zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00730 · 2022-06-30 · de

privater Gestaltungsplan | Privater Gestaltungsplan in der Kern- und Zentrumszone. Beschwerdelegitimation des Nachbarn (E. 2). Verzicht auf Augenschein (E. 3). Keine Pflicht zur Aussteckung des projektbezogenen Gestaltungsplans, auch nicht für den Augenschein (E. 5.3). Keine Kognitionsunterschreitung durch die Vorinstanz (E. 6). Richtplankonformität der Baumassenziffer (E. 7). Die konkrete Ausgestaltung der zulässigen Baukörper lässt den Gestaltungsplan nicht als unangemessen, unzweckmässig oder unrechtmässig erscheinen (E. 8). Nicht bereits der private Gestaltungsplan, sondern erst das bestimmte Bauvorhaben ist auf seine rechtsgenügende Einordnung gemäss § 238 PBG hin zu überprüfen (E. 8.3). Der Gestaltungsplan missachtet keinen Strassenabstand (E. 9). Die Suspendierung der Baulinie bedurfte keiner Zustimmung der Gemeindeversammlung und ist materiell nicht zu beanstanden (E. 10). Eine Etappierung der Überbauung ist zulässig und von der Bauwilligkeit der Beschwerdegegner ist auszugehen (E. 11). Die Gebühr des Rekursverfahrens ist nicht zu hoch (E. 12.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 30.06.2022 VB.2021.00730
Zurich Verwaltungsgericht 30.06.2022 VB.2021.00730
Zurigo Verwaltungsgericht 30.06.2022 VB.2021.00730

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00730
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Geschäftsnummer:
VB.2021.00730
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 30.06.2022
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
privater Gestaltungsplan
Privater Gestaltungsplan in der Kern- und Zentrumszone.
Beschwerdelegitimation des Nachbarn (E. 2). Verzicht auf Augenschein (E. 3). Keine Pflicht zur Aussteckung des projektbezogenen Gestaltungsplans, auch nicht für den Augenschein (E. 5.3). Keine Kognitionsunterschreitung durch die Vorinstanz (E. 6). Richtplankonformität der Baumassenziffer (E. 7). Die konkrete Ausgestaltung der zulässigen Baukörper lässt den Gestaltungsplan nicht als unangemessen, unzweckmässig oder unrechtmässig erscheinen (E. 8). Nicht bereits der private Gestaltungsplan, sondern erst das bestimmte Bauvorhaben ist auf seine rechtsgenügende Einordnung gemäss § 238 PBG hin zu überprüfen (E. 8.3). Der Gestaltungsplan missachtet keinen Strassenabstand (E. 9). Die Suspendierung der Baulinie bedurfte keiner Zustimmung der Gemeindeversammlung und ist materiell nicht zu beanstanden (E. 10). Eine Etappierung der Überbauung ist zulässig und von der Bauwilligkeit der Beschwerdegegner ist auszugehen (E. 11). Die Gebühr des Rekursverfahrens ist nicht zu hoch (E. 12.2).
Abweisung.
Stichworte:
ABWEICHUNG
AUGENSCHEIN
AUSSTECKUNG
BAUBEREICH
BAUDICHTE
BAULINIE
BAUMASSENZIFFER
ETAPPIERUNG
GERICHTSGEBÜHR
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
KERNZONE
KOGNITION
LEGITIMATION
PRIVATER GESTALTUNGSPLAN
RICHTPLAN
SONDERNUTZUNGSPLÄNE
STRASSENABSTAND
SUSPENDIERUNG
ZENTRUMSZONE
ZUSICHERUNG
Rechtsnormen:
§ 7 PBG
§ 83 PBG
§ 238 PBG
§ 265 Abs. I PBG
§ 279 Abs. II PBG
§ 284 Abs. IV PBG
§ 311 PBG
§ 338a PBG
Art. 33 Abs. III lit. b RPG
Art. 3 lit. b VErV
Art. 3 lit. c VErV
§ 20 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2021.00730
Urteil
der 3. Kammer
vom
30. Juni 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter
Christian Mäder,
Gerichtsschreiber
Yannick Weber.
In Sachen
F, vertreten durch RA G,
Beschwerdeführer,
gegen
1.    Gemeinderat Gossau,
vertreten durch RA H,
2.    Baudirektion Kanton Zürich,
3.1  I,
3.2  J,
beide vertreten
durch K AG,
diese vertreten durch RA L,
4.1  M,
4.2  N,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend privaten
Gestaltungsplan,
hat sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat Gossau erteilte am 11. November 2020
seine Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan "Büelgass 15 &
17". Dieser umfasst die Grundstücke Kat.-Nr. 01 von I und J sowie
Kat.-Nr. 02 von M und N. Am 22. Februar 2021 genehmigte die
Baudirektion den Gemeinderatsbeschluss. Gemäss Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Gossau vom 26. November 2018 (von der Baudirektion genehmigt am
25. April 2019; BZO) liegt das Areal teilweise in der Kernzone KA und
teilweise in der Zentrumszone Z. Für Letztere statuiert Art. 22a Abs. 2
BZO eine Gestaltungsplanpflicht.
II.
Hiergegen erhob F fristgerecht Rekurs beim
Baurekursgericht und beantragte zur Hauptsache die Aufhebung der angefochtenen
Verfügungen. Nachdem das Gericht einen doppelten Schriftenwechsel durchgeführt
und der Rekurrent eine Triplik eingereicht hatte, fand am 19. August 2021
ein Augenschein auf dem Lokal statt. Daraufhin wies das Baurekursgericht den
Rekurs am 22. September 2021 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 22. Oktober
2021 liess F dem Verwaltungsgericht beantragen, dass der Entscheid des
Baurekursgerichts vom 22. September 2021 samt dem Gemeinderatsbeschluss
vom 11. November 2020 und der Verfügung der Baudirektion vom 22. Februar
2021 aufzuheben und die Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan "Büelgass 15
& 17" bzw. die Genehmigung desselben zu verweigern seien. Ausserdem
verlangte er eine Parteientschädigung für das Beschwerde- wie das
Rekursverfahren. Verfahrensrechtlich beantragte er die Durchführung eines
Augenscheins unter Aussteckung der maximal möglichen Baukörper gemäss
Gestaltungsplan.
