zh_verwaltungsgericht · VB.2014.00627 · 2015-05-07 · de

Baubewilligung | Nachbarbeschwerde gegen luxuriöses Bauprojekt im Villenquartier: Reduktion des Gebäudevolumens (§ 238 Abs. 2 PBG); Vorwirkung der revidierten BZO-Bestimmungen der Stadt Zürich (§ 234 PBG). Befindet sich ein Bauprojekt in der unmittelbaren Umgebung von Schutzobjekten und steht es in einem klaren und krassen Widerspruch zu seiner Umgebung, kann gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG bei Vorliegen besonders triftiger Gründe ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden (E. 4.1). Solche Gründe waren im vorliegenden Fall nicht gegeben (E. 4.2 und 4.3). Um zu verhindern, dass künftige planerische Festlegungen durch widersprechende bauliche Vorhaben in ihrem Zweck vereitelt werden, sind Baubewilligungen immer dann zu verweigern, wenn die Verwirklichung des Bauvorhabens eine noch ausstehende oder in Änderung begriffene planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst (§ 234 PBG). Eine solche Bausperre soll allerdings nach dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit öffentlich-rechtlicher Eigentumsbeschränkungen nicht weitergehen, als es der Zweck der vorgesehenen Planung verlangt. Denn § 234 PBG dient ausschliesslich der Plansicherung und erlaubt nicht etwa eine allgemeine Voranwendung künftigen Rechts. Andererseits werden durch § 234 PBG auch nicht sämtliche in Änderung befindlichen Bestimmungen geschützt, welche im weiteren Sinn planungsrechtlichen Auswirkungen haben können. Vielmehr muss es sich bei einer planungsrechtlichen Festlegung im Sinn von § 234 PBG stets um ein unmittelbares oder wenigstens mittelbares Planungsinstrument handeln (E. 5.2). Die zu beurteilende Bestimmung erwies sich als primär ästhetisch motiviert und ohne entscheidwesentlichen planungsrechtlichen Gehalt, weshalb sie auf das vorliegende Bauprojekt keine negative Vorwirkung entfaltet (E. 5.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 15..2.07.0 VB.2014.00627
Zurich Verwaltungsgericht 15..2.07.0 VB.2014.00627
Zurigo Verwaltungsgericht 15..2.07.0 VB.2014.00627

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2014.00627
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Geschäftsnummer:
VB.2014.00627
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 07.05.2015
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Nachbarbeschwerde gegen luxuriöses Bauprojekt im Villenquartier: Reduktion des Gebäudevolumens (§ 238 Abs. 2 PBG); Vorwirkung der revidierten BZO-Bestimmungen der Stadt Zürich (§ 234 PBG).
Befindet sich ein Bauprojekt in der unmittelbaren Umgebung von Schutzobjekten und steht es in einem klaren und krassen Widerspruch zu seiner Umgebung, kann gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG bei Vorliegen besonders triftiger Gründe ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden (E. 4.1). Solche Gründe waren im vorliegenden Fall nicht gegeben (E. 4.2 und 4.3).
Um zu verhindern, dass künftige planerische Festlegungen durch widersprechende bauliche Vorhaben in ihrem Zweck vereitelt werden, sind Baubewilligungen immer dann zu verweigern, wenn die Verwirklichung des Bauvorhabens eine noch ausstehende oder in Änderung begriffene planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst (§ 234 PBG). Eine solche Bausperre soll allerdings nach dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit öffentlich-rechtlicher Eigentumsbeschränkungen nicht weitergehen, als es der Zweck der vorgesehenen Planung verlangt. Denn § 234 PBG dient ausschliesslich der Plansicherung und erlaubt nicht etwa eine allgemeine Voranwendung künftigen Rechts. Andererseits werden durch § 234 PBG auch nicht sämtliche in Änderung befindlichen Bestimmungen geschützt, welche im weiteren Sinn planungsrechtlichen Auswirkungen haben können. Vielmehr muss es sich bei einer planungsrechtlichen Festlegung im Sinn von § 234 PBG stets um ein unmittelbares oder wenigstens mittelbares Planungsinstrument handeln (E. 5.2). Die zu beurteilende Bestimmung erwies sich als primär ästhetisch motiviert und ohne entscheidwesentlichen planungsrechtlichen Gehalt, weshalb sie auf das vorliegende Bauprojekt keine negative Vorwirkung entfaltet (E. 5.3).
Abweisung.
Stichworte:
AUGENSCHEIN
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
GEBÄUDEVOLUMEN
PLANUNGSINSTRUMENT
PLANUNGSRECHTLICHE FESTLEGUNG
REDUKTION
VORANWENDUNG
VORWIRKUNG
Rechtsnormen:
§ 234 PBG
§ 235 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2014.00627
Urteil
der 1. Kammer
vom
7. Mai 2015
Mitwirkend: Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Martin Kayser, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin
Laura Diener.
In Sachen
1.1  A,
1.2  B,
2.    C,
3.    D,
4.    E,
5.    F,
6.    G,
alle vertreten durch RA H,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    I AG, vertreten durch RA J,
2.    Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Die Bausektion der Stadt Zürich bewilligte der I AG
mit Entscheid vom 4. Februar 2014 unter Bedingungen und Auflagen den
Ersatzneubau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der
K-Strasse 02 in Zürich.
II.
Dagegen erhoben A und B gemeinsam, C sowie D zusammen mit
drei weiteren Nachbarn mit drei separaten Eingaben Rekurs an das
Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung der nachgesuchten
Baubewilligung. Mit Entscheid vom 26. September 2014 vereinigte das
Baurekursgericht die vorerst getrennt geführten Verfahren und entschied wie
folgt (Dispositiv Ziff. II):
"Die Rekurse werden teilweise gutgeheissen.
Demgemäss
wird der Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 4. Februar 2014 mit
folgender Auflage ergänzt: "Im Untergeschoss ist die Fläche der für
Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür
verwendbaren Räume nach Massgabe von Art. 13 Abs. 3 BZO-E auf
154,2 m
2
zu beschränken. Die Bauherrschaft bzw. verfügungsberechtigte
Grundeigentümerschaft hat vor Baubeginn dem Amt für Baubewilligung entsprechend
abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen."
Im
Übrigen werden die Rekurse abgewiesen."
III.
Am 29. Oktober 2014 erhoben A und B gemeinsam mit den
fünf weiteren Nachbarn gegen den Entscheid des Baurekursgerichts Beschwerde an
das Verwaltungsgericht und beantragten, diesen aufzuheben und die
Baubewilligung für die geplante Ersatzneubaute zu verweigern. Im Weiteren
verlangten sie eine Parteientschädigung.
Das Baurekursgericht schloss am 14. November 2014
ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion der Stadt
Zürich beantragte am 2. Dezember 2014 ebenfalls die Abweisung der
Beschwerde. Am 15. Januar 2015 reichte die I AG Beschwerdeantwort ein
mit den Anträgen, die Beschwerde abzuweisen und die Beschwerdeführenden zu
einer Parteientschädigung zzgl. MWST zu verpflichten. Mit Replik vom 23. Februar
2015 hielten die Beschwerdeführenden an ihren Anträgen fest. Am 2. bzw. 3. März
2015 teilten sowohl die Bausektion der Stadt Zürich als auch die I AG mit,
unter Hinweis auf die Beschwerdeantwort auf eine Duplik zu verzichten.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden
Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die
weiteren Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.
2.
2.1
In
prozessualer Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden die Durchführung eines
Augenscheins. Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht
im Ermessen der anordnenden Behörde. Es besteht nur dann eine Pflicht zur
Durchführung eines Augenscheins, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere
Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010,
E. 3.3 mit Hinweisen; VGr, 19. April 2012, VB.2011.00612,
E. 1.3). Aus verfahrensökonomischen Gründen ist es zulässig, dass sich
eine Rechtsmittelinstanz, insbesondere das Verwaltungsgericht, auf das Ergebnis
des vorinstanzlichen Augenscheins abstützt bzw. auf die Durchführung eines
eigenen Augenscheins verzichtet. Dies setzt voraus, dass sich der massgebliche
Sachverhalt aus dem vor­instanzlichen Augenschein bzw. aus den übrigen
Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (BGr, 6. Februar
2013, 1C_422/2012, E. 3; VGr, 1. Oktober 2008,VB.2008.00285, E. 2
mit Hinweisen; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A.,
Zürich 2014, § 7 N. 81).
2.2
Im vorliegenden
Fall wurde am 15. August 2014 durch das Baurekursgericht ein Augenschein
durchgeführt. Das Protokoll dieses Augenscheins inklusive neun Fotografien
liegt dem Verwaltungsgericht vor, ebenso eine Visualisierung des geplanten
Bauprojekts. Daraus sowie aus der Gesamtheit der übrigen Akten ergibt sich der
Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf einen weiteren
Augenschein verzichtet werden kann.
3.
3.1
Das
betroffene Baugrundstück Kat.-Nr. 01 mit der Liegenschaft K-Strasse 02
liegt gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober
1991 (BZO) in der zweigeschossigen Wohnzone W2bII. Daran grenzen im Südosten
ein unbebautes Grundstück mit einem Obstgarten sowie ein weiteres Grundstück,
auf dem sich die Villa K-Strasse 03 befindet. Auf dem südlich an die
Parzelle Kat.-Nr. 01 und an das unbebaute Grundstück angrenzenden
Grundstück befindet sich die Villa L-Strasse 04. Alle diese benachbarten
Objekte sind samt Gartenanlagen denkmalgeschützt.
3.2
Die
private Beschwerdegegnerin beabsichtigt, die bestehende Villa an der K-Strasse 02
durch ein grosszügiges, luxuriöses Einfamilienhaus mit Unterniveaugarage für
sechs Fahrzeuge sowie zwei Abstellplätzen im Freien zu ersetzen. Die
Beschwerdeführenden stören sich am Ausmass der geplanten Baute und empfinden
deren Erscheinung als wuchtig. Diese hält die zulässigen Grundmasse und das
zulässige Gebäudevolumen zwar unbestrittenermassen ein. Strittig ist jedoch, ob
gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG eine Herabsetzung des nach der Bau- und
Zonenordnung zulässigen Bauvolumens verlangt werden kann.
4.
4.1
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind
Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der
baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen
so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Auf
Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist gemäss § 238 Abs. 2 PBG
besondere Rücksicht zu nehmen.
Damit werden an die
Gestaltung von Bauten, die sich in unmittelbarer Umgebung von Schutzobjekten
befinden, erhöhte Anforderungen gestellt. Diese Bauten müssen sich nicht nur
befriedigend, sondern gut einordnen.
Nach ständiger Rechtsprechung kann in Ausnahmefällen gestützt
auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück
zulässigen Volumens verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur
baulichen Umgebung klar und krass ist (RB 1990 Nr. 78; VGr, 23. Januar
2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1 mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Hierfür
sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung
besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum
zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung
oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung des
Bundesgerichts gewichtet das Legalitätsprinzip stark, weshalb die Anwendung
einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen darf, dass generell –
etwa für ein ganzes Quartier oder ein Baugeviert – die Zonenordnung ausser
Kraft gesetzt würde.
4.2
Die Beschwerdeführenden
bringen vor, es bestehe vorliegend eine solche Ausnahme­situation, welche die
Reduktion des Gebäudevolumens aus Einordnungsgründen notwendig mache. Sie
machen geltend, der Bereich südlich der K-Strasse sei zwischen dem M-Platz und
der L-Strasse durch herrschaftliche Villen mit schönen Gärten und teilweise ausgedehnten
Parkanlagen geprägt. Dies gelte insbesondere für die beiden an das Baugrundstück
angrenzenden geschützten Villen samt Gartenanlagen. In der unmittelbaren Umgebung
des Bauvorhabens seien daher nicht nur eine besondere Qualität der bestehenden
Überbauung, sondern insbesondere auch eine weitherum zurückhaltend
ausgeschöpfte Ausnützung und eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit
gegeben.
Wie sich aus den Akten und der Fotodokumentation des
Augenscheins der Vorinstanz ergibt, ist der geltend gemachte Bereich südlich der
K-Strasse in der Tat von herrschaftliche Villen mit schönen Gärten und
teilweise ausgedehnten Parkanlagen geprägt (vgl. auch Google Maps/Street View,
https://maps.google.ch). Doch ist bei der Beurteilung nicht nur auf die
unmittelbar anstossenden Grundstücke abzustellen, sondern auch die weitere Umgebung
miteinzubeziehen (vgl. RB 1990 Nr. 78). Bereits die angrenzenden
Bereiche nördlich der K-Strasse und südlich der L-Strasse weisen wesentlich
kleinere Parzellen auf, welche entsprechend stärker ausgenutzt wurden. Von
einer
weitherum
zurückhaltend ausgeschöpften Ausnützung in der
betreffenden W2bII-Zone, welche eine Herabsetzung des zulässigen
Gebäudevolumens rechtfertigen würde, kann daher nicht gesprochen werden. Die
umliegenden Grundstücke sind mit Bauten sehr unterschiedlicher Architektur und
Dimensionen überstellt. Dass über die benachbarten Schutzobjekte hinaus eine
besondere Qualität der bestehenden Bebauung bzw. eine qualifizierte landschaftliche
Empfindlichkeit gegeben wäre, welche eine generelle Herabsetzung des
Gebäudevolumens rechtfertigen würden, ist nicht ersichtlich. Der Charakter des
Villenquartiers wird durch die geplante Baute, welche zwar eine moderne, aber
sehr luxuriöse Gestaltung aufweist, nicht gefährdet. Dass durch die grössere
Grundfläche der Garten verkleinert wird, ist unerheblich, da nach wie vor ein
grosszügiger Umschwung bestehen bleibt.
4.3
Die
Beschwerdeführenden bringen sodann vor, das Bauvorhaben würde den Situationswert
der benachbarten Schutzobjekte mindern, indem es die Umgebung und insbesondere
das geschützte Ensemble verschandle.
Grundsätzlich wäre eine Neubaute wie die streitbetroffene
geeignet, den Situationswert eines geschützten Ensembles wie dem vorliegenden
zu vermindern, würde sie die Sicht auf die Schutzobjekte einschränken oder
diese optisch konkurrieren. Das geschützte Ensemble der beiden Villen samt
zugehörigen Gartenanlagen, welches als solches erstellt und auch unter Schutz
gestellt wurde, ist in sich abgeschlossen. Die beiden geschützten Villen und
die geplante Baute weisen einen minimalen Abstand von knapp 55 m (Villa K-Strasse 03)
bzw. knapp 35 m (Villa L-Strasse 23) auf und liegen eingebettet in
grosszügige Gartenanlagen. Zudem handelt es sich bei den Schutzobjekten
ebenfalls um stattliche Gebäude. Auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz
kann insoweit verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 Satz 2 VRG).
Dem ist anzufügen, dass die geplante Baute
zwar das zulässige Gebäudevolumen ausschöpft
und in der Grundfläche im Vergleich zur bestehenden Villa
wesentlich vergrössert wird, in der Höhe indessen massgeblich unter letzterer bleibt.
Auf die Ausnützung im Bereich des heutigen Dachgeschosses, welches gut sichtbar
über die Bäume ragt, wird verzichtet und stattdessen ein Untergeschoss
realisiert. Der Neubau wird daher durch den Baumbestand, welcher das
Baugrundstück an der Grenze zu den denkmalgeschützten Objekten und zur K-Strasse
säumt, in wesentlichen Teilen verdeckt sein. Dass im Rahmen der Realisierung
des Bauvorhabens für das Erscheinungsbild wichtige Bäume gefällt werden, ändert
daran genauso wenig wie die verkleinerte Gartenfläche, da die betreffenden
Bäume ersetzt werden müssen.
Die Vorinstanz hat damit zu Recht festgestellt, dass die
geplante Baute nicht im Zusammenhang mit den geschützten Villen wahrgenommen
wird und – was die Massstäblichkeit der Bauten betrifft – keine störenden
Gegensätze entstehen. Auch die geschützten Gärten der beiden Villen werden
durch den Neubau nicht beeinträchtigt.
Die Vorinstanz
bezeichnete die Gestaltung des Neubaus ebenfalls zu Recht als zurückhaltend,
was von den Beschwerdeführenden nicht substanziiert gerügt wurde. Diesbezüglich
ist anzumerken, dass d
as Dachgeschoss zugunsten von vier grosszügigen
Terrassen an den Eckseiten des Gebäudes zurückspringt, was eine unerwünschte
optische Wahrnehmung als "Klotz" verhindert. Gesamthaft betrachtet
steht die geplante Baute jedenfalls nicht in einem klaren und krassen Widerspruch
zu ihrer Umgebung, welcher gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG eine Reduktion
des Gebäudevolumens rechtfertigen würde.
4.4
Im Übrigen
ist aufgrund der Akten nicht ersichtlich, dass das Baurekursgericht die ihm
nach der neueren Rechtsprechung zustehende Kognition unterschritten hätte (vgl.
VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4). Die Vorinstanz
betrachtete den Begründungsmangel im Bewilligungsbeschluss zu Recht als durch
die Vorbringen der Baubehörde im Rekursverfahren geheilt. Damit erweist sich d
ie Rüge, die Vorinstanz habe
§ 238 PBG
falsch angewendet, als unbegründet.
5.
Umstritten ist sodann, ob die revidierten Bestimmungen der
Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO-E) auf das vorliegende Bauprojekt
negative Vorwirkung entfalten.
5.1
Während
das streitbetroffene Baugesuch vor der Bausektion hängig war, verabschiedete
der Stadtrat am 18. September 2013 eine umfangreiche Teilrevision der BZO
für das Anhörungsverfahren. Gestützt auf die Einwendungen im
Mitwirkungsverfahren und den Vorprüfungsbericht des Kantons beschloss der
Stadtrat am 29. Oktober 2014 eine überarbeitete Teilrevision der BZO und
überwies diese zur Beratung und Festsetzung an den Gemeinderat. Gleichentags
erhoben die Beschwerdeführenden Beschwerde gegen den Entscheid des
Baurekursgerichts. Es ist daher vorab der für die Beurteilung der Sach- und
Rechtslage massgebliche Zeitpunkt zu bestimmen.
5.1.1
Massgebend für die Bewilligungserteilung ist die Sach- und Rechtslage im
Zeitpunkt der Baubewilligung, ausser wenn Treu und Glauben eine andere
zeitliche Anknüpfung gebieten (VGr, 4. Mai 2011, VB.2010.00108 E. 2.1
mit Hinweisen). Das Verwaltungsgericht wendet in langjähriger Praxis
grundsätzlich das im Zeitpunkt seines Entscheids geltende Recht an, wenn sich
die Rechtslage während des baurechtlichen Rechtsmittelverfahrens ändert. Planungsrechtliche
Festlegungen, welche während des Rechtsmittelverfahrens beantragt wurden, aber
noch nicht rechtskräftig sind, werden nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts als Änderung der massgeblichen Sachlage betrachtet (VGr, 4. Mai
2011, VB.2010.00108 E. 2.3, mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Sie werden
grundsätzlich berücksichtigt (was auch als "intertemporale Anwendung"
von § 234 PBG bezeichnet wird). Das Verwaltungsgericht nimmt jedoch eine
Interessenabwägung im Einzelfall vor, ob dem Schutz der neuen Planung oder dem
Vertrauen des Baugesuchstellers in die Beständigkeit der noch geltenden
planungsrechtlichen Grundlagen der Vorzug gebührt.
5.1.2
Demzufolge war sowohl für den Baubewilligungs- als auch für den
Rekursentscheid die Sach- und Rechtslage gemäss Beschluss des Stadtrats vom 18. September
2013 massgeblich. Für den Entscheid des Verwaltungsgerichts sind indessen die
am 29. Oktober 2014 beschlossenen BZO-Bestimmungen beachtlich.
5.1.3
Die private Beschwerdegegnerin 1 hat die
revidierten BZO-Bestimmungen in ihrer Beschwerdeantwort vom 15. Januar
2015 behandelt und als Beilage dem Verwaltungsgericht eingereicht. Die
Beschwerdeführenden erhielten mit Stempelverfügung vom 20. Januar 2015
Gelegenheit, sich zu dieser Stellungnahme zu äussern, wovon sie in ihrer Eingabe
vom 23. Februar 2015 Gebrauch machten. Der Berücksichtigung dieser Vorlage
steht somit auch der Anspruch der Beschwerdeführenden auf rechtliches Gehör
(Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) nicht
entgegen.
5.2
Eine
Baubewilligung ist in Anwendung von § 234 PBG immer dann zu verweigern,
wenn die Verwirklichung des Bauvorhabens auf eine noch ausstehende oder in
Änderung begriffene planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird
(RB 1995 Nr. 96 mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Eine solche gemäss § 235
Abs. 1 PBG auf drei Jahre befristete Bausperre soll verhindern, dass die
künftigen planerischen Festlegungen durch widersprechende dauernde
Veränderungen an Grundstücken ganz oder teilweise in ihrem Zweck vereitelt
werden. Allerdings soll nach dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit öffentlich-rechtlicher
Eigentumsbeschränkungen die Bausperre nicht weitergehen, als es der Zweck der
vorgesehenen Planung verlangt. Denn § 234 PBG dient ausschliesslich der
Plansicherung und erlaubt nicht etwa eine allgemeine Voranwendung künftigen
Rechts (VGr, 11. Juli 1990, VB.1990.00038 = BEZ 1990 Nr. 29 mit
Hinweisen, auch zum Folgenden). Andererseits werden durch § 234 PBG auch
nicht sämtliche in Änderung befindlichen Bestimmungen geschützt, welche
Auswirkungen auf planungsrechtliche Festlegungen haben können. Vielmehr muss es
sich bei einer planungsrechtlichen Festlegung im Sinn von § 234 PBG stets
um ein unmittelbares oder wenigstens mittelbares Planungsinstrument handeln.
5.3
Gemäss der
geltenden Bestimmung von Art. 10 Abs. 2 BZO sind Abgrabungen – ausser
für Eingänge und Zufahrten – nur gestattet, sofern das Mass der Gebäudehöhe ab
dem gestalteten Terrain eingehalten bleibt und bei Erreichen der zonengemässen
Vollgeschosszahl kein Untergeschoss mehrheitlich über dem gestalteten Boden
liegt. Diese Regelung erlaubt Abgrabungen in grossem Umfang, solange
gleichzeitig durch Aufschüttung das Untergeschoss immer noch mehrheitlich unter
dem gestalteten Boden zu liegen kommt. Dies führte zu unerwünschten Terrainveränderungen
und schlecht eingeordneten Bauten (Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der
Stadt Zürich, BZO 2014, Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV vom 1. Oktober
2014 [Erläuterungsbericht], Kap. 7.2.4). Nach der revidierten Bestimmung
von Art. 10 Abs. 2 BZO-E sollen daher nur noch geringfügige Abgrabungen
und Aufschüttungen zulässig sein. Gegenüber der Fassung der öffentlichen
Auflage wurden die Möglichkeiten der Terrainveränderung jedoch erweitert (vgl. Auszug
aus dem Protokoll des Stadtrats von Zürich vom 29. Oktober 2014 [Protokoll
Stadtrat], S. 6 [https://www.stadt-zuerich.ch/portal/de/index/politik_u_recht/stadtrat/geschaefte-des-stadtrates/stadtratsbeschluesse/2014/Okt/StZH_STRB_2014_0924.html]):
Zwecks Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung und insbesondere
zur Sicherstellung eines harmonischen Geländeverlaufs sollen weitergehende
Terrainveränderungen bewilligt werden können. Nach wie vor ist das Mass der
Gebäudehöhe ab dem gestalteten Terrain einzuhalten; Eingänge und Zufahrten
bleiben ausgenommen.
5.3.1
In der Fassung der öffentlichen Auflage war Art. 10 Abs. 2 BZO-E
gemäss Beschluss vom 22. Oktober 2013 über die Richtlinien zur
Voranwendung der revidierten Bau- und Zonenordnung bei der Überprüfung von
Baugesuchen mit einzubeziehen (Ziff. 3.8). Eine solche Anweisung fehlt im
Beschluss vom 4. November 2014 zur überarbeiteten Fassung der Bau- und
Zonenordnung (Ziff. 3). Dies deutet einerseits stark darauf hin, dass die
Bausektion des Stadtrats der Ansicht ist, Art. 10 Abs. 2 BZO-E
entfalte in der neusten Fassung keine negative Vorwirkung mehr. Andererseits
wird im genannten Beschluss ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich bei
der Liste der Bestimmungen, auf welche Baugesuche hinsichtlich nachteiliger
Beeinflussung zu überprüfen sind, um eine nicht abschliessende Aufzählung
handelt (Ziff. 3). Ein eindeutiger Schluss lässt sich daher nicht daraus
ziehen.
5.3.2
Nach Ansicht der Beschwerdeführenden hat die in Art. 10 Abs. 2
BZO-E vorgesehene Einschränkung der Abgrabungen einen planerischen Gehalt,
indem sie der Verhinderung unverhältnismässiger Terrainveränderungen sowie
schlecht in die Topographie eingepasster Gebäude und damit übermässiger
Untergeschossnutzung diene. Durch den Verzicht auf die rechnerischen
Einschränkungen in Art. 13 Abs. 3 BZO-E habe sich der planungsrechtliche
Charakter der Norm akzentuiert, indem die Steuerung der Nutzungsmöglichkeit von
Untergeschossen nun ausschliesslich über das Ausmass der Zulässigkeit von Abgrabungen
erfolgen solle.
5.3.3
Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden: Art. 10 Abs. 2 BZO-E
ist zwar in der Tat im Zusammenhang mit Art. 13 Abs. 3 BZO-E zu
betrachten. Gemäss Erläuterungsbericht soll durch die Anpassungen der beiden
Bestimmungen gewährleistet werden, dass sich Gebäude in ihrem Erscheinungsbild
künftig besser in die landschaftliche und bauliche Umgebung einbetten. Dabei
bezweckt die Vorschrift von Art. 13 Abs. 3 BZO-E mit der höhenmässigen
Ansetzung des untersten Vollgeschosses auf 1 m über dem gewachsenen Boden,
dass Untergeschosse in den Wohnzonen W3–W6 zukünftig auch wirklich als solche
in Erscheinung treten. Die Einschränkung der Abgrabungs- und Aufschüttungsmöglichkeiten
in Art. 10 Abs. 2 BZO-E dagegen hat allein die bessere Eingliederung
von Gebäuden in die natürliche Topographie und Landschaft zum Ziel (vgl. zum
Ganzen: Erläuterungsbericht, Kap. 7.3.1 und 7.2.4; Teilrevision der Bau- und
Zonenordnung der Stadt Zürich, BZO 2014, Änderung der Bauordnung (Synoptische
Darstellung) vom 1. Oktober 2014, Kommentar zu Art. 10 bzw.
Art. 13). Daraus folgt, dass Art. 10 Abs. 2 BZO-E im Gegensatz
zu Art. 13 Abs. 3 BZO-E primär ästhetisch motiviert ist und keinen
entscheidwesentlichen planungsrechtlichen Gehalt hat. Darauf weist auch die an
den Ästhetikparagraphen (§ 238 PBG) angelehnte Formulierung von Satz 2
der betreffenden Bestimmung hin, wonach zwecks Einordnung in die bauliche und
landschaftliche Umgebung weitergehende Terrainveränderungen zugelassen werden.
Eine Steuerung der Nutzungsmöglichkeiten ist jedenfalls nicht ersichtlich,
womit Art. 10 Abs. 2 BZO-E keine planungsrechtliche Bedeutung im Sinn
von § 234 PBG zukommt. Dieses Ergebnis korrespondiert mit dem aktuellen
Beschluss des Stadtrats, wonach Art. 10 Abs. 2 BZO-E nicht mehr unter
denjenigen Bestimmungen aufgelistet ist, auf welche Baugesuche hinsichtlich
nachteiliger Beeinflussung zu überprüfen sind. Folglich entfaltet Art. 10
Abs. 2 BZO-E keine negative Vorwirkung.
5.4
Im Übrigen
ist darauf hinzuweisen, dass die gemäss obigen Ausführungen (E. 5.1.2) für
den vorliegenden Entscheid beachtliche Fassung von Art. 13 Abs. 3
BZO-E gestützt auf die nach öffentlicher Auflage eingegangenen Einwendungen
eine vollständige Überarbeitung erfahren hat und nicht mehr der Sachlage entspricht,
welche für den Entscheid des Baurekursgerichts massgeblich war.
5.4.1
Die Regelung über die Zulässigkeit und Erscheinung des anrechenbaren Untergeschosses
soll nun nach Zonentyp differenziert werden. Für die Wohnzonen W2b soll die
aktuelle Regelung unverändert weitergelten. Veränderungen sind nur für die
Wohnzonen W3–W6 vorgesehen (Protokoll Stadtrat, S. 6). Da das vorliegend
zu beurteilende Bauprojekt in der Wohnzone W2bII liegt, fällt es nicht mehr in
den Anwendungsbereich von Art. 13 Abs. 3 BZO-E.
5.4.2
Das Verwaltungsgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (§ 7
Abs. 4 VRG). Seine Entscheidbefugnis wird jedoch durch die Rechtsbegehren
der beschwerdeführenden Partei beschränkt. Es darf ihr weder mehr zusprechen,
als sie verlangt (Verbot der reformatio in melius), noch weniger als ihr durch
die angefochtene Anordnung zugesprochen worden ist (Verbot der reformatio in
peius; § 63 Abs. 2 VRG; Marco Donatsch,
Kommentar
VRG, § 63 N. 21
). Vorliegend wird sowohl die Aufhebung des Entscheids
des Baurekursgerichts als auch der Baubewilligung beantragt. Die im angefochtenen
Entscheid gestützt auf Art. 13 Abs. 3 BZO-E festgesetzte
Nebenbestimmung wird indessen nicht bemängelt. Deren Aufhebung käme daher einer
unzulässigen reformatio in peius gleich, weshalb sie nicht aufgehoben werden
kann. Es steht der Bauherrschaft allerdings offen, bei der Baubehörde
diesbezüglich ein Wiedererwägungsgesuch zu stellen.
6.
6.1
Zusammenfassend
erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdeführenden,
teilweise unter solidarischer Haftung, aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 14
VRG). Im Einzelnen erfolgt folgende Verteilung der Gerichtskosten: Die
Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 tragen je 1/12, unter solidarischer Haftung für
1/6 und die Beschwerdeführenden 2–6 tragen je 1/6.
Die Beschwerdeführenden sind zudem
zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu
bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Der Bausektion der Stadt
Zürich steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten
private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung zu.
6.2
Im Übrigen
ist darauf hinzuweisen, dass die Grundeigentümerin vorliegend der Bauherrschaft
schriftlich die Berechtigung zur Einreichung des Baugesuchs eingeräumt hat und im
Bewilligungsverfahren nicht als Bauherrin aufgetreten ist. Die Baubewilligung
wurde der Grundeigentümerin zwar zugestellt. Da sie diese nicht (selber) angefochten
hat, erlangte sie im Rekursverfahren keine eigene Parteistellung. Am vorinstanzlichen
Augenschein hat sie aufseiten der Bauherrschaft teilgenommen und sich dem Votum
deren Rechtsvertretung angeschlossen. Das Baurekursgericht durfte unter diesen
Umständen davon ausgehen, dass sie keine eigenen Anliegen gegen die Baubewilligung
vorbringen wollte und das Rekursverfahren ebenfalls der Bauherrschaft
überlassen hat. Der Entscheid wurde daher zu Recht lediglich der Bauherrschaft
zugestellt. Trotzdem rechtfertigt es sich, den vorliegenden Entscheid der
Grundeigentümerin zur Kenntnisnahme zuzustellen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    170.--     Zustellkosten,
Fr. 8'170.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 zu je 1/12 und den
Beschwerdeführenden 2–6 zu je 1/6 auferlegt, allen unter solidarischer Haftung
für den Gesamtbetrag.
4.
Die Beschwerdeführenden 1–6 werden zu je 1/6, alle
unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag, verpflichtet, der
Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.-
(inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses
Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …