zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00562 · 2025-05-22 · de

Quartierplan | [Verkehrserschliessung; Versorgungs- und Entsorgungsleitungen; Unterflurcontainer] Einbezug in Quartierplan ist rechtmässig; geringfügiger Nutzen durch Ausbau der Fusswegverbindung, Entwässerung nach Trennsystem statt Mischsystem sowie Ringschluss-Frischwasserleitung (E. 5). Geplante Erschliessungsvariante der Tiefgarageneinfahrt ist rechtskonform und ausreichend verkehrssicher (E. 6.1). Eingriff in Eigentumsgarantie ist verhältnismässig (E. 6.2). Keine rechtsverletzende Ermessensausübung bei gewählter Erschliessungsvariante (E. 6.3). Kostenverteilung für Quartierplan ist rechtskonform (E. 7). Abweisung, soweit Eintreten.

Zürich Verwaltungsgericht 22.05.2025 VB.2023.00562
Zurich Verwaltungsgericht 22.05.2025 VB.2023.00562
Zurigo Verwaltungsgericht 22.05.2025 VB.2023.00562

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00562
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Geschäftsnummer:
VB.2023.00562
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 22.05.2025
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Quartierplan
[Verkehrserschliessung; Versorgungs- und Entsorgungsleitungen; Unterflurcontainer]
Einbezug in Quartierplan ist rechtmässig; geringfügiger Nutzen durch Ausbau der Fusswegverbindung, Entwässerung nach Trennsystem statt Mischsystem sowie Ringschluss-Frischwasserleitung (E. 5). Geplante Erschliessungsvariante der Tiefgarageneinfahrt ist rechtskonform und ausreichend verkehrssicher (E. 6.1). Eingriff in Eigentumsgarantie ist verhältnismässig (E. 6.2). Keine rechtsverletzende Ermessensausübung bei gewählter Erschliessungsvariante (E. 6.3). Kostenverteilung für Quartierplan ist rechtskonform (E. 7).
Abweisung, soweit Eintreten.
Stichworte:
AUGENSCHEIN
EIGENTUMSGARANTIE
ERSCHLIESSUNG
KOGNITION
QUARTIERERSCHLIESSUNG
QUARTIERPLAN
QUARTIERPLANKOSTEN
QUARTIERPLANPERIMETER
QUARTIERPLANVERFAHREN
SONDERNUTZUNGSPLÄNE
STREITGEGENSTAND
TRENNSYSTEM
UNTERFLUR-CONTAINER
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
VERHÄLTNISMÄSSIGKEITSPRINZIP
VERKEHRSERSCHLIESSUNG
VERKEHRSERSCHLIESSUNGSVERORDNUNG
WASSERVERSORGUNG
ZWECKMÄSSIGKEIT
Rechtsnormen:
Art. 50 Abs. I BV
Art. 7 Abs. II GSchG
Art. 12 Abs. III GSchG
§ 2 lit. c PBG
§ 123 Abs. I PBG
§ 126 Abs. I PBG
§ 128 Abs. I PBG
§ 128 Abs. II PBG
§ 145 Abs. II PBG
§ 154 Abs. I PBG
§ 155 Abs. I lit. a PBG
§ 155 Abs. II PBG
§ 177 Abs. I PBG
§ 237 Abs. II PBG
§ 240 Abs. I PBG
§ 240 Abs. III PBG
§ 338a PBG
Art. 2 Abs. III RPG
Art. 33 Abs. I lit. b RPG
Art. 57 Abs. II SVG
Art. 3 VErV
Art. 3 lit. b VErV
Art. 3 lit. d VErV
Art. 13 VErV
§ 20 Abs. I VRG
§ 20a Abs. I VRG
§ 50 Abs. I VRG
§ 50 Abs. II VRG
§ 52 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2023.00562
Urteil
der 3.
Kammer
vom
22. Mai 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz),
Verwaltungsrichterin
Silvia Hunziker, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert,
Gerichtsschreiber
Silvio Forster.
In Sachen
A,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.
Gemeinderat Egg,
vertreten durch RA C,
2.
Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
und
1.
Personalvorsorge D,
vertreten durch RA E,
2.
F,
3.
G,
Nr. 2 und Nr. 3
vertreten durch lic.
iur. H,
Mitbeteiligte,
betreffend Quartierplan,
hat sich
ergeben:
I.
A.
Mit
Beschluss vom 23. Mai 2022 setzte der Gemeinderat Egg den Quartierplan
"Lindenhof" fest. Die Baudirektion genehmigte diese Festsetzung mit
Verfügung vom 16. Dezember 2022. Beide Entscheide wurden am 3. Februar
2023 amtlich publiziert.
B.
A liess
hiergegen am 3. März 2023 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich
rekurrieren. Am 12. Juli 2023 führte eine Delegation des Baurekursgerichts
einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 23. August 2023 wies das
Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat. Es auferlegte A die
Verfahrenskosten und verpflichtete ihn zur Bezahlung einer
Umtriebsentschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- an zwei mitbeteiligte
Quartierplangenossinnen.
II.
A.
Mit
Beschwerde vom 25. September 2023 gelangte A an das Verwaltungsgericht und
beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen was folgt:
"1.     Es sei der angefochtene Rekursentscheid vom
23. August 2023 aufzuheben. Demgemäss seien auch der Festsetzungsbeschluss
des Gemeinderats Egg vom 23. Mai 2022 und der Genehmigungsbeschluss der
Baudirektion vom 16. Dezember 2022 aufzuheben.
2.    Das Grundstück Kat.Nrn. 01 des Beschwerdeführers sei aus dem
Verfahren zu entlassen.
3.    Auf eine Erschliessung des Quartierplangebiets via
Forchstrasse/Postweg sei zu verzichten.
4.    Der Beschwerdeführer sei (als Eigentümer der Grundstücke Kat.Nrn. 01
und 02) aus dem Kostenverleger Verfahren und Vollzug zu entlassen.
5.    Der Beschwerdeführer sei für die Landabtretungen und die
aufoktroyierten Servitute nach enteignungsrechtlichen (und nicht bloss nach
quartierplanrechtlichen) Grundsätzen zu entschädigen.
6.    Es sei ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht
durchzuführen.
7.    Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7,7 %
MWST) zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft, auch für das Rekursverfahren."
B.
Das
Baurekursgericht schloss am 5. Oktober 2023 ohne weitere Bemerkungen und
unter Einreichung seiner Verfahrensakten auf Abweisung der Beschwerde. Auch die
Baudirektion beantragte am 13. Oktober 2023 die Beschwerdeabweisung. Der
Gemeinderat Egg, die Personalvorsorge D, F und G liessen mit Eingaben vom
26. bzw. 30. Oktober 2023 jeweils ebenfalls die Abweisung der Beschwerde
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen. Weitere Stellungnahmen
erfolgten seitens des Beschwerdeführers mit Eingaben vom 7. Dezember 2023
und vom 27. Dezember 2024 und seitens der Personalvorsorge D mit
Eingabe vom 8. Januar 2024.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG; LS 175.2) für die Behandlung der vorliegenden, einen
Quartierplan betreffenden Beschwerde zuständig. Weil mit der im Streit
liegenden Nutzungsplanung auch öffentliche Interessen verfolgt werden und der
Beschwerdeführer diese Abänderung nicht nur hinsichtlich der Kosten- und
Entschädigungsfolgen anficht, ist von einer nicht-vermögensrechtlichen
Streitigkeit auszugehen. Demnach fällt die vorliegende Streitsache in die
Zuständigkeit der Kammer (§ 38 Abs. 1 VRG; § 38b Abs. 1
lit. c e contrario).
1.2
Der
Beschwerdeführer ist als Alleineigentümer der im Quartierplanperimeter
befindlichen Liegenschaften Kat.-Nr. 01 (neu: Kat.-Nr. 03) und Kat.-Nr. 02
(neu: Kat.-Nr. 04) und als unterlegene Partei des Rekursverfahrens zur
Beschwerdeerhebung grundsätzlich legitimiert (§ 338a des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG; LS 700.1]).
1.3
1.3.1
Streitgegenstand eines Rechtsmittelverfahrens kann nur sein, was auch
Gegenstand des angefochtenen Entscheids beziehungsweise der erstinstanzlichen
Verfügung war oder nach richtiger Gesetzesanwendung hätte sein sollen. Der Streitgegenstand
wird zudem durch den Antrag bestimmt (Martin Bertschi in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],
3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 45).
Aus dem Antrag muss ersichtlich sein, inwiefern das Dispositiv der
angefochtenen Verfügung abzuändern ist. Bei finanziellen Streitigkeiten muss
der Antrag betragsmässig bestimmt oder zumindest bestimmbar sein (Alain
Griffel, Kommentar VRG, § 23 N. 15; VGr, 5. Mai 2023,
VB.2022.00572, E. 2.1; 15. Dezember 2003, VB.2003.00362, E. 1.2).
Im Beschwerdeverfahren sind neue Anträge unzulässig (§ 52 Abs. 1 in
Verbindung mit § 20a Abs. 1 VRG). Der Streitgegenstand kann sich im
Lauf des Rechtsmittelverfahrens verengen, grundsätzlich aber nicht erweitern
oder inhaltlich verändern (Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 48).
1.3.2
Nebst integraler Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids und der damit
bestätigten Festsetzung und Genehmigung des Quartierplans "Lindenhof"
beantragt der Beschwerdeführer mit seinen Beschwerdeanträgen in verschiedener
Hinsicht dessen Abänderung. Da die diesbezüglichen Anträge (II.A Ziff. 2–5
vorstehend) nicht als Eventualbegehren, sondern als separate Hauptbegehren
formuliert sind und der Beschwerdeführer sein Begehren auf integrale Aufhebung
nicht näher begründet, ist nach Treu und Glauben davon auszugehen, dass er die
Aufhebung der angefochtenen Entscheide nicht als Ganzes, sondern lediglich im
Umfang der anbegehrten Abänderungen beantragt. Weiter ist davon Vormerk zu
nehmen, dass der Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht nunmehr lediglich noch
die Entlassung des Grundstücks Kat-Nr. 01 (und nicht auch des Grundstücks
Kat.-Nr. 02) aus dem Quartierplanverfahren beantragt (vgl. Rechtsbegehren
Ziff. 2).
1.3.3
Zusätzlich beantragt der Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht, dass er
"für die Landabtretungen und die aufoktroyierten Servitute nach
enteignungsrechtlichen (und nicht bloss nach quartierplanrechtlichen) Grundsätzen
zu entschädigen" sei. Hierbei handelt es sich um ein unzulässiges neues
Sachbegehren, das über die im Rekursverfahren gestellten Anträge hinausgeht und
auf welches schon deshalb nicht einzutreten ist. Bemerkungsweise wäre das
Begehren mangels Substanziierung ohnehin abzuweisen. Der Beschwerdeführer
beziffert weder den Betrag, der ihm nach seiner Auffassung als Entschädigung
für die im Quartierplan vorgesehene Minderzuteilung und Dienstbarkeitsbelastung
zustünde, noch erläutert er, inwiefern eine Entschädigung "nach
enteignungsrechtlichen Grundsätzen" höher ausfallen würde als der vom
Beschwerdegegner 1 festgesetzte Betrag. Andererseits wäre das Begehren auch
abzuweisen, weil aufgrund des – siehe nachfolgende E. 5 – durchaus
gerechtfertigten
Einbezugs des beschwerdeführerischen Grundstücks in das Quartierplanverfahren
eine Entschädigung nach enteignungsrechtlichen Grundsätzen ausser Betracht
fiele (VGr, 1. Oktober 2020, VB.2018.00798, E. 4.3 f.).
1.3.4
Unter den vorstehenden Vorbehalten erweisen sich die Sachurteilsvoraussetzungen
als erfüllt und ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Der
Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der
zuständigen Behörde (VGr, 19. September 2024, VB.2023.00321, E. 3.1;
25. Oktober 2018, VB.2018.00262, E. 3.4, mit weiteren Hinweisen und
auch zum Folgenden). Die Durchführung eines Augenscheins ist dann geboten, wenn
die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der
sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf die
Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende
Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins
besteht nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht
abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019, 1C_582/2018,
E. 2.4; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 79).
2.2
Der
Beschwerdeführer begründet seinen Antrag auf erneute Durchführung eines Augenscheins
durch das Verwaltungsgericht nicht näher. Die tatsächliche Situation ergibt
sich hinreichend aus den Akten, namentlich aus den umfangreichen
Quartierplanunterlagen und dem Augenscheinprotokoll der Vorinstanz, sowie aus
allgemein zugänglichen Informationsbeständen im kantonalen GIS-Browser
(https://maps.zh.ch). Der rechtserhebliche Sachverhalt lässt sich damit
genügend erstellen und es bedarf keines erneuten Augenscheins. Der Antrag des Beschwerdeführers
ist deshalb abzuweisen.
3.
3.1
Nach
Massgabe von § 2 lit. c PBG kommt den Gemeinden bzw. der kommunalen
Planungsbehörde bei der Nutzungsplanung Autonomie im Sinn von Art. 50
Abs. 1 der Bundesverfassung (BV; SR 101) zu (BGE 119 Ia 285
E. 4b; Tobias Jaag in: Isabelle Häner/Markus Rüssli/Evi Schwarzenbach
[Hrsg.], Kommentar zur Zürcher Kantonsverfassung, Zürich etc. 2007,
Art. 85 N. 11; vgl. auch BGr, 6. Januar 2015, 1C_130/2014,
E. 2.2). Dies gilt auch für den Quartierplan – ein Instrument der Sondernutzungsplanung
–, der im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung
entsprechende Nutzung ermöglicht und die dafür nötigen Anordnungen enthält
(§ 123 Abs. 1 PBG). Im Quartierplanverfahren haben die Beteiligten
das Recht, Anträge und Einwendungen vorzubringen; die weiteren
Verfahrensschritte hängen jedoch nicht von Mehrheitsbeschlüssen der Beteiligten
ab. Die Beschlüsse fasst vielmehr die Quartierplanbehörde, welche die
Interessen der betroffenen Grundeigentümer abzuwägen, möglichst auszugleichen
und mit den öffentlichen Interessen in Einklang zu bringen hat (VGr,
9. Dezember 2021, VB.2021.00280, E. 3.1; 21. September 2015,
VB.2014.00480, E. 2.2; 8. Februar 2012, VB.2011.00104, E. 3.2;
15. September 2005, VB.2005.00030, E. 3.1).
3.2
Das
Baurekursgericht verfügt bei der Überprüfung kommunaler Nutzungspläne über
volle Kognition (§ 20 Abs. 1 VRG). Damit wird Art. 33
Abs. 1 lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700)
nachgekommen, der eine volle Überprüfung von Nutzungsplänen durch mindestens
eine Rechtsmittelinstanz verlangt. Dieses Erfordernis schliesst nicht aus, dass
sich die Rechtsmittelinstanz Zurückhaltung auferlegt, soweit über die
Zweckmässigkeit kommunaler Planungsmassnahmen zu befinden ist (Art. 2 Abs. 3
RPG). Aufgrund der kommunalen Planungsautonomie darf die Rechtsmittelinstanz
nicht unter mehreren verfügbaren und angemessenen Lösungen wählen bzw. eine
zweckmässige Würdigung der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Beruht der
kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände,
so hat ihn das Baurekursgericht zu respektieren (BGr, 22. April 2015,
1C_428/2014, E. 2.2; 6. Januar 2015, 1C_130/2014, E. 2.2). Bei
der Überprüfung des kommunalen Planungsentscheids muss insbesondere
berücksichtigt werden, dass der erstinstanzlichen Behörde verschiedene
Planungsvarianten zur Auswahl stehen können. Das Baurekursgericht darf von der
gewählten Lösung nur abweichen, wenn sich die kommunale Behörde von
unsachlichen, zweckfremden Erwägungen hat leiten lassen oder sie die Grundsätze
der Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt. Im Beschwerdeverfahren
überprüft das Verwaltungsgericht als zweite Rechtsmittelinstanz
Rekursentscheide nur auf Rechtsverletzungen, einschliesslich
Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung, hin. Eine Überprüfung der Angemessenheit
steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG; VGr,
19. September 2024, VB.2023.00321, E. 4).
4.
4.1
Das
Quartierplanverfahren "Lindenhof" wurde vom Beschwerdegegner 1 im
Jahr 2010 auf Gesuch einer Grundeigentümerin eingeleitet bzw. wieder aufgenommen,
nachdem die Erarbeitung eines privaten Gestaltungsplans gescheitert war. Das im
Ortsteil Hinteregg gelegene Quartierplangebiet wird nordwestlich durch die
Bergstrasse, nordöstlich durch die Forchstrasse, im Südosten durch den Rütibach
(entlang der Grundstücksgrenzen von Kat.-Nrn. 05, 06 und 07) sowie im
Südwesten durch die Bauzonengrenze zur kantonalen Landwirtschaftszone Lk
abgegrenzt. Die Grundstücke im Perimeter sind zu einem Grossteil überbaut und
einer Kern- oder Wohnzone zugewiesen. Nicht überbaut sind im Wesentlichen die
in zweiter Bautiefe mittig gelegenen Grundstücke Kat-Nrn. 08, 09, 010 und
das Grundstück Kat-Nr. 011 (jeweils Kernzone KII) sowie das am
südöstlichen Perimeterrand gelegene Grundstück Kat.-Nr. 07, das der
kommunalen Freihaltezone F zugewiesen ist. Ziel des Quartierplans ist es,
sämtliche im Perimeter gelegenen Grundstücke hinreichend zu erschliessen, um
diese zonenkonform nutzbar zu machen. Dazu sollen fehlende Zugänge ergänzt und
bestehende Zugänge an die Anforderungen der Verkehrserschliessungsverordnung
vom 17. April 2019 (VErV; LS 700.4) angepasst werden. Ferner sollen
die notwendigen Versorgungs- und Entsorgungsleitungen erstellt bzw. ergänzt und
erneuert werden. Gemäss dem Beschwerdegegner 1 ist die Versorgung mit Wasser
und Energie nicht überall ausreichend und die Behandlung von Abwasser und
Abfallstoffen nicht einwandfrei gewährleistet. Innerhalb des Perimeters
befinden sich zwei inventarisierte Schutzobjekte von kommunaler und eines von
regionaler Bedeutung.
4.2
Die
Erschliessung der rückwärtig gelegenen Grundstücke Kat-Nrn. 08, 09, 010, 012
und 011 für den motorisierten Verkehr ist im Quartierplan mittels Erstellung
einer gemeinsamen Tiefgarage mit einer Kapazität von bis zu 140 Einstellplätzen
vorgesehen. Die Zufahrt soll von der Forchstrasse her auf der Höhe des heutigen
Postwegs über die Fläche der heutigen Grundstücke Kat-Nrn. 02, 013 und 014
führen. Hierzu soll das nordwestlich der projektierten Zufahrt liegende
Grundstück Kat.-Nr. 02 des Beschwerdeführers zugunsten der heutigen
Wegparzelle Kat.-Nr. 013 um 4 m
2
verkleinert und unter
anderem auf einem ca. 1 m breiten Streifen entlang der gemeinsamen
Grundstücksgrenze mit einem Fahrwegrecht belastet werden. Südöstlich angrenzend
an die neue Tiefgarageneinfahrt soll der Postweg als Fussweg und oberirdische
Notzufahrt zu den zu erschliessenden Grundstücken in zweiter Bautiefe dienen.
4.3
Für die
Entsorgung des Hauskehrichts der neu zu überbauenden Grundstücke
Kat.-Nrn. 08, 09, 010, 012 und 011 ist die Errichtung zweier
Unterflurcontainer auf dem östlichen Rand des beschwerdeführerischen
Grundstücks Kat.-Nr. 02 vorgesehen, das zu diesem Zweck mit einer
entsprechenden Dienstbarkeit belastet werden soll.
5.
5.1
Umstritten
ist zunächst die Quartierplanbedürftigkeit bzw. die Rechtmässigkeit des Einbezugs
der beschwerdeführerischen Liegenschaft Kat.-Nr. 01 in das
Quartierplanverfahren. Seinen Antrag auf Entlassung dieses Grundstücks
begründet der Beschwerdeführer damit, dass es bereits heute vollständig
erschlossen sei und durch die geplanten Quartierplanmassnahmen keinerlei
Vorteil erfahren würde. Unstreitig ist in diesem Zusammenhang, dass der
Beschwerdeführer ein entsprechendes Entlassungsbegehren bereits innert der
Auflagefrist gemäss § 154 Abs. 1 PBG stellte und mit diesem Antrag
somit auch im Rechtsmittelverfahren zuzulassen ist (vgl. § 155 Abs. 1
lit. a in Verbindung mit Abs. 2 PBG e contrario).
5.2
Der
Quartierplan soll im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen
Ordnung entsprechende Nutzung ermöglichen (§ 123 Abs. 1 PBG). Zu
diesem Zweck hat er einerseits mittels Grenzveränderungen und Landumlegungen
dafür zu sorgen, dass Parzellen geschaffen werden, die sich für eine
zonengemässe Überbauung eignen. Das Quartierplangebiet ist so einzuteilen, dass
alle Grundstücke ohne Ausnahmebewilligung und ohne nachbarliche Zustimmung in
einer den örtlichen Verhältnissen und der Bauzone angemessenen Weise überbaut
werden können; ist dies nicht möglich, sind die erforderlichen Rechte und
Lasten mit dem Quartierplan zu begründen (§ 126 Abs. 1 PBG).
Andererseits muss der Quartierplan dafür sorgen, dass alle Grundstücke im
Beizugsgebiet feinerschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen
gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben (§ 128
Abs. 1 PBG). Erschliessungen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und
Ausrüstungen sind dabei so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der
erfassten Grundstücke den einschlägigen gesetzlichen Anforderungen genügen
(§ 128 Abs. 2 PBG).
5.3
Der
Quartierplan dient somit zugleich öffentlichen Interessen und den privaten
Interessen der betroffenen Grundeigentümer: Er ermöglicht eine im öffentlichen
raumplanerischen Interesse liegende, geordnete Überbauung des Landes und
verschafft den beteiligten Grundeigentümern gleichzeitig eine Möglichkeit zur
Überbauung ihrer Grundstücke und damit die Erzielung eines Mehrwerts (BGr, 14. März
2000, 1P.721/1999, E. 3a, mit Hinweisen; vgl. BGE 117 Ia 412
E. 2c; Michael Steiner/Peter Bösch in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.],
Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 282 f.).
Dass ein solches privates Interesse tatsächlich vorliegt, ist Voraussetzung für
die mit dem Einbezug eines Grundstücks in den Quartierplan in der Regel
verbundenen Belastungen. Ist eine Parzelle bereits rechtsgenügend erschlossen
und erfährt sie auch sonst durch den Quartierplan keinen Vorteil, so ist ihr
Einbezug nicht gerechtfertigt. Insbesondere ist es nicht zulässig, ein baureifes
Grundstück einzig deshalb in ein Quartierplanverfahren einzubeziehen, weil es
für die Gesamterschliessung benötigt wird (vgl. BGr, 14. März 2000,
1P.721/1999, E. 3a). Das schliesst es allerdings nicht aus, in das
Quartierplanverfahren auch Grundstücke einzubeziehen, welche bereits überbaut
sind. Zum einen kann sich dies beim Vorhandensein von Ausnützungsreserven
rechtfertigen, bei deren Realisierung die bestehende Erschliessung nicht mehr
genügen würde (vgl. BGr, 14. März 2000, 1P.721/1999, E. 3b ff.). Zum
anderen sind selbst voll erschlossene, überbaute Grundstücke in das Verfahren
miteinzubeziehen, wenn die bestehenden Erschliessungswerke sanierungsbedürftig
sind und diese Sanierung zweckmässigerweise im Zuge der Realisierung des Quartierplans
vorgenommen wird. Sanierungsbedürftig ist ein Werk nicht nur, wenn es
reparaturbedürftig ist, sondern auch, wenn es den geltenden Normen nicht mehr
entspricht (Steiner/Bösch, S. 298 f.).
5.4
Die Vorinstanz
erblickte einen "objektiven, wenn auch geringfügigen Nutzen" für das
Grundstück Kat.-Nr. 01 im Ausbau der Fusswegverbindung ab dem Postweg. Ein
Fussweg bestehe zwar bereits heute, entspreche indes nicht durchgehend den
Anforderungen der VErV. Ein weiterer Vorteil liege in der geplanten Ergänzung
bzw. im Unterhalt der Werkleitungen, namentlich im Umbau der
Entwässerungsanlagen von einem Mischsystem zu einem Trennsystem sowie in der
Erstellung einer Ringschluss-Frischwasserleitung. Ergänzend wies die Vorinstanz
darauf hin, dass dem Beschwerdeführer aufgrund der Geringfügigkeit seines
Vorteils für diese Anlagen keine Erstellungskosten auferlegt worden seien. Der
Beschwerdeführer macht hingegen geltend, die bestehende Wasserversorgung sei
ausreichend, und bestreitet eine entsprechende Sanierungspflicht. Selbst bei
anderer Beurteilung sei eine solche nicht im Rahmen eines Quartierplanverfahrens,
sondern in einem separaten Verfahren durchzuführen. Auch die beabsichtigte
Modernisierung der Entwässerung hin zum Trennsystem sei für ihn eher
nachteilig, weil Fahrzeuge dann nicht mehr im Freien gewaschen werden dürften.
Schliesslich entstehe seiner Liegenschaft Kat.-Nr. 01 auch durch den
Ausbau des Postwegs kein Vorteil, da die Feinerschliessung seines Grundstücks
für Fussgänger über das Trottoir der Forchstrasse und den nördlichsten
Abschnitt des Postwegs führe, welcher schon heute eine Breite von ca. 5 m aufweise
und damit normaliengerecht ausgebaut sei.
5.5
Diese
Rügen des Beschwerdeführers gehen fehl. Während der Miteinbezug in ein
Quartierplanverfahren stets ein gewisses privates Interesse der betroffenen
Grundstücke voraussetzt, gilt es bei Quartierplänen wie dem vorliegenden, die
auch zahlreiche bereits überbaute Grundstücke umfassen, zu beachten, dass der
blosse Miteinbezug in das Verfahren nicht zwingend eine wesentliche Belastung
mit Landabzügen oder Erstellungskosten nach sich zieht. Dem reduzierten
Erschliessungsinteresse solcher Liegenschaften lässt sich durch Berücksichtigung
im Rahmen der Bemessung und Abgeltung der Landabzüge sowie der Verlegung der
Erstellungs- und Verfahrenskosten grundsätzlich hinreichend Rechnung tragen,
ohne dass sich deshalb eine Entlassung aus dem Verfahren aufdrängen würde (vgl.
§ 145 Abs. 2 und § 177 Abs. 1 Satz 2 PBG; Peter Kleb,
Kosten und Entschädigungen im zürcherischen Quartierplanverfahren, Zürich etc.
2004, S. 37 f., 174 ff., 246 ff.). Aus diesem Grund sind an
den Vorteil, den ein betroffenes Grundstück für einen Miteinbezug in das
Verfahren aus den Quartierplananlagen ziehen muss, keine hohen Anforderungen zu
stellen. Mit der geplanten Ringschlussleitung wird die Trinkwasserversorgung
der beschwerdeführerischen Liegenschaft Kat.-Nr. 01 auch im Fall eines Leitungsbruchs
sichergestellt und damit – unabhängig vom Bestehen einer entsprechenden
Sanierungspflicht – verbessert und an den derzeitigen Stand der Technik
angepasst (vgl. Kleb, S. 156). Ein weiterer Vorteil ist in der
vorgesehenen Sanierung der Entwässerung vom Mischsystem hin zum Trennsystem zu
erblicken, die aufgrund der geltenden bundesrechtlichen Anforderungen geboten
ist (vgl. Art. 7 Abs. 2 und Art. 12 Abs. 3 des Gewässerschutzgesetzes
vom 25. Januar 1991 [GSchG; SR 814.20]; Beatrice Wagner Pfeiffer,
Umweltrecht – Besondere Regelungsbereiche, 2. A., Zürich/St.
Gallen 2021, Rz. 937 ff.).
Unabhängig von einem entsprechenden Willen des Beschwerdeführers besteht an
diesen Modernisierungen bzw. Sanierungen ein hinreichendes privates Interesse,
um den Einbezug der Liegenschaft Kat-Nr. 01 in das Quartierplanverfahren
zu rechtfertigen. Ob das Grundstück Kat.-Nr. 01 vom Ausbau der
Fusswegverbindung über den Postweg profitiert, kann bei diesem Ergebnis
offenbleiben. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegründet.
6.
6.1
Zu prüfen
ist sodann der beantragte Verzicht auf eine Erschliessung des Quartierplangebiets
via Forchstrasse/Postweg respektive die – vom Beschwerdeführer sinngemäss nach
wie vor beantragte – alternative Vornahme der unterirdischen Erschliessung ab
der Püntstrasse und Sicherstellung der Fussgängererschliessung mittels eines durchgehenden
Quartierwegs zwischen der Berg- und der Gartenstrasse (II.A vorstehend). Der
Beschwerdeführer bringt hierzu zusammengefasst vor, dass die im Quartierplan
vorgesehene Erschliessung ab der Forchstrasse an verschiedenen baurechtlichen
Mängeln leide und überdies einen unverhältnismässigen Eingriff in sein
Grundeigentum zur Folge hätte. Weiter rügt er eine Verletzung seines
rechtlichen Gehörs, weil sich die Vorinstanz nicht hinreichend mit seinem
Vorschlag für eine alternative Erschliessung via Püntstrasse auseinandergesetzt
habe.
6.1.1
Im Einzelnen macht der Beschwerdeführer zunächst geltend, die geplante
Erschliessung der Tiefgarageneinfahrt ab der Forchstrasse verstosse gegen
§ 237 Abs. 2 PBG. Gemäss dieser Bestimmung sollen Zufahrten für
jedermann verkehrssicher sein. Ferner werde § 240 PBG verletzt, wonach der
Verkehr durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstücksnutzungen
weder verhindert noch beeinträchtigt werden darf (Abs. 1) und
Verkehrserschliessungen im Bereich wichtiger öffentlicher Strassen nach
Möglichkeit rückwärtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten zu
erfolgen haben (Abs. 3). Der Beschwerdeführer weist darauf hin, dass
bereits die heutige Nutzung des betreffenden Strassenabschnitts für die
Ausfahrt von den Kundenparkplätzen des Q-Ladens, die Zufahrt zu den rückwärtig
gelegenen Garagen der Überbauung Forchstrasse 015/016/017 und für den
Milchtankwagen der im Quartierplanperimeter domizilierten
Milchproduzentengenossenschaft unter dem Blickwinkel der Verkehrssicherheit
prekär sei. Dies insbesondere, weil die ein- und ausfahrenden Fahrzeuge jeweils
das Trottoir überqueren müssten und sich unmittelbar neben den genannten Ein-
bzw. Ausfahrten der Fussgängerstreifen zum Bahnübergang Hinteregg Ost befinde.
Bei einer zusätzlichen Belastung dieses Strassenabschnitts mit der Ein- und
Ausfahrt zu einer Sammelgarage mit ca. 140 Stellplätzen sowie einer
oberirdischen Notzufahrt sei die Verkehrssicherheit nicht mehr gewährleistet.
Dies gelte auch für die Anfahrt des Kehrichttransporters zu den neu geplanten
Unterflurcontainern, die mangels Kehrmöglichkeit nur durch Rückwärtsfahrt nach
vorgängigem Halten auf der Forchstrasse erfolgen könne. Dies sei bei einer
Ausfahrt des Typs B gemäss Anhang 2 VErV jedoch nicht zulässig.
6.1.2
Die Vorinstanz verneinte die Qualifikation des betreffenden Abschnitts der
Forchstrasse als wichtige Strasse im Sinn von § 240 Abs. 3 PBG unter
dem Hinweis, dass der Abschnitt in der kommunalen Verkehrsrichtplanung zwar als
Hauptsammelstrasse, aber nicht als Hauptverkehrsstrasse klassifiziert sei.
Anlässlich des Augenscheins vom 12. Juli 2023 habe sich gezeigt, dass die
Verkehrsbelastung in diesem Bereich moderat sei und einen weiteren
Direktanschluss zulasse. Ebenfalls berücksichtigte die Vorinstanz, dass im Zuge
der anstehenden Sanierung der Forchbahnhaltestelle Hinteregg eine Verlegung des
erwähnten Bahnübergangs Hinteregg Ost mitsamt dem dazugehörigen
Fussgängerstreifen um ca. 38 m in Richtung Kreuzung
Forchstrasse/Rällikerstrasse geplant sei (vgl. Beschluss des Gemeinderats Egg
vom 15. Februar 2021 betreffend Einsprache gegen das Projekt der Forchbahn AG
zur Sanierung der Haltestelle Hinteregg, Geschäft Nr. 72 36.03.1,
S. 1, abrufbar unter: https://www.egg.ch/_docn/2986298/GRB_20210215_72_Forchbahn_AG_Haltestelle_Hinteregg_Perronerhohung_P30_BehiG_Plangenehmigung_Stellungnahme.pdf,
zuletzt besucht am 23. April 2025). Für die Sicherheitsbedenken des Rekurrenten
lägen keine glaubwürdigen Hinweise vor, zumal die benachbarten Zufahrten zu den
Kundenparkplätzen des Q-Ladens sowie zu den rückwärtig gelegenen
Anwohnerparkplätzen der Überbauung 015/016/017 jeweils im Einbahnregime geführt
seien. Eine Ein- und Ausfahrt auf der gleichen Fahrbahn werde es lediglich auf
der geplanten Tiefgaragenzufahrt geben. Die gesetzlich vorgeschriebenen
Sichtweiten seien sowohl vor als auch nach dem Ausbau der Bahnhaltestelle
gewährleistet und dienstbarkeitsrechtlich abgesichert. Die übrigen technischen
Anforderungen an (Not-)Zufahrten seien ebenfalls erfüllt. Das rückwärtige
Einfahren des Kehrichtsammelfahrzeugs werde an der betreffenden Stelle bereits
heute praktiziert und sei unter Berücksichtigung des Verkehrsaufkommens und der
Häufigkeit des Kehrichtabtransports vertretbar.
6.1.3
Ob die Vorinstanz die Qualifikation des betreffenden Strassenabschnitts als
wichtige Strasse im Sinn von § 240 Abs. 3 PBG – trotz Einstufung als
Hauptsammelstrasse im kommunalen Verkehrsplan und Klassifikation als
Hauptstrasse im Sinn von Art. 36 Abs. 2 und Art. 57 Abs. 2
des Strassenverkehrsgesetzes vom 19. Dezember 1958 (SVG; SR 741.01)
in Verbindung mit Art. 3 Abs. 1 der Durchgangsstrassenverordnung vom
18. Dezember 1991 (SR 741.272) – zu Recht verneinte, kann
offenbleiben. Auch bei abweichender Beurteilung führte dies noch nicht zur
Rechtswidrigkeit der geplanten Erschliessungsvariante, zumal § 240
Abs. 3 PBG hinsichtlich des darin enthaltenen Gebots zur rückwärtigen
Erschliessung ausdrücklich Raum für Ausnahmen lässt und der rechtsanwendenden
Behörde einen erheblichen Beurteilungsspielraum eröffnet. Ob eine
Direkterschliessung eines Grundstücks auf eine wichtige öffentliche Strasse
verantwortet werden kann, ist in jedem Einzelfall anhand der konkreten
Verhältnisse zu beurteilen. Dabei sind vor allem Gesichtspunkte wie der
Überbauungsgrad, die bestehenden Ausfahrten, die erlaubte Geschwindigkeit, die
Sichtweiten, die Verkehrssicherheit sowie der Schwierigkeitsgrad einer
rückwärtigen Erschliessung zu gewichten (VGr, VR.2021.00002/00003,
10. November 2022, E. 5.5.3; 28. November 2013, VB.2013.00253,
E. 3.3.2; Markus Lanter/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,
S. 1087). Nebst dem Umstand, dass auf dem infrage stehenden, stark
bebauten Strassenabschnitt Leuenbach bis Rällikerstrasse bereits zahlreiche
andere Direktanschlüsse bestehen, was den Ausnahmecharakter der zu
beurteilenden Erschliessungslösung relativiert, gilt es vorliegend auch die
Nachteile zu berücksichtigen, die mit der vom Beschwerdeführer befürworteten
rückwärtigen Erschliessung über die Püntstrasse einhergingen. Zu nennen sind
hierbei insbesondere die Mehrbelastung der zahlreichen, rückwärtig gelegenen
Liegenschaften entlang der Püntstrasse, der höhere Flächenverbrauch sowie der
mit der erforderlichen Querung des Rütibachs verbundene verfahrensrechtliche
und technische Mehraufwand. Unter Berücksichtigung dieser Umstände erweist sich
die vorinstanzliche Beurteilung der Vereinbarkeit des geplanten
Direktanschlusses mit § 240 Abs. 3 PBG jedenfalls im Ergebnis nicht
als rechtsverletzend.
6.1.4
Nicht zu beanstanden ist ferner, dass die Vorinstanz die geplante Zufahrt
als ausreichend verkehrssicher beurteilte. Sie hat dabei zu Recht
berücksichtigt, dass die mit der anstehenden Sanierung der Bahnhaltestelle
geplante Verlegung des Fussgängerstreifens zu einer signifikanten Verbesserung
der Fussgängersicherheit führen dürfte. Nachdem sich das betreffende
Plangenehmigungsverfahren bereits in einem fortgeschrittenen Stadium befindet
und unter zusätzlicher Berücksichtigung des auf den bestehenden Ausfahrten
herrschenden Einbahnregimes ist die Verkehrssicherheit mit der gewählten
Erschliessungsvariante ausreichend gewahrt.
6.1.5
Hinsichtlich der gerügten Verletzung von Anhang 2 VErV im Zusammenhang mit
der rückwärtsgerichteten Einfahrt des Kehrichtsammelfahrzeugs lässt der
Beschwerdeführer unberücksichtigt, dass sich die darin enthaltenen
Bestimmungen, namentlich betreffend die Pflicht zur Ein- und Ausfahrt in
Vorwärtsrichtung, auf
Aus
fahrten im Sinn von § 3 lit. d VErV
beziehen. Beim betreffenden Abschnitt des Postwegs, von welchem aus die Leerung
der Unterflurcontainer erfolgen soll, handelt es sich indessen lediglich um
eine
Zu
fahrt im Sinn von § 3 lit. b VErV, d.
h. um eine Strasse der
Feinerschliessung, die ab der Grundstücksgrenze als Verbindung mit dem
Strassennetz der Groberschliessung dient. Allfälligen Bedenken in Bezug auf die
Verkehrssicherheit dieses Manövers kann sodann nötigenfalls mittels geeigneter
Nebenbestimmungen im Rahmen eines konkreten Bebauungsprojekts begegnet werden.
Unbegründet sind auch die Rügen des Beschwerdeführers in Bezug auf die
ungenügende Dimensionierung der vorgesehenen Notzufahrten und Stellflächen
(vgl. § 13 VErV sowie Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs-
und Stellflächen [FKS-Richtlinie; abrufbar unter
https://www.feukos.ch/de/unterlagen, besucht 23. April 2025]). Der
erforderliche Kurvenradius gemäss Ziff. 5.1 FKS-Richtlinie bezieht sich
nicht auf Wendeplätze und die Anzahl der geforderten Stellflächen bzw. die
Möglichkeit der gleichzeitigen Nutzung einer Stellfläche für mehrere umliegende
Gebäude ist in den FKS-Richtlinien nicht näher geregelt (vgl. a.
a.
O., Ziff. 6). Auch die Steigung der
projektierten Notzufahrt über den Postweg erweist sich als normalienkonform
(vgl. Ziff. 5.2 FKS-Richtlinie).
6.2
Auch die
vom Beschwerdeführer geltend gemachte Unverhältnismässigkeit des mit den
Quartierplanmassnahmen einhergehenden Eingriffs in seine Eigentumsgarantie
verneinte die Vorinstanz zu Recht. Dass diese Prüfung nicht mit der
erforderlichen Tiefe oder in willkürlicher Weise erfolgt wäre, ist entgegen dem
Beschwerdeführer nicht ersichtlich. Die Vorinstanz hielt zutreffend fest, dass
das Grundstück Kat.-Nr. 02 durch den geplanten Ausbau des Postwegs und die
Fahrgasse zur Parkierungsanlage Forch an der südlichen Ecke mit einer Minderzuteilung
von 4 m
2
und in flächenmässig untergeordnetem Umfang mit
verschiedenen Dienstbarkeiten belastet werde. Bei letzteren handelt es sich um
ein Fuss- und Fahrwegrecht auf einem Streifen von ca. 1 m Breite entlang
der südöstlichen Grundstücksgrenze, ein Nutzungsrecht an der über die südliche
Grundstücksecke verlaufenden Fahrgasse, eine Verpflichtung zur Freihaltung der
Sichtbermen an der östlichen Grundstücksecke im Bereich der Ausfahrt
Poststrasse/Forchstrasse sowie ein Erstellungs- und Nutzungsrecht für die
vorgesehenen Unterflurcontainer südöstlich der bestehenden Garagenzufahrt der
Gebäude Vers.-Nr. 018, 019 und 020. Die Belastung mit neuen
Dienstbarkeiten betrifft eine Gesamtfläche von 30 m
2
der rund
860 m
2
grossen Liegenschaft. Angesichts dieser
Flächenverhältnisse sowie des Umstands, dass die Belastung mit Dienstbarkeiten
ausschliesslich im Grenzbereich erfolgt, in welchem infolge baupolizeilicher
Abstandsbestimmungen ohnehin keine wesentliche bauliche Nutzung möglich wäre,
erscheint die resultierende Beanspruchung des Grundstücks Kat.-Nr. 02
insgesamt von untergeordneter Natur. Dem privaten Interesse des Beschwerdeführers
an der Vermeidung dieser Belastungen kommt ein geringeres Gewicht zu als dem
öffentlichen und privaten Interesse an der Herbeiführung der Baureife der im
Quartierplanperimeter gelegenen, rund 18'700 m
2
grossen
Baulandparzellen.
6.3
Auch mit
seinen übrigen Rügen in Bezug auf die behauptete Unzweckmässigkeit der
gewählten Erschliessungsvariante vermag der Beschwerdeführer keine rechtsverletzende
Ermessensausübung des Beschwerdegegners 1 aufzuzeigen. Der Umstand, dass der
Beschwerdegegner 1 in der Begründung seiner Variantenwahl deren Vereinbarkeit
mit einem – inzwischen offenbar nicht mehr weiterverfolgten – Umbauprojekt des Beschwerdeführers
hervorhob, führt nicht zur Rechtswidrigkeit der entsprechenden
Ermessensausübung. Auch im Übrigen hat sich der Beschwerdegegner 1 bei der Wahl
der zu verfolgenden Erschliessungsvariante von sachgerechten Kriterien leiten
lassen. Die vom Beschwerdeführer propagierte alternative Erschliessung der
zentralen Tiefgarage von der Püntstrasse her wurde bereits im Rahmen des Bebauungs-
und Erschliessungskonzepts überprüft und hinsichtlich ihrer Vor- und Nachteile
der schlussendlich bevorzugten Direkterschliessung gegenübergestellt. Dass die
Vor- und Nachteile dieser Vorgehensvarianten wesentlich vom Vorschlag des Beschwerdeführers
gemäss seinem Begehren vom 29. März 2021 abweichen würden, macht dieser
nicht substanziiert geltend. Entsprechend ist es auch nicht zu beanstanden,
dass der Beschwerdegegner 1 zur Beantwortung dieses Begehrens auf das bereits
durchgeführte Variantenstudium verwies. Dass der Beschwerdegegner 1 eine
Erschliessung der zentralen Tiefgarage von der Püntstrasse her verwarf, ist angesichts
der Nachteile und Risiken dieser Vorgehensvariante nachvollziehbar. Zunächst
hätte diese eine weitaus höhere Zahl bereits überbauter Liegenschaften
tangiert. Hinzu kommen die im Erschliessungskonzept schlüssig dargelegte
bauliche Komplexität der erforderlichen Über- oder Unterquerung des Rütibachs
sowie die Verfahrensrisiken aufgrund der negativen Prognose des Beschwerdegegners 2
bezüglich der Bewilligungsfähigkeit dieses Vorhabens. Auch unter dem
Blickwinkel der haushälterischen Bodennutzung erscheint die gewählte
Direkterschliessung vorteilhafter. Dass die Vorinstanz diese in ihrer
Gesamtwürdigung als zweck- und rechtmässig beurteilte, ist nicht rechtsverletzend.
Dass die Vorinstanz in ihrer Begründung nicht jedes Argument des Beschwerdeführers
einzeln widerlegte, sondern sich auf eine Darlegung der aus ihrer Sicht
massgeblichen Gesichtspunkte beschränkte, stellt entgegen dem Beschwerdeführer
keine Verletzung seines rechtlichen Gehörs dar (vgl. statt vieler: BGE 147
IV 409 E. 5.3.4 mit Hinweisen).
7.
Zu beurteilen ist sodann die Rechtmässigkeit der Belastung
der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 mit Verfahrens- und Vollzugskosten.
7.1
Die Kosten
der Gemeinde für die Aufstellung und den Vollzug des Quartierplans samt Zins sind
von den beteiligten Grundeigentümern in der Regel im Verhältnis der Flächen
ihrer neuen Grundstücke zu bezahlen. Besondere Verhältnisse sind zu
berücksichtigen (§ 177 Abs. 1 PBG). Letzteres kann sich etwa zur
Berücksichtigung eines unterschiedlich hohen Erschliessungsinteresses aufgrund
vorbestehender Erschliessungsanlagen oder besonderer Verfahrensaufwendungen in
Bezug auf einen Teil der Grundstücke rechtfertigen. Als Verwaltungsgebühr
untersteht die Kostenverlegung nach § 177 PBG dem Kostendeckungs- und
Äquivalenzprinzip (zum ganzen Kleb, S. 231 und 246; BGr, 16. November
2010, 2C_407/2010, E. 2.4 ff.; VGr, 1. Oktober 2020,
VB.2018.00798, E. 6.2).
7.2
Vorliegend
wurden die Verfahrens- und Vollzugskosten entsprechend der Fläche im Neubestand
abgestuft nach vier Kategorien verlegt (100, 50, 25 und 0 %). Die
Grundstücke des Beschwerdeführers wurden jeweils zu 25 % kostenpflichtig,
was in einer anrechenbaren Fläche von insgesamt 444 m
2
bzw. einer
Verpflichtung zur Tragung von 1,7901 % der Administrativ- und
Vollzugskosten resultiert. Entgegen den Vorbringen des Beschwerdeführers wurde
damit dem verhältnismässig geringen Erschliessungsinteresse seiner beiden
Liegenschaften, deren Vorteil sich im Wesentlichen auf eine Verbesserung der
Wasserversorgungssicherheit und eine Modernisierung des Entwässerungssystems
beschränkt, bereits hinreichend Rechnung getragen. Zu berücksichtigen ist
ferner, dass ihm für die Erstellung der betreffenden Werkleitungen keinerlei
Kosten auferlegt wurden. Auch hat die Vorinstanz bei ihrer Prüfung des vom
Beschwerdeführer zu tragenden Administrativkostenanteils zu Recht die zusätzlichen
Aufwendungen berücksichtigt, welche im Zusammenhang mit der Erarbeitung der
ursprünglich geplanten gemeinsamen Tiefgaragenzufahrt über das Grundstück Kat.-Nr. 02
und dem späteren Widerruf seines Einverständnisses zu diesem Vorgehen
entstanden. Auch dass der auferlegte Administrativkostenanteil gegen das
Äquivalenzprinzip verstossen würde, ist nicht ersichtlich. Die Beschwerde
erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.
8.
Zusammengefasst ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
9.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG) und bleibt dem Beschwerdeführer die beantragte
Parteientschädigung versagt. Hingegen ist er zu verpflichten, der
Mitbeteiligten 1 einerseits sowie den Mitbeteiligten 2 und 3 andererseits eine
angemessene – im Lichte der knappen Stellungnahmen mitunter nur geringfügige –
Parteientschädigung zu bezahlen. Weil sich die Bemühungen des Beschwerdegegners 1
auf die Verteidigung des angefochtenen Quartierplans beschränkt haben und ihm
dabei kein grosser Aufwand entstanden ist, sind in Bezug auf diesen die
Voraussetzungen für die Zusprechung einer Parteientschädigung hingegen nicht
erfüllt (Plüss, § 17 Rz. 51). Für eine Anpassung der Kosten- und
Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens besteht ausgangsgemäss kein Anlass.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    700.--
Zustellkosten,
Fr. 6'700.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Mitbeteiligten 1 einerseits sowie den
Mitbeteiligten 2 und 3 andererseits eine Parteientschädigung von je Fr. 500.-
(inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht;
c)    das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).