zh_verwaltungsgericht · VB.2010.00630 · 2011-04-06 · de

Strassenpolizeiliche Bewilligung | Nebenbestimmung in strassenpolizeilicher und konzessionsrechtlicher Verfügung. Konzessionsland mit Baubewilligungsvorbehalt. Besitzstandsgarantie. Der verlangte Rückschnitt der bestehenden Hecke, so dass die freie Durchsicht auf den See auf einer Länge von 50 % der Seeanstosslänge des Baugrundstücks gewährleistet ist, liegt im öffentlichen Interesse. Der konzessionsrechtliche Bewilligungsvorbehalt bildet vorliegend eine eigenständige Rechtsgrundlage für den verlangten streitigen Rückschnitt der Hecke (E. 3). "Verbesserungen gegenüber dem bestehenden Zustand" im Sinn von § 357 Abs. 4 PBG sind nicht auf Massnahmen beschränkt, welche einen Verstoss gegen die §§ 218 - 306 PBG und deren Ausführungsvorschriften in den kantonalen Verordnungen und den Bauordnungen der Gemeinden mindern, vielmehr genügt ein innerer Sachzusammen zwischen der "Hauptverfügung" und der Verbesserungsmassnahme. Die streitige Auflage, dass die bestehende Bepflanzung auf eine Höhe von 1,4 m zurückzuschneiden ist, stellt somit eine Verbesserung gegenüber dem bestehenden Zustand im Sinn von § 357 Abs. 4 PBG dar, die im öffentlichen Interesse liegt (E. 4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 11..2.06.0 VB.2010.00630
Zurich Verwaltungsgericht 11..2.06.0 VB.2010.00630
Zurigo Verwaltungsgericht 11..2.06.0 VB.2010.00630

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00630
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Geschäftsnummer:
VB.2010.00630
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 06.04.2011
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Strassenpolizeiliche Bewilligung
Nebenbestimmung in strassenpolizeilicher und konzessionsrechtlicher Verfügung. Konzessionsland mit Baubewilligungsvorbehalt. Besitzstandsgarantie.
Der verlangte Rückschnitt der bestehenden Hecke, so dass die freie Durchsicht auf den See auf einer Länge von 50 % der Seeanstosslänge des Baugrundstücks gewährleistet ist, liegt im öffentlichen Interesse. Der konzessionsrechtliche Bewilligungsvorbehalt bildet vorliegend eine eigenständige Rechtsgrundlage für den verlangten streitigen Rückschnitt der Hecke (E. 3).
"Verbesserungen gegenüber dem bestehenden Zustand" im Sinn von § 357 Abs. 4 PBG sind nicht auf Massnahmen beschränkt, welche einen Verstoss gegen die §§ 218 - 306 PBG und deren Ausführungsvorschriften in den kantonalen Verordnungen und den Bauordnungen der Gemeinden mindern, vielmehr genügt ein innerer Sachzusammen zwischen der "Hauptverfügung" und der Verbesserungsmassnahme. Die streitige Auflage, dass die bestehende Bepflanzung auf eine Höhe von 1,4 m zurückzuschneiden ist, stellt somit eine Verbesserung gegenüber dem bestehenden Zustand im Sinn von § 357 Abs. 4 PBG dar, die im öffentlichen Interesse liegt (E. 4).
Abweisung.
Stichworte:
AUFLAGE
BEPFLANZUNG
BESITZSTAND
BESITZSTANDSGARANTIE
BESITZSTANDSSCHUTZ
BESTANDESGARANTIE
BEWILLIGUNGSVORBEHALT
HECKE
KONZESSION
KONZESSIONSLAND
NEBENBESTIMMUNG
RÜCKSCHNITT DER PFLANZEN IM SICHTBEREICH
SEEANSTOSSLÄNGE
SEESICHT
SICHTSCHUTZ
ÜBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
Rechtsnormen:
Art./§ 25 KonzessionsV
Art./§ 27 KonzessionsV
§ 357 Abs. I PBG
§ 357 Abs. IV PBG
Art. 3 Abs. II lit. c RPG
§ 2 Abs. I lit. g WasserwirtschaftsG
§ 75 WasserwirtschaftsG
§ 78 Abs. I WasserwirtschaftsG
Publikationen:
BEZ 2011 Nr. 25 S. 22
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2010.00630
Urteil
der 1. Kammer
vom
6. April 2011
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiberin
Corina Schuppli.
In Sachen
A
,
vertreten
durch RA B
,
Beschwerdeführer,
gegen
Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerin,
und
Baubehörde Meilen,
Mitbeteiligte,
betreffend strassenpolizeiliche
Bewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Baubehörde Meilen erteilte A am 23. März 2010
die baurechtliche Bewilligung für den Umbau des Einfamilienhauses Assek.-Nr. 01,
Kat.-Nr. 02, an der C-Strasse 03 in Meilen.
Mit dem Beschluss der Baubehörde Meilen wurde im
koordinierten Verfahren die strassenpolizeiliche und konzessionsrechtliche
Verfügung BVV 09-1927 der Baudirektion Kanton Zürich vom 15. März 2010
eröffnet. Diese Verfügung statuierte in Disp.-Ziff. II.2.lit. c
folgende Nebenbestimmung:
„Die
Bepflanzung des Grundstückes ist so zu wählen, dass die Durchsicht von der C-Strasse
auf den See nicht beeinträchtigt wird. Sträucher und Büsche dürfen eine
maximale Höhe von 1,4 m nicht überschreiten. Die Baudirektion ist
berechtigt, Pflanzen, die die Durchsicht von der C-Strasse auf den See
beeinträchtigen, auf Kosten des jeweiligen Grundeigentümers zurückzuschneiden
oder beseitigen zu lassen. Die bestehende Bepflanzung ist soweit
zurückzuschneiden bzw. auszulichten, dass die freie Durchsicht von der C-Strasse
auf den See auf eine Länge von 50 % der Seeanstosslänge der Parzelle
gewährleistet ist.“
II.
Gegen die Verfügung der Baudirektion vom 15. März
2010 erhob A am 29. April 2010 Rekurs an die Baurekurskommission II und
beantragte die Aufhebung von Disp.-Ziff. II.2.lit. c letzter Satz. Mit
Entscheid vom 5. Oktober 2010 wies die Rekurskommission den Rekurs ab.
III.
Mit Beschwerde vom 8. November 2010 beantragte A dem
Verwaltungsgericht, den Entscheid der Vorinstanz vom 5. Oktober 2010 sowie
den letzten Satz in Disp.-Ziff. II.2.lit. c der angefochtenen
Baudirektionsverfügung aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Die Baurekurskommission II und die Baudirektion
beantragten Abweisung der Beschwerde. Die Baubehörde Meilen verzichtete auf
eine Vernehmlassung.
Die Erwägungen in der Verfügung der Baudirektion vom 15. März
2010 und im Rekursentscheid vom 5. Oktober 2010 sowie die Ausführungen der
Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden
Entscheidgründen wiedergegeben.
Die Kammer
erwägt:
1.
Der Beschwerdeführer
beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Vorliegend ist indessen die
unmittelbare Wahrnehmung vor Ort nicht entscheidrelevant. Auf den beantragten
Augenschein kann daher verzichtet werden (vgl. auch BGE 124 I 208
E. 4a).
2.
Das Baugrundstück ist nach
der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Meilen vom 25. März 1997
(BZO) der Wohnzone W.1.0 zugeschieden. Es befindet sich an einer Staatsstrasse
und liegt auf Konzessionsland mit Baubewilligungsvorbehalt. Der Beschwerdeführer
plant den Umbau seines Einfamilienhauses im Rahmen des Bestandesschutzes von § 357
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG); dabei
werden zur Hauptsache das Dachgeschoss innerhalb des bestehenden Profils neu
gestaltet (südwestliche Dachgaube, Giebel-/Dachbelichtung, Erschliessung), die
Raumdispositionen der einzelnen Geschosse mit interner Erschliessung geändert
und die Fenster neu disponiert.
2.1
Die Baurekurskommission II begründete die Abweisung
des Rekurses zur Hauptsache damit, § 357 Abs. 4 PBG erlaube es der
örtlichen Baubehörde, mit der Bewilligung für bauliche oder bewerbungsmässige
Änderungen im Sinn von Abs. 1 dieser Vorschrift nebenbestimmungsweise die
Vornahme von Verbesserungen gegenüber dem bestehenden Zustand zu verlangen, die
im öffentlichen Interesse lägen und nach den Verhältnissen zumutbar seien.
Diese Bestimmung räume den Baubehörden die Möglichkeit ein, von den Eigentümern
sozusagen als Gegenleistung für die gesetzlich vorgesehenen, die bundesverfassungsrechtliche
Besitzstandsgarantie erheblich erweiternden Befugnisse gewisse, nach den
Verhältnissen zumutbare Verbesserungen gegenüber dem bestehenden Zustand zu
verlangen und damit wenigstens eine teilweise Anpassung bestehender, durch
Rechtsänderung vorschriftwidrig gewordener Bauten und Anlagen an das geltende
Recht herbeizuführen. Es bestehe kein Grund, § 357 Abs. 4 PBG nicht
auch auf Konzessionsland anzuwenden. Es bestehe auch ein - im
Rekursentscheid näher dargelegtes - gewichtiges öffentliches Interesse
daran, an Stellen, an denen kein direkter Seezugang möglich sei, wenigstens die
Sicht auf den See zu verbessern. Schliesslich sei die strittige Anordnung dem
Rekurrenten auch zumutbar.
2.2
Diesen Ausführungen hält der Beschwerdeführer in
seiner Rechtsmittelschrift an das Verwaltungsgericht entgegen, Verbesserungen
im Sinn von § 357 Abs. 4 PBG seien nur Massnahmen, welche den
Verstoss gegen die §§ 218–306 PBG und deren Ausführungsvorschriften
mindern würden. Die strittige Massnahme stelle keine Verbesserung im Sinn von § 357
Abs. 4 PBG dar und mildere keinen Verstoss gegen Bauvorschriften. Es fehle
ihr daher an der erforderlichen gesetzlichen Grundlage. Es fehle aber auch ein
Verstoss gegen eine andere genügende Grundlage im kantonalen Recht. Bei der von
der Vorinstanz erwähnten Richtlinie der kantonalen Baudirektion für bauliche Veränderungen
auf Landanlagen vom 7. Juli 1995 handle es sich nicht um eine Rechtsquelle
des Verwaltungsrechts. Die Vorinstanz habe weiter zu Unrecht behauptet, die
strittige Anordnung sei verhältnismässig. Die Situation beim Grundstück des
Beschwerdeführers sei nicht vergleichbar mit anderen Stellen, an denen der See
über weite Strecken weder frei zugänglich noch überhaupt einsehbar sei. In
unmittelbarer Nähe befinde sich ein öffentlicher Park, sodass der See in der
Nähe seines Grundstücks frei zugänglich sei. Vor seinem Grundstück entlang der C-Strasse
seien auch praktisch keine Fussgänger anzutreffen. Im Rahmen der unvollständigen
Interessenabwägung beziehe sich die Vorinstanz auf den regionalen Richtplan
Pfannenstiel, wonach der geplante Seeuferweg hinter dem Grundstück des
Beschwerdeführers auf Seite der C-Strasse durchführe. Wenn das öffentliche
Interesse bei Grundstücken, bei denen kein direkter Seezugang mit der Schaffung
des Seeuferweges realisiert werde, mit der Seesicht begründet werde, würde es
genügen, Massnahmen zur Gewährleistung dieser Seesicht zum dannzumaligen
Zeitpunkt festzusetzen. Demgegenüber sei das private Interesse des
Beschwerdeführers am Erhalt dieser Hecke sehr gross. Der Wahrung der Privatsphäre
auf dem eigenen Grundstück komme ein grosse Bedeutung zu. Eine Hecke mit einer
Höhe von 1,4 m vermöge die Funktion als Sichtschutz offenkundig nicht zu
erfüllen. Die heutige Hecke schütze die Bewohner der Liegenschaft auch davor,
auf die stark befahrene C-Strasse blicken zu müssen; sie sei ein wichtiger
Bestandteil der guten Umgebungsgestaltung. Die über 30 Jahre alte Hecke würde
durch den gravierenden Eingriff eingehen. Die Vorinstanz habe ohne Durchführung
eines Augenscheins oder Einholung der Meinung einer Fachperson angenommen, die
Hecke würde bei einem fachgerechten Rückschnitt nicht eingehen. Bei korrekter
Interessenabwägung wäre die Vorinstanz zum Schluss gekommen, dass es für eine
derartige Massnahme am überwiegenden öffentlichen Interesse fehle. Auf jeden
Fall hätte ein Revers genügt, wonach die Hecke im Fall der Realisierung des
Seeuferweges in der Höhe zu reduzieren bzw. dannzumal die Anordnung einer Höhenreduktion
zu prüfen sei. Die streitige Anordnung erweise sich zumindest im heutigen Zeitpunkt
als unverhältnismässig.
3.
3.1
Beim Baugrundstück Kat.-Nr. 02 in Meilen handelt
es sich um sogenanntes Konzessionsland, d.h. um eine am 15. Februar 1858
bzw. 24. Januar 1908 konzessionierte Landanlage. Während nach geltendem
Recht Landanlagen, d.h. die Auffüllung von Gewässergebiet zur Landgewinnung (§ 75
des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991 [WWG; LS 724.11]) gemäss § 78
Abs. 1 WWG in der Regel im Eigentum des Staates verbleiben, ging nach früherem
Recht die Landanlage in das Eigentum des Konzessionärs über (Markus Rüssli,
Rechtsgutachten zu den Landanlagen am Zürichsee und den Bauten auf Landanlagen
vom 8. Juni 2006, S. 9 ff. = vgl. auch die Gesetzeszitate im
Rekursentscheid E. 5.3). Vorliegend wurde das Eigentum am Baugrundstück
mit der Konzessionsverleihung vom 24. Januar 1908 durch die Baudirektion
erworben und ist mit den darin enthaltenen Auflagen belastet. In der Konzessionsverleihung
findet sich in Ziff. I.7 der Bewilligungsvorbehalt als Auflage zugunsten
der Baudirektion, der das Eigentumsrecht am Grundstück des Beschwerdeführers
von Eigentumsbeginn an beschränkt hat. Dieser Bewilligungsvorbehalt für Bauten
auf Landanlagen ist grundsätzlich in allen im 20. Jahrhundert erteilten
Landanlagekonzessionen enthalten (Rüssli, S. 14). Gemäss dieser
"Konzessionsauflage" darf der Landanlagekonzessionär ohne Bewilligung
der Baudirektion keine Baute auf seiner Landanlage erstellen, selbst wenn die
kommunale Bau- und Zonenordnung Bauten am Seeufer grundsätzlich zulässt. Nach
der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts handelt es sich bei dieser
Bewilligung nicht um eine Baubewilligung im Sinn einer Polizeierlaubnis,
sondern um eine Baukonzession, auf deren Erteilung kein Rechtsanspruch besteht.
Bei der Bewilligungserteilung hat die Konzessionsbehörde allgemein das
öffentliche Interesse zu wahren und nicht bloss das Fehlen von polizeilichen
Hindernissen festzustellen (RB 1975 Nr. 132 = ZR 75/1976 Nr. 109 =
ZBl 78/1977 S. 76 ff. E. 6; mit Verweis auf frühere Entscheide;
Rüssli, S. 15). Diese Auffassung des Verwaltungsgerichts wurde vom
Bundesgericht als "nahe liegend" geschützt, welches zudem darauf
hinwies, dass sich der Staat mit der konzessionsrechtlichen Bewilligungsklausel
das Recht vorbehielt, über die Möglichkeit der Errichtung von Bauten auf
Landanlagen unter Beachtung der öffentlichen Interessen im Einzelfall
frei
zu entscheiden (BGE 102 Ia 122, insbesondere S. 129 E. 2e; vgl. auch § 25
in Verbindung mit § 27 der Konzessionsverordnung zum Wasserwirtschaftsgesetz
vom 21. Oktober 1992 [KonzessionsV; LS 724.211]).
3.2
Gemäss § 27
KonzessionsV werden Gesuche für Bauten auf Landanlagen, für die in der
Landanlagekonzession ein Bewilligungsvorbehalt besteht, nach § 25
KonzessionsV beurteilt. Da bei der Beurteilung solcher Gesuche ein erheblicher
Ermessensspielraum besteht, hat die Baudirektion des Kantons Zürich zur
Vermeidung von rechtsungleichen Entscheiden mit Verfügung vom 7. Juli 1995
(Baudirektionsverfügung 1598/1995) Richtlinien erlassen. Nach diesen werden
konzessionsrechtliche Bewilligungen für bauliche Veränderungen auf Landanlagen
(Konzessionsland) am Zürichsee u.a. nach folgender Richtlinie erteilt
(Richtlinie I Ziff. 3):
„Einfriedungen von
Grundstücken, Gartenmauern, Erdwälle und Schallschutzwände dürfen das Niveau
des Strassen- bzw. Trottoirrandes an der Grundstückgrenze um höchstens 1,40 m,
das bestehende Gelände um maximal 1,80 m überragen. Für solche Anlagen, die die
Sicht von der Seestrasse auf den See nicht behindern oder die einen
Gewässerabstand von mindestens 30 m aufweisen, können Ausnahmen gemacht werden.
Das gleiche gilt, wenn feststeht, dass der Seeweg direkt am Ufer realisiert ist
oder wird.“
Dass es sich bei diesen Richtlinien nicht um eine
Rechtsquelle des Verwaltungsrechts handelt, sondern um eine
Verwaltungsverordnung, welche eine einheitliche, gleichmässige und sachliche
Praxis des Vollzugs sicherstellen will, ändert nichts daran, dass sie vorliegend
korrekt die bei der Erteilung einer konzessionsrechtlichen Bewilligung für
bauliche Veränderungen zu beachtenden öffentlichen Interessen wiedergibt. Die
Freihaltung von See- und Flussufern und der öffentliche Zugang hierzu sowie
deren Begehung ist ein sowohl im Bundesrecht (Art. 3 Abs. 2 lit. c
des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]) als auch im kantonalen
Recht (§ 2 Abs. 1 lit. g WWG) ausdrücklich festgehaltener, im
öffentlichen Interesse liegender Planungsgrundsatz. Hierzu gehört auch die
freie Sicht, insbesondere durch Wanderer/Fussgänger, auf den See, wenn der
Zugang zum Seeufer nicht offen steht und auch nicht geplant ist. Dies trifft
hier zu, denn dem regionalen Richtplan Verkehr, Pfannenstiel, ist zu entnehmen,
dass der geplante Seeuferweg hinter dem Grundstück des Beschwerdeführers auf
Seite der C-Strasse durchführt. Der behördenverbindliche kantonale Richtplan
sieht zudem das Zürichseeufer als Erholungszone vor.
3.3
Zusammengefasst ergibt sich, dass der verlangte Rückschnitt
der bestehenden Hecke, sodass die freie Durchsicht von der C-Strasse auf den
See auf einer Länge 50 % der Seeanstosslänge des Baugrundstücks gewährleistet
ist, im öffentlichen Interesse liegt. Dieses Interesse ist aktuell und die
Auffassung des Beschwerdeführers, es würde genügen, Massnahmen zur
Gewährleistung der freien Sicht auf das Seeufer und den See erst im Zeitpunkt
der Realisierung des Seeuferweges zu treffen, abzulehnen. Das vorliegende
öffentliche Interesse wird auch nicht dadurch "ersetzt" oder
geschmälert, dass sich in der Nähe ein öffentlicher Park befindet, sodass der
See in der Nähe des Baugrundstücks frei zugänglich sei.
Der konzessionsrechtliche
Bewilligungsvorbehalt bildet vorliegend mithin eine eigenständige
Rechtsgrundlage für den verlangten streitigen Rückschnitt der Hecke. Die
aufgezeigten öffentlichen Interessen sind im Rahmen der konzessionsrechtlichen
Bewilligung nicht gegen die – geltend gemachten – privaten Interessen
des Beschwerdeführers (Wahrung der Privatsphäre, Sichtschutz, Schutz vor dem
Anblick der C-Strasse, Schutz der Hecke als solche) abzuwägen (VGr, 3. April
1973 = ZR 72/1973 Nr. 88 = ZBl 74/1973 S. 428). Es kann indessen
angefügt werden, dass die verlangte Massnahme auch im Rahmen einer Interessenabwägung
Bestand hat und zumutbar ist, wie sich aus der nachfolgenden, im Zusammenhang
der Anwendbarkeit von § 357 Abs. 4 PBG vorgenommenen Prüfung ergibt
(E. 4.3).
4.
4.1
Das bestehende Wohnhaus Assek.-Nr. 01 an der C-Strasse
03 in Meilen hält unbestrittenermassen die heute gültigen Abstands- und
Höhenvorschriften für Bauten auf Landanlagen nicht ein. Unter diesen Umständen
ist das Umbauvorhaben auch nach § 357 Abs. 1 PBG zu beurteilen.
Gemäss dieser Bestimmung dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die
Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für
eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden,
wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen;
für neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen
Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Gemäss § 357 Abs. 4 PBG kann die
baurechtliche Bewilligung verlangen, dass Verbesserungen gegenüber dem
bestehenden Zustand vorgenommen werden, die im öffentlichen Interesse liegen
und nach den Umständen zumutbar sind.
§ 357 Abs. 1 PBG regelt die sogenannte erweiterte
Besitzstandsgarantie; diese schützt unter bisherigem Recht errichtete Bauten
nicht nur in ihrem bisherigen Zustand, sondern lässt über das
verfassungsrechtliche Minimum hinaus Änderungen, d.h. Umbauten, Erweiterungen
und Nutzungsänderungen zu (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für
vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003,
S. 70 f.). Diese Änderungsbefugnisse ermöglichen es den
Grundeigentümern, ihre Bauten einer besseren bzw. erweiterten Nutzung
zuzuführen und damit in der Regel auch deren Lebensdauer zu verlängern, mit der
Folge, dass die Schaffung baurechtskonformer Verhältnisse auf noch längere Zeit
hinaus verzögert wird. Hier setzt die Vorschrift von § 357 Abs. 4 PBG
ein. Sie räumt den Baubehörden die Möglichkeit ein, von den Eigentümern
sozusagen als Gegenleistung für die gesetzlich vorgesehenen, die
bundesverfassungsrechtliche Besitzstandsgarantie erheblich erweiternden
Befugnisse gewisse, nach den Verhältnissen zumutbare Verbesserungen gegenüber
dem bestehenden Zustand zu verlangen und damit wenigstens eine teilweise
Anpassung bestehender, durch Rechtsänderung vorschriftswidrig gewordener Bauten
und Anlagen an das geltende Recht herbeizuführen (RB 1998 Nr. 124 =
BEZ 1999 Nr. 2; Willi, S. 158). Die geforderten Anpassungen sind
indessen entgegen der Rechtsauffassung des Beschwerdeführers nicht auf
Massnahmen beschränkt, welche einen Verstoss gegen die §§ 218–306 PBG und
deren Ausführungsvorschriften in den kantonalen Verordnungen und den
Bauordnungen der Gemeinden mindern. Eine derartige Einschränkung kann § 357
Abs. 4 PBG nicht entnommen werden; vielmehr genügt ein innerer Sachzusammenhang
zwischen der "Hauptverfügung" und der Verbesserungsmassnahme (vgl.
auch BGE 117 Ib 176 = Pra 81 S. 124 Nr. 33 E. 3). Die
Verbesserung muss auch nicht dazu dienen, einen durch den Umbau oder die
Erweiterung des Gebäudes verursachten oder verschärften Mangel zu beheben, denn
solche Anordnungen können auch ohne Abstützung auf § 357 Abs. 4 PBG
getroffen werden (RB 1998 Nr. 124 = BEZ 1999 Nr. 2).
4.2
Wie bereits aufgezeigt, ist die Freihaltung von
See- und Flussufern und der öffentliche Zugang hierzu sowie deren Begehung ein
sowohl im Bundesrecht (Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG) als auch im
kantonalen Recht (§ 2 Abs. 1 lit. g WWG) ausdrücklich
festgehaltener, im öffentlichen Interesse liegender Planungsgrundsatz. Es
entspricht auch einem gewichtigen öffentlichen Interesse, dass dort, wo kein
Seezugang möglich und auch nicht geplant wird, für Wanderer und Fussgänger
wenigstens die ungehinderte Sicht auf die Seelandschaft ermöglicht wird. Dem
regionalen Richtplan Verkehr, Pfannenstiel, ist zu entnehmen, dass der geplante
Seeuferweg hinter dem Grundstück des Beschwerdeführers auf Seite der C-Strasse
durchführt. Der behördenverbindliche kantonale Richtplan sieht zudem das Zürichseeufer
als Erholungszone vor. Unabhängig von der konzessionsrechtlichen Bewilligung
ist daher auch im Rahmen der baurechtlichen Bewilligung zur Wahrung der
Aussicht die Auflage zulässig, eine
neu gepflanzte
Hecke müsse so unter
der Schere gehalten werden, das diese die Höhe von 1,4 m nicht überschreitet.
Dies entspricht der in Disp.-Ziff. II.2.lit. c Sätze 1–3 der
Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 15. März 2010 statuierten Nebenbestimmung,
was vom Beschwerdeführer denn auch nicht infrage gestellt wird. Die streitige
Auflage, dass die
bestehende
Bepflanzung auf diese Höhe zurückzuschneiden
ist, stellt damit eine "Verbesserung gegenüber dem bestehenden Zustand"
im Sinn von § 357 Abs. 4 PBG dar, welche im öffentlichen Interesse
liegt.
4.3
Laut § 357 Abs. 4 PBG muss die betreffende
Verbesserungsmassnahme nicht nur im öffentlichen Interesse liegen, sondern
auch
"nach den Umständen zumutbar" sein. Bei der Auslegung und Anwendung
dieses unbestimmten Rechtsbegriffes, was insbesondere auch eine Abwägung der im
Spiel stehenden öffentlichen und privaten Interessen verlangt, kommt der betreffenden
Behörde einen Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, der von den Rechtsmittelbehörden
zu beachten ist (Willi, S. 159).
Die vom Beschwerdeführer
geltend gemachten privaten Interessen vermögen das öffentliche Interesse am
verlangten Rückschnitt der Hecke zur Gewährleistung der Durchsicht von der C-Strasse
nicht zu überwiegen. Nach dem Umbau wird das Haus Assek.-Nr. 01 des
Beschwerdeführers zur Hauptsache gegen die Seeseite sowie auch nach Nordwesten
und Südosten ausgerichtet sein. Die C-strassenseitige Nord(ost)fassade weist
nach dem Umbau nur noch ein – das Treppenhaus belichtendes – Fenster
auf. Die Privatsphäre des Beschwerdeführers bleibt daher auch nach dem
Rückschnitt der Hecke und der Möglichkeit des Einblicks in das Grundstück in
wichtigen Wohnbereichen gewahrt. Zudem macht der Beschwerdeführer ja selber
geltend, dass entlang der C-Strasse praktisch keine Fussgänger anzutreffen
seien. Der geltend gemachte Schutz des Beschwerdeführers, auf die stark befahrene
C-Strasse blicken zu müssen, ist angesichts der geschilderten Ausrichtung des
Wohnhauses gesucht und unerheblich. Eine gute Umgebungsgestaltung ist auch mit
einer teilweise auf 1,40 m reduzierten Hecke ohne Weiteres möglich.
Schliesslich ist mit der Vorinstanz davon auszugehen und gerichtsnotorisch,
dass bei fachgerechtem Rückschnitt eine Hecke nicht eingeht. Zu Recht hat die
Vorinstanz die streitige Auflage als zumutbar erachtet.
5.
Zusammengefasst ergibt sich, dass die streitige Auflage
sowohl unter dem Gesichtspunkt der konzessionsrechtlichen Bewilligung als auch hinsichtlich
einer gestützt auf § 357 Abs. 4 PBG erlassenen Nebenbestimmung eine
hinreichende Rechtsgrundlage aufweist. Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).
Eine Parteientschädigung steht ihm von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2
VRG).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellkosten,
Fr. 3'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:…