zh_verwaltungsgericht · VB.2002.00144 · 2002-09-02 · de

Baubewilligung | Baubewilligung Ein Grenzbau ist nur mit der schriftlichen Zustimmung der benachbarten Grundeigentümer zulässig. Ein im Grundbuch eingetragenes generelles Grenzbaurecht stellt eine solche Zustimmung dar. Ob ein Grenzbaurecht als generell oder als projektbezogen zu verstehen ist, beurteilt sich in erster Linie nach dem Grundbucheintrag. Dieser ist vorliegend nicht eindeutig abgefasst (E. 1a). Auch der Begründungsakt der Dienstbarkeit erlaubt keine Qualifikation des Grenzbaurechts (E. 1b). Für die Ermittlung von Sinn und Zweck der Dienstbarkeit ist auf die Umstände abzustellen, unter denen der Begründungsvertrag zustande kam. Diese lassen auf ein projektbezogenes Grenzbaurecht schliessen (E. 1c). Dass die vereinbarten Grenzbaurechte ins Grundbuch aufgenommen wurden, steht der Annahme einer projektbezogenen Dienstbarkeit nicht entgegen (E. 1d). Wenn das Verwaltungsgericht als zweite richterliche Instanz entscheidet, können neue tatsächliche Behauptungen nur soweit geltend gemacht werden, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist (was vorliegend nicht der Fall ist; E. 1e). Der Sachverhalt ergibt sich mit genügender Klarheit aus den Akten, womit auf die Abnahme von weiteren Beweismitteln verzichtet werden darf (E. 1f). Da das Grenzbaurecht als projektbezogen zu verstehen ist, ist die geplante Aufstockung insoweit nicht bewilligungsfähig, als sie den massgeblichen Grenzabstand von 3,5 m unterschreitet; kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde (E. 2).

Zürich Verwaltungsgericht 02..2.02.0 VB.2002.00144
Zurich Verwaltungsgericht 02..2.02.0 VB.2002.00144
Zurigo Verwaltungsgericht 02..2.02.0 VB.2002.00144

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00144
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Geschäftsnummer:
VB.2002.00144
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 02.09.2002
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung
Ein Grenzbau ist nur mit der schriftlichen Zustimmung der benachbarten Grundeigentümer zulässig. Ein im Grundbuch eingetragenes generelles Grenzbaurecht stellt eine solche Zustimmung dar. Ob ein Grenzbaurecht als generell oder als projektbezogen zu verstehen ist, beurteilt sich in erster Linie nach dem Grundbucheintrag. Dieser ist vorliegend nicht eindeutig abgefasst (E. 1a). Auch der Begründungsakt der Dienstbarkeit erlaubt keine Qualifikation des Grenzbaurechts (E. 1b). Für die Ermittlung von Sinn und Zweck der Dienstbarkeit ist auf die Umstände abzustellen, unter denen der Begründungsvertrag zustande kam. Diese lassen auf ein projektbezogenes Grenzbaurecht schliessen (E. 1c). Dass die vereinbarten Grenzbaurechte ins Grundbuch aufgenommen wurden, steht der Annahme einer projektbezogenen Dienstbarkeit nicht entgegen (E. 1d). Wenn das Verwaltungsgericht als zweite richterliche Instanz entscheidet, können neue tatsächliche Behauptungen nur soweit geltend gemacht werden, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist (was vorliegend nicht der Fall ist; E. 1e). Der Sachverhalt ergibt sich mit genügender Klarheit aus den Akten, womit auf die Abnahme von weiteren Beweismitteln verzichtet werden darf (E. 1f). Da das Grenzbaurecht als projektbezogen zu verstehen ist, ist die geplante Aufstockung insoweit nicht bewilligungsfähig, als sie den massgeblichen Grenzabstand von 3,5 m unterschreitet; kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde (E. 2).
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEGRÜNDUNGSAKT
BEWEISMITTEL
BEWEISWÜRDIGUNG
DIENSTBARKEIT
GRENZABSTAND
GRENZBAU
GRUNDBUCH
NÄHERBAURECHT
NEUE TATSACHE
QUARTIERPLAN
SACHENRECHT
SACHVERHALTSFESTSTELLUNG
TATSACHENBEHAUPTUNG
Rechtsnormen:
Art. 29 lit. II BV
Art. 35 lit. II c GBV
§ 270 PBG
§ 52 lit. II VRG
Art. 738 lit. I ZGB
Publikationen:
BEZ 2002 Nr. 63
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Mit Beschluss vom 12. September 2001
erteilte die Bausektion der Stadt Zürich A1 und A2 die Baubewilligung für eine
Erweiterung der Wohngebäude Kat.-Nrn. 01 und 02 (K-strasse, Zürich ) um zwei
Dachgeschosse.
II. Dagegen wandten sich C, D und E mit gemeinsamer
Eingabe an die Baurekurs­kommission I. Diese hiess den Rekurs am 22. März 2002
gut und hob den angefochtenen Beschluss insoweit auf, als damit die Aufstockung
der genannten Wohngebäude bewilligt wurde.
III. Gegen den Rekursentscheid gelangten A1 und
A2 mit Beschwerde vom 24. April 2002 fristgerecht ans Verwaltungsgericht.
Darin beantragten sie die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die
Bestätigung der erstinstanzlichen Baubewilligung unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gegenpartei. Die Baurekurskommis­sion
beantragte mit Eingabe vom 3. Mai 2002 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung
der Beschwerde. Den gegenteiligen Antrag stellte die Bausektion der Stadt
Zürich am 22. Mai 2002. C, D und E beantragten am 1. Juli 2002 die Abweisung
der Beschwerde, ev­entualiter die Rück­weisung des Verfahrens an die
Baurekurskommission zur Neubeurteilung, je unter Kos­ten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gegenpartei.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Das Gebäude Kat.-Nr. 01 soll unmittelbar
an der Grenze zum Grundstück Kat.-Nr. 03 der Beschwerdegegner Nr. 2 und 3
aufgestockt werden. Ein solcher Grenz­bau ist nur mit der schriftlichen
Zustimmung der Grundeigentümer zulässig (Art. 7 Abs. 2 Satz 1 der Bau- und
Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991/24. November 1999 [BZO]).
Die Beschwerdeführenden erblicken eine solche Zustimmung in einem im Grundbuch
eingetragenen gegenseitigen ”Näher-, Höher- und Grenzbaurecht” vom 16. Juli
1979. Mit diesem Grenzbaurecht habe sich der Nachbar im Voraus und
generell
verpflichtet,
Gebäude im Abstandsbereich bzw. auf der Grenze zu dulden. Die Beschwerdegegner
sind dem­gegenüber der Auffassung, die Dienstbarkeit sei
projektbezogen
zu
vers­tehen, da diese einzig eine in den Jahren 1979–1980 entstandene
Arealüberbauung ermöglichen sollte.
a) Bei der Unterscheidung zwischen einem
projektbezogenen und einem generellen Grenzbaurecht ist zunächst vom Wortlaut
der Dienstbarkeit auszugehen. Für deren Umfang ist in erster Linie der
Grundbucheintrag
massgebend, soweit sich daraus Rechte und Pflich­­ten deutlich ergeben
(Art. 738 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907
[ZGB]; BGE 107 II 331, E. 2; Maja Schüpbach Schmid, Das Näherbau­­recht in der
zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich 2001, S. 72). Der Eintrag lautet
vorliegend:
”Grunddienstbarkeit
Recht, näher,
höher und auf die Grenze zu bauen
Die jeweiligen Eigentümer von
Kat.[Nr. ..] … 03 … 01 …
räumen sich je gegenseitig unentgeltlich die notwendigen Rechte ein,
näher, höher und auf die Grenze zu bauen, für die Bauten, wie diese von den
zuständigen Behörden auf diesen Grundstücken, selbst unter Erteilung von
irgendwelchen Ausnahmebewilligungen, bewilligt werden.
Zürich , 16. Juli 1979…”
In den Text kann sowohl ein generelles als
auch ein projektbezogenes Näherbaurecht hineingelesen werden. – Generell:
Rechte sollten eingeräumt werden ”für [all] die Bau­­ten, wie diese von den
Behörden bewilligt werden”; projektbezogen: ”für die[jenigen] Bauten, wie diese
von den Behörden bewilligt werden”. Die Vorinstanz kommt zum Schluss, dass der
Text auf ein projektbezogenes Näherbaurecht hindeute: Hätten die Parteien ein
generelles Näherbaurecht vereinbaren wollen, so hätte der Grundbucheintrag ”für
Bauten” gelautet und nicht: ”für
die
Bauten”. Umgekehrt liesse sich
argumen­tieren, dass sich ein projektbezogenes Näherbaurecht in der
Formulierung ”für die
jenigen
Bauten” niedergeschlagen hätte. So oder
anders ist der Wortlaut nicht besonders aussagekräftig, was nicht zuletzt daran
liegt, dass Dienstbarkeiten in der Regel nur stichwortartig eingetragen werden
(Art. 35 Abs. 2 lit. c und Abs. 3 der Grundbuchverordnung vom 22. Fe­­bruar
1910). Aus dem Wortlaut geht somit die Art des Grenzbaurechts nicht deutlich
hervor im Sinne von Art. 738 Abs. 1 ZGB, womit weitere Unterlagen heranzuziehen
sind (vgl. Art. 738 Abs. 2 ZGB sowie BGE 128 III 169, E. 3a; BGE 123 III 461,
464).
b) Dem
Begründungsakt
der
Dienstbarkeit kommt im Verhältnis zwischen den Par­teien entscheidende
Bedeutung zu. Lässt sich der wirkliche Wille der Parteien nicht mehr ermitteln,
so ist eine objektivierende Auslegung aufgrund der Bedürfnisse des herrschenden
Grundstücks vorzunehmen. Ausgehend vom Wortlaut gilt es, Sinn und Zweck der
Dienst­­barkeit für das herrschende Grundstück im Zeitpunkt der Errichtung zu
ermitteln. Je genauer der Wortlaut der Dienstbarkeit abgefasst ist, um so enger
bemessen ist der Raum für die Auslegung aufgrund der weiteren Kriterien (BGE
115 II 434, E. 2b).
Die verfahrensbetroffenen Grundstücke liegen
im Gebiet zwischen J- und K-strasse, für das der Zürcher Stadtrat in den Jahren
1975 und 1977 den amt­lichen Quartierplan M festgesetzt hatte. Am 10. April
1979 schlossen die Grundeigentümer der Parzellen im Quartierplangebiet eine
öffentlich beurkundete Vereinbarung, die in Ziff. 7 folgende Bestimmung
enthielt (”Vollzug des Quartierplanes Nr. 04, M, Zürich ”):
”Zur Regelung der
nachbarlichen Verhältnisse sind ferner anlässlich der Anmeldung dieses
Vertrages zur Eintragung im Grundbuch folgende neue Grunddienstbarkeiten
ebenfalls zur Eintragung anzumelden:
7.1       Recht
näher, höher und auf die Grenze zu bauen
je gegenseitig zu Gunsten und zu Lasten von
…
Die jeweiligen Eigentümer der berechtigten und belasteten Grundstücke
räumen sich je gegenseitig unentgeltlich die notwendigen Rechte ein, näher,
höher und auf die Grenze zu bauen, für die Bauten, wie diese von den
zuständigen Behörden auf diesen Grundstü­cken, selbst unter Erteilung von
irgendwelchen Ausnahmebewilligungen, bewilligt werden.”
Verglichen mit dem Grundbucheintrag enthält
der Begründungsvertrag keine weiter­­führenden aussagekräftigen Formulierungen,
die eine Qualifikation des Näherbaurechts erlauben würden. Damit ist die
Dienstbarkeit teleologisch anhand von weiteren Umständen auszulegen.
c) Für die Ermittlung von Sinn und Zweck der
Dienstbarkeit ist auf die
Umstände
abzustellen, unter denen der
Begründungsvertrag zu Stande kam. – Von den Beschwerdegegnern wurde im
Rekursverfahren unwidersprochen dargelegt, dass für das Quartierplangebiet eine
gemeinsame Überbauung geplant war. Die Grundeigentümer erklärten sich bereit,
nach einem so genannten ”Richtplan” zu bauen. Dies folgt aus
Erläuterungen
zu
diesem Richtplan, die in Ziff. 9.2 unter dem Titel ”Nachbarrechtliche
Vereinbarungen” wie folgt lauten:
”Die vom Richtplan erfassten Grundeigentümer gewähren sich
gegenseitig und kostenlos
die für den Vollzug des Richtplanes erforderlichen
Rechte, näher, höher und auf die Grenze zu bauen.”
[ohne Hervorhebung im Originaltext]
Die Einräumung von Grenzbaurechten ”für den
Vollzug des Richtplanes” bedeutet die Rechtseinräumung im Hinblick auf die
geplante Überbauung des Quartierplangebiets. Die Formulierung kann mit der
Vorinstanz nicht anders verstanden werden, als dass die Grenzbaurechte
projektbezogen
ausgestaltet werden sollten: Es sollten eben nur jene Rech­te gewährt
werden, ”die für den Vollzug des Richtplanes erforderlich” sind. Hätten die Par­teien
ein generelles Grenzbaurecht im Auge gehabt, hätten sie diesen Passus
weggelassen.
d) Der Umstand,
dass die vereinbarten Grenzbaurechte ins Grundbuch aufgenommen wurden, steht
der Annahme einer projektbezogenen Dienstbarkeit nicht entgegen. Für die Ein­­tragung
hatten die Parteien einen guten Grund: Für den Zeitraum zwischen Vertrags­schluss
(10. April 1979) und Rechtskraft der Baubewilligungen sollte sichergestellt
werden, dass ein allfälliger Grundstückskäufer an die Grenzbaurechte gebunden
gewesen wäre. Ein schützenswertes Interesse am Grundbucheintrag wäre dann zu
verneinen gewesen, wenn be­reits eine Baubewilligung vorgelegen hätte (OGer.,
3. Februar 1989, Blätter für Zürcher Rechtsprechung 88/1989 Nr. 26 E. 7).
Letzteres war hier aber gerade nicht der Fall, womit die Grenzbaurechte
eintragungsfähig waren und denn auch eingetragen wurden.
e) Die Beschwerdeführenden legen ihrer
Beschwerdeschrift einen Vertrag bei, mit dem sie darlegen wollen, dass das
vereinbarte Grenzbaurecht projekt
un
abhängig zu verstehen sei. Mit dem
Vertrag behaupten sie neue Tatsachen, die sie im Rekursverfahren noch nicht
geltend gemacht hatten. Wenn das Verwaltungsgericht, wie hier, als zwei­te
richterliche Instanz entscheidet, können neue tatsächliche Behauptungen nur
soweit geltend gemacht werden, als es durch die angefochtene Anordnung
notwendig geworden ist (§ 52 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24.
Mai 1959 [VRG]). Dies ist etwa dann der Fall, wenn die Vorinstanz einen
Neuentscheid getroffen oder die angefochtene Verfügung zwar bestätigt, jedoch
neu begründet hat (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Mar­tin Röhl, Kom­mentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz, 2. A., Zürich 1999, § 52 Rz. 13).
Vorliegend wurde die Berufung auf den Vertrag nicht erst mit dem angefochtenen
Entscheid not­wendig; vielmehr hätte er bereits vor Baurekurskommission
eingereicht werden müssen, da mit der Rekursschrift der Beschwerdegegner
feststand, dass sich die Gegenpartei auf ein pro­jektbezogenes Grenzbaurecht
berufen wird. Die mit dem Vertrag in Zusammenhang stehenden neuen tatsächlichen
Behauptungen dürfen deshalb im vorliegenden Verfahren nicht berücksichtigt
werden.
f) Die Beschwerdegegner verlangen die
Befragung einer Reihe von Personen als Zeugen. Die Beantragung von
Beweismittelerhebungen bildet Bestandteil des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs.
2 der Bundesverfassung vom 29. April 1999). Der Rich­ter darf jedoch auf die
Erhebung eines beantragten Beweismittels verzichten, wenn er den Sachverhalt
aufgrund der Akten hinreichend würdigen kann oder aufgrund einer vorweg­genom­menen
Beweiswürdigung annehmen darf, dass seine Überzeugung durch weitere Beweis­erhebungen
nicht geändert würde (BGE 124 I 208, E. 4a). Vorliegend ergibt sich der Sachverhalt
mit einer den Umständen angemessenen Klarheit aus den Akten; insbesondere sind
die ”Erläuterungen zum Richtplan” klar und unzweideutig abgefasst. Inwiefern
eine Zeugen­befragung oder der Beizug von weiteren Akten eine vertiefte Klärung
des Sach­verhalts herbeiführen könnte, ist nicht ersichtlich, dies umso
weniger, als die beantrag­ten Beweismittel die Ansicht der Beschwerdegegner
untermauern sollen, dass das streitbetroffene Grenzbaurecht projektbezogener
Natur sei. Damit kann auf die beantragte Beweis­mittel­er­hebung verzichtet
werden.
2. a) Nach dem Gesagten handelt es sich bei
der umstrittenen Dienstbarkeit um ein projektbezogenes Grenzbaurecht. Damit ist
die geplante Aufstockung insoweit nicht bewil­ligungsfähig, als sie gegenüber
dem westlich angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 03 der Be­schwerdegegner Nr. 2
und 3 den massgeblichen Grenzabstand von 3.5 m unterschrei­tet (Art. 8 Abs. 3
BZO i.V.m. § 270 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. Sep­tem­ber 1975
[PBG]). Wollte man diesen Mangel durch bauliche Massnahmen beheben, würde das
Projekt in einer Art und Weise verändert, die eine Neubeurteilung erforderlich
machen würde. Insofern kann der Mangel nicht ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden, womit eine Bewilligung unter Auflagen ausgeschlossen ist (§ 321
Abs. 1 PBG). Damit hat die Vor­instanz die Aufstockung der Gebäude zu Recht
verweigert, womit die Beschwerde abzuweisen ist.
b) Die Verfahrenskosten sind den
Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 70 VRG). Als
unterliegende Partei sind sie zur Ausrichtung einer angemessenen
Umtriebsentschädigung an die obsiegenden Beschwerdegegner zu verpflichten (§ 17
Abs. 2 lit. a VRG). Als angemessen erweisen sich vorliegend insgesamt
Fr. 1'500.-.
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    …