zh_verwaltungsgericht · VB.2007.00071 · 2007-05-10 · de

Gebühren | Gebühren: Die Beschwerdeführenden wehren sich gegen eine doppelte Gebührenerhebung für die Beurkundung des Kaufvorvertrags und des Kaufrechtsvertrags. Ablehnung des Feststellungsbegehrens mangels eines aktuellen Feststellungsinteresses (E. 3). Bei der Beurkundungsgebühr handelt es sich um eine Gemengsteuer. Diese bedarf einer genügenden gesetzlichen Grundlage, welche mit § 25 NotG gegeben ist (E. 5.1). Die Beurkundung eines Vorvertrags fällt unter § 1 lit. A Ziff. 1.1.1. NotGebV, auch wenn er in dieser Bestimmung nicht ausdrücklich aufgeführt wird (E. 5.2). Kaufrecht und Kaufvorvertrag sind eigenständige Rechtsinstitute. Auch wenn sie in einer einzigen Urkunde festgehalten werden, handelt es sich um zwei Rechtsgeschäfte, welche je eine Beurkundungsgebühr auslösen (E. 6.1). Demzufolge liegt keine doppelte Gebührenerhebung für ein und denselben Sachverhalt vor (E. 6.2). Ebenso wenig liegt eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots vor (E. 6.3). Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 07..2.10.0 VB.2007.00071
Zurich Verwaltungsgericht 07..2.10.0 VB.2007.00071
Zurigo Verwaltungsgericht 07..2.10.0 VB.2007.00071

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00071
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Geschäftsnummer:
VB.2007.00071
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 10.05.2007
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Abgaberecht ohne Steuern
Betreff:
Gebühren
Gebühren: Die Beschwerdeführenden wehren sich gegen eine doppelte Gebührenerhebung für die Beurkundung des Kaufvorvertrags und des Kaufrechtsvertrags.
Ablehnung des Feststellungsbegehrens mangels eines aktuellen Feststellungsinteresses (E. 3).
Bei der Beurkundungsgebühr handelt es sich um eine Gemengsteuer. Diese bedarf einer genügenden gesetzlichen Grundlage, welche mit § 25 NotG gegeben ist (E. 5.1). Die Beurkundung eines Vorvertrags fällt unter § 1 lit. A Ziff. 1.1.1. NotGebV, auch wenn er in dieser Bestimmung nicht ausdrücklich aufgeführt wird (E. 5.2).
Kaufrecht und Kaufvorvertrag sind eigenständige Rechtsinstitute. Auch wenn sie in einer einzigen Urkunde festgehalten werden, handelt es sich um zwei Rechtsgeschäfte, welche je eine Beurkundungsgebühr auslösen (E. 6.1). Demzufolge liegt keine doppelte Gebührenerhebung für ein und denselben Sachverhalt vor (E. 6.2). Ebenso wenig liegt eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots vor (E. 6.3).
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
BEURKUNDUNGSGEBÜHR
FESTSTELLUNGSBEGEHREN
FESTSTELLUNGSINTERESSE
GEBÜHREN
GESETZLICHE GRUNDLAGE
KAUFRECHT
KAUFRECHTSVERTRAG
KAUFVORVERTRAG
LEGALITÄTSPRINZIP
NOTARIATSGEBÜHREN
Rechtsnormen:
Art. 127 BV
§ 25 NotG
§ 1 lit. a NotGebV
§ 17 Abs. II lit. a VRG
Publikationen:
RB 2007 Nr. 42 S. 101
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2007.00071
Entscheid
der 3. Kammer
vom
10. Mai 2007
Mitwirkend: Abteilungspräsident Jürg Bosshart
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Rudolf Bodmer, Ersatzrichterin
Katharina Sameli,
Gerichtssekretär
Markus Heer.
In Sachen
1.
A AG,
2.
Erbengemeinschaft B
nämlich:
2.1
C,
2.2
D,
2.3
E,
2.4
F,
2.5
G,
2.6
H,
2.1 bis 2.6
vertreten durch F und I,
alle vertreten
durch RA J
Beschwerdeführende
,
gegen
Staat Zürich,
Beschwerdegegner
,
betreffend Gebühren,
hat sich ergeben:
I.
Am 29. September 2005 schlossen die Erbengemeinschaft B, bestehend
aus den eingangs genannten Mitgliedern, und die A AG einen öffentlich
beurkundeten Vertrag über das Grundstück Kat.Nr. 01 in X, betitelt mit
"Kaufvorvertrag und Kaufrechtsvertrag mit vertraglichen Regelun­gen
betreffend den gegenseitigen Rechten und Pflichten vor Abschluss des Kaufvertrages".
Am 30. September 2005 stellte das Notariat
und Grundbuchamt X den – die nota­riellen Kosten je hälftig übernehmenden –
Vertragsparteien Rechnung im Gesamtbetrag von Fr. 73'201.60 (Rechnung Nr. 107876.01
im Betrag von Fr. 36'600.80 an die A AG, Rechnung Nr. 107876.02 im
Betrag von Fr. 36'600.80 an die Erben­gemeinschaft B). Diese Gesamtgebühr
setzt sich zusammen aus den Ge­bühren von je 1 ‰ des Verkehrswerts bzw. des
beurkundeten Kaufpreises des Anteils von 37'000 m
2
an Kat.Nr. 01
von Fr. 33'300'000.-, d.h. Fr. 33'300.- zuzüglich Mehrwertsteuer von
Fr. 2'530.-, insgesamt somit je Fr. 35'830.80 sowie Fr. 1'500.-
grundbuchamtliche Gebühr zuzüglich Fr. 40.- Barauslagen.
II.
Der von der A AG und der Erbengemeinschaft B
am 31. Oktober 2005 erhobene Rekurs, mit welchem im Wesentlichen geltend
gemacht wurde, dass das Vertragskonstrukt den einen wirtschaftlichen Vorgang
der Über­tragung des Grundstücks zum Inhalt habe und daher die
Beurkundungsgebühr nur einmal erhoben wer­den dürfe, wurde von der Finanzdirektion
am 20. Dezember 2006 abgewiesen, soweit dar­auf eingetreten wurde. Die Rechnungen
Nr. 107876.01 und Nr. 107876.02 vom 30. September 2005 wurden dabei
bestätigt und auf das Feststellungsbegehren hinsichtlich der notariellen Gebühr
für die Beurkundung des künftigen Hauptvertrags wurde nicht eingetreten.
III.
Mit Beschwerde vom 7. Februar 2007 stellten die
A AG sowie die Erbengemeinschaft B dem Verwaltungsgericht die folgenden
Anträge:
"A.  Es sei die beiliegende
angefochtene Entscheidung der Finanz­direktion des Kantons Zürich vom 20.
Dezember 2006 aufzu­heben.
B.1. Es seien die Notariats- und
Grundbuchgebühren gemäss Rech­nung Nr. 107876.01 an die Beschwerdeführerin
1 und gemäss Rechnung Nr. 107876.02 an die Beschwerdeführer 2 je bei der
Position 1.1.1 um insgesamt CHF 33'300.00, zuzüglich die MwSt. von 7.6 % für diese
Gebühr zu reduzieren und die redu­zierte Gebühr nur mit der Position 1.1.2
inkl. MwSt. beiden Beschwerdeführern wie bisher je hälftig in Rechnung zu stel­len.
Eventualiter
sei
nebst der Berechnung nach Antrag 1 die Ge­bühr für die öffentliche Beurkundung
des Vorvertrags (Posi­tion 1.1.1. der beiden angefochtenen Rechnungen) nach dem
Ansatz von § 1 Ziff. A.1.6 Notariatsgebührenverordnung (GS-ZH 243) zu berechnen
und der Gesamtrechnungsbetrag der beiden angefochtenen Rechnungen Nr. 107876.01
und Nr. 107876.02 entsprechend auf max. CHF 2'500.- zu reduzieren und den
beiden Beschwerdeführern wie bisher je hälftig in Rechnung zu stellen.
Subeventualiter
sei
die Gebühr für die öffentliche Beurkun­dung des Vorvertrags (Position 1.1.1.
der beiden angefochte­nen Rechnungen) nach dem hierfür tatsächlich angefallenen
Aufwand, insbesondere nach dem Zeitaufwand, zu berechnen und der Gesamtrechnungsbetrag
für die beiden angefochtenen Rechnungen entsprechend zu reduzieren.
B.2. Es sei festzustellen, dass mit der
einfachen Beurkundungs­gebühr gemäss §1 Ziff. A.1.1.1
Notariatsgebührenverordnung (NotGebV) die notarielle Gebühr für die Beurkundung
des künftigen Hauptvertrags bereits abgegolten ist, bzw. dass hie­für keine
Gebühr mehr zu erheben sein wird.
Eventualiter
sei
festzustellen, dass die notarielle Gebühr für die Beurkundung des Hauptvertrags
nach dem hierfür anfal­lenden Aufwand, insbesondere Zeitaufwand, zu berechnen
sein wird.
C.    Es sei gegebenenfalls ein zweiter
Schriftenwechsel anzuord­nen.
D.    Unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Be­schwerdegegner."
Die Finanzdirektion verzichtete
am 13. März 2007 auf Vernehmlassung. Mit Beschwerde­antwort vom 26. Februar
2007 beantragte das Notariat X, die Beschwerde vollum­fänglich abzuweisen.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Nach § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24.
Mai 1959 (VRG) ist das Verwaltungsgericht zur Überprüfung des vorliegenden Rekursentscheides
der Finanzdirektion zuständig.
1.2
Nach § 58
VRG wird ein zwei­ter Schriftenwechsel nur ausnahmsweise angeordnet. Da der
Sachverhalt liquid ist, sind die Voraussetzungen hierfür nicht erfüllt (Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
2. A., Zürich 1999, § 58 N. 9 ff.).
2.
Die Beschwerdeführenden rügen, die Vorinstanz habe Art. 6
Abs. 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) dadurch verletzt, dass
sie die Eingabe vom 27. Januar 2006 bzw. das damit nachgereichte Urteil des
Kantonsgerichts Basel Landschaft vom 25. Mai 2005 nicht berücksichtigt
habe. Ob diese konventionsrechtliche Bestimmung – und damit die diesbezügliche
Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Berücksichtigung nachträglicher Eingaben
(vgl. dazu BGE 132 I 42 E. 3.3.4; BGr, 11. April 2006, 1P.827/2005 E. 2.2,
www.vgrzh.ch) – auf die vorliegende Streitsache überhaupt anwendbar ist, kann
jedoch ebenso offengelassen werden wie die Frage, ob Art. 6 Abs. 1 EMRK bereits
von der Finanzdirektion als verwaltungsinterner Rekursbehörde hätte
berücksichtigt werden müssen. Im Ergebnis ist die Rüge jedenfalls unbegründet.
Denn die Finanzdirektion hat – im Rahmen einer Eventualbegründung – das
nachgereichte Urteil berücksichtigt, jedoch als unmassgeblich befunden.
3.
Unter Antrag B.1. stellen
die Beschwerdeführenden erneut das Begehren auf Feststellung, dass mit der
einfachen Beurkundungsgebühr für den Kaufvorvertrag die notarielle Gebühr für
die Beurkundung des künftigen Hauptvertrags bereits abgegolten und hierfür
keine Gebühr mehr zu erheben sei. Die Finanzdirektion erwog, dass ein Feststellungsbegehren
vor der Vorinstanz nicht gestellt worden sei und deshalb nicht Gegenstand des
Rechtsmittelverfahrens sein könne. Mit dieser zutreffenden Begründung setzen
sich die Beschwerdeführenden nicht auseinander. Wie angemerkt werden kann, fehlt
im heutigen Zeitpunkt bzw. fehlte im Rekursverfahren entgegen der Auffassung
der Beschwerdeführenden ein schutzwürdiges Interesse an einem diesbezüglichen Feststellungsentscheid,
sodass sich die Nichteintretensverfügung der Finanzdirektion auch aus diesem
Grund als rechtmässig erweist:
Für die Schutzwürdigkeit des Feststellungsinteresses
gelten spezifische Kriterien: Über den Bestand, Nichtbestand und Umfang
öffentlich-rechtlicher Rechte und Pflichten muss Unklarheit bestehen. Das
Feststellungsinteresse muss in dem Sinne aktuell sein, dass der Gesuchsteller
bei Verweigerung Gefahr laufen würde, Massnahmen zu treffen oder zu unterlassen
mit der Folge, dass ihm daraus Nachteile erwachsen könnten. Gegenstand der Feststellungsverfügung
muss ein konkretes Rechtsverhältnis sein. Ausgeschlossen sind damit im Allgemeinen
Feststellungsbegehren zur Ermittlung von Tatsachen, unzulässig solche zur Klärung
theoretischer oder abstrakter Rechtsfragen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 19 N. 61).
Vorliegend steht die Frage, ob für einen späteren
Hauptvertrag wiederum Beurkundungskosten erhoben würden, nicht in Zusammenhang
mit der Frage, ob für den Vorvertrag und das Kaufsrecht je solche Kosten
erhoben werden durften. Denn es ist im heutigen Zeitpunkt völlig offen, ob und
– falls ja – auf welche Weise der spätere Kauf des in Frage stehenden
Grundstücks vollzogen wird. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass
die Parteien den Abschluss der in Frage stehenden Verträge von der Klärung
einer späteren Kostenfolge abhängig gemacht hätten. Insofern fehlt es
jedenfalls an einem aktuellen Interesse der Beschwerdeführenden an der Klärung
der erwähnten Kostenfrage. Ausserdem besteht kein Anlass, wegen der
bestehenden, bereits beurkundeten Verträge auf die Beurkundungsgebühr für einen
späteren beurkundungspflichtigen Kaufvertrag im Vornherein zu verzichten.
Auch wenn der Kauf des Grundstücks dereinst vollzogen
werden sollte, fehlte es aber heute an einem aktuellen Feststellungsinteresse.
Der Vorvertrag setzt eine Frist von 30 Monaten für das Erreichen einer
rechtskräftigen Baubewilligung. Solange sind die Parteien mindestens an die
Pflicht gebunden, einen öffentlich zu beurkundenden Kaufvertrag mit vorbestimmtem
Inhalt abzuschliessen. Diese Frist kann um weitere 24 Monate verlängert werden.
Bis es zum Abschluss eines beurkundungspflichtigen Kaufvertrages dauert es also
mindestens 30, wenn nicht 54 Monate. Hier kann von einem aktuellen Interesse an
der Feststellung, dass für den späteren Kauf-Hauptvertrag keine
Beurkundungsgebühren geschuldet sind, wohl nicht gesprochen werden.
4.
Die Finanzdirektion führte in ihrem Rekursentscheid aus,
dass
sowohl ein Kaufrechtsvertrag als auch ein Kaufvorvertrag für
sich alleine betrachtet Gegenstand einer Gebühr gemäss § 1 lit. A Ziff. 1.1.1.
der Verordnung über die Notariats- und Grundbuchgebühren vom 7. November 1988
(NotGebV) sein könne. Bei der Beurkundung verschiedener Verträge im gleichen
Dokument seien mehrere eigenständige Gebühren geschuldet, auch wenn nur eine
Urkunde erstellt werde. Die für die Gebührenerhebung massgebliche Anzahl Beurkundungen
hinge nicht davon ab, wie viele verschiedene Urkunden das Notariat errichtet
habe, sondern wie viele gebühren­pflichtige Einzelgeschäfte beurkundet worden
seien. Die Parteien hätten mit dem Kaufsrecht, dessen Aus­übung dem Belieben
nur einer Partei anheim gestellt sei, und dem Kaufvorver­trag, der für beide Parteien
verbindlich sei und gerichtlich durchgesetzt werden könne, zwei verschiedene
eigenständige Rechtsinstitute verwendet. Diese unterschiedlichen Rechts­institute
des Kauf­rechts und des Kaufvorvertrags seien je einzeln als gebührenauslösend
zu betrachten, auch wenn diese das gleiche Grundstück beträfen.
Von einer Benachteiligung der Rekurrenten gegenüber andern
Teilnehmern des Rechts­verkehrs durch die zweifache Gebührenerhebung könne
nicht die Rede sein. Auch von einem Eingriff in die Eigentumsgarantie oder von
einer Vereitelung eines Instituts des Bundesrechts könnte nur gesprochen werden,
wenn die Gesamtbelastung durch das konkrete Vertragsgeschäft so gross wäre,
dass sie in keinem Verhältnis mehr zum Wert des Grund­stückes bzw. dem
Interesse an der Transaktion stünde. Das sei nicht der Fall, da die dop­pelte
Gebühr lediglich 2 ‰ des Verkehrswertes betrage. Der verhält­nismässig hohe
Rech­nungsbetrag sei jedoch nicht auf den Gebührentarif, sondern auf den
grossen Wert des Grundstücks zurückzuführen. Da die Parteien mit der gewählten
Ver­tragskonstruktion Vorteile gegenüber einem einfachen Kaufvertrag bezweckt
und durch die konkrete Aus­gestaltung auch erreicht hätten, liege die
Gebührenhöhe noch im sehr weiten bundesrechtlich vorgegebenen Rahmen. Obwohl
die Rekurrenten vom Rekurs­gegner vor der Beurkundung auf die bei der geplanten
Variante anfallenden Kosten hinge­wiesen wor­den seien, hätten sie an dieser
Vertragsgestaltung festgehalten.
5.
5.1
Nach § 25
des Gesetzes über das Notariatswesen vom 9. Juni 1985 (Notariatsgesetz, NotG)
wird bei Eigentumsänderungen für die Beurkundung eine Gebühr von 1 ‰ des
Verkehrswertes erhoben. Die darauf gestützte Notariatsgebührenverordnung hält
in § 1 lit. A Ziffer 1.1.1. fest, dass Beurkundungs­gebühren erhoben
werden für die Beurkundung von Verträgen auf Eigentumsübertragung im
Allgemeinen (auch Vertragsübertragung, Begründung und Übertragung von Kaufs-,
Rückkaufs- und limitierten Vorkaufsrechten). Der Ansatz beträgt 1 ‰ vom
Verkehrswert des Grundstücks. Wie auch die Beschwerdeführenden anerkennen,
handelt es sich dabei um eine so genannte Gemengsteuer. Das heisst, dass eine
Gebühr mit einer Steuer verbunden ist, indem nur teilweise eine dem
Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip unterliegende Abgabe für die staatliche
Leistung der Beurkundung des Vertrags, zum andern Teil eine
Rechtsverkehrssteuer vorliegt (vgl. z.B. ZBGR 83/2002, S. 347 ff. mit
Hinweisen). Somit be­darf es der gesetzlichen Grundlage mit Umschreibung von
Subjekt, Objekt und Höhe der Abgabe im Gesetz im formellen Sinn sowie der Vereinbarkeit
mit der Eigentumsgarantie (Ulrich Häfelin/Georg Müller/ Felix Uhlmann, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 5. A., Zürich etc. 2006, Rz. 2687). Die gesetzliche Grundlage
ist mit § 25 NotG, präzisiert durch die Verordnung, gegeben.
5.2
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, dass § 1 lit. A Ziff. 1.1.1.
NotGebV den Vorvertrag, in welchem keine Eigentumsübertragung vereinbart werde,
nicht erfasse, es mithin für die Gebührenerhebung für den Kaufvorvertrag an einer
genügenden gesetzlichen Grundlage fehle. Dem kann nicht gefolgt werden. Auch
bei der öffentlichen Beurkundung des Vorvertrages geht es um die Übertragung
des Eigentums an einem Grundstück, weshalb Art. 216 Abs. 2 des
Obligationenrechts (OR) ja auch die öffentliche Beurkundung vorschreibt.
Ein Vorvertrag fällt daher
unter § 1 lit. A Ziff. 1.1.1. NotGebV, auch wenn er in dieser Bestimmung
nicht ausdrücklich aufgeführt wird. Desgleichen hat das Verwaltungsgericht die
Umwandlung von Gesamt- und Miteigentum als gebührenbegründenden Sachverhalt im
Sinn von § 25 Abs. 1 NotG und § 1 lit. A Ziff. 1.1.1. NotGebV
qualifiziert, auch ohne dass dieser darin ausdrücklich genannt ist (RB 2001 Nr. 42
= ZBGR 82/2001 Nr. 27). Das in Art. 127 der Bundesverfassung vom 18. April
1999 (BV) festgehaltene Legalitätsprinzip ist nicht verletzt. Eine willkürliche
Auslegung und An­wendung von § 1 lit. A Ziff. 1.1.1. NotGebV
liegt schon gar nicht vor.
6.
6.1
Dass die
Beschwerdeführenden, wie in der Beschwerde eingehend ausgeführt wird, mit dem
Vertrag vom 29. September 2005 das eine wirtschaftliche Ziel der
Eigentumsübertragung einer Teilfläche des Grundstücks Kat.Nr. 02 X
verfolgten, ist evident und wird auch nicht in Frage gestellt. Dieses Ziel
haben die Parteien jedoch dadurch erreichen und absichern wollen, dass sie
sowohl ein Kaufrecht als auch einen Vorvertrag auf Abschluss eines Kaufvertrags
mit bereits fixiertem Kaufpreis vereinbarten. Wie in Rz. 51 der Be­schwerdeeingabe
dargetan wird, ging es bei dieser Kombination von Kaufrecht und Vor­vertrag um
die Umsetzung des folgenden Parteiwillens:
"-  Die
Käuferin wollte nur kaufen, wenn sie eine Baubewilligung er­hält. Deshalb wurde
ein Vorvertrag mit Bedingung stipuliert.
-   Die
Verkäuferin wollte sicherstellen, dass die Käuferin auch kauft, wenn die
Bedingung eintritt. Hiefür genügt ein Kaufrecht nicht. Deshalb wurde ein
Vorvertrag mit Bedingung vereinbart.
-   Die
Käuferin wollte mit Eintragung ins Grundbuch, und damit mit real
obligatorischer Wirkung, verhindern, dass das Grund­stück an Dritte verkauft
wird, und dabei aber trotzdem bereits den Kaufpreis fixiert haben. Ein
unlimitiertes Vorkaufsrecht hätte hierzu nicht genügt. Hierfür war das
Kaufsrecht nötig."
Wenn es den Beschwerdeführenden aufgrund der
Vertragsfreiheit unbenommen war, diese Vertragsgestaltung sowohl nach Inhalt
wie nach Form in einer einzigen Urkunde festzu­halten, so heisst das nicht,
dass sie nur einen einzigen Rechtsvorgang vereinbart hätten. Auch im Rahmen
dieses in einer einzigen Urkunde festgehaltenen Vertragswerks ist und bleibt
das Kaufrecht ein eigenständiges Rechtsinstitut, und das Gleiche gilt für den
Vorver­trag. Kaufrecht und Vorvertrag sind je eigenständige Rechtsgeschäfte auf
Eigentumsüber­tragung, die unabhängig voneinander Geltung haben und
durchsetzbar sind. Gegenstand der Beurkundung nach § 25 NotG und § 1 lit. A
1.1.1. NotGebV ist der Rechtsakt auf
Eigentumsübertragung. Enthält wie hier der in einer einzigen Urkunde
festgehaltene Ver­trag mehr als ein solches Rechtsgeschäft auf
Eigentumsübertragung, so löst das auch mehr als eine Beurkundungsgebühr aus.
Abgesehen davon, dass sich aus der Beurteilung eines
Eigentumserwerbs nach dem Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen
im Ausland schon grundsätzlich nichts mit Bezug auf die Gebührenpflicht des
beurkundeten Vertrags ableiten lässt, hatte sich die zuständige
Bewilligungsbehörde einzig mit der Einräumung des Kaufrechts, das nach Art. 4
des Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland (BewG) bereits als Erwerb gilt, zu befassen.
Handelt es sich bei Kaufrechtsvertrag und Vorkaufsvertrag um
zwei eigenständige Rechtsgrundausweise, die nach § 25 NotG und § 1 lit. A
Ziff. 1.1.1. NotGebV jede für sich einer Beurkundungsgebühr unterliegen,
ohne Rücksicht darauf, ob dies in einer einzigen komplexen Vertragsurkunde
festgehalten wird oder nicht, so liegt keine doppelte Gebührenerhebung für ein
und denselben Sachverhalt vor.
6.2
Von einer
Vereitelung des Bundesrechts kann nicht die Rede sein. Die Gebühr von 1 ‰
des Verkehrswerts steht unbestrittenermassen in einem angemessenen Verhältnis
zur Gegenleistung bzw. zum Verkehrswert des Grundstücks, das Gegenstand des
beurkundeten Rechtsakts ist. Mit der Kombination von Kaufrecht und Vorvertrag
in ein und demselben Vertragswerk wird diese Gegenleistung je für sich,
unabhängig von der Beanspruchung des andern Rechtsinstituts, verbrieft. Der
Zweck der Kumulation ist denn auch eine wirksame Absicherung des Parteiwillens
und damit ein entsprechend höherer wirtschaftlicher Nutzen. Von einer
konfiskatorischen Höhe sind die beiden Beurkundungsgebühren auch zusammen
(Fr. 35'830.80 x 2) angesichts des Verkehrswerts des Grundstücks von Fr. 33'000'000.-
weit entfernt. Die Eigen­tumsgarantie (Art. 26 BV) und auch Art. 127 Abs. 2
BV sind nicht verletzt.
Ebenso unbegründet ist die Rüge, die streitbetroffene
Gebühr verstosse gegen die derogatorische Kraft des Bundesrechts durch
Beeinträchtigung des Instituts des Vorvertrags und des Kaufrechtsvertrags sowie
der Ver­tragsfreiheit. Weder der Vorvertrag noch der Kaufrechtsvertrag werden
durch eine Gebühr von je 1 ‰ des Verkehrswertes des Grundstücks vereitelt.
Wer die Vorteile eines kombinierten Abschlusses beider Rechtsgeschäfte erreichen
will, hat auch die entsprechende zweimalige Gebühren­pflicht in Kauf zu nehmen.
Ein Verstoss gegen das Doppelbesteuerungsverbot liegt von vornherein nicht vor,
da Art. 127 Abs. 3 BV die inter­kantonale Doppelbesteuerung betrifft.
6.3
Unbehelflich
ist schliesslich der Einwand, die Gebühr verstosse dadurch, dass der
Kaufrechtsvertrag und der Vorvertrag je der Beurkundungsgebühr von § 1 lit. A
Ziff. 1.1.1. NotGebV unterliegen, gegen die Rechtsgleichheit. Da jeder
dieser Verträge für sich die Voraussetzungen eines Vertrags auf
Eigentumsübertragung im Sinn dieser Bestimmung erfüllt, sind sie auch gleich zu
behan­deln und je gleicherweise mit einer Beurkundungsgebühr zu belegen. Etwas
anderes lässt sich auch dem von den Beschwerdeführenden zitierten Urteil des
Bundesgerichts vom 7. Septem­ber 1967, zitiert in ZBGR 49/1968, S. 105 ff.,
nicht entnehmen; denn die Aufteilung einer Liegenschaft in Miteigentum und die
Eigentumsübertragung von Stockwerkeigentum sind gerade nicht das Gleiche. Weil
bei der Begründung von Miteigentum eben keine Eigentumsübertragung stattfindet,
darf auch nicht die für die Eigentumsübertragung vorgesehene Gebühr nach dem
Verkehrswert verlangt werden, sondern nur eine Gebühr nach Zeitaufwand;
Ungleiches ist eben auch ungleich zu behandeln.
Wenn das wirtschaftliche Bedürfnis der Vertragsparteien
nach einem für beide Seiten bestmöglich abgesicherten Rechtsgeschäft über
Grundeigentum vorhanden ist, so haben sie es in der Hand, den wirtschaftlichen
Vorteil einer solchen Lösung gegenüber dem damit verbundenen Nachteil
hinsichtlich der Beurkundungskosten abzu­wägen. Im vorliegenden Fall wurden die
Parteien von der Rekursgegnerin vorgängig auf die zweimalige Beur­kun­dungsgebühr
hingewiesen. Wenn sie sich dennoch für die Kombi­nation von Kaufrecht und
Vorvertrag entschieden, so war ihnen die dergestalt erreichte hohe Absicherung
des sich auf Fr. 33'000'000.- belaufenden Rechtsgeschäfts den Betrag von
Fr. 71'661.60 offenbar wert.
6.4
Ist die
Erhebung der Beurkundungsgebühr gestützt auf § 25 NotG und § 1 lit. A
Ziff. 1.1.1. NotGebV rechtmässig, so erübrigt es sich, eine
Gebührenerhebung gemäss § 1 lit. A Ziff. 1.6. NotGebV bzw. nach
Aufwand in Betracht zu ziehen. Auf die entsprechenden Eventualbegehren und
deren Begründung ist daher nicht einzugehen.
7.
Die Beschwerde ist daher abzuweisen. Ausgangsgemäss sind
die Beschwerdeführenden kostenpflichtig, und zwar die Beschwerde­führerin 1 zur
Hälfte und die Beschwerdeführenden 2.1-2.6 zu je 1/12, unter solidarischer
Haftung eines jeden für das Ganze. Eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein
nicht zu.
Gemäss der Praxis des Verwaltungsgerichts besitzt das
Gemeinwesen in der Regel keinen Anspruch auf Parteientschädigung
(Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 19). Dem Beschwerdegegner ist jedoch durch die
Beschwerde ein ausserordentlicher Aufwand entstanden. Es wurden in der
Beschwerdeschrift Rechtsfragen aufgeworfen, deren Beantwortung die üblichen Geschäfte
eines Notariats übersteigen, weshalb diese nicht mehr zu dessen angestammten
Aufgabenbereich zu zählen ist. Gestützt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG
ist deshalb dem Beschwerdegegner eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen.
Demgemäss entscheidet
die Kammer
:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellungskosten,
Fr. 5'060.--     Total der Kosten.
3.    Die Kosten
werden der Beschwerdeführerin 1 zur Hälfte und den Beschwerdeführenden 2.1 –
2.6 zu je 1/12, unter solidarischer Haftung eines jeden für das Ganze, auferlegt.
4.    Die Beschwerdeführenden
werden im gleichen Verhältnis wie nach Disp.-Ziff. 3 solidarisch
verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von insgesamt Fr.
1'500.- zu bezahlen.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffent­lich-rechtlichen Angelegenheiten
nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bun­desgericht
einzureichen.
6.    Mitteilung
an …