zh_verwaltungsgericht · VB.2015.00627 · 2008-01-09 · de

Baubewilligung | Die im zweiten Rechtsgang durch das Baurekursgericht ergänzte Fotodokumentation genügt zusammen mit den übrigen Akten für die Entscheidfällung bzw. für die Sachverhaltsfeststellung (E. 2.4). Da der Sachverhalt aus den Akten hinreichend ersichtlich ist, ist im Verzicht des Baurekursgerichts auf die Durchführung eines Abteilungsentscheids keine Rechtsverletzung zu erblicken (E. 2.5). Das Baurekursgericht war nicht zum Beizug der bei der erstmaligen Überbauung des Grundstücks erteilten Baubewilligung verpflichtet; damalige baurechtliche Überlegungen sind vorliegend nicht relevant (E. 2.7). Obschon die geplante Baute deutlich höher ist als die übrigen Gebäude der Überbauung, ordnet sie sich befriedigend in die Umgebung ein (E. 3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 16..2.04.0 VB.2015.00627
Zurich Verwaltungsgericht 16..2.04.0 VB.2015.00627
Zurigo Verwaltungsgericht 16..2.04.0 VB.2015.00627

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00627
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Geschäftsnummer:
VB.2015.00627
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 04.02.2016
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Die im zweiten Rechtsgang durch das Baurekursgericht ergänzte Fotodokumentation genügt zusammen mit den übrigen Akten für die Entscheidfällung bzw. für die Sachverhaltsfeststellung (E. 2.4). Da der Sachverhalt aus den Akten hinreichend ersichtlich ist, ist im Verzicht des Baurekursgerichts auf die Durchführung eines Abteilungsentscheids keine Rechtsverletzung zu erblicken (E. 2.5). Das Baurekursgericht war nicht zum Beizug der bei der erstmaligen Überbauung des Grundstücks erteilten Baubewilligung verpflichtet; damalige baurechtliche Überlegungen sind vorliegend nicht relevant (E. 2.7). Obschon die geplante Baute deutlich höher ist als die übrigen Gebäude der Überbauung, ordnet sie sich befriedigend in die Umgebung ein (E. 3).
Abweisung.
Stichworte:
ABTEILUNGSAUGENSCHEIN
AUGENSCHEIN
AUGENSCHEINPROTOKOLL
BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
FOTODOKUMENTATION
REFERENTENAUGENSCHEIN
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 7 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2015.00627
Urteil
der 1. Kammer
vom
4. Februar 2016
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin Regina Meier.
In Sachen
1.
Erben des A,
nämlich:
1.1  B,
1.2
C,
1.3
D,
1.4  E,
alle vertreten durch RA F,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
G,
vertreten durch RA H,
2.
Baukommission Wädenswil,
Beschwerdegegnerschaft
,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Baukommission der Stadt Wädenswil erteilte G am
13. August 2013 die baurechtliche Bewilligung für ein Einfamilienhaus auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse 02 in Wädenswil.
II.
Die Erben von A, nämlich B, C, D und E, rekurrierten gegen
diese Bewilligung als Gesamteigentümer eines unmittelbar an das Baugrundstück
angrenzenden Grundstückes an das Baurekursgericht. Dieses wies den Rekurs am
12. August 2014 ab, soweit er nicht zufolge Projektänderung bereits
gegenstandslos geworden war.
III.
Die Erben von A gelangten mit Beschwerde vom
15. September 2014 an das Verwaltungsgericht. Dieses hiess die Beschwerde
am 16. April 2015 gut, hob den Rekursentscheid auf und wies die Sache zum
Neuentscheid an das Baurekursgericht zurück.
IV.
Mit Entscheid vom 8. September 2015 wies das
Baurekursgericht das Rechtsmittel auch im zweiten Rechtsgang ab, soweit dieses
nicht zufolge Projektänderung bereits gegenstandslos geworden war.
V.
Am 12. Oktober 2015 führten die Erben von A
Beschwerde gegen diesen Entscheid und beantragten, den angefochtenen Entscheid
aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinn der Begründung an
die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich
Mehrwertsteuer von 8 % zugunsten der Beschwerdeführenden. Eventuell, d.
h. bei Abweisung des
Hauptantrags, sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und seien die mit
Beschluss der Baukommission Wädenswil vom 13. August 2013 bewilligten
baulichen Massnahmen zu verweigern.
Das Baurekursgericht beantragte am 28. Oktober 2015
die Abweisung der Beschwerde. Mit demselben Schluss und dem Antrag, es seien
die Kosten- und Entschädigungsfolgen den Beschwerdeführenden zu überbinden,
liess sich gleichentags die Baukommission der Stadt Wädenswil vernehmen. Am
18. November 2015 reichte G eine Beschwerdeantwort ein, worin er ebenfalls
die Abweisung der Beschwerde beantragte, soweit darauf einzutreten sei, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführenden. Die Replik
der Erben von A datiert vom 7. Dezember 2015. Die Baukommission der Stadt
Wädenswil verzichtete am 15. Dezember 2015 auf die Erstattung einer
Duplik. Die Duplik von G erfolgte am 21. Dezember 2015, die Erben von A
reichten daraufhin keine weitere Stellungnahme ein.
Die Kammer
erwägt:
1.
Prozessgegenstand ist die
baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Einfamilienhauses an der I-Strasse 02
in Wädenswil. Das Grundstück ist bereits heute mit einem Einfamilienhaus
überstellt, welches dem Neubau weichen würde. Das bestehende Einfamilienhaus
befindet sich in einem Gebiet mit mehreren gleichartigen Einfamilienhäusern entlang
der I-Strasse. In materieller Hinsicht erweist sich im Beschwerdeverfahren die
Einordnung des geplanten Gebäudes als strittig. In diesem Zusammenhang rügen
die Beschwerdeführenden eine ungenügende Sachverhaltsermittlung bzw. eine Verletzung
des rechtlichen Gehörs.
2.
2.1
Im ersten Rechtsgang wies das
Verwaltungsgericht die Sache an das Baurekursgericht zurück mit der Begründung,
die im Rahmen eines Augenscheins erstellte Fotodokumentation genüge den
rechtlichen Anforderungen nicht. In der Folge ergänzte die Gerichtsschreiberin
des Baurekursgerichts die Fotodokumentation. Die Beschwerdeführenden bringen
vor, auch diese neue Dokumentation sei ungenügend. Weiter rügen sie – zusätzlich
zu den im ersten Rechtsgang vorgebrachten Begehren –, dass die Vorinstanz die
ursprüngliche Bewilligung für die gesamte Überbauung des Geländes nicht
beigezogen habe.
2.2
Materiell strittig ist vorliegend, ob sich der
geplante Neubau im Sinn von § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) befriedigend in die Umgebung einordnet oder
nicht. Die befriedigende Gesamtwirkung eines Neubaus beurteilt sich nach ihrer
Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus
ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung. Die Baute muss für sich selbst als auch für die
bauliche und landschaftliche Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung
erreichen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 652). Dabei ist nicht nur die
unmittelbare Umgebung relevant; vielmehr können auch die weitere Umgebung und
die optische Fernwirkung massgeblich sein.
2.3
Der angefochtene Entscheid hat sich mit der
Einordnung der Baute in ihre Umgebung vertieft auseinandergesetzt. Die
Rekursinstanz gelangt zur Auffassung, dass sich das geplante Gebäude trotz
moderner Formen und Fassadengestaltung in der massgeblichen Umgebung genügend
einordne. Zum einen verweist der Entscheid auf die hochstehende architektonische
Erscheinung der geplanten Baute. Dann aber verweist er auch auf die Adaption
der Grundrisse der umliegenden Häuser, die Übernahme der Firstrichtung der
benachbarten Häuser, der Korrespondenz mit den Flachdächern der seewärts
gelegenen Gebäude und auf die Durchgrünung des Grundstücks trotz verdichteter
Bauweise. Sodann nimmt der Entscheid Bezug auf die Gleichartigkeit der
bestehenden zehn Einfamilienhäuser entlang der I-Strasse sowie der 14 talwärts
gelegenen Terrassenhäuser und gelangt zur Auffassung, dass diese
Gleichartigkeit nichts an der befriedigenden Einordnung des geplanten Gebäudes
ändere.
2.4
Die Vorinstanz geht damit entsprechend der
Auffassung der Beschwerdeführenden davon aus, dass eine Überbauung mit 25
Gebäuden vorliegt, welche eine einheitliche Erscheinung darstellt. Mithin folgt
sie sachverhaltsmässig dem Standpunkt der Beschwerdeführenden.
Bereits aus dem Grundrissplan ergibt sich, dass an der
fraglichen Örtlichkeit zwischen J-Strasse und I-Strasse insofern eine
einheitliche Überbauung besteht, als neben der Terrassenüberbauung
Einfamilienhäuser mit einheitlicher Grundrissgestaltung vorhanden sind. Die
Architektur des auf dem Baugrundstück bestehenden Gebäudes, welches Teil der bisherigen
einheitlichen Überbauung darstellt, ist aus der ergänzten Fotodokumentation
ohne Weiteres erkennbar. Die Gestaltung der davor liegenden, einheitlichen
Terrassenüberbauung ist sodann auf den Bildern 19–23 ebenfalls gut erkennbar.
Daraus ergibt sich auch mit genügender Klarheit, dass die bisherige Baute am
Horizont liegt. In den Akten sind sowohl Fotos von der Liegenschaft des
privaten Beschwerdegegners als Beispiel für die Einfamilienhausüberbauung als
auch Aufnahmen von der Terrassenüberbauung als Ganzes vorhanden. Schliesslich
zeigen die Bilder 1, 3, 16 und 18–21 klar und auch in den Proportionen, dass
der Neubau deutlich höher sein wird als das bisherige Gebäude. Zusammen mit den
übrigen Akten gibt das Augenscheinprotokoll den relevanten Sachverhalt gut
wieder. Es ist den Beschwerdeführenden zwar darin zuzustimmen, dass die Aussteckungsprofile
nicht auf allen Fotos zu sehen sind. Dies ist jedoch nicht erforderlich,
sofern, wie nunmehr nach ergänztem Augenscheinprotokoll vorliegend, der
massgebliche Sachverhalt aus den Akten ersichtlich ist (vgl. auch VGr,
24. November 2015, VB.2015.00065, E. 4.4).
2.5
Aufgrund des Unmittelbarkeitsprinzips soll an
einem Augenschein grundsätzlich der vollständige Spruchkörper anwesend sein
(Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 83; vgl. auch Donatsch, Kommentar VRG,
§ 60 N. 25, je auch zum Folgenden). Die Rechtsprechung lässt von
diesem Grundsatz allerdings Ausnahmen zu, so insbesondere den Referentenaugenschein
(vgl. BGr, 9. Oktober 2007, A1.30/2007, E. 3.2). Wie schon im ersten
Rechtsgang wird dessen Zulässigkeit von den Beschwerdeführenden nicht
grundsätzlich bestritten; gerügt wird jedoch wiederum, dass die übrigen am
Entscheid mitwirkenden Richter aufgrund der Fotodokumentation die Frage der
genügenden Einordnung nicht mit der dem Baurekursgericht zustehenden Kognition
beurteilen konnten.
Da der massgebliche Sachverhalt durch die Akten erstellt
ist, namentlich aufgrund der Pläne und der umfangreichen Fotodokumentation, war
der vorinstanzliche Spruchkörper – auch wenn in Anwendung von § 17 der
Organisationsverordnung des Baurekursgerichts vom 12. November 2010 nur
der Referent sowie der Gerichtsschreiber am Augenschein teilgenommen haben und
die Ergänzung der Fotodokumentation durch die Gerichtsschreiberin alleine
stattfand – zur Entscheidfällung in der Lage. Im Verzicht auf die Durchführung
eines Abteilungsaugenscheins ist deshalb keine Rechtsverletzung zu erblicken.
2.6
Die Beschwerdeführenden beantragen eventualiter
die Durchführung eines Augenscheins des Verwaltungsgerichts. Ein verwaltungsgerichtlicher
Augenschein erübrigt sich dann, wenn der massgebliche Sachverhalt aus den Akten
hinreichend ersichtlich ist (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995
Nr. 32; Plüss, Kommentar zum VRG, § 7 N. 79). In der zu
beurteilenden Streitigkeit hat das Baurekursgericht einen Referentenaugenschein
durchgeführt und die gewonnenen Erkenntnisse in einem ausführlichen und
aussagekräftigen Protokoll, einschliesslich Fotos, dokumentiert. Das Protokoll
sowie die übrigen Akten geben hinreichend über die zu beurteilenden
tatsächlichen Verhältnisse Aufschluss. Auf einen verwaltungsgerichtlichen
Augenschein kann daher verzichtet werden.
2.7
Allfällige baurechtliche Überlegungen, die zum
Zeitpunkt der erstmaligen Überbauung des Geländes angestellt wurden, sind im
vorliegenden Fall nicht relevant. Die Zulässigkeit des Bauvorhabens ist
vielmehr aufgrund der aktuellen Verhältnisse und der heute geltenden Massstäbe
zu beurteilen. Diese lassen einen voluminöseren Neubau auch in einer bisher
gleichförmigen Umgebung zu (VGr, 29. Januar 2015, VB.2014.00511, E. 2.2).
Das Baurekursgericht war nicht zum Beizug der ursprünglichen Baubewilligung
verpflichtet.
3.
Unter dem Aspekt der Einordnung beanstanden die Beschwerdeführenden
in materieller Hinsicht die "Wuchtigkeit" des geplanten Baukörpers,
welcher als Fremdkörper im Quartier erscheine.
Die Bilder 1, 3, 16 und 18–21 zeigen, dass der Neubau
deutlich höher sein wird als das bisherige Gebäude. Dennoch schöpft die
geplante Baute die zulässige Höhe nicht aus; die Vorinstanz weist darauf hin,
dass das geplante Gebäude anstatt der zulässigen fünf Geschosse bloss deren
drei aufweise. Sodann hat das Baurekursgericht mit eingehender und
überzeugender Begründung dargelegt, weshalb sich das geplante Gebäude trotz der
Vergrösserung befriedigend in die Umgebung einordnet (vgl. vorn E. 2.3).
Dass der Neubau benachbarte Liegenschaften höhenmässig übertreffen wird, ist
ohne entscheidenden Belang: Wie beispielsweise Bild 22 des Augenscheinprotokolls
klar zeigt, besteht am Horizont bereits mit der aktuellen Überbauung kein
gradliniger Abschluss. Auch aus einer Vergrösserung des Volumens lässt sich
schliesslich nicht ableiten, dass es der geplanten Baute, dem das
Baurekursgericht zu Recht eine architektonisch hochstehende Erscheinung attestiert,
deswegen an einer genügenden Einordnung in die Umgebung fehlen würde. Dank der
Gliederung in bloss drei statt der zulässigen fünf Geschosse, der Adaption der
praktisch quadratischen Grundrisse der umliegenden Häuser, der Übernahme der
Firstrichtung der benachbarten Einfamilienhäuser durch das Attikageschoss, der
Korrespondenz des Flachdachs mit den Flachdächern der seewärts gelegenen
Gebäude sowie der angemessenen Durchgrünung des Grundstücks trotz verdichteter
Bauweise wird – obgleich für den Neubau kein Pultdach geplant ist – genügend
Rücksicht auf die massgebliche Umgebung genommen.
Die
Würdigung der Einordnungsfrage durch das Baurekursgericht
ist nicht zu beanstanden. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.
4.
Entsprechend dem Verfahrensausgang werden die
Beschwerdeführenden solidarisch kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG) und steht
ihnen eine Parteientschädigung nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen
sind sie solidarisch zu verpflichten, den privaten Beschwerdegegner für das
Beschwerdeverfahren angemessen zu entschädigen. Der Beschwerdegegnerin 2
steht in dieser Konstellation praxisgemäss keine Entschädigung zu (vgl. VGr,
9. Januar 2008, VB.2007.00382 und VB.2007.00401, E. 4.2 =
BEZ 2008 Nr. 3; Plüss, Kommentar zum VRG, § 17 N. 51).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000. –     die übrigen Kosten betragen:
Fr.   170.–      Zustellkosten,
Fr. 5'170.–      Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu je ¼, unter solidarischer Haftung
für den Gesamtbetrag, auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung
verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von
Fr. 2'500.– (zuzüglich 8% MWST) zu entrichten, bezahlbar innert 30 Tagen
ab Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …