zh_verwaltungsgericht · SB.2023.00020 · 2023-06-14 · de

Direkte Bundessteuer 2017 | [Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel oder private Vermögensverwaltung?] Kriterien für das Vorliegen eines steuerbaren gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels im Sinne einer selbständigen Erwerbstätigkeit (E. 2.3). Im Sinne eines Zwischenfazits kann festgestellt werden, dass der Pflichtige eine günstige Gelegenheit (wenn auch möglicherweise zufällig) genutzt hat, um die an den Sitz seiner Gesellschaften angrenzende Nachbarsparzelle zu erwerben, eine Neuparzellierung vorzunehmen und ein grösseres Bauprojekt zu realisieren, bei welchem zwei seiner Gesellschaften namhafte Umsätze erzielten. Dieses Vorgehen ist gesamthaft als systematisch und planmässig zu qualifizieren (E. 3.3). Bei einer Gesamtberücksichtigung sämtlicher Faktoren (erhebliche Fremdkapitalquote, berufliche Fachkenntnisse, Arbeitsbeschaffung für eigene Unternehmen, zeitliches Engagement, systematische und planmässige Vorgehensweise) ist vorliegend davon auszugehen, dass der Pflichtige im Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaften in X. als gewerbsmässiger (Quasi-)Liegenschaftenhändler einzustufen ist. Bei den dargelegten Umständen kann gesamthaft nicht mehr von einer bloss schlichten Verwaltung von Privatvermögen ausgegangen werden (E. 3.3.7). Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 14.06.2023 SB.2023.00020
Zurich Verwaltungsgericht 14.06.2023 SB.2023.00020
Zurigo Verwaltungsgericht 14.06.2023 SB.2023.00020

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2023.00020
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Geschäftsnummer:
SB.2023.00020
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 14.06.2023
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Direkte Bundessteuer 2017
[Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel oder private Vermögensverwaltung?]
Kriterien für das Vorliegen eines steuerbaren gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels im Sinne einer selbständigen Erwerbstätigkeit (E. 2.3).
Im Sinne eines Zwischenfazits kann festgestellt werden, dass der Pflichtige eine günstige Gelegenheit (wenn auch möglicherweise zufällig) genutzt hat, um die an den Sitz seiner Gesellschaften angrenzende Nachbarsparzelle zu erwerben, eine Neuparzellierung vorzunehmen und ein grösseres Bauprojekt zu realisieren, bei welchem zwei seiner Gesellschaften namhafte Umsätze erzielten. Dieses Vorgehen ist gesamthaft als systematisch und planmässig zu qualifizieren (E. 3.3).
Bei einer Gesamtberücksichtigung sämtlicher Faktoren (erhebliche Fremdkapitalquote, berufliche Fachkenntnisse, Arbeitsbeschaffung für eigene Unternehmen, zeitliches Engagement, systematische und planmässige Vorgehensweise) ist vorliegend davon auszugehen, dass der Pflichtige im Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaften in X. als gewerbsmässiger (Quasi-)Liegenschaftenhändler einzustufen ist. Bei den dargelegten Umständen kann gesamthaft nicht mehr von einer bloss schlichten Verwaltung von Privatvermögen ausgegangen werden (E. 3.3.7).
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
ABSICHT DER GEWINNERZIELUNG
ARBEITSBESCHAFFUNG
FREMDKAPITAL
GENERALUNTERNEHMER
GEWERBSMÄSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL
INDIZIEN
LIEGENSCHAFTENHÄNDLER
PLANMÄSSIGKEIT
SELBSTÄNDIGE ERWERBSTÄTIGKEIT
WERTVERMEHRUNG
Rechtsnormen:
Art. 16 Abs. I DBG
Art. 16 Abs. III DBG
Art. 18 Abs. I DBG
Art. 18 Abs. II DBG
Art. 24 DBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
2. Abteilung
SB.2023.00020
Urteil
der 2. Kammer
vom
14. Juni 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin
Viviane Sobotich,
Gerichtsschreiberin
Lara von Arx.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
gegen
Kanton Zürich,
vertreten durch das kantonale Steueramt,
Dienstabteilung Recht,
Beschwerdegegner,
betreffend
direkte Bundessteuer 2017,
hat sich ergeben:
I.
A und B deklarierten in ihrer Steuererklärung für das
Jahr 2017 für die direkte Bundessteuer ein steuerbares Einkommen von Fr. ...
Sie deklarierten keine Einnahmen aus selbständiger Erwerbstätigkeit, wiesen im
Liegenschaftsverzeichnis jedoch den Verkauf ihrer Mehrfamilienhäuser an der D-Strasse 01,
02 und 03 in X am 10. November 2017 aus.
Mit Veranlagungsvorschlag vom 25. März 2020
qualifizierte das kantonale Steueramt die Ehegatten A/B hinsichtlich der
Veräusserung ihrer Mehrfamilienhäuser als gewerbsmässige Liegenschaftenhändler
und rechnete ihnen Fr. … als Einkünfte aus selbständigem Nebenerwerb auf.
Nach der Einforderung weiterer Unterlagen veranlagte das
kantonale Steueramt das Ehepaar A/B mit Veranlagungsverfügung vom 5. Februar
2021 unter Berücksichtigung einer Rückstellung für AHV-Beiträge in Höhe von Fr. …
für die direkte Bundessteuer 2017 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. …
Hiergegen erhoben A und B am 8. März 2021 Einsprache.
Das kantonale Steueramt hiess die Einsprache am 9. Juni 2021 teilweise gut
und veranlagte das Ehepaar A/B neu mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. …
II.
Das
Steuerrekursgericht wies die hiergegen erhobene Beschwerde mit Entscheid vom 20. Dezember
2022 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 10. Februar 2023 liessen die
Ehegatten A/B dem Verwaltungsgericht beantragen, der vorinstanzliche Entscheid
sei aufzuheben und das steuerbare Einkommen für die direkte Bundessteuer in der
Steuerperiode 2017 sei auf höchstens Fr. … festzusetzen. Eventualiter sei
die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Ferner wurde um
Zusprache einer Parteientschädigung ersucht.
Während das kantonale Steueramt in der Beschwerdeantwort
vom 22. Februar 2023 die Abweisung der Beschwerde beantragte, verzichtete
die Vorinstanz auf eine Vernehmlassung. Die eidgenössische Steuerverwaltung liess
sich nicht vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Gegen den
Entscheid des Steuerrekursgerichts können die Steuerpflichtigen innert
30 Tagen nach Zustellung Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben (vgl. Art. 145
Abs. 2 i.V.m. Art. 140 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember
1990 über die direkte Bundessteuer [DBG] und § 14 Abs. 1 der
Verordnung vom 4. November 1998 über die Durchführung des Bundesgesetzes
über die direkte Bundessteuer).
1.2
In
Bundessteuersachen umfasst die Kognition des Verwaltungsgerichts alle
Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen
Sachverhalts. Denn soll die erstinstanzliche Beschwerde die allseitige,
hinsichtlich Rechts- und Ermessenskontrolle unbeschränkte gerichtliche
Überprüfung der Einspracheentscheide der Veranlagungsbehörde auf alle Mängel
des Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens hin ermöglichen (Art. 140
Abs. 3 DBG), muss sich die Aufgabe der zweitinstanzlichen Beschwerde, die
die .erprüfung der Entscheidung eines Gerichts und nicht diejenige einer
Verwaltungsbehörde zum Gegenstand hat, sinnvollerweise auf die Rechtskontrolle
beschränken (BGE 131 II 548 E. 2.5; RB 1999 Nr. 147).
2.
2.1
Der
Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte (Art. 16
Abs. 1 DBG). Aufgrund dieser gesetzlichen Ordnung, welche sich am Konzept
der Reinvermögenszugangstheorie
orientiert,
sind alle Wertzuflüsse (Einkünfte) bei den Steuerpflichtigen ohne Rücksicht auf
ihre Quellen steuerbar, sofern sie das Gesetz nicht ausdrücklich von der
Besteuerung ausnimmt. Ausgenommen sind namentlich die Kapitalgewinne aus der
Veräusserung von Privatvermögen (Art. 16 Abs. 3 DBG) und
die im Negativkatalog von Art. 24 DBG abschliessend aufgezählten
Fälle (BGE 140 II 353 E. 2).
2.2
Als
Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit steuerbar sind gemäss Art. 18
Abs. 1 DBG alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land-
und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen
selbständigen Erwerbstätigkeit. Zu den Einkünften aus selbständiger
Erwerbstätigkeit zählen auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung
oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen (Art. 18 Abs. 2 Satz 1
DBG). Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder
vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2
DBG). Die Rechtsprechung versteht unter selbständiger Erwerbstätigkeit jede
Tätigkeit, bei der eine natürliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und
Kapital in frei bestimmter Selbstorganisation planmässig, anhaltend und nach
aussen sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr
teilnimmt (BGE 125 II 113 E. 5b; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.1;
BGr, 9. Mai 2016, 2C_1131/2015 und 2C_1132/2015, E. 3.1.1; VGr, 15. September
2021, SB.2020.000117, E. 3.2; VGr, 19. Februar 2020,
SB.2019.000112, E. 1.2).
2.3
Nach der
Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel im Sinn
einer selbständigen Erwerbstätigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige
Person An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten
Vermögensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit tätigt, sondern
wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als
Indizien hierfür kommen in Betracht: die systematische bzw. planmässige Art und
Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung,
Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft
möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung),
die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines
Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der
Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz
erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung
derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGE 125 II 113 E. 6a; BGr,
9. März 2021, 2C_553/2019, E. 3.3; BGr, 11. Juni 2019,
2C_551/2018, E. 2.1.3; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3).
Jedes dieser Indizien kann gemäss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter
Umständen jedoch auch allein, zur Annahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit
im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne, typische
Elemente der selbständigen Erwerbstätigkeit im Einzelfall nicht erfüllt sind,
kann durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer Intensität
vorliegen. Entscheidend ist, dass die Tätigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb
gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 3c; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.2;
BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.4; VGr, 15. September
2021, SB.2020.000117, E. 3.3).
2.4
Private
Vermögensverwaltung und damit keine selbständige Erwerbstätigkeit liegt
etwa bei Vermietung eigener Liegenschaften vor. Dies gilt selbst dann, wenn das
Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmännische Bücher
geführt werden (BGr, 9. März 2021, 2C_553/2019, E. 3.4; BGr, 25. Juli
2017, 2C_966/2017, E. 3.4; VGr, 15. September 2021,
SB.2020.00117, E. 3.4; VGr, 7. Juli 2021, SB.2021.00045, E. 2.3).
Entsprechend ist auch nicht von selbständiger Erwerbstätigkeit auszugehen, wenn
Investitionen in Immobilien keinen gewerblichen Charakter aufweisen. In diesem
Zusammenhang kommt der Gewinnabsicht entscheidende Bedeutung zu (BGr, 7. April
2009, 2C_869/2008, E. 2.3).
3.
3.1
Die
Vorinstanz begründete das Vorliegen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels
damit, dass der Pflichtige per Ende 2017 Inhaber oder zumindest
Verwaltungsrat bzw. Geschäftsführer von acht Gesellschaften gewesen sei, wovon
sechs in der Bau- bzw. Baunebenbranche tätig (gewesen) seien. Er habe selber langjährig
unternehmerisch im Bereich der Sanierung von Liegenschaften gearbeitet.
Aufgrund seiner grossen Erfahrung und seines einschlägigen Fachwissens könne er
zweifellos beurteilen, mittels welcher Liegenschaften Gewinne erzielt werden
könnten. Ferner sei die vom Pflichtigen zu 100 % gehaltene F AG als
Generalunternehmerin bei der Realisation des Bauprojekts aufgetreten, was
angesichts von dessen Grösse einiges an Fachwissen erfordert habe. Eine weitere
Gesellschaft des Pflichtigen habe durch den geleisteten Fassadenverputz
Einnahmen generiert. Indem zwei seiner Gesellschaften bedeutende Umsätze
erzielt hätten, habe ein Zusammenhang zwischen dem Bauprojekt und der
unternehmerischen Tätigkeit des Pflichtigen bestanden. Ferner wiesen der
Abbruch der bestehenden Gebäude, die Neuparzellierung und die Errichtung dreier
Mehrfamilienhäuser auf ein planmässiges und systematisches Vorgehen hin. Die
Realisation einer solch ausgedehnten Überbauung sprenge für sich genommen
bereits den Rahmen der schlichten Verwaltung von Privatvermögen. Überdies habe
der Fremdfinanzierungsgrad bei 85 % gelegen. Wenn so wenig Eigenmittel
verwendet würden, könne nicht mehr von Vermögensverwaltung im eigentlichen
Sinne gesprochen werden, weil unter Einsatz fremder Mittel auf entsprechende
Renditen und Wertzuwachsgewinne spekuliert würde. Da der Pflichtige mittels
Erhöhung der auf den Liegenschaften gelasteten Hypotheken Schulden seiner
Gesellschaften beglichen habe, liege ein offenkundiger Zusammenhang zu seiner
unternehmerischen Tätigkeit vor. Aufgrund der Beweislage könne zudem nicht auf
einen unfreiwilligen Verkauf der Liegenschaften geschlossen werden. Dass
hierfür ein Makler beauftragt worden sei, spreche ebenfalls für die
Planmässigkeit des Vorgehens. Auch die lange Haltedauer von zwölf Jahren sei
nicht aussergewöhnlich, da unter Ausnützung von Zins- und Mietzinsdifferenzen
auf weitere Wertzuwachsgewinne spekuliert werden könne.
3.2
Die
Pflichtigen wenden hiergegen ein, die Nachbarsparzelle aus einer rein
zufälligen Gelegenheit heraus erworben zu haben. Die drei Liegenschaften seien
mit der Absicht erstellt worden, jedem der drei Kinder eine Liegenschaft
zukommen zu lassen. Ein planmässiges Vorgehen hinsichtlich eines künftigen
Verkaufs habe nicht vorgelegen, da ansonsten für jedes Mehrfamilienhaus eine
eigene Parzelle ausgeschieden und die Liegenschaften etappenweise einzeln
erstellt und verkauft worden wären. Trotz hoher Fremdkapitalisierungsquote habe
aufgrund der absehbaren guten Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt kein
übermässiges unternehmerisches Risiko bestanden. Der Pflichtige verfüge auch
nicht über einschlägiges Fachwissen, da er im Bereich von (Asbest-)Sanierungen
tätig gewesen sei und keine Kenntnisse hinsichtlich der Kostenabschätzung bei
Neubauprojekten habe. Als Generalunternehmerin habe seine Unternehmung bei dem
Projekt vorwiegend koordinierende Funktion gehabt. Seine für den
Fassadenverputz zuständige Gesellschaft sei stets auch in ihrem angestammten
Bereich tätig gewesen und habe dort unabhängige Umsätze erzielt. Der Verkauf
der Liegenschaften sei letztlich aufgrund des Drucks seitens der Bank erfolgt,
nachdem die Gesellschaften des Pflichtigen in finanzielle Schieflage geraten
seien. Der Verkauf der Liegenschaften sei die einzig verbleibende Option für
die Kapitalbeschaffung gewesen. Erst zu diesem Zeitpunkt sei es zu einer
ungewollten Verflechtung der privaten Liegenschaften mit den Gesellschaften des
Pflichtigen gekommen. Der Verkauf an einen institutionellen Anleger spreche im
Übrigen mehr für einen Notverkauf als für ein auf Gewinnerzielung gerichtetes
planmässiges und gewerbsmässiges Vorgehen. Schliesslich habe der gesamte
Verkaufserlös nebst Steuern und Abgaben für die auf den Hypotheken lastenden
Vorfälligkeitsentschädigungen eingesetzt werden müssen.
3.3
3.3.1
Unbestritten ist, dass der Pflichtige das Grundstück an der D-Strasse 105
in X (alt. Kat.-Nr. 04) aus einer Erbschaft erworben hat. Auf der
betreffenden Parzelle haben nach wie vor mehrere Gesellschaften des Pflichtigen
ihren Sitz. Am 4. Januar 2005 kaufte der Pflichtige die an sein Grundstück
angrenzende Nachbarparzelle (alt. Kat.-Nr. 05 und 06; nachfolgend
"neues Grundstück"). Hinsichtlich des Erwerbs dieses neuen
Grundstücks, auf welchem die streitbetroffenen Liegenschaften liegen, offeriert
der Pflichtige die Befragung mehrerer Zeuginnen als Nachweis, dass sich der
Kauf rein zufällig ergeben und diesbezüglich kein planmässiges Vorgehen
vorgelegen habe. Auf die offerierten Befragungen ist jedoch zu verzichten, da
diese an der vorliegenden Beurteilung ohnehin nichts zu ändern vermöchten. Denn
selbst wenn der Ansicht des
Pflichtigen gefolgt würde und im Erwerbszeitpunkt keine selbständige
Erwerbstätigkeit als Liegenschaftenhändler vorgelegen hätte, ist keineswegs
ausgeschlossen, dass er nicht zu einem späteren Zeitpunkt bzw. unmittelbar nach
dem Kauf dazu übergangen ist, planmässig auf einen möglichst gewinnträchtigen
Verkauf (auch) des Grundstücks hinzuwirken.
3.3.2
Obschon ein planmässiges wertvermehrendes Tätigwerden in Abrede gestellt
wird, lässt das Vorgehen des Pflichtigen nach dem Erwerb des neuen Grundstücks
auf das Gegenteil schliessen. Der Pflichtige liess das sich im Erwerbszeitpunkt
auf dem 1'721 m
2
umfassenden neuen Grundstück befindliche Wohnhaus
sowie den dazugehörigen Schopf umgehend abreissen und eine Neuparzellierung
vornehmen. Ein Landanteil von 1'035 m
2
, welcher zuvor zum Grundstück
an der D-Strasse 105 (alt. Kat.-Nr. 04, neu Kat.-Nr. 07)
gehörte, wurde dem neuen Grundstück (neu Kat.-Nr. 08) zugeschlagen, auf
welchem der Pflichtige in der Folge drei Mehrfamilienhäuser errichtete. Die
gesamten Anlagekosten beliefen sich auf Fr. … Der Schluss der Vorinstanz,
dass ein Bauprojekt von dieser Grösse für sich genommen den Rahmen der
schlichten Verwaltung von Privatvermögen sprenge, ist im konkreten Fall nicht
zu beanstanden. Der Einwand des Pflichtigen, dass anlässlich der
Neuparzellierung nicht für jedes Mehrfamilienhaus eigens eine Parzelle
ausgeschieden worden sei, schliesst eine Verkaufsabsicht nicht automatisch aus,
da insbesondere für institutionelle Anleger der Kauf mehrerer Liegenschaften
interessanter sein kann. Dem Pflichtigen ist es vorliegend denn auch – ohne die
Vornahme weiterer Parzellierungen – gelungen, innert einer kurzen Zeitspanne
von etwas mehr als einem halben Jahr eine Käuferin für sämtliche Liegenschaften
zu finden und diese gewinnbringend für Fr. … zu verkaufen.
3.3.3
Im Zusammenhang mit der Erstellung der Liegenschaften ist von
entscheidender Bedeutung, dass der Pflichtige anlässlich des Bauprojekts als
Generalunternehmer mittels der ihm gehörigen F AG involviert war. Indem
der Pflichtige selbst als Generalunternehmer die Gesamtverantwortung für das
Projekt übernahm, bekundete er bedeutende Fachkenntnisse. Aus der Tätigkeit als
Generalunternehmer und den damit verbundenen Vorarbeiten (Vorstudien,
Baugrunduntersuchungen, Grundwassererhebungen, Demontage-Arbeiten und
Baureinigung) erzielte er bzw. die F AG insgesamt Einkünfte in Höhe von Fr. …
Während dem Pflichtigen zuzustimmen ist, dass eine zentrale Aufgabe eines
Generalunternehmers in der Koordination des gesamten Bauprojekts liegt, ist
diese Tätigkeit doch keineswegs von untergeordneter Bedeutung. Als Generalunternehmer
kam dem Pflichtigen die grösste Verantwortung und eine zentrale
Schlüsselfunktion zu. Er war namentlich für die Auswahl und Überwachung der
beteiligten Subunternehmer zuständig, was ihm den Einbezug einer weiteren
eigenen Gesellschaft in das Bauprojekt ermöglichte. Die G AG (heute G AG
in Liquidation) vereinnahmte für den von ihr geleisteten Fassadenverputz
insgesamt Fr. ... Dass die Gesellschaft noch andere – vom Bauprojekt des
Pflichtigen unabhängige – Einnahmen erzielte, vermag nichts am augenscheinlichen
Zusammenhang zur beruflichen Tätigkeit des Pflichtigen zu ändern. Nebst seiner
Arbeit im Bereich von (Asbest-)Sanierungen war der Pflichtige jahrelang
Verwaltungsrat und/oder Geschäftsführer mehrerer Gesellschaften in der Bau- und
Baunebenbranche.
Vorliegend realisierte er ein
planerisch und baurechtlich mit grossem Aufwand verbundenes Bauprojekt, welches
ein
mehrjähriges intensives Zusammenwirken mit den
unter anderem durch ihn beherrschten beteiligten Unternehmen erforderte
.
Die Einwände des Pflichtigen lediglich im Bereich von (Asbest-)Sanierungen
tätig gewesen zu sein, greifen vor diesem Hintergrund folglich deutlich zu kurz
.
Im
Sinne eines Zwischenfazits kann festgestellt werden, dass der Pflichtige eine
günstige Gelegenheit (wenn auch möglicherweise zufällig) genutzt hat, um die an
den Sitz seiner Gesellschaften angrenzende Nachbarsparzelle zu erwerben, eine
Neuparzellierung vorzunehmen und ein grösseres Bauprojekt zu realisieren, bei
welchem zwei seiner Gesellschaften namhafte Umsätze erzielten.
Dieses Vorgehen ist gesamthaft als systematisch und
planmässig zu qualifizieren.
3.3.4
Für das Vorliegen einer selbständigen
Erwerbstätigkeit in Form von gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel spricht auch
die Fremdfinanzierungsquote des Projekts, welche mit 85 % deutlich über dem
üblichen Fremdfinanzierungsanteil von 2/3 des Verkehrswerts bei nicht selbst
genutzten Liegenschaften liegt. Die Fremdfinanzierungsquote ist somit erheblich
(vgl. BGr, 30. Oktober, 2C_1021/2019, E. 6.5.2; BGr, 9. März
2021, 2C_553/2019, E. 4.2.4). Dem Kriterium des Einsatzes erheblicher
fremder Mittel liegt die Überlegung zugrunde, dass, wer einen extremen
Fremdkapitalanteil beansprucht, ein erhöhtes Risiko eingeht und dies auf eine
geschäftliche Transaktion hindeutet. Bei Bauten, welche erst noch zu erstellen sind,
ist der Fremdfinanzierungsgrad der Finanzierung der Überbauung massgebend, weshalb
die Anlagekosten heranzuziehen sind. Eine nachträgliche Reduktion der
Fremdkapitalisierungsquote kann für deren Beurteilung ebenso wenig Berücksichtigung
finden wie eine sich beim Bau mutmasslich abzeichnende Preisentwicklung auf dem
Immobilienmarkt, da dem (unternehmerischen) Risiko diesfalls nicht genügend
Rechnung getragen würde (vgl. BGr, 30. Oktober 2020, 2C_2021/2019, E. 6.5.1
mit Hinweis auf Peter Locher, Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte
Bundessteuer, DBG, Teil I, 2. A., Basel 2019, Art. 18 N. 40).
3.3.5
Ein weiteres Indiz für eine selbständige Erwerbstätigkeit ist die Tatsache,
dass der Pflichtige eine "Umschuldung" auf seine privaten
Liegenschaften veranlasste, nachdem seine Gesellschaften in den Jahren
2015/2016 in eine erhebliche finanzielle Schieflage gerieten. Zwecks
Kapitalbeschaffung für die Gesellschaften wurden die auf den Liegenschaften
lastenden Hypotheken erhöht. Die Vorinstanzen schlossen aufgrund dieses
Vorgehens zu Recht auf einen engen Zusammenhang zwischen den streitbetroffenen
Liegenschaften und den Unternehmen des Pflichtigen. Angesichts der Involvierung
zweier Gesellschaften des Pflichtigen bei der Realisation des Bauprojekts, kann
von einer vorgängig strikten Auseinanderhaltung der Unternehmen und der
Liegenschaften keine Rede sein. Die Tatsache, dass ein Verkauf nicht bereits
früher stattgefunden hat, spricht entgegen den Ansichten der Pflichtigen nicht
per se gegen eine Verflechtung der Liegenschaften und der Gesellschaften, denn
es ist ohne Weiteres denkbar, dass mit einem Verkauf bewusst zugewartet wurde,
um eine höhere Rendite erzielen zu können.
3.3.6
Der Beizug eines Maklers anlässlich des Verkaufs vermag für sich genommen
hingegen noch kein planmässiges Vorgehen im Rahmen einer selbständigen Erwerbstätigkeit
zu begründen. Zudem sprechen die lange Haltedauer der Liegenschaften von zwölf
Jahren sowie die Einmaligkeit des Verkaufs grundsätzlich gegen eine
selbständige Erwerbstätigkeit. Allerdings kommt diesen Indizien für sich
genommen keine entscheidende Bedeutung zu (vgl. E. 2.3). Eine längere
Haltedauer kann durchaus auch durch eine Spekulation auf einen höheren
Verkaufserlös erklärbar sein. Eine vollständige Verwendung des Verkaufserlöses für
Steuern, Abgaben sowie die Begleichung der Vorfälligkeitsentschädigungen der
auf den Liegenschaften lastenden Hypotheken steht einem systematischen und
planmässigen Vorgehen ebenfalls nicht entgegen, zumal der Verkauf gemäss
Angaben der Pflichtigen bloss auf Drängen der Bank verfrüht erfolgen musste.
3.3.7
Bei einer Gesamtberücksichtigung sämtlicher
Faktoren (erhebliche Fremdkapitalquote, berufliche Fachkenntnisse,
Arbeitsbeschaffung für eigene Unternehmen, zeitliches Engagement, systematische
und planmässige Vorgehensweise) ist vorliegend der Entscheid des
Steuerrekursgerichts zu bestätigen, wonach der Pflichtige im Zusammenhang mit
dem Verkauf der Liegenschaften in X als gewerbsmässiger (Quasi-)Liegenschaftenhändler
einzustufen ist. Bei den dargelegten Umständen kann gesamthaft nicht mehr von
einer bloss
schlichten Verwaltung von Privatvermögen ausgegangen werden.
3.3.8
Da die eventualiter beantragte Rückweisung der Sache an die Vorinstanz
weder näher begründet wurde noch Gründe hierfür ersichtlich sind, ist das
Eventualbegehren der Pflichtigen abzuweisen.
Die Beschwerde ist folglich
vollumfänglich abzuweisen.
4.
Bei diesem
Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Pflichtigen unter
solidarischer Haftung aufzuerlegen (Art. 144 Abs.  1 in
Verbindung mit Art. 145 Abs.  2 DBG); ihnen steht keine
Parteientschädigung zu. Dem Beschwerdegegner ist von Amtes wegen keine
Parteientschädigung zuzusprechen, da nicht ersichtlich ist, dass ihm notwendige
und verhältnismässig hohe Kosten erwachsen wären (Art. 64 Abs.  1–3
des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 [VwVG] in
Verbindung mit Art. 144 Abs.  4 und Art. 145 Abs.  2 DBG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde SB.2023.00020 betreffend direkte Bundessteuer 2017 wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 17'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.      105.--
Zustellkosten,
Fr. 17'105.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden auferlegt, unter solidarischer
Haftung für die gesamten Kosten.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen
Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Steuerrekursgericht;
c)    das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;
d)    die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV).