zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00904 · 2018-02-08 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für zwei Mehrfamilienhäuser; gesetzliche Zufahrt; Grenzabstand. Das Bauvorhaben wurde im ordentlichen Baubewilligungsverfahren bewilligt. Aus der unrichtigen Bezeichnung als Projektänderung ist den Beschwerdeführenden kein Nachteil erwachsen (E. 3). Die Verpflichtung zur Einhaltung eines Wegabstands gilt nur gegenüber öffentlichen Wegen. Hat die fragliche Anlage die Funktion einer gesetzlichen Zufahrt, so wird sie – wenn sie mehrere Grundstücke erschliesst – notwendigerweise von einem unbestimmten Benützerkreis beansprucht und gilt als öffentlich (E. 4.3.1). Vorliegend ist der massgebliche Abstand bloss von der bestehenden Zufahrt, nicht jedoch von einer diese überlappenden Servitutsfläche aus zu messen, da der Letzteren keine Erschliessungsfunktion zukommt (E. 4.3.2). Die Rüge, es handle sich um eine Zufahrtsstrasse und nicht um einen -weg, erweist sich als verspätet, wäre allerdings ohnehin erfolglos, da die für die Qualifikation als Strasse massgebliche Anzahl erschlossener Wohneinheiten nicht erreicht ist (E. 4.3.3). Hinsichtlich des Grenzabstands hält die BZO Horgen fest, dass der grosse Grundabstand für die Hauptwohnseite und der kleine Grundabstand für die übrigen Fassaden gilt (E. 4.4.1). Es ist nicht zu beanstanden, dass die kommunale Behörde die Nordostfassade – welche den grossen Grundabstand einhält – als Hauptwohnseite des fraglichen Gebäudes qualifiziert hat, da diese seeseitig ausgerichtet ist und die grössten Fensterflächen sowie die meisten Wohnräume nordöstlich zu liegen kommen (E. 4.4.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 08.04.2021 VB.2020.00904
Zurich Verwaltungsgericht 08.04.2021 VB.2020.00904
Zurigo Verwaltungsgericht 08.04.2021 VB.2020.00904

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00904
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Geschäftsnummer:
VB.2020.00904
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 08.04.2021
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für zwei Mehrfamilienhäuser; gesetzliche Zufahrt; Grenzabstand.
Das Bauvorhaben wurde im ordentlichen Baubewilligungsverfahren bewilligt. Aus der unrichtigen Bezeichnung als Projektänderung ist den Beschwerdeführenden kein Nachteil erwachsen (E. 3).
Die Verpflichtung zur Einhaltung eines Wegabstands gilt nur gegenüber öffentlichen Wegen. Hat die fragliche Anlage die Funktion einer gesetzlichen Zufahrt, so wird sie – wenn sie mehrere Grundstücke erschliesst – notwendigerweise von einem unbestimmten Benützerkreis beansprucht und gilt als öffentlich (E. 4.3.1). Vorliegend ist der massgebliche Abstand bloss von der bestehenden Zufahrt, nicht jedoch von einer diese überlappenden Servitutsfläche aus zu messen, da der Letzteren keine Erschliessungsfunktion zukommt (E. 4.3.2). Die Rüge, es handle sich um eine Zufahrtsstrasse und nicht um einen -weg, erweist sich als verspätet, wäre allerdings ohnehin erfolglos, da die für die Qualifikation als Strasse massgebliche Anzahl erschlossener Wohneinheiten nicht erreicht ist (E. 4.3.3).
Hinsichtlich des Grenzabstands hält die BZO Horgen fest, dass der grosse Grundabstand für die Hauptwohnseite und der kleine Grundabstand für die übrigen Fassaden gilt (E. 4.4.1). Es ist nicht zu beanstanden, dass die kommunale Behörde die Nordostfassade – welche den grossen Grundabstand einhält – als Hauptwohnseite des fraglichen Gebäudes qualifiziert hat, da diese seeseitig ausgerichtet ist und die grössten Fensterflächen sowie die meisten Wohnräume nordöstlich zu liegen kommen (E. 4.4.3).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG
BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ERSCHLIESSUNG
GRENZABSTAND
GRUNDABSTAND
HAUPTWOHNSEITE
ÖFFENTLICHER WEG
WEGABSTAND
ZUFAHRT
Rechtsnormen:
§ 237 PBG
§ 265 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00904
Urteil
der 1. Kammer
vom
8. April 2021
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin
Regina Meier.
In Sachen
1.1
A,
1.2
B,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
C AG, vertreten durch RA D
2.    Gemeinderat Horgen, vertreten durch RA E
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 25. Mai 2020 erteilte der
Gemeinderat Horgen der C AG die baurechtliche Bewilligung für zwei
Mehrfamilienhäuser mit fünf Wohnungen an der F-Strasse 01 und 02 auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 03 in Horgen.
II.
Den dagegen am 26. Juni 2020 von A und B erhobenen
Nachbarrekurs wies das Baurekursgericht am 17. November 2020 ab, soweit es
darauf eintrat.
III.
Hiergegen erhoben A und B am 28. Dezember 2020
Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Am 20. Januar 2021 beantragte das Baurekursgericht
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die C AG beantragte
am 29. Januar 2021die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten
sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A und B. Der
Gemeinderat Horgen beantragte am 2. Februar 2021 ebenfalls die Abweisung
der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A und B.
Diese hielten mit Eingabe vom 12. Februar 2021 an ihren Anträgen fest und
verzichteten im Übrigen auf eine weitere Stellungnahme.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist nach
§ 41 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Be
schw
erde einzutreten.
2.
Das streitbetroffene Grundstück liegt gemäss der Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Horgen (BZO) in der Wohnzone W 2.5.
Prozessgegenstand ist die Bewilligung für die Erstellung von zwei
Mehrfamilienhäusern mit insgesamt fünf Wohnungen. Es handelt sich um die
Neuerarbeitung eines Projekts, welches ursprünglich vier Mehrfamilienhäuser
vorgesehen hatte. Auf durch die heutigen Beschwerdeführenden erhobenen Rekurs
hin wurde diese Baubewilligung von der Vorinstanz aufgehoben.
In der Folge erteilte der Gemeinderat Horgen der privaten
Beschwerdegegnerin die Baubewilligung für ein überarbeitetes Projekt zur
Erstellung von zwei neben dem streitgegenständlichen Bauprojekt gelegenen
Mehrfamilienhäusern mit zwölf Wohnungen. Auf einen hiergegen von den heutigen
Beschwerdeführenden erhobenen Rekurs hin hob das Baurekursgericht diesen
Bauentscheid insoweit auf, als ein Liftturm im Strassenabstandsbereich
bewilligt worden war.
Mit dem vorliegend angefochtenen Beschluss vom
25. Mai 2020 wurden zwei weitere Mehrfamilienhäuser bewilligt.
3.
Zunächst beanstanden die Beschwerdeführenden, dass das
Bauvorhaben möglicherweise in Form einer Projektänderung bewilligt worden sei.
Sollte das Baugesuch als blosse Änderung der Stammbaubewilligung behandelt
worden sein, würde es an der notwendigen umfassenden baurechtlichen Prüfung des
Vorhabens mangeln.
Es ist den Beschwerdeführenden zuzustimmen, dass der
angefochtene Beschluss von der kommunalen Behörde als "Projektänderung"
bezeichnet wurde. Weiter ist ihnen auch darin beizupflichten, dass gegenüber
dem ursprünglichen Baugesuch offenkundig ein andersartiges Bauprojekt vorliegt,
welches nicht im Rahmen einer Projektänderung bewilligt werden dürfte (s. zum
Ganzen Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 3. A.,
Zürich/St. Gallen 2017, S. 255 f. mit weiteren Hinweisen).
Aus dem angefochtenen Beschluss ergibt sich aber, dass das
Bauvorhaben im ordentlichen Verfahren behandelt wurde: Es wurde ausgesteckt,
woraufhin verschiedene Gesuche um Zustellung des baurechtlichen Entscheids im
Sinn von § 316 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) eingingen – darunter auch eines der Beschwerdeführenden. Zudem wurde das
Vorhaben am 14. Februar 2020 mit einer Frist von 20 Tagen publiziert
und in der Folge umfassend geprüft. In den Bauplänen ist das Vorhaben denn auch
als Neubaute dargestellt. Wie die Vorinstanz zu Recht ausführt, entstand den
Beschwerdeführenden aus der Bezeichnung als Projektänderung kein Nachteil;
namentlich waren sie ohne Weiteres in der Lage, den angefochtenen Entscheid
gerichtlich anzufechten. Folglich vermögen sie aus der fehlerhaften Bezeichnung
nichts zu ihren Gunsten abzuleiten.
4.
4.1
Nordöstlich
des Baugrundstücks befindet sich die F-Strasse. Ausgehend von dieser verläuft
eine Zufahrt, im vorderen Teil zwischen dem Bau- und einem Drittgrundstück, im
hinteren Teil zwischen dem Bau- und dem beschwerdeführerischen Grundstück. Für
die gesamte Zufahrt besteht zugunsten der im hinteren Teil gelegenen
Grundstücke ein im Grundbuch eingetragenes Wegrecht.
Zudem ist aus dem Grundbuch eine weitere Dienstbarkeit im
betreffenden Gebiet ersichtlich: Die jeweilige Eigentümerschaft des Bau- und
des oben genannten Drittgrundstücks haben das Fuss- und Fahrwegrecht auf einer
Fläche, welche sich auf dem vorderen Teil der Zufahrt befindet. Diese
Servitutsfläche überlappt diejenige der Zufahrt; namentlich geht sie auf dem
Baugrundstück über diese hinaus und kommt daher stellenweise näher an das
Bauprojekt zu liegen.
4.2
Die
Beschwerdeführenden monieren, nicht nur die Zufahrt, sondern auch die
Servitutsfläche zwischen dem Bau- und dem Drittgrundstück sei als öffentlich im
Rechtssinn zu qualifizieren. Daher seien auch von dieser Fläche aus – welche
näher am Bauprojekt liegt – die massgeblichen Abstände einzuhalten. Einschlägig
sei hierbei entgegen den Vorinstanzen nicht bloss der Weg-, sondern der
Strassenabstand, da die Zufahrt bzw. die Servitutsfläche mehr als 30 Wohn­einheiten
erschliesse und damit als Strasse zu qualifizieren sei.
Weiter sei nicht nachvollziehbar, dass die kommunale
Behörde die nordöstliche, in Richtung der F-Strasse gelegene Fassadenseite des
südseitigen der beiden neu zu erstellenden Häuser als Hauptwohnseite bestimmt
habe. Richtigerweise handle es sich bei dessen Südostfassade um die Hauptwohnseite
und diese halte den in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Horgen (BZO) festgelegten
Grundabstand nicht ein.
4.3
4.3.1
Fehlen Baulinien für öffentliche und
private Strassen und Plätze sowie für öffentliche Wege und erscheint eine
Festsetzung nicht nötig, so haben oberirdische Gebäude laut § 265
Abs. 1 PBG einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und Plätzen und von
3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und Zonenordnung keine
anderen Abstände vorschreibt.
Die Verpflichtung von
§ 265 Abs. 1 PBG zur Einhaltung eines Wegabstands gilt nur gegenüber
"öffentlichen" Wegen (VGr, 19. Dezember 2007, VB.2006.00510,
auch zum Folgenden; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1055).
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kommt es
bei der Würdigung, ob ein Weg als öffentlich oder privat zu gelten hat, nicht
auf die Eigentumsverhältnisse, sondern auf dessen Erschliessungsfunktion an.
Für die Abgrenzung von öffentlichen und privaten Wegen ist die Zweckbestimmung
der Anlage entscheidend. Hat sie die Funktion einer gesetzlichen Zufahrt im
Sinn von § 237 PBG, so wird sie – wenn sie mehrere Grundstücke erschliesst
– notwendigerweise von einem unbestimmten Benützerkreis beansprucht und gilt
als öffentlich, und zwar unabhängig davon, ob sie im öffentlichen Eigentum
steht oder förmlich dem Gemeingebrauch gewidmet worden ist (VGr, 25. Juni
2020, VB.2020.00173, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen).
4.3.2
Zunächst ist den Beschwerdeführenden darin beizupflichten, dass die Zufahrt
vom Baurekursgericht im Zusammenhang mit der Aufhebung der ursprünglichen
Baubewilligung als öffentlich qualifiziert wurde und dass nicht ausgeschlossen
werden kann, dass die über die Zufahrt hinausgehende Servitutsfläche zuweilen
allenfalls auch von Benützern und Benützerinnen dieser öffentlichen Zufahrt
befahren werden könnte. Ein solches unbefugtes Befahren vermag jedoch keine
Öffentlichkeit der Servitutsfläche zu begründen, gerade auch, weil diese keine
Erschliessungsfunktion innehat: Die im hinteren Teil der Zufahrt gelegenen
Grundstücke werden über ebendiese Zufahrt und nicht über die Servitutsfläche
erschlossen. Das an diese Fläche angrenzende Drittgrundstück wird über die F-Strasse
erschlossen, das Baugrundstück über eine Tiefgarage. Eine Funktion der
Servitutsfläche als gesetzliche Zufahrt ist nach dem Gesagten nicht
auszumachen, weshalb sie hinsichtlich der Einhaltung der oben genannten
Abstandsvorschriften nicht relevant ist.
4.3.3
Schliesslich werfen die Beschwerdeführenden die Frage auf, ob der vordere,
zwischen dem Bau- und dem Drittgrundstück gelegene Teil der Zufahrt als
öffentlicher Weg oder als öffentliche Strasse zu qualifizieren sei, zumal der
Strassenabstand von 6 m nicht eingehalten wäre.
In seinem Entscheid vom 11. Dezember 2018 betreffend
die ursprüngliche Baubewilligung hatte das Baurekursgericht die Zufahrt als
öffentlichen
Weg
qualifiziert (BRGE II Nr. 0161/2018,
E. 3.5.2). Im vorliegenden Prozess wurde dies im Rekursverfahren nicht
substanziiert in Zweifel gezogen; die Beschwerdeführenden bringen ihre
diesbezügliche Rüge erstmals mit der Beschwerde vor. Gemäss ständiger Praxis
können sich Nachbarinnen und Nachbarn, die als Rekurrierende vor dem
Baurekursgericht aufgrund einzelner Rügen – erfolglos – die Aufhebung der
Baubewilligung verlangt haben, vor Verwaltungsgericht nicht auf neue Bauhinderungsgründe
berufen (VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00802, E. 3.2.1; 23. März
2011, VB.2010.00479, E. 3.1; 17. November 2010, VB.2010.00406, E. 7; Marco
Donatsch
in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A.,
Zürich etc. 2014
, § 52 N. 41). Folglich ist auf ihre Rüge
nicht einzugehen. Es kann jedoch festgehalten werden, dass die mass­geb­liche
Grenze von 30 erschlossenen Wohneinheiten gemäss Anhang der Zugangsnormalien
vom 9. Dezember 1987 (ZN) offenkundig nicht überschritten und die Zufahrt
daher bloss als Weg und nicht als Strasse zu qualifizieren ist, weshalb die
Beschwerdeführenden mit ihrer Rüge ohnehin nicht durchdringen würden.
4.4
4.4.1
Hinsichtlich des Grenzabstands hält Art. 5.2.1 der BZO fest, dass der
grosse Grundabstand vor der Hauptwohnseite, der kleine Grundabstand für die
übrigen Fassaden gilt. Bei allen Hauptgebäuden ist mindestens gegenüber einer
Fassade der grosse Grundabstand einzuhalten. In der Wohnzone W 2.5 beträgt
dieser 10 m (Art. 5.1 BZO).
Die Beschwerdeführenden stellen sich auf den Standpunkt,
beim südseitigen Gebäude sei nicht die nordöstliche, sondern die Südostfassade
als Hauptwohnseite zu qualifizieren, und diese halte den für die Hauptwohnseite
massgeblichen grossen Grundabstand nicht ein.
4.4.2
Kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht ist in erster Linie durch die
Gemeindebehörden anzuwenden und auszulegen. Das Baurekursgericht ist in solchen
Fällen verpflichtet, sich mit den Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde
mit besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den
Entscheid über Auslegung und Anwendung ihres eigenen Rechts begründet, desto
höher sind die Anforderungen an die Begründung des Baurekursgerichts. Ist der
Entscheid der Gemeindebehörde plausibel und stichhaltig begründet, bedarf es
deshalb besonders überzeugender Gründe, um von der Auslegung und Anwendung des
kommunalen Rechts abzuweichen. Es steht dem Baurekursgericht somit nicht zu,
die sich stellenden Fragen so zu beurteilen, wie dies eine rechtsanwendende
erstinstanzliche Behörde tun würde. Der Beurteilungsspielraum des
Baurekursgerichts wird durch die Gemeindeautonomie beschränkt (zum Ganzen: VGr,
28. Februar 2019, VB.2018.00554, E. 4.3; 20. September 2018,
VB.2017.00563 E. 3.2; 27. März 2015, VB.2014.00232, VB.2014.00248
E. 4.3.2 = BEZ 2015 Nr. 29; Marco Donatsch, in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,
Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 20 N. 59 f.).
Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des
Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle (VGr, 17. Dezember
2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E.
3.2, auch zum Folgenden). Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter
Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist.
Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu
(§ 50 Abs. 2 VRG).
4.4.3
Aus der angefochtenen Baubewilligung werden die Entscheidgründe, von denen
sich die kommunale Behörde bei der Festlegung der Hauptwohnseite leiten liess,
nicht ersichtlich; in ihrer Rekursantwort hat sie diese jedoch ausgeführt und
in ihrer Beschwerdeantwort vor Verwaltungsgericht abermals bekräftigt. Gemäss
ständiger, baurekursgerichtlich bestätigter Praxis der Gemeinde Horgen gelte
als Hauptwohnseite diejenige Fassade, bei der das Wohnzimmer mit der grössten
Fensterfläche liege. Aus den Bauplänen wird ersichtlich, dass die Bestimmung
der Hauptwohnseite beim südseitigen der beiden zu erstellenden Gebäude nicht
eindeutig ausfällt; die grösste Fensterfläche liegt jedoch nordostseitig. Zudem
sind die nordöstlichen Fenster seeseitig ausgerichtet und im Erd- wie auch im
1. Obergeschoss kommen die meisten Wohnräume nach Nordosten zu liegen. Vor
diesem Hintergrund ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen die
Nordostfassade als Hauptwohnseite festlegten; dieses Vorgehen lag innerhalb des
zu berücksichtigenden Ermessensspielraums der kommunalen Baubehörde. Demzufolge
ist es unerheblich, dass die Südostfassade den grossen Grundabstand für
Hauptwohnseiten unterschreiten würde.
5.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde insgesamt als
unbegründet abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die
Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen solidarisch kostenpflichtig (§ 70
VRG in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14 VRG) und steht ihnen keine
Parteientschädigung zu. Vielmehr sind sie zu verpflichten, die private
Beschwerdegegnerin angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 VRG). Der
Baubewilligungsbehörde steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf
beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine
Parteientschädigung zu (VGr, 8. Februar 2018, VB.2017.00615, E. 5; 4. Mai
2017, VB.2016.00238, E. 5).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    130.--
Zustellkosten,
Fr. 4'630.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung je
zur Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer
Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung
von Fr. 3'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …