zh_verwaltungsgericht · SB.2019.00079 · 2020-01-29 · de

Grundstückgewinnsteuer (2. Rechtsgang) | [Berechnung des Grundstückgewinns; Kongruenzprinzip; 2. Rechtsgang] Bindungswirkung des Rückweisungsentscheids (E. 1.2). Im zweiten Rechtsgang stellte das Steuerrekursgericht fest, dass die Grundlast, welche die Pflichtigen rund drei Jahre vor dem Verkauf des streitbetroffenen Grundstücks begründet hatten, nicht in den Verkaufspreis eingeflossen war (E. 3.2.2). Entgegen den Ausführungen im angefochtenen Entscheid blieb kein Raum, bei den Anlagekosten einen Abzug vorzunehmen. Dies insbesondere nicht mit der Begründung, dass die Grundlast bei der Bestimmung des Verkaufspreises zu Unrecht nicht berücksichtigt worden sei, weshalb es das Kongruenzprinzip gebiete, den durch die Grundlast eingetretenen Minderwert bei den Anlagekosten abzuziehen. Dem vereinbarten Verkaufspreis kommt unstreitig eine rechtsgeschäftliche Bedeutung zu. Damit schliesst das Kongruenzprinzip einen Abzug bei den Anlagekosten gerade aus, beziehen sich Erlös und Anlagewert doch auf das nach Umfang und Inhalt gleiche Grundstück (E. 3.2.3). Der Grundstückgewinn ist auf Fr. 0.- zu beziffern. Gutheissung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 29.01.2020 SB.2019.00079
Zurich Verwaltungsgericht 29.01.2020 SB.2019.00079
Zurigo Verwaltungsgericht 29.01.2020 SB.2019.00079

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2019.00079
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
SB.2019.00079
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.01.2020
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer (2. Rechtsgang)
[Berechnung des Grundstückgewinns; Kongruenzprinzip; 2. Rechtsgang]
Bindungswirkung des Rückweisungsentscheids (E. 1.2).
Im zweiten Rechtsgang stellte das Steuerrekursgericht fest, dass die Grundlast, welche die Pflichtigen rund drei Jahre vor dem Verkauf des streitbetroffenen Grundstücks begründet hatten, nicht in den Verkaufspreis eingeflossen war (E. 3.2.2).
Entgegen den Ausführungen im angefochtenen Entscheid blieb kein Raum, bei den Anlagekosten einen Abzug vorzunehmen. Dies insbesondere nicht mit der Begründung, dass die Grundlast bei der Bestimmung des Verkaufspreises zu Unrecht nicht berücksichtigt worden sei, weshalb es das Kongruenzprinzip gebiete, den durch die Grundlast eingetretenen Minderwert bei den Anlagekosten abzuziehen. Dem vereinbarten Verkaufspreis kommt unstreitig eine rechtsgeschäftliche Bedeutung zu. Damit schliesst das Kongruenzprinzip einen Abzug bei den Anlagekosten gerade aus, beziehen sich Erlös und Anlagewert doch auf das nach Umfang und Inhalt gleiche Grundstück (E. 3.2.3).
Der Grundstückgewinn ist auf Fr. 0.- zu beziffern.
Gutheissung der Beschwerde.
Stichworte:
ANLAGEKOSTEN
ERLÖS
GRUNDLAST
GRUNDSTÜCKGEWINN
KONGRUENZPRINZIP
MINDERWERT
RECHTSGESCHÄFTLICHE BEDEUTUNG
RÜCKWEISUNGSENTSCHEID
VERGLEICHBARE VERHÄLTNISSE
VERKAUFSPREIS
ZWEITER RECHTSGANG
Rechtsnormen:
§ 219 Abs. I StG
§ 220 StG
§ 222 StG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
2. Abteilung
SB.2019.00079
Urteil
der 2. Kammer
vom
29. Januar 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker,
Gerichtsschreiberin Nicole Aellen.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
3.
C,
alle vertreten durch RA D,
Beschwerdeführer,
gegen
Gemeinde E, vertreten durch den Grundsteuerausschuss des Gemeinderates,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Grundstückgewinnsteuer
(2. Rechtsgang),
hat sich ergeben:
I.
A.
Die
Kollektivgesellschaft F & Co mit Sitz in E verkaufte am 29. März
2011 die Liegenschaft GBBL 01/Kat.-Nr. 02 (3'490 m
2
Grundstückfläche, Wohn- und Geschäftsliegenschaft an der G-Strasse 03, E) an
die H AG, I, zum öffentlich beurkundeten Preis von Fr. …. Infolge der
Handänderung auferlegte der Grundsteuerausschuss des Gemeinderats E mit
Einschätzungs- und Einspracheentscheid vom 14. Oktober 2013 bzw. vom 17. Dezember
2013 den Gesellschaftern der F & Co, A, B und C, eine
Grundstückgewinnsteuer von Fr. ….
B.
Den
gegen den Einspracheentscheid gerichteten Rekurs wies das Steuerrekursgericht mit
Entscheid vom 27. September 2016 ab. Es erwog im Wesentlichen, mangels
einer betrieblichen Tätigkeit bzw. eines Betriebs sei die Voraussetzung einer
steuerneutralen Umstrukturierung nicht gegeben, weshalb kein Steueraufschub
gewährt werden könne. Die Übernahme der Schuldverpflichtung aus der Grundlast
stelle sodann eine weitere Leistung der Käuferin dar, weshalb deren Wert zum
Kaufpreis hinzuzurechnen sei. Da die Gegenleistung infolgedessen mehr als
25 % vom Verkehrswert abweiche, sei auf letzteren abzustellen.
C.
Am
20. Dezember 2017 hiess das Verwaltungsgericht die dagegen gerichtete
Beschwerde teilweise gut und wies die Sache zur weiteren Untersuchung und zum
Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an das Steuerrekursgericht zurück. Dieses
habe zu prüfen, ob und inwiefern die während der Besitzesdauer im Grundbuch
eingetragene Grundlast in den Verkaufspreis eingeflossen sei. In Anwendung des
Grundsatzes der vergleichbaren Verhältnisse sei sodann der Gewinn in der Weise
zu ermitteln, dass (auch) vom Erwerbspreis eine sich tatsächlich im Kaufpreis
niederschlagende Verschlechterung abgezogen werde.
II.
Nach durchgeführter Untersuchung wies das
Steuerrekursgericht den Rekurs im zweiten Rechtsgang mit Entscheid vom
25. Juni 2019 ab.
III.
Mit Eingabe vom 5. August 2019 erhoben A, B und C
(nachfolgend die Pflichtigen) erneut Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie
beantragten, der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 25. Juni 2019 sei
aufzuheben und der Grundstückgewinn sei auf Fr. … festzusetzen, alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Die mit Präsidialverfügung vom 7. August 2019
angeordnete Sicherstellung der mutmasslichen Verfahrenskosten wurde
fristgerecht geleistet.
Während das Steuerrekursgericht auf eine Vernehmlassung
verzichtete, schloss der Grundsteuerausschuss des Gemeinderats E auf
kostenfällige Abweisung der Beschwerde.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Mit der
Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3
in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG)
alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.
Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine
Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die
Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben.
Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in
Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu
überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu
setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich
auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.
h. auf Ermessensüberschreitung und auf
Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).
1.2
Weist das
Verwaltungsgericht die Streitsache zu neuer Untersuchung und zum Neu­entscheid
an die Vorinstanz zurück, so ist diese an die rechtlichen Erwägungen des Rück­weisungsentscheids
gebunden.
Wegen der Bindungswirkung ist es den
Parteien verwehrt, im Fall einer erneuten Anrufung des Verwaltungsgerichts der
Beurteilung des Rechtsstreits einen anderen als den bisherigen Sachverhalt zu
unterstellen oder die Sache unter rechtlichen Gesichtspunkten zu prüfen, die im
Rückweisungsentscheid ausdrücklich abgelehnt oder gar nicht in Erwägung gezogen
worden sind. Diese Selbstbindung der rückweisenden Gerichtsinstanz an ihre
Rechtsauffassung entspricht im Übrigen auch der ständigen Rechtsprechung des
Bundesgerichts im Hinblick auf seine eigenen Rückweisungsentscheide (vgl. BGE 135
III 334 E. 2.1). Sie ist sachgerecht, weil eine fehlende Bindung letztlich
dazu führen würde, dass der im ersten Rechtsgang unterliegenden Partei faktisch
eine doppelte Beschwerdemöglichkeit und ein Recht auf Wiedererwägung eingeräumt
würden. Immerhin steht die Selbstbindung des Verwaltungsgerichts unter dem
Vorbehalt, dass die Entscheidgrundlagen dieselben geblieben sind. Liegt etwa
aufgrund der durch den Rückweisungsentscheid geforderten Erhebungen oder weil
neue Tatsachen oder Beweismittel zulässigerweise in das Verfahren eingebracht
worden sind, ein veränderter Sachverhalt vor oder ist in der Zwischenzeit eine
Rechts- oder Praxisänderung erfolgt, so kann dies zu einer abweichenden
Beurteilung führen (vgl. zum Ganzen VGr, 12. September 2018,
SB.2017.00100, E. 1.3; VGr, 13. Juli 2016, SB.2015.00128,
E. 1.3).
2.
2.1
In seinem
Rückweisungsentscheid vom 20. Dezember 2017 gelangte das
Verwaltungsgericht zunächst zum Schluss, dass die Veräusserung der
streitbetroffenen Liegenschaft im Rahmen einer Umstrukturierung (Fusion)
erfolgte. Da weder ein Betrieb noch eine betriebliche Tätigkeit vorgelegen
habe, seien die Voraussetzungen für eine steuerneutrale Umstrukturierung (vgl.
§ 19 Abs. 1 lit. b StG) jedoch nicht erfüllt, weshalb auch kein
Steueraufschub nach § 216 Abs. 3 lit. d StG gewährt werden könne
(VGr, 20. Dezember 2017, SB.2016.00102, E. 2.1). Weiter erwog es
Folgendes:
2.2
Grundstückgewinn
ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die
Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Massgebend für die
Berechnung des Gewinns und der Besitzesdauer ist die letzte Handänderung
(Abs. 2). Als Erwerbspreis gilt gemäss § 220 StG der beim Erwerb
vereinbarte Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers
(Abs. 1). Liegt die massgebende Handänderung mehr als zwanzig Jahre
zurück, so darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des Grundstücks vor
zwanzig Jahren in Anrechnung bringen (Abs. 2). Laut § 222 StG gilt
als Erlös der bei der infrage stehenden Handänderung vereinbarte Kaufpreis mit
Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Für die Bemessung des
Erlöses ist im Regelfall auf den vereinbarten, durch öf­fentliche Urkunde als
wahr beglaubigten Kaufpreis abzustellen; denn dieser gibt im Sinn einer in der
Lebenserfahrung gründenden natürlichen Vermutung den Verkehrswert des veräus­serten
Grundstücks wieder. Sofern zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem nach
anerkannten Methoden geschätzten Verkehrswert des Grundstücks ein
offensichtliches, in die Augen springendes Missverhältnis von mindestens 25 %
des Verkehrswerts besteht, entfällt die ursprüngliche Vermutung, wonach der
vereinbarte Preis den Verkehrswert als "objektiven" Wert des
Grundstücks widerspiegelt. Vielmehr grei­ft die Vermutung Platz, dass dem vereinbarten
Preis keine rechtsgeschäftliche Bedeu­tung zukommt. In einem solchen Fall muss
statt auf jene Leistung auf den Verkehrswert des Grund­stücks als Ersatzwert
abgestellt werden, weil sich – unter Vorbehalt des Unrichtig­keitsnachweises –
die Annahme rechtfertigt, dass im Umfang des Differenzbetrags zwi­schen
Kaufpreis und Verkehrswert weitere Leistungen für die Verschaffung des Grund­eigentums
vereinbart worden sind. Im Weiteren wird vorausgesetzt, dass es sich zwischen
Käufer und Verkäufer um nahestehende Personen handelt" (VGr,
20. Dezember 2017, SB.2016.00102, E. 3.1, mit Hinweis).
2.3
"Der
das Grundstückgewinnsteuerrecht beherrschende Grundsatz der vergleichbaren
Verhältnisse verlangt zudem, dass sich Erlös und Anlagewert in der Regel auf
das nach Umfang und Inhalt gleiche Grundstück beziehen muss. Hat sich dessen
tatsächliche oder rechtliche Beschaf­fenheit während der massgebenden
Besitzdauer geändert, so sind durch Zu- oder Abrechnungen vergleichbare
Verhältnisse herzustellen (sog. Kongruenzprinzip, RB 1989 Nr. 51 mit
Hinweisen; Richner et al., § 219 StG N. 8 f., auch zum Folgenden).
Als Bezugspunkt für den Vergleich gilt dabei jener Zustand des Grundstücks,
welcher die Grundlage für die Preisgestaltung bei der Veräusserung gebildet hat"
(VGr, 20. Dezember 2017, SB.2016.00102, E. 3.2, mit Hinweis).
2.4
Das
Verwaltungsgericht gelangte zum Schluss, dass vorliegend grundsätzlich auf das
von der Vorinstanz im ersten Rechtsgang in Auftrag gegebene Gutachten vom
29. März 2011 abzustellen sei. In der Folge hielt es in tatsächlicher
Hinsicht fest, dass per Verkaufsdatum, das heisst per 29. März 2011 von
einem Verkehrswert von Fr. … auszugehen sei (VGr, 20. Dezember 2017,
SB.2016.00102, E. 3.3). Weiter erwog das Verwaltungsgericht
zusammengefasst, dass die Pflichtigen das streitbetroffene Grundstück während
der Besitzesdauer am 22. Februar 2008 mit einer Grundlast belastet und
diese im Grundbuch eingetragen hätten (VGr, 20. Dezember 2017,
SB.2016.00102, E. 3.3.2). Hinsichtlich des Verkaufspreises sei auf den zwischen
den Parteien vereinbarten Betrag abzustellen bzw. die aus der Grundlast
fliessende Verpflichtung könne nicht als weitere Leistung im Sinn von § 222
StG betrachtet werden. Die vorgenommene Belastung der Liegenschaft mit einer
Grundlast habe vielmehr deren rechtliche Verschlechterung bewirkt und den Wert
des Grundstücks entsprechend gemindert. Das Verwaltungsgericht ordnete an, dass
für die Bestimmung des Grundstückgewinns in einem ersten Schritt abzuklären sei,
ob und inwiefern die während der Besitzesdauer im Grundbuch eingetragene
Grundlast in den Verkaufspreis eingeflossen ist. Sobald bekannt sei, ob und in
welchem Umfang der Wert der Grundlast im vereinbarten Verkaufspreis berücksichtigt
wurde, sollte in Anwendung des Grundsatzes der vergleichbaren Verhältnisse der
Gewinn sodann in der Weise ermittelt werden, dass die tatsächlich im Verkaufspreis
sich niederschlagende Verschlechterung (auch) vom Erwerbspreis abgezogen werde.
Nach damaligem Erkenntnisstand konnte dieser Abzug maximal Fr. … betragen,
was der Differenz zwischen dem Verkehrswert des Grundstücks beim Verkauf (Fr. …)
und dem Verkaufspreis (Fr. …) entspricht (vgl. zum Ganzen: VGr,
20. Dezember 2017, SB.2016.00102, E. 3.3.3).
3.
3.1
Die
Pflichtigen machen zusammengefasst geltend, das Steuerrekursgericht habe die
Anweisungen des Verwaltungsgerichts nicht korrekt umgesetzt. Sie wenden ein,
bei unbestrittenen Anlagekosten von Fr. … und einem ebenfalls
unbestrittenen Verkaufserlös von Fr. … resultiere kein steuerbarer
Grundstückgewinn. Das Steuerrekursgericht habe zu Unrecht in abstrakter Weise
geprüft, ob die Grundlast von unverbundenen Personen preisbestimmend
berücksichtigt worden sei oder nicht. Das Verwaltungsgericht habe die Frage, ob
die Grundlast in den Kaufpreis eingeflossen sei, im konkreten Fall beantwortet
haben wollen. Die Anlagekosten könnten in Anwendung des Grundsatzes der
vergleichbaren Verhältnisse daher nur gekürzt werden, wenn die Differenz
zwischen dem Verkehrswert und dem Buchwert (bzw. Verkaufspreis) tatsächlich auf
die Grundlast zurückzuführen sei. Indem das Steuerrekursgericht erkannte, die
Grundlast habe auf den Kaufpreis einen theoretischen Einfluss gehabt, und in
der Folge gestützt auf das Kongruenzprinzip die Anlagekosten kürzte, habe es
die 25 %-Regel umgangen und damit eine nicht hinzunehmende
Rechtsunsicherheit geschaffen.
3.2
3.2.1
Hält sich das Steuerrekursgericht nicht an die Erwägungen im
Rückweisungsentscheid, verletzt es seine Verfahrenspflichten (vgl. Felix
Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Handkommentar zum DBG,
2. A., Zürich 2009, Art. 143 N. 37 mit Hinweisen) und begeht
eine formelle Rechtsverweigerung, was ohne Weiteres zur Aufhebung des
Entscheids führt (BGr, 6. November 1987, StE 1989 B 23.5 Nr. 4 = ASA
58, 421 = StR 1989, 235; VGr, 6. Mai 2009, SB.2008.00093).
3.2.2
Der angefochtene Entscheid trägt den Erwägungen im Rückweisungsentscheid
nicht vollumfänglich Rechnung. Die vom Steuerrekursgericht anordnungsgemäss
vorgenommene Untersuchung führte unstreitig zur Erkenntnis, dass die
Vertragsparteien der Grundlast bei der Preisbestimmung gar keine Bedeutung
beigemessen, sondern vielmehr den Buchwert als massgeblich erachtet und den
Verkaufspreis im Rahmen der Umstrukturierung auf den entsprechenden Betrag
festgelegt hatten. Vorliegend steht daher fest, dass die Pflichtigen die
Grundlast bei der Preisbestimmung nicht berücksichtigt hatten. Das
Steuerrekursgericht stellte bei seinen Berechnungen in der Folge auf den
(ungekürzten) Verkaufspreis von Fr. … ab. Gleichwohl kürzte es die
Anlagekosten um den Betrag von Fr. …, den das Verwaltungsgericht im
Rückweisungsentscheid als maximal zulässigen Abzug erachtete – dies jedoch nur
für den Fall, dass die Grundlast bei der Preisbestimmung berücksichtigt worden sein
sollte.
Seinen Entscheid begründete das
Steuerrekursgericht damit, dass die Anordnung des Verwaltungsgerichts, wonach
zu ermitteln sei, ob die Grundlast im Verkaufspreis berücksichtigt wurde, nach
dem Wortsinn verstanden zu einem Ergebnis führen würde, das wohl nicht dem vom
Verwaltungsgericht Gemeinten entsprechen könne. Das Steuerrekursgericht nahm
sodann an, dass die vom Verwaltungsgericht vorgegebene Untersuchung zu einem
Ergebnis führe, das von ihm nicht antizipiert worden sei. Sinngemäss gelangte
das Steuerrekursgericht zum Schluss, dass die Pflichtigen der Grundlast (als
wertmindernder Umstand) – wenn auch ungewollt – zu Unrecht keine
preisbestimmende Bedeutung beigemessen hätten. Zur Begründung führte es aus,
die Verkäufer hätten die Käuferin vollständig beherrscht und eine
Umstrukturierung zu Buchwerten beabsichtigt. Die Preisbestimmung sei damit
nicht unter Marktverhältnissen zwischen unabhängigen Dritten erfolgt.
Wenngleich für die Pflichtigen irrelevant gewesen sei, ob und wie weit die
Grundlast den Wert des Grundstücks beeinträchtigte, und die Grundlast
tatsächlich nie in den Buchwert eingeflossen sei, deute der Umstand, dass die
Grundlast bei der Preisbestimmung ignoriert worden sei, nicht auf eine fehlende
preisbestimmende Bedeutung hin. Die Grundlast sei daher nach dem Grundsatz der vergleichbaren
Verhältnisse vom Erwerbspreis abzuziehen. Fraglich sei indessen, in welchem
Umfang dies zu erfolgen habe. Sei der gesamte Ertragswert wie vorliegend an
Dritte abzuliefern, stelle sich die Frage, ob das belastete Grundstück
überhaupt noch einen Ertragswert aufweise. Der Abzug müsse eindeutig massiv
ausfallen. Da das Verwaltungsgericht den Abzug jedoch auf Fr. … beschränkt
habe, was den Pflichtigen zugutekomme, sei hiervon auszugehen.
3.2.3
Wie bereits im Rückweisungsentscheid vom 20. Dezember 2017 dargelegt,
gilt der durch öffentliche Urkunde als wahr beglaubigte Verkaufspreis –
zuzüglich allfälliger weiterer Leistungen – grundsätzlich als
grundstückgewinnsteuerrechtlich massgebender Erlös, wenn ihm
rechtsgeschäftliche Bedeutung zukommt (vgl. vgl. VGr, 20. Dezember 2017,
SB.2016.00102, E. 3.1 sowie vorne, E. 2.2). Auf den Verkehrswert wird
hingegen abgestellt, wenn dem vereinbarten Verkaufspreis gerade keine
rechtsgeschäftliche Bedeutung beigemessen werden kann. Letzteres hat das
Verwaltungsgericht gestützt auf das vom Steuerrekursgericht im ersten
Rechtsgang in Auftrag gegebene Verkehrswertgutachten im Rückweisungsentscheid
geprüft und ausdrücklich verworfen (vgl. zum Ganzen: VGr, 20. Dezember
2017, SB.2016.00102, E. 3.1 und 3.3.3 sowie vorne, E. 2.4).
Hiervon hätte das Steuerrekursgericht nur abweichen können, wenn sich die
Entscheidgrundlagen zwischenzeitlich insoweit geändert hätten, als nunmehr
davon hätte ausgegangen werden müssen, dass zwischen dem vereinbarten
Verkaufspreis und dem Verkehrswert ein offensichtliches Missverhältnis von mehr
als 25 % des Verkehrswerts bestand (vgl. zur Bindungswirkung des
Rückweisungsentscheids vorne, E. 1.2). Aus dem vorinstanzlichen Entscheid
ergibt sich indes nichts dergleichen. Entgegen dem vorinstanzlichen Entscheid
wurde insbesondere
mit dem Verwaltungsgerichtsurteil
vom 22. April 1998 keine Praxis begründet, die es gebieten würde,
vorliegend auf den Verkehrswert abzustellen statt auf den vereinbarten
Verkaufspreis (vgl. VGr, vom 22. April 1998, SB.97.00055 [nicht auf ], Leitsatz RB 1998 Nr. 158).
Indem das Steuerrekursgericht
bei seinen Berechnungen auf den (ungekürzten) vereinbarten Verkaufspreis von
Fr. … abstellte, brachte es denn auch zum Ausdruck, dass es diesem –
entsprechend den Erwägungen im Rückweisungsentscheid (vgl. dazu vorne,
E. 2.2 und 2.4) – eine rechtsgeschäftliche Bedeutung beimass
(andernfalls wäre auf den Verkehrswert abzustellen gewesen). Soweit es darüber
hinaus ausdrücklich festgestellt hatte, dass die Grundlast tatsächlich nicht in
den Verkaufspreis eingeflossen war, blieb aufgrund der weiteren Erwägungen im
Rückweisungsentscheid kein Raum, bei den Anlagekosten gestützt auf das
Kongruenzprinzip einen Abzug vorzunehmen. Im Gegenteil schliesst das
Kongruenzprinzips einen solchen gerade aus, beziehen sich Erlös und Anlagewert vorliegend
doch auf das nach Umfang und Inhalt gleiche Grundstück. Der entsprechenden
Schlussfolgerung einer Minderheitsmeinung des Steuerrekursgerichts ist daher zuzustimmen.
Ein Abzug hätte sich höchstens gestützt auf (zulässige) neue Tatsachen
rechtfertigen lassen. Da es sich hierbei um steuerbegründende Tatsachen
gehandelt hätte, wäre die Steuerbehörde dafür beweispflichtig gewesen. Die
vorinstanzlichen Erwägungen blieben jedoch theoretisch; sie sind nicht
geeignet, in Abweichung von dem im ersten Rechtsgang erstellten
Verkehrswertgutachten oder auf andere Weise ein offensichtliches Missverhältnis
zu belegen (vgl. VGr, 20. Dezember 2017, SB.2016.00102, E. 3.3 sowie
vorne, E. 1.2 und 2.4). Mit anderen Worten bleibt das
Verkehrswertgutachten für sämtliche Berechnungen massgebend, also auch bei der
Eruierung eines allfälligen offensichtlichen Missverhältnisses gemäss der
25 %-Regel. Dem vorinstanzlichen Entscheid kann nach all dem Gesagten nicht
gefolgt werden.
3.3
Zusammengefasst
entspricht der grundstückgewinnsteuerrechtlich massgebende Erlös dem
vereinbarten Verkaufspreis
von Fr.
…
und betragen die Anlagekosten Fr.
…
.
Daraus resultiert kein steuerbarer
Grundstückgewinn (vorne, E. 2.2). Die Beschwerde ist folglich
gutzuheissen.
4.
4.1
Bei diesem
Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der Beschwerdegegnerin
aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4
und § 213 StG). Den Beschwerdeführern steht eine angemessene
Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152,
§ 153 Abs. 4 und § 213 StG). Diese wird auf Fr. …
(inklusive Mehrwertsteuer) festgelegt.
Da die Beschwerdeführenden im Beschwerdeverfahren des ersten
Rechtsgangs mit ihrem Hauptantrag unterlagen, wurden ihnen die Gerichtskosten
im Rückweisungsentscheid hälftig auferlegt und wurde ihnen keine
Parteientschädigung zugesprochen. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen
Beschwerdeverfahrens SB.2016.00102 sind daher vorliegend nicht mehr zu
verlegen.
4.2
Die
vorinstanzlichen Gerichtskosten sind ebenfalls der Beschwerdegegnerin
aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 213 StG). Den
Beschwerdeführern steht für das vorinstanzliche Verfahren eine
Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152
und § 213 StG). Diese wird auf Fr. … (inklusive Mehrwertsteuer)
festgelegt.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Die Grundstückgewinnsteuer wird auf Fr. … festgesetzt.
2.
Die Kosten des vorinstanzlichen Rekursverfahrens werden der
Beschwerdegegnerin auferlegt.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'800.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      70.--     Zustellkosten,
Fr. 8'870.--     Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
5.
Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den
Beschwerdeführern für das erst- und zweitinstanzliche Rekurs- bzw. Beschwerdeverfahren
eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 8'000.- (inklusive
Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an …