zh_verwaltungsgericht · VB.2000.00064 · 2000-11-08 · de

Bewertung der Liegenschaften im Finanzvermögen | Die Gemeinde kann gegen den Rekursentscheid des Regierungsrats, womit ihr Rekurs gegen eine bloss teilweise Genehmigung ihrer Liegenschaftenbewertung durch die Direktion der Justiz und des Innern abgewiesen worden ist, Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben, doch ist dieses auf die Rechtskontrolle beschränkt und könnte es die von der Direktion bzw. dem Regierungsrat vorgenommenen Bewertungen nicht schon dann korrigieren, wenn es die von der Beschwerdeführerin verfochtene Methode für geeigneter halten würde. Zulässigkeit der Beschwerde gegen eine aufsichtsrechtliche Anordnung des Regierungsrats (E. 2). Beschwerdelegitimation der Gemeinde (E. 3). Die von der Gemeinde beanstandete Bewertungsmethode ist nicht rechtsverletzend (E. 4).

Zürich Verwaltungsgericht 00..2.08.1 VB.2000.00064
Zurich Verwaltungsgericht 00..2.08.1 VB.2000.00064
Zurigo Verwaltungsgericht 00..2.08.1 VB.2000.00064

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2000.00064
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Geschäftsnummer:
VB.2000.00064
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 08.11.2000
Spruchkörper:
4. Abteilung/4. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Übriges Verwaltungsrecht
Betreff:
Bewertung der Liegenschaften im Finanzvermögen
Die Gemeinde kann gegen den Rekursentscheid des Regierungsrats, womit ihr Rekurs gegen eine bloss teilweise Genehmigung ihrer Liegenschaftenbewertung durch die Direktion der Justiz und des Innern abgewiesen worden ist, Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben, doch ist dieses auf die Rechtskontrolle beschränkt und könnte es die von der Direktion bzw. dem Regierungsrat vorgenommenen Bewertungen nicht schon dann korrigieren, wenn es die von der Beschwerdeführerin verfochtene Methode für geeigneter halten würde.
Zulässigkeit der Beschwerde gegen eine aufsichtsrechtliche Anordnung des Regierungsrats (E. 2). Beschwerdelegitimation der Gemeinde (E. 3). Die von der Gemeinde beanstandete Bewertungsmethode ist nicht rechtsverletzend (E. 4).
Stichworte:
AUFSICHTSBEFUGNIS
AUFSICHTSRECHT
BEWERTUNG
FINANZVERMÖGEN
GEMEINDEHAUSHALT
GEMEINDELEGITIMATION
LEGITIMATION
LIEGENSCHAFTENBEWERTUNG
METHODE
ÜBRIGES BESONDERES VERWALTUNGSRECHT
ZUSTÄNDIGKEIT DES VERWALTUNGSGERICHTS
Rechtsnormen:
§ 136 lit. I GemeindeG
§ 148 GemeindeG
Art. 16 GemeindehaushaltV
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung:
I. Mit einem Kreisschreiben vom 15. November 1995 wies
die Direktion des Innern (heute Direktion der Justiz und des Innern, im
Folgenden JI) die öffentlichrechtlichen Kör­perschaften des Kantons Zürich an,
ihre Liegenschaften im Finanzvermögen neu zu bewer­ten und die Ergebnisse
zusammen mit den Bewertungsblättern der JI zur Genehmigung einzureichen. Die in
der Folge von der Politischen Gemeinde X eingereichten Neubewer­tungen ihrer
Liegenschaften im Finanzvermögen genehmigte die JI am 26. No­vem­ber 1996
mit Änderungen.
II. Gegen diese Verfügung erhob die Politische Gemeinde X am
16. De­zember 1996 Rekurs an den Regierungsrat, der das Rechtsmittel am
22. Dezember 1999 abwies.
III. Gegen den Rekursentscheid liess die Politische Gemeinde X
am 14. Feb­ruar 2000 Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben mit dem
Hauptantrag, den ange­fochtenen Entscheid aufzuheben und die Bewertung der
städtischen Liegenschaf­ten im Finanzvermögen gemäss Beschluss des Stadtrats
vom 29. April 1996 zu bestätigen. Der Beschwerde sei überdies die
aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.
Die Beschwerdegegnerin verzichtete am 20. April 2000 auf
Beschwerdeantwort; der Regierungsrat liess sich nicht vernehmen.
Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. Der Beschwerde kommt gemäss § 55 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegeset­zes vom 24. Mai 1959 (VRG) aufschiebende
Wirkung zu, soweit mit der angefochtenen Anordnung nicht etwas anderes bestimmt
wurde. Das trifft hier nicht zu, und der Antrag auf Einräumung der
aufschiebenden Wirkung stösst damit ins Leere.
2. Der Rekursentscheid des Regierungsrats vom
22. Dezember 1999 stellt eine ge­mäss § 41 VRG (in der Fassung vom
8. Juni 1997) im Grundsatz mit Beschwerde anfecht­bare Anordnung dar; ein
Ausnahmetatbestand im Sinn von §§ 42 f. VRG liegt nicht vor. Daran
ändert nichts, dass der Rekursentscheid eine Verfügung der JI betrifft, welche
diese gestützt auf ihre Aufsichtsbefugnis gemäss § 148 des
Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 (GemeindeG) getroffen hat. Jedenfalls
dann, wenn der Regierungsrat ein aufsichtsrechtli­ches Einschreiten einer
unteren Behörde bestätigt oder selber aufsichtsrechtlich einge­schritten ist,
kann das Verwaltungsgericht solche Anordnungen des Regierungsrats über­prüfen;
etwas anderes gilt nach der bisherigen Praxis nur, wenn der Regierungsrat von
sei­nem Aufsichtsrecht in Gemeindeangelegenheiten keinen Gebrauch gemacht hat
(RB 1961 Nr. 19 = ZR 60/1961 Nr. 103; vgl. auch VGr,
2. Oktober 1984, ZBl 86/1985, S. 82 ff. betr. die
aufsichtsrechtliche Aufhebung von Verkehrslenkungsmassnahmen; Al­fred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zü­rich, 2. A., Zürich 1999, § 41 N. 17; Tobias Jaag, Die
Gemeindeaufsicht im Kanton Zürich, ZBl 94/1993, S. 553; Hans Rudolf
Thalmann, Kommentar zum Zürcher Gemeindegesetz, 3. A.,
Wädenswil 2000, § 149 N. 4). Mit dem Regierungsrat ist auch da­von
auszugehen, dass die aufsichtsrechtlich angeordnete Neubewertung einzelner
Liegen­schaften des Fi­nanz­vermögens Gegenstand eines Anfechtungsverfahrens sein
kann. Zwar sind verwal­tungs­interne Weisungen, auch wenn sie ebenso wie
Verfügungen hoheitlich, einseitig, ver­bindlich und erzwingbar sind, mangels
Verfügungsqualität (Ulrich Häfelin/ Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen
Verwaltungsrechts, 3. A., Zürich 1998, Rz. 695) im Allgemei­nen
nicht anfechtbar; indessen gilt der diesem Konzept zugrundeliegende
Rechtsgedanke, dass das untergeordnete Organ nicht gegen das übergeordnete soll
rekur­rieren können, im Gemeinderecht nicht, und muss deshalb der Gemeinde die
Anfechtung aufsichtsrechtlicher Weisungen grundsätzlich möglich sein (Thalmann,
Vorb. § 141-150 N. 7.5.; Jaag, S. 553).
3. a) Gemäss § 70 in Verbindung mit § 21 lit. b
VRG ist eine Gemeinde zur Be­schwerde berechtigt "zur Wahrung der von ihr
vertretenen schutzwürdigen Interessen". Diese Umschreibung der
Gemeindelegitimation gilt auch für die Anfechtung aufsichts­rechtlicher
Massnahmen, soweit sich diese nicht gegen einen Beschluss der Gemeinde oder des
Gemeindeparlaments richten, in welchem Fall auch im Rechtsmittelverfahren die
weit gefasste Berechtigung von § 151 GemeindeG gilt (Simon Andreas
Trippel, Gemeindebe­schwer­de und Gemeinderekurs im Kanton Zürich,
Zürich 1988, S. 103 ff.; Jaag, S. 554; Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 21 N. 61).
Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu § 21 VRG in
der bisherigen Fas­sung anerkennt die Rekurs- und Beschwerdebefugnis der
Gemeinde, wenn sie sich für die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres
kommunalen Rechts wehrt, wenn sie einen Eingriff in ihre qualifizierte
Entscheidungs- und Ermessensfreiheit oder einen Eingriff in ihr Finanz- oder
Verwaltungsvermögen geltend macht und wenn sie wie eine Privatperson betroffen
ist (Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 62 mit Hinweisen). Diese
Rechtsprechung liegt auch der neuen Bestimmung von § 21 lit. b VRG
zugrunde (RB 1998 Nr. 14; Kölz/Boss­hart/Röhl, § 21 N. 70).
Indem aber § 21 lit. b VRG die Gemeinde zur rekursweisen Wah­rung der
von ihr vertretenen schutzwürdigen Interessen berechtigt, verdeutlicht die neue
Bestimmung einen Ansatz, der in der bisherigen Praxis bereits angelegt, aber
nicht durch­gehend entwickelt war: So lässt sich die Befugnis der Gemeinde, die
Bewilligung für ein Bauvorhaben in der Nachbargemeinde anzufechten, das einen
von ihr geplanten Aussichts­punkt beeinträchtigt (RB 1993 Nr. 1; vgl.
Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 68), keiner der vor­stehend genannten
Kategorien zuordnen, sondern lässt sich darüber hinausgehend nur mit der
Wahrnehmung schutzwürdiger kommunaler Interessen begründen. Damit ist die von der
Lehre seit langem geforderte Ausweitung der Gemeindelegitimation (Alfred Kölz,
Kom­mentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
Zürich 1978, § 21 N. 79) mindestens punktuell bereits durch die
Rechtsprechung zu § 21 VRG in der bisheri­gen Fassung erfolgt. Im Lichte
dieser Rechtsprechung lässt sich mit dem Hinweis darauf, dass der Gesetzgeber
keine Erweiterung der Gemeindelegitimation angestrebt habe (Kölz/
Bosshart/Röhl, § 21 N. 70), keine einschränkende Auslegung von
§ 21 lit. b VRG rechtfer­tigen; dies gilt um so mehr, als die neue
Fassung des Gesetzes wörtlich der von Alfred Kölz (§ 21 N. 79 am
Ende) als Ausweitung der Gemeindelegitimation vorgeschlagenen Umschreibung
entspricht. In Übereinstimmung mit dieser Auffassung hat das Verwal­tungs­­gericht
in RB 1998 Nr. 13 die Legitimation der Gemeinde bejaht bei einer
Betrof­fen­heit in Interessen oder Aufgaben, welche die Gemeinde wahrnehmen
oder erfüllen muss, oder wenn sich die angefochtene Verfügung auf einen grossen
Teil der Einwohnerschaft auswirkt. Auch die bundesgerichtliche Rechtsprechung
zu Art. 103 lit. a des Bundesrechts­pflegegesetzes vom
16. Dezember 1943 (OG) anerkennt die Legitimation eines Gemein­wesens zur
Verwaltungsgerichtsbeschwerde, wenn es durch die angefochtene Verfügung nicht
nur in seinen hoheitlichen Befugnissen berührt wird, sondern auch ein schutzwür­diges
eigenes Interesse an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids
hat (BGE 124 II 293 E. 3b, 123 II 371 E. 2c, 123 II 542 E. 2d,
je mit Hinweisen; Peter Karlen, in: Thomas Geiser/Peter Münch, Prozessieren vor
Bundesgericht, 2. A., Basel u. Frankfurt a.M. 1998, Rz. 3.46).
Kein schutzwürdiges Interesses ist dann gegeben, wenn die Gemein­de
nicht ihr eigenes, sondern kantonales oder Bundesrecht anzuwenden hat, und es
ihr ein­zig um die Durchsetzung ihrer eigenen Rechtsauffassung geht
(RB 1998 Nr. 14; vgl. auch BGE 125 II 192 E. 2a aa).
Wie für jede Prozessvoraussetzung muss auch für die
Beschwerdebefugnis von Amtes wegen geprüft werden, ob sie ausgewiesen ist; die
Prüfung von Amtes wegen ent­bindet aber den Beschwerdeführer nicht von der
Darlegung der legitimationsbegründenden Sachumstände (RB 1980 Nr. 8;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 29). Dies gilt auch bezüglich der
Rechtsmittelbefugnis der Gemeinde (RB 1995 Nr. 11). Die Gemeinde hat
deshalb dar­zu­legen, inwiefern sie durch den angefochtenen Entscheid in den
von ihr vertretenen schutz­würdigen Interessen konkret beeinträchtigt wird
(RB 1998 Nr. 14). Eine solche Dar­legung ist insbesondere dann
geboten, wenn die Beeinträchtigung solcher Interessen nicht offensichtlich ist;
in einem solchen Fall kann es nicht Aufgabe der Rechtsmittelinstanz sein, nach
allfälligen konkreten Beeinträchtigungen zu forschen (RB 1980
Nr. 8).
b) Die beschwerdeführende Gemeinde vertritt eine von der
aufsichtsrechtlich an­ge­ordneten abweichende Bewertung ihrer Liegenschaften im
Finanzvermögen. Dabei geht es nicht um die Anwendung kommunalen, sondern
kantonalen Rechts, nämlich von § 136 Abs. 1 GemeindeG und § 16
der Verordnung über den Gemeindehaushalt vom 26. Dezem­ber 1984
(GemeindehaushaltV). Die Beschwerdeführerin kann deshalb die Beschwerde­befugnis
nicht bloss zur Durchsetzung ihrer eigenen Rechtsauffassung beanspruchen, son­dern
sie muss in der Wahrnehmung von Interessen oder Aufgaben betroffen sein, die
sie als Gemeinde wahrnehmen oder erfüllen muss.
§ 136 Abs. 1 GemeindeG, wonach das Finanzvermögen
nach kaufmännischen Grund­­sätzen zu bilanzieren ist, lässt die Absicht des
Gesetzgebers erkennen, die tatsäch­liche wirtschaftliche Lage der Gemeinde zu
zeigen (Thalmann, § 136 N. 3.1). Diese richtig darzustellen, liegt
auch im Interesse der Gemeinde. Wenn die Beschwerdeführerin vor­bringt, sie
wolle mit der von ihr verfochtenen Bewertung Überbewertungen vermeiden, damit
ihre Bilanz eine taugliche Entscheidungsgrundlage für die kommunale
Finanzpolitik abgebe, so verficht sie damit ein schützenswertes kommunales
Interesse. Dass die Bewer­tung selber nicht aufgrund (finanz)politischer
Interessen erfolgen soll (Thalmann, § 136 N. 3.3), sondern durch das
kantonale Recht weitgehend vorbestimmt ist (Hanspeter M. Sigg,­ Der eigene und
übertragene Wirkungsbereich der Gemeinde im Kanton Zürich, Zü­rich 1964,
S. 53; vgl. auch Pius Glaus, Konzeption der Gemeindeautonomie mit
besonderer Darstellung der Autonomie der sanktgallischen Gemeinde,
Zürich 1984, S. 142 f.), ändert daran nichts. Auf die Beschwerde
ist deshalb einzutreten.
4. Gemäss § 136 GemeindeG wird das Finanzvermögen nach
kaufmännischen Grund­sätzen bilanziert. Diese Bestimmung wird durch die
Gemeindehaushaltverordnung näher ausgeführt, und zwar bezüglich der
Liegenschaften wie folgt (§ 16 Abs. 1):
"d)   überbaute Liegenschaften:
grundsätzlich zum Verkehrswert nach der Formel:
einfacher Realwert plus dreifacher Ertragswert, geteilt durch 4;
Neuerwerbungen:
- Kaufpreis;
Wertvermehrende Investitionen werden aktiviert,
wobei der Bilanz­wert den neu zu ermittelnden Verkehrswert nicht übersteigen
darf;
e)    nicht überbaute Liegenschaften:
- grundsätzlich zum Verkehrswert;
Neuerwerbungen:
- Kaufpreis; lit. d al. 3 ist
sinngemäss anwendbar."
Gemäss § 16 Abs. 4 GemeindehaushaltV erfolgt eine
generelle Neubewertung der Liegenschaften nach Weisungen der Direktion des
Innern (heute JI) nach jeweils längstens zehn Jahren. Mit dem "Kreisschreiben
der Direktion des Innern über die generelle Neube­wertung der Liegenschaften
des Finanzvermögens per 1.1.1996" vom 15. November 1995 wurden solche
Weisungen erteilt, wobei unter der Überschrift "3. Begriffe /
Definitionen" festgehalten wird:
"Handelswert              Aktueller
Preis pro m2, zu dem am selben Ort oder an vergleichbarer Lage gehandelt wurde.
Bei
Fehlen eines aktuellen Preises gilt in der Regel der Landpreis gemäss Zürcher
Steuerbuch I A, Nr. 22/20, Anhang 1, Ziffer 8, 10
oder 11.
Landwert                   Fläche
in m2 x Handelswert pro m2 zu 75 %.
Bauwert                     Letztbekannter
Basiswert 1939 x Teuerungsfaktor 1995 (840 %).
Realwert                    Landwert
+ Bauwert.
Ertragswert                Kapitalisierter
efferktiver Mietertrag (ohne Neben­kosten) oder kapitalisierter ortsüblicher
Mietertrag (ohne Nebenkosten).
Der
Kapitalisierungsprozentsatz beträgt bei
-
Wohnhäusern ............................................... 6 %
-
Geschäftshäusern ......................................... 8 %
-
Hotels und Restaurationsbetrieben ............. 10 %
Kapitalisieren             Beispiele:
Effekt. Mietertrag x 100 %
Kapitalisierungsprozentsatz
Baurechtszins
x 100 %
Kapitalisierungsprozentsatz
Verkehrswert              1
x Realwert + 3 x Ertragswert"
(Formelwert)                                      4
a) Im Rekursentscheid hat der Regierungsrat festgehalten, es
gehe bei der Bewer­tung nach den dargestellten Grundsätzen um eine summarische
Aufzeichnung der Ver­mö­genslage der betreffenden Gemeinde und nicht darum, den
genauen Verkehrswert jeder einzelnen Liegenschaft zu ermitteln. Eine
individuelle Schätzung jedes einzelnen Objekts  könnte nur durch eine
sachkundige Person und durch Augenschein erfolgen, was wenig praktikabel wäre
und die Möglichkeiten einer Gemeindeadministration sprengen würde. Um dem Zweck
der periodischen Neuschätzung zu genügen, nämlich der Schaffung von Transparenz
über die Vermögenslage der öffentlichrechtlichen Körperschaften bzw. der
korrekten Bewirtschaftung des Finanzvermögens, bedürfe es nicht der
Berücksichtigung der Besonderheiten der einzelnen Liegenschaften bezüglich Infrastruktur,
Lagequalität, Altlasten und dergleichen. Die Bewertung der Liegenschaften habe
deshalb gemäss § 16 GemeindehaushaltV zu erfolgen; das stehe in
Übereinstimmung mit § 136 GemeindeG, wonach die Bilanzierung nach
kaufmännischen Gundsätzen zu erfolgen habe. Sodann sei zulässigerweise
grundsätzlich auf die Landwerte gemäss Zürcher Steuerbuch abgestellt worden,
wobei bei Liegenschaften in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
50 %, sonst 100 % des ermittelten Wertes eingesetzt worden seien. Die
für die Ermittlung des Verkehrswerts überbauter Liegenschaften verwendete
Formelmethode sei im Hinblick auf  die mit der Neubewertung angestrebte
Transparenz über das Finanzvermögen der Gemein­de hinreichend genau. Sie sei
als Ganzes auf einen unter dem Marktwert liegenden durch­schnittlichen
Schätzungswert ausgerichtet und trage der Altersentwertung genügend Rech­nung,
da Zustand und Alter einer Liegenschaft sich in der Regel direkt auf den
Mietertrag auswirkten, der in der Formal dreifach gewichtet werde. Die
Vorinstanz habe ihre Korrek­turen an der Bewertung durch die Gemeinde in
Übereinstimmung mit diesen Grundsätzen vorgenommen (was für die entsprechenden
Liegenschaften im Einzelnen dargelegt wird). Die Gemeinde mache sodann geltend,
die Höherbewertung verschlechtere den Kosten­dec­kungsgrad, weil die
Wertsteigerungen der Liegenschaften nicht auf die Mieter über­wälzt werden
könnten. Es sei jedoch gerade der Zweck der Neubewertung, das Finanz­vermögen
der Gemeinde offenzulegen; zeige die - in der Regel sehr konservativ vorge­nommene -Neu­bewertung,
dass die Gemeinde ihre Liegenschaften nur unrentabel bewirt­schaften könne,
stehe es ihr frei, diese zu veräussern. Das Abstellen auf die Landwerte ge­mäss
den "Weisungen des Regierungsrates des Kantons Zürich an die
Steuerbehörden über die Be­wertung der Liegenschaften und die Festsetzung der
Eigenmietwerte vom 10. Juni 1992" sei nicht willkürlich; wenn das
Verwaltungsgericht die so vorgenommene Landwert­er­mittlung als untauglich für
die Besteuerung der Grundeigentümer gewürdigt habe, so reich­ten die aufgrund
der für die Jahre 1986 ‑ 1990 vom Statistischen Amt in den elf Planungs­regionen
des Kantons für unbebau­tes erschlossenes Wohn­bauland ermittelten Durch­schnittspreise
gleichwohl aus, um eine transparente Bilanzierung des Finanzver­mögens der
Gemeinden zu erreichen. Schliesslich verfüge die Gemeinde bezüglich der
Bewertung ihres Finanzvermögens über keinen Autonomiebereich, der durch die um­strittenen
Korrekturen hätte verletzt werden können.
b) Die Einwände der Beschwerdeführerin richten sich nicht
direkt gegen die Be­wertung einzelner Liegenschaften, sondern gegen die von der
Beschwerdegegnerin ange­wandte Bewertungsmethode. Diese Einwände hat das
Verwaltungsgericht lediglich darauf­hin zu prüfen, ob dem Regierungsrat eine
Rechtsverletzung im Sinn von § 50 VRG oder eine unrichtige Feststellung
des Sachverhalts im Sinn von § 51 VRG vorgeworfen werden kann. Das
Verwaltungsgericht könnte deshalb die von der Beschwerdegegnerin vorge­nom­menen
Bewertungen nicht schon dann korrigieren, wenn es die von der Beschwerde­füh­rerin
verfochtene Methode bloss für geeigneter halten würde.
aa) Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz zunächst vor,
ihre Argumentation sei "nicht stimmig", wenn sie einerseits hervorhebe,
dass es bei der Bewertung des Finanz­vermögens um die summarische Aufzeichnung
der Vermögenslage gehe, und anderseits in Ziffer 8 des Rekursentscheids
sich mit der Bewertung einzelner Liegenschaften befasst habe. Sie übersieht
dabei, dass der Regierungsrat lediglich die von der Beschwerdege­gne­rin
vorgenommenen Korrekturen daraufhin überprüft hat, ob sie in Übereinstimmung
mit den in der Verordnung und im Kreisschreiben festgehaltenen
Bewertungsgrundsätzen er­fol­gten. Diese aufgrund der Rekurserhebung gebotene
Prüfung steht nicht im Widerspruch zur angestrebten summarischen Aufzeichnung
der Vermögenslage. Und dass die Bewer­tungs­korrekturen nicht den in der
Verordnung und dem Kreisschreiben festgehaltenen Grund­sätzen entsprächen,
macht die Beschwerdeführerin nicht geltend. Zudem lässt § 16 Abs. 1
lit. d GemeindehaushaltV, wonach die Bewertung "grundsätzlich zum
Verkehrswert nach der Formel ...." zu erfolgen habe, Abweichungen in
besonderen Fällen ohne weiteres zu.
Aus dem Umstand, dass laut Handbuch der Wirtschaftsprüfung ein
Wahlrecht zwi­schen Einzel- und Gesamtbewertung besteht, kann die
Beschwerdeführerin nichts zu ihren Gunsten ableiten. Beide Methoden stehen in
Übereinstimmung mit kaufmännischen Grund­sätzen und liegen damit innerhalb des
durch § 136 GemeindeG gesetzten Spiel­raums. Diesen wahrzunehmen obliegt
kraft ihrer Weisungsbefugnis der vorgesetzten Be­hör­­de, welche davon mit
§ 16 GemeindehaushaltV Gebrauch gemacht hat. Dass sie sich für eine andere
Methode als die von der Beschwerdeführerin bevorzugte entschieden hat, ist
nicht rechtsverletzend. Aus dem selben Grund konnte die Beschwerdegegnerin in
Aus­übung ihrer Weisungsbefugnis darauf verzichten, die Bewertungsvorschriften
des Aktien­rechts für massgeblich zu erklären. Dass dies, wie die
Beschwerdeführerin geltend macht, "diskussionswürdig" sein mag,
rechtfertigt kein Eingreifen des Verwaltungsgerichts.
bb) Die Beschwerdeführerin macht erneut geltend, es sei
willkürlich, wenn die Land­­werte nach einer Methode ermittelt würden, welche
das Verwaltungsgericht als Grund­lage für die Steuereinschätzung als untauglich
gewürdigt habe; die Begründung des Regierungsrats bezeichnet sie als
"wenig stichhaltig", ohne sich allerdings mit dessen Er­wägungen im
Einzelnen auseinanderzusetzen. Wie der Regierungsrat zutreffend erkannt hat,
stellt der mit der Neubewertung des Finanzvermögens verfolgte Zweck geringere
An­forderungen an die Genauigkeit der Landwertermittlung als sie im
Steuereinschätzungs­verfahren gelten. Das Verwaltungsgericht hat im erwähnten
Entscheid SB.95.00025 vom 19. Dezember 1995 (RB 1995 Nr. 39
[Leitsatz] = StE 1996 A 21.12 Nr. 11 = ZStP 1996, 48 ff.) die
Rechtmässigkeit der betreffenden Einschätzungen unter dem verfassungsrecht­lichen
Gesichtswinkel der Allgemeinheit und Gleichheit der Besteuerung sowie der Belas­tung
jedes Pflichtigen nach seiner wirtschaftlichen Belastungsfähigkeit geprüft, das
heisst nach Grundsätzen, die im vorliegenden Zusammenhang keine Bedeutung
haben. Die Trag­weite der Landbewertung im Rahmen der Steuereinschätzung ist
für den einzelnen Steuer­pflichtigen wesentlich weitreichender als hier bei der
Neubewertung des Finanzvermögens für eine einzelne Gemeinde, wobei anzumerken
ist, dass das Verwaltungsgericht im er­wähn­ten Entscheid den Landwert für die
Stadt X als vergleichsweise tief ge­wür­digt hat. Soweit sich die
Beschwerdeführerin gegen die Methode der Formelbewertung überhaupt wendet, ist
sie darauf hinzuweisen, dass das Verwaltungsgericht diese Methode selbst im
Rahmen der Steuereinschätzung als im Interesse der Praktikabilität und der
ratio­nellen Verwaltung unvermeidbar gewürdigt hat.
cc) Die Beschwerdeführerin verweist auf den bei der
Neubewertung auf Fr. 8.- bis Fr. 10.- reduzierten Wert des
Landwirtschaftslandes, welche Werte heute nicht mehr er­reicht würden. Sie
übersieht, dass die generelle Neubewertung, die gemäss § 16 Abs. 4
GemeindehaushaltV nach jeweils längstens zehn Jahren erfolgt, naturgemäss nur
selten den aktuellen Stand des Verkehrswerts berücksichtigt. Dasselbe gilt für
den Einwand bezüglich der Liegenschaft "Z" (Kat.Nr. 01), welche
1996 noch einen Nettoertrag von Fr. 84'192.- abgeworfen habe, heute aber
nicht mehr genutzt werde.
Was die Liegenschaft Y (Kat.Nr. 02) betrifft, so wird der
ge­mäss Formel ermittelte Wert von Fr. 1'657'438.- erheblich durch den mit
der Nutzung als Asylbewerberunterkunft erzielten Nettoertrag von
Fr. 94'248.- bestimmt. Dieses Resultat, das den Ertragswert be­rücksichtigt,
ist keineswegs "unsinnig"; sollte eine weitere Nutzung als
Asylbewerberun­terkunft nicht mehr möglich sein und auch nicht durch eine
ähnlich ein­trägliche ersetzt werden können, wird sich bei der nächsten
Neubewertung eine entspre­chen­de Korrektur ergeben.
dd) Dass die Bewertung nach den Weisungen der
Beschwerdegegnerin ein Instru­ment darstellt, das der Beschwerdeführerin
erlaubt zu beurteilen, ob sie ihr Finanzver­mö­gen "optimal"
bewirtschafte, mag mit der Beschwerdeführerin bezweifelt werden. Darauf kommt
es jedoch nicht an; es geht, wie vom Regierungsrat an anderer Stelle zutreffend
aus­geführt wurde, um die summarische Aufzeichnung der Vermögenslage der
Gemeinde und die Gewährleistung einer "korrekten", das heisst den
gesetzlichen Vorschriften genügenden Bewirtschaftung des Finanzvermögens.
Diesen Zweck vermag die Bewertung nach den Wei­sungen der Beschwerdegegnerin
hinreichend zu erfüllen. Es bleibt der Beschwerde­füh­rerin zudem unbenommen,
ihren finanzpolitischen Entscheiden eine zurückhaltendere Be­wertung zu Grunde
zu legen.
ee) Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin die von der
Beschwerdegegnerin an­gewandten Kapitalisierungssätze. Diese entsprechen jedoch
den im Kreisschreiben festge­haltenen Grundsätzen; eine Rechtsverletzung ist
nicht ersichtlich.
5. ...
Demgemäss entscheidet
das Verwaltungsgericht:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
...