zh_verwaltungsgericht · VB.2003.00064 · 2003-04-15 · de

Wiederherstellungsverfügung und Ausnahmebewilligungen nach Art. 24 RPG | Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG: Nachträgliche Bewilligung für im Jahr 1999 erstellte Dachaufbauten (Schleppgauben) Anwendbar ist das alte, bis zum 31.08.2000 geltende Recht (E. 3a). Art. 24 Abs. 1 lit. a aRPV (Bewilligungserleichterungen in Gebieten mit Streubauweise) bildet keine Grundlage für die nachträgliche Bewilligung, da keine Ä n d e r u n g der Nutzung bestehender Gebäude mit Wohnungen zu landwirtschaftsfremden Wohnzwecken vorliegt (E. 3b). Vielmehr kommt grundsätzlich Art. 24 Abs. 2 aRPG in Betracht, doch wird der von dieser Bestimmung zugestandene bauliche Rahmen überschritten (E. 3c). Die Dachaufbauten widersprechen teilweise auch den kantonalrechtlichen Bewilligungsvoraussetzungen (Maximalmass nach § 292 PBG) (E. 3e). Wiederherstellung: Die Beschwerdeführenden durften nicht davon ausgehen, dass die Dachaufbauten zulässig seien oder Abweichungen toleriert würden (E. 4a). Die Wiederherstellung ist auch nicht unverhältnismässig (E. 4b). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 03..2.15.0 VB.2003.00064
Zurich Verwaltungsgericht 03..2.15.0 VB.2003.00064
Zurigo Verwaltungsgericht 03..2.15.0 VB.2003.00064

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00064
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Geschäftsnummer:
VB.2003.00064
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 15.04.2003
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 14.06.2004 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Wiederherstellungsverfügung und Ausnahmebewilligungen nach Art. 24 RPG
Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG: Nachträgliche Bewilligung für im Jahr 1999 erstellte Dachaufbauten (Schleppgauben)
Anwendbar ist das alte, bis zum 31.08.2000 geltende Recht (E. 3a). Art. 24 Abs. 1 lit. a aRPV (Bewilligungserleichterungen in Gebieten mit Streubauweise) bildet keine Grundlage für die nachträgliche Bewilligung, da keine Ä n d e r u n g der Nutzung bestehender Gebäude mit Wohnungen zu landwirtschaftsfremden Wohnzwecken vorliegt (E. 3b). Vielmehr kommt grundsätzlich Art. 24 Abs. 2 aRPG in Betracht, doch wird der von dieser Bestimmung zugestandene bauliche Rahmen überschritten (E. 3c). Die Dachaufbauten widersprechen teilweise auch den kantonalrechtlichen Bewilligungsvoraussetzungen (Maximalmass nach § 292 PBG) (E. 3e). Wiederherstellung: Die Beschwerdeführenden durften nicht davon ausgehen, dass die Dachaufbauten zulässig seien oder Abweichungen toleriert würden (E. 4a). Die Wiederherstellung ist auch nicht unverhältnismässig (E. 4b).
Abweisung.
Stichworte:
DACHAUFBAUTE
GEBIET MIT STREUBAUWEISE
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
NACHTRÄGLICHE BAUBEWILLIGUNG
NUTZUNGSÄNDERUNG
SCHLEPPGAUBE
TREU UND GLAUBEN
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
WIEDERHERSTELLUNG
ZONENKONFORMITÄT
ZWANGSMASSNAHMEN
Rechtsnormen:
Art. 24 lit. II aRPG
Art. 24 lit. I aRPV
Art. 24 lit. IV aRPV
§ 292 PBG
§ 341 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. A und B
erstellten auf ihrem ausserhalb der Bauzone in X liegenden Grundstück im Jahre
1984/1985 das heute bestehende Wohnhaus Vers.Nr. 01 anstelle des am
gleichen Ort abgebrochenen Bauernhauses, wozu ihnen am 12. September 1984 die
kommunale Be­willigung und am 3. Oktober 1984 gestützt auf Art. 24 Abs. 2
des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; im Folgenden ohne speziellen
Vermerk stets in der ursprünglichen Fassung) die kantonale Bewilligung erteilt
worden war (vgl. auch die am 18. Januar 1985 und am 5. November 1987 von der
kommunalen Baukommission bewilligten Änderungen). Bei diesem Wiederaufbau
wurden zur Belichtung des Dachbodens auf der Westseite des Daches zwei
Schleppgauben erstellt.
Am 7. April 1997 reichten A und B ein Baugesuch
für den Ausbau des Dachgeschosses ein, umfassend zwei zusätzliche
Dachaufbauten. Die Baudirektion "bewil­ligte" am 18. September 1997
zwar dieses "Vorhaben" gestützt auf Art. 24 Abs. 1 RPG und
Art. 24 Abs. 1 und 4 der Raumplanungsverordnung vom 2. Oktober 1989 (RPV)
grund­sätzlich, hielt aber fest, dass die beiden Dachaufbauten nicht erstellt
werden dürften, weil mit ihnen das äussere Erscheinungsbild und die Identität
des Gebäudes nur noch teilweise gewahrt würden; die Dachräume seien vielmehr
über die Giebelfassaden zu belichten. Diese Verfügung wurde offenbar nur der
Gemeinde X, jedoch nicht der Bauherrschaft eröffnet. Am 15. Oktober 1997
reichte die Bauherrschaft dem Amt für Raum­ordnung und Vermessung (ARV)
revidierte Pläne ein, die gegenüber jenen vom 2. April 1997 folgende Änderungen
enthielten:
-
Ostseite: Das Weglassen von drei
Dachflächenfenstern, die Verbreiterung der Dachaufbaute um 90 cm bzw. ein
zusätzliches Fenster, im Gegenzug die Reduktion der Höhe um 40 cm bzw. um eine
"Scheibenhöhe".
-
Westseite: Das Weglassen des Dacheinschnitts als
Balkon, die Anpassung der vorgesehenen Dachaufbaute an die beiden bereits
bestehenden Schleppgauben.
Mit Verfügung vom 10. Dezember 1997 erteilte die
Baudirektion für dieses Vorhaben gestützt auf Art. 24 Abs. 1 RPG und
Art. 24 Abs. 1 und 4 RPV eine Ausnahmebewilli­gung. Sie erwog eine
Bewilligung nach Art. 22 Abs. 2 RPG falle ausser Betracht, weil das
Vorhaben nicht im Zusammenhang mit einem in der Landwirtschaftszone zonenkonfor­men
Betrieb stehe. Ebenso wenig komme eine Bewilligung nach Art. 24 Abs. 2 RPG
in Betracht, denn mit dem geplanten Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken
werde das bereits mehrfach überschrittene Mass einer bewilligungsfähigen
teilweisen Änderung noch­mals überschritten. Weil jedoch das Gebäude
Vers.Nr. 01 in einem Bereich liege, der gemäss kantonalem Richtplan als
Gebiet mit traditioneller Streubauweise bezeichnet sei, kön­ne das Vorhaben als
standortgebunden im Sinn von Art. 24 Abs. 1 RPG gelten; zudem erfülle es
die Anforderungen von Art. 24 Abs. 4 RPV; insbesondere bleibe die äussere
Er­scheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert und sei
keine zusätz­liche Verkehrserschliessung erforderlich; das Vorhaben könne daher
nach Art. 24 Abs. 1 RPG bewilligt werden. Mit Beschluss vom 17.
Dezember 1997 erteilte der Gemeinde­rat X die baurechtliche Bewilligung.
Im September 1999 stellte die Baukommission X
fest, dass die östliche Dach­auf­bau­te wesentlich höher (Vergrösserung der
Fensterfläche gegenüber den bewilligten Plänen um ca. einen Drittel) und die
westliche höher und breiter (nahezu Verdoppelung der Fens­ter­flächen gegenüber
den bewilligten Plänen) erstellt worden waren. Die Bauherrschaft reichte
hierauf revidierte Pläne, datiert vom 16. November 1999, ein. Mit Verfügung vom
27. April 2000 verweigerte die Baudirektion hierfür die nachträgliche
Ausnahmebewilligung. Sie erwog, durch die zusätzliche Vergrösserung der Dach­aufbauten
sei der in Art. 24 Abs. 4 lit. d RPV festgelegte Rahmen, wonach die
äussere Er­scheinung des Gebäudes im Wesentlichen unverändert bleiben müsse,
gesprengt worden. Auf­grund dieser Verfügung sowie gestützt auf § 341 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ordnete der Gemeinderat X
am 17. Mai 2000 an, der recht­mässige Zustand sei wiederherzustellen, d.h. die
beiden Schleppgauben seien auf das gemäss den Plänen vom 17. Dezem­ber 1997
bewilligte Mass zu reduzieren; demnach sei die östliche Dachaufbaute in der Höhe,
die westliche sowohl in der Breite wie in der Höhe zur reduzieren (Ziff. 1).
II. Dagegen erhoben A und B am 22. Juni 2000
Rekurs an den Regierungsrat mit den Anträgen, es seien die Verfügung der
Baudirektion vom 27. April 2000 sowie der Beschluss des Gemeinderats X vom 17.
Mai 2000 aufzuheben und es sei die Baudirektion ein­zuladen, die gemäss den
nachträglichen Plänen vom 16. November 1999 erstellten beiden Schleppgauben zu
bewilligen; eventualiter sei die Wiederherstellung des ursprünglich bewilligten
Zustandes nur hinsichtlich der Dachgaube auf der Westseite zu verlangen; unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Staats. Der Regierungs­rat wies
den Rekurs am 22. Januar 2003 ab. Die Rekurskosten, worunter eine Staatsgebühr
von Fr. 1'500.-, auferlegte er den Rekurrierenden. Eine
Parteientschädigung sprach er nicht zu.
III. Mit Beschwerde vom 19. Februar 2003 an das
Verwaltungsgericht erneuerten A und B ihre Rekursanträge; zudem ersuchten sie
um Durchführung eines Augenscheins und Zusprechung einer Parteientschädigung.
Für den Regierungsrat beantragte die Staatskanzlei
am 12. März 2003 Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat X ersuchte am 28.
März 2003 ebenfalls um Abweisung der Beschwerde.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. a) Das Verwaltungsgericht ist nach § 41
VRG zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Weil auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
b) Die Durchführung eines gerichtlichen
Augenscheins ist nicht erforderlich, weil die für die Beurteilung massgebenden
Verhältnisse aufgrund der vorliegenden Akten, namentlich der Umbaupläne und der
Fotografien, hinreichend dokumentiert sind RB 1995 Nr. 12).
2. Der Regierungsrat hat erwogen, für die
Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit der bereits erstellten zwei Schleppgauben
sei kraft der Übergangsbestimmung von Art. 52 Abs. 2 der
Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (nRPV) Art. 24 RPG in der ursprüng­lichen,
bis 31. August 2000 geltenden Fassung massgebend, weil die revidierten Be­stimmungen
(Art. 24-24d in der Fassung vom 20. März 1998, in Kraft seit 1. September
2000; nRPG) für die Rekurrierenden nicht günstiger seien (E. 5c). Eine
erleichterte Ausnah­­mebewilligung nach Art. 24 Abs. 2 RPG könne für die
zwei Schleppgauben nicht erteilt werden, weil bereits die 1984 vollzogene
Wohnraumerweiterung den nach der Praxis zu­läs­sigen Rahmen massiv
überschritten habe (E. 6a). Anders als für das bewilligte Projekt vom 15.
Oktober 1997 komme für das nunmehr realisierte Projekt eine Ausnahmebewilligung
nach Art. 24 Abs. 1 RPG in Verbindung mit Art. 24 Abs. 1 und 4 RPV
nicht in Betracht. Während sich nach den am 17. Dezember 1997 bewilligten
Plänen vom 15. Oktober 1997 eine harmonische Dachlandschaft ergeben hätte,
indem die neue Dachgaube auf der West­seite gleich gross wie die beiden
bestehenden und die neue Dachaufbaute auf der Ostseite gleich hoch, wenn auch
etwas breiter, gewesen wäre, treffe dies für das nunmehr reali­sierte Projekt
nicht zu. Die eigenmächtig ausgeführte Dachaufbaute auf der Westseite täusche
eine nicht vorhandene Mittelachse vor; gegenüber dem bewilligten Projekt sei
die Fens­terfläche rund verdoppelt worden; die Dachaufbaute wirke schwerer und
plumper als die beiden vorbestehenden Schleppgauben; dass sie die Traufhöhe der
bestehenden Aufbau­­ten übernehme, ändere nichts daran, dass sie wesentlich
höher als die bewilligte sei. Die neue Dach­aufbaute auf der Ostseite sei mit
einer Fensterhöhe von 1,4 m statt von 1,0 m ebenfalls erheblich grösser als die
bewilligte (E. 6b). Die Rekurrierenden hätten entgegen ihrer Auffassung nicht
darauf vertrauen dürfen, dass ihnen eine nachträgliche Bewilligung für die in
Abänderung der bewilligten Plänen erstellten Schleppgauben erteilt werde
(E. 5b). Es bestehe ein öffentliches Interesse an der Wiederherstellung
des rechtmässigen Zu­standes. Weder der Kostenaufwand der Wiederherstellung
(gemäss Darstellung der Rekurrierenden Fr. 52'000.-; laut Schätzung der
Gemeinde ca. Fr. 20'000.-) noch der Umstand, dass mit den bewilligten
Dachaufbauten die heute als Wohnraum genutzten Flächen im Dachgeschoss nur
ungenügend belichtet würden, lasse die gebotene Wiederherstellung als
unverhältnismässig erscheinen (E. 8).
Die Beschwerdeführenden halten daran fest, dass
die "etwas grösser als bewilligt er­­stellten" Schleppgauben
baurechtskonform und daher bewilligungsfähig seien; eventuell machen sie
geltend, das sie sich nach Treu und Glauben auf eine nachträgliche Bewilligungs­­erteilung
hätten verlassen dürfen; subeventuell bringen sie vor, der Wiederherstellungs­befehl
sei unverhältnismässig.
3. a) Mit dem Regierungsrat ist davon
auszugehen, dass für die Beurteilung der Be­willigungsfähigkeit der beiden
Dachaufbauten die Bestimmungen des RPG in dessen ursprüng­lichen, bis 31.
August 2000 geltenden Fassung massgebend sind. Es kann auf die zu­treffenden
Erwägungen im vorinstanzlichen Entscheid (E. 5c) verwiesen werden (§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).
b) Die Vorinstanzen sind davon ausgegangen, dass
für die beiden Dachaufbauten eine Bewilligung nach Art. 24 Abs. 1 RPG in
Verbindung mit Art. 24 Abs. 1 lit. a RPV in Betracht falle, sofern die
Voraussetzungen von Art. 24 Abs. 4 RPV erfüllt seien. Letzteres haben sie
verneint. Die Baudirektion hat mit der Begründung, die äussere Erscheinung des
Gebäudes werde wesentlich verändert, ausdrücklich Bezug auf Art. 24 Abs. 4
lit. d RPV ge­­nommen; der Regierungsrat sinngemäss ebenfalls (vgl. E. 2
vorstehend unter Bezugnah­me auf die vorinstanzliche E. 6b)
Es fragt sich indessen vorab, ob Art. 24
Abs. 1 lit. a RPV eine hinreichende Grund­lage für die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung im vorliegenden Fall bilde; die von der Bau­direktion
verneinten Voraussetzungen von Art. 24 Abs. 4 RPV sind nur relevant, sofern
Art. 24 Abs. 1 lit. a RPV hier überhaupt zum Zug kommt.
Gestützt auf die baurechtliche Bewilligung vom
12. September 1984 und die raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung vom 3.
Oktober 1984 wurde das ehemalige Bauernhaus abgebrochen und am gleichen
Standort das heutige Wohnhaus erstellt, wobei damals die Erweiterung des
Wohnraumes entgegen den ursprünglichen Plänen nicht 49 %, sondern weitaus mehr,
nämlich 70 % bzw. sogar 160 % betrug. Dieser Neu- bzw. Ersatzbau erfolgte unter
Inanspruchnahme der erweiterten Besitzstandsgarantie im Sinn von Art. 24
Abs. 2 RPG und § 357 Abs. 3 PBG (eingefügt am 20. Mai 1984, in Kraft seit
1. Ja­nuar 1985). Die dem am 10. Dezember 1997 bewilligten Dachausbau
vorangehenden baulichen Änderungen an dem 1985 erstellten Haus sind von den
Behörden nicht unter dem Titel von Art. 24 Abs. 1 lit. a RPV beurteilt
worden: Mit Verfügung vom 17. Juli 1992 ver­weigerte die Baudirektion die
Bewilligung für den Anbau einer Garage, eines Holz- und eines Geräteschuppens,
weil der Rahmen von Art. 24 Abs. 2 RPG be­reits ausgeschöpft sei. Mit
Verfügung vom 2. Dezember 1992 bewilligte die Direktion ein offenes Schwimmbad
als Ersatz für das 1985 bewilligte, nicht fertig gestell­te Hallenschwimmbad;
diese Bewilligung stützte sich – wie schon jene vom 3. Oktober 1984 - auf
Art. 24 Abs. 2 RPG.
Bei der Bewilligung des Dachausbaus gemäss
Verfügung vom 10. Dezember 1997 stützte sich die Baudirektion deswegen auf
Art. 24 Abs. 1 lit. a RPV, weil der in der Zwischenzeit erlassene
kantonale Richtplan vom 31. Januar 1995 die Gemeinde X als Ge­biet mit
traditioneller Streubauweise bezeichnet und damit die Grundlage für die Anwend­bar­keit
von Art. 24 Abs. 1 RPV geschaffen hatte. Im Text des kantonalen Richtplans
(Ziff. 3.2.4) heisst es dazu, mit dieser Bezeichnung könne in solchen
Gebieten die Änderung von bestehenden Gebäuden zielgerichtet für die Nutzung nicht
mehr von der Landwirt­schaft benötigter Volumen zu landwirtschaftsfremden
Wohnzwecken (und zu kleingewerblichen Zwecken) bewilligt werden, was deswegen
geboten sei, weil Umnutzungen im notwendigen Mass nach der Gerichtspraxis nicht
als teilweise Änderung im Sinn von Art. 24 Abs. 2 RPG bewilligungsfähig
seien (vgl. auch zu Art. 39 nRPV Peter Kar­len, Die
Ausnahmebewilligung
nach Art. 24-24d RPG, ZBl 102/2001, S. 305; Bundesamt für Raum­entwicklung,
Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen zum Vollzug,
Bern
2000, S. 38 ff.). – Weder von seinem Wortlaut noch von dieser Ziel­setzung her
ist Art. 24 Abs. 1 lit. a RPV auf den streitbetroffenen Ausbau des
Dachgeschosses im Wohnhaus Vers.Nr. 01 anwendbar, welches 1985 gestützt
auf eine Bewilligung nach Art. 24 Abs. 2 RPG als Ersatz des dort
abgebrochenen Bauernhauses erstellt wur­de. Bei den streitbetroffenen beiden
Dachaufbauten handelt es sich nicht um eine Ände­rung der Nutzung be­stehender
Gebäude mit Wohnungen zu landwirtschaftsfremden Wohn­zwecken. Denn das be­stehende
Gebäude diente bereits zuvor, seit dem Neubau im Jah­re 1985 landwirtschaftsfremden
Wohnzwecken. Mit Bezug auf bauliche und nutzungsmässige Änderungen an diesem
Haus bleibt für die Anwendung von Art. 24 Abs. 1 lit. a RPV (wie auch für
die entsprechende, hier intertemporal noch nicht anwendbare Bestimmung von
Art. 39 Abs. 1 lit. a nRPV) kein Raum, ungeachtet dessen, dass es in
einem Be­reich liegt, der nunmehr gemäss kantonalem Richtplan als Gebiet mit
traditioneller Streubauweise bezeichnet ist.
c) Wie erwähnt hat die Baudirektion bereits in
der Verfügung vom 17. Juli 1992 (be­treffend Anbau mit Garage, Holz- und
Geräteschuppen) und hernach in der Verfügung vom 10. Dezember 1997 (betreffend
den heute streitigen Ausbau des Dachgeschosses) fest­gehalten, der nach
Art. 24 Abs. 2 RPG einzuhaltende Rahmen einer teilweisen Änderung sei
bereits früher ausgeschöpft worden. Dieser Beurteilung ist beizupflichten. Man
kann sich höchstens fragen, ob es sich bei den beiden Dachaufbauten überhaupt
um eine relevan­te, d.h. bewilligungspflichtige "Änderung" im Sinn
von Art. 24 Abs. 2 RPG handle (die be­jahendenfalls, um bewilligungsfähig
zu sein, nur "teilweise" im Sinn der genannten Bestim­mung sein
darf). Unter den Begriff der "Änderung" fallen Erweiterungen der
einer be­stimm­ten Nutzung dienenden Fläche innerhalb des vorhandenen
Bauvolumens oder über dieses hinaus, Umgestaltungen innerhalb des bestehenden
Gebäudevolumens sowie Zweck- und Nutzungsänderungen (Walter Haller/Peter
Karlen, Raumplanungs-, Bau- und
Umweltrecht,
3. A., Zürich 1999, Rz. 732 ff.; Thomas Müller, Die erleichterte Ausnahmebewilligung,
Zürich 1990, S. 115 ff.). Mit den streitbetroffenen Dachaufbauten soll die Nut­­zung
einer grösseren Fläche zu Wohnzwecken im Dachgeschoss ermöglicht werden; sie stehen
in direktem Zusammenhang mit einer inneren Umgestaltung des Dachgeschosses. Das
ergibt sich auch aus der eigenen Darstellung der Beschwerdeführenden, wo­nach
selbst mit den am 10. Dezember 1997 bewilligten Dachaufbauten die heute als
Wohnraum genutz­ten Flächen im Dachgeschoss ungenügend belichtet würden. Es
handelt sich demnach um eine Änderung im Sinn von Art. 24 Abs. 2 RPG,
welche nach dem Gesagten den nach dieser Bestimmung einzuhaltenden Rahmen einer
"teilweisen" Änderung überschreitet.
d) Aus dieser Beurteilung ergibt sich allerdings
nicht, dass die Rechtmässigkeit der am 10. Dezember 1997 erteilten Bewilligung
(die im Rahmen der angeordneten Wiederher­stellung des rechtmässigen Zustands
heute noch realisiert werden könnte) abzusprechen wäre. Einem solchen Schluss
steht schon das prozessuale Verbot einer Schlechterstellung der
Beschwerdeführenden gemäss § 63 Abs. 2 VRG entgegen. Hingegen bedeutet
dies, dass die Bewilligungsfähigkeit der erstellten Schleppgauben weder nach
Art. 24 Abs. 1 lit. a RPV noch nach Art. 24 Abs. 2 RPG bejaht werden
kann, weil wie erwähnt Art. 24 Abs. 1 lit. a RPV von vornherein auf die
streitige Änderung nicht anwendbar ist und weil der nach Art. 24 Abs. 2
RPG einzuhaltende Rahmen einer teilweisen Änderung bereits früher ausgeschöpft
worden ist.
e) Die
streitbetroffene Änderung muss neben den bundesrechtlichen auch die kanto­nalrechtlichen
Bewilligungsvoraussetzungen erfüllen. Das trifft bezüglich der Schleppgaube auf
der Westseite nicht zu. Wie der Regierungsrat zutreffend erwogen hat,
überschreitet die widerrechtlich erstellte Dachaufbaute zusammen mit den beiden
vorbestehenden Schlepp­gau­ben das in § 292 PBG vorgesehene Maximalmass
von einem Drittel der Fassaden­länge erheblich (vgl. auch Art. 5 Abs. 4
der kommunalen Bau- und Zonenordnung vom 8. Dezember 1993, welche Bestimmung
sich allerdings auf die Kernzone bezieht). Dass dieses Mass bereits gemäss dem
am 10. Dezember 1997 bewilligten Pro­jekt leicht überschritten wird bzw. würde,
bildet entgegen der Auffassung der Beschwer­deführenden keinen hinreichenden
Grund, die Bewilligungsfähigkeit der nunmehr erstellten, erheblich breiteren
Schleppgaube zu bejahen.
f) Es ergibt sich demnach, dass die beiden
abweichend vom am 10. Dezember 1997 bewilligten Projekt erstellten
Schleppgauben nach Bundesrecht nicht bewilligungsfähig sind, allerdings aus
einem anderen als dem von den Vorinstanzen unter Berufung auf Art. 24 Abs.
4 lit. d RPV angeführten Grund, und dass die Schleppgaube auf der Westseite zudem
auch nach § 292 PBG nicht bewilligungsfähig ist.
4. Zu prüfen bleibt, ob auch der sich auf
§ 341 PBG stützende Beschluss des Gemein­derats X vom 17. Mai 2000, den
rechtmässigen Zustand wiederherzustellen, entsprechend dem regierungsrätlichen
Rekursentscheid zu bestätigen sei.
a) Wie der Regierungsrat zutreffend erwogen hat,
durften die Beschwerdeführenden nicht darauf vertrauen, dass die in Abweichung
der am 10. Dezember 1997 bewilligten Pläne erstellten Schleppgauben zulässig
seien bzw. die Abweichung von den Behörden to­le­riert werde. Was in der
Beschwerdeschrift (Ziff. 10) diesbezüglich vorgebracht wird, recht­fertigt
keine andere Betrachtungsweise. Aus den 1985 und 1987 förmlich genehmigten Pro­jektänderungen
(auf die sie sich schon in Ziffer 19 der Rekursschrift beriefen) können sie
nichts zu ihren Gunsten ableiten. Namentlich lassen diese früheren
Genehmigungen die Verfügungen vom 27. April 2000 der Baudirektion und vom 17.
Mai 2000 des Gemein­derats X, mit denen die abweichend von der Bewilligung vom
10. Dezember 1997 erstellten Dachaufbauten nicht nachträglich bewilligt werden
und deren Reduktion auf das bewil­lig­te Mass verlangt wird, nicht als
widersprüchliches Verhalten der Behörden erschei­nen, welches einen Verzicht
auf die Wiederherstellung rechtfertigen würde. Das frühere Ver­hal­ten der
Behörden ist entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden nicht ein eigenstän­diger
Anknüpfungspunkt für einen allfälligen Verzicht auf die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustandes, sondern ein Kriterium, das einzig unter dem
Gesichtswinkel des Vertrauensschutzes zu berücksichtigen ist (vgl.
Haller/Karlen, Rz. 879 ff.; Alfred Kölz/ Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 30
N. 54). Wie das Verwaltungsgericht mit Urteil VB.2001.00290 vom 24. Januar 2002
(BEZ 2002 Nr. 4) klargestellt hat, setzt der Vertrauens­schutz im
Zusammenhang mit einem allfälligen Verzicht auf die nach § 341 PBG gebotene
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands voraus, dass der Bauherr im guten
Glauben gehandelt hat (E. 4c). Diese Voraussetzung ist hier offenkundig nicht
erfüllt. Die in der Baubranche tätigen Beschwerdeführenden durften nicht im
guten Glauben annehmen, für die Abänderung des am 10. Dezember 1997 bewilligten
Projektes bedürfe es keiner Bewilligung oder eine solche werde nachträglich
noch ohne weiteres erteilt. Das gilt selbst dann, wenn mit ihnen davon
ausgegangen wird, die Verfügung der Baudirektion vom 18. September 1997, mit
welcher eine Ausführung der Dachaufbauten gemäss den früheren Plänen vom 7.
April 1997 als nicht bewilligungsfähig erachtete wurde, sei ihnen nicht zugestellt
worden.
b) Die Beschwerdeführenden halten daran fest,
dass die Wiederherstellung des recht­­mässigen Zustands unverhältnismässig sei.
Das ist von vornherein bezüglich der
Schleppgaube auf der Westseite des Daches zu verneinen, da damit angesichts der
Verdoppelung der Fensterfläche deutlich vom bewil­ligten Projekt abgewichen
worden ist und da der realisierte Aufbau das Maximalmass von § 292 PBG
(ein Drittel der Fassadenlänge) erheblich überschreitet. Weicht eine eigenmäch­tig
erstellte Baute wie hier erheblich von den materiellen Bauvorschriften ab, so
kann in der Regel, von welcher hier abzuweichen kein Anlass besteht, auf die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes nicht aus Gründen der
Verhältnismässigkeit verzichtet werden (vgl. RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000
Nr. 23; Haller/Karlen, Rz. 874; Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen
illegales Bauen, Zürich 1999, S. 154 Anm. 88 mit Beispielen aus der
bundesgerichtliche Rechtsprechung).
Ob die in Abweichung von dem am 10. Dezember
1997 bewilligten Projekt erstellte Schleppgaube auf der Ostseite des Daches
noch als geringfügiger Verstoss gegen materiel­le Bauvorschriften (Art. 24
Abs. 2 RPG) betrachtet werden kann, ist fraglich. Wird dies be­­jaht, wäre eine
Interessenabwägung erforderlich, in welche auch der Kostenaufwand für die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands einzubeziehen wäre. Selbst wenn
diesbe­­züglich von der Sachdarstellung der Beschwerdeführenden ausgegangen
wird, wonach die Demontage und der Wiederaufbau der beiden Schleppgauben rund
Fr. 52'000.- kosten würden, bleibt offen, welcher Anteil auf die ostseitige
Dachaufbaute entfällt. Es wäre jedoch Sache der Beschwerdeführenden gewesen,
diesen Kostenaufwand im Rahmen des förmlich gestellten Eventualantrags zu
substanziieren, was sie nicht getan haben. Schon aus diesem Grund kann ihrem
Eventualbegehren, auf die Wiederherstellung des recht­mäs­si­gen Zustands
hinsichtlich der ostseitigen Dachaufbaute zu verzichten, nicht entsprochen werden.
5. Demnach ist die Beschwerde vollumfänglich
abzuweisen. ...
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
...