zh_verwaltungsgericht · VB.2015.00392 · 2015-12-10 · de

Baubewilligung | Abbruchbewilligung in der Kernzone. Überbaurecht. Befriedigende Einordnung. Neue rechtliche Vorbringen. Feuerpolizeiliche Sicherheit. Das vom Beschwerdeführer geltend gemachte Überbaurecht findet sich weder in einem Grundbucheintrag noch in einer schriftlichen Vereinbarung. Da es sich des Weiteren um ein allfälliges Überbaurecht handelt, welches von dritter Seite, dem Nachbarn, gegen ein Bauprojekt geltend gemacht wird, muss grundsätzlich der zivilprozessuale Weg eingeschlagen werden (E. 2.). § 238 Abs. 2 PBG ist eingehalten. Die Einordnung des streitbetroffenen neuen Einfamilienhauses wurde von der Vorinstanz umfassend geprüft; dabei hat sie sich eingehend mit den Entscheidgründen des Beschwerdegegners 2 auseinandergesetzt (E. 4.). Der Beschwerdeführer macht schliesslich geltend, durch den Teilabriss seines Gebäudes würden baurechtswidrige Zustände bewirkt. Dabei handelt es sich um neue rechtliche Vorbringen in einem Baubewilligungsverfahren. Das Verwaltungsgericht ist befugt, diese zu prüfen, da sie sich auf dasselbe Tatsachenfundament stützen, das die Vorinstanz ermittelte (E. 5.2 und 5.3). Erteilt eine Behörde in einer Kernzone eine Abbruchbewilligung, so hört ihre Prüfungszuständigkeit nicht an der Grundstücksgrenze auf. Die vorliegend getroffenen Nebenbestimmungen zur Baubewilligung erscheinen nicht ausreichend, um baurechtswidrige Zustände auf dem Grundstück des Beschwerdeführers zu verhindern. Der Beschwerdegegner 2 hat deshalb vor Baufreigabe die Vermeidung solcher baurechtswidriger Zustände sicherzustellen (E. 5.4). Teilweise Gutheissung. Rückweisung an die Baubehörde.

Zürich Verwaltungsgericht 15..2.10.1 VB.2015.00392
Zurich Verwaltungsgericht 15..2.10.1 VB.2015.00392
Zurigo Verwaltungsgericht 15..2.10.1 VB.2015.00392

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00392
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Geschäftsnummer:
VB.2015.00392
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 10.12.2015
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Abbruchbewilligung in der Kernzone. Überbaurecht. Befriedigende Einordnung. Neue rechtliche Vorbringen. Feuerpolizeiliche Sicherheit.
Das vom Beschwerdeführer geltend gemachte Überbaurecht findet sich weder in einem Grundbucheintrag noch in einer schriftlichen Vereinbarung. Da es sich des Weiteren um ein allfälliges Überbaurecht handelt, welches von dritter Seite, dem Nachbarn, gegen ein Bauprojekt geltend gemacht wird, muss grundsätzlich der zivilprozessuale Weg eingeschlagen werden (E. 2.).
§ 238 Abs. 2 PBG ist eingehalten. Die Einordnung des streitbetroffenen neuen Einfamilienhauses wurde von der Vorinstanz umfassend geprüft; dabei hat sie sich eingehend mit den Entscheidgründen des Beschwerdegegners 2 auseinandergesetzt (E. 4.).
Der Beschwerdeführer macht schliesslich geltend, durch den Teilabriss seines Gebäudes würden baurechtswidrige Zustände bewirkt. Dabei handelt es sich um neue rechtliche Vorbringen in einem Baubewilligungsverfahren. Das Verwaltungsgericht ist befugt, diese zu prüfen, da sie sich auf dasselbe Tatsachenfundament stützen, das die Vorinstanz ermittelte (E. 5.2 und 5.3).
Erteilt eine Behörde in einer Kernzone eine Abbruchbewilligung, so hört ihre Prüfungszuständigkeit nicht an der Grundstücksgrenze auf. Die vorliegend getroffenen Nebenbestimmungen zur Baubewilligung erscheinen nicht ausreichend, um baurechtswidrige Zustände auf dem Grundstück des Beschwerdeführers zu verhindern. Der Beschwerdegegner 2 hat deshalb vor Baufreigabe die Vermeidung solcher baurechtswidriger Zustände sicherzustellen (E. 5.4).
Teilweise Gutheissung. Rückweisung an die Baubehörde.
Stichworte:
ABBRUCHBEWILLIGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
FEUERPOLIZEILICHE MÄNGEL
KERNZONE
NEBENBESTIMMUNG
NEUE RECHTLICHE VORBRINGEN
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. 2 PBG
§ 239 PBG
§ 305 PBG
§ 315 PBG
§ 317 PBG
§ 20a VRG
§ 52 Abs. 1 VRG
Art. 674 Abs. 1 ZGB
Art. 674 Abs. 3 ZGB
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2015.00392
Urteil
der 1. Kammer
vom
10. Dezember 2015
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser,
Gerichtsschreiberin
Daniela Kühne.
In Sachen
A,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.1
C,
1.2
D,
2.
Bauausschuss Opfikon,
vertreten durch RA E,
Beschwerdegegnerschaft
,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 12. August 2014 erteilte der
Bauausschuss Opfikon C und D die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines
einseitig angebauten Einfamilienhauses unter Abbruch des bestehenden Gebäudes
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 an der G-Strasse 06 in Opfikon.
II.
Hiergegen gelangte A mit Rekurseingabe vom 22. September
2014 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung
der Baubewilligung sowie eine Parteientschädigung. Mit Entscheid vom 21. Mai
2015 wurde der Rekurs abgewiesen, soweit darauf eingetreten worden war.
III.
Gegen diesen Entscheid erhob A am 25. Juni 2015 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, den angefochtenen
Entscheid und den Beschluss des Bauausschusses Opfikon (Beschwerdegegner 2)
vom 12. August 2014 aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern, eine
Parteientschädigung sowie die Kosten des Rekurs- und des Verwaltungsgerichtsverfahrens
auf die Gerichtskasse zu nehmen.
Mit Schreiben vom 10. Juli 2015 beantragte das
Baurekursgericht des Kantons Zürich ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. C und D sowie der Bauausschuss Opfikon liessen sich nicht
vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss
§ 41 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde
zuständig. Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer der direkt an das Baugrundstück
angrenzenden Liegenschaft bereits aufgrund dieser nachbarlichen Beziehung ohne
Weiteres zur Beschwerde gegen den an sein Gebäude stossenden Neubau legitimiert
(§ 338 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich vom
7. September 1975 [PBG]). Die übrigen Prozessvoraussetzungen sind
ebenfalls erfüllt.
2.
2.1
Der
Beschwerdeführer macht zunächst geltend, es bestehe ein mit früheren Rechtsvorgängern
der privaten Beschwerdegegner vereinbartes Überbaurecht auf die Bauparzelle der
privaten Beschwerdegegner. Dieser Überbau betreffe die Hälfte eines rund 1,2 m
breiten Ganges mit der Treppe zum Obergeschoss des Gebäudes Vers-Nr. 01.
Zum Überbau gehöre aber auch der Wandabschluss des Gebäudes Vers-Nr. 02
sowie das Dach des Gebäudes Vers.-Nr. 01, soweit es auf das Baugrundstück
ragt. Die Vorinstanz habe zu Unrecht festgehalten, dass das Überbaurecht nicht
existiere. Zutreffend sei lediglich, dass kein Grundbucheintrag und keine
schriftliche Vereinbarung vorlägen.
Aus Art. 674
Abs. 3 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907
(ZGB) ergebe sich des Weiteren, dass selbst bei einem unberechtigten Überbau
dem Überbauenden, der sich in gutem Glauben befindet, gegen angemessene
Entschädigung das dingliche Recht auf den Überbau oder das Eigentum am Boden
zugewiesen werden könne, wenn der Verletzte, trotz dem dies für ihn erkennbar
geworden ist, nicht rechtzeitig Einspruch erhebe. Aus der Tatsache, dass die
privaten Beschwerdegegner im Rekursverfahren nicht vorgebracht hätten, dass
gegen den Überbau bei Erstellung der Gebäude oder später Einspruch erhoben
worden sei, gehe somit hervor, dass das Gebäude Vers.Nr. 01 samt dem
Überbau nun im Sinn von Art. 674 Abs. 1 und 3 ZGB im Eigentum des
Beschwerdeführers stehe.
2.2
Im Bereich
des Baurechts ist der öffentlich-rechtliche Prozessweg dann zu wählen, wenn
Normen des öffentlichen Bau-, Planungs- und Umweltrechts im Zentrum eines
Falles stehen. Die Wahrung anderer Ansprüche richtet sich hingegen nach dem
Verfahren des Zivilprozessrechts (§ 315 und 317 PBG; vgl. auch Kaspar
Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],
§ 1 N. 38).
Es können sich jedoch im Zusammenhang mit
Baubewilligungsverfahren zivilrechtliche Vorfragen stellen. Dafür hat die
Rechtsprechung folgende Grundsätze entwickelt:
Prinzipiell wird im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens
nur geprüft, ob ein Bauvorhaben nach den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften
zulässig ist. Wo jedoch privatrechtliche Institute baupolizeilich von Bedeutung
sind, sind sie im Baubewilligungsverfahren zu beachten (Plüss, § 1 N. 39).
Baupolizeilich relevant war laut Verwaltungsgericht etwa die zivilrechtliche
Vorfrage, ob die Verkehrszufahrt und damit die Erschliessung des Baugrundstücks
mittels eine Fahrwegrechtsdienstbarkeit genügend
gesichert
sei (VGr,
27. September 2006, VB.2006.00181, E. 6) oder ob sich ein Bauprojekt
nach dem Inhalt eines als Grunddienstbarkeit ausgestalteten Näherbaurechts als
zulässig erweist (VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00181, E. 2.2).
Verwaltungsbehörden haben jedoch hinsichtlich der vorfrageweisen Entscheidfindung
von zivilrechtlichen Fragen Zurückhaltung zu üben. Die Auslegung eines
zivilrechtlichen Vertrags durch eine Verwaltungsbehörde wird nur dann als
zulässig erachtet, wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein
unzweifelhaftes Resultat ergibt (VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00181,
E. 2.2; vgl. dazu ferner Plüss, § 1 N. 40). In den hier
dargestellten Fällen ging es jeweils darum, dass sich die Bauherrschaft zur
Realisierung ihres Bauprojekts auf zivile Rechte, namentlich Dienstbarkeiten
zugunsten ihres Grundstücks, berief.
Anders ist die Rechtslage, wenn von dritter Seite, etwa
von Nachbarn, geltend gemacht wird, einem Bauvorhaben würden privatrechtliche
Hindernisse, namentlich in Form von Dienstbarkeiten, entgegenstehen. In diesen
Fällen muss grundsätzlich der zivilprozessuale Weg eingeschlagen werden. So hat
das Verwaltungsgericht klargestellt, dass die Erteilung einer Baubewilligung
unabhängig von allfälligen dem Bauprojekt
entgegenstehenden
zivilrechtlichen
Dienstbarkeiten erfolgt (VGr, 18. September 2012, VB.2012.00154,
E. 2.1). Ob das private Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten einer
Nachbarparzelle durch einen Parkplatz unzulässig beeinträchtigt wird, ist nicht
Gegenstand des verwaltungsrechtlichen Verfahrens; geprüft wurde deshalb bloss,
ob das Nachbargrundstück trotz dem projektierten Parkplatz im Sinn von
§ 236 Abs. 1 und § 237 Abs. 1 PBG genügend zugänglich blieb
und ob die Verkehrssicherheit nach § 237 Abs. 2 PBG weiterhin gegeben
war (VGr, 12. Juni 2013, VB.2013.00050, E. 6.3 und 6.4).
2.3
Der
Beschwerdeführer ist Eigentümer des Grundstückes Kat.-Nr. 03, in der Kernzone
Opfikon, G-Strasse 04, das unmittelbar an die Baugrundstücke Kat.-Nr. 05,
ebenfalls in der Kernzone Opfikon, anstösst. Der bestehende Gebäudekomplex der
beiden privaten Parteien enthält das Einfamilienhaus des Beschwerdeführers und
den Schopf der privaten Beschwerdegegner. Die Parzellengrenze verläuft in der
Mitte eines rund 1,2 m breiten Ganges, welcher auch eine Treppe in das
Obergeschoss des Beschwerdeführers aufweist. Geplant ist, auf dem heute mit
einem Schopf überstellten Baugrundstück der privaten Beschwerdegegner anstatt
des Schopfes einen Ersatzbau mit einem Untergeschoss, einem Vollgeschoss und
einem Dachgeschoss unter einem Schrägdach zu errichten. Dieses neue Einfamilienhaus
orientiert sich als Grenzbaute an der Parzellengrenze und steht wie das
nordwestlich angebaute des Beschwerdeführers mit der Giebelseite zur G-Strasse.
2.4
Die
Vorinstanz ging erstens davon aus, dass keine Dienstbarkeit in Form eines Näherbaurechts
bestehe, welche den Gang bzw. die Treppe ins Obergeschoss des Beschwerdeführers
sichere. Die privaten Beschwerdegegner machten im Rekursverfahren geltend, ihnen
sei dieses angebliche Überbaurecht nicht bekannt. Der Beschwerdeführer
beanstandet nun zwar, ein Überbaurecht existiere, räumt aber selbst ein, dass
kein Grundbucheintrag und keine schriftliche Vereinbarung vorliegen, und kann
auch keine weiteren Beweise zur Existenz der Dienstbarkeit beibringen. Unter
diesen Umständen ist grundsätzlich nicht von einer existierenden Dienstbarkeit
auszugehen, welche das Verwaltungsgericht allenfalls berücksichtigen müsste.
Des Weiteren wäre –
selbst bei Existenz einer Dienstbarkeit in Form eines Näherbaurechts – ohne
vorliegende schriftliche Vereinbarung der Inhalt derselben vollkommen unklar.
Der Inhalt einer Dienstbarkeit bestimmt sich gemäss
Art. 738 ZGB zunächst nach Eintrag im Grundbuch (Abs. 1). In zweiter
Linie kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit im Rahmen des Eintrags aus ihrem
Erwerbsgrund ergeben (Abs. 2 Satz 1). Schliesslich kann der Inhalt
nach der Art, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben
ausgeübt worden ist, bestimmt werden (Abs. 2 Satz 2). Da weder aus
einem Grundbucheintrag noch aus einem Erwerbsgrund der Inhalt einer allfälligen
Dienstbarkeit evident ist, wäre diese Frage
bei der Zurückhaltung,
welche sich das Verwaltungsgericht in solchen Fragen auferlegt, ohnehin von
Zivilgerichten zu klären (VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00181,
E. 2.2; vgl. dazu ferner Plüss, § 1 N. 40).
Vor allem aber ist
festzuhalten, dass im Streit hier eine allfällige Dienstbarkeit liegen würde,
die dem Bauprojekt allenfalls
entgegenstehen
könnte. Die Erteilung einer
Baubewilligung erfolgt – wie gesehen (E. 3.2.2) unabhängig von einer solchen,
dem Bauprojekt allenfalls entgegenstehenden zivilrechtlichen Dienstbarkeit. In
diesen Fällen muss
grundsätzlich
der zivilprozessuale Weg eingeschlagen
werden (vgl. VGr, 18. September 2012, VB.2012.00154, E. 2.1). Möchte
der Beschwerdeführer die Treppe in sein Erdgeschoss gestützt auf eine allfällige
Dienstbarkeit erhalten, so steht ihm der Weg ans Zivilgericht offen (vgl.
ähnlich VGr, 27. März 2015, VB.2014.00565, E. 3.1.2 und 4.2).
2.5
Was die
Ausführungen des Beschwerdeführers zu Art. 674 Abs. 1 und 3 ZGB
betrifft, so ergibt sich auch hieraus nichts zu seinen Gunsten. Ist nach Art. 674
Abs. 3 ZGB ein Überbau unberechtigt, und erhebt der Verletzte, trotzdem
dies für ihn erkennbar geworden ist, nicht rechtzeitig Einspruch, so kann, wenn
es die Umstände rechtfertigen, dem Überbauenden, der sich in gutem Glauben
befindet, gegen angemessene Entschädigung das dingliche Recht auf den Überbau
oder das Eigentum am Boden zugewiesen werden.
Auch diese Frage ist,
da sie dem Bauprojekt von
nachbarlicher
Seite allenfalls entgegensteht
und ihre Beantwortung nicht evident ist, im Sinn der obigen Erwägungen durch
die Zivilgerichtsbarkeit zu klären; insbesondere, zu welchem Zeitpunkt die
allfällige Rechtswidrigkeit des Überbaus für die privaten Beschwerdegegner –
als Rechtsnachgänger – erkennbar sein musste, ob der Beschwerdeführer sich in
gutem Glauben befand und ob es die Umstände rechtfertigen würden, im konkreten
Fall dem Beschwerdeführer das dingliche Recht am Überbau zuzuweisen.
3.
3.1
Weiter
beanstandet der Beschwerdeführer, dass die Neubauvorschriften gemäss Art. 5
Abs. 12 BZO nicht eingehalten seien, da weder die minimale
Gebäudelänge von 15 m, noch die minimale Gebäudebreite von 9 m
eingehalten, sondern jeweils erheblich unterschritten würden. Dass Art. 5
Abs. 12 BZO gemäss Ansicht der Vorinstanz aufgrund der Mantellinien nicht
zur Anwendung komme, sei nicht nachvollziehbar.
3.2
Nach Art. 5
Abs. 1 BZO legt der Kernzonenplan fest, wie die einzelnen Grundstücke in
der Kernzone Opfikon, welcher das Baugrundstück zugewiesen ist, überbaut werden
können. Im Kernzonenplan sind Mantellinien ausgeschieden, innerhalb derer Neu-
und Ersatzbauten anzuordnen sind (Abs. 3). Bestehende Hauptbauten, welche
wie der abzubrechende Schopf nicht zur Kategorie A gehören, dürfen unter
Beibehaltung des bisherigen Profils umgebaut oder durch Neubauten gemäss
Kernzonenplan ersetzt werden (Abs. 7). Neubauten dürfen nur innerhalb der
in den Kernzonenplänen eingetragenen Mantellinien erstellt werden.
3.3
Das
geplante Einfamilienhaus, welches sich in der Kernzone Opfikon befinden würde,
hält sich an diese Vorgaben. Das Bauprojekt stimmt mit dem Profil des
bisherigen Gebäudes überein. Im Grundriss sind des Weiteren Mantellinien
definiert, an welche sich die Bauherrschaft bei Neubauten zu halten hat. Daraus
ergibt sich insgesamt, dass Art. 5 Abs. 12 BZO im vorliegenden Fall
nicht zur Anwendung gelangen kann. Bei den festgesetzten Mantellinien mit einer
Gebäudelänge von 9 m und einer Gebäudebreite von 6 m können keine
Gebäude mit einer Länge von 15 m und einer Breite von 9 m gebaut
werden. Dadurch würden im Falle der Gebäudelänge sogar die Grundstücksgrenzen
und insgesamt die Mantellinien überschritten. Das rund 9 m lange und 6 m
breite Gebäude ist daher bauordnungskonform.
Dem Argument des
Beschwerdeführers, es müssten auf beiden Grundstücken gleichzeitig Neubauten
erstellt werden, damit die gemäss Art. 5 Abs. 12 BZO vorgeschriebene
Gebäudelänge und -breite eingehalten werden könnten, kann zudem nicht gefolgt
werden. Jedes Grundstück muss einzeln überbaut werden können und es kann nicht
verlangt werden, dass zwei benachbarte Grundeigentümer gemeinsam bauen müssen.
4.
4.1
Der
Beschwerdeführer macht des Weiteren geltend, § 238 Abs. 2 PBG sei
nicht eingehalten, da der geplante Neubau entgegen der Ausführungen der
Vorinstanz das Profil des bisherigen Gebäudes nicht übernehme. Der Neubau werde
vielmehr an die Grenze gesetzt, wobei das Nachbargebäude teilweise abgesägt
würde.
4.2
Nach § 238
Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere
Rücksicht zu nehmen. In der Nachbarschaft von Schutzobjekten bzw. bei Änderungen
an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedigende Gesamtwirkung zu
verlangen. Was als Objekt des Natur- und Heimatschutzes zu betrachten ist,
ergibt sich aus der Aufzählung in § 203 Abs. 1 PBG, welche Bestimmung
auch Ortskerne umfasst (lit. c). In Kernzonen wie im vorliegenden Fall
kommen also erhöhte Anforderungen an die Erscheinung von Bauten zur Anwendung,
so wie dies auch im Programmartikel 3 Abs. 1 der Bauordnung von
Opfikon festgehalten wird.
4.3
Den Gemeinden
steht bei der Anwendung von § 238 PBG als Ausfluss der Gemeindeautonomie
ein gewisser Ermessensspielraum zu, um die in der Norm verwendeten offenen
Formulierungen ortsbezogen zu konkretisieren. Trotz dieses Ermessensspielraums
der Gemeinden ist die Vorinstanz seit der mit Urteil VB.2013.00468 vom
17. Dezember 2013 eingeleiteten neuen Praxis des Verwaltungsgerichts
allerdings nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, ihre gesetzliche
Überprüfungsbefugnis auszuschöpfen und insbesondere auch eine
Ermessenskontrolle durchzuführen (§ 20 Abs. 1 lit. c VRG). Bei
der Angemessenheitskontrolle des kommunalen Entscheids muss die Vorinstanz die
angeführten Entscheidgründe gebührend berücksichtigen und sich mit den
Kriterien auseinandersetzen, welche von der Baubehörde entwickelt wurden.
Abgesehen von der insoweit gebotenen Rücksichtnahme rechtfertigt sich
allerdings keine weitergehende Einschränkung der grundsätzlich vollen Kognition
der Vorinstanz (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468).
Das Verwaltungsgericht
verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz über eine
Rechtskontrolle. Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter
Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist.
Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht
zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann das Verwaltungsgericht den
Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung
begangen hat.
Nach voran Gesagtem hat das Verwaltungsgericht zu prüfen,
ob die Vorinstanz im Rahmen der erwähnten Kognitionspraxis die Untersuchung des
Bauentscheids unter gebührender Berücksichtigung der kommunalen Entscheidgründe
vornahm.
4.4
Die
Einordnung des streitbetroffenen neuen Einfamilienhauses wurde sowohl von der
Vorinstanz als auch der Beschwerdegegnerin 2 umfassend geprüft. Ebenso
liegen mehrere Pläne und Fotografien bzw. ein Augenschein vor.
Die Vorinstanz hat
sich mit der Begründung des Beschwerdegegners 2 eingehend auseinandergesetzt.
Demnach steht aus einordnungstechnischen Gesichtspunkten dem streitbetroffenen
neuen Einfamilienhaus nichts entgegen. Wie die Vorinstanz ausführt, ersetzt das
neu geplante Einfamilienhaus einen Holzschopf. Es präsentiert sich als eingeschossige
Baute mit einem Dachgeschoss unter einem Schrägdach und einem unter dem gewachsenen
Terrain liegenden Untergeschoss. Der Grundriss ist rhomboidförmig mit Seitenlängen
von rund 9 und 6 m. Die Gesamthöhe des Baukörpers beträgt rund 7 m. Das
Projekt stimmt mit dem Profil des bestehenden Gebäudes überein und ist als Grenzbaute
unmittelbar mit dem ebenfalls an der Grenze stehenden Gebäude Vers.-Nr. 01
des Beschwerdeführers auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 zusammengebaut. Es
übernimmt mit den Holzfassaden sowie mit der Firstrichtung das Erscheinungsbild
des abzubrechenden Gebäudes. Das Nachbargebäude des Beschwerdeführers wird in
diesem Sinn nicht "abgesägt", sondern lediglich sein nicht erwiesenes
Näherbaurecht bzw. sein Überbau eingeschränkt.
Wie die Vorinstanz des Weiteren zu Recht festhält, schafft
das neue Gebäude auch sonst insgesamt keinen unauflösbaren Widerspruch zum baulichen
Umfeld mit der südwestlich grösseren Neubaute sowie der südöstlich an der H-Strasse
platzierten Baute, sondern fügt sich problemlos in die Kernzone ein. Eine
Verletzung von § 238 Abs. 2 PBG ist deshalb nicht ersichtlich.
Die Vorinstanz hat sich in diesem Sinn umfassend mit den
Entscheidgründen des Beschwerdegegners 2 auseinandergesetzt. Ihre
Ausführungen hinsichtlich § 238 Abs. 2 PBG erweisen sich als
rechtmässig.
5.
5.1
Der
Beschwerdeführer macht schliesslich geltend, durch einen Teilabriss seines Gebäudes
würden baurechtswidrige Zustände bewirkt. Das Gebäude ohne seitlichen Abschluss
entspräche nicht mehr den Regeln der Baukunde und eine ausreichende Wohnhygiene
wäre nicht mehr gegeben (§ 239 PBG). Der Korridor im Erdgeschoss und der
Aufgang in das Obergeschoss würden zu schmal (§ 305 PBG) und entsprächen
nicht mehr den feuerpolizeilichen Vorschriften. Es wären Ersatzbaumassnahmen
auf dem Grundstück des Beschwerdeführers nötig, eine entsprechende Sicherung
gemäss Art. 3 Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Opfikon vom
7. März 2011 (BZO) fehle jedoch.
5.2
Gemäss
§ 52 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 a VRG ist es Parteien im
Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht im Grundsatz erlaubt, die
Rechtsbegehren auf neue rechtliche Begründungen zu stützen. Die rechtliche
Begründung bildet nicht Bestandteil des Streitgegenstands (Marco Donatsch in:
Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A., Zürich 2014, § 52 N. 36).
Abweichend von diesem Grundsatz sollen gemäss ständiger
Praxis vor Verwaltungsgericht in baurechtlichen Verfahren von den
Verfahrensbeteiligten keine neuen Bauhinderungsgründe geltend gemacht werden
(VGr, 23. März 2011, VB.2010.00479, E. 3.1; 17. November 2010,
VB.2010.00406, E. 7; Donatsch, § 52 N. 41). Diese Praxis gilt
allerdings nicht absolut; in gewissen Fällen erscheint es widersprüchlich, dass
das Verwaltungsgericht im Rahmen der Rechtsanwendung von Amtes wegen neue
Bauhinderungsgründe von sich aus berücksichtigen darf, während solche neuen
rechtlichen Vorbringen den Verfahrensbeteiligten nicht gestattet sein sollen.
Entscheidet das Verwaltungsgericht als zweite gerichtliche Instanz, bleibt für
neue rechtliche Begründungen nur insoweit kein Raum, als sie sich auf neue
tatsächliche Behauptungen stützen, es sei denn, das Vorbringen neuer Tatsachen
sei durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden.
Massgebend für die Berücksichtigung neuer rechtlicher
Vorbringen muss damit sein, ob sie sich auf das Tatsachenfundament des
Rekursentscheids, d.
h. den im Rekursverfahren ermittelten
Sachverhalt, beziehen. Ist dies der Fall, besteht für das Verwaltungsgericht
keine gesetzliche Grundlage, im Beschwerdeverfahren keine neuen Bauhinderungsgründe
zuzulassen (vgl. auch VGr, 30. Juni 2015, VB.2014.00649, E. 3.3 und
3.4; 13. Februar 2002, VB.2001.00267, E. 3.c; Donatsch, § 52
N. 43).
5.3
Bei den
vom Beschwerdeführer vorgebrachten rechtlichen Bestimmungen § 239, § 305
PBG und Art. 3 Abs. 3 BZO (in diesem Zusammenhang) handelt es sich um
rechtliche Argumente, welche er im Rekursverfahren nicht erhoben hatte.
Diese neuen Vorbringen stützen sich im Grossen und Ganzen
auf den vor der Vorinstanz ermittelten Sachverhalt. Der Vorinstanz lag ein
grosser Teil derselben Akten wie dem Verwaltungsgericht vor, insbesondere die
Baupläne des neuen Einfamilienhauses. Gestützt auf diese Aktenlage und Umstände
thematisierte die Vorinstanz die Vorgeschichte des angefochtenen Entscheids,
die Thematik der zivilrechtlichen Dienstbarkeit, der genügenden Einordnung nach
§ 238 Abs. 2 PBG, sowie weitere Einzelfragen in Bezug auf das
geplante Einfamilienhaus, insbesondere in Bezug auf genügende Gebäudelänge und
-breite. Die oben genannten Vorbringen des Beschwerdeführers vor dem
Verwaltungsgericht stützen sich auf diesen der Vorinstanz bekannten
Sachverhalt, Akten und Pläne.
Das Verwaltungsgericht ist deshalb befugt,
die neuen rechtlichen Vorbringen des Beschwerdeführers zu berücksichtigen.
5.4
Gebäudeabbrüche
in Kernzonen sind generell bewilligungspflichtig (§ 309 Abs. 1 lit. c
PBG). Erteilt eine Behörde in einer Kernzone eine Abbruchbewilligung, so hört
ihre Prüfungszuständigkeit nicht an der Grundstücksgrenze auf. Sie muss
insbesondere Nebenbestimmungen bzw. Auflagen in Bezug auf
Denkmalschutzmassnahmen oder zur Beseitigung von Abbruchmaterial erteilen
(Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht,
Band 1, 5. A., Zürich 2011, S. 262).
Im vorliegenden Fall hat die Behörde mit der Baubewilligung
zwar Nebenbestimmungen erlassen, insbesondere auch hinsichtlich der vom
Beschwerdeführer beanstandeten feuerpolizeilichen Gesichtspunkte in Bezug auf
sein Grundstück. Unter den gesamten Gesichtspunkten des Einzelfalls erscheint
diese Auflage jedoch als nicht ausreichend, um baurechtswidrige Zustände mit
Sicherheit zu vermeiden. So kann es insbesondere nicht sein, dass das Gebäude
des Beschwerdeführers durch den Abbruch des Schopfs der privaten
Beschwerdegegnerschaft auf einmal ohne seitlichen Abschluss dasteht.
Vor Baufreigabe ist deshalb sicherzustellen, dass der
Beschwerdeführer nicht im Sinn von § 239 PBG mit unzumutbaren
Wohnverhältnissen konfrontiert ist. Dem Beschwerdeführer ist deshalb
beizupflichten, als dass der Beschwerdegegner 2 vor Baufreigabe die
baurechtliche Situation auf dem Grundstück des Beschwerdeführers abzuklären
hat. Er hat vor Baufreigabe eine Nebenstimmung zur Vermeidung von
baurechtswidrigen Zuständen auf dem Grundstück des Beschwerdeführers durch den
Abbruch des Holzschopfs zu erlassen, vor allem unter feuerpolizeilichen
Gesichtspunkten und mit Bezug auf den bestehenden Zugang zum Obergeschoss des
Beschwerdeführers. Hierfür sind des Weiteren durch den Beschwerdegegner 2
die noch fehlenden Pläne beizuziehen, insbesondere Grundriss- und Katasterpläne
des Grundstücks des Beschwerdeführers.
Obige Ausführungen verlangen jedoch nicht zwingend
Massnahmen zur Sicherung des Zugangs des Beschwerdeführers zu seinem
Obergeschoss, sondern lediglich, dass die feuerpolizeiliche und baurechtliche
Sicherheit auf dem Grundstück des Beschwerdeführers gewährleistet sein muss.
Die Angelegenheit ist somit in teilweiser Gutheissung der
Beschwerde im Sinn oben genannter Erwägungen an den Beschwerdegegner 2
zurückzuweisen. Bezüglich der übrigen Rügen des Beschwerdeführers ist sie
abzuweisen.
6.
Nach dem Unterliegerprinzip hat der Beschwerdeführer zwei
Drittel der Verfahrenskosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen, da er mit dem
Hauptteil seiner Rügen nicht durchdringt. Des Weiteren ist die festgestellte
ungenügende Nebenbestimmung weder der privaten Beschwerdegegnerschaft noch der
Vorinstanz im Sinn von § 13 Abs. 2 VRG kostenmässig anzulasten. Der
Beschwerdegegner 2 hat deshalb nach dem Verursacherprinzip einen Drittel
der Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht dem
Beschwerdeführer angesichts seines überwiegenden Unterliegens nicht zu
(§ 17 VRG).
Die Kosten des Rekursverfahrens sind so aufzuteilen, dass
der Beschwerdeführer ebenfalls zwei Drittel und der Beschwerdegegner 2
einen Drittel von insgesamt Fr. 5'150.- zu tragen haben.
7.
Beim vorliegenden Urteil handelt es sich teilweise um einen
Rückweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsätzlich als Zwischenentscheid
qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93
Abs. 1 BGG weiterziehen lässt.
Rückweisungsentscheide
sind nur dann ausnahmsweise als Endentscheide zu behandeln, wenn der unteren
Instanz, an welche die Sache zurückgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum
mehr verbleibt und die Rückweisung nur noch der (rechnerischen) Umsetzung des
höherinstanzlich Angeordneten dient (vgl. BGE 134 II 124 E. 1.3; Martin
Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],
§ 19a N. 65).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur Vervollständigung
der Baubewilligung vom 12. August 2014 an den Bauausschuss Opfikon zurückgewiesen.
Dieser wird verpflichtet, eine Nebenbestimmung dahingehend zu erlassen, dass
auf dem Grundstück des Beschwerdeführers durch den Abbruch keine baurechtswidrigen
Zustände entstehen, insbesondere unter feuerpolizeilichen Gesichtspunkten und
mit Bezug auf den bestehenden Zugang zum Obergeschoss des Beschwerdeführers.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr      4'000.--;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.         110.--      Zustellkosten,
Fr.      4'110.--      Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Rekursverfahrens (total Fr. 5'150.-) und die Kosten des
Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdeführer zu 2/3 und dem
Beschwerdegegner 2 zu 1/3 auferlegt.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.
Gegen dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an …