zh_verwaltungsgericht · VB.2005.00051 · 2005-06-15 · de

Baubewilligung | Abbruch von Kernzonengebäuden und Neubau eines Hotels in einer Zone W4. Der von den Beschwerdeführern geltend gemachte Verlauf der Zonengrenze und die daraus abgeleiteten Folgen für das Bauvorhaben erweisen sich als unbegründet. Angesichts der Unklarheiten zwischen dem Zonenplan im Massstab 1:5000 und dem Kernzonenplan im Massstab 1:1250 hat die Vorinstanz zur Beurteilung der Frage zu Recht auf den Plan über die Zonengrenzendefinition im Massstab 1:1000 abgestellt (E. 4). Der Abbruch der Kernzonengebäude und die umstrittene Hofunterkellerung sind zulässig. Art. 73 Abs. 2 BZO Zürich erlaubt Neubauten ausdrücklich. Für die unterirdische Nutzung des in der Kernzone liegenden Grundstückteils rechtfertigt sich eine Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG (E. 5). Der Einwand der Übergeschossigkeit ist unbegründet. Damit ein Geschoss als Untergeschoss gelten kann, genügt es, dass dieses minimal in den gewachsenen Boden hineinragt (E. 6). Die Rügen hinsichtlich Abstandsunterschreitung (E. 7), ungenügender Einordnung (E. 8) und unzulässiger Korrektur der Baubewilligung mittels Nebenbestimmungen (E. 9) gehen ebenfalls fehl. Abweisung (VB.2005.00051/56/57).

Zürich Verwaltungsgericht 05..2.15.0 VB.2005.00051
Zurich Verwaltungsgericht 05..2.15.0 VB.2005.00051
Zurigo Verwaltungsgericht 05..2.15.0 VB.2005.00051

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00051
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Geschäftsnummer:
VB.2005.00051
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 15.06.2005
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 07.02.2006 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Abbruch von Kernzonengebäuden und Neubau eines Hotels in einer Zone W4.
Der von den Beschwerdeführern geltend gemachte Verlauf der Zonengrenze und die daraus abgeleiteten Folgen für das Bauvorhaben erweisen sich als unbegründet. Angesichts der Unklarheiten zwischen dem Zonenplan im Massstab 1:5000 und dem Kernzonenplan im Massstab 1:1250 hat die Vorinstanz zur Beurteilung der Frage zu Recht auf den Plan über die Zonengrenzendefinition im Massstab 1:1000 abgestellt (E. 4).
Der Abbruch der Kernzonengebäude und die umstrittene Hofunterkellerung sind zulässig. Art. 73 Abs. 2 BZO Zürich erlaubt Neubauten ausdrücklich. Für die unterirdische Nutzung des in der Kernzone liegenden Grundstückteils rechtfertigt sich eine Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG (E. 5).
Der Einwand der Übergeschossigkeit ist unbegründet. Damit ein Geschoss als Untergeschoss gelten kann, genügt es, dass dieses minimal in den gewachsenen Boden hineinragt (E. 6).
Die Rügen hinsichtlich Abstandsunterschreitung (E. 7), ungenügender Einordnung (E. 8) und unzulässiger Korrektur der Baubewilligung mittels Nebenbestimmungen (E. 9) gehen ebenfalls fehl.
Abweisung (VB.2005.00051/56/57).
Stichworte:
AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
HOTEL
KERNZONE
KERNZONENVORSCHRIFTEN
TIEFGARAGE
ÜBERGESCHOSSIGKEIT
UNTERGESCHOSS
UNTERIRDISCH
ZONENGRENZE
ZONENKONFORMITÄT
Rechtsnormen:
§ 220 PBG
§ 275 Abs. III PBG
Art. 73 BZO99 Zürich
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
I.
Die Bausektion der Stadt Zürich bewilligte der D AG am 25. November
2003 unter Nebenbestimmungen den Abbruch der Wohnhäuser am Cyklamenweg 1 und 3
sowie die Erstellung eines Hotels (Hotel F) im Geviert Badenerstrasse
/Campanellaweg/Cyklamenweg auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in
Zürich-Altstetten. Gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich
(BZO) befindet sich das Projekt hauptsächlich in der Zone W4; die Häuser
Cyklamenweg 1 und 3 liegen in der Kernzone Blüemliquartier.
II.
Diesen Beschluss fochten fünfzehn Anstösser mit vier
Rekurseingaben bei der Baurekurskommission I an und beantragten im
Wesentlichen, das Projekt sei zu verweigern bzw. erst nach Vornahme von näher
umschriebenen Verbesserungen zuzulassen. Die Baurekurskommission führte am 17. September
2004 einen Augenschein durch und hiess die vereinigten Rechtsmittel am 27. Dezember
2004 insoweit teilweise gut, als die Bauherrschaft verpflichtet wurde,
"vor Baubeginn Abänderungspläne betreffend die Abführung der Abluft des
Aussengrills über einen Kamin und betreffend einen Wendeplatz für die Anlieferung
und Abfallentsorgung am Cyklamenweg einzureichen und bewilligen zu
lassen". Im Übrigen wies die Kommission die Rekurse ab, soweit sie darauf
eintrat.
III.
Mit Beschwerdeschrift vom 1. Februar
2005 (VB.2005.00051) beantragte A dem Verwaltungsgericht:
"1.   Die
Baubewilligung sei nicht zu erteilen, sofern die Kernzone auf der Gebäudeflucht
Cyklamenweg 1 verletzt wird.
Art. 73
der Bauordnung und der Gemeinderatsbeschluss vom 23.10.1991 sowie die
massgeblichen Zonenpläne seien zu beachten.
Anderenfalls
sei ein ordentliches Zonenänderungs-Verfahren durchzuführen.
2.    Der Beschwerdeführer sei mit keinerlei Kosten zu
belasten.
3.    Der Beschwerdeführer sei für seine Aufwendungen zu
entschädigen."
Mit inhaltlich übereinstimmenden
Beschwerden vom 7. Februar 2005 stellten B (VB.2005.00056) und C
(VB.2005.00057) folgende Anträge:
"1.   Es sei
der beiliegende Beschluss der Baurekurskommission I aufzuheben.
2.    Die Baubewilligung vom 25. November 2003 sei
aufzuheben.
3.    Das Projekt
sei zur grundlegenden, die öffentlich-rechtlichen und nachbarschaftlichen
Interessen gebührend zu wahrenden Überarbeitung an die Bauherrschaft
zurückzuweisen.
4.    Vorgehendes
unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge an den Beschwerdeführer."
Die Vernehmlassungen der Baurekurskommission I vom 10. Februar
2005 und die Antworten der Bausektion vom 9. März 2005 lauten auf
Abweisung der Beschwerden. Denselben Antrag – unter Zusprechung einer
Parteientschädigung – liess die D AG am 11. April 2005 stellen.
Auf die Parteivorbringen ist, soweit wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen zurückzukommen.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Die Beschwerden
VB.2005.00051, VB.2005.00056 und VB.2005.00057 betreffen dasselbe Bauprojekt
und werfen weitestgehend die gleichen Rechtsfragen auf, weshalb sie zweckmässigerweise
zu vereinigen sind.
2.
2.1
Die
Befugnis der in unmittelbarer Nachbarschaft zum Bauprojekt wohnenden Beschwerdeführer,
sich gegen den Hotelneubau mit den gesetzlichen Rechtsmitteln zu wehren, ist
aufgrund von § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) ausgewiesen.
2.2
Die
Rekurs- und Beschwerdelegitimation bezieht sich auf die gestellten Anträge. Der
Anfechtende kann sich daher grundsätzlich auf alle Argumente und Rechtssätze
berufen, die im Ergebnis zur Gutheissung dieses Antrags führen oder zumindest
auf den ersten Blick als hierzu geeignet erscheinen. Wer aufgrund seines
Rechtsschutzinteresses Zugang zum Verfahren findet, hat Anspruch darauf, dass
die geltend gemachten Rechtsverletzungen überprüft werden (RB 1995 Nr. 8
= BEZ 1995 Nr. 14, auch zum Folgenden; RB 1980 Nr. 7). Die
Grenze für die Zulassung ist die Eignung des Verfahrens, dem Anfechtenden die gewünschte
Entlastung zu verschaffen. Das Rechtsschutzinteresse fehlt etwa dort, wo von
vornherein feststeht, dass die Gutheissung der Beschwerde die behauptete
Beeinträchtigung vom Rechtsmittelkläger nicht abzuwenden vermag, dass also die
Anerkennung der Rechtswidrigkeit und die entsprechende Änderung oder Aufhebung
des Verwaltungsakts diese Einwirkungen auf den Rekurrenten unberührt lassen.
Das Rechtsschutzinteresse mangelt, wo der Entscheid dem Anfechtenden nicht
verschaffen kann, was er anstrebt, das heisst, wo die Durchsetzung des
materiellen Rechts den verfolgten Prozesszweck unzweifelhaft nicht zu erreichen
vermag. Ein fehlendes Rechtsschutzinteresse des Nachbarn nimmt die Praxis
insbesondere dann an, wenn ein Projektmangel durch eine für diesen bedeutungslose
Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1987 Nr. 3, 1980 Nr. 7).
3.
Während die Baurekurskommission die angefochtene
Baubewilligung kraft § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) mit freier Kognition überprüft, steht dem
Verwaltungsgericht aufgrund von § 50 VRG nur Rechtskontrolle zu.
4.
4.1
Zur Rüge
der Beschwerdeführer, dass das Projekt die Grenze zur Kernzone überstelle und
dort zonenwidrig sei, erwog die Baurekurskommission Folgendes: Art. 2 BZO
erkläre den Zonenplan im Massstab 1:5'000 für die Abgrenzung der Zonen und,
soweit die Ergänzungspläne keine abweichende Regelung enthielten, für die
Anordnung innerhalb der Zonen massgebend. Für die Kernzone Blüemliquartier
liege der Ergänzungsplan vom 24. November 1999 vor. Beide Pläne seien
wegen der Dicke des die Zonengrenze markierenden Strichs im strittigen Bereich
nicht ganz klar. Daher habe die Bausektion einen Plan des Amts für Städtebau
der Stadt Zürich über die Zonengrenzendefinition im Massstab 1:1'000
eingereicht. Danach verlaufe die Zonengrenze in nordöstlicher Richtung nicht
auf der Flucht der Grenze des Grundstücks Kat.-Nr. 02, sondern dazu leicht
nach Norden angewinkelt. Der Grund für diese Grenzziehung liege darin, dass die
Grenze parallel zur gestaffelten Nordwestfassade des rückwärtigen südostseitigen
Gebäudeflügels des bestehenden Gewerbegebäudes verlaufen solle. Alsdann folge
die Zonengrenze in nordwestlicher Richtung der bestehenden südwestlichen
Gebäudeflucht des Gewerbegebäudes und schneide den nordöstlichen Abschluss des
Gebäudes Cyklamenweg 1 an, sodass dieser in der Wohnzone liege. Es sei zulässig
gewesen, die Zonengrenze an die erst nach Erlass der BZO 1992 geschaffene
Gebäudeflucht anzupassen, auch wenn dadurch der nordöstliche Flügel des
Gebäudes Cyklamenweg 1 nicht mehr zur Kernzone, sondern zur Wohnzone geschlagen
werde. Da weder der Zonenplan noch der Kernzonenplan klaren Aufschluss über den
Grenzverlauf gäben, sei der vom Amt für Städtebau der Stadt Zürich eingereichte
genaue Plan über die Zonengrenzendefinition massgebend. Mit diesem stimme das
Projekt überein.
Die Beschwerdeführer halten dem entgegen, dass auf den
Kernzonen-Ergänzungsplan 1:1'250 abzustellen sei. Nach diesem verlaufe die
Zonengrenze in nordöstlicher Richtung parallel und in der Fortsetzung der
Parzellengrenze zwischen Kat.-Nrn. 01 und 02 sowie in nordwestlicher Richtung
parallel zur Fassade des Gebäudes Cyklamenweg 1. Somit falle die heutige
Verladerampe des Gewerbehauses in die Kernzone und die Kernzonengrenze liege
auf der Flucht des Hauses Cyklamenweg 1. Der im Internet veröffentlichte,
digitalisierte Plan "Zonenplan/Zonengrenzendefinition 1:1'000" sei
daher unrichtig; massgebend seien die genehmigten Originalunterlagen. Die
korrekte Anwendung der Zonengrenze bewirke, dass Teile des Neubaus in die
Kernzone zu liegen kämen und dort zonenwidrig seien; ferner müsse unter diesen
Umständen die Bruttogeschossfläche vermindert werden.
4.2
Die
Parteien sind sich einig, dass der Zonenplan 1:5'000 wegen des groben Massstabs
bezüglich des umstrittenen Verlaufs der Zonengrenze beim Gebäude Cyklamenweg 1
nicht schlüssig Auskunft gibt. Der unter diesen Umständen massgebende
detaillierte Kernzonenplan 1:1'250 scheint eher den Standpunkt der
Beschwerdeführer zu stützen, wonach die Grenze mit der Nordostfassade des
Wohnhauses Cyklamenweg 1 zusammenfällt. Allerdings ist der Baurekurskommission
beizupflichten, dass die Dicke der im Plan eingezeichneten Zonengrenze auch den
von den Beschwerdegegnerinnen vertretenen Grenzverlauf zulässt. Dass eine Zonengrenze
ein Grundstück und gar ein Gebäude durchquert, ist zwar nicht sinnvoll, lässt
sich aber infolge gewachsener Strukturen namentlich in städtischen
Verhältnissen oft nicht vermeiden. Angesichts dieser Unklarheit hat die
Vorinstanz auf den digitalisierten Plan "Zonenplan/Zonengrenzendefinition
1:1'000" abstellen dürfen. Zumindest lag dieses Vorgehen im Ermessen der
Vorinstanz und stellt keine vom Verwaltungsgericht zu korrigierende
Rechtsverletzung im Sinn von § 50 VRG dar. Eine Zonenplanänderung fällt im
Baubewilligungsverfahren bzw. im anschliessenden Rechtsmittelverfahren schon
deswegen ausser Betracht, weil hierfür nach § 88 PBG die Legislative zuständig
wäre.
5.
5.1
Sodann wies die Baurekurskommission den Einwand zurück
, dass das
Projekt die Kernzone unzulässigerweise unterirdisch nutze. Zwar könne von Art. 73
Abs. 8 BZO, wonach unterirdische Gebäude und Gebäudeteile nur im Bereich
von Hauptgebäuden zulässig seien, nicht aufgrund der Sondervorschrift von Art. 73
Abs. 10 BZO dispensiert werden. Weil die umstrittene Hofunterkellerung im
Übergangsbereich zwischen Wohn- und Kernzone geplant sei, rechtfertige sich
aber ein Dispens gestützt auf § 220 PBG. Entgegen der Auffassung der
Anstösser werde damit weder der Schutz des Blüemliquartiers ausgehöhlt noch die
Rechtsgleichheit verletzt.
Die Beschwerdeführer halten den Vorwurf aufrecht, dass der
Abbruch der Gebäude Cyklamenweg 1 und 3 sowie die unterirdische Überbauung der
zur Kernzone Blüemliquartier gehörenden Fläche sowohl den Kernzonenvorschriften
als auch Art. 73 BZO zuwiderlaufe. Die Verminderung der Bausubstanz in der
Kernzone widerspreche deren Sinn. Ein allfälliger "Anstandsabstand"
zwischen den beiden Zonen könne auch in der Wohnzone geschaffen werden und
müsse nicht zulasten der Kernzone gehen. Die für den Abbruch erteilte
Ausnahmebewilligung der Häuser Cyklamenweg 1 und 3 benachteilige die Nachbarn erheblich
und verstosse somit gegen § 220 Abs. 3 PBG. Insbesondere würden der
Liegenschaft des Beschwerdeführers Nr. 2 Licht und Sonne entzogen. Der
Beschwerdeführer Nr. 1 rügt sodann, dass die Anlieferung über einen
Wendeplatz ebenfalls in der Kernzone abgewickelt werde.
5.2
§ 50
PBG statuiert für Gebäude in der Kernzone kein Abbruchverbot; für die Erhaltung
der Bausubstanz bedürfte es einer Schutzanordnung im Sinne von § 203 ff.
PBG. Auch Art. 25 ff. BZO betreffend Kernzonen, insbesondere Art. 72 f.
BZO betreffend das Blüemliquartier, enthalten keine derartige Verpflichtung. Im
Gegenteil erklärt Art. 73 Abs. 2 BZO Neubauten ausdrücklich als
zulässig. Die von den Beschwerdeführern gegen den Abbruch der Wohnhäuser
Cyklamenweg 1 und 3 erhobenen Einwände erweisen sich daher als unbegründet. Ob
die am Cyklamenweg wohnenden Nachbarn legitimiert sind, sich gegen die
unterirdische Nutzung der Kernzone zu wehren, erscheint als fraglich.
Einerseits haben sie nicht näher dargetan, inwiefern sie dadurch beeinträchtigt
werden; anderseits würde eine Verkleinerung der Tiefgarage und somit des
Parkraums wegen der in § 242 ff. PBG erwähnten Möglichkeiten, die
Pflicht zur Erstellung von Abstellplätzen anderweitig zu erfüllen (RB 1995
Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14), nicht zum Scheitern des Bauvorhabens, sondern
zu einer die Anstösser nicht interessierenden Auflage führen. Die
Beschwerdeführer widersprechen den Vorinstanzen nicht, dass die am Cyklamenweg
in Richtung Badenerstrasse vorspringende Kernzone als besondere Verhältnisse zu
würdigen sind, die eine unterirdische Überbauung der Kernzone rechtfertigen.
Eine Verletzung öffentlicher Interessen, die der Erteilung einer Ausnahmebewilligung
laut § 220 Abs. 2 PBG entgegenständen, ist nicht ersichtlich. Dass
Parkraum unterirdisch geschaffen wird, erscheint unter dem Aspekt der
haushälterischen Nutzung des Bodens wie auch der baulichen Ästhetik als sinnvoll.
Ebenso wenig kann der – nicht näher substanziierten – Rüge gefolgt werden, der
in der Kernzone liegende Bereich der Tiefgarage benachteilige die Anwohner am
Cyklamenweg im Sinne von § 220 Abs. 3 PBG unzumutbar. Die im
Rekursverfahren erhobene und von der Vorinstanz zurückgewiesene Rüge, dass der
Hotelneubau übermässige Lärmimmissionen verursache, wird vor Verwaltungsgericht
nicht erneuert. Zumal die Zufahrt zur Tiefgarage über den Campanellaweg
erfolgt, lassen sich auch keine anderweitigen Nachteile für die
Beschwerdeführer erblicken.
5.3
Die
Zonenkonformität von Erschliessungsflächen richtet sich nach dem Zweck der
Bauten und Anlagen, denen sie dienen (vgl. RB 1985 Nr. 84 = BEZ 1985 Nr. 21).
Inwiefern die nach E. 8.3.2 des Rekursentscheids am Cyklamenweg zu
schaffende Wendemöglichkeit für den Anlieferverkehr dem Zweck der Kernzone
zuwiderlaufe, ist nicht ersichtlich. Denn die damit verbundene Erhöhung der
Verkehrssicherheit dient nicht allein dem Hotelbetrieb, sondern auch den Anwohnern
am Cyklamenweg.
6.
6.1
Hinsichtlich
des Einwands der Übergeschossigkeit erwog die Baurekurskommission, dass das
Eingangsgeschoss – wenn auch nur minimal – in den gewachsenen Boden hineinrage
und deswegen nach § 275 Abs. 3 PBG als Untergeschoss zu würdigen sei.
Weil in dieser Konstruktion keine Gesetzesumgehung zu erblicken sei, werde die
nach Art. 13 Abs. 1 BZO zulässige Anzahl von vier Vollgeschossen und
einem Dachgeschoss eingehalten.
Die Beschwerdeführer halten am Einwand fest, dass das Projekt
mit einem "überirdischen Untergeschoss" die zulässige Geschosszahl
überschreite. Die Auffassung der Baurekurskommission, wonach das
"Zugangsgeschoss" ein anrechenbares Untergeschoss darstelle, das
jedoch nicht zur Ausnützung zähle, sei unrichtig.
6.2
Die von
den Vorinstanzen vertretene Definition des Untergeschosses stützt sich auf den
klaren Gesetzeswortlaut und die ständige Praxis (VGr, 10. März 2004,
VB.2003.00370, E. 2.1, www.vgrzh.ch; Christoph Fritzsche/Peter Bösch,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003, S. 11-27 und 13-10).
Solange er die maximale Gebäudehöhe und die übrigen Vorschriften über die
Ausdehnung und Nutzung eines Gebäudes einhält, darf ein Bauherr diese
Möglichkeit ausschöpfen. Die Beschwerde erweist sich daher auch in diesem Punkt
als unbegründet.
7.
7.1
Im
Zusammenhang mit den Abstandsvorschriften hat die Baurekurskommission erwogen,
dass die Anstösser nur teilweise legitimiert seien, deren Unterschreitung durch
die oberirdischen Teile der Tiefgaragenrampe und des Gartenrestaurants zu
rügen. Soweit sie über den Campanellaweg oder den Cyklamenweg erschlossen
seien, würden sie nicht beeinträchtigt; ferner würde die Rüge nicht zur
Aufhebung der Baubewilligung, sondern höchstens zur Statuierung einer
Nebenbestimmung führen. Die Rampe der geplanten Tiefgarage samt dem darüber
vorgesehenen Rankengerüst stelle kein Gebäude dar und brauche daher keine
Abstandsvorschriften einzuhalten. Der Lagerraum sowie der überdachte Aussengrill
müssten zwar als so genannte Besondere Gebäude einen Grenzabstand von 3,50 m
einhalten. Weil das Nachbargrundstück Kat.-Nr. 02 der gleichen Eigentümerin
gehöre, dürfe die Erteilung eines Näherbaurechts jedoch vorausgesetzt werden.
Die Beschwerdeführer erneuern die Rüge, dass die
oberirdischen Teile der Tiefgaragenrampe (Rankgerüst, Grill-Unterstand,
Lagerschuppen) das gewachsene Terrain um mehr als 1 m überragten und den
Grenzabstand unterschritten. Wenn die Baurekurskommission diesen Bauteil nur
als "Rampe der Tiefgarage mit darüber liegendem Rankgerüst" betrachte,
allerdings verlange, dass die Abluft des Aussengrills über das zugehörige
Flachdach geführt werde, nehme sie "einseitig zu Gunsten des
Projekts" Stellung. Richtigerweise müsse dieser Bauteil entweder auf eine
rankenbedeckte Garageneinfahrt beschränkt oder ganz verweigert werden.
7.2
Die
Grundstücke der drei Beschwerdeführer werden allesamt über den Cyklamenweg
erschlossen. Eine allfällige Änderung der auf den Campanellaweg führenden
Ein-/Ausfahrt der Tiefgaragenrampe bringt ihnen keinen Nutzen. Auch mit Bezug
auf die dem Beschwerdeführer Nr. 1 gehörende Liegenschaft, welche durch
das Wohnhaus Kat.-Nr. 02 von der Rampe getrennt ist, lässt sich kein
Interesse erkennen. Wie die Vorinstanz daher zutreffend festgestellt hat, fehlt
ihnen nach dem zuvor Gesagten (E. 2.2) ein schutzwürdiges Interesse, eine
Korrektur dieses Projektteils zu verlangen. Dasselbe gilt bezüglich der Frage,
was für ein Grenzabstand gegenüber dem südwestlich angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 02
am Campanellaweg einzuhalten sei. Die Beschwerdeführer sagen nicht, inwiefern
ihnen trotzdem die Anfechtungsbefugnis zu den genannten Rügen zustehe. Im Übrigen
vermögen sie mit dem Hinweis auf die "einseitige" Sichtweise der
Vorinstanz keine Rechtsverletzung darzutun, weshalb sich die Beschwerde
insoweit als mangelhaft begründet erweist (§ 54 Satz 1 VRG).
8.
8.1
Mit Bezug
auf die Einordnung hat die Baurekurskommission erkannt, dass die Bauherrschaft
im vorliegenden Fall nicht verpflichtet werden könne, auf die Ausschöpfung des
erlaubten Bauvolumens zu verzichten. Wenn zwischen der kleinmassstäblichen
Struktur des Blüemliquartiers und dem projektierten grossen Hotelkubus ein
starker Gegensatz entstehe, sei dies auf die mit der Festsetzung der BZO
1992/1999 gewollte Planung zurückzuführen. Soweit es nicht um das
städtebauliche Thema des Grenzbereichs zweier Zonen von unterschiedlicher
Zweckbestimmung und Dichte, sondern um die Gestaltung des geplanten Gebäudes
gehe, übten die Nachbarn kaum substanziierte Kritik am Projekt. Die auf Kernzonen
bezogenen Art. 25 und 43 BZO kämen ausserhalb dieser Zone nicht zur Anwendung.
Mit den Einwänden, dass der geplante Bau mit einer
effektiven Höhe von 6,30 m über der ausgesteckten Traufhöhe klobig wirke und
den Nachbarn Licht entziehe, dass ferner die "architektonischen
Kniffe" dem Quartierschutz zuwiderliefen, spricht der Beschwerdeführer Nr. 1
dem Hotelneubau die rechtsgenügende Einordnung ab.
8.2
Die
Baurekurskommission hat die örtlichen Verhältnisse nach Vornahme eines Augenscheins
ausführlich gewürdigt. Insbesondere hat sie auf die gestalterische Problematik
hingewiesen, die sich im Übergangsbereich verschiedener Zonen ergeben kann. Mit
seinen summarischen und allgemein gehaltenen Einwänden vermag der
Beschwerdeführer Nr. 1 den Rekursentscheid nicht als rechtsverletzend
darzutun.
9.
9.1
Schliesslich
halten die Beschwerdeführer Zezza und Iten dafür, dass die Baurekurskommission die
mit zahlreichen Nebenbestimmungen korrigierte Baubewilligung nicht hätte
bestätigen dürfen, sondern vielmehr zur grundlegenden Überarbeitung an die
Bausektion zurückweisen müssen.
9.2
Diesen
Einwand haben die Beschwerdeführer erst vor Verwaltungsgericht erhoben, weshalb
er laut § 52 Abs. 2 VRG als unzulässige neue Behauptung im
Beschwerdeverfahren nicht zu hören ist. Im Übrigen wäre die Rüge unbegründet.
Mängel eines Baugesuchs können laut § 321 Abs. 1 PBG durch
Nebenbestimmungen geheilt werden, solange dies ohne besondere Schwierigkeiten
geschehen kann. Dies trifft gewöhnlich dann zu, wenn damit keine wesentliche
Projektänderung verbunden ist (RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5).
Die angefochtene Baubewilligung vom 25. November 2003 enthält zwar
zahlreiche Nebenbestimmungen, indessen lässt sich nicht sagen, dass diese eine
grundlegende Überarbeitung des Projekts erfordern würden.
Diese Erwägungen führen im Ergebnis zur Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kann.
10.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens
werden die Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 70 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung muss ihnen von vornherein versagt
bleiben. Mangels eines besonderen Aufwands sind die Voraussetzungen von § 17
Abs. 2 lit. a VRG für die Zusprechung einer solchen Vergütung auch
mit Bezug auf die private Beschwerdegegnerin nicht erfüllt.
Demgemäss beschliesst die Kammer:
Die Beschwerden
VB.2005.00051, VB.2005.00056 und VB.2005.00057 werden vereinigt;
und entscheidet:
1.    Die
Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    270.--     Zustellungskosten,
Fr. 5'270.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern je zu einem Drittel auferlegt,
unter solidarischer Haftung aller für den Gesamtbetrag.
4.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.
5.    Mitteilung
an …