zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00089 · 2021-10-27 · de

Baubewilligung | Neubau einer Wohnüberbauung. Auslegung und Anwendung der Gestaltungsplanvorschriften (GPV). Abstand zur Landwirtschaftszone. Das Verständnis des Gemeinderats von der Gestaltungsplanvorschrift bzgl. Gesamtnutzfläche ist nicht zu beanstanden und auch deren Anwendung liegt innerhalb seines geschützten Entscheidungsspielraums (E.4). Der Gemeinderat ist auch hinsichtlich der strittigen Gestaltungsfragen innerhalb seines bei der Auslegung und Anwendung der GPV zustehenden Ermessensspielraums geblieben (E.5). Vorliegend verläuft entlang der Landwirtschaftszone der Panoramaweg und kommen die Gebäude – anders als im Bundesgerichtsentscheid BGE 145 I 156, E. 6 - nicht direkt auf die Zonengrenze zu stehen, sondern mit einem Abstand zum Panoramaweg. Aufgrund der Distanz sind nach der allgemeinen Lebenserfahrung keine oder nur unbedeutende Auswirkungen auf die benachbarte Landwirtschaftszone zu erwarten.Insgesamt genügt es daher, wenn das Vorhaben dem Zweck der Zone entspricht, in die es zu liegen kommt, was vorliegend unbestrittenermassen der Fall ist (E.6). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 27.10.2021 VB.2021.00089
Zurich Verwaltungsgericht 27.10.2021 VB.2021.00089
Zurigo Verwaltungsgericht 27.10.2021 VB.2021.00089

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00089
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Geschäftsnummer:
VB.2021.00089
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.10.2021
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau einer Wohnüberbauung. Auslegung und Anwendung der Gestaltungsplanvorschriften (GPV). Abstand zur Landwirtschaftszone.
Das Verständnis des Gemeinderats von der Gestaltungsplanvorschrift bzgl. Gesamtnutzfläche ist nicht zu beanstanden und auch deren Anwendung liegt innerhalb seines geschützten Entscheidungsspielraums (E.4). Der Gemeinderat ist auch hinsichtlich der strittigen Gestaltungsfragen innerhalb seines bei der Auslegung und Anwendung der GPV zustehenden Ermessensspielraums geblieben (E.5). Vorliegend verläuft entlang der Landwirtschaftszone der Panoramaweg und kommen die Gebäude – anders als im Bundesgerichtsentscheid BGE 145 I 156, E. 6 - nicht direkt auf die Zonengrenze zu stehen, sondern mit einem Abstand zum Panoramaweg. Aufgrund der Distanz sind nach der allgemeinen Lebenserfahrung keine oder nur unbedeutende Auswirkungen auf die benachbarte Landwirtschaftszone zu erwarten.Insgesamt genügt es daher, wenn das Vorhaben dem Zweck der Zone entspricht, in die es zu liegen kommt, was vorliegend unbestrittenermassen der Fall ist (E.6).
Abweisung.
Stichworte:
ABSTAND
AUSLEGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ERMESSEN
GESAMTNUTZFLÄCHEN
GESTALTUNG
GESTALTUNGSPLAN
LANDWIRTSCHAFTSZONE
Rechtsnormen:
§ 71 PBG
§ 255 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2021.00089
Urteil
der 1. Kammer
vom
27. Oktober 2021
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
1.1
A,
1.2
B,
2.1
C,
2.2
D,
3.
E,
alle vertreten durch RA F,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
G AG,
vertreten durch RA H,
2.
Gemeinderat Uitikon,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 23. März
2020 erteilte der Gemeinderat Uitikon der G AG unter Bedingungen und
Auflagen die
baurechtliche Bewilligung
für den Neubau einer Wohnüberbauung (5 Gebäude mit 98 Wohnungen,
2 Gewerbeeinheiten und 2 Tiefgaragen) auf den Grundstücken Kat.-Nr. 01
und 02 an der I-Gasse in Uitikon.
II.
Dagegen rekurrierten A und B, C und D sowie E mit
gemeinsamer Eingabe am 15. Mai 2020 beim Baurekursgericht des Kantons
Zürich und beantragten die Aufhebung der Bewilligung sowie die Sistierung des
Rekursverfahrens. Mit Präsidialverfügung vom 19. Mai 2020 sistierte das
Baurekursgericht das Verfahren und setzte es am 15. Juli 2020 auf Begehren
der Bauherrschaft fort. Am 22. Oktober 2020 führte eine Delegation der 1. Abteilung
des Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. Mit
Entscheid vom 18. Dezember 2020 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab,
soweit es darauf eintrat
.
III.
Gegen diesen Entscheid erhoben A und B, C und D sowie E
mit gemeinsamer Eingabe vom 1. Februar 2021
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und
beantragten, den angefochtenen Entscheid sowie den angefochtenen Beschluss
aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern. Sodann
beantragten sie eine Parteientschädigung (zzgl. MWST) zulasten der
Beschwerdegegnerschaft
.
Das
Baurekursgericht beantragte am 26. Februar 2021 ohne weitere Bemerkungen
die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschluss vom 1. März 2021 beantragte
der Gemeinderat Uitikon
, die Beschwerde
vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei und es sei der
Beschwerdegegnerschaft für die Umtriebe eine angemessene Entschädigung
zuzusprechen. Die G AG beantragte mit Beschwerdeantwort vom 8. März
2021 ebenfalls, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen sowie
eine Parteientschädigung (zzgl. MWST) zulasten der
Beschwerdeführenden. In prozessualer Hinsicht verlangten sie die Durchführung
eines Augenscheins.
A und B, C und D sowie E
replizierten
a
m 20. April 2021 unter Festhaltung an den
gestellten Anträgen. Mit Duplik vom 10. Mai 2021 hielt die
G AG
an den mit Beschwerdeantwort gestellten Anträgen fest. Auf
weiteren Schriftenwechsel wurde stillschweigend verzichtet.
Die Kammer erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1
in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die
Beschwerdeführenden sind als unterliegende Nachbarn im Rekursverfahren ohne
Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und
§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde
ist einzutreten.
2.
2.1
Die
Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zuständigen Behörde (VGr, 25. Oktober
2018, VB.2018.00262, E. 3.4, mit weiteren Hinweisen und auch zum
Folgenden). Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen
Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember
2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten,
wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die
Parteien vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches
zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (Kaspar
Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 7
N. 79).
2.2
Es ist
zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet,
wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein beziehungsweise
aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (Kaspar
Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81). Die Vorinstanz hat im vorliegenden
Fall im Beisein der Parteien einen
Augenschein vorgenommen. Das Protokoll des Augenscheins vom 22. Oktober 2020
mit 20 Fotografien liegt bei den Akten. Dieses sowie die in den Akten
befindlichen Pläne belegen den Sachverhalt in ausreichendem Mass. Ein weiterer Augenschein
durch das Verwaltungsgericht ist insbesondere für eine Beurteilung der
vorliegend strittigen Einordnung und Gestaltung des Bauprojekts nicht
erforderlich.
3.
3.1
Das
streitbetroffene Baugrundstück befindet sich gemäss geltender Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Uitikon von 1995 (BZO) in der dreigeschossigen Wohnzone
mit Gewerbeerleichterung (WG3) und Lärmempfindlichkeitsstufe III. Massgebend
ist sodann der im Jahr 2013 rechtskräftig festgesetzte öffentliche Gestaltungsplan J,
dessen Gebiet sich über eine rund 950 m lange, teilweise bereits überbaute
Baulandreserve entlang der östlich davon verlaufenden K-Strasse erstreckt und
die Baufelder 016 bis 023 umfasst.
3.2
Beim
vorliegend strittigen Bauprojekt handelt es sich um die erste von drei
geplanten Bauetappen der verfahrensbeteiligten Bauherrschaft. Es betrifft die
Baufelder 017 und 018
auf den Grundstücken Kat.-Nr. 01
und 02
; die weiteren Etappen werden die Baufelder 019 und 020 betreffen.
Die beschwerdeführenden Nachbarn sind Stockwerkeigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 03,
welche einzig durch die Wegparzelle Kat.-Nr. 04 (L-Weg) vom Baugrundstück
Kat.-Nr. 02 getrennt ist. Sie machen in mehrfacher Hinsicht Verstösse
gegen die Gestaltungsplanvorschriften (GPV) geltend und rügen insbesondere die
Einordnung und Gestaltung des Bauprojekts.
4.
4.1
Als
Erstes monieren die Beschwerdeführenden eine Überschreitung der zulässigen
Ausnützung und in diesem Zusammenhang eine willkürliche Auslegung der
Gestaltungsplanvorschriften (GPV). Sie machen geltend, die in Art. 7 GPV
enthaltene Definition der Gesamtnutzfläche entspreche mit Ausnahme der
Geschossvorgaben exakt dem Wortlaut von § 255 Abs. 1 PBG in der alten
Fassung. Die Begrifflichkeiten des PGB sowie die Praxis dazu seien darin
übernommen und es sei keine eigenständige kommunale Regelung geschaffen worden.
Die an die Ausnützung anrechenbaren Flächen seien daher analog zu beurteilen
und folglich auch die Treppen inklusive Treppenaugen, Liftschächte,
Installationsschächte, Vormauerungen in den Badezimmern sowie die überdachten
Eingangsbereiche an die Gesamtnutzfläche anzurechnen, welche damit das
zulässige Mass sprenge.
4.2
Die zulässige
bauliche Grundstücknutzung ergibt sich gemäss § 250 Abs. 1 PBG nach
Ausnützung, Bauweise und Nutzweise aus der Bau- und Zonenordnung sowie aus den
Bauvorschriften. Die Bau- und Zonenordnung geht den Bauvorschriften des
kantonalen Rechts vor, soweit sie sich innerhalb der Rechtsetzungsbefugnis der
Gemeinde hält (§ 250 Abs. 2 PBG). Die zulässige Ausnützung wird
gemäss § 251 lit. a PBG unter anderem durch Ausnützungs-,
Überbauungs-, Grünflächen- und Baumassenziffern festgelegt. Letztere geben das
Verhältnis der anrechenbaren Fläche (bei der Ausnützungsziffer Geschossfläche)
zur massgeblichen Grundfläche wieder (§ 254 Abs. 1 PBG; § 255
Abs. 1 PBG).
Die Gemeinde hat unter
dem Titel ''Dichte'' in Art. 7 Abs. 1 GPV die zulässigen
Gesamtnutzflächen tabellarisch aufgeführt; d
iese ersetzen gemäss Art. 7
Abs. 1 Satz 2 GPV die Ausnützungsziffer und die Überbauungsziffer
gemäss Bau- und Zonenordnung. Als Gesamtnutzfläche sind demgemäss alle dem
Wohnen, Arbeiten und sonst dem Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren
Räume in sämtlichen Geschossen unter Einschluss der dazugehörigen
Erschliessungsflächen, Sanitärräume und inneren Trennwände anzurechnen (Art. 7
Abs. 1 GPV, *Markierung).
4.3
Bei
Art. 7 Abs. 1 GPV handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales
Recht, dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde
obliegt. Das PBG verwendet den Begriff der Gesamtnutzfläche nicht, womit die
Frage nach den an die Gesamtnutzfläche anzurechnenden Flächen das kantonale
Recht grundsätzlich nicht tangiert. Der Gemeinde wird damit bei der Auslegung
und Anwendung dieser Bestimmung ein Ermessensspielraum eröffnet, dessen Umfang
im Folgenden zu klären ist. Fraglich ist, inwiefern die Anlehnung der
kommunalen Bestimmung an den Begriff bzw. die Definition der Ausnützungsziffer
im kantonalen Recht Auswirkungen bei der Auslegung und Anwendung von Art. 7
Abs. 1 GPV zeitigt. Denn nur bei der
Anwendung
unbestimmter Rechtsbegriffe des bundes-
oder kantonalen Rechts ist von einer Ermessensüberschreitung auszugehen, wenn
die kommunalen Behörden grundlos von den in Lehre und Rechtsprechung
entwickelten Grundsätzen abweichen (VGr, 8. April 2021, VB.2020.00667, E. 4.3).
4.3.1
Unter der Marginalie ''Anrechenbare Flächen und anrechenbarer Raum'' wird
in § 255 Abs. 1 PBG (bisherige Fassung) hinsichtlich der
Ausnützungsziffer festgelegt, alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem
dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in
Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume
samt inneren Trennwänden seien anrechenbar. Im Wortlaut annähernd
deckungsgleich wurde in Art. 7 Abs. 1 GPV festgelegt, als
Gesamtnutzfläche seien alle dem Wohnen, Arbeiten und sonst dem Aufenthalt
dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in sämtlichen Geschossen unter
Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen, Sanitärräume und inneren
Trennwände anzurechnen.
Die Vorinstanz hielt dazu
allgemein und zutreffend fest, beim Instrument der im PBG nicht normierten, in
Gestaltungsplänen indes oft anzutreffenden Gesamtnutzfläche handle es sich um
eine weitere Möglichkeit, die zulässige Überbaubarkeit einer Parzelle
festzulegen. Die Gesamtnutzfläche unterscheide sich in der Praxis üblicherweise
dahingehend von der Ausnützungsziffer, dass sie einerseits nicht auf die
Grundstücksfläche bezogen sei, sondern die zulässige Ausnützung in Quadratmeter
festlege. Andererseits seien üblicherweise die anrechenbaren Flächen in
sämtlichen Geschossen, auch in den oftmals bei der Berechnung der
Ausnützungsziffer privilegierten Ober- und Untergeschossen (vgl. § 255
Abs. 3 PBG), einzubeziehen.
4.3.2
Wie die Vorinstanz sodann zutreffend erwogen hat, kann – selbst wenn sich Art. 7
Abs. 1 GPV einzig in diesen beiden Aspekten von § 255 Abs. 1 PBG
unterscheidet – daraus nicht zwingend geschlossen werden, dass der kommunale
Gesetzgeber die Berechnungspraxis von § 255 Abs. 1 PBG übernehmen
wollte oder die rechtsanwendende Behörde dies tun müsste. Zwar stimmt der
Wortlaut von Art. 7 Abs. 1 GPV mehrheitlich mit demjenigen von § 255
Abs. 1 PBG überein, doch genügt dies angesichts der Unterschiede der
beiden Instrumentarien nicht dafür. Entscheidend ist, dass der kommunale
Gesetzgeber mit der Gesamtnutzfläche bewusst ein Instrument gewählt hat,
welches die Ausnützungsziffer und die Überbauungsziffer gemäss Bau- und
Zonenordnung – wie in Art. 7 Abs. 1 GPV ausdrücklich festgehalten –
ersetzen
soll. Weil es sich nicht zuletzt auch um eine Regelung betreffend einen
Sondernutzungsplan und damit ein die Grundordnung ersetzendes Planungsinstrument
handelt, öffnet Art. 7 Abs. 1 GPV genügend Raum für eine von § 255
Abs. 1 PBG abweichende Auslegung.
Auf diese
zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen kann vollumfänglich verwiesen werden (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Mit dem Baurekursgericht
ist festzuhalten, dass dem Gemeinderat vor diesem Hintergrund ein (von
§ 255
Abs. 1 PBG abweichender
) Spielraum bei der
Auslegung von
Art. 7 Abs. 1 GPV zukommt.
4.3.3
Dass sich der Gesetzgeber hinsichtlich der Frage der anrechenbaren Flächen
in Art. 7 Abs. 1 GPV an § 255 Abs. 2 PBG anlehnte, ändert
nichts daran, dass er anstelle einer Ausnützungsziffer eine Gesamtnutzfläche
festlegte und damit zu einem von der Ausnützungsziffer abweichenden Instrument
griff. Gegenteiliges vermögen die Beschwerdeführenden aus den Materialien nicht
abzuleiten. Demgemäss wurde zum Ausschluss einer Privilegierung von Unter- und
Dachgeschossen wie in § 255 Abs. 2 PBG vorgesehen, davon abweichend
''Vollgeschosse'' durch ''sämtliche Geschosse'' ersetzt (vgl. Öffentlicher Gestaltungsplan J
Planungsbericht, Ziff. 3.4.3). Entgegen ihrer Ansicht ergibt sich auch aus
Art. 4 Abs. 1 GPV, welcher für die Gestaltung der Überbauungen und
Aussenräume auf § 71 PBG betreffend Arealüberbauungen verweist (''im Sinne
von''), nichts anderes, auch wenn Abs. 2 im Wesentlichen dem Wortlaut des
PBG entspricht. In Art. 7 Abs. 1 GPV wird mit dem ähnlichen Wortlaut
gerade nicht auf das PBG verwiesen, sondern es werden ausdrücklich die gestützt
darauf erlassenen Bestimmungen zur Ausnützungs- und Überbauungsziffer gemäss
Bau- und Zonenordnung ersetzt, welche ohne abweichende
Gestaltungsplanvorschriften gelten würden. Dies ergibt sich auch aus Ziff. 3.4.3
Abs. 1 des Planungsberichts (a.a.O.), wonach mit dieser Vorgabe, welche
unabhängig von Grundstücksflächen und Geschossigkeitsdefinitionen ist, die
Arbeit aller Beteiligten erleichtert werden soll, was ebenfalls auf ein von der
Ausnützungsziffer abweichendes Verständnis hindeutet. Einen weiteren Hinweis
darauf stellt die Aussage im Planungsbericht dar, die im Gestaltungsplan
erlaubte Dichte liege über dem Dichtemass, welches nach gültiger BZO erreicht
werden könnte (Ziff. 3.4.3 Abs. 2).
Aus diesen
Ausführungen ergibt sich, dass die Anlehnung der kommunalen Bestimmung an den
Begriff bzw. die Definition der Ausnützungsziffer im kantonalen Recht keine Auswirkungen
auf die Auslegung und Anwendung von Art. 7 Abs. 1 GPV zeitigt.
Insofern besteht keine Einschränkung des kommunalen Ermessenspielraums.
4.4
Stellen
sich bei der Anwendung kommunalen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren
Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als
vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dürfen von
den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw. unter
gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der Bau(bewilligungs)behörde überprüft
werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.1).
Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der
Vorinstanz über eine Rechtskontrolle (VGr, 17. Dezember 2013,
VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2,
auch zum Folgenden). Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter
Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist.
Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50
Abs. 2 VRG).
4.5
Ausgangspunkt jeder
Auslegung
ist der Wortlaut der Bestimmung
(grammatikalisches Element). Ist der Gesetzestext allein nicht klar
verständlich und sind verschiedene Interpretationen möglich, muss unter
Berücksichtigung aller Auslegungselemente nach seiner wahren Tragweite gesucht
werden. Dafür ist namentlich auf die Entstehungsgeschichte (historisches
Element), auf den Zweck der Norm (teleologisches Element), auf die ihr zugrundeliegenden
Wertungen und auf ihre Bedeutung im Kontext mit anderen Bestimmungen
(systematisches Element) abzustellen (BGE 139 II 404 E. 4.2 mit
Hinweisen). Dabei favorisiert die neuere bundesgerichtliche Praxis einen
pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es ab, die einzelnen
Auslegungselemente einer hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 173
E. 2.1 mit Hinweisen).
Die
Auslegung ist auf die sachlich richtige Anwendung der betreffenden Norm (BGE
140 V 8 E. 2.2.1, mit Hinweisen) sowie auf die Regelungsabsicht des
Gesetzgebers und die damit erkennbar getroffenen Wertentscheidungen
auszurichten (BGE 128 I 34 E. 3b).
4.5.1
Das Baurekursgericht erwog, wenn nach
Auffassung des Gemeinderats die effektiv nutzbaren Flächen für die
Anrechenbarkeit massgebend sein sollten, leuchte es ein, dass Treppenaugen und
Installationsschächte nicht an die Gesamtnutzfläche angerechnet und bei
Liftanlagen der Liftboden berücksichtigt würde. Dass innere Trennwände
angerechnet würden, auch wenn diese nicht im eigentlichen Sinn nutzbar seien,
lasse sich damit erklären, dass die Trennwände in der Stern-Bemerkung zu Art. 7
Abs. 1 GPV explizit aufgeführt seien. Was unter den ''dazugehörigen Erschliessungsflächen''
zu verstehen sei, biete demgegenüber Interpretationsspielraum.
Im
Baufeld 017 würden die in den Baukörper eingestülpten, überdeckten
Eingangsbereiche bei den Briefkastenanlagen sowie der Velo- und Kinderwagenraum
nicht angerechnet. Im Baufeld 018 blieben ebenfalls die Eingangsbereiche
unter den abgestützten Erkern mit den Briefkastenanlagen unberücksichtigt. Dass
der Gemeinderat den ''dazugehörigen Erschliessungsflächen'' eine andere
Bedeutung zumesse, als dies im Zusammenhang mit § 255 Abs. 1 PBG
gemeinhin gemacht würde (vgl.
Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,
6. A., Wädenswil 2019, S. 939 ff.
), erscheine angesichts
des ihm zukommenden Ermessensspielraums bei der Auslegung von Art. 7
Abs. 1 GPV als vertretbar (vgl. E. 4.3).
4.5.2
Auf diese zutreffenden vorinstanzlichen
Erwägungen kann vollumfänglich verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 Satz 2 VRG). Zumal gemäss der Stern-Bemerkung in Art. 7
Abs. 1 GPV in sämtlichen Geschossen angerechnet wird – und nicht wie in § 255
Abs. 1 PBG nur in Vollgeschossen – ist nachvollziehbar, wenn
überdachte, aber
unbeheizte Flächen in den
Eingangsbereichen der
Erdgeschosse – anders als im
Anwendungsbereich von § 255 Abs. 1 PBG – nicht zu den dazugehörigen
Erschliessungsflächen gezählt werden sollen. Dasselbe gilt hinsichtlich der
Treppen und
Vormauerungen in den Badezimmern, welche
die Beschwerdeführenden angerechnet haben wollen.
4.6
Ausgehend von diesem zulässigen Verständnis
des Gemeinderats hat das Baurekursgericht zu Recht keine Überschreitung der
zulässigen Gesamtnutzungsfläche erkannt.
Auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 01 im Baufeld 017 ist unbestrittenermassen
eine maximale Gesamtnutzungsfläche von 2'411 m
2
und auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 im Baufeld 018 eine solche von 5'500 m
2
,
insgesamt also 7'911 m
2
zulässig. Gemäss im
Bewilligungsverfahren eingereichter und verifizierter Berechnung umfasst das
strittige Bauprojekt eine Gesamtnutzungsfläche von 7'872 m
2
.
Damit liegt das Bauprojekt innerhalb
der zulässigen
Ausnützung. Im Übrigen weist der Gemeinderat zutreffend darauf hin, dass gemäss
Art. 7 Abs. 4 GPV
innerhalb des Gestaltungsplangebietes
Nutzungsübertragungen bis zu 10 %
der
gemäss Abs. 1 zulässigen Gesamtnutzfläche in einem Baubereich
möglich wären. Da die Bauherrin auch Eigentümerin der Baubereiche G und H
ist, würde daher auch die Anwendung strengerer Berechnungskriterien nicht zur
Aufhebung der Baubewilligung führen.
4.7
Zusammengefasst ist das Verständnis des Gemeinderats
von
Art. 7 Abs. 1 GPV
nicht zu beanstanden und liegt innerhalb seines geschützten
Entscheidungsspielraums. Die anderslautenden Rügen der Beschwerdeführenden
erwiesen sich als unbegründet. Das Baurekursgericht hat die Auslegung und
Anwendung der kommunalen Bestimmung durch die zuständige Baubehörde zu Recht
geschützt.
5.
Die
Beschwerdeführenden monieren als Zweites eine willkürliche
Sachverhaltsfeststellung und Rechtsanwendung durch das Baurekursgericht bei der
Beurteilung der gerügten ungenügenden Einordnung und Gestaltung. Sie sind der
Ansicht, das Bauprojekt erfülle die erhöhten Gestaltungsanforderungen sowie die
Gestaltungsvorgaben des Gestaltungsplans bezüglich Anzahl der Gebäude und
sichtbaren Geschossigkeit nicht und nehme allgemein auf die umliegenden
Grundstücke innerhalb des Gestaltungsplanperimeters sowie die angrenzende
Landwirtschaftszone zu wenig Rücksicht.
5.1
Gemäss dem
Zweckartikel (Art. 1 GPV) soll der Gestaltungsplan die planungsrechtlichen
Grundlagen unter anderem für die Erstellung einer ortsbaulich und
architektonisch hervorragenden Gesamtüberbauung, für identitätsstiftende
Eingangsbereiche und spezifische Nutzungen, für attraktive Freiräume und
öffentliche Aufenthaltsbereiche sowie für einen einheitlichen Übergang zwischen
Baugebiet und Landschaft schaffen.
Die Überbauungen und Aussenräume im Gestaltungsplanperimeter
sind gemäss Art. 4 Abs. 1 GPV im Sinne von Arealüberbauungen nach § 71
PBG besonders gut zu gestalten, zweckmässig auszustatten und auszurüsten. Bei
der Beurteilung sind nach Art. 4 Abs. 2 GPV insbesondere folgende
Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck
der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen;
Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad
der Ausrüstung.
§ 71
PBG, auf den in
Art. 4 Abs. 1 GPV
verwiesen wird, fordert für Arealüberbauungen mit identischem Wortlaut,
dass die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie
zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein müssen (Abs. 1). Bei der
Beurteilung dieser Anforderungen sind gemäss Abs. 2 dieser Bestimmung –
ähnlich wie nach
Art. 4 Abs. 2 GPV
– insbesondere die Beziehung zum Ortsbild, zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung sowie die Lage, Zweckbestimmung, Umfang und
Gestaltung der Umgebungsanlagen zu beachten.
5.2
In § 71
Abs. 1 PBG wird den Verwaltungsbehörden nach der Rechtsprechung ein Entscheidungsspielraum
eröffnet, welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird,
als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die massgeblichen
Beurteilungskriterien aufgeführt werden (VGr, 27. Februar 2020,
VB.2019.00055, E. 3.3, auch zum Folgenden). Mit andern Worten ist die
Frage, ob eine besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2
PBG genannten und allfälligen weiteren Kriterien zu beurteilen. Solche ergeben
sich für die streitbetroffene Umgebungsgestaltung vorliegend insbesondere aus
dem zitierten Art. 4 Abs. 2 GPV sowie weiteren, konkreten
Gestaltungsvorschriften der GPV.
Die kommunale Behörde darf
daher von Gesetzes wegen die Umgebungsgestaltung innerhalb des
Gestaltungsplanperimeters nur bewilligen, wenn diese besonders gut ist, und sie
muss dies anhand der genannten Kriterien prüfen; insoweit verfügen die Gemeinden
über keinerlei Autonomie. Bei der Frage dagegen, ob diese Merkmale im
Einzelfall gegeben sind oder nicht, steht der rechtsanwendenden Gemeindebehörde
ein gewisser Spielraum zu. Die Gerichte haben eine vertretbare Einschätzung zu
respektieren und dürfen nicht ihre eigene Einschätzung an die Stelle einer mit
dem Gesetzeszweck ebenfalls zu vereinbarenden Lösung setzen (vgl. zum Ganzen
VGr, 27. Februar 2020, VB.2019.00055, E. 3.3 mit Hinweis).
5.3
Vorab
ist der im Zusammenhang mit den Gestaltungsvorgaben vorgebrachten Rüge der
Unterschreitung der in der Tabelle von Art. 7 Abs. 1 GPV genannten
Gebäudezahl nachzugehen.
Danach ist für die massgeblichen Baubereiche E
und F eine Gebäudezahl von 5–8 bzw. 6–9 Gebäuden aufgeführt.
Strittig ist, ob diese Zahlen verbindlich
sind und deren Unterschreitung zur Aufhebung der Baubewilligung führen muss.
Mit den drei bestehenden Bauten und den zwei geplanten würde die genannte
Anzahl in den Baufeldern 021 und 017 erreicht. Auswirkungen hat die Frage einzig
auf das Projekt in Baufeld 018.
5.3.1
Das
Baurekursgericht erwog dazu zusammengefasst, zunächst erscheine zweifelhaft, ob
Art. 7 Abs. 1 GPV ein ausreichender normativer Gehalt zukomme, um die
Frage der erforderlichen Gebäudezahl verbindlich festzulegen. Zwar werde in der
rechten Spalte der Tabelle je Baufeld ein Gebäudezahlbereich aufgeführt, doch sei
die betreffende Spalte mit ''Hinweis'' übertitelt. Es erscheine daher nicht
abwegig, wenn die aufgeführte Gebäudezahl nicht verbindlich, sondern als
Empfehlung bei der Umsetzung des Gestaltungsplans definiert werden solle.
Die Ausführungen im Planungsbericht bestätigten ein
solches Verständnis (vgl. Planungsbericht, S. 10). Darin werde einerseits
ausgeführt, dass die Zahl der zu errichtenden Gebäude nicht frei sei.
Andererseits werde festgehalten, dass eine ganz enge Umschreibung der
Gebäudezahl nicht angezeigt sei. Weiter werde darin schliesslich bemerkt, dass
in den Vorschriften diesbezüglich ein Richtwert festgehalten sei. Dies werde
damit begründet, dass die verschiedenen Vorschriften (z.B. Mindest- und
Maximalvolumen, Gebäudeformen, Ausrichtung, Lage, Arealüberbauungsqualitäten)
die qualitativen Anforderungen ausreichend umschreiben und sicherstellen
würden.
Schliesslich
führte das Baurekursgericht aus, dass ein Projekt zu scheitern habe, wenn es
die betreffenden Richtvorgaben zur Gebäudezahl nicht erreiche, nicht die
Intention des Gesetzgebers gewesen sein dürfte. Gemäss den Ausführungen im
Planungsbericht seien vielmehr die weiteren Vorgaben zur Volumenstruktur als
verbindlich zu verstehen und hätten zur Folge, dass die Gebäudezahl nicht frei
sei. Da gemäss Planungsbericht diese weiteren Bestimmungen die Anforderungen an
eine Überbauung ausreichend sicherstellten, müssten allein diese als
(verbindliche) Regeln betrachtet werden, die eine Bauverweigerung zur Folge
haben könnten.
5.3.2
Auf diese zutreffenden
vorinstanzlichen Erwägungen kann vollumfänglich verwiesen werden (§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Ergänzend ist anzufügen,
dass in der Spalte bezüglich der Gesamtnutzfläche in Art. 7 Abs. 1
GPV eine konkrete Zahl in Verbindung mit dem Zusatz ''max.'' genannt wird,
wohingegen in der Spalte mit den Gebäudezahlen in kursiver Schrift eine
Bandbreite bezeichnet wird, welche mit ''Hinweis'' übertitelt ist. Auf S. 11
des Planungsberichts ist die in Art. 7 Abs. 1 GPV enthaltene
Tabellenspalte ebenfalls abgebildet und zwar im Zusammenhang mit der Aussage, i
n
den Baubereichen sei die darin genannte Gebäudezahl anzustreben.
Sodann wird im Planungsbericht
festgehalten, eine Kombination von verschiedenen Strukturen über die
Baubereiche hinweg sei möglich und erwünscht. Die Beschwerdeführenden vermögen daher
aus dem Vergleich mit Bauprojekten auf Baufeldern 022 und 019, wo die Anzahl
Gebäude in den genannten Bereichen liege, nichts zu ihren Gunsten abzuleiten.
Entgegen den Beschwerdeführenden findet sich ferner kein Hinweis, dass die
Gebäudezahlen als Ersatz für die fehlende Längenbeschränkung (vgl. Art. 6
Abs. 4 GPV) hätten dienen sollen und daher verbindlich wären. Nachdem
gemäss Planungsbericht die Regeln über die Volumenstruktur die qualitativen
Anforderungen ausreichend umschreiben und sicherstellen, ist ein
ortsbildverträglicher Charakter dennoch gewährleistet. Ob die Wohnbauten von
den Ateliergebäuden optisch und funktional genügend abgegrenzt sind, um als
eigenständige Gebäude zu gelten, kann vor diesem Hintergrund offengelassen
werden.
5.3.3
Der
Gemeinderat musste nach dem Gesagten die genannten Richtwerte nicht durchsetzen
und hat auch das Baurekursgericht zu Recht nicht darauf bestanden, sondern ist
zum Schluss gekommen, entscheidend sei, dass die Vorschriften zur
Volumenstruktur erfüllt seien. So ist auch gemäss Planungsbericht die
Volumenstruktur selbst in grossen Baubereichen in keiner Art und Weise beliebig
oder frei, sondern an verlässliche Regeln gebunden. Dem Bauentscheid ist
hinsichtlich der Gebäudezahl folgerichtig nichts zu entnehmen; hingegen
äusserte sich der Gemeinderat darin unter dem Aspekt ''Arealüberbauungsstatus''
eingehend zur Volumenstruktur und zur Gestaltung.
Diesbezüglich monieren die Beschwerdeführenden allerdings
zu Recht, sie hätten – entgegen dem Baurekursgericht – die Vorschriften zur
Volumenstruktur einerseits hinsichtlich der fehlenden Einhaltung des
fünfgeschossigen Erscheinungsbilds (Art. 8 Abs. 2 Satz 1 GPV)
und andererseits im Zusammenhang mit der Gestaltung (Art. 4 GPV) als
verletzt gerügt. Nachdem sich das Baurekursgericht mit diesen Rügen im Weiteren
jedoch auseinandergesetzt hat, ist dessen Entscheid nicht zu beanstanden und nachfolgend
den diesbezüglichen Vorbringen nachzugehen.
5.4
In
Art. 8 Abs. 2 Satz 1 GPV
ist die als verletzt gerügte Vorgabe enthalten, dass
in
jedem Fall maximal fünf Geschosse in Erscheinung treten dürfen.
5.4.1
Dem Bauentscheid ist – ohne weitere
Begründung – zu entnehmen,
das
Projekt trete an keiner Stelle mehr als fünfgeschossig in Erscheinung. Der
Gemeinderat hat darin
unter dem Titel ''Architektonischer Ausdruck''
ferner ausgeführt,
auf einen
Betonsockel würden situativ drei- oder viergeschossige vertikal strukturierte
Gebäude gesetzt.
5.4.2
Das
Baurekursgericht erwog diesbezüglich, der Auffassung der Beschwerdeführenden,
wonach bei sämtlichen Gebäuden im Baufeld 018 beidseitig sechs
Wohngeschosse in Erscheinung träten, könne nicht gefolgt werden. Wie sich aus
den Plänen ergebe, seien beim geplanten Bauvorhaben jeweils maximal vier übereinanderliegende
Wohngeschosse wahrnehmbar.
Die Baute stehe infolge der Hanglage auf einem teilweise
sichtbaren Sockelgeschoss, welches eingeschossig und nicht zweigeschossig in
Erscheinung trete. Im Unterschied zu den übrigen Geschossen, welche gestalterisch
mit einer horizontalen Linie voneinander getrennt seien, fehle beim
Sockelgeschoss eine entsprechende Trennungslinie. Der betreffende
Flächenbereich sei durchgehend einheitlich gestaltet, was dazu führe, dass
dieser Bereich trotz seiner teilweisen Überhöhe im Vergleich zu den übrigen
Geschossen optisch als ein Geschoss wahrgenommen werden könne.
5.4.3
Dem halten die Beschwerdeführenden entgegen,
bei der ''Überhöhe'' des Sockelgeschosses handle es sich sowohl optisch als
auch funktional um zwei Geschosse, was insbesondere bei den Treppentürmen auf
der Nordseite ersichtlich sei. Dies lasse sich zudem aus der sichtbaren
Geschossigkeit des westlich anschliessenden Gebäudeteils ablesen. Dass beim
unteren Geschoss – abgesehen von einer Türe – keine Gliederungselemente
vorhanden seien, mache den Sockel noch nicht zu bloss einem Geschoss.
Mit dieser Ansicht verkennen die Beschwerdeführenden, dass
für die Beurteilung der sichtbaren Geschossigkeit die fehlenden
Gliederungselemente sehr wohl massgeblich ins Gewicht fallen. Die Höhe des
Sockelgeschosses von 5,5 m auf der Nordostseite des Gebäudes Nr. 05
mag dessen eingeschossiges Erscheinungsbild nicht infrage zu stellen, zumal das
Gelände abschüssig ist.
Insgesamt
vermögen die Rügen am vorinstanzlichen Entscheid bei diesen Gegebenheiten nicht
zu verfangen. Das Baurekursgericht ist zu Recht zum Schluss gekommen, dass der
Gemeinderat, wenn er der Überbauung kein geschossüberschreitendes
Erscheinungsbild attestiert habe, innerhalb seines bei der Auslegung und
Anwendung von Art. 8 Abs. 2 GPV zustehenden Ermessensspielraums
geblieben sei.
5.5
Damit
bleiben unter ästhetischen Gesichtspunkten die Vorbringen zur Einordnung und
Gestaltung zu prüfen (Verletzung von Art. 1 und 4 GPV) und in diesem
Zusammenhang insbesondere die als überlang gerügte Fassadenlänge sowie die als
abweisend beanstandete Fassadengestaltung.
5.5.1
In seinem Bauentscheid hat der Gemeinderat
in gestalterischer Hinsicht unter dem Titel
Beziehung zum Orts- und
Landschaftsbild
festgehalten, die gewählte Gebäudesetzung zeichne ein
baufeldübergreifendes Bebauungsmuster, welches einen starken Bezug zur
Landschaft suche und die Morphologie des Siedlungsraums auf eine
selbstverständliche Art ergänze. Die winkelförmigen Gebäude westlich der I-Gasse
verzahnten sich mit der Landschaft. Grosszügige Freiräume erlaubten eine
Vernetzung zwischen der Landschaft und den Gebäuden an der I-Gasse. Trotzdem
werde die I-Gasse mit den fünf Hauptbaukörpern und den Wohnateliers klar
gefasst und definiert. Mit der Entwicklung im Gebiet I seien
grossmassstäbliche Formen nicht nur erlaubt, sondern Pflicht. Zahlreiche
Gebäude in der Nachbarschaft seien bereits nach den Gestaltungsplanvorgaben
erstellt worden oder in Realisierung. Das vorliegende Projekt spinne das
definierte Überbauungsmuster weiter. Das Wechselspiel von Mehrfamilienhäusern
und Wohnateliers erzeuge eine wohltuende Abwechslung. Die gegliederten und
abgestuften Gebäudekubaturen erreichten eine gute Einordnung in das Orts- und
Landschaftsbild.
Zur
kubischen Gliederung
hat der Gemeinderat ausgeführt, die fünf Baukörper
bildeten ein geschickt aufeinander abgestimmtes Bebauungsmuster. So
profitierten die ost-west-orientierten Gebäude im Baufeld 017 von den
Zwischenräumen der südorientierten Gebäude im Baufeld 018. Die Gebäudevolumina
seien beidseitig der I-Gasse folgend und gegen Süden abfallend in ihrer Höhe
gestaffelt. Die Wohnateliers in den Zwischenräumen seien zu Stufen
zusammengefasst und glichen den Höhenunterschied mit unterschiedlichen
Raumhöhen aus. Die Hauptgebäudezeilen im Baufeld 018 fielen gegen Westen
ebenfalls ab. Es sei je Zeile eine Abstufung geplant. In der nördlichen Zeile
sei die Stufe zweigeschossig, in den beiden südlicheren Zeilen eingeschossig.
Die Fassadenabwicklung, die Ausprägung der Balkone sowie die Abstufung und die
Versätze in den Baukörpern seien untereinander verwandt und bildeten dadurch
ein differenziertes kubisches Konglomerat.
Bezüglich
Fassadengestaltung
ist dem Bauentscheid
zu entnehmen, die Betonoberfläche des Sockels und die hinterlüfteten
Holzfassaden würden identisch nachbehandelt und generierten dadurch ein
einheitliches und selbstverständliches Erscheinungsbild. Die
Lochfensterfassaden erhielten durch Vor- und Rücksprünge eine übergeordnete
Gliederung. Die Fenstergrössen variierten je nach Nutzung. Die Nordseiten der langen
Gebäudezeilen im Baufeld 018 seien im Mittelbereich der laubengangartigen
Wohnungszugänge mit gebäudehohen vertikalen Rippen strukturiert. Gesamthaft
wirkten diese Elemente ausgewogen und wiesen eine gut strukturierte
Architektursprache auf.
Zur Wohnqualität/Wohnhygiene führte der Gemeinderat
schliesslich aus, die Wohnungen im Baubereich E seien alle gegen Süden
oder gegen Westen ausgerichtet und mit Balkonen/Aussensitzplätzen ausgestattet.
Einzige Ausnahme bilde die 2,5-Zimmer-Gartenwohnung Nr. 06, welche nach
Osten orientiert sei. Die Wohnungen der Mehrfamilienhäuser auf dem
Baufeld 018 seien alle ausnahmslos gegen Süden orientiert, teilweise auch
mehrseitig. Die Wohn- und Schlafzimmer der mittig angeordneten Wohnungen hätten
zudem alle direkten Zugang zum südorientierten Balkon/Aussensitzplatz. Dies
habe die Konsequenz, dass einige Küchen eher gangartig und ohne Tageslicht
situiert seien und die Reduits über Zimmer oder Nasszellen zugänglich seien.
Sämtliche Raumgrössen seien jedoch angemessen dimensioniert und sehr gut möblierbar.
Die mit Splitlevel organisierten Wohnungszugänge seien allesamt mit dem
rollstuhlgängigen Lift und über eine zentrale Treppenanlage erschlossen. Damit
werde zwangsläufig im Treppenhaus für Begegnungen und Austauschmöglichkeiten
der Bewohnerschaft gesorgt.
5.5.2
Das
Baurekursgericht führte in seinem Entscheid aus, soweit die Baubehörde das
Bauvorhaben anhand der Arealüberbauungsvorschriften (und nicht des
Zweckartikels) prüfe – mithin keine hervorragende, sondern eine besonders gute
Gestaltung als Beurteilungsmassstab ansetze – liege dies innerhalb des ihr
zustehenden Ermessensspielraums bei der Anwendung und Auslegung der GPV.
Zweckartikel würden der Zielumschreibung dienen; eine selbständige normative
Relevanz von Art. 1 GPV sei fraglich. Art. 4 GPV als konkretisierende
Bestimmung dazu zu verstehen, sei nachvollziehbar und sachlich vertretbar.
Diesen zutreffenden Ausführungen halten die Beschwerdeführenden zu Recht nichts
entgegen.
5.5.3
Zusammengefasst
erwog die Vorinstanz in gestalterischer Hinsicht weiter, die drei quer zur
Gasse ausgerichteten Haupthäuser träten gestaffelt in Erscheinung. Die
Gebäudevolumina dieser Häuserzeilen seien in ihrer Höhe dem Gelände folgend
gegen Westen abfallend. Je Häuserzeile sei eine Abstufung geplant. In der
nördlichen Zeile (Haus Nr. 05) sei diese Stufe zweigeschossig, in den
beiden südlicheren Zeilen (Häuser Nrn. 015 und 07) eingeschossig. Die
kritisierten Baukörper seien zwar grossmassstäblich, wiesen damit aber eine
differenzierte kubische Gliederung auf, welche sich auch im Grundriss mit den
verschiedenen Auskragungen und Ausprägungen der Balkone zeige.
Das Bauvorhaben weise mit den
hier gewählten Gliederungsstrukturen und der winkelförmigen Anordnung der
Baukörper eine überzeugende Körnigkeit auf. Die Ansicht, dass die Körper
überdimensioniert wirken würden, könne angesichts der gewählten kubischen
Staffelungen nicht geteilt werden. Die drei Baukörper würden in ihrer
Volumetrie trotz des je gemeinsamen Gebäudesockels durchbrochen. So würden sich
die Haupthäuser und die Atelierbauten augenscheinlich voneinander abheben. Die
Haupthäuser unterteilten sich sodann optisch in einen höher in Erscheinung
tretenden Ost- und einen tiefer gelegenen Westbereich. Insbesondere auch mit
den Versätzen im Grundriss und den unterschiedlichen Ausprägungen der Balkone
träten auch die Haupthäuser differenziert in Erscheinung.
Auch wenn die Gebäudelänge gemäss Art. 6 Abs. 4
frei bzw. nicht auf ein maximales Mass beschränkt sei, könne sich eine
Beschränkung aus den erhöhten Gestaltungsanforderungen ergeben. Zwar wiesen die
Baukörper in Baufeld 018 eine Gesamtlänge von 44 m auf und bestehe
damit ein Längenunterschied zur rekurrentischen Liegenschaft von 10 m,
doch beeinträchtige dies die Wahrnehmung der geplanten Baukörper in der
Umgebung – insbesondere im Verhältnis zur rekurrentischen Überbauung – nicht.
In Bezug auf die umliegende Umgebung führte das
Baurekursgericht weiter aus (S. 15), diese weise zwar einige kleiner
dimensionierte Ein- und Mehrfamilienhäuser auf und es seien auf dem südlichen
Nachbargrundstück Kat.-Nr. 08 kleinere Baukörper geplant. Indes
existierten im Gestaltungsplanperimeter auch Bauten mit grossmassstäblichen
Längen, welche das vorliegende Längenmass überstiegen (beispielsweise die
bestehende Baute auf dem Grundstück Kat.-Nr. 09 und die projektierten
Bauten auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 010 und 011).
Vor diesem Hintergrund scheine es vertretbar, wenn die
Behörde dem strittigen Längenmass Ortsbildverträglichkeit zuspreche. Die
Abstufungen in der Höhe und die Fassadenrücksprünge sowie die
abwechslungsreiche Gestaltung wirkten sich positiv auf die Wahrnehmung der
Länge aus. Gegenüber der rekurrentischen Liegenschaft falle die Länge sodann
optisch nicht massgeblich ins Gewicht, da der Längenunterschied auf beide
Fassadenenden aufgeteilt sei. Ein Eingreifen aufgrund der Volumetrie erscheine
nicht angezeigt.
Wie der Augenschein gezeigt habe, erlaube die gewählte Setzung
der Baukörper im Baufeld 018 im Vergleich zu den umliegenden Überbauungen
sehr grosszügige Freiräume zwischen den Haupthäusern. Die als Höfe konzipierten
Grünräume böten einerseits einen grosszügigen Aufenthalts- und Spielbereich für
die Bewohner. Andererseits werde mit ihnen auch eine Schnittstelle zur
Feldstruktur der angrenzenden Landwirtschaftszone geschaffen. Die
grossflächigen Freiräume generierten eine gelungene Verzahnung der Überbauung
mit der Landschaft. Auch wenn die Baukörper im Vergleich zur rekurrentischen
Liegenschaft etwas weiter zur Landwirtschaftszone vorragten und weniger
gestaffelt seien, beeinträchtige dies ihre Einordnung in die
landwirtschaftliche Umgebung nicht (S. 16).
5.5.4
Diese
Erwägungen der Vorinstanz stützen sich auf die Akten und insbesondere auch auf
die Erkenntnisse des Augenscheins. Sie erweisen sich als zutreffend und sind
nicht zu beanstanden. Es kann vorweg vollumfänglich darauf verwiesen werden (§ 70
i. V. m. § 28 Abs. 1 VRG).
Wenn die Beschwerdeführenden die Volumetrie ihrer
Liegenschaft (I-Gasse 012) aufgrund der unterschiedlichen Terrassierungen,
Balkonauskragungen sowie Gebäuderücksprüngen und -staffelungen als
''verspielt'' bezeichnen, dieses Attribut dem strittigen Gebäude auf
Baufeld 018 mit denselben Eigenschaften indes absprechen, kann dem vor dem
Hintergrund der vorinstanzlichen Ausführungen und mit Blick auf die Akten nicht
gefolgt werden.
Ihre subjektive Wahrnehmung der Baukörper in Baufeld 018
als ''mehrheitlich geschlossene Wand'' vermag die überzeugenden
vorinstanzlichen Erkenntnisse nicht infrage zu stellen. Auch wenn die Bauten
von unten in der Mitte der beschwerdeführerischen Liegenschaft aus betrachtet
so wahrgenommen werden könnten, verkennt diese Sicht, dass das Bauprojekt in
seiner Umgebung gesamthaft zu beurteilen ist. Dass sich die Vorinstanz zu
diesem Vorbringen nicht explizit geäussert hat, macht ihre Beurteilung daher
nicht willkürlich.
Zur geplanten Länge ist weiter festzuhalten, dass die von
der Vorinstanz zum Vergleich herangezogenen längeren Bauten auf den Kat.-Nrn. 09
und 010 zwar in der Tat parallel zum Hang stehen. Dies ändert indes nichts
daran, dass die geplante Baute deren Längenmasse unterschreitet und im
Verhältnis zur beschwerdeführerischen Liegenschaft um einen Viertel länger ist,
die Mehrlänge jedoch mit je 5 m pro Seite diese nicht beeinträchtigt.
Wesentlich ist, dass die langgezogene, rechtwinklige Bauweise
und grossmassstäbliche Formen sowie eine erhöhte Dichte nach dem
Gestaltungsplanbericht und den behördlichen Ausführungen ausdrücklich erwünscht
sind. Hinzu kommt, dass die Gliederung innerhalb der Baubereiche mit weiteren
Gestaltungsplanvorschriften, wie z.B. Art. 6 Abs. 13 GPV
(Freiraumkorridore) oder Art. 8 GPV (Höhenstaffelung) gesichert wird,
deren Einhaltung nicht beanstandet wurde.
Die Vorinstanz ist daher gestützt auf die Akten und nach
Durchführung eines Augenscheins zu Recht zum Schluss gekommen, dass die
Baubehörde der Überbauung mit nachvollziehbarer Begründung die hier geltenden
erhöhten Anforderungen attestieren durfte und sich diese Würdigung als
vertretbar erweist.
5.6
Im
Zusammenhang mit der Aussenraumgestaltung sind sodann die Containeranlagen und
die Besucherplätze strittig. Die Beschwerdeführenden machen geltend, diese würden
in unmittelbarer Nähe zum öffentlichen Spielplatz zu liegen kommen, womit die
Anforderungen gemäss Art. 11 Abs. 2 GPV und insbesondere die
Abstimmung mit den verschiedenen Nutzungsansprüchen nicht erreicht werde. Zudem
würden damit auch die Gestaltungsvorgaben von Art. 4 Abs. 2 GPV
verletzt.
5.6.1
Aussenräume sind nach
Art. 11
Abs. 2 GPV
je Baubereich nach einheitlichen Grundsätzen so zu
gestalten, dass eine hohe Aufenthaltsqualität erreicht wird und sie den
verschiedenen Nutzungsansprüchen genügen.
5.6.2
Dem Bauentscheid kann dazu entnommen werden,
die Gestaltung der Freiflächen sei aufgrund der eingereichten Unterlagen
konzeptionell und inhaltlich bereits auf einem guten Stand. Die Zielvorgaben
von Art. 11 GPV würden erreicht.
Weiter wurde darin zur
Terrain- und
Freiflächengestaltung
ausgeführt, die Eingangshallen des Baufelds 018
seien über eine offene Platzabfolge erschlossen und vorteilig an die I-Gasse
angegliedert. Die intensiv nutzbaren Aufenthaltsbereiche vor den Hauszugängen
seien mit Sitzelementen ausgestattet und mit Bepflanzungsfeldern strukturiert.
Treppenläufe führten in die tiefer liegenden Gartenhöfe, die mit einem
Aufenthalts- und Spielbereich als Treffpunkt für Bewohner gedacht seien. Die
Gartenhöfe würden mit einer naturnahen Vegetation gestaltet und sorgten für
eine hohe Biodiversität. Gegenüber dem M-Weg begrenzten murale Betonabschlüsse
in verschiedenen Höhen den halböffentlichen Raum. Buchten mit Sitzelementen
markierten die Zugänge zu den Gartenhöfen. Ostseitig würden die Gartenhöfe zu
den Wohnateliers hin mit Sitzstufen und angelegten Trockenstandorten
abgeschlossen. Damit entstehe eine vielversprechende Aussenraumvielfalt und das
Angebot an Wegverbindungen zwischen I-Gasse und M-Weg sei vorzüglich.
Entlang der mit Bäumen durchsetzten I-Gasse würden die
Vorzonen beidseitig mit Pflanzrabatten und Sitzelementen bestückt. Die
Hauszugänge in Asphalt würden von chaussierten Zwischenbereichen abgelöst. Im
Nordosten würden Autoabstellplätze für Besucher sowie Entsorgungsstellen für
Hauskehricht und Recyclingstoffe konzentriert angeboten. Das Terrain folge den
ins Gelände eingefügten Gebäudekörpern in einer verständlichen und
selbsterklärenden Weise und es sei in seiner Lage mit der jeweiligen
Oberflächenstruktur nachvollziehbar begründet. Selbst bei der topografisch
anspruchsvollen ostseitigen Abgrenzung gegenüber den Einfamiliengrundstücken
blieben die Projektanten den Gestaltungsgrundsätzen treu. Der mit bepflanzten
Betonstufen gegliederte Zwischenbereich solle mit artenreichen Stauden und
Gräsern bepflanzt werden. Damit könne ein schönes und eigenständiges Ambiente
erreicht werden. Die Umgebungsgestaltung entspreche den Anforderungen von § 71
PBG und Art. 37 BZO.
5.6.3
Das Baurekursgericht erwog in seinem
Entscheid im Wesentlichen, auch wenn die hohe Aufenthaltsqualität
baubereichsübergreifend gewährleistet werden müsste, erwiese sich die Kritik
als unbegründet. Das bei der nördlichen Grundstücksecke des Baubereichs E2
vorgesehene Containergebäude, die ebenfalls dort befindlichen
Unterflurcontainer sowie die Besucherparkplätze beeinträchtigten die
Aufenthaltsqualität des nördlich dazu gelegenen Quartierplatzes nicht.
Wie sich anlässlich des Augenscheins gezeigt habe, setze
sich der Quartierplatz aus einem Spielplatz und unmöblierter Fläche zusammen,
welche zu einem Grossteil im Anfahrtsbereich der rekurrentischen
Tiefgarageneinfahrt liege. Die geplante Containeranlage und die
Besucherparkplätze seien zum Strassenraum zurückversetzt angeordnet. Zur
Kletter- und Schaukelanlage beständen gegenüber den Liegenschaften I-Gasse 012
und 013 ca. 25 m Abstand. Angesichts dieser Distanz sei nicht davon
auszugehen, dass die Aufenthaltsqualität auf dem Spielplatz massgeblich
beeinträchtigt werden könnte, zumal ein geschlossenes Containergebäude
vorgesehen sei und Geruchsimmissionen damit ausgeschlossen seien. Als
zurückversetzte Baute trete dieses auch optisch zurückhaltend in Erscheinung
und würde gemäss Vegetationskonzept ohnehin von zwei Bäumen im Nahbereich
zumindest teilweise verdeckt. Daher seien auch für die näher zur
Containeranlage gelegenen Turnstangen keine Beeinträchtigungen zu erwarten.
In verkehrstechnischer
Hinsicht würde der Quartierplatz ebenfalls nicht wesentlich zusätzlich
belastet. Die Müllabfuhr müsse ohnehin den Quartierplatz passieren, um zur
Überbauung zu gelangen, was auch für Besucher gelte. Zumal mehrere Grundstücke
bedient werden müssten, seien Wendemanöver der Müllabfuhr ausgeschlossen. Wendemanöver
der Besucher würden den Quartierplatz nicht tangieren, da die Platzverhältnisse
auf den Parkplätzen dafür ausreichend seien. Unter diesen Umständen bestehe
kein Anlass, in die Würdigung der Vorinstanz einzugreifen.
5.6.4
Die Vorinstanz erachtete die behördliche Beurteilung
der Zielvorgaben betreffend die Aussenraumgestaltung als erreicht. Dies ist
entgegen den Beschwerdeführenden nicht zu beanstanden.
Die Aussenräume sind zwar besonders gut zu gestalten, doch
bloss zweckmässig auszustatten und auszurüsten (vgl. Art. 4 Abs. 1
GPV). Sodann soll einerseits eine hohe Aufenthaltsqualität erreicht werden,
jedoch auch den verschiedenen Nutzungsansprüchen genüge getan werden (vgl. Art. 11
Abs. 2 GPV). Dass die Vorinstanz die einzelnen Elemente der
Containeranlage und der Besucherparkplätze als den (besonders gut gestalteten)
Aussenraum nicht beeinträchtigend beurteilte, ist vor diesem Hintergrund nicht
zu beanstanden.
Zudem werden die genannten Vorgaben der Zweckmässigkeit
durch die zurückversetzte, geschlossene Containerbaute und die fünf
Besucherparkplätze (unbestrittenermassen) eingehalten. Ferner ist beides
zwingend bei der I-Gasse zu platzieren, da die gesamte Erschliessung einzig
darüber erfolgen soll (vgl. Art. 12 Abs. 1 GPV, wonach Zufahrten über
die Fusswege oder den M-Weg ausgeschlossen sind). Dies schränkt einerseits die
Platzierungsmöglichkeiten ein und es wurden andererseits gewisse Immissionen
mit der Lage des Quartierplatzes an der I-Gasse in Kauf genommen.
5.7
Zusammenfassend hält auch die ästhetische Beurteilung
der durch das Verwaltungsgericht vorzunehmenden Rechtskontrolle stand. Der
Gemeinderat hat seinen Ermessensspielraum nicht verletzt, indem er dem
Bauprojekt eine besonders gute Gestaltung attestierte und die
Gestaltungsvorgaben als eingehalten beurteilte. Das Baurekursgericht hat sich
mit dessen Entscheid auseinandergesetzt, diesen mit seinen Erkenntnissen des
Augenscheins ergänzt und zu Recht geschützt.
6.
6.1
Schliesslich rügen die Beschwerdeführenden, der
Abstand zur Landwirtschaftszone werde unterschritten und damit Art. 16a
sowie die Art. 24 ff. RPG verletzt. Sie stützen sich zur Begründung
ihrer Rüge im Wesentlichen auf BGE 145 I 156, E. 6.
In
diesem Entscheid hat das Bundesgericht ausgeführt,
bei Bauten,
die direkt oder ganz nahe an die Grenze zu einer anderen Zone gestellt werden
sollen als jener, in der sie liegen, erforderten die Prüfung der
Zonenkonformität stets auch den Einbezug ihrer Auswirkungen auf die Umgebung. Seien
nach der allgemeinen Lebenserfahrung keine, oder nur unbedeutende Auswirkungen
auf die benachbarte Zone zu erwarten, genüge es, wenn das Vorhaben dem Zweck
der Zone entspreche, in die es zu liegen komme. Wenn von einer Baute auf oder
ganz nahe an der Grenze Auswirkungen auf eine Nachbarzone wahrscheinlich seien,
habe die Baubehörde die Konformität auch mit der benachbarten Zone zu prüfen.
Eine Wohnbaute, die wegen ihrer Platzierung an der
Zonengrenze Auswirkungen auf eine benachbarte Landwirtschaftszone habe, müsse
demnach sowohl die Vorschriften der Bauzone, in der das Gebäude errichtet
werde, als auch jene der Landwirtschaftszone einhalten. Da
nichtlandwirtschaftliche Wohnbauten in der Letzteren nicht zonenkonform seien
und deshalb – soweit nicht die Erteilung einer Ausnahmebewilligung in Betracht
komme (Art. 24 ff. RPG) – nicht bewilligt werden könnten, müssten
solche Wohnbauten so weit von der Grenze zurückversetzt werden, dass ihre
Erstellung auf die Landwirtschaftszone keine nennenswerten Auswirkungen mehr
habe. Die Einschränkung der Überbaubarkeit des in der Bauzone gelegenen Landes
ergebe sich in diesem Fall aus der gleichzeitigen Mitbeanspruchung eines
angrenzenden Teils der Landwirtschaftszone und finde ihre gesetzliche Grundlage
in Art. 16a RPG.
6.2
Die Vorinstanz führte dazu zusammengefasst aus, es
habe sich im Rahmen des Augenscheins verdeutlicht, dass nicht ersichtlich sei,
inwiefern die geplanten Bauten in Baufeld 018 nach Massgabe dieser
Rechtsprechung zu nahe an der Landwirtschaftszone gelegen sein könnten.
Zwischen den Baukörpern und der Landwirtschaftszonengrenze verlaufe der M-Weg,
welcher zweifelsohne eine attraktive Spazierwegroute darstelle. Zwar könne die
gegenwärtige Nutzung des Wegs dem Bauvorhaben nicht angelastet werden, doch
müsse diese zusammen mit der zu erwartenden Mehrbeanspruchung in die
Beurteilung der Abstandssituation miteinfliessen.
6.2.1
Eine gewisse Mehrnutzung des Wegs werde spürbar sein; Auswirkungen auf die
angrenzende Landwirtschaftszone seien indes nicht zu erwarten. Die Breite des
Wegs genüge ohne Weiteres, damit sich Fussgänger heute und auch mit der
zukünftigen Mehrnutzung ohne Beanspruchung des Landwirtschaftslands kreuzen
könnten. Ebenso scheine eine Begegnung mit Fahrradfahrern angesichts des
Ausbaustandards unproblematisch. Es sollte auch möglich sein, den nur
gelegentlich anzutreffenden Unterhaltsfahrzeugen der Gemeinde bei den
Gabelungen mit dem L- oder N-Weg bzw. den Nischen entlang des Baufelds
auszuweichen ohne das angrenzende Ackerland zu betreten. Sodann sei nicht
ausser Acht zu lassen, dass der M-Weg nicht die Haupterschliessung darstelle,
sondern einen alternativen Zugang zur I-Gasse ermögliche. Dass
landwirtschaftliches Nutzland betreten würde, könne letztlich bei allen
Spazierwegen entlang von Landwirtschaftszonen vorkommen. Genauso müsste wie
überall gelegentlich mit liegengelassenen Abfällen gerechnet werden. Mögliche
Auswirkungen der Wohnüberbauung auf das Landwirtschaftsland seien zwar nicht
auszuschliessen, doch seien die zu erwartenden Immissionen vernachlässigbar.
6.2.2
Dass die Nutzung des Kulturlands aufgrund des Bauvorhabens beeinträchtigt
werden könnte, sei nicht ersichtlich. Wie anlässlich des Augenscheins habe
festgestellt werden können, würden darauf auch keine besonders empfindlichen
Kulturen bewirtschaftet. Der M-Weg sei sodann vorbestehend und werde mit dem
Bauvorhaben nicht ausgebaut. Die Zonenkonformität scheine im Hinblick auf die
Bauausführung und spätere Unterhaltsarbeiten ebenfalls unproblematisch. Im
Ergebnis seien keine, oder nur unbedeutende Auswirkungen auf die angrenzende
Landwirtschaftszone zu erwarten, weshalb die Baubehörde die Zonenkonformität
des Bauvorhabens mit dieser nicht zu prüfen gehabt habe.
6.3
Auf diese zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen
kann vorab vollumfänglich verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 Satz 2 VRG).
6.3.1
Nach den zutreffenden und unbestrittenen vorinstanzlichen
Sachverhaltsfeststellungen verläuft
entlang der
westlichen Grenze des Grundstücks Kat.-Nr. 02 der ausparzellierte M-Weg
(Kat.-Nr. 014), welcher eine durchgehende Verbindung von der O-Strasse im
Norden bis zum P-Weg im Süden darstellt. Der Weg steht im Eigentum der Gemeinde
Uitikon und bildet den westlichen Abschluss des Gestaltungsplanperimeters, wo
zugleich auch die Zonengrenze zur Landwirtschaftszone verläuft.
Auf
Höhe des strittigen Baufelds 018 weist der Weg eine ab- bzw. zunehmende
Breite von ca. 3,5 m bis 4,2 m auf. Anlässlich des Augenscheins hat
sich gezeigt, dass der Weg stellenweise breiter ausgebaut ist als amtlich vermasst.
Entlang des Baufelds 018, welches unmittelbar an den M-Weg angrenzt, sind
Betonmauern geplant, um den Vorschriften von Art. 6 Abs. 9 GPV
nachzukommen. Dort, wo keine Mauern vorgesehen sind, befinden sich in einem
Abstand von knapp 2 m zum M-Weg zurückversetzte Sitzelemente sowie die
rund 0,6 m zum M-Weg zurückversetzten westlichen Gebäudefassaden der
Häuser I-Gasse 05, 015 und 07.
6.3.2
Vorliegend verläuft entlang der
Landwirtschaftszone der M-Weg und kommen die Gebäude – anders als im zitierten
Bundesgerichtsentscheid – nicht direkt auf die Zonengrenze zu stehen, sondern
mit einem Abstand von mindestens 0,6 m zum 3,5 m bis rund 4 m
breiten M-Weg. Zwar handelt es sich dabei um Grossbauten, doch sind, wie die
Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, aufgrund der Distanz nach der allgemeinen
Lebenserfahrung keine, oder nur unbedeutende Auswirkungen auf die benachbarte
Landwirtschaftszone zu erwarten.
Wenn der M-Weg breiter ausfällt, als amtlich vermasst und
die Landwirtschaftszone beansprucht, kann dies dem Bauvorhaben nicht angelastet
werden. Beim befürchteten Littering handelt es sich sodann um unzulässiges
Verhalten, welches jedoch ebenfalls nicht dem Bauvorhaben zugerechnet werden
kann. Dass zufällig heruntergefallene Gegenstände auf das Ackerland fallen
könnten, ist angesichts des Abstands, wie die Vorinstanz zutreffend
feststellte, nicht ersichtlich.
Vor Baubeginn ist schliesslich der Bauablauf und -betrieb
mit der Baubehörde zu koordinieren und detailliert auszuweisen. Dabei wird
darauf zu achten sein, dass die Landwirtschaftszone möglichst unbehelligt
bleibt. Dies wird Sache der Bewilligungsbehörde sein, weshalb auf die
diesbezüglichen Rügen nicht weiter einzugehen ist.
Insgesamt genügt es daher, wenn das Vorhaben dem Zweck der Zone entspricht,
in die es zu liegen kommt, was vorliegend unbestrittenermassen der Fall ist.
7.
Zusammenfassend
erwiesen sich die Rügen der Beschwerdeführenden als unberechtigt und der vorinstanzliche
Entscheid als rechtmässig. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten den unterliegenden Beschwerdeführenden je zu einem
Drittel unter solidarischer Haftung für das Ganze aufzuerlegen (§
70
in Verbindung mit § 13
Abs. 2 und § 14 VRG). Ein Anspruch auf Parteientschädigung steht ihnen
bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Vielmehr sind sie zu verpflichten, im gleichen Verhältnis und unter
solidarischer Haftung der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung
zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Die mögliche
Entschädigungsberechtigung von
Gemeinwesen
stellt einen Ausnahmefall dar (Kaspar Plüss in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A., Zürich 2014, § 17 N. 50 ff.). Da der Behörde
vorliegend kein übermässiger Aufwand entstanden ist, ist auch ihr keine
Parteientschädigung zuzusprechen.
Demgemäss
erkennt die Kammer:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    130.--
Zustellkosten,
Fr. 7'130.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den
Beschwerdeführenden
1–
3
unter solidarischer Haftung
für den Gesamtbetrag zu je einem Drittel
auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden 1–3
werden
im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet,
der privaten Beschwerdegegnerin eine
Parteientschädigung von Fr. 4'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …