zh_verwaltungsgericht · SB.2018.00132 · 2020-03-11 · de

Staats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010(2. Rechtsgang) | [Streitgegenstand ist der Vermögenssteuerwert der Aktien eines Hotelbetriebes. Unbestritten ist, dass der Unternehmenswert anhand der Praktikermethode ermittelt werden soll. Umstritten ist der Substanzwert der Unternehmung und im speziellen die Frage, wie hoch der Verkehrswert der Hotelliegenschaft zu veranschlagen ist.] Der Gutachter hat den Verkehrswert der Hotelliegenschaft anhand einer ertragswertbasierten Methode (DCF-Methode) ermittelt. Bei dieser Methode fliesst der Wert der Hotelliegenschaft vor allem über den Diskontierungs- und Kapitalisierungssatz in den Substanzwert ein. Die Hotelliegenschaft weist unbestritten einen ausserordentlich hohen Wert auf. Der vom Gutachter festgellte Diskontierungs- bzw. Kapitalisierungssatz ist erklärungsbedürftig. Ein tieferer Diskontierungs- bzw. Kapitalisierungssatz würde mit starker Hebelwirkung einen höheren Verkehrswert der Hotelliegenschaft bewirken. Angesichts der Bedeutung dieser Werte für das Resultat des Gutachtens, erweist sich das Gutachten diesbezüglich als nicht hinreichend begründet (E. 3.2.1.1). Im Gutachten sind Erträge enthalten, welche nicht auf der bewerteten Hotelliegenschaft stattfinden und ausgeklammert werden müssten (E. 3.2.1.2). Auch stehen den Erträgen Aufwendungen gegenüber, die sich nicht exakt zuordnen lassen (E. 3.2.1.3). Das Gutachten erweist sich damit als nicht genügend begründet und unklar, weshalb die Sache zur erneuten Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen ist (E. 3.2.2). Vorliegend geht es in erster Linie um den Wert der Aktien des Unternehmens. Es stellt sich auch aufgrund der durch die Kombination von zwei Bewertungsmethoden entstehenden Problemen die Frage, ob die gewählte Praktikermethode zielführend ist (E. 3.2.2). Teilweise Gutheissung und Rückweisung zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz.

Zürich Verwaltungsgericht 20..2.11.0 SB.2018.00132
Zurich Verwaltungsgericht 20..2.11.0 SB.2018.00132
Zurigo Verwaltungsgericht 20..2.11.0 SB.2018.00132

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2018.00132
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Geschäftsnummer:
SB.2018.00132
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 11.03.2020
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Staats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010
(2. Rechtsgang)
[Streitgegenstand ist der Vermögenssteuerwert der Aktien eines Hotelbetriebes. Unbestritten ist, dass der Unternehmenswert anhand der Praktikermethode ermittelt werden soll. Umstritten ist der Substanzwert der Unternehmung und im speziellen die Frage, wie hoch der Verkehrswert der Hotelliegenschaft zu veranschlagen ist.]
Der Gutachter hat den Verkehrswert der Hotelliegenschaft anhand einer ertragswertbasierten Methode (DCF-Methode) ermittelt. Bei dieser Methode fliesst der Wert der Hotelliegenschaft vor allem über den Diskontierungs- und Kapitalisierungssatz in den Substanzwert ein. Die Hotelliegenschaft weist unbestritten einen ausserordentlich hohen Wert auf. Der vom Gutachter festgellte Diskontierungs- bzw. Kapitalisierungssatz ist erklärungsbedürftig. Ein tieferer Diskontierungs- bzw. Kapitalisierungssatz würde mit starker Hebelwirkung einen höheren Verkehrswert der Hotelliegenschaft bewirken. Angesichts der Bedeutung dieser Werte für das Resultat des Gutachtens, erweist sich das Gutachten diesbezüglich als nicht hinreichend begründet (E. 3.2.1.1).
Im Gutachten sind Erträge enthalten, welche nicht auf der bewerteten Hotelliegenschaft stattfinden und ausgeklammert werden müssten (E. 3.2.1.2). Auch stehen den Erträgen Aufwendungen gegenüber, die sich nicht exakt zuordnen lassen (E. 3.2.1.3).
Das Gutachten erweist sich damit als nicht genügend begründet und unklar, weshalb die Sache zur erneuten Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen ist (E. 3.2.2).
Vorliegend geht es in erster Linie um den Wert der Aktien des Unternehmens. Es stellt sich auch aufgrund der durch die Kombination von zwei Bewertungsmethoden entstehenden Problemen die Frage, ob die gewählte Praktikermethode zielführend ist (E. 3.2.2).
Teilweise Gutheissung und Rückweisung zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz.
Stichworte:
GUTACHTEN
SUBSTANZWERT
Rechtsnormen:
- keine -
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
2. Abteilung
SB.2018.00132
Urteil
der
2. Kammer
vom
11. März 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter
Marco Greter,
Gerichtsschreiberin
Linda Rindlisbacher.
In Sachen
Staat Zürich, vertreten durch das kantonale Steueramt,
Beschwerdeführer,
gegen
A,
vertreten durch RA B,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Staats-
und Gemeindesteuern 2009 und 2010
(2. Rechtsgang),
hat
sich ergeben:
I.
A.
A
(nachfolgend die Pflichtige) ist u.
a. Eigentümerin von 150'000 Namenaktien der C AG mit
einem Nennwert von Fr. … und von 50'000 Inhaberaktien der C AG mit
einem Nennwert von Fr. …. Mit Einschätzungsentscheiden vom 3. Oktober
2013 setzte das kantonale Steueramt die Steuerwerte dieser Aktien abweichend
von der Deklaration wie folgt fest:
Per 31.12.2009
Per 31.12.2010
150'000
Namenaktien Wert pro Stück
Fr. …
Fr. …
Gesamtwert
Fr. …
Fr. …
Statt deklariert
Fr. …
Fr. …
Per 31.12.2009
Per 31.12.2010
50'000
Inhaberaktien Wert pro Stück
Fr. …
Fr. …
Gesamtwert
Fr. …
Fr. …
Statt deklariert
Fr. …
Fr. …
Geschäftsjahr
Ertragswert
(EW)
Substanzwert
(SW)
Unternehmenswert
(2x EW + SW ÷ 3)
2009
Fr. …
Fr. …
Fr. …
2010
Fr. …
Fr. …
Fr. …
Geschäftsjahr
Steuerwert für 150'000
Namenaktien
Steuerwert für 50'000
Inhaberaktien
2009
Fr. …
Fr. …
2010
Fr. …
Fr. …
Auf dieser Grundlage schätzte es die Pflichtige für die
Staats- und Gemeindesteuern 2009 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. …
und einem steuerbaren Vermögen von Fr. … ein. Für die nachfolgende
Steuerperiode 2010 setzte es das steuerbare Einkommen auf Fr. … (davon
Fr. … als Ertrag aus qualifizierten Beteiligungen) und das steuerbare
Vermögen auf Fr. … fest.
B.
Die
dagegen erhobenen Einsprachen wies das kantonale Steueramt am 27. November
2013 ab.
C.
Die
gegen die Entscheide des kantonalen Steueramts vom 27. November 2013
erhobenen Rekurse hiess das
Steuerrekursgericht am
31. August 2015 gut und schätzte die Pflichtige für die Steuerperiode 2009
mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 161'300.- und mit einem
steuerbaren Vermögen von Fr. … und für die Steuerperiode 2010 mit einem
steuerbaren Einkommen von Fr. … und mit einem steuerbaren Vermögen von
Fr. ….
Streitig war der Verkehrswert der Hotelliegenschaft D,
insbesondere die Frage, ob und in welchem Ausmass auf der Hotelliegenschaft D
stille Reserven vorhanden sind. Zur Ermittlung des Verkehrswertes der
Hotelliegenschaft per 31. Dezember 2009 und per 31. Dezember 2010
holte das Steuerrekursgericht ein Gutachten ein. Der Experte mass der
Hotelliegenschaft per 31. Dezember 2010 einen Verkehrswert (als
Fortführungswert) von Fr. … zu. Das Steuerrekursgericht stützte sich
sowohl für die Steuerperiode 2009 als auch die Steuerperiode 2010
vollumfänglich auf das Gutachten. Da dieser Verkehrswert weit unter den
Buchwerten von Fr. … per 31. Dezember 2009 und von Fr. … per
31. Dezember 2010 lag, rechnete es keine stillen Reserven auf. Weiter
korrigierte es antragsgemäss den Ertragswert der C AG per 31. Dezember
2009 aufgrund eines Rechenfehlers auf Fr. …, der Ertragswert per
31. Dezember 2010 von Fr. … war unbestritten. Dies führte zu folgenden
Ergebnissen:
Geschäftsjahr
Ertragswert
(EW)
Substanzwert
(SW)
Unternehmenswert
([2x EW + SW] ÷ 3)
2009
Fr. …
Fr. …
Fr. …
2010
Fr. …
Fr. …
Fr. …
Gestützt darauf ergaben sich folgende Aktienbewertungen:
Geschäftsjahr
Steuerwert für 150'000 Namenaktien
Steuerwert für 50'000 Inhaberaktien
2009
Fr. …
Fr. …
2010
Fr. …
Fr. …
D.
Die
gegen den Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 31. August 2015 vom Staat
Zürich, vertreten durch das kantonale Steueramt, Dienstabteilung Recht, beim
Verwaltungsgericht erhobene Beschwerde hiess dieses mit Urteil vom
27. Januar 2016 gut, wies die Sache zur weiteren Untersuchung und zum
Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an das Steuerrekusgericht zurück.
II.
Mit Entscheid vom 30. Oktober 2018 nahm das
Steuerrekursgericht das Verfahren wieder auf und hiess den Rekurs der
Pflichtigen teilweise gut. Es schätzte die Pflichtige für die Steuerperiode
2009 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. … und mit einem steuerbaren
Vermögen von Fr. … und für die Steuerperiode 2010 mit einem steuerbaren
Einkommen von Fr. … und mit einem steuerbaren Vermögen von Fr. …
(davon Ertrag aus qualifizierten Beteiligungen Fr. …).
Zur Ermittlung des Verkehrswertes der Hotelliegenschaft
per 31. Dezember 2009 und per 31. Dezember 2010 holte das
Steuerrekursgericht ein neues Gutachten ein. Der Experte mass der
Hotelliegenschaft einen Verkehrswert (als Fortführungswert) von Fr. … per
31. Dezember 2009 und von Fr. … per 31. Dezember 2010 zu. Das
Steuerrekursgericht stützte sich sowohl für die Steuerperiode 2009 als auch die
Steuerperiode 2010 vollumfänglich auf das Gutachten und rechnete stille
Reserven von Fr. … per 2009 (Buchwert Hotelliegenschaft Fr. …) und
Fr. … per 2010 (Buchwert Hotelliegenschaft Fr. …) auf. Dies führte zu
folgenden Ergebnissen:
Geschäftsjahr
Ertragswert
(EW)
Substanzwert
(SW)
Unternehmenswert
([2x EW + SW] ÷ 3)
2009
Fr. …
Fr. …
Fr. …
2010
Fr. …
Fr. …
Fr. …
Geschäftsjahr
Steuerwert für 150'000 Namenaktien
Steuerwert für 50'000 Inhaberaktien
2009
Fr. …
Fr. …
2010
Fr. …
Fr. …
III.
Mit Beschwerde vom 29. November 2018 erhob der Staat
Zürich, vertreten durch das kantonale Steueramt, Dienstabteilung Recht,
Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, der Entscheid des
Steuerrekursgerichts vom 30. Oktober 2018 sei unter Kostenfolge zulasten
der Beschwerdegegnerin aufzuheben und es sei die Sache an das
Steuerrekursgericht zur Erstellung eines neuen Gutachtens über den Verkehrswert
der Liegenschaft D (E-Strasse 01, 8001 Zürich, Kat.-Nr. 02) und zur
neuen Festlegung des Vermögenssteuerwertes der Namen- und Inhaberaktien der C AG
und des steuerbaren Vermögens der Beschwerdegegnerin für die Steuerperioden
2009 und 2010 zurückzuweisen.
Mit Beschwerdeantwort vom
11. Dezember 2018 beantragte die Beschwerdegegnerin die Abweisung der
Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des
Beschwerdeführers.
Das Steuerrekursgericht verzichtete auf Vernehmlassung.
Die Kammer
erwägt:
1.
Mit der
Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können nach § 153 Abs. 3
des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die
unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts
geltend gemacht werden.
2.
2.1
2.1.1
Gemäss Art. 13 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung
der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990
(StHG) unterliegt der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen. Dabei wird das
Vermögen gemäss § 39 Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Zürich vom
8. Juni 2015 (StG) zum Verkehrswert bewertet.
Als
Verkehrswert gilt der objektive Marktwert eines Vermögensobjektes. Dieser
entspricht dem Preis, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also ein unbefangener Käufer
bzw. ein fernstehender Dritter unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre.
Der Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn ist nicht eine mathematisch exakt
bestimmbare Grösse, sondern in der Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE
128 I 240; BGr, 22. Juni 2015,
2C_1118/2014, E. 2.1
).
2.1.2
Bei nicht kotierten Wertpapieren, für welche
offizielle Kursnotierungen fehlen oder die nicht oder nur selten gehandelt
werden, ist der Verkehrswert aufgrund derjenigen Schätzungsgrundlagen zu
ermitteln, welche die zuverlässigste Wertermittlung gestatten. Entsprechende
Richtlinien beinhaltet das Kreisschreiben Nr. 28 der Schweizerischen
Steuerkonferenz ([SSK]; KS
Nr.
28 vom
28. August 2008 mit regelmässigen Aktualisierungen [KS
Nr.
28]).
Die Wegleitung bezweckt, im Licht der Steuerharmonisierung zwischen den
Kantonen betreffend die Vermögenssteuer, eine in der Schweiz einheitliche
Bewertung von inländischen und ausländischen Wertpapieren, die an keiner Börse
gehandelt werden (vgl. KS
Nr.
28 Rz. 1).
Die Berechnung des Verkehrswertes erfolgt durch den Sitzkanton der zu
bewertenden Gesellschaft. Den in der Wegleitung formulierten Grundsätzen liegt
allgemein der Gedanke zugrunde, dass der Verkehrswert erfahrungsgemäss vom
bisherigen und zu erwartenden Ertrag in Form von Dividenden und anderen
Gewinnanteilen sowie von der Ertragskraft der Gesellschaft abhängt und durch
weitere Faktoren beeinflusst wird, wie beispielsweise durch das Vermögen der
Gesellschaft (Kapital, Reserven), die Liquidität der Unternehmung, Stabilität
des Geschäftsbetriebes usw. Für die Bewertung ist jedoch nach Art der
Unternehmungen zu unterscheiden.
Bei Handels-, Industrie- und
Dienstleistungsgesellschaften wird der Unternehmenswert grundsätzlich nach der
Mittelwertmethode (Praktikermethode) durch zweimalige Gewichtung des
Ertragswerts und einfache Gewichtung des Substanzwerts zu Fortführungswerten
ermittelt. Der Ertragswert ergibt sich aus dem kapitalisierten ausgewiesenen
Reingewinn der massgebenden Geschäftsjahre, wobei wahlweise zwei oder drei Geschäftsjahre
berücksichtigt werden können (vgl. KS Nr. 28 Rz. 7 ff. und
Kommentar 2018 zum KS Nr. 28 Rz. 34 ff.). Grundlage für die
Bestimmung des Substanzwerts ist die Jahresrechnung unter vollständiger
Berücksichtigung der Aktiven und Passiven (vgl. KS Nr. 28
Rz. 11 f. Kommentar 2014 zum KS 28 Rz. 11). Betriebliche
unüberbaute und überbaute Grundstücke sind zur amtlichen Schatzung
einzustellen, jedoch mindestens zum Buchwert. Fehlt eine amtliche Schatzung ist
auf den Verkehrswert abzustellen. Als Verkehrswert gilt der Preis, der für
einen Vermögensgegenstand unter normalen Verhältnissen erzielt werden kann
(vgl. KS Nr. 28 Rz. 1 und 19 Kommentar 2018 zum KS Nr. 28 Rz. 1
und 19). Er wird in der Regel als Fortführungswert berechnet (KS Nr. 28
Rz. 2). Muss der Verkehrswert geschätzt werden, dann sind die
Schätzungsgrundlagen so zu wählen, dass das Ergebnis der wirtschaftlichen
Wirklichkeit möglichst nahekommt.
2.1.3
Das
KS
Nr.
28
bildet kein Bundesrecht, sondern ist eine reine
Verwaltungsverordnung und bindet die richterlichen Behörden nicht. Es wendet
sich an die rechtsanwendenden Behörden und bezweckt im Interesse der
Steuerharmonisierung zwischen den Kantonen eine in der Schweiz einheitliche
Bewertung nicht kotierter Wertpapiere. Es enthält somit verwaltungsinterne
Regeln für das Verhalten der Steuerbeamten, begründet aber keine Rechte und
Pflichten (BGr, 12. Juni 2009, 2C_800/2008, E. 5.1). Das
Bundesgericht orientiert sich an solchen Kreisschreiben, sofern diese eine
überzeugende Konkretisierung der rechtlichen Vorgaben enthalten (BGE 139 V 122
E. 3.3; BGE 133 V 587 E. 6.1; BGE 133 II 305, E. 8.1) und es
sich um eine eher technische Materie von begrenzter Justiziabilität handelt.
Eine solche Konstellation ist in steuerlichen Bewertungsfragen gegeben,
weswegen das Bundesgericht in seiner Praxis das KS Nr. 28 jedenfalls im
Bereich der Besteuerung natürlicher Personen regelmässig in seine Erwägungen
einbezieht (BGr, 18. September 2013,
2C_309/2013, 2C_310/2013, E. 3.5;
BGr,
24. Juni 2010, 2C_881/2008, E. 2.3; BGr, 15. April
2010, 2C_504/2009, E. 3.3).
2.1.4
Das KS
Nr.
28
gilt
nach ständiger Praxis des Bundesgerichts als zuverlässige Methode zur
Bestimmung des Verkehrswertes, da darin die Überlegungen, die für die
Preisbildung bei den nicht an der Börse kotierten Aktien im Allgemeinen
massgebend sind, zum Ausdruck kommen (vgl. BGr, 30. Juni 2014,
2C_1168/2013 und 2C_1169/2013, E. 3.6; BGr, 15. April 2010,
2C_504/2009, E. 3.3). Das schliesst nicht aus, dass im Einzelfall aufgrund
besserer Erkenntnisse oder mit Rücksicht auf die Besonderheiten des
Einzelfalles vom Kreisschreiben Abstand genommen und eine andere
Bewertungsmethode herangezogen wird (BGr, 30. Juni 2014, 2C_1168/2013 und
2C_1169/2013, E. 3.6; BGr, 18. September 2013, 2C_309/2013,
2C_310/2013, E. 3.6).
3.
Streitgegenstand ist der
Vermögenssteuerwert der Aktien der C AG. Der Wert eines Titels entspricht
dabei dem Unternehmenswert, dividiert durch die Anzahl Titel (KS
Nr.
28
Rz. 52 Abs. 1). Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass der
Unternehmenswert gestützt auf die Bestimmungen des KS
Nr.
28
zu eruieren ist. Dabei gehen die Parteien weiter davon aus, dass der
Unternehmenswert als Fortführungswert (KS
Nr.
28 Rz. 28
Abs. 2) nach den Bewertungsregeln des KS
Nr.
28
Rz. 34 nach der Praktikermethode (
zweimalige Gewichtung des
Ertragswerts und einfache Gewichtung des Substanzwerts, vgl. E. 2.1.2)
zu
ermitteln ist. Ebenfalls unbestritten ist
der
Ertragswert C AG
(Steuerperiode 2009: Fr. …; Steuerperiode 2010: Fr. …). Umstritten
ist der Substanzwert der Unternehmung und im speziellen die Frage, in welchem
Ausmass auf der Hotelliegenschaft D stille Reserven vorhanden sind bzw. wie
hoch der Verkehrswert der Hotelliegenschaft D zu veranschlagen ist.
3.1
Das Verwaltungsgericht hat die Sache im ersten Rechtsgang mit Urteil vom
27. Januar 2016 zur neuen Beurteilung und zur Einholung eines neuen
Gutachtens zum Verkehrswert der Hotelliegenschaft an die Vorinstanz zurückgewiesen.
Die Vorinstanz holte in der Folge ein neues Gutachten ein. Der neue Gutachter
nahm die Verkehrswertermittlung nach der sogenannten DCF-Methode vor. Wie der
Gutachter ausführt, handelt es sich dabei um eine kombinierte
Ertragswertmethode mit einem Zwei-Phasenmodell. In einer ersten Phase werden
die einzelnen jährlichen Ertragsüberschüsse einer Liegenschaft bewertet. In der
zweiten Phase wird der nachhaltige "unendliche" Ertragswert der
Liegenschaft bewertet. Zur Begründung der Methodenwahl führte der Gutachter aus,
Hotel- und Restaurantliegenschaften könnten nicht bloss wie Immobilien
verwaltet werden, sondern müssten "gemanagt" werden, weshalb die
DCF-Methode der reinen Mischwertmethode vorzuziehen sei. Obwohl
Gastwirtschaftsbetriebe immobilienlastig seien, verhielten sie sich doch mehr
wie Unternehmungen. Der Substanzwert (z.B. ein hoher Landwert, hohe Lageklasse,
hoher Bautenwert etc.) werde auch bei der Ertragswertmethode berücksichtigt.
Dieser fliesse über die Bestimmung des Diskontierungs- und Kapitalisierungssatzes
direkt in die Bewertung ein.
Der Experte ermittelte in
Anwendung der DCF-Methode einen Verkehrswert der Hotelliegenschaft von
Fr. … (per 31. Dezember 2009) und Fr. … (per 31. Dezember
2010). Die Vorinstanz stützte sich in ihrem Urteil vollumfänglich auf dieses
Gutachten ab.
3.2
3.2.1
Von einer von einem Gutachter vorgenommenen Verkehrswertermittlung darf
nicht ohne zwingende Gründe abgewichen werden. Das Gericht kann sich deshalb
bei der Beweiswürdigung auf die Prüfung beschränken, ob das amtliche Gutachten
vollständig, klar, gehörig begründet, frei von Lücken und Widersprüchen ist,
auf zutreffenden tatsächlichen Feststellungen beruht sowie ob der Gutachter
hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit gehabt hat (vgl.
BGr, 6. Mai 2019, 2C_292/2018, E. 3.1.1; VGr, 24. Oktober
2018, SB.2018.00055, E. 4.2; VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018,
E. 2.3 f.). Dies ist im Folgenden zu prüfen:
3.2.1.1
Wie ausgeführt fliesst der Wert der Hotelliegenschaft bei einem auf der
Ertragswertmethode (DCF-Methode) basierenden Gutachten vor allem über den
Diskontierungs- und Kapitalisierungssatz in den Substanzwert ein. Im
vorliegenden speziellen Einzelfall, bei welchem gerade der unstreitig
ausserordentlich hohe Wert der Hotelliegenschaft zu Fragen Anlass gibt, ist daher
eine nachvollziehbare Begründung der vom Gutachten verwendeten Diskontierungs-
und Kapitalisierungssätze von besonderer Bedeutung. Im Gutachten werden diese
Sätze auf S. 22 ff. unter Ziff. 5.11 ausgeführt: Das Gutachten
schliesst auf einen Diskontierungssatz (Prognoseperiode nominal) von 4,97 %
und einen Kapitalisierungssatz von 4,00 % (unendliche Phase, real). Die
Sätze beruhen auf der Annahme, dass per 31. Dezember 2009 die Rendite von
10-jährigen Bundesobligationen bei 1,97 % gelegen habe und per
31. Dezember 2017 die langfristige Renditeerwartung bei 10-jährigen
Bundesobligationen 2,50 % betragen habe. Indessen fiel die Rendite von
langfristigen Staatsanleihen bereits im Jahr 2015 auf einen negativen Wert und
erholte sich im Juli 2017 wieder auf einen Wert leicht über Null (+0,060 %;
Quelle: Schweizerische Nationalbank
https://data.snb.ch/de/topics/ziredev#!/cube/rendoblim?fromDate=2009-01&toDate=2020-01&dimSel=D0(10J)
auch zum Folgenden). In der Folge schwankte der Wert bis Dezember 2018 um Null
(Höchstwert: Februar 2018 +0,116 %), hernach sank er deutlich unter Null
(tiefster Wert: August 2019 -0,975 %). Der aktuellste Wert liegt bei -0,698 %
(Januar 2020). Die im Gutachten getroffene langfristige Renditeannahme von 2,50 %
per 31. Dezember 2017 bildet diese Entwicklung nicht ab und ist bei dieser
Sachlage offensichtlich erklärungsbedürftig. Das Gutachten enthält dafür indessen
nicht ansatzweise eine Begründung.
Ebenfalls
zur Herleitung des Diskontierungs- und Kapitalisierungssatzes wird im Gutachten
ein Abzug für Angebot und Nachfrage im lokalen Immobilienmarkt mit 1 %
getätigt, sowohl beim Diskontierungssatz wie auch beim Kapitalisierungssatz.
Bezüglich des Diskontierungssatzes gibt der Gutachter eine Bandbreite von -1 %
bis zu +1 % an. Wie der Gutachter die Bandbreite herleitet und weswegen er
innerhalb der Bandbreite an den oberen Rand ging, wird im Gutachten nicht
begründet.
Ebenso
wird der Wert +3 % für "objektspezifische Chancen und Risiken"
einzig mit dem Wort "Gastgewerbe" begründet. In Anbetracht der
äusserst prominenten Lage und des internationalen Rufs der Hotelliegenschaft
erscheint dieser Wert eher hoch bzw. müsste vertieft begründet werden.
Ein
tieferer Diskontierungs- bzw. Kapitalisierungssatz würde mit starker
Hebelwirkung einen höheren Verkehrswert der Hotelliegenschaft bewirken.
Angesichts der Bedeutung dieser Werte für das Resultat des Gutachtens, erweist
sich das Gutachten in diesem sehr speziellen Einzelfall diesbezüglich als nicht
hinreichend begründet.
3.2.1.2
Weiter sind in den Erträgen aus Nebenleistungen auch Einkünfte aus dem Transport-
und Garagenbereich und entsprechende Aufwendungen enthalten (Konti 35110, 35350–35353,
Aufwandgruppen 490 [Reparaturen, Bezüge, Miete Garage etc.] und 50054, 50034
für Löhne). Wie auf der Homepage des Hotels nachgelesen werden kann, verfügt
das Hotel über einen eigenen Garagenbetrieb mit bedienter Tankstelle,
Autowaschanlage, Reparaturservice und Parking an der F-Strasse 03, gleich
über die Fussgängerbrücke über den … erreichbar. Die Garage steht indessen
nicht auf der bewerteten Hotelliegenschaft, denn gemäss Gutachter befinden sich
ausser einigen Parkplätzen in der Hotelzufahrt keine weiteren Parkplätze auf
der Hotelliegenschaft. Auch gemäss Katasterplan liegt die Garage auf einem
benachbarten Grundstück. Die vom Gutachter verwendeten Ertrags- und
Aufwandzahlen enthalten jedoch zahlreiche Positionen, die mit dem
Garagenbetrieb und Transportdienstleistungen (Limousinen- und Chauffeurservice)
zusammenhängen. Da diese Aktivitäten ausserhalb der zu beurteilenden
Hotelliegenschaft stattfinden, müssten sie für eine reine Immobilienbewertung
ausgeklammert werden. Ob und inwieweit diese sachfremden Elemente aus der
DCF-Bewertung eliminiert wurden, ergibt sich aus der gutachterlichen Begründung
nicht.
3.2.1.3
Den Erträgen aus Nebenleistungen stehen auch Aufwendungen gegenüber, die
sich nicht exakt zuordnen lassen (Beilage 1.1). Der Gutachter schätzt den
Ertrag aus für die Immobilienbewertung nicht relevanten Nebenleistungen auf
rund 25 % bzw. Fr. … (Residuum, für die Prognoseperiode z.T. tiefer).
Aus Beilage 1.1 ergibt sich, dass er diesbezüglich wohl nur die Erträge
der Personalunterkünfte berücksichtigt hat, die sich zwischen Fr. … und
Fr. … bewegten und relativ stark schwankten, weshalb die Annahme von
Fr. … für das Residuum wiederum einer Begründung bedürfte, die aber fehlt.
Für die Personalhäuser fiel zudem wohl auch Aufwand an, der für die Bewertung
vermutlich ausgeklammert wurde. Ob dies zutrifft, ist nicht klar und liesse
sich wohl nur mit Nachkalkulationen verifizieren (Beilage 1.1).
3.2.1.4
Das Gutachten erweist sich damit vor allem hinsichtlich des Diskontierungs-
und Kapitalisierungssatzes als nicht genügend begründet und unklar, weswegen
auf den damit ermittelten Verkehrswert nicht abgestellt werden kann. Als Folge
davon lässt sich der Unternehmenswert und damit der Vermögenssteuerwert der
Aktien der Pflichtigen nicht bestimmen. Der Sachverhalt erweist sich damit als
nicht genügend erstellt. Das Verwaltungsgericht enthält sich bei dieser Sach-
und Rechtslage, auch zur Wahrung des Instanzenzugs, einer selbständigen Prüfung
bzw. einer eigenen Ergänzung des Gutachtens. Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben
und die Sache zur erneuten Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3.2.2
Die Vorinstanz wird zur Ermittlung des Verkehrswertes der Hotelliegenschaft
(als Fortführungswert) mindestens das Gutachten durch den Experten zu ergänzen
haben. Dabei wird sie neben den bereits aufgeführten Mängeln auch Folgendes zu
beachten haben:
Vorliegend geht es nicht in
erster Linie um die Bewertung der Hotelliegenschaft, sondern Objekt der
Vermögenssteuer sind die Aktien der C AG als Rechtsträgerin des
Unternehmens, die in der der Unternehmung gehörenden Liegenschaft ein Hotel mit
weiteren gastgewerblichen Dienstleistungen betreibt. Die Hotelliegenschaft
stellt zwar das grösste Aktivum dar, dient aber ausschliesslich dem
Gastwirtschaftsbetrieb. Weil bei der Aktienbewertung auf Fortführungswerte
abzustellen ist (KS
Nr.
28 Rz. 2 Abs. 4 und
Rz. 6), steht letztlich die Bewertung des gesamten Betriebs im Zentrum und
nicht die gesonderte Bewertung der Betriebsliegenschaft.
Hinsichtlich
der Bewertungsmethodik stellt sich bei dieser Sachlage die Frage,
ob die von Parteien gewählte Praktikermethode zielführend ist.
Gemäss Bundesgericht sind grundsätzlich auch andere Schätzungsmethoden
denkbar, als die im Kreisschreiben verfochtene Praktikermethode. Dies trifft
vor allem dann zu, wenn das mit der Praktikermethode erzielte Resultat
unbefriedigend ist und den Verkehrswert nicht "richtig" abbildet bzw.
kein betriebswirtschaftlich befriedigendes Ergebnis resultiert. Die
Praktikermethode ist tendenziell auf kleinere Unternehmen zugeschnitten, da die
Abschätzung der Zukunftsentwicklung voraussetzt, dass verlässliche und
objektive Wirtschaftszahlen (Bilanzen, Erfolgsrechnungen und
Investitionsplanungen) für den Zeitraum nach dem Bewertungsstichtag vorhanden
sind, woran es bei kleinen und mittleren Unternehmen fehlen kann (vgl. zum
Ganzen BGer, 2C_309/2013, 18.9.2013, E. 3.6). Bei der C AG sind diese
Zahlen indes vorhanden.
Die im
vorinstanzlichen Urteil vorgenommene Bewertung der Betriebsimmobilie aufgrund
der DCF-Methode und die in einem zweiten Schritt aufgrund des KS
Nr.
28
vorgenommene Aktienbewertung bewirkt eine Kombination von zwei
Bewertungsmethoden, was sich vorliegend als problematisch erweist. Der
Gutachter verfügte über die Aufwand- und Ertragszahlen des Gesamtbetriebs der
Gesellschaft. In diesen buchhalterisch erfassten Werten sind jedoch auch
Positionen enthalten, welche von der Hotelliegenschaft unabhängig sind. Dies
führt insbesondere in den Bereichen Nebenleistungen und Garagenbetrieb zu
Abgrenzungsproblemen. Die Notwendigkeit der offensichtlich schwierigen
Abgrenzung von immobilienbezogenen Einkünften ergibt sich jedoch nur aus dem
Umstand, dass der Gutachter nur die Liegenschaft zu bewerten hatte und erst in
einem zweiten Schritt die Unternehmensbewertung vorgenommen wird. Bei einer
direkten Unternehmensbewertung nach der DCF-Methode wäre nicht relevant, wo die
Nettoerträge aus der Betriebstätigkeit generiert werden. Die Beschränkung auf
die Immobilienbewertung erschwert und verfälscht somit die eigentliche
Unternehmensbewertung.
4.
Dies führt zur teilweisen Gutheissung
der Beschwerde. Die Sache ist im Sinn der Erwägungen zur weiteren Untersuchung
und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die
Gerichtskosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in
Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG), und es steht ihr keine Parteientschädigung
zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 [VRG] in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG).
5.
Nach der Regelung in Art. 90 ff. des
Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) sind
letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide, die der unteren Instanz
einen Entscheidungsspielraum belassen, als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93
BGG zu qualifizieren (BGE 134 II 124 E. 1.3). Sie sind daher vor
Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden
Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde
sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an
Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).
Demgemäss erkennt
die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Steuerrekursgerichts
vom 30. Oktober 2018 wird aufgehoben. Die Sache wird zur weiteren
Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an das Steuerrekursgericht
zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr im Verfahren wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellkosten,
Fr. 4'060.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde an das Bundesgericht im Sinn der Erwägungen erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …