zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00064 · 2020-08-20 · de

Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für Mauererhöhung und Wiederherstellungsbefehl | Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung betreffend Erhöhung Stützmauer und Geländeauffüllung: Sachverhalt, Einordnung, Rückbau. Die bewilligte (Maximal-)Höhe wird gemäss der nicht anzuzweifelnden amtlichen Messung auf einer Länge von über 10 m um 0,45 m, im Bereich des Mauerversatzes gar um 0,91 m überschritten (E.3). Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der Begründung ihres Entscheids berücksichtigt die Baubehörde die für die Beurteilung relevante bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung misst. Das Baurekursgericht darf den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Aufgrund der Länge von doch 30 m vermag allein schon die Mehrhöhe von bis zu einem Drittel der bewilligten Mauerhöhe eine negative Gesamtwirkung zu erzielen. Eine positive Gestaltung ist nicht ersichtlich (E.4). Grundsätzlich ist gemäss § 341 PBG in allen Fällen die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen. Davon ist abzuweichen, wenn das Beharren auf der Durchsetzung des Rechts unverhältnismässig wäre. Zumal bereits die bewilligte Höhe an der Grenze einer noch bewilligungsfähigen Gestaltung lag, hat die Vorinstanz den Regelverstoss zu Recht nicht mehr als geringfügig betrachtet. Gründe des Vertrauensschutzes liegen nicht vor. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist relativ einfach zu bewerkstelligen. Das öffentliche Interesse an der Einhaltung der Einordnungs- und Gestaltungsvorschriften und damit der baurechtlichen Ordnung wiegt – vor allem auch aus präjudiziellen Gründen – schwer und überwiegt die privaten Interessen der Beschwerdeführenden (E.5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 20.08.2020 VB.2020.00064
Zurich Verwaltungsgericht 20.08.2020 VB.2020.00064
Zurigo Verwaltungsgericht 20.08.2020 VB.2020.00064

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00064
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Geschäftsnummer:
VB.2020.00064
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 20.08.2020
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für Mauererhöhung und Wiederherstellungsbefehl
Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung betreffend Erhöhung Stützmauer und Geländeauffüllung: Sachverhalt, Einordnung, Rückbau.
Die bewilligte (Maximal-)Höhe wird gemäss der nicht anzuzweifelnden amtlichen Messung auf einer Länge von über 10 m um 0,45 m, im Bereich des Mauerversatzes gar um 0,91 m überschritten (E.3).
Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der Begründung ihres Entscheids berücksichtigt die Baubehörde die für die Beurteilung relevante bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung misst. Das Baurekursgericht darf den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Aufgrund der Länge von doch 30 m vermag allein schon die Mehrhöhe von bis zu einem Drittel der bewilligten Mauerhöhe eine negative Gesamtwirkung zu erzielen. Eine positive Gestaltung ist nicht ersichtlich (E.4). Grundsätzlich ist gemäss § 341 PBG in allen Fällen die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen. Davon ist abzuweichen, wenn das Beharren auf der Durchsetzung des Rechts unverhältnismässig wäre. Zumal bereits die bewilligte Höhe an der Grenze einer noch bewilligungsfähigen Gestaltung lag, hat die Vorinstanz den Regelverstoss zu Recht nicht mehr als geringfügig betrachtet. Gründe des Vertrauensschutzes liegen nicht vor. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist relativ einfach zu bewerkstelligen. Das öffentliche Interesse an der Einhaltung der Einordnungs- und Gestaltungsvorschriften und damit der baurechtlichen Ordnung wiegt – vor allem auch aus präjudiziellen Gründen – schwer und überwiegt die privaten Interessen der Beschwerdeführenden (E.5).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
GESTALTUNG
NACHTRÄGLICHE BEWILLIGUNG
SACHVERHALT
STÜTZMAUER
WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÄSSIGEN ZUSTANDS
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 341 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00064
Urteil
der 1. Kammer
vom
20. August 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin
Laura Diener.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
Bauausschuss Bäretswil,
Beschwerdegegner,
und
1.    D,
2.1  E,
2.2  F,
1 + 2 vertreten durch RA G,
Mitbeteiligte,
betreffend
Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung
für Mauererhöhung und Wiederherstellungsbefehl,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss
vom 6. März 2019 verweigerte der Bauausschuss Bäretswil B und A die
nachträgliche
Baubewilligung
für die
Erhöhung einer Stützmauer aus Quadersteinen an der südlichen Grundstücksgrenze
sowie einer Geländeauffüllung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02
in Bäretswil und ordnete die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands an.
II.
Dagegen
rekurrierten B und A am 8. April 2019 beim Baurekursgericht und
beantragten, den angefochtenen Entscheid aufzuheben. Am 14. August 2019
führte eine Delegation des Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen
Augenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 18. Dezember 2019 wies
das Baurekursgericht den Rekurs ab.
III.
B und A
erhoben dagegen am 31. Januar 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und
beantragten, diesen Entscheid sowie den Beschluss des Bauausschusses Bäretswil
vom 6. März 2019 aufzuheben und die nachträgliche Bewilligung für die
Erhöhung der Stützmauer zu erteilen. Sodann verlangten sie eine
Parteientschädigung zzgl. Mehrwertsteuer zulasten des Beschwerdegegners und der
Mitbeteiligten.
Das
Baurekursgericht beantragte am 19. Februar 2020 ohne weitere Bemerkungen
die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 27. Februar 2020
beantragte der Bauausschuss Bäretswil die Abweisung der Beschwerde soweit
darauf einzutreten sei. Am 5. März 2020 beantragten D sowie E und F, die
Beschwerde abzuweisen und den Entscheid des Baurekursgerichts zu bestätigen
sowie eine Parteientschädigung zulasten der Beschwerdeführenden.
B und A
replizierten am 20. März 2020 unter Bekräftigung der gestellten Anträge.
Mit Eingabe vom 3. April 2020 verzichtete der Bauausschuss Bäretswil auf
eine Stellungnahme zu Replik. D sowie E und F hielten in ihrer Duplik vom 23. April
2020 an den gestellten Anträgen fest. Ebenso B und A mit Triplik vom 6. Mai
2020. Am 29. Mai 2020 reichten sie eine ergänzende Beilage ein. Dazu nahm
der Bauausschuss Bäretswil am 9. Juni 2020 Stellung. Ebenso D sowie E und F
am 15. Juni 2020. B und A liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.
Die Kammer erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls gegeben.
2.
2.1
Das vom vorliegenden nachträglichen
Baubewilligungsverfahren betroffene Grundstück liegt gemäss Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Bäretswil vom 8. Dezember 1993 in der
Wohnzone W2/25. Es grenzt gegen Süden an die rückwärtige Zufahrt zu den
Wohnhäusern der Mitbeteiligten auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 03 und 04,
welche von der westlich liegenden I-Strasse her erfolgt.
2.2
Der Beschwerdegegner bewilligte mit
Beschluss vom 10. Juli 2015 unter Auflagen und Bestimmungen an der südlichen
Grundstücksgrenze die Erstellung einer Stützmauer aus Quadersteinen. Die
Bewilligung umfasste auf der gesamten Länge der Grundstücksgrenze sechs
Steinreihen mit einer Oberkante auf 721,65 m.
ü.
M. Die Stützmauer sollte mit einem Versatz
von 10 cm zwischen jeder Steinreihe beziehungsweise mit einem solchen von
25 cm zwischen den Steinreihen vier und fünf erstellt werden. Zudem sollte
auf der Oberkante eine 1,05 m hohe Absturzsicherung angebracht werden.
2.2.1
Mit Nachfolgeentscheid vom 12. Oktober 2015 wurde unter Bedingungen
und Auflagen im westlichen Bereich auf einer Länge von 14,5 m die
(teilweise) Erhöhung der Stützmauer um eine siebte Steinreihe mit einer
Oberkante auf 722,20
m.
ü.
M
. und damit um 0,55 m
bewilligt. Von dieser Erhöhung war das Grundstück Kat.-Nr. 03 entlang der
gesamten Grundstücksgrenze sowie das Grundstück Kat.-Nr. 04 auf einer
Länge von 1,5 m betroffen. Die gesamte Länge der Mauer soll (unverändert)
ca. 30 m betragen.
2.2.2
Nach Durchführung der Baukontrolle teilte der Beschwerdegegner der
Bauherrschaft mit Schreiben vom 22. Dezember 2017 unter anderem mit, die
Stützmauer sei zu hoch ausgeführt worden. Aufgrund der vom Geometer gemessenen
Höhen sei die erstellte Mauer auf der gesamten Länge um eine Steinreihe
(ca. 0,45 m) und im Bereich des Mauerversatzes sogar zwei Steinreihen
[entsprechend 2x 0,45 m] höher als gemäss Revisionsplan bewilligt.
Die Mauer sei bis Ende März 2018 zu reduzieren oder das Einverständnis der
betroffenen Nachbarn einzubringen.
2.2.3
Am 15. Mai 2018 monierte die Bauherrschaft beim Beschwerdegegner, es sei
kein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchgeführt worden, um die
Bewilligungsfähigkeit der bereits erstellten Bauteile zu prüfen. Mit der
Mitteilung über das Ergebnis der Baukontrolle vom 22. Dezember 2017 würde
sie nicht rechtlich verbindlich in die Pflicht genommen. Ihrer Ansicht nach
werde das Baurecht nicht verletzt; die Bauausführung weiche nicht von den
bewilligten Plänen ab.
2.3
In der
angefochtenen Verfügung
vom 6. März
2019
hielt der Beschwerdegegner erneut fest, die Messungen des Geometers
hätten ergeben, dass die Oberkante der Stützmauer höher sei als bewilligt. Im
östlichen Bereich liege die Oberkante der obersten Steinreihe bei rund
722,10
m.
ü.
M.
und im westlichen Bereich bei
rund 722,65
m.
ü.
M
. Zudem befinde sich der Wechsel
zwischen dem mit sieben und dem mit sechs Quadersteinen erstellten Mauerteil
weiter östlich als bewilligt. Die bewilligte Mauerhöhe sei in diesem Bereich um
etwa einen Meter überschritten.
2.3.1
Da die Höhe der Steine auf den bewilligten Plänen nicht vermasst sei, seien
die bewilligten Höhen massgeblich und nicht die exakte Gestaltung der Mauer
beziehungsweise der Steinreihen. Sodann könnten sich die ca.-Angaben in den
Plänen auf Unebenheiten der Steine und damit auf rund 5 cm beziehen, nicht
jedoch auf grössere Abweichungen. Ferner läge nur für die bewilligten Pläne
eine Einverständniserklärung der betroffenen Nachbarn vor, für die erneute
Erhöhung bei der Erstellung indessen nicht.
2.3.2
Die Mauer wirke aufgrund der Länge von rund 30 m und der Höhe von rund
2,8 m bis 3,2 m sehr dominant und abweisend. In der bewilligten Höhe
vermöge sie (inklusive Absturzsicherung) in einem Wohnquartier trotz der
Rückstaffelung der Steine gerade noch knapp zu genügen. Eine darüber hinausgehende
Erhöhung ordne sich jedoch nicht mehr rechtsgenügend ein. Aus diesem Grund
sowie mangels Zustimmung der betroffenen Nachbarn sei die Mauer in der
erstellten Höhe nicht mehr bewilligungsfähig. Die nachträgliche Bewilligung für
die zusätzliche Erhöhung der Mauer sowie die zur Anhebung des Terrains erfolgte
Geländeaufschüttung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 werde daher verweigert.
2.3.3
Um die bewilligte Höhe einzuhalten, sei die Mauer grundsätzlich auf der
gesamten Länge um eine Steinreihe sowie im westlichen Bereich der Grenze zum
Grundstück Kat.-Nr. 04 um zwei Steinreihen zu reduzieren. Der Rückbau von
einer beziehungsweise zwei Steinreihen verursache einen vergleichbaren Aufwand
wie deren Erstellung, weshalb dieser ohne Weiteres verhältnismässig sei. Zudem
sei das Gelände auf dem Baugrundstück an die entsprechend veränderten
Verhältnisse anzupassen. Da der Aufwand nicht erheblich sei, setzte der
Beschwerdegegner für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unter
Androhung der Ersatzvornahme eine Frist von 60 Tagen an.
3.
3.1
Das
Baurekursgericht erachtete die Baurechtswidrigkeit der Mauer mit
Höhenüberschreitungen von bis zu einem Meter aufgrund der zweifachen Vermessung
als wie vom Beschwerdegegner aufgezeigt erstellt. Die Beschwerdeführenden
machen nun als Erstes geltend, eine Höhenüberschreitung von einem Meter liege
entgegen den Ausführungen des Baurekursgerichts an keiner Stelle vor. Eine von
ihnen in Auftrag gegebene Messung habe ergeben, dass die Mauer maximal
0,56 m höher sei als bewilligt, an vielen Stellen indessen eine geringere
Höhe aufweise.
3.2
Der
Höhenkotenplan des Geomatikers vom 5. April 2016 zeigt, dass sich die
Oberkante der Stützmauer auf 721,50
m.
ü.
M.
(am östlichen Ende) befindet und
dann Richtung Westen von 722,10 bis auf 722,66
m.
ü.
M
.
ansteigt. Im Bereich des Mauerversatzes wurden Höhen zwischen 721,00 und
721,05
m.
ü.
M
. im westlichen Teil sowie
zwischen 720,96 und 721,03
m.
ü.
M.
im östlichen Teil gemessen. Der
Höhenmessung des amtlichen Vermessungsbüros lässt sich sodann an zwei
Schnittpunkten die Mauerhöhe entnehmen. Diese beträgt bei Schnitt B
3,64 m und bei Schnitt C 3,46 m.
3.2.1
Gemäss Revisionsplan wurde im westlichen
Bereich der Mauer auf einer Länge von 14,5 m eine Maximalhöhe von 722,20
m.
ü.
M.
bewilligt. Diese Höhe gilt entlang
der gesamten Grundstücksgrenze des Grundstücks Kat.-Nr. 03 sowie auf einer
Länge von 1,5 m entlang der Grundstücksgrenze des Grundstücks
Kat.-Nr. 04. Im weiteren, östlichen Bereich ist demgegenüber die
ursprünglich bewilligte Höhe von maximal
721,65 m.
ü.
M. einzuhalten.
An den Schnittpunkten B und C waren demgemäss Mauerhöhen von 2,65 m
beziehungsweise 2,90 m bewilligt.
3.2.2
Nach dem Gesagten liegt die Oberkante der Stützmauer am westlichen Ende auf
722,66
m.
ü.
M
. anstatt auf maximal 722,20
m.
ü.
M
. und damit um 0,46 m höher
als bewilligt. Richtung Osten dürfte die Oberkante auf einer Länge von
14,5 m, das heisst bis knapp zur Hälfte, bei maximal 722,20
m.
ü.
M.
liegen. Indessen reicht die
oberste (siebte) Quadersteinreihe bis kurz vor dem östlichen Ende der Mauer bis
auf 722,10
m.
ü.
M
. Dementsprechend wird die
zulässige Maximalhöhe von
721,65 m.
ü.
M. auf über 10 m um
0,45 m,
im Bereich Mauerversatzes gar um 0,91 m überschritten. Bei den beiden
Schnittpunkten B und C ist die Mauer 0,99 m beziehungsweise
0,56 m zu hoch.
3.2.3
Die geltend gemachten Abgrabungen durch die Mitbeteiligten erwiesen sich am
Augenschein des Baurekursgerichts als solche von 0,3 m. Diese Feststellung
stimmt im Vergleich der Unterkantenmesspunkte in den bewilligten Plänen mit
denjenigen der amtlichen Messung, welche allerdings nicht identische Messstellen
ausweisen, soweit überein. Auch wenn man diese Abgrabungen zugunsten der
Beschwerdeführenden von den gemessenen Mehrhöhen abziehen würde, bliebe die
bewilligte Höhe auf der gesamten Mauerlänge überschritten. Das Vorbringen
erweist sich daher nicht als zielführend.
3.3
Demzufolge
sind die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanzen nicht zu beanstanden.
Die Feststellungen im Baukontrollschreiben vom 22. Dezember 2017 stehen
nicht im Widerspruch dazu. Die privat erstellten und von Hand in den Bauplänen
vermerkten Messergebnisse vermögen die amtliche Messung des Geometers
beziehungsweise des amtlichen Vermessungsbüros ebenfalls nicht infrage zu
stellen. Dabei handelt es sich um eine nicht weiter belegte Parteibehauptung
und zeigt diese im Übrigen gar noch höhere Überschreitungen von bis zu
0,56 m im westlichen und 0,50 m im östlichen Bereich.
4.
4.1
Weiter
monieren die Beschwerdeführenden, dass die Vorinstanzen (der Mehrhöhe) der
Mauer in Verletzung ihres Ermessens eine unbefriedigende Gesamtwirkung und eine
mangelnde Einordnung attestiert hatten. Sie machen geltend, zwar sei es
zulässig, dass eine Gemeinde in ihrer Bewilligungspraxis von Stützmauern
zurückhaltender werden möchte. Allerdings sei bei einer nachträglichen
Beurteilung der Rechtmässigkeit das Recht beziehungsweise die Praxis im Bau-
beziehungsweise Bewilligungszeitpunkt massgeblich. Der Bau der Mauer sei im
Dezember 2015 erfolgt, die behördliche Praxisänderung indessen erst im
Frühjahr 2016. Eine Rückwirkung sei unzulässig, weshalb die Mehrhöhe aus
Sicht der früheren Praxis hätte beurteilt werden müssen. Insbesondere sei nicht
die Gesamtwirkung der Mauer an sich, sondern lediglich von deren Mehrhöhe zu
beurteilen. Diese falle bei einer 30 m langen Mauer von 2,8 bis 3 m
nicht ins Gewicht. Sodann hänge die Wirkung nicht allein von der Grösse ab und
liessen die Abgrabungen der Mitbeteiligten die Mauer grösser erscheinen.
Schliesslich sei diese kaum öffentlich einsehbar.
4.2
Gemäss § 238 Abs. 1
PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit
der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen
Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird.
Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage
beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der
Beziehung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine
befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem
Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer
Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden
Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 7. Februar 2019, VB.2018.00395,
E. 4.2 mit weiteren Hinweisen). Eine Bauverweigerung setzt das Vorliegen
eines konkreten Einordungsmangels voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn
die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden,
Häusergruppen oder Strassenzügen in einen störenden Widerspruch tritt oder
sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prägenden Merkmalen oder
zum Quartiercharakter bildet (VGr, 7. Februar 2019, VB.2018.00395,
E. 4.4; 15. September 2016, VB.2016.00183, E. 5.1).
4.3
Aufgrund
der offenen Formulierung von §
238 PBG
verfügt die kommunale Baubehörde über einen gewissen
Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr
selbst obliegt. In der Begründung ihres Entscheids berücksichtigt die
Baubehörde die für die Beurteilung relevante bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte,
an denen sie die
Einordnung
misst. Das
Baurekursgericht darf den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur
aufheben, wenn diese bei der Anwendung von §
238 PBG
ihren durch die Gemeindeautonomie
gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies
ist etwa dann der Fall, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck dieser
Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der
Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Das Verwaltungsgericht
seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit, sondern
bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch,
-überschreitung und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50 in Verbindung
mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 14. März 2019, VB.2018.00384,
E. 3.3).
4.4
In seinem
ursprünglichen Bewilligungsbeschluss hatte der Bauausschuss bezüglich
Einordnung und Gestaltung festgehalten, die neue Umgebungsmauer entlang der
südlichen Grundstücksgrenze solle abgestuft mit Quadersteinen erstellt werden.
Im Einmündungsbereich der rückwärtigen Erschliessung seien zur Einhaltung der
Sichtbermen Granitstelen vorgesehen. Die relativ lange Mauer trete nicht
übermässig in Erscheinung, die Gestaltungsanforderungen würden grundsätzlich
erfüllt. Im Nachfolgeentscheid führte der Bauausschuss aus, die teilweise
Erhöhung der Quaderstützmauer entlang der südlichen Grundstücksgrenze ordne
sich in genügendem Masse in das geforderte Erscheinungsbild ein. Die
Gestaltungsanforderungen blieben weiterhin erfüllt.
Im nachträglichen Baubewilligungsverfahren erachtete der
Bauausschuss die Einordnung indessen nicht mehr als rechtsgenügend. Er führte
dazu aus, die Mauer wirke aufgrund der Länge von rund 30 m und der Höhe
von 2,8 m bis 3,2 m sehr dominant und abweisend. In dieser
bewilligten Höhe und mit Absturzsicherung vermöge sie in einem Wohnquartier,
trotz Rückstaffelung der Steine, den Anforderungen gerade noch knapp zu
genügen. Die nun darüberhinausgehende Höhe jedoch nicht mehr.
4.5
Das
Baurekursgericht gelangte nach Durchführung eines Augenscheins zum Schluss, es
sei ohne Weiteres nachvollziehbar, dass sich die Stützmauer in ihrer jetzigen,
höheren als der bewilligten Form nicht mehr rechtsgenügend einordne. Weshalb
sie sich in ihrer bewilligten Form genügend einordnen solle, sei höchstens
knapp nachvollziehbar. So erscheine die 30 m lange, nur mit minimalem
Versatz ausgeführte und damit fast senkrecht erscheinende, bis zu 3,2 m
hohe Mauer gewaltig. Durch ihre Grösse trete sie auch von der I-Strasse her
prominent in Erscheinung und bilde mit den südlich angrenzenden Gebäuden eine
Art Schlucht. Der Bauausschuss habe sodann die ortsbauliche Situation
zureichend berücksichtigt, indem er, angesichts der Hanglage, die bereits sehr
hoch geplante Stützmauer bewilligt habe.
Weiter führte das Baurekursgericht aus, ein Anspruch auf eine
ebene Gartenfläche bestehe an einer Hanglage nicht. Sodann seien zwar in der
Gemeinde diverse weitere prominent in Erscheinung tretende Steinmauern
bewilligt worden, welche hinsichtlich ihrer Einordnung und Gestaltung durchaus
fragwürdig erschienen. Es müsse der kommunalen Baubehörde jedoch offenstehen,
eine solche Bewilligungspraxis zu korrigieren. Da die Mauer in ihrer
bewilligten Form bestehen bleiben dürfe, seien die Beschwerdeführenden dadurch
keiner Rechtsunsicherheit oder Willkür ausgesetzt. Der Bauausschuss habe der
Mauer in ihrer Überhöhe zu Recht keine genügende Einordnung attestiert und
folglich eine Verletzung des materiellen Baurechts festgestellt.
4.6
Diese
Erwägungen der Vorinstanz stützen sich auf die Akten und insbesondere auch auf
die Erkenntnisse des Augenscheins. Sie erweisen sich als
nachvollziehbar
und sind nicht zu beanstanden.
Es
kann vorweg
vollumfänglich
darauf
verwiesen werden (§ 70 i.
V.
m. § 28 Abs. 1 VRG).
4.6.1
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden haben die Vorinstanzen die
Einordnung und Gestaltung der Mauer in Bezug auf deren Mehrhöhe beurteilt und
begründet. Wie zuvor festgestellt, beträgt diese über der bewilligten Höhe
liegende Mehrhöhe zwischen 0,45 m und 0,99 m (E. 3.2.2). An zwei
Schnittpunkten ergab die amtliche Messung Mauerhöhen von 3,64 m und
3,46 m, also deutlich über 3 m. Bewilligt waren an diesen Stellen
indessen mit 2,65 m beziehungsweise 2,90 m Mauerhöhen von unter
3 m. Gerade aufgrund der Länge von doch 30 m vermag allein die vorgenannte
Mehrhöhe von bis zu einem Drittel der bewilligten Mauerhöhe eine negative
Gesamtwirkung auszuüben. Die geltend gemachten Abgrabungen durch die
Mitbeteiligten von ca. 0,3 m (vgl. E. 3.2.3) vermögen diese
nicht zu relativieren; sie fallen nicht ins Gewicht.
4.6.2
Dabei ist zu bedenken, dass es
sich bei §
238 PBG
um
eine positive ästhetische Generalklausel handelt. Das heisst, sie verbietet
nicht bloss eine Verunstaltung, sondern verlangt eine positive
Gestaltung
(BGr, 16. Mai 2008, 1C_346/2007,
E. 3.3.1; VGr, 6 Oktober 2010, VB.2009.00604, E. 5.3). Eine
solche ist indessen nicht erkennbar. Im Gegenteil verstärkt insbesondere der
obere, wesentlich mehr als mannshohe Mauerteil die erdrückende Schluchtwirkung,
welche aufgrund der Nähe zu den Liegenschaften der Mitbeteiligten bereits in
der bewilligten Höhe besteht. Zudem üben die geringer als geplant ausgefallenen
Versatztiefen und grösseren Versatzhöhen zusätzlich eine negative
Auswirkung auf die optische Erscheinung aus, indem die Mauer dadurch dominanter
wirkt.
4.6.3
Die Vorinstanz hat dies in ihre Beurteilung mit einbezogen. Dass sie die
Gesamtwirkung der
strittigen
Stützmauer
lediglich nach ihrer
Grösse beurteilt hätte, ist unzutreffend. Sie hat die architektonische
Ausgestaltung und die Beziehung zu den bereits vorhandenen Bauten sowie zur
baulichen und landschaftlichen Umgebung ebenfalls berücksichtigt.
Sodann
ist unzutreffend, dass die Baute kaum sichtbar wäre. Die Augenscheinfotos
zeigen, dass sie von der I-Strasse her ohne Weiteres öffentlich einsehbar und
wahrnehmbar ist, auch wenn sie nicht ganz bis zum Trottoir reicht. Der Umstand,
dass sich in der Umgebung weitere sehr hohe Stützmauern befinden, floss ebenso
in die Beurteilung der Vorinstanz ein, welche deren Einordnung allerdings – wie
auch die Baubehörde – als grenzwertig erachtete. Genauso für fraglich befand
Letztere die Erfüllung der Gestaltungsanforderungen der Mauer in ihrer
bewilligten Fassung. Der Bauausschuss hatte die Gestaltungsanforderungen zuerst
noch als "grundsätzlich erfüllt", nach der Projektänderung indessen
lediglich noch als "genügend" bezeichnet.
4.6.4
Entgegen der
beschwerdeführerischen Ansicht bezieht sich die Rechtsprechung, wonach bei
nachträglichen Baubewilligungsverfahren der Zeitpunkt der (unbewilligten)
Ausführung des Bauvorhabens für die Beurteilung massgeblich ist, auf das
anwendbare Recht (VGr, 4. Dezember 2014, VB.2014.00228, E. 3.2). Sie
kann indessen nicht unbesehen auf die kommunale behördliche Praxis übertragen
werden, da nicht die massgebliche Bestimmung geändert hat, sondern die
Baubehörde lediglich von ihrer (zu) grosszügigen Bewilligungspraxis abkommen
möchte. Abgesehen davon hätte
die erstellte Mauer auch unter der im
Bewilligungs- beziehungsweise Bauzeitpunkt vorherrschenden, grosszügigen
behördlichen Praxis bezüglich Einordnung
von Stützmauern nicht mehr genügt. Darauf deuten bereits die jeweiligen
Formulierungen in den Bewilligungen hin und geht dies schliesslich klar aus den
Ausführungen des Bauausschusses im Rekurs- und Beschwerdeverfahren hervor.
4.7
Zusammenfassend ist die Beurteilung der Vorinstanzen,
wonach das Bauvorhaben keine befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von §
238
Abs. 1
PBG
mehr erreiche, nicht zu beanstanden, sodass sich die diesbezügliche
Rüge als unberechtigt erweist. Ein Begründungsmangel ist im angefochtenen
Entscheid im Übrigen nicht gegeben. Die Baubehörde hat sich zureichend zur
mangelnden Einordnung der Mehrhöhe geäussert. Damit bleibt die
Verhältnismässigkeit einer
Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands zu prüfen.
5.
5.1
Erweist sich ein bereits realisiertes
Bauvorhaben als nicht bewilligungsfähig,
hat
die zuständige Behörde nach § 341 PBG ohne Rücksicht auf Strafverfahren
und Bestrafung den
rechtmässigen Zustand herbeizuführen.
Ein
Ermessen besteht dabei grundsätzlich nicht (
VGr, 13. April 2000,
VB.2000.00033 =
BEZ 2000 Nr. 23).
Als
Eigentumsbeschränkung ist die Anordnung der
Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands allerdings
nur
zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen
Interesse liegt und verhältnismässig ist
(Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 der Bundesverfassung vom
18. April 1999; BGr, 26. April 2010, 1C_397/2009, E. 4.1).
Auszugehen ist somit vom
Grundsatz, wonach gemäss § 341 PBG in allen Fällen die Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands anzuordnen ist. Davon ist abzuweichen, wenn das
Beharren auf der Durchsetzung des Rechts unverhältnismässig wäre. Dies ist nach
ständiger Rechtsprechung dann der Fall, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen
Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der
dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen
(BGE 132 II 21 E. 6; VGr, 14. Oktober 2012, VB.2012.00389 = BEZ 2012
Nr. 57). Dabei sind auch präjudizielle Aspekte zu berücksichtigen (
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 619,
m.
ü.
M
.
).
5.2
Zunächst
ist zu prüfen, ob eine geringfügige Abweichung von den Bauvorschriften bzw. der
Baubewilligung vorliegt. Eine solche Abweichung liegt dann vor, wenn nur um
Weniges von der materiellen Vorschrift abgewichen wird und sie der
Bauherrschaft keinen oder nur einen geringen Nutzen bringt (VGr, 14. März
2007, VB.2006.00322, E. 4.2 = RB 2007 Nr. 67 = BEZ 2007
Nr. 20; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 619.).
Wie das Baurekursgericht zutreffend ausführt, ist die
Baurechtswidrigkeit vorliegend durch die mangelnde Einordnung aufgrund der
Überhöhe erstellt. Die Höhenüberschreitungen betragen bis zu einem Drittel der
bewilligten Mauerhöhe (vgl. dazu oben E. 4.6.1). Zumal bereits die
bewilligte Höhe an der Grenze einer noch bewilligungsfähigen Gestaltung lag,
hat die Vorinstanz den Regelverstoss zu Recht nicht mehr als geringfügig
betrachtet. Hinzu kommt, dass dadurch eine ebene Gartenfläche möglich wurde und
der Bauherrschaft insofern ein Nutzen entstehen konnte. Da nicht bloss wenig
von den Bauvorschriften abgewichen wurde, ist ein allfälliger Nutzen indessen
irrelevant.
5.3
Weicht
eine Baute erheblich von materiellen Bauvorschriften ab, so können einzig
Gründe
des
Vertrauensschutzes
zu einem Verzicht auf die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
führen. Solche Gründe liegen dann vor,
wenn die Bauherrschaft gutgläubig angenommen hat, sie sei zur Bauausführung
ermächtigt, und wenn der Beibehaltung
des
ungesetzlichen
Zustands
nicht schwerwiegende öffentliche
Interessen entgegenstehen (VGr, 21. April 2016, VB.2015.00712,
E. 5.3).
Die Beschwerdeführenden machen
in dieser Hinsicht geltend, sie hätten gutgläubig auf die korrekte
Bauausführung durch die damit beauftragten Personen vertraut. Dazu hat das
Baurekursgericht in seinem Entscheid zutreffend ausgeführt, dass sich die
Beschwerdeführenden das Handeln ihrer (fachkundigen) Hilfspersonen anrechnen
lassen müssen. Aus welchem Grund sie diese beauftragt hatten, ist unerheblich. Auch
aus der behaupteten Zusicherung der Schlussabnahme anlässlich der Baukontrolle
kann keine Vertrauensschutzgrundlage abgeleitet werden. Ebenso wenig aus einer
(anfänglichen) Zustimmung der Mitbeteiligten zum Bau der Mauer und deren
Einverständnis zur Entfernung von zwei Steinen.
5.4
Auf
die Erwägungen des Baurekursgerichts, wonach die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands mit der Entfernung der obersten zwei Steinreihen relativ
einfach und ohne Zerstörung des bewilligten Teils zu bewerkstelligen ist, kann
vollumfänglich verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
Satz 2 VRG). Die bereits erfolgte Entfernung von zwei Steinen scheint
jedenfalls ohne Weiteres bereits möglich gewesen zu sein. Ebenfalls nicht mit
einem besonderen Aufwand verbunden ist ferner die Anböschung des Terrains
oberhalb der Mauer. Zudem kann die Schutzfunktion der Mauer auch ohne diese
beiden Steinreihen gewahrt werden und damit gleichzeitig auch die
entsprechenden Interessen der betroffenen Nachbarn. Die
Wiederherstellungsmassnahmen sind geeignet, erforderlich und zumutbar. Der
bisherige Erstellungsaufwand steht der Zumutbarkeit schliesslich nicht entgegen.
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden beeinflusst die
erhebliche Mehrhöhe das Erscheinungsbild vorliegend nicht bloss geringfügig.
Auch wenn es sich bei der I-Strasse lediglich um eine Quartierstrasse handelt,
tritt die Mauer dennoch auch vom öffentlichen Grund aus betrachtet dominierend
in Erscheinung. Aufgrund des geringen Abstands zu den Liegenschaften der
Mitbeteiligten fällt die Mehrhöhe für eine (positive) Gestaltung massgeblich
ins Gewicht. Das Baurekursgericht gewichtete zudem das öffentliche Interesse an
einer nicht noch grosszügigeren, sondern restriktiveren Bewilligungspraxis bei
Stützmauern zu Recht als hoch.
Das
öffentliche Interesse an der Einhaltung der Einordnungs- und
Gestaltungsvorschriften gemäss § 238 PBG und damit der baurechtlichen
Ordnung wiegt – vor allem auch aus präjudiziellen Gründen – schwer (vgl. VGr,
28. März 2007, VB.2006.00490, E. 4.1 und 4.3).
5.5
Zusammenfassend
überwiegen die öffentlichen Interessen an der Einhaltung der
Bauvorschriften die privaten Interessen an der Vermeidung des (zumutbaren)
Entfernungsaufwands für die nicht bewilligte Mehrhöhe klar. D
ie Beurteilung der verfügten
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands als verhältnismässig ist nicht zu
beanstanden. Damit erwiesen sich die Rügen der Beschwerdeführenden am
vorinstanzlichen Entscheid als
unbegründet. Dies führt zur Abweisung der
Beschwerde.
6.
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten den unterliegenden Beschwerdeführenden aufzuerlegen
(§
70
in Verbindung mit
§ 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf eine Parteientschädigung steht
ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Hingegen sind sie zu verpflichten, den anwaltlich vertretenen Mitbeteiligten
eine Parteientschädigung zu bezahlen, wobei sich insgesamt Fr. 3'000.- (inkl.
MWSt.) als angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss
erkennt die Kammer:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.    3'000.--;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.      330.--
Zustellkosten,
Fr.    3'330.--
Total der Kosten.
3.    Die
Kosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung je zur Hälfte
auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführenden werden
im gleichen Verhältnis solidarisch
verpflichtet, den Mitbeteiligten eine Parteientschädigung
von je
Fr. 1'500.-, insgesamt Fr. 3'000.- (inkl. MWSt.) zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …