zh_verwaltungsgericht · VB.2007.00180 · 2007-11-21 · de

Baubewilligung | Erstellung von drei Mehrfamilienhäusern; Anrechenbarkeit von Geschossen im Sinne von § 276 Abs. 2 PBG; Ersatz des untersten Vollgeschosses durch Untergeschosse (E. 2); Behebung von Mängeln mittels Nebenbestimmungen (E. 3). Nach § 276 Abs. 2 PBG können "in allen Bauzonen ... Vollgeschosse durch Dach- oder Untergeschosse ersetzt werden; zusammengerechnet dürfen sie jedoch die erlaubte Zahl der Vollgeschosse nicht überschreiten." Diese Vorschrift will die Erscheinungsweise der Bauten und das Mass der zulässigen (anrechenbaren) Nutzung bestimmen. Die Nutzweise, d.h. die Art der anrechenbaren Nutzung, wird damit nicht geregelt. Aus der Bestimmung lässt sich auch nicht ableiten, dass ein Bauherr über die Zählweise der Geschosse frei bestimmen und bei der Zählung gar ein Geschoss überspringen könnte. Massgeblich ist vielmehr die effektive Lage der Geschosse; als erstes Vollgeschoss gilt daher stets das unterste. Beim vorliegenden Projekt stellt somit das jeweils untere der beiden Vollgeschosse das erste Vollgeschoss dar (E. 2.4). Eine Behebung von Mängeln mittels Nebenbestimmungen im Sinne von § 321 Abs. 1 PBG kommt nur in Frage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (E. 3.1). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 21.11.2007 VB.2007.00180
Zurich Verwaltungsgericht 21.11.2007 VB.2007.00180
Zurigo Verwaltungsgericht 21.11.2007 VB.2007.00180

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00180
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Geschäftsnummer:
VB.2007.00180
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 21.11.2007
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Erstellung von drei Mehrfamilienhäusern; Anrechenbarkeit von Geschossen im Sinne von § 276 Abs. 2 PBG; Ersatz des untersten Vollgeschosses durch Untergeschosse (E. 2); Behebung von Mängeln mittels Nebenbestimmungen (E. 3).
Nach § 276 Abs. 2 PBG können "in allen Bauzonen ... Vollgeschosse durch Dach- oder Untergeschosse ersetzt werden; zusammengerechnet dürfen sie jedoch die erlaubte Zahl der Vollgeschosse nicht überschreiten." Diese Vorschrift will die Erscheinungsweise der Bauten und das Mass der zulässigen (anrechenbaren) Nutzung bestimmen. Die Nutzweise, d.h. die Art der anrechenbaren Nutzung, wird damit nicht geregelt. Aus der Bestimmung lässt sich auch nicht ableiten, dass ein Bauherr über die Zählweise der Geschosse frei bestimmen und bei der Zählung gar ein Geschoss überspringen könnte. Massgeblich ist vielmehr die effektive Lage der Geschosse; als erstes Vollgeschoss gilt daher stets das unterste. Beim vorliegenden Projekt stellt somit das jeweils untere der beiden Vollgeschosse das erste Vollgeschoss dar (E. 2.4).
Eine Behebung von Mängeln mittels Nebenbestimmungen im Sinne von § 321 Abs. 1 PBG kommt nur in Frage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (E. 3.1).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEURTEILUNGSSPIELRAUM
GESCHOSS
GESCHOSSZAHL
GESCHOSSZÄHLUNG
GESCHOSSZAHLVORSCHRIFTEN
NEBENBESTIMMUNG
NUTZUNGSVORSCHRIFT
NUTZWEISE
UNTERGESCHOSS
VOLLGESCHOSS
Rechtsnormen:
§ 276 Abs. II PBG
§ 316 Abs. II PBG
§ 321 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2007.00180
Entscheid
der 1. Kammer
vom
21. November 2007
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretär
Martin Knüsel
In Sachen
E AG,
vertreten
durch
RA
F,
Beschwerdeführerin
,
gegen
G
,
vertreten durch
RA
H,
Beschwerdegegner
,
und
Gemeinderat Oetwil am See,
vertreten durch
RA I,
Mitbeteiligter
,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat Oetwil am See erteilte der E
AG am 5. September 2006 die Baubewilligung für die Erstellung von drei
Mehrfamilienhäusern an der L- und M-Strasse in Oetwil am See (Grundstück
Kat.-Nr. 01).
Gegen die Baubewilligung erhob G Rekurs an
die Baurekurskommission II. Mit Entscheid vom 13. März 2007 hiess diese
den Rekurs gut und hob die Baubewilligung auf.
II.
Mit Eingabe vom 13. April 2007 erhob die E
AG beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission
II mit den Anträgen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die
Baubewilligung zu bestätigen, eventuell sei die Sache zu neuer Beurteilung an
die Baurekurskommission zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zu Lasten des Beschwerdegegners.
Die Vorinstanz beantragte am 11. Mai 2007 ohne weitere
Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat verzichtete in seiner
Stellungnahme vom 21. Mai 2007 auf einen formellen Antrag, unterstützte in der
Begründung jedoch den Standpunkt der Beschwerdeführerin. Der Beschwerdegegner
stellte mit Beschwerdeantwort vom 23. Mai 2007 Antrag auf Abweisung der Beschwerde
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 24. Mai 1959
(VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen
zuständig.
Die Beschwerdeführerin ist
als Bauherrin des strittigen Projekts ohne weiteres zur Beschwerde legitimiert.
Auf die form- und fristgerechte Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1
Das
strittige Bauvorhaben liegt in der Wohnzone W2c der Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Oetwil am See vom 18. März 2002. Für die betroffene Grundfläche gelten
überdies die Sonderbauvorschriften Dörfli vom 24. März 2003 (von der
Baudirektion genehmigt am 26. September 2003) sowie der private Gestaltungsplan
Areal WSO (vom Gemeinderat am 21. März 2006 und von der Baudirektion am 28.
Juni 2006 genehmigt). Nach Art. 4 der Sonderbauvorschriften und ebenso nach
Art. 6 Abs. 2 des Gestaltungsplans sind drei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss
zulässig; anrechenbare Untergeschosse sind nicht gestattet. Die
Sonderbauvorschriften (SBV) bestimmen sodann in Art. 6:
Art. 6
Besondere
Nutzungsanordnung
Im ersten Vollgeschoss sind nur
gewerblich genutzte Flächen sowie Nebenräume, die dem Wohnen oder der
Arbeitsplatzgestaltung dienen, gestattet.
Die Vorschriften des Gestaltungsplans (GPV) verweisen für
die Nutzweise im Bereich der Wohnzone W2c auf die Regeln der
Sonderbauvorschriften (Art. 9 Abs. 1 GPV); zudem wiederholen sie ausdrücklich
den Inhalt von Art. 6 der Sonderbauvorschriften betreffend die Nutzung der
Flächen im ersten Vollgeschoss (Art. 9 Abs. 2 GPV).
2.2
Das
Bauvorhaben besteht aus drei lang gezogenen Gebäuden, die je ein Untergeschoss,
zwei Vollgeschosse und ein Attikageschoss aufweisen (vgl. mit Bezug auf das
Untergeschoss von Haus A die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz in E.
3.1). In den Untergeschossen befinden sich Keller, Wasch-, Bastel- und
Technikräume, in jenem des Hauses A überdies eine Tiefgarage mit 40
Einstellplätzen.
In den Voll- und Attikageschossen aller drei Häuser sind
ausschliesslich Wohnungen vorgesehen. Das gilt auch für die ersten
Vollgeschosse, in denen durchwegs Wohnräume angeordnet sind (Wohnen, Essen,
Küche, Bad/WC sowie die erforderlichen Zugänge). Es handelt sich dabei weder um
gewerblich genutzte Flächen noch um Nebenräume im Dienste des Wohnens oder der
Arbeitsplatzgestaltung, wie sie gemäss Art. 6 SBV und Art. 9 Abs. 2 GPV
zugelassen sind. Die dem Wohnen dienenden Nebenräume finden sich in den
Untergeschossen. Die Vorinstanz ging demgemäss davon aus, dass das Bauvorhaben
den Anforderungen der Sonderbauvorschriften und des Gestaltungsplans nicht entspricht.
2.3
Dagegen
bringt die Beschwerdeführerin vor, dass Sonderbauvorschriften und Gestaltungsplan
drei Vollgeschosse zuliessen, von denen die Bauherrschaft nur zwei realisiere.
Gemäss § 276 Abs. 2 PBG könnten in allen Bauzonen Vollgeschosse durch
Dach- oder Untergeschosse ersetzt werden. In Übereinstimmung mit dieser Regel
seien hier die untersten Vollgeschosse durch Untergeschosse ersetzt worden. In
diesen befänden sich ausschliesslich Nebenräume, die dem Wohnen dienten, wie
sie nach Art. 6 SBV und Art. 9 Abs. 2 GPV gestattet seien. Der Gemeinderat hat
sich dieser Sichtweise in seiner Vernehmlassung angeschlossen.
2.4
Nach § 276
Abs. 2 PBG können "in allen Bauzonen ... Vollgeschosse durch Dach- oder
Untergeschosse ersetzt werden; zusammengerechnet dürfen sie jedoch die erlaubte
Zahl der Vollgeschosse nicht überschreiten." Diese Vorschrift will die
Erscheinungsweise der Bauten und das Mass der zulässigen (anrechenbaren)
Nutzung bestimmen. Die Nutz
weise
, d.h. die
Art
der anrechenbaren
Nutzung, wird damit nicht geregelt. Aus der Bestimmung lässt sich auch nicht
ableiten, dass ein Bauherr über die Zählweise der Geschosse frei bestimmen und
bei der Zählung gar ein Geschoss überspringen könnte. Massgeblich ist vielmehr
die effektive Lage der Geschosse; als erstes Vollgeschoss gilt daher stets das
unterste. Beim vorliegenden Projekt stellt somit das jeweils untere der beiden
Vollgeschosse das erste Vollgeschoss dar.
Dieses Ergebnis entspricht auch dem Zweck, der mit der
Regel von Art. 6 SBV und Art. 9 Abs. 2 GPV verfolgt wird. Wie aus dem Bericht
zum Gestaltungsplan hervorgeht, werden von der Überbauung des Areals, das in
unmittelbarer Nähe zum Dorfkern liegt, Entwicklungsimpulse für die ganze
Gemeinde erwartet. Grundsätzlich wird eine gemischte Nutzweise Wohnen und
Arbeiten angestrebt; unter anderem deshalb sei in den Sonderbauvorschriften
niedergelegt worden, dass im ersten Vollgeschoss lediglich gewerblich genutzte
Flächen sowie Nebenräume, die dem Wohnen oder Arbeiten dienen, vorgesehen
werden dürfen (Bericht S. 5).
Auch vom Gemeinderat wird diese Zielsetzung im Prinzip
anerkannt. Er wendet jedoch ein, dass mit den Nutzungsvorschriften ausdrücklich
auch Nebenräume, die dem Wohnen dienen, gestattet würden. Hätte man eine
gewerbliche Nutzung zwingend vorschreiben wollen, so hätte dies entsprechend
normiert werden müssen, z.B. mittels Festlegung eines Mindest-Gewerbeanteils.
Das sei nicht geschehen.
Die genannten Regeln der Sonderbauvorschriften und des
Gestaltungsplans sind jedoch durchaus geeignet, die Erstellung von
Gewerberäumen im betroffenen Areal zu fördern. Eine Bauweise, bei welcher im
ersten Vollgeschoss ausschliesslich Nebenräume für Wohnungen angeordnet würden,
ist nicht realistisch und wurde beim Erlass der Vorschriften zweifellos nicht
ins Auge gefasst. Solche Räume finden ohne weiteres und günstiger in einem Untergeschoss
Platz. Tatsächlich ist denn auch vorliegend keine solche Bauweise geplant, und
es ist schon deswegen nicht ersichtlich, inwiefern das Argument des Gemeinderats
das strittige Projekt zu stützen vermöchte.
2.5
Die
Beschwerdeführerin macht ferner geltend, die Vorinstanz habe mit ihrer Auslegung
des kommunalen Rechts in unzulässiger Weise in den Ermessensspielraum des Gemeinderates
eingegriffen.
Bei der Auslegung von kompetenzgemäss erlassenen
kommunalen Bauvorschriften steht den Gemeindebehörden ein Beurteilungsspielraum
zur Verfügung, der von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen zu beachten ist.
Die durch die örtliche Baubehörde getroffene Auslegung des kommunalen Rechts
ist zu schützen, sofern sie sich auf rechtlich vertretbare Gründe stützen kann.
Die Rechtsmittelinstanzen dürfen dann ihre allenfalls abweichende Sinngebung
nicht an die Stelle derjenigen der kommunalen Behörden setzen (BGr,
6. Juni 2005, 1P.487/2004, E. 3.1, www.bger.ch, mit Hinweisen; VGr,
28. Juni 2006, VB.2006.00155, E. 2, www.vgrzh.ch; RB 1981
Nr. 20, 1984 Nr. 111; VGr, 2. März 1988, BEZ 1988 Nr. 36
E. 1; VGr 19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h).
Diesen Beurteilungsspielraum durfte der Gemeinderat auch
vorliegend in Anspruch nehmen. Die von ihm vertretene Auslegung der
Bestimmungen von Art. 6 SBV und Art. 9 Abs. 2 GPV ist jedoch nach dem Gesagten
mit keinen sachlichen Argumenten begründbar und liegt daher ausserhalb des
zulässigen Spielraums, welcher der Behörde bei der Anwendung dieser Vorschriften
zusteht.
2.6
Die in den
Erdgeschossen der projektierten Bauten vorgesehenen Wohnungen erweisen sich damit
als nicht bewilligungsfähig.
3.
3.1
Können
inhaltliche oder formale Mängel eines Bauprojekts ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden, wird die Bewilligung dennoch erteilt und mit den Nebenbestimmungen
verbunden, die zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands erforderlich
sind (§ 321 Abs. 1 PBG). Dieses Vorgehen kommt indessen nur in Frage, wenn
die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer
wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung
behoben werden (VGr, 11. Januar 2006, VB.2005.00362, E. 3.2.2; 19. Oktober
2005, VB.2005.00179, E. 4.4; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5;
Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S. 241 f.;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A.,
Zürich 2006, S. 21-15 f.).
Die Vorinstanz gelangte zum Schluss, dass sich der
vorliegende Mangel nicht ohne besondere Schwierigkeiten werde beheben lassen,
sondern eine grundlegende Überarbeitung des Projekts erforderlich mache.
Demgegenüber ist die Beschwerdeführerin der Auffassung, die Baubewilligung
müsse mit einer Nebenbestimmung erteilt werden. Die Substitution einer Nutzung
durch eine andere sei durch eine einfache Auflage in der Baubewilligung
erzwingbar; es reiche völlig aus, wenn der Behörde vor Baubeginn die korrigierten
Pläne eingereicht würden. Falls die Bauherrschaft dann zum Schluss gelange,
dass das Projekt mit der entsprechenden Auflage nicht sinnvoll umzusetzen sei,
stehe ihr immer noch der Weg offen, über ein neues Bewilligungsverfahren ein
anderes Projekt einzureichen. Sie wirft der Vorinstanz auch vor, diese habe
sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen; ob sich ein Bauvorhaben mit
entsprechend geänderter Nutzung noch ökonomisch umsetzen lasse, habe die
Behörde nicht zu kümmern. – Der Gemeinderat hat sich dieser Betrachtungsweise
im Wesentlichen angeschlossen.
3.2
Gemäss den
Projektplänen sind in den Erdgeschossen aller drei Häuser ausschliesslich
Wohnungen geplant. Für die Nutzung zu Gewerbezwecken wäre eine erhebliche Überarbeitung
der Pläne erforderlich, wobei fraglich ist, ob die bisherigen Raumhöhen, die
Lage der Versorgungsleitungen, Zugänge etc. für eine solche Nutzung geeignet
wären. Des weiteren könnte die geänderte Nutzung auch die Anforderungen an
Erschliessung und Parkierungsanlagen beeinflussen. Dies sind keine Korrekturen
untergeordneter Art, und es steht auch keineswegs fest, dass sie ohne besondere
Schwierigkeiten realisierbar wären. Die Schlussfolgerung der Vorinstanz, dass
der festgestellte Mangel des Bauprojekts sich nicht mittels einer Nebenbestimmung
im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG beheben lasse, ist daher zutreffend.
3.3
Nicht
deutlich ist, worauf der Vorwurf der Beschwerdeführerin zielt, dass sich die Vorinstanz
von sachfremden Erwägungen ökonomischer Art habe leiten lassen. Möglicherweise
bezieht sie sich dabei auf die Feststellung, dass nur untergeordneten, nicht
aber wesentlichen Bauhindernissen mit Auflagen und Bedingungen begegnet werden
kann.
Diese Einschränkung ergibt sich nicht unmittelbar aus dem
Wortlaut von § 321 Abs. 1 PBG, entspricht jedoch einer langjährigen und
konstanten Rechtsprechung. Sie wird u.a. damit begründet, dass die Identität
des Bauvorhabens gewahrt werden müsse (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 21-15; Christian Mäder, Das
Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S. 241), was der verfahrensrechtlichen
Anforderung entspricht, wonach der Streitgegenstand im Verlauf des Verfahrens
nicht verändert werden darf (
Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999
, § 52 N. 3 ff.; Thomas
Merkli/Arthur Aeschlimann/Ruth Herzog, Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege
im Kanton Bern, Bern 1997, Art. 25 N. 13 ff, Art. 72 N. 6 ff.). Die
Einschränkung dient sodann auch dem Schutz der Nachbarn und anderer
Rechtsmittelberechtigter. Zwar werden diesen, wenn sie die Zustellung des
ursprünglichen Baubescheids verlangt haben, alle späteren Entscheide über
dasselbe Vorhaben – insbesondere auch betreffend Projektänderungen, die zur
Erfüllung einer Nebenbestimmung erforderlich werden – ebenfalls eröffnet (§ 316
Abs. 2 PBG), und sie haben die Möglichkeit, dagegen wiederum Rechtsmittel zu
ergreifen. Bei einem wesentlich geänderten Projekt sehen sich jedoch unter
Umständen andere Nachbarn betroffen als bei dem ursprünglich publizierten, weshalb
zur Gewährleistung des Rechtsschutzes eine erneute Ausschreibung erforderlich
ist. Gerade im vorliegenden Fall ist durchaus denkbar, dass eine gewerbliche
Nutzung der drei Erdgeschosse andere Interessen tangiert als die ursprünglich
geplante Wohnnutzung. Die Rechtsprechung, wonach nur untergeordnete, nicht aber
wesentliche Baumängel mittels Nebenbestimmungen im Sinn von § 321 Abs. 1
PBG behoben werden können, beruht daher auf sachlichen Gründen, und es ist an
ihr festzuhalten.
4.
Die strittige Baubewilligung erweist sich damit als nicht
haltbar und ist aufzuheben. Die Beschwerde ist abzuweisen und der Entscheid der
Vorinstanz zu bestätigen.
Bei dieser Sachlage war die Vorinstanz nicht gehalten, die
weiteren mit dem Rekurs erhobenen Rügen, insbesondere bezüglich der
Erschliessung, zu prüfen, wie der Gemeinderat dies in seiner Vernehmlassung als
erwünscht bezeichnet hat. Ob Fragen, die für den Entscheid in der Sache nicht
massgeblich sind, im Rahmen eines obiter dictum dennoch erörtert werden, ist
weitgehend eine Frage der Zweckmässigkeit. Ein Gericht ist in keinem Fall
verpflichtet, eine Prüfung solcher nicht entscheidwesentlicher Fragen vorzunehmen.
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die
Beschwerdeführerin kostenpflichtig. Sie hat dem Beschwerdegegner überdies für
seine Aufwendungen im Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung
auszurichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Dem Gemeinderat ist entgegen seinem Antrag keine
Parteientschädigung zuzusprechen. Er hat im Beschwerdeverfahren keine Anträge
gestellt und unterliegt auch sinngemäss mit den im Baubescheid und in der
Beschwerdevernehmlassung vertretenen Standpunkten.
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 6'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung
von Fr. 1'500.-- auszurichten, zahlbar innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft
des vorliegenden Entscheids.
Weitere
Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne
14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an …