zh_verwaltungsgericht · VR.2010.00003 · 2010-11-25 · de

Landabtretung | Entschädigung für Landabtretung und wegen Verkehrslärm. Das Verwaltungsgericht entscheidet androhungsgemäss aufgrund der Akten, nachdem der Rekurrent innert Frist keine ergänzende Rekursbegründung eingereicht hat (E. 1.2). Dass die Schätzungskommission den Baulandwert auf 682 Fr./m2 schätzte und die Abtretungsentschädigung auf 227 Fr./m2 festsetzte, ist nicht zu beanstanden: Die Enteignung betrifft lediglich einen 1,5 Meter breiten, minderwertigen Landstreifen im Baulinienbereich, der auf dem Markt kaum einen Preis erzielen könnte und der nur einen geringen Teil des Gesamtgrundstücks des Rekurrenten ausmacht; dies rechtfertigt einen Einschlag auf den Baulandwert um zwei Drittel (E. 2). Ebenfalls zu Recht verneinte die Schätzungskommission einen Entschädigungsanspruch wegen formeller Enteignung von Nachbarrechten aufgrund der geplanten Durchfahrt einer erweiterten Buslinie, da die Immissionsgrenzwerte im Bereich der Liegenschaft des Rekurrenten gemäss einem Lärmgutachten nicht überschritten werden (E. 3). Rekursabweisung (E. 4).

Zürich Verwaltungsgericht 25.11.2010 VR.2010.00003
Zurich Verwaltungsgericht 25.11.2010 VR.2010.00003
Zurigo Verwaltungsgericht 25.11.2010 VR.2010.00003

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2010.00003
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Geschäftsnummer:
VR.2010.00003
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 25.11.2010
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Enteignungsrecht
Betreff:
Landabtretung
Entschädigung für Landabtretung und wegen Verkehrslärm.
Das Verwaltungsgericht entscheidet androhungsgemäss aufgrund der Akten, nachdem der Rekurrent innert Frist keine ergänzende Rekursbegründung eingereicht hat (E. 1.2).
Dass die Schätzungskommission den Baulandwert auf 682 Fr./m2 schätzte und die Abtretungsentschädigung auf 227 Fr./m2 festsetzte, ist nicht zu beanstanden: Die Enteignung betrifft lediglich einen 1,5 Meter breiten, minderwertigen Landstreifen im Baulinienbereich, der auf dem Markt kaum einen Preis erzielen könnte und der nur einen geringen Teil des Gesamtgrundstücks des Rekurrenten ausmacht; dies rechtfertigt einen Einschlag auf den Baulandwert um zwei Drittel (E. 2).
Ebenfalls zu Recht verneinte die Schätzungskommission einen Entschädigungsanspruch wegen formeller Enteignung von Nachbarrechten aufgrund der geplanten Durchfahrt einer erweiterten Buslinie, da die Immissionsgrenzwerte im Bereich der Liegenschaft des Rekurrenten gemäss einem Lärmgutachten nicht überschritten werden (E. 3).
Rekursabweisung (E. 4).
Stichworte:
ABTRETUNG
BAULANDPREISE
BUSLINIEN
EINSCHLAG
ENTEIGNUNG
ENTSCHÄDIGUNG
FORMELLE ENTEIGNUNG
FRIST/-EN
IMMISSIONSGRENZWERT
LANDABTRETUNG
LÄRM
MINDERWERT
STREITWERT
VERKEHRSIMMISSION
VERKEHRSWERT
VORGARTENLAND
Rechtsnormen:
§ 13 Abs. I AbtrG
§ 46 AbtrG
§ 46 Abs. II AbtrG
Art. 26 Abs. II BV
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
VR.2010.00003
Entscheid
der 3. Kammer
vom
25. November 2010
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin
Elisabeth Trachsel,
Gerichtssekretär
Kaspar Plüss.
In Sachen
A
,
Rekurrent,
gegen
Stadt E,
vertreten durch
den Stadtrat,
Rekursgegnerin,
betreffend Landabtretung,
hat sich ergeben:
I.
Am 9. Juli 2008 setzte der Stadtrat E
im Quartier B in E ein Baupro­jekt fest, das inzwischen in Rechtskraft
erwachsen ist. Das Projekt umfasst unter anderem eine Verbreiterung der C-Strasse,
um die Durchfahrt der erweiterten Buslinie 01 zu er­möglichen. Zu diesem
Zweck ist die Abtretung eines 1,5 Meter breiten Landstreifens auf einer 50 Meter
langen Strecke entlang der C-Strasse erforderlich. Ein 59 m
2
grosser
Teil der Abtretungsfläche betrifft das Grundstück Kat.-Nr. 02, das im Eigentum
von sie­ben Miteigentümern – darunter A – steht. Nach erfolglosen
Abtretungsverhand­lungen mit mehreren Grundeigentümern ersuchte die Stadt E das
Stadt­hal­ter­amt E am 4. Dezember 2009 um Durchführung eines
Schätzungsverfahrens und Festsetzung einer Landabtretungsentschädigung von
Fr. 125.- pro m
2
. Das Statt­hal­ter­amt überwies die Akten am
18. Dezember 2009 an die Schätzungskommission IV und lud die­se dazu
ein, ein Schätzungsverfahren durchzuführen.
II.
Am 4. Mai 2010 führte die
Schätzungskommission einen Augenschein und eine Schätzungsverhandlung durch.
Mit Entscheid vom 16. Juni 2010 verpflichtete sie die Stadt E unter
anderem dazu, den sieben Miteigentümern des Grundstücks Kat.-Nr. 02 für die Abtretung
des 59 m
2
grossen Landstreifens eine Entschädigung von Fr. 227.- pro m
2
– total Fr. 13'393.-
– zu je einem Siebtel zu bezahlen (Disp.-Ziff. 2).
III.
Am 6. August 2010 erhob A gegen den
Entscheid der Schätzungskommission vom 16. Juni 2010 beim
Verwaltungsgericht Rekurs und beantragte die Festsetzung eines höheren Entschädigungsbetrags.
Ferner teilte er dem Gericht mit, dass er sich vom 10. August 2010 bis
Ende September 2010 in den Ferien befinde und bis dahin nicht auf Korrespondenz
reagieren könne.
Mit Verfügung vom 15. September 2010
setzte der Präsident der zuständigen Abteilung des Verwaltungsgerichts A eine
einmalige, nicht erstreckbare Frist von 20 Tagen an, um dem
Verwaltungsgericht einen schriftlichen und begründeten Rekurs gegen den angefochtenen
Entscheid einzureichen; für den Säumnisfall wurde angedroht, aufgrund der Akten
zu entscheiden.
Am 14. Oktober 2010 rief die Tochter As
beim Verwaltungsgericht an und beantragte eine Erstreckung der Frist zur Rekursbegründung.
Der zuständige Gerichtssekretär teilte ihr mit, die Frist zur Rekursbegründung
sei am 11. Oktober 2010 abgelaufen.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46
des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November
1879 (in der Fassung vom 8. Juni 1997, AbtrG) zuständig.
1.2
Gemäss § 46
Abs. 1 AbtrG kann gegen Entscheide der Schätzungskommissionen innert 20
Tagen seit der Eröffnung von den Abtretungs- oder Beitragspflichtigen und vom Exproprianten
Rekurs beim Verwaltungsgericht angemeldet werden. Das Verwaltungsgericht setzt
eine Frist zur Einreichung der Rekursschrift an (§ 46 Abs. 2 Halbsatz
1 AbtrG).
Im vorliegenden Fall hat der Rekurrent gegen den Entscheid
der Schätzungskommission vom 16. Juni 2010 zwar rechtzeitig – am 6. August
2010 – Rekurs angemeldet. Er kam allerdings der Aufforderung des
Verwaltungsgerichts vom 15. September 2010, innert 20 Tagen ab
Zustellung der Verfügung – d.h. ab dem 20. September 2010 – eine Rekursbegründung
einzureichen, nicht nach, und stellte innerhalb dieses Zeitraums auch kein
Fristerstreckungsgesuch. Androhungsgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht
demnach aufgrund der Akten bzw. ohne Durchführung eines Schriftenwechsels.
1.3
Über abtretungsrechtliche
Rekurse entscheidet das Verwaltungsgericht laut § 46 Abs. 2 Halbsatz
2 AbtrG nach den Bestimmungen über die Verwaltungsrechtspflege. Massgebend sind
somit §§ 49 ff. des Verwaltungsrechtspflege­gesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG). Gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1
lit. a und b sowie Abs. 2 VRG überprüft das Verwaltungsgericht den
angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm
unter Vorbehalt hier nicht relevanter Ausnahmen verwehrt (vgl. § 50 Abs. 2
VRG). Im Rechtsmittelverfahren gegen den Schätzungsentscheid ist nach Sinn und
Zweck des vorangegangenen Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung
auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission
gewählte Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar sei. Ferner
ist zu klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die
Schätzung wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist
hingegen die Angemessenheit des Schätzungsentscheids (RB 1998 Nr. 44
= BEZ 1998 Nr. 23; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 41
N. 40).
1.4
Was den
Streitwert anbelangt, macht der Rekurrent geltend, er erwarte für die abzutretende
Fläche einen Mindestpreis von Fr. 600.- pro m
2
statt von
Fr. 227.- pro m
2
. Sinngemäss beantragt er damit eine
Abtretungsentschädigung in der Höhe von Fr. 600.- * 59 / 7 = Fr. 5'057.15.
Demgegenüber beträgt die Abtretungsentschädigung, die die Vorinstanz dem Rekurrenten
zugesprochen hat,
Fr. 227.- * 59 / 7 = Fr. 1'913.30.
Weiter führt der Rekurrent aus, dass sich die Durchfahrt der neuen Buslinie in
Hausnähe negativ auf den Verkauf oder die Vermietung seiner Liegenschaft
auswirke. Daraus resultiere ein Minderwert von mindestens Fr. 20'000.-
,
weshalb er eine Entschädigung in dieser Höhe erwarte. Der Streitwert beläuft
sich somit auf – mindestens – Fr.
20'000.- + Fr.
5'057.15
– Fr.
1'913.30 = Fr. 23'143.85.
Da der
Streitwert Fr. 20'000.- übersteigt, ist der Entscheid in Kammerbesetzung
zu fällen (§ 38 in Verbindung mit § 38b Abs. 1 lit. c VRG).
2.
2.1
Der
Rekurrent macht unter anderem geltend, die Schätzungskommission hätte auf den
Baulandwert von Fr. 682.40 pro m
2
nicht eine Reduktion von zwei
Drittel vornehmen bzw. die Entschädigung auf Fr. 227.- pro m
2
festsetzen dürfen. Bereits beim Erwerb der Liegenschaft im Jahr 1990 habe er
rund Fr. 450.- pro m
2
bezahlt. Er erwarte für die abzutretende
Fläche einen Mindestpreis von Fr. 600.- pro m
2
; dieser Preis
sei vergleichbar mit ähnlichen Verkäufen aus aktueller Zeit in gleicher
Umgebung in E.
2.2
Die
Schätzungskommission hatte im hier massgebenden Abtretungsgebiet einen durchschnittlichen
(aufgezinsten) Quadratmeterpreis von Fr. 682.40 berechnet, indem sie eine
Handänderungsliste des Notariats D für die Jahre 2007–2009 heranzog und von den
tatsächlich getätigten vergleichbaren Verkaufsgeschäften jene für
erschlossenes, überbautes Land berücksichtigte. Diesen Durchschnittswert
reduzierte sie im Rahmen der Bemessung der Entschädigung um zwei Drittel auf
Fr. 227.- pro m
2
. Sie begründete dies damit, dass die Abtretung
einen minderwertigen Landstreifen von nur 1,5 Metern Breite betreffe, der weder
die Ausnützung noch die Überbaubarkeit der fraglichen Grundstücke beeinträchtige.
2.3
Gemäss Art. 26
Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und § 11
AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller
Vermögensnachteile gefordert werden. Nach § 13 Abs. 1 Satz 1
AbtrG ist für die Bestimmung der Entschädigung der
Verkehrswert
massgebend. Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr am Stichtag für das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen
gewesen wäre (RB 1991 Nr. 47; BGE 113 Ib 39 E. 2a).
2.4
Die
Bestimmung des Verkehrswerts kann unter anderem dann Schwierigkeiten bereiten,
wenn es sich bei der abzutretenden Landfläche um sogenanntes „Vorgartenland“ handelt,
d.h. um Land, das aufgrund seiner Lage innerhalb eines Baulinien- oder
Abstandsbereichs nicht oder nur beschränkt überbaut werden kann (vgl. VGr, 20. Mai
2009, VR.2008.00003, E. 3.1.2). Problematisch ist die Berechnung des
Verkehrswerts insbesondere dann, wenn das abzutretende Vorgartenland nur einen
geringen Teil des Gesamtgrundstücks ausmacht und für sich allein betrachtet auf
dem Markt kaum einen Preis erzielen könnte. Erschwerend kommt in solchen Fällen
nicht selten hinzu, dass sich auch der Verkehrswert, der dem Restgrundstück für
sich allein betrachtet vor dem Eingriff zukam, nicht leicht ermitteln lässt.
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist es deshalb zulässig, bei
der Bemessung der Entschädigung für die Abtretung von Vorgartenland den
Quadratmeter-Durchschnittswert für das Gesamtgrundstück vor der Enteignung zu
ermitteln und auf den abzutretenden Teil zu verlegen, wobei einer allfälligen
Minder- oder Höherwertigkeit der abzutretenden Fläche durch Abzüge bzw.
Zuschläge Rechnung getragen wird. Die Durchschnittsberechnung wird dabei häufig
mit der Vergleichsmethode verknüpft, indem – in einem ersten Schritt – der
Verkehrswert des ganzen Grundstücks aus tatsächlich bezahlten Preisen für
vergleichbare Grundstücke abgeleitet wird. Liegen im einzelnen Fall zureichende
Gründe vor, das abzutretende Vorgartenland nicht dem ermittelten Baulandpreis
gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten Schritt durch einen Einschlag
reduziert (RB 2006 N. 118 E. 3.1). Das Mass des unter dem Titel
"Vorgartenland" vorzunehmenden Abzugs vom zu entschädigenden Verkehrswert
kann selten präzis bestimmt werden; vielmehr ist das Ausmass der Herabsetzung
nach pflichtgemässem Ermessen festzulegen (BGE 122 I 168 E. 4c).
2.5
In einem
konkreten Fall erachtete das Verwaltungsgericht eine Reduktion des Baulandwerts
um
zwei Drittel
als zulässig, da das abzutretende Vorgartenland nicht
hätte überbaut werden können, der Erholungswert auch nach der Abtretung noch
vorhanden war, die baulichen Nutzungsmöglichkeiten der abtretungspflichtigen
Grundstücke nicht beeinträchtigt wurden und mit der Abtretung eine Verbesserung
des Hochwasserschutzes verbunden war (RB 2006 N. 118 E. 3.4). In
einem anderen Fall erachteten Bundes- und Verwaltungsgericht einen Einschlag
auf den Baulandwert um
drei Viertel
als zulässig. Entscheidend für die
erhebliche Reduktion war der Umstand, dass der Verlust der Abtretungsfläche
weder einen Einfluss auf die Ausnützung des Grundstücks noch auf dessen
Überbaubarkeit hatte; die betreffende Parzelle war erst wenige Jahre zuvor mit
einem Wohn- und Geschäftshaus überbaut worden, das eine Lebensdauer von
mutmasslich mehreren Jahrzehnten aufwies (BGr, 14. Dezember 2009,
1C_361/2009; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.4).
2.6
Im
vorliegenden Fall ist mit der Schätzungskommission davon auszugehen, dass die
Abtretung des 1,5 Meter breiten Landstreifens weder die Ausnützung noch die
Überbaubarkeit des Grundstücks des Rekurrenten beeinträchtigt. Die Schätzungskommission
berücksichtigte zu Recht, dass sich die Abtretungsfläche im – nicht
überbaubaren – Baulinienbereich befindet und somit als minderwertige Teilfläche
einzustufen ist. Ferner durfte sie dem Umstand Rechnung tragen, dass das Restgrundstück
Kat.-Nr. 02 mit Liegenschaften überbaut ist, die auf absehbare Zeit bestehen
bleiben. Sie ging sodann zu Recht davon aus, dass sich die Parkplätze, die
aufgrund der Abtretung aufgehoben werden, im Baulinienbereich befinden und mit
einem Beseitigungsrevers belegt sind, was einer Entschädigung im Fall einer
Strassenverbreiterung entgegensteht (vgl. VGr, 25. Juni 2009,
VB.2009.00183, E. 4.4, www.vgrzh.ch). Schliesslich durfte sie auch ohne Weiteres
annehmen, dass die Abtretung des schmalen Landstreifens die Erholungsfunktion
der zum Grundstück Kat.-Nr. 02 gehörenden Gärten nicht beeinträchtigt. Vor dem
Hintergrund der Rechtsprechung und angesichts des grossen Ermessensspielraums,
der der Schätzungskommission bei der Bestimmung des Einschlags zukommt (vgl.
oben, E. 1.3, 2.4 und 2.5), ist nicht zu beanstanden, dass die
Schätzungskommission bei der Entschädigungsbemessung einen Einschlag auf den
Baulandwert um zwei Drittel vornahm. Der vorinstanzlich festgesetzte
Entschädigungsbetrag von Fr. 227.- pro m
2
erweist sich somit
als rechtmässig.
3.
3.1
Der
Rekurrent macht weiter geltend, die Durchfahrt der Buslinie wirke sich negativ
auf den Verkauf bzw. die Vermietung seiner Liegenschaft an der C-Strasse 03
aus. Daraus resultiere ein Minderwert von mindestens Fr. 20'000.-.
3.2
Gemäss der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung können Nachbarn eine Entschädigung aus
formeller Enteignung wegen Entzugs nachbarrechtlicher Abwehrrechte verlangen,
wenn von einem im öffentlichen Interesse liegenden Werk unvermeidbare übermässige
Einwirkungen ausgehen.
Die vom
Strassenverkehr
verursachten Immissionen gelten allerdings nur dann als übermässig, wenn
sie – kumulativ – für den Grundeigentümer nicht voraussehbar waren, ihn in
spezieller Weise treffen und ihm einen schweren Schaden verursachen (BGE 123 II
560 E. 3a). Als Schwelle, jenseits der das Erfordernis der Spezialität bei
Strassenlärm
erfüllt ist, gilt seit
BGE
119 Ib 348 E.
5b/cc der Immissionsgrenzwert für
Lärm
nach Anhang 3 zur
Lärmschutz
-Verordnung vom 15. Dezember
1986 (LSV).
3.3
Im
vorliegenden Fall ging die Vorinstanz zu Recht davon aus, dass die Voraussetzungen
für die Zusprechung einer buslärmbedingten Enteignungsentschädigung nicht
erfüllt seien. Die Liegenschaft des Rekurrenten befindet sich in einer der Empfindlichkeitsstufe
II zugeordneten Nutzungszone, sodass der Immissionsgrenzwert für Strassenverkehrslärm
am Tag bei 60 dB (A) und in der Nacht bei 50 dB (A) liegt (Anhang 3 Ziff. 2
LSV). Gemäss einem Lärmgutachten des Eer Baudepartements vom 17. Januar
2008 beträgt der massgebende Lärmbeurteilungspegel im Bereich C-Strasse
aufgrund der neuen Buslinie 48 dB (A). Da die Immissionsgrenzwerte durch die
Busdurchfahrten im Bereich der Liegenschaft des Rekurrenten somit weder am Tag
(6–22 Uhr) noch in der Nacht (22–6 Uhr) überschritten werden, ist das
Erfordernis der Spezialität nicht erfüllt. Eine enteignungsrechtliche Entschädigung
aufgrund von busdurchfahrtbedingten Beeinträchtigungen kommt unter diesen
Umständen nicht infrage.
4.
Zusammenfassend erweisen sich die Vorbringen des
Rekurrenten als unbegründet. Somit ist der Rekurs abzuweisen. Die
Gerichtskosten sind dem unterliegenden Rekurrenten aufzuerlegen (§ 65a in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Der Rekurs
wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--    Zustellungskosten,
Fr. 2'560.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Rekurrenten auferlegt.
4.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
5.    Mitteilung
an…