zh_verwaltungsgericht · SR.2019.00006 · 2019-12-04 · de

Nachsteuern(Staats- und Gemeindesteuern 2007-2012) | Nachsteuerverfahren wegen nicht deklarierter Landparzelle [Die Pflichtige erbte von ihrer Mutter u.a. 50 % eines Mehrfamilienhauses sowie 50 % an einer benachbarten Landparzelle. Der Anteil am Mehrfamilienhaus war in der Steuererklärung der Pflichtigen und deren Ehemann stets deklariert, der Anteil an der unbebauten Landparzelle war hingegen nicht (separat) deklariert.] Bejahung der neuen Tatsache im vorliegenden Fall (E. 3). Die unvollständige Deklaration hat auch zu einer Unterbesteuerung geführt (E. 4). Dem Argument der Pflichtigen, die Landparzelle sei in der Ertragswertbewertung des Mehrfamilienhauses inbegriffen kann nicht gefolgt werden (E. 4.4). Mangels vollständiger und genauer Deklaration handelt es sich vorliegend nicht um eine blosse Bewertungsfrage, die gemäss § 160 Abs. 2 StG eine Nachsteuererhebung ausschliessen würde (E. 5). Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 19..2.04.1 SR.2019.00006
Zurich Verwaltungsgericht 19..2.04.1 SR.2019.00006
Zurigo Verwaltungsgericht 19..2.04.1 SR.2019.00006

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SR.2019.00006
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Geschäftsnummer:
SR.2019.00006
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 04.12.2019
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Nachsteuern
(Staats- und Gemeindesteuern 2007-2012)
Nachsteuerverfahren wegen nicht deklarierter Landparzelle
[Die Pflichtige erbte von ihrer Mutter u.a. 50 % eines Mehrfamilienhauses sowie 50 % an einer benachbarten Landparzelle. Der Anteil am Mehrfamilienhaus war in der Steuererklärung der Pflichtigen und deren Ehemann stets deklariert, der Anteil an der unbebauten Landparzelle war hingegen nicht (separat) deklariert.]
Bejahung der neuen Tatsache im vorliegenden Fall (E. 3). Die unvollständige Deklaration hat auch zu einer Unterbesteuerung geführt (E. 4). Dem Argument der Pflichtigen, die Landparzelle sei in der Ertragswertbewertung des Mehrfamilienhauses inbegriffen kann nicht gefolgt werden (E. 4.4). Mangels vollständiger und genauer Deklaration handelt es sich vorliegend nicht um eine blosse Bewertungsfrage, die gemäss § 160 Abs. 2 StG eine Nachsteuererhebung ausschliessen würde (E. 5).
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
BEWERTUNG
LIEGENSCHAFT
NACHSTEUERVERFAHREN
NEUE TATSACHE
PARZELLEN
UNTERBESTEUERUNG
Rechtsnormen:
§ 39 Abs. I StG
§ 160 Abs. I StG
§ 160 Abs. II StG
§ 160I StG
§ 161 Abs. I StG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
2. Abteilung
SR.2019.00006
Urteil
der 2. Kammer
vom
4. Dezember 2019
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Ersatzrichter Marco Greter,
Gerichtsschreiberin Corinna Seiler.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
beide vertreten durch C,
Rekurrierende,
gegen
Staat Zürich, vertreten durch das kantonale Steueramt,
Rekursgegner,
betreffend
Nachsteuern
(Staats- und Gemeindesteuern 2007–2012),
hat
sich ergeben:
I.
A.
Die
Eheleute B und A (nachfolgend zusammen: die Pflichtigen) wurden für die
Steuerperioden 2007 bis 2012 rechtskräftig eingeschätzt. B (nachfolgend: die
Pflichtige) war zusammen mit ihrem Bruder, I, an der Erbengemeinschaft ihrer am
… 1995 verstorbenen Mutter, D, beteiligt. Bestandteil des Nachlasses war
unter anderem das Mehrfamilienhaus an der E-Strasse 01, H (Kat.-Nr. 02;
nachfolgend: Mehrfamilienhaus) sowie eine angrenzende Landparzelle mit einer
Fläche von 731.9 m
2
an der F-Strasse 03 (Kat.-Nr. 04;
nachfolgend: Landparzelle). In der Steuererklärung der verstorbenen D für das
Jahr 1994 sowie in dem im Rahmen dieses Nachlasses erstellten Steuerinventar
vom … 1996 wurde das Mehrfamilienhaus per Todestag mit Fr. … und die
Landparzelle mit Fr. … bewertet. Gemäss Steuererklärung 1994 diente für
das Mehrfamilienhaus der Verkehrswert als Grundlage, für die Landparzelle der
Ertragswert.
B.
Die
Pflichtigen deklarierten ihren hälftigen Anteil an der Landparzelle in den
Steuererklärungen der Jahre 2007 bis 2012 nicht separat. Das Mehrfamilienhaus
wurde stets mit einem Anteil von 50 % zum Ertragswert deklariert. Im
Rahmen der Einschätzung der Steuerperiode 2013 fiel der Steuerkommissärin auf,
dass die Landparzelle bisher nicht deklariert wurde. Im Einschätzungsentscheid
für das Jahr 2013 wurde für den hälftigen Anteil an der Landparzelle ein
Vermögenssteuerwert von Fr. … (Fr. … pro m
2
; Reduktion auf
70 %) aufgerechnet. Daraufhin eröffnete das kantonale Steueramt am
4. Dezember 2017 ein Nachsteuerverfahren für die Steuerperioden 2007 bis
2012 gegen die Pflichtigen mit der Begründung, die Nichtdeklaration des
hälftigen Anteils an der Landparzelle habe zu einer unvollständigen
Einschätzung geführt. Mit Verfügung vom 15. November 2018 auferlegte es
den Pflichtigen Nachsteuern samt Zins von Fr. … (Staats- und
Gemeindesteuern). Die hiergegen erhobene Einsprache wies das kantonale
Steueramt am 17. Mai 2019 ab.
C.
Per 1. Januar
2019 wurde das Eigentum am Mehrfamilienhaus sowie an der Landparzelle aus dem
Gesamteigentum der Erbengemeinschaft in das Alleineigentum der Pflichtigen
übertragen. Die Übertragung erfolgte im Rahmen der Erbteilung. Gemäss der dem
Steueramt der Stadt H in diesem Zusammenhang übermittelten Handänderungsanzeige
betrug der Preis für das Mehrfamilienhaus Fr. … und für die Landparzelle Fr. ….
II.
Mit Rekurs vom 4. Juni
2019 liessen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, das
Nachsteuerverfahren sei mangels neuer Tatsachen einzustellen; unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen.
Mit Rekursantwort vom 5. Juli 2019 beantragte das
kantonale Steueramt, es seien die Begehren der Pflichtigen abzuweisen und die
Einspracheverfügung vollumfänglich zu bestätigen; unter Kostenfolgen zulasten
der Rekurrierenden.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Ergibt
sich aufgrund von Tatsachen oder Beweismitteln, die der Steuerbehörde nicht
bekannt waren, dass eine Einschätzung zu Unrecht unterblieben oder eine
rechtskräftige Einschätzung unvollständig ist, oder ist eine unterbliebene oder
unvollständige Einschätzung auf ein Verbrechen oder ein Vergehen gegen die
Steuerbehörde zurückzuführen, wird laut § 160 des Steuergesetzes vom 8.
Juni 1997 (StG) die nicht erhobene Steuer samt Zins als Nachsteuer eingefordert
(Abs. 1). Hat der Steuerpflichtige Einkommen, Vermögen, Reingewinn oder
Eigenkapital in seiner Steuererklärung vollständig und genau angegeben und
haben die Steuerbehörden die Bewertung anerkannt, kann keine Nachsteuer erhoben
werden, selbst wenn die Bewertung ungenügend war (Abs. 2).
1.2
Die
Nachsteuererhebung ist nach dieser Ordnung, sofern kein Verbrechen oder
Vergehen gegen die Steuerbehörde vorliegt, nur dann zulässig, wenn der
Steuerausfall darauf zurückzuführen ist, dass der Steuerpflichtige – schuldhaft
oder schuldlos – seine in § 133 ff. StG geregelten Pflichten zu
Deklaration und Beweis rechtserheblicher Tatsachen verletzt hat und deswegen
von der Steuerbehörde nicht oder ungenügend veranlagt worden ist. Nach § 135
Abs. 1 StG muss der Steuerpflichtige alles tun, um eine vollständige und
richtige Einschätzung zu ermöglichen. Insbesondere muss er das Formular für die
Steuererklärung wahrheitsgemäss und vollständig ausfüllen (§ 133 Abs. 2
StG). Der Steuerpflichtige trägt dabei die Verantwortung für die Richtigkeit
und Vollständigkeit der Steuererklärung. Für die Erhebung einer Nachsteuer
müssen neue Tatsachen oder Beweismittel vorliegen, die das Verhalten des
Steuerpflichtigen als objektiv gesetzwidrig erscheinen lassen (VGr,
21. Februar 2018, SR.2017.00030, E. 1.2).
1.3
Das Recht, ein
Nachsteuerverfahren einzuleiten, erlischt zehn Jahre nach Ablauf der
Steuerperiode, für die eine Einschätzung zu Unrecht unterblieben oder eine
rechtskräftige Einschätzung unvollständig ist (§ 161 Abs. 1 StG). Das
Recht, die Nachsteuer festzusetzen, erlischt 15 Jahre nach Ablauf der
Steuerperiode, auf die sie sich bezieht (§ 161 Abs. 2 StG).
Die Pflichtigen wurden für die Steuerperioden 2007 bis 2012
rechtskräftig eingeschätzt. Mit Schreiben vom 4.
Dezember
2017 betreffend Eröffnung des Nachsteuerverfahrens wurde das Nachsteuerverfahren
für die Jahre 2007 bis 2012 rechtzeitig eingeleitet und ist das Recht zur
Festsetzung einer Nachsteuer noch nicht verwirkt. Zu prüfen ist damit, ob
(kumulativ) eine Unterbesteuerung (Steuerverkürzung) und neue Tatsachen oder
Beweismittel vorliegen, die zu einer Nachbesteuerung berechtigen.
2.
Gemäss Art. 14
des
Bundesgesetzes vom
14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone
und Gemeinden (StHG) und § 39 Abs. 1 StG und ist das Vermögen zum
Verkehrswert zu bewerten. Als Verkehrswert gilt der Preis, der hierfür im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu
erzielen gewesen wäre (objektiver Marktwert, vgl. Felix Richner et al.,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 39 StG N. 7).
Gemäss § 39 Abs. 3 StG erlässt der Regierungsrat die für eine
gleichmässige Bewertung von Grundstücken notwendigen Dienstanweisungen. Am
12. August 2009 hat der Regierungsrat gestützt darauf die Weisung über die
Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte (Weisung
2009) erlassen, welche seit dem 1. Januar 2009 gültig ist.
3.
3.1
Das
kantonale Steueramt vertritt die Auffassung, die Landparzelle sei nicht korrekt
deklariert worden. Die besagte Liegenschaft sei als separate Parzelle im
Grundbuch eingetragen und müsse folglich auch entsprechend separat bewertet und
deklariert werden. Mangels entsprechender Hinweise oder Bemerkungen in den
Steuererklärungen oder den dazugehörigen Unterlagen, welche darauf hingewiesen
hätten, dass die Landparzelle zum Mehrfamilienhaus gehöre, könne der
Steuerbehörde keine diesbezügliche Kenntnis unterstellt werden, sodass eine
neue Tatsache vorliege.
3.2
Die
Pflichtigen machen geltend, dem Steueramt sei die Bewertung der Landparzelle
zum Ertragswert von Fr. … bekannt gewesen. So sei die Landparzelle gemäss
dem im Rahmen des Nachlasses von D erstellten Steuerinventars vom … 1996 mit
der Bezeichnung Bauplatz (Gartenland) auf Antrag der Abteilung für Grundsteuern
des kantonalen Steueramts mit Fr. … pro m
2
bewertet worden.
Gleiches ergäbe sich auch aus der Steuererklärung von D für das Jahr 1994,
gemäss welcher die Landparzelle mit der Bezeichnung F-Strasse im Sinn eines
Restgrundstücks mit Fr. … bewertet, geprüft und veranlagt worden sei.
Ferner machen die Pflichtigen geltend, dem Steueramt müsse
auch der Kausalzusammenhang zwischen dem Mehrfamilienhaus und der Landparzelle,
nämlich, dass Letztere dem Mehrfamilienhaus als Gartenanlage diene, bekannt
gewesen sein. Hätte das Steueramt diesen kausalen Zusammenhang nicht anerkannt,
so wäre mit Sicherheit eine Neubewertung zu einem früheren Zeitpunkt erfolgt.
Als Beweis hierzu reichten die Pflichtigen die Kopie einer Steuererklärung für
die Steuerperioden 1995/1996 ein, welche sie aufgrund einer weiteren Erbschaft (von
G, verstorben am …
1996) im Hinblick auf
eine Zwischentaxation einzureichen hatten. Ein weiterer Grund, weshalb dem
Steueramt die Funktion der Landparzelle als Gartenanlage zum Mehrfamilienhaus
bekannt gewesen sein musste, sei im Baubewilligungsverfahren vom 5.
April 2004 für die Gartenneugestaltung der
Landparzelle zu sehen. Die Lage sei auf diesem Dokument mit "E-Strasse
unterhalb 01, F-Strasse neben 05" bezeichnet. Ebenfalls gehe aus dem
Dokument hervor, dass es sich dabei um das Grundstück Kat.-Nr. 04 handle.
Aufstellungen über die gestützt auf die Baubewilligung getätigten Investitionen
befänden sich ebenfalls in den Akten des kantonalen Steueramts.
3.3
3.3.1
Der Steuerpflichtige ist verpflichtet, für jede Steuerperiode das amtliche
Formular für die Steuererklärung wahrheitsgemäss und vollständig auszufüllen,
persönlich zu unterzeichnen und samt den vorgeschriebenen Beilagen fristgemäss
der zuständigen Behörde einzureichen (§ 133 Abs. 2 StG). Folglich
muss der Steuerpflichtige in jeder Steuerperiode eine vollständige
Steuererklärung einreichen, unabhängig davon, ob sich seine Verhältnisse
geändert haben oder nicht. Deshalb dürfen sich die Steuerbehörden darauf
verlassen, dass die Steuererklärung der aktuellen Steuerperiode vollständig
ist. Sie sind nicht verpflichtet, in den Akten früherer Steuerperioden nach
möglichen relevanten Tatsachen zu forschen, deren Deklaration der
Steuerpflichtige in der aktuellen Steuererklärung unterlassen hat. Andernfalls
wäre das Einschätzungsverfahren als Massenverfahren nicht innert nützlicher
Frist zu bewältigen (VGr, 17. Dezember 2014, SR.2014.00010, E. 6.1;
VGr, 27. März 2013, SR.2012.00016, E. 2.2.1). Zum relevanten
Aktenstand gehören nur Tatsachen, die aus den Akten der aktuellen Steuerperiode
hervorgehen (BGr, 3. Februar 2016, 2C_230 und 231/2015, RDAF 2016 II 579 E. 3.2;
VGr, 6. April 2018, SR.2017.00023, E. 4.2; VGr, 9. Mai 2012,
SR.2011.00019, E. 3.2.; Peter Locher, Kommentar zum Bundesgesetz über die
direkte Bundessteuer, III. Teil, Art. 102–222 DBG, Basel 2015, Art. 151
DBG N. 22).
3.3.2
Die Steuerbehörde ist ohne besonderen Anlass nicht verpflichtet,
Quervergleiche mit Akten anderer Steuerpflichtiger vorzunehmen oder im
Steuerdossier nach ergänzenden Unterlagen zu suchen (Zweifel et al.,
Steuerverfahrensrecht, Direkte Steuern, 2. A., H etc. 2018, § 26 N. 27).
Eine Pflicht zur Vornahme ergänzender Abklärungen besteht für die
Einschätzungs- bzw. Veranlagungsbehörde dann, wenn die Steuererklärung Fehler
enthält, die klar ersichtlich bzw. offensichtlich sind. Nur solche augenfälligen
Mängel begründen eine Verletzung der behördlichen Untersuchungspflicht und
bewirken, dass keine "neuen Tatsachen" im Sinn von § 160 Abs. 1
StG vorliegen, die ein Nachsteuerverfahren rechtfertigen würden. Bloss
erkennbare Mängel genügen nicht, um davon auszugehen, bestimmte Tatsachen oder
Beweismittel seien den Behörden schon zur Zeit der Einschätzung bekannt gewesen
bzw. es müsse diesen ein entsprechendes Wissen angerechnet werden (BGr,
3. Februar 2016, 2C_230/2015 und 2C_231/2015, E. 2.3; BGr,
26. März 2015, 2C_458/2014 und 2C_459/2014, E. 2.2.2). Es braucht
also eine in die Augen springende Falschdeklaration seitens des Pflichtigen,
welche die Steuerbehörde bei gehöriger Sorgfalt schon im ordentlichen
Einschätzungs- bzw. Veranlagungsverfahren zu zusätzlichen Abklärungen hätte
veranlassen müssen. Bei Gesamthandverhältnissen, wie z.B. der
Erbengemeinschaft, besteht keine generelle Pflicht, die Akten anderer
Beteiligter betreffend Tatsachen, welche das Gesamthandverhältnis betreffen,
abzugleichen (Richner et al., § 160 StG N. 26). Auch der Inhalt
weiterer beim kantonalen Steueramt liegenden Akten wird nicht als bekannt
vorausgesetzt (Richner et al., § 160 StG N. 28 mit Verweis auf VGr,
8. Mai 1985, StE 1986 B 97.41 Nr. 3, RB 1956 Nr. 81).
3.4
Es ist
unbestritten, dass die Pflichtigen die Landparzelle in den hier
interessierenden Steuerperioden 2007 bis 2012 nicht separat deklarierten. Weder
ergibt sich ein Hinweis auf die Landparzelle aus den Steuererklärungsformularen
2007 bis 2012, noch aus den Beilagen zu diesen Steuererklärungen. Es wird zwar
von den Pflichtigen behauptet, dass sich das Eigentum an der Landparzelle auch
aus Unterhaltsabrechnungen ergebe, welche gestützt auf die Baubewilligung vom
5. April 2004 erfolgt seien. Nachweise wie z.
B. Kopien der massgebenden Steuererklärungen
inkl. Beilagen reichen sie jedoch nicht ein. Ein expliziter Hinweis auf das
Eigentum der Pflichtigen an der Landparzelle in den Akten der Pflichtigen
findet sich einzig in der Steuererklärung 1995/1996, welche die Pflichtigen
infolge der Erbschaft von G einzureichen hatten: In der Steuererklärung wird
auf eine Beilage verwiesen, in welcher die Aktiven und Passiven der
verstorbenen G aufgelistet sind. Bei den Aktiven sind unter dem Titel
"Anteil an unverteilter Erbschaft - Frau J, H" sowohl das
Mehrfamilienhaus ("Liegenschaft (MFH) E-Strasse 01 in H") als
auch die Landparzelle explizit ("731.9 m
2
Land F-Strasse, H")
und mit separaten Steuerwerten aufgeführt. Aus dem Dokument geht des Weiteren
hervor, dass die Pflichtige zu 50 % am Nachlass von G berechtigt war. Den
Pflichtigen ist zwar zuzustimmen, dass diese Beilage belegt, dass ihr Eigentum
an der Landparzelle der Steuerbehörde – wenn auch nur im Rahmen einer
Zwischentaxation – einst offengelegt wurde. Diese Deklaration in einer
Steuererklärung, die vor mehr als zehn Jahren vor den hier interessierenden
Steuerperioden eingereicht wurde, reicht jedoch nicht, das Vorliegen einer neuen
Tatsache zu verneinen. Denn gemäss ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts
und des Verwaltungsgerichts gehören zum Aktenstand nur Tatsachen, die aus den
Akten der aktuellen Steuerperiode hervorgehen. Aus diesem Grund gelten
Tatsachen, die sich nicht aus den Akten der aktuellen Steuerperiode ergeben,
welche die Steuerbehörden aber bei Konsultation der Akten früherer Perioden in
Erfahrung hätten bringen können, als neu (vgl. BGr, 3. Februar 2016,
2C_230/2015, E. 3.2; VGr, 9. Mai 2012, SR.2011.00019, E. 3.2.1; vgl.
auch Peter Locher, Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer,
III. Teil, Art. 102–222 DBG, Basel 2015, Art. 151 DBG N. 22).
Es trifft zwar zu, dass in der Lehre eine abweichende Meinung vertreten wird
(vgl. Richner et al., § 160 StG N. 26). Im vorliegenden Fall ist es
jedoch insbesondere deshalb nicht angezeigt, von der zitierten Rechtsprechung
abzuweichen, weil das Steuererklärungsformular des Kantons Zürich mit dem
Liegenschaftenverzeichnis sowie einem Beiblatt pro Liegenschaft eine separate
und jährliche Deklaration der Liegenschaften (mit Angaben zu Ort, Kanton/Land,
Strasse, Art und Fläche) vorsieht. Das kantonale Steueramt war somit nicht
verpflichtet, in den Akten der Steuerperiode 1995/1996 oder 2004 nach weiteren
Informationen zu suchen. Hinzu kommt, dass es sich bei diesen Hinweisen nicht
um eine "in die Augen springende Falschdeklaration" handelt, gestützt
auf welche das Steueramt weitere Abklärungen hätte vornehmen müssen. Entgegen
der Auffassung der Pflichtigen war das kantonale Steueramt auch nicht
verpflichtet gewesen, die Akten der Erblasserin D (vorliegend deren
Steuererklärung 1994 und das Steuerinventar) sowie Akten anderer Behörden
(vorliegend die Baubewilligung vom 5. April 2004) zu konsultieren.
Folglich konnte das kantonale Steueramt auch nicht wissen, dass die
Landparzelle dem Mehrfamilienhaus als Gartenanlage dient. Das kantonale
Steueramt hat die Tatsache, dass die Landparzelle zu 50 % im Eigentum der
Pflichtigen stand, zu Recht als neue Tatsache qualifiziert.
4.
4.1
Weiter ist zu prüfen, ob die unvollständige Deklaration zu
einer Unterbesteuerung geführt hat.
4.1.1
Das kantonale Steueramt hat in einem ersten Schritt festgestellt, dass die
Landparzelle mangels separater Deklaration bislang nicht versteuert wurde. In
einem zweiten Schritt hat es im Rahmen der Einschätzung für das Jahr 2013 die
Landparzelle gestützt auf die Weisung 2009 neu mit Fr. … resp. Fr. …
für 50 % bewertet (Fr. … pro m
2
; Reduktion auf 70 %).
Die Höhe der neuen Bewertung ist zwischen den Parteien nicht umstritten.
Ausgehend von diesem Betrag hat das Steueramt den verfügten Nachsteuerbetrag von
Fr. … berechnet und folglich in dieser Höhe eine Unterbesteuerung
festgestellt.
4.1.2
Die Pflichtigen bringen hingegen vor, die Landparzelle sei als
integrierender Bestandteil des Mehrfamilienhauses zu sehen, sodass der Wert der
Landparzelle in der Bewertung des Mehrfamilienhauses inbegriffen sei. Das
Mehrfamilienhaus sei gemäss der Weisung 2009 zum Ertragswert (Kapitalisierung
der Bruttomieteinnahmen mit 7,05 %) bewertet worden. Folglich seien die
Mietzinse, welche in Abhängigkeit vom Mietobjekt und dem dazugehörigen Angebot
festgesetzt würden, für die Bewertung ausschlaggebend. Da die Gartenanlage auf
der Landparzelle den Mietern zur Mitbenützung offenstehe, sei deren Wert im
Ertragswert des Mehrfamilienhauses inbegriffen. Sinngemäss machen die
Pflichtigen mit diesem Vorbringen geltend, aufgrund der Mitberücksichtigung der
Landparzelle im Rahmen der Bewertung des Mehrfamilienhauses fehle es an einer
Unterbesteuerung.
4.2
Die
Erhebung der Nachsteuer setzt voraus, dass eine Einschätzung zu Unrecht
unterblieben oder unvollständig ist. Dem Gemeinwesen muss ein Steuerausfall
entstanden sein. Ein solcher liegt schon vor, wenn die Einschätzung des
Steuerpflichtigen materiell nicht gesetzmässig ausgefallen ist (Zweifel et al.,
§ 26 N. 23).
4.3
Das
Mehrfamilienhaus wurde in den Jahren 2007 bis 2012 zum Ertragswert
(Kapitalisierung der Mieteinnahmen) bewertet und mit den folgenden Werten
deklariert:
2007
Fr. …
2008
Fr. …
2009
Fr. …
2010
Fr. …
2011
Fr. …
2012
Fr. …
Durchschnitt
Fr. …
4.4
Dass der
Verkehrswert der Landparzelle im Ertragswert des Mehrfamilienhauses inbegriffen
gewesen sein soll, kann bereits aufgrund des im Rahmen der Handänderung
festgestellten Preises der Landparzelle von Fr. … resp. Fr. … für 50 %
und des jährlich für den hälftigen Anteil am Mehrfamilienhaus deklarierten
Steuerwerts von durchschnittlich Fr. … ausgeschlossen werden. In Bezug auf
die Handänderung ist den Pflichtigen zwar zuzustimmen, dass es sich dabei um
eine Zuweisung des Eigentums aus dem Gesamteigentum der Erbengemeinschaft in
das Alleineigentum der Pflichtigen handelte und nicht – wie von der Vorinstanz
irrtümlicherweise festgehalten – um einen Verkauf zwischen den Pflichtigen. Für
die vorliegend strittigen Fragen ist diese Unterscheidung jedoch irrelevant.
Ferner geht weder aus dem Liegenschaftenformular noch aus der
Ertragswertberechnung des Mehrfamilienhauses, welche jährlich als Beilage mit
der Steuererklärung eingereicht wurde, hervor, dass der errechnete Wert auch
die angrenzende Landparzelle miteinschliesst. Hätten die Pflichtigen eine
kombinierte Ertragswertberechnung, welche auch die Landparzelle
miteinschliesst, vornehmen wollen, hätten sie dies dem kantonalen Steueramt
entsprechend offenlegen müssen. Vor diesem Hintergrund ist das Argument der
Pflichtigen, es liege aufgrund kombinierter Ertragswertberechnung keine
Unterbesteuerung vor, folglich nicht zu hören. Es liegt damit eine
Unterbesteuerung in der Höhe des Verkehrswerts der Landparzelle vor.
5.
5.1
Weiter
bringen die Pflichtigen vor, die vom Steueramt vorgesehene Bemessungsgrundlage
für die Nachsteuer (Fr. … für die Landparzelle) führe zu einer
unzulässigen Überbesteuerung. Das Grundstück sei bis zum Jahr 2012 immer mit Fr. …
zum Ertragswert bewertet worden, ohne dass eine Neubewertung stattgefunden
habe. Deshalb hätten sie sich auf die Entscheide und Bewertungen der
Steuerbehörden verlassen. Sie hätten keinen Grund gehabt, die beurteilten
Bewertungen anzuzweifeln und aktiv zu werden. Die Pflichtigen machen mit diesem
Einwand sinngemäss geltend, es handle sich vorliegend lediglich um eine
Bewertungsfrage, die eine Nachsteuererhebung ausschliesse.
5.2
Hat der
Steuerpflichtige Einkommen, Vermögen, Reingewinn oder Eigenkapital in seiner
Steuererklärung vollständig und genau angegeben und haben die Steuerbehörden
die Bewertung anerkannt, kann keine Nachsteuer erhoben werden, selbst wenn die
Bewertung ungenügend war (§ 160 Abs. 2 StG). Lagen Wertangaben
seitens der steuerpflichtigen Person vor (und sei es auch nur ein Wert Null
[der aber ausdrücklich mit Null bezeichnet werden muss] oder "p.m."
[pro memoria]), kann die Unrichtigkeit dieser Angaben im Nachsteuerverfahren
nur dann korrigiert werden, wenn mittels neuer Tatsachen festgestellt wird,
dass diese von der steuerpflichtigen Person gelieferte Grundlage für die
Bewertung bzw. Schätzung unrichtig oder unvollständig war (Richner et al., § 160
StG N. 34).
5.3
Auf § 160
Abs. 2 StG kann sich nur stützen, wer das Vermögen in der Steuererklärung
vollständig und genau angegeben hat. Vorliegend wurde die Landparzelle weder
explizit deklariert noch war deren Wert in jenem des Mehrfamilienhauses
inbegriffen. Mangels vollständiger Deklaration der Landparzelle scheitert
vorliegend eine Berufung auf § 160 Abs. 2 StG. Wäre die Landparzelle
hingegen als separate Liegenschaft mit Fr. … pro m
2
, resp.
gesamthaft mit Fr. …, in der Steuererklärung deklariert gewesen, hätten
sich die Pflichtigen auf § 160 Abs. 2 StG berufen können, sodass eine
rückwirkende höhere Bewertung im Rahmen eines Nachsteuerverfahrens
ausgeschlossen gewesen wäre.
Dies führt zur Abweisung des Rekurses.
6.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Rekurrierenden
aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 162 Abs. 3
StG). Eine Parteientschädigung steht ihnen aufgrund ihres Unterliegens nicht
zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 [VRG] in Verbindung mit § 152 und § 162 Abs. 3 StG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Der
Rekurs wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    105.--     Zustellkosten,
Fr. 4'105.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Rekurrierenden je zur Hälfte auferlegt, unter
solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …