zh_verwaltungsgericht · VB.2005.00069 · 2005-06-02 · de

Ausnahmebewilligung | Bewilligung für Umbau, Ersatzbau und Nutzungsänderung von Gehöft in Landwirtschaftszone; Beschwerdelegitimation der Nachbarn aufgrund von Verkehrsimmissionen. Ausgehend von durchschnittlich 4 täglichen Zu- und Wegfahrten pro Wohneinheit vom Gehöft, ist heute mit rund 12 durch das Gehöft ausgelösten Fahrten zu rechnen. Nach dem Umbau können zu den 8 Fahrten, welche die beiden neuen Wohneinheiten auslösen, bei einer stündlichen Therapiefolge in den zwei neuen Therapieräumen theoretisch bis zu 32 weitere Zu- und Wegfahrten hinzukommen. Dass die Kunden der Therapie dabei mit einem nur stündlich verkehrenden Bus anreisen, dessen Haltestellen erst nach einem Fussmarsch von 10 Minuten erreicht werden können, erscheint als unrealistisch. Bei der Berechnung der Verkehrszunahmen kommt es sodann nicht darauf an, ob der private Beschwerdegegner und seine Ehefrau tatsächlich mit einer derart intensiven Therapietätigkeit in der Liegenschaft rechnen. Massgebend ist einzig, welche Nutzungsintensität die bewilligten baulichen Massnahmen effektiv ermöglichen. Da der Verkehr von und zur Liegenschaft des privaten Beschwerdegegners für die unterliegenden Liegenschaften der Beschwerdeführenden praktisch die Hauptquelle von Verkehrsimmissionen bilden dürfte, begründet der erhebliche Mehrverkehr vom Gehöft mit den damit verbundenen Verkehrsimmissionen eine hinreichende Betroffenheit der Beschwerdeführenden (E. 3.3). Sind die Beschwerdeführenden durch das Bauvorhaben hinreichend betroffen, so können sie sich mit ihrem Rechtsmittel auf alle Argumente und Rechtssätze berufen, die im Ergebnis zur Gutheissung ihres Rekursantrags führen können (E. 3.4). Teilweise Gutheissung. Rückweisung an den Regierungsrat zum Neuentscheid (E. 3.5).

Zürich Verwaltungsgericht 05..2.02.0 VB.2005.00069
Zurich Verwaltungsgericht 05..2.02.0 VB.2005.00069
Zurigo Verwaltungsgericht 05..2.02.0 VB.2005.00069

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00069
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2005.00069
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 02.06.2005
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Ausnahmebewilligung
Bewilligung für Umbau, Ersatzbau und Nutzungsänderung von Gehöft in Landwirtschaftszone; Beschwerdelegitimation der Nachbarn aufgrund von Verkehrsimmissionen.
Ausgehend von durchschnittlich 4 täglichen Zu- und Wegfahrten pro Wohneinheit vom Gehöft, ist heute mit rund 12 durch das Gehöft ausgelösten Fahrten zu rechnen. Nach dem Umbau können zu den 8 Fahrten, welche die beiden neuen Wohneinheiten auslösen, bei einer stündlichen Therapiefolge in den zwei neuen Therapieräumen theoretisch bis zu 32 weitere Zu- und Wegfahrten hinzukommen. Dass die Kunden der Therapie dabei mit einem nur stündlich verkehrenden Bus anreisen, dessen Haltestellen erst nach einem Fussmarsch von 10 Minuten erreicht werden können, erscheint als unrealistisch. Bei der Berechnung der Verkehrszunahmen kommt es sodann nicht darauf an, ob der private Beschwerdegegner und seine Ehefrau tatsächlich mit einer derart intensiven Therapietätigkeit in der Liegenschaft rechnen. Massgebend ist einzig, welche Nutzungsintensität die bewilligten baulichen Massnahmen effektiv ermöglichen. Da der Verkehr von und zur Liegenschaft des privaten Beschwerdegegners für die unterliegenden Liegenschaften der Beschwerdeführenden praktisch die Hauptquelle von Verkehrsimmissionen bilden dürfte, begründet der erhebliche Mehrverkehr vom Gehöft mit den damit verbundenen Verkehrsimmissionen eine hinreichende Betroffenheit der Beschwerdeführenden (E. 3.3).
Sind die Beschwerdeführenden durch das Bauvorhaben hinreichend betroffen, so können sie sich mit ihrem Rechtsmittel auf alle Argumente und Rechtssätze berufen, die im Ergebnis zur Gutheissung ihres Rekursantrags führen können (E. 3.4).
Teilweise Gutheissung. Rückweisung an den Regierungsrat zum Neuentscheid (E. 3.5).
Stichworte:
AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN
BESCHWERDELEGITIMATION
BETROFFENHEIT
UMBAU
UMNUTZUNG
VERKEHRSAUFKOMMEN
VERKEHRSIMMISSION
Rechtsnormen:
§ 338a Abs. I PBG
Art. 24c RPG
Art. 24d RPG
§ 64 VRG
Publikationen:
BEZ 2005 Nr. 28 S. 5
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
E plante den Umbau des Wohnhauses Assek.-Nr. 01
(Hauptgebäude samt angebautem Speicher), den Um- und Ausbau des Schopfes
Assek.-Nr. 02 (Nebengebäude, Trotte) sowie den Abbruch und Neubau des
Ökonomiegebäudes Assek.-Nr. 03 im Gehöft L in der Landwirtschaftszone von X.
Am 26. September 2003 erteilte die Baudirektion (Amt
für Raumordnung und Vermessung, ARV) hierfür die notwendige raumplanungsrechtliche
Bewilligung nach Art. 24c und 24d Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes vom
22. Juni 1979 (RPG; Disp.-Ziff. I). In der gleichen Verfügung
verlangte die Direktion, gleichzeitig und koordiniert mit der Baubewilligung
sei der Schutz des Gehöfts durch die Gemeinde in geeigneter Weise sicherzustellen
(Disp.-Ziff. II.a). Zudem sollte vor Baubeginn die folgende öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung im Grundbuch angemerkt werden: "Die Nutzung des
umgebauten Gebäudes Assek.-Nr. 02 zu gewerblichen Zwecken ist auf 18
(achtzehn) Veranstaltungen pro Kalenderjahr beschränkt. Die gewerbliche Nutzung
als Raum zur Durchführung von Mediationen, Seminarien und dergleichen darf
zudem nur von der jeweiligen Bewohnerschaft des Wohngebäudes Assek.-Nr. 01
in Anspruch genommen werden." (Disp.-Ziff. II.b).
Am 27. Oktober 2003 erteilte der Gemeinderat X E
unter verschiedenen Auflagen und Vorbehalten die baurechtliche Bewilligung für
das Projekt (Disp.-Ziff. 1) und stellte gleichzeitig Wohnhaus und Schopf
unter Denkmalschutz (Disp.-Ziff. 1.1).
II.
Gegen diese Bewilligungen erhoben A und B sowie C
gemeinsam Rekurs an den Regierungsrat und beantragten, die Entscheide seien
aufzuheben. Für den Fall der ganzen oder teilweisen Abweisung dieses
Hauptantrags stellten sie verschiedene Eventualanträge den Schopf, die
gewerbliche Nutzung auf dem Grundstück, die Parkplätze und die Erschliessung
betreffend.
Der Regierungsrat trat am 15. Dezember 2004 auf den
Rekurs mangels Legitimation der Rekurrenten nicht ein und wies ihn im Übrigen
im Sinne der Erwägungen ab, soweit er nicht durch den vom Rekursgegner
erklärten Verzicht auf den Ausbau des Schopfs gegen­standslos geworden sei. Die
Rekurrenten wurden verpflichtet, die Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 1'500.- und Ausfertigungsgebühren von Fr. 338.-
sowie eine Umtriebsentschädigung von pauschal Fr. 1'000.- zu bezahlen.
III.
Gegen diesen Rekursentscheid wandten sich A und B sowie C
am 10. Februar 2004 an das Verwaltungsgericht und beantragten, dieser sei
zusammen mit den beiden angefochtenen erstinstanzlichen Entscheiden aufzuheben,
eventuell sei der Rekursentscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung
an den Regierungsrat zurückzuweisen. Als Subeventualanträge verlangten die
Beschwerdeführenden verschiedene Ergänzungen betreffend die gewerbliche Nutzung
auf dem Grundstück, die Parkplätze und die Erschliessung.
Die Baudirektion beantragte am 22. Februar 2005 die
Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 23. Februar 2005 erläuterte die
Staatskanzlei des Kantons Zürich im Auftrag des Regierungsrats das Dispositiv
des Rekursentscheides dahingehend, dass die Rekursabweisung im Sinne der Erwägungen
nur die formellen Anträge betreffend Augenschein und weitere
Sachverhaltsabklärungen betroffen habe. Sie beantragte, die Beschwerde sei abzuweisen,
soweit darauf einzutreten sei. Der Gemeinderat X liess sich am 14. März
2005 zur Beschwerde vernehmen und beantragte seinerseits, die Beschwerde sei im
Sinne der Erwägungen vollumfänglich abzuweisen. Die Beschwerdeantwort von E vom
16. März 2005 schloss ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Da sich die massgebenden tatsächlichen Verhältnisse aus
den bei den Akten liegenden Baugesuchsunterlagen und den Lageplänen ergeben,
ist ein Augenschein des Verwaltungsgerichts nicht notwendig. Der diesbezügliche
Antrag der Beschwerdeführenden ist daher abzuweisen.
2.
Streitgegenstand bildet die Bewilligung für den Umbau des
Wohnhauses und den Neubau des Ökonomiegebäudes. Nicht mehr im Streit liegt
jedoch die Bewilligung für den Um- und Ausbau des Schopfes und dessen
gewerbliche Nutzung. Der private Beschwerdegegner hat auf diesen Teil des
Projekts im Verlaufe des Rekursverfahrens verbindlich verzichtet; die darauf
bezogene Abschreibung des Rekursverfahrens infolge Gegenstandslosigkeit ist
nicht angefochten worden.
In der Sache ist der Regierungsrat mangels Legitimation
auf den Rekurs nicht eingetreten. Soweit der Rekurs "im Übrigen im Sinn
der Erwägungen abgewiesen" wurde, bezog sich diese Formulierung nur auf
die Verfahrensanträge der Rekurrenten betreffend Augenschein und weiterer
Sachverhaltsabklärungen, welche gemäss Erwägung 3 des Rekursentscheids
abzuweisen waren. Ein materieller Entscheid liegt demnach in keinem Punkt vor.
3.
3.1
Im
angefochtenen Entscheid wurde zutreffend dargelegt, unter welchen Voraussetzungen
ein gegen ein Bauvorhaben opponierender Nachbar gemäss § 338a Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Anfechtung der
Baubewilligung legitimiert ist (E. 4a und b). Richtig wurde dabei auch auf
von der Rechtsprechung entwickelte Anforderungen bei Betroffenheit durch
Verkehrsimmissionen im Besonderen verwiesen (E. 4c). Auf diese Erwägungen
kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959, VRG).
3.2
Die
Beschwerdeführenden hatten ihre Legitimation im Rekursverfahren damit begründet,
dass die neu vorgesehene gewerbliche Nutzung auf dem Baugrundstück das Verkehrsaufkommen
auf der M-Strasse, einem nur 2.5 bis 3.0 m breiten, grösstenteils unasphaltierten
Feldweg, vervielfachen werde. Durch diesen Mehrverkehr würden sie als Strassenanstösser
starken Immissionen (Staub, Lärm etc.) ausgesetzt. Zudem würden ungenügend
ausgerüstete Fahrzeuge im Winterhalbjahr die Strasse blockieren und ihre Einfahrten
bzw. Vorplätze würden als Ausweichstellen zum Kreuzen benützt werden.
Der Regierungsrat erachtete es als nicht rechtsgenügend
dargetan, dass die mutmasslichen Auswirkungen des strittigen Bauvorhabens für
die rekurrierenden Nachbarn deutlich wahrnehmbar seien und sich von den
allgemeinen Immissionen, wie sie der Strassenverkehr mit sich bringe,
unterschieden werden können. Es sei kein Therapiezentrum geplant. Das Gehöft
sei von zwei Seiten her erschlossen; auf diesen Zufahrtswegen seien keine
Verkehrsprobleme zu erwarten. Zudem verkehre stündlich von zwei Seiten her ein
Bus mit Haltestellen in einer Fussgängerdistanz von 10 Minuten. Die Vorbringen
der Rekurrenten seien zweckgerichtet, das eigene schützenswerte Interesse nicht
glaubhaft dargelegt.
3.3
Auf der M-Strasse
verkehren infolge des signalisierten Fahrverbots mit vorbehaltenem
Zubringerdienst überwiegend Fahrzeuge im Verkehr mit den drei involvierten
Liegenschaften der privaten Beschwerdeparteien. Um den durch das Bauvorhaben
generierten Mehrverkehr abzuschätzen, sind im Folgenden vorerst die
Nutzungsmöglichkeiten vor und nach dem Umbau zu untersuchen.
Im Hauptgebäude samt Speicherteil bestehen heute drei selbstständige
Wohneinheiten. Mit dem vorgesehenen Umbau sollen eine zweigeschossige Wohnung
im nördlichen Speicherteil des Hauptgebäudes und eine dreigeschossige Wohnung
im westlichen Teil des Hauptgebäudes entstehen. Eine Art dritte Einheit soll
nunmehr im östlichen Teil des Hauptgebäudes geschaffen werden, wo im
Erdgeschoss – erschlossen vom gemeinsamen Eingangsbereich über einen eigenen
kleinen Flur – je ein Raum zum "Arbeiten" (12 m
2
) und für
"Besprechungen Einzeltherapie" (24.5 m
2
) benutzt werden
können. Über ein internes Treppenhaus in diesem Hausteil besteht sodann eine
Verbindung ins erste Obergeschoss, wo zwei entsprechende Räume mit der gleichen
Nutzungsbezeichnung eingezeichnet sind sowie zusätzlich je ein Damen- und ein
Herren-WC, welche nur von dieser Einheit her zugänglich sein werden. Weiter
wird die interne Treppe ins zweite Obergeschoss führen, wo eine Diele und ein Archiv
anstelle des bisherigen Ateliers eingezeichnet sind. Von hier aus kann man
schliesslich über die interne Treppe ins Dachgeschoss zu einem mit
"Gast" bezeichneten weiteren Raum gelangen. Im 2. Obergeschoss und im
Erdgeschoss werden interne Verbindungstüren bestehen, welche den beschriebenen
Hausteil mit dem dreigeschossigen Wohnteil verbinden. Mit dem Umbau werden die
nutzbaren Flächen im Wohnhaus insgesamt nicht vergrössert, jedoch sollen durch
den Umbau und die Umnutzung im Erd- und 1. Obergeschoss zum dauernden
Aufenthalt geeignete Arbeitsräume von insgesamt 73 m
2
Fläche
entstehen mit zwei Besprechungsräumen. Da diese Arbeitsräume organisatorisch
zusammenhängen, eine in sich einigermassen abgeschlossene Einheit bilden und
mit den notwendigen WC-Anlagen ausgestattet sind, ermöglicht die strittige
Bewilligung durchaus die Einrichtung einer eigentlichen therapeutischen Praxis.
Daran ändert grundsätzlich nichts, dass diese Praxis sinnvollerweise nur von
Personen betrieben werden kann, welche selber die daneben liegende Wohnung
bewohnen.
Ausgehend von durchschnittlich 4 täglichen Zu- und
Wegfahrten pro Wohneinheit vom Gehöft L, ist heute mit rund 12 durch das Gehöft
L ausgelösten Fahrten zu rechnen. Diese sollen sich nach den Angaben der
Beschwerdeführenden zu 80 bis 90 % über die M-Strasse abwickeln. Nach dem Umbau
können zu den 8 Fahrten, welche die beiden neuen Wohneinheiten auslösen, bei
einer stündlichen Therapiefolge in zwei Therapieräumen theoretisch bis zu 32
weitere Zu- und Wegfahrten hinzukommen. Dass die Kunden der Therapie dabei mit
einem nur stündlich verkehrenden Bus anreisen, dessen Haltestellen erst nach
einem Fussmarsch von 10 Minuten erreicht werden können, erscheint als
unrealistisch. Bei der Berechnung der Verkehrszunahmen kommt es sodann nicht
darauf an, ob der private Beschwerdegegner und seine Ehefrau tatsächlich mit
einer derart intensiven Therapietätigkeit in der Liegenschaft rechnen.
Massgebend ist einzig, welche Nutzungsintensität die bewilligten baulichen
Massnahmen effektiv ermöglichen. Demnach müssen die Beschwerdeführenden
durchaus damit rechnen, dass das Bauvorhaben im Rahmen der bewilligten neuen
Nutzung gegenüber dem heutigen Zustand tatsächlich einen für sie deutlich wahrnehmbaren
Mehrverkehr auf der M-Strasse auslösen kann. Da der Verkehr von und zur
Liegenschaft des privaten Beschwerdegegners für die unterliegenden
Liegenschaften der Beschwerdeführenden praktisch die Hauptquelle von
Verkehrsimmissionen bilden dürfte, begründet der erhebliche Mehrverkehr vom
Gehöft mit den damit verbundenen Verkehrsimmissionen eine hinreichende
Betroffenheit der Beschwerdeführenden.
3.4
Sind die
Beschwerdeführenden durch das Bauvorhaben hinreichend betroffen, so können sie
sich mit ihrem Rechtsmittel auf alle Argumente und Rechtssätze berufen, die im
Ergebnis zur Gutheissung ihres Rekursantrags führen können (RB 1987 Nr. 3
und 1980 Nr. 7). Auf die Schutzrichtung der angerufenen Norm kommt es
demnach nicht an. Damit steht ihnen auch die Rüge zu, ein Bauvorhaben verletze
die Bestimmungen über den Natur- und Heimatschutz, wenn sich mit diesem Einwand
die angestrebte Aufhebung der Baubewilligung erreichen lässt. Entgegen den
Ausführungen im angefochtenen Entscheid (E. 7b) ist es daher den
Beschwerdeführenden keineswegs verwehrt, sich mit ihrem Rechtsmittel auch für
den im öffentlichen Interesse liegenden Erhalt von Gebäuden und damit für den
Kulturgüterschutz einzusetzen.
3.5
Ist der
Regierungsrat demnach zu Unrecht auf das Rechtmittel der Beschwerdeführenden
nicht eingetreten, so ist der Rekursentscheid aufzuheben. Für eine direkte
Entscheidung in der Sache selber, wie dies die Beschwerdeführenden in ihrem
Hauptantrag verfechten, hat das Verwaltungsgericht keinen Anlass. Die Sache ist
daher in Gutheissung des Eventualantrags der Beschwerdeführenden an den
Regierungsrat zum materiellen Entscheid zurückzuweisen (§ 64 Abs. 1
VRG).
4.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens obsiegen die
Beschwerdeführenden nicht vollständig, insbesondere bleibt entgegen ihrem
Hauptantrag vorerst offen, ob die strittige Baubewilligung materiellen Bestand
hat oder nicht. Damit rechtfertigt es sich, die privaten Beschwerdeparteien die
Kosten des Beschwerdeverfahrens je hälftig tragen zu lassen (§ 70 VRG in
Verbindung mit § 13 VRG).
Da keine der beiden Parteien weit überwiegend obsiegt,
verbietet sich nach der Praxis des Verwaltungsgerichts die Zusprechung einer
Parteientschädigung gemäss § 17 Abs. 2 VRG.
Demgemäss entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Rekursentscheid vom 15. Dezember
2004 wird aufgehoben und die Sache zum Neuentscheid an den Regierungsrat zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--     Zustellungskosten,
Fr. 2'120.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1.1, 1.2 und 2 zu je einem
Sechstel unter solidarischer Haftung für die Hälfte und dem Beschwerdegegner 1 zur
Hälfte auferlegt.
4.    Parteientschädigungen
werden keine zugesprochen.
5.    Gegen diesen
Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.
6.    Mitteilung an …