zh_verwaltungsgericht · VB.2008.00202 · 2008-10-01 · de

Baubewilligung | Neubau Wintergarten: gegenseitige Einräumung eines Näherbaurechts. In einer Vereinbarung, mit welcher sich beide Nachbarn gegenseitig ein Näherbaurecht einräumen, muss dieses nicht auf beiden Seiten auf ein bestimmtes Projekt bezogen sein. Es ist durchaus denkbar und zulässig, dass für ein Grundstück ein projektbezogenes Näherbaurecht und für das andere ein unbestimmtes Gegenrecht festgelegt wird (E. 2.3). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 08..2.01.1 VB.2008.00202
Zurich Verwaltungsgericht 08..2.01.1 VB.2008.00202
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00202
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Geschäftsnummer:
VB.2008.00202
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 01.10.2008
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau Wintergarten: gegenseitige Einräumung eines Näherbaurechts.
In einer Vereinbarung, mit welcher sich beide Nachbarn gegenseitig ein Näherbaurecht einräumen, muss dieses nicht auf beiden Seiten auf ein bestimmtes Projekt bezogen sein. Es ist durchaus denkbar und zulässig, dass für ein Grundstück ein projektbezogenes Näherbaurecht und für das andere ein unbestimmtes Gegenrecht festgelegt wird (E. 2.3).
Gutheissung.
Stichworte:
AUSLEGUNG
GRENZABSTAND
GRUNDDIENSTBARKEIT
NÄHERBAURECHT
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
WINTERGARTEN
ZUSTIMMUNG
Rechtsnormen:
§ 270 Abs. III PBG
Art. 738 ZGB
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2008.00202
Entscheid
der 1. Kammer
vom
1. Oktober 2008
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Ersatzrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtssekretärin Tanja Pekeljevic.
In Sachen
A,
vertreten
durch
RA B,
Beschwerdeführer
,
gegen
1.1
C,
1.2
D,
beide vertreten durch RA E,
2.
Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerschaft
,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 8. Mai 2007 hatte die Bausektion
der Stadt Zürich D und C die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines
neuen Wintergartens anstelle der bestehenden Anbaute an der Ostfassade des
Wohnhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02 in Zürich –
Oberstrass erteilt.
II.
Den gegen diese Baubewilligung erhobenen Rekurs von A
hiess die Baurekurskommission I am 4. April 2008 teilweise gut und
ergänzte den Beschluss der Bausektion mit der Auflage, dass der geplante Wintergarten
auf eine Tiefe von 2,8 m ab der Hauptgebäudefassade zu verkürzen und mit einem
Glasdach zu versehen sei.
III.
Mit Beschwerde vom 8. Mai 2008 beantragte A dem
Verwaltungsgericht, es seien der angefochtene Entscheid sowie die
Baubewilligung vom 8. Mai 2007 aufzuheben, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
Am 20. Mai 2008 beantragte die Baurekurskommission I
die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 16. Juni 2008 stellte die
private Beschwerdegegnerschaft den Antrag, es sei die Beschwerde abzuweisen,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Mit
Eingabe vom selben Datum beantragte schliesslich auch die Bausektion die
Abweisung der Beschwerde.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Die
Bauherrschaft plant die Errichtung eines neuen Wintergartens an der Ostfassade
ihres Wohnhauses. Diese neue Anbaute soll den bestehenden Wintergarten
ersetzen, welcher gestützt auf ein im Jahre 1996 eingeräumtes Näherbaurecht
unmittelbar an der Grenze zum Nachbargrundstück Kat.-Nr. 03 erstellt worden
war. Der geplante Wintergarten soll mit einer Tiefe von 3,3 m und einer
seitlichen Ausdehnung (Breite) von rund 6,4 m wiederum an die nachbarliche
Grenze gestellt werden und neu ein Flachdach aufweisen.
Während die Baubewilligungsbehörde
das Projekt bewilligt hatte, gelangte die Vorinstanz in Auslegung der
Näherbaurechtsvereinbarung vom 19. Dezember 1996 zur Auffassung, der geplante
Wintergarten verstosse teilweise gegen diese vertragliche Einigung. Demgemäss
ordnete sie die Verkürzung des Wintergartens auf eine Tiefe von 2,8 m sowie die
Erstellung eines Glasdaches anstelle des geplanten Betondaches an. Im Übrigen
bestätigte die Vorinstanz die Auffassung der Baubewilligungsbehörde, dass die
seitliche Ausdehnung des Wintergartens (Breite) die nachbarliche
Interessenssphäre nicht tangiere und daher nicht gegen den Näherbaurechtsvertrag
verstosse.
1.2
Der
Beschwerdeführer wendet sich gegen die geplante Breite des Wintergartens und
macht geltend, das von ihm erteilte Näherbaurecht sei klar projektbezogen zu
verstehen. Er habe seine Zustimmung ausdrücklich nur zu dem planlich dargestellten
Wintergarten erteilt. Dies ergebe sich ohne weiteres aus dem klaren Wortlaut
der Dienstbarkeit, wonach der Beschwerdeführer seinem Nachbarn das Recht eingeräumt
habe, einen Wintergarten "gemäss Plan ad acta" zu erstellen. In
diesem Plan sei der Wintergarten in seinem Grundriss, im Schnitt und mit seinen
Ansichten dargestellt. Eindeutiger könne ein projektbezogenes Näherbaurecht gar
nicht dargestellt werden. Es sei in keiner Weise verboten, dass bei einem
gegenseitigen Grenzbaurecht nur ein Projekt planlich konkretisiert werde. Es
sei durchaus denkbar, dass es den Rechtsvorgängern der Beschwerdegegnerschaft
bei Abschluss der Näherbaurechtsvereinbarung egal gewesen sei, wie ein
allfälliger Wintergarten des Beschwerdeführers einmal aussehen würde. Es sei
ausserdem völlig offen, ob der Beschwerdeführer sein Vorhaben je ausüben werde.
Es brauche daher im vorliegenden Verfahren gar nicht beurteilt zu werden, ob
das Gegenrecht des Beschwerdeführers projektbezogen zu verstehen sei oder
nicht. Es gehe nicht an, dass die Näherbaurechtsvereinbarung zu Ungunsten jener
Partei ausgelegt werde, welche von der anderen um diese Rechtseinräumung
angehalten worden sei und dazu überhaupt nur gegen Vorlage klarer planlicher
Unterlagen bereit gewesen sei. Es sei unerfindlich, weshalb die Vorinstanz zwar
einerseits eine Reduktion des geplanten Wintergartens in der Tiefe verlange,
hinsichtlich dessen Breite aber einen grosszügigen Spielraum annehme. Die
Breite der Anbaute sei für den Beschwerdeführer nämlich von grosser Bedeutung,
da der Wintergarten in erster Linie vom Garten aus wahrgenommen werde, sodass
die Breite von zentraler Bedeutung sei. Die Breite führe zu einer Verunstaltung
des gesamten Gebäudes, was eine Abwertung der Liegenschaft des
Beschwerdeführers nach sich ziehe. Der Beschwerdeführer habe daher ein
legitimes Interesse daran, auf die Ausdehnung des Wintergartens in seiner
Breite Einfluss nehmen zu können. Unabhängig von der nachbarlichen
Interessenssphäre müsse es einem Grundeigentümer erlaubt sein, ein Näher- bzw.
Grenzbaurecht nur gegen Beschränkungen der Dimensionen der betreffenden Baute
einzuräumen, welche dauernd zu respektieren seien. Schliesslich führe der 6,5 m
breite Wintergarten zu einer zusätzlichen Verletzung des massgebenden
Grenzabstands von 5 m, was der Beschwerdeführer nicht hinzunehmen habe.
2.
2.1
Unbestritten
ist, dass der geplante Wintergarten an die gemeinsame Grenze zum Nachbargrundstück
gestellt werden soll und damit den Grenzabstandsbereich tangiert. Für die
Zulässigkeit des Projekts bedarf es daher der nachbarlichen Zustimmung gemäss § 270
Abs. 3
des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (
PBG). Die Bauherrschaft beruft sich auf eine bei
Erstellung der zu ersetzenden Anbaute geschlossene Grenzbaurechtsvereinbarung,
welche am 19. Dezember 1996 öffentlich beurkundet und ins Grundbuch
eingetragen worden war. Der Beschwerdeführer bestreitet, dass das geplante
Projekt der damals eingeräumten Berechtigung entspreche.
2.2
Richtmass
für die Frage der Zulässigkeit des geplanten Wintergartens ist das im Jahre
1996 als Grunddienstbarkeit vereinbarte Näherbaurecht. Die Frage nach dessen
Inhalt ist zivilrechtlicher Natur und wird durch die Baubewilligungsbehörde
bzw. die Rechtsmittelinstanzen vorfrageweise geprüft. Der Inhalt einer
Dienstbarkeit bestimmt sich gemäss Art. 738 des Zivilgesetzbuchs zunächst
nach dem Eintrag im Grundbuch (Abs. 1). In zweiter Linie kann sich der
Inhalt der Dienstbarkeit im Rahmen des Eintrags aus ihrem Erwerbsgrund ergeben
(Abs. 2 Satz 1). Schliesslich kann der Inhalt nach der Art, wie sie
während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist,
bestimmt werden (Abs. 2 Satz 2).
2.3
Der
Eintrag im Grundbuch lautet "Grenzbaurecht für Wintergärten". Daraus
lassen sich die Rechte und Pflichten nicht eindeutig bestimmen. Die Vorinstanz
ist deshalb bezüglich der Frage der Zulässigkeit des geplanten Wintergartens zu
Recht von der Näherbaurechts- bzw. Grenzbaurechtsvereinbarung vom 19. Dezember
1996 ausgegangen. Gemäss dieser Vereinbarung gestatteten sich die jeweiligen
Eigentümer der beteiligten Grundstücke "gegenseitig an die gemeinsame
Grenze zu bauen", und zwar wie folgt:
"Der
jeweilige Eigentümer der Liegenschaft A [Kat.-Nr. 01] ist berechtigt, einen
Wintergarten unterhalb des bestehenden Erkers auf der westlichen Seite des
bestehenden Gebäudes und einen Wintergarten auf der östlichen Seite, gemäss
Plan ad acta zu erstellen.
Der
jeweilige Eigentümer der Liegenschaft B [Kat.-Nr. 03] hat das gleiche Recht für
solche Anbauten."
Die diesem Vertrag beigehefteten Pläne stellen den damals
realisierten Wintergarten an der Ostfassade des Wohnhauses der privaten Beschwerdegegnerschaft
mit einer Fassadenansicht, einem Längsschnitt und einem Grundriss dar.
Die Vereinbarung ist in Bezug auf die Berechtigung des
Grundstücks der privaten Beschwerdegegnerschaft eindeutig: Mit dem Hinweis
"gemäss Plan ad acta" ist klar, dass sich das Näherbaurecht auf der
östlichen Seite auf das planlich festgelegte Wintergartenprojekt beschränkt. Hingegen
ist die Gegenleistung, wonach dem Beschwerdeführer "das gleiche Recht für
solche Anbauten" eingeräumt wird, unbestimmt. Dies führt jedoch nicht
dazu, dass die klare Regelung der Berechtigung des Grundstücks der privaten
Beschwerdegegnerschaft zu ändern wäre, wie es die Vorinstanz angenommen hat. Sie
nahm die unklare Regelung des Gegenrechts zum Anlass, auch die Berechtigung des
Grundstücks der privaten Beschwerdegegnerschaft dahingehend zu ändern, dass ein
neues Projekt der privaten Beschwerdegegnerschaft
nur in den Grundzügen
dem im Näherbaurechtsvertrag definierten Projekt zu entsprechen hätte. Zur
Begründung führt sie an, bei einer strikten Projektbezogenheit wäre der
Beschwerdeführer bei Inanspruchnahme seines Gegenrechts ebenfalls an die
Vorgaben aus den beigehefteten Plänen gebunden, womit die Realisierung des Gegenrechts
aufgrund der anderen Terrainverhältnisse erheblich erschwert, wenn nicht gar
völlig verunmöglicht würde. Dies könne nicht die Meinung der Vertragsparteien
gewesen sein. Da der gesamte Vertrag im Lichte des Gegenrechts stehe, könne
deshalb umgekehrt nicht davon ausgegangen werden, der Beschwerdeführer habe im
Zeitpunkt des Vertragsschlusses strikte einzig den damals konkret projektierten
Wintergarten dulden wollen, sondern der Verweis auf die Pläne ad acta sei
sinnvollerweise so zu verstehen, dass die Pläne lediglich ungefähre Angaben
enthielten (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.3).
Im vorliegenden Verfahren ist die Näherbaurechtsvereinbarung
nur in Bezug auf die Berechtigung des Grundstücks der privaten
Beschwerdegegnerschaft relevant, und diese wurde eindeutig projektbezogen
vereinbart. Die Tatsache, dass das Gegenrecht des Beschwerdeführers offener
formuliert ist, ändert daran nichts. Die Frage, wie das Gegenrecht des Beschwerdeführers
genau zu verstehen ist, stellt sich erst, wenn der Beschwerdeführer oder ein allfälliger
Rechtsnachfolger davon Gebrauch machen will und muss deshalb noch nicht
entschieden werden. Schliesslich ist nicht zwingend vorausgesetzt, dass in
einer Vereinbarung, mit welcher sich beide Nachbarn gegenseitig ein
Näherbaurecht einräumen, dieses auf beiden Seiten projektbezogen sein muss. Es
ist durchaus denkbar und zulässig, dass für ein Grundstück ein projektbezogenes
Näherbaurecht und für das andere ein unbestimmtes Gegenrecht festgelegt wird.
Angesichts des klaren Wortlauts des Näherbaurechts der privaten
Beschwerdegegnerschaft ist der Umstand, dass der bestehende Wintergarten nicht
in jeder Hinsicht den Servitutsplänen entspricht (vgl. Entscheid der
Vorinstanz, E. 4.3.2), nicht von Bedeutung.
2.4
Damit
erweist sich der Einwand des Beschwerdeführers als berechtigt. Die geplante
Anbaute widerspricht mit ihren Ausmassen dem Näherbaurechtsvertrag und ist
daher nicht realisierbar. Es steht der Bauherrschaft frei, eine Anbaute dieser
Grössenordnung ausserhalb des Grenzabstandsbereichs zu erstellen oder aber mit
dem Nachbarn über ein entsprechendes Grenzbaurecht neu zu verhandeln.
3.
Demnach ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Entscheid der
Vorinstanz sowie die Baubewilligung sind aufzuheben.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens der privaten
Beschwerdegegnerschaft je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 [
VRG]). Der privaten Beschwerdegegnerschaft steht als
unterliegende Partei keine Parteientschädigung zu. Indessen sind sie zu einer
Parteientschädigung an den Beschwerdeführer zu verpflichten (§ 17 Abs. 2
lit. a VRG). Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 1'500.- für beide
Verfahren. Ausserdem hat die private Beschwerdegegnerschaft die Kosten des
Rekursverfahrens zu tragen.
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Demgemäss werden der Entscheid der Baurekurskommission
I vom 4. April 2008 sowie die Baubewilligung vom 8. Mai 2007 aufgehoben.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'590.--     Total der Kosten.
3.    Die Kosten
des Beschwerdeverfahrens sowie die Rekurskosten werden der privaten
Beschwerdegegnerschaft je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung für
den Gesamtbetrag.
4.    Die
privaten Beschwerdegegner Nrn. 1.1 und 1.2 werden für das Verfahren vor beiden
Instanzen unter solidarischer Haftung zu einer Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 1'500.- an den Beschwerdeführer verpflichtet, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheides.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …