zh_verwaltungsgericht · VB.2008.00103 · 2008-01-16 · de

Baubewilligung | Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern in einer Kernzone in Neerach: Einordnung. Vorsorgliche Emissionsbegrenzung. Wenn eine Kernzonenbestimmung vorsieht, dass Neubauten möglichst weit gehend die traditionelle Umgebungsgestaltung übernehmen sollen, wird dadurch zum Ausdruck gebracht, dass sie sich an den vorhandenen baulichen Strukturen orientieren sollen. Die Formulierung, wonach Zufahrten keine "übermässigen" Terraineinschnitte aufweisen dürfen, eröffnet der örtlichen Baubehörde einen weiten Auslegungs- und Beurteilungsspielraum (E. 2.4). Die Platzierung der notwendigen Parkplätze in eine Tiefgarage dient bereits der vorsorglichen Emissionsbegrenzung. Mit einer Verlegung der Tiefgarageneinfahrt werden die Emissionen nicht begrenzt, sondern lediglich verschoben (E. 3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 08..2.16.0 VB.2008.00103
Zurich Verwaltungsgericht 08..2.16.0 VB.2008.00103
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00103
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Geschäftsnummer:
VB.2008.00103
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 16.07.2008
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern in einer Kernzone in Neerach: Einordnung. Vorsorgliche Emissionsbegrenzung.
Wenn eine Kernzonenbestimmung vorsieht, dass Neubauten möglichst weit gehend die traditionelle Umgebungsgestaltung übernehmen sollen, wird dadurch zum Ausdruck gebracht, dass sie sich an den vorhandenen baulichen Strukturen orientieren sollen. Die Formulierung, wonach Zufahrten keine "übermässigen" Terraineinschnitte aufweisen dürfen, eröffnet der örtlichen Baubehörde einen weiten Auslegungs- und Beurteilungsspielraum (E. 2.4).
Die Platzierung der notwendigen Parkplätze in eine Tiefgarage dient bereits der vorsorglichen Emissionsbegrenzung. Mit einer Verlegung der Tiefgarageneinfahrt werden die Emissionen nicht begrenzt, sondern lediglich verschoben (E. 3).
Abweisung.
Stichworte:
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
KERNZONE
TERRAINVERÄNDERUNG
TIEFGARAGE
UMGEBUNG
UMGEBUNGSGESTALTUNG
VORSORGEPRINZIP
Rechtsnormen:
§ 50 PBG
Art. 11 Abs. II USG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2008.00103
Entscheid
der 1. Kammer
vom
16. Juli 2008
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Abteilungspräsident Jso Schumacher, Verwaltungsrichter
Robert Wolf,
Gerichtssekretärin
Tanja Pekeljevic.
In Sachen
A,
vertreten
durch
RA B,
Beschwerdeführer
,
gegen
1.1
C,
1.2
D,
beide vertreten durch RA E,
2.
Gemeinderat Neerach,
vertreten durch
RA F,
Beschwerdegegnerschaft
,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Am 17. April 2007 erteilte der Gemeinderat Neerach D und
C unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung
für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in Neerach.
II.
Den hiergegen gerichteten Rekurs von A wies die
Baurekurskommission I nach Durchführung eines Referentenaugenscheins mit
Entscheid vom 8. Februar 2008 ab, soweit sie darauf eintrat.
III.
Gegen diesen Entscheid erhob A am 13. März 2008 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht und beantragte im Wesentlichen, der angefochtene
Rekursentscheid und die Baubewilligung seien aufzuheben, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten von D und C.
Die Baurekurskommission schloss am 1. April 2008 auf
Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Neerach am 24. April und D sowie C am
21. Mai 2008 beantragten die Abweisung der Beschwerde und Zusprechung einer
Parteientschädigung.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Baugrundstück liegt
gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Neerach vom 30. April 1985 (BZO)
in der Kernzone II. Die private Beschwerdegegnerschaft beabsichtigt die
Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage. Die beiden Bauten mit
je zwei Voll- und zwei Dachgeschossen sollen in einer Beton-/Holzkonstruktion
und mit einem Satteldach erstellt werden. Das Untergeschoss erstreckt sich auch
über den Zwischenraum der Gebäude; es soll unter anderem als Tiefgarage mit 15
Einstellplätzen genutzt werden.
2.
Der Beschwerdeführer bemängelt die geplante
Umgebungsgestaltung auf dem Baugrundstück. Es weise weder einen Vorgarten noch
einen Hof und somit kein einziges traditionelles Umgebungsgestaltungselement
auf, wie es von Art. 15 Abs. 2 BZO verlangt werde. Die Auslegung
dieser Bestimmung durch die Vorinstanzen sei offensichtlich fehlerhaft und
damit rechtsverletzend. Zudem rügt der Beschwerdeführer, die auf dem
Baugrundstück geplante Zufahrt in die Tiefgarage bewirke mit ihrer Länge von 20
m und einem Gefälle von 15 % einen übermässigen Terraineinschnitt im Sinne von Art. 15
Abs. 3 BZO. Mit der Erteilung der Baubewilligung habe der Gemeinderat
Neerach das ihm zustehende Ermessen überschritten bzw. das kommunale Recht
rechtsverletzend angewendet.
2.1
Gemäss Art. 15
Abs. 2 BZO ist in den Kernzonen die traditionelle Umgebungsgestaltung
(Vorgärten, Höfe etc.) zu erhalten und bei Umbauten oder Neubauten möglichst
weit gehend zu übernehmen. Fahrzeugabstellplätze und Garagen sind nach Art. 15
Abs. 3 BZO unauffällig einzugliedern und Zufahrten dürfen keine
übermässigen Terraineinschnitte ausweisen.
Bei den Kernzonenvorschriften der Gemeinde Neerach handelt
es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Auslegung durch
die kommunalen Behörden nach ständiger Rechtsprechung zu schützen ist, wenn sie
vertretbar und nicht rechtsverletzend ist. Die kantonalen Rechtsmittelinstanzen
haben sich bei der Überprüfung entsprechender Entscheide zurückzuhalten (RB
1981 Nr. 20; VGr, 19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14, E. 1h).
Auch bei der Anwendung der Ästhetikvorschrift von § 238
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) kommt den
kommunalen Baubehörden praxisgemäss ein erheblicher Beurteilungsspielraum zu.
Bei der Überprüfung kommunaler Einordnungsentscheide haben sich die
Rechtsmittelinstanzen sowohl im Rahmen der Angemessenheits- als auch der
Rechtskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen. Wenn der Entscheid auf einer
vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht, hat die
Rekursinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die
Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen. Sie darf – trotz
umfassender Überprüfungsbefugnis – nur dann einschreiten, wenn die
ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist
(RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 20 N. 19; vgl. auch BGr, 21. Juni 2005,
ZBl 107/2006, S. 430 ff., E. 3.2 und 4, mit Bemerkungen von
Arnold Marti). Auf ihren Beurteilungsspielraum kann sich die kommunale
Baubehörde jedoch nur berufen, wenn sie spätestens in der Rekursantwort die
geforderte nachvollziehbare Begründung für ihren Entscheid vorbringt
(RB 1991 Nr. 2; VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18,
E. 5a).
2.2
Gemäss § 50 Abs. 1 PBG umfassen Kernzonen
schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt- oder Dorfkerne oder einzelne
Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen. Zu
diesem Zweck können die Gemeinden besondere Vorschriften über die Stellung der
Bauten, die Erscheinung der Gebäude, den Kubus, die Dachformen, die Farbgebung,
die Materialien und dergleichen aufstellen und dabei von der kantonalrechtlichen
Regelung über die Grenz- und Gebäudeabstände und die Gebäudehöhe abweichen (§ 50
Abs. 2 und 3 PBG). Je nach Grad der Schutzwürdigkeit des Ortskerns können
Kernzonenvorschriften infrage kommen, welche für Neu- und Umbauten die gleichen
Masse, Kubaturen, Stellung und Erscheinung vorschreiben, wie sie die
bestehenden Altbauten aufweisen (Robert Imholz, Die Denkmalschutz-Bestimmungen
des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, Dokumente und Informationen zur
Schweizerischen Orts-, Regional- und Landesplanung Nr. 67/Juli 1982, S. 34,
42).
Um den unterschiedlichen Verhältnissen gerecht werden zu
können, lässt das kantonale Recht den Gemeinden bei der Ausgestaltung ihrer
Kernzonenbestimmungen bewusst einen weiten Spielraum. Je nach Kernzonenart kann
die Erhaltung des Bestehenden, die Anpassung an das Ortsbild oder die
Erweiterung des Ortskerns im Vordergrund stehen. Besonders bei der Frage, wie
die bauliche Anpassung von Ersatz- oder Neubauten an das bestehende Ortsbild
erfolgen soll, sind unterschiedliche Lösungen möglich (VGr, 4. Juli 2007,
VB.2007.00038, E. 4.2, www.vgrzh.ch). Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Neerach
sieht für Neubauten vor, dass sich diese durch ihre Ausmasse, Form und Massstäblichkeit
gut in die herkömmliche, charakteristische Bausubstanz einzuordnen haben, um
damit die Erscheinung des Ortsbilds zu wahren; die Hauptfirstrichtung auf
Neubauten ist so zu wählen, dass eine optimale Einfügung der Bauten in den
Altbestand erreicht wird (Art. 7 BZO). Die Dachform und -neigung hat mit
derjenigen der benachbarten Altbauten harmonisch im Einklang zu stehen (Art. 8
Abs. 1 BZO). Die Materialwahl und die Farbgebung von Fassaden haben die
herkömmliche Bauweise zu berücksichtigen (Art. 11 BZO).
2.3
Der
Gemeinderat hielt in der Baubewilligung zur Umgebungsgestaltung lediglich fest,
dass die nach Art. 32 BZO erforderlichen Spiel- und Ruheflächen fehlten
und noch nachzuweisen seien. Zudem sei für das Abfuhrgut ein Containerplatz bereitzustellen.
Vor Baubeginn sei dem Gemeinderat deshalb ein entsprechend ergänzter
Umgebungsplan zur Genehmigung einzureichen. In seiner Rekursvernehmlassung
liess der Gemeinderat ausführen, in Art. 15 Abs. 2 BZO seien
Vorgärten und Höfe in einer Klammer erwähnt und mit dem Zusatz "etc."
versehen. Diese zwei Begriffe seien also nur zwei Beispiele, mit denen eine
traditionelle Umgebungsgestaltung erreicht werden könne. Dies heisse aber
nicht, dass in jedem Fall ein Hof und ein begrünter Vorgarten vorhanden sein
müssten. Die traditionellen Vorgärten in den Dörfern des Zürcher Unterlands
seien häufig gepflästert oder eingekiest, damit dort Wagen und Maschinen
abgestellt werden könnten. Die vorliegende Vorgartengestaltung entspreche
diesem Muster: Ein Teil sei eingekiest, ein Teil mit einem Hartbelag versehen.
Das Bauvorhaben habe sogar zwei Höfe, einen westlich mit Parkplätzen und einen
östlich mit der Wiese. In Bezug auf die Tiefgaragenrampe liess der Gemeinderat
ausführen, bei der Anwendung von Art. 15 Abs. 3 BZO sei auch § 244
Abs. 2 PBG zu beachten. Bei den vorliegenden Verhältnissen sei die
Platzierung der Abstellplätze zur Schonung der Nachbarschaft, darunter vor
allem auch der rekurrentischen Liegenschaft, geboten gewesen. Die Bauherrschaft
habe die Rampe mit einer Neigung von 15 % möglichst kurz gehalten, und ein
übermässiger Terraineinschnitt liege nicht vor.
Die Vorinstanz kam in ihrem Entscheid zum Schluss, die
Auslegung von Art. 15 Abs. 2 BZO durch den Gemeinderat, wonach nicht
verlangt werden könne, dass in jedem Fall ein Hof und ein begrünter Vorgarten
vorhanden sein müsse, sei nicht zu beanstanden. Eine solche Gestaltung werde in
der Gesetzesbestimmung nur beispielhaft aufgezählt. Anlässlich des Augenscheins
habe sich gezeigt, dass die Vorgartenbereiche entlang der L-Strasse
unterschiedlich gestaltet seien. Neben gekiesten Flächen fänden sich begrünte
Flächen, Vorgärten, gepflasterte Flächen, Rasenflächen etc. Mit der Erteilung
der baurechtlichen Bewilligung für die grundsätzliche Umgebungsgestaltung habe
die Vorinstanz innerhalb des ihr zustehenden Ermessens gehandelt. Gleiches
gelte auch bezüglich der Tiefgaragenabfahrt. Mit der Neigung von 15 % habe die
private Beschwerdegegnerschaft eine möglichst kurze Tiefgaragenrampe erreicht.
Eine Tiefgarage sei aber unweigerlich mit einem Terraineinschnitt verbunden. Art. 15
Abs. 3 BZO verbiete denn auch nicht Terraineinschnitte in Verbindung mit
Garagen an sich, sondern bloss übermässige. Als solche könne die projektierte
Garageneinfahrt nicht qualifiziert werden. Ausserdem fänden sich auch bereits
heute in unmittelbarer Umgebung des Baugrundstücks Tiefgaragen mit entsprechenden
Abfahrten.
2.4
Der
Beschwerdeführer bringt nichts vor, was die vorinstanzliche Auslegung der Kernzonenbestimmungen
als rechtsverletzend erscheinen liesse. Die Aufzählung in Art. 15 Abs. 2
BZO durften die Vorinstanzen ohne Rechtsverletzung als nur beispielhaft verstehen.
Wenn die Bestimmung vorsieht, dass Neubauten möglichst weit gehend die traditionelle
Umgebungsgestaltung übernehmen sollen, wird dadurch zum Ausdruck gebracht, dass
sie sich an den vorhandenen baulichen Strukturen orientieren sollen. Dies wird
auch aus den übrigen Kernzonenbestimmungen deutlich (vgl. E. 2.2). Wie die
Vorinstanz zu Recht feststellte, sind die Vorgartenbereiche entlang der L-Strasse
unterschiedlich gestaltet, wobei gekieste Flächen, begrünte Flächen, Vorgärten,
gepflasterte Flächen und Rasenflächen zu sehen sind. Das Bauvorhaben sieht im
westlichen Teil des Grundstücks eine grosse Wiese mit zwei Bäumen vor. Entlang
der L-Strasse ist ein gekiester Vorplatz geplant, wobei auch dort begrünte
Flächen mit Sträuchern geplant sind. In der östlichen Ecke des Grundstücks ist
eine grosse Fläche mit Hartbelag vorgesehen. Durch die vorgesehenen Mauern
entsteht ein eigentlicher Hof und zwischen dem Hof und der Tiefgarageneinfahrt
ist eine begrünte Fläche vorgesehen. Damit haben die Vorinstanzen zu Recht eine
traditionelle Umgebungsgestaltung bejaht.
Auch bezüglich der Beurteilung der Tiefgarageneinfahrt
kann den Vorinstanzen keine Rechtsverletzung vorgeworfen werden.
Der Beschwerdeführer übersieht, dass die Formulierung,
wonach Zufahrten keine "übermässigen" Terraineinschnitte aufweisen
dürfen, der örtlichen Baubehörde einen weiten Auslegungs- und
Beurteilungsspielraum eröffnet. In diesem Rahmen haben die Überlegungen, wie
sie von der Baubehörde in der Rekursantwort vorgebracht und von der Vorinstanz
in ihrem Entscheid übernommen wurden, ohne weiteres Platz.
Die Einwände
des Beschwerdeführers lassen die Beurteilung der Vorinstanzen nicht als
unvertretbar erscheinen.
3.
Der Beschwerdeführer bringt zudem vor, die Anordnung der
Tiefgarageneinfahrt unmittelbar entlang der Grenze zu seinem eigenen Grundstück
verletze das Vorsorgeprinzip nach Art. 11 Abs. 2 des
Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG). Sie sei von der Ost- auf die
Westseite zu verlegen, weil sich dort in unmittelbarer Nähe keinerlei Bauten
und auch keine Gartensitzplätze befänden.
Unabhängig von der bestehenden Umweltbelastung sind
Emissionen im Rahmen der Vorsorge so weit zu begrenzen, als dies technisch und
betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2
USG). Bereits die Platzierung der notwendigen Parkplätze in eine Tiefgarage
dient der vorsorglichen Emissionsbegrenzung. Der Beschwerdeführer übersieht
zudem, dass mit einer Verlegung der dazugehörigen Einfahrt die Emissionen nicht
begrenzt
, sondern lediglich
verschoben
werden. Die Vorinstanz hat
zu Recht festgehalten, dass die von kleineren Parkierungsanlagen ausgehenden
Immissionen in aller Regel von untergeordneter Bedeutung und von den Nachbarn
hinzunehmen sind. Wie die private Beschwerdegegnerschaft glaubhaft vorbringt,
würde eine Tiefgarageneinfahrt auf der Westseite des Grundstücks zu einem
tieferen Geländeeinschnitt führen und wäre damit in gestalterischer Hinsicht
unbefriedigender. Eine Verschiebung der Zufahrt ist deshalb auch unter dem Gesichtspunkt
der Verhältnismässigkeit nicht gerechtfertigt (vgl. zum Ganzen auch VGr, 23. Februar
2005, VB.2004.00394, E. 4.2.2, www.vgrzh.ch).
4.
Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist
abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 [VRG]), der überdies zu einer Parteientschädigung von Fr.
1'000.- an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten ist (§ 17 Abs. 2
lit. a VRG). Der Gemeinde ist eine solche nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts
nicht zuzusprechen (vgl. VGr, 16. Januar 2008, VB.2007.00382, E. 4.2,
www.vgrzh.ch).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30
Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …