zh_verwaltungsgericht · VB.2007.00280 · 2008-03-26 · de

Baubewilligung | Umbau eines Wohnhauses in Kernzone Dorf: Änderung an vorschriftswidrigen Bauten Änderungen sind insoweit zulässig, als sie für eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der bestehenden Liegenschaft erforderlich sind. Da eine sinnvolle Neuüberbauung des Grundstücks hier kaum möglich ist, sind zwar weitgehende Eingriffe in die innere Gebäudesubstanz, ein Lifteinbau sowie Änderungen der äusseren Gestalt des Gebäudes, einschliesslich einzelne für sich unbedeutende Volumenvergrösserungen, ohne welche das Gebäude faktisch zum Abbruchobjekt würde, zulässig. Nicht mehr mit dem Investitionsschutz rechtfertigen lassen sich dagegen die Erweiterung des Volumens und der nutzbaren Geschossfläche durch die Anhebung des Daches über dem Anbau und die Schaffung einer zweiten Wohneinheit. Wenn bereits das bestehende Gebäude die nach geltendem Recht zulässigen Baumöglichkeiten bei weitem übertrifft, steht bei der Erweiterung des Gebäudevolumens und der nutzbaren Fläche sowie mit der Nutzungsintensivierung durch den Einbau einer zweiten Wohneinheit nicht mehr der Investitionsschutz, sondern die Schaffung zusätzlicher, nach neuem Recht nicht bewilligungsfähiger Nutzungsmöglichkeiten im Vordergrund. Zusätzliches Indiz für eine neubauähnliche Umgestaltung ist, dass durch die Aufstockung des Anbaus die bisherige Erscheinung des Gebäudes sehr stark verändert wird (E. 2.5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 26.03.2008 VB.2007.00280
Zurich Verwaltungsgericht 26.03.2008 VB.2007.00280
Zurigo Verwaltungsgericht 26.03.2008 VB.2007.00280

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00280
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Geschäftsnummer:
VB.2007.00280
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 26.03.2008
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Umbau eines Wohnhauses in Kernzone Dorf: Änderung an vorschriftswidrigen Bauten
Änderungen sind insoweit zulässig, als sie für eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der bestehenden Liegenschaft erforderlich sind. Da eine sinnvolle Neuüberbauung des Grundstücks hier kaum möglich ist, sind zwar weitgehende Eingriffe in die innere Gebäudesubstanz, ein Lifteinbau sowie Änderungen der äusseren Gestalt des Gebäudes, einschliesslich einzelne für sich unbedeutende Volumenvergrösserungen, ohne welche das Gebäude faktisch zum Abbruchobjekt würde, zulässig. Nicht mehr mit dem Investitionsschutz rechtfertigen lassen sich dagegen die Erweiterung des Volumens und der nutzbaren Geschossfläche durch die Anhebung des Daches über dem Anbau und die Schaffung einer zweiten Wohneinheit. Wenn bereits das bestehende Gebäude die nach geltendem Recht zulässigen Baumöglichkeiten bei weitem übertrifft, steht bei der Erweiterung des Gebäudevolumens und der nutzbaren Fläche sowie mit der Nutzungsintensivierung durch den Einbau einer zweiten Wohneinheit nicht mehr der Investitionsschutz, sondern die Schaffung zusätzlicher, nach neuem Recht nicht bewilligungsfähiger Nutzungsmöglichkeiten im Vordergrund. Zusätzliches Indiz für eine neubauähnliche Umgestaltung ist, dass durch die Aufstockung des Anbaus die bisherige Erscheinung des Gebäudes sehr stark verändert wird (E. 2.5).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESTANDESGARANTIE
NEUBAUÄHNLICH
UMGESTALTUNG
VORSCHRIFTSWIDRIGE BAUTE
Rechtsnormen:
§ 357 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2007.00280
Entscheid
der 1. Kammer
vom
26. März 2008
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf,
Gerichtssekretär
Stephan Hördegen.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
beide vertreten durch
RA C,
Beschwerdeführende
,
gegen
D, vertreten durch RA E,
Beschwerdegegner
,
und
Gemeinderat Bonstetten,
vertreten durch
RA F,
Mitbeteiligter
,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Am 14. November 2006 erteilte der Gemeinderat
Bonstetten A und B die Bewilligung für einen Umbau des Wohnhauses Vers.-Nr. 01
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse 03 in Bonstetten.
II.
Den hiergegen vom Nachbar D erhobenen Rekurs hiess die
Baurekurskommission II am 22. Mai 2007 unter Aufhebung der Baubewilligung
gut.
III.
Mit Beschwerde vom 22. Juni 2007 liessen A und B dem
Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid aufzuheben und die
Baubewilligung zu bestätigen, eventuell ohne die bewilligte Aufstockung des
Dachs; subeventuell liessen sie Rückweisung an die Vorinstanz beantragen mit
der Möglichkeit zur Rückweisung an die Bewilligungsbehörde zur Erteilung einer
Bewilligung im Sinn des Eventualantrags. Hinsichtlich der Nebenfolgen wurde
Kostenauflage an die Gegenpartei und deren Verpflichtung zur Leistung einer Parteientschädigung
beantragt.
Die Vorinstanz schloss am 14. August 2007 auf
Abweisung der Beschwerde. D liess am 8. Oktober 2007 Abweisung der
Beschwerde unter Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführenden
beantragen. Der Gemeinderat Bonstetten liess sich nicht vernehmen.
Mit Präsidialverfügung vom 16. November 2007 wurden
von der Bauherrschaft neue Projektpläne beigezogen, welche die Auflagen gemäss
Dispositiv Ziffer II.1 lit. a, b und e der Baubewilligung vom 14. November
2006 berücksichtigen. Am 15. Januar 2008 wurde den Parteien und dem
Mitbeteiligten Gelegenheit zur Stellungnahme zu dieser Aktenergänzung gegeben.
Hiervon machte D am 26. Februar 2008 Gebrauch.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das rechtzeitig
erhobene Rechtsmittel einzutreten.
2.
2.1
Zwischen
den privaten Parteien ist umstritten, ob das Bauvorhaben eine zulässige Änderung
einer bauvorschriftswidrigen Baute im Sinn von § 357 Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) darstellt. Die
Vorinstanz hat dies im Wesentlichen mit der Begründung verneint, dass bis auf
die Umfassungsmauern und einen Teil der Decken die bisherige Bausubstanz fast
vollständig ersetzt werden solle; angesichts des Umstands, dass wegen der
ungenügenden Abstandsvorschriften auf dem Baugrundstück nur ein wesentlich
kleinerer Neubau als die bestehende Baute errichtet werden könne, sprenge
deshalb das Bauvorhaben den Rahmen einer zulässigen Änderung.
Die Beschwerdeführer machen demgegenüber geltend, es gehe
ihnen darum, das Haus den heutigen Anforderungen an ein modernes Wohnen in
ökologischer und ökonomischer Sicht anzupassen. Dazu würde eine Aussenwärmedämmung
angebracht, Innenwände entfernt und/oder versetzt, ein Lift eingebaut sowie das
Treppenhaus als Folge des Lifteinbaus durch ein neues ersetzt. Abgesehen davon,
dass im Erdgeschoss, um dieses autonom nutzen zu können, eine zusätzliche Küche
und Bad/WC eingebaut würden, bleibe die bisherige Nutzung unverändert. Das
Äussere des Hauses werde abgesehen vom Anbringen der Wärmedämmung nur durch
geringfügige Veränderungen der Befensterung und die Anhebung des Daches verändert.
2.2
Gemäss § 357
Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die den Bauvorschriften
widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe
Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine
überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für
neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die
erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese so genannte erweiterte
Besitzstandsgarantie (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für
vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003,
S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht
nur in ihrem bisherigen Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch
Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt
wird. Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung unter Hinweis auf den Zweck der
Besitzstandsgarantie, nämlich den Schutz der im Vertrauen auf die bisherige
Ordnung getätigten Investitionen, stets verlangt, dass die baulichen Änderungen
nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen
dürfen; solche so genannten "neubauähnlichen Umgestaltungen" sprengten
den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und
müssten die Neubauvorschriften einhalten (RB 1986 Nr. 99 =
BEZ 1987 Nr. 5).
Auch nach der Neufassung von § 357 Abs. 1 PBG im
Rahmen der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991
ist an dieser Rechtsprechung festgehalten worden (RB 1992 Nr. 74 =
BEZ 1992 Nr. 14), doch wurden in der Folge die Grenzen zur neubauähnlichen
Umgestaltung weiter gezogen (VGr, 19. Dezember 1995, BEZ 1996
Nr. 3). Anknüpfend an diesen Entscheid und bezugnehmend auf neuere
Lehrmeinungen (Willi, S. 99 ff.; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 17-6 f.), hat das
Verwaltungsgericht in einem Entscheid vom 19. Oktober 2005 (BEZ 2006
Nr. 32) seine Praxis weiter entwickelt und festgehalten, dass
neubauähnliche Umge­staltungen nur dann anzunehmen sind, wenn sie den
Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen, das heisst, wenn zwar die Bestimmung
ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck beachtet wird. Bei
Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft dies nach dieser neueren, in Entscheiden
vom 14. März 2007 (BEZ 2007 Nr. 18) und vom 7. Juni 2007 (VB
2007.00093, www.vgrzh.ch) bestätigten Rechtsprechung dann zu, wenn bei objektivierter
Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht
darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es
ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der für einen Neubau
geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lässt
sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und hängt von den
Umständen des Einzelfalls ab. Wo die Einhaltung der Neubauvorschriften nur geringe
Belastungen mit sich bringen würde, ist deshalb zurückhaltender auf eine
neubauähnliche Umgestaltung zu schliessen, als dort, wo Umbau, Erweiterung oder
Umnutzung der vorschriftswidrigen Baute dem Bauherrn Baumöglichkeiten bieten,
die mit einem Neubau nicht realisierbar wären. Die von der bisherigen
Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien, wonach eine Umgestaltung dann
anzunehmen ist, wenn die neue Organisation und Konstruktion des Gebäudes nicht
mehr als Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen gelten können und/oder die
baulichen Änderungen die bisherige Gestalt des Gebäudes nicht mehr erkennen
lassen (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5; Willi,
S. 100 ff., mit Hinweisen auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts
und der Baurekurskommissionen), stellen deshalb nur Indizien für eine Umgehung
bzw. für eine neubauähnliche Umgestaltung dar; auch bei solchen weitgehenden
baulichen Änderungen ist es aber nicht ausgeschlossen, dass der Schutz der bestehenden
Investitionen und nicht die Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund
steht (zum Ganzen BEZ 2006 Nr. 32).
2.3
Die
streitbetroffene Liegenschaft liegt in der Kernzone Dorf gemäss Bau- und Zonenordnung
der Gemeinde Bonstetten vom 10. Mai 1995 (BZO). Das bestehende Gebäude
gehört nicht zu den privilegierten Bauten im Sinn von Ziffer 2.3.1 BZO, weshalb
ein Neubau die Grundmasse gemäss Ziffer 2.4.1 BZO zu beachten hätte, das heisst
unter anderem die Überbauungsziffern von max. 25 % für Haupt- und max. 5 %
für Nebengebäude sowie den grossen Grenzabstand von min. 6 m bzw. den
kleinen von mind. 3,5 m. Zur L-Strasse wäre zudem der Strassenabstand von
min. 6 m gemäss § 265 Abs. 1 PBG einzuhalten. Weil das bestehende
Gebäude diese Abstände allseits massiv unterschreitet und entsprechend auch die
Überbauungsziffern von 25 bzw. 5 % deutlich überschritten werden, würde
die Anwendung der für einen Neubau geltenden Vorschriften zu einer gegenüber
dem bestehenden Bau um ca. 50 % reduzierten Gebäudegrundfläche führen.
Angesichts des Umstands, dass der Neubau lediglich noch eine Gebäudegrundfläche
von ca. 60 m
2
aufweisen dürfte, ist zudem fraglich, ob eine
wirtschaftlich sinnvolle Neuüberbauung der Liegenschaft überhaupt möglich wäre.
2.4
Aufgrund
der gegebenen tatsächlichen Verhältnisse und der massgeblichen Bauvorschriften
ist offenkundig, dass der geplante Umbau sowie die Vergrösserung des Volumens
insbesondere im Dachbereich der Bauherrschaft Baumöglichkeiten bieten, die mit
einem Neubau nicht realisierbar wären. Indessen ist hier der Umstand
mitzuberücksichtigen, dass aufgrund des geltenden Rechts eine wirtschaftlich
sinnvolle Neuüberbauung des Grundstücks kaum möglich ist.
2.5
Die
bestehende Liegenschaft umfasst ein älteres, über zwei Vollgeschosse und ein
Dachgeschoss verfügendes Einfamilienhaus mit kleinräumigen, verwinkelten
Grundrissen und bescheidenem Ausbaustandard. Der etwas niedrigere östliche Anbau,
bei dem es sich ursprünglich um ein Ökonomiegebäude gehandelt haben dürfte,
enthält im Erdgeschoss Nebenräume, während das Obergeschoss zu Wohnzwecken
genutzt wird. Das Dachgeschoss dieses Gebäudeteils ist heute aufgrund der
geringen Raumhöhe nur beschränkt zu Wohnzwecken verwendbar (vgl. § 304 Abs. 1
und 3 PBG). Südlich angebaut ist zudem ein eingeschossiges Garagengebäude.
Gemäss Baueingabe soll die heute offenkundig schlecht
nutzbare und nicht mehr zeitgemässe Baute innen wie aussen umfassend umgebaut
sowie durch die Anhebung des Daches über dem bisherigen Treppenhausvorbau und
über dem östlichen Anbau erweitert werden. Die innere Erschliessung wird durch
den Einbau eines Lifts und die Verlegung des Treppenhauses sowie weitere
Grundrissänderungen vollständig verändert. Durch den Einbau eigener Sanitärräume
im Erdgeschoss soll dieses "autonom" genutzt werden können, was
bedeutet, dass das Gebäude neu zwei Wohneinheiten umfassen wird. Durch die
Anhebung des Firsts über dem östlichen Anbau werden Volumen und nutzbare Fläche
deutlich vergrössert; durch den geplanten Umbau wird der heute äusserlich noch
weitgehend als angefügte Ökonomiebaute erscheinende Gebäudeteil vollständig mit
dem Hauptgebäude verwachsen, wodurch die Liegenschaft ein weitgehend neues
Erscheinungsbild erhält.
Insgesamt gehen diese Änderungen deutlich über den Umfang
hinaus, der erforderlich ist, um das bestehende Gebäude weiterhin
wirtschaftlich sinnvoll nutzen zu können. Zu diesem Zweck lassen sich
angesichts der nicht mehr zeitgemässen Grundrisse zwar weitgehende Eingriffe in
die innere Gebäudesubstanz rechtfertigen und auch der Lifteinbau erscheint
nicht als unzulässig; ebenso darf die äussere Gestalt des Gebäudes insofern
verändert werden, als die zur Anbringung der Aussenisolation und für eine der
neuen Raumaufteilung entsprechende Befensterung erforderlich ist. Alle diese
Eingriffe sowie einzelne für sich allein unbedeutende Volumenvergrösserungen wie
beispielsweise im Bereich des Treppenhausvorbaus lassen sich mit dem Zweck des
Erhalts der in die Liegenschaft getätigten Investitionen rechtfertigen. Das
Verbot solcher Anpassungen würde nämlich dazu führen, dass das Gebäude faktisch
zum Abbruchobjekt wird; weil eine sinnvolle Neuüberbauung des Grundstücks kaum
möglich ist, würde damit die Liegenschaft als Ganzes massiv entwertet. Nicht
mehr mit dem Investitionsschutz rechtfertigen lassen sich dagegen die Erweiterung
des Volumens und der nutzbaren Geschossfläche durch die Anhebung des Daches
über dem östlichen Anbau und die Schaffung einer zweiten Wohneinheit. Wenn
bereits das bestehende Gebäude die nach geltendem Recht zulässigen Baumöglichkeiten
bei weitem übertrifft, steht bei der Erweiterung des Gebäudevolumens und der
nutzbaren Fläche sowie mit der Nutzungsintensivierung durch den Einbau einer
zweiten Wohneinheit nicht mehr der Investitionsschutz sondern die Schaffung
zusätzlicher, nach neuem Recht nicht bewilligungsfähiger Nutzungsmöglichkeiten
im Vordergrund. Hinzu kommt, dass durch die Aufstockung des östlichen Anbaus
die bisherige Erscheinung des Gebäudes sehr stark verändert wird, was ein
zusätzliches Indiz für eine unzulässige neubauähnliche Umgestaltung darstellt.
3.
Die Beschwerde ist deshalb abzuweisen.
Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden
unter solidarischer Haftung hälftig aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG in
Verbindung mit § 70 VRG). Überdies haben die Beschwerdeführenden dem
anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner, wiederum unter solidarischer Haftung,
eine Parteientschädigung auszurichten (§ 17 Abs. 1 lit. a VRG);
als angemessen erscheint eine solche in der Höhe von Fr. 1000.-.
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'150.--     Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten
werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung zu einer Parteientschädigung
von insgesamt Fr. 1000.- an den Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar
innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,
beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …