zh_verwaltungsgericht · VB.2019.00058 · 2019-09-18 · de

Baubewilligung | Genügende Erschliessung in rechtlicher wie tatsächlicher Hinsicht im Fall eines in einer Gewerbezone geplanten Neubaus für Garagen sowie für Lager- und Hobbyräume. Mit dem zulasten des Grundstücks der Beschwerdeführerin und zugunsten desjenigen der Beschwerdegegnerin 1 begründeten und im Grundbuch eingetragenen Fuss- und Fahrwegrecht besteht eine rechtlich gesicherte Erschliessung. Indem die Beschwerdegegnerin 1 zunächst um eine direkte Erschliessung über eine bestimmte öffentliche Strasse ersuchte (hierfür wurde von den betreffenden kantonalen Behörden eine Verweigerung in Aussicht gestellt), ist sie entsprechenden Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag nachgekommen (E. 3.2). Auch in tatsächlicher Hinsicht erweist sich die Erschliessung über den bestehenden Zufahrtsweg als genügend. Die Vorinstanz hat in zulässiger Weise das voraussichtliche Verkehrsaufkommen auf eine Nutzung mit der entsprechenden Anzahl Wohneinheiten umgerechnet ([§ 6 Abs. 1 der Zugangsnormalien;] E. 3.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 19..2.18.0 VB.2019.00058
Zurich Verwaltungsgericht 19..2.18.0 VB.2019.00058
Zurigo Verwaltungsgericht 19..2.18.0 VB.2019.00058

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00058
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Geschäftsnummer:
VB.2019.00058
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.09.2019
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Genügende Erschliessung in rechtlicher wie tatsächlicher Hinsicht im Fall eines in einer Gewerbezone geplanten Neubaus für Garagen sowie für Lager- und Hobbyräume.
Mit dem zulasten des Grundstücks der Beschwerdeführerin und zugunsten desjenigen der Beschwerdegegnerin 1 begründeten und im Grundbuch eingetragenen Fuss- und Fahrwegrecht besteht eine rechtlich gesicherte Erschliessung. Indem die Beschwerdegegnerin 1 zunächst um eine direkte Erschliessung über eine bestimmte öffentliche Strasse ersuchte (hierfür wurde von den betreffenden kantonalen Behörden eine Verweigerung in Aussicht gestellt), ist sie entsprechenden Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag nachgekommen (E. 3.2).
Auch in tatsächlicher Hinsicht erweist sich die Erschliessung über den bestehenden Zufahrtsweg als genügend. Die Vorinstanz hat in zulässiger Weise das voraussichtliche Verkehrsaufkommen auf eine Nutzung mit der entsprechenden Anzahl Wohneinheiten umgerechnet ([§ 6 Abs. 1 der Zugangsnormalien;] E. 3.3).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ERSCHLIESSUNG
FUSS- UND FAHRWEGRECHT
NACHBARGRUNDSTÜCK
RECHTLICH
UMRECHNUNG
WOHNEINHEITEN
Rechtsnormen:
§ 237 Abs. I PBG
§ 237 Abs. II PBG
§ 6 Abs. I Zugangsnormalien
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2019.00058
Urteil
der 1. Kammer
vom
18. September 2019
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.
C AG,
vertreten durch RA D,
2.
Baukommission Elsau,
3.
Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Firma E,
Erben von F (in Liquidation), Z,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die A AG ist Eigentümerin der Liegenschaft Kat.-Nr. 01,
G-Strasse 02, in Elsau.
Mit Beschluss vom 5. Juni 2018 erteilte die
Baukommission Elsau der C AG unter Nebenbestimmungen die baurechtliche
Bewilligung für den Neubau eines Gebäudes für Garagen sowie Lager- und
Hobbyräume auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03, H-Strasse/G-Strasse in Elsau.
Wegen der Lage des Bauvorhabens (an einer Staatsstrasse,
im Waldabstandsbereich sowie im Nahbereich des I-Bachs) war im Rahmen eines
koordinierten Verfahrens bereits am 30. Mai 2018 eine Verfügung der
Baudirektion des Kantons Zürich ergangen, mit welcher der Bauherrschaft die strassenpolizeiliche,
forstrechtliche, wasserbaupolizeiliche und gewässerschutzrechtliche Bewilligung
(je unter Nebenbestimmungen) für das Bauvorhaben erteilt worden war.
II.
Am 11. Juli 2018 rekurrierte die A AG gegen die
Bewilligung der Baukommission vom 5. Juni 2018 an das Baurekursgericht des
Kantons Zürich.
Das Baurekursgericht führte daraufhin am 20. November
2018 einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 6. Dezember 2018 wies es
sodann das Rechtsmittel ab (Dispositiv-Ziff. I). Die Kosten des Verfahrens
wurden der A AG auferlegt (Dispositiv-Ziff. II) und diese in Dispositiv-Ziff. III
verpflichtet, der C AG eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 2'000.-
zu bezahlen.
III.
Am 28. Januar 2019 führte die A AG Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragte, unter Entschädigungsfolge sei der Entscheid des
Baurekursgerichts vom 6. Dezember 2018 aufzuheben.
Das Baurekursgericht schloss am 21. Februar 2019
unter Verzicht auf weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde.
Gleichentags verzichtete die Baudirektion auf eine Stellungnahme. Die C AG und
die Baukommission Elsau beantragten – Erstere mit Beschwerdeantwort vom
27. Februar 2019 und unter Entschädigungsfolge zulasten der A AG, Letztere
mit Vernehmlassung vom 1. März 2019 – die Abweisung der Beschwerde.
Daraufhin liessen sich die A AG einerseits und die C AG
andererseits mit Eingaben vom 12. und 30. April 2019 sowie vom
11. Juni 2019 weiter vernehmen. Die Baukommission Elsau verzichtete mit
Eingabe vom 9. Mai 2019 grundsätzlich auf weitere Stellungnahme, ebenso
die C AG am 13. Juni 2019.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG, LS 175.2) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
Da auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,
ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Die noch unüberbaute Bauparzelle der
Beschwerdegegnerin 1 (Kat.-Nr. 03) liegt in der Gewerbezone GIII
(vgl. Art. 55 der Bau- und Zonenordnung der Politischen Gemeinde Elsau vom
21. September 2017 [BZO; unter www.elsau.ch > Verwaltung >
Reglemente]). Im Norden grenzt sie an die H-Strasse, im Osten an das Grundstück
Kat.-Nr. 01 der Beschwerdeführerin. Die Bauparzelle soll für den
motorisierten Verkehr über einen 3,6 m breiten und 90 m langen, über
die beschwerdeführerische Parzelle (bzw. an deren Rand entlang) führenden
Zufahrtsweg erschlossen werden, welcher in die G-Strasse mündet; die
Erschliessung für Fussgänger/innen und Fahrradfahrende soll direkt über die H-Strasse
erfolgen.
Im Erd- und 1. Obergeschoss des Neubaus sind insgesamt
rund 95 Garagenplätze (insbesondere für Oldtimerautos) geplant; beide Geschosse
sind entsprechend mit dem Auto befahrbar. Im 2., 3. und 4. Obergeschoss,
welche je über ein Treppenhaus und einen Warenlift erreichbar sind, sind sodann
je 89, 87 und 41 Lagerräume geplant. Die Nutzung des 5. Ober­geschosses
ist gemäss Angaben der Beschwerdegegnerin 1 noch offen; "angedacht"
sei die Nutzung dieser Geschossebene für ein Kleingewerbe mit Büros. Südlich
des Gebäudes sollen zudem 60 bzw. 55 Aussenabstellplätze entstehen.
3.
Die Beschwerdeführerin rügt vor Verwaltungsgericht nurmehr
noch, hinsichtlich des Baugrundstücks bestehe keine genügende Erschliessung
bzw. Zugänglichkeit im Sinn von §§ 236 f. des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 [PBG, LS 700.1]). Zum einen wäre die
Beschwerdegegnerin 1 nach ihrem Dafürhalten verpflichtet gewesen, sich um
eine direkte Erschliessung des Grundstücks über die H-Strasse (stärker) zu
bemühen und einen ablehnenden diesbezüglichen Entscheid "einer
Sachbearbeiterin" der Baudirektion anzufechten bzw. diesen nicht einfach
hinzunehmen. Zum anderen ist sie der Auffassung, die Vorinstanz habe im
Zusammenhang mit dem voraussichtlichen Verkehrsaufkommen (vgl. § 6 der
Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 [ZN, LS 700.5]) den Sachverhalt
unrichtig festgestellt und sei von einer (viel) zu tiefen Anzahl Fahrten pro
Tag ausgegangen, sodass sie zu Unrecht zum Schluss gelangt sei, die geplante
Erschliessung über einen Zufahrtsweg genüge.
3.1
Die
kommunale Baubehörde bewilligte mit Mutationsanzeige vom 11. April 2017
eine Unterteilung der vormaligen Parzelle Kat.-Nr. 04 in die Parzellen Kat.-Nr. 01
und 03 unter der Auflage, dass unter anderem für den Zugang zu Letzterer über
Erstere ein unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht mit einer Breite von
mindestens 3,60 m vertraglich zu regeln und im Grundbuch einzutragen sei. Diesbezüglich
erklärte die kommunale Baubehörde in ihrer Rekursvernehmlassung vom
10. August 2018, die Zufahrt zum Grundstück Kat.-Nr. 03 habe auf dem
Weg einer auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 zu errichtenden
Grunddienstbarkeit geregelt werden müssen, da eine direkte Zufahrt zu jenem
Grundstück über die H-Strasse im vom Regierungsrat mit Beschluss Nr. 1931
vom 10. September 1997 genehmigten Quartierplan J explizit ausgeschlossen
worden sei (ebenso die Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin 1 vom
27. Februar 2019 sowie ferner die Vorabklärung des kantonalen Amts für
Verkehr vom 27. November 2017).
Dementsprechend wurde denn auch zwischen der
Mitbeteiligten – der ursprünglichen Eigentümerin der Parzelle Kat.-Nr. 04
– und der Beschwerdeführerin im Rahmen eines am 24. April 2017 öffentlich beurkundeten
Kaufvertrags betreffend den Erwerb des Grundstücks Kat.-Nr. 01 in
Ziff. 15 ein Fuss- und Fahrwegrecht (von 3 Metern Breite) zulasten
dieses Grundstücks (Kat.-Nr. 01) und zugunsten des – nachmals (bzw.
aufgrund eines Kaufvertrags vom 8. Februar 2018) von der
Beschwerdegegnerin 1 erworbenen – Grundstücks Kat.-Nr. 03 begründet
und die entsprechende Dienstbarkeit (05) im Grundbuch eingetragen; eine am
26. Juni 2017 öffentlich beurkundete Ergänzung zum Kaufvertrag vom
24. April 2017 hatte sodann (einzig) die Breite des Fuss- und Fahrwegs zum
Gegenstand, war doch im Kaufvertrag vom 24. April 2017 statt der von der kommunalen
Baubehörde in der Mutationsbewilligung verlangten Breite von 3,60 Metern eine
zu geringe von lediglich 3 Metern vereinbart worden.
Unter dem Titel "Weitere Bestimmungen zur
Dienstbarkeit" (ebenfalls unter Ziff. 15 des Kaufvertrags vom
24. April 2017) wurde zwischen der Mitbeteiligten und der Beschwerdeführerin
weiter vereinbart, dass der berechtigte Eigentümer im Zeitpunkt des Vorliegens
eines konkreten Bauvorhabens "verpflichtet [sei] bei den Baubehörden um
eine eigene, verkehrstechnische Erschliessung seines Grundstückes über die H-Strasse
nachzusuchen" (lit. b Abs. 1). Für den Fall, dass eine solche
Bewilligung zur primären Erschliessung über die H-Strasse von den Baubehörden
erteilt würde, verpflichtete er sich weiter zur Abgabe einer
Löschungsbewilligung betreffend diese Dienstbarkeit (lit. b Abs. 2);
im gegenteiligen Fall, also demjenigen der Verweigerung der verkehrstechnischen
Erschliessung des Grundstücks über die H-Strasse, "bleibt diese
Dienstbarkeit im Grundbuch bestehen" (lit. b Abs. 3
Satz 1). Schliesslich wurde vereinbart, dass die Kosten eines Ausbaus bzw.
einer Erweiterung der Strasse auf dem belasteten Grundstück vom berechtigten
Eigentümer allein zu tragen wären, falls die Baubehörde "später einen
Ausbau/Erweiterung der Strasse auf dem belasteten Grundstück gemäss VSS-Nor­men"
verlangen würde (lit. b Abs. 3 Satz 2). Diese Bestimmungen
blieben von der erwähnten Ergänzung vom 26. Juni 2017 unberührt bzw.
gemäss dieser "in allen Teilen unverändert bestehen".
Der zwischen der Mitbeteiligten und der
Beschwerdegegnerin 1 am 8. Februar 2018 öffentlich beurkundete
Kaufvertrag betreffend die Parzelle Kat.-Nr. 03 enthält sodann eine
Überbindungsklausel, wonach "die obligatorisch wirkenden Bestimmungen
gemäss Anhang lit. A [...] mit Abschluss dieses Vertrages von der
veräussernden Partei auf die erwerbende Partei", also die Beschwerdegegnerin 1,
übergehen, (vgl. sodann den Nachtrag bzw. die am 11. Dezember 2019 öffentlich
beurkundete Änderung zum Kaufvertrag vom 8. Februar 2018, woraus sich im
Übrigen auch ergibt, dass die Legitimation der Beschwerdegegnerin 1 entgegen
dem Vorbringen der Beschwerdeführerin in der Replik vom 12. April 2019 nicht
dahingefallen, sondern nach wie vorgegeben ist). Besagter Anhang A ist
identisch mit dem Wortlaut der Ziff. 15 des Kaufvertrags vom
24. April 2017 in Verbindung mit der erwähnten Ergänzung vom 26. Juni
2017.
3.2
Bezüglich
der Auffassung der Beschwerdeführerin, die Beschwerdegegnerin 1 hätte sich
um eine direkte Erschliessung des Grundstücks über die H-Strasse bemühen müssen
– welche in einem Zusammenhang mit der rechtlichen Sicherung der Zufahrt zu
sehen ist, welche die Beschwerdeführerin damit wohl infrage stellen will –, ist
zunächst Folgendes festzuhalten:
3.2.1
Zufahrten müssen für den bestimmungsgemässen Gebrauch rechtlich gesichert
sein (RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Die rechtliche Sicherung umfasst
in erster Linie den Nachweis, dass die Bauherrschaft über die dauernden und für
die vorgesehene Zweckbestimmung der Baute oder Anlage ausreichenden
Benützungsrechte an der Zufahrt verfügt. Die Bauherrschaft braucht dabei nicht
Eigentümerin der Zufahrtsparzelle zu sein. Vielmehr genügt es, wenn auf dem
fremden Zufahrtsgrundstück zugunsten des Baugrundstücks eine Dienstbarkeit
lastet (vgl. VGr, 20. Dezember 2017, VB.2017.00402, E. 5.7, sowie
11. Juli 2012, VB.2012.00018, E. 2.2.2 [mit Hinweisen]; Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2,
6. A., Zürich 2019, S. 743 [Rz. 12.3.6.1]).
Werden Zugänge zu Grundstücken
privatrechtlich geordnet, so muss dadurch somit die dauernde und jederzeitige
bestimmungsgemässe Benützung der Zufahrt gesichert sein. Ob die zivilrechtliche
Ordnung diesem öffentlich-rechtlichen Erfordernis genügt, hat die
Baubewilligungsbehörde bei der Prüfung des Baugesuchs vorfrageweise zu
entscheiden. Zivilrechtliche Vorfragen werden vom Verwaltungsgericht im
Interesse der klaren Kompetenzausscheidung zwischen den zuständigen Organen nur
mit Zurückhaltung geprüft. Ist der Inhalt einer Dienstbarkeit nicht leicht
feststellbar und ergibt die Auslegung kein unzweifelhaftes Resultat, ist die
Baubewilligung zu verweigern, bis sich die Bauherrschaft – nötigenfalls
mithilfe des Zivilgerichts – einen hinreichenden Ausweis über ihre Berechtigung
am Zufahrtsgrundstück verschafft hat (VGr,
20. Dezember 2017,
VB.2017.00402, E. 5.7.3, und
12. Janu­ar 2017,
VB.2016.00347, E. 2.3; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 338 f.
[Rz. 6.2.1 f.] und S. 744 [Rz. 12.3.6.3]; BEZ 1981
Nr. 1).
3.2.2
Der Zugang zum Grundstück Kat.-Nr. 03 ist wie erwähnt über ein im
Grundbuch eingetragenes Fuss- und Fahrwegrecht (05) gesichert. Diesbezüglich
hält die Beschwerdeführerin wie erwähnt dafür, die Beschwerdegegnerin 1
habe ihr zukommende Verpflichtungen verletzt, indem sie es unterlassen habe,
auf einen Hindernisbrief der Baudirektion vom 9. April 2018 betreffend die
direkte verkehrstechnische Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 03 über die H-Strasse
hin eine anfechtbare Verfügung zu erwirken und den Rechtsweg zu beschreiten und
zwar bis zu einem "zumindest auf kantonaler Ebene letztinstanzlich
überprüften Entscheid". Ohne dies seien die "im Anhang A lit. b
erwähnten vertraglichen Pflichten [...] in keiner Weise erfüllt worden".
Die damalige Eigentümerin des Baugrundstücks stellte am
10. Oktober 2017 beim Bausekretariat Elsau einen Antrag betreffend direkte
Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 03 über die H-Strasse; das
Bausekretariat leitete diese Anfrage am 8. November 2017 an das kantonale Amt
für Verkehr weiter . Dieses verwies in einem Antwortschreiben bzw. einer
Vorabklärung vom 27. November 2017 auf den rechtskräftigen Quartierplan J,
in dessen Perimeter das Grundstück liege, sowie auf § 240 Abs. 3 PBG,
dem zufolge Verkehrserschliessungen im Bereich wichtiger öffentlicher Strassen
– hier der als Hauptverkehrsstrasse klassierten H-Strasse – nach
Möglichkeit rückwärtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten zu
erfolgen haben; die vorliegend vorgesehene, mittels Dienstbarkeit weiterhin
gesicherte rückwärtige Erschliessung über die G-Strasse entspreche sowohl dem
Quartierplan als auch den Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes. Im
Übrigen sei im Bereich des Baugrundstücks ein Strassenprojekt vorgesehen. Eine
Einfahrt in die H-Strasse im betreffenden Bereich würde den separat geführten
Rad- und Fussweg queren. Radwegquerungen seien aus Verkehrssicherheitsgründen
auf ein Minimum zu beschränken, welcher Problematik im Strassenprojekt mittels
Beschränkung von Radwegquerungen auf drei Knoten Rechnung getragen werde.
Weitere Zufahrten könnten nicht toleriert werden. Für eine neue direkte
Erschliessung in die H-Strasse könne aus diesen Gründen keine
strassenpolizeiliche Bewilligung in Aussicht gestellt werden (vgl. ferner die
das Strassenprojekt betreffenden Pläne aus dem entsprechenden Betriebs- und
Gestaltungskonzept von Mai 2014 sowie dem Bauprojekt von Juni 2018).
Im ursprünglichen, am 4. März 2018 eingereichten Baugesuch
war offenkundig zunächst eine Erschliessung von Norden her, also über die H-Strasse,
geplant. Die Baudirektion bzw. deren Leistelle für Baubewilligungen hielt
jedoch im erwähnten, vom 9. April 2018 datierenden Hindernisbrief bzw.
ihrer Beurteilung des Baugesuchs fest, dem Bauvorhaben ständen aus
strassenpolizeilichen Gründen Hindernisse entgegen, die sich nicht mit Nebenbestimmungen
beheben liessen: Die geplante Erschliessung befinde sich im Baulinienbereich
der H-Strasse und widerspreche dem Zweck der Baulinie. Die interne
Erschliessung müsse entschädigungslos entfernt oder angepasst werden, wenn der
Ausbau der Staatsstrasse dies erfordere (vgl. §§ 99 und 100 Abs. 2
PBG). Dementsprechend könne für die geplante Erschliessung keine
strassenpolizeiliche Bewilligung in Aussicht gestellt werden. Aus diesem Grund
wurden in der Folge revidierte Pläne (nämlich die beiliegenden, vom
17. April 2018 datierenden) eingereicht, welche die Erschliessung über den
im Grundbuch eingetragenen Fuss- und Fahrweg vorsehen. Hierauf wurde mit
Gesamtverfügung vom 30. Mai 2018 (unter anderem auch) die
strassenpolizeiliche Bewilligung (unter Nebenbestimmungen) erteilt.
Die in Aussicht gestellte Verweigerung der
strassenpolizeilichen Bewilligung war offensichtlich rechtmässig.
3.2.3
Wie dargelegt kam der Beschwerdegegnerin 1 aufgrund des Erwerbs des
Baugrundstücks und der Überbindungsklausel im Kaufvertrag vom 8. Februar
2018 in Verbindung mit dessen Anhang A (lit. b) die Pflicht zu, bei den
Baubehörden "um eine eigene, verkehrstechnische Erschliessung seines
Grundstücks über die H-Strasse
nachzusuchen
" [Hervorhebung nicht im
Original]). Nach dem vorstehend Geschilderten ist davon auszugehen, dass die
Beschwerdegegnerin 1 dieser Verpflichtung nachgekommen ist. Dass sich aus
den erwähnten Formulierungen für sie eine Pflicht ergeben (haben) soll, über
das entsprechende Ersuchen hinaus im (vorliegend eingetretenen) Fall einer
Verweigerung auch den Rechtsmittelweg zu beschreiten, ist nicht ersichtlich.
Damit ist nach dem Gesagten offenkundig, dass die
Beschwerdeführerin nicht etwa einen Anspruch auf Abgabe einer
Löschungsbewilligung gegenüber der Beschwerdegegnerin 1 hat bzw. auf
Ablösung der Dienstbarkeit wegen weggefallenen Interesses (vgl. die erwähnten
Bestimmungen zur Dienstbarkeit im Kaufvertrag vom 24. April 2017 bzw. vom
8. Februar 2018 [oben 3.1 Abs. 3] sowie Art. 736 des
Zivilgesetzbuchs [SR 210]).
Mit dem Fuss- und Fahrwegrecht zulasten des Grundstücks
Kat.-Nr. 01 und zugunsten des Grundstücks Kat.-Nr. 03 besteht damit eine
rechtlich gesicherte Erschliessung.
3.3
Streitig
ist vorliegend sodann insbesondere die Frage, ob eine in tatsächlicher Hinsicht
genügende Erschliessung bestehe.
Die Beschwerdeführerin argumentiert, beim vorliegenden
Bauvorhaben handle es sich um ein "Grösstprojekt", dessen geplante
Erschliessung über einen 3,6 Meter breiten Zufahrtsweg in völliger
Diskrepanz hierzu stehe. Das Projekt sehe "313 Nutzungseinheiten"
sowie zudem 55 Aussenabstellplätze vor und es sei daher von "notorisch
zu erwartendem, sehr grossem Verkehrsaufkommen an PKW-, Liefer- und
Lastwagenfahrten" auszugehen. Konkret sei mit mindestens 846 täglich zu
erwartenden Fahrten mit motorisiertem Individualverkehr zu rechnen, 626 für die
313 "Nutzungseinheiten" (also täglich je zwei Fahrten) sowie je
220 für die Aussenabstellplätze (mithin je vier Fahrten täglich pro
Abstellplatz). Angesichts der Grösse des Projekts hätte ihrer Auffassung nach
ein Verkehrskonzept vorgelegt werden müssen. Insbesondere beanstandet sie, dass
die Vor­instanz unbesehen von den seitens der Beschwerdegegnerin 1
geschätzten 50 Bewegungen pro Tag ausgegangen sei, und rügt sie in diesem
Zusammenhang insbesondere eine unrichtige bzw. unvollständige Feststellung des Sachverhalts.
Gestützt auf Erfahrungen mit einer etwas kleiner
dimensionierten Baute der Beschwerdegegnerin 1 in L mit gleichem
Nutzungskonzept, bei welcher im Durchschnitt etwa 30 bis 35 Fahrten pro Tag
anfielen, geht diese und ebenso die Vorinstanz für das Bauprojekt von täglich
voraussichtlich etwa 50 Fahrten aus. Die Beschwerdegegnerin 1 führt
aus, von der (wohl weit überwiegend privaten) Mieterschaft in den Lagerräumen
im 2., 3. und 4. Obergeschoss eingelagerte Möbel und sonstige Gegenstände
würden naturgemäss während der gesamten Nutzungsdauer von mehreren Monaten
nicht benützt bzw. bewegt und Oldtimer, für deren Einstellung die Garagenplätze
im Erd- und ersten Obergeschoss vornehmlich gedacht sei, würden
erfahrungsgemäss lediglich in den Sommermonaten bewegt, insgesamt durchschnittlich
etwa sechsmal pro Jahr.
3.3.1
Bei der genügenden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine
Grundanforderung, welcher alle Bauvorhaben zu genügen haben (vgl.
§§ 233 ff. PBG). Erschlossen ist ein Grundstück unter anderem, wenn
es selber und die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich
sind. Die genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der
Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für
die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1
Satz 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein
(§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG).
Gestützt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 237 Abs. 2 Satz 2 PBG erliess der Regierungsrat die
bereits erwähnten Zugangsnormalien, in deren Anhang er die technischen
Anforderungen umschrieb, denen ein Zugang zu genügen hat (zum Ganzen
Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 720 [Rz. 12.3.1.1]). Die Festlegung der
Zugangsart erfolgt dabei gemäss § 6 Abs. 1 ZN nach dem
voraussichtlichen Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten
gemäss den Anwendungsbereichen im Anhang der Zugangsnormalien. Die Auswirkungen
anderer Nutzungen werden in Wohneinheiten umgerechnet. Je nachdem, ob ein
Gebiet dicht überbaut und mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen ist
oder nicht, gelten dabei gemäss § 6 Abs. 2 ZN weniger strenge
Anforderungen an die Zufahrten.
Nach § 360 Abs. 3 PBG darf aus wichtigen Gründen
von Richtlinien und Normalien abgewichen werden. In diesem Sinn können gemäss
§ 11 ZN im Einzelfall geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt
werden, wenn wichtige Gründe dafür bestehen. Die Zugangsnormalien sind also
nicht mechanisch anzuwenden. Sie sind aber richtunggebend, indem sie zeigen,
was Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen
halten (VGr, 15. Juni 2011, VB.2011.00031, E. 5.1.2; RB 1984
Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen). Bei der Beurteilung
der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulässig ist oder nicht, hat sich
die Bewilligungsbehörde neben den in § 11 ZN exemplarisch
umschriebenen Tatbeständen vor allem am bereits erwähnten § 237
Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren, wonach die Zufahrten für jedermann
verkehrssicher sein müssen. Bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit ist
insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer- und
Durchgangsverkehr) sowie die Übersichtlichkeit der Streckenführung zu
berücksichtigen (vgl. etwa VGr, 9. Februar 2017, VB.2016.00525,
E. 2.4 mit weiteren Hinweisen).
Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen
Erschliessung und insbesondere der Gewährung von Erleichterungen von den
technischen Anordnungen der Zugangsnormalien steht der zuständigen kommunalen
Behörde eine von der Rekursinstanz zu beachtende Entscheidungs- und
Ermessensfreiheit zu (vgl. RB 1986 Nr. 13; 17. November 2010,
VB.2010.00184, E. 3.3, 29. Oktober 2008, VB.2008.00286/VB.2008.287,
E. 4.2; 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64).
Geprüft wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen und
vollständigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die
bewilligte Erschliessungslösung verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der
Zweckmässigkeit vertretbar erscheint (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 722
[Rz. 12.3.1.4]). Vor Verwaltungsgericht können gemäss § 50 in
Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur
Rechtsverletzungen im Sinn dieser Bestimmungen geltend gemacht werden (zum
Ganzen VGr, 9. April 2015, VB.2014.00510, E. 6.3).
3.3.2
Die Vorinstanz ist in diesem Zusammenhang zunächst von der bestehenden
Erschliessung bzw. Zugangsart ausgegangen, aufgrund der infrage stehenden
Breite somit einem Zufahrtsweg, und hat dann, um einen Vergleich der vorliegend
geplanten Nutzung mit derjenigen bei einer (gemäss dem infrage stehenden
Anwendungsbereich gemäss Anhang Zugangsnormalien) entsprechenden Anzahl Wohnein­heiten
vornehmen zu können (wie dies § 6 Abs. 1 Satz 2 ZN vorsieht),
errechnet, wie viele Fahrten denn bei der zulässigen Nutzung im Fall eines
Wohnhauses mit zehn Wohneinheiten anfielen. (
Gemäss
Plan der ÖV-Güteklas­sen im geografischen Informationssystem des Kantons Zürich
[www.maps.zh.ch] liegt das Baugrundstück in der ÖV-Güteklasse E und verfügt
mithin über eine schlechte Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Infolgedessen
kann es vorliegend einzig um den unteren Anwendungsbereich der betreffenden
Zugangsart gehen, wovon auch die Vorinstanz ausgegangen ist.)
Nicht ersichtlich bzw. nachvollziehbar ist, was gegen
diese Vorgehensweise sprechen bzw. inwiefern diese einen
"Zirkelschluss" darstellen sollte, wie von der Beschwerdeführerin
beanstandet wird. Diese beschränkt sich in diesem Zusammenhang darauf, in
pauschaler Weise ihre Auffassung kundzutun, dass das Verkehrsaufkommen (und die
entsprechenden Auswirkungen) von zehn Wohn­einheiten nicht mit demjenigen von
313 "Nutzungseinheiten" verglichen bzw. gleichgesetzt werden
könne. Mit den diesbezüglichen schlüssigen Erwägungen der Vor­instanz setzt sie
sich indes nicht auseinander.
Sodann ist in diesem
Zusammenhang auch festzuhalten, dass in Anbetracht der Dimensionen und von
Lage, Art und Zweckbestimmung der Baute im Rahmen des baurechtlichen Verfahrens
zur Abschätzung des Verkehrsaufkommens kein Bedürfnis nach einem Verkehrskonzept
besteht. Es genügt vorliegend, hierzu auf nachvollziehbare Erfahrungswerte
abzustellen (vgl. etwa VGr, 21. April 2016, VB.2015.00718, E. 9,
sowie hierzu BGr, 11. Januar 2017, 1C_283/2016, E. 2.6), wie dies die
Vorinstanz getan hat. Nicht ersichtlich ist sodann, dass bzw. inwiefern ein
Expertengutachten
bezüglich der Frage des Verkehrsaufkommens und der
Verkehrssicherheit
, wie es von der Beschwerdeführerin
– im Übrigen erst m
it Replik vom 12. April 2019 – beantragt wurde,
zur Klärung des Sachverhalts Wesentliches beitragen könnte: Die Vor­instanz
konnte sich anlässlich eines Augenscheins vom 20. November 2018 ein Bild der
Verhältnisse vor Ort machen, und die Beschwerdeführerin wendet sich vor
Verwaltungsgericht sodann lediglich in sehr pauschaler Weise gegen die
nachvollziehbaren und schlüssigen vor­instanzlichen Erwägungen, wobei sie
ihrerseits aufgrund einer schlichten Multiplikation – was sodann nicht zu
überzeugen vermag (dazu sogleich) – zu den von ihr behaupteten bzw. angeblich
zu erwartenden 846 Fahrten täglich gelangt.
3.3.3
Die Vorinstanz errechnete bei einem Wohnhaus mit zehn Wohneinheiten zufolge
der nach der anwendbaren Bau- und Zonenordnung zu erstellenden
18 Pflichtabstellplätze (wovon drei Besucherparkplätze; vgl. Art. 72
Abs. 2 f. BZO) grundsätzlich 36 Fahrten pro Tag. In diesem
Zusammenhang ist bedenken, dass es sich bei den Pflichtabstellplätzen, von
denen die Vorinstanz vorliegend ausgegangen ist, lediglich um die
minimal
erforderliche, nicht aber die maximal zulässige Anzahl
Parkplätze handelt
(die Gemeinde Elsau gehört zum Typ 1 gemäss der – noch geltenden – Wegleitung
der Baudirektion zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen von
Oktober 1997, S. 6 f. [www.baudirektion.zh.ch > Amt für Abfall,
Wasser, Energie und Luft > Luft, Klima & Elektrosmog >
Veröffentlichungen], die nur den Pflichtbedarf an Parkplätzen festlegen, also
deren minimal erforderliche Zahl). Folglich ist die Vorinstanz bei ihrer
Berechnung bzw. bei der Erstellung der Vergleichsbasis auch von einer
Mindestanzahl an
Fahrten
ausgegangen. Grundsätzlich wäre im Fall eines
Wohnhauses vorliegend auch die Erstellung
von mehr als
18 Parkplätzen
denkbar bzw. zulässig, wobei diesfalls entsprechend mehr (als 36) Fahrten
täglich anfielen.
Bezüglich der gemäss der Beschwerdegegnerin 1 täglich
etwa 50 zu erwartenden Fahrten erwog die Vorinstanz, deren Ausführungen
erwiesen sich als nachvollziehbar. Die Beschwerdegegnerin 1 stützte sich
dabei, wie bereits erwähnt, auf Erfahrungen mit einer ähnlichen, etwas kleiner
dimensionierten Baute mit gleichem Nutzungskonzept, bei der 30 bis 35 Fahrten
täglich verzeichnet würden. Mit der Vorinstanz ist in diesem Zusammenhang davon
auszugehen, dass Lagerräume ihrem Zweck entsprechend lediglich sporadisch
aufgesucht werden. Dass die Lagerräume im 2., 3. und 4. Obergeschoss
täglich aufgesucht werden würden, wie die Beschwerdeführerin behauptet, erweist
sich demgegenüber als nicht plausibel. Weiter ist auch davon auszugehen, dass
die im Erd- sowie im 1. Obergeschoss der Baute geplanten Garagenplätze,
mit Blick auch auf die Lage des Baugrundstücks, in dessen unmittelbarer Nähe
sich keine Wohnbauten befinden, vornehmlich dem längeren Einstellen von
Fahrzeugen dienen und die darin abgestellten Fahrzeuge infolgedessen bei Weitem
nicht täglich bewegt werden dürften (so auch die Vor­instanz). Aus demselben
Grund ist auch nicht mit einer regen Benutzung der Aussenparkplätze auszugehen;
diese dürften vielmehr in erster Linie von den Mieterinnen und Mietern der
Lagerräume genutzt werden. Dass die Vor­instanz vor diesem Hintergrund 50 Fahrten
täglich als nachvollziehbar und plausibel erachtet hat, ist infolgedessen
ebenso wenig zu beanstanden wie ihr Schluss, die von der Baute ausgehenden
Auswirkungen würden nur unmerklich über denen einer Wohnbaute mit zehn
Wohneinheiten liegen, was umso mehr gilt, wenn man – nach dem oben Ausgeführten
– davon ausgeht, dass bei einer Wohnbaute vorliegend grundsätzlich auch mehr
als 18 Parkplätze zulässig wären. Die Beschwerdeführerin vermag mit ihren
pauschalen Vorbringen die überzeugenden vor­instanzlichen Erwägungen nicht zu
entkräften.
Von ihren grundlegenden Einwänden hinsichtlich des
voraussichtlichen Verkehrsaufkommens abgesehen bringt die Beschwerdeführerin
auch gegen die die Verkehrssicherheit betreffenden und sich auch auf die
Feststellungen anlässlich des Augenscheins vom 20. November 2018
stützenden Erwägungen der Vorinstanz nichts vor: Danach dient der rund
90 Meter lange Zufahrtsweg einzig den Mieterinnen und Mietern des
Bauobjekts und würden die darauf verkehrenden Fahrzeuge wegen dieser geringen
Länge nur mit tiefer Geschwindigkeit unterwegs sein. Beim Augenschein habe
festgestellt werden können, dass die Erschliessungsanlage von beiden Enden
überblickt werden könne, und an beiden Enden bestehe genügend Raum, um ein
entgegenkommendes Fahrzeug abzuwarten. Es sei daher weder mit Kreuzungsmanövern
noch mit rückwärtsfahrenden Fahrzeugen zu rechnen. Die Vorinstanz weist
schliesslich darauf hin, dass die Erschliessung für allfällige Fussgänger/innen
und Fahrradfahrende separat geführt werde, und kommt zum Schluss, die
Erschliessung sei unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit als genügend zu
betrachten. Die Beschwerdegegnerin 2 hatte ihrerseits in ihrer
Rekursvernehmlassung vom 10. August 2018 darauf hingewiesen, dass auf der G-Strasse
ein sehr geringes Verkehrsaufkommen herrsche, sodass der Verkehr nicht
wesentlich behindert würde, wenn im Einzelfall ein Fahrzeug auf dieser Strasse
warten müsse; auf der anderen, westlichen Seite bzw. auf dem Baugrundstück
bestehe ohnehin genügend Warteraum. Aufgrund der separat bzw. entlang der H-Strasse
geführten Rad- und Fusswegerschliessung liege sodann ein wichtiger Grund im
Sinn von § 11 ZN vor, der es rechtfertigte, geringere Anforderungen an die
Erschliessung zu stellen.
3.3.4
Schliesslich wurde die Baubewilligung vom 5. Juni 2018 auch unter der
Auflage erteilt, dass dem Bausekretariat "[v]or jedem Bezug von Räumen im
Gebäude [...] Meldung zu erstatten" sei. Die Baukommission behalte sich
vor, "je nach Nutzung, Lagergut etc. zusätzliche bau- und umweltrechtliche
sowie feuerpolizeiliche Auflagen zu verfügen". Zwischen der ursprünglichen
Grundstückseigentümerin und der Beschwerdeführerin war zudem ohnehin, wie
bereits erwähnt (vgl. oben 3.1 Abs. 3), vereinbart worden, falls von der
Baubehörde eine Verbreiterung des Zufahrtswegs als notwendig erachtet würde,
könne der Ausbau bzw. die Erweiterung der Dienstbarkeitsfläche verlangt werden;
die Kosten eines Ausbaus hätte die dannzumal berechtigte Eigentümerin zu tragen.
Zu einem solchen hätte die Beschwerdeführerin demnach aber jedenfalls Hand zu
bieten. Ihre Argumentation erscheint umso schwerer nachzuvollziehen.
3.3.5
Zusammenfassend ist der Schluss der Vorinstanz, dass die Erschliessung des
Bauprojekts über den infrage stehenden Zufahrtsweg als genügend zu betrachten
sei, nicht zu beanstanden.
4.
Dementsprechend ist die Beschwerde abzuweisen.
5.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens
der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht der Beschwerdeführerin
keine Parteientschädigung zu. Vielmehr ist sie antragsgemäss zu verpflichten,
der anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegnerin 1 eine
Parteientschädigung zu bezahlen, wobei sich insgesamt Fr. 4'000.- als
angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    330.--     Zustellkosten,
Fr. 5'330.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110) erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau­sanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an…