zh_verwaltungsgericht · VB.2019.00133 · 2020-10-22 · de

Baubewilligung | Wohnüberbauung in Kernzone. Gestaltung und Einordnung; Ermessen. Die Rüge, ein Mitglied des Baurekursgerichts habe anlässlich des Augenscheins präjudizierende Aussagen gemacht, ist verspätet und die fragliche Äusserung ist denn auch nicht geeignet, den Anschein der Befangenheit zu erwecken: Die Mitteilung der vorläufigen Auffassung der Gerichtsdelegation im Zusammenhang mit dem Augenschein entspricht der konstanten, im Interesse der Parteien gebildeten baurekursgerichtlichen Praxis (E. 3.3). Kognition und Ermessen der kommunalen Behörden, des Baurekursgerichts und des Verwaltungsgerichts bei der Auslegung und Anwendung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts und bei der Anwendung von § 238 PBG (E. 4). In Kernzonen gelangen die erhöhten Gestaltungsanforderungen nach § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung. Die Gemeinde hat kompetenzgemäss eigene Kernzonenvorschriften erlassen; diese gehen § 238 Abs. 2 PBG vor, soweit sie konkretere und/oder strengere Bestimmungen enthalten (E. 5). Die kommunale Baubehörde hat dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung in Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert und die Aufhebung der Baubewilligung durch die Vorinstanz überschritt weder deren Kognition noch verletzte sie die Gemeindeautonomie. Überschreitung der Gebäudehöhe (E. 7). Die vorinstanzliche Auslegung der BZO-Bestimmungen betreffend Abgrabungen ist nicht zu beanstanden (E. 8). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 22.10.2020 VB.2019.00133
Zurich Verwaltungsgericht 22.10.2020 VB.2019.00133
Zurigo Verwaltungsgericht 22.10.2020 VB.2019.00133

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00133
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Geschäftsnummer:
VB.2019.00133
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 22.10.2020
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Wohnüberbauung in Kernzone. Gestaltung und Einordnung; Ermessen.
Die Rüge, ein Mitglied des Baurekursgerichts habe anlässlich des Augenscheins präjudizierende Aussagen gemacht, ist verspätet und die fragliche Äusserung ist denn auch nicht geeignet, den Anschein der Befangenheit zu erwecken: Die Mitteilung der vorläufigen Auffassung der Gerichtsdelegation im Zusammenhang mit dem Augenschein entspricht der konstanten, im Interesse der Parteien gebildeten baurekursgerichtlichen Praxis (E. 3.3).
Kognition und Ermessen der kommunalen Behörden, des Baurekursgerichts und des Verwaltungsgerichts bei der Auslegung und Anwendung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts und bei der Anwendung von § 238 PBG (E. 4).
In Kernzonen gelangen die erhöhten Gestaltungsanforderungen nach § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung. Die Gemeinde hat kompetenzgemäss eigene Kernzonenvorschriften erlassen; diese gehen § 238 Abs. 2 PBG vor, soweit sie konkretere und/oder strengere Bestimmungen enthalten (E. 5). Die kommunale Baubehörde hat dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung in Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert und die Aufhebung der Baubewilligung durch die Vorinstanz überschritt weder deren Kognition noch verletzte sie die Gemeindeautonomie.
Überschreitung der Gebäudehöhe (E. 7). Die vorinstanzliche Auslegung der BZO-Bestimmungen betreffend Abgrabungen ist nicht zu beanstanden (E. 8).
Abweisung.
Stichworte:
ABGRABUNG
AUGENSCHEIN
BEFANGENHEIT
ERMESSEN
GEBÄUDEHÖHE
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
KERNZONE
KERNZONENVORSCHRIFTEN
KOGNITION
Rechtsnormen:
Art. 30 Abs. I BV
§ 50 Abs. I PBG
§ 50 Abs. II PBG
§ 50 Abs. III PBG
§ 205 lit. a PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 5a Abs. I VRG
§ 50 Abs. II VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2019.00133
Urteil
der 1. Kammer
vom
22. Oktober 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin
Regina Meier.
In Sachen
Genossenschaft A, vertreten durch
RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    C, vertreten durch D AG,
2.    E, vertreten durch RA F,
3.1  G,
3.2  H AG,
3.1 und 3.2 vertreten durch RA I,
Beschwerdegegnerschaft,
und
1.    Bauausschuss Gossau,
2.    Baudirektion des Kantons Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 11. April 2018 erteilte der
Bauausschuss Gossau J die baurechtliche Bewilligung zur Erstellung der
Wohnüberbauung K, umfassend zusätzlich den Umbau des Gebäudes Vers.-Nr. 01
auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse 03 in Gossau. In
Koordination dazu wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich
Nr. BVV 04 vom 3. April 2018 betreffend die strassen-, gewässer-
und lärmschutzrechtliche Bewilligung für das erwähnte Projekt eröffnet.
II.
Gegen die Bewilligung des Projekts gelangten C, E sowie G
bzw. die H AG mit Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Mit
Entscheid vom 23. Januar 2019 vereinigte das Baurekursgericht die
Verfahren, hiess die Rekurse gut und hob den Beschluss des Bauausschusses
Gossau vom 11. April 2018 auf. Soweit sich die Rekurse gegen die
Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 3. April 2018
richteten, wurde das Verfahren als gegenstandslos geworden abgeschrieben.
III.
Dagegen erhob die Genossenschaft A am 25. Februar
2019 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, der
angefochtene Entscheid sei aufzuheben und demgemäss seien die Baubewilligung
und die kantonale Gesamtverfügung zu bestätigen; eventuell sei die Sache zur
erstmaligen Überprüfung der strassen-, gewässer- und lärmschutzrechtlichen
Verfügungen der Baudirektion an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen.
Das Baurekursgericht beantragte am 6. März 2019 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. G und die H AG
beantragten am 18. März 2019 die Abweisung der Beschwerde, eventualiter
sei das Verfahren zur ergänzenden Behandlung an das Baurekursgericht
zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Am 20. März 2019
ersuchte die Genossenschaft A um Sistierung des Verfahrens. Gleichentags
verzichtete die Baudirektion des Kantons Zürich auf eine Stellungnahme. Mit
Präsidialverfügung vom 4. April 2019 wurde das Verfahren einstweilen bis
16. August 2019 sistiert. Am 20. September 2019 wurde die Sistierung
bis zum 16. Januar 2020 verlängert. Mit Präsidialverfügung vom 20. Januar
2020 wurde das Verfahren wiederaufgenommen. Am 19. Februar 2020 beantragte
E die Abweisung der Beschwerde, eventualiter sei die Sache zur weiteren Prüfung
und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen. Am 12. März 2020 hielt die Genossenschaft A an
ihren Anträgen fest. E duplizierte am 30. März 2020, G und die H AG
am 1. April 2020. Die Genossenschaft A liess sich nicht mehr
vernehmen. Keine Stellungnahmen reichte der Bauausschuss Gossau ein.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Das
streitbetroffene Grundstück der Beschwerdeführerin, Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse 03,
ist gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Gossau der
Kernzone A, Empfindlichkeitsstufe III, zugeschieden. Die bestehenden
Gebäude Vers.-Nr. 05 und Vers.-Nr. 06 sollen abgebrochen werden. Die
Beschwerdeführerin plant die Erstellung einer Wohnüberbauung mit fünf
Mehrfamilienhäusern. Es sollen insgesamt 32 Wohnungen und drei
Pflegewohnungen sowie ein Café und ein Laden entstehen. Geplant ist weiter der
Umbau des Gebäudes K (Vers.-Nr. 01). Das Gebäude "Block 07"
soll an das Gebäude K angebaut werden. Die Gebäude 08 und 09 sowie 10
und 11 weisen je eine gemeinsame Erschliessung mit Laubengängen (Brücken) auf.
Die ganze Überbauung wird mit einer gemeinsamen Tiefgarage mit insgesamt
42 Abstellplätzen ausgestattet. Die Erschliessung soll über die L-Strasse
(Staatsstrasse) erfolgen.
2.2
Strittig ist
die Einordnung des Bauprojekts sowie die Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt L-Strasse 12
und 13 (Gebäude Vers.-Nr. 14 auf der Parzelle Kat.-Nr. 15). Die
Beschwerdeführerin macht im Wesentlichen geltend, das Bauvorhaben ordne sich
gut in die Umgebung ein, auch in Bezug auf das Schutzobjekt. Ausserdem würden
keine Übergeschossigkeit und auch keine unzulässigen Abgrabungen vorliegen.
Weiter sei die Verweigerung der Ausnahmebewilligung nicht haltbar.
In formeller Hinsicht macht die Beschwerdeführerin geltend,
die Vorinstanz habe den Anschein der Parteilichkeit erweckt und hätte nicht
ihre Beurteilung anstelle der behördlichen Beurteilung setzen dürfen.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführerin begründet den Anschein der Parteilichkeit der Vorinstanz
damit, dass der Entscheid nicht nur in ungewöhnlich harscher Tonart abgefasst
sei, sondern insbesondere mit dem Verhalten des Gerichts beim Augenschein. Der
Gerichtspräsident habe die Rekurrenten wissen lassen, sie erhielten eine
Mitteilung des Gerichts für den Fall, dass sich eine Ablehnung der Rekurse
abzeichnen sollte.
3.2
Jede
Person hat Anspruch darauf, dass ihre Sache von einem unparteiischen,
unvoreingenommenen und unbefangenen Gericht ohne Einwirken sachfremder Umstände
entschieden wird (Art. 30 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April
1999 [SR 101] und Art. 6 Ziff. 1 der Europäischen
Menschenrechtskonvention [SR 0.101]). Nach § 5a Abs. 1 Ingress VRG
treten Personen in den Ausstand, wenn sie in der Sache persönlich befangen
erscheinen. Praxisgemäss hat eine Person dann in den Ausstand zu treten, wenn
Umstände vorliegen, die geeignet sind, Misstrauen in die Unparteilichkeit des
jeweiligen Behördenmitglieds zu erwecken bzw. die Gefahr der Voreingenommenheit
begründen können. Es braucht nicht nachgewiesen zu werden, dass diese tatsächlich
befangen sind. Vielmehr genügt das Vorhandensein von Umständen, die den
Anschein der Befangenheit und die Gefahr der Voreingenommenheit objektiv zu
begründen vermögen (statt vieler: BGE 140 I 326 E. 5.1;
Regina Kiener
in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich
etc. 2014
, § 5a N. 15).
3.3
Soweit die
Beschwerdeführerin geltend macht, der Präsident der 3. Abteilung der Vor­instanz
habe anlässlich des Augenscheins gewisse das Verfahren präjudizierende Aussagen
gemacht, so kommt dieser Einwand verspätet. Eine diesbezügliche Rüge hätte im
Anschluss an den Augenschein erhoben werden müssen. Inwiefern die präsidiale
Äusserung den Anschein der Befangenheit bzw. seine Parteilichkeit erwecken könnte,
ist im Übrigen nicht nachvollziehbar. Ersichtlich ist, dass der Präsident
angeboten hat, die Rekurrierenden im Fall einer allfälligen Abweisung der
Rekurse vorab zu kontaktieren. Die vorläufige Auffassung der Gerichtsdelegation
wurde den Parteien nicht nach dem Augenschein mitgeteilt, da ein weiterer
Rekurs koordiniert werden musste. Eine solche Mitteilung entspricht der
konstanten, im Interesse der Parteien gebildeten Praxis des Baurekursgerichts
(vgl. VGr, 3. Juni 2020, VB.2020.00157, E. 2.2.3). Es mag zutreffen,
dass gewisse Formulierungen im vor­instanzlichen Entscheid vergleichsweise
harsch und in einer Art und Weise ausgefallen sind, die es in
Gerichtsentscheiden zu vermeiden gilt; dies führt jedoch noch nicht zum
Anschein der Befangenheit.
4.
4.1
Das
Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des vorinstanzlichen Entscheids
lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der
Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe
als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem
Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den
Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung
begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, 17. Dezember
2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).
4.2
Bei der
Auslegung und Anwendung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts kann sich
für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der
rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw.
Ermessen einräumt (vgl. dazu Marco Donatsch
,
Kommentar
VRG, § 20 N. 59 f.). Dieser Spielraum ist weiter als der
Beurteilungsspielraum, der einer Gemeinde bei der Anwendung von kantonalem
Recht geöffnet wird (VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.2).
Die Rekursinstanz ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit den
Entscheidgründen der Gemeindebehörde mit besonderer Sorgfalt
auseinanderzusetzen. Ist der Entscheid der Gemeindebehörde plausibel und
stichhaltig begründet, so bedarf es besonders überzeugender Gründe, um von
deren Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts abzuweichen (vgl. VGr, 27. März
2015, VB.2014.00232, E. 4.3.2 f.). Entgegen der Beschwerdeführerin
bedarf es jedoch nicht eines "schwerwiegenden Fehlverhaltens" der
Baubehörde, damit die Rechtsmittelinstanz in die Gemeindeautonomie eingreifen
darf.
4.3
Auch bei
der Anwendung von § 238 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der offenen Formulierung
über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in
erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2).
Das Bundesgericht hielt in BGE 145 I 52 fest, dass das Baurekursgericht nicht
bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen darf, wenn es
unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine abweichende gestalterische
Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der
kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238
PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und
Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr
Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist.
Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei
vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem
Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip
und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale Behörde
überschreitet daher den ihr bei der Anwendung von § 238 PBG zustehenden
Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von unsachlichen,
dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze
der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Bei der Prüfung der
Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen Interessen gegenüber den
privaten und den überkommunalen öffentlichen Interessen an der Errichtung der
geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen insbesondere die Interessen an der
Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes berücksichtigt werden,
weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie
einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen
Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trägt (BGE 145 I 52, E. 3.6).
Hat die Baubehörde allerdings ihren Beurteilungsspielraum
nicht wahrgenommen bzw. einen strittigen Punkt nicht begründet, fehlt es an der
Möglichkeit, sich mit ihren Argumenten auseinanderzusetzen. Folglich kann das
Baurekursgericht in diesen Fällen entsprechend der gesetzlichen Regelung eigenes
Ermessen ausüben (VGr, 23. März 2017, VB.2016.00374, E. 3.3).
5.
5.1
§ 238
Abs. 1 PBG enthält die Grundanforderung an die Gestaltung von Bauten,
Anlagen und Umschwung. Diese sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der
baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen
so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Diese
Anforderung gilt auch für die Material- und Farbwahl (VGr, 31. August
2017, VB.2017.00236, E. 5.2). Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage
beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der
Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie
zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die
Fernwirkung nicht nur bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug
der weiteren Umgebung zu beurteilen (VGr, 30. November 2017,
VB.2017.00102, E. 4.2; 23. März 2017, VB.2016.00374, E. 3.1;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 810; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5).
5.2
Das
streitbetroffene Grundstück befindet sich in einer Kernzone. Letztere stellen
Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 lit. a PBG dar und umfassen gemäss
§ 50 Abs. 1 PBG schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne
oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert
werden sollen. In Kernzonen gelangen nach der Rechtsprechung die erhöhten
Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung (VGr, 23. April
2009, VB.2008.00552, E. 4.2 mit weiteren Hinweisen). Demnach müssen sich
Bauten nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen und es ist eine besondere
Rücksichtnahme erforderlich. Ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende beziehungsweise
gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und mit
nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014,
VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen).
5.3
Hat eine
Gemeinde von der ihr gemäss § 50 Abs. 2 und 3 PBG eingeräumten
Kompetenz, eigene Kernzonenvorschriften betreffend Stellung, Masse und
Erscheinung von Bauten zu erlassen, Gebrauch gemacht, sind entsprechend die
baulichen Massnahmen nach den einschlägigen Kernzonenvorschriften zu
beurteilen. Sie gehen der allgemeinen Norm des PBG insoweit vor, als sie
gestützt auf § 50 Abs. 3 PBG konkretere und/oder strengere
Bestimmungen enthalten (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 824, 828).
5.4
Gemäss Art. 7
Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung Gossau (BZO) sind Bauten bezüglich
Grösse, Gestaltung, Gliederung der Fassade, sowie Farb- und Materialwahl so zu
gestalten, dass sie im Rahmen ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung erreichen.
Diese Anforderungen gelten auch für die Gestaltung der Umgebung. Die Umgebung
ist soweit möglich zu erhalten bzw. ortsüblich zu gestalten. Am gewachsenen
Terrain sind möglichst wenig Veränderungen vorzunehmen (Art. 7 Abs. 2
BZO).
Die bestehenden Gebäude herkömmlicher Art dürfen unter
Beibehaltung des Erscheinungsbildes und des bisherigen Gebäudeprofils umgebaut
bzw. ersetzt werden. Geringfügige Abweichungen sind zulässig, wenn sie durch
Nutzungsänderungen oder Hygienegründe bedingt sind und wenn sie keine
Verschlechterung des Ortbildes bewirken. Abweichungen aus Gründen des
Ortsbildschutzes oder der Verkehrssicherheit können angeordnet werden.
Unterschutzstellungen bleiben vorbehalten (Art. 3 Abs. 1 BZO).
Bei Verzicht auf anrechenbare und nicht anrechenbare
Dachgeschosse darf bei einer ortsbaulich und gestalterisch guten Lösung ein
drittes Vollgeschoss erstellt werden (Art. 4 Abs. 3 BZO). Als
Dachform sind Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung vorzusehen. Andere
Dachformen sind zulässig, wenn sie sich in Bezug auf die bestehenden umgebenden
Bauten gut einordnen (Art. 6 Abs. 1 BZO).
5.5
Sowohl
nach § 238 Abs. 2 PBG als auch nach Art. 7 Abs. 1 BZO ist
eine gestalterische gute Einordnung gefordert. Auch die übrigen genannten
BZO-Bestimmungen bedingen, dass ein Bauvorhaben erhöhten gestalterischen
Anforderungen zu entsprechen hat: Bauliche Veränderungen dürfen keine
Verschlechterung des Ortsbildes bewirken, nur bei einer ortsbaulich und
gestalterisch guten Lösung darf ein drittes Vollgeschoss erstellt werden und
Flachdächer sind nur zulässig, wenn sie sich in Bezug auf die bestehenden
umgebenden Bauten gut einordnen. Die Baubehörde hat demzufolge auch stichhaltig
zu begründen, weshalb sie von einer guten Einordnung eines Projekts ausgeht.
6.
6.1
In der
Baubewilligung vom 11. April 2018 wird unter dem Titel "Einordnung
und Gestaltung, Umgebungsgestaltung" Folgendes genannt: Die Anordnung der
Erdgeschosshöhen sei an den Geländeverlauf angepasst. Der Lage der Bauten könne
zugestimmt werden. Die Ortsbildkommission habe das Bauvorhaben als gut in das
Ortsbild passend beurteilt, weshalb die Geschossigkeit eingehalten sei. Die
detaillierte Material- und Farbwahl sei von der Baubehörde noch genehmigen zu lassen.
In der Rekursvernehmlassung des Bauausschusses wird ausgeführt, das
Gebäude 07 sei bewusst vom bestehenden Gebäude K abgesetzt, damit
dieses von Westen und von Süden her als eigenständiger Baukörper erkennbar
bleibe. Er setze einen modernen Akzent. Der Bauausschuss nahm an, dass das
Schutzobjekt auch nach Erstellung des Gebäudes 07a in seiner Grösse und
Präsenz wahrgenommen werde und damit nicht beeinträchtigt sei. Entgegen den
Ausführungen der Beschwerdeführerin kann aufgrund dieser eher knapp gehaltenen
Begründung nicht von einer "eingeschränkten Kognition" der Vorinstanz
ausgegangen werden, welche einer umfassenden Überprüfung der Baubewilligung
durch die Vorinstanz entgegenstehen würde. Auch die Prüfung durch die
Ortsbildkommission ändert nichts Entscheidendes an dieser Beurteilung.
6.2
Wie
gesehen, hat das Bauprojekt unter anderem auf die inventarisierte Liegenschaft L-Strasse 12
und 13 Rücksicht zu nehmen. Das sogenannte M-Haus wurde … erbaut und ist sowohl
im kommunalen Inventar schützenswerter Bauten als auch im Inventar der
überkommunalen Schutzobjekte verzeichnet (RRB Nr. 3488/1987). Die
Vorinstanz wies zunächst zu Recht darauf hin, dass eine förmliche
Unterschutzstellung für die Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG nicht
vorausgesetzt ist. Weiter führte sie aus, das herrschaftliche barocke Wohnhaus
in Massivbauweise präge durch den massigen und hohen Baukörper und seine Lage
hart an der gekurvten Strasse das innere Orts- und Strassenbild von Gossau
entscheidend mit, sowohl von Südwesten als auch von Nordosten her. Es bilde den
nordöstlichen Eckpfeiler und Abschluss jenes Restteils des Dorfes, dessen
Altbausubstanz in einem räumlichen Zusammenhang erkennbar sei.
Die Beschwerdeführerin stellt nicht in Abrede, dass das
Gebäude wegen der leicht gekurvten Strassenführung und aufgrund des fehlenden
Strassenabstands sowie der imposanten Gesamthöhe markant in Erscheinung tritt.
Von einem Eckpfeiler und einem räumlichen Zusammenhang des Restdorfes könne
indes keine Rede sein. Die nähere Umgebung des M-Hauses präsentiere sich dem
Betrachter als Konglomerat verschiedenster Baustile, Gebäudeformen und
-volumen, Vorgärten und gewerblich genutzten Anlagen. Neben dem M-Haus
präsentiere sich das ebenfalls inventarisierte ehemalige Fabrikgebäude der N AG.
Diese beiden Gebäude dominierten den Strassenraum von Westen her gesehen.
Einige Gebäude entlang der Strasse liessen entfernt frühere Flarz- und
Bauernhäuser erkennen, eine erhalten gebliebene und damit weitgehend zu
schützende dörfliche Struktur sei aber nicht (mehr) vorhanden.
6.3
Zunächst
ist festzuhalten, dass die BZO in Art. 7 Abs. 1 eine allgemeine
(positive) Gestaltungsvorschrift enthält, welche die Bauherren zu einer
ortsbildgerechten Gestaltung verpflichten. Wie gemäss § 238 Abs. 2
PBG ist dabei zu berücksichtigen, dass die Qualität der bestehenden Bauten sehr
unterschiedlich sein kann und sich wertvolle Altbauten neben Bauten jüngeren
Datums befinden, deren Gestaltung keine besonderen Qualitäten erkennen lassen.
Einzelne "Bausünden" aus der Vergangenheit führen aber nicht dazu,
dass § 238 Abs. 2 PBG bzw. Art. 7 Abs. 1 BZO geradezu
ausser Kraft gesetzt und generell geringere Anforderungen an die Gestaltung in
der Kernzone zu stellen wären (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 828 mit
Hinweis auf BGr, 19. Juli 2005, 1P.208/2005, E. 2.6). Die
verschiedenen Baustile in der näheren Umgebung des M-Hauses vermögen demzufolge
die gestalterischen Anforderungen an das Bauprojekt nicht herabzusetzen. Die
vorinstanzlichen Feststellungen in E. 4.3 Abs. 3 sind entgegen dem
Dafürhalten der Beschwerdeführerin nicht zu beanstanden.
6.4
Das
Gebäude 07 des Bauprojekts kommt ca. 5,8 m von der Parzellengrenze entfernt
zu liegen, welche wiederum einen (minimalen) Abstand von 13 m zur Fassade
des Schutzobjekts auf der Parzelle Kat.-Nr. 15 aufweist. Die dem
Schutzobjekt zugewandte östliche Fassade hat eine Länge von 30,8 m. Vorgesehen
ist ein durchwegs dreigeschossiger Baukörper mit Flachdach mit einer
Gebäudehöhe von 9,19 m ab gewachsenem Terrain. Nach etwas mehr als einem
Drittel der gesamten Fassadenlänge springt die Fassade um ca. 3 m zurück.
Die Vorinstanz stellte fest, dass die Fassadenfront im Wesentlichen durch
standardisierte Fensteröffnungen (abwechselnd einflüglige und zweiflüglige
Fenster) geprägt ist; vor dem Fassadenrücksprung sind im Erdgeschoss drei
zweiflüglige verglaste Fronten vorgesehen. Die zur L-Strasse orientierte
Fassade des Neubaus weist eine Länge von 8,6 m auf. Leicht rückversetzt
folgt die Fassade des bestehenden Gebäudes Vers.-Nr. 01 mit einer
Gesamtlänge von ca. 16,8 m (totale Fassadenlänge: ca. 25,4 m).
Die Vorinstanz kommt aufgrund dieser Masse zum Schluss, das
so entstehende Volumen erscheine angesichts der Dimensionen und der
Konstruktionsart der Neubaute als äusserst massig. Ein direkter Bezug des
Gebäudes Vers.-Nr. 01 auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 zum Schutzobjekt
sei mit Ausnahme einer Betrachtung auf Höhe des Dachfirstes des Gebäudes Vers.-Nr. 01
nicht auszumachen. Vielmehr erscheine der Neubau als Riegel, der zur optischen
Trennung der bestehenden Kernzonenbauten führe. Dies sei insofern nachteilig,
als das Schutzobjekt bislang als nordöstlicher Eckpfeiler des inneren Orts- und
Strassenbildes Gossau wahrgenommen werde, von welcher Funktion und Bedeutung es
mit der Realisierung des Bauvorhabens geradezu abgeschnitten würde. Dass die
Neubauten zum Schutzobjekt in Bezug treten würden, sei nicht ansatzweise
erkennbar, auch nicht unter dem Blickwinkel moderner Gestaltung und
Architektursprache. Auch die Bewilligung der Flachdächer sei den Umständen
nicht angemessen und könne im Sinn von Art. 6 Abs. 1 BZO nicht als
sich gut einordnend beschrieben werden. Nicht zuletzt erscheine der Übergang
zwischen dem bestehenden Satteldach des Gebäudes Vers.-Nr. 01 und den
Neubauten als wenig gelungen. Die abrupte Unterbrechung des Dachverlaufs und
die gänzliche Inanspruchnahme der Ostfassade des Gebäudes könne in der Kernzone
nicht hingenommen werden. Zudem dürften bestehende Gebäude herkömmlicher Art in
der Kernzone nur unter Beibehaltung des Erscheinungsbildes und des bisherigen
Gebäudeprofils umgebaut werden (Art. 3 Abs. 1 BZO). Dass sich diese
Vorschrift einzig auf Schutzobjekte beziehen würde, sei aufgrund des besonders
erwähnten Vorbehalts zugunsten von Schutzobjekten nicht anzunehmen.
6.5
Die
Beschwerdeführerin macht geltend, der neue Anbau an das weiterbestehende Gebäude K
komme mit der Ostfassade ungefähr wieder dorthin zu stehen, wo sich Mitte der
50er-Jahre des letzten Jahrhunderts diejenige des Restaurants O befunden
habe. Die Südfassade habe sich gegenüber dem heutigen Gebäude 4,5 m weiter
vorne an der Strasse befunden. Bezüglich der Stellung der Bauten entspreche das
Bauprojekt im vorderen strassenseitigen Bereich wieder dem historischen Zustand.
6.6
Allein aus
der Stellung der Bauten kann jedoch noch nicht eine gute Einordnung abgeleitet
werden, zumal hier eine ganz andere Architektursprache verwendet wird und es
nachvollziehbar ist, wenn die Vorinstanz feststellte, der Neubau führe zu einer
optischen Trennung der Kernzonenbauten; er erscheine als Riegel. Die moderne
Formensprache lehnt sich gemäss der Beschwerdeführerin gestalterisch an das
ebenfalls mit einem Flachdach versehene N-Gebäude an, welches sich südöstlich
des Baugrundstücks in der Zentrumszone befindet. Der Beschwerdeführerin ist
zwar insofern zuzustimmen, dass sich der visuelle Eindruck eines Ortes grundsätzlich
an der tatsächlichen Bebauungsstruktur orientiert. Es ist jedoch der Vorinstanz
zuzustimmen, dass eine Berücksichtigung dieses Umstands (Rücksichtnahme auf
Flachdach in der Zentrumszone) einer Infragestellung der vom kommunalen
Gesetzgeber vorgesehenen Zonierung des gesamten Gebiets nördlich der L-Strasse
gleichkommt. Neubauten in der Kernzone haben sich am schutzwürdigen Ortsbild
der Kernzone zu orientieren, andernfalls verlieren die Kernzonenvorschriften
ihren Zweck. Für das Bauprojekt gelten die erhöhten gestalterischen
Anforderungen einer Kernzone und es hat insbesondere auch auf das Schutzobjekt
Rücksicht zu nehmen. Dass diese Anforderungen mit dem geplanten Projekt nicht
erfüllt sind, hat die Vorinstanz nachvollziehbar begründet und sich auch an
einem Augenschein ein Bild von den örtlichen Verhältnissen verschafft. So hat
sie weiter bemängelt, die Gestaltung sei beliebig und vollkommen
standardisiert, was in einer Kernzone fehl am Platz sei. Die Beschwerde vermag
dem nichts Entscheidendes entgegenzusetzen bzw. sie verweist lediglich auf die
verwendete moderne Formensprache. Dass die Vorinstanz angesichts der in dieser
Zone geltenden gestalterischen Anforderungen dem Projekt eine qualitätsvolle
Gestaltung bzw. eine gute Einordnung abspricht, ist nicht rechtsverletzend. Der
kubische Neubau, welcher an das K-Gebäude angebaut wird, setzt zwar einen neuen
Akzent. Mit dieser gewählten Architektursprache kann grundsätzlich nicht von
vornherein von einer Bedrängung des Schutzobjekts ausgegangen werden. Die
Beschwerde legt aber nicht dar, inwiefern die gewählte Formensprache eine gute
Einordnung in die Umgebung bewirkt und die geplanten Bauten zum Schutzobjekt in
Bezug treten. Auch dass dem Projekt ein langer Planungsprozess vorausgegangen
ist und ein erfahrener Architekt beauftragt wurde, helfen der
Beschwerdeführerin nicht; ebenso wenig der Hinweis auf die Gestaltung des
Aussenraums oder die Einhaltung baupolizeilicher Normen.
Ein moderner architektonischer Ausdruck reicht für
eine besonders gute Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG bzw. Art. 7
Abs. 1 BZO nicht aus. Vielmehr müssen auch die Beziehung des Projekts zum
Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung und die
Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt überzeugen.
6.7
Zusammengefasst
hat die Baubehörde dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung in
Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert. Demnach hat das
Baurekursgericht seine Kognition nicht überschritten und verletzt der
angefochtene Entscheid nicht die Gemeindeautonomie der Gemeinde Gossau. Die
Bauverweigerung erweist sich denn auch als verhältnismässig. Das grosse
öffentliche Interesse an der guten Gestaltung von Projekten dieser
Grössenordnung in der Kernzone und insbesondere an der gelungenen Beziehung zum
Ortsbild und zur Umgebung überwiegt das Interesse der Beschwerdeführerin an der
Verwirklichung des geplanten Bauprojekts. E
s ist überdies nicht ersichtlich, dass auf dem Grundstück ein Projekt
mit dem erforderlichen Bezug zur Umgebung technisch oder wirtschaftlich nicht
oder nur schwer möglich wäre (zur Verhältnismässigkeitsprüfung bei ästhetisch
motivierten Bauvorschriften vgl. insbesondere BGE 145 I 52, E. 3.6, mit
Hinweisen).
6.8
Die
Verneinung einer guten Einordnung des Bauprojekts ist zusammengefasst nicht zu beanstanden.
Die Auffassung der Vorinstanz, der der kommunalen Vorinstanz praxisgemäss
zustehende Ermessenspielraum sei deutlich überschritten, kann nicht als
rechtsverletzend betrachtet werden. Die Vorinstanz hob den kommunalen
Bewilligungsentscheid entsprechend zu Recht auf, was zur Abweisung der
Beschwerde führt.
7.
7.1
Gerügt
wird weiter, die Vorinstanz gehe in Unkenntnis der Praxis und Rechtsprechung
zum sogenannten Zürcher Untergeschoss von einer Übergeschossigkeit aus.
7.2
In der
Kernzone A sind gemäss Art. 4 Abs. 1 BZO für Neubauten zwei
anrechenbare Vollgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss zulässig. Gemäss
Art. 4 Abs. 3 BZO darf bei Verzicht auf anrechenbare und nicht
anrechenbare Dachgeschosse bei einer ortsbaulich und gestalterisch guten Lösung
ein drittes Vollgeschoss erstellt werden. Diese neuere BZO-Bestimmung
ermöglicht damit eine zeitgemässe Bauform in der Kernzone, sofern sich das
Bauvorhaben ortsbaulich und gestalterisch gut einfügt. Die Vorinstanz hat
mangels Erfüllung einer guten Gestaltung des Bauprojekts Art. 4 Abs. 3
BZO die Anwendung versagt und folglich auch eine Überschreitung der Gebäudehöhe
festgestellt. Eine Rechtsverletzung ist darin nicht zu erblicken. Die
Beschwerdeführerin kann auch nichts daraus ableiten, dass eine Lösung mit Flachdächern
für Nachbarn vorteilhafter sein kann.
8.
8.1
Wie es
sich mit der Rüge bezüglich der Abgrabungen konkret verhält, braucht hier nicht
näher geprüft zu werden, da die Baubewilligung schon aus anderen Gründen
aufgehoben wird.
8.2
Die
diesbezüglichen rechtlichen Ausführungen der Vorinstanz erscheinen jedoch nicht
unrechtmässig. Gemäss Art. 7 Abs. 2 BZO sind am gewachsenen Terrain
möglichst wenig Veränderungen vorzunehmen. Diese Norm gilt für Bauten in der
Kernzone. In Art. 25 BZO wird unter dem Titel "Ergänzende
Bauvorschriften" Folgendes ausgeführt: Untergeordnete Abgrabungen sind
zulässig. Von dieser Beschränkung ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge
sowie Zufahrten zu Einzel- und Sammelgaragen (Abs. 1). Die Abgrabung darf
dabei gesamthaft nicht mehr als den halben Gebäudeumfang betreffen (Abs. 2).
Die Vor­instanz hat daraus geschlossen, dass auch in Kernzonen Abgrabungen von
mehr als der Hälfte des Gebäudeumfangs unzulässig sind und der kommunalen
Baubehörde insofern kein relevanter Ermessensspielraum zukommt. Bei Abgrabungen
von mehr als der Hälfte eines Gebäudeumfangs kann jedenfalls kaum mehr von "möglichst
wenig Veränderungen" die Rede sein. Insofern ist die vorinstanzliche
Auslegung nicht zu beanstanden.
9.
Wie es sich mit den Ausnahmebewilligungen verhält, braucht
ebenso wenig näher geprüft werden. Das Bauprojekt kann bereits aus anderen
Gründen so nicht gebaut werden.
10.
Entsprechend dem Prozessausgang sind die Kosten des
Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (
§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung
mit § 65a Abs. 2 VRG).
Ebenso ist die Beschwerdeführerin zu
verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung zu
entrichten, soweit sich diese anwaltlich vertreten am Beschwerdeverfahren
beteiligt hat (§ 17 Abs. 2 VRG), also an den Beschwerdegegner 2
und die Beschwerdegegnerschaft 3. Als angemessen erscheint ein Betrag von
je Fr. 3'000.-, insgesamt demnach Fr. 6'000.-.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.       7'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.          535.--
Zustellkosten,
Fr.       7'535.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner 2 und der
Beschwerdegegnerschaft 3 Parteientschädigungen von je Fr. 3'000.- zu
entrichten, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …