zh_verwaltungsgericht · VB.2005.00379 · 2005-11-16 · de

Baubewilligung | Ungenügende strassenmässige Erschliessung eines Baugrundstücks Die Vorinstanzen halten das Bauvorhaben trotz des fehlenden Fussgängerschutzes auf der Erschliessungsstrasse für bewilligungsfähig, weil ungeachtet des erheblich grösseren Gebäudevolumens des Ersatzbaus die Zahl der Wohneinheiten nicht vergrössert und damit die Erschliessungsverhältnisse nicht verschlechtert würden. Diese Betrachtungsweise läuft auf eine Besitzstandsgarantie hinaus, welche das Gesetz jedoch nur für Änderungen an bestehenden vorschriftswidrigen Gebäuden kennt. Es entspricht nicht der mit der Verdichtung angestrebten haushälterischen Bodennutzung, wenn zwar durch die Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten zusätzliches Bauvolumen, jedoch wegen ungenügender Erschliessung nicht zusätzliche Wohneinheiten geschaffen werden können. Vielmehr ist dafür zu sorgen, dass auch die Erschliessungsanlagen den neuen Nutzungsmöglichkeiten angepasst werden. Dabei ist der Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten, indem keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden und die Eingriffe in die bestehende Überbauung möglichst schonend erfolgen. Ein ersatzloser und durchgehender Verzicht auf den bei einer Erschliessungsstrasse zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit zwingend gebotenen Fussgängerschutz ist jedoch unzulässig. Gutheissung (E. 3.4).

Zürich Verwaltungsgericht 05..2.16.1 VB.2005.00379
Zurich Verwaltungsgericht 05..2.16.1 VB.2005.00379
Zurigo Verwaltungsgericht 05..2.16.1 VB.2005.00379

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00379
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Geschäftsnummer:
VB.2005.00379
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 16.11.2005
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Ungenügende strassenmässige Erschliessung eines Baugrundstücks
Die Vorinstanzen halten das Bauvorhaben trotz des fehlenden Fussgängerschutzes auf der Erschliessungsstrasse für bewilligungsfähig, weil ungeachtet des erheblich grösseren Gebäudevolumens des Ersatzbaus die Zahl der Wohneinheiten nicht vergrössert und damit die Erschliessungsverhältnisse nicht verschlechtert würden. Diese Betrachtungsweise läuft auf eine Besitzstandsgarantie hinaus, welche das Gesetz jedoch nur für Änderungen an bestehenden vorschriftswidrigen Gebäuden kennt. Es entspricht nicht der mit der Verdichtung angestrebten haushälterischen Bodennutzung, wenn zwar durch die Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten zusätzliches Bauvolumen, jedoch wegen ungenügender Erschliessung nicht zusätzliche Wohneinheiten geschaffen werden können. Vielmehr ist dafür zu sorgen, dass auch die Erschliessungsanlagen den neuen Nutzungsmöglichkeiten angepasst werden. Dabei ist der Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten, indem keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden und die Eingriffe in die bestehende Überbauung möglichst schonend erfolgen. Ein ersatzloser und durchgehender Verzicht auf den bei einer Erschliessungsstrasse zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit zwingend gebotenen Fussgängerschutz ist jedoch unzulässig. Gutheissung (E. 3.4).
Stichworte:
BANKETTE
BESITZSTANDSGARANTIE
BODENNUTZUNG
ERSATZBAU
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
ERSCHLIESSUNGSANLAGE
ERSCHLIESSUNGSSTRASSE
FUSSGÄNGERSCHUTZ
TROTTOIR
VERDICHTUNG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEITSPRINZIP
VERKEHRSSICHERHEIT
ZUGÄNGLICHKEIT
ZUGANGSNORMALIEN
Rechtsnormen:
§ 220 PBG
§ 236 Abs. I PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 237 Abs. II PBG
§ 357 Abs. I PBG
§ 360 Abs. III PBG
Art. 22 Abs. II lit. b RPG
§ 12 Zugangsnormalien
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Am 10. August 2004 erteilte der Gemeinderat Stäfa E
die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des bestehenden und die
Erstellung eines neuen
Einfamilienhauses mit Einstellgarage
und oberirdischem Abstellplatz auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 an
der L-Strasse in Stäfa.
II.
Den hiergegen von mehreren Nachbarn erhobenen Rekurs wies
die Baurekurskommission II am 12. Juli 2005 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 19. September 2005 liessen A und B
sowie C dem Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids und der Baubewilligung
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Verfahren vor beiden Instanzen
beantragen; eventuell sei die Sache zur Ergänzung und Neuentscheidung an die
Vorinstanz zurückzuweisen. Der Rekurrent F fand sich mit der Abweisung seines
Rechtsmittels ab.
Die Vorinstanz schloss am 7. Oktober 2005 auf
Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft verzichtete auf eine
begründete Stellungnahme.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung
der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission zuständig.
Die Beschwerdeführenden sind als Eigentümer von Nachbarliegenschaften gemäss § 338a
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
zur Beschwerde legitimiert. Auf die rechtzeitig und formrichtig erhobene Beschwerde
ist einzutreten.
2.
Im Beschwerdeverfahren ist lediglich noch streitig, ob das
Baugrundstück durch die M-Strasse, in welche die private L-Strasse einmündet,
hinreichend erschlossen sei und ob das Bauvorhaben den Gestaltungsanforderungen
von § 238 Abs. 1 PBG genüge. Damit verbunden wird die Rüge, die
Vorinstanz habe insbesondere hinsichtlich der strassenmässigen Erschliessung
den Sachverhalt unzulänglich abgeklärt.
3.
§ 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel
"Erschliessung", dass ein Grundstück für die darauf vorgesehenen
Bauten und Anlagen genügend zugänglich sein muss. Hinreichende Zugänglichkeit
bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der
Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen
Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen für
jedermann verkehrssicher sein; der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen
Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind richtunggebend, indem
sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für
angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit
Hinweisen auf frühere Entscheide).
3.1
Von diesen
technischen Anforderungen, wie sie für Ausfahrten im Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung
vom 15. Juni 1983 (LS 722.15) und für den Strassenausbau in den
Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (LS 700.5) festgehalten sind,
können gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der tatsächlichen
Verhältnisse Erleichterungen gewährt werden (VGr, 18. August 2004,
BEZ 2004 Nr. 64; zu § 11 Zugangsnormalien vgl. RB 1988 Nr. 74
= BEZ 1988 Nr. 45; VGr, 5. Oktober 1998, VB.1998.00154; 26. November
1997, VB.1997.00131 und 132).
Bei der Gewährung solcher Erleichterungen kommt den
Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu (RB 1986
Nr. 13). Trotz ihrer umfassenden Prüfungsbefugnis (§ 20 VRG) ersetzen
die Rekursinstanzen die Ermessensausübung der Gemeindebehörden nicht durch ihre
eigene. Sie prüfen deshalb lediglich, ob der angefochtene Entscheid auf einer
richtigen und vollständigen Feststellung der massgeblichen Sachumstände beruht
und ob die bewilligte Erschliessungslösung als verkehrssicher und unter dem
Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit als vertretbar erscheint. Vor
Verwaltungsgericht können gemäss § 50 VRG von vornherein nur
Rechtsverletzungen im Sinn dieser Bestimmung sowie gemäss § 51 VRG eine
für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung des
Sachverhalts geltend gemacht werden.
3.2
Die
Baurekurskommission hat von der örtlichen Baubehörde die Baugesuchsunterlagen
beigezogen und hat am 28. Januar 2005 durch eine aus Referent und Sekretär
bestehende Delegation einen Augenschein vornehmen lassen. Diese besichtigte
neben dem Baugrundstück und seiner Umgebung insbesondere die L-Strasse sowie
die M-Strasse im Einmündungsbereich der L-Strasse und östlich davon bis zur
N-Strasse. In ihren Erwägungen hält die Baurekurskommission fest, dass die M-Strasse
ihrer Funktion nach als Erschliessungsstrasse einzustufen sei. Sie weise eine
Fahrbahnbreite von 5 m auf, wobei allerdings auf einem Abschnitt eine
Einengung bestehe. Ein Trottoir oder Bankette seien nicht vorhanden und auch
anderweitige Ausweichmöglichkeiten fehlten, da die Strasse mehrheitlich auf
beiden Seiten durch Mauern oder Hecken gesäumt sei.
Die Beschwerdeführenden machen geltend, diese
Sachverhaltsfeststellung sei insofern unvollständig, als sie nicht
berücksichtige, dass die M-Strasse sowohl in Richtung O-Strasse auch in
Richtung P-Strasse an verschiedenen Stellen eine weniger als 4,5 m breite
Fahrbahnbreite aufweise.
Ob dieser Einwand zutrifft, kann offen bleiben. Dass die M-Strasse
mangels eines Fussgängerschutzes ungenügend ausgebaut ist, wird bereits in der
angefochtenen Baubewilligung festgehalten (S. 2) und wurde von den
Gemeindevertretern auch anlässlich der Augenscheinsverhandlung der
Baurekurskommission eingeräumt, an welcher der Bauvorstand ausführte, der
Bauherrschaft sei wegen der ungenügenden Erschliessung nur eine Wohneinheit
bewilligt und deshalb ein erstes Projekt, das zwei Wohneinheiten vorgesehen
habe, zur Überarbeitung zurückgewiesen worden. Unter diesen Umständen konnte auf
die Abklärung verzichtet werden, ob bereits die Fahrbahnbreite die
normaliengemässen Anforderungen unterschreitet. Entscheidend ist vielmehr, ob
die Vorinstanzen die Tatsache des fehlenden Fussgängerschutzes rechtlich
richtig beurteilt haben, was vom Verwaltungsgericht gemäss § 50 Abs. 2
lit. b VRG uneingeschränkt zu überprüfen ist.
3.3
In
rechtlicher Hinsicht hat die Baurekurskommission hinsichtlich der Erschliessung
erwogen, das durch die M-Strasse erschlossene Gebiet sei mit vorwiegend älterer
Bausubstanz praktisch vollständig überbaut; die bauliche Erneuerung habe erst
punktuell eingesetzt. Weil mit dem streitbetroffenen Einfamilienhaus lediglich
das bestehende ersetzt werde, führe dies trotz des deutlich grösseren
Gebäudevolumens nicht zu einer Erhöhung der Anzahl der Wohneinheiten und somit
nicht zu einer Nutzungserhöhung im Sinn der Zugangsnormalien. Es trete durch
den Neubau keine Verschärfung der ungenügenden Erschliessungssituation ein.
Zudem seien die Verkehrssicherheitsverhältnisse auf der M-Strasse nicht derart
unhaltbar, dass die bauliche Erneuerung ohne vorgängigen Strassenausbau nicht
mehr verantwortbar sei. Auch wenn ein Fussgängerschutz fehle, sei die Strasse
immerhin übersichtlich; zudem liessen die beidseitigen Mauern und Hecken die
Strasse schmaler erscheinen, als sie tatsächlich sei, was die Fahrzeuglenker
zur Drosselung der Geschwindigkeit und vorsichtiger Fahrweise anhalte. Unter
diesen Umständen wäre es "geradezu prohibitiv" und mit dem
verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismässigkeit nicht vereinbar, die
blosse bauliche Erneuerung vom vorherigen Ausbau der M-Strasse abhängig zu machen.
Es lägen deshalb besondere Gründe im Sinn von § 360 Abs. 3 PBG vor,
die wie das Verwaltungsgericht in RB 1983 Nr. 97 entschieden habe,
ein Abweichen von den Normalien und Richtlinien rechtfertigten.
3.4
Wie
bereits im Verfahren VB.2005.00263, in welchem das Verwaltungsgericht am
2. November 2005 entschieden hat und das ebenfalls die Gemeinde Stäfa
betraf, beruft sich die Vorinstanz zu Unrecht auf die in RB 1983 Nr. 97
publizierte Rechtsprechung. Dort ging es um die Schliessung einer Baulücke in
einem städtischen Gebiet (Zürichberg), in welchem eine nachträgliche
Verbesserung der Erschliessungsverhältnisse praktisch ausgeschlossen war. Hier
liegen in jeder Hinsicht andere Umstände vor: Dass eine nachträgliche
Verbesserung der Erschliessung praktisch ausgeschlossen sei, ist weder von der
Baubehörde noch von der Bauherrschaft geltend gemacht worden. Vielmehr ist aus
dem Umstand, dass der Gemeinderat der Bauherrschaft "geraten" hat,
bei der Umgebungsgestaltung Rücksicht auf ein allfällig zu erstellendes
Trottoir zu nehmen, und verlangt hat, dass die Trottoirfläche im Umgebungsplan
ausgewiesen wird (Baubewilligung S. 2), der Schluss zu ziehen, dass auch
der Gemeinderat die Schaffung eines hinreichenden Fussgängerschutzes für
notwendig und durchführbar hält. Sodann geht es hier nicht um die Schliessung
einer Baulücke; vielmehr ist das Baugrundstück bereits überbaut und sollen
durch den Ersatzbau Ausnützungsreserven ausgeschöpft werden, die zwecks
baulicher Verdichtung mit der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September
1991 sowie der Bau- und Zonenordnung vom 14. März 1994 geschaffen worden
sind. Solche Reserven sind im fraglichen Gebiet offenkundig auch bei zahlreichen
anderen Grundstücken vorhanden. Anders als in RB 1983 Nr. 97 stellt
das Bauvorhaben nicht den Abschluss einer baulichen Entwicklung, sondern den
Beginn einer Erneuerung dar, die, wie die Vorinstanz unwidersprochen festgestellt
hat, erst punktuell eingesetzt hat. Unter diesen Umständen lässt sich die Abweichung
von den normgemässen Anforderungen nicht mit der Rechtsgleichheit
rechtfertigen; vielmehr würde hier im Falle einer Bewilligung die Berufung auf
die Rechtsgleichheit dazu führen, dass auch bei weiteren Liegenschaften die
Ausnützungsreserven ausgeschöpft würden, ohne dass die bereits heute
ungenügende Erschliessung verbessert würde.
Die Vorinstanzen halten das Bauvorhaben trotz der
ungenügenden Erschliessung für bewilligungsfähig, weil ungeachtet des erheblich
grösseren Gebäudevolumens die Zahl der Wohneinheiten nicht vergrössert und
damit die Erschliessungsverhältnisse nicht verschlechtert würden. Diese
Betrachtungsweise läuft auf eine Besitzstandsgarantie hinaus, welche das Gesetz
jedoch nur für Änderungen an bestehenden vorschriftswidrigen Gebäuden kennt (§ 357
Abs. 1 PBG). Neubauten haben, soweit nicht die Voraussetzungen für eine
Ausnahmebewilligung gegeben sind (vgl. § 220 PBG), in jeder Hinsicht den
gesetzlichen Vorschriften zu entsprechen und damit insbesondere auch dem schon
bundesrechtlich geregelten Erfordernis einer hinreichenden Erschliessung
(Art. 22 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni
1979). Zur Argumentation der Vorinstanzen ist sodann zu bemerken, dass es nicht
der mit der Verdichtung angestrebten haushälterischen Bodennutzung entspricht,
wenn zwar durch die Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten zusätzliches Bauvolumen,
jedoch wegen ungenügender Erschliessung nicht zusätzliche Wohneinheiten
geschaffen werden können.
Wenn durch die Erhöhung der zulässigen baulichen Nutzung
eine Siedlungsverdichtung angestrebt wird, so ist dafür zu sorgen, dass auch
die Erschliessungsanlagen den neuen Nutzungsmöglichkeiten angepasst werden.
Entgegen der Ansicht der Vorinstanz ist dem Anliegen der Verhältnismässigkeit
nicht in der Weise Rechnung zu tragen, dass einzelne Baubewilligungen
ungeachtet der unzureichenden Erschliessung erteilt werden; vielmehr ist dieser
Grundsatz beim Ausbau der Erschliessungsanlagen zu beachten, indem keine
übertriebenen Anforderungen gestellt werden und die Eingriffe in die bestehende
Überbauung möglichst schonend erfolgen. Dabei können, insbesondere wenn damit
Verkehrsberuhigungsmassnahmen einhergehen (vgl. § 12 Zugangsnormalien), in
begründeten Fällen die normaliengemässen Anforderungen unterschritten werden;
ein ersatzloser und durchgehender Verzicht auf den bei einer
Erschliessungsstrasse zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit zwingend
gebotenen Fussgängerschutz ist jedoch unzulässig.
Der Einwand, das Baugrundstück sei strassenmässig nicht
hinreichend erschlossen, erweist sich damit als begründet, was zur Gutheissung
der Beschwerde führt. Der weitere Einwand, das Bauvorhaben entspreche nicht den
Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 1 PBG braucht damit nicht
geprüft zu werden.
4.
In Gutheissung der Beschwerde sind die Baubewilligung vom
10. August 2004 vollständig und der Rekursentscheid mit Ausnahme der
Auflage von einem Drittel der Rekurskosten an den Rekurrenten F aufzuheben;
insoweit ist der Rekursentscheid unangefochten geblieben. Die übrigen 2/3 der
Rekurskosten sowie die Gerichtskosten sind je zur Hälfte der Gemeinde und der
privaten Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung
mit § 70 VRG). Die private Beschwerdegegnerin ist sodann für das Verfahren
vor beiden Rechtsmittelinstanzen zu einer Parteientschädigung von Fr. 2'500.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen) an die Beschwerdeführenden zu verpflichten (§ 17
Abs. 2 VRG).
Demgemäss entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Demgemäss werden der Rekursentscheid im angefochtenen
Umfang und die Baubewilligung vom 10. August 2004 vollständig aufgehoben.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'090.--     Total der Kosten.
3.    2/3
der Rekurskosten sowie die gesamten Gerichtskosten werden je zur Hälfte der privaten
Beschwerdegegnerin und der Gemeinde Stäfa auferlegt.
4.    Die
private Beschwerdegegnerin wird für das Verfahren vor beiden Instanzen zu einer
Parteientschädigung von Fr. 2'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an die
Beschwerdeführenden verpflichtet.
5.    Mitteilung an …