zh_verwaltungsgericht · VB.2005.00562 · 2006-03-22 · de

Baubewilligung | Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit vier Eigentumswohnungen und einer Tiefgarage. Die Beschwerdeführenden halten dem Bauvorhaben hauptsächlich eine ungenügende planungsrechtliche Baureife gemäss § 234 PBG entgegen (E. 2): Erwägungen der Vorinstanz und Vorbringen der Parteien (E. 2.1). Bisherige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts; Abgrenzung von geänderter Rechtslage und Änderung der Sachumstände; Interessenabwägung bei der Berücksichtigung der geänderten Sachlage: Das Gericht berücksichtigt ohne weiteres die geänderte Sachlage, das heisst den Stand der Planung im Zeitpunkt seines Entscheids; die Interessenabwägung gilt nur der Frage, ob dem Schutz dieser neuen Planung oder dem Vertrauen des Baugesuchstellers in die Beständigkeit der noch geltenden planungsrechtlichen Grundlagen der Vorzug gebührt (E. 2.2). Im vorliegenden Fall lässt sich die Bauverweigerung nicht auf § 234 PBG stützen (E. 2.3). Die Vorinstanz hat die Rüge ungenügender Erschliessung zu Recht verneint (E. 3). Die Rüge, das Bauvorhaben entspreche nicht dem Quartiercharakter und verletze damit die Gestaltungsanforderungen gemäss § 238 Abs. 1 PBG, ist unbegründet; die Vorinstanz hat diesbezüglich ihren Ermessenspielraum nicht überschritten (E. 4). Abweisung der Beschwerden (zusammen mit VB.2005.00578).

Zürich Verwaltungsgericht 22.03.2006 VB.2005.00562
Zurich Verwaltungsgericht 22.03.2006 VB.2005.00562
Zurigo Verwaltungsgericht 22.03.2006 VB.2005.00562

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00562
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Geschäftsnummer:
VB.2005.00562
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 22.03.2006
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit vier Eigentumswohnungen und einer Tiefgarage.
Die Beschwerdeführenden halten dem Bauvorhaben hauptsächlich eine ungenügende planungsrechtliche Baureife gemäss § 234 PBG entgegen (E. 2):
Erwägungen der Vorinstanz und Vorbringen der Parteien (E. 2.1).
Bisherige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts; Abgrenzung von geänderter Rechtslage und Änderung der Sachumstände; Interessenabwägung bei der Berücksichtigung der geänderten Sachlage:
Das Gericht berücksichtigt ohne weiteres die geänderte Sachlage, das heisst den Stand der Planung im Zeitpunkt seines Entscheids; die Interessenabwägung gilt nur der Frage, ob dem Schutz dieser neuen Planung oder dem Vertrauen des Baugesuchstellers in die Beständigkeit der noch geltenden planungsrechtlichen Grundlagen der Vorzug gebührt (E. 2.2).
Im vorliegenden Fall lässt sich die Bauverweigerung nicht auf § 234 PBG stützen (E. 2.3).
Die Vorinstanz hat die Rüge ungenügender Erschliessung zu Recht verneint (E. 3).
Die Rüge, das Bauvorhaben entspreche nicht dem Quartiercharakter und verletze damit die Gestaltungsanforderungen gemäss § 238 Abs. 1 PBG, ist unbegründet; die Vorinstanz hat diesbezüglich ihren Ermessenspielraum nicht überschritten (E. 4).
Abweisung der Beschwerden (zusammen mit VB.2005.00578).
Stichworte:
BAU- UND ZONENORDNUNG
BAUREIFE
GEMEINDEEXEKUTIVE
INTERESSENABWÄGUNG
PLANUNG
PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE
PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE
PRÄJUDIZIERUNG
REVISION
SACHVERHALTSÄNDERUNG
Rechtsnormen:
§ 234 PBG
Art./§ 17 BZO Uitikon
Publikationen:
BEZ 2006 Nr. 30 S. 23
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Am 28. Februar 2005 erteilte der Gemeinderat Uitikon F
die baurechtliche Bewilligung für ein Gebäude mit vier Eigentumswohnungen und
Tiefgarage auf dem in der Wohnzone E liegenden Grundstück Kat.-Nr. 01 an
der L-Strasse 02 in Uitikon.
II.
Nach einem Delegationsaugenschein am 20. September
2005 vereinigte die Baurekurskommission I die gegen das Bauvorhaben von
mehreren Nachbarn erhobenen Rekurse und wies sie am 28. Oktober 2005 ab.
III.
Gegen den Rekursentscheid liessen A als Eigentümer der
Liegenschaft L-Strasse 03 sowie C und D als Eigentümer der Liegenschaft M-Strasse
04 mit Eingaben vom 29. November und 5. Dezember 2005 Beschwerde an
das Verwaltungsgericht erheben, je mit den Hauptanträgen, den Rekursentscheid
und die Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen aufzuheben. In
verfahrensmässiger Hinsicht wurden ein Augenschein sowie die Anordnung eines
zweiten Schriftenwechsels beantragt.
Der Gemeinderat Uitikon am 19. und die Baurekurskommission
I am 23. Dezember 2005 schlossen auf Abweisung der Beschwerden. F liess am
31. Januar 2006 beantragen, beide Beschwerden unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen abzuweisen.
Mit Eingaben vom 24. Januar bzw. 7. Februar 2006
wiesen die Beschwerdeführenden darauf hin, dass der Gemeinderat Uitikon bzw.
die von ihm eingesetzte Fachkommission einen Entwurf für die Revision der geltenden
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Uitikon (BZO) vorgelegt hätten, welcher an
der Gemeindeversammlung vom 16. Mai 2006 behandelt werden solle.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von
Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig.
1.2
Die beiden
gegen den Rekursentscheid vom 28. Oktober 2005 gerichteten Beschwerden, welche
die nämlichen Sach- und Rechtsfragen betreffen, sind zu vereinigen.
1.3
Da der
massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich
ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995
Nr. 32, mit Hinweisen). Die auf dem Augenschein vom 20. September
2005 beruhenden Feststellungen der Vorinstanz, insbesondere die Fotografien
(vgl. VB.2005.00562), können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden (RB 1981
Nr. 2); sie dokumentieren die örtlichen Verhältnisse in rechtsgenügender
Weise.
2.
Die Beschwerdeführenden machen in erster Linie geltend,
dem Baugrundstück fehle es an der planungsrechtlichen Baureife im Sinn von § 234
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).
2.1
Die
Vorinstanz hat diesen Einwand mit der Begründung verworfen, die mit einer Initiative
angestrebte Änderung der Bau- und Zonenordnung, wonach die Bestimmungen betreffend
die Wohnzone E derart zu ändern seien, dass der Charakter dieser Zonen als
Einfamilienhaus-Quartiere nachhaltig erhalten bleibe, sei zu wenig
konkretisiert, um dem Bauvorhaben entgegengehalten zu werden; nach der Annahme
der Initiative an der Gemeindeversammlung vom 23. März 2005 berate eine Fachkommission
mögliche Varianten zur Umsetzung, wobei die bereits relativ konkreten
Vorschläge in verschiedene Richtungen zielten. Jedenfalls seien die
Realisierungschancen der angestrebten Planänderung gering, da das Planungs- und
Baugesetz keinen Spielraum lasse für nach Wohnungszahl und
-charakter differenzierte Wohnzonen; zudem entspreche die Ausnützungsziffer von
30 % bereits dem für zweigeschossige Wohnzonen zulässigen Minimum, sodass
kaum vorstellbar sei, wie angesichts dieser Schranken eine Regelung zur
Umsetzung der Initiative aussehen könnte.
Die Beschwerdeführenden halten diesen Erwägungen entgegen,
dass der Initiative, die an der Gemeindeversammlung vom 23. März 2005
durch eine überwältigende Mehrheit unterstützt worden sei, der klare Wille
entnommen werden könne zu verhindern, dass in der Wohnzone E Wohnblöcke
errichtet werden könnten. Wie die vorliegenden Vorschläge zeigten, sollten zu
diesem Zweck in der Wohnzone E der Verzicht auf ein Dachgeschoss durch eine
höhere Ausnützung in den Vollgeschossen kompensiert werden, während in im
Zonenplan besonders bezeichneten Gebieten (Art. 17 Abs. 3
Revisions-Entwurf) Dachgeschosse überhaupt verboten würden und im Gegenzug die
Ausnützung in den Vollgeschossen leicht erhöht würde. Diese Änderungen, die der
Gemeinderat öffentlich aufgelegt habe und welche mit dem übergeordneten Recht
vereinbar seien, seien hinreichend konkretisiert und hätten eine ernsthafte
Realisierungschance. Zwar solle das Baugrundstück nicht den Gebieten gemäss Art. 17
Abs. 3 Revisions-Entwurf zugewiesen werden, doch erscheine diese
Abgrenzung als willkürlich und hätten die Beschwerdeführenden im Rahmen der Planauflage
eine entsprechende Änderung beantragt.
Die Beschwerdegegner sind dagegen der Auffassung, dass das
Bauvorhaben der vom Gemeinderat am 19. Dezember 2005 zuhanden der
öffentlichen Auflage verabschiedeten Änderungsvorlage nicht widerspreche. Dass
das Baugrundstück nicht dem speziellen Gebiet gemäss Art. 17 Abs. 3
Revisions-Entwurf zugewiesen werden solle, sei darauf zurückzuführen, dass sich
in jenem Quartierteil mehrheitlich Wohnbauten fänden, die bereits über ein
ausgebautes Dach- respektive Attikageschoss verfügten. Ohnehin seien die
Voraussetzungen für eine intertemporale Anwendung von § 234 PBG nicht
erfüllt.
2.2
Damit
einem Bauvorhaben die Änderung einer planungsrechtlichen Festlegung entgegengehalten
werden kann, muss sie nach dem Wortlaut von § 234 PBG vom Gemeinderat
"beantragt" sein. Damit ist klargestellt, dass beabsichtigte
Planänderungen nur zu berücksichtigen sind, wenn sie vom Gemeinderat, das
heisst von der Gemeindeexekutive ausgehen, und ein entsprechender formeller
Beschluss der Gesamtbehörde vorliegt (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte
Planungs- und Baugesetz [PBG] des Kantons Zürich, Bern 1992, Rz. 266).
Allerdings ist nicht erst der formelle Änderungsantrag der Gemeindeexekutive an
die Gemeindeversammlung oder zuhanden des Gemeindeparlaments massgebend,
sondern muss bereits die Vorbereitungsphase der Planung mit der gemäss Art. 4
des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 und § 7 PBG
vorgeschriebenen Mitwirkung der Bevölkerung vor einer Präjudizierung geschützt
sein (Wolf/Kull, Rz. 267; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003, S. 9-8). Als in diesem
Sinn beantragte Änderung hat es deshalb die Baurekurskommission genügen lassen,
dass der Gemeinderat noch vor der vorgeschrie­benen öffentlichen Auflage über
einen ersten Revisionsentwurf ein freiwilliges Vernehmlassungsverfahren bei
"interessierten Kreisen" durchgeführt hatte (BRK IV, Nr. 166/1993,
BEZ 1994 Nr. 3). In RB 2004 Nr. 69 hat das
Verwaltungsgericht auf die Stossrichtung der Neuformulierung von § 234 PBG
hingewiesen, nämlich zu verhindern, dass mit Volksinitiativen,
parlamentarischen Motionen und dergleichen missliebige Bauvorhaben verhindert
werden können. Gleichzeitig hat es aber unter Hinweis auf BGE 116 Ia 449 E. 4a
festgehalten, dass die Voraussetzung von § 234 PBG, wonach Planänderungen
vom Gemeinderat beantragt sein müssten, nicht zu eng ausgelegt werden dürfe; es
hat einer Planänderung den Schutz gegen Präjudizierung gewährt, die vom
Gemeinderat beantragt, jedoch von der Gemeindeversammlung für weiter gehende
Beschränkungen an diesen zurückgewiesen worden war. Im nämlichen Entscheid hat
das Gericht aber auch betont, dass die vorgesehene Planänderung hinreichend
konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben müsse (RB 1982
Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19; RB 1993 Nr. 40).
So lange die Bestrebungen zur Revision der Zonenplanung nicht
ihren Abschluss in der rechtskräftigen Änderung der Bau- und Zonenordnung
gefunden haben, stellt der Fortschritt der legislatorischen Tätigkeit – hier
die Annahme der Initiative am 23. März 2005, die Arbeiten der
Fachkommission und der Beschluss des Gemeinderates vom 19. Dezember 2005
betreffend öffentliche Auflage der vorgeschlagenen Änderungen – keine Änderung
der Rechtslage, sondern eine Änderung der für die Anwendung von § 234 PBG
massgeblichen Sachumstände dar. Die Berücksichtigung einer solchen Änderung der
Sachlage im Beschwerdeverfahren gilt nach der neueren Praxis des
Verwaltungsgerichts im Allgemeinen als zulässig, wenn wichtige
prozessökonomische Gründe dafür sprechen, der Streitgegenstand nicht verändert
wird und keine neuen Ermessensfragen aufgeworfen werden (RB 1982 Nr. 40;
Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 52 N. 17). Im Zusammenhang
mit der Anwendung von § 234 PBG macht das Gericht die Berücksichtigung der
durch laufende Planungsrevisionen geänderten Sachlage in ständiger
Rechtsprechung von einer Interessenabwägung im Einzelfall abhängig; es stellt
das Interesse des Gemeinwesens, zwecks wirksamer Planung neue Umstände und
bessere Erkenntnisse möglichst bald und umfassend, also auch im hängigen
Rechtsmittelverfahren, zur Geltung zu bringen, dem Vertrauen des
Baugesuchstellers auf die Massgeblichkeit des ursprünglichen Sachverhalts
gegenüber (RB 2000 Nr. 97 = BEZ 2000 Nr. 38, RB 1985 Nr. 116;
VGr, 28. Juni 1985, BEZ 1985 Nr. 20). Genau besehen
berücksichtig damit das Gericht ohne weiteres die geänderte Sachlage, das
heisst den Stand der Planung im Zeitpunkt seines Entscheids; die Interessenabwägung
gilt nur der Frage, ob dem Schutz dieser neuen Planung oder dem Vertrauen des
Baugesuchstellers in die Beständigkeit der noch geltenden planungsrechtlichen
Grundlagen der Vorzug gebührt.
2.3
Mit
Beschluss vom 19. Dezember 2005 hat der Gemeinderat verschiedenen Änderungen
der Bau- und Zonenordnung in Bezug auf die Wohnzone E zugestimmt und diese am
13. Januar 2006 öffentlich aufgelegt. Die Initiative, welche den Anstoss
für die vom Gemeinderat heute vorgeschlagenen Änderungen gab, datiert vom 10. Dezember
2004, wurde am 28. Februar 2005 eingereicht und in der Gemeindeversammlung
vom 23. März 2005 angenommen. In der Folge setzte der Gemeinderat eine
Fachkommission ein, deren Arbeiten zum heute vorliegenden Antrag des
Gemeinderates führten.
Als der Gemeinderat Uitikon am 28. Februar 2005 die
angefochtene Baubewilligung erteilte, wurde zwar gleichentags die Initiative
eingereicht, jedoch war sie noch nicht von der Gemeindeversammlung angenommen
und fehlte eine die Stossrichtung der Initiative unterstützende Stellungnahme
des Gemeinderats; eine solche lässt sich erst der vom 10. März 2005
datierten Einladung zur Gemeindeversammlung vom 23. März 2005 entnehmen.
Ein genügender Antrag im Sinn von § 234 PBG lag somit frühestens mit
dieser Stellungnahme des Gemeinderats bzw. der Annahme der Initiative durch die
Gemeindeversammlung vom 23. März 2005 vor (vgl. RB 1999 Nr. 113 E. 3b).
Im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung vom 28. Februar 2005 liess sich
deshalb mangels eines Antrags im Sinn von § 234 PBG eine Bauverweigerung
nicht rechtfertigen.
Mit der Annahme der Initiative am 23. März 2005 wurde
der Gemeinderat beauftragt, "in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Uitikon (Fassung 1995) die Bestimmungen betreffend die Wohnzone E derart zu
ändern, dass der Charakter dieser Zonen als Einfamilienhaus-Quartiere nachhaltig
erhalten bleibt". Im Zeitpunkt des Rekursentscheids vom 28. Oktober
2005 war somit der Gemeinderat zur Vorlage einer entsprechenden Änderung der
planungsrechtlichen Grundlage verpflichtet, was einer von ihm aus eigenem
Antrieb beantragten Änderung gleichzusetzen ist (vgl. RB 2004 Nr. 69 E. 3.1).
Jedoch hat die Baurekurskommission zu Recht erwogen, dass der von der
Legislative erteilte Auftrag keine hinreichende Konkretisierung einer
planungsrechtlichen Festlegung darstellt; als solche gelten regelmässig erst
die durch das zuständige Exekutivorgan zuhanden der öffentlichen Auflage
verabschiedeten Festlegungen (vgl. BRK IV, Nr. 166/1993, BEZ 1994 Nr. 3;
Fritzsche/Bösch S. 9-8). Angesichts des Umstands, dass es § 49 PBG
den Gemeinden nicht erlaubt, in einzelnen Wohnzonen den Bau von Mehrfamilienhäusern
generell auszuschliessen, kann das Ziel der Initiative, den Charakter der
Wohnzone E in Uitikon als Einfamiliehaus-Quartiere zu erhalten nicht direkt
erreicht werden. Entsprechend standen im Zeitpunkt des Rekursentscheids
verschiedene Varianten zur Diskussion und ist die erforderliche Konkretisierung
erst mit dem Beschluss des Gemeinderats vom 19. Dezember 2005 betreffend
Änderung der Bau- und Zonenordnung und öffentlicher Auflage des Änderungsantrags
erfolgt.
Seit dem Beschluss des Gemeinderats vom 19. Dezember
2005 liegt nun ein hinreichend konkreter Antrag vor, der im Beschwerdeverfahren
berücksichtigt werden kann. Die vorgeschlagenen Änderungen werden jedoch durch
das Bauvorhaben nicht präjudiziert, da das Baugrundstück nicht dem speziell
bezeichneten Gebiet gemäss Art. 17 Abs. 3 Revisions-Entwurf
zugewiesen werden soll (vgl. VB.2005.00562), in welchem bei Gebäuden mit zwei
Vollgeschossen kein Dachgeschoss erstellt werden darf, und von den übrigen Änderungen
ebenfalls nicht betroffen ist. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden
haftet der Abgrenzung des speziell bezeichneten Gebiets gemäss Art. 17 Abs. 3
Revisions-Entwurf im Bereich des Baugrundstücks nichts Willkürliches an,
sondern ist gedeckt durch die gemäss Bericht zur Zonenplanrevision für die
Perimeterabgrenzung massgeblichen Kriterien. Selbst wenn es denkbar ist, dass
der Perimeter auf Betreiben der Beschwerdeführenden auch auf das Baugrundstück
und dessen Umgebung ausgedehnt wird, vermag eine solche Möglichkeit eine
Bauverweigerung nicht zu rechtfertigen. Wie das Verwaltungsgericht in RB 1985
Nr. 106 (= ZBl 87/1986, S. 140 f. = BEZ 1986 Nr. 1)
festgehalten hat, darf der kommunale Gesetzgeber nicht während der Dauer des
Rechtsmittelverfahrens die kommunalen planungsrechtlichen Festlegungen eigens ändern,
um einer von der örtlichen Baubehörde erteilten Baubewilligung nachträglich die
Grundlage zu entziehen.
Schliesslich ist auch zu berücksichtigen, dass die
Bauherrschaft ihr Baugesuch am 20. Dezember 2004 eingereicht hat und somit
die Planung ihres Bauvorhabens deutlich vor dem Zeitpunkt aufgenommen haben
muss, in welchem mit der vom 10. Dezember 2004 datierten Initiative die
heute vorgeschlagenen Änderungen der Bau- und Zonenordnung angestossen wurden.
Vor diesem Zeitpunkt musste sie nicht damit rechnen, dass die durch die
Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 und die Bau-
und Zonenordnung vom 23. Mai 1995 im Sinn einer Verdichtung erweiterten
Baumöglichkeiten wieder eingeschränkt würden. Auf der anderen Seite zeigt der
Bericht des Gemeinderats zur Teilrevision der Bau- und Zonenordnung
(VB.2005.00562, VB.2005.00578), dass im Gebiet des Baugrundstücks bereits
mehrere Bauten mit 2 Vollgeschossen und 1 Dachgeschoss vorhanden sind, sodass
ein weiteres solches Gebäude eine Ausdehnung des speziell bezeichneten Gebiets
gemäss Art. 17 Abs. 3 Revisions-Entwurf, wie sie die Beschwerdeführenden
anstreben, nicht grundsätzlich in Frage stellen würde (vgl. auch
VB.2005.00562). Auch unter dem Gesichtspunkt der Interessenabwägung lässt sich
deshalb die beantragte Bauverweigerung nicht auf § 234 PBG stützen.
3.
Der Beschwerdeführer Nr. 1 rügt erneut, das
Baugrundstück sei strassenmässig ungenügend erschlossen. Die Stichstrasse, an
welcher das Baugrundstück sowie die zwei Parzellen Kat.-Nrn. 05 und 06 des
Beschwerdeführers Nr. 1 lägen, sei 63 m lang und 3,6 m breit.
Sie erschliesse bei Verwirklichung des Bauvorhabens 8 Wohneinheiten. Würden
auch die Grundstücke des Beschwerdeführers neu überbaut, so kämen 5 bis 6
weitere Wohneinheiten dazu. Diesem Erschliessungsbedarf genüge die
Stichstrasse, die über keine seitlichen Bankette und keinen Kehrplatz verfüge,
nicht. Es sei nicht nur ein Zufahrtsweg, sondern eine Zufahrtsstrasse
erforderlich.
Die Baurekurskommission hat sich mit diesen bereits im
Rekursverfahren vorgetragenen Einwänden eingehend auseinander gesetzt. Auf ihre
zutreffenden Ausführungen kann gestützt auf § 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 VRG verwiesen werden. In der Beschwerde wird nichts vorgebracht,
was die Erwägungen der Vorinstanz als rechtsverletzend erscheinen lässt.
Aufgrund der Akten ist offenkundig, dass die übersichtliche, verhältnismässig
kurze und 3,6 m breite Stichstrasse für insgesamt 8 Wohneinheiten eine
verkehrssichere Zufahrt darstellt; die normaliengemässe Minimalbreite von 3,0 m
wird um ca. 60 cm überschritten, sodass das Fehlen von Banketten keinen
Mangel darstellt. Falls der Erschliessungsbedarf ansteigen sollte, so wird ein
späterer Ausbau durch das am Ende der Stichstrasse gelegene Bauvorhaben
offenkundig nicht präjudiziert.
4.
Die Beschwerdeführenden Nrn. 2.1 und 2.2 machen
geltend, das Bauvorhaben entspreche nicht dem Quartiercharakter, der durch
Einfamilien- und Doppeleinfamilienhäuser geprägt sei, und verletze damit die
Gestaltungsanforderungen gemäss § 238 Abs. 1 PBG; die Vorinstanzen
hätten den ihnen bei der Anwendung dieser Bestimmung zustehenden Ermessensspielraum
überschritten.
Vor einer solchen rechtsverletzenden Überschreitung des
Ermessenspielraums kann hier keine Rede sein. Wie die Baurekurskommission
zutreffend festgehalten hat, hat Art. 18 BZO, wonach Gebäude äusserlich
ähnlich einem Einfamilienhaus in Erscheinung zu treten haben und der
Quartiercharakter gewahrt bleiben muss, keine über § 238 Abs. 1 PBG hinausgehende
Bedeutung. Sodann trifft es zwar zu, dass der Neubau die von der Bau- und
Zonenordnung eingeräumten Baumöglichkeiten ausschöpft und deshalb gegenüber
Bauten, die unter dem früheren Recht bewilligt wurden, ein vergleichsweise
grosses Volumen aufweist. Dies allein lässt jedoch nicht auf einen
Gestaltungsmangel im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG schliessen. Dadurch,
dass der Neubau, dessen Gestaltung für sich allein die Baurekurskommission
unwidersprochen als stimmig bezeichnet hat, aus zwei Wohntrakten mit je zwei
Wohnungen besteht, die durch einen transparenten Erschliessungstrakt
miteinander verbunden sind, wird der Eindruck eines übergrossen Baukörpers
vermieden und weisen die einzelnen Bauteile Volumen auf, die mit denjenigen in
der Umgebung ohne weiteres vergleichbar sind; damit kommt das Bauvorhaben den
Anforderungen nach, welche sich nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts
daraus ergeben können, dass ein Neubau ein deutliches grösseres Volumen
aufweist als die ihn umgebende bestehende Überbauung (VGr, 12. Juli 2001,
VB.2001.00088, www.vgrzh.ch; 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18).
Zudem ist die bestehende Umgebung gestalterisch keineswegs homogen, sondern
weist teilweise ähnliche Merkmale auf wie der geplante Neubau. Sodann hat die
Vorinstanz zutreffend darauf hingewiesen, dass im Osten des Baugrundstücks das
Schulhaus N liegt, dessen grosse Baukörper mitzuberücksichtigen sind.
5.
Die Beschwerden erweisen sich damit als unbegründet und
sind abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten zu ½ dem
Beschwerdeführer Nr. 1 und je zur Hälfte unter solidarischer Haftung für ½
den Beschwerdeführenden Nrn. 2.1 und 2.2 aufzuerlegen (§ 70 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Überdies sind die
Beschwerdeführenden nach demselben Verteiler zu einer angemessenen Parteientschädigung
an den privaten Beschwerdegegner zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG; § 12
der Gebührenverordnung des Ver­waltungsgerichts vom 26. Juni 1997, LS
175.252). Als angemessen erweist sich im vorliegenden Fall eine Entschädigung
von insgesamt Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).
Demgemäss beschliesst die Kammer:
Die Beschwerden VB.2005.00562 und VB.2005.00578 werden
vereinigt;
und entscheidet:
1.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--     Zustellungskosten,
Fr. 8'180.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden zu ½ dem Beschwerdeführer Nr. 1 und je zur Hälfte
und unter solidarischer Haftung für ½ den Beschwerdeführenden Nrn. 2.1 und
2.2 auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden nach dem vorstehenden Verteiler verpflichtet, dem
privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung in der Höhe von insgesamt Fr. 3'000.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen nach
Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Mitteilung an …