zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00123 · 2021-08-26 · de

Baubewilligung | Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohneinheiten: Rügebezogenes Nichteintreten (mangelhafte Belichtung nebenbestimmungsweise heilbar); genügende Erschliessung (Zufahrt); Einordnung und Gestaltung. Auch wenn die Belichtungssituation mit dem vergrösserten Innenhof noch immer als ungenügend beurteilt würde, handelte es sich dabei gemessen am Gesamtprojekt nicht um einen (wesentlichen) Mangel, dessen Heilung mittels Nebenbestimmung unzulässig wäre. Die Rügen des Beschwerdeführers sind daher nicht geeignet, die gesamte Bewilligung zu Fall zu bringen. Die Vorinstanz ist folglich auf die Rüge der unzureichenden Belichtung zu Recht nicht eingetreten (E.4). In den vorliegenden Verhältnissen liegen wichtige Gründe für geringere Anforderungen an die Zufahrt im Sinn von § 360 Abs. 3 PBG sowie § 11 ZN und bleibt die Verkehrssicherheit gewährt (E.5). Der Gemeinderat hat sein Ermessen nicht überschritten, indem er dem Bauprojekt eine genügende Einordnung attestierte. Das Baurekursgericht hat diesen Entscheid zu Recht geschützt und auch den geforderten Volumenverzicht gestützt auf Art. 238 PBG verneint (E.6). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 26.08.2021 VB.2021.00123
Zurich Verwaltungsgericht 26.08.2021 VB.2021.00123
Zurigo Verwaltungsgericht 26.08.2021 VB.2021.00123

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00123
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Geschäftsnummer:
VB.2021.00123
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 26.08.2021
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohneinheiten: Rügebezogenes Nichteintreten (mangelhafte Belichtung nebenbestimmungsweise heilbar); genügende Erschliessung (Zufahrt); Einordnung und Gestaltung.
Auch wenn die Belichtungssituation mit dem vergrösserten Innenhof noch immer als ungenügend beurteilt würde, handelte es sich dabei gemessen am Gesamtprojekt nicht um einen (wesentlichen) Mangel, dessen Heilung mittels Nebenbestimmung unzulässig wäre. Die Rügen des Beschwerdeführers sind daher nicht geeignet, die gesamte Bewilligung zu Fall zu bringen. Die Vorinstanz ist folglich auf die Rüge der unzureichenden Belichtung zu Recht nicht eingetreten (E.4). In den vorliegenden Verhältnissen liegen wichtige Gründe für geringere Anforderungen an die Zufahrt im Sinn von § 360 Abs. 3 PBG sowie § 11 ZN und bleibt die Verkehrssicherheit gewährt (E.5). Der Gemeinderat hat sein Ermessen nicht überschritten, indem er dem Bauprojekt eine genügende Einordnung attestierte. Das Baurekursgericht hat diesen Entscheid zu Recht geschützt und auch den geforderten Volumenverzicht gestützt auf Art. 238 PBG verneint (E.6).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BELICHTUNG
EINORDNUNG
ERSCHLIESSUNG
GESTALTUNG
NICHTEINTRETEN
RÜGE
VOLUMEN
ZUFAHRT
Rechtsnormen:
§ 238 Ziff. II PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 360 Abs. III PBG
§ 11 Zugangsnormalien
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2021.00123
Urteil
der 1. Kammer
vom
26. August 2021
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Ersatzrichter
Christian Mäder,
Gerichtsschreiberin
Laura Diener.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.
C AG, vertreten durch RA D,
2.    Gemeinderat Stäfa,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat Stäfa erteilte
der C AG am 10. März 2020 die
baurechtliche Bewilligung
für den Abbruch des Wohnhauses Vers.-Nr. 01 sowie
– unter Bedingungen und Auflagen – für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit
sechs Wohneinheiten und einer Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an
der E-Strasse 03 in Stäfa.
II.
Dagegen rekurrierte A am 14. April 2020 beim
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung der
Bewilligung sowie die Sistierung des Verfahrens. Mit Präsidialverfügung vom 16. April
2020 sistierte das Baurekursgericht das Verfahren und setzte es am 27. August
2020 auf Begehren der Bauherrschaft fort. Am 7. Dezember 2020 führte eine
Delegation der 3. Abteilung des Baurekursgerichts einen Augenschein auf
dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 13. Januar 2021 wies das
Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat
.
III.
Gegen diesen Entscheid erhob A
am 15. Februar 2021
Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, den angefochtenen
Entscheid aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern,
eventuell die Sache zur Neubeurteilung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz
zurückzuweisen sowie eine Parteientschädigung (zzgl. MWST) zulasten der
Beschwerdegegner. In prozessualer Hinsicht beantragte er die Durchführung eines
Augenscheins.
Das
Baurekursgericht beantragte am 11. März 2021 ohne weitere Bemerkungen die
Abweisung der Beschwerde. Am 17. März 2021 beantragte der Gemeinderat
Stäfa
, die Beschwerde abzuweisen, soweit
darauf einzutreten sei. Die C AG beantragte mit Beschwerdeantwort vom 19. März
2021 ebenfalls, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei, sowie
eine Parteientschädigung
(zzgl. MWST) zulasten des Beschwerdeführers.
A
replizierte a
m 29. April 2021 unter Wiederholung der gestellten
Anträge. Mit Duplik vom 14. Mai 2021 hielt die
C AG
an den Anträgen der Beschwerdeantwort fest. Auf weiteren
Schriftenwechsel wurde stillschweigend verzichtet.
Die Kammer erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1
in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Der
Beschwerdeführer ist als Eigentümer des benachbarten Grundstücks Kat.-Nr. 04
sowie als Unterliegender im Rekursverfahren ohne Weiteres zur
Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und § 338a des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Die weiteren
Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1
Die
Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zuständigen Behörde (VGr, 25. Oktober
2018, VB.2018.00262, E. 3.4, mit weiteren Hinweisen und auch zum
Folgenden). Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse
auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019,
1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn
die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (Kaspar Plüss,
in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 7
N. 79). Es ist zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein
verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein
beziehungsweise aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit
ergibt (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).
2.2
Die
Vorinstanz hat im vorliegenden Fall im Beisein der Parteien einen
Augenschein vorgenommen. Das Protokoll des Augenscheins vom 7. Dezember
2020 mit 22 Fotografien liegt bei den Akten. Dieses sowie die in den Akten
befindlichen Pläne belegen den Sachverhalt in ausreichendem Mass. Ein weiterer Augenschein
durch das Verwaltungsgericht ist insbesondere für eine Beurteilung der
vorliegend strittigen Erschliessungsfrage sowie der Einordnung und Gestaltung nicht
erforderlich.
3.
3.1
Das streitbetroffene
Baugrundstück befindet sich gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Stäfa vom
6. April 2009 (BZO) in der Wohnzone W2/1.4 mit
Lärmempfindlichkeitsstufe II und ist mit einem Einfamilienhaus überstellt.
Im Süden befindet sich der F-Weg; im Osten und Westen stösst es an weitere
überbaute Grundstücke. Nördlich der Bauparzelle grenzt eine ebenfalls überbaute
Parzelle sowie auf einem kleinen Abschnitt die Wegparzelle Kat.-Nr. 05,
welche der Erschliessung dient. Letztere mündet im Norden in die E-Strasse.
3.2
Die
Bauherrschaft plant, das bestehende Einfamilienhaus abzubrechen und durch ein
Mehrfamilienhaus zu ersetzen. Der Neubau soll einen unregelmässigen, achteckigen
Grundriss mit einem Innenhof in dessen Mitte aufweisen. Der Beschwerdeführer
bringt mehrere Gründe vor, weshalb dessen Bewilligung aufzuheben sei.
4.
Strittig sind als Erstes die Belichtungsverhältnisse der
Wohn- und Schlafräume, welche gegen den Innenhof ausgerichtet sind. Der
Beschwerdeführer macht geltend, diese seien ungenügend. Zudem sei dieser Mangel
nicht – wie von der Baubehörde verlangt – durch blosse Vergrösserung des
Innenhofs nebenbestimmungsweise heilbar. Das Vorgehen der Vorinstanz, auf seine
entsprechende Rüge nicht einzutreten, sei daher rechtsverletzend.
4.1
Zum
Rekurs bzw. zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung
berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung
hat (§ 21 Abs. 1 VRG, § 338a PBG). Mit dieser Umschreibung
verlangt das Gesetz zunächst eine besondere, beachtenswerte, nahe Beziehung zum
Streitgegenstand, kraft derer der Beschwerdeführer stärker als beliebige Dritte
oder die Allgemeinheit von der angefochtenen Verfügung betroffen ist (VGr, 7. Februar
2019, VB.2018.00744, E. 3.2). Liegt diese besondere Beziehungsnähe vor,
braucht nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung das Anfechtungsinteresse nicht
mit dem Interesse übereinzustimmen, das durch die von der Beschwerdeführerin
als verletzt bezeichneten Normen geschützt wird. Sie können die Überprüfung des
Bauvorhabens im Licht all jener Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder
tatsächlich in dem Sinn auf ihre Stellung auswirken, dass ihnen im Fall des
Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (BGE 141 II 50 E. 2.1). Ein
solcher Nutzen ist zu bejahen, wenn das Bauvorhaben bei Gutheissung der Beschwerde
nicht oder zumindest nicht wie geplant verwirklicht werden könnte (BGr, 12. Oktober
2018, 1C_615/2017, E. 1.1) oder wenn das Durchdringen von Rügen dazu
führen würde, dass das Bauvorhaben im die Beschwerdeführer belastenden Bereich
nicht oder anders realisiert würde als geplant (BGr, 15. April 2019,
1C_303/2018, E. 1.1). Dabei kann sich die beschwerdeführende Person auch
auf Normen berufen, die dem Schutz Dritter dienen oder die im öffentlichen
Interesse liegen (René Wiederkehr, Die materielle Beschwer von Nachbarinnen und
Nachbarn sowie von Immissionsbetroffenen, ZBl 116/2015
S. 347 ff., 366). Demgegenüber ist kein praktischer Nutzen und daher
kein schutzwürdiges Interesse gegeben, wenn die Gutheissung der Beschwerde die
behauptete Beeinträchtigung gar nicht abzuwenden vermöchte, etwa weil ein
Projektmangel durch eine für den Nachbarn bedeutungslose
Nebenbestimmung
geheilt werden kann (Martin
Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014, § 21 N. 59).
4.2
Inhaltliche
oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG
unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen
in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des
verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches verlangt, dass
staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen, wobei
Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung
über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5
Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]). Das Interesse
des Bauherrn am Fortbestand der Baubewilligung ist dabei als gewichtig
einzustufen (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056, E. 4.1 mit
Hinweisen). Dieses Vorgehen kommt indessen nach gefestigter Rechtsprechung nur
infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen
diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung
behoben werden. Beim Entscheid darüber, ob ein mangelhaftes Projekt mit einer Nebenbestimmung
bewilligungsfähig bleibt, ist in erster Linie Art und Ausmass des Mangels
massgebend. Dabei muss das Gewicht des Mangels am Umfang des Gesamtprojekts
gemessen werden. Dies setzt voraus, dass der Umfang des Mangels bekannt ist.
Droht ein Bauprojekt durch die Korrektur der Verstösse seine Identität zu
verlieren, so ist eine Heilung mittels Nebenbestimmung unzulässig und die
Baubewilligung zu verweigern (VGr, 8. Juni 2017, VB.2017.00004,
E. 4.1 mit Hinweisen; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel
Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 437).
4.3
Gemäss § 302
Abs. 1 und 2 PBG müssen zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume
genügend belichtet und belüftbar sein. Wohn- und Schlafräume sind mit Fenstern
zu versehen, die über dem Erdreich liegen, ins Freie führen und in
ausreichendem Masse geöffnet werden können; die Fensterfläche hat wenigstens
einen Zehntel der Bodenfläche zu betragen. Für die übrigen Räume genügt eine
künstliche Belichtung und Belüftung, wenn besondere örtliche Verhältnisse oder
die Zweckbestimmung der Räume es rechtfertigen und durch entsprechende
technische Ausrüstungen einwandfreie Verhältnisse geschaffen werden (§ 302
Abs. 4 PBG). Mit der Bestimmung, wonach Fenster über dem Erdreich zu
liegen haben, wird zusätzlich vorausgesetzt, dass der Luftraum horizontal (und
in einem gewissen Mass auch seitlich) vor dem Fenster nicht verstellt ist und
das natürliche Licht ungehindert einfallen kann (
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1247
).
4.3.1
Dem Bewilligungsentscheid kann dazu entnommen werden, das Bauvorhaben sehe
in den mittleren Wohnungen des Erd- und Obergeschosses jeweils ein Schlafzimmer
vor, das über einen Innenhof belichtet und belüftet werde. Letzterer weise bei
einer Fläche von 9,6 m
2
eine Tiefe von max. 2,4 m
auf, die Höhe betrage 5,95 m. Die Belichtung und Belüftung über einen
Innenhof könne grundsätzlich zugelassen werden. Insbesondere für das Zimmer im
Erdgeschoss sei die Hoftiefe und die damit verbundene beschränkte freie Sicht
indes zu gering und müsse angepasst werden. Die Tiefe habe mindestens dem Mass
der Höhe von der Deckenunterkante bis zur Oberkante des Dachrands zu
entsprechen – aus dem Plan gemessen rund 3,5 m – und sei auch in einem
Schnittplan nachzuweisen (45° Winkel).
4.3.2
Wie bereits die Vorinstanz zutreffend erwogen hat
,
ist eine Verbreiterung des Innenhofs von etwas mehr
als einem Meter notwendig, sofern der Auffassung der Baubehörde gefolgt wird.
Einer tiefgreifenden Überarbeitung des Projekts bedarf es hierfür nicht. Die
Vergrösserung liesse sich ohne besondere Schwierigkeiten etwa durch
Verkleinerung des anstossenden Zimmers im nämlichen Umfang bewerkstelligen, was
einzig mit kleineren Änderungen der Raumaufteilung wie der Verschiebung einer
Zimmertür einherginge.
Was die verfügte Vergrösserung
des Innenhofs betrifft, hat die Vorinstanz diese zu Recht als zulässige
nebenbestimmungsweise Mangelbehebung beurteilt. Dies wird vom Beschwerdeführer,
soweit ersichtlich, auch nicht beanstandet. Hingegen ist er im Wesentlichen der
Ansicht, eine Vergrösserung des Innenhofs könne den Mangel der ungenügenden
Belichtungsverhältnisse nicht beheben.
4.3.3
Die Vorinstanz erwog dazu, selbst wenn der entsprechend der Anordnung
vergrösserte Innenhof als unzureichend erachtet würde, liesse sich dieser
Mangel mit einer für den Beschwerdeführer unbedeutenden Änderung der
Raumaufteilung beheben. So würde es ausreichen, das Badezimmer anstelle des
Schlafzimmers an den Hof anschliessend vorzusehen und die beiden Schlafzimmer
zu einem einzigen zusammenzufassen. Aufgrund der grossflächigen
Fassadenbefensterung wäre eine hinreichende Belichtung sichergestellt.
Diese Erwägungen sind ebenso wenig
zu beanstanden. So ist für Sanitärräume eine künstliche Belichtung und
Belüftung ausreichend (vgl. E. 4.3). Zudem muss die Fensterfläche
lediglich einen Zehntel der Bodenfläche betragen, was auch bei einer
Zusammenlegung der Schlafzimmer mit der aktuell geplanten Raumgrösse von
zusammen 29,8 m
2
und einer Fensterfläche von 10,54 m
2
der Fall wäre. Abgesehen davon wäre das Schlafzimmerfenster dann gegen Süden
ausgerichtet. Entgegen dem Beschwerdeführer wäre auch eine Änderung der
Raumaufteilung im genannten Mass ohne besondere Schwierigkeiten möglich und
damit einer Nebenbestimmung noch zugänglich. Wie die Ausführungen der
Vorinstanz zeigen, ist ohne grösseren planerischen Aufwand beurteilbar, wie ein
allfälliger Mangel behoben werden könnte.
Zudem bleibt auch bei einer
Reduktion der Wohnungsgrösse von drei auf zwei Zimmer beurteilbar, welche
baurechtlichen, konzeptionellen und
gestalterischen Auswirkungen die Behebung einer unzureichenden Belichtung
mittels Innenhof nach sich ziehen würde
. Die gestalterischen
Auswirkungen sind überschaubar, beschränken sich auf die Innenaufteilung und
sind gegen aussen nicht wahrnehmbar. Eine allfällige damit einhergehende
Reduktion der erforderlichen Parkplätze (vgl. Art. 41 BZO) wäre sodann
ohne Weiteres einer Nebenbestimmung zugänglich. Welche unvorhersehbaren
konzeptionellen Änderungen aufgrund der durch die geringere Zimmerzahl
angesprochenen Klientel entgegenstehen könnten, ist schliesslich nicht
ersichtlich.
Zusammenfassend würde es sich
damit auch bei einer geänderten Raumaufteilung nicht um eine
wesentliche Projektänderung handeln,
welche zu einem Identitätsverlust führen würde und nicht mittels
Nebenbestimmung statuiert werden könnte. Auch wenn die Belichtungssituation mit
dem vergrösserten Innenhof noch immer als ungenügend beurteilt würde, handelte
es sich dabei gemessen am Gesamtprojekt nicht um einen (wesentlichen) Mangel,
dessen Heilung mittels Nebenbestimmung unzulässig wäre. Die Rügen des
Beschwerdeführers sind daher nicht geeignet, die gesamte Bewilligung zu Fall zu
bringen. Die Vorinstanz ist folglich auf die Rüge der unzureichenden Belichtung
zu Recht nicht eingetreten. Ihr Entscheid hält diesbezüglich der
verwaltungsgerichtlichen Rechtmässigkeitsprüfung stand.
5.
Der Beschwerdeführer moniert als Zweites die Erschliessung
in verkehrsrechtlicher Hinsicht als unzureichend. Zudem macht er geltend, es
lägen keine wichtigen Gründe für ein Abweichen von den Zugangsnormalien vor.
Während im Rekursverfahren die Erschliessungssituation noch unter weiteren Gesichtspunkten
umstritten war, sind im vorliegenden Beschwerdeverfahren die Streitpunkte auf
diese beiden Fragestellungen beschränkt.
5.1
Eine
für die Errichtung einer Baute genügende
Erschliessung
eines Grundstücks im Sinn von Art. 19
Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über
die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG) und §§ 234 ff.
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) liegt unter
anderem dann vor, wenn dieses selber sowie die darauf vorgesehenen Bauten und
Anlagen genügend zugänglich sind. Nach § 237 Abs. 1 Satz 1 PBG
bedingt genügende Zugänglichkeit in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage
und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge
der öffentlichen Dienste und der Benützer.
Zufahrten sollen zudem für
jedermann verkehrssicher sein (
§ 237
Abs. 2 Satz 1 PBG
).
5.1.1
§ 237 Abs. 1 und 2 PBG regeln die
Grundsätze. Gestützt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237
Abs. 2 Satz 2 PBG hat der Regierungsrat die Normalien über die Anforderungen
an die Zugänglichkeit vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien, ZN)
erlassen. In deren Anhang sind die technischen Anforderungen umschrieben, denen
ein Zugang zu genügen hat (§ 5 Abs. 2 ZN). Zu beachten sind sodann
die im Anhang der Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VSiV)
festgelegten technischen Anforderungen an Ausfahrten, welche der Regierungsrat
gestützt auf § 359 Abs. 1 lit. i PBG erlassen hat (§ 6
Abs. 1 VSiV). Diese auf den vorliegenden Fall (noch) anwendbaren
kantonalrechtlichen Regelungen konkretisieren die Mindestanforderungen des
Bundesrechts an die Erschliessung.
Sie unterscheiden dabei je nach der
zu erbringenden Erschliessungsleistung verschiedene Zufahrts- bzw.
Ausfahrtstypen.
5.1.2
Nach § 360 Abs. 3 PBG darf aus
wichtigen Gründen von den Richtlinien und Normalien abgewichen werden. In
diesem Sinn können nach § 11 Abs. 1 ZN im Einzelfall unter Vorbehalt
der Notzufahrt geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden, wenn
aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse wichtige Gründe hierfür bestehen.
Dasselbe gilt für Ausfahrten (§ 6 Abs. 2 VSiV; VGr, 18. August
2004, VB.2003.00430, E. 4.2 mit Hinweisen = BEZ 2004 Nr. 64).
Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulässig ist
oder nicht, hat sich die Bewilligungsbehörde neben den in § 11 ZN und § 6
Abs. 2 VSiV exemplarisch umschriebenen Tatbeständen vor allem an § 237
Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren, wonach Zufahrten für jedermann
verkehrssicher sein müssen. Für die Beurteilung der Verkehrssicherheit sind
insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer und
Durchgangsverkehr) sowie die Übersichtlichkeit der Streckenführung zu
berücksichtigen (VGr, 30. Juni 2015, VB.2015.00010, E. 2.3.; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 733).
5.1.3
Bei der Gewährung von Erleichterungen kommt
den Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu.
Geprüft wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid
auf einer richtigen und vollständigen Feststellung des massgeblichen
Sachverhalts beruht und ob die bewilligte Erschliessungslösung verkehrssicher
und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit vertretbar erscheint. Vor
Verwaltungsgericht können gemäss § 50 in Verbindung mit § 20
Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn
dieser Bestimmungen geltend gemacht werden
(VGr, 18. September
2019, VB.2019.00058, E. 3.3.1 mit Hinweisen; 18. August 2004,
VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986
Nr. 13).
5.2
Gestützt auf die Akten und nach Massgabe
der Erkenntnisse am Augenschein
hat die
Vorinstanz hinsichtlich des Sachverhalts zutreffend und unbestritten
festgestellt, dass die Erschliessung der Bauparzelle wie bis anhin über die
Wegparzelle Kat.-Nr. 05 vorgesehen ist, welche unter anderem zu dessen
Gunsten mit einem Fuss- und Fahrwegrecht belastet und als Sackgasse konzipiert
wurde. Auf der Parzelle herrscht zudem ein Fahr- und Fussgängerverbot für die
Allgemeinheit.
5.2.1
An deren nördlichen Ende weist die Fahrbahn
eine Breite von 3,08 m auf. Von dort wird sie auf einer Länge von rund
20 m von einem Bankett flankiert, welches sich von Norden nach Süden
verjüngt und an seiner breitesten Stelle 1 m breit ist. Nach dem Ende des
Banketts weist sie an keiner Stelle eine Breite von weniger als 3,6 m auf.
Im Anstossbereich des Baugrundstücks weist die Parzelle eine Ausweitung bis zu
einer Breite von 6 m bis 7,5 m. Sie verläuft von der Einmündung in
die E-Strasse bis zur Bauparzelle annähernd gerade. Auf der Grenze zum
beschwerdeführerischen Grundstück vollzieht sie eine leichte Rechtskurve. Auf
der Höhe der daran anschliessenden Parzelle erfährt sie sodann eine Linkskurve
und nach weiteren rund 14 m schliesst wiederum eine Rechtskurve an.
5.2.2
Der Ausbaustandard der Parzelle entspricht
jenem eines Zufahrtswegs im Sinn der Zugangsnormalien. Gemäss Anhang der Zugangsnormalien
ist folglich dessen Nutzung als Zugang für bis zu zehn Wohneinheiten
vorgesehen, da das Quartier nicht gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln
erschlossen ist. Ebenfalls zutreffend ist die vorinstanzliche Feststellung,
dass bis anhin 12 Wohneinheiten über diese Strassenparzelle erschlossen
werden, weshalb dieses Mass bereits heute überschritten ist. Mit dem
streitbetroffenen Neubauprojekt (sechs Wohneinheiten statt wie bisher eine
Wohneinheit) würde der Zufahrtsweg in Zukunft der Erschliessung von 17 Wohneinheiten
dienen.
5.3
Im Folgenden ist zu prüfen, ob die von der
Beschwerdegegnerin bewilligte Erleichterung
in deren Ermessenspielraum
lag. Strittig ist einerseits, ob die
bewilligte
Erschliessungslösung verkehrssicher ist und andererseits, ob wichtige Gründe
für geringere Anforderungen an die Zufahrt bestehen.
5.3.1
Die Vorinstanz erwog in dieser Hinsicht, auf der Wegparzelle sei mit tiefen
Fahrgeschwindigkeiten zu rechnen. Zudem sei trotz der mit dem Neubauvorhaben
einhergehenden Erhöhung der über die Wegparzelle erschlossenen Wohneinheiten
weiterhin von einem geringen Verkehrsaufkommen auszugehen. In jenem Bereich, in
welchem wegen des Neubauvorhabens eine Verkehrssteigerung stattfinde, sei die
Wegparzelle übersichtlich. Da letztere zudem im Anstossbereich des
Baugrundstücks eine erhebliche Breite aufweise, sei es hier gar möglich, ein
entgegenkommendes Fahrzeug abzuwarten. Obschon die Ausbaugrösse den
Zugangsnormalien nicht entspreche, sei daher auch bei Realisierung des
Neubauvorhabens nicht mit einer Verkehrsgefährdung zu rechnen.
5.3.2
Sodann sei gemäss Anhang der
Zugangsnormalien bei Stichstrassen mit Erschliessungsfunktion eine
Kehrmöglichkeit erforderlich, doch fehle vorliegend eine solche. Hiervon könne
jedoch ebenfalls abgesehen werden. Die Wegparzelle sei mit einem Fahrverbot für
die Allgemeinheit belegt. Sodann wiesen die anstossenden Parzellen eigene
Kehrmöglichkeiten auf, beziehungsweise seien derart angelegt, dass die davon
ausfahrenden Fahrzeuge gefahrlos auf der Wegparzelle wenden könnten. Die
Verkehrssicherheit sei daher auch unter diesem Aspekt gewährleistet.
5.3.3
Die Vorinstanz erwog weiter, die Ausfahrt
der Bauparzelle habe den Anforderungen des Typus A gemäss Anhang VSiV zu
genügen. Aus dem Katasterplan und den anlässlich des Lokaltermins gemachten
Feststellungen ergebe sich, dass je nach Standort auf der Bauparzelle,
2,5 m hinter dem Fahrbahnrand gemessen, in westliche Richtung eine
Sichtweite von 15 m bis 40 m erreicht werden könne. Die Sichtberme
verlaufe zwar auch auf dem rekurrentischen Grundstück, doch befänden sich in
diesem Bereich keine mehr als 80 cm hohe Sichthindernisse, welche nicht
auf diese Höhe zurückgeschnitten werden könnten. Der Bauherrschaft sei es daher
möglich, hinreichende Sichtweiten herzustellen. Hinzu komme, dass angesichts
der geringen Anzahl Fahrbewegungen und der tiefen Fahrgeschwindigkeit auf der
Wegparzelle vorliegend auch wesentlich geringere Sichtweiten als die in der
VSiV vorgesehenen hinreichend wären.
5.4
Auf diese zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen
kann vollumfänglich verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 Satz 2 VRG).
5.4.1
Auch wenn künftig über zwei Drittel mehr Wohneinheiten über den Zufahrtsweg
erschlossen würden, als in den Zugangsnormalien vorgesehen, wird sich das zu
erwartende Verkehrsaufkommen nicht derart erhöhen, dass damit die
Verkehrssicherheit infrage gestellt würde. Gegenteiliges kann auch nicht aus
den vorgesehenen 17 Parkplätzen abgeleitet werden. Zentral ist, dass sich
die Bauparzelle im vorderen Bereich des Zufahrtswegs befindet und dieser von
der Einmündung in die E-Strasse bis zur Bauparzelle annähernd gerade verläuft.
Zudem weist dieser im Anstossbereich des Baugrundstücks eine Ausweitung bis zu
einer Breite von 6 m bis 7,5 m auf. Ferner besteht ein Fussgänger-
und Fahrverbot für die Allgemeinheit und ist der Zufahrtsweg als Sackgasse
ausgestaltet.
5.4.2
Wie die Vorinstanz zudem zutreffend
ausgeführt hat, ist gemäss Anhang der Verkehrssicherheitsverordnung das Rückwärtsfahren
zulässig, weshalb der Beschwerdeführer aus dem Vorbringen, vom
Besucherparkplatz könne nur rückwärts ausgefahren werden, nichts zu seinen
Gunsten abzuleiten vermag. Vom Erfordernis einer Kehrmöglichkeit kann sodann angesichts
der dortigen Fahrbahnbreite abgesehen werden. Eine Verkehrsgefährdung aufgrund
des Mehrverkehrs oder der Nähe der benachbarten Ausfahrten ist nicht zu
befürchten. Ferner sind die im Anhang der Verkehrssicherheitsverordnung
genannten technischen Mindestanforderungen vorliegend eingehalten und sind die
Einlenkradien und die Einhaltung der Sichtweiten vor Baubeginn nachzuweisen.
5.4.3
Zusammenfassend bestehen in den
vorliegenden Verhältnissen wichtige Gründe für geringere Anforderungen an die
Zufahrt im Sinn von § 360 Abs. 3 PBG sowie § 11 ZN und bleibt
die Verkehrssicherheit gewährt. Die Ausnahme erscheint auch vor dem Hintergrund
der neuen, auf das vorliegende Bauvorhaben noch nicht anwendbaren gesetzlichen
Vorgaben (vgl. Anhang 1 der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April
2019 [VRV]) als zulässig.
Bei den vorliegend
anwendbaren Zugangsnormalien handelt es sich
im
Übrigen
um Richtlinien, die bei normalen örtlichen Gegebenheiten
anwendbar sind. Sie sind richtungsgebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei
durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen halten (RB 1984
Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5 m.w.H.).
Die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz durften damit ohne
Rechtsverletzung davon ausgehen, dass das Baugrundstück hinreichend erschlossen
ist. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.
6.
Schliesslich rügt der
Beschwerdeführer den vorinstanzlichen Entscheid, dem Bauprojekt eine
rechtsgenügende Einordnung und Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 1
PBG zu attestieren, als nicht nachvollziehbar. Inwiefern die erforderliche
positive Gestaltung vorliegen würde, wie mit dieser Vorschrift statuiert,
bleibe im Dunkeln. Dass § 238 Abs. 2 PBG anwendbar wäre, macht er im
vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht mehr geltend.
6.1
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen
und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu
gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die
Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der
architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung zu bereits vorhandenen Bauten
sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung, ob mit
einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat
nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit
nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 7. Februar 2019,
VB.2018.00395, E. 4.2 mit weiteren Hinweisen).
6.1.1
Die
genügende Einordnung fehlt dabei nicht bereits bei der Einführung einer neuen
Formensprache in ein einheitliches Bild einer älteren Überbauung; vielmehr
setzt eine Bauverweigerung das Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels
voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage
gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in
störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die
Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 7. Februar
2019, VB.2018.00395, E. 4.4; 15. September 2016, VB.2016.00183,
E. 5.1).
6.1.2
Gestützt
auf § 238 PBG kann sodann nach ständiger Rechtsprechung in Ausnahmefällen
ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens
verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar
und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen
gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum
Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität der
bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit.
Nur ein krasses Missverhältnis der Proportionen oder die Rücksicht auf ein
Schutzobjekt kann die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens gestützt auf die
Ästhetikvorschrift verbieten (zum Ganzen: VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627,
E. 4.1; 23. Januar 2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1 mit weiteren
Hinweisen; BGE 115 Ia 370 E. 5; RB 1990 Nr. 78).
6.1.3
Aufgrund
der offenen Formulierung von §
238
PBG
verfügt die kommunale
Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu
konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der Begründung ihres
Entscheids berücksichtigt die Baubehörde die für die Beurteilung relevante
bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung
misst. Das Baurekursgericht darf den Einordnungsentscheid der kommunalen
Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von §
238
PBG
ihren durch die
Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum
überschritten hat. Dies ist etwa dann der Fall, wenn sie sich von unsachlichen,
dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze
der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Das
Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit,
sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch,
-überschreitung und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50 in Verbindung
mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 14. März 2019,
VB.2018.00384, E. 3.3).
6.2
In
seinem Bauentscheid hat der Gemeinderat bezüglich Einordnung und Gestaltung
festgehalten, das geplante Mehrfamilienhaus weise eine polygonale Grundfläche
auf, die gegen Norden mit zwei abgespreizten Gebäudeflügeln einen eingezogenen
Eingangsbereich ausbildeten. Das als zweigeschossiges Gebäude in Erscheinung
tretende Mehrfamilienhaus solle mit einer Aussenwärmedämmung mit hinterlüfteter
Fassade erstellt werden. Für die grossflächigen Verglasungen seien
Holz-Metall-Rahmen vorgesehen. Die Deckenstirnen beim Dach sowie zwischen dem
Erd- und Obergeschoss sollten als durchgehende, auskragende Bänder, die sich
gegen Süden in Balkone bzw. Balkonüberdachungen ausweiteten, gestaltet werden.
Das Dach solle extensiv begrünt werden. Das Bauvorhaben entspreche
grundsätzlich den gestalterischen Anforderungen. Das detaillierte Farb- und
Materialkonzept sei vor Baufreigabe vorzulegen.
6.3
Das
Baurekursgericht führte gestützt auf die Akten und nach Durchführung eines
Augenscheins aus, das geplante Gebäude weise einen polygonalen Grundriss mit
zwei gegen Norden ungleichmässig abgespreizten Gebäudeflügeln auf und trete
zweigeschossig in Erscheinung. Während die Nordfassade mehrheitlich
Fensterbänder zierten, würden die weiteren Fassaden von grossflächigen
Fensterflächen dominiert. Die gegen den See gerichteten Balkone wiesen
geschwungene Formen auf. Überdacht werde das Gebäude mit einem Flachdach,
welches die darunterliegenden Balkone miterfasse.
6.3.1
Die
Bauparzelle falle im Süden (seeseitig) steil gegen den F-Weg ab, doch führe die
exponierte Lage nicht zur Anwendbarkeit von § 238 Abs. 2 PBG. Sowohl
entlang der E-Strasse als auch der Wegparzelle seien überwiegend
Satteldachbauten zu sehen. Doch bezeugten diese derart unterschiedliche
Architekturstile, dass trotz der gemeinsamen Dachform mitnichten von einem
einheitlichen Quartier gesprochen werden könne. Selbst die entlang der
Wegparzelle befindlichen Satteldachbauten liessen sich nicht einem gemeinsamen
Baustil zuordnen. Des Weiteren befänden sich in unmittelbarer Nähe zur
Bauparzelle bereits Flachdachbauten, so etwa auf den unmittelbar östlichen
Nachbarparzellen. Die auf letzteren stehenden Bauten zeichneten sich wie das
Bauprojekt durch komplexe Grundrissformen, grossflächige Befensterungen sowie geschwungene
Balkone aus.
6.3.2
Das Projekt nehme damit einen im Quartier
bereits vorhandenen Baustil auf und führe diesen weiter. Auch in seiner Höhe
nehme das geplante Gebäude auf diese Nachbarbauten Bezug. Ein Bruch mit dem
Vorbestehenden werde daher gerade nicht provoziert. Sodann sei das Projekt
gegen den See hin wegen der grossflächigen Befensterung und der geschwungenen
Balkone leicht gestaltet. Indem es mindestens 12 m von der Krete abrücke,
nehme es auf die exponierte Lage hinreichend Rücksicht. Umstände, welche eine
Reduktion der Baumasse rechtfertigten, seien angesichts der baulichen Umgebung
ebenfalls nicht vorhanden.
6.4
Diese Erwägungen der Vorinstanz stützen sich auf die
Akten und insbesondere auch auf die Erkenntnisse des Augenscheins. Sie erweisen
sich als zutreffend und sind nicht zu beanstanden. Es kann vorweg
vollumfänglich darauf verwiesen werden (§ 70 i. V. m. § 28
Abs. 1 VRG).
6.4.1
Jenen ist anzufügen, dass das geplante Gebäude nicht nur hinsichtlich
seiner Höhe, sondern auch seiner Grundfläche und Dimension mit den östlichen
Nachbarbauten vergleichbar ist. Überdies weisen die beiden unmittelbar westlich
befindlichen Liegenschaften eine gebogene Fassadenform auf. Insofern nimmt die
Neubaute Bezug und Rücksicht auf die bauliche Umgebung und besteht keinesfalls
ein störender optischer Kontrast zu den weiteren umliegenden Bauten, welche
sich in etwas weiterer Entfernung befinden. Aus dem Vorbringen der exponierten
Lage an der Hangkante kann nichts Gegenteiliges abgeleitet werden.
6.4.2
Auch wenn es sich bei § 238 PBG um
eine
positive ästhetische
Generalklausel handelt, muss sich das vorliegende Bauprojekt nach dem hier
massgeblichen Abs. 1 nicht ''gut'', sondern lediglich „genügend“
einordnen. Dass dieses Erfordernis erfüllt ist, hat das Baurekursgericht in
seinen Erwägungen
nach objektiven
Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung beurteilt. Das subjektive
Empfinden des Beschwerdeführers, welcher das Bauvorhaben als übertrieben und
selbstgefällig bezeichnet, vermag die überzeugenden Ausführungen des
Baurekursgerichts nicht infrage zu stellen.
Schliesslich
enthält die Baubewilligung bezüglich der Gestaltung die Auflage, das Farb- und
Materialkonzept vor der Ausführung zur Bewilligung vorzulegen. Damit wird eine
sorgfältige und zurückhaltend gewählte Materialisierung sichergestellt.
6.4.3
Zusammenfassend
hält auch die ästhetische Beurteilung der seitens des
Verwaltungsgerichts vorzunehmenden Rechtskontrolle stand. Der Gemeinderat hat
sein Ermessen nicht überschritten, indem er dem Bauprojekt eine genügende
Einordnung attestierte. D
as Baurekursgericht hat diesen Entscheid zu
Recht geschützt und auch den geforderten Volumenverzicht gestützt auf Art. 238
PBG verneint.
Sämtliche Rügen des
Beschwerdeführers erwiesen sich damit als unbehelflich. Dies führt zur
Abweisung der Beschwerde.
7.
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§
70
in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf Parteientschädigung steht ihm bei diesem
Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Vielmehr ist er
zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu
bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss
erkennt die Kammer:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.   130.--
Zustellkosten,
Fr. 5'630.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet,
der
privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.-
(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft
des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …