zh_verwaltungsgericht · VB.2016.00676 · 2013-03-27 · de

Baubewilligung | Neubau eines Wohnhauses mit Erhöhung der Ausnützung um 25 %. Das geplante Mehrfamilienhaus wird in dem von freistehenden Einfamilien- und Doppeleinfamilienhäusern geprägten Quartier die höchste Volumetrie und die grösste Länge aufweisen. In der direkten Nachbarschaft finden sich jedoch ein ähnlich langes Gebäude und ein Mehrfamilienhaus mit vergleichbarer Volumetrie. Die befriedigende Einordnung gemäss § 238 Abs. 1 PBG ist zu bejahen (E. 3). Erhöhung der Ausnützungsziffer von 0,4 auf 0,5: Rechtliche Zulässigkeit des Ausnützungstransfers? Eine über 60 m erfolgende, zoneninterne Ausnützungsübertragung über zwei Drittgrundstücke und eine Quartierstrasse hinweg, sprengt den durch § 259 Abs. 1 PBG vorgegebenen Rahmen nicht (E. 4.1 und 4.2). Keine § 238 Abs. 1 PBG verletzende Volumenkonzentration (E. 4.3 und E. 4.4). Rechtswidrigkeit der Auflage, wonach das abgekröpfte Schrägdach weiterzuführen sei? Werden das Schrägdach und die Fassade längsseitig der projektierten Terrassenüberdachung um 2,5 m verlängert, hat dies nordseitig eine Gebäudenhöhenüberschreitung von 0,1 m zur Folge. Die Dachverlängerung ist für die Einhaltung der Drittelsregel betreffend Dachaufbauten (§ 292 PBG) nicht zwingend, ebenso nicht aus ästhetischen Gründen. Da bei der geforderten Überarbeitung des Dachs allerdings ein grosser architektonischer Spielraum besteht, kann die Auflage so erfüllt werden, dass den Vorgaben an die Gebäudehöhe entsprochen wird (E. 5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 17..2.11.0 VB.2016.00676
Zurich Verwaltungsgericht 17..2.11.0 VB.2016.00676
Zurigo Verwaltungsgericht 17..2.11.0 VB.2016.00676

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00676
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Geschäftsnummer:
VB.2016.00676
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 11.04.2017
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 06.02.2018 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau eines Wohnhauses mit Erhöhung der Ausnützung um 25 %.
Das geplante Mehrfamilienhaus wird in dem von freistehenden Einfamilien- und Doppeleinfamilienhäusern geprägten Quartier die höchste Volumetrie und die grösste Länge aufweisen. In der direkten Nachbarschaft finden sich jedoch ein ähnlich langes Gebäude und ein Mehrfamilienhaus mit vergleichbarer Volumetrie. Die befriedigende Einordnung gemäss § 238 Abs. 1 PBG ist zu bejahen (E. 3). Erhöhung der Ausnützungsziffer von 0,4 auf 0,5: Rechtliche Zulässigkeit des Ausnützungstransfers? Eine über 60 m erfolgende, zoneninterne Ausnützungsübertragung über zwei Drittgrundstücke und eine Quartierstrasse hinweg, sprengt den durch § 259 Abs. 1 PBG vorgegebenen Rahmen nicht (E. 4.1 und 4.2). Keine § 238 Abs. 1 PBG verletzende Volumenkonzentration (E. 4.3 und E. 4.4). Rechtswidrigkeit der Auflage, wonach das abgekröpfte Schrägdach weiterzuführen sei? Werden das Schrägdach und die Fassade längsseitig der projektierten Terrassenüberdachung um 2,5 m verlängert, hat dies nordseitig eine Gebäudenhöhenüberschreitung von 0,1 m zur Folge. Die Dachverlängerung ist für die Einhaltung der Drittelsregel betreffend Dachaufbauten (§ 292 PBG) nicht zwingend, ebenso nicht aus ästhetischen Gründen. Da bei der geforderten Überarbeitung des Dachs allerdings ein grosser architektonischer Spielraum besteht, kann die Auflage so erfüllt werden, dass den Vorgaben an die Gebäudehöhe entsprochen wird (E. 5). Abweisung.
Stichworte:
AUFLAGE
AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG
AUSNÜTZUNGSZIFFER
BAUBEWILLIGUNG
DACHAUFBAUTE
DRITTELSREGEL
EINORDNUNG
GEBÄUDEHÖHE
GESAMTWIRKUNG
VOLUMENKONZENTRATION
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 259 Abs. I PBG
§ 292 PBG
§ 321 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2016.00676
Urteil
der 1. Kammer
vom
11. April 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident
Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter
Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin
Jsabelle Mayer.
In Sachen
1.    A,
2.1  B,
2.2  C,
3.    D,
4.    E,
5.    F,
6.    G,
alle vertreten durch RA H,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    I, vertreten durch RA J,
2.    Baukommission Wädenswil,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 22. März 2016 erteilte die
Baukommission der Stadt Wädenswil I
unter Auflagen
und Bedingungen
die Baubewilligung für die Erstellung eines
Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse 02
in 8820 Wädenswil.
II.
Hiergegen rekurrierten A sowie die Nachbarn B und C, D, E,
F sowie G an das Baurekursgericht. Dieses hiess den Rekurs mit Entscheid vom
27. September 2016 teilweise gut und hob den Beschluss der Baukommission
vom 22. März 2016 insoweit auf, als der Balkon im Attikageschoss bewilligt
wurde. Zudem forderte es die Bauherrschaft auf, der Baukommission vor Baubeginn
Abänderungspläne für das Dachgeschoss zur Prüfung und zur Bewilligung
einzureichen. Im Übrigen wies es den Rekurs ab.
III.
Dagegen erhoben A, B und C, D, E, F sowie G am
31. Oktober 2016 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und stellten folgende
Anträge:
"1.   Der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons Zürich,
2. Abteilung, vom 27. September 2016 (G.-Nr. R2.2016.00065) sei aufzuheben,
und die Baubewilligung der Baukommission Wädenswil vom 22. März 2016 sei
zu verweigern;
2.  alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. gesetzliche
Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beschwerdegegner."
Ferner beantragten sie, es sei zur Feststellung der
örtlichen Verhältnisse ein Augenschein vor Ort durchzuführen.
Die Vorinstanz schloss am 15. November 2016 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission der Stadt
Wädenswil (nachfolgend: die Beschwerdegegnerin 2) beantragte am
28. November 2016 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde; unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Mit
Beschwerdeantwort vom 5. Dezember 2016 liess I (nachfolgend: die
Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde beantragen und
verlangte die Zusprechung einer angemessenen Umtriebsentschädigung. Am
13. Januar 2016 (recte: 2017) erstatteten die Beschwerdeführenden im
Rahmen einer freigestellten Vernehmlassung eine Replik. Mit Eingaben vom
19. Januar 2017 bzw. vom 6. Februar 2017 hielten die
Beschwerdegegnerinnen an ihren Anträgen fest. Hierauf teilten die
Beschwerdeführenden am 17. Februar 2017 mit, dass die Darlegungen der
Beschwerdegegnerinnen vollumfänglich bestritten würden und im Übrigen an den eigenen
Darlegungen und Anträgen vollumfänglich festgehalten werde.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
1.2
Die
Beschwerdeführenden 4–6 sind Eigentümer der Parzellen Kat.-Nr. 03, 04
und 05 (K-Strasse 06, 07 und 08), welche auf der gegenüberliegenden
Strassenseite des Bauprojekts liegen. An das Baugrundstück grenzen sodann die
Parzellen Kat.-Nr. 09 (K-Strasse 10) und 11 (L-Strasse 12) an.
Erstere steht im Eigentum des Beschwerdeführers 3; Letztere steht im
Eigentum der Beschwerdeführerin 1 und wird von den
Beschwerdeführenden 2.1 und 2.2 als Mietern bewohnt. Soweit die
Beschwerdeführenden im Rekursverfahren unterlegen sind, sind sie ohne Weiteres
zur Beschwerde legitimiert (vgl. § 49 in Verbindung mit § 21
Abs. 1 VRG; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], § 21 N. 29 und 53 ff.). Auf die frist- und
formgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.
2.
Die Beschwerdegegnerin 1 ist Eigentümerin der
Grundstücke Kat.-Nr. 13 und 01 an der K-Strasse in Wädenswil. Diese liegen
gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil vom 17. Januar 1994 (BZO)
in der Wohnzone W2, für welche eine maximale Ausnützungsziffer von 40 %
vorgesehen ist (Art. 3 BZO Wädenswil). Auf dem noch unbebauten Grundstück
Kat.-Nr. 01 (K-Strasse 02) soll ein Mehrfamilienhaus (bestehend aus
einem Untergeschoss, zwei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss) mit acht
Wohnungen entstehen. Über die zulässige Ausnützung hinaus soll die
Bruttogeschossfläche um rund 116 m
2
bzw. ca. 25 % erhöht
werden, indem zulasten des rund 60 m entfernten Grundstücks Kat.-Nr. 13
ein Ausnützungstransfer stattfinden soll. So würde die Ausnützungsziffer von
0,4 auf ca. 0,5 erhöht.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden bringen vor, das Bauvorhaben ordne sich nicht befriedigend
in das Quartier ein und rügen in diesem Zusammenhang eine unrichtige bzw.
ungenügende Feststellung des Sachverhalts. Zur Beurteilung der baulichen
Umgebung habe das Baurekursgericht das projektierte Mehrfamilienhaus zu Unrecht
mit den Gebäuden auf den Nachbargrundstücken L-Strasse 12
(Kat.-Nr. 11) und K-Strasse 10 (Kat.-Nr. 09) verglichen. Zudem
habe es übersehen, dass in der massgeblichen Umgebung derart markante und
grossvolumige Baukörper, wie das auf einer der kleinsten Parzellen im Quartier
geplante Wohnhaus, nicht existieren und den tatsächlichen Quartiercharakter als
Villenquartier verkannt. Mit den kleinvolumigen Ein- und Zweifamilienhäusern
sowie Doppeleinfamilienhäusern mit schöner Durchgrünung vertrage sich das
geplante grossvolumige Mehrfamilienhaus offensichtlich nicht.
3.2
Gemäss § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (
PBG; in
der bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung; vgl. Abs. 2 der
Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015 [OS 72, 52]) sind
Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der
baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen
so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese
Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Die Beurteilung, ob das
Bauvorhaben diese Voraussetzungen erfüllt, hat dabei nicht nach subjektivem
Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer
Begründung zu erfolgen. Vorzunehmen ist eine umfassende Würdigung aller
massgebenden Gesichtspunkte wie etwa der Beziehung der geplanten Baute zu
bereits vorhandenen Bauten sowie zur bau- und landschaftlichen Umgebung (vgl.
zum Ganzen VGr, 19. April 2016, VB.2015.00575, E. 4.1 mit weiteren
Hinweisen; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und
Baurecht, Bd. 2, Bau- und Umweltrecht, 5. A., Zürich 2011, S. 652).
Das als Bezugspunkt dienende Orts- und Landschaftsbild kann unterschiedliche
Merkmale aufweisen, die je nach ihrer Eigenart ein Bauvorhaben strenger oder
milder zu beurteilen gebieten. So sind an die Ausgestaltung einer Baute in
einem Ortsbild von besonderer Schönheit oder besonderer architektonischer
Qualität höhere Anforderungen zu stellen (vgl. VGr, 30. Juni 2010,
VB.2010.00127, E. 4.4.1 = BEZ 2010 Nr. 28 auch zum Folgenden; RB 1982
Nr. 144 = BEZ 1983 Nr. 5; RB 1980 Nr. 122). Indessen kann mit
der Einordnungsbestimmung in der Regel nicht die Übernahme der in der Umgebung
vorherrschenden Baumaterialien, Formen und Farben durchgesetzt werden (RB 1980
Nr. 120; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 655 f.). Die durch § 238
Abs. 1 PBG geforderte Rücksichtnahme verlangt eine auf die bauliche
Umgebung abgestimmte Gliederung des zulässigen Bauvolumens und es ist ein
Gebäude, dessen Volumen sich aus der Umgebung heraushebt, besonders sorgfältig
zu gestalten (zum Ganzen VGr, 24. November 2015, VB.2015.00065, E. 5.3;
VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.4.2 = BEZ 2010 Nr. 28;
Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 660).
3.3
Die K-Strasse
ist an erhöhter Hanglage in Wädenswil gelegen und mündet in eine Sackgasse.
Primär dominieren freistehende Einfamilien- und Doppeleinfamilienhäuser das
Quartier, welches aufgrund der lockeren Bebauung von viel Grünfläche geprägt
ist. Von den bestehenden Häusern ist die Flachdachbaute an der K-Strasse 10
mit 20 m das längste Gebäude im Quartier; rund 20 m lang ist auch das
Gebäude an der K-Strasse 14. Die übrigen Häuser weisen Gebäudelängen von
rund 10 m bis 15 m auf. Damit finden sich in der näheren baulichen
Umgebung ähnlich lange Gebäude wie das geplante Wohnhaus mit einer Länge von
24,65 m (nordseitig) bzw. 24 m (südseitig). Die bisher grösste
Volumetrie in der näheren Umgebung weist das Mehrfamilienhaus an der L-Strasse 12
mit zwei Vollgeschossen, einem Dachgeschoss und einem nordseitig sichtbaren
Untergeschoss auf. An der Nordfassade dieses Gebäudes ist längsseitig eine
Dreifachgarage angebaut, welche somit parallel zur K-Strasse verläuft und das
Gebäude optisch verbreitert. Das voluminöse Mehrfamilienhaus tritt aufgrund der
Topografie gegenüber dem tiefer gelegenen Baugrundstück und dem Satteldach
zusätzlich prominent in Erscheinung. Mit einem Untergeschoss, zwei
Vollgeschossen und einem Dachgeschoss kann das geplante Mehrfamilienhaus
durchaus mit dem Gebäude L-Strasse 12 verglichen werden. In Kombination
mit der grössten Gebäudelänge würde der Neubau allerdings auch die im Quartier
höchste Volumetrie aufweisen. Zu Recht wies das Baurekursgericht indessen
darauf hin, dass das Wohnhaus erkennbar tiefer zu liegen komme, als das
dominante Gebäude L-Strasse 12. Entscheidend ist auch die Ausrichtung des
Neubaus: Wie das Gebäude K-Strasse 10 ist das Gebäude längsseitig nach
Süden ausgerichtet und grenzt stirnseitig an die K-Strasse. Aus diesen Gründen
wird das Gebäude von der K-Strasse her weniger dominant wahrgenommen. Einzig
gegenüber dem noch tiefer liegenden Grundstück des Beschwerdeführers 3 (K-Strasse 10)
kommt das geplante Wohnhaus dominanter zur Geltung. Insgesamt durfte die
Vorinstanz jedoch ohne Rechtsverletzung zum Schluss kommen, dass sich das
projektierte Mehrfamilienhaus befriedigend in die bauliche Nachbarschaft
einordnet. Eine besondere Qualität im Sinn eines Villenquartiers, die erhöhte
Anforderungen an die Einordnung rechtfertigen würde, kommt dem Quartier
entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführenden nicht zu. Insgesamt fügt sich
das Bauprojekt befriedigend in das Wohnquartier ein; dies unter dem Vorbehalt,
dass die allfällige Bewilligung der Ausnützungsübertragung nicht eine gegen
§ 238 Abs. 1 PBG verstossende Konzentration der Bausubstanz bewirkt
(dazu sogleich unter E. 4.4).
4.
4.1
Hinsichtlich
des geplanten
Ausnützungstransfers
stellen die Beschwerdeführenden die
rechtliche Zulässigkeit infrage. Die Übertragung erfolge von einem anderen
Grundstück der Bauherrschaft praktisch über den ganzen Strassenverlauf (K-Strasse)
hinweg und sodann über zwei weitere Drittgrundstücke (Kat.-Nr. 15 und 05).
Zum andern führe der Transfer aufgrund des – gegenüber der Regelbauweise um 25 %
erhöhten – Bauvolumens zu einer gegen § 238 PBG verstossenden,
unerwünschten Konzentrierung der Bausubstanz.
4.2
Gemäss
§ 259 Abs. 1 PBG (in der bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung;
vgl. Abs. 2 der Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September
2015 [OS 72, 52]) bildet die massgebliche Grundfläche die von der Baueingabe
erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder
Grundstückteile der Bauzone. Aus dieser Bestimmung leiten Lehre und Praxis ab,
dass Ausnützungsübertragungen zwischen verschiedenen, der nämlichen Bauzone
zugehörigen Parzellen grundsätzlich zulässig sind (BGr, 27. Juni 2013,
1C_52/2013, E. 5.2 und 5.3; 6. Mai 2011, 1C_576/2010, E. 2.6;
5. Sep­tember 1997,
1P.193/1997 =
ZBl 100/1999, S. 218 E. 2c; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 732).
Zoneninterne Ausnützungsübertragungen dürfen sich indessen nicht über eine
beliebige Entfernung und über verschiedene Zonentypen hinweg erstrecken (vgl.
auch VGr, 12. Januar 2011, VB.2010.00574, E. 3.3.5 = BEZ 2011
Nr. 7). Als zulässig erachtet wird eine Ausnützungsübertragung innerhalb
der nämlichen Zone über ein oder mehrere Drittgrundstücke, wobei der Transfer
auch über (öffentliche) Strassen erfolgen darf (RB 1997 Nr. 91). Über
welche maximale Distanz hinweg ein zoneninterner Ausnützungstransfer zulässig
ist, ist jedoch nicht festgelegt. Liegen die transferbetroffenen Grundstücke an­nähernd
einen Kilometer voneinander entfernt und erstreckt sich der Transfer über
zahlreiche Grundstücke, die unterschiedlichen Zonenarten zugewiesen sind, ist
der Ausnützungstransfer mangels jeglicher räumlichen Einheit unzulässig (VGr,
14. März 2007, VB.2006.00322, E. 3.3.3 = BEZ 2007 Nr. 20).
Zwischen dem Grundstück
Kat.-Nr. 13, von welchem eine Bruttogeschossfläche von 116 m
2
übertragen werden soll, und dem Baugrundstück (Kat.-Nr. 01), liegen die
Grundstücke Kat.-Nr. 05 und 15 sowie die öffentliche Strasse (K-Strasse).
Sowohl das Baugrundstück als auch das Grundstück Kat.-Nr. 13 sind der Zone
W2/40 % zugewiesen und lediglich 60 m voneinander entfernt. Eine
solche – über kurze Distanz erfolgende – zoneninterne Ausnützungsübertragung
über zwei Drittgrundstücke und eine Quartierstrasse hinweg sprengt den durch
§ 259 Abs. 1 PBG vorgegebenen Rahmen offensichtlich nicht. Auch wird
der für die Übertragung erforderliche räumliche Zusammenhang der massgeblichen
Grundflächen gewahrt. Die Ausnützungsübertragung rechtfertigt sich umso mehr,
als sich beide Grundstücke im Eigentum derselben Person befinden (vgl. BEZ 1998
Nr. 19 E. 8f).
4.3
Eine
quantitative
Begrenzung für Ausnützungsübertragungen innerhalb der nämlichen Bauzone kennt
das Gesetz nicht. Eine Einschränkung kann sich dagegen insofern ergeben, als
die Ausnützungsübertragung nicht zu einer § 238 Abs. 1 PBG verletzenden
Konzentration der Bausubstanz führen darf. Aus dieser Bestimmung lässt sich
eine allgemein geltende quantitative Grenze für Ausnützungsübertragungen jedoch
nicht herleiten. Solange das Baupolizeirecht keine Regelung zur maximal
übertragbaren Fläche enthält, findet diese ihre Grenze primär an der Einhaltung
der übrigen Baupolizei- und Zonenvorschriften (BGr, 16. Oktober 2014,
1C_228/2014, E. 2.5 mit Hinweis auf BGr, 19. Mai 2005, 1P.134/2005,
E. 3.1 und 3.4; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 733). Die Ausnützungsziffer
gewährleistet gerade nicht eine einheitliche Überbauung einer Zone mit gleich
grossen Bauten, sondern kann nur erreichen, dass in der Bauzone gesamthaft
gesehen eine gewisse Baudichte nicht überschritten wird (BGr, 16. Oktober
2014, 1C_228/2014, E. 2.5 mit Hinweis auf BGr, 9. Februar 2005,
1P.459/2004, E. 4.2.3). Um jedoch den Vorgaben von § 238 Abs. 1
PBG, wonach Bauten "im ganzen und in ihren einzelnen Teilen" so zu
gestalten sind, dass sie sich befriedigend in ihre bauliche und landschaftliche
Umgebung einordnen, gerecht zu werden, ist im Einzelfall zu prüfen, ob die
Ausnützungsübertragung zu Baukörpern führt, welche den Rahmen der
zonengemässen, durch Bauvorschriften und Parzellenanordnung geprägten
Überbauungsstruktur sprengen und sich deshalb nicht mehr befriedigend in die
bauliche Umgebung einordnen (VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.4.2
= BEZ 2010 Nr. 28; 25. Oktober 2006, VB.2006.00272, E. 3.3 = BEZ
2006 Nr. 54; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 661).
4.4
Vorliegend
würde der Ausnützungstransfer die Bruttogeschossfläche auf dem Baugrundstück um
25 % steigern. Das geplante Gebäude weist eine maximale Gesamthöhe von
10,10 m und eine Gebäudelänge von 24,65 m (Nordseite) bzw. 24 m
(Südseite) auf und hält somit sowohl die gesetzlich maximale Gesamthöhe von
13 m (Gebäudehöhe von 7,50 m und Firsthöhe von 5,50 m) als auch
die gesetzlich maximale Gebäudelänge von 30 m ein. Auch die maximale
Geschossanzahl wird nicht überschritten (vgl. Art. 3 BZO Wädenswil). Somit
bewegt sich die vorgesehene Ausnützungsübertragung in dem von den übrigen Bau-
und Zonenvorschriften vorgegebenen Rahmen. Die Beschwerdeführenden vertreten
mit Verweis auf das Urteil 1P.459/2004 den Standpunkt, eine
Ausnützungsübertragung von ca. 29 % sei vom Bundesgericht nicht mehr als
massvoll erachtet worden, da dadurch der Zonencharakter verletzt würde.
Gleiches gelte für die vorliegend massive Steigerung um rund 25 %, welche
den Quartiercharakter zerstöre. Aus dem vom Bundesgericht entschiedenen Fall
lässt sich eine – analog anwendbare – feste quantitative Grenze indessen nicht
ableiten. Stets einzelfallbezogen hat dieses im Übrigen etwa bereits eine
Erhöhung der Ausnützungsziffer von 0,45 auf 0,79 (BGr, 19. Mai 2005,
1P.134/2005) oder (im Ergebnis) eine Ausnützungsübertragung von 25 % (BGr,
12. Februar 2013, 1C_351/2012) geschützt. Entscheidend ist im Sinn der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung vielmehr, ob sich das projektierte
Mehrfamilienhaus mit dem erhöhten Volumen so in die bauliche und
landschaftliche Umgebung einpasst, dass trotz dieses volumetrischen
Spannungsverhältnisses und des vergleichsweise geringeren Umschwungs eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird.
In Bezug auf die Einbettung in das bauliche und landschaftliche
Gesamtumfeld ist dies trotz des erhöhten Volumens zu bejahen: Mit seiner
längsseitig südlichen Ausrichtung und seiner topografischen Anpassung an das
leicht abfallende Gelände fügt sich das Gebäude zumindest befriedigend in das
bauliche Umfeld ein. Die durch die Ausnützungsübertragung bewirkte
Volumensteigerung wirkt sich einzig aus Sicht des tiefer gelegenen
Nachbargrundstücks des Beschwerdeführers 3 nachteilig aus. Was die
Gestaltung des Gebäudes im Einzelnen betrifft, so kritisieren die Beschwerdeführenden,
dass sich ein solch langer und hoher Gebäudekörper mit einem sowohl in der
Längen- als auch Höhenentwicklung konzeptlosen und unruhigen Erscheinungsbild,
das auf einer unverständlichen Kombination einer Flachdach- und Steildachbaute
beruhe und durch die zahlreichen Balkonauskragungen, Erker, Dach- und
Fassadeneinschnitte sowie den unterschiedlichsten Fensterflächen zusätzlich
zergliedert werde, in der Umgebung nirgends finde und dieser in seiner
Gestaltung offenkundig nicht zu überzeugen vermöge. Tatsächlich fällt das
Gebäude durch unterschiedliche Gestaltung der Längsfassaden auf. Von einer
konzeptlosen Gestaltung kann jedoch nicht die Rede sein: Die Südfassade
kennzeichnet sich aus durch eine ruhig wirkende, gleichmässige Anordnung von
sieben gleich grossen Fenstern im Untergeschoss und sechs ebenso grossen
Fenstern im Obergeschoss, welche auf die Balkone führen. Im Obergeschoss findet
sich zusätzlich ein kleineres Fenster. Demgegenüber wirkt die Nordfassade mit
dem offenen Treppenhaus, dem geschossübergreifenden Erker und den vielen
Fenstern in sechs verschiedenen Grössen eindeutig lebhafter. Indem im Ober- und
Untergeschoss jeweils gleich grosse Fenster paarweise übereinander geordnet
sind, ergibt sich gleichwohl kein konzeptloses Bild und wirkt auch die
Nordfassade in sich stimmig. Die Kombination aus Flachdach und Schrägdach ist
dank Weglassung des Giebels optisch unauffälliger. Insgesamt kann dem Wohnhaus
eine positive Gesamtwirkung attestiert werden.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich das
projektierte Mehrfamilienhaus auch mit der durch die Ausnützungsübertragung von
25 % zusätzlich geschaffenen Bruttogeschossfläche befriedigend in das Quartier
einzuordnen vermag. Eine Verletzung von § 238 Abs. 1 PBG liegt somit
nicht vor.
5.
5.1
Die Beschwerdeführenden
rügen weiter, die von der Baukommission verfügte Auflage, wonach das
abgekröpfte Schrägdach im Bereich des vorspringenden Flachdachanbaus
weiterzuführen sei, könne gar nicht eingehalten werden: Werde das Schrägdach
verlängert, werde nordseitig die maximale Gebäudehöhe von 7,5 m gemäss
Art. 3 BZO Wädenswil überschritten. Dennoch habe das Baurekursgericht die
rechtmässige Umsetzung der Auflage nicht von vornherein ausgeschlossen, da bei
der geforderten Überarbeitung des Dachs ein grosser architektonischer Spielraum
bestehe. Der Bauherrschaft stünde es auch frei, den Vorbau anders zu
konzipieren oder auf diesen ganz zu verzichten, womit eine Anpassung des Dachs
ohnehin entfiele. Diese Erwägungen des Baurekursgerichts würden jedoch gegen
§ 321 Abs. 1 PBG verstossen, da die Verlängerung des Schrägdachs
konkret verfügt worden sei. Ferner könne das gemäss § 292 PBG zulässige
Drittel der Dachaufbauten nach aktueller Projektierung nur mit der konkret
verfügten Auflage eingehalten werden. Dadurch würde aber die zulässige
Gebäudehöhe unstrittig verletzt.
5.2
Werden das
Schrägdach und die Fassade längsseitig der projektierten Terrassenüberdachung
um 2,5 m (Länge der projektierten Überdachung) verlängert, hat dies
nordseitig unbestrittenermassen eine Gebäudehöhenüberschreitung von 0,1 m
(7,6 m statt 7,5 m) zur Folge. Die Baukommission verfügte die
Schrägdachverlängerung einerseits aus ästhetischen Gründen (Ziff. 2 des
Beschlusses vom 22. März 2016), andererseits erachtete sie die
Verlängerung als zwingend, da ansonsten das zulässige Mass für Dachaufbauten
auf der Südseite von 8,00 m überschritten werde (Ziff. 3 des
Beschlusses vom 22. März 2016). Das zulässige Mass für Dachaufbauten
richtet sich nach § 292 PBG (in der bis 28. Februar 2017 gültigen
Fassung; vgl. Abs. 2 der Übergangsbestimmungen zur Änderung vom
14. September 2015 [OS 72, 52]): Wo nichts anderes bestimmt ist, dürfen
gemäss § 292 PBG Dachaufbauen, ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung von
Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten, insgesamt nicht
breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie bei
Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen (lit. a) bzw.
bei Flachdächern, die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen
durchstossen (lit. b). Für die Berechnung des zulässigen Drittels auf der
Südseite berücksichtigte die Baukommission die Dachgaube mit 5,24 m und die
Terrassenüberdachung mit 3,00–3,20 m Länge. Bei dieser Berechnung würde
der zulässige Drittel nur mit der Verlängerung des Steildachs eingehalten, da
die Terrassenüberdachung auf der Westseite zum Dachbestandteil würde. Während
die Lukarne als typische Dachaufbaute zu Recht in die Drittelsberechnung miteinbezogen
wurde, qualifizierte die Baukommission die Terrassenüberdachung auf der
Westseite zu Unrecht als Dachaufbaute. Denn die blosse Weiterführung des
Flachdachs, ohne dass dieses verbreitert würde, bewirkt keinen Durchstoss der
für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen. Ebenfalls nicht um eine
Dachaufbaute handelt es sich bei der Überdachung der ostseitigen
Fassadenausbuchtung mit Blick auf die Südfassade. Denn diese sitzt nicht auf
dem Dach des Hauptkubus (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 952), sondern führt
das Dach an der längeren Nordfassade weiter und ist Dachbestandteil. Auch
diese, von der Baukommission miteinbezogenen 0,7 m bzw. 0,5 m sind
somit von der Drittelsberechnung auszunehmen. Mit der einzig als Dachaufbaute
zu qualifizierenden Lukarne (5,24 m) ist das zulässige Drittel auch ohne
die verfügte Schrägdachverlängerung eingehalten; eine Verletzung von § 292
PBG liegt nicht vor. Der Umsetzung der als rechtswidrig gerügten Auflage steht
einzig noch die geringfügige Gebäudehöhenüberschreitung von 0,1 m entgegen.
Aus ästhetischen Gründen erweist sich die Dachverlängerung nicht als zwingend.
Wie bereits die Vorinstanz erkannte, ist auch denkbar, dass der Vorbau anders
konzipiert wird oder ganz auf diesen verzichtet wird, womit eine Anpassung des
Dachs entfiele. Eine weitere Option wäre, die geplante Terrassenüberdachung
(2,5 m) auf 2 m zu reduzieren, womit die maximale Gebäudehöhe auf der
Nordseite ebenfalls eingehalten würde. Nach dem Gesagten erweist sich der
Schluss der Vor­instanz, die rechtmässige Umsetzung der Auflage sei nicht von
vornherein ausgeschlossen, als zutreffend. Da bei der geforderten Überarbeitung
des Dachs ein architektonischer Spielraum besteht, kann (bzw. muss) die Auflage
so erfüllt werden, dass auch den Vorgaben an die Gebäudehöhe entsprochen wird. Um
dies sicherzustellen, forderte die Vorinstanz die Beschwerdegegnerin 1 auf, der
Baukommission vor Baubeginn Abänderungspläne für das Dachgeschoss zur Prüfung
und Bewilligung einzureichen.
Bei dieser Sachlage erübrigt sich der beantragte Augenschein
vor Ort, zumal der Sachverhalt rechtsgenüglich aus den Akten hervorgeht
(vgl. RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit
Hinweisen; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).
Demzufolge ist die Beschwerde
abzuweisen.
6.
Ausgangsgemäss sind die
Gerichtskosten den Beschwerdeführenden 1–6 zu je 1/6 aufzuerlegen, unter
solidarischer Haftung für die gesamten Kosten (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Eine
Parteientschädigung steht den unterliegenden Beschwerdeführenden nicht zu.
Hingegen sind sie zu verpflichten, der Bauherrschaft eine Parteientschädigung
zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG). Der
Baubewilligungsbehörde steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf
beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine
Parteientschädigung zu (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00571, E. 11;
14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    400.--     Zustellkosten,
Fr. 8'400.--     Total der Kosten.
3.    Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden
den Beschwerdeführenden 1–6 je zu 1/6 auferlegt, unter solidarischer
Haftung für die gesamten Kosten.
4.    Die Beschwerdeführenden 1–6
werden solidarisch verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …