zh_verwaltungsgericht · VB.2017.00491 · 2018-02-22 · de

Baubewilligung | Anrechenbares Untergeschoss. Erweiterungsbau. Kreuzdach. Kniestock. Das strittige Untergeschoss dient bei objektiver Betrachtung nicht zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken und ist deshalb nicht als anrechenbares Untergeschoss zu qualifizieren. Insbesondere fehlen in einigen Räumen des Untergeschosses Fenster, Wärmedämmungen und Beheizungen (E. 2.). Die Frage nach der Anwendung von § 357 PBG kann offenbleiben, da sich aus den Bauplänen und den Akten keine ursprünglichen Baurechtswidrigkeiten bezüglich Gebäudeabstand, Fassadenlänge, besondere Gebäude und Gebäudehöhe ergeben (E. 3). Das geplante Kreuzdach führt nicht zu einer überdimensionierten Baute, welche die kommunalrechtliche Geschosszahlregelung unzulässig unterlaufen würde. Es liegt auch kein Verstoss gegen § 292 PBG vor. Mit Kreuzgiebeln oder Kreuzdächern abgeschlossene Gebäudeabschnitte sind als Dachgeschosse im Sinn von § 275 Abs. 2 PBG zu qualifzieren (E. 4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 22.02.2018 VB.2017.00491
Zurich Verwaltungsgericht 22.02.2018 VB.2017.00491
Zurigo Verwaltungsgericht 22.02.2018 VB.2017.00491

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00491
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Geschäftsnummer:
VB.2017.00491
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 22.02.2018
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 12.02.2019 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Anrechenbares Untergeschoss. Erweiterungsbau. Kreuzdach. Kniestock.
Das strittige Untergeschoss dient bei objektiver Betrachtung nicht zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken und ist deshalb nicht als anrechenbares Untergeschoss zu qualifizieren. Insbesondere fehlen in einigen Räumen des Untergeschosses Fenster, Wärmedämmungen und Beheizungen (E. 2.).
Die Frage nach der Anwendung von § 357 PBG kann offenbleiben, da sich aus den Bauplänen und den Akten keine ursprünglichen Baurechtswidrigkeiten bezüglich Gebäudeabstand, Fassadenlänge, besondere Gebäude und Gebäudehöhe ergeben (E. 3).
Das geplante Kreuzdach führt nicht zu einer überdimensionierten Baute, welche die kommunalrechtliche Geschosszahlregelung unzulässig unterlaufen würde. Es liegt auch kein Verstoss gegen § 292 PBG vor. Mit Kreuzgiebeln oder Kreuzdächern abgeschlossene Gebäudeabschnitte sind als Dachgeschosse im Sinn von § 275 Abs. 2 PBG zu qualifzieren (E. 4).
Abweisung.
Stichworte:
ANRECHENBARE GESCHOSSZAHL
ANRECHENBARES UNTERGESCHOSS
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAURECHTSWIDRIGKEIT
ERWEITERUNGSBAUTE
GEBÄUDEHÖHE
KNIESTOCK
KREUZDACH
KREUZFIRST
UNTERGESCHOSS
Rechtsnormen:
§ 49 Abs. 3 PBG
§ 275 Abs. 2 PBG
§ 276 Abs. 1 PBG
§ 280 PBG
§ 321 PBG
§ 357 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2017.00491
Urteil
der 1. Kammer
vom
22. Februar 2018
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin
Daniela Kühne.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch
RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    Gemeinderat Volketswil, vertreten durch RA E,
2.1  D,
2.2  H,
2.1 und 2.2 vertreten durch
RA J,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 15. November 2016 erteilte der
Gemeinderat Volketswil D und H die baurechtliche Bewilligung für eine
Aufstockung und den Ausbau des Dachgeschosses des Gebäudes Vers.-Nr. 01
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der F-Gasse 03 in Gutenswil.
II.
Mit Eingabe vom 21. Dezember 2016 erhoben B und A
Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung des Beschlusses vom
15. November 2016 sowie eine Parteientschädigung. Mit Entscheid vom 28. Juni
2017 wurde der Rekurs abgewiesen, soweit darauf eingetreten worden war.
III.
Hiergegen erhoben B und A am 28. Juli 2017 Beschwerde
ans Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung der beiden Entscheide,
eventualiter die Rückweisung zur Neubeurteilung an die Vorinstanz sowie eine
Parteientschädigung.
Das Baurekursgericht
beantragte am 21. August 2017 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. Mit Schreiben vom 12. September 2017 beantragte der
Gemeinderat Volketswil (Beschwerdegegner 1) die Abweisung der Beschwerde,
ebenso sinngemäss D und H (private Beschwerdegegnerschaft 2) mit Schreiben
vom 14. September 2017.
B und A hielten mit Vernehmlassung vom 12. Oktober
2017 an ihren Anträgen fest, ebenso D und H mit Schreiben vom 13. November
2017. B und A liessen sich daraufhin nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Die
Beschwerdeführenden bringen zunächst vor, dass das strittige Untergeschoss nach
dem Bauvorhaben der privaten Beschwerdegegnerschaft 2 samt
Nutzungsbeschränkungsrevers im Grundbuch nach wie vor zu Wohn-, Schlaf- oder
Arbeitszwecken nach § 276 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) bestimmt sei. Das Untergeschoss sei unterteilt in Räume von 20m
2
,
12.12m
2
und zwei à 8m
2
. Somit erfüllten drei Räume die
Mindestfläche gemäss § 303 PBG; die Räume erfüllten auch die erforderliche
Raumhöhe und seien innerlich genügend erschlossen im Sinn von § 305 PBG.
Das Untergeschoss sei des Weiteren mit edlem Plattenboden ausgestattet und
weitestgehend isoliert. Soweit eine künstliche Belichtung und eine künstliche
Beheizung installiert würden, stehe einer Bestimmung zu Wohn-, Arbeits- und
Schlafzwecken nichts im Weg. Es sei unglaubhaft, dass diese Räume nun
umfunktioniert würden. Somit liege ein nach § 276 Abs. 1 PBG
anrechenbares Untergeschoss vor.
Die Vorinstanz habe es unterlassen, einen Augenschein
durchzuführen und diese Tatsachen innerhalb einer Gesamtwürdigung richtig
festzustellen, wodurch der Entscheid diesbezüglich willkürlich sei.
2.2
Die
Beschwerdeführenden sind Eigentümer des nordöstlich an das Baugrundstück
angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 04 am I-Weg 05. Das Baugrundstück
Kat.-Nr. 02 liegt in der Wohnzone W2/45 und ist mit dem Einfamilienhaus
Vers.-Nr. 02 überstellt. Dieses Gebäude weist heute ein anrechenbares
Untergeschoss, ein erstes Vollgeschoss (Erdgeschoss) sowie aufgrund der
Kniestockhöhe von rund 1,2 m (§ 275 Abs. 2 PBG) ein weiteres als
Vollgeschoss geltendes Geschoss unter einem Giebeldach auf.
Das Bauvorhaben umfasst den Ausbau dieses Geschosses zu einem
vollwertigen Vollgeschoss und die Erstellung eines neuen Dachgeschosses unter
Kreuzdach. Weiter soll das Untergeschoss zu einem nicht anrechenbaren
Untergeschoss umgestaltet werden. Der bisher beheizte Hobbyraum wird neu zu
einem unbeheizten Kellerraum umgenutzt. Der grosse Licht- und Lüftungsschacht
mit zughöriger Fensteröffnung wird abgebrochen. Es verbleibt ein kleiner
Schacht zwecks Raumbelüftung. Im Weiteren wird im Untergeschoss die bestehende
Innen-Wärmedämmung abgebrochen und die Heizkreislaufleitung beim
Heizungsverteiler abgehängt und verschlossen.
2.3
Gemäss
Art. 18 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Volketswil
(BZO) sind in der Wohnzone W2/4 zwei Vollgeschosse und zwei Dachgeschosse
zulässig. Ein anrechenbares Untergeschoss ist nur zulässig bei Verzicht auf ein
Vollgeschoss (Art. 18 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 19 Abs. 2
letzter Satz BZO). Ob Räume als "Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume" zu
qualifizieren sind, was zu ihrer Anrechenbarkeit führen würde (§ 276
Abs. 1 PBG), beurteilt sich nicht nach der Bezeichnung in den Bauplänen,
sondern danach, ob sie sich objektiv für eine solche Nutzung eignen (VGr, 24. März
2004, VB.2003.00364, E. 4.2.1).
Der
Entscheid darüber, ob zur Abklärung der baurechtlichen Verhältnisse ein Augenschein
angeordnet wird, steht im Ermessen der anordnenden Behörde. Es besteht nur dann
eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins, wenn die tatsächlichen
Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,
8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010,
5C_512/2009, E. 2.3; VGr, 19. April 2012, VB.2011.00612,
E. 1.3).
2.4
Mit der
Baubewilligung vom 15. November 2016 wurde festgehalten, dass mit der
geplanten Umnutzung des Hobbyraumes von 20,09 m
2
zu einem
Kellerraum der Abbruch des grossen Licht- und Lüftungsschachtes inklusive
Doppelflügelfenster, der Abbruch der räumlich bestehenden Wärmedämmungen und
der Unterbruch der zugehörigen Heizkreisleitung beim Heizungsverteiler
einhergehe. Der kleine Lüftungsschacht im neuen Kellerraum, die Nicht-Beheizung
und die neue Fensterfläche von lediglich 0.35 m
2
liessen keine
Gründe für eine Zweckentfremdung des Raumes erkennen. Das Untergeschoss sei
deshalb kein anrechenbares Vollgeschoss im Sinn von § 276 Abs. 1 PBG.
Diese Ausführungen des Beschwerdegegners 1 werden
durch die Baupläne bestätigt; eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins
bestand deshalb nicht. Aus den Plänen gehen die neue Fensterfläche von
lediglich 0.35 m
2
(0,5 x 0,7 m) und der Abbruch der
Wärmedämmungen im ursprünglichen Hobbyraum eindeutig hervor. Die neue
Fensterfläche entspricht bei einer Bodenfläche von 20,09 m
2
einer
Fläche von rund 1,75 %, was deutlich unter den Mindestanforderungen von 10 %
liegt, welche an zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume gestellt werden (§ 302
Abs. 2 PBG). Somit ergibt sich, dass nicht von einem anrechenbarer Wohn-,
Schlaf- oder Arbeitsraum im Sinn von § 276 Abs. 1 PBG ausgegangen
werden kann. Der anliegende Abstellraum enthält gar keine Fensterfläche. In
allen streitbetroffenen Räumen werden darüber hinaus die Wärmedämmungen
entfernt und wird inskünftig auf eine Beheizung verzichtet. Schliesslich wurde
im Entscheid vom 15. November 2016 gestützt auf § 321 PBG ein
Nutzungsbeschränkungsrevers angeordnet, wonach das streitbetroffene Untergeschoss
nicht zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken genutzt werden darf. Insgesamt
eignet sich das Untergeschoss deshalb in einer objektiven Gesamtbetrachtung
nicht zu solchen Zwecken, wodurch auch die Anrechenbarkeit entfällt.
Daran ändern auch die Ausführungen der Beschwerdeführenden
bezüglich einzelner Elemente der Erschlossenheit der Räume und eines allfällig
edlen Plattenbodens nichts, da genügend objektive Kriterien gegen die Annahme,
die Räume dienten Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken, vorliegen. Somit kann
nicht gefolgert werden, die Beschwerdegegnerschaft bzw. die Vorinstanz hätten
die Tatsachen nicht objektiv gewürdigt. Die von den Beschwerdeführenden
vorgebrachte theoretische Möglichkeit, die Räume in Zukunft irgendwann einmal
wieder zu Hobbyräumen umzufunktionieren, ist eine hypothetische Annahme. Eine
gesetzes- oder bewilligungswidrige Verwendung kann jedenfalls nicht unterstellt
werden. Damit ist das Untergeschoss als nicht mehr anrechenbar zu erachten.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden bringen weiter vor, es lägen diverse Verletzungen von alten
und bestehenden Bauvorschriften vor. Die Baubewilligung wäre deshalb von vornherein
nicht zu erteilen gewesen.
Etwa würden die Gebäude auf den benachbarten Parzellen Nr. 07,
08 und 09 den Grenz- und Gebäudeabstand zum Grundstück und zum Gebäude der
Beschwerdeführenden unterschreiten. Denn die Gesamtlängenfassade nach Art. 18
Abs. 4 BZO der Gemeinde Volketswil betrage 61 Meter, der Grenzabstand
aller drei Gebäude müsste zehn Meter betragen, was aber nicht der Fall sei.
Somit sei Art. 18 Abs. 4 und Art. 19 BZO der Gemeinde Volketswil
verletzt.
Des Weiteren werde die zulässige Gebäudehöhe um 1,9 m
überschritten. Die Garage erfülle die Voraussetzungen von § 49 Abs. 3
PBG nicht. Der Wintergarten bzw. die Garage der Beschwerdegegner 2 hätte
mangels Qualifikation als besonderes Gebäude nicht an die Grenze gebaut werden
dürfen. Die Vorinstanz habe diese Baurechtswidrigkeiten zu Unrecht nicht
geprüft.
Auch der mit Beschluss vom 27. Oktober 2015 bewilligte
Erweiterungsbau sei gemäss § 357 PBG rechtswidrig und nicht gehörig
ausgesteckt worden. Die Vorinstanz wäre gehalten gewesen, die Voraussetzungen
der Erweiterung des vorstehenden Erweiterungsbaus unter dem Gesichtspunkt von § 357
PBG zu prüfen. Dies habe die Vorinstanz aber unterlassen und dadurch das
rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden verletzt bzw. ihr pflichtgemässes
Ermessen nicht ausgeübt.
3.2
Gemäss § 357
PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen,
umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für
eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen
oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für neue oder weitergehende
Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen
vorbehalten.
3.3
Die Frage,
ob die von den Beschwerdeführenden geltend gemachten Baurechtswidrigkeiten
Streitgegenstand des angefochtenen Beschlusses, von § 357 PBG umfasst sind
bzw. § 357 PBG im vorliegenden Fall anzuwenden ist, oder ob § 357 PBG
von den Beschwerdeführenden im Verfahren rechtzeitig geltend gemacht wurde,
kann im Folgenden offenbleiben. Aus den Bauplänen und den Akten ergeben sich ohnehin
keine bestehenden Baurechtswidrigkeiten:
Wie der Beschwerdegegner 1 bereits in seiner
Rekursvernehmlassung vom 6. Februar 2017 festhielt, ist der zulässige
Gebäudeabstand eingehalten. Die Gebäude auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 08,
07, 02, 09 wurden vor der Inkraftsetzung der BZO 2007 in Anwendung der BZO
1994/95 bewilligt. Die Baubewilligung vom 27. Oktober 2015 wurde gestützt
auf die BZO 2007 erteilt. Die Grundstücke lagen damals in der Kernzone II.
Gemäss Art. 12 BZO 1994/95 betrug der kleine Grundabstand 3,5 m, der
grosse Grundabstand 7 m, die Gesamtgebäudelänge 32 m. Der Mehrlängenzuschlag
betrug einen Viertel der Mehrlänge und maximal 5,0 m, die zuschlagsfreie
Grundfassadenlänge betrug 22 m.
Das Hauptgebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 weist
gegenüber dem Grundstück der Beschwerdeführenden einen Abstand von ca. 12 m
auf. Bei einem maximalen Mehrlängenzuschlag von 5 m wäre nur ein Abstand
von 10 m einzuhalten. Da der Mehrlängenzuschlag für den betroffenen
Fassadenteil, wie der Beschwerdegegner 1 in seiner Rekursvernehmlassung richtig
ausführt nur 3,75 m beträgt, würde ein Grenzabstand von 8,75 m nach
Art. 18 BZO 2007 ausreichen, nach Anwendung von Art. 12 BZO 1994/95
sogar ein noch geringerer Grenzabstand.
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden sind für
die Bestimmung der Gesamtgebäudelänge die Fassadenlängen der benachbarten
Hauptgebäude nicht zusammenzurechnen. Die streitbetroffenen Gebäude erscheinen
nach Einblick in die Akten nicht als Wand bzw. als geschlossene Überbauung. Damit
wird die zulässige Gesamtgebäudelänge nicht überschritten. Da die
Beschwerdeführenden diesen Punkt in ihrer Beschwerde nicht weiter substanziieren,
erübrigen sich weitere Ausführungen hierzu.
Bei der Garage bzw. dem Wintergarten auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 02 handelt es sich entgegen der Ausführungen der
Beschwerdeführenden um ein besonderes Gebäude gemäss Art. 41 BZO 2007.
Dieses muss gegenüber dem Grundstück der Beschwerdeführenden nur den kantonalen
Mindestabstand von 3,5 m gemäss § 273 PBG einhalten. Der Abstand der
Garage wurde mit der Baubewilligung vom 15. November 1997 noch auf 4,5 m
vergrössert; somit ist auch hier keine Baurechtswidrigkeit zu erkennen. Der
Wintergarten wurde entgegen der Ausführungen der Beschwerdeführenden am 25. November
1997 bewilligt und an die Ausnützung angerechnet.
3.4
Auch die
zulässige Gebäudehöhe ist nicht überschritten. Die Gebäudehöhe wird gemäss § 280
Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche
auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen. Die Gebäudehöhe beträgt
vorliegend maximal 5,7 m. Im Zeitpunkt der Baubewilligung war die
Gebäudehöhe in Kernzone II gemäss Art. 12 BZO 1994 auf maximal 7,5 m
festgelegt. Das bewilligte Gebäude wies aufgrund des Kniestocks von ca. 1,2 m
zwei Vollgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss auf, und war nach der
BZO 1994 (und auch nach der BZO 2007) baurechtskonform.
3.5
Schliesslich
ergeben sich auch aus den übrigen Ausführungen der Beschwerdeführenden keine
Baurechtswidrigkeiten. Die Beschwerdeführenden rügen insbesondere eine fehlende
Aussteckung des Erweiterungsbaus und verlangen deren Wiederherstellung. Beim
Erweiterungsbau handle es sich zudem um eine Erweiterung gemäss § 357 PBG,
womit eine zusätzliche Erweiterung ausgeschlossen sei.
Das Bauvorhaben des Erweiterungsbaus wurde am 4. September
2015 im Volketswiler und im Amtsblatt des Kantons Zürich publiziert, nachdem es
am 27. August 2015 korrekt ausgesteckt worden war. Davon abgesehen
erklären die Beschwerdeführenden in ihrer Rekursschrift selbst, sie seien des
Bauvorhabens spätestens im Juli 2016 gewahr geworden. Das Vortragen solcher
Rügen erst im Dezember 2016 und damit erst nach mehreren Monaten wäre unter
diesen Umständen, wie die Vorinstanz richtig festhält, nach Treu und Glauben
verspätet. Weitere Baurechtswidrigkeiten sind auch beim Erweiterungsbau nicht
ersichtlich.
4.
4.1
Die Beschwerdeführenden
bringen weiter vor, das geplante Kreuzdach führe im Ergebnis zu einer
überdimensionierten Dachbaute, die den Eindruck eines Vollgeschosses vermittle,
die kommunalrechtliche Geschosszahlregelung in unzulässiger Weise unterlaufe
und § 292 PBG umgehe.
Schliesslich sei die in § 280 PBG verankerte Messweise
für die Gebäudehöhe offensichtlich auf herkömmliche Dächer (Schrägdächer)
konzipiert. Mit der von der Vorinstanz angewendeten Messweise sei § 280
PBG verletzt worden.
Des Weiteren passe die Definition des Kniestocks nach § 275
Abs. 2 PBG nicht auf ein Kreuzdach. Die Vorinstanz habe festgehalten, dass
bei Kreuzfirsten nur vier Kniestockpunkte existierten, dies aber nichts an der
Funktion des Kniestocks ändere. Diese Auslegung widerspreche der Definition
eines Dachgeschosses im Sinn von § 275 Abs. 2 PBG.
Der Innenraum des obersten Geschosses komme insgesamt
durch seine Höhe, seine Fassadenfläche und sein Raumvolumen in seiner ganzen
Erscheinung einem Vollgeschoss viel näher als einem herkömmlichen Dach. Demnach
könnten mit Kreuzgiebeln oder Kreuzdächern abgeschlossene Gebäudeabschnitte
nicht Dachgeschosse im Sinn von § 275 Abs. 2 PBG sein, wie die
Vorinstanz fälschlicherweise erwogen habe. Die Vorinstanz habe somit das Recht
verletzt und den Sachverhalt unvollständig, mithin willkürlich, dargestellt.
4.2
Die zulässige Gebäudehöhe wird gemäss § 280
Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche
auf den darunterliegenden (gewachsenen) Boden gemessen; durch einzelne, bis 1,5 m
tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden nicht beachtet. Massgebend ist die
traufseitige
Fassade; giebelseitig wird nur bei den Gebäudeecken eine Gebäudehöhe
gemessen. (VGr, 5. August 2009, VB.2009.00171, E. 4.1; BEZ 2009 Nr. 41;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und
Baurecht, Band 2, Bau- und Umweltrecht, 5. Auflage, Zürich 2011,
S. 917 f.). Die so gemessene Gebäudehöhe darf bei keinem Gebäudeteil
das zulässige Mass überschreiten.
Die in § 280 PBG definierte Messweise der Gebäudehöhe
ist auf Gebäude mit klassischen Schrägdächern zugeschnitten. Bei anderen
Dachformen muss jeweils im Einzelfall eine dem Sinn und Zweck der Bestimmung
über die Gebäudehöhe gerecht werdende Messweise ermittelt werden (
VGr, 5. August 2009, VB.2009.00171, E. 4.1;
BEZ
2009 Nr. 41; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 923).
4.2.1
Aus den Bauplänen ergibt sich, dass im streitbetroffenen Bauprojekt
Kreuzfirste geplant sind. Wie die Vorinstanz richtig ausführt, liegen bei
Kreuzfirsten über den vorliegend längsrechteckigen Gebäudekörper zwei mittig
gekreuzte Firste und acht Dachflächen vor, nämlich ab jedem der vier
Firstabschnitte deren zwei, die sich nach unten gegen null verjüngen. So
entstehen vier Giebelseiten und keine Trauflängen, sondern Traufpunkte an den
Gebäudeecken.
Die Vorinstanz kam zum Schluss, die Gebäudehöhe sei bei einer
solchen Konstruktion nicht bis zu den Firsten zu messen, sondern bis zu den
besagten Traufpunkten, was die Beschwerdeführenden bemängeln. Die gefundene
Lösung ist jedoch als rechtmässig zu erachten. Dass mit Kreuzdächern maximal
grosse Fassadenflächen mit einem entsprechenden Maximum an Fensterflächen
erzielt werden können, indem die Gebäudehöhe nur noch an vier Punkten
eingehalten werden muss, führt, wie die Vorinstanz richtig ausführt, gemäss Rechtsprechung
nicht zur Unzulässigkeit dieser Dachform (BRGE II Nr. 0130/2013 in: BEZ
2013 Nr. 44, E. 4.2). An diesen vier Traufpunkten ist die zulässige
Gebäudehöhe nach wie vor zu beachten. Aus der bildlichen Darstellung in act. …
geht hervor, dass auch bei der vorliegend geplanten Konstruktion noch ein nicht
unbeträchtlicher Teil des Daches in einem Schrägdach besteht und somit die
analoge Anwendung der Messweise bei Schrägdächern nach § 280 PBG – nämlich
die Messung der Gebäudehöhe bis zur Traufe, bzw. hier den Traufpunkten –
vorliegend durchaus sinnvoll erscheint.
4.2.2
Die vorliegend von der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche
gemessene Gebäudehöhe beträgt 7,8 m. Dies entspricht gemäss Art. 18
Abs. 1 BZO dem in der Wohnzone W2/45 höchstzulässigen Mass. Die
Konklusion der Vorinstanz, die Rüge der Verletzung der Gebäudehöhe sei
unbegründet, erweist sich somit als rechtmässig.
4.3
Zu einer
ähnlichen Schlussfolgerung gelangt man bezüglich des bemängelten Kniestocks.
Die Vorinstanz hat hier festgehalten, dass bei Kreuzfirsten nur vier
Kniestockpunkte existierten, dies aber nichts an der Funktion des Kniestocks
ändere. Diese Auslegung widerspricht gemäss den Ausführungen der
Beschwerdeführenden der Definition eines Dachgeschosses im Sinn von § 275
Abs. 2 PBG.
4.3.1
Für die Abgrenzung zwischen Voll- und Dachgeschossen stellt § 275 Abs. 2
PBG auf die Höhe des Kniestockes ab. Gebäudeabschnitte mit einer Kniestockhöhe
von höchstens 0,90 m gelten als Dachgeschosse. Der Kniestock ist ein
Begriff aus dem Holzbau und bezeichnet einen konstruktionsbedingten Bauteil.
Ein Kniestock entsteht, wenn zwischen dem Dachgeschossboden und der Dachschräge
eine senkrechte Wand geschaffen wird, also wenn der Geschossboden des infrage
stehenden Gebäudeabschnittes unterhalb der Schnittlinie Fassade/Dach liegt.
Andernfalls (Geschossboden gleichauf oder höher als die Schnittlinie
Fassade/Dach) besteht begriffsmässig kein Kniestock. Der Kniestock ist 0,40 m
hinter der Fassade zu messen (§ 275 Abs. 2 PBG). Äusserer
Ausgangspunkt bildet mithin die Fassade. Mit der in § 275 Abs. 2 PBG
geregelten Messweise, die 40 cm hinter der Fassade ansetzt und nicht an
der Aussenmauerinnenseite, wird verhindert, dass die Kniestockhöhe von der
Isolationsdicke der Gebäudeaussenmauern abhängig ist (zum Ganzen
VGr, 25. Januar 2006, VB.2005.00484, E. 4.2.1;
Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 895 f.).
4.3.2
Der Annahme der Vorinstanz, dass bei Kreuzfirsten der Kniestock wie die
Gebäudehöhe nur an den vier Kniestockpunkten zu messen sei, ist beizupflichten.
Dass nur solche vier Punkte existieren, ändert nichts an der Funktion des
Kniestocks, da es sich, wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, hier ebenfalls
um Bauteile mit der vornehmlich statischen Funktion handelt, die
Dachkonstruktion zu tragen, sodass diese nicht direkt auf Dachgeschossdecke
aufgesetzt wird. Deshalb ergibt sich, dass auch mit Kreuzdächern abgeschlossene
Gebäudeabschnitte Dachgeschosse im Sinn von § 275 Abs. 2 PBG sein
können, wenn die Kniestockhöhe höchsten 0,9 m im oben beschriebenen Sinn
beträgt. Die gegenteilige Auffassung würde, wie die Vorinstanz zutreffend
erläutert, zu einer faktischen Unzulässigkeit von Kreuzdächern als Dachform
über Dachgeschossen führen, weil Dachgeschosse mangels Kniestockwänden gar nie
vorliegen könnten.
4.4
Schliesslich
ist dem allgemeinen Einwand der Beschwerdeführenden, mit Kreuzgiebeln oder
Kreuzdächern abgeschlossene Gebäudeabschnitte könnten aufgrund ihrer Höhe,
ihres Volumens und ihrer Fassadenflächen nicht Dachgeschosse im Sinn von § 275
Abs. 2 PBG sein, nicht beizupflichten. Wie bereits oben erwähnt, würde die
gegenteilige Ansicht zu einer faktischen Unzulässigkeit von Kreuzdächern als
Dachform über Dachgeschossen führen.
Die Vorschriften über das Volumen bzw. die Breite von
Dachaufbauten, namentlich § 292 PBG, sind gemäss herrschender Rechtsprechung
und Lehre auf Kreuzfirste nicht anwendbar (BRKE I Nr. 616/1992 in: BEZ
1993 NR. 9; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 948 f.). Bereits deshalb
kann hier keine Verletzung von § 292 PBG vorliegen. Anzuwenden ist
vielmehr die generelle Ästhetiknorm von § 238 PBG (BRGE IV Nr. 0179/2013
in: BEZ 2014 Nr. 9, E. 3.7). Hierzu erheben die Beschwerdeführenden
(wie bereits im Rekursverfahren) keine Rüge, sondern bemängeln lediglich kurz
und in allgemeiner Hinsicht, das Dach sei überdimensioniert. Da keine substanziierte
Einordnungskritik vorliegt, ist hierauf, wie die Vorinstanz ebenfalls
festgestellt hat, nicht näher einzugehen. Der Vollständigkeit halber sei
festgehalten, dass sich aus den vorliegenden Bauplänen jedenfalls keine
mangelhafte Einordnung gemäss § 238 PBG ergibt.
Somit ergibt sich, dass die Beschwerde insgesamt
abzuweisen ist.
5.
Ausgangsgemäss sind die Kosten
des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführenden je zur Hälfte und unter
solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 65 a in Verbindung mit
§ 13 Abs. 2 VRG).
Bei diesem
Verfahrensausgang steht ihnen keine Parteientschädigung zu. Die
Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 hat keine Parteientschädigungen beantragt.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    190.--     Zustellkosten,
Fr. 4'190.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden je zur Hälfte und unter solidarischer Haftung den
Beschwerdeführenden auferlegt.
4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …