zh_verwaltungsgericht · VR.2022.00001 · 2022-09-14 · de

formelle Teilenteignung | [Enteignungsentschädigung bei (formeller) Teilenteignung von in der Landwirtschaftszone liegenden Grundstücken, welche der Wohnnutzung dienen; Verdeutlichung der Rechtsprechung] Die Abtretung von Grundeigentum darf gemäss Art. 26 Abs. 2 BV und § 11 AbtrG nur gegen Ersatz aller Vermögensnachteile gefordert werden; für die Bestimmung der Entschädigung ist nach § 13 Abs. 1 AbtrG der Verkehrswert massgebend (E. 3.1). Grundsätze der Bestimmung des Verkehrswerts von so genanntem Vorgartenland (E. 3.3). Das hier interessierende Vorgartenland liegt in der Landwirtschaftszone. Es bzw. die enteignete Teilfläche des Grundstücks gehört nicht zum näheren Hausumschwung, wird weder in besonderer Weise genutzt noch dient es dem Schutz der Privatsphäre oder weist sonst eine Funktion auf, welche einen Vergleich mit dem Wert von Bauland rechtfertigte (E. 5.1 und 5.2.2 f.). Insofern unterscheiden sich die hier zu beurteilenden Verhältnisse massgeblich vom in VR.2019.00003 beurteilten Sachverhalt. Es rechtfertigt sich deshalb vorliegend nicht, für die Ermittlung des Verkehrswerts auf Preise abzustellen, welche für unbebautes Wohnbauland erzielt würden und darauf Preisabschläge für die eingeschränkten Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeiten vorzunehmen (vgl. VR.2019.00003 E. 5.2). Vielmehr erweist sich mangels besonderer Funktion des hier enteigneten Vorgartenlands zur Ermittlung dessen Verkehrswerts einzig die Anwendung der Differenzmethode als sachgerecht (E. 5.2.2). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 14.09.2022 VR.2022.00001
Zurich Verwaltungsgericht 14.09.2022 VR.2022.00001
Zurigo Verwaltungsgericht 14.09.2022 VR.2022.00001

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2022.00001
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Geschäftsnummer:
VR.2022.00001
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 14.09.2022
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Enteignungsrecht
Betreff:
formelle Teilenteignung
[Enteignungsentschädigung bei (formeller) Teilenteignung von in der Landwirtschaftszone liegenden Grundstücken, welche der Wohnnutzung dienen; Verdeutlichung der Rechtsprechung]
Die Abtretung von Grundeigentum darf gemäss Art. 26 Abs. 2 BV und § 11 AbtrG nur gegen Ersatz aller Vermögensnachteile gefordert werden; für die Bestimmung der Entschädigung ist nach § 13 Abs. 1 AbtrG der Verkehrswert massgebend (E. 3.1). Grundsätze der Bestimmung des Verkehrswerts von so genanntem Vorgartenland (E. 3.3). Das hier interessierende Vorgartenland liegt in der Landwirtschaftszone. Es bzw. die enteignete Teilfläche des Grundstücks gehört nicht zum näheren Hausumschwung, wird weder in besonderer Weise genutzt noch dient es dem Schutz der Privatsphäre oder weist sonst eine Funktion auf, welche einen Vergleich mit dem Wert von Bauland rechtfertigte (E. 5.1 und 5.2.2 f.). Insofern unterscheiden sich die hier zu beurteilenden Verhältnisse massgeblich vom in VR.2019.00003 beurteilten Sachverhalt. Es rechtfertigt sich deshalb vorliegend nicht, für die Ermittlung des Verkehrswerts auf Preise abzustellen, welche für unbebautes Wohnbauland erzielt würden und darauf Preisabschläge für die eingeschränkten Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeiten vorzunehmen (vgl. VR.2019.00003 E. 5.2). Vielmehr erweist sich mangels besonderer Funktion des hier enteigneten Vorgartenlands zur Ermittlung dessen Verkehrswerts einzig die Anwendung der Differenzmethode als sachgerecht (E. 5.2.2).
Gutheissung.
Stichworte:
ABTRETUNGSENTSCHÄDIGUNG
DIFFERENZMETHODE
DURCHSCHNITTSBERECHNUNG
ENTEIGNUNG
ENTEIGNUNGSENTSCHÄDIGUNG
ENTSCHÄDIGUNGSHÖHE
FORMELLE ENTEIGNUNG
GRUNDSTÜCKBEWERTUNG
LANDWIRTSCHAFTSZONE
TEILENTEIGNUNG
VERKEHRSWERT
VERKEHRSWERTERMITTLUNG
VERKEHRSWERTSCHÄTZUNG
VORGARTENLAND
WOHNNUTZUNG
Rechtsnormen:
§ 11 AbtrG
§ 13 Abs. I AbtrG
Art. 26 Abs. II BV
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VR.2022.00001
Urteil
der 3. Kammer
vom
14. September 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter
Christian Mäder,
Gerichtsschreiberin
Eva Heierle.
In Sachen
Kanton Zürich, vertreten durch das Immobilienamt, RA A,
Rekurrent,
gegen
B,
vertreten durch Dr.
iur. C,
Rekursgegner,
betreffend formelle
Teilenteignung,
hat sich ergeben:
I.
Der Regierungsrat setzte am 29. Juni 2016 das
Projekt für den Autobahnzubringer A4 in den Gemeinden Obfelden und Ottenbach
fest. Zuvor waren das Projekt öffentlich aufgelegt und den betroffenen
Grundeigentümern die hierzu erforderliche Landenteignung angezeigt worden.
Danach hatte u.
a. B
von seinem Hausgrundstück Kat.-Nr. 01, D-Strasse 01, Ottenbach, 87 m
2
Vorgartenland abzutreten, wofür ihm eine Entschädigung von Fr. 8.95/m
2
angeboten wurde; für die vorübergehende Beanspruchung von weiteren 283 m
2
wurde ihm eine Vergütung von Fr. 55.-/Are und Jahr offeriert.
Am 10. November 2014 hatte neben anderen Betroffenen
auch B Projekteinsprache erhoben. Diese wurde mit dem Festsetzungsbeschluss
rechtskräftig erledigt. Hinsichtlich der geltend gemachten
enteignungsrechtlichen Ansprüche wurden die Einsprechenden auf das
Enteignungsverfahren verwiesen.
II.
Nachdem eine Einigungsverhandlung mit B am 18. Juni
2018 ergebnislos verlaufen war, beantragte der Kanton Zürich dem Statthalteramt
des Bezirks Affoltern die Einleitung des Schätzungsverfahrens. Daraufhin
überwies dieses die Akten am 5. Oktober 2018 an die Schätzungskommission II.
Am 28. Februar 2019 fand die
Schätzungsverhandlung mit Augenschein statt. Auf Antrag des Kantons Zürich
wurde das Verfahren mit Verfügung vom 3. Juli 2019 sistiert, bis im verwaltungsgerichtlichen
Verfahren VR.2019.00003 ein rechtskräftiges Urteil vorliege. Nachdem das
Verwaltungsgericht in jener Sache am 23. Januar 2020 entschieden hatte,
wurde das Verfahren fortgesetzt.
Am 23. September 2021 hiess die
Schätzungskommission II die Klage teilweise gut und setzte die
Entschädigung für das zu enteignende Land auf (74 m
2
x Fr. 230.-/m
2
=) Fr. 17'020.- zuzüglich 5 % Zins ab Baubeginn (1. April 2016)
fest. Die Entschädigung für die vorübergehend beanspruchten 106
m
2
wurde auf Fr. 1'594.45 zuzüglich 5 % Zins ab
Mitte der Projektausführung (1. Mai 2018) festgelegt. Die Kosten des
Schätzungsverfahrens wurden dem Kanton Zürich auferlegt.
III.
Gegen den am 7. März 2022 zugestellten
Schätzungsentscheid meldete der Kanton Zürich am 23. März 2022 Rekurs beim
Verwaltungsgericht an. Nachdem das Gericht Frist zur Begründung angesetzt
hatte, beantragte das Immobilienamt namens des Kantons am 20. April 2022,
dass dieser in Aufhebung von Dispositiv-Ziffern I und II des Schätzungsentscheids
zu verpflichten sei, dem Rekursgegner für die Abtretung von 74 m
2
eine Entschädigung von Fr. 92.-/m
2
und für die vorübergehende
Beanspruchung von 106 m
2
eine Entschädigung von Fr. 199.-,
je zuzüglich 5 % Zins ab Baubeginn bis zur Auszahlung zu entrichten.
In seiner Rekursantwort vom 11. Mai
2022 liess B betreffend die Höhe der Entschädigung Abweisung des Rekurses
beantragen; der Beginn des Zinsenlaufs sei jedoch zu korrigieren. Mit Eingaben
vom 30. Mai 2022 und 9. Juni 2022 hielten die Parteien an ihren
Anträgen fest. Der Rekurrent erklärte daraufhin am 15. Juni 2022 den
Verzicht auf eine weitere Stellungnahme.
Auf die Erwägungen des Schätzungsentscheids
und die Parteivorbringen ist, soweit wesentlich, in den nachfolgenden
Urteilsgründen zurückzukommen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46
des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November
1879 (AbtrG [LS 781], in der Fassung vom 8. Juni 1997) zuständig.
Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs
einzutreten.
1.2
Streitgegenstand
des Rekursverfahrens bildet die Höhe der Entschädigung, die der Rekurrent dem
Rekursgegner für die Enteignung von 74 m
2
Land sowie für die
vorübergehende Beanspruchung von 106 m
2
des Grundstücks Kat.-Nr. 01
in Ottenbach zu entrichten hat.
Die betreffende Fläche liegt gemäss kommunaler Bau- und
Zonenordnung in der Landwirtschaftszone sowie im Perimeter des Gestaltungsplans
Rickenbach. Das genannte Grundstück ist mit einem Wohnhaus samt Ökonomieteil
und einem ausgebauten Nebengebäude überstellt; ferner befinden sich zwei
Fahrzeugunterstände und zwei gedeckte Brennholzlager auf der Parzelle. Die
Abtretungsfläche liegt zu rund einem Drittel im Ein-/Ausfahrtsbereich der
Liegenschaft und zu rund zwei Dritteln hinter einem Fahrzeugunterstand und
einer Sichtschutzhecke.
Weil die Frage nach der Entschädigung für die Enteignung
von Vorgartenland in der Landwirtschaftszone, insbesondere die hierfür
massgebende Bewertungsmethode von grundsätzlicher Bedeutung ist und sich im
Licht der folgenden Erwägungen eine Verdeutlichung der hierzu im Entscheid
VR.2019.00003 vom 23. Januar 2020 angestellten Überlegungen aufdrängt,
rechtfertigt es sich gemäss § 38b Abs. 2 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (
VRG, LS 175.2), die Entscheidung ungeachtet
des unter Fr. 20'000.- liegenden Streitwerts der Kammer zu übertragen.
2.
Gegen Entscheide der Schätzungskommissionen ist nach § 46
Abs. 1 AbtrG der Rekurs zulässig. Diesen Rekurs in vermögensrechtlichen
Enteignungsstreitigkeiten behandelt das Verwaltungsgericht jedoch weitgehend
nach den Bestimmungen über die Beschwerde. Gemäss § 50 Abs. 1 VRG
überprüft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid auf
Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter Vorbehalt hier
nicht eingreifender Ausnahmen verwehrt. Im Rechtsmittelverfahren gegen den
Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen
Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung auf zutreffender
Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission gewählte
Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar ist; ferner ist zu
klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die Schätzung
wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist hingegen
die Angemessenheit des Schätzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44 = BEZ
1998 Nr. 23; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 1.2; VGr, 28. Januar
2015, VR.2013.00001, E. 4.1; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,
Zürich 2014, Vorbemerkungen zu §§ 32–86 N. 10 mit weiteren Hinweisen;
Tobias Jaag/Markus Rüssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons Zürich, 5. A.,
Zürich etc. 2019, Rz. 2128 und 3642). Die in dieser Weise
eingeschränkte Kognition deckt sich mit jener bei der Überprüfung von
Expertengutachten (VGr, 4. September 2014, VB.2013.00722–00725+00728, E. 11.3.1 f.;
VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 1.2).
3.
3.1
Gemäss Art. 26
Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (SR 101) und § 11
AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller
Vermögensnachteile gefordert werden. Gemäss § 13 Abs. 1 Satz 1
AbtrG ist für die Bestimmung der Entschädigung der Verkehrswert massgebend.
Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am
Stichtag für das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (VGr,
23. Januar 2020, VR.2019.00003, E. 3.1 mit Hinweisen auf die
Rechtsprechung). Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung
und Lehre zum Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (ausführlich
dazu VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001+00002, E. 5.2; VGr, 12. April
2018, VR.2017.00001, E. 2.1). Sodann kommt der Ermittlung des
Verkehrswerts von Grundstücken im Steuerrecht grosse Bedeutung zu.
Dementsprechend beschäftigen sich die betreffende Judikatur und Literatur
intensiv mit Bewertungsfragen (statt vieler vgl. Martin Zweifel et al.,
Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 10 N. 96 ff.;
Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021,
§ 220 N. 121 ff.).
3.2
Rechtsprechung
und herrschende Schätzungslehre stimmen darin überein, dass je nach Objektart
unterschiedliche Bewertungsmethoden im Vordergrund stehen. Hinsichtlich der
primären Unterscheidung zwischen überbauten und unüberbauten Grundstücken
besteht weitgehend Einigkeit, dass bei Letzteren die Vergleichsmethode (statistische
Methode) im Vordergrund steht (BGr, 3. Oktober 2018, 1C_473/2017, E. 3.4;
Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 170). Dabei wird der
Verkehrswert anhand der tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare
Liegenschaften ermittelt. Dazu müssen Vergleichspreise in genügender Zahl für
Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen. An diese Voraussetzungen
sind jedoch nicht zu hohe Anforderungen zu stellen. In der Regel lässt sich
selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau
schliessen. Gewissen Unterschieden wie unterschiedliche Lage, Grösse,
Erschliessungsgrad und Ausnutzungsmöglichkeiten bei den zu vergleichenden
Grundstücken ist mit Preiszuschlägen oder -abzügen Rechnung zu tragen (BGE 122
I 168 E. 3a; BGr, 3. Oktober 2018, 1C_437/2017, E. 3.4). Nur
wenn überhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen ausschliesslich
Methoden angewendet werden, die auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute
nicht mehr durchwegs geltenden Rentabilitätsüberlegungen beruhen und bei denen
das Ergebnis selbst durch kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der
Ausgangswerte fast beliebig verändert werden kann; dazu zählen insbesondere die
Lageklassenmethode oder die Methode der Rückwärtsrechnung (BGE 122 I 168 E. 3a).
3.3
Die
Bestimmung des Verkehrswerts kann unter anderem dann Schwierigkeiten bereiten, wenn
es sich bei der abzutretenden Landfläche um sogenanntes Vorgartenland handelt,
das heisst um Land, das aufgrund seiner Lage innerhalb eines Baulinien- oder
Abstandsbereichs nicht oder bloss beschränkt überbaut werden kann.
Problematisch ist die Berechnung des Verkehrswerts insbesondere dann, wenn das
abzutretende Vorgartenland nur einen geringen Teil des Gesamtgrundstücks
ausmacht und für sich allein betrachtet auf dem Markt kaum einen Preis erzielen
könnte. Erschwerend kommt in solchen Fällen nicht selten hinzu, dass sich auch
der Verkehrswert, der dem Restgrundstück für sich allein betrachtet vor dem
Eingriff zukam, nicht leicht ermitteln lässt. Nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts ist es daher zulässig, bei der Bemessung der Entschädigung
für die Abtretung von Vorgartenland den Quadratmeter-Durchschnittswert für das
Gesamtgrundstück vor der Enteignung zu ermitteln und auf den abzutretenden Teil
zu verlegen, wobei einer allfälligen Minder- oder Höherwertigkeit der
abzutretenden Fläche durch Abzüge bzw. Zuschläge Rechnung getragen wird. Die
Durchschnittsberechnung wird dabei häufig mit der Vergleichsmethode verknüpft,
indem – in einem ersten Schritt – der Verkehrswert des ganzen Grundstücks aus
tatsächlich bezahlten Preisen für vergleichbare Grundstücke abgeleitet wird.
Liegen im einzelnen Fall zureichende Gründe vor, das abzutretende Vorgartenland
nicht dem ermittelten Baulandpreis gleichzusetzen, so wird dieser in einem
zweiten Schritt durch einen Einschlag reduziert. Das Mass des unter dem Titel
Vorgartenland vorzunehmenden Abzugs vom zu entschädigenden Verkehrswert kann
selten präzis bestimmt werden; vielmehr ist das Ausmass der Herabsetzung nach
pflichtgemässem Ermessen festzulegen (VGr, 14. November 2019,
VR.2019.00001+00002, E. 3.2; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 2.2
mit Hinweisen).
3.3.1
So erachtete das Verwaltungsgericht eine Reduktion des Baulandwerts um zwei
Drittel als zulässig, da das abzutretende Vorgartenland nicht überbaubar war,
der Erholungswert auch nach der Abtretung noch vorhanden war und das
Restgrundstück bereits überbaut war (VGr, 25. November 2010,
VR.2010.00003, E. 2.6). In einem anderen Fall erachteten Bundes- und
Verwaltungsgericht einen Einschlag auf den Baulandwert um drei Viertel als
zulässig, da der Verlust der Abtretungsfläche weder einen Einfluss auf die
Ausnützung des Grundstücks noch auf dessen Überbaubarkeit hatte. Die
betreffende Parzelle war erst wenige Jahre zuvor mit einem Wohn- und
Geschäftshaus überbaut worden, das eine Lebensdauer von mutmasslich mehreren
Jahrzehnten aufwies (BGr, 14. Dezember 2009, 1C_361/2009, E. 3; VGr,
20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.4).
3.3.2
Wird sogenanntes Vorgartenland enteignet, kann die Ermittlung der
Entschädigung (bedingt) auch mit der Differenzmethode erfolgen (BGE 129 II 420 E. 3.1.1
S. 425). Demnach wird der Verkehrswert des Grundstücks vor der Enteignung
mit dem Verkehrswert des Restgrundstücks nach dem Eingriff verglichen. In
erster Linie ist die Differenzmethode allerdings auf rechtliche
Teilenteignungen und auf materielle Enteignungen zugeschnitten. Bei der
formellen Enteignung einer Teilfläche eignet sie sich insbesondere dann, wenn
über die Verkehrswertentschädigung hinaus ein mittelbarer Schaden (eine weitergehende
Wertverminderung) besteht (RB 2006 Nr. 118, E. 3.1; Canonica, S. 381).
4.
4.1
Die
Schätzungskommission kam zusammengefasst zum Schluss, dass nach dem Leit-entscheid
VR.2019.00003 des Verwaltungsgerichts vom 23. Januar 2020 hier auf die
Preise für Wohnbauland abzustellen sei. Dabei berücksichtige die Rechtsprechung
den Median der Transaktionspreise innerhalb der letzten fünf Jahre seit dem
Stichtag. Mangels tatsächlich abgewickelter Handänderungen dürfe hier auf die
Modellpreise des Statistischen Amts des Kantons Zürich zurückgegriffen werden,
die allerdings auch Daten von anderen Gemeinden einbezögen. Für die Gemeinde
Ottenbach resultiere – wie näher dargelegt wurde – ein Medianwert von (rund) Fr. 920.-/m
2
.
Die Gebäude auf dem betroffenen Grundstück Kat.-Nr. 01 genössen
Bestandesschutz, könnten jedoch nur im Rahmen von Art. 24c des
Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700) erneuert,
geändert, erweitert oder wiederaufgebaut werden. Aus dem Gestaltungsplan
Rickenbach ergäben sich keine weitergehenden baulichen Möglichkeiten. Weil die
enteigneten Flächen im Abstandsbereich der D-Strasse lägen, gelte es nach
gefestigter Rechtsprechung zu prüfen, ob die Entschädigung um einen sogenannten
Vorgartenabzug zu kürzen sei. Die Voraussetzungen für einen solchen Abzug seien
vorliegend erfüllt, denn das Strassenprojekt schmälere die bauliche Nutzung des
Grundstücks nicht. Gleich wie im erwähnten Präjudiz VR.2019.00003 des Verwaltungsgerichts
rechtfertige sich ein Abzug von 75 %, sodass ein Ansatz von Fr. 230.-/m
2
und somit eine Enteignungsentschädigung von (74 m
2
x Fr. 230.-/m
2
=) Fr. 17'020.- resultiere. Dieser Betrag sei ab 1. April 2016 mit 5 %
zu verzinsen. Für die vorübergehende Nutzung einer Fläche von 107 m
2
(recte: 106 m
2
) vom 1. April 2016 bis zum 30. Mai
2020 sei nach Massgabe des praxisgemäss anwendbaren jeweiligen hypothekarischen
Referenzzinssatzes bei Mietverhältnissen und des erwähnten Quadratmeterpreises
von Fr. 230.-/m
2
eine zusätzliche Entschädigung von Fr. 1'594.45
geschuldet.
4.2
Der
Rekurrent stellt sich zur Begründung seines Rechtsmittels vorab auf den
Standpunkt, dass die Berücksichtigung von Preisen für Wohnbauland methodisch
wie immobilienökonomisch falsch sei. Vielmehr erweise sich die Differenzmethode
als sachgerecht. Die Abtretung eines Streifens von 74 m
2
des
2'850 m
2
umfassenden Grundstücks mache nur rund 2,6 % aus
und beeinträchtige dessen Nutzung in keiner Weise. Wenn aber die
Schätzungskommission entsprechend dem verwaltungsgerichtlichen Präjudiz die
Preise für Wohnbauland heranziehe, so müsse ein deutlich höherer Abzug als von
75 % vorgenommen werden. In jenem Rechtsstreit habe die
Schätzungskommission allerdings den Abzug auf 80 % festgesetzt und habe
sich das Verwaltungsgericht hierzu gar nicht geäussert, weil es die Sache zur
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen habe. Dabei habe das Gericht
beanstandet, dass die Schätzungskommission die eingeschränkten baulichen
Möglichkeiten in der Landwirtschaftszone ausser Acht gelassen habe. Vorliegend
hätte die abgetretene Fläche im Strassenabstandsbereich weder als Parkplatz
noch sonst wie genutzt werden können. Sodann komme ihr keine Funktion zum
Schutz der Privatsphäre zu; ebenso wenig habe sie als Garten gedient. Weil der
enteignete Landstreifen im Wesentlichen für die Erstellung eines Radwegs
verwendet werde, sei schliesslich nicht mit zusätzlichem Lärm zu rechnen. Unter
diesen Umständen rechtfertige sich ein Abzug von 90 %, was zu einer
Abtretungsentschädigung von Fr. 92.-/m
2
führe. Was die
vorübergehende Landbeanspruchung betreffe, sei diese laut Bauleitung vom 11. Januar
2021 bis 23. August 2021 im Umfang von 106 m
2
erfolgt.
Daraus ergebe sich gemäss der von der Schätzungskommission angewendeten Formel
eine Vergütung von Fr. 199.-.
4.3
Der
Rekursgegner verweist in seiner Rekursantwort im Wesentlichen auf die
Erwägungen des Schätzungsentscheids. Der von der Vorinstanz vorgenommene
Vorgartenabzug dürfe keineswegs erhöht werden; der Umschwung eines Gebäudes
habe stets einen individuellen Wert. Als Baubeginn werde der 11. Januar
2021 anerkannt, was zur entsprechenden Korrektur des Zinsenlaufs führe.
5.
5.1
Wie in E. 1.2
skizziert, betrifft die Enteignung einen Streifen von 74 m
2
Land
einer überwiegend zu Wohn- und ferner zu gewerblichen Zwecken genutzten
Liegenschaft mit einer Fläche von 2'850 m
2
. Die Abtretungsfläche
macht somit 2,6% des Grundstücks aus und stösst westlich an die D-Strasse an,
eine Staatsstrasse, die Ottenbach mit dem Ortsteil Oberlunnern der Gemeinde
Obfelden verbindet und weiter südlich nach Maschwanden führt. Sie liegt zu rund
einem Drittel im Ein-/Ausfahrtsbereich der Liegenschaft und zu rund zwei
Dritteln hinter einem Fahrzeugunterstand und einer Sichtschutzhecke. Das
Grundstück Kat.-Nr. 01 befindet sich gemäss kommunaler Bau- und
Zonenordnung in der Landwirtschaftszone sowie im Perimeter des Gestaltungsplans
Rickenbach.
5.2
5.2.1
Hinsichtlich der Bewertungsmethodik hat die Schätzungskommission zutreffend
festgehalten, dass die Rechtsprechung zum Enteignungsrecht (immer noch) die
Vergleichs­(wert)methode (auch statistische Methode genannt) bevorzugt. Diese
setzt allerdings voraus, dass sich das Schätzungsobjekt überhaupt mit anderen
Grundstücken vergleichen lässt, was bei überbauten Liegenschaften aufgrund der
zahlreichen unterschiedlichen Eigenschaften oft schwerfällt (Zweifel et al., § 10
N. 98, auch zum Folgenden). Die Rechtsprechung zur Grundstückgewinnsteuer
favorisiert bei komplexen Objekten eine pluralistische Bewertung, wonach
mehrere Methoden gleichrangig oder zumindest subsidiär angewendet werden
(Richner et al., § 220 N. 141).
Bestehen schon bei
überbauten Grundstücken in einer Bauzone erhebliche Bedenken zur Tauglichkeit
der Vergleichsmethode, so gilt dies noch verstärkt für ausserhalb der Bauzonen
gelegene Objekte. Dabei gilt es zu beachten, dass ein solches Grundstück neben
der Landwirtschaftszone auch einer Schutzzone gemäss Art. 17 Abs. 1
RPG zugeordnet sein kann oder als Wald im Sinn von Art. 2 des Waldgesetzes
vom 4. Oktober 1991 (SR 921.0) gilt. Denn zonenwidrige Bauten und
Anlagen ausserhalb der Bauzonen sind zwar in ihrem Bestand grundsätzlich
geschützt, dürfen jedoch nur nach Massgabe von Art. 24c Abs. 2 RPG
erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden.
Betrifft die formelle Teilenteignung – wie hier – einen kleinen Landstreifen
eines grossen Grundstücks, so liegt ein ausgesprochen individueller Sachverhalt
vor, der sich kaum je mit zumindest ähnlich gelagerten Fällen vergleichen
lässt. Neben der Makro- und Mikrolage der Liegenschaft müssten die
Beschaffenheit der bestehenden Gebäude, der baulichen Umgebung sowie des
Umschwungs mitberücksichtigt werden. Wenn nämlich eine Änderung von bestehenden
Gebäuden innerhalb eines ökonomisch relevanten Zeithorizonts zur Diskussion
steht, kommt einer Abtretung von Umschwung in aller Regel grössere Bedeutung
zu, als wenn dies nicht zutrifft. Was die Gebäulichkeiten betrifft, hat deren
Wert und deren Ertrag auch Auswirkungen auf den Wert des Umschwungs. So wäre beispielsweise
die Abtretung eines Landstreifens bei einem ehemaligen, bevorzugt situierten
Bauernhaus, das zwischenzeitlich in ein gehobenes Einfamilienhaus umgewandelt
worden ist, anders zu gewichten als bei einem in die Jahre gekommenen
Wochenendhäuschen an peripherer Lage. Mit Bezug auf den Umschwung fragt sich,
ob die betreffende Fläche in irgendeiner Weise (intensiv oder extensiv) genutzt
werden kann oder ob ihr die Funktion als Sichtschutz oder dergleichen zukommt.
Schliesslich gilt es zu beachten, dass die Handänderung an einer kleinen Fläche
regelmässig einen sogenannten Arrondierungskauf darstellt, bei dem der Preis
kaum je durch die Marktverhältnisse als vielmehr durch die Interessen der
beteiligten Parteien bestimmt wird. Ist etwa der Erwerber zur Schaffung einer
rechtsgenügenden Zufahrt zu seinem Grundstück auf einen Landstreifen
angewiesen, wird er geneigt sein, einen objektiv gesehen übersetzten Preis zu
bezahlen.
5.2.2
Wie der Rekurrent zutreffend vorbringt, ist vorliegend nicht ersichtlich,
welchen praktischen Nutzen der enteignete Landstreifen von 74 m
2
dem Rekursgegner gebracht hat bzw. welchen Nachteil er durch dessen Verlust
erleidet. Von den verschiedenen Bewertungsmethoden, die von der Schätzungslehre
entwickelt worden sind, erscheint vorliegend einzig die Differenzmethode als
sachgerecht. Wie die Schätzungskommission zutreffend festgehalten hat, wird
diese von der bundesgerichtlichen Rechtsprechung als tauglich anerkannt (BGE
142 II 136 E. 7.7). Demgegenüber erscheinen die neben der Vergleichsmethode
weiteren von der Schätzungslehre entwickelten Methoden (hedonische Bewertung,
Kennwertmethode, Ertrags- und Barwertmethode, Lageklassenmethode, DCF-Methode
[Zweifel et al., § 10 N. 97]) vorliegend nicht zielführend.
Weil sich die Schätzungskommission
bei der Bemessung der Entschädigung vom Präjudiz VR.2019.00003 vom 23. Januar
2020 hat leiten lassen, hat sie den Preis von Wohnbauland ermittelt und keine
weiteren Überlegungen zur Wertdifferenz im Zug der Enteignung angestellt. Nach dem
Gesagten kommt der enteigneten Fläche von 74 m
2
wegen eines
zumindest weitestgehend fehlenden Nutzens höchstens ein sehr geringer Wert zu.
Dessen genauere Ermittlung kann – soweit dies überhaupt zuverlässig möglich ist
– aus den nachfolgend darzulegenden verfahrensrechtlichen Gründen (nachfolgend E. 5.3.1)
jedoch offenbleiben.
5.2.3
Anzumerken bleibt, dass sich das Verwaltungsgericht mit der im vorliegenden
Fall für massgeblich erklärten Anwendung der Differenzmethode nicht in
Widerspruch zu den in E. 5.2 des Entscheids VR.2019.00003 vom 23. Januar
2020 angestellten Überlegungen setzt. Indessen ist präzisierend festzuhalten,
dass die dort angestellten Überlegungen nur in jenen Fällen greifen, bei denen
der enteigneten Fläche tatsächlich eine Funktion zukommt, die einen Vergleich
mit dem Wert von Bauland rechtfertigt. Dies gilt insbesondere dann, wenn das
Land zum näheren Hausumschwung gehört, in besonderer Weise genutzt wird oder
dem Schutz der Privatsphäre dient. Dies alles trifft hier wie gesagt nicht zu.
5.3
5.3.1
Mit Bezug auf die im vorliegenden Fall zuzusprechende Entschädigung ist in
verfahrensrechtlicher Hinsicht das Verbot der reformatio in peius vel melius zu
beachten. Danach ist es dem Verwaltungsgericht verwehrt, über die Anträge des
rekurrierenden Kantons Zürich hinauszugehen und den Schätzungsentscheid in
weiterem Ausmass zuungunsten des Enteigneten zu ändern (VGr, 23. Januar
2020, VR.2019.00003, E. 5.3; VGr, 14. November 2019,
VR.2019.00001+00002, E. 4.3.5; Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 32–86 N. 10).
5.3.2
Die vom Rekurrenten beantragte Entschädigung für die Abtretung von 74 m
2
Land von Fr. 92.-/m
2
(= Fr. 6'808.-) liegt nach dem
Gesagten offensichtlich klar über dem Landwert, der sich aufgrund der
Differenzmethode ergäbe. Ein zusätzlich zu vergütender mittelbarer Schaden oder
ein Minderwert der Restliegenschaft ist nicht ersichtlich und wird vom
Rekursgegner denn auch nicht substanziiert geltend gemacht. Die Verzinsung
dieses Betrags zu 5 % ab Baubeginn am 11. Januar 2021 bis zur
Auszahlung ist unangefochten geblieben und erweist sich als richtig. Der Rekurs
ist daher insoweit gutzuheissen.
5.4
In
gleicher Weise ist das Verböserungsverbot bzw. der Grundsatz der Bindung an die
Rechtsbegehren der rechtsmittelführenden Partei auch mit Bezug auf die
Vergütung für die vorübergehende Beanspruchung von 106 m
2
Land
zu beachten. Der Rekursgegner vermag sodann nicht darzutun, inwiefern ihm durch
die während gut sieben Monaten dauernden Bauarbeiten eine über die bloss
faktische Unannehmlichkeit hinausgehende wirtschaftliche Einbusse erwachsen
ist. Unter diesen Umständen besteht kein Anlass, ihm eine höhere Vergütung als
die vom Rekurrenten beantragten Fr. 199.- zuzusprechen.
6.
Diese Erwägungen führen zur Gutheissung des Rekurses und
Aufhebung von Dispositiv-Ziffern 1 und 2 des angefochtenen
Entscheids. Demgemäss hat der Kanton Zürich dem Rekursgegner für die Enteignung
von 74 m
2
Land (Nachmass vorbehalten) eine Entschädigung von Fr. 6'808.-
zuzüglich Zins zu 5 % seit 11. Januar 2021 bis zur Auszahlung zu
leisten sowie für die vorübergehende Beanspruchung von 106 m
2
Land (Nachmass vorbehalten) eine solche von Fr. 199.- zuzüglich Zins zu 5 %
seit 11. Januar 2021 bis zur Auszahlung.
7.
Die Gutheissung des Rekurses bewirkt keine Änderung der
vorinstanzlichen Kostenauflage, weil die Kosten des Schätzungsverfahrens laut § 63
Abs. 1 erster Satzteil AbtrG in der Regel vom Enteigner getragen werden.
Von diesem Grundsatz abzuweichen besteht hier kein Anlass. Demgegenüber sind
die Kosten des Rekursverfahrens dem unterliegenden Enteigneten zu überbinden (§ 70
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ferner muss diesem die von ihm
beantragte Parteientschädigung versagt bleiben.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Der
Rekurs wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziffern 1 und 2 des Entscheids der
Schätzungskommission II vom 23. September 2021 werden aufgehoben und der
Kanton Zürich wird verpflichtet, dem Rekursgegner folgende Entschädigungen zu
bezahlen:
a)
für die Abtretung von 74 m
2
Land (Nachmass vorbehalten) Fr. 6'808.-
zuzüglich Zins zu 5 % seit 11. Januar 2021 bis zur Auszahlung;
b)
für die vorübergehende Beanspruchung von 106 m
2
Land (Nachmass
vorbehalten) Fr. 199.- zuzüglich Zins zu 5 % seit 11. Januar 2021 bis
zur Auszahlung.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    195.--
Zustellkosten,
Fr. 2'195.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Rekursgegner auferlegt.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110) erhoben werden. Die Beschwerde ist binnen
30 Tagen ab Zustellung einzureichen beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    die Schätzungskommission II;
c)    den Regierungsrat.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Der Vorsitzende
:                                       Die Gerichtsschreiberin:
Versandt: