zh_verwaltungsgericht · VR.2021.00002 · 2022-11-10 · de

formelle Teilenteignung | Bemessung der Enteignungsentschädigung; Strassenabstandsbereich und Strassenfläche Keine Ermessenskontrolle durch das Verwaltungsgericht (E. 2). Der Verkehrswert ist nach pflichtgemässem Ermessen zu bestimmen (E. 3). Die betroffenen Grundstücke sind als wirtschaftliche Einheit zu betrachten (E. 4.4.1). Die Bewertung ist als Ganzes zu beurteilen, nicht die einzelnen Faktoren der Schätzung (E. 4.4.2). Grundsätzlich ist nach der Vergleichswertmethode vorzugehen (E. 4.4.3). Bei der Fläche im Strassenabstandsbereich rechtfertigt sich kein Einschlag, weil diese für die zulässige bauliche Dichte mitberücksichtigt wird (E. 4.4.5). Die Fläche im Strassenbereich weist keinen wirtschaftlichen Wert auf und ist nicht zu entschädigen; die Geltendmachung eines entsprechenden Anspruches, der bei der Strassenprojektierung nicht angemeldet worden war, ist nicht mehr möglich (E. 4.4.6). Unter den konkreten Umständen sind keine Mehrkosten der Erschliessung aufgrund der Abtretung als mittelbarer Schaden zu entschädigen, weil auf eine Erschliessung in die Staatsstrasse kein Anspruch besteht (E. 5). Der Rechenfehler im vorinstanzlichen Entscheid ist zu korrigieren (E. 6). Weil die vom Verwaltungsgericht nunmehr zugesprochene Gesamtentschädigung die rekursweise beantragte übersteigt, liegt kein Fall der reformatio in peius vor, obwohl für die Fläche im Strassenbereich vorinstanzlich noch eine Entschädigung zugesprochen worden war (E. 7). Keine Änderung der Kostenfolgen des Schätzungsentscheids (E. 8). Gutheissung des Rekurses des Gemeinwesens.

Zürich Verwaltungsgericht 10.11.2022 VR.2021.00002
Zurich Verwaltungsgericht 10.11.2022 VR.2021.00002
Zurigo Verwaltungsgericht 10.11.2022 VR.2021.00002

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2021.00002
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VR.2021.00002
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 10.11.2022
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 25.03.2024 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Enteignungsrecht
Betreff:
formelle Teilenteignung
Bemessung der Enteignungsentschädigung; Strassenabstandsbereich und Strassenfläche
Keine Ermessenskontrolle durch das Verwaltungsgericht (E. 2). Der Verkehrswert ist nach pflichtgemässem Ermessen zu bestimmen (E. 3). Die betroffenen Grundstücke sind als wirtschaftliche Einheit zu betrachten (E. 4.4.1). Die Bewertung ist als Ganzes zu beurteilen, nicht die einzelnen Faktoren der Schätzung (E. 4.4.2). Grundsätzlich ist nach der Vergleichswertmethode vorzugehen (E. 4.4.3). Bei der Fläche im Strassenabstandsbereich rechtfertigt sich kein Einschlag, weil diese für die zulässige bauliche Dichte mitberücksichtigt wird (E. 4.4.5). Die Fläche im Strassenbereich weist keinen wirtschaftlichen Wert auf und ist nicht zu entschädigen; die Geltendmachung eines entsprechenden Anspruches, der bei der Strassenprojektierung nicht angemeldet worden war, ist nicht mehr möglich (E. 4.4.6). Unter den konkreten Umständen sind keine Mehrkosten der Erschliessung aufgrund der Abtretung als mittelbarer Schaden zu entschädigen, weil auf eine Erschliessung in die Staatsstrasse kein Anspruch besteht (E. 5). Der Rechenfehler im vorinstanzlichen Entscheid ist zu korrigieren (E. 6). Weil die vom Verwaltungsgericht nunmehr zugesprochene Gesamtentschädigung die rekursweise beantragte übersteigt, liegt kein Fall der reformatio in peius vor, obwohl für die Fläche im Strassenbereich vorinstanzlich noch eine Entschädigung zugesprochen worden war (E. 7). Keine Änderung der Kostenfolgen des Schätzungsentscheids (E. 8).
Gutheissung des Rekurses des Gemeinwesens.
Stichworte:
ABTRETUNG
ABTRETUNGSENTSCHÄDIGUNG
AUSNÜTZUNGSBERECHNUNG
BEMESSUNG
BEWERTUNGSMETHODE
ERSCHLIESSUNG
FACHGERICHT
FLÄCHE
MINDERWERT
MITTELBARER SCHADEN
RECHNUNGSFEHLER
STAATSSTRASSE
STRASSE
STRASSENABSTAND
ÜBERBAUBARKEIT
VERGLEICHSMETHODE
VERKEHRSWERTSCHÄTZUNG
VERSPÄTUNG
VORGARTENLAND
Rechtsnormen:
§ 13 Abs. I AbtrG
§ 46 AbtrG
§ 63 Abs. I AbtrG
Art. 26 Abs. II BV
Art. 19 EntG
Art. 19 lit. c EntG
§ 228 Abs. II PBG
§ 254 Abs. I PBG
§ 259 Abs. I PBG
§ 50 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VR.2021.00002 (I)
VR.2021.00003 (II)
Urteil
der 3. Kammer
vom
10. November 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Ersatzrichter
Christian Mäder,
Gerichtsschreiber
Yannick Weber.
In Sachen
Kanton Zürich,
vertreten durch die Baudirektion, Tiefbauamt,
dieses vertreten durch das Immobilienamt,
RA A,
Rekurrent
(I)
und
Rekursgegner (II),
gegen
B, vertreten durch RA C,
Rekursgegnerin
(I)
und
Rekurrentin (II),
betreffend
formelle Teilenteignung,
hat sich
ergeben:
I.
Der Regierungsrat setzte am 29. Juni 2016 das
Projekt für den Autobahnzubringer A4 in den Gemeinden Obfelden und Ottenbach
fest. Zuvor war das Projekt öffentlich aufgelegt und den betroffenen
Grundeigentümern die hierzu erforderliche Landenteignung angezeigt worden. Danach
hatte u.
a. D von seinen
Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der E-Strasse in Obfelden 1'005 m
2
bzw. 251 m
2
Vorgartenland abzutreten, wofür ihm eine
Entschädigung von Fr. 466.-/m
2
angeboten wurde; für die
vorübergehende Beanspruchung von weiteren 333 m
2
bzw. 234 m
2
wurde ihm eine Vergütung von Fr. 20.-/m
2
und Jahr offeriert.
Am 20. November 2014 hatten neben anderen
Betroffenen auch die Erben des zwischenzeitlich verstorbenen D
Projekteinsprache erhoben. Diese wurde mit dem Festsetzungsbeschluss
rechtskräftig erledigt. Hinsichtlich der geltend gemachten
enteignungsrechtlichen Ansprüche wurden die Einsprechenden auf das
Enteignungsverfahren verwiesen.
II.
Nachdem eine Einigungsverhandlung mit den Erben des D am 2. August
2018 ergebnislos verlaufen war, beantragte der Kanton Zürich dem Statthalteramt
des Bezirks Affoltern die Einleitung des Schätzungsverfahrens. Daraufhin
überwies dieses die Akten am 5. Oktober 2018 an die Schätzungskommission
II.
Nach einem ersten Schriftenwechsel fand am
19. Dezember
2019 die Schätzungsverhandlung mit Augenschein statt. In der Folge nahm die
Schätzungskommission II weitere Untersuchungshandlungen vor, wozu die Parteien
Stellung nehmen konnten. Im Rahmen der Erbteilung ging das Eigentum an den
betroffenen Grundstücken auf B über.
Am 25. August 2021 hiess die
Schätzungskommission II die Klage teilweise gut und setzte die Entschädigung
für das zu enteignende Land ausserhalb des Strassenabstandsbereichs auf (293 m
2
x Fr. 1'100.-/m
2
=) Fr. 322'300.- und für das Land
innerhalb dieses Bereichs auf (963 m
2
x Fr. 880.-/m
2
=) Fr. 847'440.-, insgesamt Fr. 1'169'740.- fest (Dispositivziffer
1), alles unter Vorbehalt des Nachmasses (Dispositivziffer 2). Die
Entschädigung für die vorübergehend beanspruchten 333 m
2
von
Kat.-Nr. 01 sowie von 234 m
2
von Kat.-Nr. 02 wurde auf Fr. 38.50/m
2
und Jahr festgelegt (Dispositivziffer 3). Die Anträge der Enteigneten auf
Entschädigung von Baukosten für die Garage, Wertersatz für die gefällten Bäume
und die aufgehobenen Abstellplätze wurden als durch Rückzug erledigt
abgeschrieben (Dispositivziffer 4). Die Kosten des Schätzungsverfahrens wurden
dem Kanton Zürich auferlegt (Dispositivziffer 5).
Laut Erwägung 4 des Schätzungsentscheids,
der sich allerdings nicht im Entscheid-Dispositiv niederschlug, wurde der
Kanton Zürich ausserdem verpflichtet, der Enteigneten zusätzlich einen
mittelbaren Schaden von Fr. 160'000.- zu vergüten.
III.
A.
Gegen den am 16. September 2021 zugestellten
Schätzungsentscheid meldete der Kanton Zürich am 6. Oktober 2021 Rekurs
beim Verwaltungsgericht an (VR.2021.00002). Nachdem das Gericht Frist zur
Begründung angesetzt hatte, beantragte das Immobilienamt namens des Kantons
Zürich am 27. Oktober 2021:
"1.       Es seien die
Dispositiv-Ziffern I und III des Entscheids der Schätzungskommission II vom 25. August
2021 aufzuheben.
2.        Es sei der Rekurrent zu
verpflichten, der Rekursgegnerin für die formelle Teilenteignung die folgende
Entschädigung zu bezahlen:
Fr. 1'100.-/m
2
für ca. 293 m
2
ausserhalb des Strassenabstandsbereichs
Fr. 880.-/m
2
für ca. 729 m
2
innerhalb des Strassenabstandsbereichs
Fr. 275.-/m
2
für ca. 234 m
2
im Strassenbereich.
3.         Es sei der Rekurrent zu
verpflichten, der Rekursgegnerin für die vorübergehende Landbeanspruchung im
Umfang von ca. 333 m
2
von Kat.-Nr. 01 und von ca. 234 m
2
von Kat.-Nr. 02 eine Entschädigung von Fr. 35.75/m
2
und Jahr zu
bezahlen.
4.        Es sei das Dispositiv des
Entscheids der Schätzungskommission II vom 25. August 2021 in dem Sinne zu
ergänzen, als festzustellen sei, dass der Rekurrent keine Entschädigung für
einen mittelbaren Schaden zu bezahlen hat.
5.        Eventualiter sei das Dispositiv des
Entscheids der Schätzungskommission II vom 25. August 2021 in dem Sinne zu
ergänzen, als der Rekurrent zu verpflichten sei, der Rekursgegnerin für den
mittelbaren Schaden eine Entschädigung von Fr. 160'000.- zu bezahlen.
…"
Mit Rekursantwort vom 14. Dezember 2021
liess B – unter Zusprechung einer Parteientschädigung – Abweisung des Rekurses
beantragen. Mit Replik vom 11. Januar 2022 und Duplik vom 10. März
2022 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
B.
Am 7. Oktober 2021 liess auch B Rekurs beim Verwaltungsgericht
anmelden (VR.2021.00003) und nach gerichtlicher Fristansetzung am 1. November
2021 folgende Anträge stellen:
"1.a)    Der Rekurrentin sei für die
formelle Enteignung von 1'005 m
2
des Grundstückes Kat.-Nr. 01
und von 251 m
2
des Grundstückes Kat.-Nr. 02 … angemessen,
mindestens jedoch mit insgesamt Fr. 1'300.-/m
2
zu entschädigen;
demgemäss sei Dispositiv Ziffer 1 des Entscheides der Schätzungskommission
II insoweit aufzuheben, als der Rekurrentin eine geringere Enteignungsentschädigung
zugesprochen worden ist.
b)    Der Rekurrentin sei für den Minderwert
bzw. den mittelbaren Schaden, den die verbleibenden Grundstückteile der
Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 erleiden, angemessen zu entschädigen; demgemäss
sei der angefochtene Entscheid insoweit aufzuheben, als der Rekurrentin für den
Minderwert bzw. den mittelbaren Schaden der verbleibenden Grundstücksteile
keine Entschädigung zugesprochen worden ist.
2.        Es sei zur Frage der zu leistenden
Entschädigung (Landwert und Minderwert bzw. mittelbarer Schaden der
verbleibenden Grundstücksteile, insbesondere aufgrund der nur noch provisorisch
für die heutigen Nutzungen verbleibenden verkehrsmässigen Erschliessung) ein
Gutachten einzuholen.
[…]
4.        Es sei
der Rekurrentin eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen.
…"
Am 24. November 2021 beantragte der
Kanton Zürich unter Hinweis auf die eigene Rekursbegründung Abweisung des
Rechtsmittels der Gegenpartei. Mit Verfügung vom 15. Dezember 2021
vereinigte der Abteilungspräsident die beiden Verfahren.
Auf die Erwägungen des Schätzungsentscheids
und die Parteivorbringen ist, soweit wesentlich, in den nachfolgenden
Urteilsgründen zurückzukommen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Rekurse nach § 46
des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November
1879 (in der Fassung vom 8. Juni 1997 [AbtrG; LS 781]) zuständig.
Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die
Rechtsmittel einzutreten.
1.2
Streitgegenstand
der Rekursverfahren bildet zunächst die Höhe der Entschädigung, die der
Rekurrent I der Rekursgegnerin I für die Enteignung von 1'005 m
2
bzw. 251 m
2
der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 in Obfelden zu
entrichten hat, sodann für die vorübergehende Beanspruchung von 333 m
2
bzw. 234 m
2
der genannten Parzellen. Ferner ist die Frage zu
beantworten, ob und wenn ja in welchem Umfang der Rekurrent I der Enteigneten
einen Minderwert sowie einen mittelbaren Schaden zu vergüten habe.
Die betreffende Fläche liegt gemäss kommunaler Bau- und
Zonenordnung (BZO) in der Zone W1. Die südöstlich der Verzweigung F-/E-Strasse
gelegene Parzelle Kat.-Nr. 01 mit einer Fläche von 4'208 m
2
ist
mit einem Ökonomiegebäude überstellt; östlich grenzt das mit einem
Einfamilienhaus überbaute Grundstück Kat.-Nr. 02 im Halte von 852 m
2
an. Die Abtretungsfläche von insgesamt 1'256 m
2
liegt zu 234 m
2
im Strassenbereich, zu 729 m
2
im Strassenabstandsbereich und zu
293 m
2
ausserhalb desselben. Art. 19 Abs. 1 BZO
statuiert in der Wohnzone W1 eine Überbauungsziffer von 26 %, für
Flachdachbauten eine solche von 31 %.
2.
