zh_verwaltungsgericht · VR.2005.00003 · 2006-04-07 · de

Landabtretung | Entschädigung für den Ausbau des Chämtnerbachs in Wetzikon: Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts und Verfahrensablauf (E.1). Für die Bestimmung der Entschädigung ist der Verkehrswert massgebend (E.2.1). Standpunkte der Parteien (E.2.2-2.4). Bei der Enteignung von Teilflächen, insbesondere von Vorgartenland, ist die Ermittlung der Verkehrswerteinbusse oft mit schwierigen Problemen verbunden. Vorliegend gelangte die Durchschnittsberechnung verknüpft mit der Vergleichsmethode zur Anwendung (E.3.1). Was der Rekurrent dagegen vorbringt, vermag die gewählte Schätzungsmethode nicht als rechtswidrig darzutun (E.3.2). Abweisung der Rekurse (E.4).

Zürich Verwaltungsgericht 06..2.07.0 VR.2005.00003
Zurich Verwaltungsgericht 06..2.07.0 VR.2005.00003
Zurigo Verwaltungsgericht 06..2.07.0 VR.2005.00003

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2005.00003
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Geschäftsnummer:
VR.2005.00003
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 07.04.2006
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Enteignungsrecht
Betreff:
Landabtretung
Entschädigung für den Ausbau des Chämtnerbachs in Wetzikon:
Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts und Verfahrensablauf (E.1). Für die Bestimmung der Entschädigung ist der Verkehrswert massgebend (E.2.1). Standpunkte der Parteien (E.2.2-2.4). Bei der Enteignung von Teilflächen, insbesondere von Vorgartenland, ist die Ermittlung der Verkehrswerteinbusse oft mit schwierigen Problemen verbunden. Vorliegend gelangte die Durchschnittsberechnung verknüpft mit der Vergleichsmethode zur Anwendung (E.3.1). Was der Rekurrent dagegen vorbringt, vermag die gewählte Schätzungsmethode nicht als rechtswidrig darzutun (E.3.2). Abweisung der Rekurse (E.4).
Stichworte:
ABTRETUNGSENTSCHÄDIGUNG
FORMELLE ENTEIGNUNG
VERGLEICHSMETHODE
VERKEHRSWERT
VORGARTENLAND
Rechtsnormen:
§ 13 Abs. 1 AbtrG
Publikationen:
BEZ 2006 Nr. 35 S. 41
RB 2006 Nr. 118
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
I.
Für die Realisierung des vom Kantonsrat am 7. Dezember
1998 genehmigten Projektes betreffend den Ausbau des Chämtnerbaches in Wetzikon
verlangte der Staat Zürich im am 30. Juni 2000 eröffneten
Projektauflageverfahren von zahlreichen Grundeigentümern die Abtretung von
Land. Nach teilweise erfolglosen Einigungsverhandlungen über die Höhe der
Entschädigungen ersuchte die Baudirektion das Statthalteramt Hinwil im
September 2004 um Einleitung des Schätzungsverfahrens.
II.
Im Schätzungsverfahren beantragte der Staat als Kläger,
die Entschädigungen, soweit es sich um Bauland handle, einheitlich auf Fr. 25.-/m
2
festzusetzen. Er begründete dies damit,
dass die abzutretenden Flächen mangels Überbaubarkeit – wegen ihrer Lage
innerhalb des Gewässerabstandsbereichs – als einzigen wirtschaftlich
verbleibenden Wert noch einen gewissen
"
Erholungswert
"
aufwiesen, dessen durch die Abtretung
bewirkter Verlust einheitlich mit Fr. 25.-/m
2
zu entschädigen sei. Die Schätzungskommission III führte
am 30. März, 12. April und 30. August 2005 Augenscheine und
Verhandlungen mit den betroffenen Grundeigentümern durch. Mit den Beklagten 8
und 17 konnte eine Einigung erzielt werden, sodass das Verfahren insoweit am 29. Juni
2005 abgeschrieben werden konnte. Bezüglich der übrigen Beklagten traf die
Schätzungskommission ihren Entscheid am 29. Juni 2005 (1-7, 9-16, 18-21)
sowie am 30. August 2005 (22).
