zh_verwaltungsgericht · VB.2007.00097 · 2007-07-18 · de

Baubewilligung | Übergeschossigkeit eines Mehrfamilienhauses An der früheren Praxis, dass die Geschosszahl für jede Geschossart einzeln zu bestimmen ist und deshalb ein überzähliges Vollgeschoss nicht zur Unzulässigkeit eines für sich genommen zulässigen anrechenbaren Dach- oder Untergeschosses führt, wird nicht festgehalten (E. 3.2). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 07..2.18.0 VB.2007.00097
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Zurigo Verwaltungsgericht 07..2.18.0 VB.2007.00097

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00097
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Geschäftsnummer:
VB.2007.00097
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.07.2007
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Übergeschossigkeit eines Mehrfamilienhauses
An der früheren Praxis, dass die Geschosszahl für jede Geschossart einzeln zu bestimmen ist und deshalb ein überzähliges Vollgeschoss nicht zur Unzulässigkeit eines für sich genommen zulässigen anrechenbaren Dach- oder Untergeschosses führt, wird nicht festgehalten (E. 3.2).
Gutheissung.
Stichworte:
ANRECHENBARE GESCHOSSZAHL
AUSNÜTZUNGSBESCHRÄNKUNG
BAUBEWILLIGUNG
BAURECHTSWIDRIGKEIT
DACHGESCHOSS
SCHRIFTENWECHSEL
ÜBERGESCHOSSIGKEIT
VOLLGESCHOSS
Rechtsnormen:
§ 49a Abs. II PBG
§ 357 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2007.00097
Entscheid
der 1. Kammer
vom
18. Juli 2007
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretär
Martin Knüsel.
In Sachen
A,
vertreten
durch
RA B,
Beschwerdeführer
,
gegen
1.
C AG,
vertreten
durch
D,
dieser vertreten durch
RA E,
2.
Bauausschuss Dübendorf,
Beschwerdegegnerschaft
,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Am 14. März 2006 erteilte der Bauausschuss der Stadt
Dübendorf dem damaligen Eigentümer D die Baubewilligung für den Aufbau eines
Dachgeschosses und weitere Bauarbeiten auf der Mehrfamilienhausliegenschaft L-Strasse.
II.
Den hiergegen erhobenen Rekurs von A wies die
Baurekurskommission III am 31. Januar 2007 ab. Sie sprach zudem der C AG, die
mittlerweile als neue Grundeigentümerin anstelle von D ins Verfahren
eingetreten war, eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu.
III.
Mit Beschwerde vom 5. März 2007 liess A dem
Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen beantragen; zudem sei ein Augenschein durchzuführen und es
seien ihm die Schriften der Gegenparteien zur Stellungnahme, eventuell zur
Kenntnisnahme zuzustellen.
Die Vorinstanz schloss am 20. März auf Abweisung der
Beschwerde. Die private Beschwerdegegnerin liess am 18. Mai 2007 Abweisung der
Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen. Der Bauausschuss
Dübendorf liess sich nicht vernehmen.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur Behandlung der Beschwerde gegen den
angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission III. Der Beschwerdeführer ist
als Adressat des angefochtenen Abweisungsentscheids gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zum Rechtsmittel legitimiert.
Auf die form- und fristgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1
Die
Rechtsschriften der privaten Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz sind dem Beschwerdeführer
zur Kenntnisnahme zugestellt worden, ohne dass dieser sein Gesuch um
Stellungnahme erneuert hat. Aus diesem Grund (BGE 132 I 42 E. 3.3.4) und weil
keine Gründe für die Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels von Amtes wegen
vorliegen (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, Zürich 1999, § 58 N. 10), ist
gestützt auf § 58 VRG auf einen solchen zu verzichten.
2.2
Da die
Baubewilligung aus Gründen aufzuheben ist, die sich aufgrund der Akten beurteilen
lassen, erübrigt sich die Durchführung des beantragten Augenscheins.
3.
Neben der hier nicht interessierenden Renovation von
Badezimmern in den Untergeschossen sieht das Bauvorhaben die Errichtung eines
Dachgeschosses über den bestehenden vier Vollgeschossen vor. Der
Beschwerdeführer hält dies unter anderem deshalb für unzulässig, weil gemäss
Art. 19 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Dübendorf vom 18. März 1996 (BZO)
in der Zone W3, der das Baugrundstück zugewiesen ist, lediglich 3 Vollgeschosse
und bei erreichter Vollgeschosszahl nur 1 Dachgeschoss zulässig sind.
3.1
Die
Baurekurskommission hat zu diesem Einwand erwogen, nach dem beim Bau des
Gebäudes im Jahr 1960 geltenden Recht seien ebenfalls nur drei Vollgeschosse
zulässig gewesen; zudem hätten bei Satteldächern im Dachgeschoss an den
Giebelseiten je ein Zimmer ausgebaut werden dürfen. Das vierte Vollgeschoss sei
damals als Ausnahme bewilligt worden, weil zur Kompensation bei den anderen
Einheiten der Überbauung ganz auf Dachräume verzichtet worden sei. Aufgrund
dieser Ausnahmebewilligung stelle das streitbetroffene Gebäude keine
baurechtswidrige Baute im Sinn von § 357 PBG dar. Die Errichtung eines
grundsätzlich zulässigen Dachgeschosses sei nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts
nicht deshalb unzulässig, weil das Gebäude bereits über ein überzähliges
Vollgeschoss verfüge.
Der Beschwerdeführer wendet gegen diese Erwägungen ein, dass
die seinerzeit erteilte Ausnahmebewilligung für ein zusätzliches Vollgeschoss
statt eines Dachgeschosses der Bauherrschaft keinen Anspruch auf ein
Dachgeschoss als zusätzliches anrechenbares Geschoss verleihe. Aus den
zitierten Entscheiden des Verwaltungsgerichts lasse sich dies nicht ableiten.
Die private Beschwerdegegnerin verweist demgegenüber
ebenfalls auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, nach welcher die
Geschosszahl für jede Geschossart einzeln zu bestimmen sei, weshalb ein
überzähliges Vollgeschoss nicht zur Unzulässigkeit eines für sich genommen
zulässigen anrechenbaren Dachgeschosses führe.
3.2
Die
Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin berufen sich auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts
VB.1999.00270 vom 17. Februar 2000. In jenem Entscheid hat das Verwaltungsgericht
soweit hier wesentlich erwogen, dass anders als das frühere Baugesetz das
Planungs- und Baugesetz keine sämtliche Geschosstypen umfassende
Gesamtgeschosszahl mehr kenne. Zwar könnten gemäss § 276 Abs. 2 PBG in allen
Bauzonen die nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Vollgeschosse durch
(anrechenbare) Dach- und Untergeschosse ersetzt werden; indessen könne weder
die erlaubte Vollgeschosszahl durch Verzicht auf zulässige Dach- oder
Untergeschosse erhöht werden noch seien Dach- und Untergeschosse in diesem
Sinne untereinander austauschbar. Dementsprechend ändere der Verzicht auf ein
anrechenbares Untergeschoss nichts an der mit dem zweiten anrechenbaren
Dachgeschoss verbundenen Übergeschossigkeit des Gebäudes; das überzählige Dachgeschoss
lasse sich nicht mehr mittels Verzicht auf den Ausbau des Untergeschosses heilen
und die mit dem Ausbau des Untergeschosses einhergehende Anrechenbarkeit führe
nicht zu einem weiteren Verstoss gegen die Geschosszahlvorschriften.
An der diesem nicht publizierten Entscheid zugrunde liegenden
Rechtsauffassung hat das Verwaltungsgericht in einem späteren Entscheid nicht
mehr festgehalten. So geht der von der Vorinstanz ebenfalls zitierte Entscheid
VB.2002.00413/414 vom 9. April 2003 (BEZ 2003 Nr. 23) davon aus, dass bei
einem Gebäude, das bereits ein überzähliges Vollgeschoss aufweist, der Ausbau
eines Untergeschosses, der neu zu dessen Anrechenbarkeit führe, eine
weitergehende Baurechtswidrigkeit beinhalte. Sodann hat das Verwaltungsgericht
im Entscheid VB.2003.00314 vom 19. November 2003 (BEZ 2004 Nr. 4) im Zusammenhang
mit der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG darauf hingewiesen, dass mit § 49a
Abs. 2 PBG betreffend die Regelung der anrechenbaren Geschosse den Gemeinden
auch ein Instrument zur Ausnützungsbeschränkung in die Hand gegeben werde
(Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz des Kantons
Zürich, Bern 1992, Rz. 113 f., 207 ff.); an der früheren Praxis, wonach in
einem überzähligen Dachgeschoss, das bereits anrechenbare Räume enthielt, weitere
solche erstellt werden konnten, wurde deshalb nicht länger festgehalten.
3.3
Die
streitbetroffene Liegenschaft weist vier Vollgeschosse auf, das heisst eines
mehr als nach Art. 19 BZO zulässig ist. Allerdings ist dieses zusätzliche
Vollgeschoss als Ausnahme bewilligt worden, weshalb die bestehende Baute, wie
die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, nicht vorschriftswidrig im Sinn von §
357 PBG ist und diese Bestimmung nicht zur Anwendung kommt. Da indessen Art. 19
BZO insgesamt nur 4 anrechenbare Geschosse zulässt, führt das geplante
Dachgeschoss als fünftes anrechenbares Geschoss neu zur Übergeschossigkeit des
Gebäudes und ist damit nicht bewilligungsfähig. Dass es sich beim neuen
Geschoss um ein Dachgeschoss handelt, während das bestehende Gebäude über ein
überzähliges Vollgeschoss verfügt, kann angesichts der ausnützungsregulierenden
Funktion der Geschosszahlvorschriften keine Rolle spielen. Entscheidend ist,
dass neu die Gesamtzahl der anrechenbaren Geschosse überschritten und damit
gegen Art. 19 BZO verstossen wird.
4.
Damit erweist sich die Beschwerde als begründet und ist
unter Aufhebung des Rekursentscheids und der Baubewilligung für das
Dachgeschoss gutzuheissen. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten den
Beschwerdegegnern je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG) und die private
Beschwerdegegnerin ist für das Verfahren vor beiden Instanzen zu einer Parteientschädigung
von Fr. 3'000.- an den Beschwerdeführer zu verpflichten.
Demgemäss entscheidet
die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Demgemäss werden der Entscheid der Baurekurskommission
III vom 31. Januar 2007 und die Baubewilligung vom 14. März 2006, soweit
damit der Aufbau des Dachgeschosses bewilligt wurde, aufgehoben.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten sowie die Kosten der Baurekurskommission III werden den Beschwerdegegnern
je zur Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdegegnerin 1 wird für das Verfahren vor beiden Instanzen zu einer Parteientschädigung
von insgesamt Fr. 3'000.-- an den Beschwerdeführer verpflichtet, zahlbar innert
30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die
Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …