsetzung von Zonen für
öffentliche Bauten und Anlagen vorgesehen, ungeachtet dessen, dass dieser
Zonentyp sowohl aus bundesrechtlicher wie auch aus kantonalrechtlicher Sicht
den Bauzonen im Sinn von Art. 15 RPG zuzuordnen ist (Walter Haller/Peter
Karlen, Raumplanungs- Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, N. 245
und 289). Der Zürcher Richtplan räumt demnach unter dem Begriff
"Durchstossung" die Möglichkeit ein, in begründeten Fällen innerhalb
des Landwirtschaftsgebiets eine Freihaltezone, Erholungszone oder Zone für
öffentliche Bauten auszuscheiden. Neben der Ausschöpfung des dem Richtplan
immanenten Anordnungsspielraums sowie der in § 16 Abs. 2 PBG
statuierten Zulässigkeit von sachlich gerechtfertigen Abweichungen
untergeordneter Natur belässt die Möglichkeit der Durchstossung den
untergeordneten Planungsträgern einen zusätzlichen Gestaltungsspielraum für die
Ausscheidung von Bauzonen und Spezialnutzungszonen ausserhalb des
richtplanerischen Siedlungsgebiets (RB 2003 Nr. 71). Im Rahmen der
Genehmigung solcher Planungsmassnahmen sind jedoch hohe Anforderungen an die
sachgerechte Interessenabwägung zu stellen. Insbesondere ist darzulegen,
weshalb die betreffenden Nutzungen nicht zweckmässig innerhalb des
Siedlungsgebiets untergebracht werden können, und es sind die Anordnungen des
Sachplans Fruchtfolgeflächen zu berücksichtigen.
3.3
Auf bewilligungsrechtlicher
Stufe regelt das Bundesrecht die Zulässigkeit von Bauten und Anlagen im Gebiet
ausserhalb der Bauzonen in erster Linie in Art. 16a RPG sowie in Art. 24-24d
RPG. Die Möglichkeit, Ausnahmen vom Erfordernis der Zonenkonformität zu
bewilligen (Art. 24-24d RPG; zur Frage, welche Bedeutung der
richtplanerischen Ausscheidung von Siedlungs- und Nichtsiedlungsgebiet für den
örtlichen Anwendungsbereich dieser Vorschriften bzw. den darin verwendeten
Begriff "ausserhalb der Bauzonen" zukommt: vgl. RB 1996 Nr. 70
E. 3), entbindet die Planungsbehörden jedoch nicht von ihrer Aufgabe, für
besondere Verhältnisse eine adäquate Nutzungsplanung zu schaffen. Für grössere
Vorhaben mit erheblichen Auswirkungen auf Raum und Umwelt besteht daher nach
der bundesgerichtlichen Praxis eine Planungspflicht, was vermehrt zu
projektbezogenen Nutzungsplanungen im Gebiet ausserhalb der Bauzonen geführt
hat (Haller/Karlen, Raumplanungs- Bau- und Umweltrecht, N. 674). Bei der
Wahl des Verfahrensweges (Bewilligungsverfahren nach Art. 24 RPG oder Nutzungsplanverfahren)
steht den Behörden ein gewisser Ermessenspielraum zu (Arnold Marti,
Planungspflicht für grössere Vorhaben ausserhalb der Bauzonen – wegleitende
Rechtsprechung des Bundesgerichts, ZBl 106/2005, S. 353 ff.,
insbesondere S. 362 f.; Gian Schmid, Projektbezogene Nutzungsplanung
im Gebiet ausserhalb der Bauzonen, Zürich 2001, S. 69)
.
3.4
Projektbezogenen
Planungen kann anderseits (gerade wegen ihrer Projektbezogenheit)
entgegengehalten werden, dass sie auf eine unzulässige
Umgehung von Art. 24
RPG
hinauslaufen. Eine Umgehung von Art. 24 RPG ist nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung dann anzunehmen, wenn mit der fraglichen
Planungsmassnahme eine unzulässige Kleinbauzone geschaffen wird oder wenn sie
sonst auf einer sachlich nicht vertretbaren Abwägung der räumlichen Interessen
beruht. Das gilt nicht nur bezüglich der Ausscheidung eigentlicher Bauzonen im
Sinn von Art. 15 RPG, sondern auch für Sondernutzungszonen im Sinn von Art. 18
RPG, sofern mit diesen (entsprechend dem Zonenzweck) gewisse Bauten und Anlagen
zugelassen werden, die dem Interesse an der Freihaltung der Landschaft ausserhalb
des Baugebiets und damit dem Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbauzonen
widersprechen können (BGE 124 II 391 E. 2c; BGr, 6. Mai 2002,
1A.193/2001, E. 3.1). Soweit die bundesgerichtliche Praxis in diesem
Zusammenhang projektbezogene Nutzungspläne auf eine Umgehung von Art. 24
RPG hin überprüft, hat dies demnach vorab einen
prozessualen
Hintergrund: Die Missachtung des genannten Grundsatzes (dass kleine, isolierte
Nutzungszonen ausserhalb des Siedlungsgebiets zu vermeiden sind) kann vor
Bundesgericht als Umgehung von Art. 24 RPG mittels Verwaltungsgerichtsbeschwerde
– statt bloss mit staatsrechtlicher Beschwerde – gerügt werden (Art. 34
RPG; vgl. dazu BGE 123 II 289 E. 1b).
Aus der genannten bundesgerichtlichen Rechtsprechung lässt
sich demnach nicht ableiten, dass projektbezogene Nutzungsplanungen, um den
bundesrechtlichen Anforderungen zu entsprechen,
zwingend
standortgebunden im Sinn von Art. 24 lit. a RPG sein müssen. Wie alle
Nutzungspläne müssen indessen auch projektbezogene mit den Zielen und Grundsätzen
des Raumplanungsgesetzes vereinbar sein, und zu diesen bundesrechtlichen Anforderungen
gehört wie erwähnt auch der (im Fall projektbezogener Nutzungsplanung besonders
zu beachtende) Grundsatz, dass kleine, isolierte Bau- und Sondernutzungszonen
im Hinblick auf eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet nach
Möglichkeit zu vermeiden sind, was im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung
zu prüfen ist (BGE 124 II 391; BGr, 6. Mai 2002, 1A.193/2001; VGr, 25. August
2005, VB.2005.00124, E. 3; vgl. auch Marti,  S. 359; Schmid, S. 80
und 173 f.; Haller/Karlen, Raumplanungs- Bau- und Umweltrecht, N. 706).
Davon ist letztlich auch die Baurekurskommission im vorliegenden Fall
ausgegangen, auch wenn sie zunächst die Standortgebundenheit der geplanten Anlagen
und Bauten geprüft und sie grösstenteils (nämlich bezüglich der geplanten neuen
Reithalle sowie der neuen Räumlichkeiten für Wohnnutzung, Restaurant,
Büronutzung und Personalaufenthalt) verneint hat. Die Frage nach der Standortgebundenheit
der durch die projektbezogene Nutzungsplanung ermöglichten Bauten und Anlagen
kann in der Tat
mittelbar
gleichwohl relevant sein, indem sie im Rahmen
der erforderlichen Interessenabwägung ein zusätzliches Kriterium für oder wider
die streitbetroffene Planung bildet. Dies namentlich in Fällen, in denen das
davon erfasste Areal nicht unmittelbar an das Siedlungsgebiet angrenzt: Weil in
solchen Fällen ein Siedlungszusammenhang zu verneinen ist, läuft die betreffend
Planung auf die Schaffung einer isolierten, kleinen Bau- oder Sondernutzungszone
hinaus, was nach dem Gesagten grundsätzlich zu vermeiden ist, es sei denn,
besondere Gründe liessen eine derartige isolierte Kleinbauzone gleichwohl als
gerechtfertigt erscheinen (vgl. VGr, 25. August 2005 betreffend die Erweiterung
eines Pflegeheims für Behinderte, VB.2005.­00124). Als besonderer Grund in diesem
Sinn kommt – unter anderem – auch eine allfällige Standortgebundenheit der
betreffenden Bauten und Anlagen in Betracht. Soweit die erforderliche
Interessenabwägung unter dem Gesichtswinkel der Anforderungen des kantonalen
Richtplans an die Durchstossung des Landwirtschaftsgebiets vorgenommen wird,
kommt der Zusammenhang mit der Frage der Standortgebundenheit auch darin zum
Ausdruck, dass gemäss Ziffer 3.2.3 lit. c des Richtplantextes insbesondere
darzulegen ist, weshalb die betreffenden Nutzungen nicht zweckmässig innerhalb
des Siedlungsgebiets untergebracht werden können.
4.
Der private Beschwerdeführer rügt im Wesentlichen, weil
die streitbetroffene Planung entgegen der Auffassung der Baurekurskommission
eine zulässige Durchstossung des kantonalen Landwirtschaftsgebiets darstelle,
hätte diese Planung gar nicht anhand der bundesgerichtlichen Vorgaben über die
Festsetzung von Bauzonen und Sondernutzungszonen ausserhalb des Siedlungsgebiets
überprüft werden dürfen. Bei diesen Vorgaben gehe es in erster Linie um den
Grundsatz, dass Kleinbauzonen ausserhalb des Siedlungsgebiets zu vermeiden
sind. Wo wie hier die Durchstossung des Landwirtschaftsgebiets auf dem Weg der
nachfolgenden Nutzungsplanung zulässig sei, könne aus rechtlicher Sicht nicht
mehr von einem "Nichtsiedlungsgebiet" gesprochen werden, was eine Umgehung
von Art. 24 RPG von vornherein ausschliesse.
Der Einwand ist unbegründet. Abgesehen davon, dass sich
der örtliche Anwendungsbereich von Art. 24 RPG nicht auf jenes Gebiet
beschränkt, welches im kantonalen Richtplan als Nichtsiedlungsgebiet ausgeschieden
ist (RB 1996 Nr. 70 E. 3; vgl. auch Alfred Kuttler, Wann ist für
die Bewilligung von Bauten und Anlagen in Nichtbauzonen Art. 24 RPG anzuwenden,
in: Beiträge zur Raumordnung als Weg und Ziel, Festgabe zum 80. Geburtstag des
Verfassers, Zürich 2003, S. 193 ff.), bedeutet die Durchstossung des
kantonalen Landwirtschaftsgebiets durch einen kommunalen Nutzungsplan nicht,
dass die damit ermöglichten Bauten nunmehr dem Siedlungsgebiet zuzurechnen
seien. Sodann ist die Zulässigkeit der Durchstossung wie erwähnt aufgrund einer
Interessenabwägung zu prüfen, und diesbezüglich schreibt der Richtplantext
lediglich eine "sachgerechte Interessenabwägung" vor, ohne die
Voraussetzungen im Einzelnen näher festzulegen (vgl. vorn E. 3.2 und 3.4).
Damit deckt sich diese Prüfung weitgehend mit der Interessenabwägung, wie sie
bei der Festsetzung von Nutzungsplänen allgemein anhand der Ziele und
Grundsätze des Raumplanungsrechts vorzunehmen ist, und bei der Festsetzung von
projektbezogenen
Nutzungsplänen gehört zu dieser Interessenabwägung wie erwähnt auch der
Grundsatz, dass kleine, isolierte Bau- und Sondernutzungszonen ausserhalb des
Siedlungsgebiets möglichst zu vermeiden sind (vorn E. 3.4; vgl.
insbesondere VGr, 25. August 2005, VB.2005.000124, E. 3).
5.
5.1
Die
Vorinstanz hat ein der streitbetroffenen Planung entgegenstehendes erhebliches
Interesse vorab darin erblickt, dass das davon erfasste Areal nicht nur
ausserhalb des Siedlungsgebiets, sondern im Landschafts-Förderungsgebiet "Hirzel-Zimmerberg-Schönen­berg-Wädenswil"
liegt (Richtplantext Ziffer 3.7.2). Die Beschwerdeführerin 1 wendet ein,
gerade die Lage im Landschafts-Förderungsgebiet spreche nicht gegen, sondern
eher für die Zulassung der fraglichen Nutzung im Rahmen der ausgeschiedenen Erholungszone
und des festgesetzten Gestaltungsplans. Aus der Umschreibung von Zielsetzung
und Eigenart des Landschafts-Förderungsgebiets im Richtplantext ergebe sich,
dass neben den herkömmlichen Bewirtschaftungsfunktionen die Landschaftspflege
und damit eingehend der Erholungswert ein gewichtiges öffentliches Interesse
darstellten. Mit diesen beiden Funktionen seien landwirtschaftsnahe Betriebe
wie etwa ein Reitbetrieb durchaus vereinbar (Beschwerdeschrift S. 8 f.).
Wie das Verwaltungsgericht in RB 2000 Nr. 87 (= BEZ 2000
Nr. 37) erkannt hat, stellt der kantonale Richtplan hinsichtlich
Landschafts-Förderungsgebieten keine eindeutigen Anforderungen an nachgeordnete
Planungsträger; eine Baute im Landschafts-Förderungs­gebiet hat daher nicht von
vornherein erhöhten Anforderungen hinsichtlich Bedürfnisnachweis und Ästhetik
zu genügen. Diesbezüglich hat die revidierte Fassung des Richtplanes vom 2. April
2001 keine wesentlichen Änderungen gebracht (vgl. VGr, 25. August 2005,
VB.2005.00124, E. 4.4). Aus der Lage im Landwirtschafts-Förderungsgebiet
lässt sich daher noch kein – qualifiziertes – öffentliches Interesse gegen die
Zulassung der streitbetroffenen Nutzung in Gestalt einer Erholungszone und
eines Gestaltungsplans ableiten. Anderseits liegt darin auch kein Umstand, der
den fraglichen Standort für die streitbetroffene Nutzung im Vergleich zu einem
nicht von dieser überlagernden Festlegung betroffenen Standort im
Landwirtschaftsgebiet als geeigneter erscheinen liesse. Entgegen der Auffassung
der Beschwerdeführerin 1 will der Richtplan mit der Betonung der Landschaftspflege
im Landschafts-Förderungsgebiet nicht Nutzungen fördern, die wegen des Erscheinungsbildes
der damit verbundenen Anlagen und Bauten gerade in Konflikt mit dem intakten
Landschaftsbild oder einem besonders wertvollen Naturpotenzial treten können.
Daran vermag der im Richtplantext enthaltene Hinweis, dass bei der Beurteilung
von raumwirksamen Vorhaben sowohl der sozioökonomischen Entwicklung der Land-
und Forstwirtschaft wie auch der dauerhaften Schonung und Förderung der Landschaft
Rechnung zu tragen sei, nichts zu ändern. Die damit postulierte
Berücksichtigung der sozioökonomischen Entwicklung der Landwirtschaft bietet
keine Grundlage, um in Landwirtschafts-Förderungsgebieten vermehrt Bauten und
Anlagen für den Reitsport als "landwirtschaftsnahe" Betriebe
zuzulassen. Auch die von der Beschwerdeführerin 1 in diesem Zusammenhang
vorgebrachten Argumente (Beschwerdeschrift S. 8-10) betreffen primär die
Frage nach der Zonenkonformität von Reitsportbetrieben in der Landwirtschaftszone.
Nach geltendem Recht ist der Betrieb des Beschwerdeführers 2 – wie die
Vorinstanz zutreffend festgehalten hat (Rekursentscheid E. 6.1) – weder in
der bestehenden noch in der geplanten erweiterten Form zonenkonform im Sinn von
Art. 16a RPG (vgl. auch VGr, 27. Februar 2003, VB.2002.000405). Es
besteht kein Grund, unter dem Titel "sozioökonomische Entwicklung der
Landwirtschaft" Reitsportbetriebe im Landwirtschafts-Förderungsgebiet eher
als im von dieser überlagernden Festlegung nicht betroffenen Landwirtschaftsgebiet
zuzulassen.
5.2
Wie die
Baurekurskommission zutreffend und unwidersprochen festgestellt hat, befindet
sich der Betrieb des Beschwerdeführers 2 nicht am Rande des (planerisch
ausgeschiedenen) Siedlungsgebiets von Wädenswil. Auch unter Berücksichtigung
der in der weiteren Umgebung (ebenfalls im Nichtsiedlungsgebiet liegenden)
Bauten besteht zwischen diesen und dem Betrieb des Beschwerdeführers 2 kein
Siedlungszusammenhang. Mit der streitbetroffenen Planung würde damit eine
kleine, isolierte Sondernutzungszone in erheblicher Distanz zum Rand des
Siedlungsgebiets geschaffen. Diesbezüglich unterscheidet sich der vorliegende
Sachverhalt wesentlich von den beiden erwähnten Fällen betreffend Reitsportanlagen
in Ersingen/BE und Adliswil, die das Bundesgericht mit Urteilen vom 10. Juni
1998 (BGE 124 II 391) und vom 6. Mai 2002 (1A.193/2001) beurteilt
hat; in jenen Fällen bestand aufgrund der Lage der betreffenden Betriebe
unmittelbar am Rand des Siedlungsgebiets ein Siedlungszusammenhang. Der
Grundsatz, dass isolierte Kleinbauzonen im Interesse einer klaren Trennung von
Bau- und Nichtbaugebiet zu vermeiden sind, stand daher jenen Vorhaben nicht
entgegen. Im vorliegenden Fall verhält es sich anders, und gerade der hier
fehlende Siedlungszusammenhang zeigt, dass ein wesentliches öffentliches Interesse
gegen die streitbetroffene Planung spricht. Dabei steht der fehlende Siedlungszusammenhang
bereits der Schaffung einer Erholungszone (unabhängig von der konkreten
Regelung im Gestaltungsplan; vgl. dazu Näheres in E. 5.4) entgegen.
