zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00525 · 2026-05-21 · de
Baubewilligung

Auf dem Grundstück in Hanglage ist geplant, anstelle des bestehenden Einfamilienhauses zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt acht Wohnungen sowie einer Tiefgarage zu erstellen. Erschliessung (E. 3). Fuss- und Fahrwegrecht (E. 3.3). Verkehrssicherheit (E. 3.4). Baumasse (E. 4). Im Streit liegt die Frage, wie der gewachsene Boden verläuft und wie auf dessen Grundlage die Baumasse  hinsichtlich des projektierten Hauses A  berechnet werden soll (E. 4.3.4). Interpolationen im Bereich des Grundrisses abzubrechender Gebäude sind grundsätzlich zulässig. Ebenso können Höhenkoten ausserhalb des Grundrisses solcher Gebäude in Betracht gezogen werden. Infolge des dynamischen Verständnisses des gewachsenen Bodens ist es sodann grundsätzlich hinzunehmen, dass ein Neubau aufgrund einer früheren Aufschüttung eine grössere Höhe erreichen kann als ein vorbestehendes, abzubrechendes Gebäude. Es handelt sich jedoch vorliegend aufgrund des unregelmässigen Verlaufs des Terrains in Hanglage sowie der künstlich vorgenommenen Aufschüttungen gerade nicht um eine "mehr oder weniger regelmässige Geländemodulation". Es sprengt vorliegend den Rahmen einer zulässigen Interpolation, ausschliesslich bei einer Aufschüttung anzusetzen, die sich mit einer Kote als einzigem Referenzpunkt in erheblicher Entfernung zum abzubrechenden Gebäude befindet. Die Beschränkung auf lediglich zwei Höhenkoten insbesondere an der Westfassade des Hauses A, wobei eine davon mehrere Meter ausserhalb des abzubrechenden Gebäudes auf einer offensichtlich unnatürlichen Erhöhung liegt, erweist sich als nicht vertretbar. Es besteht offenkundig Anlass für eine weitergehende Differenzierung der zugrunde zu legenden Terrainverhältnisse und folglich auch der Berechnung der Baumasse (E. 4.3.5). Gutheissung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00525
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00525
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 21.05.2026
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Auf dem Grundstück in Hanglage ist geplant, anstelle des bestehenden Einfamilienhauses zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt acht Wohnungen sowie einer Tiefgarage zu erstellen.Erschliessung (E. 3). Fuss- und Fahrwegrecht (E. 3.3). Verkehrssicherheit (E. 3.4).Baumasse (E. 4). Im Streit liegt die Frage, wie der gewachsene Boden verläuft und wie auf dessen Grundlage die Baumasse  hinsichtlich des projektierten Hauses A  berechnet werden soll (E. 4.3.4). Interpolationen im Bereich des Grundrisses abzubrechender Gebäude sind grundsätzlich zulässig. Ebenso können Höhenkoten ausserhalb des Grundrisses solcher Gebäude in Betracht gezogen werden. Infolge des dynamischen Verständnisses des gewachsenen Bodens ist es sodann grundsätzlich hinzunehmen, dass ein Neubau aufgrund einer früheren Aufschüttung eine grössere Höhe erreichen kann als ein vorbestehendes, abzubrechendes Gebäude. Es handelt sich jedoch vorliegend aufgrund des unregelmässigen Verlaufs des Terrains in Hanglage sowie der künstlich vorgenommenen Aufschüttungen gerade nicht um eine "mehr oder weniger regelmässige Geländemodulation". Es sprengt vorliegend den Rahmen einer zulässigen Interpolation, ausschliesslich bei einer Aufschüttung anzusetzen, die sich mit einer Kote als einzigem Referenzpunkt in erheblicher Entfernung zum abzubrechenden Gebäude befindet. Die Beschränkung auf lediglich zwei Höhenkoten insbesondere an der Westfassade des Hauses A, wobei eine davon mehrere Meter ausserhalb des abzubrechenden Gebäudes auf einer offensichtlich unnatürlichen Erhöhung liegt, erweist sich als nicht vertretbar. Es besteht offenkundig Anlass für eine weitergehende Differenzierung der zugrunde zu legenden Terrainverhältnisse und folglich auch der Berechnung der Baumasse (E. 4.3.5).Gutheissung.
Stichworte:
AUFSCHÜTTUNG
BAUMASSE
DIENSTBARKEIT
ERSCHLIESSUNG
GEWACHSENER BODEN
GEWACHSENES TERRAIN
HANGLAGE
INTERPOLATION
VERKEHRSERSCHLIESSUNGSVERORDNUNG
VERKEHRSSICHERHEIT
WEGRECHT
Rechtsnormen:
§ 233 PBG
§ 234 PBG
§ 237 PBG
§ 240 PBG
Art. 22 Abs. II lit. b RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00525
Urteil
der 1. Kammer
vom 21. Mai 2026
Mitwirkend: Abteilungspräsident
Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Sabrina Susanna Gubler.
In Sachen
A,
vertreten
durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.
C AG,
vertreten
durch RA D,
2.    Baukommission Hausen am Albis,
vertreten
durch RA E,
3.    Baudirektion des Kantons Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 31. Mai
2023 erteilte die Baukommission Hausen am Albis der C AG die baurechtliche
Bewilligung für den Bau von zwei Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
am F-Weg 06 (I) in Hausen am Albis. Gleichzeitig wurden die mit
Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 22. März 2023 erteilten
kantonalen Bewilligungen eröffnet.
II.
Dagegen erhoben G und H mit
undatierter Eingabe am 5. Juli 2023 (Posteingang) sowie A mit Eingabe vom
7. Juli 2023 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragten die Aufhebung der angefochtenen Entscheide, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen. Mit Entscheid vom 2. Juli 2024 vereinigte das
Baurekursgericht die beiden Rekursverfahren und wies die Rekurse ab.
III.
Hiergegen erhob A mit Eingabe vom
10. September 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich
und beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids und des Beschlusses der Baukommission Hausen am Albis vom
31. Mai 2023 sowie die Verweigerung der Baubewilligung. Eventualiter
beantragte sie die Rückweisung der Sache zur neuen bzw. ergänzenden Beurteilung
an die Vorinstanzen. Das Baurekursgericht beantragte am 30. September 2024
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion
verzichtete auf eine Beschwerdeantwort. Die Baukommission Hausen am Albis
beantragte am 8. Oktober 2024 die Abweisung der Beschwerde unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen. Diese Beschwerdeantwort wurde mit Eingabe vom
10. Oktober 2024 ergänzt. Die C AG beantragte am 10. Oktober
2024 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die Abweisung der Beschwerde. A
replizierte am 24. Oktober 2024. Die Baukommission Hausen am Albis
duplizierte am 4. November 2024 unter Aufrechterhaltung der gestellten
Anträge, ebenso die C AG am 7. November 2024. Die Parteien haben sich
nicht weiter vernehmen lassen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die
übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
2.1
Das Baugrundstück
Kat.-Nr. 01 am F-Weg 06 (I) in Hausen am Albis liegt grösstenteils in
der Wohnzone W/1.2 und zu einem kleinen Teil in der Kernzone II gemäss der Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde Hausen am Albis vom 22. März 2012 (BZO). Die
Bauherrschaft plant, anstelle des bestehenden Einfamilienhauses zwei
Mehrfamilienhäuser mit insgesamt acht Wohnungen sowie einer Tiefgarage zu
erstellen. Das Bauvorhaben soll auf demjenigen Teil des Baugrundstücks
realisiert werden, welcher der Wohnzone zugeschieden ist.
2.2
Die
Beschwerdeführerin rügt im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht wie schon im
Rekursverfahren eine ungenügende bzw. unzulässige Erschliessung des
Baugrundstücks (Beschwerde, Rz. 17 ff.) sowie eine Überschreitung der
Baumasse (Beschwerde, Rz. 29 ff.). Sie macht weiter geltend, das
Bauvorhaben verfüge nicht über die erforderlichen Spiel- und Ruheflächen
(Beschwerde, Rz. 49 ff.) und die Vorinstanzen hätten sich mit der
Frage der Einordnung nicht ausreichend auseinandergesetzt (Beschwerde, Rz. 59 ff.).
Zudem seien weitere Ziffern der Baubewilligung fehlerhaft (Beschwerde, Rz. 63).
3.
3.1
Die
Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, die Erschliessung des Baugrundstücks
sei unzulässig und gewährleiste die Verkehrssicherheit nicht. Es fehle am
zivilrechtlichen Wegrecht zur Erschliessung des streitbetroffenen Bauvorhabens
über die Stichstrasse Kat.-Nr. 02. Das Wegrecht beziehe sich lediglich auf
eine "weitere Überbauung" des Baugrundstücks und nicht auch auf einen
Abbruch der bestehenden Baute sowie eine komplette Neubebauung der Parzelle
unter Verzicht auf die bisherige Erschliessung über die Parzelle Kat.-Nr. 03.
Durch die Erschliessung des Bauvorhabens über die Stichstrasse entstünde
massiver Mehrverkehr und die Verkehrssicherheit sei nicht mehr gewährleistet.
Die Gefahren nähmen massiv zu, wenn zusätzlich zu den beiden bestehenden
Einfamilienhäusern acht neue Wohnungen mit 23 Parkplätzen über die
Stichstrasse erschlossen würden. Der erforderliche Sichtbereich sei nicht
gewährleistet. Die Stichstrasse sei sehr steil und schmal und biete keine
Ausweichmöglichkeiten. Durch die geplante Überbauung würden auch viele ortsunkundige
Besuchende und Lieferdienste angezogen, bei welchen damit gerechnet werden
müsse, dass sie die erlaubte Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h fahren
würden. Eine Erschliessung einer derart grossen Überbauung über die steile
Stichstrasse sei noch im Oktober 2019 vom Gemeinderat Hausen am Albis
ausdrücklich verworfen worden.
3.2
3.2.1
Gemäss § 233
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
dürfen Bauten und Anlagen nur auf Grundstücken erstellt werden, die baureif
sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse es
erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Baureif ist ein
Grundstück gemäss § 234 PBG, wenn es erschlossen ist und wenn durch die
bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand
beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. § 236
Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein
Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich
ist, ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden kann und die
einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten
gewährleistet ist. Genügende Zugänglichkeit bedingt gemäss § 237
Abs. 1 PBG in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und
Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der
öffentlichen Dienste und der Benutzenden. Zufahrten sollen § 237
Abs. 2 Satz 1 PBG entsprechend für alle verkehrssicher sein.
Dementsprechend darf gemäss § 240 Abs. 1 PBG durch Bauten, Anlagen,
Bepflanzungen und sonstige Grundstücknutzungen weder der Verkehr behindert oder
gefährdet noch der Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers
beeinträchtigt werden. Gemäss § 237 Abs. 4 PBG dürfen privatrechtlich
geordnete Zugänge ohne Zustimmung der örtlichen Baubehörde weder tatsächlich
noch rechtlich verändert oder aufgehoben werden. Entsprechende Beschränkungen
sind im Grundbuch anzumerken.
Durch
die Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) werden die
technischen Anforderungen an die Ausgestaltung der Strassen der
Feinerschliessung als Zufahrten, die technischen Anforderungen an Ausfahrten
und die zulässigen Auswirkungen der Nutzung von Grundstücken auf Strassen der
Fein- und Groberschliessung sowie diverse Abstandsvorschriften geregelt (§ 1
VErV). Als Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab
der Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung (§ 3
lit. b VErV). Zufahrten sind so zu gestalten, dass sie ihren Zweck
erfüllen und der vollständigen Nutzung der Grundstücke genügen und die
Verkehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer
jederzeit gewährleistet ist. Vorderhand sind die Bedürfnisse von mobilitäts-
und sehbehinderten Menschen sowie von Kindern, insbesondere auf Schulwegen, zu
berücksichtigen (§ 4 lit. a und b VErV). Der Einsatz der öffentlichen
Dienste, insbesondere für Notfalleinsätze, muss jederzeit gewährleistet sein (§ 4
lit. c VErV). Die technischen Anforderungen an Zufahrten finden sich in
den Anhängen 16 der Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5
Abs. 1 VErV).
3.2.2
Bei der
Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung und insbesondere
der Gewährung von Erleichterungen von den technischen Anforderungen der
Verkehrserschliessungsverordnung kommt den Gemeinden ein von der Rekursinstanz
zu beachtender Ermessensspielraum zu. Geprüft wird daher nur, ob der
angefochtene Entscheid auf einer richtigen und vollständigen Feststellung des
massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die bewilligte Erschliessungslösung
verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit vertretbar
erscheint. Vor Verwaltungsgericht können gemäss § 50 in Verbindung mit § 20
Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn
dieser Bestimmungen geltend gemacht werden (VGr, 8. Mai 2025, VB.2024.00037
und VB.2024.00047, E. 6.2 mit Hinweisen).
3.3
Als Erstes ist auf
die Rüge der Beschwerdeführerin zum fehlenden Wegrecht einzugehen. Die
Dienstbarkeit als privatrechtliches Institut ist im vorliegenden
verwaltungsrechtlichen Verfahren insofern von Belang, als die genügende
Erschliessung des Baugrundstücks eine notwendige Voraussetzung für die
Erteilung einer Baubewilligung darstellt (Art. 22 Abs. 2 lit. b
des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]; vgl. auch §§ 233
und 234 PBG; VGr, 25. Juni 2020, VB.2020.00039, E. 5.2 f.; 29. August
2019, VB.2018.00609, E. 3.2).
3.3.1
Der Sachverhalt
bezüglich des Wegrechts präsentiert sich gemäss dem angefochtenen Entscheid
folgendermassen: Das Baugrundstück wird über die Parzelle Kat.-Nr. 02 erschlossen,
welche gegenwärtig (nur) die Liegenschaften Kat.-Nrn. 04 und 05 erschliesst
und im subjektiv-dinglichen hälftigen Miteigentum dieser beiden Parzellen
steht. Zugunsten des Baugrundstücks und zulasten der Parzelle Kat.-Nr. 02
besteht ein im Grundbuch eingetragenes Fuss- und Fahrwegrecht. Gemäss dem
Wortlaut dieser Dienstbarkeit darf das Fuss- und Fahrwegrecht auch nach einer
weiteren Überbauung der berechtigten Liegenschaft ausgeübt werden
(angefochtener Entscheid, E. 3.3).
3.3.2
Das
Baurekursgericht erwog, aus der Dienstbarkeit ergebe sich klar das Recht zur
dauernden und jederzeitigen Benützung der Parzelle Kat.-Nr. 02 als Zugang
zum Baugrundstück. Für die Auffassung der Rekurrentin (bzw. heutigen
Beschwerdeführerin), wonach der Umfang der Dienstbarkeit die Erschliessung des
Bauvorhabens nicht abdecken soll, bestünden keine Hinweise, zumal der Wortlaut
der Dienstbarkeit keinerlei Beschränkungen enthalte. Wäre es die Absicht der
Parteien gewesen, den Umfang der Dienstbarkeit in Bezug auf mögliche Bauten auf
dem Baugrundstück zu beschränken, hätten sie solche Beschränkungen ohne
Weiteres im Dienstbarkeitsvertrag vorsehen können.
3.3.3
Der Auslegung
des Baurekursgerichts ist zu folgen: Das eingeräumte Fuss- und Fahrwegrecht
enthält keine Einschränkung in dem Sinn, dass sich das Wegrecht lediglich auf
eine "weitere Überbauung" des Baugrundstücks bezieht und nicht auch
auf einen Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses mit einer Neubebauung der
Parzelle unter Verzicht auf die bisherige Erschliessung über die Parzelle Kat.-Nr. 03,
wie dies die Beschwerdeführerin geltend machen lässt. Bei der Begründung der
Dienstbarkeit wurde durch den gewählten Wortlaut "Das Wegrecht darf auch
nach einer weiteren Überbauung der berechtigten Liegenschaft ausgeübt
werden" eine künftig stärkere Nutzung offenbar nicht nur nicht
ausgeschlossen, sondern tatsächlich in Betracht gezogen.
3.4
Was die Frage der
Verkehrssicherheit auf der Wegparzelle Kat.-Nr. 02 betrifft, so ist
festzuhalten, dass die signalisierte Geschwindigkeit für Motorfahrzeuge
50 km/h beträgt und deshalb grundsätzlich Sichtbereiche von 5070 Meter
einzuhalten sind (vgl. Anhang 3 zur VErV). Das von der Beschwerdeführerin
angeführte Kurzgutachten vom 5. April 2023 geht jedoch davon aus, dass
aufgrund enger Platzverhältnisse, des eingeschränkten Sichtfelds und der
Tatsache, dass es sich um eine untergeordnete Quartierstrasse handelt, eine
tiefer gefahrene Geschwindigkeit anzunehmen ist. Die nach Durchführung eines
Augenscheins getätigte Feststellung des Baurekursgerichts, dass angesichts der
örtlichen Verhältnisse  insbesondere unter Berücksichtigung des Umstands, dass
es sich bei der Strasse "I" ebenfalls um eine Sackgasse handelt,
welche nur wenige Wohneinheiten erschliesst  bei Weitem keine tatsächlich
gefahrene Fahrgeschwindigkeit von 50 km/h, sondern vielmehr eine solche
von 2030 km/h zu erwarten sei und deshalb gemäss Anhang 3 zur VErV
ein Sichtbereich von 20 Meter genüge, was vorliegend eingehalten sei, ist
somit nicht rechtsverletzend. Zur Argumentation der Beschwerdeführerin, wonach
im Sichtbereich "bestandesgeschützte Pflanzen" im Weg stünden
(Beschwerde, Rz. 24), sei im Übrigen erwähnt, dass Sträucher und Hecken
einen Abstand von mindestens 0,5 Meter von der Strasse aufweisen müssen
und Grundstückseigentümer verpflichtet sind, eine in den Sichtbereich ragende
Hecke auf der Höhe von 0,8 Meter unter der Schere zu halten (§ 23 VErV
in Verbindung mit Anhang 3 der VErV; vgl. dazu VGr, 29. August 2024,
VB.2023.00729, E. 5.2 mit Hinweisen). Aus diesen Gründen ist im vorliegend
zu beurteilenden Fall die Verkehrssicherheit gewährleistet.
4.
Die Beschwerdeführerin macht
eine Überschreitung der zulässigen Baumasse geltend. Zu überprüfen ist daher
die von der Bauherrschaft vorgenommene und von den Vorinstanzen für zulässig
befundene Berechnung der Baumasse.
4.1
4.1.1
Das
Baurekursgericht hielt fest, das Bauvorhaben werde auf demjenigen Teil des
Baugrundstücks realisiert, welcher der Wohnzone W/1.2 zugeschieden sei,
weshalb die massgebliche Grundfläche 2'836 m
betrage. Das auf
dem Baugrundstück bestehende Einfamilienhaus sei am 26. Oktober 1966 bewilligt
worden. Mit dem Bau des Einfamilienhauses sei auch das Terrain aufgeschüttet
worden. Hinweise, dass das Terrain nach der Erstellung des Einfamilienhauses in
einem bewilligungspflichten Mass verändert oder im Hinblick auf die
beabsichtigte Nutzung des Grundstückes oder zur Umgehung von Bauvorschriften
umgestaltet worden sei, seien keine ersichtlich. Die Bauherrschaft und die
Baubehörde seien daher korrekterweise vom bestehenden Verlauf des Bodens
ausgegangen (angefochtener Entscheid, E. 4.3).
4.1.2
Nicht zu
beanstanden sei auch die von der Bauherrschaft vorgenommene
Baumassenberechnung. Bei einer mehr oder weniger regelmässigen
Geländemodulation genügten die Koten in den vier Ecken eines rechteckigen
Gebäudes, um im Sinn eines rechnerischen Terrainausgleichs eine ausgemittelte
Terrainhöhe zu bestimmen. Die Baumassenberechnung erweise sich als sachlich
korrekt und nachvollziehbar. Die Bauherrschaft habe jeweils den Mittelwert der
Flächen der Nord- und Südfassaden mit der Länge des Gebäudes multipliziert,
woraus sich ein Volumen ergebe, das jeweils noch um die erforderlichen Zu- und
Abschläge zu korrigieren sei. Diese Methode sei nicht zu beanstanden. Die
Beschwerdeführerin zeige auch nicht konkret auf, inwiefern die Berechnung
fehlerhaft sein solle, sondern schlage eine alternative Berechnungsmethode vor,
wofür aber keine Veranlassung bestehe. Diese beziehe sich fälschlicherweise auf
den Terrainverlauf beim Sockelgeschoss, welches 2,5 Meter talwärts liege,
aber nur geringfügig (ca. 0,5 m) aus dem gewachsenen Boden trete und daher
für die Berechnung der Baumasse kaum von Bedeutung sei. Über diesem
Sockelgeschoss befinde sich kein oberirdisch umbauter Raum, der an die Baumasse
anzurechnen sei. Die beschwerdeführerische Berechnung führe daher von
vornherein zu einem falschen Ergebnis. Die Rüge erweise sich damit als
unbegründet (angefochtener Entscheid, E. 4.3).
4.2
4.2.1
Die
Beschwerdeführerin hält dem entgegen, die Berechnung der Baugesuchstellerin
werde dem komplexen Terrainverlauf nicht gerecht, da das Gelände insbesondere
entlang der Westfassade des Hauses A sehr unregelmässig verlaufe
(Beschwerde, Rz. 29). Der Geländeabfall entlang der Westfassade verlaufe
von Süd nach Nord von 1,81 Meter mitnichten gleichmässig über die ganze
Gebäudelänge von 20 Meter. Vielmehr verlaufe die Geländelinie in Richtung
Norden gleich nach der südwestlichen Gebäudeecke schon auf den ersten 10 Metern
auf ihren Tiefpunkt. An der Ostfassade dagegen sei der Geländeabfall von 0,21 Meter
minimal und dieser verlaufe über die ganze Gebäudelänge von 20 Meter
praktisch gleichmässig (Beschwerde, Rz. 33). Bei dieser Ausgangslage
liefere die von der Baugesuchstellerin vorgenommene Berechnungsmethode, welche
einfach die beiden über der Geländelinie liegenden Flächen der Nord- und der Südfassade
an den Enden des Gebäudes addiere und deren Mittelwerte mit der gesamten
Gebäudelänge multipliziere, kein korrektes Ergebnis, was das effektive Mass des
oberirdisch umbauten Raums betreffe (Beschwerde, Rz. 36). Der oberirdisch
umbaute Raum des Hauses A sei mit der Berechnung der Bauherrin nicht
adäquat erfasst (Beschwerde, Rz. 37). In der Ecke zwischen der Süd- und der
Westfassade werde mit Abgrabungen sehr viel Wohnraum unter der Geländelinie
geschaffen, der für die Baumasse nicht angerechnet worden sei (Beschwerde, Rz. 38).
Nach Berechnung der Beschwerdeführerin werde die maximal erlaubte Baumasse
deutlich überschritten (Beschwerde, Rz. 40 f.). Da sich das
Bauvorhaben an einer starken Hanglage mit unregelmässigem Geländeverlauf
befinde, hätte die Baugesuchstellerin mehr als vier Geländepunkte vermessen müssen,
um eine adäquate Erfassung des oberirdisch umbauten Raums zu erreichen
(Beschwerde, Rz. 44). Schliesslich beantragt die Beschwerdeführerin die
Erstellung eines Gutachtens zur Ermittlung der tatsächlichen Baumasse
(Beschwerde, Rz. 47).
4.2.2
Die
Baukommission Hausen am Albis führt aus, bei der Berechnung der Baumasse sei
auf den bestehenden Verlauf des Bodens abzustellen. Der gewachsene Boden sei
grundsätzlich durch Interpolation festzulegen. Für eine einfachere Berechnung
der projektierten Baumasse könne in Bezug auf den massgebenden Terrainverlauf
in der Regel eine ausgemittelte gewachsene Terrainhöhe bestimmt werden.
Allgemein üblich sei die Ermittlung einer Messebene pro Gebäudeteil. Über
dieser Messebene gelte das Bauvorhaben als oberirdisch und damit als
anrechenbar. Indem die Bauherrschaft die Stirnflächen gemittelt und mit der
Gebäudelänge multiplizierte habe, habe sie einen rechnerischen Terrainausgleich
vorgenommen.
4.2.3
Auch die
Bauherrschaft beruft sich darauf, die Fläche des noch bestehenden
Einfamilienhauses sei vorliegend grundsätzlich fiktiv durch Interpolation
aufzufüllen. Innerhalb von abzubrechenden Gebäuden könne der Bodenverlauf
entlang der Fassaden als Referenz dienen. Vorliegend sei beispielsweise anhand
des Fotos Nr. 2 des Augenscheins ersichtlich, dass die Fassadenlinie des
Erdgeschosses im bestehenden Gebäude liege und interpoliert werden müsse. Das
Gelände, auf welchem sich das Haus A befinde, sei weder uneben noch
besonders kupiert, was aus dem Protokoll und den Fotos des Augenscheins
ersichtlich sei. Bei der Baumassenberechnung sei bei den beiden Häusern A
und B jeweils die Fläche der Nord- und der Südfassade und der Durchschnitt der
Summe mit der Länge der Gebäude addiert worden.
4.3
4.3.1
Die Gemeinde
Hausen am Albis hat die Harmonisierung der Baubegriffe noch nicht im Sinn der
Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB)
umgesetzt. Demgemäss bleiben gemäss den Übergangsbestimmungen zur Änderung vom
14. September 2015 des PBG und der Übergangsbestimmungen zur Änderung vom
5. Mai 2016 der Allgemeinen Bauverordnung (ABV) die dort genannten und im
Anhang PBG sowie im Anhang 2 ABV wiedergegebenen Bestimmungen in ihrer bis
zum 28. Februar 2017 geltenden Fassung anwendbar.
4.3.2
Bei der
Baumassenziffer gilt gemäss § 258 Abs. 1 PBG der oberirdische umbaute
Raum mit seinen Aussenmassen als anrechenbar. Die zentrale Referenzgrösse zur
Bestimmung des "oberirdisch umbauten Raums" gemäss § 258
Abs. 1 PBG ist der gewachsene Boden. Als gewachsener Boden gilt der bei
Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens (§ 5 Abs. 1
ABV). Als oberirdisch gelten gemäss ständiger Praxis nur jene Gebäudeteile, die
über dem gewachsenen Boden liegen (VGr, 26. September 2012, VB.2012.00247,
E. 4.1; 11. März 2009, VB.2008.00163, E. 4.2.5). Liegt ein Teil
der Fassade aufgrund einer Abgrabung physisch frei, aber rechtlich unter dem
massgebenden gewachsenen Terrain, zählt dieser Gebäudeteil nicht zum
oberirdisch umbauten Raum. Abgrabungen führen nicht dazu, dass ein
unterirdischer Gebäudeteil zu einem oberirdischen wird (VGr, 18. August 2004,
VB.2004.00202, E. 5). Somit bleibt ein Gebäudeteil, der unter dem
gewachsenen Boden liegt, rechtlich unterirdisch und fällt nicht unter die
Baumassenberechnung, selbst wenn er durch eine Abgrabung physisch freigelegt
und sichtbar wird. Das durch die Abgrabung neu geschaffene, tiefere Terrain
(gestaltetes Terrain) ist hingegen für die Beurteilung der optischen Wirkung,
der Einordnung nach § 238 PBG (VGr, 5. April 2018, VB.2017.00183,
E. 9.2; 4. Oktober 2018, VB.2017.00691, E. 4.2) und teilweise
für die Qualifikation von Geschossen massgebend (VGr, 30. November 2017,
VB.2017.00102, E. 5), nicht aber für die grundlegende Berechnung der
anrechenbaren Baumasse.
4.3.3
Als gewachsener
Boden gilt wie erwähnt der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf
des Bodens (§ 5 Abs. 1 ABV). Wird zur Erstellung eines neuen Gebäudes
ein altes abgerissen, entstehen regelmässig Gruben und Senken, wo sich zuvor
Untergeschosse, Garagen und dergleichen befunden haben. Würde man für die
Beurteilung des Neubaus auf diesen tatsächlichen Bodenverlauf abstellen, ergäbe
sich eine unnatürliche und die Neuüberbauung des Grundstücks erheblich
erschwerende Terrainsituation. Gleiches gilt bei Abgrabungen für
Garagenzufahrten, Kellerabgänge etc. Lehre und Rechtsprechung begegnen diesem
Problem, indem sie die Fläche innerhalb des Grundrisses von bestehenden Bauten
und Anlagen allgemein nicht als gewachsenen Boden im Sinn von § 5
Abs. 1 ABV betrachten, sondern mittels Interpolation fiktiv auffüllen.
Dabei kann innerhalb von abzubrechenden Gebäuden der Bodenverlauf entlang der
Fassaden als Referenz dienen (VGr, 9. Juli 2020, VB.2019.00809,
E. 5.3.1; 29. August 2019, VB.2019.00050, E. 3.2; 6. April 2011,
VB.2010.00704, E. 5.4.1 = BEZ 2011 Nr. 36; Felix Huber, Der
gewachsene Boden, PBG aktuell 4/2002, S. 7).
Gerade
bei komplexen topografischen Verhältnissen bestehen regelmässig keine sicheren
Erkenntnisse über den Verlauf der Höhenkurven. Ebenso wenig existiert eine
allgemein anerkannte und damit verbindliche Interpolationsmethode. Vielmehr
müssen mehr oder weniger genaue Annahmen über die dreidimensionale
Ausgestaltung des Geländes getroffen werden. Dies wiederum hat zur Folge, dass
es nicht eine einzig richtige, sondern bloss eine Bandbreite zulässiger
Interpolationen geben kann. Das Verwaltungsgericht übt lediglich eine
Rechtskontrolle aus; demgegenüber darf es die Frage der Angemessenheit
abgesehen von hier nicht einschlägigen Ausnahmefällen nicht überprüfen (§ 50
in Verbindung mit § 20 VRG). Als Folge dieser eingeschränkten Kognition
greift das Verwaltungsgericht in eine Interpolation bloss dann ein, wenn diese
unvertretbar ist (VGr, 9. Juli 2020, VB.2019.00809, E. 5.3.1; 29. August
2019, VB.2019.00050, E. 3.2).
4.3.4
Die Erwägungen
des Baurekursgerichts in E. 4.3 des angefochtenen Entscheids zur
Berechnung der massgeblichen Grundfläche von 2'836 m
sind
unbestritten geblieben. Im Streit liegt allein die Frage, wie der gewachsene
Boden verläuft und wie auf dessen Grundlage die Baumasse  hinsichtlich des
projektierten Hauses A  berechnet werden soll. Wie erwähnt sind nach
Auffassung der Beschwerdeführerin zu wenig Terrainkoten festgesetzt worden, was
verglichen mit einer korrekten Ermittlung mit mehr Koten bzw. einer anderen
Berechnungsart eine zu tiefe Baumasse zur Folge habe. Im Grundsatz unbestritten
geblieben sind auch die geplanten Abgrabungen, welche gemäss Ziffer 1.19
der angefochtenen Baubewilligung bewilligt worden sind. Es wird erwähnt, dass
gestützt auf Ziff. 8.13 BZO das Freilegen von Untergeschossen bis 2,5 Meter
(starke Hanglage) unterhalb des gewachsenen Terrains zulässig sei. Die
Beschwerdeführerin stört sich diesbezüglich lediglich daran, dass durch die
Abgrabung "sehr viel [...] natürlich belichteter Wohnraum" geschaffen
worden sei, der für die Baumasse auch schon nicht angerechnet werde
(Beschwerde, Rz. 38). Wie erwähnt ist das Sockelgeschoss für die
Baumassenziffer nur oberhalb des  streitbetroffenen  gewachsenen Terrains
relevant. Im Übrigen liegt es bei Unter- bzw. Sockelgeschossen an Hanglagen in
der Natur der Sache, dass diese hangseitig teilweise wie ein Vollgeschoss in
Erscheinung treten, was für die Baumassenziffer indes wie erwähnt nicht
relevant ist (vgl. E. 4.3.1 hiervor).
4.3.5
Wie bereits
dargelegt sind Interpolationen im Bereich des Grundrisses abzubrechender
Gebäude grundsätzlich zulässig. Ebenso können Höhenkoten ausserhalb des
Grundrisses solcher Gebäude in Betracht gezogen werden (vgl. VGr, 29. August
2019, VB.2019.00050, E. 3.5; 24. März 2004, VB.2003.00364,
E. 3.4). Infolge des dynamischen Verständnisses des gewachsenen Bodens ist
es sodann grundsätzlich hinzunehmen, dass ein Neubau aufgrund einer früheren
Aufschüttung eine grössere Höhe erreichen kann als ein vorbestehendes, abzubrechendes
Gebäude. Es handelt sich jedoch vorliegend  entgegen den Erwägungen des
Baurekursgerichts (vgl. E. 5.1.2 hiervor) und mit der Beschwerdeführerin 
aufgrund des unregelmässigen Verlaufs des Terrains in Hanglage sowie der
künstlich vorgenommenen Aufschüttungen gerade nicht um eine "mehr oder
weniger regelmässige Geländemodulation". Die Aufschüttung auf dem
Baugrundstück (Aufschüttung J) gilt zwar gestützt auf die im Jahre 1966 
und damit vor weit mehr als zehn Jahren (§ 5 Abs. 2 lit. a ABV) 
erteilte Baubewilligung unbestrittenermassen als gewachsener Boden im Sinn von § 5
Abs. 1 ABV. Indessen kann die Aufschüttung im Rahmen des vorliegenden
Baugesuchs  der Auffassung der Beschwerdeführerin folgend  nicht
als eine von lediglich zwei Höhenkoten zur Bestimmung einer Geraden
berücksichtigt werden:
Es sprengt vorliegend den Rahmen
einer zulässigen Interpolation, ausschliesslich bei der Aufschüttung J anzusetzen,
der sich  mit der Kote 649,19 Meter als einzigem Referenzpunkt
(südwestliche Ecke des Hauses A)  in erheblicher Entfernung zum
abzubrechenden Gebäude befindet. Obwohl der Niveauunterschied von 1,83 Meter
auf einer Distanz von 20 Meter entlang der Fassade nicht mehr als gering
zu bezeichnen ist, wird bei dieser Vorgehensweise lediglich mit zwei Koten
gemessen, indem von der Kote 649,19 Meter eine gerade Linie in Richtung
Norden zur Kote 647,36 Meter (nordwestliche Ecke des Hauses A)
gezogen wird. Die Aufschüttung J, das heisst die Aufschüttung aus den 1960er-Jahren,
flacht jedoch bereits in der Mitte der Fassade des neuen Gebäudes komplett ab,
weshalb sich bereits aufgrund dieses Geländeverlaufs der Einbezug mindestens
einer weiteren Kote entlang der westlichen Fassade als zwingend notwendig erweist.
Wie die Fläche der westlichen Fassade und basierend hierauf die Baumasse im
Detail berechnet wird, ist der Baumassenberechnung der Baugesuchstellerin überdies
nicht zu entnehmen. Entsprechend wird der gewachsene Boden und davon ausgehend
die Baumasse nicht korrekt wiedergegeben. Ähnliches gilt im Übrigen für die
Nordfassade des Hauses A, bei welcher das Terrain ebenfalls unregelmässig
verläuft und lediglich mit zwei Koten gemessen wurde. Wie die
Baugesuchstellerin dort trotz unregelmässigen Terrains eine Fassadenfläche von
90,4 m
berechnet, kann aus der Baumassenberechnung nicht nachvollzogen
werden.
Das Vorgehen der Bauherrschaft
erscheint insbesondere deshalb als unzulässig, weil eine Terrainmessung an der
südöstlichen Ecke des
abzubrechenden
Gebäudes ohne Weiteres möglich wäre
und damit  wiederum entsprechend der Auffassung der Beschwerdeführerin  ein
deutlich realitätsnäheres Ergebnis erzielt werden könnte. Dementsprechend
könnte auch die Baumasse ab diesem Punkt für die nördliche Hälfte der
westlichen Fassade viel präziser berechnet werden. Die Beschränkung auf
lediglich zwei Höhenkoten insbesondere an der Westfassade des Hauses A,
wobei eine davon mehrere Meter ausserhalb des abzubrechenden Gebäudes auf einer
offensichtlich unnatürlichen Erhöhung liegt, erweist sich unter diesen
Umständen als nicht vertretbar. Es besteht offenkundig Anlass für eine
weitergehende Differenzierung der zugrunde zu legenden Terrainverhältnisse und
folglich auch der Berechnung der Baumasse. Dass die Unterlagen zur Berechnung
der Baumasse sowohl im Rekurs- als auch im Beschwerdeverfahren nicht
vollständig eingereicht und offengelegt wurden, wirkt sich zusätzlich aus, da
bei vollständiger Aktenlage erkennbar gewesen wäre, dass die vorgenommene
Berechnung als zu ungenau und im Ergebnis übermässig bauherrenbegünstigend
erscheint.
4.4
Entsprechend den
vorangegangenen Erwägungen ist die Rüge begründet. Es handelt sich bei einer
fehlerhaften Baumassenberechnung aufgrund fehlerhafter Darstellung bzw. Messung
des gewachsenen Bodens um einen gewichtigen baurechtlichen Mangel, der auch
nicht "ohne besondere Schwierigkeiten" mit einer Nebenbestimmung
geheilt werden könnte (vgl. dazu etwa ausführlich VGr, 16. Mai 2025,
VB.2024.00227, E. 4.6.4 mit Hinweisen).
5.
5.1
Dies führt zur
Gutheissung der Beschwerde. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom
2. Juli 2024 und der Beschluss der Baukommission Hausen am Albis vom
31. Mai 2023 sowie die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom
22. März 2023 sind aufzuheben.
Die Angelegenheit ist zur
Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekursverfahren an das
Baurekursgericht zurückzuweisen.
5.2
Bei diesem Ausgang
des Verfahrens ist der beschwerdeführerische Antrag betreffend die Einholung
eines Gutachtens zur Ermittlung der tatsächlichen Baumasse als gegenstandslos
geworden abzuschreiben und erübrigt es sich, auf die weiteren
beschwerdeführerischen Rügen einzugehen.
5.3
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2
je zur Hälfte aufzuerlegen.
Eine Parteientschädigung steht der
Bauherrschaft bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Hingegen ist sie zu einer angemessenen Parteientschädigung an die
Beschwerdeführerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 und Abs. 3 VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der
Entscheid des Baurekursgerichts vom 2. Juli 2024 und der Beschluss der
Baukommission Hausen am Albis vom 31. Mai 2023 sowie die Verfügung der
Baudirektion des Kantons Zürich vom 22. März 2023 werden aufgehoben.
Die Angelegenheit wird zur Neuregelung der
Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens an das Baurekursgericht
zurückgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    345.--
Zustellkosten,
Fr. 6'345.--
Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen 1
und 2 je zur Hälfte auferlegt.
4.    Die Beschwerdegegnerin 1 wird
verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.--
(Mehrwertsteuer inklusive) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)  die Parteien;
b)  das Baurekursgericht.