zh_verwaltungsgericht · SB.2025.00095 · 2026-01-14 · de
Grundstückgewinnsteuer

Mäklerprovisionen, welche dem Immobilienfonds zugunsten der Fondsleitung belastet wurden, qualifizieren nicht als Aufwendungen im Sinn von § 221 Abs. 1 lit. c StG. Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt (§ 219 Abs. 1 StG). Teil der Anlagekosten sind die Aufwendungen, wozu gemäss § 221 Abs. 1 lit. c StG auch die üblichen Mäklerprovisionen und Insertionskosten für Erwerb und Veräusserung gehören. Unter Mäklerprovision ist der Mäklerlohn im Sinn von Art. 413 OR zu verstehen. Die Anrechnung einer solchen beim Grundstückgewinn setzt u.a. den Abschluss eines Mäklervertrags gemäss Art. 412 OR mit einer Drittperson voraus (E. 3.1). Die Fondsleitungsgesellschaft ist im Verhältnis zum Immobilienanlagefonds keine zur Geltendmachung einer Mäklerprovision befugte Drittperson: Denn das Eigentum am Grundstück steht nicht dem vertraglichen Anlagefonds oder den Anlegern, sondern der Fondsleitung zu (Art. 86 Abs. 2bis KKV), selbst wenn diese ihr Eigentum nur (quasi-) fiduziarisch für die Anleger ausübt. Eine Fondsleitung kann als steuerpflichtige Veräusserin mit sich selbst keinen Mäklervertrag schliessen, der sie zur Anrechnung einer Mäklerprovision nach § 221 Abs. 1 lit. c StG berechtigen würde (E. 3.2.2). Aus Art. 12 StHG kann nicht abgeleitet werden, dass der Kanton Zürich harmonisierungsrechtlich verpflichtet wäre, den vertraglichen Anlagefonds und nicht die Fondsleitung als Subjekt der Grundstückgewinnsteuer zu betrachten (E. 3.3.1). Auch das Vorsorgerecht und die damit zusammenhängenden Bestimmungen des Harmonisierungsrechts über die Steuerbefreiung (Art. 23 Abs. 1 lit. i und Abs. 4 StHG) verlangen nicht, dass der Kanton Zürich die von ihr geltend gemachten Beträge bei der Grundstückgewinnsteuer anrechnet (E. 3.3.2). Soweit Provisionen für Fondsleitungen von vertraglichen Anlagefonds effektiv anders behandelt werden als vergleichbare Zahlungen an Fondsleitungen von SICAVs oder in Konzernsituationen, ergibt sich dieseUngleichbehandlung aus der unterschiedlichen Ausgestaltung der Eigentumsverhältnisse, weshalb keine verfassungswidrige Ungleichbehandlung gegenüber einer SICAV oder Konzernverhältnissen vorliegt (E. 3.4.2). Abweisung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2025.00095
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Geschäftsnummer:
SB.2025.00095
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 14.01.2026
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
Mäklerprovisionen, welche dem Immobilienfonds zugunsten der Fondsleitung belastet wurden, qualifizieren nicht als Aufwendungen im Sinn von § 221 Abs. 1 lit. c StG.Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt (§ 219 Abs. 1 StG). Teil der Anlagekosten sind die Aufwendungen, wozu gemäss § 221 Abs. 1 lit. c StG auch die üblichen Mäklerprovisionen und Insertionskosten für Erwerb und Veräusserung gehören. Unter Mäklerprovision ist der Mäklerlohn im Sinn von Art. 413 OR zu verstehen. Die Anrechnung einer solchen beim Grundstückgewinn setzt u.a. den Abschluss eines Mäklervertrags gemäss Art. 412 OR mit einer Drittperson voraus (E. 3.1). Die Fondsleitungsgesellschaft ist im Verhältnis zum Immobilienanlagefonds keine zur Geltendmachung einer Mäklerprovision befugte Drittperson: Denn das Eigentum am Grundstück steht nicht dem vertraglichen Anlagefonds oder den Anlegern, sondern der Fondsleitung zu (Art. 86 Abs. 2bis KKV), selbst wenn diese ihr Eigentum nur (quasi-) fiduziarisch für die Anleger ausübt. Eine Fondsleitung kann als steuerpflichtige Veräusserin mit sich selbst keinen Mäklervertrag schliessen, der sie zur Anrechnung einer Mäklerprovision nach § 221 Abs. 1 lit. c StG berechtigen würde (E. 3.2.2). Aus Art. 12 StHG kann nicht abgeleitet werden, dass der Kanton Zürich harmonisierungsrechtlich verpflichtet wäre, den vertraglichen Anlagefonds und nicht die Fondsleitung als Subjekt der Grundstückgewinnsteuer zu betrachten (E. 3.3.1). Auch das Vorsorgerecht und die damit zusammenhängenden Bestimmungen des Harmonisierungsrechts über die Steuerbefreiung (Art. 23 Abs. 1 lit. i und Abs. 4 StHG) verlangen nicht, dass der Kanton Zürich die von ihr geltend gemachten Beträge bei der Grundstückgewinnsteuer anrechnet (E. 3.3.2). Soweit Provisionen für Fondsleitungen von vertraglichen Anlagefonds effektiv anders behandelt werden als vergleichbare Zahlungen an Fondsleitungen von SICAVs oder in Konzernsituationen, ergibt sich diese Ungleichbehandlung aus der unterschiedlichen Ausgestaltung der Eigentumsverhältnisse, weshalb keine verfassungswidrige Ungleichbehandlung gegenüber einer SICAV oder Konzernverhältnissen vorliegt (E. 3.4.2). Abweisung.
Stichworte:
ANLAGEKOSTEN
DRITTPERSON
FONDSLEITUNG
FONDSLEITUNGSGESELLSCHAFT
GRUNDSTÜCKGEWINN
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
IMMOBILIENFONDS
KOLLEKTIVANLAGENGESETZ
KOLLEKTIVE KAPITALANLAGEN
MÄKLER
MÄKLERPROVISION
MÄKLERVERTRAG
ZIVILRECHTLICHES EIGENTUM
Rechtsnormen:
Art. 8 Abs. I BV
Art. 127 Abs. II BV
Art. 127 Abs. III BV
Art. 80 Abs. IV BVG
Art./§ 38 Abs. I FINIG
Art./§ 40 Abs. I FINIG
Art./§ 37 Abs. IIbis lit. a KKV
Art./§ 86 Abs. IIbis KKV
Art. 412 OR
Art. 413 OR
§ 61 lit. k StG
§ 221 Abs. I lit. c StG
Art. 12 Abs. I StHG
Art. 20 Abs. I StHG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
2. Abteilung
SB.2025.00095
Urteil
der
2. Kammer
vom 14. Januar 2026
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Silvia Hunziker (Vorsitz),
Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter Moritz Seiler,
Gerichtsschreiberin Jsabelle Mayer.
In Sachen
A AG,
als Rechtsnachfolgerin der B AG,
diese vertreten
durch C AG,
Beschwerdeführerin,
gegen
Stadt D,
vertreten durch den
Finanzausschuss,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Grundstückgewinnsteuer,
hat sich
ergeben:
I.
A.
Der Fonds E
(nachfolgend der Immobilienfonds) ist ein vertraglicher Anlagefonds (Art. 25
des Kollektivanlagengesetzes vom 23. Juni 2006 [KAG, SR 951.31]), der
seine Mittel in Immobilienwerten anlegt ("Immobilienfonds"; Art. 58
KAG). Seine Anlegerinnen und Anleger bestehen ausschliesslich aus in der
Schweiz domizilierten steuerbefreiten Einrichtungen der zweiten Säule und der
Säule 3a, steuerbefreiten schweizerischen Sozialversicherungs- und
Ausgleichskassen sowie Anlagefonds, deren Anlegerkreis sich wiederum ausschliesslich
aus steuerbefreiten Einrichtungen zusammensetzt. Die Fondsleitung besorgt die
in J domizilierte A AG (nachfolgend die Pflichtige), die als
Rechtsnachfolgerin an die Stelle der am 9. August 2022 im Handelsregister
gelöschten B AG getreten ist.
B.
Am
26. August 2019 erwarb die B AG das Grundstück GB-Bl. 01, Kat.-Nr. 02,
an der F-Strasse 03 und 04 in der Stadt D, zum Preis von Fr.
von der G AG mit Sitz in H. Am 2. November 2021 veräusserte die B AG
dasselbe Grundstück zum Preis von Fr.  an die I AG mit Sitz in H.
C.
Mit
Veranlagungsentscheid vom 11. Mai 2022 setzte der Finanzausschuss der
Stadt D den Grundstückgewinn aus der letztgenannten Handänderung auf Fr.
fest und erhob eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. ... Dabei rechnete er
die von der B AG in Rechnung gestellten Mäklerprovisionen von 1 % des
Erwerbspreises (Fr. ) und von 2 % des Verkaufspreises (Fr. )
nicht bei den Anlagekosten an. Die Einsprache hiergegen wies der
Finanzausschuss der Stadt D mit Entscheid vom 5. Oktober 2022 ab.
II.
Mit Rekurs vom 3. November 2022 gelangte die
Pflichtige an das Steuerrekursgericht. Dabei verlangte sie erneut die
Berücksichtigung von Mäklerprovisionen für Erwerb und Veräusserung in der Höhe
von insgesamt Fr.  bei der Bestimmung des Grundstückgewinns. Mit
Entscheid vom 3. Juni 2025 wies das Steuerrekursgericht den Rekurs ab. Die
Gerichtskosten auferlegte es der Pflichtigen. Parteientschädigungen sprach es
nicht zu.
III.
Mit Beschwerde vom 31. Juli 2025 gelangte die
Pflichtige an das Verwaltungsgericht und beantragte, der Rekursentscheid des
Steuerrekursgerichts vom 3. Juni 2025 sei aufzuheben und sie sei mit einem
steuerbaren Grundstückgewinn von Fr.  zu veranlagen. Das
Steuerrekursgericht und die Stadt D verzichteten auf Vernehmlassung.
Die Kammer
erwägt:
1.
Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in
Grundsteuersachen können laut § 213 in Verbindung mit § 153
Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle
Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.
2.
Der vorliegende Streit dreht sich um die Frage, ob die
Beträge von total Fr. , welche die Rechtsvorgängerin der Pflichtigen dem
Immobilienfonds im Zusammenhang mit der Veräusserung der Liegenschaft in der
Stadt D belastete, übliche Mäklerprovisionen gemäss § 221 Abs. 1
lit. c StG darstellen und als Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer
anrechenbar sind.
2.1
Die
Vorinstanz lehnte die Anrechnung ab. Sie erwog zusammengefasst, dass nur
Drittpersonen als Mäkler in Betracht kämen, deren Provisionen bei der
Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden könnten. Eigenprovisionen seien nicht
anrechenbar. Vertragliche Anlagefonds würden zwar bei der Gewinnsteuer für
ihren direkten Grundbesitz den juristischen Personen gleichgestellt. Die
Materialien (Botschaft über die Steuerharmonisierung vom 25. Mai 1983
[nachfolgend: Botschaft Steuerharmonisierung], BBl 1983 III 63 ff.)
zeigten jedoch, dass diese Gleichstellung durch Probleme des interkantonalen
Steuerrechts motiviert gewesen sei. Die vertraglichen Anlagefonds würden
dadurch nicht zu Personen mit eigener Rechtspersönlichkeit. Wenn man dem
Anlagefonds eine gewisse Eigenständigkeit zugestehen wollte, wäre die
Fondsleitungsgesellschaft als Organ zu betrachten und die Anrechnung der
fraglichen Vergütungen als Mäklerprovisionen aus diesem Grund ebenfalls
ausgeschlossen. Die Vorinstanz verwies ausserdem auf ein bundesgerichtliches
Leiturteil, wo das Bundesgericht die Fondsleitungsgesellschaft als
(treuhänderische) Eigentümerin bezeichnete und die Erhebung einer
Handänderungssteuer anlässlich eines Fondsleitungswechsels unter
verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten schützte (vgl. BGE 148 II 121 [= Pra
111 (2022) Nr. 88] E. 4.2, 4.3 sowie 58). Eine verfassungswidrige
interkantonale Doppelbesteuerung vermochte die Vorinstanz nicht zu erkennen. In
einem Obiter Dictum hielt die Vorinstanz schliesslich fest, dass im
Preissegment zwischen Fr. 10 und 20 Mio. eine Mäklerprovision ohnehin
maximal im Umfang von 1,5 % anrechenbar gewesen wäre.
2.2
Die
Pflichtige macht in ihrer Beschwerde zusammengefasst eine fehlerhafte Auslegung
von § 221 Abs. 1 lit. c StG sowie Verletzungen des
Steuerharmonisierungsrechts, des Vorsorgerechts und des verfassungsrechtlichen
Gleichbehandlungsgebots (Art. 8 Abs. 1 und Art. 127 Abs. 2
der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) geltend. Ihr zufolge ist der
Immobilienfonds als Steuersubjekt zu betrachten. Das Harmonisierungsrecht
gebiete, dass eine grundstücksbezogene Ausgabe nicht ins Leere fallen dürfe und
deshalb bei der Grundstückgewinnsteuer müsse angerechnet werden können, wenn
sie bei den Gewinnsteuern nicht berücksichtigt werden könne. Sodann leitet die
Pflichtige aus Art. 80 Abs. 4 des Bundesgesetzes vom 25. Juni
1982 über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG, SR 831.40)
ab, dass die streitbetroffenen Beträge zum Abzug zugelassen werden müssten,
damit die Mittel der beruflichen Vorsorge bzw. die erzielte Rendite in vollem
Umfang der Vorsorgetätigkeit zugeführt werde. Die Pflichtige ist überdies der
Meinung, dass § 221 Abs. 1 lit. c StG die Anrechenbarkeit nicht
auf Provisionen beschränke, die an unabhängige Drittpersonen bezahlt worden
seien. Eventualiter macht sie geltend, dass die Fondsleitung aufsichtsrechtlich
als Drittperson zu betrachten sei. Die Mäklerprovision habe sich entgegen der
Vorinstanz auch im üblichen Rahmen bewegt, zumal es sich um eine besonders
komplexe Transaktion gehandelt habe. In verfassungsrechtlicher Hinsicht weist
die Beschwerdeführerin auf die abweichende Behandlung von SICAVs und von
vergleichbaren Situationen im Konzern sowie auf die Bedeutung des Grundsatzes
der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit im
Grundstückgewinnsteuerrecht hin.
3.
3.1
Nach § 216
Abs. 1 StG wird die Grundstückgewinnsteuer erhoben von den Gewinnen, die
sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben.
Steuerpflichtig ist gemäss § 217 StG der Veräusserer. Der Grundstückgewinn
ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die
Anlagekosten übersteigt. Teil der Anlagekosten sind die Aufwendungen, wozu
unter anderem gemäss § 221 Abs. 1 lit. c StG die üblichen
Mäklerprovisionen und Insertionskosten für Erwerb und Veräusserung gehören.
Unter Mäklerprovision ist der Mäklerlohn im Sinn von Art. 413 des Obligationenrechts
vom 30. März 1911 (OR) zu verstehen. Die Anrechnung einer solchen
Provision setzt praxisgemäss den Abschluss eines Mäklervertrags gemäss Art. 412
OR mit einer Drittperson, eine in Erfüllung dieses Vertrags zum Grundstückskauf
bzw. -verkauf führende Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Mäklers und die
Zahlung oder Anerkennung des geschuldeten Mäklerlohns, beschränkt auf den
üblichen Umfang, voraus (VGr, 22. August 2012, SB.2012.00018, E. 2.1
mit Hinweisen).
3.2
Entgegen
den Ausführungen der Pflichtigen ist kantonalrechtlich nicht zu beanstanden,
dass die Vorinstanz die geltend gemachten Beträge nicht als übliche
Mäklerprovisionen anerkannte und die Anrechnung demgemäss verweigerte.
3.2.1
Wie die Vorinstanz ausführte, hatte das Verwaltungsgericht bereits in einem
Urteil aus dem Jahr 1987 erkannt, dass die Fondsleitungsgesellschaft im
Verhältnis zum Immobilienanlagefonds keine zur Geltendmachung einer
Mäklerprovision befugte Drittperson ist (VGr, 19. Mai 1987, SR 17/1987, E. 2b).
Dieses Urteil erging zwar noch zum alten Steuergesetz vom 8. Juli 1951,
doch wurde die einschlägige Bestimmung des alten Gesetzes (§ 166 Abs. 1
lit. d aStG) wortgleich in § 221 Abs. 1 lit. c StG
überführt.
3.2.2
Die damaligen Erwägungen des Verwaltungsgerichts überzeugen auch für das
heute geltende Recht. Das Eigentum am Grundstück steht auch nach heute
geltendem Anlagefonds- und Sachenrecht nicht dem vertraglichen Anlagefonds oder
den Anlegern, sondern der Fondsleitung zu (vgl. Art. 86 Abs. 2
bis
der Kollektivanlagenverordnung vom 22. November 2006 [KKV, SR 951.311];
BGE 148 II 121 [= Pra 111 (2022) Nr. 88] E. 4.2; Toni Hess,
Steuern kollektiver Kapitalanlagen, Basel 2015, § 3 Rz. 26). Entgegen
den Ausführungen der Pflichtigen bleibt es deshalb nach Zürcher
Grundstückgewinnsteuerrecht dabei, dass die Fondsleitung bei einer
zivilrechtlichen Handänderung die (subjektiv) steuerpflichtige Veräusserin ist,
auch wenn sie ihr Eigentum aufgrund ihrer vertraglichen und regulatorischen
Verpflichtungen nur (quasi-)fiduziarisch für die Anlegerinnen und Anleger
ausübt (vgl. VGr, 19. Mai 1987, SR 17/1987, E. 3; Stefan Oesterhelt
in: René Bösch et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Kollektivanlagengesetz, 3. A.,
Basel 2026, Vor Art. 1 KAG N. 183; Felix Richner et al., Kommentar
zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 217 N. 22). Die
gegenteilige Literaturmeinung, die (auch) für die Grundstückgewinnsteuer dem
vertraglichen Anlagefonds die Rolle des Steuersubjekts zuschreibt, obschon sie
die Fondsleitung als Veräusserin betrachtet (vgl. Hess, § 12 Rz. 167),
ist für das Zürcher Grundstückgewinnsteuerrecht abzulehnen. Eine Fondsleitung
kann als steuerpflichtige Veräusserin mit sich selbst keinen Mäklervertrag
schliessen, der sie zur Anrechnung einer Mäklerprovision nach § 221
Abs. 1 lit. c StG berechtigen würde. Beträge, die eine Fondsleitung
dem Vermögen eines vertraglichen Anlagefonds zur Abgeltung der eigenen
Verkaufsbemühungen belastet, können ferner auch nicht als wertvermehrende
Eigenleistungen angerechnet werden, weil die damit abgegoltenen Leistungen den
Wert des Grundstücks objektiv betrachtet nicht vermehren (vgl. zur
Anrechenbarkeit wertvermehrender Eigenleistungen VGr, 21. August 2024,
SB.2023.00064, E. 2.3; Richner et al., § 221 N. 66 ff.).
3.2.3
Das Verwaltungsgericht hielt es im erwähnten Urteil nicht für
methodendualistisch, einer Fondsleitungsgesellschaft, die Aktien an einer
Immobiliengesellschaft veräussert, die Anrechnung einer Mäklerprovision zu
versagen, weil sie für diese wirtschaftliche Handänderung selbst als Pflichtige
und nicht als Dritte zu betrachten ist (VGr, 19. Mai 1987, SR 17/1987,
E. 3). Erst recht liegt kein Methodendualismus vor, wenn bei einer
zivilrechtlichen Handänderung  wie hier  an die zivilrechtlichen Positionen
angeknüpft, die Fondsleitung als Steuerpflichtige ins Recht gefasst und ausser
Acht gelassen wird, dass die Fondsleitung die Grundstückgewinnsteuer dem
Fondsvermögen belastet und dadurch letztlich die Anlegerinnen und Anleger 
respektive hier: die Versicherten  die Steuer tragen.
3.3
Die von
der Pflichtigen ins Feld geführten Bestimmungen des Bundesrechts führen nicht
zu einem anderen Ergebnis.
3.3.1
Die Vorinstanz wies zutreffend darauf hin, dass das Harmonisierungsrecht
die kollektiven Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz den übrigen
juristischen Personen lediglich gleichstellt (Art. 20 Abs. 1 des Steuerharmonisierungsgesetzes
vom 14. Dezember 1990 [StHG, SR 642.14]). Vertragliche Anlagefonds
erlangen dadurch nach einhelliger Lehrmeinung keine Rechtspersönlichkeit (vgl.
Peter Locher/Ernst Giger/Andrea Pedroli, Kommentar zum Bundesgesetz über die
direkte Bundessteuer, II. Teil, 2. A., Basel 2022, Art. 49 DBG N. 16;
Stefan Oesterhelt/Susanne Schreiber in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.],
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung
der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 4. A., Basel 2022
[nachfolgend: Kommentar StHG], Art. 20 StHG N. 66). Prozessual kann
nur die Fondsleitung für den vertraglichen Anlagefonds handeln; sie tritt laut
Bundesgericht in eigenem Namen als Prozessstandschafterin auf (vgl. BGr, 3. Juni
2025, 9C_664/2024, E. 1.3, zur Publikation vorgesehen). In
materiell-rechtlicher Hinsicht ist in der Lehre umstritten, ob für die Zwecke
der Gewinnsteuer der vertragliche Anlagefonds oder die Fondsleitung als
Steuersubjekt zu betrachten ist (vgl. für Anlagefonds: Hess, § 12
Rz. 17; für Fondsleitung: Oesterhelt, Vor Art. 1 KAG N. 23;
Oesterhelt/Schreiber, Art. 20 StHG N. 66). Was die
Grundstückgewinnsteuer angeht, wird die einschlägige Bestimmung (Art. 12
Abs. 1 StHG) in der Literatur zwar so gedeutet, dass der Veräusserer
Steuersubjekt sein soll, doch identifiziert sie das Steuersubjekt nicht
ausdrücklich (vgl. Silvia Hunziker/Moritz Seiler in: Kommentar StHG,
Art. 12 StHG N. 29; Martin Zweifel et al., Schweizerisches
Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 9 Rz. 1). Aus Art. 12
StHG kann jedenfalls nicht abgeleitet werden, dass der Kanton Zürich
harmonisierungsrechtlich verpflichtet wäre, den vertraglichen Anlagefonds und
nicht die Fondsleitung als Subjekt der Grundstückgewinnsteuer zu betrachten
(vgl. auch Zweifel et al., § 9 Rz. 6 Fn. 1509, nach denen das
Harmonisierungsrecht bei zivilrechtlichen Handänderungen im Gegenteil gerade
gebietet, den Treuhänder  und nicht den oder die Treugeber  ins Recht zu
fassen).
3.3.2
Entgegen den Ausführungen der Pflichtigen verlangen auch das Vorsorgerecht
und die damit zusammenhängenden Bestimmungen des Harmonisierungsrechts über die
Steuerbefreiung (Art. 23 Abs. 1 lit. i und Abs. 4 StHG)
nicht, dass der Kanton Zürich die von ihr geltend gemachten Beträge bei der
Grundstückgewinnsteuer anrechnet. Art. 80 Abs. 4 BVG gestattet den
Kantonen ausdrücklich, die Mehrwerte aus der Veräusserung von Liegenschaften
entweder mit der allgemeinen Gewinnsteuer oder mit einer speziellen
Grundstückgewinnsteuer zu erfassen. Die "Mehrwerte aus der Veräusserung
von Liegenschaften" (ähnlich die italienische Sprachfassung: "i
plusvalori derivanti dall'alienazione di beni immobili"; leicht anders die
französische Sprachfassung: "les bénéfices provenant de l'aliénation
d'immeubles") entsprechen nach gewöhnlichem Sprachgebrauch der
Wertsteigerung zwischen Erwerb und Veräusserung, mithin der Differenz zwischen
Erwerbspreis und Veräusserungserlös, allenfalls unter Berücksichtigung der
wertvermehrenden Aufwendungen. Mäklerprovisionen sind insoweit ohne Belang: Sie
mehren den Wert einer Liegenschaft nicht, sondern stellen Transaktions- oder
Verkaufsunkosten dar (vgl. Hunziker/Seiler, Art. 12 StHG N. 85). Auch
den Gesetzesmaterialien lässt sich nicht entnehmen, dass der Gesetzgeber des
BVG den kantonalen Gestaltungsspielraum bei der Bemessung der steuerbaren
Grundstückgewinne enger fassen wollte, als er dies später mit Art. 12
Abs. 1 StHG tat (vgl. Botschaft zum Bundesgesetz über die berufliche
Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge vom 19. Dezember 1975, BBl
1976 I 214: "Anderseits können Grund- und Handänderungssteuern weiterhin
von den Kantonen erhoben werden. Ebenso bleibt die steuerliche Erfassung der
Liegenschaftsgewinne durch die Kantone vorbehalten; eine Einschränkung gilt
bloss für die Grundstückgewinnsteuern bei Zusammenlegung oder Aufteilung von
Vorsorgeeinrichtungen, die hier im Interesse der vollen Zweckerhaltung des
Vermögens nicht entrichtet werden sollen."). Art. 12 Abs. 1 StHG
belässt den Kantonen Spielraum, inwieweit sie Mäklerprovisionen bei der
Grundstückgewinnsteuer anrechnen (vgl. BGE 143 II 382 E. 3.2 und 3.3;
BGr, 26. April 2019, 2C_719/2017, E. 2.3; BGr, 29. Mai 2009, 2C_119/2009,
E. 2.1). Für die Massgeblichkeit von Art. 12 Abs. 1 StHG auch im
Vorsorgebereich  jedenfalls im monistischen System  spricht zudem die mit Art. 80
Abs. 4 BVG zusammenhängende harmonisierungsrechtliche Vorschrift von Art. 23
Abs. 4 StHG (vgl. Botschaft Steuerharmonisierung, BBl 1983 III 109 f.).
Danach unterliegen die in "Absatz 1 Buchstaben d-g und i genannten
juristischen Personen [u.
a.
Vorsorgeeinrichtungen] jedoch in jedem Fall der Grundstückgewinnsteuer".
Was die Pflichtige dagegen zu den Renditezielen der Vorsorgeeinrichtungen unter
Hinweis auf Art. 71 Abs. 1 BVG ausführt, vermag keine Sonderregel für
Vorsorgeeinrichtungen zu rechtfertigen, die  anders als die Steuerausnahme für
Fusionen und Aufteilungen (vgl. dazu BGE 148 II 259 E. 6.4)  keinen
Niederschlag im Gesetzestext gefunden hat.
3.3.3
Soweit die Pflichtige aus den aufsichtsrechtlichen Vorschriften schliessen
will, dass sie für die Zwecke der Grundstückgewinnsteuer als Drittperson zu
betrachten sei, kann ihr nicht gefolgt werden. Die spezialgesetzliche
Vorschrift über die Absonderung des Fondsvermögens im Konkurs der Fondsleitung
zugunsten der Anlegerinnen und Anleger (Art. 40 Abs. 1 des Finanzinstitutsgesetzes
vom 15. Juni 2018 [FINIG, SR 954.1]; vgl. zur umstrittenen
Rechtsnatur dieser Bestimmung Sandro Abegglen/Martin Schaub in: Rashid
Bahar/Rolf Watter [Hrsg.], Basler Kommentar,
Finanzdienstleistungsgesetz/Finanzinstitutsgesetz, Basel 2023, Art. 40 FINIG
N. 4; Luca Bianchi, Die Absonderung des Fondsvermögens nach Art. 40 FINIG,
Jusletter vom 18. Januar 2021, Rz. 5; Marc Russenberger/Marc
Wohlgemuth in: Daniel Staehelin/Thomas Bauer/Franco Lorandi [Hrsg.], Basler
Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 3. A., Basel 2021,
Art. 242 SchKG N. 23) braucht es, gerade weil die Sachen des
Fondsvermögens im zivilrechtlichen Eigentum der Fondsleitung und nicht in
demjenigen der Anlegerinnen und Anleger stehen. Andernfalls könnten die
Anlegerinnen und Anleger nämlich bereits gestützt auf ihr dingliches Recht die
Aussonderung verlangen (vgl. Art. 242 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom
11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs [SchKG, SR 281.1]).
Auch dank Art. 40 Abs. 1 FINIG können Grundstücke des Fonds also
wirtschaftlich den Anlegerinnen und Anlegern zugerechnet werden, obschon sie im
zivilrechtlichen Eigentum der Fondsleitung stehen. Diese wirtschaftliche
Zurechenbarkeit spielt jedoch nach Zürcher Grundstückgewinnsteuerrecht bei
einer zivilrechtlichen Handänderung, wie erwähnt, keine Rolle; massgebend sind
allein die zivilrechtlichen  bzw. genauer: sachenrechtlichen  Verhältnisse.
Was die Pflichtige sodann aus der Vorschrift über die grundbuchliche Anmerkung
der Fondszugehörigkeit (Art. 86 Abs. 2
bis
KKV) zu ihren
Gunsten ableiten will, erschliesst sich dem Verwaltungsgericht nicht. Keine
Hilfe ist ihr auch Art. 37 Abs. 2
bis
lit. a KKV,
wonach die Fondsleitung die "Kosten für den An- und Verkauf von
Immobilienanlagen, namentlich marktübliche Vermittlungskommissionen, Berater-
und Anwaltshonorare, Notar- und andere Gebühren sowie Steuern" dem
Fondsvermögen belasten darf, sofern der Fondsvertrag dies ausdrücklich
vorsieht. Zunächst einmal geht aus dieser Bestimmung nicht klar hervor, ob die
dem Immobilienfonds belasteten Beträge tatsächlich als Vermittlungskommissionen
zu qualifizieren sind, wie die Pflichtige meint. Zudem wäre die Belastung
jedenfalls nicht schon von Gesetzes wegen, sondern erst gestützt auf den
Fondsvertrag zulässig, der sie ausdrücklich vorsehen muss. Ohnehin kann dem
Aufsichtsrecht, bei dem wirtschaftliche Gesichtspunkte tendenziell im
Vordergrund stehen, für die Auslegung der grundstückgewinnsteuerrechtlichen
Vorschriften über zivilrechtliche Handänderungen nur begrenzte Aussagekraft
zukommen.
3.3.4
Die Pflichtige macht weiter geltend, dass die Fondsleitung für die geltend
gemachten Beträge der Gewinnsteuer unterliege. Es gehe nicht an, dass diese
Beträge umgekehrt aufwandseitig nirgends berücksichtigt werden könnten. Dieses
Argument sticht hier jedoch bereits deshalb nicht, weil der Immobilienfonds
dank seines Anlegerkreises ohnehin von der Gewinnsteuer befreit ist (§ 61
lit. k StG) und eine ansonsten allenfalls denkbare Kompensation bei der
Gewinnsteuer aus diesem Grund ausscheidet. Hinzu kommt, dass der Ertrag einer
steuerpflichtigen Person nicht zwingend mit einem Aufwand einer anderen
steuerpflichtigen Person korrespondieren muss. Das gilt ganz besonders, wo die
Grundstückgewinnsteuer und die Gewinnsteuer ineinandergreifen, weil die eine
Steuer an die Differenz zwischen Erlös und Anlagekosten, die andere Steuer nach
dem Massgeblichkeitsgrundsatz an die handelsrechtliche Erfolgsrechnung (§ 64
Abs. 1 Ziff. 1 StG) anknüpft.
3.3.5
Trotz dieser unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen und ungeachtet der
Natur der Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer müssen die Kantone bestimmte
Beträge, die an sich keine Anlagekosten darstellen (z.
B. Betriebsverluste in interkantonalen
Verhältnissen), unter gewissen Umständen bei der Grundstückgewinnsteuer
anrechnen, um den Anforderungen von Art. 127 Abs. 2 und 3 BV gerecht
zu werden (vgl. BGE 145 II 206 E. 3.3.1; 140 I 114 E. 2.3.2;
131 I 249 E. 6.5). Für die hier streitbetroffenen Beträge verpflichten
Art. 127 Abs. 2 und 3 BV indessen nicht zur Anrechnung bei der
Grundstückgewinnsteuer. Von vornherein ist zweifelhaft, ob sich eine kollektive
Kapitalanlage ohne eigene Rechtspersönlichkeit überhaupt selbst auf diese
verfassungsmässigen Rechte berufen kann, und dies erst recht, wenn sie wie hier
gar nicht Steuersubjekt ist. Eher als Rechtsträger in Betracht kommen
einerseits die Fondsleitung, andererseits die Anlegerinnen und Anleger der
kollektiven Kapitalanlage. Die Fondsleitung ist indessen in ihrer
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit nicht betroffen, soweit sie die
Grundstückgewinnsteuer dem Fondsvermögen belasten kann (vgl. dazu Art. 38
Abs. 1 FINIG; Art. 37 Abs. 2
bis
KKV; BGE 150 II
98 E. 4.3). Ähnliches gilt für die Anlegerinnen und Anleger des
Immobilienfonds, handelt es sich dabei doch um Vorsorgeeinrichtungen,
Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen, welche die Belastung aus der
Grundstückgewinnsteuer in aller Regel nicht selbst tragen müssen. Träger der
erhöhten Steuerbelastung, die sich ergibt, wenn die geltend gemachten Beträge
zwar dem Immobilienfonds belastet, aber bei der Grundstückgewinnsteuer nicht
angerechnet werden können, sind letztlich die Versicherten. Die
verfassungsmässigen Besteuerungsgrundsätze und insbesondere der Grundsatz der
Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit verlangen nun aber
offensichtlich nicht, dass die Versicherten jede Ausgabe steuerlich müssen geltend
machen können. Mit anderen Worten gibt es kein verfassungsmässiges Recht auf
einen steuerlichen Abzug für Mäklerprovisionen und erst recht kein
verfassungsmässiges Recht darauf, dass die hier streitbetroffenen Beträge bei
der Grundstückgewinnsteuer angerechnet werden.
3.4
Zu prüfen
bleibt der Vorwurf der Pflichtigen, sie  respektive ihre Anlegerinnen und
Anleger und deren Versicherte  würden aufgrund der gewählten Rechtsform in
verfassungswidriger Weise schlechter behandelt als SICAVs oder
Kapitalgesellschaften in Konzernverhältnissen, weil diese die an nahestehende
Personen  die Fondsleitung bei der SICAV, eine verbundene Gesellschaft im
Konzern  bezahlten Mäklerprovisionen anrechnen könnten.
3.4.1
Zunächst ist hierzu festzuhalten, dass die Anrechnung von Mäklerprovisionen
auch bei SICAVs und in Konzernsituationen gewissen Einschränkungen unterliegt.
Will eine SICAV bei der Grundstückgewinnsteuer eine Provision anrechnen lassen,
die sie ihrer Fondsleitung bezahlt hat, ist zu prüfen, ob die Fondsleitung ihre
Leistung als Organ der Gesellschaft erbringt (vgl. Art. 51 Abs. 5 KAG).
Dies kann der Anrechnung entgegenstehen (vgl. dazu VGr, 19. Mai 1987, SR 17/1987,
E. 2b; VGr, 7. Juli 1966, ZBl 68/1967 S. 132). Was
Konzernsituationen angeht, werden Zahlungen an verbundene Gesellschaften nicht
als Mäklerprovisionen anerkannt, wenn die entscheidenden, zum Verkauf führenden
Tätigkeiten von der Veräusserin selbst und nicht von der verbundenen
Gesellschaft erbracht worden sind (vgl. VGr, 3. Juni 2015, SB.2015.00014, E. 2.1.2,
2.1.3 und 2.2.2; VGr, 22. August 2012, SB.2012.00018, E. 2.1).
3.4.2
Soweit Provisionen für Fondsleitungen von vertraglichen Anlagefonds
effektiv anders behandelt werden als vergleichbare Zahlungen an Fondsleitungen
von SICAVs oder in Konzernsituationen, ergibt sich diese Ungleichbehandlung aus
der unterschiedlichen Ausgestaltung der Eigentumsverhältnisse. In Anbetracht
des Spielraums, den der Gesetzgeber in der Ausgestaltung des Steuersystems
geniesst (vgl. BGE 151 II 442 E. 10.2.3; 140 II 157 [= Pra 103
(2014) Nr. 84] E. 7.3), ist es grundsätzlich nicht zu beanstanden,
wenn sich ein kantonaler Gesetzgeber wie hier derjenige des Kantons Zürich für
die Steuerfolgen eines Vorgangs an den zivil- bzw. sachenrechtlichen
Verhältnissen orientiert. Daran ändert nichts, dass das KAG vom Postulat der
Rechtsformneutralität getragen ist (vgl. Botschaft zum Bundesgesetz über die
kollektiven Kapitalanlagen vom 23. September 2005 [nachfolgend Botschaft
KAG], BBl 2005 6416). Gemäss der Botschaft sollten die SICAV und die
Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen steuerlich gleich wie
vertragliche Anlagefonds behandelt werden (Botschaft KAG, BBl 2005 6429). Eine
in allen Teilen rechtsformneutrale Besteuerung, und zwar auch in Bereichen, in
denen die Kantone Autonomie geniessen, strebte der Bundesgesetzgeber mit dem
KAG indessen nicht an, wie das Bundesgericht jüngst für die Handänderungssteuer
erkannte (vgl. BGE 148 II 121 [= Pra 111 (2022) Nr. 88] E. 7.5).
Jedenfalls soweit das Harmonisierungsrecht den Kantonen einen Autonomiebereich
belässt, kann für die Grundstückgewinnsteuer nichts anderes gelten. Folglich
bedeutet es keine verfassungswidrige Ungleichbehandlung, wenn eine Fondsleitung
eines vertraglichen Anlagefonds aufgrund ihres zivilrechtlichen Eigentums als
steuerpflichtige Veräusserin des Grundstücks betrachtet wird und die Beträge,
die sie für ihre eigenen Leistungen dem Fondsvermögen belastet, nicht als
anrechenbare Mäklerprovisionen anerkannt werden.
4.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Sie ist
abzuweisen. Unter diesen Umständen braucht nicht erörtert zu werden, ob der
geltend gemachte Betrag den Rahmen einer üblichen Mäklerprovision überschritt,
wie die Vorinstanz erwog (vgl. dazu stattdessen VGr, 12. November 2025,
SB.2024.00099, E. 3.4.3).
5.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der
unterliegenden Pflichtigen aufzuerlegen und es steht ihr keine
Parteientschädigung zu (§ 213 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4
und § 151 Abs. 1 bzw. § 152 StG und § 17 Abs. 2
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG, LS 175.2]).
Die Gemeinde stellte keinen Antrag auf Parteientschädigung.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 11'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.        70.--
Zustellkosten,
Fr. 11'070.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6,
6004 Luzern, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Steuerrekursgericht;
c)    das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;
d)    die Abteilung Rechtsdienst des
kantonalen Steueramts;
e)    die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV).