zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00551 · 2023-06-01 · de

Baubewilligung | Projektänderung betr. Fassadenanstrich in signalgelb; Aufhebung des Farb- und Materialkonzepts für Zwischenbau in der Kernzone durch das Baurekursgericht. Beurteilungsspielräume von kommunaler Baubehörde, Baurekursgericht und Verwaltungsgericht bei der Anwendung von § 238 PBG und von kommunalem Recht (E. 4). In Kernzonen gelangen nach der Rechtsprechung die erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung (E. 5.2) Gemäss Art. 21 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil sind bei der Fassadengestaltung in Kernzonen Materialien, Formen und Farben so zu wählen, dass sich eine besonders gute Gesamtwirkung im Orts- und Strassenbild ergibt (E. 5.4). Der streitgegenständliche Zwischenbau befindet sich im Nahbereich zweier Einkaufsläden und ist von der Strasse zurückversetzt, wodurch eine Platzsituation entsteht. In der näheren Umgebung herrschen weisse und Pastelltöne vor, weshalb das Signalgelb stark und störend in Erscheinung tritt. Zudem hat sich die kommunale Baubehörde in der angefochtenen Anordnung nicht nennenswert mit der Einordnung und Gestaltung auseinandergesetzt, weshalb die Vorinstanz ihr eigenes Ermessen zugrunde legen und selbst einen Entscheid betreffend die Einordnung treffen durfte (E. 5.5.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 01.06.2023 VB.2022.00551
Zurich Verwaltungsgericht 01.06.2023 VB.2022.00551
Zurigo Verwaltungsgericht 01.06.2023 VB.2022.00551

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00551
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Geschäftsnummer:
VB.2022.00551
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 01.06.2023
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Projektänderung betr. Fassadenanstrich in signalgelb; Aufhebung des Farb- und Materialkonzepts für Zwischenbau in der Kernzone durch das Baurekursgericht.
Beurteilungsspielräume von kommunaler Baubehörde, Baurekursgericht und Verwaltungsgericht bei der Anwendung von § 238 PBG und von kommunalem Recht (E. 4). In Kernzonen gelangen nach der Rechtsprechung die erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung (E. 5.2) Gemäss Art. 21 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil sind bei der Fassadengestaltung in Kernzonen Materialien, Formen und Farben so zu wählen, dass sich eine besonders gute Gesamtwirkung im Orts- und Strassenbild ergibt (E. 5.4). Der streitgegenständliche Zwischenbau befindet sich im Nahbereich zweier Einkaufsläden und ist von der Strasse zurückversetzt, wodurch eine Platzsituation entsteht. In der näheren Umgebung herrschen weisse und Pastelltöne vor, weshalb das Signalgelb stark und störend in Erscheinung tritt. Zudem hat sich die kommunale Baubehörde in der angefochtenen Anordnung nicht nennenswert mit der Einordnung und Gestaltung auseinandergesetzt, weshalb die Vorinstanz ihr eigenes Ermessen zugrunde legen und selbst einen Entscheid betreffend die Einordnung treffen durfte (E. 5.5.3).
Abweisung.
Stichworte:
EINORDNUNG
ERMESSENSSPIELRAUM
FARB- UND MATERIALKONZEPT
FARBE
FASSADENGESTALTUNG
GEMEINDEAUTONOMIE
GESTALTUNG
KERNZONE
ORTSBILD
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2022.00551
Urteil
der 1. Kammer
vom
1. Juni 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter
José Krause,
Gerichtsschreiberin
Regina Meier.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
C, vertreten durch RA D,
Beschwerdegegner,
und
Planungs- und Baukommission Richterswil,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 17. November 2021 erteilte die
Planungs- und Baukommission Richterswil der A AG die baurechtliche
Bewilligung für die dritte Projektänderung betreffend Türe, Tor, Fenster und
Aussentreppe sowie das Farb- und Materialkonzept für das Ladenlokal an der
E-Gasse 01 und 02 in Richterswil (Kat.-Nr. 03). Koordiniert eröffnet
wurde die Verfügung der Baudirektion vom 26. Oktober 2021 betreffend den
überkommunalen Ortsbildschutz.
II.
Hiergegen gelangte C mit Nachbarrekurs vom 22. Dezember
2021 an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung der Baubewilligung
sowie die Statuierung einer Pflicht zur Erstellung eines Konzepts für die
Lagerung von Gebinde und Leergut sowie für die Anlieferung. Mit Entscheid vom
16. August 2022 hiess das Baurekursgericht das Rechtsmittel teilweise gut
und hob den angefochtenen Beschluss insoweit auf, als damit das Farb- und
Materialkonzept bewilligt wurde. Im Übrigen wies das Baurekursgericht den
Rekurs ab, soweit darauf eingetreten wurde.
III.
Gegen diesen Entscheid erhob die A AG am 15. September
2022 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des
vorinstanzlichen Entscheids insoweit, als der Rekurs teilweise gutgeheissen
wurde; das Farb- und Materialkonzept sei zu bewilligen. In prozessualer
Hinsicht sei ein Augenschein durchzuführen, alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen für das verwaltungsgerichtliche und das vorinstanzliche Verfahren
zulasten von C.
Mit Eingabe vom 28. September 2022 verzichtete die
Planungs- und Baukommission Richterswil auf eine Beschwerdeantwort. Das
Baurekursgericht beantragte am 6. Oktober 2022 ohne weitere Bemerkungen
die Abweisung der Beschwerde. C beantragte am 20. Oktober 2022 die
Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich
Mehrwertsteuer und Spesen) zulasten der A AG. Diese hielt mit Replik vom
25. November 2022 an ihren Anträgen fest. Die Duplik von C erfolgte am 9. Januar
2023, eine weitere Stellungnahme der A AG am 20. Januar 2023.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der
vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zuständig. Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin der
Bewilligung, welche durch die Vorinstanz in teilweiser Gutheissung des Nachbarrekurses
aufgehoben wurde, legitimationsbegründend im Sinn von § 338a des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) betroffen und damit zur
Beschwerde berechtigt. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls
erfüllt. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.
In prozessualer Hinsicht beantragt die Beschwerdeführerin
zunächst die Durchführung eines Augenscheins.
Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird,
steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung
eines Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar
sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort
Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beitragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig,
wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht
zur Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die
tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,
8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010,
1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).
Vorliegend ist die Feststellung des rechtserheblichen
Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten
liegenden Pläne, Visualisierungen und Fotografien – namentlich anhand der
anlässlich des vorinstanzlichen Referentenaugenscheins erstellten Fotografien –
möglich, welche die tatsächlichen Verhältnisse anschaulich wiedergeben. Damit
und zusammen mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt;
auf einen Augenschein ist zu verzichten.
3.
Das streitgegenständliche Baugrundstück liegt, wie auch
die daran angrenzenden Parzellen, in der Kernzone. Es befindet sich im
Perimeter des kantonalen Ortsbildinventars und ist mit einer Liegenschaft
überstellt, in der die Beschwerdeführerin ein Lebensmittelgeschäft betreibt. Im
Nordosten grenzt das Grundstück an die E-Gasse; schräg gegenüber befindet sich
ein …-Ladenlokal.
Mit Stammbaubewilligung vom 13. Juli 2018 bewilligte
die Planungs- und Baukommission Richterswil der Beschwerdeführerin eine
eingeschossige Aufstockung beim Zwischenbau neben dem Lebensmittelgeschäft. Am
15. Mai 2019 wurde eine erste Projektänderung betreffend Zugang zum
Zwischenbau und Erschliessungstreppen im Untergeschoss des Ladenlokals
bewilligt; mit einer zweiten Projektänderung vom 3. Juli 2020 wurde unter
anderem ein Farb- und Materialkonzept bewilligt. Die hier zu beurteilende
dritte Projektänderung umfasste die bereits ausgeführten Änderungen der Türe,
des Tors, der Fenster und der Aussentreppe sowie des Farb- und
Materialkonzepts. Streitgegenstand im vorliegenden Verfahren ist
ausschliesslich das Farb- und Materialkonzept, konkret die Farbgebung des
oberen Teils des Zwischenbaus neben dem Ladenlokal.
4.
4.1
Das
Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des vorinstanzlichen Entscheids
lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der
Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe
als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem
Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den
Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung
begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, 17. Dezember
2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).
4.2
Bei der
Auslegung und Anwendung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts kann sich
für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der
rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw.
Ermessen einräumt (vgl. dazu Marco Donatsch i
n: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A. Zürich/Basel/Genf 2014 [Kommentar VRG]
, § 20 N. 59 f.).
Dieser Spielraum ist weiter als der Beurteilungsspielraum, der einer Gemeinde
bei der Anwendung von kantonalem Recht geöffnet wird (VGr, 27. März 2015,
VB.2014.00232, E. 4.3.2). Die Rekursinstanz ist in solchen Fällen
verpflichtet, sich mit den Entscheidgründen der Gemeindebehörde mit besonderer
Sorgfalt auseinanderzusetzen. Ist der Entscheid der Gemeindebehörde plausibel
und stichhaltig begründet, so bedarf es besonders überzeugender Gründe, um von
deren Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts abzuweichen (vgl. insbesondere
VGr, 8. Juli 2017, VB.2016.00082, E. 5.2 betreffend die auch
vorliegend massgeblichen BZO-Bestimmungen; s. weiter VGr, 27. März 2015,
VB.2014.00232, E. 4.3.2 f.).
4.3
Auch bei
der Anwendung von § 238 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der offenen Formulierung
über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in
erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059,
E. 5.2). Das Bundesgericht hielt in BGE 145 I 52 fest, dass das
Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG
abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine
abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den
Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der
Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten
Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur
zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit
willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben
muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen
und neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das
Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten.
Eine kommunale Behörde überschreitet daher den ihr bei der Anwendung von § 238
PBG zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich
von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten lässt
oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt.
Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen
Interessen gegenüber den privaten und den überkommunalen öffentlichen
Interessen an der Errichtung der geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen
insbesondere die Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung
des Bundes berücksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz die
Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen
Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen Interessen nicht oder
unzureichend Rechnung trägt (BGE 145 I 52, E. 3.6).
5.
5.1
§ 238
Abs. 1 PBG enthält die Grundanforderung an die Gestaltung von Bauten,
Anlagen und Umschwung. Diese sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der
baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen
so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die
Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der
architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer
Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur
bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung
zu beurteilen (VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 4.2; 23. März
2017, VB.2016.00374, E. 3.1; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019,
S. 810; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5).
5.2
Das
streitbetroffene Grundstück befindet sich in einer Kernzone. Letztere stellen
Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 lit. a PBG dar und umfassen gemäss
§ 50 Abs. 1 PBG schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne
oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert
werden sollen. In Kernzonen gelangen nach der Rechtsprechung die erhöhten
Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung (VGr, 23. April
2009, VB.2008.00552, E. 4.2 mit weiteren Hinweisen). Demnach müssen sich
Bauten nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen und es ist eine besondere
Rücksichtnahme erforderlich. Ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende
beziehungsweise gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven
Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine
umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai
2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen).
5.3
Hat eine
Gemeinde von der ihr gemäss § 50 Abs. 2 und 3 PBG eingeräumten
Kompetenz, eigene Kernzonenvorschriften betreffend Stellung, Masse und
Erscheinung von Bauten zu erlassen, Gebrauch gemacht, sind entsprechend die
baulichen Massnahmen nach den einschlägigen Kernzonenvorschriften zu
beurteilen. Sie gehen der allgemeinen Norm des PBG insoweit vor, als sie
gestützt auf § 50 Abs. 3 PBG konkretere und/oder strengere Be­stimmungen
enthalten (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 824, 828).
5.4
Gemäss
Art. 21 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil (BZO)
sind bei der Fassadengestaltung in Kernzonen Materialien, Formen und Farben so
zu wählen, dass sich eine besonders gute Gesamtwirkung im Orts- und
Strassenbild ergibt. Entsprechendes ergibt sich auch aus Art. 14a BZO
betreffend die Kernzone im Allgemeinen: Bauten, Anlagen und Umschwung müssen
sich sowohl in ihrer Gesamtwirkung als auch in einzelnen Aspekten wie
Situierung und Ausmass, Gliederung und Dach­form, Materialien und Farbgebung,
Terrain- und Umgebungs­gestaltung besonders gut in die Umgebung einordnen.
5.5
5.5.1
Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Baurekursgericht habe die
Entscheidgründe der Baubewilligungsbehörde nicht im gebotenen Mass
berücksichtigt und die Gemeindeautonomie verletzt. Im Gesamtkontext sei der
fragliche Anstrich nicht zu beanstanden, zumal der betroffene Gebäudeteil nicht
strukturbildend und von der Strasse zurückversetzt sei, die gleiche sowie eine
ähnliche Farbe auch bei weiteren Gebäuden in der Kernzone bewilligt worden
seien und dadurch erwünschte Kontraste gesetzt würden. Entgegen dem
vorinstanzlichen Entscheid sei es weiter nicht massgeblich, ob die Farbgebung
allenfalls dazu führe, dass der Zwischenbau als nicht mehr zum Hauptgebäude
gehörig betrachtet werde, da dieser Zwischenbau erst seit Kurzem überhaupt
bestehe.
5.5.2
Im angefochtenen kommunalen Beschluss vom 17. November 2021 findet
sich unter dem Titel "Einordnung und Gestaltung/Farb- und
Materialkonzept" zur vorliegend zu beurteilenden Frage einzig der Hinweis,
dass im Rahmen der zweiten, rechtskräftigen Projektänderung für die Aussenwand
des Zwischenbaus die Farbe "RAL 1013 Perlweiss" bewilligt worden sei,
während das neu eingereichte Farb- und Materialkonzept für die Aussenwand die
Farbe "RAL 1003 Signalgelb" vorsehe. Die Anforderungen gemäss
Art. 21 Abs. 1 BZO und § 238 Abs. 1 (sic) PBG seien für den
untergeordneten Zwischenbau weiterhin erfüllt.
5.5.3
Der streitgegenständliche Zwischenbau befindet sich im Nahbereich zweier
Einkaufsläden. Es ist daher davon auszugehen, dass die Umgebung häufig von
Fussgängern und Fussgängerinnen frequentiert wird. Zwar ist der
Beschwerdeführerin darin zuzustimmen, dass die Baute von der Strasse
zurückversetzt ist. Dadurch wird jedoch eine Platzsituation vor dem
Lebensmittelgeschäft geschaffen, was aus dem Augenscheinprotokoll ersichtlich
ist.
Weiter erschliesst sich aus den Fotografien des
vorinstanzlichen Augenscheins und auch aus den von der Beschwerdeführerin
selbst ins Recht gelegten Bildern, dass die umliegenden Gebäude zwar durchaus
unterschiedliche Farben aufweisen, es sich hierbei jedoch allesamt um gedeckte und
zurückhaltende Töne handelt. Demgegenüber ergibt sich aus dem
Augenscheinprotokoll, dass sich die signalgelbe Farbe des oberen Teils des
Zwischenbaus sehr deutlich von den in der näheren Umgebung vorkommenden Tönen
abhebt. Vielmehr herrschen weisse und Pastelltöne vor, weshalb das Signalgelb
stark und störend in Erscheinung tritt. Es ist nachvollziehbar, dass das
Baurekursgericht die Wirkung des Farbanstrichs mit einer Plakattafel verglichen
hat und beanstandete, dass das Hauptaugenmerk an einer relativ stark
frequentierten Platzsituation in der Kernzone nicht wie vorliegend auf einem
als Lagerraum dienenden Zwischenbau, sondern auf den Hauptgebäuden liegen
sollte.
Zudem hat sich die kommunale
Baubehörde in der angefochtenen Anordnung nicht nennenswert mit der Einordnung
und Gestaltung auseinandergesetzt (s. oben E. 5.5.2). Auch im
vorinstanzlichen Verfahren blieb ihre diesbezügliche Begründung knapp.
Demgemäss durfte die Vorinstanz bei der Beurteilung der Einordnungsfrage ihr
eigenes Ermessen zugrunde legen und selbst einen Entscheid betreffend die
Einordnung treffen. Eine Verletzung der Gemeindeautonomie ist darin nicht zu
erblicken.
5.5.4
Vor dem Hintergrund der vorzunehmenden verwaltungsgerichtlichen
Rechtskontrolle ist nicht zu beanstanden, dass das Baurekursgericht der
streitgegenständlichen signalgelben Farbgebung eine gute Einordnung und
Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG bzw. eine besonders gute
Gesamtwirkung im Orts- und Strassenbild im Sinn von Art. 21 Abs. 1
BZO abgesprochen hat.
Die Beschwerde ist daher
abzuweisen.
6.
Ausgangsgemäss wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig
(§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihr mangels Obsiegens nicht zu. Vielmehr ist sie zu
verpflichten, dem privaten Beschwerdegegner eine angemessene
Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 2'500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu
bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    225.--
Zustellkosten,
Fr. 2'725.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner eine
Parteientschädigung von Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen
nach Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.