zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00707 · 2023-11-22 · de

Änderung des Vermietungsreglements | [Qualifikation eines neuen kommunalen "Vermietungsreglements", das für Gemeindewohnungen und Genossenschaftswohnungen, die im Baurecht der Gemeinde erstellt wurden, Vorschriften zur Auswahl der Mietenden, Belegungsvorschriften und Einkommens- und Vermögensgrenzen für die Mietenden enthält. Die Vorinstanz trat auf einen Rekurs gegen den Erlass des Vermietungsreglements nicht ein, weil es den Beschwerdeführenden als bestehende Mieter einer Genossenschaftswohnung mangels direkter Betroffenheit an der Legitimation zum Rekurs gegen die (angebliche) Allgemeinverfügung gefehlt habe.] Das Mietverhältnis der Beschwerdeführenden mit der Siedlungsbaugenossenschaft E ist zivilrechtlicher Natur. Dasselbe gilt für die Mietverhältnisse der Gemeinde betreffend die Gemeindewohnungen (E. 4.2.3). Aufgrund dieser zivilrechtlichen Natur der Mietverhältnisse kann das neue Vermietungsreglement keine unmittelbare Wirkung gegenüber den Mietenden entfalten. Eine Gemeinde kann nicht durch hoheitliches Handeln unmittelbar den Inhalt eines zivilrechtlichen Rechtsverhältnisses abändern (E. 4.2.4). Das Reglement ist damit weder Allgemeinverfügung noch Erlass, sondern eine Weisung an die gemeindeeigene Liegenschaftsverwaltung und die vertraglich mit der Gemeinde verbundenen Wohnbaugenossenschaften (E. 4.2.5). Mangels Aussenwirkung ist das Vermietungsreglement kein anfechtbarer Hoheitsakt. Soll das Reglement auf bestehende Mietverhältnisse zur Anwendung gebracht werden, hat dies auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung nach Art. 269d Abs. 3 OR zu geschehen. Eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen einer Verletzung der Belegungsvorschriften oder der Vorschriften zu den Einkommens- und Vermögensverhältnissen kann nach Art. 271 ff. OR angefochten werden, sofern die Mietenden diese als missbräuchlich erachten (E. 4.2.6). Folglich fehlte es beim Rekurs der Beschwerdeführenden an einem zulässigen Anfechtungsobjekt, weshalb die Vorinstanz im Resultat zu Recht nicht auf deren Rekurs eintrat (E.4.3).Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 05.06.2025 VB.2024.00707
Zurich Verwaltungsgericht 05.06.2025 VB.2024.00707
Zurigo Verwaltungsgericht 05.06.2025 VB.2024.00707

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00707
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00707
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 05.06.2025
Spruchkörper:
4. Abteilung/4. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Übriges Verwaltungsrecht
Betreff:
Änderung des Vermietungsreglements
[Qualifikation eines neuen kommunalen "Vermietungsreglements", das für Gemeindewohnungen und Genossenschaftswohnungen, die im Baurecht der Gemeinde erstellt wurden, Vorschriften zur Auswahl der Mietenden, Belegungsvorschriften und Einkommens- und Vermögensgrenzen für die Mietenden enthält. Die Vorinstanz trat auf einen Rekurs gegen den Erlass des Vermietungsreglements nicht ein, weil es den Beschwerdeführenden als bestehende Mieter einer Genossenschaftswohnung mangels direkter Betroffenheit an der Legitimation zum Rekurs gegen die (angebliche) Allgemeinverfügung gefehlt habe.]
Das Mietverhältnis der Beschwerdeführenden mit der Siedlungsbaugenossenschaft E ist zivilrechtlicher Natur. Dasselbe gilt für die Mietverhältnisse der Gemeinde betreffend die Gemeindewohnungen (E. 4.2.3). Aufgrund dieser zivilrechtlichen Natur der Mietverhältnisse kann das neue Vermietungsreglement keine unmittelbare Wirkung gegenüber den Mietenden entfalten. Eine Gemeinde kann nicht durch hoheitliches Handeln unmittelbar den Inhalt eines zivilrechtlichen Rechtsverhältnisses abändern (E. 4.2.4). Das Reglement ist damit weder Allgemeinverfügung noch Erlass, sondern eine Weisung an die gemeindeeigene Liegenschaftsverwaltung und die vertraglich mit der Gemeinde verbundenen Wohnbaugenossenschaften (E. 4.2.5). Mangels Aussenwirkung ist das Vermietungsreglement kein anfechtbarer Hoheitsakt. Soll das Reglement auf bestehende Mietverhältnisse zur Anwendung gebracht werden, hat dies auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung nach Art. 269d Abs. 3 OR zu geschehen. Eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen einer Verletzung der Belegungsvorschriften oder der Vorschriften zu den Einkommens- und Vermögensverhältnissen kann nach Art. 271 ff. OR angefochten werden, sofern die Mietenden diese als missbräuchlich erachten (E. 4.2.6). Folglich fehlte es beim Rekurs der Beschwerdeführenden an einem zulässigen Anfechtungsobjekt, weshalb die Vorinstanz im Resultat zu Recht nicht auf deren Rekurs eintrat (E. 4.3).
Abweisung.
Stichworte:
ALLGEMEINVERFÜGUNG
AUSSENWIRKUNG
ERLASS
FORMEN DES VERWALTUNGSHANDELNS
HOHEITSAKT
MIETVERTRAG
REGLEMENT
WEISUNG
Rechtsnormen:
Art. 269d Abs. 3 OR
Art. 270b OR
Art. 271 OR
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
4. Abteilung
VB.2024.00707
Urteil
der 4. Kammer
vom 5. Juni 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Tamara Nüssle
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Reto Häggi Furrer, Verwaltungsrichter
Martin Bertschi, Gerichtsschreiber Dumenig Stiffler.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
Beschwerdeführende,
gegen
Gemeinde C,
vertreten durch den Gemeinderat C,
dieser vertreten durch RA D,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Änderung
des Vermietungsreglements,
hat sich
ergeben:
I.
A.
Die Gemeinde C
räumte der Siedlungsbaugenossenschaft E mit Baurechtsvertrag vom
25. Oktober 2007 ein selbständiges und dauerndes Baurecht für Wohnbauten
und Sammelgaragen auf dem im Eigentum der Gemeinde stehenden Grundstück
Kat.-Nr. 01 ein. Der Baurechtsvertrag sah hierbei unter anderem vor, dass
bei der Vermietung der im Baurecht erstellten Wohnungen das
Vermietungsreglement der Gemeinde C gelte. Die Siedlungsbaugenossenschaft
erstellte anschliessend auf dem im Baurecht stehenden Grundstück die Wohnsiedlung F.
A und B schlossen am 31. Oktober 2008 bzw.
24. November 2008 mit der Siedlungsbaugenossenschaft E einen
Mietvertrag über eine 5½-Zimmer-Wohnung in der Siedlung F ab. Der
Mietbeginn wurde auf den 1. April 2009 festgelegt und der Mietvertrag
enthielt eine Bestimmung, wonach die Bestimmungen des kommunalen
"Vermietungsreglements" der Gemeinde C vom 3. April 2008
integrierter Bestandteil des Vertrags seien.
B.
Am 27. Juni
2023 beschloss der Gemeinderat der Gemeinde C ein neues
"Vermietungsreglement für die Gemeinde- und
Genossenschaftswohnungen", welches am 1. Januar 2024 in Kraft treten
sollte (Vermietungsreglement Juni 2023). Dieses stellte neu auch für
Genossenschaftswohnungen Höchstgrenzen beim Einkommen und Vermögen der
Mieterinnen und Mieter auf (vgl. Art. 3 Vermietungsreglement Juni 2023).
Der Erlass des neuen Reglements wurde in der Zeitung H vom 14. Juli
2023 publiziert.
Gegen den Beschluss des Gemeinderats betreffend das
Vermietungsreglement Juni 2023 erhoben zahlreiche Personen, darunter auch A,
Rekurs an den Bezirksrat G. Daraufhin zog der Gemeinderat C am
5. September 2023 seinen Beschluss vom 27. Juni 2023 in
Wiedererwägung, hob diesen auf und erliess stattdessen das Vermietungsreglement
noch einmal in einer leicht angepassten Form. So enthielt es nun auch die
Möglichkeit für Mieterinnen und Mieter, gewisse Ausnahmen vom
Vermietungsreglement zu beantragen (Vermietungsreglement September 2023). Das
Inkrafttreten des geänderten Reglements setzte der Gemeinderat erneut auf den
1. Januar 2024 fest und veröffentlichte dessen Erlass in der Zeitung H
vom 27. Oktober 2023 (vgl. 8/7/10).
C.
Der
Bezirksrat G schrieb in der Folge das von A angehobene Rekursverfahren
gegen das Vermietungsreglement Juni 2023 am 25. September 2023 als
gegenstandslos geworden ab.
II.
Am 7. Oktober 2023 erhoben A und B Rekurs an den
Bezirksrat gegen den Beschluss des Gemeinderats der Gemeinde C vom
5. September 2023, mit welchem dieser das Vermietungsreglement September
2023 festgelegt hatte. In ihrem Rekurs wendeten sie sich im Wesentlichen
dagegen, dass im neuen Reglement die zulässigen Einkommen und Vermögen der
Mietenden bei Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen gleichgesetzt würden und
dass die Gemeinde in bestehende privatrechtliche Verträge eingreife.
Am 30. Oktober 2023 zeigte die Siedlungsbaugenossenschaft E
A und B unter Verwendung des amtlichen Formulars gemäss Art. 269d des
Obligationenrechts (OR, SR 220) eine einseitige Vertragsänderung ihres
Mietvertrags durch Übernahme der Pflichten des neuen kommunalen
Vermietungsreglements September 2023 ab 1. Juli 2025 an. A und B fochten
diese Vertragsänderung bei der Paritätischen Schlichtungsbehörde in Miet- und
Pachtsachen am Bezirksgericht I an. Mit Schreiben vom 26. Februar
2024 teilte die Siedlungsbaugenossenschaft E A und B mit, dass sie sich
mittlerweile entschieden habe, auf die Umsetzung des Vermietungsreglements
September 2023 der Gemeinde C zu verzichten und deshalb ihre Anfechtung
bei der Schlichtungsstelle anerkenne; es gelte für sie weiter das
Vermietungsreglement vom 3. April 2008. Die Paritätische
Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen am Bezirksgericht I schrieb
das Verfahren betreffend die Anfechtung der einseitigen Mietvertragsanpassung
daraufhin mit Beschluss vom 1. März 2024 als durch Klageanerkennung
erledigt ab.
Der Bezirksrat trat in der Folge am 9. Oktober 2024
nicht auf den Rekurs von A und B ein, weil sie durch das
Vermietungsreglement September 2023 nicht materiell beschwert seien. So habe
die Siedlungsbaugenossenschaft E mittlerweile auf die Anwendbarkeit des
neuen Reglements verzichtet, womit A und B höchstens virtuell betroffen seien.
Würde erneut eine einseitige Vertragsänderung vorgenommen, stünde ihnen die
zivilrechtliche Anfechtung offen.
III.
A und B erhoben hiergegen am 18. November 2024
Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten unter Entschädigungsfolge
die Aufhebung des Beschlusses des Bezirksrats vom 9. Oktober 2024 und die
Rückweisung der Angelegenheit an diesen, damit er auf den Rekurs vom
7. Oktober 2023 eintrete und den Beschluss des Gemeinderats der Gemeinde C
vom 5. September 2023 für nichtig oder ungültig erkläre, soweit er die
Anwendung des Vermietungsreglements September 2023 auf Genossenschaftswohnungen
betreffe. Ausserdem beantragten sie den Ausstand der Bezirksrätin J.
Der Bezirksrat G verzichtete am 26. November
2024 zunächst auf Vernehmlassung. Mit Eingabe vom 19. Dezember 2024 nahm
er dann jedoch Stellung zum Vorwurf der Befangenheit der Bezirksrätin J.
Die Gemeinde C, vertreten durch ihren Gemeinderat, beantragte am
7. Januar 2025, die Beschwerde sei unter Entschädigungsfolge abzuweisen,
und ersuchte in prozessualer Hinsicht um den Entzug der aufschiebenden Wirkung
der Beschwerde, soweit damit die Feststellung der Nichtigkeit, Ungültigkeit
oder Rechtswidrigkeit des Vermietungsreglements September 2023 für die
gemeindeeigenen Wohnungen (ohne die Wohnungen der Baugenossenschaften) verlangt
werde. A und B hielten am 10. Februar 2025 an ihren Anträgen fest und
beantragten die Abweisung des Gesuchs um Entzug der aufschiebenden Wirkung. Mit
Präsidialverfügung vom 25. Februar 2025 wies die Abteilungspräsidentin das
Gesuch der Gemeinde C um Entzug der aufschiebenden Wirkung ab. Letztere
hielt am 24. Februar 2025 an ihren Anträgen in der Sache fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist für Beschwerden gegen Rekursentscheide eines Bezirksrats
betreffend Anordnungen einer politischen Gemeinde nach §§ 41 ff. des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2)
zuständig.
1.2
Nimmt eine
Vorinstanz einen Rekurs nicht an die Hand, ist die formell unterlegene
rekurrierende Partei legitimiert, sich auf dem Rechtsmittelweg gegen den
Nichteintretensentscheid zu wehren (§ 49 in Verbindung mit § 21
Abs. 1 VRG; VGr, 3. Februar 2024, VB.2023.00595, E. 1 –
21. Dezember 2023, VB.2023.00553, E. 1 – 13. September
2023, VB.2023.00377, E. 1).
1.3
Weil auch
die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
2.1
Die
Beschwerdeführenden machen zunächst geltend, mit Bezirksrätin J habe eine
Person am vorinstanzlichen Entscheid mitgewirkt, die in der Sache befangen
gewesen sei. Sie sei früher selbst Gemeinderätin in C gewesen und unterhalte
weiterhin enge Beziehungen zu einzelnen Personen im Gemeinderat.
2.2
Nach
§ 5a Abs. 1 VRG treten Personen, die eine Anordnung zu treffen, dabei
mitzuwirken oder sie vorzubereiten haben, in den Ausstand, wenn sie in der
Sache persönlich befangen erscheinen. Die gleiche Pflicht ergibt sich aus dem
Anspruch auf gerechte Behandlung gemäss Art. 29 Abs. 1 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV, SR 101), welcher auch den
Anspruch auf Behandlung durch eine unparteiische Behörde umfasst (vgl. hierzu
und zum Folgenden Bernhard Waldmann, Basler Kommentar, 2015, Art. 29 BV N. 35 f.;
Martine Dang/Minh Son Nguyen, in: Vincent Martenet/Jacques Dubey [Hrsg.],
Constitution fédérale, Basel 2021, Art. 29 N. 63 ff.).
Praxisgemäss hat eine Person dann in den Ausstand zu treten, wenn Umstände
vorliegen, die geeignet sind, Zweifel an der Unparteilichkeit des jeweiligen Behördenmitglieds
zu erwecken, bzw. die Gefahr der Voreingenommenheit begründen können. Es
braucht nicht nachgewiesen zu werden, dass die Behördenmitglieder tatsächlich
befangen sind. Vielmehr genügt das Vorhandensein von Umständen, die den
Anschein der Befangenheit und die Gefahr der Voreingenommenheit objektiv zu
begründen vermögen (statt vieler BGE 140 I 326 E. 5.1; Regina Kiener,
in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 5a
N. 15).
Ausstandsgründe sind nach Treu und Glauben unverzüglich
vorzubringen, das heisst, sobald bekannt oder absehbar ist, dass eine
möglicherweise befangene Person an der Behandlung der Angelegenheit mitwirkt.
Wer im Wissen um einen möglichen Ausstandsgrund untätig bleibt und sich
stillschweigend auf ein Verfahren einlässt, hat den Anspruch auf eine spätere
Ausstandsrüge verwirkt (BGE 136 I 207 E. 3.4, 134 I 20
[= Pra. 97/2008 Nr. 73] E. 4.3.1; Kiener, § 5a
N. 43 f.).
2.3
Die
Zusammensetzung des Bezirksrats G ist auf der Website des Kantons Zürich
öffentlich bekanntgemacht. Bezirksrätin J ist seit 2021 Mitglied dieser
Behörde und entsprechend online verzeichnet. Bei dieser Ausgangslage hätte den
Beschwerdeführenden bereits bei Anhebung ihres Rekurses bewusst sein müssen,
dass Bezirksrätin J möglicherweise am Rekursverfahren mitwirken wird, und
hätten sie entsprechend einen Ausstandsantrag bereits mit ihrem Rekurs stellen
müssen. Die erstmalige Rüge der Befangenheit erst im Beschwerdeverfahren
erweist sich damit als verspätet.
3.
Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung ihres
Anspruchs auf rechtliches Gehör, da die Vorinstanz ihre Vorbringen im
Rekursentscheid nicht erwähnt und sich auch nicht damit auseinandergesetzt
habe.
Der Anspruch der Parteien auf rechtliches Gehör enthält
das Recht der von einem Entscheid in ihrer Rechtsstellung betroffenen Person,
dass die Behörde deren Vorbringen auch tatsächlich hört, prüft und in der
Entscheidfindung berücksichtigt. Entsprechend ist die Behörde verpflichtet,
ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich
mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne
Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid
wesentlichen Punkte beschränken (vgl. zum Ganzen statt vieler BGE 149 V
156 E. 6.1, 146 II 335 E. 5.1).
Vorliegend trat die Vorinstanz mangels
Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführenden nicht auf deren Rekurs ein. Bei
einem Nichteintretensentscheid ist es nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz
sich nicht mit den materiellen Vorbringen der Beschwerdeführenden gegen das
Vermietungsreglement September 2023 auseinandersetzte. Die Ausführungen der
Beschwerdeführenden zu ihrer Rekurslegitimation beschränkten sich sodann auf
die Behauptung ihrer angeblichen direkten Betroffenheit als Mietende einer
Genossenschaftswohnung und die Bestreitung, dass es sich beim
Vermietungsreglement um eine Allgemeinverfügung handle. Die Vorinstanz gab die
ablehnende Haltung der Beschwerdeführenden in ihrem Entscheid zwar nicht
wieder, sie behandelte jedoch beide von diesen aufgeworfenen Fragen und verwarf
damit implizit deren Argumentation. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist
hierin nicht zu erblicken.
4.
4.1
Die
Vorinstanz trat auf den Rekurs der Beschwerdeführenden nicht ein, weil diese
durch den Beschluss des Vermietungsreglements September 2023 nur virtuell
berührt seien. So habe die Siedlungsbaugenossenschaft E auf die Übernahme
des Vermietungsreglements September 2023 in den Mietvertrag mit den
Beschwerdeführenden verzichtet. Hierbei qualifizierte die Vorinstanz das
Vermietungsreglement als eine Allgemeinverfügung.
4.2
Weil dies
für die Frage der Anfechtbarkeit und allenfalls der Legitimation zur Anfechtung
entscheidend ist, ist vorab die Rechtsnatur des Vermietungsreglements September
2023 zu klären.
4.2.1
Erlasse sind Anordnungen genereller und abstrakter Natur, die für eine
unbestimmte Vielheit von Menschen gelten und eine unbestimmte Vielheit von
Tatbeständen regeln, ohne Rücksicht auf einen bestimmten Einzelfall oder auf
eine Person. Eine Allgemeinverfügung regelt hingegen – wie eine Verfügung als
Einzelakt – einen konkreten Sachverhalt, richtet sich aber an einen mehr oder
weniger grossen, offenen oder geschlossenen Adressatenkreis (vgl. zum Ganzen BGE 147
II 300 E. 2.1 f. mit Hinweisen). Beide diese Handlungsformen zeitigen
unmittelbare und verbindliche Wirkungen auf das Verhältnis zwischen Staat und
Bürger und die Rechte und Pflichten des letzteren (vgl. Pierre Tschannen/Markus
Müller/Markus Kern, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., Bern 2022,
§ 28 Rz. 667 und § 41 Rz. 1118). Sie sind Ausdruck
hoheitlichen Staatshandelns (vgl. zur Allgemeinverfügung VGr, 5. Januar
2022, VB.2021.00696, E. 1.1.3).
4.2.2
Das vorliegend im Streit liegende Vermietungsreglement September 2023 sieht
in der Einleitung vor, dass die Gemeinde C eine "bedeutende Anzahl
Wohnungen zu einem Mietzins, der deutlich unter dem Markt liegt" vermietet
(die Gemeindewohnungen) und Wohnbaugenossenschaften Land im Baurecht abgibt,
damit diese darauf Wohnhäuser mit Wohnungen errichten können (die Genossenschaftswohnungen).
Das Reglement solle gewährleisten, dass die im Vergleich zum Markt vergünstigt
abgegebenen Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen zweckentsprechend vermietet
werden. Adressaten des Reglements seien daher nebst der Gemeinde auch die Wohnbaugenossenschaften.
Art. 1 des Vermietungsreglements September 2023 enthält den Grundsatz,
dass sowohl Gemeinde- als auch Genossenschaftswohnungen nach den Bestimmungen
des Privatrechts (insbesondere Art. 253 ff. OR) vermietet werden, und
legt eine Prioritätenordnung bei der Auswahl der Mietparteien fest.
Art. 2–5 Vermietungsreglement September 2023 stellen für die vom Reglement
erfassten Wohnungen Belegungsvorschriften auf, legen das während der Mietdauer
von den Mietenden nicht zu überschreitende Einkommen und Vermögen fest und
regeln die Berechnungsweise des massgeblichen Einkommens und Vermögens.
Art. 6 Vermietungsreglement September 2023 sieht vor, dass die laufenden
Mietverhältnisse mindestens alle zwei Jahre auf Einhaltung der Belegungsvorschriften
und die Einkommens- und Vermögensverhältnisse hin überprüft werden und
allfällige daraus resultierende Vertragsänderungen den Mietenden auf den
nächsten vertraglichen Kündigungstermin hin angezeigt werden. Art. 7–8
Vermietungsreglement September 2023 sehen vor, dass bei Nichteinhaltung der
Belegungsvorschriften oder bei Überschreitung der zulässigen Einkommen und
Vermögen das Mietverhältnis auf einen vertraglichen Kündigungstermin hin
aufgelöst wird. Art. 11 Vermietungsreglement September 2023 sieht
schliesslich vor, dass den Mietparteien bei bestehenden Mietverhältnissen die
neuen Vorgaben bis spätestens 31. Oktober 2023 angezeigt werden und ab dem
1. Juli 2025 Geltung erlangen.
4.2.3
Die Beschwerdeführenden stehen in einem Mietverhältnis mit der Siedlungsbaugenossenschaft E.
Hierbei handelt es sich um eine Genossenschaft im Sinn von
Art. 828 ff. OR. Das Mietverhältnis ist folglich privatrechtlicher
Natur und richtet sich nach den Regeln des Obligationenrechts für die Miete von
Wohnräumen nach Art. 253 ff. OR. Dasselbe gilt gemäss Art. 1
Vermietungsreglement September 2023 auch für die Mietverhältnisse der
Beschwerdegegnerin für die in ihrem eigenen Eigentum stehenden
Gemeindewohnungen.
4.2.4
Aufgrund dieser zivilrechtlichen Natur der Mietverhältnisse der
Beschwerdegegnerin und der Wohnbaugenossenschaften kann das
Vermietungsreglement September 2023 keine unmittelbare Wirkung gegenüber den
Mietenden entfalten. Eine Gemeinde kann nicht durch hoheitliches Handeln
unmittelbar den Inhalt eines (bundesrechtlich abschliessend geregelten, vgl.
Art. 49 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 109 und Art. 122 BV)
zivilrechtlichen Rechtsverhältnisses abändern (BGr, 11. November 2019,
4A_425/2019, E. 8). Auch die (private) Siedlungsbaugenossenschaft E
wird durch den Erlass eines neuen Vermietungsreglements nicht unmittelbar
gebunden: Eine allfällige Verpflichtung zur Einhaltung des kommunalen
Vermietungsreglements ergibt sich im vorliegenden Fall nur aus dem
Baurechtsvertrag vom 25. Oktober 2007. Dieser ist ebenfalls
privatrechtlicher Natur. Dass die Beschwerdegegnerin hingegen befugt wäre,
gegenüber den (privaten) Wohnbaugenossenschaften hoheitliche Anordnungen für
deren Mietverhältnisse zu treffen, ist weder geltend gemacht noch ersichtlich.
4.2.5
Dieser Schluss steht im Übrigen auch nicht im Widerspruch zum Inhalt des
Vermietungsreglements September 2023. Dieses sieht selbst vor, dass die in den
Anwendungsbereich fallenden Mietverhältnisse zivilrechtlicher Natur sind
(Art. 1) und seitens der Gemeinde (bei Gemeindewohnungen) respektive
seitens der Wohnbaugenossenschaften (bei Genossenschaftswohnungen) zivilrechtliche
Rechtsbehelfe (bspw. Art. 6: einseitige Vertragsänderung oder Art. 7
und 8: Kündigung "auf einen vertraglichen Kündigungstermin hin") zur
Anwendung gebracht werden, um dem Inhalt des Reglements Geltung zu verschaffen.
Mit anderen Worten handelt es sich beim Vermietungsreglement September 2023
weder um eine Allgemeinverfügung noch um einen Erlass, sondern um eine Weisung.
Diese richtet sich an die gemeindeeigene Liegenschaftsverwaltung respektive an
die vertraglich mit der Gemeinde verbundenen Wohnbaugenossenschaften (vgl. auch
die Einleitung des Reglements) und regelt, mit wem diese Mietverhältnisse
eingehen sollen und unter welchen Umständen (zivilrechtliche)
Vertragsänderungen oder Kündigungen vorzunehmen sind (vgl. für ein ähnliches
Reglement der Stadt Genf BGr, 11. November 2019, 4A_425/2019, E. 8:
"Cet
acte normatif a pour seul effet de restreindre la liberté contractuelle de la
Ville de Genève dans la gestion de son propre patrimoine immobilier […]"
).
Hiermit hat das Reglement selbst jedoch noch keine Aussenwirkung, da die
Mietparteien von den entsprechenden Anordnungen nur betroffen sind, wenn sie
tatsächlich auf zivilrechtlichem Weg vollzogen werden. So sind im Übrigen auch
die Regelungen in Art. 6 des Vermietungsreglements September 2023 zu
verstehen, wonach die Mieterschaft mit "der Unterzeichnung eines
Mietvertrages die Gemeinde C […] vom Amtsgeheimnis bezüglich Steuer- und
Einwohnerdaten [entbindet]": Auch diese Bestimmung setzt die Unterzeichnung
eines neuen Mietvertrags, dessen Bestandteil dieses Reglement ist, oder die
Übernahme des Reglements im Sinn einer Vertragsänderung voraus. Sie gilt
entgegen der Annahme der Beschwerdeführenden nicht ohne Weiteres für bestehende
Mietverhältnisse der Beschwerdegegnerin oder der betreffenden
Wohnbaugenossenschaften.
4.2.6
Mangels Aussenwirkung ist das Vermietungsreglement September 2023 kein
anfechtbarer Hoheitsakt (vgl. Tschannen/Müller/Kern, § 41 Rz. 1124).
Soll das Reglement auf das Mietverhältnis der Beschwerdeführenden zur Anwendung
gebracht werden, hat dies auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung nach
Art. 269d Abs. 3 OR zu geschehen und steht letzteren hiergegen eine
Anfechtungsmöglichkeit nach Art. 270b OR offen (vgl. für solche Verfahren
gegen die Übernahme eines neuen Vermietungsreglements für städtische Wohnungen
der Stadt Zürich BGr, 19. August 2024, 4A_82/2024 und 4A_105/2024). Würde
die Siedlungsbaugenossenschaft E das Mietverhältnis aufgrund einer
Verletzung der Belegungsvorschriften oder der Vorschriften zu den Einkommens-
und Vermögensverhältnissen kündigen wollen, könnten die Beschwerdeführenden
auch dies nach Art. 271 ff. OR anfechten, sofern sie dies als missbräuchlich
erachteten (vgl. BGr, 11. November 2019, 4A_425/2019, E. 8).
4.3
Nach dem
Gesagten fehlte es beim Rekurs der Beschwerdeführenden bereits an einem
zulässigen Anfechtungsobjekt. Dies führt – ebenso wie die von der Vorinstanz
angenommene fehlende Beschwerdelegitimation – zum Nichteintreten auf den Rekurs
(vgl. VGr, 17. März 2022, VB.2021.00588, E. 2.3). Im Resultat erweist
sich daher der vorinstanzliche Entscheid als rechtmässig und ist die
vorliegende Beschwerde abzuweisen.
5.
Vorliegend rechtfertigt es sich, die Verfahrenskosten trotz
Obsiegen zu einem Drittel der Beschwerdegegnerin zu überbinden (§ 13
Abs. 2 Satz 2 VRG). Sie hat den durch ihren prozessualen Antrag im
verwaltungsgerichtlichen Verfahren entstanden Aufwand zu tragen. Die übrigen
zwei Drittel der Verfahrenskosten sind den unterliegenden Beschwerdeführenden
unter solidarischer Haftung aufzuerlegen. Ihnen steht keine Parteientschädigung
zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Der in ihrem amtlichen Wirkungskreis tätig gewordenen
Beschwerdegegnerin ist praxisgemäss keine Parteientschädigung zuzusprechen
(vgl. VGr, 22. November 2023, VB.2023.00224, E. 8.2 mit Hinweis).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 1'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    145.--
Zustellkosten,
Fr. 1'645.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden zu einem Drittel der Beschwerdegegnerin und zu zwei
Dritteln den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung auferlegt.
4.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    den Bezirksrat G.