zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00160 · 2011-07-13 · de

Durchsetzung von Auflagen | Nebenbestimmung betreffend die Erstellungspflicht von Abstellplätzen aus dem Jahr 1976. Eintragung von Grunddienstbarkeiten. Gesetzliche Grundlagen für die Erstellungspflicht von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge vor und nach dem 1. Juli 1978 (E. 4.1). Eine gesetzliche Grundlage, einen Grundeigentümer eines Drittgrundstücks in "nützlicher Entfernung" des Baugrundstücks mittels einer Nebenbestimmung zu verpflichten, dem Baugrundstück ein Benutzungsrecht an Parkplätzen einzuräumen, besteht nicht. Eine solche Verpflichtung würde einen schweren Eingriff in die Eigentumsgarantie darstellen und bedürfte einer ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage. In Beachtung dieser Rechtslage wurde damals alleine die Bauherrin und nicht auch der Eigentümer des Grundstücks verpflichtet, die Benutzungsrechte dinglich durch einen Eintrag im Grundbuch sicherzustellen (E. 4.2.2). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts verwirkt die Befugnis, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verlangen, nach 30 Jahren. Diese Befristung steht somit im vorliegenden Fall der vom Beschwerdeführer verlangten Eintragung der Grunddienstbarkeiten ebenfalls entgegen (E. 4.4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 11..2.13.0 VB.2011.00160
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00160
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00160
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 13.07.2011
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 07.03.2012 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Durchsetzung von Auflagen
Nebenbestimmung betreffend die Erstellungspflicht von Abstellplätzen aus dem Jahr 1976. Eintragung von Grunddienstbarkeiten.
Gesetzliche Grundlagen für die Erstellungspflicht von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge vor und nach dem 1. Juli 1978 (E. 4.1).
Eine gesetzliche Grundlage, einen Grundeigentümer eines Drittgrundstücks in "nützlicher Entfernung" des Baugrundstücks mittels einer Nebenbestimmung zu verpflichten, dem Baugrundstück ein Benutzungsrecht an Parkplätzen einzuräumen, besteht nicht. Eine solche Verpflichtung würde einen schweren Eingriff in die Eigentumsgarantie darstellen und bedürfte einer ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage. In Beachtung dieser Rechtslage wurde damals alleine die Bauherrin und nicht auch der Eigentümer des Grundstücks verpflichtet, die Benutzungsrechte dinglich durch einen Eintrag im Grundbuch sicherzustellen (E. 4.2.2).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts verwirkt die Befugnis, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verlangen, nach 30 Jahren. Diese Befristung steht somit im vorliegenden Fall der vom Beschwerdeführer verlangten Eintragung der Grunddienstbarkeiten ebenfalls entgegen (E. 4.4).
Abweisung.
Stichworte:
ABSTELLPLATZ
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EIGENTUMSBESCHRÄNKUNG
ERSTELLUNGSPFLICHT
GRUNDDIENSTBARKEIT
NEBENBESTIMMUNG
REVERS
SICHERUNGSMASSNAHMEN
VERWIRKUNG
Rechtsnormen:
§ 242 PBG
§ 244 Abs. I PBG
§ 245 Abs. II PBG
§ 246 Abs. I PBG
Publikationen:
BEZ 2011 Nr. 53 S. 13
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2011.00160
Urteil
der 1. Kammer
vom
13. Juli 2011
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf,
Gerichtsschreiberin
Nicole Tschirky.
In Sachen
A,
Beschwerdeführer,
gegen
Gemeinderat Bachenbülach,
Beschwerdegegner,
betreffend
Durchsetzung von Auflagen,
hat sich ergeben:
I.
Mit Schreiben vom 2. September 2008 und 5. Mai
2009 verlangte A, Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 01, B-Weg 02,
vom Gemeinderat Bachenbülach, es sei in Vollzug der Baubewilligung vom
29. Juni 1976 der Eintrag eines Benutzungsrechts für zwei Garagen als
Grunddienstbarkeit zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 03 und zugunsten seines
Grundstücks Kat.-Nr. 01 im Grundbuch durchzusetzen. Mit Beschluss vom
12. Januar 2010 lehnte der Gemeinderat Bachenbülach dieses Gesuch ab.
II.
Hiergegen erhob A am 22. Februar 2010 Rekurs an den
Bezirksrat Bülach. Dieser trat mit Beschluss vom 8. Dezember 2010 im Sinn
seiner Erwägungen auf den Rekurs nicht ein.
III.
Mit Beschwerde vom 3. März 2011 beantragte A dem
Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid aufzuheben sowie die Eintragung von
Dienstbarkeiten (Benützungsrechte für [je] zwei Garagen) zulasten des
Grundstücks Kat.-Nr. 03 und zugunsten des Grundstücks Kat.-Nr. 01
durch den Beschwerdegegner im Grundbuch durchzusetzen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
(zuzüglich MwSt.) zulasten des Beschwerdegegners.
Der Gemeinderat Bachenbülach beantragte, auf die
Beschwerde nicht einzutreten, eventuell diese abzuweisen. Zur Begründung
verwies er auf seine Rekursvernehmlassung vom 30. April 2010. Der
Bezirksrat Bülach stellte den nämlichen Antrag.
Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden,
soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.
Die Kammer
erwägt:
1.
Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, die Vorinstanz
habe das rechtliche Gehör verletzt, ist darauf hinzuweisen, dass die Begründung
eines Entscheids zwar so abgefasst sein muss, dass der Betroffene ihn
sachgerecht anfechten kann, die entscheidende Behörde sich aber auf die
wesentlichen Gesichtspunkte beschränken darf und sich nicht mit jeder
tatsächlichen Behauptung und mit jedem rechtlichen Einwand zu befassen und
diese einzeln zu widerlegen hat (BGE 126 I 97 E. 2b; Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 10 N. 40).
Der Beschwerdeführer wurde im vorliegenden Fall aufgrund
der Begründung der Vorinstanz hinreichend in die Lage versetzt, den Entscheid
sachgerecht anzufechten. Der Vorwurf der Verletzung des rechtlichen Gehörs
erweist sich somit als unbegründet.
Zudem ergibt sich der massgebliche Sachverhalt aus den Akten
mit ausreichender Deutlichkeit, weshalb auf die vom Beschwerdeführer
beantragten weiteren Beweiserhebungen verzichtet werden kann (RB 1995 Nr. 12
= BEZ 1995 Nr. 32).
2.
Dem vorliegenden Streitfall liegt folgender Sachverhalt
zugrunde:
2.1
Der
Gemeinderat Bachenbülach erteilte am 8. Januar 1974 der C AG mit Sitz in D
die baurechtliche Bewilligung für ein Einfamilienhaus mit angebautem
Garagentrakt auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03, B-Weg 04, in Bachenbülach.
Der Garagentrakt umfasst sieben Autoeinstellplätze, nämlich zwei Einstellräume
für je zwei Autos und einen Einstellraum für drei Autos. Gemäss Absatz 6 der
Erwägungen und Disp.-Ziff. 1.8 waren für das Bauvorhaben wenigstens drei
Abstellplätze für Motorfahrzeuge bereitzustellen.
2.2
Am
2. März 1976 erteilte der Gemeinderat Bachenbülach der E AG mit Sitz in D die
baurechtliche Bewilligung für zwei Einfamilienhäuser auf den angrenzenden
Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 05, B-Weg 02 und 06, in Bachenbülach.
Gemäss Erwägung b des Baubeschlusses sind pro Haus bereits früher zwei Garagen
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 erstellt worden; zusätzlich seien für
Besucher der beiden Häuser zwei weitere Abstellplätze entlang der F-Strasse im
Baulinienbereich vorgesehen. Die Baubewilligung erfolgte unter der Auflage,
dass die Benützungsrechte für (je) zwei Garagen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03
vor Baubeginn dem Gemeinderat schriftlich nachzuweisen seien (Disp.-Ziff. 1.6).
Mit Schreiben vom 22. März
1976 teilte die E AG dem Gemeinderat Bachenbülach mit, die sieben Garagen auf
Kat.-Nr. 03 seien aufgrund des schon früher eingereichten Projekts für die
Erstellung von drei Einfamilienhäusern erstellt worden. Es liege im Interesse
des derzeitigen Eigentümers dieser Liegenschaft, G, dass die Benützungsrechte
von je zwei Garagen zugunsten der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 05
eingeräumt würden. Dem Schreiben war die unterschriftliche Erklärung des
Eigentümers des Grundstücks Kat.-Nr. 03 (G) beigefügt, dass er sich mit
der "Einräumung der Benützungsrechte zG Kat. 01 und 05 einverstanden"
erkläre.
2.3
Mit
Beschluss vom 29. Juni 1976 genehmigte der Gemeinderat Bachenbülach die Ausführungspläne
für die beiden am 2. März 1976 bewilligten Einfamilienhäuser auf den
Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 05, B-Weg 02 und 06. Gleichzeitig nahm
er davon Kenntnis, dass sich der Grundeigentümer von Kat.-Nr. 03, G, zur
Einräumung der erforderlichen Benützungsrechte für die Autoein- und
-abstellplätze bereit erklärt habe, und verpflichtete die Bauherrschaft,
"diese Benützungsrechte für die beiden Baugrundstücke dinglich durch einen
Eintrag im Grundbuch/Grundregister dauernd sicherzustellen", wobei die
Einträge ohne Zustimmung des Gemeinderats Bachenbülach nicht aufgehoben werden
dürften. In der Folge unterblieb ein derartiger Eintrag.
2.4
Das
Grundstück Kat.-Nr. 03 (B-Weg 04) wurde am 30. März 1984 von G
an H verkauft; heutiger Eigentümer ist I. Das Grundstück Kat.-Nr. 01 (B-Weg 02)
wurde vom Beschwerdeführer und dessen Ehegattin mit Kaufvertrag vom 16. Oktober
2001 und Eintragung im Grundregister vom 20. März 2002 von J erworben. Das
Grundstück Kat.-Nr. 05 (B-Weg 06) steht heute im Eigentum von K und L.
3.
3.1
Der
Bezirksrat Bülach begründete in seinem Beschluss vom 8. Dezember 2010 die
Rekursabweisung damit, die Gemeinde Bachenbülach gehe heute wie damals davon
aus, dass die fraglichen Grundstücke in öffentlich-rechtlicher Hinsicht
genügend erschlossen seien. Dabei falle auf, dass in der eigentlichen
Baubewilligung vom 2. März 1976 bezüglich Benützungsrechte für zwei
Garagen zwar ein schriftlicher Nachweis verlangt worden sei, jedoch (noch) kein
Eintrag im Grundprotokoll/Grundregister; ein solcher sei nur bezüglich der
Abstellplätze (entlang der F-Strasse im Baulinienbereich) verlangt worden. Dies
erkläre wohl, dass die im Beschluss vom 29. Juni 1976 verlangte dauernde
Sicherstellung mittels Eintrag im Grundprotokoll/Grundregister nicht
durchgesetzt worden oder sogar in Vergessenheit geraten sei, allerdings nur
betreffend die Benützungsrechte für die Garagen. Es könne unter öffentlich-rechtlichen
Gesichtspunkten nicht angehen, gegenüber einem gutgläubigen Dritterwerber nun
nach über dreissig Jahren zulasten seines Grundstücks einen entsprechenden
Eintrag zu fordern. Auf den Rekurs sei daher nicht einzutreten.
3.2
Diesen
Ausführungen hält der Beschwerdeführer in seiner Beschwerdeschrift entgegen,
1975 habe G die bewilligte Liegenschaft einschliesslich sieben Garagen
erstellt. Ein Teil der nördlichsten der sieben Garagen stehe auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb die Bewilligungsbehörde
keinen Nachweis eines Überbaurechts in den Akten eingetragen bzw. verlangt
habe. G sei (damals) auch Eigentümer der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 05
gewesen, während die E AG lediglich Bauherrin gewesen sei. Die Garagen seien
vom Erbauer wie vom Käufer während langer Zeit zur Benützung zur Verfügung
gehalten worden. Mit Gemeinderatsbeschluss vom 29. Juni 1976 sei die Eintragung
dinglicher Benutzungsrechte in Form der Einräumung einer Dienstbarkeit verlangt
worden; in dieser Auflage sei darauf hingewiesen worden, dass eine Löschung
ohne Bewilligung des Gemeinderats nicht zulässig sei. Der Rechtsgrund für die
Verpflichtung sei in der Bedingung zu finden, welche schon der Baubewilligung
zugrunde gelegt worden und die auch ohne Eintragung im Grundbuch rechtswirksam
geworden sei. Dieser Baubewilligung sei zu entnehmen, dass das Grundstück
zugunsten des Nachbargrundstücks zu belasten sei und nicht bloss der jeweilige
Grundeigentümer verpflichtet werden könne. Es handle sich um eine reine Grunddienstbarkeit.
Die unterschriftlich bestätigte Verpflichtung sowohl des
Grundeigentümers sämtlicher drei Grundstücke und der als Bauherrin auftretenden
Gesellschaft, die wiederum von derselben Person beherrscht worden sei, sei kein
bloss obligationenrechtliches Grundgeschäft zwischen Nachbarn gewesen, sondern
eine Verpflichtungserklärung von drei rechtlich verschiedenen Interessenträgern
(in Personalunion) gegenüber der Bewilligungsbehörde, deren Auflage erfüllen zu
wollen. Es wäre allenfalls zu prüfen, ob der Rechtsübergang der Liegenschaft
Kat.-Nr. 03 eine Unterbrechung der Verpflichtung hätte zur Folge haben
können. Der heutige Eigentümer (I) könne allerdings nicht als gutgläubiger
Erwerber eines Grundstücks ohne die infrage stehenden Dienstbarkeiten
betrachtet werden, weil er damals beim vorherigen Eigentümer und gleichzeitigen
Bauherrschaft der Nachbarhäuser gearbeitet habe und vor dem Kauf Einblick in
alle Details habe nehmen können. Es sei zwar zutreffend, dass kein Nachbar
durch öffentliches Recht verpflichtet werden könne, dem Nachbargrundstück
Parkraum zur Verfügung zu stellen. Verpflichte sich aber ein Grundeigentümer
zur
dinglichen Einräumung
von Parkraum, würden die entsprechenden Rechte
an das Nachbargrundstück gebunden und zwar unabhängig vom jeweiligen Eigentümer
des dienstbarkeitsbelasteten Grundstücks. Das betroffene Grundstück Kat.-Nr. 03
sei korrekt in die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung eingebunden
worden. Der Grundeigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 03 habe sich faktisch
zugunsten seiner Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 05 eine Dienstbarkeit
eingerichtet, die einerseits einem baulichen Bedürfnis entsprochen und
anderseits eine zwingende baurechtliche Auflage erfüllt habe.
Die Verjährungsfrist von 30 Jahren entspreche
lediglich der Praktikabilität und einer gewissen Fairness. Im Einzelfall seien
hingegen andere Überlegungen anzustellen. Vorliegend sei bereits im allerersten
Beschluss festgehalten worden, dass die Eintragung nicht löschbar sei, solange
die Liegenschaften Kat.-Nrn. 01 und 05 bebaut seien. Bis zum Zeitpunkt der
Löschung müsse folglich auch eine Eintragung möglich sein, da eine Nichteintragung
negativ als "unbewilligte Löschung" betrachtet werden müsse.
Umgekehrt entstehe ein (manifestes) Interesse an einer Eintragung zugunsten
eines berechtigten Grundstücks faktisch erst, wenn die tatsächliche Ausübung
der Dienstbarkeit vom belasteten Grundeigentümer nicht mehr zugelassen werde.
Das sei hinsichtlich der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 erst mit dem Erwerb der
Liegenschaft durch den Beschwerdeführer im Jahr 2002 und der Verweigerung der
Nutzung durch I der Fall gewesen. Zudem habe sich der Beschwerdegegner auf den
Standpunkt gestellt, sie könne den streitigen Anspruch erst dann durchsetzen,
wenn die F-Strasse durchgehend gemacht werde. Dies sei seit ca. fünf Jahren der
Fall. Vorliegend sei somit keine Verwirkung eingetreten und ein zu
diskutierender Verjährungsbeginn liege je nach Betrachtungsweise fünf, sieben
oder 26 Jahre zurück.
4.
4.1
Die
Auflage in der baurechtlichen Bewilligung vom 2. März 1976 für die beiden
Einfamilienhäuser auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 05, wonach vor
Baubeginn die Benützungsrechte für (je) zwei Garagen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03
schriftlich nachzuweisen seien, sowie in der ergänzenden Baubewilligung vom
29. Juni 1976, wonach die Bauherrschaft die Benützungsrechte für die
Autoein- und -abstellplätze für die beiden Baugrundstücke dinglich durch einen
Eintrag im Grundbuch/Grundregister dauernd sicherzustellen habe, stellt eine
Nebenbestimmung zu einer Baubewilligung dar. Der Grundsatz der Gesetzmässigkeit
gilt auch für Nebenbestimmungen. Diese müssen jedoch nicht ausdrücklich in
einem Rechtssatz vorgesehen sein. Wo eine ausdrückliche gesetzliche Grundlage
fehlt, kann sich die Zulässigkeit der Nebenbestimmung auch aus dem Gesetzeszweck
sowie aus dem mit der Hauptanordnung verfolgten öffentlichen Interesse ergeben
(Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A.,
Zürich 2010, Rz. 918; Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus Müller,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. A., Bern 2009, § 28 Rz. 95–97).
Gesetzliche Grundlage für
die Erstellungspflicht von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge bilden heute die §§ 242 ff.
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Diese
Bestimmungen wurden indessen erst auf den 1. Juli 1978 (OS 46, 833) in
Kraft gesetzt, waren mithin bei Erlass der streitbetroffenen Nebenbestimmungen
noch nicht anwendbar. Vor Erlass des Planungs- und Baugesetzes ermächtigte § 60a
des Baugesetzes für Ortschaften mit städtischen Verhältnissen vom 23. April
1893 in der Fassung vom 24. Mai 1959 die Baubewilligungsbehörde, bei der
Bewilligung von Neubauten und eingreifenden Umbauten vom Bauherr auf privatem
Grund die Herrichtung angemessener Abstellflächen für Motorfahrzeuge zu
verlangen. Da die Bestimmungen von §§ 242 ff. PBG diese gesetzliche
Grundlage und die Praxis hierzu bis auf einige Neuerungen, insbesondere
bezüglich der Statuierung verschiedener Ersatzlösungen (vgl. hierzu Fritz Frey,
Die Erstellungspflicht von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge nach zürcherischem
Recht, Winterthur 1987, S. 3), übernahmen, kann nachfolgend auf die
neurechtlichen Bestimmungen abgestellt werden. Davon gehen auch die Parteien aus.
4.2
Gemäss §§ 242 ff. PBG zählt das
Vorhandensein einer genügenden Anzahl von Autoabstellplätzen für Bewohner,
Beschäftigte und Besucher zu den Grundanforderungen an Bauten und Anlagen. Die
Abstellplätze müssen laut § 244 Abs. 1 PBG auf dem Baugrundstück oder
in nützlicher Entfernung davon liegen. Kann die Parkplatzerstellungspflicht
nicht realiter erfüllt werden, sind unter den in § 245 Abs. 2 PBG
genannten Voraussetzungen Ersatzlösungen möglich, nämlich in erster Linie die
Schaffung oder Beteiligung an Gemeinschaftsanlagen und, wenn dies "innert
nützlicher Frist" nicht möglich ist, die Leistung einer Ersatzabgabe (§ 246
Abs. 1 PBG).
4.2.1
Bei Parkplätzen besteht ein erhebliches Interesse daran, dass sie ihrer
Zweckbestimmung erhalten bleiben, solange hierfür ein Bedarf besteht (BEZ 1986 Nr. 49).
Dies verlangt entsprechende rechtliche Sicherungsmassnahmen, wenn
Pflichtabstellplätze auf Drittgrundstücken realisiert werden. Infrage kommt
eine dingliche Sicherung mittels Eigentumsrechten, Baurechten oder
Grunddienstbarkeiten. Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts kann die Sicherung
auch durch langjährige Mietverträge erfolgen; werden diese gekündigt und wird
damit die Abstellplatzpflicht nicht mehr realiter erfüllt, kann die Erhebung
einer Ersatzabgabe eingreifen (RB 1987 Nr. 74; vgl. hierzu Frey, S. 58 f.
sowie Fritz Frey, Ausgewählte Fragen zur Erstellungspflicht von Abstellplätzen,
PBG aktuell 3/1999 S. 8 f.).
4.2.2
Die Auflage in der baurechtlichen Bewilligung vom 2. März 1976, vor
Baubeginn die Benützungsrechte für (je) zwei Garagen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03
schriftlich nachzuweisen, bzw. in der ergänzenden Baubewilligung vom 29. Juni
1976, wonach die Bauherrschaft die Benützungsrechte für die Autoeinstellplätze
und -abstellplätze für die beiden Baugrundstücke dinglich durch einen Eintrag
im Grundbuch/Grundregister dauernd sicherzustellen habe, verpflichtete alleine
die Bauherrschaft als Baubewilligungsadressatin. Eine gesetzliche Grundlage,
einen Grundeigentümer eines Drittgrundstücks in "nützlicher Entfernung"
des Baugrundstücks mittels einer Nebenbestimmung zu verpflichten, dem Baugrundstück
ein Benutzungsrecht an Parkplätzen einzuräumen, besteht nicht. Eine solche
Verpflichtung würde einen schweren Eingriff in die Eigentumsgarantie darstellen
und bedürfte einer ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage. Gemäss geltender
Rechtslage kann eine derartige Verpflichtung im Rahmen von planungsrechtlichen
Vorkehrungen wie z.
B.
eines Quartierplanes (§§ 123 ff., insbesondere § 139 Abs. 1
PBG) oder eines Gestaltungsplanes (§§ 83 ff. PBG; RB 2004 Nr. 60
= BEZ 2004 Nr. 46, E. 4.2.2) oder bei ausdrücklicher Anordnung eines
Gemeinschaftswerks (§ 222 PBG) statuiert werden, nicht aber einfach
mittels Auflage in einer Baubewilligung wie hier (vgl. auch BRKE I Nr. 0049/2008,
29. Februar 2008, BEZ 2008 Nr. 43, hinsichtlich der Anmerkung eines
Parkplatzreverses zulasten eines Drittgrundstücks). Die Verpflichtung zur
Schaffung einer hinreichenden Anzahl von Pflichtabstellplätzen trifft allein
den Baugesuchsteller bzw. Grundeigentümer des Baugrundstücks. Gleiches gilt für
die hinreichende rechtliche Sicherung von Pflichtabstellplätzen, wenn der Baugesuchsteller
diese entsprechend § 244 Abs. 1 PBG "in nützlicher
Entfernung" auf Drittgrundstücken zu realisieren gedenkt. Der Gemeinderat
Bachenbülach hat denn auch seinerzeit korrekt in Beachtung dieser Rechtslage in
seiner Verfügung vom 29. Juni 1976 allein
die Bauherrschaft
verpflichtet,
die Benützungsrechte dinglich durch einen Eintrag im
Grundbuch sicherzustellen (Disp.-Ziff. 2). Diese Verpflichtung hat der Gemeinderat
Bachenbülach alleine an die Bauherrin, d.
h. die Y AG, gerichtet und nicht auch formell
dem Eigentümer von Kat.-Nr. 03 als Verfügungsadressaten eröffnet.
4.3
Die
Beschwerde ist somit schon aus diesen Gründen abzuweisen. Daran ändert nichts,
dass sich der damalige Grundeigentümer von Kat.-Nr. 03 auf dem Schreiben
der E AG (Bauherrin) an die Gemeinde mit der Einräumung der Benutzungsrechte
zugunsten von Kat.-Nrn. 01 und 05 "einverstanden" erklärte.
Diese Erklärung hatte nicht zur Folge, dass er nunmehr als Eigentümer des
Nachbargrundstücks aus der Baubewilligung gegenüber der Baubehörde direkt rechtlich
zur Realisierung der Pflichtabstellplätze bzw. zur rechtlichen Sicherung
derselben auf dem Drittgrundstück verpflichtet gewesen wäre mit der Folge, dass
die Baubehörde die Eintragung des dinglichen Benutzungsrechts als Grunddienstbarkeit
zulasten dessen Grundstück Kat.-Nr. 03 im Grundbuch hätte anordnen können.
Unmassgeblich ist weiter, ob die Parkplatzbenützung tatsächlich während
längerer Zeit gewährt wurde und ob die Garagen die Grundstücksgrenze
überstellen. Dabei handelt es sich um zivilrechtliche Fragen, welche gemäss § 1
Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) vor
den Zivilgerichten geltend zu machen sind. Schliesslich ist auch nicht
entscheidrelevant, ob die Grundstücke seinerzeit, d.h. 1976, dem nämlichen Grundeigentümer
(G) gehörten, nachdem diese heute verschiedene Eigentümerschaften aufweisen.
4.4
Mit der
Vorinstanz und dem Gemeinderat Bachenbülach ist schliesslich festzuhalten, dass
der vom Beschwerdeführer verlangten Eintragung von Grunddienstbarkeiten als Benützungsrecht
an je zwei Garagen in Vollzug der seinerzeitigen Verfügungen von 1976 auch
Gründe der Verwirkung entgegen stehen. Es kann diesbezüglich auf die Begründung
im Beschluss des Gemeinderats Bachenbülach vom 12. Januar 2010 und des Rekursentscheids
vom 8. Dezember 2010 verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 Satz 2 VRG). Nach der bundesgerichtlichen Praxis (BGE 107 Ia 121 ff.)
verwirkt die Befugnis, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verlangen,
nach 30 Jahren. Diese Befristung gilt auch im vorliegenden Fall. Es kommt
hinzu, dass – wie in E. 4.2 erwähnt – als gesetzliche Folge die
Ersatzabgabe (§ 246 PBG) eingreift, wenn ein Grundeigentümer keine oder
nur eine ungenügende Anzahl eigener Abstellplätze erstellt. Verliert ein
Grundeigentümer, wie hier, die auf einem Drittgrundstück geschaffenen
Pflichtabstellplätze, so kann ihn die Baubewilligungsbehörde erneut zur
Schaffung von eigenen Parkplätzen verpflichten oder aber, wenn dies nicht
möglich ist, eine Ersatzabgabe verfügen. Es fehlt ihr aber die gesetzliche
Grundlage, um den Dritteigentümer zu verpflichten, die Abstellplätze weiterhin
zur Verfügung zu stellen.
5.
Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde
abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1
VRG
). Eine
Parteientschädigung steht ihm nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellkosten,
Fr. 3'060.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14
einzureichen.
6.    Mitteilung an…