zh_verwaltungsgericht · VB.2015.00677 · 2016-05-12 · de

Baubewilligung | Bau von fünf Mehrfamilienhäusern auf einem unmittelbar an die Kernzone angrenzenden Grundstück. Allein gestützt auf die Einordnungsbestimmung von § 238 PBG kann keine generelle Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens verlangt werden. Nur in Ausnahmefällen, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens durchgesetzt werden. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkung gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich. Es müssen qualifizierte bauliche oder landschaftliche Umstände, wie eine überdurchschnittliche Qualität der bestehenden Überbauung, eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit vorliegen (E. 4.3). Vorliegend grenzen die geplanten Häuser nicht an ein Quartier mit besonders kleinräumigen Verhältnissen an (E. 4.4). Indem die Bauherrschaft das Bauvolumen auf zwei unterschiedliche Gebäudetypen aufteilt, nimmt sie genügend Rücksicht auf die bestehende Baustruktur in der Kernzone (E. 5.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 16..2.12.0 VB.2015.00677
Zurich Verwaltungsgericht 16..2.12.0 VB.2015.00677
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00677
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Geschäftsnummer:
VB.2015.00677
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 12.05.2016
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Bau von fünf Mehrfamilienhäusern auf einem unmittelbar an die Kernzone angrenzenden Grundstück.
Allein gestützt auf die Einordnungsbestimmung von § 238 PBG kann keine generelle Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens verlangt werden. Nur in Ausnahmefällen, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens durchgesetzt werden. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkung gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich. Es müssen qualifizierte bauliche oder landschaftliche Umstände, wie eine überdurchschnittliche Qualität der bestehenden Überbauung, eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit vorliegen (E. 4.3). Vorliegend grenzen die geplanten Häuser nicht an ein Quartier mit besonders kleinräumigen Verhältnissen an (E. 4.4). Indem die Bauherrschaft das Bauvolumen auf zwei unterschiedliche Gebäudetypen aufteilt, nimmt sie genügend Rücksicht auf die bestehende Baustruktur in der Kernzone (E. 5.2).
Abweisung.
Stichworte:
BAUVOLUMEN
EINORDNUNG
FARB- UND MATERIALKONZEPT
GEBÄUDEHÖHE
GUTACHTEN
MASSSTÄBLICHKEIT
Rechtsnormen:
§ 238 PBG
§ 7 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2015.00677
Urteil
der 1. Kammer
vom
12. Mai 2016
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber Martin Tanner.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.
C AG,
vertreten durch RA D,
2.
Gemeinderat Volketswil,
vertreten durch RA E
3.
Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 3. März 2015 erteilte der
Gemeinderat Volketswil der C AG unter diversen Auflagen und Bedingungen
die Bewilligung für den Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02–06 in Kindhausen-Volketswil. Zugleich
wurde der C AG die strassenpolizeiliche und lärmrechtliche Bewilligung der
Baudirektion des Kantons Zürich vom 11. Februar 2015 eröffnet.
II.
Dagegen rekurrierte am 1. April 2015 A an das
Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses hiess sein Rechtsmittel mit
Entscheid vom 30. September 2015 in der Hauptsache – nämlich soweit es
darauf eintrat – ab.
III.
Am 2. November 2015 führte A Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und stellte folgende Anträge:
"1.   Der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts […] vom
20. Sep­tember 2015 und die angefochtene Baubewilligung vom 3. März
2015 seien vollumfänglich aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern.
2.  Es sei ein Sachverständigengutachten der Kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission
(NHK) einzuholen.
3. Eventualiter sei ein Fachgutachten des Amts für Raumentwicklung
der Baudirektion, Fachabteilung Ortsbild und Städtebau, einzuholen.
4.  Es sei ein Augenschein durchzuführen.
5.  Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin 1."
Das Baurekursgericht beantragte am 18. November 2015,
die Beschwerde abzuweisen. Der Gemeinderat Volketswil liess sich am
30. November 2015 ebenfalls mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A vernehmen. Denselben
Antrag stellte am 3. Dezember 2015 die C AG. In seiner Replik vom
11. Januar 2016 hielt A an seinen Anträgen fest. Dazu nahmen am 19.
respektive 25. Januar 2016 die C AG sowie der Gemeinderat Volketswil
Stellung.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die Bauherrschaft ist
Eigentümerin der Parzelle Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02–06 in
Kindhausen-Volketswil. Das Baugrundstück liegt am Dorfausgang in der
zweigeschossigen Wohnzone mit Gewerbeanteil (WG2/45). Südöstlich grenzt die
Bauparzelle an das in der Kernzone liegende Grundstück Kat.-Nr. 7596 G-Strasse 04an.
Auf dieser Parzelle steht ein im Jahr 1860 errichtetes Bauernhaus. Die Gemeinde
Volketswil hat dieses Gebäude 1997 in ihr kommunales Inventar eingetragen, wobei
die Aufnahme in die Schutzkategorie rot erfolgte. Die Bauherrschaft möchte auf
ihrer Parzelle fünf Mehrfamilienhäuser A, B, C, D und E mit je zwei Voll-
und zwei Dachgeschossen errichten. Die drei schmäleren und weiter südlich
gelegenen Häuser C, D und E sollen mit einem Pultdach bedeckt sein. Demgegenüber
sind für die Häuser A und B markant ausgeprägte Kreuzgiebel vorgesehen.
2.
2.1
In
prozessualer Hinsicht ersucht der Beschwerdeführer um Durchführung eines Augenscheins
sowie Einholung eines Sachverständigengutachtens der Kantonalen Natur- und
Heimatschutzkommission, eventualiter der Fachabteilung Ortsbild und Städtebau
des Amts für Raumentwicklung.
2.2
Ein Augenschein
dient der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts und erübrigt
sich, wenn sich dieser aus den Akten hinreichend ergibt. Die Durchführung eines
Augenscheins ist somit nur dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse
unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen
vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32). Im
Beschwerdeverfahren können auch die Augenscheinfeststellungen der Vorinstanz
berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Vorliegend ergibt sich der
massgebende Zustand aus den bei den Akten liegenden Plänen und Abbildungen sowie
den während des vorinstanzlichen Augenscheins erstellten Fotografien. Weshalb
diese Feststellungen ungenügend sein sollen, wird in der Beschwerde nicht näher
begründet. Entsprechend braucht kein weiterer Augenschein durchgeführt zu
werden.
2.3
Sind zur
Abklärung des relevanten Sachverhalts besondere Sachkenntnisse erforderlich,
über welche die Entscheidbehörde nicht oder nur teilweise verfügt, so können
gemäss § 7 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) Sachverständige beigezogen werden. Verfügt die
Entscheidinstanz über Fachmitglieder, müssen in der Regel keine Gutachten vonseiten
Dritter eingeholt werden (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz (Kommentar VRG), 3. A., Zürich etc. 2014,
§ 7 N. 66 f.). In der Beschwerde wird nicht in substanziierter
Form aufgezeigt, weshalb die als Fachgericht ausgestaltete Vorinstanz nicht in
der Lage gewesen sein soll, die Frage der Einordnung korrekt zu beurteilen.
Damit erübrigt sich die Einholung des beantragten Gutachtens.
3.
Der Beschwerdeführer rügt vor Verwaltungsgericht nur noch
einen Verstoss gegen die Einordnungsvorschrift von § 238 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Nach dieser Bestimmung sind
Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der
baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen
so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese
Anforderung gilt auch für Materialien und Farben (Abs. 1). Weiter ist auf
Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen
(Abs. 2). Ob das Bauvorhaben diese Voraussetzungen erfüllt, beurteilt sich
nach seiner Grösse, architektonischen Ausgestaltung und Beziehung, namentlich
aus seiner Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung. Bei dieser Beurteilung ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr,
21. Januar 2016,
VB.2015.00290, E. 5.1; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 652
).
4.
4.1
Der
Beschwerdeführer macht geltend, die geplanten fünf Mehrfamilienhäuser würden
mit ihren übermässigen Volumen überhaupt nicht in die bauliche und
landschaftliche Umgebung von Kindhausen passen. Die Mehrfamilienhäuser würden
überdimensionierte Dachgeschosse, Terrassen, Balkone, Loggias sowie bis zum
Boden reichende Fenster aufweisen. Mit solchen ortsunüblichen Merkmalen nehme die
geplante Siedlung überhaupt keine Rücksicht auf die kleinmassstäbliche
Baustruktur der angrenzenden Kernzone sowie die spezielle ortsbauliche
Situation beim Übergang zur Landwirtschaftszone.
4.2
Der
Zonenplan von Volketswil weist das Baugrundstück der Zone WG2/45 zu. In dieser
Zone sind Gebäude mit zwei Voll- und zwei Dachgeschossen zulässig. Weiter
dürfen Bauten maximal 28 (ohne Gewerbenutzung) respektive 40 (mit
Gewerbenutzung) Meter lang und 8,1 Meter hoch sein. Das Grundstück kann
sodann zu maximal 45 % ausgenützt werden (Art. 21 Abs. 1 der
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Volketswil [BZO]).
Die
geplanten fünf Mehrfamilienhäuser entsprechen unbestrittenermassen diesen
zulässigen Gebäudedimensionen.
4.3
Die
genannten Grundmasse ermöglichen eine verhältnismässig dichte Überbauung. Dieser
Entscheid des kommunalen Gesetzgebers ist zu respektieren. Nach ständiger Rechtsprechung
kann allein gestützt auf die Einordnungsbestimmung von § 238 PBG
keine generelle Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens
verlangt werden. Nur in Ausnahmefällen, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur
baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung
des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens durchgesetzt werden.
Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkung gebotenen Interessenabwägung
besonders triftige Gründe erforderlich. Es müssen qualifizierte bauliche oder
landschaftliche Umstände, wie eine überdurchschnittliche Qualität der
bestehenden Überbauung, eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung
oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit vorliegen (VGr,
5. Dezember 2013, VB.2013.00598, E. 9.2;
Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 660
).
4.4
Was die
Einordnung der projektierten Mehrfamilienhäuser betrifft, kann vollumfänglich
auf die Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit
§ 28 VRG). Entgegen der Beschwerde grenzen die geplanten Häuser nicht an
ein Quartier mit besonders kleinräumigen Verhältnissen an. Dies soll ein
Vergleich der einzelnen Gebäudeabmessungen verdeutlichen (die nachstehend
genannten Längen- und Breitenangaben wurden mithilfe der Messfunktion des
GIS-Browsers ermittelt [http://maps.zh.ch/]). Nicht einmal das Schutzobjekt
selbst weist einen besonders filigranen Grundriss auf: Das frühere Bauernhaus
bedeckt ohne Anbau eine Fläche von rund 16,5 auf 17 Meter. Damit ist das
Schutzobjekt breiter als die geplanten Gebäude C, D und E, welche auf
ihrer schmäleren Seite je 14,7 Meter messen. Die etwas weiter entfernt vom
Schutzobjekt stehenden Gebäude A und B messen je rund 20,6 x 17,6 Meter
und sind damit flächenmässig nur unwesentlich grösser als dieses. Vis-à-vis des
Schutzobjekts stehen die Reiheneinfamilienhäuser G-Strasse 4a–b. Mit ihrer
Gesamtlänge von 34,7 Metern bilden diese Häuser einen prägnanten Riegel.
In jüngerer Zeit sind in der Nachbarschaft unter anderem die Mehrfamilienhäuser
Y-Weg 07 und 08 entstanden. Ihre Grundrisse betragen je 20,6 auf
17,5 Meter, weshalb hier ebenfalls nicht von einer kleinmassstäblichen
Dorfstruktur gesprochen werden. Schliesslich ist auch der teilweise vom
Beschwerdeführer bewohnte Gebäudekomplex X-Strasse 05, 06 und 06a als eher
wuchtig einzustufen, beträgt doch dessen L-förmiger Grundriss 21,7 x 20,7 Meter.
Im Übrigen zeigt auch die Panoramabildvisualisierung, dass grosse Gebäude in
Kindhausen keineswegs so unüblich sind, wie der Beschwerdeführer geltend macht.
Dies gilt indessen nicht nur für die flächen-, sondern auch für die volumenmässige
Ausdehnung der Gebäude. So weist etwa das Haus mit dem orangen Dach auf der
linken Bildseite des Panoramabilds ebenfalls zwei Voll- und zwei Dachgeschosse
auf. Gleiches trifft auch auf mindestens eines der dort abgebildeten und mit
einem Kreuzgiebel versehenen Mehrfamilienhäuser zu. Von einer weitherum
zurückhaltend ausgeschöpften Ausnützung bzw. einer kleingliedrigen Dorfstruktur
kann im vorliegenden Fall nicht gesprochen werden. Unter diesen Voraussetzungen
kann die Bauherrschaft gestützt auf § 238 PBG zu keinem Volumenverzicht
verpflichtet werden.
5.
5.1
Sind die
Voraussetzungen für einen Volumenverzicht nicht gegeben, so verlangt
§ 238 PBG gleichwohl, dass ein Gebäude, das sich durch sein Volumen
aus seiner baulichen Umgebung heraushebt, diesem Spannungsverhältnis in
geeigneter Weise Rechnung trägt. Je konsequenter von den
Verdichtungsmöglichkeiten Gebrauch gemacht wird, umso höher sind die
Anforderungen an die Gestaltung der Neubauten und insbesondere an ihre kubische
Gliederung. Solche Gebäude sind besonders sorgfältig zu gestalten, wobei allerdings
keine mehr als befriedigende Einordnung verlangt werden kann (VGr,
24. Novem­ber 2015, VB.2015.00065, E. 5.3;
Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 660).
5.2
Die
Bauherrschaft möchte auf ihrer Parzelle insgesamt fünf Mehrfamilienhäuser erstellen.
Davon verfügen – wie oben dargelegt – drei über einen länglichen und zwei über
einen fast quadratischen Grundriss. Die länglichen drei Häuser sind mit ihrer
schmäleren Giebelseite auf die G-Strasse ausgerichtet. Die beiden fast quadratischen
Häuser befinden sich im nordwestlichen Teil der Parzelle. Auf diese Weise
grenzen die drei schlankeren Satteldachhäuser unmittelbar an die Kernzone an.
Demgegenüber weisen die deutlich wuchtiger wirkenden Kreuzgiebelhäuser einen
Abstand von mindestens 40 Meter zur Kernzone bzw. zum Schutzobjekt auf.
Indem die Bauherrschaft das Bauvolumen auf zwei unterschiedliche Gebäudetypen
aufteilt, nimmt sie genügend Rücksicht auf die bestehende Baustruktur in der
Kernzone.
6.
6.1
Sodann
macht der Beschwerdeführer geltend, die projektierten Häuser würden nicht nur
wegen ihrer Baumasse, sondern vor allem auch wegen ihrer Höhe übermässig in Erscheinung
treten. Die geplanten Häuser seien beinahe doppelt so hoch wie diejenigen im
Dorfkern. Mit einer Reduktion der Gebäudehöhe und durch Abgrabungen könnte eine
bessere Integration der fünf Häuser ins gewachsene Ortsbild erreicht werden.
6.2
Das
Bauprojekt beachtet unbestrittenermassen die in der Zone WG2/45 maximal zulässige
Gebäudehöhe von 8,1 Meter (Art. 21 Abs. 1 BZO). Soweit die
Beschwerde aus den niedrigeren Firsthöhen der angrenzenden Kernzonenbauten
etwas zu ihren Gunsten ableiten möchte, ist dazu Folgendes zu bemerken: Der
Höhenunterschied zwischen den bestehenden und den geplanten Bauten ist nicht
auf eine übermässige Höhe des Bauprojekts zurückzuführen. Vielmehr ist sie
Folge der topografischen Verhältnisse. Die Bauparzelle liegt auf einer direkt
an die Kernzone angrenzenden, natürlichen Geländeerhebung. Stehen Bauten auf
einer solchen höher liegenden Parzelle, überragen sie notwendigerweise die tieferliegenden
Gebäude. Solche Niveauunterschiede sind in einem hügeligen Land wie der Schweiz
unvermeidlich. Sie liessen sich bloss durch massive Abtragungen des gewachsenen
Terrains ausgleichen. Sieht man von hier nicht einschlägigen Ausnahmen ab, darf
in Volketswil das Gelände bloss im Umfang von 1,5 Metern verändert werden
(Art. 40
bis
BZO). Damit bildet diese Bestimmung zur
Terraingestaltung keine zweckmässige Grundlage für eine Angleichung der
unterschiedlichen Firsthöhen. Möchte eine Gemeinde erreichen, dass sämtliche Bauten
eine identische Firsthöhe aufweisen, müsste sie eine entsprechende Vorschrift
in ihre Bauordnung aufnehmen. Eine derartige Bestimmung fehlt in Volketswil.
Entsprechend kann die Bauherrschaft vorliegend nicht zu Abgrabungen und schon
gar nicht zu einem Verzicht auf eines oder mehrere der regulär zulässigen
Geschosse verpflichtet werden. Wie oben dargelegt, hat die private Beschwerdegegnerin
die einzelnen Baukörper geschickt auf dem Grundstück angeordnet. Damit trug sie
der Tatsache Rechnung, dass das Projekt aufgrund seiner Hanglage am Dorfeingang
optisch stärker in Erscheinung tritt als die tieferliegenden Häuser der Kernzone.
7.
7.1
Schliesslich
macht der Beschwerdeführer geltend, das Bauvorhaben erfordere in jedem Fall
eine bessere Gestaltung, Gliederung und Abstufung seines Volumens. Das
vorliegende Projekt nehme zu wenig Rücksicht auf das Schutzobjekt G-Strasse 04
und die weiteren Gebäude in der Kernzone.
7.2
Mangels
einer hinreichend substanziierten Beschwerde bleibt unklar, weshalb das
Bauprojekt in seiner jetzigen Form ästhetisch unbefriedigend sein soll. In den
Baugesuchsunterlagen fehlen Anhaltspunkte dafür, dass die Bauherrschaft
schwarze Baukörper auf ihre Parzelle stellen möchte. Die entsprechenden mit der
Beschwerde eingereichten Fotomontagen sind insofern irreführend; sie erlauben
keine Rückschlüsse auf die tatsächliche Wirkung der Baukörper. In diesem
Zusammenhang hält die Baubewilligung in Disp.-Ziff. 1.22 nämlich Folgendes
fest: "Die Hochbauabteilung behält sich im Sinne der Erwägungen ein
Mitspracherecht bei der Farb- und Materialwahl der verputzten Aussendämmung
(Fassaden) vor. Es ist ihr frühzeitig vor deren Montage ein entsprechend detailliertes
Material-/Farbkonzept zur Prüfung und Genehmigung einzureichen." Das Projekt
sieht für sämtliche Häuser Steildächer vor. Damit wird die für die angrenzende
Kernzone typische Dachform auch auf dem Baugrundstück verwirklicht. Anders als
bei einem Flachdach besteht somit kein ästhetisch unbefriedigender Kontrast zum
Schutzobjekt. Entgegen der Beschwerde sind die Kreuzgiebel auf den Gebäuden A
und B nicht als quartierfremd einzustufen, finden sich doch solche Dächer
mittlerweile auch in der Kernzone selbst. Die Beschwerde erweist sich auch in
diesem Punkt als unbegründet. Sie ist abzuweisen.
8.
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung
steht ihm nicht zu; hingegen ist eine solche Entschädigung antragsgemäss der
privaten Beschwerdegegnerin zuzusprechen (§ 17
Abs. 2 f. VRG). Der Beschwerdeführer ist zu verpflichten, dieser
eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen. Die lokale
Baubehörde hat im Streit zwischen zwei privaten Parteien praxisgemäss keinen Anspruch
auf eine Parteientschädigung (Kaspar Plüss in: Kommentar VRG, § 17
N. 93 ff.).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 10'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.    220.--     Zustellkosten,
Fr. 10'220.--    Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4. Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung
von Fr. 3'000.- zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …