zh_verwaltungsgericht · VB.2009.00630 · 2010-05-19 · de
Baubewilligung

Neubau Mehrfamilienhaus in Quartiererhaltungszone I in Zürich: Frage des seitlichen Grenz- und Gebäudeabstands für ein Randgebäude, das nicht als Grenzbaute auf die Grenze gestellt wird. Die Regelung, wonach ein in offener Überbauung erstelltes Gebäude seitlich gegenüber dem Nachbargrundstück überhaupt keinen Grenzabstandvorschriften unterliegt, ist dem zürcherischen Baurecht grundsätzlich fremd. Angesichts der seit rund 150 Jahren in der Stadt Zürich geltenden gesetzlichen Regelung darf nicht leichthin darauf geschlossen werden, in der Quartiererhaltungszone I, welche gerade die Erhaltung und Erweiterung der Nutzungsstruktur und baulichen Gliederung der betreffenden Gebiete mit hoher Siedlungsqualität zum Ziel hat, gälten im seitlichen Bereich nunmehr keinerlei Abstandsvorschriften und könnten damit Hauptbauten - vorbehältlich feuerpolizeilicher Bestimmungen - mit jedem beliebigen Abstand zum Nachbargrundstück erstellt werden. Der Einwand der Stadt Zürich, dem kommunalen Gesetzgeber sei offensichtlich ein Versehen unterlaufen, indem er in der Quartiererhaltungszone I den Mindestgrenzabstand im seitlichen Bereich nicht regelte bzw. nicht explizit auf die kantonalen Abstandsbestimmungen verweise, ist nachvollziehbar (E. 4.3). Das Argument der Baurekurskommission, die Festlegung von seitlichen Gebäudeabständen stehe dem Ziel, in diesem Gebiet das Erscheinungsbild der klassisch in geschlossener Bauweise erstellten Blockrandüberbauung zu fördern, entgegen, lässt sich nicht halten. Sie übersieht, dass die von der Stadt Zürich verfochtene Rechtsauffassung jener langjährigen Rechtsordnung entspricht, unter deren "Regime" die in der Baustruktur zu erhaltenden Blockrandüberbauungen entstanden (E. 4.4). Gutheissung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00630
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Geschäftsnummer:
VB.2009.00630
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.05.2010
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau Mehrfamilienhaus in Quartiererhaltungszone I in Zürich: Frage des seitlichen Grenz- und Gebäudeabstands für ein Randgebäude, das nicht als Grenzbaute auf die Grenze gestellt wird.Die Regelung, wonach ein in offener Überbauung erstelltes Gebäude seitlich gegenüber dem Nachbargrundstück überhaupt keinen Grenzabstandvorschriften unterliegt, ist dem zürcherischen Baurecht grundsätzlich fremd. Angesichts der seit rund 150 Jahren in der Stadt Zürich geltenden gesetzlichen Regelung darf nicht leichthin darauf geschlossen werden, in der Quartiererhaltungszone I, welche gerade die Erhaltung und Erweiterung der Nutzungsstruktur und baulichen Gliederung der betreffenden Gebiete mit hoher Siedlungsqualität zum Ziel hat, gälten im seitlichen Bereich nunmehr keinerlei Abstandsvorschriften und könnten damit Hauptbauten - vorbehältlich feuerpolizeilicher Bestimmungen - mit jedem beliebigen Abstand zum Nachbargrundstück erstellt werden. Der Einwand der Stadt Zürich, dem kommunalen Gesetzgeber sei offensichtlich ein Versehen unterlaufen, indem er in der Quartiererhaltungszone I den Mindestgrenzabstand im seitlichen Bereich nicht regelte bzw. nicht explizit auf die kantonalen Abstandsbestimmungen verweise, ist nachvollziehbar (E. 4.3). Das Argument der Baurekurskommission, die Festlegung von seitlichen Gebäudeabständen stehe dem Ziel, in diesem Gebiet das Erscheinungsbild der klassisch in geschlossener Bauweise erstellten Blockrandüberbauung zu fördern, entgegen, lässt sich nicht halten. Sie übersieht, dass die von der Stadt Zürich verfochtene Rechtsauffassung jener langjährigen Rechtsordnung entspricht, unter deren "Regime" die in der Baustruktur zu erhaltenden Blockrandüberbauungen entstanden (E. 4.4). Gutheissung.
Stichworte:
AUSLEGUNG
GEBÄUDEABSTAND
GRENZABSTAND
GRENZBAU
HAUPTGEBÄUDE
LEGITIMATION DER GEMEINDE
NÄHERBAURECHT
QUARTIERERHALTUNGSZONE
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
Rechtsnormen:
§ 21 lit. b VRG
Art. 24g Abs. III BZO Zürich
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2009.00630
Entscheid
der 1. Kammer
vom
19. Mai 2010
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl,
Verwaltungsrichter Robert Wolf,
Gerichtssekretärin Tanja Kamber.
In Sachen
Stadt Zürich,
Beschwerdeführerin,
gegen
vertreten durch RA B
Beschwerdegegner,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte am 3. Februar
2009 A die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch der Gebäude C-Gasse 01, 02
und 03 sowie die Erstellung eines Mehrfamilienhauses, D-Strasse 04, auf den Parzellen
Kat.-Nrn. 05, 06 und 07 sowie die Vereinigung dieser Parzellen zur Parzelle
Kat.-Nr. 08. Gemäss Dispositiv-Ziffer II.B.1a hatte die Bauherrschaft vor
Baubeginn entweder den Nachweis zu erbringen, dass das Hofgebäude C-Gasse 09
abgebrochen wurde, oder gegenüber diesem einen Gebäudeabstand von 7 m
einzuhalten. Laut Dispositiv-Ziffer II.B.1f hatte die Bauherrschaft zudem dem
Amt für Baubewilligungen für die Unterschreitung der Gebäudeabstände den Nachweis
der Einräumung der definitiven Näherbaurechte zu den Parzellen Kat.-Nrn. 10 (E-Strasse
11) und 12 (E-Strasse 13) beizubringen.
II.
Hiergegen erhob A am 9. März 2009 Rekurs an die
Baurekurskommission I und beantragte die ersatzlose Aufhebung der beiden
Nebenbestimmungen Dispositiv-Ziffern II.B.1a und 1f.
Die Baurekurskommission I hiess am 2. Oktober 2009
den Rekurs teilweise gut. Sie fasste Dispositiv-Ziffer II.B.1a neu (Rekursentscheid
Dispositiv-Ziffer I Abs. 2) und hob Dispositiv-Ziffer II.B.1f  (Rekursentscheid
Dispositiv-Ziffer I Abs. 3) des Bauentscheides ersatzlos auf; im Übrigen
wies sie den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat.
III.
Mit Beschwerde vom 3. November 2009 beantragte die
Stadt Zürich dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid vom 2. Oktober
2009 insoweit aufzuheben, als der Rekurs gutgeheissen wurde, und demzufolge Dispositiv-Ziffern
II.B.1a und 1f des Bauentscheids vom 3. Februar 2009 zu bestätigen, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Die Baurekurskommission I beantragte Abweisung der
Beschwerde. Der Beschwerdegegner stellte den Antrag, die Beschwerde als
gegenstandslos geworden abzuschreiben, soweit diese Dispositiv-Ziffer II.B.1a
zum Gegenstand habe, und im Übrigen abzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen.
In Replik und Duplik hielten die Parteien an ihren
Rechtsstandpunkten fest.
Die Erwägungen der Baurekurskommission I im
Rekursentscheid vom 2. Oktober 2009 sowie die Ausführungen der Parteien in
ihren Rechtsschriften werden  soweit rechtserheblich  in den
nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Gemäss § 70 in Verbindung mit § 21 lit. b
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ist eine
Gemeinde zur Wahrung der von ihr vertretenen schutzwürdigen Interessen zur
Beschwerde berechtigt. Diese für das Verwaltungsverfahren allgemein geltende
Bestimmung betreffend die Rechtsmittelbefugnis der Gemeinden ist auch auf dem
Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts anwendbar (RB 1998 Nr. 12).
Die Beschwerdeberechtigung liegt nach der Praxis u.a. dann vor, wenn sich die
Gemeinde für die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts
wehrt oder wenn sie einen Eingriff in ihre qualifizierte Entscheidungs- oder
Ermessensfreiheit geltend macht (VGr, 24. September 1985, BEZ 1985
Nr. 44 = ZBl 87/1986, S. 40; VGr, 6. Oktober 1995,
VB.95.00093; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 62; vgl. auch
Martin Bertschi, Die Beschwerdebefugnis der Gemeinde im Zürcher
Verwaltungsprozess, in: Peter Breitschmied et al. [Hrsg.], Grundfragen der
juristischen Person, Bern 2007, S. 16 ff.).
Vorliegend macht die Beschwerdeführerin eine Verletzung
ihrer Quartiererhaltungsvorschriften durch die Baurekurskommission I geltend,
insbesondere von Art. 24g der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt
Zürich
vom 23. Oktober 1991 (BZO)
Sie ist somit zur Beschwerdeerhebung legitimiert.
2.
Gemäss Dispositiv-Ziffer II.B.1a der Baubewilligung vom 3. Februar
2009 hat die Bauherrschaft vor Baubeginn entweder den Nachweis zu erbringen,
dass das Hofgebäude C-Gasse 09 abgebrochen wurde, oder gegenüber diesem einen
Gebäudeabstand von 7 m einzuhalten. Diese Nebenbestimmung wurde von der
Vorinstanz abgeändert (Entscheid der Vorinstanz, Dispositiv-Ziffer I Abs. 2).
Die Beschwerdeführerin beantragt dem Verwaltungsgericht u.a., die Auflage Dispositiv-Ziffer
II.B.1a wiederherzustellen. Zwischenzeitlich wurde indessen das Hofgebäude C-Gasse
09 abgebrochen. Die Bauherrschaft ist damit der von der Beschwerdeführerin
statuierten Auflage nachgekommen. Die Beschwerde ist somit  in diesem Punkt
gegenstandslos geworden und abzuschreiben. Das  nunmehr nur noch theoretische 
Interesse der Gemeinde an der Beantwortung der diesbezüglich aufgeworfenen
Rechtsfrage begründet kein hinreichendes Rechtsschutzinteresse (RB 1981
Nr. 9 = ZBl 83/1982, 216; 1985 Nr. 10; 1987 Nr. 2 = BEZ 1987
Nr. 21; vgl. auch RB 1995 Nr. 11 E. 3; Kölz/Bosshart/Röhl, § 21
N. 25).
3.
3.1
Das Baugrundstück ist gemäss geltender Bau- und
Zonenordnung der Stadt Zürich der Quartiererhaltungszone QI3b zugeschieden. Das
streitige Bauprojekt sieht vor, die Gebäude C-Gasse 01, 02 und 03 abzubrechen
und stattdessen ein entlang der F-Gasse/D-Strasse abgewinkelt angeordnetes
Randgebäude zu erstellen, dessen Westfassade auf die gemeinsam mit dem
Grundstück Kat.-Nr. 14 verlaufende Grenze gesetzt werden soll. Das Neubauvorhaben
besteht aus einem dreigeschossigen Baukörper mit Attikageschoss, einem als
Souterrain bezeichneten anrechenbaren und einem nichtanrechenbaren Untergeschoss.
Die Erschliessung erfolgt über die D-Strasse.
3.2
Im Streit steht (noch) Dispositiv-Ziffer
II.B.1f der Baubewilligung vom 3. Februar 2009, wonach dem Amt für
Baubewilligungen für die Unterschreitung der Gebäudeabstände der Nachweis der
Einräumung der definitiven Näherbaurechte zu den Parzellen Kat.-Nrn. 10 (E-Strasse
11) und 12 (E-Strasse 13) beizubringen sei. Gemäss Erwägung lit. E.d zur
Baubewilligung betragen die Abstände der Nordfassade des Neubauprojektes zu
diesen Gebäuden rund 5,52 m statt 7,0 m. Gemäss Interpretation der
städtischen Baubehörden schlössen die Bestimmungen der kommunalen Bauordnung
die im seitlichen Bereich geltenden kantonalen Abstandsvorschriften nicht aus.
Daher hätten Randgebäude gemäss ständiger Praxis einen seitlichen Grenzabstand
von mindestens 3,5 m und einen Gebäudeabstand von mindestens 7 m
einzuhalten, wenn keine geschlossene Bauweise möglich oder erforderlich sei.
Die Vorinstanz verweist zu dieser Rechtsfrage auf ihren in
BEZ 2008 Nr. 58 publizierten Entscheid, wonach mangels positiver
Normierung in den Grundmassen der Quartiererhaltungszone I (Art. 24g Abs. 2
BZO) Randgebäude keinen seitlichen Grenzabstand einhalten müssten. In den
Erwägungen zu diesem Entscheid führt die Baurekurskommission als Begründung an,
die Grenz- und Gebäudeabstände für Randgebäude in der Quartiererhaltungszone I
würden hofseitig individuell geregelt, teils werde explizit die Beachtung der kantonalen
Abstandsvorschriften verlangt. Im seitlichen Bereich sei der Grenzbau erlaubt.
Eine seitliche Grenz- bzw. Gebäudeabstandsvorschrift oder ein genereller
Hinweis auf die Anwendbarkeit der kantonalen Abstandsnormen fehle in den
Grundmassen. Der Gebäudeabstand lasse sich nicht auf § 287 lit. a des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) stützen; da in den
für Randgebäude geltenden Grundmassen (Art. 24g Abs. 2 BZO) kein
Grenzabstandsmass festgelegt worden sei, fehle es bereits an einer Bezugsgrösse,
um die für den Gebäudeabstand massgebliche Summe ermitteln zu können. Die Einhaltung
eines seitlichen Gebäudeabstandes von 7 m lasse sich auch nicht auf § 274 Abs. 1
PBG stützen, wonach der Abstand eines neuen Bauvorhabens zu einem
Nachbargebäude, das näher an der Grenze stehe, als es nach den Bauvorschriften
zulässig sei, aus der Summe des kommunalen Grenzabstandes und dem
kantonalrechtlichen Mindestgrenzabstand gebildet wird. Fehle wie hier eine
kommunale Grenzabstandsvorschrift, wäre folglich lediglich ein Abstand von 3,5
m zu wahren. Bei der mangelnden Festlegung einer Grenzabstandsvorschrift handle
es sich aus  im Entscheid BEZ 2008 Nr. 58 näher dargelegten
Gründen  nicht um ein Versehen des kommunalen Gesetzgebers, sondern um
einen bewussten Ausschluss der Anwendbarkeit der kantonalen Abstandsvorschriften.
Mangels ausdrücklicher positiver Normierung in den Grundmassen der
Quartiererhaltungszone I (Art. 24g Abs. 2 BZO) müssten Randgebäude
keinen seitlichen Gebäudeabstand einhalten. Welchen Abstand ein Neubau von
einem in offener Bauweise erstellten nachbarlichen Randgebäude einzuhalten habe,
könne insbesondere mittels feuerpolizeilichen Vorschriften bestimmt werden. In
der Regel genüge bei Gebäuden, deren beide Aussenwände eine nicht brennbare
äusserste Schicht aufwiesen, ein Schutzabstand von 5 m (Ziffer 2.3 Abs. 2 lit. C
der Brandschutzrichtlinie "Schutzabstände Brandabschnitte" der
Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen [VKF]). In speziellen Fällen sei bei
ungenügenden Schutzabständen Ersatzmassnahmen vorzusehen.
3.3
Diesen Ausführungen hält die Beschwerdeführerin
in ihrer Beschwerde entgegen, gemäss Art. 24g Abs. 3 BZO sei der
seitliche Grenzbau nicht von der nachbarlichen Zustimmung oder vom
Vorhandensein eines bestehenden Gebäudes auf der Grenze, an das angebaut werden
könne, abhängig. Eine Einschränkung ergebe sich aber nach der Rechts­auffassung
der Bausektion insofern, als zu einem nicht auf der Grenze stehenden Nachbargebäude
 vorbehältlich eines Näherbaurechts  ein Gebäudeabstand von
mindestens 7 m einzuhalten sei. Der erlaubte Grenzbau setze nämlich
voraus, dass keine Verletzung kantonaler oder kommunaler Mindestabstände
eintrete (§ 287 lit. a PBG); damit seien die Gebäudeabstände gemeint.
Könne oder wolle die Bauherrschaft seitlich nicht auf die Grundstücksgrenze
bauen, habe ein Neubau ausserdem einen Grenzabstand von 3,5 m zu wahren.
4.
4.1
Gemäss § 50a Abs. 2 in Verbindung mit
§ 50 Abs. 3 PBG kann die Bau- und Zonenordnung bei den
Quartiererhaltungszonen Abweichungen von den kantonalrechtlichen Vorschriften
über die Grenz- und Gebäudeabstände vorsehen. Bei den bezüglich Grenz- und
Gebäudeabständen streitigen Bestimmungen der Quartiererhaltungszonen der
Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (Art. 24b ff. BZO) handelt es sich
mithin um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Auslegung durch
die kommunalen Behörden nach ständiger Rechtsprechung zu schützen ist, wenn sie
vertretbar und nicht rechtsverletzend ist. Bei der Überprüfung einer kommunalen
Anordnung haben sich deshalb die kantonalen Rechtsmittelinstanzen insofern
zurückzuhalten (RB 1981 Nr. 20; VGr, 19. Mai 1988, BEZ 1988
Nr. 14 E. 1h; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19; § 50
N. 8 und 9). Dem Verwaltungsgericht kommt gemäss § 50 Abs. 1 und
2 VRG von vornherein nur eine Kontrolle von Rechtsverletzungen zu.
4.2
Gemäss Art. 24f BZO zeichnen sich die
Gebiete der Quartiererhaltungszone I aus durch eine die Strassen beidseits
begleitende, mehrheitlich geschlossene Bauweise von hoher Dichte des späten 19.
und frühen 20. Jahrhunderts mit prägnanten Strassenräumen und Innenhöfen oder
Ansätzen zu einer Hofbildung. Der rückwärtige Bereich bzw. die Höfe sind
unterschiedlich dicht bebaut oder grossflächig frei gehalten. In dieser Zone
sind die "Randgebäude", d.h. nach der Definition von Art. 24g Abs. 1
BZO die "Hauptgebäude entlang Strassen und Plätzen", strassenseitig
auf die in der betreffenden Gebäudezeile vorherrschende Bauflucht bzw. eine
weiter zurückliegende Baulinie zu bauen (Art. 24g Abs. 4 Satz 1
BZO). Im seitlichen Bereich ist laut Art. 24g Abs. 3 BZO die
geschlossene Bauweise
zustimmungsfrei
gestattet, beim Ersatz von
Hauptgebäuden mit seitlich geschlossener Bauweise vorgeschrieben. Wie das
Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 20. August 2008 festgehalten hat,
dürfen damit in der Quartiererhaltungszone Neubauten ohne Zustimmung des
benachbarten Grundeigentümers als Grenzbau erstellt werden, auch wenn nicht an
ein bestehendes Gebäude angebaut wird (VGr, 20. April 2008, VB.2008.210,
E. 3, www.vgrzh.ch). Die Bestimmung von Art. 24g Abs. 3 BZO
zielt darauf hin, den bestehenden Quartiercharakter mit mehrheitlich, aber
nicht ausschliesslich geschlossener Bauweise zu erhalten bzw. zu erweitern.
4.3
Vorab ist zu prüfen, ob in der
Quartiererhaltungszone I ein Randgebäude (Hauptgebäude) im seitlichen Bereich
einen
Grenz
abstand einzuhalten hat, sofern die Baute nicht als Grenzbaute
auf die Grenze gestellt wird. Auch wenn sich der Rekursentscheid BEZ 2008
Nr. 58 im Ergebnis über den
Gebäude
abstand ausspricht, hält die
Baurekurskommission darin wie auch im angefochtenen Rekursentscheid vom 2. Oktober
2009 unmissverständlich fest, dass gemäss ihrer Rechtsauffassung im seitlichen
Bereich keinerlei Grenzabstandspflicht eingreift und auch nicht ein seitlicher
Mindestgrenzabstand von 3,5 m einzuhalten ist.
Eine seitliche Grenz- bzw. Gebäudeabstandsvorschrift oder
ein genereller Hinweis auf die Anwendbarkeit der kantonalen Abstandsnormen
fehlt in den Bestimmungen der Quartiererhaltungszone I. Dies im Gegensatz zu
jenen der Quartiererhaltungszone II, in welcher ein Grenzabstand von 3,5 m
verlangt wird (Art. 24l Abs. 1 BZO) und die geschlossene Bauweise entlang
Strassen und Plätzen im seitlichen Bereich gestattet ist, d.h. entsprechend Art. 7
Abs. 2 BZO beim Anbau an ein bestehendes Gebäude oder  nicht
zustimmungsfrei wie in der Quartiererhaltungszone I, sondern  mit
schriftlicher Zustimmung der benachbarten Eigentümerschaft. Die Regelung,
wonach ein in offener Überbauung erstelltes Gebäude seitlich gegenüber dem
Nachbargrundstück überhaupt keinen Grenzabstandsvorschriften unterliegt, ist
dem zürcherischen Baurecht grundsätzlich fremd. Bereits das "Gesetz betr.
eine Bauordnung für die Städte Zürich und Winterthur und für städtische Verhältnisse
überhaupt, vom 30. Brachmonat 1863" (OS 13, 143) bestimmte, dass längs
Strassen und öffentlichen Plätzen die Gebäude auf die Grenze des benachbarten
Grundstücks gesetzt werden könnten, soweit nicht privatrechtliche Gründe
entgegenstünden (Art. 20 Abs. 1); Seitenfronten, welche nicht auf die
Grenze gesetzt würden, müssten wenigstens 12 Fuss, d.h. nach der
Umrechnungstabelle des Konkordates über eine gemeinsame schweizerische Mass-
und Gewichtsordnung vom 17. August 1835 wenigstens 3,6 m (1 Fuss =
0,3 m) "von der Grenze entfernt bleiben" (Art. 20 Abs. 2).
Auch das Baugesetz für Ortschaften mit städtischen Verhältnissen vom 23. April
1893 (ZG 5, 3 ff.: BauG), welches das Gesetz von 1863 ablöste, verlangte einen
Mindestgrenzabstand von 3,5 m von der "nachbarlichen Grenze" (Art. 55
BauG). Dieser Mindestgrenzabstand galt auch "längs Strassen und öffentlichen
Plätzen" bei Gebäuden, die "seitlich nicht auf die Grenze gestellt
werden" (§ 57 BauG). Diese Regelung wurde mit dem Planungs- und
Baugesetz fortgeschrieben. Gemäss § 269 PBG unterliegen nur unterirdische
Gebäude sowie oberirdische, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als 50 cm
überragen und keine Öffnungen gegen Nachbargrundstücke aufweisen, keinen
Abstandsvorschriften; solche gelten als "abstandsfreie Gebäude" (Randtitel
zu § 269 PBG). "Alle anderen Gebäude" haben nach § 270 Abs. 1
PBG einen Grenzabstand von 3,5 m zu Nachbargrundstücken einzuhalten,
sofern sie nicht als Grenzbau auf die Grenze gestellt werden. Angesichts dieser
 in der Stadt Zürich seit rund 150 Jahren geltenden  gesetzlichen
Regelung darf nicht leichthin darauf geschlossen werden, in der
Quartiererhaltungszone I, welche laut § 50a Abs. 1 PBG gerade die
Erhaltung und Erweiterung der Nutzungsstruktur und baulichen Gliederung der
betreffenden Gebiete mit hoher Siedlungsqualität zum Ziel hat, gälten im
seitlichen Bereich nunmehr keinerlei Abstandsvorschriften mehr und könnten
damit Hauptbauten (Randgebäude)  vorbehältlich feuerpolizeilicher
Bestimmungen  mit jedem beliebigen Abstand zum Nachbargrundstück erstellt
werden.
Aus dem Umstand, dass Hauptgebäude in der
Quartiererhaltungszone II einen Mindestgrenzabstand von 3,5 m einzuhalten
haben, während Art. 24g Abs. 2 BZO für Randgebäude in der
Quartiererhaltungszone I keinen Grenzabstand bestimmt, kann nicht zwingend geschlossen
werden, der kommunale Gesetzgeber habe in der Letzteren bewusst auf eine
Grenzabstandsregelung verzichtet. Denn die Regelung der Hauptgebäude in der
Quartiererhaltungszone II (Art. 24l BZO) ist relativ einfach gehalten,
während jene für die Quartiererhaltungszone I viel umfangreicher ausgefallen
ist mit detaillierten Abstandsbestimmungen für die Randgebäude gegenüber der
Hofseite (Art. 24g BZO) und von Hofgebäuden selber (Art. 24h BZO).
Der Einwand der Beschwerdeführerin, dem kommunalen Gesetzgeber sei
offensichtlich ein Versehen unterlaufen, indem er in der Quartiererhaltungszone
I den Mindestgrenzabstand im seitlichen Bereich nicht regelte bzw. nicht
explizit auf die kantonalen Abstandsbestimmungen verweise, ist nachvollziehbar.
Auch aus dem Wortlaut von Art. 24g Abs. 3 BZO kann eher auf eine
Unterlassung geschlossen werden, denn es ist nicht einzusehen, weshalb der
Gesetzgeber (nur) festhielt, eine
Grenz
baute könne zustimmungsfrei
erstellt werden, wenn im seitlichen Verhältnis
jeglicher
Abstand ohne
nachbarliche Zustimmung zulässig sein soll. Weiter wäre die Planungssicherheit
beeinträchtigt, wenn für die einzelnen Grundeigentümer Ungewissheit darüber
bestünde, wie nahe ein künftiges nachbarliches Bauvorhaben an die gemeinsame
Grenze zu stehen kommen kann. Es fehlt ein positiver Hinweis, dass der
Gesetzgeber mit den Bestimmungen über die Quartiererhaltungszone I bewusst die
aufgezeigte rund 150 Jahre alte Regelung, unter welcher die in ihrer baulichen
Struktur zu bewahrenden Quartiere entstanden sind, ändern und im seitlichen
Bereich den kantonalen Mindestgrenzabstand von 3,5 m "ausschalten"
wollte, womit  neben Grenzbauten  auch "grenznahe"
Bauten, also solche mit einem Abstand von weniger als 3,5 m ohne
Zustimmung des Nachbarn zugelassen würden. Unter diesen Umständen kann der
Beschwerdeführerin nicht vorgeworfen werden, ihre Auslegung von Art. 24g
BZO, wonach Randgebäude im seitlichen Bereich einen
Grenz
abstand von 3,5
m einzuhalten hätten, wenn sie nicht auf die Grenze gestellt würden, sei nicht
vertretbar und rechtsverletzend.
4.4
Es stellt sich weiter die Frage, welchen
Gebäudeabstand im seitlichen Bereich ein in der Quartiererhaltungszone I nicht
als Grenzbaute, sondern  in offener Bauweise mit einem Grenzabstand von
mindestens 3,5 m geplantes Gebäude gegenüber Bauten auf dem Nachbargrundstück
einzuhalten habe. Gemäss § 271 PBG hat der Abstand zwischen Gebäuden, die
Grenzabstände einhalten müssen, ohne Rücksicht auf die Grundstücksgrenzen der
Summe der beidseitig nötigen Grenzabstände zu entsprechen. Steht ein
nachbarliches Gebäude näher an der Grenze, als es nach den Bauvorschriften
zulässig ist, so genügt als Abstand die Summe aus dem Grenzabstand, den das
neue Bauvorhaben benötigt, und dem kantonalrechtlichen Mindestgrenzabstand (§ 274
Abs. 1 PBG).
In Anwendung dieser Bestimmungen hat somit in der
Quartiererhaltungszone I ein Randgebäude, welches nicht auf die Grenze gestellt
wird, im seitlichen Bereich einen Grenzabstand von 3,5 m und einen
Gebäudeabstand von 7 m einzuhalten. Dem entspricht auch die von der
Beschwerdeführerin vertretene Rechtsauffassung. Gründe, welche diese Auslegung
als rechtsverletzend oder als nicht vertretbar erscheinen lassen, sind keine ersichtlich.
Die Regelung, dass ein Gebäude einen entsprechend grösseren Abstand (als 3,5 m)
gegenüber der gemeinsamen Grenze wahren muss, wenn auf dem Nachbargrundstück
ein Gebäude steht, welches den Mindestgrenzabstand unterschreitet, entspricht
der gesetzlichen Bestimmung von § 274 Abs. 1 PBG. Eine analoge
Bestimmung fand sich auch im alten Baugesetz von 1893. Gemäss dessen § 57
hatten Gebäude längs Strassen und öffentlichen Plätzen, welche seitlich nicht
auf die Grenze gestellt werden, einen seitlichen Abstand von einem benachbarten
Gebäude von wenigstens 7 m und von der nachbarlichen Grenze von wenigstens 3,5
m einzuhalten. Wies das nachbarliche Grundstück eine geringe Breite auf, konnte
es unüberbaubar werden, wenn der Bauherr einen Grenzabstand von (nur) 3,5 m
einhielt, weil in diesem Fall nicht mehr geschlossen an die Grenze gebaut
werden konnte. Für diesen Fall gab § 57 Satz 2 BauG dem Eigentümer
der Nachbarparzelle (sogar) das Recht, gegen einen
Grenz
abstand von
weniger als sieben Meter Einsprache zu erheben (vgl. auch Hans Egger,
Einführung in das züricherische Baurecht, 3. A., Wädenswil 1970, S. 88 f.).
Das Argument der Baurekurskommission, die Festlegung von
seitlichen Gebäudeabständen stehe dem Ziel, in diesem Gebiet das
Erscheinungsbild der klassisch in geschlossener Bauweise erstellten
Blockrandüberbauung zu fördern, entgegen (BRK I, 11. April 2008, BEZ 2008
Nr. 58, E. 8.4 Abs. 4), lässt sich nicht halten. Sie übersieht,
dass die von der Stadt Zürich verfochtene Rechtsauffassung jener langjährigen
Rechtsordnung entspricht, unter deren "Regime" die in der Baustruktur
zu erhaltenden Blockrandüberbauungen entstanden.
4.5
Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die
Auslegung der Beschwerdeführerin, wonach in der Quartiererhaltungszone I nicht
als Grenzbaute erstellte Randgebäude (Hauptgebäude) im seitlichen Abstand einen
Grenzabstand von 3,5 m und gegenüber einem benachbarten Gebäude einen
Gebäudeabstand von 7 m einzuhalten haben, vertretbar und nicht rechtsverletzend
ist. Der geplante Neubau hält gegenüber den benachbarten Grundstücken 10 (E-Strasse
11) und 12 (E-Strasse 13) mit 5,52 m den Mindestgrenzabstand von 3,5 m ein,
unterschreitet aber den erforderlichen Gebäudeabstand von 7 m gegenüber
den auf diesen Grundstücken stehenden Bauten E-Strasse 11 und 13. Dispositiv-Ziffer
II.B.1f der Baubewilligung vom 3. Februar 2009, wonach die Bauherrschaft
dem Amt für Baubewilligungen für die Unterschreitung dieser Gebäudeabstände den
Nachweis der Einräumung der definitiven Näherbaurechte beizubringen hat,
erweist sich damit als rechtmässig.
5.
Soweit die Beschwerde materiell geprüft wird, ist sie
gutzuheissen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem
Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).
Hinsichtlich der auf die Abschreibung des Verfahrens infolge Gegenstandslosigkeit
entfallenden Kostenanteils enthält das Verwaltungsrechtspflegegesetz keine Vorschrift.
Das Verwaltungsgericht wendet grundsätzlich § 65 Abs. 1 der
Zivilprozessordnung vom 13. Juni 1976 analog an (RB 1977 Nr. 6).
Dementsprechend entscheidet das Gericht nach Ermessen, wobei es in Betracht
zieht, wer die Gegenstandslosigkeit bzw. das gegen-standslos gewordene
Verfahren verursacht hat oder welche Partei vermutlich obsiegt hätte. Die
Kosten können aber auch  besonders wenn die erwähnten Kriterien versagen  anderweitig
nach Billigkeit verlegt werden (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 19; VGr,
30. April 2003, VB.2003.00053, E. 2, www.vgrzh.ch). Vorliegend ist
die Gegenstandslosigkeit durch den Gebäudeabbruch auf dem Nachbargrundstück
eingetreten und kann damit nicht einer Partei zugeordnet werden. Es
rechtfertigt sich daher, diesen Kostenanteil von einem Drittel der Gesamtkosten
den Parteien je hälftig aufzuerlegen.
Eine Parteientschädigung steht dem unterliegenden
Beschwerdegegner sowohl für das Rekurs- als auch für das Beschwerdeverfahren
nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Eine solche ist aber auch der obsiegenden
Beschwerdeführerin nicht zuzusprechen. Es gehört zu den angestammten
Verwaltungsaufgaben, in Rechtsmittelverfahren eine korrekte Anwendung des
kommunalen Rechts zu vertreten und nötigenfalls mit Rechtsmitteln
durchzusetzen. Zudem wurde das vorliegende Verfahren durch die auslegungsbedürftige
kommunale Regelung ausgelöst.
Demgemäss
beschliesst die Kammer:
Die Beschwerde wird hinsichtlich von Dispositiv-Ziffer
II.B.1a der Baubewilligung der Bausektion des Stadtrates Zürich vom 3. Februar
2009 als gegenstandslos geworden abgeschrieben;
und entscheidet:
1.    Im
Übrigen wird die Beschwerde gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer I Abs. 3 des
Rekursentscheides der Baurekurskommission I vom 2. Oktober 2009 wird
aufgehoben und Dispositiv-Ziffer II.B.1f der Baubewilligung der Bausektion des
Stadtrates Zürich vom 3. Februar 2009 wieder hergestellt.
2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    140.--
Zustellungskosten,
Fr. 4'140.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens werden zu 1/6 der Beschwerdeführerin
und zu 5/6 dem Beschwerdegegner auferlegt.
4.    Für das
Beschwerde- und das Rekursverfahren werden keine Parteientschädigungen
zugesprochen.
5.    Gegen diesen
Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82
ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30
Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an