zh_verwaltungsgericht · VB.2019.00654 · 2020-03-19 · de

Baubewilligung (Wiederaufnahme von VB.2018.00291) | Wohnüberbauung mit 128 Wohnungen zwischen stark befahrenen Strassen: Lärmschutz (Anwendung von Art. 31 Abs. 1 und 2 LSV; Rspr. BGr). Art. 31 Abs. 2 LSV setzt voraus, dass die Immissionsgrenzwerte (IGW) durch Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV nicht eingehalten werden können. Nach Auffassung des Bundesgerichts muss vor Erteilung der Ausnahmebewilligung nachgewiesen werden, dass alle in Betracht fallenden baulichen und gestalterischen Massnahmen geprüft worden sind. Erst wenn erstellt sei, dass sämtliche verhältnismässigen Massnahmen ausgeschöpft worden seien, komme als "ultima ratio" die Gewährung einer Ausnahme nach Absatz 2 von Art. 31 LSV in Betracht. Vorliegend weisen sämtliche Wohnungen im westlichen und nördlichen Gebäudetrakt den starkbefahrenen Strassen zugewandte lärmempfindliche Räume auf (vor allem Schlafräume, vereinzelt Wohnräume). Im westlichen Trakt sind sämtliche dieser Räume von täglichen und nächtlichen Überschreitungen der IGW betroffen. Ein konsequenter Versuch, die lärmempfindlichen Räume möglichst auf die ruhige Gebäudeseite auszurichten, ist nicht erkennbar. Die von den Vorinstanzen angeführten Massnahmen zur Erreichung eines angemessenen Wohnkomforts wie schalltechnisch optimierte Balkone und lärmabgewandte Lüftungsfenster fallen nicht unter die vom Bundesgericht verlangten gestalterischen und baulichen Leistungen im Sinn von Absatz 1 von Art. 31 LSV. Letzteres bezeichnet diese vielmehr als Ersatzmassnahmen zur Milderung der Auswirkungen der Grenzwertüberschreitungen, welche Voraussetzung für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinn von Absatz 2 von Art. 31 LSV sind. Die streitbetroffene Planung, welche aus Zeiten der Lüftungsfensterpraxis stammt, vermag den Anforderungen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht mehr gerecht zu werden. Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 20..2.19.0 VB.2019.00654
Zurich Verwaltungsgericht 20..2.19.0 VB.2019.00654
Zurigo Verwaltungsgericht 20..2.19.0 VB.2019.00654

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00654
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2019.00654
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.03.2020
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung (Wiederaufnahme von VB.2018.00291)
Wohnüberbauung mit 128 Wohnungen zwischen stark befahrenen Strassen: Lärmschutz (Anwendung von Art. 31 Abs. 1 und 2 LSV; Rspr. BGr).
Art. 31 Abs. 2 LSV setzt voraus, dass die Immissionsgrenzwerte (IGW) durch Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV nicht eingehalten werden können. Nach Auffassung des Bundesgerichts muss vor Erteilung der Ausnahmebewilligung nachgewiesen werden, dass alle in Betracht fallenden baulichen und gestalterischen Massnahmen geprüft worden sind. Erst wenn erstellt sei, dass sämtliche verhältnismässigen Massnahmen ausgeschöpft worden seien, komme als "ultima ratio" die Gewährung einer Ausnahme nach Absatz 2 von Art. 31 LSV in Betracht. Vorliegend weisen sämtliche Wohnungen im westlichen und nördlichen Gebäudetrakt den starkbefahrenen Strassen zugewandte lärmempfindliche Räume auf (vor allem Schlafräume, vereinzelt Wohnräume). Im westlichen Trakt sind sämtliche dieser Räume von täglichen und nächtlichen Überschreitungen der IGW betroffen. Ein konsequenter Versuch, die lärmempfindlichen Räume möglichst auf die ruhige Gebäudeseite auszurichten, ist nicht erkennbar. Die von den Vorinstanzen angeführten Massnahmen zur Erreichung eines angemessenen Wohnkomforts wie schalltechnisch optimierte Balkone und lärmabgewandte Lüftungsfenster fallen nicht unter die vom Bundesgericht verlangten gestalterischen und baulichen Leistungen im Sinn von Absatz 1 von Art. 31 LSV. Letzteres bezeichnet diese vielmehr als Ersatzmassnahmen zur Milderung der Auswirkungen der Grenzwertüberschreitungen, welche Voraussetzung für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinn von Absatz 2 von Art. 31 LSV sind. Die streitbetroffene Planung, welche aus Zeiten der Lüftungsfensterpraxis stammt, vermag den Anforderungen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht mehr gerecht zu werden.
Gutheissung.
Stichworte:
AUSNAHME
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAULICHE MASSNAHMEN
BUNDESGERICHT
LÄRMIMMISSIONEN
LÄRMSCHUTZ
LÜFTUNGSFENSTERPRAXIS
SUBSIDIARITÄT
Rechtsnormen:
Art. 31 LSV
Art. 31 Abs. I LSV
Art. 31 Abs. II LSV
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2019.00654
Urteil
der 1. Kammer
vom
19. März 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    C AG, vertreten durch RA D,
2.    Gemeinderat Schwerzenbach, vertreten durch RA E,
3.    Baudirektion des Kantons Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung
(Wiederaufnahme von VB.2018.00291),
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 12. Oktober 2015 erteilte der
Gemeinderat Schwerzenbach der F AG die Baubewilligung für die Erstellung der Wohnüberbauung
G auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07 und 08 an der H-Strasse
in Schwerzenbach. Die von der Baudirektion des Kantons Zürich mit Verfügung vom
25. August 2015 erteilte strassenpolizeiliche, lärmschutzrechtliche und
gewässerschutzrechtliche Bewilligung wurde koordiniert mit der Baubewilligung
eröffnet.
II.
Dagegen wandte sich die I
AG am 27. November 2015 mit Rekurs ans Baurekursgericht Zürich und
beantragte die Aufhebung der angefochtenen Bewilligungen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Bauherrschaft. Im Laufe des Rekursverfahrens
trat die C AG als neue Grundeigentümerin anstelle der F AG sowie die A AG
anstelle der Rekurrentin in das Rekursverfahren ein. Mit Entscheid vom 4. April
2018 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.
III.
A.
Mit
Beschwerde vom 9. Mai 2018 gelangte die A AG an das Verwaltungsgericht und
beantragte die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 4. April
2018, der Verfügung der Baudirektion vom 25. August 2015 sowie der Baubewilligung
vom 12. Oktober 2015 sowie "die Abweisung des im Amtsblatt des Kantons
Zürich Nr. 09 publizierten Baugesuchs für die Grundstücke Kat.-Nrn. 07,
06, 08, 03, 05, 04, 01 und 02". Ausserdem stellte sie den Eventualantrag,
es sei die Sache zur Durchführung des gesetzmässigen Verfahrens an das
Baurekursgericht zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
(zzgl. MWST) zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
Am 29. Mai 2018
beantragte das Baurekursgericht Zürich ohne weitere Bemerkungen die Abweisung
der Beschwerde. Mit Eingabe vom 8. Juni 2018 beantragte die Bauherrschaft
die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. Die Baudirektion des
Kantons Zürich stellte am 11. Juni 2018 den Antrag, es sei die Beschwerde
abzuweisen. Zur Begründung verwies sie auf die Mitberichte des Amts für
Strassen vom 4. Juni 2018 bzw. des Tiefbauamts vom 7. Juni 2018.
Schliesslich beantragte auch der Gemeinderat Schwerzenbach am 18. Juni
2018 die Abweisung der Beschwerde soweit darauf eingetreten wird, unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. Am 12. Juli 2018
erstattete die Beschwerdeführerin ihre Replik. Dazu nahm die kantonale
Baudirektion am 16. August 2018 Stellung und hielt an ihrem Antrag auf
Abweisung der Beschwerde fest. Die Baubewilligungsbehörde stellte am 27. August
2018 den Antrag um Abnahme der Vernehmlassungsfrist und Zustellung der
Stellungnahme des kantonalen Tiefbauamts, Fachstelle Lärmschutz, unter
Ansetzung einer neuen Frist zur Beantwortung. Mit Präsidialverfügung vom
29. August 2018 wurde dem Gemeinderat Schwerzenbach die Frist zur
freigestellten Vernehmlassung letztmals erstreckt bis 11. September 2018.
Die entsprechende Stellungnahme des Gemeinderats Schwerzenbach ging am
30. August 2018 ein. Die Bauherrschaft liess sich in der Folge nicht mehr
vernehmen.
Das Verwaltungsgericht wies
die Beschwerde der A AG mit Entscheid vom 29. November 2018 ab (Verfahren
VB.2018.00291).
B.
Die
dagegen von der A AG am 31. Januar 2019 erhobene Beschwerde hiess das
Bundesgericht am 20. August 2019 gut, soweit es darauf eintrat, und wies die
Streitsache zur weiteren Behandlung an das Verwaltungsgericht Zürich zurück.
Das Verwaltungsgericht
eröffnete in der Folge das vorliegende Geschäft und zog die vom Bundesgericht
zurückerhaltenen bisherigen Akten bei.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verfahren
VB.2018.00291 ist als Geschäft VB.2019.00654 wiederaufzunehmen.
2.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde
zuständig.
3.
Die Baugrundstücke liegen gemäss der geltenden Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Schwerzenbach in der Industriezone I2 mit Sonderbauvorschriften.
Ausserdem sind die Baugrundstücke Gegenstand des privaten Gestaltungsplans J,
welcher vom Gemeinderat am 9. Mai 2011 genehmigt wurde. Sie grenzen im
Nordosten an die K-Strasse (Staatsstrasse), im Nordwesten an die L-Strasse
(Hauptverkehrsstrasse) sowie im Südwesten und Südosten an die H-Strasse an. Die
Bauherrschaft plant die Erstellung einer Überbauung mit 128 Wohnungen,
Atelier- und Gewerbeflächen sowie einer Unterniveaugarage mit 130 Abstellplätzen.
Die Baukörper sind als Blockrandüberbauung um einen begrünten Innenhof
angeordnet.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführerin macht primär geltend, die geplante Überbauung könne aus
lärmschutzrechtlichen Gründen nicht bewilligt werden. Die gewährten
Lärmerleichterungen seien bundesrechtswidrig.
4.2
Die
Baugrundstücke liegen in der Wohn- und Gewerbezone mit der
Empfindlichkeitsstufe ES III, in welcher die Immissionsgrenzwerte für
Strassenlärm 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) nachts betragen (vgl. Lärmschutzverordnung
vom 15. Dezember 1986 [LSV] Anhang 3, Ziff. 2). Wie das
Baurekursgericht zutreffend ausführt und im Übrigen unbestritten ist, liegt die
Lärmbelastung der geplanten Wohnbauten gemäss Lärmgutachten an den gegen Norden
und Westen ausgerichteten Fassaden zwischen 1 und 3 dB(A) über den
genannten Immissionsgrenzwerten (vgl. Lärmgutachten).
4.3
Gemäss
Art. 22 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983
(Umweltschutzgesetz, USG) werden Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten
für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt,
wenn die Immissionsgrenzwerte (IGW) nicht überschritten werden (Abs. 1).
Liegt eine Überschreitung der Immissionsgrenzwerte vor, so werden
Baubewilligungen nur erteilt, wenn die Räume zweckmässig angeordnet und die
allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen werden
(Abs. 2 von Art. 22 USG). Art. 31 Abs. 1 LSV präzisiert,
dass Neubauten und wesentliche Änderungen von Gebäuden mit lärmempfindlichen
Räumen nur bewilligt werden dürfen, wenn die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden
können durch die Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm
abgewandten Seite des Gebäudes (lit. a) oder durch bauliche oder
gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm abschirmen (lit. b).
Können die Immissionsgrenzwerte durch Massnahmen nach Absatz 1 nicht
eingehalten werden, so darf die Baubewilligung nur erteilt werden, wenn an der
Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse besteht und die kantonale
Behörde zustimmt (Abs. 2 von Art. 31 LSV). Die Bejahung eines solchen
Interesses setzt zwingend eine umfassende Interessenabwägung im konkreten
Einzelfall voraus (BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018, E. 4.2).
Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung können Zielkonflikte zwischen dem Lärmschutz
(als Gesundheitsschutz) und der raumplanerisch gebotenen Siedlungsverdichtung
bestehen. Dem wichtigen Anliegen einer hochwertigen Siedlungsentwicklung nach
innen kann jedoch – mit Zustimmung des Kantons (Art. 31 Abs. 2 LSV) –
auf dem Wege der Ausnahmebewilligung Rechnung getragen werden (BGr, 2. April
2019, 1C_106/2018, E. 4.3, auch zum Folgenden). Bauvorhaben, die aus
dieser Sicht wünschenswert erscheinen, kann eine Ausnahmebewilligung erteilt
werden, wenn die IGW nicht wesentlich überschritten sind, sofern sich deren
Einhaltung nicht in städtebaulich befriedigender Weise erreichen lässt und
mittels Lüftungsfenstern an den lärmabgewandten Seiten und allfälligen weiteren
Massnahmen ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt werden kann
(BGE 142 II 100 E. 4.6; BGr, 10. August 2016, 1C_313/2015,
1C_317/2015, E. 3.5).
5.
5.1
Art. 31
Abs. 2 LSV setzt voraus, dass die IGW durch Massnahmen nach Art. 31
Abs. 1 LSV nicht eingehalten werden können. Nach Auffassung des
Bundesgerichts muss vor Erteilung der Ausnahmebewilligung nachgewiesen werden,
dass
alle in Betracht fallenden baulichen und gestalterischen Massnahmen
geprüft worden sind
. Erst wenn erstellt sei, dass sämtliche
verhältnismässigen Massnahmen ausgeschöpft worden seien, komme als "ultima
ratio" die Gewährung einer Ausnahme nach Absatz 2 von Art. 31 LSV
in Betracht (Subsidiarität; BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018 E. 4.7
mit Hinweis).
5.2
Die
Vorinstanz verweist auf das Lärmgutachten und führt aus, die lärmempfindlichen
Räume könnten über die strassenseitig liegenden, schalltechnisch optimierten Balkone
belüftet werden. Bei den lärmbelasteten Wohnungen an der Nordfassade sei der
Grundriss so gestaltet worden, dass vorwiegend eine Belüftung zur
lärmabgewandten Seite möglich sei. Dazu werde die Voraussetzung mit mindestens
der 1/5-Breite des Durchgangs im Verhältnis zur Distanz zwischen dem Raummittelpunkt
und dem Lüftungsfenster erfüllt. Zudem würden die notwendigen Lüftungsfenster
einen Fensterflächenanteil von mindestens 5 % Bodenfläche (des zu
belüftenden Raumes) aufweisen. Es verblieben einzelne Räume, für welche eine
Ausnahme notwendig sei. Zusammen mit der Baudirektion des Kantons Zürich und
der Bauherrschaft sei darauf hinzuweisen, dass sich die Lärmsituation für alle
geplanten Wohnungen mittels der von der kantonalen Behörde angeordneten baulichen
Massnahmen verbessern werde. Weitere Optimierungen seien aufgrund der Lage der
Baugrundstücke zwischen zwei stark befahrenen Strassen nicht möglich. Andere,
städtebaulich vertretbare Massnahmen seien nicht ersichtlich. Ausserdem sei die
projektierte Überbauung für die Entwicklung des Quartiers von grosser
Bedeutung. Es bestehe ein gewichtiges öffentliches Interesse an einer
Wohnüberbauung im Quartier. Verdichtetes Bauen gewinne stetig an Wichtigkeit.
Die Bauparzelle sei angesichts ihrer zentralen Lage für eine Wohn- und
Gewerbenutzung überaus geeignet. Ein angemessener Wohnkomfort sei trotz der
verbleibenden Überschreitung der IGW sichergestellt. Die Überschreitung der IGW
an den Lüftungsfenstern betreffe in jeder Wohnung nur einen Raum. Es stünden
daher sämtlichen Bewohnern genügend Räume zur Verfügung, bei welchen die IGW
bei offenem Fenster eingehalten seien. Auch verfüge jede Wohnung über einen
lärmabgewandten Aussenraum. Ausserdem sei mit dem Einbau der kontrollierten Be-
und Entlüftung für eine ausreichende Frischluftzufuhr auch bei geschlossenen
Fenstern gesorgt. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung sei daher
gerechtfertigt.
Die Fachstelle Lärmschutz
des Tiefbauamtes des Kantons Zürich (Fachstelle Lärmschutz) weist – wie bereits
im Rekursverfahren – darauf hin, dass nach geeigneten baulichen Massnahmen nur
14 Wohnungen verblieben, welche je einen lärmempfindlichen Raum mit
Grenzwertüberschreitungen von maximal 2 dB aufwiesen und einer
Ausnahmebewilligung bedürften. Lärmabgewandte Lüftungsfenster und Balkone seien
geeignete Massnahmen, um bei den meisten massgeblichen Lüftungsfenstern die IGW
einzuhalten. Lärmschutzmassnahmen müssten verhältnismässig sein; es sei daher
die möglichst einfachste bauliche Massnahme mit der grösstmöglichen lärmreduzierenden
Wirkung anzuordnen, andernfalls es an der Erforderlichkeit in sachlicher
Hinsicht und an der Zumutbarkeit in wirtschaftlicher Hinsicht für die
Bauherrschaft fehle. Vorliegend würden die IGW in der Mitte der offenen Fenster
oder Balkontüren unter Berücksichtigung der lärmreduzierenden Wirkung der
Balkone eingehalten. Die getroffenen Massnahmen würden nicht nur die
Schalldämmung der Aussenhülle, sondern auch die lärmoptimierte Anordnung der
lärmempfindlichen Räume betreffen. Schliesslich sei der Gestaltungsplan ein
geeignetes Mittel, um dem Lärmschutzrecht bereits im Planungsverfahren Rechnung
zu tragen.
5.3
Diesen
Ausführungen der Vorinstanzen kann – im Lichte der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung – nicht beigepflichtet werden. Eine Bewilligung nach Art. 31
Abs. 2 LSV kommt nur infrage, wenn der Nachweis erbracht wurde, dass
sämtliche verhältnismässigen Massnahmen im Sinn von Art. 31 Abs. 1
LSV ausgeschöpft worden sind (vgl. VGr, 18. Dezember 2019, VB.2018.00027,
E. 5.5). Die Bestimmung von Absatz1 von Art. 31 LSV verlangt eine
Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des
Gebäudes oder eine bauliche Abschirmung des Gebäudes gegen Lärm.
Vorliegend weisen sämtliche
Wohnungen im westlichen und nördlichen Gebäudetrakt den starkbefahrenen
Strassen zugewandte lärmempfindliche Räume auf (vor allem Schlafräume,
vereinzelt Wohnräume). Im westlichen Trakt sind sämtliche dieser Räume von
täglichen und nächtlichen Überschreitungen der IGW betroffen. Im Nordtrakt sind
ebenfalls mehr als die Hälfte der Wohnungen in allen vier Obergesch
ossen
betroffen. Wenn die Fachstelle Lärmschutz von 14 Wohnungen spricht, bei
welchen die IGW am Lüftungsfenster überschritten seien, so ist dies zu
präzisieren: Es handelt es sich um diejenigen Wohnungen, bei welchen die IGW am
einzigen Lüftungsfenster auch nach Planung der schallreduzierenden Massnahmen
wie schalltechnisch optimierten Balkonen etc. nicht eingehalten werden können.
Die Planunterlagen machen deutlich, dass d
i
e vorliegenden Grundrisse durchwegs so
gestaltet sind, dass
die lärmempfindlichen Räume
teilweise auf die Strasse hin orientiert und
lärmunempfindliche
Räume wie Küchen, Nasszellen, Treppenhäuser etc.
im Innern des Gebäudes
angeordnet sind. Ein konsequenter Versuch, die lärmempfindlichen Räumen
möglichst auf die ruhige Gebäudeseite auszurichten, ist nicht erkennbar.
Die von den Vorinstanzen angeführten Massnahmen zur
Erreichung eines angemessenen Wohnkomforts wie schalltechnisch optimierte
Balkone und lärmabgewandte Lüftungsfenster fallen nicht unter die vom
Bundesgericht verlangten gestalterischen und baulichen Leistungen im Sinn von
Absatz 1 von Art. 31 LSV. Das Bundesgericht bezeichnet diese vielmehr
als Ersatzmassnahmen zur Milderung der Auswirkungen der
Grenzwertüberschreitungen (vgl. BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018 E. 4.6 f.).
Sie stellen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine Voraussetzung für
die Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinn von Absatz 2 von Art. 31
LSV dar (BGE 142 II 100 E. 4.6, BGr, 10. August 2016, 1C_313/2015 und
1C_317/2015 E. 3.5 sowie BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018 E. 4.3).
5.4
Die
streitbetroffene Planung, welche aus Zeiten der Lüftungsfensterpraxis stammt,
vermag den Anforderungen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht mehr
gerecht zu werden. Weshalb eine Ausrichtung der lärmunempfindlichen Räume auf
die Strassenseite hin nicht auf städtebaulich befriedigende Art und Weise
gelingen könnte, ist nicht plausibel und wird von den Vorinstanzen auch nicht
weiter begründet. Nicht ersichtlich ist schliesslich, weshalb eine – aus
lärmrechtlicher Sicht – bessere räumliche Anordnung im Rahmen der Vorgaben des
rechtskräftigen Gestaltungsplans nicht realisierbar sein sollte. Letzteres wird
denn auch nicht geltend gemacht.
5.5
Zusammenfassend
fehlt es daher an einer der Voraussetzungen für die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV, welche nach der
Rechtsprechung lediglich als ultima ratio infrage kommt. Das Bauvorhaben ist
unter lärmschutzrechtlichen Aspekten nicht bewilligungsfähig. Die Beschwerde
erweist sich in diesem Punkt als begründet. Dies führt zur Aufhebung der
angefochtenen Baubewilligung.
6.
Im Weiteren beanstandet die Beschwerdeführerin die mangelnde
Erschliessung des Baugrundstücks. Sie macht geltend, es sei keineswegs
ausreichend, wenn festgestellt werde, die geplante Erschliessung entspreche den
Vorgaben des Gestaltungsplans. Im Gestaltungsplanverfahren sei von der
Erstellung von 94 Wohnungen ausgegangen worden. Inzwischen sollten 128 Wohnungen
realisiert werden, was einer Erhöhung um 36 % entspreche. Das Baugesuch
weiche daher wesentlich vom Gestaltungsplan ab. Dies beeinflusse auch die
Erschliessungssituation. Die neue Situation sei von den Vorinstanzen nicht
beurteilt worden.
Da die angefochtene Baubewilligung
bereits aus lärmrechtlichen Gründen aufgehoben werden muss, ist diese
Erschliessungsrüge im vorliegenden Verfahren nicht mehr zu beurteilen.
7.
7.1
Zusammenfassend
ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 4. April
2018, die Baubewilligung vom 12. Oktober 2015 sowie die Bewilligung der kantonalen
Baudirektion vom 25. August 2015 sind aufzuheben.
Die Angelegenheit ist zur Neuregelung der Kosten- und
Entschädigungsfolgen für das Rekursverfahren an das Baurekursgericht zurückzuweisen.
7.2
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Eine Parteientschädigung steht bei diesem Ergebnis weder der
Bauherrschaft noch der Baubewilligungsbehörde zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Hingegen ist die Bauherrschaft zu einer angemessenen Parteientschädigung an die
Beschwerdeführerin zu verpflichten.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid
des Baurekursgerichts vom 4. April 2018 sowie die Baubewilligung vom 12.
Oktober 2015 und die Verfügung der Baudirektion vom 25. August 2015 werden
aufgehoben.
2.    Die Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und
Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens an das Baurekursgericht zurückgewiesen.
3.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 9'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellkosten,
Fr. 9'150.--     Total der Kosten.
4.    Die Kosten werden der Beschwerdegegnerschaft zu
je einem Drittel auferlegt.
5.    Die private Beschwerdegegnerin wird
verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von Fr. 5'500.-
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
6.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an …