zh_verwaltungsgericht · SB.2022.00100 · 2023-03-15 · de

Schenkungssteuer | [Schenkungssteuer: Die Schenker haben ihre Anteile an unbebauten Baugrundstücken an eine Baugenossenschaft übertragen, mit der moralischen Verpflichtung, diese langfristig zu behalten und nicht zu veräussern. Umstritten ist die Höhe des Landespreises.] Für die Ermittlung der Schenkungssteuer ist nicht erheblich, welcher Wert dem geschenkten Objekt subjektiv, d.h. aus Sicht des Schenkers oder des Beschenkten zukommt, sondern bemisst sich die Schenkungssteuer auf dem Verkehrswert des übergegangenen Vermögenswerts. Dieser Preis entspricht dem, der dafür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen wäre. Eine Abweichung vom allgemein massgeblichen Verkehrswert bei Schenkungen an Wohnbaugenossenschaften hat der Gesetzgeber nicht vorgesehen (E. 3) Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 15.03.2023 SB.2022.00100
Zurich Verwaltungsgericht 15.03.2023 SB.2022.00100
Zurigo Verwaltungsgericht 15.03.2023 SB.2022.00100

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2022.00100
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Geschäftsnummer:
SB.2022.00100
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 15.03.2023
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Schenkungssteuer
[Schenkungssteuer: Die Schenker haben ihre Anteile an unbebauten Baugrundstücken an eine Baugenossenschaft übertragen, mit der moralischen Verpflichtung, diese langfristig zu behalten und nicht zu veräussern. Umstritten ist die Höhe des Landespreises.]
Für die Ermittlung der Schenkungssteuer ist nicht erheblich, welcher Wert dem geschenkten Objekt subjektiv, d.h. aus Sicht des Schenkers oder des Beschenkten zukommt, sondern bemisst sich die Schenkungssteuer auf dem Verkehrswert des übergegangenen Vermögenswerts. Dieser Preis entspricht dem, der dafür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen wäre. Eine Abweichung vom allgemein massgeblichen Verkehrswert bei Schenkungen an Wohnbaugenossenschaften hat der Gesetzgeber nicht vorgesehen (E. 3)
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
- keine -
Rechtsnormen:
- keine -
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
2. Abteilung
SB.2022.00100
Urteil
der 2. Kammer
vom
15. März 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichterin
Jasmin Malla,
Gerichtsschreiberin
Linda Rindlisbacher.
In Sachen
Baugenossenschaft X, vertreten durch A und/oder B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Kanton Zürich,
vertreten durch das
kantonale Steueramt,
Dienstabteilung
Inventarkontrolle/Erbschaftssteuer,
Beschwerdegegner,
betreffend
Schenkungssteuer,
hat sich ergeben:
I.
Am 20. April 2018 übertrugen die 1938 bzw. 1939
geborenen Geschwister C und D (nachfolgend die Schenker) im Rahmen einer
gemischten Schenkung ihre je hälftigen Anteile an den unbebauten
Baulandgrundstücken Kat.-Nr. 01 und 02 in E (nachfolgend die
Grundstücksteile) der Baugenossenschaft X (nachfolgend die Pflichtige) mit
Sitz in F. Als Gegenleistung wurde zugunsten der Schenker eine jährliche
Leibrente in Höhe von insgesamt Fr. … eingeräumt, zahlbar in monatlichen
Raten à Fr. … bis zum Ableben beider Schenker. Die Leibrente wurde durch
eine Grundpfandverschreibung von Fr. … und einem Zinspfandrecht von
maximal 10% sichergestellt. Im Rahmen des Vertrages auf Eigentumsübertragung
liess die Pflichtige als Erklärung festhalten, dass sie das Vertragsobjekt
langfristig in ihrem Eigentum behalten und nicht veräussern werde. Der Vertrag
hält gleichzeitig fest, dass die Parteien wüssten, dass diese Erklärung die
Pflichtige nur moralisch binde und rechtlich nicht durchsetzbar sei.
Am 30. März 2021
erliess das kantonale Steueramt zwei Schenkungssteuerverfügungen in Bezug auf
die beiden Schenkungen. Unter Berücksichtigung der kapitalisierten Leibrente in
Höhe von je Fr. … und einem Verkehrswert der Grundstücksanteile von je Fr. …
(basierend auf einem Landpreis pro m
2
von Fr. …) wurde ein
steuerbarer Vermögensübergang von Fr. … je Schenker ermittelt. Daraus
resultierte eine Schenkungssteuer von je Fr. …
Mit Einsprachen vom 3. Mai
2021 gegen diese Schenkungssteuerverfügungen beantragte die Pflichtige, für die
Ermittlung des Schenkungsbetrags einen Landwert von Fr. … zu verwenden.
Mit Eingabe vom 4. Oktober 2021 stellte sie ergänzend die Eventualanträge,
die anteiligen latenten Grundstückgewinnsteuerbeträge in Höhe von je Fr. …
seien vom Verkehrswert der Grundstücke in Abzug zu bringen und die steuerbare
Schenkung folglich um diesen Betrag zu senken. Für die Berechnung der
Grundstückgewinnsteuer legte die Pflichtige als Anlagekosten einen Landpreis
vor 20 Jahren von Fr. …pro m
2
und als aktuellen Landpreis den
vom kantonalen Steueramt ermittelten Verkehswert von Fr. … pro m
2
zugrunde.
Mit Einspracheentscheid
vom 2. November 2021 verfügte das kantonale Steueramt die teilweise
Gutheissung der Einsprachen. Der Landwert wurde unverändert mit Fr. … pro
m
2
berücksichtigt. Indessen wurde der Abzug für die latente
Grundstückgewinnsteuer zugelassen. Antragsgemäss wurde diesbezüglich ein Steuerbetrag
in Höhe von je Fr. … berücksichtigt. Daraus resultierte aus jeder der
Schenkungen von rund Fr. … eine Schenkungssteuer von je Fr. …
II.
Mit Eingabe vom 17. Dezember
2021 erhob die Pflichtige Rekurs gegen die beiden Einspracheentscheide unter
Wiederholung des Einspracheantrags, für die Ermittlung des Schenkungsbetrags sei
ein Landwert von Fr. … zu verwenden. Zudem beantragte sie die Vereinigung
der beiden Rekursverfahren. Mit Verfügung vom 4. Januar 2022 entsprach das
Steuerrekursgericht dem Prozessantrag auf Verfahrensvereinigung. Mit Entscheid
vom
20. September 2022 wies das
Steuerrekursgericht die Rekurse ab.
III.
Mit Beschwerde vom 1. November 2022 beantragte die Pflichtige
dem Verwaltungsgericht die Aufhebung des Entscheids des Steuerrekursgerichts
vom 20. September 2022. Es sei für jeden der Schenker eine Schenkung von Fr. …
und resultierend daraus eine Schenkungssteuer von je Fr. … zu veranlagen.
Zudem beantragte sie, der Beschwerdegegner sei anzuweisen, den beiden Schenkern
den Fr. … übersteigenden Betrag der einbezahlten Schenkungssteuern in Höhe
von jeweils Fr. … sowie die erhobenen Verzugszinsen von jeweils Fr. …
zurückzubezahlen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Während der Beschwerdegegner die Abweisung beantragte,
verzichtete die Vorinstanz auf eine Stellungnahme.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Gegen einen Rekursentscheid kann
der Steuerpflichtige nach § 43 Abs. 2 des Erbschafts- und
Schenkungssteuergesetzes vom 28. September 1986 [ESchG]) Beschwerde beim
Verwaltungsgericht erheben. Die Bestimmungen über das Beschwerdeverfahren sind bei
Einschätzungen für die Staatssteuer sinngemäss anwendbar (§ 43 Abs. 3
ESchG i.V.m. §§ 153 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]).
1.2
Der Schenkungssteuer
unterliegen laut § 4 Abs. 1 ESchG Zuwendungen unter Lebenden, mit
denen der Empfänger aus dem Vermögen eines andern ohne entsprechende
Gegenleistung bereichert wird. Eine Schenkung liegt nach traditioneller
Auffassung vor, wenn vier Elemente erfüllt sind, nämlich die Zuwendung, die
Bereicherung aus dem Vermögen eines andern, die Unentgeltlichkeit und der
Schenkungswille des Zuwendenden (BGE 118 Ia 497 E. 2b S. 500 =
ASA 62 [1993/94] S. 437 ff. = StR 48, 339; RB 1994 Nr. 62,
1992 Nr. 52; vgl. auch Felix Richner/Walter Frei, Kommentar zum Zürcher
Erbschafts‑ und Schenkungssteuergesetz, Zürich 1996, § 4 N. 4 ff.
mit Hinweisen). In den neueren Bundesgerichtsentscheiden (BGE 118 Ia 497 E. 2b/aa,
500; BGr, 27. März 2018, 2C_597/2018, E. 3.1.2) wird die Definition
der Schenkung auf die drei Kriterien Zuwendung, Unentgeltlichkeit und
Schenkungswille reduziert. So kommt dem Kriterium der Bereicherung kaum
eigenständige Bedeutung zu (Richner/Frei, a.a.O., § 4 N 31). Der
Kerngehalt der Bereicherung ist denn wohl auch bereits im Begriff der
unentgeltlichen Zuwendung enthalten. Aus dem Bereicherungskriterium lässt sich
das Nettowertprinzip ableiten, nämlich dass die Aufwendungen, welche der
Empfänger für die Schenkung aufbringen musste, die somit seine Bereicherung in
objektiver Hinsicht beeinflussen, von der Schenkung in Abzug gebracht werden
können. Wenn beispielsweise bei der unentgeltlichen Übertragung eines
Grundstücks der Beschenkte die Beurkundungskosten zu tragen hat, so sind diese
vom Wert des übertragenen Grundstücks in Abzug zu bringen. Damit wird dem
verfassungsmässigen Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2
der Bundesverfassung vom 18. April 1999
[BV])
Rechnung getragen (vgl. dazu Markus Oehrli/Patrizia Attinger in:
Zweifel/Beusch/Hunziker (Hrsg.), Komm. ESchStR, § 24 N 6; Richner/Frei,
a.a.O., § 4 N 32§ 13 N 3).
Ein Schenkungswille liegt vor, wenn der Schenker um die
Vermögenszuwendung und um deren Unentgeltlichkeit weiss und sie auch will. Nach
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss ''der Zuwendende Wissen und Willen
bezüglich der Vermögenszuwendung und der Unentgeltlichkeit  (ohne
Gegenleistung) haben'' (BGr, 15. März 2019, 2C_703/2017, E. 3.3.1; BGr,
27. März 2018, 2C_597/2017, E. 3.1.2; BGr, 29. August 2006,
2P.296/2005, E. 3.2.2; BGr, 22. April 2005, 2A.668/2004, E. 3.3;
Oehrli/Attinger, a.a.O., § 14 Rz. 52). Der Schenkungswille nach
Zürcher Recht dient dazu, das Steuerobjekt der Schenkungssteuer abzugrenzen von
''unfreiwilligen'' Bereicherungen (z.
B. zufolge Übervorteilung, Irrtum oder einfach
ungeschickten Geschäften), die nicht mit der Schenkungssteuer zu erfassen sind
(Richner/Frei, a.a.O., § 4 N 66; Oehrli/Attinger, a.a.O., § 14 Rz. 62).
Berechnet wird die Steuer laut § 13 Abs. 1 ESchG
vom Verkehrswert, den der übergegangene Vermögenswert im Zeitpunkt der
Entstehung des Steueranspruchs, mithin am Tag des Schenkungsvollzuges, aufwies
(Oehrli/Attinger, a.a.O., § 20 Rz. 7). Der nach § 13 Abs. 1
ESchG massgebende Verkehrswert eines Vermögensobjekts im Allgemeinen und einer
Liegenschaft im Besonderen entspricht dem Preis, der dafür im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen wäre (RB 1991 Nr. 47
mit Hinweisen; VGr, 24. November 2004, SR.2004.0008, E. 4.2.1; Oehrli/Attinger,
a.a.O., § 20 Rz. 16, 19, 26).
2.
Die Beschwerdeführerin
begründet ihren Antrag, wonach der Landpreis nicht mit Fr. …pro
m
2
, sondern mit Fr. … pro
m
2
zu veranschlagen sei, wie
folgt: Als Baugenossenschaft agiere sie nicht gewinnstrebig und der wirtschaftliche
Wert der Grundstücke sei für sie aufgrund der statutarisch festgelegten
Nutzungsbeschränkung (statutarisch beschränktes Mietertragspotenzial und
Verkaufsverbot) substanziell eingeschränkt. Die Schenkung sei zudem an eine
(faktische) Auflage gebunden, was den wirtschaftlichen Wert der Schenkung
mindere. Im Eigentumsübertragungsvertrag sei nämlich festgehalten worden, dass
sie die Grundstücke langfristig halten müsse und nicht veräussern dürfe. Sie
habe seit ihrer Gründung im Jahr 1926 tatsächlich noch nie ein Grundstück
veräussert. Vorliegend stehe diesbezüglich fest, dass die Schenker sich bewusst
gewesen waren, dass der Schenkungswert der übertragenen Grundstücksteile
aufgrund der stipulierten Auflage und vor dem Hintergrund der Statuten der
Beschwerdeführerin drastisch tiefer sei als im freien Markt. Da seit 1926 keine
Veräusserungen stattgefunden hätten, hätten die Schenker auch in guten Treuen
davon ausgehen dürfen, dass ein Verkauf durch die Beschwerdeführerin faktisch
ausgeschlossen sei. Damit sei auch die gemäss Statuten theoretische, sehr
limitierte ausnahmsweise Veräusserungsmöglichkeit nicht schädlich, da die
Schenker die Möglichkeit einer Weiterveräusserung durch die Beschwerdeführerin
nie in Betracht gezogen hätten, bzw. mittels der stipulierten Auflage eine
Weiterveräusserung explizit ausgeschlossen worden sei. Dass die
Vertragsparteien darauf verzichtet hätten, die (faktische) Auflage in eine
rechtlich durchsetzbare Form zu fassen, liege darin begründet, dass die
beabsichtigte Wirkung bereits durch die geltenden Statuten der
Beschwerdeführerin gewährleistet gewesen sei.
Die statutarische Verwendung
der Grundstücke sei eine "conditio sine qua non" für die
Schenkung gewesen. Im
Ergebnis läge damit keine Bereicherung im Ausmass eines Landpreises von Fr. …
pro
m
2
vor.
Die Beschwerdeführerin legte sodann dar, dass basierend
auf einem Kostenmietmodel (Kostenmiete im gemeinnützigen Wohnungsbau) der
Landpreis pro m
2
bei rund Fr. … liege. Dies ergebe sich aus der
Ermittlung des Anlagewerts durch Kapitalisierung der erwarteten
Mietzinseinnahmen und Abzug der Baukosten (Bauherren-Risikoabdeckung und
Investition in Gebäude) sowie gewisser Sonderkosten, woraus ein
kalkulatorischer Nettowert des Landes (d.
h. der gesamten 3'251 m
2
) von Fr. …
resultiere. Diese Berechnung werde durch Baurechtsverträge, welche die
Beschwerdeführerin mit anderen Gemeinden in der uRegion in der Vergangenheit
abgeschlossen habe, untermauert. So würden politische Gemeinden oft
Baurechtsverträge mit gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften schliessen, bei
welchen das Marktpotenzial nicht ausgeschöpft werde und von sehr tiefen
Landpreisen ausgegangen werde. Genau gleich wie die Schenker würden diese
politischen Gemeinden den Verlust mit Blick auf ein übergeordnetes idealistisches
Ziel in Kauf nehmen. Anders könnten die statutarischen Zwecke von
Wohnbaugenossenschaften nicht erreicht werden.
Damit sei die Bereicherung aus Sicht der pflichtigen Empfängerin
nur im Umfang von Fr. … pro
m
2
eingetreten. Ebenso habe sich der Schenkungswille nur auf diesen Betrag
bezogen. Der Beschwerdegegner habe die ihm obliegende Pflicht, die eine
Besteuerung begründenden Elementen zu beweisen, nicht erfüllt.
3.
3.1
Die Beschwerdeführerin macht in ihren
Ausführungen nicht geltend, die Berechnung des Verkehrswertes der
Grundstückteile von Fr. … pro
m
2
sei
unrichtig erfolgt. Sie räumt gar implizit ein, dass dieser Betrag den
Verkehrswert wiedergebe, indem sie diesen Betrag als Verkehrswert (für das Jahr
2018) für die Berechnung der latenten Grundstückgewinnsteuern im Rahmen ihres
Einspracheantrags geltend macht. Sodann anerkennt sie in der Beschwerdeschrift
ausdrücklich, dass dies den Wert der Entreicherung aus Sicht der Schenker
bilde. Die Argumentation der Beschwerdeführerin zielt vielmehr darauf ab, dass
nicht der Verkehrswert, sondern ein subjektiv festzulegender Wert für die
Ermittlung der Schenkungssteuer heranzuziehen sei. Dies begründet sie damit,
dass zwei der vier Sachverhaltselemente des Schenkungssteuertatbestandes,
nämlich die Bereicherung und der Schenkungswille, sich nicht auf den
Verkehrswert von Fr. … pro
m
2
,
sondern auf den tieferen Wert von Fr. … pro
m
2
bezögen.
3.2
Ob diese Sachdarstellung der Beschwerdeführerin
zutrifft, kann hier offenbleiben, da für die Ermittlung der Schenkungssteuer
eben gerade nicht erheblich ist, welcher Wert dem geschenkten Objekt subjektiv,
d.
h. aus Sicht des
Schenkers oder des Beschenkten zukommt. § 13 Abs. 1 ESchG legt
stattdessen unmissverständlich fest, dass sich die Schenkungssteuer auf dem
Verkehrswert des übergegangenen Vermögenswerts bemisst und dieser dem Preis
entspricht, der dafür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag
mutmasslich zu erzielen wäre (RB 1991 Nr. 47 mit Hinweisen).
Bei der Ermittlung des Preises, der für
ein Vermögensobjekt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen
gewesen wäre, ist auf eine rechtlich-objektive Betrachtungsweise abzustellen
(Richner/Frei, § 13 ESchG N 14). Nach dieser Methode sind alle den auf dem
Markt erzielbaren Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr beeinflussenden
Faktoren mit einzubeziehen, soweit sie objektiver Natur sind (
VGr, 24. November
2004, SR.2004.0008, E. 4.2.1; Oehrli/Attinger, a.a.O., § 20 Rz. 16,
19, 26).
Im Recht der Schenkungssteuern ist der Verkehrswert
individualisierter Güter wie von Grundstücken anhand einer Einzelbewertung des
geschenkten Vermögenswertes vorzunehmen und individuell nach allgemeinen
Bewertungsgrundsätzen zu schätzen (VGr, 24. November 2004, SR.2004.00008;
RB 1991 Nr. 47; RB 1980 Nr. 82; Oehrli/Attinger, a.a.O., § 20 Rz. 16,
19, 26). Für die Bestimmung des Verkehrswerts steht die Vergleichsmethode im
Vordergrund, die den Landwert nach den Preisen ermittelt, die für möglichst
nahegelegene, ähnliche und stichtagsnah gehandelte Grundstücke bezahlt worden
sind (RB 1976 Nr. 116; RB 1999 Nr. 158; ZStP 2000, 150, auch zum
Folgenden; BGE 122 I 168 E. 3a). Die Weisung der Finanzdirektion über die
Ermittlung des Verkehrswertes von Liegenschaften für die Erbschafts- und
Schenkungssteuern vom 20. September 2005 (ZStB Nr. 501.1) gibt hierzu
Bewertungsrichtlinien an.
Für bestimmte Fälle sieht das ESchG bzw. sah das aESchG
eine vom allgemein massgeblichen Verkehrswert im Sinn von § 13 Abs. 1
abweichende, besondere Bewertung von geschenkten Vermögenswerten vor: So wird
etwa in § 13 Abs. 2 ESchG in Bezug auf noch nicht fällige
Versicherungsansprüche der Rückkaufswert als massgeblich erklärt. Für Schenkungen
von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken statuiert das Gesetz sodann
den Ertragswert als für die Schenkungssteuer relevante, privilegierte
Berechnungsgrundlage (§ 15 ESchG). Im mittlerweile aufgehobenen § 16
aESchG nahm das Gesetz ferner eine Privilegierung hinsichtlich Grundstücken,
die einem Geschäftsbetrieb dienten, vor und liess als Berechnungsgrundlage die
Hälfte des Verkehrswertes zu. Für alle Vermögensübergänge aber, für die das
Gesetz keine besondere Bestimmung vorsieht, gilt § 13 Abs. 1 ESchG,
der den Verkehrswert als massgeblich definiert. Wenn die Beschwerdeführerin nun
geltend machen möchte, dass zur Förderung von idealistischen Zielen und
Wohnbaugenossenschaften auf alternative Berechnungsmethoden – wie etwa dem
vorgetragenen Kostenmietmodel – zurückgegriffen werden sollte, so verkennt sie,
dass das Gesetz hierfür keinen Raum lässt. Hätte der Gesetzgeber Schenkungen an
Wohnbaugenossenschaften privilegieren und eine vom Verkehrswert abweichende
Berechnungsbasis zulassen wollen, so wäre ihm dies möglich gewesen (wie er dies
in den erwähnten § 13 Abs. 2 ff. ESchG umgesetzt hat).
Als im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr preisrelevant können jedenfalls nur Elemente
gelten, die mit dem Bewertungsobjekt selbst zusammenhängen. Demgegenüber vermögen
rein persönliche Umstände des beschenkten Steuerpflichtigen oder des Schenkers
den massgeblichen Verkehrswert nicht zu beeinflussen (
Richner/Frei,
a.a.O.,
§ 13 N 14).
Ebenso wenig können
subjektive
Wertvorstellungen massgebend für die Bewertung des übergehenden Vermögenswertes
sein. Gleichermassen unbeachtlich sind familiäre Verfügungsbeschränkungen des
Vermögens, wie etwa testamentarische Verfügungseinschränkungen. Denn diese
Beschränkungen hängen nicht mit dem geschenkten Vermögenswert selbst zusammen
und wären deshalb auf dem Markt nicht preisrelevant. Sie haben nur zwischen den
konkret beteiligten Parteien eine Relevanz (StB SG 150 Nr. 1, Ziff. 1;
Richner/Frei, a.a.O.,
§ 13
N 14 m. w. H.) und fliessen daher nicht in die objektive
Verkehrswertberechnung ein (
Oehrli/Attinger, a.a.O., § 20 Rz. 28).
3.3
Inzwischen räumt die Beschwerdeführerin selbst
ein, dass die Erklärung im Eigentumsübertragungsvertrag, die Grundstücke nicht
zu veräussern, bloss als ''faktische'' Auflage interpretiert werden kann. Tatsächlich
gilt festzuhalten, dass diese Erklärung bereits aufgrund ihrer vertraglich
vereinbarten fehlenden rechtlichen Durchsetzbarkeit keine – die Beschenkte
rechtlich verpflichtende – Auflage im Sinn von Art. 245 Abs. 1 und
246 Abs. 1 OR darstellt. Selbst wenn aber von einer Auflage auszugehen
wäre, so hätte sie auf die Bewertung der Schenkung keine Auswirkungen. Denn
Auflagen sind – zur Wahrung des Nettowertprinzips (E. 1.2) und des
verfassungsmässigen Grundsatzes der Besteuerung nach der wirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit im Sinne von Art. 127 Abs. 2 BV – für die
Berechnung der Schenkungssteuer nur, aber immerhin insofern zu berücksichtigen,
als sie beim beschenkten Steuerpflichtigen konkrete Kosten verursachen. Diese
Kosten kommen nämlich wirtschaftlich einer Gegenleistung für die erhaltene
Zuwendung gleich und verringern damit den Wert der Zuwendung (Oehrli/Attinger,
a.a.O., § 24 Rz. 44 mit Hinweisen; Richner/Frei, N 130 ff.). Die
(moralische) Vereinbarung zwischen den Schenkern und der Beschwerdeführerin,
die Grundstücke nicht zu veräussern, verursachte indessen keine von Letzterer
zu tragenden konkreten Kosten.
3.4
Nach dem Gesagten vermag die Beschwerdeführerin
nichts aus dem behaupteten Wissen und Willen über die dereinstige Verwendung
der Grundstücke und den subjektiven Wertvorstellungen der Schenker für sich
abzuleiten. Ebenso wenig haben eine statutarisch bedingte, faktische
Verkaufsbeschränkung bzw. die eingeschränkte Renditemöglichkeit der
Beschwerdeführerin einen Einfluss darauf, in welcher Höhe für
Schenkungssteuerzwecke eine Zuwendung erfolgt ist. Denn die Bewertung der
Grundstücksanteile hat in jedem Fall nach objektiven Grundsätzen zu erfolgen.
Es bleibt daher der objektive Verkehrswert nach § 13
Abs. 1 ESchG für die vorliegend zu beurteilenden Zuwendungen massgebend.
Der Beschwerdegegner hat einen Landpreis von Fr. … pro
m
2
ermittelt. Für die Festsetzung der
Verkehrswerte wurden einerseits vergleichbare Handänderungen für
Baulandgrundstücke herangezogen, die auf Angaben des Steueramtes der Gemeinde E
basierten. Andererseits wurde auf Werte des statistischen Amtes des Kantons Zürich
der Jahre 2013 (Fr. …), 2015 (Fr. …) und 2017 (Fr. …)
abgestellt. Der Beschwerdegegner hat den Verkehrswert von Fr. … pro
m
2
somit basierend auf
objektiven, nachvollziehbaren Grundsätzen und anhand von Vergleichsobjekten
ermittelt. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, die diese
Verkehrswertberechnung bezweifeln liessen, und sie wird von der Beschwerdeführerin
denn auch nicht infrage gestellt. Damit kann geschlossen werden, dass der Wert
der geschenkten Grundstückteile und damit die Erfüllung des Steuertatbestandes
der Schenkungssteuer über den vom Beschwerdegegner veranlagten Betrag
zutreffen.
Bei dieser Sach- und Rechtslage ist die Beschwerde
abzuweisen.
4.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des
Beschwerdeverfahrens der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 43
Abs. 3 EschG in Verbindung mit § 151 Abs. 1 StG) und steht ihr
keine Parteientschädigung zu (§ 43 Abs. 3 EschG in Verbindung mit § 152
StG und § 17 Abs. 1 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die Beschwerde wird
abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.
22'000
.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.     120.--
Zustellkosten,
Fr. 22'120.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6,
6004 Luzern, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Steuerrekursgericht;
c)    das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts.