zh_verwaltungsgericht · VB.2005.00029 · 2005-09-15 · de

Quartierplan | Amtlicher Quartierplan "Durst", Meilen; Baulinien. Im Quartierplangebiet soll die neue Quartierstrasse U6 erstellt werden. Der Abstand der Baulinie zur Strasse U 6 beträgt bergseits 6 m und seeseits 3,5 m (E. 2.1). Das gesamte Quartierplangebiet befindet sich vorliegend an einem gegen Süden, d.h. gegen den See abfallenden Hang. Die geltende Bauordnung sieht für das zum grössten Teil der Wohnzone W 1.4 zugewiesene Gebiet einen kleinen Grenzabstand von 3,5 m sowie einen grossen gegenüber Süden einzuhaltenden Grundabstand von 7 m vor. Mit dieser Grenzabstandsregelung soll aus Gründen der Wohnhygiene und Seesicht eine Überbauung der Grundstücke im nördlichen, erhöhten Bereich ermöglicht und angestrebt werden. Dieses Konzept soll aus Gründen einer einheitlichen Gestaltung der Überbauung durch die Baulinenführung entlang der Quartierstrasse U6 weitergeführt werden. Die strittige Baulinienführung ist deshalb gerechtfertigt und sachlich begründbar (E. 3.3). Es liegt keine Ungleichbehandlung vor und es sind auch keine anderen Gründe ersichtlich, die gegen diese Baulinienführung sprechen (E. 3.4). Abweisung (E. 4).

Zürich Verwaltungsgericht 05..2.15.0 VB.2005.00029
Zurich Verwaltungsgericht 05..2.15.0 VB.2005.00029
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00029
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Geschäftsnummer:
VB.2005.00029
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 15.09.2005
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Quartierplan
Amtlicher Quartierplan "Durst", Meilen; Baulinien.
Im Quartierplangebiet soll die neue Quartierstrasse U6 erstellt werden. Der Abstand der Baulinie zur Strasse U 6 beträgt bergseits 6 m und seeseits 3,5 m (E. 2.1).
Das gesamte Quartierplangebiet befindet sich vorliegend an einem gegen Süden, d.h. gegen den See abfallenden Hang. Die geltende Bauordnung sieht für das zum grössten Teil der Wohnzone W 1.4 zugewiesene Gebiet einen kleinen Grenzabstand von 3,5 m sowie einen grossen gegenüber Süden einzuhaltenden Grundabstand von 7 m vor. Mit dieser Grenzabstandsregelung soll aus Gründen der Wohnhygiene und Seesicht eine Überbauung der Grundstücke im nördlichen, erhöhten Bereich ermöglicht und angestrebt werden. Dieses Konzept soll aus Gründen einer einheitlichen Gestaltung der Überbauung durch die Baulinenführung entlang der Quartierstrasse U6 weitergeführt werden. Die strittige Baulinienführung ist deshalb gerechtfertigt und sachlich begründbar (E. 3.3).
Es liegt keine Ungleichbehandlung vor und es sind auch keine anderen Gründe ersichtlich, die gegen diese Baulinienführung sprechen (E. 3.4).
Abweisung (E. 4).
Stichworte:
BAULINIENFESTSETZUNG
GRENZABSTAND
QUARTIERPLAN
SONDERNUTZUNGSPLÄNE
STRASSENABSTAND
Rechtsnormen:
§ 96 Abs. I PBG
§ 125 PBG
§ 265 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Mit Beschluss vom 16. Juli 2002 setzte der
Gemeinderat Meilen den amtlichen Quartierplan "Durst" fest. Dieser
Beschluss wurde am 9. August 2002 im Amtsblatt des Kantons Zürich
publiziert.
II.
Gegen diese Festsetzung rekurrierten A und C an die Baurekurskommission
II, welche den Rekurs am 23. November 2004 abwies und den angefochtenen
Beschluss des Gemeinderates Meilen im geprüften Umfang bestätigte.
III.
Gegen diesen Rekursentscheid erhob A am 20. Januar
2005 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragte, der Beschluss des
Gemeinderats Meilen vom 16. Juli 2002 sei insoweit aufzuheben, als er eine
den gesetzlichen Strassenabstand verringernde Baulinie südlich der neuen
Quartierstrasse U6 vorsehe und der angefochtene Entscheid sei insoweit
aufzuheben, als er den Beschluss des Gemeinderats Meilen betreffend Festsetzung
der Baulinien zur Verringerung des Strassenabstands seeseitig der U6 bestätige;
auf die Festsetzung von den Strassenabstand verringernden Baulinien seeseitig
der Quartierstrasse U6 sei zumindest im Bereich des Grundstücks der
Beschwerdeführerin zu verzichten bzw. der Gemeinderat Meilen sei anzuweisen,
die Baulinie auch seeseitig der U6 auf 6 m anzusetzen; eventualiter seien
beidseits der U6 die gleichen Strassenabstände festzulegen, dies jedenfalls im
Bereich des Grundstücks der Beschwerdeführerin; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners; die Kosten- und
Entschädigungsfolgen im erstinstanzlichen Verfahren seien entsprechend
aufzuheben.
Die Baurekurskommission II beantragte am 8. Februar
2005 die Abweisung der Beschwerde. In seiner Beschwerdeantwort vom
29. März 2005 stellte der Gemeinderat Meilen ebenfalls den Antrag, die
Beschwerde sei abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
Beschwerdeführerin.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ergibt sich aus
§ 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG). Da
auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
2.1
Das
Beizugsgebiet des amtlichen Quartierplans "Durst" wird im Norden
durch die Luftstrasse, im Osten durch die Plattenstrasse, im Süden durch die
Rainstrasse und den Harbisweg sowie im Westen durch das Raingässli begrenzt.
Das Gebiet ist gemäss der geltenden Zonenordnung zum grössten Teil der Wohnzone
W 1.4 zugewiesen. Gegenstand des Quartierplans ist unter anderem die
strassenmässige Erschliessung der Quartierplangrundstücke. Vorgesehen ist eine
Erschliessung mit parallel zum gegen Süden bzw. den Zürichsee abfallenden Hang
führenden Quartierstrassen. Ungefähr in der Mitte des Quartierplangebiets soll
die neue Quartierstrasse U6 erstellt werden. Durch diese soll neu auch das mit
einem Einfamilienhaus überstellte Grundstück altKat.-Nr. 01 der
Beschwerdeführerin erschlossen werden. Mit dem Quartierplan sollen entlang
dieser Strasse Baulinien festgesetzt werden. Der Abstand der Baulinie zur
Strasse beträgt bergseits 6 m und seeseits 3,5 m.
2.2
Die
Beschwerdeführerin macht im Wesentlichen Folgendes geltend: Ihre Parzelle sei
praktisch flach und weise nur einen geringfügigen Niveauunterschied zu den
südwärts gelegenen Grundstücken auf, welche in ihrer gesamten Bautiefe –
entgegen der Darstellung der Vorinstanz – ebenfalls nur ein ganz geringfügiges
Gefälle aufweisen würden, was ein Augenschein oder ein Höhenkurvenplan ohne
weiteres erhellen könne. Diesem Sachverhalt habe die Vorinstanz nicht
ausreichend Rechnung getragen bzw. den diesbezüglichen Sachverhalt unrichtig
festgestellt. Die strittige Baulinienfestsetzung unterscheide nicht zwischen steileren
und flacheren Lagen. Durch die Begünstigung der seeseitig gelegenen Parzellen
werde ihr bereits überbautes Grundstück benachteiligt. Die mittels der
beanstandeten Baulinie abweichend von den gesetzlichen Vorschriften ermöglichte
Näherbauweise seeseitiger Gebäude beeinträchtige die Aussicht und Besonnung der
nördlichen Grundstücke. Dies falle besonders dort ins Gewicht, wo wenig Gefälle
bestehe. Ausserdem sei ihre Parzelle überbaut, das Gebäude könne nicht einfach
"nach Norden gerückt" werden.
Die beanstandete Baulinienfestsetzung widerspreche dem
Prinzip der Gesetz- und Verhältnismässigkeit sowie dem Rechtsgleichheitsgebot.
Der gesetzliche Strassenabstand von § 265 des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) werde ausser Kraft gesetzt. Bezweckt werde
damit eine erhöhte Flexibilität beim Platzieren der Bauten, d.h. eine
verbesserte Überbaubarkeit und Ausnützung der begünstigten Grundstücke. Diese
Zwecksetzung liege ausschliesslich im Interesse der seeseitigen Grundstücke.
Ein öffentliches Interesse sei nicht erkennbar. Baulinien dürften gemäss
§ 96 Abs. 1 PBG ausschliesslich zur Freihaltung von Gelände für
öffentliche Verkehrsanlagen oder Vorgärten bzw. Grünbereichen vorgesehen
werden. Sie dürften ausserdem nur dann festgesetzt werden, wenn dafür ein Bedürfnis
bestehe. Dieses Bedürfnis könne jedoch nur die Freihaltung von Gelände und
nicht etwa die Verringerung des nach den gesetzlichen Vorschriften geltenden
Strassenabstandes beinhalten. Das Instrument der Baulinie werde dadurch zweckentfremdet.
Für die angefochtene Festsetzung fehle eine gesetzliche Grundlage. Abweichungen
von § 265 PBG dürften mittels Baulinien nur soweit festgelegt werden, als
sich diese Abweichung als nötig erweise. Dies sei vorliegend nicht der Fall.
Weshalb Gründe der Wohnhygiene oder der Seesicht eine Reduktion des
Strassenabstands auf 3,5 m notwendig machen würden, werde von der
Vorinstanz nicht näher begründet. Gestalterische oder ortsbauliche Gründe seien
nicht ersichtlich; diese würden vielmehr eher für eine Einhaltung der
Strassenabstände sprechen. Die Wahrung der Verkehrssicherheit sowie der Bewegungsraum
und Aussichtsschutz für Fussgänger sprächen gegen eine Zentrierung der
Baumassen möglichst nahe am Strassenrand; ebenso wie die Wahrung des
Quartiercharakters als Einfamilienhauszone. Die rechtsungleiche Behandlung der
seeseitigen und bergseitigen Grundstücke sei nicht zu rechtfertigen.
3.
3.1
Gemäss
§ 125 Abs. 1 PBG sind vor oder mit dem Quartierplan für die
öffentlichen Strassen, die sein Gebiet begrenzen oder durchkreuzen, sowie für
die Quartierstrassen und andere Verkehrsanlagen Bau- und Niveaulinien
festzusetzen, soweit dafür ein Bedürfnis besteht. Der Baurekurskommission II
ist darin beizupflichten, dass im vorliegenden Fall ein Bedürfnis nach der
Festsetzung von Baulinien im Sinne der zitierten Bestimmung besteht, wird doch
die Quartierstrasse U6 erst gebaut und sind die daran anstossenden Grundstücke
grösstenteils noch unüberbaut. Ebenfalls zutreffend ist, dass Verkehrsbaulinien
gemäss § 96 Abs. 2 lit. a PBG das ordentliche Instrument zur
Bestimmung des Abstandes von Gebäuden und Anlagen gegenüber Strassen und
anderen Verkehrsflächen bilden. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut der
Bestimmung von § 264 PBG, wonach der Abstand von Gebäuden gegenüber
Verkehrsanlagen in erster Linie durch die bestehenden oder voraussichtlich
nötigen Verkehrsbaulinien bestimmt wird. Die Strassenabstandsregelung gemäss
§ 265 Abs. 1 PBG gelangt ausdrücklich nur dann zur Anwendung, wenn Baulinien
für öffentliche und private Strassen fehlen und eine Festsetzung nicht nötig erscheint.
Dafür, dass die Festsetzung eines gegenüber der gesetzlichen Subsidiärregelung
kleineren Strassenabstandes mittels Baulinie nur dann zulässig sein soll, wenn
eine Notwendigkeit bestehe, bietet der Wortlaut des Gesetzes keinerlei
Anhaltspunkte. Vielmehr ist mit der Baurekurskommission II davon auszugehen,
dass es grundsätzlich zulässig ist, mit Baulinien für bestimmte Grundstücke den
Strassenabstand grösser oder kleiner als 6 m (vgl. § 265 PBG)
anzusetzen.
3.2
Unbestritten
ist, dass Baulinien stets primär öffentliche Interessen wahren (vgl. Christoph
Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003,
Ziff. 4.5.1.). Zu eng ist indessen die den Verkehrsbaulinien von der
Beschwerdeführerin zugedachte Zwecksetzung: Die Freihaltung von Gelände für
öffentliche Verkehrsanlagen oder Vorgärten bzw. Grünbereichen ist nur eine der
möglichen Zwecksetzungen. Baulinien können anerkanntermassen auch im Dienst der
Ordnung und Gestaltung der Überbauung stehen (Walter Haller/Peter Karlen,
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz. 344).
Nach Massgabe des Bedürfnisses richtet sich nicht nur die
zeitliche Festsetzung, sondern auch die Ausgestaltung der Baulinien, d.h. deren
konkrete Linienführung. Der Baurekurskommission II ist darin beizupflichten,
dass aus Gründen der Rechtsgleichheit bei der Festsetzung von Baulinien in der
Regel beide Strassenseiten gleichmässig zu belasten sind. Es handelt sich dabei
jedoch nicht um ein unabänderliches Prinzip. Vielmehr können etwa technische
Gründe ein Abweichen von diesem Grundsatz sogar erfordern. Ausserdem kann eine
asymmetrische Linienführung aus öffentlichen Interessen gerechtfertigt sein
(Robert E. Flach, Baulinien im schweizerischen Recht, Winterthur 1979, Bd. I,
S. 508).
3.3
Das
gesamte Quartierplangebiet befindet sich vorliegend an einem gegen Süden, d.h.
gegen den See abfallenden Hang. Die geltende Bauordnung sieht für das zum
grössten Teil der Wohnzone W 1.4 zugewiesene Gebiet einen kleinen Grenzabstand
von 3,5 m sowie einen grossen gegenüber Süden einzuhaltenden Grundabstand
von 7 m vor (vgl. Art. 18 BZO). Mit dieser Grenzabstandsregelung soll
aus Gründen der Wohnhygiene und Seesicht eine Überbauung der Grundstücke im
nördlichen, erhöhten Bereich ermöglicht und angestrebt werden. Wie der
Beschwerdegegner geltend macht, erfolgt die strittige Baulinienfestsetzung im
abfallenden Gelände in Anlehnung an diese Grenzabstandsregelung. Die
Möglichkeit der nördlichen Baumassenkonzentrierung soll auch den Grundstücken
entlang der Quartierstrassen eingeräumt werden.
Durch die Grenzabstandsregelung der Bauordnung (grosser
Grundabstand gegenüber Süden bzw. kleiner Grundabstand gegenüber den übrigen
Grundstücksgrenzen) resultiert eine bestimmte Überbauungsstruktur des Gebiets.
Mit der Baurekurskommission II ist davon auszugehen, dass es aus Gründen einer
einheitlichen Gestaltung der Überbauung zweckmässig ist, für die Grundstücke
entlang der Quartierstrassen eine ebensolche Abstandsregelung vorzusehen. Da
Baulinien nach dem oben Ausgeführten das ordentliche Instrument für die
Regelung des Strassenabstandes von Gebäuden darstellen, erscheint eine Baulinie
im Abstand von 3,5 m zur Strasse – entsprechend dem kleinen Grundabstand –
für seeseitige Parzellen als sinnvoll. Dass die Hangneigung im
Quartierplangebiet grundsätzlich relativ stark ist, ist notorisch und wird von
der Beschwerdeführerin auch nicht bestritten. Die Augenscheinfotos der
Vorinstanz bestätigen zwar, dass das Gebiet im Bereich der neu geplanten
Quartierstrasse U6 etwa auf der Höhe des Grundstücks der Beschwerdeführerin
eher flach abfällt. Dieser Umstand lässt die strittige Baulinienziehung jedoch
nicht als unzweckmässig erscheinen. Dass die geschilderte Überbauungsstruktur
im gesamten Hangbereich, unabhängig von gewissen Gefällsunterschieden,
einheitlich verwirklicht werden soll, erscheint als folgerichtig und damit
vertretbar. Daran nichts zu ändern vermag der Umstand, dass es sich wohl auch
vertreten liesse, den Abstand der Bauten zur Strasse im flacheren Gebiet anders
zu regeln als im steilen. Aus diesen Gründen erscheint auch die Durchführung
eines Augenscheins zur detaillierten Feststellung des Geländeverlaufs als nicht
erforderlich.
3.4
Nach dem
Gesagten ist die strittige Baulinienziehung entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführerin durch das öffentliche Interesse an einer einheitlichen
Überbauung des Gebiets gerechtfertigt und damit sachlich begründbar. Die
vorliegende Zwecksetzung verlangt sogar eine asymmetrische Linienführung.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin resultiert grundsätzlich keine
Benachteiligung bergseitiger Parzellen. Wie die Baurekurskommission II zu Recht
anführt, haben diese gegenüber rückwärtigen Nachbarparzellen ebenfalls nur
einen kleinen Grundabstand von 3,5 m einzuhalten. Ausserdem ist gegenüber
der Quartierstrasse ein Abstand von "nur" 6 m – im Vergleich zu
Gebäuden auf seeseitigen Grundstücken, die gegenüber ihren südlichen
Nachbarparzellen einen grossen Grundabstand von 7 m aufweisen müssen (Art. 18
BZO) – einzuhalten. Es mag zutreffen, dass die strittige Baulinienführung für
das bereits überbaute Grundstück der Beschwerdeführerin mit einem gewissen
Nachteil verbunden ist. Von einer starken Benachteiligung ist indessen nicht
auszugehen. Wie den Planunterlagen entnommen werden kann, wird bei einer
allfälligen Überbauung des der Parzelle der Beschwerdeführerin gegenüberliegenden
seeseitigen Grundstücks zum Wohnhaus der Beschwerdeführerin ein Gebäudeabstand
von immerhin mindestens 17 m resultieren. Inwiefern die Verkehrssicherheit
der Quartierstrasse U6 aufgrund der strittigen Baulinienführung gefährdet sein
sollte, ist nicht ersichtlich. Ebenfalls nicht ersichtlich ist, inwiefern der
Bewegungsraum für Fussgänger beeinträchtigt sein sollte. Was schliesslich den
geltend gemachten Aussichtsschutz anbelangt, so mag es zutreffen, dass sich ein
grösserer Strassenabstand der seeseitigen Gebäude positiv auf die Seesicht von
der Quartierstrasse auswirken würde. Wenn die Quartierplanbehörde diesen
Gesichtspunkt weniger stark gewichtet hat als das Interesse an einer
einheitlichen Positionierung der Baukörper im nördlichen Bereich der
Baugrundstücke, so liegt dies in ihrem pflichtgemässen Ermessen und ist nicht
zu beanstanden.
4.
Zusammenfassend erweisen sich die Einwände der
Beschwerdeführerin als unbegründet. Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Verfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Diese ist ausserdem zu
verpflichten, dem anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner zugunsten der
Quartierplanrechnung eine angemessene Entschädigung auszurichten (§ 17 Abs. 2
VRG).
Demgemäss entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 1'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 1'590.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner innert 30 Tagen ab
Rechtskraft dieses Entscheides zugunsten der Quartierplanrechnung eine Parteientschädigung
von Fr. 700.-- (inkl. MWSt.) zu bezahlen.
5.    Mitteilung an …