zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00760 · 2021-09-16 · de

Baubewilligung | Rechtliche Sicherungsmassnahmen für Pflichtabstellplätze auf Drittgrundstück. Die Vorinstanz hob die Baubewilligung auf, da die zusätzlich zu den Parkplätzen auf dem Baugrundstück erforderlichen neun Abstellplätze auf dem Drittgrundstück aufgrund einer Klausel im Mietvertrag rechtlich nicht verbindlich abgesichert seien (E. 3.1). Im vorliegenden Verfahren reichte die beschwerdeführende Bauherrschaft einen zwischenzeitlich abgeschlossenen Grunddienstbarkeitsvertrag über neun Autoabstellplätze ein (E. 4.2). Die Einwände gegen den Grunddienstbarkeitsvertrag überzeugen nicht (E. 4.3). Somit gelingt es der Beschwerdeführerin, den vorinstanzlich festgestellten Bauhinderungsgrund aus dem Weg zu räumen. Die Beschwerde erweist sich damit als begründet (E. 4.4). Da die Vorinstanz die Frage der Zonenkonformität des Bauvorhabens bloss "bemerkungsweise", mithin in summarischer Form, beurteilte, ist die Sache an diese zurückzuweisen (E. 5). Rückweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 16.09.2021 VB.2020.00760
Zurich Verwaltungsgericht 16.09.2021 VB.2020.00760
Zurigo Verwaltungsgericht 16.09.2021 VB.2020.00760

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00760
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Geschäftsnummer:
VB.2020.00760
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 16.09.2021
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Rechtliche Sicherungsmassnahmen für Pflichtabstellplätze auf Drittgrundstück.
Die Vorinstanz hob die Baubewilligung auf, da die zusätzlich zu den Parkplätzen auf dem Baugrundstück erforderlichen neun Abstellplätze auf dem Drittgrundstück aufgrund einer Klausel im Mietvertrag rechtlich nicht verbindlich abgesichert seien (E. 3.1).
Im vorliegenden Verfahren reichte die beschwerdeführende Bauherrschaft einen zwischenzeitlich abgeschlossenen Grunddienstbarkeitsvertrag über neun Autoabstellplätze ein (E. 4.2). Die Einwände gegen den Grunddienstbarkeitsvertrag überzeugen nicht (E. 4.3). Somit gelingt es der Beschwerdeführerin, den vorinstanzlich festgestellten Bauhinderungsgrund aus dem Weg zu räumen. Die Beschwerde erweist sich damit als begründet (E. 4.4).
Da die Vorinstanz die Frage der Zonenkonformität des Bauvorhabens bloss "bemerkungsweise", mithin in summarischer Form, beurteilte, ist die Sache an diese zurückzuweisen (E. 5).
Rückweisung.
Stichworte:
ABSTELLPLÄTZE
DIENSTBARKEITSVERTRAG
FAHRZEUGABSTELLPLATZ
GRUNDDIENSTBARKEIT
MIETVERTRAG
PARKPLATZ
PARKPLÄTZE
VERWEISUNG
Rechtsnormen:
§ 242 PBG
§ 244 Abs. I PBG
Art. 1 Abs. I RPG
Art. 15 Abs. I RPG
§ 13 Abs. II VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00760
Urteil
der 1.
Kammer
vom
16. September 2021
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter
Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiber
José Krause.
In Sachen
Institution A,
vertreten
durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.
C,
2.
D,
3.
E,
4.
F,
5.
G,
6.
H,
7.
I,
alle vertreten
durch J, diese vertreten durch RA K,
Beschwerdegegnerschaft,
und
1.
Baubehörde Meilen,
vertreten durch RA L,
2.
Baudirektion des Kantons Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 11. Februar 2020 erteilte die
Baubehörde Meilen der Institution A die Bewilligung für den Neubau eines
Mehrzweckgebäudes mit Kirchgemeinderäumen, Alterswohnungen, Kinder- bzw.
Jugendräumen und einer Kindertagesstätte auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an
der M-Strasse 02 in Meilen. Zugleich wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion
des Kantons Zürich vom 13. Juni 2019 betreffend biologisch belasteter
Standort (Neobiota) eröffnet.
II.
Dagegen erhoben C, D, E, F, G, H und I mit Eingabe vom
19. März 2020 Rekurs beim Baurekursgericht das Kantons Zürich und
beantragten die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses, die teilweise
Aufhebung der Gesamtverfügung sowie die Verweigerung der nachgesuchten
Baubewilligung. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom
29. September 2020 gut und hob den Beschluss vom 11. Februar 2020
auf; hinsichtlich der Gesamtverfügung vom 13. Juni 2019 schrieb es das
Verfahren als gegenstandslos geworden ab.
III.
Gegen diesen Entscheid
erhob die Institution A mit Eingabe vom 2. November 2020 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen die Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie die
Bestätigung der nachgesuchten Bewilligungen. Mit Schreiben vom
13. November 2020 verzichtete die Baudirektion auf eine Stellungnahme. Die
Baubehörde Meilen beantragte am 20. November 2020 unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen die Gutheissung der Beschwerde. Gleichentags schloss das
Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde.
C,
D, E, F, G, H und I ersuchten in ihrer Beschwerdeantwort vom 14. Dezember
2020
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
um vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
Nachdem die Baubehörde Meilen am 23. Dezember 2020 an ihren Anträgen
festhielt, reichte die
Institution A am
11. Januar 2021 (unter Festhaltung an ihren Anträgen) ein neues
Beweismittel in Form eines Dienstbarkeitsvertrags ein.
C, D, E, F, G, H
und I duplizierten am 18. Februar 2021. Am 1. März 2021 verzichtete
die
Institution A auf eine weitere
Stellungnahme. Die
Baubehörde
Meilen
liess sich am 8. März 2021 nochmals vernehmen, worauf
C, D, E, F, G,
H und I am 12. April 2021 erwiderten. In der Folge liessen sich die
Institution A sowie die
Baubehörde Meilen
nicht mehr vernehmen. C, D, E, F, G, H und I wiesen schliesslich mit Eingabe
vom 28. Mai 2021 das Gericht auf einen Entscheid des Baurekursgerichts
hin.
Mit Präsidialverfügung vom 6. Juli 2021 wurde die Institution A
aufgefordert, den am 11. Januar 2021 eingereichten Dienstbarkeitsvertrag
in vollständiger Form einzureichen. Dem kam die Institution A mit Eingabe
vom 9. Juli 2021 nach. Mit Eingabe vom 5. August 2021 nahmen C, D, E,
F, G, H und I dazu Stellung.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch
die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
Das
streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 01 liegt gemäss der geltenden Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde Meilen (BZO) fast vollständig in der Zone für
öffentliche Bauten Oe; ein kleiner Teil der nordwestlichen Ecke ist der
Industriezone I 9.0 zugehörig
. Es wird nördlicherseits von der N-Strasse
und östlicherseits von der M-Strasse umfahren; südlich trennt ein schmales
unüberbautes Grundstück die Parzelle vom Gleisfeld. Von Westen grenzen die
Grundstücke Kat.-Nrn. 03 und 04 an das Baugrundstück.
Die Bauherrschaft plant den
Ersatzneubau eines Mehrzweckgebäudes mit Kirchgemeinderäumen, Alterswohnungen,
Kinder- bzw. Jugendräumen und einer Kindertagesstätte. Auf dem Baugrundstück
selbst sind fünf Fahrzeugabstellplätze vorgesehen; neun weitere sollen auf der
benachbarten Parzelle Kat.-Nr. 04 hinzugemietet werden.
3.
3.1
Die
Vorinstanz erwog – nach Bejahung der rekurrentischen Legitimation zur Erhebung
der Rügen betreffend die Parkplatzfrage – zusammengefasst, dass aufgrund der
spezifischen Umstände des Bauvorhabens die
Realerfüllung
der Parkplatzpflicht erforderlich sei (was
die
Leistung einer Ersatzabgabe gemäss § 246 Abs. 1 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG] ausschliesse), diese aber von
der Bauherrschaft nicht erbracht werde, da die zusätzlich zu den Parkplätzen
auf dem Baugrundstück erforderlichen neun Abstellplätze auf der
Parzelle
Kat.-Nr. 04
rechtlich nicht verbindlich
abgesichert seien. Der Mietvertag über diese neun Parkplätze enthalte nämlich
eine Klausel, welche die festgeschriebene Unkündbarkeit bis zum 31. März
2031 erheblich relativiere. Da sich dieser Mangel nicht auflageweise beheben
liesse, sei die angefochtene Baubewilligung in Gutheissung des Rekurses
aufzuheben.
Bemerkungsweise hielt die Vorinstanz sodann fest, dass das
Bauvorhaben entgegen den jeweiligen Rügen der Rekurrenten mit der Zone für
öffentliche Bauten und Anlagen konform gehe und § 238 Abs. 1 PBG
Rechnung trage, dass (mangels Schutzobjekt) kein vorgängiger Schutzentscheid zu
treffen sei, dass nicht im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens über
Sicherungsmassnahmen während der Bauzeit zu befinden sei und dass der Grundsatz
der Einheit der Baubewilligung sowie das Koordinationsgebot nicht verletzt
seien.
3.2
Die
Beschwerdeführerin bemängelt am vorinstanzlichen Entscheid, dass dieser die
Legitimation der Beschwerdegegnerschaft zur Erhebung der Rügen betreffend
ungenügende Anzahl sowie ungenügende rechtliche Sicherung der
Fahrzeugabstellplätze bejaht habe, obschon ihre Liegenschaften davon (durch
Suchverkehr oder wildes Parkieren) nicht in besonderem Masse betroffen seien.
Sodann sei bei ungenügender Lösung der Parkplatzfrage nicht mit Übelständen zu
rechnen und die erforderlichen Pflichtabstellplätze seien rechtlich genügend
gesichert, wobei sich in dieser Hinsicht ein allfälliger Mangel mittels
Nebenbestimmung heilen liesse.
4.
4.1
Gemäss
§§ 242 ff. PBG zählt das Vorhandensein einer genügenden Anzahl von
Autoabstellplätzen für Bewohner, Beschäftigte und Besucher zu den Grundanforderungen
an Bauten und Anlagen. Die Abstellplätze müssen laut § 244 Abs. 1 PBG
auf dem Baugrundstück oder in nützlicher Entfernung davon liegen. Kann die
Parkplatzerstellungspflicht nicht realiter erfüllt werden, sind unter den in § 245
Abs. 2 PBG genannten Voraussetzungen Ersatzlösungen möglich, nämlich in
erster Linie die Schaffung oder Beteiligung an Gemeinschaftsanlagen und, wenn
dies "innert nützlicher Frist" nicht möglich ist, die Leistung einer
Ersatzabgabe (§ 246 Abs. 1 PBG).
Bei Parkplätzen besteht ein erhebliches Interesse daran,
dass sie ihrer Zweckbestimmung erhalten bleiben, solange hierfür ein Bedarf
besteht (BEZ 1986 Nr. 49). Dies verlangt entsprechende rechtliche
Sicherungsmassnahmen, wenn Pflichtabstellplätze auf Drittgrundstücken realisiert
werden. Infrage kommt eine dingliche Sicherung mittels Eigentumsrechten,
Baurechten oder Grunddienstbarkeiten. Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts
kann die Sicherung auch durch langjährige Mietverträge erfolgen; werden diese
gekündigt und wird damit die Abstellplatzpflicht nicht mehr realiter erfüllt,
kann die Erhebung einer Ersatzabgabe eingreifen (RB 1987 Nr. 74; vgl.
hierzu Fritz Frey, Die Erstellungspflicht von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge
nach zürcherischem Recht, 1987, S. 58 f. sowie Fritz Frey,
Ausgewählte Fragen zur Erstellungspflicht von Abstellplätzen, PBG aktuell
3/1999 S. 8 f.).
4.2
Dem
vorinstanzlichen Entscheid lag im Hinblick auf die rechtlichen
Sicherungsmassnahmen der Parkplätze auf dem Drittgrundstück ein Mietvertrag
über neun Aussenparkplätzen zwischen der Beschwerdeführerin und dem Eigentümer
der Parzelle Kat.-Nr. 04 vom 8. bzw. 10. Juli 2020 zugrunde. Dieser
enthält die Klausel, dass der Vermieter jederzeit auf seinem Grundstück
Kat.-Nr. 04 ein Bauvorhaben realisieren kann und diesfalls der Mieter
verpflichtet ist, während der Bauzeit sämtliche gemieteten Parkplätze
freizugeben. Dieser Passus in Verbindung mit dem Umstand, dass infolge der
derzeitigen Unternutzung des die Parkplätze spendenden Grundstücks
Kat.-Nr. 04 mit hoher Wahrscheinlichkeit von einer zukünftigen Überbauung
auszugehen sei, liess die Vorinstanz zum Schluss kommen, dass der Mietvertrag
die Anforderungen an eine rechtliche Absicherung nicht erfülle.
Inwiefern die dagegen erhobenen Einwände (oben
E. 3.2) stichhaltig sind, kann vorliegend offenbleiben. Im
Beschwerdeverfahren reichte nämlich die beschwerdeführende Bauherrschaft mit
Eingabe vom 5. August 2021 einen vollständigen (nachdem die am
11. Januar 2021 eingebrachte Version allein die Seiten 1 und 4 enthielt)
Grunddienstbarkeitsvertrag ein, den die Beschwerdeführerin mit dem Eigentümer
der Parzelle Kat.-Nr. 04 am 8. Januar 2021 unterzeichnet und
öffentlich beurkundet hat. Dieser regelt, dass die berechtigte Eigentümerschaft
(also die Parzelle Kat.-Nr. 01 der Beschwerdeführerin) das
ausschliessliche Benützungsrecht an den im Plan markierten neun
Autoabstellplätzen auf dem belasteten Grundstück Kat.-Nr. 04 hat. Damit
legte die Beschwerdeführerin eine dingliche Sicherung der (bisher lediglich
gemieteten) neun Pflichtabstellplätze auf dem Drittgrundstück ins Recht.
4.3
Vorab ist
festzuhalten, dass sich das neu eingereichte Beweismittel in Form des
Grunddienstbarkeitsvertrags auf die bereits behauptete Tatsache bezieht, dass
die erforderlichen Pflichtabstellplätze rechtlich genügend gesichert seien
(oben E. 3.2). Entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdegegnerschaft ist es
damit zulässig (vgl. Marco Donatsch, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], § 52 N. 13). Die weiteren Einwendungen der
Beschwerdegegnerschaft gegen den Grunddienstbarkeitsvertrag sind ebenso wenig
stichhaltig: Gemäss Art. 33 BZO ist in der Industriezone I 9.0, in
der das belastete Grundstück Kat.-Nr. 04 situiert ist, die zulässige
Ausnützung (mit einer maximalen Baumassenziffer) allein gegen oben beschränkt;
mangels festgeschriebener Mindestausnützung (wie sie die Gemeinde gestützt auf
§ 49 Abs. 2 lit. a PBG vorsehen könnte) widerspricht die
Verwendung des Grundstücks Kat.-Nr. 04 als Fläche für Parkplätze somit
keineswegs der Ortsplanung, wie das die Beschwerdegegnerschaft schreibt. Da
sich Art. 1 Abs. 1 und Art. 15 Abs. 1 des Bundesgesetzes
vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) allein an die zuständigen
Behörden richten (vgl. Pierre Tschannen in: Heinz Aemisegger/Pierre
Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Richt- und
Sachplanung, Interessenabwägung, Zürich u. a. 2019, Art. 1 N. 6;
Heinz Aemisegger/Samuel Kissling in: Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander
Ruch/Pierre Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung,
Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 15 N. 4) kann die Beschwerdegegnerschaft
mit Verweis auf diese Bestimmungen nichts gegen den vorliegenden Dienstbarkeitsvertrag
als Vereinbarung unter Privaten ableiten. Ferner sind die Beweggründe des
Eigentümers des belasteten Grundstücks für den Abschluss des
Dienstbarkeitsvertrags, mit dem dieser nach Ansicht der Beschwerdegegnerschaft angesichts
der Lage des Grundstücks gegen jegliche Vernunft verstossen hätte, für die
vorliegende Frage des Vorliegens einer rechtlichen Sicherungsmassnahme der
Parkplätze nicht weiter von Belang.