Sie sprach Entschädigungen aufgrund folgender Ansätze/m
2
zu: Fr. 15.-/m
2
den Beklagten 13, 19 und 20
(bezüglich Kat. Nr. 01), Fr. 25.-/m
2
dem Beklagten 7, Fr. 200.-/m
2
den Beklagten 4, 10, 11, 12, 18, 20
(bezüglich Kat. Nr. 02) und 22, Fr. 258.33/m
2
den Beklagten 1, 2, 3, 5, 14, 15 und 16
sowie Fr. 296.67/m
2
den
Beklagten 6, 9 und 21. Zu den Ansätzen von Fr. 200.-/m
2
, 258.33/m
2
und 296.67/m
2
gelangte die Kommission, indem sie unter Ablehnung der vom Staat verfochtenen
Betrachtungsweise den Minderwert der Restgrundstücke in Anwendung der so
genannten Vergleichsmethode (das heisst aufgrund der bei Handänderungen vergleichbarer
Liegenschaften tatsächlich erzielten Preise) ermittelte (E. 6), dabei das
Land  in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung 2.9 auf Fr. 600.-/m
2
, in der Wohnzone 2.4 auf Fr. 775.-/m
2
und in der Kernzone B auf Fr. 890.-/m
2
schätzte (E. 7) und diese Werte um
jeweils zwei Drittel reduzierte, um so zu berücksichtigen, dass die
abzutretenden Flächen grösstenteils im Gewässerabstandsbereich liegen (mithin insoweit
als so genanntes Vorgartenland nicht überbaubar seien) und dass den Betroffenen
zudem die Möglichkeit erhalten bleibe, die auf die abzutretenden Flächen
entfallende bauliche Ausnutzung auf die Restgrundstücke zu übertragen (E. 8).
Auf diesen Grundlagen setzte sie sich eingehend mit den Verhältnissen bei den
streitbetroffenen Grundstücken auseinander (E. 9 des Entscheids vom 29. Juni
2005 bzw. E. 8c des die Beklagte 22 betreffenden Entscheids vom 30. August
2005).
III.
Am 29. August 2005 meldete die Baudirektion namens
des Staates Zürich beim Verwaltungsgericht Rekurs gegen den Schätzungsentscheid
vom 29. Juni 2005 an. Auf Präsidialverfügung vom 6. September 2005
reichte sie am 12. September 2005 eine begründete Rekursschrift ein, worin
sie beantragte, den Schätzungsentscheid bezüglich der Beklagten 1-6, 9-12, 14-16,
18, 20 und 21 aufzuheben und die von diesen abgetretenen Grundstückflächen
lediglich mit Fr. 25.-/m
2
zu entschädigen (VR.2005.00003). Am 10. November 2005 reichte sie sodann
auch Rekurs gegen den Schätzungsentscheid vom 30. August 2005 ein, worin
sie beantragte, die Entschädigung für die Abtretungsfläche der Beklagten 22 ebenfalls
auf Fr. 25.-/m
2
herabzusetzen (VR.2005.00004). Mit Präsidialverfügung vom 23. November
2005 wurden die Rekursverfahren VR.2005.00003 und VR.2005.00004 vereinigt.
Die Rekursgegner 16, 12 und 22 (die Nummerierung entspricht
jener der Beklagten im Schätzungsverfahren) beantragten am 28. November
2005, 30. November 2005 und 23. Januar 2006 Bestätigung des
Schätzungsentscheides. Die übrigen Rekursgegner verzichteten auf Rekursantwort.
Die Schätzungskommission reichte unter Verzicht auf Vernehmlassung die Akten
ein.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Rekurse nach § 46
des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November
1879 (in der Fassung vom 8. Juni 1997, AbtrG) zuständig. Weil auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.
1.2
Obwohl mit
Rekurs bezeichnet, richtet sich das Verfahren weit gehend nach den Bestimmungen
über die Beschwerde an das Verwaltungsgericht (§§ 48 ff. des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in der Fassung vom 8. Juni
1997, VRG). Gemäss § 50 Abs. 1 VRG überprüft das Verwaltungsgericht
den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle
steht ihm unter Vorbehalt hier nicht eingreifender Ausnahmen nicht zu. Im Rechtsmittelverfahren
gegen den Schätzungsentscheid kann es nach Sinn und Zweck des vor­angegangenen
Schätzungsverfahrens nur darum gehen, zu ermitteln, ob die Schätzung auf
zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission
gewählte Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar sei; ferner
ist zu prüfen, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die
Schätzung wesentlichen Umstän­de berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist
hingegen die Angemessenheit des Schätzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44;
Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 41
N. 40; Tobias Jaag, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons Zürich, 3.
A., Zürich etc. 2005, Rz. 2128 und 3642).
2.
2.1
Gemäss Art. 26
Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) und § 11 AbtrG darf die Abtretung
von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller Vermögensnachteile gefordert werden.
Gemäss § 13 Abs. 1 Satz 1 AbtrG ist für die Bestimmung der
Entschädigung der Verkehrswert massgebend. Darunter versteht die Praxis den
Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag für das
Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (RB 1991 Nr. 47
mit Verwei­sungen; BGE 113 Ib 39 E. 2a)
.
2.2
Der
rekurrierende Staat Zürich hat schon im Schätzungsverfahren geltend gemacht,
die Abtretungsflächen lägen grösstenteils im Gewässerabstandsbereich bzw. ab
der Pfäffikonerstrasse bis V AG im Gewässerbaulinienbereich, weshalb sie nicht
überbaubar seien. Somit sei grundsätzlich allein deren bauliche Ausnützung
sowie deren Erholungswert als Umschwung wertbildend und abzugelten. Weil die
Ausnützung gemäss Beschluss des Gemeinderats Wetzikon vom 21. Januar 1998
auf die Restgrundstücke der Abtretungspflichtigen übertragbar sei, verbleibe
als Anknüpfung für die Schätzung lediglich der Wert als Erholungsraum. Dieser
werde durch die Landabtretung zwar teilweise geschmälert; die attraktive Lage
am Bach bleibe den Restgrundstücken jedoch erhalten. Der partielle Verlust des
Erholungsraumes werde mit einer Entschädigung von Fr. 25.-/m
2
angemessen abgegolten. Das gelte um so mehr, als die betroffenen Liegenschaften
durch den Ausbau des Chämtnerbachs vor den Auswirkungen eines Hochwassers
geschützt würden, was bei der Schätzung als Vorteil gemäss § 12 AbtrG
berücksichtigt werden dürfe.
2.3
Die
Schätzungskommission ist dieser Argumentation nicht gefolgt. Der Verkehrswert
der streitbetroffenen Liegenschaften sei grundsätzlich nach der so genannten
Vergleichsmethode zu schätzen, welche den am Stichtag (dem Zeitpunkt des
Schätzungsentscheids) mutmasslich erzielbaren Preis aus für vergleichbare
Parzellen tatsächlich erzielten Preisen ableite, unter Berücksichtigung der
Vor- und Nachteile, die den tatsächlich gehandelten Parzellen gegenüber dem zu
schätzenden Objekt zukämen (E. 6a). Bei Teilenteignungen, wie sie hier
durchwegs vorlägen, sei gestützt auf die so genannte Differenzmethode der
Verkehrswert der Liegenschaft vor der Enteignung mit dem Verkehrswert des
Restgrundstückes nach der Enteignung zu vergleichen. Massgebend sei daher
entgegen der Auffassung des Klägers nicht, welcher Wert den abzutretenden
Landstreifen für sich allein betrachtet beizumessen sei, sondern welche
Vermögenseinbusse der betroffene Grundeigentümer insgesamt erleide. Nur dann,
wenn der für sich allein ermittelte Wert des Landstreifens mit der dem
Betroffenen insgesamt erwachsenden Vermögenseinbusse übereinstimmen würde,
könnte auf ihn abgestellt werden, was jedoch bei Teilenteignungen selten der
Fall sei (E. 6b). Für die Ermittlung der Vermögenseinbusse sei bedeutsam,
welchen Wert die abzutretende Teilfläche für das Restgrundstück aufweise, und
zwar unter Berücksichtigung des Umstandes, dass dem Restgrundstück die volle
Ausnützung erhalten bleibe. In einem ersten Schritt sei daher der Verkehrswert
zu ermitteln, welcher den betroffenen Grundstücken aufgrund von tatsächlich
erzielten Preisen für Parzellen in der entsprechenden Bauzone beizumessen sei.
Weil es sich bei den abzutretenden Landstreifen um so genanntes Vorgartenland
handle, sei in einem zweiten Schritt zu bestimmen, welche Reduktion auf dem so
ermittelten Wert vorzunehmen sei (E. 6c). Gestützt auf diese Grundsätze
ermittelte sie anhand von Vergleichspreisen für die streitbetroffenen
Grundstücke entlang des Chämtnerbaches Werte von Fr. 890.-/m
2
für Land in der Kernzone B, von Fr. 775.-/m
2
in der Wohnzone
2.4 und von Fr. 600.-/m
2
in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung
2.9 (E. 7). In Berücksichtigung dessen, dass die abzutretenden Flächen
wegen ihrer Lage im Gewässerabstandsbereich nicht überbaubar seien, die darauf
entfallende Ausnützung sich jedoch auf die Restgrundstücke übertragen lasse und
dass der Erholungswert der abzutretenden Landstreifen trotz der Enteignung
teilweise erhalten bleibe, nahm die Schätzungskommission auf den geschätzten
Werten einen Einschlag um zwei Drittel vor und gelangte so zu Entschädigungsansätzen
von Fr. 296.67 (Kernzone B), Fr. 258.33 (Wohnzone 2.4) bzw. Fr. 200.-
(Wohnzone mit Gewerbeerleichterung 2.9). Diese Ansätze seien massgebend bezüglich
jener Grundstücke, deren Restflächen eine gute Grösse und günstige Form
behielten (E. 8). Abschliessend prüfte die Kommission detailliert, ob dies
für die streitbetroffenen Parzellen zutreffe (E. 9 des Entscheids vom 29. Juni
2005 bzw. E. 8c  des Entscheids vom 30. August 2005).
2.4
Der
Rekurrent schliesst sich den Erwägungen der Schätzungskommission zur anwendbaren
Methode nur insofern an, als der Verkehrswert der Liegenschaften vor der Enteignung
mit dem Verkehrswert der Restgrundstücke nach der Enteignung zu vergleichen und
die jeweilige Differenz zu entschädigen sei. Indessen führe die von der
Schätzungskommission angewendete Vergleichsmethode zu Entschädigungen, die weit
über der abzugeltenden Verkehrswerteinbusse lägen. Vorliegend fehle es an vergleichstauglichen
Handänderungen schon deswegen, weil die auf die abzutretenden Teilflächen
entfallende Ausnützung auf die Restgrundstücke übertragen werde; Letzteren
komme daher eine – von der abzutretenden Fläche abhängige – grössere Ausnützungsziffer
als anderen Grundstücken in der gleichen Zone zu; für derartige (mit
zusätzlicher Ausnützung angereicherten) Flächen existiere kein Markt. Das
Vorgehen der Schätzungskommission, welche die Ausnützungsübertragung im Rahmen
der Vergleichsmethode durch Abzüge berücksichtigt habe, führe zu willkürlichen
Ergebnissen. Weil die Vergleichsmethode hier nicht anwendbar sei, könne in
Anlehnung an die "moderne Wertlehre", welche den Verkehrswert von
Liegenschaften nicht unter allen Umständen dem erzielbaren Preis gleichstelle,
die Einbusse an Nutzen für die streitbetroffenen Grundstücke ermittelt werden.
Soweit es sich bei diesen um Renditeliegenschaften (mit Mehrfamilienhäusern)
handle, würden Ertragseinbussen einzig vom Rekursgegner 5 geltend gemacht, der
aber eine solche nicht nachweise. Für diese Liegenschaften liege daher von
vornherein keine Nutzeneinbusse vor. Soweit es sich um Einfamilienhäuser
handle, sei eine solche Einbusse an konsumtivem Nutzen angesichts dessen, dass
die Ausnützung übertragbar sei, die gute Lage am Bach erhalten bleibe und die
Hochwasserschutzmassnahme einen Vorteil bringe, ebenfalls zu verneinen. Das
führe zum Schluss, dass bezüglich aller Grundstücke "nur die abgetretenen
Landstreifen, welche keine Ausnützung mehr aufweisen", zu entschädigen seien.
Die Entschädigung könne sich daher am Nutzwert von Landwirtschaftsland
orientieren; um der (teilweise verloren gegangenen) Erholungsfunktion dieses
Landes Rechnung zu tragen, erweise sich ein den Landwirtschaftsnutzen
übersteigender Wert im beantragten Ansatz von Fr. 25.-/m
2
als
angemessen. Falls das Gericht diesen Überlegungen nicht folge, erweise sich der
beantragte Ansatz gleichwohl als gerechtfertigt, weil bei der diesfalls
anwendbar bleibenden Vergleichsmethode in erster Linie auf den Preis in der
nämlichen Höhe abzustellen sei, den der Rekurrent immerhin zehn von der
gleichen Hochwasserschutzmassnahme betroffenen Grundeigentümern aufgrund der
mit diesen abgeschlossenen Abtretungsverträgen zu entrichten habe.
3.
3.1
Aus dem
Grundsatz der vollen Entschädigung ergibt sich, dass die Enteignungsentschädigung
eine Einheit bildet, weshalb sie – nicht anders als die Entschädigung wegen
Vorliegens eines enteignungsähnlichen Tatbestands – letztlich stets eine
Wertdifferenz bildet. Aus dem Gesichtspunkt der Einheit ist auch die vielfach
umstrittene Frage zu beantworten, welche Entschädigung für so genanntes
Vorgartenland, das heisst für vor einer Baulinie liegendes Land, als angemessen
erscheint (Max Imboden/René Rhinow, Beat Krähenmann, Schweizerische
Verwaltungsrechtsprechung, Basel/Frankfurt a.M. 1986/ 1990, Nr. 128 B III
d; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. A.,
Bern 2002, S. 646 ff.; Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I, Bern 1986, Art. 19 N. 13 ff.,
alle mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Als so genanntes Vorgartenland
können im vorliegenden Fall nicht nur die vor der Gewässerbaulinie liegenden
Abtretungsflächen gelten (vgl. § 96 Abs. 2 lit. b des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975, PBG), sondern auch jene
abzutretenden Grundstückteile, die im Gewässerabstandsbereich liegen (vgl. § 67
PBG; zu den unterschiedlichen Funktionen von Gewässerbau- und Gewässerabstandslinien
vgl. RB 1997 Nr. 68 = BEZ 1997 Nr. 13; RB 1999 Nr. 111).
Bei der Enteignung von Teilflächen, insbesondere von
Vorgartenland, ist die Ermittlung der Verkehrswerteinbusse oft mit schwierigen
Problemen verbunden. Die zu entschädigende Differenz zwischen dem Wert des
ganzen Grundstücks und dem Wert des dem Enteigneten verbleibenden Rests kann
nach verschiedenen Methoden ermittelt werden (Imboden/Rhinow/Krähenmann, Nr. 128
B V a; VGr, 18. Dezember 1971 = ZBl 73/1972, S. 364 =
Imboden/Rhinow, Nr. 128 A Leitfall II; vgl. auch VGr AG, 23. März
1976, ZBl 77/1976, S. 490). Für deren Verständnis und Unterscheidung
ist wesentlich, dass die gesetzliche Regelung zwischen verschiedenen
Schadenskomponenten, nämlich dem "Verkehrswert des abzutretenden Rechtes"
und dem "mittelbaren Schaden" (insbesondere der Wertverminderung der
dem Abtretungspflichtigen verbleibenden Vermögensstücke) unterscheidet (§ 13
AbtrG; vgl. auch Art. 19 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über
die Enteignung, SR 711), ferner dass die Bestimmung des mittelbaren
Schadens stets vom subjektiven Interesse des Eigentümers an der bisherigen
Nutzung und damit von der mangelnden Verkaufsbereitschaft ausgeht (während bei
der Verkehrswertschätzung nach § 13 Abs. 1 AbtrG, jedenfalls bei der
Schätzung des vollen Baulandpreises, von der Verkaufsbereitschaft ausgegangen
wird) und schliesslich dass als mittelbarer Schaden grundsätzlich nur vergütet
werden darf, was nicht schon durch eine Verkehrswertentschädigung nach § 13
Abs. 1 AbtrG abgegolten wird, weil sonst das Verbot der Kumulierung von
objektivem und subjektivem Schaden missachtet würde (RB 1961 Nr. 131
= ZBl 62/1961, S. 354; Imboden/Rhinow, Nr. 128 B III c und d 3;
Hänni, S. 642; Hess/Weibel, Art. 19 N. 12 und 182).
Bei der
Additionsmethode
werden die einzelnen
Schadenskomponenten gesondert geschätzt, also zunächst der Verkehrswert des
entzogenen Grundstückteiles und anschliessend ein allfälliger Minderwert, der
dem Restgrundstück durch den Entzug des abzutretenden Teiles zusätzlich
erwächst, sowie allfällige subjektive Nachteile für den Enteigneten. Die
Schwierigkeiten dieser Methode liegen darin, dass der abzutretende Landstreifen
(namentlich bei Vorgartenland) für sich allein betrachtet auf dem Markt kaum
einen Preis erzielen könnte und dass sich der Verkehrswert, welcher dem
Restgrundstück für sich allein betrachtet vor dem Eingriff zukam, ebenfalls nur
schwer ermitteln lässt. Bei der
Differenzmethode
wird zwar gleichfalls
auf verschiedene Faktoren abgestellt, die jedoch in ihrer Gesamtheit so
aufeinander abgestimmt sind, dass sie unmittelbar den Gesamtschaden als
Differenz zwischen dem Verkehrswert des Grundstückes vor der Enteignung und dem
Verkehrswert des verbleibenden Restgrundstücks nach dem Eingriff ergeben; die
Enteignungsentschädigung bemisst sich nach der Summe der Nachteile, die dem
Eigentümer dadurch erwachsen, dass sein Grundstück durch Abtretung einer
Teilfläche verkleinert wird (Hänni, S. 651 ff.; RB 1961 Nr. 125;
VGr, 3. Mai 1963, ZR 63/1964 Nr. 57 E. 9). Die Differenzmethode
ist allerdings in erster Linie auf rechtliche Teilenteignungen wie etwa die
Einräumung von Dienstbarkeiten sowie auf materielle Enteignungen zugeschnitten;
soweit sie auch bei Enteignung von Teilflächen angewendet wird, ist sie auf die
Bestimmung des mittelbaren Schadens im Sinn von § 13 Abs. 2 AbtrG
ausgerichtet. In Fällen, in denen nur ein geringfügiger Teil des ganzen
Grundstücks abgetreten wird, wie dies namentlich bei so genanntem Vorgartenland
zutrifft, wird häufig eine dritte Methode angewendet, indem ein
Quadratmeter-Durchschnittswert für das Gesamtgrundstück vor der Enteignung ermittelt
und auf den abzutretenden Teil verlegt wird, wobei einer allfälligen Minder-
oder Höherwertigkeit der abzutretenden Fläche durch Abzüge bzw. Zuschläge
Rechnung getragen wird (RB 1961 Nr. 125; RB 1986 Nr. 117).
Eine solche
Durchschnittsberechnung
ist, anders als die
Differenzmethode, auf die Ermittlung des Verkehrswertes der Abtretungsfläche
nach § 13 Abs. 1 AbtrG ausgerichtet, welcher alsdann der gesamten
Werteinbusse
gleichgesetzt wird.
Das zürcherische Verwaltungsgericht hat in langjähriger
konstanter Rechtsprechung eine solche Durchschnittsberechnung als zulässig
erachtet und dabei differenzierte Grundsätze zur Frage entwickelt, ob und
inwieweit so genanntem Vorgartenland ein geringerer Wert als der Baulandwert
beizumessen sei (RB 1962 Nrn. 132 und 133 = ZBl 64/1963, S. 114;
RB 1980 Nr. 142, 1986 Nr. 117; VGr, 15. April 2003, VR.2002.00004+7).
Die Durchschnittsberechnung wird dabei häufig mit der Vergleichsmethode
verknüpft, indem – zumindest in einem ersten Schritt – der Verkehrswert des
ganzen Grundstücks aus tatsächlich bezahlten Preisen für vergleichbare
Grundstücke abgeleitet wird; liegen jedoch im einzelnen Fall zureichende Gründe
im Sinn der erwähnten Praxis vor, das abzutretende Vorgartenland nicht dem
ermittelten Baulandpreis gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten
Schritt durch einen Einschlag reduziert.
3.2
So ist die
Schätzungskommission III auch im vorliegenden Fall vorgegangen (In E. 6b
wird zwar von der Differenzmethode gesprochen, jedoch wohl eher zur Betonung
des Grundsatzes der Entschädigungseinheit; aus dem Gesamtzusammenhang und insbesondere
aus E. 8a ergibt sich, dass die Schätzung auf einer
Durchschnittsberechnung beruht.). Was der Rekurrent dagegen vorbringt, vermag
die gewählte Schätzungsmethode nicht als rechtswidrig darzutun. Nach ständiger
Rechtsprechung setzt die Anwendung der Vergleichsmethode zwar das Vorliegen
tauglicher Vergleichspreise voraus. An diese Grundvoraussetzung dürfen jedoch
nicht allzu hohe Anforderungen gestellt werden (BGE 122 I 168 E. 3 S. 173 ff.;
BGE 114 Ib 286 E. 7 S. 295 f.; RB 1976 Nr. 116). Was
eine bestimmte Vielzahl von Kaufsinteressen­ten auf dem freien Markt für das
enteignete Grundstück bezahlt hätte, lässt sich am Zuverlässigsten aufgrund der
tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare Liegenschaften ermitteln.
Unterschieden der Vergleichsgrundstücke kann durch Preis­zuschläge oder ‑abzüge
Rechnung getragen werden. Sind nur wenige vereinzelte Vergleichspreise bekannt,
müssen diese besonders sorgfältig untersucht werden und können zur Entschädigungsbestimmung
nur verwendet werden, wenn dem Vertragsabschluss nicht unübliche Verhältnisse
zu Grunde liegen. Nur wenn überhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind,
dürfen sich die Schätzungsbehörden auf die ausschliessliche Anwendung von
Methoden beschränken, die auf blosse Hypothesen abstellen, auf nicht durchwegs
geltenden Rentabilitäts­über­legungen beruhen und bei denen das Ergebnis selbst
durch kleine Erhöhungen oder Re­duktionen der Ausgangswerte weit gehend
verändert werden kann.
Entgegen der Auffassung des Rekurrenten ist bei
den hier streitbetroffenen Teilenteignungen die Vergleichsmethode nicht schon
deswegen als unzulässig zu betrachten, weil die den Abtretungsflächen
zukommende Ausnützung auf die Restgrundstücke übertragen werden kann (BGE 122
I 168 E. 4b S. 177). Vielmehr ist diesem Umstand – wie allfälligen
anderen Vorteilen für die Restgrundstücke – durch einen entsprechenden
Einschlag auf dem nach der Vergleichsmethode ermittelten Baulandpreis Rechnung
zu tragen.
3.3
Der
Rekurrent macht unter Berufung auf Kaspar Fierz (Der Schweizer Immobilienwert,
5. A., Zürich etc. 2005) und Martina Fierz (Der Verkehrswert von Liegenschaften
aus rechtlicher Sicht, Zürich 2001) geltend, der Wert der betroffenen
Liegenschaften vor und nach dem Eingriff sei aufgrund des künftigen Nutzens
(Mietertrag bei den Mehrfamilienhäusern und konsumtiver Nutzen bei den
Einfamilienhäusern) zu schätzen. Nach Auffassung der genannten Autoren ist im
Zusammenhang mit Bewertungen zwischen den Begriffen "Preis" und "Wert"
zu unterscheiden. Der Wert sei das Ergebnis einer individuellen Einschätzung
des Nutzens, den der Kauf eines Gutes dem Käufer in Zukunft vermittle, also
eine individuelle, variierende Grösse, der Preis hingegen das Ergebnis eines
Anpassungsprozesses, in dem sich die Wertvorstellungen von Anbieter und
Abnehmer ausglichen. Die in der Gerichtspraxis verwendete Definition des
Verkehrswertes (als des Preises, der bei einer Veräusserung des Objektes am
Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter normalen Umständen zu erzielen
gewesen wäre) sollte modifiziert werden: Bei verschiedenen Fallkonstellationen,
insbesondere wenn sich für das zu bewertende Objekt ein Preis nicht bestimmen
lasse, sei an dessen Stelle auf den "Wert" (als einem vom Preis zu
unterscheidenden Bewertungsansatz) abzustellen. Weil einzig die so genannte
Vergleichsmethode der Bestimmung des Preises diene und diese nur selten zur
Anwendung komme bzw. kommen dürfe, entspreche der Verkehrswert in der Regel
nicht einem Preis, sondern einem Wert, der nach verschiedenen anderen Methoden
(Barwert-, Ertragswert- und Substanzwertmethode, Lageklassenmethode sowie
Rückwärtsrechnung) ermittelt werden müsse (vgl. Kaspar Fierz, S. 52 ff.,
195 ff. und 243 ff.; Martina Fierz, S. 65 ff., 81 ff.,
117 ff. und 156 f.).
Mit diesen rechtlichen und ökonomischen Lehrmeinungen
braucht sich das Verwaltungsgericht im vorliegenden Fall nicht näher
auseinander zu setzen, denn der Rekurrent nimmt auf sie unter der Annahme
Bezug, dass im vorliegenden Fall die Vergleichsmethode zu Unrecht angewendet
worden sei. Das trifft nach dem Gesagten nicht zu. Immerhin kann angemerkt
werden, dass der Rekurrent die von ihm zitierten Grundsätze auf den vorliegenden
Sachverhalt, in dem es in erster Linie um die sachgerechte Ermittlung der durch
die Abtretung von Teilflächen bewirkten Werteinbussen geht, in
widersprüchlicher Weise anwendet: Offenbar in Anlehnung an die Additionsmethode
will er einerseits den Nutzen der Abtretungsflächen und anderseits die
Nutzeneinbusse bei den Restgrundstücken gesondert ermittelt haben. Dabei
verneint er bezüglich der Letzteren eine Nutzeneinbusse und damit eine
Wertverminderung, weshalb einzig die abgetretenen Landstreifen zu entschädigen
seien. Bei der Ermittlung des Nutzwertes dieser Abtretungsflächen trägt er aber
wiederum dem Erholungswert Rechnung, was im Widerspruch zu seiner Annahme
steht, die Restgrundstücke hätten keine Nutzeneinbusse erlitten.
3.4
Demnach
ist das Vorgehen der Schätzungskommission in methodischer Hinsicht, das heisst
insoweit nicht zu beanstanden, als sie den Baulandpreis nach der Vergleichsmethode
geschätzt und den so gewonnenen Wert mit Einschlägen herabgesetzt hat.
Die von ihr ermittelten Baulandwerte von Fr. 890.-/m
2
,
Fr. 775.-/m
2
und Fr. 600.-/m
2
werden vom
Rekurrenten – abgesehen vom nach dem Gesagten unbegründeten Einwand, die
Vergleichsmethode sei hier überhaupt nicht anzuwenden – nicht infrage gestellt.
Die Schätzungskommission hat diese Werte um zwei Drittel
reduziert. Sie ging dabei davon aus, dass das Vorgartenland nicht hätte überbaut
werden können und daher vor allem als Garten und Umschwung – und zwar für
Grundstücke mit offener Überbauung unmittelbar am Chämtnerbach – gedient habe
und dass dieser Erholungswert als "Grünfläche" selbst mit der
Abtretung nicht gänzlich verloren gehe, weshalb der Wert des Abtretungslandes
nicht dem Baulandwert gleichgestellt werden könne, was von vornherein einen Einschlag
rechtfertige. Ferner berücksichtigte sie, dass die Abtretung des Vorgartenlands
die baulichen Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke nicht beeinträchtige,
sondern durch die Übertragung der Ausnützung sogar erhöhe, was einen
zusätzlichen Einschlag rechtfertige. Schliesslich veranschlagte sie, dass mit
dem (die Abtretung erforderlich machenden) Sanierungsprojekt der
Hochwasserschutz verbessert werden, was die abtretungspflichtigen
Grundeigentümer von entsprechenden eigenen Vorkehren entlaste (Schätzungsentscheid
E. 8a-c).
Diese Schätzung hält sich – jedenfalls im Ergebnis – im
Rahmen des der Schätzungskommission zustehenden weiten Ermessenspielraums, in
den das auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht nicht einzugreifen
hat. Das gilt um so mehr, als die Bedeutung einzelner Faktoren, welche die
Vorinstanz zur Reduktion des Baulandpreises (im Sinne einer Verminderung der
Gesamtwerteinbusse) verwendet hat, zu relativieren ist: Was die bauliche
Ausnützung der betroffenen Grundstücke anbelangt, ist fraglich, ob die Ausnützungsübertragung
überhaupt als zusätzlicher Korrekturfaktor – im Sinn einer die Gesamtwerteinbusse
mindernden Vorteilsanrechnung nach § 12 AbtrG
–
zu
berücksichtigen ist (zur Zulässigkeit und Wirkung der Ausnützungsübertragung
vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A.,
Zürich 2003, S. 11-10 Ziff. 11.1.1.4). Denn in der früheren Rechtsprechung
(dazu vorn E. 3.1) ist eine Minderwertigkeit von Vorgartenland vorab dort
angenommen worden, wo dieses die Ausnützung des Restgrundstückes nicht
beeinflusste (vgl. etwa RB 1986 Nr. 117 E. c). Dies trifft aber
hier gerade nicht zu, gehört doch die Abtretungsfläche nach § 259 PBG (in
der Fassung vom 1. September 1999) zur für die Ausnützung massgebenden
Grundfläche. So gesehen rechtfertigt die Übertragung der Ausnützung selbst bei
Annahme einer Neuüberbauung wohl einen Einschlag auf dem
vollen
Baulandwert,
nicht aber einen zusätzlichen Einschlag auf dem bereits reduzierten Baulandwert
(vgl. RB 1972 Nr. 102). Soweit aber vom Fortbestand der bestehenden
Bauten und damit von der unveränderten Fortführung der bisherigen Nutzung
auszugehen ist, rechtfertig sich ein Einschlag auf dem vollen Baulandwert aus
diesem
Grund, nicht aber ein zusätzlicher Einschlag wegen Übertragung der Ausnützung.
Sodann ist fraglich, ob als Vorteil im Sinn von § 12 AbtrG auch der
Umstand angerechnet werden darf, dass die abtretungspflichtigen Grundeigentümer
durch den verbesserten Hochwasserschutz von diesbezüglichen eigenen Vorkehren
entlastet werden. Eine derartige Vorteilsanrechnung setzt nämlich voraus, dass
keine entsprechenden Mehrwertsbeiträge erhoben werden können (RB 1964 Nr. 116),
was hier nicht feststeht. Bezüglich beider Faktoren erübrigen sich indessen
weitere Abklärungen, weil die diesbezüglichen Erwägungen der
Schätzungskommission zu einem höheren Einschlag und damit zu einer geringeren
Entschädigung geführt haben, weshalb der Rekurrent aus ihnen nichts zu seinen
Gunsten ableiten kann.
Die Schätzungskommission hat sodann bezüglich aller
streitbetroffenen Grundstücke einzeln geprüft, ob besondere Gründe für ein
Abweichen von den ermittelten Ansätzen vorlägen, was sie bezüglich der heute
noch streitigen Entschädigungen verneinte (E. 9a-q des Entscheids vom 29. Juni
2005, E. 8c des Entscheids vom 30. August 2005). Mit diesen Ausführungen
setzt sich der Rekurrent nicht auseinander. Schon deswegen besteht für das
Verwaltungsgericht kein Anlass zu einer abweichenden Beurteilung. Es ist auch
nicht zu beanstanden, wenn die Schätzungskommission im Ergebnis keine weitere
Differenzierungen nach Renditeobjekten (Rekursgegner 1, 2, 5, 10, 14, 15, 20,
22), Einfamilienhäuser (Rekursgegner 3, 4, 6, 8, 11, 18, 21) und unüberbauten
Parzellen (12 und 16) vorgenommen hat.
3.5
Nichts zu
seinen Gunsten kann der Rekurrent daraus ableiten, dass verschiedene andere
Abtretungspflichtige seinem Angebot auf Entschädigung zu Fr. 25.-/m
2
zugestimmt haben. Derartige im Rahmen des Abtretungsverfahrens geschlossene
Vereinbarungen können von vornherein keine Grundlage bei der Anwendung der
Vergleichsmethode bilden; sie dürfen den im freien Handel erzielten Preisen,
die bei dieser Schätzungsmethode massgebend sind, nicht gleichgesetzt werden.
4.
Demnach sind die Rekurse abzuweisen. Die Gerichtsgebühr
ist auf Fr. 16'000.- festzusetzen (Streitwert von Fr. 564'198.- als
Differenz zwischen der von der Schätzungskommission ermittelten
Entschädigungssumme von Fr. 633'248.- und der vom Rekurrenten beantragten
Entschädigungssumme von Fr. 25.-/m
2
x 2'762 m
2
= Fr. 69'050.-).
Die Gerichtskosten sind dem unterliegenden Rekurrenten aufzuerlegen (§ 70
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG), dem bei diesem Verfahrensausgang
von vornherein keine Parteientschädigung nach § 17 Abs. 2 VRG
zusteht. Die Rekursgegnerin 12 hat in ihrer Vernehmlassung keine
Parteienschädigung verlangt. Dem Rekursgegner 16, der ein diesbezügliches Begehren
gestellt hat, ist ebenfalls keine Prozessentschädigung zuzusprechen, da die von
ihm selber abgefasste Vernehmlassung nicht mit einem erheblichen Aufwand
verbunden war (RB 1989 Nr. 2). Hingegen ist der anwaltlich
vertretenen Rekursgegnerin 22 eine Parteientschädigung zuzusprechen; bei deren
Bemessung ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Abfassung der eingereichten
Rekursantwort nur mit einem geringfügigen Aufwand verbunden war.
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die Rekurse
werden abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 16'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.     540.-- Zustellungskosten,
Fr. 16'540.--  Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Rekurrenten auferlegt.
4.    Der Rekurrent
wird verpflichtet, der Rekursgegnerin 22 binnen 30 Tagen nach Rechtskraft
dieses Urteils eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer
inbegriffen) zu bezahlen.
5.    Mitteilung an …