zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00825 · 2022-02-10 · de

Baubewilligung | Nachbarbeschwerde gegen Ersatzneubau eines Wohnhauses; zweiter Rechtsgang. Die geforderten Pflichtparkplätze müssen nicht auf dem Baugrundstück, sondern können auch auf Drittgrundstücken in angemessener Entfernung geschaffen werden (E. 4.5). Bei den von der kommunalen Baubehörde geforderten Anpassungen der Grün- und Parkflächensituation handelt es sich um unwesentliche Projektänderungen, welche einer Nebenbestimmung zugänglich sind (E. 4.6). Für die Beurteilung der wohnhygienischen Verhältnisse (Belichtung, Belüftung) ist der heutige Zustand massgeblich; ob sich ein künftiger Neubau auf dem Nachbargrundstück hierauf auswirken würde, ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht zu prüfen (E. 5.4). Das Bauprojekt ist hinsichtlich Einordnung und Gestaltung nicht zu beanstanden (E. 6). Zudem ist es vorliegend möglich, gestützt auf die BZO zur Wahrung gebietstypischer Strukturmerkmale und im Interesse eines besseren Erscheinungsbilds eine Abweichung von der Gebäudehöhe zu bewilligen (E. 7). Ebenso kann im Interesse einer städtebaulich und gestalterisch guten Lösung die Bautiefe überschritten werden, da die maximal zulässige Ausnützung eingehalten ist (E. 8). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 10.02.2022 VB.2020.00825
Zurich Verwaltungsgericht 10.02.2022 VB.2020.00825
Zurigo Verwaltungsgericht 10.02.2022 VB.2020.00825

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00825
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Geschäftsnummer:
VB.2020.00825
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 10.02.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 12.04.2023 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Nachbarbeschwerde gegen Ersatzneubau eines Wohnhauses; zweiter Rechtsgang.
Die geforderten Pflichtparkplätze müssen nicht auf dem Baugrundstück, sondern können auch auf Drittgrundstücken in angemessener Entfernung geschaffen werden (E. 4.5). Bei den von der kommunalen Baubehörde geforderten Anpassungen der Grün- und Parkflächensituation handelt es sich um unwesentliche Projektänderungen, welche einer Nebenbestimmung zugänglich sind (E. 4.6).
Für die Beurteilung der wohnhygienischen Verhältnisse (Belichtung, Belüftung) ist der heutige Zustand massgeblich; ob sich ein künftiger Neubau auf dem Nachbargrundstück hierauf auswirken würde, ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht zu prüfen (E. 5.4).
Das Bauprojekt ist hinsichtlich Einordnung und Gestaltung nicht zu beanstanden (E. 6). Zudem ist es vorliegend möglich, gestützt auf die BZO zur Wahrung gebietstypischer Strukturmerkmale und im Interesse eines besseren Erscheinungsbilds eine Abweichung von der Gebäudehöhe zu bewilligen (E. 7). Ebenso kann im Interesse einer städtebaulich und gestalterisch guten Lösung die Bautiefe überschritten werden, da die maximal zulässige Ausnützung eingehalten ist (E. 8).
Abweisung.
Stichworte:
AUSNÜTZUNG
BAUTIEFE
GEBÄUDEHÖHE
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
NEBENBESTIMMUNGEN
PARKPLÄTZE
WOHNHYGIENE
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 244 PBG
§ 270 PBG
§ 302 Abs. I PBG
§ 321 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00825
Urteil
der 1. Kammer
vom
10. Februar 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Ersatzrichter
Mischa Morgenbesser,
Gerichtsschreiberin
Regina Meier.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    C, vertreten durch RA D,
2.    Bausektion der Stadt Zürich,
3.    Stadt Zürich Tiefbauamt/Rechtsdienst,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend
Baubewilligung
,
hat sich ergeben:
I.
Die Bausektion des Stadtrats
Zürich erteilte C mit Beschluss vom 26. Juni 2018 die Baubewilligung für
den Ersatzneubau eines Wohnhauses an der E-Strasse 01 in Zürich (Kat.-Nr. 02).
II.
Hiergegen rekurrierten A und die Institution F
als Eigentümer von Nachbarparzellen an das Baurekursgericht, welches die
Rechtsmittel am 30. August 2019 guthiess und den angefochtenen Beschluss
aufhob.
III.
Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob C am 3. Oktober 2019
Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des
baurekursgerichtlichen Urteils und die Rückweisung der Sache zur Neu- bzw. zur
ergänzenden Beurteilung an die Vorinstanz, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
Mit Urteil VB.2019.00664 vom 8. April 2020 hiess
das Verwaltungsgericht die Beschwerde gut. Es hob den Entscheid des
Baurekursgerichts auf und wies die Angelegenheit zum Neuentscheid im Sinn der
Erwägungen an das Baurekursgericht zurück.
IV.
Das Baurekursgericht nahm am 13. Juli
2020 Vormerk von der Rückweisung und teilte den Parteien die Fortsetzung der
Verfahren mit. Mit Entscheid vom 23. Oktober 2020 wies es die Rekurse ab,
soweit darauf eingetreten wird.
V.
Hiergegen erhob A am 25. November 2020 Beschwerde an
das Verwaltungsgericht und beantrage die Aufhebung des angefochtenen
Rekursentscheids und die Verweigerung der baurechtlichen Bewilligung;
eventualiter sei die Sache zur weiteren Prüfung an die Vorinstanz
zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegnerschaft. In prozessualer Hinsicht beantragte sie die
Durchführung eines Augenscheins.
Das Baurekursgericht beantragte am 4. Dezember 2020
die Abweisung der Beschwerde. Ebenso beantragte die Bausektion der Stadt Zürich
mit Eingabe vom 13. Januar 2021 die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe
vom 15. Januar 2021 beantragte auch C die Abweisung der Beschwerde, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.
A reichte am 10. Februar 2021 eine Replik ein und
hielt an ihren Anträgen fest. Die Bausektion verzichtete am 23. Februar
2021 auf eine Duplik. C duplizierte am 25. Februar 2021 und hielt an
seinen Anträgen fest. Am 15. März 2021 bzw. 16. April 2021 reichten A
und C jeweils eine weitere Eingabe ein.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die
Behandlung der Beschwerden gegen den angefochtenen Entscheid des
Baurekursgerichts zuständig.
2.
Die Beschwerdeführerin ist aufgrund ihrer räumlichen Nähe
zum Baugrundstück gestützt auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert.
3.
In prozessualer Hinsicht beantragt die
Beschwerdeführerin zunächst die Durchführung eines Augenscheins.
Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet
wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Die
Durchführung eines Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsächlichen
Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre
Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des
Rechtsstreits beitragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins
ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen.
Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann,
wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden
können (BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August
2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).
Vorliegend
ist die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts
im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten liegenden Pläne,
Visualisierungen und Fotografien – namentlich anhand der zahlreichen anlässlich
des vorinstanzlichen Referentenaugenscheins erstellten Fotografien – möglich,
welche die tatsächlichen Verhältnisse anschaulich wiedergeben. Damit und
zusammen mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt; auf
einen Augenschein ist zu verzichten.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführerin rügt, die Baubewilligung verletze den Grundsatz der Einheit
der Baubewilligung. Diverse Mängel, deren Behebung von der Bauherrschaft
gefordert würde, seien weder von untergeordneter Bedeutung noch könnten sie
ohne besondere Schwierigkeiten im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG behoben
werden. Die statuierten Auflagen seien zudem viel zu wenig konkret.
4.2
Inhaltliche oder formale Mängel eines
Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter
bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen
in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des
verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches verlangt, dass
staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen, wobei
Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung
über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5
Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April
1999). Das Interesse des Bauherrn am Fortbestand der Baubewilligung ist als
gewichtig einzustufen. Solange die Mängel untergeordneter Natur sind und ohne
besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben
werden können, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht
infrage. Ziehen die Mängel indessen wesentliche Projektänderungen nach sich,
können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 4. März
2021, VB.2020.00677, E. 1.2.3; 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1;
26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984
Nr. 5).
Ob die Voraussetzungen für die Erteilung der Bewilligung
erfüllt sind, ist eine Rechtsfrage, bei deren Beantwortung der Baubehörde ein
weitgehender Ermessensspielraum zusteht (VGr, 11. Januar 2012,
VB.2011.00617, E. 4.1; 9. März 2000, VB.1999.00354, E. 2b/bb; 3. September
1982, BEZ 1982 Nr. 36).
4.3
Die Bausektion ordnete mit Disp.-Ziff. B.1.c)
an, dass die Bauherrschaft bzw. verfügungsberechtigte Grundeigentümerschaft dem
Amt für Baubewilligungen einen im Sinne der Erwägungen lit. F.c) (Nachweis
Grünfläche), F.d) (Vorgartenöffnung, G-Strasse) und F.e) (Umgebungsplan)
ergänzten und mit dem Genehmigungsvermerk von Grün Stadt Zürich versehenen
Umgebungsplan einzureichen und bewilligen zu lassen habe. Gemäss Erwägung lit. F.c)
seien in angemessenem Umfang verkehrssichere Flächen als Kinderspielplätze,
Freizeit- und Pflanzgärten, oder, wo nach der Zweckbestimmung der Gebäude ein
Bedarf besteht, als Ruheflächen auszugestalten. In der Quartiererhaltungszone
sei bei der Erstellung von Hauptgebäuden mindestens die Hälfte der nicht mit
Gebäuden überstellten Parzellenfläche zu begrünen, wovon ein der Art der
Überbauung entsprechender Teil als dauernde Spiel- oder Ruhefläche oder
Pflanzgarten herzurichten sei. Gemäss Erwägung lit. F.d) dürfe gemäss
ständiger Praxis das Vorgartengebiet in der Regel zu nicht mehr als einem
Drittel der Strassen- bzw. Weganstosslänge für Hauszugang, Garagenzufahrt,
Parkplätze, Containerabstellplatz usw. befestigt werden.
Ferner ordnete die Bausektion in Disp.-Ziff. B.19 an,
dass im Nahbereich des Gebäudezuganges zwei (für Besucher und Bewohner) mit
Rollstühlen zugängliche Autoabstellplätze (Parkfeldbreite mindestens 3,5 m,
rechtwinklig zu den seitlichen Begrenzungen gemessen; Länge mindestens 8 m
bei Längsparkierung; Gefälle maximal 2 %) nachzuweisen seien.
4.4
Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht,
dass der Nachweis von genügenden verkehrssicheren Flächen als
Kinderspielplätze, Freizeit- oder Pflanzengärten bzw. Ruheflächen nicht
erbracht werden könne, bleibt das Vorbringen unsubstanziiert, sodass darauf nicht
weiter einzugehen ist. Das Gleiche trifft auch auf das unsubstanziiert
gebliebene Vorbringen zu, wonach die Auflage betreffend Vorgartengebiet nicht
erfüllt werden könne.
4.5
Ferner rügt die Beschwerdeführerin, dass die
von der Bausektion geforderte Vergrösserung von zwei Parkplätzen gar nicht
möglich sei, wenn gleichzeitig die Grünflächen vergrössert werden müssten.
Es trifft grundsätzlich zu, dass die Vergrösserung von
Parkplätzen auf dem Baugrundstück zu einer weiteren Reduktion der Grünflächen auf
dem Baugrundstück führt. Die Beschwerdeführerin verkennt aber, dass die
geforderten Pflichtparkplätze nicht auf dem Baugrundstück, sondern auch auf
Drittgrundstücken in angemessener Entfernung (maximal 300 m) geschaffen werden
können (§ 244 PBG; Art. 9 der kommunalen Parkplatzverordnung vom 11. Dezember
1996 [PPV]). Der private Beschwerdegegner hat im vorinstanzlichen Verfahren
aufgezeigt, dass die Möglichkeit besteht, zwei der vier Pflichtparkplätze auf
einem Drittgrundstück zu realisieren. Wenn von den vier ursprünglich auf dem
Baugrundstück geplanten Pflichtparkplätze nur noch die beiden
(behindertengerechten) Pflichtparkplätze realisiert werden, besteht die
Möglichkeit, dass auf dem Baugrundstück die erforderliche Grünfläche geschaffen
werden kann.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin ist es,
wenn nicht sämtliche Pflichtparkplätze auf dem Baugrundstück realisiert werden,
auch nicht erforderlich, irgendwelche Parkplätze nach Osten zu verschieben,
sodass die bereits heute bestehenden Container auch in Zukunft problemlos zur G-Strasse
gerollt werden können.
4.6
Bei der von der
Bausektion geforderten Anpassung der Grünflächen- und Parkflächensituation
handelt es sich um unwesentliche Projektänderungen, weshalb diese Anpassungen
einer Nebenbestimmung zugänglich sind. Aus den sich bei den Akten befindlichen
Unterlagen (Situationsplan vom 9. März 2018, Aktennotiz von der
Besprechung mit Grün Stadt Zürich vom 20. Juli 2018 sowie
Parkplatzsituationsplan vom 23. August 2018) wird ersichtlich, wie die geforderten
Auflagen erfüllt werden können. Ob und wie diese Nachweise erbracht sein werden,
wird durch die zuständige Bewilligungsbehörde im Rahmen des
Auflagebereinigungsverfahrens zu prüfen sein. Da die geforderten Anpassungen
grundsätzlich möglich sind, lag es im Ermessen der Bausektion, die
erforderlichen Anpassungen auflageweise zu verfügen.
5.
5.1
Der Abstand
zwischen dem Ersatzneubau und zu den angrenzenden Bauten auf der östlich
gelegenen Nachbarparzelle 03 beträgt durchwegs zwischen 5,00 und 5,10 m zum
Gebäude H-Strasse 04 und zwischen 5,30 und 5,40 m zum Gebäude G-Strasse 05.
5.2
Gemäss § 270 Abs. 1 PBG dürfen
Gebäude, sofern nicht der Grenzbau vorgeschrieben oder erlaubt ist, die im
Abstand von 3,5 m parallel zur Grenze verlaufenden Linie nicht überschreiten,
wobei durch nachbarliche Vereinbarung unter Vorbehalt einwandfreier
wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse ein Näherbaurecht
begründet werden kann (§ 270 Abs. 3 PBG).
5.3
Die Vorinstanz bejahte in Erwägung 6.6 die
Begründung des Näherbaurechts und gelangte zum Schluss, dass dem Näherbaurecht
keine wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Hindernisse entgegenstehen. In
Bezug auf die Einhaltung der Wohnhygiene wies die Vorinstanz auf die
Besonderheit hin, dass die heutige Bebauung auf der Parzelle 03 im Verhältnis
zur Bauparzelle nicht durchgehend fassadenbündig sei, sondern aus zwei Gebäuden
bestehe (H-Strasse 04 und G-Strasse 05), welche zueinander einen
Gebäudeabstand von ca. 3,75 m aufwiesen. Das Gebäude G-Strasse 05 sei
sodann lediglich zweigeschossig. Unter diesen Umständen könnten genügende
Belichtungsverhältnisse, namentlich für die mittleren Zimmer vom Erdgeschoss
bis zum 3. Obergeschoss gewährleistet werden. Ob auf der Parzelle Kat.-Nr. 03
– reziprok – eine gleiche Bebauung möglich wäre, brauche unter wohnhygienischen
Gesichtspunkten nicht geprüft zu werden.
5.4
Die Beschwerdeführerin beanstandet diese
vorinstanzlichen Feststellungen nicht. Hingegen bemängelt sie, dass die
Vorinstanz es unterlassen habe, die Frage zu prüfen, ob ein späterer Neubau auf
der Parzelle Kat.-Nr. 03 eine Verschlechterung der wohnhygienischen
Verhältnisse auf dem Baugrundstück zur Folge haben könne. Ferner könne ein
Neubau auf dem Nachbargrundstück zur Folge haben, dass die auf dem
Baugrundstück bewilligten Räume nicht mehr im Sinne von § 302 Abs. 1
PBG genügend belichtet und lüftbar seien.
Für die Beurteilung der massgebenden wohnhygienischen
Verhältnisse ist der
heutige
Zustand massgebend. Sollte der Nachbar in
der Zukunft auf seinem Baugrundstück einen Neubau planen und dabei den
kantonalen Mindestgebäudeabstand von 7 m (2 x 3,5 m)
unterschreiten, wird dannzumal zu prüfen sein, ob ein solcher Neubau die
Belichtung und Belüftung von Räumen auf dem Baugrundstück beeinträchtigt und
unter Beachtung der wohnhygienischen Verhältnisse bewilligt werden kann.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin wird in einem solchen
(künftigen) Baubewilligungsverfahren somit nicht nur zu prüfen sein, ob auf dem
Nachbargrundstück die wohnhygienischen Verhältnisse beim Neubau eingehalten
werden, sondern auch, ob der Neubau auf dem Nachbargrundstück die
wohnhygienischen Verhältnisse bzw. Belichtung und Belüftung von Räumen der
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildenden Baute beeinträchtigt, was
gegebenenfalls zur Folge haben könnte, dass der Neubau auf dem
Nachbargrundstück einen gegenüber dem heutigen Zustand erweiterten
Gebäudeabstand einhalten müsste. Demzufolge muss zum heutigen Zeitpunkt nicht
geprüft werden, ob sich ein (künftiger) Neubau auf dem Nachbargrundstück auf
das vorliegend zu beurteilende Wohnhaus und auf die wohnhygienischen
Verhältnisse in dessen nach Nordosten ausgerichteten Räumen auswirken würde.
5.5
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin
ist es auch nicht erforderlich, dass die Eigentümerschaft der Parzelle Kat.-Nr. 03
mittels öffentlich-rechtlicher Eigentumsbeschränkung verpflichtet wird, die
baurechtlichen Möglichkeiten bei einem Neubau nicht auszuschöpfen, um zu
verhindern, dass der auf dem Baugrundstück bewilligten Baute die genügende
Belichtung, Belüftung und Besonnung nicht entzogen wird. Eine solche
Eigentumsbeschränkung ergibt sich bereits aus § 270 Abs. 3 PBG,
wonach der kantonale Mindestgebäudeabstand nur dann unterschritten werden darf,
falls die wohnhygienischen Verhältnisse bei beiden Gebäuden eingehalten werden.
5.6
Soweit die
Beschwerdeführerin rügt, dass die bewilligte Baute offenkundig ungenügende
Belichtungsverhältnisse aufweise, ist festzustellen, dass die Bausektion die
Behebung dieses Mangels in Disp.-Ziff. II.B.1.j in Verbindung mit Erwägung
G.e des Bauentscheids angeordnet hat. In Anwendung von § 70 in Verbindung
mit § 28 Abs. 1 VRG kann auf die diesbezüglichen Erwägungen im
vorinstanzlichen Entscheid verwiesen werden.
6.
6.1
Die
Beschwerdeführerin bringt vor, dass sich der Neubau nicht befriedigend
einordne.
6.2
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten,
Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu
gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese
Anforderung gilt auch für Materialien und Farben.
6.3
Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG
verfügt die
kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen
zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der Begründung ihres
Entscheids berücksichtigt die Baubehörde die für die Beurteilung relevante
bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung misst.
Das Baurekursgericht darf den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur
aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG
ihren
durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und
Ermessensspielraum überschritten hat. Dies ist etwa dann der Fall, wenn sie
sich von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten
lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit
verletzt. Das Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid
nicht auf Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich
Ermessensmissbrauch, -überschreitung und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50
in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 14. März
2019, VB.2018.00384, E. 3.3).
6.4
Im
Bauentscheid erwog die Baubewilligungsbehörde hierzu, dass sich der Neubau im urbanen
Stadtkörper befinde. Im Quartier prägend seien fragmentarische Blockrandbauten,
aber auch offene durchlässige Einzelbebauungen. Der Neubau stehe in einem
offenen durchlässigen Geviert. In unmittelbarer Nachbarschaft würden klare,
allseitig ausgerichtete Einzelbaukörper dominieren, die strassenbegleitend,
dicht nebeneinanderstehen und Einblicke in Hofbereiche und Nebengassen
ermöglichen würden. In diesem Kontext könne sich das viergeschossige neue
Bauvolumen gut einfügen. Der Neubau besteche in Anlehnung an den Bestand mit
einem allseitig ausgerichteten, einfachen Gebäudevolumen. Die Dachform mit
Walmdach und Zinne sei ortsüblich und nehme direkt Bezug auf das
Nachbargebäude. Die Fassadenlängen des Neubaus entsprächen etwa dem
ursprünglichen Gebäude, das rückgebaut werde. Eine durchgehende Trauflinie –
ohne Absenkung – sei beim Einzelbaukörper sehr wichtig und führe zu einem
besseren Erscheinungsbild. Die gewählte Gebäudehöhe entspreche den
gebietsüblichen Traufhöhen, und der Neubau gliedere sich selbstverständlich in
die Gebäudesilhouette entlang der H-Strasse ein. Der Neubau habe einen
allseitig ausgerichteten Ausdruck, der sich gut in den Kontext der offenen und
durchlässigen Baustruktur einfüge. Die Gliederung in Sockel, Fassade und Dach
entspreche generell den Anforderungen an die Quartiererhaltungszonen und nehme direkt
Bezug auf die Nachbarliegenschaft. Erker seien im unmittelbaren, ursprünglich
gewerblich geprägten Umfeld rar, aber bei Wohnbauten generell im Geviert ein
gängiges und strassenprägendes Element. Die Fenstereinfassungen, die
Falt-Klappläden sowie die filigranen Geländer und Absturzsicherungen
vermittelten ein stimmiges Fassadenbild und würden den Ausdruck des Wohnhauses
auf subtile Weise unterstreichen.
Im vorinstanzlichen Rekursverfahren führte die Bausektion
ergänzend aus, dass Erker als Wohnraumerweiterung gängige Fassadenelemente
seien, die den Strassenraum mitprägten. Im unmittelbaren Umfeld seien Erker
zwar rar, jedoch fänden sich recht häufig übereinander angeordnete, auskragende
Balkone mit teils massiven Konsolen oder geschlossenen Brüstungen. Erker würden
in der Quartiererhaltungszone III ausdrücklich zugelassen, in ihrer Grösse
aber beschränkt.
6.5
Die Vorinstanz erwog, dass die Darlegungen der
vorinstanzlich Rekurrierenden keine Zweifel am Einordnungsentscheid der
Bausektion zu begründen vermögen. Der projektierte Neubau erscheine sorgfältig
durchdacht und auf die Bebauungsstruktur der neu ausgeschiedenen
Quartiererhaltungszone III abgestimmt. Das projektierte Gebäude weise eine
im Vergleich mit der baulichen Umgebung klar überdurchschnittliche,
charaktervolle Gestaltung auf. Weder an den nördlich – allerdings in der
Quartiererhaltungszone I – gelegenen Gebäuden der Rekurrierenden noch an
der südlich gelegenen, aus den 1970er-Jahren stammenden Überbauung lasse sich
eine der Quartiererhaltungszone ähnliche, konzeptionell sorgfältige Gestaltung
ersehen. Dass der Neubau gegenüber dem auf der Bauparzelle bestehenden Gebäude
ein grösseres Volumen aufweise, sei im dicht besiedelten, zentralen Gebiet im
Zürcher Quartier I hinzunehmen. Nicht entgegen würden dem vorinstanzlichen
Einordnungsentscheid die Vorschriften zur neuen Quartiererhaltungszone III
stehen: Zunächst könne und dürfe der Gebäudeabstand in dieser Zone gerade bis
auf minimal 5 m verringert werden (Art. 24o Abs. 3 der Bau- und
Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991, BZO). Die
Durchlässigkeit als solche werde dies nicht in unüblichen Mass behindern. Dass
in Art. 24n Abs. 1 BZO die Rede von "prägnanten Strassenräumen"
sei, könne eine – gemäss Art. 24o Abs. 6 BZO im für die
Quartiererhaltungszone üblichen Mass zulässige – Gestaltung mit Erkern nicht
verhindern. Die Bausektion habe das ihr zustehende Ermessen mithin ohne Weiteres
pflichtgemäss betätigt.
6.6
Die Beschwerdeführerin rügt, es sei
aktenkundig, dass der Abstand zum Nachbargebäude deutlich reduziert werde. Dies
ändert aber nichts an der zutreffenden ästhetischen Würdigung der Vorinstanzen,
wonach sich der Neubau durch seinen allseitig ausgerichteten Ausdruck gut in
den Kontext der offenen und durchlässigen Baustruktur einfügt. Soweit die
Beschwerdeführerin rügt, dass die Feststellung der Vorinstanz, das
rekurrentische Gebäude falle im dem Baugrundstück gegenüberliegenden Bereich
mit einer erkerartigen Ausgestaltung der Ecke zwischen West- und Südfassade
auf, ändert auch dieser Einwand nichts an der ästhetischen Würdigung der
Vorinstanzen.
6.7
Namentlich bringt die Beschwerdeführerin vor,
dass die massiven Erker ein Ausstülpen der Gebäudehülle bewirkten. Sie seien um
ein Vielfaches prägnanter als Balkone, gehe damit doch die einheitliche
Fassadenflucht verloren. Dass Erker nicht grundsätzlich unzulässig seien,
ändere daran nichts. Im vorliegenden Fall, in dem mehrere Erker über sämtliche
Obergeschosse reichen sollten, sei dies mit § 238 Abs. 1 PBG nicht
vereinbar. Die nord- und südseitig in den Strassenraum ragenden Erker störten
die Proportionen des Gebäudes entscheidend.
Die Bausektion hat eine umfassende ästhetische Würdigung
vorgenommen, der sich die Vorinstanz angeschlossen hat. Das auf Rechtskontrolle
beschränkte Verwaltungsgericht kann sich den vorinstanzlichen ästhetischen
Würdigungen ohne Weiteres anschliessen. Der Neubau besticht mit einem allseitig
ausgerichteten, einfachen Gebäudevolumen. Die durchgehende Trauflinie führt zu
einem besseren Erscheinungsbild. Die Gliederung in Sockel, Fassade und Dach
entspricht generell den Anforderungen an die Quartiererhaltungszonen und nehme direkt
Bezug auf die Nachbarliegenschaft. Der gleichmässig ausgestaltete Bau weist mit
Erker auf der Nord- und Südseite und mit Balkonen auf der Ost- und Westseite
eine symmetrische Anordnung auf, die ohne Weiteres zu einem befriedigenden
Ergebnis führt. Die über drei Stockwerke verlaufenden Erker ordnen sich ohne Weiteres
befriedigend ein. Die Beschwerdeführerin vermag nicht darzulegen, dass die
ästhetische Würdigung der Bausektion rechtsverletzend erfolgte bzw. dass das
Baurekursgericht die ästhetische Würdigung der Bausektion nicht ausreichend
überprüft hat.
6.8
Soweit die Beschwerdeführerin im
Beschwerdeverfahren erstmals rügt, dass die projektierten Erker nicht nur um
1,5 m, sondern um 1,68 m in den Abstandsbereich hineinragten, ist auf die
verspätet vorgebrachte Rüge nicht einzugehen.
7.
7.1
Die Beschwerdeführerin führt aus, dass die
durch die Verkehrsbaulinien definierte Gebäudehöhe im östlichen Bereich des
Neubaus ab einer Tiefe von 15 m ab der Verkehrsbaulinie entlang der E-Strasse
nur 11,11 m betrage. Dieses Mass werde auf einer Breite von rund 2,2 m
– und damit auch im Bereich des in den Strassenraum vorspringenden östlichen
Erkers – deutlich, um beinahe die Höhe eines ganzen Geschosses überschritten.
7.2
Gemäss Art. 24e BZO können zur Wahrung
gebietstypischer Strukturmerkmale wie Traufhöhe, Dachform oder Sockelgeschoss
und im Interesse eines besseren Erscheinungsbilds unter anderem Abweichungen
von der Gebäudehöhe bewilligt oder angeordnet werden.
Bei Art.  24e BZO handelt es sich um kompetenzgemäss
erlassenes kommunales Recht (vgl. § 49 Abs. 2 lit. b PBG).
Dieses Recht ist in erster Linie durch die Gemeindebehörden anzuwenden und
auszulegen. Bei der Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss erlassenen
kommunalen Rechts kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das
kommunale Recht der rechtsanwendenden Behörde eine umfassende
Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. Ermessen einräumt (VGr, 28. Februar
2019, VB.2018.00554, E. 4.3; 27. März 2015, VB.2014.00232 und
VB.2014.00248, E. 4.3.2, vgl. dazu Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20
N. 59 f.).
Das Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet,
sich mit den Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde mit besonderer
Sorgfalt auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den Entscheid über
Auslegung und Anwendung ihres eigenen Rechts begründet, desto höher werden
dabei die Anforderungen an die Begründung des Baurekursgerichts. Ist der
Entscheid der Gemeindebehörde plausibel und stichhaltig begründet, so bedarf es
deshalb besonders überzeugender Gründe, um von deren Auslegung und Anwendung
kommunalen Rechts abzuweichen. Es steht dem Baurekursgericht somit nicht zu,
die sich stellenden Fragen so zu beurteilen, wie dies eine rechtsanwendende
erstinstanzliche Behörde tun würde. Der Beurteilungsspielraum des
Baurekursgerichts wird damit durch die Gemeindeautonomie beschränkt (VGr, 20. September
2018, VB.2017.00563 E. 3.2; 27. März 2015, VB.2014.00232 und
VB.2014.00248 E. 4.3.2; vgl. dazu Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 59 f.).
Dasselbe gilt auch für das Verwaltungsgericht.
7.3
Im Bauentscheid erwog die Bausektion hierzu,
die gewährte Gebäudehöhe entspreche den gebietsüblichen Traufhöhen, und der
Neubau gliedere sich selbstverständlich in die Gebäudesilhouette entlang der H-Strasse
ein. Die Voraussetzungen für die Anwendung von Art. 24e BZO seien in
diesem Fall erfüllt, und die Höhenüberschreitung könne im angegebenen
beschränkten Bereich bewilligt werden.
Im Rekursverfahren führte die Bausektion ergänzend aus,
dass im unmittelbaren baulichen Umfeld im Laufe der Zeit mehrere neuere Bauten
entstanden seien, was eine gewisse bautypologische Heterogenität zur Folge
gehabt habe. Jedoch verkörperten gerade die älteren Einzelbauten, die meist mit
Walmdachformen gedeckt seien, den Charakter der Quartiererhaltungszone III.
Der Neubau als kompakter Einzelbaukörper mit Walmdach nehme nun bewusst und
unverkennbar Bezug zum unmittelbar angrenzenden älteren Nachbargebäude (H-Strasse 04/06),
das ebenfalls mit einer Walmdachform gedeckt sei und eine klar durchlaufende
Traufausbildung aufweise. Mit der Angleichung der beiden Traufhöhen entstehe
ein gut gestaltetes Ensemble, das dem Gebietscharakter entspreche und den
Strassenraum positiv prägen werde.
7.4
Die Vorinstanz erwog, Sinn und Zweck von Art. 24e
BZO sei die Ermöglichung sorgfältig gestalteter, auf bestehende Bebauungsformen
abgestimmter Neubauten. Vorliegend falle zusätzlich ins Gewicht, dass die
Grundstücke auf der dem Baugrundstück gegenüberliegenden Seite der H-Strasse
auch nach der am 1. November 2018 in Kraft getretenen Revision der
Quartiererhaltungszone I zugewiesen seien, sodass die Lage der Bauparzelle
an der Grenze zweier Quartiererhaltungszonen bei der ästhetischen Beurteilung
zu berücksichtigen sei. Wie anlässlich des Abteilungsaugenscheins erkennbar
gewesen sei, orientiere sich der projektierte Neubau am Nachbargebäude H-Strasse 04/06
auf der Parzelle Kat.-Nr. 03. Die gestalterische Konzeption des Neubaus
mit Erkern, Balkonen, Walmdach und Zinne erweise sich als sorgfältig durchdacht
und auf die Bebauungsstruktur der Quartiererhaltungszone III abgestimmt.
Die Überschreitung des Dachgeschosses betreffe in der Sache sodann keinen
bedeutenden Teil des Dachgeschosses, sondern einzig einen 2,2 m breiten
Bereich an der nordöstlichen Gebäudeecke, für welche angesichts der
Bestimmungen zur Baulinie entlang der H-Strasse eine im Vergleich zu den
übrigen Gebäudebereichen reduzierte Gebäudehöhe von 11,11 m zur Anwendung
käme.
7.5
Die Vorinstanzen haben ausführlich und
überzeugend dargetan, weshalb vorliegend in der südöstlichen Ecke des Neubaus
auf einer Breite von rund 2,2 m die zulässige Höhe von 11,11 m um
rund 2,9 m überschritten werden kann. Die bewilligte Überschreitung dient
namentlich der Wahrung des gebietstypischen Strukturmerkmals der Traufhöhe und
steht im Interesse eines besseren Erscheinungsbilds. Entgegen den Ausführungen
der Beschwerdeführerin hat sich die Baubewilligungsbehörde mit den
gebietstypischen Strukturmerkmalen auseinandergesetzt und aufgezeigt, weshalb
eine Abweichung zur Wahrung derselben erforderlich ist. Bei der Frage, ob
vorliegend eine Abweichung von der Gebäudehöhe bewilligt werden kann, durfte
die Baubewilligungsbehörde auch dem Umstand Rechnung tragen, dass die
Abweichung nur eine kleine Fläche in der südöstlichen Ecke des Neubaus
betrifft. Auf jeden Fall gelingt es der Beschwerdeführerin nicht, eine
rechtsverletzende Ermessensüberschreitung darzutun, sodass sich die
vorgebrachte Rüge als unbegründet erweist.
8.
8.1
Für Hauptgebäude entlang von Strassen und
Plätzen gilt gemessen ab strassenseitig vorherrschender Bauflucht oder weiter
zurückliegender Baulinie im Gebiet a eine maximale Bautiefe von 16 m. Auf
Antrag der Bauherrschaft kann bei einer städtebaulich und gestalterisch guten
Lösung die Bautiefe überschritten werden, sofern keine grössere Ausnützung
entsteht (Art. 24o Abs. 5 BZO). Der Neubau überschreitet die Bautiefe
von 16 m entlang der E-Strasse um maximal 1,46 m.
8.2
Auch Bei Art. 24o Abs. 5 BZO handelt
es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, bei dessen Anwendung
der rechtsanwendenden Behörde ein durch die Rechtsmittelinstanzen zu
beachtender Ermessenspielraum zusteht (siehe vorstehende Erwägung 7.2).
8.3
Die Bausektion erwog, dass der Neubau in Anlehnung
an den Bestand mit einem allseitig ausgerichteten, einfachen Gebäudevolumen
besteche. Die Fassadenlängen des Neubaus würden etwa dem ursprünglichen
Gebäude, das rückgebaut werde, entsprechen. Beim Neubau hätte die Einhaltung
der Bautiefe von 16 m zur Folge, dass die südöstliche Gebäudeecke
zurückspringen müsste. Die einspringende Gebäudeecke würde bezugslos wirken und
wäre im unmittelbaren Kontext der klaren Bauvolumen unverständlich. Die klare
und einfache Gebäudeform basierend auf einem viereckigen Gebäudegrundriss ohne
einspringende Ecke führte zu einer gestalterisch guten Lösung.
8.4
Die Beschwerdeführerin wendet ein, dass das
Bauprojekt nicht ohne Weiteres als städtebaulich überzeugend qualifiziert
werden könne. Auch in diesem Zusammenhang komme der in Art. 24n Abs. 1
BZO ausdrücklich genannten hohen Durchlässigkeit eine wesentliche Bedeutung zu.
Von einer städtebaulich und gestalterisch guten Lösung könne zudem umso weniger
die Rede sein, als mit einer Reduktion der Gebäudetiefe diverse weitere Mängel
behoben oder zumindest reduziert werden könnten.
Auch bei dieser Rüge unterlässt es die Beschwerdeführerin,
eine rechtsverletzende Ermessensüberschreitung darzutun. Vielmehr ist den
Ausführungen der Bausektion beizupflichten, wonach mit dem viereckigen
Gebäudegrundriss eine ästhetisch gute Lösung erreicht wird, sodass sich die
bewilligte Überschreitung der Bautiefe von 16 m ohne Weiteres als
ermessenskonform erweist; entsprechendes ergibt sich auch aus den zutreffenden
vorinstanzlichen Erwägungen.
8.5
Ferner rügt die Beschwerdeführerin, dass mit
der bewilligten Überschreitung der Bautiefe eine grössere Ausnützung entstehe
und es nicht zulässig sei, die innenliegenden Balkonflächen nicht anzurechnen.
Das
Baugrundstück befindet sich in der Quartiererhaltungszone III. In dieser
Zone wird die zulässige
Ausnützung
nicht mittels Nutzungsziffern geregelt, sondern gemäss Art. 24o
BZO mittels Regelung der Geschosszahl, Gebäude- und Firsthöhe, Bauweise sowie
Festlegung der zulässigen Gebäudetiefe. Erfolgt die Festlegung der baulich
zulässigen
Ausnützung
mittels
Be­stimmungen über die Abstände, Grösse und Stellung der Baukörper usw., so
darf das so fixierte Mass der zulässigen
Ausnützung
beispielsweise nicht mittels
Näherbaurechten im Sinn von § 270 Abs. 3 PBG "umgangen"
werden. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist daher in solchen
Fällen die Unterschreitung der gesetzlich vorgeschriebenen Abstände nur dann zuzulassen,
wenn anhand eines Vergleichsprojektes nachgewiesen wird, dass das Bauvorhaben
die aufgrund der primären Baubegrenzungsnormen zulässige
Ausnützung
nicht überschreitet (VGr, 3. Dezember
2003, VB.2003.00340, E. 3.2). Mittels die primären Baubegrenzungsnormen
einzuhaltendem Vergleichsprojekt ist demzufolge die zulässige maximale
Ausnützung zu ermitteln. Wenn diese maximal zulässige Ausnützung eingehalten
ist, darf die Bautiefe von 16 m überschritten werden.
Mittels Vergleichsprojekt hat die Bauherrschaft vorliegend
nachgewiesen, dass die Vollgeschosse eine massgebliche Bruttogeschossfläche von
1360,30 m
2
aufweisen dürfen. Wenn gemäss Art. 24o Abs. 5
BZO bei der Überschreitung der Bautiefe keine grössere Ausnützung entstehen
darf, kann dies nur bedeuten, dass auch das die Bautiefe überschreitende
Bauprojekt eine massgebliche Bruttogeschossfläche von 1360,30 m
2
aufweisen darf. Hingegen lässt sich hieraus – entgegen den Vorbringen der
Beschwerdeführerin – nicht ableiten, dass alle in der Kubatur (Gebäudevolumen)
des Neubaus befindlichen Flächen an die Ausnützung anzurechnen sind. Demzufolge
ist es ohne Weiteres zulässig, vorliegend die innenliegenden Balkonflächen
nicht an die Ausnützung anzurechnen, weshalb sich der diesbezügliche Einwand
der Beschwerdeführerin als unbegründet erweist.
9.
9.1
Schliesslich
rügt die Beschwerdeführerin die unzulässige Entfernung des öffentlichen
Quellwasserbrunnens an der nordwestlichen Ecke des bestehenden Gebäudes.
9.2
Die
Existenz des Quellwasserbrunnens beruht auf einer zugunsten der Stadt Zürich
bestehenden Personaldienstbarkeit, wonach der Eigentümer des belasteten
Grundstücks der Stadt Zürich das Recht auf den Fortbestand und die Bedienung
des in einer Nische eingebauten, öffentlichen Wandbrunnens samt Wasserzu- und ableitung
und zugehörigem Schacht einräumt. Auf Antrag der Bauherrschaft hat sich die
Wasserversorgung der Stadt Zürich mit Schreiben vom 21. August 2017 mit
dem Rückbau des bestehenden Wandbrunnens einverstanden erklärt. Demzufolge
steht der privatrechtlich gesicherte Brunnen dem Abbruch des bestehenden
Gebäudes und dem Neubau nicht entgegen.
9.3
Entgegen
der Auffassung der Beschwerdeführerin ist im vorliegenden baurechtlichen
Bewilligungsverfahren nicht zu prüfen, ob die Stadt Zürich rechtens auf die
Dienstbarkeit verzichtet hat. Die Vorinstanz hat in ihrer Erwägung 10.6
dargetan, weshalb auf die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführerin nicht
einzutreten ist, worauf das Verwaltungsgericht verweisen kann (§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Die gegen diesen
Nichteintretensentscheid gerichtete Rüge ist deshalb abzuweisen.
10.
Demgemäss ist
die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Ausgangsgemäss sind
die Kosten des Verfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Der private
Beschwerdegegner hat Anspruch auf eine angemessene Parteientschädigung.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    280.--
Zustellkosten,
Fr. 6'280.--
Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden der
Beschwerdeführerin auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet,
dem Beschwerdegegner 1 eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.- zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden
Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …