zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00063 · 2023-06-22 · de

Baubewilligung | Grundstücksinterne Ausnützungsübertragung; Ausnahmebewilligung im Zusammenhang mit Baugrundstück, das zu 85,55 % der Gesamtfläche der Wohnzone W3 und zu 14,45 % der Gesamtfläche der Wohnzone W4 zugewiesen ist. Das geplante Bauvorhaben hält die gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO in der Wohnzone W3 geltende Ausnützungsziffer von max. 90 % nur ein, wenn dem allein in der Bauzone W3 gelegenen Bauvorhaben die Grundstücksfläche der gesamten Parzelle zugrunde gelegt werden darf (E. 3.1). In jeder Zone sind die massgebenden Vorschriften einzuhalten; Mischrechnungen zur Kompensation von Minder- und Mehrausnützung in verschiedenen Bauzonen dürfen nicht vorgenommen werden (E. 3.2). Entgegen den Beschwerdeführenden bleibt kein Raum für die Berücksichtigung einer in einer anderen Zone liegenden Teilfläche einer Parzelle für die Ausnützung einer Zone. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung würde dies auf eine interzonale Ausnützungsübertragung hinauslaufen (E. 3.4). Besondere Verhältnisse im Sinne von § 220 Abs. 1 PBG liegen im vorliegenden Fall zum Teil darin, dass es sich nicht um ein grosses Grundstück handelt, das in verschiedene Zonen unterteilt wurde. Dabei ist der Teil, der der Zone W4 zugeteilt wurde, mit einer Fläche von 96 m2 aussergewöhnlich klein. Hinzu kommt, dass – weil für die übrigen zusammenhängenden, der Bauzone W4 zugeteilten Grundstücke ein verbindlicher Gestaltungsplan gilt – eine Übertragung der Ausnützung des der Zone W4 zugeteilten Teils des Baugrundstücks kaum in Frage kommt. Sodann ist aufgrund der geringen Grösse und der langgezogenen Form des südlichen Teils der Parzelle nicht davon auszugehen, dass er sich eigenständig überbauen oder als Bauland veräussern lässt. Der Gesetzgeber hatte beim Erlass von § 259 Abs. 1 PBG kaum die Situation vor Augen, dass die Zuweisung eines Grundstücksteils zu einer Zone mit höherer Ausnützung (hier Zone W4) als das übrige Grundstück (hier: Zone W3) dazu führt, dass für diesen Teil faktisch eine Ausnützung von nullresultiert (E. 4.2.2). Ein Dispens im Sinne von § 220 PBG verstösst weder gegen den Sinn und Zweck von § 259 Abs. 1 PBG, noch resultiert daraus eine unzumutbare Benachteilung von Nachbarn (E. 4.3).Gutheissung und Rückweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 22.06.2023 VB.2023.00063
Zurich Verwaltungsgericht 22.06.2023 VB.2023.00063
Zurigo Verwaltungsgericht 22.06.2023 VB.2023.00063

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00063
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Geschäftsnummer:
VB.2023.00063
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 22.06.2023
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Grundstücksinterne Ausnützungsübertragung; Ausnahmebewilligung im Zusammenhang mit Baugrundstück, das zu 85,55 % der Gesamtfläche der Wohnzone W3 und zu 14,45 % der Gesamtfläche der Wohnzone W4 zugewiesen ist.
Das geplante Bauvorhaben hält die gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO in der Wohnzone W3 geltende Ausnützungsziffer von max. 90 % nur ein, wenn dem allein in der Bauzone W3 gelegenen Bauvorhaben die Grundstücksfläche der gesamten Parzelle zugrunde gelegt werden darf (E. 3.1). In jeder Zone sind die massgebenden Vorschriften einzuhalten; Mischrechnungen zur Kompensation von Minder- und Mehrausnützung in verschiedenen Bauzonen dürfen nicht vorgenommen werden (E. 3.2). Entgegen den Beschwerdeführenden bleibt kein Raum für die Berücksichtigung einer in einer anderen Zone liegenden Teilfläche einer Parzelle für die Ausnützung einer Zone. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung würde dies auf eine interzonale Ausnützungsübertragung hinauslaufen (E. 3.4).
Besondere Verhältnisse im Sinne von § 220 Abs. 1 PBG liegen im vorliegenden Fall zum Teil darin, dass es sich nicht um ein grosses Grundstück handelt, das in verschiedene Zonen unterteilt wurde. Dabei ist der Teil, der der Zone W4 zugeteilt wurde, mit einer Fläche von 96 m2 aussergewöhnlich klein. Hinzu kommt, dass – weil für die übrigen zusammenhängenden, der Bauzone W4 zugeteilten Grundstücke ein verbindlicher Gestaltungsplan gilt – eine Übertragung der Ausnützung des der Zone W4 zugeteilten Teils des Baugrundstücks kaum in Frage kommt. Sodann ist aufgrund der geringen Grösse und der langgezogenen Form des südlichen Teils der Parzelle nicht davon auszugehen, dass er sich eigenständig überbauen oder als Bauland veräussern lässt. Der Gesetzgeber hatte beim Erlass von § 259 Abs. 1 PBG kaum die Situation vor Augen, dass die Zuweisung eines Grundstücksteils zu einer Zone mit höherer Ausnützung (hier Zone W4) als das übrige Grundstück (hier: Zone W3) dazu führt, dass für diesen Teil faktisch eine Ausnützung von null resultiert (E. 4.2.2). Ein Dispens im Sinne von § 220 PBG verstösst weder gegen den Sinn und Zweck von § 259 Abs. 1 PBG, noch resultiert daraus eine unzumutbare Benachteilung von Nachbarn (E. 4.3).
Gutheissung und Rückweisung.
Stichworte:
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
AUSNÜTZUNG
AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG
BESONDERE VERHÄLTNISSE
GRUNDSTÜCKSINTERN
Rechtsnormen:
§ 220 PBG
§ 220 Abs. 1 PBG
§ 220 Abs. 2 PBG
§ 220 Abs. 3 PBG
§ 259 Abs. 1 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2023.00063
Urteil
der 1. Kammer
vom
22. Juni 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert,
Gerichtsschreiber Jonas Alig.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
A.
Mit
Beschluss vom 15. März 2022 verweigerte die Bausektion der Stadt Zürich A
und B die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit
acht Wohnungen und fünf Abstellplätzen im Freien auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in Zürich.
B.
Mit
Beschluss vom 31. Mai 2022 trat die Bausektion der Stadt Zürich auf das
Wiedererwägungsgesuch von A und B nicht ein und wies den Eventualantrag, es sei
für die Anrechnung der in der Wohnzone W4 gelegenen Teilfläche an die
massgebliche Grundfläche eine Ausnahmebewilligung nach § 220 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu erteilen, ab.
II.
A.
Gegen
den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 15. März 2022 erhoben A
und B mit Eingabe vom 14. April 2022 vorsorglich Rekurs beim
Baurekursgericht des Kantons Zürich.
B.
Gegen
den Entscheid der Bausektion der Stadt Zürich vom 31. Mai 2022 gelangten A
und B mit Rekurs vom 6. Juli 2022 an das Baurekursgericht.
C.
Mit
Entscheid vom 16. Dezember 2022 vereinigte das Baurekursgericht die beiden
Verfahren und wies die Rekurse ab.
III.
Dagegen erhoben A und B mit Eingabe vom 1. Februar
2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, der
angefochtene Rekursentscheid sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdegegnerin – aufzuheben und es sei die Beschwerdegegnerin
einzuladen, das Bewilligungsverfahren fortzuführen.
Am 24. Februar 2023 beantragte das Baurekursgericht
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort
vom 6. März 2023 beantragte die Bausektion der Stadt Zürich die Abweisung
der Beschwerde. Mit Schreiben vom 13. März 2023 erklärten A und B, sie
würden auf eine weitere Stellungnahme verzichten.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Nachdem
die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls gegeben sind, ist auf die
Beschwerde einzutreten.
2.
Das Baugrundstück mit einer Fläche von 671 m
2
ist
nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) zu 85,55 %
der Gesamtfläche (574 m
2
) der Wohnzone W3 und (südwestlich) zu
14,45 % der Gesamtfläche (96 m
2
) der Wohnzone W4
zugewiesen. Die Bauparzelle ist mit einem Wohnhaus überstellt, das
vollumfänglich in der Wohnzone W3 liegt. Geplant ist dessen Abbruch und
die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit acht Wohneinheiten und fünf
Autoabstellplätzen im Freien. Das Bauvorhaben soll vollumfänglich in der Wohnzone W3
zu liegen kommen und teilweise bis zur grundstücksinternen Zonengrenze reichen.
Der der Wohnzone W4 zugewiesene Teil der Bauparzelle
liegt – ebenso wie die ebenfalls (teilweise) der Wohnzone W4 zugeteilten
Nachbarsparzellen Kat.-Nrn. 03 und 04 – im Perimeter des öffentlichen
Gestaltungsplans "E-Strasse Teilgebiete A und C–F
Wohnen/Gewerbe", der vom Stadtrat auf den 1. Oktober 2022 in Kraft
gesetzt wurde. Anders als für die Parzelle Kat.-Nr. 04 sowie die weiteren
zusammenhängenden Parzellen der Wohnzone W4 wurden mit dem Gestaltungsplan
für den der Wohnzone W4 zugewiesenen Teil der Bauparzelle sowie für die
Parzelle Kat.-Nr. 03 indes keine Festlegungen getroffen; es gelten hierfür
die Bestimmungen der BZO (Art. 3 Abs. 2 der Vorschriften zum
öffentlichen Gestaltungsplan "E-Strasse Teilgebiete A und C–F
Wohnen/Gewerbe" vom 26. Februar 2020 [Vorschriften GP]).
3.
Die Beschwerdeführenden rügen, es sei zu Unrecht von einer
Überschreitung der zulässigen maximalen Ausnützungsziffer ausgegangen worden.
3.1
Das
geplante Bauvorhaben hält die gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO in der
Wohnzone W3 geltende Ausnützungsziffer von max. 90 % nur ein, wenn
dem allein in der Bauzone W3 gelegenen Bauvorhaben die Grundstücksfläche
der gesamten Parzelle zugrunde gelegt werden darf. Ansonsten überschreitet es
mit einer Ausnützung von 105 % (602 m
2
/575 m
2
) die
geltende Ausnützungsziffer.
3.2
In jeder
Zone sind die massgebenden Vorschriften einzuhalten; Mischrechnungen zur
Kompensation von Minder- und Mehrausnützung in verschiedenen Bauzonen dürfen
nicht vorgenommen werden (BGr, 21. Juni 2016, 1C_30/2016, E. 3.1 mit
Hinweisen;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/
Thomas
Wipf/Daniel
Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,
Wädenswil 2019, S.
921).
Das Bundesgericht vertritt die Auffassung, eine interzonale
Ausnützungsanrechnung hätte – im Kontext von Zonen mit unterschiedlichen
Nutzungsvorschriften – zur Folge, dass für das Gebiet längs der Zonengrenze
verschiedene Nutzungsziffern gelten würden und damit Bauten mit
unterschiedlicher Ausnützung des Bodens entstünden, was nicht dem Sinn des
Gesetzes entsprechen könne. Es würde zudem bedeuten, dass die vom Zonenplan
festgelegten Zonengrenzen missachtet und durch gewöhnliche Verwaltungsverfügung
die vom kommunalen Gesetzgeber beschlossene Unterteilung des Baugebiets
verändert würde (BGE 109 Ia 188 E. 3 mit Hinweisen; BGr, 18. Juli
2006, 1P.256/2006, E. 2.5 = ZBl 108/2007 S. 446; vgl. BGr, 21. Oktober
2020, 1C_82/2020, E. 3.5). Eine Ausnahme von der Regel des
Übertragungsverbots sei nur aufgrund einer ausdrücklichen Gesetzesvorschrift
zulässig (BGE 109 Ia 31 E. 6a; BGr, 18. Juli 2006, 1P.256/2006,
E. 2.5 = ZBl 108/2007 S. 446). Unlängst hielt das Bundesgericht
im Rahmen einer entscheidtragenden Begründung fest, dass diese Überlegungen
nicht davon abhängen, ob die betreffende Zonengrenze zwischen Grundstücken oder
quer durch ein Grundstück oder mehrere Grundstücke verläuft. Es rechtfertige
sich daher auch nicht, von der darauf beruhenden bundesgerichtlichen
Rechtsprechung abzuweichen, wenn die Zonengrenze ein Grundstück teile (BGr, 21. Oktober
2020, 1C_82/2020, E. 3.5).
3.3
Die für
die Ermittlung der zulässigen baulichen Dichte anrechenbare Grundfläche ist
laut § 259 Abs. 1 PBG in der hier anwendbaren, bis am 28. Februar
2017 geltenden, Fassung die von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch
nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstückteile der Bauzone.
§ 259 Abs. 1 PBG stellt keine Grundlage für eine
Ausnützungsübertragung dar. Hinsichtlich Arealüberbauungen im Sinn von § 69 ff.
PBG sind bei Arealen unterschiedlicher Zonenzugehörigkeit dagegen gemäss § 72
Abs. 3 PBG beschränkte Ausnützungsverschiebungen zulässig. Lehre und
Rechtsprechung gehen davon aus, dass – e contrario – interzonale
Ausnützungsverschiebungen ausserhalb von Arealüberbauungen ausgeschlossen seien
(VGr, 14. März 2007, VB.2006.00322, E. 3.3.1; 12. Januar 2011,
VB.2010.00574, E. 3.3.2; 22. Oktober 2020, VB.2020.00397, E. 3.2;
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 929 f. und S. 932), was nach
bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht willkürlich ist (BGr, 5. September
1997, 1P.193/1997/1P. 195/1997 E. 2c mit Hinweisen = ZBl 100/1999 S. 221;
BGr, 21. Oktober 2020, 1C_82/2020, E. 3.7).
3.4
Entgegen
den Beschwerdeführenden bleibt auch kein Raum für die Berücksichtigung einer in
einer anderen Zone liegenden Teilfläche einer Parzelle für die Ausnützung einer
Zone. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung würde dies auf eine interzonale
Ausnützungsübertragung hinauslaufen. Solche Grundstücksflächen sind – wegen der
sie teilenden Zonengrenze – einzeln für sich zu betrachten (BGr, 21. Oktober
2020, 1C_82/2020, E. 3.6; vgl. auch E. 3.8; vgl. Alain Griffel,
Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 4. A., Zürich/St. Gallen
2021, S. 204).
3.5
Gemäss Art. 13
Abs. 1 BZO gilt in der Wohnzone W3 eine Ausnützungsziffer von
max. 90 % und in der Wohnzone W4 eine solche von 120 %. Es
handelt sich folglich um verschiedene Zonen mit unterschiedlichen Vorschriften
zur Ausnützung. Die Berücksichtigung der Grundstücksfläche der gesamten
Parzelle kommt für die Berechnung der gemäss Wohnzone W3 zulässigen
Ausnützung auf der Grundlage von § 259 Abs. 1 PBG nicht in Frage.
3.6
Die
Beschwerdeführenden dringen mit ihrer Rüge nicht durch.
4.
Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, dass – sofern
davon ausgegangen werde, dass die Ausnützungsziffer von 90 % nicht
eingehalten werde – im Sinne von § 220 PBG ein Dispens von § 259 Abs. 1
PBG erteilt werden müsse. Demnach sei die Berücksichtigung der gesamten
Grundstücksfläche der Bauparzelle für die Berechnung der zulässigen Ausnützung
im Rahmen der Bestimmungen zur Wohnzone W3 (Ausnützungsziffer von max. 90 %)
zu erlauben.
4.1
Von
Bauvorschriften ist gemäss § 220 PBG im Einzelfall zu befreien, wenn besondere
Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften
unverhältnismässig erscheint (Abs. 1). Dabei dürfen Ausnahmebewilligungen
nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreien,
und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen, es sei denn, es würde
die Erfüllung einer dem Gemeinwesen gesetzlich obliegenden Aufgabe verunmöglicht
oder übermässig erschwert (Abs. 2). Ein Nachbar darf durch
Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht unzumutbar
benachteiligt werden; Ausnahmebewilligungen dürfen jedoch nicht von der
Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht werden (Abs. 3).
4.2
4.2.1
Gemäss gefestigter Rechtsprechung sind unter "besonderen
Verhältnissen" Situationen zu verstehen, die wesentlich von den
tatsächlichen Verhältnissen abweichen, die der Gesetzgeber im Auge gehabt hat (VGr,
9. Mai 2019, VB.2018.00467, E. 7.3; 2. März 2017, VB.2016.00373,
E. 4.3, je mit Hinweisen und auch zum Folgenden). Es handelt sich um
Sachverhalte, die der Gesetzgeber bei richtiger Voraussicht anders normiert
hätte, sodass ihnen die Allgemeinordnung nicht mehr gerecht zu werden vermag.
Es versteht sich daher von selbst, dass Sachumstände, die in einer Vielzahl von
Fällen angeführt werden könnten, eine Ausnahmebewilligung nicht zu
rechtfertigen vermögen.
Besondere, eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse
können insbesondere in der Form, Lage oder Topografie des Baugrundstücks
liegen, aber auch in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der Zweckbestimmung
des Gebäudes (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4; VGr, 2. März
2017, VB.2016.00373, E. 4.3; Charlotte Good-Weinberger, Die
Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere nach § 220 des zürcherischen
Planungs- und Baugesetzes, Zürich 1990, S. 102 ff.; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 1438). Nicht massgeblich ist jedoch, ob es sich beim konkreten
Sachverhalt um einen Einzelfall handelt oder ob entsprechende tatsächliche
Verhältnisse ihrem Wesen nach in weiteren Fällen gegeben sind oder sein könnten
(VGr, 20. Dezember 2017, VB.2017.00019, E. 6.3, auch zum Folgenden;
RB 1981 Nr. 126). So können beispielsweise in der Steilheit eines Geländes
besondere Verhältnisse liegen, auch wenn noch andere Parzellen in einer
Gemeinde ebenso betroffen sind (VGr, 19. Dezember 2007, VB.2007.00358,
E. 1.2; 22. März 2006, VB.2005.00519, E. 5 [nicht publiziert]).
4.2.2
Dass der bestimmungsgemässe Gebrauch einer Parzelle unterschiedlichen
Nutzungsregimes untersteht und daher nicht einheitlich ist, kann für das
Bundesgericht "namentlich bei grossen Grundstücken vorkommen" (BGr,
12. März 2019, 1C_653/2017, E. 3.3).
Besondere Verhältnisse liegen
im vorliegenden Fall zum Teil darin, dass es sich nicht um ein grosses
Grundstück handelt, das in verschiedene Zonen unterteilt wurde. Dabei ist der
Teil, der der Zone W4 zugeteilt wurde, mit einer Fläche von 96 m
2
aussergewöhnlich
klein (vgl. zu dieser Situation Arnold Marti, Urteilsbesprechung Bundesgericht,
I. Öffentlichrechtliche Abteilung, 18. Juli 2006, 1P.256/2006, ZBl 2007
S. 446 ff., S. 451 f. mit Hinweis auf Felix Huber, Die
Ausnützungsziffer, Zürich 1986, S. 84). In ihrem Entscheid vom 31. Mai
2022 führte die Bausektion denn auch aus, dass die vorliegende Zonierung
"nicht ganz dem Regelfall entspricht", was die Vorinstanz – obwohl
sie die Meinung vertritt, dass es sich nicht um einen Einzelfall handle –
grundsätzlich bestätigt.
Hinzu kommt, dass – weil (mit Ausnahme der Parzelle
Kat.-Nr. 03) für die übrigen zusammenhängenden, der Bauzone W4 zugeteilten
Grundstücke ein verbindlicher Gestaltungsplan gilt – eine Übertragung der
Ausnützung des der Zone W4 zugeteilten Teils des Baugrundstücks kaum in Frage
kommt. Ausnützungsübertragungen dürfen nämlich nur innerhalb des gleichen
Zonenabschnitts bzw. einer zusammenhängenden Fläche der entsprechenden Zone
vorgenommen werden (VGr, 12. Januar 2011, VB.2010.00574, E. 3.3.5 =
BEZ 2011 Nr. 7; 14. März 2007, VB.2006.00322, E. 3.3.3 = BEZ
2007 Nr. 20; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 930). Sodann ist aufgrund
der geringen Grösse und der langgezogenen Form des südlichen Teils der Parzelle
nicht davon auszugehen, dass er sich eigenständig überbauen oder als Bauland
veräussern lässt. Der Gesetzgeber hatte beim Erlass von § 259 Abs. 1
PBG kaum die Situation vor Augen, dass die Zuweisung eines Grundstücksteils zu
einer Zone mit höheren Ausnützung (hier Zone W4) als dem übrigen Grundstück
(hier: Zone W3) dazu führt, dass für diesen Teil faktisch eine Ausnützung von
null resultiert.
Im Bereich des Gestaltungsplans ist für die der Zone W4
zugewiesenen Grundstücke hingegen eine erhebliche Ausnützung zulässig.
Gegenüber der Grundordnung inklusive Ausnützungsprivilegierung sowie inklusive
Arealüberbauungsbonus (Art. 8 Abs. 6 BZO) soll eine Mehrausnützung
von 10 % möglich sein (Auszug aus dem Protokoll des Stadtrats von Zürich
vom 7. März 2018, 159. Amt für Städtebau, Öffentlicher Gestaltungsplan
"E-Strasse Teilgebiete A und C–F Wohnen/Gewerbe", Zürich-…,
Festsetzung; Abschreibung Postulat, S. 6); resultieren soll eine
Ausnützungsziffer von ca. 267 % (Öffentlicher Gestaltungsplan "E-Strasse
Teilgebiete A und C–F Wohnen/Gewerbe", Zürich-…a, Kreis 11, Kanton
Zürich, Bericht nach Art. 47 RPV vom 19. Dezember 2017, Ziff. 3.4;
vgl. die Visualisierung in …). Relevant ist dies insbesondere darum, weil bezüglich
dieser Grundstücke die zulässige Überbauung und Ausnützung bereits
abschliessend festgelegt ist, weshalb von dieser Seite weder ein Interesse am
Einräumen eines Näherbaurechts noch ein solches am Kauf von Ausnützung bestehen
wird. Auch dies trägt zum Vorliegen besonderer Verhältnisse bei.
Entgegen der Auffassung der Vorinstanz geht es vorliegend
mithin nicht nur darum, dass die der Wohnzone W4 zugeteilte Teilfläche
nicht bebaubar, sondern – absurderweise durch die Zuteilung in eine Wohnzone
mit
höherer
Ausnützung – faktisch auch nicht ausnützbar ist.
4.3
Nachdem
das Vorliegen besonderer Verhältnisse zu bejahen ist, muss nun überprüft
werden, ob durch einen Dispens kein Verstoss gegen den Sinn und Zweck von § 259
Abs. 1 PBG, keine Verletzung von öffentlichen Interessen sowie keine
unzumutbare Benachteiligung von Nachbarn resultieren (§ 220 Abs. 2
und 3 PBG).
4.3.1
Sinn und Zweck des qualifizierten Schweigens von § 259 Abs. 1 PBG
zur Ausnützungsübertragung ist, zu verhindern, dass für das Gebiet längs der
Zonengrenze verschiedene Nutzungsziffern gelten und damit Bauten mit
unterschiedlicher Ausnützung des Bodens entstehen (vgl. E. 3.2).
Ausnützungsziffern prägen nämlich den Charakter einer Zone oder eines Quartiers
wesentlich mit und wahren somit gewichtige öffentliche Interessen (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 1441, S. 931). Bei Dispensen von Ausnützungsvorschriften ist deshalb
besondere Zurückhaltung angebracht (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1441;
vgl. auch BGE 92 I 104 E. 3).
Im vorliegenden Fall ist indes
nicht zu befürchten, dass sich der Charakter der Zone ändert, wenn für die
Berechnung der zulässigen Ausnützung im Rahmen der strengeren Bestimmungen zur Wohnzone W3
ausnahmsweise die gesamte Bauparzelle berücksichtigt werden darf. Rechtlich
wäre ein Bau mit den vorgesehenen Massen auf dem Baugrundstück zulässig; er
müsste um wenige Meter nach Süden versetzt sein und die interne Zonengrenze
überstellen. Faktisch wäre dies aber für die Bauherrschaft im Zusammenhang mit
dem Wegfall von Frei- und Gartenfläche auf der Hauptwohnseite mit erheblichen
Nachteilen verbunden. Zudem würde dies die Vereinbarung eines Näherbaurechts
zum Grundstück Kat.-Nr. 03 erfordern, was aufgrund dessen Zugehörigkeit
zum bereits erwähnten Gestaltungsplan wenig wahrscheinlich erscheint (vgl.
E. 4.2.2).
Durch die Dispensierung im besonderen Einzelfall wird –
entgegen der Auffassung der Vorinstanz – der Sinn und Zweck der Abstufung der
Ausnützungsvorschriften nicht generell in Frage gestellt. Daran ändert nichts,
dass isoliert betrachtet hinsichtlich des Grundstücksteils in der Wohnzone W3
eine Ausnützung von 105 % resultiert, was der maximal zulässigen
Ausnützung in der (nächsthöheren) Wohnzone W4b entspricht.
4.3.2
Mit Blick auf das soeben aufgeführte sind keine öffentlichen Interessen
ersichtlich, die im vorliegenden, besonderen Fall gegen die ausnahmsweise
Berücksichtigung der gesamten Parzellenfläche bei der Berechnung der für die
geplante Wohnbaute – im Rahmen der Bestimmungen der Wohnzone W3 – maximal
zulässigen Ausnützungsziffer sprechen.
4.3.3
Dadurch, dass es rechtlich möglich ist, eine Baute mit der vorgesehenen
Ausnützung auf dem Baugrundstück zu erstellen, ist auch nicht ersichtlich, dass
durch den Dispens Nachbarn unzumutbar benachteiligt würden (vgl. denn auch die
Zustimmung der direkt betroffenen Nachbarn im Südosten zum Bauvorhaben bzw.
Näher- und Grenzbau).
4.4
Im
vorliegenden Fall ist ein Dispens von § 259 Abs. 1 PBG zu erteilen:
Es liegen Verhältnisse vor, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig
erscheint.
Vom der Wohnzone W4 zugewiesenen Grundstücksteil darf so
viel Fläche beansprucht werden, wie für das streitbetroffene Bauvorhaben
benötigt wird. Die nicht beanspruchte Fläche des der Wohnzone W4
zugewiesenen Grundstücksteils bleibt der W4-Nutzung erhalten.
5.
5.1
Nach dem
Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts
vom 16. Dezember 2022 sowie die Beschlüsse der Bausektion der Stadt Zürich
vom 15. März 2022 sowie vom 31. Mai 2022 sind aufzuheben. Die Sache
ist an die Bausektion der Stadt Zürich zurückzuweisen und diese ist einzuladen,
das Bauverfahren im Sinne der Erwägungen fortzusetzen.
5.2
5.2.1
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der unterliegenden
Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG).
Zudem ist die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, den
Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu
bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).
5.2.2
Hinsichtlich der vorinstanzlichen Kosten wird das Unterliegerprinzip (§ 17
Abs. 2 Satz 1 VRG) durch das Verursacherprinzip (§ 17 Abs. 2
Satz 2 VRG) relativiert. Die Bauherrschaft hätte bereits mit der
Baueingabe (zumindest subsidiär) die Erteilung einer Ausnahmebewilligung
verlangen können bzw. müssen (vgl. § 310 Abs. 1 PBG): Damit wäre kein
Wiedererwägungsverfahren notwendig geworden, wodurch die Vorinstanz nur ein
statt zwei Verfahren zu beurteilen gehabt hätte. In diesem Sinne sind die
Rekurskosten je zur Hälfte den Beschwerdeführenden und der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen.
Im Lichte dieser Erwägungen ist die Beschwerdegegnerin sodann
zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Rekursverfahren eine – mit
Blick auf das Verursacherprinzip reduzierte – Parteientschädigung von Fr. 1'500.-
(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
6.
Zur Rechtsmittelbelehrung des nachstehenden Dispositivs
ist Folgendes zu erläutern: Beim vorliegenden Urteil handelt es sich um einen
Rückweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsätzlich als Zwischenentscheid
qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) weiterziehen lässt (BGE
134 II 137 E. 1.3.2). Zwischenentscheide sind vor Bundesgericht nur dann
mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 ff.
BGG) anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken
können (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen
Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder
Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Der
Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. Dezember 2022 sowie die Beschlüsse
der Bausektion der Stadt Zürich vom 15. März 2022 und vom 31. Mai
2022 werden aufgehoben. Die Sache wird an die Bausektion der Stadt Zürich
zurückgewiesen und diese wird eingeladen, das Verfahren im Sinne der Erwägungen
fortzusetzen.
Die
Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 5'670.- werden je zur Hälfte den
Beschwerdeführenden und der Beschwerdegegnerin auferlegt.
Die
Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Rekursverfahren
eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      95.--
Zustellkosten,
Fr. 4'095.--
Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren
eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu
bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.