zh_verwaltungsgericht · VB.2015.00032 · 2015-09-01 · de

baurechtliche Verweigerung einer Projektänderung | Baubewilligung; Projektänderung; neubauähnliche Umgestaltung. Bestehende Bauten, die den Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut werden, wenn dem keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Wenn die neue Organisation und Konstruktion eines Gebäudes nicht mehr bloss als Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen gelten können und/oder die baulichen Änderungen die bisherige Gestalt des Gebäudes nicht mehr erkennen lassen, stellen dies Indizien für das Vorliegen einer neubauähnlichen Umbaute dar (E. 2). Das betroffene Gebäude hat in der jüngeren Vergangenheit weitgehende bauliche Veränderungen erfahren, die zusammen mit der hier strittigen Umbaute offensichtlich eine neubauähnliche Umgestaltung bewirken würden (E. 3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 15..2.01.0 VB.2015.00032
Zurich Verwaltungsgericht 15..2.01.0 VB.2015.00032
Zurigo Verwaltungsgericht 15..2.01.0 VB.2015.00032

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00032
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Geschäftsnummer:
VB.2015.00032
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 01.09.2015
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
baurechtliche Verweigerung einer Projektänderung
Baubewilligung; Projektänderung; neubauähnliche Umgestaltung.
Bestehende Bauten, die den Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut werden, wenn dem keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Wenn die neue Organisation und Konstruktion eines Gebäudes nicht mehr bloss als Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen gelten können und/oder die baulichen Änderungen die bisherige Gestalt des Gebäudes nicht mehr erkennen lassen, stellen dies Indizien für das Vorliegen einer neubauähnlichen Umbaute dar (E. 2). Das betroffene Gebäude hat in der jüngeren Vergangenheit weitgehende bauliche Veränderungen erfahren, die zusammen mit der hier strittigen Umbaute offensichtlich eine neubauähnliche Umgestaltung bewirken würden (E. 3).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
NEUBAUÄHNLICHE UMBAUTE
NEUBAUÄHNLICHE UMGESTALTUNG
NUTZUNGSÄNDERUNG
PROJEKTÄNDERUNG
PROJEKTÄNDERUNGSBEWILLIGUNG
Rechtsnormen:
Art. 40 Abs. I BZO Meilen
§ 101 Abs. I PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 357 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2015.00032
Urteil
der 1. Kammer
vom
1. September 2015
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber Basil Cupa.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
Baubehörde Meilen,
vertreten durch RA C,
Beschwerdegegnerin,
betreffend
baurechtliche Verweigerung einer Projektänderung,
hat sich ergeben:
I.
Am 24. Juni 2014 verweigerte die Baubehörde Meilen A
die nachgesuchte baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines
Attikageschosses auf seinem Wohnhaus an der D-Strasse 01 (Grundstück
Kat.-Nr. 02) in Meilen.
II.
Gegen diesen Beschluss der Baubehörde
Meilen rekurrierte er
an das
Baurekursgericht, welches
sein Rechtsmittel mit Entscheid vom 2. Dezember 2014 abwies, da von einer
bewilligungsunfähigen neubauähnlichen Umbaute auszugehen sei.
III.
Hiergegen erhob A mit Eingabe vom
19. Januar 2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte zur
Hauptsache, unter Entschädigungsfolgen (zzgl. M
WST
)
zulasten der Baubehörde Meilen, die Aufhebung des verweigerten Baubewilli
­
gungsbeschlusses und des angefochtenen vorinstanzlichen Entscheids
sowie die Erteilung der Baubewilligung für die Erstellung des Estrichersatzes
gemäss Baugesuch vom 7. März 2014. Ferner beantragte er die Durchführung
eines Augenscheins vor Ort sowie eventualiter die Rückweisung zur
Neubeurteilung an die Baubehörde Meilen.
Das Baurekursgericht beantragte am
28. Januar 2015 ohne weitere Bemerkungen
die
Abweisung
der Beschwerde.
Mit Beschwerdeantwort vom
11. Februar 2015 beantragte die Baubehörde Meilen
ebenfalls
Abweisung der Beschwerde unter Entschädigungsfolgen zulasten des
Beschwer
­
deführers.
Mit Eingaben vom 10. und 18. März
2015 sowie vom 10., 17. und 27. April 2015 hielten sowohl der
Beschwerdeführer als auch die Beschwer
degegner
in an
ihren jeweiligen Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Streitgegenstand des vorliegenden
Verfahrens bildet die Frage, ob der vom
Beschwer
­
deführer geplante Estrichersatz
eine nicht bewilligungsfähige, neubauähnliche Um
baute
darstellt oder ob die Grenze zur neubauähnlichen Um
gestaltung (noch)
nicht überschritten und die nachgesuchte Baubewilligung demzufolge
zu erteilen ist.
1.1
Das
streitbetroffene Grundstück liegt in der Wohnzone WG 2.8 gemäss der Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Meilen vom 25. März 1997 (BZO). Es grenzt
nordöstlich an die D-Strasse und die Nordostfassade des Gebäudes befindet sich
direkt an der Grundstücksgrenze. Die Liegenschaft unterschreitet damit sowohl
die derzeit an der D-Strasse in Aufhebung befindliche Verkehrsbaulinie aus den
60er-Jahren  als auch den für den Fall fehlender Baulinien geltenden Strassenabstand
von 6 m gemäss Art. 40 Abs. 1 BZO. Wie das Baurekursgericht von
den Parteien unbestritten geblieben ausführte, bemesse sich die
Bewilligungsfähigkeit der geplanten Attikawohnung bei dieser Ausgangslage
anhand von § 357 Abs. 1 Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG).
1.2
Es kann
unter Verweis auf die genannte vorinstanzliche Erwägung offenbleiben, inwiefern
die für baulinienwidrige Bauten geltende Sondernorm von § 101 Abs. 1
PBG vorliegend Anwendung fände, zumal die Rechtsprechung bei der Auslegung von
§ 101 Abs. 1 PBG und der Prüfung der Bewilligungsfähigkeit
baulinienwidriger Bauten regelmässig auf die Rechtsprechung zu § 357
Abs. 1 PBG zurückgreift (vgl. VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640,
E. 3.2; ferner auch VGr, 27. März 2013, VB.2012.00810, E. 4.3;
2. Juni 2010 ,VB.2010.00001, E. 8) und das streitbetroffene Gebäude
in jedem Fall als vorschriftswidrig zu gelten hat.
2.
2.1
Gemäss
§ 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten, die den Bauvorschriften
widersprechen, umgebaut werden, wenn dem keine überwiegenden öffentlichen oder
nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für neue oder weitergehende
Abweichungen von Bauvorschriften bleiben laut Abs. 2 derselben Bestimmung
die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese sogenannte
erweiterte Besitzstandsgarantie (vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie
für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003,
S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht
nur in ihrem Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch Umbauten und Erweiterungen
zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt würde (VGr, 27. März
2013, VB.2012.00810. E. 4.3 = BEZ 2013 Nr. 21). Allerdings haben
Lehre und Rechtsprechung stets verlangt, dass bauliche Änderungen nicht auf den
weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dürfen.
Neubauähnliche
Umgestaltungen
sprengten den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG
zulässigen Änderungen und müssten die für Neubauten geltenden Vorschriften
einhalten (eingehend VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.1).
2.2
Von
neubauähnlichen Umgestaltungen ist nur dann auszugehen, wenn sie den Tatbestand
einer
Gesetzesumgehung
erfüllen, also die fragliche Bestimmung ihrem
Wortlaut nach zwar einhalten, ohne aber zugleich ihren Sinn und Zweck beachten
(VGr, 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32;
zum Begriff der Gesetzesumgehung BGE 132 III 212 E. 4.1; 114 Ib 11
E. 3a). Bei Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft dies zu, wenn
bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie
nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es dem
Grundeigentümer ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der
für einen Neubau geltenden Bestimmungen – vorliegend die Einhaltung des
Strassenabstands von 6 m gemäss Art. 40 Abs. 1 BZO – zu
verhindern (VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.00467, E. 3.1). Ob eine
solche Umgehung vorliegt, lässt sich nicht allein nach quantitativen Kriterien
beurteilen, sondern hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
2.3
Die von
der bisherigen Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien, wonach eine
neubauähnliche Umgestaltung dann anzunehmen ist, wenn die neue Organisation und
Konstruktion des Gebäudes nicht mehr bloss als Verbesserung oder Anpassung des
Vorhandenen gelten können und/oder die baulichen Änderungen die bisherige
Gestalt des Gebäudes nicht mehr erkennen lassen (RB 1986 Nr. 99 =
BEZ 1987 Nr. 5; Willi, S. 100 ff., mit Hinweisen auf die
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen), stellen
nur Indizien für eine Umgehung bzw. für das Vorliegen einer neubauähnlichen
Umbaute dar. Selbst bei weitgehenden baulichen Änderungen ist es aber nicht
ausgeschlossen, dass der Schutz der bestehenden Investitionen und nicht die
Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund steht. Daher ist grosse
Zurückhaltung
bei der Annahme neubauähnlicher Umgestaltungen geboten, die sich auch deshalb
rechtfertigt, weil die Bewilligung von Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten
laut § 357 Abs. 1 PBG jedenfalls unter dem Vorbehalt steht, dass dem
Bauvorhaben keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen
entgegenstehen dürfen (vgl. dazu VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640,
E. 3.1).
3.
3.1
Die im
vorliegenden Verfahren umstrittene Baubewilligung für eine Projektänderung zur
Erstellung einer Attikawohnung bzw. für den Estrichersatz ist nicht die erste
Umgestaltung des Gebäudes, die der Beschwerdeführer in der Vergangenheit
vornahm. Zu Beginn der 90er-Jahre wies das Gebäude ein Untergeschoss
(Archiv/Werkstatt), zwei Vollgeschosse mit einer Wohnung und ein Satteldach mit
Estrich auf. Bereits im Jahr 2002 wurde die Umnutzung des Untergeschosses in
eine Wohnung bewilligt, welche unterirdisch mit dem neu ebenfalls zu
Wohnzwecken umgenutzten ehemaligen Waschhaus verbunden wurde. In Abweichung
dieser Baubewilligung wurden 2004 Projektänderungen zur Neudisposition des
Untergeschosses, zur Umnutzung des südseitigen Balkons als Wintergarten und zu
einer geringfügigen Aufstockung des Nebengebäudes bewilligt. Sodann wurde 2005
der Ersatz des Satteldachs durch ein Flachdach und eine weitere eigenständige
Wohneinheit in den Obergeschossen im Sinn einer Neuaufteilung bewilligt, deren
Baufreigabe 2008 erfolgte. Weitere Projektänderungen, namentlich betreffend
Verglasung, Oberlichtsituation, Fensteröffnungen und Umnutzung des
Wintergartens als Vorraum, beantwortete die Beschwerdegegnerin mit Blick auf
§ 238 Abs.1 PBG sowie unter Verweis auf die "abschliessend
befriedigende Beurteilung" gemäss Stammbewilligungsbeschluss teilweise abschlägig.
3.2
Die
Beschwerdegegnerin begründete die Verweigerung der Projektänderung mit Beschluss
vom 24. Juni 2014 im Wesentlichen damit, dass mit der Realisierung des
geplanten Attikaaufbaus die Gebäudeidentität nicht mehr gewahrt bleibe und in
diesem Sinn eine neubauähnliche Umgestaltung vorliege, zumal bei der
Baubewilligung vom 17. Oktober 2012 für den Dachgeschossbereich
(Attikabereich) explizit auf die Zulässigkeit der Ausführung als Flachdach
gemäss Stammbewilligungsbeschluss verwiesen wurde  und da andernfalls mit Blick
auf § 238 Abs. 1 PBG auch keine befriedigende Gesamtsituation mehr
sichergestellt wäre. Der Beschwerdeführer hält dementgegen, dass die
Vorinstanzen die rund 700-jährige Geschichte des Gebäudes und das damit
verbundene Bedürfnis der Anpassung an sich wandelnde Umstände, wozu auch der
Aspekt der Siedlungsverdichtung zu zählen sei, völlig ausser Acht gelassen
hätten. Er habe die Geschichte des Gebäudes erhalten und es zugleich den
heutigen Wohnbedürfnissen anpassen wollen. Zwischen den Parteien sind zur
Hauptsache die Relevanz der geschichtlichen Aspekte des Gebäudes für die
Beurteilung einer neubauähnlichen Umgestaltung, die Gebäudehöhe und die Anzahl
der Stockwerke sowie die mögliche Wohnfläche im Vergleich zu einem
Neubauprojekt umstritten.
3.3
Bei der
Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG sowie auch bei derjenigen von
§ 101 Abs. 1 PBG steht den Gemeinden ein
Ermessens- und
Entscheidungsspielraum
zu (VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640,
E. 3.3; 8. Oktober 2003, VB.2003.00196, E. 2c = RB 2003
Nr. 14 = BEZ 2004 Nr. 8). Der Beschwerdeführer bringt in dieser
Hinsicht vor, die "Baubehörde hat einen Kompetenzrahmen, der hier aus
nicht nachvollziehbaren Gründen zum Nachteil der Hauseigentümer ausgelegt
wurde". Die Beschwerdegegnerin hat ihm jedoch aufgezeigt, dass
"spätestens" mit der umstrittenen Projektänderung die Grenze zur
neubauähnlichen Umgestaltung überschritten worden ist. Das Baurekursgericht,
auf dessen Erwägungen
im Sinn von § 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) verwiesen werden kann, setzte sich mit den
Erwägungen der Beschwerdegegnerin vertieft auseinander und legte dar, dass für
den Beschwerdeführer mit der Unterschreitung des Strassenabstands im Sinn von
Art. 40 Abs. 1 BZO ganz erhebliche Vorteile verbunden seien und
sowohl die bisher bewilligten und vorgenommenen baulichen Eingriffe als auch
die bewilligten Nutzungsänderungen insgesamt sehr weit reichten und das
ursprüngliche Gebäude schon heute nicht mehr erkennen liessen. Es stützt sich
damit zu Recht auf den Umstand, dass die nachgesuchte Projektänderung im Licht
vom § 357 Abs. 1 PBG nicht für sich alleine genommen zu beurteilen
ist. Massgeblich ist, dass das Gebäude auch noch in der jüngeren Vergangenheit
weitgehende bauliche Veränderungen erfahren hat, die zusammen mit der hier
strittigen Umbaute offensichtlich eine neubauähnliche Umgestaltung bewirken
würden. Die Bauherrschaft kann nicht dadurch besser gestellt werden, dass Um-
und Erweiterungsbauten in Etappen erfolgen.
3.4
Bei dieser
Ausgangslage kommt den im Verwaltungsverfahren umstrittenen Punkten wie etwa
die Frage geschichtlicher Aspekte, die Gebäudehöhe und die Anzahl der Stockwerke
sowie die mögliche Wohnfläche im Vergleich zu einem Neubauprojekt kein massgebliches
Gewicht mehr zu. Auch wäre vom beantragten Augenschein kein entscheidrelevanter
Erkenntnisgewinn zu erwarten, weswegen auf dessen Durchführung verzichtet werden
kann. Zusammenfassend ist weder der Beschwerdegegnerin noch dem Baurekursgericht
eine unrechtmässige Beurteilung vorzuwerfen; vielmehr erweist sich der
angefochtene Entscheid als rechtsbeständig.
4.
4.1
Die
Beschwerde ist nach dem Gesagten abzuweisen.
4.2
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen; eine
Parteientschädigung steht ihm dabei von vornherein nicht zu (§ 70 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ebenfalls abzuweisen ist der Entschädigungsantrag
der Beschwerdegegnerin, da die Vertretung des vorliegenden Verfahrens einem
grösseren Gemeinwesen wie Meilen der gewöhnlichen Amtsführung zuzurechnen ist,
bei der das streitbetroffene Gemeinwesen in der Regel keinen Anspruch auf eine
Parteientschädigung besitzt (vgl. Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc.
2014, § 17 N. 8, 53).
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--;    Zustellkosten,
Fr. 3'180.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …