zh_verwaltungsgericht · VB.2019.00417 · 2016-04-21 · de

Grenzbereinigung | Grenzbereinigung nach §§ 178 ff. PBG: Begründung eines Fuss- und Fahrwegrechts mit Nebenleistungspflicht zugunsten des Nachbargrundstücks. Allgemeine Ausführungen zur Grenzbereinigung (E. 3). Der angefochtene Beschluss ist unterzeichnet und genügt damit den förmlichen Anforderungen an eine Anordnung, weshalb es keine Rolle spielt, dass die Beilagen zum Beschluss keine Unterschrift tragen (E. 5). Der Einbezug überbauter Grundstücke in das Grenzbereinigungsverfahren fällt ausser Betracht, wenn es darum geht, eine als baureif akzeptierte Überbauung und Nutzung mit einer besseren, komfortableren Erschliessung zu versehen. Für bestehende Überbauungen und Nutzungen kann das Grenzbereinigungsverfahren aber dann angerufen werden, wenn sich eine verbindliche, im öffentlichen Recht begründete Sanierungspflicht der Erschliessung ergibt. Dies ist vorliegend für das rechtlich ungenügend erschlossene Nachbargrundstück der Fall (E. 6.2 f.). Verhältnis zum zivilrechtlichen Institut des Notwegrechts (E. 6.7). Die spezialgesetzlich geregelte Kostenverteilung im Grenzbereinigungsverfahren (§ 184 PBG) gilt im Rechtsmittelverfahren nicht; die Verfahrenskosten des Rekurs- (sowie auch des Beschwerde-)Verfahrens sind nach den Grundsätzen von § 13 Abs. 2 VRG zu verlegen (E. 7). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 23.01.2020 VB.2019.00417
Zurich Verwaltungsgericht 23.01.2020 VB.2019.00417
Zurigo Verwaltungsgericht 23.01.2020 VB.2019.00417

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00417
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Geschäftsnummer:
VB.2019.00417
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.01.2020
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 25.03.2020 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Grenzbereinigung
Grenzbereinigung nach §§ 178 ff. PBG: Begründung eines Fuss- und Fahrwegrechts mit Nebenleistungspflicht zugunsten des Nachbargrundstücks.
Allgemeine Ausführungen zur Grenzbereinigung (E. 3). Der angefochtene Beschluss ist unterzeichnet und genügt damit den förmlichen Anforderungen an eine Anordnung, weshalb es keine Rolle spielt, dass die Beilagen zum Beschluss keine Unterschrift tragen (E. 5).
Der Einbezug überbauter Grundstücke in das Grenzbereinigungsverfahren fällt ausser Betracht, wenn es darum geht, eine als baureif akzeptierte Überbauung und Nutzung mit einer besseren, komfortableren Erschliessung zu versehen. Für bestehende Überbauungen und Nutzungen kann das Grenzbereinigungsverfahren aber dann angerufen werden, wenn sich eine verbindliche, im öffentlichen Recht begründete Sanierungspflicht der Erschliessung ergibt. Dies ist vorliegend für das rechtlich ungenügend erschlossene Nachbargrundstück der Fall (E. 6.2 f.). Verhältnis zum zivilrechtlichen Institut des Notwegrechts (E. 6.7). Die spezialgesetzlich geregelte Kostenverteilung im Grenzbereinigungsverfahren (§ 184 PBG) gilt im Rechtsmittelverfahren nicht; die Verfahrenskosten des Rekurs- (sowie auch des Beschwerde-)Verfahrens sind nach den Grundsätzen von § 13 Abs. 2 VRG zu verlegen (E. 7).
Abweisung.
Stichworte:
ANFECHTBARKEIT
BESCHRÄNKTE DINGLICHE RECHTE
DIENSTBARKEIT
ERSCHLIESSUNG
FEHLENDE UNTERSCHRIFT
FUSS- UND FAHRWEGRECHT
GENÜGENDE ZUGÄNGLICHKEIT
GRENZBEREINIGUNG
KOSTENVERLEGUNG
KOSTENVERTEILUNG
NOTWEGRECHT
QUARTIERPLANKOSTEN
STRASSENMÄSSIGE ERSCHLIESSUNG
ÜBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
WEGRECHT
ZWISCHENENTSCHEID
Rechtsnormen:
Art. 26 BV
§ 178 PBG
§ 178 Abs. I PBG
§ 178 Abs. III PBG
§ 180 PBG
§ 184 PBG
§ 185 PBG
§ 13 Abs. II VRG
§ 19a Abs. I VRG
§ 19a Abs. II VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2019.00417
Urteil
der 3. Kammer
vom
23. Januar 2020
Mitwirkend: Verwaltungsrichter André Moser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichterin
Silvia Hunziker,
Gerichtsschreiberin
Cornelia Moser.
In Sachen
A,
Beschwerdeführer,
gegen
Gemeinderat B,
Beschwerdegegner,
und
1.    C,
2.    D,
Mitbeteiligte,
betreffend Grenzbereinigung,
hat sich
ergeben:
I.
C und D, Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 01 am E-Weg
in F, stellten am 30. September 2015 bei der Gemeinde B ein Gesuch um
Grenzbereinigung. Daraufhin teilten sowohl A, Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 02
am E-Weg in F, als auch C und D mit, dass sie versuchen würden, eine bilaterale
Lösung zu finden. Mit Beschluss des Gemeinderates B vom 8. November 2017
legte dieser den Parteien einen Entwurf über die Grenzbereinigung vor und
setzte eine zweimonatige Frist an, um eine gütliche Einigung anzustreben.
Nachdem innert der mehrmals erstreckten Frist keine gütliche Einigung erzielt
werden konnte, setzte der Gemeinderat B mit Beschluss vom 30. Mai 2018 die
Grenzbereinigung gemäss Bericht und Plan fest. Die Dienstbarkeit werde als
Fuss- und Fahrwegrecht mit Nebenleistungspflicht zugunsten Kat.-Nr. 01 und
zulasten Kat.-Nr. 02 im Grundbuch eingetragen. Als finanzielle Abgeltung
legte der Gemeinderat eine Entschädigung von Fr. 1'050.- (35 m
2
à Fr. 30.-) zulasten C und D fest und auferlegte die Kosten des Verfahrens
C und D.
II.
Dagegen erhob A am 6. Juli 2018 Rekurs an das
Baurekursgericht und beantragte sinngemäss die Aufhebung des Beschlusses des
Gemeinderates vom 30. Mai 2018. Das Baurekursgericht hiess mit Entscheid
vom 22. Mai 2019 den Rekurs teilweise gut und hob Dispositiv-Ziffer 3
des angefochtenen Beschlusses auf und lud den Gemeinderat B ein, die
Entschädigung im Sinn der Erwägungen neu festzulegen. Im Übrigen wies es den
Rekurs ab und auferlegte die Kosten des Rekursverfahrens zu ¾ A und zu ¼ dem
Gemeinderat B.
III.
Mit Schreiben vom 22. Juni 2019 legte A Beschwerde
am Verwaltungsgericht ein und beantragte darin sinngemäss die Aufhebung des Entscheids
des Baurekursgerichts. Am 24. Juni 2019 reichte A noch eine Korrektur
betreffend einen Tippfehler in seiner Beschwerdeschrift ein. Das
Baurekursgericht beantragte mit Vernehmlassung vom 18. Juli 2019 die
Abweisung der Beschwerde. Weder der Gemeinderat B noch C und D liessen sich
innert Frist vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
1.2
Der
Beschwerdeführer beantragt sinngemäss die Aufhebung des Entscheids des
Baurekursgerichts; seine Begründung richtet sich jedoch nur gegen die Abweisung
des Rekurses und nicht gegen die mit der teilweisen Gutheissung erfolgten
Rückweisung betreffend die Festsetzung der Entschädigung. Da bei
vollumfänglicher Gutheissung der Beschwerde die Rückweisung bzw. die
Festsetzung der Entschädigung hinfällig bzw. aufzuheben wäre, ist davon
auszugehen, dass die Rückweisung zur Neufestsetzung der Entschädigung von der
Beschwerde mitumfasst ist.
1.3
Gemäss § 41
Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 1 VRG können Entscheide, die
das Verfahren abschliessen, mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht angefochten
werden (sogenannte Endentscheide; Regina Kiener in:
Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich
[VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG]
, § 41 N. 29;
vgl. Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 19a N. 13 ff.). Für die
Anfechtbarkeit von Teil-, Vor- und Zwischenentscheiden verweist § 41 Abs. 3
in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG sinngemäss auf Art. 91–93 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG).
1.3.1
Selbständig eröffnete Zwischenentscheide, die weder die Zuständigkeit noch
den Ausstand betreffen, können unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1
BGG angefochten werden (vgl. z.
B.
BGE 133 V 477 E. 4.2; BGE 137 V 57 E. 1.1; § 41 Abs. 3 in
Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG). Eine Beschwerde ist danach
zulässig, wenn der Zwischenentscheid einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil
bewirken könnte oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen
Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder
Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde. Ob diese
Voraussetzungen gegeben sind, ist grundsätzlich von Amtes wegen abzuklären;
soweit sie aber nicht in die Augen springen, sind sie zu substanziieren
(Bertschi, § 19a N. 47 und N. 54).
1.3.2
Da die bundesrechtlichen Bestimmungen im verwaltungsgerichtlichen Verfahren
nach § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG nur
sinngemäss gelten, kann sich im kantonalen Verfahren unter Umständen auch ein
Zwischenentscheid als anfechtbar erweisen, welcher vor Bundesgericht nicht
angefochten werden könnte (VGr, 15. November 2018, VB.2018.00462, E. 2.1;
VGr, 12. Mai 2016, VB.2015.00692, E. 1.3 mit Hinweisen; Bertschi, § 19a
N. 8 ff.). Dabei spielen als Eintretensgründe namentlich die
Prozessökonomie oder die Verfahrensverkürzung eine Rolle (vgl. Bertschi, § 19a
N. 64).
1.3.3
Beim Entscheid des Baurekursgerichts handelt es sich um einen
Rückweisungsentscheid betreffend die Entschädigung des Beschwerdeführers und
damit um einen Zwischenentscheid, da die Entschädigung und die allgemeinen
Voraussetzungen der Grenzbereinigung untrennbar miteinander verknüpft sind. Vorliegend
könnte die Gutheissung des Hauptantrags der Beschwerde (Aufhebung des
Rekursentscheids und damit Aufhebung der Grenzbereinigung) zu einem sofortigen
Endentscheid in der Sache führen, womit auch ein Entscheid über die Rückweisung
hinfällig würde. Insofern erweist sich der Zwischenentscheid als anfechtbar.
1.4
Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde des
hierzu nach § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
[PBG] legitimierten Beschwerdeführers einzutreten.
2.
2.1
Die vorliegende Situation präsentiert sich wie folgt: Das Grundstück des
Beschwerdeführers, Kat.-Nr. 02, befindet sich westlich des Grundstücks der
Mitbeteiligten 1 und 2, Kat.-Nr. 01. Nördlich der beiden Grundstücke
befindet sich eine Waldfläche und südlich die zwei Grundstücke Kat.-Nr. 03,
ebenfalls im Eigentum des Beschwerdeführers, und Kat.-Nr. 04. Zwischen den
südlichen Grundstücken verläuft eine sich im Eigentum des Beschwerdeführers
befindende Strassenparzelle Kat.-Nr. 05. Zulasten der Privatstrasse Kat.-Nr. 05
wurde ein Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten der Grundstücke Kat.-Nr. 02, 03,
01, 04 errichtet und so die betreffenden Grundstücke an den E-Weg erschlossen.
Die Privatstrasse Kat.-Nr. 05 ist vom Grundstück Kat.-Nr. 01 der
Mitbeteiligten allerdings nicht direkt zugänglich, sondern wird zurzeit über
das Grundstück Kat.-Nr. 02 des Beschwerdeführers erreicht.
Erfolgt die Zufahrt auf das Grundstück Kat.-Nr. 01 via
Grundstück Kat.-Nr. 02, wird davon ausgegangen, dass vorwärts einparkiert
und für die Wegfahrt ein Rückwärtsmanöver notwendig sei. Die so beanspruchte
Fläche des Grundstücks Kat.-Nr. 02 beträgt 35 m
2
.
2.2
Die Überbauung des Grundstücks Kat.-Nr. 01, welches die Mitbeteiligten
im Jahr 1997 erwarben, mit einem Einfamilienhaus wurde vom Gemeinderat B am 15. Juni
1951 bewilligt. Die Baubewilligung wurde mit folgender Auflage verknüpft:
"Der jeweilige Eigentümer des Grundstückes G [heute Kat.-Nr. 01]
ist gegenüber der politischen Gemeinde verpflichtet, bei der späteren
Durchführung des Quartierplanverfahrens als Beteiligter mitzuwirken und hat die
den Bestimmungen des Quartierplanes zu leistenden Beiträge an Strassen, Dolen
etc. zu bezahlen, sobald die betreffenden Bauten erstellt werden und ferner
allfällig notwendig werdende Anpassungsarbeiten des Grundstücks (Gartenanlage,
Einfriedungen, etc.) auf eigene Kosten zu übernehmen". Im im Jahr 1982
durchgeführten Quartierplanverfahren "H" wurden sowohl das Grundstück
Kat.-Nr. 01 der Mitbeteiligten als auch das Grundstück Kat.-Nr. 02
des Beschwerdeführers aus dem Verfahren entlassen. Für die weitere
Vorgeschichte des vorliegenden Verfahrens kann auf die Darlegung im
angefochtenen vorinstanzlichen Entscheid verwiesen werden.
3.
3.1
Hindern
der Grenzverlauf oder Baulinien eine zweckmässige Überbauung einzelner
Grundstücke, kann ein Abtausch von selbständig nicht überbaubaren
Grundstücksteilen verfügt werden, sofern dies keine unzumutbaren Nachteile für
die beteiligten Grundeigentümer mit sich bringt (§ 178 Abs. 1 PBG).
Damit ist die Grenzbereinigung in erster Linie durch Abtausch, allenfalls
ergänzend oder anstelle davon durch Begründung, Abänderung oder Aufhebung
beschränkter dinglicher Rechte durchzuführen (§ 178 Abs. 3 sowie § 180
PBG; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs-
und Baurecht, 6. A., Zürich 2019, S. 263). Die Grenzbereinigung
beruht auf den gleichen für das Quartierplanverfahren festgelegten materiellen
Grundsätzen, und die Bestimmungen über das amtliche Quartierplanverfahren sind
sinngemäss anwendbar (§ 185 PBG). Wie das Quartierplanverfahren ermöglicht
indessen auch die Grenzbereinigung nicht eine optimale, sondern nur eine
zweckmässige, angemessene Überbauung (Peter Wiederkehr, Das zürcherische Quartierplanrecht,
Zürich 1972, S. 37, 86 f.).
3.2
Entstehende finanzielle Nachteile, die nicht mittels Abtausch oder
Einräumung anderer Vorteile abgegolten werden können, sind nach § 185 in
Verbindung mit § 145 PBG finanziell abzugelten. Analog zur Rechtsprechung
im Quartierplanverfahren dürfen Eigentümer, welche aus der Grenzbereinigung
keinerlei Nutzen ziehen, in Wahrung der Eigentumsgarantie nach Art. 26 der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 8. April 1999
(BV) nur dann mit Planungsanordnungen belastet werden, wenn sie dafür nach
enteignungsrechtlichen (und nicht bloss nach quartierplanrechtlichen)
Grundsätzen entschädigt werden (vgl. VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408, E. 4.2
mit Verweis auf BGr, 14. März 2000, 1P.721/1999). In solchen Fällen ist
eine volle Entschädigung geschuldet.
3.3
Das
Grenzbereinigungsverfahren wird auf Gesuch eines Grundeigentümers oder von
Amtes wegen durchgeführt (§ 181 Abs. 1 PBG). Die zuständige Behörde
unterbreitet den Beteiligten einen Entwurf und strebt dabei eine gütliche
Einigung an (§ 182 PBG). Kommt es zu keiner Einigung, setzt der
Gemeindevorstand die Grenzbereinigung fest (§ 183 Abs. 1 PBG). Die
Verfahrenskosten tragen die Beteiligten im Verhältnis ihres Interesses (§ 184
PBG). Im Gegensatz zum Quartierplanverfahren bedarf die Grenzbereinigung keiner
Genehmigung (§ 183 Abs. 3 PBG).
4.
4.1
Die
Vorinstanz kam in ihrem Entscheid zum Schluss, dass das Grundstück Kat.-Nr. 01
über keinen rechtlich gesicherten Zugang verfüge und damit nicht rechtsgenügend
erschlossen sei. Ob dies auf ein Versäumnis zurückzuführen sei, könne im
vorliegenden Verfahren dahingestellt bleiben. Jedenfalls sei die vorgesehene
Zufahrtsregelung zweckmässig, weil ein regelkonformes Wendemanöver auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 gar nicht möglich sei. Weiter werde die
Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 02 dadurch nicht unverhältnismässig
beeinträchtigt und der Beschwerdegegner habe die Zufahrtsregelung unter
Berücksichtigung der beteiligten privaten Interessen korrekt festgelegt.
Allerdings basiere der vom Beschwerdegegner für die Bemessung der Entschädigung
angenommene Landwert nicht auf den aktuellen statistischen Zahlen bzw. den
marktüblichen Preisen vor Ort und auch die weiteren hinzugezogenen Kriterien
seien nicht in allen Teilen nachvollziehbar. Deshalb sei der Beschwerdegegner
einzuladen, die Entschädigung neu festzusetzen.
4.2
Der
Beschwerdeführer bringt zusammengefasst vor, dass die Mitbeteiligten die
Liegenschaft im Jahr 1997 im Wissen um die fehlende Zufahrtsregelung gekauft
hätten und sie die Zufahrtsregelung nur im Hinblick auf einen möglichen Verkauf
anbegehrt haben, um einen höheren Marktwert zu erzielen. Mit dem Erteilen der
Baubewilligung im Jahr 1951 gelte die Liegenschaft aber als genügend erschlossen
und sei damit auch bereits zweckmässig überbaut. Im Weiteren bemängelt der
Beschwerdeführer, dass der Ergänzungsbericht des Ingenieurbüros keine
Unterschrift trage. Sodann ist er der Ansicht, dass es an einem öffentlichen
Interesse fehle und ohnehin das Privatrecht anwendbar sei und nicht das
öffentliche Baurecht, wobei die Voraussetzungen für ein Notwegrecht nicht
erfüllt seien. Somit hätte der Beschwerdegegner gar keine Verfügung erlassen
dürfen. Zudem könne es nicht sein, dass er für dieses Verfahren noch die Kosten
zu tragen habe.
5.
5.1
Der
Beschwerdeführer rügt, dass die Beilagen zum Beschluss des Beschwerdegegners
vom 30. Mai 2018 nicht unterzeichnet waren. Dies betrifft den Bericht zur
Grenzbereinigung E-Weg vom 15. Mai 2018 sowie der Plan "Beanspruchtes
Weggebiet" vom 15. Mai 2018. Der Beschluss verweist sowohl in den
Erwägungen als auch im Dispositiv darauf.
5.2
Es ist
nicht abschliessend geklärt, ob eine schriftlich eröffnete Anordnung zu ihrer
Gültigkeit einer Unterschrift bedarf, soweit die Frage im betreffenden Fall
nicht spezialgesetzlich geregelt ist. Eine fehlende Unterschrift bewirkt in der
Regel keine Nichtigkeit (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 10 N. 12;
vgl. auch VGr SG, 12. Februar 2008, B 2007/200, E. 2 mit weiteren
Hinweisen auf die Lehre). Diese Frage kann vorliegend jedoch offengelassen
werden. Der Beschluss des Beschwerdegegners ist sowohl vom Gemeindepräsidenten
als auch vom Gemeindeschreiber unterzeichnet; etwas Gegenteiliges wird vom
Beschwerdeführer auch nicht geltend gemacht. Damit genügt der Beschluss den
förmlichen Anforderungen an eine Anordnung. Da der unterzeichnete Beschluss auf
den Bericht und den Plan verweist, wurden diese Bestandteil der Verfügung; ob
sie nun unterzeichnet sind oder nicht, spielt keine Rolle.
6.
6.1
Wie die
Vorinstanz richtig erwogen hat, soll mit dem Grenzbereinigungsverfahren
erreicht werden, dass Grundstücke zweckmässig überbaut werden können (§ 178
Abs. 1 PBG), wozu u.
a.
eine genügende Erschliessung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht
notwendig ist. Erschlossen ist ein Grundstück, wenn es für die darauf
vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend
mit Wasser und Energie versorgt werden können und wenn die einwandfreie
Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist (§ 236
Abs. 1 PBG; Art. 19 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni
1979 [RPG]). Erschliessungen sind so festzulegen, dass sie bei vollständiger
Nutzung der erfassten Grundstücke den Anforderungen von § 237 Abs. 1
und Abs. 2 PBG genügen (VGr, 21. September 2015, VB.2014.00480, E. 4.2
mit weiteren Hinweisen; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 254). Genügende
Zugänglichkeit im Sinn von § 237 Abs. 1 Satz 1 PBG bedingt in
tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder
Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und
der Benützer. Gemäss § 237 Abs. 2 PBG sollen Zufahrten für jedermann
verkehrssicher sein.
6.2
Vorliegend
präsentiert sich die Situation für das Grundstück Kat.-Nr. 01 der Mitbeteiligten
folgendermassen, dass dieses momentan über ein Fuss- und Fahrwegrecht über die
Privatstrasse bis zur Grundstücksecke verfügt, aber über keinen direkten Zugang
auf das Grundstück, da die Privatstrasse und das Grundstück der Mitbeteiligten
nicht miteinander verbunden sind (vgl. oben, E. 2.1). Insofern ist weder
der Zugang für Fussgänger noch für den motorisierten Verkehr rechtlich
gesichert und das Grundstück mangelhaft erschlossen. Der Beschwerdeführer ist
der Ansicht, dass es nicht notwendig sei, dass eine befahrbare Strasse bis zum
Grundstück führe. Dies trifft für Fahrzeuge grundsätzlich zu (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 722), schliesst aber nicht aus, dass je nach den konkreten
Verhältnissen ein Anspruch auf Grenzbereinigung auch hinsichtlich der Zufahrt
auf das Grundstück bestehen kann (siehe dazu unten, E. 6.6). Dies ändert zudem
nichts daran, dass das Grundstück für den Fussgängerverkehr (in rechtlicher
Hinsicht) ungenügend erschlossen ist.
6.3
Zwar ist
dem Beschwerdeführer insofern zuzustimmen, dass das Verfahren der
Grenzbereinigung in erster Linie auf nicht überbaute Grundstücke zugeschnitten
ist, die überbaubar gemacht werden sollen (§ 178 Abs. 1 PBG). Mithin
soll das Verfahren unter anderem dann zur Anwendung kommen, wenn sonst eine
Bewilligung für eine Überbauung oder eine bestimmte Nutzung eines Grundstückes
mangels Baureife nicht möglich wäre. Der Einbezug überbauter Grundstücke fällt
grundsätzlich ausser Betracht, wenn es darum geht, eine als baureif akzeptierte
Überbauung und Nutzung mit einer besseren, komfortableren Erschliessung zu
versehen. Für bestehende Überbauungen und Nutzungen kann das
Grenzbereinigungsverfahren aber dann angerufen werden, wenn sich eine
verbindliche, im öffentlichen Recht begründete Sanierungspflicht der
Erschliessung ergibt. Dies ist bei ungenügend erschlossenen Baugrundstücken der
Fall, und umso mehr noch, wenn bei der Erteilung der Baubewilligung die
definitive Erschliessung vorbehalten wurde (vgl. RB 1980 Nr. 105). Eine
solche Sanierungspflicht ist vorliegend gegeben: Mit der Baubewilligung vom
Jahr 1951 wurde die Beteiligung an einem späteren Quartierplanverfahren
vorbehalten (oben, E. 2.2). An der fehlenden Erschliessung ändert aber
auch die (aus unbekannten Gründen erfolgte) Entlassung des Grundstücks der
Mitbeteiligten aus dem Quartierplanverfahren nichts (oben, E. 2.2). Und
auch wenn die Mitbeteiligten ihr Grundstück im Jahr 1997 tatsächlich im Wissen
um die fehlende Erschliessung erworben hatten, kann der Beschwerdeführer daraus
nichts zu seinen Gunsten ableiten. Aus der fehlenden Zugangs-Erschliessung in
rechtlicher Hinsicht ergibt sich sodann auch das öffentliche Interesse an der
Grenzbereinigung. Zudem steht die Erschliessung des Grundstücks der
Mitbeteiligten via bereits bestehende Infrastruktur im Einklang mit dem
verfassungsmässigen Auftrag, eine zweckmässige und haushälterische Nutzung des
Bodens sicherzustellen (Art. 75 Abs. 1 BV).
6.4
Die
Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 05 der Mitbeteiligten soll mittels
Errichtung einer Dienstbarkeit (Fuss- und Fahrwegrecht) erfolgen. Die
Begründung von beschränkten dinglichen Rechten anstelle des Abtauschs von
Grundstückteilen (oder ergänzend dazu) ist in § 180 PBG ausdrücklich
vorgesehen.
6.5
Zwar
greift das zu errichtende Fuss- und Fahrwegrecht in das Eigentum des
Beschwerdeführers ein, indem er den Eigentümern von Kat.-Nr. 01 den Zugang
zu gewähren und insbesondere die betreffende Fläche von 35 m
2
entsprechend freizuhalten hat. Dies stellt allerdings noch keinen unzumutbaren
Nachteil dar, da es sich dabei um einen Grundstücksteil handelt, der ohnehin
für die Zufahrt zum Grundstück des Beschwerdeführers benötigt und genutzt wird,
und es zudem nur um die Zufahrtsregelung für eine Wohneinheit geht; weitere
Rechte werden nicht eingeräumt. Im Gegenzug haben sich die Eigentümer des
dienstbarkeitsberechtigten Grundstücks künftig zur Hälfte an den
Unterhaltskosten des belasteten Weggebietes zu beteiligen.
6.6
Der Beschwerdegegner prüfte sodann auch, ob eine mildere Massnahme in
Betracht käme. Da die Alternative eine Abparzellierung bzw. den Landverkauf
beinhalte, sei die Errichtung einer Dienstbarkeit zulasten des Grundstücks des
Beschwerdeführers als mildere Massnahme zu bevorzugen. Dem ist zuzustimmen,
insbesondere hat die Dienstbarkeit keinen Einfluss auf die Überbaubarkeit des
Gesamtgrundstücks (Ausnützungsziffer). Sodann grenzt die betroffene Fläche mit
zwei Seiten unmittelbar an die umliegenden Grundstücke und wäre ohnehin
unüberbaubar. Der Beschwerdeführer ist der Ansicht, dass die Zufahrt nicht
zwingend bis zum Grundstück zu führen hat. Mit einer solchen Ausgangslage wäre
zulasten des Grundstücks des Beschwerdeführers lediglich ein Fusswegrecht
einzuräumen, um das Grundstück zu erschliessen. Allerdings erscheint dies
angesichts der zu gewährleistenden Abstellplätze (dazu: Art. 26 der Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde B vom 7. September 2016) als keine geeignete
Lösung; denn aufgrund der Ausgestaltung und Lage des Quartiers dürfte es
ausgeschlossen sein, dass die Abstellplätze anderswo erstellt werden könnten, zumal
auf Abstellplätze im Strassenabstandsbereich möglichst zu verzichten ist (§ 244
Abs. 2 PBG) und in nützlicher Entfernung keine unbebauten Flächen in der
Bauzone verfügbar sind. Insofern ist die vorliegende Errichtung des Fuss- und
Fahrwegrechts dem Beschwerdeführer zumutbar und verhältnismässig.
6.7
Steht
somit die Grenzbereinigung als Institut der kantonalen Planungs- und
Baugesetzgebung zur Gewährleistung einer hinreichenden Zufahrt zur Verfügung,
spielt keine Rolle, inwiefern ein Notwegrecht nach zivilrechtlichen Grundsätzen
errichtet werden könnte. Zum einen besteht keine Wegnot, solange – wie hier –
mit öffentlich-rechtlichen Mitteln eine angemessene Erschliessung erreicht
werden kann (BGE 136 III 130 E. 3.3.1). Zum anderen verbietet das Zivilrecht
des Bundes den Kantonen nicht, in ihrer Planungs- und Baugesetzgebung
entsprechende öffentlich-rechtliche Instrumente zur Sicherstellung der
Zugänglichkeit eines Grundstückes vorzusehen (BGE 121 I 65 E. 5a/aa).
6.8
Die
Grenzbereinigung ist weder für die bestehende Nutzung des Grundstücks
Kat.-Nr. 02 des Beschwerdeführers erforderlich noch wird ihm dadurch eine
bessere künftige Nutzung ermöglicht. Insofern als der Beschwerdeführer – neben
der künftigen Beteiligung der Mitbeteiligten an den Unterhaltskosten –
keinerlei Nutzen aus dem Grenzbereinigungsverfahren zieht, sein Grundstück für
die Sicherstellung der Erschliessungssituation aber unbedingt benötigt wird,
ist für die Belastung des Grundstücks des Beschwerdeführers mit einer
Dienstbarkeit eine volle Entschädigung nach enteignungsrechtlichen Grundsätzen
geschuldet (oben, E. 3.2). Die Rückweisung des Baurekursgerichts an den
Beschwerdegegner zur Neufestsetzung der Entschädigung, die ohnehin zugunsten
des Beschwerdeführers erfolgt, ist deshalb nicht zu beanstanden.
7.
In Übereinstimmung mit § 184 PBG wurden die Kosten für
das Grenzbereinigungsverfahren im Beschluss des Beschwerdegegners vom 30. Mai
2018 den Mitbeteiligten auferlegt. Insofern wurde der Beschwerdeführer dafür
nicht kostenpflichtig. Dahingegen wurden die Kosten des Rekursverfahrens zu ¾
dem Beschwerdeführer und zu ¼ dem Beschwerdegegner auferlegt. Diese Kostenverlegung
beruht jedoch zu Recht nicht auf § 184 PBG, sondern auf § 13 Abs. 2
VRG, wonach die Verfahrenskosten in der Regel nach dem Unterliegen auf die
Beteiligten verteilt werden. § 184 PBG geht der allgemeinen Regel nach § 13
Abs. 2 VRG als lex specialis im Verfahren vor der Gemeinde vor. Dies gilt
nach der Systematik des Gesetzes aber nicht im Rechtsmittelverfahren. Dies ist
auch aus einem Vergleich mit der entsprechenden Bestimmung im
Quartierplanverfahren ersichtlich, wonach sich die Sonderregelung nur auf die
Kosten der Gemeinde bezieht (§ 177 Abs. 1 PBG). Da § 184 PBG im
Sinn von § 185 PGB zu § 177 Abs. 1 eine ergänzende Vorschrift darstellt,
bezieht sich die Kostenverteilung nach den Interessen der Beteiligten nur auf
die im Verfahren vor Gemeinde entstehenden Kosten und die vorinstanzliche
Kostenauferlegung für das Rekursverfahren an den Beschwerdeführer zu ¾
entsprechend dessen Unterliegen ist nicht zu beanstanden. Die Beschwerde ist
insgesamt abzuweisen.
8.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem
Verfahrensausgang sind die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung hat der Beschwerdeführer keine
verlangt; eine solche würde ihm aufgrund seines Unterliegens auch nicht
zustehen (§ 17 Abs. 2 VRG).
9.
Zur Rechtsmittelbelehrung im nachstehenden Dispositiv ist
Folgendes zu erläutern: Da der angefochtene Entscheid der Vorinstanz einen
Zwischenentscheid darstellt, ist der vorliegende dazu seinerseits ein solcher;
das Bundesgericht lässt sich daher im Sinn des Art. 93 Abs. 1 BGG nur
anrufen, wenn ein nicht wiedergutzumachender Nachteil drohte oder wenn die
Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen könnte und so
einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges
Beweisverfahren ersparen würde (Bertschi, § 19a N. 31 f. und 48;
VGr, 21. April 2016, VB.2015.00305, E. 9).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'200.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    105.--     Zustellkosten,
Fr. 2'305.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
5.    Mitteilung an …