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Immissionen (Blendwirkung) | Reflexion des Sonnenlichts auf einer Dachoberfläche (Uginox-Chromnickelstahlblech): Verhältnismässigkeit von Sanierungsmassnahmen. Reflexionen des Sonnenlichts auf einer Dachoberfläche stellen eine vom Menschen (mit)verursachte Einwirkung im Sinn von Art. 7 Abs. 1 USG dar (E. 2.1). Nachdem infolge Patinierung keine Blendwirkung mehr besteht, ist der Baubewilligung heute entsprochen (E. 4.3). Die Anordnung baulicher Massnahmen zur Verminderung der nur noch geringfügigen Lichtreflexionen erwiese sich als unverhältnismässig (E. 4.4-5). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 11..2.07.1 VB.2011.00390
Zurich Verwaltungsgericht 11..2.07.1 VB.2011.00390
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00390
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00390
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 07.12.2011
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Immissionen (Blendwirkung)
Reflexion des Sonnenlichts auf einer Dachoberfläche (Uginox-Chromnickelstahlblech): Verhältnismässigkeit von Sanierungsmassnahmen.
Reflexionen des Sonnenlichts auf einer Dachoberfläche stellen eine vom Menschen (mit)verursachte Einwirkung im Sinn von Art. 7 Abs. 1 USG dar (E. 2.1).
Nachdem infolge Patinierung keine Blendwirkung mehr besteht, ist der Baubewilligung heute entsprochen (E. 4.3). Die Anordnung baulicher Massnahmen zur Verminderung der nur noch geringfügigen Lichtreflexionen erwiese sich als unverhältnismässig (E. 4.4-5).
Gutheissung.
Stichworte:
BLENDWIRKUNG
IMMISSIONEN
REFLEXIONEN
ÜBRIGES UMWELTSCHUTZRECHT
UGINOX
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
VERURSACHERPRINZIP
VORSORGEPRINZIP
Rechtsnormen:
Art. 7 Abs. I USG
Art. 11 USG
Art. 46 Abs. I USG
§ 13 Abs. II VRG
§ 17 Abs. II VRG
Publikationen:
BEZ 2011 Nr. 11
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2011.00390
Urteil
der 1. Kammer
vom
7. Dezember 2011
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl,
Verwaltungsrichter Robert Wolf,
Gerichtsschreiber Markus Lanter.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Gemeinderat Zumikon, vertreten durch RA C,
Beschwerdegegner,
und
1.    D, vertreten durch RA E,
2.    F,
3.    G,
Mitbeteiligte,
betreffend
Immissionen (Blendwirkung),
hat
sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat Zumikon verpflichtete die A AG mit
Beschluss vom 25. Oktober 2010 unter der Androhung der Ersatzvornahme im
Unterlassungsfall, innert einer Frist von 60 Tagen einen
Sanierungsvorschlag zu unterbreiten, mit dem durch Massnahmen bei den
Liegenschaften H-Strasse 03 und 04 die Intensität der Blendeinwirkung auf die
Liegenschaften H-Strasse 01 und 02 um mindestens 75 % reduziert werde
(Disp.-Ziff. 1). Im Weiteren auferlegte der Gemeinderat Zumikon der
A AG die Verfahrenskosten von Fr. 2'250.-, die Auslagen für das
Gutachten der Firma H-Strasse von Fr. 9'885.55 sowie die Kosten von
Fr. 500.- für einen Beschluss vom 30. November 2009, mit welchem das
Gutachten in Auftrag gegeben worden war (Disp.-Ziff. 3).
II.
Hiergegen erhob die A AG am 29. November 2010
Rekurs an die Baurekurskommission II (seit 1. Januar 2011: Baurekursgericht,
2. Abteilung). Das Gericht wies den Rekurs nach Durchführung eines Augenscheins
mit Entscheid vom 17. Mai 2011 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 17. Juni 2011 beantragte die
A AG dem Verwaltungsgericht im Hauptstandpunkt, den Beschluss des
Gemeinderats Zumikon vom 25. Oktober 2010 und den Rekursentscheid vom
17. Mai 2011 aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
des Beschwerdegegners. Eventualiter wurde um Rückweisung der Angelegenheit zur
neuen Entscheidung an das Baurekursgericht ersucht.
Das Baurekursgericht beantragte die Abweisung der
Beschwerde. Der Gemeinderat Zumikon erklärte mit dem Hinweis, dass auch er
nicht jede noch so schwache Reflexion einer Blendwirkung gleichsetze, den
Verzicht auf eine Beschwerdeantwort. Die drei mitbeteiligten Parteien haben
sich nicht geäussert.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur
Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Rekursentscheid des Baurekursgerichts
vom 17. Mai 2011 zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Das
Umweltschutzgesetz vom 7. Oktober 1983 (USG) bezweckt gemäss dessen
Art. 1 Abs. 1 den Schutz von Menschen, Tieren und Pflanzen, ihrer
Lebensgemeinschaften und Lebensräume gegen schädliche oder lästige Einwirkungen.
Einwirkungen sind laut Art. 7 Abs. 1 USG unter anderem
Luftverunreinigungen, Lärm, Erschütterungen und
Strahlen
. Hierzu gehören
auch optische Strahlen, darunter sichtbares Licht (Peter M. Keller, Kommentar
zum Umweltschutzgesetz, 2002, Art. 7 N. 10; Alexander Zürcher, Die
vorsorgliche Emissionsbegrenzung nach dem Umweltschutzgesetz, Zürich 1996,
S. 60). Als Quelle der Emissionen nennt das Gesetz den Bau und Betrieb von
Anlagen (Art. 7 Abs. 1 USG). Im vorliegenden Fall stammen die
optischen Strahlen zwar aus einer natürlichen Quelle (Sonnenlicht). Die
streitbezogene Blendwirkung entsteht indessen allein durch die Reflexion des
Sonnenlichts (Strahlen) auf der Dachoberfläche der Liegenschaften an der
H-Strasse 03 und 04. Damit liegt eine vom Menschen (mit-)verursachte Einwirkung
vor, die von einer Baute ausgeht. Solche Sonnenlichtreflexionen stellen
Einwirkungen im Sinn von Art. 7 Abs. 1 USG dar und werden
grundsätzlich von diesem Gesetz erfasst (vgl. VGr, 7. November 2007,
VB.2007.00307, E. 4.2; Alain Griffel/Heribert Rausch, Kommentar zum Umweltschutzgesetz,
Ergänzungsband zur 2. A., Zürich/Basel/Genf 2011, Art. 7 N. 11
S. 73; Alain Griffel, Die Grundprinzipien des schweizerischen
Umweltrechts, Zürich 2001, N. 88 S. 75 mit Hinweis auf BRKE in BEZ
1998 Nr. 18 = URP 1998, S. 695; Monika Kölz, Das schweizerische
Umweltschutzrecht, Rechtsprechung von 2000–2005, URP 2006,
S. 209 ff., 279 f.). Im Übrigen ist festzuhalten, dass bei
Nichtanwendbarkeit des Umweltschutzgesetzes auf Sonnenreflexionen jedenfalls
§ 226 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zum
Zuge käme (vgl. VGr, 7. November 2007, VB.2007.00307, E. 4.2).
2.2
Luftverunreinigungen,
Lärm, Erschütterungen und Strahlen werden gemäss Art. 11 Abs. 1 USG
durch Massnahmen bei der Quelle begrenzt (Emissionsbegrenzungen). Unabhängig von
der bestehenden Umweltbelastung sind Emissionen im Rahmen der Vorsorge so weit
zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich
tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 USG). Überdies sind die
Emissionsbegrenzungen zu verschärfen, wenn feststeht oder zu erwarten ist, dass
die Einwirkungen unter Berücksichtigung der bestehenden Umweltbelastung schädlich
oder lästig werden (Art. 11 Abs. 3 USG).
Da bei Lichtimmissionen
anders als bei Lärm- und Luftverunreinigungen keine Grenzwerte bestehen, ist im
Einzelfall zu beurteilen, ob die Immissionen schädlich oder lästig sind (vgl.
BGE 117 Ib 28 E. 4a hinsichtlich Strahlenbelastung = URP 1991,
S. 131, auch zum Folgenden). Diese Einzelfallbeurteilung hat sich an die
materiellen Grundsätze des Bundesgesetzes für die verordnungsmässige
Festsetzung der Immissionsgrenzwerte zu halten (Art. 13
–
15 USG).
Nach diesen Bestimmungen dürfen die
Immissionen zu keiner erheblichen Störung des Wohlbefindens der konkret und
aktuell betroffenen Bevölkerung führen, und es sind auch die Wirkungen auf
Personengruppen mit erhöhter Empfindlichkeit wie Kinder, Kranke, Betagte und
Schwangere zu berücksichtigen. Dabei ist grundsätzlich bei allen Vorhaben
zuerst die Vorschrift über die vorsorgliche Emissionsbegrenzung (Art. 11
Abs. 2 USG) anzuwenden. Nach neuerer Rechtsprechung des Bundesgerichts ist
das Vorsorgeprinzip im Grundsatz auch bei umweltrechtlichen Bagatellfällen
anwendbar; sind Emissionen allerdings nur gering, so hat dies in Anwendung des
Verhältnismässigkeitsprinzips oftmals zur Folge, dass Anordnungen nicht
gerechtfertigt sind (vgl. Griffel/Rausch, Art. 11 N. 14 mit
Hinweisen).
Zu beachten bleibt in jedem Fall,
dass Massnahmen der Vorsorge gemäss Art. 11 Abs. 2 USG auch dann zu
prüfen sind, wenn die Schädlichkeits- oder Lästigkeitsgrenze noch nicht
erreicht ist (reiner Vorsorgebereich; vgl. Griffel, N. 86).
3.
3.1
Für die
Erstellung der beiden streitbetroffenen Liegenschaften an der H-Strasse 03 und
04 hatte der Beschwerdegegner am 23. Oktober 2006 die baurechtliche
Bewilligung erteilt. Am 20. Oktober 2008 bewilligte der Gemeinderat sodann
die Fassadengestaltung; dabei hielt er dispositivmässig fest, dass die
Nachbarschaft bezüglich Blendwirkung vom Dachmaterial (ein
Uginox-Chromnickelstahlblech) nicht beeinträchtigt werden dürfe. Nach der Realisierung
der Häuser wurden infolge von Beanstandungen durch die heutigen Mitbeteiligten
Blendeinwirkungen auf die Liegenschaften an der H-Strasse 01 und 02
festgestellt.
Gestützt auf
Art. 11 ff. USG forderte der Beschwerdegegner die Beschwerdeführerin
mit Beschluss vom 25. Oktober 2010 auf, einen Sanierungsvorschlag zu
unterbreiten, mit dem durch Massnahmen die Intensität der Blendeinwirkung auf
die Liegenschaften an der H-Strasse 01 und 02 um mindestens 75 % reduziert
wird. Zur Begründung verwies der Beschwerdegegner auf ein von ihm in Auftrag
gegebenes Gutachten des Ingenieurbüros H-Strasse vom 13. August 2010. Nach
dem Gutachten würden die Mitbeteiligten durch reflektierende Sonnenstrahlen
geblendet. Die Blendwirkungen würden täglich während mehrerer Stunden
auftreten. Von einer geringfügigen, unerheblichen und umweltrechtlich irrelevanten
Störwirkung könne nicht die Rede sein. Das Gutachten habe sodann aufgezeigt,
dass technische Möglichkeiten bestünden, um die "quantitative Blendeinwirkung"
an der Quelle erheblich zu reduzieren. Ein Verzicht auf die Anordnung bis zum
Abschluss der Patinierung komme nicht infrage, da die Patinierung gemäss
Gutachten die Blendeinwirkung nicht zufriedenstellend vermeide. Das
Baurekursgericht bestätigte diese Auffassung.
3.2
Nach
Meinung der Beschwerdeführerin liegt dagegen keine Blendung mehr vor. Sie
verweist dazu auf die fortgeschrittene Patinierung der Dächer, welche heute nur
noch matt wirken würden. Dies sei bereits im Augenscheinprotokoll des
Baurekursgerichts vom 29. März 2011 festgehalten. Es liege somit keine
störende Blendung mehr vor, weshalb Art. 11 Abs. 3 USG von vornherein
nicht zur Anwendung komme. Eine Neueindeckung der Dächer sei wirtschaftlich
untragbar und widerspräche in Anbetracht der zu erwartenden Kosten dem
Verhältnismässigkeitsprinzip. Der Bestimmung von Art. 11 Abs. 2 USG
sei Genüge getan.
4.
4.1
Unabhängig
von der bestehenden Umweltbelastung sind Emissionen im Rahmen der Vorsorge so
weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich
tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 USG). Bei der Beurteilung, ob und
gegebenenfalls welche Massnahmen anzuordnen sind, ist auch der allgemeine
Grundsatz der Verhältnismässigkeit gemäss Art. 5 Abs. 2 der
Bundesverfassung von Belang (vgl. insbesondere zum Verhältnis zwischen
Kriterien der Verhältnismässigkeit sowie der wirtschaftlichen Tragbarkeit:
André Schrade/Theo Loretan, Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 1998,
Art. 11 N. 35; Griffel, N. 146 ff.).
4.2
Das
Gutachten H-Strasse untersuchte die Blendintensitäten ein erstes Mal im
Frühling (19. März 2010) und ein zweites Mal im Sommer (10. August
2010). Am Frühjahrstermin wurden Intensitäten in der Grössenordnung von
lediglich 7 % von der direkten Sonneneinstrahlung ermittelt. Dennoch geht
das Gutachten von einer störenden Wirkung aus und verweist dazu insbesondere
auf den Kontrast zwischen der Reflexionsstrahlung und der sonstigen diffusen
Einstrahlung auf die Beobachtungsstandorte (S. 6). Für den Sommertermin
hält das Gutachten zunächst fest, dass die Blendintensitäten insgesamt leicht
abgenommen hätten. Dafür nennt das Gutachten verschiedene mögliche Ursachen und
erwähnt dabei abschliessend insbesondere den Fortschritt der Patinierung,
welche allerdings unregelmässig erfolgte sei: Von den Stellen unterhalb der
Dachfenster gehe nach wie vor eine starke Blendwirkung aus, während die
Dachbereiche neben den Dachfenstern ein vergleichsweise mattes Erscheinungsbild
aufweisen würden (S. 8).
Im Rahmen des
Rekursverfahrens erfolgte am 29. März 2011 ein Referentenaugenschein. Bei
sehr schönem Wetter und Sonnenschein wurde festgestellt, dass eine Patinierung
eingetreten sei und die Dächer grundsätzlich matt wirken würden. Je nach
Standort und Lichteinfall seien indessen gewisse Lichtreflexionen vorhanden,
die sich klar unter dem Mass der Lichtreflexionen der Dachfensterflächen
hielten.
4.3
Die
Beschwerdeführerin hat im Verlauf des Verfahrens stets darauf hingewiesen, dass
die Lichtreflexionen mit der fortschreitenden Patinierung der Dächer
zurückgehen würden. Im Beschwerdeverfahren führte sie schliesslich
unwidersprochen aus, dass von den Dächern keine Blendwirkung mehr ausgehe
(Beschwerde, S. 6).
Die Akten stützen die Vorbringen der Beschwerdeführerin:
Das Gutachten erwähnt die fortgeschrittene Patinierung zwischen den beiden
Messdaten von März und August 2010 und nennt zudem das Abwarten der natürlichen
Patinierung als Massnahme zur Reduktion der Blendungen. Sodann kann den
anlässlich des Augenscheins vom 29. März 2011 getroffenen Feststellungen
kein Hinweis auf blendende Lichtreflexionen entnommen werden; es waren nur noch
"gewisse Lichtreflexionen" vorhanden. Bezeichnenderweise beabsichtigten
die am Augenschein anwesenden Vertreter des Gemeinderats Zumikon, bei diesem
eine Wiedererwägung des Entscheids betreffend die strittige Aufforderung zur
Einreichung eines Sanierungsvorschlags zu beantragen.
In Würdigung der Sachverhaltsermittlungen ergibt sich,
dass sich die fortschreitende Patinierung inzwischen als ein wirksames Mittel
zur Verringerung der Reflexion herausgestellt hat. Das Gutachten hatte auf den
unterschiedlichen Fortschritt der Patinierung zwischen den Dachbereichen
unterhalb der Dachfenster einerseits und den Dachbereichen neben den
Dachfenstern anderseits hingewiesen (S. 8). Es liegt auf der Hand, dass im
geschützten Bereich unterhalb der Dachfenster ein geringerer Witterungseinfluss
(weniger herabfliessendes Regenwasser) besteht und die Patinierung dort
lediglich langsamer vorankommt, nicht aber ausbleiben wird. Bereits im März
dieses Jahres waren nur noch Lichtreflexionen von untergeordneter Intensität
vorhanden. Eine Blendwirkung liegt damit nicht mehr vor, womit die
Dachgestaltung heute der Baubewilligung entspricht.
4.4
Vor diesem
Hintergrund erscheint das Interesse des Beschwerdegegners bzw. der Anwohner an
einer Sanierung der Dächer durch andere Massnahmen nur mehr als gering.
Demgegenüber erscheint das Interesse der Beschwerdeführerin, keine
Dachsanierung vornehmen zu müssen, als gewichtig. Wie das Gutachten aufzeigt,
würde wahrscheinlich nur der Ersatz bzw. eine Überdeckung des Dachmaterials
eine vollständige Beseitigung von Lichtreflexionen bewirken, was mit
erheblichen Kosten verbunden wäre; die weiteren möglichen Massnahmen, unter
anderem das Abwarten der Patinierung, würden eine mittlere Wirkung erzielen.
Das Anbringen eines neuen Dachmaterials bezeichnet das Gutachten als sehr
teuer; das Gutachten weist zudem darauf hin, dass damit das visuelle Erscheinungsbild
der Gebäude sehr stark verändert würde (S. 10 f.).
4.5
Angesichts
der bisherigen Entwicklung und der nur noch geringen Intensität der Lichtreflexion
einerseits sowie anderseits in Berücksichtigung des erheblichen Aufwands, der
mit einer Neugestaltung der Dächer verbunden ist, wäre eine dahingehende
Anordnung unverhältnismässig und im Rahmen des Vorsorgeprinzips nicht
erforderlich. Bei diesem Ergebnis besteht heute kein ausreichender Grund mehr,
um einen Sanierungsvorschlag zu verlangen.
Die Beschwerde ist
demzufolge gutzuheissen und die der Beschwerdeführerin auferlegte Verpflichtung
zur Unterbreitung eines Sanierungsvorschlags aufzuheben.
5.
5.1
Bei diesem
Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten in Anwendung von § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG der
Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Zudem ist sie zu verpflichten, der anwaltlich
vertretenen Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren eine angemessene
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Diese
ist in Anwendung von § 8 Abs. 1 der Gebührenordnung des Verwaltungsgerichts
vom 02. August 2010 (LS 175.252) auf Fr. 1'500.- festzusetzen.
5.2
Gemäss
§ 13 Abs. 2 Satz 2 VRG sind Kosten, die eine Partei verursacht
hat, dieser ohne Rücksicht auf den Ausgang des Verfahrens zu überbinden; nach
der Praxis wird dieses Verursacherprinzip über die im Gesetz aufgezählten Tatbestände
hinaus auf vergleichbare Situationen angewandt und bei der Zusprechung von
Parteientschädigungen berücksichtigt (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 13 N. 20, § 17 N. 33 mit Hinweisen).
Im Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens war eine
Blendwirkung vorhanden; diese Immission stand im Widerspruch zur Auflage des
Beschwerdegegners im Beschluss vom 20. Oktober 2008. Erst die seitherige
Patinierung, wie sie namentlich am Augenschein der Rekursbehörde festgestellt
wurde, hat zum gegenteiligen Ergebnis geführt. In Anwendung des
Verursacherprinzips ist deshalb nicht zu ändern, dass die Kosten des
erstinstanzlichen Verfahrens der Beschwerdeführerin auferlegt worden sind.
Gleiches gilt für die Kosten des Rekursverfahrens, welches im Sinn von
§ 13 Abs. 2 Satz 2 VRG durch die Beschwerdeführerin verursacht
wurde. In Bezug auf die Kosten des Gutachtens kommt Folgendes hinzu (vgl. VGr,
27. April 2005, VB.2004.00240, E. 8.1):
Gestützt auf Art. 46 Abs. 1 USG ist der Inhaber einer Anlage
verpflichtet, den Behörden die für den Vollzug erforderlichen Auskünfte zu
erteilen, nötigenfalls Abklärungen durchzuführen oder zu dulden (Ursula
Brunner, Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 1999, Art. 46
N. 14 ff.), also z.
B. ein Lärmgutachten
beizubringen (Griffel/Rausch, Art. 46 N. 8 f.; Robert Wolf,
Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2000, Art. 25 N. 97). Soweit die
Kosten dieser Abklärungen direkt beim Auskunftspflichtigen anfallen, hat er sie
selber zu tragen (Brunner, Art. 46 N. 29; Wolf, Art. 25
N. 101). Wird der Auftrag für die Ermittlungen von der Vollzugsbehörde
erteilt, können diese die Kosten mittels Gebühren auf den Inhaber der Anlage
überwälzen. Diese Gebühren müssten jedoch verhältnismässig sein und bedürften
einer gesetzlichen Grundlage im kantonalen Recht (BGE 119 Ib 389 E. 4 =
URP 1994 S. 1; Griffel/Rausch, Art. 2 N. 12; Brunner,
Art. 46 N. 29a, Art. 48 N. 14 und 16; Wolf, Art. 25
N. 101), was hier gemäss § 2 der Gebührenverordnung zum Vollzug des
Umweltrechts vom 3. November 1993 (GebV UR, LS 710.2) zutrifft.
Expertisen, die eine Behörde durch Dritte ausarbeiten liess, werden zu den
tatsächlichen Kosten belastet; im Einzelfall dürfen die Gebühren die Summe von
Fr. 25'000.- in der Regel nicht übersteigen (§§ 8 und 10 GebV UR).
Die im Zusammenhang mit der
Anordnung vom 25. Oktober 2010 bei der Gemeinde Zumikon angefallenen
Kosten sind demgemäss zu Recht der Beschwerdeführerin auferlegt worden. Auch
die Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen im Rekursentscheid ist nicht
abzuändern.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    In
Gutheissung der Beschwerde werden Disp.-Ziff. 1 des Beschlusses des
Gemeinderats Zumikon vom 25. Oktober 2010 sowie Disp.-Ziff. I des
Entscheids des Baurekursgerichts vom 17. Mai 2011 aufgehoben.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    170.--     Zustellkosten,
Fr. 3'170.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.
4.    Der
Beschwerdegegner wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren
eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an…