zh_verwaltungsgericht · VB.2006.00471 · 2007-01-26 · de

Baubewilligung | Frage des massgeblichen Abstands des projektierten Einfamilienhauses von Strasse bzw. von Weg. Abgrenzung zwischen Strasse und Weg. Für die Abgrenzung zwischen Strasse und Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG ist neben dem technischen Ausbau vor allem die Zweckbestimmung, insbesondere die Erschliessungsfunktion der Anlage, von Bedeutung. Gemäss den heranzuziehenden Zugangsnormalien ist auf die Zahl der erschlossenen Wohneinheiten abzustellen. Dabei müssen auch die zukünftigen Überbauungsmöglichkeiten auf den erschlossenen Grundstücken mitberücksichtigt werden, wobei auf die unter konkreten Umständen in absehbarer Zeit zu erwartende Überbauungsdichte abzustellen ist (E. 4.1). Als für die Qualifizierung als Weg oder Strasse massgeblichen Wohneinheiten gelten Ein-, Zwei- oder Dreizimmerwohnungen wie auch Einfamilienhäuser unabhängig von der Zahl und Grösse der Zimmer, die dazugehören. Die Wohneinheiten sind auch nicht zu "gewichten" (E. 4.3.1). Die L-Str. erschliesst zusammen mit dem Bauvorhaben nicht mehr als 10 Wohneinheiten und ist damit als Weg zu qualifizieren. Die Zahl von 10 Wohneinheiten dient nicht als strikte Trennlinie. Vielmehr kommt es für die Qualifikation als Weg oder Strasse (auch) auf Ausbau und Funktion der Erschliessung an. Auch unter diesem Gesichtspunkt ist die L-Str. als Weg zu qualifizieren. Massgeblich ist demnach ein Abstand gegenüber der L-Str. von 3,5 m, der vom Bauvorhaben eingehalten wird (E. 4.3.1 ff.). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 26.01.2007 VB.2006.00471
Zurich Verwaltungsgericht 26.01.2007 VB.2006.00471
Zurigo Verwaltungsgericht 26.01.2007 VB.2006.00471

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00471
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Geschäftsnummer:
VB.2006.00471
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 26.01.2007
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Frage des massgeblichen Abstands des projektierten Einfamilienhauses von Strasse bzw. von Weg. Abgrenzung zwischen Strasse und Weg.
Für die Abgrenzung zwischen Strasse und Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG ist neben dem technischen Ausbau vor allem die Zweckbestimmung, insbesondere die Erschliessungsfunktion der Anlage, von Bedeutung. Gemäss den heranzuziehenden Zugangsnormalien ist auf die Zahl der erschlossenen Wohneinheiten abzustellen. Dabei müssen auch die zukünftigen Überbauungsmöglichkeiten auf den erschlossenen Grundstücken mitberücksichtigt werden, wobei auf die unter konkreten Umständen in absehbarer Zeit zu erwartende Überbauungsdichte abzustellen ist (E. 4.1).
Als für die Qualifizierung als Weg oder Strasse massgeblichen Wohneinheiten gelten Ein-, Zwei- oder Dreizimmerwohnungen wie auch Einfamilienhäuser unabhängig von der Zahl und Grösse der Zimmer, die dazugehören. Die Wohneinheiten sind auch nicht zu "gewichten" (E. 4.3.1).
Die L-Str. erschliesst zusammen mit dem Bauvorhaben nicht mehr als 10 Wohneinheiten und ist damit als Weg zu qualifizieren. Die Zahl von 10 Wohneinheiten dient nicht als strikte Trennlinie. Vielmehr kommt es für die Qualifikation als Weg oder Strasse (auch) auf Ausbau und Funktion der Erschliessung an. Auch unter diesem Gesichtspunkt ist die L-Str. als Weg zu qualifizieren. Massgeblich ist demnach ein Abstand gegenüber der L-Str. von 3,5 m, der vom Bauvorhaben eingehalten wird (E. 4.3.1 ff.).
Abweisung.
Stichworte:
ABSTAND
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
ERSCHLIESSUNGSFUNKTION
ERSCHLIESSUNGSSTRASSE
STRASSE
STRASSENABSTAND
WEGABSTAND
WOHNEINHEIT
Rechtsnormen:
§ 265 Abs. I PBG
§ 5 Zugangsnormalien
§ 6 Abs. I Zugangsnormalien
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2006.00471
Entscheid
der 1. Kammer
vom
17. Januar 2007
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretär
Stephan Hördegen.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
beide
RA C,
Beschwerdeführende
,
gegen
1.1
D,
1.2
E,
beide vertreten durch RA F,
2.
Gemeinderat Wallisellen
,
vertreten durch
RA G,
Beschwerdegegnerschaft
,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Am 28. Februar 2006 erteilte der Gemeinderat
Wallisellen D und E unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen die baurechtliche
Bewilligung für den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
an der L-Strasse 02 in Wallisellen. Gleichzeitig eröffnet wurde die Verfügung
der Baudirektion des Kantons Zürich vom 3. Februar 2006, mit welcher dem
Bauvorhaben unter Auflagen die lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung erteilt
wurde.
II.
Gegen beide Erlasse erhoben A und B gemeinsam am 5. April
2006 Rekurs und beantragten die Aufhebung der nachgesuchten Bewilligungen. Die
Baurekurskommission IV wies die Rekurse mit Entscheid vom 5. Oktober 2006
ab.
III.
Mit Beschwerde vom 6. November 2006 liessen A und B
dem Verwaltungsgericht zur Hauptsache die Aufhebung der baurechtlichen Bewilligung
des Gemeinderates Wallisellen vom 28. Februar 2006 beantragen, unter
Kosten und Entschädigungsfolgen zulasten der privaten Beschwerdegegnerschaft,
Die Baurekurskommission IV schloss am 16. November
2006 auf Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegner beantragten mit
Eingaben vom 7. Dezember 2006 und 11. Dezember 2006 ebenfalls
Abweisung der Beschwerde, und zwar unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdeführenden.
Die Erwägungen des Rekursentscheides und die Ausführungen
der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den
nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
(VRG) zuständig zur Behandlung der Beschwerden gegen den angefochtenen Entscheid
der Baurekurskommission IV. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt
sind, ist auf die form- und fristgerecht erhobene Beschwerde einzutreten.
2.
In prozessualer Hinsicht beantragen die
Beschwerdeführenden die Durchführung eines Augenscheines, damit das Verwaltungsgericht
feststellen könne, dass die Liegenschaft M-Strasse über zwei Wohneinheiten
verfüge und dass das Grundstück "N-Strasse 06" hauptsächlich über die
L-Strasse her erschlossen sei. Da der massgebliche Sachverhalt, insbesondere
die strittige Erschliessungsfunktion der L-Strasse, soweit prozessrelevant, aus
den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich indessen ein eigener
Augenschein des Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 = BEZ  1995
Nr. 32, mit Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7
N. 45, auch zum Folgenden). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen
der Vorinstanz können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden und
dokumentieren die örtlichen Verhältnisse in rechtsgenügender Weise.
Ebenso kann auf die
Einvernahme der von den Beschwerdeführenden genannten Zeugen verzichtet werden.
Die Erschliessungssituation bei der Liegenschaft M-Strasse ist nicht
entscheidrelevant (vgl. E. 4.3.1 und 4.4). Hinsichtlich der Situation bei
der Liegenschaft N-Strasse 06 des Beschwerdeführers ist auf die Akten und
Feststellungen der Vorinstanz abzustellen. Die Zeugenaussagen von Verwandten
des Beschwerdeführers oder von Bewohnern vermöchten hinsichtlich der
prozessrelevanten Tatsachen nichts zu ändern.
3.
Neben der Baubewilligung
des Gemeinderates Wallisellen war im Rekursverfahren auch die lärmschutzrechtliche
Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 3. Februar 2006
streitig, mit welcher diese gestützt auf Art. 31 Abs. 2 der Lärmschutz-Verordnung
vom 15. Dezember 1986 eine Ausnahmebewilligung für eine Baubewilligung in
lärmbelasteten Gebieten erteilt hatte. Vor Verwaltungsgericht ist nur noch die
baurechtliche Bewilligung des Gemeinderates Wallisellen vom 28. Februar
2006 streitig; in der Sache selber die Frage, welcher Abstand das geplante
Einfamilienhaus gegenüber der L-Strasse einzuhalten hat.
4.
4.1
Fehlen
Baulinien für öffentliche Strassen und Plätze sowie für öffentliche Wege und
erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben gemäss § 265 Abs. 1
PBG oberirdische Gebäude einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und Plätzen
und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern – wie dies im vorliegenden
Fall zutrifft – die Bau- und Zonenordnung keine anderen Abstände vorschreibt.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in der Wohnzone W 1.6 und grenzt
an die L-Strasse. Der Neubau hält gegenüber dieser Strasse einen Abstand von
3,54 m ein, ist mithin nur bewilligungsfähig, wenn gegenüber der L-Strasse der
bei Wegen einzuhaltende Abstand von 3,5 m eingreift.
Wie das Verwaltungsgericht
im wegleitenden Entscheid RB 1982 Nr. 149 (= BEZ  1982 Nr. 20)
festgehalten hat, ist die Abgrenzung zwischen Strassen und Wegen nicht scharf
und kann sich vor allem nicht nach der oft inkonsequenten Bezeichnung in
Strassennamen, Grundregistern und dergleichen richten. Neben dem technischen
Ausbau ist vor allem die Zweckbestimmung, insbesondere die
Erschliessungsfunktion der Anlage, von Bedeutung. Unter diesem Gesichtswinkel
können die Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember
1987 (Zugangsnormalien) als Richtlinie dienen. § 5 Zugangsnormalien
unterscheidet als Zugangsarten den Zufahrtsweg, die Zufahrtsstrasse und die
Erschliessungsstrasse. Die Festlegung der Zugangsart erfolgt gemäss § 6 Abs. 1
Zugangsnormalien nach dem voraussichtlichen Verkehrsaufkommen aufgrund der
Nutzung mit Wohneinheiten gemäss den Anwendungsbereichen im Anhang. Laut Anhang
genügt für die Erschliessung von bis zu 10 Wohneinheiten ein Zufahrtsweg, in
dichter Überbauung, sofern mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen,
können bis zu 30 Wohneinheiten mit einem Zufahrtsweg erschlossen werden. Nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts müssen für die Qualifikation als Strasse
oder Weg auch die zukünftigen Überbauungsmöglichkeiten auf den erschlossenen
Grundstücken mitberücksichtigt werden; indessen ist nicht auf das nach den
Bauvorschriften theoretisch mögliche Maximum an Wohneinheiten, sondern auf die
unter konkreten Umständen in absehbarer Zeit zu erwartende Überbauungsdichte abzustellen
(VGr, 27. November 2002, VB.2002.00273, E. 2c, www.vgrzh.ch).
4.2
Die L-Strasse
ist eine Stichstrasse und weist eine Breite von 4,5 m auf. Sie zweigt von der O-Strasse
in nordwestlicher Richtung ab, verzweigt sich nach rund 65 m in einen ca. 15 m
langen westlichen und einen ca. 30 m langen östlichen Ast und endet je ohne Kehrplatz.
Die L-Strasse erschliesst
nach den Feststellungen der Baurekurskommission zum heutigen Zeitpunkt sieben
Wohneinheiten, zusammen mit dem Baugrundstück acht Wohneinheiten. Daraus
schloss die Vorinstanz, dass es sich bei der L-Strasse um einen Zufahrtsweg im
Sinn der Zugangsnormalien handelt, gegenüber welchem ein Abstand von 3,5 m
einzuhalten sei. Demgegenüber vertreten die Beschwerdeführenden die Auffassung,
die L-Strasse erschliesse mehr als 10 Wohneinheiten, weshalb von einer
Zufahrtsstrasse auszugehen sei, gegenüber welcher ein Abstand von 6 m
eingreife.
4.3
Unbestritten
ist die Erschliessung der Grundstücke L-Strasse 03, 04 und 05 sowie N-Strasse 07
mit je 1 Wohneinheit und die Liegenschaft L-Strasse 08 mit 2 Wohneinheiten. Im
Streit steht die Erschliessung der Liegenschaft M-Strasse (Kat.-Nr. 09)
und N-Strasse 06 (Kat.-Nr. 10) im Eigentum des Beschwerdeführers.
4.3.1
Gemäss
Rekursentscheid wird die Liegenschaft M-Strasse mit einer Wohneinheit über die L-Strasse
erschlossen. Die Baurekurskommission IV hielt hierzu fest, entgegen der Meinung
der Rekurrierenden handle es sich bei diesem Gebäude nur um eine Wohneinheit.
Dieses sei von der M-Strasse her erschlossen, allerdings befinde sich die Doppelgarage
mit Durchgang zum Haus an der L-Strasse. Vor der Garage befinde sich eine befestigte
Fläche, welche als Abstellplatz genutzt werden könne. Eine solche Fläche
befinde sich aber auch entlang der M-Strasse. Während Besucher wohl eher die
Erschliessung von der M-Strasse her benützten, sei das Grundstück für die
Bewohner eher von der L-Strasse her erschlossen. Diesen Ausführungen halten die
Beschwerdeführenden entgegen, an das bestehende Einfamilienhaus M-Strasse sei
gestützt auf eine Baubewilligung vom 6. Dezember 2005 im Jahr 2006 ein
zweigeschossiger Anbau erstellt worden. Die beiden Gebäudekomplexe seien durch
ein eigenständiges Treppenhaus getrennt und könnten separat genutzt werden. Das
Grundstück M-Strasse verfüge, wie anlässlich des Augenscheines durch die
Baurekurskommission festgestellt werden konnte, über zwei Briefkästen, je separat
angeschrieben sowie über zwei verschiedene Sonnerien. Es seien somit zwei
Wohneinheiten mit Erschliessung über die L-Strasse anzurechnen.
Die private
Beschwerdegegnerschaft führt in ihrer Beschwerdeantwort aus, gemäss eingeholten
Auskünften werde das Untergeschoss des Anbaus M-Strasse zwischenzeitlich als Einzimmerappartement
fremdvermietet. Die Erschliessung dieses Appartements erfolge über einen
separaten Zugang an der Nordwestseite des Anbaus; zusammen mit dem Appartement
sei ein Parkplatz im Vorgarten des Anbaus vermietet. Dieses Appartement werde
somit über die M-Strasse erschlossen. Die Garage mit Abstellplatz im Bereich der
L-Strasse stehe allein den Bewohnern des Altbaus zur Benützung offen.
Gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ist der
Begriff der Wohneinheit im Sinn der Zugangsnormalien nicht zu "gewichten",
d.h. es spielt für die Anwendung des Begriffs keine Rolle, wie viele Personen
im massgebenden Zeitpunkt in der betreffenden Wohneinheit leben oder über
welche Zahl von Fahrzeugen sie verfügen (RB 1992 Nr. 65 = BEZ  1992
Nr. 11, auch zum Folgenden). Als Wohneinheiten gelten vielmehr gemäss üblichem
Sprachgebrauch Ein-, Zwei- oder Dreizimmerwohnungen wie auch Einfamilienhäuser unabhängig
von der Zahl und Grösse der Zimmer, die dazugehören. Vorliegend umfasst die
Liegenschaft M-Strasse demnach zwei Wohneinheiten, nämlich den Altbau (Einfamilienhaus)
und das separat vermietete Appartement im Untergeschoss des neuen Anbaus mit
separatem Zugang, eigenem Briefkasten und eigener Sonnerie. Sofern die Ausführungen
der privaten Beschwerdegegnerschaft zutreffen, dass der zu diesem Appartement
mitvermietete Parkplatz im Vorgarten südlich des Anbaus liegt (vgl. Foto Nr. 2
des Augenscheinprotokolls der Baurekurskommission IV vom 23. August 2006),
was angesichts der örtlichen Verhältnisse und des Appartement-Hauszuganges
naheliegend wäre, müsste diese Wohneinheit indessen entsprechend der
Adressierung als über die M-Strasse erschlossen gelten. Diese Frage kann
indessen offen bleiben, da letztlich der Ausgang des Entscheides nicht davon
abhängt, ob das Haus M-Strasse mit zwei oder nur mit einer Wohneinheit über die
L-Strasse erschlossen wird (vgl. E. 4.4).
4.3.2
Hinsichtlich des Grundstückes Kat.-Nr. 10, N-Strasse 06, hat die
Vorinstanz festgehalten, dieses sei von der N-Strasse her erschlossen. Der Parkplatz
auf dem Grundstück entlang der L-Strasse sei als solcher nicht bewilligt. Die Beschwerdeführenden
hingegen vertreten in ihrer Beschwerdeschrift die Auffassung, diese
Liegenschaft werde durch die L-Strasse erschlossen. Der Beschwerdeführer habe
ein Lastwagentransportunternehmen im Baugewerbe geführt, über vier Lastwagen
verfügt, wobei die Zufahrt zum Grundstück jeweils via L-Strasse erfolgt sei, um
dann in diesem Grundstückbereich die Lastwagen zu parkieren. Dieser Bereich an
der L-Strasse werde seit über 30 Jahren als Parkfläche genutzt; er habe damit
die Baubewilligung für die Abstellplätze ersessen und Anspruch auf eine
nachträgliche Bewilligungserteilung für die Abstellflächen im hinteren Bereich
des Grundstückes. Eine direkte Erschliessung über die N-Strasse sei zu
gefährlich und auch nicht mehr zeitgemäss, sei doch zum Beispiel bei der
Liegenschaft N-Strasse 11, Kat.-Nr. 12, die Erschliessung über die N-Strasse
verweigert worden. Aufgrund der aktuellen Nutzung sei von 2–3 Wohneinheiten,
aufgrund der Überbauungsmöglichkeit mit mindestens 4 Wohnungen von 4
Wohneinheiten auszugehen.
Nach den anlässlich des
Augenscheines durch die Vorinstanz getroffenen Feststellungen wird die
Liegenschaft N-Strasse 06 über diese Strasse erschlossen. Unbestrittenermassen
sind die Parkplätze entlang der L-Strasse nicht bewilligt. Entgegen der
Rechtsauffassung der Beschwerdeführenden wird eine Baubewilligung auch nach 30
Jahren (formell) rechtswidriger Nutzung nicht "ersessen" und besteht
kein "durchsetzbarer Anspruch auf nachträgliche
Bewilligungserteilung". Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist
nach Ablauf von 30 Jahren vielmehr aus Gründen der Rechtssicherheit allein der
Anspruch auf Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes verwirkt, es
entsteht aber kein Rechtsanspruch auf Erteilung der Baubewilligung (BGE 107
Ia 121 S. 123 f.; François Ruckstuhl, Öffentlichrechtliche Baumängel,
in: Peter Münch/Peter Karlen/Thomas Geiser, Beraten und Prozessieren in
Bausachen, Basel 1998, Rz. 14.51 und 14.62). Die ohne baurechtliche Bewilligung
geschaffenen Parkiermöglichkeiten im rückwärtigen Teil des Grundstückes Kat.-Nr. 10
sind somit nach wie vor (formell) rechtswidrig und führen auf jeden Fall nicht
dazu, eine Erschliessung im Sinn der Zugangsnormalien über die L-Strasse
anzunehmen. Unbehelflich ist von vornherein auch der Verweis auf die
Erschliessungssituation beim rund 850 m (herausgemessen aus GIS-Datenbank)
entfernten Grundstück N-Strasse 11. Wenn der Gemeinderat Wallisellen und die
Vorinstanz davon ausgegangen sind, dass Kat.-Nr. 10 entsprechend der
Adressierung und Ausrichtung über die N-Strasse erschlossen wird, ist dies auf
jeden Fall nicht rechtsverletzend.
Selbst wenn bei der
Liegenschaft N-Strasse 06 eine geteilte Erschliessungssituation anzunehmen
wäre, so wäre höchstens die Erschliessung einer (1) Wohneinheit über die L-Strasse
anzunehmen. Abzustellen ist dabei auf die tatsächliche heutige Überbauung mit
dem Gebäude Assek.-Nr. 13 (welches gegenüber der L-Strasse einen Abstand
von 4,25 m einhält) und nicht auf eine gemäss Zonenordnung maximal mögliche
Ausnützung, geschweige denn auf eine solche unter Inanspruchnahme von
Näherbaurechten. Konkrete Pläne einer Neuüberbauung des Grundstückes Kat.-Nr. 10
haben die Beschwerdeführenden nicht aufgezeigt; die Überbauungsabsichten
erschöpften sich nach den Ausführungen in der Beschwerdeschrift bisher in
"Gesprächen" im Jahr 2004 mit Gemeindevertretern. Aus dem gleichen
Grund vermag die Behauptung, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 15, L-Strasse 08,
könnte ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen erstellt werden, von vornherein
nicht dazu führen, dass mehr als die Erschliessung der bestehenden zwei
Wohneinheiten über die L-Strasse anzurechnen wäre.
4.4
Zusammengefasst
ergibt sich, dass die L-Strasse zusammen mit dem streitigen Bauvorhaben nicht
mehr als 10 Wohneinheiten erschliesst. Selbst wenn beim Haus M-Strasse und beim
Haus N-Strasse 06 gegenüber der Berechnung der Vorinstanz zusätzlich je 1
Wohneinheit über die L-Strasse erschlossen wären, würde diese Strasse nicht
mehr als 10 Wohneinheiten erschliessen. Zudem hat die Zahl von 10 Wohneinheiten
nicht die Bedeutung einer strikten Trennlinie. Vielmehr kommt es für die Qualifikation
als Weg (auch) auf Ausbau und Funktion der Erschliessung an (RB 1982 Nr. 149
= BEZ  1982 Nr. 20; VGr, 27. November 2002, VB.2002.273, E. 2,
www.vgrzh.ch). Der nicht durchgehende Ausbau der L-Strasse sowie das Fehlen von
Kehrplätzen je an den Strassenenden zeigt, dass diese Erschliessung darauf
ausgerichtet ist, nur in beschränktem Umfang Motorfahrzeugverkehr aufzunehmen.
Wenn die Baubewilligungsbehörde und die Vorinstanz davon ausgegangen sind, bei
der L-Strasse handle es sich mit der heutigen erschliessungsmässigen Beanspruchung
und unter Berücksichtigung der unter konkreten Umständen in absehbarer Zeit zu
erwartenden Überbauungsdichte um einen Zugangsweg im Sinne der
Zugangsnormalien, haben sie nicht rechtsverletzend entschieden. Gegenüber der L-Strasse
ist somit gestützt auf § 265 Abs. 1 PBG ein Abstand von 3,5 m zu beachten.
Dieser Abstand wird eingehalten.
5.
5.1
Die Beschwerdeführenden
führen schliesslich aus, ihnen sei am 21. Juli vom stellvertretenden
Gemeindeschreiber sowie am 27. August 2004 von der Hochbausekretärin von der
Bauabteilung der Gemeinde Wallisellen mündlich die Auskunft erteilt worden,
dass gegenüber der L-Strasse ein Grenzabstand von 6 m zwingend eingehalten
werden müsse, andererseits die Liegenschaft Kat.-Nr. 10 (N-Strasse 06) als
über die L-Strasse erschlossen gelte. Von der Gemeinde Wallisellen sei dabei auf
der gesamten Anstosslänge zur L-Strasse die Einhaltung des Grenzabstands von 6
m verlangt worden, auch im Bereich der gegen die N-Strasse hin schmaler
werdenden L-Strasse. Ferner sei die Gemeinde kürzlich bei der Erteilung einer
Baubewilligung an den Eigentümer der Liegenschaft L-Strasse 1 für die
Erstellung eines Wintergartens von einem Grenzabstand von 6 m ausgegangen.
Die Gemeinde Wallisellen bestreitet diese Sachlage
grundsätzlich nicht. Im Rekursverfahren führte sie aus, diese frühere Auffassung
beruhe darauf, dass dannzumal fälschlicherweise der effektive Ausbaugrad der L-Strasse,
der über das Minimum eines Weges hinausgeht, als massgebend betrachtet worden
sei. Nach erneuter Prüfung sei der Gemeinderat aber zum Schluss gelangt, dass
die Erschliessungsfunktion der Strasse massgebend sei. Es handle sich somit um
eine begründete und damit ohne weiteres zulässige neue Beurteilung durch die
zuständige Baubewilligungsbehörde.
5.2
Dadurch,
dass die Behörde eine vom Gesetz abweichende Entscheidung getroffen hat,
entsteht kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht, sofern es sich wie hier
um einen einzigen Fall (oder einige wenige Fälle) handelt (statt vieler Ulrich
Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., Zürich
2006, Rz. 518 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung). In
Bezug auf die unrichtigen behördlichen Auskünfte können die Beschwerdeführenden
im Übrigen aus dem Vertrauensschutz nichts für sich ableiten. Es ist nicht ersichtlich,
und wird von den Beschwerdeführenden auch nicht dargelegt, dass und inwiefern die
dafür erforderlichen Voraussetzungen vorlägen; auch würde im vorliegenden Fall
das öffentliche Interesse an der Einhaltung der gesetzlichen Ordnung überwiegen
(vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 668 ff.; vgl. auch RB 1981 Nr. 141).
6.
Die Beschwerde erweist sich
damit als unbegründet und ist abzuweisen. Die Verfahrenskosten sind in
Anwendung von § 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG
den Beschwerdeführenden aufzuerlegen. Diesen steht gemäss § 17 Abs. 2
VRG von vornherein keine Parteientschädigung zu. Hingegen ist eine solche der
privaten Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 lit. a
VRG). Angemessen erscheint eine Entschädigung von insgesamt Fr. 1'500.-.
Der Baubewilligungsbehörde ist keine Umtriebsentschädigung zuzuerkennen, da die
Beantwortung derartiger Rechtsmittel zu deren üblicher Verwaltungstätigkeit
gehört und für diese keinen besonderen Aufwand erforderte (RB 1986 Nr. 5;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 19).
Demgemäss entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden je zur Hälfte unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführenden
auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung je verpflichtet, der privaten
Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von Fr. 750.-, total
Fr. 1'500.-, zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses
Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht einzureichen.
6.    Mitteilung an …