zh_verwaltungsgericht · SB.2015.00051 · 2016-01-13 · de

Grundstückgewinnsteuer | Steuerneutrale Ersatzbeschaffung; betriebsnotwendiges Anlagevermögen Es kann offengelassen werden, ob es sich bei der Pflichtigen um eine Immobilienverwaltungsgesellschaft, eine reine Betriebsgesellschaft oder gar um einen gemischten Betrieb handelt. So oder anders zählen die veräusserten Liegenschaften nicht zum betriebsnotwendigen Anlagevermögen, weshalb keine steuerneutrale Ersatzbeschaffung vorliegen kann (E. 3.2.1). Ein Zwang zur Wiederbeschaffung von Wohnungen, wie bei einer echt betriebsnotwendigen Liegenschaft im Anlagevermögen, bestand für die Pflichtige nicht. Das Band zwischen den Ersatzobjekten und den zu ersetzenden Objekten ist offensichtlich weit weniger eng, als es bei einem echten Ersatzbeschaffungstatbestand zu sein hat. Hinzu kommt, dass die Pflichtige selbst ausführen lässt, dass die veräusserte Überbauung problematisches, dem Gesellschaftszweck nicht mehr optimal dienendes Aktivum darstelle (E. 3.2.2). Hinzu kommt weiter, dass gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung aufgrund der Veräusserungsabsicht der Pflichtigen die streitbetroffene Überbauung ohnehin ins Umlaufvermögen wechselte (E. 3.2.3). Kriterien zur Bemessung der Gerichtsgebühr. Einhaltung des Äquivalenzprinzips (E. 4.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 16..2.13.0 SB.2015.00051
Zurich Verwaltungsgericht 16..2.13.0 SB.2015.00051
Zurigo Verwaltungsgericht 16..2.13.0 SB.2015.00051

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2015.00051
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Geschäftsnummer:
SB.2015.00051
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 13.01.2016
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 08.12.2016 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
Steuerneutrale Ersatzbeschaffung; betriebsnotwendiges Anlagevermögen
Es kann offengelassen werden, ob es sich bei der Pflichtigen um eine Immobilienverwaltungsgesellschaft, eine reine Betriebsgesellschaft oder gar um einen gemischten Betrieb handelt. So oder anders zählen die veräusserten Liegenschaften nicht zum betriebsnotwendigen Anlagevermögen, weshalb keine steuerneutrale Ersatzbeschaffung vorliegen kann (E. 3.2.1).
Ein Zwang zur Wiederbeschaffung von Wohnungen, wie bei einer echt betriebsnotwendigen Liegenschaft im Anlagevermögen, bestand für die Pflichtige nicht. Das Band zwischen den Ersatzobjekten und den zu ersetzenden Objekten ist offensichtlich weit weniger eng, als es bei einem echten Ersatzbeschaffungstatbestand zu sein hat. Hinzu kommt, dass die Pflichtige selbst ausführen lässt, dass die veräusserte Überbauung problematisches, dem Gesellschaftszweck nicht mehr optimal dienendes Aktivum darstelle (E. 3.2.2).
Hinzu kommt weiter, dass gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung aufgrund der Veräusserungsabsicht der Pflichtigen die streitbetroffene Überbauung ohnehin ins Umlaufvermögen wechselte (E. 3.2.3).
Kriterien zur Bemessung der Gerichtsgebühr. Einhaltung des Äquivalenzprinzips (E. 4.2).
Abweisung.
Stichworte:
BETRIEBSNOTWENDIGES ANLAGEVERMÖGEN
ERSATZBESCHAFFUNG
Rechtsnormen:
§ 28 Abs. III StG
§ 68 Abs. IV StG
§ 216 Abs. III lit. g StG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
2.
Abteilung
SB.2015.00051
Urteil
der 2. Kammer
vom
13. Januar 2016
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin
Tamara Nüssle,
Gerichtsschreiberin
Stefanie Peter.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Stadt C, vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Grundstückgewinnsteuer,
hat
sich ergeben:
I.
A.
Die A AG
mit Sitz in C verkaufte am 21. Juni 2013 die Siedlung D (Grundstücke
Kat.Nr. 01 und 02, 2'515 m2 bzw. 7'724 m2 Fläche, Gebäude E-Strasse 03, 04
und 05, 06 und 07 bzw. E-Strasse 08/F-Strasse 09 und 10) zum Preis
von Fr. … an die I AG. Entgegen dem Antrag der Pflichtigen auf
Aufschub der Grundstückgewinnsteuer zufolge Ersatzbeschaffung auferlegte die
Kommission für Grundsteuern der Stadt C der Pflichtigen am 26. Februar
2014 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. ….
B.
Eine
hiergegen erhobene Einsprache hiess die Kommission für Grundsteuern der Stadt C
am 31. März 2014 teilweise gut und reduzierte die Grundstückgewinnsteuer
auf Fr. …. Sie berücksichtigte dabei seitens der Pflichtigen geltend
gemachte korrigierte Anlagekosten, einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
zufolge Ersatzbeschaffung verweigerte sie indessen erneut.
II.
Am 31.
März
2015 wies das Steuerrekursgericht einen von der Pflichtigen hiergegen erhobenen
Rekurs ab.
III.
Am 26. Mai 2015 erhob die Pflichtige beim
Verwaltungsgericht Beschwerde und beantragte sinngemäss, die Grundstückgewinnsteuer
sei infolge Ersatzbeschaffung aufzuschieben; ev. sei die Sache zur
Sachverhaltsergänzung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen
oder der Sachverhalt direkt durch das Verwaltungsgericht zu ergänzen, alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin.
Die Beschwerdegegnerin beantragte am 9. Juli 2015
Abweisung des Rechtsmittels, unter Zusprechung einer angemessenen
Parteientschädigung, auch für das Rekursverfahren. In einem zweiten
Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Die Vorinstanz
verzichtete auf Vernehmlassung.
Die Kammer erwägt:
1.
1.1
Mit der
Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut
§ 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom
8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung
oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.
1.2
Das
Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken;
dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt
gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Rekursgericht
in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu
überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu
setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich
auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.
h. auf Ermessenüberschreitung und auf
Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).
2.
2.1
Die
Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG bei Handänderungen
an Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben. Dabei ist der
Grundstückgewinn gemäss § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der
Erlös die Anlagekosten übersteigt. Die Grundstückgewinnsteuer wird indessen
aufgeschoben bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines zum
betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörenden Grundstücks, soweit der Erlös
innert angemessener Frist zum Erwerb eines neuen oder zur Verbesserung eines
eigenen Ersatzgrundstücks im Kanton mit gleicher Funktion verwendet wird
(§ 216 Abs. 3 lit. g StG; Art. 8 Abs. 4 in Verbindung
mit Art. 12 Abs. 4 des Bundesgesetzes vom 4. Dezember 1990 über
die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG]).
2.2
§ 216 Abs. 3 lit. g StG engt
die steuerneutrale Ersatzbeschaffung auf den Bereich der zum
betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörenden Grundstücke ein, wobei es sich sowohl
beim ausscheidenden als auch beim wiederbeschafften Vermögensgegenstand um ein
betriebsnotwendiges Anlagegut handeln muss. Die Mittel aus dem Verkauf eines nicht
betriebsnotwendigen Wirtschaftsguts können demnach nicht steuerneutral in
betriebsnotwendiges Anlagevermögen reinvestiert werden (vgl. Markus
Reich/Marina Züger in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum
Schweizerischen Steuerrecht I/2a, 2. A., Basel 2008, Art. 30 DBG
N. 5). Betriebsnotwendig sind Wirtschaftsgüter, die nach ihrer
Zweckbestimmung unmittelbar der Leistungserstellung des Betriebs dienen und
ohne Beeinträchtigungen des betrieblichen Leistungserstellungsprozesses nicht
veräussert werden können (Markus Reich in: Martin Zweifel/Peter Athanas
[Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 2. A., Basel/Genf/München
2002, Art. 8 StHG N. 71, auch zum Folgenden und mit Hinweisen;
Reich/Züger, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Art. 30 DBG
N. 6). Die betriebsnotwendigen Vermögenswerte bilden unerlässliche
Bestandteile der betrieblichen Einheit; ihre Veräusserung würde zu einer substanziellen
Veränderung des Betriebs führen. Beurteilungsgrundlage der Betriebsnotwendigkeit
bilden immer die betrieblichen Verhältnisse des Unternehmens. Ausgeschlossen
ist jedoch die Ersatzbeschaffung von Vermögensgegenständen, die dem Unternehmen
lediglich als Vermögensanlage oder durch ihren Ertrag dienen (vgl. § 28
Abs. 3 und § 68 Abs. 4 StG).
2.3
I
m Kreisschreiben Nr. 5 der Eidgenössischen Steuerverwaltung (KS
Nr. 5) werden die Voraussetzungen eines Immobilienbetriebs im Rahmen des
Umstrukturierungssteuerrechts zur Umsetzung des am 1. Juli 2004 in Kraft getretenen
Bundesgesetzes vom 3. Oktober 2003 über Fusion, Spaltung, Umwandlung und
Vermögensübertragung (FusG) konkretisiert. Diese Voraussetzungen können
indessen nicht direkt auf die Ersatzbeschaffung im kantonalen Grundsteuerrecht
Anwendung finden. Die Steuerneutralität eines Betriebs im Rahmen einer
Umstrukturierung setzt voraus, dass die stillen Reserven weiterhin dem Betrieb
dienen (objektive Verknüpfung der stillen Reserven), während im grundsteuerlichen
Ersatzbeschaffungsrecht die objektive Verknüpfung der stillen Reserven mit dem
betrieblichen Anlagegut gerade aufgehoben wird und die stillen Reserven auf ein
Ersatzobjekt übertragen werden. Aus der Tatsache, dass ein Immobilienkomplex
als Betrieb im Sinn des KS Nr. 5 (Ziff. 3.2.2.3) qualifiziert werden
kann, kann daher nicht zwingend abgeleitet werden, die einzelnen Immobilien
stellten betriebliches Anlagevermögen im Sinn des Ersatzbeschaffungsrechts dar
(BGer, 2. April 2012, 2C_107/2011, E. 5.1).
3.
3.1
Die
Vorinstanz hat die Pflichtige zunächst als Immobilienverwaltungsgesellschaft qualifiziert,
weswegen ihre Liegenschaften, welche sie vermietet, Kapitalanlageliegenschaften
darstellten. Hernach hat die Vorinstanz im Sinn einer Eventualbegründung
ausgeführt, der von der Pflichtigen gewünschte Tatbestand der Ersatzbeschaffung
sei selbst dann nicht gegeben, wenn die Pflichtige als reine
Betriebsgesellschaft qualifiziert werde, da die seitens der Pflichtigen
veräusserten Liegenschaften mit der Ausschreibung zum Verkauf ohnehin zum
Umlaufvermögen gewechselt hätten.
Die Pflichtige vertritt demgegenüber die Auffassung, sie sei
eine echte Betriebsgesellschaft und ihre Liegenschaften würden zu ihrem
betrieblichen Anlagevermögen gehören, da sie nicht austauschbare
Kapitalanlageobjekte darstellten, sondern eigens im Rahmen ihrer "städtebaulichen,
gemeinnützigen und wohnbau- und sozialpolitischen Zweckerfüllung
massgeschneidert" gehalten würden. Sie habe mit Ausnahme der Siedlung D
noch nie Liegenschaften veräussert. Es habe sich im Laufe der Zeit
herausgestellt, dass die Siedlung D der Zweckverfolgung der Pflichtigen
nicht mehr optimal gedient habe. Der Erlös aus dem Verkauf sei in zwei
Siedlungen ("G" und "H") reinvestiert worden. Hinzu komme,
dass die Pflichtige im gemeinnützigen Segment des Wohnungsbaus tätig sei.
3.2
3.2.1
Tatsächlich kann die Frage, ob die Pflichtige als
Immobilienverwaltungsgesellschaft oder als reine Betriebsgesellschaft oder gar
als gemischter Betrieb zu qualifizieren ist, vorliegend offengelassen werden.
So oder anders zählen jedenfalls die veräusserten Liegenschaften und wohl auch
die neu erworbenen Siedlungen "G" und "H" nicht zum betriebsnotwendigen
Anlagevermögen der Pflichtigen – nur unter dieser Voraussetzung käme eine
Ersatzbeschaffung überhaupt in Betracht (vgl. E. 2.2).
3.2.2
Die Siedlung D mag zwar in einem landläufigen Sinn
"betriebsnotwendig" für die Geschäftstätigkeit der Pflichtigen
gewesen sein, in dem die Pflichtige tatsächlich ihren statutarischen Zweck (die
Zurverfügungstellung von Wohnungen) gänzlich ohne derartige Objekte bzw.
Mehrfamilienhäuser nicht erfüllen könnte. Das bedeutet aber nicht, dass die
streitbetroffenen Immobilien auch im Sinn des Ersatzbeschaffungsrechts
betriebsnotwendig waren. Denn ein Zwang zur Wiederbeschaffung von Wohnungen wie
bei einer echt betriebsnotwendigen Liegenschaft im Anlagevermögen bestand für die
Pflichtige nicht: Sie hätte die flüssigen Mittel auch anderweitig investieren,
ev. ausschütten können, verfügte sie doch gemäss ihrer eigenen Darstellung auch
nach der Veräusserung der Siedlung D mit 31 Wohnungen im Sommer 2013
noch immer über 350 Wohnungen. Wenn die Pflichtige den Erlös aus dem
Verkauf von der Siedlung D wieder in zwei Wohnüberbauungen ("G"
und "H") investierte, erfüllen auch diese Objekte zwar wohl ihre
Funktion im Betrieb der Pflichtigen. Diese Objekte sind jedoch nicht dermassen
unmittelbar betriebsnotwendig, wie es für eine steuerneutrale Ersatzbeschaffung
unbedingt erforderlich ist. Die Veräusserung der Siedlung D hat damit
nicht die Veräusserung eines unerlässlichen Bestandteils der betrieblichen
Einheit bedeutet oder hätte gar zu einer substanziellen Veränderung des Betriebs
geführt, wären aus dem Verkaufserlös nicht die neuen Wohnüberbauungen errichtet
worden. Damit ist vorliegend das Band zwischen den Ersatzobjekten und den zu
ersetzenden Objekten offensichtlich weit weniger eng als es bei einem echten
Ersatzbeschaffungstatbestand zu sein hat.
Hinzu kommt, dass die
Pflichtige selbst ausführen lässt, der Veräusserungsentscheid für die
Siedlung D sei deswegen gefallen, weil diese Überbauung nach Auffassung
der Gesellschaftsorgane als problematisches, dem Gesellschaftszweck nicht mehr
optimal dienendes Aktivum galt. Vor Vorinstanz hat die Pflichtige hierzu weiter
ausgeführt, dass sie sehr erschwingliche und familienfreundliche Wohnungen
halten wolle. Ihr durchschnittliches Preisband der monatlichen Mieten liege
schwergewichtig zwischen Fr. … und Fr. …. Demgegenüber habe das
Preisband bei der Siedlung D mit Fr. … bis Fr. … deutlich höher
gelegen. Dies erklärt die Darstellung der Pflichtigen, wonach die
Siedlung D einfach nicht (mehr) in ihr Immobilienportefeuille gepasst
habe. Damit ist aber gleichzeitig auch ausgeführt, dass die Siedlung D
jedenfalls im relevanten Zeitpunkt der Veräusserung eben gerade nicht ein für
die Pflichtige im Sinn des Ersatzbeschaffungsrechts betriebsnotwendiges
Anlagevermögen dargestellt hat.
3.2.3
Selbst wenn die Kriterien des KS Nr. 5 erfüllt wären, würde dies der
Pflichtigen ebenso wenig helfen: Wie bereits die Vorinstanzen zutreffend
festgestellt haben und auf welche Ausführungen zu verweisen ist, sind diese Kriterien
nicht direkt auf die Ersatzbeschaffung im Grundsteuerrecht anwendbar (vgl. E. 2.3
vorstehend).
Hinzu kommt weiter, dass gemäss
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung aufgrund der Veräusserungsabsicht der
Pflichtigen die streitbetroffene Überbauung ohnehin ins Umlaufvermögen
wechselte (BGer, 2. April 2012, 2C_107/2011, E. 4.3). Damit erübrigt es sich
auch, die von der Pflichtigen verlangten zusätzlichen Sachverhaltsabklärungen
vorzunehmen oder die angebotenen Zeugen einzuvernehmen.
3.2.4
Die Pflichtige ist eine rein privatrechtlich organisierte
Aktiengesellschaft und als solche unbestrittenermassen auch nicht
steuerbefreit. Inwieweit Exponenten der Stadt C in der Verwaltung der
Gesellschaft mitwirken und inwieweit die Pflichtige selbst sich an Vorgaben des
gemeinnützigen Wohnungsbaus hält, ist für den vorliegenden Entscheid nicht von
Bedeutung. Weder aus Bestimmungen der Bundesverfassung der Schweizerischen
Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 noch aus Art. 110 der Verfassung des Kantons
Zürich vom 27. Februar 2005 oder aus anderen gesetzlichen Vorschriften lässt
sich ableiten, dass die Besteuerung des Grundstückgewinns der Pflichtigen
aufgrund dieser Umstände aufzuschieben wäre.
Ergänzend ist hierzu auf die
zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz zu verweisen.
4.
4.1
Die
Pflichtige kritisiert sodann die Höhe der von der Vorinstanz verlangten Gerichtsgebühr
von Fr. 40'000.-, da der angefochtene Entscheid kurz begründet sei und sie als
Trägerin des verfassungsmässig geschützten bzw. geförderten gemeinnützigen Wohnungsbaus
Kostenbefreiung oder mindestens eine bedeutende Herabsetzung der Gerichtsgebühr
erwartet habe.
4.2
Gemäss §
150b Abs. 1 StG bemisst sich die Gerichtsgebühr im Rekursverfahren grundsätzlich
nach dem Zeitaufwand des Steuerrekursgerichts, nach der Schwierigkeit des Falls
und – bei Verfahren mit einem bestimmbaren Streitwert – nach dem Streitwert
oder dem tatsächlichen Streitinteresse. Gemäss Abs. 2 derselben Bestimmung beträgt
die Gerichtsgebühr in der Regel Fr. 500.- bis Fr. 50'000.-. Näheres über die Gebührenhöhe
im Verfahren vor Steuerrekursgericht regelt die Gebührenverordnung des
Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV VGr), welche für Verfahren mit
einem Streitwert von über Fr. 1'000'000.- einen Gebührenrahmen von Fr.
20'000.- bis Fr. 50'000.- vorsieht.
Die vorinstanzliche Gebührenfestsetzung liegt beim hier
gegebenen Streitwert von knapp Fr. … jedenfalls innerhalb des von der GebV
VGr vorgegebenen Rahmens. Der angefochtene Entscheid enthält die gesetzlichen
Grundlagen und die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu den hier
interessierenden Fragen und beurteilt das Begehren der Pflichtigen materiell.
Eine Herabsetzung der Gerichtsgebühr wegen bloss formeller Verfahrenserledigung
oder summarischer Begründung war daher nicht angezeigt. Ebenso wenig gilt die
Pflichtige als gemeinnützige Institution – womit offenbleiben kann, ob
derartige Institutionen eine Gebührenbefreiung geltend machen könnten. Die Höhe
der vorinstanzlichen Gerichtsgebühr ist damit nicht zu beanstanden und
entspricht im Übrigen dem Äquivalenzprinzip (vgl. BGer, 13. Dezember 2015,
2C_717/2015, E. 7.3).
5.
Bei diesem Ausgang des
Verfahrens sind die Kosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in
Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht ihr
keine Parteientschädigung zu
(§ 17 Abs. 2
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit
§ 152 und § 153 Abs. 4 StG)
.
Da die Aufwendungen der Beschwerdegegnerin für das
vorliegende Verfahren nicht über das Mass hinausgegangen sind, das von einer
Amtsstelle im Rahmen ihrer gewöhnlichen Tätigkeit erwartet werden darf, hat sie
keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung
(§ 152 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4
und
§
213 StG und § 17 Abs. 2 lit. a VRG
).
Die Verweigerung der
Entschädigung im Rekursverfahren hätte die Beschwerdegegnerin mit einer eigenen
Beschwerde geltend machen müssen, da das Zürcher Recht die Möglichkeit der
Anschlussbeschwerde nicht vorsieht (RB 2001 Nr. 94).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  40'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.        60.--   Zustellkosten,
Fr.  40'060.--   Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …