zh_verwaltungsgericht · VB.2017.00242 · 2019-11-28 · de

Baubewilligung und Ausnahmebewilligung | Baubewilligung für eine Terrainveränderung in der Landwirtschaftszone. Terrainveränderungen in der Landwirtschaftszone sind zonenkonform, wenn nachhaltig eine Verbesserung der landwirtschaftlichen Nutzungseignung resultiert und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Primär in Betracht kommen für Terrainveränderungen Standorte mit Böden, deren Aufbau bzw. Schichtung durch menschliche Eingriffe entstanden ist (sog. anthropogene Böden). Die Bewilligung darf nur erteilt werden, wenn die vorgesehene Terrainveränderung betrieblich notwendig ist (E. 3). Vorliegend kommt der im Projektperimeter liegende Boden für die geplante Terrainveränderung zwar grundsätzlich in Betracht (E. 4.1). Sodann führt die geplante Terrainveränderung zu einer massgeblichen Verbesserung der landwirtschaftlichen Nutzungseignung (E. 4.2). Indes äussert sich die Beschwerdegegnerin 3 weder im Rekurs- noch im Beschwerdeverfahren zur betrieblichen Notwendigkeit der Terrainveränderung. Diese ergibt sich auch nicht aus den vorliegenden Akten. Auf das Kriterium der betrieblichen Notwendigkeit kann auch bei Terrainveränderungen, die einzig auf eine Bodenverbesserung abzielen, nicht verzichtet werden (E. 4.3). Gutheissung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 28.11.2019 VB.2017.00242
Zurich Verwaltungsgericht 28.11.2019 VB.2017.00242
Zurigo Verwaltungsgericht 28.11.2019 VB.2017.00242

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00242
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Geschäftsnummer:
VB.2017.00242
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 28.11.2019
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung und Ausnahmebewilligung
Baubewilligung für eine Terrainveränderung in der Landwirtschaftszone.
Terrainveränderungen in der Landwirtschaftszone sind zonenkonform, wenn nachhaltig eine Verbesserung der landwirtschaftlichen Nutzungseignung resultiert und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Primär in Betracht kommen für Terrainveränderungen Standorte mit Böden, deren Aufbau bzw. Schichtung durch menschliche Eingriffe entstanden ist (sog. anthropogene Böden). Die Bewilligung darf nur erteilt werden, wenn die vorgesehene Terrainveränderung betrieblich notwendig ist (E. 3). Vorliegend kommt der im Projektperimeter liegende Boden für die geplante Terrainveränderung zwar grundsätzlich in Betracht (E. 4.1). Sodann führt die geplante Terrainveränderung zu einer massgeblichen Verbesserung der landwirtschaftlichen Nutzungseignung (E. 4.2). Indes äussert sich die Beschwerdegegnerin 3 weder im Rekurs- noch im Beschwerdeverfahren zur betrieblichen Notwendigkeit der Terrainveränderung. Diese ergibt sich auch nicht aus den vorliegenden Akten. Auf das Kriterium der betrieblichen Notwendigkeit kann auch bei Terrainveränderungen, die einzig auf eine Bodenverbesserung abzielen, nicht verzichtet werden (E. 4.3).
Gutheissung der Beschwerde.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BETRIEBLICHE NOTWENDIGKEIT
LANDWIRTSCHAFTLICHE NUTZUNGSEIGNUNG
LANDWIRTSCHAFTSZONE
NUTZUNGSEIGNUNG
SCHUTZOBJEKT
TERRAINVERÄNDERUNG
ZONENKONFORMITÄT
Rechtsnormen:
Art. 16 RPG
Art. 16a RPG
Art. 22 RPG
Art. 22 Abs. II RPG
Art. 34 RPV
Art. 34 Abs. IV RPV
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2017.00242
Urteil
der 3. Kammer
vom
28. November 2019
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter André Moser,
Verwaltungsrichter Matthias Hauser,
Gerichtsschreiberin Rahel Zehnder.
In Sachen
Pro Natura Zürich,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    Baudirektion Kanton Zürich,
2.    Gemeinderat A,
3.    B AG, vertreten durch RA C,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung
und Ausnahmebewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Verfügung vom 29. März 2016 erteilte die
Baudirektion Kanton Zürich der B AG unter Nebenbestimmungen die
Bewilligung für eine Terrainveränderung und Bodenrekultivierung auf den
Parzellen Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 in der Geländekammer D im
Gemeindegebiet A. Die raumplanungsrechtliche Bewilligung wurde zusammen
mit der Bewilligung des Gemeinderats A eröffnet, die mit Beschluss vom
5. April 2016 erging.
II.
Gegen diese Entscheide erhob Pro Natura Zürich am
3. Mai 2016 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. Mit Entscheid
vom 7. März 2017 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab und auferlegte
Pro Natura Zürich die Verfahrenskosten. Ausserdem wurde Pro Natura Zürich
verpflichtet, der B AG eine Umtriebsentschädigung von Fr. 2'000.- zu
bezahlen.
III.
Dagegen erhob Pro Natura Zürich am 10. April 2017
Beschwerde am Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, der
angefochtene Beschluss des Baurekursgerichts vom 7. März 2017 sowie die
Bewilligungen der Baudirektion Kanton Zürich und des Gemeinderats A seien
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner
aufzuheben.
Das Baurekursgericht beantragte am 28. April 2017
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort
vom 12. Mai 2017 beantragte die Baudirektion unter Verweis auf die
Mitberichte des Amts für Raumentwicklung und des Amts für Landschaft und Natur
die Abweisung der Beschwerde. Die B AG liess am 23. Mai 2017 die
Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführerin beantragen. Pro Natura Zürich replizierte am 12. Juni
2017 und hielt vollumfänglich an ihren Anträgen fest. Die Baudirektion liess sich
am 28. Juni 2017 erneut vernehmen und verwies auf den Mitbericht des Amts
für Landschaft und Natur. Daraufhin gingen keine weiteren Vernehmlassungen ein.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der gegen den Entscheid des Baurekursgerichts
erhobenen Beschwerde zuständig.
1.2
Die
Vorinstanz hat die Legitimation von Pro Natura Zürich gestützt auf § 338b
Abs. 1 lit. b des Planungs- und Baugesetzes vom 7. Sep­tember
1975 (PBG) zu Recht bejaht. Die Beschwerdeführerin ist damit
unbestrittenermassen auch zur Erhebung der vorliegenden Beschwerde an das
Verwaltungsgericht legitimiert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Die betroffenen Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03
befinden sich in der Landwirtschaftszone und liegen gemäss dem Inventar der
Natur- und Landschaftsschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung im Objekt A
Nr. 04 (Glaziallandschaft E). Auf der Parzelle Kat.-Nr. 03 wurde
in den Jahren 2014 und 2015 eine Terrainveränderung (Auffüllung) realisiert.
Nun sollen auf der angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 01 und im nordöstlichen
Bereich der bereits ausgeführten Terrainveränderung auf einer Fläche von rund
1,1 ha durch den Auftrag von etwa 3'450 m
3
Oberboden,
4'500 m
3
Unterboden und 12'000 m
3
Untergrund
eine Geländemulde ausgeflacht (Anhebung des Terrains bis maximal 2,8 m)
und die Böden aufgewertet werden. Im Zusammenhang mit der beabsichtigten
Terrainveränderung soll weiter der bestehende und beschädigte Flurweg angehoben
und saniert werden. Der Projektperimeter, der in vier verschiedene Teilflächen
aufgeteilt ist, ergibt sich aus dem im Auftrag der Beschwerdegegnerin 3
erstellten Projektbericht der F AG.
3.
3.1
In
Landwirtschaftszonen sind Bauten und Anlagen zonenkonform, die zur
landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den Gartenbau nötig sind
(Art. 16a Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die
Raumplanung [RPG]). Erhebliche Terrainveränderungen bedürfen einer
Baubewilligung i.
S.
v. Art. 22 bzw.
Art. 24 ff. RPG (BGr, 21. Januar 2009, 1C_226/2008,
E. 2.3 f.; VGr, 25. April 2019, VB.2017.00724, E. 3.2; VGr,
8. Dezember 2011, VB.2011.00569, E. 3.1). Voraussetzung für die Bewilligung
von Bauten und Anlagen ist, dass sie dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und
das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 lit. a und lit. b
RPG). Landwirtschaftszonen dienen der
langfristigen Sicherung der
Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums
oder dem ökologischen Ausgleich und sollen entsprechend ihren verschiedenen
Funktionen von Überbauungen weitgehend freigehalten werden (Art. 16
Abs. 1 Satz 1 RPG).
Zonenkonforme Bauten und Anlagen in der
Landwirtschaftszone werden im ordentlichen Verfahren bewilligt. Eine
Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 RPG ist nicht erforderlich, auch wenn
es sich um Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen handelt (Alexander Ruch,
in: Heinz Aemisegger/Alfred Kuttler/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen
[Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich
etc. 2010, Art. 16a N. 5 und Art. 22 N. 81).
3.2
Terrainveränderungen
in der Landwirtschaftszone sind zonenkonform, wenn nachhaltig eine Verbesserung
der landwirtschaftlichen Nutzungseignung resultiert und keine überwiegenden
Interessen entgegenstehen (Art. 16a Abs. 1 RPG i.
V.
m. Art. 34 Abs. 4 lit. a–c
der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV]; BGr, 22. Mai
2014, 1C_808/2013, E. 4.8; BGr, 21. Januar 2009, 1C_226/2008,
E. 3.2 und E. 4.2; Arnold Brunner, Bodenschutz, Stoffe und
Gewässerschutz: Landwirtschaft im Spannungsfeld, in: Umweltrecht in der Praxis
2002, S. 523 ff., 532; VGr, 25. April 2019, VB.2017.00724,
E. 3.3). Das Bundesgesetz über die Landwirtschaft vom 29. April 1998
(LwG) sowie das Bundesgesetz über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983
(USG) bezwecken, die natürlich gewachsenen, ungestörten Böden zu erhalten,
sodass sie in der Regel nicht für Terrainveränderungen infrage kommen (vgl.
Art. 1 lit. b LwG und Art. 1 USG). Primär in Betracht kommen für
Terrainveränderungen Standorte mit Böden, deren Aufbau bzw. Schichtung durch
menschliche Eingriffe entstanden ist (sogenannte anthropogene Böden;
Baudirektion des Kantons Zürich, Richtlinien zur Beurteilung von
Terrainveränderungen ausserhalb Bauzonen vom 6. Juli 2011 [Richtlinien
Terrainveränderungen], Ziff. 3 Bst. a und b). Nach Art. 34
Abs. 4 lit. a RPV darf die Bewilligung nur erteilt werden, wenn die
Baute oder Anlage, so auch die bewilligungspflichtige Terrainveränderung, für
die infrage stehende Bewirtschaftung nötig ist.
Nach der
Rechtsprechung beurteilt sich die Frage der Notwendigkeit der Erstellung oder
der Veränderung einer Baute oder Anlage nach objektiven Kriterien. Sie hängt ab
von der bestellten Oberfläche, von der Art des Anbaus und der Produktion sowie
von der Struktur, Grösse und Erforderlichkeit der Bewirtschaftung
.
Nicht jede Bewirtschaftungserleichterung ist ausreichend, um als nötig
im Sinn von Art. 16a Abs. 1 RPG zu gelten (
BGr, 21. Januar
2009, 1C_226/2008, E. 4.2 ff.)
.
3.3
Lenkender
Massstab der Interessenabwägung bilden namentlich die Ziele und Grundsätze von
Art. 1 und 3 RPG, bei Terrainveränderungen insbesondere jene im Bereich
des Landschafts-, Biotop- und Ortsbildschutzes (Art. 3 Abs. 2
lit. b und d RPG) sowie der Erhaltung genügender Flächen geeigneten
Kulturlands (Art. 3 Abs. 2 lit. a RPG; BGr, 11. Oktober
2018, 1C_96/2018, E. 3.3.1). Selbst wenn ein Standort objektiv begründbar
ist, können ihm überwiegende Interessen wie etwa Interessen des Umwelt-, Natur-
oder Landschaftsschutzes entgegenstehen (vgl. E. 3.1; BGr, 21. Mai
2002, 1A.86/2001, E. 4; BGE 134 II 97 E. 3.1). Geländeveränderungen,
mit welchen die Bewirtschaftung des Bodens erleichtert werden soll, können nur
dann bewilligt werden, wenn die landwirtschaftliche Notwendigkeit klar
ersichtlich ist und nicht als Vorwand für Abbau- oder Deponievorhaben dient
(VGr, 8. Dezember 2011, VB.2011.00569, E. 3.2 m.
w.
H.; vgl. Baudirektion Kanton Zürich,
Merkblatt Terrainveränderungen in der Landwirtschaftszone,
https://aln.zh.ch/content/dam/baudirektion/aln/bodenschutz/bauen/pdf/merkblatt_terrainveraenderungen.pdf
[Merkblatt Terrainveränderungen], S. 3; zum Ganzen VGr, 25. April
2019, VB.2017.00724, E. 3).
3.4
Nach
Art. 24 Abs. 1 RPG können abweichend von Art. 22 Abs. 2
lit. a RPG Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten
oder deren Zweck zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen
Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert (lit. a) und keine
überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen (lit. b).
4.
Nachfolgend ist zu prüfen, ob für die geplante
Terrainveränderung eine Baubewilligung im Sinn von Art. 22 Abs. 2 RPG
erteilt werden kann.
4.1
Kommt der im Projektperimeter liegende Boden für eine Terrainveränderung
in Betracht?
4.1.1
Gemäss Ausführungen der Baudirektion im Rahmen des Rekursverfahrens wurde
das Gebiet D, in welchem der Projektperimeter liegt, in den Jahren 1941
bis 1950 mit staatlichen Mitteln entwässert. Dabei seien Drainageleitungen
verlegt und Oberflächengewässer eingedolt worden. Auch aus dem
Meliorationskataster im GIS-Browser des Kantons Zürich (https://maps.zh.ch)
ergibt sich, dass es sich beim betreffenden Gebiet um eine Entwässerungsfläche
handelt. Durch die im Projektperimeter liegenden Grundstücke Kat.-Nr. 01
und 03 verlaufen denn auch mehrere Entwässerungsleitungen. Entlang den
Grundstücksgrenzen bestehen sodann Meliorationswege sowie ein sanierter Weg.
4.1.2
Unbestrittenermassen führt die Entwässerung von organischen Böden, d.
h. Böden mit einem
erhöhten Anteil an organischer Substanz, zu einem Abbau der organischen
Substanz und damit zu Bodensackungen. Gemäss Bodenkarte der
Landwirtschaftsflächen im GIS-Browser handelt es sich bei den von der
Terrainveränderung besonders betroffenen Teilflächen H und I des
Projektperimeters um die Bodentypen "Halbmoor" und "Buntgley".
Die Baudirektion legte im Rekursverfahren nachvollziehbar dar, dass der Bereich
"Halbmoor" (Teilfläche H des Projektperimeters) seit den
Entwässerungsmassnahmen bis zum Zeitpunkt der Bodenkartierung im Jahr 1996 rund
1 bis 1,5 m abgesackt sei. Der Abbau von organischer Substanz halte
vermutlich verlangsamt bis heute an. Der Bodentyp "Buntgley" (Teilfläche I
des Projektperimeters) habe im Zeitpunkt der Bodenkartierung im Jahr 1996 im
Gegensatz zu den frühen 1940er-Jahren keinen erhöhten Anteil an organischer
Substanz mehr aufgewiesen. Die organischen Substanzen seien wahrscheinlich
seither mineralisiert worden. Die Beschwerdeführerin bestreitet die
Bodensackung aufgrund von Entwässerungsmassnahmen im Bereich des
Projektperimeters nicht grundsätzlich, sondern lediglich in ihrem Ausmass.
Sodann macht sie geltend, der Bodeneingriff habe bereits vor der
Unterschutzstellung des Geländes stattgefunden, weshalb dieser Eingriff für die
Qualifikation des Bodens als anthropogen nicht ausschlaggebend sein könne.
Damit verkennt die Beschwerdeführerin, dass für die Qualifikation des Bodens
als anthropogen einzig massgeblich ist, dass der Boden durch frühere bauliche
Eingriffe in seinem Aufbau bereits verändert wurde. Zu welchem Zeitpunkt diese
Eingriffe stattgefunden haben, ist hingegen nicht ausschlaggebend. Vorliegend
führten die Entwässerungsmassnahmen im Projektperimeter unbestrittenermassen zu
einem Abbau von organischer Substanz und infolgedessen zu Bodensackungen. So
geht denn auch die Beschwerdeführerin davon aus, dass der Bereich des Halbmoors
seit Beginn der Drainage in den 1940er-Jahren um "weniger als 1 m
gesackt" sein dürfte, der Bereich des Buntgleys um "weniger als
0,5 m". Damit wurde der im Projektperimeter liegende Boden in seinem
Aufbau jedenfalls durch menschliches Zutun verändert. Für das Vorliegen von
anthropogenen Böden im Bereich des Projektperimeters spricht schliesslich auch
die Hinweiskarte anthropogene Böden im GIS-Browser, gemäss welcher für den
Boden im Projektperimeter die Hinweise "Organischer Boden i.w.S.,
vermutlich gesackt", "Bodentyp 'Auffüllung' oder anthropogen
überschüttet" sowie "Torfstich" angebracht wurden.
4.1.3
Insgesamt ist der Schluss der Vorinstanz, wonach das Bauvorhaben vorwiegend
auf anthropogenen Böden geplant sei, nicht zu beanstanden. Damit kommt der vom
Projektperimeter betroffene Boden für eine Terrainveränderung grundsätzlich in
Betracht.
4.2
Führt die geplante Terrainveränderung zu einer Verbesserung der
landwirtschaftlichen Nutzungseignung?
4.2.1
Grund für die geplante Terrainveränderung ist die angestrebte
Bodenverbesserung. Aus der landwirtschaftlichen Nutzungseignungskarte des
GIS-Browsers ergibt sich, dass der Projektperimeter derzeit überwiegend den
Nutzungseignungsklassen 6 (Futterbau bevorzugt, Ackerbau stark
eingeschränkt, Fremdnässe) und 7 (Gutes bis mässig gutes Wies- und Weideland)
zugeordnet ist. Limitierender Standortfaktor ist die Fremd­nässe, die zu einer
eingeschränkten Befahrbarkeit und Bearbeitbarkeit des Standorts führt. Im
Projektbericht wird dargelegt, dass durch die starke Vernässung (Muldenlage)
Bewirtschaftungsdefizite bestünden. Durch die geplante Terrainveränderung könne
die landwirtschaftliche Nutzungseignung im Projektperimeter von den bestehenden
Nutzungseignungsklassen 6 und 7 auf die Nutzungseignungsklasse 5
erweitert werden. Diese Ausführungen sind nicht zu beanstanden, zumal auch das
den Projektperimeter umgebende Land der Nutzungseignungsklasse 5 zugeteilt
ist und die Nutzungsmöglichkeiten des Standorts durch die allgemeinen
klimatischen Bedingungen limitiert sind, was dazu führt, dass die Einstufung in
die Nutzungseignungsklasse 5 der maximal möglichen Nutzungseignungsklasse
im betreffenden Nutzungsgebiet entspricht. Insgesamt führt die geplante
Terrainveränderung somit zu einer massgeblichen Verbesserung der
landwirtschaftlichen Nutzungseignung.
4.2.2
Die Beschwerdeführerin macht geltend, der Einbau von bis zu 2,3 m
Untergrund trage nichts zur Bodenaufwertung bei. Der alleinige Auftrag von
Ober- und Unterboden würde selbst im Bereich des Halbmoors – allenfalls ergänzt
mit einer Erneuerung der Drainage – genügen, um die gewünschte Ausweitung der
landwirtschaftlichen Nutzungseignung zu erreichen. Der Einbau von Untergrund
müsse primär als Entsorgung bzw. Deponierung von Material angesehen werden, was
in einem Landschaftsschutzobjekt nicht erlaubt sei. Der Grund für den Einbau
von Untergrund liegt gemäss den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1
darin, dass mit dem Einbau von Untergrundmaterial der Flurabstand erhöht und
eine nachhaltigere Entwässerung realisiert werden soll. Dies diene zusammen mit
dem Auftragen von mineralischem Bodenmaterial der Erweiterung der
Nutzungseignungsklasse. Bei einem alleinigen Auftragen von Ober- und Unterboden
vernässe aufgrund eines kapillaren Aufstiegs des Wassers der unterste Teil des
aufgetragenen Bodenmaterials trotz Drainagen, was negative Auswirkungen auf die
physikalischen Eigenschaften des Bodenmaterials hätte. Zwar ist aufgrund dieser
Ausführungen davon auszugehen, dass die Entwässerung des Bodens im
Projektperimeter grundsätzlich auch mittels Drainagen erfolgen könnte. Zu
berücksichtigen ist jedoch, dass aufgrund der Muldenlage im Bereich des
Projektperimeters bereits heute eine starke Vernässung besteht, die zu
Bewirtschaftungsdefiziten führt. Die Ausführungen der
Beschwerdegegnerin 1, wonach der Einbau von Untergrund einerseits eine erneute
Muldenbildung und andererseits auch eine Vernässung und damit einhergehend eine
Veränderung des Bodenmaterials im Projektperimeter verhindern soll, erweisen
sich als nachvollziehbar. Nachdem Ziff. 3 Bst. j der Richtlinien
Terrainveränderungen vorsieht, dass Untergrundmaterial unter der Bodenschicht
eingebaut werden darf, soweit es für die Verbesserung der Fläche zweckmässig
ist, ist der Einbau des Untergrundmaterials vorliegend nicht zu beanstanden.
4.3
Ist die geplante Terrainveränderung notwendig im Sinn von Art. 34
Abs. 4 lit. a RPV?
4.3.1
Fraglich ist, ob bei einer Terrainveränderung, die alleine auf die Bodenverbesserung
abzielt, auf das Erfordernis der betrieblichen Notwendigkeit verzichtet werden
kann. Hierzu ist zunächst festzuhalten, dass das Erfordernis der Notwendigkeit
auch darauf zielt, Eingriffe in die Landschaft und die Böden zu begrenzen. Dies
ergibt sich namentlich daraus, dass Art. 16 Abs. 1 RPG als weitere
Funktion der Landwirtschaftszone auch die Erhaltung der Landschaft und des
Erholungsraums sowie den ökologischen Ausgleich aufführt (vgl. dazu vorn
E. 3.1). Entsprechend wird in der Literatur das Erfordernis der
betrieblichen Notwendigkeit explizit auch für Terrainveränderungen anerkannt,
ohne dass zwischen Terrainveränderungen zur reinen Bodenverbesserung und
anderen Terrainveränderungen unterschieden wird (vgl.
Alexander
Ruch/Rudolf Muggli, in: Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre
Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich
etc. 2017
, Art. 16a N. 55). Im Übrigen erweist sich die blosse
Verbesserung der landwirtschaftlichen Nutzungseignung als wenig aussagekräftig,
wenn keine Information über die derzeitige sowie die zukünftige Bewirtschaftung
einer Parzelle besteht. Unter diesen Umständen ist auch bei Terrainveränderungen,
die einzig auf eine Bodenverbesserung abzielen, deren betriebliche
Notwendigkeit vorausgesetzt.
4.3.2
Die Beschwerdegegnerin 3 äusserte sich weder im
Rekurs- noch im Beschwerdeverfahren ausdrücklich zur betrieblichen
Notwendigkeit des Bodenprojekts. Aus dem Handelsregisterauszug geht zwar
hervor,
dass die Beschwerdegegnerin 3 Pflanzen
aller Art produziert und damit sowie mit Gartenartikeln und Maschinen handelt.
Indes ergibt sich weder daraus noch aus dem
Projektbericht der F AG
oder den von der Beschwerdegegnerin 3 im Laufe des
Rekurs- und Beschwerdeverfahrens eingereichten Eingaben, ob und wie
der Projektperimeter derzeit bewirtschaftet wird und inwiefern eine effizientere/bessere
Bewirtschaftung für den Gartenbaubetrieb notwendig ist. Der Umstand, dass die
Terrainveränderung zu einer Verbesserung der landwirtschaftlichen
Nutzungseignungsflächen und damit zu voll anrechenbaren Fruchtfolgeflächen führt
– deren die Beschwerdegegnerin 3 nach ihren Angaben auf ihrem Betrieb
verlustig gegangen sei –, begründet für sich alleine keine
betriebliche
Notwendigkeit. Damit wurde die betriebliche Notwendigkeit der geplanten
Terrainveränderung in keiner Weise dargetan. Diese Voraussetzung wurde denn
auch weder von der Vorinstanz noch von der Beschwerdegegnerin 1 geprüft.
4.4
Nachdem
die betriebliche Notwendigkeit eine unverzichtbare Voraussetzung für die
geplante Terrainveränderung darstellt (vorn E. 4.3.1), diese – obwohl sie
im Minderheitsvotum im angefochtenen Entscheid des Baurekursgerichts ausdrücklich
als nicht erbracht erwähnt wurde und die Beschwerdeführerin dies in der
Beschwerdeschrift aufgriff – in keiner Weise dargetan wurde und sich auch nicht
aus den vorliegenden Akten ergibt, ist die Beschwerde gutzuheissen und ist auf
eine Rückweisung an die Vorinstanz zu verzichten. Es steht dem
Beschwerdegegner 3 offen, ein neues, verbessertes Baugesuch mit den
notwendigen Angaben zur betrieblichen Notwendigkeit zu stellen. Bei dieser
Ausgangslage kann auf eine Überprüfung der Interessenabwägung durch das
Verwaltungsgericht verzichtet werden. Für den Fall, dass die
Beschwerdegegnerin 3 mit einem neuen, verbesserten Baugesuch an die
Beschwerdegegnerin 1 gelangte, ist festzuhalten, dass in die gebotene
umfassende Interessenabwägung neben anderem auch der von der Beschwerdeführerin
vorgebrachte ökologische Wert der "torfigen, dunklen Erde" für das
Inventarobjekt sowie das ökologische Aufwertungspotenzial des Projektperimeters
miteinzubeziehen wäre.
5.
5.1
Nach dem
Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts
vom 7. März 2017 sowie der Beschluss des Gemeinderates A vom
5. April 2016 und die (Gesamt-)Verfügung der Baudirektion vom
29. März 2016 werden aufgehoben. Die Kosten des Rekursverfahrens von
Fr. 6'200.- werden der Beschwerdegegnerin 3 auferlegt. Die
Beschwerdegegnerin 3 wird ausserdem verpflichtet, der Beschwerdeführerin
für das Rekursverfahren eine Umtriebsentschädigung von Fr. 1'500.- zu
bezahlen.
5.2
Aufgrund
der Dauer des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens werden die
Verfahrenskosten auf die Gerichtskasse genommen (Kaspar Plüss, Kommentar VRG,
§ 13 N. 64). Die unterliegende Beschwerdegegnerin 3 ist zu
verpflichten, der Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren eine
angemessene Parteientschädigung von Fr. 1'000.- (ohne Mehrwertsteuer) zu
bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 7. März
2017 sowie der Beschluss des Gemeinderates A vom 5. April 2016 und
die Verfügung der Baudirektion vom 29. März 2016 (Gesamtverfügung) werden
aufgehoben.
2.    Die
Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 6'200.- werden der
Beschwerdegegnerin 3 auferlegt. Die Beschwerdegegnerin 3 wird
ausserdem verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine Umtriebsentschädigung von
Fr. 1'500.- zu bezahlen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    280.--     Zustellkosten,
Fr. 3'280.--     Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden auf die Gerichtskasse genommen.
5.    Die
Beschwerdegegnerin 3 wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine
Parteientschädigung für das Beschwerdeverfahren von Fr. 1'000.- zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne,
einzureichen.
7.    Mitteilung an …