zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00539 · 2023-08-31 · de

Baubewilligung | Bewilligung für Umbau im Innenbereich und Bewilligung für Aufstockung einer bestehenden Baute. Da von den Beschwerdeführenden geltend gemacht wird, dass es sich (insgesamt) um ein nicht teilbares bauliches Vorhaben handle, erscheint es vorliegend zweckmässig und prozessökonomisch sinnvoll, die Verfahren zu vereinigen (E. 1.2). Auf den Umbau im Innenbereich durfte das Anzeigeverfahren zur Anwendung gebracht werden (E. 3.2). Es ist zulässig, ein – sachlich und konstruktiv teilbares – Vorhaben wie das vorliegende in Teilgesuche aufzuteilen (E. 3.5.1). Hinsichtlich der Baubewilligung zur Aufstockung der bestehenden Baute ist die Einhaltung der maximalen Gebäudelänge von 25 m umstritten. Bei den ca. 2,5 m über die Fassade hinausragenden – die darüber liegenden Terrassen/Veranden tragenden – Wohnungstrennmauern auf den Ebenen 1 und 2 kann es sich nicht um Gebäudevorsprünge gemäss § 6c ABV handeln. Die Wohnungstrennmauern stellen Vorsprünge dar, die zwar für sich selbst keine Gebäudemerkmale aufweisen, aber dank ihrer räumlichen, baulichen und funktionellen Verbundenheit als Bestandteile des Gebäudes erscheinen. Sie sind daher als Teil der Fassadenflucht zu betrachten (§ 6 ABV). Angesichts dessen überschreitet das geplante Bauvorhaben die zulässige Gebäudelänge (E. 4.1.1). Es handelt sich nicht um einen nebenbestimmungsweise heilbaren Mangel (E. 4.1.2). Abweisung der Beschwerde VB.2022.00543 und Gutheissung der Beschwerde VB.2022.00539.

Zürich Verwaltungsgericht 31.08.2023 VB.2022.00539
Zurich Verwaltungsgericht 31.08.2023 VB.2022.00539
Zurigo Verwaltungsgericht 31.08.2023 VB.2022.00539

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00539
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Geschäftsnummer:
VB.2022.00539
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 31.08.2023
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Bewilligung für Umbau im Innenbereich und Bewilligung für Aufstockung einer bestehenden Baute.
Da von den Beschwerdeführenden geltend gemacht wird, dass es sich (insgesamt) um ein nicht teilbares bauliches Vorhaben handle, erscheint es vorliegend zweckmässig und prozessökonomisch sinnvoll, die Verfahren zu vereinigen (E. 1.2).
Auf den Umbau im Innenbereich durfte das Anzeigeverfahren zur Anwendung gebracht werden (E. 3.2). Es ist zulässig, ein – sachlich und konstruktiv teilbares – Vorhaben wie das vorliegende in Teilgesuche aufzuteilen (E. 3.5.1).
Hinsichtlich der Baubewilligung zur Aufstockung der bestehenden Baute ist die Einhaltung der maximalen Gebäudelänge von 25 m umstritten. Bei den ca. 2,5 m über die Fassade hinausragenden – die darüber liegenden Terrassen/Veranden tragenden – Wohnungstrennmauern auf den Ebenen 1 und 2 kann es sich nicht um Gebäudevorsprünge gemäss § 6c ABV handeln. Die Wohnungstrennmauern stellen Vorsprünge dar, die zwar für sich selbst keine Gebäudemerkmale aufweisen, aber dank ihrer räumlichen, baulichen und funktionellen Verbundenheit als Bestandteile des Gebäudes erscheinen. Sie sind daher als Teil der Fassadenflucht zu betrachten (§ 6 ABV). Angesichts dessen überschreitet das geplante Bauvorhaben die zulässige Gebäudelänge (E. 4.1.1). Es handelt sich nicht um einen nebenbestimmungsweise heilbaren Mangel (E. 4.1.2).
Abweisung der Beschwerde VB.2022.00543 und Gutheissung der Beschwerde VB.2022.00539.
Stichworte:
ANZEIGEVERFAHREN
EINHEIT DER BAUBEWILLIGUNG
FAHRZEUGABSTELLPLÄTZE
GEBÄUDELÄNGE
GEBÄUDEVORSPRUNG
MANGEL
NEBENBESTIMMUNG
Rechtsnormen:
§ 6a ABV
§ 6b ABV
§ 6c ABV
§ 28 ABV
Art. 13 Abs. 1 BVV
§ 234 Abs. 1 PBG
§ 321 Abs. 1 PBG
§ 325 Abs. 1 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2022.00539
VB.2022.00543
Urteil
der 1. Kammer
vom
31. August 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichter
José Krause,
Gerichtsschreiber
Jonas Alig.
In Sachen
Aus VB.2022.00539 und VB.2022.00543
1.    Stockwerkeigentümergemeinschaft A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
Aus VB.2022.00539 und VB.2022.00543
1.    D AG, vertreten durch RA E,
Aus VB.2022.00539
2.    Gemeinderat Oetwil a.d.L.,
Aus VB.2022.00543
3.    Bauvorstand-Stv. der Gemeinde Oetwil a.d.L.,
Beschwerdegegnerschaft
,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Verfügung vom 6. August 2021 erteilte der
Bauvorstand-Stellvertreter der Gemeinde Oetwil a.d.L. der D AG im
Anzeigeverfahren die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Renovation
im Innenbereich des Wohnhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02
in Oetwil a.d.L.
Mit Beschluss vom 10. Januar 2022 erteilte der
Gemeinderat Oetwil a.d.L. der D AG die baurechtliche Bewilligung für den
Umbau und die Aufstockung des Wohnhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an
der F-Strasse 02 in Oetwil a.d.L.
II.
A.
Gegen
den Beschluss des Gemeinderats Oetwil a.d.L. vom 10. Januar 2022 gelangten
die Stockwerkeigentümergemeinschaft A und B mit Rekurs vom
11. Februar 2022 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich.
Mit Entscheid vom 15. Juli 2022 (BRGE I Nr. 0111/2022)
hiess das Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut und ergänzte den Beschluss
des Gemeinderats Oetwil a.d.L. vom 10. Januar 2022 mit der folgenden
Nebenbestimmung:
"Auf die geplante Doppelgarage ist zu
verzichten. Hinsichtlich der fehlenden Pflichtabstellplätze ist im Sinne der
Erwägungen ein Nachweis auf dem Bau- oder auf einem Drittgrundstück
beizubringen bzw. allenfalls eine Ersatzabgabe zu leisten.
Die Pläne für diese Änderung und der Nachweis sind
der Baubehörde vor Baubeginn zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen."
Im Übrigen wies es den Rekurs ab soweit er ihn nicht als
gegenstandslos geworden "(Wärmepumpe)" abschrieb.
B.
Gegen die
Verfügung vom 6. August 2021 erhoben die
Stockwerkeigentümergemeinschaft A und B mit Eingabe vom 18. März 2022
Rekurs am Baurekursgericht des Kantons Zürich.
Mit Entscheid vom 15. Juli 2022 (BRGE I
Nr. 0112/2022) wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.
III.
A.
Gegen
die Entscheide des Baurekursgerichts vom 15. Juli 2022 erhoben die
Stockwerkeigentümergemeinschaft A und B mit Eingabe vom 14. September
2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragen, es
seien – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das vorliegende und das
vorinstanzliche Verfahren – der Entscheid BRGE I Nr. 0112/2022 vollumfänglich
sowie der Entscheid BRGE I Nr. 0111/2022, soweit der Rekurs nicht als
gegenstandslos abgeschrieben worden sei, aufzuheben; demgemäss seien auch der
Beschluss des Gemeinderats Oetwil a.d.L. vom 10. Januar 2022 sowie die
Verfügung des Bauvorstand-Stellvertreters der Gemeinde Oetwil a.d.L. vom
6. August 2021 aufzuheben.
B.
Das
Verwaltungsgericht eröffnete zwei Verfahren: das Verfahren VB.2022.00539 zum
Entscheid Nr. 0111/2022 des Baurekursgerichts vom 15. Juli 2022 sowie
das Verfahren VB.2022.00543 zum Entscheid Nr. 0112/2022 des
Baurekursgerichts vom 15. Juli 2022.
C.
Im
Verfahren VB.2022.00539 beantragte das Baurekursgericht am 23. September
2022 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit
Beschwerdeantwort vom 19. Oktober 2022 beantragte die D AG, die
Beschwerde sei – unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen –
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; demzufolge sei der Entscheid
Nr. 0111/2022 des Baurekursgerichts vom 15. Juli 2022 zu bestätigen.
Mit Replik vom 17. November 2022 hielten die
Stockwerkeigentümergemeinschaft A und B an ihren Anträgen fest. Dazu nahm
die D AG am 30. November 2022 Stellung. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft A
und B liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.
D.
Im
Verfahren VB.2022.00543 beantragte das Baurekursgericht am 23. September
2022 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit
Beschwerdeantwort vom 19. Oktober 2022 beantragte die D AG, die
Beschwerde sei – unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen –
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; demzufolge sei der Entscheid
Nr. 0112/2022 des Baurekursgerichts vom 15. Juli 2022 zu bestätigen. Mit
Replik vom 17. November 2022 hielten die
Stockwerkeigentümergemeinschaft A und B an ihren Anträgen fest. Dazu nahm
die D AG am 30. November 2022 Stellung. Die
Stockwerkeigentümergemeinschaft A und B liessen sich in der Folge nicht
mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden zuständig.
1.2
Die
Beschwerden richten sich gegen zwei unterschiedliche Entscheide des Baurekursgerichts,
betreffen aber die bauliche Umgestaltung derselben Baute und dieselben
Parteien. Da von den Beschwerdeführenden geltend gemacht wird, dass es sich
(insgesamt) um ein nicht teilbares bauliches Vorhaben handle, erscheint es
vorliegend zweckmässig und prozessökonomisch sinnvoll, die Verfahren zu
vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der
Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin
Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.).
1.3
Da auch
die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden
einzutreten.
2.
Das Baugrundstück liegt an einer Hanglage und ist gemäss
der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Oetwil a.d.L. vom 28. Mai
2019 (BZO) der Wohnzone W1.6b zugeteilt.
Die Beschwerdegegnerin 1 plant, das bestehende Wohnhaus,
das gemäss den vorinstanzlichen Erwägungen den Grenzabstand und die Abgrabungsvorschriften
verletzen soll, im Innenbereich umzubauen und zu renovieren. Die diesbezügliche
Baubewilligung erging am 6. August 2021 im Anzeigeverfahren. Mit Beschluss
vom 10. Januar 2022 erteilte der Gemeinderat zudem die Baubewilligung für
ein Projekt, welches – aufbauend auf die mit Baubewilligung vom 6. August
2021 bewilligten Änderungen – weitergehende Umbau- und Renovationsarbeiten im
Innenbereich des Gebäudes sowie die Aufstockung der Baute um zwei
Geschossstufen umfasst. Dabei bleiben die Wohnungstrennmauern auf der Ebene 1
(ca. 2,3 m lang) und der Ebene 2 (ca. 2,5 m lang), welche die darüber
liegende Terrasse bzw. den darüber liegenden Balkon abstützen, bestehen. Die
Wohnungstrennmauer auf der Ebene 2 wird teilweise neu aufgemauert. Zudem sollen
auf der untersten Geschossebene seitlich eine Doppelgarage und ein Kellerraum
angebaut werden.
Das Baurekursgericht wies den Rekurs gegen die
Baubewilligung vom 6. August 2021 ab. Bezüglich der Baubewilligung vom
10. Januar 2022 betrachtete es die Doppelgarage als nicht
bewilligungsfähig und verfügte, dass darauf zu verzichten sei und hinsichtlich
der Pflichtabstellplätze im Sinne der Erwägungen ein Nachweis auf einem Bau-
oder auf einem Drittgrundstück beizubringen bzw. allenfalls eine Ersatzabgabe
zu leisten sei. Im Übrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs auch
diesbezüglich ab, soweit es ihn nicht als durch Bauverzicht (Wärmepumpe)
gegenstandslos abschrieb.
3.
Zunächst sind die Rügen im Zusammenhang mit der
Bewilligung vom 6. August 2021 zu behandeln (Verfahren VB.2022.00543).
3.1
Entgegen
der Auffassung der Beschwerdeführenden ergibt sich aus dem Plan "Grundriss
Ebene 3 (best. Flachdach)/Gebäudequerschnitt" nicht, dass das Flachdach
umgestaltet werden soll: Es wurden keine derartigen Änderungen eingezeichnet
bzw. bewilligt. Die Umgestaltung des Flachdachs war nicht Gegenstand der
Verfügung vom 6. August 2021.
Die Erwägung lit. d der Verfügung vom 6. August
2021 zur Einordnung nach § 238 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) bezieht sich damit – entgegen der Behauptung der
Beschwerdeführenden – allein auf den Ersatz der Türen und Fenster im Bereich
der bestehenden Fassadenöffnungen; die weiteren vorgesehenen baulichen
Änderungen betreffen nur das Gebäudeinnere.
Ob diese Erwägung überhaupt erforderlich war, ist fraglich.
Jedenfalls ist die genügende Einordnung nach § 238 Abs. 1 PBG –
wiederum entgegen der Meinung der Beschwerdeführenden – offensichtlich
weiterhin gegeben: Mit dem Ersatz der Fenster und Türen ändert sich die äussere
Erscheinung der Baute nicht.
3.2
3.2.1
Betreffend
den Abbruch und das Einziehen von Trennwänden, die Entfernung von
asbesthaltigen Bauteilen sowie das Statuieren von Nebenbestimmungen im
Zusammenhang mit den Hauswirtschaftsräumen und dem Brandschutz wird von den
Beschwerdeführenden nur gerügt, dass die Bewilligungsfähigkeit im
Anzeigeverfahren nicht gegeben sei. Dass materielle Rechtswidrigkeit vorliegen
würde, wird nicht substanziiert geltend gemacht.
3.2.2
Auf der Grundlage von § 325 Abs. 1 PBG in Verbindung mit § 13
Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) wird
bei Bauverfahren von untergeordneter Bedeutung oder für die Änderung bereits
bewilligter Projekte anstelle des ordentlichen das Anzeigeverfahren angewendet,
wenn nach den Umständen keine Interessen von Nachbarn oder des Natur- und
Heimatschutzes berührt werden können.
Das Anzeigeverfahren ohne neue Aussteckung und Publikation
ist somit dann zulässig, wenn die Änderungen untergeordneter Natur sind und
keine zum Rekurs berechtigenden Interessen Dritter betroffen sind. Ist nur eine
dieser Voraussetzungen gegeben, besteht kein Raum für das Anzeigeverfahren.
Erging die Baubewilligung hingegen zu Unrecht im Anzeigeverfahren und erhalten
Dritte aus diesem Grund erst nach Ausführung der baulichen Änderungen Kenntnis
davon, so ist ihr Rekursrecht nicht verwirkt (VGr, 20. September 2018,
VB.2018.00209, E. 2.7 mit Hinweisen).
Eine falsche Verfahrenswahl führt nach ständiger
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht ohne Weiteres zur Aufhebung des
nachfolgend ergangenen baurechtlichen Entscheids. Vielmehr kommt es darauf an,
ob der Nachbar seine Rügen trotz der falschen Verfahrenswahl der Rekursinstanz
vortragen und damit seine Interessen wahren konnte (VGr, 28. November
2019, VB.2019.00258, E. 6.6 mit Hinweisen, bestätigt mit BGr, 25. Februar 2021,
1C_58/2020, E. 3).
3.2.3
Die Vorinstanz hat den Rekurs der Beschwerdeführenden vom 18. März
2022 gegen die Verfügung des Bauvorstand-Stellvertreters vom 6. August
2021 als nicht verspätet qualifiziert und ist darauf eingetreten. Sie hat sich
mit den Rügen der Beschwerdeführenden auseinandergesetzt.
3.2.4
Gemäss § 14 Ingress und lit. f BVV findet das Anzeigeverfahren
auf die Veränderung einzelner Fassadenöffnungen, insbesondere von Türen und
Fenstern, keine Anwendung. Der geplante Ersatz der bestehenden Fenster und
Türen bereitet keine Probleme.
Nach § 1 Ingress und lit. b
BVV bedarf das Beseitigen von inneren Trennwänden zwischen Wohnräumen oder
Verändern von Öffnungen in solchen Wänden in Bauzonen keiner baurechtlichen
Bewilligung.
Gemäss § 14 Ingress und
lit. g BVV findet das Anzeigeverfahren auf das Verschieben und Einziehen
von Trennwänden Anwendung. Die geplanten Änderungen der inneren Trennwände im
Zusammenhang mit den Hauswirtschaftsräumen und den Badezimmern auf den Ebenen 1
und 2 sind demnach von untergeordneter Bedeutung: Entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführenden ist auch nicht ersichtlich, dass bzw. inwiefern im
Zusammenhang mit diesen Bauarbeiten im Innern der bestehenden Baute ihre
Interessen berührt wären. Insofern lassen sich die geplanten Änderungen problemlos
im Anzeigeverfahren beurteilen.
Auch die Entfernung von asbesthaltigen Bauteilen (nur) im
Innern einer Baute berührt die Interessen der Nachbarschaft nicht in
rechtserheblicher Weise. Anders zu beurteilen ist der Abbruch eines
asbesthaltigen Industriegebäudes (VGr, 10. Juli 2014, VB.2014.00067, E. 1.2
und E. 2.3).
Das Anzeigeverfahren ist auch möglich, wenn
Nebenbestimmungen zur Baubewilligung nötig sind (Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,
Wädenswil 2019, S. 409). Die in Disp.-Ziff. 1.10 des baurechtlichen
Entscheids vom 6. August 2021 verfügten feuerpolizeilichen
Nebenbestimmungen stehen dem Anzeigeverfahren mithin nicht entgegen (vgl. zur
Bedeutung von feuerpolizeilichen Nachweisen für ein Mehrfamilienhaus mit vier
Wohneinheiten BGr, 2. Februar 2023, 1C_348/2022, E. 1.3.4). Ebenso
wenig schadet die Nebenbestimmung in Disp.-Ziff. 1.11.1 des baurechtlichen
Entscheids vom 6. August 2021, wonach die Hauswirtschaftsräume in den
Wohnungen W1 und W4 nicht zu Arbeitszwecken verwendet oder vermietet werden
dürfen.
3.2.5
Ohnehin
machen die Beschwerdeführenden gar nicht geltend, sie hätten ihre Rügen nicht
vortragen und damit ihre Interessen nicht wahren können. Selbst wenn das
falsche Verfahren gewählt worden wäre, bestünde im vorliegenden Fall keine
Grundlage dafür, den baurechtlichen Entscheid aufzuheben.
3.3
Die Beschwerdeführenden monieren,
es sei unzulässig, dass in Disp.-Ziff. 1.10.2 der Verfügung vom 6. August
2021 die Bewilligung der Brandschutzpläne vor Baubeginn vorbehalten werde. Das
"kantonale Recht" dürfe nur Endentscheide im Sinne des Bundesgesetzes
über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) fällen.
Im Verfahren zur Bewilligung von
Bauvorhaben kommt es gemäss dem Bundesgericht regelmässig vor, dass die
Genehmigung des Farb- und Materialkonzepts, der Umgebungsarbeiten sowie der
feuerpolizeilichen Nachweise nicht gleichzeitig mit der Hauptbewilligung erteilt
wird, sondern dass in der Hauptbewilligung verfügt wird, die entsprechenden
Pläne bzw. Nachweise seien rechtzeitig einzureichen und bewilligen zu lassen
(BGr, 2. Februar 2023, 1C_348/2022, E. 1.3.4). Bei feuerpolizeilichen
Nachweisen handelt es sich um Projektbestandteile, aus denen sich jedenfalls
bei weniger grossen Bauvorhaben wie dem vorliegenden üblicherweise keine so
wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben, dass
sie zwingend zusammen mit der Hauptbewilligung erlaubt werden müssten (vgl.
a.a.O.).
Dass das Bundesgericht Bewilligungen, die vor Baubeginn
nebenbestimmungsweise die nachträgliche Genehmigung von Teilaspekten erfordern
grundsätzlich (nämlich, wenn der Baubehörde bei der Beurteilung der Erfüllung
der Nebenbestimmung noch ein Entscheidungsspielraum offensteht) nicht als End-
oder Teilentscheide, sondern nur als Zwischenentscheide betrachtet (vgl. dazu
im Detail BGr, 17. April 2023, 1C_479/2022, E. 1.2 ff. mit
Hinweisen), ändert daran – anders als die Beschwerdeführenden behaupten –
nichts. Unzutreffend ist sodann die Auffassung der Beschwerdeführenden, dass
nach kantonalem Recht nur Endentscheide im Sinne des BGG gefällt werden dürften
(vgl. § 19a Abs. 2, § 28 und § 63 VRG; Alain Griffel,
Kommentar VRG, § 28 N. 9).
3.4
Die
Beschwerdeführenden beanstanden, das bestehende Gebäude verfüge nicht über
genügend Fahrzeugabstellplätze.
3.4.1
Nach §243 Abs. 1 PBG sind Abstellplätze im gebotenen Ausmass zu
schaffen: bei Neuerstellung von Bauten und Anlagen (lit. a), bei
allgemeinen baulichen Änderungen, die einen erheblichen Teil der Baute oder
Anlage erfassen oder durch die eine wesentlich stärkere Nutzung als bisher
ermöglicht wird (lit. b), und bei Nutzungsänderungen, die voraussichtlich
wesentlich andere Verkehrsbedürfnisse schaffen (lit. c). Gemäss Art. 56
Ziff. 1 BZO ist bei Wohnbauten für Bewohner ein Abstellplatz pro 80 m²
anrechenbare Geschossfläche zu erstellen. Zusätzlich ist ein
Besucherabstellplatz pro 240 m² anrechenbare Geschossfläche zu erstellen
(Abs. 2). Bruchteile von 0.5 und mehr werden aufgerundet (Abs. 1
Satz 2).
Die Baute weist eine für die Parkplatzberechnung
anrechenpflichtige Geschossfläche von 370 m
2
(Wohnen) auf. Damit
sind gemäss Art. 56 Abs. 1 BZO fünf Abstellplätze für Bewohner und
zwei Besucherparkplätze erforderlich. Der Gemeinderat Oetwil a.d.L. erwog im
Rahmen seines Beschlusses vom 10. Januar 2022, nach ständiger Praxis
würden Garagenvorplätze in Anrechnung gebracht werden können. Die
Beschwerdeführenden machen nicht geltend, dass eine derartige Praxis
rechtswidrig sei.
Aktuell vorhanden sind sechs Abstellplätze für die
Bewohnerschaft in Garagen sowie über die Garagenvorplätze vier weitere
Abstellplätze für Besucher. Damit bestehen für das mit Verfügung vom 6. August
2021 beurteilte Projekt – mit dem sich die für die Parkplatzberechnung
massgebende Geschossfläche nicht verändert – bereits gegenwärtig genügend Abstellplätze.
3.4.2
Die primär im Innern der Baute vorgesehenen Änderungen (vgl. E. 3.1)
führen entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden auch nicht dazu, dass
die mittels übermässiger Abgrabungen erstellten Fahrzeugabstellplätze
rückgebaut werden müssten.
Es handelt sich um eine bestehende Baute, die zumindest
aufgrund der Abgrabungsvorschriften – unbestrittenermassen – einer
Bauvorschrift widerspricht. Im Rahmen der erweiterten Besitzstandsgarantie nach
§ 357 Abs. 1 Satz 1 PBG darf sie umgebaut, erweitert und anderen
Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht
eignet, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen
entgegenstehen (siehe dazu VGr, 19. Januar 2023, VB.2022.00240, E.
3.2 mit Hinweisen). Dem inneren Umbau der bestehenden Baute stehen im
vorliegenden Fall keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen
Interessen entgegen (vgl. E. 3.2.4). Neue oder weitergehende
Abweichungen von Bauvorschriften gehen damit ohnehin keine einher
(vgl. § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG).
3.5
Die
Beschwerdeführenden beanstanden, dass der Grundsatz der Einheit der
Baubewilligung verletzt sei.
Dem Grundsatz der Einheit der
Baubewilligung zufolge ist ein Bauvorhaben stets in seiner Gesamtheit zu prüfen
und zu beurteilen (was namentlich dem Rechtsschutzinteresse der Nachbarn
dient). Die Baubewilligung darf zufolge dieses Grundsatzes nicht derart
aufgespaltet werden, dass wesentliche Teile des Projekts in einem späteren
Verfahren zu beurteilen bleiben. Der baurechtliche Entscheid muss sich zu
sämtlichen Punkten aussprechen, welche für die Bewilligungsfähigkeit eines
Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 393 f.,
auch zum Folgenden; ferner etwa VGr, 10. Februar 2022, VB.2021.00183, E. 3.2).
Es ist aber zulässig, ein – sachlich und konstruktiv teilbares – Vorhaben in
Teilgesuche aufzuteilen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 371; VGr, 3. September
2020, VB.2019.00723, E. 3.5.2; 21. Januar 2016, VB.2015.00391,
E. 2.2). Solche Teilprojekte können der Baubewilligungsbehörde auch
gestaffelt zur Beurteilung eingereicht werden (vgl. a.a.O.).
Entgegen der Ansicht der Vorinstanz handelt es sich bei den
hier zu beurteilenden Projekten nicht um Alternativprojekte, zumal das zweite
(Teil-)Projekt den Stand des ersten (Teil-)Projekts voraussetzt bzw. darauf
aufbaut.
Die strittigen Projekte sind sachlich und konstruktiv jedoch
problemlos teilbar. Das erste (Teil-)Projekt mit Änderungen im Innern liesse
sich auch verwirklichen, wenn auf das zweite (Teil-)Projekt verzichtet würde. Das
zweite (Teil-)Projekt mit der geplanten Aufstockung lässt sich auch problemlos
beurteilen, wenn das erste (Teil-)Projekt bereits als bestehend vorausgesetzt
wird – es stellen sich dabei neue Rechtsfragen.
Das Erfordernis der Einheit der Baubewilligung ist nicht
verletzt.
3.6
Die
Beschwerdeführenden dringen mit ihren Rügen im Verfahren VB.2022.00543 nicht
durch.
4.
Sodann ist die Beschwerde hinsichtlich der Baubewilligung vom
10. Januar 2022 zu beurteilen (Verfahren VB.2022.00439).
4.1
Die
Beschwerdeführenden monieren, dass mit dem zu beurteilenden Bauvorhaben die
zulässige Gebäudelänge überschritten werde. Bei der Berechnung der Gebäudelänge
seien oberirdische Vorsprünge ausser Acht gelassen worden. Es sei von einer
Gebäudelänge von mindestens 27,5 m auszugehen.
4.1.1
Für die Wohnzone W1.6b kommt gemäss Art. 41 Abs. 1 lit. c
BZO eine maximale Gebäudelänge von 25 m zur Anwendung.
Gemäss § 28 der
Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) ist die Gebäudelänge die
längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, welches die projizierte
Fassadenlinie umfasst (Abs. 1). Die Gebäudebreite ist die kürzere Seite
des flächenkleinsten Rechtecks, welches die projizierte Fassadenlinie umfasst
(Abs. 2). Anbauten fallen ausser Ansatz, sofern die Bau- und Zonenordnung
nicht etwas anderes bestimmt (Abs. 3).
Nach § 6a ABV ist die Fassadenlinie die Schnittlinie von
Fassadenflucht und massgebendem Terrain. Die projizierte Fassadenlinie ist die
Projektion der Fassadenlinie auf die Ebene der amtlichen Vermessung (§ 6b
ABV). Gemäss § 6 ABV ist die Fassadenflucht die Mantelfläche, gebildet aus
den lotrechten Geraden durch die äussersten Punkte des Baukörpers über dem
massgebenden Terrain (Abs. 1). Vorspringende und unbedeutend
rückspringende Gebäudeteile werden nicht berücksichtigt (Abs. 2).
Vorspringende Gebäudeteile in diesem Sinne sind nach § 6c ABV Gebäudeteile,
die höchstens 2 m über die Fassadenflucht hinausragen und, mit Ausnahme
der Dachvorsprünge, die Hälfte des zugehörigen Fassadenabschnitts nicht
überschreiten. Unbedeutend rückspringende Gebäudeteile sind gemäss § 6d
ABV Gebäudeteile, die um höchstens 1,5 m gegenüber der Fassadenflucht
zurückversetzt sind und einen Fünftel des zugehörigen Fassadenabschnitts nicht
überschreiten.
Bei den ca. 2,5 m über die Fassade hinausragenden – die
darüber liegenden Terrassen/Veranden tragenden – Wohnungstrennmauern auf den
Ebenen 1 und 2 (vgl. E. 2) kann es sich nicht um
Gebäudevorsprünge gemäss § 6c ABV handeln (vgl. auch Anhang 1 Figur
3.4 ABV). Die Wohnungstrennmauern stellen Vorsprünge dar, die zwar für sich
selbst keine Gebäudemerkmale aufweisen, aber dank ihrer räumlichen, baulichen
und funktionellen Verbundenheit als Bestandteile des Gebäudes erscheinen
(vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1084 mit Hinweisen). Sie sind
daher als Teil der Fassadenflucht zu betrachten (§ 6 ABV). Angesichts
dessen überschreitet das geplante Bauvorhaben die zulässige Gebäudelänge.
4.1.2
Durch Nebenbestimmungen können lediglich untergeordnete Mängel eines
Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG
vorzugehen, entfällt, wenn die Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw.
eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern (VGr, 19. Juli
2018, VB.2017.00830, E. 5.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2.1;
RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5).
Es handelt sich nicht um einen nebenbestimmungsweise
heilbaren Mangel. Wie die Beschwerdegegnerin 1 bereits im vorinstanzlichen
Verfahren aufzeigte, wäre damit eine relativ weitgehende Anpassung des inneren
und – nördlichen – äusseren Grundrisses der Ebene 4 der geplanten Baute
erforderlich. In diesem Zusammenhang sind viele verschiedene Möglichkeiten der
Mängelbehebung gegeben, sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen
Änderungen eine nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel zur Folge haben würde
(vgl. VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.3 ff. = BEZ 2015 Nr. 46,
auch zum Folgenden).
4.1.3
Die Rüge ist damit berechtigt. Mit dem Bauvorhaben geht mithin eine
Überschreitung der Gebäudelänge einher. Diese ist nicht nebenbestimmungsweise
heilbar und führt deshalb zur Aufhebung der Baubewilligung.
4.2
Auf die
weiteren Rügen muss nicht mehr eingegangen werden.
5.
5.1
Nach dem
Gesagten ist die Beschwerde VB.2022.00543 abzuweisen und die Beschwerde
VB.2022.00539 gutzuheissen. Somit sind der Entscheid des Baurekursgerichts vom
15. Juli 2022 (BRGE I Nr. 0111/2022) sowie der Beschluss des
Gemeinderats Oetwil a.d.L. vom 10. Januar 2022 aufzuheben.
Die Gerichtskosten des Entscheids des Baurekursgerichts
vom 15. Juli 2022 (BRGE I Nr. 0111/2022) sind – je hälftig – der
Beschwerdegegnerin 1 und dem Beschwerdegegner 2 aufzuerlegen.
5.2
Damit
siegen und unterliegen die Beschwerdeführerschaft und die
Beschwerdegegnerschaft je in einem Verfahren.
Ausgangsgemäss sind die Kosten der Beschwerdeverfahren den
Beschwerdeführenden und der Beschwerdegegnerschaft je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).
Für die Verfahren vor Verwaltungsgericht sind
ausgangsgemäss keine Parteientschädigungen zuzusprechen. Demgegenüber ist die
private Beschwerdegegnerin 1 zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das
vorinstanzliche Verfahren BRGE I Nr. 0111/2022 eine Parteientschädigung
auszurichten (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerdeverfahren VB.2022.00539 und VB.2022.00543 werden vereinigt.
2.    Die
Beschwerde im Verfahren VB.2022.00543 wird abgewiesen.
Die Beschwerde im Verfahren VB.2022.00539 wird gutgeheissen.
Damit werden der Entscheid des Baurekursgerichts BRGE I Nr. 0111/2022 vom
15. Juli 2022 sowie der Beschluss des Gemeinderats Oetwil a.d.L. vom 10. Januar
2022 aufgehoben.
Die Gerichtskosten des Entscheids des Baurekursgerichts BRGE
I Nr. 0111/2022 vom 15. Juli 2022 von Fr. 5'705.- werden je zur
Hälfte der Beschwerdegegnerin 1 und dem Beschwerdegegner 2 auferlegt.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    510.--
Zustellkosten,
Fr. 8'510.--
Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin 1 und dem
Beschwerdegegner 2 auferlegt.
5.    Für
die Verfahren vor Verwaltungsgericht werden keine Parteientschädigungen
zugesprochen.
6.    Die
Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das
Verfahren BRGE I Nr. 0111/2022 vor Baurekursgericht eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'200.-- zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
7.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
8.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.