zh_verwaltungsgericht · VB.2003.00069 · 2003-05-07 · de

Baubewilligung | Massgebende Gebäudelänge bei mit Besonderen Bauten verbundenen Hauptgebäuden: § 286 Abs. 1 PBG schliesst als Regel das Bauen an der Grenze aus und gilt für alle Gebäude; der Grenzbau für Besondere Gebäude kann jedoch erleichtert werden (§ 49 Abs. 3 PBG). Bei durch Besondere Gebäude verbundenen Hauptbauten ist - nach kantonalem Recht - für die Bestimmung der Gebäudelänge nicht die Gesamtlänge der verbundenen Hauptgebäude massgeblich (E. 4). Anpassung der Grundfläche des Zwischenbaus kann mit einer Nebenbestimmung verfügt werden und rechtfertigt keine Bauverweigerung (E. 5). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 03..2.07.0 VB.2003.00069
Zurich Verwaltungsgericht 03..2.07.0 VB.2003.00069
Zurigo Verwaltungsgericht 03..2.07.0 VB.2003.00069

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00069
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Geschäftsnummer:
VB.2003.00069
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 07.05.2003
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Massgebende Gebäudelänge bei mit Besonderen Bauten verbundenen Hauptgebäuden:
§ 286 Abs. 1 PBG schliesst als Regel das Bauen an der Grenze aus und gilt für alle Gebäude; der Grenzbau für Besondere Gebäude kann jedoch erleichtert werden (§ 49 Abs. 3 PBG). Bei durch Besondere Gebäude verbundenen Hauptbauten ist - nach kantonalem Recht - für die Bestimmung der Gebäudelänge nicht die Gesamtlänge der verbundenen Hauptgebäude massgeblich (E. 4). Anpassung der Grundfläche des Zwischenbaus kann mit einer Nebenbestimmung verfügt werden und rechtfertigt keine Bauverweigerung (E. 5).
Gutheissung.
Stichworte:
BESONDERES GEBÄUDE
GEBÄUDELÄNGE
GEBÄUDERIEGEL
GRENZBAU
NEBENBESTIMMUNG
PARTEIENTSCHÄDIGUNG
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
Rechtsnormen:
§ 28 lit. II ABauV
§ 31 ABauV
§ 49 Abs. II lit. f PBG
§ 49 Abs. III PBG
§ 273 PBG
§ 286 Abs. II PBG
§ 321 Abs. I PBG
Publikationen:
BEZ 2003 Nr. 34
RB 2003 Nr. 75
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
I. Mit Beschluss vom 17. Juli 2002 erteilte der Gemeinderat X
A die Bewilligung für den Abbruch des Einfamilienhauses Vers.Nr. 01 und den
Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.Nr.
02 an der K-strasse in X. Die Bewilligung wurde mit folgender Nebenbestimmung
verbunden:
”1.2     Vor
Baubeginn ist das Projekt im Sinne der Erwägungen wie folgt zu be­arbeiten,
wobei dem Gemeinderat Revisionspläne (3-fach) zur Genehmigung einzureichen
sind:
- Verzicht auf den Zwischenbau (Dispo 1 und 2)
- Anpassung der nordseitigen Fassade bei Haus B, damit der
Weg­abstand von 3.50 m von der ganzen Fassade eingehalten
wird.”
II. Den gegen diese Bewilligung erhobenen Rekurs mit dem
Antrag, die Nebenbestim­mung gemäss Dispositiv Ziffer 1.2 aufzuheben, wies die
Baurekurskommission I am 17. Januar 2003 ab.
III. Mit Beschwerde vom 24. Februar 2003 liess A dem
Verwaltungsgericht beantra­gen, den Rekursentscheid und die Baubewilligung
insoweit aufzuheben, als sich Dis­po­si­tiv Ziffer 1.2 nicht auf die
Unterschreitung des Wegabstands an der nordseitigen Fas­sade beziehe; statt
dessen sei:
”1.1.    die
Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung zu verbinden, wonach das Baugrundstück
vor Baubeginn auf der Höhe der Grenze zwi­schen den Räumen Dispo 1 und Dispo 2
zu unterteilen und wonach die genannten beiden Räume je als selbständige an die
Grenze gestellte besondere Gebäude auszuführen seien;
1.3
(Eventualantrag zu Ziff. 1.1.) die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung
zu verbinden, wonach die Gebäudegrundfläche des Zwi­schenbaus auf 50 m
2
zu reduzieren sei;
1.3
vorzumerken, dass die in der Baueingabe als ”Dispo” bezeichneten Räume
nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen, sondern nur als Lager-,
Abstell- und Geräteraumfläche genutzt werden sollen, was nötigenfalls durch
einen Nutzungsbeschränkungsrevers sowie durch die Anordnung zusätzlicher
baulicher Massnahmen sicher­zustellen sei.”
Ferner sei die aufschiebende Wirkung der Beschwerde auf den
streitbetroffenen Zwischenbau zu beschränken, seien allfällige Beschwerdeantworten
dem Beschwerdeführer zur Kenntnisnahme bzw., soweit sie neue Vorbringen
enthalten sollten, zur Stellungnah­­me zuzustellen und solle die
Streiterledigung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des
Beschwerdegegners geschehen.
Mit Präsidialverfügung vom 13. März 2003 wurde nach Anhörung
der Gegenpartei die aufschiebende Wirkung auf den Zwischenbau beschränkt.
Die Vorinstanz am 13. und der Gemeinderat X am 25. März 2003
beantragten Abwei­sung der Beschwerde, letzterer zudem die Zusprechung einer
Parteientschädigung.
Die Begründung des Rekursentscheids und die Parteivorbringen
werden, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Entscheidgründen
wiedergegeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Im Verfahren vor Verwaltungsgericht ist lediglich noch
umstritten, ob die beiden geplanten Mehrfamilienhäuser bezüglich der
Gebäudelänge je für sich zu betrachten sind, oder ob sie aufgrund des
Zwischenbaus eine geschlossene Überbauung im Sinn von § 286 Abs. 2 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) darstellen. Der Beschwerdeführer
ist der Auffassung, dieser Zwischenbau setze sich aus zwei Besonderen Ge­­bäuden
im Sinn von § 273 PBG zusammen; soweit das Projekt die Voraussetzungen hier­für
nicht erfülle, sei die Baubewilligung gestützt auf § 321 PBG mit entsprechenden
Nebenbestimmungen zu ergänzen. Eine Bauverweigerung sei angesichts der leicht
zu behebenden Mängel (geringfügige Verkleinerung der Grundfläche und
Beschränkung der Nut­zung) unverhältnismässig. Die Baurekurskommission ist
dagegen der Auffassung, der Zwischenbau habe zur Folge, dass das Bauvorhaben
als geschlossene Überbauung im Sinn von § 286 Abs. 2 PBG bzw. § 31 Abs. 2 der
Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) erscheine, und zwar
unabhängig davon ob die beiden Teile des Zwischenbaus als Besondere Gebäude im
Sinn von §§ 49 Abs. 3 und 273 PBG bzw. Art. 4 und 29 der Bau- und Zonenordnung
der Gemeinde X vom 5. Juli 1993 (BZO) zu würdigen seien.
2. Laut § 286 PBG sind Gebäude, wo nicht anderes bestimmt ist,
in offener Überbau­ung zu erstellen (Abs. 1); die geschlossene Überbauung kann
samt der dabei zulässigen Bautiefe und Gesamtlänge durch die Bau- und
Zonenordnung, durch Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne, durch den
Quartierplan oder durch den Baulinienplan vorgeschrie­­ben oder erlaubt werden.
Nach der Legaldefinition von § 31 ABauV gilt als offen eine Überbauung, deren
Gebäude nach allen Seiten frei stehen (Abs. 1); als geschlossen gilt eine
Überbauung, bei der Gebäude einseitig oder mehrseitig zusammengebaut oder auf
eine Grenze gestellt sind oder gestellt werden dürfen bzw. müssen (Abs. 2). In
der Kernzone K II, wo sich das Baugrundstück befindet, ist gemäss Art. 5 BZO
die geschlossene Über­­bauung bis zur zonengemässen maximalen Gebäudelänge
zulässig, das heisst gemäss Art. 4 Abs. 1 BZO bis zu einer Gebäudelänge von 25
m.
3. Die Legaldefinition von § 31
ABauV unterscheidet nicht nach Gebäudearten: Als geschlossen gilt jede
Überbauung bei der Gebäude (an der Grenze) einseitig oder mehrseitig
zusammengebaut oder auf eine Grenze gestellt sind oder gestellt werden dürfen
bzw. müs­sen. Soweit die Argumentation des Beschwerdeführers auf die Auffassung
hinausläuft, eine geschlossene Überbauung entstehe nur durch den Zusammenbau
von Hauptgebäuden, ist sie mit diesem klaren Wortlaut unvereinbar (vgl. RB 1991
Nr. 66). Insoweit ist der Vor­instanz ohne Weiteres beizupflichten. Dass Art. 5
BZO die geschlossene Überbauung bei gleich­zei­tiger Erstellung der
Hauptgebäude zulässt, ändert daran nichts. Diese Bestimmung regelt den
Zusammenbau von Hauptgebäuden, während derjenige von Besonderen Gebäuden für
die Kernzone in Art. 4 Abs. 2 und allgemein in Art. 29 BZO geregelt ist. Für
die Ab­grenzung zwi­schen offener und geschlossener Bauweise lässt sich daraus nichts
ableiten.
4. Nach der Auffassung der Vorinstanz hat der Zusammenbau zur
Folge, dass für die Bestimmung der Gebäudelänge mindestens die beiden
Mehrfamilienhäuser zusammengerechnet werden müssen (25 und 14,81 m), was
unbestrittenermassen zu einer Überschrei­tung des gemäss Bauordnung zulässigen
Masses von 25 m führt. Der Beschwerdeführer da­gegen will diese Folge nur
gelten lassen, wenn zwei Hauptgebäude direkt zusammengebaut werden, und nicht,
wenn ihr Zusammenbau durch das Dazwischenfügen von Besonderen Ge­­bäuden im
Sinn von § 273 PBG erfolgt. Zur Begründung verweist er in erster Linie auf § 28
Abs. 2 ABauV, wonach bei der Bestimmung der Gebäudelänge Besondere Gebäude im
Sinn von § 49 Abs. 3 PBG ausser Ansatz fallen, sofern die Bau- und Zonenordnung
nicht etwas anderes bestimme, was in X nicht zutreffe.
a) § 286 Abs. 1 PBG, wonach mangels anderer Vorschrift Gebäude
in offener Über­bau­ung zu erstellen sind, schliesst als Regel das Bauen an der
Grenze aus und gilt damit, wie bereits festgehalten wurde, für alle Gebäude;
nur die Voraussetzungen für den abweichend von dieser Regel zulässigen Grenzbau
können für Hauptgebäude und besondere Gebäude unterschiedlich geregelt, das
heisst der Grenzbau für Besondere Bauten erleichtert wer­den (§ 49 Abs. 3 PBG).
Wird die geschlossene Bauweise zugelassen, so sind zwingend auch die
Gesamtlänge und die zustimmungsfreie Bautiefe beim Grenzbau zu regeln (§ 49
Abs. 2 lit. f PBG).
b) Darüber, wie diese massgebliche Gesamtlänge zu ermitteln
ist, wenn eine (geschlossene) Überbauung sich nicht nur aus Hauptgebäuden
zusammensetzt, sondern auch Besondere Bauten umfasst, enthält weder das
kantonale noch das hier anwendbare kommu­nale Recht ausdrückliche Regeln. Gilt
wie hier die kantonalrechtliche Regelung von § 28 Abs. 2 ABauV, wonach bei
der Bestimmung der Gebäudelänge Besondere Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG
ausser Ansatz fallen, so dürfen sie bei der Ermittlung der Gesamt­länge nicht
berücksichtigt werden; davon ist auch die Vorinstanz ausgegangen.
Die Baurekurskommission hat im angefochtenen Entscheid jedoch
erwogen, als Ge­bäu­delänge gelte gemäss § 28 Abs. 1 ABauV die längere Seite
des flächenkleinsten Rechtecks, welches die senkrecht auf den Boden projizierte
grösste, durch die massgebliche Fassa­denlänge gebildete Gebäudeumfassung
umschreibe; bei einer geschlossenen Überbauung sei das für die
Gebäudelängenberechnung herbeizuziehende Rechteck über die gesamte Über­­bauung
zu legen. Diese Auffassung widerspricht offenkundig § 28 Abs. 2 ABauV, wonach
bei der Bestimmung der Gebäudelänge Besondere Gebäude im Sinn von § 49
Abs. 3 PBG ausser Ansatz fallen, sofern die Bau- und Zonenordnung nicht
etwas anderes bestimmt. Die Vorinstanz hat denn auch nicht die so ermittelte
Gesamtlänge berücksichtigt, sondern lediglich die innerhalb dieses Rechtecks
liegenden ”Längen” der beiden Hauptgebäude. In ihrer Vernehmlassung hat sie als
zusätzliche Begründung nachgeschoben, dass durch das Aneinanderfügen von
Hauptgebäuden und Besonderen Bauten ”unend­lich” lange Überbauungen entstehen
könnten, wenn nicht die Längen der durch Besondere Bauten verbundenen
Hauptgebäude gesamthaft massgeblich wären. Diese Überlegung ist zwar
grundsätzlich richtig, übersieht aber, dass die Verbindung von Hauptgebäuden
durch Besondere Bauten nicht zu geringeren Abständen zwischen den Hauptgebäuden
führt; aus dieser Sicht besteht kein Grund, in einem solchen Fall die Länge der
einzelnen Hauptgebäu­­de zur Ermittlung der gesamten Gebäudelänge
zusammenzuzählen. Es ist denn auch kein öffentliches Interesse ersichtlich, das
es erfordern würde, eine Überbauung anders zu behandeln, je nachdem ob die
Besonderen Bauten als Grenzbauten zwischen die Hauptgebäude gestellt oder je
auf der anderen Seite der beiden Hauptgebäude angebaut werden. Be­sondere
Bauten sind schon nach kantonalem Recht bezüglich Gebäudehöhe beschränkt, so
dass sie sich deutlich von Hauptgebäuden abheben und trotz des Zusammenbaus
nicht der Eindruck durchgehender Gebäuderiegel entsteht. Das zeigt auch das zur
Beurteilung stehen­­de Projekt; neben den wuchtigen Hauptgebäuden fällt der
umstrittene Zwischenbau er­scheinungsmässig nicht ins Gewicht. Auch der
Umstand, dass die beiden Hauptgebäude durch die Unterniveaugarage
baulich/funktionell miteinander verbunden sind und auf dem Zwischenbau eine durchgehende
Terrasse angelegt werden soll, rechtfertigt kein Zusammen­­rechnen der Längen
der beiden Hauptgebäude. Falls eine Gemeinde verhindern will, dass, wie die
Baurekurskommission befürchtet, durch das Aneinanderreihen von Haupt- und
Besonderen Gebäuden ”unendlich” lange Überbauungen entstehen, steht es ihr
frei, gestützt auf § 28 Abs. 2 ABauV die Besonderen Gebäude als an die
Gebäudelänge anrechen­bar zu bezeichnen.
Zusammenfassend ist deshalb festzuhalten, dass weder das
kantonale noch das hier anwendbare kommunale Recht eine Regel enthalten, wonach
bei durch Besondere Bauten mit­einander verbundenen Hauptgebäuden für die
Bestimmung der Gebäudelänge die Gesamt­­länge der verbundenen Hauptgebäude
massgeblich ist. Soweit die Baurekurskommission zum Schluss gekommen ist, dass
die Gebäudelänge unabhängig davon überschritten sei, ob es sich beim
Zwischenbau um Besondere Gebäude handle, ist ihr Entscheid rechts­irrtümlich.
5. Wie der Beschwerdeführer einräumt, überschreitet der
Zwischenbau insgesamt das gemäss Bauordnung zulässige Mass von 50 m
2
Gebäudegrundfläche und schliesst die Nutzungsbezeichnung ”Disponibel” in den
Baueingabeplänen nicht aus, dass die Räume dem dauernden Aufenthalt von
Menschen dienen können, was bei Besonderen Bauten nicht zulässig ist. Der
Beschwerdeführer macht geltend, diese Mängel rechtfertigten keine
Bauverweigerung, sondern könnten gestützt auf § 321 Abs. 1 PBG durch Nebenbestimmun­­gen
geheilt werden.
a) Bei der Überschreitung der zulässigen Grundfläche trifft
dies ohne weiteres zu. Die Grundfläche beider Räume beträgt zusammen 66,7 m
2
.
Entweder muss diese Fläche auf 50 m
2
reduziert werden, was durch
eine Verkürzung der beiden Räume ohne tiefgreifen­­de Projektänderung
bewerkstelligt werden kann, oder vor Baubeginn ist die in den Plänen
vorgesehene Parzellierung zwischen den beiden Räumen vorzunehmen.
b) Vorweg ist zu bemerken, dass die bei den Akten liegenden
Baueingabepläne insofern unvollständig sind, als sie keine Fassadenansichten
des Zwischenbaus von Westen und von Norden zeigen. Soweit aus diesen
unvollständigen Plänen ersichtlich, sollen die beiden zu disponibler Nutzung
vorgesehenen Räume nicht direkt mit den angrenzenden Woh­nungen verbunden
werden, sondern nur vom Freien her zugänglich sein, nämlich entweder östlich
beim Eingang des Hauses A oder westlich von den angrenzenden Gartensitzplätzen
her.
Die beiden Räume sind als Besondere Gebäude ausdrücklich nur
zur Nutzung als Lager- und Abstellräume zuzulassen. Auf Grund der fehlenden
internen Erschliessung ist die Gefahr gering, dass sie trotz einer solchen
gemäss § 321 Abs. 2 PBG im Grundbuch anzumerkenden Nutzungsbeschränkung zu
Wohn- oder Arbeitszwecken genutzt werden. Immerhin rechtfertigt es sich, auch
die Belichtung der Räume auf die zulässige Nutzung auszurichten, indem die
vorgesehenen Fenstertüren zu den Sitzplätzen durch massive Türen ersetzt werden
und die Breite der beiden Fenster in der Westfassade je auf 1 m reduziert wird.
Der Gemeinderat wird die Baubewilligung mit den entsprechenden Nebenbestim­mungen
zu ergänzen haben.
6. Die Beschwerde erweist sich damit als begründet und ist
gutzuheissen. ...
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Rekursentscheid vom 17. Januar
2003 und die Dispositiv Ziffer 1.2 der Baubewilligung vom 17. Juli 2002 werden
insoweit aufgehoben, als die Baubewilligung für den geplanten Zwischenbau
verweigert wurde; der Ge­meinderat X wird eingeladen, die Baubewilligung
verbunden mit Nebenbestim­mun­gen im Sinne der Erwägungen zu erteilen.
2.    ...