zh_verwaltungsgericht · VB.2000.00296 · 2001-01-24 · de

Nutzungsplanung | VB.2000.00296+00297: Vereinbarkeit einer Um- bzw. Einzonung mit Art. 15 RPG Die Legitimation der Gemeinde ergibt sich aus § 338a PBG. Offen bleiben kann, wie weit sich die Legitimation der privaten Beschwerdeführenden erstreckt (E. 1b). Streitgegenstand ist die gesamte Zonenplanrevision. Die Genehmigung der Umzonung eines Grundstücks durch den Regierungsrat beruhte auf einem Versehen (E. 1d). Einzonungen müssen in erster Linie Art. 15 RPG genügen. Die dabei zu stellende Bedarfsprognose richtet sich grundsätzlich nach der Trendmethode. Weitere Faktoren, insbesondere die bisherige oder angestrebte Bevölkerungsentwicklung, können eine Korrektur erfordern (E. 3a). Ausschlaggebend ist eine Gesamtwürdigung. Eine Neueinzonung trotz bestehender Überkapazitäten kann durch besonders gewichtige Gründe gerechtfertigt sein (E. 3b). Die Lage des streitbetroffenen Gebiets im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans hat nicht ohne Weiteres dessen Zuweisung zur kommunalen Bauzone zur Folge (E. 3c). Bei der Berechnung der Baulandreserven sind die Mischzonen vollumfänglich einzubeziehen (E. 4a). Bei der Ermittlung des Baulandverbrauchs in der Vergangenheit ist auf eine Zeit von 15 Jahren und ausschliesslich auf die Wohn- und Mischzonen abzustellen. Ob dabei auf die allerneuesten Zahlen abzustellen ist, ist fraglich, hat aber ohnehin keine entscheidenden Auswirkungen (E. 4b). Aus dem Entscheid RB 1996 Nr. 64 vermögen die Beschwerdeführenden nichts zu eigenen Gunsten abzuleiten (E. 5a). Unwesentlich ist, in welchem Verhältnis die streitbetroffene Fläche zur gesamten Baulandfläche und zum jährlichen Verbrauch in der Gemeinde steht (E. 5b). Die Beschwerdeführenden bringen keine überzeugenden Argumente vor, die vorliegend eine Einzonung geböten. Es genügt nicht, sich auf das Planungsermessen der Gemeinde zu berufen (E. 5c). Auch aus den Hinweisen auf die planerische Vorgeschichte ergeben sich keine Argumente gegen den angefochtenen Entscheid (E. 5d). Offensichtlich unzutreffend ist dasVorbringen, die Vorinstanz habe ihren Entscheid auf eine isolierte Betrachtung des betroffenen Ortsteils gestützt (E. 5e).

Zürich Verwaltungsgericht 24.01.2001 VB.2000.00296
Zurich Verwaltungsgericht 24.01.2001 VB.2000.00296
Zurigo Verwaltungsgericht 24.01.2001 VB.2000.00296

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2000.00296
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Geschäftsnummer:
VB.2000.00296
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 24.01.2001
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 13.08.2001 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Nutzungsplanung
VB.2000.00296+00297:
Vereinbarkeit einer Um- bzw. Einzonung mit Art. 15 RPG
Die Legitimation der Gemeinde ergibt sich aus § 338a PBG. Offen bleiben kann, wie weit sich die Legitimation der privaten Beschwerdeführenden erstreckt (E. 1b).
Streitgegenstand ist die gesamte Zonenplanrevision. Die Genehmigung der Umzonung eines Grundstücks durch den Regierungsrat beruhte auf einem Versehen (E. 1d).
Einzonungen müssen in erster Linie Art. 15 RPG genügen. Die dabei zu stellende Bedarfsprognose richtet sich grundsätzlich nach der Trendmethode. Weitere Faktoren, insbesondere die bisherige oder angestrebte Bevölkerungsentwicklung, können eine Korrektur erfordern (E. 3a).
Ausschlaggebend ist eine Gesamtwürdigung. Eine Neueinzonung trotz bestehender Überkapazitäten kann durch besonders gewichtige Gründe gerechtfertigt sein (E. 3b).
Die Lage des streitbetroffenen Gebiets im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans hat nicht ohne Weiteres dessen Zuweisung zur kommunalen Bauzone zur Folge (E. 3c).
Bei der Berechnung der Baulandreserven sind die Mischzonen vollumfänglich einzubeziehen (E. 4a).
Bei der Ermittlung des Baulandverbrauchs in der Vergangenheit ist auf eine Zeit von 15 Jahren und ausschliesslich auf die Wohn- und Mischzonen abzustellen. Ob dabei auf die allerneuesten Zahlen abzustellen ist, ist fraglich, hat aber ohnehin keine entscheidenden Auswirkungen (E. 4b).
Aus dem Entscheid RB 1996 Nr. 64 vermögen die Beschwerdeführenden nichts zu eigenen Gunsten abzuleiten (E. 5a).
Unwesentlich ist, in welchem Verhältnis die streitbetroffene Fläche zur gesamten Baulandfläche und zum jährlichen Verbrauch in der Gemeinde steht (E. 5b).
Die Beschwerdeführenden bringen keine überzeugenden Argumente vor, die vorliegend eine Einzonung geböten. Es genügt nicht, sich auf das Planungsermessen der Gemeinde zu berufen (E. 5c).
Auch aus den Hinweisen auf die planerische Vorgeschichte ergeben sich keine Argumente gegen den angefochtenen Entscheid (E. 5d).
Offensichtlich unzutreffend ist das Vorbringen, die Vorinstanz habe ihren Entscheid auf eine isolierte Betrachtung des betroffenen Ortsteils gestützt (E. 5e).
Stichworte:
BAULANDBEDARF
BAULANDRESERVE
BEDARFSPROGNOSE
EINZONUNG
INTERESSENABWÄGUNG
PLANUNGSERMESSEN
PLANUNGSHORIZONT
RAHMENNUTZUNGSPLÄNE
TRENDMETHODE
UMZONUNG
Rechtsnormen:
§ 21 PBG
§ 338a Abs. I PBG
Art. 15 RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. A. Mit Beschluss vom 21. November 1997
setzte die Gemeindeversammlung Y die Nutzungsplanung teilweise neu fest. Dabei
wurden verschiedene bisher in der Kern­zone gelegene Grundstücke, drei bisher
in der Reserve­zone gelegene Grundstücke, sowie zwei bisher in der Land­wirtschaftszone
gelegene Grundstücke im Ortsteil Q neu der Wohnzone W2/35 zugeteilt.
B. Dagegen erhob die X AG, Eigentümerin
der benachbarten, in der Kernzone K I liegenden Parzellen am
9. Februar 1998 Rekurs an die Baurekurskommission III mit den
Anträgen, die betroffenen Grundstücke der Land­wirtschaftszone zuzuweisen oder
sie in der bisherigen Zone zu belassen.
Am 29. Juli
1998 genehmigte der Regierungsrat die Zonenplanrevision vom 21. No­­vember
1997, unter Ausschluss der vom Rekurs betroffenen Grundstücke. Vermutlich durch
ein Versehen schloss er allerdings Kat.-Nr. 80 von der Genehmigung nicht
aus.
Die Baurekurskommission III bezog die
betroffenen Grundeigentümer in das Ver­fahren ein. Nach Durchführung eines
Augenscheins hiess die Baurekurskommission III den Rekurs am 24. März
1999 gut, soweit sie darauf eintrat.
C. Mit Beschwerde vom 29. April 1999
beantragten die genannten Grundeigentü­mer dem Verwaltungsgericht, den
Entscheid der Baurekurskommission III vollumfänglich oder zumindest
bezüglich der Grundstücke der Beschwerdeführenden aufzuheben und die Planung
der Politischen Gemeinde Y zu bestätigen, unter Kosten‑ und Entschädi­gungsfol­gen
zu Lasten der Beschwerdegegnerin (VB.99.0141).
Gegen den Entscheid der
Baurekurskommission III erhob namens der Gemeinde X auch deren Gemeinderat
am 27. April 1999 vorsorglich Beschwerde, mit dem Antrag, den
vorinstanzlichen Entscheid aufzuheben, sowie mit dem Bemerken, die nach
§ 155 Abs. 4 des Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 erforderliche
Zustimmung der Ge­meindever­sammlung zur Beschwerdeerhebung werde sobald
möglich nachgereicht (VB.99.00134).
Das Verwaltungsgericht hiess die Beschwerde
der Grundeigentümer am 17. Juni 1999 im Sinn der Erwägungen gut und wies
die Angelegenheit an die Baurekurskommis­sion III zurück, damit diese den
Entscheid der Genehmigungsbehörde einhole und an­schlies­send erneut über den
Rekurs entscheide. Die Beschwerde der Gemeinde schrieb der Einzelrichter des
Verwaltungsgerichts am 25. Juni 1999 als gegenstandslos geworden ab.
II. Die Baudirektion genehmigte auf Einladung
der Rekurskommission hin am 6. März 2000 die Einzonung der
rekursbetroffenen Grundstücke (ohne die bereits mit Re­gierungsratsbeschluss
genehmigte Kat.-Nr. 01) ohne Vorbehalte.
Am 9. August 2000 hiess die
Baurekurskommission III den Rekurs gut, soweit sie darauf eintrat, und hob
den Einzonungsbeschluss vom 21. November 1997 und die Ge­neh­migungsverfügung
vom 6. März 2000 auf, soweit damit am Ostrand des Ortsteils Q eine
Wohnzone W2/35 festgesetzt worden bzw. diese Festsetzung genehmigt wor­den war.
III. Gegen diesen Beschluss gelangten die
Beschwerdeführer des Verfahrens VB.99.0141 am 6. und der Gemeinderat Y am
7. September 2000 erneut mit Be­schwerde an das Verwaltungsgericht. Die
Gemeindeversammlung Y hat die Be­schwerdeerhebung durch die Gemeinde am
8. Dezember 2000 genehmigt. Die privaten Beschwerdeführenden beantragen,
der angefochtene Entscheid der Baurekurskommis­sion III sei vollumfänglich
oder zumindest bezüglich ihrer Grundstücke aufzuheben und die Planung der
Politischen Gemeinde Y sei zu bestätigen, unter Kosten‑ und Ent­schädigungsfolgen
zu Lasten der Be­schwerdegegnerin. Die Gemeinde beantragt die Auf­hebung des
angefochtenen Entscheids, ebenfalls unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Der Präsident der 3. Abteilung des
Verwaltungsgerichts vereinigte am 13. Sep­tem­ber 2000 die
Beschwerdeverfahren und setzte den Beteiligten Frist zur Stel­lungnahme an.
Die Baurekurskommission III beantragte
am 28. September 2000 die Abweisung der Beschwerden. Den selben Antrag
stellte am 17. November 2000 die X AG, die zudem um Zusprechung einer
Parteientschädigung ersuchte. Die Baudirek­tion beantragte am 3. Oktober
2000 unter Hinweis auf ihre Genehmigungsverfügung die Gutheissung der Be­schwerden.
Die mitbeteiligten weiteren Grundeigentümer liessen sich nicht vernehmen.
Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. a) Das Verwaltungsgericht ist gemäss
§ 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959/8. Juni 1997 (VRG) und mangels gesetzlicher Ausnahmebestimmung für
die vorliegende Streitsache zuständig. Die Anfechtung von kommunalen
Nutzungsplä­nen mit Beschwerde ist generell zulässig (RB 1998
Nr. 26).
b) Die Legitimation der Gemeinde richtet sich
nach § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG): Die Gemeinde muss durch die angefoch­tene
Anordnung berührt sein und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder
Änderung haben. Die Beschwerdebefugnis der Gemeinde hängt demnach davon ab, ob
ihrer Beschwerde die glaubhafte Behauptung zu entnehmen ist, sie werde durch
den ange­fochtenen Entscheid in den von ihr vertretenen schutzwürdigen
Interessen berührt. Dies trifft unter anderem auf Entscheide zu, welche eine
qualifizierte Entscheidungs‑ oder Er­messensfreiheit der Gemeinde
tangieren, was jeweils im Einzelfall zu bestimmen ist (Al­fred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 62
und 66 f.). Der angefochtene Rekursent­scheid betrifft die Frage, wie
die Gemeinde eine gemäss kantonalem Richtplan im Sied­lungsgebiet liegende
Fläche von knapp 2,6 ha ortsplanerisch zu behandeln habe. Hierbei verfügt
die Gemeinde über eine qualifizierte Entscheidungs- bzw. Ermessensfreiheit, so
dass ihre Beschwerdelegitimation zu bejahen ist. Auf die Beschwerde ist demnach
einzu­treten.
Offen bleiben kann deshalb, ob die
Legitimation der privaten Beschwerdeführen­den, die sich ebenfalls nach
§ 338a Abs. 1 PBG richtet, nur bezüglich der ihre eigenen Grundstücke
betreffenden planerischen Festlegungen gegeben ist oder ob sie den Beschluss
der Baurekurskommission III in seinem gesamten Umfang anfechten können.
c) Im Streit liegt die Zuweisung von
1,43 ha Nichtbauland sowie von 1,14 ha Kern­zonengebiet zur Wohnzone
W2/35. In diesem Zusammenhang ist vorweg festzuhalten, dass auch
Kat.-Nr. 01 zur streitbetroffenen Fläche gehört. Die Genehmigung der Umzo­nung
durch den Regierungsrat (Behandlung als nicht angefochtene Umzonung) im Regie­rungsratsbeschluss
vom 29. Juli 1998 beruht auf einem offenkundigen Versehen, welches auf ein
Versehen der vormaligen Rekurrentin und heutigen Beschwerdegegnerin zurückzu­füh­ren
ist. Diese stellte im Rekurs vom 8. Februar 1998 den Antrag, "die neu
am Ostrand des Ortsteils Q vorgesehene Wohnzone W2/35 sei vollumfänglich
aufzuheben", unterliess es je­doch, bei der Aufzählung der einzelnen
betroffenen Grundstücke im Antrag auch Kat.-Nr. 01 zu erwähnen. Auf Grund
des zitierten Hauptantrags und der Rekursbegründung un­terliegt es aber keinem
Zweifel, dass sich der Rekurs auch gegen die Umzonung dieses Grundstücks
richtete.
d) Der für die Beurteilung der Beschwerden
massgebliche Sachverhalt ergibt sich hinreichend aus den Akten. Eine
zusätzliche Sachverhaltsabklärung, namentlich ein Au­genschein, ist unter
diesen Umständen nicht notwendig.
2. Die Baurekurskommission hat die
umstrittene Ein- und Umzonung im Wesentli­chen deshalb aufgehoben, weil sie zum
Schluss gelangte, es bestünden sowohl in Y als Ganzes betrachtet wie auch im
Ortsteil Q ausreichende Landreserven für Wohnbauten. Diese deckten, ausgehend
von den anlässlich der Zonenplanrevision (1996) vorliegenden Zahlen, jedenfalls
den Bedarf für etwa 20 Jahre. Die neuesten verfügbaren Zahlen (per Ende
1998) würden sogar eine Baulandreserve für 24,5 Jahre ausweisen; hinzu
träten die nicht quantifizierbaren Reserven, die sich zumindest längerfristig
aus den neuer­dings mög­lichen Verdichtungen in überbauten Bauzonen ergäben.
Besondere Gründe, die trotz dieses fehlenden Bedarfs im Sinn von Art. 15
des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG,
SR 700) eine Einzonung gebieten würden, seien nicht er­sichtlich.
Namentlich hätte das Problem, dass einige der streitbetroffenen Grundstücke heu­te
der Kernzone zugewiesen seien und dadurch "Briefmarkenzonen"
bildeten, auch an­ders, z.B. durch eine Zuweisung zur Reservezone, gelöst
werden können. Die mit der Ein­zonung ins Auge gefasste Erschliessungslösung
weise erhebliche Mängel auf und vermöge vor al­lem im südlichen Teil planerisch
nicht zu überzeugen. Insgesamt sei die umstrittene Ein­zo­nung auch unter
Berücksichtigung des der Gemeinde zustehenden Ermessensspiel­raums nicht zu
rechtfertigen. Es sei Sache der Gemeinde, über Zuweisungen zu einer der Nicht­bauzonen
zu entscheiden; auf die von den Rekurrenten verlangte Zuweisung zur Landwirt­schaftszone
sei nicht einzutreten.
Die privaten Beschwerdeführenden wie auch die
Gemeinde machen in erster Linie geltend, der Bedarf für die Einzonung sei
ausgewiesen. Zwar reichten rein rechnerisch die Baulandreserven für etwas mehr
als 15 Jahre; indessen sei die Überschreitung bei der ge­botenen
differenzierten Betrachtung geringfügig und könne angesichts des der Gemeinde
zustehenden Planungsermessens nicht zur Aufhebung der umstrittenen Planung
führen.
3. a) Aus bundesrechtlicher Sicht muss die
Zuweisung von Land aus einer Nicht­bau­zone in eine Bauzone in erster Linie
Art. 15 RPG genügen. Danach umfassen Bauzonen Land, das sich für die
Überbauung eignet und zudem weitgehend überbaut ist (lit. a) oder
voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird
(lit. b).
Ausgangspunkt der Bedarfsprognose für die
nächsten 15 Jahre bildet im Kanton Zü­rich regelmässig die Beanspruchung
der Baulandreserven während der vergangenen Jah­re. Diese sogenannte
Trendmethode hat das Bundesgericht wiederholt als sachlich ver­tret­bar und
zulässig erachtet (BGE 116 Ia 339 E. 3b/aa und 221 E. 3b
S. 231 f.). Zur Er­mitt­lung des Trends ist eine statistisch
aussagekräftige Periode vollständig zu erfassen, wobei vorbehältlich besonderer
Umstände eine längere Erfassungsperiode vorzuziehen ist. Der bis­herige
Verbrauch begründet lediglich eine gewisse Vermutung dafür, dass die Ent­wick­lung
in den nächsten 15 Jahren ähnlich verlaufen werde. Es ist in der Regel
auch zu prüfen, ob weitere Faktoren allenfalls eine Trendkorrektur erfordern.
Als zusätzlicher Fak­tor kommt namentlich die bisherige und die vorausgesehene
und angestrebte Bevölke­rungs­entwicklung in Betracht (RB 1999 Nr. 97
E. 2 mit Hinweisen).
b) Die in Art. 15 RPG genannten
Kriterien der Eignung, der weitgehenden Über­bauung und des Bedarfs bilden
zunächst nur die Grundvoraussetzungen; sind sie gegeben, ist gleichwohl eine
umfassende Interessenabwägung vorzunehmen, in welche weitere
– namentlich die in Art. 1 und 3 RPG normierten – Bau‑
und Nichtbauinteressen einzube­ziehen sind (BGE 118 Ia 151 E. 4b, mit
Hinweisen; Alexandre Flückiger in: Kommentar zum Bundesgesetz über die
Raumplanung, Zürich 1999, Art. 15 Rz. 25 ff.). Sodann be­deu­tet
die Rechtsprechung des Bundesgerichts, wonach "zu gross bemessene Bauzonen
nicht nur unzweckmässig, sondern auch gesetzwidrig" sind (BGE 117 Ia 302
E. 4b; 116 Ia 221 E. 3b S. 231), nicht automatisch, dass eine
Überkapazität die Überprüfung streitiger (Nicht-) Einzonungen unter weiteren
Gesichtspunkten erübrige. Ausschlaggebend ist viel­mehr die erwähnte
Gesamtwürdigung (VGr, 3. März 1997, VB.96.0189 E. 3c). Für eine
Einzonung trotz Überkapazität müssen aber besonders gewichtige Gründe sprechen
(BGE 113 Ia 32 E. 3b/bb und cc S. 35 f.).
c) Das streitbetroffene Gebiet liegt im
Siedlungsgebiet gemäss dem kantonalen Richtplan vom 31. Januar 1995.
Daraus ergibt sich aber nicht ohne Weiteres die Zuwei­sung zur kommunalen
Bauzone, da, wie die Baurekurskommission III mit Recht ausgeführt hat, der
kantonale Siedlungs- und Landschaftsplan auf einen Planungshorizont von 20 bis
25 Jahren ausgerichtet ist (§ 21 PBG) und damit wenigstens derzeit
zwangsläufig Gebiete umfasst, die erst in einer späteren Etappe als Baugebiet
freizugeben sind.
4. a) Die Baurekurskommission III hat
erwogen, die Gemeinde habe bei ihrer ur­sprünglichen Bedarfsrechnung zu Unrecht
bloss die reinen Wohnzonen berücksichtigt. Ein­zubeziehen seien auch die
Mischzonen, in denen neben dem Wohnen auch eine ge­werb­liche Nutzung (mässig
störende Betriebe) sowie öffentliche Bauten und Anlagen zu­lässig seien. Diese
Auffassung wird heute von allen Beteiligten anerkannt und trifft zu, umso mehr,
als die Gemeinde danach trachtet, die Durchmischung von Wohnen und Ar­beiten zu
fördern. Nicht beigetreten werden kann hingegen der von der Ge­mein­de in der
Beschwerde verfochtenen Ansicht, von den Mischzonenflächen müsse zur Ermittlung
der für Wohn­zwecke zur Verfügung stehenden Baulandreserve ein Abzug von
20 % vorgenommen wer­den. Dieser Abzug würde unberücksichtigt lassen, dass
in Misch­zonen zumindest teilweise ein Ausnützungsbonus gewährt wird und dass
seit der Revision des PBG zusätzliche Nut­zungsverdichtungen in der Wohnzone
möglich gewor­den sind. Der Abzug wäre aber auch grundsätzlich systemwidrig:
Die Trendmethode be­ruht auf einer Extrapolation vergange­nen
Baulandverbrauchs, allenfalls korrigiert aufgrund erkennbarer Faktoren, welche
den Trend mit hinreichender Wahrscheinlichkeit verändern. Dem Woh­nen dienen
Wohn- und Mischzonen. Soll der Verbrauch von dem Wohnen die­nendem Bau­land als
Grundlage für einen in die Zukunft extrapolierten Trend dienen, so kann der
künf­tige Verbrauch bzw. Bedarf nicht nach anderen Massstäben ermittelt werden
als der bishe­rige, ansonsten die Ergebnisse unzulässig verfälscht würden.
b) Die Baurekurskommission III hat
unwidersprochen festgestellt, dass die Bau­lan­d­­reserve für Wohn- und
Mischzonen in Y Ende 1996 insgesamt 62,7 ha betrug, was bei einem
durchschnittlichen Jahresverbrauch von 3,16 ha für 20 Jahre
ausreicht. Im Speziellen erwog sie, dass im Ortsteil Q in den Kernzonen I
oder II erhebliche Landreser­ven vorhanden seien, so dass es als geradezu
willkürlich erscheine, das Baugebiet noch­mals um mehr als 1,2 ha zu
vergrössern. Weiter hat die Kommission festgestellt, dass die per Ende 1998
erhobenen Zahlen diesen Befund bestätigten: Die Flächenreserve an Wohn- und
Mischzonen betrage zusammen 61,3 ha, was bei einem Verbrauch von
2,5 ha (dem Mittelwert des Verbrauchs an Wohn- und Mischzonenfläche der
letzten fünf Jahre) für 24,5 Jahre reiche.
Die Einwendungen der Beschwerdeführenden
gegen diese Berechnungsweise sind höchstens teilweise gerechtfertigt.
Unzutreffend ist jedenfalls die Berechnung in der Ge­nehmigungsverfügung der
Baudirektion vom 6. März 2000, die von einem jährlichen Ver­brauch von
3,6 ha ausging. Dieser Verbrauch stellt den Mittelwert des gesamten
Bauland­verbrauchs der letzten 15 Jahre dar. Es ist zwar sinnvoll, auf den
Mittelwert von 15 statt von 5 Jahren abzustellen. Massgeblich ist in der
vorliegenden Situation indes nur der Ver­brauch von Wohn- und
Mischzonenflächen. Dieser betrug in der Zeit zwischen 1984 und 1998
([14,3 ha Wohnzone + 22,9 ha Mischzone]: 15 =) 2,48 ha/Jahr.
Ausgehend von einem langfristigen mittleren Verbrauch von 2,5 ha/Jahr
reichen die 1998 vorhandenen Landre­ser­ven von 61,3 ha für 24,5 Jahre,
was die Grenze von 15 Jahren sehr deutlich überschrei­tet.
Die Beschwerdeführenden werfen der
Rekurskommission zu Unrecht vor, keine neueren Zahlen verwendet zu haben. Die
Kommission hat sich Ende Juni 2000 von der Bau­direktion die damals aktuellen
Zahlen liefern lassen und hat die Angaben per Ende 1998 erhalten, die ihrem
Entscheid zu Grunde liegen. Die neuesten, von den Beschwerde­führenden
eingereichten Zahlen führen im Übrigen zu einem nur un­wesentlich anderen
Ergebnis. Danach beträgt die massgebliche Baulandreserve Ende 1999
54,4 ha, während der Verbrauch der letzten 15 Jahre mit 40,4 ha
bzw. 2,69 ha/Jahr zu be­ziffern ist. Damit reicht die Baulandreserve für
20,2 Jahre, was immer noch deutlich über 15 Jahren liegt. Dieses
Ergebnis wird stark vom Baulandverbrauch 1999 (6,9 ha für Wohn- und
Mischzo­nen) beeinflusst, der indessen weit über dem langjährigen Durchschnitt
liegt und in der seit 1978 erfassten Reihe nur mit dem Jahr 1983 zu vergleichen
ist. Mangels anderer Anhalts­punkte rechtfertigt es sich daher nicht, von einer
längerfristig wirksamen Trendänderung auszugehen.
Im Übrigen lässt sich fragen, ob die
Auffassung der Gemeinde zutrifft, dass bei der Überprüfung von
Einzonungsentscheiden im Licht von Art. 15 RPG immer die jeweils neuesten
Landverbrauchs- und vor allem -vorratszahlen zu verwenden seien. Zumindest
ist im Auge zu behalten, dass der Einzonungsentscheid zu einem bestimmten
Zeitpunkt ge­trof­fen wird und dass Art. 15 RPG verlangt, dass in diesem
Zeitpunkt (und nicht in demje­nigen eines allenfalls viel später ergehenden
endgültigen Rechtsmittelentscheids) Bauland für 15 Jahre ausgeschieden
wird. Es liegt in der Natur der Sache, dass in den Folgejahren aufgrund des
Verbrauchs an Bauland der Vorrat schrumpft und daher nicht mehr für
15 Jahre ausreicht, bis anlässlich einer nächsten Zonenplanrevision,
aufgrund veränderter Verhältnisse im Sinn von Art. 21 Abs. 2 RPG,
zusätzliches Land eingezont wird. Wenn vorliegend das Verwaltungsgericht gut
drei Jahre nach dem Einzonungsentscheid über die Frage der Bauzonenreserve zu
urteilen hat, so läge es an sich nahe, einen Bedarf nur noch für 12 Jahre
als massgebend zu erachten, weil bis zum Ablauf dieser Frist ohnehin mit ei­ner
Zonenplanrevision zu rechnen ist. Wie es sich damit verhält, kann aber
letztlich offen gelassen werden, da die ausgewiesenen Reserven so oder so den
von Art. 15 RPG gesetz­ten Rahmen deutlich überschreiten.
Damit ergibt sich, dass die
Baurekurskommission III zu Recht festgestellt hat, die umstrittene
Einzonung entspreche keinem ausgewiesenen Bedarf. Insofern missachtet diese den
für die Raumplanung elementaren Grundsatz des haushälterischen Umgangs mit dem
Boden (Art. 1 Abs. 1 RPG).
5. Zu prüfen bleibt, ob die Gemeinde die
fragliche Einzonung trotz fehlendem Be­darf vornehmen durfte, weil andere
gemäss Art. 1 und 3 RPG massgebliche raumplaneri­sche Interessen dies
geboten.
a) Nichts für sich abzuleiten vermögen die
Beschwerdeführenden aus dem Ent­scheid Fischenthal (RB 1996 Nr. 64).
Die Fragestellung lautete dort anders als vorliegend. Zu entscheiden war, ob
die Gemeinde Fischenthal im Rahmen der Genehmigung der Zo­nenplanrevision zu
einer Auszonung eines grob erschlossenen Gebietes von rund 3 ha an­zuhalten
sei, weil ihr Baugebiet massiv überdimensioniert war. Das Gericht gelangte,
übri­gens bloss durch Mehrheitsentscheid, zum Ergebnis, in Würdigung aller
Umstände, unter denen Aspekte des Vertrauensschutzes bzw. der Planbeständigkeit
besonderes Gewicht hat­ten, könne das Dimensionierungsgebot von Art. 15
RPG nicht den Ausschlag für eine Auszonung geben. Vorliegend spielt die
Planbeständigkeit keine entscheidende Rolle; zu­dem geht es nicht um eine
Auszonung, sondern teilweise um eine Um- und mehrheitlich um eine Einzonung.
b) Keine Rolle spielt es, in welchem
Verhältnis die streitbetroffene Fläche zur ge­samten Baulandfläche und zum
jährlichen Baulandverbrauch der Gemeinde Y steht. Diese Zahlen zeigen zwar,
dass eine relativ kleine Fläche im Streit liegt, sie ändern aber nichts daran,
dass trotz bereits überdimensionierter Bauzonenreserve weiteres Land eingezont
werden soll. Sie bieten kein raumplanerisch massgebliches Argument für die
streitige Pla­nung.
c) Weder die Gemeinde noch die privaten
Beschwerdeführenden bringen überzeu­gende Argumente vor, welche im vorliegenden
Fall ein Einzonung gebieten würden. Na­mentlich genügt es nicht, auf das
Planungsermessen der Gemeinde hinzuweisen. Dieses steht nicht im luftleeren
Raum, sondern bedingt eine nachvollziehbare Ermittlung und Dar­legung der
massgeblichen Interessen (vgl. RB 1991 Nr. 2). Daran fehlt es
vorliegend wei­testgehend. Hauptbegründung für die Einzonung scheint zu sein,
dass damit die bisher der Kernzone zugewiesenen Grundstücke erschlossen werden
sollen (vgl. Bericht zu den nicht berücksichtigten Einwendungen gemäss § 7
PBG. Indessen hat die Bau­rekurs­kommis­sion III auf die erheblichen
Mängel der ins Auge gefassten Erschliessungslö­sung hingewie­sen, ohne dass die
Beschwerdeführenden dem überzeugende Einwände ent­gegen­halten. Auch ist es
planerisch durchaus fragwürdig, im Wesentlichen für die Er­schliessung von
1,14 ha Kernzonengebiet zusätzlich 1,43 ha Reserve- und Landwirt­schaftszonenland
einzu­zonen. Mit der Baurekurskommission lässt sich die Frage stellen, ob nicht
die Zuwei­sung der fraglichen Grundstücke zur Reservezone wesentlich näher
läge, bis ein wirklicher Ein­zonungsbedarf vorliegt.
Die Beschwerdeführenden legen auch nicht dar,
dass es mit Blick auf die erwartete bzw. angestrebte Bevölkerungsentwicklung
von Y erforderlich wäre, Bauland über den gemäss Trendmethode ermittelten
Bedarf hinaus einzuzonen. Es ist nicht Sache des Ver­waltungsgerichts, hierzu
zusätzliche Abklärungen vorzunehmen, nachdem die Par­teien und namentlich die
Gemeinde sich mit diesem Aspekt nicht auseinandergesetzt ha­ben.
d) Die Hinweise der privaten
Beschwerdeführenden auf die planerische Vorge­schichte der betroffenen
Grundstücke liefern ebenfalls keine Argumente gegen den ange­fochtenen Entscheid.
Wie die Beschwerdeführenden antönen, war die seinerzeitige Auf­teilung des
streitbetroffenen Gebiets in Kernzonen und Reservezonen möglicherweise mehr von
persönlichen Rücksichtnahmen als von relevanten planerischen Überlegungen
geleitet. Daraus lässt sich heute nicht der Schluss ziehen, das ganze Gebiet
sei der Bauzone zuzu­weisen. Die vorne dargelegten Bedarfsrechnungen führen
vielmehr zum gegenteiligen Er­gebnis.
e) Die Gemeinde wirft der Vorinstanz
schliesslich vor, ihren Schluss auf das Vor­liegen übermässiger Baulandreserven
auf Grund einer isolierten Betrachtung des Ortsteils Q gezogen zu haben. Dieser
Vorwurf ist offensichtlich verfehlt, argumentiert die Baure­kurskommission III
doch in erster Linie mit den Zahlen für die ganze Gemeinde, ohne da­bei
indessen die spezielle Lage im Ortsteil Q ganz ausser Acht zu lassen. Dieses
Vorgehen ist durchaus angemessen und sachgerecht.
f) Zusammenfassend ergibt sich, dass die
Baurekurskommission mit überzeugenden Erwägungen zum Schluss gelangt ist, dass
ein Bedarf im Sinn von Art. 15 RPG für die Ein­zonung von zusätzlichem
Wohnbauland nicht vorliege, und dass keine anderen hinrei­chenden Gründe für
die umstrittene Planung ausgewiesen seien. Sie durfte daher den Re­kurs
gutheissen, ohne das Planungsermessen der Gemeinde zu verletzen.
...
Demgemäss
entscheidet das Verwaltungsgericht:
1.    Die Beschwerden werden abgewiesen.
...