zh_verwaltungsgericht · VB.2008.00286 · 2008-10-29 · de

Baubewilligung | Neubau von Alters- und Familienwohnungen in Kernzone: Strassenmässige Erschliessung, Dachaufbaute und Einordnung. Grundsätze zur Überprüfungsbefugnis der Rechtsmittelinstanzen in Bezug auf die Beurteilung der verkehrsmässsigen Erschliessung (E. 4.2). Vorliegen von klassischen strassenmässigen Erschliessungsverhältnissen, die aufgrund der in der Kernzone liegenden ortsbaulichen Gegebenheiten ein Abweichen von den Anforderungen der Zugangsnormalien als vertretbar erscheinen lassen (E. 4.3). Erscheinen die projektierten Hausteile optisch-architektonisch als einheitlicher Baukörper, darf bei der Anwendung der Drittelsregel von § 292 PBG von der Gesamtfassadenlänge ausgegangen werden (E. 5.2). Die in Kernzonen geltenden erhöhten Gestaltungsanforderungen sind nicht rechtsverletzend angewendet worden (E. 6.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 29.10.2008 VB.2008.00286
Zurich Verwaltungsgericht 29.10.2008 VB.2008.00286
Zurigo Verwaltungsgericht 29.10.2008 VB.2008.00286

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00286
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Geschäftsnummer:
VB.2008.00286
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.10.2008
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 28.09.2009 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau von Alters- und Familienwohnungen in Kernzone: Strassenmässige Erschliessung, Dachaufbaute und Einordnung.
Grundsätze zur Überprüfungsbefugnis der Rechtsmittelinstanzen in Bezug auf die Beurteilung der verkehrsmässsigen Erschliessung (E. 4.2).
Vorliegen von klassischen strassenmässigen Erschliessungsverhältnissen, die aufgrund der in der Kernzone liegenden ortsbaulichen Gegebenheiten ein Abweichen von den Anforderungen der Zugangsnormalien als vertretbar erscheinen lassen (E. 4.3).
Erscheinen die projektierten Hausteile optisch-architektonisch als einheitlicher Baukörper, darf bei der Anwendung der Drittelsregel von § 292 PBG von der Gesamtfassadenlänge ausgegangen werden (E. 5.2).
Die in Kernzonen geltenden erhöhten Gestaltungsanforderungen sind nicht rechtsverletzend angewendet worden (E. 6.3).
Abweisung.
Stichworte:
BESTANDESGARANTIE
DACHAUFBAUTE
DACHPROFIL
DRITTELSREGEL
EINORDNUNG
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
ERSCHLIESSUNGSSTRASSE
FAHRBAHNBREITE
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
KERNZONE
KOGNITION
STRASSENMÄSSIGE ERSCHLIESSUNG
ÜBERPRÜFUNGSBEFUGNIS
ZUGANGSNORMALIEN
Rechtsnormen:
§ 233 Abs. I PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 237 Abs. II PBG
§ 238 PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 292 PBG
§ 292 lit. b PBG
§ 360 Abs. III PBG
§ 11 Zugangsnormalien
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2008.00286
VB.2008.00287
Entscheid
der 1. Kammer
vom
29. Oktober 2008
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretär
Stephan Hördegen.
In Sachen
1. – 7.  Beschwerdeführende
,
alle vertreten
durch
Rechtsanwalt A,
8. + 9. Beschwerdeführende
,
beide
vertreten durch
Rechtsanwalt B,
Beschwerdeführende
,
1.
Erbengemeinschaft C und
D
nämlich:
1.1.
C
,
1.2
D
,
beide vertreten
durch E,
2.
Gemeinderat Stäfa,
8712
Stäfa,
Beschwerdegegnerschaft
,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat Stäfa erteilte am 30. Oktober 2007 den
Erben C und D die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von Alters- und
Familienwohnungen auf dem Grundstück  Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in
Stäfa.
II.
Hiergegen erhoben die Beschwerdeführenden 1-7 mit
gemeinsamer Eingabe vom 3. Dezember 2007 sowie die Beschwerdeführenden 8 und 9
mit Eingabe vom 15. Dezember 2007 Rekurs an die Baurekurskommission II . Diese
vereinigte mit Entscheid vom 6. Mai 2008 die beiden Rekursverfahren
(Dispositiv-Ziffer I), hiess die Rekurse teilweise gut und ergänzte die Baubewilligung
vom 30. Oktober 2007 dahingehend, dass auf die Pergola-Konstruktionen
vor dem zweiten Obergeschoss des Hausteiles A zu verzichten sei (Dispositiv-Ziffer
II Abs. 1). Im Übrigen wies Rekurskommission die Rekurse ab (Dispositiv-Ziffer
II Abs. 2).
III.
Mit Beschwerde vom 30. Juni 2008 (VB.2008.00286)
beantragten die Beschwerde-führenden 1-7 dem Verwaltungsgericht, Dispositiv-Ziffer
II Abs. 2 sowie die Regelung der Rekurskosten und Parteientschädigungen
(Dispositiv-Ziffern III und IV) des ange-fochtenen Rekursentscheides und die
Baubewilligung vom 30. Oktober 2007 aufzuheben, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen.
Ebenfalls am 30. Juni 2008 erhoben auch die
Beschwerdeführenden 8 und 9 Beschwerde gegen den Rekursentscheid vom 6. Mai
2008 (VB.2008.00287) und stellten sinngemäss die gleichen Anträge.
Die Baurekurskommission II
beantragte am 22. Juli 2008 Abweisung der Beschwerden. Die privaten Beschwerdegegner
Erben C und D beantragten am 15. September 2008 die Abweisung der beiden Beschwerden
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführenden. Der Gemeinderat
Stäfa verzichtete gleichentags auf eine Beschwerdeantwort.
Die Ausführungen der
Parteien in ihren Rechtsschriften sowie die Erwägungen des angefochtenen
Entscheids werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheid­gründen
wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Die Beschwerdeverfahren VB.2008.00286 und VB.2008.00287 wenden
sich gegen den nämlichen Rekursentscheid der Baurekurskommission II vom 6. Mai
2008 und betreffen das gleiche Bauvorhaben. Sie werfen zudem die gleichen Rechtsfragen
auf und sind daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen.
2.
In prozessualer Hinsicht beantragen die
Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2007.00287 die Durchführung eines Augenscheines.
Da der massgebliche Sachverhalt, soweit prozessrelevant, aus den Akten
hinreichend hervorgeht, erübrigt sich indessen ein eigener Augenschein des
Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit
Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz
können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2) und
dokumentieren die örtlichen Verhältnisse in rechtsgenügender Weise.
3.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse,
Stäfa, ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung (BauO) der Gemeinde Stäfa
der Dichten Wohnzone WD* zugeschieden. In dieser Zone sind laut Art. 13 Abs. 2 BauO
Bauten mit einer Baumassenziffer von 2,5 m
3
/m
2
(Hauptbauten) bzw. von 2,6 m
3
/m
2
(Hauptbauten mit
Schrägdach) und eine Gebäudehöhe von max. 7,5 m sowie eine Firsthöhe von
maximal 7 m zulässig. Das Bauprojekt umfasst einen Neubau mit Alters- und Familienwohnungen
sowie eine Unterniveau-Garage mit 37 Parkfeldern. Gemäss Baugesuch sind hiervon
23 Parkplätze für eine geplante Überbauung auf dem benachbarten Grundstück Kat.-Nr. 02
bestimmt.
4.
4.1
Die Beschwerdeführenden
rügen vorab die verkehrsmässige Erschliessung des Baugrundstückes. Die
Vorinstanz hat hierzu ausgeführt, die L-Strasse weise im Wesentlichen eine
Fahrbahnbreite von 4,5 m auf und zusätzlich ein einseitiges 2 m breites
Trottoir. Auf der Höhe des Baugrundstückes sei der Strassenbereich inklusive
Rabatte und Trottoir ca. 6,7 m breit. Diese Strasse erfülle damit die Kriterien
einer Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich im Sinn des Anhangs der Zugangsnormalien.
Ein Anschluss von 150 Wohneinheiten wäre damit ohne weiteres regelkonform.
Allerdings weise die Strasse zwei kritische Stellen auf: im Einmündungsbereich
zur N-Strasse verenge sich die Fahrbahn auf einer Länge von ca. 25 m auf ca.
3,5 m und ca. 70 m hinter der Einmündung ziehe sich die Strasse in einem Winkel
von fast 90° um eine Gebäudeecke. Diese beiden Stellen befänden sich in der
Kernzone und hätten ihre Ursache in ortsbaulichen Gegeben­heiten. Die Strassenverengung
sei durch den Bestand hoher Bäume bedingt, die man bei der Strassenplanung habe
schützen wollen, und die Kurvenführung sei das Resultat der Gebäudesituierungen.
Verwinkelte Strassenführungen und zu geringe Ausbaugrade sei den Kernzonen immanent.
Die Unzulänglichkeiten würden ausserdem in gewissem Mass kompensiert, indem im
Bereich der Strassenverengung die Fussgänger­verbindung von der Strasse weg
hinter den Bäumen vorbeiführe und im Bereich der Kurve sei der Strassen­bereich
massiv verbreitert worden. Die L-Strasse sei so weit den Normalien angepasst,
wie es überhaupt möglich war, ohne den Bestand der Kernzonenbauten oder der
alten Bäume in Frage zu stellen. Als Sackgasse habe sie zudem keinen
Durchgangsverkehr aufzunehmen, was die Anforderungen an den Ausbaugrad
tendenziell verringere. Ab der Kernzonengrenze sei die Strasse mit einer Breite
von 6,7 m normalienkonform. Die Kennzeichnung eines Radweges auf der Fahrbahn
bedinge keine Verbreiterung derselben. Die Notzufahrt sei überall
gewährleistet. Mit einer Entfernung von ca. 300 m zum Bahnhof Stäfa und zur
Bushaltestelle der Linien 945, 950, 951 und 955 sei die Bauparzelle nicht im
unteren Güteklassebereich im Sinne der Wegleitung der Baudirektion zum
Parkplatz­bedarf, sondern eher in dessen Mittelfeld (also ca. Güteklasse C)
anzusiedeln. Von erhöhten Anforderungen an die verkehrsmässige Erschliessung
aufgrund schlechter Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz könne somit nicht
die Rede sein. Zusammen­fassend sei festzuhalten, dass die L-Strasse zwar an
einigen Stellen keinen normalien­konformen Ausbaugrad aufweise, diese Mängel
aber gestützt auf § 11 der Zugangs­normalien hingenommen werden könnten. Da
ausserdem die Strasse keinen Durchgangs­verkehr zu tragen habe, die kritischen
Stellen soweit möglich mit kompen­satorischen Massnahmen verbessert worden
seien, die Anforderungen an die Notzufahrt erfüllt seien und die Anbindung an
den öffentlichen Verkehr immerhin ein Mittelmass erreiche, könne der Ausbau der
L-Strasse auch bei einer Anbindung von 150 Wohnein­heiten als genügend
betrachtet werden. Das Baugrundstück sei verkehrsmässig hinlänglich erschlossen.
Diesen Ausführungen halten
die Beschwerdeführenden im Wesentlichen entgegen, die L-Strasse erschliesse mit
den bestehenden, mit dem streitbezogenen Neubau und mit einer geplanten
Überbauung auf der benachbarten Liegenschaft Kat.-Nr. 02 insgesamt 100
Wohneinheiten. Hinzu komme, dass zahlreiche weitere an die L-Strasse
anstossende Grundstücke in der Kernzone heute noch nicht überbaut seien, so
dass die L-Strasse schliesslich ca. 160 Wohneinheiten erschliessen würde. Die L-Strasse
weise im Abschnitt zwischen der Liegenschaft L-Strasse bis zur Einfahrt in die
projektierte Unterniveau-Garage keine Bankette auf und sei 4,36 m breit; sie
genüge daher lediglich den Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im unteren
Ausbaubereich und sei ungenügend ausgebaut. Zudem weise die Fahrbahn im Bereich
zwischen der Sonnengasse und der Einmündung in die N-Strasse um 21 m hinweg nur
eine Breite von 3,47 m auf. Ein Trottoir bestehe nicht, wobei der Fussgängerweg
separat geführt werde. Fahrzeuge, die von der N-Strasse aus Richtung Bahnhof in
die L-Strasse einbiegen wollten, könnten mit von dort kommenden Fahrzeugen
nicht kreuzen. Eine Ausweichmöglichkeit bestehe nicht. Bereits die heutige
Beanspruchung der L-Strasse führe zu Verkehrsstockungen. Die Vorinstanz
rechtfertige die ungenügende Situation im Bereich der Einfahrt zur N-Strasse
mit "ortsbaulichen Gegebenheiten". Die Bäume, welche man gemäss den
Ausführungen der Vorinstanz habe schützen wollen, seien indessen weder
geschützt noch seien sie in ein Inventar aufgenommen. Es sei nicht einzusehen,
weshalb diese Bäume nicht beseitigt worden seien. Ebenso wenig vermöge die Lage
der Liegenschaft N-Strasse, welches kein Schutzobjekt darstelle, die
rechtswidrige Situation zu rechtfertigen.
4.2
Gemäss § 233 Abs. 1 PBG dürfen Bauten und
Anlagen nur auf Grundstücken erstellt werden, die baureif sind oder deren
Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits
auf den Baubeginn hin gesichert ist. Nach § 234 PBG ist ein Grundstück
baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine
noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche
Festlegung nachteilig beeinflusst wird. § 236 Abs. 1 PBG verlangt
unter dem Randtitel "Erschlies­sung", dass ein Grundstück für die
darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist. Hinreichende
Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und
Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der
öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten
sollten für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die
Anfor-derungen Zugangsnormalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind
richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen
örtlichen Verhältnissen für angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 =
BEZ 1985 Nr. 5, mit weiteren Hinweisen). Von diesen technischen Anforderungen,
wie sie für den Strassenausbau in den vom Regierungsrat erlassenen Normalien
über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien;
LS 700.5) und für Ausfahrten im Anhang zur Verkehrssicherheits­verordnung
vom 15. Juni 1983 (VerkehrssicherheitsV; LS 722.15) festgehalten
sind, können gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der tatsächlichen
Verhältnisse Erleichterungen gewährt werden (VGr, 18. August 2004,
BEZ 2004 Nr. 64; zu § 11 Zugangsnormalien vgl. RB 1988
Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45).
Bei der Beurteilung der
hinreichenden strassenmässigen Erschliessung steht der Gemeinde
eine von
den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungs- und Ermes­sens­freiheit
zu
(RB 1986 Nr. 13). Trotz ihrer
umfassenden Prüfungsbefugnis (§ 20 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 [VRG]) ersetzen die Rekursinstanzen die Ermessensausübung nicht
durch ihre eigene. Sie prüfen deshalb lediglich, ob der angefochtene Entscheid
auf einer richtigen und vollständigen Feststellung der massgeblichen
Sachumstände beruht und ob die bewilligte Erschliessungslösung als verkehrssicher
und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit als vertretbar erscheint. Wie
bei der Anwendung der Ästhetikvorschrift von § 238 PBG kann sich die kommunale
Behörde nur dann auf ihren geschützten Beurteilungsspielraum berufen, wenn
sie
spätestens in der Rekursvernehmlassung die geforderte nachvollziehbare
Begründung vorbringt (RB 1991 Nr. 2; bestätigt in VGr,
19. Dezember 2007, VB.2007.00418, E. 2.1, www.vgrzh.ch). Vorliegend
hat der Gemeinderat Stäfa in der Rekursantwort vom 8. Februar 2008 an die Baurekurskommission
II ausführlich zur Rüge der ungenügenden Erschliessung Stellung genommen. Der
Einwand, die Baubewilligungsbehörde habe ihren Beurteilungsspielraum nicht
ausgeübt, ist daher unbegründet. Ob sie den ihr zustehenden Spielraum korrekt
ausgeübt hat, ist eine materielle Frage.
Im Gegensatz zur Vorinstanz kommt dem Verwaltungsgericht
neben der Sachverhalts- nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 VRG). Es
überprüft deshalb bezüglich der Erschlies­sungs­frage lediglich, ob die
Rekursinstanz den betreffenden Entscheid durch die kommunale Baubehörde zu
Recht für vertretbar bzw. nicht vertretbar halten durfte. Dagegen ist es nicht
Aufgabe des Verwaltungsgerichts, diesbezüglich eine eigene umfassende
Beurteilung des Bauvorhabens vorzunehmen; in diesem Fall würde es seine eigene Überprüfungs-befugnis
überschreiten. Diese Rechtsprechung erging im Zusammenhang mit der ästhetischen
Würdigung einer Baute durch die kommunale Baubehörde (vgl. BGr, 21. Juni
2005, 1P.678/2004, E. 4, ZBl 107/2006, S. 434 ff.). Die
gleichen Grundsätze gelten auch
bezüglich der Beurteilung
der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung.
4.3
4.3.1
Die
Beschwerdeführenden (im Verfahren VB.2008.00286) bringen vor, über die L-Strasse
würden heute 54 Wohneinheiten erschlossen. Zusammen mit dem streitigen Bauvorhaben
(17 Wohneinheiten) und der geplanten Überbauung auf der benachbarten Liegenschaft
Kat.-Nr. 02 (29 Wohneinheiten) würden insgesamt 100 Wohneinheiten erschlossen.
An die L-Strasse würden weiter die Grundstücke Kat.-Nr. 03, 04 und 05 stossen,
deren Überbauung in naher Zukunft erfolgen und weitere 60 Wohneinheiten
umfassen dürfte, sodass die L-Strasse schliesslich ca. 160 Wohneinheiten
erschliessen werde. Diese Zahl entbehrt nach Ansicht des Gemeinderates Stäfa in
seiner Rekurs-vernehmlassung jeglicher Grundlage und sei nicht nachvollziehbar
begründet.
Die Zahl von 60 zusätzlichen Wohneinheiten − nach
Realisierung des streitigen Bauprojektes und der Überbauung von Kat.-Nr. 02 −
ist eine neue tatsächliche Behauptung und daher gemäss § 52 Abs. 2 VRG nicht
zulässig; in der Rekursschrift vom 3. Dezember 2007 (S. 9) nannten die
Beschwerdeführenden noch eine Zahl von 35. Sie ist zudem offensichtlich viel zu
hoch. Zum einen können nicht einfach die Zahlen der auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
geplante Überbauung mit Alters- und Familienwohnungen auf die unüberbauten
Grundstücke "hochgerechnet" werden, da eine Altersüberbauung viel
mehr Kleinwohnungen als eine "durchschnittliche" Überbauung aufweist.
Zudem wird Kat.-Nr. 03 über die N-Strasse und nicht über die L-Strasse
erschlossen. Zu Recht ist die Vorinstanz unter diesen Umständen von den
Anforderungen zur Erschliessung von 150 Wohneinheiten, d.h. einer
Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich im Sinn des Anhangs der Zugangsnormalien
ausgegangen.
4.3.2
Die L-Strasse zweigt von der N-Strasse ab und führt durch die Kernzone KA.
Das Baugrundstück war früher ebenfalls der Kernzone zugeteilt, wurde jedoch
1999 von der Kernzone in die Wohnzone WD* mit einer Baumassenziffer von 2,5
bzw. 2,6 m3/m2 umgezont. Die L-Strasse wurde entsprechend dem Quartierplan L,
vom Regierungsrat am 10. Januar 1996 genehmigt, ausgebaut, um die über die L-Strasse
erschlossenen Bauparzellen hinreichend zu erschliessen. Der Ausbau erfolgte
grundsätzlich mit einer Fahrbahnbreite von 4,5 m und einem 2 m breiten
Trottoir; mit diesem Ausbaugrad sind die Kriterien einer Zufahrtsstrasse im
oberen Anwendungsbereich gemäss Zugangsnormalien erfüllt. Bereits im
technischen Bericht zum Quartierplan (zitiert in der Rekursvernehmlassung des Gemeinderates
Stäfa vom 8. Februar 2008, S. 3) wurde darauf hingewiesen, dass aus Gründen
der engen Platzverhältnisse, der wohnlichen Gestaltung und zur Erhaltung der
Bäume entlang des M-Platzes an gewissen Stellen von der Ausbaugrösse 4,5 m
Fahrbahn und 2 m Trottoir abgewichen werde müsse.
Die L-Strasse
weist zwei kritische Stellen auf: Im Einmündungsbereich zur N-Strasse verengt
sich die Fahrbahn auf einer Länge von ca. 25 m auf eine Breite von rund 3,5 m,
wobei das Trottoir hinter den Bäumen durchgeführt wird, und ca. 70 m hinter der
Einmündung verläuft die L-Strasse in einem Winkel von fast 90° um eine Gebäudeecke.
Diese beiden Stellen haben ihre Ursachen, wie die Baurekurskommission zu Recht
festgehalten hat, in ortsbaulichen Gegebenheiten. Der Erhalt von grossen alten
Bäumen in Kernzonen aus Gründen des Ortsbildes und der Wohnlichkeit ist hier
ein vertretbarer Grund, um von den Zugangsnormalien abzuweichen; die
betreffenden Bäume müssen dabei keineswegs ein Schutzobjekt im Sinn von § 203
ff. PBG darstellen. Der Schutz der Fussgänger ist durch die Führung des
Gehweges hinter den Bäumen gewährleistet. Die Verengung der Fahrbahn führt zwar
dazu, dass sich zwei Fahrzeuge im Einmündungs­bereich der L-Strasse in die N-Strasse
nicht kreuzen können, doch ist auch dies angesichts der übersichtlichen
Situation durchaus vertretbar. Gleiches trifft für die geltend gemachten
fehlenden Bankette und Fahrbahnbreite von lediglich 4,36 m im Abschnitt
zwischen L-Strasse 7/9 bis zur projektierten Unterniveau-Garage zu. Die
Verengung der Fahrbahn zwischen den beiden Gebäuden L-Strasse und L-Strasse auf
der gegenüberliegenden Strassenseite ist auf die Situierung der beiden Gebäude
zurückzuführen. Im Bereich des Baugrundstückes trifft diese Begründung nicht
zu, doch ist die Unterschreitung der Fahrbahnbreite dort um 14 cm, wie die
Beschwerdeführenden behaupten, dermassen untergeordneter Natur, dass allein
deswegen die Erschliessung nicht als ungenügend erachtet werden kann.
Insgesamt
liegen geradezu klassische Verhältnisse vor, die aufgrund der in der Kernzone
liegenden ortsbaulichen Gegebenheiten ein Abweichen von den Anforderungen
gemäss Anhang zu den Zugangsnormalien als vertretbar erscheinen lassen. Ein
durchgehender Ausbau mit einer Fahrbahnbreite von 4,5 m und 2 m breitem
Trottoir würde die Beseitigung der Baumgruppe bei der Einmündung der L-Strasse
in die N-Strasse sowie einen
– mindestens teilweisen – Abbruch gewisser Gebäude bedingen. Es liegt
aber, wie das Verwaltungsgericht schon mehrmals festgehalten hat, gerade in der
Zielsetzung von § 360 Abs. 3 PBG und § 11 Zugangsnormalien, in
kleinräumigen Verhältnissen von Kernzonen zur Bewahrung des Ortsbildes den
gewachsenen Strukturen Rechnung zu tragen und die technischen Anforderungen der
Zugangsnormalien nicht rigoros durchzusetzen (RB 1997 Nr. 82; vgl. auch VGr,
25. Januar 2006, VB.2005.00261, E. 3.2, www.vgrzh.ch, mit Hinweisen).
4.3.3
Die Baurekurskommission hat sich mit den Einwänden
betreffend Kennzeichnung eines Radweges auf der Fahrbahn und Erschliessung der
Bauparzelle mit öffentlichen Verkehrsmitteln bereits im Rekursverfahren
eingehend auseinander gesetzt. Auf ihre zutreffenden Ausführungen kann gestützt
auf § 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG verwiesen werden.
In der Beschwerde wird nichts vorgebracht, was die Erwägungen der Vorinstanz
als rechtsverletzend erscheinen lässt. Diese Umstände sind zudem nicht entscheidrelevant.
Da die Erschliessung die Anforderungen als Zufahrtsstrasse im oberen Bereich
mit zulässigen Abweichungen erfüllt, ist nicht erforderlich, dass diese
"gut" mit öffentlichen Verkehrsmitteln erschlossen ist.
4.3.4
Zusammengefasst ergibt sich, dass die L-Strasse zwar an
einigen Stellen keinen normalienkonformen Ausbaugrad aufweist, dies aber
gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG und § 11 Zugangsnormalien zulässig
ist. Der Gemeinderat Stäfa und die Vorinstanz durften ohne Rechtsverletzung
davon ausgehen, dass das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 strassenmässig
hinreichend erschlossen ist. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegründet.
5.
Die Beschwerdeführenden stellen
sich weiter auf den Standpunkt, der projektierte Bau überschreite die zulässige
Gebäudehöhe.
5.1
Die
Vorinstanz hielt zu diesem Einwand fest, das in den Bauplänen in einen Hausteil
A und einen Hausteil B aufgeteilte Gebäude wirke optisch wie ein einziges
Gebäude. Die Aufteilung sei lediglich funktional und betreffe im Wesentlichen
die innere Raumaufteilung. Im Hinblick auf die ästhetisch motivierte
Drittelsregel im Sinn von § 292 PBG sei einzig massgebend, ob ein Gebäude
von aussen optisch als Einheit erscheine, was hier der Fall sei. Für die Berechnung
des Drittels gemäss § 292 PBG sei somit die gesamte Fassadenlänge
massgebend und die zulässige Durchstossung des Dachprofils könne ohne weiteres
auch auf den Hausteil B konzentriert werden. § 292 lit. b PBG sei
sodann gerade auf Attikageschosse zugeschnitten. Vorliegend gälten keine
Geschosszahlvorschriften; der zulässige Baukörper definiere sich über das durch
die Gebäude und Firsthöhenvorschriften umrissene Gebäudeprofil, welches auch für
die Anwendung von § 292 PBG massgebend sei. Der Hausteil B sei genau einen
Drittel (15,5 m) der Gesamtfassadenlänge (46,55 m) breit und die
Durchstossung des Dachprofils zulässig. Die Baurekurskommission qualifizierte
indessen die als "Pergolen" bezeichneten Bauteile als Dachaufbauten
im Sinn von § 292 PBG, welche über das zulässige Dachprofil hinausragten
und die Drittelsregel (§ 292 PBG) verletzten. Sie hiess daher den Rekurs
teilweise gut und ergänzte die angefochtene Baubewilligung des Gemeinderates Stäfa
vom 30. Oktober 2007 dahingehend, dass auf die Pergola-Konstruktion vor
dem zweiten Obergeschoss des Hauses A zu verzichten sei.
Die Beschwerdeführenden wenden in
ihrer Beschwerdeschrift dagegen ein, die beiden Hausteile wiesen eine
unterschiedliche Architektur auf. Die Fenstereinteilung und daraus folgende
architektonische Ausgestaltung zeigten zwei verschiedene aneinander gebaute
Gebäude. Die Fassade des Hausteils A sei im Erdgeschoss um 1,5 m und im 2.
Obergeschoss um 3 m zurückversetzt. Die Geschosse beider Häuser seien auf
unterschiedlichen Niveaus angesetzt. Bei dieser Sachlage sei es nicht zulässig,
die nach § 292 PBG erlaubte Durchstossung der hypothetischen Dachlinie mit
Dachaufbauten auf einen einzigen der beiden Hausteile zu konzentrieren.
5.2
Gemäss § 292 lit. b PBG dürfen Dachaufbauten nicht
breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie bei
Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen
durchstossen, das heisst jene Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie
zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen
Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit
§ 292 PBG). Nach der Praxis wird dabei auf die
tatsächliche
Dachfläche abgestellt (RB 1993 Nr. 42; 2005 Nr. 74 = BEZ 2005
Nr. 22). Die BauO der Gemeinde Stäfa enthält indessen für die hier massgebende
Zone WD* keine Geschosszahlvorschriften, sondern begrenzt gemäss Art. 13
Abs. 1 und 2 BauO die Ausgestaltung der Bauten durch die Gesamtlänge (max. 50
m), Grenzabstände (5 m bzw. 10 m), Gebäudehöhe (7,5 m) und Firsthöhe (7 m)
sowie Baumassenziffer (2,5 bzw. 2,6 m
3
/m
2
). Innerhalb des
durch diese Baubegrenzungsnormen vorgegebenen Profils kann das Gebäude frei
gestaltet werden. In solchen Fällen ist nach der Rechtsprechung die Profillinie
nicht an der
tatsächlichen
Dachfläche anzusetzen, sondern als
theoretische Profillinie an der maximal zulässigen Gebäudehöhe – hier von
7,5 m  (RB 1999 Nr. 121, E. 1; VGr, 2. Juli 2008, VB.2007.00460, E.
7.3, www.vgrzh.ch; vgl auch BRKE I Nr. 264/1995 in BEZ 1995 Nr. 36).
Wie die Baurekurskommission
richtig festgehalten hat, liegen die Bauteile des Hausteiles A (ohne Pergolen)
vollumfänglich innerhalb des sich aus Art. 13 BauO in Verbindung mit §§ 281
und 292 PBG ergebenden maximal zulässigen Dachprofils (vgl. act. 9/18.9
von
VB.2008.00287
; Querschnitt A-A). Hingegen
wird die – theoretische – Dachprofillinie beim Hausteil B auf einer
Länge von 15,51 m durchstossen, mithin einem Drittel der Gesamtfassadenlänge
der beiden Hausteile A und B (46,55 m). Es ist nicht rechtsverletzend, wenn die
Baubewilligungsbehörde und die Vorinstanz bei Anwendung der Drittelsregel von
§ 292 PBG von der Gesamtfassadenlänge ausgingen. Denn die beiden Hausteile
A und B erscheinen optisch als einheitlicher Baukörper. Die Struktur der
Fassaden ist ebenfalls einheitlich. Die höhenmässige Versetzung der beiden Baukörper
um ca. ein halbes Geschoss nimmt den leicht abfallenden Geländeverlauf auf und
ist als topografisch bedingte Struktur klar erkennbar. Auch der leichte Fassadenrücksprung
der beiden Hausteile in Längsrichtung ändert nichts daran, dass das Gebäude in
ihrer optisch-architektonischen Erscheinung als Einheit wirkt. Bei diesen
Gegebenheiten ist es nicht rechtsverletzend, für die Berechnung des Drittels
gemäss § 292 PBG die gesamte Fassadenlänge von 46,55 m als massgebend zu erachten.
Die Bauteile des Hausteils B durchstossen die Dachprofillinie auf einer Länge
von 15,51 m, d.h. auf einen Drittel der massgebenden Fassadenlänge von 46,55 m,
und sind damit zulässig.
Die Beschwerdeführenden verweisen
in diesem Zusammenhang auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, wonach
es sich bei § 292 PBG um eine Ästhetiknorm handelt, die bezwecke, dass
Dach- und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander
abgestimmtes Ganzes erscheinen.
Insbesondere sollen überdimensio-nierte,
dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden.
Dachgeschosse müssten noch als solche erkennbar sein und nicht den Eindruck
eines Vollgeschosses vermitteln (RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22). Die
Bauordnung der Gemeinde Stäfa beschränkt aber hier in der Zone WD* die Zahl der
Vollgeschosse nicht. Es ist daher auch nicht zu beanstanden, dass die
Dachaufbauten im Hausteil B situiert werden und der Neubau damit gegen Süden
viergeschossig in Erscheinung tritt (zur Situierung der Dachaufbauten an den
Gebäudeecken vgl. VGr, 21. Mai 2003; VB.2003.00005, E. 2a; www.vgrzh.ch);
zudem werden die Fassaden der beiden obersten Geschosse gegenüber den beiden
unteren um rund 2,4 m zurückversetzt und so die Fassadenfront
"aufgelockert". Dieser Freiraum in der künstlerisch-architektonischen
Gestaltung ist dem Bauherrn bzw. Architekten zuzugestehen (RB 2005 Nr. 63 = BEZ
2005 Nr. 19).
6.
6.1
Zur
streitigen Frage der Einordnung hat die Rekurskommission festgehalten, das Bauvorhaben
ordne sich gut in die Umgebung ein. Mit der Ausgliederung der unüberbauten Kernzonengrundstücke
aus der Kernzone und deren Zuweisung in die Zone WD* im Jahr 1999 habe der
kommunale Gesetzgeber offenbar die Überbauungs­möglichkeiten auf diesen Grundstücken
erweitern wollen, unter der Inkaufnahme, dass so die strengen Einordnungskriterien
der Kernzone entfallen. Die Kernzonengrenze sei entlang der bestehenden historischen
Bauten gezogen und damit bei den unüberbauten Grundstücken bewusst auf das Erfordernis
einer kernzonenkonformen Erscheinung verzichtet worden. Der strenge Massstab
von § 238 Abs. 2 PBG verbiete daher Bauten, welche das Kernzonenbild
beeinträchtigten, ohne dass vorausgesetzt werde, dass diese Bauten selber als
Kernzonenbauten gestaltet werden. Es könne auch nicht verlangt werden, dass nur
kleinmassstäbliche Bauten errichtet werden. Mit der im Vergleich zur
gewöhnlichen Zone WD um 3 m reduzierten Gebäudehöhe in der Zone WD*
beabsichtige der Gesetzgeber offenbar den Schutz des Kernzonenbildes, während
mit der vergleichs­weise hohen Baumassenziffer von 2,6 m
3
/m
2
dem raumplanerischen Bedürfnis nach verdichtetem Bauen in den Zentren Rechnung
getragen werden sollte. Massige Bauvolu­men seien daher gemäss den expliziten
Planungsvorschriften auch unmittelbar angrenzend an die Kernzone zulässig bzw.
gewollt. Zweifellos setze sich das Bauprojekt mit den angrenzenden historischen
Bauten ästhetisch in einen gewissen Widerspruch, doch entspreche dies nach dem
Gesagten dem Willen des Gesetzgebers. Das geplante "moderne" Gebäude
stellte in optischer Hinsicht kein völlig neues Element in der näheren
baulichen Umgebung dar; bergwärts in der Zone WG befänden sich bereits ähnliche
kubische Mehrfamilienhäuser. Der Widerspruch zu den historischen Kernzonebauten
ergebe sich lediglich aufgrund der Masse und der vergleichsweise
"neuzeitlichen" Geradlinigkeit des Bauvorhabens, welche Merkmale aber
vom Gesetzgeber gewollt bzw. zumindest gestattet werden. Der Vorinstanz könne
nicht vorgeworfen werden, sie hätte bei der ästhetischen Beurteilung des
Projektes ihr Ermessen überschritten.
Nach Auffassung der
Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2007.00286 laufe diese
"Argumentationslinie" der Vorinstanz im Ergebnis darauf hinaus,
§ 238 Abs. 1 und 2 PBG die Anwendung überhaupt zu verweigern. Die
zwingenden Minimalbestimmungen des kantonalen Rechts dürfe der kommunale
Gesetzgeber durch seine Planung nicht unterlaufen. Es bestehe kein Recht auf
volle Inanspruchnahme der maximalen Ausnützung oder Baumasse. Es bestehe kein
Zweifel, dass das Gebot zur besonderen Rücksichtnahme auf die benachbarte
Kernzone nicht erfüllt sei, wenn die kubisch und massig in Erscheinung tretende
Baute sich zu den angrenzenden historischen Bauten in einen Widerspruch setze
oder alt und neu "aufeinander prallen". Das Bauwerk sei auch für sich
selbst unbefriedigend. Der Bau wirke als eigentlicher baulicher
"Schlitten". Die der Seeseite zugewandte Gebäudeseite erscheine als
"Drachenkopf". Die historischen Bauteile entlang der O-Strasse würden
durch den Neubau überragt, das Kernzonebild zur blossen Kulisse und schwer beeinträchtigt.
Ergänzend wenden die Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2007.00287 ein, es sei
geradezu eine Zumutung, eine Baute mit den Dimensionen einer Turnhalle in ein
Quartier mit einfachen, typisch schweizerischen Einfamilienhäusern mit
Schrägdächern hineinzuwürgen.
6.2
Nach
§ 238 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang
mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen
Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird;
diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben (Abs. 1). Auf
Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besondere Rücksicht zu nehmen (Abs. 2),
was nach der Rechtsprechung eine gute Einordnung erfordert (VGr,
17. Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 2, www.vgrzh.ch). Die Beurteilung,
ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht
wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben
und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (VGr, 18. Juni 1997,
BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002,
1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch).
Dabei ist eine umfassende
Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 17. Februar
2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen,
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999,
Rz. 654).
Der
kommunalen Baubehörde kommt bei der Anwendung der Ästhetikklausel von § 238
PBG eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit bzw. ein besonderer
Entscheidungs­spielraum zu (RB 1981 Nr. 20; VGr, 1. November
2006, BEZ 2006 Nr. 55, E. 3.1; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflege­gesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 20 N. 19). Auf diesen kann sich die kommunale
Baubehörde, welche die Beurteilung in erster Linie vorzunehmen hat, berufen,
wenn sie  −wie vorliegend − im Entscheid selber bzw.
spätestens in der Rekursantwort die geforderte nachvollziehbare Begründung für
ihren Entscheid vorbringt (RB 1991 Nr. 2; VGr, 19. April 2002, BEZ
2002 Nr. 18, E. 5a).
Wie bei der Frage der
hinreichenden Erschliessung haben sich die Rechtsmittelinstanzen auch bei der
Überprüfung kommunaler Einordnungsentscheide sowohl im Rahmen der
Angemessenheits- als auch der Rechtskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen. Wenn
der Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände
beruht, hat die Rekursinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihre eigene
Beurteilung an die Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen. Sie darf − trotz
umfassender Überprüfungs­befugnis − nur dann einschreiten, wenn die
ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist
(RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20
N. 19; vgl. auch BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430
ff., E. 3.2 und 4, mit Bemerkungen von Arnold Marti).
6.3
6.3.1
Die Vorinstanz hat in ihren Erwägungen (Rekursentscheid E. 7.2.2)
einleitend die Gründe dargelegt, weshalb der Gesetzgeber das Baugrundstück Kat.-Nr. 01
im Jahr 1999 von der Kernzone in die Zone WD* umzonte. Auf diese überzeugenden
Erwägungen kann verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70
VRG).
Das Bauprojekt entspricht den mit dieser Umzonung
festgelegten Gebäudedimensionen (Gebäudehöhe, Firsthöhe, Gesamtlänge und
Baumassenziffer). Nach ständiger Recht­sprechung kann allein gestützt auf § 238
PBG keine generelle Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen
Bauvolumens verlangt werden; nur in Ausnahme­fällen, nämlich wenn der
Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf
die Realisierung des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens
durchgesetzt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 28. März 2007, VB.2007.00036, E.
3.3, www.vgrzh.ch; BGE 115 Ia 363 E. 3a; 115 Ia 370 E. 5). Hierfür sind jedoch
im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung
besonders triftige Gründe erforderlich, wie eine besondere Qualität der bestehenden
Überbauung, eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine
qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Weil die bundesgerichtliche
Rechtsprechung das Legalitätsprinzip stark gewichtet kann aber nur ein krasses
Missverhältnis der Proportionen (vgl. BGE 115 Ia 114 E. 3a) oder die
Rücksicht auf ein Schutzobjekt (vgl. BGE 115 Ia 370, E. 5; BGr, 15. April 2005,
1P.709/2004, E. 2.3, www.bger.ch) im Einzelfall die Ausschöpfung des zulässigen
Bauvolumens verbieten. Sind die Voraussetzungen für einen Volumenverzicht nicht
gegeben, so verlangt aber § 238 PBG gleichwohl, dass ein Gebäude, das sich
durch sein Volumen aus seiner baulichen Umgebung heraushebt, diesem
Spannungsverhältnis in geeigneter Weise Rechnung trägt (VGr, 15. März 2002, BEZ
2002 Nr. 18); besonders hohe Anforderungen sind dabei dann zu erfüllen, wenn
gemäss § 238 Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes Rücksicht zu
nehmen ist.
6.3.2
Der Gemeinderat Stäfa und die Vorinstanz
sind ohne nähere Begründung davon ausgegangen, das streitige Bauvorhaben habe
sich wegen der angrenzenden Kernzone nicht nur befriedigend, sondern im Sinn
von § 238 Abs. 2 PBG gut einzuordnen. Nach der Rechtsprechung gelten in
Kernzonen, welche gemäss § 50 Abs. 1 PBG schutzwürdige Ortsbilder
umfassen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen, die erhöhten
Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG (vgl. VGr,
26. September 2001, VB.2001.00192, E. 2; 1. Juni 2005,
VB.2004.00543, E. 5.4; beide unter www.vgrzh.ch). Das bedeutet jedoch
nicht, dass damit die Kernzone selber zum Schutzobjekt wird und eine besondere
Rücksichtnahme beanspruchen kann. Eine solche ist nur dann erforderlich, wenn
Schutzobjekte unmittelbar an der Zonengrenze liegen, so dass ihnen die Kernzone
keinen ausreichenden Schutz zu bieten vermag, und die in der angrenzenden Zone
geplanten Bauten eine für die Einordnung relevante Nähe zu den Schutzobjekten
aufweisen (VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55 E. 3.2). Dass es sich
hier bei den Bauten in den an die Baugrundstücke unmittelbar angrenzenden
Kernzonenbereichen um Schutzobjekte handle, wird nicht geltend gemacht und ist
nicht aktenkundig. Weitere Abklärungen in diesem Sinn können jedoch
unterbleiben, da die angefochtene Baubewilligung auch bei Anwendung von § 238 Abs.
2 PBG nicht rechtsverletzend ist. Besondere Gründe, welche eine Herabsetzung
des erst 1999 bei der Entlassung des Baugrundstückes aus der Kernzone
definierten Bauvolumens verlangen würden, sind nicht gegeben. Die von den
Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2007.00287 eingereichten Fotomontagen
(act. 9/20.1 und 2 von VB.2008.00287) belegen, wie die Vorinstanz richtig
festhält, dass die Kernzonensilhouette von der O-Strasse aus nicht gestört
wird, wenn das Bauprojekt zwischen Kernzonenbauten im Hintergrund sichtbar ist.
Die Ansicht, der Baukörper vermöge auch für sich den Anforderungen an eine gute
Gestaltung zu genügen, ist nicht rechtsverletzend. Die seeseitige Fassade wird
durch die Rückversetzung der beiden oberen Geschosse gegenüber der Fassade der
beiden unteren Geschosse um 2,5 m in terrassenähnlicher Weise aufgelockert.
Auch die Fassadengestaltung und Strukturierung genügt hohen Ansprüchen. Mit
ihren pauschalen Qualifizierungen des Neubaus als "Schlitten",
"Drachenkopf" oder "Turnhalle" geben sie eine abweichende
ästhetische Einschätzung des Projektes wieder, vermögen aber die überzeugenden
Ausführungen der Vorinstanz nicht zu widerlegen. Zu Recht hat diese die ästhetisch-architektonische
Beurteilung des Neubaus durch die Baubewilligungsbehörde geschützt. Diese hat
auf jeden Fall bei der
ästhetischen Beurteilung des
Projektes
den ihr zustehenden Ermessens- und Beurteilungsspielraum nicht
verletzt.
Die Beschwerde ist auch unter diesem
Gesichtspunkt abzulehnen.
7.
Die Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2007.00287 rügen
schliesslich eine Verletzung der Bestimmung von Art. 35 BauO über die
Abgrabungen. Sie setzten sich jedoch mit den Ausführungen der Rekurskommission
zu dieser kommunalen Bestimmung nicht näher auseinander, so dass auf die
Begründung im Rekursentscheid (E. 6) verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 Satz 2
in Verbindung mit § 70 VRG).
8.
Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerden
unbegründet und abzuweisen sind. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die
Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2
Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Eine Umtriebsentschä­digung steht
ihnen von vornherein nicht zu. Vielmehr sind sie in Anwendung von § 17
Abs. 2 VRG zu verpflichten, dem privaten Beschwerdegegner eine
Parteientschädigung zu bezahlen. Angemessen ist eine solche von Fr. 2'000.-.
Demgemäss beschliesst
die Kammer
:
Die Beschwerdeverfahren VB.2007.00286 und VB.2007.00287
werden vereinigt.
und entscheidet:
1.    Die Beschwerden
VB.2007.00286 und VB.2007.00287 werden abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 10'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--     Zustellungskosten,
Fr. 10'180.--    Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1, 4
und 7 zu je 1/10, den Beschwerdeführenden 2, 3 sowie 5 und 6 zu je 1/20 und den
Beschwerdeführenden 8 und 9 zu je 1/4 auferlegt, wobei die Beschwerdeführenden
1 bis 7 einerseits und die Beschwerdeführenden 8 und 9 anderseits solidarisch
je für die Hälfte der Gerichtskosten haften.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und in gleicher solidarischer
Haftbarkeit (gemäss Dispositiv-Ziffer 3) verpflichtet, der privaten
Beschwerdegegner­schaft eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
, einzureichen.
6.    Mitteilung an: …