zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00648 · 2012-06-13 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für ein herrschaftliches Einfamilienhaus: Verschiebung eines Augenscheins, Besondere Gebäude. Unvollständigkeit des Urteilsdispositivs (E. 1). Stellt eine Partei ein Verschiebungsgesuch für einen gerichtlich festgesetzten Augenschein, sind die Regeln zur Fristwiederherstellung analog anzuwenden: Bei Vorliegen von entschuldbaren Hinderungsgründen wie schwerer Erkrankung, Militärdienst oder höherer Gewalt ist ihrem Gesuch nur dann stattzugeben, wenn keine Parteivertretung bestellt ist oder bestellt werden kann, die das Nötige zur Wahrung des Teilnahmerechts vorzukehren vermag. Allein die bessere Ortskenntnis des Beschwerdeführers schliesst eine Vertretung am Augenschein nicht aus (E. 2.1). Um als Besondere Gebäude zu gelten, müssen Gebäudeteile eine gewisse konstruktive und architektonische Selbständigkeit aufweisen; eine funktionelle Selbständigkeit ist nicht erforderlich (E. 4.3). In Anbetracht der baulichen Gesamtsituation lässt sich der Südostflügel des im Landhausstil geplanten Wohnhauses nicht als Besonderes Gebäude qualifizieren: Nachdem der nordwestliche Gebäudeflügel als fester Bestandteil des axial aufgebauten Hauptgebäudes geplant (Küchentrakt) bzw. mangels architektonischer Selbständigkeit als solcher zu werten ist (Sitzplatzerweiterung), geht es nicht an, den weitgehend spiegelbildlich angeordneten Südostflügel als blosses Nebengebäude einzustufen (E. 4.5.2). Gutheissung der Beschwerden.

Zürich Verwaltungsgericht 12..2.13.0 VB.2011.00648
Zurich Verwaltungsgericht 12..2.13.0 VB.2011.00648
Zurigo Verwaltungsgericht 12..2.13.0 VB.2011.00648

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00648
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00648
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 13.06.2012
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 06.02.2013 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für ein herrschaftliches Einfamilienhaus: Verschiebung eines Augenscheins, Besondere Gebäude.
Unvollständigkeit des Urteilsdispositivs (E. 1). Stellt eine Partei ein Verschiebungsgesuch für einen gerichtlich festgesetzten Augenschein, sind die Regeln zur Fristwiederherstellung analog anzuwenden: Bei Vorliegen von entschuldbaren Hinderungsgründen wie schwerer Erkrankung, Militärdienst oder höherer Gewalt ist ihrem Gesuch nur dann stattzugeben, wenn keine Parteivertretung bestellt ist oder bestellt werden kann, die das Nötige zur Wahrung des Teilnahmerechts vorzukehren vermag. Allein die bessere Ortskenntnis des Beschwerdeführers schliesst eine Vertretung am Augenschein nicht aus (E. 2.1).
Um als Besondere Gebäude zu gelten, müssen Gebäudeteile eine gewisse konstruktive und architektonische Selbständigkeit aufweisen; eine funktionelle Selbständigkeit ist nicht erforderlich (E. 4.3). In Anbetracht der baulichen Gesamtsituation lässt sich der Südostflügel des im Landhausstil geplanten Wohnhauses nicht als Besonderes Gebäude qualifizieren: Nachdem der nordwestliche Gebäudeflügel als fester Bestandteil des axial aufgebauten Hauptgebäudes geplant (Küchentrakt) bzw. mangels architektonischer Selbständigkeit als solcher zu werten ist (Sitzplatzerweiterung), geht es nicht an, den weitgehend spiegelbildlich angeordneten Südostflügel als blosses Nebengebäude einzustufen (E. 4.5.2).
Gutheissung der Beschwerden.
Stichworte:
ANBAU
ARCHITEKTONISCHE SELBSTÄNDIGKEIT
AUGENSCHEIN
BAUMASSE
BEFENSTERUNG
BESONDERES GEBÄUDE
DISPOSITIV
FUNKTIONALE EIGENSTÄNDIGKEIT
GEBÄUDEFLÜGEL
GEBÄUDELÄNGE
GEBÄUDETEIL
GRENZABSTAND
HAUPTGEBÄUDE
KRANKHEIT
NEBENBESTIMMUNG
REKURSLEGITIMATION
STRASSENABSTAND
VERSCHIEBUNGSGESUCH
Rechtsnormen:
Art. 29 Abs. II BV
§ 49 Abs. III PBG
§ 273 PBG
§ 302 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2011.00648
VB.2011.00681
Urteil
der 1. Kammer
vom
13. Juni 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiber
Robert Lauko.
In Sachen
Aus VB.2011.00648
1.1
A,
1.2
B,
2.1
C,
2.2
D,
alle vertreten durch RA E,
Aus VB.2011.00681
F, vertreten durch RA G,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
H, vertreten durch RA I,
2.
Baukommission Küsnacht, vertreten durch RA J,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 8. Februar 2011 erteilte die Baukommission
Küsnacht H die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Einfamilienhauses
unter Abbruch des bestehenden Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 01 auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 am K-Weg 03 in Küsnacht.
II.
Die hiergegen von C und D, A und B, F und einer weiteren
Anwohnerin mit separaten Eingaben erhobenen Rekurse wies das Baurekursgericht
nach Durchführung eines Abteilungsaugenscheins auf dem betreffenden Lokal mit
Entscheid vom 19. September 2011 ab.
III.
Mit Beschwerden vom 10. bzw. 24. Oktober 2011 wandten
sich A und B sowie C und D einerseits (VB.2011.00648) und F andererseits
(VB.2011.00681) ans Verwaltungsgericht. Erstere beantragten, den Beschluss der
Baukommission Küsnacht vom 8. Februar 2011 aufzuheben und die
Baubewilligung zu verweigern. Eventualiter sei die Baubewilligung mit weiter
reichenden Auflagen zu ergänzen; subeventuell sei das Verfahren zum Neuentscheid
an die Vorinstanz zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der Beschwerdegegnerschaft. F beantragte seinerseits, den angefochtenen
Beschluss aufzuheben und die Akten an die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzuweisen.
Eventualiter sei der Beschluss aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung
zu verweigern; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegnerschaft.
Das Baurekursgericht beantragte am 25. Oktober bzw. 8. November
2011 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerden.
Mit Präsidialverfügung vom 14. November 2011 wurden
die Beschwerdeverfahren VB.2011.00648 und VB.2011.00681 vereinigt.
Mit Beschwerdeantwort vom 30. Dezember 2011 schloss
die Baukommission Küsnacht auf Abweisung der Beschwerden, soweit darauf
einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden.
Mit Beschwerdeantwort vom 3. Januar 2012 beantragte H,
die Beschwerden abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden.
Am 23. Januar bzw. 2. Februar 2012 nahmen A und B
sowie C und D einerseits und F andererseits zu den Beschwerdeantworten Stellung.
Mit Schreiben vom 16. Februar 2012 verzichtete H auf
eine Vernehmlassung zu den Stellungnahmen der Beschwerdeführenden.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die Beschwerdeführenden rügen das Dispositiv des
angefochtenen Entscheids als unklar. Laut dem Beschwerdeführer aus
VB.2011.00681 ist nicht ersichtlich, ob sein Rekurs, soweit er nicht den
umstrittenen Abstellraum sowie die im Untergeschoss des Bauvorhabens geplanten
Räume betreffe, abgewiesen bzw. als gegenstandslos geworden abgeschrieben oder
auf ihn gar nicht erst eingetreten worden sei.
Ist
das
Dispositiv eines
Entscheids unklar, unvollständig
, zweideutig oder in
sich widersprüchlich, steht den Betroffenen in erster Linie das
Erläuterungsbegehren als Rechtsbehelf offen (RB 1991 Nr. 15;
Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999
, Vorbem. zu §§ 19−28
N. 21). Zur Aufhebung des Entscheids durch die Rechtsmittelinstanz führen
solche Mängel jedenfalls dann nicht, wenn sich die Unklarheit oder
Unvollständigkeit im Wege der Auslegung unter Zuhilfenahme der Entscheidgründe
beheben lässt. Ein solcher Fall liegt hier vor: Nach Disp.-Ziff. III des
Rekursentscheids vom 19. September 2011 wurden die vereinigten Rekurse
teilweise gutgeheissen und die angefochtene Baubewilligung mit zwei Nebenbestimmungen
betreffend die Befensterung des Abstellraums und die Nutzung der Räume im Untergeschoss
ergänzt. Auch wenn die Dispositivanordnung nicht explizit festhält, dass die
Rekurse im Übrigen abgewiesen werden, ergibt sich dies ohne Weiteres aus den
Erwägungen 3.2, 4.5, 7.3.3, 7.4.3 Abs. 2, 7.4.4 Abs. 3, 7.6, 7.7.2 Abs. 2,
7.8.2 Abs. 2, 8.2.2 Abs. 2, 8.5, 9.3, 10.2, 11.8 und 12.
2.
Der Beschwerdeführer aus VB.2011.00681 macht in
verfahrensrechtlicher Hinsicht geltend, die Vorinstanz habe seinen Anspruch auf
rechtliches Gehör verletzt, indem sie ihm die Möglichkeit verwehrt habe,
persönlich am durchgeführten Augenschein teilzunehmen. Obwohl er den
angesetzten Lokaltermin vom 4. Juli 2011 krankheitshalber nicht habe
wahrnehmen können, habe die Vorinstanz seinem Verschiebungsgesuch, das mit
einem Arztzeugnis vom 24. Juni 2011 hinreichend begründet gewesen sei, zu
Unrecht nicht stattgegeben. Dass sein Rechtsvertreter am Augenschein
teilgenommen habe, ändere nichts an der Gehörsverletzung.
2.1
Der
Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung
vom 18. April 1999) garantiert den Parteien, im Verfahren vor Verwaltungs-
und Gerichtsbehörden effektiv mitwirken zu können, wozu auch die Teilnahme am
Beweisverfahren gehört (Kölz/Bosshart/Röhl, § 8 N. 31 ff., § 60
N. 16). Die Parteien haben grundsätzlich das Recht, an gerichtlich
angeordneten Augenscheinen persönlich anwesend zu sein (BGE 116 Ia 94 E. 3b;
113 Ia 81 E. 3a mit Hinweisen).
Das Teilnahmerecht umfasst auch ein Anrecht auf rechtzeitige
Einladung zur Beweiserhebung, damit die Partei persönlich erscheinen oder sich
ordnungsgemäss vertreten lassen kann (BGE 112 Ia 5 E. 2c und d). Hingegen
verleiht es den Parteien keinen Anspruch auf Festsetzung eines
bestimmten
Termins, auch wenn es den Gepflogenheiten entspricht, bei der Terminwahl auf
ihre Terminwünsche Rücksicht zu nehmen. Ebenso wenig haben die Beteiligten einen
uneingeschränkten Anspruch auf Verschiebung eines Termins für den Fall, dass
sie am betreffenden Datum verhindert sind (vgl. Art. 147 Abs. 2 der
Strafprozessordnung vom 5. Oktober 2007). Stellt die Partei ein Verschiebungsgesuch,
ist vielmehr eine sinngemässe Anwendung der Regeln zur Fristwiederherstellung
angezeigt (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 12 N. 28): Bei Vorliegen von
entschuldbaren Hinderungsgründen wie schwerer Erkrankung, Militärdienst oder
höherer Gewalt ist ihrem Gesuch nur dann stattzugeben, wenn keine
Parteivertretung bestellt ist oder bestellt werden kann, die das Nötige zur
Wahrung des Teilnahmerechts vorzukehren vermag (Kölz/Bosshart/Röhl, § 12 N. 20;
vgl.
Thomas Merkli/Arthur Aeschlimann/Ruth Herzog,
Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, Bern 1997
,
Art. 43 N. 9).
2.2
Wie die
Vorinstanz zutreffend bemerkt, hat das Baurekursverfahren einen objektivierbaren
Streitgegenstand. Auf persönlichkeitsbezogene Belange der Verfahrensbeteiligten
und deren persönliche Ausführungen kommt es bei der Beurteilung eines
Bauvorhabens in der Regel nicht an. Es ist deshalb grundsätzlich davon
auszugehen, dass sich die Parteien anlässlich eines im Baurekursverfahren
angeordneten Augenscheins durch ihre entsprechend instruierten Rechtsvertreter
wirksam vertreten lassen und alles Nötige zum Fall beibringen können.
Anhaltspunkte, die vorliegend eine Abweichung von diesem Grundsatz rechtfertigen
würden, werden vom Beschwerdeführer keine genannt und sind auch nicht ersichtlich.
Allein die bessere Ortskenntnis des Beschwerdeführers schliesst eine rechtliche
Vertretung am Augenschein nicht aus. Da der Beschwerdeführer im Rekursverfahren
anwaltlich vertreten war und sein Rechtsanwalt an seiner Stelle am Lokaltermin
vom 4. Juli 2011 anwesend sein konnte, hat die Vorinstanz sein Gesuch auf
Verschiebung des Augenscheins bzw. seinen Antrag auf dessen Wiederholung zu
Recht abgewiesen. Sein Begehren um Rückweisung der Akten an die Vorinstanz zur
Neubeurteilung ist somit unbegründet.
3.
Der Beschwerdegegner 1 plant auf dem der Wohnzone
W2/1.40 gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht 1994/2004 (BZO)
zugeteilten Grundstück Kat.-Nr. 02 den Abbruch des bestehenden
Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 01 und die Errichtung eines
Einfamilienhauses mit einer Doppelgarage, einem Schwimmbad und einer
umfassenden Einfriedung in Form einer Stützmauer. Das projektierte
Einfamilienhaus besteht aus einem Hauptgebäude (zwei Vollgeschosse und ein
anrechenbares Dachgeschoss) mit einer Fassadenlänge von 25 m, woran sich
auf beiden Seiten Anbauten anschliessen: In südöstlicher Richtung ist ein um
0,7 m rückversetzter Abstellraum von 4 m Länge und 4,5 m Breite
geplant, der mit einer 7 m langen Doppelgarage verbunden werden soll (Gesamtlänge
der Anbauten: 11 m). Angrenzend an den nordwestseitigen Flügel des
Hauptgebäudes mit einem Teil der Küche ("Küchentrakt") ist eine
4,5 m lange gedeckte Sitzplatzerweiterung projektiert.
4.
Die Beschwerdeführenden bestreiten die Qualifikation der
südöstlich und nordwestlich an das Hauptgebäude angelegten, eingeschossigen
Anbauten als Besondere Gebäude.
4.1
Der
Beschwerdegegner 1 spricht den Beschwerdeführenden vorab das Anfechtungsinteresse
hinsichtlich des Abstellraums ab. Die Vorinstanz hätte insofern auf ihren
Rekurs nicht eintreten dürfen.
4.1.1
Der aufgrund seiner örtlichen Beziehungsnähe grundsätzlich rechtsmittellegitimierte
Nachbar kann nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht nur
die Verletzung von Normen mit nachbarschützender Funktion geltend machen.
Vielmehr kann er sich auf alle Argumente und Rechtssätze berufen, die im
Ergebnis zur Gutheissung seines Antrags führen oder hierzu grundsätzlich
geeignet erscheinen (VGr, 8. September 2010, VB.2010.00042, E. 1.1; RB
1987 Nr. 3). Mangels eines Rechtsschutzinteresses fehlt dem Nachbarn die
Rechtsmittelbefugnis jedoch dann, wenn der geltend gemachte Projektmangel durch
eine für ihn bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1995 Nr. 8
= BEZ 1995 Nr. 14).
4.1.2
In E. 7.3.3 des Rekursentscheids bejahte die Vorinstanz die
Legitimation der damaligen Rekurrierenden zur betreffenden Rüge mit dem zutreffenden
Argument, dass ihre Gutheissung, mithin die Qualifizierung des Abstellraums als
Bestandteil des Hauptgebäudes, zwingend dessen Überlänge zur Folge hätte, womit
das Bauvorhaben in der vorgesehen Form nicht realisiert werden könnte. Mit der
Nutzung des Raums für den dauernden Aufenthalt von Menschen seien auch
intensivere Auswirkungen als mit der Nutzung als Besonderes Gebäude verbunden,
weshalb die Rekurrierenden ein entsprechendes legitimationsbegründendes
Interesse hätten. Die Vorinstanz ist auf die Rüge der Beschwerdeführenden damit
zu Recht eingetreten.
4.2
Dem Beschluss
der Beschwerdegegnerin 2 vom 8. Februar 2011 liegt die Annahme
zugrunde, dass es sich bei den betreffenden Anbauten (Abstellraum,
Doppelgarage, nordwestliche Sitzplatzerweiterung) um Besondere Gebäude im Sinn
von § 273 in Verbindung mit § 49 Abs. 3 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 handelt. Das Hauptgebäude soll dabei
nach Auffassung der Beschwerdegegnerschaft nicht nur aus dem dreigeschossigen
mittleren Gebäudeteil bestehen, sondern den im nordwestlichen Gebäudeflügel untergebrachten
Küchentrakt mitumfassen.
4.3
Laut § 273
PBG gelten als Besondere Gebäude Bauten, die nicht für den dauernden Aufenthalt
von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m,
nicht übersteigt. In § 49 Abs. 3 PBG, wonach für solche Bauten in der
Bau- und Zonenordnung von den kantonalen Mindestabständen abgewichen oder der
Grenzbau erleichtert werden kann, ist von Gebäuden und Gebäude
teilen
die
Rede. Das Verwaltungsgericht hat sich mit dem Begriff der Besonderen Gebäude
schon verschiedentlich befasst. In seinem Entscheid vom 7. Dezember 2000 (VB.2000.00304,
00341 = RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4) hielt es fest, dass für die
Qualifikation einer Baute als Besonderes Gebäude deren fehlende objektive
Eignung zum dauernden Aufenthalt von Personen ausschlaggebend sei und nicht die
von der Bauherrschaft beabsichtigte bzw. in den Plänen ausgewiesene Nutzung. Erfüllt
ein Gebäude(teil) aufgrund seines Ausbaus die in § 299 ff. PBG festgelegten
Anforderungen an Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume oder unterschreitet er diese
nur unwesentlich, stellt er von vorherein kein Besonderes Gebäude dar. Trifft
dies nicht zu, ist im Sinn einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass
der tatsächliche Zustand den wohnhygienischen Anforderungen genügt (Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,
Zürcher Planungs-
und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,
S. 743).
Entsprechend dem Wortlaut von § 49 Abs. 3 PBG
geht die Rechtsprechung davon aus, dass Besondere Gebäude, sofern die Bau- und
Zonenordnung nicht etwas anderes bestimmt, an Hauptgebäude angebaut werden dürfen
(VGr, 10. September 2003, VB.2003.00210, E. 2a, auch zum Folgenden;
7. Mai 2003, VB.2003.00069, E. 4). Voraussetzung ist, dass die Verbindung
oder die Nähe zu einem Hauptgebäude zusammen mit der Beschaffenheit des Gebäudes
(Grösse, Befensterung, Isolation, Heizung und dergleichen) nicht dazu führt,
dass in einer als Besonderes Gebäude deklarierten Baute Räume entstehen, die
bei objektiver Betrachtungsweise zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet
sind. Daher liegt kein Besonderes Gebäude mehr vor, wenn dessen Ausstattung
eine solche Nutzung während des grösseren Teils des Jahres erlaubt (vgl. BEZ
1988 Nr. 26 E. 3b) oder die Lage eines darin enthaltenen Raumes eine
dauernde Nutzung erleichtert, weil durch eine direkte Verbindung zum
Hauptgebäude mit seinem Einbezug in die Wohn- oder Arbeitsnutzung gerechnet
werden muss (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 869). Eine weitergehende funktionale
Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes wird nicht verlangt; dieses darf auch
der Wohn- oder Arbeitsnutzung des Hauptgebäudes dienen, sofern es selber nicht
zu solchen Zwecken genutzt werden kann (VGr, 10. September 2003,
VB.2003.00210, E. 2a; BEZ 2010 Nr. 23 E. 4.2.3; Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 870; abweichend VGr, 23. Mai 2007, VB.2006.00278, E. 9.2).
Allerdings dürfen blosse Bestandteile von Hauptgebäuden,
auch wenn sie sich für den dauernden Aufenthalt von Menschen nicht eignen,
nicht willkürlich zu Besonderen Gebäuden erklärt werden. Um als Besondere
Gebäude zu gelten, müssen
sie in ihrer äusseren Erscheinung
und in ihrem räumlichen Verhältnis vom Hauptgebäude abgrenzbar sein (vgl.
VGr,
2. September 2002,
VB.2002.00172, E. 2b/bb;
RB 1984 Nr. 111; 1968 Nr. 47).
Deshalb
ist in Anlehnung an die zur Abgrenzung zwischen Hauptgebäuden auf der einen und
An- und Nebenbauten auf der anderen Seite entwickelte Rechtsprechung eine
gewisse konstruktive und architektonische Selbständigkeit des Besonderen
Gebäudes zu verlangen (RB 1984 Nr. 111; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 870).
In der Regel ergibt sich diese bereits aufgrund der gegenüber Hauptgebäuden geringeren
Gebäudehöhe.
4.4
4.4.1
Nach E. 7.4.3 des Rekursentscheids verfüge die nordwestlich gelegene,
gedeckte Sitzplatzerweiterung als Anbaute mit ihrem im Vergleich zum
Hauptgebäude deutlich schlankeren Mauerwerk über konstruktive Selbständigkeit
und könne beseitigt werden, ohne dass in die Substanz des Hauptgebäudes
eingegriffen werden müsste. Architektonische Selbständigkeit sei angesichts der
im Vergleich zum Hauptgebäude deutlich geringeren Höhe ebenfalls gegeben. Die
Sitzplatzerweiterung sei nur dreiseitig eingewandet, mithin in südöstlicher
Richtung vollständig offen. Damit mangle es ihr sowohl an einem vollständigen
Witterungsschutz als auch an der Beheizungsmöglichkeit, was sie für den dauernden
Aufenthalt von Menschen ungeeignet mache. Zudem fehle ein direkter Zugang vom
Hauptgebäude aus. Damit stelle die Sitzplatzerweiterung offenkundig ein
Besonderes Gebäude dar.
4.4.2
Wie der Beschwerdeführer aus VB.2011.00648 zu Recht moniert, beruht die von
der Vorinstanz getroffene Qualifikation der Sitzplatzerweiterung als Besonderes
Gebäude auf unzutreffenden Annahmen und erweist sich im Ergebnis als
rechtsverletzend. Da der Küchenanbau gemäss den bewilligten Plänen zum
Hauptgebäude gehört (siehe oben E. 4.2), erscheint die 4,5 m lange
Sitzplatzerweiterung in architektonischer Hinsicht nicht als eigenständig,
sondern als unselbständiger Bestandteil des nordwestlichen Gebäudeflügels, mit
dem sie auch über eine durchgehende (südwestseitig auskragende) Dachterrasse verbunden
ist. Vom aussenstehenden Betrachter wird die gedeckte Sitzplatzerweiterung als
Fortsetzung des gleich hohen Küchentrakts wahrgenommen. Verstärkt wird dieser
Eindruck durch das nordostseitige (strassenseitige) Fassadenbild, das ohne
Rücksicht auf die beabsichtigte Aufteilung zwischen Haupt- und Besonderem
Gebäude aus zwei identischen, je 5,5 m langen und mit einem ovalen Fenster
bestückten Abschnitten besteht. Obwohl die Sitzplatzerweiterung aufgrund der
geringeren Mauerstärke eine gewisse konstruktive Selbständigkeit aufweist,
lässt sich ihre Qualifikation als Besonderes Gebäude infolge ungenügender
optischer Eigenständigkeit nicht mehr rechtfertigen. Dass sich der Sitzplatz
nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen eignet, ändert hieran nichts,
weil es sich bei der architektonischen Selbständigkeit um eine kumulative
Voraussetzung handelt.
4.5
4.5.1
Was den südöstlichen Gebäudeflügel betrifft, wird dieser von den Parteien
und der Vorinstanz entsprechend seiner Funktion in zwei separate Anbauten
(Abstellraum, Doppelgarage) unterteilt. Nach E. 7.4.4 des Rekursentscheids
soll es sich bei der Doppelgarage um ein Besonderes Gebäude handeln, weil ihr
Mauerwerk im Vergleich zum Hauptgebäude schlanker sei und ohne Beeinträchtigung
desselben weggelassen werden könnte. Zum Abstellraum hält die Vorinstanz fest,
dass er zwar über die für ein Besonderes Gebäude erforderliche konstruktive und
architektonische Selbständigkeit gegenüber dem Hauptgebäude verfüge, wegen der
geplanten Fensterfläche von mehr als einem Zehntel der Bodenfläche (vgl. § 302
Abs. 2 PBG) jedoch als ein für den dauernden Aufenthalt von Menschen
geeigneter Raum erscheine (Rekursentscheid E. 7.4.5). Der Mangel sei in
teilweiser Gutheissung des Rekurses durch die Statuierung einer Auflage, wonach
die Fensterfläche des Abstellraums auf maximal einen Zehntel seiner Bodenfläche
zu reduzieren sei, nebenbestimmungsweise zu heilen. Die Bauherrschaft sei zu
verpflichten, vor Baubeginn diesbezüglich abgeänderte Pläne der Baubehörde zur
Bewilligung einzureichen (vgl. Disp.-Ziff. III des Rekursentscheids).
4.5.2
Da § 302 Abs. 2 PBG für Wohn- und Schlafräume eine Fensterfläche
von mindestens einem Zehntel der Bodenfläche vorschreibt, führt die von der
Vorinstanz angeordnete Nebenbestimmung beim Abstellraum (18 m
2
)
nicht zu einer (deutlichen) Unterschreitung der gesetzlichen Mindestbelichtung
für einen dem dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmten Raum. Jedenfalls bei
maximaler Ausschöpfung der Vorgabe steht die Belichtungssituation einer
Wohnnutzung gerade nicht entgegen. Dank der grosszügigen gartenseitigen
Fensterfront übertrifft die von der Nebenbestimmung nicht betroffene Doppelgarage
(36 m
2
) ihrerseits die Anforderung an die Belichtung von Wohn- und
Schlafräumen bei Weitem. Neben der stattlichen Grösse der beiden Anbauten
spricht für eine mögliche Wohnnutzung ferner, dass sich diese abgesehen vom
Garagentor nur vom Hauptgebäude aus erreichen lassen. Allerdings sollen die
Räumlichkeiten nach der erklärten Absicht der Bauherrschaft unbeheizt bleiben,
was den dauernden Aufenthalt von Menschen in den kalten Monaten ausschliessen
dürfte.
Wie es sich im Einzelnen um die
Nutzungsmöglichkeit der Räumlichkeiten verhält, kann letztlich offenbleiben. In
Anbetracht der baulichen Gesamtsituation lässt sich der Südostflügel des im
Landhausstil geplanten Wohnhauses von vornherein nicht als Besonderes Gebäude
qualifizieren. Nachdem der nordwestliche Gebäudeflügel als fester Bestandteil
des axial aufgebauten Hauptgebäudes geplant (Küchentrakt) bzw. mangels
architektonischer Selbständigkeit als solcher zu werten ist
(Sitzplatzerweiterung), geht es nicht an, den weitgehend spiegelbildlich
angeordneten Südostflügel als Nebengebäude einzustufen. Fasst man nämlich den
dreistöckigen Mitteltrakt zusammen mit der nordwestlichen Annexbaute als
Hauptgebäude auf, grenzt sich der südöstliche Gebäudeflügel in seiner Anordnung
und im
äusseren Erscheinungsbild (Fassadengestaltung)
kaum mehr vom Hauptgebäude ab, sondern bildet vielmehr das architektonische
Gegenstück des dazugehörigen Nordwestflügels.
Die geplante Unterteilung
des Bauvorhabens in Haupt- und Besondere Gebäude erscheint willkürlich und
dient offenbar dem Zweck, hinsichtlich der für das Hauptgebäude geltenden
Bauvorschriften (Gebäudelänge, Abstandsvorschriften, Baumasse) Vorteile zu
verschaffen (vgl. RB 1984 Nr. 111). Im Übrigen ist aus den gleichen Gründen
wie bei der nordwestseitigen Sitzplatzerweiterung zweifelhaft (vgl. oben E. 4.4.2),
ob sich der Abstellraum gegenüber der Doppelgarage optisch als separater Anbau
präsentiert.
Die Qualifikation der nordwestlichen
Sitzplatzerweiterung sowie der beiden südöstlich angebauten Gebäudeteile
(Abstellraum, Doppelgarage) als Besondere Gebäude im Sinn von § 273 PBG erweist
sich somit als rechtsverletzend (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 [VRG]).
4.5.3
Werden die beiden Nebenflügel korrekterweise zum 25 m langen
Hauptgebäude gezählt, überschreitet dieses die in Art. 19 Abs. 1 BZO
vorgeschriebene maximale Gebäudelänge von 25 m in erheblichem Ausmass.
Berücksichtigt man überdies den entsprechenden Mehrlängenzuschlag gemäss Art. 19
Abs. 1 in Verbindung mit 21a Abs. 2 BZO, vergrössert sich der
Grenzabstand zum südwestlichen Nachbargrundstück Kat.-Nr. 04 auf rund das
Doppelte des ordentlichen Grundgrenzabstands von 7 m. Entsprechendes gilt für den
strassenseitig, d.
h.
gegenüber dem K-Weg einzuhaltenden Mindestabstand (§ 265 PBG in Verbindung
mit Art. 33 BZO). Damit verletzt das Bauvorhaben beide Abstandsvorschriften
deutlich. Infolge der gebotenen Zusammenrechnung der für das Haupt- und die
Besonderen Gebäude separat ausgewiesenen Baumassen (1'738,2 m
3
+
306,13 m
3
) überschreitet das Bauvorhaben schliesslich die für das
Hauptgebäude zulässige Baumasse von 1'818,6 m
3
.
Da die aufgezeigten Mängel nur
durch eine wesentliche Umprojektierung des weitgehend symmetrisch angelegten
Wohnhauses behoben werden können, fällt eine nebenbestimmungsweise Heilung im
Sinn von § 321 PBG ausser Betracht
(vgl. VGr,
15. Dezember 2010, VB.2010.00468, E. 6; RB 1983 Nr. 112 = BEZ
1984 Nr. 5; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S. 241 f.).
Die Baubewilligung ist folglich aufzuheben. Auf die Rüge der mangelhaften
Einordnung ist angesichts der erforderlichen Projektänderungen nicht einzugehen.
5.
Zusammengefasst sind die Beschwerden gutzuheissen. Disp.-Ziff. III
bis V des Rekursentscheids vom 19. September 2011 und der Beschluss der
Beschwerdegegnerin 2 vom 8. Februar 2011 sind aufzuheben.
Ausgangsgemäss sind die Kosten
des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdegegnern 1 und 2 je
zur Hälfte
aufzuerlegen
(§ 13 Abs. 2
Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG)
.
Aufgrund der Komplexität der aufgeworfenen Rechtsfragen und
des damit verbundenen besonderen Aufwands ist der private
Beschwerdegegner 1 für beide Verfahren zu einer angemessenen Parteientschädigung
von je Fr. 500.- an die Beschwerdeführenden aus VB.2011.00648 (total
Fr. 2'000.-) und zu einer solchen von Fr. 2'000.- an den
Beschwerdeführer aus VB.2011.00681 zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a
und Abs. 3 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerden werden gutgeheissen. Disp.-Ziff. III bis V des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 19. September 2011 und der Beschluss der
Baukommission Küsnacht vom 8. Februar 2011 werden aufgehoben.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 10'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.      200.--   Zustellkosten,
Fr. 10'200.--   Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdegegner 1
und der Beschwerdegegnerin 2 je zur Hälfte auferlegt.
4.    Der
Beschwerdegegner 1 wird
für das Rekurs- und das
Beschwerdeverfahren
insgesamt verpflichtet, den
Beschwerdeführenden
1.1, 1.2, 2.1 und 2.2 eine Parteientschädigung von je Fr. 500.- (total
Fr. 2'000.-) und dem Beschwerdeführer aus VB.2011.00681 eine solche von
Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft
dieses Entscheids.
5     Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…