zh_verwaltungsgericht · VB.2012.00165 · 2006-06-14 · de

baurechtlicher Vorentscheid | Baurechtlicher Vorentscheid: Zulässigkeit von zwei Vollgeschossen in einer Wohnzone, für welche die BZO eine Gebäudehöhe von 4,8 m festlegt und die Geschossanordnung innerhalb der Gebäude- und Firsthöhe als frei bezeichnet. Laut § 58 Abs. 2 PBG kann die Bau- und Zonenordnung die Gebäudehöhe oder die Gesamthöhe ohne Festlegung einer Geschosszahl bestimmen (E. 5.2). Von dieser Möglichkeit hat die Gemeinde Gebrauch gemacht, indem Art. 10.1 BZO die Anzahl zulässiger Vollgeschosse in der Zone W1 ausdrücklich offenlässt. Aus der Formulierung von Art. 1.1 BZO, wonach es sich bei der Zone W1 um eine "eingeschossige Wohnzone" handelt, muss unter diesen Umständen nichts anderes abgeleitet werden. Vielmehr liegt es innerhalb des der Gemeinde zustehenden Ermessens, nicht eine Beschränkung auf ein Vollgeschoss anzunehmen, sondern eine eingeschossige Erscheinung genügen zu lassen (E. 5.5). Da die BZO keine Beschränkung auf ein Vollgeschoss statuiert, können die Beschwerdeführenden aus der zweiten Hälfte der Bestimmung von § 276 Abs. 2 PBG, wonach durch Dach- oder Untergeschosse ersetzte Vollgeschosse zusammengerechnet die erlaubte Zahl der Vollgeschosse nicht überschreiten dürfen, nichts zu ihren Gunsten ableiten (E. 5.6). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 12..2.11.0 VB.2012.00165
Zurich Verwaltungsgericht 12..2.11.0 VB.2012.00165
Zurigo Verwaltungsgericht 12..2.11.0 VB.2012.00165

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00165
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Geschäftsnummer:
VB.2012.00165
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 11.07.2012
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 27.02.2013 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
baurechtlicher Vorentscheid
Baurechtlicher Vorentscheid: Zulässigkeit von zwei Vollgeschossen in einer Wohnzone, für welche die BZO eine Gebäudehöhe von 4,8 m festlegt und die Geschossanordnung innerhalb der Gebäude- und Firsthöhe als frei bezeichnet.
Laut § 58 Abs. 2 PBG kann die Bau- und Zonenordnung die Gebäudehöhe oder die Gesamthöhe ohne Festlegung einer Geschosszahl bestimmen (E. 5.2). Von dieser Möglichkeit hat die Gemeinde Gebrauch gemacht, indem Art. 10.1 BZO die Anzahl zulässiger Vollgeschosse in der Zone W1 ausdrücklich offenlässt. Aus der Formulierung von Art. 1.1 BZO, wonach es sich bei der Zone W1 um eine "eingeschossige Wohnzone" handelt, muss unter diesen Umständen nichts anderes abgeleitet werden. Vielmehr liegt es innerhalb des der Gemeinde zustehenden Ermessens, nicht eine Beschränkung auf ein Vollgeschoss anzunehmen, sondern eine eingeschossige Erscheinung genügen zu lassen (E. 5.5).
Da die BZO keine Beschränkung auf ein Vollgeschoss statuiert, können die Beschwerdeführenden aus der zweiten Hälfte der Bestimmung von § 276 Abs. 2 PBG, wonach durch Dach- oder Untergeschosse ersetzte Vollgeschosse zusammengerechnet die erlaubte Zahl der Vollgeschosse nicht überschreiten dürfen, nichts zu ihren Gunsten ableiten (E. 5.6).
Abweisung.
Stichworte:
AUSLEGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
DACHGESCHOSS
ERMESSEN (GEMEINDE)
FIRSTHÖHE
GEBÄUDEHÖHE
GESAMTHÖHE
GESCHOSSZAHL
VOLLGESCHOSS
VORENTSCHEID
Rechtsnormen:
Art. 1.1 BZO AEU
Art. 10.1 BZO AEU
§ 49 PBG
§ 58 PBG
§ 276 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2012.00165
Urteil
der 1. Kammer
vom
11. Juli 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Ersatzrichter
Christian Mäder,
Gerichtsschreiber
Markus Lanter.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
3.1
C,
3.2
D,
alle vertreten durch E,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
F, vertreten durch G,
diese vertreten durch RA H,
2.
Gemeinderat Aeugst am Albis,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend baurechtlicher
Vorentscheid,
hat sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat Aeugst am Albis
beantwortete F am 20. September 2011 im Rahmen eines baurechtlichen Vorentscheids
vier Fragen im Zusammenhang mit dem vorgesehenen Ausbau des Dachgeschosses des
Wohnhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse 02.
II.
Einen Rekurs von A, B sowie D und
C hiess das Baurekursgericht am 21. Februar 2012 teilweise gut und hob den
angefochtenen Gemeinderatsbeschluss hinsichtlich der Beantwortung der Fragen 2a
und 2b auf. Im Übrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.
III.
Mit Beschwerde vom 14. März
2012 liessen die unterlegenen Rekurrenten dem Verwaltungsgericht beantragen,
der angefochtene Vorentscheid sei auch hinsichtlich der Beantwortung der Fragen
1a und 1b aufzuheben. Ausserdem verlangten sie eine Parteientschädigung.
Das Baurekursgericht schloss am 4. April
2012 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag –
unter Zusprechung einer Parteientschädigung – liessen am 24. April 2012
bzw. am 30. April 2012 die private Beschwerdegegnerin und der Gemeinderat
Aeugst am Albis stellen. Mit Replik vom 30. Mai 2012 hielten die Beschwerdeführenden
an ihren Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die
Legitimation der Beschwerdeführenden als unmittelbare Nachbarn ist aufgrund von
§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) ausgewiesen.
Da auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Das Grundstück Kat.-Nr. 01
an der I-Strasse 02 liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Aeugst
am Albis vom 24. Juni 1987/4. Dezember 1997 (BZO) in der Wohnzone W1.
Sodann befindet sich die Parzelle im Perimeter des am 29. Juni 1988/7. September
1998 genehmigten öffentlichen Gestaltungsplans J vom 24. Juni 1987/4. Dezember
1997 (im Folgenden: GP J).
Gemäss Art. 1
Satz 2 GP J gilt die BZO, wenn der Gestaltungsplan keine besonderen Regelungen
enthält. Art. 10.1 BZO normiert die in den Wohnzonen W1 und W2 zulässigen
Grundmasse wie folgt:
Zone                                                              W1                              W2
Vollgeschosse                                                   -        *1)                  max. 2
Dachgeschosse                                                 -        *1)                  max. 1
Anrechenbare Untergeschosse                         -        *1)                  -
Gebäudehöhe                                                max. 4,8 m                  max. 6,5 m
Firsthöhe         *2)                                          max. 2,5 m                  max. 4,0 m
…
*1)       Die Geschossanordnungen sind innerhalb der Gebäude- und
Firsthöhe frei.
*2)       Die
Firsthöhe kann um das Unterschreiten der Gebäudehöhe vergrössert werden.
3.
Die Beschwerdegegner haben
den Rekursentscheid nicht angefochten. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens vor
Verwaltungsgericht bilden somit nur noch die von der Vor­instanz bestätigten Fragen
1a und 1b:
Frage 1a:
"Gilt die Vorschrift in
Art. 10.1 BZO, wonach die Geschossanordnungen in der Wohnzone W1 innerhalb
der Gebäude- und Firsthöhe frei wählbar sind, auch für den GP J?"
Antwort (Disp.-Ziff. 2.1):
"Ja, die Geschossanordnungen
in der W1 wie auch im GP J sind innerhalb der Gebäude- und Firsthöhe frei wählbar."
Frage 1b:
"Kann das beabsichtigte
Bauvorhaben im Perimeter des GP J ein Untergeschoss und zwei Vollgeschosse
aufweisen?"
Antwort (Disp.-Ziff. 2.2):
"Ja, wenn die Geschossanordnungen
frei wählbar sind, kann ein Bauvorhaben ein Untergeschoss und zwei Vollgeschosse
aufweisen."
4.
4.1
Das
Baurekursgericht erwog, aus den in der BZO enthaltenen Bezeichnungen "eingeschossige
Wohnzone" und "Wohnzone W1" dürfe nicht geschlossen werden, dass
in diesen Bereichen nur eingeschossige Bauten zulässig seien. Ihre inhaltliche
Bedeutung erschöpfe sich in der Namensgebung und Abgrenzung gegenüber anderen
Zonen, wie etwa der Wohnzone W2. Die von den anfechtenden Nachbarn vertretene
engere Auslegung sei nicht sachgemäss und würde wohl den konkreten
Geschosszahlvorschriften aller zürcherischen Nutzungsplanungen zuwiderlaufen.
Denn zur namensgebenden Zahl einer Bauzone kämen regelmässig Untergeschosse und
Dachgeschosse unterschiedlicher Zahl dazu. Dies gelte auch für die Gemeinde
Aeugst am Albis, wo etwa in der Zone W2 neben zwei Vollgeschossen ein
Dachgeschoss erlaubt sei. Die von den Rekurrenten verfochtene Auffassung,
wonach die Bauweise – mit einem Untergeschoss, einem Voll- und einem Dachgeschoss
– zwingend vorgegeben sei, würde die in der Anmerkung zu Art. 10.1 BZO
enthaltene Freigabe der Geschossanordnung hinfällig machen. Damit habe der kommunale
Gesetzgeber von der gemäss § 58 PBG bestehenden Möglichkeit Gebrauch
gemacht, die Gebäudehöhe oder die Gesamthöhe ohne Festlegung einer Geschosszahl
zu bestimmen, was der Bericht zur Revision der Ortsplanung vom 16. September
1997 ausdrücklich festhalte. Zwar lasse der Begriff
"Geschossanordnung" den Eindruck entstehen, dass einzig vordefinierte
Geschosse innerhalb des Gebäudes unterschiedlich positioniert werden könnten.
Vorliegend äussere sich die BZO – im Einklang mit dem kantonalen Recht – jedoch
gerade nicht zu den Geschossarten und deren Zahl. Daher lasse sich die
Auslegung des Gemeinderats, wonach eine freie Anordnung der Geschosse innerhalb
der Gebäudehülle auch die Ausgestaltung derselben umfasse, nicht beanstanden.
4.2
Die
Beschwerdeführenden halten dem Rekursentscheid in Beschwerdeschrift und Replik
entgegen, dass § 276 Abs. 2 PBG eine Überschreitung der zonengemässen
Anzahl Vollgeschosse verbiete. Da innerhalb der erlaubten Gebäudehöhe von
4,80 m ab gewachsenem Terrain für ein Vollgeschoss horizontale
Geschossebenen gebildet werden müssten, liessen sich weitere Vollgeschosse gar
nicht realisieren. Hinzu komme, dass der GP J die Firsthöhe gegenüber der
Gebäudehöhe zusätzlich einschränke. Angesichts der gesetzlichen Bestimmungen
betreffend Geschosse in §§ 275 f. PBG sei unvorstellbar, was ausser
den drei definierten Arten geschaffen werden könnte. Der Gemeinderat habe Art. 10.1
BZO vor dem streitbetroffenen Vorentscheid zehn Jahre lang restriktiver
ausgelegt. Die Bezeichnung W1 beziehe sich tatsächlich und zwingend auf die
Geschosszahl und verlange nicht nur eine eingeschossige Erscheinung der Bauten.
Die Beantwortung von Frage 1b, wonach ein Bauvorhaben ein Untergeschoss und
zwei Vollgeschosse aufweisen dürfe, missachte ferner § 58 PBG. Der
Übergang von der früheren Ausnützungs- zur Überbauungsziffer sei in der Zone W1
nur deswegen infrage gekommen, weil die bauliche Dichte durch das eine zulässige
Vollgeschoss definiert worden sei. Die in Art. 10.1 BZO für die Zone W1
statuierte Gebäudehöhe von 4,80 m sei auf der Grundlage eines Vollgeschosses
von 3,30 m und der erlaubten Erhebung von 1,50 m über dem gewachsenen
Terrain im Sinn von § 278 PBG definiert worden. Es treffe daher nicht zu,
dass der kommunale Gesetzgeber die Gebäudehöhe nach Massgabe von § 58 PBG
bestimmt habe. Trotz Freigabe der Geschossanordnung sei die Gebäudehöhe
unverändert geblieben.
In seiner Beschwerdeantwort beschränkt sich der
Gemeinderat auf die Feststellung, dass er mit Bezug auf die Ermittlung der
zulässigen Geschosszahl keine Praxisänderung vorgenommen habe. Die Bauherrin
hält der Beschwerde entgegen, dass der Gemeinderat Art. 10.1 BZO im Rahmen
des ihm zustehenden Ermessens ausgelegt habe. Bei § 58 PBG handle es sich
um eine "Kann-Vorschrift", weshalb eine Verletzung derselben ausser Betracht
falle. Die maximale Gebäudehöhe belaufe sich nach alter wie nach neuer BZO auf
4,80 m. Dieses Mass habe altrechtlich aus § 279 PBG in Verbindung mit
der in der BZO ausdrücklich erwähnten Geschosszahlvorschrift abgeleitet werden
können. Nachdem die neue BZO die Geschosszahl nicht mehr vorschreibe, habe Art. 10.1
BZO die Gebäudehöhe normieren müssen. Zwar treffe es zu, dass ein zweites
Vollgeschoss im GP J als Teil der Zone W1 nur mit Einschränkungen realisiert
werden könne; daraus lasse sich jedoch nicht auf die Zulässigkeit nur eines
Vollgeschosses schliessen. Eine angebliche Praxisänderung des Gemeinderats sei
nicht ausgewiesen. Wie ein Überblick über zahlreiche andere Bauordnungen zeige,
könne nicht gesagt werden, dass in einer Zone W1 von vornherein nur ein Vollgeschoss
erlaubt sei.
5.
5.1
Die
Gegenstand des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens bildenden Fragen
1a und 1b hängen inhaltlich zusammen. Der Streit dreht sich darum, ob auf dem
im GP J in der Zone W1 liegenden Baugrundstück Kat.-Nr. 01 anstelle eines
Projekts mit Voll- und Dachgeschoss ein solches mit zwei Vollgeschossen, in
beiden Fällen zuzüglich eines Untergeschosses, erstellt werden darf. Dabei
gehen die Parteien übereinstimmend und zu Recht davon aus, dass ein Bauvorhaben
die übrigen Schranken von Art. 10.1 BZO sowie des Planungs- und
Baugesetzes über die Ausdehnung von Gebäuden, insbesondere eine maximale
Gebäudehöhe von 4,80 m, respektieren muss.
5.2
Laut § 58
Abs. 2 PBG kann die Bau- und Zonenordnung die Gebäudehöhe oder die
Gesamthöhe ohne Festlegung einer Geschosszahl bestimmen. Inwiefern diese
Kompetenznorm, die den Gemeinden erlaubt, die Gebäudehöhe entweder durch die
maximale Vollgeschosszahl nach § 279 Abs. 1 PBG oder masslich zu
definieren, hier missachtet worden sei, lässt sich der Beschwerde nicht
entnehmen. Anzumerken bleibt, dass die Baudirektion die Revision der Bau- und
Zonenordnung Aeugst am Albis am 7. September 1998 genehmigt und somit der
Umschreibung der höchstzulässigen Gebäudehöhe zugestimmt hat. Ebenso wenig
lässt sich eine Verletzung der Ermächtigungsnorm von § 276 Abs. 2 PBG
erkennen. Denn diese Vorschrift beschränkt sich darauf, die Anrechenbarkeit von
Geschossen zu definieren.
5.3
Wie das
Baurekursgericht zutreffend erwogen hat, zielt die Rüge der Beschwerdeführenden
darauf, dass der Gemeinderat im angefochtenen Vorentscheid mit der Zustimmung
zu zwei Vollgeschossen Art. 10.1 BZO verletzt habe. Bei dieser Vorschrift
handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht (§ 49 PBG),
dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Baubehörde obliegt, welche die
Verhältnisse an Ort und Stelle am besten kennt und die Gesetzgebung seinerzeit
beratend bzw. antragstellend begleitet hat. Stellen sich bei der Anwendung
solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die Baubehörde
der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend
erscheint. Die Rechtsmittelinstanzen dürfen solche Entscheide daher nur mit
Zurückhaltung überprüfen (VGr, 11. März 2009, VB.2008.00163, E. 4.2.2;
13. April 2000, VB.2000.00018, E. 2c = RB 2000 Nr. 103 =
BEZ 2000 Nr. 19; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20
N. 19). Im Beschwerdeverfahren ist das Verwaltungsgericht gemäss § 50
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) auf Rechtskontrolle
beschränkt. Mit einer weiter gehenden Prüfung der Handhabung von kommunalem
Recht würde das Verwaltungsgericht seine Kognition überschreiten und
gleichzeitig die Gemeindeautonomie missachten (BGr, 21. Juni 2005,
1P.678/2004, E. 4.3 = ZBl 107/2006, S. 437).
5.4
Grundlage der Auslegung einer Norm bildet der Wortlaut der
Bestimmung. Sind aufgrund einer Unklarheit des Gesetzestextes verschiedene
Interpretationen möglich, so muss unter Berücksichtigung aller Auslegungsmethoden
die wahre Tragweite der Bestimmung ermittelt werden (sogenannter
Methodenpluralismus). Dabei kommt es namentlich auf den Zweck einer Regelung,
die dem Gesetz zugrundeliegenden Wertungen sowie auf den Sinnzusammenhang an,
in dem die Norm steht. Eine wichtige Rolle spielt die Abwägung zwischen staatlichen
und privaten Interessen (VGr, 8. Februar 2012, VB.2011.00682 E. 3.3.1;
vgl. zum Ganzen BGE 137 III 217 E. 2.4.1, 134 II 249 E. 2.3; Ulrich
Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A.,
Zürich/St. Gallen 2010, N. 214 ff. [je mit weiteren Hinweisen]).
5.5
Entgegen
der Auffassung der Beschwerdeführenden ist der Wortlaut der anzuwendenden
Bestimmung nicht klar. Die Vorinstanz kam daher zutreffend zum Schluss, eine Auslegung
sei erforderlich. Die Ausführungen, mit welchen die Vorinstanz begründete, dass
sich die Auslegung des Gemeinderats innerhalb des der Gemeinde zustehenden Ermessensbereichs
bewege, sind nicht zu beanstanden. Es kann daher vorweg auf sie verwiesen
werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).
Der Umstand, dass Art. 10.1 BZO die Anzahl zulässiger
Vollgeschosse in der Zone W1 ausdrücklich offenlässt, spricht für die von der
Beschwerdegegnerschaft verfochtene weite Auslegung, zumal die nämliche
Bestimmung die in der Zone W2 erlaubten Vollgeschosse ausdrücklich auf zwei beschränkt.
Im Bericht zur Revision der Ortsplanung 1997 wurde denn auch ausdrücklich
darauf hingewiesen, auf eine Ausnützungsziffer und Geschosszahlregelung sei
verzichtet worden. Die Interpretation der Beschwerdeführenden, wonach nur die
Anordnung der vorgegebenen Geschosse, nicht aber deren Anzahl frei sei, weshalb
nur drei Varianten möglich seien (Beschwerdeschrift, S. 3 unten),
erscheint dagegen wenig sinnvoll, würde dies doch auch ohne die fragliche
Regelung gelten.
Aus der Formulierung von Art. 1.1 BZO muss unter
diesen Umständen nichts anderes abgeleitet werden. Vielmehr liegt es innerhalb
des der Gemeinde zustehenden Ermessens, nicht eine Beschränkung auf ein
Vollgeschoss anzunehmen, sondern eine eingeschossige Erscheinung genügen zu
lassen. Eine solche ist zumindest nicht auszuschliessen bei einem
"normalen" Vollgeschoss und einem als Vollgeschoss geltenden
Dachgeschoss mit einer Kniestockhöhe von mehr als 90 cm.
5.6
Da die BZO
nach dem Gesagten keine Beschränkung auf ein Vollgeschoss statuiert, können die
Beschwerdeführenden aus der zweiten Hälfte der Bestimmung von § 276 Abs. 2
PBG, wonach durch Dach- oder Untergeschosse ersetzte Vollgeschosse zusammengerechnet
die erlaubte Zahl der Vollgeschosse nicht überschreiten dürfen, nichts zu ihren
Gunsten ableiten.
5.7
Aufgrund
dieser Erwägungen hat der Gemeinderat bei der Beantwortung der Fragen 1a und 1b
im Rahmen seines Ermessens gehandelt. Dass er hierbei eine strengere frühere Praxis
gemildert habe, ist von den Beschwerdeführenden weder näher substanziiert noch
belegt worden. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.
Es versteht sich von selbst, dass die Bauherrin im Rahmen der
Detailprojektierung sämtliche massgebenden Vorschriften des kantonalen und
kommunalen Rechts beachten muss, insbesondere jene über die Dimensionierung des
Gebäudes sowie die Raumgestaltung und Ausrüstung.
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die
Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht ihnen von
vornherein keine Parteientschädigung zu. Vielmehr haben sie der obsiegenden
privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung im angemessenen Betrag von
Fr. 2'000.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Der
Gemeinde Aeugst am Albis steht mangels eines nennenswerten Aufwands
und weil sich vorliegend auf beiden Seiten private
Parteien gegenüberstehen (vgl. VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4)
keine Parteientschädigung zu
.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    110.--     Zustellkosten,
Fr. 3'110.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 je zu einem Drittel
sowie den Beschwerdeführenden 3.1 und 3.2 je zu einem Sechstel auferlegt,
unter solidarischer Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis solidarisch verpflichtet, der
privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.-
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des
vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…