zh_verwaltungsgericht · VB.2003.00340 · 2003-12-03 · de

Baubewilligung | Das für die Zulässigkeit von Näherbaurechten im Sinne von § 270 Abs. 3 PBG in Zonen ohne Nutzungsziffern massgebende Vergleichsprojekt (vgl. RB 1996 Nr. 81) ist allein aufgrund der auf dem Baugrundstück selber geltenden primären Baubegrenzungsnormen (Abstands-, Höhenvorschriften u.ä.) zu erstellen. Ein zu nahe an der Grenze stehendes nachbarliches Gebäude (§ 274 Abs. 1 PBG) ist dabei nicht zu berücksichtigen, auch wenn dieses die tatsächliche Überbaubarkeit auf dem Baugrundstück zu beeinträchtigen vermag. Fehlende Legitimation der Gemeinde (E. 2). Ausnützungsziffer (E. 3). Abstandsvorschriften (E. 4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 03..2.03.1 VB.2003.00340
Zurich Verwaltungsgericht 03..2.03.1 VB.2003.00340
Zurigo Verwaltungsgericht 03..2.03.1 VB.2003.00340

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00340
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Geschäftsnummer:
VB.2003.00340
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 03.12.2003
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Das für die Zulässigkeit von Näherbaurechten im Sinne von § 270 Abs. 3 PBG in Zonen ohne Nutzungsziffern massgebende Vergleichsprojekt (vgl. RB 1996 Nr. 81) ist allein aufgrund der auf dem Baugrundstück selber geltenden primären Baubegrenzungsnormen (Abstands-, Höhenvorschriften u.ä.) zu erstellen. Ein zu nahe an der Grenze stehendes nachbarliches Gebäude (§ 274 Abs. 1 PBG) ist dabei nicht zu berücksichtigen, auch wenn dieses die tatsächliche Überbaubarkeit auf dem Baugrundstück zu beeinträchtigen vermag.
Fehlende Legitimation der Gemeinde (E. 2). Ausnützungsziffer (E. 3). Abstandsvorschriften (E. 4).
Abweisung.
Stichworte:
ABSTANDSVORSCHRIFT
ATTIKAGESCHOSS
KNIESTOCK
LEGITIMATION
LEGITIMATION DER GEMEINDE
NÄHERBAURECHT
NUTZUNGSZIFFER
SCHRÄGDACH
VERGLEICHSPROJEKT
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
Rechtsnormen:
§ 250 Abs. I PBG
§ 251 lit. b PBG
§ 270 Abs. III PBG
§ 274 Abs. I PBG
Publikationen:
BEZ 2004 Nr. 3
RB 2003 Nr. 76
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
I.
Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte am 4. März
2003 der Kollektivgesellschaft A dipl. Architekten ETH SIA unter
Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewillligung für die Erstellung eines
Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.Nr. 01 an der M-Strasse Nr. 05
in Zürich.
II.
Hiergegen erhob B am 9. April 2003 Rekurs an die
Baurekurskommission und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses.
Die Baurekurskommission I hiess am 22. August 2003 den
Rekurs von B teilweise gut. Sie hob den angefochtenen Beschluss der Bausektion
insoweit auf, als dieser das Attikageschoss betraf, und lud die Bauherrschaft
ein, der Baubehörde vor Baubeginn hinsichtlich der Ausgestaltung des
Attikageschosses im Sinne der Erwägungen des Urteils abgeänderte Pläne
einzureichen und bewilligen zu lassen. Im Übrigen wies die Rekurskommission den
Rekurs ab und bestätigten den angefochtenen Entscheid im beurteilten Umfang
(Disp. Ziffer I).
III.
Mit Beschwerde vom 24. September 2003 (VB.2003.00340)
beantragte die Stadt Zürich dem Verwaltungsgericht, Dispositiv Ziff. I des
Rekursentscheides insoweit aufzuheben, als damit der Beschluss der Bausektion
vom 4. März 2003 betreffend Attikageschoss aufgehoben worden war, und die
Baubewilligung damit vollumfänglich zu bestätigen.
Mit Eingabe vom 29. September 2003 (VB.2003.00346)
erhob auch B Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Er beantragte die Aufhebung
des Rekursentscheids, soweit damit sein Rekurs abgewiesen worden war sowie der
Baubewilligung vom 4. März 2003, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Gegenpartei.
Die Baurekurskommission beantragte Abweisung der beiden
Beschwerden. Im Verfahren VB.2003.00340 stellte B den Antrag, auf die
Beschwerde der Stadt Zürich nicht einzutreten, eventuell diese abzuweisen,
unter Entschädigungsfolgen zulasten der beschwerdeführenden Stadt Zürich. Im
Verfahren VB.2003.00346 beantragte die A KG dipl. Architekten ETH SIA sowie die
Bausektion dem Verwaltungsgericht, die Beschwerde von B abzuweisen.
Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen
wiedergegeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Die Beschwerdeverfahren VB.2003.00340 und VB.2003.00346
wenden sich gegen den nämlichen Rekursentscheid der Baurekurskommission I
vom 22. August 2003 und betreffen das gleiche Bauvorhaben der A KG dipl.
Architekten ETH SIA. Die Beschwerdeverfahren sind daher aus prozessökonomischen
Gründen zu vereinigen.
2.
Zu prüfen ist vorab die Beschwerdelegitimation der Stadt
Zürich.
2.1
Gemäss § 70 in Verbindung mit § 21
lit. b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ist
eine Gemeinde zur Beschwerde berechtigt "zur Wahrung der von ihr
vertretenen schutzwürdigen Interessen". Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes
zu § 21 VRG in der früheren Fassung anerkannte die Rekurs- und Beschwerdebefugnis
der Gemeinde, wenn sie sich für die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres
kommunalen Rechts wehrte, wenn sie einen Eingriff in ihre qualifizierte
Entscheidungs- und Ermessensfreiheit oder einen Eingriff in ihr Finanz- oder
Verwaltungsvermögen geltend machte und wenn sie wie eine Privatperson betroffen
war (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 62, mit
Hinweisen). An diese Rechtsprechung knüpft auch § 21 lit. b VRG an
(RB 1998 Nr. 14; Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 70). Indem aber mit
§ 21 lit.b VRG in der revidierten Fassung vom 8. Juni 1997 die
Gemeinde zur rekursweisen Wahrung der von ihr vertretenen schutzwürdigen
Interessen berechtigt wurde, ist die Gemeindelegitimation in einer Weise
erweitert worden, wie sie von der Lehre seit langem gefordert (Alfred Kölz,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, Zürich 1978,
§ 21 N. 79) und von der bisherigen Praxis punktuell bereits
vorgenommen wurde (vgl. RB 1993 Nr. 1). Entsprechend hat das
Verwaltungsgericht die Legitimation der Gemeinde bejaht bei einer Betroffenheit
in Interessen oder Aufgaben, welche die Gemeinde wahrnehmen oder erfüllen muss,
wenn sich die angefochtene Verfügung auf einen grossen Teil der Einwohnerschaft
auswirkt (RB 1998 Nr. 13), oder wenn sich die Gemeinde gegen ihr auferlegte
finanzielle Verpflichtungen wehrt (RB 2001 Nr. 9 = ZBl 102/2001,
S. 525). Ein schutzwürdiges Interesse ist hingegen auch nach der neuen
Fassung dann nicht gegeben, wenn die Gemeinde nicht ihr eigenes, sondern
kantonales oder Bundesrecht anzuwenden hat und es ihr einzig um die
Durchsetzung ihrer eigenen Rechtsauffassung geht (RB 1998 Nr. 14; vgl.
auch BGE 125 II 192 E. 2a/aa).
Das
Erfordernis eines aktuellen Rechtsschutzinteresses gilt auch bei
Rechtsmittelerhebung durch die Gemeinde (Kölz/Bosshart/Röhl, § 21
N. 64, mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Die Beschwerdeerhebung, um
bloss noch theoretisch bedeutsame Rechtsfragen entscheiden zu lassen, ist
unzulässig. Kein aktuelles Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn die
Gemeinde sich gegen die Verweigerung einer Baubewilligung wehrt, obschon sich
die Bauherrschaft mit der Ablehnung abgefunden hat. Der Gemeinde mangelt es
unter diesen Umständen an einem Rechtsschutzinteresse, und ihre Beschwerde
strebt unzulässigerweise allein die Beantwortung einer Rechtsfrage an (vgl.
hierzu RB 1981 Nr. 9 = ZBl 83/1982, 216; RB 1985 Nr. 10;
RB 1987 Nr. 2). Hingegen ist das Verwaltungsgericht auf die
Beschwerde einer Gemeinde gegen einen Rekursentscheid eingetreten, mit welchem
mittels Nebenbestimmung die Bauherrschaft verpflichtet wurde, ein Gebäude in
der Kernzone nicht an die Strassengrenze zu stellen, sondern einen Abstand von
6 m von der Strassengrenze einzuhalten (RB 1987 Nr. 2). Denn in
diesem Fall wehrte sich die Gemeinde für die richtige Anwendung ihrer
kommunalen Kernzonenbestimmungen und hatte die – von der Bauherrschaft
akzeptierte – Nebenbestimmung erhebliche Auswirkungen auf das
Strassenbild.
2.2
Mit der von der Stadt Zürich angefochtenen
Nebenbestimmung hat die Baurekurs­kommission die Bauherrschaft eingeladen, der
Baubehörde vor Baubeginn hinsichtlich der Ausgestaltung des Attikageschosses im
Sinne der Erwägungen des Urteils abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen
zu lassen. In den Erwägungen hielt die Baurekurskommission fest, dass
– entsprechend ständiger Rechtssprechung (RB 1993 Nr. 42; BRK in
BEZ 1997 Nr. 19 und BEZ 2001 Nr. 40) – das 45°-Profil des
(hypothetischen) Schrägdaches im Sinn von § 292 lit. b PBG am
tatsächlichen Schnittpunkt zwischen Fassade und Flachdach anzusetzen sei. Zu
Unrecht habe die Vorinstanz indessen einen fiktiven Kniestock von 1 m
veranschlagt und die Schnittlinie zwischen Fassade und der effektiven Geschossdecke
um dieses Mass erhöht. Demzufolge sei der angefochtene Beschluss insoweit
aufzuheben, als er das Attikageschoss betreffe und die Bauherrschaft sei
einzuladen, der Baubehörde hinsichtlich der Ausgestaltung des Attikageschosses
abgeänderte Pläne zur Bewilligung einzureichen.
2.3
Vorliegend hat die Bauherrschaft die Gutheissung
des Rekurses, soweit dieser das Attikageschoss betraf, und die Anordnung der
Baurekurskommission, hinsichtlich des Attikageschosses abgeänderte Pläne
einzureichen und bewilligen zu lassen, nicht angefochten. In diesem Punkt ist
der Rekursentscheid gegenüber der Bauherrschaft rechts­kräftig geworden und hat
sich diese der verfügten Nebenbestimmung zu unterziehen. Die wegen der
Ansetzung eines fiktiven Kniestockes erforderliche Zurückversetzung des Attikageschosses
beim streitigen Bauprojekt hat als solche keine Auswirkungen auf allgemeine
öffent­li­che Interessen, z.B. auf das Stadtbild. Mit der Anfechtung des Rekursentscheides
will die Stadt Zürich allein eine "Grundsatzfrage", nämlich ihre zur
Rechtsprechung in Widerspruch stehende "Kniestockpraxis" (nochmals)
beurteilt haben. Das Interesse der Stadt er­schöpft sich an der Beantwortung
einer Rechtsfrage, welche zudem schon mehrmals behandelt und publiziert wurde.
Dies begründet kein hinreichendes Rechts­schutzbedürfnis (RB 1985
Nr. 10). Hinzu kommt, dass § 292 lit. b PBG eine kantonale Norm
darstellt, deren Auslegung den Gemeinden keinen besonderen Beurteilungs- und
Ermessensspielraum einräumt. Vielmehr geht es um die Anwendung einer
kantonalrechtlichen Vorschrift, die im ganzen Kanton einheitlich auszulegen und
anzuwenden ist. Nach ständiger Praxis ist eine Gemeinde nicht mit der Rüge
zugelassen, die Baurekurskommission habe eine solche Bestimmung unrichtig
angewandt (RB 1998 Nr. 14; 1996 Nr. 11; Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 21 N. 66).
Auf die
Beschwerde der Stadt Zürich ist aus diesen Gründen nicht einzutreten
.
3.
Zu prüfen bleiben die vom Beschwerdeführer B geltend
gemachten Bauverweigerungsgründe der Ausnützungsüberschreitung (nachfolgend
Erw. 3) sowie der Abstandsverletzung im rückwärtigen Bereich (nachfolgend
Erw. 4). Beide Einwände hat die Baurekurskommission in ihrem
Rekursentscheid vom 22. August 2003 verworfen.
3.1
Zur Frage der Ausnützung hat die Rekurskommission
in ihrem Entscheid ausgeführt, das Baugrundstück sei gemäss geltender Bau- und
Zonenordnung der Stadt Zürich der Quartiererhaltungszone N zugeschieden.
Geplant sei ein Neubau, welcher im seit­lichen Bereich sowohl die
erforderlichen Grenz- als auch Gebäudeabstände unterschrei­te. Für die
südwestseitigen Abstandsunterschreitungen liege ein im Grundbuch eingetragenes
gegenseitiges Näherbaurecht vor, während für die Unterschreitung der
nordostseitigen Abstände die nachbarliche Zustimmungserklärung erst in den
Grundzügen existiere.
Laut
§ 50a Abs. 2 PBG in Verbindung mit § 50 Abs. 3 PBG dürften
Normen über die Quartiererhaltungszonen Abweichungen von den
kantonalrechtlichen Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände vorsehen.
Von dieser Kompetenz habe die Stadt Zürich Gebrauch gemacht. Art. 24g
Abs. 3 BauO bestimme für Randgebäude, dass die geschlossene Bauweise
entlang Strassen und Plätzen im seitlichen Bereich zustimmungsfrei gestattet
sei, d.h. ein Gebäude dürfe grundsätzlich seitlich an die Grenze gestellt
werden. Das Bauvorhaben schöpfe im seitlichen Bereich das zulässige Mass bei
weitem nicht aus. So weise der strassenseitige Vorbau zur nordöstlichen
Grundstücksgrenze einen Abstand von 2,5 m auf. Die zurückliegende
Nordostfassade halte zur Grenzlinie gar einen Abstand von 4,6 m ein.
Südwestseitig betrage der Grenzabstand 1,5 m. Auf der Bauparzelle wäre mit
anderen Worten die Realisierung eines weit grösseren Gebäudes möglich, als es
vorliegend geplant sei. Von einer Übernutzung des Baugrundstückes könne somit
keine Rede sein.
Diesen
Ausführungen hält der private Beschwerdeführer entgegen, dass laut RB 1996
Nr. 81 die Einräumung von Näherbaurechten nicht zu einer Mehrausnützung
führen dürfe. Ein Bauherr, der in einer Zone, für die keine Nutzungsziffern
gälten, Näherbaurechte beanspruche, müsse mit einem sogenannten
Vergleichsprojekt den entsprechenden Nachweis liefern. Die Baurekurskommission
gehe davon aus, dass allein die Gegebenheiten auf dem Baugrundstück in Betracht
zu ziehen seien. Deshalb lasse sie für die Vergleichsrechnung den beidseitigen
Grenzbau und die maximale Bautiefe von 12 m zu, unabhängig davon, ob ein
solches Vorhaben angesichts der Gegebenheiten auf den nachbarlichen
Grundstücken überhaupt realisierbar wäre. Indessen dürfe nur ein Projekt
Vergleichsmassstab bilden, das auch tatsächlich bewilligungsfähig wäre. Hier
gelte es zu beachten, dass auf den benach­barten Grundstücken Kat.Nrn. 02
und 03 Gebäude stünden, die einen Grenz­bau nicht
zuliessen und ihrerseits das gesetzliche Abstandsmass von mindestens 3,5 m
je deutlich unterschreiten würden. Wenn nun hier der Ausnützungsberechnung ein
im rückwärtigen Bereich tatsächlich realisierbares Vergleichsobjekt zugrunde
gelegt werde, führe das Vorhaben unabhängig von der Änderung des
Attikageschosses zu einer massiven Übernutzung.
3.2
Das Baugrundstück Kat.Nr. 01 ist nach der Bau-
und Zonenordnung der Stadt Zürich der Quartiererhaltungszone N zugeteilt.
In dieser Zone wird die zulässige Ausnützung nicht mittels Nutzungsziffern
geregelt, sondern gemäss Art. 24g BauO mittels Regelung der Geschosszahl,
Gebäude- und Firsthöhe, Bauweise sowie Festlegung von hofseitigen Abständen.
Erfolgt die Festlegung der baulich zulässigen Ausnützung mittels Be­stimmungen
über die Abstände, Grösse und Stellung der Baukörper usw., so darf das so
fixierte Mass der zulässigen Ausnützung nicht mittels Näherbaurechten im Sinn
von § 270 Abs. 3 PBG "umgangen" werden. Nach der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist daher in solchen Fällen die
Unterschreitung der gesetzlich vorgeschriebenen Abstände nur dann zuzulassen,
wenn anhand eines Vergleichsprojektes nachgewiesen wird, dass das Bauvorhaben
die aufgrund der primären Baubegrenzungsnormen zulässige Ausnützung nicht
überschreitet (RB 1996 Nr. 81 = BEZ 1996 Nr. 12). Dieses
Vergleichsprojekt hat sich allein auf das Baugrundstück selber zu beziehen. Es
ist mit anderen Worten nicht zu berücksichtigen, wenn allenfalls aus ausserhalb
des Baugrundstückes selber liegenden Gründen, z.B. wegen eines zu nahe an der
Grenze stehenden nachbarlichen Gebäudes (vgl. § 274 Abs. 1 PBG), die
primären Baubegrenzungsnormen tatsächlich gar nicht eingehalten werden könnten.
So wie die Nutzungsziffer im Sinn von § 254 ff. PBG allein das Verhältnis
der anrechenbaren Fläche zur massgebenden Grund(stücks)fläche betrifft und
damit für das Baugrundstück eine absolute, von einer nachbarlichen Überbauung
unabhängige Nutzungsgrösse bestimmt, welche allenfalls aufgrund der
tatsächlichen Verhältnisse gar nicht erreicht werden kann, so ist beim
Vergleichsprojekt im genannten Sinn allein festzu­stellen, welche maximale
Ausnützung die zonenkonformen primären Baubegrenzungsnormen an sich auf dem
Baugrundstück zuliessen. Aus dem vom Beschwerdeführer angeführten Entscheid (RB
1985 Nr. 110) ergibt sich nichts anderes.
Gemäss Art. 24g Abs. 3
BauO ist in der Quartiererhaltungszone I für Randgebäude, d.h.
"Hauptgebäude entlang Strassen und Plätzen" (§ 24g Abs. 1
BauO), die geschlossene Bauweise entlang Strassen und Plätzen im seitlichen
Bereich zustimmungsfrei gestattet; beim Ersatz von Hauptgebäuden mit seitlich
geschlossener Bauweise ist sie vorgeschrieben. Zurecht hat die Vorinstanz
festgehalten, dass das streitige Bauvorhaben im seitlichen Bereich das
zulässige Mass bei weitem nicht ausschöpft. Gegenüber dem nördlich angrenzenden
Grundstück M-Strasse 06 (Kat.Nr. 03) beträgt der Grenzabstand 2,5 m
(strassenseitiger Vorbau) bzw. 4,6 m, gegenüber der südlich angrenzenden
Liegenschaft an der
L-Strasse (Kat.Nr. 02) 1,5 m. Ein seitlich je in geschlossener Bauweise
reali­sierter Baukörper würde ein weit grösseres Nutzungsvolumen aufweisen als
das streitige Bauprojekt. Die Rüge der Ausnützungsüberschreitung ist daher
unbegründet
.
4.
4.1
Das streitige Bauprojekt sieht hofseitig einen
offen konzipierten Erschliessungsteil vor. Gemäss der Erwägung E. lit. f.
der Baubewilligung vom 4. März 2003 ragt dieser Er­schliessungsteil um bis
zu 60 cm in den erforderlichen Gebäudeabstand von 7 m zum Hofgebäude
des heutigen Beschwerdeführers. Einzelne Vorsprünge dürften maximal 2 m in
den Abstandsbereich hineinragen, jedoch höchstens auf einem Drittel der
betreffenden Fassadenlänge. Entsprechend diesen Ausführungen hält Disp. Ziff.
III./B.6 und 7 der Bau­bewilligung fest, dass für die Unterschreitung des
Gebäudeabstandes bzw. die Überschreitung des zulässigen Drittels der Ausladung
der betreffenden Fassadenlänge in den Gebäu­deabstand zum Hofgebäude entweder
die Zustimmung der Eigentümerschaft des Grundstückes Kat.Nr. 04 zu einem
Näherbaurecht beizubringen oder das Projekt so zu überarbeiten sei, dass der
rückwärtige Erschliessungsteil auf das zulässige Abstandsmass reduziert werde.
Trotz
dieser Auflage hält B in seinen Rechtsmittelschriften die erforderlichen
Abstände im rückwärtigen Bereich für verletzt, weil die hofseitige Fassade des
Bauprojektes eine Höhe von 17 m erreiche und somit gemäss § 270
Abs. 2 PBG mit dem Höhen­zuschlag von 5 m einen Grenzabstand von
8,5 m zu beachten habe. Demgegenüber erachten die Bausektion der Stadt
Zürich und die Vorinstanz § 270 Abs. 2 PBG als nicht anwendbar, weil
der kommunale Gesetzgeber in den fraglichen Gebieten hofseitig die Anwendung
des kantonalen Mindestabstandes bewusst ausgeschlossen habe.
4.2
Streitig ist, ob beim streitigen
Bauprojekt hofseitig der kantonale Mindestgrenzabstand von § 270 PBG
Anwendung findet oder ob die Bestimmungen der Bauordnung über die
Quartiererhaltungszonen das kantonale Mindestmass ausschliessen. Letzteres wäre
zulässig, dürfen doch – wie bereits erwähnt – gemäss § 50a
Abs. 2 PBG in Verbindung mit § 50 Abs. 3 PBG Normen über die
Quartiererhaltungszonen Abweichungen von den kantonalrechtlichen Vorschriften
über die Grenz- und Gebäudeabstände vorsehen. Dabei ist zu beachten, dass den
Gemeinden bei Auslegung und Anwendung ihres kompetenzgemäss erlassenen
kommunalen Rechtes ein von den Rechtsmittelbehörden zu berücksichtigender
Entscheidungs- und Ermessensspielraum zusteht (RB 1981 Nr. 20;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19; § 50 N. 8 und 9).
4.2.1
Die Bestimmungen über die
Quartiererhaltungszonen I der Stadt Zürich (Art. 24f ff. BauO)
enthalten keine generell hofseitig anwendbaren Abstandsvorschriften. Es gelten
für die Gebiete a–d gebietsbezogene Vorschriften (Art. 24b Abs. 1 BauO). So
finden gemäss Art. 24g Abs. 5 lit. a BauO im Gebiet a für
Randgebäude hofseitig ausdrücklich die kantonalen Abstandsvorschriften
Anwendung und für Hauptgebäude ist zudem eine maximale Bautiefe von 20 m
zu beachten, gemessen ab strassenseitig vorherrschender Bauflucht bzw. weiter
zurückliegender Baulinie. Auch Hofgebäude im Gebiet a unterliegen explizit
den kantonalen Abstandsvorschriften (Art. 24h Abs. 2 BauO). Im
Gebiet b, welchem die Bauparzelle zugeschieden ist, haben Hofgebäude
gegenüber Grenzen im Hofbereich einen Grundgrenzabstand von mindestens
3,5 m einzuhalten (Art. 24h Abs. 3 lit. a BauO). Demgegenüber
fehlt in den Gebieten b, c und d für Randgebäude im hofseitigen
Bereich eine entsprechende Regelung. In diesen Gebieten darf laut Art. 24g
Abs. 5 lit. b BauO bis auf die in 12 m-Abstand verlaufende Parallele
zur strassenseitig vorherrschenden Bauflucht bzw. zu einer weiter
zurückliegenden Baulinie gebaut werden; gegenüber Hofgebäuden ist ein Gebäudeabstand
von mindestens 7 m einzuhalten. Der kommunale Gesetzgeber hat mit diesen Regelungen
offenkundig bewusst die kantonalen Abstandsvorschriften nur für einzelne
Gebiete der Quartiererhaltungszone I als anwendbar erklärt. Wenn für Randgebäude
im Gebiet b hofseitig die kantonalen Abstandsvorschriften nicht als
anwendbar er­klärt werden, handelt es sich nicht um ein Versehen des
Gesetzgebers, sondern um einen bewussten Ausschluss. Die entsprechende
Auslegung durch die Bausektion der Stadt Zürich erweist sich im Lichte dieser
Ausführungen als rechtmässig und liegt auf jeden Fall innerhalb des ihr
zustehenen Auslegungsspielraumes für ihr kompetenzgemäss erlassenes kommunales
Recht.
4.2.2
Was der Beschwerdeführer gegen diese Auslegung
kommunalen Rechts vorbringt, ist nicht begründet. Es ist zwar richtig, dass das
Baugesetz für Ortschaften mit städtischen Verhältnissen vom 23. April 1893
in § 55 eine ähnliche Regelung enthielt wie § 270 Abs. 2 PBG.
Dies ändert aber nichts daran, dass der kommunale Gesetzgeber vorliegend im Bereich b
der Quartiererhaltungszone I hofseitig die Anwendbarkeit von § 270
Abs. 2 PBG ausdrücklich ausschliessen wollte. Dies liegt durchaus innerhalb
der Zweckumschreibung der Quartiererhaltungszonen gemäss § 50a Abs. 1
PBG, welche nicht nur die Erhaltung, sondern auch die Erweiterung der
Nutzungsstruktur und baulichen Gliederung vorsieht. Unzutrefffend ist weiter
der Einwand des Beschwerdeführers, wenn laut Art. 24g Abs. 5
lit. b Satz 2 BauO gegenüber Hofgebäuden ein Gebäudeabstand von
"mindestens 7 m" einzuhalten sei, gehe der kommunale Gesetzgeber
davon aus, dass je nach Gegebenheit auch grössere Abstände zu beachten seien;
grössere Abstände könnten sich aber nur aus der Anwendung von § 270
Abs. 2 PBG ergeben. Der Zusatz "mindestens" in Art. 24g
Abs. 5 lit. b Satz 2 BauO ist nicht als genereller Vorbehalt
eines allfälligen Höhenzu­schlages zu verstehen, sondern enspricht einer bei
Abstandsvorschriften oft verwendeten Formulierung, die darauf hinweist, dass
der Gebäudeabstand auch mehr als 7 m betragen darf.
4.3
Zusammengefasst ist festzuhalten, dass sich die
Auslegung der Bausektion der Stadt Zürich, wonach vorliegend gemäss
Art. 24g Abs. 5 lit. b BauO hofseitig neben der vorgeschriebenen
Baubegrenzung (nur) ein Gebäudeabstand von 7 m zu berücksichtigen sei, als
rechtens erweist. Damit entfällt die Anwendbarkeit des Mehrhöhenzuschlages
gemäss § 270 Abs. 2 PBG. Der Mangel der Abstandsunterschreitung des
hofseitigen Erschliessungteils um rund 60 cm wurde durch die Nebenbestimmung
Disp. Ziff. III./B.6 und 7 der Baubewilligung vom 4. März 2003
geheilt. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.
5.
Demgemäss
ist auf die Beschwerde der Stadt Zürich nicht einzutreten und jene von B abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden
aufzuerlegen. Da die Beschwerde der Stadt Zürich formell zu erledigen ist, rechtfertigt
es sich, die Gerichtskosten zu einem Drittel dieser und zu zwei Dritteln dem
privaten Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 6 der Gebührenverordnung des
Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997). Eine Parteientschädigung steht den
Beschwerdeführern gemäss § 17 Abs. 2 VRG von vornherein nicht zu.
Demgemäss
beschliesst die Kammer:
1.
Die Beschwerdeverfahren VB.2003.00340 und VB.2003.00346 werden vereinigt.
2.
Auf die Beschwerde der Stadt Zürich wird nicht eingetreten.
und
entscheidet:
1.    Die Beschwerde von B wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'680.--     Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden zu 1/3 der Stadt Zürich und zu
2/3 B auferlegt.
4.    Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.   …