zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00051 · 2021-10-07 · de

Unterschutzstellung | Unterschutzstellung eines Gebäudes in der Kernzone. Es ist weder zweckwidrig noch führt es zu einem Legitimationsverlust, dass sich der ZVH auf dem Verhandlungsweg bereit erklärte, auf ein Rechtsmittel gegen eine Inventarentlassung allenfalls zu verzichten, um damit die Unterschutzstellung eines anderen Objekts sicherzustellen (E. 2). Denkmalpflegerischen Fachgutachten kommt eine massgebliche Bedeutung zu; die Behörde darf nicht ohne triftige Gründe davon abweichen (E. 5.2). Das Gutachten führt aus, dass das streitgegenständliche Gebäude im Zusammenspiel mit den beiden benachbarten Liegenschaften das Ortsbild ensemblebildend wesentlich präge (E. 5.3). Bei Abbruch eines Mittelgebäudes fällt die Ensemblewirkung getrennter Gebäude regelmässig weg (E. 6.1.2). Das Gebäude verfügt über einen gewissen Eigen- und einen hohen Situationswert (E. 6.1.3, E. 6.3). Durch die Unterschutzstellung bleibt eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Grundstücks möglich und das Interesse am gänzlichen Abbruch der Liegenschaft ist auch unter dem Aspekt der städtebaulichen Verdichtung und Modernisierung als eher gering zu werten; das Unterschutzstellungsinteresse überwiegt die Interessen an einer vollständigen Inventarentlassung (E. 7.2 f.). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 07.10.2021 VB.2021.00051
Zurich Verwaltungsgericht 07.10.2021 VB.2021.00051
Zurigo Verwaltungsgericht 07.10.2021 VB.2021.00051

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00051
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2021.00051
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 07.10.2021
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 23.09.2022 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Unterschutzstellung
Unterschutzstellung eines Gebäudes in der Kernzone.
Es ist weder zweckwidrig noch führt es zu einem Legitimationsverlust, dass sich der ZVH auf dem Verhandlungsweg bereit erklärte, auf ein Rechtsmittel gegen eine Inventarentlassung allenfalls zu verzichten, um damit die Unterschutzstellung eines anderen Objekts sicherzustellen (E. 2).
Denkmalpflegerischen Fachgutachten kommt eine massgebliche Bedeutung zu; die Behörde darf nicht ohne triftige Gründe davon abweichen (E. 5.2). Das Gutachten führt aus, dass das streitgegenständliche Gebäude im Zusammenspiel mit den beiden benachbarten Liegenschaften das Ortsbild ensemblebildend wesentlich präge (E. 5.3). Bei Abbruch eines Mittelgebäudes fällt die Ensemblewirkung getrennter Gebäude regelmässig weg (E. 6.1.2). Das Gebäude verfügt über einen gewissen Eigen- und einen hohen Situationswert (E. 6.1.3, E. 6.3).
Durch die Unterschutzstellung bleibt eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Grundstücks möglich und das Interesse am gänzlichen Abbruch der Liegenschaft ist auch unter dem Aspekt der städtebaulichen Verdichtung und Modernisierung als eher gering zu werten; das Unterschutzstellungsinteresse überwiegt die Interessen an einer vollständigen Inventarentlassung (E. 7.2 f.).
Abweisung.
Stichworte:
DENKMALSCHUTZ
EIGENWERT
ENSEMBLE
GUTACHTEN
INTERESSENABWÄGUNG
ISOS
KERNZONE
SITUATIONSWERT
UNTERSCHUTZSTELLUNG
Rechtsnormen:
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 205 PBG
§ 207 PBG
§ 338b Abs. IV PBG
§ 338b Abs. V PBG
§ 7 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2021.00051
VB.2021.00056
Urteil
der 1. Kammer
vom
7. Oktober 2021
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Lukas
Widmer, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert,
Gerichtsschreiberin Regina Meier.
In Sachen
VB.2021.00051
VB.2021.00056
Aus VB.2021.00051:
1.    Stadt Bülach, vertreten durch Stadtrat Bülach,
dieser vertreten durch RA A,
Aus VB.2021.00056:
2.    B AG, vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
Aus VB.2021.00051/VB.2021.00056:
Zürcher Heimatschutz ZVH,
Beschwerdegegner,
und
Aus VB.2021.00051:
1.    B AG, vertreten durch RA C,
Aus VB.2021.00056:
2.    Stadt Bülach, vertreten durch Stadtrat Bülach,
dieser vertreten
durch RA A,
Mitbeteiligte,
betreffend Unterschutzstellung,
hat sich ergeben:
I.
Auf ein Provokationsbegehren entliess der Stadtrat Bülach
mit Entscheid vom 11. März 2020 die Gebäude D-Strasse 01 (Gebäude Nr. 02,
Grundstück Nr. 03) samt Nebengebäuden (D-Strasse 04, Gebäude Nrn. 05
und 06) aus dem Inventar der kommunalen Schutzobjekte und verzichtete auf die
Anordnung von Schutzmassnahmen.
II.
Gegen diesen Beschluss erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH
Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung
des angefochtenen Beschlusses. Mit Entscheid vom 3. Dezember 2020 hiess
das Baurekursgericht den Rekurs gut. Demgemäss wurde der Beschluss des
Stadtrats von Bülach vom 11. März 2020 aufgehoben und der Stadtrat
eingeladen, das Gebäude Vers.-Nr. 02 an der D-Strasse 01 in Bülach im
Sinne der Erwägungen unter Schutz zu stellen.
III.
A.
Dagegen
erhob die Stadt Bülach mit Eingabe vom 20. Januar 2021 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Rekursentscheids und die
Bestätigung des Stadtratsbeschlusses vom 11. März 2020. Weiter sei der ZVH
zu verpflichten, die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens
vollumfänglich (eventuell teilweise) zu tragen und der Stadt Bülach eine
Umtriebsentschädigung zu bezahlen. Das Baurekursgericht ersuchte am 11. Februar
2021 um Abweisung der Beschwerde. Der ZVH beantragte am 21. Februar 2021,
die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter üblichen
Kosten- und Entschädigungsfolgen.
B.
Gegen
den Rekursentscheid vom 3. Dezember 2020 gelangte auch die B AG mit
Beschwerde vom 22. Januar 2021 an das Verwaltungsgericht und beantragte
die Aufhebung des Entscheids sowie die Bestätigung der streitgegenständlichen
Inventarentlassung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Am 25. Januar
2021 reichte sie eine Korrektur zur Beschwerdeschrift ein. Das Baurekursgericht
beantragte am 11. Februar 2021 Beschwerdeabweisung. Der ZVH beantragte am
21. Februar 2021, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten
sei, unter .lichen Kosten- und Entschädigungsfolgen.
C.
Mit
Präsidialverfügung vom 2. März 2021 wurden die beiden Beschwerdeverfahren
vereinigt und ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet. Mit Replikschriften vom
22. bzw. 23. März 2021 hielten die Stadt Bülach und die B AG an
ihren Anträgen fest sowie ebenso der ZVH mit Duplik vom 20. April 2021.
Weitere Eingaben erfolgten von der B AG am 27. April 2021 sowie
seitens des ZVH am 10. Mai 2021.
Mit Eingabe vom 7. September 2021 stellte die B AG
einen prozessualen Antrag um Beschränkung der aufschiebenden Wirkung. Dazu
äusserte sich die Stadt Bülach am 20. September 2021 zustimmend. Der ZVH
hat sich innert Frist nicht vernehmen lassen. Die Eingabe der Stadt Bülach
wurde dem ZVH am 28. September 2021 zur Kenntnisnahme zugestellt.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
Gemäss § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b
VRG ist eine Gemeinde rechtsmittellegitimiert, wenn sie die Verletzung von
Garantien rügt, die ihr die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt. Die
Beschwerdeführerin beruft sich auf eine Verletzung ihrer Gemeindeautonomie,
weshalb ihre Legitimation zur Beschwerdeerhebung zu bejahen ist. Ob die
beanspruchte Autonomie tatsächlich besteht und im konkreten Fall verletzt
wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der
Beschwerde (vgl. BGr, 22. November 2012, 8C_500/2012, E. 2.2.2; BGE
135 I 43 E. 1.2).
2.
Die private Beschwerdeführerin bestreitet die Legitimation
des Beschwerdegegners zur Rekurserhebung und zur Beteiligung im
Beschwerdeverfahren. Der Vertreter des Beschwerdegegners habe in einer
Besprechung angeboten, seinen Rekurs gegen die Inventarentlassung der
vorliegend strittigen Liegenschaft zurückzuziehen, wenn die Bauherrschaft einer
Unterschutzstellung der Liegenschaft D-Strasse 07 zustimme. Dies zeige,
dass der Beschwerdegegner kein Interesse an der Unterschutzstellung der
vorliegend streitigen Liegenschaft D-Strasse 01 habe und zudem verletze er
den Verbandszweck, die Anliegen des Denkmalschutzes in objektiver Weise zu
verfolgen.
Diese Argumentation ist nicht nachvollziehbar. Es kann
sich mit Blick auf den oftmals ungewissen Ausgang von
Unterschutzstellungsverfahren durchaus rechtfertigen, auf dem Verhandlungsweg
auf ein Rechtsmittel gegen eine Inventarentlassung allenfalls zu verzichten, um
damit die Unterschutzstellung eines anderen Objekts sicherzustellen. Dies führt
weder zu einem Legitimationsverlust, noch wird dabei zweckwidrig gehandelt,
zumal es dem Beschwerdegegner ohnehin nicht möglich ist, gegen
Inventarentlassungen flächendeckend vorzugehen und er sich demnach nur
punktuell für den Erhalt potenziell schützenswerter Objekte engagieren kann.
Das Vorliegen einer unzulässigen Vereinbarung im Sinn von § 338b Abs. 4
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) oder ein
anderweitig rechtsmissbräuchliches Vorgehen des Beschwerdegegners, welches gemäss
§ 338b Abs. 5 PBG zu einem Nichteintreten auf den Rekurs hätte führen
sollen, ist nicht ersichtlich.
3.
Die private Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs, weil das Baurekursgericht auf diverse Vorbringen nicht
eingegangen sei.
Das rechtliche Gehör nach Art. 29
Abs. 2 der Schweizerischen Bundesverfassung (BV) verlangt, dass die
Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen
tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung
berücksichtigt. Daraus folgt die Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu
begründen. Dabei ist aber nicht erforderlich, dass sich die Behörde mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen
ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sich die Behörde auf die für den
Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Der Begründungspflicht ist Genüge
getan, wenn sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft
geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen
kann (vgl. zum Ganzen BGE 136 I 229 E. 5.2, 134 I 83 E. 4.1 mit
Hinweisen). Dies war den Beschwerdeführenden bezogen auf den ausführlich
begründeten Entscheid des Baurekursgerichts ohne Weiteres möglich. Eine
Gehörsverletzung liegt nicht vor.
4.
Das streitbetroffene Wohn- und
Geschäftshaus D-Strasse 01 befindet sich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03.
Dieses liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Bülach (BZO) in der
Kernzone KC und ist Bestandteil des im Inventar der schützenswerten Ortsbilder
der Schweiz (ISOS) enthaltenen Ortsbilds von Bülach.
Aufgrund des
Provokationsbegehrens liess der Stadtrat Bülach zur Frage der Schutzwürdigkeit
bei Unternehmung E, Dr. phil. F, ein Gutachten erstellen. Dieses erfolgte
am 30. Juli 2019. Mit dem streitbetroffenen Beschluss vom 11. März
2020 attestierte der Stadtrat Bülach dem Gebäude einen geringen Eigen- und
Situationswert und entliess es – gestützt auf eine Interessenabwägung – aus dem
kommunalen Inventar für Schutzobjekte bzw. verzichtete auf die Anordnung von
Schutzmassnahmen.
5.
5.1
Als
Schutzobjekte in Betracht fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter
anderem Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen
einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche
erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich
mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. In der Praxis
werden diese beiden Eigenschaften auch als Eigenwert und als Situationswert
bezeichnet (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Zürich 2019, S. 300; Walter
Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139).
Dabei reicht die Zeugeneigenschaft allein für eine Unterschutzstellung nicht;
es muss es sich um einen "wichtigen" Zeugen handeln.
Die Schutzwürdigkeit eines Objekts kann sich sowohl aus
dem Eigen- oder Situationswert als auch aus deren Zusammenspiel ergeben (VGr,
14. März 2019, VB.2018.00519, E. 5.1; 9. Juli 2015,
VB.2014.00603, E. 3.1, mit weiteren Hinweisen).
5.2
Bei der
Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu
qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt",
hat die Behörde eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte
Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen,
künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks
mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; VGr, 23. Oktober 2019,
VB.2019.00063, E. 3.4; 14. März 2019, VB.2018.00519, E. 5.2; 5. Oktober
2017, VB.2017.00159, E. 5.1, je mit weiteren Hinweisen).
Dabei kann die Behörde für die Klärung der
denkmalpflegerischen Bedeutung ein Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1
VRG). Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, kommt einem solchen
Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. Januar 2016,
VB.2015.00380, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). Die Behörde darf von einem
solchen Gutachten nicht ohne triftige Gründe abweichen. Ein Grund zum Abweichen
liegt namentlich dann vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder
Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens in
wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (VGr, 11. August 2016,
VB.2016.00012, E. 2.3; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar
Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 146 f.;
Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. A.,
Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775).
5.3
Nach
Auffassung der von der Stadt Bülach beigezogenen Gutachterin zum Situationswert
prägt das Gebäude die ortsbauliche Situation in der D-Strasse und das Ortsbild
der ostseitigen Strassenbebauung – insbesondere im Zusammenspiel mit den beiden
benachbarten Liegenschaften D-Strasse 08 und 09 – ensemblebildend sehr
wesentlich mit. Die spätklassizistische Strassenfassade zeige charakteristisch
ein um 1900 zu einem Wohn- und Geschäftshaus umgenutztes Vielzweckbauernhaus.
Das Erscheinungsbild sei typisch für die Gebietscharakteristik und präge sowohl
das Nahumfeld wie den gesamten Strassenzug mit.
Betreffend den Eigenwert attestiert
das Gutachten dem Gebäude eine hohe siedlungspolitische Bedeutung und eine
bedeutende baukünstlerische Zeugenschaft. Die in den 1850er Jahren erstellte
Konstruktion von Haupthaus und Werkstattgebäude sei zeittypisch und weitgehend
bewahrt geblieben. Die in Massivbauweise ausgeführte Strassenfassade des
Wohnteils sowie die wetterseitige Giebelfassade des Ökonomieteils – in
Kombination mit Fachwerk und der als Holzgerüst errichteten inneren
Tragstruktur – würden die klassische Konstruktionsweise in Zürcher Landstädten
repräsentieren. Im Wohnteil seien historisch wertvolle Türen und Täfer
vorhanden, die weitgehend im gestalterischen Zusammenhang vorliegen würden.
5.4
Das Baurekursgericht bezeichnete
den Eigenwert des Gebäudes als gering, dies namentlich unter Hinweis auf eine
dahingehende Beurteilung durch den Stadtrat Bülach und mangels substanziierter
Rügen des heutigen Beschwerdegegners im Rekursverfahren.
Betreffend den Situationswert stellte das Baurekursgericht
fest, dass das strittige Gebäude zusammen mit den beiden Nachbargebäuden ein
für das schützenswerte Ortsbild bedeutendes Ensemble darstelle. Die drei
Gebäude würden als Gruppe eines erhalten gebliebenen Teils der ursprünglichen
Bebauung an der D-Strasse erscheinen. Das bedeutende Ensemble und damit auch
das strittige Gebäude könne seine Wirkung im engeren Umfeld entfalten,
insbesondere in der Kernzone KC und damit im Strassenabschnitt, der im
schützenswerten Ortsbild gelegen sei. Der teilweise Verlust der ursprünglichen
Bebauung im weiteren Umfeld spreche eher für die siedlungsprägende Wirkung. Mit
den gegenüberliegenden Gebäuden D-Strasse 010 und 011 werde der nördliche
Abschluss der Kernzone gebildet und das Ensemble markiere den Abschluss des
schützenswerten Ortsbilds. Das Ensemble sei charakteristisch für die
traditionelle Bebauung entlang der D-Strasse im betreffenden Abschnitt und
präge dort das geschützte Ortsbild in hohem Masse. Die erhebliche Bedeutung des
Ensembles ergebe sich auch aus dem ISOS.
Innerhalb des Ensembles müsse die Stellung des mittleren,
streitbetroffenen Gebäudes als sehr bedeutsam bezeichnet werden. Das Gebäude
trete zwar unauffällig und bescheiden in Erscheinung. Der Wert des Gebäudes
ergebe sich jedoch nebst seiner Stellung im Ensemble daraus, dass es durch die
ursprüngliche Bausubstanz dessen Charakter und Identität massgeblich mitbestimme.
Der Stadtrat Bülach weiche mit der Verneinung bzw.
Relativierung der Ensemblewirkung in ungerechtfertigter Weise von den
diesbezüglichen tatsächlichen Feststellungen der Gutachterin ab. Gleiches gelte
in Bezug auf die ortsbildprägende Wirkung. Mit der Gutachterin sei vielmehr von
einem Ensemble und einem hohen Situationswert des streitbetroffenen Gebäudes
auszugehen. Der Grad der Schutzwürdigkeit des Gebäudes sei, unter
Berücksichtigung des geringen Eigenwerts, als hoch einzustufen.
5.5
Nach
Meinung der privaten Beschwerdeführerin liegt demgegenüber ein höchstens
geringer Situationswert vor, die Stadt Bülach nimmt eine Schutzwürdigkeit in
geringem, höchstens mittleren Grad an.
6.
6.1
6.1.1
Die besondere Stellung und Lage einer Baute begründet für sich alleine
grundsätzlich keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1
lit. c PBG. Die zu schützende Baute muss vielmehr auch von ihrer
besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.)
sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen
(RB 1997 Nr. 73 E. 2). An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen
indessen keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf
insbesondere nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen
besonderen Eigenwert aufweisen. Denn dies liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass
die Baute nur noch aufgrund ihres Eigenwerts unter Schutz gestellt werden
könnte. Solches wäre mit § 203 Abs. 1 lit. c PBG nicht zu
vereinbaren, lässt doch diese Bestimmung den Situationswert für eine
Unterschutzstellung genügen (VGr, 23. Mai 2019, VB.2018.00407, E. 6.3.2;
5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 8.2 mit Hinweisen).
Als Ensemble, das einen
rechtserheblichen Situationswert im Sinn des Natur- und Heimatschutzes zu
begründen vermag, bezeichnet man eine Gruppe von Gebäuden und Aussenräumen, die
in ihrem Zusammenhang eine besondere städtebauliche Qualität haben und als
Gruppe wahrgenommen werden. Das Erscheinungsbild des Ensembles wird geprägt
durch die einzelnen Elemente und ihr räumliches Zusammenspiel (VGr, 26. Januar
2011, VB.2010.00472, E. 6.2).
6.1.2
Es ist vorliegend offensichtlich, dass sich die Ensemblewirkung zusammen
mit den beiden benachbarten Häusern nicht nur aus dem räumlichen Verhältnissen
ergibt, sondern insbesondere auch aus der identischen traufseitigen Stellung
zur Strasse, aus der identischen Geschossigkeit und vergleichbaren Volumetrie
(auch wenn das Haus Nr. 09 entlang der Strasse deutlich länger ist), aus
den ähnlichen Dachformen und den strengen Fassaden mit dichter Befensterung im
Obergeschoss. Sodann stammen alle drei Gebäude aus dem 19. Jahrhundert und
sind Zeugen für die damalige Entwicklung des Ortes Bülach über die Altstadt
hinaus. Die von der Stadt Bülach angesprochene unterschiedliche Gestaltung der
drei Gebäude im Einzelnen ändert nichts an der starken Wirkung als Ensemble.
Gerade wegen der unterschiedlichen Baujahre manifestiert die Gebäudegruppe die
Rücksichtnahme der damaligen Bautätigkeit auf die benachbarten Objekte und
macht das Ensemble auch unter diesem Aspekt wertvoll. Sodann kann entgegen der Stadt
Bülach keine Rede davon sein, dass die (durchaus kleinen) Abstände zwischen den
Häusern zu einer Schwächung der Ensemblewirkung führen würden. Ebenso wenig
trifft es zu, dass das streitbetroffene Gebäude aufgrund seiner mittigen
Stellung weniger prägend wäre; es ist mit dem Baurekursgericht vielmehr davon
auszugehen, dass es als mittleres Gebäude für das Ensemble sehr bedeutsam ist:
Mit dem Abbruch eines Randgebäudes könnte allenfalls immer noch von einem
Ensemble gesprochen werden; bei Abbruch eines Mittelgebäudes hingegen fällt die
Ensemblewirkung getrennter Gebäude regelmässig weg.
6.1.3
Nach Meinung der Beschwerdeführenden fehlt es dem streitbetroffenen Gebäudenamentlich
auch am Erfordernis der Bausubstanz für eine prägende Wirkung mit
Situationswert.
Das eingeholte Gutachten enthält
indes klare Hinweise auf eine bedeutende baukünstlerische Zeugenschaft des
streitbetroffenen Gebäudes: Die in den 1850er Jahren erstellte Konstruktion von
Haupthaus und Werkstattgebäude sei zeittypisch und weitgehend bewahrt
geblieben. Die in Massivbauweise ausgeführte Strassenfassade des Wohnteils
sowie die wetterseitige Giebelfassade des Ökonomieteils – in Kombination mit
Fachwerk und der als Holzgerüst errichteten inneren Tragstruktur – würden die
klassische Konstruktionsweise in Zürcher Landstädten repräsentieren. Im
Wohnteil seien historisch wertvolle Türen und Täfer vorhanden. Diese
Ausführungen sind plausibel und werden mit den Beschwerden nicht näher in Abrede
gestellt.
Die strittige Liegenschaft enthält
also grundsätzlich erhaltenswerte Bausubstanz und Gestaltungselemente. Dies
führt zwar noch nicht zu einem bedeutenden, jedoch immerhin mindestens zu einem
gewissen Eigenwert. Gerade auch vor diesem Hintergrund tragen neben der
Erscheinung auch die Gestaltung und die Bausubstanz zum prägenden Situationswert
bei.
6.1.4
Wenn die private Beschwerdeführerin weiter einzelne Argumente des
Baurekursgerichts herauspflückt und sinngemäss geltend macht, diese seien für
sich allein nicht prägend, so sind ihre Ausführungen unbehelflich. Weder das
Baurekursgericht noch die Gutachterin haben die prägende Wirkung aufgrund eines
einzelnen Umstandes bejaht, sondern im Zusammenspiel der verschiedenen
dargelegten Aspekte.
6.1.5
Die
Beschwerdeführenden verweisen des Weiteren auf andere Gebäude im Umfeld, welche
das Ortsbild stärker oder zumindest ebenso stark prägen würden wie das
streitbetroffene Gebäude bzw. das Ensemble. Entgegen dieser Auffassung lässt
sich den Akten unschwer entnehmen, dass der Eingang zum Ortskern nicht etwa
durch das UBS-Gebäude oder andere (neuere) Gebäude entlang der D-Strasse
geprägt wird, sondern eben im Speziellen durch die hier infrage stehende
Gebäudegruppe mit dem strittigen Gebäude als dem zentralen Objekt. Dies zeigt
neben der ausführlichen Dokumentation der Gutachterin etwa das Bild 9 des
Augenscheinprotokolls, welches links das Ensemble in Blickrichtung des alten Ortskerns
zeigt. Anzumerken ist in diesem Zusammenhang, dass die Bildlegenden im
Protokoll zu Bild 4 und 5 falsch sind: Die Häusernummern sind dort von links
nach rechts angegeben, tatsächlich tragen die abgebildeten Häuser die
angegebenen Nummern aber von rechts nach links. Mit dieser Korrektur leuchtet
vollständig ein, dass das erwähnte Bild 9 [aufgenommen vor Nr. 012, also
vor dem stadtauswärts an Nr. 08 anschliessenden Haus] in Richtung Ortskern
[Süden] aufgenommen ist.
Im
Gegensatz zum erwähnten UBS-Gebäude im Speziellen, aber auch zu anderen
Gebäuden, lässt sich das besagte Ensemble als Teil des Ortskerns erkennen. Wohl
wird die Stadt Bülach auch durch zahlreiche neuere Bauten geprägt; indes haben
diese Bauten keinen oder mindestens einen weniger grossen Bezug zum hier betroffenen
historischen Ortsbild und sind für die Beurteilung der Schutzwürdigkeit der
strittigen Liegenschaft ohne relevante Bedeutung.
6.1.6
Nach Auffassung
der beiden Beschwerdeführenden wird dem Eintrag ins Inventar ISOS eine zu
grosse Bedeutung zugemessen. Die Vorinstanz habe zu Unrecht behauptet, die
erhebliche Bedeutung ergebe sich aus dem ISOS.
Dabei scheinen die Beschwerdeführenden zu übersehen, dass
die Vorinstanz die Einträge nicht etwa als entscheidendes Element, sondern in
einem sehr kurzen Absatz zur Begründung der Schutzwürdigkeit hinzugezogen hat. Im
Übrigen trifft es durchaus zu, dass die Einträge im ISOS für den von der
Vorinstanz angenommenen Situationswert sprechen: Gemäss ISOS zählt das
streitbetroffene Gebäude zu den den Strassenraum prägenden vorwiegend zwei- bis
dreigeschossigen Giebelbauten und steht im Gebiet der Reste historischer
Vorstadt und Osterweiterung mit dem Ziel "Erhalten des Charakters".
6.2
Dass das Gebäude zusammengefasst als
"wichtiger" Zeuge im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG
zu qualifizieren ist, ist bei der gegebenen Sach- und Rechtslage ohnehin klar
und auch weitgehend unbestritten. Die Stadt Bülach hat die wichtige
Zeugeneigenschaft bereits im Inventarentlassungsbeschluss sinngemäss
konzediert, da sich andernfalls die vorgenommene Interessenabwägung erübrigt
hätte. Die von der privaten Beschwerdeführerin vorgebrachten Argumente gegen
das Vorliegen einer wichtigen Zeugeneigenschaft vermögen wie gesehen nicht
durchzudringen.
6.3
Unter
Berücksichtigung der besonderen Lage als Abschluss der Kernzone und der Situierung
als mittleres Gebäude im Ensemble lässt sich der Grad der Schutzwürdigkeit
bezogen auf den Situationswert entgegen den Beschwerdeführenden auch nicht mehr
als gering bezeichnen. Die entsprechende Beurteilung durch die Stadt Bülach im
erstinstanzlichen Entscheid hat das Baurekursgericht deshalb zu Recht als nicht
mehr vertretbar erachtet und dementsprechend korrigiert, ohne damit die
Gemeindeautonomie der Stadt Bülach zu verletzen. Dabei ist das Baurekursgericht
zum Ergebnis gelangt, dass dem Gebäude ein hoher Situationswert zukommt und
dass der Grad der Schutzwürdigkeit, unter zusätzlicher Berücksichtigung des
geringen Eigenwerts, als hoch einzustufen ist. Dies ist nach dem oben Gesagten
nachvollziehbar und plausibel begründet worden.
7.
7.1
Ist ein Objekt schutzwürdig im Sinn von § 205 und
207 PBG, bedeutet das noch nicht zwingend, dass Schutzmassnahmen angeordnet
werden müssen. Vielmehr ist im Lichte der festgestellten Denkmalschutzanliegen
eine Abwägung zwischen den Schutzinteressen und entgegenstehenden öffentlichen
oder privaten Interessen vorzunehmen, was sich bereits aus dem
verfassungsmässigen Verhältnismässigkeitsgrundsatz ergibt (BGE 147 II 125 E. 8
mit Hinweisen). Im Rahmen der
Interessenabwägung
sind die konkreten Interessen zu ermitteln,
diese mithilfe rechtlich ausgewiesener Massstäbe zu beurteilen und zu
optimieren, sodass sie mit Rücksicht auf die Beurteilung, die ihnen
zuteilwurde, im Entscheid möglichst umfassend zur Geltung gebracht werden
können (BGE 138 II 346 E. 10.3).
Eine solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine
vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich
gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht
Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden
auszufüllen sind. Dem Verwaltungsgericht steht keine Überprüfung der
Angemessenheit zu; es prüft, ob sich der Rekursentscheid als rechtmässig
erweist (VGr, 6. März 2019, VB.2018.00519, E. 7.1, mit Hinweisen).
7.2
7.2.1
Bezüglich der privaten Interessen der Grundeigentümerschaft hat sich das
Baurekursgericht eingehend mit dem im Rekursverfahren eingebrachten Argument
der privaten Beschwerdeführerin auseinandergesetzt, wonach die
Unterschutzstellung Mehrkosten von Fr. 725'000.- ausmachen würden. Dabei
stellte das Gericht fest, dass die Kostenzusammenstellung teilweise falsch sei.
Die angeblichen Mehrkosten seien zudem nicht in Relation zu den gesamten
Baukosten gesetzt worden. In Anbetracht des auf dem betroffenen Grundstück
realisierbaren erheblichen Bauvolumens sei die wirtschaftlich sinnvolle Nutzung
nicht infrage gestellt.
Dem hält die private
Beschwerdeführerin nichts Wesentliches entgegen; vielmehr verweist sie – wie
die Stadt Bülach – zunächst wiederum auf den ihrer Ansicht nach höchstens
tiefgradigen Situationswert sowie auf Mehrkosten von rund Fr. 725'000.-,
ohne sich mit den diesbezüglichen relativierenden Erwägungen des
Baurekursgerichts auseinanderzusetzen. Auch die Stadt Bülach verweist auf
Arbeiten bzw. Kosten, die mit einer Unterschutzstellung generiert würden, ohne
diese zu spezifizieren.
7.2.2
Zum privaten und öffentlichen Interesse an der inneren Verdichtung hielt
das Baurekursgericht fest, dass ältere Siedlungen regelmässig eine geringere
Nutzungsdichte als Neubauten aufweisen würden, weshalb das Argument der
Verdichtung fast meist zu Ungunsten des Denkmalschutzes angefügt werden könne,
was – bei hoher Gewichtung dieses Elements – einer sachgemässen
Interessenabwägung widerspräche. Sodann bestehe vorliegend auch bei einer
Unterschutzstellung Raum für bauliche Erneuerung und Verdichtung im
rückwärtigen Bereich des Grundstücks, womit dem Argument der baulichen
Verdichtung weitgehend die Grundlage entzogen sei.
Mit diesen plausiblen Erwägungen der Vorinstanz setzen
sich die Beschwerdeführenden kaum auseinander und vermögen ein erhebliches
Interesse, um auf der vorliegenden Parzelle noch weiter zu verdichten, als dies
mit der Ausweitung des Gebäudes im rückwärtigen Bereich ohnehin möglich sein
wird, jedenfalls nicht aufzuzeigen. Zutreffend weist zwar die Stadt Bülach
darauf hin, dass im betroffenen Zentrumsgebiet eine Verdichtung erwünscht ist. Indes
fällt anderseits ins Gewicht, dass eine grössere Nutzung der Parzelle und damit
eine markante Verdichtung auch mit dem vorinstanzlichen Entscheid möglich
bleiben: Der seinerzeitige Rekursantrag des heutigen Beschwerdegegners
beschränkte sich auf einzelne Teile des Hauptgebäudes und richtete sich
ausdrücklich nicht gegen den (rückwärtigen) Werkstattanbau, das Waschhaus und
den Schopf. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass das Bundesgesetz über die
Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) eine hochwertige Siedlungsentwicklung
nach innen verlangt (Art. 8a Abs. 1 lit. c RPG); dies setzt
voraus, dass auf kommunale Schutzobjekte soweit möglich Rücksicht genommen wird
(BGer, 10. Dezember 2020, 1C_318/2020, E. 6.4).
Das Interesse am gänzlichen Abbruch der Liegenschaft ist
deshalb auch unter dem Aspekt der Verdichtung als eher gering zu werten.
7.2.3
Vergleichbares gilt auch für das geltend gemachte öffentliche Interesse an
einer städtebaulichen Modernisierung. Ein solches Interesse ist zwar – ebenso
wie das Interesse an der Verdichtung – vorhanden, fällt aber am gegebenen Ort,
also am Eingang zum geschützten Ortsbild – nicht massgeblich ins Gewicht.
Inwiefern der Stadt Bülach mit dem Abbruch des Gebäudes eine höhere
städtebauliche Qualität vorschwebt, ist im Übrigen nicht ersichtlich.
Daran ändert auch nichts, dass die private
Beschwerdeführerin der Vorinstanz Fassadenmaskerei vorwirft. Gerade beim infrage
stehenden Situationswert ist die Fassade von grosser Relevanz. Abgesehen davon
hat das Baurekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gutachten durchaus auch
innere Teile als schützenswert erachtet und deshalb die Gemeinde zu Recht angewiesen,
mit dem neuen Schutzentscheid das Dachwerk einschliesslich der geschlossenen
Dachlandschaft, das konstruktive Gefüge mit den tragenden Wänden und die Deckenanlagen
zu erhalten.
7.2.4
Die Stadt Bülach bringt in die Interessenabwägung ein, dass zwei Gebäude an
der D-Strasse unter Schutz gestellt seien und dass weitere Gebäude entlang der D-Strasse
die städtebauliche Entwicklung ausserhalb der Stadtmauern manifestieren würden.
Das Baurekursgericht betrachtete namentlich die beiden unter Schutz gestellten
Gebäude nicht als massgebend. Es verwies dazu auf den grossen Abstand der
beiden Gebäude von rund 200 m zum streitbetroffenen Gebäude, weshalb jene
nichts mit dem Erhalt des Ortsbilds im hier infrage stehenden Strassenabschnitt
zu tun hätten. Diese Argumentation ist nicht zu beanstanden. Die
Unterschutzstellung zweier anderer Gebäude entlang der weitläufigen D-Strasse
vermag das öffentliche Interesse am Erhalt des strittigen Gebäudes als Teil des
Ensembles bzw. als nördlichen Abschluss der Kernzone auch unter dem Aspekt des
Auswahlermessens der Gemeinde nicht massgeblich zu relativieren. Ohne jegliche Relevanz
ist in diesem Zusammenhang der Umstand, dass noch weitere (offensichtlich nicht
unter Schutz gestellte) Gebäude entlang der D-Strasse die städtebauliche
Entwicklung manifestieren.
7.3
Zusammengefasst überzeugen die
vorinstanzlichen Erwägungen zur Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung.
Beim geltend gemachten Neubauinteresse handelt es sich unter den konkreten
Umständen um ein eher geringfügig ins Gewicht fallendes privates Interesse. Auch
das Interesse an Verdichtung und Stadtentwicklung ist kaum grösser als es
üblicherweise ist. Bei dieser Konstellation überwiegt das hohe
Unterschutzstellungsinteresse die gegenläufigen öffentlichen und privaten
Interessen an einer vollständigen Inventarentlassung. Dies wäre angesichts der
eher geringen Interessen für einen vollständigen Abbruch selbst dann noch der
Fall, wenn man – anders als das Baurekursgericht – davon ausgehen würde, dass
nur ein mittelgewichtiges Interesse an der Unterschutzstellung bestünde. Demnach
hat der Stadtrat Bülach sein Ermessen nicht mehr vertretbar gehandhabt, sodass
die Beurteilung des Baurekursgerichts mit dem Ergebnis der teilweisen
Unterschutzstellung als verhältnismässige Massnahme nicht zu beanstanden ist.
Eine Verletzung der Gemeindeautonomie liegt nicht vor.
Damit erweisen sich die Beschwerden in materieller
Hinsicht als unbegründet und sind insoweit abzuweisen.
8.
Bezüglich der Kosten des Rekursverfahrens beantragt die Stadt
Bülach, diese selbst bei Abweisung ihrer Beschwerde teilweise dem
Beschwerdegegner aufzuerlegen, da die Vor­instanz dessen Rekurs bezüglich der
Beurteilung des Eigenwerts abgewiesen habe.
Gemessen an seinen Rekursanträgen hat der Beschwerdegegner
im Rekursverfahren indessen weitgehend obsiegt. Das Baurekursgericht, dem bei
der Kostenverteilung ein grosser Ermessenspielraum zukommt (vgl. Kaspar Plüss,
Kommentar VRG, § 13 N. 43), hat deshalb die Kosten ohne
Ermessensüberschreitung einzig dem Stadtrat Bülach auferlegt.
Die
Beschwerde der Stadt Bülach ist folglich auch in diesem Punkt abzuweisen
.
9.
Mit dem vorliegenden Urteil
wird das am 7. September 2021 von der privaten Beschwerdeführerin
eingereichte prozessuale Begehren betreffend die aufschiebende Wirkung der
Beschwerden gegenstandslos.
10.
Ausgangsgemäss sind die Kosten
des Verfahrens den Beschwerdeführenden als unterliegende Parteien je zur Hälfte
aufzuerlegen und steht ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Hingegen sind sie je
hälftig zu verpflichten, dem Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung zu entrichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Als
angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 2'000.-.
11.
Soweit das vorliegende Urteil einen Zwischenentscheid darstellt
(vgl. dazu Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 19a N. 32), ist es
gemäss Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni
2005 (BGG) nur dann beim Bundesgericht anfechtbar, wenn es einen nicht
wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die
Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit
einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges
Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    540.--
Zustellkosten,
Fr. 6'040.--
Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je
zur Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis verpflichtet, dem
Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft
dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …