zh_verwaltungsgericht · VB.2015.00492 · 2016-02-04 · de

Baubewilligung | [Gebäudehöhe, gewachsenes Terrain, Interpolation] Indem die Vorinstanz Planunterlagen beizog, ohne dies den Parteien anzuzeigen, verletzte sie deren Anspruch auf rechtliches Gehör (E. 1.2). Heilung durch das Verwaltungsgericht (E. 1.3). Zur Bestimmung der Gebäudehöhe ist bei einem Ersatzneubau auf das im Zeitpunkt der Baueingabe bestehende Terrain abzustellen. Dabei sind Gruben und Senken, welche durch den Abriss der bestehenden Baute entstehen, durch Interpolation fiktiv aufzufüllen; dies gilt auch bei Abgrabungen für Garageneinfahrten, Kellerabgängen u.ä. (E. 2.2). Entlang der im Untergeschoss auf ihrer gesamten Länge freigelegten Westfassade ist der gewachsene Boden durch Interpolation zwischen dem südlich an die Garageneinfahrt angrenzenden Terrain und dem entlang der Nordfassade verlaufenden Terrain zu bestimmen. Eine im Abstand von einem Meter entlang der Nordfassade ansteigende Treppe ist durch Interpolation fiktiv aufzufüllen und hat deshalb keinen Einfluss auf die Bestimmung des massgebenden Terrainverlaufs (E. 2.4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 16..2.04.0 VB.2015.00492
Zurich Verwaltungsgericht 16..2.04.0 VB.2015.00492
Zurigo Verwaltungsgericht 16..2.04.0 VB.2015.00492

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00492
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Geschäftsnummer:
VB.2015.00492
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 04.02.2016
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
[Gebäudehöhe, gewachsenes Terrain, Interpolation]
Indem die Vorinstanz Planunterlagen beizog, ohne dies den Parteien anzuzeigen, verletzte sie deren Anspruch auf rechtliches Gehör (E. 1.2). Heilung durch das Verwaltungsgericht (E. 1.3).
Zur Bestimmung der Gebäudehöhe ist bei einem Ersatzneubau auf das im Zeitpunkt der Baueingabe bestehende Terrain abzustellen. Dabei sind Gruben und Senken, welche durch den Abriss der bestehenden Baute entstehen, durch Interpolation fiktiv aufzufüllen; dies gilt auch bei Abgrabungen für Garageneinfahrten, Kellerabgängen u.ä. (E. 2.2).
Entlang der im Untergeschoss auf ihrer gesamten Länge freigelegten Westfassade ist der gewachsene Boden durch Interpolation zwischen dem südlich an die Garageneinfahrt angrenzenden Terrain und dem entlang der Nordfassade verlaufenden Terrain zu bestimmen. Eine im Abstand von einem Meter entlang der Nordfassade ansteigende Treppe ist durch Interpolation fiktiv aufzufüllen und hat deshalb keinen Einfluss auf die Bestimmung des massgebenden Terrainverlaufs (E. 2.4).
Abweisung.
Stichworte:
AKTENBEIZUG
GEBÄUDEHÖHE
GEWACHSENER BODEN
GEWACHSENES TERRAIN
INTERPOLATION
RECHTLICHES GEHÖR
Rechtsnormen:
§ 5 Abs. 1 ABauV
Art. 29 Abs. 2 BV
§ 280 Abs. 1 PBG
§ 8 Abs. 1 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2015.00492
Urteil
der 1. Kammer
vom
4. Februar 2016
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber Reto Häggi Furrer.
In Sachen
A,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.1
C,
1.2
D,
beide vertreten durch RA E,
2.
Gemeinderat Wettswil a.
A.,
vertreten durch RA F,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Bauentscheid 01 vom 17. November 2014 erteilte
die Gemeinde Wettswil am Albis C und D die baurechtliche Bewilligung für den
Bau eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohnungen anstelle des abzubrechenden
Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der G-Strasse 03
in Wettswil am Albis.
II.
Hiergegen erhob A am 22. Dezember 2014 Rekurs an das
Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung der Baubewilligung. Das
Baurekursgericht hiess den Rekurs teilweise gut und ergänzte den Bauentscheid
mit der Auflage, dass Projektmängel betreffend den Grenzabstand und die
Ausnützung zu korrigieren seien; im Übrigen wies es den Rekurs ab.
III.
A liess am 25. August 2015 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht führen und beantragen, unter Entschädigungsfolge sei der
Rekursentscheid aufzuheben und die Angelegenheit an das Baurekursgericht
zurückzuweisen, eventualiter sei die Baubewilligung zu verweigern. Das
Baurekursgericht beantragte mit Vernehmlassung vom 2. September 2015 die
Abweisung der Beschwerde. In ihren Beschwerdeantworten vom 22. bzw.
28. September 2015 schlossen die Gemeinde Wettswil sowie C und D auf
Abweisung der Beschwerde, Letztere beantragten zudem die Zusprechung einer
Parteientschädigung. Mit Stellungnahmen von A vom 12. Oktober 2015 sowie C
und D vom 26. Oktober 2015 wurde an den jeweiligen Anträgen festgehalten.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Der
Beschwerdeführer rügt eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör,
weil die Vorinstanz Planunterlagen des bisherigen Gebäudes beigezogen habe,
ohne dies den Parteien anzuzeigen. Die Beschwerdegegnerschaft 1 schliesst
sich dieser Kritik unter dem Hinweis an, dass es sich nicht um eine schwere
Gehörsverletzung handle; demgegenüber sind der Beschwerdegegner 2 und die
Vorinstanz der Auffassung, es liege keine Gehörsverletzung vor, weil der Beizug
dieser Planunterlagen nicht erforderlich gewesen sei bzw. diese Pläne nur
"[z]ur Verifizierung der Richtigkeit der Fotografie" beigezogen worden
seien.
1.2
Der
Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (SR 101) umfasst den Anspruch der
Verfahrensbeteiligten, Einsicht in die Akten zu erhalten und zum Inhalt der
Akten bzw. zum Beweisergebnis Stellung zu nehmen (BGE 135 I 187
E. 2.2, 127 I 54 E. 2b; Michele Albertini, Der verfassungsmässige
Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des modernen Staates,
Bern 2000, S. 349 f. mit Hinweisen). In diesem Sinn gewährt § 8
Abs. 1 Satz 1 VRG einen Anspruch auf Akteneinsicht. In der Regel wird
Akteneinsicht nur auf Gesuch hin gewährt. Mindestens eine Orientierungspflicht
der mit der Sache befassten Instanz besteht jedoch dann, wenn sie im Zuge der
Sachverhaltsermittlung (vgl. § 7 Abs. 1 VRG) auf zusätzliche Aktenstücke
abstellt, mit deren Beizug die Parteien nicht rechnen mussten (BGE 132 V 387
E. 3.1; VGr, 23. Oktober 2008, VB.2008.00386, E. 3.1; Alain
Griffel in: derselbe [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich 2014, § 8 N. 8).
Die Vorinstanz hat die Pläne des bisherigen Gebäudes nach
Abschluss des Schriftenwechsels beigezogen und dies den Parteien nicht angezeigt.
Damit hat sie deren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Daran vermögen
auch die Vorbringen von Beschwerdegegner 2 und Vorinstanz, der Beizug
dieser Pläne sei "nicht erforderlich" gewesen bzw. habe nur zur
"Verifizierung" anderer Aktenstücke gedient, nichts zu ändern. Zieht
eine Behörde weitere Aktenstücke bei, so muss sie dies den Parteien unabhängig
davon anzeigen, ob deren Inhalt einen wesentlichen Einfluss auf das Ergebnis
haben kann. Nicht das Gericht, sondern die Parteien haben in diesem Fall zu
entscheiden, ob sie Einsicht in die neu hinzugezogenen Akten nehmen und sich
dazu äussern wollen.
1.3
Nach
ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann eine obere Instanz die Gehörverletzung
einer unteren Instanz heilen, wenn die Verletzung nicht schwer wiegt und die
Rechtsmittelinstanz sowohl Tat- als auch Rechtsfragen uneingeschränkt
überprüft. Selbst bei einer schweren Verletzung ist von einer Rückweisung der
Sache zur Gewährung des rechtlichen Gehörs abzusehen, wenn diese lediglich
einen formalistischen Leerlauf darstellen und zu einer unnötigen Verfahrensverlängerung
führen würde (BGE 133 I 201 E. 2.2, 132 V 387 E. 5.1).
Wie sich sogleich zeigt, wiegt die Gehörsverletzung nicht
schwer. Sie beschlägt sodann die Feststellung des Sachverhalts, welche das
Verwaltungsgericht mit voller Kognition überprüfen kann (§ 50 Abs. 1
in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. b VRG). Schliesslich führte
eine Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu einer unnötigen
Verfahrensverlängerung. Es rechtfertigt sich deshalb, die vorinstanzliche
Gehörsverletzung im Beschwerdeverfahren zu heilen.
2.
2.1
Das
Baugrundstück Kat.-Nr. 02 ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Wettswil am Albis vom 19. Juni 1995 (BZO) in der Wohnzone W2a.
Die Gebäudehöhe beträgt gemäss Art. 14 Abs. 1 BZO maximal 7,5 m.
2.2
Im
vorliegenden Beschwerdeverfahren ist nur noch strittig, ob die Vorschriften
über die Gebäudehöhe eingehalten sind. Die Gebäudehöhe wird gemäss § 280
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG,
LS 700.1) von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche
auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen. Wird – wie hier – eine
Neubaute anstelle einer bisherigen Baute errichtet, ist für die Bestimmung des
gewachsenen Bodens auf das im Zeitpunkt der Baueingabe bestehende Terrain
abzustellen (§ 5 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom
22. Juni 1977 [LS 700.2]; VGr, 25. Februar 2009, VB.2008.00432,
E. 4.2 = BEZ 2009 Nr. 24; VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00156,
E. 3.3).
Wird zur Erstellung des neuen Gebäudes eine bestehende
Baute abgerissen, entstehen regelmässig Gruben und Senken, wo zuvor
Untergeschosse, Garagen und dergleichen gestanden haben. Würde man für die
Bemessung des Neubaus auf diesen tatsächlichen Bodenverlauf abstellen, ergäbe
sich eine unnatürliche und die Neuüberbauung des Grundstücks erheblich
erschwerende Terrainsituation. Gleiches gilt bei Abgrabungen für Garagenzufahrten,
Kellerabgänge und Ähnliches. Lehre und Rechtsprechung begegnen diesem Problem,
indem sie die Fläche innerhalb eines Grundrisses von bestehenden Bauten und
Anlagen allgemein nicht als gewachsenen Boden im Sinn von § 5 Abs. 1
ABauV betrachten, sondern fiktiv auffüllen. Dabei ist im Normalfall der
Bodenverlauf im fraglichen Bereich durch Interpolation aufzufüllen. Innerhalb
von abzubrechenden Gebäuden kann der Bodenverlauf entlang der Fassaden als
Referenz dienen. Eine Interpolation ist nicht nur hinsichtlich des eigentlichen
Gebäudegrundrisses, sondern auch bei unmittelbar an die abzubrechende Baute
angrenzenden Abgrabungen für Garageneinfahrten, Rampen zu Tiefgaragen oder
Kellerabgängen vorzunehmen (zum Ganzen VGr, 21. März 2012, VB.2011.00535,
E. 2.1.1 Abs. 2 [mit weiteren Hinweisen], sowie 6. April 2011,
VB.2010.00704, E. 5.4.1 = BEZ 2011 Nr. 36; Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,
S. 908; Felix Huber, Der gewachsene Boden, PBG-aktuell 4/2002,
S. 5 ff.).
2.3
Strittig
ist vorliegend, wie die Interpolation entlang der Westfassade zu erfolgen habe.
Diese ist im Untergeschoss freigelegt und mit einem Garagentor versehen; der
Bereich zwischen öffentlicher Strasse und Westfassade dient als Zufahrt zur
Garage. Südlich an diese Zufahrt angrenzend befindet sich eine Stützmauer; das
dahinterliegende Terrain weist eine Höhe von 558,02 m.
ü.
M. auf, während der Boden der
Garagenzufahrt sich auf dieser Seite auf einer Höhe von 555,77 m.
ü.
M. befindet. An der nördlichen Seite der
Westfassade befindet sich in deren Flucht ebenfalls eine Stützmauer; direkt hinter
dieser Stützmauer weist das – nördlich des Gebäudes liegende – Terrain eine
Höhe von 556,37 m auf. Die Stützmauer ist durch den Zugang zu einer Treppe
unterbrochen, welche mit einem Abstand von ca. 1 m entlang der
Nordfassade ansteigt. Westlich der Stützmauer, in der nördlichen Erweiterung
der Garagenzufahrt, befindet sich ein Vorplatz, der in der nordöstlichen Ecke
eine Höhe von 555,67 m.
ü.
M. aufweist. Die
Beschwerdegegnerschaft 1 ermittelte die für die Gebäudehöhe massgebende
Höhe des gewachsenen Terrains, indem sie den Geländeverlauf zwischen dem Punkt
558,02 m.
ü.
M. und dem Punkt 556,37 m.
ü.
M. interpolierte. Dies führt zu einer
massgebenden Höhe des gewachsenen Terrains von 556,83 m.
ü.
M.; die Gebäudehöhe beträgt damit 7,37 m. Der Beschwerdegegner 2
hat diese Annahme in der Baubewilligung stillschweigend übernommen und die
Vorinstanz hat sie geschützt.
2.4
2.4.1
Der Beschwerdeführer macht geltend, bei der Interpolation hätte auch der
nördlich an die Garageneinfahrt anschliessende Vorplatz berücksichtigt werden
müssen. Er unterlässt es indes, darzulegen, inwiefern er daraus einen Nutzen
hätte ableiten können. Entlang der Westfassade ist eine Interpolation
jedenfalls zwingend, weil andernfalls an deren südlichem Ende ein unnatürlicher
Geländesprung von 2,25 m entstünde. Würde der Geländeverlauf – unter
Berücksichtigung des Garagenvorplatzes – zwischen der Kote 558,02 m.
ü.
M. und der in der nordöstlichen Ecke des
Garagenvorplatzes liegenden Kote 555,67 m.
ü.
M.
interpoliert, läge das gewachsene Terrain an der hier interessierenden
nordwestlichen Ecke des geplanten Gebäudes bei ca. 557,0 m.
ü.
M. und damit höher als nach der Methode
der Beschwerdegegnerschaft 1. Diese Methode liesse zudem den Geländeverlauf
unmittelbar hinter der östlich an den Vorplatz angrenzenden Stützmauer unberücksichtigt,
was zu einem unnatürlichen Geländeverlauf führte. Es erscheint deshalb
sachgerecht, den Geländeverlauf entlang der Nordfasse für die Interpolation zu
berücksichtigen. Massgebend ist dabei die Geländehöhe unmittelbar an der
nordwestlichen Aussenecke des bisherigen Gebäudes, wobei indes nicht auf die
Höhe der Stützmauer, sondern auf die Höhe des dahinterliegenden Geländes
abzustellen ist. Dies entspricht dem Vorgehen der Beschwerdegegnerschaft 1.
2.4.2
Hinsichtlich der südlichen Stützmauer macht der Beschwerdeführer sodann
sinngemäss geltend, bei Nichtberücksichtigung des Vorplatzes dürfe auch die
dortige Aufschüttung nicht berücksichtigt werden; diese sei in den
ursprünglichen Plänen nicht enthalten. Zunächst ist diese Behauptung
unzutreffend: Wie sich aus der südlichen Fassadenansicht ergibt, war geplant,
das Gelände südwestlich des Gebäudes auf die Höhe des Erdgeschosses aufzuschütten;
dies entspricht dem heutigen Zustand. Sodann behauptet auch der Beschwerdeführer
nicht, dass dieser Bereich erst im Hinblick auf den Neubau umgestaltet worden sei.
Damit ist aber klarerweise der heutige Zustand massgebend.
Dem Begriff des gewachsenen Bodens liegt nach der
zürcherischen baurechtlichen Praxis ein dynamisches, kein statisches Verständnis
zugrunde
(vgl. hierzu VGr, 24. März 2004, VB.2003.00364,
E. 3.3), weshalb der frühere, vor dem Bau des heutigen Gebäudes bestehende
gewachsene Boden nicht mehr massgebend ist. Entsprechend sind die von der Vorinstanz
beigezogenen Pläne des abzubrechenden Gebäudes und der darin eingezeichnete
gewachsene Boden für die Frage des heute massgebenden gewachsenen Bodens nicht
wesentlich.
2.4.3
Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, die Vorinstanz habe zu Unrecht
die der Nordfassade entlangführende Treppe ausser Acht gelassen. Richtigerweise
sei der nördliche Punkt der Interpolation am unteren Ende der Treppe
anzusetzen; diese weise dort die gleiche Höhe wie der westlich anschliessende
Garagenvorplatz auf.
Dem lässt sich nicht folgen. Einerseits führt die Treppe
nicht unmittelbar der Nordfassade entlang, sondern mit einem Abstand von
1 m, und anderseits handelt es sich bei dieser Treppe wiederum um eine
Abgrabung, die dem Geländeverlauf entsprechend fiktiv aufzufüllen ist. Wäre das
Terrain direkt entlang der Nordfassade nicht massgebend, müsste deshalb nicht
auf den Verlauf der Treppe, sondern auf den Verlauf des nördlich daran anschliessenden
Geländes abgestellt werden. Dies führte – wie sich der eingereichten Fotografie
entnehmen lässt – zur gleichen Höhe des massgebenden Terrains wie beim Vorgehen
der Beschwerdegegnerschaft 1. Beide Varianten führen somit zu einer
interpolierten Höhe des gewachsenen Bodens an der nordwestlichen Aussenecke des
geplanten Gebäudes von 556,83 m.
ü.
M.
3.
Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde
abzuweisen ist. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit
§ 65a Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm nicht zu,
hingegen ist eine solche in Anwendung von § 17 Abs. 2 VRG der
privaten Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen. Angemessen für das
Beschwerdeverfahren ist eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    270.--     Zustellkosten,
Fr. 8'270.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1 eine Parteientschädigung
von Fr. 2'500.- zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …