zh_verwaltungsgericht · VB.2007.00212 · 2007-07-18 · de

Baubewilligung | Umbau und Erweiterung eines Einfamilienhauses: Bestimmung des gewachsenen Bodens bei der Ermittlung der Gebäudehöhe. Für die Ermittlung der Gebäudehöhe ist bei Um- oder Erweiterungsbauten der Terrainverlauf bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs für den Neubau massgebend. Da die Gebäudehöhe bereits im alten Baugesetz festgelegt war, kann auf die Verhältnisse vor dem In-Kraft-Treten des Planungs- und Baugesetzes abgestellt werden, wenn diese klar feststellbar sind (E. 2.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 07..2.18.0 VB.2007.00212
Zurich Verwaltungsgericht 07..2.18.0 VB.2007.00212
Zurigo Verwaltungsgericht 07..2.18.0 VB.2007.00212

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00212
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2007.00212
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.07.2007
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Umbau und Erweiterung eines Einfamilienhauses: Bestimmung des gewachsenen Bodens bei der Ermittlung der Gebäudehöhe.
Für die Ermittlung der Gebäudehöhe ist bei Um- oder Erweiterungsbauten der Terrainverlauf bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs für den Neubau massgebend. Da die Gebäudehöhe bereits im alten Baugesetz festgelegt war, kann auf die Verhältnisse vor dem In-Kraft-Treten des Planungs- und Baugesetzes abgestellt werden, wenn diese klar feststellbar sind (E. 2.3).
Abweisung.
Stichworte:
BESITZSTANDSGARANTIE
GEBÄUDEHÖHE
GEWACHSENER BODEN
TERRAIN
TERRAINVERÄNDERUNG
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
Rechtsnormen:
§ 5 ABauV
§ 62 BauG
Art. 15 HERRL BZO
§ 258 Abs. I PBG
§ 280 Abs. I PBG
§ 357 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2007.00212
Entscheid
der 1. Kammer
vom
18. Juli 2007
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas
Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretärin
Tanja Pekeljevic.
In
Sachen
A,
vertreten durch
RA B,
Beschwerdeführer
,
gegen
1.
C,
2.
D,
beide vertreten durch
RA E,
Beschwerdegegnerschaft
,
und
Baukommission Herrliberg,
Mitbeteiligte
,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Baukommission Herrliberg erteilte A mit Beschluss vom
23. Oktober 2006 die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die
Erweiterung des bestehenden Einfamilienhauses Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse in Herrliberg.
II.
Hiergegen erhoben D und C am 24. November 2006 Rekurs an
die Baurekurskommission II und beantragten die Aufhebung der angefochtenen
Baubewilligung. Die Rekurskommission II hiess den Rekurs mit Entscheid vom 27.
März 2007 gut und hob den Beschluss der Baukommission Herrliberg vom 23. Oktober
2006 auf.
III.
Mit Beschwerde vom 30. April 2007 beantragte A dem
Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid der Baurekurskommission II vom 27. März
2007 aufzuheben und die streitige Baubewilligung vom 23. Oktober 2006 zu
bestätigen, eventuell die Sache an die Vorinstanz zur weiteren Prüfung
zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der privaten
Beschwerdegegnerschaft.
Die Baurekurskommission II reichte ihre Vernehmlassung
ohne Antragstellung ein. Die private Beschwerdegegnerschaft beantragte
Abweisung der Beschwerde und verlangte zudem die Zusprechung einer
Parteientschädigung. Die Baukommission Herrliberg schloss auf Gutheissung der
Beschwerde und Bestätigung ihrer Baubewilligung vom 23. Oktober 2006.
Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
werden, soweit rechtserheblich, im Rahmen der nachfolgenden Entscheidgründe
wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das rechtzeitig
erhobene Rechtsmittel einzutreten.
2.
2.1
Das
Baugrundstück Kat.-Nr. 02 ist nach der geltenden
Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde Herrliberg vom 21. Juni 1995 (BZO)
der
zweigeschossigen Wohnzone W2/30 zugeteilt. In dieser Zone sind ein
anrechenbares Untergeschoss sowie je zwei Voll- und Dachgeschosse gestattet.
Die zulässige Gebäudehöhe beträgt maximal 8,10 m (Art. 15 BZO). Hauptgebäude
haben grundsätzlich Schrägdächer aufzuweisen. Flachdächer sind gestattet, wenn
das Gebäude hohe gestalterische Qualitäten aufweist und sich gut in die
bestehende Umgebung einordnet (Art. 30 BZO).
2.2
Hauptstreitpunkt
im Rekursverfahren bildete die Frage, ab welchem Terrain die Gebäudehöhe zu
messen sei. Die Baukommission Herrliberg ging in ihrer Baubewilligung vom 23. Oktober
2006 vom heute bestehenden Terrainverlauf aus und gelangte zum Schluss, die
nach Art. 15 BZO in der Zone W2/30 zulässige Gebäudehöhe von 8,10 m sei
eingehalten. Die Baurekurskommission führte hierzu aus, nach der Rechtsprechung
der Baurekurskommissionen und des Verwaltungsgerichtes sei in Fällen wie
vorliegend auf die Verhältnisse abzustellen, wie sie sich bei Einreichung des
ursprünglichen Baugesuchs präsentierten. Vorliegend sei somit der anlässlich
der Stammbewilligung aus dem Jahr 1976 gegebene Terrainverlauf massgebend. Dies
führe dazu, dass die nach Art. 15 BZO erlaubte Gebäudehöhe beim streitigen
Bauvorhaben deutlich überschritten sei. Da das zulässige Mass von 8,1 m –
ausgehend vom heute bestehenden Terrain – im Bereich der Südwest(Tal-)fassade
vollständig ausgeschöpft sei, liege eine Überschreitung im Umfang der dort vorgenommenen
Aufschüttung von 2 – 2,5 m vor.
Diesen Ausführungen hält
der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde an das Verwaltungsgericht entgegen,
die Baurekurskommission habe übersehen, dass die Baubewilligung für das
bestehende Gebäude vor In-Kraft-Treten der Allgemeinen Bauverordnung vom
22. Juni 1977 (ABauV) und des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) erteilt worden sei. Zudem habe sie nicht beachtet, dass der von ihr
zitierte Entscheid des Verwaltungsgerichtes vom 28. September 2005 (BEZ 2006
Nr. 9) nicht der neueste Entscheid in dieser Sache darstelle. Vielmehr habe das
Verwaltungsgericht in einem Entscheid vom 14. Dezember 2005 (VB.2005.00104,
www.vgrzh.ch) mit vergleichbarem Sachverhalt festgehalten, dass bei der
Bestimmung des oberirdisch umbauten Raumes gemäss § 258 Abs. 1 PBG auch bei
überbauten Liegenschaften nicht auf die Verhältnisse vor dem In-Kraft-Treten
dieses Gesetzes abzustellen sei und dies auch im Lichte der neueren verwaltungsgerichtlichen
Rechtsprechung zur Bestimmung des gewachsenen Terrains bei Um- und Erweiterungsbauten
gelte. Entsprechend dieser Rechtsprechung habe die Vorinstanz zu Unrecht auf
den im Zeitpunkt der Stammbewilligung von 1976 gegebenen Terrainverlauf abgestellt.
In die Beurteilung sei zudem auch Umfang und Anwendbarkeit von § 357 PBG (Bestandesgarantie)
einzubeziehen.
2.3
2.3.1
Gemäss § 280 Abs. 1 PBG bemisst sich die Gebäudehöhe von der
jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden
gewachsenen Boden. Zum Begriff des "gewachsenen Bodens" hält § 5 ABauV
Folgendes fest:
"Gewachsener
Boden ist der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens.
Auf frühere Verhältnisse ist
zurückzugreifen, wenn der Boden
a)    innert
eines Zeitraumes von 10 Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der
Ausführung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschüttet und das
neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem förmlichen
Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich als künftig
gewachsener Boden erklärt worden ist;
b)    im Hinblick auf die beabsichtigte
Nutzung des Grundstückes oder zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden
ist."
Das Verwaltungsgericht und
die Baurekurskommissionen haben sich schon verschiedentlich mit § 5 ABauV
auseinander gesetzt. In verschiedenen Streitfällen musste dieser Bestimmung
mittels Auslegung ein Sinn beigemessen werden, der nicht zu widersinnigen und
ungewollten, sondern zu vernünftigen Ergebnissen führt. Die
Rechtsmittelinstanzen haben sich insbesondere schon wiederholt mit der Frage
beschäftigt, ob bei bewilligten Abgrabungen das gestaltete Terrain zum
gewachsenen Boden werde mit der Folge, dass Bauten mit ausgeschöpfter
Gebäudehöhe oder Baumassenziffer baurechtswidrig würden, weil Gebäudehöhe und
Baumassenziffer ab gewachsenem Boden (§ 280 Abs. 1 PBG und § 258 Abs. 1 PBG in
Verbindung mit § 12 Abs. 1 ABauV) gemessen werden. Eine derartige Auslegung von
§ 5 ABauV wurde abgelehnt, weil diese Rechtsfolge vom Gesetz nicht gewollt und
unsinnig sei. Die Praxis der Baurekurskommissionen, welche die Anwendbarkeit
von § 5 Abs. 1 ABauV nach Abgrabungen im Rahmen von Neubauten verneinte und bei
Erweiterungs- und Umbauten auf die Verhältnisse abstellte, wie sie sich bei
Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs präsentierte (BRK II, BEZ 1988 Nr.
40, 2000 Nr. 12 und 2005 Nr. 26), wurde vom Verwaltungsgericht geschützt (VGr,
18. August 2004, VB.2004.00202, www.vgrzh.ch; vgl. auch VGr, 9. April 2003, BEZ
2003 Nr. 23).
In seinem
Grundsatzentscheid vom 28. September 2005 (RB 2005 Nr. 75 [Leitsatz] = BEZ 2006
Nr. 9 [Auszug]) hat das Verwaltungsgericht entschieden, dass bei Um- und Erweiterungsbauten
für die Bestimmung des gewachsenen Bodens auf die Terrainverhältnisse bei Einreichung
des ursprünglichen Baugesuchs für den Neubau abzustellen sei. Das Gericht kam
zum Schluss, dass die Bestimmung von § 5 ABauV auf unüberbaute Parzellen zugeschnitten
sei. Unter "Baugesuch" sei das Stammbaugesuch massgebend und nicht
das Terrain bei Einreichung eines Änderungs- oder Erweiterungsgesuches. Zu diesem
Ergebnis führe auch die Anwendung von § 5 Abs. 2 lit. b ABauV. Diese Bestimmung
sehe im ersten Halbsatz den Rückgriff auf die früheren Verhältnisse dann vor,
wenn der Boden im Hinblick auf die
–
gemäss ursprünglicher Neubaubewilligung
–
beabsichtigte Nutzung des Grundstückes umgestaltet worden sei. Mit Entscheid
vom 14. März 2007 (VB.2006.00512, www.vgrzh.ch) hat das Gericht diese Praxis
bestätigt und eine Streitsache an die Vorinstanz zurückgewiesen, um aufgrund
der seinerzeitigen Baugesuchsakten den Terrainverlauf bei Erstellung der Baute
im Jahr 1960 festzustellen, bzw. falls diese nicht schlüssig sein sollten, um
den Baugesuchstellern die Möglichkeit einzuräumen, den Terrainverlauf bei Bauerstellung
mittels anderer Unterlagen nachzuweisen. Sollte dies nicht möglich sein, so
treffe die Folgen der Beweislosigkeit die Baugesuchsteller.
2.3.2
Im Lichte dieser Rechtsprechung ist für die Ermittlung der Gebäudehöhe auf
den Terrainverlauf des Baugrundstückes im Zeitpunkt der ursprünglichen
Bewilligungserteilung für die umzubauende Baute abzustellen. Die am 17. August
1976 bewilligten Baugesuchsakten weisen aus, dass die Gebäudehöhe von 8,10 m,
gemessen vom gewachsenen Boden zur Schnittlinie Fassade/Dachfläche auf der
talseitigen Südwestseite ziemlich genau eingehalten wird. Die geplante
Aufstockung überschreitet die nach Art. 15 BZO erlaubte Gebäudehöhe deutlich.
Die Baurekurskommission schloss auf eine Überschreitung im Umfang der dort
erfolgten Aufschüttung von 2,0 m bis 2,5 m, während die heutige Beschwerdegegnerschaft
in ihrem Rekurs vom 24. November 2006 eine Überschreitung von ca. 1,5 m
geltend machte. Zu beachten ist, dass das bestehende Haus gegenüber den 1976 bewilligten
Plänen um ca. 50 cm tiefer gesetzt wurde (Baugesuch 1976: OK Fussboden EG =
545.70, OK Fussboden Galerie/ 1. OG = 548.50; Baugesuch 2006: OK Fussboden
EG = 545.25, OK Fussboden 1. OG/ Galerie = 547.94). Das genaue Mass der
Gebäudehöhenüberschreitung durch das streitige Bauvorhaben kann letztlich offen
bleiben.
2.3.3
Was der Beschwerdeführer hiergegen einwendet, ist unbegründet. Er bringt vorab
vor, das Verwaltungsgericht habe in seinem Entscheid vom 14. Dezember 2005
(VB.2005.00104, www.vgrzh.ch) bei vergleichbarem Sachverhalt festgehalten: "Bei
der Bestimmung des oberirdisch umbauten Raumes gemäss § 258 Abs. 1 PBG ist auch
bei überbauten Liegenschaften nicht auf die Verhältnisse
vor
dem
In-Kraft-Treten dieses Gesetzes abzustellen; dies gilt auch im Lichte der
neueren verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zur Bestimmung des gewachsenen
Terrains bei Um- und Erweiterungsbauten". Bei jenem Entscheid war indessen
die
Baumassenziffer
(§ 258 PBG) streitig, eine Nutzungszifferart, welche
dem zürcherischen Baurecht vor In-Kraft-Treten des Planungs- und Baugesetzes
fremd war (Walter Vollenweider, Stadtgestaltung durch Bauvorschriften, in:
Rechtsprobleme von Stadtgemeinden, Festschrift Schweizerischer Juristenverein,
Zürich 1961, S. 139 ff., insbesondere S. 163; Felix Huber, Die
Ausnützungsziffer, Zürich 1986, S. 26 ff.). Hier hingegen ist die
Gebäudehöhe
streitig, welche – mit praktisch gleicher Messweise – bereits in § 62 des
Baugesetzes für Ortschaften mit städtischen Verhältnissen vom 23. April 1893
festgelegt war. Der Hinweis im Entscheid VB.2005.00104 vom 14. Dezember
2005, die erläuterte Bestimmung der Baumassenziffer gelte "auch im Lichte
der neueren verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zur Bestimmung des
gewachsenen Terrains bei Um- und Erweiterungsbauten (vgl. VGr, 2. November
2005, VB.2005.00295, www.vgrzh.ch)" besagt, dass der letztere Entscheid
der als richtig erkannten Baumassenzifferberechnung nicht entgegensteht; aus
diesem Hinweis kann aber nicht abgeleitet werden, bei der Bestimmung der
Gebäudehöhe
könne nicht auf Verhältnisse vor dem In-Kraft-Treten des Planungs- und
Baugesetzes abgestellt werden, wenn diese – wie hier – klar feststellbar sind.
Unbehelflich ist weiter der
Einwand des Beschwerdeführers, in die Beurteilung sei auch
§ 357
Abs. 1 PBG
"miteinzubeziehen".
Nach
dieser Bestimmung dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die den Bauvorschriften
widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe
Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine
überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für
neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen
Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese so genannte erweiterte Besitzstandsgarantie
(vgl. dazu Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten
und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 70 f.) greift
hier nicht ein, weil das bestehende Gebäude keine Bauvorschriften verletzt;
insbesondere ist auch die gemäss Art. 15 BZO maximal zulässige Gebäudehöhe von
8,10 m eingehalten, und zwar gemessen vom 1976 bestehenden gewachsenen Terrain.
2.4
Zusammengefasst
ist festzuhalten, dass das Bauprojekt entsprechend der Erwägung 2.3 die
maximale Gebäudehöhe von 8,10 m überschreitet und zwar in einem Mass, welches
nicht im Sinn von § 321 PBG "ohne besondere Schwierigkeiten" mittels
Nebenbestimmung behoben werden kann. Vielmehr ist – wie die Vorinstanz zu Recht
festgehalten hat – eine Neuprojektierung erforderlich, was zur Aufhebung der
angefochtenen Baubewilligung der Baukommission Herrliberg vom 23. Oktober
2006 führt. Die Baurekurskommission II war unter diesen Umständen nicht
gehalten, auf die weiteren Rügen der rekurrierenden Nachbarn einzugehen,
insbesondere hinsichtlich der Einordnung und Zulässigkeit eines Flachdaches. Es
ist zwar richtig, dass die Rechtsmittelinstanzen im Baubewilligungsverfahren
oft aus prozessökonomischen Gründen zu streitigen Fragen Stellung nehmen, obschon
diese auf den Ausgang des Prozesses keinen Einfluss (mehr) haben. Eine
rechtliche Verpflichtung hierzu besteht indessen nicht. Es kommt hinzu, dass
vorliegend offen ist, wie das überarbeitete Projekt ausgestaltet sein wird, und
es deshalb sachlich gerechtfertigt war, nicht weiter auf Rügen einzugehen,
welche das nicht realisierbare Projekt betreffen.
3.
Die Beschwerde erweist sich
damit als unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die
Gerichtskosten je zur Hälfte dem Beschwerdeführer und der Bewilligungsbehörde,
welche die Gutheissung der Beschwerde beantragt hat, aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz
1 in Verbindung mit § 70 VRG; RB 2005 Nr. 12). Eine Parteientschädigung steht
dem Beschwerdeführer von vornherein nicht zu. Hingegen ist er in Anwendung von
§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG zu einer solchen an die
Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten. Angemessen ist eine Parteientschädigung
von total Fr. 1'200.-.
Demgemäss entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden je zur Hälfte dem Beschwerdeführer und der Mitbeteiligten
auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung
von je Fr. 600.--, total Fr. 1'200.--, zu bezahlen, zahlbar innert dreissig Tagen
nach Rechtskraft dieses Entscheides.
5.    Gegen diesen
Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art.
82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …