zh_verwaltungsgericht · VB.2018.00291 · 2018-11-29 · de

Baubewilligung | Eintritt der Nachmieterin ins Rekursverfahren: Frage der Legitimation. Es besteht keine Veranlassung, von der verwaltungsgerichtlichen Rechtsauffassung abzuweichen, wonach eine Nachfolge in der Miete von Geschäftsräumen grundsätzlich keinen Eintritt in die Parteistellung der Vormieterin mit sich bringt. Anders als bei der Übertragung des Eigentums an einer Liegenschaft tritt ein neuer Mieter nicht in die Rechtsstellung des Vormieters ein; indem er einen neuen Mietvertrag mit dem Vermieter abschliesst, leitet er seine Rechte ausschliesslich von diesem, nicht vom Vormieter ab. Die Rechtsnachfolge fehlt daher auch hinsichtlich des in bauchrechtlichen Verfahren erforderlichen Zustellbegehrens (E. 1.4). Abweisung im Sinn der Erwägungen.

Zürich Verwaltungsgericht 29.11.2018 VB.2018.00291
Zurich Verwaltungsgericht 29.11.2018 VB.2018.00291
Zurigo Verwaltungsgericht 29.11.2018 VB.2018.00291

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00291
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Geschäftsnummer:
VB.2018.00291
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.11.2018
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 20.08.2019 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Eintritt der Nachmieterin ins Rekursverfahren: Frage der Legitimation.
Es besteht keine Veranlassung, von der verwaltungsgerichtlichen Rechtsauffassung abzuweichen, wonach eine Nachfolge in der Miete von Geschäftsräumen grundsätzlich keinen Eintritt in die Parteistellung der Vormieterin mit sich bringt. Anders als bei der Übertragung des Eigentums an einer Liegenschaft tritt ein neuer Mieter nicht in die Rechtsstellung des Vormieters ein; indem er einen neuen Mietvertrag mit dem Vermieter abschliesst, leitet er seine Rechte ausschliesslich von diesem, nicht vom Vormieter ab. Die Rechtsnachfolge fehlt daher auch hinsichtlich des in bauchrechtlichen Verfahren erforderlichen Zustellbegehrens (E. 1.4).
Abweisung im Sinn der Erwägungen.
Stichworte:
AKTUELLES RECHTSSCHUTZINTERESSE
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
LEGITIMATION
MIETER
NACHMIETER
PARTEIWECHSEL
Rechtsnormen:
§ 315 PBG
§ 21 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2018.00291
Urteil
der 1. Kammer
vom
29. November 2018
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    C, vertreten durch RA D,
2.    Gemeinderat Schwerzenbach,
vertreten durch
RA E,
3.    Baudirektion Kanton Zürich,
Generalsekretariat, Abteilung Stab/Sektion Recht,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 12. Oktober 2015 erteilte der
Gemeinderat Schwerzenbach der I AG die Baubewilligung für die Erstellung
der Wohnüberbauung "G-Areal" auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02,
03, 04, 05, 06, 07 und 08 an der H-Strasse in Schwerzenbach. Gleichzeitig mit
der Baubewilligung wurde die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom
25. August 2015 eröffnet.
II.
Den gegen die Baubewilligung und die Verfügung der
Baudirektion von der I AG erhobenen Rekurs vom 27. November 2015 wies
das Baurekursgericht des Kantons Zürich mit Entscheid vom 4. April 2018
ab, soweit es darauf eintrat.
III.
A.
Mit
Beschwerde vom 9. Mai 2018 gelangte die A AG an das
Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 4. April 2018, der Verfügung der Baudirektion vom 25. August
2015 sowie der Baubewilligung vom 12. Oktober 2015 sowie "die
Abweisung des im Amtsblatt des Kantons Zürich Nr. 09 publizierten
Baugesuchs für die Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07 und 08".
Ausserdem stellte sie den Eventualantrag, es sei die Sache zur Durchführung des
gesetzmässigen Verfahrens an das Baurekursgericht zurückzuweisen; alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der
Beschwerdegegnerschaft.
B.
Am 29. Mai
2018 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. Mit Eingabe vom 8. Juni 2018 beantragte die Bauherrschaft die
vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. Die Baudirektion des
Kantons Zürich stellte am 11. Juni 2018 den Antrag, es sei die Beschwerde
abzuweisen. Zur Begründung verwies sie auf die Mitberichte des Amts für Strassen
vom 4. Juni 2018 bzw. des Tiefbauamts vom 7. Juni 2018. Schliesslich
beantragte auch der Gemeinderat Schwerzenbach am 18. Juni 2018 die
Abweisung der Beschwerde soweit darauf eingetreten wird, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. Am 12. Juli 2018
erstattete die Beschwerdeführerin ihre Replik. Dazu nahm die kantonale
Baudirektion am 16. August 2018 Stellung und hielt an ihrem Antrag auf
Abweisung der Beschwerde fest. Die Baubewilligungsbehörde stellte am 27. August
2018 den Antrag um Abnahme der Vernehmlassungsfrist und Zustellung der Stellungnahme
des kantonalen Tiefbauamts, Fachstelle Lärmschutz, unter Ansetzung einer neuen
Frist zur Beantwortung. Mit Präsidialverfügung vom 29. August 2018 wurde
dem Gemeinderat Schwerzenbach die Frist zur freigestellten Vernehmlassung
letztmals erstreckt bis 11. September 2018. Die entsprechende
Stellungnahme des Gemeinderats Schwerzenbach ging am 30. August 2018 ein.
Die Bauherrschaft liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht
ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig.
Das Gericht prüft von Amtes wegen, ob die Prozessvoraussetzungen
gegeben sind; es gilt der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen. Gleichermassen
von Amtes wegen prüft die obere Rechtsmittelinstanz, ob die
Prozessvoraussetzungen bei der unteren Rechtsmittelinstanz gegeben waren (vgl.
Martin Bertschi in: Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 53
und 57).
1.2
Vorliegend
war der Rekurs am 27. November 2015 von der I AG erhoben worden.
Diese erstattete am 1. März 2016 die Replik und nahm mit Eingabe vom 4. Mai
2016 Stellung zu den Dupliken der Rekursgegnerschaft. Dazu wiederum liess sich
die Rekursgegnerschaft vernehmen. Anschliessend wurde das Rekursverfahren mit
Präsidialverfügung vom 31. August 2016 sistiert. Mit Eingabe vom 3. April
2017 teilte der Rechtsvertreter der I AG dem Baurekursgericht mit, dass
das Mietverhältnis von der I AG auf die A AG übergegangen sei, welche
in das Rekursverfahren eintreten wolle. Er stellte daher den Antrag, den
Parteiwechsel zu bewilligen und das Rekursverfahren mit der A AG
weiterzuführen. Mit Präsidialverfügung vom 6. September 2017 setzte das
Baurekursgericht das Verfahren fort und nahm die A AG als Rekurrentin ins
Verfahren auf. Die I AG wurde aus dem Verfahren entlassen.
1.3
Mit Kündigung
des Mietvertrags hat die ursprüngliche Rekurrentin ihr aktuelles schutzwürdiges
Interesse an der Rekurserhebung unbestrittenermassen verloren. Zu prüfen ist,
ob das Baurekursgericht die neue Mieterin der Räumlichkeiten zu Recht als
Partei in das hängige Rekursverfahren aufgenommen hat.
Das Baurekursgericht begründet den Parteiwechsel wie folgt:
Die Rekurrentin sei Mieterin der Gewerberäumlichkeiten an der H-Strasse 10,
einer vom Baugrundstück nur durch die H-Strasse getrennt, direkt gegenüberliegenden
Liegenschaft. Es handle sich bei der Rekurrentin um die Nachmieterin der
ursprünglich rekurrierenden I AG. Ein Parteiwechsel sei entgegen der vom
Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 16. Januar 2008 (VB.2007.00202)
geäusserten Auffassung nicht nur aufgrund des Übergangs eines Rechts zulässig.
Einem Parteiwechsel sei auf Gesuch hin vielmehr auch dann stattzugeben, wenn
das schutzwürdige Interesse aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse auf einen
Dritten übergegangen sei. Dies sei namentlich bei einem Nachmieter der Fall. Da
die Rekurrentin zudem über einen ungekündigten Mietvertrag verfüge, sei sie zur
Rekurserhebung legitimiert.
1.4
Dieser
Auffassung ist nicht beizupflichten. Vielmehr besteht keine Veranlassung, von
der im zitierten Entscheid geäusserten Rechtsauffassung abzuweichen. Danach
bringt
eine Nachfolge in der Miete von Geschäftsräumen grundsätzlich keinen
Eintritt in die Parteistellung der Vormieterin
mit sich. Anders als bei der
Übertragung des Eigentums an einer Liegenschaft tritt ein neuer Mieter nicht in
die Rechtsstellung des Vormieters ein; indem er einen neuen Mietvertrag mit dem
Vermieter abschliesst, leitet er seine Rechte ausschliesslich von diesem, nicht
vom Vormieter ab (vgl. VGr, 16. Januar 2008, VB.2007.00202, E. 1.2
mit weiteren Hinweisen). Das langfristige Mietverhältnis, welches nach der
Rechtsprechung für die Rekurslegitimation vorausgesetzt wird, fällt mit der
Kündigung endgültig dahin (vgl.
BGr, 15. November
2012, 1C_307/2012, E. 3.3; VGr, 25. April 2012, VB.2012.00025, E. 2.1;
RB 1981 Nr. 13, 1986 Nr. 10 und 1988 Nr. 6
).
Diese Rechtsaufffassung leitet sich daraus ab, dass eine
Nachfolge in die Parteistellung die Rechtsmittellegitimation der neuen Partei
voraussetzt. Gemäss § 21 Abs. 1 VRG ist zur Rekurserhebung
berechtigt, wer durch die Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges
Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Das geltend gemachte
schutzwürdige Interesse muss sowohl im Zeitpunkt der Rekurserhebung als auch im
Entscheidzeitpunkt vorliegen (vgl. Martin Bertschi in: Kommentar VRG, § 21
N. 24). Wie bereits ausgeführt, ist mit der Kündigung des Mietvertrags das
aktuelle schutzwürdige Interesse der ursprünglichen Rekurrentin weggefallen.
Auch wenn die neue Mieterin im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags über
eigene schutzwürdige Interessen verfügen mag und diese auch geltend macht,
fehlt ihr das für die Legitimation erforderliche Rechtsschutzinteresse im
Zeitpunkt der Rechtsmittelerhebung. Da sie nicht in die Rechtsstellung der
Vormieterin eintritt, kann ihr deren schutzwürdiges Interesse im Zeitpunkt der
Rekurserhebung nicht angerechnet werden.
Im Weiteren reichen im baurechtlichen Verfahren eigene
schutzwürdige Interessen für die Bejahung der Rekursberechtigung nicht aus.
Gemäss § 315 f. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) setzt die Legitimation des Nachbarn – wozu auch ein Mieter von
Räumlichkeiten einer benachbarten Liegenschaft gehört – zusätzlich ein
rechtzeitiges Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheides voraus.
Dieses hat die ursprüngliche Rekurrentin unbestrittenermassen gestellt, die
Beschwerdeführerin jedoch nicht. Diese formelle Voraussetzung der Legitimation
fehlt ihr daher. Da sie nicht in die Rechtsstellung der Vormieterin eingetreten
ist, fehlt ihr die Rechtsnachfolge auch hinsichtlich des Zustellbegehrens.
1.5
Die
Auffassung des Baurekursgerichts würde zum stossenden Ergebnis führen, dass ein
Mieter, der während laufendem Rechtsmittelverfahren einen Mietvertrag über
Räumlichkeiten abschliesst, deren Vormieter Parteistellung hatte,
bessergestellt wäre als ein Mieter, der während laufendem Rechtsmittelverfahren
Räumlichkeiten mietet, deren Vormieter nicht Verfahrenspartei war. Dass
letzterer keinen Zugang zu einem hängigen Verfahren hat, ist unbestritten und
ergibt sich ohne Weiteres aus dem Umstand, dass es einer Bauherrschaft nicht
zumutbar ist, mit einer unbekannten Anzahl neuer Nachbarrekurrenten während
laufendem Rechtsmittelverfahren rechnen zu müssen. Für die Privilegierung eines
Mieters, dessen Vormieter Parteistellung hatte, besteht allerdings kein
sachlicher Grund, ist doch die Rechtsstellung beider Mieter vergleichbar. Beide
können im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags vergleichbare eigene schutzwürdige
Interessen im Sinn von § 21 VRG haben und über einen unbefristeten
Mietvertrag verfügen. Ausserdem fehlt beiden die formelle Eintrittshürde eines
rechtzeitigen Zustellbegehrens im Sinn von § 315 f. PBG.
1.6
Zusammenfassend
hätte das Baurekursgericht die Beschwerdeführerin mangels Legitimation nicht
als Partei ins Rekursverfahren aufnehmen dürfen. Vielmehr hätte die
Rekursinstanz das Verfahren als gegenstandslos geworden abschreiben müssen
(vgl. Martin Bertschi, Kommentar VRG, Vorbem. zu §§ 19–28a, N. 55). Ob
im Fall besonderer Verhältnisse, wie beispielsweise einer wirtschaftlichen
Identität des Nachmieters mit dem Vormieter, im Einzelfall eine andere
Auffassung geboten sein könnte, braucht im vorliegenden Fall nicht geprüft zu
werden. Derartige besondere Verhältnisse werden nicht geltend gemacht und sind
auch nicht ersichtlich.
2.
2.1
Die
Beschwerde ist daher im Sinn der Erwägungen abzuweisen. Aufgrund der
Komplexität der sich in materieller Hinsicht stellenden Rechtsfragen
rechtfertigen sich diesbezügliche Erwägungen im Sinn sogenannter obiter dicta
nicht.
2.2
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§§ 65a
und 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung
steht ihr bei diesem Verfahrensausgang nicht zu. Hingegen ist sie zu einer
angemessenen Entschädigung an die Bauherrschaft zu verpflichten.
Demgemäss erkennt die
Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird im Sinn der Erwägungen abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.-      Zustellkosten,
Fr. 4'180.-      Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine
Parteientschädigung von Fr. 5'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Ta­gen nach Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …