zh_verwaltungsgericht · VB.2014.00707 · 2015-04-16 · de

Baubewilligung | § 278 Abs. 1 PBG unterscheidet zwei Arten, wie die zulässige Gebäudehöhe zu berechnen ist. Zum einen erfolgt die Berechnung anhand der Anzahl Vollgeschosse und zum andern wird sie aufgrund der Verkehrsbaulinien ermittelt (E. 2.2). Der Anbau an ein gesetzeswidriges Gebäude fällt nur dann unter § 357 Abs. 1 PBG, wenn er mit dem vorbestandenen Objekt baulich eine Einheit bildet. Eine solche Einheit fehlt unter anderem dann, wenn längs einer Strasse ein konstruktiv selbstständiger Neubau mit eigenem Zugang seitlich an die Brandmauer eines vorschriftswidrigen Gebäudes angebaut oder in eine Lücke zwischen zwei solchen Gebäuden gestellt werden soll (E. 2.4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 15..2.16.0 VB.2014.00707
Zurich Verwaltungsgericht 15..2.16.0 VB.2014.00707
Zurigo Verwaltungsgericht 15..2.16.0 VB.2014.00707

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2014.00707
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Geschäftsnummer:
VB.2014.00707
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 16.04.2015
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
§ 278 Abs. 1 PBG unterscheidet zwei Arten, wie die zulässige Gebäudehöhe zu berechnen ist. Zum einen erfolgt die Berechnung anhand der Anzahl Vollgeschosse und zum andern wird sie aufgrund der Verkehrsbaulinien ermittelt (E. 2.2). Der Anbau an ein gesetzeswidriges Gebäude fällt nur dann unter § 357 Abs. 1 PBG, wenn er mit dem vorbestandenen Objekt baulich eine Einheit bildet. Eine solche Einheit fehlt unter anderem dann, wenn längs einer Strasse ein konstruktiv selbstständiger Neubau mit eigenem Zugang seitlich an die Brandmauer eines vorschriftswidrigen Gebäudes angebaut oder in eine Lücke zwischen zwei solchen Gebäuden gestellt werden soll (E. 2.4).
Abweisung.
Stichworte:
BRANDSCHUTZMAUER
GEBÄUDEHÖHENBERECHNUNG
VORSCHRIFTSWIDRIGES GEBÄUDE
Rechtsnormen:
§ 278 Abs. I PBG
§ 279 Abs. I PBG
§ 279 Abs. II PBG
§ 357 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2014.00707
Urteil
der 1. Kammer
vom
16. April 2015
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber Martin Tanner.
In Sachen
A, c/o B AG, vertreten durch RA C,
Beschwerdeführer,
gegen
Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 6. Mai 2014 verweigerte die
Bausektion der Stadt Zürich A die Bewilligung für die Aufstockung seines
Gebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in E.
II.
Am 13. Juni 2014 rekurrierte A an das
Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses wies mit Entscheid vom
6. November 2014 das Rechtsmittel ab.
III.
Am 8. Dezember 2014 führte A Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragte, den Entscheid des Baurekursgerichts vom
6. November 2014 aufzuheben, sein Baugesuch vom 17. Dezember 2012
gutzuheissen und die entsprechenden Bewilligungen zu erteilen, unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der Bausektion der Stadt Zürich. Das Baurekursgericht
beantragte am 16. Dezember 2014 die Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion
liess sich am 26. Januar 2015 mit demselben Antrag vernehmen und verlangte
zudem eine Parteientschädigung.
Die Kammer
erwägt:
1.
Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der Parzelle
Kat.-Nr. 01, welche gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom
23. Oktober 1991 (BZO) in der Quartiererhaltungszone QI5b liegt und mit
dem Gebäude D-Strasse 02 überstellt ist. Das Grundstück grenzt an die
Nachbarparzelle Kat.-Nr. 03 an. Diese Parzelle ist mit dem Gebäude F-Strasse 04
überbaut. Die Nordostfassade dieses Gebäude ist als Brandschutzmauer ausgestaltet
und steht auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze. Zwischen den beiden Gebäuden D-Strasse 02
und F-Strasse 04 besteht eine Baulücke. Der Beschwerdeführer möchte diese
Lücke schliessen, indem er sein Gebäude bis zur Brandschutzmauer des Nachbargebäudes
verlängert und an diese Mauer anbaut. Zugleich möchte er sein Gebäude bis auf
die durch die Brandschutzmauer vorgegebene Höhe des Nachbargebäudes aufstocken.
2.
2.1
Der
angefochtene Entscheid verweigerte die Bewilligung für den geplanten Anbau im
Wesentlichen mit der Begründung, dadurch werde die zulässige Gebäudehöhe
überschritten. Der Beschwerdeführer hält dem entgegen, die Beschwerdegegnerin
und die Vorinstanz gingen fälschlicherweise von einem südlichen Anbau an das
Gebäude D-Strasse 02 aus. Die Brandschutzmauer des Nachbargebäudes stehe
auf seinem eigenen Grundstück Kat.-Nr. 01. Da diese Brandschutzmauer eine
eigene Liegenschaft darstelle, dürfe er an sie einen gleich hohen Anbau anfügen.
2.2
§ 278
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) unterscheidet
zwei Arten, wie die zulässige Gebäudehöhe zu berechnen ist. Zum einen erfolgt
die Berechnung anhand der Anzahl Vollgeschosse (§ 279 Abs.1 PBG) und
zum andern wird sie aufgrund der Verkehrsbaulinien ermittelt (§ 279
Abs. 2 PBG). Verbindlich ist dabei das geringere Mass dieser beiden
Berechnungen (§ 278 Abs. 1 PBG). § 278 Abs. 1 PBG
erlaubt den Gemeinden, die auf den Verkehrsbaulinien beruhende Berechnungsweise
auszuschliessen. Diesfalls erfolgt die Berechnung ausschliesslich gestützt auf
die zulässige Anzahl Vollgeschosse (§ 279 Abs. 1 PBG).
2.3
Die Bau-
und Zonenordnung der Stadt Zürich schliesst die aus dem Verkehrsbaulinienabstand
abgeleitete Gebäudehöhenberechnung nicht aus. Folglich hat die Berechnung nach
beiden Methoden zu erfolgen, wobei das geringere Mass verbindlich ist. In der
Quartiererhaltungszone I gilt bei fünf zulässigen Vollgeschossen eine
maximale Gebäudehöhe von 18 Meter. Der Baulinienabstand entlang der D-Strasse
beträgt nach unbestrittener Darstellung 12 Meter; dieser Wert ist gemäss
§ 279 Abs. 2 PBG um einen Neuntel auf 13,33 Meter zu
erhöhen. Als der niedrigere der beiden Werte sind die 13,33 Meter für die
Bestimmung der Gebäudehöhe massgeblich. Das Bauprojekt ist 14,6 Meter hoch
und überschreitet damit die zulässige Höhe von 13,33 Meter um mehr als
1 Meter. Nicht relevant ist in diesem Zusammenhang, dass die gleich hohe
Brandschutzmauer des Nachbargebäudes teilweise auf dem Grundstück des
Beschwerdeführers steht. Weder im kantonalen noch im kommunalen Recht gibt es
eine Bestimmung, welche es dem (Mit-)Eigentümer einer solchen Mauer erlauben
würde, die durch sie vorgegebene Höhe auszuschöpfen.
2.4
Soweit
sich der Beschwerdeführer sinngemäss auf § 357 Abs. 1 PBG
beruft, ist dazu Folgendes festzuhalten: Nach dieser Bestimmung dürfen
bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut,
erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine
zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder
nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Allerdings fällt der Anbau an ein
gesetzeswidriges Gebäude nur dann unter § 357 Abs. 1 PBG, wenn
er mit dem vorbestandenen Objekt baulich eine Einheit bildet. Eine solche
Einheit fehlt unter anderem dann, wenn längs einer Strasse ein konstruktiv
selbstständiger Neubau mit eigenem Zugang seitlich an die Brandmauer eines
vorschriftswidrigen Gebäudes angebaut oder in eine Lücke zwischen zwei solchen
Gebäuden gestellt werden soll (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 1135). Die
projektierte Baute und das bestehende Nachbargebäude F-Strasse 04 haben
abgesehen von der Brandschutzmauer keine gemeinsamen Bauteile. Sie weisen je
getrennte Räume und Zugänge auf. Da es sich somit um zwei technisch und
funktional völlig eigenständige Bauten handelt, mangelt es dem Projekt an der
für § 357 Abs. 1 PBG erforderlichen baulichen Einheit.
2.5
Im
Unterschied zum Rekurs wird in der Beschwerde nicht mehr geltend gemacht, die
Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung im Sinn von (§ 357
Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit) § 220 PBG seien in Bezug
auf die Höhenüberschreitung erfüllt. Entsprechend erübrigen sich Ausführungen
zu diesem Punkt und es kann stattdessen vollumfänglich auf die Erwägungen der
Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
Satz 2 VRG).
3.
3.1
Die
Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz verweigerten die Baubewilligung ferner
mit der Begründung, das Projekt beanspruche in unzulässigem Ausmass den
rückwärtigen Hofbereich der Parzelle. Der Beschwerdeführer hält dem entgegen,
die vorinstanzlichen Berechnungen seien überhaupt nicht nachvollziehbar. Die
Vorinstanz übernehme ohne nähere Prüfung die Zahlen aus dem angefochtenen
Bauentscheid der Beschwerdegegnerin. Seiner Ansicht nach bedürfe ein
Rekursentscheid einer nachvollziehbaren Begründung und nicht einfach einer
Abschrift von bestrittenen Masszahlen des Vorentscheides. Alles andere sei
willkürlich.
3.2
Die
Bauparzelle liegt in der Zone QI5b und ist mit einem Gebäude überbaut, das unmittelbar
an die D-Strasse grenzt. Solche Gebäude entlang von Strassen und Plätzen werden
als Randgebäude bezeichnet (Art. 24g Abs. 1 BZO). In der Zone
QI5b dürfen Randgebäude bis auf die in 12 Meter Abstand verlaufende
Parallele zur strassenseitig vorherrschenden Bauflucht bzw. zu einer
weiter zurückliegenden Baulinie gebaut werden (Art. 24g Abs. 5
lit. b AuG). Hinter dieser 12 Meterlinie liegt der sogenannte
Hofbereich (Art. 24h Abs. 1 BZO). Dieser Hofbereich darf in der
Zone QI5b lediglich bis zu einem Drittel überbaut werden (Art. 24h
Abs. 3 lit. e BZO). Bei den Akten befindet sich ein Katasterplan,
auf welchem die 12 Meterabstände zur D-, G-, H- sowie F-Strasse eingetragen
sind. Diese Strassenparallelen bzw. Abstandslinien markieren zugleich den Hofbereich
der Parzelle Kat.-Nr. 01. Der Plan zeigt, dass die gegenwärtig überbaute
Fläche (im Plan dunkelblau markiert) deutlich grösser ist als die bis jetzt
noch unüberbaute Fläche (im Plan gelb markiert). Der Hofbereich ist mit anderen
Worten bereits durch die bestehenden Bauten zu mehr als einem Drittel überbaut.
Entsprechend besteht kein Recht auf eine weitergehende Inanspruchnahme dieses
Raumes. Da ein offenkundiger Verstoss gegen die Drittelsregelung von
Art. 24h Abs. 3 lit. e BZO vorliegt, erübrigen sich exakte
Flächenberechnungen. Dies muss vorliegend auch deshalb gelten, weil die Beschwerde
selbst keine eigene Berechnung vornimmt, sondern es diesbezüglich bei
pauschalen Vorwürfen an die Vorinstanzen bewenden lässt.
4.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Bauvorhaben
aufgrund seiner Höhe und flächenmässigen Ausdehnung nicht bewilligungsfähig
ist. Diese Mängel lassen sich nicht mittels Nebenbestimmungen beheben. Da somit
ohnehin eine Projektüberarbeitung nötig sein wird, erübrigen sich Ausführungen
zur Balkonlänge und zum Brandschutz.
5.
Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Da die
Beschwerdeantwort mit keinem besonderen Aufwand verbunden war, hat die Beschwerdegegnerin
keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    100.--     Zustellkosten,
Fr. 2'600.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an ..