zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00720 · 2021-07-29 · de

Nutzungsplanung | BZO-Revision Stadt Zürich: Baubereich in Kernzone und Mindestwohnanteile. Die Festlegung eines Baubereichs zur Erhaltung der Bebauungsstruktur in einem geschützten Ortsbild entspricht einem beachtenswerten öffentlichen Interesse. Die Beschwerdeführenden vermögen weder das öffentliche Interesse noch die vorinstanzliche Feststellung, dass der gegenüber der Strasse versetzte Verlauf ihres Gebäudes in der vorherrschenden Struktur untypisch sei, infrage zu stellen. Da der Baubereich eine sinnvolle Nutzung des Grundstücks nicht stark erschwert, ist das dem Baubereich entgegenstehende Interesse der Beschwerdeführenden gering (E. 4). Soweit der strittige Baubereich auf dem Grundstück der Mitbeteiligten in das Grundstück des inventarisierten Baumeisterhauses und des inventarisierten Gartens hineinreicht, sind die Inventarobjekte bei der Beurteilung des Baubereichs zu berücksichtigen. Die Überprüfung, ob das vorhandene Schutzobjekt durch eine (Neu-)Baute, welche die Überbauungsmöglichkeiten (insbesondere den Baubereich) ausnutzen würde, beeinträchtigt würde, kann nicht gänzlich in das Baubewilligungsverfahren verschoben werden. Der Einschätzung der Vorinstanz und des Beschwerdegegners 1, wonach der Baubereich die inventarisierten Einzelobjekte und deren Wirkungen für das Ortsbild nicht tangiere, kann nicht gefolgt werden. Der Beschwerdegegner 1 wäre verpflichtet gewesen, insbesondere auch die ortsbildprägende Bedeutung des Baumeisterhauses und der Lücke zwischen den Baukörpern, welche die Durchsicht in den Garten erlaubt, in der vorzunehmenden Interessenabwägung als dem Baubereich entgegenstehendes (öffentliches) Interesse zu berücksichtigen und die entsprechende Abwägung vorzunehmen (E. 5). Die Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken kann für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse zugelassen, vorgeschrieben oder beschränkt werden. Dabei durfte der Beschwerdegegner 1 u.a. das private Interesse des mitbeteiligten Grundeigentümers berücksichtigen.Sodann ist in der Herabsetzung der Mindestwohnanteile auf 0 % keine Verletzung der Planungspflicht zu erblicken (E. 6). Teilweise Gutheissung betreffend Baubereich auf dem Grundstück der Mitbeteiligten.

Zürich Verwaltungsgericht 29.07.2021 VB.2020.00720
Zurich Verwaltungsgericht 29.07.2021 VB.2020.00720
Zurigo Verwaltungsgericht 29.07.2021 VB.2020.00720

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00720
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Geschäftsnummer:
VB.2020.00720
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.07.2021
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 10.03.2022 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Nutzungsplanung
BZO-Revision Stadt Zürich: Baubereich in Kernzone und Mindestwohnanteile.
Die Festlegung eines Baubereichs zur Erhaltung der Bebauungsstruktur in einem geschützten Ortsbild entspricht einem beachtenswerten öffentlichen Interesse. Die Beschwerdeführenden vermögen weder das öffentliche Interesse noch die vorinstanzliche Feststellung, dass der gegenüber der Strasse versetzte Verlauf ihres Gebäudes in der vorherrschenden Struktur untypisch sei, infrage zu stellen. Da der Baubereich eine sinnvolle Nutzung des Grundstücks nicht stark erschwert, ist das dem Baubereich entgegenstehende Interesse der Beschwerdeführenden gering (E. 4).
Soweit der strittige Baubereich auf dem Grundstück der Mitbeteiligten in das Grundstück des inventarisierten Baumeisterhauses und des inventarisierten Gartens hineinreicht, sind die Inventarobjekte bei der Beurteilung des Baubereichs zu berücksichtigen. Die Überprüfung, ob das vorhandene Schutzobjekt durch eine (Neu-)Baute, welche die Überbauungsmöglichkeiten (insbesondere den Baubereich) ausnutzen würde, beeinträchtigt würde, kann nicht gänzlich in das Baubewilligungsverfahren verschoben werden. Der Einschätzung der Vorinstanz und des Beschwerdegegners 1, wonach der Baubereich die inventarisierten Einzelobjekte und deren Wirkungen für das Ortsbild nicht tangiere, kann nicht gefolgt werden. Der Beschwerdegegner 1 wäre verpflichtet gewesen, insbesondere auch die ortsbildprägende Bedeutung des Baumeisterhauses und der Lücke zwischen den Baukörpern, welche die Durchsicht in den Garten erlaubt, in der vorzunehmenden Interessenabwägung als dem Baubereich entgegenstehendes (öffentliches) Interesse zu berücksichtigen und die entsprechende Abwägung vorzunehmen (E. 5).
Die Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken kann für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse zugelassen, vorgeschrieben oder beschränkt werden. Dabei durfte der Beschwerdegegner 1 u.a. das private Interesse des mitbeteiligten Grundeigentümers berücksichtigen. Sodann ist in der Herabsetzung der Mindestwohnanteile auf 0 % keine Verletzung der Planungspflicht zu erblicken (E. 6).
Teilweise Gutheissung betreffend Baubereich auf dem Grundstück der Mitbeteiligten.
Stichworte:
BAU- UND ZONENORDNUNG
BAUBEREICH
BAUMEISTERHAUS
BZO
DENKMALSCHUTZ
DENKMALSCHUTZOBJEKT
GARTENANLAGE
INTERESSENABWÄGUNG
INVENTAROBJEKT
ISOS
KERNZONE
KERNZONENPLAN
NUTZUNGSPLANUNG
ÖFFENTLICHE INTERESSEN
ORTSBILD
ORTSBILDSCHUTZ
PRIVATE INTERESSEN
RAHMENNUTZUNGSPLÄNE
WOHNANTEIL
WOHNANTEILPLAN
Rechtsnormen:
Art. 1 KNHV
Art. 9 Abs. I KNHV
§ 49a Abs. III PBG
§ 50 Abs. I PBG
§ 50 Abs. II PBG
§ 50 Abs. III PBG
§ 204 Abs. I PBG
§ 205 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2020.00720
Urteil
der 3. Kammer
vom
29. Juli 2021
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichterin
Silvia Hunziker,
Gerichtsschreiberin
Cornelia Moser.
In Sachen
1.1  A,
1.2  B,
2.    C,
3.    D,
4.    E,
5.    F,
alle vertreten durch RA G,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    Gemeinderat der Stadt Zürich,
vertreten durch den Stadtrat,
dieser vertreten durch das Hochbaudepartement,
2.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Immobilienstiftung der Privatschule L,
vertreten durch RA H,
Mitbeteiligte,
betreffend Nutzungsplanung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss des Gemeinderats vom 30. November 2016
wurde die Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991
teilweise revidiert. Die Baudirektion Kanton Zürich genehmigte die Teilrevision
(im Folgenden: BZO 2016) mit hier nicht interessierenden Ausnahmen am 5. Juli
2017. Mit der BZO 2016 wurde neu die Kernzone Platte festgelegt, zu der unter
anderem die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 (J-Strasse 02), 03 (J-Strasse 04)
und 05 (K-Strasse 06) gehören. Die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 03
befinden sich im Eigentum der Immobilienstiftung der Privatschule L und
dienen (ganz oder teilweise) dem Betrieb der Privatschule L. Bei den
Gebäuden J-Strasse 02 und 04 handelt es sich um Baumeisterhäuser aus dem
Jahr 1862, wobei das Gebäude J-Strasse 02 im Jahr 1943 totalsaniert wurde.
Haus und Garten der Liegenschaft J-Strasse 04 sind in den Inventaren der
Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufgeführt. Ein Bauprojekt für den
Neubau eines Schulhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 (unter
Beanspruchung eines Teils des Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 03) war am 19. April
2016 von der Bausektion der Stadt Zürich bewilligt worden, doch wurde die
Bewilligung im Rechtsmittelverfahren aufgehoben, weil die Voraussetzungen für
einen Dispens vom vorgeschriebenen minimalen Wohnanteil nicht gegeben waren
(VGr, 20. Dezember 2017, VB.2017.00019).
II.
A.
Gegen
die mit der BZO 2016 erfolgte Festsetzung des Baubereichs und des Wohnanteils
von 0 % auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 03 erhoben einerseits D, E
und F (Miteigentümer der Liegenschaft Kat.-Nr. 07 [J-Strasse 08]) und
anderseits A und B, C, N sowie O (Miteigentümer der Liegenschaft Kat.-Nr. 05)
Rekurs an das Baurekursgericht. Die Letztgenannten beantragten zudem die
Änderung der Festsetzung des Baubereichs auf ihrem Grundstück Kat.-Nr. 05.
Mit Entscheid vom 18. Mai 2018 vereinigte das Baurekursgericht die beiden
Rekurse und wies sie ab.
B.
Gegen
diesen Entscheid erhoben A und B, C sowie D, E und F (im Folgenden: die
Beschwerdeführenden) am 22. Juni 2018 gemeinsam Beschwerde an das
Verwaltungsgericht. Dieses hiess die Beschwerde mit Urteil vom 27. März
2019 teilweise gut, soweit es darauf eintrat. Es
hob
den Entscheid des Baurekursgerichts vom 18. Mai 2018 auf und wies die
Sache zur Gewährung der Akteneinsicht, zur Durchführung einer öffentlichen
Verhandlung und zum anschliessenden Neuentscheid an die Vorinstanz zurück. Die
Gerichtskosten sowie eine Parteientschädigung auferlegte es dem Gemeinderat der
Stadt Zürich (VB.2018.00370).
C.
Daraufhin
ersuchte das Baurekursgericht das Verwaltungsgericht am 3. Mai 2019 um
Berichtigung des Urteils vom 27. März 2019. Dieses Gesuch wies das
Verwaltungsgericht mit Urteil vom 23. Mai 2019 ab (EG.2019.00001).
D.
Das
Baurekursgericht wies mit Präsidialverfügung vom 4. September 2019 das
Gesuch von A und B, C sowie D, E und F um
Einsicht in
die Protokoll-Bereiche unter den geschwärzten Bereichen von act. … ab.
Dagegen gelangten
A und B, C sowie D, E und F mit Beschwerde vom 2. Oktober
2019 an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung der
Präsidialverfügung vom 4. September 2019 betreffend Akteneinsicht. Das
Verwaltungsgericht trat mit Beschluss vom 20. Februar 2020 nicht auf die
Beschwerde ein (VB.2019.00658).
E.
In der
Hauptsache führte das Baurekursgericht am 25. Juni 2020 eine öffentliche
Verhandlung durch und wies die Rekurse mit Entscheid vom 4. September 2020
ab. Die Kosten des Rekursverfahrens sowie eine an die Immobilienstiftung der Privatschule L
zu leistende Umtriebsentschädigung auferlegte es A und B, C sowie D, E und F.
III.
A.
A und B,
C sowie D, E und F gelangten mit Beschwerde vom 12. Oktober 2020 an das
Verwaltungsgericht. Darin beantragten sie unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen:
"1.   In
Gutheissung der Beschwerde und Aufhebung des angefochtenen Beschlusses sei der
Festsetzungsbeschluss des Gemeinderats der Stadt Zürich vom 30. November
2016 "Teilrevision der BZO Stadt Zürich" aufzuheben, als damit u.a.
per Ergänzungsplanung Kernzone Platte (Kreis 7) …
1.1  a) ... auf
den Grundstücken 01 und 03 (der Mitbeteiligten Privatschule) ein erweiterter
Baubereich in der 2. Bautiefe (K4/450 statt W3) festgesetzt worden ist;
1.1  b) ... und
gleichzeitig auf dem Grundstück Kat. Nr. 01 ein Wohnanteil (WA) von
90 % auf 0 % herabgesetzt, und auf 03 ein Wohnanteil von 0 %
belassen worden ist; eventuell nur soweit der WA auf 01 auf 0 % herabgesetzt
worden ist;
1.2  ... auf dem
Grundstück der Beschwerdeführenden 4.1, 4.2 und 5, K-Strasse 06,
Kat. Nr. 05 ein Baubereich festgesetzt worden ist, welcher – für
einen Zwang zur "rückwärtigen Orthogonalität" – an der Nordostseite
das bestehende Gebäude der Beschwerdeführenden durchschneidet.
2.    Eventuell
sei der angefochtene Beschluss im Umfang der gestellten Anträge 1.1. und 1.2
insgesamt oder in Teilen aufzuheben und an die Vorinstanz zum Neuentscheid
zurückzuweisen."
B.
Sowohl
die Baudirektion als auch das Baurekursgericht beantragten am 11. November
2020 bzw. 13. November 2020 die Abweisung der Beschwerde. Die
Immobilienstiftung der Privatschule L beantragte mit Vernehmlassung vom 17. November
2020 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen ebenfalls die Abweisung der
Beschwerde. Dieselben Anträge stellte der Gemeinderat der Stadt Zürich in
seiner Beschwerdeantwort vom 18. November 2020. A und B, C sowie D, E und F
erstatteten am 17. Dezember 2020 ihre Replik, woraufhin der Gemeinderat
der Stadt Zürich am 20. Januar 2021 seine Duplik einreichte. Die
Immobilienstiftung der Privatschule L verzichtete am 12. Januar 2021
auf eine Duplik.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur
Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
1.2
Nach § 338a
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zur
Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung bzw. den
angefochtenen Erlass berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren bzw.
dessen Aufhebung oder Änderung hat.
1.2.1
Die Beschwerdeführenden sind Miteigentümer von unmittelbar an die
Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 03 (bzw. an das Grundstück Kat.-Nr. 01)
angrenzenden Liegenschaften und ohne Weiteres zur Beschwerde gegen die
Festsetzungen legitimiert, die diese Grundstücke betreffen. Ebenso sind die
Beschwerdeführenden 1.1, 1.2 und 2 befugt zur Anfechtung der
Baubereichsfestsetzung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05, dessen
Miteigentümer sie sind.
1.2.2
Die Beschwerdeführenden 3–5 stellten im Rekursverfahren keine Anträge
in Bezug auf das Grundstück Kat.-Nr. 05, weshalb es ihnen an der formellen
Beschwer mangelt, soweit die Beschwerde diese Parzelle betrifft. Insoweit ist
demnach auf die Beschwerde nicht einzutreten. Im Übrigen ist weder ersichtlich
noch wird begründet, weshalb die Beschwerdeführenden 3–5 ein
schutzwürdiges Interesse an der beantragten Erweiterung des Baubereichs auf
dieser Parzelle haben sollen.
1.3
Die Beschwerdeführenden beantragen für das Grundstück Kat.-Nr. 03 die Aufhebung
des Mindestwohnanteils von 0 %. Wie sich aus der Beschwerdebegründung ergibt,
meinen sie damit wohl, dass dieser auf 90 % festzusetzen sei; eine Aufhebung
der Festsetzung hätte nämlich nur zur Folge, dass keine Vorschrift für einen
Mindestwohnanteil bestünde (vgl. E. 6.2 ff.). Für den betroffenen
Grundeigentümer würde eine solche Erhöhung der Mindestwohnanteile einen
zusätzlichen Eingriff in sein Eigentum bedeuten; ein solcher wurde im
Nutzungsplanverfahren nicht geprüft. Allerdings können Grundeigentümer unter
Berufung auf die Eigentumsgarantie (Art. 26 der Bundesverfassung vom 18. April
1999) eine Überprüfung und Anpassung des Nutzungsplans in Bezug nicht nur auf
ihr eigenes Grundstück, sondern auch auf benachbarte Grundstücke verlangen,
wenn sich die Verhältnisse im Sinn von Art. 21 Abs. 2 des
Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) erheblich geändert haben (BGE
127 I 103 E. 6b; 120 Ia 227 E. 2d; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Kommentar
SHK, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 21 N. 23). Voraussetzung ist
ein unmittelbarer Bezug zur Nutzung des eigenen Grundeigentums (BGr, 10. Oktober
2006, 1P.371/2006, E. 1.6.3).
Wie es sich mit der
Legitimation der Beschwerdeführenden verhält, soweit sie die Festsetzung eines
bisher nicht vorgesehenen Mindestwohnanteils von 90 % auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03
beantragen, kann vorliegend allerdings offenbleiben, da – wie sich zeigen wird
– die Beschwerde in diesem Punkt ohnehin abzuweisen ist (vgl. E. 6.5). Aus
demselben Grund kann auch offen bleiben, ob der Antrag der Beschwerdeführenden,
die Festsetzung des 0%igen Wohnanteils sei aufzuheben, überhaupt sinngemäss als
Antrag auf Festsetzung eines 90%igen Wohnanteils auszulegen ist, zumal von
anwaltlich vertretenen Parteien grundsätzlich erwartet werden darf, dass sie
klare Anträge stellen (vgl. Alain Griffel, in: Derselbe [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], § 23 N. 6).
1.4
Die übrigen Prozessvoraussetzungen sind gegeben. Auf die Beschwerde ist mit
der erwähnten Einschränkung einzutreten.
2.
2.1
Die
Vorinstanz kam im Urteil vom 4. September 2020 zum Schluss, mit dem
Baubereich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 werde die zwischen J- und K-Strasse
in der zweiten Bautiefe vorhandene, entgegenstehende Bebauung fortgesetzt, und
da der Baubereich strassenseitig im Wesentlichen den Grundriss des
Baumeisterhauses J-Strasse 02 aufnehme, werde der Gebietscharakter gemäss
Kernzonenvorschriften nicht beeinträchtigt. Sodann seien Neubauten auf
begrünten Flächen durch die Kernzonenvorschriften nicht ausgeschlossen. Auch
denkmalschützerisch sei der Baubereich nicht zu beanstanden, da der Garten auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 01 nicht wesentlich für die Wirkung des
benachbarten und inventarisierten Schutzobjekts (Garten des Grundstücks Kat.-Nr. 03)
sei und der Baubereich, obwohl er sich um bis zu ca. 2,5 m über das Grundstück Kat.-Nr. 03
erstrecke, das Schutzziel nicht beeinträchtigen würde. Ebenfalls sei kein
Widerspruch zum ISOS, welches als Erhaltungsziel den Erhalt der wesentlichen
strukturbildenden Elemente festhalte, zu erkennen, weil die gegebene
Baustruktur nur ganz lokal und in einem untergeordneten Ausmass verändert werde
und keine wesentlichen strukturbildenden Elemente verloren gingen.
Zur Herabsetzung des Mindestwohnanteils hielt das
Baurekursgericht fest, dass sowohl eine einzelfallweise Herabsetzung als auch
die Durchmischung von Wohnnutzungen mit störenden und mässig störenden Gewerbe-
und Dienstleistungsbetrieben zulässig sei. Damit werde planerisch festgelegt,
inwieweit ein Konfliktpotenzial zwischen den verschiedenen Nutzweisen
hinzunehmen sei, wobei die Einhaltung der umweltschutzrechtlichen Vorschriften
in jedem Fall vorbehalten bleibe. Vorliegend sei beabsichtigt, auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 eine bauliche Erweiterung der seit Langem
ortsansässigen Privatschule L zu ermöglichen. Um diesem öffentlichen
Interesse gerecht zu werden, sei die Senkung des Wohnanteils eine erforderliche
und geeignete Massnahme. In die Interessenabwägung sei unter anderem
einzubeziehen, dass sich das Quartier durch eine durchmischte Nutzung
auszeichne und kein reines Wohnquartier sei. Die im Rahmen der BZO-Teilrevision
Hochschulgebiet Zürich-Zentrum vorgesehene Wohnraumrückführung, wovon die streitbetroffenen
Grundstücke nicht betroffen seien, würde nicht zu einer Priorisierung der
Wohnnutzung in den angrenzenden Gebieten, namentlich in der Kernzone Platte,
führen. Der auf dem betreffenden Grundstück vorgeschriebene Wohnanteil, und
nicht der Wohnanteil des umliegenden Gebiets, gebe vor, welche Nutzungen
zulässig seien. Deshalb erschiene eine Schulanlage als mässig störender Betrieb
in der Kernzone, welche nicht eine reine Wohnzone darstellt, als zonenkonform
und es könne offengelassen werden, ob für die fragliche Nutzung eine Zone für
öffentliche Bauten hätte festgesetzt werden müssen. Auf der Parzelle Kat.-Nr. 03
bestehe bereits nach geltender Zonenordnung kein Mindestwohnanteil und die
Wohnanteilsvorschrift entspräche der seit Jahrzehnten bewilligten und
tatsächlich gelebten Nutzung. Deshalb sei die beantragte Heraufsetzung des
Mindestwohnanteils auf 90 % weder zweckmässig noch verhältnismässig.
Der auf der Parzelle Kat.-Nr. 05
festgesetzte Baubereich erscheine zweckmässig und entspreche den Zielen und
Grundsätzen der Raumplanung. Die Stellung des Gebäudes der Beschwerdeführenden 1.1,
1.2 und 2 sei aufgrund der teilweise schrägen, an der Grundstücksgrenze
ausgerichteten Stellung untypisch, da die Gebäude auf den umliegenden
Grundstücken mehrheitlich auf die Strassenzüge ausgerichtet seien. Da das
bestehende Gebäude, soweit es den streitbetroffenen Baubereich mit einer Fläche
von ca. 5 m
2
überstelle, Bestandesschutz geniesse, sei nicht
ersichtlich, inwiefern die Festlegung des Baubereichs unverhältnismässig sein
sollte.
2.2
Die
Beschwerdeführenden sind der Ansicht, dass es für die Planung der Privatschule
der Mitbeteiligten mindestens einer Sondernutzungsplanung bedürfe und zudem
eine Zone für öffentliche Bauten und Anlagen hätte festgesetzt werden müssen.
Deshalb würde die vorliegende Herabsetzung des Wohnanteils sowie die Festlegung
des Baubereichs auf dem Grundstück der Mitbeteiligten von vornherein gegen die
Planungspflicht verstossen.
Der rückwärtige Baubereich auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01/03
sei an einer besonders empfindlichen Stelle der Kernzone platziert worden, da
er den Baumeister-typischen Gartenraum besetzen würde. Ein dort zu erstellender
viergeschossiger Kubus-Baubereich würde in der schützenswert gewachsenen
Struktur massig und fremd wirken. Die geschützte Struktur der Kernzone Platte
beinhalte neben dem grünen Freiraum der zweiten Bautiefe, welcher erst ab dem
Grundstück Kat.-Nr. 07 beginne, auch den Bebauungsbestand auf den
Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 03. Daran würden auch die kleinen,
gedrungenen oder unterirdischen Waschhäuschen-Kuben nichts ändern, sondern
vielmehr noch die intensiv begrünte rückwärtige Freiraum-Struktur bestätigen.
Auch das in seiner Substanz nicht als schützenswert eingestufte Grundstück Kat.-Nr. 01
mit seiner solitären Stellung und rückwärtig freier Fassadenflucht sei prägend
und mitbestimmend für die bestehende Baustruktur der Platte. Der
Zusatzbaubereich widerspreche nicht nur dem Charakter der Kernzone, sondern
missachte auch den durch das ISOS notwendig gewordenen planungsrechtlichen
Schutz der ortsbildprägenden Überbauungscharakteristik.
Betreffend den Wohnanteil habe
die Vorinstanz bei der Interessenabwägung das (öffentliche) Interesse an der
Rückgewinnung von Wohnanteilen unberücksichtigt gelassen. Ein solches ergebe
sich aus der Planung betreffend die Hochschulgebiete sowie aus dem kantonalen
Richtplan und gelte für die angrenzenden Gebiete, wie das vorliegende, ganz
besonders. Dahingegen bestehe an einer Reduktion der Wohnanteile kein
(überwiegendes) Interesse. Insbesondere würde der konkrete Schulbetrieb der
Mitbeteiligten immanente Immissionen verursachen und sei in einem Wohngebiet
zonenfremd. Die WAP-Verpflichtung von 0 % hätte eine wesentliche
Charakteränderung des Gebiets zur Folge und beeinträchtige die Wohnhygiene.
Sodann führe die Festsetzung eines Baubereichs auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 05 der Beschwerdeführenden 1.1, 1.2 und 2 zur
Baurechtswidrigkeit des bestehenden Gebäudes. Da der Baubereich für den Schutz
der Kernzone nicht notwendig sei und ohne öffentliches Interesse daran erfolge,
sei die Festsetzung schlichtweg willkürlich. Die schräg verlaufenden
Grundstücksgrenzen, an welchen sich alle seit 1876 erstellten Gebäude
orientiert hätten, seien seit 1860 unverändert und deshalb für die historische
Strukturbildung relevant.
2.3
Der
Beschwerdegegner 1 ist in seiner Beschwerdeantwort der Ansicht, dass er
seiner Planungspflicht mit dem Erlass der Kernzonenvorschriften Platte zum
Schutz des Ortsbildes nachgekommen sei. Insbesondere sei die Festlegung einer
Zone für öffentliche Bauten nicht angezeigt. Der Baubereich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
ermögliche eine bessere Durchsicht der zweiten Bautiefe zum Strassenraum und
entlaste die angrenzenden befensterten Fassaden. Sodann sei bei
Baumeisterhäusern charakteristisch kein rückwärtiger Garten oder Freiraum
zugehörig und würden mit dem Baubereich Gebäudeabstände eingehalten, die weit
mehr als das kantonalrechtliche Minimum betragen würden. Der Garten auf Kat.-Nr. 01
sei nicht Bestandteil des Villenquartiers und weise keine besonderen Qualitäten
auf. Da bereits der Garten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 die Verbindung
zum Villenquartier aufnehme und den Freiraum im Süden mit dem überbauten Raum
im Norden verbinde, widerspreche der Baubereich nicht der denkmalschützerischen
Zielsetzung. Der Schulbetrieb der Mitbeteiligten bestünde seit längerer Zeit
als die mit der BZO 2016 festgelegten Wohnanteile. Da die Schule für das
Geviert prägend sei, soll sie an diesem Standort auch weitergeführt werden,
dies werde mit der Herabsetzung des Wohnanteils ermöglicht.
Die bestehenden Gebäude an der K-Strasse orientierten sich
orthogonal zu den Strassenzügen, was auch auf die bestehende Bebauung in der
zweiten Bautiefe zur J-Strasse zutreffe. Durch die rechtwinklige Ausrichtung
von möglichen Neubauten werde der Wohnhygiene besser Rechnung getragen, weshalb
die Ausführungen im vorinstanzlichen Entscheid betreffend Festlegung des
Baubereichs auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 zutreffend seien.
2.4
Die Mitbeteiligte
führt zusammengefasst aus, es stünden dem Baubereich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
keine Interessen des Ortsbildschutzes entgegen und dieser verstosse auch nicht
gegen das Schutzziel des auf der Parzelle Kat.-Nr. 03 inventarisierten
Gartens. Vielmehr setze der Baubereich die bestehende Bebauung fort und nehme
Rücksicht auf den Gebietscharakter. Zudem sei die Vorinstanz unter Ermittlung
sämtlicher relevanten Interessen zum Schluss gekommen, dass ein
Mindestwohnanteil von 0 % eine zweckmässige und verhältnismässige planerische
Festsetzung sei; inwiefern die Interessenabwägung willkürlich vorgenommen
worden sein soll, sei nicht ersichtlich. Die Zonenkonformität eines
Schulbetriebs sei vorliegend nicht zu beurteilen, wobei sich aber zeigen würde,
dass eine solche Nutzung ohne Weiteres zonenkonform wäre und es wäre auch kein
über einen "mässig störenden Betrieb" hinausgehender Lärm zu erwarten.
3.
3.1
Gemäss §§ 45 ff.
PBG kommt den Gemeinden bei der Nutzungsplanung Autonomie zu (BGE 119 Ia 285 E. 4b;
Tobias Jaag in: Isabelle Häner/Markus Rüssli/Evi Schwarzenbach [Hrsg.],
Kommentar zur Zürcher Kantonsverfassung, Zürich etc. 2007, Art. 85 N. 11).
Das Baurekursgericht überprüft kommunale Nutzungspläne auf alle Mängel,
insbesondere auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 Abs. 1
VRG). Dabei hat es allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten und
darf nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung aufgrund
überkommunaler Interessen als unzweckmässig oder rechtswidrig erweist, sie den
wegleitenden Grundsätzen und Zielen der Raumplanung widerspricht oder wenn sie
offensichtlich unangemessen ist (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 50 N. 39;
BGr, 22. April 2015, 1C_428/2014, E. 2.2; BGr, 2. Mai 2016,
1C_34/2016, E. 3.3). Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht im
Beschwerdeverfahren auf die Rechtskontrolle einschliesslich Ermessensmissbrauch
und Ermessensüberschreitung beschränkt (§ 50 Abs. 1 und 2 in
Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Hat das
Baurekursgericht im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestätigt, so
prüft das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im Wesentlichen nur, ob der
Plan den überkommunalen Interessen bzw. der übergeordneten Planung und
Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr planerisches Ermessen
missbraucht oder überschritten hat (VGr, 14. November 2019, VB.2019.00017,
E. 8.3; VGr, 9. April 2015, VB.2014.00077, E. 2.1).
3.2
Kernzonen
umfassen schutzwürdige Ortsbilder, die in ihrer Eigenart erhalten oder
erweitert werden sollen (§ 50 Abs. 1 PBG, vgl. auch Art. 25 BZO
2016).
Mit der BZO-Revision von 2016 wurden die
Kernzonen gesamthaft überprüft, und die bestehenden Vorschriften und Pläne
wurden angepasst und ergänzt. Namentlich wurden inventarisierte Gebäude in der
Regel mit einer Profilerhaltungslinie belegt, wenn sie für das schützenswerte
Ortsbild prägend oder typisch sind; wichtige Aussenräume wurden freigehalten
und bestehende Baubereiche allenfalls angepasst oder gestrichen, wobei bei den
Baubereichen auch auf die angestrebte Weiterentwicklung geachtet wurde (
Erläuterungsbericht
nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV] zur
Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich, 29. Oktober 2014,
STRB Nr. 924/2014 [im Folgenden: Bericht RPV 47
],
S. 86 f., verfügbar unter: https://www.stadt-zuerich.ch/hbd >
Städtebau > Raum- und Arealentwicklung > Bau- und Zonenordnung >
Erarbeitung BZO 2016, zuletzt besucht am: 29. Juli 2021).
3.3
3.3.1
Sämtliche streitbetroffenen Grundstücke (Kat.-Nrn. 01, 03 sowie 05)
befinden sich (neu) in der Kernzone Platte, deren (innerstädtisches) Gebiet
hauptsächlich in der ersten Phase der Stadterweiterung nach der Schleifung der
Schanzen entstanden ist (Bericht RPV 47, S. 86). Die (neue) Kernzone
Platte ist u.a. geprägt durch in der Regel einfache, kleinmassstäbliche
Baumeisterhäuser im Biedermeierstil der frühen Siedlungsverdichtung ab etwa
1850, die an die ehemaligen dörflichen Siedlungskerne Platte, Baschlig-Hofstrasse und
Wolfbach anschliessen (§ 70c Abs. 1 BZO 2016). Sodann sind die drei
dörflichen Gebiete durch Villen des späten 19. und frühen 20. Jahrhunderts mit
baumbestandenen, eingezäunten Gärten verbunden (Abs. 2) und entlang der
Ritterstrasse und der J-Strasse schliessen die Bauten der
vorstädtischen Erweiterung an (Abs. 3 Satz 2). Im Gebiet Platte
herrscht die offene Bebauung vor, wobei sich im Einzugsbereich der Zürichbergstrasse
die Blockrandbauweise finde (Abs. 6). Die Festsetzung einer Kernzone im
Gebiet Platte anstelle der bisherigen Wohnzone ist grundsätzlich unumstritten.
3.3.2
Die Stadt Zürich wurde mit Verordnungsänderung
vom 24. August 2016 als "Stadt" in den Anhang der Verordnung
über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz vom 9. September
1981 (VISOS; heute Anhang 1 der Verordnung über das Bundesinventar der
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz vom 13. November 2019) aufgenommen.
Die vorliegend umstrittenen Grundstücke sind im ISOS dem Gebiet des
Inventarblatts Fluntern zugeteilt. Das Gebiet Platte weise eine durchmischte,
meist offene Bebauung auf orthogonalem Strassenmuster auf ebener Hangterrasse
auf. Hinter schmalen Gartenstreifen und niedrigen Mauern befänden sich
zurückversetzte, eng gereihte oder zu Blöcken zusammengebaute, zwei- bis
viergeschossige Geschäftshäuser und Wohnbauten mit Walm- oder Satteldächern und
meist von Gurtgesimsen gegliederten Fassaden. Diese würden vor allem aus den
1910er Jahren stammen; die ältesten Bauten stammten aus der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts.
Das Gebiet weise zahlreiche Eingriffe und Ersatzbauten auf, und es befänden
sich viele Hochschulinstitute in ehemaligen Villen. Das Gebiet ist im ISOS mit
dem Erhaltungsziel B (Erhaltung der Struktur) aufgenommen (ISOS 5800 Fluntern, S. 7,
verfügbar unter: https://gisos.bak.admin.ch, zuletzt besucht am: 12. Juli
2021). Insbesondere sollen die Anordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume
bewahrt und die für die Struktur wesentlichen Elemente und Merkmale integral
erhalten werden (Erläuterungen zum ISOS, verfügbar unter: www.bak.admin.ch >
Baukultur > ISOS und Ortsbildschutz > Das ISOS in Kürze >
ISOS-Methode, zuletzt besucht am: 12. Juli 2021; ebenso Art. 9 Abs. 4
lit. b VISOS [aktuelle Fassung]).
Gleich anschliessend an das
Grundstück Kat.-Nr. 03 schliesst sich das Gebiet 3 des ISOS-Inventarblatts
Fluntern an. Das sogenannte Professorenviertel stelle die südliche Fortsetzung
des Plattenquartiers mit Wohnbebauungen gehobenen Anspruchs dar. Es sei durch
zweigeschossige Villen verschiedener Stilrichtungen geprägt, die in grösseren,
teilweise parkähnlichen Gärten stünden; dazwischen befänden sich einzelne
dreigeschossige Mehrfamilienhäuser mit Villencharakter in grossen, von
Lanzettenzäunen auf niedrigen Mauernsockeln eingefriedeten Gärten. Dem Gebiet 3
wird das Erhaltungsziel A, Erhalten der Substanz, zugewiesen (ISOS 5800
Fluntern, S. 7, verfügbar unter: https://gisos.bak.admin.ch, zuletzt
besucht am: 12. Juli 2021).
3.3.3
Das Grundstück Kat.-Nr. 03 befindet sich seit dem Jahr 2016 im
Inventar der Gartendenkmalpflege und das sich darauf befindende Baumeisterhaus
ebenfalls seit dem Jahr 2016 im Inventar der Denkmalpflege (vgl.
Feststellungsbeschluss des Stadtrats Zürich vom 9. März 2016, STRB Nr. 169/2016
und Feststellungsbeschluss des Stadtrats Zürich vom 23. März 2016, STRB Nr. 237/2016).
Weder der Garten noch das Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 sind dagegen
inventarisiert.
3.3.4
Die Gartenanlage des Grundstücks Kat.-Nr. 03
wurde ins Inventar der Gartendenkmalpflege aufgenommen, weil sie prägender Teil
eines schützenswerten Baumeister-Ensembles aus dem 19. Jahrhundert bilde und
der Vorgarten und sein Grünvolumen für das Strassen- und Quartierbild von
Bedeutung sei. Erhaltenswert seien insbesondere der begrünte Vorgarten sowie
der gepflästerte Durchgang zwischen J-Strasse 02 und 04. Der rückwärtige
Garten weise nur wenig Originalsubstanz auf, er sei neben dem Mammutbaum und
der Hängebuche als ein zum Ensemble passender Garten zu erhalten.
3.3.5
Das Baumeisterhaus an der J-Strasse 04,
welches ehemals als Mehrfamilienhaus diente und seit 1931 als Privatschule
genutzt wird, präge die Bebauung an der J-Strasse, deren Charakteristikum die
offene Baustruktur sei. Gemäss Inventarblatt sei es in seinem äusseren
Charakter und Erscheinungsbild als Baumeisterhaus zu erhalten und vor weiteren
Anbauten zu schützen.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführenden 1.1, 1.2 und 2 wenden sich gegen die Festlegung des
Baubereichs auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05, soweit dieser das bestehende
Gebäude an der Nordseite durchschneide.
4.2
Nach § 50 PBG kann die Bau- und Zonenordnung unter anderem die
Stellung der Bauten in der Kernzone näher ordnen (Abs. 2) sowie besondere
Vorschriften über die Masse und die Erscheinung der dortigen Bauten enthalten (Abs. 3).
Entsprechend sieht Art. 27 Abs. 1 BZO 2016 für alle Kernzonen die
Möglichkeit von Baubereichen vor. Hauptgebäude dürfen gemäss Art. 28 Abs. 1
BZO 2016 nur innerhalb der Baubereiche neu erstellt werden, wobei unter
gewissen Umständen Ausnahmen bewilligt werden könnten. Damit liegt eine
genügende gesetzliche Grundlage für Eingriffe in die Eigentumsgarantie vor.
Die Ausscheidung von Baubereichen beruht regelmässig auf
bestimmten ortsbaulichen oder gestalterischen Gegebenheiten; hierbei kommt der Gemeinde
ein erheblicher Gestaltungsspielraum zu (vgl. VGr, 27. März 2019,
VB.2018.00629, E. 8.3.4 mit Verweis auf VGr, 13. Februar 2008,
VB.2007.00394, E. 2.2 und 3.1 = RB 2008 Nr. 66 = BEZ 2008 Nr. 21).
4.3
Zu prüfen
ist, ob ein öffentliches Interesse am Baubereich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05
besteht und ob dieser verhältnismässig ist.
4.3.1
Wenn planungsrechtliche Massnahmen nicht ein ganzes Gebiet betreffen,
sondern zu klar lokalisierbaren individuellen Einschränkungen führen, sind die
Interessen des betreffenden Grundeigentümers einzeln zu beurteilen (VGr, 27. März
2019, VB.2018.00629, E. 8.4.2; Jeannerat/Moor, Art. 14 N. 44).
Entsprechend beachtet die Rechtsprechung etwa bei der Prüfung von
Uferschutzplänen, besonderen Nutzungsanordnungen, Bau- oder Waldabstandslinien
die privaten Interessen im Einzelnen (vgl. etwa BGr, 12. November 2018,
1C_539/2017, E. 4.5, 6.7; BGr, 1. Februar 2016, 1C_277/2015, E. 3 f.;
BGE 118 Ia 394 E. 5; VGr, 7. Mai 2014, VB.2013.00560, E. 6.3;
VGr, 25. August 2011, VB.2011.00083, E. 4). Während bei der
Festsetzung einer Kernzone als solcher den privaten Interessen nur wenig
Gewicht zuzugestehen ist, sind diese zu beachten, wenn zu beurteilen ist, ob
bzw. inwieweit die spezifischen, ein einzelnes Grundstück betreffenden
Festsetzungen gerechtfertigt sind (VGr, 27. März 2019, VB.2018.00629, E. 7.3.2
und 8.4.2). Der streitige Baubereich, mit welchem die Baumöglichkeiten auf dem
Grundstück der Beschwerdeführenden 1.1, 1.2 und 2 geregelt werden, stellt
eine planungsrechtliche Massnahme des Ortsbildschutzes im Sinn von § 203 lit. a
PBG dar. Diese Festlegung ergibt sich nicht direkt aus den
Kernzonenvorschriften, sondern sie ist das Ergebnis einer Abwägung der
konkreten, spezifisch dieses Grundstück betreffenden Umstände. In der Wirkung
kommt sie einer individuell-konkreten Schutzmassnahme gleich, weshalb auch an
die entsprechende Praxis angeknüpft werden kann: Ob eine aus Gründen des Natur-
und Heimatschutzes erfolgende Nutzungsbeschränkung das dem Eigentümer zumutbare
Mass überschreitet, ist einzelfallweise aufgrund der gesamten Umstände zu
beurteilen (BGr, 2. November 2012, 1C_168/2012, E. 6.4; vgl. auch BGE
135 I 176 E. 8.2; BGE 126 I 219 E. 2c).
4.3.2
Der Beschwerdegegner 1 begründet die Festlegung des Baubereichs damit,
dass sich die meisten der bestehenden Gebäude an der K-Strasse orthogonal zu
den Strassenzügen orientierten und dies mehrheitlich auch auf die bestehende
Bebauung in der zweiten Bautiefe zur J-Strasse zutreffe. Die Festsetzung
des Baubereichs auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 würde diese Baustruktur
aufnehmen. Sodann würde mit einer rechtwinkligen Ausrichtung von möglichen
Neubauten der Wohnhygiene besser Rechnung getragen; lediglich das Nebengebäude J-Strasse 08b
würde näher als 5 Meter an der Grenze stehen.
Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass das Gebäude der
Beschwerdeführenden mit seiner zur Strasse schräg verlaufenden Stellung in der
vorherrschenden Struktur der umliegenden Gebäude untypisch ist. Soweit die
Beschwerdeführenden geltend machen, die schräge Linie der (rückwärtigen)
Fassadenverläufe zur K-Strasse sei geradezu strukturbildend, kann ihnen nicht
gefolgt werden. Selbst nach Angaben der Beschwerdeführenden sind es neben dem
Gebäude an der K-Strasse 06 lediglich die Gebäude K-Strasse 010
(dieses ohnehin nur mit einem rückwärtigen Nebengebäude) und 011, die rückwärtig
oder in der zweiten Bautiefe liegend nicht strikt orthogonal ausgerichtet sind.
Daraus auf eine strukturbildende Eigenschaft zu schliessen, geht nicht an. Die
orthogonale Struktur ergibt sich sodann auch aus dem ISOS, welches als
bezeichnendes Merkmal der "Platte" deren regelmässige
Bebauungstruktur und das sich nahezu orthogonal aufspannende Strassennetz
festhält (ISOS 5800 Fluntern, S. 18). Für das Gebiet Platte sieht das ISOS
das Ziel der Strukturerhaltung vor (ISOS 5800 Fluntern, S. 7). Sodann
entspricht die Festlegung eines Baubereichs zur Erhaltung der Bebauungsstruktur
in einem geschützten Ortsbild durchaus einem beachtenswerten öffentlichen
Interesse.
4.3.3
Die Beschwerdeführenden bringen vor, dass sich sämtliche seit 1876
erstellten Gebäude an der K-Strasse rückwärtig an der schräg verlaufenden
Grundstückgrenze orientiert hätten, weshalb diese die strukturbildende
Grundlage darstelle. Dafür erbringen die Beschwerdeführenden allerdings keine
Beweise. Die Behauptung, soweit überhaupt relevant, träfe sodann auch nicht zu:
die meisten der älteren Bauten weisen eine orthogonale, an der Strasse
ausgerichtete, Struktur auf. Die von den Beschwerdeführenden angeführte schräg
verlaufende Profilerhaltungslinie des Gebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 07
betrifft lediglich das (niedrigere, eingeschossige) Nebengebäude, währenddem
das Hauptgebäude ebenfalls orthogonal zur Strasse ausgerichtet ist. Sodann
ergibt sich die mit der Kernzone zu schützende Struktur ohnehin nicht alleinig
aufgrund der nach 1876 erstellten Bauten. Damit vermögen die
Beschwerdeführenden weder das öffentliche Interesse noch die vorinstanzliche
Feststellung, dass der gegenüber der Strasse versetzte Verlauf des
beschwerdeführerischen Gebäudes in der vorherrschenden Struktur untypisch sei,
infrage zu stellen. Auch die Behauptung der Beschwerdeführenden, ihr Gebäude
werde für baurechtswidrig erklärt, um den vorliegend ebenfalls strittigen
Baubereich in der zweiten Bautiefe auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 03
zu ermöglichen, findet in den Akten keine Stütze: Die Festlegung auf dem
beschwerdeführerischen Grundstück Kat.-Nr. 05 fand bereits im
Auflageverfahren im Jahr 2013 Eingang in den Kernzonenplan, wohingegen der
Zusatzbaubereich auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 01 erst in die
spätere Version Eingang fand.
4.3.4
Die Eigenart des mit der Kernzone zu schützenden Ortsbilds bzw. der
Gebietscharakter (Art. 25 BZO 2016) hängt nicht nur von den ohne Weiteres
einsehbaren Bestandteilen ab; der Ortsbildschutz darf sich nicht auf einen
Kulissenschutz entlang von Verkehrsachsen beschränken. Vielmehr geht es beim
Ortsbildschutz mittels planerischen Massnahmen darum, schutzwürdige Ortsbilder
wie Stadt- und Dorfkerne oder Gebäudegruppen in ihrer Eigenart zu erhalten oder
zu erweitern, wobei auch die für die Wirkung wesentliche Umgebung zum
Schutzobjekt gehört (§ 50 Abs. 1 und § 203 Abs. 1 lit. c
PBG; VGr, 5. August 2020, VB.2018.00562, E. 5.3.2). Insofern als die
Beschwerdeführenden nichts Entsprechendes vorbringen, erübrigt es sich, weiter
darauf einzugehen, inwiefern sich die nordostseitige und von der Strassenseite
abgewandte Fassade des Gebäudes der Beschwerdeführenden auf das Ortsbild
auswirkt. Ohnehin wäre aber auch die rückwärtige Fassade des
beschwerdeführerischen Gebäudes mindestens von den benachbarten Grundstücken
aus einsehbar.
4.3.5
Ein öffentliches Interesse an den
planungsrechtlichen Massnahmen ist nach den vorangegangenen Erwägungen ausgewiesen.
Zu prüfen bleibt, ob entgegenstehende öffentliche und/oder private Interessen
höher zu gewichten wären.
Die Beschwerdeführenden führen als privates,
entgegenstehendes Interesse an, dass die bestehende Baute mit der Festsetzung
des Baubereichs baurechtswidrig würde. Insofern richtet sich ihre Beschwerde
auch nicht (mehr) gegen die Festsetzung des Baubereichs an sich, sondern nur
(noch) gegen die Durchschneidung des bestehenden Gebäudes an der Nordostseite.
Den vorinstanzlichen Ausführungen ist insofern zu folgen,
als dass das bestehende Gebäude der Beschwerdeführenden, soweit dieses mit
einer Fläche von rund 5m
2
nun ausserhalb des Baubereichs liegt, der
Bestandesgarantie (§ 357 Abs. 1 PBG) unterliegt. Im Gegensatz zur
Festsetzung von (Verkehrs-)Baulinien droht mit der Festsetzung des vorliegenden
Baubereichs kein Abriss des bestehenden Gebäudes (vgl. BGr, 12. August
2014, 1C_105/2014, E. 7.2 sowie BGr, 21. Februar 2014, 1C_789/2013, E. 6).
Der Baubereich verunmöglicht, soweit er das bestehende Gebäude der
Beschwerdeführenden überschneidet, eine bestimmungsgemässe und sinnvolle
Nutzung des Grundstücks nicht und erschwert diese nicht stark; sondern es bleiben
gar gewisse Umbauten, Erweiterungen und Nutzungsänderungen möglich (§ 357 Abs. 1
PBG). Damit werden die Beschwerdeführenden jedenfalls nicht schlechtergestellt,
als wenn ein Baubereich auf einem unbebauten Grundstück festgelegt würde. Die
vom Beschwerdegegner 1 gemachten Angaben zur (gegenüber der bestehenden
Zonierung erhöhten) Überbauungsmöglichkeit des Grundstücks werden von den
Beschwerdeführenden nicht infrage gestellt. Ihr privates, dem Baubereich
entgegenstehendes Interesse ist dementsprechend gering und vermag das
öffentliche Interesse an der Festsetzung des Baubereichs nicht aufzuwiegen. Da
die von den Beschwerdeführenden vorgeschlagene Erweiterung des Baubereichs um
die Nordseite des bestehenden Gebäudes den mit dem Baubereich zu erreichenden
Zielen entgegenlaufen würde, sind auch keine milderen Massnahmen ersichtlich. Damit
erweist sich die durch die Vorinstanzen vorgenommene Interessenabwägung und
-würdigung als korrekt, und die Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.
5.
5.1
Der
strittige Baubereich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 weist die Form von
zwei etwas versetzt angeordneten Rechtecken auf und erstreckt sich in dieser
verzahnten Ausrichtung grösstenteils über das Grundstück, ragt aber ebenfalls
rückwärtig in das Grundstück Kat.-Nr. 03 hinein und ist insofern
rückwärtig überlappend zum Gebäude an der J-Strasse 04 (Kat.-Nr. 03),
ohne dieses zu durchschneiden. Er ist orthogonal zur J-Strasse ausgerichtet
und würde (gemäss Ausführungen des Beschwerdegegners 1) die Bebauung in
der zweiten Bautiefe zum inventarisierten Gartenensemble (J-Strasse 04–012)
im Südosten hin abschliessen. Der Bezeichnung des Baubereichs zufolge (4/450)
sollen vier Vollgeschosse mit einer Gebäudegrundfläche von 450 m
2
möglich sein. Der zur J-Strasse liegende (vordere) Teil des Baubereichs
stimmt teilweise mit dem Volumen des bestehenden Gebäudes (J-Strasse 02)
überein, wobei ein künftiges Gebäude gegenüber dem bestehenden rückwärtig
ausgedehnt werden könnte. Der rückwärtige, zusätzliche (angefochtene)
Baubereich würde ein Bauvolumen ermöglichen, welches teils in den bestehenden
Gärten der beiden Grundstücke, teils überlappend mit dem bestehenden
einstöckigen Nebengebäude zu stehen käme. Für das bestehende Gebäude auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 03 (J-Strasse 04) ist eine Profilerhaltungslinie
festgesetzt worden.
5.2
Zu prüfen ist die Rüge, der Beschwerdegegner 1
habe bei der Teilrevision der BZO das ISOS, die geschützte Struktur der
Kernzone Platte sowie das inventarisierte Gebäude und den inventarisierten
Garten des Grundstücks Kat.-Nr. 03 ungenügend berücksichtigt.
Der mangelnde Einbezug eines erheblichen Gesichtspunkts in
eine Interessenabwägung stellt einen Rechtsfehler dar (Christian Berz, Zur
Berücksichtigungspflicht des ISOS im kantonalen Bau- und Planungsrecht, PBG
aktuell 2018/3, S. 5 ff., 10; Pierre Tschannen in: Heinz Aemisegger
et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung,
Interessenabwägung, Zürich etc. 2019, Art. 3 N. 48). Zu dessen
Behebung ist das Verwaltungsgericht nach § 50 Abs. 1 in Verbindung
mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG befugt. Betreffend die rechtlichen
Grundlagen zum Baubereich kann auf E. 4.3 f. verwiesen werden.
Soweit die
Beschwerdeführenden im Baubereich einen Verstoss gegen das ISOS erblicken, ist
nicht weiter auf ihre Rüge einzugehen: die Beschwerdeführenden setzen sich in
ihrer Beschwerde nicht mit den Erwägungen der Vorinstanz, wonach der
beanstandete Baubereich nicht im Widerspruch zum ISOS stehe, da die gegebene
Baustruktur nur ganz lokal und in einem untergeordneten Ausmass verändert werde
und keine wesentlichen strukturbildenden Elementen verloren gingen, auseinander.
5.3
Bei Bedarf
erfolgt der Schutz von Objekten des Natur- und Heimatschutzes durch
planungsrechtliche Massnahmen und derjenige durch Verfügungen oder Verträge
kumulativ, primär sind aber planungsrechtliche Massnahmen zu ergreifen (§ 205
PBG; § 9 Abs. 1 und § 24 f. der Kantonalen Natur- und
Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [KNHV]; VGr, 5. April 2018,
VB.2017.00850, E. 2.2 mit weiteren Hinweisen). Als planungsrechtliche
Massnahmen stellt das PBG insbesondere die Schaffung von Freihaltezonen und
Kernzonen zur Verfügung. Werden Kernzonen erlassen, können im Rahmen der
planungsrechtlichen Massnahmen Detailregelungen gemäss § 50 Abs. 2
und 3 PBG getroffen werden, die das Ortsbild schützen (Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,
Wädenswil 2019, S. 285 f.). Das Vorliegen von denkmalschützerischen
Anliegen bedeutet aber noch nicht, dass zwingend planungsrechtliche Massnahmen
zu ergreifen sind. Inwiefern solche zu ergreifen sind, unterliegt einer
Interessenabwägung der Planungsbehörde (VGr, 27. März 2019, VB.2018.00629,
E. 7.3 mit weiteren Hinweisen).
5.4
Im Rahmen
der Nutzungsplanung sind die Behörden verpflichtet, Schutzobjekte zu schonen
und zu erhalten (§ 204 Abs. 1 PBG; § 1 zweiter Spiegelstrich
KNHV). Eine Nutzungsplanung ist daher unzulässig, wenn sie die Ziele der
Schonung und Erhaltung von Natur- oder Heimatschutzobjekten nur ungenügend
respektiert (vgl. VGr, 20. September 2020, VB.2019.00765, E. 2.1).
Der Beschwerdegegner 1 vertritt die Ansicht, dass trotz
der leichten Überstellung des Baubereichs im nördlichen Randbereich des
Grundstücks 03 die Erhaltungsziele wie sie im Feststellungsbeschluss des
Stadtrats betreffend die Gartenanlage genannt würden, nicht tangiert seien.
Gemäss Feststellungsbeschluss STRB 169/2019 seien der rückwärtige Bereich als
ein zum Baumeisterhäuser-Ensemble J-Strasse 04, 014 und 012 passender
Garten sowie die Hängebuche und der Mammutbaum schutzwürdig und zu erhalten;
diese würden durch den Baubereich nicht beeinträchtigt. Auch die Vorinstanz
verneint eine Auswirkung des Baubereichs auf die inventarisierte Gartenanlage.
Die Vorinstanz hielt weiter fest, dass der Baubereich in Bezug auf das
inventarisierte Baumeisterhaus an der J-Strasse 04 genügend Raum lasse, um
einen Neubau mit der gebotenen Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt zu
platzieren. Die Beschwerdeführenden stellen dies infrage.
In ihrer Beschwerdebegründung nehmen die Beschwerdeführenden ausführlich
Bezug auf die beiden Inventarobjekte an der J-Strasse 04 (Baumeisterhaus
und Gartenanlage) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 und auf das
Baumeisterhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01. Mit dem Beschwerdegegner 1
ist davon auszugehen, dass weder der rückwärtige Bereich noch das bestehende
Gebäude des Grundstücks 01 schutzwürdig sind. Aufgrund der Überlappung des
Baubereichs mit dem Grundstück Kat.-Nr. 03 weisen die Beschwerdeführenden aber
zurecht darauf hin, dass der Baubereich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
nicht völlig losgelöst vom inventarisierten Baumeisterhaus und der Gartenanlage
an der J-Strasse 04 festgesetzt werden dürfe. Die Überprüfung, ob das
vorhandene Schutzobjekt (Garten und Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03)
durch eine (Neu-)Baute, welche die Überbauungsmöglichkeiten (insbesondere den
Baubereich) des Grundstücks Kat.-Nr. 01 ausnutzen würde, beeinträchtigt
würde, kann nicht gänzlich in das Baubewilligungsverfahren verschoben werden.
Zwar besteht auch im Baubewilligungsverfahren ein gewisser Anordnungsspielraum,
es ist aber nicht ausgeschlossen, dass das nachfolgende
Baubewilligungsverfahren dadurch präjudiziert würde, wenn im
Nutzungsplanungsverfahren die mögliche Lage zukünftiger Neubauten bereits
spezifisch – mittels eines Baubereichs – festgelegt wird (vgl. VGr, 7. Oktober
2010, VB.2010.00250, E. 6.3.3, bestätigt in BGr, 14. April 2011,
1C_537/2010, E. 4.3; VGr, 20. Juni 2002, VB.2001.00164, E. 2b).
Sodann entspricht dies auch dem vom Beschwerdegegner 1 zugedachten Zweck
der Baubereiche, nämlich, dass diese die angestrebte Weiterentwicklung abbilden.
5.4.1
Im Inventarblatt wird das Baumeisterhaus an
der J-Strasse 04 als prägend für die Bebauung an der J-Strasse beschrieben.
Das freistehende Baumeisterhaus weise eine stattliche Grösse auf und sei vor
weiteren Anbauten zu schützen, die den grossvolumigen Baukubus stark
beeinträchtigen würden. Als wichtiger Bestandteil der historischen Bebauung J-Strasse sei
es in seinem äusseren Charakter und Erscheinungsbild als Baumeisterhaus zu
erhalten. Als besondere Merkmale werden u.a. die regelmässig befensterten
Fassaden, der Haupteingang an der Schmalseite und das Satteldach beschrieben.
Die Gartenanlage weise nur noch wenig Originalsubstanz auf und sei von keiner
herausragenden Qualität. Sie sei aber als prägender Teil eines schützenswerten
Baumeisterhaus-Ensembles aus dem 19. Jahrhundert sowie mit seinem Vorgarten und
seinem Grünvolumen für das Strassen- und Quartierbild von Bedeutung,
insbesondere stelle der Garten einen aussergewöhnlichen Zeugen von sozialer,
kulturgeschichtlicher und ortsbildprägender Bedeutung dar. Der Durchgang zum
Garten, die Lücke zwischen den Baukörpern, sei ein wichtiges Erkennungsmerkmal
der Baustruktur im Quartier. Erhaltenswert seien insbesondere der begrünte
Vorgarten, der gepflästerte Durchgang zwischen J-Strasse 02 und 04,
welcher zugleich als offener Eingangsbereich und als Zugang zum hinteren Garten
diene, sowie der Mammutbaum und die Hängebuche; der Garten sei als ein zum
Ensemble passender Garten zu erhalten
.
Diese Umschreibung in den
Inventarblättern stellt die Vereinbarkeit des Baubereichs, welcher rückwärtig
auch zum Gebäude an der J-Strasse 04 überlappend ist, mit dem Schutzzweck
des Baumeisterhauses und dessen Gartenanlage infrage. Eine im Baubereich zu
erstellenden (Neu-)Baute würde die Ein- und Durchsicht in den Garten des
Grundstücks behindern und die Lücke zwischen den beiden Gebäuden an der J-Strasse 02
und 04 weniger ausgeprägt erscheinen lassen. Es erscheint mindestens
vorstellbar, dass eine so erstellte (Neu-)Baute einen ähnlich negativen Effekt
auf die Wirkung des Gebäudes haben könnte wie eine Anbaute, und eine Neubaute
damit den wahrgenommenen Baukubus des Gebäudes an der J-Strasse 04 in
einer Weise verändern würde, die nicht mehr den Schutzzielen entsprechen würde.
Auch wenn der rückwärtige Garten von keiner herausragenden Qualität ist und
(substanzmässig) lediglich die zwei Bäume im südseitigen Teil des Gartens als
schutzwürdig erachtet werden, welche durch einen allfälligen Neubau nicht
beeinträchtigt würden, so lässt sich dem Inventareintrag entnehmen, dass der
Garten in seiner Gesamtwirkung schutzwürdig ist. Dazu gehört auch die Lücke
zwischen den Gebäuden an der J-Strasse 02 und 04 sowie der Durchgang zum
Garten. Der festgelegte Baubereich lässt zu, dass eine ihn ausnützende Neu-
oder Anbaute den inventarisierten Garten beeinträchtigt. Dieser Umstand muss im
Nutzungsplanungsverfahren berücksichtigt werden.
5.4.2
Zwar sind die Voraussetzungen des Ortsbildschutzes durch planerische
Massnahmen und diejenigen von denkmalpflegerischen Schutzmassnahmen wie die
Inventarisierung nicht dieselben. Vorliegend geht es darum, schutzwürdige
Ortsbilder wie Stadt- und Dorfkerne oder Gebäudegruppen in ihrer Eigenart zu
erhalten oder zu erweitern, wobei aber auch die für die Wirkung wesentliche
Umgebung zum Schutzobjekt gehört (§ 50 Abs. 1 und § 203 Abs. 1
lit. c PBG, vgl. VGr, 5. August 2020, VB.2018.00562, E. 5.3.2).
Das Gebäude und der Garten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 sind nicht nur
an sich schutzwürdig, sie sind auch prägend für das Ortsbild an der J-Strasse.
So lässt sich den Inventarblättern ebenfalls entnehmen, dass das Baumeisterhaus
typisch für die historische Bebauung an der J-Strasse mit ihrer offenen
Bebauungsstruktur, wie sie auch in den Kernzonenvorschriften (Art. 70c,
insb. Abs. 6, BZO 2016) Erwähnung findet, ist. Die J-Strasse weise
eine hohe räumliche Durchlässigkeit mit Ein- und Durchsicht in die Gärten auf;
auch baumbestandene Gärten gehörten zum Quartier. Darin gliedert sich das
solitär stehende Baumeisterhaus an der J-Strasse 04 mit seinem grossen
Garten gut ein, auch als Übergang zu den angrenzenden Villengärten (vgl. dazu
das ISOS-Inventar unter E. 3.3.2 sowie Art. 70c Abs. 2 BZO 2016)
und weiteren grossvolumigen Baukuben klassizistischer Mehrfamilienhäuser im
Geviert. Neben dem Vorgarten sei auch das Grünvolumen des Gartens für das
Strassen- und Quartierbild von Bedeutung.
Auch unter Berücksichtigung der
ortsbildprägenden Bedeutung der beiden Inventarobjekte (Gebäude und Garten) an
der J-Strasse 04 erscheint eher fraglich, dass
eine
den Baubereich ausnützende und damit mit dem Gebäude an der J-Strasse 04
überlappende, sich aber gut eingliedernde und den Ortsbildschutz hinreichend
wahrende (Neu-)Baute überhaupt möglich wäre, insbesondere weil die rückwärtige
Überlappung mit dem bestehenden (inventarisierten) Gebäude die strassenseitige
Durchsicht in den Garten verunmöglichen würde. Genau diese Durchsicht scheint
aber – mindestens ergibt sich dies aus dem Inventarblatt – relevant für die
räumliche Durchlässigkeit im Quartier und die Gesamtwirkung des
inventarisierten Baumeisterhauses (oben, E. 5.4.1).
5.4.3
Sowohl die Vorinstanz als auch der Beschwerdegegner 1 kamen zum
Schluss, dass der vorliegend strittige Baubereich die inventarisierten
Einzelobjekte (Baumeisterhaus und Gartenanlage) nicht tangiere; das Schutzziel
bleibe grundsätzlich gewahrt, da der Baubereich nur geringfügig am Rand in den
potenziell schützenswerten Garten hineinreiche. Der Beschwerdegegner führt aus,
dass der Baubereich entsprechend dem orthogonalen Charakter der Bebauung
ausgerichtet sei und die Bebauung in der zweiten Bautiefe zum inventarisierten
Gartenensemble im Südosten abschliesse. Durch die Reduktion der Breite würden
die Durchgänge mit den seitlich befensterten Fassaden der Baumeisterhäuser
entlastet. Hingegen setzte sich der Beschwerdegegner 1 nicht damit
auseinander, inwiefern durch die Überlappung des Baubereichs mit dem
bestehenden Gebäude an der J-Strasse 04 das geschützte Ortsbild bzw. das
Denkmal gewahrt würde. Im Weiteren erscheint aufgrund der Pläne (Ergänzungsplan
Kernzone Platte) die geltend gemachte reduzierte Breite des Baubereichs
gegenüber der bestehenden Baute fraglich, und insbesondere ist keine durch den
Baubereich erfolgende Entlastung der südwestlich angrenzenden Fassade der J-Strasse 04
ersichtlich.
5.4.4
Der Einschätzung der Vorinstanz und des Beschwerdegegners 1, wonach
der vorliegend strittige Baubereich die inventarisierten Einzelobjekte und
deren Wirkungen für das Ortsbild nicht tangiere, kann nicht gefolgt werden. Der
Beschwerdegegner 1 wäre verpflichtet gewesen, insbesondere auch die
ortsbildprägende Bedeutung des Baumeisterhauses und der Lücke zwischen den
Baukörpern, welche die Durchsicht in den Garten erlaubt, in der vorzunehmenden
Interessenabwägung als dem Baubereich entgegenstehendes (öffentliches)
Interesse zu berücksichtigen und die entsprechende Abwägung vorzunehmen. Damit
liegt eine unvollständige und damit rechtsfehlerhafte Ermittlung der Interessen
vor. Demnach ist die Beschwerde in diesem Punkt gutzuheissen und da dem
Beschwerdegegner 1 bei der Festsetzung von Nutzungsplänen Autonomie
zukommt, die Sache, soweit der Baubereich in der zweiten Bautiefe auf den
Grundstücken Kat.-Nrn. 01/03 betroffen ist, zur Prüfung und gegebenenfalls
Neufestsetzung an diesen zurückzuweisen.
6.
6.1
Die
Beschwerdeführenden wehren sich gegen die Herabsetzung des Mindestwohnanteils
von 90 % auf 0 % auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 und beantragen zusätzlich
(mindestens sinngemäss, siehe oben, E. 1.3) die Erhöhung der bisherigen
Festlegung eines 0%igen Mindestwohnanteils auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03.
6.2
Nach § 49a
Abs. 3 PBG kann für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse
die Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zugelassen, vorgeschrieben
oder beschränkt werden. In Kernzonen ist von der anrechenbaren Fläche der
Vollgeschosse und der solche ersetzenden Dach- und Untergeschosse eines
Grundstücks mindestens der im Zonenplan festgelegte Anteil als Wohnfläche zu
realisieren (Art. 40 Abs. 1 BZO 2016). In Art. 40 Abs. 3
BZO 2016 ist die Verlegung geregelt.
6.2.1
Die Beschwerdeführenden wenden sich nicht gegen die Festsetzung einer
Kernzone anstelle der bisherigen Wohnzone. Solange die Nutzungsvorschriften
andere Nutzungen als Wohnnutzungen zulassen, erscheint die Herabsetzung des
Wohnanteils ohnehin nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Es sei denn, das Gebiet
eigne sich überhaupt nicht für andere Nutzungen. Dies ist vorliegend allerdings
nicht ersichtlich, befindet sich doch im selben Quartier die Kantonsschule
Rämibühl, weitere Gebäude der mitbeteiligten Privatschule sowie diverse
Gewerbeliegenschaften im Bereich K-Strasse und Zürichbergstrasse.
6.2.2
Den Beschwerdeführenden ist insofern zuzustimmen, dass es fraglich
erscheint, ob die BZO des Beschwerdegegners 1 es zulässt, einzelfall- bzw.
gebäudeweise die Wohnanteile herabzusetzen (vgl. Weisung Nr. 58 des
Stadtrates an den Gemeinderat vom 29. November 1978, S. 10 f.;
vgl. auch VGr, 19. März 2020, VB.2019.00739, E. 5.3). Schlussendlich
kann dies allerdings offen gelassen werden. So wurde vorliegend die Wohnnutzung
nicht für ein isoliertes Grundstück herabgesetzt, sondern die
Mindestwohnanteile wurden für einen nicht unwesentlichen Teil des Gebiets
entlang der Zürichbergstrasse und der J-Strasse auf 0 % herabgesetzt,
womit sich die fragliche Festlegung in ein Gebiet mit (rechtskräftig
festgesetzten) Mindestwohnraumanteilen von 0 % eingliedert.
6.3
Das
Vorschreiben oder Beschränken der Wohnnutzung setzt jeweils ein hinreichendes
öffentliches Interesse voraus. Dieses kann bspw. in der Bekämpfung der Verödung
der Innenstadt, in der Durchmischung von Arbeits- und Wohnplätzen und in der
Erhaltung von günstigerem Wohnraum bestehen (
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 984; BGE 111 Ia 93 E. 2b; VGr, 7. Mai 2014, VB.2013.00560, E. 5)
.
Mit der Aufhebung der Wohnanteilsvorschriften für ein Grundstück oder ein
Gebiet geht keine Nutzungsbeschränkung mehr einher, sondern sie wird aufgehoben,
und es wird weder eine Verpflichtung zur Wohnnutzung begründet noch eine solche
zur gewerblichen Nutzung.
6.3.1
Der Beschwerdegegner 1 führt den Fortbestand und die planerische
Sicherung einer zeitgemässen Weiterentwicklung der Privatschule als
(öffentliches) Interesse an der Herabsetzung des Wohnanteils an. Er legt dar,
dass die Privatschule ein prägender und wesentlicher Bestandteil des Gevierts Platte sei
und mit ihrem Bildungsangebot das öffentliche Schulangebot ergänze und
entlaste. Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, dass es sich dabei um
private Interessen der Mitbeteiligten handle. Insofern, als die Festlegung
eines Mindestwohnanteils jeweils in die Interessen des betroffenen
Grundeigentümers eingreift, obliegt es dem Beschwerdegegner 1 gar, auch
die privaten Interessen der Mitbeteiligten bei seinen planerischen Festlegungen
zu berücksichtigen. Die Berücksichtigung der privaten Interessen der
Mitbeteiligten ist damit nicht zu beanstanden. Darüber hinaus kommt der
Ergänzung des öffentlichen Schulangebots aber auch ein gewisses öffentliches
Interesse zu.
6.3.2
Durch die Herabsetzung des Wohnanteils auf dem Grundstück 01 von 90 % auf
0 % wird das Grundstück neu der Empfindlichkeitsstufe III zugeordnet,
währenddem es zuvor noch der Empfindlichkeitsstufe II zugeordnet gewesen war (Art. 3
BZO 2016). Dadurch ändert sich aber die Empfindlichkeitsstufe der
beschwerdeführerischen Liegenschaften nicht, womit ihr entgegenstehendes
(privates) Interesse nicht ins Gewicht fällt. Die Einhaltung der
lärmschutzrechtlichen Grenzwerte kann erst anhand des konkreten Bauprojekts
geprüft werden; grundsätzlich erscheint es aber nicht ausgeschlossen, dass ein
Schulbetrieb diese einhalten könnte. Inwiefern darüber hinaus die Wohnhygiene
unter der Herabsetzung des Mindestwohnanteils leiden würde, führen die
Beschwerdeführenden nicht aus, weshalb nicht weiter darauf einzugehen ist.
6.3.3
Die Beschwerdeführenden bringen vor, dass das sich aus dem kantonalen
Richtplan ergebende Interesse an der Rückgewinnung der Wohnraumverluste
berücksichtigt werden müsse.
Der kantonale Richtplan schreibt zwar eine
Wohnraumrückführung in den ans Hochschulgebiet angrenzenden Quartieren, wozu
auch das Gebiet Platte zählt, als Ziel vor, bezieht sich dabei aber auf durch
die universitären Institutionen zweckentfremdeten Wohnraum (kantonaler
Richtplan, Ziff. 6.2.1). Es erscheint zwar nicht ausgeschlossen, dieses
Interesse an der Wohnraumrückgewinnung vorliegend zu berücksichtigen. Aufgrund
der Zielsetzung der richtplanerischen Vorgaben (Wohnraumrückführung bei
Instituten der Hochschulen) kommt diesem Interesse allerdings wenig Gewicht zu,
und es steht der aus anderen Gründen erfolgenden Herabsetzung der
vorgeschriebenen Wohnanteile nicht entgegen.
6.4
Im selben
Zusammenhang rügen die Beschwerdeführenden eine Verletzung der Planungspflicht,
indem vorliegend eine grundstückweise planungsrechtliche Befreiung von
Wohnanteilsvorschriften vorgenommen würde. Für einen grossen Schulbetrieb, wie
es die Schule der Mitbeteiligten sei, wäre mindestens eine
Sondernutzungsplanung notwendig, wenn nicht gar eine Festsetzung einer Zone für
öffentliche Bauten und Anlagen.
6.4.1
Die Frage nach der Planungspflicht kann sich erst in einem allfälligen
Baubewilligungsverfahren stellen (Art. 2 RPG, § 8 PBG). Nach der vom
Bundesgericht entwickelten Rechtsprechung (zur Bewilligung von
nichtzonenkonformen Bauten bzw. solchen ausserhalb der Bauzone) unterliegen
Bauten, welche hinsichtlich ihres Ausmasses und ihrer Auswirkungen auf die
Nutzungsordnung so gewichtig sind, dass sie erst nach einer Änderung oder
Schaffung eines Nutzungsplans bewilligt werden dürfen, der Planungspflicht.
Damit soll sichergestellt werden, dass bei Bauvorhaben mit bedeutenden
Auswirkungen auf die bestehende Nutzungsordnung die umfassende
Interessenabwägung unter demokratischer Mitwirkung der Bevölkerung (Art. 4
RPG) erfolgt und der Rechtsschutz (Art. 33 f. RPG) gesichert wird
(planerischer Stufenbau).
Da die
vorliegend strittige (Rahmen-)Nutzungsplanung planerisch über einer
Sondernutzungsplanung steht, stellt sich die Problematik der Einhaltung des
planerischen Stufenbaus vorliegend nicht; es sei denn, ein bestimmtes Projekt
wäre von derartiger Auswirkung, dass es auf Stufe der Richtplanung hätte
Eingang finden müssen (vgl. dazu BGE 126 II 26 E. 4b). Solches wird von
den Beschwerdeführenden aber nicht geltend gemacht und ist sodann ohnehin nicht
ersichtlich. Nichtsdestotrotz leitet sich aus der Planungspflicht ab, dass die
Nutzungsplanung grundsätzlich aus einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange
heraus zu erfolgen hat (vgl. Art. 1 und 2 RPG; BGE 118 Ia 165 E. 3c;
116 Ia 339 E. 3b/bb). Mindestens betreffend die Mindestwohnanteile ist die
Nutzungsplanung des Beschwerdegegners 1 und die darin vorgenommene
Abwägung der Interessen vorliegend aber nicht zu beanstanden. Sodann entspricht
es gerade dem Zweck der Nutzungsplanung, die zweckmässige Nutzung des Bodens
durch parzellenscharfes Festlegen der je zugelassenen Bodennutzung zu regeln
(Waldmann/Hänni, Art. 14 N 3 ff.). Inwiefern grundstückweise Einzelfallregelungen
in einem (sich auf die ganze Stadt beziehenden) Nutzungsplanungsverfahren nicht
möglich sein sollten, ist damit nicht ersichtlich.
6.4.2
Da vorliegend kein konkretes Projekt geprüft wird, kann auch offenbleiben,
ob die Privatschule der Mitbeteiligten in der Kernzone zonenkonform wäre. Die
Zonenkonformität des konkreten Bauprojekts ist im Baubewilligungsverfahren zu
überprüfen. Für das Nutzungsplanungsverfahren ist ausreichend, dass eine
Privatschule, wie sie der Beschwerdegegner 1 planerisch absichern möchte,
in der Kernzone nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist und die damit zu
erreichende planerische Festlegung nicht gerade unzweckmässig erscheint.
Kernzonen weisen häufig eine Zentrumsfunktion auf und dienen regelmässig
öffentlichen Bauten, Wohnbauten sowie mässig störenden Gewerbe- und
Dienstleistungsbetrieben (Peter Hettich/Lukas Mathis, in:
Alain Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches
Baurecht, Zürich etc. 2016, Rz. 3.27).
Zumal davon auszugehen ist,
dass insbesondere Schulhausplätze, Schulsportanlagen und Kinderspielplätze
sowie Kindertagesstätten in einer Wohnzone eine zonenkonforme Nutzung darstellen
können (vgl. Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6.
Aufl., Bern 2016, S. 167), ist nicht ersichtlich, inwiefern eine
Privatschule in einer Kernzone grundsätzlich nicht zonenkonform sein sollte.
Ebenfalls nicht ersichtlich ist – und dies wird sodann auch nicht geltend
gemacht –, inwiefern eine Privatschule vorliegend der Eigenart der Kernzone
Platte widersprechen sollte. Ob eine Zone für öffentliche Bauten anstelle der
Kernzone hätte geplant werden müssen (vgl. dazu: Daniel Gsponer, Die Zone für
öffentliche Bauten und Anlagen, unter besonderer Berücksichtigung des Luzerner
Planungs- und Baurechts, Diss. Zürich, Zürich 2000, S. 69; ebenfalls Robert
Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons
Zürich, VLP Nr. 58, 1992, S. 19 f.), kann dann aber
offengelassen werden, da die Festsetzung der Kernzone an sich nicht angefochten
wurde.
6.4.3
Dasselbe gilt übrigens, soweit die Beschwerdeführenden geltend machen
wollen, das Grundstück der mitbeteiligten Privatschule sei für einen Schulbetrieb
verkehrsmässig nicht genügend erschlossen. Eine rechtsgültige Erschliessung
muss zum Zeitpunkt des Erlasses der Rahmennutzungsplanung (noch) nicht
vorliegen. Dass eine rechtsgültige Erschliessung für ein zonenkonformes
Bauprojekt ausser Frage steht, ist nicht ersichtlich; dies wäre in einem
allfälligen künftigen projektbezogenen Verfahren zu überprüfen.
6.5
Damit sind die vorinstanzlichen Erwägungen betreffend Herabsetzung des
Mindestwohnanteils insgesamt nicht zu beanstanden, und diese erscheint
verhältnismässig und damit rechtmässig. Dieselben Überlegungen treffen sodann
auch auf die von den Beschwerdeführenden beantragte Erhöhung des
Mindestwohnanteils von 0 % auf 90 % auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 zu.
Dass das Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 in das Inventar der
Denkmalpflege aufgenommen wurde, vermag daran nichts zu ändern: Das
Inventarblatt bezeichnet nicht die Nutzung als schutzwürdig, sondern das Gebäude
und dessen Erscheinung. Folglich ist die Beschwerde bezüglich der Festsetzung
des Mindestwohnanteils unbegründet und sie ist abzuweisen.
7.
7.1
Damit ist die Beschwerde teilweise
gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. Soweit sie aber betreffend den
Baubereich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 und die Mindestwohnanteile auf
den Grundstücken Kat.-Nrn. 01/03 abzuweisen ist, unterliegen die
Beschwerdeführenden mehrheitlich. Deshalb sind ihnen 2/3 der Gerichtskosten
aufzuerlegen. Dem Beschwerdegegner 1 sind die Gerichtskosten zu 1/6 und
der Mitbeteiligten zu 1/6 aufzuerlegen (vgl.
§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).
7.2
Den Beschwerdeführenden ist eine Parteientschädigung zu versagen, zumal sie
nicht überwiegend obsiegen (
§ 17 Abs. 2
VRG). Dasselbe gilt für die Mitbeteiligte, die betreffend Wohnanteilen, aber
nicht betreffend Baubereich auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01/03 obsiegt.
Dem Antrag des Beschwerdegegners 1 auf eine Parteientschädigung ist nicht
zu entsprechen, weil der Aufwand für das Rechtsmittelverfahren denjenigen, der
im Planungsverfahren ohnehin zu erbringen war, nicht wesentlich übertrifft
(Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 51). Damit sind keine
Parteientschädigungen zuzusprechen.
7.3
Die
Vorinstanz auferlegte die Kosten des Rekursverfahrens zu je 1/5 den
Beschwerdeführenden und verpflichtete sie, der Mitbeteiligten eine
Umtriebsentschädigung zu bezahlen. Entsprechend dem Ausgang des vorliegenden
Verfahrens sind die Kosten des Rekursverfahrens zu 2/3 den Beschwerdeführenden
(je 2/15), zu 1/6 dem Beschwerdegegner 1 und zu 1/6 der Mitbeteiligten
aufzuerlegen. Mangels überwiegenden Obsiegens im Rekursverfahren steht weder
der Mitbeteiligten noch den Beschwerdeführenden eine Parteientschädigung zu
(oben, E. 7.2).
8.
Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide sind als
Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni
2005 zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, BGE
133 V 477 E. 4.2). Soweit die Sache an die erste Instanz
zurückgewiesen wird, ist der vorliegende Entscheid daher vor Bundesgericht nur
direkt anfechtbar, wenn die Rückweisung einen nicht wiedergutzumachenden
Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde
sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an
Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer I des Entscheids
des Baurekursgerichts vom 4. September 2020 sowie
der
Beschluss des Gemeinderats der Stadt Zürich vom 30. November 2016 und der
Genehmigungsentscheid der Baudirektion Kanton Zürich vom 5. Juli 2017
werden insoweit aufgehoben
, als damit ein rückwärtiger Baubereich in der
zweiten Bautiefe auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 03 festgelegt
wurde. Die Sache wird zur Prüfung und erneuten Entscheidung im Sinn der
Erwägungen an den Beschwerdegegner 1 zurückgewiesen.
In
teilweiser Änderung von Dispositiv-Ziffer II des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 4. September 2020 werden die Kosten des
Rekursverfahrens zu 2/3 (je 2/15) den hierfür solidarisch haftenden
Beschwerdeführenden, zu 1/6 dem Beschwerdegegner 1 und zu 1/6 der
Mitbeteiligten auferlegt.
In
Abänderung von Dispositiv-Ziffer III des Entscheids des Baurekursgerichts
vom 4. September 2020 werden für das Rekursverfahren keine
Parteientschädigungen zugesprochen.
Im
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    440.--
Zustellkosten,
Fr. 7'440.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden zu 2/3 den hierfür solidarisch haftenden Beschwerdeführenden,
zu 1/6 dem Beschwerdegegner 1 und zu 1/6 der Mitbeteiligten auferlegt.
4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …