zh_verwaltungsgericht · VB.2007.00036 · 2007-03-28 · de

Baubewilligung | Verweigerung von zwei zusammengebauten Mehrfamilienhäusern Nach ständiger Rechtsprechung kann allein gestützt auf § 238 PBG keine generelle Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens verlangt werden; nur in Ausnahmefällen, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden Baugrundstück zulässigen Volumens durchgesetzt werden. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich. (...) Sind die Voraussetzungen für einen Volumenverzicht nicht gegeben, so verlangt § 238 PBG gleichwohl, dass ein Gebäude, das sich durch sein Volumen aus seiner baulichen Umgebung heraushebt, diesem Spannungsverhältnis in geeigneter Weise Rechnung trägt; besonders hohe Anforderungen sind dabei zu erfüllen, wenn auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes gemäss § 238 Abs. 2 PBG Rücksicht zu nehmen ist (E. 3.3). Die ästhetische Kritik der Baubehörde erscheint in jeder Hinsicht als nachvollzieh- und vertretbar. Der eintönige Bau mit seinen tiefen, längs der gesamten Südfassade vorgelagerten Balkone nimmt in keiner Weise Rücksicht auf die Vielgestaltigkeit des angrenzenden Weilers und droht ihn förmlich zu erdrücken; und zwar noch mehr durch seine Trivialität als durch das Volumen des geplanten Baukörpers. Entgegen der Auffassung der Rekurskommission ist auch die Kritik der Baubehörde an der Dachgestaltung gerechtfertigt (vgl. E. 3.4). Genügt die Gestaltung des Bauvorhabens insgesamt nicht den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG, so kann offen bleiben, ob das Bauvorhaben allein wegen seines Volumens verweigert werden könnte (E. 3.5). Abweisung

Zürich Verwaltungsgericht 28.03.2007 VB.2007.00036
Zurich Verwaltungsgericht 28.03.2007 VB.2007.00036
Zurigo Verwaltungsgericht 28.03.2007 VB.2007.00036

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00036
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Geschäftsnummer:
VB.2007.00036
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 28.03.2007
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Verweigerung von zwei zusammengebauten Mehrfamilienhäusern
Nach ständiger Rechtsprechung kann allein gestützt auf § 238 PBG keine generelle Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens verlangt werden; nur in Ausnahmefällen, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden Baugrundstück zulässigen Volumens durchgesetzt werden. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich. (...) Sind die Voraussetzungen für einen Volumenverzicht nicht gegeben, so verlangt § 238 PBG gleichwohl, dass ein Gebäude, das sich durch sein Volumen aus seiner baulichen Umgebung heraushebt, diesem Spannungsverhältnis in geeigneter Weise Rechnung trägt; besonders hohe Anforderungen sind dabei zu erfüllen, wenn auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes gemäss § 238 Abs. 2 PBG Rücksicht zu nehmen ist (E. 3.3).
Die ästhetische Kritik der Baubehörde erscheint in jeder Hinsicht als nachvollzieh- und vertretbar. Der eintönige Bau mit seinen tiefen, längs der gesamten Südfassade vorgelagerten Balkone nimmt in keiner Weise Rücksicht auf die Vielgestaltigkeit des angrenzenden Weilers und droht ihn förmlich zu erdrücken; und zwar noch mehr durch seine Trivialität als durch das Volumen des geplanten Baukörpers. Entgegen der Auffassung der Rekurskommission ist auch die Kritik der Baubehörde an der Dachgestaltung gerechtfertigt (vgl. E. 3.4).
Genügt die Gestaltung des Bauvorhabens insgesamt nicht den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG, so kann offen bleiben, ob das Bauvorhaben allein wegen seines Volumens verweigert werden könnte (E. 3.5).
Abweisung
Stichworte:
AUSNAHME
BAUVERWEIGERUNG
BAUVOLUMEN
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
HERABSETZUNG
TRIFTIGE GRÜNDE
VERZICHT
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2007.00036
Entscheid
der 1. Kammer
vom
28. März 2007
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf,
Gerichtssekretärin
Karin Hauser.
In Sachen
A,
vertreten durch
RA B,
Beschwerdeführer
,
gegen
Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerin
,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 24. Januar 2006 verweigerte die
Bausektion der Stadt Zürich A die baurechtliche Bewilligung für zwei
zusammengebaute Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 20 Wohnungen und Tiefgarage
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02 in Zürich.
II.
Den hiergegen von A erhobenen Rekurs wies die
Baurekurskommission nach einem Delegationsaugenschein am 29. November 2006 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 24. Januar 2007 liess A dem
Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen aufzuheben und die Sache zur Erteilung der Baubewilligung
an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen, soweit nötig unter ergänzenden
Auflagen und Bedingungen. Allfällige Beschwerdeantworten seien dem Beschwerdeführer
zur Stellungnahme, eventuell zur Kenntnisnahme zuzustellen und es sei ein
Augenschein durchzuführen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das
Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten der Beschwerdegegnerin.
Die Vorinstanz am 13. und die Beschwerdegegnerin am 27.
Februar 2007 beantragten je Abweisung der Beschwerde, letztere zudem die
Zusprechung einer Parteientschädigung.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung von
Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Da auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das rechtzeitig erhobene Rechtsmittel
einzutreten.
1.2
Die
Vernehmlassung der Vorinstanz und die Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin
sind dem Beschwerdeführer am 1. März 2007 zugestellt worden. Da kein Grund ersichtlich
ist, um von Amtes wegen einen zweiten Schriftenwechsel anzuordnen (§ 58 VRG;
RB 1982 Nr. 6; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 58
N. 10), und der Beschwerdeführer nach Zustellung der Rechtsschriften der
Gegenparteien seinen diesbezüglichen Antrag nicht erneuert hat
(vgl.
BGE 132 I 42 E. 3.3.4)
, ist auf Weiterungen des Verfahrens zu
verzichten.
1.3
Der vom
Beschwerdeführer beantragte Augenschein ist nicht erforderlich. Der massgebliche
Sachverhalt wird mit hinreichender Klarheit durch die Baueingabepläne sowie,
insbesondere was den Bezug des Neubaus zu seiner baulichen und landschaftlichen
Umgebung betrifft, durch das dem Gericht eingereichte Modell und die von der
Vorinstanz anlässlich ihres Augenscheins angefertigten Fotos dokumentiert (RB
1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Der
Beschwerdeführer legt denn auch nicht dar, dass die Vorinstanzen von
unzutreffenden Sachverhaltsfeststellungen ausgegangen seien, sondern rügt im
Wesentlichen eine unrichtige Anwendung von § 238 des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) über die Gestaltung von Bauten und Anlagen.
2.
2.1
Nach § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang
mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren
einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Gemäss Abs. 2
der Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere
Rücksicht zu nehmen, was nach der Rechtsprechung eine gute Einordnung erfordert
(VGr, 17. Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 2, www.vgrzh.ch). Die
Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute
Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach
objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (VGr,
18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr,
28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist eine
umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr,
17. Februar 2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter
Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I,
3. A., Zürich 1999, Rz. 654).
2.2
Der
Gemeinde steht bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs
"befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter
Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002,
1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit relativ erheblicher
Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20; Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 20 N. 19).
Anders als das Verwaltungsgericht ist die Baurekurskommission
zwar gemäss § 20 Abs. 1 VRG grundsätzlich zur Ermessenskontrolle
befugt, weshalb sie neben der Rechtmässigkeit auch die Zweckmässigkeit eines
kommunalen Entscheids überprüfen kann. Soweit es jedoch um die Überprüfung
eines kommunalen Einordnungsentscheids geht, hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu
respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen
der örtlichen Baubehörde setzen, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren
Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht. Sie darf nur dann einschreiten,
wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr
vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006,
S. 430, E. 3.2, mit Bemerkungen von Arnold Marti; RB 1981 Nr. 20,
1986 Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19).
Das neben der Überprüfung des Sachverhalts (§ 51 VRG)
auf die Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht kann gemäss § 50 Abs. 2
lit. c VRG nur bei Ermessensmissbrauch und -überschreitung einschreiten (Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 50 N. 78 f.). Als Ermessenüberschreitung gilt auch eine
Ermessensunterschreitung, welche vorliegt, wenn die Rekursinstanz ihre
Überprüfungsweise unzulässigerweise beschränkt. Hat die Baurekurskommission
einen Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde bestätigt, so überprüft das
Verwaltungsgericht neben der Feststellung des Sachverhalts und der richtigen
Handhabung der vorinstanzlichen Überprüfungsbefugnis lediglich, ob die
Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als vertretbar
hat beurteilen dürfen; nimmt es statt dessen eine eigene umfassende Beurteilung
der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vor, so überschreitet es seine
eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr,
21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 4.3).
3.
3.1
Gemäss den
Erwägungen zur angefochtenen Bauverweigerung vom 24. Januar 2006 stützt sich
diese im Wesentlichen auf § 238 Abs. 2 PBG und entspricht das
Bauvorhaben im Übrigen weit gehend den massgeblichen Bauvorschriften, insbesondere
was das Volumen und die Ausnützung betrifft. Die ungenügende Einordnung hat die
Baubehörde unter Hinweis auf die Inventarobjekte M und das Inventarobjekt N damit
begründet, dass das nach Süden abfallende Baugrundstück im Zusammenhang mit dem
geschützten Ortsbild O zu "lesen" sei. Mehrere bäuerlich geprägte
Gebäude, die samt der landschaftlichen Umgebung zum überwiegenden Teil
denkmalpflegerisch inventarisiert oder gar geschützt seien, bildeten ein
charakteristisches städtebauliches Ensemble, welches durch die L-Strasse nördlich
begrenzt werde. Diese "hochwertige städtebauliche Situation" verlange
eine nach § 238 Abs. 2 PBG besondere Rücksichtnahme, welche das
Bauvorhaben insbesondere in Bezug auf die Inventar- und Schutzobjekte an der P-Strasse
03 und 04 vermissen lasse. Der geplante, 20 Wohnungen aufnehmende Gebäudekörper
mit einer Länge von 42 m und einer Tiefe bis zu 20 m sprenge die
Dimensionen der umgebenden Bauten und nehme keinerlei Rücksicht auf deren
Körnung. Auch die vier talseitig in Erscheinung tretenden Geschosse leisteten in
der vorliegenden zweigeschossigen Wohnzone keinen Beitrag zur qualitätsvollen Ergänzung
der bestehenden städtebaulichen Situation. Das Vorschieben des Mittelteils auf
der Gebäudesüdseite und die damit verbundene Staffelung der Giebelseiten wirke
unmotiviert und sei architektonisch nicht nachvollziehbar; diese Massnahme
diene einzig der Optimierung der Ausnützung, was zu 17,5 m tiefen, schlecht zu
organisierenden Wohnungsgrundrissen führe, deren Belichtung durch die 2,5 m
tiefe Balkonschicht zusätzlich beeinträchtigt werde. Die expressive Form des
wellenartig geschwungenen Dachs sei im vorhandenen baulichen Kontext mit
Sattel-, Pult- und Flachdächern fremd und wirke gesucht; zudem unterbrächen und
störten die Dachlukarnen auf der Nord- und die Absätze auf der Südseite
mehrfach den geradlinigen Verlauf der Traufe, wodurch die Dachform an einer
empfindlichen Stelle entscheidend geschwächt werde. Sodann würden auch der Umgang
mit dem gewachsenen Terrain und die Anschlüsse an das Gebäude nicht überzeugen;
die steilen Stützmauern und Böschungen sowie die riesige Plattform über der
Unterniveaugarage seien im landschaftlichen Kontext fremd, zerstörten den
natürlichen sanften Geländeverlauf der Umgebung und führten dazu, dass die
daran anschliessenden Gebäude förmlich erdrückt würden. Die Zufahrt zur
Unterniveaugarage mit hohen abgestuften Wänden sowie begrünten und
terrassierten Eindeckungen kollidiere mit der südöstlichen Gebäudeecke und
beeinträchtige die dortige Wohnung, was im Bereich der Ostseite zu einer gestalterisch
unbewältigten Situation führe. – In der Rekursvernehmlassung führte die Beschwerdegegnerin
zudem aus, es gehe nicht darum, die Ausnützung für ein grösseres Gebiet zu
reduzieren, sondern lediglich um die Durchsetzung der im unmittelbaren Nahbereich
der Schutzobjekte gebotenen Rücksichtnahme; dass damit ein gewisser Ausnützungsverlust
verbunden sei, habe die Bauherrschaft hinzunehmen. Der projektierte Baukörper
setze in Bezug auf die Körnung einen völlig neuen Akzent; das sei nicht a
priori ausgeschlossen. Indessen trete das geplante Gebäude mit seinem
vorgeschobenen, fast bedrohlich wirkenden Mittelteil, seinem expressiven,
völlig ortsuntypischen Wellendach und seinem beliebigen, geradezu autistisch
wirkenden architektonischen Ausdruck als Fremdkörper in Erscheinung.
Die Baurekurskommission ist nach einer aufgrund eines
Augenscheins vorgenommenen Würdigung der baulichen und landschaftlichen
Umgebung zum Schluss gekommen, die von der örtlichen Baubehörde vorgenommene
Würdigung der gestalterischen Qualitäten des Bauvorhabens sei abgesehen von den
generellen Vorbehalten gegenüber der Dachform nachvollzieh- und vertretbar.
3.2
Der
Beschwerdeführer wirft der Vorinstanz in erster Linie eine unrichtige Rechtsanwendung
und die Unterschreitung ihrer Kognition vor. Sie verkenne, dass die Einordnungsvorschrift
in aller Regel keine Grundlage für die Beschränkung des nach der Bau- und Zonenordnung
zulässigen Bauvolumens biete. Solche Beschränkungen seien nach der Rechtsprechung
nur ausnahmsweise – bei Vorliegen qualifizierter Verhältnisse – zulässig, wenn
der Widerspruch zur bestehenden baulichen Umgebung als klar und krass und die
Ausnützung der vorgegebenen Ausnützungsmöglichkeiten als
"déraisonnable" und "irrationelle" (gemäss BGE 115 Ia
367 und 369) erscheine. Verlange die örtliche Baubehörde gestützt auf die
Einordnungsvorschriften eine Reduktion des nach der Bau- und Zonenordnung
zulässigen Bauvolumens, so könne sich deshalb die Rekursinstanz nicht auf die
Prüfung beschränken, ob die Bauverweigerung aus ästhetischen Gründen
nachvollziehbar bzw. offensichtlich nicht mehr vertretbar sei, sondern habe
ihre Kognition auf die Frage auszudehnen, ob die Beanspruchung der Ausnützung
zu einem klaren und krassen Widerspruch zur baulichen Umgebung führe bzw. als
"déraisonnable" und "irrationelle" erscheine. Obwohl nach
der Bau- und Zonenordnung das Zusammenbauen ohne weiteres zulässig sei, laufe
die Argumentation im Ergebnis darauf hinaus, das Bauvorhaben zu unterteilen und
den Gebäudeabstand zu den Schutzobjekten zu erhöhen. Zudem wäre der Baukörper
auch in vertikaler Hinsicht zu reduzieren, was die mögliche Wohnnutzung um rund
einen Viertel reduzieren würde. Das wäre nur zulässig, wenn ein klarer und
krasser Widerspruch zur baulichen Umgebung bestehen würde. Ob dies zutreffe,
habe die Baurekurskommission jedoch nicht geprüft, die lediglich beurteilt
habe, ob die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde nachvollzieh- bzw.
vertretbar sei.
Ein solcher klarer und krasser Widerspruch zur baulichen Umgebung
sei denn auch nicht auszumachen. Das Bauprojekt übernehme das bereits im
Zusammenhang mit der Prüfung von Schutzmassnahmen für den Weiler Q verfolgte
Konzept einer Konzentration des Bauvolumens auf der bergseitigen nördlichen
Grundstückshälfte; die Aufteilung des Bauvolumens auf mehrere Gebäudekörper
würde zwangsläufig dazu führen, dass die Neubauten näher zum Weiler rücken
würden. Das Bauvorhaben werde von der P-Strasse her kaum sichtbar sein und von
der Bergseite her trete es nur mit zweieinhalb Geschossen in Erscheinung. Die
benachbarten Schutzobjekte würden teilweise ähnliche Dimensionen aufweisen wie
der geplante Neubau und bergwärts werde ohnehin eine grosszügige Neuüberbauung
des im Quartierplan O erschlossenen Gebiets folgen. Die Forderung nach einer
Aufteilung des Bauvolumens laufe auf einen unverhältnismässigen und damit
rechtswidrigen Eingriff in die Gestaltungsfreiheit des Beschwerdeführers
hinaus. Die gestalterische Kritik am Bauvorhaben sei (was näher ausgeführt
wird) unbegründet.
3.3
Nach
ständiger Rechtsprechung kann allein gestützt auf § 238 PBG keine
generelle Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen
Bauvolumens verlangt werden; nur in Ausnahmefällen, wenn der Widerspruch zur
baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung
des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens durchgesetzt werden (RB
1990 Nr. 78; VGr, 6. Februar 1992, VB 91/0115; BGE 115 Ia
363 E. 3a; 115 Ia 370 E. 5; 114 Ia 343 E. 4b). Hierfür sind jedoch im Rahmen
der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige
Gründe erforderlich, wie eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung,
eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte
landschaftliche Empfindlichkeit; weil die bundesgerichtliche Rechtsprechung das
Legalitätsprinzip stark gewichtet (BGE 115 Ia 370 E. 5), kann nur ein
krasses Missverhältnis der Proportionen oder die Rücksicht auf ein Schutzobjekt
(vgl. BGE 115 Ia 370; BGr, 15. April 2005, 1P.709/2004) die
Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens verbieten. Sind die Voraussetzungen für
einen Volumenverzicht nicht gegeben, so verlangt § 238 PBG gleichwohl,
dass ein Gebäude, das sich durch sein Volumen aus seiner baulichen Umgebung
heraushebt, diesem Spannungsverhältnis in geeigneter Weise Rechnung trägt
(VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18); besonders hohe Anforderungen
sind dabei dann zu erfüllen, wenn gemäss § 238 Abs. 2 PBG auf Objekte
des Natur- und Heimatschutzes Rücksicht zu nehmen ist.
3.4
Wie die
Erwägungen der Baubehörde zur Bauverweigerung vom 24. Januar 2006 sowie ihre
Rekursantwort vom 2. Mai 2006 zeigen, hat sie die Einordnung des Bauvorhabens
in die bauliche und landschaftliche Umgebung nicht allein wegen seiner
Dimensionen als ungenügend beurteilt, sondern hat ihm eine Vielzahl von
Gestaltungsmängeln vorgeworfen, die insgesamt zur Bauverweigerung führten.
Diese ästhetische Würdigung erscheint, wie die Baurekurskommission ohne
Rechtsverletzung entscheiden konnte, als nachvollzieh- und vertretbar.
Als massgebliches landschaftliches und bauliches Umfeld haben
die Vorinstanzen in nachvollziehbarer Weise den durch landwirtschaftliche Wohn-
und Zweckbauten aus verschiedenen Epochen geprägten Weiler Q und insbesondere
das Geviert zwischen L-Strasse, R-Strasse, P-Strasse und S-Strasse mit
Einschluss der östlich dieser Wegverbindung gelegenen Liegenschaft P-Strasse 03
gewürdigt. Den südlichen und westlichen Rand dieses so umschriebenen Bereichs,
an dessen nördlichen Rand der umstrittene Neubau errichtet werden soll, säumen
die inventarisierten oder unter Schutz gestellten Gebäude P-Strasse 03, 05, 06,
07 und 08, die südlich und westlich das bauliche Gegenüber des Neubaus bilden
werden. Wegen des gegen Süden abfallenden Geländes wird der Neubau deutlich höher
zu stehen kommen als die Schutzobjekte an der P-Strasse.
Inwiefern der geplante Neubau dieser gestalterisch hohe
Ansprüche stellenden Situation im Randbereich zwischen dem Neubaugebiet an der L-Strasse
und dem durch die (frühere) landwirtschaftliche Nutzung geprägten, immer noch
stark durchgrünten Weiler Q mit seinen Schutzobjekten in der durch § 238 Abs. 2
PBG gebotenen Weise Rechnung trägt, ist nicht zu erkennen und wird vom
Beschwerdeführer auch nicht dargelegt. Die ästhetische Kritik der Baubehörde
erscheint in jeder Hinsicht als nachvollziehbar und vertretbar. Der eintönige
Bau mit seinen tiefen, längs der gesamten Südfassade vorgelagerten Balkone
nimmt in keiner Weise Rücksicht auf die Vielgestaltigkeit des angrenzenden Weilers
und droht ihn förmlich zu erdrücken; und zwar mehr noch durch seine Trivialität
als durch das Volumen des geplanten Baukörpers. Entgegen der Auffassung der
Rekurskommission ist auch die Kritik der Baubehörde an der Dachgestaltung
gerechtfertigt: Ohne einer erkennbaren Formensprache zu folgen, wirkt das geschwungene
Dach im gegebenen Kontext fremd und auffällig und lässt damit die gestalterischen
Mängel des Neubaus noch deutlicher zutage treten. Diese setzen sich, wie die
Vorinstanzen zutreffend erwogen haben, auch bei der Einbettung des Gebäudes in
das Gelände fort: Die über den natürlichen Terrainverlauf hinausragende
Unterniveaugarage und die zu ihrer Eindeckung erforderlichen Aufschüttungen
stören den natürlichen Geländeverlauf und erfordern Stützmauern und Böschungen,
welche in dieser landschaftlichen Umgebung fremd sind. Durch die unmittelbar hinter
den Schutzobjekten P-Strasse 03, 05 und 06 verlaufende Terrassierung des
Geländes wird diese offenkundig beeinträchtigt. Die nämliche Unbeholfenheit im
Umgang mit dem Terrain zeigt sich bei der schluchtartigen Einfahrt in die
Tiefgarage, deren unterirdische Fortsetzung im Bereich der südöstlichen
Gebäudeecke an Stützmauern und begrünten Terrassen erkennbar ist; wenn die
Baubehörde dies als gestalterisch unbewältigte Situation gewürdigt hat, so ist
das ohne weiteres nachvollziehbar.
3.5
Genügt die
Gestaltung des Bauvorhabens insgesamt nicht den Anforderungen von § 238 Abs. 2
PBG, so kann offen bleiben, ob das Bauvorhaben allein wegen seines Volumens
verweigert werden könnte. Im Hinblick auf eine Neuprojektierung und nachdem die
Baubehörde dem Bauvorhaben neben den übrigen gestalterischen Mängeln vorwirft,
es sprenge die Dimensionen der umgebenden Bauten und nehme keine Rücksicht auf
ihre Körnung, und in der Rekursantwort überdies ausgeführt hat, die
Rücksichtnahme auf die umliegenden Schutzobjekte könne einen gewissen
Ausnützungsverlust mit sich bringen, rechtfertigen sich einige Überlegungen zu
dieser vom Beschwerdeführer ins Zentrum seiner Ausführungen gestellten
Thematik.
Dabei ist in erster Linie darauf hinzuweisen, dass die
Baubehörde, wie sie in der Rekursantwort vom 2. Mai 2006 deutlich gemacht hat,
eine den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG genügende Einordnung
nicht zwingend vom Verzicht auf den Zusammenbau abhängig macht (Begründung
B/3/c) und in Bezug auf die Körnung der bestehenden Bauten eine neue Akzentsetzung
durch einen einzigen, langen Gebäudekörper nicht a priori für ausgeschlossen
hält (Begründung B/3/d). Sodann weist sie zutreffend darauf hin, dass sich die
Frage, ob und in welchem Ausmass ein den gestalterischen Anforderungen genügendes
Projekt mit Ausnützungsverlusten verbunden ist, sich nur anhand von
detaillierten Projektstudien beurteilen lässt, weshalb sie nicht im vorliegenden
Verfahren beantwortet werden kann. Immerhin lässt sich so viel sagen, dass die
Realisierung der von der Bauherrschaft angestrebten Ausnützung angesichts der
gegebenen räumlichen Verhältnisse nicht von vorneherein zu einem krassen
Missverhältnis der Proportionen oder zu einer ungenügenden Rücksichtnahme auf
die Schutzobjekte führen muss; jedenfalls hätte die Baubehörde bei einem
insgesamt gut gestalteten Projekt eingehend darzulegen, weshalb die Rücksicht
auf die Schutzobjekte den Verzicht auf die Realisierung des bauordnungsgemässen
Bauvolumens zu rechtfertigen vermag, und hätten die Rechtsmittelinstanzen diese
Interessenabwägung als Rechtsfrage uneingeschränkt zu überprüfen. Indes
steigen, je näher sich der Beschwerdeführer der maximal zulässigen Ausnützung
annähern will, auch die architektonischen Anforderungen (vgl. vorn E. 3.3 am
Ende) und nimmt damit naturgemäss das Risiko des Misslingens zu.
3.6
Erweist sich
damit die Bauverweigerung mangels hinreichender Einordnung des Bauvorhabens in
die bauliche und landschaftliche Umgebung als rechtens, so brauchen die
weiteren streitigen Fragen (Beschwerdeschrift Ziffer 8) nicht behandelt zu
werden. Die Beschwerde ist abzuweisen.
4.
Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG), der
überdies zu einer Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerin zu verpflichten
ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Bei der Bemessung ist zu
berücksichtigen, dass die Beantwortung der Beschwerde wohl ein besonderes
Fachwissen erforderte, der Aufwand vor der zweiten Rechtsmittelinstanz für die
durch eigene Fachleute vertretene Beschwerdegegnerin aber relativ bescheiden
blieb. Angemessen ist deshalb eine Parteientschädigung von Fr. 500.-.
Demgemäss entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellungskosten,
Fr. 5'060.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 500.- an die Beschwerdegegnerin
verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an …