zh_verwaltungsgericht · VB.2013.00134 · 2013-10-24 · de

Inventarentlassung | Inventarentlassung: Schutzwürdigkeit, Notwendigkeit von über die Kernzonenvorschriften hinausgehenden Schutzmassnahmen. Ein Obergutachten ist nicht bereits dann erforderlich, wenn ein Parteigutachten dem von der Gemeinde eingeholten Gutachten widerspricht, indem es zu einer anderen Einschätzung gelangt. Vielmehr müsste sich aus dem Parteigutachten ergeben, dass das offizielle Gutachten nicht auf zutreffender Rechtsgrundlage beruht, nicht vollständig, klar sowie gehörig begründet und widerspruchslos ist, oder dass die sachverständige Person nicht über hinreichende Sachkenntnisse und die nötige Unbefangenheit verfügt (E. 5.1). Zumindest in Bezug auf die ortsbildprägende Wirkung ist die vom Gutachten der kantonalen Denkmalschutzkommission abweichende Beurteilung der kommunalen Behörde nicht nachvollziehbar (E. 5.2). Mit den bestehenden planungsrechtlichen Massnahmen lässt sich der Bedeutung der fraglichen Gebäude, abgesehen von zwei Verbindungsbauten, nicht hinreichend Rechnung tragen (E. 6.2). Der von der Gemeinde vorzunehmenden Verhältnismässigkeitsprüfung, die unter anderem vom erst festzulegenden Schutzumfang abhängig ist, kann vorliegend nicht vorgegriffen werden. Die Unterschutzstellung erweist sich jedenfalls nicht als von vornherein unverhältnismässig (E. 7.6). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 24.10.2013 VB.2013.00134
Zurich Verwaltungsgericht 24.10.2013 VB.2013.00134
Zurigo Verwaltungsgericht 24.10.2013 VB.2013.00134

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00134
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Geschäftsnummer:
VB.2013.00134
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 24.10.2013
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 11.06.2014 formell erledigt.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Inventarentlassung
Inventarentlassung: Schutzwürdigkeit, Notwendigkeit von über die Kernzonenvorschriften hinausgehenden Schutzmassnahmen.
Ein Obergutachten ist nicht bereits dann erforderlich, wenn ein Parteigutachten dem von der Gemeinde eingeholten Gutachten widerspricht, indem es zu einer anderen Einschätzung gelangt. Vielmehr müsste sich aus dem Parteigutachten ergeben, dass das offizielle Gutachten nicht auf zutreffender Rechtsgrundlage beruht, nicht vollständig, klar sowie gehörig begründet und widerspruchslos ist, oder dass die sachverständige Person nicht über hinreichende Sachkenntnisse und die nötige Unbefangenheit verfügt (E. 5.1).
Zumindest in Bezug auf die ortsbildprägende Wirkung ist die vom Gutachten der kantonalen Denkmalschutzkommission abweichende Beurteilung der kommunalen Behörde nicht nachvollziehbar (E. 5.2).
Mit den bestehenden planungsrechtlichen Massnahmen lässt sich der Bedeutung der fraglichen Gebäude, abgesehen von zwei Verbindungsbauten, nicht hinreichend Rechnung tragen (E. 6.2).
Der von der Gemeinde vorzunehmenden Verhältnismässigkeitsprüfung, die unter anderem vom erst festzulegenden Schutzumfang abhängig ist, kann vorliegend nicht vorgegriffen werden. Die Unterschutzstellung erweist sich jedenfalls nicht als von vornherein unverhältnismässig (E. 7.6).
Abweisung.
Stichworte:
DENKMALPFLEGE
EIGENWERT
ENSEMBLE
GUTACHTEN
INVENTARENTLASSUNG
ORTSBILD
PRÄGENDE WIRKUNG
RENTABILITÄT
SACHVERHALTSERMITTLUNG
SCHUTZMASSNAHME
SCHUTZWÜRDIGKEIT
SITUATIONSWERT
UNTERSCHUTZSTELLUNG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
Rechtsnormen:
Art. 29a BV
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 205 PBG
§ 205 lit. a PBG
§ 7 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2013.00134
Urteil
der 1. Kammer
vom
24. Oktober 2013
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber Markus
Lanter.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
Zürcherische
Vereinigung für Heimatschutz,
vertreten durch RA D,
Beschwerdegegnerin,
und
Gemeinderat
Affoltern am Albis,
vertreten durch RA E,
Mitbeteiligter,
betreffend Inventarentlassung,
hat
sich ergeben:
I.
A und B unterbreiteten dem Gemeinderat Affoltern am Albis
mit Schreiben vom 8. Oktober 2009 ein Provokationsbegehen im Sinn von
§ 213 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) betreffend
die Gebäude auf den Grundstücken Kat.-Nr. 62 (Zürichstrasse 140, 142 und
144), Kat.-Nr. 57 (Weingasse 2) und Kat.-Nr. 834
(Mühlebergstrasse 5).
Der Gemeinderat Affoltern am Albis verzichtete mit
Beschluss vom 21. März 2011 auf eine Unterschutzstellung der Gebäude
Zürichstrasse 140, 142 und 144 sowie Weingasse 2 und entliess die
Objekte aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von
kommunaler Bedeutung (Disp.-Ziff. 1). Hinsichtlich des Gebäudes Mühlebergstrasse 5
stellte er fest, dass dieses bereits rechtskräftig aus dem Inventar entlassen
worden war (Disp.-Ziff. 2).
II.
Dagegen rekurrierte die Zürcherische Vereinigung für
Heimatschutz (ZVH) an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung von
Disp.-Ziff. 1 des Gemeinderatsbeschlusses. Der Gemeinderat sei anzuweisen,
die Gebäude Zürichstrasse 140, 142 und 144 sowie Weingasse 2 unter Schutz
zu stellen. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom
29. Januar 2013 gut. Es hob den Beschluss des Gemeinderats Affoltern am
Albis vom 21. März 2011 auf und lud diesen ein, die erforderlichen Schutzmassnahmen
festzusetzen.
III.
Mit Eingabe vom 1. März 2013 erhoben A und B
Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten, der Entscheid des Baurekursgerichts
sei aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderats Affoltern am Albis vom
21. März 2011 wiederherzustellen. Eventuell sei die Sache zur Ergänzung
und Neuentscheidung an das Baurekursgericht zurückzuweisen; alles unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der ZVH. In verfahrensrechtlicher Hinsicht
beantragten A und B, es sei ein Augenschein durchzuführen, es sei ein
denkmalpflegerisches Ergänzungsgutachten bei der Denkmalpflege-Kommission des
Kantons Zürich (KDK), eventuell ein Obergutachten einzuholen, und es sei ein Gutachten
über die Höhe der Renovationskosten und die nach einer Sanierung erzielbaren Erträge
der Gebäude Zürichstrasse 140, 142 und 144 sowie Weingasse 2
einzuholen.
Das Baurekursgericht schloss am 12. März 2013 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Affoltern am
Albis stellte am 22. April 2013 den Antrag, die Beschwerde sei unter
Kostenfolge zulasten der ZVH gutzuheissen. Diese beantragte mit Eingabe vom
23. Mai 2013 die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Mit Replik vom
21. Juni 2013 und Duplik vom 20. August 2013 hielten die
Beschwerdeführenden und die Beschwerdegegnerin an ihren Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Angefochten ist ein Rückweisungsentscheid des
Baurekursgerichts. Dabei handelt es sich um einen Zwischenentscheid. Die
Anfechtbarkeit von Zwischenentscheiden richtet sich gemäss § 41
Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) sinngemäss nach den Art. 91–93 des Bundesgerichtsgesetzes
vom 17. Juni 2005 (BGG). Gemäss Art. 93 Abs. 1 BGG ist die
Beschwerde gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide zulässig,
wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können
(lit. a) oder wenn die Gutheissung sofort einen Entscheid herbeiführen und
damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges
Beschwerdeverfahren ersparen würde (lit. b). Diese Voraussetzung ist im vorliegenden
Fall erfüllt, denn die Gutheissung der Beschwerde hätte die Bestätigung des erstinstanzlichen
Entscheids und damit die sofortige Herbeiführung eines Endentscheids zur Folge.
Dadurch bliebe nicht nur bedeutender Zeitaufwand erspart. Vor allem würden zusätzliche
Abklärungen unnötig, die einen erheblichen Aufwand verursachen können.
Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,
ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Die Beschwerdeführenden beantragen die Durchführung eines
Augenscheins. Der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, steht im
pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine dahingehende
Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht
ermittelt werden können. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur
geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist,
die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995
Nr. 12 mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen
der Vorinstanz können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden
(RB 1981 Nr. 2).
Die lokalen Gegebenheiten sind aus den eingereichten
Verfahrensakten, insbesondere dem vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll,
genügend ersichtlich. Der massgebliche Sachverhalt geht hinreichend aus den
Akten hervor, weshalb sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit
aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten lassen. Das
Verwaltungsgericht kann deshalb auf dessen Durchführung verzichten.
3.
Das Grundstück
Kat.-Nr. 62, auf dem sich die Liegenschaften Zürichstrasse 140, 142
und 144 befinden, liegt am Kronenplatz in Affoltern am Albis. Die Gebäude sind
entlang der Zürichstrasse aneinandergereiht und werden durch zwei
Zwischenbauten zu einem Gebäudekomplex verbunden. Dessen Kopfbau bildet das
Gebäude Zürichstrasse 140, ein klassizistisches Wohnhaus, das an der
Abzweigung der Mühlebergstrasse von der Zürichstrasse liegt. Hinter dem
Gebäudekomplex verläuft die von der Mühlebergstrasse abzweigende, parallel zur
Zürichstrasse verlaufende Weingasse. Bergseits derselben befindet sich unmittelbar
nordöstlich des Gebäudekomplexes Zürichstrasse  40/142/144 das Grundstück
Kat.-Nr. 57 mit dem Gebäude Weingasse 2.
Alle streitbetroffenen
Liegenschaften befinden sich in der Kernzone K. Die Gebäude Zürichstrasse 140
und 144 sowie Weingasse 2 sind im Kernzonenplan zudem rot markiert.
Demnach handelt es sich dabei um Gebäude, deren Erscheinungsbild zu erhalten
ist.
4.
4.1
Gemäss
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem
Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als
wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen
Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften und Siedlungen wesentlich
mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung
dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde zunächst die darin enthaltenen
unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und obliegt ihr als Teil der
Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des
infrage stehenden Objekts. Anschliessend ist zu prüfen, ob die
denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder
zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung
– und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und Fachgremien – würdigen
die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).
Nach dem Wortlaut von
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger
Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaft oder Siedlung wesentlich mitprägen.
In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als
Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im
schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139).
Nach der
Rechtsprechung hat bei der Prüfung der Frage, ob ein Objekt Schutz verdient,
eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung
Platz zu greifen, die den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und
städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (VGr,
3. September 2009, VB.2009.00219, E. 3.3; BGE 118 Ia 384 E. 5a).
Die Schutzwürdigkeit kann sich auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert und dem
Situationswert eines Objekts ergeben (VGr, 19. Februar 2003,
VB.2002.00295, E. 3; vgl. RB 1997 Nr. 73).
Ob die Eigenschaften eines
Schutzobjekts vorliegen, ist zwar eine Rechtsfrage. Bei der Auslegung und Anwendung
der für die Beurteilung massgebenden unbestimmten Rechtsbegriffe wie
"wichtiger Zeuge" oder "wesentliche Mitprägung" steht
jedoch der für die Unterschutzstellung zuständigen Behörde eine besondere
Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und
Ermessensbetätigung zu, deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei
überprüfen (RB 1982 Nr. 37).
4.2
Die
Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder
"wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von
Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und 207 PBG, sondern nur dann, wenn das
öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist
als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992
Nr. 62).
4.3
Nachfolgend ist demnach zunächst zu klären, ob
es sich bei den strittigen Gebäuden um Schutzobjekte im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG handelt (sogleich, E. 5). Falls die
Schutzwürdigkeit bejaht wird, ist – sofern ihr mit planungsrechtlichen
Massnahmen nicht hinreichend Rechnung getragen werden kann (E. 6) – sodann
zu prüfen, ob die Erhaltung der Gebäude oder die entgegenstehenden privaten
Interessen der Beschwerdeführenden höher zu gewichten sind (nachfolgend,
E. 7).
5.
Die Beschwerdeführenden machen geltend, der Eigenwert der
vier Gebäude rechtfertige keine Unterschutzstellung. Das Gutachten von J habe
detailliert aufgezeigt, dass die diesbezügliche Beurteilung des KDK-Gutachtens
nicht zu überzeugen vermöge. Die Verneinung der Zeugeneigenschaft durch die
kommunalen Behörden sei damit fachlich gut abgestützt und keineswegs
willkürlich. Eine Verletzung des kommunalen Ermessensspielraums liege nicht
vor. Auch der Situationswert rechtfertige keine Massnahmen gemäss § 203
Abs. 1 lit. c PBG. Die ortsbildprägende Bedeutung besitze keine
historische Grundlage und sei rein zufällig entstanden als Folge des Abbruchs
von anderen Gebäuden, insbesondere des wesentlich wichtigeren Gasthauses zur
Krone. Der aufgrund der Lage in der Kernzone vorliegend greifende
planungsrechtliche Schutz gemäss § 203 Abs. 1 lit. a PBG reiche
vorliegend aus.
5.1
Entgegen
der Auffassung der Beschwerdeführenden lässt es das Gutachten von J nicht als
angezeigt erscheinen, ein Obergutachten einzuholen.
5.1.1
Gemäss § 7 VRG untersucht die Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von
Amtes wegen, unter anderem durch den Beizug von Sachverständigen (Abs. 1);
das Ergebnis der Untersuchung würdigt die Verwaltungsbehörde frei
(Abs. 4). Dieser Grundsatz der freien Würdigung des Untersuchungsergebnisses
gilt indessen insofern nur eingeschränkt, als Gutachten nur daraufhin geprüft
werden, ob sie auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhen und vollständig, klar
sowie gehörig begründet und widerspruchslos sind; ausserdem muss die
sachverständige Person hinreichende Sachkenntnisse und die nötige
Unbefangenheit bewiesen haben (RB 1982 Nr. 35; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz, 2. A., Zürich 1999,
§ 7 N. 78).
5.1.2
An der entsprechenden Bedeutung des KDK-Gutachtens ändert sich dadurch,
dass die Beschwerdeführenden im Rekursverfahren ein eigenes Gutachten der K AG
zu den Akten gereicht haben, nichts. Der Verfasser desselben, J, besitzt
aufgrund der Beauftragung durch die Beschwerdeführenden nicht die für einen
Gutachter erforderliche Unabhängigkeit. Seine Aussagen können als
Privatgutachten nur – aber immerhin – als Parteiaussagen der Beschwerdeführenden
berücksichtigt werden (VGr, 12. Juni 2013, VB.2013.00045, E. 8.4;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 23; Peter Hafner, in: Karl Spühler/Luca
Tenchio/Dominik Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar zur ZPO, 2. A., Basel
2013, Art. 168 N. 4; Annette Dolge, Basler Kommentar zur ZPO,
Art. 183 N. 17).
5.1.3
Ein Obergutachten ist daher nicht bereits dann erforderlich, wenn ein
Parteigutachten dem von der Gemeinde eingeholten Gutachten widerspricht, indem
es zu einer anderen Einschätzung gelangt. Vielmehr müsste sich aus dem
Parteigutachten ergeben, dass das offizielle Gutachten an Mängeln leidet, die
eine Abweichung von demselben rechtfertigen würden. Das Parteigutachten müsste
also aufzeigen, dass das KDK-Gutachten nicht auf zutreffender Rechtsgrundlage
beruht, nicht vollständig, klar sowie gehörig begründet und widerspruchslos
ist, oder dass die sachverständige Person nicht über hinreichende Sachkenntnisse
und die nötige Unbefangenheit verfügt (vgl. VGr, 9. Februar 2005,
VB.2003.00195, E. 5.3.2).
5.1.4
Solche Mängel zeigt das Parteigutachten der K AG vorliegend nicht auf. Es bietet
zwar neben umfangreichen historischen Ausführungen (insbesondere zur
Siedlungsentwicklung und zur Eigentümer- und Baugeschichte) auch ausführliche
Baubeschreibungen. Diese widmen sich jedoch fast ausschliesslich dem Inneren
der Gebäude. Hingegen finden sich zum Situationswert der Gebäude – wie die
Vorinstanz zutreffend festhielt (Entscheid der Vorinstanz, E. 11.3) – kaum
Ausführungen. Die Feststellung, die Baugruppe nehme keine besondere Stellung im
Ortsbild ein, durfte die Vorinstanz aufgrund des KDK-Gutachtens und der am
Augenschein gewonnen Eindrücke als nicht nachvollziehbar bezeichnen. Jedenfalls
vermag diese Feststellung, die sich in einer vom KDK-Gutachten abweichenden
Einschätzung erschöpft, keine Mängel desselben aufzuzeigen, die ein Abweichen
rechtfertigen würden.
5.1.5
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden war die Vorinstanz unter
diesen Voraussetzungen nicht dazu verpflichtet, weitere Sachverhaltsabklärungen
in der Form eines Ergänzungs- oder Obergutachtens vorzunehmen bzw. anzuordnen.
Die Vorinstanz hat weder die Untersuchungspflicht noch die Grundsätze der
freien Beweiswürdigung und des rechtlichen Gehörs verletzt.
5.2
Die KDK
mass den strittigen Gebäuden eine "hohe ortsbildprägende Funktion" zu
und stufte die "Häuserzeile Zürichstrasse 140–144 inklusive der
jeweiligen Zwischenbauten (…), zusammen mit dem (…) älteren bäuerlichen
Wohnhaus mit Stall an der Weingasse 2" als wichtigen
wirtschaftsgeschichtlichen Zeugen für die Zeit der Gründerjahre in Affoltern am
Albis ein. Die baugeschichtliche Bedeutung des Ensembles liege wesentlich in
der – näher beschriebenen – Aneinanderreihung von Bauten aus verschiedenen
Epochen zu einem Ganzen. Jedem Bau komme aber auch für sich eine
baugeschichtliche Zeugenschaft zu.
5.2.1
Der Gemeinderat Affoltern am Albis schloss sich dieser Auffassung nicht an.
Zwar komme den fraglichen Gebäuden sowohl eine ortsbildprägende Bedeutung als
auch eine wirtschafts- und baugeschichtliche Bedeutung zu. Es sei jedoch zu
beachten, dass die Qualifikation als Schutzobjekt verlange, dass es sich um
wichtige
Zeugen handle. Die baugeschichtliche Bedeutung liege wesentlich in der
Aneinanderreihung von Bauten aus verschiedenen Epochen. Den einzelnen Bauten
komme zwar eine gewisse baugeschichtliche Zeugenschaft zu, die KDK zeige jedoch
nicht auf, dass es sich dabei um eine wichtige Zeugenschaft handle. Dies gelte
insbesondere, soweit der Gebäudekomplex an der Zürichstrasse Zeuge eines längst
nicht mehr existierenden Unternehmens (Weinhandlung Weisbrod) sei. Der
Bedeutung des Ensembles für das Ortsbild werde mit der Zuteilung zur Kernzone
und den damit verbundenen Anordnungen (Art. 13.2–4 BZO) hinreichend Rechnung
getragen.
5.2.2
Die Vorinstanz erwog (Entscheid der Vorinstanz, E. 11.2), im
Vordergrund stehe offensichtlich der hohe Situationswert der vier Gebäude, der
auch für einen Laien nicht zu übersehen sei. In den erst im Jahr 2008
überarbeiteten und sehr ausführlichen Inventarblättern sei in Bezug auf die
drei Gebäude an der Zürichstrasse denn auch zu Recht von einem
"ausserordentlich wichtigen" Situationswert an der Nahtstelle der
beiden historischen Ortskerne (Ober- und Unterdorf) die Rede. Diese hohe
Bedeutung für das Ortsbild von Affoltern am Albis lasse sich mit planungsrechtlichen
Massnahmen nur unzureichend schützen. Die nach Art. 13.2–4 BZO bestehende
Möglichkeit der Erstellung von Ersatzbauten könne den Verlust an
Originalsubstanz keinesfalls ausgleichen.
5.2.3
Soweit der Gemeinderat ausführte, das KDK-Gutachten habe sich nicht zur
Wichtigkeit der Zeugenschaft der fraglichen Gebäude geäussert, ging er implizit
von einer nicht gehörigen Begründung des Gutachtens aus. Wie die Vorinstanz
jedoch zutreffend erwog, steht vorliegend nicht der Eigenwert der Gebäude im
Vordergrund, sondern deren Situationswert. Diesbezüglich legte der Gemeinderat
nicht dar, inwiefern die Begründung des KDK-Gutachtens zu beanstanden wäre.
Vielmehr führte er aus, er sei
wie die KDK
der Ansicht, der Häusergruppe
Zürichstrasse 140/142/144 und dem Gebäude Weingasse 2 komme eine
ortsbildprägende Bedeutung zu. Dass der Gemeinderat diesbezüglich davon
ausging, der prägenden Bedeutung für das Ortsbild werde mit den bestehen
planungsrechtlichen Massnahmen hinreichend Rechnung getragen, beschlägt nicht
die Qualifikation als Schutzobjekt gemäss § 203 Abs. 1 lit. c
PBG sondern jene, welches die angemessene Schutzmassnahme darstellt (§ 205
PBG).
5.2.4
Die Beschwerdeführer vermögen aus dem erwähnten Privatgutachten nichts Entscheidendes
zu ihren Gunsten abzuleiten. Dieses äussert sich unter dem Titel "Schutzwürdigkeit"
unter "3. Bedeutung der Baugruppe Zürichstrasse 140/142/144 und
Weingasse 2 als Einzelobjekte, als Baugruppe und als Teil des
Ortsbilds" nicht zur ortsbildprägenden Bedeutung der Gebäude. Diese
braucht – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden (Beschwerdeschrift,
S. 11) – nicht einer historischen Bedeutung zu entsprechen. Wenn von drei Gebäuden,
welche die Situation im Kreuzungsbereich Mühlebergstrasse, Zürichstrasse,
Untere Bahnhofstrasse (Fortsetzung der Mühlebergstrasse) gemäss Gutachten der K
AG im Jahr 1930 prägten, eines (Gasthaus Krone) abgebrochen wurde, spricht dies
nicht gegen die prägende Bedeutung der verbleibenden Gebäude.
5.2.5
Zumindest in Bezug auf die ortsbildprägende Wirkung der strittigen Gebäude
kam die Vorinstanz nach dem Gesagten zu Recht zum Schluss, die vom
KDK-Gutachten abweichende Beurteilung des Gemeinderats sei nicht
nachvollziehbar. Eine "wesentliche Mitprägung" im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG ist zu bejahen.
5.3
Ob die
bau- und wirtschaftsgeschichtliche Bedeutung der strittigen Gebäude allein bereits
eine wichtige Zeugenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG
zu begründen vermag, kann unter diesem Umständen offenbleiben.
5.3.1
Immerhin ist festzuhalten, dass dem Beschluss
des Gemeinderats vom 21. März 2011 nicht zu entnehmen ist, weshalb dieser
dem Wohnhaus Weingasse 2 entgegen dem KDK-Gutachten keine wichtige baugeschichtliche
Zeugenschaft attestierte. Vielmehr wies der Gemeinderat auf die Ausführungen im
KDK-Gutachten hin, wonach es sich um einen wichtigen und in seiner Intaktheit
für Affoltern am Albis wohl seltenen Zeugen der dörflichen Bebauung vor dem
1837 einsetzenden Entwicklungsschub handle.
5.3.2
In Bezug auf den Gebäudekomplex Zürichstrasse 140/142/144 führte der
Gemeinderat in seinem Beschluss vom 21. März 2011 lediglich aus, die KDK
habe nicht aufgezeigt, dass
den einzelnen Bauten für sich
eine wichtige
baugeschichtliche Zeugenschaft zukomme. Hingegen bezeichnete es der Gemeinderat
als zutreffend, dass die baugeschichtliche Bedeutung wesentlich in der
Aneinanderreihung
der drei Bauten aus verschiedenen Epochen
zu einem einzigen Ganzen
liege.
Gerade die Aneinanderreihung der drei Gebäude zu einem Ganzen stellt mit Blick
auf die wichtige bau- und wirtschaftsgeschichtliche Zeugenschaft eine
Besonderheit dar, die das Ensemble als Schutzobjekt im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG erscheinen lässt. Weder aus dem Beschluss des Gemeinderats
noch aus dem Parteigutachten J ergibt sich, dass die entsprechenden Ausführungen
im KDK-Gutachten nicht zutreffen. Insbesondere wies die Vorinstanz zutreffend
darauf hin, dass der Hinweis auf gut erhaltene Vergleichsobjekte nicht den Wegfall
der wichtigen Zeugenschaft der fraglichen Gebäude zu begründen vermag
(Entscheid der Vorinstanz, E. 11.3). Diese Frage kann nur im Rahmen der
Verhältnismässigkeitsprüfung von Belang sein.
6.
Bei den strittigen Gebäuden
handelt es sich nach dem Gesagten um Schutzobjekte im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG. Es stellt sich daher die Frage, ob diesem Umstand
durch die bestehenden planungsrechtlichen Massnahmen im Sinn von § 205
lit. a PBG bereits hinreichend Rechnung getragen wird. Sollte dem nicht so
sein, ist zudem eine Interessenabwägung vorzunehmen (vgl. oben, E. 4.3).
6.1
Ob bei der
Schutzwürdigkeit wegen prägender Wirkung auf das Ortsbild im Einzelfall eine
über die Kernzonenbestimmungen hinausgehende Schutzmassnahme anzuordnen ist,
hängt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht nur von der
besonderen Stellung und Lage der Bauten im Ortsbild ab. Die zu schützende Bauten
müssen auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster,
Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden
Wirkung beitragen (VGr, 4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.8; RB 1997
Nr. 73 E. 2).
6.2
Diese
Voraussetzungen sind vorliegend – abgesehen von den beiden Verbindungsbauten
zwischen den drei Gebäuden an der Zürichstrasse (vgl. unten, E. 6.2.3) –
erfüllt.
6.2.1
Dies erscheint in Bezug auf das Wohnhaus Weingasse 2 offenkundig. Der
Inventareintrag aus dem Jahr 2008 betont zu Recht die "repräsentativen,
handwerklich kunstvoll gestalteten Fachwerkfassaden" sowie den "hohen
Anteil an historischen Ausstattungselementen". Auch das KDK-Gutachten
weist darauf hin, das Haus sei in seiner Substanz und seiner Erscheinung
praktisch unverändert überliefert. Aus dem Parteigutachten J ergibt sich nichts
anderes. Hinsichtlich des Wohnhauses Weingasse 2 begründete der Gemeinderat
denn auch nicht, weshalb er dessen baugeschichtliche Zeugenschaft entgegen dem
KDK-Gutachten verneinte (vgl. vorstehend, E. 5.3.1).
6.2.2
Auch die drei Gebäude Zürichstrasse 140/142/144 entfalten ihre
prägende Wirkung nicht zuletzt wegen ihrer besonderen Gestaltung und
Erscheinung. Die Baugruppe gibt "exemplarisch das 'Stilrepertoire' des 19.
und 20. Jahrhunderts" wieder (KDK-Gutachten, S. 4). Auffallende
Gestaltungselemente des klassizistischen Wohnhauses Zürichstrasse 140 sind
die Verdachungen bei den Obergeschossfenstern, die kassettierte Dachuntersicht
mit Zahnschnittfries sowie das dekorative Vordach beim Haupteingang (vgl.
KDK-Gutachten, S. 15; vorinstanzliches Augenscheinprotokoll, Fotos 1,
8, 9 und 11).
Das zweite Kellereigebäude Zürichstrasse 144 verfügt
über eine repräsentative architektonische Gestaltung. Geprägt wird diese durch
die unterschiedlichen Fensterformen, insbesondere die Rundbögen im Erdgeschoss
und die grossen Fenster im Obergeschoss mit Steinsturz, die Firmeninschrift
"Weisbrod-Weinhandlung" sowie das Krüppelwalmdach.
Das ursprüngliche Kellereigebäude Zürichstrasse 142
ist im Kernzonenplan, anders als die Gebäude Zürichstrasse 140 und 144 sowie
das Wohnhaus Weingasse 2, nicht rot markiert. Dementsprechend gilt hier
keine Pflicht zur Erhaltung des Erscheinungsbilds. Der planungsrechtliche
Schutz vermag daher offensichtlich nicht zu genügen. Das Gebäude weist eine
besondere Gestaltung, insbesondere der Fassaden, auf. Zu erwähnen sind
insbesondere die Rillenputzfassade im Sockelgeschoss, die dekorative
Sichtbacksteinfassade im Obergeschoss, die Fensterausbildung sowie die
dreiteilige Dachform.
6.2.3
Die beiden Verbindungsbauten weisen
demgegenüber keine besondere Gestaltung und Erscheinung auf. Das im
KDK-Gutachten erwähnte "Vor- und Zurückspringen der Frontfassade"
(KDK-Gutachten, S. 3) kann ein Ersatzneubau ebenso gut erlebbar machen wie
die fachkundige Renovierung der bestehenden Bauten. Auch die Vorinstanz beurteilt
die Bedeutung der beiden Zwischenbauten für den – vorliegend im Zentrum
stehenden – Situationswert der drei Gebäude an der Zürichstrasse denn auch als
nicht sehr gross (Entscheid der Vorinstanz, E. 12.2).
6.3
Entgegen
der Auffassung der Beschwerdeführenden (Beschwerdeschrift, S. 13) wies die
Vorinstanz unter diesen Umständen zutreffend darauf hin, dass sich die hohe
Bedeutung der strittigen Gebäude für das Ortsbild mit den bestehenden
planungsrechtlichen Massnahmen nur unzureichend schützen lasse (Entscheid der
Vorinstanz, E. 11.2).
7.
Somit ist zu prüfen, ob eine
Unterschutzstellung verhältnismässig ist. Dies ist dann der Fall, wenn das
öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist
als entgegenstehende öffentliche und private Interessen. Eine solche
Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht
überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden
Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume,
welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; insofern
steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere
Entscheidungsfreiheit zu (VGr,
8. Februar
2012, VB.2010.00359, E. 6 mit Hinweisen
).
7.1
Die
Vorinstanz kam zum Schluss (Entscheid der Vorinstanz, E. 12.5), der
vollständige Verzicht auf – über den bestehenden planungsrechtlichen Schutz
hinausgehende – Schutzmassnahmen erweise sich namentlich unter Berücksichtigung
des sehr hohen Situationswerts der streitbetroffenen Gebäude als nicht
gerechtfertigt. Das Baurekursgericht könne jedoch nicht selbst Schutzmassnahmen
anordnen; dies liege in der erstinstanzlichen Zuständigkeit des Gemeinderats
Affoltern am Albis.
7.2
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, die Erhaltung der Gebäude würde einen
völlig unverhältnismässigen Restaurierungsaufwand bedingen. Die Interessenabwägung
der Vorinstanz sei krass fehlerhaft. Diese habe sich mit der vom Gemeinderat
vorgenommenen Abwägung nicht auseinandergesetzt und damit dessen besondere
Entscheidungsfreiheit verletzt.
7.3
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts
vermögen finanzielle Interessen der Eigentümer an einer möglichst
gewinnbringenden Ausnützung ihrer Liegenschaften das öffentliche Interesse an
einer Schutzmassnahme grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 126 I 219
E. 2c; 120 Ia 270 E. 6c, 118 Ia 384 E. 5e; 109 Ia 257
E. 5d; BGr, 13. September 2005, 1P.79/2005, E. 4.8, ZBl 108/2007,
S. 83 ff., 90). Andernfalls könnten etwa Gebäude, die auf stark
unternutzten Grundstücken der Ausschöpfung der Ausnützungsreserven im Weg
stehen, nie unter Schutz gestellt werden. Die Vorinstanz hat allerdings zutreffend
darauf hingewiesen, dass eine Gewichtung der entgegenstehenden Interessen vorzunehmen
ist (Entscheid der Vorinstanz, E. 12.1). Je grösser die Schutzwürdigkeit
eines Schutzobjekts ist, desto weniger können private Interessen ins Gewicht
fallen (BGE 126 I 219 E. 2c; VGr,
8. Februar
2012, VB.2010.00359, E. 6.3
).
Eine Unterschutzstellung kann als unverhältnismässig
erscheinen, wenn die Erhaltung des Schutzobjekts einen Restaurierungsaufwand
bedingen würde, der in keinem vernünftigen Verhältnis zum Zweck der
Unterschutzstellung mehr stünde (vgl. statt vieler RB 1995 Nr. 74 =
BEZ 1995 Nr. 28; VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00472, E. 8.1 mit
Hinweisen).
7.4
Wie die
vorstehenden Erwägungen gezeigt haben, ging die Vorinstanz zutreffend von einem
bedeutenden Situationswert und von einem entsprechend hohen öffentlichen Interesse
an der Erhaltung der strittigen Gebäude aus. Das Bedürfnis, die innere
Konstruktion und die Innenausstattung der Gebäude sowie die an das Gebäude Weingasse 2
angebaute Scheune zu erhalten, erachtete sie dagegen als weniger gross. Dies
ist nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. Dasselbe gilt für die anlässlich
des Augenscheins gewonnene Erkenntnis, dass auch die beiden die Gebäude
Zürichstrasse 140, 142 und 144 verbindenden Zwischenbauten für den
Situationswert der drei Hauptgebäude von geringerer Bedeutung seien (Entscheid
der Vorinstanz, E. 12.2).
7.5
Entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführenden hat die Vorinstanz die Gemeindeautonomie
nicht verletzt. Vielmehr legte die Vorinstanz zutreffend dar, dass das
öffentliche Interesse an der Erhaltung der fraglichen Gebäude höher zu
gewichten ist, als dies der Gemeinderat getan hatte. Dies ist eine unmittelbare
Folge daraus, dass entgegen der Auffassung des Gemeinderats von einer
erheblichen Bedeutung der strittigen Gebäude auszugehen ist, der mit
planungsrechtlichen Massnahmen nicht hinreichend Rechnung getragen werden kann.
Ferner legte die Vorinstanz dar, weshalb sie die finanziellen privaten Interessen
der Beschwerdeführenden nicht als derart gewichtig betrachtete, dass sie das
öffentliche Interesse an einer Unterschutzstellung zu überwiegen vermöchten
(Entscheid der Vorinstanz, E. 12.4).
Angesichts des Umstands, dass es sich bei der
vorzunehmenden Interessenabwägung um eine Rechtsfrage handelt (vorstehend,
E. 7), auf deren wirksame gerichtliche Kontrolle die Beschwerdegegnerin
einen verfassungsmässigen Anspruch hat (Art. 29a BV; vgl. Andreas Kley,
in: Bernhard Ehrenzeller et. al. [Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung,
2. A., Zürich etc. 2008, Art. 29a N. 9), war die Vorinstanz
nicht verpflichtet, sich eine grössere Zurückhaltung aufzuerlegen. Eine solche
ist nur gerechtfertigt, wo sich die Gemeinde auf eigene Interessen beruft, etwa
städtebauliche Argumente vorbringt (VGr, 9. Februar 2005, VB.2003.00195,
E. 5.3) oder finanzpolitische Überlegungen ins Feld führt (VGr,
27. August 2003, VB.2003.00121, E. 2c). Beides ist vorliegend nicht
der Fall.
7.6
Die
Verhältnismässigkeit von Schutzmassnahmen hängt von mehreren Faktoren ab. Einer
davon ist der Schutzumfang. Davon hängt insbesondere ab, welche baulichen Möglichkeiten
und Notwendigkeiten bestehen, was sich auch auf das Gewicht der wirtschaftlichen
Interessen der Eigentümerschaft auswirkt.
7.6.1
In der vorliegenden Konstellation, wo die Gemeinde auf eine
Unterschutzstellung verzichtet hat, kann keine konkrete Schutzanordnung auf
ihre Verhältnismässigkeit hin geprüft werden. Insofern kann dem vom Gemeinderat
zu fällenden Entscheid nicht vorgegriffen werden (vgl. Entscheid der
Vorinstanz, E. 12.5). Dieser wird wiederum der gerichtlichen Überprüfung
zugänglich sein, wobei der festgelegte Schutzumfang beanstandet, aber auch
dessen fehlende Verhältnismässigkeit gerügt werden kann.
Die Vorinstanz hätte den Rekurs, nachdem sie die
fraglichen Objekte – zu Recht – als Schutzobjekte im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG qualifiziert hatte, nur abweisen können, wenn sie
zur Auffassung gelangt wäre, eine Unterschutzstellung erscheine von vornherein,
unabhängig vom konkret festgelegten Schutzumfang, als unverhältnismässig.
7.6.2
Einen solchen Schluss lassen die von der Gemeinde und den
Beschwerdeführenden beigebrachten Unterlagen, die sich zur Frage möglicher
Sanierungsmassnahmen und deren Verhältnismässigkeit äussern, indessen nicht zu.
Sie basieren in erster Linie auf dem KDK-Gutachten und den dort beantragten
Schutzmassnahmen. Eine diesem Antrag entsprechende Schutzanordnung enthält denn
auch der Antrag des Bauausschusses Affoltern am Albis an den Gemeinderat gemäss
Protokollauszug vom 17. September 2010.
7.6.3
Nachdem die Vorinstanz das Interesse an der Erhaltung der inneren
Konstruktion und der Innenausstattung der Gebäude sowie der Zwischenbauten an
der Zürichstrasse deutlich relativiert hat (Entscheid der Vorinstanz,
E. 12.2), ist von einem wesentlich weniger weitgehenden Eingriff
auszugehen. Insbesondere der – unter Beachtung der Kernzonenvorschriften und
§ 238 Abs. 2 PBG – mögliche Ersatz der beiden Zwischenbauten durch Neubauten
führt zu einer nicht unwesentlichen Reduktion der notwendigen Sanierungskosten
und zu einer Verbesserung der möglichen Rentabilität.
7.6.4
Hinsichtlich der Rentabilität ist im Übrigen festzuhalten, dass sich die
Unverhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung nicht bereits aus dem Umstand
ergeben kann, dass nur eine geringe Rendite erzielt werden kann. Vielmehr ist
diese mit der möglichen Rendite zu vergleichen, die mit einem Ersatzbau erzielt
werden könnte (vgl. VGr, 4. Oktober 2007, VB.2007.00255, E. 6).
Diesbezüglich lassen sich den Akten keine Angaben entnehmen. Die erforderlichen
Abklärungen wird der Gemeinderat vorzunehmen haben. Zu berücksichtigen ist
dabei, dass die Baumöglichkeiten durch die bestehenden Kernzonenvorschriften
bereits eingeschränkt sind.
7.6.5
Hinzu kommt, dass ohnehin anfallende Sanierungsarbeiten bei der Prüfung der
Verhältnismässigkeit der Schutzmassnahme nicht zu berücksichtigen sind, worauf
die Vorinstanz zutreffend hingewiesen hat (Entscheid der Vorinstanz,
E. 12.4; vgl. auch VGr, 4. Oktober 2007, VB.2007.00255, E. 6 mit
Hinweise). Insofern kann auf die Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden
(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).
7.6.6
Die Vorinstanz kam unter diesen Umständen zu Recht zum Schluss, eine Unterschutzstellung
erscheine nicht von vornherein als unverhältnismässig (Entscheid der Vorinstanz,
E. 12.5). Auch die von den Beschwerdeführenden eingebrachten Unterlagen,
insbesondere das Gutachten O, deren unterlassene oder mangelhafte Würdigung die
Beschwerdeführenden rügen, können daran nichts ändern, da sie von nicht mehr
aktuellen Voraussetzungen in Bezug auf den Schutzumfang ausgehen. Ebenso konnte
die Vorinstanz unter diesen Umständen auf die Einholung eines weiteren
Gutachtens verzichten. Dasselbe gilt für das Verwaltungsgericht.
Dementsprechend war der Gemeinderat einzuladen, die erforderlichen
Schutzmassnahmen festzusetzen.
8.
Die Beschwerde erweist sich
als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden
die Beschwerdeführenden kostenpflichtig
(§ 65 Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Sodann sind sie zu
verpflichten, der Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung zu
bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
9.
Hinsichtlich der
Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid
nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt,
der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 BGG
erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    190.--     Zustellkosten,
Fr. 5'190.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung für
den Gesamtbetrag je zur Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung
verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von
Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft
dieses Urteils.
5.    Gegen dieses
Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:..