zh_verwaltungsgericht · VB.2019.00763 · 2020-06-25 · de

Baubewilligung | Parkplatz. Verwirkung. Verjährung. Erstellungspflicht. Rechtsnachfolger. Anmerkung im Grundbuch. Die vorliegende Auflage zur Erstellung der unterirdischen Parkplätze ist nicht verwirkt und auch nicht verjährt, da eine öffentlich-rechtliche Dauerverpflichtung, wie es die Baubewilligung ist, grundsätzlich nicht verjährt (E. 3.7). Die Erstellungspflicht der Parkplätze haftet am Grundstück und gilt daher samt ihren Bedingungen und Auflagen für den jeweiligen Eigentümer des Baugrundstücks, also auch für den Rechtsnachfolger. Die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch hat dabei nur deklaratorische Wirkung (E. 4). Die Baubewilligung ist sinngemäss so zu verstehen, dass bei Auslösen eines Bauvorgangs die Bedingung eintritt, dass die unterirdischen Parkplätze erstellt werden müssen. Dabei ist es nicht entscheidend, dass nicht das ursprünglich geplante Schwesternhaus gebaut wird, sondern ein neues Bauprojekt (E. 5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 25.06.2020 VB.2019.00763
Zurich Verwaltungsgericht 25.06.2020 VB.2019.00763
Zurigo Verwaltungsgericht 25.06.2020 VB.2019.00763

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00763
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Geschäftsnummer:
VB.2019.00763
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 25.06.2020
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 16.07.2021 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Parkplatz. Verwirkung. Verjährung. Erstellungspflicht. Rechtsnachfolger. Anmerkung im Grundbuch.
Die vorliegende Auflage zur Erstellung der unterirdischen Parkplätze ist nicht verwirkt und auch nicht verjährt, da eine öffentlich-rechtliche Dauerverpflichtung, wie es die Baubewilligung ist, grundsätzlich nicht verjährt (E. 3.7).
Die Erstellungspflicht der Parkplätze haftet am Grundstück und gilt daher samt ihren Bedingungen und Auflagen für den jeweiligen Eigentümer des Baugrundstücks, also auch für den Rechtsnachfolger. Die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch hat dabei nur deklaratorische Wirkung (E. 4).
Die Baubewilligung ist sinngemäss so zu verstehen, dass bei Auslösen eines Bauvorgangs die Bedingung eintritt, dass die unterirdischen Parkplätze erstellt werden müssen. Dabei ist es nicht entscheidend, dass nicht das ursprünglich geplante Schwesternhaus gebaut wird, sondern ein neues Bauprojekt (E. 5).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ERSTELLUNGSPFLICHT
NEUE TATSACHENBEHAUPTUNG
PARKPLATZ
RECHTSNACHFOLGER
VERJÄHRUNG
VERWIRKUNG
Rechtsnormen:
§ 242 Abs. 1 PBG
§ 244 Abs. 1 PBG
§ 244 Abs. 2 PBG
§ 52 Abs. 2 VRG
Art. 973 Abs. 1 ZGB
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2019.00763
Urteil
der 1. Kammer
vom
25. Juni 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin Daniela Kühne.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B und/oder RA C,
Beschwerdeführerin,
gegen
Gemeinderat Urdorf, vertreten durch RA
D
,
Beschwerdegegner,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 11. März 2019 erteilte der
Gemeinderat Urdorf der A AG die baurechtliche Bewilligung für den Neubau
von fünf Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
an der E-Strasse in Urdorf. Mit dieser Baubewilligung wurde die
Eigentümerschaft verpflichtet, für das Nachbarsgrundstück Kat.-Nr. 02
Parkplätze zur Verfügung zu stellen.
II.
Gegen diese Auflage erhob die A AG mit Eingabe vom
11. April 2019 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragte die ersatzlose Aufhebung der Disp-Ziffern 1.7.1, 1.7.2 und 1.8,
dritter Spiegelstrich, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des
Gemeinderats Urdorf.
Mit Entscheid vom 18. Oktober 2019 wies das
Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit er nicht als durch Rückzug erledigt abgeschrieben
wurde.
III.
Gegen diesen Entscheid erhob die A AG am 20. November
2019 Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids und die Disp.Ziff. 1.7.2 des Bauentscheids vom
11. März 2019 ersatzlos aufzuheben; eventualiter die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids und Rückweisung der Sache zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz bzw. den Gemeinderat Urdorf, alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten des Gemeinderats Urdorf.
Das Baurekursgericht beantragte am 4. Dezember 2019
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort
vom 9. Januar 2020 beantragte der Gemeinderat Urdorf die Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten der A AG. Mit Replik vom 12. Februar
2020 hielt die A AG an ihren Anträgen fest. Der Gemeinderat Urdorf liess
sich in der Folge nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die
übrigen Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.
2.
2.1
Der
vorliegenden Streitsache liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Der Beschwerdegegner erteilte am 7. Juli 1975 dem
Spitalverband F die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines
Gebäudes, welches als Schwesternschule und Schülerinnenheim dienen sollte, auf
den Grundstücken altKat.-Nrn. 03 und 04. In den Erwägungen zur Baubewilligung
wurde festgehalten, dass beim – ebenfalls auf altKat.-Nr. 04 – geplanten
Schwesternhaus eine Unterniveaugarage vorgesehen werde, die den gesamten
Abstellplatzbedarf der beiden Gebäude, nämlich der Schwesternschule/des
Schülerinnenheims sowie des Schwesternhauses decke. Diese Garage solle jedoch
erst später im Zusammenhang mit dem Schwesternhaus ausgeführt werden.
Grundsätzlich sei der Spitalverband F im Zusammenhang mit dem vorliegenden
Bauvorhaben zur Erstellung von mindestens zehn Abstellplätzen in einer
Unterniveaugarage zu verpflichten. Die Ausführung dieser Plätze könne bis zur
Erstellung des Schwesternhauses aufgeschoben werden, wenn in der Zwischenzeit
zehn oberirdische Abstellplätze (Provisorium) bereitgestellt würden. Diese zehn
oberirdischen Abstellplätze müssten aber noch ausgewiesen werden. In diesem
Zusammenhang wurde auch unter Dispositivziffer 4 beschlossen, es seien
zehn Autoabstellplätze in einer Unterniveaugarage zu erstellen. Deren
Ausführung werde bis zur Errichtung des westlich geplanten Schwesternhauses mit
Unterniveaugarage aufgeschoben.
2.2
Im
Frühsommer 1976 stellte der Spitalverband F ein Gesuch um Projektänderung,
wonach auf den Bau von zehn unterirdischen Pflichtabstellplätzen für die
seinerzeit bewilligte Schwesternschule des Spitalverbandes F vorerst zu
verzichten sei, da der Bau des Schülerinnenheims auf dem heutigen Grundstück
Kat.-Nr. 01 bis auf Weiteres aufgeschoben sei. Diesem Gesuch wurde mit
Beschluss vom 14. Juni 1976 entsprochen und wurden die zehn Abstellplätze
auf dem Trassee der künftigen G-Strasse als Provisorium bewilligt, allerdings
unter den folgenden Bedingungen: Bevor mit dem Bau des Schülerinnenheims mit
dem Schultrakt begonnen werden dürfe, sei ein Zeugnis des Grundbuchamtes
darüber einzureichen, dass zu Lasten des Grundstücks altKat.-Nr. 04
folgende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch angemerkt
worden sei:
"Beseitigungsrevers
Der jeweilige Eigentümer der Liegenschaft Kat.-Nr. 04
verpflichtet sich gegenüber der Gemeinde Urdorf, die mit Gemeinderatsbeschluss
vom 14. Juni 1976 bewilligten, im Trassee der projektierten G-Strasse
liegenden Autoabstellplätze in eigenen Kosten zu beseitigen, sobald die G-Strasse
ausgebaut oder das auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 vorgesehene Personalhaus
erstellt wird."
In der Folge wurde dieser Revers unter dem Beleg-Nr. 07
im Grundbuch eingetragen.
2.3
Der
Spitalverband F liess in der Folge die Schwesternschule erstellen,
verzichtete jedoch auf die Erstellung des Schwesternhauses, parzellierte das
ehemalige Grundstück und verkaufte den hierfür vorgesehenen Grundstücksteil
(heute Kat.-Nr. 01) im Jahr 2018 an die Beschwerdeführerin, welche hierauf
nun fünf Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage plant.
Mit dem anschliessend im Rekursverfahren angefochtenen
Beschluss vom 11. März 2019 erteilte der Beschwerdegegner der
Beschwerdeführerin die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von fünf
Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, unter
anderem mit folgender Disp.-Ziff. 1.7.2:
"Vor Baubeginn hat die
Bauherrschaft zu Lasten des Grundstücks Kat.-Nr. 01 folgende
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung (§ 321 PBG) im Grundbuch
anmerken zu lassen und der Baubehörde über die erfolgte Eintragung ein Zeugnis
des Grundbuchamtes einzureichen.
Parkplatzrevers (Pflichtparkplätze
auf Drittgrundstück)
Die jeweilige Eigentümerschaft
verpflichtet sich, von den 79 Tiefgaragenplätzen auf ihrem Grundstück
Kat.-Nr. 01 deren 10 für Kat.-Nr. 02 zur Verfügung zu stellen und
dauerhaft zu erhalten."
Gegen – unter anderem – diese Disp.-Ziff. 1.7.2 erhob
die Beschwerdeführerin Rekurs, und in der Folge blieb diese Disp.-Ziff. 1.7.2
auch im hier vorliegenden Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht strittig.
2.4
Allgemein
ist festzustellen, dass die ehemals bestehenden Grundstücke altKat.-Nr. 04,
05 und 03 mehrfach umparzelliert wurden, unter anderem in das Grundstück
altKat.-Nr. 06. Dieses wiederum wurde auf Kat.-Nr. 01 (heutiges
Baugrundstück) und Kat.-Nr. 02 (Schwesternschule) aufgeteilt. Die
Anmerkungen im Grundbuch zum ehemaligen Grundstück altKat.-Nr. 06 wurden
entsprechend auf die beiden genannten Grundstücke übertragen. Während das mit
der Schwesternschule überstellte Grundstück Kat.-Nr. 02 im Eigentum des
Spitalverbandes F verblieb, wurde das Grundstück Kat.-Nr. 01 im Jahr
2018 an die Beschwerdeführerin veräussert.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführerin bringt zunächst vor, eine allfällige Erstellungspflicht der
streitbetroffenen unterirdischen Parkplätze zu Lasten der Beschwerdeführerin
sei ohnehin sowohl verwirkt als auch verjährt. Eine Verwirkung liege vor, weil
der Beschwerdegegner die heutige Situation seit mehr als 44 Jahren dulde
und in dieser Zeit weder die Erstellung von unterirdischen Abstellplätzen noch
die Beseitigung der oberirdischen Parkplätze verlangt habe. Eine Verjährung
liege vor, da die Verjährungsfrist sachgerecht mit dem Eintritt der Rechtskraft
des Bauentscheids zur Erstellung der zehn unterirdischen Parkplätze, also im
August 1975 laufe und die Sache somit zum Zeitpunkt des vorliegend zu
beurteilenden Bauprojekts im Jahr 2019 längst verjährt sei.
3.2
Gemäss § 242
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) legt
die Bau- und Zonenordnung die Zahl der Abstellplätze, insbesondere für
Motorfahrzeuge fest, die nach den örtlichen Verhältnissen, nach dem Angebot des
öffentlichen Verkehrs sowie nach Ausnützung und Nutzweise des Grundstücks für
Bewohner, Beschäftigte und Besucher erforderlich sind. Nach der gesetzlichen
Regelung ist die Erstellungspflicht in erster Linie real zu erfüllen, und zwar
durch die Schaffung von Abstellplätzen auf dem Baugrundstück oder in nützlicher
Entfernung (§ 244 As. 1 PBG). Steht ein öffentliches Interesse
(Verkehrssicherheit, Schutz von Wohngebieten, von Natur- und
Heimatschutzobjekten usw.) der Schaffung von Abstellplätzen auf den einzelnen
Grundstücken entgegen oder ist die Realerfüllung dem Baupflichtigen aufgrund
der örtlichen Verhältnisse nicht möglich oder zumutbar, so kann die Gemeinde die
Schaffung öffentlicher oder privater Gemeinschaftsanlagen sowie die Beteiligung
daran anordnen (§ 245 Abs. 2 PBG). Falls innert nützlicher Frist auch
die Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage nicht möglich ist, tritt an die
Stelle der Realerfüllungs- bzw. Beteiligungspflicht die Verpflichtung zur
Leistung einer Ersatzabgabe (§ 246 Abs. 1 PBG).
3.3
Zum
Themenkomplex der Verwirkung und Verjährung ist zunächst die Frage nach der
Verwirkung zu klären: Es ist dem Beschwerdegegner beizupflichten, dass die
Verwirkung im konkreten Fall von der Beschwerdeführerin und der Vorinstanz in
unrichtigem Zusammenhang thematisiert wurde, indem beide auf die Rechtsprechung
der Verwirkungsfrist von 30 Jahren bei der Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands bei baurechtswidrigen Situationen Bezug nahmen. Es ist
zwar richtig, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts und des
Verwaltungsgerichts die behördliche Befugnis, vom Grundeigentümer die Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands zu verlangen, grundsätzlich auf 30 Jahre
beschränkt ist, sofern der Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung keine
gewichtigen Interessen entgegenstehen (eingehend hierzu VGr, 8. Juni 2017,
VB.2016.00804 E. 5.1; 10. Juni 2015, VB.2014.00319, E. 4 mit
zahlreichen Literatur- und Rechtsprechungshinweisen). Nach der Praxis des
Verwaltungsgerichts kommt diese Frist nur zur Anwendung, wenn der rechtswidrige
Zustand den Behörden nicht bekannt war und auch bei gehöriger Sorgfalt nicht
hätte bekannt sein müssen. War der rechtswidrige Zustand den Behörden
demgegenüber bekannt und wurde er jahrelang geduldet, ist von einer kürzeren
Verwirkungsfrist auszugehen (VGr, 29. September 2000, VB.2000.00208,
E. 4c [nicht unter www.vgrzh.ch]).
3.4
Indes ist
diese Rechtsprechung vorliegend nicht einschlägig, da sich keine Frage der
Wiederherstellung eines rechtmässigen Zustands bei einer baurechtswidrigen
Situation stellt. Im Gegenteil liegt konkret eben gerade keine formell oder
materiell baurechtswidrige Situation vor, die über längere Zeit geduldet worden
wäre, sondern eine baurechtliche Nebenbestimmung zur Erstellung von zehn
unterirdischen Parkplätzen und ein damit verknüpfter grundbuchlich angemerkter
Beseitigungsrevers für die provisorisch oberirdischen erstellten Parkplätze.
Wie der Beschwerdegegner richtig folgert, stellt sich deshalb nur die Frage
einer allfälligen Verjährung dieser beiden miteinander verknüpften
Rechtsinstitute.
3.5
Zur Frage
der Verjährung im Baurecht lassen sich folgende grundsätzlichen Überlegungen
anführen:
Es ist im Grundsatz richtig, wie die Beschwerdeführerin
anführt, dass die Vollstreckung eines bereits erlassenen Baubefehls durch die
Baubehörde gemäss Ansicht des Verwaltungsgerichts verjähren kann (vgl. z.B.
VGr, 16. August 2006, VB.2006.00016 E. 5.3). Die Vollstreckbarkeit
eines solchen Befehls ist demnach grundsätzlich zu befristen (ebenso Magdalena
Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Zürich 1999, S. 187). Zum
gleichen Ergebnis führen auch Vertrauensschutzüberlegungen: Nach gefestigter
Rechtsprechung hat die langjährige Duldung eines rechtswidrigen Bauwerks zur
Folge, dass die Behörde nicht mehr einschreiten darf (VGr, 18. August
2004, VB.2004.00160; 11. Februar 2004, VB.2003.00371; 5. Februar
2003, VB.2002.00393 [alle unter www.vgrzh.ch]; BGr, 19. September 2001,
ZBl 03/2002, S. 188). Gleiches muss gelten, wenn ein baupolizeilicher
Beseitigungsbefehl ergeht und dieser in der Folge nicht durchgesetzt wird. Auch
unter diesen Umständen darf der Bürger mit fortschreitender Zeit davon
ausgehen, dass die Behörde stillschweigend von der Vollstreckung absieht (VGr,
16. August 2006, VB.2006.00016 E. 5.3).
3.6
Im
konkreten Fall handelt es sich jedoch nicht um formelle oder materielle
Baurechtswidrigkeiten, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands oder
einen polizeilichen Beseitigungsbefehl und die damit nicht vollzogene
Vollstreckung, sondern um die Frage der Verjährung einer baurechtlichen
Nebenbestimmung und des damit verknüpften im Grundbuch angebrachten
Beseitigungsrevers. Die baurechtliche Nebenbestimmung zur Erstellung der zehn
unterirdischen Parkplätze und der Beseitigungsrevers der oberirdischen
Parkplätze verweisen ausdrücklich auf eine in unbestimmter Zukunft vorgesehene
Situation, nämlich "die Autoabstellplätze in eigenen Kosten zu beseitigen,
sobald die G-Strasse ausgebaut oder das auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04
vorgesehene Personalhaus erstellt wird.". Es ist dem Beschwerdegegner
beizupflichten, dass die Verjährbarkeit einer solchen Konstellation anders zu
beurteilen ist als die Verjährbarkeit eines verfügten Beseitigungsbefehls bei
formeller oder materieller Baurechtswidrigkeit, wie er das Thema in den von der
Beschwerdeführerin angeführten Urteilen des Verwaltungsgerichts oder der
zitierten Literatur war. Die diesbezüglichen Ausführungen der
Beschwerdeführerin sind deshalb, obwohl grundsätzlich richtig, vorliegend nicht
einschlägig.
3.7
Hingegen
ist dem Beschwerdegegner beizupflichten, dass Nebenstimmungen und damit
verknüpfte Beseitigungsrevers bzw. ähnliche Rechtsinstitute jeweils auf den
Rechtsnachfolger übergehen und in diesem Sinn als öffentlich-rechtliche Dauerverpflichtungen
gelten, welche keiner Verjährung unterliegt (vgl. etwa Ulrich Häfelin/Georg
Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., Zürich u.a.
2016 S. 172 ff.). Zu Recht weist der Beschwerdegegner hier auf
ähnliche Institute wie den Verlegungsrevers gemäss § 244 Abs. 2 PBG
(Verlegung von Parkplätzen im Strassenabstandsbereich) oder den Beseitigungs-
bzw. Anpassungsrevers gemäss § 100 Abs. 2 PBG (Beseitigung von
vorspringenden Gebäudeteilen) hin, welche an zeitlich unbestimmte Ereignisse in
der Zukunft, wie z.B. einen Strassenausbau oder die Erforderlichkeit der
Ausführung eines Werkes im Bereich der Baulinie, geknüpft sind und deshalb auch
nicht im klassischen Sinn verjähren können.
3.8
Die Baubewilligung
gilt als Dauerrechtsverhältnis bzw. Dauerverfügung, die Pflichten begründet, die
fortbestehen, solange die Baute benutzbar bleibt, z.
B. in Bezug auf Erschliessung, Baureife
und Abstellplätze. Somit haben auch die Nebenbestimmungen (und damit verknüpfte
Revers), die den Baubewilligungsnehmer verpflichten, Fortbestand. Weil die
Baubewilligung als Dauerverfügung Rechtsbestand hat, wäre es falsch, die darin
begründeten Pflichten ohne Einzelfallbetrachtung einer im Sinn der von der
Beschwerdeführerin diskutierten Verjährung zu unterstellen. Das würde nämlich
bedeuten, dass nach Ablauf einer bestimmten, relativ kurzen Zeit eine
rechtmässige behördliche Anordnung grundsätzlich nicht mehr durchgesetzt werden
könnte (vgl. z.
B. Entscheid
des Regierungsrates des Kantons Obwalden vom 9. April 1991 [Nr. 1336],
VVGE 1991/92 Nr. 5, S. 22). Für den vergleichbaren Fall der
Durchsetzung einer angeordneten Wiederaufforstung äusserte das Bundesgericht
mit ähnlichen Überlegungen Zweifel daran, ob diese Wiederaufforstungspflicht
verjähren könne (BGE 105 Ib 265 E. 5b).
Dies muss auch für den vorliegenden Fall gelten, da aus
der Baubewilligung inklusive Nebenbestimmung und dem damit zusammenhängenden
Beseitigungsrevers klar hervorgeht, dass an eine in unbestimmter Zukunft
liegende Bedingung angeknüpft wird (Ausbau der G-Strasse oder Bau des
Personalhauses) und somit grundsätzlich ohnehin von einer zeitlich unklaren
bzw. unbeschränkten Geltung auszugehen war.
3.9
Abschliessend
ist deshalb festzuhalten, dass die vorliegende Pflicht zur Erstellung der
unterirdischen Parkplätze und der damit zusammenhängende grundbuchlich
angemerkte Beseitigungsrevers weder verwirkt noch verjährt sind. Der Rüge der
Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang kann deshalb nicht gefolgt werden.
4.
4.1
Des Weiteren
bringt die Beschwerdeführerin vor, dass die öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung hinsichtlich der zehn unterirdisch zu erstellenden
Abstellplätze nicht für die Beschwerdeführerin als Rechtsnachfolgerin gelten
könne.
Bei der konkret strittigen Erstellungspflicht gehe es um eine
Fremderstellungspflicht für ein fremdes Grundstück und nicht um eine
Erstellungspflicht für Parkplätze auf dem eigenen Grundstück, weshalb die
zitierte Rechtsprechung nicht einschlägig sei. Die Beschwerdeführerin habe von
dieser Erstellungspflicht keine Kenntnis gehabt. Es bestehe insbesondere kein
Grundbucheintrag bezüglich einer Erstellungspflicht, sondern nur ein
Beseitigungsrevers bezüglich der oberirdischen Parkplätze und das Grundstück
sei bei Erwerb gänzlich unüberbaut gewesen. Sie habe absolut keinerlei
Veranlassung gehabt, vor dem Abschluss des Kaufvertrages nach irgendwelchen
alten Baubewilligungen in Bezug auf die heutigen beiden Grundstücke zu
forschen. Aufgrund des fehlenden Grundbucheintrags und ihrer Gutgläubigkeit
könne die Erstellungspflicht deshalb nicht auf sie übergehen.
4.2
Als Teil
der Baubewilligung gehört die Erstellungspflicht von Abstellplätzen zu jenen
baulichen Pflichten, die den jeweiligen Grundeigentümer binden. Denn die
Baubewilligung ist eine sachbezogene Bewilligung und haftet am Grundstück, mit
dem sie übertragbar ist; sie gilt daher samt ihren Bedingungen und Auflagen für
den jeweiligen Eigentümer des Baugrundstückes, also auch für den
Rechtsnachfolger (RB 1981 Nr. 16; RB 1987 Nr. 6 = BEZ 1988 Nr. 5).
4.3
Für den
konkreten Fall ist der Vorinstanz zunächst beizupflichten, dass es keine Rolle
spielt, dass bei der Parzellierung nur die Beseitigungspflicht der
oberirdischen provisorischen Parkplätze und nicht die Erstellungspflicht der
unterirdischen definitiven Parkplätze als öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin im Grundbuch
eingetragen worden war. Die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung im Grundbuch hat nur deklaratorische Wirkung und nimmt
somit nicht an der Wirkung des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs gemäss Art. 973
Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907
(ZGB) teil. Der Erwerber eines Grundstücks kann somit weder auf den wirklichen
Bestand eines angemerkten Rechtsverhältnisses vertrauen noch aus dem Fehlen
einer Anmerkung auf den Nichtbestand eines anmerkungsfähigen
Rechtsverhältnisses schliessen (BGr, 9. Mai 2016, 1C_585/2015 E. 3.4.1).
Des Weiteren besteht zwar mittlerweile eine Rechtspflicht
des Gemeinwesens zur Anmerkung von öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkungen (Art. 962 Abs. 1 ZGB), doch hält Art. 164
der Grundbuchverordnung (GBV) ausdrücklich fest, dass öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkungen, die vor dem 1. Januar 2012 rechtskräftig
angeordnet wurden, im Grundbuch nicht angemerkt werden müssen (vgl. auch
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019 S. 439 f.).
4.4
Insofern
spielt die von der Beschwerdeführerin angeführte Gutgläubigkeit insgesamt keine
ausschlaggebende Rolle und gilt die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung
hinsichtlich der Erstellung der zehn Abstellplätze somit auch für die
Beschwerdeführerin als Rechtsnachfolgerin im Grundeigentum (vgl. auch VGr, 12. Juni
2013, VB.2013.00051 E. 3.2.2 ff.). In diesem Zusammenhang spielt es
des Weiteren keine entscheidwesentliche Rolle, ob die Erstellung der Parkplätze
einem eigenen oder einem fremden Grundstück dient. Die Beschwerdeführerin muss
sich als Rechtsnachfolgerin die Eigentumsbeschränkung anrechnen lassen.
4.5
Des
Weiteren kann der Beschwerdeführerin nicht gefolgt werden, wenn sie vorbringt,
sie habe von der baurechtlichen Situation keinerlei Kenntnis und insgesamt
keine Veranlassung gehabt, nach Baubewilligungen in Hinblick auf die
streitgegenständlichen Grundstücke zu forschen. So ist aus der aktenkundlichen
Verkaufsdokumentation des Spitalverbands F ersichtlich, dass sämtliche
Anmerkungen und Dienstbarkeiten, welche auf der (heutigen) Bauparzelle Kat.-Nr. 01
lasten, inkludiert waren, insbesondere auch der hier strittige
Beseitigungsrevers betreffend die oberirdischen provisorischen
Autoabstellplätze. Daraus ergibt sich zumindest, dass verschiedene
baurechtliche Pflichten und Regelungen, auch hinsichtlich der Parkplätze,
bestanden und kann von einer umfassenden Unkenntnis bzw. Gutgläubigkeit der
Beschwerdeführerin ohnehin nicht ausgegangen werden. Insbesondere bestand
genügend Anlass, entsprechend gängiger Praxis bei der zuständigen Baubehörde
abzuklären, ob auf der zu erwerbenden Grundstücksparzelle planungs- und
baurechtliche Verpflichtungen mit längerer zeitlicher Wirkung lasten.
Der Rüge der Beschwerdeführerin kann deshalb insgesamt nicht
gefolgt werden.
4.6
Abschliessend
ist festzuhalten, dass sich die Baubewilligung zur Frage, ob die
Beschwerdeführerin die zehn unterirdischen Abstellplätze dem Spitalverband F
kostenlos zur Verfügung stellen muss, nicht äussert. Diese Frage ist, wie die
Vorinstanz richtig festhält, allenfalls auf dem Zivilweg zu klären.
5.
5.1
Zuletzt
führt die Beschwerdeführerin aus, dass die Voraussetzungen für die Erstellung
der Abstellplätze ohnehin nicht erfüllt seien. Es sei explizit der
Spitalverband F zum Bau von zehn unterirdischen Parkplätzen verpflichtet
worden. Des Weiteren sollte diese Verpflichtung nur dann ausgelöst werden, wenn
die Erstellung des Personalhauses (Schwesternhauses) an die Hand genommen
würde. Aus dem Wortlaut ergebe sich somit ein unabdingbarer Zusammenhang zum
Bau des Schwesternhauses. Dieser Bau sei aber nie ausgeführt worden. Des
Weiteren betreffe die Erstellungspflicht ohnehin nicht die
beschwerdeführerischen Grundstücke, da die Grundstücksgrenzen 1975 noch völlig
anders verlaufen seien.
5.2
Zunächst
ist festzuhalten, dass der Beseitigungsrevers für die provisorischen
oberirdischen Parkplätze und der Bau der unterirdischen definitiven Parkplätze
nicht losgelöst voneinander betrachtet werden können, sondern unabdingbar
zusammenhängen. In diesem Zusammenhang kann der Beschwerdeführerin nicht
gefolgt werden, dass nur explizit der Spitalverband zum Bau der zehn
unterirdischen Parkplätze verpflichtet worden war. In der Baubewilligung von
1975 ist die Rede davon, dass "zehn Autoabstellplätze in einer Unterniveaugarage
zu erstellen" sind. Der Beseitigungsrevers bezüglich der oberirdischen
provisorischen Parkplätze spricht explizit vom "jeweiligen
Eigentümer", welcher sich zur Beseitigung verpflichtet, sobald das auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 04 vorgesehenen Personalhaus (Schwesternhaus) gebaut
würde (und dann eben sinngemäss die unterirdischen Parkplätze auf dem
Grundstück erstellt würden). Aus dem Gesamtzusammenhang und vor dem
Hintergrund, dass die Baubewilligung samt ihren Bedingungen und Auflagen für
den jeweiligen Eigentümer des Baugrundstückes, also auch für den
Rechtsnachfolger (RB 1981 Nr. 16; RB 1987 Nr. 6 = BEZ 1988 Nr. 5) gilt,
ergibt sich somit, dass nicht nur der Spitalverband F von der
Eigentumsbeschränkung betroffen ist.
5.3
Des
Weiteren ist es zwar richtig, wie die Beschwerdeführerin ausführt, dass die
Erstellung des Personalhauses (Schwesternhaus) nicht realisiert worden ist, wie
der Beseitigungsrevers im Wortlaut grundsätzlich als Bedingung für die
Beseitigung der provisorischen Parkplätze erwähnt. Es ist jedoch auch hier der
Sinn und Zweck hinter dem Wortlaut der Baubewilligung und des
Beseitigungsrevers in die Entscheidung miteinzubeziehen.
Dass nun anstatt des Schwesternhauses auf dem
streitbetroffenen Grundstück fünf Mehrfamilienhäuser erstellt werden, kann, wie
die Vorinstanz und der Beschwerdegegner richtig festhalten, nicht dazu führen,
den ursprünglichen Wortlaut der Baubewilligung so zu verstehen, dass die zehn
unterirdischen Abstellplätze nicht mehr zu erstellen sind. Der Beschwerdegegner
führt hierzu zu Recht aus, dass einem solchen Verständnis des Sinnes der
ursprünglichen Baubewilligung und Nebenbestimmung baurechtlich entgegen zu
treten sei und es nicht angehen könne, sich mit einem Liegenschaftenverkauf
seitens des Spitalverbandes F einer rechtsgültigen baubehördlichen Verpflichtung
zu entschlagen. Sinn und Zweck der ursprünglichen Baubewilligung und dem
Beseitigungsrevers war es, für die längst realisierte Schwesternschule zehn
unterirdische Parkplätze zu erstellen, und in diesem Zusammenhang die bloss
provisorisch geltenden oberirdischen Parkplätze zu beseitigen. Mit dem Verkauf
der bislang unbebauten Parzelle Kat.-Nr. 01 durch den Spitalverband F
an die Beschwerdeführerin und deren baurechtlichen Vorhaben auf dem
streitgegenständlichen Grundstück tritt nun sinngemäss die rechtsgültig
stipulierte Bedingung ein, dass auf der besagten Parzelle eine Tiefgarage
realisiert wird, in welcher die Pflichtabstellplätze der inzwischen
realisierten Schwesternschule des Spitalverbandes F unterzubringen sind.
5.4
Was die
Rüge der Beschwerdeführerin bezüglich der heute anders verlaufenden
Grundstücksgrenzen betrifft, so gilt diese als verspätet. In der Rekursschrift
finden sich keinerlei Tatsachenbehauptungen bezüglich der Umparzellierung,
jedoch erfolgen solche in der Rekursreplik. Die Begründung darf nach Ablauf der
Rekursfrist jedoch grundsätzlich nicht mehr erweitert werden (Alain Griffel in:
Alain
Griffel [Hrsg
.],
Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich [
Kommentar VRG
],
3. A., Zürich etc. 2014
, Kommentar VRG, § 23 N. 23).
Vor Verwaltungsgericht gilt nach § 52 Abs. 2 VRG schliesslich das
Verbot neuer tatsächlicher Behauptungen. Diese sind nur insoweit zulässig, als
sie durch die angefochtene Anordnung, das heisst den Rekursentschied, notwendig
geworden sind (Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 22 ff.), was
vorliegend nicht zutrifft.
Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass sich aus
den beschwerdeführerischen Vorbringen nicht ergibt, wieso das streitgegenständliche
Grundstück trotz Umparzellierung nicht von der Eigentumsbeschränkung resp.
Erstellungspflicht für die Parkplätze betroffen sein soll, ist doch das ehemals
damit belastete Grundstück altKat.-Nr. 04 in das beschwerdeführerische
Grundstück Kat.-Nr. 01 umparzelliert worden und war die ursprüngliche
Unterniveaugarage im Bereich des heutigen Grundstücks der Beschwerdeführerin
geplant, nämlich westlich der Schwesternschule im Bereich des geplanten
Schwesternhauses. Die beschwerdeführerischen Vorbringen erweisen sich damit
ohnehin als nicht genügend substanziiert.
5.5
Insgesamt
ergibt sich somit, dass die Beschwerde abzuweisen ist.
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die
Beschwerdeführerin kostenpflichtig (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in
Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG) und steht ihr keine
Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Weiter ist sie zu
verpflichten, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung zu bezahlen. Zwar
werden Gemeinwesen nur in Ausnahmefällen entschädigt, jedoch werden kleinere
Gemeinwesen häufiger als entschädigungsberechtigt eingestuft, wenn sich dies
als notwendig erweist (Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 53). Im
konkreten Fall erscheint der Beizug eines externen Rechtsbeistands durch den
Beschwerdegegner ohne eigenen Rechtsdienst angesichts der komplexen
Rechtsfragen als gerechtfertigt (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen
erscheint eine solche Parteientschädigung von Fr. 2'000.-.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    100.--     Zustellkosten,
Fr. 3'100.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine
Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen
ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …