zh_verwaltungsgericht · VB.2004.00151 · 2004-07-14 · de

Baubewilligung | Unterschreitung des Grenzabstands eines vereinbarten Näherbaurechts Rechtsnatur und Auslegungsregeln für das Näherbaurecht (E. 2.3) Auslegung des vereinbarten Näherbaurechts gemäss dem mutmasslichen Willen der Parteien: Mit der Unterzeichnung des Baugesuchplans hat der Beschwerdegegner einem konkreten Bauprojekt zugestimmt, das mit einem Abstand von exakt 1,83 m an seine Grenze gestellt werden sollte. Naturgemäss wird mit einem einseitigen Näherbaurecht das Recht gewährt, eine Baute in Unterschreitung des vorgesehenen Grenzabstands zu erstellen. Für den Grundeigentümer, der das Näherbaurecht einräumt, ist also der Grenzabstand bzw. die Unterschreitung des gesetzlichen Grenzabstands und nicht die konkrete Länge des Baus entscheidend (E. 2.4). Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands: Nach ständiger Rechtsprechung ist ein Abbruchbefehl dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzes- oder bauordnungsgemässen Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch den Abruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen. Von den erwähnten allgemeinen Interessen sind - in Ergänzung der Rechtsprechung - insbesondere auch die privaten Interessen eines Nachbarn erfasst (E. 3.3). Abweisung

Zürich Verwaltungsgericht 04..2.14.0 VB.2004.00151
Zurich Verwaltungsgericht 04..2.14.0 VB.2004.00151
Zurigo Verwaltungsgericht 04..2.14.0 VB.2004.00151

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00151
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Geschäftsnummer:
VB.2004.00151
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 14.07.2004
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Unterschreitung des Grenzabstands eines vereinbarten Näherbaurechts
Rechtsnatur und Auslegungsregeln für das Näherbaurecht (E. 2.3)
Auslegung des vereinbarten Näherbaurechts gemäss dem mutmasslichen Willen der Parteien: Mit der Unterzeichnung des Baugesuchplans hat der Beschwerdegegner einem konkreten Bauprojekt zugestimmt, das mit einem Abstand von exakt 1,83 m an seine Grenze gestellt werden sollte. Naturgemäss wird mit einem einseitigen Näherbaurecht das Recht gewährt, eine Baute in Unterschreitung des vorgesehenen Grenzabstands zu erstellen. Für den Grundeigentümer, der das Näherbaurecht einräumt, ist also der Grenzabstand bzw. die Unterschreitung des gesetzlichen Grenzabstands und nicht die konkrete Länge des Baus entscheidend (E. 2.4).
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands: Nach ständiger Rechtsprechung ist ein Abbruchbefehl dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzes- oder bauordnungsgemässen Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch den Abruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen. Von den erwähnten allgemeinen Interessen sind - in Ergänzung der Rechtsprechung - insbesondere auch die privaten Interessen eines Nachbarn erfasst (E. 3.3).
Abweisung
Stichworte:
AUSLEGUNG
GRENZABSTAND
NÄHERBAURECHT
PROJEKTÄNDERUNG
RECHTMÄSSIGER ZUSTAND
WIEDERHERSTELLUNG
Rechtsnormen:
§ 2 Abs. I ABauV
§ 5 lit. l BauVV
§ 218 Abs. II PBG
§ 270 Abs. I PBG
§ 270 Abs. III PBG
§ 341 PBG
Publikationen:
BEZ 2004 Nr. 49 S. 15
RB 2004 Nr. 78
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
I.
Mit Beschluss vom 24. April 2001
hatte die Baukommission Wädenswil A unter Bedingungen und Auflagen die
baurechtliche Bewilligung für den Umbau seines Einfamilienhauses sowie zur
Errichtung eines gedeckten Gartensitzplatzes auf dem Grund­stück Kat.-Nr. 01
(Kernzone C) an der L-Strasse in Wädenswil erteilt.
Mit Schreiben vom 28. November 2002
und 9. Juni 2003 machte C, Eigentümer der benachbarten Parzelle Kat.-Nr. 02,
das Bauamt bzw. den Stadtrat von Wädenswil darauf aufmerksam, dass beim
zwischenzeitlich gebauten Gartensitzplatz der vereinbarte Grenzabstand bzw. das
von ihm genehmigte Näherbaurecht unterschritten wurde. Da seine Zustimmung für
ein Näherbaurecht von 1,83 m auf Grund falscher Planmasse erfolgt war,
forderte er den Widerruf der erteilten Baubewilligung und verlangte eine
entsprechende Redimensionierung der Baute.
Mit Beschluss vom 15. Juli 2003
bestätigte die Baukommission der Stadt Wädenswil die vom Bauamt am
27. März 2003 erfolgte Genehmigung des geänderten Bauprojekts
("Grenzabstand Südost ca. 1,425 m anstatt von
1,836 m"). Infolge der falschen Massangaben bezüglich der Länge
zwischen gedecktem Sitzplatz und der Südostgrenze von Seiten der Architektin
betrage der Grenzabstand der erstellten Baute bzw. des gedeckten Gartensitzplatzes
nur noch 1,42 m; die vereinbarte Breite des Gartensitzplatzes von
4,5 m sei jedoch eingehalten. Die Forderung nach
Rückbau / Verkürzung des gedeckten Gartensitzplatzes um
ca. 41 cm erachtete die Baukommission als unverhältnismässig.
II.
Gegen diesen Beschluss der Baukommission
Wädenswil erhob C Rekurs und beantragte dessen Aufhebung sowie den Rückbau des
Gartensitzplatzes auf den zwischen den Grundeigentümern vereinbarten
Grenzabstand. Die Baurekurskommission II des Kantons Zürich hiess diesen
Rekurs mit Entscheid vom 2. März 2004 gut. Damit hob sie den Beschluss der
Baukommission vom 15. Juli 2003 auf und lud diese ein, die für die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erforderlichen Massnahmen
anzuordnen.
III.
Hiergegen liess A am 5. April 2004
Beschwerde erheben und beantragen, der Entscheid der
Baurekurskommission II sei aufzuheben und der Beschluss der Baukommission
Wädenswil vom 15. Juli 2003 sei zu bestätigen; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners.
Die Baurekurskommission II
beantragte am 4. Mai 2004 die Abweisung der Beschwerde. Auch C beantragte
in seiner Beschwerdeantwort vom 6. Mai 2004 die Abweisung der Beschwerde,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners. Die
Baukommission verzichtete auf eine Vernehmlassung.
Die Parteivorbringen werden, soweit
erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Streitbetroffenes Bauobjekt ist der realisierte
gedeckte Gartensitzplatz
bzw.
dessen Abstand zur südöstlichen Grenze. Gemäss der ursprünglichen
Baubewilligung vom 24. April 2001 war unter anderem ein Sitzplatz geplant,
der auf einer Fläche von 4,50 m x 4,10 m überdacht werden
sollte. Die Dachkonstruktion des Sitzplatzes sollte gemäss dem der Baubewilligung
zugrunde liegenden Plan 2 A an der Ostfassade des bestehenden
Wohnhauses befestigt werden. Mittels einer auf der Südseite zu erstellenden
4,5 m langen Mauer und einer verglasten Rollwand auf der Ostseite sollte
der Sitzplatz eingewandet werden. Für die nördliche Längsseite, die offen
bleiben sollte, war die Abstützung des Daches mit zwei Pfosten geplant. Die
Ostfassade sollte in einem Abstand von 1,83 m zur südöstlich angrenzenden
Parzelle des Beschwerdegegners gestellt werden. Diese Abstandsunterschreitung
("ca. 1,83 m anstatt 3,50 m") wurde von der
Bewilligungsbehörde gestützt auf das eingeräumte Näherbaurecht des Beschwerdegegners
bewilligt.
In der Folge
wurde der geplante Sitzplatz ausgeführt. Die Baufreigabe erfolgte am
24. Juli 2001. Dabei stellte sich heraus, dass bei der Ostfassade des
überdachten Gartensitzplatzes der bewilligte Abstand von 1,83 m nicht
eingehalten wurde. Gemäss Revisionsplan Nr. 20 wurde die Fassade des
Anbaus mit einem Abstand von lediglich 1,425 m zur südöstlich gelegenen
Parzelle gestellt. Diese Abstandsänderung bzw. der ihr zugrunde liegende Revisionsplan
Nr. 20 wurde vom Bauamt mit Beschluss vom 27. März 2003 nachträglich
genehmigt. Die Baukommission, welche diese Genehmigung am 15. Juli 2003
bestätigte, begründete dies damit, dass die Massdifferenz auf einem Irrtum der
Architektin in Bezug auf das Gesamtmass Hausflucht-Südostgrenze beruhe. Gemäss
der vom Bauamt am 14. Juli 2003 vorgenommenen Massaufnahme beträgt der
Abstand der Fassade zur südöstlich gelegenen Parzelle des Beschwerdegegners nur
1,35 m.
2.
2.1
Der überdachte Gartensitzplatz, welcher auf drei
Seiten (Ostfassade des Wohnhauses, Mauer auf der Südseite sowie verglaste
Ostfassade des Anbaus) von Wänden umfasst wird, ist unbestritten als ein
Gebäude im Sinn der Legaldefinition von § 2 Abs. 1 der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 zu qualifizieren. Ob der Gartensitzplatz
als Besonderes Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu qualifizieren
ist, kann vorliegend offen gelassen werden, da der gesetzliche Grenzabstand von
§ 270 Abs. 1 PBG auch für Besondere Gebäude gilt, sofern nicht in der
Bau- und Zonenordnung davon abweichende Vorschriften enthalten sind. Dasselbe
gilt auch für die Regelung des Näherbaurechts gemäss § 270 Abs. 3
PBG. Trifft die kommunale Bau- und Zonenordnung keine Unterscheidungen zwischen
Hauptgebäuden und Besonderen Gebäuden, gilt der bauordnungsgemässe Abstand auch
für letztere (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht,
3. A., Zürich 2003, S. 12-54). Die Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung
der Stadt Wädenswil vom 19. Januar 1998 sehen mit Ausnahme von Art. 27
(max. Fläche von Besonderen Gebäuden) keine Spezialbestimmungen für
Besondere Gebäude vor. Demnach gilt für die Kernzone C der in Art. 16
Ziff. 1 vorgesehene Grundgrenzabstand von mindestens 5 m. Der bereits
realisierte Gartensitzplatz hätte also einen Abstand von 5 m zur
südöstlichen Parzelle des Beschwerde­gegners einhalten müssen.
2.2
Gemäss § 270 Abs. 3 PBG – welcher
auch die Besonderen Gebäude erfasst – kann dieser Grenzabstand unter
Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse
mit einem zwischen den Nachbarn vereinbarten Näherbaurecht unterschritten
werden. Vorliegend haben die Parteien in Bezug auf den überdachten Gartensitzplatz
ein solches Näherbaurecht vereinbart. Dies ist als solches unbestritten. Hingegen
ist der Inhalt bzw. die Auslegung des Näherbaurechts strittig.
Der Beschwerdeführer macht geltend, die
Parteien hätten vereinbart, dass der Sitzplatzanbau eine Länge von 4,5 m
aufweisen dürfe. Das Restmass, welches im Zeitpunkt der Vereinbarung nicht
definiert worden sei, beinhalte das Näherbaurecht. Der Beschwerdegegner habe
auf einem zwar nicht von ihm unterzeichneten Plan neben verschiedenen Linien
auch das Mass von 4,5 m festgehalten. Im Zeitpunkt der Vereinbarung des
Näherbaurechts sei für den Beschwerdegegner lediglich die Länge des gedeckten
Sitzplatzes von 4,5 m wesentlich gewesen. Über das Restmass zur
gemeinsamen Grenze habe man sich nicht unterhalten. Es sei zwar richtig, dass
auf dem Baueingabeplan vom 26. Januar 2001 sowohl die Sitzplatzlänge mit
4,5 m als auch das Restmass zur gemeinsamen Grenze mit 1,83 m vermasst
gewesen sei. Der Beschwerdegegner habe diesen Plan als zustimmender Nachbar
unterzeichnet im Hinblick darauf, dass die Länge des gedeckten Sitzplatzes
4,5 m aufweise. Es dürfe davon ausgegangen werden, dass der
Beschwerdegegner den Plan auch unterzeichnet hätte, wenn das korrekte Restmass
mit 1,43 m eingetragen gewesen wäre. Wenn die Parteien tatsächlich das
Restmass hätten definieren wollen, so hätten sie mit Bestimmtheit eine gerade
Zahl angegeben und nicht 1,83 m. Bei der Länge des Sitzplatzanbaus hätten
sie denn auch, wie dies üblich sei, eine gerade Zahl von 4,5 m vereinbart.
Entgegen der Darstellung der Vorinstanz würden die Erwägungen in der
Baubewilligung vom 24. April 2001, wo das Näherbaurecht mit
ca. 1,83 m angegeben worden war, keinen Zusammenhang mit der
vorgängig getroffenen Vereinbarung unter den Parteien herstellen. An der
Abfassung der Baubewilligung seien die Parteien nicht beteiligt gewesen,
weshalb dieses Dokument nicht als Auslegungshilfe für das unter den Parteien
vereinbarte Näherbaurecht dienen könne.
Demgegenüber führt der Beschwerdegegner an,
dass ursprünglich ein Grenzabstand von 2 m hätte eingehalten werden
sollen. Nur aufgrund eines falschen Planes habe er einem auf 1,83 m
reduzierten Näherbaurecht zugestimmt. Dies sei aus der einzigen schriftlichen Unterlage,
dem Plan für das Baugesuch, ersichtlich. Die Baubewilligung wurde deshalb auch
mit diesem Mass erteilt und sei für die Bauherrschaft verbindlich. Es treffe
zu, dass auf dem Bauplan das Mass für den Sitzplatz 4,5 m betrage, jedoch
bei einer Gesamtbreite des Grundstücks von 6,33 m. Da dieser Plan jedoch
von falschen Massen ausgehe, müsse er als ungültig angesehen werden. Somit
bestehe ein vertragsloser Zustand. Wenn der Beschwerdeführer davon ausgehe,
dass er auch einem kleineren Abstand zugestimmt hätte, hätte er ihn orientieren
und die notwendige Zustimmung einholen können; dies habe der Beschwer­deführer
wohlweislich unterlassen.
2.3
Die Einräumung eines Näherbaurechts stellt ein
Rechtsgeschäft dar und erfolgt durch privatrechtlichen Vertrag. Inhalt des
zweiseitigen (und damit nicht einseitig widerrufbaren) Rechtsgeschäfts ist eine
private Abstandsregelung, welche von den ordentlichen öffentlichrechtlichen
Grenz- und/oder Gebäudeabstandsvorschriften abweicht (Maja Schüpbach Schmid,
Das Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich 2001, S. 37 ff.).
Der zivilrechtliche Näherbaurechtsvertrag entfaltet aufgrund von § 270 Abs. 3
in Verbindung mit § 218 Abs. 2 PBG öffentlichrechtliche Wirkung.
Damit ist die private Näher­baurechtsvereinbarung für die Baubehörde
verbindlich.
Der gesetzlich nicht geregelte
Näherbaurechtsvertrag (Innominatkontrakt) bedarf keiner besonderen Form, d.h.
der Vertrag kann auch mündlich zustande kommen. Für den gemäss § 5 lit. l
der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 erforderlichen Nachweis
der Näherbaurechtsvereinbarung gegenüber der Baubehörde genügt eine einfache,
schriftlich abgefasste Erklärung des belasteten Grundeigentümers zuhanden der
Baubehörde. In der Praxis wird einem unterzeichneten Schriftstück auch die
Unterzeichnung einer Katasterkopie oder eines einen anderen Bestandteil der
Baugesuchunterlagen bildenden Plans des Bauvorhabens durch den belasteten
Nachbar gleichgestellt (Schüpbach Schmid, S. 44 ff.). Bei der Unterzeichnung
von Baugesuchsplänen ist in der Regel davon auszugehen, dass der Nachbar seine
Zustimmung nur für dieses konkrete Bauvorhaben, d.h. projektbezogen erteilt hat
(Schüpbach Schmid, S. 60).
Richtmass für die Frage der Zulässigkeit
von Projektänderungen innerhalb des Abstandsbereichs ist der Inhalt der einer
Baubewilligung zugrunde liegenden Näherbauvereinbarung, d.h. der Inhalt der konkreten
nachbarlichen Zustimmung (Schüpbach Schmid, S. 63). Der Inhalt einer
Näherbauvereinbarung hat nach den Regeln der Vertragsauslegung zu erfolgen. Massgebend
für die Bestimmung des Vertragsinhalts ist der übereinstimmende wirkliche Wille
der Parteien (vgl. Art. 18 Abs. 1 des Obligationenrechts). Wenn
dieser sich nicht mehr feststellen lässt, ist der mutmassliche Wille der
Parteien nach dem obligationenrechtlichen Vertrauensprinzip zu ermitteln.
Demgemäss ist die Willensäusserung einer Partei so zu verstehen, wie sie ein
vernünftiger und korrekter Empfänger nach den gesamten Umständen verstehen
durfte und musste (Schüpbach Schmid, S. 39 und 70 f.).
2.4
Die Parteien sind sich über das konkrete
Abstandsmass zur südöstlich gelegenen Parzelle uneinig. Während der
Beschwerdegegner sich auf den Standpunkt stellt, er habe einem Grenzabstand der
Baute von genau 1,83 m zugestimmt, ist der Beschwerdeführer der Ansicht,
das Näherbaurecht sei für die Erstellung eines 4,5 m langen gedeckten
Sitzplatzes vereinbart worden bzw. das Restmass zur Parzellengrenze des
Beschwerdegegners entspreche dem Näherbaurecht. Demzufolge ist der Beschwerdeführer
der Meinung, dass das abgeänderte Projekt bzw. die Unterschreitung des
nachbarlich vereinbarten Grenzabstands vom Näherbaurecht gedeckt werde.
Damit ist der mutmassliche Wille der
Parteien in Bezug auf das Näherbaurecht zu ermitteln. Grundlage hierfür bildet
der am 6. April 2001 vom Beschwerdegegner (mit)unter­zei­chnete
Projektplan 2 A, welcher der ursprünglichen Baubewilligung vom
24. April 2001 zugrunde lag. Gemäss dem darauf aufgeführten Grundrissplan
"Erdgeschoss" war im Anschluss an den Küchen- und Wohnraum ein nach
Norden ausgerichteter gedeckter Gartensitzplatz mit einer Tiefe von 4,5 m
und einem Abstand von 1,83 m zur nachbarlichen Grenze eingezeichnet. Mit
der Unterzeichnung dieses Baugesuchplans hat der Beschwerdegegner damit einem
konkreten Bauprojekt zugestimmt, das mit einem Abstand von exakt 1,83 m an
seine Grenze gestellt werden sollte. Der Einwand, der Beschwerdegegner habe
diesen Plan im Hinblick darauf unterzeichnet, dass die Länge der geplanten
Baute 4,5 m betrage, ist nicht stichhaltig. Das vermögen auch ein paar
Linien sowie die Massangabe von 4,5 m, die angeblich vom Beschwerdegegner
auf einem undatierten und nicht unterzeichneten Plan festgehalten worden sind,
nicht zu belegen. Naturgemäss wird mit einem einseitigen Näherbaurecht das
Recht gewährt, eine Baute in Unterschreitung des vorgesehenen Grenzabstands zu
erstellen. Für den Grundeigentümer, welcher das Näherbaurecht einräumt, ist also
der Grenzabstand der Baute bzw. die Unterschreitung des gesetzlichen
Grenzabstands und nicht die konkrete Länge der Baute entscheidend. Im Übrigen
hat auch die örtliche Baubehörde in der ursprünglichen Bewilligung die
Zustimmungserklärung des Beschwerdegegners dahingehend interpretiert. In Erwägung
lit. e hat sie nämlich angeführt, die Zustimmung des Nachbarn der Parzelle
Kat.-Nr. 02 zum Näherbaurecht "ca. 1,83 anstatt 3,5 m"
liege vor. Das zwischen den Parteien vereinbarte Näherbaurecht steht entgegen
den Ausführungen des Beschwerdeführers in engstem Zusammenhang mit den baurechtlichen
Erwägungen der Baubehörde. Letztere hatte das Vorliegen der privatrechtlichen
Näherbaurechtsvereinbarung in materiellrechtlicher Hinsicht geprüft und für die
Baubewilligung verbindlich erklärt; insofern kann die erwähnte Erwägung sehr
wohl als "Auslegungshilfe" herangezogen werden. Anzumerken bleibt,
dass der Beschwerdeführer gegen die ursprüngliche Baubewilligung vom
24. April 2001 auch keinen diesbezüglichen Rekurs erhoben hatte. Nicht
überzeugend ist auch das Argument, die Parteien hätten mit Bestimmtheit eine
gerade Zahl für den Grenzabstand vereinbart, wenn dieser Inhalt des Näherbaurechts
gewesen wäre. Tatsache ist, dass das falsche wie auch das später von der Architektin
korrigierte Mass der Distanz Hausflucht-Parzellengrenze eine ungerade Zahl von
6,33 m bzw. 5,92 m ausmacht. Hätten die Parteien für den Grenzabstand
ein gerades Mass vereinbart, so wäre die Länge des Gartensitzplatzes
automatisch ungerade ausgefallen; aus bautechnischen Gründen machte es
vorliegend wohl viel mehr Sinn, die Gartensitzplatzlänge mit einem geraden Mass
zu projektieren. Im Übrigen misst der realisierte Gartensitzplatz gemäss der
Massaufnahme seitens des Bauamts vom 14. Juli 2003 gar nicht 4,5 m
sondern lediglich 4,36 m – eine ebenfalls ungerade Masszahl.
Schliesslich ist auch nicht nachvollziehbar, weshalb der
Beschwerdegegner – gestützt auf die richtigen Massangaben – einem
noch kürzeren Grenzabstand hätte zustimmen sollen. Zu Recht wendet der
Beschwerdegegner hierzu ein, aufgrund einer solchen Annahme hätte der
Beschwerdeführer ihn orientieren und die notwendige Zustimmung einholen können.
Zusammenfassend
kann festgehalten werden, dass der Beschwerdegegner mit seiner Unterschrift auf
dem Baueingabeplan einem projektbezogenen Näherbaurecht von 1,83 m
zugestimmt hat. Zu Recht hat demnach die Vorinstanz entschieden, dass das
infolge falscher Massangaben der Architektin des Beschwerdeführers geänderte
Bauprojekt nicht vom eingeräumten Näherbaurecht gemäss der ursprünglichen
Baubewilligung gedeckt war und m
ithin eine Verletzung
von § 270 Abs. 3 PBG vorliegt.
3.
Damit stellt sich die Frage, was mit dem
bereits erstellten Gartensitzplatz bzw. dessen Ostfassade zu geschehen hat.
3.1
Der Beschwerdeführer lässt beantragen, es sei von
einer Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands abzusehen. Bei der
Unterschreitung des Grenzabstands seien keine öffentlichen Interessen
beeinträchtigt, da vorliegend auch ein Grenzbau zulässig gewesen wäre, sofern
der Beschwerdegegner diesem zugestimmt hätte. Bei der Frage, ob die Abweichung
geringfügig sei oder nicht, sei sodann zu berücksichtigen, dass es sich vorliegend
nicht um ein mehrstöckiges Haus handle, sondern um eine überdachte
Sitzplatzanbaute, welche gegen die Grundstücksgrenze des Beschwerdeführers mit
einer zu öffnenden Glaswand versehen sei. Zudem wäre die Sitzplatzanbaute vom
Wohnhaus des Beschwerdegeg­ners durch Treppenabgänge getrennt. Demnach führe
die zu beurteilende Abstandsunterschreitung zu keiner Beeinträchtigung der
wohnhygienischen Verhältnisse. Der Anbau führe weder zu Schattenwurf noch zu
Lichtentzug zulasten der Liegenschaft des Beschwerdegegners. Unter diesen
Umständen sei die Normabweichung noch als geringfügig zu beurteilen. Wenn die
Baubehörde, wie dies aufgrund des vorinstanzlichen Entscheids zu schliessen
sei, schon während der Bauphase von einer allfälligen Unterschreitung des
Grenzabstands gewusst hatte, wäre sie zu einem unverzüglichen Einschreiten
verpflichtet gewesen. Selbstverständlich könne es nicht angehen, wenn eine
Baubehörde in Kenntnis einer allfälligen Gesetzesverletzung eine Baute vollenden
lasse und nachträglich deren Abbruch befehlen würde. In diesem Falle würde der
Abbruchbefehl dem Vertrauensprinzip zuwiderlaufen. Die Baukommission habe
folgerichtig von einer Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands abgesehen.
Es sei unbestritten, dass die Architektin
des Beschwerdeführers den Baueingabeplan falsch vermessen hatte. Der
Beschwerdeführer sei sich bewusst, dass er sich das Verhalten der Architektin
anrechnen lassen müsse. Er sei aber der Auffassung, dass dieses Verhalten nicht
als Fahrlässigkeit beurteilt werden dürfe und der von der Vorinstanz erhobene
Vorwurf der Bösgläubigkeit nicht gerechtfertigt sei. Sodann dürfe nicht übersehen
werden, dass der Beschwerdeführer von der Abstandsverletzung nicht profitiere,
denn er verfüge auch heute nur über einen 4,5 m langen Gartensitzplatz. An
dieser Stelle sei nochmals hervorzuheben, dass die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands zu Kosten von mindestens Fr. 30'000.- führen würde,
müsse doch ein grosser Teil des Gartensitzplatzes abgerissen werden. Die
Änderung des Sitzplatzes würde praktisch einen Neubau erfordern, wobei zu
diesen Kosten noch die Demontagekosten hinzukommen würden.
3.2
Dagegen führt der Beschwerdegegner an, die
Baubewilligung sei auf 1,83 m Grenzabstand ausgestellt. Gebaut worden sei
auf 1,35 m – somit 0,48 m näher als bewilligt. Es handle
sich also nicht um eine geringfügige Abweichung und in keinem Fall könne von
einer Normabweichung gesprochen werden. Dass die Baukommission Wädenswil ohne
nähere Begründung von einer Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
abgesehen habe, liege wohl in der Tatsache begründet, dass diese Behörde
anscheinend ihren Pflichten nicht in gebührendem Masse nachgekommen sei.
Ausserdem sei anzumerken, dass es nicht in der Kompetenz der Baubehörde liege,
privatrechtliche Absprachen über Grenzabstände abzuändern. Die hohen Kosten zur
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands könnten nicht als Grund für die
Verhältnismässigkeit angeführt werden. Dieser unrechtmässige Zustand sei durch
Unterlassungen und Verschulden des Beschwerdeführers zustande gekommen und
hätte durch ein rechtzeitiges Informieren der betroffenen Parteien vermieden
werden können. Es gebe keinen Grund, ein solches Verhalten zu schützen oder
sogar zu belohnen.
3.3
Gemäss § 341 PBG hat die zuständige Baubehörde
ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand
herbeizuführen. § 341 PBG verlangt seinem Wortlaut entsprechend die
vorbehaltlose Durchsetzung der Rechtsordnung bzw. die Anordnung der Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands. Ein Ermessen, ob die zuständige Behörde tätig
werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen lassen soll, besteht damit
grundsätzlich nicht (VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033,
www.vgrzh.ch;
Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,
Zürich 1991, Rz. 665, François Ruckstuhl, Öffentlichrechtliche Baumängel,
in: Peter Münch/Peter Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und Prozessieren in
Bausachen, Basel/Genf/München 1998, N. 14.63 ff., je auch zum Folgenden).
Allerdings hat die Behörde beim Vollzug den
Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten, und zwar auch dann, wenn der
Bauherr die widerrechtliche Baute böswillig erstellt hat. Dieser muss aber in
Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum
Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an
der Wiederherstellung des gesetzesmässigen Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen
und die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem
Masse berücksichtigen (BGE 111 1b 213 E. 6b S. 213). Die
Frage nach der Verhältnismässigkeit des Abbruchs ist eine Rechtsfrage, zu deren
Überprüfung das Verwaltungsgericht gemäss § 50 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) befugt ist
(RB 1984 Nr. 18). Allerdings ist mit der Gewichtung der in Frage
stehenden öffentlichen und privaten Interessen die Auslegung unbestimmter
Begriffe verbunden, bei der den verfügenden Verwaltungsbehörden ein gewisser
Beurteilungsspielraum zusteht, den die Rechtsmittelinstanzen nur mit
Zurückhaltung überprüfen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Mar­tin Röhl, Kommentar zu
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A, Zürich 1999, § 50
N. 73).
Nach ständiger Rechtsprechung ist ein
Abbruchbefehl dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetz- oder
bauordnungsgemässen Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen
den Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu
rechtfertigen vermögen (BGE 111 Ib 213 E. 6.b. S. 224;
VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 262). Von den erwähnten
allgemeinen Interessen sind – in Ergänzung der
Rechtsprechung – insbesondere auch die privaten Interessen eines
Nachbarn erfasst. Geringfügig ist eine Abweichung, wenn nur um Weniges von der
materiellen Vorschrift abgewichen wird und sie dem Bauherrn keinen oder nur
einen geringfügigen Nutzen bringt (Mäder, Rz. 665). Entscheidend sind
diesbezüglich auch präjudizielle Aspekte. Ferner können Gründe des
Vertrauensschutzes einen Verzicht gebieten, wenn die Bauherrschaft gutgläubig
angenommen hat, sie sei zur Ausführung der Baute ermächtigt, und wenn der Beibehaltung
des ungesetzlichen Zustands nicht schwer wiegende öffentliche Interessen entgegenstehen.
Wer dem Baugesuch fahrlässig ungenaue alte Archivpläne zugrunde legt, sodass
die Bauausführung vom bewilligten Projekt abweicht, kann sich nicht auf die Gutgläubigkeit
berufen (Fritzsche/Bösch, S. 24-9 ff.; BEZ 1992 Nr.13).
3.4
Grenzabstandsvorschriften regeln Mindestabstände
von Bauten und Anlagen gegenüber Nachbargrundstücken. Grenz- und
Gebäudeabstände sollen primär die verschiedenen Einflüsse von Bauten und ihrer
Benutzung auf Nachbargrundstücke mildern. Die Einräumung eines Näherbaurechts
ist nur unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feu­erpolizeilicher
Verhältnisse zulässig (§ 270 Abs. 3 PBG). Insofern trägt auch
die Näherbaurechtsvorschrift dem Nachbarschutz, der primären Funktion der
Abstandsvorschriften, Rechnung (Schüpbach Schmid, S. 9 ff.).
Vorliegend wurde dem Beschwerdeführer ein projektbezogenes Näherbaurecht
eingeräumt (vgl. E. 2.4), das einer extensiven Auslegung nicht
zugänglich sein darf. Gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Wädenswil
beträgt der Grundabstand des Gartensitzplatzes zur südöstlichen Parzellengrenze
grundsätzlich 5 m (vgl. E. 2.1). Mit einem Näherbaurecht von
1,83 m hat der Beschwerdegegner dem Beschwerdeführer demnach erlaubt, den
vorgesehenen Grenzabstand um mehr als drei Meter zu unterschreiten. Infolge
falscher Massangaben seitens der Architektin wurde die eingeräumte
Abstandsunterschreitung um weitere 0,41 m bzw. 0,48 m (gemäss der
Nachmessung des Bauamts) unterschritten. Vor allem auch im Verhältnis zur Tiefe
des realisierten Gartensitzplatzes von 4,5 m (4.36 m gemäss der
Nachmessung des Bauamts) bzw. zur kurzen Distanz zwischen Hausflucht-Parzellengrenze
ist diese Abweichung vom vereinbarten Näherbaurecht als nicht mehr geringfügig
zu bezeichnen. Dies vermag auch der Einwand, beim realisierten Bau handle es
sich nicht um ein mehrstöckiges Gebäude bzw. die Sitzplatzanbaute führe weder
zu einem Schattenwurf noch zu einem Lichtentzug, nicht zu entkräften. Wie der
Beschwerdeführer selbst anführt, ist der von der Architektin gemachte
Messfehler, welcher diesen Rechtsstreit auch ausgelöst hat, ihm selbst anzurechnen.
Es kann nicht angehen, dass ein Grundeigentümer, der seinem Nachbar ein Näherbaurecht
einräumt, durch einen fahrlässigen Fehler einer Architektin mit der Realisation
der Baute einen noch kürzeren Abstand von fast einem halben Meter erdulden
muss. Die Vorinstanz hat richtig ausgeführt, dass der Bauherr – also
der Beschwerdeführer – sowie die Projektverfasserin für die formelle
und materielle Korrektheit der Pläne zu sorgen haben. Dabei ist zum
nachbarlichen Schutz sowie zum Schutz der Rechtsordnung ein strenger
Sorgfaltsmassstab anzuwenden; eine diesbezügliche Nachlässigkeit darf nicht
zugunsten des Beschwerdeführers ausgelegt werden (vorinstanzlicher Entscheid, S. 8 f.).
Aus den Akten geht des Weiteren auch nicht hervor, dass der Beschwerdeführer
seinen Nachbarn oder die örtliche Baubehörde im Rahmen der Bauarbeiten über den
Massirrtum und die damit zusammenhängende Unterschreitung des Näherbaurechts
orientiert hat. Gründe des Vertrauensschutzes, die einen Verzicht auf die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nahe legen würden, sind damit
nicht erkennbar. Von einem überwiegenden Interesse an der Beibehaltung des
rechtswidrigen Gartensitzplatzes bzw. der verglasten Rollwand auf der Ostseite
gegenüber den öffentlichen Interessen des Nachbarschutzes sowie der Einhaltung
der Rechtsordnung ist deshalb nicht auszugehen. Dem widersprechen auch die
dadurch entstehenden Kosten von offenbar Fr. 30'000.- für die Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands nicht.
Die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands erweist sich damit als verhältnismässig. Demzufolge ist die Beschwerde
abzuweisen.
4.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind
die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung
mit 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm als unterliegende
Partei von vornherein nicht zu. Die Voraussetzungen für die Zusprechung einer
solchen an den Beschwerdegegner sind ebenfalls nicht erfüllt, weil ihm im
Verfahren vor Verwaltungsgericht nur geringe Umtriebe entstanden sind und kein
besonderer Aufwand erforderlich war (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die Beschwerde wird
abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 2'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Parteientschädigungen
werden keine zugesprochen.
5.    Gegen diesen
Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde
beim Bundesgericht erhoben werden.
6.    …