zh_verwaltungsgericht · VB.2009.00223 · 2009-08-26 · de

Baubewilligung | Ersetzung des Schrägdachs durch ein Attikageschoss bei Wohn- und Geschäftshaus in Zürich: Abweichen von den Grundmassen; Einordnung; Frage der Übergeschossigkeit. Mit der allseitigen Rückversetzung der Attikafassaden wird gewährleistet, dass der in der Blockrandbebauung ausgeprägte Traufbereich an der Strassenseite bewahrt und durch die Akzentuierung der Gebäudeoberkante der Solitärstellung des Umbauprojekts Rechnung getragen wird. Die Argumentation der Bausektion, die allseitige Rückversetzung des Dachgeschosses erweise sich städtebaulich und architektonisch als wesentlich bessere Lösung als die Regelbauweise, stellt somit eine vertretbare ästhetische Würdigung dar, welche vor den Rechtsmittelbehörden standhält. Das Abweichen von den Grundmassen im Sinne von Art. 24e BZO ist daher nicht zu beanstanden (E. 3.4.2). Das bestehende Gebäude weist bereits ein Vollgeschoss zuviel auf. Da jedoch mit den projektierten Änderungen keine weitergehenden Abweichungen entstehen, die Vollgeschosszahl somit unverändert bleibt und die Gesamtzahl der anrechenbaren Geschosse nicht überschritten wird, erweist sich das Projekt gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG als bewilligungsfähig (E. 5.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 26.08.2009 VB.2009.00223
Zurich Verwaltungsgericht 26.08.2009 VB.2009.00223
Zurigo Verwaltungsgericht 26.08.2009 VB.2009.00223

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00223
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Geschäftsnummer:
VB.2009.00223
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 26.08.2009
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 16.03.2010 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Ersetzung des Schrägdachs durch ein Attikageschoss bei Wohn- und Geschäftshaus in Zürich: Abweichen von den Grundmassen; Einordnung; Frage der Übergeschossigkeit.
Mit der allseitigen Rückversetzung der Attikafassaden wird gewährleistet, dass der in der Blockrandbebauung ausgeprägte Traufbereich an der Strassenseite bewahrt und durch die Akzentuierung der Gebäudeoberkante der Solitärstellung des Umbauprojekts Rechnung getragen wird. Die Argumentation der Bausektion, die allseitige Rückversetzung des Dachgeschosses erweise sich städtebaulich und architektonisch als wesentlich bessere Lösung als die Regelbauweise, stellt somit eine vertretbare ästhetische Würdigung dar, welche vor den Rechtsmittelbehörden standhält. Das Abweichen von den Grundmassen im Sinne von Art. 24e BZO ist daher nicht zu beanstanden (E. 3.4.2).
Das bestehende Gebäude weist bereits ein Vollgeschoss zuviel auf. Da jedoch mit den projektierten Änderungen keine weitergehenden Abweichungen entstehen, die Vollgeschosszahl somit unverändert bleibt und die Gesamtzahl der anrechenbaren Geschosse nicht überschritten wird, erweist sich das Projekt gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG als bewilligungsfähig (E. 5.2).
Abweisung.
Stichworte:
ATTIKAGESCHOSS
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEURTEILUNGSSPIELRAUM
DACHGESCHOSS
EINORDNUNG
EINORDNUNGSMANGEL
ERMESSENSSPIELRAUM
QUARTIERERHALTUNGSZONE
ÜBERGESCHOSSIGKEIT
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 357 Abs. I PBG
Art. 7a BZO Zürich
Art. 24d BZO Zürich
Art. 24e BZO Zürich
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2009.00223
Entscheid
der 1. Kammer
vom
26. August 2009
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretär
Martin Knüsel.
In Sachen
A
,
Beschwerdeführer,
gegen
1.
B AG,
vertreten
durch RA C
,
2.
Bausektion der Stadt
Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 30. Juli 2008 erteilte die
Bausektion der Stadt Zürich der B AG die baurechtliche Bewilligung für diverse
Umbauarbeiten und eine Aufstockung am Wohn- und Geschäftshaus auf der Parzelle
Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in Zürich 8 – Riesbach.
II.
Die hiergegen erhobenen Rekurse von A sowie von E, F und G
wurden von der Baurekurskommission I vereinigt und mit Entscheid vom 20. März
2009 abgewiesen.
III.
Mit Beschwerde vom 21. April 2009 beantragte A dem
Verwaltungsgericht die Aufhebung der Baubewilligung für die Aufstockung, für
die bauliche Erweiterung im 5. Obergeschoss sowie für die 10
Balkon-Neubauten im freizuhaltenden Grenzabstandsbereich auf der der
beschwerdeführerischen Liegenschaft zugewandten Gebäudeseite.
Die Vorinstanz schloss am 4. Mai 2009 auf Abweisung
der Beschwerde. Die private Beschwerdegegnerin beantragte ebenfalls am 4. Mai
2009 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten des Beschwerdeführers. Die Bausektion der Stadt Zürich schloss am 19. Mai
2009 auf Abweisung der Beschwerde. Mit Replik vom 12. Juni 2009 nahm der
Beschwerdeführer zu den Vernehmlassungen der Beschwerdegegnerinnen Stellung.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der Beschwerde gegen einen Entscheid der Baurekurskommission
I zuständig.
A ist Mitglied der
Erbengemeinschaft H, bestehend aus I, J und ihm selbst. Aufgrund der
vorgebrachten Rügen ist der Beschwerdeführer als Gesamteigentümer der
unmittelbar benachbarten Liegenschaft D-Strasse 03 / K-Strasse 04 zur selbständigen
Anfechtung des Rekursentscheids ohne Weiteres legitimiert
(vgl. RB 1984 Nr. 6). Auf die frist- und formgerecht erhobene
Beschwerde ist einzutreten.
2.
Die Bauherrschaft plant neben diversen inneren
Umbauarbeiten und Modifikationen an der Umgebungsgestaltung und den Fassaden
die Ausdehnung des obersten Vollgeschosses auf den Grundriss der übrigen
Vollgeschosse sowie die vertikale Erweiterung des Gebäudes um ein Dachgeschoss
bzw. die Ersetzung des abzubrechenden Schrägdaches durch ein Attikageschoss.
Der Beschwerdeführer macht gegen das Bauvorhaben im
Wesentlichen geltend, die geplante Aufstockung sei mit den gesetzlichen
Einordnungsanforderungen nicht vereinbar. Das heute vorhandene Gebäude D-Strasse
02 basiere auf dem Beschluss Nr. 05 der Bausektion des Stadtrates von
Zürich. Die Gebäudesilhouette habe damals erheblich verkleinert werden müssen.
Das vorgesehene Steildach sei nicht bewilligt worden. Die Höhe des Dachfirstes
habe erheblich – um fast drei Meter – herabgesetzt werden müssen. Im
5. Obergeschoss habe im hofseitigen Bereich die Wohnfläche um 50
Quadratmeter reduziert werden müssen. Die Abänderungseingabe sei am 5. September
1980 genehmigt und das Objekt 1984 erstellt worden. Als freistehendes
Einzelgebäude stelle dieses innerhalb der ansonsten geschlossenen Randbebauung
ein Solitär dar, der mit besonderer Sorgfalt integriert werden müsse, damit er
nicht als Fremdkörper in Erscheinung trete.
Mit dem geplanten Projekt werde nach nur 25 Jahren nicht
nur die angeordnete notwendige Redimensionierung rückgängig gemacht; zusätzlich
werde mit Ausnahmegenehmigungen und Befreiungen über das gesetzliche Höchstmass
hinaus das Gebäude aufgebläht und der Denkmalschutz beeinträchtigt. Im Bereich
des Bauvorhabens würden gleich mehrere Schutzobjekte stehen, deren Erscheinungsbild
beeinträchtigt werde. Auch werde die heute ausgewogene Gebäudesilhouette
gestört. Der Wert des Nachbargebäudes D-Strasse 03 werde durch diesen
Missstand herabgemindert.
3.
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und
Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu
gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung
gilt auch für Materialien und Farben. Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf
Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen.
3.1
Der Beurteilung, ob ein Bauvorhaben die Gestaltungsanforderungen erfüllt,
ist eine objektive Betrachtungsweise zugrunde zu legen (VGr, 18. Juni
1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002,
1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 17. Februar 2000,
BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen,
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 654).
3.2
Der Gemeinde steht bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten
Gesetzesbegriffs "befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw.
qualifizierter Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober
2002, 1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit einer relativ
erheblichen Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20; Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19).
Gemäss § 20 Abs. 1 VRG ist die
Baurekurskommission grundsätzlich zur Ermessenskontrolle befugt, weshalb sie
neben der Rechtmässigkeit auch die Zweckmässigkeit eines kommunalen Entscheids
überprüfen kann. Soweit es jedoch um die Überprüfung eines kommunalen
Einordnungsentscheids geht, darf die Rechtsmittelinstanz wegen des qualifizierten
Ermessensspielraums der Gemeinde ihre eigene Ermessensausübung nicht an die
Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen, wenn deren Entscheid auf
einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht. Sie darf nur
dann einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde
sachlich nicht mehr vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl
107/2006, S. 430, E. 3.2, mit Bemerkungen von Arnold Marti; RB 1981
Nr. 20, 1986 Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Die
kommunale Behörde kann sich allerdings nur dann auf ihren geschützten
Beurteilungsspielraum berufen, wenn sie spätestens in der Rekursvernehmlassung
die geforderte nachvollziehbare Begründung vorbringt (RB 1991 Nr. 2; VGr,
1. November 2006, VB.2006.0026, E. 3.1, www.vgrzh.ch).
Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den
Vorinstanzen nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 VRG). Es überprüft
deshalb lediglich, ob eine Rekursinstanz die ästhetische Würdigung durch die
kommunale Baubehörde zu Recht für vertretbar halten durfte. Dagegen ist es
nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, eine eigene umfassende Beurteilung der
Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vorzunehmen; damit würde es
seine eigene Kognition überschreiten (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004,
E. 4, ZBl 107/2006, S. 434 ff.).
3.3
Die
Bauherrschaft beabsichtigt, das oberste Vollgeschoss hofseitig auf den
Grundriss der übrigen Vollgeschosse auszudehnen. Ausserdem soll das bestehende
Dachgeschoss unter einem Schrägdach durch ein Attikageschoss über einem Flachdach
ersetzt werden.
Vorab ist festzuhalten, dass die Baubehörde die Situation
heute anders als vor 25 Jahren beurteilen darf. Sie hat nach der heutigen
Rechtslage zu entscheiden und darf insbesondere auch das im Vergleich zu damals
gestiegene öffentliche Interesse an der Schaffung zusätzlichen Wohnraums
berücksichtigen. Bezüglich der Einordnungsproblematik kann sie sich auf den ihr
zustehenden Beurteilungsspielraum berufen, sofern sie diesen vertretbar gehandhabt
hat.
3.4
In
Quartiererhaltungszonen gelten gemäss Art. 24d der Bauordnung der Stadt
Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) erhöhte Anforderungen an die
Dachgestaltung. Zur Wahrung gebietstypischer Strukturmerkmale darf im Interesse
eines besseren Erscheinungsbildes von den Grundmassen abgewichen werden (Art. 24e
BZO).
3.4.1
Die Bausektion erlaubte der privaten Beschwerdegegnerin für die
traufseitige Durchstossung des Dachprofils ein Abweichen von den Vorschriften
über die Dachgestaltung bei Attikageschossen gemäss Art. 7a BZO. Die für
Dachaufbauten maximal zulässige Dachgeschossfläche soll so angeordnet werden,
dass das geplante Attikageschoss nicht nur auf den Traufseiten, sondern
allseitig von den Fassaden zurückgesetzt ist und die Dachkanten umlaufend freigehalten
werden können.
Die Bausektion rechtfertigt das
Abweichen von den Grundmassen im Sinne von Art. 24e BZO mit der speziellen
Lage des bestehenden Gebäudes innerhalb der Blockrandüberbauung. Der
Gebietscharakter der Quartiererhaltungszone zeichne sich durch eine strassenbegleitende,
mehrheitlich geschlossene Bauweise mit prägnanten Strassenräumen und Innenhöfen
oder Ansätzen zu einer Hofbildung aus. Demgegenüber stehe das bestehende Gebäude
als Solitär quer in der Hofrandzeile. Durch die Ausbildung eines
Attikageschosses mit der vorgeschriebenen Firstrichtung würde der
Gebietscharakter weitergehend gestört, weshalb die Trauflinie der
Hofrandgebäude entlang der D-Strasse nicht durch eine Giebelseite unterbrochen
werden soll.
3.4.2
Hierzu ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass die allseits
zurückversetzten Attikafassaden gewährleisten, dass die Gebäudeoberkante nicht
verwischt wird bzw. ihre Prägnanz beibehält. Damit wird der in der
Blockrandbebauung ausgeprägte Traufbereich an der Strassenseite bewahrt und
durch die Akzentuierung der Gebäudeoberkante der Solitärstellung des
Umbauprojekts Rechnung getragen. Die Argumentation der Bausektion, dass durch
die Ausbildung eines Attikageschosses mit der vorgeschriebenen Firstrichtung
der Gebietscharakter weitergehend gestört würde, ist somit ohne Weiteres nachvollziehbar.
Unter diesen Umständen stellt
die Einschätzung der Bausektion, die allseitige Rückversetzung des Dachgeschosses
erweise sich städtebaulich und architektonisch als wesentlich bessere Lösung
und erfülle die Anforderungen an die Dachgestaltung in der Quartiererhaltungszone,
was mit Rücksicht auf die Schutzobjekte in der Nachbarschaft zu begrüssen sei,
eine in jeder Hinsicht vertretbare ästhetische Würdigung dar, welche nach der
oben ausgeführten Rechtsprechung vor den Rechtsmittelbehörden standhält. Das
Abweichen von den Grundmassen im Sinne von Art. 24e BZO ist somit nicht zu
beanstanden.
3.4.3
Inwiefern das geplante Umbauprojekt das Erscheinungsbild der umliegenden
Schutzobjekte beeinträchtigen soll, wird von den Beschwerdeführenden nicht
substanziiert dargelegt. Sie machen diesbezüglich lediglich geltend, das
Gebäude wirke aufgebläht und störe die heute ausgewogene Gebäudesilhouette.
Auch diesbezüglich ist gestützt
auf § 70 in Verbindung mit § 28 VRG auf die eingehenden und
zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz zu verweisen (E. 3.4), wonach die
bauliche Umgebung zwar durchaus tiefere, aber auch gleich hohe und auch höher
aufragende Gebäude umfasse. Bei einer zulässigen Gebäudehöhe von bis zu 18 m
kann vorliegend der Ersatz eines Walmdaches durch ein Attikageschoss schon
angesichts der vorbestehenden Grössenverhältnisse nicht zu einer erdrückenden
Dominanz des Gebäudes führen. Da das Attikageschoss nur unwesentlich höher zu
liegen kommt als das vorbestehende Walmdach und hofseitig das 5. Obergeschoss
lediglich auf den Grundriss der übrigen Vollgeschosse ausgedehnt wird, ist
weder die geltend gemachte Störung der Gebäudesilhouette noch eine unzulässige
Aufblähung des Gebäudes ersichtlich.
3.5
Zusammengefasst
erweist sich der geplante Ersatz des bestehenden Dachgeschosses durch ein
Attikageschoss als mit den Einordnungsanforderungen von § 238 Abs. 1
und 2 PBG vereinbar.
4.
Im Weiteren machen die Beschwerdeführenden geltend, durch
die zwei Meter tiefen Balkone im Grenzbereich zur beschwerdeführerischen
Liegenschaft werde der notwendige freie Gebäudezwischenraum dezimiert. Würden
auch in der Nachbarschaft solche Balkonvorbauten gebaut, betrüge der Abstand
zwischen den Balkonen gerade mal noch drei Meter, was einen nicht
sozialverträglichen Zustand darstellen würde.
Hierzu ist festzuhalten, dass das zürcherische Baurecht
keinen besonderen Schutz der Privatsphäre kennt. Diesem wird lediglich im
Rahmen der primären Bauvorschriften Rechnung getragen. Vorliegend sind die
Grenzabstandsvorschriften eingehalten und auch die in den Grenzabstandsbereich
hineinragenden Balkone verstossen nicht gegen baurechtliche Normen (vgl. § 260
Abs. 3 PBG). Der Einwand, durch die Erweiterung der Balkone im
Grenzbereich werde ein nicht sozialverträglicher Zustand geschaffen, ist somit
nicht entscheidrelevant.
5.
Schliesslich halten die Beschwerdeführenden an ihrer Rüge
fest, das streitbetroffene Gebäude weise ein Vollgeschoss zu viel auf. Das
Ladengeschoss liege ebenerdig zum gewachsenen Terrain. Demnach sei dieses nicht
ein Unter-, sondern ein Erdgeschoss und zähle als Vollgeschoss. Zudem sei das
vorgesehene Attikageschoss baurechtlich als Vollgeschoss und nicht als
Dachgeschoss zu qualifizieren.
5.1
Gemäss § 357
Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften
widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden,
sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine
überwiegenden öffentlichen und nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für
neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die
erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.
5.2
Aufgrund
der Dispensierung von den Dachgestaltungsvorschriften gemäss Art. 7a BZO
erweist sich vorliegend die Qualifizierung des Attikageschosses als Dach- und
nicht als Vollgeschoss gestützt auf Art. 24e BZO ohne Weiteres als
zulässig. Zudem ist mit der in Dispositiv-Ziffer B.3. angeordneten Redimensionierung
der Attikafläche auf das regelkonforme Mass sichergestellt, dass die
Bauherrschaft aus der Dispensierung keinen Vorteil zieht.
Wird mit der Bausektion davon ausgegangen, dass es sich
beim Ladengeschoss um ein Vollgeschoss handelt, weist bereits das bestehende
Gebäude ein Vollgeschoss zu viel auf und verstösst gegen die heute gültigen
Grundmasse (Art. 24g BZO). Da jedoch mit den projektierten Änderungen
keine weitergehenden Abweichungen entstehen, die Vollgeschosszahl somit
unverändert bleibt und die Gesamtzahl der anrechenbaren Geschosse nicht
überschritten wird, erweist sich das Projekt bereits gestützt auf § 357 Abs. 1
PBG als bewilligungsfähig. Die Frage, ob das Ladengeschoss unter dem gewachsenen
Terrain liegt, kann daher offen bleiben.
Überwiegende nachbarliche Interessen, die dem Bauvorhaben
entgegenstehen könnten, werden vom Beschwerdeführer nicht substanziiert
dargelegt und sind auch nicht ersichtlich.
6.
Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist
abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 13
Abs. 2 VRG). Überdies ist er für das Beschwerdeverfahren zu einer
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'000.- an die private
Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'650.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'000.- an die
private Beschwerdegegnerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach
Rechtskraft des Entscheids.
5.    Gegen diesen
Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82
ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die
Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an…