zh_verwaltungsgericht · VB.2003.00120 · 2003-09-10 · de

Unterschutzstellung | Voraussetzung einer Unterschutzstellung: Zeugeneigenschaft des Schutzobjekts; Kognition der Rechtsmittelinstanzen (E. 1). Zulässiges Abstellen auf das Gutachten der Sachverständigenkommission (E. 2). Schützwürdigkeit im konkreten Fall (E. 3a); Situationswert (E. 3b). Wesentliche Umgebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG) als Teil des Schutzumfangs (E. 4a); Möglichkeit einer wirtschaftliche sinnvollen Nutzung auch nach Unterschutzstellung (E. 4b). Der Vertrauenschutz steht im vorliegenden Fall einer Unterschutzstellung nicht entgegen (E. 5). Frage der materiellen Enteignung ist nicht Verfahrensgegenstand (E. 6). Abweisung (E. 7).

Zürich Verwaltungsgericht 03..2.10.0 VB.2003.00120
Zurich Verwaltungsgericht 03..2.10.0 VB.2003.00120
Zurigo Verwaltungsgericht 03..2.10.0 VB.2003.00120

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00120
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Geschäftsnummer:
VB.2003.00120
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 10.09.2003
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Unterschutzstellung
Voraussetzung einer Unterschutzstellung: Zeugeneigenschaft des Schutzobjekts; Kognition der Rechtsmittelinstanzen (E. 1). Zulässiges Abstellen auf das Gutachten der Sachverständigenkommission (E. 2). Schützwürdigkeit im konkreten Fall (E. 3a); Situationswert (E. 3b). Wesentliche Umgebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG) als Teil des Schutzumfangs (E. 4a); Möglichkeit einer wirtschaftliche sinnvollen Nutzung auch nach Unterschutzstellung (E. 4b). Der Vertrauenschutz steht im vorliegenden Fall einer Unterschutzstellung nicht entgegen (E. 5). Frage der materiellen Enteignung ist nicht Verfahrensgegenstand (E. 6).
Abweisung (E. 7).
Stichworte:
BESTANDESGARANTIE
DENKMALPFLEGE
TREU UND GLAUBEN
Rechtsnormen:
Art. 5 lit. III BV
§ 203 PBG
§ 210 PBG
§ 211 Abs. II PBG
§ 216 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Als Folge eines Baugesuches für die Erstellung eines
Terrassenhauses mit Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.Nr. 1 der
Erbengemeinschaft A an der K-Strasse in X erliess der Gemeinderat X am
18. Dezember 2000 über diese Liegenschaft mit dem Wohn­haus "G"
eine vorsorgliche Schutzmassnahme im Sinn von § 210 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Gleichzeitig ersuchte der
Gemeinderat die Baudirektion um Stellungnahme, ob es sich bei der Liegenschaft
Kat.Nr. 1 um ein Objekt von überkommunaler Bedeutung handle. Die
Denkmalpflege-Kommission des Kantons Zürich erstattete hierauf am 11. Juni
2001 ein Gutachten und kam zum Schluss, dass es sich beim Haus "G"
aufgrund seines Eigen- und Situationswertes um ein Schutzobjekt von kommunaler
Bedeutung handle. Mit Beschluss vom 22. Oktober 2001 stellte hierauf der
Gemeinderat X das Mehrfamilienhaus "G" (Assek.Nr. 2) auf dem
Grundstück Kat.Nr. 1 an der K-Strasse in Anwendung von § 203
Abs. 1 lit. c PBG i.V. mit § 205 lit. c PBG unter
Denkmalschutz. Der Schutzumfang ist in der Schutzverfügung umschrieben und
umfasst im Wesentlichen das äussere Erscheinungsbild des Mehrfamilienhauses
sowie einen Teil der Umgebung.
II. Gegen die Schutzverfügung erhob die Erbengemeinschaft A am
26. November 2001 Rekurs an die Baurekurskommission II. Diese führte
einen Augenschein durch und wies am 25. Februar 2003 den Rekurs ab, soweit
sie darauf eintrat, und bestätigte demgemäss die Schutzverfügung des
Gemeinderates X vom 22. Oktober 2001 im beurteilten Umfang.
III. Mit Beschwerde vom 1. April 2003 beantragte die
Erbengemeinschaft A dem Verwaltungsgericht, den Entscheid der
Baurekurskommission II vom 25. Februar 2003 und die Schutzverfügung
des Gemeinderates X vom 22. Oktober 2001 aufzuheben, eventualiter die
Sache zur Abklärung der Schutzwürdigkeit an die Vorinstanz zurückzuweisen und
ihr eine angemessene Entschädigung auszurichten.
Die Baurekurskommission II sowie der Gemeinderat X
beantragten Abweisung der Beschwerde; Letzterer schloss zudem auf die
Zusprechung einer Parteientschädigung.
Die Ausführungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich,
in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.
Die
Kammer zieht in Erwägung:
1. Die angefochtene Schutzverfügung des Gemeinderates X vom
22. Oktober 2001 stellt einen Eingriff in das durch Art. 26 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) geschützte Eigentum dar, der nur
zulässig ist, wenn er auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen
Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV; BGr, 23. Juni
1995, ZBl 97/1996, S. 366 E. 2 mit Hinweisen).
Gesetzliche Grundlage einer Schutzverfügung von Natur- und
Heimatschutzobjekten bildet § 203 PBG. Gemäss Abs. 1 lit. c
dieser Gesetzesbestimmung sind Schutzobjekte u.a. Ortskerne, Gebäudegruppen,
Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer
politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche
erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich
mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung
dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde zunächst die darin enthaltenen
unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und als Teil der Sachverhaltsermittlung
die denkmalpflegerische Bedeutung des in Frage stehenden Objekts abzuklären.
Insofern kann und soll sie nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von
Fachgremien einholen, wie dies hier die erstinstanzlich verfügende Behörde
getan hat. Anschliessend hat die Behörde zu prüfen, ob die denk­malpflegerische
Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder zu einem wesentlich
prägenden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung
– und mithin auch die Stellungnahmen von Fach­leuten und -gremien –
würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 des Ver­waltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959; VRG).
Eine Unterschutzstellung setzt voraus, dass die
rechtsanwendende Behörde aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung des
betreffenden Objekts zur Überzeugung gelangt, bei diesem handle es sich um
einen "wichtigen Zeugen". Dazu bedarf es der Auslegung dieses
unbestimmten Rechtsbegriffs. Dabei geht es zwar um die Beurteilung einer
Rechtsfrage (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht,
4. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2002, Rz. 448), die gemäss § 50
Abs. 1 VRG der Überprüfung durch das Verwaltungsgericht zugänglich ist.
Jedoch ist zu beachten, dass der für die Unterschutzstellung zuständigen
Verwaltungsbehörde bei der Beurteilung der Frage, ob die wichtige
Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lic. c PBG gegeben
sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen
Rechtsanwendung und Ermessensbestätigung zukommt (vgl. BGE 115 Ib 131
E. 3), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen
können (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss
§ 50 VRG von vornherein eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat deshalb
namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde
alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt
hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).
2. Die Beschwerdeführerinnen rügen vorab sinngemäss eine
ungenügende Feststel­lung des Sachverhaltes im Sinn von § 51 VRG durch den
Gemeinderat. Dieser habe am 18. Dezember 2000 eine vorsorgliche
Schutzmassnahme über die Liegenschaft Kat.Nr. 1 angeordnet und
gleichzeitig die Baudirektion des Kantons Zürich um eine Stellungnahme ersucht,
ob es sich bei dieser Liegenschaft allenfalls um ein Objekt von überkommunaler
Bedeutung handle. Im Gutachten der Denkmalpflege-Kommission des Kantons Zürich
vom 11. Juni 2001 werde festgehalten, dass es sich beim Haus "G"
um ein Schutzobjekt von
kommunaler
Bedeutung handle. Damit werde die
Frage, ob es sich um ein Schutzobjekt von überkommunaler Bedeutung handle,
eindeutig verneint. Die definitive Schutzabklärung wäre jedoch Sache der
Gemeinde X gewesen. Die Beschwerdeführerinnen hätten keinerlei Kenntnis über
die Ergebnisse der gemeindeinternen Abklärungen, ebenso wenig über für die
Inventarisierung von Schutzobjekten vorgeschriebenen Pläne/Doku­men­ta­ti­onen.
Gemäss § 216 PBG bestellt der Regierungsrat eine oder
mehrere Kommissionen von Sachverständigen, die das Gemeinwesen in Fragen des
Natur- und Heimatschutzes unentgeltlich beraten (Abs. 1). Der
Regierungsrat überträgt ihnen alle Fragen von überkommunaler Bedeutung zur
Begutachtung; es können ihnen auch weitere begutachtende Aufgaben zugewiesen
werden (Abs. 2). Gestützt auf diese gesetzliche Grundlage hält § 4
Abs. 2 des Reglementes für die Sachverständigen-Kommissionen gemäss
§ 216 PBG fest, dass die Gemeinden die Kommissionen um Gutachten zu Fragen
von kommunaler Bedeutung ersuchen können. Es ist daher nicht zu beanstanden,
dass der Gemeinderat X für die Ermittlung des Sachverhaltes auf das Gutachten
der Kantonalen Denkmalpflege-Kom­mis­sion des Kantons Zürich vom 11. Juni
2001 abstellte. Dieses Gutachten erweist sich als klar und vollständig
begründet (vgl. die nachfolgenden Erwägungen). Die Gemein­de hat glaubhaft
versichert, es bestünden keine "gemeindeinternen", d.h. nicht bei den
Akten liegenden Unterlagen. Da das streitige Schutzobjekt nicht inventarisiert
war, bestehen auch keine Inventarunterlagen. Die Inventarisierung ist nicht
Voraussetzung einer Unterschutzstellung. Gemäss § 210 PBG können
vorsorgliche Schutzmassnahmen, welche das Objekt bis zum Entscheid über
definitive Schutzmassnahmen sichern, auch ohne Inventarisierung erlassen
werden.
3. Hinsichtlich der Schutzwürdigkeit des Mehrfamilienhauses
"G" (Assek.Nr. 2) selber wenden die Beschwerdeführerinnen allein
ein, in der Schutzverfügung der Gemeinde X werde nicht ausgeführt, wieso die
Stilmischung zwischen traditionellem Zürichseehaus des 18. Jahrhundert,
Jugendstil und Heimatstil schützenswert sein und einen wichtigen Zeitzeugen
darstellen soll.
a) Mit einlässlichen Ausführungen, auf die verwiesen werden
kann (§ 28 Abs. 1 i.V. mit § 70 VRG) hat die
Baurekurskommission, gestützt auf das Gutachten der gesetzlich (§ 216 PBG)
vorgesehenen sachverständigen Denkmalpflege-Kommission des Kantons Zürich
erwogen, dass es sich bei der Villa "G" aufgrund ihres Eigen- und
Situationswertes um ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1
lit. c PBG handle. Dieser Würdigung ist beizupflichten.
Die Villa "G" wurde 1922 erstellt. Sie fällt damit
baustilgeschichtlich in die Zeit zwischen Historismus und Moderne, die auch als
die "Jahre des Umbruchs", anzusiedeln zwischen 1900 und 1925,
bezeichnet werden. Jene baugeschichtliche Epoche beginnt mit der Überwindung
des Historismus durch den in der Wende vom 19. ins 20. Jahrhundert
aufkommenden Jugendstil, der jedenfalls in seiner typischen Ausprägung eine
vergleichsweise einheitliche, einfach erkennbare und zuordnungsfähige, sich an
den Formen der Natur orientierende Gestaltung aufweist. Aufgrund der von der
Vorinstanz im Detail beschrie­benen baulichen Merkmale lässt sich die Villa
"G" dieser Zeit des Umbruchs zwischen Historismus und Moderne
zuordnen. Diese Zeit stellt fraglos eine eigenständige "Epoche" im Sinn
von § 203 Abs. 1 lit. c PBG dar. Beim streitbetroffenen Objekt
handelt es sich unbestrittenermassen um einen der letzten, wenn nicht um den
letzten am besten erhaltenen und qualitätsvollsten Zeugen der Stilperiode der
Umbruchszeit des frühen 20. Jahrhunderts in X. Damit ist – auf
kommunaler Stufe – die Wichtigkeit der Zeugenschaft der Villa
"G" erstellt. Mit dem Verlust dieser Villa wäre die Baugeschichte von
X mit Bezug auf die erwähnte Epoche überhaupt nicht mehr oder zumindest
wesentlich schlechter dokumentiert. Im Gutachten der Kantonalen
Denkmalpflegekommission und im angefochtenen Rekursentscheid wird in
rechtsgenügender Weise dargelegt, für welchen Baustil das Streitobjekt
Zeugenschaft ablegt und weshalb diese Zeu­genschaft im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG als "wichtig" zu qualifizieren ist. Der
in der Beschwerdeschrift erhobene Vorwurf, die Schutz­abklärung sei
oberflächlich gewesen, und insbesondere sei die Zeugeneigenschaft und
Wichtigkeit des Schutzobjektes nicht dargestellt worden, ist unbegründet.
b) Die Baurekurskommission hat im angefochtenen
Rekursentscheid vom 25. Fe­bruar 2003 gestützt auf den durchgeführten
Augenschein weiter ausgeführt, dass das Haus "G" auch einen
erheblichen Situationswert aufweist. Das Gebäude stehe an einem markanten Ort
und zwar solitär auf der Krete eines exponierten, relativ steilen, stark
durchgrünten und gegen die Strasse hin weitgehend unüberbauten Südhanges. Das
Streitobjekt sei von vielen verschiedenen und wichtigen Standorten in der
Gemeinde wie z.B. dem Bahn­hof und der L-Strasse her sichtbar und bilde beim
Aufgang bzw. bei der Auffahrt vom Dorfzentrum zum alten Dorfkern von X einen
starken Blickfang. Das Gebäude präge damit wesentlich im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG "Landschaften oder Siedlungen" mit. Dieser
Umstand weise es ebenfalls als Schutzobjekt aus.
Diese Ausführungen der Baurekurskommission sind überzeugend
und werden durch die von der Kommission anlässlich ihres Augenscheines
aufgenommenen Fotos gestützt. Die Schutzobjektqualität der Villa "G"
aufgrund ihres Situationswertes blieb in der Beschwerdeschrift unangefochten.
4. a) Die Beschwerdeführerinnen erachten weiter den
Miteinbezug der Umgebung in den Schutzumfang als unverhältnismässig. Sie führen
hierzu aus, dass sich das Mehrfamilienhaus "G" auf ebener Fläche
befindet, während der Rest des Grundstückes steil gegen die M-Strasse abfalle.
Selbst wenn also auf der Umgebungsfläche ein Neubau stehen würde, könne von
einer echten Beeinträchtigung des Schutzobjektes nicht gesprochen werden. Zur
Abklärung der Fragen der Nutzungseinbusse habe der Bauausschuss der Gemeinde X
eine Studie über die Möglichkeiten eines Ergänzungsbaus in Auftrag gegeben.
Diese Studie habe lediglich die aufgrund der Grundstücksfläche von
Kat.Nr. 1 vorhandene maximal zulässige oberirdische Baumasse bzw. die nach
Abzug der Baumasse des Hauses "G" vorhandene mögliche Restnutzung
berücksichtigt. Die Studie vernachlässige wesentliche Parameter, welche die
Realisierbarkeit der aufgezeigten Varianten fraglich erscheinen liessen, wie
die Erschliessung der Neubauten über die M-Strasse, die zu beachtenden
Vorschriften bezüglich Lärmschutz gegenüber der M-Strasse und die Vereinbarkeit
mit § 238 Abs. 3 PBG sowohl gegenüber dem Mehrfamilienhaus
"G" wie auch gegenüber den unmittelbaren Nachbargrundstücken.
aa) § 203 Abs. 1 lit. c PBG schützt das Objekt
samt der für seine Wirkung "wesentliche Umgebung". Als
Entscheidungshilfe für die Schutzverfügung hat der Bauausschuss der Gemeinde X
von Architekt H die Möglichkeiten eines Ergänzungsbaus zum Haus "G"
prüfen lassen. Dieser arbeitete vier Strukturvarianten von
Bebauungsmöglichkeiten des Grundstücks Kat.Nr. 1 aus, wobei alle Varianten
die Restnutzung auf dem Grundstück im Wesentlichen auf dem südöstlich
vorgelagerten Grundstücksteil (südlich des Grundstückes Kat.Nr. 3).
vorsehen. Der Bericht kommt zum Schluss, dass nur die Variante 1 in Frage
käme, wenn allein der Gesichtspunkt einer möglichst uneingeschränkten Sicht von
Süden und Südwesten auf die Villa "G" zählen würde. Den
Nutzungsverlust dieser Variante errechnete Architekt Christoffel mit 16%. Die
Varianten 3 und 4, welche lediglich zu einem Nutzungsverlust von 3%
bzw. 6% führten, bezeichnete er als "vertretenbaren Kompromiss".
Indem der Gemeinderat X den freizuhaltenden Umgebungsbereich auf den
"Sektor zwischen der Flucht der Südostfassade bis zur M-Strasse einerseits
und der Flucht der Nordostfassade bis zur M-Strasse anderseits"
beschränkt, ermöglicht er Ergänzungsbauten auf dem Grundstück Kat.Nr. 1
nach Varianten 3 und 4. Die Baurekurskommission hat diesen
Umgebungsschutz als verhältnismässig erachtet. Sie hat ausgeführt, das Haus
"G" entfalte seine ortsbauliche Hauptwirkung in der Südansicht. Um
diese Ansicht zu wahren und den Blick von Süden her auf das Gebäude
freizuhalten, sei es unabdingbar, auch den gemäss Schutzverfügung
freizuhaltenden Teil der Umgebung zu schützen.
bb) Die angefochtene Schutzverfügung erweist sich damit auch
hinsichtlich des Umgebungsschutzes als rechtmässig. Indem der Gemeinderat den
freizuhaltenden Bereich so festlegte, dass auch Neubauten gemäss
Varianten 3 und 4 möglich sind, hat er nicht in optimaler Weise die
Sicht von Süden und Südwesten auf die Villa sichergestellt, sondern aus Gründen
der Verhältnismässigkeit bereits eine "Kompromisslösung" gewählt. Gemäss
dem Bericht von Architekt Christoffel hält diese Lösung den Nutzungsverlust für
die Beschwerdeführerinnen äusserst klein (3 bzw. 6%), gewährleistet
gleichzeitig aber den Sichtschutz in vertretbarem Umfang. Der völlige Verzicht
auf einen Umgebungsschutz würde auch noch die Überbauung jener
Grundstücksfläche ermöglichen, welche der Südwestfassade des Schutzobjektes
vorgelagert ist, und damit den Situationswert der Villa "G" praktisch
zerstören.
Zu weitergehenden Abklärungen als Entscheidgrundlage für den
Umgebungsschutz war der Gemeinderat X nicht gehalten. Die Bewilligung einer
Ausfahrt in die M-Strasse als Erschliessung eines Ergänzungsbaus hat die
Baudirektion mit Stellungnahme vom 16. Ok­tober 2001 in Aussicht gestellt.
Gegen den durch den Kanton geplanten Ausbau der M-Strasse im Bereich des
Grundstückes Kat.Nr. 1 haben die Beschwerdeführerinnen am
30. November 2002 Einsprache erhoben. Dieses Projekt sieht im Bereich der
gemäss Schutzverfügung möglichen Ergänzungsbaute Landabtretungen von ca.
0,75 m an den Strassenbau vor. Die bauliche Nutzung des Restgrundstückes
ausserhalb des Umgebungsschutzes wird damit durch das Ausbauprojekt – wenn
überhaupt – in geringfügigem Mass eingeschränkt. Der Lärmschutz
schliesslich gegenüber der M-Strasse steht einem Ergänzungsbau nicht
grundsätzlich entgegen, sondern ist im Zusammenhang mit der Ausarbeitung eines
konkreten Bauprojektes zu berücksichtigen. Gleiches gilt für die rechtsgenügende
Einordnung eines Neubaus im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG.
b) Vorliegend war auch keine zusätzliche
Wirtschaftlichkeitsprüfung einer Sanierung des Schutzobjektes gegenüber einem
Abbruch mit Neubau erforderlich. Vorab ist festzuhalten, dass rein finanzielle
Interessen der Beschwerdeführerinnen an einer höchstmöglichen Ausnützung ihres
Grundstückes das öffentliche Interesse an der Denkmalschutzmassnahme
grundsätzlich nicht zu überwiegen vermögen (BGE 118 Ia 384 E. 5e, 120
Ia 270 E. 6c; 126 I 219 E. 2c, je mit Hinweisen).
Wirtschaftlichkeitsüberlegungen spielen im Rahmen der Abwägung der öffentlichen
Interessen an der Unterschutzstellung gegenüber den privaten Interessen eine
Rolle, wenn sich die Unterschutzstellungsverfügung für die Eigentümerschaft
geradezu als unzumutbar erweisen würde (BGr, 23. Juni 1995, ZBl 97/1996,
S. 366, 372 E. 6b, auch zum Folgenden). Dabei ist als Grundsatz zu
beachten, dass Rentabilitätsüberlegungen je geringer zu gewichten sind, je
schutzwürdiger eine Baute ist.
Die fachkundige Baurekurskommission hat in ihrem
Rekursentscheid unbestritten festgehalten, dass die Villa "G" in
ihren Grundstrukturen in sehr gutem Zustand ist, was die Erhaltung des Gebäudes
ohne weiteres ermöglicht. Das Gebäude könne mit klar verhältnismässigem
technischen Aufwand als Schutzobjekt erhalten werden. Diese Aussagen werden
durch die von den Beschwerdeführerinnen im Jahre X in Auftrag gegebene Nutzungsstudie
gestützt. Diese Studie
ermittelt einen Ertragswert der Villa vor der
Renovation von Fr. 800'000.-, einen Renovationsaufwand von
Fr. 670'000.- und einen Ertragswert nach der Renovation von
Fr. 1'800'000.-. Unter Einbezug eines Ergänzungsbaus kann die gemäss Bau-
und Zonenordnung zulässige Ausnützung sogar praktisch vollumfänglich realisiert
werden. Den Beschwerdeführerinnen verbleibt auf jeden Fall auch mit der Unterschutzstellung
eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung.
5. a) Wie schon im Rekursverfahren machen die
Beschwerdeführerinnen schliesslich geltend, der Schutzverfügung stünden auch
Gründe des Vertrauensschutzes entgegen. Im Jahre Y seien die Baulinien für die
rechtsufrige N-Strasse so gelegt worden, dass sie das Grundstück Kat.Nr. 1
der Beschwerdeführerinnen mit der Villa "G" halbiert habe. Die dagegen
erhobene Einsprache sei damals von der Baudirektion abgewiesen worden mit dem
Hinweis, die Schwere der Eigentumsbelastung werde dadurch gemildert, dass sie
weitgehend geneigtes Gelände betreffe, während der ebene Teil des Grundstückes
unbelastet bleibe und dieser von der Grösse her für eine allfällige
Neuüberbauung ausreichen sollte. Die Baudirektion habe damit die Villa
"G" nicht als schutzwürdig erachtet und deren Abbruch in Kauf
genommen. Die angefochtene Schutzverfügung beschlage genau den ebenen Teil des
Grundstücks und ermögliche lediglich im steilen Geländeteil eine Neubaute; der
Eingriff durch die Schutzverfügung in die Eigentumsrechte sei damit
unverhältnismässig schwerer als die Baulinien im Jahre 1975. Auch habe die
Gemeinde X ihre Pflicht zur Nachführung der Inventare nicht pflichtgemäss
erfüllt. Die Nichtaufnahme des streitigen Grundstückes ins "provisorische
Inventar" könne nicht allein mit der Tatsache entschuldigt werden, dass
die Beurteilung der Schutzwürdigkeit von Bauten im Laufe der Zeit gewissen
Veränderungen unterworfen sei. Besonders schwer sei vorliegend, dass die
Gemeinde den Architekten der Käufer nicht auf die Möglichkeit einer
Unterschutzstellung hingewiesen habe, als dieser mit dem beabsichtigten Projekt
bei der Gemeinde vorsprach.
b) Die Baurekurskommission hat in ihrem Rekursentscheid zur
Frage, ob der Erlass der angefochtenen Schutzverfügung dem Grundsatz von Treu
und Glauben widerspreche, ausführlich Stellung genommen (Rekursentscheid
E. 7). Auf diese überzeugenden Ausführungen kann verwiesen werden
(§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Zu Recht hat die
Vorinstanz darauf hingewiesen, dass Schutzmassnahmen laut § 210 PBG auch
ohne Inventarisierung erlassen werden könnten. Inventare sind vorläufig und
bedürfen der Nachführung (§ 8 der Natur- und Heimatschutzverordnung vom
20. Juli 1977). Die Aufnahme ins Inventar stellt eine blosse
Verwaltungsanordnung ohne Verfügungscharakter dar und hat für die
Grundeigentümerschaft keine direkte Änderung der Rechtsposition zur Folge (RB
1992 Nr. 8). Die Auffassungen über schutzwürdige Denkmäler haben in
jüngster Zeit eine starke Entwicklung erfahren. "Während früher in erster
Linie Altertümer und Bauten von überragender Schönheit unter Schutz gestellt
wurden, erstreckt sich heute der Denkmal­schutz auch auf Objekte aus neuerer
Zeit und auf Gebäude, welche für ihre Entstehungs­zeit charakteristisch
sind" (BGr, 23. Juni 1995, ZBl 97/1996, S. 366, 369 E. 4a).
Die Nichtaufnahme ins Inventar bildet von vornherein keine Vertrauensgrundlage,
dass das Gemeinwesen auf eine Unterschutzstellung verzichtet.
Inwiefern das Verfahren bei Festsetzung der Baulinien für die
– zwischenzeitlich im kantonalen Richtplan gestrichene – rechtsufrige
N-Strasse im Jahr 1975 aus Gründen von Treu und Glauben der angefochtenen
Schutzverfügung entgegenstehen sollte, ist nicht nachvollziehbar. Die
Schutzwürdigkeit der Villa "G" war nicht – auch nicht vorfrageweise –
Gegenstand des von den Beschwerdeführerinnen erwähnten Einspracheentscheides
der Baudirektion vom 2. April 1975. Zudem wäre die Baudirektion für den
Entscheid, ob ein Objekt ein kommunales Schutzobjekt darstellt, gar nicht
zuständig (§ 211 Abs. 2 PBG). Völlig unbegründet ist schliesslich
auch der Einwand, eine Vertrauensgrundlage bei den Beschwerdeführerinnen sei
dadurch geschaffen worden, dass das Bauamt den Architekten der Käuferschaft
nicht auf die Möglichkeit der Unterschutzstellung hingewiesen habe, als dieser
mit dem Bauprojekt vorsprach. Die Voraussetzungen für die Begründung einer Vertrauenslage
bei den Beschwerdeführerinnen sind durch diese "Unterlassung"
gegenüber Dritten auch nicht ansatzweise gegeben.
c) Zusammengefasst ergibt sich, dass Gründe des
Vertrauensschutzes vorliegend nicht gegen eine Unterschutzstellung des
Streitobjektes sprechen.
6. Wie die Beschwerdeführerinnen zu Recht bemerken, ist die
Frage, ob die streitige Schutzverfügung eine materielle Enteignung im Sinn von
Art. 26 Abs. 2 BV darstellt und ob die Voraussetzungen für die
Geltendmachung des Heimschlagsrechtes (§ 214 PBG) gegeben sind, nicht
Gegenstand dieses Verfahrens. Auf die entsprechenden Ausführungen in der
Beschwerdeschrift ist daher nicht näher einzugehen.
7. Die Beschwerde ist mithin abzuweisen. Bei diesem Ausgang
des Verfahrens sind gemäss § 13 Abs. 2 VRG die Verfahrenskosten den
Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen und steht ihnen von vornherein keine
Parteientschädigung zu. Hingegen ist eine solche in Anwendung von § 17
Abs. 2 lit. a und b VRG dem Beschwerdegegner zuzusprechen. Angemessen
ist für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'800.-.
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellungskosten,
Fr. 6'060.--     Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden je zu einem Drittel den
Beschwerdeführerinnen auferlegt, unter solidarischer Haftung einer jeden für
die ganzen Kosten.
4.
Die Beschwerdeführerinnen werden unter solidarischer Haftung je
verpflichtet, dem Beschwerdegegner Fr. 600.- zu bezahlen (total
Fr. 1'800.-; MwSt. inbegriffen), zahlbar innert 30 Tagen nach
Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    ...