zh_verwaltungsgericht · VB.2012.00860 · 2013-05-29 · de

Baubewilligung | Baurechtliche Bewilligung für eine Tankstelle mit Shop: Zonenkonformität; Verkehrssicherheit. Die kommunale Bestimmung, wonach im Bereich des Baugrundstücks mässig störende Betriebe zulässig sind, hat neben dem Bundesumweltrecht nicht jegliche Bedeutung verloren (E. 4.3 f.). Als mässig störend gelten Betriebe, die Auswirkungen zeitigen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben. Dies ist bei Verkaufsgeschäften, die auch spät abends sowie an Sonn- und Feiertagen geöffnet sind, nicht der Fall (E. 4.8). Die Vorinstanz war unter den vorliegenden Umständen nicht verpflichtet, ein "unabhängiges" Lärmgutachten einzuholen (E. 5.3). Die Kritik der Beschwerdeführenden an der verkehrstechnischen Beurteilung vermag diese nicht in Zweifel zu ziehen (E. 6). Die zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit notwendige Verbreiterung einer Gemeindestrasse kann jedoch nicht mit einer Nebenbestimmung angeordnet werden. Es handelt sich nicht um einen untergeordneten Mangel, der sich ohne besondere Schwierigkeiten beheben lässt (E. 7). Gutheissung und Rückweisung an die Gemeinde.

Zürich Verwaltungsgericht 29.05.2013 VB.2012.00860
Zurich Verwaltungsgericht 29.05.2013 VB.2012.00860
Zurigo Verwaltungsgericht 29.05.2013 VB.2012.00860

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00860
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Geschäftsnummer:
VB.2012.00860
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.05.2013
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 12.02.2014 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baurechtliche Bewilligung für eine Tankstelle mit Shop: Zonenkonformität; Verkehrssicherheit.
Die kommunale Bestimmung, wonach im Bereich des Baugrundstücks mässig störende Betriebe zulässig sind, hat neben dem Bundesumweltrecht nicht jegliche Bedeutung verloren (E. 4.3 f.). Als mässig störend gelten Betriebe, die Auswirkungen zeitigen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben. Dies ist bei Verkaufsgeschäften, die auch spät abends sowie an Sonn- und Feiertagen geöffnet sind, nicht der Fall (E. 4.8).
Die Vorinstanz war unter den vorliegenden Umständen nicht verpflichtet, ein "unabhängiges" Lärmgutachten einzuholen (E. 5.3).
Die Kritik der Beschwerdeführenden an der verkehrstechnischen Beurteilung vermag diese nicht in Zweifel zu ziehen (E. 6). Die zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit notwendige Verbreiterung einer Gemeindestrasse kann jedoch nicht mit einer Nebenbestimmung angeordnet werden. Es handelt sich nicht um einen untergeordneten Mangel, der sich ohne besondere Schwierigkeiten beheben lässt (E. 7).
Gutheissung und Rückweisung an die Gemeinde.
Stichworte:
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
IMMISSIONEN
LÄRM
LÄRMGUTACHTEN
MÄSSIG STÖREND
MEHRVERKEHR
NEBENBESTIMMUNG
ÖFFNUNGSZEITEN
TANKSTELLE
TEMPO-30-ZONE
VERKAUFSGESCHÄFT
VERKEHRSSICHERHEIT
WOHNANTEIL
WOHNQUARTIER
ZONENKONFORMITÄT
Rechtsnormen:
Art. 29 Abs. V BZO Adliswil
Art. 29 Abs. VI BZO Adliswil
§ 13 BauVV
§ 15 BauVV
Art. 7 LSV
§ 49a Abs. III PBG
§ 52 Abs. I PBG
§ 52 Abs. III PBG
§ 240 Abs. I PBG
§ 314 PBG
§ 321 Abs. I PBG
§ 338a Abs. I PBG
Art. 3 Abs. III RPG
Art. 22 Abs. II lit. a RPG
Art. 15 Abs. I SSV
Art. 75 Abs. I SSV
§ 13 StrassG
§ 15 StrassG
§ 16 StrassG
Art. 11 USG
Art. 25 Abs. I USG
§ 7 VRG
Art. 5 Abs. I VSV
Art. 11 VSV
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2012.00860
Urteil
der 1. Kammer
vom
29. Mai 2013
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf,
Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiber Markus Lanter.
In Sachen
1.
A,
2.    B,
3.1  C,
3.2  D,
4.    E,
alle vertreten durch RA F
Beschwerdeführende,
gegen
1.    G,
vertreten durch RA H
2.    Baukommission
Adliswil,
vertreten durch RA I
3.    Baudirektion
Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Baukommission der Stadt Adliswil erteilte G mit
Beschluss vom 15. März 2012 unter Auflagen und Bedingungen die
baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit
Tankstelle und Shop auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der J-/K-Strasse in
Adliswil. Zum integrierenden Bestandteil dieses Beschlusses wurde die Bewilligung
der Baudirektion vom 14. November 2011 erklärt, mit der diese das
Bauvorhaben – unter anderem – in strassenpolizeilicher Hinsicht bewilligt hatte.
II.
Dagegen erhoben A, B, C und D sowie E mit gemeinsamer
Eingabe Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten, der Beschluss der
Baukommission und die Bewilligung der Baudirektion seien aufzuheben.
Auch die Wohnbaugenossenschaft L erhob Rekurs an das
Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des Baukommissionsbeschlusses.
Nach Durchführung eines Augenscheins vereinigte das
Baurekursgericht die beiden Rekursverfahren mit Entscheid vom 20. November
2012 und wies die Rekurse ab.
III.
Mit Eingabe vom 21. Dezember 2012 erhoben A, B, C und
D sowie E Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, der angefochtene
Entscheid sowie die baurechtliche Bewilligung der Stadt Adliswil vom
15. März 2012 seien aufzuheben und die baurechtliche Bewilligung zu
verweigern. Eventuell sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und zur
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Eventuell sei im Fall einer
grundsätzlichen Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids die Gerichtsgebühr
neu auf Fr. 5'000.- festzusetzen; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
Das Baurekursgericht schloss am 4. Februar 2013 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellte die
Baudirektion am 30. Januar 2013. G beantragte am 8. Februar 2013, die
Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Die Baukommission Adliswil beantragte am 27. Februar 2013 Beschwerdeabweisung
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Mit
ihren weiteren Eingaben hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die private
Beschwerdegegnerschaft bestreitet die Legitimation der Beschwerdeführenden. Es
seien keine für diese wahrnehmbaren und ins Gewicht fallenden zusätzlichen
Einwirkungen zu erwarten.
1.1
Zum Rekurs
und zur Beschwerde ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) berechtigt, wer durch die angefochtene
Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder
Änderung hat. Die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn ist gegeben, wenn für ihn
einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück
besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder
die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen)
Interessen betroffen ist und er Män­gel rügt, deren Behebung diese
Betroffenheit zu beseitigen vermag (VGr, 17. November 2010, VB.2010.00184,
E. 1.1 f., auch zum Folgenden; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 21 N. 21 und 34 ff.). Dabei muss das vorgebrachte
Interesse nicht unter den Schutzzweck einer als verletzt gerügten Rechtsnorm fallen.
Die Legitimationsvoraussetzungen sind nicht schon dann
erfüllt, wenn irgendwelche nega­tiven Folgen des Bauvorhabens möglich und
erkennbar sind. Ein schutzwürdiges Anfech­tungsinteresse hat der Einsprecher
nur dann, wenn die Auswirkungen auf seine Liegen­schaft nach Art und Intensität
so beschaffen sind, dass sie auch bei objektivierter Betrach­tungsweise als
Nachteil empfunden werden müssen; eine besondere (subjektive) Empfind­lichkeit
des Betroffenen verdient keinen Rechtsschutz (RB 1985 Nr. 8; BGr,
2. November 1983, ZBl 85/1984, S. 378 ff.).
Wie jede Prozessvoraussetzung muss auch die Rekurs- und
Beschwerdebefugnis von Amtes wegen geprüft werden. Die behördliche Prüfung
entbindet den Anfechtenden aber nicht davon, bereits im erstinstanzlichen
Rechtsmittelverfahren die Sachumstände zu sub­stanziieren, welche die
Legitimation begründen sollen. Er kann dies vor Verwaltungs­gericht nicht mehr
nachholen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 29 und 41). An diese Darlegung
dürfen indessen dann keine hohen Anforderungen gestellt werden, wenn aufgrund
der bestehenden Sach- und Rechtslage ohne Weiteres ersichtlich ist, dass das
Bauvorhaben in seiner konkreten Ausgestaltung die Interessen des Nachbarn
unmittelbar berührt (VGr, 25. Oktober 2011, VB.2011.00483, E. 4.1; RB
1980 Nr. 8; RB 1982 Nr. 19 = BEZ 1982 Nr. 40).
1.2
Die
Vorinstanz bejahte die Rechtsmittellegitimation der Beschwerdeführenden (Entscheid
der Vorinstanz, E. 1.2). Der Beschwerdeführer 1 sei Mieter einer
Wohnung im Gebäude Assek.-Nr. 04, das auf der nördlich des Baugrundstücks
liegenden Parzelle Kat.-Nr. 02 stehe und vom Baugrundstück einzig durch
einen rund 4 m breiten Streifen der Parzelle Kat.-Nr. 03 getrennt
werde. Die Grundstücke der übrigen Beschwerdeführenden würden zwar jeweils
durch ein überbautes Grundstück von der Bauparzelle getrennt. Da sie sich
gegenüber dem Baugrundstück jedoch in einer Entfernung von 35 m bis
50 m an erhöhter Lage befänden, könne auch diesen Beschwerdeführenden die
Rechtsmittellegitimation nicht abgesprochen werden. Angesichts der relativen
Nähe der jeweiligen Grundstücke zum Baugrundstück und der erhöhten Lage sei die
Berufung auf eine Beeinträchtigung durch Lärmimmissionen, die von der
Tankstelle und dem Shop ausgehen würden, zumindest nicht von vornherein von der
Hand zu weisen.
1.3
Angesichts
der geringen Entfernung der beschwerdeführerischen Liegenschaften zum
Baugrundstück, ihrer zum Teil erhöhten Lage, der geringen Höhe des Gebäudes auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 03 sowie der vorgesehenen Dimensionen des Bauvorhabens
kann den Beschwerdeführenden in der Tat nicht entgegengehalten werden, sie würden
durch dieses nicht stärker als die Allgemeinheit betroffen. Vielmehr ist davon
auszugehen, dass vom Baugrundstück – insbesondere in den sensiblen Abend- und
Nachtstunden – Emissionen ausgehen werden, die für die Beschwerdeführenden
neben den vorbestehenden Immissionen von der J-Strasse her deutlich
wahrgenommen würden und damit als Nachteil empfunden werden müssten.
1.4
Die
Vorinstanz hat die Rechtsmittellegitimation der Beschwerdeführenden somit zu
Recht bejaht. Diese sind damit auch zur Beschwerde legitimiert. Auf die form-
und fristgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.
2.
Die Beschwerdeführenden beantragen die Durchführung eines
Augenscheins. Der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, steht im
pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine dahingehende
Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht
ermittelt werden können. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur
geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist,
die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995
Nr. 12 mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen
der Vorinstanz können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden
(RB 1981 Nr. 2).
Die lokalen Gegebenheiten sind aus den eingereichten
Verfahrensakten genügend ersichtlich. Der massgebliche Sachverhalt geht
hinreichend aus den Akten hervor, weshalb sich die Fragen, welche die
vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein
beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht kann deshalb auf dessen Durchführung
verzichten.
3.
Das Baugrundstück (1'743 m
2
) ist gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der
Stadt Adliswil (BZO) der viergeschossigen Wohnzone W4 zugewiesen. In dieser
sind mässig störende Betriebe mit einer Grösse von maximal 50 % der dem
Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden Geschossfläche
zulässig (Art. 29 Abs. 6 BZO).
Im Nordosten grenzt das Baugrundstück an die Parzelle
Kat.-Nr. 03 (Zone W3). Im Südwesten wird es von der K-Strasse begrenzt, im
Westen von der J-Strasse. Bei letzterer handelt es sich um eine Staatstrasse.
Erstere ist eine Gemeindestrasse, auf der die Geschwindigkeit auf 30 km/h
begrenzt ist.
Das Bauvorhaben umfasst ein Mehrfamilienhaus mit zehn
Wohnungen, eine Tankstelle mit sechs Tankstellenplätzen sowie einen Shop. Das
viergeschossige Wohn- und Gewerbegebäude soll im südöstlichen, von der J-Strasse
abgewandten Drittel des Baugrundstücks zu liegen kommen. In der einen Hälfte
des Erdgeschosses ist ein Shop mit Lager vorgesehen. Dem Gebäude soll ein
24,65 m langes und 9,5 m breites Dach vorgelagert sein, unter dem
sich die Tanksäulen befinden. Die Erschliessung der Unterniveaugarage mit
13 Parkplätzen erfolgt ab der K-Strasse parallel zur südöstlichen
Grundstücksgrenze. Auch die Ein-/Ausfahrt der Tankstelle und des Shops befindet
sich an der K-Strasse, nahe der Einmündung derselben in die J-Strasse. Eine
zusätzliche, mit einer Barriere gesicherte Ausfahrt soll direkt in die J-Strasse
einmünden und nur von Lastwagen benutzt werden, welche die Tankstelle und den
Shop beliefern.
4.
Die Beschwerdeführenden
machen geltend, die Vorinstanz habe die Zonenkonformität des Bauvorhabens zu Unrecht
bejaht. Eine Tankstelle mit Shop könne in der Wohnzone nicht mehr als nur
"mässig störend" bezeichnet werden. Sie passe nicht in eine Wohnzone,
jedenfalls nicht, wenn sie über die üblichen Arbeitszeiten hinaus geöffnet sei.
Die Vorinstanz habe zu Unrecht allein auf die Lärmempfindlichkeitsstufen
abgestellt und nicht berücksichtigt, dass es darum gehe, die Qualität einer
Wohnzone – namentlich in der Nacht – zu wahren.
4.1
Wohnzonen
sind nach § 52 Abs. 1 PBG in erster Linie für Wohnbauten bestimmt.
Die kommunale Bau- und Zonenordnung kann in Wohnzonen mässig störende (oder
auch nur nicht störende) Betriebe zulassen; stark störende Betriebe und solche,
die unverhältnismässigen Verkehr auslösen, sind hingegen nicht zulässig
(§ 52 Abs. 3 PBG).
Das Baugrundstück befindet sich in einem auf dem Zonenplan
schraffierten Gebiet der Wohnzone W4. Gemäss Art. 29 Abs. 6 BZO sind in
diesem Bereich "nicht störende und mässig störende Betriebe" bis
50 % der dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden
Geschossfläche zulässig.
4.2
Vorweg ist
auf das Vorbringen der Beschwerdeführenden einzugehen, durch das Bauvorhaben
würden Nachbarn betroffen, deren Grundstücke sich in Zonen befänden, wo kein
mässig störendes Gewerbe zulässig sei. Dieser Umstand ist nicht geeignet, die
Zonenkonformität des Bauvorhabens infrage zu stellen. Eine derartige zonenübergreifende
Wirkung von Nutzungsbeschränkungen findet im Gesetz keine Grundlage.
4.3
Der Schutz gegen Emissionen aus ortsfesten
Anlagen wird in erster Linie durch das eidgenössische Umweltschutzrecht
geregelt (Art. 11 ff., insbesondere Art. 25 des Umweltschutzgesetzes
vom 7. Oktober 1983 [USG]; Art. 7 ff. der Lärmschutz-Verordnung
vom 15. Dezember 1986 [LSV]). Selbständiges kantonales Recht, das den
Schutz vor Immissionen bezweckt oder bewirkt, ist deswegen jedoch nicht
generell unzulässig; insbesondere können kantonale raumplanerische Massnahmen
zur Begrenzung der Umweltbelastung eingesetzt werden.
Als Voraussetzung für die Erteilung
einer Baubewilligung verlangt Art. 22 Abs. 2 lit. a des
Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG), dass die
Baute oder Anlage dem Zweck der Nutzungszone entspricht. Dementsprechend wird
in vielen Bauordnungen verlangt, dass Betriebe "ihrem Wesen nach" in
die jeweilige Zone passen. Aufgrund der allgemein gebotenen Übereinstimmung mit
dem Zonenzweck gilt dieses Erfordernis aber auch dort, wo das kommunale Recht
nicht klar dazu Stellung nimmt (VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00470,
E. 2.1 mit Hinweisen). Solche städtebaulichen Nutzungsvorschriften, die
eine funktionale Übereinstimmung mit dem Zonenzweck verlangen, behalten ihren
selbständigen Gehalt, soweit sie die Frage regeln, ob eine Baute oder Anlage am
vorgesehenen Ort erstellt und ihrer Zweckbestimmung übergeben werden darf, und
zwar auch dann, wenn die für den Charakter eines Quartiers wesentlichen
Nutzungsvorschriften mittelbar dem Schutz der Nachbarn vor Übelständen
verschiedenster Art dienen.
Störende Bauten und Betriebe, die
mit dem Charakter einer Wohnzone unvereinbar sind, können durch kommunales oder
kantonales Recht untersagt werden, auch wenn die Lärmemissionen, zu denen sie
führen, bundesrechtliche Schranken nicht überschreiten (VGr, 26. Januar
2011, VB.2010.00470, E. 2.1 mit Hinweisen). Entscheidend für die selbständige
Bedeutung des kantonalen oder kommunalen Rechts ist, ob die entsprechenden
Bestimmungen raumplanerische Ziele verfolgen, wie beispielsweise die Erhaltung
der Eignung eines bestimmten Gebiets zu Wohnzwecken, und nicht bloss den Sinn
haben, den verschiedenen Zonen die jeweiligen Empfindlichkeitsstufen zuzuordnen
(Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Band I,
3. A., Zürich 1999, Rz. 551). Solche raumplanerischen Ziele stehen
etwa dort im Vordergrund, wo durch die Nutzungsplanung Betriebe mit grossem
Verkehrsaufkommen nicht in erster Linie wegen der damit verbundenen Lärm- oder
Luftbelastung, sondern aus Gründen der Verkehrssicherheit oder wegen
Parkplatzproblemen aus bestimmten Zonen ferngehalten werden.
Zu den nicht vom
Bundesumweltrecht erfassten Auswirkungen eines Betriebs, welche die Wohnnutzung
beeinträchtigen können, zählt die Rechtsprechung neben den Gefahren eines
ungewöhnlich intensiven Fahrzeugverkehrs (RB 1994 Nr. 73) oder den
sogenannten ideellen Immissionen (VGr, 2. Dezember 2009, VB.2009.00417)
auch ästhetische Beeinträchtigungen, so etwa durch die Nutzung eines Wohnzonengrundstücks
für den Verkauf von Occasionsfahrzeugen (vgl. BGE 117 Ib 147).
4.4
M
it der bundesrechtlichen Ordnung ist es sodann durchaus
vereinbar, wenn solche Vorschriften indirekt dazu führen, lärmige Anlagen von
lärmempfindlichen Wohngebieten fernzuhalten. Gemäss Art. 3 Abs. 3 RPG
ist bei Massnahmen der Raumplanung darauf zu achten, dass Wohngebiete vor
schädlichen oder lästigen Einwirkungen wie Luftver­schmutzung, Lärm und
Erschütterungen möglichst verschont werden; das gilt soweit möglich auch unterhalb
der Grenzwerte des USG (BGE 136 II 263 E. 8.3). Die Raumplanung dient mit
dieser Zielsetzung der vorausschauenden
Vermeidung
von
Immissionspotenzialen und ist insofern dem Umweltrecht mit seinen Instrumenten
zur Immissions
begrenzung
vorgelagert. Sie zielt darauf ab,
Nutzungskonflikte, die Gegenstand von umweltrechtlichen Massnahmen werden
könnten, schon gar nicht aufkommen zu lassen (vgl. Alain Griffel/Heribert
Rausch, Kommentar zum Umweltschutzgesetz, Ergänzungsband zur 2. A., Zürich
2011, Vorbem. zu Art. 11–25 N. 5, 12; Alexander Ruch, Schweizerisches
Bundesverwaltungsrecht, Band VI: Umwelt – Boden – Raum, Basel 2010,
N. 305 f.; Robert Wolf, Kommentar zum Umweltschutzgesetz,
Art. 25 N. 7, 11; ders., Auswirkungen des Lärmschutzrechts auf Nutzungsplanung
und Baubewilligung, AJP 1999, S. 1055 ff., 1058). Vorschriften dieser
Art stehen daher nicht im Konflikt mit den bundesrechtlichen Normen über den
Umweltschutz.
4.5
Bei
Art. 29 Abs. 6 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes
kommunales Recht (§ 49a Abs. 3 und § 52 Abs. 3 PBG), dessen
Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt (RB 1981
Nr. 20; VGr, 23. Februar 2011, VB.2010.00448, E. 2.1;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Zudem sind örtliche Verhältnisse zu
würdigen. Eine vertretbare Auslegung durch die kommunalen Behörden ist daher
von den Rechtsmittelinstanzen zu respektieren. Dies setzt jedoch eine
nachvollziehbare Begründung voraus.
4.6
In der
Baubewilligung vom 15. März 2012 führte die Baukommission Adliswil in Bezug
auf die Qualifikation der Tankstelle mit Shop als "mässig störend"
einzig aus, die Baurekurskommission (seit 1. Januar 2011: Baurekursgericht)
habe mit Entscheid vom 15. Juni 2010 erwogen, dass die projektierte
Tankstelle einen "mässig störenden" Betrieb im Sinn der Rechtsprechung
darstelle. Jener Entscheid betraf ein früheres Baugesuch derselben
Bauherrschaft, das nur die Erstellung einer Tankstelle mit Shop vorgesehen
hatte. Die Baukommission hatte die Bewilligung verweigert, weil der Wohnanteil
von mindestens 50 % nicht eingehalten war. Auf Rekurs der Bauherrschaft
hin stützte die Baurekurskommission diese Bauverweigerung. Dabei hielt sie
einleitend zur Prüfung, ob auf der fraglichen Parzelle die damals projektierte
reine Gewerbenutzung zulässig sei, ohne weitere Begründung fest, die
projektierte Tankstelle stelle einen mässig störenden Betrieb im Sinn der
Rechtsprechung dar (E. 2). Den beiden dazu zitierten Literaturstellen lässt
sich allerdings nicht entnehmen, warum dies für eine Tankstelle mit einem Shop
(mit den vorgesehenen Öffnungszeiten) zutreffen soll.
In der Rekursvernehmlassung zur heute strittigen
Baubewilligung liess die Baukommission ausführen, es treffe zwar zu, dass
mässig störende Betriebe in den Erläuterungen zur BZO als solche Betriebe
definiert würden, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe
blieben und auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages beschränkt seien.
Es handle sich dabei jedoch um eine beispielshafte, nicht abschliessende
Begriffsumschreibung. In städtebaulicher Hinsicht könne nicht behauptet werden,
dass die Tankstelle einen Akzent setze, der den Rahmen gemischter Wohnnutzung
mit erlaubter mässig störender Nutzung sprenge. Die durchgehende Versorgung mit
Treibstoffen könne nicht aus dem gesamten Gemeindegebiet einer mittelgrossen
schweizerischen Stadt verbannt werden.
4.7
Die
Vorinstanz wies auf die Bestimmungen der BZO hin, mit denen für besonders bezeichnete
Wohnzonengebiete (Art. 29 Abs. 6), die Wohnzone mit Gewerbe
(Art. 30 Abs. 1) und die Gewerbezone (Art. 33 Abs. 1)
mässig störende Betriebe zugelassen werden (Entscheid der Vorinstanz,
E. 5.2). Diese Bestimmungen würden – anders als dies für Zonen mit nicht
störenden Betrieben vorgesehen sei – keinen funktionalen Zusammenhang zwischen
den gewerblichen Nutzungen und den Wohnzonen vorschreiben. Es bestehe somit
keine Beschränkung auf Betriebe, die ausschliesslich der Quartierversorgung
dienten. Die vom kommunalen Gesetzgeber in den verschiedenen Wohnzonen
vorgenommene Differenzierung der Nutzungsarten erscheine sonst sinnlos. Die BZO
strebe unterschiedliche Durchmischungsgrade der Wohn- und Nichtwohnnutzungen in
den verschiedenen Wohn- und Gewerbezonen an. Damit werde ausschliesslich eine
Abstufung in lärmrechtlicher Hinsicht beabsichtigt. Schwerpunktmässig dienten Wohnzonen
zwar dem Wohnen; bei Einhaltung des vorgeschriebenen Wohnanteils sei jedoch
eine gewerbliche Nutzung zulässig.
4.8
Diese
Ausführungen der Vorinstanz rücken die Befugnis der Gemeinden in den Vordergrund,
gebietsweise differenzierte Nutzungsarten auszuscheiden (§ 49a Abs. 3
PBG), wovon die Stadt Adliswil mit Art. 29 Abs. 5 BZO Gebrauch
gemacht hat (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.2). Wenn die Vorinstanz in der
Folge zum Schluss gelangt, bei Einhaltung des vorgeschriebenen Wohnanteils sei
"eine gewerbliche Nutzung zulässig" (Entscheid der Vorinstanz,
E. 5.2 am Ende), ist dies dahingehend zu ergänzen, als diese auch dann nur
mässig störend
sein darf (§ 52 Abs. 3 PBG, Art. 29
Abs. 6 BZO).
Mit der Frage, ob die vorgesehene Nutzung noch als mässig
störend oder als stark störend zu qualifizieren ist, hat sich die Vorinstanz
jedoch nur am Rande auseinandergesetzt. Sie führte aus, die vorgesehene
gewerbliche Nutzung würde den von der BZO vorgegebenen Rahmen in
städtebaulicher Hinsicht nicht sprengen. Gemäss einer nicht abschliessenden
Aufzählung würden übliche Handwerks- und Gewerbebetriebe, kleinere industrielle
Betriebe, Schreinereien, Schlossereien, das ganze Autogewerbe sowie
Landwirtschaftsbetriebe etc. als mässig störende Betriebe gelten. Diese
Betriebskategorie weise in der Regel recht lebhaften Motorfahrzeugverkehr auf,
sehr oft würden solche Betriebe auch selber Lärm- und Geruchsimmissionen
verursachen (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.3).
4.8.1
Diesen Erwägungen ist insoweit zuzustimmen, als praxisgemäss von einem
weiten Betriebsbegriff auszugehen ist (VGr, 7. November 2012,
VB.2012.00136, E. 4.2.1). Darunter fallen auch Verkaufsgeschäfte (vgl.
etwa VGr, 29. März 2001, VB.2000.00408, E. 4b). Mit dem Hinweis
darauf, dass die erwähnte Erläuterung beispielhaft und nicht abschliessend sei,
lässt es sich aber nicht rechtfertigen, die vorgesehenen Öffnungszeiten des
Shops – montags bis samstags von 6.00 Uhr bis 22.00 Uhr sowie an Sonn- und
eidgenössischen Feiertagen von 8.00 Uhr bis 22.00 Uhr geöffnet sein
soll (Disp.-Ziff. X lit. b der Verfügung der Baudirektion vom
14. November 2011 in Verbindung mit der Lärmprognose vom 24. August
2011) – vollständig ausser Acht zu lassen. Diese sind erheblich grosszügiger
als heutzutage bei Verkaufsgeschäften üblich. Betroffen sind dadurch
insbesondere die späten Abendstunden sowie Sonn- und Feiertage.
4.8.2
Wie die erwähnte Erläuterung festhält, gelten in der Praxis Betriebe als
mässig störend, deren Auswirkungen mit solchen herkömmlicher Handwerks- und
Gewerbebetriebe vergleichbar sind. Solche wirken sich in der Regel nur während
der üblichen Arbeitszeiten auf ihre Umgebung aus (VGr, 23. November 2011,
VB.2011.00432, E. 3.6.3;
Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,
Zürich 2011, S. 775
). Der Umstand, dass dies beim vorliegend
strittigen Shop nicht der Fall ist, darf daher nicht unbeachtet bleiben.
Vielmehr ist von einem stark störenden Betrieb auszugehen, wenn die zu
erwartenden Auswirkungen derart sind, dass sie mit jenen eines herkömmlichen
Handwerks- oder Gewerbebetriebs nicht mehr vergleichbar sind.
Die Baukommission und die Vorinstanz haben sich mit diesen
Fragen nicht auseinandergesetzt. Soweit sie ausführen, die kommunalen
Bestimmungen würden lediglich eine Abstufung in lärmrechtlicher Hinsicht
beabsichtigen (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.2, S. 10;
Rekursvernehmlassung der Baukommission), kann ihnen nicht beigepflichtet
werden. Als "mässig störend" gelten, wie dies auch die erwähnte
Erläuterung erwähnt, solche Betriebe, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks-
und Gewerbebetriebe bleiben und auf die üblichen Arbeitszeiten während des
Tages beschränkt sind. Damit hat die Bestimmung nicht nur
immissionsbeschränkenden Charakter. Vielmehr dient sie gerade auch dazu, die Eignung
des Gebiets zu Wohnzwecken zu erhalten. Sie dient einem Ruhebedürfnis der Wohnbevölkerung,
dem die Zuordnung zu den massgeblichen Empfindlichkeitsstufen nicht gerecht
wird. So verlangt der Wohnzweck am Wochenende und an Feiertagen nach Ruhepausen,
die sich nicht auf den Lärm beschränken, sondern etwa auch den Mehrverkehr
betreffen. Diesbezüglich erscheint eine
Tankstelle
als solche in einer
Zone, in der mässig störende Betriebe zulässig sind, unproblematisch. Hier ist
nachts und sonntags keine besondere Frequentierung zu erwarten. Die
durchgehende Versorgung mit Treibstoffen, auf welche die Beschwerdegegnerschaft
hinweist, ist also nicht gefährdet. Hingegen steigt die Attraktivität eines
Shops
wie dem vorliegend projektierten gerade dann, wenn andere Verkaufsgeschäfte
nicht geöffnet sind. Nachts und an Sonn- und Feiertagen sind daher vorliegend
angesichts der Grösse des Shops und der vorgesehenen Öffnungszeiten ein erhöhtes
Verkehrsaufkommen und damit auch stärkere Immissionen zu erwarten, die der
Wohnqualität klar abträglich sind.
4.8.3
Weder die Baukommission noch die Vorinstanz haben nach dem Gesagten nachvollziehbar
begründet, weshalb die projektierte Tankstelle mit Shop (mit den genannten Öffnungszeiten)
noch als mässig störender Betrieb im Sinn von Art. 29 Abs. 6 BZO zu
qualifizieren ist. Die bei der Auslegung dieser Bestimmung zu
berücksichtigenden "Hinweise und Erläuterungen" sprechen gegen diesen
Schluss. Der Shop wird im betroffenen Wohnquartier Auswirkungen zeitigen, die
nicht auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages beschränkt sind und
damit nicht im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben.
4.9
Das Vorhaben erweist sich damit als nicht
zonenkonform. Dies bedeutet jedoch nicht zwingend, dass die Bewilligung
aufzuheben ist. Der Mangel lässt sich nämlich ohne besondere Schwierigkeiten
beheben, indem ihm mit einer Nebenbestimmung begegnet wird, wonach die
Öffnungszeiten des Shops anzupassen sind. Die Beantwortung der Frage, welche
Öffnungszeiten noch zulässig sind, muss sich an der erwähnten Erläuterung zu Art. 29
BZO orientieren. Dabei besteht jedoch ein erheblicher Ermessensspielraum, weshalb
die Frage nicht vom Verwaltungsgericht zu beantworten ist. Dafür ist vielmehr
die Baukommission zuständig. Die Sache ist dazu an die Baukommission zurückzuweisen.
5.
Die Beschwerdeführenden
beanstanden, die Vorinstanz habe in Bezug auf die Lärmbelastung auf die beiden
Parteigutachten (Lärmprognose vom 24. August 2011, M AG; Verkehrstechnische
Beurteilung vom 24. Januar 2012, N GmbH) abgestellt, ohne den Anspruch der
Beschwerdeführenden auf ein neutrales Gutachten zu würdigen. Die Vorinstanz sei
nicht auf den Hinweis der Beschwerdeführenden eingegangen, die Shopfrequenzen
seien vorab nachts über dem Planungswert. Auch die Beweisanträge auf Edition
von Frequenzdaten verschiedener Betriebe habe die Vorinstanz übergangen.
Schliesslich sei die in den Entscheid übernommene Beschränkung der
Betriebszeiten nicht durchsetzbar. Die Vorinstanz sei mithin von falschen
Betriebszeiten ausgegangen.
5.1
Lärmgutachten
werden regelmässig von der Bauherrschaft in Auftrag gegeben. Dies entspricht
der gesetzlichen Regelung von Art. 25 Abs. 1 USG. Die Bauherrschaft
muss den Nachweis erbringen, dass die durch eine geplante ortsfeste Anlage
erzeugten Lärmimmissionen die Planungswerte in der Umgebung nicht
überschreiten. Dazu kann die Bewilligungsbehörde eine Lärmprognose verlangen.
Dass das Lärmgutachten von der Bauherrschaft in Auftrag gegeben wurde, ist
demnach nicht zu beanstanden (vgl. auch Robert Wolf, Kommentar zum
Umweltschutzgesetz, 2. A., Zürich 2004, Art. 25 N. 97).
5.2
Die Wahrung
des rechtlichen Gehörs verlangt grundsätzlich, angebotene Beweise abzunehmen.
Davon darf im Sinn einer antizipierten Beweiswürdigung abgewichen werden, wenn
der rechtlich erhebliche Sachverhalt aufgrund bereits abgenommener Beweise für
genügend geklärt erachtet wird und ohne Willkür vorweg die Annahme getroffen
werden kann, die rechtliche Überzeugung würde durch weitere Beweiserhebungen
nicht geändert (vgl. BGE 130 II 425 E. 2.1).
5.3
Die
Vorinstanz begründete eingehend, warum sie sich nicht veranlasst sah, an der Zuverlässigkeit
und der Fundiertheit der den Gutachten zugrunde gelegten Angaben zu zweifeln. Dabei
ging die Vorinstanz insbesondere auf die Angaben über Kundenfrequenzen und die
Zählung der auf der K- und der J-Strasse zirkulierenden Fahrzeuge ein, die von
den Beschwerdeführenden ins Verfahren eigeführt worden waren (Entscheid der
Vorinstanz, E. 6.2.2). Die Vorinstanz kam – mit ausführlicher und
überzeugender Begründung, auf die verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung
mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG) – zum Schluss, die vorliegende
Lärmprognose sei überzeugend und lasse eine störungsgerechte Beurteilung zu
(Entscheid der Vorinstanz, E. 7.2.2), und es bestehe kein Anlass, die Sorgfältigkeit
der verkehrstechnischen Beurteilung anzuzweifeln (Entscheid der Vorinstanz,
E. 6.1.2).
Unter diesen Umständen war die Vorinstanz, die als
Fachinstanz in der Lage ist, die sich stellenden immissions- und
verkehrssicherheitstechnischen Fragen zu beurteilen (Entscheid der Vorinstanz,
E. 2), nicht verpflichtet, ein "unabhängiges" Gutachten
einzuholen. Ebenso durfte sie darauf verzichten, die künftige Betreiberin zu
verpflichten, andere Standorte betreffende interne Betriebszahlen offenzulegen
(Entscheid der Vorinstanz, E. 6.2.2). Die weitgehend unsubstanziiert
gebliebene Kritik der Beschwerdeführenden an den erwähnten Gutachten musste die
Vorinstanz nicht zu weiterer Sachverhaltsermittlung veranlassen (so auch Urteil
des Bundesverwaltungsgerichts vom 10. November 2009, A-594/2009, E. 3
und 6).
5.4
Die
Beschwerdeführenden setzen sich in ihrer Beschwerde denn auch nicht mit den ausführlichen
Erwägungen der Vorinstanz auseinander, in denen diese darlegte, weshalb die den
Gutachten zugrunde gelegten Angaben und die vorgenommenen Beurteilungen korrekt
seien. Die Beschwerdeführenden legen nicht dar, inwiefern die Ausführungen der
Vorinstanz rechtsverletzend sein sollen.
5.5
Soweit die
Beschwerdeführenden geltend machen, die Beschränkung der Betriebszeiten sei
nicht durchsetzbar, ist auf Disp.-Ziff. X lit. b der Verfügung der
Baudirektion vom 14. November 2011 hinzuweisen. Eine Verlängerung der
Öffnungszeiten bedürfte einer Bewilligung, wobei allenfalls eine neue
Lärmprognose verlangt werden müsste.
6.
Die Beschwerdeführenden
rügen die fehlende Verkehrssicherheit der vorgesehenen Ein- und Ausfahrt der
Tankstelle.
6.1
Die
Beschwerdeführenden weisen zu Recht auf den erheblichen Ermessensspielraum hin,
über den die Bewilligungsbehörden bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit
verfügen (vgl. VGr, 17. November 2010, VB.2010.00184, E. 3.3 mit
Hinweisen). Die Rechtsmittelinstanzen prüfen, ob die Gemeindebehörde den ihr
eingeräumten Ermessensspielraum nicht überschritten hat. Die Prüfung durch das
Verwaltungsgericht betrifft die Frage, ob die Vorinstanz den Entscheid der Baubehörde
zu Recht als vertretbar würdigen durfte.
6.2
Die
Beschwerdeführenden machen zunächst geltend, die Vorinstanz habe den Sachverhalt
nicht richtig festgestellt, indem sie davon ausgegangen sei, der auf der
östlichen Fahrspur der K-Strasse vorgesehene "Haltebalken" und das
neue Eingangstor zur Tempo-30-Zone würden zusammenfallen. Zu diesem Sachverhalt
hätten sich die Beschwerdeführenden nicht äussern können. Ihnen sei dadurch das
rechtliche Gehör verweigert worden. Es werde aus dem vorinstanzlichen Entscheid
nicht klar, wo der "Haltebalken" und wo das Eingangstor zur Tempo-30-Zone
vorgesehen seien.
Es trifft zu, dass die
Annahme der Vorinstanz, "Haltebalken" und Eingangstor zur Tempo-30-Zone
würden zusammenfallen, aktenwidrig ist. Der Haltebalken ist unmittelbar vor der
Einfahrt zur Tankstelle mit Shop vorgesehen, während das Eingangstor zur Tempo-30-Zone
etwa 14 m weiter südlich, südlich der Ein-/Ausfahrt in die Tiefgarage zu
liegen kommen soll. Dies führt nicht dazu, dass sich die Beschwerdeführenden zu
diesem Sachverhalt äussern können müssen. Vielmehr bildet Verfahrensgegenstand,
was die Baukommission Adliswil bewilligt hat.
Dass der Entscheid der
Vorinstanz durch die fehlerhafte Feststellung dahingehend beeinflusst worden
wäre, dass sie die Verkehrssicherheit verneint hätte, wäre sie vom zutreffenden
Sachverhalt ausgegangen, ist nicht ersichtlich. Die Torwirkung beim Übergang in
die Tempo-30-Zone, auf welche die Vorinstanz hinweist, wird durch die
vorgesehene Verengung der K-Strasse südlich der projektierten
Tiefgarageneinfahrt ohne Weiteres erreicht.
6.3
Die
Beschwerdeführenden rügen sodann, entgegen der Feststellung der Vorinstanz liege
die Tankstelleneinfahrt im Verzweigungsbereich von J- und K-Strasse.
Gemäss § 240 Abs. 1 PBG dürfen durch Bauten,
Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstücknutzungen weder der Verkehr
behindert oder gefährdet noch der Bestand und die Sicherheit des
Strassenkörpers beeinträchtigt werden. § 5 Abs. 1 der Verkehrssicherheitsverordnung
vom 15. Juni 1983 (VSiV) konkretisiert diese Bestimmung dahingehend, dass
Ausfahrten im Bereich von Strassenverzweigungen in der Regel nicht zulässig
sind.
Dass die Sichtweisen der
Vorinstanz und der Beschwerdeführenden in Bezug auf den Verzweigungsbereich
voneinander abweichen, dürfte daran liegen, dass die K-Strasse nicht
rechtwinklig zur J-Strasse verläuft und erst im Bereich der vorgesehenen
Tankstellenein- und -ausfahrt eine leichte Linkskurve beschreibt, um in einem
rechten Winkel in die J-Strasse einzumünden. Dies berücksichtigte die Vorinstanz.
Sie führte aus, der Verlauf der K-Strasse in die J-Strasse bestehe "eher
aus einer Kurve als aus (recht- oder spitzwinklig) aneinanderstossenden
Einmündungsbereichen" (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.4.2).
Wird als
Verzweigungsbereich nur jener Abschnitt der K-Strasse betrachtet, den in diese
einfahrende Fahrzeuge befahren müssen, bis sie im rechten Winkel zur J-Strasse
stehen bzw. jenen, den aus der K-Strasse ausfahrende Fahrzeuge beanspruchen um
die entsprechende 90°-Kurve zu befahren, liegt die Ein-/Ausfahrt der Tankstelle
ausserhalb des Verzweigungsbereichs. Diese Betrachtungsweise der Vorinstanz ist
nicht rechtsverletzend. Dass unmittelbar an den Verzweigungsbereich eine Kurve
anschliesst, ändert nichts daran, dass sich die Entfernung zur Verzweigung in
der Kurve vergrössert. Dies schliesst allerdings nicht aus, dass die örtlichen
Gegebenheiten, insbesondere die unmittelbar an den Verzweigungsbereich
anschliessende Kurve, dazu führen können, dass eine Einfahrt in diesem Bereich
als nicht mehr verkehrssicher zu beurteilen ist. Es ist daher zu prüfen, ob der
Verzweigungsbereich vorliegend aus Gründen der Verkehrssicherheit weiter zu
fassen wäre (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 6.4.2 mit Hinweis auf VGr,
23. Februar 2005, VB.2004.00386, E. 2.2) bzw. die Verkehrssicherheit
der Einfahrt unabhängig von ihrer Lage ausserhalb des Verzweigungsbereichs
nicht als verkehrssicher qualifiziert werden kann (§ 240 Abs. 1 PBG).
6.4
Die
Vorinstanz prüfte denn auch umfassend, ob die Verkehrssicherheit insgesamt bejaht
werden kann (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.4.3). Dabei ging sie auf die
Einwände der Beschwerdeführenden ein. Insbesondere stellte sie – in zulässiger
Beschränkung auf das Wesentliche – zutreffend fest, dass die Bezeichnung
"Haltebalken" nicht gegen die Bewilligungsfähigkeit des Projekts
spreche, ein solcher vielmehr einer Haltelinie im Sinn der Strassengesetzgebung
entspreche. Diese synonyme Begriffsverwendung ist denn auch alles andere als
ungebräuchlich (vgl. etwa BGE 108 IV 191). Die Ausführungen der Beschwerdeführenden
zur Haltelinie überzeugen sodann nicht. Weder die Vorinstanz noch die Beschwerdegegnerschaft
vertrat die Auffassung, mit dem vorgesehenen "Haltebalken" werde die
Vortrittssituation geändert. Dies ist denn auch nicht erforderlich. Wie in Art. 75
Abs. 1 der Signalisationsverordnung vom 5. September 1979 (SSV) vorgesehen,
wird lediglich die Stelle markiert, wo (vortrittsberechtigte) Fahrzeuge
anhalten sollen, wenn sie wegen vor der Einmündung in die J-Strasse wartender
Fahrzeuge nicht in den Einmündungsbereich einfahren können, damit insbesondere
entgegenkommende Fahrzeuge in die Tankstelleneinfahrt einbiegen können.
Den Beschwerdeführenden kann auch nicht beigepflichtet
werden, wenn sie das vorgesehene Signal "Ein- und Ausfahrt
freihalten" für unzulässig halten. Es handelt sich nicht um ein in der
Signalisationsverordnung nicht vorgesehenes Signal (Art. 101 SSV), sondern
um ein Gefahrensignal "Andere Gefahren" (1.30), das mit einer
Zusatztafel versehen wird (Art. 15 Abs. 1 SSV; vgl. auch Art. 1
Abs. 5 und 63 Abs. 1 SSV). Dies ist nicht zu beanstanden.
6.5
Die Ein-
und -ausfahrt der Tankstelle steht schliesslich nicht im Widerspruch zu
§ 11 VSiV. Die projektierte Ein-/Ausfahrt trifft senkrecht auf die K-Strasse.
Der Winkel zu deren Achse – nur diese ist gemäss § 11
Abs. 1
VSiV massgebend, nicht eine bestimmte Fahrtrichtung, wie die Beschwerdeführenden
anzunehmen scheinen – beträgt jedenfalls nicht weniger als 45 Grad.
§ 11
Abs. 2
VSiV ist nicht auf die vorliegende Situation anwendbar.
Diese Bestimmung verlangt einen nicht überfahrbaren Trennstreifen längs der
Verkehrsfläche (Strasse/Trottoir), damit in diesem Bereich nicht auf direktem
Weg zu den Zapfsäulen und von diesen zurück auf die Strasse gefahren werden
kann. Die Bestimmung verlangt mithin nicht zwingend eine 50 cm breite,
nicht überfahrbare Trennung von Ein- und Ausfahrten.
6.6
Die Kritik
der Beschwerdeführenden an der verkehrstechnischen Beurteilung der N GmbH vom
24. Januar 2012  vermag dieses nicht in Zweifel zu ziehen. Die erwartete
Wirkung der vorgesehenen Signalisation ist nach dem Gesagten – entgegen der Auffassung
der Beschwerdeführenden – rechtlich nicht zu beanstanden. Die Signalisation
schafft auch keine Gefahren. Sollte der Sinn der Haltelinie – wofür allerdings
keine Anhaltspunkte bestehen – in Einzelfällen verkannt werden, könnte es zwar
in der Abendspitzenstunde vereinzelt zu Rückstaus in die J-Strasse kommen.
Dadurch verschärft sich die Kollisionsgefahr jedoch weder für Fussgänger noch
für Fahrzeuge derart, dass die Verkehrssicherheit verneint werden müsste (vgl.
auch Entscheid der Vorinstanz, E. 6.4.3, S. 23). Es ist ferner nicht
ersichtlich, weshalb die zu fahrende Kurve bei der Ausfahrt es verunmöglichen
sollte, das Linksabbiegeverbot hinreichend deutlich zu signalisieren. Ebenso wenig
vermögen die Beschwerdeführenden aufzuzeigen, warum die bestehende Sichtweite
bei der Ausfahrt nach rechts ungenügend sein soll. Wird die K-Strasse in diesem
Bereich verbreitert, wovon vorliegend auszugehen ist (vgl. aber nachfolgend,
E. 7), besteht die behauptete Gefahr nicht mehr. Auch der Umstand, dass
von der J-Strasse her kommende Fahrzeuge in rascher Abfolge zweimal den Blinker
betätigen müssen, ist nicht ungewöhnlich und vermag keine besondere Gefahr zu
erzeugen.
6.7
Die
Vorinstanz hat die von den Beschwerdeführenden vorgebrachte Kritik an der erwähnten
verkehrstechnischen Beurteilung mit nachvollziehbarer Begründung verworfen. Zu
dieser Prüfung war die Vorinstanz als Fachinstanz ohne Weiteres in der Lage (Entscheid
der Vorinstanz, E. 2). Auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren kann auf
die Einholung eines weiteren Gutachtens  verzichtet werden.
Die Beschwerdeführenden
vermögen keine Mängel darzutun, an denen die Beurteilung der Vorinstanz leiden
würde. Diese ist nicht zu beanstanden und jedenfalls nicht rechtsverletzend.
7.
Die Beschwerdeführenden
machen geltend, die an der K-Strasse vorzunehmenden Veränderungen seien in
ihrer Gesamtheit kein Projekt von untergeordneter Bedeutung. Damit seien die
Mitwirkungsrechte der Bevölkerung im Sinn von § 13 des Strassengesetzes
vom 27. September 1981 (StrassG) verletzt worden.
7.1
Die
Vorinstanz wies zutreffend darauf hin, dass die Baupflicht vorliegend nicht die
Gemeinde, sondern die Grundeigentümer trifft und entsprechend auf deren Kosten
erfolgt (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.4.4). Es trifft auch zu, dass sich
die Pflicht zum Bau der zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit
erforderlichen Vorkehren auf die Vorschriften des PBG stützen, und dass eine
öffentliche Kreditbewilligung im Sinn von § 13 StrassG entfällt. Daraus
folgt jedoch nicht, dass "die erforderlichen Vorkehren (…) mit der baurechtlichen
Bewilligung als Nebenbestimmung im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG
statuiert werden" müssen (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.4.4).
Die Heilung eines Erschliessungsmangels mittels einer
Nebenbestimmung im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG ist nur möglich, wenn er
"ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden kann. Zwar erfordern
die mit der Baubewilligung verbundenen Auflagen, wie die Vorinstanz zutreffend
feststellte, vorliegend keine teilweise oder gar vollständige Neuprojektierung
des Bauvorhabens. Indessen erscheint fraglich, ob ihre Umsetzung auch rechtlich
hinreichend gesichert ist. Dies ist jedoch Bewilligungsvoraussetzung (VGr,
6. April 2011, VB.2010.00539, E. 3.4.2 mit Hinweisen). In der
Baubewilligung vom 15. März 2012 wurde diese Voraussetzung mit der
Begründung bejaht, dass die baulichen Anpassungen betreffend Aufweitung
(Verbreiterung der K-Strasse im Bereich des Baugrundstücks) und Verschiebung
des Eingangstors zur Tempo-30-Zone Bauvorhaben von untergeordneter Bedeutung
seien, weshalb auf eine öffentliche Auflage verzichtet werden könne. Damit
scheint die Baubewilligungsbehörde davon ausgegangen zu sein, die notwendigen
Anpassungen an der K-Strasse könnten im Anzeigeverfahren im Sinn von § 13
der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) bewilligt werden.
Dies setzt jedoch nicht nur voraus, dass das betreffende Bauvorhaben von
untergeordneter Bedeutung ist; kumulativ dürfen keine zum Rekurs berechtigenden
Interessen Dritter berührt werden, sofern das Einverständnis dieser Dritten
nicht schriftlich nachgewiesen wird (§ 13 Abs. 1 und § 15 BVV;
VGr, 3. November 2010, VB.2010.00334, E. 4.1.3 und 4.2.3). Ob die
vorgesehenen und für die Verwirklichung einer verkehrssicheren Tankstellenein-
und -aus­fahrt notwendigen Anpassungen an der K-Strasse von untergeordneter
Bedeutung sind, kann vorliegend offenbleiben. Jedenfalls kann nicht ohne
Weiteres davon ausgegangen werden, es würden keine zum Rekurs berechtigten
Interessen Dritter berührt. Die Baubewilligungsbehörde hätte diesbezüglich
zumindest von einem Zweifelsfall im Sinn von § 15 Abs. 3 BVV ausgehen
müssen (vgl. dazu auch VGr, 20. Mai 2009, VB.2009.00057, E. 3.2 = BEZ
2009 Nr. 26; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991,
Rz. 224).
Die Baukommission ging nach dem Gesagten zu Unrecht davon
aus, die Anpassungen an der K-Strasse könnten im Anzeigeverfahren bewilligt
werden. Vielmehr ist das entsprechende Projekt öffentlich bekannt zu machen und
die Unterlagen sind öffentlich aufzulegen. Damit wird allfälligen Betroffenen
die Möglichkeit eingeräumt, ihre Ansprüche im Rechtsmittelverfahren geltend zu
machen. Der Entscheid über die Anpassungen konnte daher nicht im vorliegenden
Verfahren gefällt werden. Der Rechtsschutz allfälliger durch die Verbreiterung
der Fahrbahn und die Verschiebung des Eingangstors zur Tempo-30-Zone
Betroffener muss gewahrt werden. Solche dürfen denn auch in Bezug auf die Wahrung
ihrer Interessen nicht schlechter gestellt werden, weil die Massnahmen im Interesse
und auf Kosten von Privaten erstellt werden.
Es kann somit nicht davon ausgegangen werden, es liege ein
untergeordneter Mangel vor, der sich ohne besondere Schwierigkeiten beheben
lasse. Die Baukommission hätte den festgestellten Mängeln in Bezug auf die
Verkehrssicherheit daher entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht mit einer
Nebenbestimmung Rechnung tragen dürfen. Vielmehr hätte sie die Baubewilligung
verweigern oder das Verfahren bis zum Entscheid über das notwendige Projekt
betreffend die Anpassungen an der K-Strasse sistieren müssen.
7.2
Ob die
Baukommission damit auch das Koordinationsprinzip gemäss Art. 25a RPG verletzt
hat, kann unter diesen Umständen offenbleiben.
8.
8.1
Die
Beschwerde erweist sich als begründet und ist gutzuheissen. Demgemäss sind
Disp.-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 20. November
2012 und der Beschluss der Baukommission Adliswil vom 15. März 2012
aufzuheben, und die Sache ist zu neuem Entscheid im Sinn der Erwägungen an die
Baukommission Adliswil zurückzuweisen. Diese hat die Bewilligung mit einer
Nebenbestimmung betreffend die Öffnungszeiten des Shops zu verknüpfen (vgl.
E. 4.9). Zudem wird sie die Bewilligung der Projekte betreffend die Anpassungen
im Strassenbereich und die neue Signalisation abzuwarten haben, oder die
Verfahren sind koordiniert zu entscheiden.
8.2
Ausgangsgemäss
sind die Kosten dieses Verfahrens je zur Hälfte den Beschwerdegegnerinnen 1 und
2 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a
Abs. 2 VRG). Die private Beschwerdegegnerin ist überdies zu einer
angemessenen Umtriebsentschädigung an die Beschwerdeführenden zu verpflichten
(§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG). Für das
Beschwerdeverfahren erweist sich eine Entschädigung von insgesamt
Fr. 2'000.- als angemessen.
8.3
Die
Kostenverteilung der Vorinstanz ist entsprechend dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens
anzupassen. Dabei ist jedoch nur jener Teil der Kosten neu zu verlegen, der auf
die Beschwerdeführenden entfiel. Da die Wohnbaugenossenschaft L nicht Beschwerde
erhob, ist auf die ihr auferlegten Kosten nicht zurückzukommen. Die Kosten des
Rekursverfahrens sind demnach je zu einem Viertel den Beschwerdegegnerinnen 1
und 2 und – unverändert – zur Hälfte der Wohnbaugenossenschaft L aufzuerlegen.
8.4
Nach den
gleichen Grundsätzen ist die von der Vorinstanz zugesprochene Umtriebsentschädigung
anzupassen. Die vorinstanzliche Regelung ist nur soweit aufzuheben, als sie die
am vorliegenden Beschwerdeverfahren Beteiligten betrifft. Die
Beschwerdegegnerin 1 ist zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das
Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'800.- zu bezahlen.
9.
Hinsichtlich der
Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid
nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt,
der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II
409 E. 1.2).
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Disp.-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts
vom 20. November 2012 und der Beschluss der Baukommission Adliswil vom
15. März 2012 werden aufgehoben.
Die Sache wird zu neuem Entscheid im Sinn der Erwägungen an
die Baukommission Adliswil zurückgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 9'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    220.--     Zustellkosten,
Fr. 9'220.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden je zur Hälfte den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 auferlegt.
4.    Disp.-Ziff. III
des Rekursentscheids vom 20. November 2012 wird hinsichtlich der
Verteilung
der Verfahrenskosten dahingehend
abgeändert, dass die Rekurskosten von Fr. 10'230.-
zur Hälfte der Wohnbaugenossenschaft
L und je zu einem Viertel den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 auferlegt werden.
Disp.-Ziffer IV des Rekursentscheids wird
dahingehend abgeändert, dass die Verpflichtung der Beschwerdeführenden, der
Beschwerdegegnerin 1 eine Umtriebsentschädigung zu bezahlen, aufgehoben
wird.
5.    Die
Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Rekurs-
und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 4'800.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses
Urteils.
6.    Gegen dieses
Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art.
82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an:…