Schliesslich moniert die
Beschwerdegegnerschaft, dass die von der Baubewilligungsbehörde ermittelte und
von der Vorinstanz bestätigte Anzahl Parkplätze für das vorliegende
publikumsintensive Bauvorhaben völlig ungenügend sei. Danach würde auch der
Grunddienstbarkeitsvertrag das Bauhindernis nicht zu beseitigen vermögen. Die
Beschwerdegegnerschaft zieht aber einzig die vorinstanzliche
Parkplatzberechnung für den KITA-Betrieb in Zweifel, wogegen sie die
vorinstanzlichen Ausführungen zum Parkplatzbedarf für die Saalnutzung nicht infrage
stellt. Ihre Ausführungen, welche darin enden, dass für den KITA-Betrieb
mindestens sieben anstelle der vorgesehenen 2,4 Parkplätze nötig wären, setzen
sich aber mit der vorinstanzlichen Begründung in ungenügender Weise auseinander
und erschöpfen sich im Wesentlichen in einer Wiedergabe der Rekursschrift.
Damit gelingt es ihr nicht, die von der Vorinstanz – nicht allein in Bezug auf
den KITA-Betrieb – in eingehender und überzeugender Weise vorgenommene Prüfung
der baubehördlichen Berechnung der Pflichtabstellplätze umzustossen.
4.4
Zusammenfassend gelingt es der Beschwerdeführerin
im vorliegenden Verfahren, mit dem eingereichten Grunddienstbarkeitsvertrag
eine dingliche Sicherung der erforderlichen 13 Pflichtabstellplätze
nachzuweisen, womit der vorinstanzlich festgestellte Bauhinderungsgrund
wegfällt. Die Beschwerde erweist sich insofern als begründet.
5.
5.1
Zu klären
bleibt, ob aus dem Wegfall des vorinstanzlich festgestellten
Bauhinderungsgrunds (oben E. 4) sogleich die Bestätigung der
Baubewilligung folgt. Die Beschwerdegegnerschaft stellt sich dem entgegen und
hat in ihrer Beschwerdeantwort für den nun eingetretenen Fall, dass das
Verwaltungsgericht die Parkplatzfrage anders beurteilen würde als die
Vorinstanz, begründungsweise einen Eventualstandpunkt vertreten. Gemäss diesem
sei die Vorinstanz, nachdem es die Baubewilligung wegen ungenügend
abgesicherter Pflichtparkplätzen aufgehoben habe, auf die im Rekursverfahren
einlässlich begründete Rüge der fehlenden Zonenkonformität des Bauvorhabens
nicht konkret eingegangen. Zugleich seien die vorinstanzlichen Erwägungen zur
Frage der Zonenkonformität fehlerhaft. Zur Begründung verweist die
Beschwerdegegnerschaft unter Anführung der genauen Randziffern auf bestimmte
Eingaben im Rekursverfahren.
5.2
Nach
Ansicht der Baubewilligungsbehörde ist darauf mangels genügender Begründetheit
des Standpunkts nicht einzugehen. Dem ist nicht zu folgen. Eine pauschale
Verweisung auf bereits vor anderen Instanzen Vorgebrachtes genügt als
Begründung nicht; hingegen darf ergänzend auf Ausführungen hingewiesen werden,
wenn es sich hierbei um einzelne spezifische Punkte handelt und die Verweisung
klar erkennen lässt, worauf sie sich bezieht (Alain Griffel, Kommentar VRG,
§ 54 N. 1 in Verbindung mit § 23 N. 18). Diese
Anforderungen an Beschwerdeschriften sind an Beschwerdeantworten aber nicht in
gleich strenger Weise anzulegen; insofern ist die (Gegen-)Rüge der
Beschwerdegegnerschaft zulässig (zumal diese eine lediglich summarisch
begründete Feststellung der Vorinstanz infrage stellt, dazu sogleich
E. 5.3) und ist auf diese zurückzugreifen.
5.3
Die Frage der
Zonenkonformität des Bauvorhabens ist vorliegend aber nicht vom
Verwaltungsgericht zu beurteilen. Wie gesehen beantwortete sie die Vorinstanz
bloss "bemerkungsweise" (oben E. 3.1), mithin in summarischer
Form (VGr, 5. November 2015,
VB.2015.00261,
E. 4; vgl. VGr,
29. August 2019,
VB.2018.00609,
E. 4). Eine abschliessende Beurteilung steht daher noch aus.
6.
Die Rechtsmittelinstanz
verfügt über einen weiten Ermessensspielraum, ob sie einen reformatorischen
Entscheid fällen oder eine Rückweisung vornehmen will (BGE 131 V 407
E. 2.1.1). Da die Vorinstanz die Rüge(n) der Beschwerdegegnerschaft wie
gesehen nicht abschliessend beurteilt hat, ist die Sache im Sinn von § 64
Abs. 1 VRG zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückweisen.
7.
7.1
Dies führt
zur Gutheissung der Beschwerde. Der Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom
29. September 2020 ist aufzuheben. Die Sache ist zum Neuentscheid im Sinn
der Erwägungen an das Baurekursgericht zurückzuweisen.
7.2
Dabei wird das Baurekursgericht im dargelegten
Umfang auch über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens neu
zu befinden haben.
8.
Eine Rückweisung zu neuem Entscheid bei offenem Ausgang
ist in Bezug auf die Nebenfolgen als Obsiegen der beschwerdeführenden Partei zu
behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch
entscheiden kann (BGE 137 V 2010 E. 7.1; BGr, 28. April 2014,
2C_846/2013).
Nach dem in § 13 Abs. 2 Satz 2 VRG
statuierten Verursacherprinzip kann aber auch die obsiegende Partei kostenpflichtig
werden, wenn diese im Rechtsmittelverfahren nur aufgrund von Beweisen obsiegt,
welche sie im vorinstanzlichen Verfahren ohne ersichtlichen Grund und in
Verletzung ihrer Mitwirkungspflicht nicht vorgebracht hatte (Kaspar Plüss,
Kommentar VRG, § 13 N. 58; VGr, 17. Februar 2020, VB.2019.00672,
E. 6). Beim erstmals vor Verwaltungsgericht vorgebrachten
Grunddienstbarkeitsvertrag handelt es sich indessen um ein neues, im Zeitpunkt
des vorinstanzlichen Entscheids noch nicht vorhandenes Beweismittel; die Beschwerdeführerin
bringt zugleich vor, dass erst der Rekursentscheid sie dazu veranlasste, einen
solchen abzuschliessen. Es scheint damit insgesamt nicht angebracht, von der
üblichen Kostenfolge nach Unterliegen abzuweichen.
Damit sind die Kosten des
Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft in solidarischer Haftung
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 65a VRG) und
diese hat der Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren eine angemessene
Parteientschädigung zu entrichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen
erscheint ein Betrag von Fr. 2'500.-.
Praxisgemäss
hat die Gemeinde in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien
mit gegensätzlichen Begehren gegenüberstehen, keinen Entschädigungsanspruch
(vgl.
Kaspar
Plüss, Kommentar VRG, § 17
N. 100).
9.
Mit dem
vorliegenden Urteil erfolgt eine Rückweisung an die Vorinstanz. Hinsichtlich
der Rechtsmittelbelehrung ist deshalb darauf hinzuweisen, dass
Rückweisungsentscheide grundsätzlich als Zwischenentscheide qualifiziert werden
und nur unter den in Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom
17. Juni 2005 (BGG) genannten Voraussetzungen selbständig anfechtbar sind.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid des Baurekursgerichts vom
29. September 2020 aufgehoben. Die Sache wird zum Neuentscheid im Sinn der
Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    540.--
Zustellkosten,
Fr. 5'540.--
Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerschaft 1–7
unter solidarischer Haftung je zu einem Siebtel auferlegt.
4.    Die
Beschwerdegegnerschaft 1–7 wird im gleichen Verhältnis und unter
solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …