zh_verwaltungsgericht · VB.2005.00244 · 2005-10-18 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für Projektänderung (Liegenschaft in der Erholungszone) Die Legitimation der Beschwerde führenden Nachbarn ist sowohl für das Beschwerde- als auch für das Rekursverfahren zu bejahen (E. 1). Die konkreten baulichen Massnahmen im zweiten Baugesuch (E. 3.2.2) sind untergeordneter Natur, weshalb von einer Projektä n d e r u n g auszugehen ist. Nur diese Projektänderung bildet Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens (E. 3.3). Die Erholungszone gemäss PBG gestattet nur eine standortgebundene Wohnnutzung. Der Zonenzweck kann von der Gemeinde nicht anders definiert werden. Die mit der Projektänderung angestrebte nicht standortgebundene Wohnnutzung ist deshalb nicht zonenkonform (E. 4). Die Bestandesgarantie richtet sich nach dem Bundesrecht (E. 5.1). Die baulichen Massnahmen sind von geringer Bedeutung: Sie wahren die Identität der Baute, führen nicht zu einer Mehrnutzung der Liegenschaft und verlängern nicht deren mutmassliche Bestandesdauer; eine neubauähnliche Umgestaltung liegt nicht vor (E. 5.2). Abweisung der Beschwerde der Nachbarn.

Zürich Verwaltungsgericht 05..2.18.1 VB.2005.00244
Zurich Verwaltungsgericht 05..2.18.1 VB.2005.00244
Zurigo Verwaltungsgericht 05..2.18.1 VB.2005.00244

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00244
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Geschäftsnummer:
VB.2005.00244
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.10.2005
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für Projektänderung (Liegenschaft in der Erholungszone)
Die Legitimation der Beschwerde führenden Nachbarn ist sowohl für das Beschwerde- als auch für das Rekursverfahren zu bejahen (E. 1). Die konkreten baulichen Massnahmen im zweiten Baugesuch (E. 3.2.2) sind untergeordneter Natur, weshalb von einer Projektä n d e r u n g auszugehen ist. Nur diese Projektänderung bildet Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens (E. 3.3).
Die Erholungszone gemäss PBG gestattet nur eine standortgebundene Wohnnutzung. Der Zonenzweck kann von der Gemeinde nicht anders definiert werden. Die mit der Projektänderung angestrebte nicht standortgebundene Wohnnutzung ist deshalb nicht zonenkonform (E. 4).
Die Bestandesgarantie richtet sich nach dem Bundesrecht (E. 5.1). Die baulichen Massnahmen sind von geringer Bedeutung: Sie wahren die Identität der Baute, führen nicht zu einer Mehrnutzung der Liegenschaft und verlängern nicht deren mutmassliche Bestandesdauer; eine neubauähnliche Umgestaltung liegt nicht vor (E. 5.2).
Abweisung der Beschwerde der Nachbarn.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESTANDESGARANTIE
ERHOLUNGSZONE
PROJEKTÄNDERUNG
UMBAU
ZONENKONFORMITÄT
Rechtsnormen:
§ 61 PBG
§ 62 PBG
§ 357 PBG
Art. 24c RPG
Art. 42 RPV
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
A.
Der
Gemeinderat Y bewilligte D und E am 18. August 2003 unter Nebenbestimmungen
den Umbau des Wohnhauses Vers.Nr. 01 ("X-Haus") auf dem
Grundstück Kat.Nr. 02. Laut Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Y vom 20. März
1995 (BZO) liegt die Parzelle in der Erholungszone C2 (Sportanlagen). Das
Projekt bezweckte im Wesentlichen, die bestehenden Wohngeschosse durch
Verlegung der Treppenaufgänge und bauliche Änderungen bei der Raumaufteilung
sinnvoller zu nutzen, den heutigen Bedürfnissen anzupassen und zu erweitern.
Dabei wurden die mutmasslichen Kosten auf rund Fr. 200'000.- geschätzt.
B.
Anlässlich
einer Zwischenkontrolle stellte die Behörde fest, dass die Bauherrschaft von
den bewilligten Plänen abgewichen war. Nachdem die Ausführungsarbeiten
zwischenzeitlich eingestellt und Revisionspläne eingereicht worden waren,
stimmte der Gemeinderat der Projektänderung am 9. August 2004 zu.
II.
Hiergegen erhoben die Nachbarn H und A am 9. September
2004 Rekurs bei der Baurekurskommission II und beantragten Aufhebung der
angefochtenen Bewilligung. Die Baurekurskommission II wies das Rechtsmittel am
26. April 2005 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 2. Juni 2005 liessen die
unterlegenen Rekurrenten gegenüber dem Verwaltungsgericht ihren Antrag auf
Aufhebung der Baubewilligung erneuern. Nötigenfalls sei ein Augenschein
durchzuführen. Ausserdem verlangten sie eine Parteientschädigung.
Die Baurekurskommission II schloss in ihrer Vernehmlassung
vom 14. Juni 2005 auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag – unter
Zusprechung einer Parteientschädigung – liess der Gemeinderat Y am 7. Juli
2005 stellen. E und F stellten dem Verwaltungsgericht am 28. Juli 2005
folgende Anträge:
"1.        Auf
die Beschwerde vom 2. Juni 2005 sei nicht einzutreten.
2.
Eventualiter sei die Beschwerde abzuweisen.
3.
Eventualiter sei ein Augenschein durchzuführen.
4.
Eventualiter sei festzustellen, dass bauliche
Renovationen zulässig sind und keiner baurechtlichen Bewilligung bedürfen.
Dies alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer."
Die
Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Die Beschwerdeführenden sind zur Beschwerdeerhebung
berechtigt, nachdem sie mit ihren Rekursanträgen vor der Vorinstanz unterlegen
sind (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21
N. 26). Da auch die übrigen Sachverhaltsvoraussetzungen erfüllt sind, ist
auf die Beschwerde einzutreten.
Die Vorinstanz hat die Rekurslegitimation zu Recht bejaht.
Die Beschwerdeführenden haben nämlich im Rekursverfahren jedenfalls sinngemäss
geltend gemacht, dass die am 9. August 2004 bewilligte Projektänderung den
Rahmen der zulässigen Nutzungserweiterungen sprenge (Rekursschrift, insbes. Ziff. 10-12),
und damit einen sie treffenden Nachteil ausgewiesen.
2.
Der massgebliche Sachverhalt ergibt sich mit hinreichender
Klarheit aus den bei den Akten liegenden (Plan-)Unterlagen, weshalb sich ein
verwaltungsgerichtlicher Augenschein erübrigt (RB 1995 Nr. 12).
3.
3.1
Die erste Bewilligung vom 18. August
2003 für den Umbau des "X-Haus" ist mit Bezug auf Dritte in
Rechtskraft erwachsen; nur gegen die Bewilligung vom 9. August 2004 haben
die Nachbarn Rekurs und Beschwerde erhoben. Zunächst ist zu klären, in welchem
Verhältnis die beiden Bewilligungen zueinander stehen und ob der Gemeinderat
die angefochtene Bewilligung
vom 9. August
2004 zu Recht als Projektänderungsbewilligung bezeichnet hat oder ob er
richtigerweise ein eigenständiges Bewilligungsverfahren hätte durchführen
müssen.
3.2
3.2.1
Die 1958/59 als Bauernhaus errichtete Liegenschaft Vers.Nr. 01 "X-Haus"
auf dem Grundstück Kat.Nr. 02 besteht aus einem Wohn- und einem
Scheunenteil. In der westlichen Ecke der Parzelle steht das Stallgebäude Vers.Nr. 03.
Laut einer am 12. Februar 1960 zugunsten der Politischen Gemeinde Y
begründeten Personaldienstbarkeit verpflichteten sich die jeweiligen Eigentümer
von Kat.Nr. 02, dort keine Wohnbauten zu erstellen: "Von dieser
Baubeschränkung ausgenommen ist das bereits erstellte Scheunen-Gebäude Vers.Nr. 01,
in welchem eine Wohnung eingebaut ist, deren Fortbestand gewährleistet
bleibt." – Ende der sechziger Jahre wurde die landwirtschaftliche Nutzung
aufgegeben und das Gebäude zum Wohnen verwendet. 1972 wurden eine Tankanlage
und eine Zentralheizung eingebaut, 1982 wurde das Gebäude isoliert, die
ehemalige Scheune mit sieben Dachflächenfenstern versehen, eine Cheminéeanlage
eingebaut und wurden verschiedene Zwischenböden eingezogen.
Die Baubewilligung vom 18. August
2003 umfasst folgende Vorkehrungen:
-
Verlegung der Treppe vom Wohnteil in den Scheunenteil im Untergeschoss,
Erdgeschoss, 1., 2. und 3. Obergeschoss samt Anpassung der Zwischenwände;
-
damit verbundene Erweiterung der bisherigen Nutzung um 2.7 m
2
(EG), 9.2 m
2
(1. OG), 6.7 m
2
(2. OG), 7.5 m
2
(3. OG), insgesamt 26.1 m
2
(infolge weiterer baulicher Massnahmen nimmt die nutzbare Fläche von 140 m
2
auf 180 m
2
zu);
-
EG: Verlegung der Tankanlage.
3.2.2
Am 2. Juli 2004 reichte die Bauherrschaft Änderungspläne ein, die
Folgendes zum Gegenstand hatten:
-
UG: Einbau einer Wärmepumpe und eines Wasserspeichers (Ersatz der
bisherigen Ölheizung durch eine Wärmepumpe);
-
EG: Verschiebung einer WC-Anlage; Abbruch der bisherigen Ölheizung;
-
1. OG: Erweiterung der Stützwand bis unter die Dachschräge;
-
2. OG: Erstellung von drei Waschbecken im Gang, einer Dusche im WC-Raum
sowie einer Wendeltreppe zum 3. OG;
-
3. OG: Verschiebung einer Badewanne; Schaffung eines Aufgangs der
Wendeltreppe;
-
Dach: Einbau von drei zusätzlichen Dachflächenfenstern.
Zuvor hatte die Bauherrschaft den Gemeinderat am 17. Mai
bzw. am 2. Juni 2004 darum ersucht, die in den bewilligten Plänen vom 18. August
2003 angegebene bisherige Nutzung zu korrigieren.
Am 9. August 2004 genehmigte der Gemeinderat die
Änderungspläne (Dispositiv Ziffer 1). Sodann nahm er davon Kenntnis, dass
die Bauherrschaft die asbesthaltige Dacheindeckung durch eine neue
Eternitschiefereindeckung ersetzen werde (Ziffer 2). Ferner hielt er fest,
dass die nachgesuchte Korrektur der bisherigen Nutzung später behandelt werde (Ziffer 3).
3.3
Ein
bewilligtes Bauprojekt steht der Einreichung eines weiteren Baugesuchs für das
gleiche Areal nicht entgegen, wenn der Gesuchsteller ein hinreichendes
Interesse daran hat und das Begehren keinem Rechtsmissbrauch gleichkommt. Ob
dies als selbständiges (Alternativ-)Projekt erfolgt oder in Form eines
Änderungsgesuchs zum bereits bewilligten Projekt (Stammbewilligung),
entscheidet in erster Linie die Bauherrschaft (Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,
Zürich 1991, Rz. 377). Die Baubewilligungsbehörde ihrerseits kann unter
bestimmten Voraussetzungen die Einreichung eines Änderungsgesuchs ablehnen,
insbesondere dann, wenn das Bauprojekt in seinen Grundzügen wesentlich
umgeformt wird. Ein Bauvorhaben ist grundlegend verändert, wenn ein
Hauptmerkmal wie Erschliessung, Standort, äussere Masse, Geschosszahl,
Geschosseinteilung oder Zweckbestimmung verändert werden (vgl. Aldo Zaugg,
Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, 2. A.,
Bern 1995, Art. 32 N. 13).
Die baulichen Vorkehrungen, um deren Bewilligung die
Bauherrschaft am 2. Juli 2004 ersucht hat (vorstehend E. 3.2.2), erscheinen
trotz ihrer Vielzahl als untergeordnet. Weder ändern sie etwas an der Nutzweise
oder Bewerbungsintensität des Gebäudes noch wird dessen Volumen vergrössert.
Unter diesen Umständen hat der Gemeinderat das Gesuch zu Recht als
Projektänderung gegenüber dem am 18. August 2003 bewilligten Vorhaben behandelt
(vgl. hierzu auch VGr, 21. April 2004, VB.2004.00038, www.vgrzh.ch). An
dieser Sicht ändert nichts, dass die revidierte Eingabe mit namhaften Kosten
verbunden ist. Nach Angaben der Bauherrschaft hätte das der Stammbewilligung
zugrunde liegende Vorhaben rund Fr. 200'000.- gekostet; aufgrund des neuen
Projekts ist mit einem Betrag von mutmasslich Fr. 1'350'000.- zu rechnen.
Abgesehen davon, dass es sich bei einer solchen Schätzung um die ungeprüfte und
auch schwer überprüfbare Annahme eines Gesuchstellers handelt, hat die private
Beschwerdegegnerschaft hier glaubhaft angeführt, dass das Nachtragsgesuch neben
den zusätzlichen Vorkehrungen auch bisher nicht berücksichtigte Aufwendungen umfasst.
Gegenstand des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens bildet
somit nur noch die (Projektänderungs-)Bewilligung vom 9. August 2004, in
der revidierte Pläne vom 25. Juni 2004 zu prüfen waren (VGr, 21. April
2004, VB.2004.00038). Die Projektänderung umfasst einerseits Abweichungen,
welche die Bauherrschaft im Lauf der Bauausführung schon vorgenommen hat,
anderseits erst beabsichtigte Vorkehrungen.
4.
Das Baugrundstück ("Wohnhaus mit Schafstall"; Art. 31
BZO) befindet sich in der Erholungszone C2. In den Erholungszonen sind nach Art. 30
BZO Bauten und Anlagen zulässig, soweit sie dem im Zonenplan bezeichneten Zweck
entsprechen. Nach der kantonalrechtlichen Rahmenordnung in §§ 61 f.
PBG ist die Erholungszone eine auf standortgebundenes Wohnen beschränkte
Bauzone (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3.
A., Zürich 2003, Rz. 3-18 und 18-13 f.). Die Erholungszone ist somit
eine beschränkte Bauzone im Sinn von Art. 18 des Bundesgesetzes vom 22. Juni
1979 über die Raumplanung (RPG; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau-
und Umweltrecht, 3. A., Band I, Zürich 1999, N. 294 f.). Die vom PBG
zur Verfügung gestellten Zonentypen sind abschliessend, weshalb die Gemeinden
nicht eigene Typen vorsehen oder ihre Ausgestaltung anders definieren dürfen
(vgl. Fritzsche/Bösch, Rz. 3-15 mit Hinweis auf BEZ 1994 Nr. 20;
Haller/Karlen, N. 275). Entgegen der Ansicht der Vorinstanz (E. 4c) kann
die auf dem Grundstück lastende Grunddienstbarkeit den vorgegebenen Inhalt der
Erholungszone nicht umgestalten. Deshalb ist die nicht standortgebundene Wohnnutzung
im "X-Haus" nicht zonenkonform.
5.
5.1
Die
Beurteilung der Frage der Bestandesgarantie richtet sich mangels Zonenkonformität
nach dem Bundesrecht und nicht nach dem kantonalen Recht; § 357 Abs. 3
PBG hatte nach der Revision des Raumplanungsgesetzes vom 20. März 1998
keine selbständige Bedeutung mehr (Haller/Karlen, N. 730); die Bestimmung
ist denn auch mit der Gesetzesrevision vom 26. August 2002 aufgehoben
worden.
Gemäss Art. 24c RPG in der Fassung vom 20. März
1998 sind bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der
Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand geschützt (Abs. 1).
Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde
erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden,
sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. In jedem Fall bleibt
die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 2).
Art. 42 Abs. 1 der Verordnung über die Raumplanung vom 28. Juni
2000 erklärt teilweise Änderungen für zulässig, wenn die Identität der Baute
oder Anlage samt ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Die
Identität ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Abs. 3).
Miteinzubeziehen sind insbesondere Vergrösserungen der Nutzfläche,
Volumenveränderungen, innerhalb des Gebäudes vorgenommene Nutzungsänderungen
und Umbauten, Veränderungen des äusseren Erscheinungsbildes, neue Auswirkungen
auf die Nutzungsordnung, die Erschliessung und die Umwelt, aber auch Komfortsteigerungen
und Umbaukosten (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht,
4. A., Bern 2002, S. 197).
5.2
Die
Gegenstand der Änderungspläne bildenden baulichen Massnahmen sind trotz der
Vielzahl einzelner Eingriffe insgesamt von untergeordneter Bedeutung: Die
Erschliessung des Einfamilienhauses bleibt gleich; einzig verschiedene
Leitungen für Wasser und Abwasser werden ersetzt. Nach den Plänen tritt die
Änderung mit Ausnahme der drei Dachflächenfenster nach aussen praktisch nicht
zutage, weil die Bauherrschaft bei der Ersetzung von schadhaften Fenstern,
Türen und eines Balkons das bisherige Erscheinungsbild beibehält. Der
Gebäudekubus bleibt unverändert; eine andersartige oder Mehrnutzung wird nicht
angestrebt. Mit der Einrichtung einer Sauna samt WC in einem bisherigen Arbeitsraum
im zweiten Obergeschoss und der Erneuerung von sanitären Anlagen ist keine
intensivere Bewerbung verbunden. Die Erneuerung der äusseren Holzschalungen
sowie die Spenglerarbeiten stellen gewöhnlichen Unterhalt dar. Die
Dachsanierung bezweckt vorab die Entfernung von asbesthaltigem Material. Der
Ersatz der bisherigen Ölheizung durch eine Wärmepumpe, die Erneuerung von einigem
Mauerwerk und die Verbesserung der Isolation stellen keine in raumplanungsrechtlicher
Hinsicht wesentliche Änderungen dar. Auch die Umgebungsgestaltung wird vom
Projekt kaum berührt.
Die baulichen Vorkehrungen seit dem massgeblichen Stichtag
am 1. Juli 1972 (Inkrafttreten des Gewässerschutzgesetzes vom 8. Oktober
1971; vgl. BGE 129 II 396 E. 4.2.1) wahren die Identität der Baute.
Insbesondere führen die mit der Änderungsbewilligung vom 9. August 2004
bewilligten baulichen Massnahmen gegenüber den von der Baubewilligung vom
18. August 2003 umfassten baulichen Massnahmen weder zu einer Mehrnutzung
von Bedeutung noch verlängern sie die mutmassliche Bestandesdauer des "X-Haus"
wesentlich. Unter diesen Umständen ist im Ergebnis der Würdigung der
Baurekurskommission II in ihrer Eventualbegründung (E. 5) beizupflichten,
wonach das Änderungsprojekt keine neubauähnliche Umgestaltung darstellt. Auf keinen
Fall liegt darin eine Rechtsverletzung, in die das Verwaltungsgericht kraft § 50
Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)
korrigierend eingreifen müsste.
6.
6.1
Können inhaltliche
oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben
werden, so sind nach § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen
Nebenbestimmungen zu verknüpfen.
6.2
In der
Baubewilligung vom 18. August 2003 hat der Gemeinderat festgestellt, dass
die Erweiterung der Nutzfläche von rund 140 m
2
auf 180 m
2
das von der Rechtsprechung erlaubte Mass (klar) einhalte. Zur Wahrung des
rechtmässigen Zustands statuierte die Behörde eine Beschränkung, wonach die in
der Ausnützungsberechnung nicht enthaltenen Räume weder zu Wohn- noch zu
Schlaf- oder Arbeitszwecken genutzt werden dürften. Wie gesagt haben die
Beschwerdeführenden diese Bewilligung nicht angefochten; hingegen ist ein
Rekurs der Bauherrschaft gegen die genannte Baubeschränkung bei der Baurekurskommission
II hängig. Die streitbetroffenen Projektänderungen gemäss der angefochtenen
Bewilligung vom 9. August 2004 ändern die Ausnützungsberechnung höchstens
geringfügig und vermögen insoweit keine Rechtswidrigkeit zu begründen. Unter
diesen Umständen erscheint die vom Gemeinderat – wegen Differenzen zwischen den
Plänen und dem baulichen Zustand des "X-Haus" und deren rechtlicher
Würdigung – zurückgestellte Ausnützungsberechnung als zweckmässig. Die von den
Beschwerdeführenden erhobene Rüge einer unzulässigen Aufspaltung der
Baubewilligung bzw. einer "Baubewilligung auf Vorrat" geht daher
fehl.
7.
Die Beschwerde ist
abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beschwerdeführenden
kostenpflichtig (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG), und
eine Parteientschädigung muss ihnen von vornherein versagt bleiben. Vielmehr
haben sie die private Beschwerdegegnerschaft gestützt auf § 17 Abs. 2
lit. a VRG im angemessenen Umfang von (insgesamt) Fr. 1'500.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entschädigen. Weil der Gemeinde Y ein das
Baubewilligungsverfahren nur unwesentlich übersteigender Aufwand erwachsen ist,
kann sie keine Vergütung beanspruchen.
Demgemäss
entscheidet die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter
solidarischer Haftung beider für den Gesamtbetrag.
4.    Die Beschwerdeführenden
werden solidarisch verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern eine
Parteientschädigung von je Fr. 750.- (insgesamt Fr. 1'500.-, Mehrwert­steuer
inbegriffen), zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen diesen
Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.
6.    Mitteilung
an …