zh_verwaltungsgericht · VB.2009.00016 · 2009-05-20 · de

Baubewilligung | Umbau eines Mehrfamilienhauses: Legitimation der Gemeinde, Ausnützungsberechnung. Die Ausnützungsberechnung hat gemäss §§ 255 und 259 PBG zu erfolgen und richtet sich somit nach kantonalem Recht. Dass die kommunale Bauordnung das zulässige Ausnützungsmass festlegt, ändert nichts daran, dass sich der Streit um die Anwendung des kantonalen Rechts dreht und sich somit die Gemeinde zur Begründung ihrer Legitimation nicht auf die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts berufen kann (E. 2). Das Baugrundstück ist aus der Teilung eines grösseren Grundstücks in vier Parzellen entstanden. Das Bauvorhaben ist nur zulässig, wenn Ausnützungsreserven von den anderen Teilparzellen des früheren Grundstücks beansprucht werden können. Die entscheidende Frage, in welchem Umfang bei der Parzellierung des früheren Grundstücks Ausnützungsreserven bestanden, die dem heutigen Baugrundstück zugeteilt werden konnten, lässt sich aufgrund der gegebenen Aktenlage jedoch nicht entscheiden, und damit die Einhaltung der Ausnützung nicht überprüfen. Die Baubewilligungsbehörde wird eine vollständige Nachprüfung der Ausnützung vorzunehmen haben (E. 3). Nichteintreten. Teilweise Gutheissung und Rückweisung an örtliche Baubehörde.

Zürich Verwaltungsgericht 09..2.20.0 VB.2009.00016
Zurich Verwaltungsgericht 09..2.20.0 VB.2009.00016
Zurigo Verwaltungsgericht 09..2.20.0 VB.2009.00016

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00016
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Geschäftsnummer:
VB.2009.00016
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 20.05.2009
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Umbau eines Mehrfamilienhauses: Legitimation der Gemeinde, Ausnützungsberechnung.
Die Ausnützungsberechnung hat gemäss §§ 255 und 259 PBG zu erfolgen und richtet sich somit nach kantonalem Recht. Dass die kommunale Bauordnung das zulässige Ausnützungsmass festlegt, ändert nichts daran, dass sich der Streit um die Anwendung des kantonalen Rechts dreht und sich somit die Gemeinde zur Begründung ihrer Legitimation nicht auf die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts berufen kann (E. 2).
Das Baugrundstück ist aus der Teilung eines grösseren Grundstücks in vier Parzellen entstanden. Das Bauvorhaben ist nur zulässig, wenn Ausnützungsreserven von den anderen Teilparzellen des früheren Grundstücks beansprucht werden können. Die entscheidende Frage, in welchem Umfang bei der Parzellierung des früheren Grundstücks Ausnützungsreserven bestanden, die dem heutigen Baugrundstück zugeteilt werden konnten, lässt sich aufgrund der gegebenen Aktenlage jedoch nicht entscheiden, und damit die Einhaltung der Ausnützung nicht überprüfen. Die Baubewilligungsbehörde wird eine vollständige Nachprüfung der Ausnützung vorzunehmen haben (E. 3).
Nichteintreten. Teilweise Gutheissung und Rückweisung an örtliche Baubehörde.
Stichworte:
AUSNÜTZUNGSBERECHNUNG
AUSNÜTZUNGSRESERVE
AUSNÜTZUNGSÜBERSCHREITUNG
AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG
LEGITIMATION DER GEMEINDE
PARZELLIERUNG
RÜCKWEISUNG
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
Rechtsnormen:
§ 255 PBG
§ 259 PBG
§ 21 lit. b VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2009.00016
VB.2009.00058
Entscheid
der 1. Kammer
vom
20. Mai 2009
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretärin
Tanja Pekeljevic.
In Sachen
1.
A AG,
vertreten durch B
,
vertreten durch RA C
,
Rechtsanwalt,
2. Stadt Wädenswil,
vertreten durch die Baukommission Wädenswil, diese
vertreten durch RA
D,
Beschwerdeführerinnen
,
gegen
1.
E
,
2.1
F
,
2.2
G
,
alle vertreten durch RA H
,
Beschwerdegegnerschaft
,
und
Baukommission Wädenswil,
vertreten durch RA
D
,
Mitbeteiligte
,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Am 20. November 2007 erteilte die Baukommission der Stadt
Wädenswil der A AG die Baubewilligung für den Umbau des Mehrfamilienhauses
Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der I-Strasse 03 in Wädenswil.
II.
Den hiergegen von E sowie von G und F als Miteigentümer
des Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 04 erhobenen Rekurs hiess die
Baurekurskommission II am 16. Dezember 2008 unter Aufhebung der
Baubewilligung gut.
III.
Hiergegen liessen die A AG am 16. Januar 2009
(VB.2009.00016) und die Stadt Wädenswil am 5. Februar 2009 (VB.2009.00058)
Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben, je mit den Anträgen, den
Rekursentscheid unter Kosten- und Entschädigungsfolgen aufzuheben und die
Baubewilligung wiederherzustellen.
Die Vorinstanz schloss am 27. Januar bzw.
17. Februar 2009 auf Abweisung der Beschwerden. Die Beschwerdegegnerschaft
liess am 25. März 2009 beantragen, es sei je unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen auf die Beschwerde der Stadt Wädenswil nicht einzutreten
und diejenige der privaten Beschwerdeführerin abzuweisen. Mit Replik vom
14. Mai 2009 hielt die Stadt Wädenswil an ihren Anträgen fest.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Aus Gründen der
Zweckmässigkeit sind die Beschwerdeverfahren VB.2009.00016 und VB.2009.00058 zu
vereinigen.
2.
2.1
Gemäss
§ 70 in Verbindung mit § 21 lit. b
des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (
VRG) ist eine Gemeinde
zur Wahrung der von ihr vertretenen schutzwürdigen Interessen zur Beschwerde an
das Verwaltungsgericht berechtigt.
Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu § 21
VRG in der früheren Fassung anerkannte die Rekurs- und Beschwerdebefugnis der
Gemeinde, wenn sie sich für die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres
kommunalen Rechts wehrte, wenn sie einen Eingriff in ihre qualifizierte
Entscheidungs- und Ermessensfreiheit oder einen Eingriff in ihr Finanz- oder Verwaltungsvermögen
geltend machte und wenn sie wie eine Privatperson betroffen war (RB 2004
Nr. 6; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 21 N. 62, mit Hinweisen). An
diese Rechtsprechung knüpft auch § 21 lit. b VRG an (
RB 2004 Nr. 6,
1998 Nr. 14;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 70). Indem aber mit § 21 lit. b
VRG in der revidierten Fassung vom 8. Juni 1997 die Gemeinde zur
rekursweisen Wahrung der von ihr vertretenen schutzwürdigen Interessen
berechtigt wurde, ist die Gemeindelegitimation in einer Weise erweitert worden,
wie sie von der Lehre seit langem gefordert (Alfred Kölz, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, Zürich 1978, § 21
N. 79) und von der bisherigen Praxis punktuell bereits vorgenommen wurde
(vgl. RB 1993 Nr. 1). Entsprechend hat das Verwaltungsgericht die
Legitimation der Gemeinde bejaht bei einer Betroffenheit in Interessen oder
Aufgaben, welche die Gemeinde wahrnehmen oder erfüllen muss, wenn sich die
angefochtene Verfügung auf einen grossen Teil der Einwohnerschaft auswirkt
(RB 1998 Nr. 13) oder wenn sich die Gemeinde gegen ihr auferlegte
finanzielle Verpflichtungen wehrt (RB 2001 Nr. 9 = ZBl 102/2001,
S. 525; vgl. zum Ganzen VGr, 8. Oktober 2003, VB.2003.00196, E. 2a,
und 2. Dezember 2004, VB.2004.00423, E. 1.2.1; beide unter
www.vgrzh.ch).
Ein schutzwürdiges Interesse ist hingegen auch nach der
neuen Fassung dann nicht gegeben, wenn die Gemeinde nicht ihr eigenes, sondern
kantonales Recht oder Bundesrecht anzuwenden hat und es ihr einzig um die
Durchsetzung ihrer eigenen Rechtsauffassung geht (RB 1998 Nr. 14;
vgl. auch BGE 125 II 192 E. 2a/aa). Die Gemeinde kann sich mit anderen
Worten nicht für die richtige Auslegung und Anwendung des kantonalen Rechts wehren.
Auch genügt es nicht, wenn die Gemeinde im betreffenden Bereich über Ermessen
verfügt, solange die Oberbehörde an dessen Stelle ihr eigenes setzen darf. Eine
qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit ist aber insbesondere dort
vorhanden, wo örtliche Gegebenheiten eine Rolle spielen (Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 21 N. 66).
2.2
Die
Streitigkeit betrifft die Berechnung der Ausnützung auf dem Baugrundstück
Kat.-Nr. 02. Diese Berechnung hat gemäss § 255
des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (
PBG) betreffend
anrechenbare Flächen und § 259 PBG betreffend massgebliche Grundfläche zu
erfolgen und richtet sich somit nach kantonalem Recht. Dass die kommunale
Bauordnung das zulässige Ausnützungsmass festlegt, ändert nichts daran, dass
sich der Streit um die Anwendung des kantonalen Rechts dreht und sich somit die
Gemeinde zur Begründung ihrer Legitimation nicht auf die Durchsetzung und
richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts berufen kann.
Auch eine Betroffenheit der Gemeinde in anderen schutzwürdigen
kommunalen Interessen ist nicht ersichtlich. Der von ihr erhobene Einwand, die
Vorinstanz habe die Parzellierungsbewilligung der Baukommission vom 10. August
2004 und die damals vorgenommene Aufteilung der Ausnützung auf die drei neu
gebildeten Parzellen übergangen, betrifft ebenfalls die Frage der kantonal
geregelten Ausnützungsberechnung und vermag kein besonderes kommunales
Interesse zu begründen.
Auf die Beschwerde der Gemeinde ist demgemäss nicht
einzutreten.
3.
Die Bauherrschaft und mit ihr die Baubewilligungsbehörde
gehen davon aus, dass auf der Bauparzelle eine Ausnützungsreserve von 128 m
2
bestehe, welche durch das geplante Bauvorhaben
nur teilweise beansprucht werde. Dagegen hat die Rekurskommission erwogen, dass
unter Mitberücksichtigung der Werkhalle im Erdgeschoss die maximal zulässige
Bruttogeschossfläche von 757,9 m
2
bereits deutlich überschritten werde, woran auch der Ausnützungsbonus gemäss
Art. 7 Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil vom 17. Januar 1994
(BZO) nichts ändere. Im Beschwerdeverfahren macht die Bauherrschaft
insbesondere geltend, das Baugrundstück sei durch eine Parzellierung
entstanden, bei welcher auch die auf dem ursprünglichen Grundstück vorhandenen
Ausnützungsreserven den neu gebildeten Parzellen zugeschlagen worden seien; die
Vorinstanz habe unberücksichtigt gelassen, dass dabei auf das Baugrundstück
eine Reserve von 128 m
2
Reserveausnützung
Wohnen und 16 m
2
Reserveausnützung Gewerbe übertragen worden seien. Die Beschwerdegegnerschaft
widerspricht dieser Auffassung und weist insbesondere darauf hin, dass in
Dispositiv-Ziffer 2 der Parzellierungsbewilligung vom 10. August 2004 ausdrücklich
festgehalten werde, dass die zulässige Ausnützung auf dem heutigen Baugrundstück
(damals Parzelle C) vollständig konsumiert sei.
3.1
Bereits im
Rekursverfahren hat die Bauherrschaft dem Einwand der Ausnützungsüberschreitung
entgegengehalten, dass die Bauparzelle aufgrund der Parzellierungsbewilligung
vom 10. August 2004 über eine Reserveausnützung von 128 m
2
verfüge,
von der mit dem geplanten Umbau lediglich 53,25 m
2
ausgenützt
würden. Diesem offenkundig rechtserheblichen Einwand ist die Vorinstanz in
keiner Weise nachgegangen; der Rekursentscheid ist bereits aus diesem Grund
aufzuheben.
3.2
Hebt das
Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf, so entscheidet es gemäss §
63 Abs. 1 VRG in der Regel selbst. Es kann gestützt auf § 64 Abs. 1 VRG die Sache
zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückweisen, unter anderem
insbesondere dann, wenn der Tatbestand ungenügend festgestellt wurde; nach der
Rechtsprechung lässt dies eine Rückweisung auch an eine untere Instanz zu
(Kölz/Bosshart/Röhl, § 64 N. 6).
3.2.1
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 02 an der I-Strasse 03 liegt in der
dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbe (WG3), in welcher gemäss Art. 3 BZO eine
Ausnützungsziffer von 55 % gilt sowie in Verbindung mit Art. 7 Abs. 2 BZO
für dauernd gewerblich genutzte Gebäudeteile eine Erhöhung der
Ausnützungsziffer um 15 %. Das heutige Grundstück Kat.-Nr. 02 ist aus der
Teilung des Grundstücks (alt) Kat.-Nr. 05 entstanden, auf welchem am 23.
September 1997 der Neu- und Anbau von 2 Mehrfamilienhäusern bewilligt worden
war. Bei der von der Baukommission Wädenswil am 10. August 2004 bewilligten
Parzellierung wurde das bisher 4'318 m
2
umfassende Grundstück (alt)
Kat.-Nr. 05 in die Parzellen A (Wohnhaus I-Strasse 05) mit 621 m
2
, B
(I-Strasse 06) mit 572 m
2
, D (unüberbaut, teilweise in
Landwirtschaftszone) mit 1'747 m
2
sowie in die hier
streitbetroffene Parzelle C (I-Strasse 03, Wohnhaus mit Werkstatt und Garagen)
mit 1'378 m
2
aufgeteilt. Die Parzellierungsbewilligung wurde
unter folgenden " Bedingungen und Auflagen " erteilt:
"2.        Gleichzeitig
mit dem Vollzug der Mutation ist im Grundbuch folgende öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung anzumerken und der Baukommission das entsprechende
Zeugnis des Grundbuchamtes einzureichen:
a)
Ausnützungsbeschränkung
Wohnen
"Die
Grundstücke neu Kat. Nrn. … (Parzellen A, B, C und D) sind mit bewilligten
Bauten gemäss Bauprojekt-Nr. 07 betreffend Wohnnutzung (55 %) vollständig
ausgenützt."
b)
Ausnützungsbeschränkung
Gewerbe
"Die
Grundstücke
neu Kat.-Nrn. … (Parzellen C und D)
sind mit bewilligten Bauten gemäss Bauprojekt-Nr. 07 betreffend Gewerbenutzung
vollständig ausgenützt."
3.       Feststellung betreffend Restausnützung
Es werden folgende Restausnützungen zugeteilt:
- Parzelle A: 15 m
2
anrechenbare Bruttogeschossfläche Wohnen entsprechend 27,27 m
2
anrechenbare Grundstücksfläche
- Parzelle B: 25 m
2
anrechenbare Bruttogeschossfläche Wohnen entsprechend 45,46 m
2
anrechenbare Grundstücksfläche mit
Nutzungsrecht zugunsten Parzelle C (auf dem Dach Parzelle B)
- Parzelle C: 128 m
2
anrechenbare Bruttogeschossfläche Wohnen entsprechend 232,73 m
2
anrechenbare Grundstücksfläche
- Parzelle C: 16 m
2
anrechenbare Bruttogeschossfläche Gewerbe
- Parzelle D: 33,6 m
2
anrechenbare Bruttogeschossfläche Gewerbe zugunsten Parzelle C."
Die mit dem angefochtenen Beschluss vom 20. November 2007
bewilligten Umbauten umfassen laut Baubewilligung eine neu anrechenbare Fläche
von 53,25 m
2
. In ihren Erwägungen ist die Baukommission von
einer massgebenden Grundstücksfläche von 1'378 m
2
ausgegangen,
was eine Bruttogeschossfläche von 757,9 m
2
ergebe; projektiert sei
eine Fläche von 683,15 m
2
, nämlich 629,9 m
2
bestehend und
53,25 m
2
neu. Auf Anfrage der Vorinstanz führte die Baukommission am
2. Juli 2008 aus (VB.2009.00016), dass für die Ermittlung der bestehenden
Bruttogeschossfläche von 629,9 m
2
auf die Ausnützungsberechnung
gemäss Baubewilligung vom 23. September 1997 abgestellt worden sei.
3.2.2
Das heutige Baugrundstück Kat.-Nr. 02 umfasst eine für die Ausnützung
massgebliche Grundfläche von 1'378 m
2
, was gemäss der nach Art. 3
BZO zulässigen Ausnützung von 55 % eine anrechenbare Fläche von 757,9 m
2
bzw. mit dem Zuschlag von 15 % gemäss Art. 7 Abs. 2 BZO eine solche von
826,8 m
2
ergibt. Die gemäss Baubewilligung bestehende anrechenbare
Fläche von 629,9 m
2
ergibt sich aus 38,1 m
2
für das
Treppenhaus, 276,3 m
2
für das 1. OG und 315,5 m
2
für
das 2. OG. Werden mit der Rekurskommission die 345 m
2
der
Werkhalle hinzugerechnet, so ergibt sich gesamthaft eine anrechenbare Fläche
von 974,9 m
2
, womit das Grundstück Kat.-Nr. 02 für sich allein
betrachtet offenkundig übernutzt ist. Das Bauvorhaben, das eine zusätzliche
anrechenbare Fläche von 53,25 m
2
vorsieht, ist deshalb von
vornherein nur zulässig, wenn, wie die Bauherrschaft geltend macht, in
entsprechendem Umfang Ausnützungsreserven von den anderen Teilparzellen des
früheren Grundstücks (alt) Kat.-Nr. 05 beansprucht werden können. Die Bauherrschaft
beruft sich mit der Baubewilligungsbehörde dafür auf  die Parzellierungsbewilligung
vom 10. August 2004.
Dass solche Ausnützungsreserven zugunsten des Grundstücks
Kat.-Nr. 02 bzw. der Parzelle C bestehen, kann der Parzellierungsbewilligung
jedoch nicht zweifelsfrei entnommen werden. Zwar wurde unter Dispositiv-Ziffer
3 "Feststellung betreffend Restausnützung" festgehalten, dass der
Parzelle C 128 m
2
anrechenbare Bruttogeschossfläche Wohnen und 16 m
2
anrechenbare Bruttogeschossfläche Gewerbe als Restausnützung zugeteilt werde.
Gleichzeitig wird in Erwägung C jedoch ausgeführt, dass mit der Übertragung von
33,6 m
2
anrechenbarer Bruttogeschossfläche Gewerbe von Parzelle
D auf Parzelle C sowie "mit der möglichen Reduktion der
Gewerbenutzung durch 128 m
2
Bruttogeschossfläche Wohnnutzung … die
Ausnützung Gewerbe von der Parzelle C nicht mehr überschritten (sei)“. Auf die
Frage der Vorinstanz, wie die Reserve- und Restausnützungen gemäss Ziffer 3 des
Baukommissionsbeschlusses vom 10. August 2004 zu erklären seien, liess die
Baukommission am 2. Juli 2008 ausführen (VB.2009.00016): "Die Aufteilung
der noch nicht konsumierten Ausnützung wurde nach Vorgabe der Bauherrschaft den
einzelnen Teilgrundstücken zugeteilt". Wie der Umfang der nicht
konsumierten Ausnützung berechnet wurde, ist damit ebenso wenig erklärt wie die
sich aufgrund der eingangs zitierten Erwägung stellende Frage, ob die
"Reserveausnützung" von 128 m
2
Bruttogeschossfläche Wohnen
nicht bereits zur Kompensation der zu hohen Ausnützung Gewerbe auf Parzelle C
verwendet wurde. Unter diesen Umständen kann entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführerin für die Feststellung allfälliger Ausnützungsreserven nicht
allein auf die Parzellierungsbewilligung vom 10. August 2004 abgestellt werden.
3.2.3
In erster Linie ist deshalb zu untersuchen, ob und in welchem Umfang im
Zeitpunkt der Parzellierungsbewilligung vom 10. August 2004 das ungeteilte und
gemäss Baubewilligung vom 23. September 1997 überbaute Grundstück (alt)
Kat.-Nr. 05 über Ausnützungsreserven verfügte. Bereits damals betrug die
Ausnützung 55 %, zuzüglich des Zuschlags von 15 % für Gewerbenutzung,
was, wie in Erwägung lit. e der seinerzeitigen Baubewilligung festgehalten
wird, bei einer massgeblichen Grundfläche von 2'826 m
2
eine
Bruttogeschossfläche von 1'554,3 m
2
(Wohnen) und 423,9 m
2
(Gewerbe) zuliess. Allerdings weist die Beschwerdegegnerschaft zutreffend
darauf hin, dass laut Parzellierungsbewilligung das aufzuteilende Grundstück
(alt) Kat.-Nr. 05 lediglich noch über eine Fläche von 4'318 m
2
statt
den im Zeitpunkt der Baubewilligung vorhandenen 4'351 m
2
verfügte,
was möglicherweise darauf zurückzuführen ist, dass gemäss Ziffer 1 der
Baubewilligung vom 23. September 1997 entlang der I-Strasse ein ca. 1 m breiter
Streifen auf einer Länge von ca. 45 m an der östlichen Grenze unentgeltlich an
die öffentliche Strasse abzutreten war. Soweit diese Abtretungsfläche nicht
bereits bei der Baubewilligung in Abzug gebracht worden ist, dürfte deshalb die
massgebliche Fläche entgegen der Darstellung der Beschwerdeführerin im
Zeitpunkt der Parzellierungsbewilligung weniger als die im Zeitpunkt der Baubewilligung
angerechneten 2'826 m
2
betragen haben. Sodann geht die
Beschwerdeführerin davon aus, dass gemäss seinerzeitiger Baubewilligung
1'376,3 m
2
für Wohnen und 352 m
2
für Gewerbe verbaut
wurden; indessen ist in Erwägung lit. e der Baubewilligung nur davon die Rede,
dass diese Flächen projektiert seien, und werden weitere Erwägungen zur Ausnützbarkeit
einzelner Räume angestellt; einen verlässlichen Schluss auf die gesamthaft
verbleibenden Ausnützungsreserven lässt deshalb die Baubewilligung vom 23. September
1997 nicht zu.
Sodann enthält wie erwähnt auch die Parzellierungsbewilligung
vom 10. August 2004 keine nachvollziehbare Berechnung der in Ziffer 3 der
Bewilligung zugeteilten "Restausnützungen" und hat die Baukommission
auf entsprechende Anfrage der Vorinstanz eine solche auch nicht nachgeliefert,
sondern lediglich ausgeführt, dass die nicht konsumierte Ausnützung nach
Vorgabe der Bauherrschaft den einzelnen Teilgrundstücken zugeteilt wurde.
3.2.4
Unter diesen Umständen lässt sich die entscheidende Frage, in welchem
Umfang bei der Parzellierung des früheren Grundstücks (alt) Kat.-Nr. 05
Ausnützungsreserven bestanden, die dem heutigen Baugrundstück zugeteilt werden
konnten, aufgrund der gegebenen Aktenlage nicht entscheiden, und damit die
Einhaltung der Ausnützung nicht überprüfen. Vielmehr wird die
Baubewilligungsbehörde eine vollständige Nachprüfung der Ausnützung vorzunehmen
haben, welche insbesondere auch eine nachvollziehbare Berechnung der im
Zeitpunkt der Parzellierungsbewilligung gesamthaft vorhandenen Ausnützungsreserven
und ihre Aufteilung auf die seinerzeit gebildeten Parzellen enthält. Zu diesem
Zweck sind in teilweiser Gutheissung der Beschwerde der Rekursentscheid und die
Baubewilligung aufzuheben und sind die Akten zu neuer Beurteilung des Baugesuchs
an die örtliche Baubehörde zurückzuweisen.
4.
Bei diesem Ausgang der beiden Beschwerdeverfahren und
unter zusätzlicher Berücksichtigung des Umstands, dass die Unklarheiten
bezüglich der Ausnützung die Baugesuchstellerin und die Baubehörde zu vertreten
haben, rechtfertigt es sich, die Kosten des Rekurs- und des
Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte der Baugesuchstellerin und der Stadt Wädenswil
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Parteientschädigungen sind bei diesem Ausgang
nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss beschliesst die Kammer:
1.    Die Verfahren
VB.2009.00016 und VB.2009.00058 werden vereinigt;
2.    Auf die
Beschwerde VB.2009.00058 wird nicht eingetreten;
und entscheidet:
1.    Die
Beschwerde VB.2009.00016 wird teilweise gutgeheissen. Der Rekursentscheid und
die Baubewilligung werden aufgehoben und die Akten werden zu neuer Beurteilung
des Baugesuchs an die Baukommission Wädenswil zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    240.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'740.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden je zur Hälfte der Beschwerdeführerin 1 und der Beschwerdeführerin
2 auferlegt.
4.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…