zh_verwaltungsgericht · VB.2008.00427 · 2009-06-17 · de

Baubewilligung | Gestaltung des Einfahrtsbereichs einer Unterniveaugarage: Näherbaurechtsvereinbarung; Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Der Inhalt einer Näherbaurechtsvereinbarung ist nach dem obligationenrechtlichen Vertrauensprinzip zu ermitteln. Demgemäss ist die Willensäusserung einer Partei so zu verstehen, wie sie ein vernünftiger und korrekter Empfänger nach den gesamten Umständen verstehen durfte und musste (E. 2.2). Die Höhe der Rampe ist im Schnittplan mit maximal 2,25 m ausdrücklich vermasst. Es ist daher davon auszugehen, dass der das Näherbaurecht einräumende Nachbar annahm, die überdachte Rampe würde diese im Plan angegebene Höhe aufweisen. Da die Höhe der Rampendecke im Plan vermasst ist, konnte und musste der Nachbar nicht mit einer Mehrhöhe der Rampenwand von 75 cm rechnen (E. 3.2). Der strittige Überzug ist zwar als von der Näherbaurechtsvereinbarung abweichend zu qualifizieren. Dennoch ist festzustellen, dass der durch die Abweichung resultierende Eingriff in die nachbarlichen Interessen relativ geringfügig ist. Zudem erweist sich ein Abriss des Überzugs auch aufgrund der besonderen Umstände der späteren Öffnung der Rampenwand zugunsten eines Anschlusses der Unterniveaugarage auf dem Nachbargrundstück als nicht verhältnismässig und hat somit zu unterbleiben. Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 09..2.17.0 VB.2008.00427
Zurich Verwaltungsgericht 09..2.17.0 VB.2008.00427
Zurigo Verwaltungsgericht 09..2.17.0 VB.2008.00427

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00427
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Geschäftsnummer:
VB.2008.00427
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 17.06.2009
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 26.04.2010 teilweise gutgeheissen und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Gestaltung des Einfahrtsbereichs einer Unterniveaugarage: Näherbaurechtsvereinbarung; Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands.
Der Inhalt einer Näherbaurechtsvereinbarung ist nach dem obligationenrechtlichen Vertrauensprinzip zu ermitteln. Demgemäss ist die Willensäusserung einer Partei so zu verstehen, wie sie ein vernünftiger und korrekter Empfänger nach den gesamten Umständen verstehen durfte und musste (E. 2.2).
Die Höhe der Rampe ist im Schnittplan mit maximal 2,25 m ausdrücklich vermasst. Es ist daher davon auszugehen, dass der das Näherbaurecht einräumende Nachbar annahm, die überdachte Rampe würde diese im Plan angegebene Höhe aufweisen. Da die Höhe der Rampendecke im Plan vermasst ist, konnte und musste der Nachbar nicht mit einer Mehrhöhe der Rampenwand von 75 cm rechnen (E. 3.2).
Der strittige Überzug ist zwar als von der Näherbaurechtsvereinbarung abweichend zu qualifizieren. Dennoch ist festzustellen, dass der durch die Abweichung resultierende Eingriff in die nachbarlichen Interessen relativ geringfügig ist. Zudem erweist sich ein Abriss des Überzugs auch aufgrund der besonderen Umstände der späteren Öffnung der Rampenwand zugunsten eines Anschlusses der Unterniveaugarage auf dem Nachbargrundstück als nicht verhältnismässig und hat somit zu unterbleiben.
Abweisung.
Stichworte:
AUSLEGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
NÄHERBAURECHT
RAMPE
UNTERNIVEAUGARAGE
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
VERTRAUENSPRINZIP
WIEDERHERSTELLUNG
Rechtsnormen:
Art. 5 lit. l BVV 3
Art. 6 OR
Art. 18 Abs. I OR
§ 218 Abs. II PBG
§ 270 Abs. III PBG
§ 341 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2008.00427
Entscheid
der 1. Kammer
vom
17. Juni 2009
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Ersatzrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtssekretär Martin Knüsel.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
3.
C
,
4.
D
,
alle vertreten durch RA E
,
Beschwerdeführende
,
gegen
1.
Baukonsortium O, nämlich:
1.1
F
,
1.2       G
,
1.3
H
,
c/o
I AG,
alle vertreten durch RA J
,
2.
Baukommission K,
Beschwerdegegnerschaft
,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 22. August 2005 hatte die
Baukommission K der L AG die Baubewilligung für die Errichtung von 3
Mehrfamilienhäusern mit Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
an der M-Strasse 02, 03 und 04 erteilt.
Einen dagegen von der Erbengemeinschaft N erhobenen Rekurs
hatte die Baurekurskommission I des Kantons Zürich als durch Rückzug erledigt
abgeschrieben, nachdem die Parteien eine gütliche Einigung gefunden hatten.
Mit Beschluss vom 19. Dezember 2007 bewilligte die
Baukommission K der nunmehrigen Bauherrschaft, dem Baukonsortium O, bestehend
aus F, G und H, nachträglich die baurechtliche Bewilligung für bereits
ausgeführte, insbesondere die Gestaltung der Garageneinfahrt betreffende
Änderungen vom ursprünglich bewilligten Projekt.
II.
Gegen diesen Beschluss erhoben A, B, C sowie D mit Eingabe
vom 22. Januar 2008 Rekurs und beantragten die Aufhebung von Ziffer 1 des
Beschlusses (Gestaltung der Garageneinfahrt). Mit Entscheid vom 15. August
2008 wies die Baurekurskommission I des Kantons Zürich den Rekurs ab.
III.
Hiergegen wandten sich A, B, C und D mit Eingabe vom 17. September
2008 an das Verwaltungsgericht und stellten folgende Anträge:
"1.     Der Entscheid der Baurekurskommission I des Kantons Zürich
vom 15.08.2008 sei aufzuheben.
2.       In Gutheissung des Rekurses vom 18. Januar 2008 sei
folgendes anzuordnen:
2.1.    Ziff. 1 des Entscheides der Baukommission der Stadt K vom
19. Dezember 2007 sei aufzuheben. Die geänderte Garageneinfahrt sei nicht
zu bewilligen.
2.2.    Die Bauherrschaft/Rekursgegnerin sei zu verpflichten, die Höhe
der erstellten Garageneinfahrt auf die in den Bewilligungen vom 22. August
2005 und 29. März 2006 bewilligte Höhe zu reduzieren. Sie sei insbesondere
zu verpflichten, die um 75 cm erhöhte Mauer, welche auf dem Deckel der
Tiefgarageneinfahrt als Gurt dient, innert 30 Tagen nach Rechtskraft des
Entscheides zu entfernen.
3.       Die Kosten des Rekursverfahrens vor der Baurekurskommission I
des Kantons Zürich seien den Rekursgegnern 2/Beschwerdegegnern 2 aufzuerlegen
und die Beschwerdegegner 2 seien zu verpflichten, den Beschwerdeführern für das
Rekursverfahren eine angemessene Parteientschädigung zu entrichten.
4.       Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
Beschwerdegegner."
Die Baurekurskommission I beantragte am 2. Oktober
2008 Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 26. November 2008 stellte
auch die Bauherrschaft den Antrag, es sei die Beschwerde abzuweisen, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Schliesslich
schloss auch die örtliche Baubehörde auf Abweisung der Beschwerde, unter
Kostenfolgen zulasten der Beschwerdeführenden.
Die Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, in den
nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Streitgegenstand
des vorliegenden Verfahrens ist die Gestaltung der im Zusammenhang mit der
Überbauung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 erstellten Rampe, welche die Unterniveaugarage
der Überbauung erschliesst. Die überdachte Garagenrampe befindet sich
mehrheitlich im Grenzabstandsbereich zur Nachbarparzelle, welche Eigentum der Beschwerdeführenden
ist. Sie bedarf daher unbestrittenermassen der nachbarlichen Zustimmung gemäss § 270
Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).
Die Bauherrschaft hatte die Garagenrampe ursprünglich offen
geplant. Nachdem die Beschwerdeführenden bereits gegen diese ursprüngliche
Baubewilligung mit Rekurs an die Baurekurskommission gelangt waren, schlossen
die Parteien am 3. Februar 2006 eine schriftliche Vereinbarung unter
Beilage eines Grundriss- und eines Schnittplans der Garagenrampe. Die
Vereinbarung hat Lage und Gestaltung der Rampe (insb. deren Überdachung)
einerseits sowie das Recht der Beschwerdeführenden zur Benutzung derselben und
die Tragung der Unterhaltskosten zum Gegenstand. Gestützt auf diese
nachbarliche Vereinbarung erteilte die örtliche Baubehörde die Abänderungsbewilligung
für die Rampe.
1.2
Wie
bereits im Rekursverfahren machen die Beschwerdeführenden geltend, die Rampe
weiche von der mit der Bauherrschaft getroffenen Vereinbarung ab und sei daher
in der heute realisierten Ausgestaltung vom Näherbaurecht nicht gedeckt.
Entgegen der der Vereinbarung zugrunde liegenden Pläne sei die Rampenwand mit
einem 25 cm hohen Mauerrand verstärkt worden. Ausserdem sei im Bereich der
zukünftigen Maueröffnung für den Anschluss des Grundstücks der Beschwerdeführenden
auf einer Länge von rund 10 m ein 75 cm hoher Maueraufsatz erstellt
worden. Die Vertragsauslegung der Vorinstanz, wonach die technische
Detailgestaltung der Rampe nicht Gegenstand des Vertrages sei und der
Bauherrschaft diesbezüglich ein Spielraum offen bleibe, sei unrichtig und
rechtsverletzend. Die Höhe einer Baute sei das wichtigste und entscheidende
Kriterium für die Gewährung eines Näher- oder Grenzbaurechts überhaupt. Die
strittige Mauer stehe nur einige wenige Zentimeter von der Grundstücksgrenze
der Beschwerdeführenden entfernt. Bei einer späteren Überbauung des Grundstücks
werde die Hauptwohnseite der Bauten gegen die Mauer hin ausgerichtet sein. Als
Folge des 75 cm hohen Maueraufsatzes weise die Mauer nun eine Höhe von 2,20
m ab gewachsenem Terrain auf. Selbst wenn das Wohngeschoss der künftigen
Parterrewohnungen etwas über dem heute bestehenden Terrain liegen sollte, sei davon
auszugehen, dass die Parterrewohnungen aus unmittelbarer Nähe direkte Sicht auf
die hohe Mauer haben würden. Die Erhöhung der Mauer um 75 cm ergebe eine
zusätzliche Betonfläche von rund 8 m
2
. Dies stelle eine
unzumutbare Beeinträchtigung dar. Eine derart gravierende Abweichung lasse sich
nicht mehr auf die bestehende Vereinbarung abstützen.
Dass die Beschwerdeführenden auf den Erhalt der Pläne im
Februar 2007 nicht sofort regiert hätten, könne den Beschwerdeführenden Nrn. 2
bis 4 zum vornherein nicht entgegengehalten werden, da die Pläne einzig dem
Beschwerdeführer Nr. 1 zugestellt worden seien. Dieser sei jedoch nie als
Vertreter der übrigen aufgetreten. Der Beschwerdeführende Nr. 1 sei ausserdem
nicht verpflichtet gewesen, die erhaltenen Pläne im Detail zu prüfen, da er
nicht habe davon ausgehen müssen, dass die Pläne von der Vereinbarung derart
abweichen würden. Erst als die Bauarbeiten im Frühjahr 2007 begonnen wurden,
habe der Beschwerdeführende Nr. 1 überprüfen wollen, ob die Arbeiten so
ausgeführt würden, dass der spätere Mauerdurchbruch ohne Schwierigkeiten
erfolgen könne. Anlässlich einer in diesem Zusammenhang stattfindenden
Besprechung mit der Bauherrschaft habe er die Pläne im Detail studiert und die
geplanten Maueraufsätze entdeckt. Er habe gegen diese Abweichung von der
Vereinbarung gegenüber der Bauherrschaft mit Schreiben vom 4. Juli 2007
umgehend protestiert und zum Ausdruck gebracht, dass er die Maueraufsätze nicht
akzeptiere. Die Aufsätze seien daraufhin durch die Bauherrschaft in voller
Kenntnis der fehlenden Zustimmung der benachbarten Grundeigentümer erstellt
worden.
Schliesslich sei die Feststellung der Vorinstanz, die
Maueraufsätze seien aus technischen Gründen unerlässlich, nicht zutreffend.
Durch eine entsprechende Tieferlegung der Rampe hätte ein Überschreiten der
vereinbarungsgemässen Mauerhöhe vermieden werden können. Auch aus statischen
Gründen sei ein 75 cm hoher Maueraufsatz nicht zwingend erforderlich. Die
Machbarkeitsstudie von P Ingenieure vom 8. September 2008 zeige
verschiedene Lösungen auf. Ausserdem werde dargelegt, dass die statischen
Vorgaben mit der heute realisierten Konstruktion nicht eingehalten würden.
Vielmehr müssten bei einem späteren Mauerdurchbruch zusätzliche
Verstärkungsmassnahmen getroffen werden. Der Vorinstanz fehle die Sachkompetenz,
eine solche Frage ohne Beizug eines Expertengutachtens zu beantworten. Sie habe
den Sachverhalt in diesem Punkt daher unrichtig festgestellt.
1.3
Nach
Auffassung der Vorinstanz stand die detaillierte Ausgestaltung der Garagenrampe
nicht im Vordergrund beim Abschluss der Näherbaurechtsvereinbarung. Beim
Verweis auf den Plan 1 sei es primär um die Darstellung der Länge der
Überdachung gegangen, Plan 2 zeige die Breite und Position des künftigen
Mauerdurchbruchs. Es fehle eine Fassadenansicht der Rampe; in der Vereinbarung
selber werde nicht ausdrücklich auf gestalterische Aspekte Bezug genommen. Auch
aus der Vereinbarung sowie der Interessenlage der Parteien lasse sich nicht
ableiten, dass die Gestaltung der Rampe für die Parteien wesentlich gewesen
wäre. Es sei daher davon auszugehen, dass
die Detailgestaltung der Rampe
weder objektiv noch subjektiv wesentlicher Vertragsbestandteil
sei. Diese
Auffassung werde durch das Verhalten der Beschwerdeführenden bestärkt, welche
erst rund 4 Monate nach Erhalt der Detailpläne mit Beanstandungen reagiert
hätten. Die strittigen Maueraufsätze stünden zu den Plänen 1 und 2 ad acta
Vereinbarung nicht in Widerspruch. Es sei dementsprechend von einer gewissen
Freiheit der Bauherrschaft bei der Detailgestaltung auszugehen. Das Gegenteil
müsste von den Beschwerdeführenden im Rahmen einer Anfechtung der Vereinbarung
wegen Willensmängel auf zivilrechtlichem Wege geltend gemacht werden. Da ein
Maueraufsatz von 75 cm aus technischen Gründen erforderlich sei, sei er
überdies vom Zweck der Vereinbarung selber abgedeckt, da die vertraglichen
Pflichten der Bauherrschaft sonst gar nicht erfüllbar seien. Ohne Mauerüberzug
sei eine Öffnung der Rampenaufwand gar nicht möglich. Die Wand erfülle nämlich die
Funktion eines Auflegers für die Decke. Wenn nun eine Wand auf einer Breite von
mehr als 8 m geöffnet werde, müsse die dadurch wegfallende Auflage der
Decke durch einen Unter- oder einen Überzug ersetzt werden, um die Lasten der
Decke aufnehmen zu können. Bei der minimalen Durchfahrtshöhe von 2,25 m sei ein
Unterzug gar nicht möglich. Die Höhe des Überzugs sei abhängig von der
Deckenlast, insbesondere aber von der zu gewährleistenden Breite der
Wandöffnung. Die erforderliche Höhe steige etwa im Quadrat zur Durchfahrtsbreite.
Während also bei einer Durchfahrtsbreite von 4 m ein 20 cm hoher Überzug ausreichen
würde, müsse dieser bei einer doppelt so breiten Öffnung 4-mal höher sein. Die
Höhe von 75 cm sei daher erforderlich.
1.4
Die
Bauherrschaft schliesslich macht im Wesentlichen geltend, es sei in Übereinstimmung
mit der Vorinstanz ohne Weiteres möglich, dass Näherbaurechte ohne besondere
Höhenbeschränkung vereinbart würden. Wenn aber die zulässige Höhe der
begünstigten Baute umstritten sei, so müsse die Näherbaurechtsvereinbarung
unter Berücksichtigung aller Interessen ausgelegt werden. Die zur Vereinbarung
gehörenden Pläne enthielten zwar Angaben über die Höhenlage des Rampendeckels
(Schnittplan), besagten jedoch nichts über dessen konstruktive Details. Die
Baurekurskommission sei daher zu Recht davon ausgegangen, dass die Frage der
Zulässigkeit der Rampenaufsätze durch Auslegung der Vereinbarung zu klären und
zu bejahen sei. Dafür, dass die Details der Rampengestaltung für die
Beschwerdeführenden nicht von wesentlichem Interessen gewesen sei, spreche insbesondere
der Umstand, dass sie erst vier Monate nach Zustellung des Plans, aus welchem
die Maueraufsätze klar ersichtlich gewesen seien, reagiert hätten. Im Weiteren
legt die Bauherrschaft dar, weshalb die Behauptung, der Beschwerdeführende
Nr. 1 sei nie als Vertreter der Erbengemeinschaft aufgetreten,
unzutreffend sei. Schliesslich beurteilt die Bauherrschaft die statischen
Ausführungen im angefochtenen Entscheid als plausibel und erläutert, weshalb
eine Tieferlegung der Rampe nicht möglich sei. Es obliege der Bauherrschaft,
die Rampe so zu erstellen, dass sie ihren vertraglichen Verpflichtungen nachkommen
könne. Allfällige Zusatzkosten habe sie alleine zu tragen. Es bestehe daher
keine Verpflichtung, die Konstruktion nach speziellen Vorgaben der
Beschwerdeführenden zu realisieren. Es werde bestritten, dass die gewählte
Konstruktion die statischen Vorgaben nicht einhalten könne.
2.
2.1
Vorliegend
ist unbestritten, dass die überdachte Garagenrampe der nachbarlichen Zustimmung
bedarf, da sie den erforderlichen Grenzabstand nicht einhält. Die Parteien
haben denn auch eine Näherbaurechtsvereinbarung abgeschlossen. Einigkeit
besteht darüber, dass die Beschwerdeführenden der Bauherrschaft grundsätzlich
ein Näherbaurecht einräumten. Strittig ist hingegen der Inhalt des
Näherbaurechts bzw. die Auslegung der Näherbaurechtsvereinbarung.
2.2
Die
Einräumung eines Näherbaurechts stellt ein Rechtsgeschäft dar und erfolgt durch
privatrechtlichen Vertrag. Inhalt des zweiseitigen (und damit nicht einseitig
widerrufbaren) Rechtsgeschäfts ist eine private Abstandsregelung, welche von
den ordentlichen öffentlichrechtlichen Grenz- und/oder
Gebäudeabstandsvorschriften abweicht. Der zivilrechtliche Näherbaurechtsvertrag
entfaltet aufgrund von § 270 Abs. 3 in Verbindung mit § 218 Abs. 2
PBG öffentlichrechtliche Wirkung. Damit ist die private
Näherbaurechtsvereinbarung für die Baubehörde verbindlich. Der gesetzlich nicht
geregelte Näherbaurechtsvertrag (Innominatkontrakt) bedarf keiner besonderen
Form, d.h. der Vertrag kann auch mündlich zustande kommen. Für den gemäss § 5
lit. l der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997
erforderlichen Nachweis der Näherbaurechtsvereinbarung gegenüber der Baubehörde
genügt eine einfache, schriftlich abgefasste Erklärung des belasteten
Grundeigentümers zuhanden der Baubehörde. In der Praxis wird einem
unterzeichneten Schriftstück auch die Unterzeichnung einer Katasterkopie oder
eines anderen Bestandteil der Baugesuchsunterlagen bildenden Plans des Bauvorhabens
durch den belasteten Nachbarn gleichgestellt. Bei der Unterzeichnung von
Baugesuchsplänen ist in der Regel davon auszugehen, dass der Nachbar seine
Zustimmung nur für dieses konkrete Bauvorhaben, d.h. projektbezogen, erteilt.
Die Ermittlung des Inhalts einer
Näherbaurechtsvereinbarung hat nach den Regeln der Vertragsauslegung zu
erfolgen. Massgebend für die Bestimmung des Vertragsinhalts ist der
übereinstimmende wirkliche Wille der Parteien (vgl. Art. 18 Abs. 1
des Schweizerischen Obligationenrechts vom 30. März 1911 [OR]). Wenn sich
dieser nicht mehr feststellen lässt, ist der mutmassliche Wille der Parteien
nach dem obligationenrechtlichen Vertrauensprinzip zu ermitteln. Demgemäss ist
die Willensäusserung einer Partei so zu verstehen, wie sie ein vernünftiger und
korrekter Empfänger nach den gesamten Umständen verstehen durfte und musste
(vgl. zum Ganzen VGr, 1. Oktober 2008, VB.2008.00202, www.vgrzh.ch).
3.
3.1
In dem
Bestandteil der Näherbaurechtsvereinbarung bildenden Schnittplan ist eine
Rampenhöhe von 2,25 m angegeben. Die Gurtdicke ist mit 0,27 m vermasst.
Unbestritten ist, dass die Rampe diese Masse einhält, wobei die Nachmessungen
des Gemeindegeometers sogar ergeben haben, dass die Rampe im gewachsenen
Terrain 4 cm tiefer angesetzt wurde, als im Schnittplan angegeben.
Unbestritten ist jedoch auch, dass die Rampenwand mit einem durchgehenden
Maueraufsatz von 25 cm einerseits und einem Überzug von 75 cm auf
einer Länge von rund 10 m im Bereich der mutmasslichen späteren Wandöffnung
anderseits versehen wurde, und diese Überzüge in den zur Vereinbarung gehörigen
Plänen nicht verzeichnet sind. Nach Auffassung der Beschwerdeführenden sind
beide Überzüge nicht vom Näherbaurecht gedeckt.
3.2
In der
schriftlichen Näherbaurechtsvereinbarung wird ausdrücklich auf die beiden Pläne
verwiesen, welche denn auch als Bestandteile der Vereinbarung bezeichnet
werden. Es steht demnach fest, dass der belastete Nachbar seine Zustimmung für
eine den Plänen entsprechende Rampe erteilt hat. Zutreffend ist allerdings
auch, dass es sich bei den Planunterlagen um einen Grundriss- und einen
Längsschnittplan handelt, eine Fassadenansicht aber fehlt. Details der
Fassadengestaltung können den Plänen somit nicht entnommen werden. Mit der
Vorinstanz ist davon auszugehen, dass gewisse technische und gestalterische
Details der Rampe bei Vertragsabschluss wohl noch nicht feststanden. Es kann
der Baurekurskommission daher grundsätzlich darin beigepflichtet werden, dass
es dem Willen beider Parteien entsprochen haben mag, der Bauherrschaft gewisse
Details in der Ausgestaltung der Rampe zu überlassen. Fraglich ist nun
allerdings, ob die strittigen Überzüge als „technische und gestalterische“
Details der Rampe qualifiziert werden können, bei denen ohne Weiteres davon
ausgegangen werden darf, sie seien vom mutmasslichen Willen des belasteten
Nachbarn gedeckt. Dies gilt offensichtlich bezüglich des kleineren Überzugs von
25 cm Höhe, welchen die Beschwerdeführenden ausdrücklich zu akzeptieren bereit
waren und dessen Entfernung sie im vorliegenden Verfahren auch nicht beantragen.
Die Höhe der Rampe kann im Schnittplan nicht nur gemessen
werden, sondern ist mit maximal 2,25 m ausdrücklich vermasst. Es ist daher
davon auszugehen, dass der das Näherbaurecht einräumende Nachbar annahm, die
überdachte Rampe würde diese im Plan angegebene Höhe aufweisen. Da die Höhe der
Rampendecke im Plan vermasst ist, konnte und musste der Nachbar nicht mit einer
Mehrhöhe der Rampenwand von 75 cm (auf einer Länge von 10 m) rechnen. Eine
Mehrhöhe von einem Drittel kann nicht als (technisch oder gestalterisch
bedingtes)
Detail
verstanden werden. Dass die Höhe einer Baute im Grenzabstandsbereich
für einen mit einem Näherbaurecht belasteten Nachbarn von untergeordneter Bedeutung
ist, mag in Einzelfällen zutreffen, sollte jedoch nicht leichthin angenommen
werden. Nicht nur die allgemeine Lebenserfahrung, sondern auch gesetzliche
Regelungen im öffentlichen Baurecht (wie beispielsweise kleinere Grenzabstände
für besondere Gebäude, Mehrhöhenzuschläge etc.) sprechen für den starken
Zusammenhang zwischen der Höhe von Bauten im Grenzabstandsbereich einerseits
und der potenziellen Beeinträchtigung des benachbarten Grundeigentümers
anderseits. Es ist auch im vorliegenden Fall plausibel, dass die Höhe der
gegenüber seinem Grundstück in Erscheinung tretenden Rampenwand einer der
wesentlichen Aspekte für die Willensbildung des Nachbarn war. Dies gilt umso
mehr, als sich die Betonwand im Süden des Nachbargrundstücks befindet. Daran
nichts zu ändern vermag der Umstand, dass die Einräumung des Näherbaurechts im
vorliegenden Fall durch weitere Beweggründe, wie etwa die Möglichkeit des
Anschlusses an die Tiefgaragenausfahrt im Fall eines eigenen Bauvorhabens,
beeinflusst wurde.
3.3
Keine
Rolle spielt in diesem Zusammenhang, ob der Überzug von 75 cm technisch
erforderlich ist oder nicht. Es ist davon auszugehen, dass dieser der
schriftlich vorliegenden Näherbaurechtsvereinbarung nicht entspricht.
Demzufolge hätte die Bauherrschaft dafür die nachbarliche Zustimmung einholen
oder aber vorläufig auf die Erstellung des Überzugs verzichten sollen.
(Letzteres wäre wohl auch sinnvoll gewesen. Die Frage nach der exakten Höhe und
Lage des Überzugs lässt sich ohnehin erst im Zusammenhang mit einem konkreten
Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück abschliessend beantworten, wenn
feststeht, wo und wie genau der Rampenanschluss erfolgen soll. Im Plan
Nr. 2 ist nur von „möglichem Anschluss“ die Rede. Eine andere
Anschlussstelle ist demzufolge nicht ausgeschlossen. Ein konkretes Bauprojekt
der Beschwerdeführenden liegt noch nicht vor.)
3.4
Zu prüfen
bleibt, ob von einer übereinstimmenden Änderung der ursprünglichen Näherbaurechtsvereinbarung
auszugehen sei, wie dies die Bauherrschaft geltend macht. Dass die
Beschwerdeführenden auf die (auf ihren ausdrücklichen Wunsch hin) erfolgte Zusendung
der Ausführungspläne der Tiefgaragenrampe nicht innert nützlicher Frist
reagiert hätten, sei als stillschweigendes nachträgliches Einverständnis zu
werten.
Diese Auffassung lässt sich nicht halten. Gemäss Art. 6
OR gilt Stillschweigen auf einen Antrag zur Vertragsänderung nur dann als
Annahme, wenn wegen der besonderen Natur des Geschäfts oder nach den Umständen
eine ausdrückliche Annahme nicht zu erwarten ist. Massgebend ist dabei, ob der
Antragsteller aufgrund des Vertrauensprinzips aus dem Schweigen auf Annahme
schliessen durfte und konnte. Dies wird für Versuche, geschlossene Verträge
nachträglich abzuändern oder Bedingungen nachzuschieben, regelmässig verneint
(vgl. Schmidlin, Berner Kommentar VI/I/1, 1986, OR 6 N. 54). Vorliegend
sind keine Umstände ersichtlich, welche eine andere Auffassung rechtfertigen
würden. Zwar ist einzuräumen, dass der Widerspruch der Beschwerdeführenden
gegen den Überzug von 75 cm reichlich spät erfolgte, nachdem die Überzüge
in den Planunterlagen sogar noch mit Farbe hervorgehoben worden waren.
Insbesondere ist nicht nachvollziehbar, weshalb der Beschwerdeführer Nr. 1
die Pläne nach Erhalt nicht umgehend studierte und seinen Widerspruch
anmeldete, nachdem er die Zusendung der Planunterlagen bei der Bauherrschaft
ausdrücklich verlangt hatte. Erst mit Schreiben vom 4. Juli 2007 beanstandeten
die Beschwerdeführenden die strittigen Überzüge ausdrücklich. Da die Überzüge
aber offenbar erst im Juli erstellt worden waren (was die Beschwerdeführenden
in der Beschwerdeschrift geltend machen und von der Bauherrschaft nicht
bestritten wird), kann die Bauherrschaft aus der späten Reaktion der
benachbarten Grundeigentümer nichts zu ihren Gunsten ableiten. Im Zeitpunkt der
Erstellung der Überzüge war sie demnach bereits im Besitz des Schreibens vom 4. Juli
2007 und damit in Kenntnis der fehlenden Zustimmung der Näherbaurechtsgeber zum
hohen Überzug von 75 cm. Die Bauherrschaft kann sich unter diesen Umständen
nicht darauf berufen, sie habe gestützt auf das Vertrauensprinzip davon ausgehen
dürfen, die Beschwerdeführenden hätten ihre Zustimmung stillschweigend erteilt.
Damit kann die Frage, ob das Verhalten des Beschwerdeführers Nr. 1 den
übrigen Beschwerdeführenden überhaupt angerechnet werden könnte, offen bleiben.
Nach dem Gesagten ist der strittige Mauerüberzug
von 75 cm daher auch nicht von einer nachträglichen Vertragsänderung
gedeckt.
4.
4.1
Da der
Mauerüberzug von 75 cm somit nicht bewilligungsfähig ist, stellt sich die
Frage nach der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, d.h. nach dessen
Abbruch.
Gemäss § 341 PBG hat die zuständige Baubehörde ohne
Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand
herbeizuführen. § 341 PBG verlangt seinem Wortlaut entsprechend die
vorbehaltlose Durchsetzung der Rechtsordnung bzw. die Anordnung der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Ein Ermessen, ob die zuständige Behörde
tätig werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen lassen soll, besteht damit
grundsätzlich nicht (VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033, E. 3.a, www.vgrzh.ch;
Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 665;
François Ruckstuhl, Öffentlichrechtliche Baumängel, in: Peter Münch/Peter
Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und Prozessieren in Bausachen,
Basel/Genf/München, 1998, N. 14.63 ff., je auch zum Folgenden). Allerdings
hat die Baubehörde beim Vollzug den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten,
und zwar auch dann, wenn der Bauherr die widerrechtliche Baute böswillig
erstellt hat. Dieser muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus
grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der
baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des
gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn
erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen
(BGE 111 Ib 213 E. 6b S. 224). Die Frage nach der Verhältnismässigkeit
des Abbruchs ist eine Rechtsfrage, zu deren Überprüfung das Verwaltungsgericht
gemäss § 50 Abs. 1 VRG befugt ist (RB 1984 Nr. 18). Allerdings
ist mit der Gewichtung der in Frage stehenden öffentlichen und privaten
Interessen die Auslegung unbestimmter Begriffe verbunden, bei der den
verfügenden Verwaltungsbehörden ein gewisser Beurteilungsspielraum zusteht, den
die Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung überprüfen (Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 50 N. 73).
Nach ständiger Rechtsprechung ist ein Abbruchbefehl dann
unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetz- oder bauordnungsgemässen
Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der
dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen
(BGE 111 Ib 213 E. 6.b. S. 224; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988,
S. 262). Von den erwähnten allgemeinen Interessen sind – in Ergänzung der
Rechtsprechung – insbesondere auch die privaten Interessen eines Nachbarn
erfasst. Geringfügig ist eine Abweichung, wenn nur um Weniges von der materiellen
Vorschrift abgewichen wird und sie dem Bauherrn keinen oder nur einen
geringfügigen Nutzen bringt. Entscheidend sind diesbezüglich auch präjudizielle
Aspekte. Ferner können Gründe des Vertrauensschutzes einen Verzicht gebieten,
wenn die Bauherrschaft gutgläubig angenommen hat, sie sei zur Ausführung der
Baute ermächtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands nicht
schwerwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen.
4.2
Der
strittige Überzug ist zwar als von der Näherbaurechtsvereinbarung abweichend zu
qualifizieren. Dennoch ist mit der Vorinstanz festzustellen, dass der durch die
Abweichung resultierende Eingriff in die nachbarlichen Interessen relativ
geringfügig ist. Die Tiefgaragenrampe ist insgesamt 16 m lang. Der grosse
Überzug weist zwar eine Länge von 10 m auf, befindet sich aber in demjenigen
Bereich der Rampe, in dem die Rampenwand nicht mehr so weit aus dem Boden
herausragt, d.h. die Mauer (ohne Überzug) nicht mehr 2 m hoch ist. Die
Beschwerdeführenden bringen vor, der Ausblick aus den noch zu realisierenden
Wohnungen auf ihrem Grundstück würde durch die hohe Rampenwand beeinträchtigt
werden. Sie machen damit eine künftige Beeinträchtigung geltend, bringen indessen
nicht vor, sie seien bereits heute von der Mauerhöhe betroffen.
Der Bauherrschaft ist zugute zu halten, dass sie sich durch
die Erstellung des Überzugs keine eigenen Vorteile verschaffen wollte. Um den
späteren Anschluss zu erleichtern, ging sie über den genauen Wortlaut der
Vereinbarung hinaus und versuchte auf diese Wiese ihrer vertraglichen Verpflichtung
gegenüber den Näherbaurechtsgebern nachzukommen, wobei einzuräumen ist, dass
dies wohl auf möglichst kostengünstige Weise erreicht werden sollte. Zugunsten
der Bauherrschaft darf im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung auch
berücksichtigt werden, dass die Beschwerdeführenden in der Tat sehr spät auf
die von ihnen ausdrücklich anbegehrten Planunterlagen reagiert haben. Auch wenn
diese späte Reaktion nicht als stillschweigende Zustimmung zur Vertragsänderung
qualifiziert werden kann, wie dies in den vorstehenden Erwägungen ausgeführt
wurde, so war sie doch immerhin geeignet, die Bauherrschaft lange Zeit im
Glauben zu lassen, die benachbarten Grundeigentümer seien mit der geplanten
Vorgehensweise einverstanden. Die Bauherrschaft erfuhr zwar noch vor Erstellung
der Überzüge, jedoch erst deutlich nach Baubeginn der Rampe vom nachbarlichen Widerstand,
also in einem Zeitpunkt, in dem das statische Konzept für die Rampe bereits
feststand und die Bauarbeiten bereits teilweise ausgeführt waren.
Schliesslich ist davon auszugehen, dass sich die Frage
nach der genauen Lage eines Wanddurchbruchs zugunsten der noch zu
realisierenden Unterniveaugarage auf dem benachbarten Grundstück definitiv erst
bei Vorliegen eines konkreten Bauvorhabens bestimmen lässt. Die Beschwerdeführenden
hatten es auch in der Hand, dieses Bauvorhaben so zu konzipieren, dass der
Rampenüberzug sich möglichst wenig zulasten ihres Grundstücks auswirkt.
4.3
Zusammenfassend
sind die Einwände der Beschwerdeführenden zwar insofern berechtigt, als der
hohe Maueraufsatz von 75 cm als vom Näherbaurecht nicht gedeckt zu qualifizieren
und somit ohne Zustimmung des belasteten Nachbarn grundsätzlich nicht bewilligungsfähig
ist. Aufgrund der besonderen Umstände der späteren Öffnung der Rampenwand zugunsten
eines Anschlusses der Unterniveaugarage auf dem Nachbargrundstück erweist sich
ein Abriss des Überzugs jedoch als nicht verhältnismässig und hat somit zu
unterbleiben.
5.
Demnach ist die Beschwerde abzuweisen und der
vorinstanzliche Entscheid im Sinne der Erwägungen zu bestätigen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten
den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Eine Parteientschädigung steht der unterliegenden Partei zum vornherein
nicht zu. Indessen sind die Voraussetzungen für eine angemessene
Parteientschädigung an die Bauherrschaft erfüllt (§ 17 Abs. 2 lit. a
VRG).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'090.--     Total der Kosten.
3.    Die Kosten
des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdeführenden Nrn. 1 bis 4 je zu
einem Viertel auferlegt, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag.
4.    Die Beschwerdeführenden
Nrn. 1 bis 4 werden zu gleichen Teilen unter solidarischer Haftung zu einer
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- an die Beschwerdegegnerschaft
Nr. 1 verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheides.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,
beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an…