zh_verwaltungsgericht · SB.2017.00153 · 2017-05-22 · de

Grundstückgewinnsteuer | Schuldübernahme als weitere Leistung im Sinn von § 222 StG; Die Übernahme von Schulden des Veräusserers durch den Erwerber stellt eine weitere Kaufpreisleistung im Sinn von § 222 StG dar (E. 4.2). Abzugsfähigkeit von Investitionen in Mietereinbauten; Die Pflichtige hat die geltend gemachten Kosten für die behaupteten Mietereinbauten nicht belegt. Deshalb kann offenbleiben, ob sie gestützt auf § 221 Abs. 1 lit. a StG oder gestützt auf § 221 Abs. 2 StG abzugsfähig wären (E. 5.5). Abzugsfähigkeit der Mäklerprovision; Die Pflichtige hat den Mäklervertrag mit dem einzelzeichnungsberechtigten Geschäftsführer und damit nicht mit einer Drittperson abgeschlossen. Die Mäklerprovision kann daher nicht zum Abzug zugelassen werden (E. 6). Es liegt keine interkantonale Konstellation vor, weshalb die Grundstückhändlerpauschale von vornherein nicht zu gewähren ist (E. 7). Die Pflichtige hat als juristische Person, die sich freiwillig aufgelöst hat und sich deswegen in Liquidation befindet, keinen bundesrechtlichen Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege (E. 9.1).

Zürich Verwaltungsgericht 30.05.2018 SB.2017.00153
Zurich Verwaltungsgericht 30.05.2018 SB.2017.00153
Zurigo Verwaltungsgericht 30.05.2018 SB.2017.00153

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2017.00153
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Geschäftsnummer:
SB.2017.00153
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 30.05.2018
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
Schuldübernahme als weitere Leistung im Sinn von § 222 StG; Die Übernahme von Schulden des Veräusserers durch den Erwerber stellt eine weitere Kaufpreisleistung im Sinn von § 222 StG dar (E. 4.2).
Abzugsfähigkeit von Investitionen in Mietereinbauten; Die Pflichtige hat die geltend gemachten Kosten für die behaupteten Mietereinbauten nicht belegt. Deshalb kann offenbleiben, ob sie gestützt auf § 221 Abs. 1 lit. a StG oder gestützt auf § 221 Abs. 2 StG abzugsfähig wären (E. 5.5).
Abzugsfähigkeit der Mäklerprovision; Die Pflichtige hat den Mäklervertrag mit dem einzelzeichnungsberechtigten Geschäftsführer und damit nicht mit einer Drittperson abgeschlossen. Die Mäklerprovision kann daher nicht zum Abzug zugelassen werden (E. 6).
Es liegt keine interkantonale Konstellation vor, weshalb die Grundstückhändlerpauschale von vornherein nicht zu gewähren ist (E. 7).
Die Pflichtige hat als juristische Person, die sich freiwillig aufgelöst hat und sich deswegen in Liquidation befindet, keinen bundesrechtlichen Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege (E. 9.1).
Stichworte:
GRUNDSTÜCKHÄNDLERPAUSCHALE
MÄKLERPROVISION
MIETEREINBAUTE
STEUERMINDERNDE TATSACHEN
UNEINGESCHRÄNKTE UNTERSUCHUNGSMAXIME
UNENTGELTLICHE RECHTSPFLEGE (UP/URB)
UNTERSUCHUNGSPFLICHT
WEITERE LEISTUNG
Rechtsnormen:
Art. 29 Abs. III BV
§ 132 Abs. I StG
§ 206 StG
§ 221 Abs. I lit. a StG
§ 221 Abs. I lit. c StG
§ 16 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
2. Abteilung
SB.2017.00153
Urteil
der 2. Kammer
vom
30. Mai 2018
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin
Silvia Hunziker,
Gerichtsschreiberin
Nicole Aellen.
In Sachen
Baugenossenschaft A in Liquidation,
Beschwerdeführerin,
gegen
Gemeinde B,
Beschwerdegegnerin,
betreffend
Grundstückgewinnsteuer,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Kaufvertrag vom 7. März 2013 verkaufte die
Baugenossenschaft A (heute in Liquidation) die Liegenschaft "C-Strasse 03,
D" (Kat. Nr. 01, GBBL 03, … m
2
Grundstücksfläche, Wohnhaus
[Gebäude-Nr. 02]) zum Preis von Fr. … an die E AG. Aufgrund
dieser Handänderung auferlegte der Finanzausschuss der Gemeinde B der
Baugenossenschaft A eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. …. Im
entsprechenden Entscheid vom 20. Mai 2015 rechnete die Kommission
Fr. … als weitere Kaufpreisleistung auf. Die Anlagekosten veranschlagte
sie gesamthaft auf Fr. …. Dabei berücksichtigte sie wertvermehrende
Aufwendungen im Betrag von Fr. … sowie nicht deklarierte, jedoch belegte
Abgaben und Gebühren im Betrag von insgesamt Fr. …. Weiter verweigerte sie
die geltend gemachte Mäklerprovision von Fr. … (2 % des
Verkaufspreises, exkl. Insertionskosten; Mäklerin F GmbH).
Die gegen diese Veranlagung am 3. Juli 2015 erhobene
Einsprache
wies die Finanzkommission der Gemeinde B mit Entscheid
vom 16. Juni 2016 vollumfänglich ab.
II.
Den von der Baugenossenschaft A hiergegen erhobenen Rekurs
hiess das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 14. November 2017 teilweise
gut und setzte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … herab.
III.
Gegen diesen Entscheid hat die Baugenossenschaft A am
21. Dezember 2017 beim Verwaltungsgericht Beschwerde erhoben. In dieser
beantragt sie im Wesentlichen, sie sei als Liegenschaftshändlerin einzustufen
und gestützt darauf sei einerseits vom aktivierten Liegenschaftswert auszugehen
und andererseits seien die im Betrag von Fr. … aufgerechneten
Investitionen des Mieters zu den Anlagekosten der Liegenschaft hinzuzurechnen.
Eventualiter seien diese Investitionen als wertvermehrende Investitionen
anzuerkennen. Die F GmbH sei als separate Firma anzuerkennen und die
Mäklerprovision sei vom Verkaufserlös abzuziehen. Ferner beantragt die Baugenossenschaft
A, ihr sei die unentgeltliche Prozessführung zu gewähren und sämtliche
Verfahrenskosten seien der "Gemeinde B inkl. Vorinstanzen"
aufzuerlegen. Das ebenfalls von der Baugenossenschaft A am 21. Dezember
2017 eingereichte Gesuch um Fristerstreckung ist mit Verfügung vom
28. Dezember 2017 abgewiesen worden.
Das Steuerrekursgericht hat auf eine Vernehmlassung
verzichtet. Die Beschwerdegegnerin hat keine Beschwerdeantwort eingereicht.
Die Kammer
erwägt:
1.
Mit der Steuerbeschwerde
an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153
Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni
1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder
Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung
des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.
Das Verwaltungsgericht
hat
sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört
auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt
gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom
Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit
hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen des
Steuerrekursgerichts zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts
erstreckt sich
lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.
h. auf
Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999
Nr. 147).
2.
Im Kanton Zürich wird
die Grundstückgewinnsteuer nach § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen
erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen
ergeben. Steuerpflichtig für diese kommunale Steuer (§ 205 StG) ist nach
§ 217 StG der Veräusserer. Steuerbarer Grundstückgewinn ist gemäss
§ 219 Abs. 1 StG jener Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten
übersteigt. Während sich der Erlös aus dem Kaufpreis und allen weiteren Leistungen
des Erwerbers zusammensetzt (§ 222 StG), umfassen die Anlagekosten den
Erwerbspreis (§ 220 StG) sowie die anrechenbaren Aufwendungen (§ 221
StG).
3.
Die Pflichtige macht
als Anlagekosten im Sinn von § 219 Abs. 1 StG zunächst
"Aktivierte Investitionen/Kaufkosten" in der Höhe von Fr. …
geltend. Die Vorinstanz ging ihrerseits von einem Erwerbspreis von Fr. …
und wertvermehrenden Aufwendungen von Fr. … aus. Dies ergibt insgesamt
Fr. …. Was die Vorinstanz unter den Titeln Erwerbspreis einerseits sowie
Kosten für wertvermehrende Aufwendungen andererseits berücksichtigte,
übersteigt somit den von der Pflichtigen unter dem Titel "Aktivierte
Investitionen/Kaufkosten" geltend gemachten Betrag um rund Fr. …. Die
Pflichtige beanstandet die fragliche Position weder in den Anträgen auf der
ersten Seite ihrer Beschwerde noch in der darauffolgenden Begründung. Gleiches
gilt in Bezug auf die "Verkaufskosten", welche die Pflichtige im
Umfang von Fr. … vom Grundstückgewinn abgezogen haben will: Aus dem
angefochtenen Urteil ergibt sich, dass im vorinstanzlichen Verfahren
"Abgaben beim Verkauf" in der Höhe von Fr. … unbestritten waren,
weshalb sie die Vorinstanz zum Abzug zuliess. Die fragliche Position
beanstandet die Pflichtige weder in ihren Anträgen noch in der darauffolgenden
Begründung. Sie figuriert allein in der Auflistung auf der letzten Seite der
Beschwerde. In Bezug auf die beiden betreffenden Kostenpositionen ist folglich
zu schliessen, dass die Pflichtige den vorinstanzlichen Entscheid gar nicht
anfechten will. Ungeachtet dessen fehlte es ihr jedenfalls an der
erforderlichen Beschwer. So könnte auf die Beschwerde im entsprechenden Umfang
gar nicht eingetreten werden.
4.
4.1
Als
weitere Leistungen im Sinn von § 222 StG qualifizierte die
Beschwerdegegnerin den Betrag von Fr. …, den die Pflichtige ihrem
ehemaligen Mieter G geschuldet, diese Schuld im Zuge des Grundstückverkaufs
jedoch an die Erwerberin abgetreten haben soll. Die Vorinstanz schützte die
entsprechende Aufrechnung. Ihren Entscheid begründete sie damit, dass sich die
Erwerberin in der Vereinbarung vom 7. März 2013 verpflichtet habe, G
Aufwendungen für Bauarbeiten in der Höhe von Fr. … abzugelten, die er als
Mieter der streitbetroffenen Liegenschaft seinerzeit vorfinanziert hätte. Damit
hätte er gegenüber der Erwerberin einen Anspruch auf Zahlung von Fr. …
erworben. Indem sich die Erwerberin verpflichtet hätte, die Schuld gegenüber
dem Mieter G zu übernehmen, habe sie einer Schuldübernahme im Sinn von
Art. 176 Abs. 1 OR zugestimmt und die Pflichtige dadurch von ihrer
Zahlungspflicht gegenüber G befreit. Damit habe die Erwerberin eine weitere
Kaufpreisleistung in der Höhe von Fr. … erbracht. Die Pflichtige will
ihrerseits den Kaufpreis auf Fr. … festgesetzt wissen. Damit bestreitet
sie implizit, dass die auf die Erwerberin übertragene Schuld von Fr. …
aufgerechnet werden könne.
4.2
Der Erlös
umfasst alle Leistungen, die in kausalem Verhältnis zur Handänderung standen
(VGr, 1. April 2015, SB.2014.00130, E. 4.3.1; VGr, 9. Juli 2014,
SB.2014.00019, E. 3.5; VGr, 20. April 2005, SB.2004.00066, E. 2.2).
Massgebend ist der Preis für jene Leistungen, welche die Vertragsparteien zum
Gegenstand des obligatorischen Vertrags als dem Rechtsgrund für die Übereignung
des Grundstücks gemacht haben (VGr, 1. April 2015, SB.2014.00130, E. 4.3.1;
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.
a.
O., § 222 N. 2
i.
V.
m. § 220 N. 2,
mit zahlreichen Hinweisen auf die Rechtsprechung). Dabei wird der Erlös nicht
nach zivil- bzw. sachenrechtlichen Kriterien, sondern einzig nach
wirtschaftlichen Merkmalen festgelegt. So bildet alles, was der Erwerber in
einem wirtschaftlichen Sinn verstanden an den Veräusserer persönlich oder auf
dessen Rechnung an einen Dritten für die Grundstückübertragung leistet, den
grundstückgewinnsteuerlich massgebenden Erlös (VGr, 1. April 2015,
SB.2014.00130, E. 4.3.1; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220
N. 3). Eine weitere Kaufpreisleistung im Sinn von § 222 StG stellt
insbesondere die Übernahme von Schulden des Veräusserers dar (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
a.
a.
O., § 220
N. 28, mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Vorliegend ist unbestritten,
dass die Erwerberin mit G vereinbart hatte, die diesem gegenüber im Betrag von
Fr. … bestehende Schuld der Pflichtigen zu übernehmen. Damit hat die
Erwerberin eine weitere Kaufpreisleistung erbracht, die zum vereinbarten
Kaufpreis von Fr. … hinzuzurechnen ist (§ 222 StG), was die
Vorinstanz zutreffend erkannt hat.
5.
5.1
Im
Zusammenhang mit den behaupteten, vom Mieter vorfinanzierten Investitionen in
der Höhe von Fr. … bringt die Pflichtige sodann sinngemäss vor, sie sei
als Liegenschaftshändlerin zu qualifizieren. Aufgrund dessen sei der strittige
Betrag von Fr. … bei der Grundstückgewinnsteuer abzuziehen – eventuell
seien die fraglichen Investitionen als wertvermehrende Aufwendungen
anzuerkennen. Die Vorinstanz hat die fraglichen Investitionen weder als mit der
Liegenschaft zusammenhängende Aufwendung im Sinn von § 221 Abs. 2 StG
noch als Aufwendungen im Sinn von § 221 Abs. 1 lit. a StG zum
Abzug zugelassen.
5.2
Kosten für
Mietereinbauten sind gemäss Praxis des Verwaltungsgerichts dann als
Anlagekosten anrechenbar, wenn sie mit dem Kaufpreis abgegolten worden sind.
Diesfalls müssen die Kosten unter dem Gesichtswinkel des Grundsatzes der
vergleichbaren Verhältnisse als Anlagekosten berücksichtigt werden. Wurden die
Mietereinbauten hingegen nicht zusammen mit der Liegenschaft verkauft, sind sie
nicht als Anlagekosten anrechenbar (VGr, 24. November 2004, SB.2004.00043,
E. 2.4). Ob Mietereinbauten generell nur noch dann als Anlagekosten
geltend gemacht werden können, wenn der Mieter dafür durch den Veräusserer
entschädigt worden ist, hat das Verwaltungsgericht zuletzt offengelassen (vgl.
VGr, 9. Juli 2014, SB.2014.00019, E. 3.4 i.f.; im darauffolgenden,
bundesgerichtlichen Verfahren 2C_817/2014 war die entsprechende Praxis des
Verwaltungsgerichts nicht umstritten). Diese Frage kann auch vorliegend
offenbleiben. Denn so oder anders ist vorliegend zunächst zu prüfen, ob die
fraglichen Investitionen hinreichend belegt sind. Erst wenn dies bejaht werden
kann und die Investitionen im behaupteten Umfang als erstellt gelten, können
sie gegebenenfalls gestützt auf § 221 Abs. 1 oder Abs. 2 StG an
die Anlagekosten angerechnet werden.
5.3
Gemäss
§ 206 i.
V.
m. § 132 Abs. 1
StG gilt im Grundsteuerverfahren der Untersuchungsgrundsatz. Die steuerpflichtige
Person hat bei der Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts jedoch
mitzuwirken. Sie hat alles zu tun, um eine vollständige und richtige
Einschätzung zu ermöglichen (§ 206 i.
V.
m.
§ 135 Abs. 1 StG). Nach der allgemeinen Beweislastregel muss die
Einschätzungsbehörde die steuerbegründenden oder -erhöhenden Tatsachen, die
steuerpflichtige Person demgegenüber Bestand und Umfang jener Tatsachen nachweisen,
die die Steuerschuld mindern oder aufheben (RB 2002 Nr. 110 f.; vgl.
BGr, 21. April 2010, 2C_574/2009, E. 4.2; BGr, 4. Dezember 2009,
2C_452/2009, E. 2.1; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.
a.
O., § 221 N. 16, § 212
N. 10 ff. sowie § 132 N. 90). Bezüglich der
Mitwirkungspflichten im Beschwerdeverfahren kann auf den vorinstanzlichen
Entscheid verwiesen werden (vgl. dort E. 5a./bb. ff. sowie § 213
i.V.
m. § 153
Abs. 4 StG). Rechtsgenügend nachgewiesen sind Aufwendungen im Sinn von
§ 221 StG erst, wenn mit Quittungen versehene Rechnungen oder andere
Zahlungsbelege vorgelegt worden sind. Nicht quittierte Rechnungen stellen
keinen genügenden Nachweis dar (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.
a.
O., § 221 N. 20, m.
H.). Gleiches gilt für
Auszüge aus der Geschäftsbuchhaltung. Selbst wenn angenommen wird, die
Geschäftsbuchhaltung sei formell ordnungsgemäss und materiell richtig geführt
worden, kann sie weder die substanziierte Sachdarstellung hinsichtlich der
(wertvermehrenden) Aufwendungen ersetzen noch weist sie diese ausreichend nach
(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.
a.
O., § 221
N. 22, m.H.).
5.4
Die behaupteten
Investitionen für die Mietereinbauten hat vorliegend demzufolge die Pflichtige
nachzuweisen. In den Akten befindet sich eine vom Mieter ausgestellte Rechnung,
die vom 1. Juli 2013 datiert. Darin wurden diverse Arbeiten aufgelistet
und der Rechnungsbetrag wurde pauschal mit Fr. … beziffert. Wann die
einzelnen Arbeiten verrichtet worden waren, geht aus der Rechnung nicht hervor.
Auch liegen keine Quittungen oder andere Zahlungsbelege bei, anhand welcher
sich die aufgelisteten Arbeiten plausibilisieren bzw. nachvollziehen liessen.
Die weiteren, bei den Akten liegenden Auflistungen und Rechnungen
("Investitionen/Verbesserungen ab Kauf Anhand der VHEV";
"Investitionen 2000–2012"; "Aufstellung Kosten 2003–2006 C-Strasse 03,
B" vom 8. Februar 2007 sowie "Aufstellung Kosten 2011 C-Strasse 03,
B" vom 28. August 2012; teilweise nicht unterzeichnete Rechnungen von
H, dipl. Architekt FH; Rechnung von I vom 14. Dezember 2002), helfen
ebenfalls nicht weiter, da in den Akten keine Quittungen oder andere
Zahlungsbelege aufzufinden sind, die die entsprechenden Aufwendungen belegen
würden. Die Pflichtige macht geltend, die Gemeinde B sei als Einheit zu
betrachten, ihr lägen diverse Unterlagen vor und von ihr sei zu erwarten, dass
sie diejenigen Faktoren mitberücksichtige, die ihr bekannt seien, ohne dass die
Pflichtige dies noch nachzuweisen habe. Soweit die Pflichtige damit
(sinngemäss) vorbringt, die Beschwerdegegnerin hätte ihre Untersuchungspflicht
verletzt (§ 138 Abs. 1 StG), blendet sie aus, dass die Beschwerdegegnerin
die Pflichtige aufgefordert hatte, weitere Unterlagen einzureichen. Die
Pflichtige hätte daraufhin selber bei der Bauabteilung B Kopien ihrer
seinerzeit eingereichten Unterlagen verlangen müssen. Die Pflichtige reichte
jedoch keine tauglichen Zahlungsbelege ein, sondern teilte mit Schreiben vom
4. Dezember 2014 vielmehr mit, dass auch nach mehrmaligem und tagelangem
Suchen keine Unterlagen mehr gefunden werden konnten. Beim Geschäftsführer der
im Jahr 2008 im Handelsregister gelöschten J AG seien ebenfalls keine
Unterlagen mehr vorhanden gewesen. Auch hätte letzterer die Zahlen der Rechnung
an die Erwerberin nicht bestätigen können. Von einem Hauseigentümer darf
erwartet werden, dass er Zahlungen so vornimmt, dass er in den Besitz von
Belegen gelangt, und dass er diese in der Folge während zweier Jahrzehnte
aufbewahrt (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.
a.
O.,
§ 221 N. 21). Indem die Beschwerdegegnerin bei der Pflichtigen
weitere Belege eingeforderte hatte, hat sie ihre Untersuchungspflichten
jedenfalls erfüllt.
5.5
Die
geltend gemachten, vom Mieter vorfinanzierten Investitionen hat die Pflichtige
nicht belegt. Sie können demzufolge nicht als steuermindernde Tatsache
berücksichtigt werden. Daran ändert nichts, dass die Mietereinbauten vorliegend
mittels Schuldübernahme abgegolten wurden (vgl. E. 2.3). Denn in den oben
zitierten verwaltungsgerichtlichen Urteilen (vgl. E. 2.4.1), in welchen
Aufwendungen für Mietereinbauten, die mit dem Kaufpreis abgegolten worden
waren, an die Anlagekosten angerechnet wurden, waren die fraglichen
Aufwendungen erstellt und betragsmässig unbestritten.
Ob es sich bei den vorliegend umstrittenen Investitionen
letztlich um wertvermehrende Aufwendungen im Sinn von § 221 Abs. 1
lit. a StG oder um Aufwendungen im Sinn von § 221 Abs. 2 StG
handelt, kann bei dieser Sachlage offenbleiben. Auch muss nicht geprüft werden,
ob die Pflichtige als Liegenschaftshändlerin im Sinn von § 221 Abs. 2
StG qualifiziert werden kann.
6.
Weiter liess die
Vorinstanz die geltend gemachte Mäklerprovision nicht zum Abzug zu. Zur
Begründung führte sie aus, die Beschwerdegegnerin habe richtig erkannt, dass G
im Zeitpunkt der Handänderung bei der Mäklerin Geschäftsführer mit
Einzelunterschrift war, sich der Sitz der Mäklerin an der C-Strasse 03
befunden habe und der neue Aktionär die Funktion des Geschäftsführers mit
Einzelunterschrift erst am 17. Oktober 2013 übernommen hatte. Der
Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass G in der Funktion als Geschäftsführer
der ausserordentlichen Genossenschafterversammlung vom 25. Mai 2013
vorsass, an welcher die Liquidation der Pflichtigen beschlossen wurde.
Anlässlich dieser Versammlung wurde er auch gleich zum Liquidator ernannt. K
war zwar auch anwesend, führte jedoch bloss das Protokoll. Es war auch G, der
diesen Beschluss am 27. Mai 2013 dem Handelsregisteramt meldete. Was die
Pflichtige dagegen vorbringt, überzeugt nicht. Sie macht insbesondere nicht
geltend, dass die von ihr behaupteten, abweichenden Verhältnisse hätten bekannt
sein müssen, weshalb sich die Vorinstanz bzw. die Beschwerdegegnerin nicht auf
die Eintragungen im Handelsregister hätten stützen dürfen (vgl. dazu
Art. 933 OR). Die Pflichtige bringt auch sonst nichts vor und es ist auch
nichts ersichtlich, aus dem sich ergeben könnte, dass der Mäklervertrag mit
einer Drittperson abgeschlossen wurde. Die
Vorinstanz hat die Mäklerprovision daher zu Recht nicht zum Abzug zugelassen.
7.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung fliesst aus
dem "Gebot der gerechten Steuerausscheidung" eine bereichsspezifische
bundesstaatliche Treuepflicht unter den Kantonen (Art. 44 Abs. 2 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]; BGE 124 I 101 E. 4; BGE 118
Ia 195 E. 5a; BGr, 25. August 2015, 2C_817/2014, E. 4.4.3). Diese
haben aufgrund dessen die uneingeschränkte Untersuchungsmaxime anzuwenden. Der
Belegenheitskanton hat mit anderen Worten von Amtes wegen zu prüfen, ob der
Sachverhalt eines interkantonalen Grundstückhandels vorliegt und infolgedessen die
Grundstückhändlerpauschale als Abzug zu gewähren ist. Das Institut der
Grundstückhändlerpauschale dient jedoch ausschliesslich dem Interessenausgleich
zwischen dem (Wohn-)Sitz- und dem Belegenheitskanton. Es zielt nicht darauf
hin, die steuerpflichtige Person zu bevorteilen (zum Ganzen: BGr, 25. August
2015, 2C_817/2014, E. 4.4.3). Eine interkantonale Konstellation liegt vor,
wenn die Berechtigung zur Besteuerung des Gewinns (Belegenheitskanton) und die
Pflicht zur Anerkennung eines Aufwandes (Wohnsitz- oder Sitzkanton)
auseinanderfallen (vgl. (BGr, 25. August 2015, 2C_817/2014, E. 4.2.1).
Vorliegend hat die Pflichtige ihren Sitz im Belegenheitskanton. Der Sitz- und
der Belegenheitskanton sind also identisch. Eine interkantonale Konstellation
liegt damit nicht vor. So kann der Pflichtigen auch nicht die
Grundstückhändlerpauschale gewährt werden.
8.
Zusammenfassend ist
festzuhalten, dass die Vorinstanz zu Recht von einem Verkaufserlös in der Höhe
von Fr. … ausgegangen ist. Die geltend gemachten Mietereinbauten im Betrag
von Fr. … und die Mäklerprovision im Betrag von Fr. … hat sie zu
Recht nicht zum Abzug zugelassen. Die Pflichtige hat ihre Vorbringen über weite
Strecken nur rudimentär begründet und jedenfalls ungenügend substanziiert. Der
steuerbare Grundstückgewinn beläuft sich damit auf den im vorinstanzlichen
Entscheid festgesetzten Betrag von (gerundet) Fr. …, was unter
Berücksichtigung der Besitzesdauer von 11 Jahren einen Grundsteuerbetrag
von Fr. ….- ergibt.
9.
9.1
Die
Pflichtige ersucht um Gewährung des Rechts zur unentgeltlichen Prozessführung.
Sie begründet ihr Gesuch damit, dass sie über keinerlei liquide Mittel verfüge.
Gemäss § 70 in Verbindung mit § 16 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ist Privaten,
welchen die nötigen Mittel fehlen und deren Begehren nicht als offensichtlich
aussichtslos erscheinen, auf entsprechendes Ersuchen hin die Bezahlung von
Verfahrenskosten zu erlassen. Juristischen Personen wird die unentgeltliche
Rechtspflege gemäss § 16 Abs. 3 VRG nicht gewährt. Juristische
Personen verfügen grundsätzlich auch über keinen bundesrechtlichen Anspruch auf
unentgeltliche Prozessführung (BGE 131 II 306 E. 5.2.1; BGE 126 V 42
E. 4, je mit w.
H.;
vgl. auch BGr, 22. Mai 2017, 4A_75/2017, E. 3.1, zur amtl. Publ.
vorgesehen; BGr, 5. Oktober 2016, 6B_920/2016, E. 6; BGr,
4. Dezember 2014, 6B_261/2014, E. 4, nicht publ. in: BGE 141 IV 1;
BGr, 19. April 2013, 5A_446/2009, E. 3.2; BGr, 1. Februar 2007,
1A_183/2006, E. 2.4). Ausnahmsweise können sie sich jedoch auf
Art. 29 Abs. 3 BV berufen. Dies ist der Fall, wenn ihr einziges
Aktivum im Streit liegt und neben ihr auch die wirtschaftlich Beteiligten
mittellos sind (BGE 131 II 306 E. 5.2.2; BGr, 22. Mai 2017,
4A_75/2017, E. 3.1, zur amtl. Publ. vorgesehen). Die unentgeltliche
Rechtspflege ist aber jedenfalls dann zu verweigern, wenn das Verfahren, für
das sie beansprucht wird, deren Weiterexistenz nicht sichert (BGr, 22. Mai
2017, 4A_75/2017, E. 3.1, m.
H.,
zur amtl. Publ. vorgesehen). Die Pflichtige hat sich freiwillig aufgelöst (vgl.
vorne, E. 6). Auf den Auflösungsbeschluss kann sie gemäss
bundesgerichtlicher Praxis nicht mehr zurückkommen (BGE 91 I 438 E. 6, m.
H.; etwas
zurückhaltender: BGr, 22. Mai 2017, 4A_75/2017, E. 3.6, zur amtl.
Publ. vorgesehen). Sie macht aber ohnehin nicht geltend, dass sie dies
vorhätte. So ist undenkbar, dass sie die ihrem ursprünglichen Zweck
entsprechende Tätigkeit wiederaufnehmen kann. Das könnte sie selbst dann nicht,
wenn sie im vorliegenden Verfahren ganz oder teilweise obsiegen würde. Da das
vorliegende Verfahren damit gar nicht geeignet ist, die Weiterexistenz der
Pflichtigen zu sichern, kann ihr die unentgeltliche Rechtspflege schon aus
diesem Grund nicht gewährt werden.
9.2
Bei diesem
Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 153
Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1 StG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Das
Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wird abgewiesen.
2.    Die
Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellkosten,
Fr. 8'060.--     Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …