zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00029 · 2020-09-10 · de

Quartierplan | Kostenauflage im Quartierplanverfahren Das durch den Quartierplan begründete private Wegrecht führt nicht zu einer auszugleichenden Werteinbusse des belasteten Grundstücks, da dessen Grundeigentümerschaft zur Errichtung eines öffentlichen Wegrechts auf der dienstbarkeitsbetroffenen Fläche verpflichtet ist und die private Dienstbarkeit demgegenüber keine Mehrbelastung darstellt (E. 4). Die Verpflichtung zur Tragung von Kosten für die Feinerschliessung besteht unabhängig davon, ob auf den fraglichen Feinerschliessungsanlagen ein öffentliches Fuss- und Fahrwegrecht lastet. Der - bislang unterbliebene - Eintrag eines solchen Rechts vermöchte die Beschwerdeführerin daher nicht von ihrer Kostentragungspflicht zu befreien (E. 5.3). Die Erstellungskosten der dienstbarkeitsbetroffenen Fläche sind nicht ausgewiesen und der angefochtene Entscheid diesbezüglich nicht ausreichend begründet (E. 5.4). Im Neuentscheid wird die Vorinstanz über das Vorliegen besonderer Verhältnisse nach § 177 Abs. 1 PBG zu befinden haben, welche einer schematischen Auflage der Administrativkosten im Verhältnis zur Fläche der betroffenen Grundstücke entgegenstünden (E. 6). Rückweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 10.09.2020 VB.2020.00029
Zurich Verwaltungsgericht 10.09.2020 VB.2020.00029
Zurigo Verwaltungsgericht 10.09.2020 VB.2020.00029

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00029
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2020.00029
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 10.09.2020
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Quartierplan
Kostenauflage im Quartierplanverfahren
Das durch den Quartierplan begründete private Wegrecht führt nicht zu einer auszugleichenden Werteinbusse des belasteten Grundstücks, da dessen Grundeigentümerschaft zur Errichtung eines öffentlichen Wegrechts auf der dienstbarkeitsbetroffenen Fläche verpflichtet ist und die private Dienstbarkeit demgegenüber keine Mehrbelastung darstellt (E. 4).
Die Verpflichtung zur Tragung von Kosten für die Feinerschliessung besteht unabhängig davon, ob auf den fraglichen Feinerschliessungsanlagen ein öffentliches Fuss- und Fahrwegrecht lastet. Der - bislang unterbliebene - Eintrag eines solchen Rechts vermöchte die Beschwerdeführerin daher nicht von ihrer Kostentragungspflicht zu befreien (E. 5.3). Die Erstellungskosten der dienstbarkeitsbetroffenen Fläche sind nicht ausgewiesen und der angefochtene Entscheid diesbezüglich nicht ausreichend begründet (E. 5.4). Im Neuentscheid wird die Vorinstanz über das Vorliegen besonderer Verhältnisse nach § 177 Abs. 1 PBG zu befinden haben, welche einer schematischen Auflage der Administrativkosten im Verhältnis zur Fläche der betroffenen Grundstücke entgegenstünden (E. 6).
Rückweisung.
Stichworte:
AUFLAGE
BAUBEWILLIGUNG
DIENSTBARKEIT
ERSTELLUNGSKOSTEN
FEINERSCHLIESSUNG
FUSS- UND FAHRWEGRECHT
KOSTENTRAGUNG
QUARTIERPLAN
ÜBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT
WEGRECHT
WERT
Rechtsnormen:
§ 123 Abs. I PBG
§ 145 Abs. II PBG
§ 146 Abs. I PBG
§ 177 Abs. I PBG
§ 7 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2020.00029
Urteil
der 3. Kammer
vom
10. September 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichter
Matthias Hauser,
Gerichtsschreiber
Yannick Weber.
In Sachen
A GmbH, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    Gemeinderat C,
2.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
und
D,
Mitbeteiligter,
betreffend Quartierplan,
hat sich
ergeben:
I.
Der Gemeinderat C setzte am 15. August 2018 den
amtlichen Quartierplan F fest, den die Baudirektion in der Folge mit
Verfügung vom 20. Dezember 2018 genehmigte. Am 18. Januar 2019 wurde
der Quartierplan im Amtsblatt veröffentlicht.
II.
Am 18. Februar 2019 führte die A GmbH beim
Baurekursgericht Rekurs und beantragte die Aufhebung des Quartierplans F,
soweit ihr dieses Kosten auferlege. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit
Entscheid vom 3. Dezember 2019 unter Kostenauflage an die A GmbH ab
und gewährte keine Parteientschädigungen.
III.
A.
Die A GmbH gelangte dagegen mit Beschwerde vom 16. Januar
2020 an das Verwaltungsgericht. Sie beantragte, der Entscheid des
Baurekursgerichts vom 3. Dezember 2019 und der Quartierplan F,
insoweit er ihr Kosten auferlege, seien aufzuheben. Zudem ersuchte die A GmbH
um Ausrichtung einer Parteientschädigung.
B.
Das Baurekursgericht beantragte am 11. Februar 2020 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion beantragte
am 18. Februar 2020, die Beschwerde sei abzuweisen, und reichte einen
Mitbericht des Amts für Raumentwicklung zu den Akten, welcher im Wesentlichen
auf dessen Stellungnahme vom 19. März 2019 im Rekursverfahren verweist.
Der Gemeinderat C stellte mit Beschwerdeantwort vom 20. Februar 2020
ebenfalls den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen. D, der mit
Präsidialverfügung vom 27. Juli 2020 als Mitbeteiligter in das
Beschwerdeverfahren aufgenommen wurde, reichte am 17. August 2020 eine
Stellungnahme ein und beantragte, die Beschwerde sei abzuweisen. Die A GmbH
liess sich dazu nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS
175.2) zur Behandlung der Beschwerde zuständig
. Der
Streitwert entspricht der von der Beschwerdeführerin beanstandeten
Kostenauflage durch den Quartierplan von Fr. 32'720.-. Entsprechend ist
die Sache von der Kammer zu behandeln (§ 38 Abs. 1 und § 38b Abs. 1
lit. c e contrario VRG).
1.2
Die
Beschwerdeführerin ist als Eigentümerin des im Quartierplanperimeter gelegenen
Grundstücks Kat.-Nr. 01, der durch den Quartierplan Kosten auferlegt
werden sollen, nach § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG; LS 700.1) zur Beschwerdeführung legitimiert. Die
Prozessvoraussetzungen erweisen sich als erfüllt, weshalb auf die Beschwerde
einzutreten ist.
1.3
Soweit der
Mitbeteiligte in seiner Stellungnahme sinngemäss beantragt, die ihn betreffende
Kostenauflage durch den Quartierplan sei aufzuheben, ist auf dieses Begehren
nicht einzutreten, zumal das Verfahren vor Verwaltungsgericht das Institut
einer Anschlussbeschwerde nicht kennt (Marco Donatsch in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],
3. A., Zürich etc. 2014, § 63 N. 22).
2.
2.1
Der
Quartierplan F regelt unter anderem die Erschliessung des
beschwerdeführerischen Grundstücks Kat.-Nr. 01, das über keine rechtlich
gesicherte Zufahrt verfügt. Inskünftig soll eine solche über den südlich
angrenzenden E-Weg erfolgen. Dafür ist das Befahren einer befestigten Fläche
auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 notwendig, welche südlich an den (bloss rund
1,3 Meter breiten) E-Weg grenzt und diesem südlichen Nachbargrundstück als
private Zufahrt dient. Der Quartierplan sieht die Errichtung eines privaten
Fahrwegrechts auf einer Fläche von 66 Quadratmetern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
zugunsten des beschwerdeführerischen Grundstücks vor. Diese vorgesehene
Erschliessungslösung beanstandet die Beschwerdeführerin nicht, sondern wendet
sich einzig gegen die damit verbundene Kostenauflage.
2.2
Für die
Erstellung der von der vorgesehenen Dienstbarkeit betroffene Zufahrtsfläche
(sowie zweier Parkplätze) war der damaligen Grundeigentümerschaft der Parzelle
Kat.-Nr. 02 am 20. September 2005 die Baubewilligung verbunden mit
der Auflage erteilt worden, der Gemeinde C vor Baubeginn vertraglich ein
öffentliches Fuss- und Fahrwegrecht einzuräumen und im Grundbuch als
Dienstbarkeit eintragen zu lassen. Der Gemeinderat C wollte damit gemäss
Stellungnahme im Rekursverfahren einerseits einen genügend breiten Zugang zur
westlich gelegenen Reservezone im Hinblick auf deren mögliche Zuweisung zum
Baugebiet und andererseits die seitliche Zufahrt zum beschwerdeführerischen
Grundstück sichern. Im Rekursverfahren führte die Gemeinde C dazu aus,
dass der kantonale Richtplan vom 18. September 2015 eine Überbauung der
fraglichen Reservezone ausschliesse, womit das öffentliche Interesse an einem
Fuss- und Fahrwegrecht auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 nunmehr dahingefallen
sei.
2.3
Die
Grundeigentümerschaft der Parzelle Kat.-Nr. 02 kam der in der
Baubewilligung vom 20. September 2005 enthaltenen Auflage nicht nach.
Nachdem die Beendigung der Bauarbeiten auf Parzelle Kat.-Nr. 02 nicht
gemeldet worden war, nahm die örtliche Baubehörde am 27. November 2008 die
Schlussabnahme vor, wobei die Nichterfüllung der Auflage nicht erkannt wurde.
Mit Verfügung vom 8. Mai 2012 verpflichtete die Gemeinde C die
heutigen Eigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 02, in Nachachtung der Auflage
aus der Baubewilligung ein öffentliches Fuss- und Fahrwegrecht im Grundbuch
eintragen zu lassen. Trotz dieser unangefochten gebliebenen Anordnung hat die
Grundeigentümerschaft der Parzelle Kat.-Nr. 02 bislang keine solche
Dienstbarkeit eintragen lassen.
3.
Der Quartierplan ermöglicht im erfassten Gebiet eine der planungs-
und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen
Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Es handelt sich dabei um einen
Sondernutzungsplan, mit welchem durch eine Verbindung von Massnahmen der
Landumlegung und der Erschliessung eingezontes Land überbaubar gemacht und dessen
der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung ermöglicht werden
soll (VGr, 27. Juni 2019, VB.2018.00515, E. 2.1). Insbesondere zur
Schaffung hinreichender Erschliessungsverhältnisse können im
Quartierplanverfahren auch Dienstbarkeiten begründet, aufgehoben oder geändert
werden (vgl. § 139 Abs. 1 PBG; Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen
im zürcherischen Quartierplanverfahren, Zürich 2004, S. 63 ff.).
4.
4.1
Gemäss § 145
Abs. 2 PBG ist für Werteinbussen durch die Aufhebung, Änderung oder
Begründung von Rechten an Grundstücken im Quartierplanperimeter Geldausgleich
zu leisten. Ein Geldausgleich für die Begründung von Dienstbarkeiten ist nach
der gesetzlichen Regelung mithin nur geschuldet, wenn eine zugunsten einer
Parzelle begründete Dienstbarkeit zu einer Werteinbusse des belasteten
Grundstücks führt.
4.2
Nach den
Berechnungen der Vorinstanz soll die Beschwerdeführerin für das im Quartierplan
als private Dienstbarkeit vorgesehene Fuss- und Fahrwegrecht auf Parzelle Kat.-Nr. 02
einen Geldausgleich von Fr. 290.- pro Quadratmeter leisten. Sie ging damit
von einer entsprechenden Werteinbusse der Parzelle Kat.-Nr. 02 aus.
4.2.1
Die Grundeigentümerschaft der Parzelle Kat.-Nr. 02 war durch die in
der Baubewilligung vom 20. September 2005 enthaltene Auflage verpflichtet
worden, ein öffentliches Fuss- und Fahrwegrecht über ihr Grundstück einzuräumen
(hiervor E. 2.2). Ihrem Wesen nach handelt es sich bei einer solchen
Auflage um einen Polizeibefehl, der an den Vorbehalt der Bauausführung geknüpft
ist. Wird bei der Bauausführung einer in der Baubewilligung enthaltenen Auflage
nicht nachgelebt, kann das Gemeinwesen deren Erfüllung mittels hoheitlichen
Zwangs durchsetzen (VGr, 20. Dezember 2006, VB.2006.00391, E. 5.1).
Da die Baubewilligung als sachbezogene Bewilligung am Grundstück haftet und mit
diesem übertragbar ist, gilt sie mit den in ihr enthaltenen Nebenbestimmungen
auch für den späteren Eigentümer, der selber nicht Adressat der Baubewilligung
war (VGr, 20. Dezember 2006, VB.2006.00391, E. 5.2 mit Hinweisen).
Die in formelle Rechtskraft erwachsene Auflage zur Einräumung eines
öffentlichen Wegrechts, zu deren Erfüllung der Gemeinderat C die
Grundeigentümerschaft der Parzelle Kat.-Nr. 02 am 8. Mai 2012 erneut
verpflichtet hat (hiervor E. 2.3), gilt folglich weiterhin, zumal die
Auflage bislang nicht widerrufen worden ist. Das von der Gemeinde angenommene
Dahinfallen des öffentlichen Interesses an der Auflage (siehe vorstehend E. 2.2)
sowie das Vorbringen des Mitbeteiligten, wonach der Auflage keine Gegenleistung
der Gemeinde gegenübergestanden sei, sind für deren formelle Rechtskraft
unerheblich. Dass die Gemeinde (noch) keine Ersatzvornahme veranlasste und das
ihr gemäss Baubewilligung vom 20. September 2005 einzuräumende öffentliche
Fuss- und Fahrwegrecht (noch) nicht selber im Grundbuch eintragen liess, vermag
am Bestand dieser Verpflichtung ebenfalls nichts zu ändern (vgl. auch OGr, 20. Dezember
2012, LF120031-O/U, E. 5). Unerheblich ist zudem, ob die
Beschwerdeführerin dies hätte durchsetzen können und ob die Gemeinde zur
Durchsetzung der Auflage gehalten gewesen wäre.
4.2.2
Die im Quartierplan vorgesehene Errichtung eines privaten Fahrwegrechts
führt vor diesem Hintergrund nicht zu einer Werteinbusse der belasteten
Parzelle Kat.-Nr. 02, zumal damit gegenüber dem öffentlichen Fuss- und
Fahrwegrecht keine zusätzliche Belastung verbunden ist. Angesichts der
bestehenden Verpflichtung, eine öffentliche Dienstbarkeit eintragen zu lassen,
die auch der Erschliessung der Liegenschaft der Beschwerdeführerin dient, führt
die private Dienstbarkeit zugunsten der Beschwerdeführerin zu keiner Werteinbusse
der Parzelle Kat.-Nr. 02. Sieht die Gemeinde (weiterhin) von einer
ersatzvornahmeweisen Eintragung eines öffentlichen Fuss- und Fahrwegrechts ab,
erscheint das vom Quartierplan allein zugunsten des beschwerdeführerischen
Grundstücks vorgesehene Fahrwegrecht insgesamt gar als Minderbelastung.
4.3
Die der
Beschwerdegegnerin auferlegte Verpflichtung zur Zahlung von Fr. 19'140.-
als Geldausgleich für den Erwerb des Wegrechts findet demzufolge in § 145 Abs. 2
PBG mangels auszugleichender Werteinbusse keine Grundlage. Der angefochtene
Entscheid erweist sich insoweit als fehlerhaft und ist aufzuheben.
5.
5.1
Der
Quartierplan bestimmt, wie die Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen
sowie von gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu tragen sind (§ 146
Abs. 1 PBG). Massgebend ist dabei in erster Linie das Interesse an den
betreffenden Anlagen (Abs. 2). Ein Interesse besteht dabei nicht nur an
den direkt benützten Zugängen, Zufahrten und Leitungen, sondern auch an solchen
Erschliessungen, welche die Verkehrs- oder Erschliessungsverhältnisse im
Quartier allgemein verbessern oder Immissionen aus dem Strassenverkehr
reduzieren (VGr, 30. Juni 2009, VB.2008.303, E. 2.2). Eine
Kostenbelastung ist auch dann möglich, wenn das Grundstück bereits erschlossen
war, aber durch den Quartierplan aufgewertet wird (VGr, 19. September 2013,
VB.2013.00055, E. 3.1).
5.2
Mit dem
Quartierplan F wurde die Beschwerdeführerin verpflichtet, als Einkauf in
die Erstellungskosten der Zufahrt auf Parzelle Kat.-Nr. 02 einen Beitrag
von Fr. 130.- pro Quadratmeter (insgesamt Fr. 8'580.-) zu leisten.
Dieser Betrag errechnete sich gemäss dem Quartierplanbericht pro rata aus den
Erstellungskosten gemäss Angaben der Bauherrschaft von insgesamt Fr. 39'260.-
für die ganze Zufahrt der Parzelle Kat.-Nr. 02 mit einer Fläche von
150 m
2
.
5.3
Dass die
an den E-Weg angrenzende befestigte Fläche der Feinerschliessung dient und die
Erstellung von Anlagen der Feinerschliessung grundsätzlich von den
angeschlossenen Grundeigentümern zu finanzieren ist (vgl. RB 1987 Nr. 59),
stellt die Beschwerdeführerin zu Recht nicht in Abrede. In grundsätzlicher
Hinsicht bringt sie gegen eine insoweite Kostenauflage einzig vor, dass ihr
keine Kosten entstanden wären, wenn die Gemeinde die Eintragung des
öffentlichen Wegrechts durchgesetzt hätte. Die Verpflichtung zur Tragung von
Kosten für die Feinerschliessung besteht jedoch unabhängig davon, ob auf den
fraglichen Feinerschliessungsanlagen ein öffentliches Fuss- und Fahrwegrecht
lastet. Die (bislang unterbliebene) Eintragung eines solchen Rechts im
Grundbuch vermöchte die Beschwerdeführerin demzufolge nicht von einer
Beteiligung an den Erstellungskosten der Feinerschliessung ihrer Parzelle zu
befreien.
5.4
Hinsichtlich
der Bemessung des Einkaufsbetrags hatte die Beschwerdeführerin im
Rekursverfahren beanstandet, ein schlichtes Abstellen auf die Angaben der
Grundeigentümerschaft zu den Erstellungskosten sei willkürlich; überdies seien
die Erstellungskosten unbelegt und nicht nachvollziehbar. Zudem sei aufgrund
der seit den Bauarbeiten eingetretenen Altersentwertung von den Erstellungskosten
ein Abzug vorzunehmen. Die Vorinstanz erachtete die Höhe der Erstellungskosten
durch die bei den Quartierplanakten liegenden Belege der Bauherrschaft
ausreichend erstellt und nahm keinen solchen Abzug vor, weil die Beteiligung an
den Erstellungskosten der Erschliessungsanlage einmalig sei und die Alterung
nichts an deren ursprünglichen Höhe ändere. Weshalb dem Umstand, dass die
Beschwerdeführerin aus der Erschliessungsanlage bislang noch keinen Nutzen
ziehen konnte – ein Baugesuch zur Bewilligung von an den E-Weg angrenzenden
Parkplätzen wurde mit Entscheid des Baurekursgerichts vom 20. November
2014 wegen Fehlens einer rechtlich gesicherten Zufahrt abgewiesen –, nach
Auffassung der Vorinstanz keine Bedeutung beizumessen sei, geht aus dem angefochtenen
Entscheid nicht hervor. Zum Vorbringen der Beschwerdeführerin in der
Rekursschrift, zur Feststellung der Kostenhöhe dürfe nicht schlicht auf die
Angaben der Bauherrschaft abgestellt werden, führt der angefochtene Entscheid
lediglich aus, es liege in der Natur der Sache, dass sich die Höhe der
Erstellungskosten aus den Angaben des Erstellenden ergebe. Aus den bei den
Akten liegenden Belegen geht jedoch nicht ohne Weiteres hervor, welche Kosten
für die Erstellung der dienstbarkeitsbetroffenen Zufahrtsfläche von 66 m
2
anfielen, zumal die aktenkundigen Rechnungsbeträge auch Gartenarbeiten und die
Erstellung von Parkplätzen sowie weiterer Aussenflächen betreffen. Die
Vorinstanz hätte aufgrund ihrer Pflicht zur Feststellung des rechtserheblichen
Sachverhalts (§ 7 Abs. 1 VRG) diese Belege zumindest würdigen müssen.
Durch das unbegründete Abstellen auf ein von der Bauherrschaft behauptetes
Total, welches nicht nur die Erstellung der dienstbarkeitsbetroffenen
Erschliessungsanlage betrifft, verletzte die Vorinstanz auch ihre
Begründungspflicht, wonach wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden
müssten, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr
Entscheid stützt (vgl. Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April
1999; § 10 Abs. 1 VRG sowie BGE 143 III 65 E. 5.2).
5.5
Dementsprechend
ist die Sache hinsichtlich der Erstellungskosten für die Erschliessungsanlage
zur ausreichenden Sachverhaltsabklärung und zum begründeten Neuentscheid an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
6.
6.1
Gemäss § 177
PBG sind die Kosten der Gemeinde für die Aufstellung und den Vollzug des
Quartierplans von den beteiligten Grundeigentümern samt Zins in der Regel im
Verhältnis der Flächen ihrer neuen Grundstücke zu bezahlen. Besondere
Verhältnisse sind zu berücksichtigen (§ 177 Abs. 1 PBG).
6.2
Der
Bericht und der Tabellensatz der Quartierplanfestsetzung statuieren eine
Verlegung der Kosten des Quartierplanverfahrens auf die beteiligten
Grundeigentümer gemäss der unveränderten Fläche ihrer jeweiligen Grundstücke.
Die Vor­instanz erwog, dass die Vorgeschichte des Quartierplanverfahrens keinen
Verzicht auf die Auferlegung von Administrativkosten an die Beschwerdeführerin
rechtfertige. Hingegen unterliess sie eine Prüfung, ob besondere Verhältnisse
im Sinn von § 177 Abs. 1 PBG vorliegen, weil der Quartierplan F
keine Landumlegungen anordnet, sondern lediglich die Erschliessung im
Quartierplangebiet regelt. Auch äusserte sich die Vorinstanz im Zusammenhang
mit der Kostenauflage nicht ausdrücklich zum Umstand, dass die
Beschwerdeführerin wiederholt die Durchsetzung der rechtskräftigen und
vollstreckbaren Auflage aus der Baubewilligung vom 20. September 2005
gefordert hatte, welche einen Einbezug des beschwerdeführerischen Grundstücks
in das Quartierplanverfahren erübrigt hätte. Schliesslich hätte sich auch die
Prüfung aufgedrängt, ob der offensichtlich unterschiedliche Planungsaufwand für
die drei Erschliessungen "Nord", "Mitte" und "Süd"
im Quartierplan F einen Kostenverleger zulässt, der für die Kostenauflage
an das beschwerdeführerische Grundstück einzig auf dessen Fläche abstellt.
6.3
Im Rahmen
ihres Neuentscheids wird die Vorinstanz demzufolge über das Vorliegen
besonderer Verhältnisse im Sinn von § 177 Abs. 1 PBG zu befinden und
die Höhe der Kostenauflage im Lichte des Äquivalenzprinzips zu überprüfen
haben.
7.
Nach dem Ausgeführten ist die Beschwerde teilweise
gutzuheissen und die Sache zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die
Vorinstanz zurückzuweisen. Im Rahmen des Neuentscheids hat das Baurekursgericht
auch über die Verlegung der Rekurskosten und die allfällige Zusprechung einer
Parteientschädigung unter Berücksichtigung des dannzumaligen Ausgangs neu zu
befinden, wobei die Beschwerdeführerin als mindestens teilweise obsiegend zu
betrachten sein wird (hiervor E. 4). Sodann ist die Vorinstanz gehalten,
der Grundeigentümerschaft der Parzelle Kat.-Nr. 02, über deren
Erstellungskostenentschädigung für den Bau der befestigten Fläche südlich des E-Wegs
neu zu befinden ist, Gelegenheit zur Beteiligung am erneuten Rekursverfahren
einzuräumen.
8.
8.1
Bei diesem
Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der unterliegenden Gemeinde C
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG).
8.2
Der
Beschwerdeführerin ist eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17
Abs. 2 VRG). Bei deren Bemessung ist zu berücksichtigen, dass die
Beschwerdeschrift in weiten Teilen wörtlich der Rekursschrift entspricht; für
das Beschwerdeverfahren ist dem Vertreter der Beschwerdeführerin folglich nur
ein geringer Aufwand entstanden.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom
3. Dezember 2019 wird aufgehoben und die Sache wird zum Neuentscheid im Sinn
der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'300.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--
Zustellkosten,
Fr. 3'480.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner 1 auferlegt.
4.    Der
Beschwerdegegner 1 wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine
Parteientschädigung in Höhe von Fr. 1'000.- (pauschal, inkl. MWST)
auszurichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …