zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00243 · 2023-12-21 · de

Baubewilligung | Erweiterung einer bestehenden Baute um einen Wintergarten; Auslegung der Kernzonenbestimmung; Beurteilungsspielraum der Gemeinde. Gemäss Art. 2.4 Abs. 1 BZO dürfen die in den Kernzonenplänen grau bezeichneten Gebäude und Gebäudeteile unter Vorbehalt von Absatz 4 nur unter Beibehaltung ihrer Stellung sowie kubischen Gestaltung (Gebäudeprofil und Aussenmasse) und ihres Erscheinungsbildes (Fassaden und Dach) um- oder wiederaufgebaut werden. Geringfügige Abweichungen von der bisherigen Stellung sowie kubischen Gestaltung können zugelassen oder angeordnet werden: a) aus Verkehrssicherheitsgründen; b) wenn wesentlich verbesserte ortsbauliche oder wohn- oder arbeitshygienische Verhältnisse entstehen (Art. 2.4 Abs. 3 BZO). Für Erweiterungen bestehender Bauten gelten nach Art. 2.4 Abs. 6 BZO die Vorschriften für Neubauten (E. 3.2.1). Es ist nicht ersichtlich, dass bis anhin Anbauten allein gestützt auf Art. 2.4 Abs. 6 BZO bewilligt worden sind, geschweige denn, dass eine entsprechende langjährige Praxis bestehen würde (E. 3.2.2). Kernzonen im Sinn von § 48 Abs. 2 lit. a und § 50 PBG dienen dem Ortsbildschutz (§ 50 Abs. 1 PBG). Die Unterscheidung zwischen Erweiterung und Anbau - wie sie die Vorinstanz vornahm - ist in Art. 2.4 Abs. 6 BZO nicht angelegt. Es wäre geradezu unsinnig, betreffend den Umbau von grau markierten Gebäuden in Art. 2.4 Abs. 1 BZO die Beibehaltung ihrer Stellung sowie kubischen Gestaltung (Gebäudeprofil und Aussenmasse) vorauszusetzen, in Art. 2.4 Abs. 3 BZO für die Abweichung davon restriktiv Voraussetzungen festzulegen, nur um eben dies unter dem Titel "Erweiterungen bestehender Bauten" im Sinn von Art. 2.4 Abs. 6 BZO nach den Vorschriften für Neubauten ohne besondere Voraussetzungen zuzulassen. Die Baubewilligungsbehörde überschreitet ihren von der Gemeindeautonomie geschützten Beurteilungsspielraum, wenn sie ein Bauprojekt betreffend grau markierte Bauten allein gestützt auf Art. 2.4 Abs. 6 BZO beurteilt (E. 3.2.4). Bei der Erweiterung derbestehenden Baute um mehr als 20 % handelt es sich nicht mehr um eine geringfügige Abweichung von der bisherigen Stellung sowie kubischen Gestaltung im Sinne von Art. 2.4 Abs. 3 BZO. Dass damit wesentlich verbesserte ortsbauliche oder wohn- oder arbeitshygienische Verhältnisse entstehen würden, ist ebenfalls nicht ersichtlich (E. 3.3.2).Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 21.12.2023 VB.2023.00243
Zurich Verwaltungsgericht 21.12.2023 VB.2023.00243
Zurigo Verwaltungsgericht 21.12.2023 VB.2023.00243

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00243
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Geschäftsnummer:
VB.2023.00243
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 21.12.2023
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Erweiterung einer bestehenden Baute um einen Wintergarten; Auslegung der Kernzonenbestimmung; Beurteilungsspielraum der Gemeinde.
Gemäss Art. 2.4 Abs. 1 BZO dürfen die in den Kernzonenplänen grau bezeichneten Gebäude und Gebäudeteile unter Vorbehalt von Absatz 4 nur unter Beibehaltung ihrer Stellung sowie kubischen Gestaltung (Gebäudeprofil und Aussenmasse) und ihres Erscheinungsbildes (Fassaden und Dach) um- oder wiederaufgebaut werden. Geringfügige Abweichungen von der bisherigen Stellung sowie kubischen Gestaltung können zugelassen oder angeordnet werden: a) aus Verkehrssicherheitsgründen; b) wenn wesentlich verbesserte ortsbauliche oder wohn- oder arbeitshygienische Verhältnisse entstehen (Art. 2.4 Abs. 3 BZO). Für Erweiterungen bestehender Bauten gelten nach Art. 2.4 Abs. 6 BZO die Vorschriften für Neubauten (E. 3.2.1).
Es ist nicht ersichtlich, dass bis anhin Anbauten allein gestützt auf Art. 2.4 Abs. 6 BZO bewilligt worden sind, geschweige denn, dass eine entsprechende langjährige Praxis bestehen würde (E. 3.2.2).
Kernzonen im Sinn von § 48 Abs. 2 lit. a und § 50 PBG dienen dem Ortsbildschutz (§ 50 Abs. 1 PBG). Die Unterscheidung zwischen Erweiterung und Anbau - wie sie die Vorinstanz vornahm - ist in Art. 2.4 Abs. 6 BZO nicht angelegt. Es wäre geradezu unsinnig, betreffend den Umbau von grau markierten Gebäuden in Art. 2.4 Abs. 1 BZO die Beibehaltung ihrer Stellung sowie kubischen Gestaltung (Gebäudeprofil und Aussenmasse) vorauszusetzen, in Art. 2.4 Abs. 3 BZO für die Abweichung davon restriktiv Voraussetzungen festzulegen, nur um eben dies unter dem Titel "Erweiterungen bestehender Bauten" im Sinn von Art. 2.4 Abs. 6 BZO nach den Vorschriften für Neubauten ohne besondere Voraussetzungen zuzulassen. Die Baubewilligungsbehörde überschreitet ihren von der Gemeindeautonomie geschützten Beurteilungsspielraum, wenn sie ein Bauprojekt betreffend grau markierte Bauten allein gestützt auf Art. 2.4 Abs. 6 BZO beurteilt (E. 3.2.4).
Bei der Erweiterung der bestehenden Baute um mehr als 20 % handelt es sich nicht mehr um eine geringfügige Abweichung von der bisherigen Stellung sowie kubischen Gestaltung im Sinne von Art. 2.4 Abs. 3 BZO. Dass damit wesentlich verbesserte ortsbauliche oder wohn- oder arbeitshygienische Verhältnisse entstehen würden, ist ebenfalls nicht ersichtlich (E. 3.3.2).
Gutheissung.
Stichworte:
ANBAU
ANBAUTE
AUSLEGUNG
ERWEITERUNG
GLEICHBEHANDLUNG IM UNRECHT
KERNZONE
KOMMUNALES RECHT
WINTERGARTEN
Rechtsnormen:
§ 48 Abs. 2 lit. a PBG
§ 50 Abs. 1 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2023.00243
Urteil
der 1. Kammer
vom
21. Dezember 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter
José Krause,
Gerichtsschreiber
Jonas Alig.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.    C, vertreten durch RA D,
2.    Baukommission Rümlang,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend
Baubewilligung
,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 16. August 2022 erteilte die
Baukommission Rümlang C die baurechtliche Bewilligung für einen beheizten
Wintergarten vor der Nordfassade des bestehenden Gebäudes Assek.-Nr. 01
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03 in Rümlang (Restaurant F).
II.
Hiergegen erhob A mit Eingabe vom 21. September 2022
Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung
des angefochtenen Beschlusses und die Verweigerung der Baubewilligung.
Mit Entscheid vom 16. März
2023 hiess das Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut und ergänzte den
Beschluss der Baukommission Rümlang vom 16. August 2022 mit folgender
Nebenbestimmung:
"Zum Nebengebäude Assek.-Nr. 04 ist ein
Gebäudeabstand von 7,50 m einzuhalten. Hierfür ist die Nordostfassade des
geplanten Wintergartens um 1,00 m zurückzuversetzen. Entsprechend
überarbeitete Pläne sind der Baubehörde vor Baubeginn zur Prüfung und
Bewilligung einzureichen." Im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen.
III.
Gegen diesen Entscheid erhob A mit Eingabe vom 4. Mai
2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, es
sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegnerschaft – der Entscheid der Vorinstanz aufzuheben und die
Baubewilligung vom 16. August 2022 zu verweigern. Eventualiter sei der
vorinstanzliche Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
Am 11. Mai 2023 beantragte das Baurekursgericht ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 24. Mai
2023 beantragte C, die Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten des Beschwerdeführers – abzuweisen und der angefochtene Entscheid der
Vorinstanz zu bestätigen. Mit Beschwerdeantwort vom 30. Mai 2023
(Poststempel vom 2. Juni 2023) beantragte der Gemeinderat Rümlang, die
Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des
Beschwerdeführers – abzuweisen. Mit Replik vom 10. Juli 2023 hielt A an
seinen Anträgen fest. Mit Eingaben vom 16. August 2023 (Poststempel vom
17. August 2023) bzw. vom 16. August 2023 (Poststempel vom 22. August
2023) erstatteten C bzw. der Gemeinderat Rümlang ihre Duplik. Dazu äusserte
sich A am 31. August 2023. C und der Gemeinderat Rümlang liessen sich in
der Folge nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
Strittig ist die Zulässigkeit des Anbaus eines beheizten
Wintergartens zwecks Erweiterung des im Altbau Assek.-Nr. 01 bestehenden
Restaurantbetriebs um 32 Plätze auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 in Rümlang.
Die Bauparzelle ist gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rümlang (BZO)
der Kernzone I und der Empfindlichkeitsstufe (ES) III zugeteilt. Im
Kernzonenplan vom 11. Juni 2003 ist das Wohn- und Gewerbegebäude Assek.-Nr. 01
als graues Gebäude gekennzeichnet.
3.
Der
Beschwerdeführer macht geltend, die kommunalen Kernzonenbestimmungen stünden
dem geplanten Wintergarten entgegen.
3.1
3.1.1
Bei der Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen
Rechts kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale
Recht der rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung
aufgibt oder durch unbestimmte Rechtsbegriffe einen Beurteilungsspielraum bzw.
Ermessen einräumt (VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3.2,
vgl. dazu Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], § 20 N. 59 f.). Dieser Spielraum ist
weiter als der Beurteilungsspielraum, der einer Gemeinde bei der Anwendung von
kantonalem Recht geöffnet wird (VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.2).
Die Rekursinstanz ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit den
Entscheidgründen der Gemeindebehörde mit besonderer Sorgfalt
auseinanderzusetzen. Ist der Entscheid der Gemeindebehörde plausibel und
stichhaltig begründet, so bedarf es besonders überzeugender Gründe, um von
deren Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts abzuweichen (vgl. VGr, 1. Juni
2023, VB.2022.00551, E. 4.2; 8. Juli 2017, VB.2016.00082, E. 5.2).
Dasselbe gilt auch für das Verwaltungsgericht.
3.1.2
Das Gesetz muss in erster Linie
aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck, und den
ihm zugrunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen
Verständnismethode ausgelegt werden. Ausgangspunkt der Auslegung eines
Rechtssatzes bildet der Wortlaut der Bestimmung (grammatikalisches Element).
Ist der Wortlaut der Bestimmung nicht ganz klar und bleiben verschiedene
Interpretationen möglich, muss nach der wahren Tragweite der Bestimmung gesucht
werden. Dabei sind alle anerkannten Auslegungselemente zu berücksichtigen.
Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im normativen Gefüge,
ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis aus der ratio legis (vgl. BGE
148 II 313 E. 4.1; 147 I 136 E. 2.3.2). Zur Anwendung kommt mithin
ein pragmatischer Methodenpluralismus, mit dem nicht zu vereinbaren wäre,
einzelne Auslegungselemente einer hierarchischen Prioritätsordnung zu
unterstellen (BGE 146 II 201 E. 4.1;
VGr,
17. Mai 2023, VB.2022.00677, E. 4.1; vgl. zum Ganzen auch VGr,
2. Februar 2023, VB.2022.00595, E. 3.2.1, m.
w.
H.
).
3.2
3.2.1
Die Kernzone I dient der Erhaltung des wertvollen Ortsbildes sowie der
damit zusammenhängenden Umgebungselemente (Art. 2.1 Abs. 1 BZO).
Grösse, kubische Gestaltung, Fassaden, Material, Farbe sowie Dachgestaltung von
Neu- und Umbauten, Erweiterungen sowie Aussenrenovationen sind dem
traditionellen Ortsbild gut anzupassen (Art. 2.3 BZO).
Gemäss Art. 2.4 Abs. 1
BZO dürfen die in den Kernzonenplänen grau bezeichneten Gebäude und
Gebäudeteile unter Vorbehalt von Absatz 4 nur unter Beibehaltung ihrer Stellung
sowie kubischen Gestaltung (Gebäudeprofil und Aussenmasse) und ihres
Erscheinungsbildes (Fassaden und Dach) um- oder wiederaufgebaut werden. Die
übrigen Gebäude dürfen entweder unter Beibehaltung des bisherigen
Erscheinungsbildes gemäss Absatz 1 und unter Vorbehalt von Absatz 4 um- oder
wiederaufgebaut werden oder durch Neubauten ersetzt werden (Art. 2.4 Abs. 2
BZO). Geringfügige Abweichungen von der bisherigen Stellung sowie kubischen
Gestaltung können zugelassen oder angeordnet werden: a) aus
Verkehrssicherheitsgründen; b) wenn wesentlich verbesserte ortsbauliche oder
wohn- oder arbeitshygienische Verhältnisse entstehen (Art. 2.4 Abs. 3
BZO). Abweichungen vom Erscheinungsbild können gestattet werden, wenn sie durch
Nutzungsänderungen oder Verbesserungen der wohn- oder arbeitshygienischen
Verhältnisse bedingt sind und das Ortsbild nicht schmälern (Art. 2.4 Abs. 4
BZO). (Art. 2.4 Abs. 5 BZO regelt den Sonderfall des Ausbaus von
Ökonomiegebäuden zu Wohn- und Arbeitszwecken.) Für Erweiterungen bestehender
Bauten gelten die Vorschriften für Neubauten (Art. 2.4 Abs. 6 BZO).
3.2.2
Im Rahmen ihrer Baubewilligung hatte die Baukommission Rümlang erwogen, sie
wende Art. 2.4 Abs. 6 BZO "in ihrer langjährigen liberalen
Bewilligungspraxis nicht nur auf die übrigen Gebäude gemäss Art. 2.4 Abs. 2
der BZO, sondern auch auf die in den Kernzonenplänen grau bezeichneten Gebäude
und Gebäudeteile nach Art. 2.4 Abs. 1 BZO an". Die Baubehörde
habe in den letzten Jahren immer wieder An- und Ergänzungsbauten an grau
bezeichneten Gebäuden in Kernzonen genehmigt, wenn diese die Vorschriften für
Neubauten eingehalten hätten (a.
a.
O.).
Die Baubehörde führt – ohne Angabe einer Rechtsgrundlage –
aus, sie habe bei einem grau markierten Gebäude (Magazin) einen Ersatzbau nach
den Neubauvorschriften der BZO erlaubt. Zudem führt sie Beispiele für die
Anwendung der Ausnahme gemäss Art. 2.4 Abs. 3 BZO an; dabei seien
teilweise "weitreichende Anpassungen" bewilligt worden. Letztlich
wird ein einziges Beispiel genannt, bei dem der Ergänzungsbau eines grau
bezeichneten Gebäudes "den Bestimmungen von Art. 2.4 Abs. 6 BZO
unterstellt" worden sei. Allerdings wurde dort gemäss den Ausführungen der
Baubehörde (auch) auf das Kriterium der "Verbesserung der ortsbaulichen
Situation" und damit auf die Voraussetzung gemäss Art. 2.4 Abs. 3
BZO abgestellt. Die Baubehörde scheint mithin beim einzigen von ihr angeführten
Fallbeispiel, das wirklich einschlägig erscheint, davon ausgegangen zu sein,
die Voraussetzungen nach Art. 2.4 Abs. 3 und 6 BZO würden betreffend
grau bezeichnete Gebäude kumulativ zur Anwendung gelangen. Mithin ist nicht
ersichtlich, dass Anbauten allein gestützt auf Art. 2.4 Abs. 6 BZO
bewilligt worden sind, geschweige denn, dass eine entsprechende langjährige
Praxis bestehen würde.
3.2.3
Die Vorinstanz ist der Auffassung, dass Erweiterungen gemäss Art. 2.4 Abs. 6
BZO nicht von Art. 2.4 Abs. 3 BZO erfasst würden. Mit letzterem
würden Eingriffe am Bestand geregelt, weshalb Art. 2.4 Abs. 6 BZO
auch auf grau markierte Bauten anwendbar sei. Vorliegend werde die
vorbestehende Kubatur durch einen architektonisch vom Hauptgebäude unabhängigen
und baulich leicht abtrennbaren Anbau ergänzt.
3.2.4
Kernzonen im Sinn von § 48 Abs. 2 lit. a des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; in der hier anwendbaren, bis 28. Februar
2017 in Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September
2015, Abs. 2]) und § 50 PBG dienen dem Ortsbildschutz (§ 50 Abs. 1
PBG). Mit Blick darauf erscheint es hinsichtlich der grau markierten Gebäude,
deren kubische Gestaltung ausdrücklich beibehalten werden soll (Art. 2.4 Abs. 1
BZO), geradezu widersinnig, im Zusammenhang mit Erweiterungen nach Art. 2.4
Abs. 6 BZO zwischen (zulässigen) unabhängigen und (unzulässigen)
abhängigen Anbauten zu unterscheiden. Doch genau dies tat die Vorinstanz unter
Verweis auf eine Rechtsprechung zur Auslegung von § 5 der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) in der bis 28. Februar 2017 in
Kraft stehenden Fassung (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September
2015, Abs. 2) im Zusammenhang mit der – hier nicht strittigen – Bestimmung
des gewachsenen Bodens für ein konkretes Bauprojekt. Bei letzterem wird zwischen
der Erweiterung einer bestehenden Baute und der Erstellung einer
architektonisch vom Hauptbau unabhängigen Anbaute, die als Neubaute zu
qualifizieren ist, differenziert (mit Hinweis auf BRGE III Nr. 0082/2014 =
BEZ 2015 Nr. 18, E. 6.1.2; vgl. aber auch die Präzisierung dieser
Rechtsprechung mit VGr, 8. April 2021, VB.2020.00824, E. 3.4.2, wo
für das Vorliegen einer "unabhängigen Anbaute" ausdrücklich auch eine
funktionale Selbständigkeit vorausgesetzt wird).
Die Unterscheidung zwischen
Erweiterung und Anbau ist in Art. 2.4 Abs. 6 BZO nicht angelegt. Die
Vorinstanz führt selbst ausdrücklich aus, dass bei einer Erweiterung
"immer noch ein und dasselbe Gebäude vor[liegt], wenn auch in veränderter
Form". Bezüglich der – im Zusammenhang mit den Kernzonenbestimmungen
relevanten – Wirkung bzw. Bedeutung für das Ortsbild (vgl. VGr, 10. Juni
2015, VB.2014.00669, E. 4.2.1) unterscheiden sich "abhängige"
und "unabhängige" Anbauten nicht; Substanzerhaltung ist kein Ziel,
das mit Kernzonenvorschriften verfolgt werden kann. Auch durch einen "unabhängigen
Anbau" werden bei einer grau markierten Baute die Aussenmasse eines
hinsichtlich des Ortsbildschutzes besonders wichtigen Gebäudes verändert. Es
wäre geradezu unsinnig, betreffend den Umbau von grau markierten Gebäuden in Art. 2.4
Abs. 1 BZO die Beibehaltung ihrer Stellung sowie kubischen Gestaltung
(Gebäudeprofil und Aussenmasse) vorauszusetzen, in Art. 2.4 Abs. 3
BZO für die Abweichung davon restriktive Voraussetzungen festzulegen, nur um
eben dies unter dem Titel "Erweiterungen bestehender Bauten" im Sinn
von Art. 2.4 Abs. 6 BZO nach den Vorschriften für Neubauten ohne
besondere Voraussetzungen zuzulassen.
Eine isolierte Anwendung von Art. 2.4
Abs. 6 BZO ist allenfalls mit Blick auf Gebäude nach Art. 2.4 Abs. 2
BZO denkbar, wo – anders als im Zusammenhang mit grau markierten Gebäuden nach Art. 2.4
Abs. 1 BZO – Um- und Wiederaufbauten nicht an die bisherige Stellung sowie
kubische Gestaltung (Gebäudeprofil und Aussenmasse) gebunden sind und Neubauten
zulässig sind. Ohne dies ausdrücklich anzusprechen, kann sich Art. 2.4 Abs. 3
BZO nämlich – entgegen der nicht weiter begründeten Meinung der Vorinstanz – nur
auf Gebäude nach Art. 2.4 Abs. 1 BZO beziehen, da für Gebäude nach Art. 2.4
Abs. 2 BZO die Pflicht zur Beibehaltung der Stellung sowie kubischen
Gestaltung gar nicht gilt.
Für grau markierte Gebäude
müssen nach dem Gesagten als spezifischere Normen Art. 2.4 Abs. 1, Abs. 3
und Abs. 4 BZO neben Art. 2.4 Abs. 6 BZO zwingend zur Anwendung
gebracht werden. Dies führt dazu, dass im Zusammenhang mit grau markierten
Gebäuden Erweiterungen (als eine Teilmenge der Umbauten) im beschränkten Rahmen
von Abs. 3 als geringfügige Abweichungen von der Stellung sowie kubischen
Gestaltung der bestehenden Baute zulässig sind – soweit sie zusätzlich im Sinn
von Art. 2.4 Abs. 6 BZO die Neubauvorschriften sowie die
Voraussetzungen nach Art. 2.4 Abs. 4 BZO einhalten. Der Wortlaut von Art. 2.4
Abs. 6 BZO lässt diese – mit Blick auf die teleologische und systematische
Auslegung überzeugendste – Lesart ausdrücklich zu: Es findet sich dort kein
"nur" oder "allein".
Für die Auslegung der Vorinstanz, wonach bei grau
markierten Bauten für Erweiterungen allein Art. 2.4 Abs. 6 BZO
relevant ist und nicht kumulativ auch Art. 2.4 Abs. 3 und Abs. 4
BZO zur Anwendung gelangen, bleibt nach dem Gesagten – insbesondere mit Blick
auf den Zweck von Kernzonenbestimmungen (§ 50 Abs. 1 PBG) – kein
Raum. Die Baubewilligungsbehörde überschreitet ihren von der Gemeindeautonomie
geschützten Beurteilungsspielraum, wenn sie ein Bauprojekt betreffend grau
markierte Bauten allein gestützt auf Art. 2.4 Abs. 6 BZO beurteilt.
3.2.5
Für eine Gleichbehandlung im Unrecht, wie sie die Baubewilligungsbehörde
geltend machen will, wäre vorausgesetzt, dass die zu beurteilenden Fälle in den
erheblichen Sachverhaltselementen übereinstimmen, dass dieselbe Behörde in
ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und zudem zu erkennen gibt, auch
inskünftig nicht gesetzeskonform entscheiden zu wollen. Überdies dürfen keine
überwiegenden Gesetzmässigkeitsinteressen oder Interessen Dritter bestehen
(vgl. BGE 146 I 105 E. 5.3.1 mit Hinweisen).
Vorliegend mangelt es bereits an einer einschlägigen
Praxis der Baubewilligungsbehörde;
dass eine langjährige, wiederholte
Praxis bestehen würde, isoliert Art. 2.4 Abs. 6 BZO auf grau
markierte Gebäude zur Anwendung zu bringen, ist nicht ersichtlich
(vgl. E. 3.2.2).
Selbst wenn eine solche Praxis bestünde, würden – zumal so der Ortsbildschutz
und damit der kantonalrechtlich definierte Zweck der Kernzonen unterminiert
würde – die Gesetzmässigkeitsinteressen das Interesse an der Weiterführung der
Praxis klar überwiegen.
3.3
Vorliegend
soll das bestehende Gebäude Assek.-Nr. 01, das eine Fläche von 331 m
2
aufweist,
mit einem beheizten, 4,02 m hohen Wintergarten
um 67,6 m
2
erweitert werden.
3.3.1
Gar unter Berücksichtigung des (unzutreffenden [vgl. E. 3.2])
vorinstanzlichen Verständnisses der Kernzonenbestimmungen würde vorliegend Art. 2.4
Abs. 3 BZO zur Anwendung gelangen.
Es ist nicht nachvollziehbar,
inwiefern es sich beim streitgegenständlichen Bauvorhaben um einen vom
Hauptgebäude unabhängigen Anbau handeln soll. Gemäss dem Planungs- und
Baugesetz gelten solche Anbauten nicht als selbständig, sondern als Teil der
bestehenden Baute: Der geplante Wintergarten würde nicht einmal die
Voraussetzungen eines besonderen Gebäudes im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG
erfüllen. Der beheizte Wintergarten wäre gar an die Ausnützungs- bzw.
Baumassenziffer der bestehenden Baute – wenn denn eine solche bestehen würde –
anrechenbar (vgl. § 10 lit. c und § 13 ABV e contrario).
Zudem handelt es sich aufgrund des offensichtlichen
funktionalen Zusammenhangs des beheizten Wintergartens (mit weiteren Tischen
für Restaurantgäste) mit dem bestehenden Gebäude (mit Restaurant) auch im
Rahmen der vom Baurekursgericht zitierten Rechtsprechung nicht um einen
unabhängigen Anbau. Der geplante Wintergarten ergänzt die bestehende Baute um einen
Raum, welcher in direktem Zusammenhang mit dessen Nutzung steht. Zudem ist er
primär vom bestehenden Gebäude aus zugänglich; zum Garten hin ist nur ein Notausgang
vorgesehen.
3.3.2
Bei der Erweiterung der bestehenden Baute um mehr als 20 % handelt es
sich nicht mehr um eine geringfügige Abweichung von der bisherigen Stellung
sowie kubischen Gestaltung im Sinn von Art. 2.4 Abs. 3 BZO. Dass
damit wesentlich verbesserte ortsbauliche oder wohn- oder arbeitshygienische
Verhältnisse entstehen würden, ist ebenfalls nicht ersichtlich.
Damit ist das vorliegend zu beurteilende Bauvorhaben nicht
bewilligungsfähig.
4.
4.1
Die
Beschwerde ist nach dem Gesagten gutzuheissen. Der Rekursentscheid und die
Baubewilligung sind aufzuheben.
4.2
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Rekursverfahrens sowie die Kosten des Beschwerdeverfahrens
dem unterliegenden Bauherrn sowie der Baubewilligungsbehörde je zur Hälfte
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG).
Eine Parteientschädigung steht dem Bauherrn bei diesem
Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist er zu verpflichten,
dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Gemeinde wird
in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien gegenüberstehen,
praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig (vgl. § 17 Abs. 3 VRG;
Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 17 N. 94).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. März
2023 und der Beschluss der Baukommission Rümlang vom 16. August 2022
werden aufgehoben.
Die
Kosten des Rekursverfahrens von total Fr. 5'180.- werden dem
Beschwerdegegner 1 und der Beschwerdegegnerin 2 je zur Hälfte
auferlegt.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    230.--
Zustellkosten,
Fr. 3'730.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner 1 und der Beschwerdegegnerin 2
je zur Hälfte auferlegt.
4.    Der
Beschwerdegegner 1
wird
verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren
eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- zu bezahlen, zahlbar
innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.