zh_verwaltungsgericht · VB.2012.00652 · 2013-03-13 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für Einfamilienhaus in Quartiererhaltungszone: Einordnung. Frage, ob das Baurekursgericht auch im zweiten Rechtsgang einen Augenschein hätte durchführen müssen. Der erste Entscheid des Baurekursgerichts beschränkte sich weitgehend auf den Aspekt der - zu Unrecht erteilten - Ausnahmebewilligung für die Überschreitung des maximalen Baubereichs. Die Erwägungen, die das Baurekursgericht damals zur Einordnung des Projekts anstellte, werden im Entscheid lediglich als obiter dictum ausgewiesen und beschränken sich auf allgemeine Gesichtspunkte, die nicht auf den konkreten Fall Bezug nehmen. Damit hat sich das Baurekursgericht anlässlich des Augenscheins und in der Urteilsberatung im ersten Rechtsgang mit der Einordnungsfrage nicht rechtsgenügend auseinandergesetzt, weshalb es auch im zweiten Rechtsgang einen Augenschein hätte durchführen müssen (E. 4.3). In materieller Hinsicht hat sich das Baurekursgericht mit dem Einwand, das Bauvorhaben sei mit der Siedlungsstruktur unvereinbar, nicht hinreichend befasst. Dass die Erhöhung der Baumasse auf dem streitbetroffenen Grundstück gleichwohl noch eine gute Einordnung im Sinn der massgeblichen Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung bewirke und sich nach den quartierüblichen Bauten richte, hätte das Baurekursgericht begründen müssen. Die Vorinstanz hat nicht schlüssig dargelegt, ob das geplante Vorhaben angesichts seines Volumens und der architektonischen Ausgestaltung den Anforderungen an eine Quartiererhaltungszone standhält (E. 5.2 und 5.4). Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die Vorinstanz zu weiterer Untersuchung und neuem Entscheid.

Zürich Verwaltungsgericht 13..2.13.0 VB.2012.00652
Zurich Verwaltungsgericht 13..2.13.0 VB.2012.00652
Zurigo Verwaltungsgericht 13..2.13.0 VB.2012.00652

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00652
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Geschäftsnummer:
VB.2012.00652
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 13.03.2013
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für Einfamilienhaus in Quartiererhaltungszone: Einordnung. Frage, ob das Baurekursgericht auch im zweiten Rechtsgang einen Augenschein hätte durchführen müssen.
Der erste Entscheid des Baurekursgerichts beschränkte sich weitgehend auf den Aspekt der - zu Unrecht erteilten - Ausnahmebewilligung für die Überschreitung des maximalen Baubereichs. Die Erwägungen, die das Baurekursgericht damals zur Einordnung des Projekts anstellte, werden im Entscheid lediglich als obiter dictum ausgewiesen und beschränken sich auf allgemeine Gesichtspunkte, die nicht auf den konkreten Fall Bezug nehmen. Damit hat sich das Baurekursgericht anlässlich des Augenscheins und in der Urteilsberatung im ersten Rechtsgang mit der Einordnungsfrage nicht rechtsgenügend auseinandergesetzt, weshalb es auch im zweiten Rechtsgang einen Augenschein hätte durchführen müssen (E. 4.3).
In materieller Hinsicht hat sich das Baurekursgericht mit dem Einwand, das Bauvorhaben sei mit der Siedlungsstruktur unvereinbar, nicht hinreichend befasst. Dass die Erhöhung der Baumasse auf dem streitbetroffenen Grundstück gleichwohl noch eine gute Einordnung im Sinn der massgeblichen Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung bewirke und sich nach den quartierüblichen Bauten richte, hätte das Baurekursgericht begründen müssen. Die Vorinstanz hat nicht schlüssig dargelegt, ob das geplante Vorhaben angesichts seines Volumens und der architektonischen Ausgestaltung den Anforderungen an eine Quartiererhaltungszone standhält (E. 5.2 und 5.4).
Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die Vorinstanz zu weiterer Untersuchung und neuem Entscheid.
Stichworte:
AUGENSCHEIN
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUMASSE
BAUVOLUMEN
BEGRÜNDUNGSDICHTE
BEGRÜNDUNGSMANGEL
EINORDNUNG
PUNKTUELLE VERDICHTUNG
QUARTIERERHALTUNGSZONE
RECHTLICHES GEHÖR
Rechtsnormen:
§ 238 PBG
§ 310 Abs. I PBG
Art. 37 BZO Winterthur
Art. 38 BZO Winterthur
Art. 39 BZO Winterthur
Art. 40 BZO Winterthur
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2012.00652
Urteil
der 1. Kammer
vom
13. März 2013
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Ersatzrichter
Christian Mäder,
Gerichtsschreiber
Martin Knüsel.
In Sachen
A,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.1
C
,
1.2
D,
beide vertreten durch RA E,
2.
Bauausschuss
der Stadt Winterthur,
vertreten durch RA F,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Der Bauausschuss der Stadt Winterthur bewilligte C und D
am 12. Mai 2012 unter Nebenbestimmungen den Abbruch einer Doppelgarage
sowie die Erstellung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an
der G-Strasse 02a.
II.
Hiergegen erhoben A als Eigentümerin des nördlichen
Nachbargrundstücks sowie ein weiterer Anstösser Rekurs beim Baurekursgericht.
Dieses vereinigte die Rechtsmittel und wies sie am 5. September 2012 ab,
soweit es darauf eintrat.
III.
Mit Beschwerde vom 8. Oktober 2012 liess A dem
Verwaltungsgericht beantragen:
"I. Zum Verfahren:
1.
…
2.
Zur Frage, ob sich das Neubauprojekt mit Gebietscharakter und Siedlungsstruktur
der QEZ “H“ vertrage, sei ein Augenschein durchzuführen.
II. Materiell:
3.
Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 5. September 2012 sei aufzuheben.
4.
Die mit Bauausschuss-Beschluss vom 12. Mai 2012 erteilte
Baubewilligung sei aufzuheben.
5.
Eventuell sei die Angelegenheit zur Durchführung eines Augenscheins und
zur Verbesserung der Begründung des Rekursentscheids an das Baurekursgericht zurückzuweisen.
6.
Die Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekursverfahren seien dem
Ausgang des Beschwerdeverfahrens entsprechend neu zu regeln.
7.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Beschwerdeverfahren zulasten
der Beschwerdegegner."
In seiner
Vernehmlassung vom 23. Oktober 2012 schloss das Baurekursgericht auf Abweisung
der Beschwerde. Der Bauausschuss der Stadt Winterthur beantragte am 29. November
2012 Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Ebenso lautet der
Antrag der Bauherrschaft in der Beschwerdeantwort vom 1. Dezember 2012 auf
Abweisung der Beschwerde. Überdies verlangten beide Beschwerdegegner eine
Parteientschädigung.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Winterthur
vom 3. Oktober 2000 (mit nachfolgenden Änderungen; BZO) in der
Quartiererhaltungszone H. Laut Art. 35 lit. h BZO ist diese wie folgt
charakterisiert:
"Entlang den Strassen
angelegte zweigeschossige Reihenhauszeilen sowie freistehende, ein- oder
zweiseitig angebaute Einfamilienhäuser prägen das Gebiet. Die Vorgärten werden
talseits durch Einfriedungen mit Sockelmauern geschützt, bergseits durch
Stützmauern und Böschungen von der Strasse abgehoben."
Art. 36 BZO erklärt den Gebäudeabbruch für bewilligungspflichtig;
dasselbe gilt nach Art. 37 BZO für die bauliche Veränderung des
Umschwungs. Unter dem Randtitel "Gestaltung und Ausnützung" bestimmt Art. 38
BZO:
"
1
Bauten,
Anlagen und Umschwung sind im Ganzen wie in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten,
dass der typische Gebietscharakter gewahrt bleibt und eine gute Einordnung in
die Siedlungsstruktur erzielt wird.
2
Die
Siedlungsstruktur wird im Wesentlichen definiert durch Grösse, Form und
Stellung der Bauten, die Geschosszahl sowie Anordnung und Ausgestaltung der
Frei- und Grünräume.
3
Das zulässige
Bauvolumen richtet sich nach den quartierüblichen Bauten."
Art. 39 BZO definiert die Grundmasse. Grundsätzlich
sind drei Vollgeschosse zulässig (in den im Zonenplan besonders bezeichneten
Gebieten nur deren zwei), ferner ein Dachgeschoss und ein anrechenbares
Untergeschoss. Für die Quartiererhaltungszone H gilt ein Baubereich von 14 m
Tiefe, gemessen ab der Bau- bzw. Strassen- oder Wegabstandslinie. Unter
Vorbehalt von Art. 38 BZO sind die kantonalrechtlichen Mindestabstände zu
beachten. Schliesslich umschreibt Art. 40 BZO die in den
Quartiererhaltungszonen erlaubte Nutzweise.
1.2
Gegenstand
des Beschwerdeverfahrens bildet ein revidiertes Projekt für den Abbruch der
bestehenden Doppelgarage mit anschliessendem Neubau eines unterkellerten Einfamilienhauses.
Das vom Bauausschuss am 12. Juli 2011 bewilligte ursprüngliche Projekt wurde
von A und I beim Baurekursgericht angefochten. Nachdem dieses am 30. November
2011 einen Delegationsaugenschein durchgeführt hatte, hiess es den Rekurs mit
Entscheid vom 26. Januar 2012 gut und hob die Baubewilligung auf.
In seiner Begründung hielt das Baurekursgericht fest, dass
der Bauausschuss zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung für die Überschreitung des
rückwärtigen Baubereichs um 1.5 m erteilt habe. Aus diesem Grund sei die
angefochtene Baubewilligung aufzuheben (E. 5). Sodann hielt die Vorinstanz
fest, dass die weiteren Einwände gegen das Projekt unter diesen Umständen nicht
geprüft werden müssten, jedoch mit folgender Nachbemerkung (E. 6):
"Im Hinblick auf
die vorzunehmende Neuprojektierung sei indessen erwähnt, dass der Vorinstanz
bei der Auslegung der Vorschriften der Quartiererhaltungszone und der Ästhetikgeneralklausel
gemäss § 238 PBG (Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975) ein
erheblicher Ermessensspielraum zukommt, so dass sich die Rekursinstanz bei der
Entscheidüberprüfung Zurückhaltung auferlegt. Vorliegend lässt sich nicht
feststellen, dass dieser Ermessensspielraum mit Bezug auf die Vereinbarkeit mit
den Quartiererhaltungsvorschriften und der Einordnung des Gebäudes in das
Umfeld rechtsverletzend ausgeübt worden ist. Es stellt jedenfalls keine
Ermessensüberschreitung dar, ein modernes Gebäude mit Flachdach am fraglichen
Ort als bewilligungsfähig zu erklären."
1.3
Im
angefochtenen baurechtlichen Entscheid vom 12. Mai 2012 hält der
Bauausschuss fest, dass die Projektänderung einzig in der Verschiebung des
Neubaus um ca. 1.5 m nach Osten bestehe, wodurch der zulässige Baubereich
von 14 m ab Verkehrsbaulinie in der Quartiererhaltungszone H beachtet
werde. Das Projekt umfasst den Abbruch der Doppelgarage und an deren Stelle die
Errichtung eines zweigeschossigen, 11.95 m langen und 6.34 m breiten
Einfamilienhauses. Der Neubau weist gegenüber der Villa auf dem Baugrundstück
einen Abstand von 4.12 m bzw. (im Bereich eines Gebäudevorsprungs) 2.66 m
auf. Zur Grenze der Parzelle der Beschwerdeführerin wahrt der geplante Neubau
einen Abstand von 3.5 m.
2.
I hat sich mit dem
Rekursentscheid abgefunden; seine Einwände sind daher nicht weiter zu prüfen.
Die Befugnis von A als Grenznachbarin zu Rekurs und Beschwerde ist aufgrund von
§ 338a Abs. 1 PBG ausgewiesen.
3.
3.1
Im
angefochtenen Rekursentscheid erwog das Baurekursgericht, nach den Feststellungen
am Augenschein vom 30. November 2011 befinde sich zwischen der
abzubrechenden Garage und der G-Strasse ein asphaltierter, rund 6.5 m tiefer
und 6 m breiter Vorplatz. Der Neubau sei zwar grösser und länger als die
bestehende Baute, ändere aber nichts Grundlegendes an der Siedlungsstruktur, wie
aus dem Stadt-/Zonenplan erkennbar sei. Nach wie vor bleibe die Gliederung der
Baukörper entlang der Strassen erhalten und ordne sich das neue Gebäude der
benachbarten Villa auf dem Baugrundstück unter, wirke also wie die bisherige
Garage als Annexgebäude.
Das Instrument der
Quartiererhaltungszone wolle nicht eine weitere bauliche Nutzung im Sinn einer
Verdichtung verhindern, sondern die vorhandene besondere Quartierstruktur in
ihrer Eigenart erhalten. Wie schon im Entscheid vom 26. Januar 2012
festgehalten, habe der Bauausschuss den ihm zustehenden Ermessensspielraum
gewahrt, wenn er ein modernes Gebäude mit Flachdach am fraglichen Standort
bewilligt habe. Im Unterschied zu Kernzonen, wo Aspekte des Natur- und
Heimatschutzes mitberücksichtigt werden müssten, dürfe in
Quartiererhaltungszonen dem Grundeigentümer nur in sehr eingeschränktem Umfang
die Gestaltung des äusseren Erscheinungsbildes von Bauwerken vorgeschrieben
werden. Die Anbiederung an Baustile vergangener Zeiten sei unerwünscht;
vielmehr kämen im Rahmen der zu erhaltenden Siedlungsstrukturen auch
zeitgemässe architektonische Lösungen in Betracht. In diesem Sinn sei Art. 38
BZO auszulegen, der grundsätzlich dem Einordnungsgebot von § 238 PBG entspreche.
Die Villa auf dem
Baugrundstück und das Wohnhaus der Beschwerdeführerin wiesen ebenfalls eine
unterschiedliche Gestaltung auf, obwohl sie in der gleichen Quartiererhaltungszone
lägen. Auch hinsichtlich seines Volumens schaffe der Neubau keinen Widerspruch
zu den übrigen Bauten des Quartiers. Zumal die Bauherrschaft auf ein Satteldach
verzichte, überschreite sie das quartierübliche Mass der Baumasse nicht. Bei
dem an der Verzweigung zwischen J- und G-Strasse gelegenen Baugrundstück müsse
der Baubereich von 14 m Tiefe gemäss Art. 39 lit. b BZO von beiden
Strassen her gemessen werden. Das Projekt respektiere die erlaubte
Bereichsfläche. Diese gelte übrigens nur für Hochbauten; die vorliegend
geplante Holzterrasse dürfe daher ausserhalb dieser Fläche angelegt werden. Die
in diesem Zusammenhang vorgesehene Terrainaufschüttung von maximal 0.7 m halte
sich im Rahmen des Zulässigen; von einer überhohen Kanzel lasse sich entgegen
der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht sprechen. Der Bauausschuss habe den
Abbruch des Anbaus mit Veranda bei der Villa am 12. Mai 2009 rechtskräftig
bewilligt; darauf könne heute nicht mehr zurückgekommen werden. Für die
Berechnung des Abstands zwischen Villa und Neubau sei daher von den heute
bestehenden Verhältnissen (also 4.12 m bzw. 2.66 m) auszugehen. Wohnhygienische
Bedenken und somit eine Missachtung von § 301 PBG seien nicht auszumachen.
Schliesslich rüge die
Nachbarin hinsichtlich der Abstellplätze zu Unrecht einen zu geringen Abstand
zwischen dem Neubau und der G-Strasse. Denn § 266 PBG verlange nur für
Vorplätze von Garagen eine Mindestlänge von 5.5 m; hier handle es sich jedoch
nicht um einen Garagenvorplatz, sondern um zwei Abstellplätze zwischen Hausfassade
und Strasse. Die hilfsweise mitzuberücksichtigende Norm SN 640 291a der
Vereinigung Schweizerischer Strassenfachmänner schreibe bei
Senkrechtparkfeldern in der Regel eine Länge von 5 m vor; dieses Mass sei
mit 4.97 m hier annähernd eingehalten.
3.2
Die
Beschwerdeführerin stellt sich in verfahrensrechtlicher Hinsicht auf den Standpunkt,
dass das Baurekursgericht auch im zweiten Rechtsgang einen Augenschein hätte
durchführen müssen. Denn Gegenstand des Lokaltermins vom 30. November 2011
sei hauptsächlich die Ausnahmebewilligung für die Überschreitung des zulässigen
Baubereichs gewesen. Mit der Ablehnung des beantragten Augenscheins habe die
Vorinstanz das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin verletzt. Der nämliche
Vorwurf treffe das Baurekursgericht, weil es sich im angefochtenen Entscheid
mit der von der Beschwerdeführerin vorgebrachten Begründung teilweise nur
oberflächlich und teilweise überhaupt nicht auseinandergesetzt habe.
Demgegenüber halten die privaten Beschwerdegegner sowie
der Bauausschuss dafür, dass das Baurekursgericht das Rekursverfahren
gesetzmässig durchgeführt habe und eine Gehörsverweigerung nicht vorliege.
4.
4.1
Nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts können die bei
einem ordnungsgemäss durchgeführten Augenschein gewonnenen Kenntnisse der
Örtlichkeiten auch in einem späteren Rechtsgang verwendet werden; ein zweiter
Augenschein vor dem Neuentscheid ist nicht notwendig (RB 1981 Nr. 2). Dies
setzt allerdings voraus, dass sich alle wesentlichen, anlässlich des
Augenscheins gewonnenen Eindrücke und gemachten Feststellungen aus den Akten
ergeben (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 45).
4.2
Für die
Zulässigkeit des Verzichts auf einen zweiten Augenschein spricht der Umstand,
dass die Beschwerdeführerin die rechtsgenügende Einordnung des Bauprojekts
schon im ersten Rechtsgang bestritten hatte. Anlässlich des Lokaltermins vom
30. November 2011 haben sich die Parteien auch hierzu ausgesprochen. Der
Entscheid des Baurekursgerichts vom 26. Januar 2012 beschränkt sich
allerdings weitgehend auf den Aspekt der – zu Unrecht erteilten –
Ausnahmebewilligung für die Überschreitung des maximalen Baubereichs. Das bei
den Akten liegende "Kurzprotokoll" gibt einige Ausführungen der
Parteien zur baulichen Gestaltung wieder; sodann finden sich im Anhang zum
Protokoll sieben Fotografien des Baugrundstücks und seiner näheren Umgebung
sowie ein Ausschnitt aus dem Winterthurer WebGIS, aus dem die Gebäudegrundrisse
in der Quartiererhaltungszone H hervorgehen.
4.3
Dem stehen
überwiegende Gründe entgegen, welche die Durchführung eines zweiten Augenscheins
geboten hätten: Zwar fällt weder die Zeitspanne von rund neun Monaten zwischen
dem Augenschein vom 30. November 2011 und dem Entscheid im zweiten
Rechtsgang vom 5. September 2012 noch die geringfügige Projektänderung ins
Gewicht. Ausschlaggebend ist vielmehr, dass für den ersten Rechtsgang einzig
die Ausnahmebewilligung für die Überschreitung des Baubereichs
prozessentscheidend war. Die – vorne in E. 1.2 wiedergegebenen –
Erwägungen, die das Baurekursgericht damals zur Einordnung des Projekts
anstellte, werden im Entscheid lediglich als Obiter Dictum ausgewiesen und
beschränken sich auf allgemeine Gesichtspunkte, die nicht auf den konkreten
Fall Bezug nehmen. So gesehen kann nicht gesagt werden, dass sich das
Baurekursgericht anlässlich des Augenscheins und in der Urteilsberatung im
ersten Rechtsgang mit der Einordnungsfrage rechtsgenügend auseinandergesetzt
hätte. Im zweiten Rechtsgang rügte die Beschwerdeführerin im Rekurs unter
anderem, dass das Bauvorhaben der Siedlungsstruktur in der Quartiererhaltungszone
H zuwiderlaufe und das quartierübliche Bauvolumen übertreffe. Auch wenn solche
Einwände von rekurrierenden Nachbarn angesichts des breiten Beurteilungsspielraums
der kommunalen Baubehörde (vgl. dazu VGr, 11. Juli 2012, VB.2012.00178,
E. 5.2) nicht allzu häufig zur Aufhebung einer Baubewilligung führen,
fällt vorliegend allerdings zugunsten der Beschwerdeführerin ins Gewicht, dass
sich das Projekt nicht bloss befriedigend im Sinn von § 238 Abs. 1
PBG, sondern aufgrund von Art. 38 Abs. 1 BZO vielmehr gut in die
umliegende Siedlungsstruktur einordnen muss. Sodann hält Art. 38 Abs. 3
BZO fest, dass sich das zulässige Bauvolumen nach den quartierüblichen Bauten
zu richten habe.
4.4
Diese
Erwägungen führen zum Ergebnis, dass der Rekursentscheid auf einer ungenügenden
Sachverhaltsfeststellung beruht und daher aufzuheben ist.
5.
Die Begründung eines Verwaltungsakts oder eines Entscheids
muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen ihn gegebenenfalls sachgerecht
anfechten können (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der
Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999, Art. 18 Abs. 2
der Verfassung des Kantons Zürich vom 27. Februar 2005 und § 10 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]; VGr, 21. März
2012, VB.2011.00692, E. 1.2, auch zum Folgenden). Das ist nur möglich,
wenn sich sowohl die Betroffenen als auch die Rechtsmittelinstanzen über die
Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinn müssen
wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat
leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 126 I 97 E. 2b,
123 I 31 E. 2c; Michele Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf
rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000,
S. 402 ff. mit zahlreichen Hinweisen).
5.1
An die
Begründungsdichte von Baubewilligungen sind insofern keine hohen Anforderungen
zu stellen, als dabei eine Baueingabe zu beurteilen ist, welche alle
erforderlichen Unterlagen zu enthalten hat (§ 310 Abs. 1 PBG). Die
massgeblichen Sachumstände ergeben sich daher weitgehend aus dem Baugesuch,
weshalb mangels anderweitiger Anordnung im baurechtlichen Entscheid von der
baueingabegemässen Bewilligung des Vorhabens auszugehen ist (Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,
Zürich 2011, S. 342 f.). Die Baubewilligung dient nicht dazu, Dritten die
Auseinandersetzung mit dem Baugesuch zu ersparen.
5.2
Die
Beschwerdeführerin rügt, dass sich das Baurekursgericht mit ihrem Einwand, wonach
das Bauvorhaben mit der Siedlungsstruktur unvereinbar sei, nicht hinreichend
befasst habe.
Der Bauausschuss
hatte in E. 6 der Baubewilligung hierzu festgehalten, dass das Projekt mit
den zuständigen kommunalen Instanzen "vorbesprochen" worden sei und
"grundsätzlich" den an eine Quartiererhaltungszone gestellten
Anforderungen entspreche. Im Licht des Gesagten vermag diese Begründung noch zu
genügen, zumal die Beschwerdeführerin in der Lage war, ihre gegenteilige
Auffassung im Rekurs umfassend darzulegen. Nachdem die Beschwerdeführerin ausführlich
und substanziiert gerügt hatte, weshalb das Bauvorhaben die gestalterischen
Anforderungen von Art. 38 Abs. 1 BZO nicht erfülle, hätte das aufgrund
der Gemeindeautonomie wie gesagt zur Zurückhaltung verpflichtete (VGr,
11. Juli 2012, VB.2012.00178, E. 5.2), nach § 20 Abs. 1 lit. a
VRG aber trotzdem über volle Kognition verfügende Baurekursgericht darlegen
müssen, aus welchen Gründen es die Auffassung der Baubehörde teilte. Dies hat
die Vorinstanz nur ansatzweise getan, indem sie – zu Recht – eine gewisse
bauliche Verdichtung sowie die Wahl einer zeitgenössischen Formensprache für
zulässig befunden hat. Ungeklärt bleibt jedoch der bedeutende Aspekt, ob die
mit dem projektierten Einfamilienhaus neben der Villa geschaffene punktuelle Verdichtung
den Charakter der Quartierhaltungszone H noch wahrt oder einen unerwünschten
Akzent setzt. Diese Prüfung wird das Baurekursgericht im zweiten Rechtsgang
nachzuholen haben.
5.3
Im
Weiteren hält die Beschwerdeführerin die Überlegungen der Vorinstanz betreffend
den zulässigen Baubereich für mangelhaft.
Die Festlegung des nach Art. 39 lit. b BZO
erlaubten Baubereichs ist eine Rechtsfrage. In E. 7 des angefochtenen
Entscheids hat das Baurekursgericht seine Auffassung, wonach der Baubereich bei
Eckgrundstücken von beiden Strassen her zu messen sei und sich nur auf
Hochbauten beziehe, kurz und klar motiviert. Ein Begründungsmangel liegt
insoweit nicht vor.
5.4
Die
Einwände der Beschwerdeführerin zu den Überlegungen des Baurekursgerichts
betreffend das zulässige Bauvolumen decken sich teilweise mit der behaupteten
Missachtung der Siedlungsstruktur durch das Projekt.
Die blosse Feststellung des Baurekursgerichts, wonach
"mit Bezug auf das Bauvolumen des Neubaus kein Widerspruch im Vergleich zu
den übrigen Bauten des Quartiers zu erkennen" sei, wird nicht näher
erläutert. Vielmehr weist die Vorinstanz mit der nachfolgenden Feststellung,
die Grösse des Baugrundstücks, welches die Fläche der umliegenden Parzellen
erheblich übertreffe, erlaube ein zusätzliches zweites Haus, auf ein gewisses
Spannungsverhältnis zwischen den vorbestehenden Gebäudekuben und dem Neubau
hin. Dass die Erhöhung der Baumasse auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
gleichwohl noch eine gute Einordnung im Sinn von Art. 38 Abs. 1 BZO
bewirke und sich gemäss Art. 38 Abs. 3 BZO nach den quartierüblichen
Bauten richte, hätte das Baurekursgericht begründen müssen. Dies gilt
ungeachtet dessen, dass aus den Plänen neben der Villa G-Strasse 02 noch
weitere stattliche Wohnhäuser ersichtlich sind.
5.5
Ob ein
Bauvorhaben die massgebenden Grenz- und Gebäudeabstände respektiere, lässt sich
in der Regel anhand der Pläne ohne Weiteres bestimmen. Vorliegend stützen die Akten
die Erwägung des Baurekursgerichts, dass der Abbruch des Anbaus beim Villengebäude
im Jahr 2009 rechtskräftig bewilligt worden ist und heute nicht mehr berücksichtigt
werden darf. Wenn die Vorinstanz dem angefochtenen Projekt bescheinigt hat,
dass der Mindestabstand von 3.50 m zur Villa Vers.-Nr. 03 eingehalten
und wohnhygienisch unbedenklich sei, lässt sich diese – zwar knappe – Würdigung
angesichts der insoweit notorisch grosszügigen Bewilligungspraxis nicht
beanstanden. Ebenso wenig sind Abstandsvorschriften gegenüber dem Grundstück
Kat.-Nr. 04 der Beschwerdeführerin mit dem Wohnhaus Vers.-Nr. 05 verletzt.
5.6
Hinsichtlich
der von der Beschwerdeführerin gegen die beiden geplanten Autoabstellplätze vor
dem Neubau erhobenen Einwendungen hat sich das Baurekursgericht nicht dazu
geäussert, ob die Nachbarin angesichts der von der Rechtsprechung entwickelten
Beschränkung der Anfechtungsmöglichkeiten (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995
Nr. 14) überhaupt zum Rekurs legitimiert ist. In materieller Hinsicht hat
die Vorinstanz zutreffend ausgeführt, dass sich § 266 PBG nach dem klaren
Gesetzeswortlaut nur auf Vorplätze von Garagen bezieht. Wenn sie statt dessen
die Norm SN 640 291a der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachmänner als
massgebend bezeichnet und diese vorliegend gerade noch als gewahrt bezeichnet
hat, erscheint diese Erwägung als nachvollziehbar.
5.7
Zusammenfassend
ist der angefochtene Rekursentscheid insoweit ungenügend begründet, als das
Baurekursgericht nicht schlüssig dargelegt hat, ob sich das streitbetroffene
Vorhaben angesichts seines Volumens und der architektonischen Ausgestaltung vor
Art. 38 Abs. 1 und Abs. 3 BZO standhält. Dispositiv-Ziff. II
des Entscheids des Baurekursgerichts vom 5. September 2012 ist damit
aufzuheben.
6.
Hebt das Verwaltungsgericht
die angefochtene Anordnung auf, so entscheidet es selbst (§ 63 Abs. 1
VRG) oder weist die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurück,
namentlich dann, wenn der Sachverhalt ungenügend festgestellt worden ist (§ 64
Abs. 1 VRG).
Hier ist eine Rückweisung
zur weiteren Untersuchung, insbesondere zur Durchführung eines Augenscheins,
unumgänglich. Das Verwaltungsgericht könnte zwar die ungenügende
Sachverhaltsfeststellung selbst nachholen; eine eigene Ermessensausübung, wie
sie hier aufgrund der ungenügenden Ermessensbetätigung durch die Vorinstanzen
geboten ist, steht dem Verwaltungsgericht gemäss § 50 VRG allerdings nicht
zu. Die Akten sind deshalb unter teilweiser Gutheissung der Beschwerde zur
Prüfung der Einordnung unter dem Gesichtswinkel von Art. 38 Abs. 1
und Abs. 3 BZO sowie zu neuer, gehörig begründeter Entscheidung an das zur
vollen Ermessensprüfung grundsätzlich befugte Baurekursgericht zurückzuweisen.
Dementsprechend ist die
Kostenauflage gemäss
Dispositiv-Ziff. III des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 5. September 2012 bezüglich der Beschwerdeführerin (Fr. 3'060.-)
aufzuheben. Die Kostenauflage an den Rekurrenten I (Fr. 3'060.-), welcher
keine Beschwerde eingelegt hat, behält dagegen Bestand.
7.
Bei diesem hinsichtlich der
Realisierbarkeit des angefochtenen Bauvorhabens unentschiedenen Prozessausgang
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den privaten Parteien je hälftig
aufzuerlegen (§ 70 VRG in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14
VRG). Die Voraussetzungen für die Zusprechung von Parteientschädigungen sind
nicht erfüllt (§ 17 Abs. 2 VRG).
8.
Im Rahmen der
Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid
nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt,
der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erfüllt sind (BGE 133 II 409
E. 1.2, S. 402 unten).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Dispositiv-Ziff. II sowie Dispositiv-Ziff. III
(bezüglich der Beschwerdeführerin) des Entscheids des Baurekursgerichts vom
5. September 2012 werden aufgehoben und die Sache wird zu weiterer Untersuchung
und neuer Entscheidung an das Baurekursgericht zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.    110.--     Zustellkosten,
Fr. 4'110.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin zur Hälfte sowie der Beschwerdegegnerschaft
1.1 und 1.2 – unter solidarischer Haftung eines jeden für die Hälfte – je zu
einem Viertel auferlegt.
4.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…