zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00629 · 2022-07-14 · de

Baubewilligung | Fassade; Balkone; Mängelbehebung. Da die Baubewilligung für die erste Bauetappe aufgehoben wurde, ist die Erschliessung der Tiefgaragenparkplätze für die vorliegend strittige zweite Etappe nicht mehr gewährleistet (E. 3.2). Als im Sinn von § 292 PBG massgebende Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (E. 4.2). Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung wird unter dem Begriff Fassade die Aussenwand beziehungsweise Aussenseite eines Gebäudes zwischen Erdboden und Dachfläche verstanden. Dabei ist auf die optische Erscheinung, das heisst auf das sichtbare Bauvolumen abzustellen. Balkone sind grundsätzlich und auch im vorliegenden Fall der Fassade vorgelagert und nicht Bestandteil derselben (E. 4.3). Eine nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel ist nicht möglich (E. 4.5 f.). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 14.07.2022 VB.2021.00629
Zurich Verwaltungsgericht 14.07.2022 VB.2021.00629
Zurigo Verwaltungsgericht 14.07.2022 VB.2021.00629

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00629
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Geschäftsnummer:
VB.2021.00629
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 14.07.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Fassade; Balkone; Mängelbehebung.
Da die Baubewilligung für die erste Bauetappe aufgehoben wurde, ist die Erschliessung der Tiefgaragenparkplätze für die vorliegend strittige zweite Etappe nicht mehr gewährleistet (E. 3.2). Als im Sinn von § 292 PBG massgebende Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (E. 4.2). Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung wird unter dem Begriff Fassade die Aussenwand beziehungsweise Aussenseite eines Gebäudes zwischen Erdboden und Dachfläche verstanden. Dabei ist auf die optische Erscheinung, das heisst auf das sichtbare Bauvolumen abzustellen. Balkone sind grundsätzlich und auch im vorliegenden Fall der Fassade vorgelagert und nicht Bestandteil derselben (E. 4.3). Eine nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel ist nicht möglich (E. 4.5 f.).
Abweisung.
Stichworte:
AUFLAGE
BALKON
DACHTERRASSE
FASSADE
MÄNGELBEHEBUNG
NEBENBESTIMMUNG
Rechtsnormen:
§ 281 Abs. I PBG
§ 292 lit. b PBG
§ 321 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2021.00629
Urteil
der 1. Kammer
vom
14. Juli 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert,
Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.
In
Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.1  D,
1.2  E,
2.1  F,
2.2  G,
alle vertreten durch RA H,
Beschwerdegegnerschaft,
und
1.    Bausektion des Stadtrates Zürich,
2.    Tiefbau- und Entsorgungsdepartement der Stadt Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend
Baubewilligung
,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 15. September 2020 erteilte die
Bausektion des Stadtrates Zürich A und B die Baubewilligung für ein Wohngebäude
mit acht Wohnungen und einer Tiefgarage auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01,
02, 03, 04 und 05, I-Strasse 07 in Zürich. Gleichzeitig wurde die Verfügung des
Tiefbau- und Entsorgungsdepartements der Stadt Zürich vom 4. August 2020
eröffnet, womit die Bewilligung zur teilweisen Verlegung des J-Wegs (Kat.-Nr. 04)
erteilt wurde.
II.
Dagegen gelangten D und E sowie F und G mit Rekurs vom 26. Oktober
2020 an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Anordnungen.
Das Baurekursgericht hiess den Rekurs gegen den Beschluss der Bausektion der
Stadt Zürich vom 15. September 2020 am 16. Juli 2021 gut und hob ihn
dementsprechend auf. Hinsichtlich der Verfügung des Tiefbau- und
Entsorgungsdepartements vom 4. August 2020 schrieb es das Verfahren als
gegenstandslos geworden ab.
III.
Hiergegen gelangten A und B am 13. September 2021 an
das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids und die Bestätigung der erstinstanzlichen Anordnungen. Eventualiter
sei die Sache zur weiteren Abklärung des Sachverhalts an die Vorinstanz
zurückzuweisen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Das Baurekursgericht beantragte am 28. September 2021
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion des
Stadtrats verzichtete am 29. September 2021 auf eine Mitbeantwortung der
Beschwerde. D und E sowie F und G beantragten am 18. Oktober 2021 unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen die Abweisung der Beschwerde. Das Tiefbau- und
Entsorgungsdepartement beantragte am 2. November 2021, es sei die
Rechtmässigkeit der Projektfestsetzung für die teilweise Verlegung des oberen J-Wegs
festzustellen. Die Bausektion des Stadtrats verzichtete am 3. November
2021 erneut auf eine Stellungnahme. Mit Replik vom 8. November 2021
hielten die Beschwerdeführenden an ihren Anträgen fest. D und E sowie F und G
duplizierten am 2. Dezember 2021.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
Mit Beschluss vom 23. Juni 2020 erteilte die
Bausektion der Stadt Zürich der Bauherrschaft in einer ersten Etappe die
baurechtliche Bewilligung für ein Wohngebäude mit sechs Wohnungen und einer
Tiefgarage mit sieben Abstellplätzen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, I-Strasse
07 in Zürich (Haus A). Diese Baubewilligung hob das Verwaltungsgericht mit
Entscheid vom 10. Februar 2022 auf (VB.2021.00183/VB.2021.00196).
Vorliegend strittig ist nun die zweite Etappe. Diese umfasst
ein weiteres Mehrfamilienhaus (Haus B) mit acht Wohnungen auf den Grundstücken
Kat.-Nrn. 01, 02, 03 04 und 05 (J-Weg); allesamt in der Wohnzone W3
liegend. Die geplante Unterniveaugarage soll über die mit der ersten Etappe
bewilligte Tiefgaragenzufahrt (Autolift) erschlossen werden. Das geplante
Gebäude bedingt die Verlegung des östlich an die Bauparzelle Kat.-Nr. 01
angrenzenden J-Wegs (Kat.-Nr. 04). An der Südostecke des Grundstücks Kat.-Nr. 01
ist eine Abwinklung des Fusswegs nach Osten an die Ostgrenze des Grundstücks
Kat.-Nr. 03 vorgesehen; anschliessend soll der Weg über die Grundstücke
Kat.-Nrn. 03 und 02 wieder nach Norden bis zur Einmündung in die J-Strasse
verlaufen.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden rügen, es sei nie geplant gewesen, die zweite Etappe vor
der ersten Etappe zu erstellen. Hätte die Vorinstanz verhindern wollen, dass
mit den Bauarbeiten der zweiten Etappe vor der ersten Etappe begonnen werde,
hätte sie die Baubewilligung mit einer entsprechenden Nebenbestimmung ergänzen
können. So wäre auch sichergestellt, dass die Beschwerdeführenden nicht auf den
Bau der ersten Etappe verzichten würden und so die Erschliessung der
Tiefgaragenparkplätze nicht gewährleistet wäre.
3.2
Die
Erschliessung der Tiefgaragenparkplätze ist nur gewährleistet, wenn in der
ersten Etappe die Tiefgaragenzufahrt mit Autolift gebaut wird. Mit Urteil vom
10. Februar 2022 (VB.2021.00183/VB.2021.00196) hob das Verwaltungsgericht
die Baubewilligung für die erste Etappe auf. Dieser Entscheid ist unangefochten
in Rechtskraft erwachsen. Demgemäss ist die Erschliessung der
Tiefgaragenparkplätze für die vorliegend strittige zweite Etappe nicht mehr
gewährleistet und es kann daher offenbleiben, ob die Vorinstanz die
Baubewilligung um eine Nebenbestimmung hätte ergänzen müssen.
4.
4.1
Die
Südfassade des geplanten Gebäudes ist bis auf kleine Abweichungen das
Spiegelbild der Südfassade des ursprünglich geplanten Mehrfamilienhauses der
ersten Bauetappe. Die Baubewilligung für die erste Etappe wurde vom
Verwaltungsgericht aufgehoben, da das Verwaltungsgericht zu der Auffassung
gelangte, dass entgegen der Beurteilung der Baubewilligungsbehörde die Balkone
an der Südfassade nicht fassadenbildend seien. Dadurch setze das hypothetische
Dachprofil nicht an den Balkonen, sondern dahinter, an der eigentlichen Fassade
an, wodurch das Attikageschoss in seinem Ausmass unzulässig werde. Einen
gleichartigen Verstoss gegen die Bauvorschriften rügten die Nachbarn auch
betreffend die vorliegend strittige zweite Etappe.
4.2
Gemäss § 292
lit. b in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft
stehenden Fassung des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG; Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2)
dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden
Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes
Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, d.
h. jene Profillinie, die unter 45° an die
Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der
dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung
mit § 292 PBG). Diese Regel greift bei Attikageschossen indessen nur
gegenüber der hypothetischen Traufseite des betreffenden Gebäudes;
"giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein
Dachgeschoss unter einem Schrägdach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig
sein. Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig die erwähnte Dachprofillinie
durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 PBG zulässig, d.
h. sie dürfen bei
Flachdächern insgesamt nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden
Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis
zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d.
h. mit der betreffenden
Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 in der hier anwendbaren, bis 28. Februar
2017 in Kraft stehenden Fassung, vgl. Übergangsbestimmung
zur Änderung vom 11. Mai 2016
;
VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 =
BEZ 2005 Nr. 22). Auch ist es nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts zulässig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die
Stirnseite der Baute, d. h. an die Gebäudeecken der betreffenden Traufseiten,
zu rücken, sofern das Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den
Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt (VGr, 6. November 2014,
VB.2014.00206, E. 4.1).
Bei § 292 PBG handelt es sich um eine Ästhetiknorm,
welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen
Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen
überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten
verhindert werden (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Ein
Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestaltung ruhig zu halten, weshalb die
Drittelsregel jeweils auf der betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als
in diesem Sinn massgebende Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der
Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (VGr,
31. August 2017, VB.2017.00337, E. 2.2; 10. Mai 2000,
VB.2000.00086, E. 3b). Eine solche optische Einheit kann auch dann noch
gegeben sein, wenn zwei Fassadenelemente schiefwinklig aneinanderstossen oder
die Fassade seitlich gegliedert ist. Letztlich ist eine Einzelfallbeurteilung
vorzunehmen. Nicht entscheidend ist, ob die massgebliche Fassade bzw. der
massgebliche Abschnitt eine funktionelle Einheit bildet (VGr, 31. August
2017, VB.2017.00337, E. 2.2; vgl. zum Ganzen VGr, 19. Juli 2018,
VB.2017.00802, E. 6.4).
§ 292 PBG lässt den Gemeinden indes die Möglichkeit
zum Erlass einer abweichenden Regelung (vgl. Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,
Wädenswil 2019, S. 1187), wovon die Stadt Zürich in Art. 7a Abs. 1–4
BZO Gebrauch gemacht hat. Nach Art. 7a Abs. 1 BZO müssen
Dachgeschosse über Flachdächern (Attikageschosse), mit Ausnahme der nach § 292
PBG zulässigen Dachaufbauten, ein Profil einhalten, das auf den fiktiven
Traufseiten unter Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe maximal 1 m über
der Schnittlinie zwischen der Aussenkante der Fassade und Oberkante des
fertigen Fussbodens des Attikageschosses unter 45
° angelegt wird.
Bei Art. 7a Abs. 1 BZO handelt es sich um
kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht (vgl. § 49 Abs. 2 lit. d
PBG), dessen Anwendung inklusive Entscheidspielraum in erster Linie der
kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt. Stellen sich dabei Auslegungsfragen, so
ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn
sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint (VGr, 29. März
2017, VB.2016.00592, E. 2.3).
4.3
Es ist nicht ersichtlich, dass die
Stadt Zürich in Art. 7a BZO von einem anderen Begriff der Fassade ausgeht
als dies im kantonalen Recht der Fall ist. Nach verwaltungsgerichtlicher
Rechtsprechung wird unter dem Begriff Fassade die Aussenwand beziehungsweise
Aussenseite eines Gebäudes zwischen Erdboden und Dachfläche verstanden. Dabei
wird der Fassadenverlauf nicht geschossweise bestimmt, sondern es wird die
betreffende Fassadenseite als Ganzes betrachtet. Dabei ist auf die optische
Erscheinung, d.
h. auf
das sichtbare Bauvolumen abzustellen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1190).
Treten vorgelagerte Teile einer Fassade derart in Erscheinung, dass diese als
gestaffelt erscheint, so ist nicht zwingend die vordere Fassadenflucht
massgebend (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1191). Balkone sind
grundsätzlich der Fassade vorgelagert und nicht Bestandteil derselben
(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1192). Vorliegend erscheinen sie jedoch
aufgrund ihres Ausmasses zu einem gewissen Grad fassadenartig. Vertikal sind
die Balkone alle 1,3 bis 2 m mit 60 cm breiten, opaken
Glasgeländerteilen unterbrochen. Sodann finden sich drei Brüstungsbänder, welche
jeweils 1,5 m hoch sind. An der westlichen Südfassadenseite sind die
Balkone ohne vertikale Unterbrüche offen gestaltet. In der Mitte der Südfassade
ist das unterste Brüstungsband nicht durchgängig. Es finden sich stattdessen
Warmwasser-Röhrenkollektoren bis zur Höhe des zweiten Obergeschosses. An der
Ostfassade werden die Zwischenräume zwischen den Balkonteilen mit Warmwasser-Röhrenkollektoren
gefüllt. Gerade an der Ostfassade heben sich aber die Balkone stark von der
übrigen Fassade, welche aus einer horizontalen Holzschalung besteht, ab. Von
der Ostfassade her betrachtet scheinen die anders materialisierten und durch
verschiedene Unterbrüche gekennzeichneten Balkone klar als Vorsprünge und nicht
mehr als Teil der Fassade. Auch von der Westfassade her ergibt sich optisch ein
klarer Bruch zwischen der Fassade und den Balkonen, sodass diese auch von der
Westfassade her als vorgelagerte Elemente in Erscheinung treten. Von der
Südfassade her betrachtet sind die Balkone aus einem anderen Material als die restliche
Fassade. Sodann weist die Balkonfront doch nicht unerhebliche Lücken auf,
insbesondere durch die Warmwasser-Röhrenkollektoren in der Mitte der
Südfassade, welche die Balkonfront durchbrechen. Obwohl die Balkone
geschlossener erscheinen, als dies bei vielen anderen Balkonen der Fall ist,
und auch ein gewisser Witterungsschutz besteht, erscheinen die Balkone doch
mehr als vorgelagerte Elemente und nicht als Teil der Fassade.
Entsprechend ist auch die Profillinie für die
Ausgestaltung des Attikageschosses nicht bei der Vorderseite der Balkone,
sondern dahinter, an der tatsächlichen Fassade, anzusetzen. Das Attikageschoss sprengt
dadurch das zulässige Ausmass und verletzt damit Art. 7a BZO und § 292
PBG.
4.4
Da die
Fassade nicht an der Vorderseite der Balkone anzusetzen ist, ist auch die
Dachterrasse in der geplanten Form unzulässig. Denn auskragende
Dachgeschoss-Terrassen sind nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts
unzulässig. Dies gilt unabhängig davon, ob sie die für Dachaufbauten zulässige
Breite von einem Drittel einhalten oder nicht. Dadurch sollen Dachgeschosse als
solche erkennbar bleiben und nicht den Eindruck von Vollgeschossen erwecken
(VGr, 25. August 2016, VB.2016.00182, E. 3.2). Demgemäss liegt auch
hier ein Mangel des Bauprojekts vor.
4.5
Können inhaltliche oder formale Mängel des
Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur
Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind
gemäss §
321
Abs. 1
PBG
mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu
verknüpfen. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des verfassungsrechtlichen
Verhältnismässigkeitsprinzips (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3
der Bundesverfassung [BV]).
Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen können
mithin lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die
Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt, wenn die
Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung
des Projekts erfordern. Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt mit anderen
Worten nicht in Betracht, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht
beurteilbar ist, wie die Mängel zu beheben sind und welche baurechtlichen,
konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen dies nach sich zieht. Dies
folgt aus dem Grundsatz der Einheit des Bauentscheids, mit dem eine
einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt
werden soll. Das bundesrechtliche Koordinationsgebot von Art. 25a des
Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) verlangt, dass
ein geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und einheitlichen
Bewilligungsverfahren geprüft wird (BGr, 12. April 2019, 1C_266/2018, E. 3.3,
mit zahlreichen Hinweisen). Solange die Mängel untergeordneter Natur sind und
ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen
behoben werden können, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht
infrage. Ziehen die Mängel indessen wesentliche Projektänderungen nach sich,
können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 19. Juli
2018, VB.2017.00830, E. 5.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2.1;
RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5). Ausserdem können nach der
Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, für sich allein betrachtet
kleinerer Mängel unter Umständen viele verschiedene Möglichkeiten der
Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen
Änderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel zur Folge haben wird.
Auch in diesen Fällen fällt eine auflageweise Behebung der Mängel ausser
Betracht (VGr, 27. März 2020, VB.2018.00696, E. 9.2; vgl. zum Ganzen
auch VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00160, E. 6.1 ff.; VGr, 30. Juni
2022, VB.2021.00645, E. 3.2.1 ff.).
4.6
Es sind
vorliegend verschiedene Arten der Mängelbehebung denkbar, so z. B. durch eine
Umgestaltung der Südfassade, wobei ein erheblicher Beurteilungs- und
Ermessenspielraum besteht, oder aber auch durch einen erheblichen Rückbau des
Attikageschosses, welcher jedoch eines grösseren planerischen Aufwands bedürfte.
Auch diese Mängel wären daher nicht nebenbestimmungsweise heilbar. Nach dem
Gesagten hat die Vorinstanz die Baubewilligung zulässigerweise gänzlich aufgehoben.
5.
5.1
Es bleibt
zu prüfen, wie es sich mit der Verfügung des Tiefbauamts betreffend die
Verlegung des J-Wegs verhält.
5.2
Das
Tiefbau- und Entsorgungsdepartement bewilligte die Verlegung des J-Wegs unter
dem Vorbehalt der rechtskräftigen Bewilligung des Hochbauvorhabens I-Strasse 07
durch die stadträtliche Bausektion und dessen Realisierung (Suspensivbedingung).
Da mit dem vorliegenden Entscheid die Aufhebung der Baubewilligung für das
Hochbauprojekt I-Strasse 07 bestätigt wird, kann aufgrund der
Suspensivbedingung der Verfügung des Tiefbau- und Entsorgungsdepartements vom 4. August
2020 die Projektfestsetzung nicht mehr wirksam werden. Die Beschwerde ist daher
auch in diesem Punkt abzuweisen.
6.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den
Beschwerdeführenden aufzuerlegen
(§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht
ihnen keine Parteientschädigung zu. Sie sind hingegen zu verpflichten, der
Beschwerdegegnerschaft eine solche zu bezahlen (§ 17 Abs. 3 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    315.--
Zustellkosten,
Fr. 4'315.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft eine
Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen
nach Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 3 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.         Mitteilung
an:
a) die Parteien;
b) das Baurekursgericht;
c) den Regierungsrat.