zh_verwaltungsgericht · VB.2008.00553 · 2009-06-03 · de

Baubewilligung | Neubau Zweifamilienhaus an Hanglage. Ausnahmebewilligung für Abgrabungen. Indem die kommunale Abgrabungsvorschrift abweichend von § 293 Abs. 1 PBG das in Erscheinung Treten von nicht anrechenbaren Untergeschossen in keiner Weise begrenzt, sondern überdies das Freilegen auch dieser Geschosse bis zu 1,5 m unterhalb des gewachsenen Bodens zulässt, wird den in Erlenbach häufigen Hanglagen bereits Rechnung getragen. Die für Erlenbach keineswegs ungewöhnliche Topographie des Baugrundstücks vermag deshalb keine besonderen Verhältnisse zu begründen, welche ein Abweichen von der kommunalen Abgrabungsvorschrift zu rechtfertigen vermöchten. Die beiden nicht anrechenbaren Untergeschosse treten durch die Abgrabungen als zweigeschossiger Gebäudesockel in Erscheinung und führen zu einem überhohen Erscheinungsbild des Gebäudes. Damit verstösst die Ausnahmebewilligung offenkundig gegen Sinn und Zweck der kommunalen Abgrabungsvorschrift, welche ausschliesslich gestalterische Ziele verfolgt (E. 4.3). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 09..2.03.0 VB.2008.00553
Zurich Verwaltungsgericht 09..2.03.0 VB.2008.00553
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00553
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Geschäftsnummer:
VB.2008.00553
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 03.06.2009
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau Zweifamilienhaus an Hanglage. Ausnahmebewilligung für Abgrabungen.
Indem die kommunale Abgrabungsvorschrift abweichend von § 293 Abs. 1 PBG das in Erscheinung Treten von nicht anrechenbaren Untergeschossen in keiner Weise begrenzt, sondern überdies das Freilegen auch dieser Geschosse bis zu 1,5 m unterhalb des gewachsenen Bodens zulässt, wird den in Erlenbach häufigen Hanglagen bereits Rechnung getragen. Die für Erlenbach keineswegs ungewöhnliche Topographie des Baugrundstücks vermag deshalb keine besonderen Verhältnisse zu begründen, welche ein Abweichen von der kommunalen Abgrabungsvorschrift zu rechtfertigen vermöchten.
Die beiden nicht anrechenbaren Untergeschosse treten durch die Abgrabungen als zweigeschossiger Gebäudesockel in Erscheinung und führen zu einem überhohen Erscheinungsbild des Gebäudes. Damit verstösst die Ausnahmebewilligung offenkundig gegen Sinn und Zweck der kommunalen Abgrabungsvorschrift, welche ausschliesslich gestalterische Ziele verfolgt (E. 4.3).
Gutheissung.
Stichworte:
ABGRABUNG
AUSLEGUNG
AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN
AUSNAHMESITUATION
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESONDERE VERHÄLTNISSE
FIRSTRICHTUNG
GARAGENEINFAHRT
GEBÄUDEHÖHE
UNTERGESCHOSS
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
Rechtsnormen:
Art. 35 Abs. I BZO Erlenbach
Art. 37 Abs. I BZO Erlenbach
§ 220 PBG
§ 220 Abs. II PBG
§ 293 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2008.00553
Entscheid
der 1. Kammer
vom
3. Juni 2009
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretärin
Tanja Pekeljevic.
In Sachen
1.
A
,
2.1  B
,
2.2
C
,
alle vertreten durch
RA D,
Beschwerdeführende
,
gegen
1.
E
,
2.
Bau- und
Planungskommission Erlenbach,
Beschwerdegegnerschaft
,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Am 12. Februar 2008 erteilte die Bau- und
Planungskommission Erlenbach E die baurechtliche Bewilligung für ein Zweifamilienhaus
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Erlenbach.
II.
Die hiergegen von A sowie C und B erhobenen Rekurse wies
die Baurekurskommission II am 21. Oktober 2008 vereinigt ab.
III.
Mit Beschwerde vom 21. November 2008 liessen A sowie C und
B dem Verwaltungsgericht die Aufhebung des Rekursentscheids und der
Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen; zudem
ersuchten sie um Durchführung eines Augenscheins.
Der private Beschwerdegegner beantragte am 8. Dezember
2008 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die
Planungs- und Baukommission Erlenbach sowie die Vorinstanz schlossen am 11.
Dezember 2008 bzw. am 14. Januar 2009 auf Abweisung der Beschwerde.
Mit Präsidialverfügung vom 24. Februar 2009 wurde den
Parteien Gelegenheit gegeben, um zur Übereinstimmung des Bauvorhabens mit §§ 293
Abs. 1 und 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
Stellung zu nehmen. Davon machten die Gemeinde Erlenbach am 23. März, die
Baurekurskommission am 24. März und die Beschwerdeführenden am 1. April 2009
Gebrauch.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Anders als im
Rekursverfahren wird mit der Beschwerde kein Verstoss gegen die Einordnungsvorschrift
von § 238 PBG mehr gerügt, sondern lediglich ein Verstoss gegen Art. 35
Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Erlenbach vom 25. September
1995 (BZO) betreffend Firstrichtung, eine Überschreitung der zulässigen
Gebäudehöhe durch die Wölbung des Tonnendachs sowie die ungerechtfertigte
Erteilung einer Ausnahmebewilligung für nicht Art. 37 Abs. 1 BZO
entsprechende Abgrabungen. Diese Einwände lassen sich aufgrund der Akten
entscheiden, weshalb der beantragte Augenschein unterbleiben kann.
2.
Laut Art. 35 Abs. 1 BZO hat die Firstrichtung in
der Regel parallel zur längeren Gebäudeseite zu verlaufen.
2.1
In der
Baubewilligung hat die Baubehörde erwogen, beim Projekt verlaufe die Firstrichtung
zwar parallel zur längeren Gebäudeseite als Ganzes, nicht aber parallel zur
längeren Gebäudeseite des vom Tonnendach überdeckten Gebäudeteils. Die
Formulierung der Bestimmung sei indessen "nicht zwingender Natur",
und beim Tonnendach sei die Firstrichtung weniger prägnant erkennbar als bei
konventionellen Bauten mit Schrägdach. Zudem herrsche in der Umgebung keine
einheitliche Firstrichtung.
Die Vorinstanz hat diese Betrachtungsweise geschützt und
insbesondere ausgeführt, da Art. 35 Abs. 1 BZO keine eigene
Definition der längeren Gebäudeseite enthalte, sei diesbezüglich auf Art. 28
der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) abzustellen, was die
Rechtsauffassung der Baubehörde bestätige, welche auch ästhetisch zu einem
besseren Resultat führe.
2.2
Bei Art. 35
Abs. 1 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht,
dessen Auslegung durch die kommunalen Behörden nach ständiger Rechtsprechung zu
schützen ist, wenn sie vertretbar und nicht rechtsverletzend ist. Bei der
Überprüfung einer kommunalen Anordnung haben sich deshalb die kantonalen
Rechtsmittelinstanzen insofern zurückzuhalten (RB 1981 Nr. 20; VGr,
19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h).
Im Rahmen dieser eingeschränkten Überprüfung erweist sich
die von der kommunalen Baubehörde vorgenommene Auslegung von Art. 35 Abs. 1
BZO als haltbar. Da das Gebäude keine klare Orientierung erkennen lässt und das
von der Bauherrschaft als Erdgeschoss bezeichnete anrechenbare Untergeschoss
seine Gestalt mindestens ebenso stark prägt wie das darüber liegende so
genannte Obergeschoss, lassen sich für die Rechtsauffassung der Baubehörde und
der Vorinstanz ebenso gute Gründe nennen wie für die von den
Beschwerdeführenden vertretene. Hinzu kommt, dass laut Art. 35 Abs. 1
BZO die Firstrichtung "in der Regel" parallel zur längeren
Gebäudeseite verlaufen soll, was den Beurteilungsspielraum der Baubehörde
zusätzlich erweitert, um beispielsweise besonderen Grundrissformen Rechnung zu
tragen. Keinesfalls kann aus dieser Formulierung mit den Beschwerdeführenden
geschlossen werden, sie lasse Abweichungen nur unter den strengen Ausnahmevoraussetzungen
von § 220 PBG zu (vgl. dazu nachfolgend E. 4.1). Die Beschwerde
erweist sich insofern als unbegründet.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden gehen in Übereinstimmung mit der Vorinstanz und abweichend
von der Rechtsauffassung von Bauherrschaft und örtlicher Baubehörde davon aus,
dass bei Neubauten für die Bestimmung der zulässigen Gebäudehöhe vom
gewachsenen Boden auszugehen ist, wie er bei Einreichung des Baugesuchs
verläuft. Die Beschwerdeführenden sind indessen anders als die Vorinstanz der
Ansicht, dies habe zur Folge, dass die Wölbungen des Tonnendachs das zulässige
Profil verletzten, welches sich aus der Gebäudehöhe von 7,5 m und der maximal
zulässigen Dachneigung von 35° gemäss Art. 15 BZO ergebe.
3.2
Zunächst
ist in Übereinstimmung mit der Vorinstanz festzuhalten, dass es das Verwaltungsgericht
ausdrücklich abgelehnt hat, die Rechtsprechung, wonach bei Um- und Erweiterungsbauten
für die Bestimmung des gewachsenen Bodens auf die Terrainverhältnisse bei
Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude abzustellen
ist, auch auf Neubauten auszudehnen, die anstelle eines bestehenden Gebäudes
errichtet werden (VGr, 25. Februar 2009, VB.2008.00432, E. 4.2, www.vgrzh.ch).
Gemäss § 5 Abs. 1 ABauV ist deshalb hier der bei Einreichung des
Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens massgebend.
Wird die Gebäudehöhe von 7,5 m ab dem heute bestehenden
Verlauf des Bodens gemessen und die maximal zulässige Dachneigung von 35°
angelegt, so ergibt sich aufgrund der Baugesuchsunterlagen, dass auch die
Wölbung des Tonnendachs noch innerhalb des so bestimmten Profils verläuft. Der
Einwand der Überschreitung des zulässigen Dachprofils ist deshalb unbegründet.
4.
Schliesslich rügen die Beschwerdeführenden, es sei
ungerechtfertigterweise von der Einhaltung von Art. 37 Abs. 1 BZO
dispensiert worden, wonach die Abgrabung von Geschossen nur bis zu 1,5 m
unterhalb des gewachsenen Bodens zulässig sei. Hier seien Abgrabungen von bis
zu 3,5 m vorgesehen, was sich nicht durch besondere Verhältnisse rechtfertigen
lasse, wie sie § 220 PBG voraussetze. Die Vorinstanz geht von einer
Abgrabung ab dem massgeblichen Terrain von 4,4 m aus, hält aber auch dieses
Ausmass für gerechtfertigt durch die steilen Terrainverhältnisse, welche dazu
führen würden, dass die Erstellung einer mit dem Wohnhaus verbundenen
Unterniveaugarage bei Einhaltung der Abgrabungsbestimmung praktisch
verunmöglicht würde. Die Baubehörde weist sodann darauf hin, dass der
reduzierte Anstossbereich zur F-Strasse eine zusätzliche Erschwernis bedeute.
4.1
Eine
Ausnahmebewilligung kann gemäss § 220 PBG erteilt werden, wenn besondere
Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften
unverhältnismässig erscheint (Abs. 1); Ausnahmebewilligungen dürfen nicht
gegen Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreien, und in
der Regel auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2);
schliesslich darf ein Nachbar durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die
auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden (Abs. 3). Eine
Ausnahmebewilligung darf nur unter der Voraussetzung "besonderer Verhältnisse"
erteilt werden (RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981 Nr. 34; RB 1981 Nr. 126;
RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4; Charlotte Good-Weinberger, Die
Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere nach § 220 des zürcherischen
Planungs- und Baugesetzes, Zürich 1990, S. 102 ff.; Christoph
Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006,
S. 17–14 ff.). Weil es um die Befreiung von einer baurechtlichen Norm
geht, müssen die besonderen Verhältnisse baurechtlicher Natur sein, was zur
Hauptsache im Fall einer ungünstigen Form oder Beschaffenheit des Baugrundstücks
oder aufgrund von Eigenheiten des Projektes zutrifft. Ob eine Ausnahmesituation
im erwähnten Sinn vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die das Verwaltungsgericht
frei überprüft (RB 1964 Nr. 28 = ZBl 66/1965, S. 176 = ZR 64
Nr. 185).
4.2
Gemäss § 293
PBG dürfen nicht anrechenbare Untergeschosse höchstens 1,5 m über dem gestalteten
Boden in Erscheinung treten (Abs. 1); ausgenommen von dieser Beschränkung
sind Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-,
Doppel- oder Sammelgaragen (Abs. 2). § 293 Abs. 4 PBG ermächtigt
die Gemeinden zu abweichenden kommunalen Regelungen, wovon Art. 37 BZO
Gebrauch macht. Danach ist das Freilegen von Geschossen nur bis zu 1,5 m
unterhalb des gewachsenen Bodens zulässig, und die Abgrabung darf nicht mehr
als den halben Gebäudeumfang ausmachen (Abs. 1). Einzelne separate Haus-
oder Kellerzugänge, ausgenommen Garageneinfahrten, werden nicht mitgerechnet.
Da hier die zulässige Ausnützung nicht mittels Baumassenziffer geregelt ist,
hat diese kommunale Vorschrift, wie auch § 293 PBG, ausschliesslich gestalterische
Zielsetzungen; es sollen ein überhöhtes Erscheinungsbild des Gebäudes sowie
einordnungsmässig unbefriedigende Terraingestaltungen verhindert werden (Fritzsche/Bösch,
S. 13–61).
4.3
Indem Art. 37
BZO abweichend von § 293 Abs. 1 PBG das In-Erscheinung-Treten von
nicht anrechenbaren Untergeschossen in keiner Weise begrenzt, sondern überdies
das Freilegen auch dieser Geschosse bis zu 1,5 m unterhalb des gewachsenen
Bodens zulässt, wird den in Erlenbach häufigen Hanglagen bereits Rechnung
getragen. Die für Erlenbach keineswegs ungewöhnliche Topografie des
Baugrundstücks vermag deshalb keine besonderen Verhältnisse zu begründen,
welche ein Abweichen von Art. 37 Abs. 1 BZO zu rechtfertigen
vermöchten. Dasselbe gilt für die Anstosslänge von 21,5 m an die F-Strasse, die
einen grossen Spielraum zur Gestaltung der Zufahrt offen lässt.
Sodann verstösst die erteilte Ausnahmebewilligung
offenkundig gegen den in § 220 Abs. 2 PBG festgehaltenen Grundsatz,
dass Ausnahmebewilligungen nicht gegen Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen
dürfen, von der sie befreien. Beim geplanten Gebäude treten durch die
Abgrabungen von bis zu 4,4 m, die fast das Dreifache des zulässigen Masses
von 1,5 m betragen, die beiden nicht anrechenbaren Untergeschosse als
zweigeschossiger Gebäudesockel in Erscheinung, über welchem sich das optisch
und funktionell wie ein Erdgeschoss wirkende anrechenbare Untergeschoss ausbreitet.
Dieser zweigeschossige Sockel führt, wie die Beschwerdeführenden zu Recht
beanstanden, zu einem überhohen Erscheinungsbild des Gebäudes, was zusätzlich
verstärkt wird durch das zwei Meter hohe Fenster zur Belichtung des
Eingangsbereichs im oberen der nicht anrechenbaren Untergeschosse. Im Übrigen
ist es entgegen der Darstellung der Vorinstanzen zur Ermöglichung einer Garagenzufahrt
im unteren Geschoss nicht notwendig, die Fassade über zwei Gebäudehöhen
weitgehend freizulegen.
4.4
Da die
unzulässigerweise bewilligten Abgrabungen den gesamten Erschliessungsbereich
betreffen und die Korrektur deshalb eine konzeptionelle Überarbeitung des
Projekts erfordert, lässt sich der Mangel nicht gestützt auf § 321 Abs. 1
PBG nebenbestimmungsweise beheben und ist die Baubewilligung in Gutheissung der
Beschwerde aufzuheben. Im Hinblick auf ein neues Bewilligungsverfahren ist die
Bauherrschaft sodann darauf hinzuweisen, dass selbst unter Beachtung des
grossen Beurteilungsspielraums, welcher der örtlichen Baubehörden in Fragen der
Gestaltung zusteht, es als höchst fraglich erscheint, ob das vorliegende
Projekt den Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 1 PBG genügt. So
passt das Tonnendach, wie immer es auch gedreht wird, offenkundig nicht zum
Rest der Baute, lässt das Gebäude keinerlei Orientierung erkennen und erscheint
auch die Fassadengestaltung als eher beliebig.
5.
Zusammenfassend
ergibt sich, dass in Gutheissung der Beschwerde die Baubewilligung und der Rekursentscheid
aufzuheben sind. Diesem Ausgang entsprechend sind die Kosten beider
Rechtsmittelverfahren je zur Hälfte der Bauherrschaft und der Gemeinde
Erlenbach aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [
VRG]).
Die Bauherrschaft ist überdies für das Verfahren vor beiden
Rechtsmittelinstanzen zu einer Parteientschädigung von Fr. 2'000.- an die
Beschwerdeführenden zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Demgemäss werden die Baubewilligung vom 12. Februar
2008 sowie der Rekursentscheid vom 21. Oktober 2008 aufgehoben.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellungskosten,
Fr. 6'150.--     Total der Kosten.
3.    Die Kosten
des Rekursverfahrens im Betrag von Fr. 6'848.- und die Gerichtskosten werden
je zur Hälfte den Beschwerdegegnern 1 und 2 auferlegt.
4.    Der
Beschwerdegegner 1 wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 2'000.- an
die Beschwerdeführenden verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft
des Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…