zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00360 · 2025-06-19 · de

Baubewilligung | Teilweiser Umbau der Härterei und, anstelle der Maag-Halle und des Büroturms, Erstellung von Neubauten mit 50 Wohnungen: Aufhebung des Bauentscheids und vorgängige Abklärung der Schutzwürdigkeit der Maag-Halle. Die Aufnahme in ein Inventar begründet die Vermutung der Schutzwürdigkeit der darin verzeichneten Objekte. Die zuständige Behörde ist dazu verpflichtet, sich mit dieser Vermutung auseinanderzusetzen, wenn der Grundeigentümer eines inventarisierten Objekts dies verlangt (Provokationsbegehren; vgl. § 215 Abs. 1 PBG) oder ein Baugesuch stellt, welches das potenzielle Schutzobjekt gefährdet. Nur wenn eine Gefährdung des inventarisierten Objekts durch das Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden kann, besteht für das Gemeinwesen keine Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang des Inventarobjekts zu entscheiden. Gleiches muss gelten, wenn ein nicht inventarisiertes Objekt Gegenstand des Bauprojekts ist. Ein Objekt kann auch unabhängig von einem Inventareintrag potenziell schutzwürdig sein. Sobald konkrete Hinweise vorliegen, werden Abklärungen durch die Behörde erforderlich (E. 3.3). Zentraler Streitpunkt ist, ob der Maag-Halle „Schutzobjektqualität“ zukommt. Das Baurekursgericht durfte gestützt auf die beiden von Fachpersonen verfassten, ausführlich begründeten und (im Ergebnis) übereinstimmenden Parteigutachten davon ausgehen, dass die Maag-Halle – unabhängig von einem Inventareintrag oder bisherigen Schutzabklärungen – als potenziell schutzwürdig erscheint bzw. genügend konkrete Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit vorliegen. Eine offensichtliche Schutzqualität ist nicht erforderlich, um eine mögliche Gefährdung des Abbruchobjekts anzunehmen und die Pflicht auszulösen, einen Schutzentscheid zu treffen (E. 5). Teilweise Gutheissung bzgl. Parteientschädigung an ZVH.

Zürich Verwaltungsgericht 19.06.2025 VB.2024.00360
Zurich Verwaltungsgericht 19.06.2025 VB.2024.00360
Zurigo Verwaltungsgericht 19.06.2025 VB.2024.00360

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00360
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00360
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.06.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Teilweiser Umbau der Härterei und, anstelle der Maag-Halle und des Büroturms, Erstellung von Neubauten mit 50 Wohnungen: Aufhebung des Bauentscheids und vorgängige Abklärung der Schutzwürdigkeit der Maag-Halle.
Die Aufnahme in ein Inventar begründet die Vermutung der Schutzwürdigkeit der darin verzeichneten Objekte. Die zuständige Behörde ist dazu verpflichtet, sich mit dieser Vermutung auseinanderzusetzen, wenn der Grundeigentümer eines inventarisierten Objekts dies verlangt (Provokationsbegehren; vgl. § 215 Abs. 1 PBG) oder ein Baugesuch stellt, welches das potenzielle Schutzobjekt gefährdet. Nur wenn eine Gefährdung des inventarisierten Objekts durch das Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden kann, besteht für das Gemeinwesen keine Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang des Inventarobjekts zu entscheiden. Gleiches muss gelten, wenn ein nicht inventarisiertes Objekt Gegenstand des Bauprojekts ist. Ein Objekt kann auch unabhängig von einem Inventareintrag potenziell schutzwürdig sein. Sobald konkrete Hinweise vorliegen, werden Abklärungen durch die Behörde erforderlich (E. 3.3).
Zentraler Streitpunkt ist, ob der Maag-Halle „Schutzobjektqualität“ zukommt. Das Baurekursgericht durfte gestützt auf die beiden von Fachpersonen verfassten, ausführlich begründeten und (im Ergebnis) übereinstimmenden Parteigutachten davon ausgehen, dass die Maag-Halle – unabhängig von einem Inventareintrag oder bisherigen Schutzabklärungen – als potenziell schutzwürdig erscheint bzw. genügend konkrete Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit vorliegen. Eine offensichtliche Schutzqualität ist nicht erforderlich, um eine mögliche Gefährdung des Abbruchobjekts anzunehmen und die Pflicht auszulösen, einen Schutzentscheid zu treffen (E. 5).
Teilweise Gutheissung bzgl. Parteientschädigung an ZVH.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
GEFÄHRDUNG
GEFÄHRDUNG EINES INVENTAROBJEKTS
GEFÄHRDUNG EINES SCHUTZOBJEKTS
INVENTAREINTRAG
KONKRETE ANHALTSPUNKTE
NICHT INVENTARISIERTES OBJEKT
PARTEIGUTACHTEN
SCHUTZENTSCHEID
SCHUTZOBJEKT
SCHUTZQUALITÄT
SCHUTZWÜRDIGKEIT
Rechtsnormen:
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 203 Abs. II PBG
§ 203 Abs. III PBG
§ 7 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00360
Urteil
der 1.
Kammer
vom
19. Juni 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz),
Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter Daniel
Schweikert,
Gerichtsschreiberin
Laura
Diener.
In Sachen
A AG,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.
Zürcher Heimatschutz ZVH,
vertreten durch RA B,
2.
Stiftung D,
3.
E,
4.
F,
5.1
G,
5.2
H,
2–5 vertreten durch RA I,
Beschwerdegegnerschaft,
und
1.
Bausektion des Stadtrates Zürich,
c/o Amt für Baubewilligungen,
2.
Stadtrat von Zürich,
vertreten durch J,
vertreten durch das Hochbaudepartement
der Stadt Zürich,
3.
Baudirektion des Kantons Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 6. Juni 2023 erteilte die Bausektion
des Stadtrats von Zürich der A AG die baurechtliche Bewilligung für
Ersatzneubauten mit insgesamt 50 Wohnungen, Beherbergungs-, Kultur- und
Veranstaltungsbetrieben, Läden, Büros und Gastronomiebetrieben sowie für den
teilweisen Umbau des Gebäudes K-Strasse 01 auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse 03, 04 und 05, M-Strasse 06 sowie K-Strasse 07,
08 und 01 in Zürich.
Gleichzeitig wurde die im koordinierten Verfahren
ergangene Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 13. Februar
2023 betreffend Einbauten in Grundwasserträger, Lage im
Hochwassergefahrenbereich und im Perimeter gemäss Kataster der belasteten
Standorte sowie betreffend Versickerung eröffnet. Ebenso eröffnet wurde der
Beschluss des Stadtrats vom 11. Januar 2023, mit dem das Inventarblatt zum
Gebäude K-Strasse 01 festgesetzt und festgestellt wurde, dass die
ordnungsgemässe Ausführung der Bauarbeiten den Schutzzweck nicht
beeinträchtige.
II.
Gegen diese Entscheide erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH
am 13. Juli 2023 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragte, die Entscheide aufzuheben. Vor Erteilung einer neuen Baubewilligung
seien das Gebäude N an der K-Strasse 01 sowie das Gebäude O und
das Gebäude P an der K-Strasse 09 unter Schutz zu stellen.
Gemeinsam erhoben die Stiftung D, E, F sowie G und H
gegen diese Entscheide mit Eingabe vom 11. Juli 2023 ebenfalls Rekurs und
beantragten deren Aufhebung. Die Bausektion sei zu verpflichten, das Gebäude Q
unter Schutz zu stellen.
Mit Entscheid vom 16. Mai 2024 vereinigte das
Baurekursgericht die Rekurse. Soweit der Rekurs durch E erhoben worden war,
trat das Baurekursgericht darauf nicht ein. Im Übrigen hiess es die Rekurse gut
und hob den Beschluss der Bausektion des Stadtrats vom 6. Juni 2023 auf.
In Bezug auf die Gesamtverfügung der Baudirektion vom 13. Februar 2023 und
den Beschluss des Stadtrats vom 11. Januar 2023 schrieb es die Verfahren
als gegenstandslos geworden ab. Die Kosten des Verfahrens von total
Fr. 8'710.- auferlegte es zu 1/15 E und zu je 7/15 der Bausektion und der
privaten Rekursgegnerin. Sodann verpflichtete es die private Rekursgegnerin,
dem Rekurrenten 1 und der Rekurrentschaft 2 (ohne E) eine
Umtriebsentschädigung von je Fr. 3'500.- (insgesamt Fr. 7'000.-) zu
bezahlen.
III.
Dagegen erhob die A AG am 18. Juni 2024
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter
Entschädigungsfolge, den angefochtenen Entscheid aufzuheben (ausgenommen
Disp.-Ziff. II Satz 1). Es sei festzustellen, dass die
streitbetroffene Baubewilligung keiner weiteren Schutzabklärung von Gebäude Q
bedürfe; eventuell sei die Baubewilligung mit der Bedingung zu ergänzen, wonach
mit den Bauarbeiten erst begonnen werden dürfe, sobald der Verzicht auf eine
Unterschutzstellung von Gebäude Q rechtskräftig feststehe. Die Sache sei
zur neuen Entscheidung an das Baurekursgericht zurückzuweisen. Die Kosten des Rekursverfahrens
seien unabhängig vom Ausgang des Beschwerdeverfahrens neu zu verlegen und es
seien der A AG keine Verfahrenskosten oder Parteientschädigungen
aufzuerlegen.
Das Baurekursgericht beantragte am 10. Juli 2024 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion des Kantons
Zürich verzichtete mit Eingabe vom 20. August 2024 auf eine Stellungnahme.
Die Bausektion des Stadtrats von Zürich beantragte gleichentags, die Beschwerde
in Bezug auf die Anträge 1–3 gutzuheissen und bezüglich Antrag 4
abzuweisen. Mit Beschwerdeantwort vom 22. August 2024 beantragten die
Stiftung D, E, F sowie G und H, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen
sowie die Zusprechung einer Parteientschädigung. Der Zürcher Heimatschutz ZVH
beantragte in seiner Beschwerdeantwort vom 26. August 2024 ebenfalls, die
Beschwerde vollumfänglich abzuweisen sowie die Zusprechung einer
Parteientschädigung mit Mehrwertsteuerzusatz.
