zh_verwaltungsgericht · VB.2017.00019 · 2017-12-20 · de

Baubewilligung | Unterschreitung des Wohnanteils; Ausnahmebewilligung. Die Mitbeteiligte befreite die Bauherrschaft mit einer Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG von den Vorschriften über den Wohnanteil für die Schulnutzung. Gemäss § 220 Abs. 1 PBG ist von Bauvorschriften zu befreien, wenn besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint. (E. 6.2). Vorliegend ist die an die Volksschule anschliessende Atelierschule nicht zwingend auf einen Standort in der Nähe des Wohnortes der Schüler und Schülerinnen oder auf einen Standort in der Nähe der bisherigen Schule angewiesen. Zudem hat die Beschwerdeführerin nicht dargelegt, inwiefern sich etwa aus dem Betrieb der Atelierschule in unmittelbarer Nähe zu bestehenden Schulhäusern der Volksschule Synergien ergeben könnten (E. 7.4). Es bestehen damit keine besonderen Verhältnisse, welche die Durchsetzung der Mindestwohnanteilsvorschriften als unverhältnismässig erscheinen lassen (E. 7.5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 17..2.20.1 VB.2017.00019
Zurich Verwaltungsgericht 17..2.20.1 VB.2017.00019
Zurigo Verwaltungsgericht 17..2.20.1 VB.2017.00019

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00019
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Geschäftsnummer:
VB.2017.00019
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 20.12.2017
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Unterschreitung des Wohnanteils; Ausnahmebewilligung.
Die Mitbeteiligte befreite die Bauherrschaft mit einer Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG von den Vorschriften über den Wohnanteil für die Schulnutzung. Gemäss § 220 Abs. 1 PBG ist von Bauvorschriften zu befreien, wenn besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint. (E. 6.2). Vorliegend ist die an die Volksschule anschliessende Atelierschule nicht zwingend auf einen Standort in der Nähe des Wohnortes der Schüler und Schülerinnen oder auf einen Standort in der Nähe der bisherigen Schule angewiesen. Zudem hat die Beschwerdeführerin nicht dargelegt, inwiefern sich etwa aus dem Betrieb der Atelierschule in unmittelbarer Nähe zu bestehenden Schulhäusern der Volksschule Synergien ergeben könnten (E. 7.4). Es bestehen damit keine besonderen Verhältnisse, welche die Durchsetzung der Mindestwohnanteilsvorschriften als unverhältnismässig erscheinen lassen (E. 7.5).
Abweisung.
Stichworte:
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
BESONDERE VERHÄLTNISSE
MITTELSCHULE
VOLKSSCHULE
VORENTSCHEID
WOHNANTEIL
Rechtsnormen:
§ 220 PBG
§ 324 PBG
§ 323 Abs. I PG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2017.00019
Urteil
der 1. Kammer
vom
20. Dezember 2017
Mitwirkend: Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Ersatzrichter
Mischa Morgenbesser,
Gerichtsschreiberin
Isabella Maag.
In Sachen
A,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    C,
2.    D,
3.    E,
4.    F,
alle vertreten durch RA G,
5.    H,
6.    I,
7.    J,
5–7 vertreten durch RA K,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Bausektion der Stadt Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte der A am 19. April
2016 die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Schulhauses, einer
Garage und Autoabstellplätzen auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 in
Zürich.
II.
Hiergegen erhob die A Rekurs an das Baurekursgericht und
beantragte die Aufhebung bzw. Änderung von Bedingungen und Auflagen. Ferner
erhoben die Nachbarn D, C, E sowie F gemeinsam Rekurs; auch die Nachbarn H, I
sowie J rekurrierten gemeinsam.
Das Baurekursgericht vereinigte die drei Rekursverfahren
und hiess die Nachbarrekurse mit Entscheid vom 25. November 2016 gut.
Demgemäss hob es den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich auf. Den Rekurs
der Bauherrschaft schrieb es als gegenstandslos geworden ab.
III.
Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob die A am
11. Januar 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, der
angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei die Vorinstanz anzuweisen, die
noch offenen Fragen in den Nachbarrekursen sowie den Rekurs der Bauherrschaft
zu behandeln, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
Beschwerdegegner.
Das Baurekursgericht beantragte am 27. Januar 2017
die Abweisung der Beschwerde. Mit Stellungnahme vom 7. Februar 2017
unterstützte die Stadt Zürich den Rechtsstandpunkt der Beschwerdeführerin. Mit
Beschwerdeantwort vom 17. Februar 2017 beantragten H, I sowie J die
Abweisung der Beschwerde, unter Kosten und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
Beschwerdeführerin. Den gleichen Antrag stellten D, C, E sowie F mit
Beschwerdeantwort vom 20. Februar 2017.
Die A replizierte mit Eingabe vom 27. Februar 2017; D,
C, E sowie F duplizierten mit Eingabe vom 9. März 2017.
Mit Eingabe vom 3. Oktober 2017 teilten H, I sowie J
mit, dass sie sich gegen eine Sistierung des Verfahrens nicht wehren würden,
aber auf einen formellen Antrag dazu verzichten würden. Am 5. Oktober 2017
teilten D, C, E sowie F sinngemäss mit, dass eine Sistierung des Verfahrens
nicht gerechtfertigt sei. Die A beantragte am 10. November 2017, dass auf
eine Sistierung des Verfahrens zu verzichten sei.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die
Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid des Baurekursgerichts
zuständig.
2.
Die Bauherrschaft ist als von der Aufhebung der
Baubewilligung direkt Betroffene gestützt auf § 338a Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde
legitimiert.
3.
Im Rahmen der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der
Stadt Zürich (BZO Zürich) beschloss der Gemeinderat der Stadt Zürich am 30. November
2016, dass der vorgeschriebene Mindestwohnanteil auf den streitbetroffenen
Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 von 90 % auf 0 % herabgesetzt
wird. Hiergegen und gegen den kantonalen Genehmigungsentscheid der Baudirektion
des Kantons Zürich vom 5. Juli 2017 erhoben die Beschwerdegegnerschaften
des vorliegenden Verfahrens Rekurs an das Baurekursgericht.
In prozessualer Hinsicht stellt sich demnach die Frage, ob
das vorliegende Verfahren bis zum Abschluss des hängigen Verfahrens vor
Baurekursgericht zu sistieren ist. Festzustellen ist, dass ein entsprechender
Antrag nicht gestellt wurde. Auch von Amtes wegen drängt sich eine Sistierung
des vorliegenden Verfahren nicht auf, weil die Frage, ob die vorliegend
umstrittene Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Mindestwohnanteils zu
Recht erteilt wurde oder nicht, unabhängig vom hängigen Rechtsmittelverfahren
gegen die planerische Herabsetzung des Mindestwohnanteils auf den
streitbetroffenen Grundstücken beurteilt werden kann. Das vorliegende Verfahren
ist demnach nicht zu sistieren.
4.
4.1
Das
Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt teilweise in der viergeschossigen Wohnzone
W4 und teilweise in der dreigeschossigen Wohnzone W3 gemäss BZO Zürich. Das
angrenzende Grundstück Kat.-Nr. 02, welches zum Teil für den Neubau
ebenfalls beansprucht werden soll, liegt in der viergeschossigen Wohnzone W4.
Beide Grundstücke haben einen Mindestwohnanteil von 90 % einzuhalten.
4.2
Die
Mitbeteiligte befreite die Bauherrschaft mit Ausnahmebewilligung nach § 220
PBG von den Vorschriften über den Wohnanteil für die Schulnutzung.
Das Baurekursgericht erwog, dass die Ausnahmebewilligung
zu Unrecht erteilt worden sei, und hob die Baubewilligung auf. Nachdem die
angefochtene Bewilligung bereits wegen der Verletzung der
Wohnanteilvorschriften aufgehoben wurde, erübrigte sich eine Behandlung der
restlichen Rügen durch das Baurekursgericht.
4.3
Im vorliegenden
Verfahren ist somit einzig zu klären, ob die Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG
für die Befreiung von den Wohnanteilsvorschriften zu Recht erteilt wurde. Bei
einer Gutheissung der Beschwerde wäre die Angelegenheit zur Behandlung der
nicht geprüften Rügen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
5.
5.1
Im
vorinstanzlichen Verfahren beriefen sich die Beschwerdeführerin und die
Mitbeteiligte auf einen rechtskräftigen Vorentscheid vom 4. Dezember 2012
mit Drittwirkung und stellten sich auf den Standpunkt, dass die Zulässigkeit
der Ausnahmebewilligung im Rahmen der vorliegenden Baubewilligung nicht mehr
überprüft werden könne.
Die Beschwerdeführerin beruft sich im Beschwerdeverfahren
nicht mehr auf diesen Vorentscheid. Dessen ungeachtet ist von Amtes wegen zu
prüfen, ob der Beschwerdeführerin mit Vorentscheid vom 4. Dezember 2012
die Ausnahmebewilligung für die Befreiung von den Wohnanteilsvorschriften
erteilt wurde. Wäre dies der Fall, läge in Bezug auf die streitbetroffene Frage
eine rechtskräftige Verfügung vor, welche von den Rechtsmittelinstanzen im
Rahmen des aktuellen Rechtsmittelverfahrens nicht mehr überprüft werden dürfte.
5.2
Nach § 323
Abs. 1 PBG können über Fragen, die für die spätere Bewilligungsfähigkeit
eines Bauvorhabens von grundlegender Bedeutung sind, Vorentscheide eingeholt
werden, sofern die gesonderte Beurteilung dieser Fragen sachlich möglich ist
und nicht gegen das Koordinationsgebot verstösst. Vorentscheide sind
hinsichtlich der behandelten Fragen in gleicher Weise verbindlich wie
baurechtliche Bewilligungen, sofern sich die Verhältnisse bis zur Einreichung
des Baugesuchs nicht wesentlich geändert haben (§ 324 PBG).
5.3
Gemäss
Erwägung D.c) des Vorentscheids vom 4. Dezember 2012 sollte das
Vorentscheidsgesuch die Frage beantworten, ob bei den bestehenden Bauten, die
bereits gegen die Wohnanteilsvorschriften verstiessen, für die beantragten
Reduktionen des jeweiligen Wohnanteils Ausnahmebewilligungen in Aussicht
gestellt werden könnten. Die Fragebeantwortung erfolgte in Erwägung E des
Vorentscheids. Demnach könnten für die projektierte Schulnutzung Ausnahmebewilligungen
für die Befreiung vom vorgeschriebenen Wohnanteil in Aussicht gestellt werden.
Sie seien mit der sichernden Nebenbestimmung zu versehen,
wonach die Schule
der Ergänzung und Entlastung der öffentlichen Volksschule zu dienen habe
,
im Sinn der eingereichten Unterlagen zu betreiben sei und das in den Unterlagen
festgeschriebene Angebot zu umfassen habe. Gemäss Disp.-Ziff. I. wird die
gestellte Frage im Sinn der vorstehenden Erwägung beantwortet.
5.4
Die
Ausnahmebewilligung wurde somit nur für
eine die öffentliche Volksschule
ergänzende und entlastende Schule
in Aussicht gestellt.
Gemäss § 4 Abs. 1 des Volksschulgesetzes vom 7. Februar
2005 (VSG) besteht die öffentliche Volksschule aus der Kindergartenstufe, der
Primarstufe und der Sekundarstufe. Im geplanten Neubau ist jedoch eine an die
Volksschule anschliessende sogenannte L-Schule geplant. Demzufolge ist die
geplante Schulnutzung nicht vom Vorentscheid erfasst, weshalb sich die
Beschwerdeführerin nicht auf den Vorentscheid berufen kann. Die im
vorinstanzlichen Verfahren umstrittene Frage, ob sich die mit Vorentscheid
erteilte Ausnahmebewilligung betreffend Befreiung von den
Wohnanteilsvorschriften nur auf die bestehenden Bauten beschränkt oder auch
Neubauten erfasst habe, kann deshalb offenbleiben.
6.
6.1
Zu prüfen
ist demzufolge, ob die Mitbeteiligte im vorliegenden Fall die
Ausnahmebewilligung für die Befreiung von den Wohnanteilsvorschriften zu Recht
erteilt hat oder nicht.
6.2
Gemäss
§ 220 Abs. 1 PBG ist von Bauvorschriften zu befreien, wenn besondere
Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften
unverhältnismässig erscheint. Ausnahmebewilligungen dürfen nicht
gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreien, und
auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen, es sei denn, es würde die
Erfüllung einer dem Gemeinwesen gesetzlich obliegenden Aufgabe verunmöglicht
oder übermässig erschwert (§ 220 Abs. 2 PBG). Schliesslich darf ein
Nachbar durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn
schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden; Ausnahmebewilligungen dürfen
jedoch nicht von der Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht werden
(§ 220 Abs. 3 PBG).
6.3
Mit der
Erteilung einer Ausnahmebewilligung sollen im Einzelfall Härten und
Unbilligkeiten beseitigt werden, die sich daraus ergeben, dass die Anwendung
der Allgemeinordnung aussergewöhnlichen Gegebenheiten nicht Rechnung trägt. Es
geht mithin um offensichtlich ungewollte Wirkungen einer Vorschrift. Drängt
sich eine grundsätzliche Abweichung vom ordentlichen Recht auf, so hat eine
Änderung über die planungsrechtlichen Institute zu erfolgen (Änderung der Bau-
und Zonenordnung, Sonderbauvorschriften oder Gestaltungspläne). Das auf einen
möglichst umfassenden Ausgleich der beteiligten Interessen gerichtete Verfahren
der Nutzungsplanänderung darf nicht durch eine large Dispenspraxis umgangen
werden (vgl. dazu RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4). Nicht
massgeblich ist jedoch, ob es sich beim konkreten Sachverhalt um einen
Einzelfall handelt oder ob entsprechende tatsächliche Verhältnisse ihrem Wesen
nach in weiteren Fällen gegeben sind oder sein könnten (RB 1981
Nr. 126). So können in der Steilheit eines Geländes besondere Verhältnisse
liegen, auch wenn noch andere Parzellen in einer Gemeinde ebenso betroffen sind
(VGr, 19. Dezember 2007, VB.2007.00358, E. 1.2; 22. März 2006,
VB.2005.00519, E. 5 [nicht publiziert]). Sind jedoch die von einer
Bauherrschaft reklamierten "besonderen Verhältnisse" in einer
Vielzahl von Fällen anzutreffen, ist eine Ausnahmesituation zu verneinen.
Ob eine Ausnahmesituation im erwähnten Sinn vorliegt, ist
vorwiegend eine Rechtsfrage, die das Verwaltungsgericht frei überprüft, doch
wird der Baubehörde bei der Einräumung der Ausnahmebewilligung ein
erheblicher Beurteilungsspielraum eingeräumt. Durch welche Abweichungen von den
Bauvorschriften und durch welche besonderen Anordnungen der Ausnahmesituation
Rechnung zu tragen ist, ist überwiegend Ermessensfrage. Das Verwaltungsgericht
greift hierbei nur ein, wenn dieses pflichtgemässe Ermessen überschritten oder
missbraucht wird (VGr, 22. Februar 2012, VB.2011.00531, E. 4.1).
6.4
Vorab ist
festzustellen, dass einer Ausnahmebewilligung nicht der am 26. März 2015
in Kraft getretene Art. 6 Abs. 4
bis
BZO Zürich entgegengehalten
werden kann, wonach zugunsten von Kinderbetreuungseinrichtungen (Krippen, Hor­te
und dergleichen) sowie für Kindergärten unabhängig von der geltenden
Wohnanteilspflicht der Wohnanteil unbeschränkt herabgesetzt werden darf. Diese
Bestimmung wurde gemäss den Ausführungen des Stadtrats eingefügt, weil das
Verwaltungsgericht Anfang 2011 (recte 2012) anlässlich eines
Gerichtsentscheids, der die Beschwerde gegen einen geplanten Ersatzneubau des
Kinderhorts Q beim Schulhaus R behandelte, festgestellt hatte, dass
wiederholte Ausnahmebewilligungen bei immer wieder ähnlich vorkommenden Fällen
nicht zulässig seien. Für diese Fälle sei eine Anpassung der Grundordnung, also
der Bau- und Zonenordnung, nötig (Weisung des Stadtrats von Zürich an den Gemeinderat
vom 29. Januar 2014 betreffend Teilrevision der Bau- und Zonenordnung).
Diese Bestimmung kann deshalb nicht zur Folge haben, dass bei anderen Nutzungen
als Kinderbetreuungseinrichtungen und Kindergärten eine Ausnahmebewilligung für
die Unterschreitung des Wohnanteils nicht mehr bewilligt werden kann.
6.5
Ebenso
kann auch Art. 6 Abs. 4 BZO Zürich, wonach für Betriebe und
Einrichtungen, welche vorwiegend die in einem näheren Umkreis wohnende
Bevölkerung mit Dingen oder Dienstleistungen des alltäglichen Bedarfs
versorgen, eine Reduktion des Wohnanteils ausdrücklich vorgesehen ist, keine
einschränkende Auslegung von § 220 PBG zur Folge haben. Ob besondere
Verhältnisse im Sinn von § 220 PBG vorliegen, beurteilt sich nach dieser
kantonalen Vorschrift ungeachtet dessen, dass die kommunale BZO bei einzelnen
Sachverhalten die Reduktion des Wohnanteils positivrechtlich regelt.
7.
7.1
Die
Mitbeteiligte begründete die vorliegend erteilte Ausnahmebewilligung mit der
Standortgebundenheit der Schulraumerweiterung sowie mit dem erheblichen
öffentlichen Interesse an der Ergänzung und Entlastung des öffentlichen
Schulsystems.
7.2
Die
Vorinstanz erwog hierzu, dass es zutreffe, dass die M-Schule bereits seit
mehreren Jahren ihren Standort an der S-Strasse habe. Geplant sei nun ein
Schulhaus für die Oberstufe ab der 10. Klasse. Hierfür sei die Nähe zur
bisherigen Schule nicht erforderlich, sei es doch durchaus üblich, dass
Jugendliche nach der obligatorischen Schulzeit eine neue Ortschaft aufsuchen
müssten, um ihre schulische Ausbildung fortzusetzen bzw. abzuschliessen. Die L-Schule
sei somit – im Gegensatz zu Kinderkrippen und Horten – nicht auf einen Standort
in unmittelbarer Nähe von Elternhaus und Schule/Kindergarten und somit auf
einen Standort in der vorliegenden Wohnzone angewiesen. Die Lage des bisherigen
Schulkomplexes vermöge somit nicht besondere Verhältnisse im Sinn von § 220
PBG zu begründen. Es müssten dazu Umstände vorliegen, die gerade nur auf dem
Baugrundstück und allenfalls ein paar wenigen anderen vorkämen, sodass eine
Anwendung der Vorschriften zu stossenden Ergebnissen führen würde und sich aber
angesichts der kleinen Zahl der Fälle eine Anpassung der gesetzlichen Ordnung
weder aufdränge noch sinnvoll erscheine. Die Überlegungen, die die
Mitbeteiligte für die Begründung der Ausnahmebewilligung angeführt habe,
liessen sich zudem für eine Vielzahl von Fällen anstellen. So könnte jede
Privatschule, welche von Grundstücken mit Wohnanteilsvorschriften umgeben sei,
eine Ausnahmebewilligung für ihre Erweiterung verlangen. Es liege somit keine
Ausnahmesituation vor.
7.3
Auf den
streitbetroffenen Parzellen ist das Schulhaus der L-Schule geplant.
Mitglieder des Trägervereins L-Schule Zürich sind die
Schulvereine der M-Schulen N, O und Zürich als juristische Personen sowie
interessierte Eltern, Lehrkräfte, Schulfreunde und Gönner auf freiwilliger
Basis als natürliche Personen (Art. 4 der Statuten des Trägervereins L-Schule
Zürich). Während an den M-Schulen N, O und Zürich Kinder und Jugendliche auf
der
Kindergartenstufe, der Primarstufe und der Sekundarstufe
unterrichtet werden und es sich hierbei um ein die Volksschule ergänzendes
Angebot handelt, hat die L-Schule Zürich die Funktion einer Mittelschule der M-Schulen
N, O und Zürich.
7.4
Wie die
Vorinstanz zu Recht ausgeführt hat, ist die an die Volksschule anschliessende L-Schule
nicht zwingend auf einen Standort in der Nähe des Wohnortes der Schüler und
Schülerinnen oder auf einen Standort in der Nähe der bisherigen Schule
angewiesen. Dies alleine bedeutet aber noch nicht, dass keine besonderen Verhältnisse
im Sinn von § 220 PBG vorliegen. Diese könnten zum Beispiel darin
bestehen, dass sich aus dem Betrieb der L-Schule in unmittelbarer Nähe zu
bestehenden Schulhäusern der Volksschule Synergien ergeben könnten.
Die Beschwerdeführerin macht hierzu geltend, dass es dem
Konzept der P- resp. M-Schulen entspreche, alle Schulstufen an einem Standort
zu führen. Dies einerseits aus pädagogischen, aber auch aus organisatorischen
Gründen, da zahlreiche Räume gemeinsam genutzt würden (…). Eine räumliche
Abtrennung der nachobligatorischen Mittelstufe müsste auf eine Zerstörung
wichtiger über viele Jahrzehnte gewachsenen Strukturen hinauslaufen.
Soweit sich die Beschwerdeführerin aus pädagogischen
Gründen auf einen gemeinsamen Standort für die L-Schule und für die Schulhäuser
der übrigen Schulstufen beruft, liegen – wie bereits ausgeführt – keine
besonderen Verhältnisse vor. Besondere Verhältnisse könnten zwar – wie
ebenfalls bereits ausgeführt – in organisatorischen Gründen erkannt werden. Die
Beschwerdeführerin hat sich aber diesbezüglich darauf beschränkt, geltend zu
machen, dass zahlreiche Räume von der Mittelschule und von den Schulhäusern der
übrigen Schulstufe gemeinsam genutzt würden, ohne dies näher zu substanziieren.
Im Ergebnis kann deshalb festgestellt werden, dass nicht dargelegt wurde,
weshalb besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der
Mindestwohnanteilsvorschriften unverhältnismässig erscheint.
7.5
Da die
geplante L-Schule nicht die Volksschule ergänzt, können auch in der von der
Mitbeteiligten geltend gemachten Ergänzung und Entlastung der öffentlichen
Schule keine besonderen Verhältnisse erkannt werden, welche die Durchsetzung
der Mindestwohnanteilsvorschriften als unverhältnismässig erscheinen
lassen.
8.
Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Verfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Die
Beschwerdegegnerschaften haben Anspruch auf eine angemessene Parteientschädigung.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.    280.--     Zustellkosten,
Fr. 6'280.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der
Beschwerdegegnerschaft 1–3 und der Beschwerdegegnerschaft 4–6 eine
Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-) zu
bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden
Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …