zh_verwaltungsgericht · VB.2001.00176 · 2001-11-16 · de

Verkehrs- und Erschliessungsplan | Verkehrs(richt)plan und Erschliessungsplan: Wird eine Strasse mit einem Erschliessungsplan bereits weitgehend festgelegt, so sind die lärmschutzrechtlichen Voraussetzungen bereits im Festsetzungsverfahren zu prüfen. Die von der Gemeinde dazu vorgenommenen rudimentären Abklärungen waren zwar ungenügend. Die deshalb von der Vorinstanz angeordnete Rückweisung an die Gemeinde ist aber gleichwohl nicht gerechtfertigt, da sich der Mangel durch eigene Berechnungen aufgrund der vorliegenden Akten hätte beheben lassen (E. 3b). Der Ausbau und teilweise Neubau der Strasse ist nach den konkreten örtlichen Verhältnissen in umweltschutzrechtlicher Hinsicht als Errichtung einer neuen Anlage zu würdigen. Dies erfordert grundsätzlich die Einhaltung des Planungswertes gemäss Lärmschutz-Verordnung. Aufgrund der Akten ergibt sich, dass der Planungswert nicht überschritten ist (E. 3b). Vorsorgliche Massnahmen zur Emissionsbegrenzung sind eingehalten worden, und das vorliegende Strassenprojekt ist gegenüber einem früheren Projekt in umweltschutzrechtlicher Hinsicht zumindest gleichwertig (E. 3c/d). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 01..2.16.1 VB.2001.00176
Zurich Verwaltungsgericht 01..2.16.1 VB.2001.00176
Zurigo Verwaltungsgericht 01..2.16.1 VB.2001.00176

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00176
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Geschäftsnummer:
VB.2001.00176
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 16.11.2001
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Verkehrs- und Erschliessungsplan
Verkehrs(richt)plan und Erschliessungsplan:
Wird eine Strasse mit einem Erschliessungsplan bereits weitgehend festgelegt, so sind die lärmschutzrechtlichen Voraussetzungen bereits im Festsetzungsverfahren zu prüfen. Die von der Gemeinde dazu vorgenommenen rudimentären Abklärungen waren zwar ungenügend. Die deshalb von der Vorinstanz angeordnete Rückweisung an die Gemeinde ist aber gleichwohl nicht gerechtfertigt, da sich der Mangel durch eigene Berechnungen aufgrund der vorliegenden Akten hätte beheben lassen (E. 3b).
Der Ausbau und teilweise Neubau der Strasse ist nach den konkreten örtlichen Verhältnissen in umweltschutzrechtlicher Hinsicht als Errichtung einer neuen Anlage zu würdigen. Dies erfordert grundsätzlich die Einhaltung des Planungswertes gemäss Lärmschutz-Verordnung. Aufgrund der Akten ergibt sich, dass der Planungswert nicht überschritten ist (E. 3b).
Vorsorgliche Massnahmen zur Emissionsbegrenzung sind eingehalten worden, und das vorliegende Strassenprojekt ist gegenüber einem früheren Projekt in umweltschutzrechtlicher Hinsicht zumindest gleichwertig (E. 3c/d).
Gutheissung.
Stichworte:
ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN
ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN
LÄRMSCHUTZ
PLANUNGSWERT
SACHVERHALTSERMITTLUNG
STRASSE
Rechtsnormen:
Art. 8 LSV
Art. 11 Abs. II USG
Art. 18 USG
Art. 25 USG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Die Gemeindeversammlung Elsau setzte mit
Beschluss vom 13. April 2000 einen geänderten Verkehrsplan und einen
entsprechend geänderten Erschliessungsplan fest. Die Änderungen betreffen die
Erschliessung des Gebietes Heidenbüel, das nordwestlich des Orts­kerns von
Räterschen zwischen der Stationsstrasse und der Eulach liegt. Gemäss den neuen
Plänen soll dieses Gebiet über die zu verlängernde Strasse Im Heidenloch mit
der Rümikerstrasse verbunden und derart für den motorisierten Verkehr
zugänglich gemacht werden. Für Fussgänger und Radfahrer bestehen relativ kurze
Direktverbindungen zum Ortskern von Räterschen und zur Bahnstation.
Verschiedene Anwohner der Strasse Im
Heidenloch erhoben gegen die kommunale Planfestsetzung Rekurs an die
Baurekurskommission IV, welche das Rechtsmittel am 26. April 2001
guthiess, den angefochtenen Beschluss aufhob und die Akten zur weiteren
Behandlung im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde zurückwies.
II. Gegen diese Rekurserledigung liess der
Gemeinderat Elsau für die Politische Gemeinde Elsau am 29. Mai 2001 Beschwerde
an das Verwaltungsgericht erheben. Die Gemeindeversammlung stimmte der
Beschwerdeführung am 21. Juni 2001 zu. Die Gemeinde beantragte, der
angefochtene Entscheid sei aufzuheben und der Gemeindeversam­mlungsbeschluss
vom 13. April 2000 sei wiederherzustellen unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Die Baurekurskommission IV beantragte am 11.
Juli 2001 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge. Denselben Antrag
stellten am 18. September 2001 die beschwerdeführenden Anwohner und
Anwohnerinnen, die zudem um eine Parteientschädigung ersuchten.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. a) Gemäss den §§ 41 ff. des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/ 8. Juni 1997 (VRG) und § 329
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist vorliegend die
Beschwerde an das Verwaltungsgericht zulässig. Der Rechts­streit betrifft einen
Verkehrs- und einen Erschliessungsplan, mithin einen kommunalen Richt- und
einen Nutzungsplan, bei deren Festsetzung der Gemeinde eine qualifizierte
Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zusteht. Die Gemeinde ist daher gemäss §
21 lit. b VRG ohne weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Auf die
rechtzeitig und formrichtig eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
b) Der Sachverhalt ergibt sich mit
hinreichender Klarheit aus den Akten. Auf den beantragten Augenschein ist zu
verzichten.
2. Die Vorinstanz hat erwogen, dass das Gebot
der Planbeständigkeit im vorliegenden Fall einer Revision des Verkehrs- und des
Erschliessungsplans nicht entgegensteht. Auf diese zutreffenden Erwägungen wird
verwiesen (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 VRG).
3. Die Vorinstanz ist der Auffassung, die
Beschwerdeführerin habe es zu Unrecht unterlassen, die umweltrechtlichen,
insbesondere die lärmschutzrechtlichen Aspekte hinreichend umfassend zu
untersuchen. Deshalb sei unklar, ob die bisherige oder die neue
Erschliessungsvariante in lärmschutzrechtlicher Hinsicht, aber auch unter
lufthygienischen Gesichtspunkten, den Vorzug verdiene. Wenn die neue Variante
der bisherigen immissions­rechtlich nicht mindestens ebenbürtig sei, müssten
gewichtige öffentliche Interessen vor­liegen, um dennoch eine Planänderung zu
rechtfertigen. Die von der Gemeinde vor allem geltend gemachten finanziellen Interessen
erübrigten die gebotene umweltschutzrechtliche Abklärung nicht, abgesehen
davon, dass diese finanziellen Erwägungen auch nicht besonders einleuchteten.
Die Beschwerdeführerin stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt, ihre
Abklärungen seien ausreichend gewesen. Zudem habe die Baurekurskommission IV
verschiedene der von der Beschwerdeführerin im Rekursverfahren vorgebrachten
Argumente schlichtweg übergangen.
a) Soll ein Erschliessungsplan revidiert
werden, so hat dies unter Berücksichtigung aller berührten öffentlichen und
privaten Interessen zu geschehen. Zu den massgeblichen öffentlichen Interessen
zählen insbesondere auch jene des Umweltschutzes (BGE 118 Ia 372, bes. E.
4d). Wird mit einem Sondernutzungsplan eine konkrete Strasse bereits weitgehend
festgelegt und werden wesentliche Elemente der Baubewilligung vorherbestim­mt,
wie dies vorliegend der Fall ist, so sind die lärmschutzrechtlichen
Voraussetzungen schon in diesem Rahmen zu prüfen (Robert Wolf in: Kommentar zum
Umweltschutzgesetz, 2. A., Zürich 2000, Art. 25 N. 9 mit Hinweisen). Die
Angaben, welche die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang beigebracht hat,
sind ungenügend. Sie bestehen im We­sentlichen in der Berufung auf eine
Stellungnahme der kantonalen Fachstelle Lärmschutz (Fals) vom 21. Januar 2000,
wonach die Immissionsgrenzwerte (IGW) der Empfind­lichkeitsstufe II entlang der
Strasse Im Heidenloch trotz der Mehrbelastung eingehalten sein werden. Die
Stellungnahme der Fals lässt nicht erkennen, von welchen Annahmen sie ausgeht,
und beruht auf einer unzutreffenden Anwendung des massgeblichen Bundesrechts,
wie sogleich darzulegen ist. Dieser Mangel rechtfertigt indessen die
Rückweisung, welche die Baurekurskommission IV verfügt hat, nicht, da er sich
durch eigene Berechnungen oder durch einen Amtsbericht der Fals ohne weiteres
hätte beheben lassen. Im Übrigen hätte die Kommission gestützt auf die
Ausführungen der Parteien im Rekursverfahren und die übrigen Akten eine
umfassende Beurteilung vornehmen können. Für das Verwaltungsgericht verhält es
sich gleich. Eine Rückweisung ist nicht angezeigt.
b) Sowohl die Fachstelle Lärmschutz als auch
die Baurekurskommission IV haben ihre Beurteilung der Lärmimmissionen
wesentlich auf Art. 8 Abs. 2 und 3 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember
1986 (LSV, SR 814.41) gestützt. Sie haben angenommen, der vorgesehene Ausbau
der Strasse Im Heidenloch stelle eine wesentliche Änderung einer bestehenden
Anlage dar, mit der Folge, dass diese nach der Änderung die Immissionsgrenz­­werte
nicht überschreiten dürfe. Diese Auffassung ist schon insofern zweifelhaft, als
ein namhaftes Teilstück der Strasse Im Heidenloch völlig neu erstellt werden
soll, nämlich der Abschnitt vom heutigen Kehrplatz bis hin zum Heidenbüel.
Davon werden zwei Liegen­schaften betroffen, die heute keinen direkten Anstoss
an die Strasse Im Heidenloch auf­weisen. Zudem soll eine neue Brücke gebaut
werden. Schon deshalb muss jedenfalls teilweise von einer neuen Strasse
gesprochen werden. Vor allem aber stehen Art. 8 Abs. 2 und 3 LSV zum Teil in
Widerspruch zu Art. 25 USG und können deshalb nicht unbesehen ange­wendet
werden. Art. 8 Abs. 2 LSV darf ganz generell nur als Ausführungsvorschrift zu
Art. 18 USG (Umbau und Erweiterung
sanierungsbedürftiger
Anlagen)
aufgefasst werden. Hingegen kann diese Bestimmung nicht angewendet werden auf
eine bestehende Anlage, die bisher keine erheblichen Immissionen verursacht hat
(Wolf, Art. 25 N. 48 mit Hinweisen). Die Änderung einer solchen Anlage ist nach
der Praxis vielmehr der Errichtung einer neuen Anlage gleichzusetzen. Gemäss
Art. 25 Abs. 1 USG hat sie die Planungswerte einzu­halten, sofern nicht
Erleichterungen gemäss Abs. 2 oder 3 zu gewähren sind (BGr, 20. No­vember
1998, URP 1999, S. 264 E. 3a; VGr, 7. Juli 1998, VB.1997.00498+499, URP 1998,
S. 688, E. 5d).
Es steht ausser Zweifel, dass die Strasse Im
Heidenloch, die bisher rund 10 Wohn­einheiten erschliesst, keine nennenswerten
Immissionen erzeugt. Ihr vorgesehener Ausbau ist deshalb der Errichtung einer
neuen Anlage gleichzustellen. In erster Linie ist zu prüfen, ob die Strasse
nach dem Ausbau die Planungswerte einhält oder nicht (ferner ist zu prüfen, ob
vorsorgliche Massnahmen möglich sind; vgl. dazu die anschliessende E. 3c). Die
Fachstelle Lärmschutz bietet auf ihrer Internetseite (www.laerm.zh.ch) unter
der Rubrik "Lärm­orama/Vom Verkehr zum Lärm" die Möglichkeit, eine
Grobberechnung der Lärm­immis­si­o­nen einer Strasse vorzunehmen. Dabei wird
die Hindernisdämpfung vernachlässigt. Die Resultate fallen daher eher zu
pessimistisch aus und können für Gutachten nicht verwendet werden. Erforderlich
ist weiter, dass die wesentlichen für die Lärmberechnung erforderlichen Daten
vorhanden sind. Bei den Akten der Vorinstanz befindet sich unter anderem das
Gutachten des Ingenieurbüros, welches 1987 verschiedene Varianten für die
Erschlies­sung des Heidenbüels untersucht hat. Damals wurde angenommen, im
Heidenbüel sollten rund 100 Wohneinheiten errichtet werden. Der dadurch
erzeugte Verkehr wurde mit rund 300 Fahrten pro Tag angegeben, d.h. pro Wohneinheit
ist mit rund 3 Fahrten pro Tag zu rechnen (S. 8). Nach heutigem Planungsstand
können im der Wohnzone W2b und W3 zugewiesenen Heidenbüel rund 150 Wohn­einheiten
errichtet werden; demnach sind rund 450 Fahrten pro Tag bzw. 28.125 Fahrten pro
Stunde zu erwarten (massgeblich ist der 16-Stunden-Tag gemäss Anhang 3 Ziff. 32
LSV). Der Lastwagen- und Motorradanteil kann mit 5 % eingesetzt werden, was
eine pessimistische Annahme ist, die in Wirklichkeit bei der Erschliessung
einer reinen Wohnüberbauung nicht erreicht werden wird. Die Geschwin­digkeit
wird mit 50 km/h, die Steigung der Strasse mit < 3 % eingesetzt
(vgl. die Höhenangaben und Höhenkurven). Die Distanz zur Fahrbahn wird mit 8 m
angenommen (6 m Grenzabstand plus 2 m Trottoirbreite); auch diese Annahme
stellt den geringstmöglichen Abstand dar und führt tendenziell zu einer
Überschätzung des resultierenden Immissionspegels. Im Übrigen werden die
Standardvorgaben verwendet. Ausgehend von diesen Daten ergibt sich ein
Immissionspegel für den Tag von 49.4 dB(A). Der entsprechende Planungswert der
Empfindlichkeitsstufe II beträgt 55 dB(A) und wird bei weitem nicht erreicht.
Wenn bei im Übrigen unveränderten Daten 600 Fahrten pro Tag (37.5 Fahrten/h)
angenommen werden, so ergibt sich ein Immissionspegel von 51.4 dB(A), was immer
noch deutlich unter dem Planungswert liegt. Erst bei etwa 900 Fahrten pro Tag
bzw. 56.25 Fahrten pro Stunde, was weit über dem zu erwartenden Verkehr liegt,
würde der Planungswert gerade erreicht. Es lässt sich also festhalten, dass die
geplante Stras­se auch unter pessimistischen Annahmen den massgeblichen
Planungswert ohne weiteres einhalten wird (der Planungswert für die Nacht wird
erfahrungsgemäss unter den gegebenen Umständen erst recht eingehalten sein).
c) Wie die Vorinstanz zu Recht erwogen hat,
ist unabhängig von der Einhaltung des massgeblichen Planungswertes nach Art. 11
Abs. 2 USG zu prüfen, ob die vorsorglichen Massnahmen zur Emissionsbegrenzung
eingehalten sind. Solche Massnahmen müssen tech­nisch und betrieblich möglich und
wirtschaftlich tragbar sein. Bei öffentlichen Anlagen, die wie hier nicht nach
betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten betrieben werden können, ist die Frage
der wirtschaftlichen Tragbarkeit nach den Kriterien des Verhältnismässigkeitsprinzips
zu beantworten. Danach ist gemessen am umweltrechtlich relevanten
Gefährdungspotential der Anlage zu prüfen, ob sämtliche zur Verfügung stehenden
und für den Anlageersteller betrieblich sowie finanziell zumutbaren baulichen
und technischen Mit­tel ausgeschöpft worden sind, um die Emissionen zu
reduzieren. Ist ein Vorhaben zu beurteilen, welches die Planungswerte einhält,
erweisen sich weitergehende Emissionsbeschränkungen unter Beachtung des
Verhältnismässigkeitsgrundsatzes meist nur dann als im Sinne von Art. 11 Abs. 2
USG wirtschaftlich tragbar, wenn mit relativ wenig Aufwand eine wesentliche
zusätzliche Reduktion der Emissionen erreicht werden kann (BGE 124 II 517 E. 5a
mit Hinweisen).
Als vorsorgliche Massnahme ist vorgesehen,
das Trottoir durchgehend auf die Ostseite der Strasse zu legen, wodurch die
Distanz zu den Wohnhäusern um rund 2 m vergrös­sert wird. Dies wirkt sich auf
die Abstandsdämpfung aus und stellt eine wirtschaftliche trag­­bare
vorsorgliche Massnahme dar. Die Vorinstanz wirft die viel weiter gehende Frage
auf, ob nicht das Festhalten an der bisherigen Erschliessungsvariante eine
vorsorgliche Mass­nahme darstellen würde. Die Frage ist grundsätzlich
berechtigt, kann indessen vorliegend anhand der Akten ohne Weiteres verneint
werden. Die Erschlies­sung gemäss dem noch gültigen Erschliessungsplan sieht
vor, die Strasse Im Halbiacker ostwärts zu verlängern und über zwei Brücken ins
Heidenbüel zu führen. Die Einmündung der Strasse Im Heidenloch in die
Rümikerstrasse soll für Motorfahrzeuge geschlossen werden. Der Verkehr vom und
zum Heidenbüel würde demnach durch die Gewerbezone Schwalmenacker und über die
Heinrich Bosshard-Strasse sowie die Strasse Im Geren zur Rümikerstrasse
geführt, soweit er nicht westwärts die Fortsetzung der Heinrich Bosshard-Strasse
nach Winterthur wählt. Auch ohne nähere Untersuchung lässt sich feststellen,
dass die Lärmbelastung, die dabei den Anwohnern der Strasse im Heidenloch
erspart würde, den Anwohnern der Heinrich Bosshard-Strasse und der Strasse Im
Geren auferlegt würde. Auch in Rümikon würde wie im Heidenloch eine Wohnzone
W2c betroffen; ausserdem weist die Beschwerdeführerin darauf hin, dass die
Durchfahrt durch Rümikon teilweise eng ist. Unter dem Gesichtspunkt des
Lärmschutzes schneidet die bisherige Lösung eher schlechter, aber gewiss nicht
besser ab als die neue. Unter dem Gesichtspunkt der Lufthygiene interessiert
vor allem die Streckenlänge, d.h. die Anzahl gefahrener Kilometer. In dieser
Hinsicht sind beide Varianten ungefähr gleichwertig, was den Verkehr in Richtung
Winterthur betrifft. Hingegen ist es offensichtlich, dass in der neuen Variante
die Strecke nach Räterschen und Elsau deutlich kürzer wird, was für diese
Lösung spricht.
d) Unter den Aspekten des Lärmschutzes und
der Lufthygiene ist die neue Er­schlies­sungslösung der bisherigen demnach
zumindest gleichwertig, ja sogar eher überlegen. Die Planungswerte der
Empfindlichkeitsstufe II können problemlos eingehalten werden. Darüber hinaus
macht die Beschwerdeführerin zu Recht geltend, dass durch den Wegfall einer
Brücke der Eingriff in die Eulachufer vermindert und durch den Verzicht auf die
Verlängerung der Strasse Im Halbiacker der Landverbrauch reduziert werden kann.
Ferner weist sie auf geänderte Umstände hin. Einerseits habe sich der
(Schwer-)Verkehr auf der Strasse Im Halbiacker (Gewerbezone Schwalmenacker)
stärker entwickelt als vorhergesehen; anderseits seien in Winterthur
Bestrebungen im Gang, den die westliche Fortsetzung der Heinrich
Bosshard-Strasse (Hofackerstrasse, Ohrbühlstrasse) benützenden Verkehr vermehrt
auf die Rümikerstrasse zu verlagern. Dies lasse es als unerwünscht erscheinen,
zusätzlichen Verkehr auf die Strasse Im Halbiacker zu legen, weil es zu
problematischem Mehrverkehr in Rümikon führen könnte. Diese Ausführungen, denen
weder die Vorinstanz noch die Beschwerdegegner konkrete Einwände
entgegenstellen, leuchten durchaus ein.
Schliesslich durfte die Beschwerdeführerin in
Rechnung stellen, dass die neu beschlossene Erschliessungslösung sowohl im Bau
wie im Unterhalt erheblich kostengünstiger sein wird als die bisherige. Aus
welchen Gründen die Beschwerdeführerin vor gut zehn Jahren die teurere
Erschliessung über Rümikon gewählt hat, kann dahingestellt bleiben. Ein Grund
scheint zu sein, dass damals eine verkehrssichere Gestaltung der Einmündung in
die Rümikerstrasse nicht als machbar erschien, was heute nicht mehr so gesehen
wird. Jedenfalls ist es der Gemeinde nicht verwehrt, auf ihren damaligen
Beschluss zurückzukommen, wenn wie vorliegend gute Gründe für eine andere
Lösung sprechen.
4. a) Zusammenfassend ergibt sich: Es trifft
wohl zu, dass die Abklärungen, die dem von der Vorinstanz aufgehobenen
Beschluss zu Grunde lagen, hinsichtlich der Lärm­auswirkungen ungenügend waren.
Diese Abklärungen liessen sich jedoch ohne Weiteres nachholen. Angesichts der
verbesserten Lärmbeurteilung und der übrigen Gründe, welche die
Beschwerdeführerin zu Gunsten ihres neuen Erschliessungsplans anführt, stellt
der Rückweisungsbeschluss der Vorinstanz einen nicht gerechtfertigten Eingriff
in das Planungsermessen der Beschwerdeführerin dar. Das führt zur Gutheissung
der Beschwerde.
b) Die Baudirektion hat die Änderung des
Verkehrsplans und des Erschliessungsplans am 1. September 2000 genehmigt. Die
Publikation wurde bis zum Abschluss des laufenden Rechtsmittelverfahrens
zurückgestellt. Gegen das vorliegende Urteil ist die
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegeben, soweit eine Verletzung von Bundesumweltschutzrecht
gerügt wird. Dieses Urteil wird daher erst mit dem unbenützten Ablauf der
Rechtsmittelfrist von 30 Tagen oder nach einem entsprechenden Urteil des
Bundesgerichts rechtskräftig. Die Baudirektion ist entsprechend zu orientieren.
c) Ausgangsgemäss wären die Gerichtskosten
den Beschwerdegegnern aufzuerlegen. Es ist aber in Rechnung zu stellen, dass
das Verfahren vor allem wegen der ungenügenden Sachverhaltsabklärungen der
Beschwerdeführerin ausgelöst wurde. Daher sind ihr die Gerichtskosten
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Ausserdem hat sie den
Beschwerdegegnern eine reduzierte Parteientschädigung im Umfang von
Fr. ... (MWST inbegriffen) zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG; vgl. Alfred
Kölz/Jürg Boss­hart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 17 N. 33).
Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:
1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Disp.-Ziff. I des
Beschlusses der Baurekurskommission IV vom 26. April 2001 wird aufgehoben und
der Beschluss der Gemeindeversammlung vom 13. April 2000 wird
wiederhergestellt.
Disp.-Ziff. II und III des angefochtenen Beschlusses werden bestätigt.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.       --.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.       --.--   Zustellungskosten,
Fr.      --.--   Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der
Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von Fr. --.-- (MWST
inbegriffen) zu bezahlen.
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