5.3
Diesem
wesentlichen öffentlichen Interesse käme allenfalls dann minderes Gewicht zu,
wenn die durch die streitige Planung ermöglichten Bauten und Anlagen überwiegend
auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen wären, sodass sie – würde
das Vorhaben nicht im Planungsverfahren, sondern in einem Bewilligungsverfahren
nach Art. 24 RPG geprüft  – als standortgebunden im Sinn dieser Bestimmung
gelten könnten. Das ist indessen nicht der Fall. Wie die Baurekurskommission
zutreffend ausgeführt hat (Rekursentscheid E. 6.3.3) und seitens der
Beschwerdeführenden nicht substanziiert bestritten wird, sind die Reithallen
(die bestehende wie auch die zusätzlich geplante neue Halle) nicht
standortgebunden, wobei es sich laut Planungsbericht bei der neuen Reithalle um
das "Herzstück" der Gesamtanlage handelt. Als standortgebunden können
die bestehenden und die neu geplanten Stallungen gelten. Ob die für Wohnraum,
Bürotätigkeit, Personalaufenthalt und Restaurant vorgesehenen Räume
standortgebunden sind, ist zumindest fraglich. Bei einer abschliessenden
Beurteilung wäre unter Berücksichtigung der doch erheblichen Distanz des
Betriebs zur nächsten Wohnzone näher zu prüfen, ob diese im Dienst (oder jedenfalls
in engem Zusammenhang mit) der Pferdehaltung stehenden Nutzungen ebenfalls auf
einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen seien. Die Frage muss indessen
nicht abschliessend beurteilt werden, weil hier nicht die Erteilung einer
Bewilligung nach Art. 24 RPG zu prüfen ist, weshalb die in dieser Bestimmung
enthaltene Bewilligungsvoraussetzung der Standortgebundenheit kein unmittelbar
anwendbares Kriterium bildet (vgl. vorstehend E. 3.4).
5.4
Hinzu
kommt, dass der Gestaltungsplan K Bauten und Anlagen ermöglicht, die von ihrem
Volumen und Ausmass her mit dem Landschaftsbild erheblich in Konflikt geraten.
Das gilt in erster Linie für die durch den Baubereich B ermöglichte Erstellung
einer neuen Reithalle mit den in Art. 5 der Gestaltungsplanvorschriften
festgesetzten Massen. Das im Vorprüfungsverfahren eingeholte Gutachten der
kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission vom 7. Juni 2001 hält fest, der
Pferdebetrieb des Beschwerdeführers 2 gehöre schon in seiner jetzigen
Betriebsform zu den störenden Elementen in einer Landschaft, welche durch das
bewegte Relief und die traditionell kleinmasstäbliche Siedlungsstruktur mit
prachtvollen Ausblicken auf den Zürichsee, das Zürcher Oberland, den Höhronen
und den Rand der Glarner und Schwyzeralpen geprägt werde und welche bruchlos in
die als BLN-Objekt Nr. 01 geschützte Glaziallandschaft zwischen
Lorzentobel und Sihl mit Höhronenkette übergehe. Mit der vorgesehenen
Erweiterung werde dieser Fremdkörper in seinen Ausmassen mindestens verdoppelt
und die industrielle Erscheinung der Anlage entsprechend gesteigert. Wohl ist
im weitern Verlauf der Planung diesen Bedenken dadurch Rechnung getragen
worden, dass insbesondere die im Baubereich B ursprünglich vorgesehenen
Abmessungen herabgesetzt wurden (Gesamthöhe von 9 m statt 11 m,
Fläche von 73 m x 43 m statt von 80 m x 45 m), was die
Baudirektion veranlasst hat, die Genehmigung in Aussicht zu stellen (Schreiben
vom 14. Februar 2002). Die Bedenken der Natur- und Heimatschutzkommission,
die wie erwähnt schon an den bestehenden Zustand anknüpfen, sind indessen
derart schwerwiegend, dass sie mit diesen Änderungen nicht ausgeräumt werden.
Die auf einem Augenschein beruhende Beurteilung der Baurekurskommission, wonach
der Gestaltungsplan eine erhebliche, das ansprechende Landschaftsbild aufs
Stärkste prägende Massierung von zonenfremden Bauten und Anlagen ermöglicht,
ist ohne weiteres nachvollziehbar. Jedenfalls bringen die Beschwerdeführenden
nichts vor, was diese tatsächliche Würdigung entkräften könnte.
5.5
Der
Beschwerdeführer 2 macht geltend, die geplante Betriebserweiterung liege im öffentlichen
Interesse, weil sie ein Erholungsbedürfnis in einer Anlage abdecke, die grundsätzlich
jedermann offen stehe (Beschwerdeschrift S. 13). Es trifft zu, dass ein
gewisses öffentliches Interesse auch für die Schaffung von Sportanlagen
anzuerkennen ist, die nicht einem so genannten Breitensport dienen. Die
Vorinstanz hat dies nicht verkannt, aber dieses Interesse zu Recht als eher
geringfügig gewichtet. Dem ist selbst dann zuzustimmen, wenn berücksichtigt
wird, dass im Betrieb des Beschwerdeführers therapeutisches Reiten angeboten
werden soll. Der damit verbundenen spezifischen Gesundheitsförderung behinderter
Menschen dürfte im Rahmen des Gesamtbetriebs nur marginale Bedeutung zukommen.
Der vorliegende Sachverhalt lässt sich in dieser Hinsicht nicht mit dem im
verwaltungsgerichtlichen Entscheid VB.2005.00124 vom 25. August 2005
beurteilten Fall vergleichen, wo der Erweiterung eines ausserhalb des
Siedlungsgebiets liegenden Pflegeheims zur Betreuung von geistig Behinderten
ein erhebliches öffentliches Interesse zuerkannt worden ist.
Der Beschwerdeführer 2 macht sodann geltend, im Rahmen der
Interessenabwägung müsse zu seinen Gunsten berücksichtigt werden, dass die
streitbetroffene Planung der Erweiterung eines Betriebs mit bereits
bestehenden, rechtskräftig bewilligten Bauten diene; der Entscheid der
Vorinstanz habe zur Folge, dass für die geplante Erweiterung, insbesondere die
neue Reithalle, innerhalb des Siedlungsgebiets eine spezielle Zone zu diesem
Zweck ausgeschieden werden müsste, was dem Gebot der haushälterischen
Bodennutzung widerspreche (Beschwerdeschrift S. 11). Es trifft zu, dass
das Gebot der haushälterischen Bodennutzung ein ebenso wichtiges Anliegen der
Raumplanung ist wie die Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet (Art. 75 Abs. 1
BV; Art. 3 Abs. 2 RPG). Unter besonderen Umständen kann daher ein
Gestaltungsplan ausserhalb der Bauzone eine zulässige Grundlage zur Sanierung
und massvollen Erweiterung eines gewerblichen Betriebes ausserhalb des
Siedlungsgebiets bilden (vgl. etwa BGE 121 I 245 E. 8). Wie das
Bundesgericht jedoch gerade in diesem Entscheid betont hat, muss ein solcher
Gestaltungsplan, soll er keine unzulässige Kleinbauzone darstellen, in erster
Linie Sanierungszwecken dienen. Ein solcher Sachverhalt liegt hier nicht vor.
Es geht nicht an, dem Beschwerdeführer 2 unter Berufung auf den Grundsatz der
haushälterischen Bodennutzung die Erweiterung seines Betriebes mittels eines
Gestaltungsplans zu erlauben, welcher angesichts des Betriebstandorts weit
ausserhalb des Siedlungsgebiets auf eine unzulässige Kleinbauzone hinauslaufen
würde.
Der Beschwerdeführer 2 macht schliesslich geltend,
Reitsportzentren liessen sich schon wegen der hohen Landkosten innerhalb des
Siedlungsgebiets kaum realisieren; das gelte insbesondere für grossräumige
Reithallen; auch dieser Gesichtspunkt hätte berücksichtigt werden und zur
Bestätigung der von der Vorinstanz aufgehobenen Planung führen müssen (Beschwerdeschrift
S. 10). Dass die Unterbringung eines Reitsportzentrums von der Art und dem
Ausmass des vom Beschwerdeführer 2 geplanten Betriebes aus ökonomischen Gründen
innerhalb der Bauzonen nicht einfach sein dürfte, ist nachvollziehbar. Es ist jedoch
nicht anzunehmen, dass der Betrieb von Reitsportzentren an solchen Standorten
aus finanziellen Gründen von vornherein ausser Betracht fällt. Vor allem aber
schliesst die Rechtsprechung wie dargelegt derartige Betriebe ausserhalb des
Siedlungsgebiets nicht völlig aus. Vielmehr haben sie auch aus
bundesrechtlicher Sicht durchaus eine Realisierungschance, sofern sie zwar
ausserhalb, jedoch nicht völlig abseits des Siedlungsgebiets liegen, wie das in
den beiden erwähnten Bundesgerichtsentscheiden betreffend Reitsportanlagen in
Ersingen/BE (BGE 124 II 391) und in Adliswil (BGr, 6. Mai 2002,
1.A.193/2001) der Fall war. Ob eine solche Lösung für den Beschwerdeführer 2 in
der Gemeinde Wädenswil, wo sich sein heutiger Betrieb befindet, realisierbar
wäre, ist hier nicht zu prüfen, zumal die Beschwerdeführer hierüber keine
Ausführungen machen. Jedenfalls können deren allgemein gehaltenen Ausführungen
über die wirtschaftlichen Schwierigkeiten bei der Ansiedlung von
Reitsportbetrieben innerhalb der Bauzone im Rahmen der hier vorzunehmenden
Interessenabwägung nicht den Ausschlag zugunsten der streitbetroffenen
Nutzungsplanung geben.
5.6
Demnach
ist die Baurekurskommission im Rahmen der erforderlichen Interessenabwägung zu
Recht zum Schluss gelangt, die streitige Planung verletze Bundesrecht, weil
damit eine mit den Zielen und Grundsätzen des Raumplanungsgesetzes nicht zu
vereinbarende Kleinbau- bzw. Kleinsondernutzungszone geschaffen werde. Das gilt
auch dann, wenn richtigerweise (vgl. E. 1.2) berücksichtigt wird, dass den
Gemeinden aufgrund ihrer Planungsautonomie bei der Festsetzung ihrer
Nutzungsplanungen im Rahmen des Bundesrechts und des kantonalen Richtplanes ein
erheblicher Ermessenspielraum zukommt. Dieser Spielraum ist im vorliegenden
Fall überschritten worden. Damit ist zugleich gesagt, dass eine unzulässige
Durchstossung des richtplanerischen Siedlungsgebiets vorliegt.
6.
6.1
Zu prüfen
bleibt, ob den Eventualanträgen der Beschwerdeführenden entsprochen werden kann.
Der Beschwerdeführer 2 begründet sein Eventualbegehren,
die mit Ziffer 2 und 3 des Gemeindebeschlusses vom 1. Dezember 2003
getroffenen planerischen Festlegungen in teilweiser Aufhebung des
Rekursentscheids "ohne die neue Reithalle" zu bestätigen, damit, dass
sich die Vorinstanz in erster Linie an dieser neuen Halle gestört habe. Die geplanten
zusätzlichen Aussenanlagen (Springgarten, Dressurviereck) wirkten sich ohnehin
nur geringfügig auf das Landschaftsbild aus; auch der neue Stall lasse sich,
gemessen an den bereits bestehenden Bauten und Anlagen, gut einordnen; die
weiteren neuen Nutzungen (Restaurant und zusätzlicher Wohnraum) könnten
innerhalb der bestehenden Gebäude untergebracht werden. In ähnlicher Weise
begründet die Stadt Wädenswil ihren Eventualantrag, wonach der
Gemeindebeschluss lediglich hinsichtlich der Festsetzung der Erholungszone,
nicht aber bezüglich der Genehmigung des privaten Gestaltungsplans wiederherzustellen
sei. Mit der zu bestätigenden Festsetzung der Erholungszone K werde lediglich
"der heute bereits bestehende Pferdesportbetrieb auf eine regelkonforme
nutzungsplanerische Grundlage gestellt", ohne gleichzeitig eine konkrete
bauliche Erweiterung zu sanktionieren; eine derartige Erweiterung bedürfe
gestützt auf den neu festgesetzten Art. 23 Abs. 2 BZO eines neuen
Gestaltungsplanes, welcher dannzumal, bei Vorliegen eines allfälligen neuen
Erweiterungsprojekts, durch die zuständigen Instanzen umfassend zu prüfen wäre.
Dem Eventualantrag des Beschwerdeführenden 2 kann von
vornherein nicht entsprochen werden, weil damit der Streitgegenstand in
unzulässiger Weise verändert würde. Mit der Gutheissung dieses Begehrens wäre
nämlich nicht nur die Festsetzung der Erholungszone, sondern auch die Genehmigung
des Gestaltungsplans teilweise zu bestätigen. Soll aber einzig die Erstellung
der neuen Reithalle verhindert werden, bedingt dies die Erarbeitung eines neuen
Gestaltungsplans. So würden etwa die neuen Räumlichkeiten für Wohnen, Büro und Restaurant
(diese zusätzlichen Nutzungen sind gemäss jetzigem Gestaltungsplan in den
Baubereichen A und B unterzubringen) laut der Begründung des Eventualantrags in
den bestehenden Gebäuden untergebracht werden. Darüber hat das
Verwaltungsgericht im vorliegenden Verfahren nicht zu entscheiden. In der
baurechtlichen Praxis ist der Grundsatz entwickelt worden, dass
Projektänderungen im Laufe des Rechtsmittelverfahrens nur zulässig sind, wenn
sie im Verzicht auf die Ausführung von klar umschriebenen Teilen des Projektes
bestehen und keine wesentlichen Änderungen an beibehaltenen Teilen bedingen (RB 1985
Nr. 115). Dieser Grundsatz muss auch bei der Überprüfung von Gestaltungsplänen
im Rechtsmittelverfahren gelten. Das Eventualbegehren des Beschwerdeführers 2 erfüllt
die zweitgenannte Anforderung nicht.
Soll mit der gemäss Eventualbegehren der
Beschwerdeführerin 1 angestrebten Bestätigung der Erholungszone vorab "der
heute bereits bestehende Pferdesportbetrieb auf eine regelkonforme nutzungsplanerische
Grundlage gestellt" werden, so steht diese Zielsetzung im Widerspruch zur
Darstellung des Beschwerdeführers 2, wonach die bestehenden Gebäude und Anlagen
mit den darin ausgeübten Nutzungen rechtskräftig bewilligt sind und kraft der Besitzstandsgarantie
bestehen bleiben können. Dazu bedarf es keines Gestaltungsplans; insbesondere
liegt diesbezüglich nicht ein mit dem in BGE 121 I 245 beurteilten Fall vergleichbarer
Sachverhalt vor, ging es doch dort um die Sanierung eines Gewerbebetriebs,
dessen Weiterbestand wegen der lediglich provisorisch erteilten Bewilligungen
mit Unsicherheiten behaftet war. Soll aber nach Meinung der Beschwerdeführerin 1
primär eine massvolle Erweiterung des Betriebs angestrebt werden, so stellt
sich vorab die Frage, ob dies nicht im Rahmen eines Bewilligungsverfahrens
gestützt auf Art. 24c Abs. 2 RPG möglich wäre. Mehr als eine
massvolle Erweiterung wäre im Rahmen von Art. 24c Abs. 2 RPG von
vornherein nicht zulässig; dazu bedürfte es in der Tat einer nutzungsplanerischen
Grundlage (Erholungszone, verbunden mit einem – neuen – Gestaltungsplan). Ein
derartiges Vorgehen dürfte aufgrund der vorstehenden Erwägungen zum
Beschwerde-Hauptantrag kaum zulässig sein. Dem Eventualbegehren der
Beschwerdeführerin 1 ist daher ebenfalls nicht zu entsprechen. Im Übrigen ist
es für den Beschwerdeführer 2, sollte er im Einvernehmen mit der
Beschwerdeführerin 1 den Erlass eines neuen Gestaltungsplanes (etwa zwecks Sanierung
des Betriebes) gleichwohl in Betracht ziehen, nicht mit erheblichen Nachteilen
verbunden, wenn heute nicht nur der jetzige Gestaltungsplan, sondern auch die
Festsetzung der Erholungszone K aufgehoben wird. Abgesehen davon, dass letztere
auf den heutigen, ohnehin aufzuhebenden Gestaltungsplan ausgerichtet ist, wäre
bei einer neuen Planung wiederum das gleiche Organ (der Gemeinderat Wädenswil)
für die Festsetzung bzw. Genehmigung beider Planungsmassnahmen zuständig.
6.2
Die
Beschwerdegegner beanstanden, dass die Baurekurskommission Disp. Ziffer 1b
des Beschlusses des Gemeinderats Wädenswil vom 1. Dezember 2003 (Ergänzung
des kommunalen Richtplans) nicht formell aufgehoben habe. Es sei jedoch
anzunehmen, dass die Baurekurskommission sinngemäss auch diese Festlegung
"aufgehoben" habe, ergebe sich doch deren Unzulässigkeit aus den
Erwägungen des Rekursentscheids. Letzteres trifft zu. Ob deswegen die
richtplanerische Festlegung als aufgehoben gelten könne, ist gleichwohl
fraglich. Dieser Frage ist jedoch nicht weiter nachzugehen. Selbst wenn von der
Weitergeltung des Richtplaneintrags ausgegangen wird, kommt dem keine
praktische Bedeutung zu. Inhaltlich massgebend für das streitbetroffene
Vorhaben waren in erster Linie die festgesetzte Erholungszone und der darauf
abgestimmte Gestaltungsplan. Mit der nach dem Gesagten zu bestätigenden
Aufhebung der Erholungszone und des Gestaltungsplans wird hinreichend Klarheit
geschaffen, dass das streitbetroffene Vorhaben sich nicht verwirklichen lässt.
7.
Aufgrund dieser Erwägungen sind die Beschwerden
abzuweisen. Die Gerichtskosten sind den unterliegenden Beschwerdeführenden je
zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung
nach § 17 Abs. 2 VRG steht ihnen bei diesem Verfahrensausgang von
vornherein nicht zu. Vielmehr ist der Beschwerdeführer 2 zur Entrichtung einer
solchen Entschädigung an die Beschwerdegegner im angemessenen Gesamtbetrag von Fr. 1'000.-
zu verpflichten. Eine derartige Verpflichtung entfällt hingegen für die
ebenfalls unterliegende Stadt Wädenswil (vgl. § 17 Abs. 2 VRG; dazu
Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 46). Allerdings besteht kein Anlass, Dispositiv
Ziffer III des Rekursentscheids (wonach neben dem heutigen privaten
Beschwerdeführer auch die Stadt Wädenswil zur Zahlung einer Parteientschädigung
an die heutigen Beschwerdegegner für das Rekursverfahren verpflichtet wird),
insoweit abzuändern, denn die Stadt Wädenswil hat im Beschwerdeverfahren für
den Fall, dass sie in der Hauptsache unterliegt, eine derartige Änderung nicht
ausdrücklich beantragt.
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'150.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer 2 wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern binnen dreissig
Tagen nach Zustellung dieses Urteils eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.
5.    Gegen diesen
Entscheid  kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.
6.    Mitteilung
an …