zh_verwaltungsgericht · VB.2018.00723 · 2019-03-28 · de

Unterschutzstellung | Unterschutzstellung. Rechtliches Gehör. Feststellung des Sachverhalts. Grundsätzlich müssen die Verwaltungsbehörden das rechtliche Gehör auch in nichtstreitigen Verfahren gewähren. Haben die Betroffenen die Verfügung jedoch selbst beantragt oder konnten sie deren Inhalt voraussehen, muss ihnen nicht vorgängig eine Stellungnahme zum voraussichtlichen Inhalt ermöglicht werden (E. 2.1). Die von Amts wegen vorzunehmende Sachverhaltsfeststellung kann unter anderem mittels Augenscheins oder Fachgutachtens vorgenommen werden; den Letzteren kommt in Schutzabklärungsverfahren eine massgebliche Bedeutung bzw. – sofern sie vollständig, nachvollziehbar und schlüssig sind – ein erhöhter Beweiswert zu (E. 2.3). Die Bejahung der Schutzwürdigkeit führt nur dann zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu gewichten ist als die entgegenstehenden Interessen (E. 4.2.2). Kognition des Baurekursgerichts und des Verwaltungsgerichts (E. 4.2.3). Es handelt sich um ein hochrangiges Schutzobjekt (E. 4.3). Die finanziellen Privatinteressen sind nicht geeignet, gegen die öffentlichen Interessen an dessen Erhaltung aufzukommen (E. 4.2.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 28.03.2019 VB.2018.00723
Zurich Verwaltungsgericht 28.03.2019 VB.2018.00723
Zurigo Verwaltungsgericht 28.03.2019 VB.2018.00723

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00723
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Geschäftsnummer:
VB.2018.00723
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 28.03.2019
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Unterschutzstellung
Unterschutzstellung. Rechtliches Gehör. Feststellung des Sachverhalts.
Grundsätzlich müssen die Verwaltungsbehörden das rechtliche Gehör auch in nichtstreitigen Verfahren gewähren. Haben die Betroffenen die Verfügung jedoch selbst beantragt oder konnten sie deren Inhalt voraussehen, muss ihnen nicht vorgängig eine Stellungnahme zum voraussichtlichen Inhalt ermöglicht werden (E. 2.1). Die von Amts wegen vorzunehmende Sachverhaltsfeststellung kann unter anderem mittels Augenscheins oder Fachgutachtens vorgenommen werden; den Letzteren kommt in Schutzabklärungsverfahren eine massgebliche Bedeutung bzw. – sofern sie vollständig, nachvollziehbar und schlüssig sind – ein erhöhter Beweiswert zu (E. 2.3).
Die Bejahung der Schutzwürdigkeit führt nur dann zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu gewichten ist als die entgegenstehenden Interessen (E. 4.2.2). Kognition des Baurekursgerichts und des Verwaltungsgerichts (E. 4.2.3). Es handelt sich um ein hochrangiges Schutzobjekt (E. 4.3). Die finanziellen Privatinteressen sind nicht geeignet, gegen die öffentlichen Interessen an dessen Erhaltung aufzukommen (E. 4.2.2).
Abweisung.
Stichworte:
AUGENSCHEIN
EIGENWERT
GUTACHTEN
INTERESSENABWÄGUNG
INVENTAR
KOGNITION
ORTSBILD
PROVOKATIONSBEGEHREN
RECHTLICHES GEHÖR
SACHVERHALTSFESTSTELLUNG
SCHUTZFÄHIGKEIT
SCHUTZWÜRDIGKEIT
SITUATIONSWERT
UNTERSCHUTZSTELLUNG
Rechtsnormen:
Art. 5 Abs. II BV
Art. 29 BV
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 205 PBG
§ 207 PBG
§ 213 PBG
§ 7 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2018.00723
Urteil
der 1. Kammer
vom
28. März 2019
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin
Regina Meier.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
Gemeinderat Wallisellen,
vertreten durch
RA D,
Beschwerdegegner,
und
1.
E,
2.
F,
3.
G,
Mitbeteiligte,
betreffend Unterschutzstellung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit fünf Beschlüssen vom 19. Dezember 2017 stellte
der Gemeinderat Wallisellen die Liegenschaften H-Strasse 01, 02, 03, 04
und 05 auf den Grundstücken Kat.-Nr. 06, 07, 08, 09 sowie 10 in
Wallisellen unter Schutz.
II.
Dagegen rekurrierten A und B am 29. Januar 2018 beim
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der
angefochtenen Beschlüsse sowie die Inventarentlassung der Liegenschaften H-Strasse 01
und 02, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Am 4. Oktober 2018 vereinigte
das Baurekursgericht die fünf Rekurse und wies sie ab.
III.
Am 6. November 2018 erhoben A und B Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragten, das Urteil des Baurekursgerichts aufzuheben
und die Angelegenheit zur weiteren Abklärung des Sachverhalts und zur
Neubeurteilung an den Gemeinderat Wallisellen zurückzuweisen. Eventualiter
seien die vorinstanzlichen Entscheide aufzuheben und die Liegenschaften H-Strasse 01
und 02 unter Verzicht auf eine Unterschutzstellung aus dem kommunalen Inventar
der schützenswerten Bauten und Anlagen Wallisellen zu entlassen. In
prozessualer Hinsicht sei allenfalls ein Augenschein durchzuführen; zudem seien
die vorinstanzlichen Kosten neu zu verlegen, alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten des Gemeinderats Wallisellen.
Das Baurekursgericht beantragte
am 19. November 2018 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. Der Gemeinderat Wallisellen beantragte mit Beschwerdeantwort vom
11. Dezember 2018 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Mit Replik vom 24. Januar 2019 hielten die Beschwerdeführenden an ihren
Anträgen fest. Der Gemeinderat Wallisellen verzichtete am 12. Februar 2019
auf eine weitere Stellungnahme. Die Mitbeteiligten liessen sich nicht
vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Im Hauptpunkt rügen die Beschwerdeführenden eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs sowie eine ungenügende Sachverhaltsabklärung
durch die Vorinstanzen und beantragen im Hinblick darauf die Rückweisung an die
erste Instanz.
2.1
In Bezug auf das rechtliche Gehör
beanstanden die Beschwerdeführenden, dass ihnen im Rahmen des Verfahrens
betreffend den Erlass der Schutzverfügung, namentlich zum Fragenkatalog und zum
Ergebnis des Fachgutachtens, keine Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben worden
sei. Das Baurekursgericht erwog, dass die §§ 203 ff. des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
kein kontradiktorisches Verfahren vorsehen und die Beschwerdeführenden ihre
Einwände im Rekursverfahren vorbringen konnten.
Grundsätzlich gilt mit Blick auf Art. 29 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV), dass die Verwaltungsbehörden das
rechtliche Gehör auch in nichtstreitigen Verfahren gewähren müssen. Haben die
Betroffenen die Verfügung jedoch – wie vorliegend mittels Provokationsbegehren
– selbst beantragt oder konnten sie deren Inhalt voraussehen, müssen die
Verwaltungsbehörden ihnen nicht vorgängig von sich aus eine Stellungnahme zum
voraussichtlichen Inhalt ermöglichen (
Ulrich
Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A.,
Zürich/St. Gallen 2016, S. 114 Rz. 1011)
. Mithin wurde das
rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden nicht verletzt. Würde eine
Gehörsverletzung dennoch bejaht, so wäre sie im Rechtsmittelverfahren geheilt
worden:
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist zwar formeller Natur;
wird er verletzt, ist der betreffende Entscheid
grundsätzlich unabhängig davon, ob er inhaltlich richtig ist oder nicht,
aufzuheben. Eine Heilung des Mangels im anschliessenden Rechtsmittelverfahren
ist jedoch möglich. Sie verlangt erstens, dass die betroffene Partei sich vor
einer Rechtsmittelinstanz äussern kann, welche die gleich umfassende
Überprüfungsbefugnis hat. Zweitens setzt sie zusätzlich voraus, dass die
Verletzung entweder nicht schwer wiegt oder – wenn die Verletzung schwer wiegt
– dass die Rückweisung nur zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu
unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen
Partei an einer raschen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (VGr,
30. Juni 2010, VB.2009.00472, E. 2.3 mit Hinweisen).
Eine allfällige
Verletzung des rechtlichen Gehörs beträfe gemäss den beschwerdeführerischen
Vorbringen die Unmöglichkeit der Einbringung ihrer Argumente in die
Interessenabwägung. Dabei handelt es sich grundsätzlich um eine Rechtsfrage,
welche sowohl das Baurekursgericht wie auch das Verwaltungsgericht mit umfassender
Überprüfungsbefugnis beurteilen. Demnach wäre eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs jedenfalls als geheilt zu betrachten. Im Übrigen käme eine Rückweisung
an die erste Instanz einem formalistischen Leerlauf gleich, da sich die
Sachlage als hinreichend geklärt erweist (E. 2.3).
2.2
Weiter
machen die Beschwerdeführenden geltend, der baurekursgerichtliche Entscheid sei
ungenügend begründet und die offerierten Beweismittel würden nicht gewürdigt;
insbesondere fehle eine auf konkreten Zahlen wie den Sanierungskosten
basierende Verhältnismässigkeitsprüfung. Zur rechtsgenügenden Beurteilung hätte
die Vorinstanz ein Gutachten oder einen Fachbericht veranlassen sollen.
Aus dem Anspruch auf rechtliches
Gehör leitet sich der Anspruch der Verfahrensbeteiligten ab, dass sich die
Rechtsmittelbehörde mit den gestellten Anträgen und den relevanten
Sachvorbringen auseinandersetzt. Dies bedeutet aber nicht, dass sie sich mit
jeder tatsächlichen Behauptung, mit jedem rechtlichen Einwand und mit jedem
Beweismittel befassen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid
wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (Alain Griffel in: ders. [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.
Zürich/Basel/Genf 2014 [Kommentar VRG], § 8 N. 33).
Das Baurekursgericht war mit
Blick auf das Vorstehende nicht dazu verpflichtet, sich mit sämtlichen
Vorbringen der Beschwerdeführenden auseinanderzusetzen. Abgesehen davon erweist
sich der vorinstanzliche Entscheid als ausführlich begründet: Das
Baurekursgericht hat die beschwerdeführerischen Ausführungen zum Zustand der
Gebäude und zu den bei den Akten liegenden konkreten Sanierungskostenschätzungen
sowie zu den erwarteten Mietzinseinnahmen in Erwägung gezogen (E. 7.1 a.E.).
Weiter hat es eine eingehende Interessenabwägung vorgenommen, gerade auch unter
Berücksichtigung des grossen Sanierungsbedarfs und der möglichen künftigen
Nutzung. Eine Verletzung der Begründungspflicht ist nicht festzustellen.
2.3
In Bezug
auf die Sachverhaltsabklärung durch den Gemeinderat Wallisellen rügen die
Beschwerdeführenden, dass der Letztere keinen eigenen Augenschein durchgeführt
hat.
Es trifft zu, dass die Verwaltungsbehörden gemäss § 7
VRG den Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären haben. Sie sind jedoch nicht
dazu verpflichtet, selbst einen Augenschein durchzuführen; ein solcher stellt
bloss eine unter diversen Möglichkeiten zur Sachverhaltsfeststellung dar
(§ 7 Abs. 1 VRG). Alternativ können auch Fachgutachten eingeholt
werden, denen in Schutzabklärungsverfahren eine massgebliche Bedeutung bzw. –
sofern sie vollständig, nachvollziehbar und schlüssig sind – ein erhöhter
Beweiswert zukommt (VGr, 5. April 2018, VB.2017.00698, E. 2.3). Im
vorliegenden Fall befindet sich ein ausführliches 50-seitiges Fachgutachten bei
den Akten mit schlüssigen Ausführungen zur Gebäudegruppe und deren Entwicklung,
zu allen einzelnen Liegenschaften sowie der ortsbaulichen, ortsgeschichtlichen,
architekturhistorischen und sozialgeschichtlichen Bedeutung. Auf dieses
Gutachten hat sich der Gemeinderat Wallisellen beim Erlass des Schutzentscheids
abgestützt. Eine ungenügende Sachverhaltsfeststellung ist darin nicht zu
erblicken.
Weiter hat die Vorinstanz am 25. Mai 2018 einen
Augenschein durchgeführt und diesen mittels Protokoll und 24 aussagekräftigen
Fotografien gut dokumentiert. Damit und zusammen mit den übrigen Akten erweist
sich der Sachverhalt als rechtsgenügend erstellt, weshalb sich auch der
beantragte verwaltungsgerichtliche Augenschein erübrigt.
3.
Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer der Liegenschaften
H-Strasse 01 und 02 in Wallisellen. Die beiden Gebäude sind Teil eines
fünf Bauten umfassenden Ensembles, welche allesamt im Inventar der
Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung verzeichnet sind und in der Wohnzone mit
Gewerbeerleichterung WG 4.0 liegen.
Am 24. August 2016 stellten die Beschwerdeführenden
beim Gemeinderat Wallisellen ein Provokationsbegehren im Sinn von § 213
PBG zur Abklärung der Schutzwürdigkeit ihrer beiden Liegenschaften. In der
Folge ergingen die streitgegenständlichen Beschlüsse, mit denen die Gebäude
unter Schutz gestellt wurden.
4.
4.1
Zur
Begründung ihres Eventualbegehrens betreffend den Verzicht auf eine Unterschutzstellung
berufen sich die Beschwerdeführenden auf den schlechten baulichen Zustand
namentlich der Gebäudehülle der beiden streitgegenständlichen Bauten, die nicht
mehr zeitgemässe, verschachtelte Raumaufteilung im Innern und die schlechte
Isolierung sowie die heutigen Anforderungen nicht genügende Bauweise im
Allgemeinen. Angesichts der zu erwartenden hohen, kaum finanzierbaren
Sanierungskosten und der Unmöglichkeit der Erzielung ausreichender
Mietzinseinnahmen erweise sich die Unterschutzstellung als unverhältnismässig.
Die Schutz- bzw. Erhaltensfähigkeit der Gebäude sei zu verneinen, da bei einer
Sanierung diverse Bauteile auszutauschen wären, welche die Zeugeneigenschaft
ausmachen. Eine Sanierung ohne "Aushöhlung" der Gebäude sei mit
angemessenem Aufwand nicht zu erreichen, gerade eine solche sei jedoch
untersagt worden. Insgesamt überwiege das private Interesse das nicht
ausgeprägte öffentliche Interesse an der Unterschutzstellung der Gebäudegruppe H-Strasse
01-05. Daher sei auf eine Unterschutzstellung zu verzichten und die
Liegenschaften seien aus dem kommunalen Inventar zu entlassen.
4.2
4.2.1
Als Schutzobjekte fallen gemäss
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG unter anderem Gebäudegruppen, Gebäude
und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,
wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltungswürdig sind
oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre
Wirkung wesentlichen Umgebung in Betracht. Bei der Beantwortung der Frage, ob
ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder es seine
Umgebung "wesentlich mitprägt", kommt allfällig vorhandenen
Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. November 2012,
VB.2012.00287, E. 4.1; VGr, 24. Februar 2010, VB.2009.00270,
E. 3; VGr, 10. Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 3.1.2, je mit
Hinweisen). In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften auch als Eigenwert
und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im
schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Die
Schutzwürdigkeit kann sich im Übrigen auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert
und Situationswert eines infrage stehenden Objekts ergeben (VGr,
17. Januar 2019, VB.2018.00103, E. 3.1; 7. Juni 2018,
VB.2017.00361, E. 3.1; 19. Februar 2003, VB.2002.00295, E. 3; RB
1997 Nr. 73).
4.2.2
Die Bejahung der
Schutzwürdigkeit führt nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im
Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann, wenn das öffentliche
Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu gewichten ist als
entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62;
eingehend auch VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3). Die Gemeinde
hat unter Verhältnismässigkeitsgesichtspunkten unterschiedlich weitreichende
Schutzanordnungen (z.
B. eine teilweise
Unterschutzstellung, Ergänzungsbauten sowie allfällige Nutzungskonzepte)
vertieft zu prüfen und schlussendlich die erforderliche Interessenabwägung
unter Berücksichtigung aller übrigen einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen
(VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1).
4.2.3
Eine solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine
vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Bewertung und
Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in
verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den
Verwaltungsbehörden auszufüllen sind. So müssen sie unter mehreren infrage
kommenden Objekten eine Auswahl treffen und diejenigen selektionieren, welche
sie in Beachtung aller Umstände als für die Unterschutzstellung am geeignetsten
halten (RB 1989 Nr. 67). Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Baute
oder Anlage i.
S.
v.
§ 203 lit. c PBG als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltenswürdig ist
oder die Landschaft oder Siedlungen wesentlich mitprägt, steht der Gemeinde ein
erheblicher Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu (BGr, 21. Februar
2014, 1C_595/2013 und 1C_596/2013, E. 4.1.1 f., Marco Donatsch,
Kommentar VRG, § 20 N. 85).
Das Verwaltungsgericht verfügt
bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle. Es
hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der
erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der
Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50
Abs. 2 VRG).
4.3
4.3.1
Das kommunale Inventarblatt bezeichnet die vom Architekt Josef
Ohmer erstellte Gebäudegruppe als nach einheitlichem Bebauungsplan in den
Jahren 1909/1910 entstandenes stilistisches und typologisch geschlossenes
Ensemble, das als bedeutendes Walliseller Siedlungsdenkmal des frühen
20. Jahrhunderts zu bewerten sei. Mit seinen kleinvolumigen Gebäuden in
offener und durchgrünter Bebauungsweise stelle diese Wohnsiedlung einen der
ersten Vertreter seiner Art dar und habe dazu beigetragen, dass sich das
charakteristische, im Sinn einer Gartensiedlung gelockerte Ortsbild habe
entfalten können. Die individuelle architektonische Gestaltung unterscheide die
Siedlung von anderen Siedlungseinheiten aus derselben Zeit und sie sei in ihrer
weitgehend erhaltenen Form ein authentischer Zeuge für die Baukunst und
Wohnkultur des Heimatstils vor dem ersten Weltkrieg sowie ein wichtiger Zeuge
des Beginns der modernen Eigenheimbewegung in Wallisellen.
4.3.2
Dem Fachgutachten zuhanden des Gemeinderats
lässt sich zusammengefasst folgendes entnehmen: Der Architekt Josef Ohmer schuf
1909 mit den fünf streitgegenständlichen Gebäuden eine Gruppe von individuell
ausgebildeten Bauten, die durch gemeinsame Gestaltungsmerkmale klar als
zusammengehörendes Ensemble in Erscheinung treten, welchem ortsbauliche
Bedeutung zukommt. Die Baugruppe ist ein wertvoller Zeuge einer dezentralen,
kleinteiligen Ortserweiterung nach den typischen, in der ersten Hälfte des
20. Jahrhunderts entstandenen Ideen der Reformarchitektur. Obgleich die
Liegenschaft H-Strasse 01 an ihrem Äussern Baumassnahmen erfahren habe und
sie – wie auch das Wohnhaus an der H-Strasse 02 – einen vernachlässigten
Unterhalt aufweise, seien keine tieferen Schäden an der Bausubstanz vorhanden.
Die verputzten Fassaden, die ziegelgedeckten Schrägdächer und die prägende
Formensprache des Heimatstils sind als wesentliche Teile der schützenswerten
Baugruppe noch weitestgehend vorhanden und legen somit eine bedeutende
Zeugenschaft der Architektur ihrer Zeitepoche ab.
4.3.3
Der Gemeinderat Wallisellen stützte sich
massgeblich auf dieses Gutachten ab und sprach der Baugruppe wichtige
Zeugeneigenschaften zu. Die Vorinstanz schloss sich dieser Beurteilung an und
ging von einem hohen Grad der Schutzwürdigkeit bzw. einem hohen Eigen- und
Situationswert aus. Die Beschwerdeführenden stellen die hohe Schutzwürdigkeit
des Gebäudeensembles denn auch nicht substanziiert in Abrede; die
diesbezügliche Beurteilung der Vorinstanzen ist nicht zu beanstanden.
4.4
Die Bejahung der
Schutzwürdigkeit führt nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im
Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann, wenn das öffentliche
Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu gewichten ist als
entgegenstehende öffentliche und private Interessen (E. 4.2.2).
Staatliches Handeln muss verhältnismässig sein (Art. 5 Abs. 2 BV).
4.4.1
Im Hinblick auf den Schutzumfang wurde für sämtliche fünf Gebäude
festgelegt, dass das äussere Erscheinungsbild mit den ziegelgedeckten
Schrägdächern inkl. Dachaufbauten und Vordächern sowie sämtliche Elemente der
Fassadengliederung sowie Fenster- und Türöffnungen geschützt sind.
Eingeschossige Volumenerweiterungen sind an der rückwärtigen Fassade
eingeschränkt möglich. Im Innern sind die primäre Tragstruktur, die
Geschossdecken in ihrer Lage und die Treppe in ihrer Lage zu erhalten. Auch die
Umgebung wurde unter Schutz gestellt. Namentlich dürfen die Gebäude nicht
abgebrochen oder durch Änderungen in ihrem kunst- und kulturhistorischen
Charakter beeinträchtigt werden. Weiter sind die Schutzobjekte ordnungsgemäss
zu unterhalten; die geschützten Teile sind im Original zu erhalten. Die
Erstellung zusätzlicher oberirdischer Bauten auf den Grundstücken sowie
oberirdische Volumenvergrösserungen der Gebäude sind ausgeschlossen.
4.4.2
Im Rahmen der Prüfung der
Verhältnismässigkeit der genannten Schutzmassnahmen hat die Vorinstanz unter
Ausschöpfung ihres Beurteilungsspielraums eine sorgfältige Interessenabwägung
vorgenommen.
In Anwendung von § 28 Abs. 1
Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG kann auf die zutreffenden
Erwägungen im Entscheid des Baurekursgerichts verwiesen werden. Es ist ohne
Weiteres nachvollziehbar, dass die Ensemblewirkung der fünf Gebäude durch den
Abbruch der zwei streitbetroffenen Häuser zu einem grossen Teil verloren ginge.
Die Ausführungen der Beschwerdeführenden vermögen daran keine Zweifel zu
wecken. Der Vor­instanz ist insbesondere auch darin zuzustimmen, dass der
festgestellte hohe Eigen- und Situationswert nur durch die Erhaltung und
Renovation alter Bausubstanz gewährt werden kann. Die Beschränkung auf einen
reinen Fassadenschutz hätte eine nicht hinnehmbare eine Diskrepanz zwischen
aussen und innen zur Folge, weshalb unter anderem auch die tragenden Wände
sowie die Decken in ihrer Lage zu erhalten sind. Obwohl die Gebäude einigen
Sanierungsbedarf aufweisen, werden die im Eigentum der Beschwerdeführenden
stehenden Gebäude bewohnt und konnten die drei weiteren dem Ensemble
zugehörigen Gebäude saniert und einer Wohnnutzung zugeführt werden; es ist
durchaus davon ausgegangen werden, dass die massgebliche Substanz tatsächlich
erhalten werden kann. Der notwendige Sanierungsbedarf ist zwar erheblich,
erscheint aber nicht als aussergewöhnlich. Das finanzielle Interesse der Beschwerdeführenden
am Abbruch vermag gegen das gewichtige öffentliche Interesse am Erhalt des
hochrangigen Schutzobjekts nicht aufzukommen
.
Da bereits zahlreiche
Veränderungen im Innern der Gebäude vorgenommen wurden, war zwar keine
integrale Unterschutzstellung anzuordnen. Mit einer noch weniger weitgehenden
Massnahme liesse sich das Schutzziel aber nicht mehr erreichen; der festgelegte
Schutzumfang erweist sich sowohl hinsichtlich der beiden Gebäude der
Beschwerdeführenden als auch bezüglich des gesamten Gebäudeensembles als
verhältnismässig.
4.5
Zusammenfassend
erweist sich der angefochtene Entscheid als rechtskonform. Die Beschwerde ist
als unbegründet abzuweisen.
5.
Entsprechend dem Verfahrensausgang werden die
Beschwerdeführenden kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG). Die beantragte Neuverlegung der vorinstanzlichen
Kosten erübrigt sich und eine Parteientschädigung steht der
Beschwerdeführerschaft aufgrund ihres Unterliegens von vornherein nicht zu (§ 17
Abs. 2 VRG). Dem Beschwerdegegner steht in dieser Konstellation ebenfalls
keine Entschädigung zu. Obsiegenden grösseren Gemeinwesen wird bloss
ausnahmsweise eine solche zugesprochen, wenn ausserordentliche Bemühungen nötig
waren, welche über das hinausgehen, wofür das betreffende Gemeinwesen
organisatorisch eingerichtet ist (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 54).
Der Aufwand vor der zweiten Rechtsmittelinstanz blieb für den Beschwerdegegner
jedoch – obgleich er eine anwaltliche Vertretung beizog – relativ bescheiden.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    250.--     Zustellkosten,
Fr. 5'250.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerschaft je zur Hälfte unter
solidarischer Haftung auferlegt.
4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an: