zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00257 · 2024-08-29 · de

Baubewilligung | Notzufahrt. Unter den Voraussetzungen von § 6 Abs. 1 und 2 VErV können in Einzelfällen in Abweichung von § 5 VErV geringere Anforderungen an eine Zufahrt oder Ausfahrt gestellt werden. Vorbehalten bleiben in jedem Fall die Notzufahrt und die Verkehrssicherheit (E. 3.1). Feuerwehrzufahrten haben eine Fahrbahnbreite von mindestens 3,50 m, einen Kurvenradius von mindestens 10,50 m sowie eine Breite der Kurvenzufahrt innerhalb eines Kreissegments von 90° von mindestens 5 m aufzuweisen (E. 3.2). Auch die Anforderungen an die Notzufahrt werden nicht erfüllt. Ein Abweichen von den Voraussetzungen der Notzufahrt bedarf einer Begründung in den Baugesuchsunterlagen und die Gleichwertigkeit entsprechender Ersatzmassnahmen für einen effizienten Feuerwehreinsatz sind nachzuweisen. Ein Fahrversuch stellt keine Ersatzmassnahme dar (E. 4.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 29.08.2024 VB.2023.00257
Zurich Verwaltungsgericht 29.08.2024 VB.2023.00257
Zurigo Verwaltungsgericht 29.08.2024 VB.2023.00257

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00257
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Geschäftsnummer:
VB.2023.00257
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.08.2024
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Notzufahrt.
Unter den Voraussetzungen von § 6 Abs. 1 und 2 VErV können in Einzelfällen in Abweichung von § 5 VErV geringere Anforderungen an eine Zufahrt oder Ausfahrt gestellt werden. Vorbehalten bleiben in jedem Fall die Notzufahrt und die Verkehrssicherheit (E. 3.1). Feuerwehrzufahrten haben eine Fahrbahnbreite von mindestens 3,50 m, einen Kurvenradius von mindestens 10,50 m sowie eine Breite der Kurvenzufahrt innerhalb eines Kreissegments von 90° von mindestens 5 m aufzuweisen (E. 3.2). Auch die Anforderungen an die Notzufahrt werden nicht erfüllt. Ein Abweichen von den Voraussetzungen der Notzufahrt bedarf einer Begründung in den Baugesuchsunterlagen und die Gleichwertigkeit entsprechender Ersatzmassnahmen für einen effizienten Feuerwehreinsatz sind nachzuweisen. Ein Fahrversuch stellt keine Ersatzmassnahme dar (E. 4.2).
Abweisung.
Stichworte:
ERSCHLIESSUNG
FAHRVERSUCH
FEUERPOLIZEI
FEUERWEHRZUFAHRT
NOTZUFAHRT
Rechtsnormen:
§ 360 PBG
Art. 6 Abs. III VErV
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2023.00257
Urteil
der 1. Kammer
vom
29. August 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter José Krause,
Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B
,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    C,
2.    D,
beide vertreten durch RA E,
3.    F, vertreten durch RA G,
Beschwerdegegnerschaft,
und
1.    Planungs- und Baukommission Richterswil,
vertreten durch
RA H,
2.    Gebäudeversicherung Kanton Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 11. Mai 2022 erteilte die
Planungs- und Baukommission Richterswil der A AG die Baubewilligung für
ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an
der I-Strasse 02 in Richterswil.
II.
Die dagegen von C und D einerseits sowie F andererseits
erhobenen Rekurse hiess das Baurekursgericht mit Entscheid vom 28. März
2023 gut und hob die angefochtene Baubewilligung auf.
III.
Mit Beschwerde vom 10. Mai 2023 gelangte die A AG
an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, es sei das angefochtene Urteil des
Baurekursgerichts vom 28. März 2023 aufzuheben und es sei festzustellen,
dass die I-Strasse als zulässige Notzufahrt beurteilt werden könne; es sei die
Sache zur Beurteilung der übrigen Rügen an das Baurekursgericht zurückzuweisen;
ausserdem sei ein Augenschein durchzuführen; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegner.
Das Baurekursgericht beantragte am 25. Mai 2023 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 1. Juni
2023 beantragte die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich (Mitbeteiligte 2)
die vollumfängliche Gutheissung der Beschwerde.
C und D
stellten am 14. Juni 2023 den Antrag, es sei die Beschwerde abzuweisen,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. Mit
Eingabe vom 16. Juni 2023 beantragte die Planungs- und Baukommission
Richterswil (Mitbeteiligte 1), es sei die Beschwerde gutzuheissen, unter
entsprechenden Kosten- und Entschädigungsfolgen. Mit Beschwerdeantwort vom 20. Juni
2023 beantragte auch F die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten
sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzügl. MWST) zulasten der Beschwerdeführerin.
Am 3. Juli 2023 verzichtete die Planungs- und Baukommission Richterswil
auf eine weitere Stellungnahme. In ihrer Replik vom 10. Juli 2023 hielt
die
A AG
an ihren Anträgen fest. Mit Duplik
vom 18. August 2023 (F) bzw. vom 21. August 2023 (C und D) hielt die
Beschwerdegegnerschaft an ihren Anträgen fest. Am 1. September 2023
erklärte die Planungs- und Baukommission Richterswil erneut Verzicht auf eine
weitere Stellungnahme. Mit Eingaben vom 1. September 2023 erstatteten die A AG
sowie die Kantonale Gebäudeversicherung weitere Stellungnahmen. C und D verzichteten
mit Eingabe vom 20. September 2023 ausdrücklich auf eine weitere
Stellungnahme. F erneuerte ihre Anträge am 29. September 2023. Am 9. Oktober
2023 hielt die A AG an ihren Anträgen fest und verzichtete im Übrigen auf
eine weitere Stellungnahme.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da die weiteren Prozessvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Dem
vorliegenden Verfahren liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Das in der
Wohnzone W2 liegende Baugrundstück Kat.-Nr. 01 ist mit einem
Einfamilienhaus überstellt. Dieses soll abgebrochen und durch ein
Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen ersetzt werden. Die Zufahrt zum Bauvorhaben
erfolgt ab der J-Strasse über die I-Strasse. Letztere ist nicht zu einer
separaten Strassen- bzw. Wegparzelle ausgeschieden, sondern gehört zum
Baugrundstück Kat.-Nr. 01.
2.2
Mit
Beschluss vom 21. Oktober 2021 hatte die Planungs- und Baukommission der
Beschwerdeführerin die nachgesuchte Baubewilligung verweigert. Die Verweigerung
der Baubewilligung war einerseits mit dem ungenügenden Ausbau der I-Strasse
sowie mit einer Überschreitung der zulässigen Ausnützung begründet worden. Den
gegen die Bauverweigerung erhobenen Rekurs hatte das Baurekursgericht mit
Entscheid vom 9. März 2021 abgewiesen. Mit Urteil vom 13. Januar 2022
hiess das Verwaltungsgericht die dagegen erhobene Beschwerde gut und hob den
Entscheid des Baurekursgerichts sowie die angefochtene Bauverweigerung auf. Die
Sache wurde zur weiteren Prüfung im Sinn der Erwägungen an die Planungs- und
Baukommission zurückgewiesen.
Am 11. Mai 2022 erteilte die Baubewilligungsbehörde
der Beschwerdeführerin die nachgesuchte Baubewilligung unter Nebenbestimmungen.
Die von Eigentümern benachbarter Grundstücke erhobenen Rekurse hiess das
Baurekursgericht nach Durchführung eines Augenscheins mit Entscheid vom
28. März 2023 gut und hob die angefochtene Baubewilligung auf mit der
Begründung, mangels genügender Notzufahrt fehle es an einer rechtsgenügenden
Erschliessung des Baugrundstücks.
2.3
Die
Beschwerdeführerin beanstandet zur Begründung ihrer Beschwerde im Wesentlichen
die Beurteilung der Erschliessungssituation durch die Vorinstanzen und beruft
sich auf einen Lokaltermin der kommunalen Feuerwehr zur Klärung der
Zufahrtssituation über die I-Strasse sowie auf die Aussagen der
Brandschutzexpertin der kantonalen Feuerpolizei anlässlich des vom
Baurekursgericht durchgeführten Augenscheins sowie der schriftlichen
Stellungnahme im Beschwerdeverfahren.
3.
3.1
Die
technischen Anforderungen an Zufahrten werden in der
Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) geregelt. Als
Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab der
Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung (§ 3 lit. b
VErV). Zufahrten sind so zu gestalten, dass sie ihren Zweck erfüllen und der
vollständigen Nutzung der Grundstücke genügen und die Verkehrssicherheit für
alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer jederzeit gewährleistet ist
(§ 4 lit. a und b VErV). Der Einsatz der öffentlichen Dienste,
insbesondere für Notfalleinsätze, muss jederzeit gewährleistet sein (§ 4 lit. c
VErV). Die technischen Anforderungen an Zufahrten finden sich in den Anhängen
1–6 der Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5 Abs. 1 VErV). Unter den
Voraussetzungen von § 6 Abs. 1 und 2 VErV können in Einzelfällen in
Abweichung von § 5 VErV geringere Anforderungen an eine Zufahrt oder
Ausfahrt gestellt werden. Vorbehalten bleiben in jedem Fall die Notzufahrt und
die Verkehrssicherheit (§ 6 Abs. 3 VErV).
3.2
Dem
Baurekursgericht ist darin beizupflichten, dass das Verwaltungsgericht bereits
im ersten Rechtsgang auf die gesetzlichen Anforderungen an die Notzufahrt
verwiesen und festgehalten hat, dass die I-Strasse sowohl hinsichtlich
Ausbaubreite als auch hinsichtlich Kurvenradius diese Vorgaben nicht erfüllt:
"Die Zufahrt über die I-Strasse, über welche 14 Wohneinheiten
erschlossen werden, hat unbestrittenermassen eine Fahrbahnbreite von 3,00 bis
4,00 m aufzuweisen, sofern eine Notzufahrt von 3,50 m (Fahrbahn mit
befahrbarem Bankett) gewährleistet ist (vgl. Anhang 1 VErV). Für die
Detailanforderungen an die Notzufahrt verweist § 13 VErV auf die
Richtlinie der FKS für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen vom
4. Februar 2015 (vgl. Feuerwehr Koordination Schweiz, www.feukos.ch).
Danach haben Feuerwehrzufahrten eine Fahrbahnbreite von mindestens 3,50 m,
einen Kurvenradius von mindestens 10,50 m sowie eine Breite der
Kurvenzufahrt innerhalb eines Kreissegments von 90° von mindestens 5 m
aufzuweisen (vgl. FKS-Richtlinie Ziff. 5.1).
Es ist unbestritten,
dass die I-Strasse keine durchgehende, rechtlich gesicherte Fahrbahnbreite
(bzw. Fahrbahnbreite inkl. Bankette) von 3,50 m aufweist und daher die
Anforderungen der FKS-Richtlinie an die Notzufahrt schon hinsichtlich der
Fahrbahnbreite nicht erfüllt. Ausserdem weist die starke Rechtskurve der I-Strasse
die erforderliche Breite der Kurvenzufahrt nicht auf." (VGr, 13. Januar
2022, VB.2021.00270, E. 5.4 f.).
3.3
Das
Verwaltungsgericht schützte im ersten Rechtsgang die Auffassung der kommunalen
Baubewilligungsbehörde sowie der Rekursinstanz, welche die Erschliessung des
Baugrundstücks als unzureichend beurteilte, da der Ausbaustandard der I-Strasse
den gesetzlichen Anforderungen nicht genüge. Eine Rückweisung an die
Baubewilligungsbehörde erfolgte lediglich zur Prüfung des von der Bauherrschaft
erhobenen und vom Baurekursgericht nicht beurteilten Einwands einer Notzufahrt
über die J-Strasse bzw. den von der J-Strasse zum Baugrundstück führenden
Fussweg. Dieser Entscheid des Verwaltungsgerichts erwuchs unangefochten in
Rechtskraft.
3.4
Im Rahmen
der erneuten Prüfung der Erschliessungsfrage gelangte die
Baubewilligungsbehörde aufgrund eines von der kommunalen Feuerpolizei
durchgeführten Fahrversuchs zur Erkenntnis, dass die Notzufahrt für
Tanklöschfahrzeuge über die I-Strasse möglich sei und die I-Strasse die
gesetzlichen Anforderungen an eine ausreichende Erschliessung daher erfülle.
3.5
Das
Baurekursgericht führte einen Augenschein vor Ort durch und verneinte das
Vorhandensein einer den gesetzlichen Anforderungen genügenden Notzufahrt. Zur
Begründung führt das Gericht an, die Frage, ob die I-Strasse eine 3,50 m breite
Notzufahrt gewährleiste, sei bereits in einem ersten Rechtsgang durch das
Verwaltungsgericht beurteilt worden. Die Rekursinstanz sei an die rechtliche
Beurteilung des verwaltungsgerichtlichen Rückweisungsentscheids gebunden. Die
Notzufahrt sei daher grundsätzlich nicht gewährleistet, solange kein
begründeter Ausnahmefall vorliege. Besondere Verhältnisse, die ein Herabsetzen
der feuerpolizeilichen Anforderungen rechtfertigen würden, seien nicht
ersichtlich. Insbesondere vermöchten die Erkenntnisse, welche aus den mit dem
Löschfahrzeug absolvierten Probefahrten gewonnen worden seien, keinen
gleichwertigen Ersatz für eine richtlinienkonforme Notzufahrt zu schaffen. Die
nördliche Kurve der I-Strasse sei mit dem Tanklöschfahrzeug nur knapp
passierbar. Auf der restlichen Zufahrt gebe es mehrere Engstellen, die das
Zufahren zur Liegenschaft I-Strasse 02 erschwerten, insbesondere dann,
wenn im Bereich des Carports parkierte Fahrzeuge und auf der gegenüberliegenden
Strassenseite Baumkronen in die Zufahrt hineinragten. Die Probefahrten hätten
daher entgegen der Auffassung der Bauherrschaft offengelegt, dass die I-Strasse
als Notzufahrt unzulänglich sei.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführerin macht im Wesentlichen geltend, gemäss § 360
des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975
(PBG) könne in gut begründeten Fällen von den
Erfordernissen von Richtlinien abgewichen werden. Es sei nicht zulässig, der
rechtsanwendenden Behörde die Ausübung des ihr zustehenden Ermessens zu
beschneiden. Die Brandschutzexpertin habe anlässlich des Augenscheins darauf
hingewiesen, dass selbst dann, wenn das Löschfahrzeug nicht ganz bis zum
Baugrundstück gelangen würde, eine Notzufahrt gegeben wäre, da eine zulässige
Abwicklungsdistanz von 80 m anzurechnen sei. Aus feuerpolizeilicher Sicht
stehe der Bewilligung des Bauvorhabens nichts entgegen. Die I-Strasse weise
lediglich auf den letzten 30 m eine Minderbreite von 15 cm auf. Auf
den restlichen 80 m sei sie breiter als 3,60 m. Das Löschfahrzeug könne
mit Sicherheit bis 30 m an das Baugrundstück heranfahren und von dort die
Löscharbeiten in Angriff nehmen. Ausserdem verlaufe die I-Strasse im Bereich
der Minderbreite gerade und übersichtlich. Schliesslich befinde sich an der
Ecke des Baugrundstücks ein Hydrant. Die Baubewilligungsbehörde habe ihr
Ermessen korrekt ausgeübt. Eine Verweigerung der Baubewilligung sei als
unverhältnismässig zu beurteilen, da diesfalls ein aufwändiges
Quartierplanverfahren durchgeführt werden müsse.
4.2
An der
ursprünglichen Feststellung des Verwaltungsgerichts, dass der Ausbaustandard
der I-Strasse der FKS-Richtlinie nicht entspricht, ist festzuhalten. Dem
Baurekursgericht ist darin beizupflichten, dass die in einer Aktennotiz
festgehaltenen Feststellungen der lokalen Feuerpolizei daran nichts zu ändern
vermögen. Nach Auskunft der kommunalen Feuerpolizei ist die Zufahrt mit einem
Hubretter nicht möglich, für Tankfahrzeuge aber grundsätzlich möglich. Diese
sei aber erschwert, und im Falle, dass parkierende Fahrzeuge oder in die
Strasse ragende Baumkronen die Zufahrt erschweren sollten, müssten diese von
der Feuerpolizei entfernt werden. Diese Feststellungen gewährleisten keine
ungehinderte Zufahrt zum Baugrundstück. So verlangt die FKS-Richtlinie (Ziff. 3),
dass ordnungsgemäss parkierte Fahrzeuge die Zufahrt der Feuerwehrfahrzeuge
nicht behindern können.
Ebenfalls nichts daran ändert die von der kantonalen
Gebäudeversicherung angeführte zulässige Abwicklungsdistanz von 80 m. Die
nördliche Kurve der I-Strasse ist gemäss dem Fahrversuch mit dem
Tanklöschfahrzeug knapp passierbar. Vor diesem Hintergrund führt die
Beschwerdeführerin aus, dass die I-Strasse lediglich auf den letzten 30 m
die für eine Notzufahrt erforderliche Breite nicht aufweise und daher die
Löschfahrzeuge bis 30 m an das Baugrundstück heranfahren können und von
dort die Löscharbeiten in Angriff nehmen würden. Sie prüfte jedoch nicht und
führt nicht aus, ob auch dort eine Stellfläche für ein Tanklöschfahrzeug mit
der Abmessung von 6 m Breite und 11 m Länge vorzufinden ist
(FKS-Richtlinie, Ziff. 6). Die Beschwerdeführerin sieht diesen Stellplatz
vorhanden, mit Hinweis auf ihr Eigentum an der I-Strasse. Gemäss den
Feststellungen der lokalen Feuerpolizei, welche die Beschwerdeführerin sonst
jeweils zur Fundierung ihrer Position anführt, erfüllt die I-Strasse indessen an
keiner Stelle, auch nicht an ihrem breiteren Ende hin zum Baugrundstück, die
erforderliche Breite von 6 m, weshalb auf der Bauparzelle selbst die
Stellfläche vorzusehen ist.
Das
Baurekursgericht
hat schliesslich anlässlich seines Augenscheins keine besonderen örtlichen oder
baulichen Verhältnisse ausmachen können, die ein Herabsetzen der
feuerpolizeilichen Anforderungen rechtfertigen würden. Solche Abweichungen von
der FKS-Richtlinie wären in den Baugesuchsunterlagen zu begründen und die
Gleichwertigkeit entsprechender Ersatzmassnahmen für einen effizienten
Feuerwehreinsatz nachzuweisen (FKS-Richtlinie, Ziff. 3). Diese
Feststellungen sind mit Blick auf die Akten nicht zu beanstanden.
Was die Beschwerdeführerin im vorliegenden Verfahren
dagegen anführt, dringt nicht durch. Sie beruft sich im Wesentlichen darauf,
dass die Kantonale Feuerpolizei als Fachstelle die Erteilung der Baubewilligung
empfehle. Die von der Feuerpolizei getätigten Fahrversuche sind (entgegen des in
der Beschwerde vertretenen Standpunkts) keine Ersatzmassnahmen im Sinn der
FKS-Richtlinie, sondern ein Sachverhaltselement. Ein Fahrversuch verbessert
nicht den Feuerwehreinsatz. Sodann müssten für die Zufahrt der Feuerwehr Autos,
welche die Zufahrt blockieren, rasch entfernt werden, was die Wirksamkeit des
Feuerwehreinsatzes zumindest in zeitlicher Hinsicht klarerweise beeinträchtigt.
Zudem sind die Abweichungen von den technischen Anforderungen nicht
unerheblich.
4.3
Eine Verletzung des Ermessens der
Baubewilligungsbehörde ist vorliegend nicht erkennbar. Dies gilt umso mehr, als
die Baubewilligungsbehörde selber die Baubewilligung im ersten Rechtsgang
mangels ausreichender Erschliessung des Baugrundstücks aufgrund des
ungenügenden Ausbaus der I-Strasse ursprünglich verweigert hatte. Ferner ist
auch der Einwand der Beschwerdeführerin, die Verneinung der ausreichenden
Erschliessung sei unverhältnismässig, da andernfalls ein Quartierplanverfahren
durchgeführt werden müsse, unberechtigt. Die Einhaltung der feuerpolizeilichen
Anforderungen ist in diesem Sinn einer Verhältnismässigkeitsprüfung nicht
zugänglich.
4.4
Eine
Erschliessung über den rechtlich gesicherten Fussweg, welcher das Baugrundstück
mit der J-Strasse verbindet, kommt schliesslich nicht infrage. Diese
Möglichkeit, welche die Baubewilligungsbehörde ursprünglich gar nicht in
Betracht gezogen hatte, wurde vom Baurekursgericht im zweiten Rechtsgang
ausdrücklich verworfen. Dies wird auch von der Beschwerdeführerin im
vorliegenden Verfahren nicht bestritten.
4.5
Zusammenfassend
ist die Schlussfolgerung der Rekursinstanz, dass die rechtsgenügende Notzufahrt
über die I-Strasse nicht gewährleistet und das Baugrundstück demzufolge nicht
rechtsgenügend erschlossen sei, nicht zu beanstanden. Eine Heilung des Mangels
mittels Nebenbestimmung i.
S.
v. § 321 PBG fällt
ausser Betracht.
5.
Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen und der angefochtene
Entscheid des Baurekursgerichts zu bestätigen.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens
der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG) und steht dieser keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2
VRG). Hingegen ist sie zur Zahlung einer angemessenen Parteientschädigung an
die Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten.
Der Mitbeteiligten 1, die ebenfalls eine Parteientschädigung beantragt,
steht eine solche in der vorliegenden Konstellation nicht zu (§
17 Abs. 3
VRG, Kaspar Plüss in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,
Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 17 N. 100).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    500.--
Zustellkosten,
Fr. 3'500.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2
eine Parteientschädigung von je Fr. 500.- sowie der Beschwerdegegnerschaft 3
eine von Fr. 1'000.- (insgesamt Fr. 2'000.-) zu bezahlen, zahlbar
innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien und die Mitbeteiligten;
b)    das Baurekursgericht.