zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00040 · 2025-01-16 · de

Baubewilligung | Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands; Näherbaurechte. In Bezug auf die Beiladung kann bei Näherbaurechtsgebern bzw. Nachbarn deren Näherbaurecht umstritten ist, auf das Erfordernis des innert Auflagefrist nach § 315 PBG verlangten baurechtlichen Entscheids verzichtet werden (E. 3.2). Die Zustimmung zum Näherbaurecht kann projektbezogen oder in genereller Form erteilt werden. Von einem generellen Näherbaurecht wird dann gesprochen, wenn sich der belastete Nachbar verpflichtet, Gebäude im Abstandsbereich im Voraus und generell zu dulden. Demgegenüber liegt ein projektbezogenes Näherbaurecht vor, wenn der belastete Nachbar seine Zustimmung an ein genau definiertes Bauvorhaben knüpft (E. 4.3). Den Näherbaurechtsgebern ist der baurechtliche Entscheid von Amtes wegen unaufgefordert zuzustellen. Eine fehlende Zustellung eines Entscheids darf für die Betroffenen keinen Nachteil bewirken. Dass die drei Nachbarn von der Baubewilligung - welche rund sechs Jahre nach Unterzeichnung der Näherbaurechte und gestützt auf andere Pläne, für welche keine Näherbaurechte erteilt wurden, erfolgte – Kenntnis erhalten haben, ist nicht nachgewiesen. Demgemäss erwuchs diese ihnen gegenüber nie in Rechtskraft (E. 4.5). Es liegen keine gültigen Näherbaurechte vor (E. 4.6). Der Anspruch auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist weder verwirkt, noch steht ihm eine Vertrauensgrundlage entgegen (E. 5.2). Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erweist sich als verhältnismässig (E. 5.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 16.01.2025 VB.2024.00040
Zurich Verwaltungsgericht 16.01.2025 VB.2024.00040
Zurigo Verwaltungsgericht 16.01.2025 VB.2024.00040

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00040
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2024.00040
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 16.01.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands; Näherbaurechte.
In Bezug auf die Beiladung kann bei Näherbaurechtsgebern bzw. Nachbarn deren Näherbaurecht umstritten ist, auf das Erfordernis des innert Auflagefrist nach § 315 PBG verlangten baurechtlichen Entscheids verzichtet werden (E. 3.2). Die Zustimmung zum Näherbaurecht kann projektbezogen oder in genereller Form erteilt werden. Von einem generellen Näherbaurecht wird dann gesprochen, wenn sich der belastete Nachbar verpflichtet, Gebäude im Abstandsbereich im Voraus und generell zu dulden. Demgegenüber liegt ein projektbezogenes Näherbaurecht vor, wenn der belastete Nachbar seine Zustimmung an ein genau definiertes Bauvorhaben knüpft (E. 4.3). Den Näherbaurechtsgebern ist der baurechtliche Entscheid von Amtes wegen unaufgefordert zuzustellen. Eine fehlende Zustellung eines Entscheids darf für die Betroffenen keinen Nachteil bewirken. Dass die drei Nachbarn von der Baubewilligung - welche rund sechs Jahre nach Unterzeichnung der Näherbaurechte und gestützt auf andere Pläne, für welche keine Näherbaurechte erteilt wurden, erfolgte – Kenntnis erhalten haben, ist nicht nachgewiesen. Demgemäss erwuchs diese ihnen gegenüber nie in Rechtskraft (E. 4.5). Es liegen keine gültigen Näherbaurechte vor (E. 4.6). Der Anspruch auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist weder verwirkt, noch steht ihm eine Vertrauensgrundlage entgegen (E. 5.2). Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erweist sich als verhältnismässig (E. 5.3).
Abweisung.
Stichworte:
BEILADUNG
NÄHERBAURECHT
VERTRAUENSSCHUTZ
VERWIRKLICHUNG
WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÄSSIGEN ZUSTANDS
ZUSTELLUNGSPFLICHT
Rechtsnormen:
Art. 9 BV
§ 270 Abs. III PBG
§ 315 PBG
§ 341 PBG
§ 10 Abs. III lit. b VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00040
Urteil
der 1. Kammer
vom
16. Januar 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert,
Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.
In Sachen
A,
vertreten durch RA C,
Beschwerdeführer,
gegen
Ausschuss Bau und Planung des Stadtrats Schlieren,
vertreten durch RA D,
Beschwerdegegner,
und
E AG,
vertreten durch RA F
und/oder RA G,
Mitbeteiligte,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 17. Mai
2023 erteilte der Ausschuss Bau und Planung des Stadtrats Schlieren A die
nachträgliche "Revisionsbewilligung" für die Überdachung des
Lagerplatzes bzw. den Neubau einer Halle auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 an
der H-Strasse 01 in Schlieren unter der Auflage, dass der eingeschossige
Hallenbau entlang der Westgrenze innert 180 Tagen auf einen Abstand von
3,5 m zur Grundstücksgrenze zurückzubauen sei.
II.
Gegen diese Nebenbestimmung erhob A am 22. Juni 2023
Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte, die Ziffern 1.2
sowie 1.2.1 der Bewilligung vom 17. Mai 2023 seien aufzuheben. Mit
Verfügung des Baurekursgerichts vom 14. August 2023 wurde die E AG
als Eigentümerin der vom Grenzbau betroffenen Grundstücke Kat.-Nrn. 02, 03
und 04 als Mitbeteiligte ins Verfahren beigeladen. Mit Entscheid vom 8. Dezember
2023 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.
III.
Hiergegen gelangte A mit Beschwerde vom 26. Januar
2024 an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids. Es seien die Ziffern 1.2 und 1.2.1 des Beschlusses des
Bauausschusses vom 17. Mai 2023 aufzuheben; eventuell sei die
Angelegenheit zur Neuentscheidung an die Vorinstanz(en) zurückzuweisen; alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Das Baurekursgericht beantragte am 9. Februar 2024
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der
Ausschuss Bau und Planung des Stadtrats
Schlieren
beantragte am 28. Februar 2024 die
vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die E AG schloss sich am 29. Februar
2024 vollumfänglich den Anträgen, Sachverhaltsdarstellungen und rechtlichen
Würdigungen des Ausschusses Bau und Planung des Stadtrats Schlieren an. A
replizierte am 15. April 2024. Die Duplik des Ausschusses Bau und Planung
des Stadtrats Schlieren erfolgte am 26. April 2024. Die E AG liess
sich am 17. Mai 2024 erneut vernehmen und beantragte die Abweisung der
Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch
die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
Im Januar 2002 wurde der Beschwerdeführer aufgefordert, unter anderem für
ein entlang der Westgrenze des Grundstücks Kat.-Nr. 05 erstelltes
Lagergestell ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. Hierfür erstellte er
Pläne und liess diese bzw. eine auf die Pläne verweisende
Einverständniserklärung der vom Grenzbau betroffenen Eigentümer der Parzellen
Kat.-Nrn. 02, 03 sowie 04 im Jahr 2003 unterzeichnen. Sodann legte der
Beschwerdeführer in Bezug auf das Grundstück Kat.-Nr. 04 eine
Grenzbaurechtsvereinbarung vom 5. Februar 1990 vor. Am 6. Oktober
2008 wurde sodann eine nachträgliche Baubewilligung erteilt, welche sich auf
Pläne vom 10. Dezember 2007 stützte. Am 3. Dezember 2012 bewilligte
der Beschwerdegegner weitere Überbauungen auf dem Grundstück. Gemäss
Ausführungen des Beschwerdegegners wurde im November 2015 festgestellt, dass
erneut weitere Bauarbeiten getätigt wurden. Nachdem der Beschwerdeführer zur
Einreichung von Plänen sowie von Grenzbaurechten aufgefordert worden war,
erging die hier angefochtene Verfügung vom 17. Mai 2023.
3.
3.1
Der
Beschwerdeführer bringt zunächst vor, der vorinstanzliche Entscheid sei
aufzuheben. Die Nachbarin hätte nicht ins Verfahren beigeladen werden dürfen,
da diese den Bauentscheid nach § 315 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (
PBG)
nicht verlangt habe.
3.2
Unter
Beiladung
wird der Einbezug weiterer Personen in das
Verfahren verstanden, welche Parteistellung beanspruchen könnten, bisher jedoch
nicht am Verfahren beteiligt waren. Sie dient der Prozessbeteiligung von
Personen, welche durch den noch zu treffenden Entscheid in ihren schutzwürdigen
Interessen berührt werden könnten oder von der Vorinstanz zu Unrecht nicht als
Partei zugelassen wurden. Die Behörde muss eine Person – von Amtes wegen, auf
Antrag einer Partei oder auf Gesuch der betroffenen Person hin – einbeziehen,
wenn diese bisher noch nicht am Verfahren beteiligt war, jedoch ein
schutzwürdiges Interesse am Ausgang des Verfahrens hat und bisher keine
Gelegenheit oder keinen Anlass hatte, dieses geltend zu machen (VGr, 21. August
2008, VB.2008.00144, E. 2; Felix Huber, Die
Beiladung
insbesondere im Zürcher
Baubewilligungsverfahren, in ZBl 90/1989, 261 f.; zum Ganzen VGr, 16. Dezember
2021, VB.2021.00585 E. 2.1). Einem als Näherbaurechtsgeber in Anspruch
genommenen Nachbarn kommt im baurechtlichen Verfahren eine besondere Stellung
zu, da seine Zustimmung zum Näherbau eine unabdingbare Voraussetzung für die
Realisierung des Bauprojekts bildet. Ihm ist daher der baurechtliche Entscheid
gestützt auf § 10 Abs. 3 lit. b VRG von Amtes wegen
unaufgefordert zuzustellen (
Maja Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in
der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich 2001, S. 124
). Die Näherbaurechtsgeber bzw. die
Nachbarn, deren Näherbaurecht umstritten ist, haben klar ein schutzwürdiges
Interesse am Ausgang des Verfahrens, wirkt sich der Grenzbau doch auf ihr
Eigentum aus. Aufgrund ihrer besonderen Verfahrensstellung kann betreffend die
Beiladung auf das Erfordernis des innert Auflagefrist nach § 315 PBG
verlangten baurechtlichen Entscheids verzichtet werden. Die Vorinstanz durfte
demgemäss die Eigentümerin, deren Näherbaurecht umstritten war, in das
Verfahren einbeziehen.
4.
4.1
Der
Beschwerdeführer bringt vor, für die Grenzbaute lägen Näherbaurechte vor. Für
das Grundstück Kat.-Nr. 04 bestehe ein generelles Näherbaurecht. Die
Eigentümer der Grundstücke Kat.-Nrn. 03 und 02 hätten dem Grenzbau
grundsätzlich auch zugestimmt bzw. dies implizit durch ihre Duldung getan. Auf
den Plänen aus dem Jahr 2002 seien die Lagergestelle bereits rückwärtig
geschlossen und überdacht dargestellt gewesen. Die weiteren Bautätigkeiten am
Grenzbau seien ohne Baubewilligungsverfahren zulässig gewesen.
4.2
Es ist
zunächst zu prüfen, in welchem Umfang Näherbaurechte für die strittige
Grenzbaute vorlagen. Ob gegebenenfalls eine Duldung der Grenzbauten durch die
Nachbarn vorlag, ist erst bei der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
zu prüfen.
4.3
Gemäss § 270
Abs. 3 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft
stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September
2015, Abs. 2]) kann durch nachbarliche Vereinbarung unter Vorbehalt
einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse ein
Näherbaurecht begründet werden. Die Zustimmung zum Näherbaurecht kann
projektbezogen oder in genereller Form erteilt werden. Von einem generellen
Näherbaurecht wird dann gesprochen, wenn sich der belastete Nachbar
verpflichtet, Gebäude im Abstandsbereich im Voraus und generell zu dulden.
Demgegenüber liegt ein projektbezogenes Näherbaurecht vor, wenn der belastete
Nachbar seine Zustimmung an ein genau definiertes Bauvorhaben knüpft
(VGr, 25. Juli 2019, VB.2019.00062, E. 4.3 Abs. 1; Schüpbach
Schmid, S. 58 ff.).
4.4
Zwischen
dem Beschwerdeführer und dem ehemaligen Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 04
bestand ein gegenseitiges generelles Grenzbaurecht, welches jedoch aufgrund der
fehlenden Eintragung im Grundbuch nur zwischen diesen beiden Parteien
Gültigkeit hatte (vgl. Etienne Petitpierre, Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch
II, 7. A., 2023, Art. 731 N. 15). Das Grenzbaurecht ermöglichte
Grenzbauten aller Art, sofern diese der jeweils geltenden Bauordnung der Stadt
Schlieren entsprechen. Zu den baurechtlichen Vorgaben gehört auch die
Baubewilligungspflicht. Unbestrittenermassen hat der Beschwerdeführer jedoch
keine vorgängige Baubewilligung für die Grenzbaute eingeholt, weshalb
vorliegend davon ausgegangen werden muss, dass das generelle Grenzbaurecht
nicht greift und lediglich auf das nachträglich ebenfalls durch den ehemaligen
Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 04 gewährte projektbezogene
Näherbaurecht für die Pläne aus dem Jahr 2002 abzustellen ist. Mit dem
generellen Grenzbaurecht des Eigentümers des Grundstücks Kat.-Nr. 04 hätte
der Beschwerdeführer zwar grundsätzlich für Bauten entlang dieses Grenzverlaufs
eine Baubewilligung erhalten können. Allerdings hat er davon nie in einem
ordentlichen Baubewilligungsverfahren Gebrauch gemacht. Da demgemäss nie Bauten
gestützt auf das generelle Grenzbaurecht ordnungsgemäss bewilligt wurden und
der Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 04 gemäss Ausführungen des
Beschwerdeführers am 8. März 2013 gewechselt hat – zumal dem neuen
Eigentümer die rein obligatorische und nicht dingliche Vereinbarung nicht
entgegengehalten werden kann –, kann sich der Beschwerdeführer vorliegend nicht
mehr auf das generelle Grenzbaurecht vom 5. Februar 1990 berufen.
4.5
Die
Eigentümer der Parzellen Nrn. 02, 03 sowie 04 unterzeichneten im Februar
2003 projektbezogene Näherbaurechte betreffend das Bauvorhaben des
Beschwerdeführers gemäss Plänen Nr. 50-1, 2, 3, 4 vom November 2002
betreffend Holzlagerplatz. Diese Pläne zeigen ein mit einem kurzen Dach
überstelltes Lagergestell an der Grenze. Mit etwas Abstand folgt eine geplante
offene Werkhalle, welche ebenfalls ein Lagergestell beinhaltet. Es ist der
Vorinstanz zuzustimmen, dass aus den einfach gehaltenen Plänen nicht
ersichtlich ist, dass das an der Grenze stehende Gestell rückseitig geschlossen
werden soll. Diese offenen Lagergestelle wurden nie formell bewilligt. Während
des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens baute der Beschwerdeführer die
Gestelle bereits wieder um. Diesen baulichen Zustand machen die Baugesuchspläne
vom 10. Dezember 2007 deutlich. Die am 6. Oktober 2008 erteilte
nachträgliche Baubewilligung basierte auf den geänderten Plänen vom 10. Dezember
2007. Auf diesen Plänen fehlt die ursprünglich geplante Werkhalle. Dafür zeigen
sie eine auf der Grenze positionierte geschlossene Wand auf, welche durch ein
Dach mit dem parallel verlaufenden Lagergestell verbunden ist, wobei das
bisherige Gestell erhöht wurde. Für die abgeänderten Pläne wurde kein
Näherbaurecht eingereicht. Der Beschwerdegegner ging in der Baubewilligung davon
aus, dass Näherbaurechte erteilt wurden, unterliess aber, den Entscheid den
durch die Grenzbaute berührten Nachbarn zu eröffnen.
Den
Näherbaurechtsgebern ist der baurechtliche Entscheid gestützt auf § 10 Abs. 3
lit. b VRG von Amtes wegen unaufgefordert zuzustellen (
Laura Diener/Thomas Wipf in:
Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A.,
Wädenswil 2024, S.
528).
Eine fehlende
Zustellung eines Entscheids darf für die Betroffenen keinen Nachteil bewirken.
Wird eine Anordnung einer empfangsberechtigten Partei zu Unrecht nicht
zugestellt, so beginnt die Rechtsmittelfrist für diese Partei grundsätzlich
erst mit effektiver Kenntnisnahme zu laufen (Plüss, § 10 N. 108).
Entscheide, die der betroffenen Person nicht eröffnet worden sind, entfalten grundsätzlich
keine Wirkung (BGE 145 IV 252 E. 1.3.1; 122 I 97 E. 3a/bb). Dies
zumindest soweit, als die Entscheidbehörde keinen der drei folgenden Nachweise
auf hinreichende Weise erbringen kann: 1. Beweis, dass die Behörde die
Verfügung auf gesetzeskonforme Weise zugestellt hat; 2. Beweis, dass der
Adressat bzw. die Adressatin von der Verfügung Kenntnis erhalten hat; 3. Beweis,
dass der Adressat bzw. die Adressatin bei hinreichender Beachtung der
Sorgfaltspflichten von der Verfügung hätte Kenntnis erhalten müssen (Kaspar
Plüss, Eröffnungsfehler und ihre Folgen, in: Isabelle Häner/Bernhard Waldmann
[Hrsg.], 8. Forum für Verwaltungsrecht – Brennpunkt "Verfügung", Bern
2022, S. 107). Dass die drei Nachbarn von der Baubewilligung vom 6. Oktober
2008 – welche rund sechs Jahre nach Unterzeichnung der Näherbaurechte und
gestützt auf andere Pläne, für welche keine Näherbaurechte erteilt wurden,
erfolgte – Kenntnis erhalten haben, ist nicht nachgewiesen. Demgemäss erwuchs
diese ihnen gegenüber nie in Rechtskraft.
4.6
Mittlerweile
befindet sich auf dem Baugrundstück eine grosse Lagerhalle, in welche die
ursprünglichen Lagergestelle integriert sind. Wie sich aus den Orthofotos auf
dem GIS-Browser sowie auch Google Street View ergibt, sind nach aussen keine
Lagergestelle erkennbar. Es präsentiert sich auf der Höhe der ursprünglichen
Gestelle eine auf allen Seiten abgeschlossene Wand, welche die gleichen
Materialien wie die übrige Halle aufweist und mit dieser baulich verbunden ist.
Dieser Hallenbau ist klarerweise nicht mehr von dem sich auf die Pläne aus dem
Jahr 2002 stützenden Lagergestell umfasst, für welches einst Näherbaurechte
bestanden, sind doch keine Lagergestelle mehr ablesbar und hat sich der
Charakter der Baute von einfachen, überdachten Gestellen zu einem auf allen
Seiten gegen Witterungen abgeschirmten Gebäude gewandelt. Demgemäss ging die
Vorinstanz zu Recht davon aus, dass für diesen Hallenbau keine Näherbaurechte
bestehen. Die nachträgliche Baubewilligung für den jetzigen Grenzbau wurde
damit zu Recht verweigert.
5.
5.1
Wurde eine Baute oder Anlage ohne oder in
Abweichung von einer Baubewilligung erstellt, ist sie formell rechtswidrig. In
diesem Fall verbietet das Verhältnismässigkeitsprinzip eine (sofortige)
Beseitigung. Als mildere Massnahme muss zunächst – von Amtes wegen – ein
nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchgeführt werden, um zu prüfen, ob
das Vorhaben bewilligungsfähig ist. Steht hernach fest, dass die
Baute oder Anlage nicht nur formell, sondern auch materiell rechtswidrig ist,
stellt sich die Frage nach der
Wiederherstellung
des
rechtmässigen Zustands
. Das Legalitätsprinzip verlangt als
Grundsatz und Ausgangspunkt die
Wiederherstellung
(§ 341 PBG). Das
Verhältnismässigkeitsprinzip kann diesen Grundsatz jedoch relativieren, wenn
die Interessen am Erhalt überwiegen. Von Bedeutung bei der vorzunehmenden
Güterabwägung sind namentlich das Mass und das Gewicht der Abweichung von den
Bauvorschriften (Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 4. A.
Zürich/St. Gallen 2021, S. 270 ff.).
5.2
Es ist
zunächst zu prüfen, ob der Anspruch auf Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands aufgrund einer Duldung des Grenzbaus durch die Nachbarn verwirkt ist
oder ob eine Vertrauensgrundlage der Wiederherstellung entgegensteht, wie dies
vom Beschwerdeführer vorgebracht wird.
Nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung ist das Recht der Baubehörde, die Beseitigung baurechtswidriger
Bauten und Anlagen anzuordnen, in Anlehnung an die Ersitzungsfrist gemäss Art. 662
des Zivilgesetzbuchs (ZGB) grundsätzlich auf 30 Jahre (nach
Fertigstellung) beschränkt (BGE 107 Ia 121 E. 1 und 136 II 359 E. 8).
Eine Baubewilligung kann also nach 30 Jahren sozusagen ersessen werden:
Die Grundeigentümerschaft "ersitzt" damit quasi das Recht zur
Beibehaltung des an sich rechtswidrigen Zustands des Gebäudes (bzw.
Gebäudeteils)
– unter dem Vorbehalt polizeilicher oder anderer
zwingender öffentlicher Interessen (grundlegend: BGE 107 Ia 121 E. 1a f.;
BGr, 1C_286/2016, 13. Januar 2017, E. 5.1; vgl. VGr, 25. August
2022, VB.2022.00046, E. 3.1, und 19. März 2020, VB.2019.00215, E. 4.3
mit weiteren Hinweisen [auch zum Folgenden] sowie VGr, 7. Februar 2019,
VB.2018.00105, E. 3 Abs. 4, betreffend eine Aufhebung von
Abstellplätzen). Die Beweislast für den 30-jährigen Bestand einer Baute bzw.
die Nutzung trägt der Eigentümer. Nach Ablauf der Maximalfrist von 30 Jahren
seit Erstellung der Baute bzw. Aufnahme der Nutzung ist auf die Durchführung
eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens somit grundsätzlich zu verzichten
(vgl. VGr, 11. Mai 2023, VB.2022.00430, E. 4.2.1 mit weiteren
Hinweisen).
Eine kürzere Verwirkungsfrist als die genannte 30-jährige, welche
grundsätzlich für die Baubehörden gilt, wird unter Umständen auch nach Massgabe
des Verhaltens von Nachbarn angenommen. So wird eine Verwirkung des
Wiederherstellungsanspruchs angenommen, wenn die Erstellung einer
baurechtswidrigen Baute oder Anlage (bzw. die Aufnahme einer Nutzung) vom
Nachbarn bzw. einer allfälligen Rechtsvorgängerin widerspruchslos hingenommen
und mehr als zehn Jahre geduldet wurde. Dies lässt auf eine stillschweigende
Zustimmung schliessen. Ein Meinungsumschwung der Nachbarschaft vermag in der
Regel kein hinreichendes Interesse an der Beseitigung einer vorschriftswidrigen
Baute zu begründen. Diese Regel leitet sich aus dem Grundsatz von Treu und
Glauben (Art. 9 der Bundesverfassung [BV]) ab, welcher auch im Verhältnis
zwischen sich in einem Verwaltungsverfahren gegenüberstehenden Privaten gilt
(VGr, 11. Mai 2023, VB.2022.00430, E. 4.2.1 mit weiteren Hinweisen).
5.2.1
Am Ort der ursprünglichen Lagergestelle steht nun ein Hallenbau. Wann
dieser gebaut wurde, lässt sich den Unterlagen nicht entnehmen. Die Bauarbeiten
für das gesamte Grundstück und den auch den Grenzbereich umfassenden Hallenbau
waren gemäss Ausführungen des Beschwerdegegners wohl ab Juni 2017 wahrnehmbar.
Der jetzige Hallenbau wurde erst nach 2013 erstellt, wie sich sowohl aus dem
GIS-Browser (www.gis.zh.ch, Karte "Orthofoto Swissimage 2013") als
auch aus den Ausführungen des Beschwerdegegners ergibt. Erste nachbarliche
Beschwerden erfolgten im Jahr 2017. Der Beschwerdeführer vermag nicht
nachzuweisen, dass der jetzige Zustand bzw. eine weitgehend geschlossene und
überdachte Halle bereits seit dem Jahr 2007 bestand. Aus den Orthofotos ergibt
sich auch ein anderes Bild. Sodann wurden die Grenzbauten auch kontinuierlich
verändert. Der Beschwerdeführer vermag nicht nachzuweisen, dass ein bestimmter
Zustand über zehn Jahre bestand und über zehn Jahre in diesem Zustand von den
Nachbarn geduldet wurde. Demgemäss vermag der Beschwerdeführer keine implizite
Duldung der Nachbarn der jetzigen Grenzbauten bzw. weiterer baulicher
Veränderungen der Grenzbauten nachzuweisen.
5.2.2
Der in Art. 9 BV verankerte
Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer Person einen Anspruch auf Schutz
des berechtigten Vertrauens in behördliches Verhalten, sofern eine genügende
Vertrauensgrundlage
vorliegt, auf welche sie sich in
guten Treuen verlassen durfte, sie im Vertrauen in die Richtigkeit des
behördlichen Verhaltens Dispositionen getroffen hat, die ohne Nachteile nicht
rückgängig gemacht werden können, und zudem das private Interesse am Vertrauensschutz
das öffentliche Interesse an der objektiv richtigen Rechtsanwendung überwiegt
(vgl. statt vieler Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich etc. 2020, Rz. 627 ff.).
5.2.3
Der Beschwerdeführer bringt vor, die Baubewilligungen vom 6. Oktober
2008 und 3. Dezember 2012 würden eine Vertrauensgrundlage bilden. Der
Baubewilligung vom 6. Oktober 2008 liegt indes ein nachträgliches
Baugesuch zugrunde. Die darin bewilligten Bauten waren zum Zeitpunkt der
Erteilung der Baubewilligung bereits erstellt. Demgemäss fehlt es bereits an
gestützt auf die Baubewilligung getätigten Dispositionen. Für nicht in der
Baubewilligung bewilligte bauliche Massnahmen kann die Baubewilligung überdies
keine Vertrauensgrundlage bilden. Die Baubewilligung vom 3. Dezember 2012
hatte sodann keine Grenzbauten zum Gegenstand. Demgemäss kann sie auch keine
Vertrauensgrundlage für Grenzbauten sein, selbst wenn auf den Plänen die
Grenzbauten eingezeichnet waren. Diese waren nicht Teil des Gesuchs und damit
auch nicht Teil des Prüfungsumfangs durch die Baubehörde. Sodann ist auch hier
nicht ersichtlich, inwiefern der Beschwerdeführer gestützt darauf Dispositionen
getätigt haben soll. Auch weitere Bautätigkeiten an den Grenzbauten wären durch
die Bewilligung nicht gedeckt. Demgemäss vermögen die beiden Baubewilligungen
einer Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht entgegenzustehen.
5.3
5.3.1
Sodann ist zu prüfen, ob sich die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands als verhältnismässig erweist. Im Fall einer nicht den Bauvorschriften
bzw. der Baubewilligung entsprechenden Baute kann die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur
unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse
liegt; ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm
ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre
Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132
II 21 E. 6; 111 Ib 213 E. 6 mit Hinweisen). Auf die
Verhältnismässigkeit berufen kann sich auch ein Bauherr, der nicht gutgläubig
gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus
grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der
baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen
Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden
Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGr, 7. März
2012, 1C_351/2011, E. 7.1; BGE 132 II 21 E. 6.4; BGE 111 Ib 213 E. 6b).
Ein Abbruchbefehl ist nach ständiger Rechtsprechung dann unverhältnismässig,
wenn die Abweichung vom gesetzmässigen Zustand gering ist und die
berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch den
Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 132 II 21 E. 6.4;
vgl. zum Ganzen RB 1999 Nr. 126; VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033
= BEZ 2000 Nr. 23; 14. Juli 2004, VB.2004.00151 = BEZ 2004 Nr. 49;
14. Oktober 2012, VB.2012.00389 = BEZ 2012 Nr. 57; BGE 132 II 21
E. 6.4).
5.3.2
Die Frage nach der Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands ist eine Rechtsfrage, zu deren Überprüfung das
Verwaltungsgericht gemäss § 50 Abs. 1 VRG befugt ist. Allerdings ist
mit der Gewichtung der infrage stehenden öffentlichen und privaten Interessen
die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden. Der Behörde, die solche
Begriffe anzuwenden hat, ist ein gewisser Beurteilungsspielraum einzuräumen
(BGr, 2. Mai 2014, 1C_4/2014, E. 4.1; 21. November 2013,
1C_458/2013, E. 2.2; VGr, 13. März 2013, VB.2012.00680, E. 7.1;
Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 54 ff.). Voraussetzung
ist jedoch stets, dass die Behörde die für den Entscheid wesentlichen
Gesichtspunkte geprüft und die erforderlichen Abklärungen sorgfältig und
umfassend durchgeführt hat (Donatsch, § 50 N. 30 mit weiteren
Hinweisen).
5.3.3
Der Beschwerdeführer erstellte die Grenzbauten ohne Baubewilligung sowie in
Abweichung von den durch die Nachbarn unterzeichneten Plänen bzw. gänzlich ohne
Einholung von Näherbaurechten. Aus dem Umstand, dass er zunächst Näherbaurechte
einholte, ergibt sich, dass er um diese Voraussetzung wusste. Es musste ihm
bewusst sein, dass Bauten im Grenzabstandsbereich nicht eigenmächtig ohne
Zustimmung der benachbarten Grundeigentümer erstellt oder geändert werden
dürfen. Der Beschwerdeführer hat kontinuierlich und ohne Baubewilligung bzw. in
Abweichung von Baubewilligungen gebaut und die einstigen Lagergestelle zu einem
integrierten Bestandteil des Hallenbaus erweitert. Demgemäss kann er nicht mehr
als gutgläubig gelten. Die Grenzabstandsunterschreitung von 3,5 m erfolgt
über eine Länge von rund 55 m und ist damit nicht unerheblich. Die in
Anspruch genommene Fläche von rund 192,5 m
2
ist im Verhältnis
zur restlichen Lagerhalle von über 2'000 m
2
bescheiden, und es
ist nicht ersichtlich, dass der Beschwerdeführer in seinem Betrieb erhebliche
Einschränkungen aufgrund des Rückbaus zu gegenwärtigen hätte. Der einfach
gehaltene Lagerbau kann sodann auch ohne erheblichen Aufwand rückgebaut werden.
Der Grenzbau wurde von der Baubehörde nicht geduldet, hat doch diese den
Beschwerdeführer immer wieder zur Einreichung von Baugesuchen bzw. zur
Einreichung von Unterlagen aufgefordert. Die Interessen des Beschwerdeführers
erweisen sich daher als eher gering.
Das
öffentliche Interesse an der Durchsetzung des materiellen Baurechts und der
konsequenten Verhinderung von Bauten, die den materiellen Bauvorschriften
widersprechen, ist generell als hoch zu gewichten (vgl. BGr, 28. März
2014, 1C_691/2013, E. 3.5.3, wo es um die Einhaltung der baurechtlichen
Nutzungsordnung ging; Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Zürich
1999, S. 149). Die Interessen an der Durchsetzung der Bauordnung sowie
diejenigen der Nachbarn sind höher zu gewichten als die Interessen des
bösgläubigen Bauherrn. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erweist
sich daher als verhältnismässig.
6.
Die Beschwerde ist nach dem Gesagten abzuweisen.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen
(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG) und steht ihm keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Hingegen ist er zur Zahlung einer angemessenen Parteientschädigung an die
Mitbeteiligte zu verpflichten. Dem Beschwerdegegner steht eine solche in der
vorliegenden Konstellation nicht zu
(§ 17
Abs. 3 VRG, Plüss, § 17 N. 100).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    205.--
Zustellkosten,
Fr. 3'705.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Mitbeteiligten eine Parteientschädigung
von Fr. 1'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft
dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.