zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00554 · 2025-10-23 · de

Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland | [Die Beschwerdeführerin, eine liechtensteinische Stiftung, erbte als eingesetzte Alleinerbin vom Schweizer Bürger F unter anderem sämtliche Aktien an der D AG, die über zahlreiche Immobilien in der Schweiz verfügt. Strittig ist die Qualifikation der D AG als Immobiliengesellschaft im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG.] Die Beschwerdeführerin ist eine ausländische Person nach Art. 5 BewG und keine gesetzliche Erbin, womit ihr Erwerb der D AG der Bewilligungspflicht untersteht, wenn es sich dabei um eine Immobiliengesellschaft im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG handelt (E. 2.2). Im ersten Rechtsgang wurde bereits geklärt, dass die D AG zum (einzig relevanten) Zeitpunkt des Erbgangs eine Immobiliengesellschaft war. Die vom Baurekursgericht ergänzte Auflage zum Nachweis, dass die D AG bei Ablauf der Wiederveräusserungsfrist keine Immobiliengesellschaft mehr ist, stellt eine rechtsfehlerhafte Anwendung des Bundesrechts dar. Schon deshalb ist die Beschwerde abzuweisen (E. 2.3). Ohnehin ist die D AG aber auch weiterhin eine Immobiliengesellschaft: Eine Auslegung von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG ergibt, dass für die Bestimmung, ob eine Gesellschaft "den tatsächlichen Zweck zum Erwerb von Grundstücken hat", zwingend eine Beurteilung der Gesamtumstände anzustellen ist, die sich - entgegen zahlreichen Stimmen in der Lehre - nicht auf eine Prüfung des wertmässigen Anteils bewilligungspflichtiger Grundstücke an den Gesamtaktiven der Gesellschaft beschränkt (E. 4). Für die D AG ergibt sich aus ihrem Verwaltungsaufwand, den Wertschwankungen ihres Wertschriftenportfolios, ihrer Zwecksetzung bis zum Tod des (Mit-)Gründers F, dessen Testament sowie der besonderen Zwecksetzung der Beschwerdeführerin, dass das Immobiliengeschäft ihren tatsächlichen Zweck darstellt (E. 5.2). Hieran ändert nichts, dass sie angeblich keinen weiteren Erwerb von Immobilien beabsichtige (E. 5.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 23.10.2025 VB.2024.00554
Zurich Verwaltungsgericht 23.10.2025 VB.2024.00554
Zurigo Verwaltungsgericht 23.10.2025 VB.2024.00554

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00554
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00554
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.10.2025
Spruchkörper:
4. Abteilung/4. Kammer
Weiterzug:
Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig.
Rechtsgebiet:
Übriges Verwaltungsrecht
Betreff:
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
[Die Beschwerdeführerin, eine liechtensteinische Stiftung, erbte als eingesetzte Alleinerbin vom Schweizer Bürger F unter anderem sämtliche Aktien an der D AG, die über zahlreiche Immobilien in der Schweiz verfügt. Strittig ist die Qualifikation der D AG als Immobiliengesellschaft im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG.]
Die Beschwerdeführerin ist eine ausländische Person nach Art. 5 BewG und keine gesetzliche Erbin, womit ihr Erwerb der D AG der Bewilligungspflicht untersteht, wenn es sich dabei um eine Immobiliengesellschaft im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG handelt (E. 2.2). Im ersten Rechtsgang wurde bereits geklärt, dass die D AG zum (einzig relevanten) Zeitpunkt des Erbgangs eine Immobiliengesellschaft war. Die vom Baurekursgericht ergänzte Auflage zum Nachweis, dass die D AG bei Ablauf der Wiederveräusserungsfrist keine Immobiliengesellschaft mehr ist, stellt eine rechtsfehlerhafte Anwendung des Bundesrechts dar. Schon deshalb ist die Beschwerde abzuweisen (E. 2.3). Ohnehin ist die D AG aber auch weiterhin eine Immobiliengesellschaft: Eine Auslegung von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG ergibt, dass für die Bestimmung, ob eine Gesellschaft "den tatsächlichen Zweck zum Erwerb von Grundstücken hat", zwingend eine Beurteilung der Gesamtumstände anzustellen ist, die sich - entgegen zahlreichen Stimmen in der Lehre - nicht auf eine Prüfung des wertmässigen Anteils bewilligungspflichtiger Grundstücke an den Gesamtaktiven der Gesellschaft beschränkt (E. 4). Für die D AG ergibt sich aus ihrem Verwaltungsaufwand, den Wertschwankungen ihres Wertschriftenportfolios, ihrer Zwecksetzung bis zum Tod des (Mit-)Gründers F, dessen Testament sowie der besonderen Zwecksetzung der Beschwerdeführerin, dass das Immobiliengeschäft ihren tatsächlichen Zweck darstellt (E. 5.2). Hieran ändert nichts, dass sie angeblich keinen weiteren Erwerb von Immobilien beabsichtige (E. 5.3).
Abweisung.
Stichworte:
IMMOBILIENGESELLSCHAFT
LEX FRIEDRICH
LEX KOLLER
TATSÄCHLICHER ZWECK
ÜBRIGES BESONDERES VERWALTUNGSRECHT
WIEDERVERÄUSSERUNGSAUFLAGE
Rechtsnormen:
Art. 1 BewG
Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG
Art. 8 Abs. 2 BewG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
4. Abteilung
VB.2024.00554
Urteil
der 4.
Kammer
vom 23. Oktober 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Tamara Nüssle (Vorsitz),
Verwaltungsrichter Marco Donatsch, Verwaltungsrichter Martin Bertschi,
Gerichtsschreiber Dumenig Stiffler.
In Sachen
Stiftung A,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Bezirksrat Zürich,
Beschwerdegegner,
und
Amt für Wirtschaft,
Mitbeteiligter,
betreffend
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland,
hat sich
ergeben:
I.
A.
Am
4. Mai 2020 ersuchte die Stiftung A, eine Stiftung nach
liechtensteinischem Recht mit Sitz in C, Liechtenstein, den Bezirksrat Zürich
um Feststellung, dass sie für den Erwerb der Anteile an der D AG (Nr. 01;
Sitz in E [Kanton J]) durch Erbgang keine Bewilligung nach dem
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom
16. Dezember 1983 (BewG, SR 211.412.41) benötige. Im
Eventualstandpunkt ersuchte sie um Bewilligung des Erwerbs ohne Auflage zur
Wiederveräusserung. Der Bezirksrat wies das Gesuch am 28. Mai 2020 ab und
erteilte der Stiftung A die Bewilligung für den Erwerb der Anteile an der D AG
unter der Auflage, diese innert einer Frist von zwei Jahren ab Rechtskraft des bezirksrätlichen
Beschlusses wieder zu veräussern.
B.
Einen
hiergegen erhobenen Rekurs der Stiftung A hiess das Baurekursgericht des Kantons
Zürich am 18. Dezember 2020 teilweise gut und änderte die erstinstanzlich
verfügte Auflage dergestalt ab, dass die Stiftung A verpflichtet wurde,
die Anteile an der D AG entweder innert einer Frist von zwei Jahren wieder
zu veräussern oder innert derselben Frist nachzuweisen, dass es sich bei der D AG
nicht mehr um eine Immobiliengesellschaft handle. Im Übrigen wies es den Rekurs
ab. Dieser Entscheid blieb unangefochten.
C.
Am
1. Februar 2023 gelangte die Stiftung A erneut an den Bezirksrat
Zürich und ersuchte sinngemäss um Feststellung, dass es sich bei der D AG
mittlerweile nicht mehr um eine Immobiliengesellschaft handle, weshalb sie für
den Erwerb von deren Anteilen nicht der Bewilligungspflicht unterliege. Am
30. Juni 2023 wies der Bezirksrat die Feststellungsanträge der Stiftung A
ab (Dispositiv-Ziff. I) und verpflichtete diese im Sinn einer Auflage,
innert einem Jahr, von der Rechtskraft des Beschlusses an gerechnet, die von
der D AG gehaltenen Grundstücke zu veräussern (Dispositiv-Ziff. II)
und diese Veräusserungen dem jeweils zuständigen Kanton mittels geeigneter
Dokumente zu belegen (Dispositiv-Ziff. III–V). Ausserdem auferlegte er der
Stiftung A die Verfahrenskosten (Dispositiv-Ziff. VI).
II.
Einen hiergegen am 2. August 2023 erhobenen Rekurs
der Stiftung A wies das Baurekursgericht am 12. Juli 2024 ab und
auferlegte dieser die Verfahrenskosten.
III.
Am 13. September 2024 erhob die Stiftung A
Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, unter Entschädigungsfolge
sei der Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. Juli 2024 aufzuheben und
es sei festzustellen, dass die D AG keine Immobiliengesellschaft im Sinn
des BewG sei und die Stiftung A für den Erwerb sämtlicher Anteile der D AG
nicht der Bewilligungspflicht unterliege. Eventualiter sei die Sache zur
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Am 25. September 2024 leistete die Stiftung A
die ihr vom Verwaltungsgericht wegen ihres Sitzes im Ausland auferlegte
Kaution. Der Bezirksrat Zürich verzichtete am 17. Oktober 2024 auf
Stellungnahme. Das Baurekursgericht beantragte am 28. Oktober 2024 die
Abweisung der Beschwerde.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
nach § 41 in Verbindung mit §§ 19 und 19a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) sowie Art. 20 Abs. 1 BewG
in Verbindung mit § 4 lit. c des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz
über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 4. Dezember
1988 (EG BewG, LS 234.1) als zweite kantonale Rechtsmittelinstanz
zuständig für die Behandlung von Beschwerden gegen Verfügungen eines Bezirksrates
als Bewilligungsbehörde im Sinn von Art. 15 Abs. 1 lit. a BewG
in Verbindung mit § 4 lit. a EG BewG (vgl. VGr, 19. Dezember
2020, VB.2019.00460, E. 1). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Das
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
beschränkt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, um die
Überfremdung des heimischen Bodens zu verhindern (Art. 1 BewG). Deshalb
bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken in der Schweiz
grundsätzlich einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (vgl.
Art. 2 Abs. 1 BewG). Als Erwerb eines Grundstückes gilt dabei auch
der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer
juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist,
sofern die Anteile dieser juristischen Person nicht an einer Börse in der
Schweiz kotiert sind (sog. "Immobiliengesellschaft", Art. 4 Abs. 1
lit. e BewG). Als Personen im Ausland gelten auch juristische Personen
oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren
statutarischen oder tatsächlichen Sitz im Ausland haben (Art. 5 Abs. 1
lit. b BewG). Keiner Bewilligung bedürfen unter anderem gesetzliche Erben
im Sinn des schweizerischen Rechts im Erbgang (Art. 7 lit. a BewG).
Einem Erben, welcher der Bewilligung bedarf und keinen Bewilligungsgrund hat,
wird der Erwerb mit der Auflage bewilligt, das Grundstück innert zweier Jahre
wieder zu veräussern (Art. 8 Abs. 2 BewG).
2.2
Die
Beschwerdeführerin ist eine Stiftung liechtensteinischen Rechts mit Sitz in C,
Liechtenstein, und damit unbestrittenermassen eine ausländische Person nach
Art. 5 BewG. Sie erwarb die Anteile an der D AG durch eine Erbschaft
vom am 23. September 2019 verstorbenen und bis zu seinem Tod in der
Schweiz wohnhaft gewesenen Schweizer Bürger F. Die Beschwerdeführerin wurde in
dieser Erbschaft als Alleinerbin eingesetzt, ist aber unbestrittenermassen
keine gesetzliche Erbin im Sinn des Schweizer Rechts, weshalb der
Anwendungsbereich der Ausnahme von Art. 7 lit. a BewG nicht eröffnet
ist. Die D AG ist sodann nicht an einer Schweizer Börse kotiert und die
von ihr gehaltenen Grundstücke fallen nicht unter die Ausnahme für
Betriebsstättengrundstücke nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG.
Zwischen den Parteien strittig ist einzig die Frage, ob es
sich bei der D AG, deren Anteile durch Erbschaft von F an die Beschwerdeführerin
übertragen wurden, um eine Immobiliengesellschaft im Sinn von Art. 4 Abs. 1
lit. e BewG handelt und die Übertragung daher der Bewilligungspflicht
untersteht oder nicht.
2.3
Diesbezüglich
ist festzuhalten: Zwar ist der baurekursgerichtliche Entscheid vom
18. Dezember 2020 im ersten Verfahren, wonach zu diesem Zeitpunkt die D AG
eine Immobiliengesellschaft im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e
BewG gewesen sei, in Rechtskraft erwachsen. Gemäss diesem Entscheid bestand
eine Bewilligungspflicht für den Erwerb durch die Beschwerdeführerin, und die
Bewilligung war nur mit Auflage im Sinn von Art. 8 Abs. 2 BewG zum
Wiederverkauf innert zweier Jahre oder zum Beleg, dass die D AG dannzumal keine
Immobiliengesellschaft mehr sei, zu erteilen. Jedoch erweist sich die mit
diesem Entscheid ergänzte Auflage (Möglichkeit zum Nachweis, dass die D AG
bei Ablauf der Wiederveräusserungsfrist keine Immobiliengesellschaft mehr sei),
welche zum vorliegenden zweiten Verfahren führte, als unzulässig. Art. 8
Abs. 2 BewG hält unmissverständlich fest, dass einem Erben, welcher der
Bewilligung bedarf und keinen Bewilligungsgrund hat, der Erwerb mit der Auflage
bewilligt wird, "das Grundstück" innert zweier Jahre wieder zu
veräussern. Hieraus folgt zum einen, dass für die Anwendung des BewG
ausschliesslich auf die tatsächlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt des Erwerbs
(im Fall der Erbschaft: zum Zeitpunkt des Tods des Erblassers) abzustellen ist,
und zum anderen, dass ausschliesslich eine Wiederveräusserungsauflage zulässig ist
(vgl. aber zu deren Ausgestaltung immerhin unten E. 6.2). Indem das
Baurekursgericht eine andere, von Art. 8 Abs. 2 BewG abweichende
Auflage verfügte, die zudem eine Berücksichtigung der weiteren Entwicklung der
Sachlage auch nach dem Todesdatum des Erblassers ermöglicht, wendete sie das
Bundesrecht rechtsfehlerhaft an. Da es sich bei der D AG zum Zeitpunkt des
Erbgangs um eine Immobiliengesellschaft handelte, ist die Beschwerde bereits
aus diesem Grund abzuweisen.
2.4
Ohnehin
ist die D AG auch nach dem mittlerweile erfolgten Einbringen der übrigen
(aus beweglichem Vermögen bestehenden) Aktiven aus der Erbschaft von F in
die D AG und der damit einhergehenden Senkung des Wertanteils der
Immobilien an den Gesamtaktiven weiterhin eine Immobiliengesellschaft im Sinn
von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG, wie sich aus dem Folgenden ergibt.
3.
3.1
Die
Bestimmungen zum Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften wurden bei
einer Revision des BewG, welche per 1. Oktober 1997 in Kraft trat (vgl. AS
1997 2086; BBl 1997 II 1221; sog. "Lex Koller"), zuletzt massgeblich
überarbeitet. Nach der Fassung des BewG, wie es zuvor seit dem 1. Januar 1985
in Kraft gestanden war (aBewG, AS 1984 1148; sog. "Lex Friedrich"),
wurde beim Erwerb von Anteilen an juristischen Personen noch zwischen zwei
Arten von Immobiliengesellschaften unterschieden: Zum einen unterstand der
Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer
"Immobiliengesellschaft im weiteren Sinn", das heisst einer solchen,
deren Aktiven nach ihrem tatsächlichen Wert zu mehr als einem Drittel aus
Grundstücken in der Schweiz bestehen, der Bewilligungspflicht (aber nur, sofern
Personen im Ausland durch den Erwerb eine beherrschende Stellung erhielten oder
verstärkten; Art. 4 Abs. 1 lit. d aBewG). Zum anderen unterstand
der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer
"Immobiliengesellschaft im engeren Sinn", das heisst einer solchen,
deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, (immer) der
Bewilligungspflicht (Art. 4 Abs. 1 lit. e aBewG).
Das Bundesgericht legte erstere Norm unter
Berücksichtigung der parlamentarischen Vorarbeiten so aus, dass der Gesetzgeber
mit den "Immobiliengesellschaften im weiteren Sinn" auf juristische
Personen abzielte, welche Grundstücke erwerben, um ihren industriellen,
gewerblichen oder kaufmännischen Zweck zu erreichen (BGE 115 Ib 102 E. 2).
3.2
Mit der
Gesetzesrevision im Jahr 1997 wurde der Erwerb von Betriebsstättengrundstücken
(und der Erwerb von Beteiligungen an Gesellschaften, welche bezwecken,
Betriebsstättengrundstücke als Kapitalanlage zu erwerben bzw. zu halten und
Dritten zur Verfügung zu stellen) neu von der Bewilligungspflicht ausgenommen
und auch Art. 4 Abs. 1 lit. d aBewG (die Bewilligungspflicht für
den Erwerb von Anteilen an "Immobiliengesellschaften im weiteren
Sinn") mit dieser Begründung aufgehoben. Hingegen blieb der Erwerb von
Beteiligungen an "Immobiliengesellschaften im engeren Sinn", das
heisst an Gesellschaften, deren tatsächlicher Zweck ausschliesslich oder
hauptsächlich im Kauf von Grundstücken liegt, die nicht als Betriebsstätten
bzw. Hauptwohnungen dienen, unverändert bewilligungspflichtig (vgl. zum Ganzen
BGr, 28. September 2017, 2C_1041/2016, E. 3.2 mit Hinweisen; ferner
BBl 1997 II 1221, 1263, und BBl 2003 4357, 4365). Eine weitere Revision
erfolgte per 1. April 2005: Mit ihr wurden die Anteile von an einer Börse
kotierten Immobiliengesellschaften von der Bewilligungspflicht ausgenommen
(vgl. BBl 2003 4357, 4365 f.).
3.3
Als
Zwischenergebnis erhellt aus dem Gesagten, dass Art. 4 Abs. 1 lit. e
BewG – soweit hier relevant – seit dem Erlass der "Lex Friedrich" im
Jahr 1983 dem Wortlaut nach unverändert blieb. Unter altem Recht hatte das
Bundesgericht bei der Auslegung der Frage, was eine
"Immobiliengesellschaft im engeren Sinn" gemäss dieser Norm
darstellt, noch festgehalten, dass nicht von der Bilanz oder der Erfolgsrechnung
auszugehen, sondern in erster Linie auf die Statuten der Gesellschaft
abzustellen sei. Wenn es dennoch so scheine, als ob der statutarische Zweck
über den tatsächlichen Zweck hinwegtäuschen könnte, müsse die tatsächliche
Absicht des Gründers der juristischen Person ermittelt werden. Eine
Gesellschaft im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e aBewG liege dann
vor, wenn der Gründer die feste Absicht habe, Grundstücke zu kaufen, auch wenn
im Moment der Gründung die Realisierung der angedachten Projekte noch nicht
sicher sei, aber bei einer Gesamtbetrachtung aller Umstände davon auszugehen sei,
dass die Gesellschaft in der absehbaren Zukunft Grundstücke erwerben werde und
dass sie zu diesem Zweck gegründet worden sei (BGE 114 Ib 261 E. 3b
mit Verweis auf BGE 109 Ib 95 E. 4c).
In einem deutlich später und unter Geltung des heutigen
Rechts ergangenen Entscheid hielt das Bundesgericht unter Verweis auf eine
Lehrmeinung fest, dass als tatsächlicher Zweck einer juristischen Person dann
das "Geschäft mit Grundstücken" zu gelten habe, wenn dieses
"wirtschaftlich gesehen den Hauptteil der Gesellschaftsaktivitäten"
ausmache (BGr, 28. September 2017, 2C_1041/2016, E. 3.3).
3.4
Weitere
relevante Rechtsprechung liegt, soweit ersichtlich, bislang nicht vor. Die von
der Vorinstanz zitierte reichhaltige Rechtsprechung in Bezug auf den Begriff
der "Immobiliengesellschaft" aus dem Bereich der Handänderungssteuern
ist hier nicht einschlägig. Dieser Begriff wurde im Steuerrecht vornehmlich von
der Lehre und dem Bundesgericht geprägt und basiert nicht auf einer gesetzgeberischen
Definition (vgl. exemplarisch BGE 85 I 91 E. 2). In diesem Sinn steht
er auch in keinem erkennbaren Sachzusammenhang zu den vom Gesetzgeber mit
Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG erfassten "juristischen Personen,
deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist", zumal der Gesetzgeber
statt des (zum Zeitpunkt des Erlasses der "Lex Friedrich" im
Steuerrecht bereits gefestigten) Begriffs der
"Immobiliengesellschaft" die eben genannte, eigene Definition
verwendete.
3.5
In der
Lehre ist die Frage, unter welchen Umständen von einer Immobiliengesellschaft
im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG auszugehen ist,
umstritten. Einigkeit scheint aber immerhin insofern zu bestehen, als die
meisten Autoren die Ansicht vertreten, es sei (zumindest bei schon länger
bestehenden Gesellschaften) im Wesentlichen der Anteil der
bewilligungspflichtigen Grundstücke an den Gesamtaktiven der juristischen
Person zu bestimmen und anschliessend zu prüfen, ob ein gewisser Grenzwert
überschritten werde. Uneinigkeit besteht hingegen bei der Höhe dieses
Grenzwerts. So möchten die einen Autoren diesen bei einem Drittel der Aktiven
ansetzen und andere wiederum bei der Hälfte (für eine aktuelle Übersicht und
Zuordnung der unterschiedlichen Lehrmeinungen vgl. Fabiano Menghini/Noémi
Ammann, Lex Koller in M&A-Transaktionen, GesKR 4/2022,
S. 431 ff., S. 440).
4.
4.1
Zur
Klärung der Frage ist Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG auszulegen.
Ausgangspunkt der Auslegung einer Norm bildet ihr Wortlaut
(sprachlich-grammatikalisches Element). Ist dieser nicht ganz klar und sind
gestützt darauf verschiedene Auslegungen möglich, ist unter Berücksichtigung
weiterer Auslegungselemente nach der wahren Tragweite der Norm zu suchen. Dabei
zu berücksichtigen sind insbesondere der Wille des Gesetzgebers, wie er sich
namentlich aus den Gesetzesmaterialien ergibt (historisches Element), der Zweck
der Norm und die durch diese geschützten Interessen (teleologisches Element)
und die systematische Stellung der Norm im Gesetz sowie ihr Verhältnis zu
anderen Gesetzesvorschriften (systematisches Element). Das Bundesgericht
befolgt bei der Auslegung von Gesetzesnormen einen pragmatischen
Methodenpluralismus und lehnt es ab, die einzelnen Auslegungselemente einer
Prioritätsordnung zu unterstellen (BGE 150 II 489 E. 3.2 mit
zahlreichen Hinweisen).
4.1.1
Die deutsche Sprachfassung von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG
spricht von "einer juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der
Erwerb von Grundstücken ist", die französische von "
une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles
"
und die italienische von "
una persona giuridica il cui
scopo effettivo è l'acquisto di fondi
". Hieraus lässt sich
schliessen, dass es für die Qualifikation als bewilligungsrechtliche
Immobiliengesellschaft zwar im Wesentlichen auf die Zwecksetzung der
juristischen Person ankommt, jedoch hierbei nicht der im Handelsregister
eingetragene (formale) Zweck massgeblich ist, sondern der "tatsächliche
Zweck" (
but réel
,
scopo effettivo
). Aufgrund dieser
Formulierung hat zur Beurteilung, ob eine juristische Person eine
bewilligungsrechtliche Immobiliengesellschaft ist, eine materielle Prüfung der
tatsächlichen Umstände zu erfolgen und kann nicht im Sinn einer formalisierten
Betrachtung ausschliesslich auf den im Handelsregister eingetragenen Zweck
abgestellt werden. Anhaltspunkte dazu, unter welchen Umständen eine juristische
Person als tatsächlichen Zweck den Erwerb von Grundstücken hat, lassen sich dem
Gesetzeswortlaut jedoch nicht entnehmen, weshalb diesbezüglich auf die weiteren
Auslegungsmethoden zurückzugreifen ist.
4.1.2
Mit Blick auf den Zweck des Gesetzes – die Verhinderung der Überfremdung
des einheimischen Bodens (vgl. Art. 1 BewG) – ist grundsätzlich von einer
weiten Auslegung der Bewilligungspflicht auszugehen. Ziel ist es, den Übergang
von schweizerischen Grundstücken in ausländische Kontrolle möglichst zu
verhindern. Hieraus folgt auch, dass an die Qualifikation einer juristischen
Person als Immobiliengesellschaft keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind.
4.1.3
In systematischer Hinsicht ist zu beachten, dass die Tatbestände von
Art. 4 Abs. 1 BewG nebst dem Grundtatbestand des Erwerbs von Eigentum
an einem Grundstück (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG) zahlreiche
andere Rechtsgeschäfte, die zur Umgehung des Grundtatbestands genutzt werden
könnten, erfassen. Der Fokus dieser Norm liegt daher auf der Verhinderung von
Rechtsumgehung und Rechtsmissbrauch, was ebenfalls für eine weite Auslegung der
einzelnen Erwerbstatbestände spricht (vgl. hierzu auch BGE 115 Ib 102 E. 3c).
4.1.4
Eine historische Betrachtung der Norm ergibt sodann, dass die
Bewilligungspflicht für den Erwerb von Eigentum oder Nutzniessung an einem
Anteil einer juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von
Grundstücken ist, mit der "Lex Friedrich" eingeführt worden und
seither (abgesehen von der Ergänzung einer Ausnahme für kotierte
Gesellschaften) unverändert geblieben ist (vgl. zuvor E. 3.2 f.).
Während der bundesrätliche Entwurf für die "Lex Friedrich" noch keine
Regelung für "Immobiliengesellschaften im engeren Sinn" (d.
h. Gesellschaften, deren
tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist) vorgesehen hatte (vgl. BBl
1981 III 585, 651 f.), wurde diese Regelung durch die nationalrätliche
Kommission als Art. 3 lit. d
bis
revBewG vorgeschlagen, um
"Immobiliengesellschaften schärfer zu erfassen". Dies wurde damit
begründet, dass verklausulierte, vage Umschreibungen in Statuten zum Beispiel
nicht massgebend sein können (vgl. Votum Rubi AB N 1983 II 124, 126). Die
Ergänzung gab im Nationalrat zu keinen weiteren Diskussionen Anlass und wurde
angenommen (vgl. AB N 1983 II 141, 159). Immerhin wurde die entsprechende
Bestimmung aber in der Ratsdebatte durch den zuständigen Bundesrat in den
Zusammenhang mit der Bekämpfung der Umgehungsmöglichkeiten gestellt (Votum BR
Friedrich AB N 1983 II 141, 154). Der Ständerat stimmte dem Beschluss des Nationalrats
bezüglich Art. 3 lit. d
bis
revBewG ohne weitere
Diskussionen zu (vgl. AB S 1983 IV 397, 407).
Keine Stütze in den Materialien
findet die Behauptung der Beschwerdeführerin, dass der Nationalrat mit dem
Vorschlag von Art. 3 lit. d
bis
revBewG die vor 1983 geltende
Regelung der "Lex Celio" und der "Lex Furgler"
(Bewilligungspflicht, falls das Vermögen einer der juristischen Personen
"ganz oder überwiegend aus Grundstücken besteht"; vgl. AS 1972 1062)
habe beibehalten wollen. Vielmehr senkte der vom Bundesrat vorgeschlagene und
von beiden Räten akzeptierte Art. 3 lit. d revBewG (später Art. 4
Abs. 1 lit. d aBewG; Bewilligungspflicht für
"Immobiliengesellschaften im weiteren Sinn") im Vergleich zum zuvor
geltenden Recht den Schwellenwert für den Immobilienanteil von 50 % auf
einen Drittel, ergänzte dafür die Voraussetzung der ausländischen Beherrschung
und stellte insofern eine Weiterentwicklung der "Lex Celio" und der "Lex
Furgler" dar (so auch der Bundesrat in BBl 1981 III 585, 620). Im Gegensatz
hierzu erscheint der nachträglich vom Nationalrat vorgeschlagene Art. 3
lit. d
bis
revBewG (und damit der heutige Art. 4 Abs. 1
lit. e BewG) als zusätzlicher und vom bisherigen Recht unabhängiger
Bewilligungstatbestand mit eigenständiger Bedeutung, zumal der Gesetzgeber bei
der Formulierung von Art. 3 lit. d
bis
revBewG – anders als
die entsprechenden Regelungen der "Lex Celio" und der "Lex
Furgler" sowie Art. 3 lit. d revBewG – auch keinen Bezug auf die
Aktiven der juristischen Person nahm (vgl. auch BGE 115 Ib 102 E. 2:
"
Il s'agissait bien alors d'introduire un nouveau cas
d'assujettissement et non une simple dérogation à la règle générale
").
Dass mit der "Lex
Koller" die Bewilligungspflicht für den Erwerb von Anteilen an
"Immobiliengesellschaften im weiteren Sinn", die über den Anteil an
bewilligungspflichtigen Immobilien an den Gesamtaktiven bestimmt wurden
(nämlich mehr als ein Drittel; vgl. Art. 3 lit. d revBewG bzw.
Art. 4 Abs. 1 lit. d aBewG), mittlerweile wieder aufgehoben
wurde (vgl. BBl 1997 II 1221, 1263), ändert daher für die Bestimmung von
Immobiliengesellschaften ("im engeren Sinn") nach Art. 4 Abs. 1
lit. e BewG nichts. Der Gesetzgeber schuf mit Art. 4 Abs. 1 lit. e
BewG bewusst einen zusätzlichen und eigenständigen Bewilligungstatbestand, der
unabhängig von der Zusammensetzung der Aktiven einer juristischen Person und
unabhängig davon, ob der Erwerber durch den Erwerb der Anteile an der
juristischen Person eine beherrschende Stellung erreicht, zur Anwendung
gelangt. Entsprechend ist für die Bestimmung von Immobiliengesellschaften im
Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG weiterhin – wie das
Bundesgericht schon 1988 entschied – eben nicht vornehmlich auf die Bilanz oder
die Erfolgsrechnung abzustellen, sondern, wie es der Gesetzeswortlaut verlangt,
auf den
tatsächlichen Zweck
(BGE 114 Ib 261 E. 3b).
4.2
Der
tatsächliche Zweck einer juristischen Person ist nicht immer leicht zu
bestimmen. Immerhin stellt aber der statutarische Zweck eine Willensäusserung
des obersten Gesellschaftsorgans dar und kann daher nicht völlig irrelevant
sein (vgl. für die Aktiengesellschaft Art. 698 Abs. 1 und 2
Ziff. 1 des Obligationenrechts [SR 220]; vgl. hierzu auch BGE 114
Ib 261 E. 3b). Darüber hinaus kann sich der Zweck einer Gesellschaft auch
aus den Absichten und Handlungen der natürlichen Personen, welche als Organe
der juristischen Person fungieren, ergeben, wobei es sich zumindest bei ihren
Absichten um eine innere Tatsache handelt, die dem direkten Beweis nicht
zugänglich ist (vgl. zum Ganzen überzeugend Etienne Trandafir, Lex Koller:
acquisitions indirectes, Genf etc. 2019, N. 348 f.). Auch kann die
tatsächliche Absicht des Gründers berücksichtigt werden, besonders wenn es um
eine "jüngere" Gesellschaft geht (vgl. Trandafir, N. 358). Damit
ist nicht gesagt, dass die Zusammensetzung der Aktiven nicht auch ein Indiz für
den tatsächlichen Zweck einer Gesellschaft sein kann (vgl. hierzu statt vieler
Trandafir, N. 350 mit Hinweisen; ferner Urs L. Baumgartner/Matthias
Hauser, Erwerb von Beteiligungen an Gesellschaften mit Immobilienbesitz durch
Ausländer, SZW 1999, S. 86 ff., S. 89). Jedoch verkennt die
übermässige Fokussierung der Lehre auf dieses Indiz im Rahmen der diskutierten
Schwellenwerte, dass es nebst der Zusammensetzung der Aktiven verschiedene
andere Indizien gibt, die für die Bestimmung des tatsächlichen Zwecks einer
juristischen Person ebenfalls ausschlaggebend sein können, so zum Beispiel die
Höhe des Ertrags aus verschiedenen Geschäftsfeldern, wie sich die eingesetzte
Arbeitskraft und das eingesetzte Kapital auf die Geschäftsfelder verteilen, die
Absichten für den Erwerb, das Halten oder den Verkauf von Grundstücken durch
Organe und Gründer der juristischen Person sowie im Einzelfall möglicherweise
weitere mehr. Der Gesetzgeber bringt mit seiner Formulierung von Art. 4
Abs. 1 lit. e BewG klar zum Ausdruck, dass beim Verkauf von Anteilen
an juristischen Personen an Personen im Ausland in jedem Fall eine
Einzelfallkontrolle zu erfolgen hat, ob diese als tatsächlichen Zweck den
Erwerb von Grundstücken hat. Insbesondere die historische Auslegung steht einer
Praxis, die beinahe ausschliesslich mit Schwellenwerten bei den Aktiven
operiert, entgegen (vgl. zuvor E. 4.1.4), auch wenn diese eine gewisse
Rechtssicherheit bringen würde. Auch der jüngste diesbezügliche
Bundesgerichtsentscheid ist so zu verstehen: Das Bundesgericht erwog dort, wie
erwähnt, dass als tatsächlicher Zweck einer juristischen Person dann das
Geschäft mit Grundstücken zu gelten habe, wenn dieses wirtschaftlich gesehen
den
Hauptteil der Gesellschaftsaktivitäten
ausmache (BGr,
28. September 2017, 2C_1041/2016, E. 3.3). Zwar verwies es hierzu auf
eine Lehrmeinung, welche für die Annahme einer Immobiliengesellschaft einen
Anteil von mindestens 50 % bewilligungspflichtigen Grundstücken an den
Gesamtaktiven fordert (vgl. Ralph Malacrida, Unternehmensübernahmen im Lichte
der Lex Koller, AJP 1998, S. 1187 ff., S. 1189 Ziff. 3).
Dass diese Lehrmeinung aber eins zu eins übernommen werden sollte, kann angesichts
der klaren Formulierung des Bundesgerichts, welche eine Betrachtung der
Gesellschaftsaktivitäten
und nicht der Aktiven verlangt, nicht angenommen werden.
4.3
Überdies
hätte eine Fokussierung ausschliesslich auf Schwellenwerte bei der Anwendung
von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG zur Folge, dass die Aktiven einer
juristischen Person vor deren Veräusserung beliebig verändert werden könnten,
um einer Bewilligungspflicht zu entgehen. Es kann jedoch mit Blick auf den
Zweck des BewG und die Systematik von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG
als Norm zur Verhinderung von Gesetzesumgehungen nicht angehen, dass das gleich
zusammengesetzte und gleich genutzte Immobilienportfolio immer dann nicht ins
Ausland übertragen werden kann, wenn es das einzige oder zumindest den grössten
Teil der Gesamtaktiven ausmachende Aktivum einer juristischen Person darstellt,
hingegen immer dann schon, wenn es mit einem ausreichend grossen
Wertschriftenportfolio oder entsprechenden Bargeldbeständen ergänzt wird (vgl.
ferner BGE 115 Ib 102 E. 3c). Auch dies spricht dafür, den Anteil der
Grundstücke an den Gesamtaktiven nur als einen Hinweis auf den
Gesellschaftszweck zu betrachten und zwingend auch andere Gesichtspunkte zu
berücksichtigen, insbesondere aus welchem Grund die Grundstücke erworben wurden
und zu welchem Zweck sie gehalten werden.
4.4
Nach dem
Gesagten ist für die Bestimmung, ob eine juristische Person als tatsächlichen
Zweck den Erwerb von Grundstücken im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e
BewG hat, zwingend eine Beurteilung der Gesamtumstände vorzunehmen, die sich
nicht auf eine Prüfung des Anteils bewilligungspflichtiger Grundstücke an den
Gesamtaktiven beschränkt.
5.
5.1
Für die D AG
stellt sich die Situation diesbezüglich wie folgt dar:
5.1.1
Gemäss Handelsregistereintrag bezweckt die D AG unter anderem die
Vermögensverwaltung für eigene Rechnung sowie die Erstellung, den Erwerb, die
Verwaltung und den Verkauf von Liegenschaften aller Art auf eigene Rechnung.
Bereits ihr statutarischer Zweck umfasst folglich auch den Erwerb von
Grundstücken.
5.1.2
Zur Bestimmung des tatsächlichen Zwecks ist nach dem zuvor Gesagten auch
Rücksicht auf die Absichten der Verwaltungsratsmitglieder und des Gründers zu
nehmen (vgl. Trandafir, N. 348 und 358). Erstere sind alle ebenfalls
Stiftungsratsmitglieder bei der Beschwerdeführerin. Diese ist eine gemeinnützige
Stiftung und hat als Zweck unter anderem die Forschung, Entwicklung und die
Förderung neuer Technologien im medizinischen Bereich, insbesondere die
Unterstützung von lebenserhaltenden und lebensverlängernden Massnahmen sowie Anlagen.
Ferner die Forschung und Entwicklung im Bereich der Kryonik, Unterstützung von
kryonischen Konservierungsanlagen weltweit sowie der dazugehörigen
Infrastruktur. Dieser Zweck ist im Zusammenhang damit zu verstehen, dass der
Stifter (und [Mit-]Gründer sowie spätere Alleineigentümer der D AG), F,
seinen Körper nach seinem Tod in einem Kryonikinstitut in den Vereinigten
Staaten in flüssigem Stickstoff einlagern liess, in der Hoffnung, dass
zukünftige Erkenntnisse in der Medizin seine Wiederbelebung ermöglichen würden.
Die Beschwerdeführerin liess er gründen und setzte sie als seine Alleinerbin
ein, damit sie sein Vermögen bis zu seiner Wiederbelebung verwalte und – falls
diese möglich ist – dannzumal in eine privatnützige Stiftung umgewandelt werde,
um für die Kosten dieser Wiederbelebung und seinen anschliessenden
Lebensunterhalt aufzukommen. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass
die Stiftungsratsmitglieder der Beschwerdeführerin in ihrer Funktion als
Verwaltungsratsmitglieder der D AG im Wesentlichen beabsichtigen dürften,
letztere als Vehikel zur Vermögensverwaltung zu nutzen, mit dem Ziel, die
Substanz des Vermögens möglichst zu erhalten, für den Fall, dass es in ferner
Zukunft für die Finanzierung einer Wiederbelebung von F genutzt werden
könnte. Hierbei stehen gemäss eigener Aussage der Beschwerdeführerin
insbesondere die Immobilien der D AG als langfristig werthaltige Anlage im
Vordergrund. Auch F selbst ordnete in seinem Testament explizit an, dass die
Immobilien der D AG auf keinen Fall verkauft werden dürfen, womit er die
besondere Bedeutung des Immobilienportfolios für den Zweck der D AG
betonte. Nichts anderes ergibt sich auch aus der Berücksichtigung der früheren
Gesellschaftszwecke der D AG, wie sie aus dem Handelsregister hervorgehen:
Diese enthielten stets auch den Erwerb von Immobilien (vgl. www.zefix.ch).
Ausserdem betrug der wertmässige Anteil der Immobilien an den Aktiven der D AG
zum Zeitpunkt des ersten Verfahrens noch 75 %, weshalb davon auszugehen
ist, dass die Aktiven der D AG auch zu Lebzeiten von F und während
des überwiegenden Zeitraums ihrer Existenz stets zu einem erheblichen Teil aus
Grundstücken bestanden, was erst vor Kurzem – aufgrund der Auflage des Baurekursgerichts
in seinem Entscheid vom 18. Dezember 2020 und ausschliesslich durch die
Einlage von erheblichen flüssigen Mitteln – verändert wurde.
5.1.3
Als weitere Indizien zur Bestimmung des tatsächlichen Zwecks der D AG
sind auch ihre aktuellen finanziellen Kennzahlen heranzuziehen. So verfügte die
D AG per 31. Dezember 2023 gemäss Bilanzentwurf für das Geschäftsjahr
2023 über Umlaufvermögen in der Höhe von Fr. 95'415'623.74 (wovon Fr. 90'061'703.-
in Wertschriften) und fünf Immobilien in der Schweiz im (Verkehrs-)wert von
gesamt Fr. 27'590'000.-. Hieraus resultiert ein Immobilienanteil an den
Gesamtaktiven von 22,43 %. Die provisorische Erfolgsrechnung weist für das
Geschäftsjahr 2023 einen Erfolg aus Finanzanlagen von Fr. 7'376'984.16 und
einen Verlust aus dem Immobiliengeschäft von Fr. 1'157'190.33 aus. Der
Aufwand für die Verwaltung der Finanzanlagen betrug hierbei Fr. 76'031.05,
während für die Immobilien Verwaltungshonorare in der Höhe von Fr. 65'115.-
abgerechnet wurden. Der negative Erfolg aus Immobilien für das Geschäftsjahr 2023
resultierte im Wesentlichen aus erheblichen Investitionen in Unterhalt und
Reparaturen, die über sämtliche Liegenschaften verteilt eine Höhe von rund Fr. 2'050'000.-
erreichten und gemeinsam mit weiteren Kosten (Zinsen, Steuern, Strom etc.) die
Mietzinseinnahmen von insgesamt Fr. 1'386'015.- erheblich überstiegen.
Weiter verbuchte die D AG im Geschäftsjahr 2023 eine Aufwandsposition
"Personalaufwand/VR-Honorare" in der Höhe von Fr. 271'598.25.
5.1.4
Die Immobilien der D AG verwaltet gemäss Auskunft der Beschwerdeführerin
die G AG. Die Verwaltungsräte der D AG übernähmen sodann auch gewisse
Tätigkeiten im Zusammenhang mit den Liegenschaften, wobei sie hierfür im
Stundenlohn entschädigt würden. Auf weitere Nachfrage des Beschwerdegegners im
Bewilligungsverfahren präzisierte die Beschwerdeführerin, dass die Immobilien
der D AG professionell und umfassend von der G AG verwaltet würden
(Liegenschaftsbuchhaltung, Vermietung, Mietzinsinkasso, Mietzinsfestlegung/Vorschläge,
Reparatur-/Sanierungsaufträge etc.) und der jährliche Zeitaufwand der
Verwaltungsräte für die Verwaltung der Immobilien der D AG ca. 5 %
pro Verwaltungsrat pro Jahr betrage.
Was die Wertschriften betrifft, so seien diese bei der Bank H
deponiert und würden von dieser und den drei Verwaltungsräten der D AG im
Rahmen eines Advisory Mandats verwaltet. Das heisst, die Bank H erstelle
Anlagevorschläge und die Verwaltungsräte der D AG entschieden über deren
Umsetzung. Es bestehe ein Anlagereglement nach den Vorgaben von F, dessen
Einhaltung durch die Bank H im Rahmen des Advisory Mandats überwacht
werde. Dennoch entspreche der Aufwand der Verwaltungsräte für die Verwaltung
der Wertschriften einem Arbeitspensum von 20 %.
5.2
Nach dem
Gesagten verwaltet die D AG ein nicht unwesentliches Immobilienportfolio
in der Schweiz. Dass sie zugleich auch ein umfangreiches Wertschriftendepot als
Aktivum hat, fällt für die Bestimmung ihres tatsächlichen Zwecks nicht
besonders ins Gewicht: Zum einen wurden die flüssigen Mittel in erheblicher
Höhe erst in die D AG eingeschossen, nachdem sie von den zuständigen
Behörden bereits als Immobiliengesellschaft im Sinn von Art. 4 Abs. 1
lit. e BewG qualifiziert worden war. Zum anderen ergeben sich bezüglich
des Wertschriftendepots aus den Akten erhebliche Wert- und Umsatzschwankungen
über die Jahre, womit der Anteil der Immobilien an den Gesamtaktiven (auch ohne
irgendwelche Transaktionen) und der Anteil des Gewinns aus Immobilien am
Gesamtertrag stark schwanken kann. Wie dargelegt, war die D AG für die
längste Zeit ihres Bestehens eine Gesellschaft, die fast ausschliesslich im
Immobiliengeschäft tätig war, und ist aufgrund der zuvor dargestellten Sachlage
anzunehmen, dass sie zu diesem Zweck gegründet wurde. Aus den Äusserungen ihres
(Mit-)Gründers in seinem Testament ist zu schliessen, dass eine solche Zwecksetzung
auch nach dessen Tod weiterhin beabsichtigt war und gegenüber allfälligen
anderen Zwecken im Vordergrund steht. Dies ist auch konsistent mit den
Hinweisen, die sich aus den besonderen Umständen der erbweisen Übertragung der
Anteile an der D AG an die Beschwerdeführerin ergeben: Ziel ist der
möglichst langfristige Vermögenserhalt mit Blick auf die erhoffte
Wiederbelebung des ehemaligen Eigentümers F, wobei die langfristige Wertbeständigkeit
von Immobilienanlagen – wie die Beschwerdeführerin selbst vorbringt – hierfür
von entscheidender Bedeutung ist. Schliesslich liefern auch die aktuellen
finanziellen Kennzahlen und die Betrachtung der Gesellschaftsaktivitäten keine
gegenteiligen Hinwiese. Sowohl die Verwaltung der Immobilien als auch diejenige
der Wertschriften ist im Wesentlichen ausgelagert und der ausgewiesene
Verwaltungsaufwand für die Verwaltung des (wertmässig deutlich umfangreicheren)
Wertschriftendepots liegt nicht wesentlich höher als derjenige für die
Verwaltung der Immobilien.
5.3
Soweit die
Beschwerdeführerin hiergegen im Wesentlichen geltend macht, sie beabsichtige
nicht den Erwerb weiterer Immobilien, sondern bloss den Erhalt und die
Verwaltung des bestehenden Immobilienportfolios, ändert dies nichts. Würde für
einen "tatsächlichen Zweck zum Erwerb von Grundstücken" immer
verlangt, dass eine Gesellschaft zusätzlich zum Bestand noch weitere
Grundstücke erwerben will, würde die Systematik von Art. 4 BewG als
Bestimmung zur Verhinderung von Umgehungsgeschäften ad absurdum geführt. Dies
widerspricht dem erklärten Ziel des Gesetzes nach Art. 1 BewG. Stattdessen
steht hier im Vordergrund, dass der tatsächliche Zweck der D AG darin
bestand, Grundstücke zu erwerben (mit dem Ziel der langfristigen Anlage aus den
in E. 5.1.2 genannten Gründen), was eine Qualifikation als
Immobiliengesellschaft zur Folge hat, die sich durch einen späteren Entscheid,
das so erworbene Portfolio nur noch zu verwalten, nicht ändert (vgl. hierzu
auch Baumgartner/Hauser, S. 88).
5.4
Die D AG
ist nach dem Gesagten weiterhin eine Immobiliengesellschaft nach Art. 4
Abs. 1 lit. e BewG, womit der Erwerb des Eigentums an ihren Aktien
durch die Beschwerdeführerin der Bewilligungspflicht unterliegt.
6.
6.1
Die
Beschwerdeführerin macht vor Verwaltungsgericht nicht mehr geltend, sie habe
enge, schutzwürdige Beziehungen zur D AG oder zu deren Immobilien, die
eine Bewilligungserteilung zum Erwerb des Eigentums an deren Anteilen ohne
Auflage ermöglichen würden (vgl. Art. 8 Abs. 2 Satz 2 BewG).
Folglich hat es mit dem Entscheid des Beschwerdegegners sein Bewenden, dass der
Beschwerdeführerin der Erwerb sämtlicher Aktien an der D AG durch Erbgang
nur unter einer Wiederverkaufsauflage erteilt werden kann.
6.2
Die
entsprechende gesetzliche Regelung sieht vor, dass einem Erben, welcher der
Bewilligung bedarf und keinen Bewilligungsgrund hat, der Erwerb mit der Auflage
bewilligt wird, "das Grundstück" innert zweier Jahre wieder zu
veräussern (Art. 8 Abs. 2 Satz 1 BewG). Der Beschwerdegegner
legte diese Bestimmung so aus, dass die Beschwerdeführerin nicht die Aktien der
D AG wieder zu veräussern hat, sondern bloss die von dieser gehaltenen
bewilligungspflichtigen Grundstücke. Diese Ansicht verdient – zumindest in der
vorliegenden Konstellation, wo die Beschwerdeführerin durch Erbgang
Alleineigentümerin über die D AG wurde und entsprechend volle Kontrolle
über deren Aktiven ausüben kann – Zustimmung. Ohnehin wäre vorliegend eine
andere verwaltungsgerichtliche Anordnung aufgrund des Verbots der
"Reformatio in peius" (§ 63 Abs. 2 VRG) nicht möglich.
6.3
Soweit
sich die Beschwerdeführerin sinngemäss auf den Standpunkt stellt, es sei
unverhältnismässig, wenn sie zur Veräusserung sämtlicher Schweizer Immobilien
der D AG verpflichtet werde, und es sei stattdessen anzuordnen, dass sie
nur so viele Immobilien verkaufen müsse, bis die D AG keine
Immobiliengesellschaft mehr sei, ist dem unter Verweis auf das zuvor
Ausgeführte nicht zu folgen. Die Qualifikation der D AG als
Immobiliengesellschaft ergibt sich aus ihrem tatsächlichen Zweck und nicht
(hauptsächlich) aus der Anzahl und dem Wert gehaltener bewilligungspflichtiger
Grundstücke. Wie gesagt, kann es mit Blick auf die Zwecksetzung des BewG nicht
primär auf die genaue Grösse des Immobilienportfolios, welches in ausländische
Kontrolle gelangt, ankommen, da andernfalls verschiedene Wege der Gesetzumgehung
eröffnet würden. Entsprechend sieht das Gesetz keine Möglichkeit vor, eine
Immobiliengesellschaft nach Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG
nachträglich in eine Gesellschaft mit anderem Zweck umzuwandeln (Art. 8
Abs. 2 BewG; vgl. vorn E. 2.3).
6.4
Unklar ist
schliesslich, was die Beschwerdeführerin daraus ableiten will, dass die Vorinstanz
in ihrem Entscheid in missverständlicher Weise nur festhielt, es könne
"nicht ausgeschlossen werden", dass es sich bei der D AG um eine
Immobiliengesellschaft handle. Aus der übrigen Begründung und dem im Dispositiv
festgehaltenen Beschluss, dass der Rekurs der Beschwerdeführerin abgewiesen
werde, ergibt sich denn auch ohne Weiteres, dass auch die Vorinstanz die D AG
zumindest sinngemäss als Immobiliengesellschaft im Sinn von Art. 4 Abs. 1
lit. e BewG betrachtete und die Frage nicht offenliess. Sollte die
Beschwerdeführerin mit ihren Ausführungen sinngemäss eine Verletzung der
Begründungspflicht rügen wollen, erweist sich dies als unbegründet, da ihr eine
sachgerechte Anfechtung des angefochtenen Entscheids durch die
missverständliche Formulierung der Vorinstanz bzw. die nur implizite
Feststellung der Qualifikation der D AG als Immobiliengesellschaft nicht
verunmöglicht wurde (vgl. BGE 150 V 474 E. 4.1;
143 III 65 E. 5.2; je mit Hinweisen; BGr, 24. April 2025,
1C_24/2025, E. 3.4).
6.5
Nach dem
Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.
7.
Der Beschwerdegegner wird als örtlich für die Anwendung
des BewG im vorliegenden Fall zuständige Behörde (vgl. Art. 15 Abs. 2
BewG in Verbindung mit § 4 lit. a EG BewG) die Einhaltung der
Wiederverkaufsauflage sicherzustellen haben und hat sich hierfür allenfalls mit
den zuständigen Behörden der weiteren Lagekantone der betroffenen Immobilien (Kanton I
und J) zu koordinieren bzw. diese über die Auflage zu informieren (vgl. auch
Art. 24 Abs. 1 BewG).
8.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG) und ist ihr keine Parteientschädigung auszurichten (§ 17
Abs. 2 VRG).
Bei der Gerichtsgebühr ist aufgrund des erheblichen Verkehrswerts
des Immobilienportfolios der D AG sowie dessen Ertragspotenzial von einem
Streitwert bzw. Streitinteresse von deutlich über Fr. 1'000'000.- gemäss
§ 3 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 3. Juli 2018
(GebV VGr, LS 175.252) auszugehen (vgl. Kaspar Plüss, in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],
3. A., Zürich etc. 2014, § 65a N. 13 mit Hinweisen).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  50'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.        70.--
Zustellkosten,
Fr.  50'070.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien und den Mitbeteiligten;
b)    das Baurekursgericht;
c)    das Bundesamt für Justiz.