zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00559 · 2012-01-25 · de

Baubewilligung | Entlassung eines ehemaligen Bauernhauses aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte und Bewilligung für dessen Abbruch sowie für die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern: Rechtsmittellegitimation der Nachbarin. Darlegung der legitimationsbegründenden Sachumstände (E. 3). Der mit dem Rekurs gerügte Mangel, nämlich die ungenügende Abklärung der Schutzwürdigkeit, könnte im Erfolgsfall zumindest eine Redimensionierung der geplanten Überbauung bewirken und damit die Betroffenheit der Beschwerdeführerin jedenfalls verringern (E. 4.3). Gutheissung und Rückweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 25.01.2012 VB.2011.00559
Zurich Verwaltungsgericht 25.01.2012 VB.2011.00559
Zurigo Verwaltungsgericht 25.01.2012 VB.2011.00559

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00559
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00559
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 25.01.2012
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Entlassung eines ehemaligen Bauernhauses aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte und Bewilligung für dessen Abbruch sowie für die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern: Rechtsmittellegitimation der Nachbarin.
Darlegung der legitimationsbegründenden Sachumstände (E. 3).
Der mit dem Rekurs gerügte Mangel, nämlich die ungenügende Abklärung der Schutzwürdigkeit, könnte im Erfolgsfall zumindest eine Redimensionierung der geplanten Überbauung bewirken und damit die Betroffenheit der Beschwerdeführerin jedenfalls verringern (E. 4.3).
Gutheissung und Rückweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
DENKMALSCHUTZ
LEGITIMATION
NACHBARLEGITIMATION
REKURSLEGITIMATION
SUBSTANZIIERUNGSPFLICHT
Rechtsnormen:
§ 338a Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2011.00559
Urteil
der 1. Kammer
vom
25. Januar 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiberin
Nicole Tschirky.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    C AG, vertreten durch RA D,
2.
Gemeinderat Seuzach, vertreten durch RA E,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Sekundarschulgemeinde Seuzach, vertreten durch RA D,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 13. Januar 2011 entliess der
Gemeinderat Seuzach das ehemalige Bauernhaus Vers.-Nr. 01 an der F-Strasse
03 aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte. Im
gleichen Beschluss bewilligte er der Bauherrin C AG den Abbruch des Hauses
sowie die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern an der
F-Strasse 02–03.
II.
Gegen diesen Beschluss rekurrierte die A AG am 11. Februar
2011 an das Baurekursgericht; sie beantragte, den Entscheid sowohl hinsichtlich
der Inventarentlassung als auch der Baubewilligung aufzuheben. Sie warf der
Gemeinde vor, den Entscheid über die Entlassung des Bauernhauses aus dem
Inventar ohne genügende Sachverhaltsabklärung getroffen zu haben.
Das Baurekursgericht trat auf den Rekurs mit Entscheid vom
14. Juli 2011 nicht ein. Zur Begründung führte die Vorinstanz aus, es sei
keine taugliche Rüge zur Erreichung des angestrebten Rekursziels erhoben
worden.
III.
Mit Beschwerde vom 13. September 2011 beantragte die A AG
dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid aufzuheben und die Sache an das
Baurekursgericht zum materiellen Entscheid zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
(zuzüglich MwSt.) zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
Das Baurekursgericht beantragte Abweisung der Beschwerde.
Den nämlichen Antrag sowie die Zusprechung einer Parteientschädigung stellten
der Gemeinderat Seuzach und die C AG.
Die Kammer erwägt:
1.
Die Vorinstanz bejahte zwar die grundsätzliche Berechtigung
der Beschwerdeführerin zur Rekurserhebung; sie trat indessen auf den Rekurs
nicht ein, weil die Rekurrierende (und heutige Beschwerdeführerin) keine
taugliche Rüge zur Erreichung des von ihr implizit angestrebten Rekursziels,
nämlich die Unüberbaubarkeit des Baugrundstücks, erhoben habe. Damit wird der Beschwerdeführerin
im Ergebnis die Legitimation abgesprochen (vgl. unten E. 4.1).
Die Beschwerdeführerin ist ohne Weiteres befugt, vor
Verwaltungsgericht zu beanstanden, auf ihren Rekurs hätte eingetreten werden
müssen. Ob sie die Legitimation zur Ergreifung des Rechtsmittels gegen die
angefochtene Bewilligung der Gemeinde tatsächlich besitzt, ist Gegenstand der
inhaltlichen Beurteilung der Beschwerde (vgl. dazu Alfred Kölz/Jürg
Bosshard/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
2. A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19–28 N. 98).
2.
Zum Rekurs ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) berechtigt, wer durch die
angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer
Aufhebung oder Änderung hat.
Die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn ist gegeben, wenn für
ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum
Baugrundstück besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein
Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder
rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese
Betroffenheit zu beseitigen vermag. Dabei muss das vorgebrachte Interesse nicht
unter den Schutzzweck einer als verletzt gerügten Rechtsnorm fallen (Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 21 N. 21 und 34 ff.; VGr, 17. November 2010, VB.2010.00184,
E. 1.1).
Der Nachbar hat die nachbarliche Beziehung und die
qualifizierte Beeinträchtigung eigener Interessen, die seine Legitimation
begründen sollen, unter Hinweis auf den Sachverhalt schon im Rekurs an die
erste Rechtsmittelinstanz darzutun. An diese Darlegung dürfen indessen dann
keine hohen Anforderungen gestellt werden, wenn aufgrund der bestehenden Sach-
und Rechtslage ohne Weiteres ersichtlich ist, dass das Bauvorhaben in seiner
konkreten Ausgestaltung die Interessen des Nachbarn unmittelbar berührt (VGr, 9. Februar
2011, VB.2010.00506, E. 1.3, mit Hinweisen). Das Beschwerderecht in
Bausachen wird in der Regel anerkannt, wenn die Liegenschaft des Nachbarn
unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt oder allenfalls nur durch einen
Verkehrsträger davon getrennt wird (BGr, 16. Juli 2010, 1C_236/2010,
E. 1.4, mit Hinweisen).
3.
3.1
Die Beschwerdeführerin
ist Eigentümerin der Liegenschaften G-Strasse 04 und 05. Diese liegen in
unmittelbarer Nähe des Baugrundstücks, getrennt davon lediglich durch die H-Strasse.
Aufgrund dieser „Nähe zum Streitobjekt“ ist die Vorinstanz zunächst davon
ausgegangen, dass die Beschwerdeführerin „offensichtlich zur Rekurserhebung
berechtigt“ sei; die Auswirkungen des Bauvorhabens auf die Liegenschaft der Beschwerdeführerin
würden auf der Hand liegen (vorinstanzlicher Entscheid E. 1.6).
3.2
Diese
Auffassung ist zutreffend: Das Verwaltungsgericht hat wiederholt erwogen, dass
ein Nachbar bereits dann über die erforderliche legitimationsbegründende Beziehungsnähe
verfüge, wenn die Entlassung eines Inventarobjekts und die damit verbundene,
rein abstrakte Möglichkeit der Neuüberbauung eines Grundstücks eine Minderung
des Werts seiner Liegenschaft zur Folge habe (zum Ganzen: VGr, 25. Mai
2011, VB.2009.00498, E. 1.2.2, mit Hinweisen).
3.3
Zwar
verlangt das Verwaltungsgericht – in Anlehnung an die erwähnte Rügepflicht –
dass ein Rekurrent dartut, welche neuen Baumöglichkeiten die Inventarentlassung
ermögliche und inwiefern sich diese auf seine Liegenschaft auswirken würden
(VGr, 25. Mai 2011, VB.2009.00498, E. 1.2.2, mit Hinweisen).
Vorliegend geht es allerdings nicht um die rein abstrakte Möglichkeit einer
Neuüberbauung des benachbarten Grundstücks. Der Bau zweier Mehrfamilienhäuser
auf bisher freier Fläche bzw. anstelle des bislang inventarisierten ehemaligen
Bauernhauses ist vielmehr Teil derselben Bewilligung. Der Abriss des inventarisierten
Bauernhauses, dessen Ersatz durch ein grösseres Mehrfamilienhaus und die
Erstellung eines zweiten Mehrfamilienhauses auf bisher freier Fläche würden
eine weit intensivere Nutzung des Grundstücks bedeuten. Durch diese weit
stärkere Grundstücksnutzung ist das in unmittelbarer Nähe liegende Grundstück
der Beschwerdeführerin klarerweise betroffen. Es bedurfte deshalb in der Rekursschrift
keiner weiteren Ausführungen dazu, welche neuen Baumöglichkeiten die
Inventarentlassung erlauben und inwiefern die benachbarte Liegenschaft der Beschwerdeführerin
deshalb besonders betroffen ist. Entgegen den durch den Beschwerdegegner 2 in der
Beschwerdeantwort geäusserten Einwänden konnte unter diesen Umständen eine
nähere Darlegung der legitimationsbegründenden Sachumstände unterbleiben. Das Baurekursgericht
hat die Rekursberechtigung der Beschwerdeführerin mit Blick auf die Nähe zum Streitobjekt
und die auf der Hand liegenden Auswirkungen des Bauvorhabens auf die
Liegenschaft der Beschwerdeführerin zu Recht bejaht – ein schutzwürdiges
Interesse an der Verhinderung bzw. einer Redimensionierung der Überbauung liegt
vor. Es bedarf daher keiner weiteren Klärung, ob im Speziellen die im
Rekursverfahren geäusserte Befürchtung der Beschwerdeführerin, ihre
Liegenschaft würde bei Realisierung des Projekts durch unberechtigte Lärmklagen
beeinträchtigt, ein schutzwürdiges Interesse zu begründen vermag; auf die
diesbezüglichen Ausführungen der Beschwerdegegnerschaft ist daher nicht weiter
einzugehen.
4.
4.1
Die Vorinstanz vertritt allerdings die Auffassung,
dass eine Unterschutzstellung des bestehenden Bauernhauses nur hinsichtlich des
am selben Standort geplanten Hauses B zur Aufhebung der baurechtlichen
Bewilligung führen würde. Das südlich davon geplante Haus A könne nur
verhindert werden, wenn das ganze Grundstück im Rahmen der Unterschutzstellung
mit einem Baubann zu belegen wäre. Dies sei jedoch ausgeschlossen; es sei nicht
einzusehen und werde auch nicht dargelegt, wie der Bau des Gebäudes A das potenzielle
Schutzobjekt tangieren könnte. Eine „Gutheissung der Rüge“ könne damit zwar das
Haus B verhindern und zu einer Modifikation der geplanten Unterniveaugarage
führen. Beides sei für die Beschwerdeführerin jedoch bedeutungslos. Der Beschwerdeführerin
könne den angestrebten Erfolg – die Unüberbaubarkeit des Baugrundstücks – mit
ihrem Rekurs nicht erreichen (vorinstanzlicher Entscheid E. 2).
4.2
Nach
Meinung der Beschwerdeführerin kann ihr Rekurs nicht bloss zur Aufhebung der
Baubewilligung für das Haus B am Standort des bisherigen Bauernhauses führen.
Angesichts des Umgebungsschutzes sei auch zu prüfen, ob das südlich davon
geplante Haus A erstellt werden könne. Sie habe denn auch die Aufhebung der
Baubewilligung für beide Häuser beantragt.
4.3
Wie
gesehen, setzt die Rekurslegitimation voraus, dass Mängel gerügt werden, deren
Behebung die mit dem Bauvorhaben begründete Betroffenheit zu beseitigen vermag
(vgl. oben E. 2). Dafür genügt auch die Möglichkeit einer teilweisen
Beseitigung. Selbst wenn – wie die Vorinstanz ausführt – die Entlassung des
Inventarobjekts nichts am Bau des Hauses A ändern würde, so hätte der
Weiterbestand des Bauernhauses und der damit verbundene Verzicht auf das
Mehrfamilienhaus B zur Folge, dass die stärkere Nutzung des Grundstücks abgeschwächt
würde. Es lässt sich nicht sagen, die Beschwerdeführerin könne nur ein
Interesse daran haben, beide Häuser zu verhindern. Der mit dem Rekurs gerügte
Mangel, nämlich die ungenügende Abklärung der Schutzwürdigkeit, könnte im Erfolgsfall
zumindest eine Redimensionierung der geplanten Überbauung bewirken und damit die
Betroffenheit der Beschwerdeführerin jedenfalls verringern.
Daran würde auch nichts
ändern, wenn das Bauernhaus inskünftig wieder zu Wohnzwecken benützt würde; die
damit einhergehende Nutzung würde fraglos nicht dieselbe Intensität erreichen,
wie dies mit der Erstellung des Mehrfamilienhauses B der Fall wäre.
4.4
Abgesehen
davon steht nicht fest, dass das geplante Haus A neben dem gegebenenfalls unter
Schutz gestellten Bauernhaus tatsächlich bewilligungsfähig wäre: Gemäss § 203
Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge
erhaltenswürdig sein
oder
die Landschaften oder Siedlungen wesentlich
mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. In der Praxis
werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert
bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht,
Zürich/St. Gallen 2008, S. 139).
Wie sich aus einem Schreiben der Gemeinde aus dem Jahr 2009
ergibt, verfügt das Bauernhaus sowohl über einen bedeutenden Eigenwert wie auch
über einen bedeutenden Situationswert. Ein im südlichen Bereich der Parzelle geplantes
Mehrfamilienhaus würde das Erscheinungsbild des heutigen Ensembles nachhaltig
verändern. Exakt in diesem südlichen Bereich der Parzelle ist das infrage stehende
Haus A geplant. Es ist somit nicht auszuschliessen, dass eine weitere
Unterschutzstellung des Bauernhauses auch den Bau des Hauses A im bewilligten
Ausmass verhindern würde. Jedenfalls versteht es sich von selbst, dass die
Einordnung des Hauses A – bei Unterschutzstellung des Bauernhauses – gemäss den
höheren Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG von Amtes wegen einer
erneuten Prüfung zu unterziehen wäre. Mit dem Rekurs war denn auch geltend
gemacht worden, die Aufhebung des Entlassungsentscheids habe zur Folge, dass
die Bewilligung für „die Neubauten“ aufzuheben sei (Rekursschrift S. 5 f.).
Die Beschwerdeführerin hatte zur Begründung ihrer Legitimation sodann darauf
hingewiesen, dass ein Nachbar im Zusammenhang mit der Anrufung von Massnahmen
des Natur- und Heimatschutzes die Unzulässigkeit einer Baute geltend machen
könne, weil diese den Abbruch eines Schutzobjekts voraussetze oder ein
Schutzobjekt beeinträchtige (Rekursschrift S. 3). Weitere Ausführungen zur
Legitimation waren nicht erforderlich.
5.
Zusammenfassend ist demnach
festzuhalten, dass die Rekurslegitimation der Beschwerdeführerin zu
bejahen ist. Das Baurekursgericht ist auf den Rekurs zu Unrecht nicht eingetreten.
Der Entscheid vom 14. Juli 2011 ist aufzuheben und die Sache zu neuer Entscheidung
an die Vorinstanz zurückzuweisen.
6.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der
Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung
mit § 65a Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 [VRG]). Zudem ist die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten, der Beschwerdeführerin
eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Als angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 1'500.-.
Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen im Rekursverfahren
wird die Vorinstanz im Rahmen des zweiten Rechtsgangs zu befinden haben.
7.
Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf
hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden
kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom
17. Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    In
Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Baurekursgerichts vom 14. Juli
2011 aufgehoben und
die Sache zu
neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.   3'000.--;        die übrigen Kosten betragen:
Fr.      110.--         Zustellkosten,
Fr.   3'110.--         Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden je zur Hälfte der privaten Beschwerdegegnerin und dem
Gemeinderat Seuzach auferlegt.
4.    Die
private Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung
von Fr. 1'500.- (zuzüglich MwSt.) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…