zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00472 · 2023-10-11 · de
GestaltungsplanWiederaufnahme von VB.2019.584 und VB.2019.593

Gestaltungsplan (Wiederaufnahme von VB.2019.584 und VB.2019.593 nach Urteil 1C_58/2021 des Bundesgerichts vom 27. Juli 2023). Das Verwaltungsgericht könnte das vom Bundesgericht verlangte Gutachten der ENHK selber einholen und danach die Vereinbarkeit der im Gestaltungsplan neu geplanten Baubereiche mit dem ISOS überprüfen. Da vorliegend der Sachverhalt ungenügend festgestellt wurde, ist es jedoch angezeigt, die Sache (praxisgemäss) unmittelbar an die Stadt Uster zurückzuweisen (E. 2.2). In einer Gesamtbetrachtung erscheint keine der Parteien als überwiegend obsiegend bzw. unterliegend. Es rechtfertigt sich daher, sowohl die Kosten des Rekursverfahrens als auch die Kosten des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführenden 1 und 2 und den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zu einem Viertel aufzuerlegen. Dementsprechend sind weder für das Rekursverfahren noch für das Beschwerdeverfahren Parteientschädigungen zuzusprechen (E. 2.4). Teilweise Gutheissung. Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide im Sinn der Erwägungen und Rückweisung der Sache zur Fortsetzung des Verfahrens an die Stadt Uster.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00472
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Geschäftsnummer:
VB.2023.00472
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 11.10.2023
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
GestaltungsplanWiederaufnahme von VB.2019.584 und VB.2019.593
Gestaltungsplan (Wiederaufnahme von VB.2019.584 und VB.2019.593 nach Urteil 1C_58/2021 des Bundesgerichts vom 27. Juli 2023).Das Verwaltungsgericht könnte das vom Bundesgericht verlangte Gutachten der ENHK selber einholen und danach die Vereinbarkeit der im Gestaltungsplan neu geplanten Baubereiche mit dem ISOS überprüfen. Da vorliegend der Sachverhalt ungenügend festgestellt wurde, ist es jedoch angezeigt, die Sache (praxisgemäss) unmittelbar an die Stadt Uster zurückzuweisen (E. 2.2). In einer Gesamtbetrachtung erscheint keine der Parteien als überwiegend obsiegend bzw. unterliegend. Es rechtfertigt sich daher, sowohl die Kosten des Rekursverfahrens als auch die Kosten des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführenden 1 und 2 und den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zu einem Viertel aufzuerlegen. Dementsprechend sind weder für das Rekursverfahren noch für das Beschwerdeverfahren Parteientschädigungen zuzusprechen (E. 2.4).Teilweise Gutheissung. Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide im Sinn der Erwägungen und Rückweisung der Sache zur Fortsetzung des Verfahrens an die Stadt Uster.
Stichworte:
- keine -
Rechtsnormen:
- keine -
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 5
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2023.00472
Urteil
der 3. Kammer
vom
11. Oktober 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker,
Verwaltungsrichter Franz Kessler Coendet,
Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.
In Sachen
1.    A AG,
vertreten durch RA B,
2.    Zürcher
Heimatschutz ZVH, vertreten durch RA Prof. Dr. C und/oder
Dr. iur D,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    Stadt
Uster, vertreten durch RA E,
2.    Baudirektion
Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Gestaltungsplan
Wiederaufnahme von VB.2019.584 und VB.2019.593,
hat sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat Uster beschloss am 4. September 2017
die Festsetzung des öffentlichen Gestaltungsplans "Park am Aabach"
sowie die damit zusammenhängende Teilrevision der Richt- und Nutzungsplanung.
Ferner beantragte er der Baudirektion des Kantons Zürich die Gewässerraumfestlegung
nach Art. 41a der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998
(GSchV, SR 814.201). Mit Verfügung vom 10. Oktober 2018 genehmigte
die Baudirektion den Gestaltungsplan teilweise. Zuvor hatte sie mit Verfügungen
vom 26. März 2018 die Teilrevision der kommunalen Richt- und
Nutzungsplanung genehmigt und mit Verfügung vom 28. September 2018 den
Gewässerraum entlang des Aabachs festgelegt. Am 9. November 2018 wurden
diese Entscheide im Amtsblatt des Kantons Zürich publiziert.
II.
Daraufhin erhoben einerseits die A AG und
andererseits der Zürcher Heimatschutz ZVH Rekurs beim Baurekursgericht und
beantragten im Wesentlichen die Aufhebung der genannten Entscheide. Mit
Entscheid vom 10. Juli 2019 wies das Baurekursgericht die vereinigten
Rekurse ab, soweit es auf darauf eintrat.
III.
Mit Beschwerde vom 11. September 2019 beantragte die
A AG dem Verwaltungsgericht Folgendes:
" 1.       Es sei der
Entscheid des Baurekursgerichts (BRGE III Nr. 0093/2019 und 0094/2019) vom
10.07.2019 vollumfänglich aufzuheben.
2.       Es
sei in der Folge
2.1     der Festsetzungsbeschluss der Baudirektion Nr. 1728/17 vom
10.10.2018 hinsichtlich des Öffentlichen Gestaltungsplans 'Park am Aabach',
Uster, Teilrevision Richt- und Nutzungsplanung im Gestaltungsplangebiet,
Bekanntmachung der kommunalen Festsetzung und der teilweisen Nichtgenehmigung
der Baudirektion vollumfänglich aufzuheben;
2.2     der Beschluss der Baudirektion des Kantons Zürich Nr. 526
vom 28.09.2018 hinsichtlich der Festlegung des Gewässerraums im Zusammenhang
mit dem Gestaltungsplanverfahren 'Park am Aabach', Uster, Bekanntmachung der
kantonalen Festlegung vollumfänglich aufzuheben;
2.3     und der vom Stadtrat Uster am 04.09.2017 festgesetzte,
'Öffentliche Gestaltungsplan Park am Aabach' sowie die Teilrevision Richt- und
Nutzungsplanung im Gestaltungsplangebiet nicht zu genehmigen
3.       Unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. 7.7 % MWST) zulasten der
Vorinstanz und der Beschwerdegegner."
Am 12. September 2019 erhob auch der Zürcher
Heimatschutz Beschwerde und beantragte, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Stadt Uster und der Baudirektion seien der Entscheid des
Baurekursgerichts vom 10. Juli 2019, der Festsetzungsbeschluss der
Baudirektion vom 10. Oktober 2018 und die kommunale Festsetzung des
öffentlichen Gestaltungsplans "Park am Aabach" vom 4. September
2017 aufzuheben. Mit Präsidialverfügung vom 19. September 2019 vereinigte
das Verwaltungsgericht die beiden unter den Geschäftsnummern VB.2019.00584 und
VB.2019.00593 angelegten Beschwerdeverfahren und führte diese unter der
erstgenannten Nummer weiter. In seiner Vernehmlassung vom 7. Oktober 2019
beantragte das Baurekursgericht die Abweisung der Rechtsmittel. Denselben
Antrag stellte die Baudirektion am 18. Oktober 2019. Die Stadt Uster
beantragte mit Beschwerdeantwort vom 21. Oktober 2019, die Beschwerden
seien unter Kosten- und Entschädigungsfolgen der Beschwerdeführenden
abzuweisen. In den folgenden Eingaben hielten die Parteien an ihren Anträgen
fest. Mit Urteil vom 3. Dezember 2020 wies das Verwaltungsgericht die
Beschwerden ab. Die Gerichtskosten auferlegte es der A AG und dem Zürcher
Heimatschutz je zur Hälfte. Sodann verpflichtete es die A AG und den
Zürcher Heimatschutz, der Stadt Uster eine Parteientschädigung von je
Fr. 2'000.- (total Fr. 4'000.-, einschliesslich Mehrwertsteuer) zu
bezahlen.
IV.
Daraufhin
gelangte die A AG mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
vom 28. Januar 2021 an das Bundesgericht und beantragte, das Urteil des
Verwaltungsgerichts vom 3. Dezember 2020 sei aufzuheben; eventualiter sei
die Angelegenheit zur ergänzenden Abklärung und Prüfung an das
Verwaltungsgericht zurückzuweisen. Mit Urteil 1C_58/2021 vom 27. Juli 2023
hiess das Bundesgericht die Beschwerde gut, soweit es darauf eintrat, hob das
Urteil vom 3. Dezember 2020 im Sinn der Erwägungen auf und wies die Sache
zur Fortsetzung des Verfahrens an das Verwaltungsgericht zurück.
Verfahrenskosten erhob das Bundesgericht keine, verpflichtete jedoch die Stadt
Uster, die A AG für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 4'000.-
zu entschädigen.
V.
Am 13. September 2023 reichte die Stadt Uster dem
Verwaltungsgericht unaufgefordert eine Eingabe ein, womit sie beantragte, das
Verfahren sei zur Einholung des vom Bundesgericht verlangten Gutachtens der
Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (
ENHK;
vgl. hinten E. 2.2) an die Stadt Uster zurückzuweisen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Im
Anschluss an einen Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts wird das kantonale
Verfahren in dem Zustand wiederaufgenommen, in welchem es sich unmittelbar vor
dem Erlass des aufgehobenen Entscheids befunden hat. Für die erneute
Beurteilung durch die kantonalen Instanzen sind die Erwägungen des
Bundesgerichts verbindlich. Dies gilt sowohl für Punkte, für die keine
Rückweisung erfolgt und die damit "definitiv" entschieden sind, als
auch für die Erwägungen, welche die Rückweisung umschreiben (VGr,
7. Februar 2019, VR.2018.00001, E. 1.2; Johanna Dormann, Basler
Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz [BGG], 3. A., 2018, Art. 107
N. 18).
1.2
Aufgrund
des bundesgerichtlichen Rückweisungsentscheids vom 27. Juli 2023 sind die
mit Präsidialverfügung vom 19. September 2019 (vorn III.) vereinigten
Beschwerdeverfahren VB.2019.00584 und VB.2019.00593 als Verfahren VB.2023.00472
wiederaufzunehmen.
2.
2.1
Das
Bundesgericht erwog im Urteil vom 27. Juli 2023, es sei fraglich, ob noch
der gesamte, 43'280 m
grosse Gestaltungsplanperimeter im Streit
liege. Dieser umfasse unter anderem die der Stadt Uster gehörenden
Liegenschaften "Dorfbad" (Kat.-Nr. B6316) und "Villa am
Aabach" (Kat.-Nr. B6321), weitere städtische und private Grundstücke
sowie einen Teil der Gewässerparzellen Aabach des Kantons Zürich. Der Aabach
fliesse von Osten nach Westen in künftig mäandrierendem Lauf. An dessen
Gewässerraum stiessen im Westen die Baufelder A und B (südlich des Aabachs)
sowie C und D (nördlich des Aabachs). Weiter nördlich und östlich davon befinde
sich eine ausgedehnte Parkanlage, sowie, weiter nördlich, die Baufelder E und F
(am Dorfbad) sowie die Kinderkrippe (Parzelle Kat.-Nr. B6630). Vor
Bundesgericht bestreite die Beschwerdeführerin im Wesentlichen nur noch die
Vereinbarkeit der auf Parzelle Kat.-Nr. B2925, zwischen Aabach und
Brauereistrasse, festgelegten Baubereiche A und B mit den Schutzzielen des
Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler
Bedeutung (ISOS) sowie die Erschliessung an der Brauereistrasse. Die Erwägungen
des Verwaltungsgerichts zur Villa am Aabach, dem Dorfbad, der Kinderkrippe und
den an diese Objekte angrenzenden Baubereiche (CF) würden nicht beanstandet;
auch die mit dem Gestaltungsplan koordinierte Festsetzung des Gewässerraums des
Aabachs werde nicht mehr thematisiert. Insofern fehle es jedenfalls an einer
rechtsgenügenden Beschwerdebegründung. Im Folgenden sei daher einzig auf die
Baubereiche A und B einzugehen (E. 1.3).
Weiter erwog das
Bundesgericht, zwar sei die Nutzungsplanung Sache der Kantone. Dies schliesse
indessen nicht aus, gewisse nutzungsplanerische Festsetzungen, welche sich
unmittelbar auf Bundesrecht stützten, als Bundesaufgabe im Sinn von
Art. 78 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV,
SR 101) und Art. 2 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den
Natur- und Heimatschutz (NHG, SR 451) zu qualifizieren (E. 4.3).
Wie schon das
Verwaltungsgericht ausgeführt habe, handle es sich auch um eine Bundesaufgabe,
wenn ein Vorhaben auf eine gewässerrechtliche Ausnahmebewilligung nach
Art. 19 Abs. 2 des Gewässerschutzgesetzes vom 24. Januar 1991
(GSchG, SR 814.20) angewiesen sei, weil es (entgegen Art. 31
Abs. 1 lit. a und Ziff. 211 Abs. 2 Satz 1 Anh. 4
GSchV) unterhalb des mittleren Grundwasserspiegels in einem
Gewässerschutzbereich A
erstellt werden solle. Die Behörde könne
Ausnahmen bewilligen, soweit die Durchflusskapazität des Grundwassers gegenüber
dem unbeeinflussten Zustand um höchstens 10 % vermindert werde
(Ziff. 211 Abs. 2 Satz 2 Anh. 4 GSchV). In BGE 145 II 176 habe
das Bundesgericht das Vorliegen einer Bundesaufgabe bei einem privaten Quartierplan
in einem ISOS- und BLN-Gebiet, der die Erstellung eines Untergeschosses bis
unter den Grundwasserspiegel im Grundwasserschutzbereich A
zugelassen habe, bejaht. Es habe es als unwesentlich erachtet, dass die
Bauherrschaft theoretisch die Möglichkeit habe, das Projekt noch so abzuändern,
dass der Grundwasserspiegel nicht unterschritten werde: Der Quartierplan
verpflichte sie zwar nicht, die darin vorgesehenen Möglichkeiten maximal zu
nutzen; die Bauherrschaft müsse aber darauf vertrauen können, die
Nutzungsmöglichkeiten des Quartierplans ausschöpfen zu dürfen. Diese Erwägungen
 so das Bundesgericht im
Urteil vom 27. Juli 2023 weiter  liessen
sich auch auf den vorliegenden Gestaltungsplan
übertragen. Dessen Perimeter befinde sich vollständig im Gewässerschutzbereich
, mit einem mittleren Grundwasserspiegel nur ca. 2 m
unter der Terrainoberfläche. Schon der Planungsbericht gehe davon aus, dass
Ausnahmebewilligungen gemäss Ziff. 211 Anh. 4 GSchV für die Bauten
erforderlich sein würden. Für die direkt am Aabach liegenden Baubereiche würden
sogar Mindestfundamenttiefen vorgegeben, um im Fall eines Versagens des
Uferschutzes ein Unterspülen der Gebäude zu verhindern. Zwar sei der
Detaillierungsgrad des streitigen Gestaltungsplans geringer als derjenige des
privaten Quartierplans in BGE 145 II 176, der ein konkretes Projekt auf einem
einzigen Grundstück betroffen und Teile der Baubewilligung vorweggenommen habe.
Immerhin aber würden die Baubereiche und damit die horizontale und vertikale
Ausdehnung der Gebäude detailliert festgelegt. Mit dem Verwaltungsgericht sei
davon auszugehen, dass die Rechtmässigkeit dieser Baubereiche schon auf Stufe
Gestaltungsplan und nicht erst in einem nachfolgenden Baubewilligungsverfahren
überprüft werden müsse: Die akzessorische Überprüfung des Gestaltungsplans sei
im Baubewilligungsverfahren in der Regel ausgeschlossen und die Bauherrschaft
habe grundsätzlich das Recht, die ihr durch die Gestaltungsplanung
zugestandenen Baumöglichkeiten auszuschöpfen. Wäre die Vereinbarkeit mit dem
ISOS erst im Baubewilligungsverfahren (wegen der dannzumal einzuholenden
gewässerrechtlichen Ausnahmebewilligung) zu prüfen, bestünde das Risiko, dass
sich wichtige Teile des Gestaltungsplans nachträglich als nicht
bewilligungsfähig und damit nicht realisierbar erwiesen. Dies wiederspräche dem
Grundsatz der Beständigkeit und der Verbindlichkeit des Gestaltungsplans
(E. 4.5).
Die Baubereiche A und B in
der U-Zo I, unmittelbar angrenzend an das ebenfalls geschützte
Brauereiensemble, stünden im Widerspruch zum Schutzziel des ISOS, die
bestehenden Freiflächen zu erhalten, und könnten daher zu einer schweren
Beeinträchtigung führen. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass schon die
Grundordnung eine Überbauung der Parzelle Kat.-Nr. B2925 zulasse. Die
geltende Bau- und Zonenordnung sei bald 25 Jahre alt und habe daher die
vorliegend streitigen Festsetzungen des ISOS nicht berücksichtigen können. Sie
enthalte im Übrigen lediglich eine Zonenzuweisung, ohne bereits spezielle
Baubereiche für die Parzelle Kat.-Nr. B2925 festzulegen. Der streitige
Gestaltungsplan solle diese Grundordnung nicht bloss verfeinern, sondern
ersetzen und die Voraussetzungen für eine qualitative Entwicklung des Quartiers
schaffen. In dieser Situation müsse die Vereinbarkeit der im Gestaltungsplan
neu geplanten Baubereiche mit dem ISOS überprüft werden (E. 4.6).
Nach dem Gesagten seien die
Voraussetzungen von Art. 7 Abs. 2 NHG erfüllt, mithin sei zwingend
ein Gutachten der ENHK einzuholen, bevor über die Beschwerde gegen den
Gestaltungsplan entschieden werde. Die Sache sei daher an das Verwaltungsgericht
zurückzuweisen. Dieses habe die Möglichkeit, selbst das Gutachten einzuholen
und anschliessend über die Sache neu zu entscheiden oder sie weiter, an eine
der Vorinstanzen, zurückzuweisen (E. 4.7).
2.2
Gestützt
auf § 7 Abs. 1 VRG könnte das Verwaltungsgericht das vom
Bundesgericht verlangte Gutachten der ENHK selber einholen und danach die
Vereinbarkeit der im Gestaltungsplan neu geplanten Baubereiche mit dem ISOS
überprüfen.
Über den Wortlaut von § 64
Abs. 1 VRG hinaus ist es dem Verwaltungsgericht indes ebenso möglich, die
Angelegenheit zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz oder auch an die
erstinstanzliche anordnende Behörde zurückweisen (sogenannte Sprungrückweisung;
Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], § 64 N. 4), was es praxisgemäss i
nsbesondere
dann tut,
wenn  wie vorliegend  der Sachverhalt
ungenügend festgestellt wurde. So lag  wie die Stadt Uster in ihrer Eingabe
vom 13. September 2023 zu Recht ausführt  im Zeitpunkt der Ausarbeitung
und Festsetzung des
Gestaltungsplans "Park am Aabach" noch
kein Gutachten der ENHK vor und konnten damit deren Einschätzungen noch nicht
berücksichtigt werden.
Es ist deshalb angezeigt, die
Sache unmittelbar
an die Stadt Uster zurückzuweisen.
2.3
Nach dem
Gesagten sind die Beschwerden teilweise gutzuheissen. Der Entscheid des
Baurekursgerichts vom 10. Juli 2019, die Verfügungen der Baudirektion vom 10. Oktober
2018, 26. März 2018 und 28. September 2018 sowie der Beschluss des
Gemeinderats Uster vom 4. September 2017 sind im Sinn der Erwägungen
aufzuheben und die Sache ist zur Fortsetzung des Verfahrens an die Stadt Uster
zurückzuweisen.
2.4
Die
Beteiligten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens tragen die Kosten in der
Regel entsprechend ihrem Unterliegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG,
teilweise in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Die
(Sprung-)Rückweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug
auf die Regelung der Nebenfolgen als Obsiegen zu behandeln, wenn die
Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr,
28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f. mit Hinweisen; VGr,
1. Juni 2023, VB.2022.00627, E. 4.2).
Das Bundesgericht trat im Urteil vom 27. Juli 2023
bezüglich eines grossen Teils des Planperimeters auf die Beschwerde der
Beschwerdeführerin 1 zufolge ungenügender Beschwerdebegründung nicht ein.
Dadurch wurde der Streitgegenstand vor Bundesgericht eingeschränkt. Im Hinblick
auf die noch im Streit liegende Parzelle Kat.-Nr. B2925 hat es die
Beschwerde materiell geprüft und gutgeheissen  wenn auch mit einer Begründung,
die örtlich darüber hinaus weist. Im Ergebnis hiess das Bundesgericht die
Beschwerde im Sinn der Erwägungen gut, soweit es darauf eintrat. Im Rahmen des
Streitgegenstands ist die Sache nun an die Stadt Uster zurückzuweisen. Insoweit
sind die Beschwerdeführerin 1 und der im kantonalen Verfahren wieder
einzubeziehende Beschwerdeführer 2 im Ergebnis als obsiegend zu
betrachten. Im Übrigen bleiben jedoch die abweisenden Entscheide des
Baurekursgerichts und des Verwaltungsgerichts bestehen.
In einer Gesamtbetrachtung erscheint keine der Parteien als
überwiegend obsiegend bzw. unterliegend. Es rechtfertigt sich daher, sowohl die
Kosten des Rekursverfahrens als auch die Kosten des Beschwerdeverfahrens
den Beschwerdeführenden 1 und 2 und
den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zu einem Viertel
aufzuerlegen.
Dementsprechend sind weder für das Rekursverfahren noch für das
Beschwerdeverfahren Parteientschädigungen zuzusprechen (§ 17 Abs. 2
VRG).
3.
Das vorliegende Urteil ist ein Zwischenentscheid im Sinn
von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005
(BGG, SR. 173.110) und nur unter dessen einschränkenden Voraussetzungen
anfechtbar.
Demgemäss erkennt
die Kammer
1.    Die
Beschwerdeverfahren VB.2019.00584 und VB.2019.00593 werden als Verfahren
VB.2023.00472 wiederaufgenommen.
2.    Die
Beschwerden werden teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts
vom 10. Juli 2019, die Verfügungen der Baudirektion vom 10. Oktober
2018, 26. März 2018 und 28. September 2018 sowie der Beschluss des
Gemeinderats Uster vom 4. September 2017 werden im Sinn der Erwägungen
aufgehoben und die Sache wird zur Fortsetzung des Verfahrens an die Stadt Uster
zurückgewiesen.
Die
Kosten des Rekursverfahrens von total Fr. 10'290.-
werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 und den
Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zu einem Viertel auferlegt.
3.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    640.--
Zustellkosten,
Fr. 8'640.--
Total der Kosten.
4.
Die Gerichtskosten werden den
Beschwerdeführenden 1 und 2 und den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je
zu einem Viertel auferlegt.
5.    Für das
Rekursverfahren und das Beschwerdeverfahren werden keine Parteientschädigungen
zugesprochen.
6.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
7.    Mitteilung an:
a)    die Beschwerdeführenden;
b)    die Beschwerdegegnerinnen;
c)    das Baurekursgericht;
d)    das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE);
e)    das Bundesamt für Kultur (BAK);
f)     das Bundesamt für Umwelt (BAFU).