Gegen Entscheide der Schätzungskommissionen ist nach § 46
Abs. 1 AbtrG der Rekurs zulässig. Diesen Rekurs in vermögensrechtlichen
Enteignungsstreitigkeiten behandelt das Verwaltungsgericht jedoch weitgehend
nach den Bestimmungen über die Beschwerde. Gemäss § 50 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2)
überprüft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid auf
Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter Vorbehalt hier
nicht eingreifender Ausnahmen verwehrt. Im Rechtsmittelverfahren gegen den
Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen
Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung auf zutreffender
Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission gewählte
Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar ist; ferner ist zu
klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die Schätzung
wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist hingegen
die Angemessenheit des Schätzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44 = BEZ
1998 Nr. 23; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 1.2; VGr,
28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 4.1; Martin Bertschi in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich
[VRG], 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 32–86 N.10
m.
w.
H.; Tobias Jaag/Markus
Rüssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons Zürich, 5. A.,
Zürich/Basel/Genf 2019, Rz. 2128 und 3642). Die in dieser Weise
eingeschränkte Kognition deckt sich mit jener bei der Überprüfung von
Expertengutachten (VGr, 4. September 2014, VB.2013.00722–00724+00728,
E. 11.3.1 und 11.3.2; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 1.2).
3.
3.1
Gemäss Art. 26
Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und § 11
AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller
Vermögensnachteile gefordert werden. Gemäss § 13 Abs. 1 Satz 1
AbtrG ist für die Bestimmung der Entschädigung der Verkehrswert massgebend.
Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am
Stichtag für das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (VGr,
23. Januar 2020, VR.2019.00003, E. 3.1 mit Hinweisen auf die
Rechtsprechung). Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung
und Lehre zum Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (ausführlich
dazu VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001/2, E. 5.2; VGr, 12. April
2018, VR.2017.00001, E. 2.1). Sodann kommt der Ermittlung des
Verkehrswerts von Grundstücken im Steuerrecht grosse Bedeutung zu.
Dementsprechend beschäftigen sich die betreffende Judikatur und Literatur intensiv
mit Bewertungsfragen (statt vieler vgl. Martin Zweifel/Silvia Hunziker/Olivier
Margraf/Stefan Oesterhelt, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich
2021, § 10 N 96 ff.; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Tobias
F. Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Bern 2021, § 220
N 121 ff. StG).
3.2
Rechtsprechung
und herrschende Schätzungslehre stimmen darin überein, dass je nach Objektart
unterschiedliche Bewertungsmethoden im Vordergrund stehen. Hinsichtlich der primären
Unterscheidung zwischen überbauten und unüberbauten Grundstücken besteht
weitgehend Einigkeit, dass bei Letzteren die Vergleichsmethode (statistische
Methode) im Vordergrund steht (BGr, 3. Oktober 2018, 1C_473/2017, E. 3.4;
Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 170). Dabei wird der
Verkehrswert anhand der tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare
Liegenschaften ermittelt. Dazu müssen Vergleichspreise in genügender Zahl für
Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen. An diese Voraussetzungen
sind jedoch nicht zu hohe Anforderungen zu stellen. In der Regel lässt sich
selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau
schliessen. Gewissen Unterschieden wie unterschiedliche Lage, Grösse, unterschiedlicher
Erschliessungsgrad und unterschiedliche Ausnutzungsmöglichkeiten bei den zu
vergleichenden Grundstücken ist mit Preiszuschlägen oder -abzügen Rechnung zu
tragen (BGE 122 I 168 E. 3a; BGr, 3. Oktober 2018, 1C_437/2017,
E. 3.4). Nur wenn überhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen
ausschliesslich Methoden angewendet werden, die auf blosse Hypothesen
abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs geltenden Rentabilitätsüberlegungen
beruhen und bei denen das Ergebnis selbst durch kleinere Erhöhungen oder
Reduktionen der Ausgangswerte fast beliebig verändert werden kann; dazu zählen
insbesondere die Lageklassenmethode oder die Methode der Rückwärtsrechnung (BGE
122 I 168 E. 3a).
3.3
Die
Bestimmung des Verkehrswerts kann unter anderem dann Schwierigkeiten bereiten, wenn
es sich bei der abzutretenden Landfläche um sogenanntes Vorgartenland handelt,
das heisst um Land, das aufgrund seiner Lage innerhalb eines Baulinien- oder
Abstandsbereichs nicht oder bloss beschränkt überbaut werden kann.
Problematisch ist die Berechnung des Verkehrswerts insbesondere dann, wenn das
abzutretende Vorgartenland nur einen geringen Teil des Gesamtgrundstücks
ausmacht und für sich allein betrachtet auf dem Markt kaum einen Preis erzielen
könnte. Erschwerend kommt in solchen Fällen nicht selten hinzu, dass sich auch
der Verkehrswert, der dem Restgrundstück für sich allein betrachtet vor dem
Eingriff zukam, nicht leicht ermitteln lässt. Nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts ist es daher zulässig, bei der Bemessung der Entschädigung
für die Abtretung von Vorgartenland den Quadratmeter-Durchschnittswert für das
Gesamtgrundstück vor der Enteignung zu ermitteln und auf den abzutretenden Teil
zu verlegen, wobei einer allfälligen Minder- oder Höherwertigkeit der
abzutretenden Fläche durch Abzüge bzw. Zuschläge Rechnung getragen wird. Die
Durchschnittsberechnung wird dabei häufig mit der Vergleichsmethode verknüpft,
indem – in einem ersten Schritt – der Verkehrswert des ganzen Grundstücks aus
tatsächlich bezahlten Preisen für vergleichbare Grundstücke abgeleitet wird.
Liegen im einzelnen Fall zureichende Gründe vor, das abzutretende Vorgartenland
nicht dem ermittelten Baulandpreis gleichzusetzen, so wird dieser in einem
zweiten Schritt durch einen Einschlag reduziert. Das Mass des unter dem Titel
Vorgartenland vorzunehmenden Abzugs vom zu entschädigenden Verkehrswert kann
selten präzis bestimmt werden; vielmehr ist das Ausmass der Herabsetzung nach
pflichtgemässem Ermessen festzulegen (VGr, 14. November 2019,
VR.2019.00001 + 00002, E. 3.2; 12. April 2018, VR.2017.00001,
E. 2.2 mit Hinweisen).
3.3.1
So erachtete das Verwaltungsgericht eine Reduktion des Baulandwerts um zwei
Drittel als zulässig, da das abzutretende Vorgartenland nicht überbaubar war,
der Erholungswert auch nach der Abtretung noch vorhanden war und das
Restgrundstück bereits überbaut war (VGr, 25. November 2010,
VR.2010.00003, E. 2.6). In einem anderen Fall würdigten Bundes- und
Verwaltungsgericht einen Einschlag auf den Baulandwert um drei Viertel als
zulässig, da der Verlust der Abtretungsfläche weder einen Einfluss auf die
Ausnützung des Grundstücks noch auf dessen Überbaubarkeit hatte. Die
betreffende Parzelle war erst wenige Jahre zuvor mit einem Wohn- und
Geschäftshaus überbaut worden, das eine Lebensdauer von mutmasslich mehreren
Jahrzehnten aufwies (BGr, 14. Dezember 2009, 1C_361/2009; VGr,
20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.4).
3.3.2
Wird sogenanntes Vorgartenland enteignet, kann die Ermittlung der
Entschädigung (bedingt) auch mit der Differenzmethode erfolgen (BGE 129 II 420
E. 3.1.1 S. 425). Demnach wird der Verkehrswert des Grundstücks vor
der Enteignung mit dem Verkehrswert des Restgrundstücks nach dem Eingriff
verglichen. In erster Linie ist die Differenzmethode allerdings auf rechtliche
Teilenteignungen und auf materielle Enteignungen zugeschnitten. Bei der
formellen Enteignung einer Teilfläche eignet sie sich insbesondere dann, wenn
über die Verkehrswertentschädigung hinaus ein mittelbarer Schaden
(weitergehende Wertverminderung) besteht (RB 2006 Nr. 118, E. 3.1;
Canonica, S. 381).
3.4
Bei den Schätzungskommissionen,
die kraft § 34 AbtrG vom Verwaltungsgericht auf die Dauer von drei Jahren
gewählt werden, handelt es sich um Fachgerichte, deren Hauptaufgabe darin
besteht, über finanzielle Ansprüche im Zusammenhang mit dem
Enteignungsverfahren zu entscheiden (Jürg Bosshart/Martin Bertschi, Kommentar
VRG, § 19b N.91). Entgegen dem Antrag der Enteigneten ist daher ein
Gutachten eines Schätzungsexperten entbehrlich. Hinzu kommt, dass die
nachfolgend zu erörternden Aspekte, die den Landwert beeinflussen, vorab Fragen
betreffen, deren Beantwortung Kenntnisse des Enteignungs- sowie des
Raumplanungs- und Baurechts erfordert und nicht des Marktes. Ebenso wenig
bedarf es im Licht von E. 5.5 nachfolgend einer Expertise zur Ermittlung
von Erschliessungskosten.
4.
4.1
Hinsichtlich
des Verkehrswerts der enteigneten Flächen erwog die Schätzungskommission II,
dass die Grundstücke trotz partieller Überbauung wie unüberbautes Land zu
bewerten und als wirtschaftliche Einheit zu betrachten seien. Dabei stehe die
Vergleichsmethode im Vordergrund. Hier sei ein im Jahr 2014 erzielter Preis von
Fr. 1'071.-/m
2
am aussagekräftigsten. Aus den anderen
Vergleichspreisen lasse sich nicht ableiten, ob in Obfelden bis zum Stichtag
(dem 25. August 2021) ein Wertanstieg zu verzeichnen sei oder nicht. Nach
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dürften auch die vom Statistischen Amt
ermittelten Durchschnittspreise herangezogen werden. Der Median aller
Freihandverkäufe in Obfelden von unbebautem Land der Wohn- und Mischzone
belaufe sich für das Jahr 2017 auf Fr. 1'058.-/m
2
; neuere
Preise seien aufgrund der geringen Anzahl von Transaktionen nicht verfügbar.
Weil die beiden Methoden fast zum gleichen Resultat führten, erscheine eine
Schätzung des Landwerts auf Fr. 1'100.-/m
2
plausibel.
Demgegenüber seien die von der Enteigneten ins Recht gelegten
Schätzungsberichte als blosse Parteibehauptungen nicht massgeblich. Soweit die
abzutretende Fläche im Strassen- oder Strassenabstandsbereich liege, handle es
sich um sogenanntes Vorgartenland, für das ein Abzug vorzunehmen sei. Bei
unüberbauten Flächen richte sich der Wert vorab nach dem Einfluss auf die
Überbaubarkeit des Grundstücks bzw. auf die durch die Enteignung verursachte
Reduktion der Ausnützung. Vorliegend werde die mögliche bauliche Nutzung des
Areals durch eine Überbauungsziffer festgelegt. Die Abtretungsfläche von
insgesamt 1'256 m
2
mache rund einen Viertel der Gesamtfläche
von 5'060 m
2
aus und vermindere die Nutzungsmöglichkeiten
dementsprechend. Als angemessen erscheine ein Abzug für den Minderwert von
einem Fünftel für das Strassen- wie auch das Strassenabstandsland, was für 963 m
2
zu einer Entschädigung von Fr. 880.-/m
2
führe. Die ausserhalb
des Strassenabstandsbereichs befindlichen 293 m
2
seien voll, d.
h. mit Fr. 1'100.-/m
2
zu vergüten.
4.2
Zur
Begründung seines Rekurses bringt der Kanton Zürich vor, dass er zwar die
Anwendung der Vergleichsmethode für nicht sachgerecht halte, gleichwohl aber
den von der Schätzungskommission II ermittelten Verkehrswert von Fr. 1'100.-/m
2
akzeptiere. Hinsichtlich des Vorgartenabzugs habe die Vorinstanz bei der
Bewertung der Fläche im Strassenbereich zu Unrecht auf die heutigen
Eigentumsverhältnisse abgestellt. Vielmehr komme es darauf an, ob die Abtretung
dieser Fläche einen Einfluss auf die Ausnützung des Grundstücks oder dessen
Überbaubarkeit habe. Die abzutretende Strassenfläche bilde seit Jahrzehnten
Bestandteil der E-Strasse, einer im kantonalen Verkehrsrichtplan aufgenommenen
Hauptverkehrsstrasse. Die Grundeigentümerin (bzw. ihr Rechtsvorgänger) habe die
Benützung der Strassenfläche während Jahrzehnten geduldet und damit der
formlosen Widmung zum Gemeingebrauch zugestimmt. Daher zähle diese nicht zur
massgebenden Ausnützung, weshalb praxisgemäss auf dem Baulandwert ein Einschlag
von drei Vierteln vorzunehmen sei.
4.3
Die
Enteignete hält dem in der Rekursantwort VR.2021.00002 sowie in der
Rekursbegründung VR.2021.00003 entgegen, dass die Schätzungskommission II die
beiden Grundstücke Kat.-Nrn. 02 und 01 nicht als wirtschaftliche Einheit hätte betrachten,
sondern separat beurteilen müssen. Weder die bisherige verkehrsmässige
Erschliessung noch die Nachbarschaft begründe eine solche Einheit. Sodann sei
Kat.-Nr. 02 zu Unrecht aus Praktikabilitätsgründen als unüberbaut bewertet
worden. Für die Bestimmung des Verkehrswerts sei vorliegend nicht die
Vergleichsmethode, sondern die Residualwertmethode heranzuziehen, die heute in
der Immobilienwirtschaft den Vorzug geniesse. Ein bei der G AG in Auftrag
gegebenes Gutachten, das auf dieser Methode beruhe, schätze den Landwert für
Kat.-Nr. 02 auf Fr. 1'500.-/m
2
und für Kat.-Nr. 01 auf Fr. 1'550.-/m
2
.
Die Schätzungskommission II sehe als einen einzigen Vergleichspreis, der die
Wohnzone W2E betreffe, einen im Jahr 2017 erzielten Landwert von Fr. 1'375.55/m
2
.
Daher fehle es an einer genügenden Grundlage, um auf den Medianwert des Jahres
2017 oder auf einen Modellpreis für 2020 zu schliessen. Falls das Gericht nicht
eine Expertise einhole, müsste jedenfalls auf den einzigen Vergleichspreis
abgestellt werden. Ein Vorgartenabzug für die beiden Grundstücke lasse sich
nicht halten. Denn Kat.-Nr. 02 könne nach der Enteignung nicht mehr vernünftig
überbaut werden. Unter dem Regime der Überbauungsziffer sei jeder Quadratmeter
vollwertig; zudem dienten Vorgärten der Wohnhygiene und der Verkehrssicherheit.
Wenn der "Vorgartentheorie" zu folgen wäre, müsste nach erfolgter
Abtretung eine Entschädigung für das neu entstehende Vorgartenland geleistet
werden. Auch für die bisher als Teil der E-Strasse genutzte Abtretungsfläche stehe
ihr eine Entschädigung zu, denn der Gemeingebrauch bedeute keine
zivilrechtliche Ersitzung. Massgebend sei nicht die Nutzung als Strassenfläche,
sondern der Umstand, dass die betroffenen Grundstücksteile hätten gegen
Entschädigung enteignet oder aber der Grundeigentümerin zurückgegeben werden
müssen.
4.4
4.4.1
Die beiden von der Enteignung betroffenen benachbarten Grundstücke
Kat.-Nrn. 01 und 02 im Eigentum von B stellen eine wirtschaftliche Einheit dar
und sind daher als Gesamtheit zu betrachten, wie die Schätzungskommission
zutreffend ausgeführt hat. Laut § 228 Abs. 2 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) dürfen durch die
Unterteilung von Grundstücken keine den Bauvorschriften widersprechenden
Verhältnisse geschaffen werden. Umgekehrt stehen der Vereinigung von zwei
Parzellen zu einer einzigen hier keine rechtlichen Hindernisse entgegen. Weil
dadurch allfällige Grenzabstände entfallen, ist dies für den Eigentümer
regelmässig mit dem Vorteil einer grösseren Flexibilität bei der Projektierung
verbunden.
Die beiden Gebäude, ein Ökonomiegebäude auf Kat.-Nr. 01
und ein Einfamilienhaus auf Kat.-Nr. 02, werden von der Enteignung nicht
betroffen. Diese betrifft nur die Landstreifen entlang der E-Strasse. Die
Enteignete stimmt der Schätzungskommission II zu, dass die erstgenannte
Parzelle als unüberbaut zu würdigen ist; demgegenüber hätte die Vorinstanz das
Hausgrundstück als überbaut qualifizieren müssen. Diesem Einwand ist zwar
grundsätzlich stattzugeben. Hingegen verkennt eine solche Argumentation, dass
unüberbautes Land wegen der grösseren Freiheit bezüglich der baulichen Nutzung,
ferner wegen der Abbruchkosten für den Altbau und der mit grösserem Aufwand
verbunden Neuüberbauung, regelmässig höher als überbautes bewertet wird. So
trägt beispielsweise die Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über
die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab
Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 (ZStB 21.1) dem Umstand der
Überbauung mit einem Einschlag von 10 % auf dem Landwert Rechnung (Rz. 23).
Unter diesen Umständen rechtfertigt es sich aus Gründen der Verfahrensökonomie,
zugunsten der Enteigneten mit der Vorinstanz auf die Bewertung von unbebautem
Land abzustellen.
4.4.2
Wie das Verwaltungsgericht in seiner Rechtsprechung zur formellen
Enteignung als auch im Steuerrecht wiederholt festgehalten hat, stellt die
Bewertung eines Grundstücks eine Einheit dar. Das Verwaltungsgericht hat daher
nur zu prüfen, ob die Bewertung als Ganzes vertretbar ist; hingegen braucht es
sich – unter Vorbehalt grober Irrtümer – mit Einwänden gegen einzelne Faktoren
einer Schätzung grundsätzlich nicht zu befassen (VGr, 28. Januar 2015,
VR.2013.00001, E. 5.3; VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018,
E. 3.2.2; RB 2001 Nr. 111 [Leitsatz] = ZStP 2003, 179; so auch Max
Imboden/René Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, 6. A., Basel/Frankfurt
a.
M. 1986, Band II:
Besonderer Teil, Nr. 128 B IIId; René Rhinow/Beat Krähenmann,
Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Basel/Frankfurt a.
M. 1990, Nr. 128 B IIId;
Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, Band I,
Art. 19 N 13 ff.).
4.4.3
Wie in E. 3.2 festgehalten, bevorzugt die Rechtsprechung zum Enteignungsrecht
(immer noch) die Vergleichs(wert)methode (auch statistische Methode genannt;
vgl. dazu Imboden/Rhinow/Krähenmann und Rhinow/Krähenmann, je Nr. 128 B
IVd, sowie Hess/Weibel, Art. 19 N 80). Dieses Vorgehen hat das
Verwaltungsgericht unlängst ausdrücklich bestätigt (VGr, 23. Januar 2020,
VR.2019.00003, E. 5). Daran ändert nichts, dass das Gericht in einem
neuesten Entscheid vom 14. September 2022 (VR.2022.00001) deswegen auf die
Differenzmethode abgestellt hat, weil es für die Bewertung einer sehr kleinen
Fläche von 74 m
2
die Vergleichsmethode für nicht sachgerecht
befunden hat (E. 5.2, insb. E. 5.2.3). Jedenfalls ist der Enteigneten zu
widersprechen, wenn sie die Residualwertmethode (auch als Rückwärtsrechnung
bezeichnet) angewendet haben will. Selbst wenn dieselbe von gewerblichen
Investoren favorisiert werden sollte, qualifiziert die ständige Rechtsprechung
sie jedenfalls als primäre Methode für unzuverlässig (VGr, 23. Januar
2020, VR.2019.00003, E. 3.2). Anzumerken bleibt, dass auf die von der Enteigneten
bei G AG in Auftrag gegebene "Landwertermittlung Obfelden" als
blosse Parteibehauptung von vornherein nicht abgestellt werden kann (VGr, 30. September
2020, SB.2019.00046, E. 4.4.2.1 mit Hinweisen). Im Übrigen werden die
beiden Grundstücke Kat.-Nrn. 02 und 01 in den genannten Expertisen – nach dem
vorne in E. 4.4.1 Gesagten – zu Unrecht separat bewertet.
4.4.4
Nach eingehender Prüfung von Vergleichshandänderungen aus den Jahren 2014–2019
in Obfelden sowie in der Nachbargemeinde Affoltern a.
A. hat die Schätzungskommission II lediglich
einen im Februar 2014 erzielten Preis von Fr. 1'071.-/m
2
als
vergleichstauglich gewürdigt. Dieser betraf ein unüberbautes Grundstück von
7'115 m
2
in der Zone W1 im H-Gebiet in Obfelden. Diesen Wert
hat die Kommission mit vom Statistischen Amt des Kantons Zürich erhobenen
Transaktionen bis zum Jahr 2020 verglichen und ist zum Schluss gekommen, dass
diese den genannten Vergleichspreis stützten. Wie die Vorinstanz unter Hinweis
auf den Bundesgerichtsentscheid 1C_339/2013 vom 27. August 2013, E. 2.4,
zutreffend ausgeführt hat, lässt sich dieses Vorgehen methodisch nicht
beanstanden. Die vom Statistischen Amt erhobenen Daten (www.statistik.zh.ch;
Preise für Wohnbauland, Gemeinde Obfelden) zeigen, dass die Mittelwerte in der
Gemeinde Obfelden seit 2014 vergleichsweise moderat angestiegen sind. Diese
Werte liegen bis zum Jahr 2021 nur wenig über Fr. 1'000.-/m
2
;
einzig bei bevorzugten Lagen (75 %-Quantil) werden Preise von rund Fr. 1'500.-/m
2
erzielt. Weil die beiden Abtretungsobjekte Kat.-Nrn. 01 und 02 wegen ihrer Lage
an der E-Strasse stärkeren Lärmimmissionen ausgesetzt sind als die mehrere
Bautiefen hinterliegende H-Strasse, was sich steuerlich in der tieferen
Lageklasse 2 (gegenüber der Lageklasse 1 im Bereich der Letzteren)
niederschlägt, kommt die Berücksichtigung dieser Vergleichshandänderung der
Enteigneten noch entgegen. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Umstände,
dass eine – unter Renditeaspekten anzustrebende – Neuüberbauung der Grundstücke
Kat.-Nrn. 01 und 02 den Abbruch der bestehenden Bauten erfordert und deren
Gesamtfläche deutlich unter jener der Vergleichshandänderung liegt. Nach dem
Gesagten lässt sich die Schätzung der Vorinstanz von Fr. 1'100.-/m
2
für 293 m
2
Land ausserhalb des Strassenabstandsbereichs nicht
beanstanden.
4.4.5
Für die Fläche von 729 m
2
im Strassenabstandsbereich nimmt
die Schätzungskommission einen (Vorgarten-)Abzug von einem Fünftel vor und
kommt so auf eine Entschädigung von Fr. 880.-/m
2
. Während sich
der Kanton Zürich damit einverstanden erklärt, bestreitet die Enteignete die
Zulässigkeit eines Einschlags.
Massgebend für die Beantwortung der Frage, ob die
Abtretungsentschädigung um einen Vorgartenabzug zu kürzen sei, wirkt sich der
Umstand aus, ob die betroffene Fläche für die Ausnützung des Grundstücks
berücksichtigt wird oder nicht. Während bei überbauten Grundstücken eine
weitergehende bauliche Nutzung des Vorgartens auch an anderen rechtlichen
Hindernissen, insbesondere der Verkehrssicherheit, scheitern kann (so in VGr,
14. November 2019, VR.2019.00001, E. 4.3.1), besteht bei unüberbauten
Grundstücken, als solche die Abtretungsobjekte Kat.-Nrn. 01 und 02 nach dem in
E. 4.4.1 Gesagten zu qualifizieren sind, regelmässig die Möglichkeit, die
Baumasse im rückwärtigen Bereich zu konzentrieren. Art. 19 Abs. 1 BZO
definiert die für Hauptgebäude in der Zone W1 erlaubte bauliche Dichte mittels
einer Überbauungsziffer von 26 % bzw. von 31 % für Flachdachbauten. Die
Überbauungsziffer gibt das Verhältnis der anrechenbaren Fläche zur massgeblichen
Grundfläche wieder (§ 254 Abs. 1 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar
2017 in Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September
2015, Abs. 2]; nachfolgend aPBG). Massgebliche Grundfläche ist die von der
Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder
Grundstücksteile der Bauzone (§ 259 Abs. 1 aPBG). Die E-Strasse ist
nicht an die ausnützbare Fläche anzurechnen (VGr, 21. November 2012,
VB.2012.00570, E. 5.3.1; siehe sogleich [E. 4.4.6]).
Nach dem
Gesagten liegt die Fläche von 729 m
2
im Strassenabstandsbereich
ausserhalb der zur Groberschliessung zählenden E-Strasse und zählt somit zur
anrechenbaren Grundstücksfläche. Somit wird diese Fläche für die zulässige
bauliche Dichte mitberücksichtigt. Weil sich darin in erster Linie der Wert des
Landes verkörpert, rechtfertigt sich entgegen der Auffassung der
Schätzungskommission kein Einschlag. Daher steht der Enteigneten für diese
Grundstücksteile von 729 m
2
ebenfalls eine Vergütung von Fr. 1'100.-/m
2
zu.
4.4.6
Die gleiche Vergütung von Fr. 880.-/m
2
hat die
Schätzungskommission für die Fläche von 234 m
2
im
Strassenbereich zugesprochen. Der Kanton Zürich will die Entschädigung auf
einen Fünftel des vollen Baulandwerts bzw. Fr. 275.-/m
2
reduziert haben; demgegenüber bestreitet die Enteignete die Zulässigkeit einer
Kürzung.
Auch wenn diese Fläche sachenrechtlich Bestandteil der
Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 bildet, handelt es sich funktionell um einen
Teil der E-Strasse. Diese ist im regionalen Richtplan Knonaueramt (Verkehr) vom
15. November 2017 (RRB Nr. 1061/2017) verzeichnet und gilt somit nach
§ 24 lit. a PBG als Staatsstrasse. Entsprechend fällt eine Anrechnung
als ausnützbare Fläche im Sinn von § 259 Abs. 1 aPBG ausser Betracht
(Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 925; vgl. neurechtlich auch § 259
Abs. 2 PBG). In welcher Weise dieser Streifen für die Enteignete
anderweitig von Nutzen war oder künftig sein könnte, lässt sich nicht erkennen
und wurde von ihr auch nicht behauptet. Vielmehr handelt es sich hierbei um
nacktes Eigentum ohne wirtschaftlichen Wert. Dessen Entzug löst daher keine
Entschädigungspflicht des Kantons aus (vgl. Imboden/Rhinow, Nr. 128 B IVf;
Hess/Weibel, Art. 19 N 124). Es verhält sich insoweit ähnlich, wie wenn
eine bisherige Privatstrasse im Zug eines Quartierplanverfahrens
entschädigungslos in das Eigentum der Gemeinde übergeht. Dass der Rekurrent I
geneigt ist, für den Strassenbereich einen Fünftel des Baulandwerts zu
vergüten, tut nach dem wie erwähnt massgebenden Grundsatz der Einheit der
Entschädigung nichts zur Sache. Im Übrigen scheint der Rekurrent I bei seinem
Zugeständnis den Entscheid VR.2008.00003, E. 3.4, des Verwaltungsgerichts
vom 20. Mai 2009 (vgl. vorne E. 3.3.1) zu missverstehen, denn die
dort für zulässig erklärte Reduktion des Landwerts um drei Viertel betraf nicht
Land im Strassenbereich, sondern im Strassenabstandsbereich.
Selbst wenn der These des Kantons, wonach eine Duldung der
Strassenbenützung durch die Grundeigentümerschaft das Gemeinwesen zur (formlosen)
Widmung der betreffenden Flächen zum Gemeingebrauch berechtigte (oben E. 4.2),
nicht gefolgt werden könnte (kritisch bezüglich einer Erlangung staatlicher Verfügungsmacht
auf der prekären Grundlage blossen Duldens durch den privaten Eigentümer André
W. Moser, Der öffentliche Grund und seine Benützung, Bern 2011, S. 39–41
mit Hinweisen), hülfe dies der Rekurrentin II nicht weiter. Die Beanspruchung
für den Strassenbau benötigten Landes wird im Rahmen des jeweiligen
Projektfestsetzungsverfahrens festgelegt, an welches ein allfälliges Enteignungs(schätzungs)verfahren
unmittelbar anknüpft (vgl. §§ 15 ff. und 18 ff. des
Strassengesetzes vom 27. September 1981 [StrG, LS 722.1]). Mithin
wären entsprechende Entschädigungsbegehren in jenem (früheren) Projektierungsverfahren
anzumelden gewesen, welches zur Landbeanspruchung im bisherigen Umfang führte.
Mit Blick darauf, dass der Kanton von einer jahrzehntelangen Duldung ausgeht,
erscheint eine Geltendmachung entsprechender Ansprüche zum gegenwärtigen
Zeitpunkt nicht mehr möglich.
4.4.7
Nach dem Gesagten ergibt sich, dass der Enteigneten für die definitive
Abtretung folgende Entschädigungen zuzusprechen sind:
-
Fr. 1'100.-/m
2
für ca. 293 m
2
ausserhalb
des Strassenabstandsbereichs;
-
Fr. 1'100.-/m
2
für ca. 729 m
2
innerhalb
des Strassenabstandsbereichs;
-
Fr. 0.-/m
2
für ca. 234 m
2
im
Strassenbereich;                       total Fr. 1'124'200.-.
5.
5.1
Neben der
Entschädigung für das abgetretene Land liegt die Frage im Streit, ob der Kanton
Zürich der Enteigneten gestützt auf § 13 Abs. 2 AbtrG einen
Minderwert der ihr verbleibenden Fläche und einen mittelbaren Schaden zu
vergüten habe. Weil bei der Abtretung von Grundeigentum stets die Auswirkung
der Enteignung auf die dem Betroffenen verbleibende Parzelle
mitzuberücksichtigen ist (Imboden/Rhinow, Nr. 128 B IIId 2; Hess/Weibel, Art. 19
N 183 ff.), fragt es sich, ob ein solcher Minderwert hier vorliegt. Diese
Frage ist jedoch ohne Weiteres zu verneinen: Weder hat die Schätzungskommission
einen solchen in Betracht gezogen noch macht die Rekurrentin II tatsächlich
einen solchen substanziiert geltend. Vielmehr zielt ihre Rekursbegründung auf
die Zusprechung einer Vergütung für mittelbaren Schaden. Dabei geht es nicht um
eine allfällige Wertverminderung der von der (Teil-)Enteignung unberührten
Restgrundstücke, sondern um die von der Grundeigentümerin und der Vorinstanz
angenommenen Mehrkosten der Erschliessung aufgrund der Abtretung. Falls diese
tatsächlich vorliegen (von Hess/Weibel, Art. 19 N 195 ff. als
Inkonvenienzen bezeichnet), handelt es sich unbestrittenermassen um einen
mittelbaren Schaden im Sinn des Gesetzes.
5.2
Mit Bezug
auf das Vorliegen eines mittelbaren Schadens erwog die Schätzungskommission,
dass sich die Erschliessung der beiden betroffenen Grundstücke mit der
Realisation des Strassenprojekts deutlich verschlechtere. Ob die Baubehörde
gestützt auf § 240 Abs. 3 PBG bei der Überbauung der beiden
betroffenen Grundstücke eine rückwärtige Erschliessung oder eine
Zusammenfassung von mehreren Ausfahrten verlange, sei ungewiss. Im Unterschied
zur strengeren früheren Praxis würden heute direkte Erschliessungen auf
Kantonsstrassen "notorischerweise" weiterhin bewilligt. Weil eine
rückwärtige oder seitliche Erschliessung vorliegend schwer zu realisieren sei
und Drittgrundstücke einbezogen werden müssten, erscheine im Fall der
Neuüberbauung eine zusammengefasste direkte Zufahrt auf die E-Strasse
"ohne weiteres" als bewilligungsfähig. Diese Möglichkeit verliere die
Enteignete durch die Absenkung der E-Strasse. Die dadurch erforderliche neue
Erschliessung verursache zusätzliche Aufwendungen, die als mittelbarer Schaden
zu ersetzen seien. Vorliegend kämen vier Erschliessungsvarianten infrage, deren
Kosten zwischen Fr. 160'000.- und Fr. 430'000.- geschätzt würden. Die
als am wahrscheinlichsten zu würdigende Lösung komme auf mutmasslich Fr. 240'000.-
zu stehen. Vermindere man diesen Betrag um die Aufwendungen von geschätzten Fr. 80'000.-
für die direkte Erschliessung, ergebe sich ein mittelbarer Schaden von Fr. 160'000.-.
5.3
Der
Rekurrent I verneint einen solchen Schaden. Denn entgegen der Auffassung der
Vorinstanz fehle für die beiden betroffenen Grundstücke ein Rechtsanspruch auf
eine direkte Erschliessung über die Staatsstrasse. Somit werde der
Rekursgegnerin I kein Recht entzogen, das entschädigt werden müsste. Die
überbauten Grundstücke nördlich der E-Strasse würden rückwärtig erschlossen. Ob
eine direkte Erschliessung überhaupt zulässig wäre, müsste – allenfalls durch
Einholung eines Amtsberichts des Tiefbauamts – näher geklärt werden. Sollte das
Gericht eine Verschlechterung der Erschliessung annehmen, wäre die
Entschädigung hierfür auf höchstens Fr. 160'000.- festzulegen.
5.4
Die
Enteignete erblickt einen mittelbaren Schaden zunächst darin, dass Kat.-Nr. 02
nach der Abtretung nicht mehr und Kat.-Nr. 01 schlechter überbaut werden
könnten. Die von der Schätzungskommission für die Verschlechterung der
Erschliessung zugesprochene Entschädigung von Fr. 160'000.- sei deutlich
zu tief. Entgegen der Annahme der Vorinstanz komme nur Variante B mit einer
Zufahrt über das Grundstück Kat.-Nr. 03 infrage; deren Kosten würden auf Fr. 905'000.-
geschätzt. Zunächst müsse ein verbindlicher Vorentscheid über die
verkehrsmässige Erschliessung eingeholt werden; daraufhin liessen sich die
damit verbundenen Kosten mittels eines Expertengutachtens prognostizieren.
5.5
5.5.1
Wie bei den anderen Bestandteilen der Entschädigung setzt der
Schadenersatzanspruch einen Kausalzusammenhang zwischen dem Rechtsverlust und
dem Schaden, der dem Enteigneten aus der Enteignung erwächst, voraus
(Hess/Weibel, Art. 19 N 197, auch zum Folgenden). Dabei kann es sich nicht
um einen noch ungewissen, in unbestimmter Zukunft möglicherweise eintretenden
Schaden handeln, wie Art. 19 lit. c des Bundesgesetzes vom
20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG; SR 711) mit der Formulierung
"Nachteile, die sich nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der
Enteignung vor­aussehen lassen" verdeutlicht. Vielmehr wird für den zu
ersetzenden Schaden ein erhöhter Grad an Wahrscheinlichkeit für dessen Eintritt
verlangt. Ferner darf vom Enteigneten verlangt werden, dass er zur
Schadenminderung beitrage.
5.5.2
Vorliegend ist mit der Vorinstanz und den Parteien davon auszugehen, dass
das Grundstück Kat.-Nr. 01 – nach dem Abbruch des bestehenden Ökonomiegebäudes
– in näherer oder weiterer Zukunft überbaut wird; allenfalls wird im Interesse
einer vorteilhafteren Lösung das Einfamilienhaus E-Strasse 04 auf Kat.-Nr.
02 ebenfalls abgebrochen. Die als Gesamtheit vergleichsweise gut geformten
Parzellen erlauben eine zweckmässige Überbauung; in Anbetracht der Gesamtfläche
von (4'208 m
2
+ 852 m
2
=) 5'060 m
2
gilt dies auch nach der Abtretung von (1'005 m
2
+ 251 m
2
=) 1'256 m
2
; die verbleibende Fläche von 3'804 m
2
ermöglicht bei der in der Zone W1 geltenden Überbauungsziffer von (mindestens)
26 % eine überbaute Fläche von rund 989 m
2
.
5.5.3
Bei der E-Strasse handelt es sich um einen Autobahnzubringer und eine
Staatsstrasse, jedoch ohne grossen Durchgangsverkehr. Laut § 240 Abs. 3
PBG haben Verkehrserschliessungen im Bereich wichtiger öffentlicher Strassen
nach Möglichkeit rückwärtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten zu
erfolgen. Nähere Anforderungen an die Verkehrssicherheit statuiert die
Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019. Wie der Wortlaut von § 240
Abs. 3 PBG nahelegt, sind die beiden Erschliessungsvarianten als
gleichwertig zu betrachten (VGr, 17. November 2010, VB.2010.00184,
E. 4.2). Dabei steht der rechtsanwendenden Behörde ein erheblicher
Beurteilungsspielraum zu. Nach neuerer Praxis wird in jedem Einzelfall anhand
der konkreten Verhältnisse beurteilt, ob eine direkte Erschliessung auf die
Staatsstrasse verantwortet werden kann oder nicht. Dabei sind vor allem
Gesichtspunkte wie der Überbauungsgrad, die bestehenden Ausfahrten, die
erlaubte Geschwindigkeit, die Sichtweiten, die Verkehrssicherheit sowie der
Schwierigkeitsgrad einer rückwärtigen Erschliessung zu gewichten (VGr, 28. November
2013, VB.2013.00253, E. 3.3.2; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 886).
Ein Rechtsanspruch auf eine direkte Erschliessung über die Staatsstrasse
besteht nicht, womit der Rekurrentin II kein (vorbestehendes oder künftig entstehendes)
Recht entzogen und keine insoweite Entschädigungspflicht ausgelöst wird.
5.5.4
Im Übrigen geht die Feststellung der Schätzungskommission, dass direkte
Erschliessungen auf Staatsstrassen "notorischerweise" weiterhin
bewilligt würden, zwar zu weit; indessen ist ihr beizupflichten, dass im
vorliegenden Fall eine solche mutmasslich bewilligungsfähig gewesen wäre. Denn
abgesehen von der vorliegend für die Grundstücke Kat.-Nr. 01 und 02
aufgrund der bestehenden Überbauung der Nachbarparzellen, der
Eigentümerverhältnisse und des hohen Landverbrauchs schwierig zu realisierenden
rückwärtigen Erschliessung erscheint der direkte Zugang einer Neuüberbauung auf
die E-Strasse aufgrund des übersichtlichen Strassenverlaufs und des zu
erwartenden mässigen Verkehrsaufkommens als vertretbar. Allerdings kann dieser
Schluss nicht schon aus der Bewilligung vom 22./29. September 2020 für den
Um- und Ausbau des Dachgeschosses im Wohnhaus E-Strasse 04 der
Rekursgegnerin I gezogen werden, weil es dort nur um ein vergleichsweise
geringfügiges Projekt ging, das mutmasslich wenig zusätzlichen Verkehr erzeugt.
Dass sich an diesen Erschliessungsverhältnissen aufgrund der Abtretung eine
wesentliche Änderung ergeben sollte, ist entgegen der Auffassung der Schätzungskommission
nicht zu erkennen. Denn die Verbreiterung und bauliche Veränderung der E-Strasse
im Bereich der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 schliesst einen direkten Zugang
auf die E-Strasse nach wie vor nicht aus. Die im Rahmen einer Neuüberbauung
dieser Parzellen zu schaffende Erschliessungslösung lässt sich nämlich durchaus
so konzipieren, dass sie – allenfalls verbunden mit besonderen baulichen oder
funktionellen Verkehrsanordnungen – den Anforderungen der
Verkehrserschliessungsverordnung genügt.
Nach dem Gesagten fehlt es am erforderlichen
Kausalzusammenhang zwischen der Enteignung und einem damit verbundenen
mittelbaren Schaden durch zusätzliche Erschliessungskosten. Der Rekurs
VR.2021.00002 ist daher insoweit gutzuheissen und die Zusprechung einer
Entschädigung von Fr. 160'000.- an die Enteignete aufzuheben.
6.
6.1
Was die
Entschädigung für die vorübergehende Beanspruchung von insgesamt 567 m
2
anbelangt, orientiert sich die zürcherische Rechtsprechung laut dem
Schätzungsentscheid an der für die Erteilung des Hammerschlagrechts bei
Beanspruchung eines Nachbargrundstücks zugesprochenen Entschädigung. Dabei sei
neben dem Landwert von Fr. 1'100.-/m
2
der um 2 % erhöhte
Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, also (1.25 % + 2 %
=) 3.25 % massgebend, mithin eine Entschädigung von Fr. 38.50/m
2
und Jahr.
6.2
Der
Rekurrent macht geltend, dass der Schätzungskommission ein Rechenfehler
unterlaufen sei. Denn in Anwendung der erwähnten Formel ergebe sich eine
Vergütung von (3.25 % x Fr. 1'100.-/m
2
=) Fr. 35.75/m
2
und Jahr.
6.3
Nach
Auffassung der Enteigneten ist der Rechenfehler der Vorinstanz nicht zu beachten.
Massgebend sei allein, ob die für die Landbeanspruchung festgesetzte
Entschädigung insgesamt angemessen sei. Dies treffe hier zu.
6.4
6.4.1
Die Erwägungen der Schätzungskommission entsprechen der gefestigten Praxis
und werden von der Enteigneten denn auch nicht infrage gestellt (zur analogen
Berechnung der Vergütung bei der vorübergehenden Inanspruchnahme von
Drittgrundstücken durch Private [Hammerschlagsrecht] gemäss § 229 Abs. 2
PBG vgl. VGr, 26. August 2021, VB.2020.00726 + 00731). Die beiden
Berechnungsfaktoren (Zinssatz und Landwert) erweisen sich ebenfalls als
zutreffend.
6.4.2
Entgegen der Auffassung der Enteigneten kann es unter diesen Umständen
nicht darauf ankommen, ob unter besonderen, hier jedoch nicht ersichtlichen
Umständen eine höhere Vergütung angemessen wäre. Vielmehr ist der
Schätzungskommission offensichtlich ein gewöhnlicher Multiplikationsfehler
unterlaufen, der vom Verwaltungsgericht zu korrigieren ist. Die Vergütung für
die vorübergehende Beanspruchung von 567 m
2
ist daher auf Fr. 35.75/m
2
und Jahr festzulegen.
7.
Diese Erwägungen führen zur
partiellen Gutheissung des Rekurses VR.2021.00002 und zur Aufhebung von
Dispositiv-Ziffern 1 und 3 des angefochtenen Entscheids sowie der verse­hentlich
nicht im Dispositiv festgehaltenen Zusprechung der Entschädigung für einen
mittelbaren Schaden. Demgemäss hat der Kanton Zürich der Rekursgegnerin I für
die Abtretung von 1'256 m
2
Land (gemäss der Zusammenstellung in
E. 4.4.7; Nachmass vorbehalten) eine Entschädigung von Fr. 1'124'200.-
zu bezahlen. Weil dieser Betrag über dem Antrag des Rekurrenten I von Fr. 1'028'170.-
liegt, stellt sich die Frage nach der Berücksichtigung des Verböserungsgebots
(vgl. hierzu
Verwaltungsgericht, 23. Januar 2020, VR.2019.00003,
E. 5.3, 14. November 2019, VR.2019.00001 + 00002, E. 4.3.5;
Bertschi, Kommentar VRG, Vorbemerkungen zu §§ 32-86 N.10) nicht. Eine
zusätzliche Entschädigung für einen mittelbaren Schaden steht der Rekursgegnerin
I nicht zu. Für die vorübergehende Beanspruchung von 567 m
2
hat
der Kanton Zürich der Rekursgegnerin I eine Vergütung von Fr. 35.75/m
2
und Jahr zu leisten.
8.
Die weitgehende
Gutheissung
des Rekurses VR.2021.00002 und Abweisung des Rekurses VR.2021.00003 bewirkt
keine Änderung der vorinstanzlichen Kostenauflage, weil die Kosten des
Schätzungsverfahrens laut § 63 Abs. 1 erster Satzteil AbtrG in der
Regel vom Enteigner getragen werden. Von diesem Grundsatz abzuweichen besteht
hier kein Anlass. Die Kosten des Rekursverfahrens sind zu 1/4 dem Rekurrenten I
und zu 3/4 der Rekurrentin II zu überbinden (§ 70 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG). Ferner muss dieser die von ihr beantragte Parteientschädigung
versagt bleiben (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Der
Rekurs VR.2021.00002 wird teilweise gutgeheissen. Dispositiv-Ziffern 1 und 3
des Entscheids der Schätzungskommission II vom 25. August 2021 werden
aufgehoben. Der Kanton Zürich wird verpflichtet, B für die Abtretung von
1'256 m
2
Land (Nachmass
vorbehalten) eine Entschädigung von Fr. 1'124'200.- und für die
vorübergehende Beanspruchung von 567 m
2
eine
Entschädigung von Fr. 35.75/m
2
und Jahr
zu bezahlen.
Eine Entschädigung für mittelbaren
Schaden wird nicht zugesprochen.
2.    Der
Rekurs VR.2021.00003 wird abgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    270.--
Zustellkosten,
Fr. 8'270.--
Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden zu 1/4 dem Kanton Zürich und zu 3/4 B auferlegt.
5.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
7.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    die Schätzungskommission II.