zh_verwaltungsgericht · VB.2014.00232 · 2015-03-27 · de

Baubewilligung | Ersatz von zwei Liegenschaften in der Kernzone: Auslegung der kommunalen BZO-Bestimmung; Ästhetische Würdigung; Kognition des Baurekursgerichts. Umstritten war die Auslegung und Anwendung einer offen formulierten kommunalen Norm, welche der Baubewilligungsbehörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt und damit bei Auslegung und Anwendung einen von der Gemeindeautonomie geschützten Entscheidungsspielraum eröffnet. Dieser Spielraum ist weiter als der Beurteilungsspielraum, der einer Gemeinde bei der Anwendung von § 238 PBG durch das kantonale Recht geöffnet wird (E. 4.3.2). Das Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit den Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde mit besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den Entscheid über Auslegung und Anwendung ihres eigenen Rechts begründet, desto höher werden dabei die Anforderungen an die Begründung des Baurekursgerichts. Ist der Entscheid der Gemeindebehörde plausibel und stichhaltig begründet, so bedarf es deshalb besonders überzeugender Gründe, um von deren Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts abzuweichen. Der Beurteilungsspielraum des Baurekursgerichts wird damit durch die Gemeindeautonomie beschränkt. Folglich kann das Baurekursgericht eigenes Ermessen dann wie die erstinstanzliche Behörde ausüben, wenn der erstinstanzliche Entscheid zu einem strittigen Punkt ohne eigentliche Begründung ergeht. Eine Verletzung der Gemeindeautonomie liegt dann vor, wenn das Baurekursgericht ohne eine besonders sorgfältige Auseinandersetzung mit den Argumenten der Baubehörde von deren plausibel und stichhaltig begründeten Auslegung und Anwendung kommunaler Bestimmungen abweicht (4.3.3.). Vorliegend nimmt die Gemeinde in ihrem Entscheid zwar auf die einzelnen Elemente der Bestimmung Bezug, setzt sich jedoch nicht wesentlich mit ihnen auseinander. Die Kognition des Baurekursgerichts war demzufolge nicht oder jedenfalls nicht wesentlich eingeschränkt (E. 4.5.1). Die Vorinstanzhat sich mit den spärlichen Vorbringen der Gemeinde befasst und ihre Auslegung plausibel gemacht (4.5.2).Umstritten war ferner der von Nachbargrundstück und Strasse einzuhaltende Abstand der geplanten Balkonvorbaute. Einzelne Vorsprünge dürfen gemäss § 260 Abs. 3 PBG bis zu 2 m in den Grenzabstandsbereich hineinragen, Balkone jedoch höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge. Der Abstand zu seitlich von Balkonen gelegenen Nachbargrundstücken ist gesetzlich nicht geregelt. Es ist jedoch nicht ersichtlich, weshalb die Regelung von § 260 Abs. 3 PBG nicht analog gelten sollte (E. 5.2). Praxisgemäss gilt die genannte Abstandsprivilegierung auch bezüglich Strassenabständen (E. 5.4).Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 27.03.2015 VB.2014.00232
Zurich Verwaltungsgericht 27.03.2015 VB.2014.00232
Zurigo Verwaltungsgericht 27.03.2015 VB.2014.00232

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2014.00232
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Geschäftsnummer:
VB.2014.00232
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.03.2015
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Ersatz von zwei Liegenschaften in der Kernzone: Auslegung der kommunalen BZO-Bestimmung; Ästhetische Würdigung; Kognition des Baurekursgerichts.
Umstritten war die Auslegung und Anwendung einer offen formulierten kommunalen Norm, welche der Baubewilligungsbehörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt und damit bei Auslegung und Anwendung einen von der Gemeindeautonomie geschützten Entscheidungsspielraum eröffnet. Dieser Spielraum ist weiter als der Beurteilungsspielraum, der einer Gemeinde bei der Anwendung von § 238 PBG durch das kantonale Recht geöffnet wird (E. 4.3.2).
Das Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit den Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde mit besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den Entscheid über Auslegung und Anwendung ihres eigenen Rechts begründet, desto höher werden dabei die Anforderungen an die Begründung des Baurekursgerichts. Ist der Entscheid der Gemeindebehörde plausibel und stichhaltig begründet, so bedarf es deshalb besonders überzeugender Gründe, um von deren Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts abzuweichen. Der Beurteilungsspielraum des Baurekursgerichts wird damit durch die Gemeindeautonomie beschränkt. Folglich kann das Baurekursgericht eigenes Ermessen dann wie die erstinstanzliche Behörde ausüben, wenn der erstinstanzliche Entscheid zu einem strittigen Punkt ohne eigentliche Begründung ergeht. Eine Verletzung der Gemeindeautonomie liegt dann vor, wenn das Baurekursgericht ohne eine besonders sorgfältige Auseinandersetzung mit den Argumenten der Baubehörde von deren plausibel und stichhaltig begründeten Auslegung und Anwendung kommunaler Bestimmungen abweicht (4.3.3.).
Vorliegend nimmt die Gemeinde in ihrem Entscheid zwar auf die einzelnen Elemente der Bestimmung Bezug, setzt sich jedoch nicht wesentlich mit ihnen auseinander. Die Kognition des Baurekursgerichts war demzufolge nicht oder jedenfalls nicht wesentlich eingeschränkt (E. 4.5.1). Die Vorinstanz hat sich mit den spärlichen Vorbringen der Gemeinde befasst und ihre Auslegung plausibel gemacht (4.5.2).
Umstritten war ferner der von Nachbargrundstück und Strasse einzuhaltende Abstand der geplanten Balkonvorbaute. Einzelne Vorsprünge dürfen gemäss § 260 Abs. 3 PBG bis zu 2 m in den Grenzabstandsbereich hineinragen, Balkone jedoch höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge. Der Abstand zu seitlich von Balkonen gelegenen Nachbargrundstücken ist gesetzlich nicht geregelt. Es ist jedoch nicht ersichtlich, weshalb die Regelung von § 260 Abs. 3 PBG nicht analog gelten sollte (E. 5.2). Praxisgemäss gilt die genannte Abstandsprivilegierung auch bezüglich Strassenabständen (E. 5.4).
Abweisung.
Stichworte:
ANBAU
BALKON
BAUREKURSGERICHT
BEURTEILUNGSSPIELRAUM
BZO
ERMESSEN
ERSATZBAU
GEMEINDEAUTONOMIE
GRENZABSTAND
KERNZONE
KERNZONENBAUTE
KERNZONENVORSCHRIFTEN
KOGNITION
NEUBAU
Rechtsnormen:
§ 238 PBG
§ 260 Abs. I PBG
§ 260 Abs. III PBG
§ 265 Abs. I PBG
§ 270 Abs. I PBG
§ 20 Abs. I lit. c VRG
§ 71 VRG
§ 125 lit. b ZPO
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2014.00232
VB.2014.00248
Urteil
der 1. Kammer
vom
27. März 2015
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser,
Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
Aus VB.2014.00232
Gemeinde Mönchaltorf,
vertreten durch Gemeinderat Mönchaltorf, vertreten
durch RA B,
Aus VB.2014.00248
A,
vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
D,
vertreten durch RA E,
Beschwerdegegnerin,
und
Aus VB.2014.00232
A,
vertreten durch RA C,
Aus VB.2014.00248
Gemeinderat Mönchaltorf,
vertreten durch RA B,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat Mönchaltorf bewilligte A mit Beschluss
vom 18. Juni 2013 den Abbruch und Ersatzbau der Liegenschaft
Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03
in Mönchaltorf. Mit separatem Beschluss bewilligte sie ihm gleichentags den
Abbruch und Ersatzbau samt neuen Anbau der angrenzenden Liegenschaft
Vers.-Nr. 04 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 an der F-Strasse 06.
II.
D erhob mit Eingabe vom 22. Juli 2013 gleichzeitig
gegen beide Beschlüsse Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte deren
Aufhebung sowie die Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligungen. Mit
Entscheid vom 12. März 2014 vereinigte das Baurekursgericht die vorerst
getrennt geführten Verfahren, hiess den Rekurs gut und hob die Beschlüsse des
Gemeinderates Mönchaltorf vom 18. Juni 2014 auf.
III.
Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob die
Gemeinde Mönchaltorf mit Eingabe vom 10. April 2014 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht. Darin beantragte sie, den angefochtenen Entscheid unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin aufzuheben. Am
14. April 2014 erhob A ebenfalls Beschwerde an das Verwaltungsgericht und
beantragte, das angefochtene Urteil aufzuheben, die beiden nachgesuchten Baubewilligungen
zu bestätigen und eine Parteientschädigung zuzusprechen.
Das Baurekursgericht schloss am 21. Mai 2014 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerden. Am 26. Juni 2014
beantragte D ebenfalls die Abweisung der Beschwerden sowie die Zusprechung
einer Parteientschädigung. Mit Repliken vom 11. Juli 2014 bzw. 25. August
2014 hielten A sowie die Gemeinde Mönchaltorf an ihren Anträgen fest, ebenso D
mit Dupliken vom 4. September 2014 und 3. Oktober 2014.
Mit Präsidialverfügung vom 8. Oktober 2014 wurden die
Beschwerdeverfahren VB.2014.00232 und VB.2014.00248 vereinigt und den
Beschwerdeführenden Frist zur freigestellten Vernehmlassung zu den Dupliken
angesetzt, worauf diese in der Folge verzichteten.
Die nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders
vermerkt, auf die Akten im Verfahren VB.2014.00232.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung
der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 06 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
1.2
Der
Beschwerdeführer hat als Bauherr ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung
des angefochtenen Entscheids beziehungsweise an der Wiederherstellung der
Baubewilligung (vgl. § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG;
Martin Bertschi in: Alain Griffel (Hrsg.), Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 41).
Er ist
somit ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert.
1.3
Eine Gemeinde
ist gemäss § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG
rechtsmittellegitimiert, wenn sie die Verletzung von Garantien rügt, die ihr
die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt. Die Beschwerdeführerin beruft sich vorliegend
im Zusammenhang mit der Anwendung ihres kommunalen Rechts auf ihre durch Art. 50
Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und Art. 85
der Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 (KV) garantierte
Gemeindeautonomie, weshalb ihre Beschwerdelegitimation zu bejahen ist.
1.4
Da auch
die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.
2.
2.1
Das
Baurekursgericht hat die beiden separat bewilligten Bauvorhaben an der F-Strasse 03
bzw. 06 im Rekursverfahren vereinigt. Die Gemeinde ersucht nun vorab darum, die
beiden Bauvorhaben im Beschwerdeverfahren getrennt zu beurteilen. Sie begründet
ihr Begehren damit, dass die betroffenen Grundstücke unterschiedlichen Eigentümern
gehören würden und die beiden Bauvorhaben gegebenenfalls zeitlich unabhängig
voneinander realisiert werden sollten. Die beiden Mehrfamilienhäuser seien
sodann baulich durch eine Brandmauer getrennt und funktionell eigenständig. Die
Vorinstanz habe denn auch durchwegs eine getrennte Beurteilung der beiden
Bauvorhaben vorgenommen. Eine Vereinigung der Verfahren sei unter den gegebenen
Umständen prozessökonomisch nicht sinnvoll gewesen.
2.2
Über die
Trennung von Verfahren findet sich im Verwaltungsrechtspflegegesetz keine
Vorschrift. Einschlägig ist aufgrund des Verweises von § 71 VRG die
Vorschrift von Art. 125 lit. b der Schweizerischen
Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (ZPO). Danach kann das Gericht
zur Vereinfachung des Prozesses gleichzeitig eingereichte bzw. bereits
vereinigte Beschwerdeverfahren trennen, wenn dies der Vereinfachung des Prozesses
dient. Entscheidend ist dabei allein, dass die Trennung im konkreten Fall
zweckmässig erscheint (vgl. Julia Geschwend/Remo Bornatico, in: Karl
Spühler/Luca Tenchio/Dominik Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar ZPO,
2. A., Basel 2013, Art. 125 N. 10).
2.3
Die
Vorinstanz legt in Erwägung 1 des Rekursentscheids überzeugend dar, weshalb die
beiden Bauvorhaben zu vereinigen sind; es kann vorab auf die entsprechenden
Ausführungen verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 VRG). Die beiden Bauvorhaben weisen einen engen sachlichen
Zusammenhang auf, betreffen dieselben Parteien sowie ähnliche Begehren und
werfen miteinander zusammenhängende Rechtsfragen auf. Eine erneute Aufteilung
im Sinn des Begehrens ist aus den genannten Gründen in prozessökonomischer
Hinsicht nicht zweckmässig. Dem Antrag auf Verfahrenstrennung ist daher nicht
stattzugeben.
3.
3.1
Die
streitbetroffenen Liegenschaften F-Strasse 03 und 06 befinden sich gemäss
Kernzonenplan der Gemeinde Mönchaltorf vom 10. März 2006 in der Kernzone K1.
Mit Beschluss des Gemeinderats vom 7. Juli 2009 wurden sie aus dem
kommunalen Inventar der Kulturobjekte entlassen. Sie können daher unter
Beachtung der Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Mönchaltorf
vom 10. Oktober 1996 (BZO) für die Kernzonen umgebaut oder ersetzt werden.
3.2
Der
Beschwerdeführer beabsichtigt den Abbruch der bestehenden Gebäude und deren
Ersatz durch zwei Wohnhäuser mit je drei Wohnungen. Neu sollen bei der
Liegenschaft F-Strasse 03 an der Südwest-Fassade anstelle eines kleinen
Anbaus Balkone erstellt werden. Die Liegenschaft F-Strasse 06 soll gegen Nordost
um einen neuen Anbau erweitert werden. Strittig ist, ob dieses Bauvorhaben den
Kernzonenvorschriften entspricht.
4.
4.1
Geplant
ist unter anderem, die strassenseitige Fassade des Ökonomieteils der Liegenschaft
F-Strasse 03 durchgehend mit einer Holzverschalung und regelmässig angeordneten
Fenstern zu versehen. Der heutige Erdgeschosseingang, die Treppe zum oberen Eingang
und der darüber liegende Balkon beim mittleren schmalen Gebäudeteil sowie das
gemauerte Sockelgeschoss sollen nicht ersetzt werden. Umstritten ist, ob mit
dem Verzicht auf diese Elemente das Erfordernis der Beibehaltung der prägenden
Fassadenelemente gemäss Art. 6 lit. a der Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Mönchaltorf vom 10. Oktober 1996 (BZO) verletzt wird.
4.2
Im
Kernzonenplan ist der Ökonomieteil der Liegenschaft F-Strasse 03 rot dargestellt.
Gemäss Art. 6 lit. a BZO handelt es sich dabei um ein erhaltenswertes
Gebäude, welches nur unter Beibehaltung der Stellung, der äusseren Abmessung,
des Hauptdaches und der prägenden Fassadenelemente umgebaut oder ersetzt werden
darf.
Die Anwendung dieser kommunalen
Bestimmung beinhaltet sowohl die Auslegung des Begriffs "prägende Fassadenelemente"
als auch die Vornahme einer ästhetischen Würdigung durch die rechtsanwendende
Behörde. Diese ergibt sich einerseits durch die Auslegung des Begriffs der
"prägenden Fassadenelemente" sowie anderseits im Zusammenhang mit der
optischen Erscheinung der geplanten Fassade.
4.3
Die Gemeinde
beanstandet, das Baurekursgericht habe entgegen ihren anders lautenden
Ausführungen den Spielraum nicht respektiert, welcher dem Gemeinderat bei der
Auslegung und Anwendung des eigenen kommunalen Rechts zustehe. Bei der Auslegung
und Anwendung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts sei der Entscheid
der Gemeinde zu schützen, sofern er sich als vertretbar erweise. Der private
Beschwerdeführer rügt sodann, die Vorinstanz habe auf eine Auslegung von
Art. 6 BZO gänzlich verzichtet und anstelle einer Würdigung lediglich mit
knappen Adjektiven ihr eigenes ästhetisches Empfinden zum Ausdruck gebracht.
4.3.1
Im Bereich der Würdigung ästhetischer Gesichtspunkte nach
kantonalem
Recht (vgl. § 238 PBG) hat das Baurekursgericht nach der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung trotz § 20 Abs. 1 lit. c
VRG keine völlig freie Angemessenheitskontrolle. Vielmehr ist zwischen der
Gemeindeautonomie und dem verfassungsmässigen Anspruch auf Ausschöpfung der
Überprüfungsbefugnis im Sinn eines möglichst schonenden Ausgleichs praktische
Konkordanz herzustellen. Das Baurekursgericht muss den angefochtenen Entscheid
deshalb unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der
Baubewilligungsbehörde überprüfen. Dabei hat es sich mit den Beweggründen der
örtlichen Baubehörde auseinanderzusetzen. Insofern steht es dem
Baurekursgericht nicht zu, die sich stellenden Fragen so zu beurteilen, wie
dies eine rechtsanwendende erstinstanzliche Behörde tun würde (vgl. zum Ganzen
VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.3 mit Hinweis auf VGr, 17. Dezember
2013, VB.2013.00468, E. 4.2.4).
4.3.2
Vorliegend stellt sich mit Blick auf die Gemeindeautonomie die Frage,
inwieweit die Angemessenheitskontrolle des Baurekursgerichts gemäss § 20
Abs. 1 lit. c VRG bei Auslegung und Anwendung des kompetenzgemäss erlassenen
kommunalen
Rechts zum Tragen kommt. In diesem Bereich kann sich für die
Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der rechtsanwendenden
Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. Ermessen einräumt (vgl.
dazu Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 59 f.). Dieser
Spielraum ist weiter als der Beurteilungsspielraum, der einer Gemeinde bei der
Anwendung von § 238 PBG durch das kantonale Recht geöffnet wird.
4.3.3
Vorliegend geht es um Auslegung und Anwendung von § 6 BZO. Diese offen
formulierte kommunale Norm eröffnet der Gemeinde bei Auslegung und Anwendung
einen von der Gemeindeautonomie geschützten Entscheidungsspielraum.
Das Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet,
sich mit den Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde mit besonderer
Sorgfalt auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den Entscheid über
Auslegung und Anwendung ihres eigenen Rechts begründet, desto höher werden
dabei die Anforderungen an die Begründung des Baurekursgerichts. Ist der
Entscheid der Gemeindebehörde plausibel und stichhaltig begründet, so bedarf es
deshalb besonders überzeugender Gründe, um von deren Auslegung und Anwendung kommunalen
Rechts abzuweichen. Der Beurteilungsspielraum des Baurekursgerichts wird damit
durch die Gemeindeautonomie beschränkt.
Eine Verletzung der Gemeindeautonomie liegt nach dem
Gesagten dann vor, wenn das Baurekursgericht ohne eine besonders sorgfältige
Auseinandersetzung mit den Argumenten der Baubehörde von deren plausibel und
stichhaltig begründeten Auslegung und Anwendung kommunaler Bestimmungen
abweicht. Diese Präzisierung der Rechtsprechung reiht sich in die langjährige
Praxis des Verwaltungsgerichts ein, wonach das Baurekursgericht erstinstanzliche
Entscheide unter Einsatz seiner vollen Kognition zu überprüfen hat, wenn der
örtlichen Baubehörde zwar ein Beurteilungsspielraum zukommt, sie diesen aber
angesichts der unzureichenden Begründung nicht wahrgenommen hat (VGr,
1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55 = VB.2006.00026, E. 3.3,
betreffend Einordnung gemäss § 238 PBG; VGr, 25. Oktober 2011,
VB.2011.00348, E. 3.4.2 und 5. Februar 2014, VB.2013.00476, E. 4.3.2,
jeweils betreffend die Schutzwürdigkeit eines Gebäudes). In solchen Fällen
fehlt es überhaupt oder zumindest weitgehend an der Möglichkeit, sich mit
Argumenten der Baubewilligungsbehörde vertieft auseinanderzusetzen. Folglich
kann das Baurekursgericht eigenes Ermessen wie die erstinstanzliche Behörde
ausüben, wenn der erstinstanzliche Entscheid zu einem strittigen Punkt ohne
eigentliche Begründung ergeht. Je plausibler die Bewilligungsbehörde die
Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts begründet hat, desto enger wird der
Spielraum des Baurekursgerichts bei der Überprüfung.
Dabei ist allerdings nochmals daran zu erinnern, dass
diese Kognitionsbeschränkung bei Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts nur
gilt, wenn das kommunale Recht der Gemeindebehörde – wie vorliegend –
tatsächlich einen Beurteilungsspielraum eröffnet.
4.3.4
Zu prüfen ist demnach im Folgenden, ob sich der Rekursentscheid unter
Beachtung der präzisierten Überprüfungspflicht und -befugnis des
Baurekursgerichts als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit
steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).
4.4
Im
Fachgutachten, auf das sich der Baubewilligungsentscheid stützt, wird bezüglich
beider Liegenschaften ausgeführt, dass die prägenden Fassadenelemente in neu
interpretierter Form respektiert würden. Dies betreffe insbesondere die
Dreigeschossigkeit, die Gliederung in vier Hausteile, die differenzierte
Materialisierung mit Verputz und Holzverschalung sowie die hochformatigen
Einzel- und Doppelfenster mit Einfassungen in den verputzten Fassadenpartien.
Noch verbesserungsfähig sei die Fenstergestaltung in den holzverschalten Fassadenteilen.
Da die Volumetrie der Bauten beibehalten werde, bleibe die räumliche Wirkung im
Orts- und Strassenbild gewährleistet. Hinsichtlich der Materialisierung mit
Verputz und Holz lasse sich ein guter Zusammenhang mit der näheren baulichen
Umgebung herstellen. Das Gutachten gelangt zum Ergebnis, dass die Fassadengestaltung
gute Qualitäten aufweist. Es beurteilt das Projekt aus ortsbaulicher und
gestalterischer Sicht mit einzelnen Vorbehalten (bezüglich Fenstergestaltung)
im Sinn von Art. 6 BZO als kernzonenverträglich und bezeichnet es als eine
angemessene Möglichkeit für die ortsbauliche Weiterentwicklung im Ortskern von Mönchaltorf.
Der Gemeinderat
schloss sich ohne weitere Bemerkungen der Ansicht des Fachgutachtens an.
Auflageweise fügte er an, dass vor Baubeginn ein detailliertes Farb- und Materialkonzept
einzureichen sei.
Das Baurekursgericht
ist hingegen der Ansicht, dass mit dem Verzicht auf den schmalen Hausteil mit
zwei Hauseingängen, Treppe und Balkon sowie dem gemauerten Sockelgeschoss die
differenzierte und feingliedrige Erscheinungsweise der heutigen Fassade verloren
gehe. Es würde eine ästhetisch verarmte, langweilige Fassade entstehen, welche
wenig an ein Kernzonengebäude erinnere. Dies sei mit der strikt formulierten
Bestimmung von Art. 6 lit. a BZO, welche ausdrücklich die Beibehaltung
der prägenden Fassadenelemente vorsehe, nicht vereinbar.
4.5
4.5.1
Gemäss Art. 6 lit. a BZO sind beim Umbau oder Ersatz eines im
Kernzonenplan rot bezeichneten Gebäudes die prägenden Fassadenelemente
beizubehalten. Diese Formulierung erfordert für die Auslegung und Anwendung der
Bestimmung eine Auseinandersetzung mit der Frage, was unter den prägenden
Fassadenelementen zu verstehen ist (vgl. vorn E. 4.2).
Diesbezüglich stellte das
Baurekursgericht in E. 6.3 des Rekursentscheids zu Recht fest, dass sich
das Fachgutachten mit dieser Frage nicht in ausreichendem Mass auseinandersetzt,
sondern lediglich festhält, die prägenden Fassadenelemente würden in neu
interpretierter Form respektiert. Dies betreffe insbesondere die
Dreigeschossigkeit, die Gliederung in vier Hausteile, die differenzierte
Materialisierung mit Verputz und Holzverschalung sowie die hochformatigen
Einzel- und Doppelfenster mit Einfassungen in den verputzten Fassadenpartien.
Auch die Gemeinde setzt sich weder mit den prägenden Fassadenelementen
noch mit der Dachgestaltung (Hauptdach und Dachaufbauten) in ausreichendem Mass
mit den prägenden Fassadenelementen auseinander. Sie wendet lediglich ein,
Balkone und Treppenaufgänge seien keine Fassadenelemente, sondern seien der
Fassade vorgelagert und Dachaufbauten würden ebenfalls nicht zur Fassade gehören.
Die Gemeinde nimmt damit zwar
auf einzelne Elemente von Art. 6 lit. a BZO Bezug, setzt sich jedoch
nicht oder jedenfalls nicht wesentlich mit ihnen auseinander. Die Kognition des
Baurekursgerichts war demzufolge nicht oder jedenfalls nicht wesentlich eingeschränkt.
4.5.2
Im angefochtenen Entscheid nennt das Baurekursgericht aufgrund seiner
Erkenntnisse am Augenschein die seiner Auffassung nach prägenden Stilelemente
der beiden Baukörper. Dabei handelt es sich um die Dachaufbaute auf dem
Hauptdach des Gebäudes F-Strasse 06, die optische Absetzung des
Sockelgeschosses beim Ökonomieteil der F-Strasse 03 sowie die Eingangsbereiche
mit den Treppenaufgängen an der Strassenfassade des Wohnhauses F-Strasse 03
und an der Ostfassade der F-Strasse 06. Damit hat sich die Vorinstanz mit
den spärlichen Vorbringen der Gemeinde durchaus befasst und die prägenden
Fassadenelemente gemäss Art. 6 lit. a BZO plausibel bezeichnet.
Dass die Balkone und Treppenaufgänge baulich nicht in die Fassade
integriert, sondern dieser vorgelagert sind, ändert entgegen der Auffassung der
Beschwerdegegnerschaft nichts daran, dass sie massgeblich zur ästhetischen Erscheinung
der Fassade beitragen. Die
Auslegung und Anwendung von Art. 6
lit. a BZO sowie die ästhetische Würdigung durch das Baurekursgericht
erweisen sich als sachgerecht.
4.6
Im Übrigen
wird vorgebracht, dass das Baurekursgericht die strassenseitige Fassade der
beiden Liegenschaften nicht hätte überprüfen dürfen,
da diese im
Rekursverfahren nicht gerügt worden seien.
D
as
Baurekursgericht ist namentlich dann zur Überprüfung nicht vorgebrachter Rügen
berechtigt, wenn
eine Rechtsverletzung im Zusammenhang mit
anderen Parteivorbringen steht (vgl. VGr, 4. Dezember 2014, VB.2014.00245,
E. 3.3. Da vorliegend die südwestliche und die nordöstliche
Fassadengestaltung im Rekursverfahren gerügt worden war, durfte das Baurekursgericht
auch eine Überprüfung der strassenseitigen Fassade vornehmen.
4.7
Zusammenfassend
erweist sich die Aufhebung der Baubewilligung für die Liegenschaft F-Strasse 03
durch das Baurekursgericht als rechtmässig. Eine Verletzung der Gemeindeautonomie
liegt nicht vor.
5.
5.1
Das vom
Gemeinderat Mönchaltorf bewilligte Baugesuch beinhaltet sodann den Abbruch
eines eingeschossigen Anbaus mit einer Grundfläche von etwa 5 mal 6 m an
der Südwest-Fassade der Liegenschaft F-Strasse 03 und den Neubau eines
Balkonvorbaus von 4,5 m Breite und 2,95 m Tiefe an dessen Stelle. Die
offen und abgestützt geplanten Balkone sollen sich über zwei Geschosse erstrecken.
Die Vorinstanz erwog in E. 6.2, der bestehende Anbau
sei im Kernzonenplan nicht markiert, weshalb dieser zwar ohne Weiteres
abgebrochen werden könne, ein Ersatzbau in den Kernzonenvorschriften für nicht
markierte Gebäudeteile indessen nicht vorgesehen sei. Die Balkone könnten auch
deshalb nicht als Ersatzbau gelten, weil sie sich vom bisherigen Anbau
bezüglich Ausmass, Bauweise, Erscheinungsbild und Nutzweise grundlegend unterscheiden
würden. Als Neubauten würden sie jedoch am minimalen Grenzabstand von
3,5 m gemäss Art. 7 lit. a BZO und am Strassenabstand von
mindestens 6,0 m gemäss § 265 Abs. 1 PBG scheitern, da der
Abstand zur Grundstücksgrenze lediglich etwa 1,7 m und derjenige zur
Strassengrenze etwa 3,9 m betrage. Zudem würden die Balkone die Fassade in
einer Art. 6 lit. a BZO widersprechenden Weise verändern. Die
Vorinstanz gelangte daher zum Schluss, dass der Balkonvorbau in der geplanten
Form nicht zulässig sei.
Dagegen bringen die
Beschwerdeführenden vor, der Vorwurf der Abstandsunterschreitung sei
ungerechtfertigt, da Balkone als Vorsprünge im Sinn von § 260 Abs. 3
PBG den Grenzabstandsbereich beanspruchen dürften. Dies gelte auch für den
Strassenabstandsbereich, wobei Balkone im seitlichen Bereich ohnehin
abstandsbefreit seien.
5.2
Die
§§ 260 ff. PBG schreiben vor, dass Gebäude bestimmte Abstände zu
anderen Gebäuden und zu den Grundstücksgrenzen einhalten müssen. Der
Grenzabstand
bestimmt gemäss § 260 Abs. 1 PBG die nötige Entfernung zwischen der
Fassade
und der massgebenden Grenzlinie.
Einzelne
Vorsprünge
dürfen jedoch
bis zu 2 m in den Abstandsbereich hineinragen, Balkone jedoch höchstens
auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge (§ 260 Abs. 3 PBG).
Diese Regelung betrifft indes nur deren Abstand zum Nachbargrundstück in jener
Richtung, in welcher sie der betreffenden Fassade vorgelagert sind. Gesetzlich
nicht geregelt ist der einzuhaltende Abstand zu den seitlich liegenden Nachbargrundstücken.
Nach der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist die Abstandsprivilegierung von
§ 260 Abs. 3 PBG restriktiv auszulegen, um den mit den
Abstandsvorschriften verfolgten Zweck nicht zu unterlaufen, verschiedene
Einflüsse von Bauten und ihrer Benutzung auf Nachbargrundstücke zu mildern (
VGr, 21. November 2013, VB.2013.00324, E. 5.4; 12. Juli
2006, VB.2006.00150, E. 3.2 = BEZ 2006 Nr. 43
). Die
Immissionen, welche von Balkonen ausgehen, unterscheiden sich in ihrer Richtung
nicht. Zudem wäre der (reduzierte) Abstand auch einzuhalten, wäre ein Balkon an
der parallel zur seitlichen Grundstücksgrenze verlaufenden Fassade betroffen.
Zugunsten des seitlich angrenzenden Grundstücks muss daher eine analoge
Regelung gelten.
Der Gesetzgeber wollte mit der
Regelung von
§ 260 Abs. 3 PBG
kleinere Balkone privilegieren. Bei einem gemäss kantonalen Recht
einzuhaltenden Minimalabstand von 3,5 m zum Nachbargrundstück darf ein
kleinerer Balkon von der Fassade gemessen bis zu 2 m in diesen
Abstandsbereich hineinragen (
§ 260 Abs. 3 und § 270
Abs. 1 PBG
). Mit anderen Worten ist ein Abstand
vom Abschluss des Balkons bis zur Grundstücksgrenze von 1,5 m nach dem
Willen des Gesetzgebers ausreichend. Das kommunale Recht sieht vorliegend keine
davon abweichende Abstandsregelung vor. Es rechtfertigt sich daher, kleinere Balkone,
welche höchstens einen Drittel der betreffenden Fassadenlänge umfassen, mit
einem seitlichen Abstand von mindestens 1,5 m zum Nachbargrundstück zuzulassen.
5.3
In den
südwestlichen Grenzabstandsbereich von 3,5 m ragt der Balkonvorbau nicht
hinein. Bereits der kleinste Abstand beträgt dort knapp 6 m. Das gleiche
gilt für den seitlichen Abstand zur nordwestlichen Grundstücksgrenze. Der
seitliche Abstand zur südöstlichen Grundstücksgrenze beträgt etwas über
2 m und hält damit nach dem Gesagten einen Mindestabstand von
1,5 m zum Nachbargrundstück ein
. Bei einer
Gesamtfassadenlänge von 12,35 m übersteigt der Balkonvorbau mit der geplanten
Breite von 4,5 m jedoch das gemäss § 260 Abs. 3 PBG
zulässige Drittel, um von der Privilegierung bezüglich des
Grenzabstands zu profitieren.
Die Beanspruchung des Abstandsbereichs ist
daher unzulässig.
Da vorliegend
einer Verkleinerung des Balkonvorbaus keine besonderen Schwierigkeiten entgegenstehen
und in der Verringerung dessen Breite auch keine wesentliche Projektänderung zu
erblickten ist, könnte der Mangel
mittels einer Nebenbestimmung im Sinn
von § 321 Abs. 1 PBG geheilt werden (vgl. dazu VGr, 4. April
2012, VB.2011.00589, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen)
. Angesichts der Aufhebung der Baubewilligung bleibt dies allerdings
ohne Bedeutung.
5.4
Ferner ist
umstritten, ob die Balkonvorbaute gegenüber der Strasse den erforderlichen
Abstand einhält. Lediglich
Gebäude
haben nach kantonalem Recht gegenüber
Strassen einen Abstand von 6 m einzuhalten (§ 265 Abs. 1 PBG).
Für
Balkone
gilt indessen die Abstandsprivilegierung im Sinn von
§ 260 Abs. 3 PBG praxisgemäss auch bezüglich Strassenabständen (VGr,
21. November 2013, VB.2013.00324, E. 5.2;
11. Juli
2012, VB.2012.00018, E. 3.1 = BEZ 2012 Nr. 54
). Art. 45 BZO sieht
unter dem Titel "Ergänzende Vorschriften" ebenfalls vor, dass mehrgeschossige
Bauteile auf maximal 1/3 der Fassadenlänge unter der Voraussetzung einer guten
Gestaltung einen Abstand von mindestens 3,5 m zur Strasse einzuhalten
haben.
In diesem Zusammenhang stellen sich die Fragen, ob Art. 45
BZO vorliegend anwendbar ist, ob Balkone zusätzlich zum Grenzabstand gegenüber
der Strasse abstandspflichtig sind und ob die Balkone die erforderlichen
Abstände einhalten. Angesichts der Aufhebung der Baubewilligung können diese Fragen
jedoch offengelassen werden; dasselbe gilt für die Frage, ob die Südwest-Fassade
den Vorgaben von Art. 6 lit. a BZO entspricht.
6.
6.1
Geplant
ist weiter, an der nordöstlichen Fassade der Liegenschaft F-Strasse 06
einen neuen Anbau samt Balkonvorbau zu erstellen. Dieser soll an die zwei
versetzt zusammengebauten Häuserteile anschliessen, welche in gleicher Stellung
wieder aufgebaut werden. Im Innern der Liegenschaft sind Wohnungen geplant,
welche die Grundfläche aller drei Gebäudeteile umfassen.
6.2
Umstritten
ist hier wiederum die Auslegung und Anwendung von Art. 6 BZO. Die Beschwerdeführenden
beanstanden auch hier einen Eingriff der Rekursinstanz in das der Baubehörde
zustehende Ermessen bzw. in die Autonomie der Gemeinde bei der Anwendung des
kommunalen Rechts. Wie aus dem Folgenden hervorgeht, erweist sich die Beurteilung
des Baurekursgerichts auch diesbezüglich als richtig. Eine Verletzung der Gemeindeautonomie
liegt daher nicht vor.
6.3
Im
Kernzonenplan ist derjenige Gebäudeteil der Liegenschaft F-Strasse 06, welcher
direkt an die F-Strasse grenzt, rot dargestellt. Gemäss Art. 6 lit. a
BZO handelt es sich dabei um ein erhaltenswertes Gebäude, welches nur unter
Beibehaltung der Stellung, der äusseren Abmessung, des Hauptdaches und der
prägenden Fassadenelemente umgebaut oder ersetzt werden darf. Der
strassenabgewandte Gebäudeteil der Liegenschaft F-Strasse 06 wird im
Kernzonenplan grau dargestellt und darf daher umgebaut, ersetzt oder unter Beachtung
von Art. 7–9 BZO in veränderten Lagen und Abmessungen neu aufgebaut werden
(Art. 6 lit. b BZO).
6.4
6.4.1
In ihrem Beschluss hielt die Baubehörde fest, der geplante Anbau halte die
Strassen-, Grenz- und Gebäudeabstände ein, sei jedoch um 5 cm zu
reduzieren, damit beide Liegenschaften zusammen die Gesamtlänge von 30 m
nicht überschreiten würden. Im Rekursverfahren führte sie dazu aus, dass nach
konstanter Rechtsauffassung im vorgesehenen Ersatz- oder Neubaurecht auch die
Erweiterung mit umfasst sei, sofern letztere die Bauvorschriften für Neubauten
einhalte. Ergänzend führt sie im Beschwerdeverfahren aus, die Vorschrift über
Umbau und Ersatz (
Art. 6 lit. b BZO
)
betreffe nur diejenigen Gebäude, welche die aktuellen Bauvorschriften,
insbesondere jene über die Grenz- oder Strassenabstände, nicht einhielten.
6.4.2
Art. 6 lit. b BZO sieht vor, dass der grau bezeichnete
Gebäudeteil der Liegenschaft entweder ersetzt
oder
unter Beachtung von
Art. 7–9 BZO in veränderten Lagen und Abmessungen neu aufgebaut werden
darf. Anders formuliert: Sind bezüglich Lage oder Abmessungen Veränderungen
geplant, so sind die Neubauvorschriften einzuhalten. Soll das Gebäude indessen
unter Beibehaltung von Lage und Abmessung wieder aufgebaut werden, kann dies
aufgrund des Ersatzbaurechts unabhängig von den Neubauvorschriften erfolgen.
Eine Kombination von Ersatz- und Neubau sieht der klare Wortlaut – wie die Vorinstanz
zu Recht festhält – hingegen nicht vor. Die Auslegung der Gemeinde ist mit dem
klaren Wortlaut der BZO nicht vereinbar und damit rechtsverletzend.
Wie die Vorinstanz
zutreffend ausgeführt hat, erweitert der geplante Anbau den grau bezeichneten
Ersatzbau nordöstlich um 5.05 m und südöstlich um 2.60 m zuzüglich
Balkonvorbaute von 2.50 m und ist vom Hauptgebäude unbestrittenermassen
weder konstruktiv noch funktionell abgesetzt. Die geplante Baute ist folglich
gesamthaft als neues Gebäude zu betrachten. Eine künstliche Unterteilung in
einen Ersatz- und einen Neubau, um von den privilegierten Grenzabständen zu
profitieren und gleichzeitig das Gebäude vergrössern zu können, würde nach dem
Gesagten zu einer Umgehung von Art. 6 lit. b BZO führen. Die
Vorinstanz hat daher zu Recht festgestellt, dass dieses Vorgehen weder
vorgesehen noch zulässig ist. Ebenso wenig bietet die Bestimmung eine Grundlage
für ein erweitertes Ersatzbaurecht.
6.4.3
Soweit die Baubewilligungsbehörde auf ihre Praxis verweist, wonach bei grau
bezeichneten Bauten unter Beachtung der Neubauvorschriften auch Erweiterungen
zulässig seien, ist darauf hinzuweisen, dass zur Eruierung der behaupteten
Bewilligungspraxis Vergleichsobjekte gefunden werden müssten (vgl. VGr, 30. September
2014, VB.2014.00278, E. 5.3; 21. Mai 2014, VB.2013.00691
E. 4.4.2). Diesbezüglich fehlen jedoch substanziierte Vorbringen. Der
Hinweis auf eine bereits bewilligte Erweiterung des strittigen Gebäudes reicht
dazu nicht aus.
6.4.4
Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass sowohl die Baubehörde als auch die
Vorinstanz von einem Anbau an den im Kernzonenplan grau bezeichneten
Gebäudeteil ausgehen. Sie übersehen dabei, dass der Anbau nicht nur den grau
bezeichneten Gebäudeteil südöstlich um 2.60 m, sondern gleichzeitig auch
den rot bezeichneten Gebäudeteil auf einer Länge von 2.60 m um 8.45 m
nordöstlich erweitert. Wo bisher dessen Fassade verlief, soll neu eine Zimmerwand
zu stehen kommen. Zudem sind vom rot bezeichneten Gebäudeteil aus Zugänge zu
den Balkonen des Anbaus geplant.
Für rot bezeichnete
Bauten sieht Art. 6 lit. a BZO vor, dass diese nur unter Beibehaltung
der äusseren Abmessung umgebaut oder ersetzt werden dürfen. Die Möglichkeit
eines Neubaus oder einer Erweiterung besteht bei solchen Bauten indessen nicht.
Der geplante Anbau erweitert den rot bezeichneten Gebäudeteil wie dargelegt und
weicht damit massiv von den bisherigen äusseren Abmessungen ab. Von einer
Beibehaltung der äusseren Abmessung kann nicht mehr gesprochen werden. Der
geplante Anbau verstösst damit auch gegen Art. 6 lit. a BZO. Er wäre
daher bereits aus diesem Grund nicht bewilligungsfähig.
6.5
Nach dem
Gesagten erweist sich die Aufhebung der Baubewilligung auch bezüglich der
Liegenschaft F-Strasse 06 als rechtmässig.
Bei diesem Ergebnis
erübrigt sich die Prüfung, ob die Baubehörde den Verzicht auf die Schleppgaube
und die entlang der nordöstlichen Fassade verlaufenden Eingangstreppe zu Recht
bewilligt hat.
7.
Zusammengefasst sind
die Beschwerden vollumfänglich abzuweisen.
Bei diesem Ausgang
des Verfahrens sind die Kosten je zur Hälfte den Beschwerdeführenden
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG) und sind sie zu verpflichten, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung
zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG); als angemessen erscheint eine
Entschädigung von je Fr. 2'500.-.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  10'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.      230.--    Zustellkosten,
Fr.  10'230.--    Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung
von je Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …