zh_verwaltungsgericht · VB.2005.00017 · 2005-06-01 · de

Baubewilligung | Aufhebung der Baubewilligungen für zwei Mehrfamilienhäuser wegen Ausnützungsüberschreitung bzw. Grenzabstandsverletzung. Die Abtrennung von einem Teil einer im öffentlichen Eigentum stehenden Wegparzelle zu Gunsten privater Baugrundstücke setzt eine vorherige Entwidmung nach Massgabe von § 38 Abs. 1 StrassG voraus. Zu Unrecht wurde bei der Ermittlung der Ausnützung davon ausgegangen, die abgetrennte Wegfläche könne in die massgebliche Grundfläche im Sinn von § 259 Abs. 1 PBG mit einbezogen werden (E. 2.2.1). Die Festlegung als öffentlicher Fussweg im Verkehrsplan steht dem Einbezug einer auf privatem Grund liegenden Wegfläche in die für die Ermittlung der Ausnützung massgebliche Grundfläche gemäss § 259 Abs. 1 PBG von vornherein entgegen (E. 2.2.2). Die Ausnützungsüberschreitung führt zur Aufhebung beider Baubewilligungen, da die beiden Mehrfamilienhäuser projektbedingt nicht getrennt erstellt werden können (E. 2.2.3). Präzisierung der bisherigen Rechtsprechung (RB 2001 Nr. 73): Die Praxis, wonach der Grenzabstand zum gegenüberliegenden Grundstück auch über einen nicht durch Baulinien gesicherten, öffentlichen Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG einzuhalten ist, beschränkt sich auf Wege, deren Breite weniger als 3 m beträgt; der einzuhaltende Abstand beträgt mithin höchstens 6,5 m (E. 3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 05..2.01.0 VB.2005.00017
Zurich Verwaltungsgericht 05..2.01.0 VB.2005.00017
Zurigo Verwaltungsgericht 05..2.01.0 VB.2005.00017

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00017
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Geschäftsnummer:
VB.2005.00017
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 01.06.2005
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Aufhebung der Baubewilligungen für zwei Mehrfamilienhäuser wegen Ausnützungsüberschreitung bzw. Grenzabstandsverletzung.
Die Abtrennung von einem Teil einer im öffentlichen Eigentum stehenden Wegparzelle zu Gunsten privater Baugrundstücke setzt eine vorherige Entwidmung nach Massgabe von § 38 Abs. 1 StrassG voraus. Zu Unrecht wurde bei der Ermittlung der Ausnützung davon ausgegangen, die abgetrennte Wegfläche könne in die massgebliche Grundfläche im Sinn von § 259 Abs. 1 PBG mit einbezogen werden (E. 2.2.1).
Die Festlegung als öffentlicher Fussweg im Verkehrsplan steht dem Einbezug einer auf privatem Grund liegenden Wegfläche in die für die Ermittlung der Ausnützung massgebliche Grundfläche gemäss § 259 Abs. 1 PBG von vornherein entgegen (E. 2.2.2).
Die Ausnützungsüberschreitung führt zur Aufhebung beider Baubewilligungen, da die beiden Mehrfamilienhäuser projektbedingt nicht getrennt erstellt werden können (E. 2.2.3).
Präzisierung der bisherigen Rechtsprechung (RB 2001 Nr. 73): Die Praxis, wonach der Grenzabstand zum gegenüberliegenden Grundstück auch über einen nicht durch Baulinien gesicherten, öffentlichen Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG einzuhalten ist, beschränkt sich auf Wege, deren Breite weniger als 3 m beträgt; der einzuhaltende Abstand beträgt mithin höchstens 6,5 m (E. 3).
Abweisung.
Stichworte:
ANRECHENBARE FLÄCHE
AUSNÜTZUNG
AUSNÜTZUNGSÜBERSCHREITUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
GRENZABSTAND
GRENZABSTANDSVERLETZUNG
VERKEHRSPLAN
WEGABSTAND
WEGFLÄCHEN
WEGPARZELLE
Rechtsnormen:
§ 259 PBG
§ 265 Abs. I PBG
Publikationen:
BEZ 2006 Nr. 7
RB 2005 Nr. 71
RB 2005 Nr. 72
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
I.
A.
Mit Beschlüssen vom 8. Juli 2003 erteilte der Gemeinderat Mönchaltorf
der A AG und B je die Bewilligung für den Bau eines 8- und eines
6-Familienhauses mit gemeinsamer unterirdischer Einstellhalle an der L-Strasse
auf den in der Wohnzone W3 gelegenen Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03
in Mönchaltorf.
B.
Auf
Rekurs von D und E hob die Baurekurskommission III mit Entscheid vom 10. März
2004 die Baubewilligungen des Gemeinderats Mönchaltorf auf, weil die vorgesehene
Verlegung eines Fusswegs dem Richtplan widerspreche. Die weiteren Rügen prüfte
die Rekurskommission nicht.
C.
Das
Verwaltungsgericht hiess am 29. September 2004 (VB.2004.00169, BEZ 2004 Nr. 62)
die von B und der A AG erhobenen Beschwerden teilweise gut, hob den Entscheid
der Baurekurskommission III vom 10. März 2004 auf und wies die Akten im
Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurück.
Das Gericht bejahte die Richtplanwidrigkeit der
Wegverlegung. Es kam indessen zum Schluss, dass dieser Mangel ohne wesentliche
Projektänderung und damit mittels Nebenbestimmung geheilt werden könne. Da die
Baurekurskommission die übrigen im Rekursverfahren vorgebrachten Rügen offen
gelassen hatte und zwei zwischenzeitlich vom Gemeinderat am 18. Mai 2004
bewilligte Alternativprojekte ebenfalls angefochten worden waren, erachtete es
das Gericht als zweckmässig, dass die Vorinstanz vorerst über alle weiteren
Rügen entscheidet.
II.
Die Baurekurskommission III führte die Verfahren unter
neuen Geschäftsnummern weiter. Mit Entscheid vom 24. November 2004
vereinigte die Kommission die beiden Rekursverfahren, hiess die Rekurse gut und
hob die Beschlüsse des Gemeinderats Mönchaltorf vom 8. Juli 2003 auf.
III.
Hiergegen erhoben die A AG sowie B mit gemeinsamer Eingabe
vom 17. Januar 2005 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und stellten den Hauptantrag,
es seien der angefochtene Rekursentscheid aufzuheben und die Baubewilligungen
des Gemeinderats Mönchaltorf vom 8. Juli 2003, eventuell ergänzt mit den
Nebenbestimmungen, zu bestätigen; eventualiter beantragten sie, es sei
lediglich die Baubewilligung für den Neubau des 6-Familienhauses auf Kat.-Nr. 02
zu bestätigen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegnerschaft.
Die Baurekurskommission III beantragte ohne weitere
Bemerkungen Abweisung der Beschwerde. D und E schlossen ebenfalls auf Abweisung
der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden. Der mitbeteiligte Gemeinderat Mönchaltorf liess sich nicht
vernehmen.
Die Erwägungen der Vorinstanz sowie die Ausführungen der
Parteien werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen
wiedergegeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht hat mit Entscheid vom 29. September 2004 den
Rekursentscheid der Baurekurskommission III vom 10. März 2004 aufgehoben
und die Akten an diese im Sinn der Erwägungen zurückgewiesen. Die
Rekurskommission hatte im zweiten Rechtsgang allein über jene Rügen der
rekurrierenden Nachbarn zu befinden, welche sie im ersten Rechtsgang offen
gelassen hatte. Es betrifft dies die behaupteten Verletzungen der Bestimmungen
über die Ausnützungsziffern und der Grenzabstände. Diese Prozessthemen sind
auch Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens.
2.
2.1
Die
Baurekurskommission führte in ihrem Entscheid zur Frage der Ausnützung aus, es
sei geplant, den südlich der Baugrundstücke Kat.-Nrn. 02 und 03 verlaufenden
Weg Kat.-Nr. 01 um 1 m auf 2 m Breite zu verschmälern. Dazu sei
eine Umparzellierung nötig, welche allerdings nicht Teil des
Baubewilligungsverfahrens und damit nicht Rekursgegenstand sei. Bei diesem Weg
handle es sich um einen kommunalen Fuss- und Wanderweg, der mit einem
Fahrverbot für Autos und Motorräder signalisiert sei. Gemäss Anhang zu den
Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien)
habe ein Fussweg eine Breite von 2 bis 3 m zuzüglich Bankette von je 0,3 m
aufzuweisen, insgesamt sei eine Mindestbreite von 2,6 m erforderlich.
Zulässig sei somit lediglich die Abtretung eines 40 cm breiten Streifens. Eine
Ausnützungsübertragung der Wegparzelle Kat.-Nr. 01 sei nicht möglich.
Dasselbe gelte für den Fussweg, welcher als Fortsetzung der L-Strasse die
Verbindung zum Fussweg Kat.-Nr. 01 herstelle und die beiden Baugrundstücke
voneinander trenne. Diese Wegfläche könne allein als Verkehrsanlage genutzt
werden und ihr komme keine Baulandqualität zu. Demzufolge sei sie für die Ausnützungsberechnung
von der Grundstücksfläche in Abzug zu bringen. Auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
dürfe daher die anrechenbare Bruttogeschossfläche 537,6 m
2
betragen. Mit einer projektierten Bruttogeschossfläche von 494 m
2
verbleibe auf diesem Grundstück eine Ausnützungsreserve von 43,6 m
2
.
Die anrechenbare Grundfläche des Grundstücks Kat.-Nr. 03 betrage 1'612,2 m
2
und die zulässige Bruttogeschossfläche maximal 806,1 m
2
.
Projektiert sei indessen eine Bruttogeschossfläche von 935,5 m
2
.
Die Überschreitung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 betrage folglich 129,4 m
2
.
Selbst bei Übertragung der Ausnützungsreserve von 43,6 m
2
betrage die Ausnützungsüberschreitung immer noch 85,8 m
2
. Dies
mache eine tief greifende Änderung des Projekts notwendig. Die baurechtliche
Bewilligung für das 8-Familienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 sei
daher aufzuheben. Die beiden Bauvorhaben seien durch eine gemeinsame Unterniveaugarage
verbunden. Dies habe zur Folge, dass der Bau nur eines der beiden
Mehrfamilienhäuser ohne die Fahrzeugeinstellhalle betreffende
Projektanpassungen nicht ausgeführt werden könne. Demgemäss wäre die
baurechtliche Bewilligung für das 6-Familienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
mit entsprechenden Nebenbestimmungen zu ergänzen. Da diese Bewilligung jedoch
auch wegen der Grenzabstandsunterschreitung aufzuheben sei, könne auf die Formulierung
dieser Nebenbestimmungen verzichtet werden.
Diesen Ausführungen halten die Beschwerdeführer entgegen, das
8-Familienhaus auf Kat.-Nr. 03 beanspruche auch die Ausnützung auf der
servitutarisch gesicherten Fusswegfläche, welche zwischen den beiden Neubauten
verlaufe und die L-Strasse mit dem Fussweg Kat.-Nr. 01 verbinde. Dass der
Fussweg auf einer entsprechenden Festlegung des kommunalen Richtplanes beruhe,
rechtfertige keine Nichtanrechnung der Wegfläche bei der Ausnützung. Das
8-Familienhaus beanspruche auch die Ausnützung der vom Fussweg Kat.-Nr. 01
abparzellierten Fläche. Dieser weise heute eine Breite von 3 m auf, was
für einen Fussweg zu breit sei. Eine Verschmälerung auf 2 m und nicht nur
auf 2,6 m sei zulässig. Bei Fusswegen seien seitliche Bankette weder
üblich noch vorgeschrieben.
2.2
Die
beiden Baugrundstücke Kat.-Nr. 02 und 03 sind nach der Bau- und Zonenordnung
der Gemeinde Mönchaltorf vom 3. Dezember 1993 (BZO) der Wohnzone W3 mit
einer zulässigen maximalen Ausnützung von 50 % (Art. 11 BZO) zugeteilt.
Massgebliche Grundfläche für die Berechnung der Ausnützung ist laut § 259 Abs. 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) die von der
Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder
Grundstücksteile der Bauzone. Aus den Baugesuchsunterlagen und aus den
Erwägungen des Gemeinderats Mönchaltorf in den angefochtenen Baubewilligungen
ist ersichtlich, dass der südlich entlang des Bauareals verlaufende Weg Kat.-Nr. 01
von 3 m auf 2 m verschmälert und die abgetrennte Fläche den Baugrundstücken
zugeteilt werden soll. Weiter soll durch eine Verlegung der Grenze zwischen den
beiden Baugrundstücken, welche ebenfalls nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens
ist, die Ausnützung entsprechend "verschoben" werden. Obschon in den
Baubewilligungen vom 8. Juli 2003 jegliche Nebenbestimmungen fehlen,
welche diese Ausnützungsübertragungen und Änderungen der heutigen
Parzellarverhältnisse vor Baubeginn sichern würden, ist nachfolgend zu prüfen,
ob diese Grenzverschiebungen rechtmässig sind und ob dadurch die erlaubte
Ausnützung eingehalten wird.
2.2.1
Bei der Wegparzelle Kat.-Nr. 01, die im Eigentum der Gemeinde
Mönchaltorf steht, handelt es sich um einen öffentlichen Weg. Das westliche
Teilstück ist überdies im kommunalen Verkehrsplan als Fuss- und Wanderweg
eingetragen. Der Weg ist mit einem Fahrverbot für Autos und Motorräder
signalisiert, steht damit lediglich Fussgängern und Velofahrern offen und stellt
für diese eine Verbindung vom Unterdorf zum Dorfkern dar. Es handelt sich
mithin um eine Verkehrsverbindung im öffentlichen Interesse. Die Abtrennung
eines Teils dieser Wegfläche zu Gunsten der privaten Grundstücke Kat.-Nrn. 02
und 03 setzt deshalb eine vorherige Entwidmung nach Massgabe von § 38 Abs. 1
des Strassengesetzes vom 27. September 1981 voraus. Solange eine solche
nicht erfolgt ist (vgl. zum Rechtsmittelweg Tobias Jaag, Verkehrsberuhigung im
Rechtsstaat, ZBl 87/1986, S. 289 ff., 294ff.), darf bei der Errechnung
der Ausnützung nicht davon ausgegangen werden, die Wegparzelle Kat.-Nr. 01
könne verschmälert und die "abgespaltene" Teilfläche in die massgebliche
Grundfläche im Sinn von § 259 Abs. 1 PBG mit einbezogen werden. Die
Nichtberücksichtigung dieser Teilfläche der Wegparzelle Kat.-Nr. 01 durch
die Vorinstanz erweist sich damit schon aus diesem Grund als rechtens.
2.2.2
Zu prüfen bleibt, ob von der massgeblichen Grundfläche die
Wegfläche des Verbindungswegs von der L-Strasse zur Wegparzelle Kat.-Nr. 01
abzuziehen ist. Laut § 259 Abs. 2 PBG in der ursprünglichen Fassung von
1975 fielen "Flächen für oberirdische offene Anlagen, die für die
Zugänglichkeit notwendig oder für sonstige Verkehrsanlagen, die durch Baulinien
gesichert werden können, vorgesehen sind", bei der Ermittlung der für die
Ausnützung massgeblichen Grundfläche ausser Ansatz. Laut der revidierten
Fassung von 1991 fallen nur noch "Waldabstandsflächen, soweit sie mehr als
15 m hinter der Waldabstandslinie liegen, Wald und offene Gewässer" ausser
Ansatz. In Anwendung der neuen Fassung hat das Verwaltungsgericht in mehreren
Entscheiden festgehalten, dass Verkehrsflächen grundsätzlich zur massgeblichen
Grundfläche im Sinn von § 259 Abs. 2 PBG zählten, unabhängig davon,
ob diese nur der grundstücksinternen Erschliessung dienten oder nicht (RB 1993
Nr. 45, 1995 Nr. 83, 2000 Nr. 101 = BEZ 2001 Nr. 5; 2003 Nr. 77
= BEZ 2003 Nr. 46). Stets wurde aber hingewiesen, dass Verkehrsflächen
vorbehalten bleiben, die auf übergeordneten Festlegungen beruhen, beispielsweise
solche die ihre Grundlage in (kantonalen oder kommunalen) Verkehrsplänen oder
Quartierplänen haben. Solche Erschliessungsanlagen gehörten von vornherein
nicht zu den nutzungsplanerisch festgelegten Bauzonen; sie könnten schon vor
ihrer Funktion her nicht ausgenützt werden und damit auch nicht Teil der
massgeblichen Grundfläche im Sinn von § 259 Abs. 1 PBG bilden (RB 2003
Nr. 77 = BEZ 2003 Nr. 46; VGr, 24. August 2000, VB.2000.00164, www.vgrzh.ch;
24. Januar 1997, VB.95.00121).
Der Weg, welcher als Fortsetzung der L-Strasse die Verbindung zum Fussweg
Kat.-Nr. 01 herstellt und die beiden Baugrundstücke trennt, ist im
kommunalen Verkehrsplan als Fuss- und Wanderweg eingetragen. Diese
übergeordnete Festlegung steht nach dem Gesagten dem Einbezug der auf dem
privaten
Grundstück Kat.-Nr. 02 liegenden Wegfläche in die massgebliche Grundfläche
gemäss § 259 Abs. 1 PBG für die Ermittlung der zulässigen Ausnützung
von vornherein entgegen. Zu Recht hat die Baurekurskommission festgehalten,
dass für den Verbindungsweg rund 80 m
2
vom Grundstück Kat.-Nr. 02
in Abzug zu bringen sind.
2.2.3
Das Grundstück Kat.-Nr. 02 weist eine Grundstücksfläche von 1'138 m
2
auf; nach Abzug von 80 m
2
für die erwähnte Wegfläche verbleibt
eine anrechenbare Grundfläche von 1'058 m
2
bzw. eine maximal
zulässige Ausnützung von 529 m
2
. Mit einer projektierten
Bruttogeschossfläche von 494 m
2
bleibt auf diesem Grundstück
eine Ausnützungsreserve von 35 m
2
Geschossfläche. Demgegenüber
überschreitet das Bauprojekt auf der benachbarten Parzelle Kat.-Nr. 03 die
zulässige Ausnützung deutlich. Dieses Grundstück mit einer Fläche von 1'599 m
2
erlaubt eine anrechenbare Bruttogeschossfläche von 799,5
m
2
.
Projektiert ist indessen eine Bruttogeschossfläche von 935,5 m
2
;
auch unter Anrechnung der Ausnützungsreserve von 35 m
2
auf der
benachbarten Bauparzelle Kat.-Nr. 02 wird die zulässige anrechenbare
Geschossfläche massiv um 101 m
2
überschritten. Zur Beseitigung
dieser Überschreitung ist eine tief greifende Projektänderung nötig, weshalb
die Baubewilligung für das 8-Familienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03
aufzuheben ist.
Aufzuheben ist unter diesen Umständen aber auch die Baubewilligung für
das 6-Familienhaus auf Kat.-Nr. 02. Denn die beiden Bauprojekte sind durch
eine gemeinsame Unterniveaugarage miteinander verbunden. Sowohl die bestehende
als auch die projektierte Grenze verläuft mitten durch die Garage und durch die
geplanten Abstellplätze. Die Zufahrtsrampe soll gemäss projektierter Grenze zur
Liegenschaft mit dem geplanten 8-Familienhaus (heute Kat.-Nr. 03) gehören.
Weder die heutige noch die geplante künftige Grundstücksgrenze erlauben eine
sinnvolle bauliche Abgrenzung. Der Vertreter der Beschwerdeführenden hat denn auch
anlässlich des Augenscheins der Baurekurskommission vom 11. Dezember 2003
ausgeführt, es handle sich um ein "Gesamtprojekt" und die beiden
Gebäude würden "nur miteinander" erstellt. Unter diesen Umständen
führt die erkannte Ausnützungsüberschreitung zur Aufhebung
beider
Baubewilligungen des Gemeinderats Mönchaltorf vom 8. Juli 2003, unabhängig
davon, ob das auf Kat.-Nr. 02 projektierte 6-Familienhaus den
erforderlichen Grenzabstand unterschreitet (vgl. nachfolgende E. 3). Der
Entscheid der Baurekurskommission erweist sich als rechtsbeständig. Die Beschwerde
ist abzuweisen.
3.
3.1
Aus
Gründen der Prozessökonomie ist auch auf die von der Baurekurskommission
bejahte Grenzabstandsverletzung einzugehen. Die Vorinstanz hat hierzu
ausgeführt, oberirdische Gebäude hätten gegenüber öffentlichen Wegen ohne
Baulinien einen Abstand von 3,5 m einzuhalten (§ 265 Abs. 1
PBG). Die Gemeinde Mönchaltorf schreibe in ihrer Bau- und Zonenordnung keine
anderen Abstände vor. Der Strassenabstand trete an die Stelle des Grenzabstands
nach kommunaler Bau- und Zonenordnung, auch wenn diese einen grösseren Abstand
vorschreibe. Beide Bauvorhaben würden gegenüber dem Fussweg Kat.-Nr. 01
den Wegabstand von 3,5 m einhalten. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts
sei über private und öffentliche Wege ein Grenzabstand zum gegenüberliegenden
Grundstück einzuhalten. Dabei spiele die Breite des Wegs, über den der Grenzabstand
zu messen sei, keine Rolle. Der grosse Grenzabstand gelte gemäss Art. 12
BZO für die stärker gegen Süden gerichtete längere Gebäudeseite und betrage 10 m
plus einen Mehrlängenzuschlag für Gebäude mit einer Länge von mehr als 16 m
(Art. 13 BZO). Für das 6-Familienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
mit einer Länge von 22 m bedeute dies, dass ein Grenzabstand von 11,5 m
(10 m plus ¼ von 6 m) gegenüber den vis-à-vis liegenden Grundstücken
einzuhalten sei. Mit nur 10 m Abstand zu den Grundstücken Kat.-Nrn. 04
und 04 erfülle das Bauvorhaben diese Vorgaben nicht. Eine Verschiebung des
Gebäudes von der südlichen Grundstücksgrenze weg komme nicht in Frage. Somit
sei die baurechtliche Bewilligung für das 6-Familienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
aufzuheben.
Die Beschwerdegegner machen demgegenüber geltend, der erwähnte
Verwaltungsgerichtsentscheid sei in der Lehre mit guten Gründen kritisiert
worden. Er könne sich nicht auf eine klare Rechtsgrundlage stützen. Der
Entscheid lasse sich nur verstehen, wenn man sich die speziellen tatbestandlichen
Verhältnisse vor Augen führe, welche jenem Entscheid zu Grunde gelegen seien.
So sei es dort um einen schmalen öffentlichen Weg von weniger als 1 m gegangen.
Ein solcher Fall, der nach einer Korrektur des vorgeschriebenen Wegabstands
verlange, liege hier nicht vor. Der Weg weise eine Breite von 3 m, nach der
vorgeschlagenen Wegverschmälerung noch von 2 m auf. Zudem betrage der
Gebäudeabstand zwischen dem Neubau auf Kat.-Nr. 02 und den Gebäuden auf den
Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 04 an der engsten Stelle grosszügige 24 m, was
erheblich mehr als die Summe der ordentlichen Grenzabstände sei. Schliesslich
sei zu beachten, dass der Neubau des 6-Familienhauses gegenüber den Grenzen der
Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 04 einen Grenzabstand von mindestens 10 m einhalte,
was immerhin dem grossen Grenzabstand entspreche. Der öffentliche Wegbereich
stehe der Beachtung eines Mehrlängenzuschlags von vornherein entgegen. Dieser
betrüge zudem vorliegend nur 0,65 m, denn die Rekurskommission habe übersehen,
dass der Neubau eine gestaffelte Fassade aufweise und jeder Fassadenteil
individuell gemessen werde (§ 24 der allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni
1977).
3.2
Die
Wegparzelle Kat.-Nr. 01 ist unbestrittenermassen als öffentlicher Weg im
Sinn von § 265 Abs. 1 PBG zu qualifizieren. Nach dieser Bestimmung
haben oberirdische Gebäude gegenüber öffentlichen Wegen einen Abstand von 3,5 m
einzuhalten. Von der Möglichkeit andere Abstände vorzuschreiben, hat die
Gemeinde Mönchaltorf in ihrer Bau- und Zonenordnung nicht Gebrauch gemacht.
Dieser Abstand tritt generell an die Stelle der gegenüber Nachbargrundstücken
zu beachtenden Grenzabstände (RB 1998 Nr. 116, 1999 Nr. 119).
Mit Entscheid RB 2001 Nr. 73 (= BEZ 2001 Nr. 48) hat das
Verwaltungsgericht festgehalten, dass nach der vor der Revision von 1991 geltenden,
ursprünglichen Fassung von § 265 Abs. 1 PBG Gebäude gegenüber
Strassen und Wegen ohne Baulinien den gleichen Abstand einzuhalten hatten wie
von Nachbargrundstücken, mindestens jedoch 6 m gegenüber Strassen und 3,5 m
gegenüber Wegen. Seit der Revision gelte nur der kantonale Mindestabstand,
soweit die Gemeinde keine andere Regelung treffe. Damit habe der Gesetzgeber im
Interesse der von ihm mit der Gesetzesrevision unter anderem angestrebten
baulichen Verdichtung dem Umstand Rechnung tragen wollen, dass in aller Regel
die Abstände zwischen den Gebäuden unangemessen gross würden, wenn zur
Strassenbreite noch die beidseitigen ordentlichen Grenzabstände hinzukämen.
Diese Überlegungen träfen allerdings nur bei Strassen und Wegen zu, die
aufgrund einer Zufahrtsfunktion eine minimale Breite von 3 m aufwiesen.
Bereits bei Fusswegen mit einer minimalen Breite von 2 m könnten sich aber
Gebäudeabstände ergeben, die weit geringer seien, als sie sich durch die
ordentlichen Grenzabstände bei zwei direkt aneinander grenzenden Grundstücken
ergäben. Diese Problematik werde zusätzlich dadurch verschärft, dass dort, wo
der Strassen- und Wegabstand nach § 265 Abs. 1 PBG gelte, auch keine
Mehrlängenzuschläge zu beachten seien und ein auf diese Seite hin orientierter
oder frei wählbarer grosser Grenzabstand entfalle. Weise ein Weg (wie im damals
zu beurteilenden Fall) lediglich eine Breite von 1 m auf, so könne dies zu
Gebäudeabständen von knapp 8 m führen, während der bauordnungsgemässe
Gebäudeabstand das Doppelte oder mehr betrage. Es leuchte auch nicht ein,
weshalb gegenüber einem vermarkten privaten Weg der in der Regel grössere
kommunale Grenzabstand, gegenüber öffentlichen Wegen jedoch nur der regelmässig
geringere Abstand von 3,5 m einzuhalten sei. Um diesen sich besonders bei
schmalen Wegen ergebenden gesetzgeberischen Ungereimtheiten Rechnung zu tragen,
dränge es sich auf, nicht nur bei privaten Wegen, sondern auch über öffentliche
Wege hinweg die Einhaltung des Grenzabstands zum gegenüberliegenden Grundstück
zu verlangen, sofern der Weg nicht durch Baulinien gesichert sei. § 272
PBG stehe einer solchen Betrachtungsweise nicht im Weg. Den Verdichtungsbestrebungen
bleibe Rechnung getragen, weil der sich auf Grund der Grenzabstände ergebende
Gebäudeabstand nicht um die Breite des öffentlichen Wegs vergrössert werde.
Mit der in Entscheid RB 2001 Nr. 73 begründeten Praxis wollte
das Verwaltungsgericht nicht die vom Gesetzgeber mit der Revision von 1991 vorgenommene
Änderung von § 265 Abs. 1 PBG aus den Angeln heben. Wie sich aus den
dargelegten Urteilserwägungen mit aller Klarheit ergibt, sollten vielmehr nur
in einem bestimmten Anwendungsfall, nämlich bei schmalen Wegen, die
Ungereimtheiten der Gesetzesrevision durch eine sinnvolle und vernünftige
Gesetzesauslegung "korrigiert" werden. Das Verwaltungsgericht hat im
erwähnten Entscheid ausgeführt, die Überlegungen des Gesetzgebers träfen nur zu
bei Strassen und Wegen, die aufgrund einer Zufahrtsfunktion eine minimale
Breite von 3 m aufwiesen. Die Praxis, wonach der Grenzabstand zum
gegenüberliegenden Grundstück auch über öffentliche Wege, die nicht durch
Baulinien gesichert sind, hinweg einzuhalten sei, wollte das Gericht somit auf
Wege beschränken, deren Breite weniger als 3 m beträgt. Gleichzeitig ist
aber auch der Grundsatz der Rechtsgleichheit zu beachten: Grundstücke, welche auf
der dem Baugrundstück gegenüberliegenden Seite eines Wegs liegen, sollen nicht
besser gestellt werden, wenn der angrenzende Weg weniger als 3 m breit ist
und die obgenannte Rechtsprechung eingreift, als wenn der Weg die
"übliche" Breite von 3 m aufweist und der Abstand eines Neubaus
zum gegenüberliegenden Grundstück demgemäss 6,5 m beträgt (3,5 m Wegabstand
und 3 m Wegbreite). Die Rechtsprechung ist daher zu präzisieren und
festzuhalten, dass über einen nicht durch Baulinien gesicherten, öffentlichen
Weg zum gegenüberliegenden Grundstück der Grenzabstand, höchstens aber 6,5 m,
einzuhalten ist. Mit dieser Präzisierung wird der in der Literatur (Felix
Huber, Grenzabstand von Gebäuden gegenüber der jenseits des Wegs liegenden
Parzelle, in PBG aktuell, 1/2002, S. 34; Christoph Fritzsche/Peter Bösch,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003, S. 12-34)
erhobenen Kritik an der bisherigen Rechtsprechung teilweise Rechnung getragen.
4.
Zusammengefasst ergibt sich, dass die Baurekurskommission die Rekurse zu
Recht gutgeheissen und die Baubewilligungen des Gemeinderats Mönchaltorf vom 8. Juli
2003 aufgehoben hat. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist
abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten den Beschwerdeführenden
aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Diese sind zudem
zu einer Umtriebsentschädigung von total Fr. 800.- (Mehrwertsteuer
inbegriffen) an die Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2
VRG).
Demgemäss
entscheidet die Kammer:
1.    Die Beschwerde
wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 5'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte und unter solidarischer
Haftung für den Gesamtbetrag auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, dem Beschwerdegegner
Nr. 1 sowie der Beschwerdegegnerin Nr. 2 je eine Parteientschädigung
von Fr. 400.- (insgesamt Fr. 800.-; Mehrwertsteuer inbegriffen) zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Mitteilung an …