zh_verwaltungsgericht · VB.2005.00370 · 2006-05-05 · de

Baubewilligung und weitere Bewilligungen | Neubau einer Wohn- und Gewerbeliegenschaft. Substanziierungspflicht bei Laienbeschwerde (E. 2.3). Eine unverlangte Eingabe, der kein Beschwerdewille zugrunde liegt, ist aus dem Recht zu weisen; sie kann auch nicht als Petition entgegengenommen werden (E. 2.6). Der Umgebungsplan muss in der Regel nicht bereits im Stadium der Bewilligungserteilung vorliegen (E. 4.2 f.). Anwendung von § 293 PBG, wenn der private Gestaltungsplan die Anwendung kommunaler Bau- und Zonenvorschriften ausschliesst (§ 293 Abs. 4 PBG; E. 5.2). Die Abgrabungen zwischen den Toren der Unterniveaugaragen dürfen das Untergeschoss - abgesehen von der zulässigen Freilegung der Ein- und Ausfahrten im Rahmen der üblichen Garagentorbreite - nicht mehr als 1,5 m in Erscheinung treten lassen (§ 293 Abs. 1 und 2 PBG). Die vor dem Untergeschoss angebrachten Pflanzentröge stellen kein gestaltetes Terrain im Sinn von § 293 Abs. 1 PBG dar. Die Verletzung von § 293 Abs. 1 PBG kann mit einer Auflage (Änderung des gestalteten Terrains) behoben werden. Die Anforderungen an die Umgebungsgestaltung im Sinn von § 238 Abs. 3 PBG gelten auch für Gewerbeliegenschaften (E. 5.3). Die Zugansnormalien sind bei der Beurteilung interner Erschliessungen hilfsweise heranzuziehen. Angesichts der Breite der vorgesehenen Zufahrt (insgesamt 7 m) und des voraussichtlichen Verkehrsaufkommens (umgerechnet 30 Wohneinheiten) werden die Anforderungen der Zugangsnormalien eingehalten (E. 6.2). Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung und der Gewährleistung der Verkehrssicherheit, steht der Gemeinde von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu. Angesichts der klaren Erfüllung der Anforderungen der Zugangsnormalien stellt der Verzicht auf die Trennung von Fahr- und Fussgängerverkehr keinen rechtsverletzenden Ermessensfehler dar (E. 6.3). § 219 PBG bezieht sich nur auf Bauten und Anlagen, die derart vom üblichen Mass abweichen, dass Verschärfungen durch Sondervorschriften angezeigtsind. Dies ist vorliegend nicht der Fall (E. 6.4).Ein einzelner Entscheid des Verwaltungsgerichts zur Klärung einer Frage, die in einem privaten Gestaltungsplan offen gelassen wurde, begründet eine Praxis, deren Änderung nur zulässig ist, wenn ernsthafte, sachliche Gründe hierfür vorliegen. Die neue Lösung muss besserer Erkenntnis der Rechtsgrundlagen, veränderten äusseren Verhältnissen oder allgemein gewandelten Rechtsanschauungen entsprechen. Bei der von der Vorinstanz (sinngemäss) vorgenommene Praxisänderung betreffend die Zulassung von Gewerbeparkplätzen ausserhalb der Grundstücke mit gewerblicher Nutzung trifft dies nicht zu, so dass unter dem Gesichtspunkt der Rechtssicherheit am Entscheid des Verwaltungsgerichts festzuhalten ist (E. 7.2).Im Bereich des Lärmschutzes gelten die Voraussetzungen der Einhaltung der Planungswerte und der vorsorglichen Emissionsbegrenzung kumulativ. Sind die massgebenden Planungswerte eingehalten, gelten zusätzliche Massnahmen zur Emissionsbegrenzung, insbesondere auch zur Vermeidung von bloss unnötigen Emissionen, indes in der Regel nur dann als wirtschaftlich tragbar, wenn sich mit relativ geringem Aufwand eine wesentliche Reduktion der Emissionen erreichen lässt (E. 8.6.2). Eine Verlegung des Standortes der Emissionsquelle (Werkstatttor) und die damit verbundenen Planänderungen (einschliesslich Zeitverzögerungen) sowie allfällige Auswirkungen auf den Werkstattbetrieb stehen in keinem vernünftigen Verhältnis zu der zusätzlichen Reduktion der Lärmbelastung (E. 8.6.3 ff.).Teilweise Gutheissung (E. 10.1; zusammen mit VB.2005.00371).

Zürich Verwaltungsgericht 06..2.05.0 VB.2005.00370
Zurich Verwaltungsgericht 06..2.05.0 VB.2005.00370
Zurigo Verwaltungsgericht 06..2.05.0 VB.2005.00370

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00370
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Geschäftsnummer:
VB.2005.00370
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 05.05.2006
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung und weitere Bewilligungen
Neubau einer Wohn- und Gewerbeliegenschaft.
Substanziierungspflicht bei Laienbeschwerde (E. 2.3). Eine unverlangte Eingabe, der kein Beschwerdewille zugrunde liegt, ist aus dem Recht zu weisen; sie kann auch nicht als Petition entgegengenommen werden (E. 2.6).
Der Umgebungsplan muss in der Regel nicht bereits im Stadium der Bewilligungserteilung vorliegen (E. 4.2 f.).
Anwendung von § 293 PBG, wenn der private Gestaltungsplan die Anwendung kommunaler Bau- und Zonenvorschriften ausschliesst (§ 293 Abs. 4 PBG; E. 5.2). Die Abgrabungen zwischen den Toren der Unterniveaugaragen dürfen das Untergeschoss - abgesehen von der zulässigen Freilegung der Ein- und Ausfahrten im Rahmen der üblichen Garagentorbreite - nicht mehr als 1,5 m in Erscheinung treten lassen (§ 293 Abs. 1 und 2 PBG). Die vor dem Untergeschoss angebrachten Pflanzentröge stellen kein gestaltetes Terrain im Sinn von § 293 Abs. 1 PBG dar. Die Verletzung von § 293 Abs. 1 PBG kann mit einer Auflage (Änderung des gestalteten Terrains) behoben werden. Die Anforderungen an die Umgebungsgestaltung im Sinn von § 238 Abs. 3 PBG gelten auch für Gewerbeliegenschaften (E. 5.3).
Die Zugansnormalien sind bei der Beurteilung interner Erschliessungen hilfsweise heranzuziehen. Angesichts der Breite der vorgesehenen Zufahrt (insgesamt 7 m) und des voraussichtlichen Verkehrsaufkommens (umgerechnet 30 Wohneinheiten) werden die Anforderungen der Zugangsnormalien eingehalten (E. 6.2). Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung und der Gewährleistung der Verkehrssicherheit, steht der Gemeinde von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu. Angesichts der klaren Erfüllung der Anforderungen der Zugangsnormalien stellt der Verzicht auf die Trennung von Fahr- und Fussgängerverkehr keinen rechtsverletzenden Ermessensfehler dar (E. 6.3).
§ 219 PBG bezieht sich nur auf Bauten und Anlagen, die derart vom üblichen Mass abweichen, dass Verschärfungen durch Sondervorschriften angezeigtsind. Dies ist vorliegend nicht der Fall (E. 6.4).
Ein einzelner Entscheid des Verwaltungsgerichts zur Klärung einer Frage, die in einem privaten Gestaltungsplan offen gelassen wurde, begründet eine Praxis, deren Änderung nur zulässig ist, wenn ernsthafte, sachliche Gründe hierfür vorliegen. Die neue Lösung muss besserer Erkenntnis der Rechtsgrundlagen, veränderten äusseren Verhältnissen oder allgemein gewandelten Rechtsanschauungen entsprechen. Bei der von der Vorinstanz (sinngemäss) vorgenommene Praxisänderung betreffend die Zulassung von Gewerbeparkplätzen ausserhalb der Grundstücke mit gewerblicher Nutzung trifft dies nicht zu, so dass unter dem Gesichtspunkt der Rechtssicherheit am Entscheid des Verwaltungsgerichts festzuhalten ist (E. 7.2).
Im Bereich des Lärmschutzes gelten die Voraussetzungen der Einhaltung der Planungswerte und der vorsorglichen Emissionsbegrenzung kumulativ. Sind die massgebenden Planungswerte eingehalten, gelten zusätzliche Massnahmen zur Emissionsbegrenzung, insbesondere auch zur Vermeidung von bloss unnötigen Emissionen, indes in der Regel nur dann als wirtschaftlich tragbar, wenn sich mit relativ geringem Aufwand eine wesentliche Reduktion der Emissionen erreichen lässt (E. 8.6.2). Eine Verlegung des Standortes der Emissionsquelle (Werkstatttor) und die damit verbundenen Planänderungen (einschliesslich Zeitverzögerungen) sowie allfällige Auswirkungen auf den Werkstattbetrieb stehen in keinem vernünftigen Verhältnis zu der zusätzlichen Reduktion der Lärmbelastung (E. 8.6.3 ff.).
Teilweise Gutheissung (E. 10.1; zusammen mit VB.2005.00371).
Stichworte:
ABGRABUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
EMISSIONSBEGRENZUNG
GESTALTUNGSPLAN
LÄRMIMMISSION
PLANUNGSWERTE
PRAXISÄNDERUNG
RECHTSSICHERHEIT
SUBSTANZIIERUNGSPFLICHT
UMGEBUNGSGESTALTUNG
UMGEBUNGSPLAN
Rechtsnormen:
Art. 7 Abs. I lit. a LSV
§ 237 Abs. II PBG
§ 237 Abs. III PBG
§ 293 PBG
§ 310 Abs. I PBG
Art. 11 Abs. II USG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
E ist Eigentümer der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02
im Gebiet des privaten Gestaltungsplans L vom 25. Juni 1980 in der
Gemeinde Thalwil. Auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 befindet sich derzeit ein
Gewerbegebäude. Mit Beschluss vom 11. November 2004 erteilte die
Baukommission Thalwil unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche
Bewilligung für den Neubau eines Wohn- und Gewerbehauses auf diesem Grundstück.
Gleichzeitig eröffnete sie die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich
vom 28. Oktober 2004, mit welcher dem Vorhaben in gewässerschutz‑,
lufthygiene‑, altlasten‑ und abfallrechtlicher Hinsicht zugestimmt
worden war, sowie die lärmschutzrechtliche Bewilligung des kantonalen Amts für
Wirtschaft und Arbeit (AWA) vom 19. Mai 2004.
II.
Gegen die Erteilung der Baubewilligung erhoben A
einerseits sowie B und C anderseits Rekurs. Mit Entscheid vom 12. Juli
2005 vereinigte die Baurekurskommission II die beiden Rekurse und hiess
sie insoweit teilweise gut, als sie die lärmschutzrechtliche Bewilligung des
AWA um folgende Auflage ergänzte: "Bei lärmigen Arbeiten im Innern der Autowerkstatt
ist das Tor geschlossen zu halten." Im Übrigen wies sie die Rekurse ab,
soweit sie darauf eintrat.
III.
Gegen diesen Entscheid erhoben A (Beschwerdeführer 1)
einerseits sowie B und C (Beschwerdeführende 2) anderseits je am
19. September 2005 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Beide Beschwerden
verlangten die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und der Baubewilligung
vom 11. November 2004. A beantragte in seiner unter der Geschäftsnummer
VB.2005.00370 rubrizierten Beschwerde zudem eventualiter, es "sei der
angefochtene Entscheid der Baurekurskommission II zu sistieren und dieser zur
Korrektur bzw. Richtigstellung an die Vorinstanz zurückzuweisen". Zur
Begründung stützte er sich auf verschiedene planungs‑, gewässer‑,
lärmschutz‑ und lufthygienerechtliche Bestimmungen ab. B und C stellten
in ihrer als VB.2005.00371 rubrizierten Beschwerde zusätzlich zu ihrem
Hauptantrag die Eventual­begehren, es sei E zum Nachweis einer Ersatzlösung
bzw. zur Entrichtung einer Ersatzabgabe für die Abstellplätze zu verpflichten
und es sei vom AWA eine neue Lärmprognose zu erstellen. Zur Begründung beriefen
sie sich im Wesentlichen auf den Gestaltungsplan L, laut welchem auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 keine Abstellplätze erstellt werden dürften, sowie
auf den Lärmschutz. Sie verlangten, die Kosten und eine Parteientschädigung der
Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen.
E (Beschwerdegegner 1) und die Baukommission Thalwil
(Beschwerdegegnerin 2) beantragten die Abweisung der Beschwerden unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten von A bzw. von B und C. Das AWA
(Beschwerdegegner 3) verzichtete stillschweigend auf eine Beschwerdeantwort.
Die Baudirektion des Kantons Zürich (Beschwerdegegnerin 4) und die Baurekurskommission
II beantragten die Abweisung der Beschwerden.
Mit Schreiben vom 12. Dezember 2005 reichten H und I
unaufgefordert eine "Richtigstellung" zur Beschwerdeantwort Es im
Verfahren VB.2005.00371 ein.
Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich,
in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Die beiden Beschwerden betreffen dasselbe Bauvorhaben und
werfen teilweise die gleichen Rechtsfragen auf. Sie sind daher zu vereinigen
(vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,
Vorbem. zu §§ 4–31 N. 33 ff.).
2.
2.1
Die
Grundstücke der Beschwerdeführenden liegen im Perimeter des Gestaltungsplans L
und grenzen direkt an die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 bzw. 02 des
Beschwerdegegners 1 an. Aufgrund der räumlichen Nähe und der vorgebrachten
Rügen sind die Beschwerdeführenden grundsätzlich im Sinn von § 338a
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur
Beschwerdeerhebung legitimiert. Dies gilt allerdings nur insofern, als die
Gutheissung der Beschwerden die angeführten Beeinträchtigungen tatsächlich zu
beseitigen vermöchte (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 34 f.).
Im Folgenden ist dies in Bezug auf die vorgebrachten Rügen je einzeln zu
prüfen. Dabei ist zu beachten, dass diese nur teilweise auf die Verhinderung
der geplanten Baute abzielen; teilweise handelt es sich sinngemäss – zumindest
eventualiter – um selbständige Anträge zu einzelnen Nebenanlagen und zur
Umgebungs­gestaltung, was grundsätzlich zulässig ist.
2.2
Der
Beschwerdeführer 1 beantragt unter Hinweis darauf, dass die Begründung des angefochtenen
Entscheids verschiedene sachliche Unstimmigkeiten enthalte, eventualiter die
Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur Korrektur bzw. Richtigstellung.
Soweit der Beschwerdeführer 1 eine blosse Korrektur der vorinstanzlichen
Erwägungen verlangt, ist auf diesen Antrag nicht einzutreten: Ein
Beschwerdeantrag muss die Änderung oder Aufhebung des angefochtenen Entscheids
und nicht bloss von dessen Begründung bezwecken (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 54 N. 3). Das Begehren ist dagegen insoweit zulässig, als damit zur
Durchsetzung der materiellen Anträge die unrichtige oder ungenügende Feststellung
des massgeblichen Sachverhalts geltend gemacht werden soll (§ 51 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Es kann jedoch
vorweggenommen werden, dass sich den gerügten Flüchtigkeitsfehlern im
angefochtenen Entscheid kein Hinweis auf dessen sachliche Unrichtigkeit
entnehmen lässt.
2.3
Der
Beschwerdeführer 1 beantragt, es sei zu prüfen, ob die Baurekurskommission zu
Recht auf verschiedene Rügen mangels baurechtlichen Gehalts, wegen ungenügender
Substanziierung oder wegen unzulässiger Erweiterung des Streitgegenstands nicht
eingetreten ist. Auf dieses Begehren ist mangels Substanziierung nicht
einzutreten: In der Beschwerdebegründung ist darzulegen, inwiefern der
angefochtene Entscheid an einem der in den §§ 50 f. VRG genannten
Mängel leiden soll. Das Verwaltungsgericht ist nicht gehalten, von Amts wegen
nach allen erdenklichen Rechtsfehlern zu forschen (Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 50 N. 4). Die Beschwerde genügt in diesem Punkt auch den geringeren
Anforderungen, die an eine Laienbeschwerde zu stellen sind, nicht (vgl.
Kölz/Bosshart/Röhl, § 54 N. 7, § 23 N. 3).
2.4
Da die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden – mit den
erwähnten Vorbehalten und weitern Einschränkungen, auf die im Zusammenhang mit
den materiellen Rügen einzugehen ist – grundsätzlich einzutreten.
2.5
Sowohl
über die örtlichen Verhältnisse als auch über den massgeblichen Sachverhalt
geben die Akten hinreichend Aufschluss. Die Anträge der Beschwerdeführenden 2
auf Vornahme eines Augenscheins und auf weitere Beweismassnahmen sind daher
abzu­weisen.
2.6
Der
Eingabe von H und I liegt kein Beschwerdewille zugrunde. Sie ist unverlangt und
daher aus dem Recht zu weisen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 26 N. 25). Auch
als Petition kann sie nicht entgegengenommen werden (Ulrich Häfelin/Walter
Haller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 6. A., Zürich etc. 2005,
N. 891).
3.
Die projektierte Baute soll auf dem nach Nordosten
geneigten Grundstück Kat.-Nr. 01 errichtet werden, das im nordwestlichen
Bereich des vom Gestaltungsplan L erfassten Gebiets liegt und im Südwesten von
der M-Strasse, im Nordwesten vom eingedolten L, im Nordosten von der unbebauten
Parzelle Kat.-Nr. 02 und im Südosten von Grundstücken mit Wohnbauten
begrenzt wird. Der heutige einstöckige Gewerbebau, in dem sich derzeit die
Autowerkstatt des Beschwerdegegners 1 befindet, soll abgebrochen werden. Bei
der geplanten Baute handelt es sich um ein Wohn- und Gewerbehaus mit zwei Vollgeschossen
sowie einem Dachgeschoss mit Wohnnutzung. Im Erdgeschoss sind eine Autowerkstatt,
ein Ausstellungsraum und Büroräumlichkeiten vorgesehen; das Tor der Autowerkstatt
soll an der Südostseite des Gebäudes erstellt werden. Wiederum ist an der M-Strasse
eine Tankstelle vorgesehen. Im Untergeschoss der Baute sind zwei Unterniveaugaragen
geplant. Deren Tore sollen auf die Nordostseite des Gebäudes zu liegen kommen;
die Zufahrt soll von der M-Strasse sowohl von Nordwesten als auch von Südosten
her erfolgen, wobei das Terrain auf der Nordostseite der Baute so abgegraben
werden soll, dass das Gebäude ganz umfahren werden kann. Die geplante
südöstliche Zufahrt befindet sich teils auf dem Baugrundstück selber und nimmt
teils – durch ein Fuss- und Fahrwegrecht gesichert – die Grundstücke Kat.-Nrn. 03–06
in Anspruch, wobei dieser Teil der Zufahrt auch der Erschliessung des
Gestaltungsplangebiets L für den Fussgänger­verkehr dient. Auf der im Nordosten
an das Baugrundstück angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 02 ist eine Reihe von
Parkplätzen vorgesehen, wobei einer dieser Parkplätze – ebenso wie ein
Abstellplatz an der Südostseite des geplanten Gebäudes – nicht bewilligt wurde.
Die Beschwerdeführenden erheben einerseits Rügen im Wesentlichen planungsrechtlicher
Natur mit Bezug auf die Zufahrten, die Abgrabungen und die Park­plätze;
anderseits machen sie geltend, der Werkstattbetrieb führe zu
umweltschutzrechtlich unzulässigen Lärmimmissionen.
4.
4.1
Ziff. 1.33 der Baubewilligung sieht vor, dass der
Baubehörde bis spätestens zur Rohbauabnahme ein Detailprojekt über die
Umgebungsgestaltung und Bepflanzung zur Genehmigung einzureichen ist.
Der
Beschwerdeführer 1 macht geltend, dass sich die Umgebungsgestaltung den
bewilligten Plänen nicht ausreichend entnehmen lasse, was § 310
Abs. 1 PBG widerspreche; laut dieser Bestimmung hat ein Baugesuch
grundsätzlich alle Unterlagen zu enthalten, welche für die Beurteilung des
Vorhabens notwendig sind. Die Vorinstanz hat diese Rüge mit folgender
Begründung zurückgewiesen (E. 6): Zum einen könne die detaillierte
Umgebungsgestaltung vorliegend in einem späteren Verfahrens­abschnitt geregelt
werden. Zum andern liessen sich die vorgesehenen Abgrabungen den Bauplänen ohne
weiteres entnehmen; es seien keine für den Beschwerdeführer 1 relevanten
Auswirkungen auszumachen.
4.2
Die
Vorinstanz hat zutreffend festgestellt, dass es nach der Praxis zu § 310
Abs. 1 PBG zulässig ist, die detaillierte Umgebungsgestaltung einem
späteren Verfahrens­abschnitt vorzubehalten. Das gilt nur dann nicht, wenn der
Umgebungsplan Aufschluss zu geben hat über Fragen, die für die
Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens von grundsätzlicher Bedeutung sind, was
etwa bei Arealüberbauungen der Fall ist oder wenn die Umgebung Teil eines
Schutzobjekts im Sinn von § 203 PBG bildet (VGr, 10. März 2004,
VB.2003.00370, E. 4 mit weitern Hinweisen, www.vrgzh.ch; RB 2000
Nr. 95).
4.3
Die
Vorinstanz hält weiter zutreffend fest, dass dem Plan
"Fassaden/Schnitt" die im jetzigen Verfahrensstadium notwendigen
Angaben über die vorgesehenen Abgrabungen entnommen werden können. Dies ist im
vorliegenden Fall entscheidend. Unbeachtlich ist, dass im Plan die
Bezeichnungen "Südost-" und "Nordwestfassade" miteinander
verwechselt wurden. Im Südosten des geplanten Gebäudes sollen mässige
Abgrabungen vorgenommen werden, die im Schnittpunkt der Verlängerung der
Südostfassade des geplanten Baus mit der Grenze der Grundstücke Kat.-Nrn. 01
und 02 – mehrere Meter von den Zugängen zu den benachbarten Wohnhäusern
entfernt – rund 40 cm ausmachen. Nicht zu beanstanden ist die
Schlussfolgerung der Vorinstanz, unter diesen Umständen liessen sich im Bereich
der Zugänge zu den südlich und südöstlich gelegenen Wohnhäusern – unter denen
sich jenes des Beschwerdeführers 1 befindet – ohne weiteres vertretbare
Lösungen finden, weshalb die Baubehörde die Überprüfung der Umgebungsgestaltung
in einen späteren Verfahrensabschnitt habe verweisen dürfen. In jenem
Verfahrensabschnitt kann (und muss) auch Ziff. 5 Gestaltungsplan L Rechnung
getragen werden, wonach sich "Terrainveränderungen ... an die
Geländeverhältnisse im speziellen bei angrenzenden Liegenschaften schonend
anpassen" müssen (lit. a) und bei der Erstellung von Mauern gewisse
Vorschriften zu beachten sind (lit. b und c). Soweit der Beschwerdeführer
1 das Fehlen eines Umgebungsplans moniert, ist seine Beschwerde demnach
abzuweisen.
5.
5.1
Die
Unterniveaugaragen im Untergeschoss der geplanten Baute sollen durch zwei Tore
auf der – von der Strasse abgewandten – Nordostseite des Gebäudes erschlossen
werden. Der Beschwerdeführer 1 bringt vor, es dürften nur die jeweiligen
Zufahrten auf der Nordwest- und auf der Südostseite zu den beiden Toren
abgegraben werden, nicht jedoch der Bereich zwischen den Toren. Er stützt
dieses Vorbringen zunächst auf Art. 11 Abs. 1 und 2 des
Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG); hierauf ist im
Zusammenhang mit den andern umweltschutzrechtlichen Rügen einzugehen (hinten E. 8).
Sodann macht er eine Verletzung von § 293 Abs. 1 und 2 PBG geltend,
wonach nicht anrechenbare Untergeschosse – ausgenommen Haus- und Kellerzugänge,
Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Garagen – höchstens 1,5 m über dem
gestalteten Boden in Erscheinung treten dürfen. Schliesslich beruft er sich auf
den Gestaltungsplan L.
5.2
§ 293
Abs. 1 und 2 PBG sind hier anwendbar, da Ziff. 9 lit. a
Gestaltungsplan L die Anwendung kommunaler Bau- und Zonenvorschriften, die in
§ 293 Abs. 4 PBG vorbehalten werden, ausschliesst. Bei § 293 PBG
handelt es sich um eine Einordnungsbestimmung, zu deren Anrufung der Nachbar
grundsätzlich befugt ist (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003, S. 13-58). Der Beschwerdeführer
1 hat denn auch im Rekursverfahren bereits vorgebracht, das Terrain zwischen
den beiden Garageneinfahrten dürfe nicht abgegraben werden. Im Übrigen hat die
Beschwerdegegnerin 2 in die Baubewilligung vom 11. November 2004 ein auf
§ 293 PBG gestützte Auflage aufgenommen, wonach nicht anrechenbare Untergeschosse
höchstens 1,5 m über dem gestalteten Boden in Erscheinung treten dürften, nur
Garageneinfahrten freigelegt werden dürften und weiterreichende Abgrabungen
nicht gestattet seien (Ziff. 1.9).
5.3
Die Abgrabungen
vom gewachsenen Boden an der Nordostfassade sind gemäss § 293 Abs. 1 und 2
PBG unzulässig, da sie das Untergeschoss – über die zulässige Freilegung der Ein-
und Ausfahrten zu den Unterniveaugaragen im Rahmen der üblichen Torbreite hinaus
– weitgehend mehr als 1,5 m in Erscheinung treten lassen. Daran ändern die Pflanzentröge,
die zwischen den Garageneinfahrten angebracht werden sollen, nichts; denn sie erfüllen
die Anforderungen an ein gestaltetes Terrain im Sinn von § 293 Abs. 1
PBG nicht. Sie erscheinen vielmehr als Teil der Hausfassade und machen das
Untergeschoss unter gestalterischen Gesichtspunkten in unzulässiger Weise sichtbar.
Es liegt demzufolge eine Verletzung von § 293 Abs. 1 PBG vor; diese kann
jedoch mit einer entsprechenden Auflage betreffend die Änderung des gestalteten
Terrains behoben werden (VGr, 10. Februar 1993, VB 92/0125, E. 3a). Da die Parkplätze
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 wegfallen werden (hinten E. 7.1 f.), sind
durchaus Lösungen denkbar, welche die Abgrabungen jeweils auf die übliche Garagentorbreite
beschränken, eine angemessene Terraingestaltung vorsehen und dennoch die
Zufahrten zu den Garagen sicherstellen. So kann beispielsweise der Abstand zwischen
der Zufahrt und der Hausfassade grösser bemessen werden. Im Übrigen ist darauf
hinzuweisen, dass der Wegfall der Parkplätze nicht heisst, der betreffende Teil
des Gebäudeumschwungs könne vollständig mit Hartbelag versehen werden; denn die
Anforderungen an die Umgebungsgestaltung im Sinn von § 238 Abs. 3
PBG, das heisst eine angemessene Bepflanzung, gelten auch für Gewerbeliegenschaften
(VGr, 14. Juli 2004, VB.2003.00087, E. 6.3, www.vgrzh.ch). Die Einzelheiten
betreffend die angemessene Terrain- und Umgebungsgestaltung sind im Umgebungsplan,
der vor Baubeginn einzureichen ist, festzulegen.
5.4
Der
Beschwerdeführer 1 beruft sich sodann auf Ziff. 6 lit. b
Gestaltungsplan L, wonach die "Freiräume ... durchwegs zu begrünen"
sind und der vorhandene, möglichst zu wahrende Baumbestand "durch eine
reiche Durchsetzung der Siedlung mit Pflanzen und Bäumen zu ergänzen" ist.
Nach Ziff. 6 lit. c Gestaltungsplan L können allerdings die
Parkplätze für das Gewerbe oberirdisch angeordnet werden. Laut der Weisung zum
Gestaltungsplan sind – selbst über den Bestandesschutz hinausgehende – Umbauten
und Erweiterungen an Bauten und Anlagen der vorbestehenden Gewerbebetriebe
weiterhin gestattet. Aufgrund des Gestaltungsplans L kann der Beschwerdegegner
1 daher nicht verpflichtet werden, den Umschwung seiner gewerblich genutzten
Baute zu begrünen.
5.5
Der
Beschwerdeführer 1 macht schliesslich geltend, die Zufahrt auf der
Nordwestseite des Gebäudes dürfe gestützt auf § 21 des
Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991 nicht in der vorgesehenen
Breite bewilligt werden, da ein Abstand von 5 m zum eingedolten L gewahrt
werden müsse. Die Baurekurskommission trat auf dieses Vorbringen mangels eines
schutzwürdigen Interesses nicht ein, wobei sie es irrtümlicherweise als Antrag
auffasste, die Bewilligung für die nordwestliche Zufahrt gänzlich zu verweigern
(Rekursentscheid, E. 10). Im Ergebnis ist der angefochtene Entscheid
jedoch auch in diesem Punkt aufrecht zu erhalten, da der Beschwerdeführer kein
schutzwürdiges Interesse an einer Verschmälerung der Zufahrt auf der
nordwestlichen Seite des geplanten Gebäudes darlegt.
6.
6.1
Der
Beschwerdeführer 1 beantragt, die südöstliche Zufahrt sei baulich so zu
gestalten, dass der Fahr- und der Fussgängerverkehr getrennt würden, und unten
mit einer Leitplanke zu sichern. Die Baurekurskommission hat dieses Begehren im
Wesentlichen mit der Begründung abgewiesen, angesichts der Breite der
vorgesehenen Zufahrt und des voraussichtlichen Verkehrsaufkommens sei die
Sicherheit der Fussgänger ohne weiteres auch ohne Abtrennungen gewährleistet,
weshalb der Beschwerdegegner 1 nicht zu den verlangten Massnahmen verpflichtet
werden könne (Rekursentscheid, E. 8).
6.2
Nach
§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG sollen Zufahrten für jedermann verkehrssicher
sein. Auf Satz 2 dieser Bestimmung stützen sich die Zugangsnormalien vom
9. Dezember 1987. Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen, was
Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen halten
(VGr, 16. November 2005, VB.2005.00209, E. 2.3; RB 1984
Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5 mit weitern Hinweisen). Sie sind nach Zweck
und Inhalt vorwiegend auf die zu einem Grundstück führende externe Erschliessung
und weniger auf parzelleninterne Verbindungen zugeschnitten, doch sind sie bei
der Beurteilung interner Erschliessungen hilfsweise heranzuziehen (VGr,
16. April 1997, VB.97.00014, E. 3b; RB 1986 Nr. 91). Gemäss
§ 6 Zugangsnormalien erfolgt die Festlegung der Zugangsart nach dem
voraussichtlichen Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten
gemäss den Anwendungsbereichen im Anhang. Die Auswirkungen anderer Nutzungen
werden in Wohneinheiten umgerechnet. Die Annahme der Vorinstanz, dass
vorliegend die Erschliessungsleistung jedenfalls nicht über ein Verkehrsaufkommen
von – umgerechnet – 30 Wohneinheiten hinausgehe, ist nicht zu beanstanden und
wird auch nicht bestritten. Ebenso zuzustimmen ist ihren Schlussfolgerungen,
dass unter diesen Umständen eine Fahrbahnbreite von 4,00–4,75 m mit
beidseitigen Banketten von je 0,3 m genügt und kein Trottoir erforderlich
ist (vgl. Anhang Zugangsnormalien) und dass diese Anforderungen vorliegend bei
einer Fahrbahnbreite von insgesamt 7 m ohne weiteres erfüllt sind. Der vom
Beschwerdeführer 1 angerufene § 12 Abs. 1 Zugangsnormalien, laut dem
Zugänge in der Weise erstellt werden können, dass Verkehrsführung und bauliche
Gestaltung die Fahrzeuglenker zu zurückhaltender Fahrweise zwingen, bezieht
sich auf Verkehrsberuhigungsmassnahmen und ist hier nicht von Bedeutung.
6.3
Allerdings
sieht § 237 Abs. 3 PBG vor, dass der Fussgänger- vom Fahrverkehr
getrennt werden soll, wo "ein Bedürfnis besteht, die Verhältnisse es
gestatten und es wirtschaftlich zumutbar ist", insbesondere bei grösseren
Überbauungen. Beim hier streitigen geplanten Gebäude handelt es sich nicht um
eine grössere Überbauung, was allerdings gemäss dem Wortlaut der Gesetzes­bestim­mung
eine Verkehrstrennung noch nicht von vornherein ausschlösse. Immerhin ergibt
sich aus dem weiteren Text von § 237 Abs. 3 PBG ("... und es
kann, sofern das öffentliche Interesse entgegenstehende private Interessen
wesentlich überwiegt, der Fahrverkehr unter den Boden gewiesen oder die
Überdeckung der Fahrbahn verlangt werden"), dass die Bestimmung nicht in
erster Linie auf Bauvorhaben von der hier vorliegenden bescheidenen Grösse
zugeschnitten ist. Jedenfalls deshalb erübrigt sich hier eine vertiefte
Behandlung der Frage, ob die Voraussetzungen von § 237 Abs. 3 PBG vorliegen:
Indem § 237 Abs. 3 PBG eine Interessenabwägung vorsieht, räumt er der
Gemeinde einen Ermessensspielraum ein, der von den Rechtsmittelinstanzen zu
beachten ist. Ein solcher Spielraum besteht ganz allgemein bei der Prüfung, ob
die strassenmässige Erschliessung hinreichend und namentlich die
Verkehrssicherheit gewährleistet ist (VGr, 29. Januar 1999, VB.98.00289,
E. 2b; RB 1986 Nr. 13). Angesichts dessen, dass die Anforderungen
der Zugangsnormalien – die hier ohnehin nur hilfsweise heranzuziehen sind und
von denen überdies aus wichtigen Gründen abgewichen werden kann – klar erfüllt
sind, kann von vornherein ausgeschlossen werden, dass der Verzicht auf die
Trennung von Fahr- und Fussgängerverkehr einen rechtsverletzenden
Ermessensfehler darstellt, der nach § 50 Abs. 2 lit. c VRG vom
Verwaltungsgericht zu korrigieren wäre.
6.4
Der vom
Beschwerdeführer 1 ebenfalls angerufene § 219 PBG bezieht sich auf Bauten
und Anlagen, die derart vom üblichen Mass abweichen, dass Verschärfungen durch
Sondervorschriften angezeigt sind (vgl. Fritzsche/Bösch, S. 8-3). Ein
solcher Fall liegt hier nicht vor. Es kann insoweit auf die zutreffenden
Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (Rekursentscheid, E. 9;
§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Allfällige
Behinderungen des Zugangs zu den Wohnhäusern durch den Garagenbetrieb des Beschwerdegegners
1 sind nicht im vorliegenden Verfahren geltend zu machen.
7.
7.1
Die
Beschwerdeführenden bringen unter Berufung auf den Gestaltungsplan L und ein
Urteil des Verwaltungsgerichts vom 12. Februar 1991 (VB 90/0159) vor, dass
die Parkplätze auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 nicht hätten bewilligt werden
dürfen. Die Beschwerdeführenden sind mit dieser Rüge zuzulassen, soweit sie die
Parkplätze als solche verhindern wollen, um eine Grünfläche zu erhalten bzw.
wiederherzustellen und um die Immissionen durch den Kundenverkehr zu
verringern; auf die Rüge wäre dagegen nicht einzutreten, soweit sie der
Bekämpfung des gesamten Bauvorhabens dienen soll, da dieses durch die
Gutheissung des Antrags nicht verhindert würde (Kölz/Bosshart/Röhl, § 21
N. 35).
7.2
7.2.1
Der Gestaltungsplan L legt die Nutzungsarten "Wohnen" und
"Gewerbe/Woh­nen" nicht parzellenweise fest, sondern mit
Baugestaltungslinien, die relativ eng um die geplanten Baukörper gezogen
wurden. Für den Bereich des geplanten Gebäudes auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 legt eine solche Baugestaltungslinie die Nutzungsart
"Gewer­be/Woh­nen" fest. Auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 befindet
sich kein Gebäude und ist auch keine Baugestaltungslinie vorgesehen. Diese
Parzelle wurde am 9. Juli 1992 gebildet, indem die Parzelle
aKat.-Nr. 07 in die heutigen Parzellen Kat.-Nrn. 08 und 02 aufgeteilt
wurde. Auf dem Grundstück Kat.-Nr. 08 befindet sich ein Gebäude, für
welches eine Baugestaltungslinie die Wohnnutzung vorschreibt. Der
Gestaltungsplan L sieht auf der heutigen Parzelle Kat.-Nr. 02 entlang der
Grenze zum Grundstück Kat.-Nr. 01 eine Bepflanzung vor. Diese wurde,
anscheinend weil sie am vorgesehenen Ort wegen eines Fuss- und Fahrwegrechts
nicht erstellt werden konnte, um rund 3,5 m hangabwärts nach Nordosten
verlegt und verläuft etwa in der Mitte der heutigen Parzelle Kat.-Nr. 02. Ziff. 6
lit. c Gestaltungsplan L nimmt die "notwendigen Abstellplätze für das
Gewerbe" ausdrücklich von der grundsätzlich festgesetzten Pflicht zur
unterirdischen Anordnung der Autoabstellplätze aus. Da im Plan die
Baugestaltungslinien wie erwähnt die vorgesehenen Baukörper eng umschliessen,
bedeutet dies, dass Gewerbeparkplätze ausserhalb der Baugestaltungslinien
zulässig sind. Insoweit ist die Sach- und Rechtslage klar und unbestritten
(abgesehen davon, dass die Parteien zum Teil die Rechtmässigkeit der Aufteilung
der Parzelle aKat.-Nr. 07 bzw. des erwähnten Wegrechts auf Parzelle
Kat.-Nr. 02 bestreiten, was aber zur Beantwortung der sich hier stellenden
Fragen nicht geklärt werden muss).
7.2.2
Mit dem erwähnten Urteil vom 12. Februar 1991 (VB 90/0159) wies das
Verwaltungsgericht eine Beschwerde des heutigen Beschwerdegegners 1 gegen einen
Entscheid der Baurekurskommission II ab und verweigerte wie die Vorinstanz die
Baubewilligung für einen Wende- und Abstellplatz auf dem Grundstück aKat.-Nr. 07.
Das Gericht begründete diesen Entscheid – wie zuvor die Baurekurskommission II,
auf deren Entscheid vom 7. August 1990 es verwies – wie folgt: Daraus,
dass Gewerbeparkplätze im Gebiet des Gestaltungsplans L ausserhalb der
Baugestaltungslinien erstellt werden könnten und teilweise sogar müssten, könne
nicht geschlossen werden, dass sie im Gestaltungsplangebiet beliebig angelegt
werden dürften. Andernfalls würde das Ziel des planerischen Konzepts, ein
möglichst immissionsfreies Wohnen bzw. eine optimale Wohnqualität, unterlaufen.
Der streitige Abstell- und Wendeplatz befinde sich ausserhalb jener Gebiete, in
denen die mit erhöhten Immissionen verbundenen gewerblichen Nutzungen statthaft
seien, und sei zudem an einem Ort angelegt worden, an dem der Gestaltungsplan
eine durchgehende Bepflanzung vorsehe, um den Wohnbereich vom Garagenbetrieb auf
dem Grundstück aKat.-Nr. 07 abzuschirmen. Es entspreche der allgemeinen
Zielsetzung des Gestaltungsplans L, "Abstellplätze für das Gewerbe allein
auf jenen Grundstücken zu erlauben, die für die gewerbliche Nutzung vorgesehen
sind". Die Erweiterung des Garagenbetriebs auf eine andere, der
Wohnnutzung vorbehaltene Parzelle sprenge den Rahmen einer angemessenen Erweiterung
im Sinn von § 357 Abs. 2 PBG (VGr, 12. Februar 1991, VB 90/0159,
E. 2b).
7.2.3
Die Vorinstanz geht nun im angefochtenen Entscheid – wie zuvor obiter
dictum in einem Entscheid vom 21. August 2001, mit dem die Rekurse gegen
ein Bauprojekt des heutigen Beschwerdegegners 1 auf dem Grundstück aKat.-Nr. 07
bzw. Kat.-Nr. 02 gutgeheissen wurden – davon aus, dass sich die Rechtslage
durch die Abtrennung der Parzelle Kat.-Nr. 02 entscheidend geändert habe,
denn diese Parzelle weise gar keine Baubereiche und somit auch keinen der
reinen Wohnnutzung dienenden Bereich auf. Damit komme dem Grundstück "das
die Anordnung von der gewerblichen Nutzung dienenden Abstellplätze[n] zum
vornherein verhindernde Kriterium nicht zu". Für das wesentliche Anliegen
der Fernhaltung des Fahrverkehrs vom Wohnbereich ändere sich durch die Zulassung
der Parkplätze nichts Wesentliches. Der Wohnbau auf dem anschliessenden
Grundstück (Kat.-Nr. 08) verfüge nach wie vor über einen respektablen
Umschwung. Die Grenze zwischen der reinen Wohn- und der Gewerbenutzung sei
bereits bis anhin faktisch in der Mitte des Grundstücks Kat.-Nr. 02
verlaufen, wie gerade die Bepflanzung aufzeige (Rekursentscheid, E. 7).
7.2.4
Die hier streitigen Parkplätze befinden sich – jedenfalls teilweise – an
dem Ort, für den das Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 12. Februar 1991
(VB 90/0159) die Beibehaltung eines Wende- und Abstellplatzes verweigerte.
Dieses Urteil ist formell und materiell rechtskräftig und somit grundsätzlich
für die Parteien des damaligen Verfahrens – zu denen die Beschwerdeführenden
und der Beschwerdegegner 1 gehören – bindend (VGr, 15. November 2000,
VB.2000.00295, E. 2; Kölz/Bosshart/Röhl, Vorbem. zu §§ 86a–86d
N. 5; vgl. auch Fritz Gygi, Bundes­verwaltungs­rechtspflege, 2. A.,
Bern 1983, S. 323 f.). Sodann sind die Erwägungen des betreffenden
Urteils entscheidrelevant, wonach jenseits der Grenze des Grundstücks, auf dem
eine gewerbliche Nutzung vorgesehen ist, kein Parkplatz für das Gewerbe
erstellt werden darf. Fraglich ist, ob sie deswegen an der Rechtskraft des
Dispositivs teilhaben: Zwar verweist das Dispositiv nicht ausdrücklich auf die
Erwägungen, doch können die Erwägungen trotzdem an dessen Rechtskraft
teilhaben, wenn der Sinn des Dispositivs und des ganzen Entscheids zwingend
hierauf verweist (Kölz/Bosshart/Röhl, § 28 N. 5; VGr,
26. November 1997, VB.97.00129, E. 6; RB 1968 Nr. 6). Ob
und inwieweit dies hier der Fall ist, kann allerdings offen bleiben. Eine
eigentliche Bindungswirkung würde das Urteil vom 12. Februar 1991 (VB
90/0159) nämlich nur entfalten, soweit derselbe Streitgegenstand sowie die
Tatsachen- und Rechtslage, welche das Verwaltungsgericht seinerzeit seinem
Entscheid zugrunde gelegt hat, vorlägen (vgl. Gygi, S. 323). Diese
Voraussetzungen treffen nicht zu, zum einen, weil ein gänzlich anderes Projekt
zu beurteilen ist, zum andern aufgrund der Bildung der Parzelle Kat.-Nr. 02,
auf der keine Baugestaltungslinien vorgesehen sind. Das Urteil VB 90/0159 vom
12. Februar 1991 ist daher für das vorliegende Verfahren nicht bindend.
Dies bedeutet auch, dass der hier zu beurteilende Fall nicht nach den Regeln
über die Anpassung rechtskräftiger Verfügungen und Entscheide wegen späterer Änderung
der Sach- oder Rechtslage zu behandeln ist (vgl. dazu Kölz/Bosshart/Röhl,
Vorbem. zu §§ 86a–86d N. 13).
7.2.5
Dies heisst nicht, dass das
frühere Urteil ohne jede Relevanz für den vorliegenden Fall wäre. Indem die
Baurekurskommission entgegen dem Urteil VB 90/0159 vom 12. Februar 1991
(und ihrem eigenen Entscheid vom 7. August 1990) ihren Entscheid darauf
stützt, dass Gewerbeparkplätze ausserhalb der Grundstücke mit gewerblicher
Nutzung zugelassen sind, nimmt sie sinngemäss eine Praxisänderung vor. Der frühere
Verwaltungsgerichtsentscheid beantwortet klar eine vom Gestaltungsplan L offen
gelassene Frage, die unter den Parteien wiederholt streitig gewesen war. Unter
diesen Umständen kann bereits das einzelne Urteil als "Praxis"
gelten, wovon umso eher auszugehen ist, als eine Vielzahl von Gerichtsurteilen
zur Auslegung des Gestaltungsplans L nicht vorausgesetzt werden darf (zur
präjudiziellen Wirkung eines einzelnen Urteils vgl. Giovanni Biaggini, Verfassung
und Richterrecht, Basel/Frankfurt a.M. 1991, S. 368 f.). Demnach ist
der angefochtene Entscheid nur haltbar, wenn sich die
Änderung der Rechtsprechung auf ernsthafte, sachliche
Gründe stützen kann. Die neue Lösung muss besserer Erkenntnis der Rechtsgrundlagen,
veränderten äusseren Verhältnissen oder gewandelten Rechtsanschauungen entsprechen;
andernfalls ist die bisherige Praxis beizubehalten (BGE 127 II 289
E. 3a; Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht,
4. A., Zürich etc. 2002, Rz. 509 ff.).
7.2.6
Die Vorinstanz begründet ihre Ansicht zunächst damit, dass die nach dem
Entscheid VB 90/0159 vom 12. Februar 1991 bewilligte Abtrennung des
unmittelbar an das Baugrundstück anschliessenden Teils der früheren Parzelle aKat.-Nr. 07
als neue Kat.-Nr. 02 eine massgebliche Änderung der Rechtslage darstelle.
Diese neue Parzelle weise kein Gebiet auf, das durch eine Baugestaltungslinie
der reinen Wohnnutzung vorbehalten werde, weshalb ein Kriterium weggefallen
sei, das gewerbliche Abstellplätze von vornherein verhindert hätte. Diese
Argumentation geht fehl: Sollten gewerbliche Abstellplätze nicht auf Parzellen
mit dem Wohnen vorbehaltenen Gebieten erstellt werden dürfen, so wäre die –
nicht mit nachvollziehbaren andern Gründen zu rechtfertigende – Abtrennung
eines Landstreifens als selbständiges Grundstück von einer Parzelle, die eine
solche Fläche zur Wohnnutzung aufweist, eine offensichtliche Umgehung dieser
Regel. Sollten gewerbliche Abstellplätze aber grundsätzlich – unter bestimmten
Voraussetzungen – auf Parzellen mit Wohnnutzung angelegt werden dürfen, so
stellte die Abtrennung der Parzelle Kat.-Nr. 02 von vornherein keine
massgebliche Änderung der Verhältnisse dar.
7.2.7
Andere massgebliche Änderungen der Verhältnisse, die für die Erstellung der
fraglichen Parkplätze sprechen würden, werden nicht vorgebracht und sind auch
nicht ersichtlich. Insbesondere werden diese Abstellplätze nicht durch das
vorliegende Bauprojekt bedingt: Gemäss den Projektunterlagen wird der
bestehende Gewerbebetrieb nicht oder zumindest nicht massgeblich erweitert; die
geforderte Anzahl von neun Pflichtparkplätzen für das Gewerbe kann auch ohne
die streitigen – und die aus andern Gründen in erster Instanz nicht bewilligten
– Abstellplätze erreicht werden. Es handelt sich demnach bei diesen nicht um
notwendige Abstellplätze für das Gewerbe im Sinn von Ziff. 6 lit. c
Gestaltungsplan L. Der Beseitigungsrevers für die Parkplätze an der M-Strasse
ändert hieran nichts. Dies gilt jedenfalls, solange die Parkplätze nicht
tatsächlich beseitigt werden müssen.
7.2.8
Sodann beruft sich die Vorinstanz auf die faktischen Verhältnisse: Die
Bepflanzung, die der Abgrenzung des Gewerbe- und des Wohnbereichs diene, habe
sich bereits bis anhin nicht direkt an der Grenze zum Baugrundstück befunden.
Wie sich aus den insoweit übereinstimmenden Angaben der Parteien ergibt, trifft
dies sachlich zu. Nun kann diese Tatsache insofern von vornherein keine Rolle
spielen, als eine allfällige Missachtung des Verwaltungs­gerichts­urteils VB
90/0159 vom 12. Februar 1991 nicht zugunsten des Beschwerde­gegners 1
ausgelegt werden darf. Anscheinend ist die betreffende Hecke jedoch bereits bei
der Ausführung des Gestaltungsplans L nicht wie im Plan vorgesehen entlang der
Grundstücksgrenze, sondern an ihrem heutigen Standort errichtet worden. Der
Beschwerdeführer 1 nennt als Gründe hierfür den Widerstand des Vaters (und
Rechtsvorgängers) des Beschwerdegegners 1 sowie das Bestehen eines Fuss-
und Fahrwegrechts im Bereich der Grundstücksgrenze. Die Parteien sind sich,
soweit sie zu dieser Frage Stellung nehmen, grundsätzlich einig, dass diese
Dienstbarkeit ihres Sinns entleert ist; insbesondere wird sie auch vom
Beschwerdegegner 1, soweit sie den hier interessierenden Bereich betrifft,
als "lediglich formal" und teilweise ohnehin irrtümlich eingetragen
bezeichnet. Da die Gründe für den heutigen Standort der Bepflanzung demnach
zweifelhaft sind, kann dieser entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht
entscheidend sein. Massgebend ist vielmehr die Rechtslage, wie sie vom
Gestaltungsplan L festgelegt wird.
7.2.9
Wie erwähnt, legt der Gestaltungsplan L die gemischte Nutzung sowie die
Wohnnutzung nicht grundstücksbezogen, sondern durch Baugestaltungslinien für
die einzelnen Baukörper fest. Er äussert sich nicht zur Frage, ob die
oberirdisch zulässigen Gewerbeparkplätze auch auf andern Grundstücken als auf
jenen, auf denen die Gewerbenutzung zugelassen wird, angelegt werden dürfen. Gemäss
der Weisung zum Gestaltungsplan L ist das Gebiet prädestiniert für eine
Wohnzone; der Gestaltungsplan bezweckt die Schaffung eines wohnlichen Quartiers
mit Trennung von Fussgänger- und Fahrverkehr. Nach Ziff. 6 lit. b
Gestaltungsplan L sind die Freiräume durchgehend zu begrünen. Der Besitzstand
der bestehenden Betriebe sollte allerdings "[g]estützt auf § 357
PBG" gewahrt bleiben, wobei ihnen Umbauten und Erweiterungen an Bauten und
Anlagen auch über den von dieser Bestimmung (in der damaligen Fassung)
gesetzten Rahmen hinaus nach wie vor gestattet bleiben sollten (RRB 4042/1981,
4. November 1981, E. 5). Was das hier interessierende Gebiet
betrifft, so sieht der Plan auf der heutigen Parzelle Kat.-Nr. 02 entlang
der Grenze zum Baugrundstück Kat.-Nr. 01 eine durchgehende Bepflanzung
vor. Allerdings lässt deren symbolische Darstellung mit dunkelgrünen Kreisen
offen, ob die Bepflanzung exakt der Grundstücksgrenze folgen sollte oder ob gewisse
Spielräume bestehen sollten.
7.2.10
Die Ansicht des
Verwaltungsgerichts im Urteil VB 90/0159 vom 12. Februar 1991, dass
Gewerbeparkplätze nur auf jenen Grundstücken zu gestatten seien, auf denen
gewerbliche Nutzung zugelassen ist, mag zwar mit Blick auf allfällige
Erweiterungen der Gewerbebetriebe – die der Gestaltungsplan grundsätzlich
zulässt – apodiktisch formuliert sein. Sie leuchtet aber jedenfalls insofern
ein, als die Errichtung von Gewerbeparkplätzen auf Grundstücken, auf denen die
Gebäude dem Wohnen vorbehalten sind – zu denen auch die ohne ersichtlichen
Grund von einem solchen Grundstück abgetrennte Parzelle Kat.-Nr. 02 nach
wie vor zu zählen ist – zumindest besonders triftig begründet werden müsste, da
es das Ziel des Gestaltungsplans L ist, qualitätvolles Wohnen zu ermöglichen.
Vom Ergebnis her betrachtet, hat sie den Vorteil grösstmöglicher Klarheit und
damit Rechtssicherheit (zur Zulässigkeit der Mitberücksichtigung des
Ergebnisses bei der Auslegung vgl. Häfelin/Haller, N. 135 f.). Dagegen
trifft die dem angefochtenen Entscheid zugrunde liegende Behauptung nicht zu,
"für das wesentliche Anliegen der Fernhaltung des Fahrverkehrs vom Wohnbereich"
ändere sich mit der Errichtung von Parkplätzen auf der Parzelle Kat.-Nr. 02
nichts; immerhin würde der dadurch entstehende Mehrverkehr teilweise über den
Zugang zu den Liegenschaften L 09, 10, 11 und 12 erfolgen. Wenn die Vorinstanz
sodann erwägt, der Wohnbereich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 08 weise
"nach wie vor einen respektablen Umschwung und damit hinreichend
Distanz" zu den vorgesehenen Abstellplätzen auf, führt sie vage und
unzulänglich abgestützte Kriterien für die Abgrenzung zwischen Gewerbe- und
Wohnbereich ein.
7.2.11
Zusammenfassend ist
festzuhalten, dass e
rnsthafte, sachliche
Gründe für ein Abweichen von der früheren Praxis nicht vorliegen. Die neue
Haltung der Vorinstanz entspricht nicht besserer Erkenntnis der
Rechtsgrundlagen, veränderten äusseren Verhältnissen oder allgemein gewandelten
Rechts­anschauungen. Demnach überwiegt das Interesse an der Rechtssicherheit
ohne weiteres, und es ist an der überzeugenderen Ansicht des Entscheids VB
90/0159 vom 12. Februar 1991 festzuhalten. Die Baubewilligung und der Entscheid
der Vorinstanz sind jedenfalls insofern rechtsverletzend, als sie dem Gesichtspunkt
der Rechtssicherheit keine Beachtung geschenkt haben. Sie sind deshalb
aufzuheben, soweit sie die Parkplätze auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
zulassen, und die Bewilligung für diese Parkplätze – das heisst für die
Parkplätze Nrn. 13–18, da Parkplatz Nr. 19 bereits aus andern Gründen
nicht bewilligt wurde – ist zu verweigern.
7.2.12
Über die vom Beschwerdeführer 1 verlangte Versetzung
der Bepflanzung auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 an die Grundstücksgrenze ist
nicht im vorliegenden Verfahren zu entscheiden. Hierzu wäre vorab das Bestehen
des erwähnten Fuss- und Fahrwegrechts abzuklären, wozu das Zivilgericht
zuständig ist (§ 1 VRG). Zwar ist es dem Verwaltungsgericht unbenommen,
Rechtsfragen aus dem Zuständigkeitsbereich einer andern Behörde vorfrageweise
zu beantworten, doch ist es hierzu nicht verpflichtet und übt es insoweit
betonte Zurückhaltung (RB 1989 Nr. 86). Im vorliegenden Fall wären –
möglicherweise umfangreiche – Beweismassnahmen erforderlich, weshalb bereits
die Prozessökonomie eine Beantwortung der Vorfrage ausschliesst (vgl.
Kölz/Bosshart/Röhl, § 1 N. 32).
7.3
Ziff. 1.10
der Baubewilligung sieht vor, dass für die Parkplätze im Abstandsbereich der M-Strasse
ein Beseitigungsrevers im Grundbuch einzutragen ist. Die zu Lasten des Baugrundstücks
Kat.-Nr. 01 einzutragende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung soll
die Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers enthalten, die genannten
Parkplätze entschädigungslos zu entfernen und auf dem Grundstück anderweitig
anzulegen, falls dies aus irgendeinem Grund im öffentlichen Interesse
erforderlich werde. Der Beschwerdeführer 1 macht geltend, diese Auflage lasse
sich gegebenenfalls gar nicht umsetzen. Ob dies zutrifft, kann hier offen
bleiben; der Beschwerdeführer 1 ist jedenfalls zu dieser Rüge nicht
legitimiert, da ein allfälliger entsprechender Mangel durch die Änderung der
Nebenbestimmung geheilt werden könnte und nicht zu den vom Beschwerdeführer 1
beantragten Rechtsfolgen führte (vgl. §§ 245 f. PBG;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 35; RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995
Nr. 14).
8.
Laut den Beschwerdeführenden widerspricht das Projekt
umweltschutzrechtlichen Normen. Die Beschwerdeführenden 2 bestreiten die
Richtigkeit der lärmrechtlichen Beurteilung des AWA (Beschwerdegegner 3). Alle
Beschwerdeführenden gehen davon aus, dass die Auflage, das Tor der Werkstatt
während der Arbeitszeit geschlossen zu halten, nicht praktikabel sei; der
Beschwerdeführer 1 beantragt zudem, die Auflage insoweit auszudehnen, als auch
die Fenster während der Arbeitszeit geschlossen bleiben müssten. Unter Hinweis
auf Art. 11 Abs. 1 und 2 USG machen die Beschwerdeführenden sodann
geltend, das Tor zur Werkstatt hätte an der zur M-Strasse gerichteten Seite des
Gebäudes vorgesehen werden müssen. Um Immissionen durch Suchfahrten der
Kundschaft und Testfahrten des Garagenpersonals zu vermeiden, beantragt der
Beschwerdeführer 1 schliesslich, es sei die Tankstelle zu verlegen, womit
Kundenparkplätze in der Nähe der Werkstatteinfahrt geschaffen werden könnten,
und es sei auf die Abgrabungen zwischen den Einfahrten in die
Unterniveaugaragen zu verzichten. Teilweise wird nicht klar, welches Ziel die Beschwerdeführenden
mit den einzelnen Anträgen verfolgen, das heisst ob sie mit diesen die
Verweigerung der Baubewilligung oder – jedenfalls eventualiter – entsprechende
Auflagen erreichen wollen. Diese Frage kann jedoch offen bleiben.
8.1
Die
Vorinstanz hat zutreffend festgehalten, dass es sich bei der geplanten Autowerkstatt
um eine Neuanlage handelt, dass neue ortsfeste Anlagen nur errichtet werden dürfen,
wenn die durch diese Anlagen allein erzeugten Lärmimmissionen die Planungswerte
in der Umgebung nicht überschreiten (Art. 25 Abs. 1 USG, Art. 7
Abs. 1 lit. b der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986
[LSV]) und dass die Planungswerte sich vorliegend nach Anhang 6 LSV in
Verbindung mit der im fraglichen Gebiet geltenden Empfindlichkeitsstufe III
richten (Art. 43 Abs. 1 lit. c LSV in Verbindung mit
Art. 31 Bau- und Zonenordnung Thalwil und Ziff. 4 Gestaltungsplan L).
8.2
Nach
Art. 36 Abs. 1 LSV ermittelt die Vollzugsbehörde die
Aussenlärmimmissionen ortsfester Anlagen oder ordnet deren Ermittlung an, wenn
sie Grund zur Annahme hat, dass die massgebenden Belastungsgrenzwerte
überschritten sind oder ihre Überschreitung zu erwarten ist. An die
Wahrscheinlichkeit einer Überschreitung der Planungswerte dürfen keine hohen
Anforderungen gestellt werden; setzt die Erteilung der Baubewilligung eine
positive Prognose hinsichtlich der Einhaltung der Planungswerte voraus, so sind
weitere Ermittlungen in Form einer Lärmprognose schon dann geboten, wenn eine
Überschreitung der Planungswerte beim aktuellen Kenntnisstand nicht
ausgeschlossen werden kann (BGr, 2. September 2002, 1A.58/2002,
E. 2.4, www.bger.ch = URP 2002, S. 685). Es sind alle relevanten
Lärmquellen der Anlage zu berücksichtigen, wozu auch bestimmte Sekundärimmissionen
gehören wie etwa die Zu- und Wegfahrten (Ziff. 1 Anhang 6 LSV; RB 2004
Nr. 80 E. 3.2 = BEZ 2004 Nr. 31 = URP 2004, S. 336;
Anne-Christine Favre, La protection contre le bruit dans la loi sur la
protection de l'environnement, Zürich etc. 2002, S. 100 f.; André
Schrade/Theo Loretan in: Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 1998, Art. 11
N. 17c; Robert Wolf in: Kommentar USG, 2000, Art. 25 N. 36 mit
weitern Hinweisen).
8.3
In seiner
Verfügung vom 19. Mai 2004 ging das AWA davon aus, dass keine Anhaltspunkte
für eine mögliche Überschreitung der massgeblichen Planungswerte vorlägen. Diese
Einschätzung hat sich als unzutreffend erwiesen, wie sich aus den vom AWA mit
den Rekursantworten nachgelieferten, anscheinend nachträglich vorgenommenen
Berech­nungen ergibt: Während der Planungswert in der Empfindlichkeitsstufe III
60 dB(A) am Tag und 50 dB(A) in der Nacht beträgt, erreicht der
Beurteilungspegel an den massgeblichen Empfangspunkten 69.5 dB(A) bei
offenen Fenstern bzw. 70.0 dB(A) bei offenem Tor (und 40.5 bzw. 41.0 dB[A]
bei geschlossenen Fenstern bzw. geschlossenem Tor). Demnach können die
Planungswerte nur eingehalten werden, wenn sowohl das Tor als auch die Fenster
geschlossen sind, was durch eine entsprechende Auflage sicherzu­stellen ist.
Den durch die Werkstatt und die Tankstelle bedingten Verkehr erachtet das AWA
(in der Antwort auf den Rekurs der Beschwerdeführenden 2) aufgrund der geringen
Grösse des Betriebs als geringfügig; es erscheint jedenfalls nachvollziehbar,
dass er die hier zu prüfende Baubewilligung nicht in Frage stellen, sondern
allenfalls die in der Verfügung vom 19. Mai 2004 vorbehaltenen ergänzenden
oder verschärften Lärmbegrenzungen nach sich ziehen kann. Sodann dürfen gemäss
der Verfügung der Baudirektion vom 28. Oktober 2004 aus gewässerschutz­rechtlichen
Gründen keine Unterhalts- und Reparaturarbeiten sowie Nassreinigungen an
Fahrzeugen, Werkzeugen und Geräten auf den Vor- und Abstellplätzen vorgenommen
werden (Dispositiv-Ziffer III), weshalb keine zusätzlichen Lärmimmissionen
durch Arbeiten im Freien zu erwarten sind. Das AWA äussert sich nicht zum Lärm
der Entlüftungsanlage, worauf zurückzukommen ist (hinten E. 9). Die
Zulässigkeit des Nachschiebens der Lärmbeurteilung im Rekursverfahren ist hier
mangels entsprechender Rügen nicht zu prüfen (vgl. dazu bereits RB 2004
Nr. 80 E. 3.2 = BEZ 2004 Nr. 31 = URP 2004, S. 336).
8.4
Die
Beschwerdeführenden 2 machen geltend, die lärmrechtliche Beurteilung des AWA
sei fehlerhaft, weil das Amt von einem Innen-Pegel von 80 dB(A)
ausgegangen sei. Es habe nicht berücksichtigt, dass im Betrieb des Beschwerde­gegners
1 verschiedene Arbeiten gleichzeitig ausgeführt würden, denen in der "Lärm­tabelle
Fahrzeug­industrie" der SUVA – die das AWA als Ausgangspunkt seiner
Berechnungen verwendet hat – je ein äquivalenter Dauerschalldruckpegel (Leq)
von über 80 dB(A) zugeordnet werde. Ob diese Arbeiten gleichzeitig
ausgeführt werden oder nicht, spielt allerdings keine Rolle: Mit dem äquivalenten
Dauerschalldruckpegel gemäss der ISO-Norm 1999:1990 (Akustik; Bestimmung der
berufsbedingten Lärmexposition und Einschätzung der lärmbedingten
Hörschädigung), der in der "Lärm­tabelle Fahrzeug­industrie"
festgehalten ist, wird die durchschnittliche Lärmexposition von Arbeitsplätzen
bzw. der dort tätigen Personen bestimmt; es werden nicht etwa die
Lärmemissionen bestimmter Tätigkeiten festgestellt. Hingegen ist nicht ersichtlich,
weshalb das AWA seiner Berechnung einen Leq von nur 80 dB(A) zugrunde
gelegt hat, obwohl den beruflichen Tätigkeiten in der Reparaturabteilung einer
Garage ausnahmslos ein Leq von mindestens 80 dB(A) zugeordnet wird.
Angesichts der Reserve von knapp 20 dB(A), wenn Tor und Fenster
geschlossen sind, ist jedoch nicht davon auszugehen, dass die Annahme eines
leicht erhöhten Innen-Pegels zur Überschreitung der Planungswerte bei
Einhaltung der Lärmvorschriften und ‑auflagen führen würde. Dass bei
zusätzlicher Berücksichtigung des Lärms durch den Kundenverkehr und allfällige
Testfahrten hier die Planungswerte erreicht werden könnten, wird von keiner
Seite geltend gemacht und erscheint auch nicht plausibel. Die Frage braucht im
vorliegenden Verfahren nicht abschliessend beantwortet zu werden;
gegebenenfalls wären zusätzliche Emissions­begrenzungen anzuordnen.
8.5
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, dass die Auflage, das Tor der Werkstatt bei
lärmigen Arbeiten geschlossen zu halten, nicht praktikabel sei und nicht
eingehalten würde.
8.5.1
Es ist unbestritten, dass die Planungswerte – nur dann – eingehalten
werden, wenn Tor und Fenster der Werkstatt geschlossen sind. Bei der fraglichen
Auflage handelt es sich um eine Betriebsvorschrift im Sinn von Art. 12
Abs. 1 lit. c USG. Als solche gehört sie zu den gesetzlich
vorgesehenen Mitteln der Emissionsbegrenzung (vgl. Schrade/Loretan,
Art. 12 N. 29; vgl. auch BGE 113 Ib 393 E. 6b).
Trotz den bisherigen Konflikten zwischen dem Beschwerdegegner 1 und Teilen der
Nachbarschaft bezüglich der Lärmimmissionen kann dem Beschwerdegegner 1 nicht
von vornherein unterstellt werden, er werde sich nicht an die Auflage halten;
immerhin liegt nun – anscheinend im Gegensatz zur bisherigen Rechtslage – eine
förmlich verfügte Auflage vor, welcher das Gesetz durch die Androhung von Haft
oder Busse für den Fall ihrer Missachtung Nachachtung verschafft (Art. 61
Abs. 1 lit. a in Verbindung mit Art. 12 Abs. 1 lit. c
USG). Zudem werden in der Verfügung des AWA vom 19. Mai 2004 ergänzende
oder verschärfte Lärmschutzbestimmungen ausdrücklich vorbehalten. Die Auflage,
das Tor geschlossen zu halten, ist sodann grundsätzlich durchaus praktikabel. Namentlich
belegen die Pläne die vom Beschwerde­gegner 1 erwähnte, in das Tor eingelassene
Türe; das Tor muss also nur für die Durchfahrt von Fahrzeugen geöffnet werden
und nicht für den Zugang von Personal und Kundschaft.
8.5.2
Aus der Lärmbeurteilung ergibt sich allerdings, dass die Planungswerte nur
eingehalten werden, wenn nicht nur das Tor, sondern auch die Fenster
geschlossen sind. Die von der Vorinstanz verfügte Auflage ist entsprechend neu
zu fassen. Schliesslich ist dem Beschwerdeführer 1 auch darin zuzustimmen, dass
die Unterscheidung zwischen lärmigen und nicht lärmigen Arbeiten unpräzis ist.
Die Vorschrift, Tor und Fenster nur zu schliessen, wenn lärmige Arbeiten
vorgenommen werden, nimmt keinen Bezug auf sinnvolle betriebliche Abläufe und
könnte im Ergebnis zu neuen Konflikten über die Definition der "lärmigen
Arbeit" führen. Die Auflage ist daher so zu formulieren, dass Tor und
Fenster der Werkstatt während der Arbeitszeit stets geschlossen sein müssen.
Eine solche Auflage heisst der Beschwerdegegner 1 übrigens ausdrücklich gut.
Selbstverständlich kann das Tor jeweils für die notwendige Ein- und Ausfahrt
von Fahrzeugen geöffnet werden. "Arbeitszeit" meint keine bestimmte
Tageszeit, sondern steht für jenen Zeitraum, in dem in der Werkstatt gearbeitet
wird oder anderweitiger Betriebslärm entsteht.
8.6
Die
Beschwerdeführenden machen allerdings geltend, mit der Verlegung des Tors an
die Südwestseite des geplanten Gebäudes könne die Lärmbelastung in wirksamer
und für den Beschwerdegegner 1 zumutbarer Weise weiter verringert werden. Da
sich jenseits der M-Strasse keine Wohnbauten befänden, sondern zur Bahnlinie
aufsteigendes, vom Gestaltungsplan L der Grünzone zugewiesenes Gelände, würden
die Lärmimmissionen insgesamt gesenkt und nicht einfach andere Anwohnerinnen
und Anwohner belastet.
8.6.1
Der Beschwerdeführer 1 äussert dieses Ansinnen erstmals vor
Verwaltungsgericht. Entgegen der Ansicht des Beschwerdegegners 1 haben dagegen
die Beschwerdeführenden 2 dieses Begehren schon in ihrem Rekurs geltend
gemacht, weshalb das Verwaltungsgericht es jedenfalls deshalb an die Hand zu
nehmen hat.
8.6.2
Im Bereich des Lärmschutzes gelten die Voraussetzungen der Einhaltung der
Planungswerte und der vorsorglichen Emissionsbegrenzung kumulativ
(Schrade/Loretan, Art. 11 N. 34b und 47). Ein Vorhaben ist nicht
bereits deswegen umweltschutzkonform, weil es die Planungswerte einhält. Es ist
vielmehr im Einzelfall anhand der in Art. 11 Abs. 2 USG bzw.
Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV genannten Kriterien zu prüfen, ob das
Vorsorgeprinzip weitergehende Einschränkungen erfordert. Dabei ist namentlich
sicherzustellen, dass auch bloss unnötige Emissionen vermieden werden (BGE 124 II 517
E. 4b mit weitern Hinweisen). Wenn – wovon hier auszugehen ist – die
massgebenden Planungswerte eingehalten sind, gelten zusätzliche Massnahmen zur
Emissionsbegrenzung in der Regel allerdings nur dann als wirtschaftlich tragbar
im Sinn der genannten Bestimmungen, wenn sich mit relativ geringem Aufwand eine
wesentliche zusätzliche Reduktion der Emissionen erreichen lässt (BGE 124 II 517
E. 5a; VGr, 14. Dezember 2000, VB.1999.00393, E. 8b; Alain
Griffel, Die Grundprinzipien des schweizerischen Umweltrechts, Zürich 2001,
S. 90; Wolf in: Kommentar USG, Art. 25 N. 14).
8.6.3
Als Emissionsbegrenzung an der Quelle gilt auch die Wahl eines geeigneten
Standorts für die Emissionsquelle, weil dadurch immerhin die Verringerung der
Immissionen bei den Betroffenen erreicht wird (Schrade/Loretan, Art. 11
N. 16). Steht eine Baubewilligung für ein zonenkonformes Bauprojekt in
Frage, verpflichtet das Umweltschutzrecht des Bundes allerdings weder zur
Ausarbeitung von Varianten noch ermächtigt es die Behörden, einen Vergleich mit
anderen möglichen Standorten für die Baute vorzunehmen (BGr, 6. Juli 2001,
1A.262/2000, E. 2d/bb, www.bger.ch = URP 2001, S. 1095; vgl.
auch Favre, S. 120 f.; VGr, 24. August 2000, VB.1999.00395,
E. 9c/bb, www.vgrzh.ch). Der Erlass von Bauvorschriften nach Art. 12
Abs. 1 lit. b USG sowie die Verlegung einzelner Installationen oder
Tätigkeiten können jedoch geprüft werden (vgl. BGr, 4. März 2002,
1A.73/2001, E. 4.1, www.bger.ch; BGE 113 Ib 393 E. 6b
und c). Insofern fragt sich, ob die Verlagerung des Werkstatt-Tors an die M-Strasse
nicht die Ausarbeitung einer Variante für das Bauprojekt bedingen würde, welche
die Behörden nicht verlangen dürfen. Die Frage kann jedoch offen bleiben;
selbst wenn die Verlagerung des Tors als eine zusätzliche Massnahme zur
Emissionsbegrenzung anhand der Kriterien von Art. 11 Abs. 2 USG bzw.
Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV zu prüfen wäre, müsste das betreffende
Beschwerdebegehren abgewiesen werden, wie sich aus dem Folgenden ergibt.
8.6.4
Auch wenn davon auszugehen ist, dass der Auflage, Tor und Fenster zu
schliessen, nachgelebt wird, hätte die Verlagerung des Tors eine zusätzliche
Reduktion der Lärmimmissionen für die Beschwerdeführenden zur Folge, weil
gemäss der Lärmbeurteilung des AWA die Schallabstrahlung durch das Mauerwerk –
im Gegensatz zu jener durch das geschlossene Werkstatt-Tor – vernachlässigbar
klein ist. Im Unterschied zu andern Fällen würde die Entlastung der
Beschwerdeführenden auch nicht zu einer gleich starken Belastung anderer
Personen führen, da das Tor weiter entfernt von den Wohnbauten zu liegen käme
und sich zu einem unbebauten und unüberbaubaren Gebiet hin öffnen würde (vgl.
dagegen BGr, 4. März 2002, 1A.73/2001, E. 4.1, www.bger.ch; VGr,
23. Februar 2005, VB.2004.00394, E. 4.2.2, www.vgrzh.ch). Allerdings
ist nicht davon auszugehen, dass für die im Nordwesten – auf dem Gebiet der
Gemeinde Rüschlikon – liegenden Wohnbauten gar keine zusätzlichen Belastungen
resultieren würden. Zudem müssten bei einer Verlagerung des Werkstatt-Tors die
Gewerbeparkplätze von der Südwest- auf die Südostseite der geplanten Baute hin
verschoben werden. Dadurch würde die Wirkung der verlangten Massnahme relativiert,
ungeachtet dessen, dass AWA die durch den Kundenverkehr entstehenden Emissionen
als gering einschätzt.
8.6.5
Die gewünschte Verlegung des Tors hätte nicht nur zur Folge, dass in der
geplanten Baute die Plätze der Werkstatt und des Ausstellungsraums getauscht
werden müssten; es müsste auch ein neuer Standort für die Tankstelle gefunden
werden. Sodann würfe ein Niveauunterschied zwischen Werkstatteinfahrt und
Werkstattboden von 50 cm oder eine Anhebung des gesamten Erdgeschosses um
50 cm auf das Niveau der M-Strasse etliche planerische Probleme auf. Diese
Planänderungen, die damit verbundenen Verzögerungen sowie die denkbaren
Auswirkungen auf den Betrieb von Garage und Tankstelle stehen in keinem vernünftigen
Verhältnis zu der zusätzlichen Reduktion der Lärmbelastung, die durch eine Verlegung
des Werkstatt-Tors erreicht werden könnte, und können daher dem Bauherrn nicht
zugemutet werden. Unter diesen Umständen kann offen bleiben, ob der vom
Beschwerdegegner 1 erwähnte § 240 Abs. 3 PBG (laut den Verkehrserschliessungen
im Bereich wichtiger öffentlicher Strassen nach Möglichkeit rückwärtig oder
durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten zu erfolgen haben) einer direkten
Ausfahrt von der Werkstatt auf die M-Strasse entgegenstehen würde.
8.7
Der
Beschwerdeführer 1 verlangt die Verlegung der Tankstelle an die nordwestliche
Ecke des Gebäudes, damit die Kundenparkplätze unmittelbar in der Nähe des
Eingangs zur Werkstatt angeordnet werden könnten. Davon verspricht er sich im
Wesentlichen eine Abnahme der durch Parkplatzsuchfahrten verursachten Immissionen.
Bei dieser Annahme handelt es sich allerdings um eine reine Mutmassung. Die
Voraussetzungen für die Anordnung einer solchen Massnahme sind demnach nicht
erfüllt; weder kann die Verlegung der Tankstelle als geringfügige Massnahme
bezeichnet werden noch wird dargetan, dass sie zu einer wesentlichen
zusätzlichen Reduktion der Emissionen führen würde.
8.8
Im
Weiteren macht der Beschwerdeführer 1 geltend, es sei auch deshalb auf die Abgrabungen
zwischen den beiden Toren der Unterniveaugaragen zu verzichten, weil auf diese
Weise die Immissionen durch Parkplatzsuchverkehr der Kundschaft und Testfahrten
der Mitarbeitenden verringert würden. Dieses Vorbringen wendet sich ebenfalls
gegen angebliche Lärmimmissionen des Werkstattbetriebs (und nicht der Zufahrten
zu den Unterniveaugaragen). Auch insoweit wird nicht dargetan, inwiefern die
vorgeschlagene Massnahme zu einer zusätzlichen Reduktion der Emissionen führen
würde. Allfälliger Parkplatzsuchverkehr der Kundschaft dürfte im Vergleich zu
heute schon durch die Abstellplätze entlang der M-Strasse verringert werden. Zu
den angeblichen Testfahrten durch das Garagenpersonal macht der
Beschwerdeführer 1 keine näheren Angaben. Schliesslich ist seine Annahme, bei
einem Verzicht auf die Abgrabungen wären die Lärmimmissionen geringer, rein
spekulativ.
8.9
Die
Beschwerdeführenden beklagen sich über Lärmbelästigungen durch den heutigen
Betrieb. Diese Vorbringen sind im vorliegenden Verfahren nicht relevant; dies
bedeutet auch, dass auf die in diesem Zusammenhang beantragten Beweismassnahmen
wegen Unerheblichkeit zu verzichten ist (vgl. Michele Albertini, Der
verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des
modernen Staates, Bern 2000, S. 372 f.).
9.
Der Beschwerdeführer 1 beantragt schliesslich, dass die
Entlüftung der Tiefgaragen und der Werkstatt über das Dach erfolgen müsse, dass
die Entlüftungsrohre isoliert und in Kanälen innerhalb des Gebäudes – und nicht
an den Aussenfassaden – zum Dach emporgezogen werden müssten und dass "nur
innenliegende Ventilatoren zur Anwendung kommen" dürften. Die Vorinstanz
hat grundsätzlich zu Recht darauf hingewiesen, dass in den Nebenbestimmungen
der Verfügung der Baudirektion vom 28. Oktober 2004 bereits die Ableitung
der Abluft über das Dach vorgeschrieben wird (Dispositiv-Ziffern V.1–3).
Aufgrund der Präzisierung des entsprechenden Vorbringens in der
Beschwerde­schrift wird nun allerdings ersichtlich, dass der Beschwerdeführer 1
eine Ableitung im Innern des Gebäudes auch wegen des Lärmschutzes anstrebt,
während die genannten Auflagen allein der Luftrein­haltung dienen und die
Frage, ob die Ableitung im Innern des Gebäudes zu erfolgen hat oder entlang der
Aussenfassade erfolgen kann, nicht regeln.
Das AWA hat sich zum Lärm der Abluftanlage bisher noch
nicht geäussert. Wie den Schreiben des Architekturbüros vom 10. März und
vom 1. Oktober 2004 zu entnehmen ist, sollen – nach Rücksprache mit dem
Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft – die Detailprojekte und damit die
Installationspläne für die Abluftanlage erst nach Vorliegen der rechtskräftigen
Baubewilligung den kantonalen Instanzen zur Genehmigung eingereicht werden. In
jenem Verfahrensstadium wird das AWA die Abluftanlage unter lärmschutzrechtlichen
Gesichtspunkten – unter Berücksichtigung der gesamten von der geplanten Anlage
verursachten Lärmbelastung – zu prüfen und gegebenenfalls die notwendigen Auflagen
zu verfügen haben.
10.
10.1
Die
Beschwerden sind demnach insoweit teilweise gutzuheissen, als Ziff. 1.9.
der baurechtlichen Bewilligung (Auflage betreffend die Abgrabungen) ergänzt
wird (E. 5.1 ff.), die Parkplätze Nrn. 13–18 auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 02 nicht bewilligt werden (E. 7.1 f.), und die
lärmschutzrechtliche Bewilligung mit einer Auflage ergänzt und präzisiert wird
(E. 8.5). Im Übrigen sind die Beschwerden abzuweisen. Die Gerichtskosten
sind gemäss dem Verfahrensausgang den Parteien aufzuerlegen (§ 70 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Da die Beschwerdeführenden
zum überwiegenden Teil unterliegen, haben sie zusammen 19/25 der Gerichtskosten
zu tragen. Je 4/25 der gesamten Gerichtskosten sind dabei von den
Beschwerdeführenden 2 zu übernehmen, unter solidarischer Haftung füreinander
(§ 14 VRG), und 11/25 vom Beschwerdeführer 1, der gegenüber den
Beschwerdeführenden 2 zahlreiche zusätzliche Anträge gestellt hat (wobei er mit
einem davon obsiegt hat). Je 2/25 der gesamten Gerichtskosten sind vom
Beschwerdegegner 1, der Beschwerdegegnerin 2 und dem Beschwerdegegner 3 zu
tragen. Entsprechend sind auch die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens zu
verlegen.
10.2
Eine Parteientschädigung steht den
mehrheitlich unterliegenden Beschwerde­führenden 2 gemäss § 17 Abs. 2
VRG nicht zu; der Beschwerdeführer 1 hat ohnehin keine solche beantragt.
Vielmehr ist eine Entschädigung in Anwendung von § 17 Abs. 2
lit. a VRG dem Beschwerdegegner 1 und der Beschwerdegegnerin 2 zuzusprechen.
Angesichts von deren geringfügigem Unterliegen rechtfertigt sich eine
reduzierte Parteientschädigung von je Fr. 1'000.- (insgesamt
Fr. 2'000.-; Mehrwertsteuer inbegriffen). Diese ist zu 3/5 vom
Beschwerdeführer 1 und zu je 1/5 von den Beschwerdeführenden 2 – unter solidarischer
Haftung füreinander – zu tragen.
Die von der
Vorinstanz zugesprochene Parteientschädigung ist zu bestätigen.
10.3
Soweit
eine Verletzung von Umweltschutzrecht des Bundes gerügt wird, steht gegen den
vorliegenden Entscheid die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht nach
Art. 97 ff. des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943
(OG) offen.
Demgemäss beschliesst die Kammer:
Die
Beschwerdeverfahren VB.2005.00370 und VB.2005.00371 werden vereinigt;
und
entscheidet:
1.    Die
Beschwerden werden teilweise gutgeheissen.
1.1  Die lärmschutzrechtliche Bewilligung
des Amts für Wirtschaft und Arbeit vom 19. Mai 2004 wird im Sinn der Erwägungen
um folgende Auflage ergänzt: "Das Tor und die Fenster der Autowerkstatt
sind während der Arbeitszeit ge­schlossen zu halten." Ziff. II Abs.
2 f. des Entscheids der Baurekurskommission II vom 12. Juli 2005 wird
entsprechend geändert.
1.2  Die Baubewilligung der Baukommission
Thalwil vom 11. November 2004 wird wie folgt ergänzt: "Die Parkplätze
Nrn. 13–18 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 werden nicht
bewilligt."
1.3  Ziff. 1.9. der Baubewilligung der
Baukommission Thalwil vom 11. November 2004 wird wie folgt ergänzt:
"Vor Baubeginn ist ein Umgebungsplan einzureichen, aus dem hervorgeht, wie
durch eine geänderte Terraingestaltung unzulässige Abgrabungen zwischen den
Garagentoren an der Nordostfassade vermieden werden." (vgl. E. 5.3)
Im Übrigen
werden die Beschwerden abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    300.--     Zustellungskosten,
Fr. 6'300.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden zu 11/25 dem Beschwerdeführer 1, zu je 4/25 – unter solidarischer
Haftung füreinander – den Beschwerdeführenden 2 und zu je 2/25 dem Beschwerdegegner
1, der Beschwerdegegnerin 2 und dem Beschwerdegegner 3 zulasten der Staatskasse
auferlegt.
4.    Die Kosten
des Rekursverfahrens werden in gleicher Weise verlegt.
5.    Die
Beschwerdeführenden werden verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 und der Beschwerdegegnerin
2 eine reduzierte Parteientschädigung von je Fr. 1'000.- (insgesamt
Fr. 2'000.-; Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar zu 3/5 vom
Beschwerde­führer 1 und zu je 1/5 – unter solidarischer Haftung füreinander –
von den Beschwerdeführenden 2.
6.    Gegen diesen
Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.
7.    Mitteilung
an …