zh_verwaltungsgericht · VB.2005.00527 · 2006-03-22 · de

Baubewilligung | Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage. Der von der kommunalen Baubehörde geforderte Verzicht auf die internen Treppenabgänge und die Sanitärräume im Untergeschoss zur Verhinderung der widerrechtlichen Wohnnutzung ist zweckmässig und erforderlich; eine blosse Nutzungsbeschränkung im Grundbuch wäre zweifellos nicht ausreichend. Die strittige Auflage ist nicht zu beanstanden (E. 3.2). Für die Höhe des Kniestocks sind grundsätzlich die konstruktiv wesentlichen Bauteile massgebend. Vorliegend plant der Beschwerdeführer an den traufseitigen Aussenwänden des Dachgeschosses eine Deckenverkleidung anzubringen, die keinerlei konstruktive Funktion hat. Nach den Feststellungen der Vorinstanz ergibt sich eine massgebliche Kniestockhöhe von mindestens 1,1 m, weshalb das streitbetroffene Geschoss nach der Begriffsbestimmung von § 275 Abs. 2 PBG kein Dachgeschoss darstellen würde, sondern als unzulässiges Vollgeschoss zu qualifizieren wäre (E. 4.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 22.03.2006 VB.2005.00527
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Zurigo Verwaltungsgericht 22.03.2006 VB.2005.00527

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00527
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Geschäftsnummer:
VB.2005.00527
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 22.03.2006
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage.
Der von der kommunalen Baubehörde geforderte Verzicht auf die internen Treppenabgänge und die Sanitärräume im Untergeschoss zur Verhinderung der widerrechtlichen Wohnnutzung ist zweckmässig und erforderlich; eine blosse Nutzungsbeschränkung im Grundbuch wäre zweifellos nicht ausreichend. Die strittige Auflage ist nicht zu beanstanden (E. 3.2).
Für die Höhe des Kniestocks sind grundsätzlich die konstruktiv wesentlichen Bauteile massgebend. Vorliegend plant der Beschwerdeführer an den traufseitigen Aussenwänden des Dachgeschosses eine Deckenverkleidung anzubringen, die keinerlei konstruktive Funktion hat. Nach den Feststellungen der Vorinstanz ergibt sich eine massgebliche Kniestockhöhe von mindestens 1,1 m, weshalb das streitbetroffene Geschoss nach der Begriffsbestimmung von § 275 Abs. 2 PBG kein Dachgeschoss darstellen würde, sondern als unzulässiges Vollgeschoss zu qualifizieren wäre (E. 4.2).
Abweisung.
Stichworte:
DACHGESCHOSS
KNIESTOCK
KNIESTOCKHÖHE
MESSWEISE
NEBENBESTIMMUNG
NUTZUNGSBESCHRÄNKUNG
NUTZUNGSBESCHRÄNKUNGSREVERS
UNTERGESCHOSS
VOLLGESCHOSS
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
WOHNNUTZUNG
Rechtsnormen:
§ 275 Abs. II PBG
§ 321 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Mit Beschluss vom 2. Mai 2005 erteilte der
Gemeinderat Niederglatt A die Baubewilligung für die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern
mit Unterniveaugarage auf dem in einer Wohnzone W3 liegenden Grundstück Kat.-Nr. 01
an der L-Strasse in Niederglatt. Gleichzeitig wurde in verschiedenen Punkten
eine Überarbeitung des Projekts verlangt (Dispositivziffer 1.2).
II.
Den hiergegen erhobenen Rekurs der Bauherrschaft hiess die
Baurekurskommission I am 23. September 2005 teilweise gut und hob Punkt 5
von Dispositivziffer 1.2 der Baubewilligung auf. Hinsichtlich Punkt 3 hielt
sie fest, dass die Nutzungsbeschränkung Arbeitsräume nicht umfasse. Im Übrigen
wies sie den Rekurs ab.
III.
Mit Eingabe vom 27. Oktober 2005 erhob A Beschwerde
an das Verwaltungsgericht und stellte den Antrag, es sei Dispositivziffer 1.2
des Beschlusses des Gemeinderats Niederglatt vom 2. Mai 2005 wie folgt
zusätzlich zu ändern:
"-     Die
Auflage, dass die Disponibel-/Abstellräume in den Untergeschossen keine
direkten Zugänge von den Wohnungen aufweisen, sondern allein über das allgemein
zugängliche Treppenhaus erschlossen werden dürfen und dass die WC-/DU-Räume
wegzulassen sind, sei mitsamt der Verpflichtung, entsprechende Revisionspläne
vor Baubeginn dem Gemeinderat zur Genehmigung einzureichen, ersatzlos aufzuheben.
-      Die
Auflage, wonach die Kniestöcke gemäss den Erwägungen auszugestalten seien, sei
mitsamt der Verpflichtung, dem Gemeinderat vor Baubeginn revidierte Pläne sowie
Details zu den Kniestöcken und der Dachkonstruktion, im Massstab 1:20, vermasst
und mit Höhenangaben zur Genehmigung einzureichen, ersatzlos aufzuheben."
In formeller Hinsicht beantragte A dem Verwaltungsgericht,
die Kosten des Beschwerdeverfahrens sowie des vorinstanzlichen Verfahrens seien
dem Beschwerdegegner aufzuerlegen und ihm sei für die Verfahren vor beiden
Instanzen eine angemessene Parteientschädigung zulasten des Beschwerdegegners
zuzusprechen.
Die Baurekurskommission I schloss am 17. November
2005 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Niederglatt
liess in seiner Beschwerdeantwort vom 5. Dezember 2005 den Antrag stellen,
es sei die Beschwerde unter Zusprechung einer angemessenen Parteientschädigung
abzuweisen.
Die Parteivorbringen sowie die Erwägungen der Vorinstanz
werden – soweit entscheidrelevant – nachfolgend wiedergegeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von
Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Da auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die fristgerecht erhobene
Beschwerde einzutreten.
2.
Die Bauherrschaft plant die Erstellung von zwei identisch
gestalteten Mehrfamilienhäusern und einer gemeinsamen Unterniveaugarage auf
einem in der Wohnzone W3 gelegenen Baugrundstück. Bereits im Rekursverfahren
wandte sich der Bauherr gegen verschiedene mit der Baubewilligung verbundene
Nebenbestimmungen. Im vorliegenden Verfahren sind lediglich noch zwei Auflagen
strittig. Die Beschwerde richtet sich einerseits gegen die in Dispositivziffer 1.2
des angefochtenen Beschlusses statuierte Auflage, wonach die Disponibel-/Abstellräume
im gemeinsamen Untergeschoss keine direkten Zugänge von den darüberliegenden Wohnungen
aufweisen dürfen sowie die geplanten Sanitärräume (Dusche/WC) wegzulassen sind.
Anderseits wendet sich der Beschwerdeführer gegen die aufgrund der einzuhaltenden
Kniestockhöhe geforderte Änderung der Dachgestaltung beider Häuser, welche ebenfalls
in Dispositivziffer 1.2 statuiert wird.
3.
3.1
Die
örtliche Baubewilligungsbehörde begründet die die Abstellräume im Untergeschoss
betreffende strittige Auflage damit, dass es der Baubehörde nicht zuzumuten
sei, durch gezielte Nachkontrollen ständig zu prüfen, ob eine illegale Nutzung
erfolge. Die Verweigerung des direkten Zugangs und der Sanitärräume stelle die
einzige Möglichkeit dar, die missbräuchliche Nutzung der Abstellräume im
Untergeschoss zu Wohnzwecken wirkungsvoll zu verhindern. Die Auflage sei jedoch
nicht nur geeignet und notwendig, sondern auch zumutbar, da sie den Bauherrn
finanziell nicht belaste. Ausserdem liege es im Ermessen der kommunalen
Baubewilligungsbehörde, ob sie die unerlaubte Nutzung eines Raums zu Wohnzwecken
durch bauliche Massnahmen oder durch einen Nutzungsbeschränkungsrevers verhindern
wolle.
Demgegenüber macht der Beschwerdeführer geltend, dass die
betroffenen Erdgeschosswohnungen über lediglich einen Bad-/WC-Raum, jedoch über
keine separate Dusche und ein zweites WC verfügten. Beides gehöre jedoch heute
auch bei einer Wohnung der mittleren Preisklasse zum üblichen Komfort.
Ausserdem könnten die Abstellräume als Arbeitsräume umgenutzt werden. In diesem
Fall wäre zumindest die Bereitstellung eines separaten WCs angebracht. Die
Räume wären für einen Treuhänder, Liegenschaftenverwalter oder Architekten geeignet.
Es sei in diesem Fall wohl unbestritten, dass der Wohnungsinhaber über einen
wohnungsinternen Zugang verfügen dürfe oder sogar müsse. Die Verweigerung der
internen Zugänge sowie der Sanitärräume verletze den Grundsatz der Verhältnismässigkeit,
da ein im Grundbuch anzumerkendes Nutzungsverbot vollständig ausreiche. Das
Verhältnismässigkeitsprinzip verlange, dass die Eigentumsfreiheit des Bauherrn
nicht mehr als absolut notwendig eingeschränkt werde. Unter diesem
Gesichtspunkt dürfe einem Bauherrn die Erstellung baurechtlich an sich zulässiger
Teile des Baus wie die Treppenabgänge oder die Dusch-/WC-Räume nicht untersagt
werden, nur um dadurch einer unerlaubten Bewerbung eines anderen Raums in
diesem Untergeschoss vorzubeugen.
3.2
Vorab kann
auf die zutreffenden rechtlichen Erwägungen der Baurekurskommission verwiesen
werden, wonach zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands gestützt
auf die Bestimmung von § 321 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) mit der Baubewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen verknüpft
werden können. Erforderlich ist dabei, dass die statuierten Nebenbestimmungen
einen sachlichen Zusammenhang mit der Baubewilligung aufweisen und das Gebot
der Verhältnismässigkeit beachten. Zutreffend ist, dass der kommunalen
Baubehörde im Rahmen dieser Vorgaben ein gewisses Ermessen zusteht, ob sie eine
unerlaubte Nutzung eines Raums zu Wohnzwecken durch einen Nutzungsbeschränkungsrevers
oder durch bauliche Massnahmen verhindern will (RB 1990 Nr. 84).
Aufgrund dieser gesetzlichen Grundlage ist es entgegen der Auffassung des
Beschwerdeführers zulässig, eine für sich alleine betrachtet bewilligungsfähige
bauliche Massnahme einzig zur Verhinderung einer unerlaubten Bewerbung von
Räumlichkeiten zu verweigern.
Es kann nicht ernsthaft bestritten werden, dass im
vorliegenden Fall objektiv eine erhöhte Gefahr einer widerrechtlichen Nutzung
der im Untergeschoss geplanten Räumlichkeiten besteht. Der direkte Zugang von
der Wohnung verbunden mit einem dazugehörigen Sanitärraum lädt einen späteren
Wohnungsmieter geradezu ein, den flächenmässig äusserst grosszügigen Raum im
Untergeschoss zu bewohnen. Der Verzicht auf den internen Treppenabgang und den
Sanitärraum stellt daher nicht nur ein
zweckmässiges
Mittel zur Verhinderung
der Wohnnutzung dar, sondern erscheint unter diesen Umständen auch als
erforderlich
.
Die wirkungsvolle Verhinderung einer unerlaubten Bewerbung der Untergeschossräume
durch eine blosse Nutzungsbeschränkung im Grundbuch wäre zweifellos illusorisch.
Insbesondere bliebe eine Wohnnutzung auch ohne internen Wohnungszugang attraktiv,
sodass auch die Verweigerung des zugehörigen Sanitärraums als erforderlich erscheint.
Daran nichts zu ändern vermag der Umstand, dass die Nutzung der Abstellräume im
Untergeschoss als Arbeitsräume wohl bewilligungsfähig wäre. Selbst wenn der Bauherrschaft
in einem späteren Zeitpunkt eine entsprechende Nutzungsänderung bewilligt
werden könnte, erscheint ein Verzicht auf einen direkten Wohnungszugang und
einen Sanitärraum als zumutbar. Ein Arbeitsraum im Untergeschoss könnte ohne
weiteres auch mit separatem Zugang sinnvoll genutzt und ein WC allenfalls nachträglich
eingebaut werden. Dies gilt umso mehr, als der Vorinstanz darin beizupflichten
ist, dass das öffentliche Interesse an der Verhinderung einer unerlaubten
Bewerbung von Untergeschossräumlichkeiten, welche die für eine Wohnnutzung
erforderlichen wohnhygienischen Anforderungen nicht vollumfänglich erfüllen,
stark zu gewichten ist.
Die strittige Auflage ist daher entgegen der Auffassung des
Beschwerdeführers nicht zu beanstanden.
4.
4.1
Der Beschwerdeführer
wendet sich im Weiteren gegen die von der örtlichen Baubehörde angewandte
Messweise des Kniestocks der beiden projektierten Häuser und macht im Wesentlichen
geltend, die Höhe des Kniestocks sei gemäss Anhang zur Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 0,4 m hinter der Fassade des
Dachgeschosses zwischen den Schnittpunkten unterkant Dachverkleidung
(Fertigbau) und oberkant Unterlagsboden (Fertigbau) zu messen. Entgegen der
Auffassung der Baubewilligungsbehörde komme es eben gerade nicht auf die konstruktiv
wesentlichen Dachteile, das heisst die Sparrenlage an, was sich aus der Skizze
im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung ohne weiteres ergebe, wo sich der
Schnittpunkt bei der Deckenverkleidung und nicht bei der dahinter und darüber
liegenden Sparrenlage befinde. Für eine andere Auslegung der Verordnungsbestimmung
bestehe kein Raum. Es bestehe entgegen der Auffassung der Baubewilligungsbehörde
keineswegs eine einheitliche oder konstante Praxis im Sinn des Entscheids der
Rekursinstanz. Der von der Vorinstanz angeführte Entscheid der
Baurekurskommission IV (BEZ 1994 Nr. 21) habe bisher keine
Bestätigung durch das Verwaltungsgericht erfahren. Die Praxis bei den Gemeinden
sei denn auch uneinheitlich.
4.2
Unbestritten
ist vorliegend, dass das streitbetroffene vierte Geschoss der projektierten
Häuser lediglich als Dachgeschoss ausgestaltet sein darf, da die nach der
geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Niederglatt zulässigen drei Vollgeschosse
bereits ausgeschöpft sind.
Als Dachgeschoss gemäss § 275 Abs. 2 PBG gelten
horizontale Gebäudeabschnitte, die über der Schnittlinie zwischen Fassade und
Dachfläche liegen und eine Kniestockhöhe von höchstens 0,9 m, gemessen 0,4 m
hinter der Fassade, aufweisen; ansonsten ist von einem Vollgeschoss auszugehen.
Die Kniestockhöhe wird gemäss einer Skizze im Anhang zur Allgemeinen
Bauverordnung zwischen den Schnittpunkten oberkant Fertigmass Unterlagsboden
Dachgeschoss und Fassade (-0,4 m) sowie unterkant Fertigmass Dachverkleidung
und Fassade (-0,4 m) gemessen.
Der von der Rekursinstanz im angefochtenen Entscheid sowie
bereits in BEZ 1994 Nr. 21 vertretenen Auffassung, wonach für die
Bestimmung der Kniestockhöhe die
konstruktiv
wesentlichen Bauteile
entscheidend
seien, ist zu folgen. Dass die Bestimmung von § 275 Abs. 2 PBG
grundsätzlich von einer Innenraummessung ausgeht, darf nicht dazu führen, dass
die Kniestockhöhe von konstruktiv untergeordneten Dachteilen abhängig und damit
beliebig variierbar ist, da dadurch die Umgehung der Vorschrift mit der
Definition des Dachgeschosses in der Tat begünstigt würde. Die von der
Baurekurskommission vertretene Auffassung wurde vom Verwaltungsgericht inzwischen
ausdrücklich bestätigt (vgl. VGr, 25. Januar 2006, VB.2005.00484/489, E. 4.2.1,
www.vgrzh.ch).
Vorliegend plant der
Beschwerdeführer beim Kniestock, an der Innenseite der traufseitigen
Aussenwände des Dachgeschosses, eine Deckenverkleidung mit einer Neigung von
60° anzubringen, während das Satteldach des Gebäudes eine Neigung von 45° aufweist
(vgl. Darstellung):
"Detail Kniestock",
Plan-Nr. 2250-04 vom 4. Mai 2005
Wie der Detailplan zeigt, hat
diese Deckenverkleidung mit Bezug auf das Dach keinerlei konstruktive Funktion,
sondern ist höchstens ein gestalterisches Element untergeordneter Bedeutung.
Wird der Kniestock jedoch durch diese Deckenverkleidung hindurch zur Sparrenlage
gemessen und eine Dachverkleidung wie beim übrigen, mit 45° geneigten Teil des
Dachs berücksichtigt, so ergibt dies nach den zutreffenden und unbestrittenen
Feststellungen der Vorinstanz eine massgebliche Kniestockhöhe von mindestens 1,1 m.
Abgesehen davon ist fraglich, ob ein Unterlagsboden mit der in den Plänen
eingezeichneten Höhe von etwa 0,12 m gerechtfertigt ist. Jedenfalls muss das
streitbetroffene Geschoss wegen Überschreitung der erlaubten Kniestockhöhe als
unzulässiges viertes Vollgeschoss qualifiziert werden. Die strittige Auflage erweist
sich damit als gerechtfertigt.
5.
Zusammenfassend erweisen sich die Einwände des
Beschwerdeführers als unbegründet. Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen in (§ 70 Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Die Zusprechung einer Parteientschädigung an die Bauherrschaft fällt bei
diesem Verfahrensausgang von vornherein ausser Betracht. Der Beschwerdeführer
ist indessen zur Leistung einer angemessenen Parteientschädigung an den anwaltlich
vertretenen Beschwerdegegner zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a
VRG; § 12 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni
1997, LS 175.252). Als angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 800.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen).
Demgemäss
entscheidet die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'060.--     Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten
werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung
von Fr. 800.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen
ab Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Mitteilung an …