In seiner Vernehmlassung vom 9. November
2021 schloss das Baurekursgericht auf Abweisung der Beschwerde. Denselben
Antrag stellten am 24. November 2021 der Gemeinderat Gossau – dieser unter
Zusprechung einer Parteientschädigung – sowie die Baudirektion. Ebenso lautet
die am 26. November 2021 erstattete Beschwerdeantwort von I und J auf
Abweisung der Beschwerde und Zusprechung einer Parteientschädigung. Mit Replik
vom 22. Dezember 2021 und Duplikschriften je vom 21. Januar 2022
hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
Auf die Feststellungen des
Baurekursgerichts am Augenschein, auf die Erwägungen des Rekursentscheids und
die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden
Urteilsgründen zurückgekommen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Behandlung der gegen den Entscheid des Baurekursgerichts
erhobenen Beschwerde zuständig.
2.
Streitgegenstand bilden der
Zustimmungsbeschluss des Gemeinderats Gossau zum privaten Gestaltungsplan
"Büelgass 15
& 17" und die darauf bezogene Genehmigungsverfügung der Baudirektion. F
ist Eigentümer des nördlich an das Gestaltungsplangebiet anstossenden
Grundstücks Kat.-Nr. 03, das durch die neu geschaffenen
Nutzungsmöglichkeiten betroffen wird. Unter diesen Umständen ist er kraft § 338a
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) legitimiert,
sich mit Beschwerde gegen den Rekursentscheid zu wehren.
3.
Die vom Baurekursgericht am Augenschein getroffenen
Feststellungen, die in einem sehr
ausführlichen und
mit zahlreichen Fotografien versehenen Protokoll dokumentiert sind, können auch
vom Verwaltungsgericht berücksichtigt werden (Kaspar Plüss in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],
3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 81). Ausserdem geben
die Akten – so etwa die Modellfotos im Bericht nach Art. 47 RPV
(Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000), S. 23 – über die
massgebenden Umstände des streitbetroffenen Planungsakts hinreichend Auskunft.
Auf einen gerichtlichen Lokaltermin kann daher verzichtet werden.
4.
4.1
Das
Gestaltungsplangebiet umfasst die beiden Grundstücke Kat.-Nr. 01 mit einer
Fläche von 3'018 m
2
und Kat.-Nr. 02 mit einer solchen von 490 m
2
.
Letzteres liegt in einem Rücksprung im südöstlichen Teil von Ersterem; zusammen
weisen sie eine annähernd rechteckige Form auf. Nur im nordwestlichen Bereich
des Perimeters besteht ein Rücksprung; dort grenzt das Gestaltungsplangebiet an
das Grundstück Kat.-Nr. 03 des Beschwerdeführers. Kat.-Nr. 02 liegt
vollumfänglich in der Kernzone KA; Kat.-Nr. 01 befindet sich ungefähr
hälftig in der Kernzone KA (westlicher Teil) und in der Zentrumszone Z
(östlicher Teil). Im Südwesten stösst der Perimeter an die Büelgass. Jenseits
derselben ist die erste Bautiefe ebenfalls der Kernzone KA zugewiesen, ebenso
die Parzelle nordwestlich des Perimeters, zu denen auch Kat.-Nr. 03 des
Beschwerdeführers zählt. Nord- und südöstlich dominiert die Zentrumszone Z.
Dazu gehören insbesondere das an der Nordostseite des Perimeters angrenzende
Grundstück Kat.-Nr. 04, das einen Teil des privaten Gestaltungsplans
"Zentrum Büelgass" bildet, sowie das weiter nördlich liegende
Grundstück Kat.-Nr. 07, das zum privaten Gestaltungsplan "Accum
Areal" gehört. Der am 3. September 2003 genehmigte Gestaltungsplan
"Zentrum Büelgass" umfasst die heutigen Grundstücke Kat.-Nrn. 04,
08, 09, 010 und 012; der Gestaltungsplan "Accum Areal", genehmigt am
14. Oktober 2013, besteht aus den Parzellen Kat.-Nrn. 07, 013, 014
und 0115. Das Beizugsgebiet der drei Gestaltungspläne liegt innerhalb des
Strassendreiecks Büelgass/Grüt­strasse/Laufenbachstrasse im Zentrum von Gossau;
mit gut 3'500 m
2
ist der Perimeter des Gestaltungsplans
"Büelgass 15 & 17" am kleinsten; etwa doppelt so gross ist das
Beizugsgebiet des Accum-Areals und noch etwas grösser jenes des Zentrums
Büelgass.
4.2
Im
Perimeter des streitbetroffenen privaten Gestaltungsplans "Büelgass 15
& 17" ist vorgesehen, anstelle der bestehenden Wohn- und
Industriebauten je ein Gebäude in den drei Baubereichen A, B und C zu
errichten. Unterhalb derselben und des dazwischenliegenden T-förmigen
Zwischenraums befindet sich ein durchgehendes Sockelgeschoss (Baubereich D);
ein weiterer Baubereich E umfasst zwei zusätzliche Untergeschosse unter
den vier Baubereichen A–D. Der Baubereich A, der die höchste maximale
Höhenkote aufweist, liegt im nordöstlichen Bereich des Perimeters und damit
vollständig in der Zentrumszone; die Baubereiche B und C befinden sich im
Westen und Süden und damit in der Kernzone.
5.
5.1
In
verfahrensrechtlicher Hinsicht erneuert der Beschwerdeführer die schon im
Rekursverfahren erhobene Rüge, dass die gemäss dem streitbetroffenen
Gestaltungsplan höchstzulässige Ausdehnung der Gebäude hätte ausgesteckt werden
müssen. Dass das Baurekursgericht diesen Antrag nicht beachtet bzw. nicht
behandelt habe, stelle überdies eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar.
5.2
Das
Baurekursgericht hat im Rekursentscheid hierzu festgehalten, dass es weder
verpflichtet gewesen sei, mittels einer Zwischenverfügung den Augenschein zu
verschieben noch eine Aussteckung anzuordnen. Was die Aussteckung betreffe,
könne eine solche nach ständiger Praxis auch bei einem projektbezogenen
Gestaltungsplan unterbleiben.
5.3
Eine Aussteckung
wird im Zürcher Recht gemäss §§ 83 ff. PBG für Gestaltungspläne – im
Unterschied zu einem Baugesuch (§ 311 PBG) – nicht verlangt. Diese erfolgt
erst im Rahmen des nachfolgenden Baubewilligungsverfahrens (
VGr, 14. November 2019, VB.2019.00017, E. 3.2.1; 21. Dezember
2017,
VB.2017.00371, E 6.2; Carmen Walker Späh, Aussteckung –
Hilfsmittel zur Visualisierung von Bauprojekten, PBG aktuell 4/2010, S. 8
; vgl. auch Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach
zürcherischem Recht, Zürich 1985, S. 241 ff.
). Wie die
Vorinstanz zutreffend erwogen hat, ermöglichten ihr als Fachgericht die
zahlreichen bei den Akten liegenden Planunterlagen, insbesondere das Modell,
die gemäss Gestaltungsplan zulässige Höhenentwicklung der Gebäude und ihren
Bezug zur Umgebung zuverlässig zu beurteilen. Unter diesen Umständen hat das
Baurekursgericht zu Recht darauf verzichtet, trotz fehlender gesetzlicher
Verpflichtung eine Aussteckung anzuordnen. Gleiches gilt für das
Verwaltungsgericht. Unter diesen Umständen gab es auch keine Veranlassung, den
Augenschein zu verschieben.
6.
6.1
Im Rekurs-
und Beschwerdeverfahren gilt ein unterschiedlicher Überprüfungsmassstab: Mit
Rekurs können gerügt werden: a. Rechtsverletzungen einschliesslich
Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung oder Ermessensunterschreitung, b.
unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts, c. Unangemessenheit
der angefochtenen Anordnung (§ 20 Abs. 1 VRG). Mit Beschwerde können
hingegen grundsätzlich nur die Rügen gemäss § 20 Abs. 1 lit. a
und b VRG erhoben werden (§ 50 Abs. 1 VRG); die Rüge der
Unangemessenheit ist bloss dann zulässig, wenn ein Gesetz dies vorsieht (§ 50
Abs. 2 VRG).
6.2
Nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts sind die Rekursbehörden grundsätzlich
verpflichtet, ihre umfassende Überprüfungsbefugnis nach § 20 Abs. 1
VRG voll auszuschöpfen und angefochtene Entscheide demnach auch auf
Unangemessenheit zu überprüfen (vgl. VGr, 21. Dezember 2017, VB.2017.00371,
E. 5.2). Demgegenüber ist es dem Verwaltungsgericht verwehrt, das Ermessen
des Baurekursgerichts zu hinterfragen. Mangels abweichender spezialgesetzlicher
Grundlage kann das Gericht den angefochtenen Entscheid nur auf eigentliche
Rechtsfehler, nicht aber auf Unangemessenheit überprüfen (§ 50 Abs. 2
VRG). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus Art. 33 Abs. 3 lit. b
des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979, denn bereits
das Rekursverfahren gewährleistet die volle Überprüfung durch wenigstens eine
Rechtsmittelinstanz (vgl. Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar
Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 33 N. 75).
6.3
6.3.1
Der Beschwerdeführer wirft dem Baurekursgericht eine ungenügende
Prüfungsdichte bzw. eine Kognitionsunterschreitung vor. Die zurückhaltende
Überprüfung eines privaten Gestaltungsplans sei dann nicht sachgerecht, wenn
einem solchen ohne eigenständige behördliche Überprüfung zugestimmt bzw. dieser
so genehmigt werde. Vorliegend habe sich der Gemeinderat in seiner
Zustimmungsverfügung allein auf die rudimentäre Beurteilung durch die
Ortsbildkommission gestützt, die sich ihrerseits aber bloss auf das
Richtprojekt bezogen habe. Der streitbetroffene Gestaltungsplan sei hingegen
nicht geprüft worden. Die Baudirektion habe sich in der Genehmigung auf die
Aussage beschränkt, dass von der Vorgabe des Richtplans hier ausnahmsweise
abgewichen werden dürfe.
6.3.2
Wie vom Gemeinderat bereits im Rekursverfahren unwidersprochen ausgeführt,
hat er zur Prüfung des Gestaltungsplans eine fachkundige Ortsplanerin sowie die
Ortsbildkommission beigezogen. Letzterer gehören laut Art. 7 Abs. 3
BZO neben zwei Mitgliedern des Gemeinderats auch externe Fachexperten an. Unter
diesen Umständen kann von einer mangelhaften Prüfung nicht die Rede sein. Wenn
sich der Gemeinderat im Beschluss vom 11. November 2020 kurz gefasst und
im Wesentlichen auf die Beurteilung durch die Ortsbildkommission verwiesen hat,
liegt darin kein Begründungsmangel. Ebenso wenig war die Baudirektion gehalten,
diesbezüglich weitere Erwägungen anzustellen. Weil das Richtprojekt den
Vorgaben des Gestaltungsplans entspricht und die gemäss Art. 5 der
Gestaltungsplanvorschriften (GPV) maximal zulässige Baumasse von 18'230 m
3
mit einer solchen von 17'758.7 m
3
sogar etwas unterschreitet,
erweist sich auch der Vorwurf als unbegründet, dass die Ortsbildkommission und
mit ihr der Gemeinderat nur das Richtprojekt und nicht auch den Gestaltungsplan
geprüft hätten. Nachdem der Gemeinderat im Zustimmungsbeschluss begründet hat,
weshalb hier vom Richtplan abgewichen werden durfte, war die Baudirektion nicht
gehalten, ihre gleiche Auffassung weiter zu erörtern.
7.
7.1
Unter lit. B
"Bau- und Nutzungsvorschriften" regelt Art. 5 GPV die bauliche
Dichte. Erlaubt ist eine maximale Baumassenziffer von 5,2 m
3
/m
2
(Abs. 1). Die höchstzulässigen oberirdischen Baumassen werden für
die Baubereiche A–E separat festgelegt (Abs. 2); dabei entfällt von
der gesamten Baumasse von 18'230 m
3
mit 9'300 m
3
über die Hälfte auf den Baubereich A. Nach Art. 7 GPV werden die
maximalen Gebäudehöhen im Situationsplan mittels Höhenkoten in Metern über Meer
festgelegt (Abs. 1); im Baubereich A können maximal fünf
Vollgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss ausgebildet werden. Art. 4
Abs. 1 BZO setzt für die Kernzone A keine Baumassenziffer fest; das
zulässige Grundmass wird durch die anrechenbaren Vollgeschosse sowie die
erlaubte horizontale und vertikale Ausdehnung des Baukörpers definiert. Für die
Zentrumszone gelten laut Art. 14 Abs. 1 BZO die kantonalrechtlichen
Vorschriften, mithin die §§ 51 und 49a PBG.
7.2
Das
Baurekursgericht erwog, dass der regionale Richtplan hinsichtlich der baulichen
Dichte für die Dichtestufen "hoch" und "sehr hoch" nur
Mindestwerte bestimme. Hinzu komme, dass die Nutzungsdichtestufen in diesem
Plan nicht parzellenscharf festgelegt, sondern in der kommunalen Richt- und
Nutzungsplanung konkretisiert würden. Dabei dürfe gemäss der Rechtsprechung
innerhalb eines Gebiets unter Einhaltung der Dichtevorgaben differenziert
werden; zulässig sei auch, in einzelnen Gebietsteilen erheblich von den
Zieldichten abzuweichen, wenn in der kommunalen Gesamtbetrachtung die
Dichtevorgabe insgesamt eingehalten werde. Abgesehen davon, dass – wie näher
dargelegt wurde – eine Abweichung von den als blosse Mindestwerte
ausgestalteten Richtwerten zur baulichen Dichte nicht erkennbar sei, wäre eine
solche hier zulässig. Den Akten liessen sich keine Hinweise entnehmen, dass die
bestehende Dichte und die Auswirkungen des Gestaltungsplans auf die Entwicklung
des Dichtemasses unrichtig beurteilt worden wären. Die Vorgaben des Richtplans
seien sowohl gegenwärtig als auch unter Berücksichtigung der mit dem
streitbetroffenen Gestaltungsplan ermöglichten Entwicklung eingehalten.
7.3
Der
Beschwerdeführer erneuert den Einwand, dass der Gestaltungsplan mit einer
Baumassenziffer von 5,2 m
3
/m
2
wesentlich vom
regionalen Richtplan abweiche, was der Bericht gemäss Art. 47 RPV wie auch
die Baudirektion in ihrer Genehmigungsverfügung einräumten. Obschon diese
Abweichung bereits im Planungsprozess festgestanden habe, komme das
Baurekursgericht zum nicht nachvollziehbaren gegenteiligen Schluss. Eine
Analyse der tatsächlich relevanten Baumasse sei nicht erfolgt. Deshalb müsse
davon ausgegangen werden, dass sich die Genehmigung auf eine Baumassenziffer
von 5,2 m
3
/m
2
beziehe und diese im Baubereich A
gar 6,2 m
3
/m
2
betrage. Schliesslich interessiere nur
das Maximalmass der baulichen Dichte und nicht die relative Zunahme.
Dem halten die Beschwerdegegner entgegen, dass der Richtplan
die Gebiete mit hoher baulicher Dichte grossflächig ausscheide und kleinräumige
Dichteunterschiede nicht berücksichtige; örtliche Abweichungen seien daher
zulässig. Die Quartieranalyse führe die Geschossfläche auf, von der auf die
Ausnützungsziffer geschlossen werden könne, was nach den Vorgaben des
regionalen Richtplans genüge. Die unbestrittene Zunahme der baulichen Dichte um
lediglich 15 % bestätige, dass diese sich mit der angestammten Baumasse
vertrage.
7.4
7.4.1
Das Baurekursgericht hat die massgebenden Rechtsgrundlagen betreffend die
mit dem streitbetroffenen Gestaltungsplan vorgesehene bauliche Dichte in E. 5.2
des angefochtenen Entscheids zutreffend wiedergegeben. Auf diese Erwägungen kann
in Anwendung von
§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG
verwiesen werden.
7.4.2
Der Richtplantext des regionalen Richtplans Oberland (festgesetzt mit RRB Nr. 1266/
2018; maps.zh.ch/system/docs/are_rp/RegRicht/pzotext.pdf) bezeichnet auf S. 30 f.
das Zentrum von Gossau als Mischgebiet von regionaler Bedeutung mit dem
Koordinationshinweis "hohe bauliche Dichte". In der Tabelle 12
"Gebiete mit hoher baulicher Dichte" wird das Gebiet Mitteldorf in
Gossau aufgeführt. Hinsichtlich der anzustrebenden baulichen Dichte hält der
Richtplan fest (S. 34):
"Mit der Bezeichnung hohe
bauliche Dichte werden Gebiete an zentralen Lagen bezeichnet, die sehr gut mit
dem öffentlichen Verkehr erschlossen sind. Die in § 49a Abs. 1 PBG genannten
Mindestdichten sollen deutlich überschritten werden. Gebiete in urbanen
Zentrumslagen, welche hervorragend mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen
sind, sollen eine 'sehr hohe bauliche Dichte' aufweisen. … Die Ausscheidung von
Gebieten mit hoher baulicher Dichte erfolgt grossflächig ohne Berücksichtigung
von kleinräumigen Dichteunterschieden. Örtliche Abweichungen sind daher
zulässig. Eine geringere Dichte ist namentlich bei schützens- oder
erhaltenswerten Bebauungsstrukturen zulässig."
In Tabelle 14 auf S. 38
sind "Richtwerte bauliche Dichte für Wohn- und Mischzonen"
aufgeführt. Für das im Mischgebiet und im Gebiet hoher baulicher Dichte
liegende Beizugsgebiet des Gestaltungsplans gilt die Dichtestufe
"hoch", d.
h.
mindestens 4 Vollgeschosse und eine Ausnützungsziffer von über 65 % bzw. eine
Baumassenziffer von über 2,7 m
3
/m
2
. In der
Dichtestufe "sehr hoch" sind mindestens 5 Vollgeschosse und eine
Ausnützungsziffer von über 105 % bzw. eine Baumassenziffer von über 4,3 m
3
/m
2
anzustreben.
7.4.3
Es kann offenbleiben, ob der Auslegung des Baurekursgerichts zu folgen ist,
wonach die Dichtestufe "hoch" in der erwähnten Tabelle 14 des
regionalen Richtplans eine Überschneidung mit der Dichtestufe "sehr
hoch" allgemein zulässt. Massgebend fällt jedoch ins Gewicht, dass kleinräumige
Dichteunterschiede und örtliche Abweichungen nach der Richtplanung zulässig
sind (BGr, 17. November 2020, 1C_26/2020, E. 4.4.3). Angesichts der
geringen Grösse des Beizugsgebiets des Gestaltungsplans "Büelgass 15
& 17" von lediglich gut 3'500 m
2
fällt weder die
gemäss Art. 5 Abs. 1 GPV festgelegte maximale Baumassenziffer von
5,2 m
3
/m
2
besonders stark ins Gewicht noch die
Konzentration auf 6,2 m
3
/m
2
im nordöstlichen Teil.
Hinzu kommt, dass die höchstzulässige Baumasse gemäss Art. 5 Abs. 2
GPV im nordöstlichen Baubereich A an der Grenze zum Beizugsgebiet der
beiden Gestaltungspläne "Zentrum Büelgass" und "Accum
Areal" liegt und nördlich wie westlich der Baukörper ein als "Spiel-
und Ruheflächen" bezeichneter Freiraum vorgesehen ist. Ebenso wenig ist
gemäss den Vorgaben in Tabelle 14 (S. 38) auf eine Verletzung des
Richtplans zu schliessen, wenn Art. 7 Abs. 4 GPV im Baubereich A
maximal 5 Vollgeschosse erlaubt. Wie der Bericht nach Art. 47 RPV sodann
eingehend und zutreffend festhält (S. 8 ff.), respektiert der
Gestaltungsplan auch die Vorgaben der kommunalen Bau- und Zonenordnung wie des
Planungs- und Baugesetzes. Schliesslich ist die Rüge einer fehlenden
Überprüfung der vorhandenen Baumasse unbegründet. Die vom Gemeinderat im
Rekursverfahren eingereichte Erhebung der Planpartner AG vom 3. Mai 2021
betreffend "grobe Abschätzung Dichtemasse", die sich auf das
geografische Informationssystem des Kantons Zürich (GIS-ZH) stützt, äussert
sich ausführlich zu dieser Frage. Aus den im beigelegten
"Wohnungsspiegel" aufgeführten Geschossflächen, die gemäss
Gestaltungsplan realisiert werden können, lässt sich das gemäss regionalem
Richtplan zulässige Dichtemass überprüfen.
8.
8.1
Neben der
abstrakten Rüge einer übermässigen baulichen Dichte beanstandet der Beschwerdeführer
die konkrete Ausgestaltung der zulässigen Baukörper. Der Gestaltungsplan sei
unangemessen, unzweckmässig und unrechtmässig.
Das Baurekursgericht erwog
hierzu, dass die allgemeine Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG auf einen
Gestaltungsplan nicht direkt anwendbar sei; vielmehr gelte es zu prüfen, ob
sich ein Vorhaben mit den gemäss Gestaltungsplan zulässigen Ausmassen
rechtsgenügend in die Umgebung einordnen könne. Vorliegend sei mit dem
Gestaltungsplan keine Abweichung von der Grundordnung verbunden. Insbesondere
dem Grundstück Kat.-Nr. 01, durch dessen Mitte die Grenze zwischen
Zentrums- und Kernzone verlaufe, komme eine Scharnierfunktion zu. Die von den
Vorinstanzen als angemessen gewürdigte Überleitung lasse sich – wie näher
ausgeführt wurde – vertreten. Daher dürfe davon ausgegangen werden, dass die
durch den Gestaltungsplan eröffneten baulichen Möglichkeiten nicht zu
Baukörpern führten, die der bestehenden Siedlungsstruktur widersprächen,
sondern die Anforderungen einer besonders guten Gestaltung nach Art. 10 Abs. 1
GPV erfüllten.
8.2
Der
Beschwerdeführer rügt, dass der Gestaltungsplan mit einer durchschnittlichen
Baumassenziffer von 5,2 m
3
/m
2
und im Baubereich A
sogar von 6,2 m
3
/m
2
nicht nur die in der Gemeinde
Gossau geltenden Masse von 1,7 m
3
/m
2
, 2,0 m
3
/m
2
und 2,4 m
3
/m
2
weit übersteige, sondern sogar die in
den Bahnhofsgebieten von Uster und Wetzikon angestrebten. Weshalb ein
fünfgeschossiges Gebäude zur Fassung des Platzes "Im Zentrum"
erforderlich sei, leuchte nicht ein. Die "unnötigen und immensen Höhen"
im Baubereich A verunmöglichten die angestrebte Angleichung an die
kleinmassstäbliche Umgebung. Wegen des viel zu geringen Abstands von 5 m
gegenüber dem Baubereich A hätte das Grundstück Kat.-Nr. 03 des
Beschwerdeführers, wo nur zwei Vollgeschosse zulässig seien, einen Lichtentzug
zu erwarten, der sogar über die durch Hochhäuser zulässige Beschattung
hinausgehe. Die Abstandsvorschrift im Gestaltungsplan nehme in keiner Weise auf
die örtlichen Verhältnisse Rücksicht und entleere die Grundnutzungsordnung
ihres Inhalts. Ferner sei die im Gestaltungsplan verankerte Pflicht, in der
Kernzone Flachdächer zu erstellen, unzulässig. Wie die Visualisierung des
Richtprojekts zeige, hätten die vorgesehenen Baukörper nichts mit einer
Kernzone zu tun.
8.3
Gegenstand des Beschwerdeverfahrens bildet ein privater Gestaltungsplan und
nicht ein bestimmtes Bauvorhaben. Wie das Baurekursgericht zutreffend
festgehalten hat, ist erst Letzteres auf seine rechtsgenügende Einordnung
gemäss § 238 PBG hin zu überprüfen (so auch
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel
Kunz,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,
Wädenswil 2019
, S. 184 f.). Dass eine solche hier von
vornherein nicht erzielt werden könne, lässt sich nicht sagen. Die Kritik an der
im Baubereich A gemäss Art. 5 Abs. 2 GPV zulässigen hohen
baulichen Dichte von 9'300 m
3
/m
2
, fünf Vollgeschossen
und einer Gebäudehöhe von rund 18 m ist unbegründet. Zunächst ist damit
keine Abweichung von den in Art. 14 BZO für die Zentrumszone, in welcher
der Baubereich A liegt, geltenden Massvorschriften verbunden. Sodann lässt
sich die von der Vorinstanz geschützte Auffassung des Gemeinderats durchaus
vertreten, dass an dieser zentralen Lage auf einer vergleichsweise kleinen
Fläche von rund 1'000 m
2
eine hohe Baudichte planerisch
gerechtfertigt ist. Die nördlich des Baubereichs vorgesehene Grünfläche mit
Bäumen trägt zu einer Auflockerung der Baumasse bei. Die mit dem Richtprojekt
visualisierte mögliche Ausgestaltung der Baukörper zeigt eine dichte Überbauung;
dass diese übermässig sei und der Gebäudekomplex im Baubereich A das
nordwestlich angrenzende Grundstück Kat.-Nr. 03 des Beschwerdeführers
geradezu erdrücke, trifft jedoch nicht zu. Weil der Baubereich A wie
gesagt nur eine kleine Fläche umfasst, ist ein Vergleich mit den Gebieten rund
um die Bahnhöfe von Uster und Wetzikon von vornherein unbehelflich. Indem der
Gestaltungsplan im Baubereich B, der in der Kernzone KA liegt, nur zwei
Vollgeschosse vorsieht, nimmt er auf die kleinmassstäbliche Umgebung
hinreichend Rücksicht. Da sich das in § 284 Abs. 4 PBG statuierte
Verbot der übermässigen Einschränkung der Nachbarschaft durch Schattenwurf
einzig auf Hochhäuser bezieht, kann der vom Beschwerdeführer eingereichten
Beschattungsstudie von vornherein keine entscheidende Bedeutung zukommen. Im
Grundsatz ist es dem Bauherrn gestattet, das ihm von den massgebenden planungs-
und baurechtlichen Vorschriften zugestandene Bauvolumen auszuschöpfen
(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 820 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).
Schliesslich lässt sich die mit Art. 11 Abs. 1 GPV für die
Hauptgebäude vorgeschriebene Bauweise mit Flachdächern nicht beanstanden, weil Art. 6
Abs. 1 Satz 2 BZO eine solche Gestaltung für die Kernzone
grundsätzlich zulässt. Wie der Gemeinderat unwidersprochen ausgeführt hat, sind
Flachdachbauten in der Kernzone von Gossau auch schon rechtskräftig bewilligt
worden.
9.
9.1
Der
Beschwerdeführer erneuert die Rüge, dass der Baubereich A gegenüber dem
östlich angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 04 keinen Strassenabstand
einhalte, obschon § 265 Abs. 1 PBG einen solchen von 6 m
vorschreibe.
Die Vorinstanz hielt hierzu
fest, dass das Gestaltungsplangebiet von der Grütstrasse her über die auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 07 gelegene Strasse "Im Zentrum" bzw. deren
Fortsetzung im nordwestlichen Teil von Kat.-Nr. 04 ("Zentrum
Büelgass") erschlossen werde, wobei die bestehende Tiefgarageneinfahrt des
Zentrums genutzt und dafür neu eine unterirdische Verzweigung geplant sei. Dabei
werde die heutige Einfahrt teilweise überdeckt. Die südöstliche Seite des
Baubereichs A komme auf die Grenze zu Kat.-Nr. 04 zu liegen, wofür ein
Näherbaurecht bestehe. Vorliegend sei kein Strassenabstand einzuhalten. Denn
beim Baubereich A, an den auf der Nachbarparzelle Kat.-Nr. 04 die
Überdachung der Tiefgarageneinfahrt anschliesse, befinde sich im Grenzbereich
keine offene Zufahrt, sondern ein besonderes Gebäude. Gegenüber einem solchen
müsse kein Strassen-, sondern der gewöhnliche Grenzabstand eingehalten werden,
von dem hier jedoch dispensiert worden sei. Daran ändere nichts, dass unter der
Überdachung die Tiefgarageneinfahrt verlaufe, weil nicht durch das besondere
Gebäude "hindurchgemessen" werde. Ein kleiner Teil des Baubereichs A
befinde sich innerhalb des Abstands von 6 m; indessen werde dieser Teil
der Zufahrt gar nicht verändert. Vielmehr werde dort die Einfahrt im Sinn einer
Rampe unter das Niveau des übrigen Geländes abgesenkt und seitlich von zwei
Stützmauern eingefasst. Auf eine derart ausgestaltete Zufahrtsrampe sei § 265
PBG nicht anwendbar.
9.2
Dem hält
der Beschwerdeführer entgegen, das Baurekursgericht habe im Westen von Kat.-Nr. 04
eine Abstandsverletzung zu Unrecht mit dem Argument verneint, dass aufgrund der
partiellen Einhausung der Erschliessungsfläche ein abstandsfreies besonderes
Gebäude vorliege. Vielmehr befinde sich die entsprechende Fläche ausserhalb des
Gestaltungsplanperimeters, weshalb die Zufahrt wie heute nicht eingehaust sei.
Selbst wenn ein besonderes Gebäude vorläge, käme die Abstandspflicht gemäss § 265
PBG doch zum Zug. Neue Gebäude müssten auch dann den Strassenabstand einhalten,
wenn der nordöstliche Teil der Garageneinfahrt unverändert bleibe.
9.3
Vorab gilt
es zu prüfen, ob es sich bei der zur Tiefgarage führenden Rampe um eine abstandspflichtige
Erschliessungsfläche oder bloss um eine Hauszufahrt handelt. Als letztere gelten
nach § 3 lit. c der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April
2019 (VErV) private grundstücks- oder arealinterne Strassen, Wege, Fahrspuren und
Pfade für die Erreichbarkeit von Grundstücken und der darauf bestehenden oder
vorgesehenen Bauten und Anlagen. Demgegenüber sind gemäss § 3 lit. b
VErV Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab der Grundstücksgrenze mit
dem Strassennetz der Groberschliessung (abstandspflichtige) Zufahrten.
Vorliegend verläuft die Rampe zur Tiefgarage auf dem ausserhalb des
Gestaltungsplanperimeters liegenden Grundstück Kat.-Nr. 04 und gilt somit
nicht als Hauszufahrt. Indessen entfällt eine Abstandspflicht nach § 265 Abs. 1
PBG, weil Art. 14 Abs. 3 BZO in der Zentrumszone das Bauen auf oder
das Näherbauen an die Strassengrenze gestattet, wenn dadurch das Ortsbild
verbessert und die Wohnhygiene sowie die Verkehrssicherheit nicht
beeinträchtigt werden. Da sich die Rügen einer mit dem Gestaltungsplan
geschaffenen übermässigen baulichen Dichte und der konkreten Erscheinung der
möglichen Baukörper nach dem in E. 7 und E. 8 Gesagten als
unbegründet erweisen, kann eine durch den Näherbau bewirkte Verbesserung des
Ortsbildes bejaht werden; zumindest stellt diese Betrachtung keine
Rechtsverletzung dar, in die das Verwaltungsgericht korrigierend eingreifen
müsste. Ebenso wenig liegt eine Beeinträchtigung der Wohnhygiene oder der
Verkehrssicherheit vor. Nach dem Gesagten missachtet der Gestaltungsplan daher
keinen Strassenabstand.
10.
10.1
Die
Baubereiche C und D im südwestlichen Teil des Perimeters liegen teilweise
innerhalb der Verkehrsbaulinie RRB Nr. 2015/1959 entlang der Büelgass.
Laut Art. 3 Abs. 4 GPV werden im Geltungsbereich des Gestaltungsplans
die Baulinien und deren Wirkung nach
§ 279 Abs. 2 PBG suspendiert. Das Baurekursgericht verwarf die Rüge,
dass dieser Anord­nung die Gemeindeversammlung hätte zustimmen müssen; denn für
die Genehmigung von Bau- und Niveaulinien sei in der Gemeinde Gossau der
Gemeinderat zuständig und dies gelte auch für eine Suspendierung.
10.2
Der
Beschwerdeführer rügt, dass sich die Vorinstanz nur zur Kompetenz für die
Suspendierung ausgesprochen, die materiell-rechtliche Frage jedoch nicht
beantwortet habe, ob Baulinien im Rahmen eines Gestaltungsplans ignoriert
werden dürften. Die Aufhebung oder Anpassung von Baulinien müsse den
verfahrensrechtlichen Anforderungen von § 7 PBG genügen. Die Regelung von Art. 3
Abs. 4 GPV setze die Baulinie ohne jegliche Interessenabwägung ausser
Kraft. Eine derart weitgehende Privilegierung sprenge den Rahmen eines
exekutorischen Gestaltungsplans. Materiell sei die nicht näher geprüfte
faktische Aufhebung der bisherigen Baulinie unzweckmässig. Denn ein allfälliger
Ausbau der Büelgass werde damit ausgeschlossen, obwohl diese die Anforderungen
der Verkehrserschliessungsverordnung offensichtlich nicht erfülle. Zwar hätten
die von einer Baulinie betroffenen Grundeigentümer kraft § 110a PBG einen
Anspruch auf deren Überprüfung, wenn die Richtplanung den dadurch gesicherten
Ausbau nicht mehr vorsehe. Hier sei jedoch weder der Richtplan geändert noch
die Baulinie materiell überprüft worden.
10.3
Die
Regelung von Art. 3 Abs. 4 GPV ist – wie die übrigen Vorschriften –
Bestandteil des streitbetroffenen privaten Gestaltungsplans Büelgass 15 &
17. Wie aus dem Bericht nach Art. 47 RPV hervorgeht (S. 39), fand die
nach § 7 PBG erforderliche Anhörung und öffentliche Auflage statt. Im
Rahmen derselben hatte jedermann Gelegenheit, sich zu allen planlichen und
verbalen Festlegungen zu äussern, mithin auch zur streitbetroffenen
Suspendierung der Baulinie nordöstlich der Büelgass. Wie das Baurekursgericht
zutreffend festgehalten hat, ist gemäss Art. 24 Abs. 2 Ziffer 7
der Gemeindeordnung Gossau vom 24. September 2017 der Gemeinderat für die
Genehmigung von Bau- und Niveaulinien zuständig. Dass die mit dem
Gestaltungsplan erfolgte Suspendierung planungsrechtlich von einer solchen
Tragweite sei, dass die Zustimmung der Gemeindeversammlung hätte eingeholt
werden müssen, lässt sich nicht sagen. Zwar ist mit dem Beschwerdeführer davon
auszugehen, dass die in Art. 3 Abs. 4 GPV angeordnete Suspendierung
der Baulinien im Perimeter des Gestaltungsplans – jedenfalls nach einer
entsprechenden Überbauung – faktisch deren Aufhebung gleichkommt. Gegen diese
Festlegung lässt sich jedoch materiell nichts einwenden: Weil der nordwestliche
Bereich der Büelgass in der Kernzone liegt, ist es hinzunehmen, dass der Ausbau
den An­forderungen der Verkehrserschliessungsverordnung nicht vollumfänglich
entspricht. Dass damit eine Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit für die
Anstösser verbunden sei, macht der Beschwerdeführer nicht geltend. Jedenfalls
dürfte die Büelgass vom Durchgangsverkehr kaum berührt werden; denn dieser verläuft
über die Grütstrasse sowie die Berg- und Laufenbachstrasse. Weitere
Einwendungen gegen das Erschliessungskonzept des Gestaltungsplans erhebt der
Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht nicht mehr.
11.
11.1
Art. 26
GPV erklärt die Ausführung in Etappen für zulässig (Abs. 1). Die Etappen
entsprechen den Baubereichen A, B und C mit den korrespondierenden Anteilen der
Baubereiche D und E (Untergeschosse; Abs. 2). Die Etappe A muss samt
Erschliessung der Tiefgarage als erste Etappe realisiert werden (Abs. 3).
Der Rekursentscheid hält fest, dass eine bloss teilweise Realisierung der
Überbauung den rechtlichen Vorgaben entsprechen müsste, was bezüglich der
Gestaltung des Aussenraums durch die Verpflichtung zu einer besonders guten
Gestaltung gemäss Art. 10 Abs. 1 GPV sichergestellt sei. Im Übrigen
stehe nicht fest, dass im Fall einer Realisierung allein des Baubereichs A, was
bautechnisch allerdings wenig wahrscheinlich sei, die Überleitung zum baulichen
Umfeld dahinfalle.
11.2
Dem hält
der Beschwerdeführer entgegen, dass die Gebäude auf den Baubereichen B und
C in den Planungsgrundlagen als zentrales Element zur gestalterischen
Überleitung in die Kernzone beurteilt würden. Wenn die Vorinstanz diese Gebäude
aus Sicht der Einordnung als entbehrlich würdige, stehe dies im Widerspruch zum
Konzept des Gestaltungsplans. Weil die Beschwerdegegner Nrn. 4.1 und 4.2
kein Interesse an einem Neubau zeigten, hätte der Gemeinderat sicherstellen
müssen, dass zuerst die Baubereiche B und C realisiert würden, statt dass das
Gebäude im Baubereich A als Solitär die Umgebung dominiere.
11.3
Die
Etappierung der Überbauung ist bei Gestaltungsplänen grundsätzlich zulässig
(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 187). Der Beschwerdeführer bezweifelt zwar
mit gutem Grund, ob ein Verzicht auf eine Überbauung der Baubereiche B und C
den gestalterischen Anforderungen von Art. 10 Abs. 1 GPV noch
standhalten würde. Indessen besteht kein vernünftiger Zweifel, dass der
Gestaltungsplan vollumfänglich realisiert wird. Die vom Beschwerdeführer
befürchtete Erstellung allein des Baubereichs A wäre nicht nur bautechnisch
unzweckmässig, weil die verschiedenen Bereiche nach dem in E. 4.2 Gesagten
aufeinander abgestimmt sind, sondern vor allem auch wirtschaftlich unsinnig.
Wenn der Beschwerdeführer – ohne dies schlüssig nachzuweisen – befürchtet, dass
die Beschwerdegegner Nrn. 4.1 und 4.2 als Eigentümer des kleinen
Grundstücks Kat.-Nr. 02 nicht bauwillig seien, rechtfertigt sich die
Annahme, dass die Beschwerdegegner Nrn. 3.1 und 3.2 als treibende Kraft
des Gestaltungsplans für dessen vollständige Umsetzung besorgt sind.
Diese Erwägungen führen zur
Abweisung der Beschwerde.
12.
12.1
Bei
diesem Prozessausgang wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht
ihm von vornherein nicht zu; vielmehr ist er gemäss § 17 Abs. 2 lit. a
VRG zu verpflichten, den anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegnern Nrn. 3.1
und 3.2 eine solche Vergütung im angemessenen Betrag von je Fr. 2'000.-
(insgesamt Fr. 4'000.-; Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.
Demgegenüber muss dem Gemeinderat Gossau eine solche Vergütung versagt bleiben,
weil sich dessen Bemühungen darauf beschränkt haben, den angefochtenen
Rekursentscheid zu verteidigen.
12.2
In
Anbetracht des komplexen Sachverhalts und der schwierigen Rechtsfragen besteht
kein Anlass, die vom Baurekursgericht für das Rekursverfahren festgesetzte
Spruchgebühr von Fr. 8'500.- herabzusetzen. Dass dem Beschwerdeführer
anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins eine geringere Gebühr in Aussicht
gestellt worden sei, lässt sich den Akten nicht entnehmen. Eine diesbezügliche
Antwort des Abteilungspräsidenten auf eine entsprechende Frage einer Partei
wäre denn auch höchstens als Information und nicht als Zusicherung zu würdigen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    300.--
Zustellkosten,
Fr. 6'300.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern Nrn. 3.1 und 3.2
eine Parteientschädigung von je Fr. 2'000.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen)
zu
bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen
ab Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht;
c)    den Regierungsrat;
d)    das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).