zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00235 · 2025-03-04 · de

Baubewilligung | Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses im Perimeter eines Landschaftsschutzobjekts. Die Aufnahme eines Objekts in ein Inventar des Natur- und Heimatschutzes begründet die Vermutung der Schutzwürdigkeit. Gefährdet ein Bauprojekt ein solches inventarisiertes Objekt, ist die zuständige Behörde grundsätzlich verpflichtet, vorab einen Schutzentscheid zu treffen, d. h. Schutzmassnahmen anzuordnen oder darauf zu verzichten. Nur wenn eine Gefährdung eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden kann, besteht für das Gemeinwesen keine Veranlassung, im Rahmen eines förmlichen oder eines projektbezogenen Schutzentscheids über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang des Inventarobjekts zu entscheiden (E. 4.1). Zwischen dem Bauprojekt und dem Landschaftsschutzobjekt besteht ein Sichtbezug. Die geplante Baute ist im Vergleich zur Bestandsbaute auch deutlich grösser. Das Bauprojekt führt zu einer bedeutsamen optischen Veränderung im Perimeter des Schutzobjekts. Eine Gefährdung des Schutzobjekts kann unter diesen Umständen nicht von vornherein ausgeschlossen werden und es lag nicht mehr im pflichtgemässen Ermessen der Baubehörde, auf einen Schutzentscheid zu verzichten. Die Baubewilligung erweist sich somit als rechtsfehlerhaft und ist aufzuheben (E. 4.4). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 04.03.2025 VB.2024.00235
Zurich Verwaltungsgericht 04.03.2025 VB.2024.00235
Zurigo Verwaltungsgericht 04.03.2025 VB.2024.00235

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00235
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00235
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 04.03.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses im Perimeter eines Landschaftsschutzobjekts.
Die Aufnahme eines Objekts in ein Inventar des Natur- und Heimatschutzes begründet die Vermutung der Schutzwürdigkeit. Gefährdet ein Bauprojekt ein solches inventarisiertes Objekt, ist die zuständige Behörde grundsätzlich verpflichtet, vorab einen Schutzentscheid zu treffen, d. h. Schutzmassnahmen anzuordnen oder darauf zu verzichten. Nur wenn eine Gefährdung eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden kann, besteht für das Gemeinwesen keine Veranlassung, im Rahmen eines förmlichen oder eines projektbezogenen Schutzentscheids über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang des Inventarobjekts zu entscheiden (E. 4.1). Zwischen dem Bauprojekt und dem Landschaftsschutzobjekt besteht ein Sichtbezug. Die geplante Baute ist im Vergleich zur Bestandsbaute auch deutlich grösser. Das Bauprojekt führt zu einer bedeutsamen optischen Veränderung im Perimeter des Schutzobjekts. Eine Gefährdung des Schutzobjekts kann unter diesen Umständen nicht von vornherein ausgeschlossen werden und es lag nicht mehr im pflichtgemässen Ermessen der Baubehörde, auf einen Schutzentscheid zu verzichten. Die Baubewilligung erweist sich somit als rechtsfehlerhaft und ist aufzuheben (E. 4.4).
Gutheissung.
Stichworte:
INVENTAR
LANDSCHAFTSSCHUTZ
SCHUTZENTSCHEID
SCHUTZOBJEKT
Rechtsnormen:
Art. 20 KNHV
Art. 21 Abs. I KNHV
§ 203 Abs. II PBG
§ 204 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00235
Urteil
der
1. Kammer
vom
11. Dezember 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz),
Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter Josua Raster,
Gerichtsschreiberin
Regina Meier.
In Sachen
A,
vertreten durch B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.    C,
vertreten durch RA D,
2.    Bausektion des Stadtrates Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Die Bausektion des Stadtrats von Zürich erteilte C mit
Beschluss vom 9. Mai 2023 die baurechtliche Bewilligung für den
Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses auf den Grundstücken an der E-Strasse 01
und 02 bzw. neu 03, 04, 05, 06 und 07 in Zürich-Wollishofen (Kat.-Nrn. 08, 09
und 010).
II.
Hiergegen erhoben A und F am 30. Mai 2023 respektive am
10. Juni 2023 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragten im Hauptpunkt die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Am
22. März 2024 wies das Baurekursgericht die Rekurse ab.
III.
Am 30. April 2024 erhob A Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des
Rekursentscheids und der angefochtenen Baubewilligung; die Sache sei zur
Abklärung der Schutzwürdigkeit des Landschaftsschutzobjekts "G, H"
beziehungsweise "G" an den Stadtrat zurückzuweisen; alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von C.
Das Baurekursgericht beantragte am 16. Mai 2024 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. C beantragte am 7. Juni
2024 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten von A.
Auch die Bausektion beantragte mit Eingabe vom 12. Juni 2024 die Abweisung
der Beschwerde. A hielt mit Eingabe vom 24. Juni 2024 an seinen Anträgen
fest. C und die Bausektion liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen
Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Die streitgegenständlichen Baugrundstücke befinden sich
gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) in der dreigeschossigen
Wohnzone W3 und liegen im Perimeter des kommunalen Landschaftsschutzobjekts G.
Geplant ist der Abbruch der bestehenden Mehrfamilienhäuser und die Erstellung
eines neuen Mehrfamilienhauses mit acht Wohnungen und einer Tiefgarage mit zehn
Abstellplätzen.
3.
Der Beschwerdeführer macht geltend, die Baubehörde habe sich
fälschlicherweise nicht mit der Frage der Schutzwürdigkeit des Inventarobjekts
und mit der Einordnungsfrage im Sinn von § 238 Abs. 2 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) auseinandergesetzt. Sodann sei
das Baurekursgericht zu Unrecht davon ausgegangen, dass sich die
Schutzvermutung bezüglich des inventarisierten Landschaftsschutzobjekts
ausschliesslich auf die der Freihaltezone zugewiesenen Teile beziehe. Die nach
der Inventarisierung erfolgte Aufzonung der streitgegenständlichen Grundstücke
bedeute nicht, dass kein Schutzentscheid zu fällen sei. Das fragliche Gebiet
sei äusserst empfindlich gegenüber Eingriffen und gemäss Inventarblatt sei das
Schutzziel die ungeschmälerte Erhaltung des Erscheinungsbildes. Das im
Vergleich zur Bestandsbaute deutlich grössere Bauprojekt befinde sich weniger
als 100 m vom Kamm bzw. Fuss eines Moränenhügels entfernt, was einen
unzulässigen Eingriff in das Inventarobjekt darstelle, namentlich weil es die
Sichtbeziehung dazu unterbreche und sich nicht genügend in die
Moränenlandschaft einfüge; gleiches sei im Zusammenhang mit der baulichen
Weiterentwicklung des Perimeters zu erwarten. Ausserdem sei in der amtlichen
Publikation des Bauvorhabens nicht auf die Lage des Baugrundstücks innerhalb
des inventarisierten Perimeters hingewiesen worden.
4.
4.1
Die
Aufnahme eines Objekts in ein Inventar des Natur- und Heimatschutzes begründet
die Vermutung der Schutzwürdigkeit (§ 203 Abs. 2 PBG). Gefährdet ein
Bauprojekt ein solches inventarisiertes Objekt, ist die zuständige Behörde
grundsätzlich verpflichtet, vorab einen Schutzentscheid zu treffen, d.
h. Schutzmassnahmen
anzuordnen oder darauf zu verzichten. Unter Umständen ist statt eines
förmlichen Schutzentscheids ein projektbezogener Schutzentscheid möglich (dazu
statt vieler VGr, 15. Mai 2025, VB.2024.00187, E. 5.3).
Nur wenn eine Gefährdung eines inventarisierten Objekts durch
ein Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden kann, besteht für das
Gemeinwesen keine Veranlassung, im Rahmen eines förmlichen oder eines
projektbezogenen Schutzentscheids über die Schutzwürdigkeit und den
Schutzumfang des Inventarobjekts zu entscheiden (dazu statt vieler VGr, 21. September
2023, VB.2023.00104, E. 3.1; Josua Raster/Thomas Wipf in: Christoph
Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil
2024, S. 358 mit weiteren Hinweisen). Dies ist zu bejahen, wenn ein
Vorhaben klarerweise mit dem Schutzziel konform ist (VGr, 12. Januar 2023,
VB.2022.00247, E. 4.2). Sodann kann auf eine erneute Abklärung verzichtet
werden, wenn bereits im Rahmen der Nutzungsplanung eine umfassende Abwägung der
konkreten gegenläufigen Schutz- und Nutzinteressen vorgenommen und der Standort
ausdrücklich für die geplante Nutzung zugewiesen wurde (VGr, 7. Februar 2006,
VB.2005.00456, E. 3.4).
4.2
Gemäss
Inventarblatt des Landschaftsschutzobjekts G ist als Schutzziel die
ungeschmälerte Erhaltung des Erscheinungsbildes und der landwirtschaftlich
genutzten Flächen vorgesehen; es seien keine weiteren Eingriffe vorzunehmen. In
§ 20 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977
(KNHV) ist festgehalten, dass Landschaftsschutzgebiete zur planungsrechtlichen
Sicherung in Freihaltezonen eingeteilt werden, soweit ihre Ausdehnung und ihr
Charakter es erlauben und der Schutzzweck es erfordert. Soweit
planungsrechtliche Massnahmen nicht genügen, sind für Landschaftsschutzgebiete
Vorschriften zu erlassen und Verfügungen zu treffen, die alle Tätigkeiten,
Vorkehren und Einrichtungen verbieten, welche das Landschaftsbild
beeinträchtigen, insbesondere seine Unberührtheit und Harmonie stören oder
seine Eigenart gefährden oder ein schutzwürdiges Einzelobjekt zerstören oder
verunstalten können (§ 21 Abs. 1 KNHV).
4.3
Das
Baugrundstück ist bereits seit 1961 überbaut. Die Inventarisierung erfolgte
hingegen erst im Jahr 1990. Während in der Folge hinsichtlich der überbauten
Parzellen eine Aufzonung von W2 zu W3 erfolgte, wurden die nicht überbauten
Flächen der Freihaltezone zugewiesen. Aufgrund der Behördenverbindlichkeit der
Inventare (§ 204 Abs. 1 PBG) kann davon ausgegangen werden, dass die
Schutzanliegen des Inventars einen gewissen Niederschlag in der zeitlich nach
der Inventarisierung erlassenen Nutzungsplanung gefunden haben. Aus den Akten
ist jedoch nicht ersichtlich, dass im Rahmen der Nutzungsplanung eine
umfassende Abwägung der konkreten gegenläufigen Schutz- und Nutzinteressen
vorgenommen worden wäre.
4.4
Zwischen
dem Bauprojekt und der geschützten Moränenlandschaft besteht ein Sichtbezug.
Die geplante Baute entspricht der Zone W3 und weist drei (statt wie bei der
Bestandsbaute zwei) Vollgeschosse sowie ein Attikageschoss auf. Sie weist zudem
einen im Vergleich zur Bestandsbaute vergrösserten "Fussabdruck" auf
und ist deutlich höher – die Gebäudehöhe beträgt 9,5 m statt 7 m und
anstelle des flachen Satteldachs ist ein Attikageschoss geplant. Damit führt
das Bauprojekt zu einer bedeutsamen optischen Veränderung im Perimeter des
Schutzobjekts. Eine Gefährdung des Schutzobjekts kann unter diesen Umständen
nicht von vornherein ausgeschlossen werden und es lag nicht mehr im
pflichtgemässen Ermessen der Baubehörde, auf einen Schutzentscheid zu
verzichten. Die Baubewilligung erweist sich somit als rechtsfehlerhaft und ist
aufzuheben.
5.
Zusammenfassend ist die Beschwerde gutzuheissen. Die
Kosten des Rekursverfahrens sind demgemäss neu zu verlegen, soweit sie die
Parteien des vorliegenden Verfahrens betreffen, und die Beschwerdegegnerin 1
ist zu verpflichten, dem Beschwerdeführer für das Rekursverfahren eine
angemessene Parteientschädigung auszurichten. Die Kosten des
Beschwerdeverfahrens sind den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Sodann ist die Beschwerdegegnerin 1 zu verpflichten, dem
Beschwerdeführer eine angemessene Parteientschädigung für das
Beschwerdeverfahren zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss
erkennt
die
Kammer:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen.
Dispositiv-Ziffer II des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 22. März 2024 und die Baubewilligung vom 9. Mai
2023 der Bausektion des Stadtrats von Zürich werden aufgehoben.
In Abänderung von Dispositiv-Ziffern II und III werden
die Kosten des Rekursverfahrens zu je 3/8 den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 und
(unverändert) zu 1/4 F auferlegt, und die Beschwerdegegnerin 1 wird
verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekursverfahren eine
Parteientschädigung von Fr. 500.- zu bezahlen; F bleibt (unverändert)
verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das Rekursverfahren eine
Parteientschädigung von Fr. 750.- zu bezahlen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--
Zustellkosten,
Fr. 3'180.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte
auferlegt.
4.    Die
Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 500.- zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.