zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00321 · 2020-11-13 · de

Quartierplan | Weil mit einer Gutheissung der Beschwerde eine erhebliche Aufwandersparnis einherginge sowie in Anbetracht der langen Verfahrensdauer ist die Beschwerde gegen den angefochtenen Rückweisungsentscheid zulässig (E. 1.3). Die Vorinstanz durfte infolge eines ausreichend klar erstellten Sachverhalts auf die Durchführung eines Augenscheins verzichten (E. 3). Kognition des Baurekursgerichts und des Verwaltungsgerichts bei Überprüfung kommunaler Nutzungspläne (E. 4). Trotz vorbestehender strassenmässiger Erschliessung ging die Vorinstanz hinsichtlich der Grundstücke der Beschwerdeführerin zu Recht von einer nicht verkehrssicheren Ausfahrtssituation und einem damit verbundenen Erschliessungsmangel aus. Der Miteinbezug dieser Grundstücke in das Quartierplanverfahren war rechtmässig (E. 5). Die Verlegung der Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen richtet sich nach dem objektiven Erschliessungsinteresse der jeweiligen Grundeigentümer. Der einzelne Kostenanteil hat in einem vernünftigen Verhältnis zum Vorteil aus den Quartierplananlagen zu stehen und es ist ein vernünftiger und gerechter Interessenausgleich unter den Quartierplangenossen anzustreben (E. 6.1). Aufgrund des komplexen, weitläufigen und mehrheitlich überbauten Beizugsgebiets wäre zur Verlegung der Erstellungskosten eine Aufteilung in verschiedene Kostenperimeter zu prüfen gewesen. Zur Ermittlung, ob die beschwerdeführerischen Grundstücke vom geplanten Ausbau der bestehenden Erschliessungsanlagen gleichermassen profitieren, hätte der Beschwerdegegner 1 klären müssen, ob ein zusammenhängendes Erschliessungssystem vorliegt und ob die streitbetroffenen Grundstücke nicht bereits über eine anderweitig rechtsgenügende Erschliessung verfügen (E. 6.3). Wäre Letzteres der Fall, wären die Grundstücke der Beschwerdeführerin auch bei Verlegung der Administrativkosten (E. 7) und gegebenenfalls auch bei Verteilung der Landabzüge (E. 8) angemessen zu entlasten. Teilweise Gutheissung. Aufhebung des Kostenverlegers BaukostenStrasse, des Kostenverlegers Administrativkosten und des Abzugsperimeters. Rückweisung an den Beschwerdegegner 1 zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen.

Zürich Verwaltungsgericht 19.09.2024 VB.2023.00321
Zurich Verwaltungsgericht 19.09.2024 VB.2023.00321
Zurigo Verwaltungsgericht 19.09.2024 VB.2023.00321

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00321
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2023.00321
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.09.2024
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Quartierplan
Weil mit einer Gutheissung der Beschwerde eine erhebliche Aufwandersparnis einherginge sowie in Anbetracht der langen Verfahrensdauer ist die Beschwerde gegen den angefochtenen Rückweisungsentscheid zulässig (E. 1.3). Die Vorinstanz durfte infolge eines ausreichend klar erstellten Sachverhalts auf die Durchführung eines Augenscheins verzichten (E. 3). Kognition des Baurekursgerichts und des Verwaltungsgerichts bei Überprüfung kommunaler Nutzungspläne (E. 4). Trotz vorbestehender strassenmässiger Erschliessung ging die Vorinstanz hinsichtlich der Grundstücke der Beschwerdeführerin zu Recht von einer nicht verkehrssicheren Ausfahrtssituation und einem damit verbundenen Erschliessungsmangel aus. Der Miteinbezug dieser Grundstücke in das Quartierplanverfahren war rechtmässig (E. 5). Die Verlegung der Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen richtet sich nach dem objektiven Erschliessungsinteresse der jeweiligen Grundeigentümer. Der einzelne Kostenanteil hat in einem vernünftigen Verhältnis zum Vorteil aus den Quartierplananlagen zu stehen und es ist ein vernünftiger und gerechter Interessenausgleich unter den Quartierplangenossen anzustreben (E. 6.1). Aufgrund des komplexen, weitläufigen und mehrheitlich überbauten Beizugsgebiets wäre zur Verlegung der Erstellungskosten eine Aufteilung in verschiedene Kostenperimeter zu prüfen gewesen. Zur Ermittlung, ob die beschwerdeführerischen Grundstücke vom geplanten Ausbau der bestehenden Erschliessungsanlagen gleichermassen profitieren, hätte der Beschwerdegegner 1 klären müssen, ob ein zusammenhängendes Erschliessungssystem vorliegt und ob die streitbetroffenen Grundstücke nicht bereits über eine anderweitig rechtsgenügende Erschliessung verfügen (E. 6.3). Wäre Letzteres der Fall, wären die Grundstücke der Beschwerdeführerin auch bei Verlegung der Administrativkosten (E. 7) und gegebenenfalls auch bei Verteilung der Landabzüge (E. 8) angemessen zu entlasten.
Teilweise Gutheissung. Aufhebung des Kostenverlegers Baukosten Strasse, des Kostenverlegers Administrativkosten und des Abzugsperimeters. Rückweisung an den Beschwerdegegner 1 zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen.
Stichworte:
ABZUGSPERIMETER
ADMINISTRATIVKOSTEN
ÄQUIVALENZPRINZIP
AUFWANDERSPARNIS
AUGENSCHEIN
BAUTIEFE
ENTLASSUNG
ENTLASTUNG
ERSCHLIESSUNGSINTERESSE
ERSCHLIESSUNGSMANGEL
ERSCHLIESSUNGSSYSTEM
ERSTELLUNGSKOSTEN
GEMEINDEAUTONOMIE
GEWICHTUNG
KOGNITION
KOSTENPERIMETER
LANDABZÜGE
PERIMETERSYSTEM
PLANUNGSERMESSEN
QUARTIERPLAN
QUARTIERPLANBEDÜRFTIGKEIT
QUARTIERPLANGEBIET
QUARTIERPLANVERFAHREN
RECHTSGLEICHHEITSGEBOT
RECHTSKONTROLLE
RÜCKWEISUNGSENTSCHEID
VERFAHRENSDAUER
VERKEHRSSICHERHEIT
VORBESTEHENDE ERSCHLIESSUNG
ZWISCHENENTSCHEID
Rechtsnormen:
Art. 93 Abs. I lit. b BGG
Art. 29 Abs. II BV
Art. 50 Abs. I BV
§ 2 lit. c PBG
§ 123 Abs. I PBG
§ 146 PBG
§ 146 Abs. I PBG
§ 146 Abs. II PBG
§ 177 Abs. I PBG
§ 240 PBG
Art. 2 Abs. 3 RPG
Art. 33 Abs. III lit. b RPG
Art. 33 Abs. III lit. c RPG
Art. 16 VErV
§ 20 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2023.00321
Urteil
der 3. Kammer
vom
19. September 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Ersatzrichterin
Nicole Tschirky,
Gerichtsschreiber
Serafin Ritscher.
In Sachen
A AG,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    Gemeinderat Obfelden,
vertreten durch RA C,
2.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Quartierplan,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 21. Juni 2022 setzte der
Gemeinderat Obfelden den Quartierplan D fest. Die Baudirektion genehmigte
diese Festsetzung mit Verfügung vom 16. November 2022.
Gegen diese Entscheide erhoben die A AG und die Stiftung E
mit separaten Eingaben Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. Die
vereinigten Rekurse wurden mit Entscheid vom 9. Mai 2023 teilweise
gutgeheissen. Demgemäss wurden der Beschluss des Gemeinderates Obfelden vom 21. Juni
2022 und die Genehmigungsverfügung der Baudirektion vom 16. November 2022
insoweit aufgehoben, als damit der Kostenverleger für die Baukosten der
Strassen festgesetzt bzw. genehmigt wurde. Die Sache wurde zur neuen Beurteilung
des Kostenverlegers Baukosten Strasse im Sinn der Erwägungen und zur neuen
Festsetzung an den Gemeinderat Obfelden zurückgewiesen. Im Übrigen wurden die
Rekurse abgewiesen.
II.
A.
Mit
Beschwerde vom 7. Juni 2023 gelangte die A AG an das
Verwaltungsgericht und stellte folgende Anträge:
"1.   Der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons Zürich vom 9. Mai
2023 sei infolge Verletzung des Anspruchs der Beschwerdeführerin auf
rechtliches Gehör aufzuheben und die Angelegenheit zur Durchführung eines
Augenscheins und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
2.    Eventualiter: Der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons
Zürich vom 9. Mai 2023 sowie die Entscheide betreffend Festsetzung des Quartierplans D
vom 21. Juni 2022 (Beschluss des Gemeinderates Obfelden) und vom 16. November
2022 (Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich) seien aufzuheben und die über
die F-Strasse voll erschlossenen Grundstücke der Beschwerdeführerin (Kat.-Nrn. 01,
02, 03) seien aus dem Quartierplan D zu entlassen, ev. sei die
Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3.    Subeventualiter 1 seien diese Grundstücke (Kat.-Nrn. 01, 02,
03) der Beschwerdeführerin im ‘Abzugsperimeter’ und dem ‘Kostenperimeter
Strassen’ (Pläne 2 und 4) lediglich und anteilsmässig mit Kosten für die
Verschiebung / Vergrösserung / Umgestaltung des Mündungsbereichs ‘H- / F-Strasse
und G-Strasse’ sowie im Kostenperimeter Administrativkosten höchstens mit einem
Anteil von 10 % (Plan 6) zu belasten.
4.    Subeventualiter 2 sei für die H-Strasse ein separater
Kostenperimeter (mithin ohne Einbezug der I-Strasse, der J-Strasse und der
anderen Strassen) festzulegen und es seien in diesem neu festzulegenden
Kostenperimeter sowie im ‘Kostenperimeter Administrativkosten’ (Plan 6)
lediglich das Grundstück Kat.-Nr. 03 der Beschwerdeführerin mit Kosten für
den Ausbau der H-Strasse und mit Kosten für die Administrativkosten zu
belasten, eventuell sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
Sofern auch dem nicht gefolgt werden sollte, seien im
‘Kostenperimeter Strassen’ sowie im ‘Abzugsperimeter’ (vgl. Pläne 2 und 4)
sowie im ‘Kostenperimeter Administrativkosten’ (Plan 6) auf jeden Fall
lediglich das Grundstück Kat.-Nr. 03 der Beschwerdeführerin mit Kosten für
den Ausbau des Strassennetzes und mit Kosten für die Administrativkosten zu
belasten, ev. sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
5.    Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegner."
In prozessualer Hinsicht ersuchte die A AG um
Durchführung eines Augenscheins.
B.
Das
Baurekursgericht schloss am 20. Juni 2023 ohne weitere Bemerkungen auf
Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Obfelden beantragte mit Eingabe vom
9. August 2023, auf die Beschwerde sei einzutreten, diese sei aber
abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführerin. Zudem sei die aufschiebende Wirkung der erhobenen
Beschwerde ausdrücklich auf die aufgeworfenen Streitpunkte (mithin ihre
Entlassung aus dem Quartierplan sowie ihren Anteil an den
quartierplanrechtlichen Verfahrens- und Baukosten) zu beschränken und im
Übrigen die Teilrechtskraft des Rekursentscheids zu bestätigen. Die
Baudirektion beantragte am 10. August 2023 die Abweisung der Beschwerde.
C.
Mit
Replik vom 13. September 2023 hielt die A AG an ihren in der
Beschwerde gestellten Anträgen fest. Mit dem Antrag des Gemeinderats Obfelden
auf teilweisen Entzug der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde und Bestätigung
der Teilrechtskraft des Rekursentscheids erklärte sich die Beschwerdeführerin einverstanden.
D.
Mit
Präsidialverfügung vom 14. September 2023 wurde der Beschwerde die
aufschiebende Wirkung insoweit entzogen, als sie nicht die beantragte
Entlassung der Grundstücke der Beschwerdeführerin aus dem Quartierplanverfahren
und ihren finanziellen Anteil an den quartierplanrechtlichen Verfahrens- und
Baukosten beschlug.
E.
Der
Gemeinderat Obfelden hielt mit Duplik vom 16. Oktober 2023 an seinen
materiellen Anträgen fest. Mit Triplik vom 25. Oktober 2023 erfolgte eine
erneute Stellungnahme der A AG unter Festhalten an den in der Beschwerde
gestellten Anträgen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2)
zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
1.2
Gemäss § 21
VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG; LS 700.1) ist zum Rekurs berechtigt, wer durch die Anordnung berührt
ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Die
Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Grundstücke Nrn. 01, 02 und 03
innerhalb des Quartierplanperimeters und beanstandet Festlegungen, die ihre
Grundstücke unmittelbar betreffen. Sie ist daher legitimiert.
1.3
Nach § 41
Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG richtet sich die
Anfechtbarkeit von Teil-, Vor- und Zwischenentscheiden sinngemäss nach den Art. 91–93
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG; SR 173.110).
Gemäss Art. 92 BGG können selbständig eröffnete Vor- und
Zwischenentscheide über die Zuständigkeit und über Ausstandsbegehren im
Anschluss an ihre Eröffnung angefochten werden; eine spätere Beschwerde ist
ausgeschlossen. Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide
ist nach Art. 93 Abs. 1 BGG die Beschwerde nur zulässig, wenn sie
entweder einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a)
oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen
und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges
Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).
1.3.1
Bei der Anwendung von § 19a Abs. 2 VRG hat das Verwaltungsgericht
grundsätzlich die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Art. 91–93 BGG zu
beachten (VGr, 21. November 2013, VB.2013.00387, E. 1.1.1; 28. Februar
2013, VB.2012.00558, E. 1.2.2). Nach dem Wortlaut von § 19a Abs. 2
VRG richtet sich die Anfechtung von Zwischenentscheiden allerdings lediglich
"sinngemäss" nach Art. 91–93 BGG. Dies lässt dem
Verwaltungsgericht bis zu einem gewissen Grad Raum für eine eigenständige
Auslegung von § 19a Abs. 2 VRG, der trotz des darin enthaltenen
Verweises auf Bundesrecht eine kantonalrechtliche Bestimmung darstellt. Deshalb
kann sich im Rahmen der Anwendung von § 19a Abs. 2 VRG unter
Umständen auch ein Zwischenentscheid als anfechtbar erweisen, der vor
Bundesgericht nach Art. 91–93 BGG nicht angefochten werden könnte (vgl.
Alain Griffel, Rekurs, in: Ders./Tobias Jaag [Hrsg.], Reform der Zürcher
Verwaltungsrechtspflege, Zürich/St. Gallen 2010, S. 52; Martin
Bertschi, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A.,
Zürich etc. 2014, § 19a N. 8 ff.).
1.3.2
Als Zwischenentscheide, die nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1
BGG angefochten werden können, gelten nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung
insbesondere Rückweisungsentscheide (BGE 133 V 477 E. 4.2). Ausgenommen
sind Fälle, in denen der unteren Instanz, an welche die Sache zurückgewiesen
wurde, kein Entscheidungsspielraum verbleibt und die Rückweisung nur noch der
Umsetzung des von der oberen Instanz Angeordneten dient (BGE 135 V 141 E. 1.1;
134 II 124 E. 1.3). Davon ist indessen nicht auszugehen, wenn die untere
Behörde ergänzende Sachverhaltsabklärungen vorzunehmen hat (BGr, 27. März
2009, 2C_258/2008, E. 3.3; VGr, 27. Juni 2012, SB.2010.00149, E. 1.1).
An der grundsätzlichen Qualifikation eines Rückweisungsentscheids als
Zwischenentscheid ändert auch nichts, wenn die rückweisende Behörde bestimmte
Fragen verbindlich beantwortet hat (BGr, 27. März 2009, 2C_258/2008, E. 3.3;
VGr, 27. Juni 2012, SB.2010.00149, E. 1.1; Martin Bertschi, Kommentar
VRG, § 19a N. 65). In einem Entscheid kann jedoch auch eine
definitive Beurteilung und damit ein Teilentscheid für ein Grundstück
vorliegen, während ein Rückweisungs- und damit Zwischenentscheid für ein
anderes Grundstück vorliegt (vgl. dazu BGr, 28. Januar 2008, 1C_290/2007,
E. 2).
1.3.3
Die Vorinstanz hat den Festsetzungsbeschluss des Beschwerdegegners 1 vom 21. Juni
2022 und die Genehmigungsverfügung der Beschwerdegegnerin 2 vom 16. November
2022 bis auf den Kostenverleger Baukosten Strassen bestätigt. Damit liegt mit
Ausnahme des Kostenverlegers Baukosten Strassen eine definitive Beurteilung
vor. Im Übrigen wurde das Abstellen auf die mögliche Bruttogeschossfläche
anstelle der Anwendung des Perimetersystems als unzulässig beurteilt und die
Sache diesbezüglich zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen an den
Beschwerdegegner zurückgewiesen. Im Rahmen dieser Neubeurteilung verfügt der
Beschwerdegegner 1 zwar über einen gewissen Spielraum. Aufgrund der
besonderen räumlichen Ausgangslage (vgl. E. 6.3 nachstehend) und der
umstrittenen Erschliessungsverhältnisse der streitbetroffenen Grundstücke Kat.-Nrn. 01,
02 und 03 liesse sich der mit der Neubeurteilung einhergehende Aufwand des
Beschwerdegegners 1 allerdings erheblich reduzieren, sollten diese
Grundstücke wie von der Beschwerdeführerin beantragt aus dem
Quartierplanverfahren zu entlassen sein. Aus diesem Grund sowie angesichts der
bereits rund neunjährigen Verfahrensdauer rechtfertigt es sich, im vorliegenden
Fall auf die Beschwerde einzutreten (vgl. BGE 136 II 165 E. 1.2; VGr, 12. Mai
2016, VB.2016.00009, E. 1.2; 21. Mai 2014, VB.2014.00055, E. 1.3.2;
28. Februar 2013, VB.2012.00558, E. 1.2.2; Martin Bertschi, Kommentar
VRG, § 19a N. 8 ff.).
1.4
Auf die
fristgerecht erhobene Beschwerde ist somit einzutreten, zumal auch die weiteren
Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind.
2.
Das Quartierplangebiet ist fast vollständig überbaut.
Anlass für die Einleitung des Quartierplanverfahrens bildete der Umstand, dass
die H-Strasse gemäss dem technischen Bericht für die Erschliessung eines
geplanten Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 (Teil des Areals A),
aber auch schon für das bestehende überbaute Einzugsgebiet ungenügend ausgebaut
gewesen war. Der Quartierplan bezweckt unter anderem den normgerechten Ausbau
der H-Strasse, den Bau einer normengerechten gemeinsamen Einmündung von F- und H-Strasse
in die G-Strasse und den Bau von allfällig noch notwendigen
Feinerschliessungsleitungen für Wasser und Abwasser.
3.
Die Beschwerdeführerin rügt, ihr Anspruch auf rechtliches
Gehör sei verletzt worden, da die Vorinstanz keinen Augenschein durchgeführt
habe.
3.1
Der
Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der
zuständigen Behörde (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00262, E. 3.4,
mit weiteren Hinweisen und auch zum Folgenden). Die Durchführung eines
Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind
und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort
Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig,
wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht
zur Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann, wenn die tatsächlichen
Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember
2019, 1C_582/2018, E. 2.4; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 79).
3.2
Die
tatsächliche Situation ergibt sich aus den bei den umfangreichen
Quartierplanunterlagen und den weiteren bei den Akten befindlichen Plänen und
Vorakten. Auch die topografische Situation ergibt sich aus allgemein
zugänglichen Unterlagen (insbesondere dem GIS-Browser: https://maps.zh.ch). Der
Sachverhalt ist damit für die vom Verwaltungsgericht zu entscheidenden Fragen
genügend erstellt und es bedurfte weder im vorinstanzlichen noch im
vorliegenden Verfahren eines Augenscheins. Demgemäss hat die Vorinstanz mit
ihrem Verzicht auf einen Augenschein den Anspruch der Beschwerdeführerin auf
rechtliches Gehör nicht verletzt und ist auch im vorliegenden Verfahren kein
Augenschein durchzuführen. Der Hauptantrag der Beschwerdeführerin ist damit
abzuweisen.
4.
4.1
Vorliegend
zu beurteilen sind Anordnungen des Quartierplanrechts (vgl. §§ 123 ff.
PBG). Nach Massgabe von § 2 lit. c PBG kommt den Gemeinden bzw. der
kommunalen Planungsbehörde bei der Nutzungsplanung Autonomie im Sinn von Art. 50
Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) zu
(BGE 119 Ia 285 E. 4b; Tobias Jaag, in: Isabelle Häner/Markus Rüssli/Evi
Schwarzenbach [Hrsg.], Kommentar zur Zürcher Kantonsverfassung, Zürich etc.
2007, Art. 85 N. 11; vgl. auch BGr, 6. Januar 2015, 1C_130/2014,
E. 2.2). Dies gilt auch für den Quartierplan – ein Instrument der
Sondernutzungsplanung –, der im erfassten Gebiet eine der planungs- und
baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung ermöglicht und die dafür nötigen
Anordnungen enthält (§ 123 Abs. 1 PBG). Beim von der
Quartierplanbehörde der zuständigen Gemeinde aufgestellten Quartierplan haben
die Beteiligten das Recht, Anträge und Einwendungen vorzubringen; die weiteren
Verfahrensschritte hängen jedoch nicht von Mehrheitsbeschlüssen der Beteiligten
ab. Die Beschlüsse fasst vielmehr die Quartierplanbehörde, welche die
Interessen der betroffenen Grundeigentümer abzuwägen, möglichst auszugleichen
und mit den öffentlichen Interessen in Einklang zu bringen hat (VGr, 21. September
2015, VB.2014.00480, E. 2.2; 8. Februar 2012, VB.2011.00104, E. 3.2;
15. September 2005, VB.2005.00030, E. 3.1).
4.2
Bei
kommunalen Nutzungsplänen – so auch Quartierplänen – überprüft das
Baurekursgericht alle Mängel, insbesondere auch die Zweckmässigkeit und
Angemessenheit der planerischen Anordnungen (§ 20 Abs. 1 VRG,
insbesondere § 20 Abs. 1 lit. c VRG). Folglich kommt ihm von
Gesetzes wegen umfassende Kognition zu, womit Art. 33 Abs. 3 lit. b
des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) Nachachtung
verschafft wird, der eine volle Überprüfung von Nutzungsplänen durch mindestens
eine Rechtsmittelinstanz verlangt. Eine derartige Überprüfung schliesst nicht
aus, dass sich die Rechtsmittelinstanz Zurückhaltung auferlegt, soweit über die
Zweckmässigkeit kommunaler Planungsmassnahmen zu befinden ist (Art. 2 Abs. 3
RPG). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung darf die Rechtsmittelbehörde
damit nicht unter mehreren verfügbaren und angemessenen Lösungen wählen bzw.
eine zweckmässige Würdigung der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Beruht der
kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände,
so hat ihn das Baurekursgericht zu respektieren (BGr, 22. April 2015,
1C_428/2014, E. 2.2; 6. Januar 2015, 1C_130/2014, E. 2.2).
Mitunter kommt den Gemeinden im Quartierplanrecht grundsätzlich
Planungsautonomie zu. Bei der Überprüfung des kommunalen Planungsentscheids
durch das Baurekursgericht muss insbesondere berücksichtigt werden, dass der
erstinstanzlichen Behörde verschiedene Planungsvarianten zur Auswahl stehen
können. Das Baurekursgericht darf von der gewählten Lösung nur abweichen, wenn
sich die kommunale Behörde von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden
Erwägungen hat leiten lassen oder sie die Grundsätze der Rechtsgleichheit und
Verhältnismässigkeit verletzt.
4.3
Im
Beschwerdeverfahren überprüft das Verwaltungsgericht als zweite
Rechtsmittelinstanz Rekursentscheide nur auf Rechtsverletzungen,
einschliesslich Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung, hin. Eine
Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50
Abs. 1 und 2 VRG).
5.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die über die F-Strasse
voll erschlossenen Grundstücke der Beschwerdeführerin (Kat.-Nrn. 01, 02
und 03) seien aus dem Quartierplan D zu entlassen, eventuell sei die
Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Diese drei
Grundstücke seien genügend über die F-Strasse (und allenfalls über die K-Strasse)
erschlossen. Die H-Strasse brauche es dazu nicht, auch nicht im
Mündungsbereich. Entgegen den Ausführungen der Vorinstanz sei die heutige
Situation verkehrssicher. Die beiden nebeneinander geführten Ausfahrten in die G-Strasse
hätten seit Jahrzehnten nicht ein einziges Mal zu Verkehrssicherheitsproblemen
geführt. Es sei nicht ersichtlich, weshalb die geplante Abklassierung der G-Strasse
in eine kommunale Strasse und die Festlegung von Tempo 30 keinen
Unterscheid machen solle. Der Beschwerdegegner 1 habe denn auch explizit die
direkte Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 05 von der G-Strasse aus
zugelassen. Die Verschmelzung der F- und der H-Strasse im Mündungsbereich zur G-Strasse
sei weder nötig noch unter den vorliegenden Umständen verhältnismässig.
5.1
Wie von
der Vorinstanz festgehalten, handelt es sich bei der F-Strasse im Bereich der
Grundstücke Kat.-Nrn. 03 und 02 um eine nicht ausparzellierte,
grundstücksinterne Privatstrasse. Sie verläuft in einem spitzen Winkel zur H-Strasse,
sodass die Einmündungen beider Strassen in die G-Strasse unmittelbar
nebeneinander zu liegen kommen. Neu soll die F-Strasse ca. 10 m vor der G-Strasse
in die H-Strasse geführt werden, womit nur noch die H-Strasse in die G-Strasse
mündet; der Einmündungsbereich wird entsprechend umgestaltet.
5.2
Bei der
Einmündung der F- in die G-Strasse handelt es sich um eine Ausfahrt im Sinn von
§ 3 lit. d der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April
2019 (VErV), d.
h.
eine für die Benutzung mit Fahrzeugen bestimmte Verbindung zwischen einem
Grundstück und einer Strasse. Die F-Strasse, welche auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03
liegt, mündet unmittelbar neben der Einmündung der H-Strasse in die G-Strasse.
Umstritten ist im vorliegenden Fall, ob die Ausfahrten als verkehrssicher
gemäss § 4 lit. b VErV gelten.
5.3
Gemäss Ziff. 1.7.6
des Quartierplanberichts liegt eine konfliktträchtige Situation vor und
entsprechen die Einmündungen nicht den Anforderungen an die Verkehrssicherheit
gemäss VErV. Die Vorinstanz hielt dazu in E. 5.4.2 des vorinstanzlichen
Entscheids fest, dass namentlich die Verkehrsführung, insbesondere auch für Fussgänger,
unklar sei. Gleichzeitig ausfahrende Fahrzeuge würden sich gegenseitig die
Sicht verdecken – dies bei unklarer Vortrittsregelung. Ausfahrende
Fahrzeuge könnten erst spät erkennen, welche der beiden Strassen einfahrende
Fahrzeuge wählen würden, und die Sichtverhältnisse im Bereich des
Zusammenschlusses von F- und H-Strasse seien – u.
a. aufgrund der Niveauunterschiede – sehr
ungünstig. Im Bereich von Verzweigungen (hier der Knoten H-/G-Strasse) seien
Ausfahrten (hier die Ausfahrt vom Grundstück Kat.-Nr. 03 [= F-Strasse]) in
der Regel nicht zulässig (§ 16 VErV). Der langjährige Bestand der
fraglichen Ausfahrt, der angeblich zu keinen
"Verkehrssicherheitsproblemen" geführt haben solle, vermöge nichts an
der mangelhaften Verkehrssicherheit zu ändern, ebenso wenig eine allfällige
Abklassierung der G-Strasse zur Gemeindestrasse und die Einführung von Tempo 30.
Mit der Abklassierung entfiele zwar die Anwendbarkeit von § 240 Abs. 3
PBG, wonach Verkehrserschliessungen im Bereich wichtiger öffentlicher Strassen
nach Möglichkeit rückwärtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten
erfolgen müssten. Mit dieser Vorschrift solle die Anzahl Ausfahrten auf
Staatsstrassen möglichst gering gehalten werden. Unbesehen davon müssten die
Ausfahrten in jedem Fall verkehrssicher ausgestaltet sein, auch solche, die
nicht auf Staatsstrassen führten. Dies sei bei der in Frage stehenden Ausfahrt
der F-Strasse nicht der Fall, auch nach einer allfälligen Abklassierung nicht.
Aufgrund dieser Umstände gelangte die Vorinstanz zum
Ergebnis, dass die Ausfahrt vom Grundstück Kat.-Nr. 03 (F-Strasse) nicht
verkehrssicher sei und insofern ein Erschliessungsmangel vorliege, der nebst
dem genannten Grundstück auch die Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 betreffe.
Daran ändere nichts, dass die drei Grundstücke alternativ auch über die K-Strasse
und die Parzelle Kat.-Nr. 06 oder den westlichen Abschnitt der F-Strasse
zugänglich seien. Unter dem Vorbehalt, dass diese alternative Erschliessung in
rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht genüge, sei damit zwar die gesetzlich
erforderliche Erschliessung (§ 233 ff. PBG) auch ohne die
streitbetroffene Ausfahrt gegeben. Indes müssten sämtliche vorhandenen
Ausfahrten verkehrssicher sein (§ 240 PBG), ansonsten ein
Erschliessungsmangel vorliege. Indem der Mangel beseitigt werde, profitiere
auch das Grundstück Kat.-Nr. 02 vom Quartierplan. Bei den Grundstücken
Kat.-Nrn. 03 und 01 komme hinzu, dass diese von den im Quartierplan
vorgesehenen baulichen Massnahmen direkt betroffen seien. Sodann stosse das
Grundstück Kat.-Nr. 03 an die H-Strasse an, verfüge eines der Gebäude
(Assek.-Nr. 07) über einen Zugang von der H-Strasse her und führe eine
Fussgängerverbindung (Treppe) vom Grundstück auf die H-Strasse. Dies zeige,
dass das besagte Grundstück von einer verbesserten Erschliessungssituation auf
der H-Strasse profitiere. Damit stehe fest, dass alle drei Grundstücke zu Recht
in den Quartierplanperimeter einbezogen worden seien.
5.4
Die
Ausführungen des Baurekursgerichts erweisen sich als nachvollziehbar. Die zwei
direkt nebeneinanderliegenden Ausfahrten führen zu einer unübersichtlichen
Situation. Selbst wenn die Situation mit der Abklassierung der G-Strasse zur
Gemeindestrasse und die Einführung von Tempo 30 entschärft wird, wurde
nachvollziehbar dargelegt, dass gefährliche Situationen für Fahrzeugführende
und Fussgänger resultieren können. Hinzu kommt auch noch der Velostreifen auf
der G-Strasse.
Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, dass die
beiden nebeneinander geführten Ausfahrten in die G-Strasse seit Jahrzehnten
nicht ein einziges Mal zu Verkehrssicherheitsproblemen geführt hätten. Ob dies
zutrifft, ist nicht geklärt, kann jedoch offenbleiben. Massgebend ist das
abstrakte Gefahrenpotenzial, das nachvollziehbar dargelegt wurde. Auch aus der
in Ziff. 2.3 des Quartierplanberichts vorgesehenen direkten Erschliessung
des Grundstücks Kat.-Nr. 05 von der G-Strasse aus kann die
Beschwerdeführerin nichts zu ihren Gunsten ableiten. Diese direkte
Erschliessung liegt nicht direkt neben der H-Strasse und führt daher nicht zu
einer vergleichbar unübersichtlichen Situation bzw. zu einer Doppeleinmündung.
Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, die H- und die F-Strasse seien
bereits heute faktisch miteinander verbunden und würden nicht einfach
spitzwinklig in die G-Strasse münden, weil die Fahrbahnen auf den letzten knapp
4 m aneinanderstossen würden, ändert dies nichts an der unübersichtlichen
Verkehrssituation. Der Entscheid der Vorinstanz, dass alle drei Grundstücke zu
Recht in den Quartierplanperimeter einbezogen wurden, ist daher nicht zu
beanstanden.
6.
Die Beschwerdeführerin beantragt in ihrem
Subeventualantrag 1 weiter, die Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03
seien im Abzugsperimeter und im Kostenperimeter Strassen (Pläne 2 und 4)
lediglich und anteilsmässig mit Kosten für die Verschiebung / Vergrösserung / Umgestaltung
des Mündungsbereichs H- / F-Strasse und G-Strasse zu belasten. Die
drei Grundstücke der Beschwerdeführerin seien allesamt (mehrheitlich) bebaut
und vollumfänglich über die F-Strasse erschlossen, der anerkanntermassen die
Funktion einer öffentlichen Strasse zukomme. Aufgrund der Topografie sei es
ausgeschlossen, von der F-Strasse aus in die H-Strasse einzubiegen oder
umgekehrt. Spätestens ab dem Mündungsbereich würden die Grundstücke der
Beschwerdeführerin keinerlei Nutzen durch die H- und schon gar nicht durch die I-
und die J-Strasse und die weiteren im Quartierplanperimeter befindlichen
Strassen bzw. durch deren normgerechten Ausbau erfahren. Die Grundstücke seien
vollumfänglich durch eine eigene Ringerschliessung über die F- und K-Strasse
erschlossen. Die Annahme eines zusammenhängenden Erschliessungssystems, zu
welchem auch die F-Strasse gehören soll, sei angesichts der tatsächlichen
Verhältnisse sachverhalts- und rechtswidrig. Dies zeige auch der Umstand, dass
die F-Strasse gemäss Quartierplan nicht in den Kostenperimeter aufgenommen
worden sei. Die von der Vorinstanz abgelehnte Aufteilung des Kostenperimeters
Strassen (in Kosten für die Umgestaltung des Mündungsbereichs und Kosten für
den Ausbau der restlichen Strassen) berücksichtige die absolut auf ein Minimum
beschränkten Interessen der Beschwerdeführerin an den Quartierplananlagen nicht
ansatzweise und auch nicht angemessen. Sie stehe weder in einem vernünftigen
Verhältnis zum Vorteil für die Beschwerdeführerin, der ja gerade einmal auf den
neuen Mündungsbereich beschränkt sei, was kostenmässig einen Bruchteil der
Gesamtkosten Strassen ausmachen werde, noch erfolge damit ein vernünftiger und
gerechter Interessenausgleich zu den übrigen Quartierplangenossen.
6.1
Der
Quartierplan bestimmt, wie die Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen
sowie von gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu tragen sind (§ 146
Abs. 1 PBG). Massgebend ist dabei in erster Linie das Interesse an den
betreffenden Anlagen (§ 146 Abs. 2 PBG). Zu berücksichtigen ist
ferner, ob bei der Überbauung noch weitere eigene Aufwendungen wie längere
Zufahrten und Zugänge, Werkleitungen und dergleichen nötig sein werden, die
sich bei anderen Grundstücken wegen ihrer Lage und Form erübrigen, und ob
solchen Nachteilen nicht Vorzüge der rückwärtigen Lage gegenüberstehen (§ 146
Abs. 3 PBG).
Für die Verteilung der Erstellungskosten ist das objektive
Interesse des einzelnen Grundeigentümers an der betreffenden Erschliessung,
Ausstattung und Ausrüstung massgebend. Ein Interesse besteht dabei nicht nur an
den direkt benützten Zugängen, Zufahrten und Leitungen, sondern auch an solchen
Erschliessungen, welche die Verkehrs- oder Erschliessungsverhältnisse im
Quartier allgemein verbessern oder Immissionen aus dem Strassenverkehr
reduzieren (zum Beispiel Sammelstrassen, Sammelparkplätze, Fussgängerwegnetz,
Sammelleitungen usw.). Eine Kostenbelastung ist auch dann möglich, wenn das
Grundstück bereits erschlossen ist, aber durch den Quartierplan aufgewertet
wird (VGr, 30. Juni 2011, VB.2010.00492, E. 3 [nicht publiziert];
Peter Müller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar zum
Zürcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, Wädenswil 1985, § 146
N. 3b, mit Hinweisen).
Die Erstellungskosten können nach schematischen Massstäben
verteilt werden (BGr, 25. Februar 2011, 2C_670/2009, E. 5.2).
Praxisgemäss werden verschiedene Bautiefen mit abgestufter Belastung
festgelegt. Die Grundstücksflächen in der ersten Bautiefe von 30 m beidseits
der Erschliessungsanlage werden in der Regel mit 100 % belastet. Unter
Berücksichtigung der zusätzlichen Erschliessungsaufwendungen, die für Bauten im
zurückliegenden Bereich häufig erforderlich sind, werden Grundstücke in der
zweiten Bautiefe (zwischen 30 und 60 m) regelmässig mit 50 % belastet
(Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen im zürcherischen Quartierplanverfahren,
Zürich etc. 2004, S. 185 f.). Bei Grundstücken, die an zwei
Quartierstrassen anstossen, wird eine Winkelhalbierende gezogen, um zu
vermeiden, dass diese zweimal zu unverminderten Kostenanteilen herangezogen
werden (Peter Wiederkehr, Das zürcherische Quartierplanrecht, Zürich 1972, S. 69 f.).
Eine Schematisierung erscheint zulässig, denn das Verhältnis unter den
Quartierplanbeteiligten ist von einem gewissen Solidaritätsgedanken beherrscht,
mit welchem eine allzu strenge Individualisierung des Erschliessungsinteresses
im Widerspruch stünde. Allerdings hat der einzelne Kostenanteil nach dem
Äquivalenzprinzip im richtigen Verhältnis zum Vorteil zu stehen, den der
Grundeigentümer aus den Quartierplananlagen zieht. Zudem ist bei der
Kostenverlegung nach dem Rechtsgleichheitsgebot ein vernünftiger und gerechter
Interessenausgleich unter den Quartierplangenossen anzustreben (VGr, 1. Oktober
2020, VB.2018.00798, E. 5.2; 27. März 2013, VB.2010.00420, E. 3.2;
30. Juni 2011, VB.2010.00492, E. 6.1; Kleb, S. 136 ff.,
170).
6.2
Die
Vorinstanz hielt fest, dass die von der Beschwerdeführerin propagierte
Beschränkung der Kostentragung auf einen Anteil derjenigen Kosten, die für die
Umgestaltung des Mündungsbereichs anfallen würden, im Widerspruch zu den obigen
Grundsätzen stünde, wonach die Kosten proportional zum entstehenden Nutzen –
und nicht etwa nach dem Verursacherprinzip – verteilt würden. Ob die drei
Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 alternativ auch über die K-Strasse und
das Grundstück Kat.-Nr. 06 oder den westlichen Abschnitt der F-Strasse
zugänglich seien und diese alternative Erschliessung in rechtlicher und
tatsächlicher Hinsicht genüge und damit die gesetzlich erforderliche
Erschliessung (§ 233 ff. PBG) auch ohne die streitbetroffene Ausfahrt
gegeben sei, liess sie hingegen offen.
6.3
Wie auch
vom Beschwerdegegner 1 festgehalten, handelt es sich um ein
vergleichsweise ziemlich weitläufiges, komplexes Beizugsgebiet, das bereits
mehrheitlich überbaut ist. Unter solchen Umständen kann es sich rechtfertigen,
das Quartierplangebiet in verschiedene Kostenperimeter aufzuteilen. Vorliegend
stellt sich daher die Frage, ob eine Aufteilung in verschiedene Kostenperimeter
hätte vorgenommen werden müssen.
6.3.1
Massgebend für die Beantwortung dieser Frage ist vorliegend auch, ob die
Annahme zutrifft, dass es sich um ein zusammenhängendes Erschliessungssystem
handelt, zu welchem auch die F-Strasse gehört. Daraus kann nämlich abgeleitet
werden, dass auch die Beschwerdeführerin einen gewissen Vorteil bzw. Mehrwert
von den weiteren, im Einzugsgebiet geplanten Massnahmen hat.
6.3.2
Der Beschwerdegegner 1 hält dazu fest, die massgeblichen
Quartierplanunterlagen, insbesondere auch die Ausführungen im technischen
Bericht, würden freilich unmissverständlich den erschliessungsmässigen
Zusammenhang der einbezogenen Strassen sowie die dementsprechende Zielsetzung
der Quartierplanbehörde zeigen, nämlich die benachbarten Quartiere I und H
gemeinschaftlich rechtsgenügend zu erschliessen. Die von der Beschwerdeführerin
stets bemühte eigene "Ringerschliessung" sei nicht nur wegen des
nicht verkehrssicheren Einmündungsbereichs der F-Strasse in die G-Strasse
mangelhaft, sondern auch im Übrigen ungenügend. Dazu sei Folgendes ergänzt: Die
sogenannte Ringerschliessung erweise sich bei objektiver Betrachtungsweise als
reichlich theoretisches Konstrukt. Der "Ring" bestehe einerseits aus
einem östlichen Ast (von der G-Strasse zur Tiefgarageneinfahrt beim Grundstück Nr. 01
und zum Parkplatz auf dem Grundstück Nr. 03 südlich des Gebäudes Vers.-Nr. 07)
und andererseits aus einem westlichen Ast (von der G-Strasse zu den Parkplätzen
und Garagen auf den Grundstücken Nrn. 08 und 09). Diese beiden
"Äste" würden durch einen 3,3 m bis 3,4 m schmalen,
betonsteingepflasterten grundstücksinternen Weg sowie den Vorplatz zwischen den
denkmalgeschützten Gebäuden verbunden. Die beschriebene Zwischenverbindung
werde erfahrungsgemäss nur selten von Bewohnenden, Beschäftigten und weiteren
Berechtigten der Grundstücke der Beschwerdeführerin genutzt, die Ausfahrten
erfolgten – naheliegenderweise – also direkt vom jeweiligen Ast auf die G-Strasse.
Auch die von der Beschwerdeführerin angedeutete allfällige Verbindung vom
östlichen Ast über das Grundstück Nr. 06 zur K-Strasse würde quer durch
den an und für sich verkehrsfreien grundstücksinternen Aussenraum des
denkmalgeschützten Ensembles führen und werde kaum je genutzt. Mit ihrer
Argumentation blende die Beschwerdeführerin überdies aus, dass eine
verkehrsmässige Quartiererschliessung nicht nur den motorisierten Verkehr
beinhalte, sondern ebenso die Velofahrenden und Fussgänger. So diene
beispielsweise gerade die H-Strasse nicht nur Motorfahrzeugen als Zugang zu den
streitbetroffenen Quartieren, sondern häufig auch den Velofahrenden, welche
diese Strasse überdies als wichtige Verbindung zum angrenzenden
Naherholungsgebiet nutzen könnten. Insgesamt verbessere der
streitgegenständliche Quartierplan somit nicht nur die bisher mangelhafte
Erschliessungssituation im Bereich der streitbetroffenen Grundstücke der
Beschwerdeführerin und generiere dadurch einen entsprechenden Mehrwert. Er
verbessere zudem die gesamte Quartiererschliessung, was sich die
Beschwerdeführerin vor allem auch im Licht des Solidaritätsprinzips als
Eigeninteresse habe anrechnen zu lassen.
6.4
Unbestritten
ist, dass aktuell kein "motorisierter Verkehr" in die F-Strasse
einbiegen und dann auf die H-Strasse abbiegen kann. Der Gemeinderat hat dazu
keine anderweitigen Ausführungen gemacht. Hingegen ist es Fussgängern und
Velofahrern möglich, in die F-Strasse einzubiegen und dann auf die H-Strasse
abzubiegen. Nicht abschliessend beurteilt werden kann, ob der motorisierte
Individualverkehr in der Regel eher auf die F-Strasse einbiegt und dann wieder
wendet oder ob die von der Beschwerdeführerin geltend gemachte
Ringerschliessung benutzt wird. Dieser letzte Punkt ist vorliegend aber nicht
entscheidend. Massgebend ist vielmehr, ob im Quartierplangebiet unter Einbezug
der F-Strasse ein zusammenhängenden Erschliessungssystem besteht, welches auch
für die Beschwerdeführerin als Eigentümerin der Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02
und 03 von einem gewissen Nutzen ist. Allenfalls resultiert ein gewisser
Vorteil für Fussgänger auch für die Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03,
weil zumindest eine Wegverbindung zur H-Strasse besteht. Ein Vorteil für den
motorisierten Individualverkehr an den weiteren Quartierplananlagen ist jedoch
aufgrund der Akten nicht ersichtlich. Es ist der Beschwerdeführerin daher
zuzustimmen, dass der Vorteil bzw. Mehrwert von den weiteren, im Einzugsgebiet
geplanten Massnahmen für sie nicht von erheblichem Nutzen ist. Aufgrund dieser
Ausgangslage hätten daher verschiedene Kostenperimeter in Betracht gezogen
werden müssen. Auch unter Berücksichtigung des Solidaritätsgedankens steht im
vorliegenden Fall der Kostenanteil nicht im richtigen Verhältnis zum Vorteil,
welchen die Beschwerdeführerin aus den Quartierplananlagen zieht. Insofern ist
das Rechtsgleichheitsgebot verletzt. Das Grundstück Kat.-Nr. 03 kann zwar
(ohne das geschützte Riegelhaus) gemäss den eigenen Ausführungen der
Beschwerdeführerin rein theoretisch neu überbaut werden und allenfalls (auch) von
der H-Strasse her erschlossen werden. Falls eine solche Überbauung und
Erschliessung realisiert würde, stellte sich die Frage, ob gegebenenfalls – je
nach der gewählten Erschliessung – von einem zusammenhängenden
Erschliessungssystem ausgegangen werden könnte. Der Nutzen einer solchen
zusätzlichen Erschliessung ist jedoch ebenfalls zu bewerten. Weiter hätte
geklärt und bewertet werden müssen, ob die Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02
und 03 in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht – neben der Einmündung der F-
in die G-Strasse, die einer Anpassung bedarf – über eine rechtsgenügende
weitere Erschliessung verfügen. Da die diesbezüglichen Sachverhaltsabklärungen
unvollständig sind, ist die Sache zur neuen Beurteilung im Sinn der Erwägungen
und zur neuen Festsetzung an den Beschwerdegegner 1 zurückzuweisen. Über
die konkrete Festlegung des Kostenverlegers Baukosten Strassen hat der
Beschwerdegegner 1 zu befinden. Dasselbe gilt für die Frage, ob geltend
gemacht werden kann, dass das Grundstück Kat.-Nr. 03 von zwei
"gleichwertigen" Erschliessungsstrassen (F- und H-Strasse)
profitiere. Dabei ist der vorinstanzliche Entscheid zu berücksichtigen und das
Perimetersystem im Sinn der Ausführungen in E. 11.6.3 des vorinstanzlichen
Entscheids anzuwenden.
7.
Die Beschwerdeführerin beantragt in ihrem
Subeventualantrag 1 weiter, dass die Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und
03 im Kostenperimeter Administrativkosten höchstens mit einem Anteil von 10 %
(Plan 6) zu belasten seien.
7.1
Gemäss § 177 Abs. 1 PBG sind die Kosten der
Gemeinde für die Aufstellung des Quartierplans von den beteiligten
Grundeigentümern samt Zins im Verhältnis der Flächen ihrer neuen
Grundstücke zu bezahlen (vgl. zu den Verfahrenskosten § 15 der
Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978 [QPV; LS 701.13]). Dabei
sind besondere Verhältnisse zu berücksichtigen.
Unter die Kosten für Administration fallen vorliegend die
Planungs- und generellen Projektierungskosten, Notariatskosten,
Mutationskosten, Gebühren sowie die Kosten für die Nachführung der amtlichen
Vermessung und Vermarktung. Gemäss dem Kostenverleger Administrativkosten entfallen
auf die Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 Fr. 51'000.- von
insgesamt Fr. 235'000.-.
In der Regel werden die Administrativkosten nach Fläche
der beteiligten Grundstücke verlegt. Dieses Prinzip wird hier ebenfalls
angewandt. Weiter wird im Quartierplanbericht festgehalten, dass bei besonderen
Verhältnissen Parzellen von der Belastung mit Verfahrenskosten entlastet oder
entbunden werden können. Solche Verhältnisse würden dann vorliegen, wenn ein
Grundstück oder eine Teilfläche von den planungs- und erschliessungsrechtlichen
Massnahmen keinen Nutzen ziehen kann. Unter anderem wird im Quartierplanbericht
auch die vorbestehende Erschliessung genannt.
7.2
Die
vorbestehende Erschliessung wird berücksichtigt beim westlichen Teil des
Grundstücks P (keine Tragung von Administrativkosten). Das Grundstück I
muss die Administrativkosten zu 50 % tragen und das Grundstück N zu 66,7 %.
Die bisherigen Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 wurden nicht entlastet
(mit Ausnahme des westlichen Teils des Grundstücks P). Alle Grundstücke,
die bereits über eine rechtsgenügende Erschliessung verfügen, sind jedoch
gleich zu behandeln und zu entlasten, wobei der westliche Teil des Grundstücks P
zu Recht nicht einbezogen wurde. Konkret stellt sich daher die Frage, ob die
Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03, wie von der Beschwerdeführerin
geltend gemacht, in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht – neben der Einmündung
der F- in die G-Strasse, die einer Anpassung bedarf
–
über eine
rechtsgenügende weitere Erschliessung verfügen. Verfügen die Grundstücke Kat.-Nrn. 01,
02 und 03 – ohne Anpassung der H-Strasse – über eine rechtsgenügende
vorbestehende Erschliessung, sind sie ebenfalls zu einem gewissen Prozentsatz
von den Administrativkosten zu entlasten, andernfalls das
Rechtsgleichheitsgebot verletzt würde. Da die diesbezüglichen
Sachverhaltsabklärungen des Beschwerdegegners 1 unvollständig sind und
aufgrund des bestehenden Ermessensspielraums bei der Festlegung der Entlastung
der Grundstücke, welche bereits über eine (rechtsgenügende) Erschliessung
verfügen, ist die Sache auch bezüglich des Kostenverlegers Administrativkosten
zur neuen Beurteilung und zur neuen Festsetzung an den Beschwerdegegner 1
zurückzuweisen. Die Beurteilung des zusätzlichen Subeventualantrags 2
bezüglich der Administrativkosten entfällt damit.
8.
Nebst einer möglicherweise gebotenen Entlastung bei der
Kostenverlegung scheint die bislang ungeklärte Frage nach der Existenz eines
zusammenhängenden Erschliessungssystems sowie nach einer vorbestehenden
rechtsgenügenden Erschliessung der Liegenschaften Kat.-Nrn. 01, 02 und 03
(vgl. E. 6.4 und 7.2 vorstehend) geeignet, auch die Interessenlage in
Bezug auf die Verteilung der Landabzüge zu beeinflussen. Wie bei der Verteilung
der Erstellungs- und Administrativkosten könnte es sich je nach Ausgang entsprechender
Sachverhaltsabklärungen aufdrängen, die genannten Grundstücke der
Beschwerdeführerin – etwa durch zwei separate Abzugsperimeter oder durch
entsprechende Gewichtung der Flächen – auch bezüglich der entschädigungslos zu
duldenden Landabzüge zu entlasten. Um dem Beschwerdegegner 1 den hierfür erforderlichen
Handlungsspielraum zu verschaffen, scheint es deshalb angezeigt, auch den
Abzugsperimeter in teilweiser Gutheissung des Subeventualantrags 1
aufzuheben und zur Neubeurteilung und neuen Festsetzung an den Beschwerdegegner 1
zurückzuweisen.
9.
Die Beschwerdeführerin unterliegt mit ihrem Haupt- und
Eventualantrag, obsiegt jedoch mit ihren Subeventualanträgen insofern, als die
Sache zur neuen Beurteilung im Sinn der Erwägungen und zur neuen Festsetzung
des Abzugsperimeters, des Kostenverlegers Baukosten Strassen und des
Kostenverlegers Administrativkosten an den Beschwerdegegner 1
zurückzuweisen ist. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten zu 3/4
der Beschwerdeführerin und zu je 1/8 dem Beschwerdegegner 1 und der
Beschwerdegegnerin 2 aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).
Die
Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens sind
bei diesem Verfahrensausgang
nicht anzupassen.
Aufgrund des Streitwerts und des
tatsächlichen Streitinteresses der Planungsmassnahmen, der Schwierigkeit des
Falls
und des Zeitaufwands erscheint eine Gerichtsgebühr von Fr. 6'000.-
angemessen (§ 65a Abs. 1 f. VRG in Verbindung mit §§ 2 ff.
der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom
3. Juli 2018
[GebV VGr; LS 175.252]).
Mangels
überwiegenden Obsiegens ist der Beschwerdeführerin keine Parteientschädigung
zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).
10.
Soweit es sich vorliegend um
einen Zwischenentscheid handelt, kann dieser bloss unter den einschränkenden
Bedingungen von Art. 93 Abs. 1 BGG angefochten werden (BGE 149 II 170
E. 1; BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).
Demgemäss
erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Beschluss des Gemeinderats Obfelden
vom 21. Juni 2022 und die Genehmigungsverfügung der Baudirektion vom 16. November
2022 werden insoweit aufgehoben, als damit der Abzugsperimeter, der
Kostenverleger Baukosten Strassen und der Kostenverleger Administrativkosten
festgesetzt bzw. genehmigt wurden. Die Sache wird zur neuen Beurteilung des
Abzugsperimeters, des Kostenverlegers Baukosten Strassen und des
Kostenverlegers Administrativkosten im Sinn der Erwägungen zur neuen
Festsetzung an den Gemeinderat Obfelden zurückgewiesen. Im Übrigen wird die
Beschwerde abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    430.--
Zustellkosten,
Fr. 6'430.--
Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin zu 3/4 und
dem Gemeinderat Obfelden und der Baudirektion zu je 1/8 auferlegt.
4.
Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.
Gegen dieses Urteil kann im Sinn der Erwägung 10
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht;
c)    das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).