zh_verwaltungsgericht · VB.2016.00525 · 2017-02-09 · de

Baubewilligung | Genügende Erschliessung, Zugangsnormalien, Kombination von Schrägdach und Attikageschoss Sofern das Gebiet dicht bebaut und gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln erschlossen ist, genügt es für die Erschliessung von 60 Wohneinheiten (E. 2.3.1). Gute Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr (E. 2.3.2). Entgegen der Auffassung der Vorinstanz hat das Kriterium der dichten Bebauung weiterhin Bedeutung; in Präzisierung der bisherigen Rechtsprechung ist dabei nicht allein die Bebauungsmöglichkeit massgebend, sondern kann auch die heutige Bebauungsstruktur des Quartiers berücksichtigt werden (E. 2.3.3). Hier ist sodann ein Abweichen von den Zugangsnormalien (69 statt 60 Wohneinheiten) gerechtfertigt, weil das Gebiet zusätzlich über mehrere Querstrassen erschlossen wird und es sich um eine übersichtliche Strasse handelt (E. 2.4). Weder das kantonale noch das kommunale Recht untersagen eine Dachgestaltung, bei der das Dachgeschoss teilweise unter einem Schrägdach liegt und teilweise als Attikageschoss ausgestaltet ist. Solche Dachgeschosse müssen aber mindestens die Bauvorschriften für eine Dachgeschossform vollständig einhalten (E. 3.2). Weil auf der Schrägdachseite ein Kniestock in Anschlag gebracht wurde, sind die Vorschriften für Attikageschosse nicht eingehalten (E. 3.3). Es wurde bis anhin nicht geprüft, ob die vorgesehene Dachterrasse als Dacheinschnitt zu qualifizieren ist; ein solcher ist nach den kommunalen Bauvorschriften nur auf einem Drittel der Fassadenlänge zulässig (E. 3.4). Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die Baubehörde.

Zürich Verwaltungsgericht 17..2.09.0 VB.2016.00525
Zurich Verwaltungsgericht 17..2.09.0 VB.2016.00525
Zurigo Verwaltungsgericht 17..2.09.0 VB.2016.00525

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00525
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Geschäftsnummer:
VB.2016.00525
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 09.02.2017
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Genügende Erschliessung, Zugangsnormalien, Kombination von Schrägdach und Attikageschoss
Sofern das Gebiet dicht bebaut und gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln erschlossen ist, genügt es für die Erschliessung von 60 Wohneinheiten (E. 2.3.1).
Gute Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr (E. 2.3.2).
Entgegen der Auffassung der Vorinstanz hat das Kriterium der dichten Bebauung weiterhin Bedeutung; in Präzisierung der bisherigen Rechtsprechung ist dabei nicht allein die Bebauungsmöglichkeit massgebend, sondern kann auch die heutige Bebauungsstruktur des Quartiers berücksichtigt werden (E. 2.3.3).
Hier ist sodann ein Abweichen von den Zugangsnormalien (69 statt 60 Wohneinheiten) gerechtfertigt, weil das Gebiet zusätzlich über mehrere Querstrassen erschlossen wird und es sich um eine übersichtliche Strasse handelt (E. 2.4).
Weder das kantonale noch das kommunale Recht untersagen eine Dachgestaltung, bei der das Dachgeschoss teilweise unter einem Schrägdach liegt und teilweise als Attikageschoss ausgestaltet ist. Solche Dachgeschosse müssen aber mindestens die Bauvorschriften für eine Dachgeschossform vollständig einhalten (E. 3.2).
Weil auf der Schrägdachseite ein Kniestock in Anschlag gebracht wurde, sind die Vorschriften für Attikageschosse nicht eingehalten (E. 3.3).
Es wurde bis anhin nicht geprüft, ob die vorgesehene Dachterrasse als Dacheinschnitt zu qualifizieren ist; ein solcher ist nach den kommunalen Bauvorschriften nur auf einem Drittel der Fassadenlänge zulässig (E. 3.4).
Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die Baubehörde.
Stichworte:
ATTIKAGESCHOSS
DICHTE BEBAUUNG
ERSCHLIESSUNG
ERSCHLIESSUNGSKAPAZITÄT
ERSCHLIESSUNGSSTRASSE
HYBRIDE DACHFORM
ÖFFENTLICHER VERKEHR
SCHRÄGDACH
ZUGANGSNORMALIEN
Rechtsnormen:
§ 237 Abs. 2 PBG
§ 275 Abs. 2 PBG
§ 281 Abs. 1 lit. a PBG
§ 292 lit. b PBG
§ 360 PBG
§ 360 Abs. 3 PBG
Art. 20 Abs. 4 BZO Rüschlikon
§ 6 Abs. 2 Zugangsnormalien
§ 11 lit. f Zugangsnormalien
§ 11 Abs. 1 Zugangsnormalien
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2016.00525
Urteil
der 1. Kammer
vom
9. Februar 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiber Reto Häggi Furrer.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
3.    C,
alle vertreten durch RA D,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    E AG, vertreten durch RA F,
2.    Baukommission Rüschlikon, vertreten durch RA G,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 27. Januar 2016 erteilte die
Baukommission der Gemeinde Rüschlikon der E AG die baurechtliche
Bewilligung für den Bau eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohnungen auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02 in Rüschlikon unter
Auflagen und Bedingungen.
II.
A, B, C und J liessen dagegen am 4. März 2016 beim
Baurekursgericht rekurrieren. Dieses hiess den Rekurs mit Beschluss vom 19. Juli
2016 teilweise gut und ergänzte die baurechtliche Bewilligung mit einer
Nebenbestimmung, wonach auf den südöstlichen Fassadenrücksprung im Obergeschoss
zu verzichten sei; im Übrigen wies es den Rekurs ab.
III.
A, B und C liessen am 9. September 2016 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht führen und beantragen, unter Entschädigungsfolge seien
der Rekursentscheid, soweit damit der Rekurs abgewiesen worden sei, und der Beschluss
der Baukommission Rüschlikon ganz aufzuheben sowie die Baubewilligung zu
verweigern, eventualiter sei die Angelegenheit an die Baukommission Rüschlikon
zurückzuweisen. Das Baurekursgericht verzichtete am 27. September 2016 auf
eine Vernehmlassung. Die E AG und die Baukommission Rüschlikon schlossen
mit Beschwerdeantworten vom 7. bzw. 12. Oktober 2016 je auf Abweisung der
Beschwerde unter Entschädigungsfolge. Hierzu liessen A, B und C am 14. November
2016 Stellung nehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Streitgegenstand bildet der
Neubau eines Mehrfamilienhauses auf der Parzelle Kat.-Nr.
01 in
Rüschlikon anstelle des bisherigen Wohnhauses mit separater Garage. Die Parzelle
liegt in der Wohnzone W2B, in der maximal ein anrechenbares Untergeschoss, zwei
Vollgeschosse und zwei Dachgeschosse zulässig sind (Art. 18 Abs. 1
der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rüschlikon vom 28. September 1993
[BZO]).
Der Neubau soll ein anrechenbares Untergeschoss, zwei
Vollgeschosse und ein Dachgeschoss umfassen. Das Dachgeschoss soll mit einem
Satteldach überdeckt sein, welches strassenseitig eine Neigung von 45
° und seeseitig eine
Neigung von 25
° aufweist.
Strassenseitig wird das Dach auf einem Drittel durch eine Dachaufbaute mit
Flachdach durchbrochen. Seeseitig wird das Dach auf 1/3 der Fassadenlänge durch
einen Dacherker mit Flachdach durchbrochen; auf der übrigen Fassadenlänge fällt
das Dach nur bis zur Raumhöhe des Dachgeschosses ab; die damit verbleibende
Fläche mit einer Tiefe von 2,47 m bis zur Gebäudefassade ist als begehbare
Terrasse ausgestaltet.
2.
2.1
Die
Beschwerdeführenden rügen, für das Baugrundstück bestehe keine verkehrssichere
Erschliessung. Bei einer Realisierung des Bauprojekts würde die H-Strasse neu
69 Wohneinheiten erschliessen, sie weise gemäss den Zugangsnormalien vom 9. Dezember
1987 (ZN, LS 700.5) indes nur den Ausbaustandard für 30 Wohneinheiten auf.
2.2
Bei der
genügenden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine Grundanforderung,
welcher alle Bauvorhaben zu genügen haben. Erschlossen ist ein Grundstück unter
anderem dann, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich
ist (§ 236 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 [PBG, LS 700.1]). Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher
Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen
entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der
Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Gestützt auf § 360
Abs. 1 in Verbindung mit § 237 Abs. 1 Satz 2 PBG
erliess der Regierungsrat die Zugangsnormalien, in deren Anhang er die
technischen Anforderungen umschrieb, denen ein Zugang zu genügen hat. Je
nachdem, ob ein Gebiet dicht überbaut und mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut
erschlossen ist oder nicht, gelten dabei weniger strenge Anforderungen an die
Zufahrten.
2.3
2.3.1
Das Baugrundstück wird über die H-Strasse erschlossen, welche eine Breite
von 4,96 bis 5,20 m aufweist. Auf ihrer gesamten Länge würde die H-Strasse
neu 69 Wohneinheiten erschliessen. Aufgrund ihrer Dimensionen erfüllt die H-Strasse
gemäss Anhang der Zugangsnormalien die technischen Anforderungen an eine
Zufahrtsstrasse für bis zu 30 Wohneinheiten; bei dichter Bebauung genügt sie für
60 Wohneinheiten, sofern das Gebiet mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut
erschlossen ist (§ 6 Abs. 2 ZN). Daran ändert im Übrigen auch der
Umstand nichts, dass die Strasse keine Bankette aufweist, denn sie
überschreitet die für solche Strassen notwendige Breite an der schmalsten
Stelle um fast einen Meter; der auf solchen Strassen für Fussgänger vorzusehende
Raum ist demnach vorhanden und könnte, falls aus Gründen der Verkehrssicherheit
notwendig, auch noch farblich hervorgehoben werden.
2.3.2
Gemäss Plan der ÖV-Güteklassen im geografischen Informationssystem des
Kantons Zürich (www.maps.zh.ch) liegt das Baugrundstück in der ÖV-Güteklasse B,
der zweithöchsten von sechs Güteklassen; der südliche Teil der H-Strasse liegt
in der Güteklasse C. Der Bahnhof Rüschlikon liegt in Luftdistanz rund
200 m vom Baugrundstück entfernt, die nächste Bushaltestelle mit direkter
Busverbindung ins Zentrum der Stadt Zürich rund 50 m. Insgesamt ist das
Gebiet damit im vorgenannten Sinn gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln
erschlossen.
2.3.3
Ohne nähere Begründung führt die Vorinstanz aus, das Kriterium der dichten
Bebauung habe keine eigenständige Bedeutung mehr. Sie verweist diesbezüglich
auf einen eigenen Entscheid vom 22. Oktober 2010, der indes nicht im
Internet publiziert wurde. Das Kriterium der dichten Bebauung ist gemäss Anhang
zu den Zugangsnormalien das Hauptkriterium für eine Erhöhung der zulässigen
Wohneinheiten, die gute Erschliessung mit öffentlichem Verkehr eine
Zusatzbedingung. Der Wortlaut der Zugangsnormalien lässt deshalb keinen Raum,
auf das Kriterium der dichten Bebauung zu verzichten. Auch sind keine anderen
Gründe ersichtlich, welche dieses Kriterium als nicht mehr einschlägig erscheinen
liessen.
Nach bisheriger Praxis stellte die Kammer bei der Prüfung,
ob eine dichte Bebauung vorliegt, im Wesentlichen darauf ab, welche Ausnützung
im fraglichen Gebiet zulässig ist (allgemein hierzu Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 578 f. mit Hinweisen); eine dichte Bebauung lag etwa vor in einer
Wohnzone für dreigeschossige Bauten mit einer maximal zulässigen Ausnützung von
60 % (VGr, 24. März 2010, VB.2009.00507, E. 4.3 Abs. 2)
sowie in einer Wohnzone für zweigeschossige Bauten mit einer maximal zulässigen
Ausnützung von 40 %, wobei das Baugrundstück an eine Wohnzone für
dreigeschossige Bauten mit einer maximal zulässigen Ausnützung von 90 %
grenzte (VGr, 19. August 2015, VB.2015.00001, E. 4.3.1). Begründet
wurde diese Praxis damit, dass der Sinn des Kriteriums der dichten Bebauung nur
darin gesehen werden könne, dass bei dichter Bebauung der Grenzwert an
Wohneinheiten in der Regel bereits bei einem vergleichsweise kurzen Zugang
erreicht und damit die Zahl von Kreuzungsmanövern, welche für die Dimensionierung
der Zugänge ausschlaggebend sind, naturgemäss geringer ist (VGr, 18. Dezember
2001, VB.2001.00292, E. 2 Ingress [= BEZ 2002 Nr. 5]). Diese
Rechtsprechung ist dahingehend zu präzisieren, dass für die Beurteilung, ob
eine dichte Bebauung vorliegt, nicht allein die Bebauungsmöglichkeit, sondern
auch die bisherige Bebauung berücksichtigt werden kann. Würde allein auf das
Kriterium der planungsrechtlich zulässigen Bebauung abgestellt, könnte die
Situation entstehen, dass eine Zufahrtsstrasse in einer Wohnzone mit geringer
Ausnützungsmöglichkeit, die bisher nur den Ausbaustandard für die Erschliessung
von 30 Wohneinheiten aufwies, allein durch eine Erhöhung der Ausnützungsmöglichkeit
neu 60 Wohneinheiten erschliessen dürfte. Das überzeugt nicht. Massgebend muss
vielmehr sein, ob das von einer Strasse erschlossene Gebiet bei
Berücksichtigung der Gesamtumstände eine hohe Baudichte aufweist, was
einerseits aufgrund hoher Ausnützungsmöglichkeiten, anderseits aber auch
aufgrund weitgehender Überbauung des Gebiets mit einer zumindest üblichen
Ausnützung vorliegen kann. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass eine
lange vor Inkrafttreten der Zugangsnormalien gebaute Strasse zwar nach heutigem
Standard nicht die nötigen Abmessungen aufweist, indes aufgrund der gewachsenen
Struktur des Quartiers nicht realistisch erscheint, dass die Strasse in
absehbarer Zeit ausgebaut werden wird. Würde in diesen Fällen auf die tiefere,
allenfalls klar überschrittene Erschliessungszahl abgestellt, wäre eine
Neubebauung der Baugrundstücke kaum mehr denkbar. Das Kriterium der dichten
Bebauung ist in diesem Sinn im Zusammenhang mit § 11 lit. f. ZN
auszulegen, welche Bestimmung ein Abweichen von den Zugangsnormalien bei einer
Siedlungsentwicklung nach innen in einem bereits überwiegend überbauten
Siedlungsgebiet erlaubt.
Die H-Strasse erschliesst ein Gebiet, das weitgehend der
Wohnzone W2B zugeordnet ist, in der zweigeschossige Wohnbauten mit einer
Überbauungsziffer von 20 % für Haupt- und 5 % für Nebengebäude
zulässig sind; im Bereich der Gemeindegrenze zu X sind einige Parzellen der
Wohnzone W2A zugeordnet, in der für Hauptgebäude eine Überbauungsziffer von
25 % vorgesehen ist. Damit liegt jedenfalls mindestens eine übliche Ausnützungsmöglichkeit
für solche Quartiere vor. Entlang der gesamten H-Strasse weist sodann eine
einzige, kleinere Parzelle kein Gebäude auf; das Gebiet ist demnach praktisch
vollständig überbaut. Im Sinn des vorgängig Ausgeführten liegt damit eine
dichte Bebauung im Sinn von § 6 Abs. 2 ZN vor.
Demnach genügt die H-Strasse für die Erschliessung von 60
Wohneinheiten. Hier soll sie indes nach der Realisierung des Bauprojekts 69
Wohneinheiten erschliessen.
2.4
Von
Normalien soll nur aus wichtigen Gründen abgewichen werden (§ 360
Abs. 3 PBG). In diesem Sinn können gemäss § 11 Abs. 1 ZN im
Einzelfall geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden, wenn wichtige
Gründe dafür bestehen. Die Zugangsnormalien sind also nicht mechanisch
anzuwenden. Sie sind aber richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei
durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen halten (VGr, 15. Juni
2011, VB.2011.00031, E. 5.1.2; RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985
Nr. 5, mit Hinweisen). Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von
den Normalien zulässig ist oder nicht, hat sich die Bewilligungsbehörde neben
den in § 11 ZN exemplarisch umschriebenen Tatbeständen vor allem an § 237
Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren: Nach dieser Bestimmung müssen
Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein. Bei der Beurteilung der
Verkehrssicherheit ist insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen
(Zubringer- und Durchgangsverkehr) sowie die Übersichtlichkeit der Streckenführung
zu berücksichtigen. Die Beschwerdeführenden beantragen in diesem Zusammenhang
einen Augenschein. Die Vorinstanz hat einen Augenschein vorgenommen und diesen
ausführlich dokumentiert. Wie sich sogleich zeigt, ist der massgebende
Sachverhalt damit genügend erstellt, weshalb auf einen erneuten Augenschein
verzichtet werden kann.
In die H-Strasse münden insgesamt fünf mit Fahrzeugen
befahrbare Querstrassen, wobei von der L-Strasse her auf einer Strasse mit Einbahnverkehr
nur zugefahren werden kann und der M-Weg zwischen L- und H-Strasse nur für
Zubringerdienste benutzt werden darf. Zur seeseitig parallel verlaufenden N-Strasse
bestehen drei Verbindungen, die im Gegenverkehr befahren werden können. Ein
wesentlicher Teil der Zu- und Wegfahrten für die zwischen dem O-Weg und der P-Strasse
liegenden Liegenschaften dürfte über diese Querstrassen erfolgen, was zu einem
geringeren Verkehrsaufkommen auf der H-Strasse führt. Im Bereich zwischen der K-Strasse
und dem O-Weg befinden sich nur 40 Wohneinheiten, weshalb der Ausbaustandard
der H-Strasse für diesen Abschnitt ohne Weiteres genügt. Selbst wenn man davon
ausgeht, dass die Hälfte des von den Liegenschaften zwischen dem O-Weg und der P-Strasse
verursachten Verkehrs diesen Teil der H-Strasse ebenfalls benützt, entspricht
dies einer Belastung von weniger als 60 Wohneinheiten. Die H-Strasse hat sodann
einen geraden Verlauf und erscheint auch sonst übersichtlich; dass auf der
Strasse an verschiedenen Stellen parkiert werden darf, mag zwar die
Übersichtlichkeit etwas einschränken, zwingt die Lenker aber gleichzeitig zu
einer vorsichtigeren Fahrweise und dient damit im Ergebnis ebenfalls der
Verkehrssicherheit. Schliesslich ist hier zu beachten, dass die geplante
Zufahrt nur rund 80 m von der Einfahrt in die K-Strasse entfernt liegt und
die zusätzliche Belastung der H-Strasse durch das Bauprojekt dadurch ohnehin
nur gering ausfällt.
Demnach liegen hier wichtige Gründe im Sinn von § 11
ZN vor, welche es rechtfertigen, geringere Anforderungen an die Erschliessung
zu stellen. Das Bauprojekt weist damit eine genügende Erschliessung auf.
3.
3.1
Weiter ist
zwischen den Parteien strittig, ob ein Schrägdach in Verbindung mit einer Terrasse,
wie sie für Attikageschosse typisch ist, zulässig ist. Die Vorinstanz
bezeichnet die gewählte Dachform als Hybriddach. Sie kommt zum Schluss, das
kommunale Baurecht verbiete eine solche Dachform nicht, es müsse aber auf der
Strassenseite die Vorgaben für ein Dachgeschoss unter einem Schrägdach und auf der
Seeseite die Vorgaben für ein Attikageschoss einhalten; dies sei hier der Fall.
Die Baukommission qualifizierte die Dachform demgegenüber sinngemäss als
Schrägdach und betrachtete dieses ohne weitere Prüfung als bewilligungsfähig.
3.2
Wie die
Vorinstanz zutreffend festhält, weist das Dachgeschoss hier einerseits Elemente
eines Dachgeschosses unter einem Schrägdach, mit Blick auf die seeseitige
Terrasse aber auch Elemente eines Attikageschosses auf. Solche Mischformen aus
verschiedenen Dachgeschosstypen sind weder nach kantonalem noch nach kommunalem
Recht per se unzulässig.
Nicht zu überzeugen vermag jedoch die Auffassung der
Vorinstanz, wonach der strassenseitige Teil nach den Bestimmungen für
Dachgeschosse unter einem Schrägdach und der seeseitige Teil nach den
Bestimmungen für Attikageschosse zu beurteilen wären. Die vor­instanzliche
Auffassung führte dazu, dass die Bauherrschaft die Vorteile beider Dachgeschossformen
kombinieren, sich die jeweiligen Nachteile aber nicht entgegenhalten lassen müsste.
Dies führte zu einer nicht schützenswerten Gesetzesumgehung. Eine solche Dachgeschossgestaltung
ist deshalb nur zulässig, wenn die Vorschriften betreffend Höchstmass und
Gestaltung zumindest für eine Dachgeschossart vollständig eingehalten wurden.
Im Folgenden ist demnach zu prüfen, ob die gewählte Dachgeschossform mindestens
entweder die Vorschriften für Attikageschosse oder die Vorschriften für
Dachgeschosse unter einem Schrägdach einhält.
3.3
Nach § 292
lit. b in Verbindung mit § 275 Abs. 2 PBG dürfen Attikageschosse
auf einem Flachdach das hypothetische Profil eines Schrägdachs auf nicht mehr
als einem Drittel der Fassadenlänge durchstossen. Nach ständiger Praxis ist das
Schrägdach am tatsächlichen Schnittpunkt zwischen Fassade und Flachdach
anzusetzen (vgl. § 281 Abs. 1 lit. a PBG), wobei der bei
Schrägdächern zulässige Kniestock von maximal 0,9 m nicht in Anschlag
gebracht werden darf (RB 1993 Nr. 42 E. c; zuletzt bestätigt in VGr,
21. April 2016, VB.2015.00382, E. 4.3, und 6. November 2014,
VB.2014.00206, E. 4.1). Vorliegend wurde strassenseitig ein Kniestock von
0,9 m angesetzt, was zur Folge hat, dass das Schrägdach die für
Attikageschosse zulässige Profillinie auf der gesamten Fassadenlänge durchstösst.
Demnach ist das Dachgeschoss als Attikageschoss nicht bewilligungsfähig.
3.4
Die für
ein Schrägdach zulässige Profillinie wird hier auf beiden Traufseiten nicht
über das nach § 292 PBG sowie Art. 20 Abs. 4 BZO zulässige
Drittel durchstossen; hinsichtlich der Höchstmasse sind die Vorschriften für
ein Schrägdach demnach eingehalten. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass
seeseitig kein Kniestock in Anschlag gebracht wurde, denn die Bauherrschaft ist
nur berechtigt, jedoch nicht verpflichtet, bei Dachgeschossen einen Kniestock
vorzusehen.
In gestalterischer Hinsicht ist jedoch zu beachten, dass
Art. 20 Abs. 4 BZO neben Dachaufbauten auch für
Dacheinschnitte
ein
Höchstmass von einem Drittel der Fassadenlänge vorsieht. Wird die gewählte
Dachform als Schrägdach qualifiziert, stellt sich die Frage, ob die seeseitig
vorgesehene Terrasse als Dacheinschnitt im Sinn dieser Bestimmung zu qualifizieren
und deshalb zufolge Überschreitung des Höchstmasses nicht bewilligungsfähig
ist. Ob eine Gestaltungsform als Dacheinschnitt zu qualifizieren ist, ist eine
Frage des kommunalen Rechts, bei dessen Auslegung und Anwendung den kommunalen
Behörden ein grosser Ermessensspielraum zusteht (Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Auflage, Zürich
2011, S. 954). Diesen Ermessensspielraum haben die Rechtsmittelbehörden zu
beachten (Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich
etc. 2014, § 20 N. 59). Hier hat die Baubehörde sich mit der
Frage, ob die Terrasse als Dacheinschnitt im Sinn von Art. 20 Abs. 4
BZO zu qualifizieren sei, bis anhin nicht auseinandergesetzt und demnach ihr
Ermessen noch nicht ausgeübt. Dies ist nachzuholen, weshalb die Angelegenheit
an die kommunale Baubehörde zurückzuweisen ist.
Diese wird sodann weiter zu prüfen haben, ob die gewählten
Dachaufbauten die Anforderungen gemäss Art. 20 Abs. 4 Satz 2 BZO
einhalten, wonach Dachaufbauten als Lukarnen oder Schleppgauben auszubilden
sind.
4.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise
gutzuheissen. Dispositiv-Ziff. I, soweit der Rekurs damit abgewiesen
wurde, und Dispositiv-Ziff. III des Rekursentscheids – soweit nicht J
betreffend (dazu sogleich) – sowie der Beschluss der Baukommission Rüschlikon
vom 27. Januar 2016 sind aufzuheben.
Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem
Ausgang ist in Bezug auf die Regelung der Nebenfolgen als Obsiegen zu
behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch
entscheiden kann (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f.
mit Hinweisen; Donatsch, § 64 N. 5). In diesen Sinn sind die Kosten
des Rekursverfahrens in Abänderung von Dispositiv-Ziff. II des
Rekursentscheids der Baukommission Rüschlikon und der privaten
Beschwerdegegnerin je zu 2/5 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1
VRG); da J keine Beschwerde erhob, ist der sie treffende Anteil an den
Rekurskosten von 1/5 ebenso wie die sie treffende Pflicht, der privaten Beschwerdegegnerin
eine Parteientschädigung von Fr. 225.- zu zahlen, rechtskräftig und nicht
zu korrigieren, hingegen sind die Beschwerdeführenden dafür nicht solidarisch
haftbar.
5.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der privaten
Beschwerdegegnerin und der Baukommission Rüschlikon je zur Hälfte aufzuerlegen
(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG). Die private Beschwerdegegnerin ist sodann zu verpflichten, den Beschwerdeführenden
für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren insgesamt je eine Parteientschädigung
von Fr. 2'000.- (total Fr. 6'000.-) zu bezahlen.
6.
Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide sind
als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom
17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110) zu qualifizieren (BGE
138 I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2). Sie sind
daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht
wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die Gutheissung
der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen
bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren
ersparen würde (lit. b).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    In
teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden Dispositiv-Ziff. I, soweit
der Rekurs damit abgewiesen wurde, und Dispositiv-Ziff. III (soweit nicht J
betreffend) des Entscheids des Baurekursgerichts vom 19. Juli 2016 sowie
der Beschluss der Baukommission Rüschlikon vom 27. Januar 2016 aufgehoben
und die Angelegenheit im Sinn der Erwägungen an die Baukommission Rüschlikon
zurückgewiesen.
In
Abänderung von Dispositiv-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts
vom 19. Juli 2016 werden die Rekurskosten (total Fr. 6'090.-) der
privaten Beschwerdegegnerin und der Baukommission Rüschlikon je zu 2/5 auferlegt;
1/5 der Rekurskosten verbleiben zulasten von J.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 10'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.     210.-- Zustellkosten,
Fr. 10'210.--   Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der privaten Beschwerdegegnerin und der Baukommission
Rüschlikon je zur Hälfte auferlegt
4.    Die
private Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Rekurs-
und Beschwerdeverfahren insgesamt je eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-
(total Fr. 6'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …