zh_verwaltungsgericht · VB.2004.00169 · 2004-09-29 · de

Baubewilligung | Aufhebung der Baubewilligungen für zwei Mehrfamilienhäuser wegen Richtplanwidrigkeit eines öffentlichen Fusswegs. Die Verlegung eines öffentlichen Fusswegs, welche eine Verlängerung von über 60 m zur Folge hat, ist nicht mehr von untergeordneter Bedeutung. Sie steht überdies vorwiegend im privaten Interesse, und ein Grund, warum die Durchführung einer förmlichen Planänderung nicht zumutbar sein sollte, ist nicht ersichtlich. Die Wegverlegung liegt daher nicht mehr im Anordnungsspielraum der kommunalen Baubehörde und kann nicht im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens genehmigt werden (E. 4). Eine dem ursprünglichen Verlauf angepasste Wegführung hätte keine tiefgreifenden Projektänderungen zur Folge, weshalb sie nach § 321 Abs. 1 PBG auflageweise hätte angeordnet werden können. Das aufgrund der darunterliegenden Unterniveaugarage entstehende Gefälle von 6 % ist entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerschaft noch behindertengerecht im Sinn von § 239 Abs. 4 PBG. Hingegen hat der Weg gegenüber der Ostfassade den Mindestabstand von 3,5 m gemäss § 265 Abs. 1 PBG einzuhalten (E. 5.3). Teilweise Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 29.09.2004 VB.2004.00169
Zurich Verwaltungsgericht 29.09.2004 VB.2004.00169
Zurigo Verwaltungsgericht 29.09.2004 VB.2004.00169

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00169
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Geschäftsnummer:
VB.2004.00169
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.09.2004
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Aufhebung der Baubewilligungen für zwei Mehrfamilienhäuser wegen Richtplanwidrigkeit eines öffentlichen Fusswegs.
Die Verlegung eines öffentlichen Fusswegs, welche eine Verlängerung von über 60 m zur Folge hat, ist nicht mehr von untergeordneter Bedeutung. Sie steht überdies vorwiegend im privaten Interesse, und ein Grund, warum die Durchführung einer förmlichen Planänderung nicht zumutbar sein sollte, ist nicht ersichtlich. Die Wegverlegung liegt daher nicht mehr im Anordnungsspielraum der kommunalen Baubehörde und kann nicht im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens genehmigt werden (E. 4).
Eine dem ursprünglichen Verlauf angepasste Wegführung hätte keine tiefgreifenden Projektänderungen zur Folge, weshalb sie nach § 321 Abs. 1 PBG auflageweise hätte angeordnet werden können. Das aufgrund der darunterliegenden Unterniveaugarage entstehende Gefälle von 6 % ist entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerschaft noch behindertengerecht im Sinn von § 239 Abs. 4 PBG. Hingegen hat der Weg gegenüber der Ostfassade den Mindestabstand von 3,5 m gemäss § 265 Abs. 1 PBG einzuhalten (E. 5.3).
Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
ANORDNUNGSSPIELRAUM
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEHINDERTENGERECHT
FUSSWEG
NEBENBESTIMMUNG
VERKEHRSPLAN
VERLEGUNG
WEGABSTAND
Rechtsnormen:
§ 34 BBauV I
§ 16 PBG
§ 239 Abs. IV PBG
§ 265 Abs. I PBG
§ 321 Abs. I PBG
Publikationen:
BEZ 2004 Nr. 62 S. 7
RB 2004 Nr. 67
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Mit Beschlüssen vom 8. Juli 2003 erteilte der Gemeinderat X
der Firma A AG und B je die Bewilligung für den Bau eines 8- und eines
6-Familienhauses mit gemeinsamer unterirdischer Einstellhalle an der M-strasse
3 und 10 auf den in der Wohnzone W3 liegenden Grundstücken Kat.-Nr. 01, 02 und 03
in X.
II.
Gegen diese Baubewilligungen gelangten E1 + E2 mit gemeinsamen
Eingaben vom 5. August 2003 an die Baurekurskommission III und beantragten
die Aufhebung der angefochtenen Entscheide. Zudem, so der Antrag weiter, sei
die Baubehörde X anzuweisen, die Baubewilligungen zu verweigern oder –
bezüglich des 8-Familienhauses – allenfalls unter Auflagen betreffend Reduktion
der Ausnützung, Änderung der Unterniveaugarage und der Wegführung des
öffentlichen Fusswegs zu erteilen, unter Kosten und Entschädigungsfolgen
zulasten der Firma A AG und von B.
Die Baurekurskommission III vereinigte am 10. März 2004
die beiden Verfahren, hiess die Rekurse gut und hob die Beschlüsse des
Gemeinderats X auf.
III.
Am 8. April 2004 erhoben die Firma A AG und B Beschwerde
an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben
und die Sache zur weiteren materiellen Behandlung und zur Fällung eines neuen
Entscheids an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
für beide Verfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
E1 + E2 liessen dem Verwaltungsgericht am 1. Juni 2004 die
Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolgen zulasten der Beschwerdeführenden
beantragen. Die Baurekurskommission III schloss am 4. Mai 2004 ebenfalls auf
Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat X verzichtete stillschweigend auf
Vernehmlassung.
Mit Eingabe vom 23. August 2004 liessen die Firma A AG und
B in Ergänzung zu ihrer Beschwerdeschrift "neu eingetretene Rechtstatsachen"
vorbringen.
Die Erwägungen des angefochtenen Entscheids und die
Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im Folgenden wiedergegeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Als Beilage zu ihrer Eingabe vom 23. August 2004 reichten
die Beschwerdeführenden zwei neue Baubewilligungen des Gemeinderats X vom 18.
Mai 2004 für ihre Bauvorhaben an der M-strasse 3 und 10 ein. Laut Umschreibung
handelt es sich dabei um
Alternativ
projekte zu den mit Beschlüssen vom
8. Juli 2003 bewilligten Bauvorhaben, weshalb die diesem Verfahren zugrunde
liegenden Beschlüsse des Gemeinderats X vom 8. Juli 2003 als Anfechtungsobjekte
nach wie vor bestehen bleiben.
Die von den Beschwerdeführenden gestützt auf die neuen Bewilligungsbeschlüsse
für dieses Verfahren gewonnenen Argumente zur Frage, ob sich eine allfällige
Richtplanwidrigkeit auflageweise heilen liesse, erweisen sich als nicht
entscheidrelevant (vgl. nachfolgend, E. 5). Deshalb erübrigt es sich, der
Beschwerdegegnerschaft Gelegenheit zur Stellungnahme zu bieten.
2.
2.1
Das
umstrittene Bauvorhaben sieht unter anderem die Verlegung eines Fusswegs vor,
der bis jetzt als Verlängerung der M-strasse in Nord-Süd-Richtung gestreckt
über das Baugrundstück Kat.-Nr. 02 führt und in den Fussweg Kat.-Nr. 01 mündet.
Laut Plan soll der Weg neu entlang der Parzellengrenze des Grundstücks Kat.-Nr.
02 angelegt werden, was bedeutet, dass dieser vom Ende der M-strasse zuerst
entlang der nördlichen, an das Grundstück Kat.-Nr. 06 stossenden, und danach an
der westlichen, an das Grundstück Kat.-Nr. 07 stossenden Parzellengrenze
verlaufen und schliesslich weiter westlich als heute in den Fussweg Kat.-Nr. 01
münden würde.
2.2
Die
Baurekurskommission ist zum Ergebnis gelangt (E. 5 des angefochtenen Entscheids),
dass der Fussweg ohne verkehrsplanerische Grundlage nicht im projektierten
Ausmass verlegt werden könne. Daher könne auch die gemeinsame
Unterniveaugarage, die an der Stelle, an welcher der bestehende Fussweg
verlaufe, geplant sei, nicht in der vorgesehenen Weise erstellt werden. Dies
mache bei beiden Bauvorhaben Projektänderungen nötig, welche wesentliche
Inhalte des Bauvorhabens berührten. Aus Gründen der Rechtssicherheit sei ein
neues baurechtliches Bewilligungsverfahren durchzuführen. Die Rekurse seien
deshalb gutzuheissen. Die übrigen Rügen hat die Vorinstanz aufgrund dieses
Verfahrensausgangs nicht weiter geprüft.
2.3
Die
Beschwerdeführenden machen vor Verwaltungsgericht geltend, die Vorinstanz sei
zu Unrecht zum Ergebnis gelangt, dass der geplante Verlauf des öffentlichen
Fusswegs richtplanwidrig sei. Die Verlegung stelle keinen Verstoss gegen den
kommunalen Richtplan dar. Zudem habe die Baurekurskommission ihren Entscheid
auf eine völlig ungenügende und zum Teil auch aktenwidrige Feststellung des
Sachverhalts gestützt. Sodann greife der Entscheid massiv und zu Unrecht in den
Ermessensspielraum der kommunalen Behörde ein, der dieser bei der Beurteilung
der Richtplankonformität des Fusswegs zukomme.
2.4
Dem hält
die Beschwerdegegnerschaft entgegen, soweit die Sachverhaltsfeststellung durch
die Vorinstanz rechtsrelevant sei, werde sie zu Unrecht bemängelt. Die
Aufhebung des bestehenden Fusswegs und dessen Neuanlegung im geplanten Verlauf
stelle einen Verstoss gegen den kommunalen Verkehrsplan dar.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden rügen vorab, der Entscheid der Baurekurskommission beruhe
auf einer ungenügenden bzw. auch unrichtigen Sachverhaltsfeststellung. Gemäss §
51 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) kann mit der
Beschwerde an das Verwaltungsgericht jede für den Entscheid erhebliche
unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts angefochten werden. Dabei
können allerdings, wenn das Verwaltungsgericht als zweite gerichtliche Instanz
entscheidet, neue Tatsachen nur soweit geltend gemacht werden, als es durch die
angefochtene Anordnung notwendig geworden ist (§ 52 Abs. 2 VRG).
3.2
Die
Baurekurskommission hat in ihrem Entscheid in tatsächlicher Hinsicht festgehalten,
der Verkehrsplan sei bezüglich des streitbetroffenen Fusswegs bereits
umgesetzt. Im massgeblichen Verkehrsplan sei der Weg nicht mehr als geplant,
sondern als bestehend eingezeichnet. Der Weg sei fertig ausgebaut (unter
Verweis auf act. 8/1 S. 8 ff. Fotos Nrn. 1, 2 und 6). Dass dieser nicht
abparzelliert sei, spiele dabei keine Rolle. Die unter dem Weg verlaufende
Kanalisationsleitung sei ein Hinweis darauf, dass es sich nicht um ein Provisorium
handle, welches sich lediglich zufällig an der jetzigen Lage befinde. Mit der
Erstellung des Wegs habe der nicht parzellenscharfe Richtplaneintrag seine
genaue örtliche Definition erhalten. Der neue Weg führe um zwei Ecken und münde
40 m weiter westlich in den Fussweg Kat.-Nr. 01 ein; diese Verlegung hätte als
Änderung in die Verkehrsplanung aufgenommen werden müssen.
3.3
Dieser
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz halten die Beschwerdeführenden entgegen,
dass von einem "fertig ausgebauten" Weg nicht gesprochen werden
könne. Die diesbezügliche Feststellung der Vorinstanz sei offensichtlich falsch,
und die Fotos seien nicht dazu geeignet, die Beschaffenheit der Weganlage zu
dokumentieren.
Der Weg sei ab 1976 im Zusammenhang mit der früheren
Grundstücksnutzung der Parzellen Kat.-Nr. 02 und 03 durch Familiengärtner
entstanden, an welche die Grundstücke durch die frühere Grundeigentümerin, die
Kirchgemeinde, verpachtet worden seien. Mitten durch das Gartenareal sei mit
einfachsten Mitteln ein Weg erstellt worden, indem der Erdboden lediglich
verdichtet worden sei. Der Weg habe immer wieder erneuert werden müssen. Um ihn
auch bei schlechtem Wetter benutzbar zu machen, sei er irgendwann einmal
eingekiest und weiter verfestigt worden. In den Jahren 1992 und 2000 habe die
Gemeinde X die Grundstücke erworben, ohne jedoch an der Grundstücksnutzung
etwas zu ändern. Erst mit dem Entscheid, die Parzellen für Wohnzwecke überbauen
zu lassen, seien die Pachtverträge auf Ende Oktober 2002 gekündigt worden. Ein
kommunaler Verkehrsplan sei in X erstmals 1983 festgesetzt worden. Darin sei
auch der streitbetroffene Weg aufgenommen und ausdrücklich als "geplant"
bezeichnet worden. Bei der Revision des Verkehrsplans im Jahr 1997 sei der Weg
aus nicht nachvollziehbaren Gründen als "bestehend" eingetragen
worden, obwohl sich weder am Ausbauzustand noch an der Grundstücksnutzung etwas
geändert habe.
Weiter verneinen die Beschwerdeführenden einen sachlichen
Zusammenhang zwischen der Kanalisationsleitung, die im Jahr 1960/61 erstellt
worden sei, und dem Fussweg, der erst viel später angelegt worden sei. Die
ungefähr deckungsgleiche Lage von Weg und Leitung sei zufällig. Der von der
Vorinstanz angenommene Zusammenhang sei konstruiert und aktenwidrig.
Schliesslich betrage die Verschiebung gegenüber der
bisherigen Lage nicht, wie die Vor­instanz feststellte, 40 m, sondern lediglich
30 m, was eine völlig untergeordnete Abweichung darstelle.
3.4
Dazu führt
die Beschwerdegegnerschaft aus, dass der Fussweg seine Entstehung nicht der
früheren Nutzung mit Familiengärten verdanke, sondern schon viel früher
angelegt worden sei, als 1961 die Mehrfamilienhäuser auf den Parzellen Kat.-Nrn.
05 und 06 erstellt worden seien. Ursprünglich sei noch ein drittes Haus auf der
heutigen Parzelle Kat.-Nr. 02 projektiert gewesen. Zur Erschliessung sei
vorgesehen gewesen, die M-strasse von der Q-strasse durchgehend bis zur
Verlängerung der P-strasse (heutige Wegparzelle Kat.-Nr. 01) zu ziehen. Obwohl
das dritte Mehrfamilienhaus nicht realisiert worden sei, habe man die
ursprünglichen Erschliessungsabsichten insoweit verwirklicht, als zumindest für
Fussgänger zwischen dem Ober- und dem Unterdorf eine Verbindung in üblichem
Ausbaustandard erstellt worden sei. Gleichzeitig sei auch die
Kanalisationsleitung verlegt und im Hinblick auf einen späteren Endausbau der M-strasse
in geradem Verlauf bis zur Wegparzelle Kat.-Nr. 01 verlängert worden. Der
deckungsgleiche Verlauf des Fusswegs und der Kanalisation sei mithin keine
blosse Zufälligkeit.
Bezüglich der kommunalen Verkehrsplanung macht die
Beschwerdegegnerschaft geltend, dass 1983 bei der Festsetzung des Verkehrsplans
noch nicht festgestanden habe, ob die M-strasse dereinst verlängert werden
solle. Sicher sei einzig die Richtung gewesen. Der Eintrag "geplant"
habe sich auf den definitiven Ausbau und nicht auf den Verlauf bezogen. Im Fall
einer Verlängerung der M-strasse wäre der bestehende Weg aufgehoben und dessen
Funktion vom neuen Trottoir übernommen worden. Bei der Festsetzung des Verkehrsplans
im Jahr 1997 habe diese Ungewissheit nicht mehr bestanden. Da sich die Ausarbeitung
eines Strassenprojekts erübrigt habe, sei der Weg als "bestehend" in
den Richtplan aufgenommen worden. Hinsichtlich des Ausmasses der Abweichung von
der bisherigen Wegführung spricht die Beschwerdegegnerschaft von 30 bis 40 m.
3.5
Wann der
streitbetroffene Weg genau entstanden ist, ob bereits 1961 oder erst ab 1976,
ist unerheblich. Fest steht, dass der Fussweg 1983 – wenn auch als geplant – in
den Verkehrsplan aufgenommen wurde. Soweit dieser Planeintrag erkennen lässt,
führte der Weg gestreckt über die damals noch ungeteilte Parzelle Kat.-Nr. 09.
Gemäss Kernzonenplan der Gemeinde X von 1987 (nicht bei den Akten) zählt der
Weg zu den wichtigsten Fussgängerwegen. Er verbindet das Unterdorf über die Q-
und die M-strasse mit dem westlichen Teil des Oberdorfs. Dass der Weg ab 1976
nur zur Erschliessung der Familiengärten diente, welche bis vor kurzem auf den
Gründstücken Kat.-Nr. 02 und 03 kultiviert wurden, ist angesichts dieser
Verbindungsfunktion zu bezweifeln. Unbestritten ist sodann, dass der Fussweg –
nun als bestehende Verbindung – im Verkehrsplan 1997 nach wie vor eingetragen
ist. Die ursprüngliche Trägerparzelle Kat.-Nr. 09 ist nunmehr geteilt.
Soweit der Gleichlauf von Kanalisation und M-strasse bzw. Fussweg
sowie die Schlussfolgerungen daraus im Streit stehen, ist zwar erstellt, dass
eine Kanalisationsleitung unter dem Weg verläuft, auf die das Bauvorhaben
Rücksicht zu nehmen hat. Unklar bleibt hingegen der zeitliche und planerische
Zusammenhang von Weg und Kanalisation. Die Beschwerdegegnerschaft reichte dazu
zwar einen Bebauungsplan vom 7. Oktober 1960 ein, der eine von der S-strasse
bis zur Verlängerung der P-strasse durchgehende, 5 m breite Strasse und eine
mit Bleistift eingezeichnete Leitung zeigt. Die lediglich mit Bleistift
eingetragene Kanalisationsleitung ist jedoch nicht dazu geeignet, die
gleichzeitige Projektierung von Strasse und Kanalisation zu beweisen. Aus
diesem Grund kann auch darauf verzichtet werden, zum Plan eine Stellungnahme
der Beschwerdeführenden einzuholen. Letztlich ist dieser Punkt auch nicht von
Bedeutung. Massgeblich ist allein, dass ein öffentlicher Fussweg besteht, der
im kommunalen Verkehrsplan eingetragen ist.
Die geplante Änderung sieht vor, dass der Fussweg neu um
zwei Ecken entlang der westlichen und nördlichen Grenze der Parzelle Kat.-Nr. 02
führen soll. Bezüglich des Ausmasses der Verlegung ergibt eine Nachmessung im
amtlichen Vermessungsplan eine Verschiebung der Einmündung in die Wegparzelle Kat.-Nr.
01 um knapp 33 m in westlicher Richtung. Abgesehen von einer diesbezüglichen
geringfügigen Abweichung ist die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nicht
zu beanstanden.
4.
Materiellen Streitpunkt bildet die Frage, ob die Verlegung
des öffentlichen Fusswegs entlang der westlichen und nördlichen Grenze des
Baugrundstücks Kat.-Nr. 02 im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zulässig ist
oder ob hiezu eine förmliche Änderung der Verkehrsplanung notwendig ist.
4.1
Die
Vorinstanz ist zum Ergebnis gelangt, die vorgesehene Verlegung des Wegs habe
ein richtplanrelevantes Ausmass, weshalb sie in die Verkehrsplanung hätte
aufgenommen werden müssen. Dazu wird auf die Verlegung eines Fusswegs in
ähnlichem Umfang verwiesen, die auch Eingang in die Verkehrsrichtplanung
gefunden habe.
Die Beschwerdeführenden halten dagegen, die Abweichung
betrage lediglich 30 m und sei völlig untergeordnet. Es frage sich, ob diese
angesichts der Ungenauigkeit der Richtplanung überhaupt eine relevante
Abweichung darstelle oder ob sie noch innerhalb des Planungsspielraums liege.
Jedenfalls handle es sich um eine zulässige Durchstossung der Richtplanung. Der
Standpunkt der Baurekurskommission verletze zudem das Verbot des überspitzten
Formalismus. Eine Änderung des Verkehrsplans bringe nur unnötige administrative
Umtriebe ohne sachlichen Nutzen mit sich. Der leicht verschobene Fussweg erfülle
den ihm zugewiesenen Zweck als Fusswegverbindung in diesem Ortsteil in genau
gleicher Weise wie der heutige Weg. Der kommunalen Behörde komme bei der Beurteilung
der Frage, ob eine Verschiebung des öffentlichen Fusswegs mit der Richtplanung
vereinbar sei, ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Mit ihrem Entscheid habe
die Baurekurskommission massiv und zu Unrecht in diesen Ermessensspielraum eingegriffen.
Die Beschwerdegegnerschaft bringt ihrerseits vor, dass es
nicht um die Umsetzung einer Planung gehe, sondern um die Neuregelung einer
seit Jahrzehnten verwirklichten Festlegung. Insofern stünden die
Plangenauigkeit der Richtplanung und der Ermessensspielraum der örtlichen
Baubehörde nicht zur Diskussion. Die Neufestsetzung sei keine Ermessenstätigkeit
im Rahmen der Umsetzung einer richtplanerischen Vorgabe. Selbst wenn es sich um
eine erstmalige Umsetzung einer richtplanerischen Vorgabe handeln würde, könne
bei einer Abweichung von 30 bis 40 m nicht mehr von einer Ausschöpfung des
Anordnungsspielraums gesprochen werden. Die Abweichung sei nicht geringfügig,
und das private Interesse an einer Optimierung der Überbauung reiche als
sachliche Rechtfertigung nicht aus. Ein Anwendungsfall von § 16 Abs. 2 PBG
liege somit nicht vor.
4.2
Die
Baurekurskommission hat Funktion und Bedeutung des kommunalen Verkehrsplans in
ihrem Entscheid zutreffend wiedergegeben (E. 4b Absatz 1 des angefochtenen
Entscheids), sodass darauf verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 70 VRG). Insbesondere hat sie zu Recht darauf hingewiesen, dass der
Verkehrsplan angesichts seines Detaillierungsgrads über die üblichen Wirkungen
eines Richtplans hinausgeht und Grundlage für den Erschliessungsplan bildet.
4.3
4.3.1
Die im Verkehrsplan vorgesehene Fusswegverbindung besteht bereits, womit
deren Lage örtlich genau bestimmt und der Plan somit verwirklicht ist. Damit
ist jedoch der Anordnungsspielraum, der trotz grösserem Detaillierungsgrad
selbst bei einem Verkehrsplan besteht, nicht bleibend ausgeschöpft. Ergibt sich
ein Änderungsbedarf, so ist im Rahmen des Anordnungsspielraums der zuständigen
kommunalen Bewilligungsbehörde auch eine Verlegung des Fusswegs zulässig. Im
vorliegenden Fall wurde die Abweichung vom kommunalen Verkehrsplan als Folge
einer konkreten Grundstücksnutzung im Baubewilligungsverfahren genehmigt. Es
stellt sich somit die Frage, ob sich die vorgesehene Wegverschiebung noch im
Rahmen des Anordnungsspielraums der Baubehörde bewegt und folglich richtplankonform
ist.
4.3.2
Die Planungen unterer Stufen haben derjenigen der obern Stufe, die
Nutzungsplanungen jeder Art und Stufe der Richtplanung zu entsprechen (§ 16
Abs. 1 PBG). Abweichungen sind nur zulässig, wenn sie sachlich
gerechtfertigt und untergeordneter Natur sind (§ 16 Abs. 2 PBG).
Im Verhältnis zwischen Richtplanung und Nutzungsplanung
lässt die bundesgerichtliche Rechtsprechung Abweichungen vom Richtplan zu, wenn
diese sachlich gerechtfertigt und von untergeordneter Bedeutung sind und es
nach den Umständen als unzumutbar erscheint, vorher den Richtplan im förmlichen
Verfahren zu ändern (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und
Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz. 225, unter Hinweis auf BGE 119 Ia 362,
Retschwil). Was im Verhältnis zwischen Richt- und Nutzungsplanung gilt, muss in
analoger Weise auch hier, wo der kommunale Richtplan (Verkehrsplan) nicht
mittels Nutzungsplanung, sondern unmittelbar mit der Baubewilligung umgesetzt
wird, gelten.
4.3.3
Mit der vorgesehenen Wegführung wird deutlich vom bisherigen Verlauf gemäss
Verkehrsplan abgewichen (vgl. vorn, E. 3.5). Die Änderung führt unter anderem
dazu, dass sich die Strecke in nördlicher Richtung zum Unterdorf für Fussgänger
vom und zum R-weg (vgl. den Kernzonenplan und die dort eingetragenen
Fussgängerwege) um über 60 m verlängert. Damit ist sie nicht mehr von
untergeordneter Bedeutung. Die Verschmälerung auf eine Breite von 2 m und die
vorgesehene Belegung mit Betonsickersteinen sowie die gleichzeitige Funktion
als Zugang zum 6-Familienhaus würden die Nutzung als Verbindungsweg zusätzlich
beeinträchtigen. Radfahrer und Fussgänger bevorzugen erfahrungsgemäss direkte
und steigungsarme Wegverbindungen (VGr, 14. April 1999, VB.98.00307,
E. 3b). Das mit der Verlegung des Wegs verfolgte Ziel, die Durchschneidung
der beiden Baugrundstücke zu vermeiden, steht vorwiegend im privaten Interesse
und vermag die Verlängerung des öffentlichen Wegs nicht zu rechtfertigen.
Was die Zumutbarkeit einer förmlichen Planänderung
betrifft, ist in Erwägung zu ziehen, dass mit dem Verkehrsplan 1997 eine andere
Wegverschiebung in der Gemeinde X einer förmlichen Planänderung unterworfen
wurde. Dort wurde der als Verlängerung der T-strasse in Richtung U führende Weg
bei dessen Ersatz zur Aufhebung vorgesehen. Das von der Verlegung betroffene
Wegstück ist zwar länger als im vorliegenden Fall. Der Umfang der Verschiebung
auf der Ost-West-Achse und somit die allfällige Verlängerung der Wegstrecke ist
jedoch praktisch gleich, wie eine Nachmessung auf dem Übersichtsplan im
Massstab 1:500 ergibt. Wesentliche Unterschiede, die eine unterschiedliche
Behandlung der beiden Fälle rechtfertigen würden, sind nicht feststellbar. Ein
Grund, weshalb im vorliegenden Fall die örtliche Baubehörde im Rahmen eines
Baubewilligungsverfahrens von der Festsetzung des kompetenten kommunalen
Planungsträgers sollte abweichen können, ohne das förmliche
Planänderungsverfahren zu durchlaufen, ist ebenfalls nicht ersichtlich.
Somit ergibt sich, dass das Ausmass der Wegverlegung nicht
mehr im Anordnungsspielraum der kommunalen Baubehörde liegt und folglich
richtplanwidrig ist.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführenden sind sodann der Auffassung, der allfällige Verstoss gegen
den Verkehrsplan hätte durch Nebenbestimmungen geheilt werden können;
insbesondere hätte auflageweise die Belassung des Wegs in seinem bisherigen
Verlauf verlangt bzw. eine Wegführung zwischen den beiden Neubauten angeordnet
werden können. In Verbindung mit ihrer Rüge haben die Beschwerdeführenden einen
neuen Umgebungsplan eingereicht, der den bisherigen Wegverlauf berücksichtigt.
Dagegen wendet die Beschwerdegegnerschaft ein, die
bestehende Kanalisation habe eine Höherlegung der Unterniveaugarage bedingt.
Das habe zur Folge, dass bei einer Beibehaltung des bisherigen Verlaufs der Weg
ebenfalls höher gelegt werden müsse und dadurch für die Benutzung mit dem
Fahrrad oder dem Rollstuhl unpassierbar würde.
5.2
Können
inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden, oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands
Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen
Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Solche kommen jedoch nicht in Betracht, wenn
der Mangel des Bauvorhabens nicht bloss untergeordneter Natur ist, sondern zu
einer wesentlichen Projektänderung zwingt (RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5;
Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S. 241 f.;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich
2003, S. 21-17).
5.3
5.3.1
Wie der eingereichte Umgebungsplan zeigt, kann die Wegführung verändert
werden, ohne dass am Projekt, insbesondere an der Unterniveaugarage,
konstruktive Änderungen vorgenommen werden müssen. Die Beschwerdegegnerschaft
bemängelt denn auch lediglich das neu entstehende Gefälle im Wegverlauf. Im
Plan ist dieses abschnittsweise mit 6 % angegeben. Ein Höhenprofil unter
Verwendung der Höhenangaben im Umgebungsplan bestätigt dies im Wesentlichen. An
der Nordseite der Unterniveaugarage ergibt sich ein Gefälle von
durchschnittlich 6,3 % (vom Punkt 444.44 zu Beginn des Wegs bis zum höchsten
Punkt bei 445.67), an der Südseite ein solches von rund 5 % (vom höchsten
Punkt bei 445.67 bis zum Punkt 444.75 an der Einmündung in die Wegparzelle Kat.-Nr.
01). Dieses Gefälle ist mit dem Fahrrad mühelos zu bewältigen. Im Folgenden
sind die beschriebenen Verhältnisse auch für eine Benutzung mit dem Rollstuhl
zu prüfen.
5.3.2
Nach § 239 Abs. 4 PBG sind bei Bauten und Anlagen, die dem
Publikum zugänglich sind, bei denen nach ihrer Zweckbestimmung sonst ein Bedarf
besteht oder die das Gemeinwesen durch Beiträge unterstützt, hinsichtlich
Gestaltung und Ausrüstung die Bedürfnisse von Behinderten und Betagten zu
berücksichtigen. Die in Frage kommenden Bauten und Anlagen werden in § 34
der Besonderen Bauverordnung I vom 6. Mai 1981 (BBauV I) näher
umschrieben; öffentliche Strassen gehören auch dazu (Fritzsche/Bösch, S.
14-19). Der Regierungsrat hat gestützt auf die §§ 359 und 360 PBG unter
anderem die Norm SN 521 500, Behindertengerechtes Bauen, Ausgabe
1988, als Richtlinie bzw. Normalie im Sinn von § 360 PBG bezeichnet
(§ 3 Abs. 1 BBauV I in Verbindung mit deren Anhang Ziff. 2.51;
vgl. auch Fritzsche/Bösch, S. 14-20). Sodann sind gemäss § 22a der Verkehrssicherheitsverordnung
vom 15. Juni 1983 (VSV) bei der Projektierung und beim Bau von Strassen die
Bedürfnisse der Behinderten und Betagten zu berücksichtigen. Es ist ebenfalls
die Norm SN 521 500 zu beachten (§ 22a VSV in Verbindung mit deren
Anhang Ziff. 2; vgl. auch Fritzsche/Bösch, S. 10-31).
In Anwendung der Richtlinie "Behindertengerechte
Fusswegnetze" (Eva Schmidt/Joe A. Manser, hrsg. v. der Schweizerischen
Fachstelle für behindertengerechtes Bauen, Zürich 2003 [Richtlinie]), die sich
auf die Norm SN 521 500 abstützt, ist der vorliegend geplante Weg in
keiner Hinsicht zu beanstanden. Der Weg ist sowohl bezüglich Gefälle (6 %), Belag
(Betonverbundsteine) als auch Breite (2 m) behindertengerecht (Richtlinie S. 6
Ziff. 1.1.1 und 1.1.2, S. 8 Ziff. 1.2.1) und stellt somit für
Rollstuhlfahrer kein Hindernis dar. Die diesbezügliche Rüge der Beschwerdegegnerschaft
geht fehl.
5.3.3
Auch ohne entsprechende Rüge ist zu beanstanden, dass der öffentliche Weg
gemäss neuem Umgebungsplan den massgeblichen Abstand zur Ostfassade des
6-Familienhauses nicht einhält. Gemäss § 265 Abs. 1 PBG haben Gebäude
gegenüber öffentlichen Wegen ohne Baulinien den kantonalen Mindestabstand von
3,5 m einzuhalten, soweit die Gemeinde keine andere Regelung trifft. Die Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde X vom 3. Dezember 1993 (BZO) enthält
diesbezüglich keine eigene Bestimmung. Der Weg hat folglich entlang der
Ostfassade einen Abstand von 3,5 m einzuhalten. Die dadurch notwendige Verschiebung
um etwa 0,5 m bleibt ohne Einfluss auf die projektierten Bauten. Allenfalls ist
der geplante Grenzverlauf zwischen den beiden Baugrundstücken anzupassen. Im
Zug dieser Korrektur ist auch zu prüfen, ob sich die Benutzerfreundlichkeit des
Wegs bei dessen südlicher Einmündung in die Wegparzelle Kat.-Nr. 01 nicht durch
die Einpassung einiger Treppenstufen in gerader Fortsetzung des Wegs verbessern
lässt.
5.4
Somit hat
eine dem ursprünglichen Verlauf entsprechende Wegführung keine wesentlichen
Projektänderungen zur Folge. Der Mangel – auch hinsichtlich der Einhaltung der
Abstandsvorschriften – im Sinn der vorstehenden Erwägung lässt sich
auflageweise beheben. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als
begründet, weshalb sie teilweise gutzuheissen und der angefochtene Entscheid
aufzuheben ist.
6.
Die Baurekurskommission hat die übrigen von der
Beschwerdegegnerschaft im erstinstanzlichen Verfahren vorgebrachten Rügen offen
gelassen (vgl. dazu E. 3a und 5 des angefochtenen Entscheids). Nach § 63 Abs. 1
VRG entscheidet das Verwaltungsgericht grundsätzlich selbst, wenn es die
angefochtene Anordnung aufhebt. Dies beinhaltet aus verfahrensökonomischen
Gründen auch die Möglichkeit, Rügen gegen ein Bauvorhaben, welche die
Baurekurskommission nicht geprüft hat, erstinstanzlich zu beurteilen, wenn sich
nur Rechtsfragen stellen und deren Beantwortung zu einem klaren Ergebnis führt.
Da nun aber die beiden Alternativprojekte (vgl. vorn, E. 1) wiederum bei der
Baurekurskommission angefochten sind, erscheint es als zweckmässig, dass die
Baurekurskommission vorerst in beiden Verfahren über alle weiteren Rügen
entscheidet. Der Entscheid vom 10. März 2004 ist daher aufzuheben und die
Sache im Sinn der Erwägungen zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Ausgangsgemäss sind die Kosten für das Beschwerdeverfahren
den Beschwerdeführenden zu zwei Dritteln, der Beschwerdegegnerschaft zu einem
Drittel aufzuerlegen, je unter solidarischer Haftung für den gesamten
auferlegten Anteil (§ 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 in Verbindung mit § 70 VRG).
Die mehrheitlich unterliegenden Beschwerdeführenden sind überdies unter
solidarischer Haftung zu einer angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerschaft
zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erweisen sich im
vorliegenden Fall Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).
Über die Verlegung der Kosten des ersten Rechtsgangs hat
die Baurekurskommission im Neuentscheid zu befinden.
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission
III vom 10. März 2004 wird aufgehoben und die Sache im Sinn der Erwägungen an
die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung zu
zwei Dritteln, der Beschwerdegegnerschaft unter solidarischer Haftung zu einem
Drittel auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung zur Zahlung einer Parteientschädigung
von Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an die Beschwerdegegnerschaft
verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Mitteilung an:….