zh_verwaltungsgericht · VB.2019.00286 · 2019-11-07 · de

Baubewilligung | Funktionale Zonenkonformität eines Trüffelversandhandels Die Frage, ob ein Betrieb funktional in eine Wohnzone passt oder nicht und welches Störungspotenzial von diesem ausgeht, ist mittels der im Planungs- und Baugesetz verwendeten Begriffe nicht störend, mässig störend und stark störend zu beantworten. Die Auslegung dieser Begriffe muss kantonal einheitlich beantwortet werden. Jedoch legen sich Rechtsmittelinstanzen in baurechtlichen Angelegenheiten eine gewisse Zurückhaltung auf, soweit örtliche Verhältnisse zu berücksichtigen sind (E. 3.3). Nicht störend sind Betriebe, die höchstens ein geringes Konfliktpotenzial aufweisen und ein gesundes und ruhiges Wohnen nicht beeinträchtigen (E. 3.4). Es ist zwar durchaus denkbar, dass die Fahrtenprognose die Beschwerdegegnerschaft zu optimistisch ausfällt; es deutet aber nichts auf ein rechtlich relevantes Verkehrsaufkommen hin: Die Vorinstanz stellte nachvollziehbar fest, dass nicht mit mehr Fahrten zu rechnen ist als bei übrigen zonenkonformen "stillen Gewerben"; vergleichsweise führte es Arztpraxen "mit Frequenzen von bis zu fünf Zu- und Wegfahrten pro Stunde" an (E. 3.6.1). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 19..2.07.1 VB.2019.00286
Zurich Verwaltungsgericht 19..2.07.1 VB.2019.00286
Zurigo Verwaltungsgericht 19..2.07.1 VB.2019.00286

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00286
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Geschäftsnummer:
VB.2019.00286
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 07.11.2019
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Funktionale Zonenkonformität eines Trüffelversandhandels
Die Frage, ob ein Betrieb funktional in eine Wohnzone passt oder nicht und welches Störungspotenzial von diesem ausgeht, ist mittels der im Planungs- und Baugesetz verwendeten Begriffe nicht störend, mässig störend und stark störend zu beantworten. Die Auslegung dieser Begriffe muss kantonal einheitlich beantwortet werden. Jedoch legen sich Rechtsmittelinstanzen in baurechtlichen Angelegenheiten eine gewisse Zurückhaltung auf, soweit örtliche Verhältnisse zu berücksichtigen sind (E. 3.3).
Nicht störend sind Betriebe, die höchstens ein geringes Konfliktpotenzial aufweisen und ein gesundes und ruhiges Wohnen nicht beeinträchtigen (E. 3.4).
Es ist zwar durchaus denkbar, dass die Fahrtenprognose die Beschwerdegegnerschaft zu optimistisch ausfällt; es deutet aber nichts auf ein rechtlich relevantes Verkehrsaufkommen hin: Die Vorinstanz stellte nachvollziehbar fest, dass nicht mit mehr Fahrten zu rechnen ist als bei übrigen zonenkonformen "stillen Gewerben"; vergleichsweise führte es Arztpraxen "mit Frequenzen von bis zu fünf Zu- und Wegfahrten pro Stunde" an (E. 3.6.1).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
DRITTELSREGEL
DRITTELSREGELUNG
FUNKTION
NICHT STÖREND
VERKEHRSAUFKOMMEN
VERSANDHANDEL
WOHNZONE
ZONENKONFORMITÄT
Rechtsnormen:
Art. 50 Abs. 1 BV
Art. 20 Abs. 1 BZO Zollikon
Art. 85 KV
§ 51 Abs. 1 PBG
§ 52 PBG
§ 52 Abs. 3 PBG
§ 57 PBG
§ 238 PBG
Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2019.00286
Urteil
der 1. Kammer
vom
7. November 2019
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber Jonas Alig.
In Sachen
Gemeinde A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.
C,
2.    D,
beide vertreten durch
RA E,
Beschwerdegegnerschaft,
und
1.
F,
2.    G,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 9. Juli 2018 verweigerte die
Baubehörde A D und C die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines
Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02
in A.
II.
Hiergegen erhoben D und C mit Eingabe vom 1. Oktober
2018 Rekurs. G und F stellten am 14. Oktober 2018 ein Beiladungsgesuch,
dem mit Präsidialverfügung vom 16. Oktober 2018 entsprochen wurde.
Mit Entscheid vom 19. März 2019 hiess das
Baurekursgericht den Rekurs gut, hob den Beschluss der Baubehörde A vom 9. Juli
2018 auf und lud die Baubehörde ein, die nachgesuchte Baubewilligung unter den
allenfalls erforderlichen Nebenbestimmungen zu erteilen.
III.
Dagegen erhob die Gemeinde A mit Eingabe vom 6. Mai
2019 Beschwerde und forderte – unter Kostenauflage zulasten der
Beschwerdegegner –, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 19. März 2019
sei aufzuheben und die Bauverweigerung vom 19. Juli 2018 zu bestätigen.
Mit Eingabe vom 16. Mai 2019 beantragte das Baurekursgericht
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit ihrer
Beschwerdeantwort vom 11. Juni 2019 beantragten D und C, die Beschwerde
sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen, soweit auf sie
eingetreten wird. G und F liessen sich nicht vernehmen. Die Gemeinde A hielt
mit Replik vom 24. Juni 2019 und Triplik vom 20. August 2019 an ihren
Anträgen fest. D und C duplizierten mit Eingabe vom 8. Juli 2019 und
liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht
ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
1.2
Die
Gemeinde A (Beschwerdeführerin) beruft sich auf die Gemeindeautonomie. Diese
ist durch Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999
(BV) und Art. 85 der Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 (KV)
garantiert, weshalb die Legitimation zur Beschwerdeerhebung nach § 49 in
Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG zu bejahen ist. Ob die
beanspruchte Autonomie tatsächlich besteht und im konkreten Fall verletzt
wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der
Beschwerde (VGr, 12. Mai 2016, VB.2016.00052, VB.2016.00055, E. 2 mit
weiteren Hinweisen; BGr, 4. September 2017, 1C_161/2017, E. 1).
1.3
Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
Streitbetroffen ist die Erstellung eines Einfamilienhauses
mit Doppelgarage auf dem nach geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde A
(BZO) der Wohnzone W 1.35 zugeteilten Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse
02 in A. Ein Teil des Erdgeschosses soll gemäss den Bauplänen als Büro dienen.
In diesen Räumlichkeiten möchte die Beschwerdegegnerschaft ihren Trüffelversandhandel
betreiben. Es sind zwei Büroräume vorgesehen, wobei Büro 1 mit einer kleinen
Kochnische ausgestattet werden soll. Neben einem internen Zugang soll der
Gewerbebereich auch über einen separaten Eingang auf der Nordseite des Gebäudes
verfügen. Geplant ist ausserdem ein mit Verbundsteinen belegter Vorplatz
mitsamt Besucherparkplatz, der dem Zugang zum Haus und der Zufahrt zur
Doppelgarage dienen soll.
3.
3.1
Umstritten
ist, ob der von der Beschwerdegegnerschaft geplante Betrieb im von ihnen
geplanten Haus die Anforderungen nach Art. 20 Abs. 1 BZO erfüllt
(vgl. act. 2 Ziff. 4 ff.; act. 8 Ziff. 4 ff.).
Die Gemeinde A macht sinngemäss geltend, dass es sich aufgrund der Art des
Geschäftsmodells des Trüffelversandhandels und aufgrund des zu erwartenden
Verkehrs um einen störenden Betrieb handle, der nicht zonenkonform sei (act. 2
Ziff. 10 ff., act. 9 Rz. 9 ff., act. 11 Ziff. 2).
3.2
Gemäss Art. 22
Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni
1979 (RPG) müssen Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen.
Wohnzonen sind nach § 52 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) in erster Linie für Wohnbauten bestimmt; dieser Nutzweise
zugerechnet werden auch Arbeitsräume, die mit einer Wohnung zusammenhängen und
in einem angemessenen Verhältnis zur eigentlichen Wohnfläche stehen (Abs. 1).
Mässig störende Betriebe sind gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung sie
zulässt; stark störende und solche, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen,
sind unzulässig (Abs. 2). Nach Art. 20 Abs. 1 BZO sind in den Wohnzonen
nicht störende Betriebe zulässig, wenn sie mit einer Wohnung zusammenhängen und
in einem angemessenen Verhältnis zu eigentlichen Wohnfläche stehen. Gestattet
sind überdies nicht störende Kleinbetriebe, die der Versorgung der Bevölkerung
dienen.
Enthält die Bau- und Zonenordnung keine nähere
Umschreibung der zulässigen Nutzungen, verlangt das Verwaltungsgericht in
ständiger Praxis, dass Bauvorhaben nicht nur hinsichtlich der mit ihnen
verbundenen Immissionen, sondern auch von der raumplanerischen Zweckbestimmung
her in eine bestimmte Zone passen (funktionale Betrachtungsweise; VGr, 30. August
2018, VB.2018.00277, E. 3.2; 9. Juli 2015, VB.2015.00019, E. 4.3;
2. Dezember 2009, VB.2009.00417, E. 3.2 = BEZ 2010 Nr. 2).
Selbst Betriebe, die nicht gegen das Umweltschutzgesetz und seine
Ausführungsbestimmungen verstossen, können deshalb zonenwidrig sein, wenn sie
ihrem Charakter nach nicht in eine Zone passen (30. August 2018, VB.2018.00277,
E. 3.2; 9. Juli 2015, VB.2015.00019, E. 4.3; 21. Dezember
2011, VB.2011.00503, E. 3.5).
3.3
Die Frage,
ob ein Betrieb funktional in eine Wohnzone passt oder nicht und welches
Störungspotenzial von diesem ausgeht, ist mittels der im Planungs- und
Baugesetz verwendeten Begriffe nicht störend, mässig störend und stark störend
(§§ 51 Abs. 1, 52 Abs. 3 und 57 PBG) zu beantworten (vgl. VGr,
30. August 2018, VB.2018.00277. E. 3.7; 9. Juli 2015, VB.2015.00019,
E. 6.2). Die Auslegung dieser Begriffe muss kantonal einheitlich
beantwortet werden (VGr, 30. August 2018, VB.2018.00277, E. 3.7; vgl.
BGr, 29. August 2019, 1C_555/2018, E. 5.1 f.). Jedoch legen sich
Rechtsmittelinstanzen in baurechtlichen Angelegenheiten eine gewisse
Zurückhaltung auf, soweit örtliche Verhältnisse zu berücksichtigen sind (vgl.
VGr, 30. August 2018, VB.2018.00277. E. 3.7; 9. Juli 2015,
VB.2015.00019, E. 6.2; Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich
etc. 2014, § 20 N. 80; vgl. auch BGE 136 I 395 E. 3.2.3;
BGr, 29. August 2019, 1C_555/2018, E. 5.2).
3.4
Nicht
störend sind Betriebe, die höchstens ein geringes Konfliktpotenzial aufweisen und
ein gesundes und ruhiges Wohnen nicht beeinträchtigen (VGr, 2. Dezember
2009, VB.2009.00417, E. 2.2 = BEZ 2010 Nr. 2; 23. November 2011,
VB.2011.00432, E. 3.5; vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Zürich 2019, S. 977).
Dazu gehören etwa Bäckereien, andere zum Wohnen gehörende Geschäftsbetriebe,
Quartierrestaurants, Arzt- und Anwaltspraxen. Sie alle weisen regelmässig wenig
Motorfahrzeugverkehr auf und gelten als "stille Gewerbe" (Fritsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 977). Als "nicht störend" zu qualifizieren sind unter den
genannten Umständen auch Büro- oder Dienstleistungsbetriebe, die nicht der
Quartierversorgung dienen (vgl. VGr, 9. Dezember 1998, VB.98.00323, E. 3c/bb
= BEZ 1999 Nr. 1; Fritsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 978); dies gilt
grundsätzlich sogar, wenn solche Betriebe Schulungsräume enthalten, die längere
Öffnungszeiten aufweisen (VGr, 24. November 1999, VB.1999.00286, E. 2b/aa f.
= BEZ 2000 Nr. 1; vgl. Fritsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 978).
Etwas anderes ist der Fall, wenn sich ein solcher Betrieb von
seiner Funktion her negativ auf eine Wohnzone auswirkt; etwa dann, wenn er eine
Verkehrsgefährdung bewirkt, weil er ein übermässiges Verkehrsaufkommen mit sich
bringt (VGr, 9. Dezember 1998, VB.98.00323, E. 3c/bb = BEZ 1999 Nr. 1).
3.5
Es ist unumstritten, dass als Grundlage der
Bewilligungsfähigkeit des geplanten Betriebs nur Art. 20 Abs. 1 Satz 1
BZO infrage kommt (act. 2 Rz. 7; vgl. act. 8), wobei das
Vorliegen der – § 52 Abs. 1 PBG entsprechenden – Voraussetzungen
(sein Zusammenhängen mit einer Wohnung sowie das Bestehen eines angemessenen
Verhältnisses zur eigentlichen Wohnfläche) nicht strittig ist (vgl. act. 2
und act. 9; act. 4 E. 3.4 S. 8). Fraglich ist mithin nur,
ob es sich um einen "nicht störenden" Betrieb handelt. Zunächst ist
folglich der Charakter des streitgegenständlichen Betriebs zu klären.
3.5.1
Die Beschwerdegegnerschaft vertreibt mit ihrer – unter 03 im
Handelsregister eingetragenen – Kollektivgesellschaft "I GmbH"
gemäss ihrer Website www… (in der Folge: Website) je nach Saison verschiedene Trüffeln
(Sommertrüffel, weisser Trüffel, schwarzer [Périgord-]Trüffel, weisser
Märztrüffel, Wintertrüffel, Burgundertrüffel). Zudem bietet die
Beschwerdegegnerschaft gemäss ihrer Website Speiseöle, Speiseessig, Salze,
Butter, Teigwaren, Reis und Polenta mit Trüffeln sowie eingelegte
Trüffelscheiben, getrocknete Trüffeln und Trüffelcrème feil. Als Zubehör stehen
eine Trüffelbürste sowie zwei unterschiedliche Trüffelhobel im Angebot.
3.5.2
Entgegen der unsubstanziierten Behauptung der Beschwerdeführerin scheint es
sich beim Vertrieb der Trüffel insgesamt nicht um ein "saisonal sehr
beschränkt[es]" Angebot zu handeln, zumal die angebotenen Trüffeln zu
unterschiedlichen Jahreszeiten reifen (vgl. die Angaben auf der Website). Insofern
ist es – unbeschadet der Darlegung Beschwerdeführerin – keinesfalls erwiesen,
dass das Kerngeschäft des geplanten Betriebs eher im Vertrieb der übrigen
Produkte als im Onlineversand von Trüffeln liegen würde.
3.5.3
Die Beschwerdeführerin behauptet, dass die Trüffeln nicht im Direktversand,
sondern über den Geschäftssitz der Beschwerdegegnerschaft verkauft würden, wo
sie in Augenschein genommen werden könnten. Die Beschwerdegegnerschaft stellt
sich demgegenüber auf den Standpunkt, dass fast nur online bestellt und
postalisch geliefert werde bzw. dass "Selbstabholer die Ausnahme sind (ca.
1 pro Woche)".  Die Vorinstanz hatte dazu Folgendes festgehalten:
"Die Waren können online, telefonisch oder per Mail bestellt werden.
Hernach werden die frischen Trüffel in Italien bestellt, per DHL-Kurier nach
Zollikerberg geliefert und schliesslich (in der Regel) per Expresspost an die
Kunden übermittelt." Die Beschwerdegegnerschaft führt aus, dass der
Versand zwecks Qualitätskontrolle zuweilen über ihren Betrieb führe. Auch im
Onlineauftritt der Beschwerdegegnerschaft (vgl. die Angaben zu "Bestellung
& Lieferung" auf der Website) deutet nichts auf einen (spontanen)
Direktverkauf über den Geschäftssitz hin. Zu bemerken ist in diesem
Zusammenhang im Übrigen, dass es sich bei Trüffeln nicht um lagerfähige Güter
handelt.
3.5.4
Die Beschwerdegegnerschaft legt dar, dass sich die neben den Trüffeln
angebotenen übrigen Produkte (vgl. E. 3.3.1) quantitativ in einem einzigen
("Kleider"-)Schrank lagern liessen. Der nicht weiter belegten
Behauptung der Beschwerdeführerin, dass es sich beim Vertrieb dieser Produkte
um das eigentliche Kerngeschäft handle, kann nicht gefolgt werden. Ebenso wenig
ist zu erwarten, dass die Kundschaft diese Produkte direkt über den – nicht
eben zentral gelegenen – Geschäftssitz der Beschwerdegegnerschaft beziehen und
dort zuerst "in Augenschein nehmen" wird (vgl. aber die
Ausführungen der Beschwerdeführerin). Daraus, dass sich die geplanten Kellerräumlichkeiten
aufgrund ihrer Grundrisse rein theoretisch auch als Lagerräume nutzen liessen, lässt
sich im Übrigen – entgegen der Beschwerdeführerin  – kein Schluss auf ein
"intensives Geschäftsmodell" ziehen. In diesem Zusammenhang ist zu
bemerken, dass gemäss den Plänen kein weiteres Büro im geplanten Attikageschoss
vorgesehen ist (vgl. aber die Behauptung der Beschwerdeführerin).
3.5.5
Bezüglich der geplanten Degustationen ist der Einschätzung der Vorinstanz
zu folgen, dass aufgrund der geringen räumlichen Ausmasse der Küche keine grösseren
Anlässe zu erwarten sind. Die Beschwerdegegnerschaft legt zudem plausibel dar,
dass es keine "Spontandegustationen" geben werde: den Kunden sei der
Geschmack von Trüffeln bekannt; die Degustationen beträfen nicht frische
Trüffeln, sondern ausschliesslich Trüffelgerichte. Entsprechende
Degustationsveranstaltungen seien nur "wenige Male pro Jahr" geplant.
3.5.6
Die unsubstanziierte Behauptung der Beschwerdeführerin, dass das von der
Beschwerdegegnerschaft behauptete Geschäftsmodell fiktiv sei und ökonomisch
nicht funktioniere, ist unbehelflich.
3.5.7
Entgegen der Beschwerdeführerin handelt es sich nach dem bisher
Ausgeführten nicht um ein (Laden-)Geschäft im Sinn des allgemeinen
Sprachverständnisses. Dagegen sprechen im Übrigen auch die bauliche
Ausgestaltung der Büroräume sowie die periphere Lage des Betriebs. Mit einer
Laufkundschaft bzw. einer bedeutenden "Abholkundschaft" ist aufgrund
dieser Lage – entgegen der Beschwerdeführerin – nicht zu rechnen. Insofern
erweist sich die (angebliche) Sorge der Beschwerdeführerin, dass eine
Bestätigung des vorinstanzlichen Urteils so verstanden werden könnte, dass in
allen Wohnzonen Handels- bzw. Ladengeschäfte für Luxusgüter zulässig seien, es
mithin nur darauf ankomme, "ob online bzw. per Telefon bestellt" werden
könne, als unbegründet.
Es ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz dem
streitbetroffenen Betrieb "den Charakter eines Bürobetriebs"
attestierte und ihn als einen "vom Eigenheim aus geführten
Trüffelversandhandel" qualifizierte.
3.6
Damit fragt es sich, ob zu erwarten ist, dass mit dem
geplanten Betrieb ein übermässiges Verkehrsaufkommen einhergeht.
3.6.1
Die Beschwerdegegnerschaft legt dar, dass aufgrund des Betriebs wöchentlich
mit ca. sechs Zu- und Wegfahrten zu rechnen sei, nur wenige Postsendungen
empfangen und verschickt würden (ca. fünf pro Woche) und der Betrieb nur selten
von Kunden frequentiert werde (ca. einmal pro Woche); einmal im Jahr werde ein
Tag der offenen Tür veranstaltet.
Es ist zwar durchaus denkbar,
dass die Fahrtenprognose der Beschwerdegegnerschaft zu optimistisch ausfällt;
es deutet aber nichts auf ein rechtlich relevantes Verkehrsaufkommen hin: Die
Vorinstanz stellte nachvollziehbar fest, dass nicht mit mehr Fahrten zu rechnen
ist als bei übrigen zonenkonformen "stillen Gewerben"; vergleichsweise
führte es Arztpraxen "mit Frequenzen von bis zu fünf Zu- und Wegfahrten
pro Stunde" an. Entgegen der Darlegung der Beschwerdeführerin ist nicht
einzusehen, dass das Baugesuch nur unter der Auflage "Verkehr nur im
Rahmen des Verkehrs, der die Wohnnutzung selbst auslöst" bewilligungsfähig
wäre.
Die Beschwerdeführerin erwartet, dass sich bei gutem
Geschäftsgang – im Rahmen der Auslieferung und Abholung von Kleinstmengen –
viele Fahrten ergeben würden. Aufgrund der Feststellungen über den Charakter
des geplanten Betriebs in E. 3.3 ist nicht davon auszugehen. Es erscheint
plausibel, dass alle Kleinstmengen zusammen mittels einer einzigen täglichen
Fahrt aufgegeben werden können. Mit zahlreicher "Abholkundschaft" ist
nicht zu rechnen.
3.6.2
In der Replik bringt die Beschwerdeführerin – als neue tatsächliche
Behauptung – vor, dass an der H-Strasse ein allgemeines Fahrverbot mit dem
Zusatz "Nur Zubringerdienst gestattet" bestehe. Die in diesem
Zusammenhang von der Beschwerdeführerin geäusserte Sorge um das Geschäftsmodell
der Beschwerdegegnerschaft ist unbegründet: Besuchende der seltenen
Degustationsabende können problemlos ausserhalb des Fahrverbots parkieren und
sich zu Fuss zum Geschäft begeben. Die Vor­instanz zeigte im Zusammenhang mit
den Degustationsabenden zutreffend auf, dass sich in Gehdistanz – etwa an der J-Strasse
und an der K-Strasse, wo ein grosses Parkfeld angelegt ist – öffentliche
Abstellplätze befinden.
3.6.3
Alles in allem deutet nichts darauf hin, dass sich der geplante Betrieb
negativ auf die Wohnzone auswirken wird.
3.7
Die
Vorinstanz gelangte zu Recht zum Schluss, dass die jetzige Beschwerdeführerin
mit dem Bauabschlag ihren Ermessensspielraum bei der Beurteilung der
Zonenkonformität überschritten hat. Der von der Beschwerdegegnerschaft geplante
Betrieb im von ihnen geplanten Haus erfüllt die Anforderungen nach Art. 20
Abs. 1 Satz 1 BZO.
4.
Im Übrigen legt die Beschwerdeführerin in ihrer Eingabe
dar, dass sie im vorliegenden Fall nicht nur aus ästhetischen Gründen, sondern
auch zur Verhinderung der rechtswidrigen Verwendung eines Parkplatzes als
Kundenparkplatz entschieden habe, an der "2/3‑Regelung"
festzuhalten. Damit sei nicht nur eine befriedigende Umgebungsgestaltung
gesichert, sondern auch ein Anreiz ausgeschlossen, die streitbetroffenen
Geschossflächen zonenwidrig zu nutzen. Erst in der Replik führt sie – ohne
weitere Begründung – aus, dass die Vorinstanz die von der Rechtsprechung
geschützte und von der Gemeinde A praktizierte "Drittelsregelung für
Vorgärten" nicht akzeptiert und zudem jeglichen Beurteilungsspielraum zur
Auslegung von § 238 Abs. 3 PBG missachtet habe.
Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt
die kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den
ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober
2018, VB.2018.00059, E. 5.2). Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid
1C_358/2017 vom 5. September 2018 fest, dass das Baurekursgericht nicht
bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen darf, wenn es
unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine abweichende gestalterische
Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der
kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238
PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und
Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr
Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar, und damit willkürlich ist.
Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei
vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem
Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip
und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGr, 5. September 2018,
1C_358/2017, E. 3.6).
Die Vorinstanz hatte mit zutreffendem Verweis auf das
Verwaltungsgerichtsurteil VB.2010.00272 (VGr, 11. August 2010,
VB.2010.00272, E. 3.6 mit Hinweisen) ausgeführt, dass im begründeten
Einzelfall von der auf § 238 PBG abgestützten, vom Verwaltungsgericht
wiederholt geschützten Praxis vieler Baubehörden, die Öffnung der Vorgärten zu
Parkzwecken bis zu einem Drittel der Anstosslänge an den öffentlichen Grund
zuzulassen (Drittelsregel) – sei es im Interesse erhöhter
Gestaltungsanforderungen, sei es im Interesse besonderer Parkierungsbedürfnisse
– abgewichen werden könne. Sie gelangte mit einer ausführlichen Begründung zum
Schluss, dass die Anwendung der Drittelsregel im vorliegenden Fall sachlich
nicht haltbar und damit willkürlich sei. Die stimmigen Ausführungen der Vorinstanz
werden von der Beschwerdeführerin mit dem unsubstanziierten generellen Verweis
auf den Auslegungsspielraum der Gemeinde nicht ansatzweise infrage gestellt;
auf die genannte vorinstanzliche Erwägung kann verwiesen werden. Zum vor
Verwaltungsgericht neu vorgebrachten Argument, dass es mit der Anwendung der
Drittelsregel um das Verhindern der rechtswidrigen Verwendung eines Parkplatzes
als Kundenparkplatz gegangen sei, ist schliesslich Folgendes bemerken:
Abgesehen davon, dass die betreffende Nutzung als Kundenparkplatz nicht
rechtswidrig erscheint, hätte zum genannten Zweck das Statuieren einer Auflage
genügt.
5.
Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen.
6.
Ausgangsgemäss wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig
(§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Zudem ist
sie antragsgemäss zu einer angemessenen Parteientschädigung an die obsiegende Beschwerdegegnerschaft
zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    190.--     Zustellkosten,
Fr. 4'190.--     Total der Kosten.
3.    Die
Kosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft eine
Parteientschädigung von Fr. 2'500.- (inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar
innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …