zh_verwaltungsgericht · VB.2000.00312 · 2001-02-16 · de

Inventarentlassung und Abbruchbewilligung | Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung von zwei Holzbauhäusern Der Verweis auf frühere Eingaben kann die Beschwerdebegründung nur ausnahmsweise ersetzen (E. 1b). Unter Vorbehalt des Gehörsanspruchs steht es im Ermessen des Gerichts, ob ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt wird (E. 1c). Die Baurekurskommissionen dürfen zur Abklärung des Sachverhalts und zur sachkundigen Würdigung desselben ihre eigenen Mitglieder als Gutachter beiziehen, sofern diese über das nötige Fachwissen und über die allenfalls erforderlichen technischen Mittel verfügen (E. 1d). Die von Mitgliedern der Baurekurskommission erstellten Fachberichte dürfen nur daraufhin untersucht werden, ob sie auf zutreffenden Rechtsgrundlagen beruhen und ob sie vollständig, klar sowie gehörig begründet und widerspruchlos sind (E. 2a). Den Ausführungen des Fachberichts über die notwendigen Renovationskosten tritt der Beschwerdeführer vorliegend nicht substanziert entgegen (E. 2c). Unverhältnismässigkeit der Unterschutzstellung, wenn bei Anlagekosten von Fr. 2,1 Mio. Mieteinnahmen von lediglich Fr. 38'800.-/Jahr erzielt werden können.

Zürich Verwaltungsgericht 01..2.16.0 VB.2000.00312
Zurich Verwaltungsgericht 01..2.16.0 VB.2000.00312
Zurigo Verwaltungsgericht 01..2.16.0 VB.2000.00312

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2000.00312
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Geschäftsnummer:
VB.2000.00312
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 16.02.2001
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Inventarentlassung und Abbruchbewilligung
Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung von zwei Holzbauhäusern
Der Verweis auf frühere Eingaben kann die Beschwerdebegründung nur ausnahmsweise ersetzen (E. 1b). Unter Vorbehalt des Gehörsanspruchs steht es im Ermessen des Gerichts, ob ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt wird (E. 1c). Die Baurekurskommissionen dürfen zur Abklärung des Sachverhalts und zur sachkundigen Würdigung desselben ihre eigenen Mitglieder als Gutachter beiziehen, sofern diese über das nötige Fachwissen und über die allenfalls erforderlichen technischen Mittel verfügen (E. 1d). Die von Mitgliedern der Baurekurskommission erstellten Fachberichte dürfen nur daraufhin untersucht werden, ob sie auf zutreffenden Rechtsgrundlagen beruhen und ob sie vollständig, klar sowie gehörig begründet und widerspruchlos sind (E. 2a). Den Ausführungen des Fachberichts über die notwendigen Renovationskosten tritt der Beschwerdeführer vorliegend nicht substanziert entgegen (E. 2c). Unverhältnismässigkeit der Unterschutzstellung, wenn bei Anlagekosten von Fr. 2,1 Mio. Mieteinnahmen von lediglich Fr. 38'800.-/Jahr erzielt werden können.
Stichworte:
ABBRUCHBEWILLIGUNG
DENKMALPFLEGE
EXPERTE
EXPERTISE
INVENTARENTLASSUNG
RENOVATIONSKOSTEN
SUBSTANZIIERUNG
UNTERSCHUTZSTELLUNG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
Rechtsnormen:
Art. 9 BV
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 7 VRG
§ 58 VRG
§ 60 VRG
Publikationen:
BEZ 2001 Nr. 23
RB 2001 Nr. 3
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. A. Die Baukommission X erteilte der Stadt
X am 20. Oktober 1998 die baurecht­liche Bewilligung für die Erstellung
von Parkplätzen auf den Grundstü­cken Kat.Nrn. 01, 02 und 03 sowie
zum Abbruch der Wohnhäuser Q-­weg. Gleichzeitig wurden die beiden Wohnhäu­ser
Q-weg aus dem einstweiligen kommunalen Inventar der schutzwürdigen Ob­jekte
entlassen. Den hiergegen erhobenen Rekurs der Zürcherischen Vereinigung für Hei­matschutz
(Zürcher Heimatschutz; ZVH) wies die Bau­rekurskommis­sion II am
4. Mai 1999 ab.
B. Mit Entscheid vom 24. November 1999
hiess das Verwaltungsgericht die Be­schwerde des Zürcher Heimatschutzes
teilweise gut, hob den Entscheid der Baure­kurs­kommission II vom
4. Mai 1999 auf und wies die Akten zur weiteren Untersuchung und zur
Neuentscheidung im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurück. Das Gericht
kam zum Schluss, dass den beiden streitbezogenen Holzbauhäusern grundsätzlich
Schutz­ob­jektsqualität zuzuerkennen sei. Prozessentscheidend sei, ob deren
Renovation/Sanierung verhältnismässig sei. Dies wiederum hänge davon ab, ob
wegen der Lärmsituation (Staats­strasse und Bahn) und unter Berücksichtigung
der elektrostatischen "Immissionen" durch den nahen Bahnverkehr
überhaupt ein Umbau möglich sei, der unter diesen Gesichtspunk­ten wohnhygienischen
Anforderungen genüge. Die Umbaukosten bemässen sich nach den hierfür zu
ergreifenden Massnahmen sowie denjenigen von statischen und umbaumässigen
Anordnungen, welche getroffen werden müssten, damit ein Bauprojekt heutigen
Bedürf­nissen - auch bezüglich Raumgrösse und Raumhöhe - entspreche.
Anzufügen sei, dass die beiden Häuser nicht nur als Wohnbauten genutzt werden
könnten, sondern grund­sätzlich auch eine Nutzung als Atelier, Café/Restaurant,
Ladenlokal oder dergleichen in Frage komme. Den Instandstellungskosten seien
sodann die erzielbaren Mietzinse gegenüber zu stellen. Erst aufgrund solcher
Erhebungen lasse sich die Verhältnismässigkeit einer Unter­schutzstellung
rechtsgenügend beantworten. Der Sachverhalt sei in dieser Hinsicht nicht
genügend geklärt worden. Die aufgeworfenen Fragen müssten durch eine Expertise
beant­wortet werden. Der angefochtene Entscheid sei unvollständig und
rechtsverletzend und damit aufzuheben. Die Akten seien zur weiteren
Untersuchung und zur Neuentschei­dung im Sinn dieser Erwägungen an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
II. Die Baurekurskommission II zog im
zweiten Rechtsgang von der Stadt X Auf­nahmepläne der Gebäude Q-weg bei und
beauftragte den Referenten, Z, mit der Erstellung eines Fachberichts. Gestützt
hierauf kam die Baurekurs­kommission II mit Entscheid vom 27. Juni
2000 zum Schluss, dass die vom Zürcher Hei­matschutz anbegehrte Unterschutz­stellung
der strittigen Bauten unverhältnis­mässig sei. Demgemäss wies die Rekurskommis­sion
den Rekurs ab und bestätigte den Be­schluss der Baukommission X vom
20. Oktober 1998 im beurteilten Umfang.
III. Mit Beschwerde vom 14. September
2000 beantragte der Zürcher Heimat­schutz dem Verwaltungsgericht:
"1.   Der angefochtene Entscheid der
Baurekurskommission sei aufzuhe­ben.
2.    Es sei der Beurteilung durch den
Zürcher Heimatschutz in seiner Ver­nehmlassung vom 2. Juni 2000 an die Bau­rekurskommission
Rech­nung zu tragen.
3.    Es sei eine
Kosten-Nutzen-Beurteilung durch das Archi­tekturbüro G, in X, insbesondere
über den Sanierungsaufwand einzuholen
.
4.    Es sei ein Gutachten der Natur- und
Heimatschutz­kommission (NHK) einzuholen.
5.    Es sei ein Augenschein mit dem
Fachexperten K durchzuführen.
6.    Es sei ein 2. Schriftenwechsel
zu eröffnen."
Der Stadtrat X beantragte am 2. Oktober
2000 Abweisung der Beschwerde und Zu­sprechung einer Umtriebsentschädigung. Die
Baurekurskommission II schloss mit Eingabe vom 13. Oktober 2000
ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.
Die Ausführungen der Parteien werden
- soweit rechtserheblich - in den nachfol­genden Entscheidgründen
wiedergegeben.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. a) Das Verwaltungsgericht hat in seinem
Entscheid vom 24. November 1999 den beiden Holzbauhäusern Q-weg
grundsätzlich Schutzobjektsqualität zuer­kannt. Im Hinblick auf diesen Umstand
erübrigt sich damit ein Augenschein oder ein Gut­achten der - kantona­len -
Natur- und Heimatschutzkommission (NHK). Soweit die Be­schwerde­führerin mit
seinen Beweisanträgen den von der Vorinstanz durch Z er­stellten Fachbericht
über die Kosten einer fachgerechten Sanierung der beiden Häuser in Frage
stellen will, ist darauf nachfolgend unter Ziff. 2 einzugehen.
b) Laut § 54 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) muss die
Beschwerdeschrift einen Antrag und dessen Begrün­dung enthalten. In der
Begründung muss dargetan werden, inwiefern der angefochtene Ent­scheid nach
Auffassung der Be­schwerdeführerin an einem der in §§ 50 und 51 VRG
genannten Mängel leidet (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,
§ 54 N. 7, mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Der Hinweis auf
Eingaben, die die Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren gemacht hat,
kann die Beschwerdebegründung nur dann ersetzen, wenn der angefochtene Rekurs­entscheid
inhaltlich dem anderen Entscheid gleich ist, mit dem sich jene frühere Eingabe
der Beschwerdeführerin befasst. Da sich die Baurekurskommission II in
ihrem Ent­scheid vom 27. Juni 2000 neu auf die vom Verwaltungsgericht
verlangte weitere Sach­verhaltsun­tersuchung bezieht, kann die Stellungnahme
der Beschwerdeführerin zum Fach­bericht von Z nicht zum Bestandteil der
Beschwerdebegründung erklärt werden. Der Hin­weis in der Beschwerdeschrift, die
Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 2. Juni 2000 an die
Baurekurskommission II sei Bestandteil der Beschwerde, ist daher unbe­acht­lich.
c) Nach § 58 Satz 2 VRG
"kann" das Verwaltungsgericht einen weiteren Schriften­wechsel
anordnen. Unter Vorbehalt des Gehörsanspruchs steht es im Ermessen des Ge­richts,
ob ein zweiter Schrif­tenwechsel durchgeführt wird (Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 58 N. 9 mit Hin­weisen). Da die Beschwerdeantwort keine neuen und
erheblichen Gesichtspunkte enthält, zu denen sich die Beschwerdeführerin noch
nicht äussern konnte oder mit denen sie nicht rechnen musste, ist kein zweiter
Schriftenwechsel anzuordnen (BGE 114 Ia 307 E. 4b).
d) Die Beschwerdeführerin stellt weiter in
Frage, ob ein "Baurichter", welcher als Mitglied einer Baurekurskommission
entscheide, auch eine "Expertise federführend ohne Gegenoffertenvorschlag
der klagenden Partei einholen" dürfe. Sie rügt damit sinngemäss, dass die
Baurekurskommission II die vom Verwaltungsgericht in seinem Entscheid vom
24. November 1999 verlangten Ergänzungen des Sachverhalts nicht durch
einen externen Experten vornahm.
Diese Rüge ist unbegründet. Nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts besteht im Verwaltungs- und
verwaltungsgerichtlichen Verfahren kein Anspruch darauf, dass die
Sachverhaltsabklärung durch eine verwaltungsextern in Auftrag gegebene
Expertise er­folgt. Ein Recht auf Durchführung externer Expertisen lässt sich
weder aus der Offizial­maxime noch aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör
ableiten (BGE 104 Ia 69 E. 3a, auch zum Folgenden). Es ist daher
nicht zu beanstanden, wenn die Baurekurskommissionen zur Abklärung des
Sachverhalts und zur sachkundigen Würdigung desselben ihre eige­nen Mit­glieder
beiziehen, sofern diese über das nötige Fachwissen und über die allenfalls
erforder­lichen technischen Mittel verfügen. Als Bauingenieur und diplomierter
Baumeister war der Referent der Vorinstanz, Z, unstreitig eine geeignete
Fachperson, um die Sanie­rungskosten zu ermitteln.
2. a) Die in § 7 VRG festgelegte
Untersuchungsmaxime verpflichtet die Behör­den, den entscheidrelevanten
Sachverhalt umfassend zu ermitteln. Sie dürfen grundsätzlich alle Beweise
erheben, die zur umfassenden Abklärung des Sachverhalts geeignet erschei­nen.
Der Untersuchungsgrundsatz gilt auch im Rekursverfahren (Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 20 N. 12). Die Baurekurskommission II durfte daher für die vom
Verwal­tungsgericht ver­langten ergänzenden Sachverhaltsabklärungen einerseits
von der Stadt X Auf­nahmepläne mit Grundrissen, Höhen, Setzungsdifferenzen u.a.
der beiden Gebäude Q-­weg verlangen; anderseits war es - wie
gesehen - auch zulässig, dass die Re­kurskommission den Referen­ten Z mit
der Erstellung eines Fach­berichts über den Zustand der beiden Gebäude, die Kos­ten
einer Sanierung bzw. eines Neubaus samt dazugehörigen Renditeberechnungen be­traute.
Zu diesen ergänzenden Sach­verhaltsabklä­rungen konnten die Parteien Stellung
nehmen.
Im Verwaltungs- und
Verwaltungsrechtspflegeverfahren gilt nach § 7 Abs. 4 VRG der
Grundsatz der freien Beweiswürdigung. Die freie Würdigung des
Untersuchungsergeb­nisses erfährt insoweit eine Einschränkung, als Gutachten
und sachkundige Behördenaus­künfte nur daraufhin überprüft werden, ob sie auf
zutreffenden Rechtsgrundlagen beruhen und ob sie vollständig, klar sowie
gehörig begründet und widerspruchslos sind. Ausserdem muss die sachverständige
Person hinreichende Sachkenntnisse und die nötige Unbefangen­heit bewiesen
haben (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 78; vgl. auch RB 1997
Nr. 9, mit Hin­weisen). Dies hat auch für Fachberichte zu gelten, welche
- wie hier - von Mitgliedern der Baurekurskommissionen selber
erstellt werden. Ob ein solcher Fachbericht zu ergänzen oder zu erläutern sei,
entscheidet die betreffende Behörde innerhalb eines weiten Beurtei­lungsspielraums
(RB 1985 Nr. 47). Zu weiteren Sachverhaltsabklärungen, beispielsweise
durch eine extern in Auftrag gegebene Expertise, wäre die Baurekurskommission
II vorlie­gend nur dann verpflichtet gewesen, wenn der Fachbericht den
obengenannten Grundsät­zen widerspräche (vgl. RB 1998 Nr. 19).
b) aa) Zu den erforderlichen
Sanierungsmassnahmen hielt die Baurekurskommis­sion II in ihrem Entscheid
vom 27. Juni 2000 zur Hauptsache fest, die Bauten hätten sich teilweise
stark gesenkt. Gemäss den von der Stadt X erstellten Plänen wiesen die Böden ein
Gefälle von 1% - 7% in verschiedenen Richtungen auf. Insbesondere das
eine Ge­bäude sei im westlichen Bereich stark abgesunken (5% - 7%).
Aufgrund des Setzungs- und Riss­bilds sei davon auszugehen, dass seinerzeit auf
eine "jungfräuliche Auf­schüttung" ohne Vorbelastung oder
Pfahlfundation gebaut wurde. Die beiden Bauten seien keineswegs sta­bil und
eine Unterfangung sei unerlässlich. Die für die Isolation, Lärmdäm­mung sowie
Dämmung des Elektrosmogs notwendigen, relativ schwe­ren Platten brächten
zusätzliche Belastungen und führten damit ohne Fundationssanierung zu weite­ren
Setzun­gen. Es sei nicht substanziert bestritten, dass allein durch die
Sondierung, die Pfählung mit Injektions­bohrpfählen, das Unterfangen und
Richten der Gebäude, das Erstellen einer Bo­denplatte bzw. das Auffüllen Kosten
in Höhe von knapp Fr. 680'000.- anfielen. Weiter sei die Ge­bäudehülle
dringend sanierungsbedürftig. Dabei wären u.a. die zum Teil verfaulten Holz­balken
und die Schindeln zu ersetzen, das Dach zu sanie­ren usw. Zudem wären insbe­son­dere
auch die schutzwürdigen Holzsägearbeiten an den Nordostfassaden zu
restaurieren. Unbestrittenermassen wären auch Wärmedämm-Mass­nahmen sowie
angesichts der Lage der Baute zwischen der stark befahrenen Strasse und der
Bahnlinie Lärmdämm-Mass­nah­men erforderlich. Weiter müssten Platten zur
Isolierung gegen die von den Fahrleitun­gen der Bahnlinie ausgehenden
elektromagnetischen Strah­lung angebracht werden. Insge­samt komme die
Sanierung inklusive Unterfangung der Bauten auf ca. Fr. 1'700'000.- zu
stehen.
Diesen Instandstellungskosten seien die
erzielbaren Mietzinse gegenüber zu stellen. Nut­zungen durch
Dienstleistungsbetriebe, Gastwirtschaften, Handwerksbetriebe und La­den­geschäfte
seien - aus im Rekursentscheid näher dargelegten Gründen - allein in
dem 33,7 m
2
grossen Werkstattraum im Erdgeschoss des Gebäudes
Q-weg denkbar. In den üb­rigen Geschossen stünde die Nutzung zu Wohnzwecken im
Vordergrund. Die in der Ex­pertise erwähnten Mietzinseinnahmen von
Fr. 38'800.-/Jahr würden nicht in Frage gestellt. Die Renditeberechnung
zeige, dass unter Berücksichtigung der vollen Anlagekosten von
Fr. 2'150'000.- (inkl. Land, Anpassung und Gestaltung der Umgebung sowie
Erschlie­s­sung) eine effektive Rendite von bloss 1,8% erzielt werden könnte.
Die Unterschutz­stel­lung der schutzwürdigen Bauten erweise sich damit
insgesamt klar als unverhältnis­mässig. Ein derartiges Missverhältnis zwischen
den entstehenden Kosten und der zu er­wartenden Rendite widerspreche im
vorliegenden Fall krass dem Gebot des haushälte­rischen Um­gangs mit
öffentlichen Mitteln.
bb) Diesen Ausführungen hält die
Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde vom 14. September 2000 entgegen, es
sei unbestritten, dass die Holzhäuser zu sanieren seien. Die Rekurskommis­sion
gehe von einer erforderlichen Pfählung oder Unterfangung aus, ohne aber einen
Beleg für deren Notwendigkeit zu erbringen. Sie vermute eine Auf­schüt­tung
ohne Vorbelastung oder Pfahlfundation. Tatsache sei, dass die Gebäude jetzt
noch gut stünden und auch den Sturm "Lothar" ohne Schaden überstanden
hätten. Das geltend ge­machte Gefälle bis zu 7% bei den Böden sei ein Wert, der
in der Hauptsache nicht zutreffe. Das Gefälle schwanke je nach Lage zwischen
1-2%, was bei älteren Gebäu­den häufig vor­komme. So gebe es am nicht
unterfangenen Gebäude in N Gefälle, die über 10% lägen. Zur Zeit würden bei die­sem
unter kantonalem Schutz stehenden Haus verfaulte Balken auf dem Erdboden,
welcher das Fundament gegen den Weg bilde, mit einer "kleinen"
Unterfangung ersetzt. Dort hänge eine Decke um 1,5 m durch und werde jetzt
auf rund 0,5 m Durchhang korrigiert. Die Kos­ten für die Sta­bilisierung
des er­wähnten Gebäudes betrügen rund Fr. 300'000.-, was belege,
"dass man es günstiger haben" könne. Aufgrund der Erfahrungen die Be­schwerdeführerin
fielen Kosten von Fr. 680'000.- für Bodenplatten und Auffüllung weg, weil
es wesentlich bessere und kostengünstigere Lösungen gebe. Die Einwände der
Beschwerdeführerin be­züglich der An­nahme zu hoher Kosten durch die
Baurekurskommis­sion II gälten auch für die Ersetzung verfaulter Balken
und die Dachsanierung sowie für die Ersetzung der Schin­deln, besonders wenn
diese von unten her ohne Dachabdeckung eingeschoben werden könnten. Das als
Expertenbüro genannte G, in X, habe die Renova­tion des barocken Mehr­familienhauses
in U wesentlich günstiger offeriert sowie durchge­führt als die Stadt X, wel­che
mit unverhältnismässig höheren Kos­ten gerechnet habe. Des­halb werde die
gerichtliche Einholung einer "Kosten- und Nut­zungsexpertise" von diesem
Büro verlangt. Der vorge­schlagene Ingenieur K sei am Augenschein des
Verwaltungs­ge­richts beim Haus "...." in L da­bei gewesen, wo
ebenfalls die Stabilität bestritten worden sei. Im Sommer 2000 sei auch die
Renovation dieses Hauses abgeschlossen worden. Ausge­hend von wesentlich
niedrige­ren Baukosten dürfte die Rendite­berechnung um 5% liegen. Es sei
schliesslich darauf hin­zuweisen, dass beim alten Gemein­dehaus in E die
Ersatzbau­kosten mit Fr. 1,1 Mio. bewil­ligt worden seien; ein erster
Kostenvoranschlag habe noch bei ca. Fr. 1,4 Mio. gele­gen, während die
Renovationskosten schliesslich Fr. 950'000.- ausge­macht hätten.
c) aa) Der Fachbericht von Z kommt zum
Schluss, die Sanierung der Häuser in der vorhandenen Bausubstanz und Geometrie
erfordere primär eine Fundament­verstärkung. Der Baugrund bestehe aus
künstlichem Auffüllungsmaterial, Seeablagerungen wie See­kreide, Schlemm- und
Feinsand, Torfeinlagen und Schluff. Aufgrund des Setzungs- und Rissbilds sei
davon auszugehen, dass auf die Aufschüttung ohne Vorbelastung oder Pfahl­fundation
gebaut worden sei. Auf eine Holzschwellenlage aus Eichenholz sei offen­sichtlich
ebenso verzichtet worden wie auf ein massives Keller- oder Sockelgeschoss. Eine
lokale Unterfangung mit Schachtelementen bringe nur einen sehr geringen bis
keinen Nut­zen. Eine Fundation mit Injektionsmikropfählen, auf entsprechende
Tiefe abgetäuft, dürfte die wirtschaftlichste und technisch angemessenste
Lösung sein. Aufgrund von Richt­offer­ten ermittelte Z für die Arbeiten am
Fundament einen Investitionsbedarf von total ca. Fr. 380'000.- (Sondierung
Fr. 19'208.-; Pfählung mit Injek­tionsbohrpfählen Fr. 120'000.-;
Unterfangung, Ausrichten und Auffüllen Fr. 240'000.-).
Diesen Ausführungen tritt die
Beschwerdeführerin nicht substanziert entgegen. Der Hinweis, die Gebäude hätten
den Sturm "Lothar" ohne Schaden überstanden, ist ungeeig­net, die
Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz in Frage zu ziehen. Gleiches gilt für
den allge­meinen Hinweis, es gäbe "wesentlich bessere und kostengünstigere
Lösungen". Der Hin­weis auf das Gebäude in N ist ebenfalls unbehelflich,
weil dort ganz andere Verhält­nisse bezüglich des Untergrunds gegeben waren und
auf jeden Fall - nicht wie hier - auf aufgeschüttetem Konzessionsland
gebaut wurde. Die Ausführungen des Fachberichts über die Notwendigkeit der
Fundamentverstärkung sind überzeugend. Die Aufnahmepläne des Stadtrats X
zeigen, dass sich beide Häu­ser gesetzt haben, das eine Haus gegen die Mitte
hin, das andere Haus gegen den öffent­li­chen Parkplatz hin. Die Setzungen
betragen beim einen Haus 2-3%, beim anderen Haus 2-7%. Dass die Sanierung der
Häuser unter diesen Umständen primär eine Fun­dament­ver­stärkung erfordert,
ist einleuchtend und überzeu­gend. Die Beschwerdeführerin zeigt auch nicht
ansatzweise auf, welche "wesentlich bes­sere und kostengünstigere Lösun­gen"
in Frage kämen als die vom Sachverständigen Z er­wähnte Fundation mit Injekti­onsmikropfählen.
bb) Für die Sanierung der Holzkonstruktion
(Fassaden, Dach) sowie für die Wärme- und Schallisolation ermittelte Z gestützt
auf das Richtangebot der S, in X, Kosten von Fr. 660'000.-, für die
Elektrosmog-Isola­tion Fr. 75'000.- sowie für den Rohbau 2 (Fenster,
Türen, Heizung, Sanitär, Innenausbau, Honorare usw.) Kosten von ca.
Fr. 585'000.-, total mithin Fr. 1'320'000.-.
Auch diese Kostenermittlung stellt die
Beschwerdeführerin lediglich pauschal in Frage, ohne jedoch konkret
aufzuzeigen, in welcher Hinsicht der Fachbericht falsch sei. Allein bezüg­lich
der Ersetzung der Schindeln schlägt die Beschwerdeführerin vor, diese könnten
"von unten her ohne Dachabdeckung eingeschoben werden". Die in der
Richtof­ferte der S mit Fr. 100'000.- veranschlagte totale Ersetzung der
Schindeln bezieht sich in­des­sen auf die Sanierung der Fassaden auf drei
Seiten und nicht auf die Dachschin­deln. Wiederum ist der Verweis auf eine
andere Renovation (Mehrfamilienhaus in U) sowie der Um­stand, dass dort das von
der Beschwerdeführerin als "Expertenbüro genannte Archi­tektur­büro"
die Renovation wesentlich günstiger offeriert und durchgeführt habe, als die
Stadt X gerechnet habe, für den vorliegenden Fall unbehelflich.
cc) Der Fachbericht ermittelte schliesslich
bei Anlagekosten von Fr. 2'150'000.- und möglichen Mieteinnahmen von
Fr. 38'800.- pro Jahr eine effektive Rendite von 1,8%. Diesbezüglich führt
die Beschwerdeführerin lediglich aus, die Rendite würde bei wesent­lich
niedrigeren Baukosten ca. 5% betragen. Um eine solche Rendite zu erzielen,
müssten in­dessen die Anlagekosten oder zumindest die Sanierungskosten auf ca.
Fr. 775'000.- ge­senkt werden. Die Beschwerdeführerin vermag aber nicht
einmal ansatzweise darzulegen, wie die im Fach­bericht ermittelten Baukosten
von total Fr. 1'700'000.- um rund 1 Mio. ge­senkt werden könnten.
d) Zusammengefasst ist festzuhalten, dass
sich der Fachbericht von Z vollumfäng­lich als überzeugend erweist. Die
Baurekurskommission II durfte ohne Rechts­verletzung für ihre
Entscheidfindung auf den Fachbericht von Z abstellen und war nicht gehalten,
die darin behandelten Sachverhaltsfeststellungen von einem weiteren (ex­ternen)
Gutachter überprüfen zu lassen.
Es ist daher davon auszugehen, dass die
möglichen Mieteinnahmen die Anlageko­s­ten zu lediglich 1,8% verzinsen. Wenn
die
BaurekurskommissionII
unter diesen Umstän­den zum
Schluss kam, das (Miss-)Verhältnis zwischen den entstehenden Kosten und der zu
erwar­tenden Rendite widerspreche im vorliegenden Fall krass dem Gebot des
haushälteri­schen Umgangs mit öffentlichen Mitteln und die Unterschutzstellung
der beiden Bauten Q-­weg erweise sich damit insgesamt klar als
unverhältnismässig, so war dies nicht rechtsver­letzend. Die Beschwerde ist
daher abzuweisen.
3. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die
Kosten der Beschwerdeführerin auf­zuerlegen. Die Voraussetzungen für die
Zusprechung einer Umtriebsentschädigung an den Stadtrat X sind nicht gegeben
(§ 17 Abs. 2 VRG). Eine solche würde ohnehin lediglich für den
Aufwand im Beschwerdeverfahren entrichtet und, da die Stadt X den Rekursent­scheid
nicht angefochten hat, nicht auch für das Rekursver­fahren. Die Um­triebsentschädi­gung
würde auch nicht zur Deckung der vom Stadtrat erwähnten Kosten ausserhalb des
Verfah­rens (Zunageln von Einbruchstellen, Entsorgen von illegal auf dem
Grundstück de­ponier­tem Kehricht und Sperrgut) ausgesprochen; für derartige
Schadener­satzansprüche ist das Verwaltungsgericht von vornherein nicht zustän­dig.
Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    ...