zh_verwaltungsgericht · VB.2003.00084 · 2003-07-09 · de

Baubewilligung | Streitgegenstand (E. 1). Massgebliche Grundfläche i.S.v. § 259 Abs. 1 PBG bei der Ausnützungsberechnung: Aufgrund der bisherigen Rechtsprechung (E. 2a) zählen Verkehrsflächen in der Regel zur massgeblichen Grundfläche, unabhängig davon, ob die Verkehrsflächen der grundstücksinternen Erschliessung dienen oder nicht (E. 2b); Ausnützungsübertragungen über Zonengrenzen hinweg sind nur bei Arealüberbauungen, nicht aber bei der Regelbauweise zulässig (E. 2c). Unbegründete Rügen: Keine Verletzung von Ausstandsbestimmungen (E. 3a); keine Grenzabstandsverletzung (E. 3b); keine Überschreitung der gemäss BZO zulässigen Grundfläche (E. 3c). Gutheissung (E. 4); Nebenfolgen (E. 5).

Zürich Verwaltungsgericht 03..2.09.0 VB.2003.00084
Zurich Verwaltungsgericht 03..2.09.0 VB.2003.00084
Zurigo Verwaltungsgericht 03..2.09.0 VB.2003.00084

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00084
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Geschäftsnummer:
VB.2003.00084
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 09.07.2003
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Streitgegenstand (E. 1).
Massgebliche Grundfläche i.S.v. § 259 Abs. 1 PBG bei der Ausnützungsberechnung: Aufgrund der bisherigen Rechtsprechung (E. 2a) zählen Verkehrsflächen in der Regel zur massgeblichen Grundfläche, unabhängig davon, ob die Verkehrsflächen der grundstücksinternen Erschliessung dienen oder nicht (E. 2b); Ausnützungsübertragungen über Zonengrenzen hinweg sind nur bei Arealüberbauungen, nicht aber bei der Regelbauweise zulässig (E. 2c).
Unbegründete Rügen: Keine Verletzung von Ausstandsbestimmungen (E. 3a); keine Grenzabstandsverletzung (E. 3b); keine Überschreitung der gemäss BZO zulässigen Grundfläche (E. 3c).
Gutheissung (E. 4); Nebenfolgen (E. 5).
Stichworte:
AUSNÜTZUNGSBERECHNUNG
AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
GRUNDFLÄCHE
VERKEHRSFLÄCHE
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
Rechtsnormen:
§ 259 Abs. I PBG
Publikationen:
BEZ 2003 Nr. 46
RB 2003 Nr. 77
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Am 16. Juli 2002 erteilte der Gemeinderat U der
Erbengemeinschaft A die baurechtliche Bewilligung zur Erstellung zweier
Doppeleinfamilienhäuser, eines Einfamilienhauses und einer Garagenbaute auf den
Grundstücken Kat.Nrn. 1–6, im Quartier R in U. Gleichentags erging eine
Parzellierungsbewilligung (Mutation Nr. 15) womit die Parzellen (alt)
Kat.Nrn. 8–12 neu in die sieben Parzellen Kat.Nrn 1–7 aufgeteilt und zudem eine
Ausnützungsübertragung im Umfang von 196 m
2
vom Grundstück
Kat.Nr. 14 (S-Strasse) zu Gunsten der Bauparzellen Kat.Nrn. 1–7 bewilligt
wurde. – Gegen die Baubewilligung liessen I und H, Eigentümer des nördlich
angren­zenden Grundstücks Kat.Nr. 16, rechtzeitig an die
Baurekurskommission II rekurrieren mit dem Antrag, die Baubewilligung sei
aufzuheben.
II. Die Baurekurskommission II hiess den Rekurs am 28.
Januar 2003 gut und hob dementsprechend die angefochtene Baubewilligung
vollumfänglich sowie die Parzellierungs­bewilligung vom 16. Juli 2002
hinsichtlich der Ausnützungsübertragung vom Grundstück Kat.Nr. 14 auf die
Grundstücke Kat.Nrn. 1–6 auf. Sie erwog im Wesentlichen, die Baumasse des
Vorhabens übersteige das zulässige Mass, weshalb eine Ausnützungs­übertragung
von der ebenfalls im Eigentum der Bauherrschaft stehenden Weg­par­zelle
Kat.Nr. 14 im Umfang von 196 m
2
Grundfläche vorgenommen
werde. Grund­sätzlich sei sowohl die Ausnützungsübertragung zwischen nicht
benachbarten Grund­stücken als auch eine solche von einer ausparzellierten
Erschliessungsfläche zulässig. Nicht zur massgeblichen Grundfläche könnten
hingegen öffentliche, dem Gemeingebrauch ge­widmete Stras­sen­flächen
geschlagen werden. Dies sei nach der Praxis des Ver­wal­tungs­ge­richts bei Verkehrsflächen,
die auf übergeordneten Festlegungen (Verkehrsplänen, Quartier­plä­nen) beruhen
und in der Folge in das Eigentum der Gemeinde übergehen, stets der Fall. Ein
all­zu strenges Abstellen auf die Eigentumsverhältnisse würde jedoch in be­stimm­ten
Fällen zu einer nicht anzustrebenden Ungleichbehandlung und einer un­er­wünsch­ten
erhöhten Baudichte führen. Je nachdem, ob ein Quartier durch die öffentliche
Hand geplant oder die Zufahrten vom Grundeigentümer erstellt würden, müsste
unter­schied­lich über die Ausnützungsübertragung von der Strassenparzelle auf
die übrigen Grundstücke ent­schieden werden, auch wenn die tatsächlichen
Verhältnisse identisch wären. Bei einer Privatstrasse, die aufgrund ihres
Ausbaustandards und der durch sie er­schlossenen Wohn­einheiten einer öffentlichen
Quartierstrasse gleichzusetzen sei, könn­ten deshalb die Eigen­tumsverhältnisse
nicht mehr ausschlaggebend sein. Hier sei auf die kon­kret vorliegenden
Verhältnisse abzustellen. Die betroffene S-Strasse diene der Er­schlies­sung
von 16 Wohneinheiten und habe gemäss Zugangsnormalien die Funktion einer
Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich zu erfüllen, auch wenn er den
dafür geltenden baulichen Anforderungen nicht durchgehend entspreche. Die ca.
120 m lange Strasse übernehme damit klar nicht die Funk­tion einer
internen Erschliessung, sondern diejenige einer öffentlichen Quartierstrasse.
Dass sie im Privateigentum stehe, ändere nichts daran. Die S-Strasse stehe
zudem in kei­nem Zusammenhang mit dem Baugrundstück und befinde sich auch mit
seiner nächs­ten Distanz mindestens 40 m von diesem entfernt. Unter diesen
Umständen erscheine eine Ausnützungsübertragung von der S-Strasse auf das
Baugrundstück als nicht zulässig. Mithin werde vorliegend die zulässige
Baumasse um 213,686 m
3
überschritten. Die Behebung dieses
Mangels bedinge zwangsläufig grössere Anpassungen des Bauprojekts, die nicht
mehr mittels einer Nebenbestimmung angeordnet werden könnten. Die
Baubewilligung sei daher aufzuheben. Die Rekurskommission prüfte sodann auch
die weiteren Vorbringen der Rekurrenten betreffend eine Verletzung des vom Haus
Nr. 5 gegenüber ihrem Grundstück zu beachtenden Grenzabstandes und die
ausnützungsmässige Anrechenbarkeit des Garagengebäudes, würdigte diese jedoch
als unbegründet.
III. Mit Beschwerde vom 3. März 2003 liessen die Mitglieder
der Erbengemeinschaft A dem Verwaltungsgericht beantragen, der Rekursentscheid
sei aufzuheben und die beiden Gemeinderatsbeschlüsse vom 16. Juli 2002
betreffend Baubewilligung und Parzellierung seien vollständig wieder
herzustellen. Ferner wurde die Zusprechung einer Parteientschädigung beantragt.
Der Gemeinderat U liess am 24. März 2003 erklären, die
Beschwerde vollumfänglich zu unterstützen. Die Baurekurskommission II
beantragte am 3. April 2003 Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag
liessen I und H am 7. April 2003 stellen.
Die
Kammer zieht in Erwägung:
1. Die Beschwerdeführenden wenden vorab ein, mit ihrem Rekurs
hätten die heutigen Beschwerdegegner lediglich die Baubewilligung angefochten,
nicht aber die gleichentags ergangene Parzellierungsbewilligung, mit welcher im
Grundsatz auch die Ausnützungs­übertragung bewilligt worden sei. Die
Rekurskommission habe folglich das Rügeprinzip missachtet, indem sie die
Parzellierung als solche aufgehoben bzw. deren Änderung verlangt habe, ohne
dass diese angefochten worden sei oder ein entsprechender Antrag vorgelegen
habe. – Die Baurekurskommission II hat hierzu erwogen, die grundsätzliche
Erlaubnis zur Ausnützungsübertragung von der S-Strasse auf das Baugrundstück
sei mit der Parzellierungsbewilligung erteilt worden. Auch in der Baubewilligung
werde explizit auf den Ausnützungstransfer Bezug genommen
(Dispositiv-Ziffern 7 und 8). Die beiden Entscheide seien gemeinsam
eröffnet worden. Aufgrund dessen sei bei einer Rüge betreffend die
Ausnützungsübertragung von einer Anfechtung beider Entscheide auszugehen, auch
wenn dies nicht ausdrücklich erwähnt worden sei. Eine gegenteilige Entscheidung
würde auf überspitzten Formalismus hinauslaufen.
Ob bezüglich der Ausnützungsübertragung eine separate
Anfechtung der Parzellierungsbewilligung überhaupt erforderlich war, kann offen
bleiben. Die vorinstanzliche Feststellung, dass Bau- und
Parzellierungsbewilligung gemeinsam eröffnet worden seien, findet nämlich in
den Akten keine Grundlage. Vielmehr muss aus dem Mitteilungssatz der
Parzellierungsbewilligung geschlossen werden, dass diese dem vormaligen
Rekurrenten überhaupt nicht formell eröffnet wurde. Mithin ist die
Parzellierungsbewilligung gegenüber den Rekurrenten auch nicht in Rechtskraft
erwachsen. Deren Anfechtung hätte im vorangegangenen Rekursverfahren ohne
weiteres nachgeholt werden können. Sodann steht angesichts des einreichten
Rekurses ausser Zweifel, dass bezüglich der Ausnützungsübertragung ein
Anfechtungswille bestand. Dass die Rekurskommission diesen Punkt geprüft hat,
ist daher grundsätzlich nicht zu beanstanden. Der Frage ist indessen nicht
weiter nachzugehen, da der angefochtene Entscheid aufgrund der nachfolgenden
Erwägungen ohnehin aufzuheben ist.
2. Materieller Streitpunkt bildet die Frage, ob die
Ausnützungsübertragung ab der Erschliessungsparzelle Kat.Nr. 14 gegen
§ 259 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) verstosse und das streitige Vorhaben daher nicht bewil­li­gungs­fähig
sei, weil es zu einer Übernutzung der Baugrundstücke Kat.Nrn. 1–6 führe.
a) Laut § 259 Abs. 2 PBG in der ursprünglichen
Fassung vom 7. September 1975 fielen "Flächen für oberirdische offene
Anlagen, die für die Zugänglichkeit notwendig oder für sonstige
Verkehrsanlagen, die durch Baulinien gesichert werden können, vorgesehen sind",
bei der Ermittlung der massgeblichen Grundfläche ausser Ansatz. Laut der
revidierten Fassung vom 1. September 1991 fallen nur noch ausser Ansatz
"Waldabstandsflächen, soweit sie mehr als 15 m hinter der
Waldabstandslinie liegen, Wald und offene Gewässer". Das
Verwaltungsgericht hat die alte Fassung im Entscheid RB 1987 Nr. 75
(= BEZ 1987 Nr. 34) in der Weise ausgelegt, dass Flächen, die allein
der grundstückinternen Er­schlies­sung und nur den Benützern der betreffenden
Baute, nicht aber einem weiteren Per­so­nen­kreis dienten, zu der für die
Ausnützungsberechnung massgebenden Grundfläche zähl­ten. Mithin mussten jene
Verkehrsflächen abgezogen werden, die der Er­schliessung von Drittgrundstücken
bzw. einer weiteren All­gemeinheit dienten (RB 1990 Nr. 80; VGr,
8. März 1991, VB 90/0191). Das hat im Einzelfall zu
Abgrenzungsschwierig­keiten ge­führt. Die Gesetzesrevision vom
1. September 1991 hatte zum Ziel, diese Probleme zu eli­minieren (Weisung
des Regie­rungsrats zur Änderungsvorlage vom 11. Oktober 1989, ABl 1989/II,
S. 1760). Verkehrs­flächen müssen daher von der massgeblichen Grundfläche
nicht mehr abgezogen wer­den (Pro­tokoll der vorberatenden
Kantonsratskommission, Sit­zung vom 7. Juni 1990, S. 298; Robert
Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz [PBG] des Kantons
Zürich, Bern 1992, N. 137). Im für die neue Fassung weg­leitenden Ent­scheid
RB 1993 Nr. 45 ist das Verwaltungsgericht unter Hinweis auf die frühere
Fassung von § 259 PBG und unter eingehender Würdigung der
Gesetzesmaterialien zum Schluss gekommen, Verkehrsflächen – zum Mindesten
solche, die nicht auf über­ge­ord­neten Festlegungen beruhen –, zählten
unabhängig davon zur massgeblichen Grund­fläche, ob sie nur der
grundstückinternen Erschliessung dienten oder nicht. Dem­ent­spre­chend hat das
Gericht entschieden, dass servitutarisch zu Gunsten von Nach­bar­grund­stücken
gesicherte Wegflächen nicht von der massgebenden Fläche abzuziehen sind. An
dieser Praxis hat das Verwaltungsgericht in einem Entscheid vom 10. Mai 1994
(VB 93/0202) festgehal­ten und erneut betont, dass angesichts der
Gesetzesrevision vom 1. Sep­tember 1991 vom generellen Grundsatz des
Nichtabzugs von Verkehrsflächen auszugehen sei. Das Gericht kam in diesem Fall
zum Schluss, dass ein auf dem Baugrundstück entlang der vorbeiführenden öffentlichen
Strasse zu erstellendes Trottoir von der massgeblichen Grund­fläche nicht in Abzug
zu bringen sei. In Weiterführung dieser Rechtsprechung ist das
Verwaltungsgericht mit den Entscheiden RB 1995 Nr. 83 und 2000
Nr. 101 (= BEZ 2001 Nr. 5) zum Schluss gekommen, dass dies auch für
die Anrechenbarkeit einer als ei­genes Grundstück ausgeschiedenen Zufahrtsstras­se
gelte, welche sich im Miteigentum der Anstösser befinde. Gleich hat das
Verwaltungsgericht am 15. März 1996 (VB.95.00163 + 164) entschieden, wo es um
einen abparzellierten Zufahrtsweg mit servitutarisch ge­si­cher­ten Weg­rechten
ging. Vorbehalten bleiben, wie gesagt, Verkehrsflächen, die auf übergeordneten
Festlegungen beruhen (vgl. hierzu auch VGr, 24. Januar 1997, VB.95.00121; 24.
August 2000, VB.2000.00164). Dazu zählen Verkehrs­flächen, die ihre Grundlage
in kommunalen (oder auch kantonalen) Verkehrsplänen haben sowie Ver­kehrs­flä­chen,
die in einem Quartierplan festge­legt werden. Solche Erschliessungsanlagen ge­hö­ren
sodann von vornherein nicht zu den nutzungsplanerisch festgelegten Bauzonen;
sie können schon von ihrer Funktion her nicht ausgenützt werden und damit auch
nicht Teil der massgeblichen Grundfläche im Sinn von § 259 Abs. 1 PBG
bilden. Sie stehen grund­sätzlich im Eigentum des Staates oder der politischen
Gemeinden (§ 1 des Strassengesetzes vom 27. September 1981; LS
722.1).
b) Die S-Strasse (Kat. Nr. 3008) steht im Privateigentum der
Bauherrschaft und beruht nicht auf einer übergeordneten Planung. Es besteht
auch kein Fuss- und Fahrweg­recht zu Gunsten der Öffentlichkeit. Er dient der
Erschliessung von 16 Wohneinheiten. Von der Erschliessungsfunktion her handelt
es sich damit um eine Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich
(Zufahrtsweg; vgl. § 5 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit dem Anhang der
Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987). Die Rekurskommission hält dafür, damit
erfülle die S-Strasse klar nicht mehr die Funktion einer internen
Erschliessung, sondern diejenige einer öffentlichen Quartierstrasse, welche
nicht in die Ausnützungsberechnung einbezogen werden dürfe. Die
Baurekurskommission II verfällt damit wiederum auf die überholte
Rechtsprechung zur ursprünglichen Fassung von § 259 Abs. 2 PBG, welche nur Flächen,
die allein der grundstückinternen Erschliessung und nur den Benützern der
betreffenden Baute, nicht aber einem weiteren Per­sonenkreis dienten, zu der
für die Ausnützungsberechnung massgebenden Grundfläche zählten (RB 1990
Nr. 80; VGr, 8. März 1991, VB 90/0191; RB 1987 Nr. 75
= BEZ 1987 Nr. 34). Gemäss der dargelegten gefestigten Rechtsprechung
des Verwaltungsgerichts zur aktuellen Fassung von § 259 Abs. 2 PBG gilt
der Grundsatz des Nichtabzugs von Verkehrsflächen indessen grundsätzlich
unabhängig davon, ob solche Flächen lediglich der grundstückinternen
Erschliessung dienen oder nicht. An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Ob
dieser Grundsatz uneingeschränk­te Geltung hat, kann hier offen bleiben (vgl.
Felix Huber, Die Ausnützungszif­fer gemäss PBG-Revision 1991, PBG aktuell
1/1995, S. 5, 10 f, insbes. S. 11 unten, der vorschlägt, Verkehrs­flächen
dann als anrechenbar zu betrachten, wenn sie höchstens dreissig Wohn­einheiten
erschliessen). Im Entscheid RB 1995 Nr. 83 hat das Verwaltungsgericht
entschieden, dass eine (abparzellierte) Privatstrasse, die der Er­schliessung
von zehn Wohneinheiten diene, zu der für die Ausnützung massgeblichen
Grundfläche zähle. Bezüglich der vorliegend 16 Wohneinheiten erschliessenden
Wegparzelle präsentiert sich die Situation jedenfalls nicht grundlegend anders,
so dass im gleichen Sinn zu entscheiden ist.
c) Die Rekurskommission hat die Zulässigkeit der
Ausnützungsübertragung sodann auch mit der Begründung verneint, dass die
S-Strasse mindestens 40 m vom Baugrundstück entfernt liege. Eine derartige
Ausnützungsübertragung ist indessen nicht zu beanstan­den und ent­spricht der
verwaltungsgerichtlichen Praxis zum neu formulierten § 259 Abs. 1 PBG
(Fas­sung vom 1. September 1991). Mit der Änderung der genannten Be­stim­mung
soll die Ausnützungsübertragung zwischen mehreren Grundstücken erleichtert
werden. Ins­besondere dürfen heute auch Grundstücke bzw. Teile von solchen
mitgerechnet wer­den, die nicht unmittelbar an das Baugrundstück grenzen (RB
1997 Nr. 92; Wolf/Kull, Rz. 131 f.). Innerhalb der gleichen Zone
sind Ausnützungsübertragungen sogar über öffent­liche Strassen hinweg zulässig
(RB 1997 Nr. 91). Verpönt ist einzig die Übertragung der Ausnützung über
Zonengrenzen hinweg (RB 1995 Nr. 82 = BEZ 1995 Nr. 31; RB 1997
Nr. 92). Eine solche liegt hier indessen nicht vor. Die
Ausnützungsübertragung kann auch nicht mit der Begründung als unzulässig
erklärt werden, dass damit eine unerwünsch­te Ausnützungskonzentration
entstehe. Jede Ausnützungsübertragung hat in einem bestimm­ten Bereich eine
Ausnützungskonzentration zur Folge.
Nach dem Gesagten ist die fragliche Erschliessungsparzelle
somit bei der Ermittlung der für die Ausnützungsbe­rechnung massgeblichen
Grundstückfläche im bewilligten Umfang mitzuberücksichtigen. Dies führt zur
Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids.
3. a) In formeller Hinsicht wurde im vorinstanzlichen
Verfahren geltend gemacht, D und C hätten vorliegend in ihrer Eigenschaft als
Gemeindepräsident bzw. Baukommissionsmitglied in den Ausstand treten müssen,
was jedoch aus dem Baubescheid nicht hervorgehe. – Mit der Vorinstanz ist
hierzu auf die Protokollauszüge der Baukommission vom 10. Juli 2002 bzw. des
Gemeinderats vom 16. Juli 2002 zu verweisen, die den Ausstand der betreffenden
Behördenmitglieder bestätigen. Aus der fehlenden Nennung der Mitwirkenden ist
den Rekurrenten und heutigen Beschwerdegegnern somit kein Nachteil erwachsen.
b) Im Weiteren hatten die heutigen Beschwerdegegner im
Rekursverfahren eine Grenzabstandsverletzung durch das Haus Nr. 5 gerügt. Bei
den beiden Doppeleinfamilienhäusern Nrn. 1 – 4 werde der grosse Grundabstand
auf der westlichen Gebäudeseite angesetzt, wogegen beim Haus Nr. 5 auf dieser
Seite der kleine Grundabstand bewilligt worden sei, obwohl die Häuser in
Grundriss und Nutzweise identisch seien. – Laut Art 26 Abs. 1 der Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde U vom 9. November 1995 (BZO) gilt der grosse
Grundabstand vor der Hauptwohnseite, in der Regel vor der längeren, am meisten
nach Süden gerichteten Gebäudeseite. Der kleine Grundabstand ist vor den übrigen
Gebäudesei­ten einzuhalten. In Zweifelsfällen bestimmt der Gemeinderat die für
den grossen Grundabstand massgebliche Gebäudeseite (Abs. 2). Die
Bewilligungsbehörde hat ihren Entscheid damit begründet, in ständiger Praxis
werde der grosse Grundabstand gegenüber der längeren Fassade analog zur
Firstrichtung festgelegt. Dabei werde der Baukörper und nicht die einzelne
Wohneinheit beurteilt. Bei den Doppelhäusern sei die Längsfassade mit den Wohn­zimmern
gegen Südwesten ausgerichtet, beim Einfamilienhaus Nr. 5 sei die längere
Fassade dagegen Richtung Südosten ausgerichtet und umfasse den Eingangsbereich
sowie Wohn- und Esszimmer. Der Rekurskommission ist beizupflichten, dass sich
die Bewilligungsbehörde damit im Rahmen ihres Ermessensspielraums bewegt.
c) Im vorinstanzlichen Verfahren wurde schliesslich geltend
gemacht, das Garagengebäude überschreite die gemäss Art. 38 BZO zulässige
Grundfläche. Nach dieser Bestimmung dürfen Besondere Gebäude auf dem gleichen
Grundstück insgesamt 40 m
2
Grund­fläche aufweisen, über
40 m
2
nur, sofern 5 % der Parzellenfläche nicht überschritten
werden (Abs. 1). Diese Gebäude sind an die Baumassenziffer nicht
anrechenbar (Abs. 2). Die damaligen Rekurrenten verfochten, massgeblich
für die Bestimmung der 5 % der Parzellenfläche sei auch bei mehrere Parzellen
umfassenden Bauvorhaben nur die einzelne mit dem Besonderen Gebäude überstellte
Parzelle, vorliegend das Grundstück Kat.Nr. 1. Demgegenüber legt die
Bewilligungsbehörde den Begriff "einzelnes Grundstück" in durchaus
vertretbarer Weise dahingehend aus, dass die gesamte von der Baueingabe
erfasste Flä­che massgebend sei. Wie die Rekurskommission zutreffend ausführt,
bezweckt besagte Bestimmung eine Begrenzung des nicht für die Baumassenziffer
anrechenbaren umbauten Raums in Form von Besonderen Gebäuden und nicht eine
Aufteilung der zulässigen Besonderen Gebäude in viele kleine Einheiten, was für
eine Ausnützungsübertragung entsprechend jener der Hauptgebäude spricht. Der
Einwand der damaligen Rekurrenten und heutigen Beschwerdegegner erweist sich
somit als unbegründet. Hingegen räumt die Bewilligungs­behörde ein, sie habe es
versäumt, mittels Revers sicherzustellen, dass die an der Ge­samtfläche der
Baueingabe gemessene 5 %-Grenze für besondere Gebäude nicht überschrit­ten
werde. Dieser Mangel ist mittels einer Nebenbestimmung zur Bau­be­willigung
heilbar. Die Bewilligungsbehörde ist folglich anzuweisen, die entsprechende
Einschränkung bezüglich der andern von der Baueingabe erfassten Parzellen
mittels Revers zu sichern.
4. Zusammenfassend ist die Beschwerde demnach gutzuheissen.
Der Entscheid der Baurekurskommission II vom 28. Januar 2003 ist
aufzuheben und die Beschlüsse des Gemeinderats U vom 16. Juli 2002 betreffend
Baubewilligung sowie Parzellierungs­be­willi­gung sind vollumfänglich wieder
herzustellen. Überdies ist der Gemeinderat U anzuweisen, bezüglich der
Parzellen Kat.Nrn. 2–6 mittels Revers sicherzustellen, dass die für Besondere
Gebäude gemäss Art. 38 Abs. 1 BZO geltende maximale Grundfläche von 5
% der Gesamtfläche der Baueingabe nicht überschritten wird.
5. Ausgangsgemäss werden die Beschwerdegegner kostenpflichtig.
Überdies haben sie die Beschwerdeführer für deren Umtriebe im Rekurs- und
Beschwerdeverfahren zu ent­schädigen; angemessen sind insgesamt
Fr. 2'000.-.
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der
Baurekurskommission II vom 28. Januar 2003 wird aufgehoben und die
Beschlüsse des Gemeinderats U vom 16. Juli 2002 betreffend
Baubewilligung und Parzellierungsbewilligung werden vollumfänglich wieder
hergestellt.
Der Gemeinderat U wird angewiesen, bezüglich der
Parzellen Kat.Nrn. 2–6 mittels Revers sicherzustellen, dass die für Besondere
Gebäude gemäss Art. 38 Abs. 1 BZO geltende maximale Grundfläche von 5
% der Gesamtfläche der Baueingabe nicht überschritten wird.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'590.--     Total der Kosten.
3.    Die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens werden
den Beschwerdegegnern je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung
eines jeden für die gesamten Kosten.
4.    Die Beschwerdegegnerschaft wird verpflichtet, den
Beschwerdeführenden für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung
von insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.
5.         ...