zh_verwaltungsgericht · SB.2008.00062 · 2008-11-19 · de

Grundstückgewinnsteuer | Grundstückgewinnsteuerrechtliche Erfassung einer im Quartierplanverfahren unentgeltlich abgetretenen Parzellenfläche Der Pflichtige beanstandet, dass ihm die 1'339 m2, welche er im Rahmen des Quartierplanverfahrens unentgeltlich abgetreten hatte bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer nicht als gewinnmindernde Anlagekosten angerechnet wurden. Das Verwaltungsgericht bestätigt seine Rechtsprechung, wonach der Wert einer im Rahmen des Quartierplanverfahrens unentgeltlich abgetretenen Parzellenfläche als Anlagekosten zu berücksichtigen ist. Für die Bewertung wird von jenem Wert ausgegangen, zu welchem im Quartierplanverfahren Mehr- und Minderzuteilungen ausgeglichen wurden. Teilweise Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 08..2.19.1 SB.2008.00062
Zurich Verwaltungsgericht 08..2.19.1 SB.2008.00062
Zurigo Verwaltungsgericht 08..2.19.1 SB.2008.00062

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2008.00062
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Geschäftsnummer:
SB.2008.00062
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.11.2008
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
Grundstückgewinnsteuerrechtliche Erfassung einer im Quartierplanverfahren unentgeltlich abgetretenen Parzellenfläche
Der Pflichtige beanstandet, dass ihm die 1'339 m2, welche er im Rahmen des Quartierplanverfahrens unentgeltlich abgetreten hatte bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer nicht als gewinnmindernde Anlagekosten angerechnet wurden.
Das Verwaltungsgericht bestätigt seine Rechtsprechung, wonach der Wert einer im Rahmen des Quartierplanverfahrens unentgeltlich abgetretenen Parzellenfläche als Anlagekosten zu berücksichtigen ist. Für die Bewertung wird von jenem Wert ausgegangen, zu welchem im Quartierplanverfahren Mehr- und Minderzuteilungen ausgeglichen wurden. Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
ANLAGEKOSTEN
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
HANDÄNDERUNG
LANDUMLEGUNG
QUARTIERPLAN
UNENTGELTLICHE ABTRETUNG
WIRTSCHAFTLICHE BETRACHTUNGSWEISE
Rechtsnormen:
§ 153 Abs. III StG
§ 213 StG
§ 216 Abs. I StG
§ 216 Abs. III StG
§ 219 Abs. I StG
§ 219 Abs. IV StG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
SB.2008.00062
Entscheid
der 2. Kammer
vom
19. November 2008
Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin
Leana Isler,
Gerichtssekretärin
Eliane Fischer.
In Sachen
A,
vertreten durch
RA
B,
Beschwerdeführer
,
gegen
Stadt R,
Beschwerdegegnerin
,
betreffend Grundstückgewinnsteuer,
hat
sich ergeben:
I.
Am 7. Februar 2001 veräusserte A das Grundstück Kat.Nr. 01
(2924 m2 Wiesland mit 26/1000 Miteigentum an Kat.Nr. 02 [geplantes Parkaus
"E"]) zu einem Preis von Fr. … an die C AG. Anlässlich dieser
Handänderung auferlegte der Finanzausschuss der Stadt R dem Pflichtigen am 21. Oktober
2004 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. … . Die hiergegen erhobene
Einsprache wies die nämliche Behörde am 12. Juli 2005 vollumfänglich ab.
II.
Der Pflichtige liess am 19. September 2005 gegen den
Einsprachebeschluss Rekurs erheben und beantragte neben der Überprüfung des
heute nicht mehr umstrittenen Verkehrswerts des Grundstücks vor 20 Jahren und
weiteren, heute ebenfalls nicht mehr umstrittenen Aufwendungen für Bauten und
Altlastensanierungen insbesondere die Berücksichtigung des im Rahmen des
durchgeführten Quartierplans eingeworfenen Landes im Umfang von 1'399.6 m2 als
Anlagekosten.
Am 14. Mai 2008 hiess die Steuerrekurskommission III das
Rechtsmittel des Pflichtigen teilweise gut und reduzierte die
Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … . Eine Berücksichtigung der im Rahmen des
Quartierplanverfahrens abgetretenen Flächen unterblieb.
III.
Am 20. Juni 2008 liess der Pflichtige Beschwerde an das
Verwaltungsgericht erheben und beantragte sinngemäss, in Aufhebung des
angefochtenen Entscheids sei das im Rahmen des Quartierplanverfahrens
abgetretene Land von 1'339,6 m2 als gewinnmindernde Anlagekosten in Abzug zu
bringen. Ausserdem verlangte er die Zusprechung einer Parteientschädigung.
Während die Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete
beantragte die Beschwerdegegnerin Abweisung der Beschwerde unter Zusprechung
einer angemessenen Parteientschädigung.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in
Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213
des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige
oder unvollständige Feststel­lung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend
gemacht werden.
Das
Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu
beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den
rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist
es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem
Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein
Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis
des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende
Ermessensfehler, d.h. auf Ermessenüberschreitung und auf Ermessensmiss
brauch
(RB 1999 Nr. 147).
2.
Die Grundstückgewinnsteuer wird
laut § 216 Abs. 1 StG bei Handänderungen an Grundstücken oder
Anteilen von solchen erhoben. Dabei ist der Grundstückgewinn gemäss § 219 Abs.
1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Bei Erwerb
infolge Landumlegung zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung,
Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren
oder angesichts drohender Enteignungen ist auf den Erwerb der bei dieser
Handänderung tauschweise abgetretenen, bei Ersatzbeschaffungen gemäss § 216
Abs. 3 StG auf den Erwerb der bei dieser Handänderung veräusserten Grundstücke
abzustellen (§ 219 Abs. 4 StG).
2.1
Das
Verwaltungsgericht hat am 17. Juni 1998 (SR.98.00003) in einem vergleichbaren
Fall entschieden, dass sich der Wert einer im Rahmen eines
Quartierplanverfahrens entschädigungslos abgetretenen Strassenparzelle bei der
Gewinnermittlung auf dem eingetauschten Grundstück in den Anlagekosten
niederschlagen muss. An dieser Rechtssprechung ist festzuhalten: Wie andere
anteilig anzurechnende Kosten des Quartierplans oder sonstige
Erschliessungskosten führt auch die unentgeltliche Abtretung einer Strassenparzelle
im Rahmen des Quartierplans zu einer Wertvermehrung beim eingetauschten Grundstück.
Derartige Landumlegungen sind regelmässig im öffentlichen Interesse und verbessern
in aller Regel das bestehende Grundvermögen der Steuerpflichtigen
wirtschaftlich, indem eine besser Ausnützung oder ein leichterer Zugang zum
Grundstück möglich wird (vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich
Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006,
§ 216 N. 211 mit Hinweisen). Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin
werden damit auch nicht Werte doppelt berücksichtigt. Wohl sind aus Sicht des
eigentlichen Quartierplanverfahrens Neubestand und Altbestand grundsätzlich
gleichwertig, indessen trifft dies im Quartierplanverfahren vor allem aus Sicht
der übrigen Teilnehmer am Verfahren zu. Bei der im Grundsteuerrecht notwendigen
wirtschaftlichen Betrachtungsweise sind demgegenüber sämtliche Anlagekosten
eines Steuerpflichtigen um das verkaufte Grundstück zu ermitteln. Dazu gehört
eben auch der Wert der vorliegend im Rahmen des Quartierplans unentgeltlich
abgetretenen Fläche.
Ebenfalls festzuhalten ist daran, dass als Wert der
unentgeltlich abgetretenen Parzellenfläche derjenige Wert zu übernehmen ist, zu
welchem im Quartierplanverfahren Mehr- und Minderzuteilungen ausgeglichen wurden
(vgl. VGr, 17.6.1998, SR.98.00003).
2.2
Im Rahmen
des Quartierplans sind dem Pflichtigen insgesamt 1'339.6 m2 Land weniger
zugeteilt worden, als er mit dem Grundstück aKat. Nr. 03 in den Quartierplan
eingeworfen hatte. Von dieser Fläche sind 996,8 m2 für die Quartierplanstrassen
und –wege sowie für den Park inklusive See "D" unentgeltlich
abgetreten worden. Unter Berücksichtigung des im Quartierplan verwendeten
Quotienten zur Bestimmung der Gesamtnutzfläche (GNF) von 1.5844 ergibt dies
1'579.3 m2 GNF. Es sind keine Gründe ersichtlich, um vom im
Quartierplanverfahren angenommenen Wert von Fr. …/m2 GNF abzuweichen,
womit dem Pflichtigen gewinnmindernd unter den Anlagekosten ein Betrag von
Fr. … (1'579.3 m2 GNF à Fr. …) anzurechnen ist.
Die Teilfläche von 342.8 m2 hat der Pflichtige im Rahmen der
Groberschliessung mit Ausnützungstransfer und damit nicht unentgeltlich abgetreten.
Vielmehr erhielt er neben der ihm persönlich verbleibenden Ausnützung dieser
Teilfläche auch noch eine Entschädigung von Fr. …/m2. Damit ist diese
Fläche, gleich wie eine sonstige Teilveräusserung etwa im Rahmen einer
Minderzuteilung des Quartierplans, für die Bestimmung der Anlagekosten der
streitbetroffenen Handänderung nicht zu berücksichtigen.
2.3
Anlagewert
und Erlös haben sich entsprechend dem Prinzip der gesonderten Ge­winnermittlung
umfänglich und inhaltlich auf das gleiche Grundstück zu beziehen. Sofern sich
die materielle Substanz oder der rechtliche Inhalt des Grundstücks während der
massgeblichen Besitzesdauer verändert haben, so sind für den Erwerbszeitpunkt
(bzw. vorliegend auf den Zeitpunkt vor 20 Jahren) durch Zu- und Abrechnungen
vergleichbare Verhältnisse zu schaffen (RB 1999 Nr. 156; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
§ 219 N. 9 mit weiteren Hinweisen).
Der Pflichtige hat gemäss Handänderungsanzeige des
Grundbuchamts S das Grundstück Kat.Nr. 01 mit 2'924 m2 Acker und Wiese
veräussert. Sodann hat er die zum vorgenannten Grundstück gehörenden 26/1000
von Kat.Nr. 02 (5'389 m2 Acker und Wiesland) im gleichen Rechtsgeschäft mit
veräussert, welche einer Bodenfläche am zu realisierenden Parkhaus von 140 m2
entsprechen (vgl. Technischer Bericht zum Quartierplan, S. 81, Spalte AU). Der
Pflichtige hat damit gesamthaft 3’064 m2 veräussert (2'924 m2 zuzüglich
140 m2), womit – um die vorstehend verlangten vergleichbaren Verhältnisse herzustellen
– beim Verkehrswert vor 20 Jahren ebenfalls von 3’064 m2 auszugehen ist.
2.4
Damit ist
die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen
errechnet sich der Grundstückgewinn und der reine Steuerbetrag im Sinne der protokollierten
Minderheitsmeinung der Vorinstanz wie folgt:
…..
3.
Bei diesem Verfahrensausgang obsiegen bzw. unterliegen die
Parteien im Rekurs- wie im Beschwerdeverfahren je hälftig. Damit haben sie die
Kosten beider Rechtsmittelverfahren je hälftig zu tragen (§ 213 in Verbindung
mit § 153 und § 151 Abs. 1 StG) und bleibt ihnen die verlangte
Parteientschädigung versagt (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetz vom
24. Mai 1959 in Verbindung mit § 213, § 152 und § 153 Abs. 4 StG).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen; die Grundstückgewinnsteuer aus dem
Verkauf der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 Grundbuchamt S (Handänderung vom 7. Februar
2001) wird auf Fr. … herabgesetzt.
2.    Die Kosten
des Rekursverfahrens werden den Parteien je zur Hälfte auferlegt.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'500.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr.    100.--     Zustellungskosten,
Fr. 7'600.--     Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden den Parteien je zur Hälfte auferlegt.
5.    Eine
Parteientschädigung wird weder für das Rekurs- noch das Beschwerdeverfahren zugesprochen.
6.    Gegen diesen
Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art.
82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30
Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an …