zh_verwaltungsgericht · VB.2012.00287 · 2012-11-21 · de

Denkmalschutz | Unterschutzstellung eines Wohnhauses. Qualifikation als Schutzobjekt. Verhältnismässigkeit Wichtige Zeugeneigenschaft bejaht (E. 5). Fachbericht eines Baurekursrichters als Grundlage zur Prüfung der Verhältnismässigkeit von Schutzmassnahmen (E. 6.2). Eine zeitgemässe, einfache Nutzung der Liegenschaft ist ohne schwer wiegende Eingriffe in die Bausubstanz nicht möglich (E. 6.3). Aufgrund der erforderlichen Eingriffe, insbesondere aufgrund der schwachen Tragkonstruktion, ist das Erhaltungsinteresse zu relativieren. Der Sanierungsaufwand ist gross und gleichzeitig würde das Gebäude seine Identität weit gehend verlieren. Das Baurekursgericht hat die Unterschutzstellung des Gebäudes in zulässiger Weise aufgehoben (E. 6.4 und 5). Auch ein Fassadenschutz erweist sich als ungerechtfertigt (E. 6.7). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 21.11.2012 VB.2012.00287
Zurich Verwaltungsgericht 21.11.2012 VB.2012.00287
Zurigo Verwaltungsgericht 21.11.2012 VB.2012.00287

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00287
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Geschäftsnummer:
VB.2012.00287
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 21.11.2012
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Denkmalschutz
Unterschutzstellung eines Wohnhauses. Qualifikation als Schutzobjekt. Verhältnismässigkeit
Wichtige Zeugeneigenschaft bejaht (E. 5).
Fachbericht eines Baurekursrichters als Grundlage zur Prüfung der Verhältnismässigkeit von Schutzmassnahmen (E. 6.2).
Eine zeitgemässe, einfache Nutzung der Liegenschaft ist ohne schwer wiegende Eingriffe in die Bausubstanz nicht möglich (E. 6.3).
Aufgrund der erforderlichen Eingriffe, insbesondere aufgrund der schwachen Tragkonstruktion, ist das Erhaltungsinteresse zu relativieren. Der Sanierungsaufwand ist gross und gleichzeitig würde das Gebäude seine Identität weit gehend verlieren. Das Baurekursgericht hat die Unterschutzstellung des Gebäudes in zulässiger Weise aufgehoben (E. 6.4 und 5).
Auch ein Fassadenschutz erweist sich als ungerechtfertigt (E. 6.7).
Abweisung.
Stichworte:
DENKMALPFLEGE
DENKMALSCHUTZ
PRÄGENDE WIRKUNG
SCHUTZOBJEKT
UNTERSCHUTZSTELLUNG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
WICHTIGER ZEUGE
ZEUGENEIGENSCHAFT
Rechtsnormen:
§ 203 Abs. I lit. c PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2012.00287
Urteil
der 1. Kammer
vom
21. November 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf,
Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiberin Regula Hunger.
In Sachen
Stadt Winterthur, vertreten durch RA A,
Beschwerdeführerin,
gegen
B, vertreten durch RA C,
Beschwerdegegner,
betreffend
Denkmalschutz,
hat sich
ergeben:
I.
Nach längerem Rechtsstreit stellte der Bauausschuss der
Stadt Winterthur die Liegenschaft D-Strasse 01 (Assek-Nr. 02,
Kat.-Nr. 03) mit Beschluss vom 30. September 2010 als Gebäude von
kommunaler Bedeutung unter Schutz. Der Stadtrat Winterthur genehmigte diesen
Beschluss am 6. Oktober 2010.
II.
Als Eigentümer der Liegenschaft rekurrierte
B gegen die Unterschutzstellung an das Baurekursgericht.
Dieses
hiess
den Rekurs
am
22. März
2012 gut und hob die Unterschutzstellung auf; der Stadtrat von Winterthur wurde
eingeladen, diesen Entscheid im kommunalen und im kantonalen Amtsblatt zu
veröffentlichen.
III.
Mit Beschwerde vom 7. Mai 2012
gelangte die Stadt Winterthur an das Verwaltungsgericht. Sie beantragt
e
, den Rekursentscheid im Hauptpunkt aufzuheben und
den
Beschluss über
die Unterschutzstellung des Wohnhauses vollumfänglich
wiederherzustellen.
Am 8. Juni 2012 beantragte das
Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde
.
Mit
Stellungnahme vom 3. Juli 2012 äusserte sich B zur Eintretensfrage und
beantragte
,
auf die Beschwerde sei wegen Nichtigkeit
des strittigen Beschlusses nicht einzutreten, eventualiter sei die Beschwerde
abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gegenparteien.
Mit einer weiteren Stellungnahme vom 13. Juli 2012 hielt B an seinen
Anträgen fest und äusserte sich zur Sache; des Weiteren beantragte er, die
Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) sei aus dem Verfahren zu
entlassen. Nach Gewährung des rechtlichen Gehörs entliess das
Verwaltungsgericht
die
ZVH mit Beschluss vom
22. August 2012 aus dem Beschwerdeverfahren.
In der Replik vom 27. August 2012
hält die Stadt Winterthur an ihren Anträgen fest
und
ergänzt diese mit einem Eventualantrag, wonach anstelle der integralen
Erhaltung der Baute die Erhaltung des äusseren Erscheinungsbildes unter
möglichst weitgehendem Erhalt der Bausubstanz der Umfassungsmauern und des
Dachstuhls
als definitive Schutzmassnahme
festzusetzen
sei. Am 7. September 2012 nahm das Baurekursgericht erneut Stellung. In
der Vernehmlassung vom 10. September 2012 äusserte sich B insbesondere zum
Eventualantrag der Stadt Winterthur. Die Stadt Winterthur liess sich am
24
. September 2012 zur Stellungnahme des Baurekursgerichts
vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Der
Beschwerdegegner macht vorab geltend, der Beschwerdeführerin fehle es an der
Legitimation; sie hätte den Unterschutzstellungsbeschluss vom
30. September 2010 gar nicht erst erlassen dürfen, da sie
dieses Recht verwirkt habe. Der Beschluss sei deshalb als nichtig zu
qualifizieren
,
und auf die Beschwerde sei nicht
einzutreten.
1.1
Gemäss
§ 213 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) ist jeder Grundeigentümer berechtigt, vom Gemeinwesen einen Entscheid
über die Schutzwürdigkeit seines Grundstücks und über den Umfang allfälliger
Schutzmassnahmen zu verlangen, wenn er ein aktuelles Interesse glaubhaft macht.
Das zuständige Gemeinwesen muss den Entscheid grundsätzlich innert Jahresfrist,
spätestens nach zwei Jahren, treffen. Liegt vor Fristablauf kein Entscheid vor,
kann eine Schutzmassnahme nur bei wesentlich veränderten Verhältnissen angeordnet
werden (vgl. § 213 Abs. 3 PBG).
1.2
Die
Beschwerdeführerin hat auf das vom Beschwerdegegner im Jahr 2004 gestellte
Gesuch innert Frist keinen Schutzentscheid betreffend die infrage stehende
Liegenschaft getroffen. Dies wurde von der damaligen Baurekurskommission IV des
Kantons Zürich im – in Rechtskraft erwachsenen – Entscheid vom 3. April
2008 (BRKE IV Nr. 46/2008) festgestellt. Entsprechend der Anordnung im
Rekursentscheid publizierte die Beschwerdeführerin den Verzicht auf die
Unterschutzstellung der Liegenschaft, wogegen die ZHV rekurrierte. Im
nachfolgenden Rechtsmittelverfahren wurde klargestellt, dass die Beschwerdeführerin
durch ihr Untätigbleiben faktisch den Entscheid getroffen hatte, die
Liegenschaft Assek-Nr. 02 nicht unter Schutz zu stellen (BGr,
17. Juli 2009,
1C_68/2009, E. 3.1)
;
die in § 213 Abs. 3 PBG vorgesehene Fiktion  stellt eine Verfügung im
Sinn von Art. 33 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni
1979 (RPG) dar (VGr, 5. November 2009, VB.2008.00541, E. 3.3.2). Die
ZVH war damit berechtigt, sich auf dem Rechtsmittelweg gegen die
Inventarentlassung zu wehren. Das Verwaltungsgericht ordnete deshalb mit Beschluss
vom 5. November 2009 (VB.2008.00541) die Rückweisung der Sache an die Gemeinde
Winterthur zur Prüfung von Schutzmassnahmen an. Mit dem Unterschutzstellungsbeschluss
vom 30. September 2010 kam die Beschwerdeführerin dieser Aufforderung
nach.
1.3
Vor diesem
Hintergrund wird klar, dass die Beschwerdeführerin nach erfolgter Rückweisung
der Sache einen materiellen Entscheid über allfällige Schutzmassnahmen zu treffen
und damit die Kompetenz hatte, Schutzmassnahmen anzuordnen oder darauf zu verzichten.
Beim Entscheid über Schutzmassnahmen bei Objekten von kommunaler Bedeutung
(§ 211 Abs. 2 PBG) sind Interesse und Aufgaben betroffen, welche die
Gemeinden wahrzunehmen haben (RB 1998 Nr. 13). Die Beschwerdeführerin ist
demzufolge legitimiert, gegen den Rekursentscheid der Vorinstanz, mit welchem
die Schutzmassnahmen aufgehoben wurden, Beschwerde zu führen (vgl. auch
§ 21 Abs. 2 lit. c in Verbindung mit § 49 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 01. Mai 1959 [VRG]). Daran ändert
nichts, dass die Gemeinde seinerzeit keine rechtzeitige Schutzanordnung
getroffen hatte. Wie gesehen, war über die Frage aufgrund der gerichtlichen
Rückweisung materiell neu zu entscheiden.
Dabei
bleibt es irrelevant, dass die ZVH am vorliegenden Verfahren nicht mehr
beteiligt ist und sich auch im zweiten Rekursverfahren nicht mehr geäussert
hat. Mit der Kompetenz zum Neuentscheid ist die Verfahrensherrschaft vollumfänglich
an die Beschwerdeführerin zurückgegangen.
Vor diesem Hintergrund ist
denn auch in keiner Weise ersichtlich, weshalb der
Unterschutzstellungsbeschluss
– wie der Beschwerdegegner ausführt – nichtig sein sollte. Die
Beschwerdelegitimation der Gemeinde ist somit zu bejahen und auf die
rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.
2.
In den
Beschwerdeantworten vom 3. bzw. 13. Juli 2012  beantragte der
Beschwerdegegner, der Beschwerdeführerin sei eine kurze Frist zur Bereinigung
des Inventars der kommunalen Schutzobjekte hinsichtlich des Objekts D-Strasse
01 festzusetzen (Antrag Ziff. 3). Ferner seien die dem Beschwerdegegner in
den Entscheiden VGr, 5. November 2009, VB.2008.00541 und BGr, 8. Juli
2010, 1C_21/2010 auferlegten Gerichtskosten der Beschwerdeführerin sowie der
früheren Mitbeteiligten aufzuerlegen; entsprechend seien sowohl die
Beschwerdeführerin als auch die frühere Mitbeteiligte zu verpflichten, ihm eine
Prozessentschädigung zu bezahlen (Anträge Ziff. 4.2). Das Verwaltungsrechtspflegegesetz
kennt keine Anschlussbeschwerde; auf die Begehren ist folglich nicht weiter
einzugehen.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Die Vorinstanz
hat am 9. Februar 2012 einen Abteilungsaugenschein im Beisein der Parteien
durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch
im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981
Nr. 2). Da sich der massgebliche Sachverhalt aufgrund dieses Augenscheins,
der Pläne und der bei den Akten liegenden Fotos mit ausreichender Deutlichkeit
ergibt, kann auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins
sowie auf weitere Beweiserhebungen verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12
= BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
2. A., Zürich 1999, § 7 N. 45).
3.2
Eventualiter
beantragt die Beschwerdeführerin die Einholung eines Obergutachtens über die
Erhaltensfähigkeit der Baute. Sofern in einem Verfahren bereits unabhängige
Sachverständige mitgewirkt haben, wie dies vorliegend geschehen ist, ist nur
dann ein weiteres Gutachten bzw. ein Obergutachten einzuholen, wenn begründete
Zweifel an der richtigen Beurteilung einer Sachfrage bestehen (VGr,
29. Oktober 1996, VB.1996.00112, E. 3c/aa; Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 7 N. 25). Über die Erhaltensfähigkeit der Baute äussert sich
zunächst eine bei der J AG eingeholte Zustandsanalyse vom Dezember 2007
(Gutachten J); ausführlich befasst sich damit sodann der Fachbericht des
vorinstanzlichen Referenten vom 10. November 2011. Streitig ist dabei
insbesondere, ob eine Sanierung des betroffenen Gebäudes in Einklang mit dem
Schutzziel ausgeführt werden kann. Diese Frage ist aufgrund einer Abwägung
zwischen dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts und den
entgegenstehenden privaten Interessen zu entscheiden; dafür reichen die
vorliegenden Akten und insbesondere die Ermittlung des Sachverhalts durch die
fachlichen Beurteilungen aus. Ferner legt die Beschwerdeführerin nicht substanziell
dar, inwiefern begründete Zweifel an den Ausführungen im von ihr kritisierten
Fachbericht bestehen würden.
3.3
Die
Beschwerdeführerin stellt im Beschwerdeverfahren erstmals den Antrag auf
Durchführung einer mündlichen Verhandlung.
3.3.1
Nach § 59 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai  1959 (VRG) kann das Verwaltungsgericht von Amtes wegen oder
auf Antrag der Parteien eine mündliche Verhandlung anordnen. Nach dieser Bestimmung
besteht kein Anspruch auf eine mündliche Verhandlung, sondern liegt deren
Durchführung im Ermessen des Gerichts. Ein Anspruch auf Durchführung einer
mündlichen öffentlichen Verhandlung besteht indes im Anwendungsbereich von
Art. 6 Ziff. 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK). Ein
Entscheid über zivilrechtliche Ansprüche im Sinn von Art. 6 Ziff. 1
EMRK liegt unter anderem vor, wenn eine bau- oder planungsrechtliche Massnahme
direkte Auswirkungen auf die Ausübung der Eigentumsrechte der Grundeigentümer
hat (BGE 127 I 44 E. 2, mit Hinweisen).
3.3.2
Zunächst ist festzuhalten, dass sich die Gemeinde nicht auf Art. 6
Ziff. 1 EMRK berufen kann und somit keinen Anspruch auf öffentliche
Verhandlung hat: Der Staat oder öffentliche Körperschaften haben keine Rechte
aus Art. 6 EMRK, weil das Individualbeschwerderecht nach Art. 34 EMRK
nur natürlichen Personen, nicht staatlichen Organisationen oder
Personenvereinigungen zusteht (vgl. Jochen A. Frowein/ Wolfgang Peukert,
EMRK-Kommentar, 3. A., Kehl 2009, Art. 6 Rz. 4). Abgesehen davon
hatte die Beschwerdeführerin das Begehren um Durchführung einer mündlichen
Verhandlung vor dem Baurekursgericht als erster gerichtlicher Instanz nicht
gestellt und im Gegenteil beantragt, auf die vom Rekurrenten geforderte
mündliche Verhandlung zu verzichten. Dieses Verhalten ist ohne Weiteres als
Verzicht auf eine mündliche Verhandlung zu qualifizieren (vgl. etwa BGr,
12. Oktober 2012, 1C_156/2012, E. 5.2.3; VGr, 25. Januar 2012,
VB.2010.00500, E. 4.3).
Schliesslich
ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin auch nicht dargelegt,
inwiefern sich aus einer mündlichen Verhandlung neue Erkenntnisse ergeben könnten.
Im vorliegenden Verfahren kann somit auf eine mündliche Verhandlung verzichtet
werden.
4.
4.1
Gemäss
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem
Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als
wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen
Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich
mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung
dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde die darin enthaltenen unbestimmten
Rechtsbegriffe auszulegen, und es obliegt ihr als Teil der
Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage
stehenden Objekts. Hierzu kann und soll sie nötigenfalls Expertisen oder
Stellungnahmen von Fachgremien einholen. Das Ergebnis der
Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von
Fachleuten und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden
frei (§ 7 Abs. 4 VRG).
4.2
Nach dem
Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt
entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaften oder
Siedlungen wesentlich mitprägen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften
zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler,
Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139).
Ob diese Eigenschaften vorliegen, ist zwar eine Rechtsfrage, welche das
Verwaltungsgericht grundsätzlich frei prüft. Bei der Auslegung und Anwendung
der für die Beurteilung massgebenden unbestimmten Rechtsbegriffe wie
"wichtiger Zeuge" oder "wesentliche Mitprägung" steht der
für die Unterschutzstellung zuständigen Behörde jedoch eine besondere
Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und
Ermessensbetätigung zu (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3, auch zum
Folgenden), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können
(RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50
VRG von vornherein eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat deshalb namentlich
zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde
alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und
gewürdigt hat. Nachdem das Baurekursgericht die Unterschutzstellung aufgehoben
hat, ist sodann zu prüfen, ob es dabei den der Verwaltungsbehörde zukommenden
Beurteilungsspielraum zu Recht für überschritten halten durfte.
4.3
Eigentumsbeschränkungen
zum Schutz von Baudenkmälern liegen allgemein im öffentlichen Interesse. Wie
weit dieses öffentliche Interesse reicht und in welchem Ausmass ein Objekt
denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall aufgrund einer sachlichen,
auf wissenschaftliche Kriterien abgestützten, den kulturellen, geschichtlichen,
künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks
berücksichtigenden Gesamtbeurteilung sorgfältig zu prüfen (
BGE 120 Ia 270 E. 4a; 119 Ia 305 E. 4b; 1
18
Ia 384 E. 5a). Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen,
gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten
bleiben. Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden
Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie aber nicht lediglich im
Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen
breiter, d. h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein
und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf
eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können (
BGE 120
Ia 270 E. 4a; 118 Ia
384 E. 5a, mit Hinweisen).
4.4
Die
Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder
"wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von
Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur, wenn
das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten
ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992
Nr. 62). Eine solche Interessenabwägung ist zwar ebenfalls grundsätzlich
eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der
sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht
Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden
auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine
von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere
Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).
5.
5.1
Die
Beschwerdeführerin hat die Schutzwürdigkeit der Liegenschaft D-Strasse 01 bejaht,
und die Vorinstanz ist dieser Auffassung gefolgt. Der Beschwerdegegner hingegen
bestreitet bereits die Schutzwürdigkeit der Liegenschaft. Demnach ist zu
prüfen, ob die Vorinstanz die Auffassung der Beschwerdeführerin, wonach es sich
bei der Liegenschaft D-Strasse 01 grundsätzlich um ein schutzwürdiges Objekt
handelt, zu Recht bestätigt hat.
5.2
Zur
Abklärung der Schutzwürdigkeit der Liegenschaft liess die Beschwerdeführerin
ein Gutachten beim Institut I (Gutachten I) sowie ein
dendrochronologisches Gutachten erstellen. Weiter holte die Beschwerdeführerin
eine Zustandsanalyse bei J AG (Gutachten J) ein und liess diese drei
Jahre später von L AG auf dessen Gültigkeit überprüfen. Gestützt auf diese
Unterlagen begründete die Beschwerdeführerin die Unterschutzstellung der Liegenschaft
D-Strasse 01 in ihrem Beschluss vom 30. September 2010 im Wesentlichen wie
folgt:
Das Haus D-Strasse 01
sei Teil der ehemaligen bis ins Mittelalter zurückreichenden Vorstadt der
Altstadt Winterthur. Diese Vorstadt sei ein wichtiger gewerblicher Ortsteil, dessen
Werkstätten seit dem Mittelalter mit Wasser der K, des N-Bachs sowie des
O-Kanals versorgt worden seien.
Das dreieckige
"Geviert" zwischen D-Strasse, E-Strasse und Gebäude F bilde den
"Brückenkopf" zur Altstadt und lasse damit die städtebauliche
Entwicklung und Ausdehnung der Stadt Winterthur vom 19. bis ins 20. Jahrhundert
wie Jahrringe nachvollziehen. In den 1840er-Jahren scheine das Geviert seine
Bedeutung als Gewerbegebiet allmählich verloren zu haben. Gleichzeitig sei das
Gebäude D-Strasse 01 von einer Hafnerwerkstatt in ein Wohnhaus umgewandelt
worden. Das Haus D-Strasse 01 sei somit ein wichtiger Zeuge der
Quartierentwicklung seit den 1830er-Jahren.
Das Quartier sei in
seiner gewachsenen historischen Substanz aus dem 19. Jahrhundert gut erhalten.
Auch gegenüber den qualitätsvollen modernen Bauten und Erweiterungen des
P-Komplexes habe das Wohn- und Gewerbequartier des 19. Jahrhunderts eine in
sich geschlossene Einheit bewahren können. In seiner Art sei das Quartier für
die Stadt Winterthur einzigartig: Es sei das einzige gewerbliche und
frühindustrielle Quartier in der Nähe der Altstadt, das erhalten geblieben sei.
In seiner geschlossenen Einheit komme ihm ein hoher Stellenwert für die
Identität dieses Stadtteils und die Geschichte der Stadt Winterthur zu.
Im Quartier komme dem
Haus D-Strasse 01 wichtige ortsbauliche Bedeutung zu. Es stehe giebelständig
zur D-Strasse und sei weit nach vorne an den Strassenraum gesetzt. Die Abfolge
der ansonsten traufständigen Bauten entlang der D-Strasse werde damit markant unterbrochen
und etwa in der Mitte in zwei Hälften geteilt.
Ortsbildprägend sei
ausserdem die symmetrisch gestaltete giebelseitige Fassade mit ihrem
spätklassizistischen Fenstern mit der kleinteiligen Sprossenteilung der
Fensterflügel. Dank dem historischen Kalkputz erhalte die Fassade eine
flächige, aber angenehme Reliefwirkung durch kleine Unebenheiten, die das Licht
auf der Fläche unterschiedlich reflektieren würde. Die flächige Wirkung der
Fassade werde durch das fehlende Vordach unterstützt, wodurch sich der
Baukörper kubisch klar abzeichne.
Innerhalb des
Ensembles der historisch bedeutsamen Bauten entlang der D-Strasse (Nr. 04
Doppelwohnhaus "G" von 1842, Nr. 05 Schopfbau von 1853,
Nr. 06 Villa von 1878/79, Nr. 09,  Gasthof "H" von 1898)
sowie der E-Strasse (Nr. 08 Kleinvilla "M" von 1842) sei das Haus
D-Strasse 01 das älteste noch bestehende Gebäude und stelle damit historisch
den Kern des Gevierts dar. Mit seiner eigenen Geschichte zeichne das Gebäude
auch die Entwicklung des Gevierts vom Gewerbe- zum Wohnquartier nach. Das Haus
sei 1837/38 als Hafnerwohnung und -werkstätte erbaut worden. Der Bau habe
ursprünglich die Funktion eines Gewerbebaus gehabt und sei in der zweiten
Hälfte des 19. Jahrhunderts zu einem Arbeiterwohnhaus umgenutzt worden. Mit dieser
Umnutzung sei der Anbau einer Laube einhergegangen, wodurch das Haus
typologisch in ein Laubenganghaus umgewandelt worden sei, ein für Winterthur
seltener Bautypus. Das Gebäude stelle den letzten noch erhaltenen Zeugen eines
handwerklichen Gewerbebaus aus der Zeit vor der Industrialisierung dar, der
ausserhalb der Altstadt auf dem ehemaligen Stadtquartier stehe und nicht als
Mühle gedient habe. Es handle sich ausserdem um die letzte noch bekannte
erhaltene Hafnerwerkstätte in Winterthur. Das Haus D-Strasse 01 sei somit ein
wichtiger Zeuge eines Handwerkerbaus ausserhalb der Altstadt vor der
Industrialisierung in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Damit komme ihm
für die Stadt- und Wirtschaftsgeschichte eine hohe Bedeutung und wichtige
Zeugenschaft in ortsbaulicher, wirtschafts- und sozialgeschichtlicher Hinsicht
zu.
5.3
Das
Baurekursgericht verwies in seinen Ausführungen zur Schutzwürdigkeit auf den
Entscheid der Baurekurskommission IV vom 18. Mai 2006 (BRKE IV
Nr. 64/2006) und hielt fest, die damaligen Ausführungen zur Schutzwürdigkeit
würden nach wie vor gelten. Es habe sich in sachverhaltlicher oder rechtlicher
Hinsicht nichts geändert. Die damalige Baurekurskommission habe zutreffend
ausgeführt, das Objekt erscheine als Zeuge der wirtschafts- und sozialgeschichtlichen
Entwicklung im 19. Jahrhundert. Da es ausserhalb der Altstadt keine
Gewerbebauten auf dem ehemaligen Stadtgebiet aus der Zeit vor der
Industrialisierung mehr gebe, sei die Zeugenschaft aus dieser Sicht als
bedeutend zu qualifizieren.
5.4
Der Beschwerdegegner
bestreitet die Zeugeneigenschaft des streitbetroffenen Gebäudes.
Zusammenfassend begründet er dies damit, dass die Vorinstanz dem
streitbetroffenen Objekt nur eine gewisse Bedeutung attestiert habe. Um als
Schutzobjekt gelten zu können, müsse es aber ein wichtiger Zeuge einer
politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche sein.
Dies treffe vorliegend nicht zu.
Tatsächlich wurde dem
Haus aufgrund seines Erscheinungsbilds als Einzelobjekt lediglich eine gewisse
Zeugenqualität zugesprochen (vgl. BRKE IV Nr. 64/2006, E. 4.2);
hingegen qualifizierten sowohl die Baurekurskommission IV als auch das heutige
Baurekursgericht die Zeugeneigenschaft aus der Sicht, dass ausserhalb der
Altstadt keine Gewerbebauten auf dem ehemaligen Stadtgebiet aus der Zeit der
Industrialisierung mehr bestehen würden, als bedeutend (BRKE IV
Nr. 64/2006, E. 4.2).
Das streitbetroffene
Gebäude ist Zeuge der Wandlung vom Handwerker- zum Arbeiterwohnhaus und
widerspiegelt damit die wirtschafts- und sozialgeschichtliche Entwicklung
Winterthurs im 19. Jahrhundert. Ausserhalb der Altstadt bestehen keine
Gewerbebauten auf dem ehemaligen Stadtgebiet aus der Zeit vor der
Industrialisierung mehr (vgl. BRKE IV Nr. 64/2006, E. 4.2). Zudem
handelt es sich beim streitbetroffenen Gebäude um das älteste erhaltene
einstige Wohn- und Gewerbehaus an der D-Strasse.
Der
Beschwerdegegner bringt nichts vor, was unter diesen Aspekten gegen die
Qualifikation des Gebäudes als wichtiger Zeuge sprechen würde oder die
diesbezüglichen Würdigungen der Vorinstanzen als unhaltbar erscheinen liesse.
5.5
Die
Vorinstanz merkte bezüglich Situationswert an, der Entscheid BRKE IV
Nr. 64/2006 setze sich nur am Rand mit diesem auseinander. Es werde darin
festgehalten, mit seiner Querstellung und seiner Lage unmittelbar an der
Strasse in der ehemaligen Vorstadt komme dem Gebäude ein hoher Situationswert
zu. Der Augenschein habe gezeigt, dass dem streitbetroffenen Objekt ein
Situationswert zwar nicht abgesprochen werden könne. Es hebe sich durch seine
Stellung (giebelseitige Ausrichtung) gegenüber der Villa und der Scheune
hervor. Jedoch müsse die Erheblichkeit des Situationswerts durch den möglichen
Abriss des angebauten Gebäudes D-Strasse 07 relativiert werden. Dadurch werde
die Querstellung nicht mehr in ganzer Länge vorhanden sein, sodass diese nicht
mehr derart stark hervortrete. In der Stellungnahme vom 7. September 2012
führte das Baurekursgericht aus, der Situationswert sei erheblich zu
relativieren und könne mit der vorhandenen Bausubstanz nicht erhalten werden.
Das Gutachten I
begründet den hohen Situationswert im Wesentlichen mit der Stellung des
Gebäudes quer zur Strasse. Die Beschwerdeführerin führt in ihrem angefochtenen
Entscheid dazu näher aus, die Abfolge der ansonsten traufständigen Bauten
entlang der D-Strasse werde damit markant unterbrochen. Ausserdem sei die
symmetrisch gestaltete giebelseitige Fassade mit ihren spätklassizistischen
Fenstern mit der kleinteiligen Sprossenteilung ortsbildprägend.
Vorliegend steht das
streitbetroffene Haus als einziges in seiner näheren Umgebung giebelständig zur
D-Strasse. Es ist zudem weit nach vorne an den Strassenraum gesetzt. Auch durch
einen allfälligen Abriss des angebauten Gebäudes bleibt die Querstellung
zumindest auf einer gewissen Länge bestehen. Diese Situation kann als
ortsbildprägend im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG bezeichnet
werden.
5.6
Zusammenfassend
ergibt sich, dass die Auffassung der Stadt Winterthur, die Liegenschaft
D-Strasse 01 würde Schutzqualität aufweisen, vertretbar und innerhalb der dem
Gemeinwesen bei einer solchen Wertung zustehenden Entscheidungsfreiheit liegt.
Das Gebäude ist als wichtiger Zeuge im Sinn von § 203 Abs. 1
lit. c PBG für die Entwicklung des Gevierts vom Gewerbe- zum Wohnquartier
einzustufen.
6.
Ist die Liegenschaft
als schutzwürdig im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu
qualifizieren, so ist in einem zweiten Schritt aufgrund einer
Interessenabwägung zu beurteilen, ob der Unterschutzstellung überwiegende
private oder (andere) öffentliche Interessen entgegenstehen. Bei dieser
Interessensabwägung handelt es sich um eine von der Beschwerdeführerin und den
Rechtsmittelinstanzen – nicht aber vom Gutachter – zu beurteilende Rechtsfrage
(Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 22).
6.1
Nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts vermögen finanzielle Interessen der Eigentümer
an einer möglichst Gewinn bringenden Ausnützung ihrer Liegenschaften das
öffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme grundsätzlich nicht zu
überwiegen (BGE 126 I 219 E. 2c; 120 Ia 270 E. 6c; 118 Ia 384
E. 5e; BGr, 13. September 2005, 1P.79/2005, E. 4.8 = ZBl
108/2007, S. 83 ff., 90). Andernfalls könnten Gebäude, die auf stark
unternutzten Grundstücken der Ausschöpfung der Ausnützungsreserven im Weg stehen,
nie unter Schutz gestellt werden. Hingegen ist es zulässig, dass das
Gemeinwesen, das in solchen Fällen mit Entschädigungsansprüchen der Eigentümer
rechnen muss, im Rahmen der Interessenabwägung die damit einhergehende
finanzielle Belastung in Rechnung stellt und aus Rücksicht auf die eigene
finanzielle Leistungsfähigkeit auf eine Unterschutzstellung verzichtet
(Engeler, S. 145 f.; VGr, 27. August 2003, VB.2003.00121,
E. 5); diese Überlegungen greifen bei der vorliegenden Konstellation
indessen von vornherein nicht ein. Eine Unterschutzstellung kann aber weiter
auch dann als unverhältnismässig erscheinen, wenn die Erhaltung des
Schutzobjekts einen Restaurierungsaufwand bedingen würde, der in keinem
vernünftigen Verhältnis zum Zweck der Unterschutzstellung mehr stünde (vgl.
statt vieler RB 1995 Nr. 74 = BEZ 1995 Nr. 28; VGr,
18. Oktober 2002, VB.2002.00034, E. 4).
6.2
6.2.1
Die Vorinstanz führt in ihrem Rekursentscheid aus, das Gutachten J
erweise sich, was die Beschreibung sowie die Ermittlung des Zustands der
Tragstruktur und der übrigen Gebäudesubstanz betreffe, als klar und gehörig begründet.
Hingegen bleibe das Gutachten über die Folgen des festgestellten Zustands oft
unvollständig oder teils widersprüchlich. Diese Unvollständigkeit lasse keine
Prüfung der Verhältnismässigkeit zu. Die Beschwerdeführerin habe damit die
Verhältnismässigkeitsprüfung ungenügend vorgenommen. Daher habe die 4.
Abteilung des Baurekursgerichts die Voraussetzungen für die Beantwortung der
Frage, ob die streitbetroffene Unterschutzstellung verhältnismässig sei, anhand
eines Fachberichts näher untersucht.
6.2.2
Die Beschwerdeführerin hält demgegenüber fest, das Gutachten J sei
nicht nur bezüglich Beschreibung und Ermittlung des Zustands der
Tragkonstruktion, sondern auch in Bezug auf die Erhaltensfähigkeit im Rahmen
der im Gutachten definierten Randbedingungen schlüssig.
Sie rügt
, die Vorinstanz habe ihrem eigenen Fachbericht andere
Randbedingungen zugrunde gelegt.
6.2.3
Die in § 7 VRG
festgelegte Untersuchungsmaxime verpflichtet die Behörden, den
entscheidrelevanten Sachverhalt umfassend zu ermitteln. Sie dürfen
grundsätzlich alle Beweise erheben, die zur umfassenden Abklärung des
Sachverhalts geeignet erscheinen. Der Untersuchungsgrundsatz gilt auch im
Rekursverfahren (Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 12). Im Verwaltungs- und
Verwaltungsrechtspflegeverfahren gilt nach § 7 Abs. 4 VRG der
Grundsatz der freien Beweiswürdigung. Die freie Würdigung des
Untersuchungsergeb­nisses erfährt insoweit eine Einschränkung, als Gutachten
und sachkundige Behördenauskünfte nur daraufhin überprüft werden, ob sie auf
zutreffenden Rechtsgrundlagen beruhen und ob sie vollständig, klar sowie
gehörig begründet und widerspruchslos sind (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7
N. 78; vgl. auch RB 1997 Nr. 9, mit Hinweisen). Dies hat auch für
Fachberichte zu gelten, welche – wie hier – von Mitgliedern des
Baurekursgerichts selber erstellt werden. Ob ein solcher Fachbericht zu ergänzen
oder zu erläutern ist, entscheidet die betreffende Behörde innerhalb eines
weiten Beurteilungsspielraums (RB 1985 Nr. 47). Zu weiteren
Sachverhaltsabklärungen, beispielsweise durch eine extern in Auftrag gegebene
Expertise, wäre das Baurekursgericht vorliegend nur dann verpflichtet gewesen,
wenn der Fachbericht den oben genannten Grundsätzen widerspräche (vgl. RB 1998
Nr. 19).
6.2.4
Gemäss § 18 Abs. 2 der Organisationsverordnung des
Baurekursgerichts vom 12. November 2010 (OV BRG) erstattet die Referentin
oder der Referent bei Bedarf einen schriftlichen Fachbericht. Es ist nicht zu
beanstanden, wenn das Baurekursgericht zur Abklärung des Sachverhalts und zur
sachkundigen Würdigung desselben ihre eigenen Mitglieder beiziehen, sofern
diese über das nötige Fachwissen und über die allenfalls erforderlichen
technischen Mittel verfügen. Als Architekt ETH war der Referent der Vorinstanz
unstreitig eine geeignete Fachperson, um
die Sanierungsmassnahmen
und deren Auswirkungen sowie die Sanierungskosten zu untersuchen. Der Beizug
eines Fachrichters zur Erstellung eines Fachberichts erweist sich als zulässig
(vgl. auch VGr, 16. Februar 2001, VB.2000.00312, E. 1d).
Die Beschwerdeführerin legt im Übrigen nicht substanziiert
dar, inwiefern der Fachbericht unvollständig, nicht gehörig begründet oder
widersprüchlich sein sollte.
6.3
6.3.1
Die Vorinstanz kam bei ihrer Gesamtwürdigung zum Schluss, dass Teile der
Primärkonstruktion, wie der Ostteil des Dachs und verfaulte bzw. befallene
Balken, jedenfalls so verstärkt und aufgrund wärme- und schallschutztechnischer
Massnahmen angepasst werden müssten, dass sie ihren Charakter und ihre
Typologie verlieren würden. Die Unterschutzstellung bedinge, dass das Gebäude
bzw. die Gebäudeteile in ihrer Substanz zwar nicht vollständig, aber zumindest
überwiegend erhalten bleiben sollen. Selbst bei einer reinen Restaurierung der
Bausubstanz, ohne massgebliche wärme- oder schalltechnischen Verbesserungen und
ohne Berücksichtigung feuerpolizeilicher Auflagen, könnten indessen kaum
50 % der Holzkonstruktion im Originalzustand erhalten bleiben. Hierbei
wäre das Gebäude jedoch für eine einfache, normale Wohnnutzung noch nicht
geeignet. Berücksichtige man die weiteren für eine einfache Wohnnutzung
benötigten Massnahmen, bliebe von der Originalsubstanz lediglich das Aussenmauerwerk
erhalten. Die Erhaltung der Primärkonstruktion, anhand derer sich der Eigenwert
des Objektes massgeblich ergebe, sei gemäss Fachbericht ohne massive
Verstärkung des Tragwerks nicht gewährleistet. Mit den erforderlichen
Eingriffen würden das bestehende Konstruktionskonzept und die Bausubstanz
erheblich verändert. Damit würde jedoch der Eigenwert des Gebäudes als Einzelobjekt
nachhaltig zerstört. Am Erhalt einer schon heute zu schwachen Tragkonstruktion,
die in weiten Teilen erneuert bzw. verstärkt werden müsse, um die erforderliche
Tragfähigkeit und Gebrauchstauglichkeit zu gewährleisten, bestehe kein
überwiegendes öffentliches Interesse, zumal von der ursprünglichen Konstruktion
praktisch nichts mehr zu erkennen wäre.
Auch unter
Berücksichtigung des Situationswerts, welcher ein weiterer Grund für die Unterschutzstellung
darstellte, ergebe sich kein anderes Fazit. Von der im angefochtenen Entscheid
besonders hervorgehobenen Westfassade bleibe gemäss Fachbericht in der Substanz
höchstens noch das Mauerwerk erhalten. Es bleibe somit hinsichtlich besonderer
Gestaltung und Erscheinung nichts oder nur minimale Reste in der Substanz
erhalten. Von den Aussenwänden würden bei optimistischer Betrachtungsweise
lediglich deren drei übrigbleiben. Diese noch vorhandene Bausubstanz vermöge
das Schutzziel, nämlich die Erhaltung des Situationswerts, nicht zu erreichen.
Damit erweise sich die Unterschutzstellung unter Würdigung des Gesamtzustands
des Gebäudes als unverhältnismässig.
6.3.2
Die Beschwerdeführerin merkt an, ohne konkretes Sanierungsprojekt sei es
ausserordentlich problematisch, die Erhaltensfähigkeit eines potenziellen
Schutzobjekts zu beurteilen. Je nach Nutzung würden sich einzelne Schutzanordnungen
als verhältnismässig erweisen oder auch nicht. Neben dem Einbau von
Etagenwohnungen gebe es durchaus andere sinnvolle Umbaulösungen, wie etwa die
Umwandlung in ein Doppeleinfamilienhaus, was nicht nur die statischen und
feuerpolizeilichen Probleme lösen, sondern auch die Schallproblematik
weitgehend eliminieren würde. Die Nutzung eines Denkmalschutzobjekts habe sich
an dessen Eignung zu orientieren und nicht an den Wunschvorstellungen des
Grundeigentümers.
6.3.3
Damit setzt sich die Beschwerdeführerin mit der Interessenabwägung der
Vorinstanz kaum auseinander. Sie ist der Auffassung, eine Sanierung sei
verhältnismässig, ohne dies näher zu begründen. Vor der Vorinstanz hatte die
Beschwerdeführerin noch ausgeführt, der Schutzumfang ermögliche es, das
bestehende Gebäude D-Strasse 01 zu sanieren und als Wohnhaus mit attraktiven
und grosszügigen Grundrissen zeitgemäss zu nutzen. Dass attraktive und
grosszügige Grundrisse aufgrund des Schutzzwecks möglich seien, wird von der
Beschwerdeführerin vor Verwaltungsgericht zu Recht nicht mehr behauptet.
Sowohl
das Gutachten J als auch der Fachbericht gehen von einer horizontalen
Nutzung der Liegenschaft aus. Andere Nutzungsmöglichkeiten und die damit
einhergehenden Umbaumassnahmen wurden nicht in Relation zu den Sanierungskosten
und dem Schutzzweck gesetzt. Der Fachbericht und die Vorinstanz sind der
Auffassung, dass das streitbetroffene Gebäude eine Wohnnutzung mit einem
zeitgemässen, heute üblichen, jedoch einfachen Wohnkomfort mit einem
"normalen" baulichen Standard zulassen müsse. Es erscheint als
richtig, dies als Ausgangspunkt zu nehmen. Auch die Beschwerdeführerin ist
nicht der Auffassung, dass die Liegenschaft im Wesentlichen im bisherigen, sehr
einfachen Zustand erhalten werden soll. So ist etwa die Toilette im Erdgeschoss
nur von aussen zugänglich, verfügt das Gebäude über keine eigentliche
Heizanlage (das Gebäude wird lediglich über einzelne Elektroöfen geheizt) und
besteht eine völlig ungenügende Wärme- und Schallisolation. Wie die Vorinstanz
aufgezeigt hat, ist eine zeitgemässe, einfache Wohnnutzung ohne schwerwiegende
Eingriffe in die Bausubstanz nicht möglich. Dies gilt auch dann, wenn die die
Liegenschaft, wie dies die Beschwerdeführerin vorschlägt, für eine Nutzung als
Wohngemeinschaft oder als Büro vorgesehen würde.
6.4
Es ist
demnach davon auszugehen, dass die dem Beschwerdeführer zuzubilligende Nutzung
der Liegenschaft zu einem grossen Sanierungsaufwand führen würde. Vor diesem
Hintergrund ist die Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung näher zu
prüfen.
6.4.1
Sowohl das Gutachten J als auch der Fachbericht stimmen darin überein,
dass die Sparren des Ostteils äusserst bzw. zu knapp dimensioniert sind und die
Tragfähigkeit durch Fäulnis sowie durch biotischen Befall beeinträchtigt ist.
Beide sind der Auffassung, dass der Ostteil der Dachkonstruktion neu erstellt
werden muss. Gemäss Gutachten J und Fachbericht sind die Sparren des
gesamten Dachs äusserst knapp bemessen und vermögen gerade mal die einfache
Eindeckung mit Biberschwanzziegeln zu tragen. Um der Undichtigkeit des Dachs
entgegenzuwirken, müssten die Sparren verstärkt werden. Eine Sanierung und
Verstärkung der Konstruktion würde – nach Fachbericht – zu einer starken
Veränderung des Charakters der ursprünglichen Konstruktion führen, welche
gemäss Unterschutzstellungsbeschluss jedoch gerade geschützt werden sollte. Im
Gutachten J wird zudem darauf hingewiesen, dass es bei der Sanierung der
Dachkonstruktion nicht alleine um die Instandstellung der Tragkonstruktion
gehe, sondern Wärmedämmung und Dichtigkeit wichtige Randbedingungen seien. Eine
wärmetechnische Sanierung der Dachkonstruktion sei zwingend. Inwiefern sich der
Charakter der geschützten Konstruktion dadurch verändern würde, wird im
Gutachten aber nicht erläutert. Es ist mit dem Fachbericht und der Vorinstanz
davon auszugehen, dass letztlich das gesamte Dach neu erstellt werden müsste.
Dem Schutzzweck des Erhalts der bestehenden Konstruktion und Substanz kann
somit nicht nachgekommen werden.
6.4.2
Das Gutachten J beschränkt sich bei der Beurteilung der Fassaden auf
die statischen Aspekte. Es kommt zum Schluss, dass die Fassade im Erdgeschoss
viele Hohlstellen und der Fassadenputz viele Risse, Abplatzungen und
mechanische Beschädigungen aufweisen würden. Die Hohlräume würden ein erhöhtes
Risiko für weitere Schäden bedeuten. Methoden, mit denen die Hohlstellen des
Verputzes saniert werden könnten, seien ihnen nicht bekannt. Ferner würden sich
die Fenstergewände aus Sandstein in einem desolaten Zustand befinden. Der
Verputz, die Gewände und die Läden müssten saniert werden. Auch der Fachbericht
kommt zum Schluss, dass der Verputz an der Nord- und Westfassade nicht
erhaltenswert sei; es sei nicht sinnvoll, Reste des alten Verputzes zu
erhalten, wenn grosse Fassadenflächenanteile entweder stark gerissen oder nicht
mehr vorhanden seien. Bezüglich des Mauerwerks sei die Nordfassade in einem
ordentlichen Zustand; der Zustand der West- und Südfassade könne ohne vertiefte
Untersuchung nicht abschliessend beurteilt werden. Zur Ostfassade führt der
Fachbericht aus, dass die feuerpolizeilichen Brandschutzanforderungen
(voraussichtlich) nicht erfüllt würden und verstärkt werden müssten.
Die
Beschwerdeführerin führte in ihrem Unterschutzstellungsbeschluss aus, dank dem
historischen Kalkputz erhalte die Fassade eine flächige aber angenehme
Reliefwirkung. Der Kalkverputz sei zu erhalten.
Gemäss
den beiden fachlichen Beurteilungen muss der historische Kalkputz indessen ersetzt
werden. Der Erhalt der Originalsubstanz ist nicht möglich. Auch hier kann dem
Schutzzweck nicht genüge getan werden.
6.4.3
Aus wärme- und schalltechnischen Gründen sowie aus Komfortgründen
(anlaufende Scheiben) müssen gemäss Gutachten J Massnahmen zumindest an
den inneren Fenstern vorgenommen. Einzelne Vorfenster seien zudem nicht mehr zu
retten und müssten saniert werden. Auch der Fachbericht kommt zu Schluss, dass
die Fenster in einem desolaten Zustand seien und ersetzt werden müssten. Diese
Massnahmen sind allerdings mit der Unterschutzstellung vereinbar, da die
Fensterflügel durch Nachbauten ersetzt werden dürfen.
6.4.4
Uneinig sind sich das Gutachten J und der Fachbericht bezüglich des
Zustands des Laubengangs. Nach dem Gutachten J ist der Zustand der
Holzfassade soweit gut, mit Ausnahme eines kleinen Bereichs im Westteil. Es
gebe aber Anzeichen von lokaler Fäulnis der Deckenbalken. Die Tragkonstruktion
scheine aber trotz lokaler Schäden in funktionstüchtigem Zustand zu sein. Eine
abschliessende Beurteilung sei erst nach der kompletten Entfernung der unteren
Gipsverkleidung – welche gänzlich ersetzt werden müsse – möglich. Der
Fachbericht empfiehlt eine Nutzlastbeschränkung, da die vorliegende
Konstruktion die erforderlichen Nutz- und Gebrauchslasten bei Weitem nicht
einhalte. Die Bretterverschalung sei stark verwittert und zum Teil nicht mehr
reparierbar. Zudem hätten Undichtigkeiten zu Schäden an der Bausubstanz
geführt, die nur mit unverhältnismässig grossem Aufwand behoben werden könnten.
Die
starke Verwitterung und die Wasserschäden sind anhand der Fotos dokumentiert.
So ist etwa die Gipsdecke (Untersicht) nicht mehr zu retten und muss ersetzt
werden. Aufgrund der Undichtigkeit ist nicht anzunehmen, dass die bestehenden
Bauteile des Laubengangs zu einem Grossteil erhalten werden können, zumal
selbst das Gutachten J festhält, dass Anzeichen von lokaler Fäulnis
bestehen. Auch die Beschwerdeführerin spricht sich in ihrer Stellungnahme vom
27. August 2012 für die Erneuerung der problematischen Laubenkonstruktion
aus Sicherheitsgründen aus. Es ist in Übereinstimmung mit dem Fachbericht davon
auszugehen, dass der Laubengang nicht in seiner Originalsubstanz erhalten
werden kann.
6.4.5
Nach dem Unterschutzstellungsbeschluss ist die Primärkonstruktion des
Gebäudes (tragende Wände, Balkenlagen zwischen den Geschossen) in allen
Geschossen zu erhalten. Das Gutachten J vermutet einen Insektenbefall der
sichtbaren Holzbauteile, zudem sei die Holzkonstruktion eher knapp
dimensioniert. Für Ausbauwünsche, welche massive Mehrgewichte zur Folge hätten,
reiche die Tragkonstruktion kaum aus. Gleicher Auffassung ist der Fachbericht;
die Bodenkonstruktion sei schwach dimensioniert. Ohne massive Verstärkung des
Tragwerks sei die Erhaltung der bestehenden Konstruktion nicht gewährleistet.
Im
Untergeschoss sind die Balkenköpfe entweder zu 30 % verfault oder die zu
deren Sanierung erstellte Stahlkonstruktion ist durchgerostet. Ebenfalls
Fäulnisschäden weisen die raummittigen Holzstützen auf. Bereits im heutigen
Zeitpunkt, d. h. ohne zusätzliche Lasten, sind die Deckenträger im
Eingangsbereich des Ostteils des Untergeschosses infolge grosser Spannweite
überbeansprucht und weisen gemäss Gutachten J sehr grosse Durchbiegungen
auf. Die Tragkonstruktion ist nicht nur im Untergeschoss knapp dimensioniert,
sondern dies trifft auf alle Geschosse zu. Bei dieser einfachen Konstruktion
ist schon der Einbau von Brandschutzmassnahmen ohne statische Verstärkungen
nicht möglich, ganz abgesehen von Massnahmen zur Wärmedämmung und zum
Schallschutz. Soll das Gebäude nach der Sanierung sinnvoll genutzt werden
können, so kann die Primärkonstruktion grösstenteils nicht in der Originalsubstanz
erhalten werden. Dies ist jedoch – entgegen der Behauptung der
Beschwerdeführerin – nicht primär auf den schlechten Zustand zurückzuführen,
sondern hängt vor allem mit der knapp dimensionierten Tragkonstruktion zusammen.
6.4.6
Tiefgreifende Eingriffe in die Primärstruktur wären auch für den Fall eines
von der Beschwerdeführerin vorgeschlagenen Umbaus in ein Doppeleinfamilienhaus
erforderlich. Zwar vermöchte diese Lösung die Trittschallproblematik zu
eliminieren. Indessen stellt die Primärstruktur gemäss
Unterschutzstellungsbeschluss vom 30. September 2010 einen wesentlichen
Teil des gesamten Baukörpers dar und prägt die Grundstruktur. Letztere ist auf
eine horizontale Nutzung ausgelegt. Abgesehen davon wäre die Umwandlung in ein
Doppeleinfamilienhaus wohl auch mit Eingriffen in die Fassade verbunden. Gemäss
Schutzumfang dürfen aber am Äusseren und Inneren des Hauses keine baulichen Änderungen
vorgenommen werden, welche die Eigenart und Wirkung des Gesamtgebäudes
beeinträchtigen oder substanziell gefährden würden.
6.4.7
Mit der Vorinstanz ist somit davon auszugehen, dass selbst für eine
einfache zeitgemässe Nutzung der Liegenschaft Eingriffe in die Bausubstanz
nötig wären, welche sich mit dem formulierten Schutzziel nicht vereinbaren liessen.
Da die Erhaltung der Primärkonstruktion verlangt wird, diese aber für einen
Umbau zu knapp dimensioniert ist, können weder genügende Brandschutz- und Wärmedämmungsmassnahmen
ergriffen werden noch kann der Trittschall eliminiert werden. Hinzu kommt, dass
die Sanierungsmassnahmen im Verhältnis zum Wert des Gebäudes sehr hoch wären.
Selbst der Denkmalschutz kam nach dem Augenschein vom 9. Februar 2012 zum
Schluss, dass man mit der integralen Erhaltung der Tragstruktur an eine Grenze
stossen würde. In Übereinstimmung mit dem Fachbericht ist davon auszugehen,
dass die grob geschätzten Sanierungskosten im Gutachten J zu niedrig
angesetzt sind, zumal in diesen Kosten weder die Sanierungskosten betreffend Installationen
noch die Kosten für Brandschutz, Wärmedämmung und Schallschutz enthalten sind.
Das ungünstige Kosten-/Nutzen-Verhältnis bei einer Sanierung des Gebäudes
beruht nicht primär auf dem schlechten Zustand desselben, sondern ist in
Zusammenhang zu sehen mit der geringen baulichen Qualität der bestehenden
Bausubstanz bzw. mit der schwachen Tragkonstruktion; diese vermöchte selbst
dann kaum zusätzliche Lasten zu tragen, wenn sie in einwandfreiem Zustand wäre.
6.5
Zusammenfassend
gelangte die Vorinstanz zum Ergebnis, dass aufgrund der schwachen
Tragkonstruktion und der erforderlichen Eingriffe, welche das bestehende
Konstruktionskonzept und die Bausubstanz erheblich verändern, das
Erhaltungsinteresse relativiert werde und die Erhaltung des Gebäudes dem
Eigentümer nicht zugemutet werden könne. Diese Interessenabwägung ist nicht zu
beanstanden. Der Sanierungsaufwand für eine einfache, zeitgemässe Nutzung wäre
gross und gleichzeitig dergestalt, dass das Gebäude seine Identität weitgehend
verlieren würde. Indem die Vorinstanz die Unterschutzstellung als
unverhältnismässig qualifizierte, hat sie in zulässiger Weise in den
Beurteilungsspielraum der Beschwerdeführerin eingegriffen.
7.
7.1
Die
Beschwerdeführerin hält in ihren Rechtsschriften vom 7. Mai 2012 und
27. August 2012 fest, das Baurekursgericht habe in seinen Erwägungen dem
streitbetroffenen Gebäude eine Zeugeneigenschaft bzw. (ortsbauliche) prägende
Wirkung attestiert. Von dieser Qualifikation sei auszugehen. Es müsse geprüft
werden, ob nicht – minus in maiore – zumindest das äussere (das Ortsbild
prägende) Erscheinungsbild erhalten werden könne bzw. müsse. Sie stelle deshalb
den Eventualantrag, es sei als definitive Schutzmassnahme anstelle der
integralen Erhaltung der Baute die Erhaltung des äusseren Erscheinungsbilds der
im Streit liegenden Baute unter möglichst weitgehendem Erhalt der Bausubstanz
der Umfassungsmauern und des Dachstuhls festzusetzen.
7.2
Die
Vorinstanz hat die prägende Wirkung sowohl im angefochtenen Entscheid (E. 6.3)
als auch in ihrer Stellungnahme 7. September 2012 zwar bejaht, aber
gleichzeitig relativiert (vgl. vorn E. 5.5). Der Situationswert erweist
sich nicht als derart hoch, dass sich eine Unterschutzstellung lediglich des
äusseren Erscheinungsbildes rechtfertigen würde. Wie bereits dargelegt, ist
eine Sanierung des Dachstuhls nicht sinnvoll, insbesondere weil der Ostteil neu
erstellt werden müsste. Die Bausubstanz des Dachstuhls kann folglich nicht erhalten
werden. Zudem ist die Fassade stark renovationsbedürftig. Eine vollständige
Aushöhlung des Gebäudes mit Beschränkung auf reinen Fassadenschutz hätte
zwangsläufig eine Diskrepanz zwischen aussen und innen zur Folge. Die
ortsprägende Wirkung des Gebäudes ist nicht derart hoch, dass sich die sehr aufwendige
Lösung eines Fassadenschutzes unter Aushöhlung der Liegenschaft rechtfertigen
würde. Dem Anliegen des Ortsbildschutzes lässt sich mit einem sorgfältig
gestalteten Neubau ausreichend Rechnung tragen. Die Beschwerde ist daher
abzuweisen.
8.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind
die Kosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).
Sie ist
zudem zu verpflichten, dem Beschwerdegegner eine angemessene
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss
erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 10'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.      140.--   Zustellkosten,
Fr. 10'140.--   Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner innert 30 Tagen nach
Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu
zahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,
beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an…