Die A AG replizierte am 1. Oktober 2024 unter
Festhalten an den gestellten Anträgen. Mit Eingabe vom 14. Oktober 2024
hielten die Stiftung D, E, F sowie G und H an den gestellten Anträgen fest
und verzichteten auf eine weitere Stellungnahme. Der Zürcher Heimatschutz ZVH
duplizierte am 31. Oktober 2024 ebenfalls unter Festhalten an den
gestellten Anträgen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Als Adressatin des angefochtenen
Entscheids ist die Beschwerdeführerin ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert
(§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG). Die weiteren
Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde
ist einzutreten.
2.
2.1
Das
Baugrundstück mit einer Gesamtgrösse von 9'507 m
2
liegt im
Perimeter der Sonderbauvorschriften Areal Q sowie in der Umgebungszone mit
dem Erhaltungsziel "b" gemäss Bundesinventar der schützenswerten
Ortsbilder der Schweiz (ISOS). Es ist überstellt mit Industriebauten der
ehemaligen Q AG, und zwar mit dem Gebäude N (K-Strasse 01)
sowie, daran angebaut, dem Gebäude Q samt Gebäude P (K-Strasse 09).
Das Gebäude N ist im Inventar der kunst- und kulturhistorischen
Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufgeführt und im ISOS als Einzelobjekt von
besonderer Bedeutung mit Erhaltungsziel A verzeichnet. Geplant sind der
teilweise Umbau von Gebäude N und, anstelle von Gebäude Q und Gebäude P,
die Erstellung von Neubauten mit 50 Wohnungen, Beherbergungs-, Kultur- und
Veranstaltungsbetrieben, Läden, Büros sowie Gastronomiebetrieben.
2.2
Die
vormaligen Rekurrierenden und heutigen Beschwerdegegner machten im
Rekursverfahren die Schutzwürdigkeit vom zum Rückbau vorgesehenen, nicht
inventarisierten Gebäude Q geltend und reichten diesbezüglich je ein
Gutachten ein; einerseits ein bauhistorisches Gutachten von R und S, datierend
vom Mai 2023, sowie andererseits ein denkmalpflegerisches Gutachten von T,
datierend vom Dezember 2022. In beiden Gutachten wurde dem Gebäude Q eine
bedeutende Zeugenschaft zugesprochen.
2.3
Die
Bausektion führte dagegen im Rekursverfahren zusammengefasst aus, das relativ
junge Gebäude Q sowie das Gebäude P seien anlässlich der Erarbeitung
der Sonderbauvorschriften "Areal Q" (SBV) im Jahr 2003 nicht als
materiell schützenswert betrachtet worden. In der Zwischenzeit seien
signifikante Veränderungen an den besagten Bauten vorgenommen worden. Deshalb
seien sie bei der Inventaraufnahme von Gebäude N nicht berücksichtigt
worden. Dieses Gebäudekonglomerat gelte auch nach mehreren Untersuchungen durch
die städtische Denkmalpflege nicht als wichtiger Zeuge gemäss § 203 Abs. 1
lit. c PBG (fehlender Eigenwert). Es bilde auch kein Zeugnis im Sinn von
Satz 2 dieser Bestimmung (fehlender Situationswert). Diese Ansicht vertrat
auch der Stadtrat.
2.4
Nach
Auseinandersetzung mit den Einwendungen der vormaligen Rekursgegnerschaft
gelangte das Baurekursgericht in seinem Entscheid zum Schluss, vor Erteilung
einer Baubewilligung habe die zuständige Behörde die Schutzwürdigkeit von Gebäude Q
abzuklären und über die Anordnung von Schutzmassnahmen oder den Verzicht darauf
zu entscheiden. Dies führe zur Aufhebung des angefochtenen Bauentscheids. Auf
die weiteren Rügen, namentlich betreffend den Umbau von Gebäude N, sei bei
diesem Ergebnis nicht mehr einzugehen.
2.5
Die
Beschwerdeführerin bringt dagegen zusammengefasst vor, die Behörden hätten zu
Recht auf eine Inventarisierung von Gebäude Q verzichtet. Jedenfalls habe
es in deren Ermessen gelegen, eine potenzielle Schutzwürdigkeit zu verneinen
und folglich auf eine Aufnahme ins Inventar zu verzichten. Abgesehen davon
lasse es sich mit dem Gebot der Rechtssicherheit nicht vereinbaren, ein formell
korrekt erlassenes und regelmässig nachgeführtes kommunales Inventar bei einem
drohenden Abbruch von nicht inventarisierten Gebäuden im Rechtsmittelverfahren
gegen eine Baubewilligung, die im Vertrauen auf den fehlenden Inventareintrag
erwirkt worden sei, infrage zu stellen. Ein Säumnis bei der Inventarerstellung
oder der Nachführung des Inventars liege mit Bezug auf Gebäude Q nicht
vor. Die zuständigen kommunalen und kantonalen Behörden hätten sich
nachweislich regelmässig mit dem Areal Q und dessen schutzwürdigen Bauten
befasst. Zudem sei im Rahmen einer Aufsichtsbeschwerde erst kürzlich
festgestellt worden, dass auf eine Inventarisierung verzichtet werden durfte.
Die entsprechende Beurteilung der Baudirektion sei grundsätzlich auch für das
Baurekursgericht verbindlich.
3.
3.1
Die
Schutzobjekte des Natur- und Heimatschutzes sind in § 203 Abs. 1 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) umschrieben. Als Schutzobjekte
in Betracht fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter anderem
Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer
politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche
erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich
mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der
Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu
qualifizieren ist oder es seine Umgebung "wesentlich mitprägt", kommt
allfällig vorhandenen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu (VGr,
21. November 2012, VB.2012.00287, E. 4.1; VGr, 24. Februar 2010,
VB.2009.00270, E. 3; VGr, 10. Dezember 2008, VB.2008.00404,
E. 3.1.2, je mit Hinweisen). In der Praxis werden diese beiden
Eigenschaften als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. Während sich der
Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der
Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in
der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im
schweizerischen Recht, Zürich/St.
Gallen
2008, S. 139, 205). Die Schutzwürdigkeit kann sich auch aus dem
Zusammenspiel von Eigenwert und Situationswert eines infrage stehenden Objekts
ergeben (VGr, 19. Februar 2003, VB.2002.00295, E. 3; RB 1997
Nr. 73).
3.2
Die für
die Schutzmassnahmen (vgl. §§ 205–210 PBG) zuständigen Behörden erstellen
gemäss § 203 Abs. 2 PBG über die Schutzobjekte Inventare und führen
diese bei Bedarf nach (§ 8 der Kantonalen Natur- und
Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [KNHV]). Die Inventare sollen
eine Bestandesaufnahme der in Betracht fallenden Schutzobjekte ermöglichen. In
die Inventare aufgenommen werden sollen dementsprechend nicht nur Objekte, die
mit Sicherheit formell geschützt werden. Zur Aufnahme eines Objekts in diese
Inventare genügt demnach vielmehr die Möglichkeit, dass es sich bei genauerer
Untersuchung als Denkmal erweisen könnte (
VGr, 13. April 2023, VB.2022.00393, E. 4.2;
10. November 2022,
VB.2022.00065, E. 4.4.1;
29. November 2022, VB.2020.00800,
E. 5.5; 3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 4.3.2;
9. Februar 2011, VB.2010.00032). Es folgt daraus, dass die zuständige
Behörde für die Inventarisierung eines Objekts keine zu strengen Anforderungen
stellen darf (BGr, 7. Juni 2021, 1C_92/2021, E. 5.1 und 5.2).
3.3
Die
Aufnahme in ein Inventar begründet die Vermutung der Schutzwürdigkeit der darin
verzeichneten Objekte. Die zuständige Behörde ist dazu verpflichtet, sich mit
dieser Vermutung auseinanderzusetzen, wenn der Grundeigentümer eines inventarisierten
Objekts dies verlangt (Provokationsbegehren; vgl. § 215 Abs. 1 PBG)
oder ein Baugesuch stellt, welches das potenzielle Schutzobjekt gefährdet. Nur
wenn eine Gefährdung des inventarisierten Objekts durch das Bauvorhaben von
vornherein ausgeschlossen werden kann, besteht für das Gemeinwesen keine
Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang des Inventarobjekts
zu entscheiden. Gleiches muss gelten, wenn ein nicht inventarisiertes Objekt
Gegenstand des Bauprojekts ist (zum Ganzen: VGr, 28. Juli 2022,
VB.2021.00849, E. 3.1). Ein Objekt kann auch unabhängig von einem
Inventareintrag potenziell schutzwürdig sein. Sobald konkrete Hinweise
vorliegen, werden Abklärungen durch die
Behörde, welche den Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären hat (§ 7
Abs. 1 VRG), erforderlich (VGr, 5. Oktober 2023, VB.2022.00662,
E. 3.3).
3.4
In eigenen
Interessen betroffene Nachbarn sind befugt, die (potenzielle) Schutzwürdigkeit
der angrenzenden Baute zu rügen, sofern diese anhand konkreter Anhaltspunkte
aufgezeigt wird (VGr, 5. Oktober 2023, VB.2023.00009, E. 5.1;
18. August 2022, VB.2021.00605, E. 3.3 m.
w.
H.; 20. August 2020, VB.2019.00748, E. 12.1.2;
18. Mai 2017, VB.2017.00013, E. 4.1; 21. April 2016,
VB.2015.00554, E. 3; 11. Juli 2012, VB.2011.00759, E. 2.4;
10. Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 2.1 = BEZ 2009 Nr. 4).
Die Rechtsmittellegitimation der ideellen Verbände gemäss § 338b
Abs. 1 lit. a PBG hängt demgegenüber davon ab, ob das betreffende
Objekt inventarisiert ist (§ 203 Abs. 3 PBG) oder bei pflichtgemässem
Handeln der zuständigen Behörde inventarisiert sein müsste (
VGr, 13. April
2023, VB.2022.00393, E. 4.1
;
10. November
2022, VB.2022.00065, E. 4.1;
3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 4.2, je mit weiteren
Hinweisen;
Laura Diener/Thomas Wipf in:
Christoph
Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A, Wädenswil
2024, S. 759 f.
).
4.
Die Beschwerdeführerin macht als Erstes
geltend, es liege keine willkürliche Nicht-Inventarisierung vor. Wie sich aus
den Ausführungen der Beschwerdeführerin ergibt, bezieht sich diese Rüge auf den
Schluss des Baurekursgerichts, Gebäude Q
sei offensichtlich zu
Unrecht nicht inventarisiert worden. Der Schluss des Baurekursgerichts steht im
Zusammenhang mit der Prüfung der
Rechtsmittellegitimation des Beschwerdegegners 1
(vgl.
VGr, 13. April 2023, VB.2022.00393, E. 4.1; BGer, 7. Juni
2021, 1C_92/2021, E. 4
). Diese hat das Baurekursgericht, wie
sich aus dem Folgenden ergibt, zu Recht bejaht und sie wird von der Beschwerdeführerin
auch nicht infrage gestellt. Der Frage, ob Gebäude Q bei der
Inventarerstellung
offensichtlich zu Unrecht
nicht
berücksichtigt wurde, ist deshalb an dieser Stelle nicht weiter nachzugehen. Hingegen
ist zu prüfen, ob das
Objekt unabhängig von einem Inventareintrag
potenziell schutzwürdig erscheint.
Dasselbe gilt für das Vorbringen, es sei im Rahmen einer
Aufsichtsbeschwerde erst kürzlich festgestellt worden, dass aus
nachvollziehbaren Gründen bewusst auf eine Inventarisierung verzichtet werden
durfte. Abgesehen davon konnte diese nur das Handeln der Denkmalpflege zum
Gegenstand haben und nicht die – vorliegend zentrale – Frage, ob Anhaltspunkte
für eine potenzielle Schutzwürdigkeit vorliegen. Für deren Beurteilung wäre die
Baudirektion auch nicht zuständig gewesen. Überdies handelt es sich bei der Aufsichtsbeschwerde
an die Baudirektion als übergeordnete Behörde nicht um ein ordentliches
Rechtsmittel, welches mit einem förmlichen Entscheid beendet würde, dem
Bindungswirkung zukommen könnte (vgl. Martin Bertschi in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 19–28a
N. 61 ff.).
5.
Zentraler Streitpunkt ist, ob Gebäude Q "Schutzobjektqualität"
zukommt, was die Beschwerdeführerin infrage stellt. Zu prüfen ist daher im
Folgenden, ob das Baurekursgericht davon ausgehen durfte, dass
das
Gebäude – unabhängig von einem Inventareintrag oder bisherigen
Schutzabklärungen – als potenziell schutzwürdig erscheint, bzw. ob genügend
konkrete Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit vorliegen.
5.1
Die
Nachbarn und der Zürcher Heimatschutz haben – wie erwähnt – je ein
ausführliches Fachgutachten erstellen lassen und im Rekursverfahren
eingereicht.
Das Baurekursgericht zitierte in seinem Entscheid
ausführlich diese beiden Privatgutachten.
Die Gutachten wurden gemäss
zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz unbestrittenermassen von Fachpersonen
verfasst. Auch wenn ihnen als Parteigutachten lediglich der Beweiswert von
Parteivorbringen zukommt (VGr, 22. Oktober 2015, VB.2015.00343,
E. 6.3), sind sie vorliegend geeignet, zur Sachverhaltsfeststellung beizutragen,
und nur – aber immerhin – als Parteiaussagen zu berücksichtigen (VGr,
28. Januar 2021, VB.2020.00367, E. 6.3; 18. August 2022,
VB.2021.00563, E. 7.3 m.
w.
H.).
Es ist daher entgegen der Beschwerdeführerin nicht zu beanstanden, wenn sich
das Baurekursgericht für seine Beurteilung auf die beiden ausführlich
begründeten und (im Ergebnis) übereinstimmenden Fachgutachten stützte, welche
vertiefte Abklärungen enthalten. Dass in den Gutachten keine Interessenabwägung
vorgenommen wurde, spricht gerade für und nicht gegen ihre Qualität, haben sie
doch einzig die als Entscheidgrundlage dienenden Fakten darzustellen (VGr, 23. November
2023, VB.2022.00624, E. 5.1). Erst wenn das Vorliegen eines Schutzobjekts
bejaht wird, hat die zuständige Behörde (und nicht die Gutachtensperson) im
Zusammenhang mit der Frage der Unterschutzstellung eine Interessenabwägung
vorzunehmen (vgl. hierzu auch VGr, 20. März 2025, E. 3.4, mit Verweis
auf BGr, 28. Oktober 2024, 1C_559/2022 und 1C_560/2022, E. 5.3.7).
5.2
Das Baurekursgericht erwog in seinem Entscheid, die
beiden
Gutachten
kämen übereinstimmend zum Schluss, dass es sich bei Gebäude Q
samt Bürokontrakt um ein Schutzobjekt handle. G
emäss Gutachten der
Firma U werde mit Gebäude Q der Wandel von der Industrialisierung zur
Deindustrialisierung – die Transformation von der Fabrikhalle zur Eventhalle –
deutlich. Laut Gutachten der Firma V handle es sich um einen wichtigen
Zeugen für die Industriekultur der Schweiz; er stehe sowohl für die
Industrialisierung als auch für die Deindustrialisierung in Zürich.
Die
Gutachten seien aktuell und würden vom derzeitigen Gebäudezustand ausgehen.
Namentlich seien die seit dem Erlass der Sonderbauvorschriften laut Baubehörde
signifikanten Veränderungen berücksichtigt worden. Wesentlich sei, dass dem
Gebäude gemäss den sachverständigen Beurteilungen ein besonderer Eigen- und
Situationswert zukomme und es zudem noch über alte Bausubstanz verfüge. Damit
erscheine das Gebäude als potenziell schutzwürdig und sei es offensichtlich zu
Unrecht nicht inventarisiert worden.
5.3
Das
Baurekursgericht als Fachgericht hat sich im angefochtenen Urteil mit den
Fachgutachten auseinandergesetzt und ist diesen nicht bloss unkritisch gefolgt.
Wenn es gestützt darauf zum Schluss kam, es lägen genügend konkrete
Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit des Gebäudes vor, so ist dies
nachvollziehbar und nicht zu beanstanden.
5.3.1
Im Gutachten der Firma U werden sowohl Gebäude Q als auch Gebäude P
eine hochgradige städtebauliche, siedlungs-, stadt-, kultur-, wirtschafts- und
sozialgeschichtliche Zeugenschaft der industriellen, hochkonjunkturellen
Blütezeit der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts für das gesamte
ehemalige Industriequartier Kreis 5 / Zürich West zugesprochen. Das
Gutachten schreibt den Bauten sowohl einen hohen Situations- als auch einen
hohen Eigenwert zu. Zur Begründung wird – stark zusammengefasst – ausgeführt, Gebäude Q
und Gebäude P seien zwei der wenigen noch existenten baulichen Zeugen der
funktionalistisch rationalistischen Bauauffassung schweizerischer Prägung im
ehemaligen Industriequartier und legten in ihrer Situierung ein wichtiges
Zeugnis der Arealausdehnung ab. Das Ensemble von Spedition, Gebäude N, Gebäude Q
und Gebäude P verdeutliche exemplarisch die Bebauungsstruktur des Areals Q
in seiner enormen Kompaktheit und Dichte. In ihm werde diese besondere, aus
betrieblichen Notwendigkeiten generierte Bebauungsstruktur noch nachvollziehbar
und das Ensemble sei daher ein bedeutendes architektonisches Dokument dieser
bemerkenswerten städtebaulichen Konzeption. Die Gebäude dieses Ensembles seien
als Einzelelemente und in ihrem ortsbaulichen Zusammenspiel als hochgradige
baukünstlerische Vertreter ihrer jeweiligen Epoche zu werten.
Gebäude Q widerspiegle mit
seiner subtil gestalteten, wohlausgewogenen Stahl-Glas-Konstruktion den
rationellen, auf Funktionalität zielenden Ausdruckswillen seiner Zeit. Gebäude P
werde dem Typus der rationalen Bürohausarchitektur unprätentiös schweizerischer
Prägung zugeordnet. Das Gebäude zeugte von einer sehr stringenten und
organisatorisch brillant durchdachten Architektur und stehe für einen
richtungsweisenden Beitrag zur Etablierung der spezialisierten Baugattung
Industriearchitektur. Im
Œuvre
von Firma W zählten Gebäude Q
und Gebäude P zu den sehr ausgereiften Werken. Weiter manifestiere sich im
Bau von Gebäude Q und Gebäude P der enorme Erfolg des weltweit
tätigen und für Schweizer Präzisionsarbeit bekannten Unternehmens. Auf dem Areal Q
zeuge lediglich noch das Ensemble aus Spedition, Gebäude N, Gebäude Q,
Gebäude P und der K-Strasse mit den Resten der Industriegleise von der
grossen Vergangenheit der Q AG. Mit der Transformation von Gebäude Q
von der Fabrikhalle zur Eventhalle werde sodann der Wandel von der
Industrialisierung zur Deindustrialisierung deutlich. Die industrielle
Vergangenheit bleibe aufgrund der Fabrikarchitektur spürbar.
Zum Erhaltungsgrad wird ausgeführt, das Ensemble aus
Spedition, Gebäude N, Gebäude Q, Gebäude P und Strassenraum mit
den Resten der Industriegleise sei noch weitgehend intakt. Gebäude Q und Gebäude P
seien trotz Umnutzungen und den damit einhergehenden baulichen Anpassungen in
einem weitgehend unveränderten, bauzeitlich authentischen Zustand. Die
baulichen Veränderungen für die diversen Umnutzungen seien nahezu
ausschliesslich unter der Prämisse der Reversibilität erfolgt.
5.3.2
Im Gutachten der Firma V wird Gebäude Q zusammengefasst als
bedeutender Zeuge der industriellen Vergangenheit Zürichs bzw. der
Industriekultur der Schweiz bezeichnet. Es handle sich dabei um einen typischen
Industriebau der 1960er-Jahre, welcher die sachliche Zweckmässigkeit des Funktionalismus
zeige. Gebäude Q in der für die Nachkriegszeit typischen Stahlbauweise sei
ein wertvoller Zeuge des hochwertigen Industriebaus in der Schweiz und ein Werk
der bedeutenden Industriearchitekten der Firma W.
Als Fazit wird festgehalten, Gebäude Q sei aufgrund seiner
hohen sozial- und wirtschaftsgeschichtlichen, städtebaulichen sowie
architekturgeschichtlichen Bedeutung ein hochwertiger Zeuge für den
Industriestandort Zürich, das Industriequartier und das international tätige
Industrieunternehmen Q. Darüber hinaus sei das ehemalige Industriegebäude dank
der baulichen Veränderungen auch ein herausragendes Beispiel für eine
erfolgreiche Umnutzung.
5.3.3
Mit diesen Feststellungen, welche auf den eingereichten Parteigutachten
beruhen, liegen entgegen der Beschwerdeführerin genügend Anhaltspunkte vor,
dass es sich beim Streitobjekt mindestens möglicherweise um eine schutzwürdige
Baute handelt, womit eine mögliche Gefährdung des Abbruchobjekts anzunehmen ist
und die Pflicht ausgelöst wird, einen Schutzentscheid zu treffen. Eine
offensichtliche Schutzqualität ist schliesslich nicht erforderlich, um eine
mögliche Gefährdung des Abbruchobjekts anzunehmen und die Pflicht auszulösen,
einen Schutzentscheid zu treffen (VGr, 28. Juli 2022, VB.2021.00849,
E. 3.4).
5.4
Es ergibt
sich aus den Gutachten, dass die ursprüngliche Substanz nicht weitgehend
verloren und die ursprüngliche Nutzung noch ablesbar ist. Die gegenteilige
Behauptung der Beschwerdeführerin ist nicht nachvollziehbar und bleibt
unbelegt. Weiter steht die Transformation von Gebäude Q von einer
Fabrikhalle in einen Kulturbetrieb der potenziellen Schutzwürdigkeit nicht
entgegen, können doch nach der Rechtsprechung auch Bauten, welche Übergänge
zwischen Epochen bezeugen, Schutzobjekte sein (Marco Koletsis, Baudenkmal,
Voraussetzungen der Unterschutzstellung unter besonderer Berücksichtigung der
Rechtslage im Kanton Zürich, Zürich/St.
Gallen 2022, Rz. 139 mit weiteren Hinweisen).
5.5
Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, es seien in der
Vergangenheit bereits wiederholt Schutzabklärungen vorgenommen worden, kann
vorweg auf die zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts verwiesen werden
(§ 28 Abs. 1 Satz 2 i.
V.
m. § 70 VRG).
Zwar
sind Schutzabklärungen der städtischen Denkmalpflege betreffend das Areal Q
aus den Jahren 1994 und 1999 aktenkundig. Doch handelt es sich dabei um
bloss
summarische Beurteilungen, denen es überdies an Aktualität fehlt. Eigentliche,
das heisst wissenschaftlich fundierte (Denkmal-)Schutzabklärungen sind indes
bisher nicht erfolgt und ergeben sich auch nicht aus den Sonderbauvorschriften
bzw. dem zugehörigen Bericht. Eine entsprechende Auseinandersetzung im Zuge der
Inventarisierung von Gebäude N ist aus deren denkmalpflegerischer
Würdigung nicht ersichtlich. Aus der bisherigen Nichtinventarisierung kann
nicht abgeleitet werden, dass bereits eine fundierte Abklärung stattgefunden
hätte.
5.6
Ferner
bringt die Beschwerdeführerin vor, es lasse es sich mit dem Gebot der
Rechtssicherheit nicht vereinbaren, ein formell korrekt erlassenes und
regelmässig nachgeführtes kommunales Inventar bei einem drohenden Abbruch von
nicht inventarisierten Gebäuden im Rechtsmittelverfahren gegen eine
Baubewilligung, die im Vertrauen auf den fehlenden Inventareintrag erwirkt
worden sei, infrage zu stellen.
5.6.1
Soweit sich die Beschwerdeführerin zur Begründung auf den
Verwaltungsgerichtsentscheid VGr, 10. September 2003, VB.2003.00197,
E. 2d (welcher seinerseits auf BGE 117 Ia 13 E. 3d/cc
referenziert), beruft, vermag sie daraus nichts zu ihren Gunsten abzuleiten.
Dieser Entscheid betraf die Anerkennung der Rechtsmittellegitimation der
Verbände, welche an erhöhte Anforderungen geknüpft wird (
vgl.
VGr,
13. April 2023, VB.2022.00393, E. 4.1; BGer, 7. Juni 2021,
1C_92/2021, E. 4). Sind anhand von sachlichen Kriterien nicht
schützenswerte von formell zu schützenden Objekten bereits getrennt worden,
gebietet es die Rechtssicherheit, solche Entscheide nicht leichtfertig infrage
zu stellen, und dürfen an die Anerkennung der Legitimation höhere Anforderungen
geknüpft werden (BGE 117 Ia 13 E. 3d/cc). Hier ist indes nicht die
Verbandslegitimation zu beurteilen, sondern die Frage, ob unabhängig von einem
Inventareintrag ein potenzielles Schutzobjekt vorliegen könnte.
5.6.2
Liegen – wie vorliegend – genügend Anhaltspunkte vor, dass es sich bei
einem Streitobjekt mindestens möglicherweise um eine schutzwürdige Baute
handelt, ist eine mögliche Gefährdung des Abbruchobjekts anzunehmen und wird
die Pflicht ausgelöst, einen Schutzentscheid zu treffen. Dazu ist gerade nicht
zwingend, dass ein potenzielles Schutzobjekt inventarisiert ist. Dies gilt auch
dann, wenn die Inventarerarbeitung wie vorliegend erst vor wenigen Jahren
erfolgt ist. Damit wird das Instrument des Inventars bzw. die Rechtssicherheit
nicht infrage gestellt, zumal ein Nachbar auch rügen kann, ein Objekt sei zu
Unrecht nicht inventarisiert worden (zum Ganzen: VGr, 28. Juli 2022,
VB.2021.00849, E. 3.4 m.
w.
H.).
Folglich erweist sich auch dieses Vorbringen als unberechtigt.
6.
Zusammenfassend liegen ausreichend konkrete Anhaltspunkte
vor, um die Schutzwürdigkeitsvermutung zu begründen. Der angefochtene Entscheid
der Vorinstanz, wonach vor Erteilung einer Baubewilligung die Schutzwürdigkeit von
Gebäude Q abzuklären und über die Anordnung von oder den Verzicht auf
Schutzmassnahmen zu entscheiden ist, erweist sich daher als rechtmässig. Für
den
Eventualantrag, den Mangel mittels Nebenbestimmung im Sinn
von § 321 Abs. 1 PBG zu heilen, bleibt kein Raum. Es handelt sich
offensichtlich um einen wesentlichen Mangel, welcher nicht der
nebenbestimmungsweisen Heilung zugänglich ist (vgl. dazu
Laura
Diener/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 513 ff.
). Die Schutzabklärung hat sodann durch die zuständige Behörde zu
erfolgen. Deren Entscheid muss zur Wahrung des Instanzenzugs der Anfechtung
offenstehen.
Damit ist die Beschwerde abzuweisen. Die vorinstanzliche
Aufhebung des Beschlusses der Bausektion des Stadtrats von Zürich vom 6. Juni
2023 bleibt bestehen.
7.
Ausgangsgemäss wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig
(§§ 70 und 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).
Zudem ist sie zu je einer angemessenen Parteientschädigung an den Beschwerdegegner 1
sowie an die Beschwerdegegnerschaft 2–5 zu verpflichten (§ 17
Abs. 2 lit. a VRG).
Für eine Abänderung der Kostenfolgen des vorinstanzlichen
Verfahrens besteht beim vorliegenden Ergebnis kein Anlass. Die Verfahrenskosten
sind grundsätzlich der unterliegenden Partei aufzuerlegen (§ 13
Abs. 2 VRG). Entgegen der Beschwerdeführerin handelt es sich bei der
fehlenden Schutzabklärung nicht um einen Verfahrensmangel, welcher nach dem
Verursacherprinzip oder nach Billigkeit eine alleinige Kostenauferlegung an die
Behörde rechtfertigen würde, sondern um eine abweichende materielle Beurteilung.
Dass die Schutzabklärung für den Grundeigentümer kostenlos erfolgen wird, ist
für die Verteilung der Kosten des
Rekurs
verfahrens sodann unerheblich.
Die ausgangsgemässe Verteilung der Rekurskosten ist daher nicht zu beanstanden.
Dasselbe gilt betreffend Parteientschädigung. Einzig was die
Parteientschädigung an den Zürcher Heimatschutz betrifft, hat dieser im
Rekursverfahren keine solche beantragt. Bei dieser Ausgangslage ist von einer
Entschädigung des Zürcher Heimatschutzes für das
Rekurs
verfahren
abzusehen und die Disp.-Ziff. IV des angefochtenen Entscheids entsprechend
abzuändern.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.
In
Abänderung von Disp.-Ziff. IV des Entscheids des Baurekursgerichts vom 16. Mai
2024 wird die private Rekursgegnerin verpflichtet, der Rekurrentschaft 2
(ohne E) eine Umtriebsentschädigung von Fr. 3'500.- zu bezahlen.
Im
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    410.--
Zustellkosten,
Fr. 7'410.--
Total der Kosten.
3.    Die
Kosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 sowie der
Beschwerdegegnerschaft 2–5 eine Parteientschädigung von je
Fr. 3'000.- (insgesamt Fr. 6'000.-; inkl. Mehrwertsteuer) zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    die Mitbeteiligten;
c)    das Baurekursgericht.