zh_verwaltungsgericht · VB.2004.00369 · 2005-02-03 · de

Quartierplan | Beginn der Verzinsung der von der Stadt Opfikon im Rahmen eines Quartierplanverfahrens vorgeschossenen Beiträge zum Bau eines Parks: Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts (E.1). Zu beurteilen ist, ob die Beschwerdeführenden mit Zinskosten für die von der Stadt Opfikon vorgeschossenen Beiträge an den Bau des Parks belastet werden dürfen oder nicht (E.2.2). Das überbaubare Gebiet wurde in drei Etappen unterteilt (E.2.3). Der Technische Bericht hält fest, dass die Erstellung des Parks im Rahmen der 1. Etappe anzustreben sei (E.2.4). Gemäss Kostenverleger für den Park haben sich alle Grundeigentümer anteilmässig an den Kosten für den Park zu beteiligen. Eine Bevorschussung der Kostenbeiträge der zweiten und dritten Etappe durch die erste wird indessen ausdrücklich ausgeschlossen (E.3.1). Der Technische Bericht statuiert keine ausdrückliche Pflicht der Grundeigentümer der zweiten und dritten Etappe, die Zinskosten einer allfälligen Bevorschussung der Parkbaukosten zu übernehmen (E.3.2). Es stellt sich die Frage, ob die umstrittene Zinspflicht auf § 173 Abs. 3 PBG gestützt werden kann (E.4.1). Ein Eigentümer, die auf die sofortige, quartierplanbedingt verbesserte Nutzung seines Grundstücks verzichtet, soll nicht wesentlich besser gestellt werden als jener Grundeigentümer, der von der durch den Quartierplan ermöglichten Nutzung umgehend Gebrauch macht, was über die Zinspflicht erreicht wird. Der Grund hierfür ist, dass der bauwillige Eigentümer jederzeit die durch den Quartierplan geschaffenen Möglichkeiten ausschöpfen kann. Liegt ein Grundstück in ener erst später zu erschliessenden Etappe, so besteht diese Möglichkeit nicht und entfällt die Grundlage für die Anwendung von § 173 PBG (E.4.2). Gutheissung der Beschwerde (5.1). Kostenfolge (E.6).

Zürich Verwaltungsgericht 05..2.03.0 VB.2004.00369
Zurich Verwaltungsgericht 05..2.03.0 VB.2004.00369
Zurigo Verwaltungsgericht 05..2.03.0 VB.2004.00369

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00369
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Geschäftsnummer:
VB.2004.00369
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 03.02.2005
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Quartierplan
Beginn der Verzinsung der von der Stadt Opfikon im Rahmen eines Quartierplanverfahrens vorgeschossenen Beiträge zum Bau eines Parks:
Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts (E.1). Zu beurteilen ist, ob die Beschwerdeführenden mit Zinskosten für die von der Stadt Opfikon vorgeschossenen Beiträge an den Bau des Parks belastet werden dürfen oder nicht (E.2.2). Das überbaubare Gebiet wurde in drei Etappen unterteilt (E.2.3). Der Technische Bericht hält fest, dass die Erstellung des Parks im Rahmen der 1. Etappe anzustreben sei (E.2.4). Gemäss Kostenverleger für den Park haben sich alle Grundeigentümer anteilmässig an den Kosten für den Park zu beteiligen. Eine Bevorschussung der Kostenbeiträge der zweiten und dritten Etappe durch die erste wird indessen ausdrücklich ausgeschlossen (E.3.1). Der Technische Bericht statuiert keine ausdrückliche Pflicht der Grundeigentümer der zweiten und dritten Etappe, die Zinskosten einer allfälligen Bevorschussung der Parkbaukosten zu übernehmen (E.3.2). Es stellt sich die Frage, ob die umstrittene Zinspflicht auf § 173 Abs. 3 PBG gestützt werden kann (E.4.1). Ein Eigentümer, die auf die sofortige, quartierplanbedingt verbesserte Nutzung seines Grundstücks verzichtet, soll nicht wesentlich besser gestellt werden als jener Grundeigentümer, der von der durch den Quartierplan ermöglichten Nutzung umgehend Gebrauch macht, was über die Zinspflicht erreicht wird. Der Grund hierfür ist, dass der bauwillige Eigentümer jederzeit die durch den Quartierplan geschaffenen Möglichkeiten ausschöpfen kann. Liegt ein Grundstück in ener erst später zu erschliessenden Etappe, so besteht diese Möglichkeit nicht und entfällt die Grundlage für die Anwendung von § 173 PBG (E.4.2). Gutheissung der Beschwerde (5.1). Kostenfolge (E.6).
Stichworte:
BEVORSCHUSSUNG
DARLEHEN
DARLEHENSZINSEN
KOSTENVERLEGUNG
QUARTIERPLAN
ÜBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT
VERZINSUNG
Rechtsnormen:
§ 146 Abs. II PBG
§ 173 Abs. III PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
I.
A.
Der Stadtrat Opfikon setzte am 23. März
1999 den Quartierplan Oberhauserriet fest. Der Quartierplan – er wurde von der
Baudirektion am 11. Oktober 2000 genehmigt – erfasst ein Gebiet von rund
67 ha und sieht neben der Landumlegung und Erschliessung von verschiedenen
Baubereichen als zusätzliche gemeinschaftliche Ausstattung die Erstellung einer
Parkanlage mit einem See vor (nachfolgend Park genannt). Für den grössten Teil
des Quartierplangebiets bestehen seit 1991 Sonderbauvorschriften, die mehrfach,
zuletzt am 7. Juli 2003, revidiert wurden. Die Sonderbauvorschriften und
der Quartierplan sehen die Erschliessung und Überbauung des Quartierplangebiets
in drei Etappen vor.
Der Stadtrat Opfikon leitete am 12. Dezember
2000 den Bau der Erschliessungsanlagen der 1. Etappe des Quartierplans im
amtlichen Verfahren gemäss § 167 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) ein. Am 12. November 2002 leitetet er, nachdem ein Wettbewerb
für die Gestaltung des Parks zu einer klaren Empfehlung geführt hatte, gestützt
auf § 167 PBG auch den Bau des Parks im amtlichen Verfahren ein. Am 15. April
2003 setzte der Stadtrat den von den Quartierplanbeteiligten zu übernehmenden Anteil
an den Kosten für den Park, die auf insgesamt Fr. 14.5 Mio. veranschlagt
sind, auf pauschal Fr. 10 Mio. fest. Diese Beschlüsse wurden unangefochten
rechtskräftig.
B.
Der Stadtrat Opfikon erwog mit Beschluss
vom 30. September 2003, die Grundeigentümer der 1. Etappe hätten 40.7 %
der Kosten für den Park zu tragen. Die Grundeigentümer der 2. und 3. Etappe
hätten 59.3 %, das heisst Fr. 5'930'000.-, zu übernehmen, die vorfinanziert
werden müssten, damit der Park bereits in der 1. Etappe erstellt werden könne.
Dieser Betrag könne von den betroffenen Grundeigentümern derzeit noch nicht
einverlangt werden. Mangels realistischer Alternativen beschloss der Stadtrat
Opfikon daher – unter Vorbehalt der Zustimmung des Gemeinderates und der
Volksabstimmung –, den Grundeigentümern der zweiten und dritten Etappe im
Quartierplangebiet gestützt auf §§ 167 und 173 Abs. 3 PBG ein Darlehen im
Umfang von Fr. 5'930'000.- zuzüglich Kapitalfolgekosten zu gewähren.
II.
Die Baurekurskommission IV wies einen
gegen diesen Beschluss erhobenen Rekurs verschiedener Quartierplanbeteiligter
am 17. Juni 2004 ab.
III.
Hiergegen gelangten die Erben der A (nämlich:
A1, A2, A3, A4 und A5), die Erben des B (nämlich: B1 und B2), die Erben des C (nämlich:
C1, C2, C3, C4 und C5), die Erben der D (nämlich: D1, D2, D3 und D4), die Erben
des E (nämlich: E1, E2, E3, E4 und E5) sowie die F AG am 2. September 2004
an das Verwaltungsgericht und beantragten, der angefochtene Beschluss sei
teilweise aufzuheben und die Regelung des Stadtrats Opfikon vom 30. September
2003 dahingehend zu ändern, dass
a)    für die Grundeigentümer der 2. und 3. Etappe der Zeitpunkt
der Freigabe der Bauetappe bzw. der Erstellung einer ausreichenden Erschlies­sung
im Wohnbereich oder im Industriebereich nicht nur für die Fälligkeit der
Grundeigentümerbeiträge, sondern auch für den Beginn ihrer Verzinsung
massgeblich ist;
b)    die zu ersetzenden Kapitalkosten auf den einfachen
Zins beschränkt sind, den die Stadt Opfikon zu entrichten hatte, maximal aber
auf den Zinsfuss der Zürcher Kantonalbank für bestehende erste Hypotheken auf
Wohnliegenschaften;
alles
unter Kosten und Entschädigungsfolgen.
Der Stadtrat Opfikon beantragte die
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen. Die Baurekurskommission beantragte ohne weitere
Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.
Der Mitbeteiligte J verzichtete
stillschweigend auf Vernehmlassung.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführenden sind als
betroffene Grundeigentümer ohne weiteres beschwerdeberechtigt. Auf ihr
rechtzeitig und formrichtig eingereichtes Rechtsmittel ist einzutreten.
2.
2.1
Zum Sachverhalt ist nachzutragen, dass die
Stimmberechtigten der Stadt Opfikon am 26. September 2004 dem beantragten
Kredit für die Bevorschussung der Grundeigentümerbeiträge gemäss
Stadtratsbeschluss vom 30. September 2003 zugestimmt haben.
2.2
Zu beurteilen ist, ob die Beschwerdeführenden mit
Zinskosten für das so genannte Darlehen, das heisst für die vom
Beschwerdegegner bzw. der Stadt Opfikon vorgeschossenen Beiträge an den Bau des
Parks, belastet werden dürfen oder nicht. Ausserdem werfen sie die Frage auf,
ob ihnen auch ein Zinseszins verrechnet werden könne.
Anders als noch im Rekursverfahren ist
hingegen nicht mehr strittig, dass der Beschluss des Beschwerdegegners, den
Park bereits in der ersten Etappe zu bauen, und die hierfür beschlossene
Verlegung der Baukosten (Beschlüsse vom 12. November 2002 und vom 15. April
2003) rechtskräftig sind und grundsätzlich nicht mehr infrage gestellt werden
können (E. 5 des Rekursentscheids, siehe indessen hinten E. 5.1). Ebenfalls
nicht mehr umstritten ist, dass die allfällige Verzinsungspflicht jedenfalls
nicht an der mangelnden Groberschliessung scheitert (E. 6 des
Rekursentscheids).
2.3
Weil eigentliche Quartierplanvorschriften nicht
erlassen wurden, ergibt sich die für das Quartierplangebiet massgebliche
Ordnung aus dem Technischen Bericht vom 15. März 1999 (TB) und den
zugehörigen Plänen in Verbindung mit den Regelungen der Sonderbauvorschriften
und (subsidiär) der Bau- und Zonenordnung vom 7. Juli 2003 (BZO). Die
Sonderbauvorschriften (SBV) sehen für das Quartierplangebiet
Dienstleistungsbereiche (Da und Db) sowie einen Misch-, einen Wohn-, einen
Industrie- und einen Parkhausbereich vor (siehe Art. 14 ff.). Gemäss Art. 25
SBV und dem zugehörigen Plan 1 wird das überbaubare Gebiet in drei Etappen
unterteilt (siehe auch TB Abb. 2 nach S. 15). Bauten in den
Dienstleistungs- und Mischbereichen werden zunächst nur in den als 1. Etappe bezeichneten
Gebieten bewilligt (Art. 25 Abs. 1 SBV). In den folgenden Etappen werden
Bauten erst zugelassen, wenn in den vorausgehenden Etappen für ein Bauvorhaben
dieser Art nicht mehr genügend freier Raum verfügbar ist (Abs. 2). Die Parteien
sind sich darüber einig, dass diese Regelung faktisch auch zu einer Etappierung
der Wohnbauten führt, weil die Erstellung von Wohnbauten in der 2. Etappe aus
finanziellen Gründen erst dann infrage kommt, wenn auch der Dienstleistungs-
und der Mischbereich erschlossen worden sind. Eine Ausnahme ist allenfalls im
Grenzbereich zwischen der 1. und der 2. Etappe denkbar; dies ändert aber an der
faktischen Etappierung auch des Wohngebietes nichts Wesentliches.
2.4
Weder die Sonderbauvorschriften noch der Technische
Bericht legen verbindlich fest, in welchem Zeitpunkt der Park zu erstellen ist.
Der TB hält indessen fest, es sei aus verschiedenen Gründen "anzustreben,
den Park bereits im Rahmen der 1. Etappe der Sonderbauvorschriften vollständig
zu erstellen" (TB Ziff. 5.5 S. 52). Diese Gründe bewogen den
Beschwerdegegner denn auch, den frühzeitigen Bau des Parks in die Wege zu leiten.
3.
3.1
Die Etappierung gemäss Art. 25 SBV stimmt
nicht restlos überein mit den Erschliessungskammern, die im Hinblick auf die
Kostenverlegung für die verschiedenen Anlagen der Feinerschliessung gebildet
wurden. Gemäss Ziff. 10.3.1 TB (S. 68) hat in solchen Fällen die
vorhergehende Etappe die Kosten der noch nicht zur Überbauung freigegebenen
Etappe vorzuschiessen. Ziff. 12.1 TB (S. 87) präzisiert hierzu, die
Erstellungskosten würden für jede Anlagenkategorie (QP-Strassen, QP-Fuss- und
Radwege, Schmutz-, Strassen- und Sauberwasser-Kanalisation, Lärmschutzwall)
gesondert verlegt. Verschiedene dieser Kostenverleger enthielten Bestimmungen
über Kostenvorschüsse für spätere Erschliessungsetappen. Der Einkauf der
späteren Etappe sei nach der Freigabe der entsprechenden Etappe auszurichten,
"das heisst ihre Kostenanteile werden mit der Freigabe fällig, bzw. sind
ab diesem Zeitpunkt zu verzinsen."
Dementsprechend findet sich in
verschiedenen Abschnitten des Kapitels 12 (Kostenverleger) die Feststellung,
dass die Grundeigentümer der vorhergehenden Etappe Kosten für Massnahmen
vorzuschiessen haben, die auch der nachfolgenden Etappe zugute kommen. Diese
Feststellung wird jeweils ergänzt mit dem Hinweis: "Der Einkauf der
späteren Etappe erfolgt gemäss dem in Kap. 12.1 formulierten
Prinzip." Im Einzelnen finden sich solche Feststellungen in den Kap. 12.4
(Fuss- und Radwege, S. 108), 12.5 (Kanalisation Schmutzwasser, S. 118),
12.7 (Sauberwasser/Dachwasser, S. 149) sowie in modifizierter Form in Kap. 12.6
(Strassenwasser, S. 135). Kap. 12.11.2 (S. 165) regelt den
Kostenverleger für die Lärmschutzwand entlang der Autobahn A20 (die von allen
Quartierplanbeteiligten mitzufinanzieren ist) zwar ohne ausdrücklichen Verweis
auf Kap. 12.1, aber im gleichen Sinn, wird doch ausgeführt, die erste
Etappe habe die Kostenbeiträge der noch nicht zur Überbauung freigegebenen Etappen
vorzuschiessen. Sobald eine Etappe oder ein Teil davon freigegeben werde, seien
die Kostenbeiträge von der nachfolgenden Etappe zu leisten und die
vorgeschossenen Beiträge inkl. Zinsen ab der Baufreigabe der Etappe zurückzuzahlen.
Die Regel, die Grundeigentümer der
nachfolgenden Etappen erst ab der Freigabe ihrer Etappe mit Zinsen für
vorgeschossene Beiträge an Erschliessungsanlagen zu belasten, geht zurück auf
einen Vorstoss der K AG und der L AG, die im Rahmen der Ausarbeitung des
Quartierplans beantragt hatten, es seien die Einkaufsregelungen im Sinne ihrer
Ausführungen klar festzulegen, um spätere unliebsame Auseinandersetzungen zu
vermeiden.
Der Kostenverleger für den Park wird in Kap. 12.11.3
TB geregelt. Danach haben sich, abgesehen von einer hier nicht interessierenden
Ausnahme, alle Grundeigentümer anteilmässig an den Kosten für den Park zu
beteiligen. Eine Bevorschussung der Kostenbeiträge der zweiten und dritten
Etappe durch die erste wird indessen ausdrücklich ausgeschlossen. Weiter heisst
es wörtlich: "Das heisst, soll der Park/Oberhusersee zusammen mit der
ersten Etappe vollständig realisiert werden, so hat ein dritter Geldgeber (z.B.
Grün 2005, Stadt Opfikon etc.) die Beiträge der 2. und 3. Etappe
vorzuschiessen" (TB S. 170). Zur Frage, ob und wie diese
Bevorschussung zu verzinsen sei, äussert sich der Technische Bericht nicht.
3.2
Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, der
Regelung von Kap. 12.1 TB betreffend die Verzinsung von Bevorschussungen
komme allgemeine Bedeutung zu. Diese Auffassung hat einiges für sich. Wie die
Beschwerdeführenden mit Recht ausführen, lässt sich die Tatsache, dass Kap. 12.11.3
nicht ausdrücklich auf Kap. 12.1 verweist, damit erklären, dass eine
Vorfinanzierung durch die Grundeigentümer der 1. Etappe ja gerade ausgeschossen
wurde. In Kap. 5.5 TB (S. 52) wird wie in Kap. 12.11.3
ausgeführt, für den allfälligen Bau des Parks bereits in der 1. Etappe müssten
andere Finanzierungsquellen gefunden werden, da von der 2. und 3. Etappe,
solange sie nicht zur Überbauung freigegeben seien, keine Kostenbeteiligung
verlangt werden könne. Gelinge eine Vorfinanzierung durch Dritte nicht, so
könne nur ein Teil der Parkanlage im Rahmen der 1. Etappe realisiert werden.
Angesichts dieser Ausführungen und der
Regelung der Verzinsung in Kap. 12.1 TB legt sich dem unbefangenen Leser
der Schluss nahe, mit Bevorschussung der Parkbaukosten in Kap. 5.5 TB und Kap. 12.11.3
TB sei eine Bevorschussung sowohl der eigentlichen Baukosten als auch die
(teilweise) Übernahme der damit verbundenen Kapitalfolgekosten gemeint. Dass
dies nicht ausdrücklich gesagt wird, führt nicht zum gegenteiligen Schluss, wie
ihn der Beschwerdegegner ziehen möchte. Vielmehr wäre zu erwarten gewesen, dass
angesichts der Regelung von Kap. 12.1 und Kap. 12.11.2 in Kap. 12.11.3
ausdrücklich gesagt worden wäre, dass bzw. wann die Grundeigentümer der 2. und
3. Etappe für die (allfällige) Bevorschussung dieser Kosten von Anfang an zinspflichtig
werden sollten.
Mit Blick auf das Ergebnis (hinten E. 4)
kann offen bleiben, ob der Technische Bericht in diesem Sinn aufzufassen ist
oder nicht. Fest steht jedenfalls, dass der TB keine ausdrückliche Pflicht der
Grundeigentümer der Etappen 2 und 3 statuiert, die Zinskosten einer allfälligen
Bevorschussung der Parkbaukosten zu übernehmen. Dies behauptet denn auch der
Beschwerdegegner nicht.
3.3
Die Beschwerdeführenden machend geltend, eine
Belastung der Grundeigentümer der Etappen 2 und 3 mit Zinskosten für die
Bevorschussung des Baus des Parks sei wegen Art. 24 Abs. 2 SBV unzulässig.
Überdies halten sie dafür, die in Kap. 5.5 TB zur Diskussion gestellten
Kostenbevorschussungen seien überhaupt nicht quartierplanrechtlicher Natur und
könnten daher nicht als Quartierplanvollzug verfügt werden. Gemäss Art. 24
Abs. 2 SBV wird die Baufreigabe für Bauten im Geltungsbereich der Sonderbauvorschriften
nur erteilt, wenn die gesamten auf die betreffende Etappe (Art. 25)
entfallenden Kosten für die Erstellung der Parkanlage vorgeschossen oder
sichergestellt sind. Nach diesem Konzept sei, so die Beschwerdeführenden, der
Bau des Parks erst finanziert, wenn in allen Etappen mindestens um die Freigabe
einer Baute nachgesucht worden sei. Der Quartierplan habe als den SBV
nachgeordnete Planung keine abweichende Regelung treffen können.
Art. 24 Abs. 2 SBV enthält eine
Regelung, welche die Finanzierung des Parks – und zwar nach Massgabe des Fortschreitens
der etappierten Erschliessung – sicherstellt. Daraus kann indessen nicht
abgeleitet werden, der Quartierplan könne keine andere Regelung des Baus und
der Finanzierung des Parks vorsehen. Der Park erfüllt in verschiedener Hinsicht
quartierplanerische Funktionen: Er dient dem Lärmschutz gegenüber der A20, der
Entwässerung (durch die Aufnahme und Retention von Dach- und Strassenwasser)
und dem Ausgleich der in den Baubereichen vorgesehenen intensiven Ausnützung;
insbesondere übt er für die im Quartierplangebiet Arbeitenden und Wohnenden
eine wichtige Erholungsfunktion aus. Die Sonderbauvorschriften lassen Raum für
eine Erstellung des Parks in der ersten Etappe; im Technischen Bericht wird
diese Variante als erstrebenswert bezeichnet. Es kann unter diesen Umständen
nicht ernsthaft behauptet werden, die Kostenbevorschussung für den möglichst
frühzeitigen Bau des Parks sei nicht quartierplanrechtlicher Natur und könne
nicht als Quartierplanvollzug verfügt werden. Davon unabhängig ist die Frage,
nach welchen Verfahrensregeln ein externer Geldgeber oder hier die Stadt
Opfikon zu entscheiden hat, ob sie eine entsprechende Bevorschussung übernehmen
will oder nicht.
4.
4.1
Damit stellt sich die Frage, ob die umstrittene
Zinspflicht auf § 173 Abs. 3 PBG gestützt werden kann. Eine andere
gesetzliche Grundlage wird vom Beschwerdegegner nicht genannt und ist denn auch
nicht ersichtlich.
Gemäss § 173 Abs. 1 PBG besitzen
Eigentümer, die sich an den Erstellungskosten nicht beteiligt haben, an den
Erschliessungsanlagen sowie an den gemeinschaftlichen Ausstattungen und
Ausrüstungen ein über die Bedürfnisse der bisherigen Grundstücknutzung
hinausgehendes Recht erst, nachdem sie sich eingekauft haben. Nach Abs. 3
dieser Bestimmung besteht der Einkaufsbeitrag aus den anteilmässigen Kosten im
Zeitpunkt der Erstellung der Anlagen; er ist zu verzinsen.
Die Vorinstanz hat § 173 Abs. 3 PBG
ohne nähere Begründung als ausreichende Rechtsgrundlage für die Belastung der
Grundeigentümer der 2. und 3. Etappe mit den Kapitalfolgekosten der Bevorschussung
angesehen (E. 7).
Die Beschwerdeführenden wenden hiergegen
ein, wegen der in den Sonderbauvorschriften und im Quartierplan vorgesehenen
Etappierung könnten sie bzw. die Grundeigentümer der 2. und 3. Etappe aus dem
vorgezogenen Bau des Parks keinerlei Nutzen ziehen. Ein realisierbarer Nutzen
für ihre Grundstücke entstehe erst ab dem Zeitpunkt, ab dem eine Grundstücknutzung
erlaubt oder möglich sei, für welche die bevorschusste Anlage vorteilhaft sei.
Bis dies hinsichtlich des Parks der Fall sei, müsse mit durchschnittlich 13
Jahren gerechnet werden. Unter diesen Umständen verletze die angeordnete
Verzinsung nicht nur § 146 Abs. 2 PBG, sondern auch die gemäss Art. 26
der Bundesverfassung geschützte Vermögenswertgarantie.
Der Beschwerdegegner hält dem entgegen,
zwar könnten die Grundstücke der 2. und 3. Etappe tatsächlich erst nach
deren Freigabe erschlossen und überbaut werden. Indessen könne mit den
betroffenen Grundstücken gehandelt und könnten sie belehnt werden, und der Bau
des Parks wirke sich auch in diesem Zusammenhang wertsteigernd aus. Es verhalte
sich diesbezüglich gleich wie bei Mehrwerten, die durch die Groberschliessung
mit Wasser und Abwasser entstünden. Sodann macht der Beschwerdegegner geltend, § 173
PBG komme vorliegend mangels einer abweichenden Regelung des Quartierplans zur
Anwendung.
4.2
Die Regelung über den späteren Einkauf in § 173
PBG geht davon aus, dass der Quartierplan im davon erfassten Gebiet unmittelbar
eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung ermöglicht,
das heisst baureifes Land schafft. Eine allfällige Etappierung ist allerdings
möglich; sie ergibt sich im Normalfall aus dem die Groberschliessungsanlagen
bezeichnenden Erschliessungsplan. Die Etappierung ist in diesem Fall auch
massgeblich für den Umfang der Bau- und Beteiligungspflicht der Eigentümer bei
der Erstellung der Quartiererschliessungen und für den Zeitpunkt des
zwangsweisen Einkaufs gemäss § 173 Abs. 4 PBG (Peter Müller et al., Kommentar
zum Zürcher Planungs- und Baugesetz, Wädenswil 1985, § 123 N. 3f).
Zur sofortigen Mitwirkung am Bau der Erschliessungsanlagen sind nur die
Eigentümer im zeitlichen Bereich des Erschliessungsplans verpflichtet (Müller
et al., § 173 N. 1).
§ 173 PBG kommt dem Eigentümer entgegen,
der auf die sofortige, quartierplanbedingt verbesserte Nutzung seines
Grundstücks verzichtet, indem dieser von der sofortigen Bezahlung seines
Anteils an den Erstellungskosten für Erschliessungsanlagen etc. verschont wird.
Er soll indessen nicht wesentlich besser gestellt werden als jener Grundeigentümer,
der von der durch den Quartierplan ermöglichten Nutzung umgehend Gebrauch
macht, was über die Zinspflicht erreicht wird. Die innere Rechtfertigung für
diese Regelung besteht darin, dass auch der nicht bauwillige Eigentümer jederzeit
die durch den Quartierplan geschaffenen Möglichkeiten ausschöpfen könnte. Liegt
ein Grundstück in einer gemäss Erschliessungsplan erst später zu
erschliessenden Etappe, so besteht diese Möglichkeit nicht und entfällt damit
die Grundlage für die Anwendung von § 173 PBG. Diese Lösung entspricht § 146
Abs. 2 PBG, wonach massgebend für die Verlegung von Erstellungskosten in erster
Linie das Interesse an der betreffenden Anlage ist.
Wird eine Etappierung wie vorliegend
nicht durch den Erschliessungsplan, sondern durch Sonderbauvorschriften und den
Quartierplan selbst vorgesehen, so besteht kein Anlass, § 173 PBG
abweichend auszulegen. Entscheidend ist, dass der Quartierplan, solange erst
die 1. Etappe freigegeben ist, den Grundeigentümern der 2. und 3. Etappe keine
Möglichkeit zur Überbauung ihrer Grundstücke verschafft, was einer Anwendung
von § 173 Abs. 3 PBG auf sie entgegen steht.
Was der Beschwerdegegner in diesem
Zusammenhang vorbringt, überzeugt nicht. Der Handel mit den und die Belehnung
der betroffenen Grundstücke kann mit deren baulicher Nutzung entsprechend dem
Quartierplan nicht verglichen werden. Zudem ist die Behauptung spekulativ, dass
sich das Vorhandensein des Parks preissteigernd auswirkt, zumal auf den
Grundstücken die Verpflichtung zur Bezahlung von Beiträgen in bestimmbarer und
von Zinsen in eher unbestimmbarer Höhe liegt. Die Kritik der
Beschwerdeführenden am angefochtenen Beschluss erweist sich in dieser Hinsicht
als berechtigt.
5.
5.1
Da sich die Verpflichtung der Beschwerdeführenden,
Zinsen für die Bevorschussung des Baus des Parks zu leisten, auf keine
ausreichende gesetzliche Grundlage stützt, ist die Beschwerde gutzuheissen.
Entgegen der Auffassung des
Beschwerdegegners kann die Rechtskraft des Beschlusses über den umgehenden Bau
des Parks nicht bedeuten, dass die Beschwerde allein deswegen abzuweisen wäre,
weil ihre Gutheissung allenfalls faktisch dazu führen kann, dass der Beschwerdegegner
diesen Beschluss in Wiedererwägung ziehen muss. Unzutreffend ist die Behauptung
des Beschwerdegegners, eine Gutheissung der Beschwerde würde unweigerlich zu
diesem Resultat führen. Es erscheint zumindest nicht ausgeschlossen, dass die
Stadt Opfikon, die an der baldigen Errichtung des Parks offenbar ein erhebliches,
die Belange des Quartierplans überschreitendes Interesse hat, im Rahmen eines
Nachtragskredits auch die Kapitalkosten für die Bevorschussung übernimmt.
5.2
Auf den Antrag der Beschwerdeführenden, dass ihnen
kein Zinseszins verrechnet werden dürfe, ist nicht einzutreten. Die Frage, ob
den Beschwerdeführenden ein Zinseszins verrechnet werden darf, war weder
Gegenstand des angefochtenen Beschlusses vom 30. September 2003 noch des
vorinstanzlichen Entscheids. Ausserdem ist zum jetzigen Zeitpunkt unklar, ob
überhaupt jemals ein Zinseszins geschuldet wird, hängt doch diese Frage von der
künftigen Gestaltung der Rückzahlung ab.
Im Übrigen stellte schon der
vorinstanzliche Entscheid der Baurekurskommission klar, dass als obere Limite
der Verzinsung der jeweilige Zinsfuss der Zürcher Kantonalbank für bestehende
erste Hypotheken auf Wohnliegenschaften gelte (E. 7.2 des
Rekursentscheids). Nachdem die Beschwerdegegnerin diese zutreffende Erwägung in
ihrer Beschwerdeantwort nicht infrage stellt, erweist sich das diesbezügliche
Begehren der Beschwerdeführenden als gegenstandslos.
6.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten
dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70
VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm nicht zu; hingegen ist er zu
verpflichten, den Beschwerdeführenden eine angemessene Parteientschädigung zu
bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf
eingetreten wird. Der Entscheid der Baurekurskommission IV vom 17. Juni
2004 wird aufgehoben. Die Ziffern 1, 3 und 4 des Beschlusses des Stadtrates
Opfikon vom 30. September 2003 werden dahingehend abgeändert, dass für die
Grund­­eigentümer der 2. und 3. Etappe der Zeitpunkt der Freigabe ihrer Etappe
bzw. der Erstellung einer ausreichenden Erschliessung nicht nur für die
Fälligkeit der Grundeigentümerbeiträge, sondern auch für den Beginn ihrer Verzinsung
massgeblich ist.
2.    Die Rekurskosten werden dem
Beschwerdegegner auferlegt.
3.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr.  20'000.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr.        60.-- Zustellungskosten,
Fr.  20'060.--  Total der Kosten.
4.    Die Gerichtskosten werden
dem Beschwerdegegner auferlegt.
5.    Der Beschwerdegegner wird
verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 7'000.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu
bezahlen.
6.    Mitteilung
an …