zh_verwaltungsgericht · VB.2018.00162 · 2020-09-17 · de

Baubewilligung | Bau eines langgezogenen Geschäftshauses mit Dachaufbaute in Bahnhofsnähe: Baureife; Einordnung; Zulässigkeit der Abänderungsbewilligung; Verkehrserschliessung. Dem Bauvorhaben kann mit Blick auf das Genügen der planerischen Festlegung bezüglich des Bauens am Zürichseeufer keine fehlende planerische Festlegung im Sinn von § 234 PBG entgegengehalten werden (E. 5.1.3). Die Pflicht zur Aufstellung eines Gestaltungsplans stellt an sich noch keine hinreichende Konkretisierung einer planungsrechtlichen Festlegung dar. Die strittige Gestaltungsplanpflicht zeitigt keine negative Vorwirkung im Sinn von § 234 PBG (E. 5.1.4). Gemäss der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kann allein gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens nur aufgrund ausserordentlicher Umstände durchgesetzt werden. Weder das Uferbild noch das inventarisierte Bahnhofsgebäude wird beeinträchtigt. Dass sich die kommunale Baubehörde an grobkörnigen benachbarten Arealen orientierte, liegt angesichts der abgesetzten, besonderen Lage des weder dem Uferbereich noch der Hangbebauung zugehörigen, bereits heute zu Gewerbezwecken genutzten Bauareals in ihrem Ermessen (E. 5.3). Die Baubehörde überschreitet ihren Ermessensspielraum nicht, wenn sie davon ausgeht, dass es sich um ein Änderungsprojekt handelt (E. 6.1). Das Grundstück ist sowohl bezüglich des Stammbaubewilligungsprojekts (E. 5.4) als auch betreffend das Änderungsprojekt genügend erschlossen (E. 6.4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 17.09.2020 VB.2018.00162
Zurich Verwaltungsgericht 17.09.2020 VB.2018.00162
Zurigo Verwaltungsgericht 17.09.2020 VB.2018.00162

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00162
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Geschäftsnummer:
VB.2018.00162
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 17.09.2020
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 10.05.2022 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Bau eines langgezogenen Geschäftshauses mit Dachaufbaute in Bahnhofsnähe: Baureife; Einordnung; Zulässigkeit der Abänderungsbewilligung; Verkehrserschliessung.
Dem Bauvorhaben kann mit Blick auf das Genügen der planerischen Festlegung bezüglich des Bauens am Zürichseeufer keine fehlende planerische Festlegung im Sinn von § 234 PBG entgegengehalten werden (E. 5.1.3). Die Pflicht zur Aufstellung eines Gestaltungsplans stellt an sich noch keine hinreichende Konkretisierung einer planungsrechtlichen Festlegung dar. Die strittige Gestaltungsplanpflicht zeitigt keine negative Vorwirkung im Sinn von § 234 PBG (E. 5.1.4).
Gemäss der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kann allein gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens nur aufgrund ausserordentlicher Umstände durchgesetzt werden. Weder das Uferbild noch das inventarisierte Bahnhofsgebäude wird beeinträchtigt. Dass sich die kommunale Baubehörde an grobkörnigen benachbarten Arealen orientierte, liegt angesichts der abgesetzten, besonderen Lage des weder dem Uferbereich noch der Hangbebauung zugehörigen, bereits heute zu Gewerbezwecken genutzten Bauareals in ihrem Ermessen (E. 5.3).
Die Baubehörde überschreitet ihren Ermessensspielraum nicht, wenn sie davon ausgeht, dass es sich um ein Änderungsprojekt handelt (E. 6.1).
Das Grundstück ist sowohl bezüglich des Stammbaubewilligungsprojekts (E. 5.4) als auch betreffend das Änderungsprojekt genügend erschlossen (E. 6.4).
Abweisung.
Stichworte:
ABÄNDERUNGSPLÄNE
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUREIFE
DACHAUFBAUTE
DACHGESCHOSS
EINHEIT DER BAUBEWILLIGUNG
EINORDNUNG
EINORDNUNGSMANGEL
ERKENNBARKEIT
ERSCHLIESSUNG
GESTALTUNGSPLAN
LANDANLAGE
NEBENBESTIMMUNGEN
UFER
VERFAHRENSFAIRNESS
VERKEHRSSICHERHEIT
VORWIRKUNG
Rechtsnormen:
Art. 29 Abs. 1 BV
§ 234 PBG
§ 238 PBG
§ 292 lit. b PBG
Art. 4 Abs. 11 BZO Zürich
Art. 11 Abs. 4 BZO Zürich
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2018.00162
VB.2019.00374
Urteil
der 1. Kammer
vom
17. September 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber
Jonas Alig.
In Sachen
Beschwerdeführerin 1 sowie 25 weitere Beschwerdeführende,
alle vertreten durch RA A,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    Schweizerische Bundesbahnen SBB,
vertreten durch RA B,
2.    Bausektion der Stadt Zürich,
3.    Stadtrat von Zürich,
4.    Baudirektion des Kantons Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 20. November 2012 erteilte die
Bausektion der Stadt Zürich (im Folgenden: Bausektion) den Schweizerischen
Bundesbahnen SBB die Baubewilligung für den Neubau eines Geschäftshauses auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der Bellerivestrasse 02, 03 und 04 in
Zürich. Gleichzeitig eröffnet wurde die gewässerschutz-, konzessions- und
altlastenrechtliche Bewilligung der Baudirektion Zürich vom 3. Juli 2012.
Mit Beschluss vom 3. September 2013 bewilligte die Bausektion
Abänderungspläne.
II.
Die dagegen von C und D, der E AG sowie der Beschwerdeführerin 1
und 27 weiteren Rekurrierenden erhobenen Rekurse hiess das
Baurekursgericht Zürich mit Entscheid vom 28. Februar 2014 gut, soweit sie
nicht als gegenstandslos geworden abgeschrieben wurden.
Die gegen diesen Entscheid von den Schweizerischen
Bundesbahnen SBB erhobene Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht Zürich mit
Urteil vom 6. November 2014 gut (VB.2014.00202) und wies die Sache zur
Behandlung der weiteren Rügen an das Baurekursgericht zurück. Die gegen diesen
Entscheid beim Bundesgericht erhobene Beschwerde zog die E AG zurück.
Das Baurekursgericht hiess die vereinigten Rekurse mit
Entscheid vom 9. Februar 2018 teilweise gut und ergänzte den angefochtenen
Bauentscheid vom 20. November 2012 mit einer Auflage, wonach die
Bauherrschaft bzw. die verfügungsberechtigte Grundeigentümerin vor Baubeginn
die Einhaltung der zulässigen Ausnützungsziffer nachzuweisen und dem Amt für
Baubewilligungen eine entsprechend abgeänderte Berechnung dreifach einzureichen
und bewilligen zu lassen habe.
III.
Gegen diesen Entscheid gelangten die
Beschwerdeführerin 1 sowie 25 weitere Beschwerdeführende mit Beschwerde
vom 15. März 2018 an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung
des angefochtenen Entscheids des Baurekursgerichts vom 9. Februar 2018
sowie der Baubewilligungen der Bausektion vom 20. November 2012 und 3. September
2013 bzw. der Verfügung der Baudirektion vom 3. Juli 2012; in formeller
Hinsicht stellten sie den Antrag, es sei ein Augenschein durchzuführen und ein
gerichtliches Verkehrsgutachten einzuholen; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der
Beschwerdegegnerinnen (Verfahren VB.2018.00162).
Das Baurekursgericht beantragte am 4. April 2018 die
Abweisung der Beschwerde. Mit Präsidialverfügung vom 18. April 2018 wurde
das Beschwerdeverfahren einstweilen sistiert, wobei der Bauherrschaft
aufgegeben wurde, das Verwaltungsgericht bis spätestens 31. Oktober 2018
über den Stand des Verfahrens zu informieren.
IV.
Mit Beschluss vom 8. Mai 2018 bewilligte die Bausektion
den Schweizerischen Bundesbahnen SBB Abänderungspläne zu dem mit Beschluss vom
20. November 2012 bewilligten Neubau eines Geschäftshauses auf dem
Baugrundstück Kat.-Nr. 01. Gleichzeitig wurden die gewässerschutz-,
konzessions- und altlastenrechtliche Bewilligung der Baudirektion vom 24. April
2018 sowie der Feststellungsbeschluss des Stadtrats von Zürich vom 22. November
2017 betreffend das Natur- und Landschaftsschutzobjekt KSO-52.01 "Bahnhof
Tiefenbrunnen" eröffnet. Am 31. Oktober 2018 bewilligte die
Bausektion weitere Abänderungspläne.
V.
Die gegen diese Beschlüsse von der
Beschwerdeführerin 1 und 23 weiteren Rekurrierenden erhobenen Rekurse
vereinigte das Baurekursgericht und wies sie mit Entscheid vom 26. April
2019 ab, soweit es darauf eintrat.
VI.
A.
Dagegen
wandten sich die Beschwerdeführerin 1 und 21 weitere Beschwerdeführende
mit Beschwerde vom 3. Juni 2019 an das Verwaltungsgericht und beantragten
die Aufhebung des Baurekursgerichtsentscheids vom 26. April 2019, der
Baubewilligungen vom 8. Mai 2018 bzw. 31. Oktober 2018 sowie des
Stadtratsbeschlusses vom 22. November 2017 und der Verfügung der
Baudirektion vom 24. April 2018; eventualiter sei das Verfahren zum
Neuentscheid an die Baubehörde, subeventualiter an das Baurekursgericht zurückzuweisen;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten der
Beschwerdegegnerschaft. In formeller Hinsicht stellten sie den Antrag, es sei
ein Augenschein durchzuführen und es seien die Akten aus dem Verfahren
VB.2018.00162 beizuziehen
Mit Eingabe vom 14. Juni 2019 verzichtete die
Baudirektion auf eine Stellungnahme zur Beschwerde VB.2019.00374. Das
Baurekursgericht beantragte am 13. Juni 2019 ohne weitere Bemerkungen die
Abweisung der Beschwerde. Am 8. Juli 2019 beantragte die Bausektion die
Abweisung der Beschwerde. Ebenfalls am 8. Juli 2019 erstattete die
Bauherrschaft ihre Beschwerdeantwort und beantragte die Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden.
B.
Nachdem
das Beschwerdeverfahren VB.2018.00162 mit Präsidialverfügung vom 18. Juni
2019 wiederaufgenommen worden war, erklärte die Baudirektion am 1. Juli
2019 ihren Verzicht auf eine Stellungnahme. Die Bauherrschaft erstattete ihre
Beschwerdeantwort am 8. Juli 2019 mit dem Antrag, es sei die Beschwerde
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Die Bausektion liess
sich am 15. Juli 2019 mit dem Antrag auf Abweisung der Beschwerde
vernehmen.
C.
Mit
Präsidialverfügung vom 9. August 2019 vereinigte der Abteilungspräsident
die Beschwerdeverfahren VB.2018.00162 und VB.2019.00374. Mit Replik vom 9. September
2019 hielten die Beschwerdeführenden an ihren Anträgen in den Verfahren VB.2018.00162
und VB.2019.00374 fest. In formeller Hinsicht beantragten sie, es sei die
Vorinstanz unter Sistierung des Verfahrens einzuladen, über die bei ihr
hängigen Rekurse gegen die kommunale Festsetzung einer Gestaltungsplanpflicht
für das Bahnhofareal Zürich Tiefenbrunnen einen Entscheid zu fällen, und es sei
das vorliegende Verfahren erst wiederaufzunehmen, wenn die Rekursentscheide
rechtskräftig seien oder wenn über allfällige dagegen erhobene Beschwerden
gleichzeitig geurteilt werden könne. Mit Duplik vom 1. Oktober 2019 hielt
die Bauherrschaft an ihren Anträgen fest und ersuchte in verfahrensrechtlicher
Hinsicht um Abweisung des Antrags der Beschwerdeführenden auf Sistierung des
Verfahrens. Die Bausektion duplizierte mit Eingabe vom 2. Oktober 2019 und
teilte mit, dass ihrer Meinung nach keine Gründe für eine Verfahrenssistierung
vorlägen. Mit Eingabe vom 28. Oktober 2019 modifizierten die
Beschwerdeführenden ihren Sistierungsantrag dahingehend, dass die Beschwerden
mit dem inzwischen hängigen Beschwerdeverfahren betreffend
Gestaltungsplanpflicht (VB.2019.00281) zu koordinieren bzw. zu vereinigen und
die Akten aus letzterem beizuziehen seien; ausserdem sei den
Beschwerdeführenden Gelegenheit einzuräumen, zu den Rechtsschriften Stellung zu
nehmen.
Mit Präsidialverfügung vom 31. Oktober 2019 wurde das
Gesuch um Verfahrenssistierung und Verfahrensvereinigung abgewiesen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
der Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt
sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Mit Eingabe vom 9. September
2019 teilten die Beschwerdeführenden mit, dass diejenigen Beschwerdeführenden,
die nicht auch gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 26. April
2019 Beschwerde erhoben hätten, als Beschwerdeführende im Verfahren
VB.2018.00162 ausscheiden würden. Das Gericht wurde darum ersucht, angesichts
des bis dahin wegen Sistierung ruhenden Verfahrens von einer separaten Kostenauflage
abzusehen. Die Beschwerdeführenden 7, 8, 11 und 25 sind antragsgemäss aus dem
Rubrum zu streichen.
3.
Die Beschwerdeführenden beantragen
in verfahrensrechtlicher Hinsicht sowohl im Verfahren VB.2018.00162 als auch im
Verfahren VB.2019.00374 die Durchführung eines Augenscheins.
Der Entscheid darüber, ob ein
Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der anordnenden Behörde. Es besteht
nur dann eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins, wenn die
tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,
8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; 10. August 2010, 1C_512/2009,
E. 2.3; VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00262, E. 3.4).
Aus dem
ausführlichen und aussagekräftigen Protokoll – einschliesslich Fotografien –
des vorinstanzlichen Abteilungsaugenscheins vom 11. Januar 2018 im
Verfahren VB.2018.00162 erhellt, dass die tatsächlichen Verhältnisse dort genügend
abgeklärt wurden. Zudem befindet sich auch das ebenfalls ausführliche und
aussagekräftige Protokoll des vorinstanzlichen Abteilungsaugenscheins im ersten
Rechtsgang vom 24. Januar 2014 bei den Akten.
Die zu beurteilenden Fragen und die tatsächlichen Verhältnisse
unterscheiden sich im Verfahren VB.2019.00374 nicht wesentlich von jenen im
Verfahren VB.2018.00162 (vgl. unten E. 6.1), sodass ein Augenschein
durch das Verwaltungsgericht für eine umfassende Beurteilung der Rügen nicht
erforderlich ist. In der Beschwerdeschrift wurde denn auch nicht ausgeführt,
welchem Zweck der Augenschein dienen sollte; er wurde ohne weitere Begründung
beantragt. Im Rekursverfahren war noch kein Augenschein verlangt worden.
4.
4.1
Streitgegenstand
des vorliegenden Verfahrens ist ein von der Grundeigentümerin, der SBB,
geplantes Geschäftshaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am Bahnhof
Tiefenbrunnen. Das langgezogene Grundstück mit einer Fläche von 16'442 m
2
liegt in der Wohnzone W4 (Wohnanteil 0 %, ES III). Die Parzelle ist
mit den Gebäulichkeiten und Perronanlagen des Bahnhofs Tiefenbrunnen
überstellt. Auf dem südwestlichen Teil des Baugrundstücks befinden sich heute
ein Park-and-ride-Parkplatz sowie eine Autowaschanlage mit dazugehöriger
Staubsaugeranlage.
Die erste Baubewilligung für das Vorhaben erteilte die
Bausektion bereits am 20. November 2012 (Stammbaubewilligung; VB. 2018.00162).
Nachdem bereits am 3. September 2013 Änderungen vom Stammbauprojekt
bewilligt worden waren, erteilte die Bausektion mit Beschlüssen vom 8. Mai
2018 und 31. Oktober 2018 weiteren Abänderungsplänen die Bewilligung.
5.
Zunächst sind die Rügen im Verfahren VB.2018.00162
betreffend die Stammbaubewilligung vom 20. November 2012 sowie die
Änderungsbewilligung vom 3. September 2013 zu prüfen.
5.1
5.1.1
Die Beschwerdeführenden beanstanden, dass es an einer genügenden
planerischen Festlegung bezüglich des Bauens am Zürichseeufer mangle, weswegen
das Baugrundstück nicht baureif im Sinn von § 234 PBG sei (VB.2018.00162.).
Die noch nicht in Kraft stehende Gestaltungsplanpflicht diene dazu, dieses
Vakuum zu füllen. Sie stehe dem Bauvorhaben entgegen (VB.2018.00162.).
5.1.2
Nach § 234 ist ein Grundstück baureif, wenn es erschlossen ist und
wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand
beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird.
5.1.3
Seit dem Bundesgerichtsurteil BGE 139 II 470 steht fest, dass an
Bauvorhaben auf Landanlagen im Interesse des Seeuferschutzes nicht unter
Verweis auf den konzessionsrechtlichen Bewilligungsvorbehalt höhere
Anforderungen gestellt werden können, als dies die gesetzlichen Bestimmungen
und nutzungsplanerischen Festlegungen verlangen (vgl. BGE 139 II 470 E. 3.3 ff.).
Damit wurde den kantonalen Richtlinien im Bereich der Landanlagen die Grundlage
entzogen, soweit sie über die generellen – auch für Nicht-Landanlagen geltenden
– Normen (insbesondere des Natur- und Heimatschutzrechts, des Gewässerschutzrechts
und des Bau- und Planungsrechts) hinausgingen.
Mit dem Kreisschreiben über planungsrechtliche Massnahmen
im Nahbereich des Zürichsees sowie über den vorläufigen Umgang mit Bauvorhaben
auf Landanlagen und im Uferstreifen gemäss Gewässerschutzverordnung vom 20. Januar
2014 (https://www.zh.ch > Planen & Bauen > Raumplanung > Richtpläne
> Publikationen > Kreisschreiben) lud die Baudirektion die Gemeinden
aufgrund der geänderten Rechtslage ein, die planerischen Festlegungen im
Nahbereich des Zürichsees zu überprüfen. Insbesondere sei zu überprüfen, ob mit
dem Wegfall der kantonalen Richtlinien im Bereich Landanlagen eine
Regelungslücke entstanden sei, welche eine unerwünschte Bebauungsstruktur
ermöglichen könne. In den kommunalen Nutzungs- und Gestaltungsplänen werde
teilweise auf nicht mehr anwendbare Richtlinien verwiesen oder von deren
weiteren Anwendung ausgegangen. Gegebenenfalls sei zur Verhinderung einer
Präjudizierung eine Planungszone angezeigt (a.
a.
O.,
S. 2 f.).
Der in Kraft stehende kantonale
Richtplan sieht vor, dass die Bebauung am Zürichseeufer sorgfältig
weiterzuentwickeln sei. Die Bauvorschriften für den Uferbereich hätten sich
grundsätzlich am Bestand zu orientieren und auf die jeweilige konkrete
Situation Rücksicht zu nehmen. Als Uferbereich würden Bauzonen, die in der
Regel zwischen der Seestrasse bzw. Bahnlinie und dem Ufer liegen, gelten
(Kanton Zürich, Richtplantext, Stand: 28. Oktober 2019, Ziff. 2.2.1
[entspricht der Fassung vom 22. Oktober 2018]).
Die entlang der Zürichseeküste
verlaufende Seestrasse geht auf dem Zürcher Stadtgebiet ab Zürich Tiefenbrunnen
in die Bellerivestrasse auf. Das Baugrundstück liegt heute in der Bauzone W4 (zuvor:
W3). Westlich davon sind – im Sinn des vom Richtplan vorgesehenen Uferbereichs
– die Bellerivestrasse und die angrenzende Fläche bis zur Uferlinie des Sees
der Freihaltezone F bzw. FP gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich
(BZO) zugewiesen (zuvor: F und FC). Östlich des Baugrundstücks verlaufen Gleise
und dann die Seefeldstrasse. Auf die besagten Richtlinien im Bereich der
Landanlagen wird bzw. wurde in der BZO nicht verwiesen.
Nach der Definition des kantonalen Richtplans erscheint es
zulässig bzw. sinnvoll, das Baugrundstück, das zwischen der Bellerivestrasse
und den Gleisen liegt, als ausserhalb des Uferbereichs liegend zu betrachten.
Entsprechend ist es der Bauzone zugewiesen. Auch wurde die BZO im Nachgang zu
BGE 139 II 470 und dem kantonalen Kreisschreiben vom 20. Januar
2014 mit Bezug auf die besagte Parzelle bereits rechtskräftig geändert, indem
eine Aufzonung von drei auf vier Geschosse vorgesehen wurde (Auflage: 24. Oktober
2014, Festlegung: 30. November 2016, Genehmigung: 5. Juli 2017,
Inkraftsetzung: 1. November 2018). Insofern wurde die Parzelle bereits im
Licht der nicht mehr massgebenden kantonalen Richtlinien neu beplant. Ein
planerisches Vakuum besteht demnach nicht.
Ein planerisches Vakuum ist auch insofern zu verneinen,
als es einstweilen noch an der von der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober
1998 (GSchV) geforderten Festlegung des Gewässerraums fehlt; die
Gewässerschutzverordnung sieht in diesem Fall selbst eine Übergangsbestimmung
(Übergangsbestimmung zur Änderung vom 4. Mai 2011) vor, wonach bei
stehenden Gewässern von mehr als 0,5 ha die Vorschriften für Anlagen nach Art. 41c
Abs. 1 und 2 GschV auf einem beidseitigen Streifen mit einer Breite von je
20 m gelten (Abs. 2 lit. c). Dieser provisorische Gewässerraum ist
vom hier strittigen Bauprojekt gewahrt.
Dem Bauvorhaben kann mit Blick auf das Genügen der
planerischen Festlegung bezüglich des Bauens am Zürichseeufer keine fehlende
planerische Festlegung im Sinn von § 234 PBG entgegengehalten werden.
5.1.4
Sodann ist zu prüfen, ob die noch nicht in Kraft stehende
Gestaltungsplanpflicht gemäss dem geplanten Abs. 11 von Art. 4 BZO
der Baureife des Grundstücks entgegensteht.
Eine beantragte Planänderung muss hinreichend
konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben, um im Sinn von § 234
PBG berücksichtigt zu werden (VGr, 9. April 2008, VB.2007.00393, E. 3.1
mit Hinweisen = BEZ 2008 Nr. 19). Anzufügen bleibt, dass § 234 PBG
ausschliesslich die Sicherung planungsrechtlicher Festlegungen bezweckt und
nicht etwa die generelle Voranwendung künftigen Rechts erlaubt (VGr, 9. Februar
2011, VB.2010.00508, E. 2.3.2; RB 1984 Nr. 96). Die Bestimmung dient
dem gewichtigen öffentlichen Interesse an der Verwirklichung des
verfassungsrechtlichen Auftrags der Raumplanung (vgl. Art. 75 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]); BGr, 19. März 2014,
1C_743/2013, E. 5.3; vgl. auch BGE 118 Ia 510 E. 4d S. 513 f.;
BGE 116 Ia 449 E. 4a S. 453).
Der geplante Abs. 11 von Art. 4 BZO geht auf die
Einzelinitiative des Stimmberechtigten Urs Frey vom 22. März 2012 zurück,
die von der Gemeinderatsmehrheit am 14. Mai 2014 – gegen den Antrag des
Stadtrats – teilweise überwiesen wurde. Am 3. Mai 2017 beantragte der
Stadtrat (als Gemeindevorstand im Sinn von § 234 PBG), die BZO
entsprechend zu ändern (Auszug aus dem Protokoll des Stadtrats von Zürich vom 3. Mai
2017). Nach der Festsetzung der Gestaltungsplanpflicht am 25. Oktober 2017
durch den Gemeinderat und der Genehmigung dieser Teilrevision durch die
Baudirektion des Kantons Zürich am 23. März 2018, erhob die Bauherrin Rekurs
beim Baurekursgericht, den letzteres mit Entscheid vom 13. September 2019
guthiess. Die gegen diesen Entscheid gerichtete Beschwerde ist momentan als
Verfahren VB.2019.00281 auf der 3. Abteilung des Verwaltungsgerichts
hängig.
Der geplante Art. 4 Abs. 11 BZO hält Folgendes
fest: "Im Gebiet SBB-Areal Tiefenbrunnen muss mit dem Gestaltungsplan
sichergestellt werden, dass die Nutzung des gesamten Areals abgestimmt auf die
Bedürfnisse der Benützer des öffentlichen Verkehrs erfolgt und dass die
Überbauung der exponierten Lage entsprechend städtebaulich und architektonisch
besonders gut gestaltet wird."
Diese Pflicht zur Aufstellung eines Gestaltungsplans
stellt an sich noch keine hinreichende Konkretisierung einer
planungsrechtlichen Festlegung dar (VGr, 16. April 2015, VB.2014.00211, E. 3.3).
Auch die Ziele der Abstimmung der Arealnutzung auf die Bedürfnisse des
öffentlichen Verkehrs und der besonders guten städtebaulichen und
architektonischen Gestaltung, welche mittels verschiedenster Massnahmen
erreicht werden können, vermögen den noch aufzustellenden Gestaltungsplan nicht
in der erforderlichen Weise zu konkretisieren. Eine solche Konkretisierung ist
jedoch erforderlich, um zu beurteilen, ob ein Bauvorhaben wesentlich von der
Planänderung abweicht bzw. diese negativ präjudiziert (vgl. a.
a.
O.). Es steht gemessen am Wortlaut des
geplanten Art. 4 Abs. 11 BZO denn auch nicht fest, dass das geplante
Bauvorhaben diesen Anforderungen nicht entspricht. Die strittige
Gestaltungsplanpflicht zeitigt keine negative Vorwirkung im Sinn von § 234
PBG.
Nach dem Gesagten kann der geplante Art. 4 Abs. 11
BZO dem Bauvorhaben nicht entgegengehalten werden.
5.2
Zudem sind
die Beschwerdeführenden nach wie vor der Ansicht, dass es sich beim
Dachgeschoss aufgrund seiner Volumetrie und Höhe um ein Vollgeschoss handle.
Die kommunale Baubewilligungsbehörde hatte die strittige
Dachaufbaute gestützt auf § 292 lit. b PBG bewilligt, wonach Dachaufbauten
nicht breiter sein dürfen als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge,
sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen
Ebenen durchstossen, das heisst jene Profillinie, die unter 45
° an die Schnittlinie
zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen
Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit § 292
PBG).
Entsprechend einer langjährigen Praxis dürfen Dachaufbauten
bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d.
h. mit der betreffenden
Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen
Bauverordnung; VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74
= BEZ 2005 Nr. 22). Auch ist es nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts zulässig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die
Stirnseite der Baute, d.
h.
an die Gebäudeecken der betreffenden Traufseiten, zu rücken, sofern das
Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines
Vollgeschosses vermittelt (VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, E. 2a
[nicht publiziert]).
Im ersten Rechtsgang hatte das Baurekursgericht in
Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs "betreffende Fassadenlänge"
auf eine Verletzung der Drittelsbeschränkung nach § 292 lit. b PBG
erkannt, weil es die Längsfassade nicht als durchgehend betrachtete. Zudem
sprach es der Dachaufbaute das Erscheinungsbild eines Dachgeschosses ab.
Demgegenüber kam das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass das Gebäude – mit
seiner durchgehend einheitlich gestalteten und materialisierten Fassade – trotz
der horizontalen Abstufung im dritten Obergeschoss klar über ein einheitliches
Erscheinungsbild verfüge. Es sei als Dachgeschoss und nicht als Vollgeschoss
wahrnehmbar (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00202, E. 4.4). Ausserdem
führte das Verwaltungsgericht aus, die Anwendung der Bestimmung von § 292
PBG habe sich im gesetzlichen Kontext zu bewegen; aufgrund der Gliederung könne
eine unerwünschte Riegelbildung verhindert werden. Die Anwendung von § 292
PBG dürfe nicht dazu führen, dass die gesetzlichen Anforderungen an die
Gestaltung nicht mehr optimal erfüllt werden können respektive dürfe nicht zu
einer diesbezüglichen Verschlechterung führen (a.
a.
O.,
E. 4.5).
Auf die Höhe der Dachaufbaute ging das Verwaltungsgericht
im letzten Rechtsgang nicht ausdrücklich ein, was darin begründet liegt, dass
bei Dachgeschossen grundsätzlich erhebliche Höhen zulässig – und auch
regelmässig sichtbar – sind. Der First eines Schrägdaches muss nach § 281
PBG Abs. 1 PBG innerhalb von Ebenen liegen, die unter 45
° an die Schnittlinie
zwischen der Dachfläche und der zugehörigen Fassade angelegt werden (lit. a),
höchstens aber bis zu einer oberen Ebene ansteigen, die unter Vorbehalt
abweichender Regelungen in der Bau- und Zonenordnung in 7 m Höhe parallel
zur Verbindung zwischen den massgeblichen Schnittlinien verläuft (lit. b).
Entsprechende Höhen sind selbst bei Flachdächern möglich: Dachaufbauten über
Flachdächern müssen sich gemäss § 292 lit. b PBG – wo nichts anderes
bestimmt ist – bloss an die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen
halten, sofern sie breiter sind als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge.
Die Stadt Zürich ermöglicht gar noch höhere Dachaufbauten: Gemäss Art. 7a Abs. 1
BZO müssen Dachgeschosse über Flachdächern (Attikageschosse), mit Ausnahme der
nach § 292 des Planungs- und Baugesetzes zulässigen Dachaufbauten, ein
Profil einhalten, das auf den fiktiven Traufseiten unter Einhaltung der
zulässigen Gebäudehöhe maximal 1 m über der Schnittlinie zwischen der
Aussenkante der Fassade und der Oberkante des fertigen Fussbodens des
Attikageschosses unter 45
°
angelegt wird.
Entsprechend dem soeben Ausgeführten kennt die Praxis bei
der Anwendung von § 292 PBG auf Dachaufbauten, die das vorgesehene Drittel
einhalten, auch keine schematische Höhenbegrenzung; für die von den
Beschwerdeführenden geforderte doppelte Anrechnung der Dachaufbaute (um eine
Gaube handelt es sich entgegen den Beschwerdeführenden nicht) an das zulässige
Drittel besteht keine gesetzliche Grundlage. Zur Abgrenzung von Vollgeschossen kann
die grössere Höhe von Dachaufbauten bei Flachdächern vielmehr ein grundsätzlich
valables Kriterium darstellen. Im hier zu beurteilenden Fall unterscheidet sich
die mit grossen Glasflächen gestaltete Dachaufbaute auch darin von den
Vollgeschossen, dass sie durch ihre Höhe merklich leichter wirkt.
Die Dachaufbaute ist somit nicht zu beanstanden.
5.3
Sodann
machen die Beschwerdeführenden geltend, das Bauvorhaben ordne sich mit Blick
auf § 238 PBG nur ungenügend ein.
5.3.1
Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale
Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu
konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018,
VB.2018.00059, E. 5.2). Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid
1C_358/2017 vom 5. September 2018 fest, dass das Baurekursgericht nicht
bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen darf, wenn es
unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine abweichende gestalterische
Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der
kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238
PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und
Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr
Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist.
Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei
vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem
Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip
und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale Behörde
überschreitet daher den ihr bei der Anwendung von § 238 PBG zustehenden
Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von unsachlichen,
dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze
der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Bei der Prüfung der
Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen Interessen gegenüber den
privaten und den überkommunalen öffentlichen Interessen an der Errichtung der
geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen insbesondere die Interessen an der
Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes berücksichtigt werden,
weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie
einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen
Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trägt (BGr, 5. September 2017,
1C_358/2017, E. 3.6).
5.3.2
Die kommunale Baubewilligungsbehörde führte im Stammbauentscheid vom 20. November
2012 aus, dass sich der Neubau an der Körnung und Massstäblichkeit der
Stadtstruktur des Seefelds und der Mühle Tiefenbrunnen orientiere (Bauentscheid
vom 20. November 2012, E. lit. F.b). Durch die gestufte
Silhouette mit drei unterschiedlichen Höhen werde erreicht, dass der
langgestreckte Baukörper nicht als eigentlicher Riegel zum See hin in
Erscheinung trete (a.
a.
o., E. lit. F.c).
5.3.3
Die Beschwerdeführenden halten mit Verweis auf die Testplanung
Entwicklungsplanung Marina Tiefenbrunnen, Zürich Riesbach, Dokumentation der
Teambeiträge vom Dezember 2009 und den Masterplan Marina Tiefenbrunnen, Zürich
Riesbach vom 8. September 2010 (Stadtratsbeschluss) bzw. vom 26. Januar
2011 (Regierungsratsbeschluss) einen langgestreckten Baukörper für unzulässig.
In den genannten Masterplan flossen die Erkenntnisse der Testplanung ein. Bei
Masterplänen handelt es sich um strategische Instrumente im Sinn von
Planungskonzepten bzw. behördeninternen Leitlinien, denen keine
Behördenverbindlichkeit zukommt (vgl. VGr, 4. Mai 2011, VB.2010.00108 E. 5.8;
Lukas Beck/Reto Nebel, Eine neue Generation der kommunalen Nutzungsplanung?,
PBG aktuell 2/2016, S. 5 ff., S. 8, 19). Entsprechend ist es
zutreffend, wenn die Bausektion ausführt, dass der Masterplan in Bezug auf das
streitbetroffene Areal weder behörden- noch grundeigentümerverbindlich sei. Ein
Versuch, den Masterplan in Bezug auf das streitbetroffene Areal planerisch
umzusetzen, wurde vor Einreichung des Stammbaubewilligungsgesuchs nicht
unternommen. Die vom Gemeinderat am 25. Oktober 2017 beschlossene und noch
nicht in Kraft stehende Gestaltungsplanpflicht findet auf das streitbetroffene
Vorhaben noch keine Anwendung bzw. bewirkt keine negative Vorwirkung
(vgl. E. 5.1.4).
5.3.4
Das Bauvorhaben hat die Grundmasse nach der Regelbauweise einzuhalten (Art. 13
Abs. 1 BZO). In der für das Bauvorhaben relevanten Bauzone W3
(inzwischen: W4) waren zum Zeitpunkt der Bewilligungserteilung durch die
kommunale Baubewilligungsbehörde drei (inzwischen: vier) Vollgeschosse und ein
Dachgeschoss zulässig. Eine maximale Gebäudelänge war bzw. ist nicht
festgelegt. Die zulässige Gebäudehöhe betrug 11,5 m (inzwischen: 12,5 m).
Das geplante Gebäude entspricht mit einer Höhe von maximal 11,5 m diesen
gesetzlichen Anforderungen.
Gemäss der ständigen Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts kann allein gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf
die Realisierung des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens nur
aufgrund ausserordentlicher Umstände durchgesetzt werden (VGr, 5 April
2018, VB.2017.00183, E. 6.3.2; 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 4.6).
Solche Umstände liegen dann vor, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar
und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen
gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum
Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität der
bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit.
Die Rechtsprechung des Bundesgerichts gewichtet das Legalitätsprinzip stark,
weshalb die Anwendung einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen
darf, dass generell – etwa für ein ganzes Quartier – die Zonenordnung ausser
Kraft gesetzt würde. Nur ein krasses Missverhältnis der Proportionen oder die
Rücksicht auf ein Schutzobjekt kann die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens
verbieten (zum Ganzen: VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00227, E. 4.1; 23. Januar
2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1 mit weiteren Hinweisen; BGE 115 Ia 370 E. 5;
RB 1990 Nr. 78).
5.3.5
Soweit die Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang beanstanden, das
Bauvorhaben beeinträchtige das Uferbild des Zürichsees, der ein inventarisiertes
Landschaftsschutzobjekt sei, kann ihnen nicht gefolgt werden. Die Vorinstanz –
die einen Augenschein durchgeführt hatte – legte zutreffend dar, dass die
mangelnde Rücksichtnahme auf das Uferbild nicht genügend substanziiert werde
und auch nicht ersichtlich sei. Das geplante Bauvorhaben befindet sich immerhin
50–70 m von der Seeuferlinie gemäss "Gewässer-Ökomorphologie"
(vgl. GIS-Browser [maps.zh.ch]) entfernt. Die blosse Tatsache, dass das Objekt
vom See aus sichtbar ist, reicht klarerweise nicht aus, um von einer
Beeinträchtigung des Uferbilds im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG
auszugehen. Angesichts der ungenügenden Substanziierung der Rüge durch die
Beschwerdeführenden und der klaren Sach- und Rechtslage ist – entgegen dem
ausdrücklichen Antrag der Beschwerdeführenden – auch bezüglich der Rüge der
Beeinträchtigung des Uferbilds auf einen verwaltungsgerichtlichen Augenschein
zu verzichten (vgl. E. 3 mit Hinweisen).
5.3.6
Es kann den Beschwerdeführenden auch nicht gefolgt werden, wenn sie
monieren, dass mit dem Bauvorhaben eine empfindliche Störung des
inventarisierten Bahnhofsgebäudes einhergehe.
Das 1893 erstellte
Bahnhofsgebäude Tiefenbrunnen ist laut Baubehörden als Zeuge zürcherischer
Kleinbahnhof-Architektur im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen
Schutzobjekte aufgeführt.
Eine Verletzung der von § 238
Abs. 2 PBG geforderten besonderen Rücksichtnahme auf ein Schutzobjekt ist
nicht erkennbar: Es ist nicht nachvollziehbar, wie der Schutzwert des
Bahnhofsgebäudes durch die geplante Baute beeinträchtigt werden könnte. Das
Bauvorhaben betrifft keine Teile des Schutzobjekts, die erhaltenswert sind oder
deren Änderung oder Ersetzung Gegenstand von Regelungen in einer Schutzverfügung
sein könnten. Es ist entgegen den Beschwerdeführenden auch nicht ersichtlich,
dass dem Bahnhofsgebäude durch den Neubau Präsenz genommen würde (vgl. aber VB.2018.00162).
Die geplante Baute weist mit über 37 m einen relativ grossen Abstand zum
potenziellen Schutzobjekt auf. Sie schafft zwar einen optischen Gegensatz zum
Bahnhofsgebäude, erdrückt seine Erscheinung indes nicht; viel eher verstärkt
sie die Wirkung der Bahnhofsbaute durch die andere Architektursprache, der sie
sich bedient. Die Vorinstanz – die einen Augenschein durchgeführt hatte – legte
nachvollziehbar dar, dass das Bahnhofsgebäude in Richtung des Bauperimeters
keine wesentliche siedlungsprägende Wirkung entfalte; auch unbesehen der Qualität
der Bahnhofsbaute selbst trifft dies heute bereits aufgrund des Baumbestands
und des bestehenden Kioskgebäudes zu (vgl. auch Google Street View [Blick von
der Bellerivestrasse]). Aufgrund des Bahnhofsgebäudes rechtfertigt sich ein
Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen
Volumens nicht.
5.3.7
Angesichts dessen, dass das Baugebiet längsseitig von befahrenen
Verkehrsträgern (der Seefeldstrasse und mehrspurigen Gleisen auf der östlichen
und der Bellerivestrasse auf der westlichen Seite) geprägt wird und sich in
einiger Entfernung zum See und zur Hangbebauung befindet, ist es vertretbar, dass
sich seine Körnung nicht am relativ kleinteiligen Volumen der Hangbebauung
orientiert. Aufgrund seiner besonderen Lage erscheint das Bauareal visuell
weder als dem über 50 m entfernten Wohnquartier am Hang noch als dem
Seeufer zugehörig. Wie die Beschwerdeführenden selbst aufzeigen, befinden sich
in der Nähe des Bauareals die grobkörnige Mühle Tiefenbrunnen und – daran quasi
anschliessend – die ebenfalls grobkörnige Stadtstruktur Seefeld. Dass sich die
kommunale Baubehörde daran orientierte, liegt angesichts der abgesetzten,
besonderen Lage des weder dem Uferbereich noch der Hangbebauung angehörigen,
bereits heute zu Gewerbezwecken genutzten Bauareals in ihrem Ermessen.
5.3.8
Nach dem Gesagten geht es im vorliegenden Fall nicht an, vom geplanten
Bauvorhaben den Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden
Grundstück zulässigen Volumens zu verlangen.
Die Voraussetzung der
besonderen Rücksichtnahme auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes im Sinn von
§ 238 Abs. 2 PBG ist erfüllt. Dass darüber hinaus keine befriedigende
Gesamtwirkung gemäss § 238 Abs. 1 PBG erreicht würde, wird von den
Beschwerdeführenden zu Recht nicht behauptet. Es ist im Übrigen darauf
hinzuweisen, dass die Ansicht der Vorinstanz, dass der geplante Neubau eine
gute (Fassaden-)Gestaltung aufweist, nachvollziehbar erscheint.
5.3.9
Das Bauvorhaben hält vor den Vorgaben von § 238 PBG stand.
5.4
Die
Beschwerdeführenden machen zudem eine ungenügende Erschliessung des Baugrundstücks
geltend.
5.4.1
Eine genügende Erschliessung eines Grundstücks im Sinn von Art. 19 Abs. 1
und Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über die
Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG) und §§ 234–236
PBG liegt unter anderem dann vor, wenn es selber und die darauf vorgesehenen
Bauten und Anlegen genügend "zugänglich" sind. Nach § 237 Abs. 1
Satz 1 PBG bedingt genügende Zugänglichkeit in tatsächlicher Hinsicht eine
der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt
für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer. Gestützt auf § 360
Abs. 1 in Verbindung mit § 237 Abs. 2 PBG erliess der
Regierungsrat die Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember
1987 (Zugangsnormalien; OS 50, 272 mit Änderungen in OS 70, 267; vormals LS
700.5), in deren Anhang er die technischen Anforderungen umschrieb, denen ein
Zugang zu genügen hat.
Gemäss § 237 Abs. 1
PBG sollen Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein. Durch Bauten, Anlagen,
Bepflanzungen und sonstige Grundstücknutzungen dürfen weder der Verkehr
behindert oder gefährdet noch der Bestand und die Sicherheit des
Strassenkörpers beeinträchtigt werden (§ 240 Abs. 1 PBG). Laut § 3
der Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VSiV; OS 48, 731 mit
Änderungen in OS 52, 854 und OS 65, 292; vormals LS 722.15) beurteilt sich die Zulässigkeit
der Auswirkungen von Grundstücknutzungen auf den Verkehr und den Strassenkörper
unter anderem nach der Verkehrsbedeutung der Strasse, den örtlichen
Verhältnissen sowie dem Strassenverlauf. Während die VSiV sowie die
Strassenabstandsverordnung vom 19. April 1978 (StrAV; OS 46, 802 mit
Änderungen in OS 49, 680 und OS 65, 289; vormals LS 700.4) für die
Grundstücksnutzung im Bereich von Strassen und Einfahrten detaillierte Vorgaben
machen, ist es der Baubehörde nicht verwehrt, Bauvorhaben im Fall einer
Behinderung oder Gefährdung des Verkehrs direkt gestützt auf § 240 Abs. 1
PBG zu verweigern.
Auf den 1. Juni
2020 wurden die gestützt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237
Abs. 2 PBG erlassenen Zugangsnormalien, die gestützt auf § 359 Abs. 1
lit. i PBG erlassene Verkehrssicherheitsverordnung (VSiV) sowie die
gestützt auf §§ 265 Abs. 3 und 359 Abs. 1 lit. k PBG
erlassene Strassenabstandsverordnung (StrAV) durch die
Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) ersetzt (vgl.
OS 75, 280; ABl 2019-05-03). Nach deren Übergangsbestimmung (lit. E der
VErV) findet diese Verordnung indessen erst auf Bauvorhaben Anwendung, welche
nach ihrem Inkrafttreten bei den örtlichen Baubehörden eingereicht wurden.
Damit bleiben für die vorliegende Streitsache noch die vorgenannten
Zugangsnormalien, die VSiV und die StrAV massgeblich.
Bei der Beurteilung der
hinreichenden strassenmässigen Erschliessung und der Verkehrssicherheit steht
der Gemeinde ein von der Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu (BEZ
2004 Nr. 64 = VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2).
Diese prüft daher lediglich, ob die Gemeindebehörde den ihr eingeräumten
Spielraum nicht überschritten hat. Das Verwaltungsgericht hat aufgrund seiner
gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG
beschränkten Kognition neben der richtigen Feststellung des massgeblichen
Sachverhalts die korrekte Anwendung des Rechts zu prüfen (VGr, 13. Juli
2011, VB.2010.00433, E. 5.1).
5.4.2
Die Beschwerdeführenden beanstanden, der Wegstreifen östlich der bestehenden
Waschanlage "L" sei viel zu schmal. Die Wegbreite zwischen
Waschanlage und Bahngleise betrage gerade mal 2,65 m bzw. – mit Banketten
– 3,25 m. Dies sei angesichts der senkrechten Wand der Waschanlage und des
unmittelbar angrenzenden Gleises nicht sicher. Der Weg habe öffentlichen und
teils ortsunkundigen Personenwagenverkehr sowie schweren Lastwagenverkehr
aufzunehmen.
Nach § 8 der Zugangsnormalien wird die Ausbaugrösse
bei Einbahnsystemen wie dem vorliegenden besonders festgelegt. Im Verkehrskonzept
Projekt Tiefenbrunnen, Kapazitätsabschätzungen und Befahrbarkeitsprüfung des
Ingenieurbüros M AG, Aktualisierung des Berichts vom 31. Mai
2012, datiert 21. August 2013 (im Folgenden: Verkehrskonzept 2013) wird
unter Verweis auf die Normen des Schweizerischen Verbands der Strassen- und
Verkehrsfachleute (VSS) aufgezeigt, dass die erforderlichen Gleisabstände
gewahrt werden und die Fahrspurbreite ausreichend ist. Gerade auch angesichts
dessen, dass – wie die kommunale Baubewilligungsbehörde im vorinstanzlichen
Verfahren anbrachte – eine separate Fussgängerführung realisiert wird, ist die
Wegbreite im vorliegenden Fall nicht zu beanstanden.
5.4.3
Weiter legen die Beschwerdeführenden dar, die Verkehrsfläche zwischen dem
Neubau und der bestehenden Autowaschanlage sei so knapp bemessen, dass je
Ausfahrtsspur jeweils nur ein Fahrzeug auf die Grünphase warten könne. Dies
genüge angesichts dessen, dass der gesamte Ausfahrtsverkehr aus der Waschanlage
und aus dem projektierten Büro- und Detailhandelsgebäude mit Besucher-,
Mitarbeitenden-, Park-and-ride- und Mobilityabstellplätzen über diese Fläche
erfolgen soll, nicht.
Das Verkehrskonzept 2013 sieht auf dem relativ engen Raum
eine komplexe und durchdachte Lösung mittels Längenmessung von Fahrzeugen,
Schrankenanlagen und zwei Ampeln (inklusive einem Staudetektor) vor. Die
Vorinstanz hielt zutreffend fest, dass das Verkehrskonzept in plausibler Weise
aufzeige, dass mit den vorgesehenen Massnahmen eine zweckmässige, geordnete,
auf den Takt der Waschstrasse abgestimmte und sichere Verkehrsabwicklung
gewährleistet sei. Dass die kommunale Baubewilligungsbehörde dies genügen
liess, ist nicht zu bemängeln.
Zur Behauptung der Beschwerdeführenden, dass
Stretchlimousinen nicht berücksichtigt worden seien, ist festzuhalten, dass die
Bauherrin bereits aufgezeigt hat, dass mit einer geringfügigen Projektanpassung
bis zu 16,5 m lange Sattelschlepper – und damit auch alle gemäss Art. 65
der Verkehrsregelnverordnung vom 13. November 1962 (VRV) zulässigen
Stretchlimousinen – über die strittige Verkehrsfläche wegfahren können Ob
Stretchlimousinen überhaupt zu berücksichtigen sind, kann indes offenbleiben.
Potenzielle Projektmängel, die mühelos mittels einer für die
Beschwerdeführenden bedeutungslosen Nebenbestimmung geheilt werden können, lassen
sich – da mangels praktischem Nutzen kein schützenswertes Interesse gegeben ist
– jedenfalls nicht erfolgreich rügen (vgl. VGr, 29. August 2019,
VB.2019.00056 E. 3 mit Hinweisen; Martin Bertschi in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,
Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 59 f.).
5.4.4
Es ist nicht ersichtlich, gestützt auf welche Rechtsgrundlage die
Beschwerdeführenden die Bauherrin dazu bringen möchten, die seitliche
Anlieferung auch für Lastwagen mit mehr als 10,1 m Länge zu ermöglichen
(vgl. aber VB.2018.00162). Diese Beschränkung steht der Bauherrschaft frei.
5.4.5
Soweit die Beschwerdeführenden das Verbot des seitlichen Be- und Entladens
der Lastwagen für untauglich halten, beziehen sie sich auf Disp.-Ziff. I.1.b
in Verbindung mit E. lit. B.h des Bauentscheids vom 3. September
2013, wo zur Verhinderung der Störung des Fussgängerverkehrs verlangt wird,
dass alle Ausstellflächen für Lastwagen so angeordnet werden, dass die Ware
über eine Heckentladung direkt zum entsprechenden Eingang geführt werden kann.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden ist es fraglos weiterhin
erlaubt, dass die Anlieferungsfahrzeuge seitlich zur Fassade abgestellt werden
(etwas anderes ist – wie die Beschwerdeführenden selbst ausführen – aus
räumlichen Gründen nämlich gar nicht möglich). Es sind bloss die
Ausstellflächen bei den Eingängen zu platzieren. Damit ist auch nicht zu
befürchten, dass Radfahrern und Fussgängern die Durchfahrt bzw. der Durchgang versperrt
wird.
5.4.6
Zur Behauptung der Beschwerdeführenden, es sei realitätsfern, dass die
Zulieferungen mit einer managementmässigen Zuteilung von Zeitfenstern gesteuert
werden könnten, ist Folgendes festzuhalten: Bereits die Vorinstanz führte aus,
dass mittels der versenkbaren Poller nicht die Anzahl der Anlieferungen beschränkt
werde. Mittels der vorgesehenen technischen Barriere lassen sich aber
allenfalls Zeitfenster für die Lieferung durchsetzen (vgl. Verkehrskonzept
2013, S. 5 f.). Die Einhaltung der Auflage, dass maximal elf tägliche
Lastwagenfahrten zur Zulieferung erlaubt sind, muss bei Verdacht auf Missstände
von der kommunalen Baubewilligungsbehörde überprüft werden. Ein
Erschliessungsmangel ist auch hier nicht erkennbar.
5.4.7
Sodann machen die Beschwerdeführenden geltend, dass der Linksabbieger zur
Seepolizei (aus Richtung Zollikon) aufgehoben werden müsse. Diese Planung sei
nicht gesichert und würde den öffentlichen Verkehr nachteilig einschränken. Das
öffentliche Strassennetz werde dadurch unnötig zusätzlich belastet, dass der
Zuverkehr zur Seepolizei neu die Schlaufe über den Bahnhofvorplatz – der abgesehen
davon, dass er von Taxis und Privaten benutzt werde, auch eine
Trolleybus-Endhaltestelle darstelle – nehmen müsse.
Im Verkehrskonzept 2013 heisst es, dass der Linksabbieger
auf der Bellerivestrasse zur Seepolizei zugunsten einer gesteigerten
Leistungsfähigkeit aufgehoben werde. Erste Absprachen mit der Dienstabteilung
Verkehr (DAV) hätten bereits stattgefunden. Es gab nie Anzeichen dafür, dass
diese Planung nicht gesichert wäre. Mit der Abänderungsbewilligung vom 8. Mai
2018 wurde denn auch festgehalten, dass auf den Linksabbieger zur Seepolizei
zugunsten einer gesteigerten Leistungsfähigkeit im Knoten verzichtet werde. Die
Pläne und der Bericht seien entsprechend zu korrigieren (Bauentscheid vom 8. Mai
2018, Disp.-Ziff. III.1.11 in Verbindung mit E. lit. E.i), was
im Rahmen von Abänderungsplänen inzwischen erfolgt ist (VB.2019.00374; vgl.
Bauentscheid vom 31. Oktober 2018, Disp.-Ziff. I.8 sowie E. lit. A.a).
Dass bzw. inwiefern der öffentliche Verkehr durch die
Aufhebung des Linksabbiegers eingeschränkt oder das öffentliche Strassennetz
damit belastet würde, ist nicht ersichtlich. Durch das geplante Projekt wird
der Bahnhofvorplatz nämlich insgesamt wesentlich vom Verkehr des Areals
entlastet. Heute erfolgen alle Wegfahrten der bestehenden Nutzungen
Waschanlage, Bahnhofsparkplätze (Park+Rail) und Mobility über den
Bahnhofvorplatz. Künftig werden all diese Wegfahrten über den neuen Knoten
Seepolizei in die Bellerivestrasse erfolgen. Allein die täglich maximal elf
Anlieferungsfahrzeuge und die Entsorgungsfahrzeuge werden über den
Bahnhofvorplatz wegfahren. Im Ergebnis wird der Bahnhofvorplatz deutlich
entlastet.
5.4.8
Schliesslich verlangen die Beschwerdeführenden die Einholung einer
gerichtlichen Expertise zur Überprüfung des Verkehrskonzepts.
Das von der – im Bereich der Verkehrsplanung erfahrenen
(vgl. etwa VGr, 22. August 2013, VB.2013.00070, E. 2.2, 6.5, 6.6.)
–
Ingenieurbüro M AG erstellte bzw. überarbeitete Verkehrskonzept überzeugt.
Den Beschwerdeführenden ist es nicht gelungen, Zweifel an seiner Qualität bzw.
Stringenz zu wecken. Bereits die Vorinstanz, die auch in Bezug auf Fragen der
Erschliessung durchaus als Fachgericht gilt (vgl. VGr, 8. Februar 2013,
VB.2011.00093, VB.2012.00130, E. 6.1) und sich am 11. Januar 2018
auch im zweiten Rechtsgang mittels eines Abteilungsaugenscheins Ortskenntnisse
verschaffen konnte, bezeichnete es als vollständig, schlüssig und
nachvollziehbar. Es besteht demnach kein Anlass zur Einholung einer Expertise.
5.5
Schliesslich
rügen die Beschwerdeführenden, dass die Stammbaubewilligung mangels
privatrechtlicher Berechtigung der Bauherrin nicht hätte erteilt werden dürfen.
Muss der Zugang zu einem Grundstück über ein
Drittgrundstück geführt werden, so ist das Vorliegen einer entsprechenden
privatrechtlichen Vereinbarung notwendige Voraussetzung für die Erteilung der
Baubewilligung (Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 3. A.,
Zürich/St. Gallen 2017, S. 114; vgl. VGr, 5. März 2015,
VB.2014.00543, E. 3 = BEZ 2015 Nr. 27; vgl. auch Christoph Fritzsche
et al., Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 744).
Im vorliegenden Fall ist die Sache anders gelagert: Die E AG
soll – gemäss der Behauptung der Beschwerdeführenden – mittels einer (Baurechts-)Dienstbarkeit
am unbestrittenermassen im Eigentum der Bauherrin stehenden Baugrundstück Kat.‑Nr. 01
berechtigt sein. Dabei handelte es sich, anders als die Beschwerdeführenden dartun,
nämlich nicht primär um ein Erschliessungsproblem, sondern um ein potenzielles
privatrechtliches Hindernis der geplanten Baute selbst.
Nach § 310 Abs. 3 PBG hat derjenige, der nicht Grundeigentümer
ist, seine Berechtigung zur Einreichung des Baugesuchs nachzuweisen. Diese
Regelung dient vorab dem Schutz der Behörden, welchen die Prüfung von
klarerweise nicht realisierbaren Vorhaben erspart bleiben soll; es handelt sich
mithin nur um eine Ordnungsvorschrift. Somit ist die Baubewilligungsbehörde
berechtigt, aber nicht verpflichtet, auf ein Gesuch mit fehlendem oder unklarem
Berichtigungsnachweis nicht einzutreten. Wo aus privatrechtlichen Gründen die
Baubefugnis nach einer ersten Würdigung der Verhältnisse unklar bleibt, stehen
der Baubehörde zwei Wege offen: Sie kann entweder die Behandlung des Gesuchs
bis zum Entscheid des Zivilrichters zurückstellen oder aber die baurechtliche
Prüfung vornehmen (VGr, 1. Juni 2005, VB.2005.00022, E. 3.2.1).
Dass die kommunale Baubewilligungsbehörde die
baurechtliche Prüfung vornahm, ist nach dem Gesagten – unabhängig davon, ob im
Zeitpunkt der baurechtlichen Prüfung unklare privatrechtliche Verhältnisse
bestanden – nicht zu beanstanden.
5.6
Die
Beschwerdeführenden dringen mit ihren Rügen im Verfahren VB.2018.00162 nicht durch.
6.
Sodann sind die Rügen im Verfahren VB.2019.00374
betreffend die Abänderungsbewilligungen vom 8. Mai 2018 (inklusive dem
Stadtratsbeschluss vom 22. November 2017 sowie der Gesamtverfügung der
Baudirektion des Kantons Zürich vom 24. April 2018) und vom 31. Oktober
2018 zu prüfen.
6.1
6.1.1
Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass es sich beim mit Bauentscheid
vom 8. Mai 2018 und Verfügung der Baudirektion vom 24. April 2018
bewilligten Bauprojekt nicht um ein Änderungsprojekt zum im Jahr 2012
bewilligten Projekt, sondern um ein neues Projekt bzw. ein Alternativprojekt
handle
6.1.2
Ein bewilligtes Bauprojekt steht der Einreichung eines weiteren Baugesuchs
für das gleiche Bauareal nicht entgegen, wenn der Gesuchsteller ein
hinreichendes Interesse daran hat und das Begehren keinem Rechtsmissbrauch
gleichkommt. Ob dies als selbständiges (Alternativ-)Projekt erfolgt oder in
Form eines Änderungsgesuchs zum bereits bewilligten Projekt (Stammbaubewilligung),
entscheidet in erster Linie die Bauherrschaft. Die Baubewilligungsbehörde
ihrerseits kann unter bestimmten Voraussetzungen die Einreichung eines
Änderungsgesuchs ablehnen, namentlich dann, wenn das Bauprojekt in seinen
Grundzügen wesentlich geändert wird. Ein Bauvorhaben ist in seinen Grundzügen
verändert, wenn ein Hauptmerkmal wie Erschliessung, Standort, äussere Masse,
Geschosszahl, Geschosseinteilung oder Zweckbestimmung verändert wird (VGr, 21. April
2004, VB.2004.00038 = BEZ 2004 Nr. 28, E. 3.1; Christian Mäder, Das
Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 377; vgl. Fritzsche et al., S. 371).
Beim Entscheid, ob ein Änderungsgesuch als solches entgegenzunehmen und zu
beurteilen ist oder ob das Bauprojekt als Ganzes Gesuchsgegenstand bildet,
steht der Baubewilligungsbehörde ein von den Rechtsmittelbehörden zu
respektierender Ermessensspielraum zu (VGr, 21. April 2004, VB.2004.00038
= BEZ 2004 Nr. 28, E. 3.1; vgl. Mäder, Rz. 347 ff.;
Fritzsche et. al., S. 371).
6.1.3
Die Beschwerdeführenden halten dafür, dass das fragliche Projekt im
Vergleich zur Stammbaubewilligung "grundlegend" anders erschlossen
werde Die Begründungspflicht verletzend, habe die Vorinstanz den Hinweis
übergangen, dass für das Projekt ein neues Verkehrskonzept ausgearbeitet und
vorgelegt worden sei
Die Vorinstanz hatte
ausgeführt, die verkehrsmässige Erschliessung erfahre "ebenfalls nur
untergeordnete Änderungen". Mit dieser Aussage ist auch eine implizite
Beurteilung des genannten Verkehrskonzepts verbunden. Es ist mithin keine
Verletzung der Begründungspflicht erkennbar.
Das Verkehrskonzept der P GmbH vom
25. August 2017 bzw. – in überarbeiteter Fassung – vom 18. Juli 2018 stellt
ausdrücklich eine Ergänzung zum Verkehrskonzept 2013 dar Es handelt sich dabei denn
auch um eine Konkretisierung der bereits unter Auflagen bewilligten
Erschliessung und nicht um eine grundlegend neue Erschliessung. Die Zufahrt zum
Areal erfolgt nach wie vor über den Knoten "Stadtgrenze" und die
Wegfahrt über den Knoten "Seepolizei". Mit der geänderten
Erschliessung bzw. dem Verkehrskonzept wurden einerseits Nebenbestimmungen der
Stammbaubewilligung erfüllt (Disp.-Ziff. II.A.17 des Bauentscheids vom 20. November
2012 [vgl. Disp.-Ziff. 111 des Bauentscheids vom 8. Mai 2018]). Andererseits
wurden geringfügige Anpassungen aufgrund der neuen Integration der
Staubsaugeranlage in den Neubau nötig.
Auch der Verzicht auf einen Hauseingang sowie das leichte
Verschieben der weiteren zwei Hauseingänge fallen in Bezug auf die gesamte Gebäudeerschliessung
nicht ins Gewicht. Die von den Beschwerdeführenden behaupteten Änderungen der
inneren Erschliessung (Verzicht auf ein Treppenhaus, Verschieben von zwei
Treppenhäusern, neuer Durchgang zur Autowaschanlage im ersten Untergeschoss)
sind ebenfalls nur untergeordneter Natur.
6.1.4
Entgegen den Beschwerdeführenden lässt sich auch mit Blick auf die äusseren
Masse, die Geschosszahl, die Geschosseinteilung und die Zweckbestimmung der
geplanten Baute nicht von einer wesentlichen Veränderung des Bauprojekts in den
Grundzügen ausgehen.
Geändert wird Folgendes: Die
Dachterrasse wird ins Gebäudevolumen integriert. Im Innern sind nur noch zwei
statt drei Treppenhäuser vorgesehen, womit auch der – in E. 6.1.3 bereits
erwähnte – Verzicht auf einen Eingang bzw. die Verschiebung der anderen zwei
Eingänge verbunden ist. In die Südecke des Erdgeschosses wird eine
Staubsaugeranlage integriert. Im nordwestlichen Bereich des ersten
Untergeschosses werden Änderungen der Höhe vorgenommen und eine
Lanzenwaschanlage platziert. Es wird ein Verbindungsgang zur benachbarten
Autowaschanlage im ersten Untergeschoss erstellt. Die Wendelrampen im ersten
und zweiten Untergeschoss werden verschoben und das Gebäudevolumen wird um ca.
7 m nach Nordwesten erweitert. Das zweite Untergeschoss wird verkleinert.
Es wird ein zusätzliches drittes Untergeschoss mit Lager- und Technikräumen im
Bereich der beiden Treppenhäuser geschaffen.
All dies sind gemessen am
Gesamtprojekt bloss untergeordnete Änderungen der Geschosseinteilung. Zur
Behauptung der Beschwerdeführenden, dass das Gebäude abgesehen von den
Treppenhäusern keine Raumstruktur habe, ist zu bemerken, dass genau dieses
Vorhandensein von Geschossen zum "Auffüllen" für das mit der
Stammbaubewilligung beurteilte Bauprojekt charakteristisch war und für das
Abänderungsprojekt charakteristisch bleibt. Auch die gewerbliche
Zweckbestimmung der geplanten Baute ist unverändert.
Es finden sodann keine
Änderungen in Bezug auf die von aussen wahrnehmbare Geschosszahl und den
Standort der geplanten Baute statt. Auch ihre äusseren Masse bleiben im
Wesentlichen gleich. Bis auf den Verzicht auf die Dachterrasse im nördlichen
Kopfbau, die Änderungen der Zugänge und die Integration der Staubsaugeranlage
in die Südecke des Erdgeschosses verändert sich an der äusseren Erscheinung
nichts Nennenswertes. Die genannten Änderungen wirken sich nur geringfügig auf
die Gesamterscheinung aus (vgl. E. 6.3).
6.1.5
Soweit die Beschwerdeführenden der Ansicht sind, der Tatsache, dass
zwischen der ursprünglichen und der aktuellen Baueingabe sechs Jahre
verstrichen seien, komme eine baurechtliche Relevanz zu, gehen sie fehl. Von
Bedeutung ist in diesem Zusammenhang allein, ob die Stammbaubewilligung im Sinn
von § 322 Abs. 1 PBG erloschen ist oder nicht. Die dreijährige
Verwirkungsfrist von baurechtlichen Bewilligungen beginnt in streitigen Fällen
erst mit der Rechtskraft des öffentlich- oder zivilrechtlichen Entscheids (§ 322
Abs. 3 PBG). Solange die Stammbaubewilligung – wie im vorliegenden Fall –
nicht erloschen ist, sind Abänderungsbewilligungen unter den in Erwägung 4.1.2
genannten Voraussetzungen zulässig.
6.1.6
Auch die Rüge der Beschwerdeführenden, dass mit der Abänderungsbewilligung
die Gestaltungsplanpflicht umgangen werde, stösst ins Leere. Eine negative
Vorwirkung der infrage stehenden Gestaltungsplanpflicht käme nämlich selbst in
Bezug auf ein neues Projekt nicht zum Tragen (vgl. E. 5.1.4).
6.1.7
Nach dem Gesagten überschreitet die Baubehörde ihren Ermessensspielraum
nicht, wenn sie davon ausgeht, dass es sich um ein Änderungsprojekt handelt.
6.2
6.2.1
Sodann beanstanden die Beschwerdeführenden, mit dem Beschluss der
Bausektion vom 8. Mai 2018 würden das Gebot einer einheitlichen
Baubewilligung und "das Verbot der Auslagerung von Mängeln zur Behebung in
nachgeschobenen Gesuchen und Separatbewilligungen" verletzt. Sie
behaupten, die Dichte von Auflagen zur Nachreichung von Planergänzungen,
Nachweisen, Unterlagen, Projektänderungen oder -spezifikationen sei zu hoch;
wie vor der Vorinstanz beschränkt sich die Rüge mithin auf das Beanstanden der
Menge der Auflagen.
6.2.2
Die Anzahl der Auflagen ist indes nicht relevant. Auflagen sind nicht
quantitativ, sondern qualitativ beschränkt: Inhaltliche oder formale Mängel
eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter
bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen
in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des
verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches verlangt, dass
staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen, wobei
Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung
über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5
Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 BV). Das Interesse des Bauherrn am
Fortbestand der Baubewilligung ist als gewichtig einzustufen. Solange die
Mängel untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch
ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können, steht der
Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel
indessen wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels
einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00440,
E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Fritzsche et. al., S. 437 f.).
Dass bzw. inwiefern sich
einzelne Auflagen nicht dazu eignen würden, Mängel ohne besondere
Schwierigkeiten zu beheben, wird von den Beschwerdeführenden nicht dargetan.
Inwiefern die "schiere Menge" an Auflagen dazu führen soll, dass
"eigentlich gar nichts Bewilligtes mehr übrig bleibt", ist nicht
nachvollziehbar. Die Beschwerdeführenden stellen der vorinstanzlichen
Feststellung, dass die von ihnen betreffend den Bauentscheid vom 8. Mai
2018 aufgelisteten Mängel allesamt untergeordneter Natur und ohne besondere
Schwierigkeiten behebbar seien, denn auch nichts entgegen. Auch zur
vorinstanzlichen Bemerkung, dass es sich bei zehn der aufgelisteten
28 Punkte nicht um Mängel, die zu entsprechenden Nebenbestimmungen
führten, sondern um Hinweise, Bemerkungen, Empfehlungen und Feststellungen
informativer Art handle, äussern sich die Beschwerdeführenden nicht.
6.2.3
Dass mit den Nebenbestimmungen – wie die Beschwerdeführenden unter Hinweis
auf die Erwägungen lit. "D.a, D.b, D.e, D.g, D.i, D.k, D.m, D.g
[wohl: D.q], D.u, D.x, E.h, F.b, G.f, G.i" des Bauentscheids vom 8. Mai
2018 monieren – teilweise Angaben und Unterlagen nachgefordert werden, ist
ebenfalls nicht generell zu beanstanden. Die Praxis anerkennt, dass eine
Abspaltung von Einzelfragen zur Prüfung in einem späteren Verfahren zulässig
ist, wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind, triftige Gründe für eine
nachträgliche Behandlung sprechen und der gesetzmässige Zustand auf jeden Fall
erreicht werden kann (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00479, E. 3.2.1; RB
1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14).
Relevant sind entgegen den
Ausführungen der Beschwerdeführenden die in Disp.-Ziff. III des
Bauentscheids vom 8. Mai 2018 verfügten Nebenbestimmungen und nicht
(allein) die Erwägungen. Die im Zusammenhang mit den gerügten Erwägungen festgesetzten
Nebenbestimmungen – die gemäss Disp.-Ziff. III.1 vor Baubeginn erfüllt
werden müssen – sind gesetzeskonform:
-
Die Nebenbestimmung nach Disp.-Ziff. III.6 verlangt, dass die
Bauherrschaft bzw. verfügungsberechtigte Grundeigentümerschaft vor Bezug die
definitive Anzahl Autoabstellplätze für den Neubau – mittels Nachweis, dass die
in der Parkplatzberechnung geltend gemachten Betriebseinheiten gemäss E. lit. D.b
genutzt werden – bewilligen zu lassen hat. Dies lässt sich nämlich erst
abschliessend berechnen, wenn die effektive Vermietung der Räumlichkeiten
bekannt ist.
-
Nach Disp.-Ziff. III.7 sind Fahrzeugplätze bestimmungsgemäss zu
nutzen. Die Fahrzeugabstellplätze sind entsprechend ihrer Nutzung
(Dienstleistung, Verkauf, P+R, Gastro Neubau, Mobility etc.) und der
Benutzergruppe (Besuchende/Kunden, Angestellte) zuzuweisen (vgl. E. lit. D.g,
lit. D.k), was angesichts des ohnehin bestehenden Anpassungsbedarfs (vgl.
die soeben genannte Disp.-Ziff. III.6) bezüglich der Autoabstellplätze
unproblematisch ist.
-
Über die Nutzungen in der Liegenschaft Bellerivestrasse 09 ist nach
Disp.-Ziff. III.8 das Zusatzformular 1
"Fahrzeugabstellplätze" bzw. eine Parkplatzberechnung einzureichen.
Parkplatzberechnungen würden jeweils parzellenbezogen erfolgen. Auf die
Autoabstellplätze "L" sei im Neubau bis zu deren baurechtlicher
Bewilligung zu verzichten (vgl. E. lit. D.e).
-
Nach Disp.-Ziff. 10 ist der Nachweis über die Betriebsabstellplätze
der SBB einzureichen (vgl. E. lit. D.i).
-
Die Pläne sowie das Verkehrskonzept sind nach Disp.-Ziff. III.11
unter anderem gemäss den Erwägungen E. lit. D.a zu ergänzen bzw. zu
korrigieren. Demnach ist aufzeigen, wie ein Befahren des Bereichs nach den
Staubsaugerboxen durch Fahrzeuge, die nicht unter das Logistikkonzept fallen,
nach E. lit. D.a verhindert werden soll.
-
Nach Disp.-Ziff. III.1.e sind dem Amt für Baubewilligungen unter
anderem im Sinn der Erwägungen lit. D.q (Neigungsverhältnisse der
Tiefgaragenrampe sind nicht ausgewiesen), D.u (Nutzung der Fläche "Anlieferung/Kurzzeitparkplatz/IV
PP" ist nicht eindeutig; anhand eines Konzepts ist aufzuzeigen, wann
welche Nutzung vorgesehen ist) und D.x (die genauen Leerungsstandorte der ERZ-Fahrzeuge
sowie die Fussgängerführung sind in den Plänen darzustellen) abgeänderte Pläne
bzw. Unterlagen einzureichen und bewilligen zu lassen.
-
Die Nebenbestimmung nach Disp.-Ziff. III.18 fordert, dass für das
Personal der Staubsaugeranlage/Lanzenwaschplätze Folgendes zu erstellen bzw.
nachzuweisen ist: a) Eine Toilettenanlage mit lüftbarem Vorraum, in
welchem die Handwascheinrichtung anzubringen ist. Die Anzahl der Sanitärapparate
sei im Einvernehmen mit Umwelt- und Gesundheitsschutz Zürich, Bau- und Energieeffizienz,
zu bestimmen. b) Eine Garderobenanlage mit Waschgelegenheit in separaten
Räumen, sofern Berufskleidung notwendig sei. c) Eine Duschanlage, sofern
die Arbeit mit grosser Hitze verbunden sei oder starke Beschmutzung oder
Verunreinigung mit schädlichen oder übelriechenden Stoffen mit sich bringe
(vgl. E. lit. F.b).
-
Vor Rohbauvollendung hat die Bauherrschaft bzw. die
verfügungsberechtigte Grundeigentümerschaft dem Amt für Baubewilligungen einen
im Sinn von Erwägungen lit. E.f und E.g detaillierten und mit
Genehmigungsvermerk von Grün Stadt Zürich versehenen Umgebungsplan einzureichen
und bewilligen zu lassen (vgl. E. lit. E.h).
Dass für die Beurteilung der Verkehrssicherheit relevante
Masse und Radien angesichts ihres Fehlens in den Planunterlagen von der
Baubehörde ausgemessen wurden (E. lit. D.m), ist im Sinn einer
Berichtigung zulässig und mit Blick auf die Verfahrensökonomie zu begrüssen
(vgl. Mäder, Rz. 453).
Die Erwägungen lit. G.f, und lit. G.i fallen
sodann gemäss der zutreffenden und von den Beschwerdeführenden
unwidersprochenen Feststellung der Vorinstanz unter die Kategorie
"Hinweise, Bemerkungen, Empfehlungen und Feststellungen informativer
Art"
6.2.4
Soweit die Ausführungen der Beschwerdeführenden in der Replik überhaupt als
Beanstandung der Verletzung des Gebots der einheitlichen Baubewilligung
bezüglich des Bauentscheids vom 31. Oktober 2019 zu verstehen sind, erfolgt
dies verspätet. Darauf ist nicht weiter einzugehen.
6.2.5
Das Gebot der einheitlichen Baubewilligung wurde nicht verletzt.
6.3
Zudem
machen die Beschwerdeführenden betreffend die Dachgestaltung einen
Gestaltungsmangel geltend und beanstanden wiederum die angebliche
Übergeschossigkeit des geplanten Gebäudes. Beim 5,5 m hohen obersten
Geschoss handle es sich um ein Vollgeschoss und nicht um ein Dachgeschoss
6.3.1
Die Feststellung der kommunalen Baubewilligungsbehörde, dass die Aufhebung
und Integration des offenen Loggiabereichs als Innenraum ins Volumen die
Präsenz am Bahnhofsplatz zusätzlich stärke (Bauentscheid vom 8. Mai 2018, lit. E.a)
und dass sich die neuen Gebäudezugänge und die neuen Tore der Staubsaugeranlage
gut ins Volumen integrieren würden, womit die befriedigende Gestaltung und die
besondere Rücksichtnahme gemäss § 238 Abs. 2 PBG nach wie vor gegeben
seien (Bauentscheid vom 8. Mai 2018, lit. E.b), wird von den
Beschwerdeführenden nicht substanziiert infrage gestellt.
6.3.2
Die Zulässigkeit der im Rahmen der Stammbaubewilligung beurteilten
Dachaufbaute steht für das Verwaltungsgericht fest; auch ihre Höhe ist nicht zu
beanstanden (vgl. E. 5.2). Es wurden in Bezug auf die äussere Erscheinung
der geplanten Baute indes geringfügige Änderungen zur Stammbaubewilligung
vorgenommen. So wird beim hier zu beurteilenden Abänderungsprojekt die
Dachterrasse im nördlichen Kopf des Attikageschosses ins Gebäudevolumen
integriert und es sind – an leicht veränderter Position – nur noch zwei statt
drei Eingänge vorgesehen.
6.3.3
Mit dem Verzicht auf einen Eingang ändert sich in Bezug auf die
Einheitlichkeit der Fassade nichts Wesentliches. Noch immer stellen die (nun
zwei statt drei) Eingänge ein verbindendes Element dar. Die Vorinstanz bemerkte
zudem zu Recht, dass auch die durchgehende und einheitliche Materialisierung
und Gestaltung der Längsfassaden nach wie vor gegeben sei.
Das – bereits im Rahmen der
Stammbaupläne vorgesehene – zweistöckige Bindeglied ändert nichts daran, dass
sich die "betreffende Fassadenlänge" im Sinn von § 292 PBG über
das gesamte geplante Gebäude zieht. Es stand im Ermessen der kommunalen
Baubewilligungsbehörde, aus ästhetischen Gründen ein nur zweistöckiges
Bindeglied – zugunsten einer volumetrischen Differenzierung und einer Stufung
der Silhouette mit drei unterschiedlichen Höhen – zu akzeptieren (Bauentscheid vom
12. November 2012, E. lit. F.b), womit die Baute nicht als unerwünschter
Riegel zum See hin in Erscheinung tritt (vgl. E. 5.2).
6.3.4
Auch der Verzicht auf die Terrasse im nördlichen Kopfbau ist nicht problematisch.
Bereits beim – vom Verwaltungsgericht mit Urteil vom 6. November 2014,
VB.2014.00202 beurteilten – Stammbauprojekt zeichnete eine freistehende
Rahmenkonstruktion die Gebäudekonturen fassadenbündig nach. Zugleich bestand
eine Nebenbestimmung, die anordnete, dass die Terrasse stärker in das Volumen
eingebunden werden müsse (Bauentscheid vom 12. November 2012, Disp.-Ziff. II.A.1.e
in Verbindung mit E. lit. F.d). Das vorliegende Projekt unterscheidet
sich damit nur geringfügig vom Stammbaubewilligungsprojekt, was die
Beschwerdeführenden nicht in Abrede stellen.
Das Dachgeschoss ist noch immer
als solches zu erkennen. Von entscheidender Bedeutung ist, dass es sich durch
seine Höhe, die es aufgrund der Materialisierung im Vergleich zu den
Vollgeschossen merklich leichter wirken lässt, von einem gewöhnlichen
Vollgeschoss sichtbar unterscheidet (vgl. E. 5.2). Hinzu kommt, dass die
Dachaufbaute nur 39,1 m lang ist und damit das an sich zulässige Drittel
von 45 m (bei einer Fassadenlänge der geplanten Baute von 135,1 m) merkbar
bzw. um deutlich mehr als 10 % unterschreitet.
6.4
Ausserdem
monieren die Beschwerdeführenden auch beim Änderungsprojekt Erschliessungsmängel.
6.4.1
Die Beschwerdeführenden weisen einerseits auf angebliche Friktionen
betreffend die Zufahrt zu den Staubsaugerplätzen und bezüglich der Ausfahrt aus
den Staubsaugerplätzen auf die Gegenfahrbahn hin. Den Staubsaugerplätzen fehle
es offensichtlich an einer genügenden Ausrundung oder einer ausreichenden
Fahrbahnbreite
Für die Zufahrt auf die Staubsaugerplätze ist eine eigene,
von den Ausfahrten auf die Bellerivestrasse getrennte Fahrspur vorgesehen. Die
Zufahrt erfolgt entlang der südwestlichen Gebäudefront der geplanten Baute über
eine Fahrbahn auf dem Grund der Bauherrin, die 4–4,7 m breit ist. Es ist
genügend Raum für allfällig erforderliche Einfahrtsmanöver vorhanden. Der
öffentliche Grund (Radweg) wird durch einen Grünstreifen mit Stauden- und
Baumbepflanzung abgetrennt (vgl. Bauentscheid vom 31. Oktober 2018, E. A.j).
Dass die Gegenfahrbahn des Tiefgaragenzubringers beim
Ausfahren von den Staubsaugerplätzen teilweise in Anspruch genommen werden
muss, ist gemäss dem Verkehrskonzept vom 18. Juli 2018 aufgrund der
niedrigen Geschwindigkeiten unproblematisch Es ist auch deswegen nicht zu
beanstanden, weil eine Fahrzeugreinigung mit dem Staubsauger einige Zeit in
Anspruch nimmt und somit nur mit einer geringfügigen Ausfahrkadenz zu rechnen
ist. Zudem erscheint die von der Bausektion ins vorinstanzliche Verfahren
eingebrachte Vermutung, dass Zufahrten in die Tiefgarage lediglich mit tiefer
Geschwindigkeit erfolgen würden ebenso plausibel wie die Behauptung, dass die
Sichtweise zwischen der Gegenfahrbahn (Einfahrt in die Tiefgarage) und den
Staubsaugerplätzen gut sei, sodass mögliche Begegnungen frühzeitig erkannt
werden könnten. Eine Gefährdung der Verkehrssicherheit im Sinn von § 240 Abs. 1
PBG ist nicht ersichtlich. Weder die Ausrundung noch die Fahrbahnbreite der
Staubsaugerplätze ist zu beanstanden.
6.4.2
Andererseits beanstanden die Beschwerdeführenden, dass die Vorinstanz ihre
Rüge, das Baugrundstück sei für Lastwagen von 16 m Länge nicht befahrbar,
abwies. Das Unternehmen Q, das auf dem Areal einen Umschlagplatz
(Umschlagplatz SBB/Unternehmen Q) habe, fahre zwingend auch mit 16 m langen
Lastwagen über das Baugrundstück. Eine blosse Auflage reiche zur Behebung des
Mangels nicht aus, da der Platz durch die Gebäude selbst begrenzt sei
Zwar ist die vorinstanzliche Feststellung korrekt, dass es
sich bei der Befahrbarkeit mit mehr als 12 m langen Lastwagen
grundsätzlich nicht um ein gesetzliches Erfordernis handelt. Indes könnte § 237
Abs. 1 PBG einschlägig sein, wonach die genügende Zugänglichkeit im Sinn
dieser Norm in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung
der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der
öffentlichen Dienste und der Benützer bedingt. Im vorliegenden Fall könnte die
Lage der geplanten Baute von Bedeutung sein, zumal es sich für die Benutzer des
Umschlagplatzes Unternehmen Q/SBB um die einzig mögliche Ausfahrt handelt.
Insofern als gemäss Angaben des Unternehmens Q in Notfällen Lastwagen der
Schlepplänge 16 m verwendet werden, könnte eine Befahrbarkeit mit
Lastwagen von bis 16 m tatsächlich erforderlich sein, ansonsten die
genügende Erschliessung des Umschlagplatzes Unternehmen Q/SBB nicht mehr
gegeben wäre. Letztlich kann aber offenbleiben, wie es sich diesbezüglich
verhält.
Mit ihren Eingaben im vorinstanzlichen Verfahren, hat die Bauherrin
nämlich bereits aufgezeigt, dass es sich um einen – durch minime Anpassung des
rechten Fahrbahnrands – leicht behebbaren Mangel handelt Projektmängel, die
mühelos mittels einer für die Beschwerdeführenden bedeutungslosen
Nebenbestimmung geheilt werden können, lassen sich – da mangels praktischem
Nutzen kein schützenswertes Interesse gegeben ist – nicht erfolgreich rügen
(vgl. VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056 E. 3 mit Hinweisen; Martin
Bertschi,
Kommentar VRG, § 21 N. 59 f.
).
Es ist weder ersichtlich noch wurde es geltend gemacht, dass die
Nebenbestimmung für die Beschwerdeführenden eine Bedeutung haben könnte.
6.5
Schliesslich
machen die Beschwerdeführenden geltend, dass die Vorinstanz zu Unrecht nicht
auf ihre Rüge der Verletzung des Gebots der Verfahrensfairness eingetreten sei,
womit sie ihren Gehörsanspruch verletzt habe
6.5.1
Die Vorinstanz hatte die Rüge der Verletzung des verfassungsmässigen Gebots
der Verfahrensfairness als verspätet zurückgewiesen. In der Tat hatten die
Beschwerdeführenden in ihrer Rekursschrift das "Aufsplitten des
Baubewilligungsverfahrens in mehrere Verfahren und Bewilligungen 'unter
Auflagen'" nur im Zusammenhang mit der Frage der Einheit des
Baubewilligungsverfahrens gerügt Die Beschwerdeführenden beanstandeten, dass
von der Bauherrin versucht werde, mit Projektänderungen, nachgeschobenen
Studien und Konzepten, Sistierungs- und Fortsetzungsbegehren ein nicht
bewilligungsfähiges Projekt aus dem Jahr 2012 warmzuhalten, um damit ihre
Überbauungsabsicht über die neu festgesetzte Gestaltungsplanpflicht für das
Areal Tiefenbrunnen hinüberzuretten. Dabei machten sie wiederum ausdrücklich
und allein geltend, dass dieses Vorgehen im Widerspruch zum Verfahren stehe,
wie es in ihrer Rechtsschrift durch Zitate aus dem Bundesgerichtsurteil
1C_615/2017 zusammengefasst worden sei, das den Grundsatz der "Einheit der
Baubewilligung" zum Thema hatte und dass das Bemühen der Baubehörde
rechtsverletzend sei, diesem Versuch durch immer neue Bewilligungen "unter
Auflagen" zuzudienen, die sie anstelle der angezeigten Bauverweigerung
erteile
Die Vorinstanz hielt dazu fest, dass es sich um ein sehr
grosses und komplexes Bauvorhaben handle und die auflageweise verlangte
Mängelbehebung nicht über das hinausgehe, was im Rahmen von § 321 Abs. 1
PBG statthaft sei. Eine unzulässige Abspaltung von Einzelfragen liege nicht vor
Zudem führte sie aus, dass, solange über die Stammbaubewilligung noch nicht
rechtskräftig entschieden sei, dennoch Projektänderungen eingegeben, beurteilt
und entschieden werden dürften. Dagegen spreche nichts und dieses Vorgehen sei
in der Praxis nicht unüblich. Mit einer allfälligen Aufhebung der Stammbaubewilligung
würden auch die darauf abstellenden Änderungsbewilligungen hinfällig
Da die Vorinstanz die in der Rekurseingabe angeführten
Sachumstände mithin für rechtlich nicht problematisch erachtete, bestand für
sie entgegen der Behauptung der Beschwerdeführenden – auch ungeachtet des
Rügeprinzips im Baurecht (vgl. sogleich E. 6.5.2) – überhaupt kein Grund,
von sich aus Art. 29 Abs. 1 BV anzuwenden.
6.5.2
Erst im Rahmen der Replik monierten die Beschwerdeführenden im Zusammenhang
mit der Behauptung, dass das Baurekursgericht für das streitbetroffene Projekt
seit dem Jahr 2012 sechs Geschäftsfälle habe anlegen müssen, obwohl klar sei,
dass die Baubewilligung zu Unrecht auf Vorrat erteilt worden sei, dass das
dargestellte Aufzetteln des ganzen Verfahrens und dessen Ausdehnung "über
jetzt mehr als sechs Jahre" darüber hinaus gegenüber den Rekurrierenden
eine Verletzung des in allen Verwaltungs- und Gerichtsverfahren zu beachtenden
verfassungsmässigen Gebots eines fairen Verfahrens (Art. 29 Abs. 1
BV) bedeute Dass die Verletzung des Grundsatzes der Verfahrensfairness erst
nach Rekurserhebung eingetreten sei, machten sie nicht geltend.
Im baurechtlichen Verfahren gilt weitgehend das
Rügeprinzip, welches den Grundsatz der richterlichen Rechtsanwendung von Amtes
wegen relativiert. Innerhalb des im Baurecht häufig sehr weit gefassten
Streitgegenstands wird ein engeres Prozessthema durch die von der Behörde oder
dem Nachbarn geltend gemachten Bauverweigerungsgründe abgesteckt (VGr, 22. August
2013, VB.2012.00774, E. 4.1). Wie der Antrag kann auch die Begründung nach
Ablauf der Rekursfrist grundsätzlich nicht mehr erweitert werden (§ 23 Abs. 1
VRG). Im Rahmen eines weiteren Schriftenwechsels darf die Rekursbegründung nur
hinsichtlich des von der Rekursgegnerschaft oder von den Mitbeteiligten neu
Vorgebrachten erweitert werden, ferner in Bezug auf Akten oder Aktenstücke, die
innert der Rekursfrist aus objektiven Gründen nicht eingesehen werden konnten
(Alain Griffel, Kommentar VRG, § 23 N. 23). Die Rekursinstanz ist
nicht verpflichtet, die angefochtene baurechtliche Bewilligung über die in der
Rekursschrift gerügten Punkte hinaus auf Mängel zu untersuchen (VGr, 25. Januar
2017, VB.2016.00551, E. 4.2). Erweist sich eine Rüge im Rekursverfahren
als verspätet, so kann diese auch im Beschwerdeverfahren nicht mehr vorgebracht
werden, andernfalls das Rügeprinzip vor Baurekursgericht faktisch ausgehöhlt
würde (a.
a.
O., E. 4.3).
Vor der Vorinstanz brachten die
Beschwerdeführenden zur Begründung der angeblichen Fairnessgebotsverletzung im
Rahmen der Replik keine Gründe an, die sie nicht auch bereits im Rahmen ihrer
Rekurseingabe hätten geltend machen können. Insofern geht ihre vor
Verwaltungsgericht neu vorgebrachte Behauptung, sie hätten die Verletzung des
Fairnessgebots zulässigerweise erst gerügt, als "das Fass
übergelaufen" sei, ins Leere.
Die Vorinstanz musste die im Rahmen der Replik erstmals
und damit verspätet gerügte Verletzung des Gebots eines fairen Verfahrens, die
im Übrigen offensichtlich nicht gegeben war, nicht prüfen. Eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs liegt nicht vor.
6.6
Nach dem
Gesagten dringen die Beschwerdeführenden auch mit ihren Rügen im Verfahren
VB.2019.00375 nicht durch.
7.
Zusammenfassend sind die Beschwerden
abzuweisen.
8.
Ausgangsgemäss werden die Beschwerdeführenden
kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Zudem sind sie antragsgemäss zu einer angemessenen Parteientschädigung an
die obsiegende Bauherrschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a
VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 12'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.   525.--      Zustellkosten,
Fr. 12'525.--   Total der Kosten.
3.    Die
Kosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung zu je 1/26 auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung zu gleichen Teilen verpflichtet,
der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von Fr. 8'000.-
(inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses
Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …