zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00389 · 2011-11-23 · de

Baubewilligung | Anrechenbarkeit eines Dachgeschosses gemäss § 276 Abs. 1 PBG. Bei der Dachterrasse handelt es sich aufgrund ihrer Ausgestaltung nicht um einen nach § 276 Abs. 1 PBG anrechenbaren Raum (E. 4.2.2). Der von der Bauherrschaft als Einstellraum für Gartenmöbel bezeichnete Raum erfüllt die baupolizeilichen Minimalanforderungen. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass der Raum nicht direkt über andere Wohnräume erschlossen ist, sondern sich lediglich über die überdachte, nach Südosten offene Dachterrasse erreichen lässt. Zudem darf der Raum nicht beheizt werden, und aufgrund der Pläne ist davon auszugehen, dass er nicht isoliert ist (Wandstärke rund 10 cm). Angesichts dieser Umstände und der geringen Grösse von 9,6 m2 ist der Einstellraum weder zum Wohnen noch Arbeiten noch sonst zum dauernden Aufenthalt geeignet und eine Zweckentfremdung wenig wahrscheinlich. Der Einstellraum ist somit nicht an die Geschosszahl anrechenbar (E. 4.2.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 23.11.2011 VB.2011.00389
Zurich Verwaltungsgericht 23.11.2011 VB.2011.00389
Zurigo Verwaltungsgericht 23.11.2011 VB.2011.00389

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00389
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00389
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.11.2011
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Anrechenbarkeit eines Dachgeschosses gemäss § 276 Abs. 1 PBG.
Bei der Dachterrasse handelt es sich aufgrund ihrer Ausgestaltung nicht um einen nach § 276 Abs. 1 PBG anrechenbaren Raum (E. 4.2.2).
Der von der Bauherrschaft als Einstellraum für Gartenmöbel bezeichnete Raum erfüllt die baupolizeilichen Minimalanforderungen. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass der Raum nicht direkt über andere Wohnräume erschlossen ist, sondern sich lediglich über die überdachte, nach Südosten offene Dachterrasse erreichen lässt. Zudem darf der Raum nicht beheizt werden, und aufgrund der Pläne ist davon auszugehen, dass er nicht isoliert ist (Wandstärke rund 10 cm). Angesichts dieser Umstände und der geringen Grösse von 9,6 m2 ist der Einstellraum weder zum Wohnen noch Arbeiten noch sonst zum dauernden Aufenthalt geeignet und eine Zweckentfremdung wenig wahrscheinlich. Der Einstellraum ist somit nicht an die Geschosszahl anrechenbar (E. 4.2.3).
Abweisung.
Stichworte:
ANRECHENBARE GESCHOSSZAHL
ANRECHENBARKEIT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
DACHGESCHOSS
DACHTERRASSE
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
Rechtsnormen:
§ 275 Abs. II PBG
§ 276 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2011.00389
Urteil
der 1. Kammer
vom
23. November 2011
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf,
Gerichtsschreiberin
Nicole Tschirky.
In Sachen
1.1  A,
1.2  B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende
,
gegen
1.1  D,
1.2  E,
2.    Bauausschuss der Gemeinde Stäfa,
Beschwerdegegnerschaft
,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 26. Oktober 2010 bewilligte der
Bauausschuss der Gemeinde Stäfa E und D eine Projektänderung betreffend die
Aufstockung des Einfamilienhauses und den Anbau des Veloraums auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Stäfa.
II.
Gegen diesen Beschluss erhoben A und B Rekurs an die
Baurekurskommission II (heute: 2. Abteilung des Baurekursgerichts),
welchen diese mit Entscheid vom 17. Mai 2011 abwies.
III.
Mit Eingabe vom 17. Juni 2011 erhoben A und B beim
Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom
17. Mai 2011 und beantragten, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und E
und D die baurechtliche Bewilligung für die Umnutzung des Dachgeschosses zu
verweigern, unter Kosten und Entschädigungsfolgen zulasten von E und D.
Der Bauausschuss der Gemeinde Stäfa verzichtete mit
Eingabe vom 1. Juli 2011 auf eine Beschwerdeantwort. E und D sowie das Baurekursgericht
schlossen am 4. Juli 2011 bzw. am 22. August 2011 auf Abweisung der Beschwerde.
Am 5. September 2011 nahmen A und B zur
Vernehmlassung des Baurekursgerichts Stellung. Am 20. Oktober 2011
erfolgte eine Stellungnahme von E und D, worauf A und B mit Eingabe vom 7. November
2011 erneut an ihren Anträgen und Ausführungen im Beschwerdeverfahren
festhielten.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die Beschwerdeführenden sind als
Eigentümer einer unmittelbar an das Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft
gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) zur Rechtsmittelerhebung legitimiert. Es kann
diesbezüglich auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden
(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2
des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]
).
Auf die frist- und
formgerecht erhobene Beschwerde ist daher einzutreten.
2.
2.1
Die private
Beschwerdegegnerschaft beabsichtigt eine gedeckte Dachterrasse mit einer Fläche
von 35,5
m
2
und einen
gedeckten und eingewandeten Treppenaufgang auf der einen Schmalseite sowie
einen von der Terrasse her zugänglichen, in sich geschlossenen Raum für Gartenmöbel
mit einer Bodenfläche von 9,6
m
2
auf der anderen Schmalseite des Gebäudes zu erstellen. Auf der Nordwestseite
soll die gedeckte Dachterrasse mit einer Glaswand abgeschlossen werden, auf der
Südostseite hingegen offen bleiben. Auf den beiden Längsseiten der gedeckten Terrasse
verbleiben offene, je mit einer Absturzsicherung versehene Terrassen mit
Flächen von 28,3
m
2
und
22,9
m
2
.
2.2
Das
Baugrundstück befindet sich in der Wohnzone W2/1.9 gemäss der Bau- und Zonenordnung
der Gemeinde Stäfa vom 30. März und 6. April 2009 (BZO). In dieser
Wohnzone dürfen Bauten gemäss Art. 13 Abs. 2 lit. a BZO neben
zwei Vollgeschossen höchstens ein anrechenbares Untergeschoss oder ein
anrechenbares Dachgeschoss aufweisen. Das streitbetroffene Gebäude weist
bereits zwei Vollgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss auf. Führt der
geplante Umbau zu einem anrechenbaren Dachgeschoss, ist dieser nach Art. 13
Abs. 2 lit. a BZO nicht zulässig.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, der projektierte Einstellraum diene dem Aufenthalt
von Personen. Mit seiner Grösse von 9,6
m
2
sei er objektiv für den dauernden, von Witterung und Temperatur unabhängigen Aufenthalt
von Personen geeignet. Er sei auf allen Seiten abgeschlossen (Wände/Decke) und
verfüge zudem auch noch über ein Fenster, weshalb er ohne Weiteres zur Nutzung
als Hobby-, Bastel- oder Arbeitsraum geeignet sei. Da es nicht auf die von der
Bauherrschaft beabsichtige Nutzung, sondern auf die objektiv geeignete Nutzung
eines Raums ankomme, sei das projektierte Dachgeschoss allein schon wegen des
darin enthaltenen Raums für "Gartenmöbel" als anrechenbares Geschoss
zu qualifizieren. Entgegen den Ausführungen der Vorinstanz in der
Vernehmlassung sei der geplante Einstellraum nicht wetterexponiert, sondern
aufgrund der bereits vorhandenen, hochgezogenen Installationen durchaus
beheizbar und somit für den dauernden Aufenthalt geeignet.
Zudem sei die Dachterrasse
selbst nur auf der Südostseite offen und demnach weitestgehend wind- und
wettergeschützt, zumal sich die Witterungsseite auf der verglasten Nordwestseite
befinde. Dies gelte umso mehr, als der gedeckte Bereich der projektierten Dachterrasse
eine Fläche von 35,5
m
2
und eine Breite von rund 4,7 m aufweise, womit
der gedeckte Bereich der Dachterrasse hinsichtlich saisonaler Nutzung einem an
die Geschosszahl anrechenbaren Wintergarten sehr nahe komme. Aufgrund der
Tatsache, dass bereits heute bis zum Dachgeschoss hochgezogene Leitungen,
insbesondere für Heizung und Strom, vorhanden seien, sei es auch ein Einfaches,
die gedeckte, auf drei Seiten umschlossene Dachterrasse so zu beheizen, dass sie
mehr als nur ein halbes Jahr zum dauernden Aufenthalt von Personen genutzt
werden könne. Damit erweise sich auch die Dachterrasse als ein für den
dauernden Aufenthalt von Personen geeigneter Raum, welcher als solcher gestützt
auf § 276 Abs. 1 PBG an die Geschosszahl anzurechnen sei. Die
projektierte Umnutzung des Dachgeschosses sei somit als unzulässig und nicht
bewilligungsfähig zu beurteilen.
3.2
Die
Vorinstanz hat erwogen, nicht vollständig geschlossene Dachterrassen, Balkone
und Loggias seien nicht an die Ausnützungsziffer anrechenbar. Aufgrund ihrer
Ausgestaltung würden sie keine dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür
verwendbaren Räume bilden. Mithin würden sie auch nicht zur Anrechenbarkeit des
betreffenden Geschosses führen.
In der Vernehmlassung führt
die Vorinstanz zudem aus, der geplante Einstellraum sei zwar geschlossen, aber
für den dauernden Aufenthalt nicht geeignet, da wetterexponiert, nicht beheizt
und auch nicht in der Art eines Wintergartens vollverglast und mit direkter
Verbindung zu einem Wohnraum ausgestattet. Das Bedürfnis, Gartenmöbel in einen
Raum unmittelbar neben der offenen Gartenterrasse einstellen zu können, statt
sie in kälteren Jahreszeiten der Witterung auszusetzen oder im Keller
einzulagern, sei plausibel. Es bestehe kein objektiver Anlass für die Annahme
einer Zweckentfremdung weder bezüglich der gedeckten Dachterrasse noch
bezüglich des Einstellraums. Die Installationen würden aus der Bauzeit stammen,
könnten bei einer Aufstockung des Dachgeschosses unter Verzicht auf das
anrechenbare Untergeschoss baurechtskonform verwendet werden und würden daher
nicht auf einen drohenden Missbrauch schliessen lassen.
4.
4.1
Zunächst
ist zu prüfen, ob es sich bei der überdachten Dachterrasse um ein Dachgeschoss
handelt.
Gemäss § 275 Abs. 2 Satz 1 PBG sind
Dachgeschosse horizontale Gebäudeabschnitte, die über der Schnittlinie zwischen
Fassade und Dachfläche liegen. Die Vorinstanz hat zutreffend festgehalten, dass
die geplante überdachte Dachterrasse seitlich vollständig eingewandet sei, das
Dach auf diesen beiden Wänden sowie auf vier Pfeilern ruhe und den
Treppenaufgang sowie den Einstellraum für Gartenmöbel überdecke. Zusammen mit
dem Treppenaufgang und dem Raum für Gartenmöbel bilde dieses einen horizontalen
Abschnitt des Gesamtgebäudes. Bei der überdachten Dachterrasse handelt es sich
somit unbestrittenermassen um ein Dachgeschoss gemäss § 275 Abs. 2
Satz 1 PBG.
4.2
Damit
bleibt zu prüfen, ob die überdachte Dachterrasse bzw. der Einstellraum an die gemäss
Bau- und Zonenordnung erlaubte Geschosszahl anrechenbar sind.
4.2.1
Dachgeschosse sind anrechenbar, wenn sie Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume
enthalten (vgl. § 276 Abs. 1 PBG). Damit sind weitgehend die gleichen
Räumlichkeiten angesprochen, deren Flächen auch zur Anrechnung an die
Ausnützungsziffer führen (vgl. § 255 PBG).
Gemäss § 255 Abs. 1 PBG sind Räume anrechenbar,
die zum Wohnen, Arbeiten oder sonst zum dauernden Aufenthalt verwendbar sind. Nach
dieser Bestimmung genügt damit für die Anrechnung an die erlaubte Ausnützung bereits
die blosse Verwendbarkeit zu den genannten Zwecken, ohne dass der Raum
ausdrücklich hierfür bestimmt sein muss. Das Verwaltungsgericht hat
entschieden, dass sich (auch) die Frage, ob ein Geschoss im Sinn von § 276
PBG anrechenbar ist, im Einzelfall nach objektiven Kriterien und nicht nach der
Absichtserklärung des Bauherrn beurteilt (VGr, 25. November 1994, BEZ 1995
Nr. 3, E. 2). Für die Frage der Anrechenbarkeit ist somit entscheidend,
ob der Raum nicht nur einen Sachzweck erfüllt, sondern für die Ausübung
menschlicher Tätigkeiten und damit für den Aufenthalt von Personen bestimmt ist
(RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4; VGr, 18. Juni 2008,
VB.2008.00012, E. 2.2.2). Massgebend ist, ob ein Gebäudeteil aufgrund seines
Ausbaus bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen kann oder nicht. Das trifft
immer dann zu, wenn die in §§ 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen
an zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Flächen erfüllt oder nur unwesentlich
unterschritten sind. Genügt ein Gebäudeteil sämtlichen Anforderungen, die an
Wohn- oder Arbeitsräume gestellt werden, so ist er ohne Weiteres rechtlich als
solcher zu behandeln. Trifft das nicht zu, ist im Sinn einer Gesamtwürdigung zu
prüfen, in welchem Ausmass der tatsächliche Zustand die an einen Wohn- oder
Arbeitsraum gerichteten Anforderungen verletzt (RB 1985 Nr. 111; 1985 Nr. 113
= BEZ 1985 Nr. 22; VGr, 22. Juli 2005, VB.2005.00208, E. 2.2 =
BEZ 2005 Nr. 37; vgl. zur Kasuistik auch Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Auflage, Zürich 2011, S. 742
ff).
In einem Entscheid vom 22. Juli 2005 (VB.2005.00208, E. 2.3
= BEZ 2005 Nr. 37) hat das Verwaltungsgericht mit "Waschen" und
"Keller" bezeichnete Räume als anrechenbar gewürdigt, weil sie
flächenmässig weit über das für solche Räume gemäss § 303 Abs. 1 PBG
gebotene Mindestmass hinausgingen und mehr als 10 % Fensterfläche
aufwiesen; diese Räume waren zwar mit den Wohnräumen nicht direkt verbunden,
befanden sich jedoch teilweise in den nämlichen Geschossen wie die zugehörigen
Wohnungen. Auch qualifizierte das Verwaltungsgericht das "Reduit" und
den "Keller Ost" in einem Doppeleinfamilienhaus als anrechenbar,
welche über Flächen von 6,8 bzw. 20,1
m
2
sowie über je ein gegen Süden gerichtetes Fenster mit je 1,6
m
2
Fläche (125 cm x 130 cm)
verfügten und über einen Flur mit den angrenzenden anrechenbaren Räumen und der
ins Obergeschoss zu den weiteren Wohnräumen führenden Treppe verbunden waren
(VGr, 18. Juni 2008, VB.2008.00012, E. 2.2.3). Als nicht anrechenbar
qualifiziert wurden dagegen in VB.2003.00364 vom 24. März 2004 (E. 4.2.1)
drei je 18,5
m
2
grosse
(Hobby-)Räume, die je ein kleines, in einen engen, ca. 50 cm tiefen und
rund 1,5 m hohen Schacht führendes Fenster aufwiesen und nicht über
wohnungsinterne Erschliessungen, sondern nur über das allgemeine Treppenhaus
zugänglich waren.
4.2.2
Wie von der Vorinstanz festgehalten, handelt es sich bei der Dachterrasse aufgrund
ihrer Ausgestaltung nicht um einen dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür
verwendbaren Raum.
Zum einen ist der Begriff "Raum" enger als jener
des Gebäudes gemäss § 2 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni
1977 (ABV), welcher auch offene, wenn auch überdachte Flächen umfassen kann.
Nicht vollständig geschlossene Dachterrassen, Balkone und Loggias sowie offene
Erdgeschossflächen sind daher keine Räume im Sinn von § 255 und 276 PBG (vgl.
Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 741, 835 ff.). Zum andern wäre es selbst
nach einer [unzulässigen] Installation einer Heizung – entgegen den Ausführungen
der Beschwerdeführenden – nicht möglich, solche temperaturmässigen Verhältnisse
herzustellen, dass sich die Dachterrasse zum dauernden Aufenthalt eignet, ist
diese doch nach Südosten nicht abgeschlossen (offene Fläche von rund 16
m
2
). Die Dachterrasse ist somit nicht an die
Geschosszahl anrechenbar.
4.2.3
Der Einstellraum soll gemäss den Angaben der Bauherrschaft dazu dienen, die
Gartenmöbel im Winter dort einzustellen. Ob ein Raum für den dauernden
Aufenthalt verwendbar ist, ist jedoch aufgrund dessen objektiver Eignung und
nicht aufgrund der vom Bauherrn beabsichtigen Nutzung zu entscheiden.
Der Einstellraum hat eine Fläche von 9,6
m
2
, eine Raumhöhe von rund 2,2 m und
weist ein gegen Südosten gerichtetes Fenster von rund 1,1
m
2
auf. Da die Mindestfläche für Räume
von 10
m
2
bei
Einfamilienhäusern und vergleichbaren Wohnungsarten gemäss § 303 Abs.1 PBG
nicht zur Anwendung kommt, dasselbe gemäss § 304 Abs. 1 PBG für die
Mindesthöhe von Räumen gilt und die Fensterfläche aufgrund der Pläne den
Anforderungen von § 302 Abs. 2 PBG genügt, verstösst der Einstellraum
nicht gegen baupolizeiliche Minimalanforderungen. Aufgrund des gegen Südosten
ausgerichteten Fensters ist zudem von einer ausreichenden Belichtung
auszugehen.
Zu berücksichtigen ist jedoch, dass der Raum nicht direkt
über andere Wohnräume erschlossen ist, sondern sich lediglich über die
überdachte, nach Südosten offene Dachterrasse erreichen lässt. Zudem darf der
Raum nicht beheizt werden, und aufgrund der Pläne ist davon auszugehen, dass er
nicht isoliert ist (Wandstärke rund 10 cm). Angesichts dieser Umstände und
der geringen Grösse von 9,6
m
2
ist
der Einstellraum weder zum Wohnen noch Arbeiten noch sonst zum dauernden
Aufenthalt geeignet und eine Zweckentfremdung wenig wahrscheinlich. Der Einstellraum
ist somit nicht an die Geschosszahl anrechenbar.
4.2.4
Ist weder die überdachte Dachterrasse noch der Einstellraum anrechenbar,
liegt kein Dachgeschoss im Sinn von § 276 Abs. 1 PBG vor.
5.
Damit
erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang
des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG), denen bei
diesem Verfahrensausgang von vornherein keine Parteientschädigung zusteht (§ 17
Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    360.--     Zustellkosten,
Fr. 3'360.--     Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden je zur Hälfte den
Beschwerdeführenden auferlegt, unter solidarischer Haftung für die ganzen
Kosten.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…