zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00824 · 2021-04-08 · de

Baubewilligung | Massgebliche Terrainverhältnisse: Abgrenzung neue Anbaute/Erweiterungsbaute (Präzisierung der Rspr.). Ob die projektierte Anbaute als abstandsbefreites unterirdisches Gebäude im Sinn von § 269 PBG gelten kann, hängt in erster Linie davon ab, welches der massgebliche Terrainverlauf ist. Der in § 269 PBG verwendete Begriff des gewachsenen Bodens ergibt sich aus § 5 ABV. Für die Bestimmung des gewachsenen Bodens ist nach der Praxis des Verwaltungsgerichts bei Neubauten auf den Terrainverlauf im Zeitpunkt der Baueingabe (für die Neubaute) abzustellen. Bei Um- und Erweiterungsbauten ist auf die Terrainverhältnisse bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude abzustellen. In diesem Zusammenhang kann sich die Frage der Abgrenzung von neuen seitlichen Anbauten und seitlichen Erweiterungsbauten stellen. Bei einer Anbaute im Sinn einer Neubaute wird dem bestehenden Gebäude eine zweite, neue Baute angefügt, die in der Regel ohne grössere Eingriffe wieder beseitigt werden. Anders gesagt, kommt zum ursprünglichen ein zweites, neues Gebäude hinzu. Demgegenüber liegt bei einer (seitlichen) Erweiterung immer noch ein und dasselbe Gebäude vor, wenn auch in veränderter Form. Kumulativ zur architektonischen ist als Voraussetzung für neue Anbauten eine baulich-konstruktive Selbständigkeit erforderlich. Darüber hinaus ist bei der hier fraglichen Abgrenzung von Anbauten und seitlichen Erweiterungen zusätzlich eine funktionale Selbständigkeit zu verlangen. Die Beurteilung der Abgrenzungsfrage muss, wie auch bei Besonderen Gebäuden, stets auf einer Gesamtwürdigung des Bauvorhabens beruhen. Dabei verfügt die kommunale Baubehörde, ebenfalls wie bei Besonderen Gebäuden, über einen geschützten Beurteilungsspielraum und sind immer auch Grenzfälle denkbar. Ist die erforderliche architektonische, baulich-konstruktive und funktionale Selbständigkeit bei einer Anbaute gegeben, liegt eine Neubaute vor und ist diese nach der Rechtsprechung nicht nach dem ursprünglichen,sondern nach dem aktuell gewachsenen Terrain zu beurteilen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Anbaute Terrain beansprucht, das im Rahmen des ursprünglichen Bauvorhabens aufgeschüttet oder abgegraben worden war. Werden diese Voraussetzungen nicht erfüllt, liegt eine seitliche Erweiterung vor, wofür die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Stammbaubewilligung massgebend sind. Wann die Bewilligung für die Hauptbaute erteilt wurde, ist dabei nicht relevant. Vorliegend wird nicht dem bestehenden Gebäude ein weiteres hinzugefügt, sondern dieses wird um weitere Räume erweitert, welche funktional mit diesem im Zusammenhang stehen. Die Vorinstanzen gingen zu Unrecht von einer Neubaute und nicht von einer Erweiterung aus und stellten demzufolge fälschlicherweise auf den Terrainverlauf im Zeitpunkt der aktuellen Baueingabe ab. Vorliegend hätten sie ihren Beurteilungen nach dem Gesagten vielmehr den Terrainverlauf zum Zeitpunkt der Stammbaubewilligung zugrunde legen müssen (E.3).Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 08.04.2021 VB.2020.00824
Zurich Verwaltungsgericht 08.04.2021 VB.2020.00824
Zurigo Verwaltungsgericht 08.04.2021 VB.2020.00824

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00824
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Geschäftsnummer:
VB.2020.00824
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 08.04.2021
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Massgebliche Terrainverhältnisse: Abgrenzung neue Anbaute/Erweiterungsbaute (Präzisierung der Rspr.).
Ob die projektierte Anbaute als abstandsbefreites unterirdisches Gebäude im Sinn von § 269 PBG gelten kann, hängt in erster Linie davon ab, welches der massgebliche Terrainverlauf ist. Der in § 269 PBG verwendete Begriff des gewachsenen Bodens ergibt sich aus § 5 ABV. Für die Bestimmung des gewachsenen Bodens ist nach der Praxis des Verwaltungsgerichts bei Neubauten auf den Terrainverlauf im Zeitpunkt der Baueingabe (für die Neubaute) abzustellen. Bei Um- und Erweiterungsbauten ist auf die Terrainverhältnisse bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude abzustellen. In diesem Zusammenhang kann sich die Frage der Abgrenzung von neuen seitlichen Anbauten und seitlichen Erweiterungsbauten stellen. Bei einer Anbaute im Sinn einer Neubaute wird dem bestehenden Gebäude eine zweite, neue Baute angefügt, die in der Regel ohne grössere Eingriffe wieder beseitigt werden. Anders gesagt, kommt zum ursprünglichen ein zweites, neues Gebäude hinzu. Demgegenüber liegt bei einer (seitlichen) Erweiterung immer noch ein und dasselbe Gebäude vor, wenn auch in veränderter Form. Kumulativ zur architektonischen ist als Voraussetzung für neue Anbauten eine baulich-konstruktive Selbständigkeit erforderlich. Darüber hinaus ist bei der hier fraglichen Abgrenzung von Anbauten und seitlichen Erweiterungen zusätzlich eine funktionale Selbständigkeit zu verlangen. Die Beurteilung der Abgrenzungsfrage muss, wie auch bei Besonderen Gebäuden, stets auf einer Gesamtwürdigung des Bauvorhabens beruhen. Dabei verfügt die kommunale Baubehörde, ebenfalls wie bei Besonderen Gebäuden, über einen geschützten Beurteilungsspielraum und sind immer auch Grenzfälle denkbar. Ist die erforderliche architektonische, baulich-konstruktive und funktionale Selbständigkeit bei einer Anbaute gegeben, liegt eine Neubaute vor und ist diese nach der Rechtsprechung nicht nach dem ursprünglichen, sondern nach dem aktuell gewachsenen Terrain zu beurteilen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Anbaute Terrain beansprucht, das im Rahmen des ursprünglichen Bauvorhabens aufgeschüttet oder abgegraben worden war. Werden diese Voraussetzungen nicht erfüllt, liegt eine seitliche Erweiterung vor, wofür die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Stammbaubewilligung massgebend sind. Wann die Bewilligung für die Hauptbaute erteilt wurde, ist dabei nicht relevant. Vorliegend wird nicht dem bestehenden Gebäude ein weiteres hinzugefügt, sondern dieses wird um weitere Räume erweitert, welche funktional mit diesem im Zusammenhang stehen. Die Vorinstanzen gingen zu Unrecht von einer Neubaute und nicht von einer Erweiterung aus und stellten demzufolge fälschlicherweise auf den Terrainverlauf im Zeitpunkt der aktuellen Baueingabe ab. Vorliegend hätten sie ihren Beurteilungen nach dem Gesagten vielmehr den Terrainverlauf zum Zeitpunkt der Stammbaubewilligung zugrunde legen müssen (E.3).
Gutheissung.
Stichworte:
ABSTANDSPFLICHTIG
ANBAU
ERWEITERUNG
GRENZABSTAND
NEUBAU
TERRAIN
UNTERIRDISCHES GEBÄUDE
Rechtsnormen:
§ 5 ABV
§ 269 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00824
Urteil
der 1. Kammer
vom
8. April 2021
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin
Laura Diener.
In Sachen
1.1
A,
1.2
B,
2.
C,
alle vertreten durch RA D,
Beschwerdeführende,
gegen
1.1
E,
1.2
F,
beide vertreten durch RA G,
2.    Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Bausektion der Stadt
Zürich erteilte E und F am 4. März 2020 unter Bedingungen und Auflagen die
baurechtliche Bewilligung
für eine
Anbaute an das 1949 erstellte Einfamilienhaus sowie dessen Umbau im Innern auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02 in Zürich.
II.
Gegen diesen Beschluss rekurrierten A und B sowie C mit
gemeinsamer Eingabe am 7. April 2020 beim Baurekursgericht des Kantons
Zürich und beantragten dessen Aufhebung. Eine Delegation der 1. Abteilung
des Baurekursgerichts führte am 11. September 2020 einen Augenschein auf
dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 23. Oktober 2020 wies das Baurekursgericht
den Rekurs ab
.
III.
Dagegen erhoben B und A sowie C mit gemeinsamer Eingabe
am 25. November
2020
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, den
angefochtenen Entscheid sowie den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die Baubewilligung
zu verweigern. Sodann verlangten sie eine Parteientschädigung zulasten der
Beschwerdegegnerschaft.
Das
Baurekursgericht beantragte am 4. Dezember 2020 ohne weitere Bemerkungen
die Abweisung der Beschwerde. E und F beantragten am 21. Dezember 2020,
die Beschwerde abzuweisen sowie eine Parteientschädigung zzgl. MWST zulasten
der Beschwerdeführenden. Mit Beschwerdeantwort vom 12. Januar 2021
beantragte die
Bausektion
der Stadt Zürich ebenfalls
, die Beschwerde
abzuweisen.
B und A sowie C replizierten
am 28. Januar 2021 mit unveränderten Anträgen. Die
Bausektion der Stadt Zürich teilte am 2. Februar 2021 mit, auf eine
freigestellte Duplik zu verzichten.
Mit Eingabe vom 4. Februar 2021 verzichteten E und F auf eine
Stellungnahme zur Replik.
Gleichzeitig
stellten sie ein Begehren um Feststellung des beschränkten Umfangs der
aufschiebenden Wirkung der Beschwerde auf die Anbaute. Während die
Baukommission diesem Ersuchen mit Eingabe vom 17. Februar 2021 nicht
opponierte, beantragte die Beschwerdeführerschaft am 22. Februar 2021
dessen Abweisung. Die private Beschwerdegegnerschaft teilte am 25. Februar
2021 den Verzicht auf eine weitere Stellungnahme mit.
Mit
Präsidialverfügung vom 4. März 2021 wurde das Begehren um teilweisen
Entzug der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.
Die Kammer erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
Die weiteren
Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerden ist
einzutreten.
2.
2.1
Das
streitbetroffene Baugrundstück liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der
Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) in der Wohnzone W2bII, ist
mit einem Einfamilienhaus überbaut und grenzt gegen Nordwesten und Südosten an
weitere mit Einfamilienhäusern überstellte Grundstücke. Südlich davon liegt ein
Fussweg, welcher im Bereich der südöstlichen Grundstücksecke in die
H-Strasse mündet. Die Bauherrschaft plant, das
Wohnhaus mit einer ober- und unterirdischen Anbaute an der westlichen
Gebäudeecke zu erweitern, verschiedene bauliche Änderungen bezüglich der
Raumaufteilung vorzunehmen sowie sechs Dachflächenfenster und eine Lukarne
einzubauen.
2.2
Die erhobenen Rügen betreffen allesamt die geplante
Anbaute. Die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke machen geltend, das
Baurekursgericht habe diese fälschlicherweise als Neu- statt als
Erweiterungsbaute betrachtet und seiner Beurteilung das aktuelle statt das
ursprünglich gewachsene Terrain zugrunde gelegt. Im PBG werde der Begriff der
"Anbaute" in zwei völlig unterschiedlichen Kontexten verwendet. Das
Baurekursgericht habe die von der Rechtsprechung jeweils zur Definition von
Anbauten entwickelten Kriterien verwechselt. Sie monieren in der Folge den
Grenz- und Gebäudeabstand sowie die Überbauungsziffer als nicht eingehalten und
beanstanden die Einordnung.
3.
3.1
Ob
die projektierte
Anbaute
als
abstandsbefreites unterirdisches Gebäude im Sinn von § 269 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (
PBG
in der bisherigen Fassung; vgl. Abs. 2 der
Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015) gelten kann,
hängt in erster Linie davon ab, welches der massgebliche
Terrainverlauf
ist. Der in § 269 PBG verwendete
Begriff des gewachsenen Bodens ergibt sich aus § 5 der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV)
in der vor Inkrafttreten der
Änderung vom 11. Mai 2016 gültigen Fassung (Übergangsbestimmungen zur
Änderung vom 11. Mai 2016)
.
Laut dessen Absatz 1 ist dies
der bei Einreichung des
(Stamm-)Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens (vgl. VGr,
28. September 2005, VB.2005.00295 =
RB 2005 Nr. 75 =
BEZ 2006 Nr. 9;
Christoph
Fritzsche
/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Zürich 2019, S. 1166
).
Auf frühere Verhältnisse ist zurückzugreifen, wenn der Boden innert eines
Zeitraums von zehn Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der
Ausführung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschüttet und das
neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem förmlichen
Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich als künftig
gewachsener Boden erklärt oder im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des
Grundstücks oder zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist
(§ 5 Abs. 2 ABV).
3.1.1
Für die Bestimmung des
gewachsenen Bodens ist n
ach der Praxis
des Verwaltungsgerichts bei Neubauten auf den
Terrainverlauf im Zeitpunkt der Baueingabe (für die
Neubaute) abzustellen. Bei Um- und Erweiterungsbauten ist
auf die Terrainverhältnisse bei Einreichung des
ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude
abzustellen.
Frühere Verhältnisse sind bei Neubauten damit nur in den in § 5
Abs. 2 ABV genannten Fällen massgeblich (VGr, 12. Mai 2012,
VB.2012.00133, E. 4.1;
3. November 2010,
VB.2010.00360 = BEZ 2010 Nr. 40;
25. Februar 2009,
VB.2008.00432 = BEZ 2009 Nr. 24;
14. März
2007, VB.2006.00512 = RB 2007 Nr. 65 = BEZ 2007 Nr. 18; 28. September
2005, VB.2005.00295 = RB 2005 Nr. 75 =
BEZ 2006
Nr. 9
).
3.1.2
Die
Praxis, wonach bei Erweiterungs- und Umbauten auf frühere Verhältnisse
abzustellen sei, werde damit begründet, dass eine andere Auslegung zu vom
Gesetz nicht gewollten und unsinnigen Rechtsfolgen führen würde. Je nachdem, ob
es sich um Abgrabungen oder Aufschüttungen handelt, können beispielsweise
abstandsfreie Gebäude zu abstandspflichtigen und umgekehrt werden (§ 269
PBG), Vollgeschosse zu Untergeschossen und umgekehrt (§ 275 PBG), Gebäude,
welche die Gebäudehöhe ausschöpfen, zu solchen, welche diese überschreiten oder
eine Gebäudehöhereserve aufweisen (§ 278 ff. PBG); Analoges gilt für
die Baumassenziffer (§ 258 PBG) usw., wenn das gestaltete Terrain zum
gewachsenen erklärt würde (VGr, 11. Juli 2012, VB.2012.00111,
E. 3.1).
3.1.3
Das Verwaltungsgericht bestätigte diese in
VB.2005.00295 festgehaltene Rechtsprechung mit VB.2008.00432 (vgl.
E. 3.2.1), welcher vom Bundesgericht seinerseits mit Entscheid vom 28. August
2009, 1C_170/2009, bestätigt wurde. Gründe für eine Änderung oder Abweichung
von der genannten Praxis sind keine ersichtlich. Die Beschwerdeführenden sind
der Ansicht, der Verzicht auf den Rückgriff auf das frühere Terrain stelle nach
dieser Rechtsprechung die Ausnahme dar. Aus diesem Grund verfechten sie eine
restriktive Bejahung der Voraussetzungen für das Vorliegen einer Neubaute. Der
Anbautenbegriff im Sinn einer angebauten Neubaute sei zudem strikt vom extensiven
Verständnis einer Anbaute im Sinn eines angebauten besonderen Gebäudes zu
trennen.
3.2
Was
im fraglichen Zusammenhang unter "Um- und Erweiterungsbauten" bzw.
"Neubauten" zu verstehen ist, geht aus den zitierten Entscheiden
nicht klar hervor. Die hier interessierende Abgrenzung zwischen einer
seitlichen Erweiterungsbaute und einer neuen
Anbaute
war seit Einführung dieser Praxis erst in
einem verwaltungsgerichtlichen Verfahren relevant. Dort wurde in erster Linie darauf
abgestellt, ob dem neuen Bauteil eine "gewisse architektonische
Selbständigkeit" zukommt (VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290,
E. 3.3 betreffend einer angebauten 6,5-Zimmer Wohnung). Sodann war die zu
beurteilende Anbaute – wie auch in einem anderen Fall (8. Mai 2014,
VB.2013.00815, E. 5.2 betreffend an Garage angebautes Nebengebäude) –
fraglos auch baulich-konstruktiv selbständig. Ansonsten waren regelmässig
Aufstockungen Streitgegenstand, weshalb sich die hier interessierende
Abgrenzungsfrage erst gar nicht gestellt hatte. Entgegen der privaten
Beschwerdegegnerschaft sind damit noch nicht alle Fragen geklärt und
rechtfertigt sich vorliegend entgegen der Bausektion eine Präzisierung der
Rechtsprechung.
3.2.1
Das Baurekursgericht hat in seinem
Entscheid vom 18. Juni 2014 (BRGE III Nr. 0082/2014 = BEZ 2015
Nr. 18, E. 6.1.2 betreffend Anbau eines Carports) festgehalten, ob
eine Erweiterung eines Gebäudes vorliege oder eine Anbaute, entscheide sich
nicht nach der Grösse der überstellten Fläche, sondern danach, ob dem neuen
Bauteil eine gewisse architektonische Selbständigkeit zukomme oder nicht.
Bis dahin ist die Rechtsprechung der
beiden kantonalen Instanzen deckungsgleich. In den zitierten
Verwaltungsgerichtsentscheiden wurde zusätzlich auf die
baulich-konstruktive Selbständigkeit
abgestellt.
3.2.2
Das
Baurekursgericht führte im obgenannten Entscheid konkretisierend aus, eine
Anbaute im Sinn einer Neubaute werde dem bestehenden Gebäude als zweite, neue
Baute angefügt und könne in der Regel ohne grössere Eingriffe wieder beseitigt
werden.
Anders gesagt, komme zum ursprünglichen ein zweites, neues
Gebäude hinzu.
Demgegenüber liege
bei einer (seitlichen) Erweiterung immer noch ein und dasselbe Gebäude vor,
wenn auch in veränderter Form.
Würden zum Beispiel bei einem Wohnhaus
weitere Wohnräume hinzugefügt oder solche vergrössert, sei von einer
Erweiterung auszugehen. Werde hingegen eine architektonisch vom Hauptbau
unabhängige Anbaute erstellt, die zudem auch vom bestehenden Gebäude abgetrennt
errichtet werden könnte, sei die Anbaute als Neubaute zu qualifizieren und der
gewachsene Boden für diese neu und gesondert anhand von § 5 ABV zu
bestimmen. § 5 Abs. 2 ABV biete in diesen Fällen genügend Schutz, um
Rechtsmissbräuchen vorzubeugen. Wurde das Terrain mithin vor mehr als zehn
Jahren und nicht im Hinblick auf die nun geplanten, funktionell vom
Hauptgebäude unabhängigen und auch baulich leicht abtrennbaren Anbaute
verändert, so sei auf das aktuell bestehende Terrain abzustellen.
3.2.3
Diese
Auffassung von Anbauten in Abgrenzung zu seitlichen Erweiterungen fand auch Eingang
in die Literatur (
Fritzsche
/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 1167). Sie erweist sich vor dem Hintergrund der Praxis zu § 5 ABV
als überzeugend und kann übernommen werden.
3.3
Auf diese Abgrenzungskriterien stellte das
Baurekursgericht im angefochtenen Entscheid auch für die Beurteilung des
vorliegend strittigen Bauprojekts ab. Eine Verwechslung mit den Kriterien für
Anbauten, welche die Voraussetzungen als
Besonderes Gebäude im Sinn von
§ 49 Abs. 3 PBG erfüllen, ist nicht ersichtlich. Ob sich die
Anwendung der Kriterien im vorliegenden Fall als rechtmässig erweist, ist eine
andere Frage, die anschliessend zu beurteilen ist (E. 3.5). Zuvor ist das
Verständnis einer Anbaute im Zusammenhang mit § 5 ABV von demjenigen einer
als Besonderes Gebäude zu qualifizierenden Anbaute abzugrenzen.
3.3.1
Um als Besondere Gebäude zu gelten, müssen Anbauten in ihrer äusseren
Erscheinung und in ihrem räumlichen Verhältnis vom Hauptgebäude abgrenzbar sein,
weshalb ebenfalls eine gewisse architektonische und – kumulativ – eine gewisse
konstruktive Selbständigkeit verlangt wird.
In der Regel ergibt sich diese bereits aufgrund der gegenüber
Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe. Da lediglich eine gewisse architektonische
und bauliche Selbständigkeit verlangt wird, ist n
icht erforderlich, dass
die Anbauten ohne jegliche Anpassungen der baulichen Substanz des Hauptgebäudes
weggelassen beziehungsweise versetzt werden könnten (VGr, 13. Juni 2012,
VB.2011.00648, E. 4.5.2; 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.2
und 3.4; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1110). Eine funktionale Selbständigkeit
des Besonderen Gebäudes wird nicht verlangt. Ein Besonderes Gebäude darf
demzufolge auch der Wohn- oder Arbeitsnutzung des Hauptgebäudes dienen, sofern
es selber nicht zu solchen Zwecken genutzt werden kann (VGr, 20. März
2014, VB.2013.00623, E. 3.2; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1111 mit
Hinweisen).
3.3.2
Die
Abgrenzungskriterien für die Unterscheidung zwischen Hauptgebäude und
angebautem Besonderem Gebäude sind in Anlehnung an die zur Abgrenzung zwischen
Hauptgebäuden und An- bzw. Nebenbauten entwickelte Rechtsprechung (vgl.
RB 1968 Nr. 47; RB 1984 Nr. 111) mit Urteil VB.2003.00210
vom 10. September 2003, E. 2a festgelegt worden (VGr, 20. März
2014, VB.2013.00623, E. 3.2 f.). Ebenso haben diese
Abgrenzungskriterien auch Eingang in die Unterscheidung zwischen Anbauten und
seitlichen Erweiterungen im Zusammenhang mit der Frage des massgeblichen
Terrainverlaufs gefunden (VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290,
E. 3.3; 8. Mai 2014, VB.2013.00815, E. 5.2).
Hinsichtlich
der Abgrenzung von An- und Nebenbauten zu Hauptgebäuden hatte das Verwaltungsgericht
festgehalten, dass es (allein) auf die äussere Erscheinung und das räumliche
Verhältnis zum Hauptgebäude ankomme (RB 1968 Nr. 47). Das (einzige)
ursprüngliche Erfordernis der optischen Selbständigkeit von Anbauten wurde in
Bezug auf Besondere Gebäude konkretisierend auf eine gewisse architektonische
und bauliche Selbständigkeit ausgeweitet. Dazu hielt das Verwaltungsgericht in
VGr, 20. März 2014,
VB.2013.00623,
E. 3.3.1 fest, die Voraussetzungen der konstruktiven und architektonischen
Selbständigkeit für Besondere Gebäude liessen sich mit dem Begriff der
optischen Selbständigkeit nur unzureichend erfassen. Massgebend sei nicht nur,
ob der betreffende Annexbau in seiner äusseren Erscheinung (räumliche
Absetzung, Fassadengestaltung, Dachform bzw. -nutzung usw.) von einem
aussenstehenden Betrachter als eigenständiger Gebäudeteil wahrgenommen würde.
Ebenso entscheidend sei, ob er bei einer Gesamtbetrachtung des Bauvorhabens
noch als Besonderes Gebäude gewertet werden könne, was sich erst aus dem
Zusammenspiel mit dem Hauptgebäude als Bezugsobjekt ergebe.
Kumulativ
zur architektonischen ist sowohl als Voraussetzung für Besondere Gebäude als
auch für neue Anbauten eine baulich-konstruktive
Selbständigkeit
erforderlich. Darüber hinaus ist im Einklang mit der
baurekursgerichtlichen Rechtsprechung bei der hier fraglichen Abgrenzung von
Anbauten und seitlichen Erweiterungen zusätzlich eine funktionale
Selbständigkeit zu verlangen (vgl. dazu sogleich, E. 3.3.3). Die
Beurteilung der Abgrenzungsfrage muss, wie auch bei Besonderen Gebäuden, stets
auf einer Gesamtwürdigung des Bauvorhabens beruhen (vgl. VGr, 13. Juni
2012, VB.2011.00648/00681, E. 4.5.2; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 1110). Dabei verfügt die kommunale Baubehörde, ebenfalls wie bei
Besonderen Gebäuden, über einen geschützten Beurteilungsspielraum (vgl. VGr, 7. November
2012, VB.2012.00274, E. 2.6) und sind immer auch Grenzfälle denkbar.
3.3.3
Die Praxis, wonach lediglich bei
Erweiterungs- und Umbauten auf die Terrainverhältnisse beim Einreichen des
ursprünglichen (Stamm-)Baugesuchs abgestellt wird, soll widersprüchliche
Ergebnisse verhindern und legt
–
entgegen den Beschwerdeführenden
– nicht einen Normal- und einen Ausnahmefall
fest. Hingegen ist den Beschwerdeführenden zuzustimmen, dass
sich vor dem Hintergrund dieser Praxis ein
restriktiverer Anbautenbegriff
als bei Besonderen Gebäuden
rechtfertigt, indem auch eine
funktionale
Selbständigkeit verlangt wird. So
dient die Praxis zum massgeblichen
Terrain einerseits dem Schutz des Grundeigentümers, dessen Baute ansonsten
baurechtswidrig werden könnte und andererseits dem Schutz des Nachbarn, indem
verhindert werden soll, dass sich ein Bauherr zulasten seiner Nachbarn einen
baulichen Vorteil verschaffen kann, der aufgrund des natürlichen
Geländeverlaufs nicht bestünde (VGr,
28. September
2005, VB.2005.00295 = RB 2005 Nr. 75 =
BEZ 2006
Nr. 9, E. 3.2).
Demgegenüber
soll bei Besonderen Gebäuden primär eine missbräuchliche Beanspruchung der in
§ 273 PBG gewährten Erleichterungen durch eine willkürliche Unterteilung
eines Hauptgebäudes verhindert werden, weshalb lediglich eine
gewisse
konstruktive und architektonische Selbständigkeit und keine funktionale
Selbständigkeit erforderlich ist (VGr, 20. März 2014, VB.2013.00623,
E. 3.4).
Ist die erforderliche architektonische,
baulich-konstruktive und funktionale Selbständigkeit bei einer Anbaute gegeben,
liegt eine Neubaute vor und ist diese nach der Rechtsprechung nicht nach dem
ursprünglichen, sondern nach dem aktuell gewachsenen Terrain zu beurteilen.
Dies gilt unabhängig davon, ob die Anbaute Terrain beansprucht, das im Rahmen
des ursprünglichen Bauvorhabens aufgeschüttet oder abgegraben worden war (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 1167 mit Hinweis). Werden diese Voraussetzungen nicht erfüllt, liegt
eine seitliche Erweiterung vor, wofür die Verhältnisse zum Zeitpunkt der
Stammbaubewilligung massgebend sind. Wann die Bewilligung für die Hauptbaute erteilt
wurde, ist dabei nicht relevant (vgl. VGr,
3. November 2010, VB.2010.00360 = BEZ 2010 Nr. 40
).
3.4
In
casu hat sich die Bausektion in ihrem Beschluss nicht zu ihrer Annahme einer Neubaute
geäussert. Der Rekursantwort lässt sich indes entnehmen, beim projektierten
Bauteil handle es sich um eine Anbaute. Diese weise die dazu geforderte
baulich-konstruktive Selbständigkeit auf, indem sie vom eigentlichen Wohnhaus
derart abgetrennt sei, dass eine Beseitigung beim Einfamilienhaus lediglich das
Zumauern der Türe beim Korridor zur Folge hätte.
Das
Baurekursgericht erwog diesbezüglich, vorliegend würden keine bestehenden Räume
über das bisherige Gebäudevolumen erweitert, sondern dem bestehenden
Gebäudekubus ein Abstellraum, ein Kellerraum und ein Hobbyraum angefügt. Diesen
komme eine architektonische Selbständigkeit zu, was sich auch darin zeige, dass
sie beseitigt werden könnten, ohne dass beim Wohngebäude selbst grössere
bauliche Änderungen erfolgen müssten. Solche würden sich vielmehr auf die
Schliessung der Maueröffnung beschränken. Damit sei zweifellos von einer (als
Neubaute geltenden) Anbaute und nicht von einer Erweiterung auszugehen.
3.4.1
Wie sich den Bauplänen entnehmen lässt, sind das bestehende Einfamilienhaus
und die geplante Anbaute optisch voneinander abgegrenzt. Der Baukörper
unterscheidet sich sowohl in seiner Höhe als auch in seiner Grundfläche
massgeblich von der bestehenden Baute und ist dieser bei der westlichen
Hausecke vorgelagert. Der Hobbyraum im Erdgeschoss ist über einen Vorraum mit
dem Korridor des Erdgeschosses verbunden. Eine Treppe führt vom Vorraum zum
Kellerraum und zum daran angrenzenden Abstellraum im Untergeschoss. Die
Terrasse über dem Hobbyraum ist vom Wohnzimmer des Obergeschosses aus zugänglich.
3.4.2
Damit ist die geplante Baute zwar baulich-konstruktiv von der Hauptbaute
abgetrennt und liesse sich auch einfach wieder von dieser trennen. Indes ist
dies nach dem Gesagten nicht allein massgebend und die ebenfalls erforderliche
funktionale Selbständigkeit vorliegend nicht gegeben: Die Baute ergänzt das
Einfamilienhaus um weitere Räume, welche in direktem Zusammenhang mit dessen
Nutzung stehen. Zudem ist die Terrasse lediglich vom bestehenden Wohnhaus aus
zugänglich. Dass der Hobbyraum etwas tiefer liegt als die Räume des
Erdgeschosses, steht der Qualifikation als Erweiterung nicht entgegen. Die
funktionale Eigenständigkeit fehlt auch mangels sanitärer Installationen,
welchen eine freistehende Baute dieser Art bedürfte. Dass solche nachträglich
eingebaut werden könnten, ist irrelevant; Beurteilungsgrundlage ist stets die
Situation gemäss Baugesuch.
3.4.3
Es wird damit nicht dem bestehenden Gebäude ein weiteres hinzugefügt,
sondern dieses wird um weitere Räume erweitert, welche funktional mit diesem im
Zusammenhang stehen. Insofern unterscheidet sich das Bauprojekt massgeblich vom
Anbau einer eigenständigen Wohnung (vgl. VB.2015.00290) oder einer Garage
beziehungsweise eines Carports, welche vom Haupthaus funktional unabhängig
sind. Dass Anbauten regelmässig ebenfalls den Bewohnern der bestehenden Hauptbaute
in irgendeiner Weise dienen werden, insofern auf diese bezogen sind und sie
erweitern, ist begriffsimmanent und ändert nichts daran. Ebenso wenig ist
mangels funktionaler Eigenständigkeit der vorliegenden Erweiterung relevant,
dass die bestehende Gebäudehülle durch deren Anbau keine wesentlichen
Veränderungen erfährt.
3.4.4
Dies
führt dazu, dass die Anbaute vorliegend nicht als Neubaute, sondern als
Erweiterung hätte qualifiziert werden müssen. Die Vorinstanzen gingen zu
Unrecht von einer Neubaute und nicht von einer Erweiterung aus und stellten demzufolge
fälschlicherweise auf den
Terrainverlauf
im Zeitpunkt der aktuellen
Baueingabe ab. Vorliegend hätten sie ihren Beurteilungen nach dem Gesagten vielmehr
den Terrainverlauf zum Zeitpunkt der Stammbaubewilligung zugrunde legen müssen.
Die diesbezüglichen Rügen der Beschwerdeführenden erweisen sich damit als
begründet.
3.5
Entgegen
der Ansicht der Beschwerdeführenden ist der Terrainverlauf zum Zeitpunkt der
Stammbaubewilligung aufgrund der Akten nicht eindeutig feststellbar. Die
Hanglage und die eingereichten Pläne zeigen indes ausreichend, dass das Terrain
im Zuge der Erstellung der bestehenden Liegenschaft derart umgestaltet worden
war, dass der geplante Abstellraum im Untergeschoss das massgebliche frühere
Terrain zu einem wesentlichen Teil um deutlich mehr als 0,5 m überragen würde.
Folglich wird der gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO einzuhaltende
Grenzabstand von 5 m massiv unterschritten. Die nebenbestimmungsweise
Heilung dieses Mangels steht daher ausser Frage und wird auch nicht verlangt.
3.6
Wie es
sich mit dem Gebäudeabstand und der Überbauungsziffer verhält, ist nicht mehr zu
beurteilen. Das Bauprojekt erweist sich bereits aufgrund der
Grenzabstandsunterschreitung als nicht bewilligungsfähig. Dies führt zur
Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung der Baubewilligung sowie des
Rekursentscheids.
Dementsprechend
ist die Kostenverteilung für das Rekursverfahren in dem Sinn neu festzulegen,
dass die Rekurskosten durch die nun unterliegenden Parteien, nämlich durch die
Beschwerdegegnerschaft 1 und 2, je zur Hälfte zu tragen sind.
4.
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der unterliegenden
Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17
Abs. 2 VRG). Die private Beschwerdegegnerschaft 1 ist indes zu
verpflichten, den Beschwerdeführenden 1 und 2 für das Rekurs- und
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17
Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von insgesamt
Fr. 5'000.-. Die Gemeinde wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich
private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig
(vgl. § 17 Abs. 3 VRG; Kaspar Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.
Zürich etc. 2014, § 17 N. 94).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss der
Bausektion der Stadt Zürich vom
4. März 2020
sowie
der Entscheid des Baurekursgerichts vom 23. Oktober 2020 werden
aufgehoben.
Die Kosten des
Rekursverfahrens (insgesamt Fr. 5'380.-) werden der
Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.    4'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.      230.--
Zustellkosten,
Fr.    4'230.--
Total der Kosten.
3.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der
Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.
4.
Die private Beschwerdegegnerschaft 1 wird verpflichtet,
den Beschwerdeführenden 1 und 2 für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren
eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.- zu bezahlen, zahlbar
innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …