zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00265 · 2024-02-29 · de

Baubewilligung | Verbindlichkeit eines Vorentscheids betreffend Interpolation. Die Rüge, es sei unzulässigerweise eine Tat- und keine Rechtsfrage beantwortet worden, betrifft den Vorentscheid, der bereits in Rechtskraft erwachsen ist. Verbindlich sind indes nur bereits rechtskräftig beantwortete Rechtsfragen. Würde die Auffassung der Beschwerdeführerinnen zutreffen, dass mit dem Vorentscheid bloss eine Tatsachenfeststellung verbunden war, käme dem Vorentscheid für das vorliegende Verfahren keine Bindungswirkung zu (E. 4.1.1). Das Baurekursgericht betrachtet Fragen zum gewachsenen Boden bzw. zur Bestimmung des Bodenverlaufs mittels Interpolation ebenfalls als einem Vorentscheid zugängliche Rechtsfragen. Diese Auffassung ist zutreffend (E. 4.1.3 f.). Mit dem Entscheid über die Kote ist auch der Entscheid über die Pläne – und die dort eingezeichneten Linien zur Ermittlung der entsprechenden Kote – verbunden. Aufgrund der Rechtskraft des Vorentscheids zielen die materiellen Beanstandungen der Beschwerdeführerinnen an der konkret vorgenommenen Interpolation ins Leere (E. 4.2.1). Jedoch wäre die Kritik ohnehin nicht stichhaltig gewesen (E. 4.2.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 29.02.2024 VB.2023.00265
Zurich Verwaltungsgericht 29.02.2024 VB.2023.00265
Zurigo Verwaltungsgericht 29.02.2024 VB.2023.00265

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00265
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Geschäftsnummer:
VB.2023.00265
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.02.2024
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Verbindlichkeit eines Vorentscheids betreffend Interpolation.
Die Rüge, es sei unzulässigerweise eine Tat- und keine Rechtsfrage beantwortet worden, betrifft den Vorentscheid, der bereits in Rechtskraft erwachsen ist. Verbindlich sind indes nur bereits rechtskräftig beantwortete Rechtsfragen. Würde die Auffassung der Beschwerdeführerinnen zutreffen, dass mit dem Vorentscheid bloss eine Tatsachenfeststellung verbunden war, käme dem Vorentscheid für das vorliegende Verfahren keine Bindungswirkung zu (E. 4.1.1). Das Baurekursgericht betrachtet Fragen zum gewachsenen Boden bzw. zur Bestimmung des Bodenverlaufs mittels Interpolation ebenfalls als einem Vorentscheid zugängliche Rechtsfragen. Diese Auffassung ist zutreffend (E. 4.1.3 f.). Mit dem Entscheid über die Kote ist auch der Entscheid über die Pläne – und die dort eingezeichneten Linien zur Ermittlung der entsprechenden Kote – verbunden. Aufgrund der Rechtskraft des Vorentscheids zielen die materiellen Beanstandungen der Beschwerdeführerinnen an der konkret vorgenommenen Interpolation ins Leere (E. 4.2.1). Jedoch wäre die Kritik ohnehin nicht stichhaltig gewesen (E. 4.2.2).
Abweisung.
Stichworte:
BINDUNGSWIRKUNG
INTERPOLATION
RECHTSFRAGE
RECHTSKRAFT
TATSACHENFESTSTELLUNG
VORENTSCHEID
VORENTSCHEIDSVERFAHREN
Rechtsnormen:
§ 5 ABV
§ 5 Abs. 2 ABV
§ 280 Abs. 1 PBG
§ 323 Abs. 1 PBG
§ 324 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2023.00265
Urteil
der 1. Kammer
vom 29. Februar
2024
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter José Krause, Verwaltungsrichter
Josua Raster,
Gerichtsschreiber
Jonas Alig.
In
Sachen
1.
A,
2.
B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführerinnen,
gegen
1.1
D,
1.2
E,
beide vertreten durch RA Dr. F,
2.
Baukommission Küsnacht,
vertreten durch RA G
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 6. September 2022 erteilte die
Baukommission Küsnacht D und E die baurechtliche Bewilligung für den
Teilabbruch des Gebäudes Vers.-Nr. 01 sowie den Neubau eines
Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02, H-Strasse 03,
in Küsnacht.
II.
Dagegen erhoben A und B am 19. Oktober 2022 Rekurs
beim Baurekursgericht des Kantons Zürich.
Mit Entscheid vom 28. März 2023 hiess das
Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut und ergänzte den angefochtenen
Beschluss der Baukommission Küsnacht vom 6. September 2022 mit der
Auflage, dass abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen seien,
gemäss welchen auf die Erstellung eines mit dem Gebäudevorsprung verbundenen
Aussencheminées verzichtet werde. Zudem sei mit einer entsprechend korrigierten
Berechnung die Einhaltung der Baumassenziffer nachzuweisen. Im Übrigen wies das
Baurekursgericht den Rekurs ab.
III.
Hiergegen erhoben A und B am 15. Mai 2023 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, es sei – unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zu
Lasten der Beschwerdegegnerschaft – der angefochtene Entscheid aufzuheben,
soweit der Rekurs der Beschwerdeführerinnen vom 19. Oktober 2022
abgewiesen worden sei. Bei Bedarf sei ein Augenschein durchzuführen.
Mit Eingabe vom 1. Juni 2023 (abgegeben am 6. Juni
2023) teilte die Baukommission Küsnacht mit, auf eine Beschwerdeantwort zu
verzichten. Am 12. Juni 2023 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere
Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 13. Juni
2023 beantragten D und E, die Beschwerde sei – unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerinnen – vollumfänglich
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Am 10. Juli 2023 erstatteten A
und B innert erstreckter Frist ihre Replik, worauf D und E am 22. August
2023 duplizierten. In der Folge äusserten sich A und B mit Eingaben vom 21. September
2023 und 6. November 2023, während sich D und E noch mit Eingaben vom 5. Oktober
2023 und 14. November 2023 vernehmen liessen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
Das streitbetroffene Bauvorhaben sieht den Abbruch des
bestehenden Steildachs und der bestehenden Wohngeschosse des Gebäudes Vers.-Nr. 01
auf dem Grundstück Kat.‑Nr. 02, H-Strasse 03, in Küsnacht vor.
Darüber sollen – für ein Einfamilienhaus – zwei neue Vollgeschosse mit
Flachdach erstellt werden. Im bestehenden Untergeschoss wird unter anderem eine
Einliegerwohnung erstellt. Das Baugrundstück ist gemäss der geltenden Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht vom 5. Dezember 1994 (BZO) der Wohnzone
W2/1.20 zugeschieden.
Mit Beschluss vom 11. Januar 2022 fällte die
Baukommission Küsnacht einen das Baugrundstück betreffenden Vorentscheid. Sie
bejahte die von der Bauherrschaft gestellte Vorentscheidsfrage, ob die von der
Projektverfasserin berechnete Höhenkote von 483,68 m ü.
M. in den dem
Vorentscheid zugrunde liegenden Plänen Nrn. 301 und 303 (roter Punkt) als
Referenzpunkt für die Gebäudehöhe korrekt sei. Gegen den Vorentscheid wurde
kein Rechtsmittel ergriffen und die Baukommission stellte in der Folge in der
Stammbaubewilligung auf diesen Referenzpunkt als Grundlage ab.
3.
Die Beschwerdeführerinnen beantragen "bei Bedarf"
die Durchführung eines Augenscheins. Aus einem Augenschein können für den
vorliegenden Fall keine entscheidrelevanten Erkenntnisse gewonnen werden (vgl.
die nachfolgende E. 4), weshalb darauf zu verzichten ist.
4.
Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, der Vorentscheid
vom 11. Januar 2022 entfalte – entgegen der Auffassung der Vorinstanzen –
keine Rechtswirkung oder allenfalls nur auf den Referenzpunkt beschränkte
Rechtswirkung. Bei einer korrekten Bestimmung der Höhe des relevanten Terrains
überschreite das streitbetroffene Bauvorhaben die erlaubte Gebäudehöhe und die
zulässige Baumasse.
4.1
Einerseits
monieren sie, mit dem Vorentscheid sei unzulässigerweise eine Tat- und keine
Rechtsfrage beantwortet worden.
4.1.1
Diese Rüge betrifft den Vorentscheid, der bereits in Rechtskraft erwachsen
ist (vgl. E. 2). Gemäss § 324 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) sind Vorentscheide hinsichtlich der behandelten
Fragen in gleicher Weise verbindlich wie baurechtliche Bewilligungen, sofern
sich die Verhältnisse bis zur Einreichung des Baugesuchs nicht wesentlich
geändert haben. Verbindlich sind indes nur bereits rechtskräftig beantwortete
Rechtsfragen – vorausgesetzt ist mithin die materiell-rechtliche Würdigung von
Tatsachenbehauptungen. Würde die Auffassung der Beschwerdeführerinnen
zutreffen, dass mit dem Vorentscheid bloss eine Tatsachenfeststellung verbunden
war, käme dem Vorentscheid für das vorliegende Verfahren keine Bindungswirkung
zu (vgl. auch VGr, 8. April 2021, VB.2020.00678, E. 7.1.1 mit
Hinweisen).
4.1.2
Vorentscheide können gemäss § 323 Abs. 1 PBG über Fragen
eingeholt werden, die für die spätere Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens
von grundlegender Bedeutung sind. Voraussetzung ist, dass die gesonderte
Beurteilung dieser Fragen sachlich möglich ist und nicht gegen das Gebot der
Koordination von Art. 25a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979
(RPG) beziehungsweise der Gesamtbeurteilung gemäss Art. 8 des
Bundesgesetzes über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983 (USG) verstösst.
Vorentscheide ergehen im gleichen Verfahren wie baurechtliche Bewilligungen (§ 323
Abs. 1 PBG) und ermöglichen eine Klärung der Rechtslage, bevor der
Bauherrschaft Aufwand und Kosten für die (Detail-)Projektierung entstanden sind
(Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Eine Darstellung des
zürcherischen Rechts und der neueren zürcherischen Rechtsprechung, Zürich 1991,
Rz. 507).
Aus dem Sinn und Zweck des
Instituts ergibt sich, dass unter "Fragen" im Sinn von § 323 f.
PBG nur Rechtsfragen gemeint sind (VGr, 31. Januar 2002, VB.2001.00316, E. 2a
und 3d; Mäder, Rz. 513 ff., je auch zum Folgenden). Unklarheiten
tatsächlicher Natur können nicht zum Gegenstand eines Vorentscheidsgesuchs
gemacht werden.
4.1.3
Thematisch kann ein Vorentscheid beliebige Fragen zum Gegenstand haben,
sofern sie gemäss § 323 Abs. 1 PBG grundlegender Natur und damit
projektunabhängig beantwortbar sind. Es können im Vorentscheidsgesuch
allerdings nur Fragen gestellt werden, die auch im Rahmen des späteren
Bewilligungsverfahrens zu beurteilen wären. Mit anderen Worten müssen die Fragen
einer gesonderten Prüfung zugänglich sein, das heisst, sich ohne das Vorliegen
einer bereits detaillierten Projektierung beantworten lassen. Entsprechend kann
die Beantwortung unter Umständen lediglich in einer allgemeinen Weise möglich
sein. Dies entbindet jedoch nicht von der Verpflichtung, die gestellten Fragen
präzise abzufassen, sodass diese klar beantwortet werden können.
In einem Vorentscheidsgesuch
zulässig sind gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung etwa Fragen
betreffend die Ausnützungsübertragung, das Überstellen von Baulinien oder die
Einhaltung von Abstandsvorschriften. Demgegenüber können Fragen bezüglich Gestaltung
– nicht etwa, weil es sich nicht um Rechtsfragen handeln würde, sondern weil
sie nur projektabhängig beantwortet werden können (vgl. Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,
6. A., Wädenswil 2019, S. 478) – in der Regel nicht Gegenstand eines
Vorentscheidsgesuchs sein und wäre darauf nicht einzutreten (VGr, 19. März
2020, VB.2019.00740, E. 4.1.3).
Das Baurekursgericht betrachtet
Fragen zum gewachsenen Boden bzw. zur Bestimmung des Bodenverlaufs mittels
Interpolation ebenfalls als einem Vorentscheid zugängliche Rechtsfragen (BEZ
2018 Nr. 37). Diese Auffassung ist zutreffend: Zur Bestimmung des für die
Gebäudehöhe relevanten Bodenverlaufs reicht nicht generell das Ausmessen bzw.
Ablesen der bestehenden tatsächlichen Verhältnisse aus (was eine Frage
tatsächlicher Natur wäre; vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 478). Der für
ein Neubauvorhaben relevante Bodenverlauf wird auch nach rechtlichen Vorgaben bestimmt
– wobei bei seiner Bestimmung gerade in Zusammenhang mit Interpolationen ein
Ermessen besteht.
4.1.4
Gemäss § 280 Abs. 1 Teilsatz 1 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar
2017 in Kraft stehenden Fassung (Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September
2015, Abs. 2) wird die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen
Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden
gewachsenen Boden gemessen. Grundsätzlich ist nach § 5 Abs. 1 der
Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 in der hier anwendbaren, bis
28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung (ABV; Übergangsbestimmungen
zur Änderung vom 11. Mai 2016) der gewachsene Boden der bei Einreichung
des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens. § 5 Abs. 2 ABV
statuiert indes Ausnahmen davon: Auf frühere Verhältnisse ist zurückzugreifen,
wenn der Boden innert eines Zeitraums von 10 Jahren vor der Baueingabe in
einem im Zeitpunkt der Ausführung der Bewilligungspflicht unterliegenden
Ausmass aufgeschüttet und das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung
oder in einem förmlichen Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht
ausdrücklich als künftig gewachsener Boden erklärt worden ist (lit. a);
gleiches gilt, wenn der Boden im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des
Grundstückes oder zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist (lit. b).
Wird zur Erstellung eines neuen Gebäudes ein bestehendes abgerissen, entstehen
regelmässig Gruben und Senken, wo sich zuvor Untergeschosse, Garagen und
dergleichen befunden haben. Würde man für die Beurteilung des Neubaus auf
diesen tatsächlichen Bodenverlauf abstellen, ergäbe sich eine unnatürliche und
die Neuüberbauung des Grundstücks erheblich erschwerende Terrainsituation.
Gleiches gilt bei Abgrabungen für Garagenzufahrten, Kellerabgänge etc. Lehre
und Rechtsprechung begegnen diesem Problem, indem sie die Fläche innerhalb des
Grundrisses von bestehenden Bauten und Anlagen allgemein nicht als gewachsenen
Boden im Sinn von § 5 Abs. 1 ABV betrachten, sondern mittels
Interpolation fiktiv auffüllen. Gerade bei komplexen topografischen
Verhältnissen bestehen regelmässig keine sicheren Erkenntnisse über den Verlauf
der Höhenkurven. Ebenso wenig existiert eine allgemein anerkannte und damit
verbindliche Interpolationsmethode. Vielmehr müssen mehr oder weniger genaue
Annahmen über die dreidimensionale Ausgestaltung des Geländes getroffen werden.
Dies wiederum hat zur Folge, dass es nicht eine einzig richtige, sondern bloss
eine Bandbreite zulässiger Interpolationen geben kann. Das Verwaltungsgericht
übt lediglich eine Rechtskontrolle aus; demgegenüber darf es die Frage der
Angemessenheit – abgesehen von hier nicht einschlägigen Ausnahmefällen – nicht
überprüfen (§ 50 in Verbindung mit § 20 VRG). Als Folge dieser
eingeschränkten Kognition greift das Verwaltungsgericht in eine Interpolation
bloss dann ein, wenn diese unvertretbar ist (VGr, 6. Oktober 2022, VB.2021.00840/VB.2022.00001,
E. 4.5.3 mit Hinweisen).
Aus dem Verweis der Beschwerdeführerinnen auf die
anderslautende revidierte Fassung von § 5 (Abs. 2) ABV, die
vorliegend nicht zur Anwendung gelangt, können die Beschwerdeführerinnen von vornherein
nichts für das vorliegende Verfahren ableiten.
Bei der Frage, welche Höhenkote(n) innerhalb eines zu
interpolierenden Bereichs einer bestehenden Baute für einen Neubau als – für
die Bestimmung der Gebäudehöhe relevanter – gewachsener Boden zu betrachten ist
(sind), handelt es sich mithin um eine Rechtsfrage.
4.1.5
Mit dem Vorentscheid vom 11. Januar 2022 wurde – entgegen der
Behauptung der Beschwerdeführerinnen – eine Rechtsfrage beantwortet.
4.2
Andererseits
bringen die Beschwerdeführerinnen vor, die im Rahmen des Vorentscheids vom 11. Januar
2022 entschiedene Frage beschränke sich auf eine einzelne Kote.
4.2.1
Die Beschwerdegegnerschaft 1 hat der Baubewilligungsbehörde im Vorentscheidsverfahren
die folgende Frage vorgelegt: "Ist die von den Architekten bezeichnete
Höhenkote von 483,68 m ü.
M. gemäss den Plänen Nrn. 301 und 303 (roter Punkt)
korrekt als Referenzpunkt für die Gebäudehöhe?". In Disp.-Ziff. 1 des
Beschlusses hielt die Baubewilligungsbehörde fest: "Die von den
Architekten bezeichnete Höhenkote von 483,68 m ü.
M ist korrekt und kann
als Referenzpunkt verwendet werden."
Zu diesem Vorbringen erwog die Vorinstanz, dass sich der
Vorentscheid einzig zur Frage der einen Höhenkote geäussert habe. Diese Kote
sei durch Interpolation ermittelt worden, zumal sich jene Stelle innerhalb des
Grundrisses der bestehenden Baute befinde. Die Ermittlung der Kote sei
vorliegend nicht mehr auf ihre Rechtmässigkeit zu überprüfen (da der
Vorentscheid unangefochten in Rechtskraft erwuchs [vgl. E. 2]). Die Kote
bilde den Schnittpunkt der Terrainlinien im Längs- und Querschnitt der
Bestandesbaute. Diese Linien wiederum hätten das interpolierte Terrain
darstellen sollen. Die Kote habe allerdings nur durch diese Interpolation
überhaupt ermittelt bzw. hergeleitet werden können. Wenn die Kote nicht mehr
hinterfragt werden könne, müsse das auch für die umstrittenen Diagonalen
gelten, andernfalls die Kote ihre Grundlage verlöre. Das Terrain rund um die
Kote sei mit dem Vorentscheid daher ebenfalls festgelegt worden und könne nicht
mehr in Frage gestellt werden.
Mit dem Entscheid über die Kote ist auch der Entscheid
über die Pläne Nr. 301 und 303 – und die dort eingezeichneten Linien zur
Ermittlung der entsprechenden Kote – verbunden. Aufgrund der Rechtskraft des
Vorentscheids vom 11. Januar 2022 zielen die materiellen Beanstandungen
der Beschwerdeführerinnen an der konkret vorgenommenen Interpolation ins Leere.
4.2.2
Jedoch wäre die Kritik ohnehin nicht stichhaltig gewesen.
Als Konsequenz des dynamischen Begriffs des gewachsenen
Bodens ist grundsätzlich hinzunehmen, dass eine Neubaute aufgrund einer
früheren Aufschüttung höher werden kann als ein vorbestehendes, abzubrechendes
Gebäude. Im Weiteren ist zu betonen, dass eine vertretbare Interpolation zu
einem vernünftigen Geländeverlauf führen soll. Es soll kein völlig
unnatürlicher und schwer bebaubarer Terrainverlauf resultieren. Keineswegs ist
es zwingend, dass eine vertretbare Interpolation einen Geländesprung ausserhalb
des Grundrisses des vorbestehenden Gebäudes wiedergeben muss (VGr, 29. August
2019, VB.2019.00050, E. 3.4 [vgl. auch das dazu ergangene Urteil BGr, 9. Juli
2020, 1C_540/2019, E. 2.2 ff.]). Vor diesem Hintergrund erscheint die
gemäss den Plänen Nr. 301 und 303 beurteilte Interpolation nicht als
rechtswidrig.
4.3
Schliesslich
bringen die Beschwerdeführerinnen in ihrer Triplik vor, es handle sich bei der
im Vorentscheidsverfahren beurteilten Frage nicht um eine projektbezogene
Frage.
Diese Rüge betrifft den rechtskräftigen Vorentscheid und
kann im vorliegenden Verfahren nicht mehr vorgebracht werden. Sie würde indes
auch dann nicht zum Erfolg führen, wenn sie materiell zu behandeln wäre. Die im
Vorentscheidsverfahren behandelte Frage liess sich beurteilen, ohne dass ein –
ganz oder teilweise ausgearbeitetes – konkretes Bauprojekt bereits feststehen
musste. Es ging mithin um die Frage der Zulässigkeit einer konkreten
Interpolation (an einem spezifischen Punkt innerhalb des Grundrisses der
bestehenden Baute), die für Neubauten generell von Bedeutung ist.
4.4
Die
Beschwerdeführerinnen dringen mit ihren Rügen betreffend den Vorentscheid – und
damit im Ergebnis auch mit ihren Beanstandungen hinsichtlich der Gebäudehöhe
und der Baumasse der geplanten Baute – nicht durch.
5.
5.1
Nach dem
Dargelegten ist die Beschwerde abzuweisen.
5.2
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Die
Beschwerdeführerinnen sind überdies zu verpflichten, der privaten
Beschwerdegegnerschaft 1 eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17
Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    355.--
Zustellkosten,
Fr. 3'855.--
Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden den
Beschwerdeführerinnen auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerinnen werden verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1 für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.- zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.