zh_verwaltungsgericht · VB.2007.00366 · 2007-12-20 · de

Denkmalschutz | Denkmalschutz: Unterschutzstellung des Gebäudes Bederstrasse 65, Zürich-Enge ("Bürglihügel"). Der zuständigen Verwaltungsbehörde steht bei der Beurteilung der Frage, ob bezüglich eines bestimmten Objekts die wichtige Zeugeneigenschaft gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermessenbetätigung zu (E. 3.2). Die Qualifikation des in Frage stehenden Objekts als wichtiger Zeuge führt nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinne von § 205 und 207 PBG, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist als gegenläufige öffentliche und private Interessen (E. 3.3). Denkmalschutzmassnahmen dürfen nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden (E. 3.4). Der in Frage stehenden Liegenschaft kommt Zeugeneigenschaft weder als bäuerliches-ländliches Haus noch als Handwerkerhaus, aber auch nicht aufgrund seiner Lage zu. Die Baurekurskommission hat bei ihrem Entscheid, die von der Beschwerdeführerin verfügte Unterschutzstellung aufzuheben, das Gebot der zurückhaltenden Ausübung der Ermessenkontrolle (vgl. E. 3.2) nicht verletzt; die Unterschutzstellung erweist sich als rechtsverletzend (E. 4.3-4.11). Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 07..2.20.1 VB.2007.00366
Zurich Verwaltungsgericht 07..2.20.1 VB.2007.00366
Zurigo Verwaltungsgericht 07..2.20.1 VB.2007.00366

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00366
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Geschäftsnummer:
VB.2007.00366
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 20.12.2007
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Denkmalschutz
Denkmalschutz: Unterschutzstellung des Gebäudes Bederstrasse 65, Zürich-Enge ("Bürglihügel").
Der zuständigen Verwaltungsbehörde steht bei der Beurteilung der Frage, ob bezüglich eines bestimmten Objekts die wichtige Zeugeneigenschaft gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermessenbetätigung zu (E. 3.2). Die Qualifikation des in Frage stehenden Objekts als wichtiger Zeuge führt nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinne von § 205 und 207 PBG, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist als gegenläufige öffentliche und private Interessen (E. 3.3). Denkmalschutzmassnahmen dürfen nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden (E. 3.4).
Der in Frage stehenden Liegenschaft kommt Zeugeneigenschaft weder als bäuerliches-ländliches Haus noch als Handwerkerhaus, aber auch nicht aufgrund seiner Lage zu. Die Baurekurskommission hat bei ihrem Entscheid, die von der Beschwerdeführerin verfügte Unterschutzstellung aufzuheben, das Gebot der zurückhaltenden Ausübung der Ermessenkontrolle (vgl. E. 3.2) nicht verletzt; die Unterschutzstellung erweist sich als rechtsverletzend (E. 4.3-4.11).
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
DENKMALPFLEGE
DENKMALSCHUTZ
ERMESSENSKONTROLLE
FREIHALTEZONE
GUTACHTEN
KOGNITION
ÖFFENTLICHES INTERESSE
WICHTIGER ZEUGE
ZEUGENEIGENSCHAFT
Rechtsnormen:
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 205 PBG
§ 207 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2007.00366
Entscheid
der 3. Kammer
vom
20. Dezember 2007
Mitwirkend: Abteilungspräsident Jürg Bosshart
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,
Verwaltungsrichter Rudolf Bodmer,
Gerichtssekretär Markus Heer.
In Sachen
Stadt Zürich,
Beschwerdeführerin
,
gegen
A, vertreten durch RA B
,
Beschwerdegegner
,
betreffend Denkmalschutz,
hat
sich ergeben:
I.
A.
Die Erbengemeinschaft
C, bestehend aus D, E und F (fortan Erbengemeinschaft C) ist Eigentümerin des
Bürglihügels im Gebiet Zürich-Enge, der in den 1990er Jahren im Rahmen eines
Rechtsstreits der Freihaltezone zugeteilt wurde. Von Seiten der Stadt Zürich
wurde damals erklärt, dass die unterhalb des Bürglihügels an der Bederstrasse gelegene
Parzelle Kat.-Nr. 01, darauf die Liegenschaft Bederstrasse 02, im Sinne eines
Kompromisses vollständig in der Bauzone belassen würde. Dabei ging man von
einer vollen zonenkonformen Ausnutzung des Grundstücks aus.
B.
Das
Haus Bederstrasse 02 ist im Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte
von kommunaler Bedeutung aufgeführt. Das 1721 erbaute zweigeschossige Haus
umfasste ursprünglich Scheune und Stall, wovon heute nichts mehr zu sehen ist.
Es stand direkt an der alten Strasse nach Zürich, am Fusse des Bürglihügels. Ab
1812 soll der Ökonomieteil, der wahrscheinlich im Gebäudedrittel auf der
stadtabgewandten Seite lag, zu Wohnraum umgebaut worden sein. Einst bestand
eine durchgängige Treppenanlage vom Keller bis in den Dachstock im Bereich des
mittleren Drittels des Wohnteils. 1884/1885 erfolgte die Tieferlegung der
Bederstrasse; seither liegt das Haus leicht erhöht mit etwa 20 m Abstand
von der Bederstrasse. Durch einen gegen die Bederstrasse hin angefügten Zinnenanbau
auf Kellerhöhe wirkt das Haus dreigeschossig. Ein Abortanbau wurde im Verlauf
des 19. Jahrhunderts erstellt, musste aber 1935 einem heute noch
bestehenden Treppenhausanbau weichen. Die Toiletten wurden in den Wohnbereich
integriert.
C.
Die
Erbengemeinschaft C verlangte am 27. September 2004 die Abklärung der
Schutzwürdigkeit dieser Liegenschaft durch den Stadtrat von Zürich. Sie
beabsichtigte, das Gebäude abzubrechen und mit einem oder mehreren Wohn- oder Geschäftshäusern
zu überbauen, wie sie in der näheren Umgebung bereits bestehen. In der Folge
erstellte das Amt für Städtebau der Stadt Zürich im Juni 2005 ein Gutachten,
das die Liegenschaft Bederstrasse 02 als schützenswert einstufte (fortan
Gutachten). Die Denkmalpflegekommission der Stadt Zürich beurteilte die
Liegenschaft Bederstrasse 02 entsprechend als Schutzobjekt. Die Bauherrschaft
war nicht bereit, das Gebäude einvernehmlich unter Schutz zu stellen.
Der Stadtrat von Zürich stellte mit Beschluss vom 13.
September 2006 das Gebäude Bederstrasse 02 (Vers.-Nr. 03) auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 in Zürich-Enge samt weiten Teilen der Umgebung unter Schutz.
Geschützt wurden aussen am Hauptgebäude, am Treppenhausanbau und am
nordwestlichen Zinnenanbau die verputzen Fassaden mit den bestehenden Fenster-
und Türöffnungen, die Fenster- und Türgewände und die Holzfensterläden, die
geschlossene ziegelgedeckte Dachfläche mit den Vordächern und den Dachuntersichten.
Innen geschützt wurde die tragende Grundkonstruktion mit der Dachkonstruktion,
den Geschossdecken und den Wänden, der Treppenhausanbau von 1935 mit Holztreppe
und Geländer, die im Plan grün bezeichneten Innenräume mit den Boden-, Wand-
und Deckenoberflächen, die Treppe ins Kehlgeschoss. Das Dachgeschoss hat mit
Ausnahme der beiden Dachkammern ein Kaltraum zu bleiben. Schliesslich wurde
auch die Umgebung geschützt, so die naturnahe Gestaltung des Gebäudeumfeldes.
Der Hausumschwung muss so gestaltet werden, dass der räumliche Zusammenhang mit
der Freihaltezone nachvollziehbar bleibt. Der wiederum grün bezeichnete
Umgebungsbereich darf nur mit eingeschossigen Nebengebäuden überbaut werden.
Das Schutzobjekt darf nicht abgebrochen werden und ist in seinem kunst- und
kulturhistorischen Charakter zu erhalten und ordnungsgemäss zu unterhalten.
Volumenvergrösserungen bleiben ausgeschlossen. Im Rahmen der
Verhältnismässigkeitsprüfung dieser weitgehenden Massnahme liess die Stadt
Zürich eine Machbarkeitsstudie über die wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des
Grundstücks bei Unterschutzstellung der Liegenschaft Bederstrasse 02 erstellen.
Sie kam zum Schluss, dass die Eigentümer der Liegenschaft durch die
Unterschutzstellung wirtschaftlich kaum beeinträchtigt würden.
II.
Dagegen liess A, Willensvollstrecker der Erbengemeinschaft
C, Rekurs bei der Baurekurskommission I erheben und beantragen, der
angefochtene Beschluss sei aufzuheben, eventualiter sei der Schutzumfang auf
das Gebäude Bederstrasse 02 zu beschränken, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei. Die Stadt Zürich verlangte in
der Rekursantwort vom 22. Dezember 2006 die Abweisung des Rekurses und die
Vornahme eines Augenscheins, unter Kostenfolgen zu Lasten der Rekurrenten. Die
Baurekurskommission verneinte nach Vornahme eines Augenscheins mit Beschluss
vom 22. Juni 2007 die Eigenschaft der in Frage stehenden Liegenschaft als
wichtige Zeugin aus der Erstellungszeit in verschiedener Hinsicht. In
Gutheissung des Rekurses hob sie den angefochtenen Beschluss des Stadtrates von
Zürich vom 13. September 2006 auf, auferlegte diesem die Kosten des
Rekursverfahrens und sprach dem Rekurrenten eine Entschädigung zu.
III.
Dagegen erhob die Stadt Zürich am 5. September 2007
Beschwerde am Verwaltungsgericht und beantragte, es sei in deren Gutheissung
der angefochtene Entscheid aufzuheben und ihr Entscheid vom 13. September 2006
zu bestätigen. Ferner sei ein Augenschein durchzuführen und seien ihr künftige
Rechtsschriften zur Kenntnisnahme zuzustellen. A liess Abweisung der Beschwerde
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin
verlangen.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
nach § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
(VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Weil auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Die für die Beurteilung wesentlichen tatsächlichen
Verhältnisse ergeben sich mit hinreichender Klarheit aus den Akten, insbesondere
auch aus dem mit Fotografien dokumentierten Protokoll über den von der Baurekurskommission
am 3. Mai 2007 durchgeführten Augenschein. Auf die beantragte Durchführung
eines weiteren Augenscheins durch das Gericht kann daher verzichtet werden.
3.
3.1
Gemäss § 203
Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude
und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,
wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind
oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre
Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die
verfügende Behörde die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen,
und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der
denkmalpflegerischen Bedeutung des in Frage stehenden Objekts. Hierzu kann und
soll sie nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen,
wie dies die Beschwerdeführerin getan hat. Das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und
mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien –würdigen die
rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).
3.2
Eine
Unterschutzstellung setzt zunächst voraus, dass die rechtsanwendende Behörde
aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung des betreffenden Objekts zur Überzeugung
gelangt, bei diesem handle es sich um einen "wichtigen Zeugen". Bei
der Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs geht es zwar um die
Beurteilung einer Rechtsfrage; doch steht der für die Unterschutzstellung zuständigen
Verwaltungsbehörde bei der Beantwortung der Frage, ob bezüglich eines
bestimmten Objektes die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1
lit. c PBG gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im
Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zu. Deren Handhabung
kann die Baurekurskommission kraft der ihr zukommenden Ermessenkontrolle überprüfen;
doch auferlegt sie sich dabei eine gewisse Zurückhaltung, soweit es um die Beurteilung
örtlicher Verhältnisse geht. Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50
VRG von vornherein auf Rechtskontrolle eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat
den Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat in erster
Linie zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige
Verwaltungsbehörde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und
gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
2. A., Zürich 1999, § 50 N. 85; RB 1982 Nr. 37; vgl. BGE 115
Ib 131 E. 3). Ist die kommunale Unterschutzstellung wie hier durch die
Rekursbehörde aufgehoben worden, hat das Gericht auch zu prüfen, ob die
Baurekurskommission bei der Ausübung der Ermessenskontrolle die gebotene Zurückhaltung
gewahrt hat. Die kantonalen Behörden dürfen in den kommunalen
Gestaltungsspielraum jedenfalls nur insoweit eingreifen, als die Lösung der
Gemeinde nicht vertretbar ist.
3.3
Die Qualifikation des in Frage
stehenden Objekts als wichtiger Zeuge führt nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn
von § 205 und 207 PBG, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der
Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende
öffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62). Eine solche
Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare
Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen
jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie
von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine
von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit
zu (RB 1982 Nr. 37).
3.4
Eigentumsbeschränkungen
zum Schutz von Baudenkmälern liegen allgemein im öffentlichen Interesse. Wie
weit dieses öffentliche Interesse reicht und in welchem Ausmass ein Objekt
denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall aufgrund einer sachlichen,
auf wissenschaftliche Kriterien abgestützten, den kulturellen, geschichtlichen,
künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks
berücksichtigenden Gesamtbeurteilung sorgfältig zu prüfen (
BGE 1
18 Ia 384 E. 5a). Eine Baute soll als
Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und
technischen Situation erhalten bleiben. Ein wichtiger Zeuge der
Kulturgeschichte ist daher in erster Linie um seiner selbst willen und nicht wegen
seiner Übereinstimmung mit dem allgemeinen Empfinden zu erhalten (RB 1982 Nr.
32). Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen
verbunden sind, dürfen sie aber nicht lediglich im Interesse eines begrenzten
Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen breiter, d.h. auf objektive
und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und von einem grösseren Teil der
Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben
zu können (
BGE 120 Ia 270 E. 4a S. 275;
118 Ia
384 E. 5a S. 389, mit Hinweisen).
4.
4.1
Die
Vorinstanz attestierte der in Frage stehenden Liegenschaft die erwähnte Zeugen­eigenschaft
nicht. Sie hielt fest, dass gemäss dem Gutachten und den Feststellungen am Augenschein
von einer Stallscheune nichts mehr zu sehen sei. Es sei nicht einmal klar, in
welchem Gebäudeteil die Scheune gelegen habe. Auch der Standort der Küche sei
nicht mehr derselbe. Es stehe lediglich fest, dass Scheune und Stall offenbar
zugunsten von Wohnraum aufgehoben worden seien und die Innenraumeinteilung und
die Erschliessung derselben geändert worden sei. Vieles bleibe damit auch
aufgrund des Gutachtens im Unklaren. Wegen der zahlreichen Veränderungen seit
der Erstellung könne das Gebäude grundsätzlich nicht mehr einen Zeugen aus der
Erstellungszeit darstellen. Es werde nicht ein Zeitzeuge, sondern die
Geschichte des Hauses, insbesondere die Verwandlung von einem ursprünglichen –
auf Rebbau ausgerichteten – Bauernhaus zu einem städtisch orientierten bürgerlichen
Wohnhaus erfasst, ohne dass aber die Geschichte dieses Wandels am Haus selber
ablesbar sei. Bleibe aber das Kriterium der Wichtigkeit nicht erfüllt, sei das
Interesse an einer Erhaltung von Elementen im Innern des Gebäudes als gering zu
werten. Zudem sei nicht nachvollziehbar, inwiefern das Haus als Zeitzeuge soll
gelten können, wenn Scheune und Stall zu Wohnzwecken umgenutzt, die
ursprünglichen Treppenanlagen ausgeräumt bzw. in einen Treppenturm verlagert,
die Küche mehrmals verlegt, die Kellerräumlichkeiten im Untergeschoss erheblich
erweitert und die Hauszugänge geändert worden seien. Das Haus könne aufgrund der
Distanz zur Bederstrasse auch nicht mehr Zeuge für deren Tieferlegung
darstellen. Schliesslich ginge es nicht an, mit einem Schutz der Umgebung des
streitbetroffenen Gebäudes faktisch die Freihaltezone zu erweitern.
Dem widerspricht die Beschwerdeführerin in einer
detailreichen Schilderung der aus ihrer Sicht vorliegenden Besonderheiten an
der erwähnten Liegenschaft, derweil der Beschwerdegegner die Entscheidung der
Baurekurskommission unterstützt und zusätzlich darauf hinweist, dass der
weitläufig geschützte Umschwung im Norden des Hauses nur dazu diene, die freie
Sicht von der Bederstrasse auf den Bürglihügel sicherzustellen.
4.2
Der
Beschluss des Stadtrates von Zürich vom 13. September 2006 führte zur Begründung
der Unterschutzstellung aus, das Gebäude Bederstrasse 02 präge und verdichte
das ländlich anmutende Ortsbild des Bürglihügels überzeugend. Gleichzeitig
verzahne das ländliche Haus mit seiner einfach gehaltenen Umgebung die
Freihaltezone mit der städtischen Bebauung. Der Blick von der Bederstrasse über
die ländliche Baute bis zur Kirche Enge mache diese für die Enge wichtige
Freihaltezone von der Bederstrasse her "erst erfahrbar". Die erhöhte
Lage der Liegenschaft mache auf die Absenkung der Bederstrasse im Jahr 1884
aufmerksam. Das Gebäude weise viele typische Merkmale eines ländlichen Einzelgebäudes
des 18. Jahrhunderts auf. Für Passantinnen und Passanten sei es unmittelbar als
Baute einer früheren Epoche erkennbar. Es habe sich um einen Betrieb gehandelt,
der auf Rebbau ausgerichtet gewesen sei. Es sei eines der letzten fünf
Wohngebäude aus der dörflich-bäuerlichen Epoche in der Enge, welche diese
Epoche durch originale Bausubstanz nachvollziehbar repräsentiere. Das äussere
Volumen als Ganzes und im Detail sei bis heute erhalten. "Lediglich"
Scheune und Stall – Spuren der bäuerlichen Epoche – seien am Gebäude nicht mehr
abzulesen. Mit einer Handänderung sei das Haus 1791 zum frühen Handwerkerhaus
geworden. Das Haus mit allen baulichen Details dokumentiere den stufenweisen
Veränderungsprozess im Vorort Enge, nämlich das zunehmende Gewicht der
Handwerker in der Dorfbevölkerung bei allmählich zurückgehender Bedeutung der
Landwirtschaft.
4.3
Mit der
Vorinstanz führt der Beschwerdegegner zu Recht aus, es sei nicht erkennbar,
dass die in Frage stehende Liegenschaft als Zeuge einer bäuerlich-ländlichen
Epoche dienen könnte. Die Beschwerdeführerin gesteht selber zu, dass Scheune
und Stall fehlen. Allerdings sei das Haus nicht als Zeuge der Landwirtschaft
geschützt worden. Es soll sich vielmehr um ein frühes, ländliches
Handwerkerhaus handeln, das dennoch seine Wurzeln in der agrarisch-dörflichen
Epoche habe. Dies lässt sich dem Beschluss vom 13. September 2006 so
deutlich allerdings nicht entnehmen. Das Gutachten hegt denn auch bloss die
Vermutung, dass im Süden des Hauses, vermutlich im 19. Jahrhundert, neu in
den ehemaligen Scheunenteil Zimmer eingebaut worden seien. So sei in den Lagerbüchern
von 1832 nur noch von einem Wohnhaus die Rede. Der ehemalige Scheunenteil ist
allerdings nicht erkennbar, denn es ist überhaupt ungewiss, wo die Scheune
gelegen hatte. Sie soll sich "wahrscheinlich" im Gebäudedrittel auf
der stadtabgewandten Seite befunden haben und "offensichtlich"
zugunsten von Wohnraum aufgehoben worden sein. Die Beschwerdeführerin schliesst
dies daraus, dass der Mittelflur vor den südlich gelegenen Zimmern ende. Selbst
wenn dem so wäre, geht aus dem Gutachten jedenfalls nicht hervor, dass aufgrund
der heute bestehenden Räume der ehemalige Standort der Scheune definitiv
lokalisierbar wäre. Ob dies mit grösserem Untersuchungsaufwand möglich gewesen
wäre, kann dahingestellt bleiben. Denn abgesehen vom bloss vermuteten Standort
der Scheune lässt sich auch der Ausbau der ehemaligen Scheune zu Wohnzwecken in
der Befensterung nicht mehr unmittelbar ablesen, da die neuen Fenster beim
Umbau in eine einheitliche Ordnung mit den Fenstern des Wohnteils gebracht
wurden, um den Eindruck eines einheitlichen Ganzen zu erwecken. Auch wenn darin
ein typisches Phänomen des frühen 19. Jahrhunderts zu erkennen wäre,
belegt dies anderseits gerade, dass sich der vermutete Standort der ehemaligen
Scheune nicht mehr erkennen lässt.
4.4
Weiter ist
die Beschwerdeführerin der Meinung, dem Objekt könnten nicht grundsätzlich
wichtige Zeugeneigenschaften für die Erbauungszeit abgesprochen werden, wie
etwa die Zweigeschossigkeit, das Satteldach mit Dachknick, das Hauptvolumen,
der liegende Dachstuhl von 1721 sowie die Grundrissdisposition. Das Gutachten
schliesst aus den erwähnten Dachelementen jedoch lediglich auf ein ländliches
Haus des 18. Jahrhunderts. Soweit die Beschwerdeführerin die Besonderheit
der Dachkonstruktion hervorhebt und der Meinung zuneigt, bereits der Dachstuhl
würde unter Umständen schon allein die Unterschutzstellung des Gebäudes
rechtfertigen, ist immerhin darauf hinzuweisen, dass sich darüber dem Beschluss
vom 13. September 2006 nichts Substantielles entnehmen lässt. Wohl wird
der Dachstuhl von 1721 erwähnt, ebenso das geknickte Satteldach mit den trauf-
und giebelseitigen Vordächern, welche heute noch sichtbare typische Elemente
dieses barockzeitlichen ländlichen Hauses darstellten. Eine besondere
Schutzwürdigkeit der Dachkonstruktion geht daraus indessen nicht hervor. Zudem
ist der Dachstuhl nicht vollständig, wie sich am Augenschein ergab; es fehlen
zwei Kopfbänder.
4.5
Demnach
vermag das Haus Bederstrasse 02 als zweigeschossiges Giebelhaus nicht Zeugnis
eines mittelländischen Bauernhauses aus einem früheren Jahrhundert abzulegen.
Ein ländliches Bauernhaus überwiegend für Rebbau war es ohnehin nur bis 1791,
denn damals verkaufte eine Witwe Dübendorfer das Haus an den Schuhmacher Caspar
Beder. 1842 wird im Lagerbuch der Gebäudeversicherung ein nicht näher bekannter
"Werkstatt-, Stuben- und Küchenausbau" angeführt. Die Lage dieses
Baukörpers konnte nicht sicher bestimmt werden. Möglicherweise handelte es sich
um einen Vorgänger des späteren Zinnenanbaus. Immerhin geht daraus hervor, dass
das Haus spätestens ab 1842 nicht mehr als bäuerlich-ländliches Haus, sondern
als Handwerkerhaus genutzt wurde. Nach dem Ausgeführten kann der nicht
fachkundig ausgebildete Betrachter den bäuerlich-ländlichen Hintergrund der in
Frage stehenden Liegenschaft jedoch nicht nachvollziehen. Die Beschwerdeführerin
erwähnte denn auch bloss, es sei für Passantinnen und Passanten unmittelbar als
Baute einer früheren Epoche erkennbar (vorn E. 4.1).
4.6
Aber auch
die Geschichte als Handwerker-Haus ist heute an der in Frage stehenden
Liegenschaft nicht mehr abzulesen. Schon 1860 nämlich wurde die Liegenschaft Bederstrasse
02 von einem Tierarzt gekauft, 1885 von einem Gärtner. Hinweise auf eine im
Haus befindliche Werkstatt sind nicht mehr erkennbar. Seit 1885, nach der
Tieferlegung und Verschiebung der Bederstrasse, liegt das Haus auf einer ca. 5
m hohen Böschung und rund 20 m abseits der Strasse. In dieser Zeit wurden die
Kellerräumlichkeiten durch einen Zinnenanbau ergänzt, der den Eindruck eines
nunmehr dreistöckigen Hauses vermittelt. Darin soll eine Wohnnutzung möglich
gewesen sein, aber auch eine nicht näher bezeichnete Werkstatt und die
Waschküche sollen sich darin befunden haben. Mit diesem Anbau soll auf die neue
Lage des Hauses wegen der Absenkung der Bederstrasse reagiert worden sein.
Einem Bild von 1924 ist von einer Werkstatt nichts zu entnehmen. 1920 wies das
Haus offenbar grosse Feuchtigkeitsschäden auf, sogar der Abbruch sei empfohlen
worden. Es wurde indessen nur eine Renovation ausgeführt. Ab etwa 1930 änderte
sich schliesslich die Bewohnerschaft markant; Handwerker gehörten nicht mehr
dazu.
Noch 1933 wurde ein Abortturm dokumentiert, der im Verlauf des
19. Jahrhunderts erstellt wurde. Dieser musste 1935 einem Treppenhausanbau
weichen, der gemäss den Plänen auch die Nasszellen enthält; die bestehende
Erschliessung im Innern erfolgte jedoch erst 1941. Wo sich das ursprüngliche
Treppenhaus befand, ist heute nicht mehr erkennbar. Die heute noch bestehenden
Anbauten aus neuerer Zeit mögen sich zwar einigermassen harmonisch an den ursprünglichen
Baukörper anschliessen. Sie legen aber nicht Zeugnis ab für dessen Eigenschaft
als Handwerkerhaus, von Handwerkern bewohntes oder bäuerlich-ländliches Haus,
sondern höchstens dafür, dass bei Umbauten des frühen 19. Jahrhunderts
eine gewisse Lockerheit im Umgang mit den Regeln der
biedermeier-klassizistischen Prinzipien bei Neubauten herrschte.
4.7
Auch im
Innern lässt sich die vermeintliche Zeugeneigenschaft des Hauses als Handwerkerhaus
mit bäuerlich-ländlichem Hintergrund nicht ablesen. Gemäss einem Baueingabeplan
von 1920 sei die frühere Position der Küche(n) im mittleren Drittel der
Längsachse gewesen und hätten die Wohn- und Schlafräume links und rechts davon
gelegen. Die "Dreiraumtiefe" beschreibe einen charakteristischen
Grundrisstyp, bei dem der Wohnteil in drei nebeneinander liegende Räume (Stube,
Nebenstube, Küche in der Mitte entlang der einen Trauffassade; Vorrats-
und/oder Wohnräume entlang der anderen Trauffassade) unterteilt sei. Auch wenn
diese Grundrissanordnung und Funktionsgliederung (Wohnteil und Stallscheune
unter einem First, Wohnteil dreiraumtief) genau auf den Typ des mittelländischen
Bauernhauses gepasst hätte, geht dies aus dem heutigen Zustand der Liegenschaft
Bederstrasse 02 gerade nicht hervor. Denn wie sich aus dem Grundrissplan
ergibt, führt vom angebauten Treppenhausturm in Erd- und Obergeschoss je ein
zentraler Flur durch jedes Stockwerk, von dem die einzelnen Räume (Küche,
Stube, Ess- und Schlafzimmer etc.) abgehen. Dass dennoch der ursprüngliche
Standort der Küche im mittleren Drittel der Längsachse erkennbar wäre, ist dem
Gutachten nicht zu entnehmen. Sofern die Beschwerdeführerin der Meinung ist,
die Grundrisse der beiden Wohngeschosse hätten dennoch erhebliche
Zeugenqualität, ist darauf hinzuweisen, dass darin gerade nicht ausgewiesen
wird, was einmal gewesen sein soll (dazu auch vorn E. 4.3).
Auch die ursprüngliche Lage der Treppenhäuser ist heute nicht
mehr erkennbar. Die Erklärung dafür mag darin liegen, dass es sich um leicht
verschiebbare – ohne Veränderung des Hauptgrundrisses – Treppen gehandelt haben
soll. Jedenfalls aber ist weder von der vermuteten, ursprünglich durchgehenden
– für Bauernhäuser der Standortregion typischen – Treppenhausanlage vom Keller
bis in den Dachstock des mittleren Drittels des Wohnteils noch von einer
zweiten Treppe, die sich im vermuteten ehemaligen Scheunenbereich befunden
haben soll, heute noch etwas vorhanden oder ablesbar.
Schliesslich erwähnt das Gutachten, dass anstelle von
Scheune und Stall Zimmer und Kammern mit zum Teil intaktem Ausbaustandard des
beginnenden 19. Jahrhunderts vorhanden seien. Der Ausbau der Wohnräume mit
Feuerungseinrichtungen, Täfer, Türen und Fenstern vermittle auch heute noch die
Wohnkultur der Übergangszeit der bäuerlichen Epoche zum städtisch-orientierten
bürgerlichen Wohnhaus. Die Beschwerdeführerin schreibt die Wertsteigerung des
Hauses von 1832 diesem Innenausbau zu. Die Rekursinstanz hatte anlässlich des
Augenscheins allerdings ihre Zweifel, dass das Wand- und Deckentäfer überhaupt
noch original vorhanden sei; es handle sich dabei ohnehin um Dutzendware. Dem
pflichtet auch der Beschwerdegegner bei. Dem hält die Beschwerdeführerin
wiederum entgegen, darin zeige sich gerade die Wohnkultur einfacherer Leute aus
jener Zeit. Wie alt die Täferungen wirklich sind, steht offenkundig nicht fest.
Anlässlich des Augenscheins wurde festgehalten (und nicht bestritten), dass das
Täfer teilweise nachträglich erstellt worden und nicht altherkömmlich sei. Entgegen
der Ansicht der Beschwerdeführerin handelt es sich dabei um eine ausreichend
klare Feststellung. Zudem steht die unwidersprochene Qualität des Täfers als
"Dutzendware" im Gegensatz zur beschriebenen erheblichen
Wertsteigerung der Wohnqualität der Liegenschaft nach 1832, die unter anderem
auch Vertäfelungen zugeschrieben wurde. Selbst wenn aber Teile der Täferungen
noch im Original erhalten wären, rechtfertigte sich allein deshalb die Unterschutzstellung
der Liegenschaft Bederstrasse 02 mindestens nicht im angeordneten Ausmass, das
sämtliche Wand-, Boden- und Deckenbeläge umfasst. Im Übrigen ist das Ausmass
der erfolgten Renovation für die Unterschutzstellung nicht weiter entscheidend,
so dass von einem zusätzlichen Augenschein abgesehen werden kann.
4.8
Zusammengefasst
kann der Vorinstanz daher weder vorgeworfen werden, sie stütze sich auf einen
unzutreffenden Sachverhalt, noch, sie habe ihre Einschätzung gegen jene der
Beschwerdeführerin eingesetzt, ohne dies mit den baulichen Details zu belegen.
Denn tatsächlich fehlen die baulichen Details weitgehend, welche die von der Beschwerdeführerin
dargestellte Geschichte des Hauses bezeugen könnten. Soweit die Beschwerdeführerin
darauf hinweist, dass nicht nur ein Gebäude im unveränderten Ursprungszustand
denkmalpflegerischen Gehalt habe, sondern dass auch die Veränderungen, welche
seine wichtige Zeugeneigenschaft begründeten, als solche schützenswert seien,
ist darauf hinzuweisen, dass sich solche Veränderungen am geschützten Objekt
ablesen lassen müssten. Die Beschwerdeführerin erwähnt denn auch, ein Gebäude
als Zeuge zu schützen bedeute, die Veränderungen anschaulich und nachvollziehbar
zu machen. Daran fehlt es vorliegend. Die Geschichte des Hauses lässt sich
nicht am Haus selber, sondern nur aufgrund einer detailreichen Schilderung
seiner Entwicklung aus vorhandenen Unterlagen ablesen, die von einem nicht
fachspezifisch ausgebildeten Publikum am Haus weder erkannt noch nachvollzogen
werden kann. Im Unterschied zu anderen Fällen lassen sich gerade keine klaren
Zeichen für jede Entwicklungs- und Nutzungsphase am Gebäude und seiner Umgebung
ablesen (zur Scheune vorn E. 4.3; zur Werkstatt vorn E. 4.5; zum Handwerkerhaus
vorn E. 4.6; zur inneren Raumaufteilung vorn E. 4.7). Somit fragt sich der
Beschwerdegegner mit Recht, als Zeuge wofür die in Frage stehende Liegenschaft
eigentlich geschützt worden sei; denn wie erwähnt ist weder dessen Eigenschaft
als bäuerliches Landhaus noch als Handwerkerhaus ablesbar; die Geschichte des
Hauses findet ihre Entsprechung nicht oder nur marginal in dessen Substanz.
4.9
Schliesslich
lässt sich auch aus der geographischen Lage des Hauses wenig ableiten. Zwar
sollen von den ländlichen Gebäuden der dörflichen Streusiedlung in der Enge
heute noch mehrere stehen. Ihre Standorte vermöchten das Grundnetz der
Vorläufersiedlung aufzuspannen. So sollen die Häuser Brandschenkestrasse 04,
das Haus Bederstrasse 02, die Liegenschaften Gablerstrasse 05, 06 und 07 sowie
die Kurfirstenstrasse 08 Zeugen von parallelen Wegverbindungen über das Gemeindegebiet
gewesen sein, wobei das Haus Bederstrasse 02 den nördlichen Übergang über die
Nord-Süd-Achse darstelle. Zudem komme ländlichen Bauten aus der Streusiedlung
Enge vor 1800 ein hoher Seltenheitswert zu. Die Beschwerdeführerin erkennt
darin die siedlungsgeschichtliche Zeugenqualität des Gebäudes. Angesichts der
inzwischen erfolgten baulichen Entwicklung und insbesondere der Distanz der
Liegenschaft Bederstrasse 02 zum Haus Brandschenkestrasse 04 und Gablerstrasse 05
lässt sich die ihr zugeschriebene Verbindung zu den übrigen erwähnten
Liegenschaften nicht mehr nachvollziehen. Zudem bestehen in jenen
Liegenschaften bereits Zeugen für die verschiedenen Übergänge.
Die Beschwerdeführerin erkennt in der Lage der
Liegenschaft Bederstrasse 02 allerdings ein Mass für die Tieferlegung der
Bederstrasse von 1884. Damals sei eine Geländeabtiefung von 5 m auf einer
Breite von 30 m und einer Länge von mindestens 150 m vorgenommen worden. Das in
Frage stehende Haus mache diese Verstädterungsetappe anschaulich, weshalb ihm
eine wichtige siedlungsgeschichtliche Zeugenschaft zukomme. So soll der
Zinnenanbau Zeugnis von der sich anbahnenden Verstädterung durch die
Tieferlegung und Verschiebung der Bederstrasse ablegen, weil er ohne deren
Verlegung gar nicht möglich gewesen wäre. Dem hält der Beschwerdegegner
entgegen, die alte Strassenführung der Bederstrasse sei im Gelände gar nicht
erlebbar, da keine Anzeichen für die alte Bederstrasse mehr vorhanden seien.
Zudem vermöchte die erhöhte Lage der Liegenschaft, woran sich die Absenkung der
Bederstrasse erkennen lasse, keine wichtige Zeugeneigenschaft zu begründen.
Tatsächlich kann von einer wesentlichen Mitprägung der Landschaft oder der für
ihre Wirkung wesentlichen Umgebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG) durch
die in Frage stehende Liegenschaft nicht die Rede sein. Selbst wenn an deren
Lage die ungefähre Absenkung der Bederstrasse von 1884 erkennbar wäre, so hat
sich nicht nur die Strasse selber, sondern auch das Umfeld der Liegenschaft
markant geändert. Insbesondere die auf dem Niveau der Bederstrasse stehenden
umliegenden Büro- und Wohnungsbauten lassen keinen Hinweis mehr auf deren
ursprünglichen Verlauf zu. Zu Recht stellte die Vorinstanz fest, dass das Gebäude
nicht mehr an der Strasse, sondern abseits derselben im Hanggefälle des
Bürglihügels "solitär" dastehe.
4.10
Richtig
ist, dass das streitbetroffene Grundstück als Relikt aus einer früheren Epoche
gegenüber den umliegenden hohen Büro- und Wohngebäuden auffällt. Dies würde
aber in den Augen des unbefangenen Betrachters jedes Haus, das im Baustil nicht
den umliegenden Büro- und Wohngebäuden entspricht, ohne dass darin bereits eine
Schutzwürdigkeit zu erkennen wäre. Richtig ist auch, dass die
Unterschutzstellung den Blick von der Bederstrasse auf den als Freihaltezone
ausgeschiedenen Bürglihügel ermöglicht. Ob die Freihaltezone dadurch aber erst
"erfahrbar" werde (vorn E. 4.2), kann dahingestellt bleiben.
Jedenfalls rechtfertigte sich die Unterschutzstellung des in Frage stehenden
Grundstücks zum Zwecke, die Freihaltezone des Bürglihügels "erst
erfahrbar" zu machen, nicht. Denn dann fragte sich doch, weshalb die
Liegenschaft Bederstrasse 02 samt Umschwung nicht auch mit dem Bürglihügel zur
Freihaltezone geschlagen wurde, worauf die Vorinstanz zu Recht hinweist. Die
Liegenschaft Bederstrasse 02 wurde aber mit Absicht vollumfänglich in der
Bauzone belassen (vorn E. I./A). Dies kann nicht mit einer nachträglichen
Unterschutzstellung rückgängig gemacht werden.
4.11
Insgesamt
kommt der in Frage stehenden Liegenschaft demnach in den massgebenden
Gesichtspunkten keine Zeugeneigenschaft zu, weder als bäuerlich-ländliches Haus
noch als Handwerkerhaus, aber auch nicht aufgrund seiner Lage oder im Verbund
mit weiter entfernt bestehenden älteren Liegenschaften, wie dies die Vorinstanz
ohne Verletzung einer zurückhaltenden Ausübung der Ermessenskontrolle
feststellte. Mit Ausnahme des einigermassen erhaltenen Dachstuhls und Teilen
des Täfers (vorn E. 4.4, 4.7) ist von der originalen Bausubstanz zudem nunmehr
wenig vorhanden. Ein öffentliches Interesse an der Erhaltung der in Frage
stehenden Liegenschaft muss gegenüber den privaten Interessen der Klägerschaft
an der ursprünglich zugesagten Überbaubarkeit des Grundstücks deshalb als weit
geringer eingestuft werden. Die Beschwerdeführerin gewichtete das öffentliche
Interesse am Erhalt der Liegenschaft Bederstrasse 02 dagegen weitgehend unter
dem Gesichtspunkt des Interesses eines begrenzten Kreises von Fachleuten. Unter
den erwähnten Umständen erweist sich die Unterschutzstellung aber als
offensichtlich unvertretbar. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen.
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind dessen Kosten der
Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG).
Ausserdem hat sie dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung auszurichten (§
17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellungskosten,
Fr. 5'060.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung
von Fr. 1'800.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Zustellung dieses
Entscheides.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne
14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …