zh_verwaltungsgericht · VB.2013.00253 · 2013-03-27 · de

Baubewilligung | Erschliessung. Gewässer. Einordnung. Ob eine rückwärtige Erschliessung zu erfolgen hat, ist anhand der konkreten Verhältnisse zu entscheiden. Vorliegend ist das Baugrundstück bereits überbaut und verfügt über eine bestehende direkte Zufahrt zur Staatsstrasse. Eine rückwärtige Erschliessung ist zudem mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden, da sie über eine durch eine Tiefgarage Dritter führende private Stichstrasse zu erfolgen hätte (E. 3.3.2). Auf keinen bei den Akten liegenden Plänen ist ein das Baugrundstück durchfliessendes Fliessgewässer eingezeichnet. Bei der Leitung, die in der südöstlichen Grundstücksecke ersichtlich ist, ist davon auszugehen, dass es sich dabei um einen (ehemaligen) Meteorwasserschacht handelt, der das Meteorwasser der oberhalb der Strasse liegenden Grundstücke in das öffentliche Gewässer abführte. Ein Meteorwasserschacht stellt unbestrittenermassen kein Gewässer im Sinn der Gewässerschutzgesetzgebung dar (E. 4). Besonders triftige Gründe fehlen für einen Verzicht auf die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens. Ferner nimmt der Neubau Rücksicht auf das Schutzobjekt. Obwohl dem gesamten Bauprojekt aufgrund der mangelhaften Umgebungsgestaltung die gute Gesamtwirkung abgesprochen wurde, durfte die Baubewilligungsbehörde unter Statuierung der entsprechenden Nebenbestimmung die Bewilligung erteilen (E. 6). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 28.11.2013 VB.2013.00253
Zurich Verwaltungsgericht 28.11.2013 VB.2013.00253
Zurigo Verwaltungsgericht 28.11.2013 VB.2013.00253

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00253
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Geschäftsnummer:
VB.2013.00253
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 28.11.2013
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 06.10.2014 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Erschliessung. Gewässer. Einordnung.
Ob eine rückwärtige Erschliessung zu erfolgen hat, ist anhand der konkreten Verhältnisse zu entscheiden. Vorliegend ist das Baugrundstück bereits überbaut und verfügt über eine bestehende direkte Zufahrt zur Staatsstrasse. Eine rückwärtige Erschliessung ist zudem mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden, da sie über eine durch eine Tiefgarage Dritter führende private Stichstrasse zu erfolgen hätte (E. 3.3.2).
Auf keinen bei den Akten liegenden Plänen ist ein das Baugrundstück durchfliessendes Fliessgewässer eingezeichnet. Bei der Leitung, die in der südöstlichen Grundstücksecke ersichtlich ist, ist davon auszugehen, dass es sich dabei um einen (ehemaligen) Meteorwasserschacht handelt, der das Meteorwasser der oberhalb der Strasse liegenden Grundstücke in das öffentliche Gewässer abführte. Ein Meteorwasserschacht stellt unbestrittenermassen kein Gewässer im Sinn der Gewässerschutzgesetzgebung dar (E. 4).
Besonders triftige Gründe fehlen für einen Verzicht auf die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens. Ferner nimmt der Neubau Rücksicht auf das Schutzobjekt. Obwohl dem gesamten Bauprojekt aufgrund der mangelhaften Umgebungsgestaltung die gute Gesamtwirkung abgesprochen wurde, durfte die Baubewilligungsbehörde unter Statuierung der entsprechenden Nebenbestimmung die Bewilligung erteilen (E. 6).
Abweisung.
Stichworte:
EINORDNUNG
ERSCHLIESSUNG
FUSSGÄNGER
GEWÄSSER
NEBENBESTIMMUNG
RÜCKWÄRTIGE ERSCHLIESSUNG
SICHTWEITE
VERKEHRSSICHERHEIT
VERKEHRSSICHERHEITSVERORDNUNG
Rechtsnormen:
§ 236 PBG
§ 237 PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 240 PBG
§ 316 Abs. II PBG
§ 321 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2013.00253
Urteil
der 1. Kammer
vom
28. November 2013
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser,
Gerichtsschreiberin Regula
Hunger.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
3.    C,
4.    D,
5.    E,
alle vertreten durch RA F,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    G, vertreten durch RA H,
2.    Hochbau- und Planungsausschuss Männedorf,
vertreten durch RA I,
3.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Der Hochbau- und Planungsausschuss Männedorf bewilligte G
mit Beschluss vom 11. Juli 2012 den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit
Unterniveaugarage, den Ersatzbau eines Ökonomiegebäudes sowie den Umbau eines
Schutzobjekts auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, J-Strasse 02, in
Männedorf.
II.
Die Nachbarn A, K, L, B, C,
D, E und M rekurrierten dagegen am 23. August 2012 mit gemeinsamer Eingabe
an das Baurekursgericht. Am 24. Januar 2013 führte dieses einen
Referentenaugenschein im Beisein der Parteien durch. Mit Entscheid vom 20. Februar
2013 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.
III.
Mit Beschwerde vom 25. März
2013 beantragten A, B, C, D und E dem Verwaltungsgericht mit gemeinsamer Eingabe,
den Rekursentscheid vom 20. Februar 2013 sowie den Beschluss des Hochbau-
und Planungsausschusses Männedorf vom 11. Juli 2012 und die Verfügung der
Baudirektion des Kantons Zürich vom 27. Juni 2012 aufzuheben. Die baurechtliche
Bewilligung für das streitbetroffene Vorhaben sei zu verweigern. Zudem sei ein
Augenschein durchzuführen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich
MwSt.) zulasten der Gegenpartei.
Am 4. April 2013
schloss das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der
Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 26. April 2013 beantragte der
Hochbau- und Planungsausschuss Männedorf ebenfalls die Abweisung der
Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei. Am
6. Mai 2013 stellte die Baudirektion Kanton Zürich, unter Verweis auf den
Mitbericht der Volkswirtschaftsdirektion vom 30. April 2013, den Antrag
auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 7. Mai 2013
beantragte G die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (zuzüglich MwSt.) zulasten der Gegenpartei. Mit Replik vom
31. Mai 2013 hielten die Beschwerdeführenden an ihren Anträgen fest. Dazu
nahmen die Baudirektion und der Hochbau- und Planungsausschuss Männedorf am 17. bzw.
27. Juni 2013 Stellung, erstere unter Verweis auf einen Mitbericht der
Volkswirtschaftsdirektion vom 11. Juni 2013. G liess sich nicht mehr
vernehmen. Die Beschwerdeführenden hielten mit Triplik vom 19. August 2013
an ihren Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die Beschwerdeführenden beantragen die Durchführung eines
Augenscheins. Die Vorinstanz hat am 24. Januar 2013 einen
Referentenaugenschein im Beisein der Parteien durchgeführt. Auf die bei dieser
Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden
Beschwerdeverfahren abgestellt werden (VGr, 27. März 2013, VB. 2012.00810,
E. 1; RB 1981 Nr. 2). Da sich der massgebliche Sachverhalt aufgrund
dieses Augenscheins und der bei den Akten liegenden Plänen und Fotos mit
ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen
Augenscheins verzichtet werden (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00287,
E. 3.1 mit Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7
N. 45).
2.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01
befindet sich gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Männedorf
(BZO) in der Wohnzone W 1.7. Auf seiner westlichen Hälfte ist es mit einem
unter Denkmalschutz stehenden Wohnhaus (ehemaliges Weinbauernhaus) und einem
Ökonomiegebäude überstellt. Auf der östlichen Hälfte ist die Parzelle noch unüberbaut.
Im Osten grenzt das Grundstück an eine mit Schrebergärten überstellten Freihaltezone,
im Süden unmittelbar an die J-Strasse und im Übrigen an ebenfalls der Wohnzone
zugehörige überbaute Grundstücke.
Die Bauherrin plant, das
geschützte Wohnhaus umzubauen, anstelle des Ökonomiegebäudes einen Ersatzbau zu
errichten sowie auf der östlichen Grundstückshälfte ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage
zu bauen. Die Tiefgaragenausfahrt soll westlich des Schutzobjekts auf die J-Strasse
führen, während die sich heute östlich davon befindliche Grundstückszufahrt
aufgehoben werden soll.
3.
Strittig ist zunächst die
verkehrsmässige Erschliessung des Baugrundstücks. Der Hochbau- und
Planungsausschuss Männedorf hielt hierzu in seinem Beschluss vom 11. Juli
2012 fest, es seien die technischen Anforderungen des Ausfahrtstyps B
einzuhalten; gleichzeitig eröffnete er die strassenpolizeiliche Bewilligung vom
27. Juni 2012 der Baudirektion des Kantons Zürich. Darin verfügt die
Baudirektion, die Sicht müsse bei der Ausfahrt nach links und nach rechts
mindestens auf 50 m frei sein. Bepflanzungen, Zäune, Mauern, Böschungen
und dergleichen, welche die Sichtfreiheit beeinträchtigen könnten, dürften maximal
80 cm (gemessen ab Fahrbahnniveau) hoch sein.
3.1
Die
Beschwerdeführenden sind der Auffassung, es sei unhaltbar, die Sichtweite auf
das für den Ausfahrttypus B vorgesehene absolute Minimum von 50 m zu
beschränken. Denn bei der J-Strasse handle es sich um eine stark frequentierte
Kantonsstrasse, welche östlich der Ausfahrt eine Kurve beschreibe. Es sei
deshalb eine minimale Sichtweite von 80 m zu verlangen. Um die
Sichtfreiheit nicht zu beeinträchtigen, müsste zudem unmittelbar vor der geschützten
Aussentreppe erhebliche Abgrabungen vorgenommen werden. Die Ausfahrt würde
somit das Schutzobjekt übermässig beeinträchtigen. Ferner verstosse die direkte
Ausfahrt in die J-Strasse gegen § 240 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG). Die Beschwerdegegnerin habe sich um eine
rückwärtige Erschliessung zu bemühen, welche rechtlich und tatsächlich möglich
sei. Schliesslich fehle auch ein verkehrssicherer Zugang für Fussgänger,
insbesondere für Kinder, da die J-Strasse bergseits über kein Trottoir verfüge
und kein Fussgängerstreifen vom Baugrundstück auf das talseitige Trottoir
führe.
3.2
§ 236
Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein
Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich
sein muss. Hinreichende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine
der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt
für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1
PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237
Abs. 2 PBG).
Ob eine Zufahrt den in § 237
PBG umschriebenen Kriterien genügt, beurteilt sich nach den Verhältnissen des
einzelnen Falls.
Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen
Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen,
was Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen
halten (RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen).
Von diesen technischen Anforderungen, wie sie für den Strassenausbau in den
Zugangsnormalien und für Ausfahrten im Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung
vom 15. Juni 1983 (VSiV) festgehalten sind, können gestützt auf § 360
Abs. 3 PBG aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse Erleichterungen gewährt
werden. In § 6 Abs. 2 VSiV und § 11 ZN sind Gründe für solche
Abweichungen beispielhaft aufgezählt (VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430,
E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988 Nr. 74 =
BEZ 1988 Nr. 45). Zudem dürfen gemäss § 240 Abs. 1 PBG
durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstücksnutzungen weder
der Verkehr behindert oder gefährdet noch der Bestand und die Sicherheit des
Strassenkörpers beeinträchtigt werden. Verkehrserschliessungen im Bereich
wichtiger öffentlicher Strassen sollen gemäss § 240 Abs. 3 PBG nach
Möglichkeit rückwärtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten erfolgen.
3.3
3.3.1
Bei der J-Strasse handelt es sich um eine
durchschnittlich stark befahrene regionale Verbindungsstrasse sowie um eine
wichtige Strasse im Sinn von § 240 Abs. 3 PBG. Im fraglichen Abschnitt
beträgt die signalisierte und damit massgebliche Höchstgeschwindigkeit 50 km/h.
Talseitig verfügt die Strasse über ein 2 m breites Trottoir, bergseitig
ist sie grösstenteils mit einem Bankett von rund 60 cm Breite versehen.
Die Ausfahrt ist als Typus B zu qualifizieren, wobei § 240 Abs. 3
PBG vorbehalten ist (vgl. Anhang Ziff. 1 VSiV in Verbindung mit
Normalien über die Anforderungen an Zugänge
vom
9. Dezember 1987
[Zugangsnormalien])
.
Die Mindestanforderungen für die Sichtweite in Richtung Fahrstreifenmitte der
übergeordneten Strasse beträgt demnach zwischen 50 und 90 m und die Beobachtungsdistanz
ab Fahrstreifenrand 2,5 m (Anhang Ziff. 1 VSiV). Letztere gilt für
Inner­ortsstrecken. Die einschlägige VSS-Norm ist gemäss VSiV nur ausserorts
wegleitend zu berücksichtigen; innerorts gelangt diese Norm, anders als von den
Beschwerdegegnerin 3 und den Beschwerdeführenden vorgebracht, nicht zur
Anwendung (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 695).
Wie bisher soll das
Baugrundstück über die J-Strasse erschlossen werden, jedoch ist geplant, die
Zufahrt westlich des Altbaus zu versetzen. Die Beschwerdegegnerin 3 erachtete
eine Sichtweite von mindestens 50 m als genügend und statuierte die
Auflage, der Sichtbereich sei nach links und nach rechts freizuhalten. Sie hat dabei
die für die Beurteilung der Verkehrssicherheit massgeblichen Faktoren in
Betracht gezogen und ihren Entscheid auch begründet.
Die
J-Strasse ist zwar durchschnittlich stark befahren, verläuft aber flach und ist
normaliengerecht ausgebaut. Zudem beträgt die signalisierte Maximalgeschwindigkeit
50 km/h.
Gegen Westen kann die Sichtweite von mindestens 50 m gut
eingehalten werden, sofern Bepflanzungen im Sichtbereich auf das erlaubte Mass
gestutzt werden. Trotz leichtem Bogenverlauf der Strasse kann auch gegen Osten
eine Sichtweite von mindestens 50 m erreicht werden, indem auf hohe Bepflanzung
verzichtet wird und bauliche Anpassungen der Umgebung vorgenommen werden.
Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführenden sind aber keine erheblichen
Abgrabungen notwendig. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, dürften sich
die Anpassungen auf das Entfernen von Büschen, Hecken und Zäunen sowie leichte
Abgrabungen des Terrains und Kürzungen der Stützmauern beschränken. Da die Abgrabungen
nicht bis zur Aussentreppe reichen, hängt diese auch nicht "in der
Luft".
Anzufügen
bleibt, dass die Umgebungsgestaltung mit der Baubewilligung noch nicht definitiv
festgelegt wurde und deshalb nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens
bildet. Gemäss § 316 Abs. 2 PBG sind jedoch alle baurechtlichen
Entscheide unter anderem auch jenen Personen zu eröffnen, die den
baurechtlichen Entscheid rechtzeitig verlangt haben; dies betrifft mithin auch
die vorbehaltenen Bewilligungen von Nebenpunkten, soweit diese wie hier
Auswirkungen auf die äussere Erscheinung des streitbetroffenen Bauvorhabens
zeitigen. Im vorliegenden Fall sind somit insbesondere die noch zu fällenden
Entscheide betreffend die Umgebungsgestaltung in Form einer anfechtbaren
Verfügung zu eröffnen.
3.3.2
Ob eine rückwärtige Erschliessung zu erfolgen hat, ist anhand der konkreten
Verhältnisse zu entscheiden. Dabei sind vor allem Gesichtspunkte wie der
Überbauungsgrad, die bestehenden Ausfahrten, die erlaubte Geschwindigkeit, die
Sichtweiten und die Verkehrssicherheit sowie der Schwierigkeitsgrad einer
rückwärtigen Erschliessung zu gewichten (BEZ 1997 Nr. 24;
Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 700).
Die Beschwerdegegnerin 3
hat festgestellt, dass aus Sicht der Strassenplanung und der Verkehrssicherheit
dem Bauvorhaben nichts entgegen stehe. In der Rekursvernehmlassung erwog sie,
die Bauparzelle verfüge über einen bestehenden Zugang ab Staatsstrasse und
solange die rückwärtige Erschliessung nicht rechtlich gesichert sei, erscheine
es unverhältnismässig, einem bebauten Grundstück die direkte Zufahrt zu
verbieten. Die kantonale Vorinstanz hat insoweit die Voraussetzungen von § 240
Abs. 3 PBG geprüft. Dabei durfte sie insbesondere den Schwierigkeitsgrad
einer rückwärtigen Erschliessung beachten. Eine rückwärtige Erschliessung ist
vorliegend aufgrund der bestehenden Überbauung und den Eigentumsverhältnissen
mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden, müsste sie doch über eine durch eine
Tiefgarage Dritter führende private Stichstrasse erfolgen. Da die J-Strasse im
fraglichen Abschnitt durch dicht bebautes Gebiet führt und bereits heute
mehrere Einmündungen von Quartierstrassen und zahlreiche direkte
Grundstückserschliessungen aufweist, ist die Zulassung der vorgesehenen
direkten Erschliessung nicht zu beanstanden. Zudem entsteht vorliegend keine
zusätzliche Ein- und Ausfahrt; das Baugrundstück verfügt bereits heute über
einen direkten Zugang zur Staatsstrasse. Die direkte Ausfahrt verstösst
vorliegend nicht gegen § 240 Abs. 3 PBG.
3.3.3
Sodann rügen die Beschwerdeführenden eine mangelhafte Erschliessung des Baugrundstücks
für Fussgänger. Auf die diesbezügliche Rüge ist die Vorinstanz nicht eingetreten,
da der gerügte Mangel mittels Nebenbestimmung geheilt werden könne (Entscheid
der Vorinstanz, S. 11). Grundsätzlich ist d
ie
Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn gegeben, wenn für ihn einerseits eine
hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er
andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit
in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen
ist und Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag
(VGr, 16. Januar 2013, VB.2012.00310, E. 6.2). Kein schutzwürdiges
Interesse hat der Nachbar, wenn die Gutheissung der Beschwerde bzw. Behebung
der betreffenden Rüge die behauptete Beeinträchtigung gar nicht abzuwenden
vermöchte, wenn etwa ein Projektmangel durch eine für den Nachbar
bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1987 Nr. 3; RB 1995
Nr. 9). Dies trifft vorliegend hinsichtlich der gerügten mangelhaften
Erschliessung für Fussgänger zu.
Wie von der Vorinstanz zutreffend
festgehalten worden ist, liesse sich der Zugang zum Baugrundstück für
Fussgänger durch geeignete verkehrspolizeiliche Massnahmen ohne besondere
Schwierigkeiten verbessern. Eine solche Nebenbestimmung würde den
Beschwerdeführenden keinen Vorteil bringen. Ein diesbezüglicher Mangel würde
folglich nicht zur Aufhebung der Baubewilligung führen. Die Vorinstanz ist damit
zu Recht auf diese Rüge nicht eingetreten.
4.
Weiter ist strittig, ob ein
Bach seinen Ursprung auf dem Baugrundstück hat und der Neubau deshalb in den
freizuhaltenden Gewässerraum eingreift.
4.1
Bei der
Beurteilung stützte sich das Baurekursgericht auf die amtliche Vermessung sowie
auf die amtliche Gewässerkarte der Gemeinde. Es gelangte zum Schluss, dass das
Bauvorhaben keinen Gewässerraum eines aktiven (eingedolten)
Oberflächengewässers tangiere. Ferner hielt es fest, es seien anlässlich des
Augenscheins keinerlei objektive Anhaltspunkte für das Vorhandensein eines
(eingedolten) Fliessgewässers nördlich der J-Strasse auszumachen gewesen.
4.2
Dem halten
die Beschwerdeführenden entgegen, alle verfügbaren Unterlagen würden darauf
hindeuten, dass sich auf dem Baugrundstück ein (teilweise eingedoltes) Fliessgewässer
befinde. Der Grundbuchauszug sei ein Abbild der amtlichen Vermessung. Beide
hätten lediglich deklaratorische Bedeutung und weder der Grundbuchauszug noch
die amtliche Vermessung könnten durch Eintrag ein Gewässer konstitutiv
entstehen lassen. Da zwingend eine Bewilligung des AWEL hätte eingeholt werden
müssen, sei die baurechtliche Bewilligung formell fehlerhaft und aufzuheben.
Die Vorinstanz habe es unterlassen, den Sachverhalt mittels Gutachten abzuklären.
Es sei deshalb zwingend ein Amtsbericht des AWEL einzuholen.
4.3
Auf keinen
bei den Akten liegenden Plänen ist ein das Baugrundstück durchfliessendes Gewässer
eingezeichnet. Auch ergab der Augenschein der Vorinstanz, dass beim Baugrundstück
keinerlei objektive Anhaltspunkte für das Vorhandensein eines (eingedolten)
Fliessgewässers nördlich der J-Strasse auszumachen sei (Entscheid der Vorinstanz,
S. 15). Es ist deshalb mit dem Baurekursgericht auf die Unterlagen der
amtlichen Vermessung und auf das geltende kommunale Verzeichnis der
öffentlichen Gewässer in der Gemeinde Männedorf abzustellen. Letzteres von der
Baudirektion am 10. April 1989 genehmigte Verzeichnis beschreibt das
vorliegend strittige Gewässer Nr. 04 wie folgt: "N, auch O genannt,
an der J-Strasse beginnend, bis zur Mündung in den Zürichsee, grösstenteils
eingedolt". Weder die amtliche Vermessung noch das kommunale Verzeichnis
vermerken im Bereich des Baugrundstücks ein eingedoltes Fliessgewässer.
Hingegen ist auf dem Situationsplan für die Baueingabe der Gemeinde Männedorf
eine Leitung in der südöstlichen Grundstücksecke ersichtlich. Diesbezüglich
lässt sich aus den Planunterlagen entnehmen, dass das Meteorwasser vom
Baugrundstück im Bereich der südöstlichen Grundstücksecke über die J-Strasse auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 03 in das öffentliche Gewässer Nr. 04 geleitet
und über das Fliessgewässer abgeführt wird. Es ist davon auszugehen, dass es
sich bei der eingezeichneten Leitung daher um einen (ehemaligen) Meteorwasserschacht
handelt, der das Meteorwasser der oberhalb der Strasse liegenden Grundstücke in
das öffentliche Gewässer abführte. Ein Meteorwasserschacht stellt
unbestrittenermassen kein Gewässer im Sinn der Gewässerschutzgesetzgebung dar.
Weder der durchgeführte
Augenschein noch die Ausführungen der Parteien haben Anhaltspunkte für das
effektive Vorhandensein eines offenen oder eingedolten Fliessgewässers ergeben.
Unter diesen Umständen waren die Vorinstanzen nicht gehalten, eine gewässerschutzrechtliche
Abklärung durch das AWEL zu veranlassen. Die Rüge erweist sich als unbegründet.
5.
5.1
Schliesslich
rügen die Beschwerdeführenden die mangelnde Einordnung des Neubaus sowie des
Ersatzbaus. Die Materialisierung und die Farbgebung des Neubaus seien völlig
offen, obwohl auf ein Denkmalschutzobjekt Rücksicht zu nehmen sei. Zudem hätte
der Hochbau- und Planungsausschuss bereits im Baubewilligungsverfahren einen
Umgebungsplan verlangen müssen, da dieser über Fragen, die für die
Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens von grundsätzlicher Bedeutung seien, Aufschluss
zu geben hätte. Ferner nehme der Neubau keinerlei Bezug auf den
denkmalgeschützten Altbau. Die Umgebungsgestaltung diene nicht als verbindendes
Element, sondern grenze Neu- und Altbau durch Mauern voneinander ab. Würde der
Neubau realisiert, wäre das Schutzobjekt nicht mehr als Weinbauernhaus
erkennbar. Gerade ein Bauernhaus bedürfe eines grosszügigen Umschwungs.
5.2
Bauten,
Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen
und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu
gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (§ 238
PBG). Gemäss § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und
Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Die Beurteilung, ob mit einem
Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht
nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit
nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 23. März 2011,
VB.2010.00670, E. 3.1 mit Hinweisen; BGr, 28. Oktober 2002,
1P.280/2002, E. 3.5.2).
5.3
Das neben
der Überprüfung des Sachverhalts auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht
kann nur bei Ermessensmissbrauch und -überschreitung einschreiten (§ 50
Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG).
Schliesst sich das Baurekursgericht – wie hier – der ästhetischen Würdigung der
örtlichen Baubehörde an, so überprüft das Verwaltungsgericht neben der
Feststellung des Sachverhalts und der richtigen Handhabung der vorinstanzlichen
Überprüfungsbefugnis lediglich, ob die Rekursinstanz die kommunale Beurteilung
der Einordnung als vertretbar hat beurteilen dürfen. Nähme das Verwaltungsgericht
stattdessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der
Einordnung des Bauvorhabens vor, so überschritte es seine eigene Kognition (BGr,
21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 4.3 = ZBl 107/2006, S. 437).
5.4
An die Einordnung der Baute sind in
gestalterischer Hinsicht höhere Anforderungen zu stellen, wenn sich ein Objekt
des Natur- und Heimatschutzes in ihrer Nähe befindet (§ 238 Abs. 2
PBG). Der Schutz greift allerdings nur so weit ein, als es der Charakter der
Umgebung bzw. des Schutzobjekts gebietet (VGr, 26. September 2012,
VB.2012.00374, E. 8 mit Hinweisen;
Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 664). Massgeblich ist wie bei § 238
Abs. 1 PBG die Gesamtwirkung. Bei einem Baudenkmal ist nicht entscheidend,
ob und wie das Schutzobjekt von der geplanten Baute aus wahrgenommen wird (BGr,
28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1). Ebenso wenig kommt es
darauf an, welchen Eindruck die geplante Baute auf den beim Schutzobjekt
stehenden Betrachter hinterlässt (VGr, 5. August 2009, VB.2009.00163,
E. 5.4; 3. Juni 2009, VB.2009.00059, E. 5.4). Vielmehr geht es
in solchen Fällen darum, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von
Drittstandorten aus durch neu zu erstellende Bauten
nicht beeinträchtigt
werden darf (BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1; VGr,
14. Juni 2006, VB.2006.00107, E. 6.2; 3. Dezember 2003,
VB.2003.00168, E. 6).
6.
6.1
6.1.1
Nach dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich
dieser zu sämtlichen Punkten aussprechen, die für die Bewilligungsfähigkeit
eines Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind. Eine Abspaltung von
Einzelfragen zur Prüfung in einem späteren Verfahren ist zulässig, wenn sie von
untergeordneter Bedeutung sind, triftige Gründe für eine nachträgliche
Behandlung sprechen und der gesetzmässige Zustand auf jeden Fall erreicht
werden kann (VGr, 7. Oktober 2009, VB.2009.00390, E. 3.2.2; 5. Mai
2006 VB.2005.00370, E. 4.2; RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14;
Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 465).
6.1.2
Diese Praxis gilt grundsätzlich auch bei
Bauprojekten in der Nähe von Schutzobjekten. Die Materialisierung und die
Farbgebung ist
in aller Regel nicht ausschlaggebend
für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens; die Einordnung in die bauliche
Umgebung sowie kubische Gliederung und architektonische Gestaltung können regelmässig
beurteilt werden, ohne dass Farbwahl und Materialisierung sowie weitere Aspekte
der Detailgestaltung bereits feststehen (VGr, 5. Dezember 2007,
VB.2007.00356, E. 3.1.2).
Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte,
lassen sich sowohl Farben wie auch Materialien finden, die eine gute Gesamtwirkung
und eine genügende Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt gewährleisten.
6.1.3
Was die Umgebungsgestaltung inkl. Situation bei der Ausfahrt betrifft,
halten die Erwägungen zur baurechtlichen Bewilligung vom 11. Juli 2012
sowie Disp.-Ziff. I. lit. c, e, h und i der kantonalen Bewilligung
vom 27. Juni 2012  fest, inwiefern diese abzuändern bzw. auszugestalten
ist (Verzicht auf Rabatten, Hofbereich als rechteckiger Platzraum, Bepflanzung,
Sichtfreiheit).
Im
Gegensatz zum Urteil des Verwaltungsgerichts (VGr, 23. Juni 2003, VB.2002.00157,
E. 4c), auf welches sich die Beschwerdeführenden berufen, handelt es sich
vorliegend beim Umschwung nicht um massgeblich zur Qualität des Ortsbilds beitragende
Gärten, die auch für das Erscheinungsbild des Schutzobjekts von grosser
Bedeutung wären. Die missverständlich formulierte Disp.-Ziff. 2.1 des
Schutzentscheids vom 21. Dezember 2011 ist mit den Erwägungen zu lesen.
Aus diesen ist ersichtlich, dass einzig das Gebäude Assek.-Nr. 05 unter
Denkmalschutz gestellt wurde. Zu den Umgebungsanlagen wurde im Schutzentscheid
nur festgehalten, diese seien grundsätzlich – mit Ausnahme der geplanten Neubauten
– von weiteren Bauten und Anlangen freizuhalten. Eine Auflage, wonach die herkömmliche
Erscheinung des Umschwungs nach Möglichkeit zu erhalten sei, besteht nicht.
Auch ist keine Neuplanung der Erschliessung erforderlich, um die verlangten
Sichtweiten einhalten zu können.
Die Bewilligungsbehörden haben
die wesentlichen Faktoren berücksichtigt und sind zum Schluss gelangt
, dass der gesetzmässige Zustand auf jeden Fall erreicht
werden könne.
Die Baubewilligungsbehörden haben korrekt entsprechend § 321
Abs. 1 PBG zur Behebung dieser untergeordneten Mängel die Nachreichung
entsprechend korrigierter Pläne verlangt.
Durch den
Vorbehalt der nachträglichen Bewilligung ist hinreichend sichergestellt, dass
gegen eine den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG nicht genügende Farbgebung,
Materialisierung oder Umgebungsgestaltung eingeschritten werden kann. Sodann
sind gemäss § 316 Abs. 2 PBG auch diese nachträglichen Bewilligungen
den rechtsmittelbefugten Nachbarn zu eröffnen, sodass ihnen aus der
nachträglichen Bewilligung keine Nachteile erwachsen (vgl. auch vorne E. 3.3.1).
6.2
Die
Beschwerdeführenden machen weiter geltend, der Neubau nehme keinerlei Bezug auf
den denkmalgeschützten Altbau. Die Umgebungsgestaltung diene nicht als verbindendes
Element zwischen dem Schutzobjekt und dem Neubau, sondern grenze die beiden Gebäude
vielmehr durch mehrere Mauern voneinander ab. Unzutreffend sei auch, dass das
geplante Mehrfamilienhaus "zurückversetzt" sei und dadurch das
Schutzobjekt weiterhin zur Geltung komme; vielmehr reiche der Neubau genau bis
zur Baulinie. Es gehe nicht darum, die Bebauungsstruktur der angrenzenden
Arealüberbauung zu adaptieren. Nicht das Schutzobjekt sei in die bauliche
Umgebung einzuordnen, sondern der Neubau habe auf die Architektursprache des
Schutzobjekts Rücksicht zu nehmen. Ein Abstand von nur 9,8 m sei Ausdruck
mangelnden Respekts gegenüber dem Schutzobjekt. Es gehe nur um die Ausschöpfung
der erlaubten Baumasse.
6.2.1
Bezüglich der Rüge des mangelnden Umgebungsschutzes ist festzuhalten, dass
der Gemeinderat Männedorf bereits in der Unterschutzstellungsverfügung vom 21. Dezember
2011 der Umgebung Rechnung getragen hat, indem er verfügte, die Aussenanlagen
seien grundsätzlich von weiteren Bauten und Anlagen freizuhalten. Ausgenommen
seien aber der Neubau des Mehrfamilienhauses im östlichen Bereich sowie der
Neubau des Nebengebäudes. Die Umgebung als solche ist aber nicht unter Schutz
gestellt. Damit hat der Gemeinderat die denkmalpflegerischen Interessen zum
Schutz des Weinbauernhauses berücksichtigt.
6.2.2
Zur Einordnungssituation führte der Hochbau- und Planungsausschuss
Männedorf im Entscheid vom 11. Juli 2012 aus, der Neubau führe die
orthogonale Bebauungsstruktur weiter und binde Altbau und Ersatzbau in die
Grossform der Arealüberbauung ein. Der Umgang mit dem Schutzobjekt sei
sorgfältig; die Respektierung und Stärkung des symmetrischen Aufbaus in
Grundriss und Fassaden entspreche den Vorgaben in der Unterschutzstellung. Der
Neubau sei in interessanter Weise mit einer Höhenstaffelung in den leicht ansteigenden
Hang gesetzt. Die Volumetrie wirke lebhaft, aber nicht unruhig. Alle
Fassadenseiten würden innerhalb eines einheitlichen Gestaltungsprinzips ihre
eigene Identität zeigen. Die Fassadenstruktur zeichne sich durch klaren Aufbau
mit gut ablesbaren Raumnutzungen aus. Die türhohen Öffnungen nähmen die
Proportionen der Fenster im Altbau auf und die strassenseitig auskragenden
Balkone fänden im weiteren Sinn eine gewisse Entsprechung beim Balkon des
ehemaligen Weinbauernhauses. In der Rekursantwort vom 22. Oktober 2012
merkte er an, das alte Weinbauernhaus werde nicht bedrängt und die gewählten
Abstände seien in gestalterischer Hinsicht genügend gross.
6.2.3
Die Beschwerdeführenden stören sich in erster Linie an den Ausmassen des Neubaus.
Sie bringen vor, die Architektur des Neubaus diene dem alleinigen Zweck, die erlaubte
Baumasse von 2'520 m
3
vollumfänglich auszuschöpfen.
Nach ständiger Rechtsprechung
kann allein gestützt auf § 238 PBG keine generelle Herabsetzung des nach
der Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens verlangt werden;
nur in Ausnahmefällen, wenn der Widerspruch zur baulichen
Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung der auf dem
betreffenden Grundstück zulässigen Ausnützung durchgesetzt werden (RB 1990 Nr. 78;
VGr, 12. Oktober 2012, VB.2011.00332, E. 4.3.2; BGE 115 Ia 363, 368 f.
E. 3a; 115 Ia 370, 377 E. 5). Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei
Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe
erforderlich, wie eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung, eine
weitherum zurückhaltende Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche
Empfindlichkeit; weil die bundesgerichtliche Rechtsprechung das Legalitätsprinzip
stark gewichtet (BGE 115 Ia 370, 377 E. 5), kann nur ein krasses
Missverhältnis der Proportionen oder die Rücksicht auf ein Schutzobjekt (vgl.
BGE 115 Ia 370, 377 E. 5; BGr, 15. April 2005, 1P.709/2004) die
Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens verbieten.
Der geplante Neubau kommt in
eine heterogene Umgebung zu stehen. In nächster Nähe sind vor allem grössere
Flachdachbauten vorhanden. Das Schutzobjekt befindet sich westlich des Neubaus
in knapp 10 m Entfernung, wobei der Neubau versetzt zum Schutzobjekt zu
liegen kommen soll. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden muss die Umgebungsgestaltung
bei Schutzobjekten nicht grundsätzlich als verbindendes Element zwischen Neu-
und Altbau dienen. Der vorliegende Fall unterscheidet sich wesentlich von der
Sachlage im Urteil des Verwaltungsgerichts (
VGr, 7. Dezember
2011,
VB.2011.00308, E. 4.3), welches die Beschwerdeführenden zur
Begründung heranziehen: Im dortigen Fall ging es um den Einbezug eines mit
einer inventarisierten Trotte überbauten Grundstücks in eine Arealüberbauung.
Vorliegend ist das Baugrundstück nicht Teil einer Arealüberbauung, sondern
grenzt lediglich an eine solche Überbauung an. Vom Baustil her lehnt sich das
Neubauprojekt dennoch an die Gestaltung der benachbarten modernen Arealüberbauung
an. Weiter ist keine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung auszumachen.
Auch hebt sich der Neubau nicht durch sein Volumen aus seiner baulichen Umgebung
heraus. Ein klarer und krasser Widerspruch zur baulichen Umgebung ist
vorliegend nicht gegeben.
Besonders triftige Gründe,
die ein Verzicht auf die Realisierung der auf dem betreffenden Grundstück
zulässigen Ausnützung rechtfertigen würde, sind nicht gegeben.
6.2.4
Wie bereits in E. 5.4 ausgeführt, kommt es nicht darauf an, welchen
Eindruck die geplante Baute auf den beim Inventarobjekten stehenden Betrachter
hinterlässt, vielmehr geht es darum, dass die Wahrnehmung der Inventarobjekte
nicht von Drittstandorten aus durch die neu zu erstellende Baute beeinträchtig
werden. Auch wenn die Rückversetzung des geplanten Neubaus auf eine Baulinie
zurückzuführen ist, bewirkt diese Situierung, dass das Schutzobjekt weiterhin
zur Geltung kommt. Es ist sowohl in Blickrichtung Osten als auch in
Blickrichtung Westen keine Beeinträchtigung des ehemaligen Weinbauernhauses
auszumachen; es wird weder vom Neubau erdrückt noch bedrängt. Dafür ist vorliegend
der Abstand einerseits gerade noch gross genug, andererseits stehen sie
versetzt voneinander.
6.2.5
Die Beschwerdeführenden legen nicht dar, inwiefern der Neubau oder der
Ersatzbau an sich den Anforderungen an eine gute Gestaltung nicht zu genügen
vermögen. Die Fassadenstruktur des Neubaus zeichnet sich durch einen klaren
Aufbau aus. Durch die Höhenstaffelung in den leicht ansteigenden Hang wird eine
angemessene Massstäblichkeit erreicht. Wenn der Hochbau- und Planungsausschuss
zur Ansicht gelangt, der Neubau nehme die Formensprache des Altbaus auf bzw.
schaffe Bezüge dazu (Geschossigkeit, Fassadenöffnungen, Balkone), so ist diese
ästhetische Würdigung jedenfalls nicht zu beanstanden. Die Baubehörde hat damit
ihren Beurteilungsspielraum nicht überschritten, und es liegt in dieser
Auffassung keine Rechtsverletzung im Sinn von § 50 VRG vor.
7.
Zusammenfassend ist
festzuhalten, dass besonders triftige Gründe für einen Verzicht auf die
Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens fehlen. Der Neubau nimmt zudem Rücksicht
auf das Schutzobjekt und ordnet sich für sich und im Zusammenhang mit der baulichen
Umgebung gut ein. Aufgrund der mangelhaften Umgebungsgestaltung wurde dem
gesamten Bauprojekt aber die gute Gesamtwirkung abgesprochen. Wie bereits in
Erwägung 6.1.3 ausgeführt, handelt es sich dabei um untergeordnete Mängel, die
mittels nachreichen eines detaillierten Umgebungsplans heilbar sind.
8.
Der Hochbau- und Planungsausschuss durfte die Baubewilligung
unter Statuierung der entsprechenden Nebenbestimmung erteilen. Die Beschwerde
erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen.
9.
Ausgangsgemäss sind die
Kosten des Verfahrens den Beschwerdeführenden aufzuerlegen
(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG).
Eine
Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu.
Diese sind zudem zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin
eine angemessene Parteientschädigung zuzüglich 8 % MwSt. zu bezahlen (§ 17
Abs. 2 lit. a VRG).
Dem
Hochbau- und Planungsausschuss
Männedorf steht in der vorliegenden Konstellation, in der
sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine
Parteientschädigung zu (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00571, E. 11;
14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 9'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.   220.--     Zustellkosten,
Fr. 9'220.--     Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden den
Beschwerdeführenden je zu 1/5 und unter solidarischer Haftung
für den Gesamtbetrag
auferlegt.
4.
Die
Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung
verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 2'500.- (zuzüglich MwSt.) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …