zh_verwaltungsgericht · VB.2016.00035 · 2017-09-21 · de

Baubewilligung und Ausnahmebewilligung | Baubewilligung und Ausnahmebewilligung (Umnutzung eines Ökonomiegebäudes in der Landwirtschaftszone). Die Beschwerdeschrift der Beschwerdeführenden I erfüllt die gesetzlichen Begründungsanforderungen (E. 1.3). Im Rahmen der Beurteilung des Baugesuchs hinsichtlich allfälliger neuer Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt gemäss Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG ist von der bisher bewilligten Nutzung auszugehen. Nicht massgebend ist die mit der theoretisch möglichen zonenkonformen Nutzung verbundene Maximalbelastung (E. 3.3). Bei der Prüfung der neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt ist die im Oktober 2003 bewilligte Nutzung zum Massstab zu nehmen. Der genaue Umfang der damals bewilligten Nutzung ist nicht klar, zumal die damalige Verfügung keine (weiteren) Einschränkungen der Lagertätigkeit enthält. Angesichts der gelagerten Gegenstände ist jedoch davon auszugehen, dass die Nutzung mit einem geringen Verkehrsaufkommen verbunden war und sich die Anzahl der Fahrten zum Ökonomiegebäude höchstens in dem im Baugesuch umschriebenen Rahmen bewegt haben dürften. Dies bestätigt, dass es sich um ein sogenanntes "stilles Lager" handelte, ein solches also, das nur selten zur Bewirtschaftung und nicht für den täglichen, gewerblichen Betrieb besucht wird, umso mehr, als die Bewilligung vom Oktober 2003 auf Art. 24a RPG gestützt wurde, was impliziert, dass keine zusätzlichen Auswirkungen erwartet wurden. Dass die derzeitige Nutzung über die im Oktober 2003 bewilligte hinausgeht bzw. im Vergleich mit dieser intensiver ist, ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Verfügung der Gemeinde, die von einer "Nutzungserweiterung" des Ökonomiegebäudes spricht, und wird denn auch prinzipiell von den Beschwerdeführenden I nicht bestritten. Entgegen deren Ansicht ist die Anzahl der mit der Lagernutzung verbundenen Fahrten im Rahmen der nach Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG vorzunehmenden Prüfung gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung indes durchaus relevant (E. 5.1). DieBauschuttmulde ist als eine nach Art. 24a RPG unzulässige bauliche Massnahme zu qualifizieren und deshalb zu entfernen (E. 5.2). Es ist von einem im Vergleich mit der Nutzung des Ökonomiegebäudes als stilles Lager grösseren Verkehrsaufkommen und folglich auch von unzulässigen neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt auszugehen, die jedenfalls den Bagatellbereich überschreiten, zumal es keine Rolle spielt, ob die neuen Auswirkungen erheblich oder bloss geringfügig sind (E. 5.3). In dem im Baugesuch umschriebenen Rahmen ist den Beschwerdeführenden I die Nutzung des Ökonomiegebäudes zu gestatten (E. 5.4).Abweisung der Beschwerde der Beschwerdeführenden I; teilweise Gutheissung der Beschwerde des Beschwerdeführers II.

Zürich Verwaltungsgericht 21.09.2017 VB.2016.00035
Zurich Verwaltungsgericht 21.09.2017 VB.2016.00035
Zurigo Verwaltungsgericht 21.09.2017 VB.2016.00035

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00035
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Geschäftsnummer:
VB.2016.00035
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 21.09.2017
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 29.08.2018 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung und Ausnahmebewilligung
Baubewilligung und Ausnahmebewilligung (Umnutzung eines Ökonomiegebäudes in der Landwirtschaftszone).
Die Beschwerdeschrift der Beschwerdeführenden I erfüllt die gesetzlichen Begründungsanforderungen (E. 1.3). Im Rahmen der Beurteilung des Baugesuchs hinsichtlich allfälliger neuer Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt gemäss Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG ist von der bisher bewilligten Nutzung auszugehen. Nicht massgebend ist die mit der theoretisch möglichen zonenkonformen Nutzung verbundene Maximalbelastung (E. 3.3). Bei der Prüfung der neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt ist die im Oktober 2003 bewilligte Nutzung zum Massstab zu nehmen. Der genaue Umfang der damals bewilligten Nutzung ist nicht klar, zumal die damalige Verfügung keine (weiteren) Einschränkungen der Lagertätigkeit enthält. Angesichts der gelagerten Gegenstände ist jedoch davon auszugehen, dass die Nutzung mit einem geringen Verkehrsaufkommen verbunden war und sich die Anzahl der Fahrten zum Ökonomiegebäude höchstens in dem im Baugesuch umschriebenen Rahmen bewegt haben dürften. Dies bestätigt, dass es sich um ein sogenanntes "stilles Lager" handelte, ein solches also, das nur selten zur Bewirtschaftung und nicht für den täglichen, gewerblichen Betrieb besucht wird, umso mehr, als die Bewilligung vom Oktober 2003 auf Art. 24a RPG gestützt wurde, was impliziert, dass keine zusätzlichen Auswirkungen erwartet wurden. Dass die derzeitige Nutzung über die im Oktober 2003 bewilligte hinausgeht bzw. im Vergleich mit dieser intensiver ist, ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Verfügung der Gemeinde, die von einer "Nutzungserweiterung" des Ökonomiegebäudes spricht, und wird denn auch prinzipiell von den Beschwerdeführenden I nicht bestritten. Entgegen deren Ansicht ist die Anzahl der mit der Lagernutzung verbundenen Fahrten im Rahmen der nach Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG vorzunehmenden Prüfung gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung indes durchaus relevant (E. 5.1). Die Bauschuttmulde ist als eine nach Art. 24a RPG unzulässige bauliche Massnahme zu qualifizieren und deshalb zu entfernen (E. 5.2). Es ist von einem im Vergleich mit der Nutzung des Ökonomiegebäudes als stilles Lager grösseren Verkehrsaufkommen und folglich auch von unzulässigen neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt auszugehen, die jedenfalls den Bagatellbereich überschreiten, zumal es keine Rolle spielt, ob die neuen Auswirkungen erheblich oder bloss geringfügig sind (E. 5.3). In dem im Baugesuch umschriebenen Rahmen ist den Beschwerdeführenden I die Nutzung des Ökonomiegebäudes zu gestatten (E. 5.4).
Abweisung der Beschwerde der Beschwerdeführenden I; teilweise Gutheissung der Beschwerde des Beschwerdeführers II.
Stichworte:
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN
BAUSCHUTTMULDE
BEGRÜNDUNGSPFLICHT
BESCHWERDEBEGRÜNDUNG
LAGERHALLE
LANDWIRTSCHAFTLICHE NUTZUNG
LANDWIRTSCHAFTLICHER BETRIEB
LANDWIRTSCHAFTSZONE
NUTZUNGSÄNDERUNG
NUTZUNGSERWEITERUNG
ÖKONOMIEGEBÄUDE
STILLES LAGER
UMNUTZUNG
ZONENKONFORMITÄT
ZWECKÄNDERUNG
Rechtsnormen:
Art. 22 Abs. I RPG
Art. 24a Abs. I RPG
Art. 24a Abs. I lit. a RPG
§ 54 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3.
Abteilung
VB.2016.00035
VB.2016.00036
Urteil
der 3. Kammer
vom
21. September 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Tamara Nüssle,
Verwaltungsrichter Matthias Hauser,
Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.
In
Sachen
I.            Erben
des A, nämlich:
1.    B,
2.    C,
alle
vertreten durch RA D,
Beschwerdeführende
(VB.2016.00035),
II.          E,
vertreten
durch RA F, und/oder RA G,
Beschwerdeführer
(VB.2016.00036),
gegen
I.            E,
vertreten
durch RA F, und/oder RA G,
Beschwerdegegner
(VB.2016.00035),
II.1.       Fachkommission Bau der Gemeinde H,
2.        Baudirektion
Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerinnen
(VB.2016.00036) und
Mitbeteiligte (VB.2016.00035),
3.       Erben
des A, nämlich:
1.    B,
2.    C,
alle vertreten durch RA D,
Beschwerdegegnerschaft
(VB.2016.00036),
betreffend
Baubewilligung und Ausnahmebewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 27. Januar 2015 erteilte die
Fachkommission Bau der Gemeinde H den Erben des A (B und C) die nachträgliche
baurechtliche Bewilligung für die bereits ausgeführte Nutzungserweiterung des
Ökonomiegebäudes Assek.-Nr. 01 auf dem in der Landwirtschaftszone
gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 02 an der I-Strasse 03 in H. Zugleich
eröffnete sie die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom
5. Januar 2015, mit welcher diese für die Nutzung des fraglichen
Ökonomiegebäudes als Lager für Material eines Bauunternehmens eine Ausnahmebewilligung
nach Art. 24a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG)
erteilt hatte.
II.
E, Eigentümer und Bewohner eines in der unmittelbaren
Nachbarschaft des erwähnten Ökonomiegebäudes gelegenen Grundstücks, gelangte
daraufhin mit Eingabe vom 6. März 2015 an das Baurekursgericht und
beantragte die Aufhebung der Entscheide vom 5. und 27. Januar 2015. Die
Erbengemeinschaft A sei zu verpflichten, den rechtmässigen Zustand auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 wiederherzustellen. Eventualiter seien die
baurechtliche Bewilligung vom 27. Januar 2015 respektive die integrierte
Bewilligung der Baudirektion vom 5. Januar 2015 mit den Auflagen zu
ergänzen, dass die Bauschuttmulde ersatzlos vom Grundstück zu entfernen sei und
die täglichen Fahrten (Hin- und Rückfahrten) im Zusammenhang mit dem
Ökonomiegebäude auf dem fraglichen Grundstück auf vier (zwei Hin- und zwei
Rückfahrten) pro Tag zu beschränken seien. Nachdem es am 19. August 2015
einen Augenschein durchgeführt hatte, hiess das Baurekursgericht den Rekurs mit
Entscheid vom 2. Dezember 2015 teilweise gut und verpflichtete die
Bauherrschaft, die Bauschuttmulde zu beseitigen. Sodann stellte es fest, dass
das Aufstellen einer solchen Mulde auch innerhalb des bestehenden
Ökonomiegebäudes nicht zulässig sei. Im Übrigen wies das Baurekursgericht den
Rekurs ab. Die Verfahrenskosten auferlegte es unter solidarischer Haftung für
einen Drittel des Gesamtbetrags zu je einem Sechstel den beiden Mitgliedern der
Erbengemeinschaft A und im Übrigen E. Diesen verpflichtete es zudem, den
Mitgliedern der Erbengemeinschaft A eine (reduzierte) Umtriebsentschädigung von
insgesamt Fr. 500.- zu bezahlen.
III.
A.
Dagegen
erhoben sowohl die Erbengemeinschaft A als auch E am 19. Januar 2016
Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Die Erbengemeinschaft A beantragte, der
Entscheid des Baurekursgerichts vom 2. Dezember 2015 sei insoweit
aufzuheben, als der Rekurs gutgeheissen worden sei. Dementsprechend sei auf die
Anordnung zur Beseitigung der Bauschuttmulde zu verzichten. Eventuell sei der
angefochtene Entscheid insofern aufzuheben, als damit das Einstellen der Mulde
auch innerhalb des Ökonomiegebäudes verboten werde; unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen auch für das Rekursverfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
E beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 2. Dezember 2015 sei
insoweit aufzuheben, als der Rekurs nicht gutgeheissen worden sei; mithin seien
die gegenwärtige bewilligte Nutzung zu untersagen und die Erbengemeinschaft A
zu verpflichten, den rechtmässigen Zustand auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
wiederherzustellen. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid dahingehend
abzuändern, als die baurechtliche Bewilligung vom 27. Januar 2015 bzw. die
integrierte Bewilligung der Baudirektion vom 5. Januar 2015 mit der
Auflage ergänzt werde, dass die täglichen Fahrten (Hin- und Rückfahrten) im
Zusammenhang mit dem Ökonomiegebäude auf dem fraglichen Grundstück auf vier
(zwei Hin- und zwei Rückfahrten) pro Tag zu beschränken seien. Subeventualiter
sei die Sache an das Baurekursgericht, allenfalls an die Gemeinde H
zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Erbengemeinschaft A.
B.
Mit
Präsidialverfügung vom 29. Januar 2016 vereinigte das Verwaltungsgericht
die beiden Beschwerdeverfahren und eröffnete den Schriftenwechsel. Die
Baudirektion beantragte am 17. Februar 2016 die Abweisung der Beschwerden.
Am 19. Februar 2016 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere
Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde[n]. Die Fachkomission Bau der Gemeinde
H verzichtete am 22. Februar 2016 auf eine Stellungnahme. Mit
Beschwerdeantwort vom 2. März 2016 beantragte E, die Beschwerde der Erben
des A sei in Bestätigung von Dispositivziffer I des angefochtenen
Entscheids, soweit diese die Entfernung der Mulde betreffe, vollumfänglich
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Sodann sei der Beschwerde die
aufschiebende Wirkung zu entziehen, und die Erben des A seien zu verpflichten,
die Mulde per sofort vom Grundstück Kat.-Nr. 02 zu entfernen. Am
1. April 2016 erstatteten die Erben des A innert erstreckter Frist
ihrerseits die Beschwerdeantwort und beantragten, die Beschwerde von E sei
abzuweisen. Mit Eingaben vom 14. April 2016 replizierten die Erben des A
und E. Mit Präsidialverfügung vom 21. April 2016 wies das
Verwaltungsgericht das Gesuch von E um Entzug der aufschiebenden Wirkung der
Beschwerde ab. Die Parteien liessen sich in der Folge weitere Male vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Zum
Entscheid berufen ist die Kammer (§ 38 Abs. 1 VRG).
1.2
Die Beschwerdeführenden I und der
Beschwerdeführer II sind gestützt auf § 338a des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bzw. § 49 in Verbindung mit
§ 21 Abs. 1 VRG zur Beschwerde legitimiert.
1.3
1.3.1
Der Beschwerdeführer II macht geltend, die Beschwerdeführenden I
würden sich nicht mit der Frage auseinandersetzen, warum die
streitgegenständliche Mulde keine bauliche Massnahme im Sinn von Art. 24a
RPG darstellen solle. Der Beschwerdebegründung fehle deshalb ein zwingender
Teilgehalt, und die Anforderungen von § 54 Abs. 1 VRG seien damit
nicht erfüllt. Auf die Beschwerde der Beschwerdeführenden I sei folglich
nicht einzutreten.
1.3.2
Gemäss § 54 Abs. 1 VRG muss eine Beschwerde einen Antrag und
dessen Begründung enthalten. In der Begründung hat die beschwerdeführende
Partei darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt an einem Mangel leidet und
dem gestellten Antrag entsprechend aufzuheben oder abzuändern ist. Hierbei
genügt die blosse Behauptung, der angefochtene Entscheid sei fehlerhaft, nicht.
Vielmehr muss sich die Begründung – jedenfalls in minimaler Weise – mit den
Erwägungen der Vorinstanz auseinandersetzen. Bei anwaltlich vertretenen Parteien
gelten dabei höhere Anforderungen als bei juristischen Laien; es darf erwartet
werden, dass Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte die Anforderungen an eine
Beschwerdeeingabe kennen (VGr, 23. Mai 2017, VB.2016.00780, E. 5.2;
Alain Griffel in Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A.,
Zürich etc. 2014, § 54 N. 1 in Verbindung mit § 23
N. 17; ferner Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 33).
1.3.3
Im Rekursentscheid vom 2. Dezember 2015 erwog die Vorinstanz
zusammengefasst, die vor dem streitbetroffenen Gebäude aufgestellte Mulde sei
als bewilligungspflichtige Anlage im Sinn von § 22 RPG zu qualifizieren.
Dies führe allerdings nicht dazu, dass die erteilte Bewilligung ohne Weiteres
aufzuheben wäre. Vielmehr genüge es, die Beseitigung der Mulde anzuordnen.
Damit falle die nach Art. 24a RPG unzulässige bauliche Massnahme dahin.
Sodann prüfte die Vorinstanz, ob die am gegebenen Standort nicht zulässige
Bauschuttmulde dadurch beibehalten werden könnte, dass sie ins Innere des
streitbetroffenen Gebäudes verschoben werde, verneinte dies jedoch in der
Folge, weil die Benützung der Mulde zu unzulässigen neuen Auswirkungen im Sinn
von Art. 24 Abs. 1 lit. a RPG führen würde.
Tatsächlich befassen sich die Beschwerdeführenden I
in ihrer Beschwerdeschrift vom 19. Januar 2017 zunächst und insgesamt
ausführlicher mit der von der Vorinstanz im Zusammenhang mit der geprüften
Verschiebung der Mulde in das Gebäudeinnere angeführten Begründung bzw. den
"neuen Auswirkungen", namentlich mit der Frage des damit verbundenen
Lärms. Jedoch gehen sie am Ende der Beschwerdeschrift auch auf die
Qualifikation der Mulde als bauliche Massnahme ein. Unzutreffenderweise stellen
die Beschwerdeführenden I dort zwar fest, die Vorinstanz habe sich dazu
nicht geäussert. Gleichzeitig machen sie aber auch geltend, die Erstinstanzen
seien im Selbstverständnis davon ausgegangen, dass die Mulde als Ausrüstung im
Sinn von § 4 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977
bewilligt werden könne. Die Beschwerdeführenden I setzen sich damit zwar
knapp, aber noch in ausreichender Weise mit den im Zusammenhang mit ihren
Anträgen stehenden Erwägungen der Vorinstanz auseinander. Auf ihre Beschwerde
ist somit einzutreten.
2.
2.1
Gemäss den
Erwägungen der Vorinstanz, die sich auf die Akten stützen und von den Parteien
nicht beanstandet werden, wurde das streitbetroffene Ökonomiegebäude im Jahr
1972 erstellt und bis 1982 landwirtschaftlich genutzt. Die Erben des
verstorbenen Landwirts, A, nutzten das Gebäude anschliessend als Einstell- und
Lagerhalle teilweise selbst, teilweise vermieteten sie es auch an andere
Personen. Die nichtlandwirtschaftliche Nutzung wurde erstmals mit Verfügung der
Beschwerdegegnerin II.2 vom 9. Oktober 2003 formell bewilligt, und
zwar als "Umnutzung von nicht mehr benötigten Teilen des Ökonomiegebäudes
in eine Einstellhalle für Fahrzeuge und Möbel". Dies erfolgte gestützt auf
Art. 24a RPG, da die Umnutzung mit keinen baulichen Massnahmen verbunden
war. Im Jahr 2009 fand ein Mieterwechsel statt. Neu wurde der nordwestliche
Teil des Untergeschosses des Gebäudes durch eine Plattenlegerfirma genutzt.
Damit verbunden war das Aufstellen einer Bauschuttmulde im Bereich der
nördlichen Ecke des Gebäudes. Nach entsprechender Aufforderung der örtlichen Baubehörde
reichten die Beschwerdeführenden I am 3. April 2014 ein Baugesuch
samt den verlangten Plänen ein. Im Begleitschreiben hierzu wurde zum
Verkehrsaufkommen angeführt, "nicht jeden Tag, doch häufig finden vier
Bewegungen pro Tag mit Motorfahrzeugen, in der Regel kleine Lieferwagen
statt". Mit Eingabe vom 23. Juni 2014 wurde das Baugesuch "in
Erledigung" eines (nicht aktenkundigen) Schreibens der
Beschwerdegegnerin II.1 vom 28. April 2014 ergänzt. Der
Nutzungsumfang wurde nun folgendermassen umschrieben: "Lagernutzung für
Oldtimer, Ersatzmaterial, Baumaterial, Mulde für Inertrückbaumaterial, keine
Bearbeitung, ausschliesslich An- und Weglieferung, keine baulichen
Massnahmen". Am 11. November 2014 fand ein Augenschein statt, bei
welchem Vertreter der Beschwerdegegnerin II.1 und der
Beschwerdegegnerin II.2 sowie der Bauherrschaft und auch der Mieter
anwesend waren. Aufgrund von dessen damaligen Angaben ging die
Beschwerdegegnerin II.2, so deren Vertreter anlässlich des von der
Vorinstanz durchgeführten Augenscheins, mit Bezug auf das Verkehrsaufkommen von
einem "normalen Magazinverkehr" aus, worunter acht bis zehn Fahrten
pro Tag erblickt werden könnten. Zu der Mulde soll sich der Mieter dahingehend
geäussert haben, dass diese nur temporär aufgestellt sei.
2.2
Schliesslich
erteilte die Beschwerdegegnerin II.1 den Beschwerdeführenden I mit
Beschluss vom 27. Januar 2015 im Sinn der Erwägungen die baurechtliche
Bewilligung für die bereits ausgeführte Nutzungserweiterung des Ökonomiegebäudes
und nahm dabei Bezug auf den Inhalt des soeben erwähnten Schreibens vom
23. Juni 2014. Zugleich eröffnete sie die Verfügung der Beschwerdegegnerin
II.2 vom 5. Januar 2015, mit welcher diese für die Zweckänderung des
Ökonomiegebäudes zu einem Lager für Baumaterial eines Bauunternehmens die
Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG erteilt hatte (vorn I).
3.
3.1
Unumstritten
ist, dass die Umnutzung des ehemaligen landwirtschaftlichen Ökonomiegebäudes
ausschliesslich gestützt auf Art. 24a RPG bewilligt werden könnte. Unter
dem Randtitel "Zweckänderungen ohne bauliche Massnahmen ausserhalb der
Bauzonen" hält diese Bestimmung fest:
"
1
Erfordert die
Änderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzonen keine
baulichen Massnahmen im Sinne von Artikel 22 Absatz 1, so ist die Bewilligung
zu erteilen, wenn:
a.
dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen,
und
b.
sie nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist.
2
Die
Ausnahmebewilligung ist unter dem Vorbehalt zu erteilen, dass bei veränderten
Verhältnissen von Amtes wegen neu verfügt wird."
3.2
Als Baute oder Anlage gemäss
Art. 22 Abs. 1 RPG gilt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
eine künstlich geschaffene und auf Dauer angelegte Einrichtung, die in
bestimmter fester Beziehung zum Erdboden steht und die Nutzungsordnung zu
beeinflussen vermag, weil sie entweder den Raum äusserlich erheblich verändert,
die Erschliessung belastet oder die Umwelt beeinträchtigt. Eine bauliche
Massnahme ist dann dem Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, wenn mit der
Realisierung der Baute oder Anlage im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf
der Dinge, so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der
Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht. Als
Bauten gelten auch Fahrnisbauten, welche über nicht unerhebliche Zeiträume
ortsfest verwendet werden (BGE 139 II134 E. 5.2; BGE 120 Ib 379
E. 3c; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Stämpflis
Handkommentar, Bern 2006, Art. 22 N. 10 f.).
3.3
Im Rahmen
der Beurteilung des Baugesuchs hinsichtlich allfälliger neuer Auswirkungen auf
Raum, Erschliessung und Umwelt gemäss Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG
ist nach der Rechtsprechung von der bisher bewilligten Nutzung auszugehen (VGr,
23. April 2015, VB.2014.00244, E. 3.4, bestätigt mit BGr,
19. Januar 2016, 1C_336/2015, E. 4.2 f.; VGr, 27. März
2008, VB.2007.00549, E. 4.4.2). Nicht massgebend ist die mit der
theoretisch möglichen zonenkonformen Nutzung verbundene Maximalbelastung. Gemäss
dem Bundesgericht kann daher im Rahmen von Art. 24a lit. a RPG nicht
geltend gemacht werden, bei der Nutzung der Liegenschaft als herkömmlichem
Landwirtschaftsbetrieb wären die Auswirkungen auf die Umwelt eher grösser als
bei einer nichtlandwirtschaftlichen betrieblichen Nutzung. Dies stellte eine
von dieser Bestimmung nicht vorgesehene, unzulässige "Verrechnung"
von weggefallenen landwirtschaftlichen Auswirkungen und neuen
nichtlandwirtschaftlichen Auswirkungen dar. Gleiches gilt nach der Praxis im
Bereich von Mobilfunkanlagen. So kann die Erhöhung der Leistung der einen
Anlage nicht durch die Verminderung der Leistung der anderen kompensiert
werden, selbst wenn die Gesamtbelastung nicht erhöht wird (BGr,
4. Dezember 2008, 1C_127/2008, E. 2.5; 6. August 2007,
1A.274/2006, E. 3.2). Im gleichen Sinn erwog das Bundesgericht in einem
anderen Fall, mit der Bewilligung, anstelle des vorhandenen Podests eine
überdeckte Lagerhalle zu errichten, seien allfällige Ansprüche auf die
Weiterführung der bisherigen [landwirtschaftlichen] Nutzung untergegangen (BGr,
28. Juli 2003, 1A.176/2002, E. 2.1). Auch ein kürzlich ergangener
Entscheid des Bundesgerichts beschlug die Frage des massgeblichen
Vergleichszeitpunkts. Im Zusammenhang mit einer im Jahr 2001 bewilligten
Zweckänderung einer Hühnerfarm in ein Lagergebäude bzw. einem danach gestellten
nachträglichen Baugesuch für die teilweise Umnutzung des Gebäudes und den
Einbau von zwei Büros stellte das Bundesgericht das Verkehrsaufkommen der 2001
bewilligten Nutzung der daraufhin tatsächlich erfolgten Nutzung gegenüber (BGr,
23. August 2017, 1C_283/2017, E. 5; vgl. unten E. 5.1).
3.4
Nach dem
klaren Wortlaut von Art. 24a RPG ist nicht massgebend, ob die neuen
Auswirkungen erheblich oder bloss geringfügig sind. Sobald die Zweckänderung
mit einer Mehrbelastung der Erschliessung oder der Umwelt verbunden ist, kommt
eine Bewilligung gestützt auf diese Bestimmung nicht in Betracht (BGr,
19. Januar 2016, 1C_336/2015, E. 4.1; 16. Oktober 2008,
1C_243/2008, E. 3.1; Waldmann/Hänni, Art. 24a N. 6). Bei der
Anwendung von Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG ist denn auch keine
Interessenabwägung vorzunehmen. Sobald eine Zweckänderung zusätzliche Auswirkungen
auf Raum, Erschliessung und Umwelt hat, kann eine entsprechende Bewilligung
nicht gestützt auf Art. 24a RPG erteilt werden, selbst dann, wenn einer
Zweckänderung keine anderen Interessen entgegenstehen oder solche gar
überwiegend für eine Zweckänderung sprechen (BGr, 12. September 2003,
1A.214/2002, E. 5.1.2; Rudolf Muggli in: Heinz Aemisegger/Alfred
Kuttler/Pierre Moor/Alexander Ruch (Hrsg.), Kommentar zum Bundesgesetz über die
Raumplanung, Zürich 2010, Art. 24a Rz. 12).
4.
4.1
Die
Vorinstanz erwog in Bezug auf die Bauschuttmulde, diese sei offenkundig nicht
nur temporär, sondern dauernd und bereits seit dem Antritt des
Mietverhältnisses im Jahr 2009 an der nördlichen Ecke des Ökonomiegebäudes
aufgestellt worden. Auch künftig sei dies so beabsichtigt. Das dauerhafte
Aufstellen einer Mulde für Abfälle sei als bewilligungspflichtige Errichtung
einer Baute oder Anlage im Sinn von Art. 22 RPG zu qualifizieren. Dabei
sei davon auszugehen, dass für die Mulde keine Bewilligung erteilt worden sei,
da sie nicht in den Plänen eingezeichnet gewesen sei und die
Beschwerdegegnerin II.2 in der Rekursantwort ausgeführt habe, dass die
Mulde, sofern sie dauerhaft vorhanden sein sollte, am bisherigen Standort
beseitigt werden müsse. Ungeachtet dessen, dass eine Bewilligungserteilung zu
verneinen sei, hätten sich die Vorinstanzen aber zur Bauschuttmulde klar
äussern und die Beschwerdeführenden I darauf behaften müssen, die ihren
Angaben gemäss nur temporär vorhandene Mulde innert bestimmter Frist zu
beseitigen. Insoweit sei verständlich, dass sich der Beschwerdeführer II
gegen die Mulde zur Wehr setze, und diese bilde ebenfalls Streitgegenstand des
Verfahrens. Als Fazit ergebe sich, dass die strittige Nutzung des fraglichen
Ökonomiegebäudes im Verein mit der vor dem Gebäude aufgestellten Mulde als eine
mit einer baulichen Massnahme verbundene und insoweit einer Ausnahmebewilligung
nach Art. 24a RPG nicht zugängliche Zweckänderung zu qualifizieren sei.
Dies führe allerdings nicht dazu, dass die von der Beschwerdegegnerin II.2
erteilte Bewilligung ohne Weiteres aufzuheben sei. Vielmehr genüge es, die
Beseitigung der Mulde anzuordnen. Damit falle die nach Art. 24a RPG unzulässige
bauliche Massnahme dahin. Auch die Situierung der Bauschuttmulde im
Gebäudeinnern sei unzulässig, da dies klarerweise mit Lärmimmissionen verbunden
sei, die in gleicher Art und Weise mit einer landwirtschaftlichen Nutzung nicht
verbunden wären. Neue, mit einer landwirtschaftlichen Nutzung nicht verbundene
Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt ergäben sich im Zusammenhang
mit der Leerung der Mulde bzw. dem Austausch einer gefüllten mit einer leeren
Mulde. Damit könne offenbleiben, ob das dauernde Aufstellen im Gebäudeinnern
nicht über eine blosse Zweckänderung hinausginge und daher ebenfalls als
bauliche Massnahme im Sinn von Art. 22 RPG zu qualifizieren wäre.
4.2
Des
Weiteren erwog die Vorinstanz, die mit dem geänderten Zweck verbundenen
Auswirkungen seien – entgegen der Rechtsprechung des Bundesgerichts und des
Verwaltungsgerichts – dem Normzweck von Art. 24a RPG entsprechend an den
Auswirkungen zu messen, die mit einer zonengemässen Nutzung, wie sie das
Gebäude in seiner konkreten Ausgestaltung ermöglichen würde, verbunden wären.
Bei einem unmittelbaren ("nahtlosen") Übergang von einer
vorbestehenden, nach Art. 24a RPG bewilligten Nutzung hänge die
Zulässigkeit einer anderen solchen Nutzung nicht mehr von den Auswirkungen der
früheren (zonenwidrigen) Nutzung ab. Dies bedeute namentlich, dass wenn bereits
die frühere Nutzung mit übermässigen Auswirkungen verbunden war (jedoch
gleichwohl bewilligt worden sei), diese Auswirkungen nicht perpetuiert werden
könnten. Vielmehr müssten diese bei einer erneuten Zweckänderung auf das
zulässige Mass reduziert werden, bzw. sei eine Bewilligung nur unter der
Voraussetzung zu erteilen, dass deren Auswirkungen nicht über diejenigen einer
zonengemässen Nutzung hinausgingen. Als neu im Sinn von Art. 24a RPG zu
qualifizieren seien demgemäss zum einen Auswirkungen, die mit einer
zonengemässen Nutzung des jeweils infrage stehenden Gebäudes normalerweise
nicht verbunden wären und damit qualitativ neu seien, und zum anderen solche,
welche über diejenigen einer zonengemässen Nutzung hinausgehen würden, also
quantitativ neu seien. Dabei sei mit dem Bundesgericht nicht massgeblich, ob
die neuen Auswirkungen erheblich oder bloss geringfügig seien. Vorliegend könne
es daher nicht auf die im Jahr 2003 bewilligte, offenbar kaum zu Verkehr
führende Lagernutzung abgestellt werden.
Der Umstand, dass die Mulde künftig nicht mehr auf dem
streitbetroffenen Grundstück vorhanden sein werde bzw. dürfe, werde sich auch
auf die Anzahl der Zu- und Wegfahrten auswirken. Zwar sei nicht quantifizierbar,
in welchem Umfang dies sein werde. Es sei jedoch, da allein der
Abfallentsorgung dienende Fahrten entfallen würden, davon auszugehen, dass sich
das bisherige, mit der strittigen Zweckänderung verbundene Verkehrsaufkommen
signifikant reduzieren werde. Zu welchem landwirtschaftlichen Zweck das Gebäude
früher genutzt worden sei, sei nicht aktenkundig. Aufgrund der Art und
Beschaffenheit sei es klarerweise nicht zum Zweck der Tierhaltung erstellt,
sondern eher als Geräte- bzw. Maschineneinstellraum und zur Lagerung von
Materialien genutzt worden. Dies lasse den Schluss zu, dass bereits die frühere
landwirtschaftliche Nutzung zu einem gewissen regelmässigen Verkehrsaufkommen
geführt habe. Eine objektive Betrachtungsweise ergebe dabei, dass eine
intensive landwirtschaftliche Nutzung zu einem mehr als marginalen
Verkehrsaufkommen führen könnte. Ein solches sei demgemäss auch bei einer
gestützt auf Art. 24a RPG dispensweise bewilligten Zweckänderung erlaubt.
Somit führe das mit der strittigen Zweckänderung verbundene, durch das
Wegfallen reiner Abfallentsorgungs-fahrten reduzierte Verkehrsaufkommen zu
keinen unzulässigen neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt
gemäss Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG.
5.
5.1
Wie
dargelegt (vorn E. 3.3), ist im Rahmen der Beurteilung eines Baugesuchs
hinsichtlich allfälliger neuer Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt
gemäss Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG vom gegenwärtigen Zustand bzw.
der bisher bewilligten Nutzung auszugehen. Eine Abkehr von der bisherigen
Rechtsprechung (vorn E. 3.3) ist trotz der durchaus nahvollziehbaren
Überlegungen der Vorinstanz (vorn E. 4.2) nicht angezeigt. Wie der
Beschwerdeführer II zu Recht ausführt, handelt es sich bei Art. 24a
RPG um eine Ausnahmebestimmung, die eine zonenwidrige Nutzung nur unter
bestimmen Voraussetzungen ermöglichen will. Würde der Ansicht der Vorinstanz
gefolgt, hätte dies in den Fällen, in denen die landwirtschaftliche Nutzung
eines Ökonomiegebäudes aufgegeben oder dieses danach "lediglich" als
Lagerhalle umgenutzt wurde, die vom Gesetzgeber zweifellos nicht gewollte
Folge, dass sich anschliessend stark emittierende, aber eben nicht der
Landwirtschaft dienende Betriebe in der Landwirtschaftszone ansiedeln könnten.
Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass bei der
Prüfung der neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt die mit
Verfügung vom 9. Oktober 2003 bewilligte Nutzung zum Massstab zu nehmen
ist, mithin die "Umnutzung von nicht mehr benötigten Teilen des
Ökonomiegebäudes in eine Einstellhalle für Fahrzeuge und Möbel" (vorn
E. 2.1). Der genaue Umfang der damals bewilligten Nutzung ist nicht klar,
zumal die Verfügung vom 9. Oktober 2003 keine (weiteren) Einschränkungen
der Lagertätigkeit enthält. Angesichts der gelagerten Gegenstände ist jedoch davon
auszugehen, dass die Nutzung mit einem geringen Verkehrsaufkommen verbunden war
und sich die Anzahl der Fahrten zum Ökonomiegebäude höchstens in dem im
Baugesuch vom 3. April 2014 (vorn E. 2.1) umschriebenen Rahmen bewegt
haben dürften. Auch die Vorinstanz geht nur von wenigen Fahrten aus, ebenso wie
seinerzeit der Vertreter der Beschwerdegegnerin II.2 (vorn E. 4.2 und
2.1). Dies bestätigt, dass es sich um ein sogenanntes "stilles Lager"
handelte, ein solches also, das laut dem Bundesgericht nur selten zur
Bewirtschaftung und nicht für den täglichen, gewerblichen Betrieb besucht wird,
umso mehr, als die Bewilligung vom 9. Oktober 2003 auf Art. 24a RPG
gestützt wurde, was impliziert, dass keine zusätzlichen Auswirkungen erwartet
wurden (vgl. BGr, 23. August 2017, 1C_283/2017, E. 5.1 und 5.4). Dass
die derzeitige Nutzung über die im Oktober 2003 bewilligte hinausgeht bzw. im
Vergleich mit dieser intensiver ist, ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der
Verfügung vom 27. Januar 2015, die von einer
"Nutzungserweiterung" des Ökonomiegebäudes spricht, und wird denn
auch prinzipiell von den Beschwerdeführenden I nicht bestritten. Entgegen
deren Ansicht ist die Anzahl der mit der Lagernutzung verbundenen Fahrten im
Rahmen der nach Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG vorzunehmenden
Prüfung gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung indes durchaus relevant
(vgl. BGr, 19. Januar 2016, 1C_336/2015, E. 4.3; 16. Oktober
2008, 1C_243, E. 3.2; 1A.176/2002, E. 4.4).
5.2
Hinsichtlich
der angeordneten Entfernung der Mulde und der Feststellung, dass diese ebenso
wenig im Gebäudeinnern aufgestellt werden dürfe, ist mit der Vorinstanz
festzuhalten, dass die Mulde als eine nach Art. 24a RPG unzulässige
bauliche Massnahme zu qualifizieren und deshalb zu entfernen ist (vorn
E. 4.1; vgl. auch E. 3.2). Gleichzeitig war das Aufstellen einer
Bauschuttmulde und deren Gebrauch offensichtlich nicht von der mit Verfügung
vom 9. Oktober 2003 bewilligten Nutzung des Ökonomiegebäudes als
Einstellhalle für Fahrzeuge und Möbel abgedeckt, erfordert solches doch keinen
Gebrauch einer Abfallmulde, der – wie die Vorinstanz insoweit zutreffend
festhält – im Zusammenhang mit der Leerung derselben bzw. dem Austausch einer
gefüllten mit einer leeren Mulde mit neuen Lärmimmissionen und somit
unzulässigen, neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt verbunden
ist. Die teilweise Gutheissung des Rekurses des Beschwerdeführers II ist insofern
damit nicht zu beanstanden.
5.3
Nicht zu
folgen ist indes der Vorinstanz, wenn sie davon ausgeht, dass das mit der
strittigen Zweckänderung verbundene, durch das Wegfallen reiner
Abfallentsorgungsfahrten reduzierte Verkehrsaufkommen zu keinen unzulässigen
neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt gemäss Art. 24a
Abs. 1 lit. a RPG führe (vorn E. 4.2). Einerseits machen sowohl
die Beschwerdeführenden I als auch der Beschwerdeführer II geltend,
dass keine "reinen Abfallfahrten" stattfänden und damit das
Verkehrsaufkommen mit dem Entfernen der Mulde nicht signifikant sinken werde.
Andererseits ist auch diesbezüglich die mit Verfügung vom 9. Oktober 2003
bewilligte Nutzung bzw. das entsprechende Verkehrsaufkommen (vorn E. 5.1)
und nicht "eine intensive landwirtschaftliche Nutzung" zum Massstab
zu nehmen. Die Beschwerdeführenden I sprechen dabei von fünf Zu- und
Wegfahrten, das heisst insgesamt zehn Fahrten pro Werktag, der
Beschwerdeführer II spricht von mindestens zehn Zu- und Wegfahrten, als
insgesamt 20 Fahrten. So oder so ist damit von einem im Vergleich mit der
Nutzung des Ökonomiegebäudes als stilles Lager grösseren Verkehrsaufkommen und
folglich auch von unzulässigen neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und
Umwelt auszugehen, die jedenfalls den Bagatellbereich überschreiten, zumal es
keine Rolle spielt, ob die neuen Auswirkungen erheblich oder bloss geringfügig
sind (vorn E. 3.4). Die zusätzlichen Verkehrsbewegungen, die durch die
Intensivierung des Lagerbetriebs entstanden, sind für den
Beschwerdeführer II mindestens wahrnehmbar (vgl. BGr, 28. Juli 2003,
1A.176/2002, E. 4.4). Der Entscheid der Vorinstanz vom 2. Dezember
2015 ist folglich insoweit aufzuheben, als der Rekurs des
Beschwerdeführers II abgewiesen wurde.
5.4
Den
Beschwerdeführenden I ist zuzustimmen, wenn sie geltend machen, eine
(konkrete) Beschränkung der Fahrtenzahlen sei nicht Gegenstand der Bewilligung
gewesen. Eine solche Anordnung ist indes im Sinn einer Auflage durchaus möglich
(vgl. BGr, 12. September 2003, 1A.2014/2002). Wie erwähnt, ist davon
auszugehen, dass die mit Verfügung vom 9. Oktober 2003 bewilligte
Lagertätigkeit mit einem geringen Verkehrsaufkommen verbunden war und sich die
Anzahl der Fahrten zum und vom Ökonomiegebäude höchstens in dem im Baugesuch
vom 3. April 2014 umschriebenen Rahmen, worauf die
Beschwerdeführenden I zu behaften sind, bewegt haben (vorn E. 2.1 und
E. 5.1). In diesem Umfang – täglich je zwei Hin- und zwei Rückfahrten –
ist den Beschwerdeführenden I die Nutzung des Ökonomiegebäudes zu
gestatten, bringt dies doch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung
und Umwelt mit sich. Der Hauptantrag des Beschwerdeführers II ist damit
abzuweisen, während sein Eventualantrag gutzuheissen ist.
6.
6.1
Nach dem
Gesagten ist die Beschwerde der Beschwerdeführenden I abzuweisen. Die
Beschwerde des Beschwerdeführers II ist hingegen teilweise gutzuheissen,
und in teilweiser Aufhebung von Dispositivziffer I Abs. 4 des angefochtenen
Entscheids vom 2. Dezember 2015 ist die baurechtliche Bewilligung der Beschwerdegegnerin II.2
vom 5. Januar 2015 mit der Auflage zu versehen, dass die täglichen Fahrten
(Hin- und Rückfahrten) im Zusammenhang mit dem Ökonomiegebäude auf dem
fraglichen Grundstück auf zwei Hin- und zwei Rückfahrten beschränkt werden. Im
Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.
6.2
Gestützt
auf § 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG tragen die Verfahrensbeteiligten die Kosten in der Regel entsprechend ihrem
Unterliegen. Demgemäss sind die Kosten des Rekursverfahrens von
Fr. 4'700.- in Abänderung von Dispositivziffer II des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 2. Dezember 2015 den Beschwerdeführenden I zu
2/3, unter solidarischer Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag, und dem
Beschwerdeführer II zu 1/3 aufzuerlegen. In Abänderung von
Dispositivziffer II des Entscheids vom 2. Dezember 2015 sind die
Beschwerdeführenden I sodann solidarisch zu verpflichten, dem
Beschwerdeführer II für das Rekursverfahren eine reduzierte
Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2
VRG).
6.3
Die Kosten
des Beschwerdeverfahrens sind den Beschwerdeführenden I zu 2/3, unter
solidarischer Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag, und dem
Beschwerdeführer II zu 1/3 aufzuerlegen. Sodann sind die
Beschwerdeführenden I solidarisch zu verpflichten, dem
Beschwerdeführer II für das Beschwerdeverfahren eine reduzierte
Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen.
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde der Beschwerdeführenden I wird abgewiesen.
2.    Die
Beschwerde des Beschwerdeführers II wird teilweise gutgeheissen. In
teilweiser Aufhebung von Dispositivziffer I Abs. 4 des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 2. Dezember 2015 wird die baurechtliche Bewilligung
der Baudirektion vom 5. Januar 2015 mit der Auflage versehen, dass die
täglichen Fahrten (Hin- und Rückfahrten) im Zusammenhang mit dem
Ökonomiegebäude auf dem fraglichen Grundstück auf zwei Hin- und zwei
Rückfahrten beschränkt werden. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
Die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 4'700.- werden in Abänderung
von Dispositivziffer II des Entscheids des Baurekursgerichts vom
2. Dezember 2015 den Beschwerdeführenden I zu 2/3, unter
solidarischer Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag, und dem
Beschwerdeführer II zu 1/3 auferlegt.
In Abänderung von Dispositivziffer III des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 2. Dezember 2015 werden die
Beschwerdeführenden I solidarisch verpflichtet, dem
Beschwerdeführer II für das Rekursverfahren eine reduzierte
Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen
ab Rechtskraft dieses Urteils.
3.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    420.--     Zustellkosten,
Fr. 4'420.--     Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden I zu 2/3, unter
solidarischer Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag, und dem
Beschwerdeführer II zu 1/3 auferlegt.
5.    Die
Beschwerdeführenden I werden solidarisch verpflichtet, dem
Beschwerdeführer II für das Beschwerdeverfahren eine reduzierte
Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen
ab Rechtskraft dieses Urteils.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
7.    Mitteilung an …