zh_verwaltungsgericht · VB.2017.00338 · 2013-12-17 · de

Baubewilligung | Bauherrenbeschwerde gegen Bewilligungsverweigerung für Überbauung in Kernzone aus Gestaltungsgründen: Volumenreduktion; Einordnung und Gestaltung. Nach der Rechtsprechung gelten in Kernzonen, welche gemäss § 50 Abs. 1 PBG schutzwürdige Ortsbilder umfassen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen, die erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG. Danach müssen sich Bauten, welche sich in unmittelbarer Umgebung von Schutzobjekten befinden, nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen. In Ausnahmefällen kann gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit (E. 2). Die projektierten Mehrfamilienhäuser sind zu Recht weder für sich selber noch in Bezug auf die bauliche und landschaftliche Umgebung als den erhöhten gestalterischen Anforderungen genügend beurteilt vorgeworfen worden. Sodann verlangen die Rücksichtnahme auf das benachbarte Schutzobjekt sowie die baulich und landschaftlich empfindliche Umgebung eine Reduktion der geplanten Gebäudevolumina. Dies bringt einen gewissen Ausnützungsverlust mit sich, welcher vorliegend von der Bauherrschaft – deren Interessen diesbezüglich geringer zu gewichten sind – hinzunehmen ist (E. 3 und 4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 17..2.16.1 VB.2017.00338
Zurich Verwaltungsgericht 17..2.16.1 VB.2017.00338
Zurigo Verwaltungsgericht 17..2.16.1 VB.2017.00338

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00338
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Geschäftsnummer:
VB.2017.00338
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 16.11.2017
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 08.08.2018 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Bauherrenbeschwerde gegen Bewilligungsverweigerung für Überbauung in Kernzone aus Gestaltungsgründen: Volumenreduktion; Einordnung und Gestaltung.
Nach der Rechtsprechung gelten in Kernzonen, welche gemäss § 50 Abs. 1 PBG schutzwürdige Ortsbilder umfassen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen, die erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG. Danach müssen sich Bauten, welche sich in unmittelbarer Umgebung von Schutzobjekten befinden, nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen. In Ausnahmefällen kann gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit (E. 2).
Die projektierten Mehrfamilienhäuser sind zu Recht weder für sich selber noch in Bezug auf die bauliche und landschaftliche Umgebung als den erhöhten gestalterischen Anforderungen genügend beurteilt vorgeworfen worden. Sodann verlangen die Rücksichtnahme auf das benachbarte Schutzobjekt sowie die baulich und landschaftlich empfindliche Umgebung eine Reduktion der geplanten Gebäudevolumina. Dies bringt einen gewissen Ausnützungsverlust mit sich, welcher vorliegend von der Bauherrschaft – deren Interessen diesbezüglich geringer zu gewichten sind – hinzunehmen ist (E. 3 und 4).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
GESTALTUNG
HERABSETZUNG
INVENTAR
KERNZONE
SCHUTZOBJEKT
ÜBERBAUUNG
VOLUMEN
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2017.00338
Urteil
der 1. Kammer
vom
16. November 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA D,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    Gemeinderat Maschwanden,
2.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat Maschwanden verweigerte der A AG mit
Beschluss vom 6. September 2016 die Erteilung einer Baubewilligung für den
Abbruch des Mehrzweckbauernhauses und den Neubau von drei Mehrfamilienhäusern auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der B-Strasse in Maschwanden. Gleichzeitig
eröffnete er die im koordinierten Verfahren ergangene Verfügung der
Baudirektion des Kantons Zürich Nr. 2 vom 18. August 2016.
II.
Dagegen erhob die A AG mit Eingabe vom 20. Oktober
2016 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte, den Beschluss aufzuheben
und die baurechtlichen Bewilligungen für das Bauvorhaben zu erteilen, eventuell
unter Nebenbestimmungen. Am 18. April 2017 wies das Baurekursgericht den
Rekurs ab.
III.
Mit Eingabe vom 26. Mai 2017 erhob die A AG dagegen
Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, die angefochtenen
Entscheide aufzuheben und die nachgesuchten baurechtlichen Bewilligungen zu
erteilen, eventuell die Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanz
zurückzuweisen. Sodann verlangte sie für beide Rechtsmittelverfahren eine
angemessene Parteientschädigung.
Das Baurekursgericht schloss am 13. Juni 2017 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Am 23. Juni 2017 erfolgte
eine Noveneingabe durch die A AG zusammen mit dem Antrag, die örtliche
Baubehörde sei aufzufordern, die baurechtlichen Bewilligungen und die
bewilligten Baugesuchspläne betreffend das Bauvorhaben an der B-Strasse 03/04
in Maschwanden (Kat.-Nr. 05) zu edieren und ihr Gelegenheit zu geben, dazu
Stellung zu nehmen. Die Bausektion nahm am 28. Juni 2017 Stellung und
wandte sich darin gegen die Beschwerde. Gleichentags beantragte der Gemeinderat
Maschwanden in seiner Beschwerdeantwort, die Beschwerde abzuweisen sowie die
Zusprechung einer Parteientschädigung. Mit Eingabe vom 6. Juli 2017 nahm der
Gemeinderat Maschwanden Stellung zur Noveneingabe und beantragte die Abweisung
der Verfahrensanträge. Am 28. August 2017 nahm die A AG zu letzterer
Stellung und hielt an den gestellten Anträgen fest. Der Gemeinderat Maschwanden
verzichtete mit Eingabe vom 11. September 2017 auf eine weitere Stellungnahme.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das mit einem
Mehrzweckbauernhaus (Vers.-Nr. 06) überstellte Baugrundstück
Kat.-Nr. 01 an der B-Strasse liegt gemäss der geltenden Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Maschwanden vom 2. Juni 2003 (BZO) in der
Kernzone am südwestlichen Siedlungsrand von Maschwanden im Ortsteil C. Es
befindet sich innerhalb der jeweiligen Perimeter des kantonalen Inventars der
schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung und des Bundesinventars der
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS). Gegen
Norden grenzt das Grundstück an die B-Strasse und gegen Westen an einen
Feldweg. Auf dem südöstlichen Nachbargrundstück (Kat.-Nr. 08) befindet
sich ein Bauernhof mit einem als Schutzobjekt eingestuften Riegelhaus, einer
Scheune sowie kleineren Wirtschaftsbauten.
1.2
Die
Beschwerdeführerin beabsichtigt, das bestehende Mehrzweckbauernhaus abzubrechen
und drei Mehrfamilienhäuser (Haus A, B und C) mit insgesamt
34 Wohnungen sowie einer gemeinsamen Unterniveaugarage zu erstellen. Die
drei Mehrfamilienhäuser sollen je zwei Voll- und Dachgeschosse sowie ein
Schrägdach aufweisen. Haus B, welches das bestehende Haus ersetzt, soll
parallel zur B-Strasse zu stehen kommen, während Haus A giebelseitig zur B-Strasse
geplant ist. Ein kleineres Haus C soll sich im südöstlichen Bereich des
Grundstücks befinden und westlich davon ein oberirdischer Besucherparkplatz mit
insgesamt 17 Abstellplätzen. Die Zufahrt zur Tiefgarage mit
51 Plätzen soll über eine Rampe zwischen den Häusern A und B
erfolgen.
1.3
Strittig
ist, ob gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG eine Herabsetzung des nach der
Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens verlangt werden kann und ob das
Bauprojekt den erhöhten gestalterischen Anforderungen von § 238
Abs. 2 PBG genügt. In diesem Zusammenhang ist sodann die Dach-, die
Fassaden und die Umgebungsgestaltung gemäss Art. 7 Abs. 6,
Art. 8 Abs. 1 und Art. 9 Abs. 1 BZO Gegenstand des
Beschwerdeverfahrens.
2.
2.1
Wie die Vorinstanz zum Rechtlichen zutreffend
und unwidersprochen erwogen hat (E. 4.1 f.), sind Bauten, Anlagen und
Umschwung gemäss § 238 Abs. 1 PBG für sich und in ihrem Zusammenhang
mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren
einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird. Nach der Rechtsprechung gelten in Kernzonen, welche gemäss
§ 50 Abs. 1 PBG schutzwürdige Ortsbilder umfassen, die in ihrer
Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen, die erhöhten Gestaltungsanforderungen
von § 238 Abs. 2 PBG (VGr, 23. April 2009, VB.2008.00552, E. 4.2
mit weiteren Hinweisen). Gemäss § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des
Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Demnach müssen
sich Bauten, welche sich in unmittelbarer Umgebung von
Schutzobjekten befinden, nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen.
2.2
Nach
ständiger Rechtsprechung kann in Ausnahmefällen gestützt auf § 238 PBG ein
Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens
verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar
und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen
gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum
Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität der
bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit.
Die Rechtsprechung des Bundesgerichts gewichtet das Legalitätsprinzip stark, weshalb
die Anwendung einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen darf,
dass generell – etwa für ein ganzes Quartier – die Zonenordnung ausser Kraft
gesetzt würde. Nur ein krasses Missverhältnis der Proportionen oder die
Rücksicht auf ein Schutzobjekt kann die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens
verbieten (zum Ganzen: VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 4.1;
23. Januar 2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1 mit weiteren Hinweisen; BGE
115 Ia 370 E. 5; RB 1990 Nr. 78).
3.
3.1
Das
Baurekursgericht hielt vorab zu Recht fest, dass dem Gutachten der Natur- und
Heimatschutzkommission vom 27. April 2016 grosses Gewicht beizumessen sei.
Auf die diesbezüglichen zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz kann
vollumfänglich verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 Satz 2 VRG). Vorab verwiesen werden kann sodann auf die
weiteren baurekursgerichtlichen Ausführungen zur Volumenreduktion, welche nicht
zu beanstanden sind. Eine fehlerhafte Tatsachenfeststellung durch die
Vorinstanz ist entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerin nicht
ersichtlich. In tatsächlicher Hinsicht können sich die Erwägungen neben den am
Augenschein gewonnenen Eindrücken auch auf die Akten abstützen. Daraus lässt
sich als Erstes erkennen, dass das in direkter Nachbarschaft befindliche
Schutzobjekt samt den dazugehörigen Ökonomiebauten prägend auf die unmittelbare
Umgebung des Baugrundstücks auswirkt. Die Bauten beeinflussen das Bild nicht nur
vom südlichen Dorfrand aus betrachtet, sondern aufgrund ihrer – von den beiden
Ökonomiebauten unbeeinträchtigten – freien Stellung mit grossem Umschwung auch
an der B-Strasse.
3.2
Für die
Beurteilung massgebend ist sodann nicht allein die Situation an der B-Strasse,
sondern die (inventarisierte) Umgebung des Baugrundstücks insgesamt. So stellte
das Baurekursgericht zu Recht nicht nur auf die unmittelbar anstossenden
Grundstücke ab, sondern bezog in seinen Erwägungen auch die weitere Umgebung mit
ein (vgl. RB 1990 Nr. 78). Es führte gestützt auf die Akten sowie die
Fotodokumentation des Augenscheins und im Einklang mit der Baudirektion zutreffend
aus, dass die weitere Umgebung aus überwiegend locker aufgereihten Bauern- und
Einfamilienhäusern mit grosszügigen Zwischenbereichen bestehe. Diese
Beschreibung des landschaftlichen und baulichen Umfelds durch die Vorinstanzen
ist umfassend dokumentiert und nachvollziehbar; es kann insgesamt von einer
zurückhaltenden Ausnützung gesprochen werden. Ferner trifft es zu, dass sich
bereits aus der Inventarisierung als eines der besterhaltenen ländlichen
Ortsbilder der Region im ISOS und dem dort formulierten Erhaltungsziel
bezüglich Substanz, Anordnung und Gestaltung der Bauten eine besondere Qualität
der baulichen Umgebung ergibt. So werden etwa die Bauten auf den unmittelbar
östlich angrenzenden Grundstücken im kantonalen Inventar als prägend bezeichnet
und befindet sich das bauliche Umfeld entlang der B-Strasse in einem als
"Baugruppen mit speziellen Merkmalen" bezeichneten Bereich. Daran
ändert nichts, dass sich in der Nachbarschaft auch Einfamilienhäuser jüngeren
Baujahrs befinden. Schliesslich werden gemäss Inventar die Grünbereiche und
Gärten hervorgehoben, ist das Gebiet westlich des Baugrundstücks als wichtigen
Freiraum eingestuft und sind gemäss Schutzziel insbesondere auch die Freiräume
zu bewahren, weshalb zu Recht auch von einer qualifizierten landschaftlichen
Empfindlichkeit ausgegangen wurde.
3.3
Weiter
kann auf die ebenfalls zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen
werden, wonach das Neubauprojekt insgesamt zu einer unzulässigen
Beeinträchtigung des Schutzobjekts führen würde (§ 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 Satz 2 VRG). Zwar trifft es zu, dass die Stellung der drei
Neubauten grundsätzlich zulässig ist, die Grundmasse gemäss Art. 4 BZO
eingehalten werden und Haus B, welches das ursprüngliche
Mehrzweckbauernhaus ersetzt, nicht gegen die Vorschrift der Profilerhaltung (Art. 3
BZO) verstösst. Doch hat die Vorinstanz zu Recht und im Einklang mit der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung die Gesamtwirkung des Bauprojekts, d.
h. der drei geplanten
Häuser gemeinsam beurteilt (vgl. VGr, 28. November 2013, VB.2013.00253,
E. 5.4). Sie hat zutreffend festgehalten, dass durch das Ausschöpfen der
zulässigen Grundmasse auf engem Raum drei voluminöse Baukörper zu stehen kämen,
welche deutlich dominanter in Erscheinung treten würden, als die bestehenden
Bauten in der Umgebung und mit dem Ortsbild nicht verträglich seien. Dass
bestehende Bauten ähnliche Volumina aufweisen, ändert nichts daran, dass sich
die geplante Überbauung durch ihre Dimension und die gut einsehbare Lage am
(bisher intakten) Siedlungsrand störend auf das geschützte Ortsbild auswirkten,
indem sie sich durch ihr Volumen übermässig abheben würden. Die
streitbetroffenen Neubauten würden durch ihre Grösse und der Nähe das Schutzobjekt
in zweifacher Hinsicht beeinträchtigen, indem sie einerseits die Sicht darauf
einschränkten und dieses andererseits optisch konkurrierten. Dabei ist weder
die Perspektive vom Baugrundstück noch vom Schutzobjekt aus massgebend, sondern
die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten (vgl. VGr, 28. November
2013, VB.2013.00253, E. 5.4 mit weiteren Hinweisen).
3.4
Sodann hat die Vorinstanz zu Recht erwogen,
dass die Bewilligung früherer Bauprojekte keine Vertrauensgrundlage für die
Bewilligung eines bestimmten Bauvorhabens zu begründen vermag. Grundsätzlich
gilt, dass a
usserhalb des Vorentscheidverfahrens
gemäss §§ 323 f. PBG erteilte Auskünfte zu materiellen baurechtlichen
Fragen kaum je als Vertrauensgrundlage anerkannt werden (vgl. VGr,
4. April 2012, VB.2011.00565, E. 3.3; Christian Mäder, Das
Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, N. 341, mit weiteren Hinweisen).
Zudem
hat jede Baute die
Vorschriften des materiellen
Rechts einzuhalten, was gestützt auf die eingereichten Pläne zum konkreten
Projekt im Baubewilligungsverfahren im Einzelnen zu überprüfen ist (vgl.
§ 2 Abs. 2 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997
[BVV] und § 310 Abs. 1 PBG). Daher
durfte die
Beschwerdeführerin aus einem bewilligten, aus zwei Bauten anderer Abmessungen
bestehenden Projekt nicht auf die Bewilligungsfähigkeit des streitbetroffenen
Projekts schliessen
. Genauso wenig begründet der
Kaufvertrag über das Grundstück zwischen der Beschwerdeführerin und der
Gemeinde, welcher keinerlei Hinweise bezüglich Überbaubarkeit enthält, eine
Vertrauensgrundlage.
3.5
Schliesslich
hielt die Vorinstanz zutreffend fest, dass aus der Zuteilung zur gleichen Zone
nicht abgeleitet werden darf, dass darin überall dieselben Anforderungen an die
Einordnung gelten würden. Hierzu ist zu bemerken, dass eine Kernzone, welche
wie vorliegend einen grossen Teil des Dorfes umfassen kann, naturgemäss
unterschiedliche Siedlungsstrukturen aufweist, welche bei der Beantwortung der
Einordnungsfrage zu berücksichtigen sind. Soweit die Beschwerdeführerin
diesbezüglich auf die Überbauung "Sagi" verweist, führt der
Gemeinderat zutreffend aus, dass sich in deren Umgebung weder inventarisierte
Objekte befinden noch das kantonale Inventar Strukturvorgaben enthält, weshalb
das Gebiet gemäss ISOS als Umgebungszone II mit Erhaltungsziel b
eingestuft wurde, während sich das streitbetroffene Baugrundstück dem Gebiet 2
mit Erhaltungsziel B zugeordnet ist. Die Festlegung der zulässigen
Bauvolumen nach Zonen entspricht sodann dem geltenden Recht. Eine Verpflichtung
zu einer differenzierteren Regelung innerhalb der Zone nach Ortsteilen wie sie
die Beschwerdeführerin verlangt, entbehrt indessen einer rechtlichen Grundlage.
Dass die Beschwerdegegnerin die am nordöstlichen Siedlungsrand, im Ortsteil
Oberdorf gelegene Überbauung "Sagi" anders beurteilte als das
streitbetroffene Projekt am südwestlichen Dorfrand im Ortsteil  C
befindliche, ist daher nicht zu beanstanden.
3.6
Nach dem
Gesagten vermag die Beschwerdeführerin auch aus der an der B-Strasse 03/04
geplanten Überbauung, deren Bewilligung ebenfalls angefochten wurde, für die
Bewilligungsfähigkeit ihres eigenen Bauprojekts nichts zu ihren Gunsten
abzuleiten. Die weiter östlich liegenden Baugrundstücke befinden sich im
Gebiet 2.1 mit Erhaltungsziel A, wo wiederum andere Anforderungen
gelten, deren Einhaltung am konkreten Projekt überprüft werden müssen. Zudem
befindet sich im Gegensatz zum vorliegenden Fall kein Schutzobjekt in
unmittelbarer Nachbarschaft und ist die Lage der Überbauung weniger exponiert. Jedenfalls
ist das vorgebrachte Bauprojekt – dessen Bewilligung im Übrigen noch nicht
rechtskräftig ist – nicht in einer Art und Weise mit dem vorliegenden Projekt vergleichbar,
dass die Beschwerdeführerin aus dem Gleichbehandlungsgebot etwas Massgebliches
zu ihren Gunsten ableiten könnte. Ob die entsprechende Noveneingabe noch
zulässig war, kann daher offengelassen werden und die beantragte Edition der
Baupläne unterbleiben.
3.7
Insgesamt
verlangen damit die Rücksichtnahme auf das benachbarte Schutzobjekt sowie die baulich
und landschaftlich empfindliche Umgebung eine Reduktion der geplanten
Gebäudevolumina. Dies bringt einen gewissen Ausnützungsverlust mit sich,
welcher vorliegend von der Bauherrschaft – deren Interessen diesbezüglich
geringer zu gewichten sind – hinzunehmen ist.
4.
4.1
Das
Bauprojekt wurde allerdings nicht nur aufgrund seiner Dimension als ungenügend
beurteilt, sondern es sind ihm weitere ästhetische Gestaltungsmängel
vorgeworfen und das Bauprojekt gemessen an den erhöhten Anforderungen von
§ 238 Abs. 2 PBG als ungenügend beurteilt worden.
4.2
Von der
Beschwerdegegnerin bemängelt wurde, dass die Bauten eine unruhige, ortsuntypische
Fassaden- und Dachgestaltung aufwiesen und die Anforderungen von Art. 7
und 8 BZO nicht erfüllten. Ebenfalls nicht erfüllt seien die Anforderungen an
die Umgebungsgestaltung gemäss Art. 9 Abs. 1 BZO, insbesondere
hinsichtlich der oberirdischen Parkplatzanlage und der Tiefgarageneinfahrt.
4.3
Dazu
führte das Baurekursgericht ergänzend und zutreffend aus, die südliche Dach­fläche
von Haus B verfüge über vier Schleppgauben sowie vierzehn Dachfenster.
Zulässig seien indessen lediglich
einzelne
Dachfenster (Art. 7
Abs. 6 BZO). Dem ist anzufügen, dass gemäss Art. 8 Abs. 1 und 2
BZO Fenster und Türen in Anordnung und Ausgestaltung der ortsüblichen
Gestaltung zu entsprechen haben und die Fassaden dem Ortsbild anzupassen sind.
Aus den Bauplänen und den Fotos des vorinstanzlichen Augenscheins ergibt sich
indessen, dass keine diesen Anforderungen genügende Gestaltung vorliegt. Die
geplanten Bauten weisen nicht nur eine durch die vielen Dachfenster unruhige
Dachgestaltung, welche mit den Satteldächern in der Umgebung in Widerspruch
stehen, sondern auch eine ungenügende Fenster- und Fassadengestaltung auf. Die
seriellen Hauseingänge und die aufgereihten Balkone wirken in ihrer Umgebung
fremd.
4.4
Sodann
erwog das Baurekursgericht, die konzentrierte Gruppierung der drei
grossvolumigen Gebäudekörper sowie die oberirdischen Parkplätze führten dazu,
dass praktisch keine Freiräume mehr verbleiben würden. Dieser zutreffenden
Feststellung zufolge wird Art. 9 Abs. 1 BZO, wonach die ortsübliche
Umgebungsgestaltung zu erhalten und auch bei Neubauten möglichst weitgehend zu
übernehmen ist, nicht eingehalten. Zudem wird damit das im ISOS formulierte
Schutzziel der Erhaltung der Freiräume nicht berücksichtigt.
4.5
Inwiefern die
geplanten Neubauten die Anforderungen von Art. 7, 8 und 9 BZO sowie die erhöhten
gestalterischen Ansprüche von § 238 Abs. 2 PBG erfüllen könnten, ist
nicht zu erkennen. Sodann werden die Erwägungen der Bewilligungsbehörde von der
Beschwerdeführerin auch nicht substanziiert infrage gestellt. Die ästhetische
Kritik der Baubehörde, die sich auf das Gutachten der Natur- und
Heimatschutzkommission stützen kann, ist ohne Weiteres nachvollziehbar und
vertretbar.
4.6
Die
Vorinstanz ist damit zu Recht zum Schluss gelangt, dass die projektierten
Mehrfamilienhäuser unter Berücksichtigung des Ortsbildschutzes weder für sich
selber noch in Bezug auf die bauliche und landschaftliche Umgebung den erhöhten
gestalterischen Anforderungen genügen. Ebenfalls zu Recht geschützt hat es den
Entscheid der Beschwerdegegnerin, wonach die geplanten Bauten gesamthaft
betrachtet in einem klaren und krassen Widerspruch zu ihrer Umgebung stehen,
welcher gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG eine Reduktion der Gebäudevolumen
rechtfertigt. Im Übrigen ist aufgrund der Akten nicht ersichtlich, dass das
Baurekursgericht seine Kognition verletzt hätte (vgl. VGr, 17. Dezember
2013, VB.2013.00468, E. 4). Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.
5.
Bei diesem Ausgang des
Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (§ 13 Abs. 2
VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr von vornherein nicht zu. Ebenso wenig
wird der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zugesprochen. Die mögliche
Entschädigungsberechtigung von Gemeinwesen stellt einen Ausnahmefall dar
(Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014, § 17 N. 50 ff.). Da
dem Gemeinwesen vorliegend kein übermässiger Aufwand entstanden ist, sind die
Voraussetzungen von § 17 VRG nicht erfüllt.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  13'000.--;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.      170.--;     Zustellkosten,
Fr.  13'170.--      Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Parteientschädigungen
werden keine zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14
einzureichen.
6.    Mitteilung an …