zh_verwaltungsgericht · VB.2013.00777 · 2014-02-27 · de

Baubewilligung | Terrassenerweiterung bei einem Doppeleinfamilienhaus: Bedeutung eines projektbezogenen Näherbaurechts Wird eine Baute gestützt auf ein Näherbaurecht errichtet, so ist sie in abstandsrechtlicher Hinsicht baurechtskonform. Bedeutungslos ist dabei, ob ein projektbezogenes oder generelles Näherbaurecht erteilt wurde. Die Projektbezogenheit beeinflusst einzig das Verhältnis zwischen dem Bauherrn und dem Nachbarn (E. 3.5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 27.02.2014 VB.2013.00777
Zurich Verwaltungsgericht 27.02.2014 VB.2013.00777
Zurigo Verwaltungsgericht 27.02.2014 VB.2013.00777

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00777
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Geschäftsnummer:
VB.2013.00777
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.02.2014
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Terrassenerweiterung bei einem Doppeleinfamilienhaus: Bedeutung eines projektbezogenen Näherbaurechts
Wird eine Baute gestützt auf ein Näherbaurecht errichtet, so ist sie in abstandsrechtlicher Hinsicht baurechtskonform. Bedeutungslos ist dabei, ob ein projektbezogenes oder generelles Näherbaurecht erteilt wurde. Die Projektbezogenheit beeinflusst einzig das Verhältnis zwischen dem Bauherrn und dem Nachbarn (E. 3.5).
Abweisung.
Stichworte:
DOPPELEINFAMILIENHAUS
GRENZABSTAND
NÄHERBAURECHT
PROJEKTBEZOGENES NÄHERBAURECHT
Rechtsnormen:
§ 260 Abs. I PBG
§ 260 Abs. II PBG
§ 270 Abs. III PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2013.00777
Urteil
der 1. Kammer
vom
27. Februar 2014
Mitwirkend: Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Martin Kayser, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber
Martin Tanner.
In Sachen
A,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.1  B,
1.2  C,
2.    Gemeinderat Volketswil,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat Volketswil erteilte am 11. Juni 2013
B und C die Baubewilligung für eine Terrassenerweiterung an ihrem
Einfamilienhaus Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der D-Strasse 03.
II.
A, Eigentümerin des östlich an das genannte
Einfamilienhaus angrenzenden Grundstückes, rekurrierte dagegen am 11. Juli
2013 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte, der Beschluss
des Gemeinderates Volketswil vom 11. Juni 2013 sei aufzuheben und die
Baubewilligung zu verweigern, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
von B und C. Mit Entscheid vom 23. Oktober 2013 wies das Baurekursgericht
das Rechtsmittel ab.
III.
Am 22. November 2013 führte A Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts vom
23. Oktober 2013 sowie der Beschluss des Gemeinderates Volketswil vom
11. Juni 2013 seien aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von B und C. Das Baurekursgericht
beantragte am 6. Dezember 2013, die Beschwerde sei abzuweisen. Am
9. Dezember 2013 erklärte der Gemeinderat Volketswil Verzicht auf eine
Beschwerdeantwort. Dazu nahm A innert Frist keine Stellung. B und C
verzichteten wie vorab im Rekursverfahren stillschweigend auf eine Beschwerdeantwort.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die Beschwerdeführerin und die privaten Beschwerdegegner 1.1
und 1.2 sind unmittelbare Nachbarn. Sie macht geltend, aufgrund der
projektierten Terrassenerweiterung werde die Drittelsregelung von § 260
Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verletzt.
Als Folge davon werde sie selbst in ihren baulichen Möglichkeiten stark
eingeschränkt. Damit ist sie zur Beschwerde legitimiert.
2.
Die beiden Parzellen Kat.-Nrn. 02 und 04 liegen direkt
nebeneinander. Sie sind mit einem in den Jahren 2001/2002 errichteten,
weitgehend symmetrischen Doppeleinfamilienhaus überstellt. Den privaten
Beschwerdegegnern gehört die westliche Parzelle Kat.-Nr. 02; die
Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der östlichen Parzelle Kat.-Nr. 04. Die
Südfassade des Doppeleinfamilienhauses misst insgesamt 18,9 Meter und
verläuft parallel zu den südlichen Grundstücksgrenzen der Parzellen Kat.-Nrn. 02
und 04. Diese südlichen Grundstücksgrenzen bilden zugleich die nördlichen
Grundstücksgrenzen der ebenfalls mit einem Doppeleinfamilienhaus überbauten
Parzellen Kat.-Nrn. 05 und 06, welche ihrerseits im Eigentum von E
und F bzw. G stehen. Das Doppeleinfamilienhaus der Parteien ist mit einem
Steildach versehen. Unter diesem Steildach befinden sich an den beiden Ecken
der Südfassade zurückversetzte Terrassen. Im Unterschied zum Hausteil der privaten
Beschwerdegegner weist die Terrasse der Beschwerdeführerin zusätzlich eine
nicht überdachte, 6,3 Meter lange Erweiterung auf. Diese ragt 2 Meter
tief in den südlichen Grenzabstandsbereich hinein. Die privaten Beschwerdegegner
möchte ihre Terrasse nachträglich ebenfalls mit einem derartigen Vorsprung
versehen; er soll 5,3 Meter lang und 2 Meter tief sein. Die Nachbarn E
und F sowie G sind mit der Terrassenvergrösserung einverstanden.
3.
3.1
Zwischen
den Parteien ist strittig, ob die Bewilligung des Bauvorhabens nicht nur von
der Zustimmung der vorgenannten drei Nachbarn, sondern zusätzlich auch von
derjenigen der Beschwerdeführerin hätte abhängig gemacht werden müssen.
3.2
§ 260
Abs. 1 f. PBG schreibt vor, dass Gebäude bestimmte Abstände zu
anderen Gebäuden und zu den Grundstücksgrenzen einhalten müssen. Grenz- und
Gebäudeabstände sollen primär die verschiedenen Einflüsse von Bauten und ihrer
Benutzung auf Nachbargrundstücke mildern; sie dienen damit vor allem
wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Belangen (Maja Schüpbach Schmid, Das
Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich 2001,
S. 10). Gemäss § 260 Abs. 3 PBG dürfen einzelne Vorsprünge
höchstens 2 Meter in diesen Abstandsbereich hineinragen, Erker, Balkone
und dergleichen jedoch höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge.
Der Gesetzgeber wollte damit kleinere Balkone, die lediglich einen Drittel der
Fassadenlänge messen, in Bezug auf die Grenz- bzw. Gebäudeabstände
privilegieren. Möchte ein Grundstückseigentümer den Grenzabstandsbereich in
stärkerem Ausmass nutzen, ist er auf das Einverständnis seines Nachbarn
angewiesen. § 270 Abs. 3 PBG regelt diese nachbarschaftliche Zustimmung
wie folgt: Durch nachbarliche Vereinbarung kann unter Vorbehalt einwandfreier
wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse ein Näherbaurecht
begründet werden.
3.3
Verpflichtet
sich der Nachbar dazu, Gebäude im Grenzabstandsbereich losgelöst von einem
genau definierten Bauprojekt zu dulden, spricht man von einem generellen Näherbaurecht
(vgl. Schüpbach Schmid, S. 58–61; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 864, auch
zum Folgenden). Generelle Näherbaurechte werden rein obligatorisch begründet;
zu ihrer dinglichen Sicherung werden sie mittels einer Dienstbarkeit ins
Grundbuch eingetragen. Von einem generellen Näherbaurecht sind die
projektbezogenen Näherbaurechte zu unterscheiden. Hier knüpft der belastete
Nachbar seine Zustimmung an ein konkretes Bauvorhaben. Aus der Zustimmung zu
einem früheren Projekt lässt sich dabei keine Pflicht des Nachbarn ableiten,
irgendwelchen Änderungen in Form von Umbauten oder Aufstockungen zuzustimmen,
soweit er mit solchen nicht rechnen musste.
3.4
Der
Balkonvorsprung der Beschwerdeführerin ragt – wie vorn in Erwägung 2 dargelegt
– auf einer Länge von 6,3 Metern in den südlichen Grenzabstandsbereich
hinein. Bei einer Gesamtfassadenlänge von 18,9 Metern schöpft er somit das
privilegierte Drittel von § 260 Abs. 3 PBG exakt aus. Eine
darüber hinausgehende Nutzung des Grenzabstandsbereichs ist somit nur noch
aufgrund eines Näherbaurechts möglich. Die südlichen Nachbarn E und F sowie G unterzeichneten
die Baugesuchspläne. Dadurch räumten sie den privaten Beschwerdegegnern kein
generelles Näherbaurecht ein. Vielmehr stimmten sie nur (aber immerhin) dem
ihnen konkret unterbreiteten Bauvorhaben zu. Aus ihrer Zustimmung resultiert
mit anderen Worten lediglich ein projektbezogenes Näherbaurecht. Die Beschwerdeführerin
begründet ihr Rechtsmittel sinngemäss wie folgt: Da die südlichen Nachbarn den
privaten Beschwerdegegnern bloss ein projektbezogenes Näherbaurecht erteilt
hätten, werde ihr eigener Balkon nach der Realisierung der geplanten Balkonerweiterung
materiell rechtswidrig. Dies schränke sie in ihrem künftigen baurechtlichen Handlungsspielraum
ein. Aufgrund der Rechtswidrigkeit könnte sie nämlich ihren Balkon inskünftig
nur noch im Rahmen der Bestandesgarantie von § 357 PBG nutzen und
erweitern. Im Falle einer Ersatzbaute müsste sie zudem – mangels Zustimmung
ihrer Nachbarn – auf einen auskragenden Balkon gänzlich verzichten.
3.5
Diese
Befürchtungen der Beschwerdeführerin sind unbegründet; es kann diesbezüglich
vollumfänglich auf die Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 [VRG]). Ergänzend ist Folgendes festzuhalten: Wie bereits
dargelegt, ragt die Balkonerweiterung der Beschwerdeführerin auf einer Länge
von 6,3 Metern in den Grenzabstandsbereich hinein. Da die Erweiterung das
gemäss § 260 Abs. 3 PBG zulässige Drittel nicht überschreitet,
erweist sie sich in abstandsrechtlicher Hinsicht als rechtmässig. Daran vermag
auch die Realisierung der von den privaten Beschwerdegegnern projektierten
eigenen Balkonerweiterung nichts zu ändern. Diese ist nämlich – wie sogleich zu
zeigen sein wird – ebenfalls baurechtskonform. E und F sowie G räumten den
privaten Beschwerdegegnern ein entsprechendes Näherbaurecht ein. Damit
verzichteten sie auf ihren Anspruch auf Einhaltung des Grenzabstands. An einen
solchen Verzicht sind nicht nur die Nachbarn, sondern auch die Baubehörden
gebunden. Diese können die ordentlichen öffentlich-rechtlichen Grenzabstände
nicht mehr durchsetzen; lediglich bei ungenügenden wohnhygienischen und feuerpolizeilichen
Verhältnissen dürfen (und müssen) sie einschreiten und die Baubewilligung
verweigern (vgl. § 270 Abs. 3 PBG). Wird eine Baute gestützt auf
ein Näherbaurecht errichtet, so ist sie in abstandsrechtlicher Hinsicht
baurechtskonform. Bedeutungslos ist im vorliegenden Zusammenhang, dass die
Nachbarn bloss ein projektbezogenes Näherbaurecht erteilt haben: Diese
Projektbezogenheit beeinflusst einzig das Verhältnis zwischen den privaten
Beschwerdegegnern und ihren südlichen Nachbarn. Diese haben ihr Einverständnis
lediglich zum konkreten Bauvorhaben erteilt, wie es der Baubewilligungsbehörde
im Baugesuch vom 20. Januar 2013 unterbreitet wurde. Demgegenüber müssen
sie – wie in Erwägung 3.3 aufgezeigt – spätere Änderungen an der
Balkonerweiterung in Form von Umbauten oder Aufstockungen nicht akzeptieren.
Weshalb sich dieses spezifische Zustimmungserfordernis nun auch auf allfällige
Änderungen am Balkon der Beschwerdeführerin erstrecken soll, ist nicht
ersichtlich und wird in der Beschwerde auch nicht begründet. Die
Beschwerdeführerin ist in Bezug auf allfällige eigene Bauvorhaben lediglich
insofern auf die Zustimmung der südlichen Nachbarschaft angewiesen, als sie
ihren Balkon erweitern möchte. Dieses Zustimmungserfordernis hängt indessen
nicht von der projektierten Balkonerweiterung der privaten Beschwerdegegner ab.
Vielmehr ist das Zustimmungserfordernis Folge der Tatsache, dass der Balkon der
Beschwerdeführerin mit einer Länge von 6,3 Metern (seit jeher) das gemäss
§ 260 Abs. 3 PBG zulässige Drittel vollständig ausschöpft. Das
Bauvorhaben der privaten Beschwerdegegner führt zu keiner (zusätzlichen)
Beeinträchtigung der künftigen Baumöglichkeiten der Beschwerdeführerin.
Entsprechend ist nicht ersichtlich, weshalb die Erteilung der Baubewilligung
von ihrem Einverständnis abhängig sein soll.
4.
Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist
deshalb abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen; eine Parteientschädigung kann nicht zugesprochen werden (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 17 Abs. 2
VRG).
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 1'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    100.--     Zustellkosten,
Fr. 1'600.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …