zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00359 · 2023-02-02 · de

Baubewilligung | Einordnung: Volumenverzicht. Nach ständiger Rechtsprechung kann in Ausnahmefällen gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit (E. 4.2.1). Es ist im vorliegenden Fall eines Bauvorhabens in der Kernzone nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz das Volumen des geplanten Gebäudes in Verbindung mit dem prägnanten Doppeldach als einen klaren und krassen Widerspruch zur – als kantonal und national bedeutendem Ortsbild – besonders wertvollen baulichen Umgebung qualifizierte (E. 4.2.5). Hinzu kommt, dass – worauf die Vorinstanz bereits zutreffend hinwies – es sich bei einem Doppeldach über einem einzigen, nur leicht gegliederten Gebäude nicht um eine herkömmliche Dachform im Sinn von Art. 12 Abs. 1 BZO handeln dürfte (E. 4.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 02.02.2023 VB.2022.00359
Zurich Verwaltungsgericht 02.02.2023 VB.2022.00359
Zurigo Verwaltungsgericht 02.02.2023 VB.2022.00359

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00359
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Geschäftsnummer:
VB.2022.00359
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 02.02.2023
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Einordnung: Volumenverzicht.
Nach ständiger Rechtsprechung kann in Ausnahmefällen gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit (E. 4.2.1).
Es ist im vorliegenden Fall eines Bauvorhabens in der Kernzone nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz das Volumen des geplanten Gebäudes in Verbindung mit dem prägnanten Doppeldach als einen klaren und krassen Widerspruch zur – als kantonal und national bedeutendem Ortsbild – besonders wertvollen baulichen Umgebung qualifizierte (E. 4.2.5). Hinzu kommt, dass – worauf die Vorinstanz bereits zutreffend hinwies – es sich bei einem Doppeldach über einem einzigen, nur leicht gegliederten Gebäude nicht um eine herkömmliche Dachform im Sinn von Art. 12 Abs. 1 BZO handeln dürfte (E. 4.3).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
GEWÄSSERABSTAND
VOLUMENVERZICHT
Rechtsnormen:
Art. 29 Abs. 2 BV
Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV
§ 238 Abs. 1 PBG
§ 238 Abs. 2 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2022.00359
Urteil
der 1. Kammer
vom
2. Februar 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber Jonas Alig.
In Sachen
1.
A,
2.    Gemeinde Berg am Irchel,
beide vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerinnen,
gegen
1.
Zürcher Heimatschutz ZVH,
2.1  C,
2.2
D,
3.
E,
4.1
F,
4.2
G,
5.    H,
6.    I,
7.    J,
2–7 vertreten durch RA K,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Baudirektion des Kantons Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 14. April 2021 erteilte der
Gemeinderat Berg am Irchel der Genossenschaft A die baurechtliche
Bewilligung zum Rückbau des Gebäudes Vers.-Nr. 01 und zum Neubau eines
Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 am L-Weg 03, Berg am
Irchel. Gleichzeitig mit der kommunalen Bewilligung wurde die kantonale
Gesamtverfügung der Baudirektion Zürich vom 25. Januar 2021 eröffnet, mit
welcher die ortsbildschützerische und die gewässerschutzrechtliche Bewilligung
bzw. die wasserpolizeiliche Ausnahmebewilligung mit sichernden
Nebenbestimmungen erteilt wurden.
II.
Gegen diesen Entscheid erhoben C und D, E, F und G, H, I
und J mit gemeinsamer Eingabe vom 25. Mai 2021 Rekurs beim
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des
angefochtenen Gemeinderatsbeschlusses sowie der angefochtenen Verfügung der
Baudirektion. Mit Eingabe vom 26. Mai 2021 erhob der Zürcher
Heimatschutz ZVH ebenfalls Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte ebenfalls
die Aufhebung des angefochtenen Gemeinderatsbeschlusses sowie der angefochtenen
Verfügung. Zudem beantragten sie, die Sache sei an den Gemeinderat
zurückzuweisen zur Einholung eines Gutachtens und zur Festlegung des
Schutzumfangs des "Gebäude A". Zu schützen seien das äussere
Erscheinungsbild mit der konstruktiven Struktur und dem Dachstuhl sowie noch
vorhandene wirtschaftsgeschichtlich relevante Zeugen der früheren Anlage.
Mit Entscheid vom 12. Mai 2022 vereinigte das
Baurekursgericht die Verfahren und hiess die Rekurse insoweit gut, als es den
Beschluss des Gemeinderats Berg am Irchel vom 14. April 2021 sowie die
Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich Nr. 04 vom 25. Januar
2021 aufhob.
III.
Gegen diesen Entscheid erhoben die Genossenschaft A
und der Gemeinderat Berg am Irchel mit gemeinsamer Eingabe vom 13. Juni
2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, der
Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. Mai 2022 sei aufzuheben. Der
Beschluss des Gemeinderats vom 14. April 2021 und die Gesamtverfügung der
Baudirektion vom 25. Januar 2022 seien zu bestätigen. Die Kosten des
Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens seien der Beschwerdegegnerschaft
aufzuerlegen und die Beschwerdegegnerschaft sei zu verpflichten, der
Beschwerdeführerin 1 für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine angemessene
Umtriebsentschädigung zu bezahlen.
Am 29. Juni 2022 beantragte das Baurekursgericht ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 13. Juli
2022 beantragte die Baudirektion des Kantons Zürich unter Verweis auf einen
Mitbericht des Amts für Raumentwicklung vom 11. Juli 2022 und einen
Mitbericht des Amts für Abfall, Wasser, Energie und Luft vom 12. Juli 2022
die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 16. August 2022
beantragte der Zürcher Heimatschutz ZVH die Abweisung der Beschwerde unter
den üblichen Kosten- und Entschädigungsfolgen. Mit Beschwerdeantwort vom 16. August
2022 beantragten C und D, E, F und G, H, I und J, die Beschwerde sei
abzuweisen. Eventuell sei das Verfahren an die Beschwerdeführerin 2
zurückzuweisen, mit der Einladung, nach der Durchführung einer
Denkmalschutzabklärung lege artis über das zum Abbruch vorgesehene
ursprüngliche Landwirtschaftsobjekt einen Schutzentscheid zu treffen und bei
negativem Ausgang über das streitige Bauprojekt neu zu entscheiden.
Subeventuell sei das Verfahren zum Neuentscheid an die Vorinstanz
zurückzuweisen. Eventuell sei ein Augenschein durchzuführen. Die
Beschwerdeführerinnen seien zur Übernahme der Kosten und zur Zahlung einer
Parteientschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer zu verpflichten. Mit Replik vom 30. August
2022 hielten die Genossenschaft A und der Gemeinderat Berg am Irchel an ihren
Anträgen fest. Mit Duplik vom 9. September 2022 hielt der Zürcher
Heimatschutz ZVH seinerseits an seinen Anträgen fest. Am 22. September
2022 erstatteten C und D, E, F und G, H, I und J ihre Duplik, wobei auch sie an
ihren Anträgen festhielten. Am 30. September 2022 teilten die Genossenschaft A
und der Gemeinderat Berg am Irchel mit, auf eine weitere Stellungnahme zu
verzichten.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.
2.
Die Bauparzelle Kat.-Nr. 02 ist gemäss der geltenden
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Berg am Irchel vom 4. April 1997 (BZO)
der Kernzone K1 zugeteilt. Sie liegt mit dem Erhaltungsziel A im Perimeter des
Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler
Bedeutung (ISOS) sowie im Perimeter des Inventars der schutzwürdigen Ortsbilder
von überkommunaler Bedeutung. Der südliche Grundstücksbereich wird gemäss dem Inventar
der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung von einem wichtigen
Freiraum innerhalb des Siedlungsgebiets durchzogen. Das gegenwärtig auf der
Parzelle stehende Ökonomiegebäude Vers.-Nr. 01 wird im Inventar nicht
besonders bezeichnet.
Die Beschwerdeführerin 1 plant, das sich auf der Parzelle
befindende Ökonomiegebäude abzubrechen und durch ein Mehrfamilienhaus mit vier
Geschossen und einer Unterniveaugarage zu ersetzen.
3.
Die Vorinstanz hob die Baubewilligung mit der Begründung
auf, dass die bewilligte Baute die Anforderungen an eine Einordnung im Sinn von
§ 238 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) nicht erfülle. Bemerkungsweise führte sie zudem aus, die Rüge, dass die
Baudirektion zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung zur Beanspruchung des
Gewässerraums erteilt habe, sei berechtigt.
4.
Die Beschwerdeführerinnen sind der Auffassung, dass sich
die geplante Baute gut einordnet.
4.1
Sie machen
in diesem Zusammenhang zunächst eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend.
Nachdem es die Beurteilung des Fachgutachtens der Firma M "Stellungnahme
zur Einordnung des Bauprojekts in das Siedlungsbild" vom 22. Dezember
2020 wiedergegeben habe, führe das Baurekursgericht aus, es sei aufgrund der
Erkenntnisse des Augenscheins zur Auffassung gelangt, dass die qualitativen
Vorgaben, welche im betreffenden sensiblen Gebiet in gestalterischer Hinsicht
an einen Neubau zu stellen seien, mit dem vorliegend zu beurteilenden
Bauvorhaben nicht annähernd erreicht würden. Diese Beurteilung stelle die
Vorinstanz in den Raum, ohne sich mit den eingehenden Erwägungen der
Baudirektion (ARE), des Gemeinderats und des Fachgutachters auseinanderzusetzen.
Der durch Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV)
gewährleistete Grundsatz des rechtlichen Gehörs garantiert den betroffenen
Personen ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht im Verfahren. Sie sollen
sich vor Erlass des Entscheids zur Sache äussern, erhebliche Beweise
beibringen, an der Erhebung von Beweisen mitwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis
äussern können. Die Behörde ist grundsätzlich verpflichtet, die ihr angebotenen
Beweismittel abzunehmen, wenn sie zur Abklärung des Sachverhalts tauglich
erscheinen. Sie hat die Vorbringen der Parteien tatsächlich zu hören, zu prüfen
und in der Entscheidfindung zu berücksichtigen (BGE 142 II 218 E. 2.3; 137
II 266 E. 3.2). Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als
Mitwirkungsrecht somit alle Befugnisse, die einer Partei einzuräumen sind,
damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann
(BGE 143 V 71 E. 4.1). Die Begründung von Entscheiden muss gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung so abgefasst sein, dass sich der Betroffene
über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis
der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. Dabei darf sich die
Begründung auf jene Aspekte beschränken, die die Behörde aus sachlich haltbaren
Gründen als wesentlich betrachtet (VGr, 4. Mai 2011, VB.2011.00023, E. 2.2).
Nicht erforderlich ist deshalb, dass sich die Begründung mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen
ausdrücklich widerlegt (BGE 137 II 266 E. 3.2).
Die Zusammenfassung des Gutachtens der Firma M durch die
Vorinstanz zeigt auf, dass sich dieses zum Bauvorhaben durchaus kritisch stellt
(vgl. E. 4.2.2). Mit der Tauglichkeit der Nebenbestimmungen der
Baudirektion setzt sich die Vorinstanz sodann ausführlich auseinander. Die
eigene Auffassung begründete sie konzis (a.a.O.). Es liegt keine Verletzung des
rechtlichen Gehörs vor.
4.2
Die
geplante Baute hält die zulässigen Masse gemäss der BZO unbestrittenermassen
ein.
4.2.1
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für
sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung
im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine
befriedigende Gesamtwirkung erzielt wird. Nach § 238 Abs. 2 PBG ist
auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. In
Kernzonen gelangen nach der Rechtsprechung die erhöhten
Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung (VGr, 22. Oktober
2020, VB.2019.00133, E. 5.2; 23. April 2009, VB.2008.00552, E. 4.2
mit Hinweisen). Demnach müssen sich Bauten nicht nur befriedigend, sondern gut
einordnen und ist eine besondere Rücksichtnahme erforderlich. Die Gesamtwirkung
einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen
Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung zu bereits
vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die
Frage, ob mit einem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach
objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu beurteilen. Dabei
ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen
(zum Ganzen etwa VGr, 8. April 2021, VB.2020.00748, E. 4.2; 3. Dezember
2020, VB.2020.00388, E. 5.2). Bei der Anwendung von § 238 PBG verfügt
die kommunale Baubehörde aufgrund der offenen Formulierung über einen gewissen
Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr
selbst obliegt (VGr, 22. Oktober 2020, VB.2019.00133, E. 5.2 mit
Hinweis; BGE 145 I 52 E. 3.6).
Nach ständiger Rechtsprechung kann in Ausnahmefällen gestützt
auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück
zulässigen Volumens verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur
baulichen Umgebung klar und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei
Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe
erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine
besondere Qualität der bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte
landschaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts
gewichtet das Legalitätsprinzip stark, weshalb die Anwendung einer Ästhetik-
bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen darf, dass generell – etwa für ein
ganzes Quartier – die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt würde. Nur ein krasses
Missverhältnis der Proportionen oder die Rücksicht auf ein Schutzobjekt kann
die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens verbieten (VGr, 16. November
2017, VB.2017.00338, E. 2.2; zum Ganzen: VGr, 7. Mai 2015,
VB.2014.00627, E. 4.1; 23. Januar 2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1
mit weiteren Hinweisen; BGE 115 Ia 370 E. 5; RB 1990 Nr. 78).
4.2.2
Das Gutachten der Fima M vom 22. Dezember 2020 kommt zum Schluss, dass
eine gute Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG von der geplanten
Baute nur knapp erfüllt werde. Es führt gewichtige Punkte an, die gegen eine
gute Einordnung sprechen: Hervorgehoben wird die "hohe Firstlinie",
die durch die starke geometrische Form des Doppelgiebels besonders betont
werde. Im Ortsbild präsentiere sich diese hohe Firstlinie – vor allem in der
Ansicht von Westen aus der N-Strasse, wo die Firstlinie des westlichen
Baukörpers deutlich die Firste der dahinterliegenden Bebauung an der Gasse L-Weg
überrage – als grenzwertig. Ausserdem führt das Gutachten aus, dass "Form,
Staffelung und Gliederung der Baumasse" für eine "sehr gute
Einordnung in die Situation nicht optimal gelungen" seien. Eine
sorgfältige Planungskultur mit strukturierten Planungsprozessen wie
Wettbewerben und kooperativen Verfahren trage anerkanntermassen massgeblich zur
Qualitätssicherung und damit zur Baukultur bei. In dieser Hinsicht sei das
Vorgehen mit einem Planerwahlverfahren, dessen Fokus auf der Wahl eines
geeigneten Planers für eine eng gefasste Aufgabe liege, für die Suche nach
einer ortsbaulich sehr guten Lösung suboptimal gewesen.
4.2.3
Die Vorinstanz gelangte gestützt auf ihren Augenschein zur Auffassung, dass
die qualitativen Vorgaben, welche im betreffenden sensiblen Gebiet in
gestalterischer Hinsicht an einen Neubau zu stellen sind, mit dem vorliegend zu
beurteilenden Bauvorhaben nicht annähernd erreicht würden. Insgesamt werde mit
dem Bauvorhaben auf die umliegenden Schutz- bzw. Inventarobjekte nur
unzureichend Rücksicht genommen. Die unbefriedigende Gesamtwirkung in sich und
in Bezug auf das Ortsbild ergebe sich insbesondere aus dem Volumen des
Bauvorhabens in Kombination mit der vorgesehenen Dachgestaltung. Obschon
topografisch in einer Geländemulde gelegen, überrage das Bauvorhaben die
umliegenden Bauten bei Weitem. Insbesondere mit Blick von der N-Strasse her
werde deutlich, dass das Bauvorhaben in einem augenscheinlichen Missverhältnis
zur umliegenden Umgebung stehe, auch wenn die massgeblichen
Kernzonenvorschriften zur Dimensionierung eingehalten seien. Die vorgesehene
Baute würde als herausragend grösstes Gebäude in einem ansonsten homogenen,
einheitlichen Ortsbild in Erscheinung treten. Soweit versucht werde, mit der
Dachgestaltung die Gebäudegrösse des Neubaus zu kaschieren, gelinge dies nicht.
Die Dachgestaltung mit dem geplanten Doppelgiebel – dessen Zulässigkeit unter
dem Gesichtswinkel von Art. 12 Abs. 1 BZO im Übrigen zumindest Fragen
aufwerfe – erweise sich als atypisches Element im baulichen Umfeld. Die
Anlehnung an den Bestand, welche damit gesucht werde, sei nur eine scheinbare.
Im Unterschied zur bestehenden Baute, die sich aus einer Scheune und einer
rückwärtigen Baute zusammensetze, handle es sich bei der projektierten Baute um
ein einziges grosses Gebäude mit Doppelgiebel, wie anhand des Grundrisses klar
ablesbar sei. Bereits die bestehende Baute weise ein beträchtliches Volumen
aus. Im Gegensatz zum nochmals deutlich höheren Bauvorhaben verfüge die
bestehende Scheune jedoch über ein angewalmtes Dach, was für die Vermittlung
der Gebäudehöhe ebenso von wesentlicher Bedeutung sei, wie die deutliche
Hierarchisierung des bestehenden Baukörpers in eine Haupt- und eine Nebenbaute.
So sei der First des bestehenden westseitigen Anbaus heute wesentlich tiefer
gehalten als der First der Scheune. Scheune und Anbau seien alsdann mit
farblich divergierenden Dachmaterialien eingedeckt. Die in der Gesamtverfügung
statuierten Nebenbestimmungen würden alsdann nicht als geeignet erscheinen, die
genannten negativen Auswirkungen auf die bauliche und landschaftliche Umgebung
zu lindern.
4.2.4
Die von den Beschwerdeführerinnen ins Verfahren eingebrachten Fotoansichten
und Visualisierungen vermögen die Schlüsse, welche die Vorinstanz aus ihrem –
mit Fotografien dokumentierten – Augenschein zog, nicht infrage zu stellen. In
der Visualisierung Vogelperspektive Süd wirkt die geplante Baute – obwohl
relativ weit im Hintergrund – verglichen mit den anderen Bauten in der Umgebung
massiv. Analoges gilt für die Visualisierung Vogelperspektive Ost, wo sich die
Baute noch stärker im Hintergrund befindet. Das massive Volumen des geplanten
Baus ergib sich auch aus der Vogelperspektive West. Die prägnante Wirkung des
Doppeldaches zeigen bereits die Baupläne deutlich. Ein neuerlicher Augenschein
ist mithin nicht notwendig.
4.2.5
Es ist im vorliegenden Fall nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz das
Volumen des geplanten Gebäudes (es handelt sich um einen Grundriss von 523,49 m
2
)
in Verbindung mit dem prägnanten Doppeldach als einen klaren und krassen
Widerspruch zur – als kantonal und national bedeutendem Ortsbild (vgl. E. 2)
– besonders wertvollen baulichen Umgebung qualifizierte. Entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführerinnen durfte die Vorinstanz (wie bereits die Firma
M in ihrem Gutachten) den Blick von der N-Strasse für die Frage der Einordnung
als relevant betrachten. Die Beschwerdeführerinnen zeigen selbst auf, dass die
markanten Firste des Baukörpers mit 12,9 m über dem gewachsenen Terrain höher
liegen als jene der umliegenden Bauten. Die Firste der geplanten Baute sollen
gemäss den Ausführungen der Beschwerdeführerinnen denn auch auf gleicher bzw.
ähnlicher Höhe wie die Firste von merklich höher gelegenen bestehenden Bauten
zu liegen kommen.
Die statuierten Nebenbestimmungen
zur Dachgestaltung vermögen daran nichts zu ändern. Selbst mit der
mindestzulässigen Dachneigung von 40° und einer allfälligen Firstreduktion um
einen halben Meter blieben die negativen Auswirkungen auf die bauliche und
landschaftliche Umgebung bestehen.
4.2.6
Die Vorinstanz hat die gute Einordnung der geplanten Baute im Sinn von § 238
Abs. 2 PBG nach dem Gesagten zu Recht verneint.
4.3
Hinzu kommt, dass –
worauf die Vorinstanz bereits zutreffend hinwies – es sich bei einem
Doppeldach
über einem einzigen, nur leicht gegliederten Gebäude
nicht um eine
herkömmliche Dachform im Sinn von Art. 12 Abs. 1 BZO handeln dürfte.
5.
Die Baudirektion des Kantons Zürich erteilte eine
Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 lit. a der
Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV) in Verbindung mit Abs. 2
der Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 4. Mai 2011 für die Erstellung
des streitbetroffenen Gebäudes im Bereich des übergangsrechtlichen
Uferstreifens. Die Vorinstanz legte bemerkungshalber dar, dass eine dagegen
gerichtete Rüge gutzuheissen und die Ausnahmebewilligung zu verweigern wäre.
Die vorinstanzliche Auffassung trägt der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung Rechnung (vgl. BGr, 2. April 2019,
1C_106/2018, E. 5.6 ff.). Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 41c
Abs. 1 lit. a GSchV setzt voraus, dass die Bauparzelle im dicht
überbauten Gebiet liegt. Dies trifft hinsichtlich des streitbetroffenen
Grundstücks nicht zu. Die Vorinstanz führte zutreffend aus, der Augenschein
habe gezeigt, dass die Bebauung im Umfeld der an die Landwirtschaftszone
angrenzenden und am äusseren Rand der Kernzone angesiedelten Bauparzelle und
entlang des Altenbachs eher lockere Strukturen aufweise und jedenfalls nicht
als dicht bezeichnet werden könne. Dies bestätige sich auch anhand einer
Quartieranalyse; die bauliche Dichte im Umfeld der Bauparzelle liege im Bereich
des kantonalen Mittels. Das von den Beschwerdeführerinnen selbst eingelegte
Gutachten des Büros O AG vom 23. Mai 2022 mit den Ergebnissen der
Voruntersuchung für die Festlegung des Gewässerraums entlang des Altenbachs im
Bereich des Baugrundstücks geht denn auch nicht davon aus, dass es sich um ein
dicht überbautes Gebiet (im Sinne von Art. 41a Abs. 4 lit. a
GSchV) handelt.
6.
Darauf, ob die Nebenbestimmung zur Solaranlage genügend
bestimmt ist, kommt es nicht mehr an. Diese Frage kann offengelassen werden.
Ebenso wenig müssen weitere potenzielle Bauhinderungsgründe geprüft werden.
7.
7.1
Nach dem
Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.
7.2
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdeführerinnen
unter solidarischer Haftung je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 14 VRG; Kaspar
Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. A. Zürich etc. 2014, § 14 N. 6, 11 und
16). Eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ausgang von vornherein
nicht zu (vgl. § 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist die private
Beschwerdeführerin zu einer Parteientschädigung an den Beschwerdegegner 1
sowie die Beschwerdegegnerschaft 2–7 zu verpflichten (§ 17 Abs. 2
VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    280.--
Zustellkosten,
Fr. 4'280.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen unter solidarischer Haftung je
zur Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin 1 wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 einerseits
sowie der Beschwerdegegnerschaft 2–7 andererseits je eine Parteientschädigung
von Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.