zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00208 · 2024-03-27 · de

Baubewilligung | Ersatzneubau Mehrfamilienhaus im Perimeter des Inventars eines kommunalen Natur- und Landschaftsschutzobjekts, angrenzend an kommunales Naturschutzobjekt. Die angeordneten Nebenbestimmungen lassen sich grundsätzlich erfüllen und die Bestimmungen betreffend die zulässige Geschosszahl und die erlaubte Gebäudehöhe sind eingehalten (E. 4.3, E. 5.5). Die Vorinstanzen haben die Einordnung des Bauvorhabens zu Unrecht nur unter dem Gesichtswinkel einer befriedigenden Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG geprüft anstatt des hier massgebenden Abs. 2, der eine gute Gestaltung verlangt (E. 6.6.2). Diese unterlassene Überprüfung kann vom Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren nicht korrigiert werden (E. 6.6.3). Sodann ist die Frage der Verkehrssicherheit der Garagenzufahrt zu klären (E. 7.4). Rückweisung zur weiteren Untersuchung und Neubeurteilung an das Baurekursgericht.

Zürich Verwaltungsgericht 27.03.2024 VB.2023.00208
Zurich Verwaltungsgericht 27.03.2024 VB.2023.00208
Zurigo Verwaltungsgericht 27.03.2024 VB.2023.00208

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00208
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Geschäftsnummer:
VB.2023.00208
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.03.2024
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Ersatzneubau Mehrfamilienhaus im Perimeter des Inventars eines kommunalen Natur- und Landschaftsschutzobjekts, angrenzend an kommunales Naturschutzobjekt.
Die angeordneten Nebenbestimmungen lassen sich grundsätzlich erfüllen und die Bestimmungen betreffend die zulässige Geschosszahl und die erlaubte Gebäudehöhe sind eingehalten (E. 4.3, E. 5.5).
Die Vorinstanzen haben die Einordnung des Bauvorhabens zu Unrecht nur unter dem Gesichtswinkel einer befriedigenden Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG geprüft anstatt des hier massgebenden Abs. 2, der eine gute Gestaltung verlangt (E. 6.6.2). Diese unterlassene Überprüfung kann vom Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren nicht korrigiert werden (E. 6.6.3). Sodann ist die Frage der Verkehrssicherheit der Garagenzufahrt zu klären (E. 7.4).
Rückweisung zur weiteren Untersuchung und Neubeurteilung an das Baurekursgericht.
Stichworte:
EINORDNUNGSPRÜFUNG
FENSTERFLÄCHE
GEBÄUDEHÖHE
GESCHOSSZAHL
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
INVENTAR
NEBENBESTIMMUNGEN
RÜCKWEISUNG
VERKEHRSSICHERHEIT
Rechtsnormen:
Art. 3 Abs. I BVV
§ 203 Abs. I PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 240 Abs. I PBG
§ 255 PBG
§ 275 PBG
§ 276 PBG
§ 321 Abs. I PBG
Art. 23 VErV
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2023.00208
VB.2023.00227
Urteil
der 1. Kammer
vom
27. März 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Ersatzrichter Christian Mäder,
Gerichtsschreiberin Regina Meier.
In Sachen
Aus
VB.2023.00208:
1.    A, vertreten durch RA B,
Aus VB.2023.00227:
2.    C, vertreten durch RA Dr. D,
Beschwerdeführer,
gegen
1.1  E,
1.2  F,
beide vertreten durch RA G,
2.    Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
A.
Die
Bausektion des Stadtrats Zürich bewilligte E und F am 26. Oktober 2021
unter Nebenbestimmungen den Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses mit vier
Wohnungen und einer Tiefgarage sowie einen Gartenpavillon mit Cheminée auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02 und 03 in Zürich-Riesbach.
B.
Am 17. Oktober 2022 erteilte das (neu zuständige) Amt für
Baubewilligungen der Stadt Zürich den Gesuchstellern die Bewilligung für
Abänderungspläne zum baurechtlichen Entscheid vom 26. Oktober 2021 sowie
für ein überarbeitetes Farb- und Materialkonzept.
II.
A.
Gegen die Baubewilligung vom 26. Oktober 2021
erhoben I am 30. November 2021 und A am 2. Dezember 2021 Rekurs beim
Baurekursgericht und beantragten zur Hauptsache, dass der angefochtene
Beschluss aufzuheben und die Bewilligung zu verweigern sei. In der Folge trat
anstelle von I dessen Sohn C in das Rechtsmittelverfahren ein. Am 8. April
2022 führte das Baurekursgericht einen Augenschein durch.
B.
Sodann fochten C und A auch die Bewilligung vom 17. Oktober
2022 mit Eingaben vom 17. bzw. 18. November 2022 beim Baurekursgericht an
und beantragten deren Aufhebung.
C.
Mit Entscheid vom 3. März 2023 vereinigte das Baurekursgericht die
beiden Rekurse und wies sie ab. Die Gerichtskosten wurden den Beschwerdeführern
je zur Hälfte auferlegt und diese verpflichtet, der privaten
Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.-
zu bezahlen.
III.
A.
Mit Beschwerde vom 21. April 2023 (VB.2023.00208)
liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, der Entscheid des Baurekursgerichts
vom 3. März 2023 sowie die Beschlüsse der Bausektion vom 26. Oktober
2021 und des Amts für Baubewilligungen vom 17. Oktober 2022 seien
aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Eventuell sei die Sache zur
Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurückzuweisen. Ausserdem verlangten sie
eine Parteientschädigung.
Die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom
27. April 2023 lautet auf Abweisung der Beschwerde. Den gleichen Antrag
stellte die Bausektion des Stadtrats in ihrer Beschwerdeantwort vom 24. Mai
2023. Die private Beschwerdegegnerschaft liess am 26. Mai 2023 – unter
Zusprechung einer Parteientschädigung – ebenfalls Abweisung des Rechtsmittels
beantragen. Ausserdem verlangte sie die Vereinigung des Verfahrens mit dem
Prozess VB.2023.00227. Mit Replik vom 29. Juni 2023, Duplik der
Bauherrschaft vom 13. Juli 2023 und Triplik vom 28. August 2023
hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
B.
Am 27. April 2023 liess auch C mit den gleichen Anträgen
Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben (VB.2023.00227).
Das Baurekursgericht beantragte am 5. Mai 2023
Abweisung der Beschwerde, desgleichen die Bausektion am 31. Mai 2023 und
die Bauherrschaft – diese unter Zusprechung einer Parteientschädigung – am 1. Juni
2023. Mit Replik vom 19. Juni 2023, Duplik der privaten
Beschwerdegegnerschaft vom 3. Juli 2023 und Triplik vom 16. August
2023 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
Auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheids und die
Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen
zurückgekommen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden zuständig.
1.2
Die
Beschwerdeführenden sind als
Eigentümer
der nordwestlich bzw. südöstlich an das Baugrundstück anstossenden Liegenschaften
Kat.-Nr. 04 bzw. Kat.-Nr. 05 und in Anbetracht der gegen das Projekt
erhobenen Rügen gemäss § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) zu Rekurs und Beschwerde legitimiert. Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.
1.3
Die
Rechtsmittel richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts,
betreffen den gleichen Sachverhalt und werfen im Wesentlichen die nämlichen
Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen,
die Verfahren zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c
der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008; vgl. auch
Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4-31 N. 50 ff.).
2.
Der Beschwerdeführer 1 beantragt die Durchführung
eines Augenscheins. Der für die Beantwortung der streitigen Rechtsfragen
massgebliche Sachverhalt ergibt sich indessen mit hinreichender Deutlichkeit
aus den Verfahrensakten. Zudem hat die Vorinstanz am 8. April 2022 einen
Lokaltermin abgehalten, und es dürfen die bei dieser Gelegenheit gewonnenen
Erkenntnisse auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren verwendet werden (RB 1981
Nr. 2). Aus diesen Gründen kann auf die Durchführung eines
verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 =
BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).
3.
Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) liegt
das Baugrundstück in der Zone W2bI. Laut Art. 13 Abs. 1 BZO sind dort
zwei Vollgeschosse sowie je ein anrechenbares Unter- und Dachgeschoss bei einer
maximalen Gebäudehöhe von 8,5 m zulässig.
Im Weiteren befindet sich die Parzelle im Perimeter des Inventars des
kommunalen Natur- und Landschaftsschutzobjekts "Glaziallandschaft
Burghölzli und Bachtobel Burgwies" (KSO-23.00). Sodann grenzt es nördlich
an das kommunale Naturschutzobjekt "Obstgarten Burghölzli"
(KSO-46.10) an. Ferner sind die Wohnhäuser an der H-Strasse im ISOS-Blatt
Riesbach als Gebiet 9 mit dem Erhaltungsziel B (Strukturerhalt) erfasst.
4.
4.1
Während des
hängigen Rekursverfahrens gegen den baurechtlichen Entscheid vom 26. Oktober
2021 stimmte das (nunmehr zuständige) Amt für Baubewilligungen am 17. Oktober
2022 Abänderungsplänen der Bauherrschaft zur genannten (Stamm-)Bewilligung zu.
In Erwägung a hielt die Amtsstelle fest, dass damit Nebenbestimmungen
betreffend Überbauungsziffer, Gestaltung Treppenhaus, Vorplatz und Abgrabungen,
Befestigung des Vorgartenbereichs (Drittelsregelung), Verkehrssicherheit der
Garagenausfahrt, Grenzabstand zur Parzelle Kat.-Nr. 04 sowie Balkontiefe
in der Südfassade erfüllt seien. Teilweise erfüllt seien die Auflagen
betreffend Veloabstellplatz für Besucher und Kaminhöhe der Cheminée-Feuerung.
Dispositiv-Ziffer I des Beschlusses hielt fest, dass die übrigen Auflagen
und Bedingungen der Stammbewilligung weiterhin Geltung beanspruchten.
Streitgegenstand bilden
unter diesen Umständen die Stammbaubewilligung vom 26. Oktober 2021 mit
den in der nachfolgenden Baubewilligung vom 17. Oktober 2022 genehmigten
Änderungen. Diese haben im betreffenden Umfang die der Stammbewilligung
zugrunde liegenden Pläne ersetzt. Davon ist das Baurekursgericht im
Rekursentscheid zutreffend ausgegangen.
4.2
Unter
diesen Umständen hat die Vorinstanz zu Recht erkannt, dass die Bausektion das
in der ursprünglichen Form vorgesehene Treppenhaus nicht bewilligt habe,
weshalb es nicht Gegenstand des Rekursverfahrens bilden könne. Der
Beschwerdeführer 2 erblickt darin zu Unrecht eine Rechtsverweigerung. Wenn
er diese Rüge nämlich nicht schon gegen die Stammbewilligung vorgebracht hätte,
wäre er damit bei der Anfechtung der Änderungsbewilligung ausgeschlossen
gewesen. Diese Auffassung trifft jedoch nicht zu. Vielmehr ist der zum Rekurs
legitimierte Nachbar auch befugt, über die gehörige Erfüllung von
Nebenbestimmungen einen Feststellungsentscheid der Baubehörde zu erwirken und
diesen wie vorgängig den baurechtlichen Entscheid anzufechten (VGr, 25. Februar
2021, VB.2020.00137 + 00139, E. 5.7.3).
4.3
Können
inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen
Zustands Anordnungen nötig, so sind kraft § 321 Abs. 1 PBG mit der
Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen,
Befristungen) zu verknüpfen. Durch Nebenbestimmungen können lediglich
untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach § 321
Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt, wenn die Mängel eine wesentliche
Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern
(VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1; 26. Januar 2011,
VB.2010.00440, E. 2.1; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5). Wie
die Vorinstanz angenommen hat und von den Beschwerdeführern zumindest nicht
mehr substanziiert in Frage gestellt wird, lassen sich diese Nebenbestimmungen
– wie nachfolgend darzulegen ist – grundsätzlich erfüllen.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführer erneuern die Rüge, dass das Projekt nicht nur in der
ursprünglichen, sondern auch in der geänderten Version übergeschossig sei, weil
es sich beim Dachgeschoss tatsächlich um ein unzulässiges drittes Vollgeschoss
handle.
5.2
Als Vollgeschosse gelten nach § 275
PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung)
horizontale Gebäudeabschnitte, die über dem gewachsenen Boden und unter der
Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen (Abs. 1).
Dachgeschosse sind horizontale Gebäudeabschnitte, die über der Schnittlinie
zwischen Fassade und Dachfläche liegen. Gebäudeabschnitte mit einer
Kniestockhöhe von höchstens 0,9 m, gemessen 0,4 m hinter der Fassade,
gelten als Dachgeschosse. Bei vor dem 1. Juli 1978 bewilligten Gebäuden
darf die bestehende Kniestockhöhe bis 1,3 m betragen (Abs. 2). Gemäss
Skizze im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV; in
der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung) wird die Höhe
des Kniestocks innen (0,4 m ab hinter der Fassade) zwischen den
Schnittpunkten oberkant Fertigmass Unterlagsboden und unterkant Fertigmass
Dachverkleidung gemessen.
5.3
Das
Baurekursgericht erwog, dass es sich beim vorgesehenen Treppenhaus an der Westfassade
des Mehrfamilienhauses um einen vorspringenden Gebäudeteil handle, bei dem die
Gebäudehöhe separat zu messen sei; diese werde hier eingehalten. Es liege kein
Pultdach vor, sondern eine Dachaufbaute, die optisch wie die Schleppgaube einer
Dachaufbaute wirke. Bei der Schnittlinie zwischen den beiden Dachflächen
(vorspringender Gebäudeteil und Hauptgebäude) sei daher nicht nochmals eine
Gebäudehöhe zu messen. Weil die Aufbaute über die Dachfläche des Hauptgebäudes
hinausrage, sei auf die Fassadenlänge des Hauptgebäudes und nicht auf jene des
Treppenhauses abzustellen. Daher komme die Drittelsregelung von § 292 PBG
(in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung) nicht zum
Zug. Mit Bezug auf die Geschosszahl seien das Hauptgebäude und der
vorspringende Gebäudeteil gesondert zu behandeln. Das vorspringende Treppenhaus
bestehe gemäss dem Plan "Querschnitt" aus zwei Unter- und zwei
Vollgeschossen. Mangels eines Dachgeschosses müsse auch kein Kniestock gemessen
werden. Ebenso wenig sei das Hauptgebäude übergeschossig. An der Ostseite sehe
das revidierte Projekt einen Rücksprung im Dachgeschoss vor. Die ostseitige
Fassade bleibe gegenüber dem Stammbauprojekt unverändert und durchgehend
geschlossen, wie die geänderten Pläne "Ansicht Ost" und
"Querschnitt" zeigten. Gemäss Letzterem respektiere der ostseitige
Kniestock die zulässige Höhe von 0,9 m, gemessen 0,4 m hinter der
äussersten Schicht der Gebäudehülle. Demnach sei das erste Dachgeschoss des
Hauptgebäudes nicht als Vollgeschoss zu würdigen und werde die zulässige
Geschosszahl eingehalten.
5.4
Zur
Begründung seiner Beschwerde macht der Beschwerdeführer 1 geltend, dass
auch das geänderte Projekt durch den Treppenhausanbau übergeschossig sei und
die zulässige Gebäudehöhe überschreite. Entgegen der Auffassung des
Baurekursgerichts verfüge dieser Anbau über ein Pultdach, sodass dessen
Dachabschluss separat zu beurteilen sei. Dementsprechend müsse am oberen Ende
des Anbaus, zumindest auf der Ebene der Fassade des Hauptgebäudes, die maximale
Gebäudehöhe von 8,9 m eingehalten werden, die hier mit einem Mass von
mindestens 9,4 m jedoch überschritten sei. Auch die Übergeschossigkeit
habe die Vorinstanz zu Unrecht verneint. So habe sie lediglich ausgeführt, dass
die Geschosszahlen beim Hauptgebäude und beim Anbau separat zu beurteilen
seien, der Anbau kein Dachgeschoss aufweise und somit die Kniestockregelung
nicht zum Zug komme. Mit dieser Argumentation verkenne das Baurekursgericht,
dass der Treppenanbau einen offenen, zusammenhängenden Raum mit den Geschossen
des Hauptgebäudes bilde. Der Höhenversatz zwischen dem Eingangsbereich und dem
Erdgeschoss des Hauptgebäudes betrage nur 1,08 m und bilde daher zusammen
mit dem Erdgeschoss des Hauptgebäudes eine Einheit. Dasselbe gelte mit Bezug
auf die Treppenpodeste und die übrigen durch die Treppen erschlossenen
Stockwerke. Daher sei praxisgemäss keine separate Geschosszählung vorzunehmen,
was insbesondere für das Dachgeschoss gelte. Zudem erschliesse der
Treppenabgang in das Untergeschoss die dortige Wohnung, weshalb es sich beim
untersten Geschoss des Anbaus ebenfalls um ein – überzähliges – anrechenbares
Geschoss handle. Daher verfüge der Treppenhausanbau wie das Hauptgebäude
ebenfalls über ein anrechenbares Untergeschoss, zwei Vollgeschosse und ein
anrechenbares Dachgeschoss, sodass beim letzteren die maximale Kniestockhöhe
einzuhalten sei, die das Projekt jedoch überschreite.
Auch der Beschwerdeführer 2 rügt, dass das
projektierte Dachgeschoss als Vollgeschoss zu qualifizieren sei. Im revidierten
Plan vom 19. Juli 2022 sei ein Kniestock ersichtlich. Auf der Westseite
seien im Treppenhaus zwei Vollgeschosse, ein Dachgeschoss sowie ein
anrechenbares Untergeschoss vorgesehen, womit die zulässige Geschosszahl
ausgeschöpft werde. Das auf einer Länge von 3,53 m um rund 2 m
vorspringende Treppenhaus bilde Teil des Hauptgebäudes und müsse für die
Bemessung des Kniestocks mitberücksichtigt werden. Beim Treppenhaus resultiere
auf der Westseite ein Kniestock zwischen rund 3 m bzw. 1,5 m Höhe,
womit statt eines Dachgeschosses ein Vollgeschoss bestehe. Desgleichen
überschreite der Kniestock auf der Ostseite mit 1,4 m das für ein
Dachgeschoss erlaubte Mass.
Dem hält die Bauherrschaft entgegen, dass es sich beim
Treppenhaus nicht um einen Anbau, sondern um einen Gebäudevorsprung handle.
Dessen Höhe sei ebenso separat zu würdigen wie die Geschossigkeit. Ein
Gebäudevorsprung wie auch ein -rücksprung bildeten Teil des Hauptgebäudes,
weshalb die Dachform in dieses zu integrieren sei. Von einem Pultdach könne
hier nicht gesprochen werden. Das Treppenhaus diene hier einzig der
Erschliessung und sei zu den Wohnräumlichkeiten abgeschlossen. Die Fassade des
Gebäudevorsprungs dürfe bei der Messung des westseitigen Kniestocks beim
Hauptgebäude nicht berücksichtigt werden. Gemäss den Änderungsplänen sei
ostseitig ein Fassadenrücksprung geplant, der vom Erd- bis zum Dachgeschoss
reiche. Weil dieser Rücksprung untergeordnet sei, bleibe die Hauptfassade für
die Bestimmung des Kniestocks massgebend.
5.5
5.5.1
Mit der Beschwerde können laut § 50 Abs. 1 VRG Rechtsverletzungen
einschliesslich Ermessensmissbrauch, Ermessensüber- oder
Ermessensunterschreitung sowie die unrichtige oder ungenügende Feststellung des
Sachverhalts gerügt werden. Die Rüge der Unangemessenheit ist nach § 50 Abs. 2
VRG nur in bestimmten, hier nicht vorliegenden Fällen zulässig (vgl. Donatsch,
Kommentar VRG, § 50 N. 66 ff.). Die Auslegung der Begriffe des
Vollgeschosses und des Dachgeschosses als Legaldefinitionen prüft das
Verwaltungsgericht frei. Demgegenüber übt es Zurückhaltung bei der seitens des
Baurekursgerichts als Fachgericht vorgenommenen Überprüfung der Frage, ob das
streitbetroffene Treppenhaus einen Gebäudevorsprung darstelle oder Teil des
Hauptgebäudes bilde. Dasselbe gilt für die Qualifikation der Dachform (vgl.
dazu VGr, 11. Mai 2023, VB.2022.00508, E. 4.1). Weil das
Verwaltungsgericht das Recht von Amtes wegen anwendet (Donatsch, Kommentar VRG,
§ 52 N. 37), tut die Rechtsauffassung der Parteien hierzu nichts zur
Sache.
5.5.2
Das an der Westfassade projektierte Treppenhaus verläuft nach zutreffender
Feststellung des Baurekursgerichts vom Untergeschoss über die zwei
Vollgeschosse bis zum Dachgeschoss. Es springt auf einer Länge von 3,53 m
rund 2 m von der Fassade vor, durchbricht die Traufe des Hauptgebäudes und
fügt sich mit einem leicht abgeschrägten Dach an dessen Satteldach an. Das
Treppenhaus dient allein der Erschliessung und ist gegenüber den Wohnungen abgetrennt.
Aufgrund seiner Ausgestaltung lässt sich die Auffassung der Vor­instanzen
vertreten, dass es sich um einen Gebäudevorsprung handelt, bei dem die
Gebäudehöhe gesondert zu messen und hier eingehalten ist.
5.5.3
Angesichts seiner vergleichsweise geringen Ausdehnung und der
Positionierung fast in der Mitte der Westfassade ist auch die Würdigung des
Treppenhausdachs als einer Schleppgaube vergleichbaren Ausgestaltung und nicht als
Pultdach vertretbar. Somit muss bei der Schnittlinie zwischen den beiden
Dachflächen nicht eine zusätzliche Gebäudehöhe gemessen werden.
5.5.4
Die Beschwerdeführenden stellen nicht in Abrede, dass das Hauptgebäude die
gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO zulässigen zwei Vollgeschosse sowie je ein
anrechenbares Untergeschoss und Dachgeschoss aufweist. Das Treppenhaus ist
gemäss zutreffender Würdigung durch die Vorinstanz bezüglich der Geschosszahl
separat zu würdigen. Gemäss dem Änderungsplan vom 19. Juli 2022
(Querschnitt) umfasst dieser Vorsprung zwei Untergeschosse (im Sinn der
Legaldefinition von § 275 Abs. 3 PBG) und zwei Vollgeschosse. Das
Treppenhaus enthält kein Dachgeschoss, weshalb die Kniestockregelung von § 275
Abs. 2 PBG nicht zum Zug kommt. Weil das Treppenhaus wie gesagt gegenüber
den Wohnungen abge­schlossen ist, sind dessen Bereiche in den Untergeschossen
entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers 1 kraft § 276 Abs. 1
PBG nicht anrechenbar (vgl. dazu
Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,
6. A., Wädenswil 2019, S. 1143 f.).
5.5.5
Sodann hält der Rekursentscheid unter Hinweis auf die Änderungspläne vom 19. Juli
2022 zutreffend fest, dass die Fassade auf der Gebäudeostseite gegenüber dem
Stammprojekt unverändert geblieben ist, jedoch im Dachgeschoss neu einen
Rücksprung aufweist. Dadurch wird die maximale Kniestockhöhe von 0,9 m
eingehalten. Demnach ist das (erste) Dachgeschoss als solches zu würdigen und
nicht als unzulässiges Vollgeschoss. Gemäss der Bestimmung der zur Ausnützung
anrechenbaren Flächen in § 255 Abs. 1 und 2 PBG (in der hier
anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung) zählt das Dachgeschoss
daher nicht zur Ausnützung.
5.6
Nach dem
Gesagten respektiert das Hauptgebäude in der mit den Änderungsplänen vom 19. Juli
2022 revidierten Fassung sowohl die zulässige Geschosszahl als auch die
erlaubte Gebäudehöhe.
6.
6.1
Sodann
hält der Beschwerdeführer 1 den Einwand aufrecht, dass sich das
Bauvorhaben ungenügend einordne.
6.2
Laut § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. An die
Einordnung einer Baute werden in gestalterischer Hinsicht höhere Anforderungen
gestellt, wenn sich ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes in ihrer Umgebung
befindet (§ 238 Abs. 2 PBG). Mithin wird in solchen Fällen eine gute
Einordnung verlangt. Der Schutz greift jedoch nur so weit, als es der Charakter
der Umgebung bzw. des Schutzobjekts gebietet (VGr, 13. Juli 2017,
VB.2017.00167, E. 3.2; 26. September 2012, VB.2012.00374, E. 8
mit Hinweisen; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 826). Bei der Beurteilung, ob
sich eine Baute gut im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG einordnet, ist die
Gesamtwirkung massgeblich. Dabei kommt es nicht darauf an, welchen Eindruck die
geplante Baute auf den beim Schutzobjekt stehenden Betrachter hinterlässt (VGr,
26. September 2012, VB.2012.00374, E. 8). Ausschlaggebend ist
vielmehr, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus durch
die neu zu erstellende Baute nicht beeinträchtigt wird (BGr, 28. Oktober
2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1; VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00107, E. 6.2).
6.3
Das
Baurekursgericht hielt fest, dass an der H-Strasse im hier betroffenen
Abschnitt nur auf der Südseite Wohnhäuser stünden. Gegen Norden falle das
Gelände bis zum Wildbach steil ab. Entlang der H-Strasse sei die Fassadenflucht
der Häuserreihe weitgehend einheitlich. Dasselbe gelte für die Südseite der
Wohnhäuser auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 06 - 05; auf den beiden äusseren
Parzellen Kat.-Nrn. 07 und 08 ragten die Gebäude hingegen weiter in die
südlich angrenzende Freifläche hinein. Auch das streitbetroffene Bauvorhaben
würde sich mit dem abgeknickten Gebäudeteil nach Süden ebenfalls weiter als die
beiden Nachbarhäuser in den Grünraum erstrecken. Weil diese Flucht schon
durchbrochen sei, wirke sich dieser Umstand jedoch nicht störend aus.
Massgebend sei vielmehr, dass die vom öffentlichen Raum aus wahrnehmbare und
damit primäre Fassadenflucht an der Nordseite entlang der H-Strasse gewahrt
bleibe. Sodann lasse sich der abgewinkelte Grundriss nicht beanstanden. Weil
auch der Giebel abgewinkelt verlaufe, bewirke er eine harmonische Überleitung
von den nach Nord-Süd ausgerichteten Giebeln auf den östlich anschliessenden
Grundstücken zu den nach Ost-West verlaufenden Giebeln auf den westlich
benachbarten Parzellen. Die Dachgestaltung lasse sich nicht als unruhig
bezeichnen, vielmehr seien Dachgauben und Dachfenster quartierüblich. Mit der
Projektänderung sei der befestigte Vorplatz bei der Garageneinfahrt auf eine
zulässige Grösse verkleinert worden. Insgesamt könne dem Projekt weder
bezüglich seiner architektonischen Gestaltung noch seiner Stellung zur Umgebung
die befriedigende Gesamtwirkung abgesprochen werden.
6.4
Der
Beschwerdeführer 1 erneuert seine Rüge der ungenügenden Einordnung, dies
zunächst unter Hinweis auf die kommunalen Schutzobjekte KSO-23.00
"Glaziallandschaft Burghölzli und Bachtobel Burgwies" sowie KSO 46.10
"Obstgarten Burghölzli". Im Weiteren komme der aus den 1920er-Jahren
stammenden Gebäudereihe entlang der H-Strasse insofern besondere Bedeutung zu,
als sie den Siedlungsraum gegenüber dem geschützten Freiraum markiere und
zugleich der topografischen Ausrichtung des Burghölzlihügels folge. Zudem sei
die Baugruppe im ISOS-Blatt Riesbach als Gebiet 9 mit dem Erhaltungsziel B
(Strukturerhalt) erfasst. Auch hier werde die gleichförmige Typologie der
bestehenden, kleinformatigen Bauten aus dem frühen 20. Jahrhundert in
unverbauter Lage hervorgehoben. Entgegen der Auffassung des Baurekursgerichts
sei das ISOS unmittelbar zu berücksichtigen, weil das Naturschutzobjekt
"Obstgarten Burghölzli" bis an die Grundstücksgrenze reiche und mit
der Erstellung der Tiefgarage Eingriffe in die Parzelle einhergingen. Sodann
befänden sich in der näheren Umgebung mehrere Denkmalschutzobjekte,
insbesondere das ehemalige Gärtner- und Verwalterhaus H-Strasse 09–10. Im
Gegensatz dazu bilde das umstrittene Bauvorhaben aufgrund des Gebäudeknicks,
der markant aus der einheitlichen Fassadenflucht in die Freifläche hineinrage,
einen störenden Fremdkörper. Zwar habe die Vorinstanz selbst die erhöhten
Ansprüche nach Abs. 2 von § 238 PBG für massgebend erachtet, in der
Folge aber – wie zuvor die Bausektion – die Gestaltungsanforderungen nur nach
Massgabe von Abs. 1 überprüft. Zu Unrecht habe das Baurekursgericht eine
"weitere Überbauung" verneint, denn das Ausscheren aus der
bestehenden Fassadenflucht stelle eine solche dar. Die grenzbündige Erstellung
der Tiefgarage beeinträchtige den "Obstgarten Burghölzli" entgegen
der Ansicht der Vorinstanz sehr wohl. Wie bereits mit dem Rekurs gerügt worden
sei, vermöge das Projekt mit dem von der Bausektion selbst als unruhig
gewürdigten geknickten Grundriss, dem vorstehenden Treppenhaus und den ausgedehnten
Gebäudevorsprüngen nicht zu überzeugen. Zusätzlich sei zu beanstanden, dass das
Gebäude mit seiner abgewinkelten Giebelfront in störender Weise deutlich über
die südwestliche Fassadenflucht der Nachbargebäude hinausrage und damit die
einheitliche Bebauungstypologie störe. Diese Einwendungen seien von der
Vorinstanz mit unzutreffenden Erwägungen verworfen worden. Zusammenfassend
genüge das Projekt nicht einmal den geringeren Anforderungen von Abs. 1
des § 238 PBG, geschweige denn den höheren des hier massgebenden Abs. 2.
Auch verstosse es gegen die Vorgaben des ISOS sowie die Ziele von KSO-23.00 und
KSO-46.10.
Während die Bausektion auf Gegenbemerkungen verzichtet,
machen die privaten Beschwerdegegner geltend, dass das ISOS nicht direkt
anwendbar und § 238 Abs. 2 PBG daher nicht zu prüfen sei.
6.5
Aufgrund
der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde
über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in
erster Linie ihr selbst obliegt. Das Verwaltungsgericht muss sich bei der
Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und
Rechtskontrolle beschränken; eine Überprüfung der Angemessenheit steht ihm
nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Es kann den Entscheid der Vor­instanz
deshalb nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.
6.6
6.6.1
Vorab gilt es die Frage zu beantworten, ob auf das Bauvorhaben die
allgemeinen Anforderungen an eine befriedigende Gestaltung und Einordnung
gemäss Abs. 1 oder der qualifizierte Massstab gemäss Abs. 2 von § PBG
238 zum Zug kommen. Was als Objekt des Natur- und Heimatschutzes zu würdigen
ist, ergibt sich aus der abschliessenden Aufzählung in § 203 Abs. 1
PBG Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 822). Zu diesen Objekten zählen neben
solchen des Denkmalschutzes auch solche des Landschaftsschutzes (VGr, 2. März
2017, VB.2016.00493, E. 2.3, auch zum Folgenden). Ein Vorhaben liegt dann
im Nachbarbereich, wenn zwischen ihm und dem Schutzobjekt aufgrund der
örtlichen Verhältnisse ein optischer Bezug gegeben ist, wenn also die beiden
Objekte für einen neutralen Beobachter im Zusammenhang gesehen werden (VGr, 20. März
2014, VB.2013.00629, E. 6.1; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 823).
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02
befindet sich im Perimeter des im Inventar der kommunalen Natur- und
Landschaftsschutzobjekte (KSO) eingetragenen Landschaftsschutzgebiets
"Glaziallandschaft Burghölzli und Bachtobel Burgwies" (KSO-23.00).
Gemäss dem mit Stadtratsbeschluss vom 24. Januar 1990 verliehenen
Schutzstatus wird die Landschaft als "sehr wertvoll" bewertet. Als
Ziel wird definiert: "Erhaltung der typischen Erscheinungsformen und der
attraktiven Ansicht. Keine weiteren Überbauungen des Burghölzlihügels oder
seiner unmittelbaren Umgebung. Zugänglichmachung des regionalen
Aussichtspunktes. Erhaltung aller Obstgärten, Hecken und des Nebelbaches mit
Ufervegetation. Optimierung der Gehölzpflege". Nach dem Gesagten befinden
sich im Nachbarbereich des Baugrundstücks mehrere Objekte des Natur- und
Heimatschutzes. Ob noch weitere Denkmalobjekte – namentlich das ehemalige
Gärtner- und Verwalterhaus H-Strasse 09–10 – hinzukommen, wie der Beschwerdeführer 1
vorbringt, braucht unter diesen Umständen an dieser Stelle nicht weiter geprüft
zu werden. Jedenfalls steht fest, dass das Projekt in gestalterischer Hinsicht
den strengeren Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG genügen muss.
Im Weiteren grenzt das Baugrundstück südwestlich an das
kommunale Naturschutzobjekt "Obstgarten Burghölzli" (KSO-46.10).
Sodann ist die Häuserzeile an der H-Strasse im ISOS-Blatt Riesbach als Gebiet 9
wie folgt mit dem Erhaltungsziel B (Strukturerhalt) erfasst:
"Weinegg: Wohnhäuser in
unverbauter Lage an schmaler Strasse über Bachtobel; vorwiegend kleine
Einfamilien- und firstgeteilte Doppelhäuser mit Giebeldach, 1. D. 20. Jh.;
dazwischen leicht von der Strasse zurückgesetztes Gärtner- und Verwalterhaus des
ehem. Landguts auf der oberen Weinegg, eingeschossiger länglicher Giebelbau mit
vorgeblendetem Riegelwerk, 1931; im Südosten am Waldrand Siedlung mit
Mehrfamilienhauszeilen, 1920".
6.6.2
Die Bausektion nahm in Erwägung lit. D des baurechtlichen Entscheids
vom 26. Oktober 2021 zunächst auf Abs. 1 von § 238 PBG Bezug und
hielt sodann fest, dass sich der geplante Ersatzneubau
"zufriedenstellend" in die bauliche und landschaftliche Umgebung
einordne. Sodann erwog sie in lit. D/c:
"Der Baukörper des kleinen
Mehrfamilienhauses ist aufgrund der geknickten Grundrissfigur, des vorstehenden
Treppenhauses und der ausgedehnten Gebäudevorsprünge relativ unruhig und hebt
sich dadurch von den geometrisch einfacheren Nachbarhäusern ab. Als einziger
Gebäudeteil durchstösst zudem das Treppenhaus mit einem Flachdach das Holzhaus
bis ins Dach hinein. Um eine befriedigende Gesamtwirkung zu erreichen, ist
zumindest auf diese inszenierte Durchstossung des Steildachs durch einen
flachen Kubus zu verzichten. Das Treppenhaus ist besser auf den übrigen
Baukörper abzustimmen, indem beispielsweise auch hier ein Schrägdach verwendet
wird. Alternativ könnte das Treppenhaus architektonisch als Anbau verstanden
werden. Dann müsste dieser sich dem Hauptvolumen aber unterordnen und unter
dessen Traufe bleiben."
In lit. D/d befand die Bausektion die seitliche
Adressierung des Hauses als "zufriedenstellend", verlangte jedoch
eine Verminderung der projektierten Abgrabung bei der Nordfassade, "um
eine befriedigende Gesamtwirkung gemäss § 238 PBG" zu erzielen.
In der Baubewilligung vom 17. Oktober 2022 hielt das
Amt für Baubewilligungen in lit. f der Erwägungen fest, dass das
Treppenhaus mit der "Überarbeitung" des Baugesuchs besser auf die
übrigen Baukörper abgestimmt worden sei und nunmehr die gestalterischen
Anforderungen erfülle. Mit der Reduktion der Abgrabung entlang der Nordfassade
werde "eine befriedigende Gesamtwirkung gemäss § 238 Abs. 1
PBG" erreicht (lit. g).
Das Baurekursgericht kam in E. 6.3.2 zum Schluss,
dass dem streitigen Projekt "weder bezüglich seiner architektonischen
Gestaltung noch hinsichtlich seiner Stellung zur baulichen Umgebung die
geforderte befriedigende Gesamtwirkung abgesprochen werden" dürfe.
Nach dem Gesagten haben die Vorinstanzen die Einordnung
des Bauvorhabens zu Unrecht nur unter dem Gesichtswinkel einer befriedigenden
Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG geprüft anstatt des hier
massgebenden Abs. 2, der eine gute Gestaltung verlangt. Weder den
Erwägungen der Baubehörde noch jenen des Baurekursgerichts lässt sich
entnehmen, dass das Bauvorhaben auch einer Beurteilung nach dem erforderlichen
strengeren Massstab standhält. Im Gegenteil deuten die Ausführungen der
Baubehörde an, dass sie Bedenken bekundet hat, in einer vergleichsweise
einheitlich gestalteten baulichen Umgebung an exponierter Lage einen
Ersatzneubau mit einer wesentlich anderen Architektur zuzulassen. Diese
Bedenken dürften wohl auch damit begründet gewesen sein, dass die Realisierung
des streitigen Vorhabens den Weg zu einer tiefgreifenden Änderung des
Quartierbilds im Gebiet Weinegg ebnen würde.
6.6.3
Die zu Unrecht unterlassene Überprüfung des Projekts auf eine gute
Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG kann vom Verwaltungsgericht
im Beschwerdeverfahren nicht korrigiert werden. Vielmehr ist die Sache
diesbezüglich zur weiteren Prüfung und zur Neubeurteilung an das
Baurekursgericht zurückzuweisen.
Im Hinblick auf eine mögliche
Fortsetzung des Rechtsstreits erscheint es zweckmässig, auf die weiteren Rügen
des Beschwerdeführers 1 kurz einzugehen.
7.
7.1
Gemäss § 237
Abs. 2 PBG müssen Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein. Die hierfür
geltenden näheren Anforderungen hat der Regierungsrat in der
Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) definiert.
Durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstücknutzungen dürfen
nach § 240 Abs. 1 PBG weder der Verkehr behindert oder gefährdet noch
der Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers beeinträchtigt werden.
Im baurechtlichen Entscheid vom 26. Oktober 2021
bemängelte die Bausektion in lit. E/a der Erwägungen, dass die Ausfahrt
von der Garage auf die H-Strasse dem nach Anhang 2 zur VErV massgebenden
Ausfahrtstyp A nicht genüge und zudem ein ausreichender Sichtbereich im Sinn
der Anhänge 3 und 4 der Verordnung fehle. In der Bewilligung vom 17. Oktober
2022 hielt das Amt für Baubewilligungen in Erwägung lit. h fest, dass
"gegen die Mindestanforderungen des Ausfahrtstyps A … möglicherweise noch
verstossen (werde), indem die erforderliche Sichtweite von 20 m in südöstlicher
Richtung aufgrund der auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 05 bestehenden
Bepflanzung nicht vollständig eingehalten werden" könne. Indessen sei der
betreffende Nachbar verpflichtet, die in den Sichtbereich ragende Bepflanzung
auf der Höhe von 0,80 m (ab Strassenniveau) unter der Schere zu halten.
7.2
Das
Baurekursgericht erwog hierzu, dass die H-Strasse samt dem für die geplante
Ausfahrt massgebenden Beobachtungspunkt auf der Kote 450,30 m ü.M. liege.
Aus dem Höhenkurvenplan sei ersichtlich, dass die Stützmauer an der
Grundstücksgrenze eine Höhe von 451 m ü.M. erreiche. Der umstrittene
Sichtbereich südlich der Mauer erstrecke sich noch einige cm weiter in die
Nachbarparzelle hinein; im Abänderungsplan "Schema Garagenausfahrt"
sei hier die Kote 451,10 m ü.M. vermerkt. Dies erscheine als plausibel,
weshalb das Terrain zumindest im problematischen Sichtbereich den
Beobachtungspunkt um nicht mehr als 0,8 m übersteige. Der Eigentümer von
Kat.-Nr. 05 sei aufgrund von § 23 VErV verpflichtet, die
erforderlichen Sichtbereiche freizuhalten.
7.3
Der
Beschwerdeführer 1 hält die Rüge aufrecht, dass der massgebende
Sichtbereich auch nach der Projektänderung nicht eingehalten werde. Aufgrund
der steil ansteigenden Böschung befinde sich das Höhenniveau auf dem
Nachbargrundstück bei ca. 451,40 m ü.M., der in den Plänen eingezeichnete
Niveaupunkt bei der Einfahrt jedoch bei ca. 450,30 m ü.M., was eine
Sichtbehinderung bis auf eine Höhe von mindestens 1,10 m ergebe. Hinzu
komme, dass der in den Baugesuchsplänen angegebene Beobachtungspunkt von 450,30 m
ü.M. tatsächlich deutlich tiefer liege. Mit diesem Einwand habe sich das
Baurekursgericht nicht auseinandergesetzt und nehme es ohne nähere Begründung
eine Hindernishöhe von nur 0,8 m an. Das von der Bauherrschaft im
Rekursverfahren eingereichte "Schema Garagenausfahrt" entspreche
hinsichtlich der Lage der Mauer auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 05
nicht dem Vermessungsplan (Höhenlinienplan) im Baugesuch. Somit habe die
Bauherrschaft den erforderlichen Nachweis der Einhaltung der Sichtweiten nicht
erbracht.
Die privaten Beschwerdegegner setzen sich mit diesen
Vorbringen nicht auseinander, sondern stellen sich auf den Standpunkt, dass die
Sichtweiten eingehalten würden.
7.4
Laut § 3
Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) sind
mit dem Baugesuch "in der Regel" die in lit. a-d aufgeführten
Pläne einzureichen. Dazu gehören namentlich ein Situationsplan in Form eines
aktuellen Katasterplans gemäss amtlicher Vermessung oder eines anderen Plans
gleichen Inhalts und gleicher Darstellung (lit. a) sowie ein Umgebungsplan
im Massstab 1:200 oder 1:100 mit Angaben über die Höhen des massgebenden und
gestalteten Terrains sowie die Gestaltung und Nutzweise des Umschwungs (lit. d).
Im Weiteren hält lit. a fest, dass die Übereinstimmung mit den
massgeblichen Daten und den Darstellungsnormen der amtlichen Vermessung durch
die Nachführungsstelle der amtlichen Vermessung zu bestätigen sei.
Diesen Anforderungen genügen weder die ursprünglichen
Pläne vom 21. April 2021 noch die geänderten vom 19. Juli 2022. Der –
von der Bausektion nicht gestempelte – Höhenkurvenplan, welcher dem
ursprünglichen Baugesuch vom 21. April 2021 beilag, enthält zwar einzelne
Messpunkte. Diese lassen jedoch keine Beantwortung der massgebenden Frage zu,
ob die Ausfahrt auf die H-Strasse die erforderliche Sichtweite von 20 m einhält
oder nicht. Ebenso wenig erhellt das "Schema Garagenausfahrt" die
örtlichen Verhältnisse. Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen schaffen auch
die revidierten Pläne insoweit keine hinreichende Klarheit. Diesen Sachverhalt
hat das Baurekursgericht im wiederaufzunehmenden Rekursverfahren zu klären und
die Frage nach der Verkehrssicherheit der Garagenzufahrt zu beantworten.
8.
8.1
Im
Rekursverfahren hatte der Beschwerdeführer 1 schliesslich gerügt, dass die
Einliegerwohnung statt der erforderlichen Fensterfläche von 3,57 m
2
über dem Lichtschacht nur eine solche von rund 3,20 m
2
aufweise. Das Baurekursgericht trat auf diese Rüge mit der Begründung nicht
ein, dass sich der geltend gemachte Mangel mittels einer Auflage beheben lasse.
An der Anordnung einer solchen habe er jedoch kein schutzwürdiges Interesse.
Dem hält der Beschwerdeführer 1 vor
Verwaltungsgericht entgegen, dass der Projektmangel weder durch eine Absenkung
des Terrains noch durch eine Vergrösserung der Fensterfläche korrigiert werden
könne.
8.2
Die
letztgenannte, nicht näher begründete Behauptung erweist sich im Licht der
revidierten Pläne vom 19. Juli 2022 als offensichtlich unzutreffend.
Vielmehr können die beiden Fenster sowohl in seitliche Richtung als auch in die
Höhe um die erforderliche geringe Mehrfläche erweitert werden. Die Vorinstanz
hat daher die Rekurslegitimation insoweit zu Recht verneint.
9.
Aufgrund dieser Erwägungen ist der Entscheid des
Baurekursgerichts vom 3. März 2023 in partieller Gutheissung der
Beschwerde aufzuheben und die Sache zur weiteren Untersuchung und
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Im Übrigen ist die Beschwerde
abzuweisen.
Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem
Ausgang ist in Bezug auf die Regelung der Nebenfolgen als Obsiegen zu
behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch
entscheiden kann (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f.
mit Hinweisen). Die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens sind somit den
unterliegenden Beschwerdegegnern aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1
VRG, teilweise in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Ferner haben die
privaten Beschwerdegegner den Beschwerdeführern antragsgemäss eine angemessene
Parteientschädigung für das Beschwerdeverfahren zu bezahlen (§ 17 Abs. 2
VRG).
10.
Dieser Rückweisungsentscheid stellt einen
Zwischenentscheid dar, der nur unter den einschränkenden Voraussetzungen von Art. 93
Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) angefochten
werden kann.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerdeverfahren VB.2023.00208 und VB.2023.00227 werden vereinigt.
2.    Die
Beschwerden werden teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts
vom 3. März 2023 wird aufgehoben und die Sache zur weiteren Untersuchung
und Neubeurteilung an das Baurekursgericht zurückgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    510.--
Zustellkosten,
Fr. 7'510.--
Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte
auferlegt.
5.    Die
Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 wird solidarisch verpflichtet, den
Beschwerdeführern eine Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-;
einschliesslich Mehrwertsteuer) für das Beschwerdeverfahren zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.
6.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
7.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.