zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00457 · 2025-11-27 · de
Baubewilligung

[Mit der Baubewilligung wurde der Abbruch der bestehenden Villa und der Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sieben Wohnungen bewilligt. Die Beschwerdeführenden beantragen die Aufhebung der Baubewilligung und die Feststellung, dass konkrete Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit bestünden. Dazu reichten sie ein architekturhistorisches Gutachten ein.] Die massgeblichen Entscheidgrundlagen ergeben sich aus den Akten; auf einen Augenschein kann verzichtet werden (E. 3). Inventare wollen eine Bestandesaufnahme der in Betracht fallenden Schutzobjekte ermöglichen. Deshalb dürfen an die Inventarisierung keine zu strengen Anforderungen gestellt werden (E. 4.3.2). Aus der Nichtaufnahme in ein Inventar lässt sich nicht unbesehen ableiten, dass dem Objekt keine potenzielle Schutzwürdigkeit zukommt (E. 4.3.5). Das eingereichte architekturhistorische Privatgutachten ist nach wissenschaftlichen Kriterien abgefasst, vollständig und lückenlos und damit als Beweismittel geeignet (E. 4.4.3). Aus dem Gutachten ergeben sich genügend konkrete Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit der Liegenschaft (E. 4.5). Teilweise Gutheissung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00457
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00457
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.11.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
[Mit der Baubewilligung wurde der Abbruch der bestehenden Villa und der Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sieben Wohnungen bewilligt. Die Beschwerdeführenden beantragen die Aufhebung der Baubewilligung und die Feststellung, dass konkrete Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit bestünden. Dazu reichten sie ein architekturhistorisches Gutachten ein.]Die massgeblichen Entscheidgrundlagen ergeben sich aus den Akten; auf einen Augenschein kann verzichtet werden (E. 3). Inventare wollen eine Bestandesaufnahme der in Betracht fallenden Schutzobjekte ermöglichen. Deshalb dürfen an die Inventarisierung keine zu strengen Anforderungen gestellt werden (E. 4.3.2). Aus der Nichtaufnahme in ein Inventar lässt sich nicht unbesehen ableiten, dass dem Objekt keine potenzielle Schutzwürdigkeit zukommt (E. 4.3.5). Das eingereichte architekturhistorische Privatgutachten ist nach wissenschaftlichen Kriterien abgefasst, vollständig und lückenlos und damit als Beweismittel geeignet (E. 4.4.3). Aus dem Gutachten ergeben sich genügend konkrete Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit der Liegenschaft (E. 4.5). Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
GUTACHTEN
INVENTAR
SCHUTZWÜRDIGKEIT
Rechtsnormen:
Art. 50 Abs. I BV
Art. 4 KNHV
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 203 Abs. II PBG
§ 205 PBG
§ 211 Abs. I PBG
§ 211 Abs. II PBG
§ 213 PBG
§ 7 Abs. I VRG
§ 21 Abs. I VRG
§ 28 Abs. I VRG
§ 49 VRG
§ 70 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00457
Urteil
der
1. Kammer
vom 27. November 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz),
Verwaltungsrichter José Krause, Verwaltungsrichter Josua Raster,
Gerichtsschreiber Yann Aders.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
3.    C,
4.    D,
5.    E,
alle vertreten durch RA F,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    G,
vertreten durch RA H,
2.    Gemeinderat Uitikon,
3.    Baudirektion des Kantons Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 27. Februar 2023 erteilte der
Gemeinderat Uitikon G die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse 02 in Uitikon.
Gleichzeitig wurde die im koordinierten Verfahren ergangene Gesamtverfügung der
Baudirektion des Kantons Zürich vom 9. Dezember 2022 betreffend Bauen an
einer Staatsstrasse und im Waldabstandsbereich sowie betreffend die
gewässerschutzrechtliche Beurteilung von Erdwärmesonden eröffnet.
II.
Gegen diese Entscheide erhoben J, K, B, C, D und E mit
gemeinsamer Eingabe vom 11. April 2023 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons
Zürich und beantragten, die Entscheide seien aufzuheben. Es sei festzustellen,
dass das an der I-Strasse 02 bestehende Haus ein wichtiger Zeuge einer
wirtschaftlichen und baukünstlerischen Epoche im Sinne von § 203 Abs. 1
lit. c des Planungs- und Baugesetzes (PBG) von überkommunaler Bedeutung
sei und mit einer Schutzverfügung oder einem Schutzvertrag im Sinne von
§ 205 lit. c bzw. lit. d PBG zu schützen sei. Die Baudirektion
sei anzuweisen, eine vorsorgliche Unterschutzstellung zu verfügen sowie die
Schutzwürdigkeit und einen allfälligen Schutzumfang durch ein Gutachten der
Denkmalpflegekommission des Kantons Zürich (KDK) abzuklären und anschliessend
allfällige Schutzmassnahmen anzuordnen.
Am 10. Januar 2024 führte das Baurekursgericht einen
Abteilungsaugenschein vor Ort durch. Mit Entscheid vom 7. Juni 2024 wies
es den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat, auferlegte den Rekurrierenden die
Verfahrenskosten und verpflichtete diese zur Bezahlung einer
Umtriebsentschädigung
III.
Dagegen gelangten J, K, B, C, D und E mit gemeinsamer
Eingabe vom 13. August 2024 an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich
und beantragten, den angefochtenen Entscheid und die Baubewilligung des Gemeinderates
aufzuheben (Anträge Nrn. 1 und 2). Es sei festzustellen, dass konkrete
Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen, bisher
weder formell unter Schutz gestellten noch inventarisierten Liegenschaft
bestehen und das Streitobjekt zu Unrecht nicht in den Inventaren verzeichnet
sei (Antrag Nr. 3). Die Bauherrschaft habe vor einer allfälligen erneuten
Baueingabe einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit und den Umfang allfälliger
Schutzmassnahmen zu verlangen (Provokationsbegehren im Sinne von § 213 PBG;
Antrag Nr. 4). Ein allfälliger, auch nur teilweise negativer Unterschutzstellungsentscheid
sei zu publizieren (Antrag Nr. 5). Die Kosten des Beschwerdeverfahrens
sowie des Rekursverfahrens seien der Beschwerdegegnerschaft und/oder der
Staatskasse aufzuerlegen (Antrag Nr. 6). Den Beschwerdeführenden sei eine
angemessene Parteientschädigung für das Rekursverfahren und das
Beschwerdeverfahren zuzusprechen (Anträge Nrn. 7 und 8). In
verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten die Beschwerdeführenden, ihnen seien
sämtliche Schriften oder andere entscheidrelevanten Akten unaufgefordert
zuzustellen. Es sei ein Augenschein durchzuführen und es seien sämtliche
Vorakten beizuziehen.
Die Baudirektion beantragte mit Eingabe vom 9. September
2024 mit Verweis auf den Mitbericht des Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 5. September
2024 die Abweisung der Beschwerde. Das Baurekursgericht beantragte am 10. September
2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat
Uitikon beantragte mit Beschluss vom 2. September 2024, versandt am 12. September
2024, die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge, soweit darauf einzutreten
sei. Mit Beschwerdeantwort vom 18. September 2024 beantragte G unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer die Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
Im weiteren Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren
Begehren und Standpunkten fest. Mit Eingabe vom 6. Januar 2025 teilte der
Rechtsvertreter von J und K mit, dass diese ihre Liegenschaft an der I-Strasse 03
an A veräussert hätten. Gemäss dessen Schreiben vom 27. Dezember 2024 tritt
dieser in das Verfahren mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten ein.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden
Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)
zuständig.
1.2
Der private Beschwerdegegner erachtet die Rechtsmittelführung der Beschwerdeführenden
als einen Verstoss gegen Treu und Glauben, da es diesen nicht um den Erhalt
eines angeblich schutzwürdigen Gebäudes gehe, sondern die wahren Beweggründe in
der Verhinderung eines Neubaus mit den damit einhergehenden Immissionen wie
etwa Aussichtsentzug oder Schattenwurf lägen.
Mit der Auffassung der Vorinstanz, auf deren
Erwägungen verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
Satz 2 VRG), hängt die Frage der Rechtsmittellegitimation weder mit dem
geltend gemachten Beschwerdegrund noch mit den vorgebrachten Rügen zusammen. Es
erfolgt somit keine rügenbezogene Beurteilung der Legitimation (BGE 137 II
30 E. 2.3). Vielmehr kann eine zur Rechtsmittelerhebung befugte Person
sämtliche Rügen vorbringen, die nach der anwendbaren Verfahrensordnung zulässig
sind, sofern sie bei Gutheissung des Rechtsmittels der rekurrierenden bzw.
beschwerdeführenden Person den angestrebten praktischen Nutzen verschaffen
können (VGr, 12. Dezember 2024, VB.2023.00568, E. 9.1; 13. Juni
2012, VB.2011.00648, E. 4.1.1).
Der mit der angefochtenen Baubewilligung
ermöglichte Neubau ragte  beispielsweise  höher auf als die bisherige Baute
und wäre für die Beschwerdeführenden in verschiedenerlei Hinsicht mit
Nachteilen verbunden. In der Verhinderung dieser Nachteile läge für die
Beschwerdeführenden ein praktischer Nutzen im Sinne der erwähnten
Rechtsprechung. Daher ist die Rechtsmittelführung vorliegend nicht treuwidrig.
1.3
Ein Parteiwechsel liegt vor, wenn eine am Verfahren beteiligte Partei
ausscheidet und durch eine andere Partei ersetzt wird (Michael Merker,
Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfahren nach dem aargauischen Gesetz über
die Verwaltungsrechtspflege [VRPG] vom 9. Juli 1968, Zürich 1998,
S. 11). Auf Antrag hin wird ein Parteiwechsel vom Verwaltungsgericht in
der Regel dann als zulässig betrachtet, wenn das schutzwürdige Interesse wegen
des Übergangs eines Rechts oder der Änderung tatsächlicher Verhältnisse auf
einen Dritten übergegangen ist (VGr, 6. Februar 2020, VB.2019.00576,
E. 1.2 mit Hinweis; Bertschi, Vorbem. zu §§ 2121a N. 19).
Dies ist vorliegend
der Fall. Der neue Eigentümer
kann daher für die bisherige Eigentümerschaft von
J und K als
Beschwerdeführer
in das Verfahren
eintreten. Das Rubrum ist entsprechend anzupassen.
1.4
Die
Beschwerdeführenden sind zur Beschwerde legitimiert (§ 49 in Verbindung
mit § 21 Abs. 1 VRG). Auch die weiteren Prozessvoraussetzungen sind
erfüllt, weshalb auf die Beschwerde einzutreten ist.
2.
Das streitbetroffene
Baugrundstück Kat.-Nr. 01 mit einer Gesamtgrösse von
liegt überwiegend in der zweigeschossigen Wohnzone W2a gemäss der
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Uitikon (BZO); im südlichen Bereich ist das
Grundstück Teil des Waldareals. Nordöstlich grenzt es an die I-Strasse, von der
aus das Grundstück nach Südwesten hin abfällt. In diese Hanglage ist als
derzeitige Bestandesbaute die streitbetroffene Villa eingefügt. Die
Bauherrschaft plant, die bestehende Villa zurückzubauen und durch ein
Mehrfamilienhaus mit sieben Wohnungen und einer Einstellhalle zu ersetzen.
3.
3.1
In
prozessualer Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden die Durchführung eines
Augenscheins durch das Verwaltungsgericht.
3.2
Der
Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen
Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist dann
geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist,
die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (VGr, 27. Oktober
2016, VB.2016.00032, E. 2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 79).
Es ist zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein
verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen
Augenschein beziehungsweise aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender
Deutlichkeit ergibt (VGr, 3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 2.2;
25. Oktober 2018, VB.2018.00262, E. 3.4; Kaspar Plüss, § 7 N. 81).
Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann,
wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden
können (BGr, 25. Mai 2020, 1C_578/2019, E. 3.1 mit Hinweisen).
Vorliegend ergeben sich die
massgeblichen Entscheidgrundlagen aus den vorhandenen Akten. Wie nachfolgend
(sogleich E. 4) dargelegt wird, kann die aufgeworfene Frage der konkreten
Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit anhand der vorliegenden Akten
beurteilt werden.
4.
Die Beschwerdeführenden bringen vor, es
bestünden konkrete Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit der
streitbetroffenen Liegenschaft, und rügen, dass die Vorinstanz das Bestehen
dieser Anhaltspunkte zu Unrecht verneint habe.
4.1
Der private Beschwerdegegner macht geltend, die Beschwerdeführenden
würden mit ihrem Rechtsbegehren Nr. 3 ein Feststellungsbegehren
hinsichtlich der Schutzwürdigkeit des Bestandesgebäudes stellen. Gegenstand des
vorinstanzlichen Verfahrens sei lediglich der Bauentscheid über die Bewilligung
eines Ersatzneubaus gewesen. Ein förmlicher Feststellungsentscheid über die
Schutzwürdigkeit gehe über den Verfahrensgegenstand hinaus, weshalb nicht
darauf einzutreten sei.
4.1.1
Mit dem Feststellungsbegehren im Antrag
Nr. 3 beantragen die Beschwerdeführenden entgegen dem Dafürhalten des privaten
Beschwerdegegners dem Gericht nicht, die Schutzwürdigkeit im Sinne eines definitiven
Schutzentscheids nach § 205 PBG festzustellen bzw. eine definitive
Unterschutzstellung der Liegenschaft anzuordnen. Sie beantragen vielmehr die
Feststellung, dass konkrete Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit
der streitbetroffenen Liegenschaft bestünden und dass letztere zu Unrecht nicht
in den Inventaren der Schutzobjekte von kommunaler oder überkommunaler
Bedeutung verzeichnet sei.
4.1.2
Die Beschwerdeführenden sind durch das
geplante Bauvorhaben in eigenen Interessen betroffen. In einem solchen Fall
sind Nachbarn zur Rüge befugt, der Neu- oder Umbau sei deshalb unzulässig, weil
er den Abbruch eines Schutzobjekts voraussetze oder ein solches beeinträchtige
und deshalb dem Baugrundstück die denkmalschutzrechtliche Baureife fehle. Dabei
spielt es keine Rolle, ob das Schutzobjekt inventarisiert ist oder bei
pflichtgemässem Handeln der zuständigen Behörden hätte inventarisiert werden
müssen. Ein Nachbar darf sich in diesem Zusammenhang allerdings nicht damit
begnügen, die Schutzwürdigkeit der angrenzenden Baute bloss zu behaupten.
Vielmehr muss er diese anhand konkreter Anhaltspunkte aufzeigen (VGr, 5. Oktober
2023, VB.2023.00009, E. 5.1; 18. August 2022, VB.2021.00605,
E. 3.3 mit Hinweisen; 20. August 2020, VB.2019.00748, E. 12.1.2;
21. April 2016, VB.2015.00554, E. 3.2).
4.1.3
Mit dem bereits vor der Vorinstanz
eingereichten Gutachten von P vom 15. Dezember 2022 (nachfolgend:
Gutachten P) sind die Beschwerdeführenden dieser Obliegenheit nachgekommen und
begnügen sich nicht damit, die Schutzwürdigkeit bloss zu behaupten (siehe unten
E. 4.4.2). Die beschwerdeführenden Nachbarn sind deshalb zur Rüge befugt,
der Neubau sei unzulässig, da allenfalls ein potenzielles Schutzobjekt
abgebrochen werden müsse. Im Lichte der Hauptanträge Nrn. 1 und 2 sind die
Feststellungsbegehren über bestehende Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit
der streitbetroffenen Liegenschaft zuzulassen.
4.2
Dem Gemeinderat bzw. -vorstand steht  wie die Vorinstanz zunächst
zutreffend ausführt  beim Entscheid darüber, welche Objekte ins Inventar
aufzunehmen sind, ein Spielraum zu. Bei der Prüfung, ob ein solcher Entscheid
angemessen ist, ist dementsprechend Zurückhaltung geboten, damit die durch Art. 50
Abs. 1 BV gewährleistete Gemeindeautonomie respektiert wird. Der erwähnte
Spielraum wird indessen namentlich dann überschritten, wenn der kommunale
Entscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist (vgl. zum
Ganzen BGE 145 I 52 E. 3.6 S. 57 ff.; BGr, 7. Juni 2021,
1C_92/2021, E. 5.4; 25. August 2020,
1C_128/2019, 1C_134/2019, E. 5.3).
4.3
4.3.1
Die Schutzobjekte des Natur- und
Heimatschutzes sind in § 203 Abs. 1 PBG umschrieben. Es gehören dazu
namentlich Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude
und Teile, die als wichtige Zeugen erhaltenswürdig sind oder Siedlungen
wesentlich prägen (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). Gemäss § 203
Abs. 2 PBG erstellen die für die Schutzmassnahmen zuständigen Behörden
über die Schutzobjekte Inventare. Bei Objekten von kommunaler Bedeutung ist der
Gemeindevorstand, bei solchen von überkommunaler Bedeutung ist das Amt für
Raumentwicklung (ARE) der Baudirektion für die Inventarisierung zuständig (§ 203
Abs. 2 in Verbindung mit § 211 Abs. 1 bzw. Abs. 2 PBG und
§ 4 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977
[KNHV]; vgl. zum Ganzen: BGr, 7. Juni 2021, 1C_92/2021, E. 2.1).
4.3.2
Weil Inventare eine Bestandesaufnahme
der in Betracht fallenden Schutzobjekte ermöglichen wollen, sollen Aufnahme in
die Inventare nicht nur jene Objekte finden, welche mit Sicherheit formell
geschützt werden; vielmehr geht es darum, den gesamten Bestand der schutzfähigen
Objekte zu erfassen, ohne Rücksicht auf allenfalls beabsichtigte Schutzmassnahmen
seitens der Behörden (VGr, 12. Mai 2023, VB.2022.00515, E. 3.1;
9. Februar 2011, VB.2010.00032, E. 5.3 = BEZ 2011 Nr. 21,
jeweils mit Hinweis auf RB 1990 Nr. 72). An eine Inventarisierung
dürfen daher keine zu strengen Anforderungen gestellt werden (BGr, 7. Juni
2021, 1C_92/2021, E. 5.2).
4.3.3
Das ARE hat die Revision und Ergänzung
des Inventars der Schutzobjekte von überkommunaler Bedeutung der Planungsregion
Limmattal am 13. September 2019 festgesetzt (AREV Nr. 0848/2019). Es
ist unbestritten, dass die streitbetroffene Liegenschaft darin nicht Eingang
gefunden hat. Das für die Inventarisierung von potenziellen Schutzobjekten
überkommunaler Bedeutung zuständige ARE vertrat im bisherigen Verfahren den
Standpunkt, dass die Liegenschaft nicht in den jeweiligen Inventaren
verzeichnet sei. Das Wohnhaus figuriere auch nicht auf der "Liste der
geprüften, nicht zur Aufnahme vorgesehenen Objekte", die jeweils der KDK
neben der Liste mit den zur Festsetzung vorgesehenen Objekten zur Begutachtung
vorgelegt werde. Es äusserte sich nicht weiter zu den Aussagen im Gutachten P
und dazu, ob das Objekt einen wichtigen Zeitzeugen darstellen könnte.
4.3.4
Auch der für die Inventarisierung
kommunaler Schutzobjekte zuständige Gemeinderat stellte sich im Verfahren vor
der Vorinstanz im Wesentlichen auf den Standpunkt, das betreffende
Einfamilienhaus sei nicht im Inventar verzeichnet; aus Sicht der Gemeinde
hätten keinerlei Anhaltspunkte bestanden, die Schutzwürdigkeit der Baute in
Betracht zu ziehen. Das Gebäude stehe an einer von aussen kaum einsehbaren Lage
am Rande des bewaldeten W-Tals und weise damit keinerlei besondere Bedeutung
und Schutzwürdigkeit auf.
4.3.5
Aus der Nichtaufnahme in ein Inventar
lässt sich indes  entgegen dem privaten Beschwerdegegner  nicht unbesehen
ableiten, dass dem Objekt keine potenzielle Schutzwürdigkeit zukommt. Dies
insbesondere dann nicht, wenn eine Aufnahme wie im vorliegenden Fall gar nicht
Gegenstand der Prüfung im Rahmen der Inventarrevision war. Es besteht die
Möglichkeit, dass ein Objekt schlicht übersehen wurde. Es ist gerade nicht
zwingend, dass ein potenzielles Schutzobjekt inventarisiert ist. Dies gilt auch
dann, wenn die Inventarerarbeitung wie vorliegend erst vor wenigen Jahren
erfolgt ist (vgl. auch: VGr, 19. Juni 2025, VB.2024.00360, E. 5.6.2;
28. Juli 2022, VB.2021.00849, E. 3.4, mit weiteren Hinweisen). Aus
der kürzlich erfolgten Inventarrevision kann der private Beschwerdegegner,
anders als er meint, keinen Vertrauensschutz ableiten (VGr, 19. Juni 2025,
VB.2024.00360, E. 5.6.2).
4.4
4.4.1
Gemäss § 7 Abs. 1 VRG
untersuchen die Verwaltungsbehörden den Sachverhalt von Amtes wegen, wobei sie
zu dessen Feststellung unter anderem Sachverständige beiziehen. Gutachten
unterliegen wie alle Beweismittel der freien Beweiswürdigung (VGr, 11. August
2016, VB.2016.00012, E. 2.3), was grundsätzlich auch für Expertisen gilt,
die von einer Partei eingeholt und als Beweismittel in das Verfahren
eingebracht werden (BGr, 23. Oktober 2025, 1C_57/2024 und 1C_62/2024,
E. 5.4.2 mit Hinweis auf BGE 141 III 433 E. 2.6; 135 III 670
E. 3.3.1; 132 III 83 E. 3.6; VGr, 19. Juni 2025, VB.2024.00360,
E. 5.1; 22. Oktober 2015, VB.2015.00343, E. 6.3; Kaspar Plüss,
Kommentar VRG, § 7 N. 148). Einem Parteigutachten darf in
Verwaltungsverfahren der Beweiswert nicht schon deshalb abgesprochen werden,
weil es von einer Partei stammt (BGr, 23. Oktober 2025, 1C_57/2024 und 1C_62/2024,
E. 5.4.2 mit Hinweis auf BGE 137 II 266 E. 3.2; Plüss,
§ 7 Rz. 148; Dominik Bachmann, PBG aktuell 3/2017, S. 5 ff.,
S. 16). Aus Privatgutachten können sich insbesondere Zweifel an der
Schlüssigkeit einer behördlichen Beurteilung ergeben (vgl. BGr, 12. Oktober
2016, 1C_526/2015, E. 6.5). Kommt die zuständige Behörde bzw. das
zuständige Gericht zur Überzeugung, dass die darin enthaltenen Darlegungen und
Fakten zutreffen, dürfen sie einem Entscheid als Sachverhalt zugrunde gelegt
werden (BGr, 23. Oktober 2025, 1C_57/2024 und 1C_62/2024, E. 5.4.2
mit Hinweis auf BGr, 3. September 2018, 1C_153/2018, E. 3.2).
Ist ein Gutachten in sich schlüssig bzw.
frei von Widersprüchen, klar, vollständig, hinreichend aktuell und gehörig
begründet, ist es grundsätzlich geeignet, zur Sachverhaltsermittlung
beizutragen (Plüss, § 7 N. 69 f.). Im Sinn der vorstehenden
Ausführungen ist das Gutachten P geeignet, zur Sachverhaltsfeststellung
beizutragen. Entgegen dem privaten Beschwerdegegner kann dem Gutachten P
jedenfalls nicht jeglicher Beweiswert abgesprochen werden.
4.4.2
Das Gutachten P ist als
"architekturgeschichtliches Gutachten und Empfehlung zur Schutzabklärung
durch die Kantonale Kommission für Denkmalpflege" bezeichnet, das zuhanden
des Rechtsvertreters der Beschwerdeführenden erarbeitet wurde. Nach
Ausführungen zur Planungs- und Baugeschichte des streitbetroffenen Hauses
"Q" (S. 4 ff.) wird in einem Exkurs der Werdegang und das
Schaffen des Architekten Andres Liesch geschildert (S. 6 f.). Daran
anschliessend enthält das Gutachten einen Baubeschrieb (S. 8 ff.),
der neben der ortsbaulichen Situation zunächst das äussere Erscheinungsbild der
streitbetroffenen Liegenschaft an der I-Strasse 02 beleuchtet und danach 
abgestützt auf Archivmaterial, die Verkaufsunterlagen der Liegenschaft und
unter Beizug der Baupläne des Hauses sowie der erhältlichen Fotografien der
Innenräume  das streitbetroffene Objekt beschreibt und verschiedene besondere
Gestaltungselemente hervorhebt sowie deren Materialisierung beleuchtet. Es
nennt ausdrücklich die charakterisierenden Sichtbacksteinwände, die
"gestalterisch streng durchformuliert[e]" Treppe (S. 17), die
starke Wahrnehmbarkeit der Sechseckform und den engen räumlichen Zusammenhang
zwischen den verschiedenen Wohnräumen (S. 19). Wiederholt wird die
hochwertige und sorgfältige Planung und Materialisierung betont, die sich
exemplarisch am in der südlichen Innenwand integrierten Cheminée aus
Sichtbackstein (S. 21) oder der Planung und Ausführung der Fensterelemente
(S. 22) zeige. Das Gutachten äussert sich ferner zu den späteren
Veränderungen und dem Erhaltungszustand (S. 24), bevor es zu einer
architekturgeschichtlichen Würdigung des Hauses schreitet
(S. 24 ff.). Dort gelangt das Gutachten zum Schluss, dass es sich um
ein herausragendes baukünstlerisches Werk der Nachkriegszeit handle
(S. 25). Laut dem Gutachten zeige sich das Haus Q in seiner sensiblen Lage
am Siedlungsrand ortsbaulich rücksichtsvoll ausgebildet. Mit der strassenseitig
zurückhaltenden Höhenentwicklung, der Terrassierung und dem durchgrünten Garten
bilde es einen sanften Übergang von Siedlung zu Wald aus, weshalb das Gutachten
ihm einen Situationswert zuspricht (S. 25). Anhand des historischen
Kontexts und unter Bezugnahme auf Elemente des Baubeschriebs wird ausgeführt,
worin der Eigenwert des fraglichen Objekts besteht und dass letzteres von einer
Weiterentwicklung bzw. Rezeption der architektonischen Prinzipien Frank Lloyd
Wrights zeuge (S. 25 ff.). Die Gutachterin würdigt die durchgängige
Konzeption des Hauses, wonach das Haus "im Grossen" ein auf der
Sechseckform basierendes räumlich komplexes und mit dem Freiraum eng verzahntes
Volumen bilde, andererseits auch "im Kleinen" die Sechseckform für
die Detailgestaltung von Elementen wie den Aussenleuchten oder den
Zementplatten im Garten zugrunde lege (S. 25). Dem Architekten Andres
Liesch habe als Inspirationsquelle die Architektur des amerikanischen
Architekten Frank Lloyd Wright gedient, über dessen Werk im Jahr 1952 im
Kunsthaus Zürich eine Wanderausstellung gastierte, wo die Pläne des "Hanna-Hauses"
mit seinem Wabengrundriss als Exponat gezeigt worden seien (S. 26).
Lieschs Interesse für die Rezeption der architektonischen Prinzipien und der
organischen Architektur Wrights zeige sich auch in einem weiteren Entwurf eines
Wohnhauses in Uitikon (S. 27). Abschliessend gelangt das Gutachten zum
Schluss, dass das sorgsam geplante Haus mit zugehörigem Freibereich ein
wichtiger Zeuge einer wirtschaftlichen und baukünstlerischen Epoche sei und als
solcher samt der für seine Wirkung wesentlichen Umgebung schützenswert sei. Es
zeichne sich durch seinen sehr grossen baukünstlerischen Eigenwert aus. Die
Liegenschaft sei ein wichtiges Zeugnis der schweizweiten Rezeption von Bauten
Wrights und von überkommunaler Bedeutung. Die Gutachterin schliesst mit der
Empfehlung, vorsorgliche Schutzmassnahmen anzuordnen und die Schutzwürdigkeit
und einen allfälligen Schutzumfang durch ein auf einem Augenschein beruhendes
Gutachten der Kantonalen Kommission für Denkmalpflege abzuklären (S. 28).
4.4.3
Das Gutachten äussert sich damit eingehend zu den wesentlichen Merkmalen,
die eine Schutzvermutung begründen können. Es beleuchtet die architektonischen
Besonderheiten und stellt das Objekt in seinen architekturhistorischen Kontext.
Neben Aussagen zum Situationswert wird insbesondere der Eigenwert hervorgehoben
und einlässlich begründet. Angesichts des Umstands, dass die von den
Beschwerdeführenden beauftragte Gutachterin keinen Zugang zum Gebäude hatte,
ist es entgegen dem Beschwerdeführer nicht zu beanstanden, wenn das Gutachten
zu Fragen der inneren Qualitäten auf die greifbaren Unterlagen wie Baupläne,
die Verkaufsdokumentation und einen Artikel aus der Zeitschrift Annabelle aus
dem Jahr 1965 abstützt. Im Gutachten wird ausgewiesen, dass eine Begehung der
Innenräume nicht möglich gewesen sei und ein Augenschein bei den weiteren
Abklärungen empfohlen werde. Das Gutachten erscheint dennoch als vollständig
und lückenlos. Widersprüche sind darin nicht auszumachen und werden von den
Beschwerdegegnern oder der Vorinstanz auch nicht geltend gemacht. Das von den
Beschwerdeführenden eingereichte Gutachten wurde von einer anerkannten
Fachexpertin auf dem Gebiet der Denkmalpflege mit mehrjähriger Berufserfahrung
verfasst, die überdies als Vizepräsidentin der Eidgenössischen Kommission für
Denkmalpflege (EKD) gewählt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass sie über
die erforderlichen Fachkenntnisse für ein entsprechendes Gutachten verfügt.
Dies stellen die Beschwerdegegner denn auch nicht in Abrede. Demnach ist davon
auszugehen, dass das Parteigutachten nach wissenschaftlichen Kriterien
abgefasst worden ist und ihm als Beweismittel entsprechendes Gewicht zukommt.
Der private Beschwerdegegner hält dem
Gutachten P im Wesentlichen entgegen, dass es sich um ein
Gefälligkeitsgutachten handle, da in der Einleitung episch ausgeführt werde,
wie die Auftragsvergabe zustande gekommen sei, und am Ende Empfehlungen zu den
zu beantragenden Massnahmen ausgesprochen würden. Damit zeigt er in keiner
Weise auf, inwiefern das Gutachten P fachlich unbegründet, unvollständig oder
widersprüchlich sein soll. Die Schilderung der Auftragsvergabe schafft
Transparenz und ist nicht zu beanstanden. Das Gutachten empfiehlt im Ergebnis,
die Schutzwürdigkeit weiter abklären zu lassen. Dies ist ebenfalls nicht zu
beanstanden. Es bestehen somit keine Anhaltspunkte, dass es sich um ein reines
Gefälligkeitsgutachten handelt. Auch aus dem spärlich dokumentierten
Augenschein der Vorinstanz lassen sich keine Feststellungen oder Würdigungen
entnehmen, welche die Aussagen im Gutachten umzustossen vermöchten oder
zumindest daran Zweifel wecken würden.
4.4.4
Die Vorinstanz referiert in ihrem Entscheid zunächst über weite Strecken
den Inhalt des Gutachtens und gibt dessen wesentlichen Inhalt zutreffend
wieder. Die anschliessende eigene Würdigung beschränkt sich hingegen im
Wesentlichen darauf, festzustellen, dass die geltend gemachten Qualitäten nicht
erkennbar seien, obwohl sie verschiedene charakteristische gestalterische
Elemente des Objekts bestätigt. So anerkennt der vorinstanzliche Entscheid die
konsequente Anwendung der Hexagonalform, um sogleich festzustellen, dass dies
für sich allein nicht ausreiche, um die Schutzwürdigkeit eines Gebäudes zu
begründen. Es sei mit dem Denkmalschutzgedanken nicht vereinbar, dass jedes
Gebäude, dessen Architektur vom Stil eines bekannten Architekten beeinflusst
sei, ein potenzielles Denkmalschutzobjekt darstelle, ansonsten man in der
Konsequenz jedes Gebäude mit einer Hexagonalform unter Schutz stellen müsste.
Diese isolierte Betrachtung wird den im Gutachten P geschilderten Beziehungen
und der architekturgeschichtlichen Würdigung keineswegs gerecht. Es fehlt darin
eine inhaltliche Auseinandersetzung mit der Entstehungsgeschichte und dem
uvre von Andres Liesch. Bei der Betrachtung fehlt der
sozialgeschichtliche und architekturhistorische Kontext gänzlich. Die
vorinstanzliche Würdigung wird damit der gutachterlich ausgeführten Bedeutung
des streitbetroffenen Objekts nicht gerecht.
Dem vorliegenden Bau würden sodann "die
Feinheiten, wie etwa die von Frank Lloyd Wright verwendeten filigranen
Holzelemente" fehlen, die wesentlich seien, damit das Gebäude mit der
umgebenden Natur verschmelzen könne. Sodann hält die Vorinstanz fest, dass das
Gebäude eine organische Form aufweise und relativ flach in den Hang gebettet
sei. Gleichwohl wirke es aber sehr kantig und von der Materialisierung mit den
Betonbändern rund um den Backstein her eher abweisend und keineswegs organisch.
Eine Verschmelzung mit der Natur sei nicht erkennbar. Auch der zeitliche
Abstand zum 1936 erbauten Haus von Frank Lloyd Wright sei zu gross. Die
Vorinstanz verneint, abgesehen von der geometrischen Grundform, einen direkten
Bezug zu Frank Lloyd Wright. Das Gutachten hat  wie die Beschwerdeführenden zu
Recht anführen  keine Kopie, sondern eine Rezeption von Frank Lloyd Wright
durch den Architekten Andres Liesch festgestellt. Damit einem Objekt
denkmalschutzwürdige Qualitäten zugesprochen werden können, bedarf es keiner möglichst
originalgetreuen Übernahme oder gar Imitation von stilprägenden
Architekturstilen. Denkmalschutzeigenschaften kommen einem Objekt vielmehr
aufgrund seiner Aussagekraft als Zeuge einer politischen, wirtschaftlichen,
sozialen oder baukünstlerischen Epoche zu.
Nach der Vorinstanz weise das Gebäude auch
neben dem Bezug zu Frank Lloyd Wright abgesehen von der "wirklich sehr
konsequenten Anwendung der Bienenwabenform keine besonderen Qualitäten auf, die
eine Schutzwürdigkeit vermuten lassen". Damit anerkennt die Vorinstanz die
mit dem Gutachten ausgeführten Qualitäten teilweise, was für eine Schutzvermutung
bereits hinreichend ist, setzt sich im Übrigen aber mit dessen Ergebnis nicht
weiter auseinander. Die Schlussfolgerung des Baurekursgerichts, wonach weder
der Artikel in der Zeitschrift Annabelle noch der Artikel über den Architekten
Liesch auf eine besondere Bedeutung des streitbetroffenen Gebäudes hinweisen
würden, steht im Kontrast zu den schlüssig hergeleiteten und ausführlich
begründeten Aussagen im Gutachten P.
Die eigenen Feststellungen des Gerichts zum
Situations- und Eigenwert des Objekts lassen die gebotene Tiefe vermissen. Im
Übrigen ist der Augenschein, wie von den Beschwerdeführenden zu Recht moniert,
äusserst knapp dokumentiert.
4.4.5
Das streitbetroffene Objekt hat
augenscheinlich in den letzten Jahren nicht mehr die notwendige Pflege
erhalten. Dennoch scheint gemäss den vorliegenden Akten noch genügend Substanz
vorhanden zu sein; jedenfalls so viel, dass eine potenzielle Schutzwürdigkeit nicht
bereits von vornherein ausser Betracht fällt. Ob genügend schützenswerte
Substanz vorhanden ist und eine allfällige Unterschutzstellung sich als
verhältnismässig erweist, wäre allenfalls im Rahmen einer Schutzabklärung zu ergründen.
Dabei wäre  mit dem privaten Beschwerdegegner  auch eine allfällige
Vernachlässigung des Unterhalts zu berücksichtigen (vgl. VGr, 20. März 2025,
VB.2023.00540, E. 3.2).
4.5
Es bestehen aufgrund des Gutachtens genügend konkrete Anhaltspunkte für
eine mögliche Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen Liegenschaft. Da an eine
Inventarisierung keine zu strengen Anforderungen gestellt werden dürfen (oben
E. 4.3.2), sind die notwendigen qualitativen Merkmale, um eine mögliche
Schutzwürdigkeit zu begründen, vorliegend hinreichend erstellt. Die
tatsächlichen Eigenschaften der streitbetroffenen Liegenschaft als Zeuge einer
politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche nach § 203
Abs. 1 lit. c PBG wären in einem allfälligen Unterschutzstellungsverfahren
näher abzuklären. Die vom Beschwerdegegner 2 erteilte Baubewilligung, die
einen vollständigen Rückbau der bestehenden Überbauung gestattet, ist damit
mangels denkmalschutzrechtlicher Baureife rechtsfehlerhaft.
5.
5.1
Soweit die Beschwerdeführenden mit Rechtsbegehren Nr. 4 beantragen,
dass der private Beschwerdegegner vor einer allfälligen erneuten Baueingabe
einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit und den Umfang allfälliger Schutzmassnahmen
(Provokationsbegehren im Sinne von § 213 PBG) zu verlangen habe, vermögen
sie im vorliegenden Verfahren nicht durchzudringen.
Mit Verweis auf die vorinstanzlichen
Erwägungen (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG)
ist es nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens, die Bauherrschaft zur
Einholung eines Schutzentscheids zu verpflichten. Es ist mithin dem privaten
Beschwerdegegner anheimgestellt, ob er nach der Aufhebung der
streitgegenständlichen Baubewilligung einen Schutzentscheid erwirken, sein
Bauprojekt in angepasster Form weiterverfolgen oder gänzlich auf eine Umsetzung
verzichten will. Der private Beschwerdegegner darf nach dem Bauabschlag nicht
schlechter gestellt sein als vor der Einreichung seines Baugesuchs (BEZ 2014 Nr. 41
E. 4.2, auch zum Folgenden). Bei einer allfälligen erneuten Baueingabe,
die wiederum das streitbetroffene potenzielle Schutzobjekt gefährdet, hätte die
kommunale Baubehörde das Baubewilligungsverfahren zu sistieren und mittels Hindernisbrief
die Bauherrschaft über die Bauhinderungsgründe und ihre weiteren Optionen zu
orientieren (vgl. Josua Raster/Thomas Wipf in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.],
Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. Aufl., Wädenswil 2024,
S. 368 f.).
5.2
Mit ihrem Rechtsbegehren Nr. 5 verlangen die Beschwerdeführenden,
ein allfälliger, auch nur teilweise negativer Unterschutzstellungsentscheid sei
zu publizieren. Auch mit diesem Begehren dringen sie im vorliegenden Verfahren
nicht durch. Die Verfahrensvorschriften allfälliger künftiger Schutzentscheide
sind nicht streitgegenständlich und können nicht vorgängig durch das
Verwaltungsgericht behandelt werden. Es ist sodann davon auszugehen, dass die
zuständige kommunale oder kantonale Behörde die Verfahrensvorschriften für die
Bekanntmachung eines allfälligen Schutzentscheids (vgl. VGr, 21. Mai 2015,
VB.2015.00057, E. 2.2 und E. 3) beachten wird.
6.
Nach dem vorstehend Ausgeführten ist die
Beschwerde teilweise gutzuheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 7. Juni
2024, die kommunale Baubewilligung vom 27. Februar 2023 und die
Gesamtverfügung der Baudirektion vom 9. Dezember 2022 sind aufzuheben.
7.
7.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der
Beschwerdegegnerschaft 13 je zu einem Drittel aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG).
Zur Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens
ist die Sache an das Baurekursgericht zurückzuweisen.
7.2
Dem privaten Beschwerdegegner ist von vornherein keine
Parteientschädigung auszurichten. Vielmehr ist dieser zu verpflichten, den
Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine angemessene
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a in
Verbindung mit Abs. 3 VRG). Die Gemeinde wird in der vorliegenden
Konstellation, wo sich private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss nicht
entschädigungspflichtig (vgl. Plüss, § 17 N. 94).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Vom
Parteiwechsel wird Vormerk genommen und das Rubrum entsprechend angepasst.
2.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom
7. Juni 2024, der Beschluss des Gemeinderats Uitikon vom 27. Februar
2023 sowie die Gesamtverfügung der Baudirektion vom 9. Dezember 2022 werden
aufgehoben.
Im
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
3.    Zur
Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens wird die
Sache an das Baurekursgericht zurückgewiesen.
4.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    340.--
Zustellkosten,
Fr. 4'340.--
Total der Kosten.
5.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft 13 je zu einem Drittel auferlegt.
6.    Der
Beschwerdegegner 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von total Fr. 3'000.-
(einschliesslich Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft dieses Entscheides.
7.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
8.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.