zh_verwaltungsgericht · VB.2009.00181 · 2010-01-27 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für Mehrfamilienhaus. Umstrittenes Näherbaurecht. Die Auslegung der vorliegenden Dienstbarkeit fällt als zivilrechtliche Vorfrage grundsätzlich in den Zuständigkeitsbereich des Zivilrichters (E. 2.2). Die Umstände, unter denen der Begründungsvertrag zustande gekommen ist, weisen auf eine projektbezogene Dienstbarkeit hin. Da die streitbetroffenen Grundstücke jedoch nicht vom Überbauungsprojekt betroffen waren, bleibt unklar, welchen Sinn die projektbezogene Dienstbarkeit vernünftigerweise für diese Grundstücke haben konnte (E. 2.2.3). Insgesamt erscheinen die Tragweite und der Inhalt der Dienstbarkeit höchst unklar. Es kann somit nicht gesagt werden, dass den Parteien ein klares Näherbaurecht eingeräumt wurde, weshalb die Baubehörde der Beschwerdegegnerin gestützt auf diese Dienstbarkeit keine Baubewilligung erteilen durfte (E. 2.3). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 27.01.2010 VB.2009.00181
Zurich Verwaltungsgericht 27.01.2010 VB.2009.00181
Zurigo Verwaltungsgericht 27.01.2010 VB.2009.00181

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00181
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2009.00181
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.01.2010
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 30.08.2010 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für Mehrfamilienhaus. Umstrittenes Näherbaurecht.
Die Auslegung der vorliegenden Dienstbarkeit fällt als zivilrechtliche Vorfrage grundsätzlich in den Zuständigkeitsbereich des Zivilrichters (E. 2.2). Die Umstände, unter denen der Begründungsvertrag zustande gekommen ist, weisen auf eine projektbezogene Dienstbarkeit hin. Da die streitbetroffenen Grundstücke jedoch nicht vom Überbauungsprojekt betroffen waren, bleibt unklar, welchen Sinn die projektbezogene Dienstbarkeit vernünftigerweise für diese Grundstücke haben konnte (E. 2.2.3). Insgesamt erscheinen die Tragweite und der Inhalt der Dienstbarkeit höchst unklar. Es kann somit nicht gesagt werden, dass den Parteien ein klares Näherbaurecht eingeräumt wurde, weshalb die Baubehörde der Beschwerdegegnerin gestützt auf diese Dienstbarkeit keine Baubewilligung erteilen durfte (E. 2.3).
Gutheissung.
Stichworte:
AUSLEGUNG
DIENSTBARKEIT
GRENZABSTAND
NÄHERBAURECHT
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
Rechtsnormen:
§ 270 Abs. III PBG
Art. 738 ZGB
Art. 13 BZO Zürich
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2009.00181
Entscheid
der 1. Kammer
vom
27. Januar 2010
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Ersatzrichter
Felix Huber,
Gerichtssekretärin
Corina Schuppli.
In Sachen
A
,
vertreten
durch
RA B
,
Beschwerdeführer,
gegen
1.
C AG,
vertreten
durch RA D
,
2.
Bausektion der Stadt
Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Am 3. Juni 2008 erteilte die Stadt Zürich der C AG
die Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Einstellhalle
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02, E-Strasse, in Zürich. Im Hinblick auf die
Unterschreitung der Grenzabstände durch das Bauvorhaben verwies die Baubehörde
auf einen Grundbucheintrag vom 16. Juli 1979 und erklärte, damit sei der
Nachweis über die Einräumung des Näherbaurechts erbracht. Der reduzierte Abstand
könne im Sinne von § 270 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) bewilligt werden.
II.
Den gegen die Baubewilligung von A (Eigentümer des
Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 03) am 10. Juli 2008 erhobenen Rekurs
wies die Baurekurskommission I mit Entscheid vom 27. Februar 2009 ab. Sie
führte aus, es stelle sich in der Hauptsache die Frage, ob die Baubehörde
gestützt auf die vorhandenen Dienstbarkeiten eine Bewilligung für ein Näherbaurecht
habe erteilen dürfen oder nicht. Die Vorinstanz kam zum Schluss, die Baubehörde
habe sich zu Recht auf die Dienstbarkeit vom 16. Juli 1979 abgestützt. Die
Dienstbarkeit sei inhaltlich unmissverständlich. Aus dem Wortlaut gehe das
Recht zum Näher-, Höher- und Grenzbau klar hervor. Einer Auslegung der
Dienstbarkeit bedürfe es nicht. Anders verhalte es sich mit der Baubeschränkungsdienstbarkeit
vom 24. August 1937, welche nach Ansicht des Rekurrenten der Dienstbarkeit
vom 16. Juli 1979 gestützt auf das Prinzip der Alterspriorität vorgehe. Es sei
nicht zu beanstanden, wenn die Baubehörde aufgrund der klar und exakt formulierten
Dienstbarkeit aus dem Jahr 1979 bzw. der dort statuierten Näher-, Höher- und
Grenzbaurechte eine baurechtliche Bewilligung erteilt habe. Die inhaltlich
erhebliche Zweifel erweckende Dienstbarkeit aus dem Jahr 1937 habe sie im vorliegenden
öffentlichrechtlichen Verfahren klarerweise nicht berücksichtigen müssen. Die
vom Rekurrenten erhobene Einordnungsrüge wies die Vorinstanz ebenfalls ab.
III.
Gegen den Entscheid der Vorinstanz erhob A mit Eingabe
vom 2. April 2009 fristgerecht Beschwerde und beantragte, den
angefochtenen Entscheid aufzuheben und der Bauherrschaft die nachgesuchte
Baubewilligung zu verweigern; eventualiter sei die Sache zu neuem Entscheid an
die Vorinstanz zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der privaten Beschwerdegegnerin.
Am 20. April 2009 übermittelte die Vorinstanz die
Akten und beantragte ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit
Beschwerdeantwort vom 6. Mai 2009 ersuchte die Baubehörde um Abweisung der
Beschwerde. Die Bauherrschaft reichte ihre Beschwerdeantwort am 4. Juni
2009 ein und beantragte ebenfalls vollumfängliche Abweisung der Beschwerde,
wobei die Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen seien und dieser zu einer
angemessenen Umtriebsentschädigung zu verpflichten sei.
Die Ausführungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich,
in den Entscheidgründen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Die
Bauherrschaft plant auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 in Zürich die Errichtung
eines Mehrfamilienhauses. Der Grenzabstand zum Grundstück Kat.-Nr. 03 des
Beschwerdeführers soll dabei gestützt auf ein Näherbaurecht (Grundstückeintrag
vom 16. Juli 1979) lediglich 2,05 m betragen. Zum westlich
angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 06 ist ein Grenzabstand von 1,01 m
vorgesehen. Die zu überbauende Parzelle der Beschwerdegegnerin sowie das
Grundstück Kat.-Nr. 06 sind der Zone W2 zugewiesen, währenddem sich das
Grundstück des Beschwerdeführers in der Freihaltezone befindet.
1.2
Gestützt
auf die Dienstbarkeit "Recht, näher, höher und auf die Grenze zu
bauen", welche am 16. Juli 1979 ins Grundbuch eingetragen wurde, sah
die Baubehörde den Nachweis über die Einräumung des Näherbaurechts zu den
Grundstücken Kat.-Nrn. 06 und 03 als erbracht und bewilligte den
reduzierten Abstand im Sinne von § 270 Abs. 3 PBG.
Die Vorinstanz kam ebenfalls zum Schluss, dass es nicht zu
beanstanden sei, wenn die Baubehörde aufgrund der klar und exakt formulierten
Dienstbarkeit aus dem Jahr 1979 und der dort statuierten Näher-, Höher- und
Grenzbaurechte eine baurechtliche Bewilligung erteilt habe.
1.3
Demgegenüber
ist der Beschwerdeführer der Ansicht, dass der privaten Beschwerdegegnerin aus
der Dienstbarkeit "Recht, näher, höher und auf die Grenze zu bauen"
vom 16. Juli 1979 kein Näherbaurecht bezüglich des streitbetroffenen
Bauprojekts zustehe. Der Text der Dienstbarkeit sei interpretationsbedürftig,
was vom Verwaltungsgericht bereits im Entscheid VB.2002.00144 festgestellt
worden sei. Aufgrund dieser Unsicherheit, ob zugunsten der privaten
Beschwerdegegnerin überhaupt eine gültige Dienstbarkeit vorliege oder nicht,
hätte die Baubehörde die Baubewilligung zwingend verweigern müssen. Da die Vorinstanz
indes diese Dienstbarkeit zu Unrecht berücksichtigt habe, sei ihr Entscheid
rechtsfehlerhaft und daher aufzuheben. Die private Beschwerdegegnerin führe
auch keinen anderen Rechtsgrund an, aufgrund dessen ihr das notwendige
Näherbaurecht zustehen könnte. Somit erweise sich das strittige Bauprojekt als
nicht bewilligungsfähig.
Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit seien durch Auslegung
zu ermitteln. Die Dienstbarkeit bzw. deren Erwerbsgrund enthalte keine
detaillierten Regelungen bezüglich einzelner Grenzabstände. Vielmehr sei
bezüglich aller 43 ursprünglich beteiligten Grundstücke ganz pauschal und
unterschiedslos Näher-, Höher- und Grenzbaurechte gegenseitig eingeräumt
worden. Indessen sei es baurechtlich nicht möglich bzw. unzulässig, dass alle
berechtigten Grundeigentümer gegenseitig von entsprechenden, generellen und
inhaltlich unbeschränkten Rechten hätten Gebrauch machen können, da sonst die
erforderlichen Gebäudeabstände unterschritten worden wären. Die Dienstbarkeit
könne aus diesem Grund nicht so verstanden werden, dass sich alle
Grundeigentümer generelle und unbeschränkte Näher- und Grenzbaurechte
eingeräumt hätten. Eine derartige Auslegung sei nicht nur sinnwidrig, sondern
auch völlig unpraktikabel. Sodann sei im Wortlaut von den
"notwendigen" Rechten die Rede. In Anbetracht dessen, dass der
Erwerbsgrund der Dienstbarkeit den Vollzug des Quartierplans regle, könne dies
nur so verstanden werden, dass sich die Grundeigentümer nur die zum Vollzug des
Quartierplans notwendigen Rechte gegenseitig einräumen wollten.
1.4
Die
Beschwerdegegnerin lässt geltend machen, dass der Text des Näherbaurechts vom
16. Juli 1979 klar und einfach verständlich sei. Es brauche zur Feststellung
seines Inhalts keine weitergehende Auslegung oder Interpretation. Da dieses
Näherbaurecht die vorgesehenen Abstandsunterschreitungen zuliesse, habe die
Baubehörde das Projekt bewilligen können. Die Frage, ob die vorliegende
Dienstbarkeit ein Näherbaurecht darstelle, beantworte der Text der
Dienstbarkeit mit aller nötigen Klarheit. Weil die Baubehörde bei ihrem
Entscheid nur das Näherbaurecht vom 16. Juli 1979 habe berücksichtigen
müssen und weil dieses Näherbaurecht inhaltlich klar formuliert sei, sei das
Bauprojekt zu Recht bewilligt worden. Die Dienstbarkeit erlaube, Hauptgebäude
so hoch und so nah an die Grenze zu bauen, wie dies die Baubehörde der Stadt
Zürich erlaube, auch unter Zuhilfenahme von Ausnahmebewilligungen. Da im
Zeitpunkt der der Niederschrift dieser Dienstbarkeit ebenso wie heute ohne
Weiteres davon ausgegangen werden könne, dass die Baubehörde bei Erteilung
einer Baubewilligung die jeweils geltenden Normen des öffentlichen Baurechts
anwende, sei die Dienstbarkeit so zu verstehen, dass baulich erlaubt sein
solle, was nach dem jeweils geltenden Baurecht bewilligungsfähig sei; auch
unter Zuhilfenahme von Näherbaurechten und Ausnahmebewilligungen. Einem
allfälligen Einwand, diese Dienstbarkeit sei bezüglich der Näherbaurechte recht
grosszügig formuliert, sei zu entgegnen, dass unter dem Regime des PBG in der
Fassung von 1975 die Unterschreitung des Gebäudeabstands nur im Ausnahmefall
bewilligt worden sei und auch seit der Änderung von 1992 nur unter Wahrung einwandfreier
wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse bewilligt werde. Das habe
die Bedeutung des Näherbaurechts zu allen Zeiten erheblich relativiert. Diese
einschränkende Bedeutung sei gegenüber einem Grundstück in der Nicht-Bauzone
natürlich entfallen. Aber auch daran habe sich seit 1979 nichts geändert, und
es dürfe davon ausgegangen werden, dass die Stadt Zürich als professionelle
Grundeigentümerin und Baubehörde um den Umfang und die Bedeutung des Näherbaurechts
gewusst habe.
Weil das Grundstück Kat.-Nr. 03 nicht im Quartierplangebiet
gelegen habe und weil beide in diesem Fall betroffenen Grundstücke nicht an der
Überbauung gemäss damaligem "Richtplan" teilgenommen hätten, könne
nicht behauptet werden, das Näherbaurecht sei nur für den Vollzug des
Quartierplans bzw. für die Realisierung der anschliessenden Überbauung begründet
worden und es sei unabhängig vom konkreten Nutzen quasi vorsorglich auf alle
Grundstücke des Quartierplans verlegt worden. Deshalb treffe es nicht zu, dass
das Näherbaurecht daher automatisch mit dem Abschluss des Quartierplans dahinfalle.
Für den Vollzug des Quartierplans, der die Erschliessung eines Baugebiets und
somit vor allem Tiefbauten zum Gegenstand gehabt habe, sei die Dienstbarkeit
schlicht nicht notwendig gewesen. Dass erst die eingeräumten Näherbaurechte die
Umsetzung des Quartierplans ermöglicht hätten, sei daher falsch. Die
Dienstbarkeit habe vielmehr dazu gedient, eine später erfolgende Überbauung des
Quartiergebiets zu vereinfachen.
Das Näherbaurecht habe mangels Teilnahme der hier
betroffenen Grundstücke am Überbauungsprojekt und mangels anderer Bauabsichten
gar keine auf ein konkretes Überbauungsprojekt bezogene Dienstbarkeit sein
können. Die Dienstbarkeit sei somit klarerweise zumindest mit Bezug auf die infrage
stehenden Grundstücke eine abstrakte Dienstbarkeit. Die Dienstbarkeit räume
kein Nährer- oder Grenzbaurecht rechtsverbindlich im Sinne von konstitutiv ein,
sondern sie mache es von der Bewilligung der Baubehörde abhängig. Da die
Baubehörde berufen sei, öffentliches Baurecht anzuwenden, falle auch gemäss
Dienstbarkeit der Entscheid über ein Näherbaurecht allein aufgrund von
öffentlichem Baurecht.
2.
2.1
Gemäss Art. 13
Abs. 1 der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober
1991 (BZO) beträgt der Grundgrenzabstand in der Zone W2 5 m. Unbestritten
ist, dass das geplante Objekt lediglich einen Grenzabstand von 2,05 m bzw.
1,01 m einhält. Für die Zulässigkeit des Projekts bedarf es daher der
nachbarlichen Zustimmung gemäss § 270 Abs. 3 PBG. Die Bauherrschaft
beruft sich auf eine am 16. Juli 1979 ins Grundbuch eingetragene
Dienstbarkeit "Recht, näher, höher und auf die Grenze zu bauen". Der
Beschwerdeführer bestreitet, dass der privaten Beschwerdegegnerin aus dieser
Dienstbarkeit ein Näherbaurecht bezüglich des streitbetroffenen Bauprojekts
zustehe.
2.2
Massgebend
für die Frage der Zulässigkeit des geplanten Mehrfamilienhauses ist das als
Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragene Näherbaurecht aus dem Jahr 1979. Die Frage
nach dessen Inhalt ist zivilrechtlicher Natur und fällt somit grundsätzlich in
den Zuständigkeitsbereich des Zivilrichters, sie kann jedoch durch die
Baubewilligungsbehörde bzw. die Rechtsmittelinstanzen vorfrageweise geprüft
werden. Verwaltungsbehörden haben jedoch hinsichtlich der vorfrageweisen Entscheidfindung
von zivilrechtlichen Fragen Zurückhaltung zu üben. Die Auslegung eines
zivilrechtlichen Vertrags durch eine Verwaltungsbehörde wird dann als zulässig
erachtet, wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein
unzweifelhaftes Resultat ergibt (VGr, 30. April 1981, BEZ 1981
Nr. 1 = ZBl 1981, S. 463 = ZR 81 Nr. 6).
2.2.1
Der Inhalt einer Dienstbarkeit bestimmt sich gemäss Art. 738 des
Zivilgesetzbuches (ZGB) zunächst nach Eintrag im Grundbuch (Abs. 1). In
zweiter Linie kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit im Rahmen des Eintrags aus
ihrem Erwerbsgrund ergeben (Abs. 2 Satz 1). Schliesslich kann der
Inhalt nach der Art, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem
Glauben ausgeübt worden ist, bestimmt werden (Abs. 2 Satz 2).
2.2.2
Der im Grundbuch eingetragene Wortlaut der Dienstbarkeit vom 16. Juli
1979 lautet wie folgt:
"Grunddienstbarkeit
Recht, näher, höher und auf die Grenze zu
bauen
Die jeweiligen Eigentümer von
Kat.
… [Aufzählung der Katasternummern von 43 Grundstücken, darunter auch 03, 02 und
06]
räumen sich je
gegenseitig unentgeltlich die notwendigen Rechte ein, näher, höher und auf die
Grenze zu bauen, für die Bauten, wie diese von den zuständigen Behörden auf
diesen Grundstücken, selbst unter Erteilung von irgendwelchen
Ausnahmebewilligungen, bewilligt werden."
Der vollständige Wortlaut der Dienstbarkeit ergibt sich
aus der öffentlich beurkundeten Vereinbarung vom 10. April 1979 zum
Vollzug des Quartierplans F:
"7.
Zur Regelung der
nachbarlichen Verhältnisse sind ferner anlässlich der Anmeldung dieses
Vertrages zur Eintragung ins Grundbuch folgende neue Grunddienstbarkeiten
ebenfalls zur Eintragung anzumelden:
7.1 Recht näher, höher und auf die Grenze zu bauen
je gegenseitig zu
Gunsten zu Lasten von
Kat.-Nr. … [Aufzählung
der Katasternummern von 43 Grundstücken, darunter auch 03, 02 und 06]
Die jeweiligen
Eigentümer der berechtigten und belasteten Grundstücke räumen sich je
gegenseitig unentgeltlich die notwendigen Rechte ein, näher, höher und auf die
Grenze zu bauen, für die Bauten, wie diese von den zuständigen Behörden auf
diesen Grundstücken, selbst unter Erteilung von irgendwelchen Ausnahmebewilligungen,
bewilligt werden."
Von dieser Dienstbarkeit sind 43 Grundstücke betroffen,
darunter auch kleine. Wollte man allein auf ihren Wortlaut abstellen, würde
dies bedeuten, dass ein Eigentümer, der frühzeitig baut, sein Grundstück bis an
die Grenzen überstellen darf, währenddem die später bauenden Nachbarn dann
entsprechende Mindestabstände einhalten müssten und so das Nachsehen hätten.
Das kann nicht der Sinn dieser Dienstbarkeit sein.
Bereits im Verfahren VB.2002.00144 hat das
Verwaltungsgericht in einer Streitsache, die zwar ein anderes Grundstück,
jedoch die wörtlich gleiche Dienstbarkeit betraf, festgehalten, dass der
Wortlaut der Dienstbarkeit nicht besonders aussagekräftig sei, denn allein in
den Wortlaut der Dienstbarkeit könne sowohl ein generelles wie auch ein
projektbezogenes Näherbaurecht hineingelesen werden.
2.2.3
Wie den Erläuterungen zum "Richtplan" F zu entnehmen ist, stand
die Begründung der Dienstbarkeit offenbar im Zusammenhang mit dem als Zusatz
zum Quartierplan vereinbarten Richtplan F, in welchem ein analoges Näherbaurecht
vorgesehen wurde. Demnach erklärten sich die Grundeigentümer bereit, die für
das Quartierplangebiet geplante gemeinsame Überbauung gemäss einem sogenannten
"Richtplan" zu erstellen.
Aus diesen Erläuterungen schloss das Verwaltungsgericht im
oben erwähnten Entscheid, dass die Einräumung von Grenzbaurechten "für den
Vollzug des Richtplans" die Rechtseinräumung im Hinblick auf die geplante
Überbauung des Quartierplangebiets bedeute und nicht anders verstanden werden könne,
als dass die Grenzbaurechte projektbezogen ausgestaltet seien. Da die
vorliegend streitige Dienstbarkeit exakt denselben Wortlaut aufweist wie jene
im oben erwähnten Verfahren, bestehen erhebliche Anhaltspunkte dafür, dass auch
im vorliegenden Fall grundsätzlich von einer projektbezogenen Dienstbarkeit auszugehen
ist.
Der Richtplan F enthielt Festlegungen über die Bauweise,
insbesondere die "Gliederung der Hochbauten" (Ziff. 2) und die
Gebäudehöhe (Ziff. 1), die allenfalls dazu geeignet waren, die
Unbestimmtheit der Dienstbarkeit zu kompensieren. Die Grundstücke der am vorliegenden
Verfahren beteiligten Parteien lagen jedoch nicht im Perimeter des Richtplans F
und das Grundstück des Beschwerdeführers war darüber hinaus auch vom
Quartierplan F nicht erfasst. Für diese Grundstücke bleibt somit unklar,
welchen Sinn eine projektbezogene Dienstbarkeit vernünftigerweise haben kann.
Aus den vorliegenden Akten ist auch nicht ersichtlich, ob die Dienstbarkeit
schon vor dem Richtplan begründet wurde und ob im damaligen Zeitpunkt eventuell
vorgesehen war, alle Grundstücke in den Richtplan einzubeziehen. Unklar ist
auch, wie viele weitere Parzellen noch vorhanden sind, die ebenfalls von der
Dienstbarkeit, jedoch nicht vom Richtplan F erfasst werden. Weiterhin ist
aufgrund der vorliegenden Akten ungewiss, wie viele der 43 von der
Dienstbarkeit betroffenen Parzellen im Perimeter des Richtplans F liegen und
wieweit dieser heute noch Geltung besitzt. Wollten alle betroffenen Eigentümer
in gleicher Weise vom Näherbaurecht Gebrauch machen wie die private
Beschwerdegegnerin, wäre die bauliche Entwicklung des Gebiets weitgehend dem
Zufall überlassen.
Zu beachten ist schliesslich, dass die Vereinbarung von
1979 zwar nach dem Erlass des PBG vom 7. September 1975 getroffen wurde,
jedoch lange vor der Revision vom 1. September 1991, welche die weitgehende
Einräumung von Näherbaurechten erst ermöglichte (neuer Abs. 3 von § 270
PBG). Die Beteiligten konnten daher die Konsequenzen, welche sich aus der
Dienstbarkeit im Zusammenhang mit dem heutigen Recht ergeben, bei Begründung
der Dienstbarkeit nicht absehen.
2.3
Insgesamt
kann somit nicht gesagt werden, dass den beteiligten Eigentümern mit der Dienstbarkeit
von 1979 ein klares Näherbaurecht eingeräumt worden sei. Die Tragweite der
Dienstbarkeit erscheint im Gegenteil höchst unklar. Der Inhalt der
Dienstbarkeit lässt sich jedenfalls nicht als leicht feststellbar bezeichnen; mit
Blick auf diese Unklarheiten sowie die nur lückenhaft eingereichten Akten ergibt
sich kein unzweifelhaftes Resultat, weshalb der Entscheid über den Inhalt der
Dienstbarkeit dem in erster Linie zuständigen Zivilrichter zu überlassen ist. Unter
diesen Umständen durfte die Baubehörde der Beschwerdegegnerin die Baubewilligung
nicht erteilen, womit sich der Einwand des Beschwerdeführers als berechtigt erweist.
3.
Demnach ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Entscheid der Vorinstanz sowie
die Baubewilligung sind aufzuheben. Ausganggemäss sind die Kosten des
Verfahrens der privaten Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 70 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Der privaten
Beschwerdegegnerin steht als unterliegende Partei keine Parteientschädigung zu.
Indessen ist sie zu einer Parteientschädigung an den Beschwerdeführer zu
verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Angemessen erscheint ein
Betrag von Fr. 3'500.- für beide Verfahren. Ausserdem hat die private
Beschwerdegegnerin die Kosten des Rekursverfahrens zu tragen.
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.
Die Beschwerde
wird gutgeheissen.
Der Rekursentscheid vom 27. Februar 2009 und die
Baubewilligung vom 3. Juni 2008 werden aufgehoben.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 6'090.--     Total der Kosten.
3.
Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden
den Beschwerdegegnerinnen je zur Hälfte auferlegt.
4.
Die private Beschwerdegegnerin wird zu einer
Parteientschädigung von Fr. 3'500.-- an den Beschwerdeführer verpflichtet,
zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82
ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30
Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…