zh_verwaltungsgericht · SB.2011.00034 · 2011-06-29 · de

Grundstückgewinnsteuer | Grundstückgewinnsteuer Rückweisungsentscheide des Steuerrekursgerichts gelten als Zwischenentscheide. Sie sind aber als Endentscheide zu behandeln, wenn der unteren Instanz, an welche die Sache zurückgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die Rückweisung nur noch der rechnerischen Umsetzung des oberinstanzlich Angeordneten dient (nichtwiedergutzumachender Nachteil). Auf die Beschwerde ist demnach einzutreten. (E. 1.1 und 1.2). Bei der Überprüfung eines Rückweisungsentscheids des Steuerrekursgerichts beschränkt sich das Verwaltungsgericht auf die Beurteilung der Frage, ob das Steuerrekursgericht die Sache zu Recht an die Steuerbehörde zurückgewiesen habe (E. 2.1). Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Liegt die massgebende frühere Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, so darf der Steuerpflichtige kraft § 220 Abs. 2 StG den Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren in Anrechnung bringen. Das Kongruenzprinzip verlangt, dass sich Erlös und Anlagewert auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück beziehen. Massgebend ist die tatsächliche oder rechtliche Beschaffenheit des Grundstücks im Veräusserungszeitpunkt. Somit ist zu ermitteln, was das Grundstück kraft Kongruenzprinzip als Bauland wert gewesen wäre. Die vorinstanzliche Feststellung, es müssten für die vorzunehmende Schätzung die damaligen Erschliessungsverhältnisse geklärt werden, kann deshalb im Licht der Grundsätze der Baulandbewertung nicht als offensichtlich unrichtig gewürdigt werden (E. 2.3). Abweisung

Zürich Verwaltungsgericht 29.06.2011 SB.2011.00034
Zurich Verwaltungsgericht 29.06.2011 SB.2011.00034
Zurigo Verwaltungsgericht 29.06.2011 SB.2011.00034

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2011.00034
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Geschäftsnummer:
SB.2011.00034
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.06.2011
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 26.04.2012 teilweise gutgeheissen und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
Grundstückgewinnsteuer
Rückweisungsentscheide des Steuerrekursgerichts gelten als Zwischenentscheide. Sie sind aber als Endentscheide zu behandeln, wenn der unteren Instanz, an welche die Sache zurückgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die Rückweisung nur noch der rechnerischen Umsetzung des oberinstanzlich Angeordneten dient (nichtwiedergutzumachender Nachteil). Auf die Beschwerde ist demnach einzutreten. (E. 1.1 und 1.2).
Bei der Überprüfung eines Rückweisungsentscheids des Steuerrekursgerichts beschränkt sich das Verwaltungsgericht auf die Beurteilung der Frage, ob das Steuerrekursgericht die Sache zu Recht an die Steuerbehörde zurückgewiesen habe (E. 2.1).
Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Liegt die massgebende frühere Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, so darf der Steuerpflichtige kraft § 220 Abs. 2 StG den Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren in Anrechnung bringen. Das Kongruenzprinzip verlangt, dass sich Erlös und Anlagewert auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück beziehen. Massgebend ist die tatsächliche oder rechtliche Beschaffenheit des Grundstücks im Veräusserungszeitpunkt. Somit ist zu ermitteln, was das Grundstück kraft Kongruenzprinzip als Bauland wert gewesen wäre. Die vorinstanzliche Feststellung, es müssten für die vorzunehmende Schätzung die damaligen Erschliessungsverhältnisse geklärt werden, kann deshalb im Licht der Grundsätze der Baulandbewertung nicht als offensichtlich unrichtig gewürdigt werden (E. 2.3).
Abweisung
Stichworte:
BAULAND
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
KONGRUENZPRINZIP
NACHTEIL, NICHT WIEDER GUTZUMACHENDER
ZWISCHENENTSCHEID
Rechtsnormen:
Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG
§ 219 Abs. 1 StG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
2.
Abteilung
SB.2011.00034
Urteil
der 2. Kammer
vom
29. Juni 2011
Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin
Leana Isler,
Gerichtsschreiberin
Ariane Tinner.
In Sachen
Stadt A,
vertreten durch
die Kommission für Grundsteuern,
diese vertreten durch
die B AG,
Beschwerdeführerin,
gegen
Erben des C,
nämlich:
1.    D
,
Erben der E,
nämlich:
2.    F
,
3.    G
,
4.    H
,
5.    I
,
Erben des J und der  K, nämlich:
6.    L
,
7.    M
,
8.    N
,
9.    O
,
10.  P
,
Nrn. 2, 5, 8 und 10 vertreten durch RA Q
und/oder RA R,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend
Grundstückgewinnsteuer,
hat
sich ergeben:
I.
Die Erben des C und dessen Nacherben, nämlich D, F, G, H,
I, L, M, N, O und P, veräusserten am 23. November 2007 das in der Stadt A
gelegene Baugrundstück Kat.-Nr. 01 mit einer Fläche von 890 m
2
an
die S AG zum Preis von Fr. ….
Aus Anlass dieser Handänderung auferlegte die Kommission
für Grundsteuern der Stadt A am 21. Oktober 2009 den Veräusserern eine
Grundstückgewinnsteuer von Fr. …, wobei sie aufgrund von damals erfolgten
Handänderungen von einem geschätzten Verkehrswert vor 20 Jahren von (890 m
2
à Fr. … =) Fr. … ausging. Mit Einspracheentscheid vom 21. Januar
2010 bestätigte sie die Einschätzung. Auf Rekurs hin wies die Steuerrekurskommission III
(ab 1. Januar 2011: Steuerrekursgericht) am 3. März 2010 die Sache
zur Neubeurteilung an die Kommission für Grundsteuern der Stadt A zurück.
Diese setzte mit Beschluss vom 20. April 2010 die
Grundstückgewinnsteuer erneut auf Fr. … fest. Die hiergegen erhobene
Einsprache der Pflichtigen wies die Kommission am 13. Juli 2010 ab.
II.
Den hiergegen erhobenen Rekurs der pflichtigen F, I, N und
P hiess das Steuerrekursgericht am 22. Februar 2011 im Sinn der Erwägungen
teilweise gut und wies die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid
an die Kommission für Grundsteuern der Stadt A zurück.
III.
Mit Beschwerde vom 24. März 2011 liess die Kommission
für Grundsteuern der Stadt A dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei die
Sache an das Steuerrekursgericht zurückzuweisen. Ausserdem verlangte sie die
Zusprechung einer Parteientschädigung.
Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung
verzichtete, schlossen die Pflichtigen auf Gutheissung der Beschwerde und
forderten ihrerseits eine Parteientschädigung.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Gegen den
Entscheid des Steuerrekursgerichts können laut § 153 Abs. 1 des
Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) der Steuerpflichtige, das kantonale
Steueramt und die Gemeinde innert 30 Tagen nach Zustellung Beschwerde beim
Verwaltungsgericht erheben.
Durch Beschwerde anfechtbar sind Endentscheide, womit ein
Verfahren abgeschlossen wird; hierzu gehören Sachurteile und
Nichteintretensentscheide. Zwischenentscheide sowie prozessleitende Verfügungen
und Beschlüsse sind hingegen grundsätzlich nicht selbständig anfechtbar,
sondern bloss in Verbindung mit der Beschwerde gegen den verfahrenserledigenden
Entscheid. Nur wenn sie für die betroffene Partei mit einem nicht wiedergutzumachenden
Nachteil verbunden sind, können sie ausnahmsweise selbständig angefochten
werden (vgl. RB 2000 Nr. 133 = StE 2001 B 96.21 Nr. 9;
RB 1997 Nr. 42; BGE 111 Ia 276 E. 2b).
Nach der neuesten verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung
gelten auch Rückweisungsentscheide des Steuerrekursgerichts als
Zwischenentscheide (VGr, 2. Februar 2011, SB.2010.00137). Sie sind jedoch
ausnahmsweise dann als Endentscheide zu behandeln, wenn der unteren Instanz, an
welche die Sache zurückgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr
verbleibt und die Rückweisung nur noch der rechnerischen Umsetzung des
oberinstanzlich Angeordneten dient (vgl. BGE 134 II 124 E. 1.3).
1.2
Vor- und
Zwischenentscheide sind anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden
Nachteil bewirken können (vgl. Art. 93 Abs. 1 lit. a des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005; BGG) oder wenn die Gutheissung
der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen
bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren
ersparen würde (vgl. Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG).
Ein nicht wiedergutzumachender Nachteil ist anzunehmen,
wenn eine beschwerdebefugte Verwaltungsbehörde durch einen Rückweisungsentscheid
gezwungen wird, einen ihrer Ansicht nach rechtswidrigen Entscheid zu erlassen,
den sie selber nicht anfechten kann (vgl. BGE 134 II 124 E. 1.3; VGr, 17. November
2010, SB.2010.00082). Die Steuerpflichtigen sind demgegenüber für den gesamten
dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren vorgelagerten Instanzenzug zur
Rechtsmittelerhebung befugt, sodass ihnen kein derartiger nicht wiedergutzumachender
Nachteil erwachsen kann.
Das Steuerrekursgericht hat den Rekurs der Pflichtigen im
Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen und die Sache zur weiteren
Untersuchung und zum Neuentscheid an die Kommission für Grundsteuern der Stadt A
zurückgewiesen. Diese teilt die vom Steuerrekursgericht vertretene
Rechtsauffassung nicht und wäre folglich durch den Rückweisungsentscheid
gezwungen, eine aus ihrer Sicht rechtswidrige Einschätzung vorzunehmen. In
diesem Umstand liegt ein nicht wiedergutzumachender Nachteil (vgl. dazu BGE 133
II 409 E. 1.2; BGE 133 V 477 E. 5.2).
Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.
2.
2.1
Die
Beschwerde an das Steuerrekursgericht ermöglicht die allseitige, hinsichtlich
Rechts- und Ermessenskontrolle unbeschränkte gerichtliche Überprüfung der
Einspracheentscheide der Steuerverwaltungsbehörden, des kantonalen Steueramts
und der kommunalen Einschätzungsbehörden (§§ 147 Abs. 3 und 212 StG).
Dabei stehen dem Steuerrekursgericht dieselben Befugnisse zu wie der Steuerbehörde
im Einschätzungsverfahren (§ 148 Abs. 3 StG), deren Verfügung durch
den Gerichtsentscheid ersetzt wird. Dementsprechend kann es nur ausnahmsweise
zwecks Wahrung des gesetzlichen Instanzenzugs die Sache zur Neubeurteilung an
die Steuerbehörde zurückweisen, namentlich wenn zu Unrecht noch kein
materieller Entscheid getroffen wurde oder dieser an einem schwerwiegenden Verfahrensmangel
leidet. In den übrigen Fällen hat das Steuerrekursgericht selber über die Sache
zu befinden. Ein Verfahrensmangel ist namentlich dann "schwerwiegend",
wenn die Steuerbehörde in Verletzung ihrer Untersuchungspflicht den
rechtserheblichen Sachverhalt nicht oder unvollständig abgeklärt hat (RB 2001
Nr. 93).
Bei der Überprüfung eines Rückweisungsentscheids des
Steuerrekursgerichts beschränkt sich das Verwaltungsgericht auf die Beurteilung
der Frage, ob das Steuerrekursgericht die Sache zu Recht an die Steuerbehörde
zurückgewiesen habe (vgl. RB 2000 Nr. 130 E. 3; 2001 Nr. 93).
Ist das Steuerrekursgericht aufgrund einer anderen rechtlichen Würdigung als
die Steuerbehörde zum Schluss gelangt, der aus ihrer (neuen) rechtlichen Sicht
als  massgeblich erachtete Sachverhalt sei von der Steuerbehörde nicht
hinreichend untersucht worden und es liege aus diesem Grund ein schwerwiegender
Verfahrensmangel vor, so prüft das Verwaltungsgericht bei Anfechtung des
Rückweisungsentscheids nur, ob die rechtliche Würdigung des
Steuerrekursgerichts offensichtlich unrichtig ist, die Rückweisung dem
Beschleunigungsgebot krass zuwiderläuft und die Rechte der Parteien im Rahmen
des gesetzlichen Instanzenzugs ungeschmälert gewahrt werden (vgl. RB 2001
Nr. 93 E. 2b; VGr, 14. Mai 2008, SB.2007.00126, ZStP 2008, 253,
E. 2.4.1).
2.2
Das
Steuerrekursgericht hat seinen Rückweisungsentscheid damit begründet, es sei
mit den Pflichtigen bei der Schätzung des Verkehrswerts des streitbetroffenen
Grundstücks vor 20 Jahren vom Baulandwert auszugehen, mithin entgegen der
kommunalen Grundsteuerbehörde nicht vom Preis, der seinerzeit angesichts der
drohenden Zuteilung an die Reservezone bezahlt worden wäre. Die Akten
enthielten jedoch keine Grundlage für die Festsetzung des Baulandwerts. Der von
den Pflichtigen verfochtene Ansatz von Fr. …/m
2
sei nicht
schlüssig, weil sich dieser auf erschlossenes Bauland beziehe. Es lasse sich
nicht sagen, ob das Grundstück am Stichtag überhaupt groberschlossen gewesen
sei. Offensichtlich habe jedoch die Feinerschliessung gefehlt, zu deren
Schaffung in der Regel ein Quartierplanverfahren erforderlich gewesen wäre.
Welchen Zeitraum die Erschliessung und Überbauung von Rohbauland in Anspruch
nehme, hänge in einem komplexen Zusammenspiel von der planerischen Entwicklung
einer Gemeinde, den konjunkturellen Verhältnissen, die Absichten der
beteiligten Grundeigentümer und weiteren Umständen ab. Die Grob- und
insbesondere die Feinerschliessung seien für die Grundeigentümer mit erheblichen
Kosten verbunden, die bei der Bewertung von Rohbauland berücksichtigt werden
müssten. Noch weit stärker wertvermindernd falle der Umstand ins Gewicht, dass
die Erschliessungsmassnahmen auch bei günstigem Verlauf mehrere Jahre in
Anspruch nähmen und eine Überbauung dementsprechend hinauszögerten.
Somit fehle es an einer zuverlässigen Bewertungsgrundlage
für die Schätzung des Verkehrswerts des veräusserten Grundstücks vor 20 Jahren.
Es frage sich, ob diese Schätzung mittels Anordnung eines Amtsgutachtens durch
das Gericht vorzunehmen oder die Sache zu diesem Zweck an die Kommission für
Grundsteuern der Stadt A zurückzuweisen sei. Obschon das Steuerrekursgericht im
Hinblick auf eine beförderliche Verfahrenserledigung in aller Regel selber ein
Amtsgutachten einhole, erscheine vorliegend eine Rückweisung sachgerecht. Denn
die Klärung der Erschliessungsverhältnisse sei zweckmässigerweise durch die
kommunale Grundsteuerbehörde und nicht durch einen Liegenschaftenschätzer
vorzunehmen.
2.3
Grundstückgewinn
ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die
Anlagekosten (Erwerbspreis und anrechenbare Aufwendungen) übersteigt. Liegt die
massgebende frühere Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, so darf der
Steuerpflichtige kraft § 220 Abs. 2 StG den Verkehrswert des
Grundstücks vor 20 Jahren in Anrechnung bringen. Der das
Grundstückgewinnsteuerrecht beherrschende Grundsatz der vergleichbaren
Verhältnisse (Kongruenzprinzip) verlangt, dass sich Erlös und Anlagewert auf
das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück beziehen. Massgebend ist die
tatsächliche oder rechtliche Beschaffenheit des Grundstücks im Veräusserungszeitpunkt.
Diese Beschaffenheit ist auch der Schätzung des Verkehrswerts des Grundstücks
vor 20 Jahren zugrunde zu legen (vgl. RB 1973 Nr. 37).
Das streitbetroffene Grundstück befand sich im Zeitpunkt
seiner Veräusserung am 23. November 2007 unstreitig in der Bauzone, war
also Bauland. Demzufolge ist die rechtliche Würdigung des Steuerrekursgerichts,
für die Ermittlung des Verkehrswerts des Grundstücks vor 20 Jahren sei somit
der Baulandwert des Grundstücks am 23. November 1987 zu schätzen, nicht offensichtlich
unrichtig. Denn es geht nicht um die Frage, was das Grundstück im damaligen
"rechtlichen Schwebezustand" zwischen Bauland- und Reservezone wert
war, sondern was es kraft des Kongruenzprinzips als Bauland wert gewesen wäre.
Die vorinstanzliche Feststellung, es müssten für die vorzunehmende Schätzung
die damaligen Erschliessungsverhältnisse geklärt werden, kann deshalb im Licht
der Grundsätze der Baulandbewertung ebenfalls nicht als offensichtlich
unrichtig gewürdigt werden.
Die vom Steuerrekursgericht angeordnete Rückweisung der
Sache an die kommunale Grundsteuerbehörde zieht wohl eine zeitliche Verzögerung
nach sich, läuft aber dem Beschleunigungsgebot nicht krass zuwider. Ausserdem
bleiben die Rechte der Parteien im Rahmen des gesetzlichen Instanzenzugs ungeschmälert
gewahrt.
Das führt zur Abweisung der Beschwerde.
3.
Da auch die Beschwerdegegnerschaft die Gutheissung der
Beschwerde beantragt hat und demzufolge ebenso wie die Beschwerdeführerin
unterliegt, sind die Kosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 151
Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG)
und steht ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 und § 213
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152,
§ 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--     Zustellkosten,
Fr. 5'120.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin zur Hälfte und der Beschwerdegegnerschaft
je zu 1/20 auferlegt, unter solidarischer Haftung für die Hälfte der Kosten.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…