zh_verwaltungsgericht · VB.2018.00468 · 2019-04-18 · de

Erwerben von Grundstücken durch Personen im Ausland | Feststellung der Nichtbewilligungspflicht gemäss Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Die Beschwerdeführerin wehrte sich gegen die Feststellung der Nichtbewilligungspflicht gemäss BewG für den Erwerb eines Kaufrechts an mehreren Grundstücken. Sie reichte im Rekursverfahren Unterlagen des Steueramts ein, welche mit einem Fehler in Bezug auf die Zahl gehaltener Aktien behaftet waren, was die Vorinstanz zur Abweisung des Rekurses veranlasste. Im Beschwerdeverfahren machte die Beschwerdeführerin auf den Fehler aufmerksam und reichte die korrigierten Unterlagen nach, aufgrund derer davon auszugehen ist, dass keine ausländische Beherrschung vorliegt, was in diesem Fall zur Nichtbewilligungspflicht führt (E. 5). Grundlagen zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland und Sachverhaltsfeststellung durch die Bewilligungsbehörde (E. 2). Das Verwaltungsgericht ist nicht zuständig zur Erstellung einer Checkliste der benötigten Unterlagen der Bewilligungsbehörde, weshalb auf diesen Antrag nicht einzutreten ist (E. 5.5). Kostenauflage nach Verursacherprinzip (E. 6). Gutheissung, soweit Eintreten.

Zürich Verwaltungsgericht 19..2.18.0 VB.2018.00468
Zurich Verwaltungsgericht 19..2.18.0 VB.2018.00468
Zurigo Verwaltungsgericht 19..2.18.0 VB.2018.00468

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00468
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Geschäftsnummer:
VB.2018.00468
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.04.2019
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Übriges Verwaltungsrecht
Betreff:
Erwerben von Grundstücken durch Personen im Ausland
Feststellung der Nichtbewilligungspflicht gemäss Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland.
Die Beschwerdeführerin wehrte sich gegen die Feststellung der Nichtbewilligungspflicht gemäss BewG für den Erwerb eines Kaufrechts an mehreren Grundstücken. Sie reichte im Rekursverfahren Unterlagen des Steueramts ein, welche mit einem Fehler in Bezug auf die Zahl gehaltener Aktien behaftet waren, was die Vorinstanz zur Abweisung des Rekurses veranlasste. Im Beschwerdeverfahren machte die Beschwerdeführerin auf den Fehler aufmerksam und reichte die korrigierten Unterlagen nach, aufgrund derer davon auszugehen ist, dass keine ausländische Beherrschung vorliegt, was in diesem Fall zur Nichtbewilligungspflicht führt (E. 5).
Grundlagen zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland und Sachverhaltsfeststellung durch die Bewilligungsbehörde (E. 2). Das Verwaltungsgericht ist nicht zuständig zur Erstellung einer Checkliste der benötigten Unterlagen der Bewilligungsbehörde, weshalb auf diesen Antrag nicht einzutreten ist (E. 5.5). Kostenauflage nach Verursacherprinzip (E. 6).
Gutheissung, soweit Eintreten.
Stichworte:
AUSLAND
AUSLÄNDER
BEWEISKRAFT
BEWILLIGUNGSPFLICHT
BEWILLIGUNGSVERFAHREN
ERWERB
GRUNDSTÜCK
MITWIRKUNGSPFLICHT
RECHTLICHES GEHÖR
ÜBRIGES BESONDERES VERWALTUNGSRECHT
WERTSCHRIFTENVERZEICHNIS
Rechtsnormen:
Art. 2 BewG
Art. 4 lit. c BewG
Art. 22 BewG
Art. 22 Abs. 1 BewG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2018.00468
Urteil
der 3. Kammer
vom
18. April 2019
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Matthias Hauser,
Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker,
Gerichtsschreiberin Cyrielle Söllner Tropeano.
In Sachen
A AG,
vertreten durch B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Bezirksrat C,
Beschwerdegegner,
und
1.    Politische Gemeinde D,
(Land Z)
2.
Amt für Wirtschaft und Arbeit (AWA),
Mitbeteiligte,
betreffend
Erwerben von Grundstücken durch Personen im Ausland,
hat sich ergeben:
I.
Die A AG, vertreten durch E und B, ersuchte am
10. April 2017 den Bezirksrat C um Feststellung der
Nichtbewilligungspflicht im Sinn des Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983
über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) für den
Erwerb eines Kaufrechts an den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04, 05,
06 und 07 in F.
Mit Beschluss vom 15. Januar 2018 verweigerte der
Bezirksrat C der A AG die Feststellung der Nichtbewilligungspflicht im
Sinn des BewG.
II.
Dagegen rekurrierte die A AG am 30. Januar 2018
beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des
Beschlusses des Bezirksrats C vom 15. Januar 2018 und die Bestätigung der
Verneinung der Bewilligungspflicht zum Grundstückkauf.
Mit Entscheid vom 13. Juli 2018 wies das
Baurekursgericht den Rekurs ab.
III.
Die A AG erhob dagegen am 8. August 2018
Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit den Anträgen, der Entscheid des
Baurekursgerichts vom 13. Juli 2018 sei aufzuheben und es sei
festzuhalten, dass die Verneinung der Bewilligungspflicht zum Grundstückkauf zu
bestätigen sei. Weiter sei vom Verwaltungsgericht aus Gründen der
Einheitlichkeit festzulegen, welche Unterlagen eingefordert werden dürften. Zudem
sei die Privatsphäre von indirekt beteiligten Personen und Firmen zu schützen;
unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Bezirksrats C.
Der Bezirksrat C verwies am 13. August 2018 auf die
Begründung des angefochtenen Entscheids und verzichtete im Übrigen auf eine
Beschwerdeantwort. Das Baurekursgericht beantragte am 16. August 2018 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Bezirksrat C verzichtete
am 26. September 2018 auf eine weitere Vernehmlassung. Die A AG liess
sich nicht mehr vernehmen.
Als Mitbeteiligte wurden das Amt für Wirtschaft und Arbeit
sowie die Politische Gemeinde D in das Verfahren einbezogen; beide liessen sich
nicht vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Bewilligungen gestützt auf das Bewilligungsgesetz (BewG)
werden durch das Baurekursgericht als erste und das Verwaltungsgericht als
zweite Beschwerdeinstanz überprüft (§ 4 lit. c des
Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen
im Ausland [EG BewG]). Das Verwaltungsgericht ist demnach für die Beurteilung
der vorliegenden Beschwerde, welche die nachträgliche Überprüfung der
Feststellung der Nichtbewilligungspflicht nach dem BewG zum Gegenstand hat,
zuständig.
2.
2.1
Gemäss
Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von
Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörden. Als Erwerb
eines Grundstücks gilt auch die Begründung eines Kaufrechts (Art. 4
Abs. 1 lit. f BewG). Als Personen im Ausland gelten unter anderem
juristische Personen, die ihren statuarischen sowie tatsächlichen Sitz in der
Schweiz haben und in denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung
innehaben (Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG). Eine Person im Ausland
hat eine beherrschende Stellung inne, wenn sie aufgrund ihrer finanziellen
Beteiligung, ihres Stimmrechtes oder aus anderen Gründen allein oder gemeinsam
mit anderen Personen im Ausland die Verwaltung oder Geschäftsführung
entscheidend beeinflussen kann (Art. 6 Abs. 1 BewG). Die Beherrschung
einer juristischen Person durch Personen im Ausland wird vermutet, wenn diese:
a) mehr als einen Drittel des Aktien-, Stamm- oder Genossenschaftskapitals
besitzen; b) über mehr als einen Drittel der Stimmen in der General- oder
Gesellschafterversammlung verfügen; c) die Mehrheit des Stiftungsrates oder der
Begünstigten einer Stiftung des privaten Rechts stellen; d) der juristischen
Person rückzahlbare Mittel zur Verfügung stellen, die mehr als die Hälfte der
Differenz zwischen den Aktiven der juristischen Person und ihren Schulden
gegenüber nicht bewilligungspflichtigen Personen ausmachen (Art. 6
Abs. 2 BewG).
2.2
Die
Bewilligungsbehörde und die kantonale Beschwerdeinstanz stellen den Sachverhalt
von Amtes wegen fest. Sie stellen nur auf Vorbringen ab, die sie geprüft und
über die sie nötigenfalls Beweis erhoben haben (Art. 22 Abs. 1 BewG).
Die Bewilligungsbehörde, die kantonale Beschwerdeinstanz, die eidgenössischen
Gerichte und, ausserhalb eines Verfahrens dieser Behörden, die
beschwerdeberechtigte kantonale Behörde und das Bundesamt für Justiz können Auskunft
über alle Tatsachen verlangen, die für die Bewilligungspflicht oder die
Bewilligung von Bedeutung sind (Abs. 2). Auskunftspflichtig ist, wer von
Amtes wegen, berufsmässig, vertraglich, als Organ einer juristischen Person
oder Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit oder eines Anlagefonds durch
Finanzierung oder auf andere Weise an der Vorbereitung, dem Abschluss oder dem
Vollzug eines Rechtsgeschäftes über den Erwerb mitwirkt; er hat auf Verlangen
auch Einsicht in die Geschäftsbücher, Korrespondenzen oder Belege zu gewähren
und sie herauszugeben (Abs. 3). Die Behörde kann zu Ungunsten des
Erwerbers entscheiden, wenn ein Auskunftspflichtiger die notwendige und
zumutbare Mitwirkung verweigert (Abs. 4).
3.
3.1
Die
Vorinstanz erwog, es sei unbestritten, dass die Beschwerdeführerin ihren Sitz
in der Schweiz habe und die Verwaltungsratsmitglieder sowie die Aktionäre,
welche natürliche Personen seien, Schweizer Bürger seien. Die an der
Beschwerdeführerin beteiligten Aktiengesellschaften hätten ihren Sitz ebenfalls
in der Schweiz, zudem setze sich auch ihr Aktionariat und Verwaltungsrat aus
Schweizer Bürgern zusammen. Der Beschwerdegegner sei jedoch zum Ergebnis
gekommen, dass der Nachweis der schweizerischen Beherrschung nicht erbracht
sei, da nicht klar sei, ob die Aktionäre der Beschwerdeführerin bzw. der
beteiligten Unternehmen Aktien für sich oder treuhänderisch hielten. Der
Beschwerdegegner habe die Beschwerdeführerin mehrmals aufgefordert, die
Wertschriftenverzeichnisse ihrer Aktionäre einzureichen. Die Beschwerdeführerin
sei dieser Forderung nur teilweise nachgekommen. So hätten dem Beschwerdegegner
zwar einzelne Wertschriftenverzeichnisse vorgelegen, jedoch habe z.B. jenes von
B gefehlt, welches entscheidend sei, zumal er sowohl Verwaltungsratspräsident der
Beschwerdeführerin als auch Hauptaktionär der G AG sei, welche wiederum den
grössten Anteil an der Beschwerdeführerin halte. Der Beschwerdegegner habe
somit nicht anhand der Wertschriftenverzeichnisse überprüfen können, ob die
einzelnen Aktionäre, insbesondere B, die Aktien für sich oder treuhänderisch
hielten. Grundsätzlich könne der Beschwerdegegner Auskunft über alle Tatsachen
verlangen, die für die Bewilligungspflicht oder die Bewilligung von Bedeutung
seien. Vorliegend sei jedoch strittig, ob die Einreichung der
Wertschriftenverzeichnisse überhaupt notwendig gewesen sei.
Die Beschwerdeführerin habe dem Beschwerdegegner
Erklärungen sämtlicher Aktionäre eingereicht, in welchen diese jeweils
festgehalten hätten, sie würden die Aktien auf eigene Rechnung halten. Zudem
sei der Erwerb mit eigenen Mitteln finanziert worden. Bei diesen Erklärungen
handle es sich jedoch um Parteibehauptungen, welche nicht weiter belegt seien.
Auch der "Bericht über tatsächliche Feststellungen bezüglich der
Nationalität der Aktionäre im Zusammenhang mit dem BewG und der dazugehörigen
Verordnung (Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland vom 1. Oktober 1984 [BewV]) an den Verwaltungsrat" der
Revisionsstelle der Beschwerdeführerin genüge nicht, um restlos zu klären, ob
allenfalls eine ausländische Beherrschung vorliege. Die Steuererklärungen der
jeweiligen Aktionäre seien auch der Revisionsstelle nicht vorgelegt worden. Im
Rekursverfahren habe die Beschwerdeführerin zwei Bestätigungen der
Steuerverwaltung des Kantons X eingereicht, aus welchen hervorgehe, dass B im
Steuerregister des Kantons X eingetragen sei und er 480 Aktien der
G AG im Wertschriftenverzeichnis 2015 und 2016 deklariert habe. Es sei
somit aufgrund der Aktenlage davon auszugehen, dass er 480 Aktien auf eigene
Rechnung halte. Wie es sich jedoch mit den restlichen 4'320 Aktien
verhalte, die er gemäss Aktienbuch besitze, werde damit nicht dargetan. Es
könne daher nicht ausgeschlossen werden, dass er 4'320 Aktien
treuhänderisch halte und dass die G AG somit ausländisch beherrscht werde.
Die Edition der Wertschriftenverzeichnisse sei der Beschwerdeführerin sodann
zumutbar gewesen. Sie habe über die Dokumente verfügt, habe sie den
Beschwerdegegner doch zur Einsicht an ihren Sitz eingeladen. Aufgrund der
befürchteten Verletzung der Persönlichkeitsrechte hätte sie die
Wertschriftenverzeichnisse bis auf die vorliegend interessierenden Angaben
zensieren können. Da sie dem Beschwerdegegner die für die korrekte Beurteilung
der sich stellenden Rechtsfragen notwendigen Unterlagen nicht zur Verfügung
gestellt habe, habe der Beschwerdegegner das Gesuch um Feststellung der
Nichtbewilligungspflicht im Sinn des BewG zu Recht abgewiesen.
3.2
Die
Beschwerdeführerin machte geltend, das Steueramt X habe B für die Jahre 2015
und 2016 unglücklicherweise eine falsche Bestätigung ausgestellt mit je 480
anstatt 4'800 genannten Aktien. Offenbar habe sie die Anzahl Aktien der
G AG mit der I AG verwechselt, weshalb sie nun im Beschwerdeverfahren
die korrigierte Fassung einreiche. Obwohl im Rekurs die gleiche Stückelung
angegeben worden sei, habe dies die Vorinstanz nicht zu einer Rückfrage
veranlasst, und so komme sie zur Auffassung, dass B 4'320 Aktien
treuhänderisch halten könne, was nachweislich nicht so belegt sei.
Es bringe nichts, wenn eine Checkliste für die Bezirksräte
vorliege, jedoch die gelieferten Unterlagen zum Schluss als Parteibehauptung
und nicht als Beweis gälten. Ferner führe das Einfordern sämtlicher
Steuererklärungen neben den Wertschriftenverzeichnissen definitiv zu weit,
wobei sich die Vorinstanz hierzu nicht geäussert habe. Die
Wertschriftenverzeichnisse oder Bestätigungen der Hauptaktionäre sollten aus
ökonomischen Gründen ausreichen. Sämtliche Steuererklärungen mit
Wertschriftenverzeichnissen jedes einzelnen Kleinaktionärs einzufordern, wie es
der Beschwerdegegner getan habe, führe zu weit. Zudem sei ein "bis auf die
interessierenden Angaben zensiertes Wertschriftenverzeichnis", wie es
gefordert worden sei, eher eine allgemeine Erklärung nach Art. 18
Abs. 3 BewV, da es im Kanton X nicht einmal unterzeichnet werden müsse.
Die vertraulichen Unterlagen sollten zudem unter Einhaltung der Privatsphäre
von der Vorinstanz jeweils bei den indirekt betroffenen Firmen und
Privatpersonen eingefordert werden.
3.3
Der Beschwerdegegner
führte in seinem Beschluss vom 15. Januar 2018 aus, die Einforderung der
Steuererklärung bzw. Wertschriftenverzeichnisse aller Aktionäre diene der
Prüfung, ob die Aktionäre ihre Anteile auswiesen. Dies stelle ein Indiz dafür
dar, dass sie die Anteile auf eigene Rechnung hielten. Diese Unterlagen fordere
er standardmässig ein. Vorliegend seien keine Gründe ersichtlich, weshalb
darauf im vorliegenden Fall verzichtet werden solle. Insbesondere genügten die
unterschriftlich bestätigten Erklärungen nicht. Auch die Erklärung, wonach
keine Privatperson über mehr als ein Drittel der Stimmen oder über mehr als ein
Drittel des indirekten Aktienkapitals verfüge, sei vorliegend nicht relevant,
lägen doch von keinem der Aktionäre der G AG Wertschriftenverzeichnisse
vor. Da bei der G AG, mangels Wertschriftenverzeichnisse der vier
Aktionäre, insbesondere des Hauptaktionärs B, die Prüfung, ob die Aktionäre die
Akten auf eigene Rechnung hielten, nicht genügend erfolgen könne, sei
androhungsgemäss zu Ungunsten der Beschwerdeführerin zu entscheiden gewesen.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführerin machte geltend, die Vorinstanz habe sich zum Einfordern
sämtlicher Steuererklärungen neben den Wertschriftenverzeichnissen, was ihres
Erachtens definitiv zu weit gehe, nicht geäussert. Damit macht sie sinngemäss
geltend, die Vorinstanz sei ihrer Begründungspflicht nicht nachgekommen, was
eine Verletzung des rechtlichen Gehörs darstellt.
4.2
Der
Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 gebietet, dass die Behörde die
Vorbringen der betroffenen Person auch tatsächlich hört, prüft und in der
Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde,
ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich
mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne
Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den
Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst
sein, dass sich die betroffene Person über die Tragweite des Entscheids
Rechenschaft geben und diesen in voller Kenntnis der Sache an die höhere
Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die
Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf
die sich ihr Entscheid stützt (BGr, 20. November 2015, 2C_219/2015,
E. 3.1 mit weiteren Hinweisen).
4.3
Indem die
Vorinstanz die Notwendigkeit der eingeforderten Unterlagen zur Prüfung dieses
Einzelfalls begründete, nahm sie indirekt zum Argument der Beschwerdeführerin
Stellung. Sie legte ihre Überlegungen so dar, dass es der Beschwerdeführerin
ohne weiteres möglich war, den Entscheid sowohl in formeller als auch
materieller Hinsicht sachgerecht anzufechten. Auch wenn die Vorinstanz nicht
auf alle Argumente der Beschwerdeführerin detailliert eingegangen ist, liegt
darin keine Gehörsverletzung.
5.
5.1
Vorab ist
auf die Beteiligungsverhältnisse an der Beschwerdeführerin einzugehen:
Die Beschwerdeführerin, die A AG, ist eine im
Handelsregister des Kantons X eingetragene Aktiengesellschaft mit Sitz in J.
Das Aktienkapital von Fr. 900'000.- ist in 1'800 Namensaktien zu
Fr. 500.- aufgeteilt. Der Verwaltungsrat besteht aus vier Schweizer
Bürgern und wird von B präsidiert. 855 Aktien (47.5 %) gehören gemäss
Aktienbuch (Status 1. Januar 2017) der G AG, 783 (43.5 %)
Aktien der K AG, 90 Aktien (5 %) L und 72 Aktien (4 %) M.
Bei der G AG handelt es sich ebenfalls um eine im
Handelsregister des Kantons X eingetragene Aktiengesellschaft mit Sitz in J.
Das Aktienkapital von Fr. 1'000'000.- ist in 10'000 Namensaktien zu
Fr. 100.- aufgeteilt. Der Verwaltungsrat setzt sich aus zwei Schweizer
Bürgern zusammen und wird ebenfalls von B präsidiert. Das Aktionariat besteht
ebenfalls aus Schweizer Bürgern. Gemäss Aktienbuch (Status 1. Januar 2017)
gehören 4'800 der Aktien (48 %) B, 2'600 Aktien (26 %) N, je
1'300 Aktien (13 %) O und P.
Im Zeitpunkt des Verfahrens beim Beschwerdegegner war die
K AG eine im Handelsregister des Kantons Zürich eingetragene
Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich und einem Aktienkapital von
Fr. 1'000'000.-, aufgeteilt in 1'000 Namensaktien zu
Fr. 1'000.-. Der Verwaltungsrat bestand aus fünf Schweizer Bürgern (Q, E,
M, T, U). 650 Aktien (65 %) gehörten der V AG und 350 Aktien
(35 %) der W AG.
Bei der V AG handelte es sich um eine im
Handelsregister des Kantons Zürich eingetragene Aktiengesellschaft mit Sitz in
Zürich und einem Aktienkapital von Fr. 100'000.-, welches in 100
Namenaktien zu Fr. 1'000.- aufgeteilt war. 34 Aktien (34 %)
gehörten E, je 33 Aktien (33 %) gehörten U und T. Der Verwaltungsrat
setzte sich aus diesen drei Aktionären zusammen.
Die W AG war im Zeitpunkt des Verfahrens beim
Beschwerdegegner eine im Handelsregister des Kantons Zürich eingetragene
Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich und einem Aktienkapital von
Fr. 100'000.-, eingeteilt in 100 Namenaktien zu Fr. 1'000.-.
67 Aktien (67 %) gehörten T und 33 Aktien (33 %) M.
Die V AG hat unterdessen die Aktiven und Passiven der
W AG gemäss Fusionsvertrag vom 22. Mai 2018 übernommen. Sodann hat
die V AG die Aktiven und Passiven der K AG gemäss Fusionsvertrag vom
22. Mai 2018 übernommen. Schlussendlich hat sich die V AG in
K AG umfirmiert. Der Verwaltungsrat besteht aus drei Schweizer Bürgern (E,
U und T). Die Verteilung der Aktien ist nicht bekannt. Die Vorinstanz ging
jedoch davon aus, dass sich die bisherigen Aktionäre der übertragenden und der
übernehmenden Gesellschaft die Aktien aufgeteilt haben, womit das Aktionariat
weiterhin aus Schweizer Bürgern bestehe.
5.2
5.2.1
Die Vorinstanz ging aufgrund der Aktenlage davon aus, dass B lediglich 480
Aktien an der G AG halte. Die Steuerverwaltung des Kantons X bestätigte in
einem Schreiben vom 24. Januar 2018, dass B 480 Aktien der G AG im
Wertschriftenverzeichnis (für die Jahre 2015 und 2016, wobei die Veranlagung jeweils
noch nicht vorgenommen worden sei) deklariert habe.
Dem Beschwerdegegner lagen diese Unterlagen bei seiner
Prüfung des Gesuchs noch nicht vor. Da eine gesetzliche Grundlage besteht, dass
bei Verweigerung der notwendigen und zumutbaren Mitwirkung eines
Auskunftspflichtigen zu Ungunsten des Erwerbers entschieden werde könne
(Art. 22 Abs. 4 BewG), ist das Vorgehen des Beschwerdegegners in
dessen Entscheidzeitpunkt nicht zu beanstanden.
Die Beschwerdeführerin reichte diese Unterlagen erst im
Rekursverfahren ein. Gestützt darauf kam die Vorinstanz zum Schluss, dass nicht
ausgeschlossen werden könne, dass B die restlichen 4'320 Aktien
treuhänderisch halte, was zur Abweisung des Rekurses führte. Die Bestätigung
der Steuerverwaltung ist im Gegensatz zum verlangten Wertschriftenverzeichnis
beweiskräftig dafür, dass die Aktien tatsächlich so deklariert wurden und das
Wertschriftenverzeichnis so dem Steueramt eingereicht wurde, zumal noch keine
definitiven Veranlagungen ab 2015 vorzuliegen scheinen. Es fand hier jedoch
seitens des Steueramts möglicherweise eine Verwechslung mit der Beteiligung von
B an der I AG statt, an welcher er gemäss eingereichtem
Wertschriftenverzeichnis 2017 480 Aktien hält.
5.2.2
Im Beschwerdeverfahren reichte der Beschwerdeführer einerseits eine
Erklärung dazu nach, dass es sich um die fehlerhafte Annahme von 480 anstatt
4'800 Aktien gehandelt habe, und belegte dies andererseits durch eine
weitere Ansässigkeitsbestätigung der Steuerverwaltung Kanton X, worin diese am
23. Juli 2018 – und damit nach dem angefochtenen Entscheid der Vorinstanz
vom 13. Juli 2018 – bestätigte, dass B 4'800 Aktien der G AG im
Wertschriftenverzeichnis deklariert habe (in den Jahren 2015, 2016 und 2017,
wobei die Veranlagung jeweils noch nicht vorgenommen worden sei). In einer
E-Mail vom 23. Juli 2018 bestätigte die Steuerverwaltung Kanton X
überdies, dass dies nun die korrigierten Bestätigungen seien.
5.2.3
Im Rahmen des Streitgegenstands ist die Bezeichnung und Einreichung neuer
Beweismittel ohne Weiteres zulässig. Wenn das Verwaltungsgericht – wie
vorliegend – als zweite gerichtliche Instanz mit der Angelegenheit befasst ist,
müssen sich die neuen Beweismittel allerdings auf bereits behauptete Tatsachen
beziehen oder auf solche, die durch den angefochtenen Rekursentscheid notwendig
geworden sind (Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 13). Dies trifft in
Bezug auf die korrigierten Bestätigungen der Steuerverwaltung zu. Die von der
Steuerverwaltung X ausgestellte – und zunächst irrtümlicherweise falsche –
Bestätigung sowie die sich weigernde Haltung der Beschwerdeführerin konnten
unter Berücksichtigung des der Behörde zustehenden Ermessens durchaus den
Verdacht erwecken, dass ein Teil der Aktien allenfalls treuhänderisch gehalten
würde. Ebenso führte die Beschwerdeführerin in ihrer Rekursschrift aus, dass B
an der G AG 480 Aktien halte. Aus dem ebenfalls eingereichten Beschluss
des Bezirksrats C vom 15. Januar 2018 geht zudem hervor, dass B 4'800
Aktien der G AG gehörten (E. 5.4). Weiter war dem bereits eingereichten
Aktienbuch zu entnehmen, dass B 4'800 Aktien an der G AG hält.
5.3
Dass, wie
der von der Beschwerdeführerin eingereichte Beschluss des Bezirksrats XY vom
15. Mai 2018 oder derjenige des Bezirksrats Y vom 14. September 2011
zeigen sollen, andere Bezirksräte weniger oder keine weiteren Unterlagen zur
Prüfung einforderten, kann nicht für jede andere Behörde bindend sein. Zudem
ist nicht zu bemängeln, wenn der Beschwerdegegner hier eine eingehende Prüfung
anordnete, wenn er bezüglich der Aktienhaltung Zweifel hegte. Diese Forderung
nach weitergehenden Unterlagen ist durchaus noch als in seinem Ermessensrahmen
liegend zu qualifizieren.
Die Tragweite der Abklärungspflicht hängt von den Umständen
des konkreten Falls ab; bestehen Zweifel an der nicht-ausländischen
Beherrschung, sind weitere Abklärungen notwendig. Gemäss der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die kantonale Behörde unter solchen
Umständen gehalten, alle diejenigen Auskünfte zu verlangen, aufgrund derer über
die Bewilligungspflicht aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse entschieden
werden kann. Der auf Art. 22 Abs. 4 BewG gestützte Entscheid zu
Ungunsten des Gesuchstellers ist nur zulässig, wenn die verweigerte Mitwirkung
notwendig und zumutbar war. Die Abklärungspflicht der Behörden und damit
korrelierend die Mitwirkungspflicht des Gesuchstellers geht umso weiter, je
stärkere Anzeichen oder Verdachtsmomente für eine ausländische Beherrschung
bestehen. Dabei muss der Behörde ein gewisser Ermessenspielraum eingeräumt
werden (BGr, 20. November 2015, 2C_219/2015, E. 7.1 mit weiteren
Hinweisen). Die Tragweite des Abklärungsumfangs hängt somit vom konkreten
Einzelfall ab und Verdachtsmomente können genügen.
5.4
Das
Aktionariat sowohl der Beschwerdeführerin als auch der anderen involvierten
Gesellschaften – insbesondere der G AG, von deren Aktionäre die
Wertschriftenverzeichnisse vom Beschwerdegegner verlangt worden sind– ist zudem
überschaubar, sodass nicht eine Unzahl an Aktionären entsprechend instruiert
hätten werden müssen. Zudem wäre auch eine die betreffend die nicht interessierenden
Positionen geschwärzte bzw. abgedeckte Version der Wertschriftenverzeichnisse
akzeptiert worden. Dies würde zwar einen gewissen Aufwand des Aktionariats
bedeuten, doch müssten diese damit nicht mehr als die verlangten Informationen
offenlegen, was offenbar ein Hindernisgrund für die Einreichung gewesen zu sein
scheint. Überdies war es auch den Aktionären der W AG (M, T) sowie der
V AG (E, T, U) möglich, ihre Wertschriftenverzeichnisse einzureichen. Die
Wertschriftenverzeichnisse der Aktionäre N, O und P, welchen neben B das
Aktionariat der G AG bilden, liegen nicht vor, ebenso wenig dasjenige von
B. Letzterwähnter reichte sein Wertschriftenverzeichnis für das Jahr 2017 als
Beilage zur Beschwerde im vorliegenden Verfahren ein. Dass der Beschwerdegegner
mit den Wertschriftenverzeichnissen der Aktionäre weitere Unterlagen
einforderte, war somit zumutbar.
5.5
Die
Beschwerdeführerin beantragt dem Verwaltungsgericht schliesslich, eine
einheitliche und verbindliche Liste zu definieren, welche Unterlagen bei den
Bezirksräten für die Prüfung der Nichtbewilligungspflicht einzureichen seien.
Die Checkliste der Bezirksräte Zürich, welche festhält, welche Unterlagen einem
Gesuch auf Feststellung beizulegen sind, damit eine schweizerische
Aktiengesellschaft für den Erwerb von Grundstücken bzw. Rechten an solchen
keine Bewilligung benötigt ("Lex Koller Merkblatt für eine AG":
https:/
/bezirke.zh.ch/internet/justiz_inneres/stha/de/bezirke/formulare_merkblaetter/_jcr
_content/contentPar/form/formitems/gesuch_lex_koller/download.spooler.download.1403078130494.pdf/Gesuch_Lex_Koller.pdf,
besucht am 4. April 2019), weist explizit darauf hin, dass "in der
Regel mindestens" die genannten Unterlagen beizulegen seien und dass die
"Einforderung weiterer Unterlagen vorbehalten bleibe". Es handelt
sich deshalb nur um eine beispielhafte Aufzählung. Eine abschliessende und
verbindliche Liste, wie sie die Beschwerdeführerin wünscht, ginge zu weit und
wäre Einzelfallbezogen nicht praktikabel. Überdies liegt es nicht in der
Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts, eine für die Bezirksräte verbindliche
Liste zur Erfüllung ihrer gesetzlichen Aufgaben zu erlassen. Demzufolge ist auf
diesen Antrag nicht einzutreten.
5.6
Der
Beschwerdeführer bemängelt weiter, die Vorgehensweise, in welcher der Beschwerdegegner
Unterlagen einfordere, gefährde die Privatsphäre der indirekt beteiligten
Personen und Firmen. Wie die Vorinstanz bereits darauf hinwies, unterliegt der
Beschwerdegegner jedoch dem Amtsgeheimnis gemäss Art. 320 des
Strafgesetzbuchs vom 21. Dezember 1937 (StGB). Das Bundesgericht hat
festgehalten, dass auch Geheimhaltungspflichten einer Auskunfts- und
Editionspflicht bzw. einem Entscheid zu Ungunsten des Gesuchstellers gemäss
Art. 22 BewG nicht entgegenstehen (BGr, 20. November 2015, 2C_219/2015,
E. 7.6 mit weiteren Hinweisen). Zudem hat die Beschwerdeführerin nicht
substanziiert dargelegt, inwiefern es ihr tatsächlich unzumutbar wäre, die –
teilweise geschwärzten – Wertschriftenverzeichnisse der Aktionäre offenzulegen.
Aus der verschlossenen postalischen Übermittlung der
Unterlagen erwächst den Aktionären in der Regel ebenfalls kein Nachteil, da die
Sendung verschlossen beim Beschwerdegegner eintreffen sollte und dort nur von
Personen, welche dem Amtsgeheimnis unterstehen, geöffnet wird. Schliesslich
stünde bei Zweifeln betreffend die Übermittlung auch noch die Möglichkeit der
persönlichen Übergabe zur Verfügung. Zudem ist die Achtung des Brief-, Post-
und Fernmeldeverkehrs überdies grundrechtlich auf Verfassungsstufe gewährt
(Art. 13 der Bundesverfassung vom 18. April 1999). Dieser Antrag ist
folglich abzuweisen.
6.
6.1
Die
Beschwerde ist somit gutzuheissen, soweit darauf eingetreten wird.
Dispositivziffer I des Entscheids der Vorinstanz vom 13. Juli 2018
sowie
Dispositivziffer I des Beschlusses des
Bezirksrats C vom 15. Januar 2018
sind aufzuheben, und es ist
festzustellen, dass die Beschwerdeführerin keiner Bewilligung für den Erwerb
gemäss Kaufrechtsvertrag vom 23. März 2017 bedarf.
6.2
Es rechtfertigt
sich vorliegend aufgrund des Verursacherprinzips, die Kosten des vorliegenden
Verfahrens vollumfänglich der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 2; Plüss,
Kommentar VRG, §°13 N. 55, 58), da einerseits auf einen Teil ihrer Anträge
nicht einzutreten ist und ihr andererseits anzulasten ist, dass sie die zur
Gutheissung führenden Unterlagen erst im Verfahren vor Verwaltungsgericht
eingereicht hat. Aus demselben Grund ist die vorinstanzliche Kostenauflage zu
belassen. Eine Parteientschädigung steht der Beschwerdeführerin nicht zu
(§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten
wird. Die Dispositivziffer I des Entscheids des Baurekursgerichts vom
13. Juli 2018 sowie Dispositivziffer I des Beschlusses des Bezirksrats
C vom 15. Januar 2018 werden aufgehoben, und es wird festgestellt, dass
die Beschwerdeführerin keiner Bewilligung für den Erwerb gemäss
Kaufrechtsvertrag vom 23. März 2017 bedarf.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    260.--     Zustellkosten,
Fr. 6'260.--     Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …