zh_verwaltungsgericht · VB.2005.00043 · 2005-04-06 · de

Baubewilligung | Gebäudeaufstockung und -erweiterung. Hauptfassade und grosser Grundabstand. Das PBG unterscheidet nicht zwischen kleinem und grossem Grund- bzw. Grenzabstand. Bei der Regel von Art. 14 Abs. 1 BZO Stäfa, wonach der grosse Grundabstand für die am meisten gegen Süden gerichtete Hauptfassade gilt, handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, das in erster Linie von den Gemeindebehörden anzuwenden und auszulegen ist. Der Begriff der Hauptfassade ist ein kommunaler, der Auslegung zugänglicher unbestimmter Rechtsbegriff, welcher der örtlichen Baubehörde bei seiner Anwendung im Einzelfall einen erheblichen Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum lässt (E. 2.1). Sinn und Zweck des grossen Grenzabstands ist es, im Interesse des Bauherrn wie der Nachbarn zwischen Gebäude und Grenze auf jener Seite mehr Raum zu schaffen, zu der sich das Gebäude orientiert. Auf dieser Seite sollen durch den grösseren Abstand neben den Belichtungsverhältnissen der Immissionsschutz verbessert werden, da auf dieser Seite regelmässig auch der Aussenraum die intensivste Nutzung erfährt (E. 2.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 05..2.06.0 VB.2005.00043
Zurich Verwaltungsgericht 05..2.06.0 VB.2005.00043
Zurigo Verwaltungsgericht 05..2.06.0 VB.2005.00043

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00043
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Geschäftsnummer:
VB.2005.00043
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 06.04.2005
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Gebäudeaufstockung und -erweiterung. Hauptfassade und grosser Grundabstand.
Das PBG unterscheidet nicht zwischen kleinem und grossem Grund- bzw. Grenzabstand. Bei der Regel von Art. 14 Abs. 1 BZO Stäfa, wonach der grosse Grundabstand für die am meisten gegen Süden gerichtete Hauptfassade gilt, handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, das in erster Linie von den Gemeindebehörden anzuwenden und auszulegen ist. Der Begriff der Hauptfassade ist ein kommunaler, der Auslegung zugänglicher unbestimmter Rechtsbegriff, welcher der örtlichen Baubehörde bei seiner Anwendung im Einzelfall einen erheblichen Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum lässt (E. 2.1).
Sinn und Zweck des grossen Grenzabstands ist es, im Interesse des Bauherrn wie der Nachbarn zwischen Gebäude und Grenze auf jener Seite mehr Raum zu schaffen, zu der sich das Gebäude orientiert. Auf dieser Seite sollen durch den grösseren Abstand neben den Belichtungsverhältnissen der Immissionsschutz verbessert werden, da auf dieser Seite regelmässig auch der Aussenraum die intensivste Nutzung erfährt (E. 2.2).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BELICHTUNG
GRENZABSTAND
GRUNDABSTAND
HAUPTFASSADE
IMMISSIONSSCHUTZ
Rechtsnormen:
Art./§ 14 Abs. I BZO Stäfa
Publikationen:
BEZ 2005 Nr. 21 S. 18
RB 2005 Nr. 76
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Am 20. Juli 2004 bewilligte der Bauausschuss Stäfa C
und D den Umbau der Einfamilienhausliegenschaft L-Strasse in Stäfa.
II.
Den gegen die Bewilligung erhobenen Rekurs des Nachbarn A
wies die Baurekurskommission II am 7. Dezember 2004 weitgehend ab.
III.
Mit Beschwerde vom 27. Januar 2005 liess A dem
Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid, soweit damit der Rekurs
abgewiesen worden war, und die Baubewilligung vollständig aufzuheben, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der privaten Beschwerdegegnerschaft.
Die Vorinstanz schloss am 8. Februar 2005 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde und der Bauausschuss
verzichtete am 3. März 2005 auf Vernehmlassung. C und D liessen am 4. März
2005 Abweisung der Beschwerde und Zusprechung einer angemessenen Parteientschädigung
beantragen.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
Beschwerde gegen einen Entscheid der Baurekurskommission II zuständig. Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die rechtzeitig
erhobene Beschwerde einzutreten.
2.
Streitig ist im Beschwerdeverfahren nur noch, welche
Fassade des geplanten Gebäudes für die Bestimmung des grossen Grenzabstands
massgeblich ist. Laut Art. 14 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Stäfa vom 14. März 1994 (BZO) gilt der grosse Grundabstand für
die am meisten gegen Süden gerichtete Hauptfassade. Während Bauherrschaft und
Vorinstanzen der Auffassung sind, die für den grossen Grundabstand massgebliche
Fassade sei die Südostfassade, hält der Beschwerdeführer die Südwestfassade für
massgeblich.
2.1
Das
kantonale Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG)
unterscheidet nicht zwischen kleinem und grossem Grund- bzw. Grenzabstand. Bei
der Regel von Art. 14 Abs. 1 BZO, deren Anwendung hier umstritten
ist, handelt es sich deshalb um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht,
das in erster Linie von den Gemeindebehörden anzuwenden und auszulegen ist (RB 1981
Nr. 20, 1982 Nr. 38, 1984 Nr. 106; Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19). Der Begriff der Hauptfassade
ist ein kommunaler, der Auslegung zugänglicher unbestimmter Rechtsbegriff,
welcher der örtlichen Baubehörde bei seiner Anwendung im Einzelfall einen
erheblichen Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum lässt (RB 1982 Nr. 38).
Soweit sich die Auslegung der Baubehörde in diesem Rahmen bewegt, liegt keine
Rechtsverletzung vor, die gemäss § 50 VRG im Beschwerdeverfahren gerügt
werden kann.
2.2
Sinn und
Zweck des grossen Grenzabstands ist es, im Interesse des Bauherrn wie der
Nachbarn zwischen Gebäude und Grenze auf jener Seite mehr Raum zu schaffen, zu
der sich das Gebäude orientiert (AGVE 1996, S. 519 E. 5b). Auf dieser
Seite sollen durch den grösseren Abstand neben den Belichtungsverhältnissen der
Immissionsschutz verbessert werden, da auf dieser Seite regelmässig auch der
Aussenraum die intensivste Nutzung erfährt. Aufgrund dieser Zielsetzung sind
für die Bestimmung der massgeblichen Hauptfassade verschiedene
Anknüpfungspunkte möglich. So kann auf die Ausrichtung der Fensterflächen, auf
Art und Flächen der zur betreffenden Fassade orientierten Räume, oder, wenn in
erster Linie ein besserer Immissionsschutz erreicht werden soll, auf die
Orientierung bezüglich der Aussenräume abgestellt werden. Zumindest hilfsweise
kann auch darauf abgestellt werden, welche Fassade aufgrund ihrer Gestaltung
als die dominierendere erscheint.
2.3
Wie die
Vorinstanz zutreffend festgestellt hat, sind die Südost- und die Südwestfassade
ungefähr gleich stark nach Süden ausgerichtet. Während das streitbetroffene
Gebäude im Erdgeschoss einen nahezu quadratischen Grundriss aufweist, misst in
den Obergeschossen die Südwestfassade rund 11 m und die Südostfassade rund
7,7 m. Die Südwestfassade weist mehr Fensteröffnungen auf und der grössere
Teil der Wohnräume ist, was die Belichtung betrifft, zu dieser Seite hin
orientiert. Weil es sich um die Traufseite handelt und auf dieser Seite ein
eingeschossiger Anbau geplant ist, dessen Schrägdach bis unter die Fensterbrüstungen
des Obergeschosses reicht, erscheint diese Fassade gestalterisch jedoch nicht als
dominant. Im teilweise frei gelegten Untergeschoss befinden sich hinter dieser
Fassade die Garage sowie ein Abstellraum, die jedoch ebenso wenig wie das
darüber liegende Wohn-/Esszimmer auf dieser Seite Ausgänge in den Garten
aufweisen. Hingegen öffnet sich dieses Wohn-/Esszimmer auf der Südostseite mit
zwei Fenstertüren auf einen grossen gedeckten Sitzplatz, von dem eine breite
Treppe auf einen tiefer liegenden zweiten Sitzplatz führt. Die nach Südosten
gewandte Giebelfassade weist zwar deutlich weniger Fenster auf, erscheint aber
wegen ihrer grösseren Höhe und der Öffnung zum Aussenraum insgesamt als eindrücklicher
als die Südwestfassade.
2.4
Wenn die
örtliche Baubehörde unter diesen Umständen die Südostfassade als für den
grossen Grundabstand massgebliche Hauptfassade bezeichnet hat, so ist das
jedenfalls nicht rechtsverletzend. Da sich auf dieser Seite der von den
Wohnräumen her erschlossene gedeckte Sitzplatz befindet, von dem aus über eine
Treppe auch der weitere Garten erschlossen wird, ist damit zu rechnen, dass
sich die Aktivitäten der Bewohner im Freien hauptsächlich auf dieser Seite
entfalten werden. Neben diesen immissionsmässigen sprechen zudem auch
gestalterische Gründe dafür, diese Fassade als Hauptfassade zu bezeichnen.
3.
Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet, weshalb
sie abzuweisen ist. Ausgangsgemäss sind die Kosten dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG), der überdies zu einer Parteientschädigung von Fr. 500.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen) an die private Beschwerdegegnerschaft zu
verpflichten ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss
entscheidet die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 500.- (Mehrwert­steuer
inbegriffen) an die private Beschwerdegegnerschaft verpflichtet, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Mitteilung an…