zh_verwaltungsgericht · VB.2000.00164 · 2000-08-24 · de

Baubewilligung | Das für den Ausbau einer öffentlichen, dem Gemeingebrauch gewidmeten Gemeindestrasse vom Baugrundstück abgetretene Land, ist von der massgeblichen Grundfläche gemäss § 259 Abs. 1 PBG in Abzug zu bringen (E. 3).

Zürich Verwaltungsgericht 24.08.2000 VB.2000.00164
Zurich Verwaltungsgericht 24.08.2000 VB.2000.00164
Zurigo Verwaltungsgericht 24.08.2000 VB.2000.00164

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2000.00164
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Geschäftsnummer:
VB.2000.00164
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 24.08.2000
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Das für den Ausbau einer öffentlichen, dem Gemeingebrauch gewidmeten Gemeindestrasse vom Baugrundstück abgetretene Land, ist von der massgeblichen Grundfläche gemäss § 259 Abs. 1 PBG in Abzug zu bringen (E. 3).
Stichworte:
ANRECHENBARKEIT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
GRUNDFLÄCHE
VERKEHRSFLÄCHE
Rechtsnormen:
§ 259 Abs. I PBG
Publikationen:
RB 2000 Nr. 102
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
I. Der Bauausschuss der Gemeinde A erteilte
der Firma F.1 am 26. Oktober 1999 die mit zahlreichen Nebenstimmungen
versehene baurechtliche Bewilligung für die Er­stellung eines
Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage auf dem gemäss Bau- und Zo­nenordnung
der Gemeinde A in der Kernzone K2 (im Rekursent­scheid irrtümlich als Kern­zone K1
bezeichnet) gelegenen Grundstück Kat.Nr.01 an der Xstrasse in A. Bei der Xstras­se
handelt es sich um eine öffentliche, dem Gemeingebrauch gewidmete Strasse, die
im Verkehrsplan der Gemeinde A als Strasse von kommunaler Bedeutung bezeichnet
ist. An den (bereits vollzogenen) Ausbau dieser Strasse waren vom Baugrundstück
114 m2 Land abzutreten. Bei der Ermittlung der zuläs­sigen Ausnützung für
das genannte Bauvorhaben wurde diese Fläche der gemäss § 259 Abs. 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. Sep­tember 1975/1. September
1991 (PBG) massgeblichen Grundfläche zugerechnet. - Gegen die
Baubewilligung vom 26. Oktober 1999 rekurrierten die Erbengemeinschaft
C.1, C.2, C.3 sowie C.4 mit gemeinsamer Ein­gabe vom 13. Dezember 1999
rechtzeitig an die Baure­kurskommission II, mit dem Antrag, die
Bewilligung sei aufzuheben. Unter anderem wur­de eine Überschreitung der
zulässigen Baumasse gerügt. Es sei nicht gestattet, die für den Ausbau der
Xstrasse vom Baugrund­stück abgetretenen 114 m2 Land zur massgeblichen
Grundfläche zu rechnen, weshalb die erlaubte Baumasse um 213 m3
überschritten werde.
II. Die Baurekurskommission II hiess den
Rekurs am 21. März 2000 gut und hob die streitige Bewilligung auf. Die
Kommission erwog zusammengefasst, gemäss § 254 Abs. 2 PBG bestimme
die Baumassenziffer, wieviele Kubikmeter anrechenbaren Raumes auf die
Grundfläche entfallen dürften. Massgebliche Grundfläche sei gemäss § 259
Abs. 1 PBG die von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht
ausgenützten Grund­stücke oder Grundstückteile der Bauzone. Entgegen der
Auffassung der Rekursgegner sei mit der Gesetzesrevision vom 1. September
1991 nicht die Ausnützbarkeit von öffentlichen Strassen durch die Anstösser
ermöglicht worden. Die Ausnützung des Strassengebiets durch die Anstösser sei
klarerweise ausgeschlossen. Eine der Allgemeinheit bzw. dem öf­fentlichen
Gemeingebrauch gewidmete, lediglich als Verkehrsanlage verwendbare Fläche könne
von vornherein kein "baulich noch nicht ausgenütztes" Grundstück im
Sinn von § 259 PBG darstellen, das von einer Baueingabe erfasst werden
könnte. Die im Zug der Landabtretungsverhandlungen zwischen der Gemeinde und
der Grundeigentümerin getrof­fene Vereinbarung, wonach die abzutretende Fläche
beim Baugrundstück ausnützbar blei­be, sei unbeachtlich. Reduziere sich damit
die massgebliche Grundfläche um 114 m2, stehe für das Hauptgebäude
228 m3 Baumasse weniger zur Verfügung. Damit weise die korri­gier­te
Baumassenberechnung nicht mehr eine Reserve von 15 m3, sondern ein Manko
von 213 m3 aus. Die Baumasse des Mehrfamlienhauses sei damit um dieses
Mass zu redu­zie­ren. Da die zur Verfügung stehende Baumasse von 1'457 m3
um rund 15% überschritten werde, liege ein Mangel vor, der nicht mehr
auflageweise geheilt werden könne, sondern eine umfassende Überarbeitung des
Projekts erfordere, was zur Aufhebung der Baubewilli­gung führe.
III. Mit Beschwerde vom 26. April 2000
beantragte die Gemeinde A dem Verwal­tungsgericht, der Rekursentscheid vom
21. März 2000 sei aufzuheben und die Sache zur Fortführung des Verfahrens
an die Rekurskommission zurückzuweisen. Die Baure­kurs­kom­mission II
stellte mit Eingabe vom 25. Mai 2000 den Antrag, die Beschwerde sei ab­zuweisen.
Die Firma F.1 als mitbeteiligte Bauherrschaft teilte am 30. Mai 2000 mit,
dass sie sich nicht in das Beschwerdeverfahren "einschalten" wolle.
Mit Beschwerdeantwort vom 3. Juli 2000 beantragten die früheren
Rekurrierenden, es sei auf die Beschwerde nicht einzutreten, eventuell sei das
Rechtsmittel abzuweisen. Die Beschwerdeführerin und die Beschwerdegegnerschaft
verlangten ferner die Zusprechung einer Parteientschädigung.
Die Ausführungen der Parteien in ihren
Rechtsschriften werden - soweit erforder­lich - nachstehend wiedergegeben.
Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. Materieller Streitpunkt bildet einzig die
Frage, ob die für den Ausbau der Xstras-se - einer öffentlichen, dem
Gemeingebrauch gewidmeten Gemeindestrasse -vom Bau­grund­stück
abgetretenen 114 m2 Land an die massgebliche Grundfläche gemäss § 259
Abs. 1 PBG anzurechnen seien (Standpunkt der Beschwerdeführerin), oder ob
sie davon abzuziehen seien (Auffassung der Baurekurskommission II und der
Beschwerde­gegner­schaft).
2. Beschwerde führt die Gemeinde A. Die im
Rekursverfahren unterlegene Bau­herrschaft hat auf eine Rechtsmittelerhebung
verzichtet. Die Beschwerdegegnerschaft macht vorab geltend, dass die Gemeinde A
zur Beschwerdeführung nicht legitimiert sei. Ob dies vorliegend zutrifft, kann
indessen offen gelassen werden, da die Be­schwerde ma­teriell ohnehin aus
nachstehenden Entscheidgründen abzuweisen ist.
3. Seit der Änderung von § 259 PBG
gemäss Gesetzesrevision vom 1. September 1991 hat sich das
Verwaltungsgericht verschiedentlich mit der Frage der Anrechnung von
Verkehrsflächen an die massgebliche Grundfläche zu befassen gehabt. In
RB 1995 Nr. 83 hat das Gericht eine Privatstrasse (eine im
Privateigentum stehende Parzelle), die rund zehn Wohneinheiten als
Erschliessung diente, als zur massgeblichen Grundfläche zählend ge­wür­digt.
Gleich hat es am 15. März 1996 entschieden (VB.95.00163 + 164).
Ebenso hat das Verwaltungsgericht bezüglich einer mit privaten nachbarlichen
Wegrechten belasteten Fläche des Baugrundstücks geurteilt (RB 1993
Nr. 45). Auch in einem Entscheid vom 10. Mai 1994 (VB 93/0202) hat es
den (neuen) Grundsatz des Nichtabzugs von Verkehrs­flächen betont, dies
unabhängig davon, ob solche Flächen lediglich der grundstückinternen
Erschliessung dienten oder nicht. Vorbehalten wurden dabei wie in RB 1993
Nr. 45 Ver­kehrsflächen, die auf übergeordneten Festlegungen beruhen.
Daran hat das Verwaltungsge­richt in einem Urteil vom 24. Januar 1997
(VB.95.00121) ausdrücklich festgehalten. Gleichzeitig hat es in diesem
Entscheid unterstrichen, dass öffentliche, dem Gemeinge­brauch gewidmete
Strassen schon von ihrer Funktion her nicht ausgenützt werden und da­mit auch
nicht Teil der massgeblichen Grundfläche im Sinn von § 259 PBG bilden könn­ten.
An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Die massgebliche Grundfläche wird
gemäss § 259 Abs. 1 PBG gebildet aus den von der Baueingabe erfassten
"Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder
Grundstückteile der Bauzone". Öffentliche, dem Ge­meingebrauch gewidmete
Strassenflächen können definitionsgemäss nicht dazu gehören. Das ist letztlich
eine Selbstverständlichkeit (Felix Huber, Die Ausnützungsziffer gemäss
PBG-Revision 1991, PBG-aktuell 1/95 S. 5 ff.,10 f.). Öffentliche
Strassen sind dem Ge­mein­gebrauch gewidmete Verkehrswege und dienen, anders
als private Grundstücke, von ihrer Funktion her der Allgemeinheit. Sie stehen
grundsätzlich im Eigentum des Staates oder der politischen Gemeinden (§ 1
des Strassengesetzes vom 27. September 1981). Pri­vatrechtliche
Vereinbarungen über solche Verkehrsflächen sind ausgeschlossen. Demge­genüber
kann ein privater Eigentümer über sein Grundstück frei verfügen. Insbesondere
ist es ihm anheim gestellt, die Parzelle mit privaten Wegrechten zu belasten
oder einen Teil davon zu Erschliessungszwecken abzutrennen. Bei der Xstrasse
handelt es sich um eine öffentliche, dem Gemeingebrauch gewidmete
Gemeindestrasse. Die für den Strassenaus­bau abgetretenen 114 m2 sind
heute Teil der ausgebauten Strasse. Sie sind daher von der massgeblichen
Grundfläche in Abzug zu bringen. Was die Beschwerdeführerin gegen den Entscheid
der Baurekurskommission II vorbringt, vermag nicht durchzudringen. Aus dem
zitierten Entscheid vom 10. März 1994 (VB 93/0202) lässt sich nichts zu
Gunsten der Be­schwerdeführerin ableiten. Dort ging es um ein gemäss
Baubewilligung entlang des Bau­grundstücks zu erstellendes Trottoir. Die
Pflicht zur Erstellung dieses Trottoirs beruhte auf keiner übergeordneten
Festlegung. Aus erschliessungsrechtlichen Gründen war das Trottoir sodann weder
für das Baugrundstück noch für Nachbarparzellen erforderlich, da bereits auf
der gegenüberliegenden Strassenseite ein Gehweg bestand. Aus diesen Gründen hat
das Verwaltungsgericht die Fläche des betreffenden Trottoirs als zur
massgeblichen Grundflä­che gehörend gewürdigt. Das entspricht der zitierten
Praxis, wonach lediglich Verkehrsflä­chen, die auf übergeordneten Festlegungen
beruhen, nicht zur massgeblichen Grundfläche gehören. An dieser klaren und auch
praktikablen Abgrenzung ist festzuhalten. Zu den Ver­kehrsflächen, die auf
übergeordneten Festlegungen beruhen, gehören Verkehrsflächen, die ihre
Grundlage wie hier in kommunalen (oder auch kantonalen) Verkehrsplänen haben.
Gleiches gilt aber auch für Verkehrsflächen, die in einem Quartierplan
festgelegt werden. Solche Erschliessungsanlagen gehen nach ihrer Vollendung
gemäss der vom Verwaltungs­gericht als ausnahmslos geltend gewürdigten
Vorschrift von § 171 PBG in das Eigentum der Gemeinde über (RB 1998
Nr. 102) und sind damit allgemein dem öffentli­chen Ver­kehr zugänglich.
Alle andern Verkehrsflächen gehören im Sinn der zitierten Rechtspre­chung zum
neu gefassten § 259 PBG zur massgeblichen Grundfläche.
An der geschilderten Rechtslage ändern die
von der Beschwerdeführerin aufgeli­steten Sonderfälle der Inanspruchnahme
öffentlichen Grundes bzw. öffentlicher Verkehrs­flächen durch private Bauten
nichts. Bei all diesen Tatbeständen geht es jeweils um ein­zelne Bauten, die
unter bestimmten Voraussetzungen im, auf oder über dem öffentlichen Grund
zulässig sind. Das sind etwa Bauten, die innerhalb des Bauliniengebiets in
Anwen­dung von § 99 Abs. 1 und 2 PBG zulässig sind oder solche,
wo die Inanspruchnahme öf­fentlichen Grundes gestützt auf eine
konzessionsrechtliche Bewilligung gemäss § 231 Abs. 1 PBG erfolgt.
Was die Beschwerdeführerin schliesslich aus der in § 237 Abs. 3 PBG
vorgesehenen Möglichkeit der Fahrbahnüberdeckung für den vorliegenden Fall
ableiten will, ist schwer zu sehen. Einerseits würde es sich bei der
Überdeckung nicht um eine Ver­kehrsfläche handeln. Anderseits wäre ohnehin
fraglich, ob die Bestimmung auf öffentliche, dem Gemeingebrauch gewidmete
Strassen zur Anwendung kommen kann. Jedenfalls be­treffen die von der
Beschwerdeführerin aufgelisteten Fälle andere Fragen, als sie im vorlie­genden
Fall zur Diskussion stehen und zu entscheiden sind. Keinesfalls lässt sich
daraus ableiten, dass auch öffentliche Verkehrsflächen, die auf übergeordneten
Festlegungen be­ruhen, zur massgeblichen Grundfläche im Sinn von § 259 PBG
gehören. Anzufügen ist, dass die in den Landabtretungsverhandlungen getroffene
Vereinbarung, wonach die abge­tretene Landfläche zur massgeblichen Grundfläche
zu zählen sei (Erwägungen zur Baube­willigung, S. 2 unten), unbeachtlich
ist. Auch in diesem Zusammenhang ist der Baurekurs­kommission II zu
folgen. Dass hier die Voraussetzungen vorlägen, wie sie gemäss verwal­tungsgerichtlicher
Rechtsprechung für die Annahme einer bindenden behördlichen Zusi­cherung
erforderlich sind, macht die Beschwerdeführerin nicht geltend. Der Rekursent­scheid
erweist sich damit insgesamt als rechtskonform. Von einem willkürlichen,
§ 259 PBG verletzenden Entscheid, der zudem in Widerspruch zum Grundsatz
der Gesetzmäs­sigkeit staatlichen Handelns stehen soll, kann nicht die Rede
sein. Da nicht geltend ge­macht wird, der Mangel der zu grossen Baumasse könne
"ohne besondere Schwierigkei­ten" mittels Nebenbestimmung im Sinn von
§ 321 Abs. 1 PBG geheilt werden (vgl. Re­kursentscheid S. 6),
ist dieser Frage nicht weiter nachzugehen.
Damit erweist sich die Beschwerde insgesamt
als unbegründet und ist abzuweisen.
4. Angesichts dieses Verfahrensausgangs wird
die Beschwerdeführerin kosten­pflichtig. Ein Anspruch auf eine
Parteientschädigung steht ihr damit von vornherein nicht zu. Vielmehr hat sie
der Beschwerdegegnerschaft eine solche Vergütung auszurichten. Angemessen sind
insgesamt Fr. --.--.
Demgemäss
entscheidet das Verwaltungsgericht:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
…