zh_verwaltungsgericht · VB.2018.00314 · 2018-06-28 · de

Baubewilligung | Auflage in Baubewilligung betreffend inventarisierten Baum; Grenzabstand; Verkehrssicherheit. Gefährdet ein Bauprojekt ein inventarisiertes Objekt, so hat das Gemeinwesen vorab einen Schutzentscheid zu treffen. Nur wenn eine Gefährdung des inventarisierten Objekts durch das Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden kann, besteht keine Veranlassung, über Schutzwürdigkeit und -umfang des Inventarobjekts zu entscheiden (E. 3.2.1). Mit der Auflage, dass die Bauarbeiten den inventarisierten Baum nicht beeinträchtigen dürfen, schuf die Baubewilligungsbehörde die Voraussetzungen, um vor dem Schutzentscheid die Baubewilligung überhaupt erteilen zu können (E. 3.3). Die Umsetzung der Auflage macht keine konzeptionelle Überarbeitung des Bauprojekts nötig. Die zwei Baumgutachten besagen, dass das vorgesehene Untergeschoss in dieser Form gebaut werden kann, ohne den Erhalt des Baums (Schutzziel) zu gefährden (E. 3.5). Nach einem fehlerhaften Querstrich in einem bewilligten Bauplan ist § 269 PBG verletzt. Die Berichtigung im Rekursverfahren mittels Einreichung eines korrekten Plans war zulässig (E. 4.2). Die Grenzmauer ist kein abstandspflichtiger Gebäudeteil im Sinn von § 269 PBG (E. 4.3). Die Ausfahrt unterschreitet die vorgeschriebene Sichtweite gemäss Verkehrssicherheitsverordnung. Die Abweichung ist gerechtfertigt (E. 5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 19..2.17.0 VB.2018.00314
Zurich Verwaltungsgericht 19..2.17.0 VB.2018.00314
Zurigo Verwaltungsgericht 19..2.17.0 VB.2018.00314

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00314
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Geschäftsnummer:
VB.2018.00314
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 17.01.2019
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 11.07.2019 teilweise gutgeheissen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Auflage in Baubewilligung betreffend inventarisierten Baum; Grenzabstand; Verkehrssicherheit.
Gefährdet ein Bauprojekt ein inventarisiertes Objekt, so hat das Gemeinwesen vorab einen Schutzentscheid zu treffen. Nur wenn eine Gefährdung des inventarisierten Objekts durch das Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden kann, besteht keine Veranlassung, über Schutzwürdigkeit und -umfang des Inventarobjekts zu entscheiden (E. 3.2.1).
Mit der Auflage, dass die Bauarbeiten den inventarisierten Baum nicht beeinträchtigen dürfen, schuf die Baubewilligungsbehörde die Voraussetzungen, um vor dem Schutzentscheid die Baubewilligung überhaupt erteilen zu können (E. 3.3).
Die Umsetzung der Auflage macht keine konzeptionelle Überarbeitung des Bauprojekts nötig. Die zwei Baumgutachten besagen, dass das vorgesehene Untergeschoss in dieser Form gebaut werden kann, ohne den Erhalt des Baums (Schutzziel) zu gefährden (E. 3.5).
Nach einem fehlerhaften Querstrich in einem bewilligten Bauplan ist § 269 PBG verletzt. Die Berichtigung im Rekursverfahren mittels Einreichung eines korrekten Plans war zulässig (E. 4.2).
Die Grenzmauer ist kein abstandspflichtiger Gebäudeteil im Sinn von § 269 PBG (E. 4.3).
Die Ausfahrt unterschreitet die vorgeschriebene Sichtweite gemäss Verkehrssicherheitsverordnung. Die Abweichung ist gerechtfertigt (E. 5).
Abweisung.
Stichworte:
AUFLAGE
BAUMSCHUTZ
FEHLERHAFTE PLÄNE
GARAGENAUSFAHRT
GRENZABSTAND
INVENTAREINTRAG
SCHUTZUMFANG
VERKEHRSSICHERHEIT
Rechtsnormen:
§ 2 Abs. 1 ABauV
§ 203 Abs. 1 PBG
§ 203 Abs. 2 PBG
§ 211 Abs. 2 PBG
§ 237 Abs. 2 PBG
§ 269 PBG
§ 26 Abs. 2 STRASSAVO
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2018.00314
Urteil
der 1. Kammer
vom
17. Januar 2019
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber José Krause.
In Sachen
1.1
A,
1.2  B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    D,
2.    E,
beide vertreten durch RA F,
2.    Planungs- und Baukommission Thalwil, vertreten durch RA L,
3.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 23. August 2017 bzw. Verfügung vom
21. Juni 2017 erteilten die Planungs- und Baukommission Thalwil resp. die
Baudirektion des Kantons Zürich D und E die bau- und ortsbildschutzrechtliche
Bewilligung für den Umbau des Herrenhauses "G" sowie den Neubau eines
Pavillons und einer Unterniveaugarage mit elf Fahrzeugabstellplätzen auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse 04 in 8800 Thalwil.
II.
Dagegen erhoben A und B mit Eingabe vom 29. September
2017 sowie die Institution J mit Eingabe gleichen Datums
Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich
und
beantragten jeweils die Aufhebung der angefochtenen Verfügungen. Mit Entscheid
vom 17. April 2018 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Verfahren (
Dispositiv-Ziff. I). Es
hiess die Rekurse
teilweise gut und
ergänzte den
Baukommissionsbeschluss vom 23. August 2017 mit einer
verkehrssicherheitsrechtlichen Auflage betreffend die zulässige Höhe der Hecke
nordwestlich der Tiefgaragenausfahrt. Im Übrigen wies es die Rekurse ab, soweit
es sie nicht als durch Bauverzicht gegenstandslos geworden abschrieb
(Dispositiv-Ziff. II)
.
III.
Gegen diesen Entscheid erhoben A und B mit Eingabe vom
22. Mai 2018
Beschwerde beim Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich und beantragten unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
(letzteres zuzüglich MWST) die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids sowie
des Baukommissionsbeschlusses vom 23. August 2017; eventualiter sei der
Entscheid an die Erstinstanz zur weiteren Sachverhaltsabklärung zurückzuweisen.
Das Baurekursgericht beantragte
am 1. Juni 2018 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Auch
die Baudirektion verlangte mit Schreiben vom 21. Juni 2018 die Beschwerdeabweisung.
Mit Eingabe vom 25. Juni 2018 beantragten
D und E unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen die Abweisung der Beschwerde. Die Planungs- und
Baukommission Thalwil schloss am 28. Juni 2018 unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen auf Beschwerdeabweisung, soweit darauf einzutreten sei.
Mit Replik vom 16. August 2018 hielten A und B an ihren Anträgen fest. Mit
jeweiliger Eingabe vom 28. August 2018 duplizierten D und E sowie die
Planungs- und Baukommission Thalwil. Nachdem sich A und B darauf nicht
vernehmen liessen, reichten sie am 13. Dezember 2018 eine weitere Eingabe
zu den Akten.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
(VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
1.2
Die
Beschwerdegegnerin 2 beantragt in formeller Hinsicht Nichteintreten auf
die Beschwerde, soweit geltend gemacht wird, vor Erteilung der Baubewilligung
hätte es eines Entscheids betreffend Unterschutzstellung des Tulpenbaums
bedurft. Die Vorinstanz habe im Zwischenentscheid vom 15. Februar 2018
betreffend das beschwerdeführerische Sistierungsgesuch ausgeführt, dass die
erteilte Baubewilligung unabhängig vom Ausgang des
Unterschutzstellungsverfahrens geprüft werden könne. Da die Beschwerdeführenden
diesen Entscheid nicht angefochten hätten, seien die diesbezüglichen Vorbringen
nun verspätet.
Dem prozessualen Antrag ist nicht zu folgen. Die
Vorinstanz hat im erwähnten Zwischenentscheid vom 15. Februar 2018
festgehalten, dass die Frage, ob und inwiefern das Bauvorhaben den Tulpenbaum
gefährde, im Endentscheid beurteilt werde. Insofern wurde über die vorliegende
Streitsache auch in dieser Hinsicht nicht bereits rechtskräftig entschieden (zu
dieser Prozessvoraussetzung Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich
etc. 2014, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 52). Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Das
streitbetroffene Grundstück (Kat.-Nr. 01) ist gemäss geltender Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Thalwil (BZO) der Kernzone A zugeschieden und
wird über die I-Strasse erschlossen, welche das Grundstück nordöstlich umfährt.
Das Bauvorhaben der privaten Beschwerdegegnerschaft umfasst die Gesamtsanierung
des Herrenhauses "G", den Ersatzneubau des Pavillons, die Erstellung
einer Unterniveaugarage mit elf Abstellplätzen sowie die Neugestaltung der
Umgebung. In der nördlichen Ecke des südwestlich angrenzenden Grundstücks der
Beschwerdeführenden (Kat.-Nr. 02) steht ein Tulpenbaum. Dieser ist im
Inventar der kommunalen Natur- und Landschaftsschutzobjekte als Einzelbaum
verzeichnet und steht im Grenzbereich der Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und
03; letzteres umschliesst nordwestlich bzw. westlich die Parzellen Kat.-Nrn. 01
und 02.
2.2
Auf
Begehren der Beschwerdeführenden eröffnete der Gemeinderat Thalwil mit
Beschluss vom 2. Mai 2017 das Inventar für den Tulpenbaum. Zur Beurteilung
der Schutzwürdigkeit des Tulpenbaums beauftragte die Gemeinde Thalwil das Büro
H. Die Expertise vom 24. Juli 2017 kam zum Schluss, dass es sich beim
Tulpenbaum um einen wertvollen Einzelbaum bzw. um ein Naturdenkmal im Sinn von
§ 203 Abs. 1 lit. c und f
des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (
PBG) handelt. Der
Tulpenbaum zähle mit dem Pflanzjahr um 1870 zu den ältesten seiner Art im
Kanton Zürich. Ihm komme aus kunsthistorischer, gartenkünstlerischer sowie
naturwissenschaftlicher Sicht grosse Bedeutung zu. Der festgestellte Kronendurchmesser
definiere den Schutzumfang des Tulpenbaums, weshalb auch die benachbarten
Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 03 davon tangiert seien. Die Krone ist
asymmetrisch ausgebildet und zeigt ca. 12 m gegen Westen und ca. 6 m
gegen Osten. Vor Eingriffen im Wurzelbereich (welcher pauschal mit dem Bereich
unterhalb der Krone gleichzusetzen sei) des Tulpenbaums seien
Sondierungsgrabungen zur Feststellung des tatsächlichen Verlaufs der Wurzeln
(in Lage und Höhe) auszuführen. Jedes Bauprojekt im Wurzelbereich müsse darauf
so angepasst werden, dass der Baum keinen Schaden nehmen werde. Schliesslich
dürfe innerhalb des Kronenbereichs keine bauliche Einrichtung erstellt werden.
2.3
Zum
Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung an die private
Beschwerdegegnerschaft am 23. August 2017 war die definitive
Schutzwürdigkeit des Tulpenbaums nicht geklärt, sondern noch im Gange. Deswegen
wurde in der Baubewilligung erwogen, dass das Bauvorhaben den Tulpenbaum nicht
nachteilig beeinflussen dürfe. Dieser sei zu schonen. Dem eingeholten Gutachten
(oben E. 2.2) folgend seien vor Eingriffen im Wurzelbereich des
Tulpenbaums Sondierungsgrabungen zur Feststellung des tatsächlichen Verlaufs
der Wurzeln (in Lage und Höhe) auszuführen. Ferner dürfen innerhalb des
Kronenbereichs keine baulichen Einrichtungen erstellt werden, was den
projektierten Brunnen betreffe. Im Sinn dieser Erwägungen ist auflageweise
festgehalten, dass die Bauarbeiten den inventarisierten Tulpenbaum nicht
beeinträchtigen dürfen und dieser während den Bauarbeiten fachgerecht zu
schützen sei. Vor Baubeginn seien Sondierungsgrabungen zur Feststellung des
Wurzelverlaufs vorzunehmen. Vorgesehene Schutzmassnahmen seien der Baubehörde
mitzuteilen. Zudem sei der projektierte Brunnen ausserhalb des Kronenbereichs
zu errichten.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden machen zunächst im Wesentlichen geltend, der Schutzumfang
des inventarisierten Tulpenbaums sei in verschiedenen Dokumenten
unterschiedlich definiert und insgesamt nur vage erfasst. Folglich sei die
Baubewilligung zu verweigern, da bei dieser Ausgangslage nicht ausgeschlossen
werden könne, dass der Tulpenbaum durch das Bauvorhaben beeinträchtigt werde.
3.2
3.2.1
Gemäss § 203 Abs. 2 PBG
erstellen die für Schutzmassnahmen zuständigen Behörden Inventare. Diese sollen
eine Bestandesaufnahme der in Betracht fallenden Schutzobjekte ermöglichen. Die
Erstellung der Inventare bzw. die Inventaraufnahme als solche bewirkt (noch)
keinen Schutz.
Das Inventar begründet jedoch die
Vermutung der Schutzwürdigkeit der verzeichneten Objekte und die zuständige
Behörde ist verpflichtet, sich mit dieser Vermutung auseinanderzusetzen. Diese
Auseinandersetzung erfolgt beim Entscheid darüber, ob eine dauernde
Schutzmassnahme anzuordnen sei. Dabei kann dieser Entscheid entweder in einer
definitiven Unterschutzstellung oder in einer Entlassung aus dem Inventar
bestehen
(VGr, 27. März 2013, VB.2012.00373, E. 3.1.1;
7. Mai 2013, VB.2012.00299, E. 9.1)
.
Gefährdet ein Bauprojekt ein
inventarisiertes Objekt, so hat das Gemeinwesen vorab einen Schutzentscheid zu
treffen, das heisst Schutzmassnahmen anzuordnen oder ganz oder teilweise darauf
zu verzichten. Nur wenn eine Gefährdung eines inventarisierten Objekts durch
ein Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden kann, besteht für das
Gemeinwesen keine Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang
des Inventarobjekts zu entscheiden (VGr, 21. März 2012, VB.2011.00692,
E. 2.1; 12. Oktober 2011, VB.2011.00332, E. 3.1.3;
14. September 2011, VB.2011.00370, E. 2.1; 19. August 2005,
VB.2005.00242, E. 4.1 mit Hinweisen). Den kommunalen Behörden steht bei
der Frage, ob ein Bauvorhaben ein Schutzobjekt zu beeinträchtigen vermag oder
nicht, ein gewisses Beurteilungsermessen zu (VGr, 19. August 2005,
VB.2005.00242, E. 4.2). Dieses ist mit jenem bei der Beurteilung der
Schutzwürdigkeit indes nicht gleichzusetzen, besteht doch wegen des
Inventareintrags die Vermutung der Schutzwürdigkeit (VGr, 14. September
2011, VB.2011.00370, E. 2.2).
3.2.2
Zuständig für den Erlass von Schutzmassnahmen für Objekte von kommunaler
Bedeutung ist nach § 211 Abs. 2 PBG der Gemeinderat (Exekutive). Die
Baubehörden sind somit – soweit sie nicht mit dem Gemeinderat identisch sind –
nicht befugt, im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens vorfrageweise einen
materiellen Schutzentscheid zu treffen. Kann eine Beeinträchtigung eines
inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben nicht ausgeschlossen werden, so
ist entweder das Baubewilligungsverfahren zu sistieren, bis der Schutzentscheid
des Gemeinderats vorliegt, oder aber die beiden Verfahren sind koordiniert zu
entscheiden (VGr, 21. März 2012, VB.2011.00692, E. 2.1;
19. August 2005, VB.2005.00242, E. 4.1 mit Hinweisen).
Wie die Inventarentlassung kann dabei auch der materielle
Schutzentscheid in einer Baubewilligung mit enthalten sein, soweit für beide
Entscheide die gleiche Behörde zuständig ist und sich diese darin vorfrageweise
mit der Schutzzweckverträglichkeit der geplanten Eingriffe auseinandersetzt.
Ein solcher projektbezogener Schutzentscheid ist mitunter zweckmässiger als
eine vom Bewilligungsentscheid separierte formelle Unterschutzstellung, der von
Natur aus eine gewisse Starrheit anhaftet (VGr, 8. Mai 2014,
VB.2013.00380, E. 7.3; 27. März 2013, VB.2012.00373, E. 3.1.1).
3.3
Vorliegend
konnte die Baubehörde mangels Identität mit der für den Schutzentscheid zuständigen
Behörde im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens keinen materiellen
Schutzentscheid treffen. Dies masste sie sich – entgegen dem Dafürhalten der
Beschwerdeführenden – auch nicht an. Die in der Baubewilligung genannten
"Schutzmassnahmen", welche der Baubehörde mitzuteilen sind, sind
keinesfalls mit Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 PBG gleichzusetzen,
welche den konkreten Schutzumfang eines Objekts regelmässig (erst) bestimmen.
So verhindern letztere gemäss § 207 Abs. 1 PBG Beeinträchtigungen der
Schutzobjekte, stellen deren Pflege und Unterhalt sicher und ordnen
nötigenfalls die Restaurierung an. Ihr Umfang ist jeweils örtlich und sachlich
genau zu umschreiben (vgl. auch § 10 der Kantonalen Natur- und
Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [KNHV]). Die Auflage in der
Baubewilligung erfüllt keine dieser materiellen Anforderungen an eine
Schutzmassnahme, weshalb darin kein projektbezogener Schutzentscheid zu
erblicken ist.
Bei korrekter Betrachtung hat die Baubewilligungsbehörde
auflageweise – nur, aber immerhin – angeordnet, dass die Bauarbeiten den
inventarisierten Tulpenbaum nicht beeinträchtigen dürfen und dieser während den
Bauarbeiten fachgerecht zu schützen sei (oben E. 2.3). Damit schuf sie in
formeller Hinsicht die Voraussetzungen, um vor dem Entscheid über
Schutzwürdigkeit und Schutzumfang des Tulpenbaums die
Baubewilligung überhaupt erteilen zu können (oben E. 3.2.1).
3.4
Die auflageweise angeordnete Nichtbeeinträchtigung des
Tulpenbaums
hat – wie sämtliche Nebenbestimmungen – ausreichend konkret
zu sein (VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1). Vorliegend weiss
die Bauherrschaft, was sie zur Erlangung der Baufreigabe vorzukehren hat,
nämlich die Sondierungsgrabungen zur Feststellung des Wurzelverlaufs
vorzunehmen und die Baubehörde über die vorgesehenen Schutzmassnahmen zu
informieren. Zugleich ist der geplante Brunnen zu verlegen. Diese
Verpflichtungen sind Ausfluss des die Auflage einleitenden (umfassenden)
Beeinträchtigungsverbots, schränken indes – entgegen der beschwerdeführerischen
Ansicht – den zu schützenden Bereich des Tulpenbaums nicht weiter ein.
Insgesamt ist die Auflage als genügend konkret zu bezeichnen.
3.5
Schliesslich
stehen der Auflage keine anderweitigen Hindernisse entgegen. Eine rechtmässige
Verknüpfung der Baubewilligung mit einer Auflage setzt voraus, dass die
Umsetzung der Auflage nicht eine
konzeptionelle
Überarbeitung des Bauprojekts nötig macht
(vgl. Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 346
). Eine wesentliche
Projektänderung wäre vorliegend gegebenenfalls zu erblicken, wenn der
auflageweise Schutz des Tulpenbaums eine Redimensionierung des projektierten
Untergeschosses zur Folge hätte.
Dafür bestehen indes keine Anzeichen: Der im Gutachten vom
24. Juli 2017 empfohlene Schutzumfang umfasst den Kronenbereich sowie den
darunterliegenden Wurzelbereich und erstreckt sich somit in östlicher Richtung
(d.
h. in Richtung
des Untergeschosses) auf ca. 6 m (oben E. 2.2). Ein Blick in die der
Baubewilligung zugrundeliegenden Pläne zeigt, dass die in einer Distanz zum
Baum von zumindest ca. 8 m geplanten Kellerräumlichkeiten sowie auch die
zur ihrer Erstellung erforderlichen Baumassnahmen (namentlich Rühlwände)
insofern keinen Eingriff in den gutachterlich empfohlenen geschützten Bereich bewirken.
Demgegenüber ergaben die in der Baubewilligung vom
23. August 2017 auflageweise angeordneten Sondierungsgrabungen zur
Feststellung des Wurzelverlaufs (oben E. 2.2) einen etwas grösseren
Schutzumfang des Tulpenbaums: Die durchwurzelte Fläche erstrecke sich in
östlicher Richtung bis ca. 10 m vom Stamm entfernt. Daher seien zum Schutz
des Baums während den Bauarbeiten umfangreiche Massnahmen angezeigt: Namentlich
müsse der Baugrubenrand mit einer senkrechten Sicherungsart (Rühlwände oder
Ähnliches) ausgebildet werden; entlang dieser Baugrubensicherung seien
baumseitig Wurzelschutzmassnahmen in Form eines Wurzelvorhangs anzubringen. Unter
Zugrundlegung des in diesem zweiten Gutachten festgestellten (grösseren)
Wurzelbereichs greift das Bauvorhaben in den Bereich des Tulpenbaums ein. Die
empfohlenen Baumschutzmassnahmen mögen umfangreich sein, zeigen indes gerade,
dass das in den bewilligten Plänen vorgesehene Untergeschoss in dieser Form
gebaut werden kann, ohne den Erhalt des Baums zu gefährden. Andernfalls hätte
das Gutachten, welches eigens die Auswirkungen des Bauvorhabens auf den
Tulpenbaum untersucht und deren Feststellungen von den Beschwerdeführenden
nicht in substanziierter Weise in Abrede gestellt werden, entsprechende
Empfehlungen enthalten müssen. Das Untergeschoss lässt sich somit ohne
Schädigung des Tulpenbaums in der geplanten Form realisieren.
3.6
Demzufolge
ist davon auszugehen, dass eine Gefährdung des inventarisierten Tulpenbaums
durch das Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden kann. Der privaten
Beschwerdegegnerschaft ist zuzustimmen, dass die Auflage in der Baubewilligung
eine Gefährdung des Tulpenbaums ausschliessen wird, sodass es letztlich keine
Rolle spiele, in welchem Umfang dieser schlussendlich geschützt werde.
Demgegenüber vermögen die Einwendungen der Beschwerdeführenden nicht zu
überzeugen: Ihnen ist zwar beizupflichten, dass die gutachterlichen
Feststellungen hinsichtlich des Schutzumfangs des Tulpenbaums wie gesehen (oben
E. 3.5) nicht vollständig korrelieren. Dies ist vorliegend indes nicht
massgeblich, da die Auflage, der Tulpenbaum dürfe durch die Bauarbeiten nicht
beeinträchtig werden, unabhängig vom konkreten Schutzumfang eine Gefährdung des
Baums ausschliesst und somit das Schutzziel gemäss Inventar ausnahmslos
gewährleistet ist.
An dieser Feststellung kann auch der nach wie vor
ausstehende Schutzentscheid betreffend den inventarisierten Tulpenbaum (nachdem
die Unterschutzstellungsverfügungen vom 22. Dezember 2017 respektive jene
vom 26. Juni 2018 jeweils von der Vorinstanz aufgehoben wurden) nichts
ändern. Ein dereinst definierter Schutzumfang des Tulpenbaums kann – entgegen
dem beschwerdeführerischen Dafürhalten – naturgemäss nicht weiter gehen als die
baubewilligungsimmanente Auflage, den Baum nicht zu beeinträchtigen. Da somit
eine Schädigung des inventarisierten Objekts durch das Bauvorhaben
ausgeschlossen wird, ist das Baubewilligungsverfahren und das Verfahren
bezüglich Schutzwürdigkeit nicht koordiniert zu entscheiden, womit der
beschwerdeführerischen Argumentation auch in dieser Hinsicht nicht zu folgen
ist.
3.7
Zusammenfassend
gewährleistet die in der Baubewilligung vom 23. August 2017 enthaltene
Auflage den Schutz und den Erhalt des Tulpenbaums. Vor diesem Hintergrund ist
die Feststellung der Vorinstanz, wonach eine Gefährdung des Tulpenbaums von
vornherein ausgeschlossen werden könne, nicht zu beanstanden. Die
diesbezüglichen Rügen der Beschwerdeführenden sind unbegründet.
4.
Die Beschwerdeführenden rügen sodann in mehrfacher
Hinsicht eine Verletzung von § 269 PBG.
4.1
Es
entspricht der Praxis des Baurekursgerichts, dass die Bauherrschaft im
Rekursverfahren korrigierte Unterlagen einreichen bzw. die eingereichten
Unterlagen erläutern kann (VGr,
18. Januar 2018,
VB.2017.00326, E. 2.2). Dementsprechend reichte die private
Beschwerdegegnerschaft
vorliegend
im Rekursverfahren zur
Veranschaulichung einen weiteren Satz Baupläne zu den Akten. Die
Beschwerdeführenden bemängeln nun, ein nachgereichter Plan widerspreche dem
behördlich festgestellten gewachsenen Terrain in den bewilligten Plänen.
Deshalb könne auf letztere nicht abgestellt werden, womit die angefochtene
Baubewilligung den Sachverhalt ungenügend darstelle.
Diesen Ausführungen ist nicht zu folgen. Sämtliche in der
nachgereichten Darstellung "Terrainaufnahmen – gewachsenes Terrain"
vom 25. Oktober 2017 vermerkten Höhenkoten stimmen überein mit den
Höhenkoten, welche im Rahmen des Baubewilligungsverfahren geprüft und genehmigt
wurden. Somit weckt dieser im Rekursverfahren nachgereichte Bauplan keine
Zweifel an der Richtigkeit des mit Baubewilligung vom 23. August 2017
genehmigten gewachsenen Terrains, sondern bestätigt diese vielmehr.
4.2
Den
Beschwerdeführenden ist zuzustimmen, dass das Kellergeschoss gemäss einem
bewilligten Plan in einem Punkt das gewachsene Terrain um 0,58 m überragt.
Diesfalls würde das Abstandsprivileg gemäss § 269 PBG nicht zur Anwendung
gelangen, womit das Bauvorhaben in dieser Hinsicht den Grenzabstand nicht
beachten würde.
Die beschwerdeführerisch geforderte
Aufhebung der Baubewilligung würde indes zu einem formalistischen Leerlauf
führen: D
ie Bauherrschaft hat bereits im Rekurs und nun auch im
Beschwerdeverfahren überzeugend dargelegt, dass es sich hierbei um ein Versehen
handelt. Der im strittigen Plan die Höhe anzeigende Querstrich (-1,23 m
zur Referenzhöhe von 473,08 m) liegt leicht erkennbar deutlich über der
relevanten Oberkante des Untergeschosses. Insofern hängt die Höhenkote
sprichwörtlich in der Luft und zeigt die Geschossoberkante nicht korrekt an.
Insofern lässt sich aus dem (fehlerhaften) Querstrich nicht ableiten, dass das
Untergeschoss um 0,585 m (-1,815 m – -1,23 m) den gewachsenen
Boden überrage. Demgegenüber vermittelt der im Rekursverfahren nachgereichte
Bauplan ein plausibleres Bild. Der die Höhe anzeigende Querstrich ist bündig
mit der relevanten Oberkante des Untergeschosses und verortet diese auf eine
Höhe von -1,34 m, womit das Untergeschoss das gewachsene Terrain um
0,475 m (-1,815 m – -1,34 m) überragt.
Gemäss der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist es bei
sofort erkennbaren und
leicht korrigierbaren Planfehlern zulässig, diese durch Einreichung eines
korrekten Plans im Rekursverfahren zu berichtigen
(VGr, 18. Januar
2018, VB.2017.00326, E. 2.2). Vorliegend war die "schwebende"
Höhenkote einigermassen leicht als fehlerhafte Angabe erkennbar.
Da die Mangelhaftigkeit im Wesentlichen die
sachverhaltsmässige Darstellung des geplanten Bauvorhabens betrifft, war der
Fehler überdies verhältnismässig leicht zu korrigieren. Die Berichtigung im
Rekursverfahren war damit zulässig. Es ist nun Sache der Baubehörde, einen
Plansatz mit der diesbezüglich korrekten Angabe zu den Bauakten zu nehmen
(VGr,
18. Januar 2018, VB.2017.00326, E. 2.2). Die gerügte Verletzung von
§ 269 PBG ist demzufolge nicht festzustellen.
4.3
Sodann
steht nach Ansicht der Beschwerdeführenden die an ihr Grundstück angrenzende und
an einer Stelle den gewachsenen Boden um mehr als 0,5 m überragende Mauer
in einem räumlich, baulichen und funktionalen Zusammenhang zum geplanten
Untergeschoss, weshalb § 269 PBG verletzt sei.
4.3.1
Wo die Bau- und Zonenordnung nichts
anderes bestimmt, unterliegen unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sowie
oberirdische, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben Meter
überragen und die keine Öffnungen gegen Nachbargrundstücke aufweisen, keinen
Abstandsvorschriften (§ 269 PBG). Gebäude sind Bauten und Anlagen, die
einen Raum zum Schutz von Menschen oder Sachen gegen äussere, namentlich
atmosphärische Einflüsse mehr oder weniger vollständig abschliessen (§ 2
Abs. 1 der
Allgemeinen Bauverordnung vom
22. Juni 1977
[ABV]). Bauliche Vorrichtungen, die für sich allein
keine Gebäude wären und sich ausserhalb der Umfassungsmauern befinden, sind
Gebäudeteile und baurechtlich nur dann erheblich, wenn sie mit der Hauptbaute räumlich,
baulich und funktionell eng verbunden sind (VGr,
6. April
2011, VB.2010.00704 und VB.2010.00709, E. 6.2).
4.3.2
Die fragliche Grenzmauer zum Grundstück
der Beschwerdeführenden überragt gemäss den
mit
Baubewilligung vom 23. August 2017 genehmigten Plänen
im
Schnitt E das gewachsene Terrain nicht um mehr als einen halben Meter.
Demgegenüber ist die Grenzmauer im Schnitt B um 0,635 m
(-1,815 m – -1,18 m) höher als das gewachsene Terrain. Die
Beschwerdeführenden sehen darin eine Verletzung von § 269 PBG und stützen
ihre Argumentation auf einen nicht publizierten Entscheid der Vorinstanz,
gemäss dem eine Brüstungsmauer, die zwar nicht für die Festigkeit der
darunterliegenden Flachdachbaute notwendig ist, die aber deshalb konstruktiv
fest mit der Gebäudeecke verbunden sein muss, weil sie hinterfülltes Terrain
stützt, anzurechnen sei
.
Demgegenüber ist nach verwaltungsgerichtlicher
Rechtsprechung eine Stützmauer für die Frage der Abstandspflicht nicht von
Belang (vgl. VGr, 10. September 2012, VB.2012.00290, E. 4.4). Dies
gilt auch, wenn die Stützmauer an ein Gebäude anschliesst (VGr,
2. September 2002, VB.2002.00105, E. 3c). Folglich ist die Grenzmauer
auch unter Zugrundelegung der beschwerdeführerischen Argumentation kein abstandspflichtiger
Gebäudeteil im Sinn von § 269 PBG, weshalb diese Bestimmung keine
Verletzung erfährt. Der dafür massgebliche Grenzabstand bestimmt sich
ausschliesslich nach § 178 des kantonalen Einführungsgesetzes zum
Zivilgesetzbuch vom 2. April 1911. Ansprüche aus dieser Norm wären vor dem Zivilgericht
geltend zu machen (§ 1 VRG).
Im Übrigen unterscheidet
sich der Sachverhalt in relevanter Weise vom angerufenen Entscheid der
Beschwerdeführenden: Die Grenzmauer ist an der fraglichen Stelle nicht mit dem
geplanten Untergeschoss verbunden. Dies zeigt zwar der genehmigte Plan im
Massstab 1:100 nicht
, indes der im Rekursverfahren nachgereichte
(präzisere) Plan im Massstab 1:50. Da Zweifel an dessen Richtigkeit nicht
in substanziierter Weise vorgebracht wurden und solche auch nicht ersichtlich
sind, ist darauf insoweit abzustellen, als die bewilligten Pläne mangels
Detailgrad unergiebig sind
.
4.4
Zusammenfassend
ist das massgebliche Terrain in den mit Baubewilligung vom 23. August 2017
genehmigten Plänen korrekt eingezeichnet, worauf sich auch die behauptete
Verletzung des Grenzabstands im Sinn von § 269 PBG durch das Untergeschoss
bzw. die Mauer als unbegründet erweist. Die Beschwerde ist somit auch in diesem
Punkt abzuweisen.
5.
Schliesslich bringen die Beschwerdeführenden vor, die
projektierte Tiefgaragenausfahrt sei mit dem Gebot der Verkehrssicherheit nicht
vereinbar und darum unzulässig. Daran ändere der auf der gegenüberliegenden
Strassenseite anzubringende Verkehrsspiegel wie auch die Auflage bezüglich der
Hecke, um welche die Baubewilligung von der Vorinstanz ergänzt wurde, nichts.
Weiter müsse wegen den elf Abstellplätzen mit einem regen Zufahrtsverkehr
gerechnet werden.
5.1
Das
Planungs- und Baugesetz hält ausdrücklich fest, dass Zufahrten für jedermann
verkehrssicher sein müssen (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Durch
Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstücknutzungen dürfen weder
der Verkehr behindert oder gefährdet noch der Bestand und die Sicherheit des
Strassenkörpers beeinträchtigt werden (§ 240 Abs. 1 PBG). Überdies
hat der Regierungsrat gestützt auf § 359 Abs. 1 lit. i PBG die Verkehrssicherheitsverordnung
vom 15. Juni 1983 (VSiV) erlassen. Deren Anhang legt – je nach der
verkehrstechnischen Bedeutung der ineinander mündenden Verkehrsanlagen – die
technischen Anforderungen an Ausfahrten fest (insbesondere Ziff. 1). Beim
Anhang der VSiV handelt es sich um Normalien im Sinn von § 360 PBG. Gemäss
§ 6 Abs. 2 lit. b VSiV sind Ausnahmen von den
Mindestanforderungen zulässig, sofern bei Ausfahrten besondere ortsbauliche
Verhältnisse oder die Topografie dies erfordern.
5.2
Vorliegend
widerspricht die strittige Ausfahrt unbestrittenermassen der
Verkehrssicherheitsverordnung. Die für den Ausfahrts-Typ A vorgeschriebene
Sichtweite von 40–70 m ist in Richtung Platz K nicht eingehalten. Dass
die Ausfahrt nicht der Verkehrssicherheitsverordnung genügt, bedeutet nach
verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung jedoch nicht ohne Weiteres, dass die
Ausfahrt zu einer Gefährdung der Verkehrssicherheit führt (VGr,
10. April 2013
,
VB.2012.00768,
E. 3.1;
8. Juli 1998, VB.98.00091, E. 4 [nicht
publiziert]). So sind denn auch Abweichungen von den gemäss § 6
Abs. 1 VSiV im Anhang der VSiV geregelten technischen Anforderungen an
Ausfahrten unter bestimmten Voraussetzungen möglich (§ 6 Abs. 2
VSiV).
Der Vorinstanz ist zuzustimmen, dass die anzutreffende
Topografie (Kurve, abfallendes Gelände nach Nordwesten) eine Abweichung von den
Mindestanforderungen rechtfertigt.
Das
Baurekursgericht hat sich anlässlich des Abteilungsaugenscheins vom
24. Januar 2018 ein genaues Bild von den örtlichen Verhältnissen und
insbesondere von den Sichtverhältnissen im Bereich der Zufahrt vom
Baugrundstück gemacht.
Entgegen der beschwerdeführerischen Argumentation
bewirkt auch die die Baubewilligung ergänzende Auflage der Vorinstanz
klarerweise eine Verbesserung der Sichtverhältnisse: Die Hecke war auf eine
Höhe von ca. 1,5 m projektiert. Die Begrenzung der Hecke auf die maximal
zulässige Höhe gemäss § 16 Abs. 2 der Strassenabstandsverordnung vom
19. April 1978 (StrAV) in einem unter Zugrundlegung einer
Beobachtungsdistanz von 4 m ab dem Fahrbahnrand definierten Sichtbereich
hat eine erhebliche Grössenreduktion der Pflanzung zur Folge. Inwieweit die von
den Beschwerdeführenden vor diesem Hintergrund errechnete erlaubte Heckenhöhe
(von 0,05 m) zutrifft, kann offenbleiben; jedenfalls kann auch bei
Berücksichtigung vom Gefälle und der Kurve im Sichtbereich nicht von einer
wirkungslosen Auflage gesprochen werden. Die Auflage, gegen die die
Bauherrschaft nicht opponierte (weshalb sie nicht Streitgegenstand ist), hat
letztlich zur Folge, dass die Sichtweite in Richtung Platz K bei einer für
den Ausfahrts-Typ A vorgeschriebene Beobachtungsdistanz ab Fahrstreifenrand
von 2,5 m weiter verbessert wird.
Trotz dieser Massnahmen ist die vorgeschriebene
Mindestsichtweite von 40 m weiterhin unterschritten. Obschon der geplante Verkehrsspiegel
keinen vollwertigen Ersatz für den Sichtkontakt darstellt (VGr,
10. April 2013
,
VB.2012.00768,
E. 5.2), erweitert er den Sichtwinkel doch erheblich und führt letztlich
insgesamt eine bedeutende Verbesserung der Sichtverhältnisse herbei. Insgesamt
ist die projektierte Ausfahrt als verkehrssicher zu bezeichnen und die gerügte
Verletzung von § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG zu verneinen. Demzufolge
sind alternative Ausfahrtsstandorte nicht zu prüfen. Bei elf Abstellplätzen in
der Unterniveaugarage ist nicht von regem Zufahrtsverkehr zum Bauvorhaben
auszugehen (so indes die Beschwerdeführenden), weshalb darauf nicht weiter
einzugehen ist. Schliesslich ist das beschwerdeführerische Vorbringen, die auf
der I-Strasse geltende Höchstgeschwindigkeit werde regelmässig überschritten,
keineswegs eine gerichtsnotorische Tatsache. Ohnehin beschlägt diese Behauptung
die Bewilligungs­fähigkeit der
Unterniveaugaragenausfahrt nicht, da es
sich hierbei um eine Frage des Vollzugs der Strassenverkehrsordnung handelt.
5.3
Nach dem
Gesagten ist mit Blick auf die Unterniveaugaragenausfahrt § 237
Abs. 2 Satz 1 PBG nicht verletzt, weshalb auch dem Eventualantrag auf
Rückweisung des Verfahrens nicht zu folgen ist.
6.
6.1
Zusammenfassend
ist die Beschwerde abzuweisen und der angefochtene Entscheid des
Baurekursgerichts zu bestätigen.
6.2
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17
Abs. 2 VRG). Sie sind vielmehr zu verpflichten, der privaten
Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17
Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von Fr. 3'500.-. Der
Baubewilligungsbehörde (Beschwerdegegnerin 2) steht in der vorliegenden
Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen,
praxisgemäss keine Parteientschädigung zu (VGr,
28. Juni
2018
,
VB.2018.00214
, E. 5).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  10'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.      180.-- Zustellkosten,
Fr.  10'180.--   Total der Kosten.
3.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden den
Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 unter solidarischer Haftung je zur Hälfte
auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 werden im gleichen
Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten
Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 3'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des
vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …