zh_verwaltungsgericht · VB.2013.00319 · 2014-02-13 · de

Nutzungsplanung | Nutzungsplanung: Teilrevision der Bau- und Zonenordnung Ein Augenschein ist nicht erforderlich (E. 2). Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 4). Der Planungsbericht ist weder lücken- noch mangelhaft. Der Tatsache, dass die landwirtschaftlichen Eignungsklassen der von der Baulandumlegung betroffenen Teilbereiche im Planungsbericht nicht ausdrücklich erwähnt bzw. nicht abschliessend abgeklärt wurden, kommt angesichts der im Vergleich wesentlich grösseren Fläche, die der Landwirtschaftszone zugeteilt werden soll und überwiegend in der Nutzungseignungsklasse 5 liegt, keine massgebliche Bedeutung zu. Es ist zudem davon auszugehen, dass der Baulandabtausch nicht zwingend zu einem Verlust von Kulturland führen muss, da der zur Einzonung vorgesehene Teilbereich auch eine nicht unwesentliche Fläche mit der schlechtesten Nutzungseignungsklasse enthält (E. 5.2). Der Entscheid, den Verlust an Bauland infolge der Umzonung eines Teilbereichs mittels eines gleich grossen und einfach zu erschliessenden Teilbereichs zu kompensieren, ist nachvollziehbar und liegt im Ermessen des Beschwerdegegners (E. 5.3). Wenn der Beschwerdegegner eine Siedlungsentwicklung am Rand der Landschaftskammer und angrenzend an die bestehenden Überbauungen bevorzugt, ist dies ohne Weiteres gerechtfertigt. Sodann spricht auch der Umstand der einfachen Erschliessung für die vorgesehene Baulandumlegung (E. 6.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 14..2.13.0 VB.2013.00319
Zurich Verwaltungsgericht 14..2.13.0 VB.2013.00319
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00319
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Geschäftsnummer:
VB.2013.00319
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 13.02.2014
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Nutzungsplanung
Nutzungsplanung: Teilrevision der Bau- und Zonenordnung
Ein Augenschein ist nicht erforderlich (E. 2). Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 4). Der Planungsbericht ist weder lücken- noch mangelhaft. Der Tatsache, dass die landwirtschaftlichen Eignungsklassen der von der Baulandumlegung betroffenen Teilbereiche im Planungsbericht nicht ausdrücklich erwähnt bzw. nicht abschliessend abgeklärt wurden, kommt angesichts der im Vergleich wesentlich grösseren Fläche, die der Landwirtschaftszone zugeteilt werden soll und überwiegend in der Nutzungseignungsklasse 5 liegt, keine massgebliche Bedeutung zu. Es ist zudem davon auszugehen, dass der Baulandabtausch nicht zwingend zu einem Verlust von Kulturland führen muss, da der zur Einzonung vorgesehene Teilbereich auch eine nicht unwesentliche Fläche mit der schlechtesten Nutzungseignungsklasse enthält (E. 5.2). Der Entscheid, den Verlust an Bauland infolge der Umzonung eines Teilbereichs mittels eines gleich grossen und einfach zu erschliessenden Teilbereichs zu kompensieren, ist nachvollziehbar und liegt im Ermessen des Beschwerdegegners (E. 5.3). Wenn der Beschwerdegegner eine Siedlungsentwicklung am Rand der Landschaftskammer und angrenzend an die bestehenden Überbauungen bevorzugt, ist dies ohne Weiteres gerechtfertigt. Sodann spricht auch der Umstand der einfachen Erschliessung für die vorgesehene Baulandumlegung (E. 6.2).
Abweisung.
Stichworte:
AUGENSCHEIN
AUTONOMIE
BAU- UND ZONENORDNUNG
BAULANDUMLEGUNG
EINORDNUNG
KULTURLAND
LANDWIRTSCHAFTLICHE EIGNUNG
NUTZUNGSPLANUNG
PLANUNGSBERICHT
PLANUNGSERMESSEN
RECHTSKONTROLLE
ÜBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT
UMZONUNG
Rechtsnormen:
Art. 3 Abs. I lit. a RPG
Art. 3 Abs. II lit. b RPG
Art. 3 Abs. II lit. d RPG
Art. 47 RPV
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3.
Abteilung
VB.2013.00319
Urteil
der 3. Kammer
vom
13. Februar 2014
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea
Rotach, Verwaltungsrichter Matthias Hauser,
Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
Gemeinderat E, vertreten durch RA D,
Beschwerdegegner,
und
F AG,
vertreten durch RA G,
Mitbeteiligte,
betreffend
Nutzungsplanung,
hat
sich ergeben:
I.
Am 4. Juni 2012 genehmigte der Gemeinderat E die
Weisung 18 des Stadtrats vom 9. Januar 2012 betreffend eine
Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO) im Gebiet H.
II.
In der Folge erhoben A und B am 20. August 2012
Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten, von der Umzonung des nördlichen
Landstreifens der Parzelle Kat.-Nr. 01 von der Wohnzone W2/30 % in
die Freihaltezone (Teilbereich A) und der Umzonung des gleich grossen östlichen
Teils derselben Parzelle von der Reservezone in die Wohnzone W2/30 %
(Teilbereich B) sei abzusehen, und der Beschluss des Gemeinderats E vom
4. Juni 2012 sei insoweit, das heisst hinsichtlich Ziff. 1
lit. a der Weisung 18 vom 9. Januar 2012, aufzuheben.
Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an den Gemeinderat E
zurückzuweisen. Nachdem das Baurekursgericht die F AG, die Eigentümerin der
Parzelle Kat.-Nr. 01 ist, als Mitbeteiligte in das Verfahren aufgenommen
und einen Augenschein durchgeführt hatte, wies es den Rekurs mit Entscheid vom
12. März 2013 ab und auferlegte A und B die Verfahrenskosten.
Umtriebsentschädigungen wurden nicht zugesprochen.
III.
A.
A und B
gelangten daraufhin am 29. April 2013 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht
und beantragten, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. März 2013
sowie der Beschluss des Gemeinderats E vom 4. Juni 2012 seien aufzuheben,
letzterer lediglich hinsichtlich Ziff. 1 lit. a der Weisung 18
vom 9. Januar 2012, und es sei von der Umzonung des nördlichen
Landstreifens der Parzelle Kat.-Nr. 01 von der Wohnzone W2/30 % in
die Freihaltezone (Teilbereich A) und der Umzonung des gleich grossen
östlichen Teils derselben Parzelle von der Reservezone in die Wohnzone
W2/30 % (Teilbereich B) abzusehen. Eventualiter sei die Sache zur
Neubeurteilung an den Gemeinderat E zurückzuweisen. Ferner ersuchten sie um
Durchführung eines Augenscheins; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten des Gemeinderats E und der F AG.
B.
Mit
Präsidialverfügung vom 2. Mai 2013 lud das Verwaltungsgericht die
Baudirektion des Kantons Zürich ein, bezüglich der streitbetroffenen
Teilrevision der BZO gemäss Beschluss des Gemeinderats E vom 4. Juni 2012
baldmöglichst den Genehmigungsentscheid zu treffen bzw. beim Regierungsrat einzuholen.
Mit Verfügung vom 13. August 2013 genehmigte die Baudirektion die
fragliche Teilrevision, woraufhin das Verwaltungsgericht den Schriftenwechsel
eröffnete.
C.
Das
Baurekursgericht beantragte am 3. September 2013 ohne weitere Bemerkungen
die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat E verlangte am 18. Oktober
2013 innert erstreckter Frist die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten von A und B. Mit Eingabe gleichen Datums stellte
die F AG denselben Antrag. Die Parteien liessen sich daraufhin weitere Male vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) und § 329 Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, die kommunale
Nutzungsplanung betreffenden Beschwerde zuständig.
1.2
Gemäss
§ 338a Abs. 1 Satz 1 PBG ist zum Rekurs und zur Beschwerde
berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Die Legitimation
der Beschwerdeführenden ergibt sich aus ihrer Betroffenheit als Eigentümer des
unmittelbar an das Grundstück Kat.-Nr. 01 bzw. den neu der Bauzone
zugewiesenen Teilbereich B angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 03 (vgl.
E. 3).
2.
Der von den Beschwerdeführenden beantragte Augenschein ist
nicht erforderlich. Die tatsächlichen Verhältnisse sind aus den Akten –
insbesondere aus den von der Vorinstanz anlässlich des ihrerseits durchgeführten
Augenscheins aufgenommenen Fotografien – ausreichend deutlich ersichtlich (vgl.
Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,
§ 60 N 14; RB 1981 Nr. 2).
3.
Die Beschwerdeführenden
sind je hälftige Eigentümer des mit der Liegenschaft an der I-Strasse 02
in E überstellten Grundstücks Kat.-Nr. 03, das (süd-)östlich an das Grundstück
der Mitbeteiligten Kat.-Nr. 01 grenzt. Dieses liegt zum grössten Teil in
der Reservezone. Ein 0.5629 ha grosser Landstreifen im Nordosten der
Parzelle Kat.-Nr. 01 gehört zur Bauzone W2/30 % (Teilbereich A).
Mit der Teilrevision der BZO soll der Teilbereich A der Freihaltezone
zugeteilt werden. Vom Rest der Parzelle soll der grösste Teil in die Landwirtschaftszone
umgezont werden, mit Ausnahme der Teilbereiche B und C. Der Teilbereich B
soll als flächengleicher Ersatz für den Teilbereich A von der Reservezone zur
Bauzone W2/30 % umgezont werden (Baulandumlegung). Der Teilbereich C
soll zwecks allfälliger späterer Arrondierung der Bauzone in der Reservezone
verbleiben. Die Beschwerdeführenden wehren sich einzig gegen die vorgesehene Baulandumlegung.
4.
Gemäss den §§ 2
lit. c und 45 ff. PBG kommt den Gemeinden bei der Nutzungsplanung
Autonomie zu (BGE 119 Ia 285 E. 4b;
Tobias
Jaag, in: Isabelle Häner/Markus Rüssli/Evi Schwarzenbach [Hrsg.], Kommentar zur
Zürcher Kantonsverfassung, Zürich etc. 2007,
Art. 85
N. 11). Das Baurekursgericht überprüft kommunale Nutzungspläne auf alle Mängel,
insbesondere auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG).
Dabei hat es allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten und darf
nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung aufgrund
überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zielen
und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht oder wenn die Unzweckmässigkeit
oder Unangemessenheit der kommunalen Planfestlegung offensichtlich ist
(Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 20). Demgegenüber ist das
Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren auf die Rechtskontrolle einschliesslich
Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung beschränkt (§ 50
Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b
VRG). Hat das Baurekursgericht im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan
bestätigt, so prüft das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im
Wesentlichen nur, ob der Plan der übergeordneten Planung und Gesetzgebung
entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr planerisches Ermessen missbraucht oder überschritten
hat (VGr, 12. Juli 2012, VB.2012.00063, E. 2.2; 25. August 2011,
VB.2010.00521, E. 2).
5.
5.1
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, der Beschwerdegegner habe sein Planungsermessen
rechtsfehlerhaft ausgeübt und damit gegen Art. 3 des Bundesgesetzes über
die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG) sowie
Art. 3 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) verstossen.
Als Grund für den angefochtenen Baulandabtausch seien im erläuternden Bericht
lediglich die Aspekte der (angeblichen) Freihaltung des markanten Geländekamms
sowie der einfacheren Erschliessung des Teilbereichs B gegenüber
derjenigen des Teilbereichs A erwähnt worden. Hingegen sei entgegen dem
Planungsgrundsatz von Art. 3 Abs. 1 lit. a RPG die Eignung der
von der Baulandumlegung betroffenen Grundstücke als Kulturland bzw. deren
landwirtschaftliche Eignung unberücksichtigt geblieben und im Planungsbericht
nicht thematisiert worden. Infolgedessen sei dies vom Beschwerdegegner bei der
Beschlussfassung nicht in Betracht gezogen worden. Da der Planungsbericht
lücken- und folglich mangelhaft sei, müsse der darauf gestützte Entscheid
aufgehoben werden.
5.2
Der
Planungsbericht zuhanden des Gemeinderats vom 7. Dezember 2011 zeigt auf,
welches die Beweggründe und Auslöser für die Planungsarbeiten waren und wie die
Planungsziele umgesetzt werden sollen. Sodann berücksichtigt er die Rahmenbedingungen
des kantonalen und regionalen Richtplans sowie auch umweltrelevante Gesichtspunkte.
Schliesslich äussert er sich zum Verfahren bzw. zur Anhörung und der
öffentlichen Auflage. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden genügt er
damit den Anforderungen gemäss Art. 47 RPV. Wie die Vorinstanz zutreffend
erwog, nimmt der Planungsbericht zwar schwergewichtig auf die Umzonung des
grössten Teils der Parzelle Kat.-Nr. 01 in die Landwirtschaftszone Bezug.
Ziff. 5.3 hält aber immerhin fest, mit der Umzonung des Gebiets H von der
Reservezone in die Landwirtschaftszone könnten flach- bis tiefgründige Böden
unter anderem der landwirtschaftlichen Nutzungseignungsklassen 5 und 6 gesichert
werden. Der Planungsbericht hat somit die landwirtschaftliche Tauglichkeit im
Hinblick auf das gesamte betroffene Gebiet nicht gänzlich ausser Acht gelassen.
Überdies ergibt sich aus den Akten, dass die landwirtschaftliche Eignung des Gebiets
H auch im Rahmen der Gemeinderatssitzung vom 4. Juni 2012 zur Sprache kam
und der Gemeinderat einen – nach Ansicht der Beschwerdeführenden – Verlust von
Kulturland als Folge der Umzonung durchaus in seine Überlegungen einbezog.
Unter diesen Umständen kann nicht von einem Ermittlungsdefizit gesprochen
werden. Auf das Vorbringen der Beschwerdeführenden, eine Heilung eines solchen
Defizits mittels nachgeschobener Begründung im Rekursverfahren sei nicht
möglich, muss daher nicht weiter eingegangen werden.
5.3
Der
Tatsache, dass die landwirtschaftlichen Eignungsklassen der von der Baulandumlegung
betroffenen Teilbereiche A und B im Planungsbericht nicht ausdrücklich
erwähnt bzw. nicht abschliessend abgeklärt wurden, kommt sodann angesichts der
im Vergleich wesentlich grösseren Fläche, die der Landwirtschaftszone zugeteilt
werden soll und überwiegend in der Nutzungseignungsklasse 5 liegt,
effektiv keine massgebliche Bedeutung zu. Eine definitive Beurteilung konnte
bzw. kann, da der Teilbereich A bisher keiner Nutzungseignungsklasse
zugewiesen wurde, ohnehin nicht vorgenommen werden. Immerhin ist mit der
Vorinstanz und dem Beschwerdegegner davon auszugehen, dass der Baulandabtausch
nicht zwingend zu einem Verlust von Kulturland führen muss, da der zur
Einzonung vorgesehene Teilbereich B auch eine nicht unwesentliche Fläche
mit der schlechtesten Nutzungseignungsklasse enthält.
5.4
Nach
Ansicht der Beschwerdeführenden schweigt sich der Planungsbericht sodann auch
darüber aus, welcher planungsrechtliche Gesichtspunkt den zwingenden Erhalt der
derzeitigen Nettofläche an Bauland im Planungsperimeter nahelege. Aus
Ziff. 1 des Planungsberichts ergibt sich freilich, dass mit der
Teilrevison der BZO zwar in erster Linie beabsichtigt wird, die
Landschaftskammer einer baulichen Entwicklung zu entziehen, dass gleichzeitig
aber auch die Grundlage für eine Erschliessungslösung im Bereich der I-Strasse
geschaffen und eine bauliche Entwicklung nicht vollständig verhindert werden
soll. Der Entscheid, den Verlust an Bauland infolge der Umzonung des
Teilbereichs A mittels des gleich grossen und einfach zu erschliessenden
Teilbereichs B zu kompensieren (vgl. unten E. 6.2), ist daher ohne
Weiteres nachvollziehbar und liegt im Ermessen des Beschwerdegegners.
5.5
Der
Planungsbericht ist nach dem Gesagten weder lücken- noch mangelhaft. Die landwirtschaftliche
Eignung der von der Baulandumlegung betroffenen Teilbereiche A und B wurde
vom Beschwerdegegner im Rahmen einer Gesamtbetrachtung anlässlich der Beschlussfassung
ausreichend berücksichtigt. Die Beschwerde erweist sich insofern als unbegründet.
6.
6.1
Die
Beschwerdeführenden führen sodann aus, die Einordung von Siedlungen, Bauten und
Anlagen gemäss Art. 3 Abs. 2 lit. b und d RPG sei offensichtlich
unrichtig bzw. willkürlich beurteilt worden. Es werde die landschaftskammerseitige
Betrachtung ausser Acht gelassen. Von der Seestrasse oder anderen Grundstücken
entlang des Sees lasse sich die Krete praktisch gar nicht einsehen. Mit der
Einzonung des Teilbereichs B werde im Widerspruch zum Bestreben, die
Landschaftskammer Gebiet H zu erhalten, ein wesentlicher Teil der Reservezone
einer Bebauung zugeführt. Durch die Umzonung werde nicht nur die Erstellung
einer Überbauung exakt auf der Krete, sondern eine solche ermöglicht, die über
den Kretenrand den Hang hinunter "schwappe" und daher den
Gesamteindruck empfindlich störe.
6.2
Die
Vorinstanz erwog hierzu, die Beschwerdeführenden verträten zwar andere planerische
Vorstellungen als der Beschwerdegegner. Weshalb die von diesem angestrebte, von
der Krete zurückversetzte Siedlungsentwicklung gleichsam unhaltbar sei, sei
aber nicht einmal ansatzweise zu erkennen. Nicht nachvollziehbar sei im
Übrigen, weshalb die Überbauung von Teilbereich B die Krete stärker
beeinflussen sollte als eine Überbauung von Teilbereich A,
sei
dieser doch im Wesentlichen die Krete.
Ob eine Bebauung des
Teilbereichs B bei
landschaftskammerseitiger
Betrachtung stärker in
das Landschaftsbild bzw. die Grünfläche des Gebiet H eingreift als eine
Bebauung des Teilbereichs A, kann und muss nicht abschliessend beurteilt
werden. Die anlässlich des Augenscheins erstellten Fotografien zeigen
jedenfalls, dass der Teilbereich B topographisch wesentlich flacher ist
als der Teilbereich A, sodass bei einer – offensichtlich möglichen –
seeseitigen
Betrachtung der Krete im Fall einer Bebauung des Teilbereichs A in den
Hang hinein tatsächlich von einer stärkeren Beeinträchtigung bzw. Verdeckung
des freizuhaltenden Geländekamms auszugehen ist (vgl. auch die Fotografie auf
S. 6 des Planungsberichts). Wenn der Beschwerdegegner eine Siedlungsentwicklung
im Teilbereich B am Rand der Landschaftskammer und angrenzend an die
bestehenden Überbauungen gegenüber einer solchen im Teilbereich A
bevorzugt, ist dies folglich ohne Weiteres gerechtfertigt. Sodann spricht nicht
zuletzt auch der Umstand der einfachen Erschliessung für die vorgesehene
Baulandumlegung. Auch wenn eine Erschliessung des Teilbereichs A über den
steilen J-Weg nicht geradezu ausgeschlossen sein dürfte, erscheint eine solche
des Teilbereichs B über die I-Strasse in Bezug auf die beanspruchte Fläche
mit Sicherheit nicht als die aufwendigere Variante (vgl. auch S. 5 des Planungsberichts).
6.3
Eine
Überschreitung des Planungsermessens des Beschwerdegegners lässt sich in diesem
Zusammenhang nicht ausmachen. Die Beschwerde erweist sich auch insofern als unbegründet.
7.
7.1
Da die
vorgesehene Revision der BZO der übergeordneten Planung und Gesetzgebung
entspricht und dem Beschwerdegegner weder ein Missbrauch noch eine
Überschreitung seines planerischen Ermessens vorzuwerfen ist (vgl. vorn
E. 4), die Erwägungen der Vorinstanz nach dem Gesagten mithin nicht zu
beanstanden sind, ist die Beschwerde abzuweisen.
7.2
Die Kosten
sind ausgangsgemäss den Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen aufzuerlegen, je
unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 und § 14 VRG). Die Zusprechung einer
Parteientschädigung an dieselben fällt ausser Betracht (§ 17 Abs. 2
VRG). Hingegen sind sie zur Bezahlung einer solchen an die Mitbeteiligte zu
verpflichten, wobei sich ein Betrag von Fr. 2'000.- als angemessen
erweist. Auch der Beschwerdegegner verlangt die Zusprechung einer Parteientschädigung.
Hiervon ist allerdings abzusehen. Grössere und leistungsfähigere Gemeinwesen –
worunter E zweifellos zu zählen ist – haben sich so zu organisieren, dass sie
Verwaltungsstreitsachen selbst durchfechten können, denn die Erhebung und
Beantwortung von Rechtsmitteln gehört zu den angestammten amtlichen Aufgaben.
Zudem beschlagen die Kontroversen wie vorliegend meist ein Rechtsgebiet, wo die
Gemeinwesen gegenüber den beteiligten Privaten über einen Wissensvorsprung
verfügen. Aussergewöhnliche Aufwendungen, die eine Abweichung von dieser Regel
rechtfertigen würden, sind hier keine ersichtlich (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 17 N. 19).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    430.--     Zustellkosten,
Fr. 4'430.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zur Hälfte auferlegt, je unter
solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag.
4.
Die Beschwerdeführenden werden solidarisch
verpflichtet, der Mitbeteiligten eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des
vorliegenden Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…