zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00070 · 2021-05-19 · de

Baubewilligung | Erschliessung; Besonderes Gebäude; Einordnung. Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein, wobei der Regierungsrat über die Anforderungen Normalien erlässt. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Zugangsnormalien zulässig ist oder nicht, hat sich die Bewilligungsbehörde neben den in § 11 ZN exemplarisch umschriebenen Tatbeständen vor allem an der Verkehrssicherheit zu orientieren. Dabei sind insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer- und Durchgangsverkehr) sowie die Übersichtlichkeit der Streckenführung zu berücksichtigen (E. 4.2). Während eine innerhalb von 15 Jahren zu erwartende Zunahme an Wohneinheiten für die Wahl der Zugangsart grundsätzlich Berücksichtigung finden muss, fallen bloss theoretische Ausnützungsreserven, namentlich auf bereits überbauten Grundstücken, deren effektive Ausschöpfung einen Abbruch oder eine weitreichende Umgestaltung bestehender Gebäude erfordern würde, nicht relevant in Betracht. Die Zufahrt ist verkehrssicher (E. 4.3). Blosse Bestandteile von Gebäuden dürfen, auch wenn sie sich für den dauernden Aufenthalt von Menschen nicht eignen, nicht willkürlich zu Besonderen Gebäuden erklärt werden. Um als Besondere Gebäude zu gelten, müssen sie in ihrer äusseren Erscheinung und in ihrem räumlichen Verhältnis vom Hauptgebäude abgrenzbar sein. Eine funktionelle Selbständigkeit wird nicht verlangt (E. 5.2). Ein Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestaltung ruhigzuhalten, weshalb die Drittelsregel jeweils auf der betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als in diesem Sinn massgebende Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (E. 8.2). Das Bauprojekt ordnet sich genügend ein (E. 12). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 19.05.2021 VB.2020.00070
Zurich Verwaltungsgericht 19.05.2021 VB.2020.00070
Zurigo Verwaltungsgericht 19.05.2021 VB.2020.00070

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00070
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Geschäftsnummer:
VB.2020.00070
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.05.2021
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Erschliessung; Besonderes Gebäude; Einordnung.
Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein, wobei der Regierungsrat über die Anforderungen Normalien erlässt. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Zugangsnormalien zulässig ist oder nicht, hat sich die Bewilligungsbehörde neben den in § 11 ZN exemplarisch umschriebenen Tatbeständen vor allem an der Verkehrssicherheit zu orientieren. Dabei sind insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer- und Durchgangsverkehr) sowie die Übersichtlichkeit der Streckenführung zu berücksichtigen (E. 4.2). Während eine innerhalb von 15 Jahren zu erwartende Zunahme an Wohneinheiten für die Wahl der Zugangsart grundsätzlich Berücksichtigung finden muss, fallen bloss theoretische Ausnützungsreserven, namentlich auf bereits überbauten Grundstücken, deren effektive Ausschöpfung einen Abbruch oder eine weitreichende Umgestaltung bestehender Gebäude erfordern würde, nicht relevant in Betracht. Die Zufahrt ist verkehrssicher (E. 4.3). Blosse Bestandteile von Gebäuden dürfen, auch wenn sie sich für den dauernden Aufenthalt von Menschen nicht eignen, nicht willkürlich zu Besonderen Gebäuden erklärt werden. Um als Besondere Gebäude zu gelten, müssen sie in ihrer äusseren Erscheinung und in ihrem räumlichen Verhältnis vom Hauptgebäude abgrenzbar sein. Eine funktionelle Selbständigkeit wird nicht verlangt (E. 5.2). Ein Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestaltung ruhigzuhalten, weshalb die Drittelsregel jeweils auf der betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als in diesem Sinn massgebende Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (E. 8.2). Das Bauprojekt ordnet sich genügend ein (E. 12).
Abweisung.
Stichworte:
ABGRABUNG
BELICHTUNG
BESONDERES GEBÄUDE
EINORDNUNG
FREILEGUNG
MASSGEBENDE FASSADENLÄNGE
TIEFGARAGE
VERKEHRSSICHERE ERSCHLIESSUNG
Rechtsnormen:
§ 24 Abs. I ABV
§ 237 PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 273 PBG
§ 275 Abs. II PBG
§ 292 PBG
§ 302 PBG
§ 11 Zugangsnormalien
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00070
Urteil
der 1. Kammer
vom
19. Mai 2021
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin
Nicole Bürgin.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
gegen
1.    Baukonsortium C,
bestehend aus:
1.1  D AG,
1.2  E GmbH,
alle vertreten durch RA F,
2.    Baukommission Rüschlikon, vertreten durch RA G,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Die Baukommission Rüschlikon erteilte der D AG
und der E GmbH (als Baukonsortium) mit Beschluss vom 23. Mai 2019 die
baurechtliche Bewilligung unter Nebenbestimmungen für den Neubau eines
Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02
in Rüschlikon.
II.
Dagegen liess A als Nachbar am 4. Juli
2019 an das Baurekursgericht rekurrieren und die Aufhebung des angefochtenen
Beschlusses sowie die Verweigerung der Baubewilligung beantragen. Das
Baurekursgericht
hiess
den Rekurs mit Entscheid vom 17. Dezember
2019 (R2.2019.00102) teilweise gut, indem es eine Anpassung der nördlichen Balkone
an der Ostfassade im Hinblick auf die Wahrung der Grenzabstände verlangte; im
Übrigen wies es den Rekurs ab.
III.
Mit Eingabe vom 3. Februar 2020 liess A
beim Verwaltungsgericht Beschwerde erheben und beantragen, den Entscheid des
Baurekursgerichts sowie den Beschluss der Baukommission Rüschlikon aufzuheben
und die Baubewilligung zu verweigern, alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen. Sinngemäss beantragte er ausserdem einen Augenschein.
Das Baurekursgericht beantragt Abweisung der
Beschwerde. Die Baukommission Rüschlikon und das Baukonsortium C liessen
je auf Abweisung der Beschwerde schliessen, soweit darauf einzutreten sei. Im
Rahmen weiterer Stellungnahmen hielten der Beschwerdeführer und die
Beschwerdegegnerinnen je an ihren Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Als Eigentümer der unmittelbar östlich
an das Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft Kat.-Nr. 04, ist der
Beschwerdeführer, welcher am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und mit
seinen Anträgen nicht vollumfänglich durchgedrungen ist, zur Beschwerde
legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 [PBG]). Weil auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist
auf die Beschwerde einzutreten. Insbesondere sind auch die
Begründungsanforderungen nach § 54 VRG eingehalten (vgl. Alain Griffel in:
Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 23 N. 17 ff.).
2.
Soweit der Beschwerdeführer in seinen Beweisanträgen um
einen Augenschein ersucht, ist Folgendes festzuhalten: Die Anordnung eines
Augenscheins steht im pflichtgemässen Ermessen der zuständigen Behörde. Eine
entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf
andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019,
1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn
die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung
der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist zulässig, dass
eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich
der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den
übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 26. September
2019, VB.2019.00182, E. 2.1). Die Vorinstanz hat am 28. Oktober 2019
einen Referentenaugenschein durchgeführt und diesen mittels Protokoll und Fotografien
dokumentiert. Damit und zusammen mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt
rechtsgenügend erstellt; auf einen Augenschein ist zu verzichten.
3.
Die streitgegenständliche Parzelle Kat.-Nr. 01
liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rüschlikon (BZO) in
der Wohnzone W2A und ist gegenwärtig mit einem Einfamilienhaus und einem
Garagengebäude überstellt. Die privaten Beschwerdegegnerinnen beabsichtigen,
die erwähnten Gebäude abzubrechen und ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt sieben
Wohneinheiten sowie eine Unterniveaugarage mit elf Fahrzeugabstellflächen nebst
einem Aussenparkplatz für Besucher zu errichten, wobei die Zufahrt von der H-Strasse
her erfolgen soll.
4.
4.1
Der
Beschwerdeführer bringt vor, die Erschliessung des geplanten Mehrfamilienhauses
mit sieben Wohnungen samt Unterniveaugarage mit total elf
Fahrzeugabstellplätzen (anstelle des bestehenden Einfamilienhauses) über die H-Strasse
sei ungenügend.
4.2
4.2.1
Eine genügende Erschliessung eines Grundstücks im Sinn von Art. 19 Abs. 1
und Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über die
Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG) und §§ 234–237
PBG liegt unter anderem dann vor, wenn es selber und die darauf vorgesehenen
Bauten und Anlegen genügend "zugänglich" sind (§ 236 Abs. 1
PBG). Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art,
Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für die
Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1
PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein, wobei der
Regierungsrat über die Anforderungen Normalien erlässt (§ 237 Abs. 2
PBG). Auf den 1. Juni 2020 wurden (unter anderem) die gestützt darauf
erlassenen regierungsrätlichen Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom
9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien, ZN; OS 50, 272 mit Änderungen in OS
70, 267; vormals LS 700.5) durch die Verkehrserschliessungsverordnung vom
17. April 2019 (VErV; LS 700.4) ersetzt (vgl. OS 75, 280; ABl
2019-05-03). Nach deren Übergangsbestimmung (Bst. E der VerV) findet diese
Verordnung indessen erst für Bauvorhaben Anwendung, welche nach ihrem
Inkrafttreten bei den örtlichen Baubehörden eingereicht wurden. Damit bleiben
für die vorliegende Streitsache noch die vorgenannten Zugangsnormalien
massgeblich.
4.2.2
Zufahrten sollen für jedermann
verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Ob eine
Zufahrt den in § 237 Abs. 1 PBG umschriebenen Kriterien genügt,
beurteilt sich nach den Verhältnissen des Einzelfalls. Es lässt sich deshalb nicht
generell mit festen Massen angeben, was § 237 Abs. 1 PBG von einer
Zufahrt verlangt. Von den vom Regierungsrat gemäss § 237 Abs. 2 Satz 2
PBG erlassenen Zugangsnormalien können daher gestützt auf § 360 Abs. 3
PBG aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse Erleichterungen gewährt werden. In § 11
ZN sind Gründe für solche Abweichungen beispielhaft aufgezählt (VGr, 18. August
2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988 Nr. 74
= BEZ 1988 Nr. 45). Die Zugangsnormalien sind also nicht mechanisch
anzuwenden. Sie sind aber richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei
durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen halten (VGr, 9. Februar
2017, VB.2016.00525, E. 2.4; 11. Januar 2012, VB.2011.00617/00618, E. 3.1;
15. Juni 2011, VB.2011.00031, E. 5.1.2; RB 1984 Nr. 100 =
BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen).
Bei
der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulässig ist oder
nicht, hat sich die Bewilligungsbehörde neben den in § 11 ZN exemplarisch
umschriebenen Tatbeständen vor allem an § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG
zu orientieren. Bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit ist insbesondere der
Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer- und
Durchgangsverkehr) sowie die Übersichtlichkeit der Streckenführung zu
berücksichtigen (VGr, 9. Februar 2017, VB.2016.00525; 18. September
2019, VB.2019.00058, E. 2.4; E. 3.3.1).
4.2.3
Bei der Beurteilung der hinreichenden
strassenmässigen Erschliessung und insbesondere der Gewährung von Erleichterungen
von den technischen Anordnungen der Zugangsnormalien steht der zuständigen
kommunalen Behörde eine von der Rekursinstanz zu beachtende Entscheidungs- und
Ermessensfreiheit zu. Geprüft wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid auf
einer richtigen und vollständigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts
beruht und ob die bewilligte Erschliessungslösung verkehrssicher und unter dem
Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit vertretbar erscheint. Vor Verwaltungsgericht
können gemäss § 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und
b VRG von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn dieser Bestimmungen geltend
gemacht werden (auch zum Vorstehenden VGr, 18. September 2019,
VB.2019.00058, E. 3.3.1, mit zahlreichen Hinweisen).
4.3
Unbestritten ist, dass die vorliegende Erschliessung
der streitgegenständlichen Liegenschaft über die H-Strasse nicht den
Anforderungen der Zugangsnormalien entspricht. Es ist daher zu prüfen, ob ein
Abweichen von den Normalien zulässig war. In die H-Strasse führen
verschiedene
Querstrassen, welche mit Fahrverboten (Zubringerdienst
gestattet) belegt sind. Abgesehen von der I-Strasse, welche eine Einbahnstrasse
ist, sind die Querstrassen in beide Richtungen befahrbar. Ein Teil der Zu- und
Wegfahrten kann daher über diese Querstrassen erfolgen, sodass nicht damit zu
rechnen ist, dass sämtlicher Verkehr über die ganze Länge der H-Strasse
erfolgt. Sodann ist für die H-Strasse nicht mit Durchgangs- sondern lediglich
Zubringerverkehr zu rechnen. Die H-Strasse hat abgesehen von einer kleinen
Kurve auf der Höhe der Liegenschaft H-Strasse 03 einen geraden Verlauf mit
übersichtlichen Abzweigungen. Aufgrund dieser tatsächlichen Situation erschliesst
sich, dass ein Kreuzen von Fahrzeugen sowie von Fussgängern und Fahrzeugen
durchaus möglich ist, ohne dass dadurch die Verkehrssicherheit gefährdet ist.
Dass auf der Strasse an verschiedenen Stellen parkiert werden darf, mag zwar
die Übersichtlichkeit etwas einschränken, zwingt die Lenker aber gleichzeitig
zu einer vorsichtigeren Fahrweise und dient damit im Ergebnis ebenfalls der
Verkehrssicherheit und dazu, dass die zulässige Höchstgeschwindigkeit von 50
km/h nicht gefahren wird. Gleiches gilt für die Querstrassen, bei welchen
Rechtsvortritt gilt. Ein Fahrzeugführer darf nur so schnell fahren, dass er
innerhalb der überblickbaren Strecke halten kann; wo das Kreuzen schwierig ist,
muss er auf halbe Sichtweite halten können (Art. 4 Abs. 1 der Verkehrsregelnverordnung
vom 13. November 1962 [VRV]). Die geradlinige und übersichtliche
Wegführung sorgt dafür, dass von keiner Verkehrsgefährdung auszugehen ist.
Weiter ist zu beachten, dass das strittige Grundstück auch über die J- und I-Strasse
in eine Richtung befahren werden kann, und dort lediglich wenige Meter der H-Strasse
beansprucht. Die H-Strasse muss bei der Zufahrt zum Grundstück daher kaum in
Anspruch genommen werden, sondern lediglich bei der Wegfahrt. Die Vorinstanzen
haben demgemäss ihr Ermessen nicht überschritten, indem sie die
Verkehrssicherheit bejahten und eine Abweichung von den Zugangsnormalien als
zulässig erachteten.
Zudem hat der Beschwerdeführer nicht substanziiert
darlegen können, dass in absehbarer Zeit mit einer massgeblichen Zunahme von
über die H-Strasse erschlossenen Wohneinheiten zu rechnen ist. Dabei muss von
einem sinnvollen Planungshorizont ausgegangen werden, wobei der in Art. 15
lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) für die
Ausscheidung von Bauzonen vorgesehene Planungszeitraum von 15 Jahren als
Richtwert dienen kann. Während eine innerhalb dieser Frist zu erwartende
Zunahme an Wohneinheiten für die Wahl der Zugangsart grundsätzlich
Berücksichtigung finden muss, fallen bloss theoretische Ausnützungsreserven,
namentlich auf bereits überbauten Grundstücken, deren effektive Ausschöpfung
einen Abbruch oder eine weitreichende Umgestaltung bestehender Gebäude
erfordern würde, ausser Betracht (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00669, E. 5.2.2;
BGr, 3. Oktober 2011, 1C_257/2011, E. 2.3 und 5.2 f.). Wie sich
aus den Fotos des Augenscheins sowie dem GIS-Browser ergibt, ist die H-Strasse
beinahe vollständig überbaut, weshalb allfällige Ausnützungsreserven jedenfalls
nicht relevant in Betracht fallen.
5.
5.1
Der
Beschwerdeführer bringt vor, die Überbauungsziffer sei überschritten, da es
sich bei der Einfahrt in die Einstellhalle nicht um ein Besonderes Gebäude
handle. Die Einfahrt sei nicht konstruktiv-architektonisch selbständig, sondern
baulich und funktionell untrennbar mit dem Untergeschoss verbunden.
5.2
Als
Besondere Gebäude gelten laut § 273 PBG Bauten, die nicht für den
dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m,
bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt. Entsprechend dem Wortlaut von § 49
Abs. 3 PBG geht die Rechtsprechung davon aus, dass Besondere Gebäude,
sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, an Hauptgebäude
angebaut werden dürfen. Voraussetzung ist auch hier, dass die Verbindung oder
die Nähe zu einem Hauptgebäude zusammen mit der Beschaffenheit des Gebäudes
(Grösse, Befensterung, Isolation, Heizung und dergleichen) nicht dazu führt,
dass in einer als Besonderes Gebäude deklarierten Baute Räume entstehen, die
bei objektiver Betrachtungsweise zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet
sind (VGr, 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.1 mit Hinweisen).
Allerdings dürfen blosse Bestandteile von Hauptgebäuden, auch wenn sie sich für
den dauernden Aufenthalt von Menschen nicht eignen, nicht willkürlich zu
Besonderen Gebäuden erklärt werden. Um als Besondere Gebäude zu gelten, müssen
sie in ihrer äusseren Erscheinung und in ihrem räumlichen Verhältnis vom
Hauptgebäude abgrenzbar sein. Deshalb ist in Anlehnung an die zur Abgrenzung
zwischen Hauptgebäuden auf der einen und An- und Nebenbauten auf der anderen
Seite entwickelte Rechtsprechung eine gewisse konstruktive und architektonische
Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes zu verlangen (VGr, 13. Juni 2012,
VB.2011.00648, E. 4.3 mit Hinweisen). In der Regel ergibt sich diese
bereits aufgrund der gegenüber Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe (VGr, 3. September
2020, VB.2020.00111, E. 3.2.2; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1110).
Eine funktionelle Selbständigkeit wird nicht verlangt (VGr, 20. März 2014,
VB.2013.00623, E. 3.2; 7. November 2012, VB.2012.00274, E. 2.4;
vgl. schon VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648/00681, E. 4.3).
5.3
Wie sich
aus den Fassadenplänen der Süd- und Ostfassade ergibt, ist die
Einstellhallenzufahrt deutlich tiefer als das geplante Gebäude und auch nicht
zum dauernden Aufenthalt von Personen geeignet. Die Einstellhallenzufahrt kann
klar vom Hauptgebäude abgegrenzt werden, insbesondere, da auch ein Teil der
Einfahrt mit einem Garten überdeckt ist. Schon aufgrund der deutlich geringeren
Höhe der Einstellhallenzufahrt im Vergleich zum Hauptgebäude kommt diesem eine
konstruktive und architektonische Selbständigkeit zu, weshalb es als Besonderes
Gebäude zu qualifizieren ist. Eine funktionelle Selbständigkeit ist gemäss
Rechtsprechung nicht verlangt, und auch dass das gewachsene Terrain überragt
wird, vermag an der Einordnung als Besonderes Gebäude nichts zu ändern (vgl.
VGr, 18. März 2021, VB.2020.00662, E. 4.3). Besondere Gebäude weisen
gemäss Art. 18 BZO eine eigene Überbauungsziffer auf und werden nicht zur
Überbauungsziffer von Hauptgebäuden dazu gerechnet. Demgemäss ist die
Überbauungsziffernberechnung der Beschwerdegegnerin 2 nicht zu
beanstanden.
6.
6.1
Der
Beschwerdeführer rügt, dass bei der Berechnung der Freilegung des anrechenbaren
Untergeschosses der Rampenanbau bzw. die Rampenüberdeckung fälschlicherweise
nicht berücksichtigt worden sei. Art. 46 Abs. 1 BZO werde verletzt.
6.2
Nach Art. 46
Abs. 1 BZO dürfen über dem gestalteten Terrain gesamthaft maximal 50 %
der Fassadenfläche des anrechenbaren Untergeschosses sichtbar sein. Bei dieser
Bestimmung handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht. Bei
der Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts kann
sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der rechtsanwendenden
Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt oder durch unbestimmte
Rechtsbegriffe einen Beurteilungsspielraum bzw. Ermessen einräumt (VGr, 12. November
2020, VB.2020.00419, E. 4.4; 27. März 2015, VB.2014.00232 und
VB.2014.00248, E. 4.3.2, vgl. dazu Donatsch, § 20 N. 59 f.).
6.3
Die
Beschwerdegegnerin 2 gab an, die Rampe sei als Einfahrt zur Garage und Besonderes
Gebäude bei der Berechnung der Freilegung des anrechenbaren Untergeschosses
nicht zu berücksichtigen (vgl. auch § 293 Abs. 2 PBG). Die Seitenwand
der Rampe stelle folglich keine freigelegte Aussenwand des Untergeschosses nach
Art. 46 Abs. 1 BZO dar und sei gemäss Praxis der Gemeinde Rüschlikon
nicht zu berücksichtigen. Damit hat die Beschwerdegegnerin 2 ihr Ermessen
rechtskonform ausgeübt. Die Baubehörde stützte sich bei der Beurteilung der
Freilegung nicht direkt auf § 293 Abs. 2 PBG, wonach eine Ausnahme
für die Freilegung
nicht anrechenbare
Untergeschosse über 1,5 m über
dem gestalteten Boden für Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein-
und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen gilt. Sie lehnte sich
bloss bei der Auslegung ihrer eigenen Bestimmung für
anrechenbare
Untergeschoss
an diese an. Diese Anlehnung und gleiche Handhabung ist dabei durchaus vertretbar.
Sodann ist wie gesehen (E. 5) die Einstellzufahrt ein Besonderes Gebäude
und somit nicht Teil des anrechenbaren Untergeschosses. Art. 46 Abs. 1
BZO wurde daher nicht verletzt.
7.
7.1
Der
Beschwerdeführer bringt weiter vor, die Ansetzung des Dachprofils auf der Westseite
sei fehlerhaft. Das Dachprofil würde bei der Flucht des vorgelagerten Erkers
anstelle der zurückversetzten Hauptfassade ansetzen, wodurch der Kniestock 1,3 m
messen würde und das Dachgeschoss ein unzulässiges Vollgeschoss sei.
7.2
Dachgeschosse
sind horizontale Gebäudeabschnitte, die über der Schnittlinie zwischen Fassade
und Dachfläche liegen. Gebäudeabschnitte mit einer Kniestockhöhe von höchstens
0,9 m, gemessen 0,4 m hinter der Fassade, gelten als Dachgeschosse (§ 275
Abs. 2 PBG). Aus den Schnitten 1-1 und 3-3 ist ersichtlich, dass der
0,4 m hinter der massgebenden (Haupt-)Fassade gemessene Kniestock 0,9 m
beträgt. Es handelt sich daher beim Dachgeschoss nicht um ein Vollgeschoss,
sondern wie angegeben um ein Dachgeschoss.
8.
8.1
Der
Beschwerdeführer rügt weiter, die Balkonrücksprünge würden optisch auffallen,
weshalb sie bei der Berechnung der Fassadenlänge bezüglich der zulässigen
Dachaufbauten nicht zu berücksichtigen seien. Dadurch werde das zulässige
Drittel der Dachaufbauten gemäss Art. 20 Abs. 4 BZO überschritten.
8.2
Nach Art. 20
Abs. 4 BZO sind Dachaufbauten, Dacheinschnitte und dergleichen im ersten
Dachgeschoss gemäss § 292 PBG im gesamten Ausmass von höchstens einem
Drittel der betreffenden Fassadenlänge gestattet. Dachaufbauten in Schrägdächern
sind als Lukarnen oder Schleppgauben auszubilden. Bei § 292 PBG handelt es
sich um eine Ästhetiknorm, welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in
einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes
erscheinen. Insbesondere sollen überdimensionierte, dem Dachbereich ein
Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden. Ein Ziel von § 292
PBG ist es, die Dachgestaltung ruhigzuhalten, weshalb die Drittelsregel jeweils
auf der betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als in diesem Sinn
massgebende Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche
bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet. Eine solche optische
Einheit kann auch dann noch gegeben sein, wenn zwei Fassadenelemente schiefwinklig
aneinanderstossen oder die Fassade seitlich gegliedert ist. Letztlich ist eine
Einzelfallbeurteilung vorzunehmen. Nicht entscheidend ist, ob die massgebliche
Fassade bzw. der massgebliche Abschnitt eine funktionelle Einheit bildet (VGr,
18. März 2021, VB.2020.00662, E. 6.1; 31. August 2017,
VB.2017.00337, E. 2.2).
8.3
Beim
vorliegend zweigeteilten versetzten Gebäude sind die Fassaden der West- und der
Ostseite jeweils separat zu behandeln. Die strittigen Balkonrücksprünge sind
jeweils bloss einen halben Meter hinter der Hauptfassade zurückliegend und
fallen optisch entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers nicht besonders stark
zurück. Wie von der Vorinstanz zu Recht aufgeführt, erscheinen die
Balkoninnenwände vielmehr als Teil der Gesamtfassade (der jeweiligen
Gebäudehälften). Die Balkoninnenwände bilden eine baulich-architektonische
Einheit mit der Gesamtfassade, weshalb sie zulässigerweise an die massgebliche
Fassadenlänge angerechnet wurden.
9.
9.1
Der
Beschwerdeführer wirft sodann ein, die Grenzabstände seien nicht eingehalten,
da es sich bei der Einstellhalleneinfahrt um einen Teil des Hauptgebäudes
handle, der berücksichtigt werden müsse. Die Ostfassade der Einfahrt sowie das
Wohnhaus würden eine Fassade von 30 m bilden, weshalb ein Grenzabstand von
8 m einzuhalten sei. Selbst wenn die Einstellhalleneinfahrt ein Besonderes
Gebäude sei müsste sie noch immer zu 50 % mitberücksichtigt werden und ein
Grenzabstand von 7,25 m eingehalten werden.
9.2
Der
Grenzabstand setzt sich aus dem Grundabstand und dem Mehrhöhenzuschlag sowie
dem Mehrlängenzuschlag gemäss Bau- und Zonenordnung zusammen (§ 21 Abs. 1
der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [ABV]). Der Grundabstand
ist der kleinste erforderliche Grenzabstand ohne Mehrlängen- und
Mehrhöhenzuschlag; er wird rechtwinklig zur projizierten Fassadenlinie und
radial über die Gebäudeecken gemessen (§ 22 Abs. 1 ABV). Der
Mehrlängenzuschlag entspricht einem bestimmten Teil der als Mehrlänge
qualifizierten Fassadenlänge; der Zuschlag kann auf ein Höchstmass begrenzt werden
(§ 23 Abs. 1 ABV). Bei seitlich gegliederten Fassaden wird die für
den Mehrlängenzuschlag massgebende Länge für jeden Fassadenteil für sich bestimmt
(§ 24 Abs. 1 ABV). Nach Art. 31 Abs. 1 BZO erhöht sich der
Grundabstand um ein Fünftel der Gebäudemehrlänge über 20 m. Bei der
Berechnung der Fassadenlänge, die das Mass von 20 m übersteigt, sind Besondere
Gebäude mit der Hälfte ihrer Länge zu berücksichtigen (Abs. 2).
9.3
Wie
bereits dargelegt ist die Rampe als Besonderes Gebäude zu qualifizieren (E. 5).
Sie hat den kantonalen Mindestabstand von 3,5 m einzuhalten (§ 270 Abs. 1
PBG), welcher vorliegend gegeben ist. Die Ostfassade des Gebäudes ist versetzt
und nicht bündig, so dass entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers eine gestaffelte
Fassade vorliegt, sodass die für den Mehrlängenzuschlag massgebende Länge für
jeden Fassadenteil für sich bestimmt wird. Dabei überschreiten die
vorspringenden Fassadenteile den Wert von 20 m nicht, sodass für sie kein
Mehrlängenzuschlag zu berechnen ist. Ebenso überschreitet die Fassade der Rampe
den Wert von 20 m nicht. Für die Berechnung der zurückliegenden
Fassadenteile kann auf E. 8.3 des vorinstanzlichen Entscheids verwiesen
werden.
10.
10.1
Der Beschwerdeführer
rügt, es seien unzulässige Abgrabungen vorgenommen worden. Zulässig seien
lediglich solche von 1,5 m. Vorliegend seien an der Nordfassade Abgrabungen von
2,3 m geplant. Bei einer solchen Abweichung vom Zulässigen könne nicht
mehr von einer moderaten Abweichung gesprochen werden, die
Beschwerdegegnerin 2 habe klar ihr Ermessen überschritten, als sie diese
Abweichung zuliess. Es würde auch keine gestalterische Verbesserung nach Art. 45
Abs. 1 BZO vorliegen.
Die privaten Beschwerdegegnerinnen erachten diese Rüge als
unzulässig, da der Beschwerdeführer keinen Blick auf die Abgrabungen habe.
10.2
Nach
bundesgerichtlicher Rechtsprechung können Beschwerdeführende die Überprüfung
des Bauvorhabens im Licht all jener Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder
tatsächlich in dem Sinn auf ihre Stellung auswirken, dass ihnen im Fall des
Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht. Ein solcher Nutzen ist zu bejahen,
wenn das Durchdringen von Rügen dazu führen würde, dass das Bauvorhaben im die
Beschwerdeführerin belastenden Bereich nicht oder anders realisiert würde als
geplant (BGr, 15. April 2019, 1C_303/2018, E. 1.1 mit Hinweisen).
Demgegenüber ist kein praktischer Nutzen und daher kein schutzwürdiges
Interesse gegeben, wenn die Gutheissung der Beschwerde die behauptete
Beeinträchtigung gar nicht abzuwenden vermöchte, etwa, weil ein Projektmangel
durch eine für den Nachbarn bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann.
Der praktische Nutzen der Rechtsmittelerhebung ist rügespezifisch zu
beurteilen; auf die Rüge, die von vornherein nicht zum angestrebten Nutzen
führen kann, ist nicht einzugehen (vgl. Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 21
N. 59 f.).
Vorliegend erscheint fraglich, ob auf die Rüge überhaupt
einzugehen ist, oder ob ein allfälliger Projektmangel nicht mit einer
Nebenbestimmung betreffend die Abgrabungen an der Nordseite geheilt werden
könnte, durch den dem Beschwerdeführer kein praktischer Nutzen entsteht. Diese
Frage kann allerdings offenbleiben, da die Rüge auch in materieller Hinsicht
nicht durchzudringen vermag.
10.3
Nach Art. 45
Abs. 1 BZO darf das gewachsene Terrain in den Bauzonen, ausser in der
Kernzone, in der Regel um höchstens 1,5 m abgegraben bzw. aufgeschüttet
werden. Von diesen Bestimmungen ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge,
Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen
(Abs. 2).
10.4
Die
Nordfassade weist über eine Länge von 4,2 m Abgrabungen von über 1,5 m
auf, wobei die Steigung der Abgrabung ca. 8° beträgt, von dem Punkt gemessen,
an dem das Mass von 1,5 m überstiegen wird bis zur höchsten Stelle, wo die
Abgrabungen 2,3 m betragen. Auf dieser Länge befinden sich zwei Hausein-
bzw. Gartenausgänge, diese weisen eine Breite von gesamthaft 2,5 m auf und
sind von der Ausnahmebestimmung von Art. 45 Abs. 1 BZO erfasst. Dabei
liegt das breitere doppeltürige bodentiefe Fenster an der Stelle mit der
grössten Abgrabung von 2,3 m. Zwischen den beiden Hausein- bzw.
Gartenausgängen findet sich ein ca. 1,0–1,1 m breiter Streifen an dem die
Abgrabung 1,8–2,0 m misst. Der Streifen von dem Punkt, ab dem die
Abgrabung 1,5 m übersteigt, bis zum ersten Hauseingang ist ca. 1,4 m breit
und die Abgrabung bemisst dort zwischen 1,5–1,7 m. Da die Abgrabungen nur
in
der Regel
nicht tiefer als 1,5 m sein dürfen, hat die Gemeinde bei der
Handhabung dieser Bestimmung ein gewisses Ermessen um Ausnahmen zu gewähren.
Indem die Beschwerdegegnerin 2 aus gestalterischen Überlegungen für die
Überschreitung der zulässigen Abgrabungen auf einem Streifen von 1,4 m um
0–20 cm und bei einem Streifen von ca. 1,0–1,1 m um 30–50 cm ein
Abweichen von Art. 45 Abs. 1 BZO gewährte, hat sie ihren
Ermessenspielraum nicht überschritten. In der Tat wäre es der Gestaltung der
Umgebung abträglich, wenn zwischen den Eingängen bzw. dem Eingang, welche von
der Ausnahmebestimmung von Art. 45 Abs. 2 BZO profitieren, und der
Stelle, an welcher der Wert von 1,5 m noch eingehalten ist,
Geländeerhebungen vorzufinden wären. Demgemäss erweisen sich auch die
Abgrabungen an der Nordfassade als zulässig.
11.
11.1
Vom
Beschwerdeführer wird sodann beanstandet, dass das Schlafzimmer im
Untergeschoss als Folge der Abgrabungen nur ungenügend belichtet werde. Die
Böschung befände sich lediglich 3 m vor dem Fenster.
11.2
Auch hier
rügt die private Beschwerdegegnerin, dass es dem Beschwerdeführer an der
Legitimation für diese Beanstandung fehlt. Seine Legitimation für diese Rüge
kann vorliegend ebenfalls offenbleiben, da sie ebenfalls materiell nicht
durchdringt.
11.3
Nach § 302
Abs. 1 PGB müssen Räume genügend belichtet und lüftbar sein. Wohn- und
Schlafräume sind mit Fenstern zu versehen, die über dem Erdreich liegen, ins
Freie führen und in ausreichendem Masse geöffnet werden können (Abs. 2).
Das Elternschlafzimmer im Untergeschoss verfügt über ein bodentiefes Fenster,
welches sich zum Sitzplatz hin öffnen und das Zimmer so verlassen lässt. Die
Böschung ist zwischen 4 und 5,3 m vom Fenster entfernt, was einen
genügenden Lichteinfall ermöglicht, sodass das Fenster als über dem Erdreich
liegend angesehen werden kann. Die gesetzlichen Anforderungen von § 302
PBG sind eingehalten.
12.
12.1
Abschliessend
macht der Beschwerdeführer geltend, das Projekt ordne sich nicht genügend ein.
Namentlich zeigten die leicht versetzte Anordnung der beiden Gebäudehälften und
die daraus resultierenden Kleinstauskragungen in den Dachbereichen, die
überdimensionierten Giebelfassaden, die zahlreichen Fassadenvor- und
Rücksprünge sowie die unausgewogene Fensteranordnung, dass dem Bauvorhaben ein
ersichtliches gestalterisches Konzept fehle. Die Tiefgaragenrampe sei
überdimensioniert und trete maximal unsensibel in Erscheinung. Sie nehme einen
Grossteil der Umgebung geradezu in Beschlag. Dabei sei zusätzlich zu beachten,
dass das direkt unterhalb der Rampe befindliche Grundstück des
Beschwerdeführers einen Terrainsprung aufweise, sodass der Rampenkörper noch
dominanter in Erscheinung träten. Die Staffelung des Baukörpers verleihe dem
Gebäudekubus keinesfalls eine begrüssenswerte Strukturierung. Stattdessen
verliehen die Fassadenvor- und Rücksprünge dem Gebäude ein unruhiges Gepräge.
Die sich in der Umgebung befindlichen ausgefalleneren Gebäudevolumina seien im
Gegensatz zum vorliegenden Projekt in sich stimmig gestaltet. Die Fenster,
Erker und Balkone ordneten sich keinesfalls ausgewogen in das Fassadenbild ein.
Insbesondere die Stirnfassaden mit den überdimensionierten Glaselementen im
Giebelfeld, gepaart mit einer in die Ecke gedrückten Loggia, und im Kontrast
dazu relativ klein und in unterschiedlichsten Formaten gestalteten Fenstern in
den unteren Geschossen liessen jegliches gestalterische Konzept vermissen. Die
von der Vorinstanz behauptete Regelmässigkeit der Fensteranordnung sei nicht
erkennbar. Ebenso wenig resultiere aus der Anordnung der Balkone kein [recte:
ein] stimmiges Fassadenbild. Obwohl Steildachbauten gemäss BZO vorgesehen
seien, liessen sich in der nahen Umgebung aber keine Bauten mit vergleichbarer
Steildachhöhe, welche zudem längs zum Hang angeordnet wurden, finden. Mit
dieser Anordnung der Dachgestaltung stehe das Neubauprojekt vielmehr in
unvereinbarem Kontrast zu den westlich gegenüber befindlichen Nachbarbauten aus
den 1910er-Jahren.
12.2
Gemäss § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach
ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich
aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur
bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung
zu beurteilen (VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 4.2; 23. März
2017, VB.2016.00374, E. 3.1; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5). Aus § 238
Abs. 1 PBG lässt sich aber kein Gebot ableiten, die in der Nachbarschaft
bestehenden Baumaterialien, Kubaturen, Dachformen und Firstrichtungen zu
übernehmen. In einem heterogenen Perimeter muss ein Neubauvorhaben keine
besondere Rücksicht auf die bereits vorhandene Bausubstanz nehmen. Respektiert
ein Gebäude die Grenz- und Abstandsvorschriften, bildet § 238 Abs. 1
PBG in aller Regel keine Grundlage, um die Bauherrschaft mit Blick auf die
Platzierung des Baukörpers zu einer darüber hinausgehenden Rücksichtnahme auf
die Nachbarinteressen zu verpflichten, sofern jedenfalls der Grössenunterschied
zum nachbarlichen Gebäude verträglich bleibt (Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,
Wädenswil 2019. S. 815 f.). Ob mit einem Bauvorhaben eine
befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven
Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine
umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai
2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen). Aufgrund der offenen
Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde über einen
gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster
Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2).
12.3
Das
Neubauprojekt mit den beiden Gebäudehälften ist insbesondere in Bezug auf die
Ost- und die Westfassade mehrheitlich spiegelbildlich gestaltet und folgt einer
gewissen Symmetrie. Die Anordnung der mittleren Fenster an der Nord- und
Südfassade liegen in einer Linie mit dem First und auch die Fenster im Erd- und
Obergeschoss sind gleich ausgestaltet. Es kann somit nicht davon gesprochen
werden, dass die Fensteranordnung unausgewogen ist und kein Konzept vorliegt.
Die verschiedenen Fassadenvor- und Rücksprünge sowie die Balkone geben dem
Gebäude eine moderne Ausrichtung und es ist nicht ersichtlich, wie sich solche
Vor- und Rücksprünge bzw. Balkone nicht in die nähere Umgebung einordnen
sollen. So bestehen solche beispielsweise auch bei den Grundstücken H-Strasse 03,
05 und 06. Aus den Fotos des Augenscheins der Vorinstanz ergibt sich
durchaus, dass die Umgebung des Baugrundstücks durch heterogene Bauten geprägt
ist. Demgemäss erweist sich die Ausgestaltung des Gebäudes nicht schon deshalb
als ungenügend, weil der Beschwerdeführer darin kein Konzept erkennen kann. Das
Fassadenbild erweist sich nicht in einem Mass unausgewogen, dass ihm eine
genügende Einordnung abgesprochen werden müsste, sind doch insbesondere die
einzelnen Fassadenelemente aufeinander abgestimmt. Die Staffelung des
Baukörpers lockert das Gebäude ebenfalls auf und ist nicht zu beanstanden. Auch
wenn die Tiefgaragenrampe gross ausfällt, fehlt es ihr aufgrund dessen noch
nicht an der befriedigenden Einordnung. Insbesondere die Begrünung des
eingehausten Teils mindert die Wirkung der Rampe erheblich ab. Steildachbauten
stellen gemäss Art. 20 Abs. 1 BZO den Regelfall dar und erweisen sich
auch aufgrund der heterogen gestalteten Dachlandschaft in der Umgebung nicht
als unrechtmässig und sind auch Satteldächer mit einem ähnlich steilen Dach in
der näheren Umgebung mehrfach vorhanden. Demgemäss hat die
Beschwerdegegnerin 2 ihr Ermessen rechtskonform ausgeübt, wenn sie dem
Bauprojekt eine befriedigende Einordnung attestierte.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.
13.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm bei diesem
Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Er ist vielmehr zu verpflichten,
den privaten Beschwerdegegnerinnen eine solche zu bezahlen. Der
Beschwerdegegnerin 2 steht keine Entschädigung zu (§ 17 Abs. 3;
Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich 2014
[Kommentar VRG], § 17 N. 100).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    255.--
Zustellkosten,
Fr. 5'255.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnerinnen eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …