zh_verwaltungsgericht · VB.2010.00707 · 2011-05-04 · de

Unterschutzstellung | Unterschutzstellung: Widerruf eines Entscheids betreffend Nichtunterschutzstellung; Schutzwürdigkeit; Verhältnismässigkeit. Die im Zusammenhang mit der Aufhebung einer Unterschutzstellung zu beachtenden Rechtsgrundsätze sind in gleicher Weise anzuwenden, wenn der Widerruf einer Nichtunterschutzstellung zu beurteilen ist (E. 3.1). Ein Denkmalschutzobjekt kann auch Zeuge für eine "Übergangsepoche" sein, in welcher eine Architekturform eine andere ablöst und Bauten Stilelemente beider Epochen enthält (E. 5.3). Im Rahmen von baulichen Veränderungen und der langjährigen Kliniknutzung haben zwar Eingriffe stattgefunden. Der Charakter der Villa als Wohnbaute ist aber nicht untergegangen und nach wie vor erkenn- und spürbar (E. 6.4). Die Lage des Grundstücks in der Zone für öffentliche Bauten lässt die Unterschutzstellung nicht als unverhältnismässig erscheinen. Der definitive Verzicht auf eine Kliniknutzung wird eine Anpassung der planerischen und baurechtlichen Grundlagen nach sich ziehen (E. 7.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 11..2.04.0 VB.2010.00707
Zurich Verwaltungsgericht 11..2.04.0 VB.2010.00707
Zurigo Verwaltungsgericht 11..2.04.0 VB.2010.00707

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00707
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Geschäftsnummer:
VB.2010.00707
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 04.05.2011
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 03.02.2012 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Unterschutzstellung
Unterschutzstellung: Widerruf eines Entscheids betreffend Nichtunterschutzstellung; Schutzwürdigkeit; Verhältnismässigkeit.
Die im Zusammenhang mit der Aufhebung einer Unterschutzstellung zu beachtenden Rechtsgrundsätze sind in gleicher Weise anzuwenden, wenn der Widerruf einer Nichtunterschutzstellung zu beurteilen ist (E. 3.1).
Ein Denkmalschutzobjekt kann auch Zeuge für eine "Übergangsepoche" sein, in welcher eine Architekturform eine andere ablöst und Bauten Stilelemente beider Epochen enthält (E. 5.3). Im Rahmen von baulichen Veränderungen und der langjährigen Kliniknutzung haben zwar Eingriffe stattgefunden. Der Charakter der Villa als Wohnbaute ist aber nicht untergegangen und nach wie vor erkenn- und spürbar (E. 6.4).
Die Lage des Grundstücks in der Zone für öffentliche Bauten lässt die Unterschutzstellung nicht als unverhältnismässig erscheinen. Der definitive Verzicht auf eine Kliniknutzung wird eine Anpassung der planerischen und baurechtlichen Grundlagen nach sich ziehen (E. 7.2).
Abweisung.
Stichworte:
DENKMALPFLEGE
GÜTERABWÄGUNG
HEIMATSTIL
HISTORISMUS
INVENTAR
JUGENDSTIL
KLINIK
LANDISTIL
ÖFFENTLICHES INTERESSE
SCHUTZWÜRDIGKEIT
SUBSTANZERHALTUNG
UMZONUNG
UNTERSCHUTZSTELLUNG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
WESENTLICHE ÄNDERUNG DER SACHLAGE
WIDERRUF EINER VERFÜGUNG
ZEUGENSCHAFT
ZONE FÜR ÖFFENTLICHE BAUTEN UND ANLAGEN
Rechtsnormen:
Art. 29 Abs. II BZO Küsnacht
§ 203 Abs. I lit. c PBG
Art. 21 Abs. II RPG
§ 54 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2010.00707
Urteil
der 1. Kammer
vom
4. Mai 2011
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiber
Markus Lanter.
In Sachen
Klinik E AG,
vertreten durch RA A
,
Beschwerdeführerin,
gegen
Gemeinderat Küsnacht,
vertreten durch RA B
,
Beschwerdegegner,
betreffend Unterschutzstellung,
hat sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat Küsnacht beschloss am 25. Oktober
2001, dass das Kerngebäude der Klinik E, Assek.-Nr. 01, auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02, kein Schutzobjekt gemäss § 203 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sei, und entliess dieses Gebäude
aus dem kommunalen Inventar der Objekte des Neuen Bauens. In seinen Erwägungen
zu diesem Beschluss hielt der Gemeinderat fest, die Güterabwägung zwischen dem
öffentlichen Interesse am Erhalt des Gebäudes und dem öffentlichen Interesse an
einem modernen und in betrieblicher und wirtschaftlicher Hinsicht effizienten
und leistungsfähigen Klinikbetrieb ergebe, dass der Weiterentwicklung der Klinik E
zu einem modernen Spitalbetrieb der Spitzenklasse gegenüber dem Erhalt der
Villa Nager der Vorrang einzuräumen sei.
II.
In einer Medienmitteilung vom 19. Januar 2009 gab
der Verwaltungsrat der Klinik E AG bekannt, das Neubauprojekt der Klinik
nicht mehr weiterzuführen. Nachdem die Kapitalerhöhung nicht zustande gekommen
sei und sich die Rahmenbedingungen insgesamt zu Ungunsten einer neuen Klinik
verändert hätten, habe der Verwaltungsrat auf den geplanten Neubau verzichtet.
Der Betrieb der Klinik sei Ende Mai 2008 eingestellt worden. Die alte Klinik
werde in Kürze abgebrochen und das Land veräussert. Mit Verfügung vom 9. März
2009 beschloss hierauf die Baukommission der Gemeinde Küsnacht, die Schutzwürdigkeit
des Klinikgebäudes zu überprüfen und beauftragte C, dipl. Arch. ETH/SIA, Zürich,
mit der Überprüfung seines früher erstellen Fachgutachtens vom 15. November
2000. Nachdem dieser am 5. April 2009 seinen Bericht über die
Neuüberprüfung der Schutzwürdigkeit des Klinikgebäudes vorgelegt hatte,
beschloss der Gemeinderat am 16. September 2009, seinen Entscheid vom
25. Oktober 2001 betreffend Nichtunterschutzstellung und Inventarentlassung
der Villa zu widerrufen sowie das Kerngebäude der Klinik E, Assek.-Nr. 01,
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 unter Denkmalschutz zu stellen, und
untersagte den Abbruch dieses Gebäudes.
III.
Gegen den Beschluss des Gemeinderates Küsnacht vom
16. September 2009 erhob die Klinik E AG am 23. Oktober 2009
Rekurs an die Baurekurskommission II und beantragte dessen Aufhebung. Die
Rekurskommission wies den Rekurs mit Entscheid vom 9. November 2010 ab.
IV.
Mit Beschwerde vom 13. Dezember 2010 beantragte die Klinik E
AG dem Verwaltungsgericht, den Entscheid der Baurekurskommission II vom 9 November
2010 aufzuheben und das Kerngebäude der Klinik E nicht unter Schutz zu
stellen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
Beschwerdegegnerin.
Das Baurekursgericht (vormals Baurekurskommission)
und der Beschwerdegegner beantragten Abweisung der Beschwerde;
letzterer schloss zudem auf Zusprechung einer Parteientschädigung.
Die Erwägungen im Beschluss des Gemeinderates Küsnacht vom
16. September 2009 und im Rekursentscheid vom 9. November 2010 sowie
die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit
rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur
Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission
II.
Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,
ist auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.
1.2
Gemäss § 54 Abs. 1 VRG muss die
Beschwerdeschrift an das Verwaltungsgericht einen Antrag und dessen Begründung
enthalten. Hat die Vorinstanz – wie hier – ihren Rekursentscheid neu begründet,
so kann die Beschwerdeführerin nicht auf frühere Eingaben verweisen und diese
zum "integrierenden Bestandteil" der Beschwerdeschrift erklären
(Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 54
N. 7). Der Verweis der Beschwerdeführerin auf ihre Rekursschrift
(Beschwerdeschrift, Rz. 37) als "integrierender Bestandteil der Beschwerdeschrift"
ist daher unbeachtlich.
2.
2.1
Das streitbetroffene Areal steht in privatem
Eigentum. Es ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht
vom 5. Dezember 1994 (BZO) der Zone für öffentliche Bauten zugewiesen und
unterliegt einer Gestaltungsplanpflicht (Art 29 Abs. 2 BZO). Die
darauf stehende Klinik E besteht aus dem im Jahre 1937/1938 erbauten Klinikgebäude
sowie den 1960 über Mittelbauten mit der Klinik verbundenen Gebäudeflügeln
"Personalhaus-/Schwesterntrakt" (Nordosten) und
"Bettenhaus-/OP-Trakt" (Nordwesten). Das Klinikgebäude wurde 1982 als
Objekt des "Neuen Bauens" ins einstweilige Inventar für
kulturhistorische Objekte der Gemeinde Küsnacht aufgenommen.
2.2
Mit Beschluss vom 27. Juni 1994 stimmte
die Gemeindeversammlung Küsnacht dem privaten Gestaltungsplan "Klink E"
zu. Die Genehmigung durch den Regierungsrat erfolgte am 14. September
1994. Am 25. Oktober 2001 entliess der Gemeinderat Küsnacht das Kerngebäude
aus dem Inventar.
Am 3. Juni 2003 erteilte der Gemeinderat Küsnacht der
Klinik E die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch aller bestehenden
Gebäude und für den Neubau eines Spitals mit Facharztzentren samt Unterniveaugarage.
Nachdem die Gemeindeversammlung Küsnacht am 13. Dezember 2004 aufgrund
eines Rekursentscheids den Gestaltungsplan "Klinik E" teilweise
revidiert hatte, schützte das Verwaltungsgericht letztinstanzlich die Baubewilligung
mit Entscheid vom 22. Februar 2006 (VB.2004.00262), ergänzt mit zwei
Nebenbestimmungen.
3.
Strittig ist vorab, ob der Gemeinderat Küsnacht mit dem angefochtenen
Beschluss vom 16. September 2009 seinen früheren Entscheid vom 25. Oktober
2001 betreffend Nichtunterschutzstellung des Klinikgebäudes und Entlassung aus
dem Inventar widerrufen durfte.
3.1
Hinsichtlich der
Aufhebung
einer
Unterschutzstellung hat die Rechtsprechung festgehalten, dass sich diese
grundsätzlich nach den allgemeinen Regeln über den Widerruf von Verwaltungsverfügungen
richtet (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A.,
Zürich 2006, S. 5–21 f.). Danach können Verwaltungsakte, die wegen wesentlicher
Änderungen der tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse dem Gesetz nicht
oder nicht mehr entsprechen, grundsätzlich widerrufen werden. Der Widerruf ist
allerdings nur zulässig, wenn eine allgemeine Interessen- bzw. Wertabwägung
ergibt, dass das Interesse an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts
dasjenige an der Wahrung der Rechtssicherheit bzw. am Vertrauensschutz überwiegt.
Selbst wenn die frühere Verfügung in einem Verfahren mit allseitiger Prüfung
und Abwägungen der sich gegenüberstehenden Interessen ergangen ist, sie ein
subjektives Recht begründet hat oder der Private von der ihm mit der Verfügung
eingeräumten Befugnis Gebrauch gemacht hat, kann der Widerruf durch ein
besonders gewichtiges öffentliches Interesse geboten sein (BGE 121 II 273 E. 1a/aa;
BGr, 28. April 1998, ZBl 101/2000, S. 41 ff., E. 3b).
Bei Unterschutzstellungsverfügungen ist zu beachten, dass die
Unterschutzstellung nicht bloss voraussetzt, dass es sich um ein schutzfähiges
Objekt im Sinn von § 203 Abs. 1 PBG handelt, sondern dass zusätzlich
die betreffende Schutzmassnahme aufgrund einer umfassenden Abwägung aller infrage
stehenden Interessen gerechtfertigt ist. Bereits eine wesentliche Veränderung
der Interessenlage kann deshalb bewirken, dass die Unterschutzstellung dem
Gesetz nicht mehr entspricht. Das Verwaltungsgericht hat deshalb eine spätere
Aufhebung oder Änderung einer Schutzmassnahme nicht ausgeschlossen, falls sie
auf einer mindestens ebenso umfassenden und eingehenden Interessenermittlung
und -abwägung beruht wie die frühere Schutzanordnung (RB 1997 Nr. 76
= ZBl 99/1998, S. 336 ff.; bestätigt durch BGr, 28. April 1998,
ZBl 101/2000, S. 41 ff.). Diese im Zusammenhang mit der
Aufhebung
einer Unterschutzstellung
zu beachtenden Rechtsgrundsätze sind in gleicher
Weise im vorliegenden Fall anwendbar, in welchem es um die
Aufhebung einer
Nichtunterschutzstellung
(mit gleichzeitiger Inventarentlassung) geht.
3.2
Das Klinikgebäude bildete immer wieder
Gegenstand von Abklärungen ihrer Schutzwürdigkeit. Gemäss Gestaltungsplan vom
27. Juni 1994 wurde die Erhaltung des ältesten Gebäudeteils bezüglich
Lage, Form und Erscheinung sowie die Beibehaltung des heutigen Innenhofcharakters
vorgeschrieben. Die Absicht der Grundeigentümerin, den gesamten Altbaubestand
der Klinik abzubrechen und eine neue Klinikanlage zu realisieren, löste die
Frage nach der Schutzwürdigkeit des inventarisierten Klinikgebäudes aus. Der
von der Gemeinde Küsnacht beauftragte Gutachter, C, dipl. ETH/SIA, Zürich, kam
in seinem "Gutachten zur Schutzabklärung" vom 18. April 2001 zum
Schluss, dass das Gebäude in baukünstlerischer und gesundheitsgeschichtlicher
Hinsicht als wichtiger Zeuge im Sinn von § 203 PBG schutzwürdig sei.
Dieser Auffassung folgten, wie den Erwägungen zum Beschluss des Gemeinderates
vom 25. Oktober 2001 entnommen werden kann, sowohl die kommunale Natur-
und Denkmalschutzkommission (NDK) wie auch die kommunale Baukommission.
Mit Beschluss vom 25. Oktober 2001 entliess der
Gemeinderat Küsnacht das Klinikgebäude aus dem Inventar der Objekte des Neuen
Bauens und hielt fest, dass diese kein Schutzobjekt darstelle. In den
Erwägungen zu diesem Beschluss führte der Gemeinderat einleitend aus, er nehme
eine Güterabwägung vor zwischen dem öffentlichen Interesse am Erhalt des
Gebäudes und dem öffentlichen Interesse an einem modernen und in betrieblicher
und wirtschaftlicher Hinsicht effizienten und leistungsfähigen Klinikbetrieb.
Diese Güterabwägung ergebe, dass der Weiterentwicklung der Klinik E AG zu
einem modernen Spitalbetrieb der Spitzenklasse gegenüber dem Erhalt des Klinikgebäudes
Vorrang einzuräumen sei. Das heisse, der Gemeinderat gewichte das öffentliche
Interesse am Spitalbetrieb höher als dasjenige am Erhalt des Klinikgebäudes.
Für sich alleine, in einer weiträumigen Umgebung, könnte die Villa durchaus
unter Schutz gestellt werden; im Zusammenhang mit der Weiterentwicklung der Klinik
erachte dies der Gemeinderat aber als unzweckmässig, zumal in der Stadt Zürich
eine Villa analoger Bauart der Gebrüder Pfister bestehe.
3.3
Aus diesen Erwägungen zum Beschluss vom 25. Oktober
2001 ergibt sich unmissverständlich, dass auch der Gemeinderat Küsnacht das
Klinikgebäude als schutzwürdig erachtete. Die vom Gemeinderat mehrmals betonte
Güterabwägung zwischen den öffentlichen Interessen am Erhalt des Gebäudes
einerseits und jenen an einem modernen und in betrieblicher und
wirtschaftlicher Hinsicht effizienten und leistungsfähigen Klinikbetrieb anderseits
sowie der Umstand, dass er Letzteres höher einstufte, setzt rechtslogisch
voraus, dass grundsätzlich von der Schutzwürdigkeit des Klinikgebäudes
ausgegangen wird. Hätte der Gemeinderat das Klinikgebäude als nicht
schutzwürdig eingestuft, hätte er gar nicht ausführen müssen, dass er der
Weiterentwicklung der Klinik zu einem modernen Spitalbetrieb der Spitzenklasse
höhere öffentliche Interessen zumesse als am Erhalt der Villa. Die Bemerkung im
Beschluss vom 25. Oktober 2001, "für sich alleine, in einer
weiträumigen Umgebung, könnte die Villa durchaus unter Schutz gestellt werden;
im Zusammenhang mit der Weiterentwicklung der Klink erachtet dies der
Gemeinderat aber als unzweckmässig", ist offensichtlich im Lichte dieser Güterabwägung
zu verstehen; das heisst, dass das Klinikgebäude nicht unter Schutz gestellt wurde,
weil sie als Teil des Klinikkomplexes dem höheren Interesse an der
"Weiterentwicklung der Klinik zu einem modernen Spitalbetrieb der Spitzenklasse"
entgegenstand; letzteres öffentliches Interesse würde ja gar nicht eingreifen,
wenn die Villa nicht Teil des Klinikkomplexes wäre, sondern "alleine"
stehen würde. Auch mit dem Hinweis auf eine "Villa analoger Bauart der
Gebrüder Pfister" in der Stadt Zürich hat der Gemeinderat Küsnacht nicht
die (kommunale) Schutzwürdigkeit als solche verneint, sondern diesen Umstand in
seine Güterabwägung einfliessen lassen.
Mit der Einstellung des Klinikbetriebs, dem Verzicht auf
das am 3. Juni 2003 bewilligte Klinikneubauprojekt und der Absicht, die
Klinikgebäude abzubrechen, ist das öffentliche Interesse an der
"Weiterentwicklung der Klinik zu einem modernen Spitalbetrieb der Spitzenklasse",
welches seinerzeit beim Beschluss vom 25. Oktober 2001 als höher eingestuft
wurde als das öffentliche Interesse am Erhalt des Klinikgebäudes,
dahingefallen. Damit haben sich die tatsächlichen Verhältnisse wesentlich
geändert und durfte der Gemeinderat Küsnacht – gestützt auf die vorn (E. 3.1)
ausgeführten Grundsätze – die Schutzwürdigkeit des Klinikgebäudes neu
beurteilen. Nicht einzusehen ist, weshalb der Neuüberprüfung der Umstand
entgegenstehen sollte, dass die Beschwerdeführerin "erhebliche finanzielle
und zeitliche Ressourcen in den Klinikneubau investiert" hat. Diese Investitionen
sind mit dem Verzicht auf das Klinikneubauprojekt aufgrund von Umständen
nutzlos geworden, welche nicht der Beschwerdegegner zu verantworten hat.
4.
4.1
Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind
Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie
Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,
wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind
oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre
Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die
verfügende Behörde die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen,
und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der
denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Hierzu kann und
soll sie nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen.
Das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die
Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden
Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).
4.2
Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c
PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder eine
Landschaft oder Siedlung wesentlich mitprägen. In der Praxis werden diese
beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet
(vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St.
Gallen 2008, S. 139). Ob diese Eigenschaften vorliegen, ist zwar eine
Rechtsfrage, welche das Verwaltungsgericht grundsätzlich frei prüft. Bei der
Auslegung und Anwendung der für die Beurteilung massgebenden unbestimmten
Rechtsbegriffe wie "wichtiger Zeuge" oder "wesentliche
Mitprägung" steht der für die Unterschutzstellung zuständigen Behörde
jedoch eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen
Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zu (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3,
auch zum Folgenden), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei
überprüfen können (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner
gemäss § 50 VRG von vornherein eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat
deshalb namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige
Verwaltungsbehörde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft
untersucht und gewürdigt hat (VGr, 5. Februar 2009, VB.2008.00481, E. 2.1
= BEZ 2009 Nr. 23).
4.3
Eigentumsbeschränkungen zum Schutz von
Baudenkmälern liegen allgemein im öffentlichen Interesse. Wie weit dieses
öffentliche Interesse reicht und in welchem Ausmass ein Objekt denkmalpflegerischen
Schutz verdient, ist im Einzelfall aufgrund einer sachlichen, auf
wissenschaftliche Kriterien abgestützten, den kulturellen, geschichtlichen,
künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks berücksichtigenden
Gesamtbeurteilung sorgfältig zu prüfen (
BGE 120
Ia 270 E. 4a; 119 Ia 305 E. 4b; 1
18 Ia 384 E. 5a). Eine
Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen
und technischen Situation erhalten bleiben. Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals
mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie aber nicht
lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden.
Sie müssen breiter, d.h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt
sein und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch
auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können (
BGE 120 Ia 270 E. 4a; 118 Ia
384 E. 5a, mit Hinweisen).
4.4
Die Qualifikation eines Objekts
als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich mitprägendes Element"
für die Umgebung führt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht
zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207
PBG, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts
höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen
(RB 1992 Nr. 62). Eine solche Interessenabwägung ist zwar ebenfalls
grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der
Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in
verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den
Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine
von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere
Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).
5.
5.1
Zur Frage der Schutzwürdigkeit des Klinikgebäudes
liegen das von der Gemeinde Küsnacht eingeholte "Gutachten zur
Schutzabklärung" von Architekt C, dipl. ETH/SIA, vom 18. April 2001
samt dessen ergänzender Bericht vom 5. April 2009 sowie die Stellungnahmen
der kommunalen Natur- und Denkmalschutzkommission vom 28. August 2001 und
14. Juli 2009 vor, die als Grundlagen des angefochtenen Beschlusses vom
16. September 2009 dienten. C kommt in seinen Gutachten zum Schluss, das
Klinikgebäude sei als wichtiger Zeuge der Gemeinde Küsnacht ein Schutzobjekt im
Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Zur Begründung des Zeugniswerts
wird im Wesentlichen ausgeführt, die Villa sei ein wesentlicher Zeuge der
prominentesten Architekten jener Zeit, der Gebrüder Pfister (Otto Pfister, 1880
bis 1959, und Werner Pfister, 1884 bis 1950). Die Gebrüder Pfister seien vor
allem bekannt durch ihre Grossbauten wie St. Annahof, Leuenhof, Peterhof,
Nationalbank und Rentenanstalt, welche die Zürcher Wirtschaftsstadt wesentlich
prägten. Etwas weniger bekannt seien die Wohnbauten der Gebrüder Pfister, angefangen
mit der Wohnkolonie Bergheim und der Gartenstadt Klus; daneben einzelne Mehrfamilien-,
Reihen- und Einfamilienhäuser. In den Jahren 1931/33 und 1933/34 seien von den
Gebrüdern Pfister die zwei grossen Spitäler im Raum Zürich gebaut worden: das
Diakoniewerk Neumünster auf dem Zollikerberg und die Schweizerische Pflegerinnenschule
mit Frauenspital in Zürich. Das Klinikgebäude stelle in ihrer Grösse und dem
luxuriösen Ausbau einen eigentlichen Einzelfall der Architekten dar. Sie werde
in der Literatur richtigerweise als "Herrschaftshaus" betitelt und
sei der letzte Wohnbau der berühmten Architekten. Das Klinikgebäude sei aber
auch ein wichtiges Glied in der Kette des Gesundheitswesens an diesem Ort
einerseits und der Gebrüder Pfister anderseits.
5.2
Zur Frage, welcher Epoche das Klinikgebäude
zuzuordnen sei, enthält der Rekursentscheid vom 9. November 2010
umfassende Ausführungen allgemeiner Art (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.4),
wie auch zur Architektur des Klinikgebäudes selber, auf welche Erwägungen der
Vorinstanz verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung
mit § 70 VRG). Zusammengefasst kann festgehalten werden, dass der – hier
zur Diskussion stehende – Heimatstil (Reformarchitektur) eine auf lokalen und
regionalen Bau- und Handwerkstraditionen fussende, Historismus und Jugendstil
überwindende Baukunst auf dem Weg der Moderne darstellt. Der Reformstil ist ein
bedeutender und typischer Baustil in den Jahren des Umbruchs und etablierte
sich um 1900 bis 1915 in der Schweiz unter dem Einfluss des
Heimatschutzgedankens und des neu gegründeten Werkbundes parallel zum Jugendstil.
Er kehrte in den 1930er- und 40er-Jahren als Landistil und bis in die Gegenwart
(Regionalismus) in modifizierten Neuauflagen zurück. Der Landistil ist ein für
die Schweiz typischer Architektur- und Designstil, der durch Gebäude und Exponate
an der Schweizerischen Landesausstellung im Jahre 1939 (Landi) einer breiten
Öffentlichkeit bekannt und in den 1940er und 50er-Jahren gepflegt wurde. Er
zeichnet sich durch eine funktionale, sachliche, leichte und reduzierte
Gestaltung aus. Eine formale und qualitative Stilbestimmung im engeren Sinn ist
wegen der ausgesprochen heterogenen Erscheinungsweise der Bauten zwischen
Historismus, Jugendstil und früherer Moderne, zwischen regionalem Heimatschutz
und internationaler Mode schwierig. Der Heimatstil eignet die Besinnung auf das
Regionale und erhielt regional sehr unterschiedliche Ausprägungen, die den
Formen der jeweils vorgefundenen traditionellen Bürger- und Bauernhäuser
entsprach (vgl. hierzu auch das Werk "Siedlungs- und Baudenkmäler im
Kanton Zürich", Baudirektion Kanton Zürich (Hrsg.), Stäfa 1993, S. 217 ff.;
Elisabeth Crettaz-Stürzel, Heimatstil, unter www.hls-dhs-dss.ch). Die
streitbetroffene Villa ordnet die Vorinstanz der eine eigenständige Epoche bildenden
Zeit des Landistils zu.
5.3
Die Beschwerdeführerin erblickt in diesen
Ausführungen der Vorinstanz einen Widerspruch zur Rekursantwort, worin der Beschwerdegegner
festhält, die Villa Nager falle baustilgeschichtlich in die eigenständige
Epoche der Zeit zwischen Historismus und Moderne; die Villa enthalte
architektonische Merkmale beider Epochen, wobei die Heimatstilelemente
überwiegen würden. Obwohl Vorinstanz und Beschwerdegegner ihrem Entscheid das
identische Gutachten zugrunde legten, würden sie bei der Zuordnung der Villa
Nager zu einer bestimmten Epoche zu unterschiedlichen Ergebnissen gelangen. Je
nach Betrachter werde auf die Epoche des Landistils oder auf die Epoche des
Umbruchs zwischen Historismus und Moderne geschlossen. Damit bleibe aber
unklar, für welche Epoche die Villa Nager Zeugnis ablegen soll.
Wie der Beschwerdegegner in seiner Beschwerdeantwort
richtig ausführt, war die Schweizerische Landesausstellung 1939 in Zürich
(Landi) durch die Gleichzeitigkeit von Heimatstil und Modernem Bauen
charakterisiert: auf der rechten Seeuferseite stand das
"Landi-Dörfli", in welchem Häuser der traditionellen Baustile
verschiedener Kantone gruppiert waren, während im Kontrast zu diesem eher
rückwärtsgewandten "Heimatverbundenheit" repräsentierenden
Ausstellungsteil auf der linken Seeuferseite Pavillons standen, welche die
Vorstellung moderner Schweizer Architektur und Technik wiedergaben (Landistil;
vgl. hierzu "Schweizerische Landesausstellung", www.wikipedia.org).
Der Beschwerdegegner zählt in seiner Beschwerdeantwort jene Stilelemente der
Villa Nager auf, welche typische Merkmale des Heimatstils sind und jene, welche
dem Modernen Bauen zugeordnet werden können.
Der Beschwerdeführer bestreitet diese Zuordnung der
einzelnen Elemente nicht, führt aber in seiner Beschwerdereplik aus, es habe
keine die Epoche prägende Mischarchitektur in dem Sinn gegeben, dass am
gleichen Bau Stilelemente des Heimatstils und des Modernen Bauens kombiniert
wurden. Damit sei die Villa Nager aber für die Epoche, in welcher sie gebaut
wurde, untypisch, weshalb ihr die Zeugeneigenschaft abzusprechen sei. In jener
Epoche habe man sich entweder für den Heimatstil (rechte Seeuferseite) oder
aber für das Moderne Bauen (linke Seeuferseite) entscheiden müssen. Ein solcher
Entscheid fehle bei der Villa Nager, weshalb sie für die Epoche des Übergangs
kein Zeuge sein könne. Wie das Verwaltungsgericht indessen schon mehrmals
festgehalten hat, kann ein Denkmalschutzobjekt auch durchaus Zeuge für eine
"Übergangsepoche" sein, in welcher eine Architekturform eine andere
ablöst und Bauten Stilelemente beider Epochen enthalten. Gleiches gilt hier für
jene Zeit, welche durch die faschistische Bedrohung geprägt wurde und im
Zeichen der "geistigen Landesverteidigung" stand, und während welcher
sich im Architekturstil parallel "Heimatverbundenheit" bzw. die
Vorstellung modernen Bauens und Technik zeigte. Die Villa Nager, welche
gleichzeitig beide Stilelemente kombiniert, ist zweifellos kulturgeschichtlich
ein sehr interessanter und auf kommunaler Ebene wichtiger Zeuge jener Epoche.
6.
6.1
Gemäss dem Gutachten C stellt die Villa Nager
weiter einen wesentlichen Zeugen der prominentesten Architekten jener Zeit, der
Gebrüder Pfister dar; im gesamten Schaffensbereich der Architekten befinde sich
kein vergleichbares Wohnhaus. Auch nach der Vorinstanz legt die Villa Nager
Zeugnis für die letzte im Wohnungsbau getätigte Arbeit der Architekten Pfister
ab. Die Einzigartigkeit liege hier in der Kombination eines zeittypischen
Werkes ausgeführt durch das berühmte Brüderpaar, welches praktisch keine Ein-
oder Mehrfamilienhäuser bzw. Villen ausserhalb von Zürich konzipiert habe (Entscheid
der Vorinstanz, E. 5.6).
Diesen Ausführungen hält die Beschwerdeführerin entgegen,
bei der Villa Nager handle es sich nicht um einen typischen Wohnbau der
Gebrüder Pfister und damit nicht um einen wichtigen Zeugen aus deren Oeuvre.
Gemäss Gutachten seien die Gebrüder Pfister vor allem durch ihre Grossbauten
bekannt, welche die Zürcher Wirtschaftsstadt wesentlich prägten, während die
Wohnbauten der Gebrüder Pfister weniger bekannt seien. Es bleibe auch nach dem
Schriftenwechsel unklar, welche Zeugeneigenschaften der Gutachter und die Beschwerdegegnerin
der Villa Nager zumesse. In den 30er-Jahren seien, auch in der Gemeinde
Küsnacht, viele andere grosse Gebäude mit luxuriösem Ausbau gebaut worden. Die
Berühmtheit der Gebrüder Pfister sei in ihren Grossbauten und nicht in ihren
Wohnbauten begründet. Es gebe keinen Grund, eine Wohnbaute der Gebrüder Pfister
als Zeugen der Baugeschichte zu qualifizieren. Die Wohnbauten der Gebrüder
Pfister seien vor allem zu Beginn ihrer Karriere realisiert worden. Die Villa
Nager hingegen sei 1937/1938 erstellt worden, zu einem Zeitpunkt, in welchem
der Bau von Wohnbauten im Werk der Gebrüder keine Rolle mehr gespielt habe.
Bezeichnenderweise seien die seit 1920 gebauten Wohnbauten der Gebrüder Pfister
in der Stadt Zürich grossmehrheitlich weder inventarisiert noch unter Schutz
gestellt. Obwohl die Architektenbrüder seit Jahren keine Wohnbauten mehr gebaut
hätten, hätten sie den Auftrag für die Villa Nager wohl im Sinn einer Ausnahme
übernommen.
6.2
Das Gutachten C beschreibt eingehend die
kunsthistorische Bedeutung des Streitobjektes und ihrer Architekten. So hätten
die Gebrüder Otto und Werner Pfister für Prof. Peter Meyer, "wohl als
die bedeutendsten Privatarchitekten Zürichs in der ersten Hälfte dieses
Jahrhunderts und Urheber von Bauten von durchwegs hoher Qualität" gegolten.
Die Gebrüder Pfister seien vor allem durch ihre Grossbauten bekannt, etwas
weniger bekannt seien ihre Wohnbauten. Im Werkverzeichnis des Gebrüderpaars
finden sich eine Vielzahl von bekannten öffentlichen und privaten
Geschäftshäusern, Spitälern, Schulbauten, Verwaltungsbauten und Industriebauten
wie z.B. das Warenhaus St. Annahof (1911/14), die Geschäftshäuser Peterhof
(Seiden Grieder, 1913), das SUVA-Gebäude Luzern (1914/15), die Nationalbank
Zürich (1919/22), den Bahnhof Enge samt Tessinerplatz (1925/27), die Kantonsschule
Im Lee Winterthur (1926/28), das NOK-Verwaltungsgebäude Baden (1927/28), die
Forschungsstation Jungfraujoch (1930/31), das Diakoniewerk Neumünster, Zollikerberg
(1931/33), die Schweizerische Pflegerinnenschule mit Frauenspital Zürich
(1933/34), die Kantonale Verwaltung Walche (1934/35), die Schweizerische
Lebensversicherungs- und Rentenanstalt (1937/39) usw. Die Gebrüder Pfister
haben auch eine Vielzahl von Wohnbauten (vgl. Werkverzeichnis, act. 7/14.9).
verwirklicht, welche etwas weniger bekannt sein mögen. Richtig ist, dass diese
zur Hauptsache in den 20er-Jahren gebaut wurden. Dies schmälert jedoch den
Zeugenwert der Villa Nager im Gesamtwerk der Gebrüder Pfister als Wohnhaus,
realisiert gegen Ende ihrer Schaffensperiode keineswegs.
6.3
Gleiches gilt für den Umstand, dass die Villa
Nager zwei Stilrichtungen aufweist. Wie die Beschwerdeführerin mit Hinweis auf
die Arbeit von Dominique von Burg, Gebrüder Pfister, Architektur für Zürich
1907-1950, Sonderband der Zürcher Denkmalpflege, Verlag Niggli AG,
ausführt, lassen sich die Bauten der Gebrüder Pfister stilistisch von der Jahrhundertwende
bis in die 1920er-Jahre der "nationalen Romantik" zuordnen. Kennzeichnend
hierfür ist die Rückbesinnung auf die schweizerische heimische Bauweise in
Verbindung mit Jugendstil-Ornamentik. Im Zuge einer zunehmenden Versachlichung
der Grund- und Aufrisse näherten sich die Architekten seit Beginn der 1930er-Jahre
einer moderaten Moderne. Diese nimmt eine Position der Mitte ein, indem Elemente
des Neuen Bauens nur punktuell auftreten. Sie formulierte sich parallel zur
radikalen Moderne und äusserte sich als Modernismus. Unter dem Begriff Moderne
ist eine neue Tradition des technischen Bauens mit einer eigenen Formensprache
als lebendigem Ausdruck der Zeit gemeint.
Die Villa Nager wurde von den Gebrüdern Pfister 1937/38
realisiert, nachdem diese seit Mitte der 1920er-Jahre praktisch keine
Wohnbauten mehr realisiert hatten. Wie die Parteien ausführen, war
wahrscheinlich der Bau des Diakoniewerkes Neumünster und der Schweizerischen
Pflegerinnenschule Auslöser dafür, dass Prof. Dr. Nager das Bruderpaar mit der
Planung und Erstellung seines Wohnhauses betraute. Im Lichte der erwähnten stilistischen
Entwicklung der Gebrüder Pfister ist die Villa Nager ein äusserst interessanter
und wichtiger Zeuge hierfür, dass die Architektenbrüder bei dieser Wohnbaute
als "Spätwerk" und in jener Zeit der nationalen Bedrohung sowohl
Elemente der "nationalen Romantik" als auch der Moderne
verarbeiteten, die Villa also quasi den "Geist" sowohl des
rechtsufrigen "Landidörfli" als auch der linksseitigen moderneren
Architekturauffassung wiedergibt.
6.4
Die Beschwerdeführerin wendet weiter ein, die
Zeugeneigenschaft als Wohnbaute sei nicht mehr vorhanden. Die Villa sei nach
ihrer Erstellung etwa zwanzig Jahre lang als Wohnbaute und danach während 49
Jahren als Klinik genutzt worden. Vom ursprünglichen Wohncharakter sei nichts
mehr vorhanden. Die Villa könne daher aufgrund der erfolgten Umnutzung in eine
Klinik und durch den langjährigen Klinikbetrieb mit den damit verbundenen
Eingriffen in die Wohnsubstanz die Zeugeneigenschaft als Wohnbaute der Gebrüder
Pfister nicht mehr wahrnehmen.
Wie der Gutachter C in seinem Bericht vom 5. April
2009 festhält, ist vom gemäss Gutachten 2001 angetroffenen Schutzumfang Folgendes
noch erhalten: allgemein das Gebäudeäussere und die innere Gebäudestruktur, die
Lage der Treppe im Wohntrakt, in der Eingangshalle der Belag mit
Solnhoferplatten, die Treppe zum OG mit Natursteinstufen und geschmiedetem
Geländer, die Türeinfassungen, im Damenzimmer der Belag mit Solnhoferplatten,
das Cheminée mit Steineinfassung, in der OG-Halle der Belag mit Solnhoferplatten,
die Türeinfassungen in Naturstein, die Türblätter in Naturholz. Nicht mehr
erhalten seien wohl alle Nassräume (Bäder) mit Apparaten aus der Bauzeit und
einzelne Vertäferungen; die Ausstattungen in Holz seien mindestens teilweise
ausgebaut, aber erhalten.
Anlässlich des Augenscheins
vom 1. Juli 2010 hat die Baurekurskommission festgestellt (vgl. Protokoll
des Augenscheins, S. 4), dass die Bausubstanz in einem gut erhaltenen Zustand
ist. Gewisse Zimmer wurden durch Unterteilungen mit Zwischenwänden verkleinert.
Die Struktur weist nur geringfügige Änderungen auf. Das Täfer oder die alten
Badezimmereinrichtungen sind grösstenteils entfernt worden. Die Fassaden, die
Dachlandschaft und Bauteile wie Erker, Balkonuntersicht etc. sind in gutem
baulichem Zustand. Zu Recht hat daher die Vorinstanz festgehalten, dass die
längere Nutzung der Villa als Spital für den Erhaltungswert des Streitobjekts
als Wohnhaus keine Bedeutung habe. Die Zeugeneigenschaft der Villa Nager als
Wohnbaute ist, da diese äusserlich keine wesentlichen Veränderungen erfahren
hat, nach wie vor gegeben. Im Innern haben Eingriffe stattgefunden (vgl. die
Auflistung in der Rekursschrift, Rz. 37–52), aber ohne Veränderung der
wesentlichen inneren Gebäudestruktur. Die Schutzverfügung vom 16. September
2009 trägt diesen Umständen denn auch bei der Umschreibung der geschützten
Bauteile Rechnung. Da die beiden rückseitig angeordneten – nicht unter Schutz
gestellten – Gebäudeflügel optisch klar vom Hauptgebäude abgetrennt sind, wird
– wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat – das Erscheinungsbild der Villa
nicht tangiert. Der Charakter der Villa als Wohnbaute ist auch durch die
langjährige Kliniknutzung nicht untergegangen und nach wie vor erkenn- und
spürbar.
Schliesslich vermag auch
der Hinweis der Beschwerdeführerin auf das ebenfalls durch die Gebrüder Pfister
praktisch gleichzeitig (1937) erstellte, nicht inventarisierte Einfamilienhaus
Klusweg 36 in Zürich die Zeugenschaft der Villa Nager nicht zu vermindern.
Selbst wenn die Villa Nager eine Kopie des Einfamilienhauses Klusweg 36 darstellen
sollte, wie die Beschwerdeführerin ausführt (Beschwerdeschrift, Rz. 59),
weist letzteres Objekt keinen relevanten lokalen (kommunalen) Bezug zu Küsnacht
auf. Zudem ist das Einfamilienhaus Klusweg 36 weder inventarisiert noch
geschützt, wie die Beschwerdeführerin selber ausführt. Es bestünde somit die
Gefahr, dass letztlich keines der beiden "Spätwerke" im Einfamilienhaus-/Villasegment
der Gebrüder Pfister erhalten bliebe, wenn die streitige Schutzverfügung
aufgehoben würde.
6.5
Mit dem Hinweis auf die Bedeutung der Baute "als
wichtiges Glied in der Kette des Gesundheitswesens" hat der Gemeinderat
Küsnacht in seiner Schutzverfügung zusätzlich die sozialgeschichtliche
Bedeutung der langjährigen Kliniknutzung der Villa gewürdigt. Da dieser Aspekt
nicht entscheidrelevant ist, braucht hierauf nicht weiter eingegangen zu werden.
7.
7.1
Die Beschwerdeführerin ist schliesslich der
Auffassung, eine Unterschutzstellung sei nicht verhältnismässig. Das Grundstück
mit der Villa Nager liege in der Zone für öffentliche Bauten und unterliege der
Gestaltungsplanpflicht. Der Klinikbetrieb sei im Jahr 2008 eingestellt worden.
Der Gemeinderat möchte die Klinik in der Zone für öffentliche Bauten belassen,
damit ein künftiger Eigentümer die Liegenschaft für die Erfüllung einer öffentlichen
Aufgabe nutzen könne. Ein Klinikbetrieb an diesem Standort sei zwar weiterhin
denkbar. Eine Unterschutzstellung der Villa Nager würde aber den Bau und
Betrieb einer modernen Klinik nach wirtschaftlichen Grundsätzen verunmöglichen.
Da die Villa Nager in der Zone für öffentliche Bauten bleibe, würde die unter
Schutz gestellte Villa für die Beschwerdeführerin wertlos. Ob sich bei einer Umzonung
des gesamten Grundstücks in eine Wohnzone die Unterschutzstellung als
verhältnismässig erweisen würde, könne dahingestellt bleiben, da der Gemeinderat
eine Umzonung ausgeschlossen habe. Als unverhältnismässig erweise sich auch der
erhebliche Umgebungsschutz, wie er in Erwägung 6.2 und 6.6 der Vorinstanz
aufgeführt sei. Der Umgebungsschutz sei auf jeden Fall zu reduzieren.
7.2
Die Villa Nager ist nach dem geltenden Zonenplan der
Gemeinde Küsnacht der Zone für öffentliche Bauten zugewiesen und liegt im
Geltungsbereich des privaten Gestaltungsplans "Klinik E". Der Einwand
der Beschwerdeführerin, der Gemeinderat Küsnacht habe eine Umzonung
ausgeschlossen, ist durch nichts belegt und aktenwidrig. Der Beschwerdegegner
hat vielmehr bereits im Rekursverfahren wiederholt und zu Recht erklärt, dass
im Fall des definitiven Verzichts auf eine Kliniknutzung sinnvollerweise eine
Aufhebung des Gestaltungsplans und eine Änderung der planerischen und
baurechtlichen Grundlagen erfolgen sollte. Der Beschwerdegegner weist zudem zu
Recht darauf hin, dass für eine Änderung der Nutzungsplanung die
Gemeindeversammlung zuständig sei. Wenn die Beschwerdeführerin heute geltend macht,
der Bau und Betrieb einer modernen Klinik sei nur dann möglich, wenn die Villa
Nager nicht unter Schutz gestellt werde, besteht zudem ein gewisser Widerspruch
zur Tatsache, dass sie selber den Klinikbetrieb 2008 eingestellt und 2009
entschieden hat, das Neubauprojekt, welches den Ersatz der Klinikgebäude
vorsah, nicht weiterzuverfolgen.
Gemäss Art 15 der
Vorschriften zum privaten Gestaltungsplan "Klinik E" sind nur
Spitalbauten mit den zugehörigen Nebennutzungen zulässig. Da der Klinikbetrieb
eingestellt und das Klinikneubauprojekt aufgegeben wurde, haben sich die
Verhältnisse erheblich geändert und werden die Zonenzuteilung und der
Gestaltungsplan nach Art 21 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni
1979 (RPG) auf jeden Fall zu überprüfen und nötigenfalls anzupassen sein, sodass
eine sinnvolle Nutzung der Villa Nager weiterhin möglich ist.
Der Umgebungsschutz zur
Villa Nager ist in der angefochtenen Verfügung vom 16. September 2009 definiert
und im Situationsplan 1:500, dat. 21. August 2009, festgehalten. Die
Abgrenzung ist rechtmässig. Die Waldabstandslinie bzw. die Waldgrenze auf der
Nordwest- und Südwestseite und die Zonengrenze auf der Südostseite sind zweckmässige
Abgrenzungselemente. Auf der Nordostseite wird der Umgebungsschutz in einem
Abstand von 7 m parallel zur nordöstlichen Fassade des Gebäudes Assek.-Nr. 796
gezogen, was zur Erreichung des Schutzziels erforderlich und räumlich nicht
übermässig ist. Auf dem restlichen Grundstück ist eine bauliche Nutzung
weiterhin möglich. Wie die Vorinstanz zu Recht mit Verweis auf die
bundesgerichtliche Rechtsprechung (BGE 126 I 219 E. 2c) festgehalten hat,
vermögen rein finanzielle Interessen der Eigentümer an einer möglichst gewinnbringenden
Ausnutzung ihrer Liegenschaft das öffentliche Interesse an einer Eigentumsbeschränkung
im Allgemeinen nicht zu überwiegen. Gründe, von diesem Grundsatz vorliegend
abzuweichen, bestehen nicht.
8.
8.1
Zusammengefasst ergibt sich, dass der Beschwerdegegner
aufgrund der wesentlichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse die
Schutzwürdigkeit der Villa Nager neu beurteilen durfte. Die Villa Nager ist ein
wichtiger Zeuge im Sinn von § 203 Abs.
1
lit. c PBG und vom Gemeinderat Küsnacht zu Recht
unter Schutz gestellt worden. Die Beschwerde ist daher abzuweisen.
8.2
Bei diesem Ausgang des Verfahrens
sind die Gerichtskosten der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen.
Eine Parteientschädigung steht ihr von vornherein nicht zu. Die Beantwortung
der umfangreichen und komplexen Beschwerdeschrift überstieg den Rahmen des normalen
Verwaltungshandelns, weshalb die Beschwerdeführerin zudem zu einer Parteientschädigung
an den Beschwerdegegner zu verpflichten ist. Angemessen ist eine solche von Fr.
2'000.- (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellkosten,
Fr. 8'150.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung
von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft
dieses Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…