zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00214 · 2023-01-19 · de

Baubewilligung | [Neubau Mehrfamilienhaus. Weg- bzw. Strassenabstand bzw. "Weg" und "Strasse" nach § 265 Abs. 1 PBG. Frage der Zulässigkeit der Ausdehnung eines Attikageschosses nach § 292 lit. b PBG.] Gemäss einem Leitentscheid des Verwaltungsgerichts stellt eine "Strasse" im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG eine vornehmlich dem Fahrzeugverkehr dienende und entsprechend ausgestaltete Verkehrsanlage dar, ein "Weg" im Sinn dieser Bestimmung eine Anlage, die jedenfalls primär dem Fussgänger- und Fahrradverkehr dient und nur wenig Motorfahrzeugverkehr aufzunehmen hat. Im Zusammenhang mit dem Weg- bzw. Strassenabstand nach § 265 Abs. 1 PBG wurde bislang bzw. bis zum Inkrafttreten der Verkehrserschliessungsverordnung am 1. Juni 2020 auf die Unterscheidung Zufahrtsweg/Zufahrtsstrasse gemäss dem Anhang zu den Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 abgestellt. Als Zufahrtsweg galt demnach bislang eine Anlage, mit welcher bis zu 10 (unter gewissen Voraussetzungen bis maximal 30) Wohneinheiten erschlossen wurden. Dieser Rückgriff auf den Anhang der Zugangsnormalien war naheliegend und sachgerecht, da ein Zufahrtsweg im Sinn der Zugangsnormalien ohne Weiteres dem "Weg" gemäss § 265 Abs. 1 PBG im Sinn der erwähnten verwaltungsgerichtlichen Auslegung entsprach (E. 3.2.2, auch zum Folgenden). Nach Anhang 1 der Verkehrserschliessungsverordnung gelten nunmehr jedoch Zufahrten mit bis zu 50 (bzw. in gewissen Fällen gar bis zu 100) Wohneinheiten als Zufahrtsweg. Angesichts dieser deutlichen Erhöhung eignet sich die Verkehrserschliessungsverordnung - anders als die früheren Zugangsnormalien - nicht als Richtlinie zur Abgrenzung von Strasse und Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG, dies namentlich mit Blick darauf, dass dem Strassen- bzw. Wegabstand neben der Gewährleistung der Verkehrssicherheit insbesondere auch wohnhygienische, ortsbauliche und ästhetische Funktionen zukommen. Die Verkehrserschliessungsverordnung ihrerseits hat nicht die Regelung der Abstände von Gebäuden zu Strassen und Wegen zum Gegenstand.Dem Regierungsrat kommt in diesem Zusammenhang keine Regelungskompetenz zu.Ein Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG entspricht damit nicht schlicht dem Zufahrtsweg gemäss Verkehrserschliessungsverordnung.Vorliegend stellt die infrage stehende Zufahrt eine Strasse im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG dar. Mit dem nordostseitig projektierten Balkon im Erdgeschoss wird der entsprechend einzuhaltende Strassenabstand unterschritten. Die vorinstanzlich statuierte Auflage ist nicht zu beanstanden (E. 3.3).Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass das geplante Attikageschoss weder im westlichen noch im östlichen Gebäudeteil die Profillinie des hypothetischen Schrägdachprofils durchstossen wird. Es handelt sich dabei um ein zulässigen Dachgeschoss im Sinn von § 275 Abs. 2 PBG (E. 5).Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 19.01.2023 VB.2022.00214
Zurich Verwaltungsgericht 19.01.2023 VB.2022.00214
Zurigo Verwaltungsgericht 19.01.2023 VB.2022.00214

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00214
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Geschäftsnummer:
VB.2022.00214
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.01.2023
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
[Neubau Mehrfamilienhaus. Weg- bzw. Strassenabstand bzw. "Weg" und "Strasse" nach § 265 Abs. 1 PBG. Frage der Zulässigkeit der Ausdehnung eines Attikageschosses nach § 292 lit. b PBG.]
Gemäss einem Leitentscheid des Verwaltungsgerichts stellt eine "Strasse" im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG eine vornehmlich dem Fahrzeugverkehr dienende und entsprechend ausgestaltete Verkehrsanlage dar, ein "Weg" im Sinn dieser Bestimmung eine Anlage, die jedenfalls primär dem Fussgänger- und Fahrradverkehr dient und nur wenig Motorfahrzeugverkehr aufzunehmen hat.
Im Zusammenhang mit dem Weg- bzw. Strassenabstand nach § 265 Abs. 1 PBG wurde bislang bzw. bis zum Inkrafttreten der Verkehrserschliessungsverordnung am 1. Juni 2020 auf die Unterscheidung Zufahrtsweg/Zufahrtsstrasse gemäss dem Anhang zu den Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 abgestellt. Als Zufahrtsweg galt demnach bislang eine Anlage, mit welcher bis zu 10 (unter gewissen Voraussetzungen bis maximal 30) Wohneinheiten erschlossen wurden. Dieser Rückgriff auf den Anhang der Zugangsnormalien war naheliegend und sachgerecht, da ein Zufahrtsweg im Sinn der Zugangsnormalien ohne Weiteres dem "Weg" gemäss § 265 Abs. 1 PBG im Sinn der erwähnten verwaltungsgerichtlichen Auslegung entsprach (E. 3.2.2, auch zum Folgenden).
Nach Anhang 1 der Verkehrserschliessungsverordnung gelten nunmehr jedoch Zufahrten mit bis zu 50 (bzw. in gewissen Fällen gar bis zu 100) Wohneinheiten als Zufahrtsweg. Angesichts dieser deutlichen Erhöhung eignet sich die Verkehrserschliessungsverordnung - anders als die früheren Zugangsnormalien - nicht als Richtlinie zur Abgrenzung von Strasse und Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG, dies namentlich mit Blick darauf, dass dem Strassen- bzw. Wegabstand neben der Gewährleistung der Verkehrssicherheit insbesondere auch wohnhygienische, ortsbauliche und ästhetische Funktionen zukommen. Die Verkehrserschliessungsverordnung ihrerseits hat nicht die Regelung der Abstände von Gebäuden zu Strassen und Wegen zum Gegenstand. Dem Regierungsrat kommt in diesem Zusammenhang keine Regelungskompetenz zu.
Ein Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG entspricht damit nicht schlicht dem Zufahrtsweg gemäss Verkehrserschliessungsverordnung.
Vorliegend stellt die infrage stehende Zufahrt eine Strasse im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG dar. Mit dem nordostseitig projektierten Balkon im Erdgeschoss wird der entsprechend einzuhaltende Strassenabstand unterschritten. Die vorinstanzlich statuierte Auflage ist nicht zu beanstanden (E. 3.3).
Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass das geplante Attikageschoss weder im westlichen noch im östlichen Gebäudeteil die Profillinie des hypothetischen Schrägdachprofils durchstossen wird. Es handelt sich dabei um ein zulässigen Dachgeschoss im Sinn von § 275 Abs. 2 PBG (E. 5).
Abweisung.
Stichworte:
ATTIKAGESCHOSS
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
FASSADENFLUCHTEN
GESTAFFELTE FASSADE
STAFFELUNG
STRASSE
STRASSENABSTAND
VERKEHRSERSCHLIESSUNGSVERORDNUNG
WEG
WEGABSTAND
ZUGANGSNORMALIEN
Rechtsnormen:
§ 265 Abs. I PBG
§ 292 lit. b PBG
VErV
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2022.00214
VB.2022.00253
Urteil
der 1. Kammer
vom
19. Januar 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert,
Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger.
In Sachen
Aus VB.2022.00214
1.1  A,
1.2  B,
beide vertreten durch RA C,
Aus VB.2022.00253
D, vertreten durch RA E,
Beschwerdeführende,
gegen
Aus VB.2022.00214
1.    D, vertreten durch RA E,
2.    G, vertreten durch RA F,
Aus VB.2022.00253
1.1  A,
1.2  B,
beide vertreten durch
RA C,
2.    Planungs- und Baukommission Richterswil,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Aus VB.2022.00214
Planungs- und Baukommission Richterswil,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 15. September 2021 erteilte die
Planungs- und Baukommission Richterswil B und A unter Nebenbestimmungen die
baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01, H-Strasse 02, in Richterswil.
II.
Hiergegen wandten sich D einerseits und G andererseits mit
Eingaben vom 20. bzw. 25. Oktober 2021 an das Baurekursgericht des
Kantons Zürich, jeweils mit dem Antrag, den Bauentscheid aufzuheben.
Mit Rekursentscheid vom 15. März 2022 hiess das
Baurekursgericht die – vorab vereinigten (Dispositiv-Ziff. I) – Rekurse
teilweise gut (Dispositiv-Ziff. II, auch zum Folgenden) und zwar insoweit
es den Beschluss der Planungs- und Baukommission vom 15. September 2021
nebenbestimmungsweise folgendermassen ergänzte: "Der nordostseitige Balkon
im Erdgeschoss darf im Sinne der Erwägungen höchstens auf einem Drittel der
betreffenden Fassadenlänge in den Strassenabstandsbereich hineinragen. Die
Pläne für diese Änderung sind der Baubehörde vor Baubeginn zur Prüfung und
Genehmigung vorzulegen". Im Übrigen wurden die Rekurse abgewiesen, soweit
darauf eingetreten wurde. Die Kosten des Verfahrens wurden D und G zu je 7/16, B
und A einerseits sowie der Planungs- und Baukommission andererseits zu je 1/16
auferlegt (Dispositiv-Ziff. III). Schliesslich wurden D und G zur
Bezahlung einer Parteientschädigung an B und A verpflichtet (Dispositiv-Ziff. IV).
III.
A.
Mit
Beschwerde vom 11. April 2022 gelangten B und A an das Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich mit den folgenden Anträgen: Es sei unter Entschädigungsfolge
zu Lasten von D und G Dispositiv-Ziff. II des vorinstanzlichen Rekursentscheids
vom 15. März 2022 vollumfänglich aufzuheben. "Demgemäss" sei die
vorinstanzlich statuierte Nebenbestimmung zum Beschluss der Planungs- und
Baukommission Richterswil vom 15. September 2021 ersatzlos aufzuheben.
Sodann seien die Kosten- und Entschädigungsfolgen gemäss Dispositiv-Ziff. III
des Rekursentscheids vom 15. März 2022 neu zu regeln. Hierauf wurde das
verwaltungsgerichtliche Verfahren VB.2022.00214 angelegt. (Die angeführten
Aktenstellen beziehen sich – sofern nicht anders vermerkt – auf die Akten in
diesem Verfahren).
Mit Beschwerdeantwort vom 23. Mai 2022 beantragte D
unter Entschädigungsfolge, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten;
eventualiter sei sie abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das
Baurekursgericht schloss am 24. Mai 2022 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung
der Beschwerde.
B.
Mit
Beschwerde vom 2. Mai 2022 gelangte D an das Verwaltungsgericht im
Wesentlichen mit den Anträgen, unter Entschädigungsfolge den vorinstanzlichen
Rekursentscheid vom 15. März 2022 und den Bauentscheid der Planungs- und
Baukommission vom 15. September 2021 aufzuheben, eventualiter, die
Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Hierauf
wurde das verwaltungsgerichtliche Verfahren VB.2022.00253 angelegt.
Das Baurekursgericht schloss am 24. Mai 2022 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom
3. Juni 2022 beantragten B und A unter Entschädigungsfolge die Abweisung
der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Mit Eingaben vom 20. Juni
2022 (Replik) und vom 4. Juli 2022 (Duplik) liessen sich D sowie B und A
weiter vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG, LS 175.2) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde
zuständig.
Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt
sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
1.2
Die
Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts,
betreffen denselben Sachverhalt und werfen im Wesentlichen dieselben
Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen,
die Verfahren zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c
der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO, SR 272]; vgl.
auch Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014,
Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.).
2.
Das Baugrundstück liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Richterswil vom 8. Juni 2016 (BZO; Ordnungsnummer 700.1) in der
zweigeschossigen Wohnzone W2. Im Nordosten grenzt es an die (im Privateigentum
stehende) Strasse H, im Südosten an die I-Strasse. Geplant ist die
Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohneinheiten samt Tiefgarage.
Der im Verfahren VB.2022.00253 beschwerdeführende Nachbar
ist Eigentümer des nordwestlich unmittelbar an die Bauparzelle angrenzenden Grundstücks
Kat.-Nr. 03.
Das Baurekursgericht war im Rekursverfahren zum Schluss
gelangt, der auf der nordöstlichen Gebäudeseite geplante Balkon rage über mehr
als einen Drittel der Fassadenlänge in den Abstandsbereich der Zufahrt hinein
(hierzu sogleich unter 3). Es ergänzte daher den Beschluss der Planungs- und
Baukommission um die eingangs (oben II Abs. 2) erwähnte Nebenbestimmung.
Gegen diese Auflage wendet sich die Bauherrschaft im Verfahren VB.2022.00214.
Der beschwerdeführende Nachbar seinerseits rügt zum einen, die Vorinstanz sei
in diesem Zusammenhang von einer falschen massgeblichen Fassadenlänge
ausgegangen. Zum andern weise das geplante Attikageschoss eine unzulässige
Ausdehnung auf.
3.
Die Vorinstanz kam zum Schluss, bei der Privatzufahrt H-Strasse
– welche zufolge ihrer Erschliessungsfunktion für mehrere Grundstücke unumstritten
eine öffentliche Strasse darstellt – handle es sich um eine Zufahrts
strasse
,
hinsichtlich welcher gemäss § 265 Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG, LS 700.1) ein Strassenabstand
von 6 m einzuhalten sei. Der Balkon auf der nordöstlichen Gebäudeseite rage
über eine Länge von 10,75 m und damit über mehr als einen Drittel der
Fassadenlänge (von 20,49 m) in diesen Strassenabstandsbereich hinein. § 260
Abs. 3 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft
stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September
2015, Abs. 2]) sei daher verletzt, welcher Mangel indes nebenbestimmungsweise
geheilt werden könne.
Die Bauherrschaft macht beschwerdeweise geltend, bei der
Zufahrt H-Strasse handle es sich nicht – wie von der Vorinstanz angenommen – um
eine Zufahrts
strasse
, sondern um einen Zufahrts
weg
, von welchem gemäss
§ 265 Abs. 1 PBG lediglich der Wegabstand von 3,5 m einzuhalten
sei. Der projektierte Balkon rage
nicht
in diesen Abstandsbereich
hinein, weshalb § 260 Abs. 3 PBG keine Anwendung finde (so auch die mitbeteiligte
Planungs- und Baukommission in der Rekursvernehmlassung vom 17. November
2021).
3.1
Fehlen
Baulinien für öffentliche und private Strassen und Plätze sowie für öffentliche
Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben gemäss § 265 Abs. 1
PBG oberirdische Gebäude einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und
Plätzen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und
Zonenordnung – wie hier – keine anderen Abstände vorschreibt.
3.2
Vorliegend
ist damit zu prüfen, ob es sich bei der Zufahrt "H-Strasse" um einen
Weg oder um eine Strasse handelt.
Die Vorinstanz erwog, bei fast 50 Wohneinheiten diene die
infrage stehende Verkehrsanlage hauptsächlich dem Motorfahrzeug- und nicht dem
Fussgänger- und Fahrradverkehr. In Anbetracht dieser Zweckbestimmung könne
somit ein Wegabstand von 3,5 m gemäss § 265 Abs. 1 PBG nicht mehr
als genügend erachtet werden.
3.2.1
Über die Zufahrt H-Strasse werden aktuell – unbestritten – 17 Wohneinheiten
bzw. nach Realisierung des infrage stehenden Bauprojekts 21 Wohneinheiten
erschlossen (werden). Der beschwerdeführende Nachbar hatte in der Rekursschrift
ausgeführt, eine weitere Einfamilienhausparzelle (Kat.-Nr. 04, beim
Kehrplatz am Ende der Zufahrt) sei noch nicht überbaut, zudem bestehe bei zwei
weiteren Grundstücken (Kat.-Nr. 05 und Kat.-Nr. 06) "das
Potenzial" für weitere "mindestens 12 bis 24 Wohneinheiten".
Zwar sind grundsätzlich nicht allein die tatsächlich vorhandenen Wohneinheiten
für die Zugangsart massgeblich, sondern müssen auch die künftigen
Überbauungsmöglichkeiten mitberücksichtigt werden. Dabei ist indes nicht auf
das nach den Bauvorschriften theoretisch mögliche Maximum an Wohneinheiten,
sondern auf die unter den konkreten Umständen in absehbarer Zeit zu erwartende
Überbauungsdichte abzustellen (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019,
S. 1054). Dass, wie die Vorinstanz erwog, die Baubehörde damit rechne,
über die Zufahrt künftig rund 45 Wohneinheiten zu erschliessen, trifft so
nicht zu: Die Planungs- und Baukommission hatte in der Rekursvernehmlassung vom
17. November 2021 erklärt, selbst im vom Nachbarn erwähnten Fall wären
maximal 45 Wohneinheiten über die Zufahrt H-Strasse zu erschliessen. Sie hatte
jedoch dafürgehalten, dass
nicht
45 zukünftige Wohneinheiten zu
berücksichtigen seien, da "sie" (bzw. ein Teil davon) "ebenso
direkt ab der I-Strasse via Kat.-Nr. 06 erschlossen werden könnten".
Damit scheint zwar nicht ausgeschlossen, dass dereinst noch weitere
Wohneinheiten über die Zufahrt "H-Strasse" erschlossen würden; dass
über diese Zufahrt dereinst tatsächlich insgesamt 45 Wohn­einheiten
erschlossen werden sollen, erweist sich vor dem Hintergrund des Ausgeführten
indessen als unwahrscheinlich.
3.2.2
Selbst wenn indes nicht von 45, sondern lediglich von 21 über die
betreffende Anlage erschlossenen Wohneinheiten auszugehen ist, ergibt sich,
dass der Schluss der Vorinstanz im Ergebnis nicht zu beanstanden ist:
Im Planungs- und Baugesetz werden die Begriffe
"Weg" und "Strasse" im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG
nicht definiert. Gemäss einem Leitentscheid des Verwaltungsgerichts
(VB 82/1981) vom 3. Juni 1982 wird unter dem Begriff "Strasse"
im Sinn von § 265 PBG – dem allgemeinen Sprachgebrauch
entsprechend – eine vornehmlich dem Fahrzeugverkehr dienende und
entsprechend ausgestaltete Verkehrsanlage verstanden, unter dem Begriff
"Weg" im Sinn dieser Bestimmung eine Anlage, die jedenfalls primär
dem Fussgänger- und Fahrradverkehr dient und nur wenig Motorfahrzeugverkehr
aufzunehmen hat. Neben dem technischen Ausbau ist hierbei vor allem die
Zweckbestimmung, insbesondere die Erschliessungsfunktion der Anlage, von
Bedeutung (RB 1982 Nr. 149 [= BEZ 1982 Nr. 20], auch zum Folgenden).
Im Zusammenhang mit dieser Abgrenzung dienten bis zum Inkrafttreten der
Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV, LS 700.4)
am 1. Juni 2020 gemäss ständiger Praxis die Zugangsnormalien vom 9. Dezember
1987 (ZN; OS 50, 272) als Richtlinie, und es wurde daher auf die im dortigen
Anhang nach der Anzahl erschlossener Wohneinheiten aufgeführten Zufahrtsarten
abgestellt (so etwa in VGr, 8. April 2021, VB.2020.00904, E. 4.3.3
gegen Ende – 9. Juli 2020, VB.2020.00175, E. 4.1 f. – 30. Juni
2015, VB.2015.00010, E. 3.2, sowie ferner – bereits unter Geltung der
Verkehrserschliessungsverordnung – VGr, 24. März 2022, VB.2021.00745
E. 4.3; ebenso Fritzsche et al., S. 1053–1055).
Dieser Rückgriff bzw. das Abstellen auf den Anhang zu den
Zugangsnormalien war naheliegend und sachgerecht. Denn nach § 5 f. ZN
in Verbindung mit dem Anhang ZN war ein Zufahrtsweg eine Verkehrsanlage, über
welche im Allgemeinen bis zu 10 (unter gewissen Voraussetzungen bis zu 30)
Wohneinheiten erschlossen wurden. Der "Zufahrtsweg" im Sinn der
Zugangsnormalien entsprach damit ohne Weiteres bzw. zwanglos dem
"Weg" gemäss § 265 Abs. 1 PBG im Sinn der
verwaltungsgerichtlichen Auslegung.
Nach Anhang 1 VErV gelten nun jedoch Zufahrten mit
bis zu 50 (bzw. in Fällen von § 10 Abs. 3 f. VErV gar bis zum
Höchstwert von 100) Wohneinheiten als Zufahrtsweg. Angesichts dieser gegenüber
den Zugangsnormalien deutlichen Erhöhung erweist sich, dass sich die
Verkehrserschliessungsverordnung (bzw. deren Anhang) – anders als die früheren
Zugangsnormalien – im Hinblick auf die Abgrenzung von Weg und Strasse im Sinn
von § 265 Abs. 1 PBG als Richtlinie nicht eignet, dies namentlich
auch mit Blick darauf, dass dem Strassen- bzw. Wegabstand neben der
Gewährleistung der Verkehrssicherheit insbesondere auch wohnhygienische,
ortsbauliche und ästhetische Funktionen zukommen (Grüngestaltung, einheitliche
Häuserfluchten [hierzu Fritzsche et al., S. 1032]) – mithin sämtliche
Funktionen der (fehlenden) Verkehrsbaulinien. Die
Verkehrserschliessungsverordnung ihrerseits hat nicht die Regelung der Abstände
von Gebäuden zu Strassen und Wegen zum Gegenstand (vgl. § 1 VErV und diesbezüglich
auch § 359 Abs. 1 PBG [auf lit. i und k stützt sich die Verkehrserschliessungsverordnung
unter anderem], auch zum Folgenden). Dem Regierungsrat kommt in diesem
Zusammenhang keine Regelungskompetenz zu. Der Rückgriff bzw. das Abstellen im
Zusammenhang mit § 265 Abs. 1 PBG auf die
Verkehrserschliessungsverordnung erscheint, wie aus dem Ausgeführten erhellt,
keinesfalls zwingend und, wie dargelegt wurde, nicht sachgerecht (vgl. zum
Ganzen auch BRGE II Nr. 0191/2022 und 0192/2022 vom 4. Oktober 2022,
E. 5.4.1 [insbesondere Abs. 3 ff.]).
Ein Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG entspricht
nach dem Gesagten nicht (schlicht) dem Zufahrtsweg gemäss
Verkehrserschliessungsverordnung; diese Begriffe beider Erlasse sind als solche
nicht gleichbedeutend bzw. gleichzusetzen. Ein Anlass, von der Definition des
Wegs bzw. der Strasse im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG gemäss dem
erwähnten Leitentscheid des Verwaltungsgerichts bzw. von dessen Auslegung
dieser Bestimmung abzuweichen, besteht nicht.
Mit Blick auf die vorliegend künftig (mindestens) 21 über
die Zufahrt "H-Strasse" erschlossenen Wohneinheiten ist diese
jedenfalls nicht als Weg, sondern als Strasse im Sinn von § 265 Abs. 1
PBG zu qualifizieren. Entsprechend ist ihr gegen.er ein Strassenabstand von
6 m einzuhalten. Mit dem nordostseitig projektierten Balkon im
Erdgeschoss, welcher gemäss Fassadenplan einen Abstand von rund 4,5 m zur
Zufahrt aufweisen wird, wird der einzuhaltende Strassenabstand unterschritten.
3.3
Die
Nebenbestimmung gemäss Dispositiv-Ziff. II des vorinstanzlichen
Rekursentscheids vom 15. März 2022, mit welcher die Bewilligung der
Planungs- und Baukommission vom 15. September 2021 ergänzt wurde, ist nach
dem Gesagten nicht zu beanstanden.
4.
In der Nachbarbeschwerde wird vorgebracht, die Vorinstanz sei
im Rahmen von § 260 Abs. 3 PBG einerseits und von § 292 PBG
andererseits von einem unterschiedlichen Verständnis der Fassadenlänge
ausgegangen, was widersprüchlich sei, bzw. sie habe im Zusammenhang mit § 260
Abs. 3 PBG zu Unrecht auf die gesamte Fassadenlänge der Nordostfassade
(20,49 m) abgestellt. Sie habe nicht erläutert und es sei auch nicht
ersichtlich, weshalb bzw. dass im Rahmen dieser Bestimmung nicht ebenfalls von
einer gestaffelten Fassade (und damit von einer Fassadenlänge des rechten bzw.
westlichen Gebäudeteils von 10,75 m) auszugehen sei.
Hierzu ist Folgendes festzuhalten: Die Vorinstanz hielt
hierzu in ihrem Entscheid zutreffend fest, der Begriff "betreffende[...]
Fassadenlänge" im Sinn des § 292 PBG sei nicht ohne Weiteres im
gleichen Sinn zu verstehen wie in den Bestimmungen über die Abstände und die
Gebäudelänge bzw. -breite, wobei sie auf § 260 PBG und § 23 ff.
der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV, LS 700.2
–
in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017
in Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 11. Mai
2016]) verwies.
Für die Bemessung des zulässigen
Drittels bzw. die Festlegung der im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG
massgeblichen Fassadenlänge können in der Tat
nicht
analog die im
Zusammenhang mit der Messweise des Drittels bei den – ästhetisch motivierten –
Regeln für Dachaufbauten (§ 292 PBG; hierzu sogleich unter 5.1)
massgebenden Grundsätze übernommen werden (vgl. Fritzsche et al., S. 1091 f.).
Die Längenbeschränkung von Balkonen usw. im Abstandsbereich stellt sich als
Element von Grenzabstandsbestimmungen dar. Die massgebliche Fassadenlänge ist daher
wie bei der Messweise des Mehrlängenzuschlags zu bestimmen (vgl. zum Ganzen
auch VGr, 1. Oktober 2020, VB.2020.00113, E. 6.3
).
Folglich ist das Abstellen auf die gesamte Fassadenlänge
der Nordostfassade (20,49 m) in diesem Zusammenhang und die in der Folge
durch die Vorinstanz statuierte Auflage nicht zu beanstanden.
5.
Des Weiteren ist die Frage der Zulässigkeit (der
Ausdehnung) des geplanten Attikageschosses umstritten. Mit der
Nachbarbeschwerde wird eine Verletzung von § 292 lit. b PBG gerügt:
Es wird geltend gemacht, bei richtiger Ansetzung des hypothetischen
Schrägdachprofils sei mit dem geplanten Attikageschoss die Drittelsregel gemäss
§ 292 PBG verletzt.
5.1
Gemäss § 292
lit. b PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft
stehenden Fassung) dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der
betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein
entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, nämlich jene
Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des
obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1
lit. a in Verbindung mit § 292 PBG). Diese Regel greift bei
Attikageschossen indessen nur gegenüber der hypothetischen Traufseite des
betreffenden Gebäudes; "giebelseitig" (stirnseitig) darf das
Attikageschoss – wie ein Dachgeschoss unter einem Schrägdach – mit der Fassade
des Vollgeschosses bündig sein. Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig
die erwähnte Dachprofillinie durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 lit. b
PBG zulässig, mithin dürfen sie bei Flachdächern insgesamt nicht breiter sein
als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge. Derartige Dachaufbauten dürfen
bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, also
mit der betreffenden Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang
zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 in der hier anwendbaren,
bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung [vgl. Übergangsbestimmung
zur Änderung vom 11. Mai 2016]
;
VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 =
BEZ 2005 Nr. 22). Auch ist es nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts zulässig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die
Stirnseite der Baute, das heisst, an die Gebäudeecken der betreffenden
Traufseiten, zu rücken, sofern das Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist
und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt (VGr, 6. November
2014, VB.2014.00206, E. 4.1; vgl. Fritzsche et al., S. 1185 f.).
Bei § 292 PBG handelt es sich um eine Ästhetiknorm,
welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen
Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen
überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten
verhindert werden (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Ein
Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestaltung ruhig zu halten, weshalb die
Drittelsregel jeweils auf der betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als
in diesem Sinn massgebende Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der
Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (VGr,
31. August 2017, VB.2017.00337, E. 2.2, und 10. Mai 2000,
VB.2000.00086, E. 3b). Eine solche optische Einheit kann auch dann noch
gegeben sein, wenn zwei Fassadenelemente schiefwinklig aneinanderstossen oder
die Fassade seitlich gegliedert ist. Letztlich ist eine Einzelfallbeurteilung
vorzunehmen. Nicht entscheidend ist, ob die massgebliche Fassade bzw. der massgebliche
Abschnitt eine funktionelle Einheit bildet (VGr, 31. August 2017,
VB.2017.00337, E. 2.2; vgl. zum Ganzen VGr, 19. Juli 2018,
VB.2017.00802, E. 6.4).
Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung wird unter
dem Begriff "Fassade" die Aussenwand beziehungsweise Aussenseite
eines Gebäudes zwischen Erdboden und Dachfläche verstanden. Dabei wird der
Fassadenverlauf nicht geschossweise bestimmt, sondern es wird die betreffende
Fassadenseite als Ganzes betrachtet. Dabei ist auf die optische Erscheinung,
das heisst, auf das sichtbare Bauvolumen, abzustellen (Fritzsche et al.,
S. 1190). Treten vorgelagerte Teile einer Fassade derart in Erscheinung,
dass diese als gestaffelt erscheint, so ist nicht zwingend die vordere
Fassadenflucht massgebend. Vielmehr ist eine Gesamtbeurteilung vorzunehmen
(Fritzsche et al., S. 1191 mit Hinweisen).
5.2
Die
Vorinstanz kam, wie zuvor schon die mitbeteiligte Planungs- und Baukommission
im Bauentscheid vom 15. September 2021 (vgl. auch die Rekursvernehmlassung
vom 17. November 2021), zum Schluss, weder an der Südwest- noch an der
Nordostfassade, welche unumstritten die (hypothetischen) Traufseiten
darstellten, sei ein Normverstoss erkennbar. Bezüglich der – vor
Verwaltungsgericht einzig noch strittigen – Nordostfassade erwog sie, diese
erweise sich als gestaffelt. Im mittleren, 5,75 m langen Teil springe die
Fassade um 3,95 m bzw. 2,80 m vor; aufgrund des nunmehr (im Rahmen
überarbeiteter Pläne) vorgesehenen seitlichen Abschlusses durch eine
Winkelstützmauer im Bereich der nördlichen bzw. nordwestlichen Gebäudeecke
werde der rechte (bzw. westliche) Fassadenabschnitt auf einer Länge von
10,75 m optisch als architektonische Einheit wahrgenommen. Der linke (bzw.
östliche) Fassadenabschnitt sei auf einer Länge von 9,74 m gegenüber dem rechten
um 3,95 m zurückversetzt. Wegen dieses nicht geringfügigen Rücksprungs
gliedere sich die Nordostfassade in diese zwei Fassadenabschnitte mit jeweils
eigener für die Drittelsregel massgebender Fassadenlänge. Beim rechten,
10,75 m langen Fassadenabschnitt sei das hypothetische Dachprofil korrekt
bei der vorderen Fassadenflucht angesetzt worden. Es werde durch das
Attikageschoss nirgends durchstossen. Auch im zurückliegenden linken
Fassadenabschnitt werde das Profil korrekt angesetzt: Massgebende Fassadenflucht
bilde hier die Aussenwand der Einstellhalle im Untergeschoss bzw. der gemauerte
Terrassenabschluss im obersten Geschoss. Die Profillinie werde durch das
gegenüber der Fassadenflucht um 3,15 m zurückversetzte Attikageschoss an
keiner Stelle durchstossen. Weil das oberste Geschoss damit insgesamt die für
ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen nicht durchstosse, gelte es als
Dachgeschoss im Sinn von § 275 Abs. 2 PBG (in der hier anwendbaren,
bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung).
5.3
Zunächst
ist bezüglich des Vorbringens in der Nachbarbeschwerde, der vorinstanzliche
Entscheid sei widersprüchlich, da in E. 8.3 (Abs. 5) einerseits von
einer einheitlichen Fassadenflucht der Nordostfassade, andererseits davon die
Rede sei, dass sich die Nordostfassade in zwei Fassadenabschnitte gliedere,
Folgendes festzuhalten:
Bei Licht besehen ist kein Widerspruch auszumachen: Die
Vorinstanz kam – wie zuvor die Mitbeteiligte – zum Schluss, dass bezüglich des
westlichen
Teils der nordöstlichen Fassade insbesondere durch die Winkelstütze eine
optisch einheitliche Fassadenfläche entstehe, während der
östliche
und
der
westliche
Teil der nordöstlichen Fassade aufgrund des markanten
Rücksprungs von rund 3,95 m der östlichen gegenüber der westlichen
Fassaden"hälfte" bzw. dieser Staffelung zwei separate
Fassadenabschnitte darstellten (mit 9,74 m bzw. 10,75 m Länge
respektive). Sie beurteilte daher die Frage der Einhaltung von § 292 lit. b
PBG je gesondert betreffend beide Fassadenabschnitte bzw. prüfte betreffend
jeden der beiden Abschnitte, ob das Attikageschoss jeweils die Profillinie von
45 ° durchstosse.
5.4
In der
Nachbarbeschwerde wird weiter gerügt, das hypothetische Schrägdachprofil sei
falsch bzw. zu weit strassenseitig angesetzt worden, was dazu geführt habe,
dass das Attikageschoss zu Unrecht als zulässig beurteilt worden sei. Bei
richtiger Betrachtung sei das hypothetische Schrägdachprofil weiter zurückversetzt
anzusetzen. Das Attikageschoss durchstosse auf mehr als einem Drittel der
Fassadenlänge das hypothetische Schrägdachprofil, wenn dieses korrekt an der
zurückversetzten Fassadenlinie angesetzt werde. Diese Verstösse seien
gravierend und nicht nebenbestimmungsweise heilbar.
Der Auffassung der Vorinstanz und der Mitbeteiligten ist
beizupflichten:
Aufgrund der markanten Staffelung innerhalb der
Nordostfassade kann nicht von einer einheitlichen Fassadenflucht ausgegangen
werden. Aufgrund des Rücksprungs von rund 3,95 m sowie des Umstands, dass
damit praktisch zwei Gebäude"hälften" bestehen (9,74 m und 10,75 m
respektive), ist in der Tat von zwei die optische Erscheinung der
Nordostfassade bestimmenden Fassadenhälften auszugehen. Folglich ist im
Hinblick auf die Bestimmung der Profillinie nach § 292 PBG die
Fassadenlinie je gesondert festzulegen.
Betreffend die
westliche
Gebäudehälfte wird die
optische Erscheinung durch den mittleren Bereich der Fassade (entsprechend dem
Wohn- bzw. Essbereich) im Unter- und im Erdgeschoss (Wohnungen 001 und 9901)
sowie die dazu bündige, gemauerte "Terrassenbrüstung" des
Attikageschosses bestimmt, zumal nun diese Ebene durch den vorgesehenen
"Abschluss" durch die Winkelstütze in der nordöstlichen Gebäudeecke
(vgl. nebst dem Fassaden- auch den Grundrissplan UG) verstärkt wird bzw.
dominanter in
Erscheinung tritt. Der Rücksprung beim überdachten Teil der Terrasse im
Erdgeschoss erscheint untergeordnet bzw. tritt bei einer Gesamtbetrachtung
optisch nicht (bestimmend) in Erscheinung, während die gemauerte
Terrassenbrüstung im Erdgeschoss klar als Vorsprung bzw. nicht fassadenbildend
erscheint. Die Vorinstanz hat damit zu Recht jene Ebene als fassadenbildend und
damit als für die Ansetzung des hypothetischen Gebäudeprofils massgebend
erachtet. Bezüglich der
östlichen
Gebäudehälfte kam die Vorinstanz ebenfalls
zutreffend zum Schluss, dass die Aussenwand der Einstellhalle im Untergeschoss
und der Wohn- bzw. Essbereich im Erdgeschoss (Wohnung 002) mit dem gemauerten
"Terrassenabschluss im obersten Geschoss" die massgebende
Fassadenflucht darstellten (vgl. Ansicht Südost-Fassade in … sowie die
Grundrisspläne in …; ferner …). Der Fassadenrücksprung beim überdachten
Sitzplatz im Erdgeschoss wurde zu Recht (wiederum) als optisch untergeordnet
beurteilt.
Dass (betreffend die westliche Gebäudehälfte) die
Rücksprünge im Unter- bzw. Erdgeschoss als fassadenbildend zu beurteilen wären,
wie der beschwerdeführende Nachbar dafürhält, erweist sich bei der
vorzunehmenden Gesamtbetrachtung als nicht nachvollziehbar.
Dass Mitbeteiligte und Vorinstanz von einer im westlichen
Bereich einheitlichen Fassadenflucht ausgegangen sind, ist nach dem
Ausgeführten ebenso wenig zu beanstanden wie die jeweilige Ansetzung der
Fassadenlinien (in beiden Gebäudehälften) und der Schluss, durch das geplante
Attikageschoss werde weder im westlichen noch im östlichen Gebäudeteil die
Profillinie des hypothetischen Schrägdachprofils durchstossen. Es ist mit den
Vorinstanzen von einem (zulässigen) Dachgeschoss im Sinn von § 275 Abs. 2
PBG auszugehen.
6.
Nach dem Gesagten ist sowohl die Beschwerde im Verfahren
VB.2022.00214 als auch diejenige im Verfahren VB.2022.00253 abzuweisen.
7.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den
Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2022.00214 und dem Beschwerdeführer im
Verfahren VB.2022.00253 je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 VRG). Da weder die Beschwerdeführenden im Verfahren
VB.2022.00214 noch der Beschwerdeführer im Verfahren VB.2022.00253
(überwiegend) obsiegt, sind keine Parteientschädigungen zuzusprechen (§ 17
Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerdeverfahren VB.2022.00214 und VB.2022.00253 werden vereinigt.
2.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    240.--
Zustellkosten,
Fr. 5'240.--
Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden aus VB.2022.00214 einerseits und
dem Beschwerdeführer aus VB.2022.00253 andererseits je zur Hälfte auferlegt.
5.    Parteientschädigungen
werden keine zugesprochen.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
7.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.