zh_verwaltungsgericht · VB.2014.00011 · 2013-03-27 · de

Baubewilligung | Einbau von Festern in ein Kernzonengebäude Ziff. 2.1 Abs. 1 der BZO Stadel gestattet ausdrücklich den Umbau von ortsbaulich wichtigen Gebäuden. Solche Bauten gelten als baurechtskonform und zwar losgelöst von allfälligen Grenz- oder Gebäudeabständen. Folglich darf das Streitobjekt umgebaut und mit den zur genügenden Belichtung der neu geschaffenen Wohnräume erforderlichen Fenstern versehen werden. Ein solcher Umbau setzt weder eine Interessenabwägung noch eine Ausnahmebewilligung voraus (E. 4.2). Werden Abstände in Kernzonen planerisch fixiert, so sind sie privaten Näherbaurechtsvereinbarungen nicht zugänglich. Als Folge davon ist § 270 Abs. 3 PBG auf solche Konstellationen nicht anwendbar (E. 4.3). Das zürcherische Baurecht, insbesondere § 226 PBG, gewährt hier keinen Schutz vor ideellen Immissionen (E. 4.4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 14..2.08.0 VB.2014.00011
Zurich Verwaltungsgericht 14..2.08.0 VB.2014.00011
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2014.00011
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Geschäftsnummer:
VB.2014.00011
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 08.05.2014
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Einbau von Festern in ein Kernzonengebäude
Ziff. 2.1 Abs. 1 der BZO Stadel gestattet ausdrücklich den Umbau von ortsbaulich wichtigen Gebäuden. Solche Bauten gelten als baurechtskonform und zwar losgelöst von allfälligen Grenz- oder Gebäudeabständen. Folglich darf das Streitobjekt umgebaut und mit den zur genügenden Belichtung der neu geschaffenen Wohnräume erforderlichen Fenstern versehen werden. Ein solcher Umbau setzt weder eine Interessenabwägung noch eine Ausnahmebewilligung voraus (E. 4.2). Werden Abstände in Kernzonen planerisch fixiert, so sind sie privaten Näherbaurechtsvereinbarungen nicht zugänglich. Als Folge davon ist § 270 Abs. 3 PBG auf solche Konstellationen nicht anwendbar (E. 4.3). Das zürcherische Baurecht, insbesondere § 226 PBG, gewährt hier keinen Schutz vor ideellen Immissionen (E. 4.4).
Abweisung.
Stichworte:
FENSTER
GEBÄUDEABSTAND
IDEELLE IMMISSIONEN
KERNZONENBAUTE
NÄHERBAURECHT
PRIVATSPHÄRE
WOHNHYGIENE
Rechtsnormen:
§ 226 PBG
§ 226 Abs. I PBG
§ 270 Abs. III PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2014.00011
Urteil
der 1. Kammer
vom
8. Mai 2014
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber Martin
Tanner.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführer,
gegen
1.1  D,
1.2  E,
beide vertreten durch RA F,
2.    Gemeinderat Stadel,
3.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 14. Dezember 2012 erteilte der
Gemeinderat Stadel D und E die Bewilligung für den Umbau ihres Bauernhauses auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse in Stadel.
II.
Dagegen rekurrierten am 15. Januar 2013 die Nachbarn A
und B an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Sie beantragen unter anderem,
auf die Fensterverglasung im 1. Obergeschoss sowie im Dachgeschoss der
Giebelfassade Nord sei zu verzichten. Mit Entscheid vom 21. November 2013
wies das Baurekursgericht das Rechtsmittel ab.
III.
A und B führten am 7. Januar 2014 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und stellten folgende Anträge:
"1.   Der
angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Bewilligung für die
Fensterverglasungen im 1. Obergeschoss sowie im Dachgeschoss der Giebelfassade
Nord sei zu verweigern;
2.  es sei ein
Augenschein des Verwaltungsgerichts durchzuführen;
3. eventualiter
sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und zur Neubeurteilung im Sinne der
Begründung an die Vorinstanz zurückzuweisen;
4.  unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zugunsten der Beschwerdeführenden."
D und E stellten am 15. Januar 2014 folgende Anträge:
"1.   Es sei
die Beschwerde abzuweisen.
2.  Es sei die
aufschiebende Wirkung der Beschwerde auf die angefochtenen Fensterverglasungen
in der Giebelfassade Nord zu beschränken, und es sei demgemäss den privaten
Beschwerdegegnern zu erlauben, die bewilligten und nicht strittigen Bauarbeiten
nach Erfüllung der an die Baufreigabe geknüpften Auflagen und Bedingungen
auszuführen.
3. Alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer."
Das Baurekursgericht beantragte am 17. Januar 2014
die Abweisung der Beschwerde. Mit dem gleichen Schluss liessen sich der
Gemeinderat Stadel am 4. Februar 2014 und die Baudirektion des Kantons
Zürich am 7. Februar 2014 vernehmen. A und B nahmen dazu am
14. Februar 2014 Stellung. Der Gemeinderat Stadel reichte am 4. März
2014 eine Stellungnahme ein. Eine weitere Eingabe von D und E datiert vom
10. März 2014. Mit Präsidialverfügung vom 12. März 2014 wies das
Verwaltungsgericht das Begehren um Beschränkung der aufschiebenden Wirkung der
Beschwerde auf die Fensterverglasungen in der Giebelfassade Nord ab. Zugleich
setzte es A und B eine Frist bis zum 24. März 2014 zur freigestellten
Vernehmlassung zu den eingegangen Dupliken. A und B verzichteten stillschweigend
auf eine solche Vernehmlassung.
Die Kammer erwägt:
1.
Die Beschwerdeführenden beantragten die Durchführung eines
Augenscheins. Ein Augenschein dient der Feststellung des entscheidwesentlichen
Sachverhalts und erübrigt sich, wenn sich dieser aus den Akten hinreichend
ergibt. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur dann geboten, wenn
die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen
Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995
Nr. 32; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. A.,
Zürich etc. 2014, § 7 N. 79).
Im
Beschwerdeverfahren können auch die Augenscheinfeststellungen der Vorinstanz
berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Vorliegend ergibt sich der
massgebende Zustand aus den von den Parteien eingereichten Plänen und
Fotografien sowie den während des vorinstanzlichen Referentenaugenscheins
erstellten Fotografien. Auf einen weiteren Augenschein kann unter diesen
Umständen verzichtet werden.
2.
Die privaten Beschwerdegegner sind Eigentümer des
Grundstückes Kat.-Nr. 01. Dieses Grundstück ist mit einem ehemaligen
Bauernhaus aus dem Jahr 1815 überstellt und liegt nach der Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Stadel vom 7. Februar 2011 (BZO) in der
Kernzone. Das Bauernhaus besteht aus einem Wohn- und einem Ökonomieteil. Seine
östliche Fassade mit dem Wohnteil verläuft parallel zur G-Strasse. Nördlich
grenzt das Grundstück an die Parzelle Kat.-Nr. 477 an, welche ebenfalls
mit einem älteren Bauernhaus überstellt ist, das den Beschwerdeführenden
gehört. Zwischen den beiden Bauernhäusern besteht ein Abstand von nur gerade
zwei Metern. Im Kernzonenplan der Gemeinde Stadel ist der Wohnteil des
Bauernhauses der privaten Beschwerdegegner sowie das gesamte Bauernhaus der
Beschwerdeführenden als "ortsbaulich wichtige Gebäude und Gebäudeteile"
eingetragen. Die privaten Beschwerdegegner beabsichtigen, den rückwärtigen
Ökonomieteil ihres Bauernhauses abzubrechen und durch einen etwas kleineren
Neubau zu ersetzen. Der Wohnteil soll demgegenüber erhalten bleiben, im Inneren
umgebaut sowie (innen und aussen) saniert werden. Im Rahmen dieser Sanierung
ist vorgesehen, in die bisher fensterlose nördliche Giebelfassade des Wohnteils
Fenster einzubauen.
3.
Die lokale Baubehörde bewilligte den privaten
Beschwerdegegnern den Einbau der projektierten Fenster; die Vorinstanz schützte
diesen Entscheid. Die Beschwerdeführenden machen zusammengefasst geltend, die
Fenster ihres Wohnhauses seien jahrelang gegen eine nicht befestigte Wand eines
Nichtwohngebäudes ausgerichtet gewesen. Neu werde dieses Haus zu einem
Wohngebäude, mit einer direkt den Fenstern der Beschwerdeführenden zugewandten
Fensterfront, umgebaut. Der Schutz der Privatsphäre durch Abstandsvorschriften
entfalle komplett. Das geplante Umbauvorhaben unterschreite massiv die ordentlichen
Grenz- und Gebäudeabstände. Diese kantonalen Abstandsvorschriften dienten dazu,
alle denkbaren negativen Auswirkungen von zu nahe beieinanderstehenden Bauten
zu verhindern. Sie verhinderten, dass sich Fensterfronten mit einem Abstand von
gerade einmal zwei Metern direkt gegenüberliegen. Damit sicherten sie
insbesondere die Privatsphäre. Eine Unterschreitung der Abstandsvorschriften
sei gemäss § 270 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) nur dann gestattet, wenn keine wohnhygienischen
oder feuerpolizeilichen Gründe dagegen sprächen. Die Wohnhygiene umfasse auch
die Sicherung der Privatsphäre.
4.
4.1
Der
Wohnteil des Bauernhauses der privaten Beschwerdegegner und das gesamte Bauernhaus
der Beschwerdeführenden sind – wie oben dargelegt – "ortsbaulich wichtige
Gebäude und Gebäudeteile". Ziff. 2.1 Abs. 1 BZO hält in
Bezug auf solche Gebäude bzw. Gebäudeteile Folgendes fest:
"Die
in den Kernzonenplänen bezeichneten ortsbaulich wichtigen Gebäude und
Gebäudeteile dürfen nur umgebaut oder ersetzt werden. Solche Ersatzbauten
dürfen das Ausmass des bestehenden oberirdischen Gebäudevolumens nicht
überschreiten. Standort, Stellung, Form sowie die wesentlichen gestalterischen
Elemente dieser Gebäude sind unabhängig von Abstandsunterschreitungen zu wahren
oder zu übernehmen."
4.2
Ziff. 2.1
Abs. 1 BZO gestattet ausdrücklich den Umbau von ortsbaulich wichtigen
Gebäuden (Satz 1). Nach dem Willen des lokalen Gesetzgebers gelten solche
Bauten als
baurechtskonform
und zwar losgelöst von allfälligen Grenz-
oder Gebäudeabständen (Satz 3). Beim Streitobjekt handelt es sich somit
nicht um eine nachträglich vorschriftswidrig gewordene Baute im Sinn von
§ 357 Abs. 1 PBG. Folglich darf das Streitobjekt umgebaut und
mit den zur genügenden Belichtung der neu geschaffenen Wohnräume erforderlichen
Fenstern versehen werden. Ein solcher Umbau setzt weder eine Interessenabwägung
noch eine Ausnahmebewilligung voraus.
4.3
An dieser
Tatsache vermag – entgegen der Beschwerde – auch § 270
Abs. 3 PBG nichts zu ändern: Nach dieser Bestimmung kann durch
nachbarliche Vereinbarung unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und
feuerpolizeilicher Verhältnisse ein Näherbaurecht begründet werden. Werden
Abstände in Kernzonen planerisch fixiert, so sind sie privaten
Näherbaurechtsvereinbarungen nicht zugänglich (Maja Schüpbach Schmid, Das
Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich 2000,
S. 28). Dies wiederum hat zur Folge, dass § 270 Abs. 3 PBG
auf solche Konstellationen von vornherein nicht anwendbar ist. Damit erübrigt
es sich zu prüfen, ob "einwandfreie wohnhygienische Verhältnisse" im
Sinn der zitierten Bestimmung vorliegen.
4.4
Die
Beschwerdeführenden machen sinngemäss geltend, aufgrund der geplanten Fenster
und der dadurch möglichen Einblicke auf ihr Grundstück seien sie ideellen Immissionen
ausgesetzt. Gemäss § 226 Abs. 1 Satz 1 PBG ist jedermann
verpflichtet, bei der Eigentums- und Besitzausübung alle zumutbaren baulichen
und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung
möglichst gering zu halten. Das zürcherische Baurecht, insbesondere § 226
PBG, gewährt grundsätzlich keinen Schutz vor ideellen Immissionen (VGr, 18.
Juni 1997, VB.1997.00053, E. 2a [nicht auf www.vgrzh.ch veröffentlicht]).
Lediglich bei einer sexgewerblichen Nutzung (vgl. VGr,
21.
Dezember 2011, VB.2011.00503, E. 3.4–3.8
) oder im Rahmen der
Freitodbegleitung (vgl. VGr,
2. Dezember 2009,
VB.2009.00417, E. 3 in Verbindung mit VGr, 20. Oktober 2010, VB.2010.
00533,
E. 2 und BGr, 6. September 2010, 1C_66/2010, E. 4.3) sind gewisse Ausnahmen
denkbar. Demgegenüber kennt das Planungs- und Baugesetz keinen besonderen
Schutz der Privatsphäre (VGr, 26. August 2009, VB.2009.00223, E. 4; 5. Mai
2006, VB.2005.00563, E. 3.2). Entsprechend können sich die Beschwerdeführenden
nicht mit Erfolg auf § 226 PBG berufen. Für die von den
Beschwerdeführenden verlangte Rückversetzung der Fenster, Verkleinerung der
Fensterfläche, Verwendung von Satinatoglas oder Montage von Lamellen besteht
keine gesetzliche Grundlage.
5.
Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung für
den Gesamtbetrag je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14  VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihnen nicht zu. Hingegen ist eine solche Entschädigung
antragsgemäss der privaten Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen (§ 17
Abs. 2 f. VRG).
Dem Gemeinderat Stadel
sowie der Baudirektion stehen in der vorliegenden Konstellation, wo sich auf
beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine
Parteientschädigung zu (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00571, E. 11;
14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    360.--     Zustellkosten,
Fr. 4'360.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung für
den Gesamtbetrag je zur Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, den Beschwerdegegnern 1.1
und 1.2 je Fr. 1'000.- (insgesamt Fr. 2'000.-) als Parteientschädigung
zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14 einzureichen.
6.    Mitteilung an:…