zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00279 · 2020-11-12 · de

Baubewilligung | Aufstockung eines überhohen Gebäudes; Auslegung eines Grundbucheintrags. Bei der Aufstockung eines überhohen Gebäudes ist eine "materielle Sichtweise" vorzunehmen, wobei die bestehende Gebäudehöhenüberschreitung massgeblich ist bzw. sein kann (E. 4.1). Gemessen vom gewachsenen Boden (nicht vom gestalteten Terrain) ist das Gebäude 8,54 m statt der erlaubten 8 m hoch (E. 4.2). Die bei der Gebäudeerstellung getätigten Abgrabungen sind im Zuge der vorzunehmenden "materiellen Sichtweise" vorliegend nicht von Belang, da davon keine störenden Auswirkungen für den beschwerdeführenden Nachbarn ausgehen (E. 4.3). Die Gebäudehöheüberschreitung um 0,54 m führt noch nicht zu einer weitergehenden Abweichung im Sinn von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG (E. 4.4). Dem Bauvorhaben stehen überwiegende nachbarliche Interessen entgegen (E. 4.6). Der Inhalt einer Dienstbarkeit bestimmt sich gemäss Art. 738 Abs. 1 ZGB zunächst nach dem Eintrag im Grundbuch. Soweit sich daraus Rechte und Pflichten deutlich ergeben, ist dieser Wortlaut uneingeschränkt massgebend (E. 5.1). Der klare Wortlaut des Grundbucheintrags erlaubt den Grenzbau für ein dreigeschossiges Gebäude. Da das aufzustockende Gebäude bereits über drei Vollgeschosse verfügt, kann das projektierte Attikageschoss nicht davon profitieren. Den daher zu respektierenden Gebäudeabstand wahrt es nicht (E. 5.2 f.). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 12.11.2020 VB.2020.00279
Zurich Verwaltungsgericht 12.11.2020 VB.2020.00279
Zurigo Verwaltungsgericht 12.11.2020 VB.2020.00279

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00279
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Geschäftsnummer:
VB.2020.00279
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 12.11.2020
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 23.09.2022 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Aufstockung eines überhohen Gebäudes; Auslegung eines Grundbucheintrags.
Bei der Aufstockung eines überhohen Gebäudes ist eine "materielle Sichtweise" vorzunehmen, wobei die bestehende Gebäudehöhenüberschreitung massgeblich ist bzw. sein kann (E. 4.1). Gemessen vom gewachsenen Boden (nicht vom gestalteten Terrain) ist das Gebäude 8,54 m statt der erlaubten 8 m hoch (E. 4.2). Die bei der Gebäudeerstellung getätigten Abgrabungen sind im Zuge der vorzunehmenden "materiellen Sichtweise" vorliegend nicht von Belang, da davon keine störenden Auswirkungen für den beschwerdeführenden Nachbarn ausgehen (E. 4.3). Die Gebäudehöheüberschreitung um 0,54 m führt noch nicht zu einer weitergehenden Abweichung im Sinn von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG (E. 4.4). Dem Bauvorhaben stehen überwiegende nachbarliche Interessen entgegen (E. 4.6).
Der Inhalt einer Dienstbarkeit bestimmt sich gemäss Art. 738 Abs. 1 ZGB zunächst nach dem Eintrag im Grundbuch. Soweit sich daraus Rechte und Pflichten deutlich ergeben, ist dieser Wortlaut uneingeschränkt massgebend (E. 5.1). Der klare Wortlaut des Grundbucheintrags erlaubt den Grenzbau für ein dreigeschossiges Gebäude. Da das aufzustockende Gebäude bereits über drei Vollgeschosse verfügt, kann das projektierte Attikageschoss nicht davon profitieren. Den daher zu respektierenden Gebäudeabstand wahrt es nicht (E. 5.2 f.).
Gutheissung.
Stichworte:
ATTIKAGESCHOSS
AUFSTOCKUNG
BESITZSTANDSGARANTIE
GEBÄUDEABSTAND
GRUNDBUCHEINTRAG
INTERESSENABWÄGUNG
ÜBERHOHES GEBÄUDE
VORSCHRIFTSWIDRIGES GEBÄUDE
Rechtsnormen:
§ 280I PBG
§ 357 PBG
§ 357I PBG
Art. 738 ZGB
Art. 738I ZGB
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00279
Urteil
der 1. Kammer
vom
12. November 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter
Peter Sprenger, Verwaltungsrichter André Moser,
Gerichtsschreiber José Krause.
In Sachen
A, vertreten durch lic. iur. B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.    C AG,
vertreten durch
lic. iur. D,
2.    Baubehörde Pfäffikon,
vertreten durch
lic. iur. E,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 5. August 2019 erteilte die
Baubehörde Pfäffikon der C AG die baurechtliche Bewilligung für die
Aufstockung des bestehenden Mehrfamilienhauses um ein Attikageschoss sowie für
diverse bauliche Anpassungen in den unteren Geschossen auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Pfäffikon. Zugleich eröffnet wurde
die hochwasserschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich
vom 15. Juli 2019.
II.
Gegen die baurechtliche Bewilligung erhob A mit Eingabe
vom 5. September 2019 Rekurs beim Baurekursgericht das Kantons Zürich und
beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Das Baurekursgericht
wies den Rekurs mit Entscheid vom 25. März 2020 ab, soweit es darauf
eintrat.
III.
Gegen diesen Entscheid erhob
A
mit Eingabe vom 6. Mai 2020 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen die Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide; in
prozessualer Hinsicht ersuchte er um einen Augenschein. Mit Schreiben vom
25. Mai 2020 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die
Abweisung der Beschwerde. Am 10. Juni 2020 ersuchte die
Baubehörde
Pfäffikon unter Kostenfolgen um Beschwerdeabweisung.
Tags
darauf beantragte die
C AG ebenfalls die Abweisung der Beschwerde,
dies unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen
(zuzüglich MWST). A hielt mit Eingabe vom 29. Juni 2020 an seinen Anträgen
fest. Die
C AG sowie die Baubehörde Pfäffikon duplizierten mit separaten
Schreiben vom
13. Juli 2020 respektive vom
22. Juli 2020. Am 24. August 2020 nahm
A nochmals Stellung,
worauf sich die C AG sowie die Baubehörde Pfäffikon nicht mehr vernehmen
liessen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch
die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
In verfahrensrechtlicher
Hinsicht beantragt der Beschwerdeführer die Durchführung eines Augenscheins.
2.1
Die
Anordnung eines Augenscheins steht im pflichtgemässen Ermessen der zuständigen
Behörde. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen
Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,
23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist
insbesondere dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und
anzunehmen ist, die Parteien vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und
Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beizutragen. Es ist zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen
Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen
Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit
ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).
2.2
Die
Vorinstanz hat am 17. Dezember 2019 einen Augenschein durchgeführt.
Insgesamt ergibt sich der Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit aus den
Akten. Auf einen Augenschein kann daher verzichtet werden.
3.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01
ist gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Pfäffikon (BZO) der Wohnzone W2.1 zugeschieden. Das darauf befindliche
Gebäude ist Bestandteil der am 13. August 1968 genehmigten Überbauung,
welche sich auch auf die nördlich anstossende Parzelle Kat.-Nr. 03 des
Beschwerdeführers erstreckt und aus insgesamt drei zusammengebauten Mehrfamilienhäusern
besteht.
4.
4.1
Gemäss § 357 Abs. 1
des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (
PBG)
dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen,
umgebaut oder erweitert werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder
nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für neue oder weitergehende
Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen
vorbehalten. Gemäss der früheren Praxis des Verwaltungsgerichts, auf welche
nicht zurückzukommen ist, führte die Aufstockung eines überhohen Gebäudes durch
ein Dachgeschoss zu keiner neuen oder weitergehenden Abweichung von
Vorschriften im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG (sofern keine
Übergeschossigkeit resultierte), da dieser Vorgang
sich
nicht auf die Gebäudehöhe im Rechtssinn auswirkt.
Nach dem Bundesgerichtsentscheid
vom 1. März 2018 (
1C_231/2017)
liess sich
die bisherige Praxis des Verwaltungsgerichts, welche auf die im Zürcher
Planungs- und Baugesetz geregelte technische Gebäudehöhe abstellte, nicht mehr
halten. Diese vom Bundesgericht als "formelle Betrachtungsweise"
bezeichnete Vorgehensweise ist durch eine im Einzelfall vorzunehmende
"materielle Sichtweise" zu ersetzen. Dass das Ausmass der bestehenden
Gebäudehöhenüberschreitung eines streitbetroffenen Gebäudes unter diesen Umständen
von massgeblicher Bedeutung ist bzw. sein kann, liegt auf der Hand, dies im
Gegensatz zur bisherigen Praxis, bei welcher das Mass der Überschreitung der
Gebäudehöhe in Zusammenhang mit der Beurteilung der Frage nach einer neuen oder
weitergehenden Abweichung von baurechtlichen Vorschriften unmassgeblich war
(zum Ganzen VGr,
4. Oktober 2018,
VB.2018.00242, E. 3
).
4.2
Vor diesem Hintergrund ist zunächst das Ausmass der
bestehenden Gebäudehöhenüberschreitung des streitbetroffenen Gebäudes zu
untersuchen:
In der fraglichen Wohnzone W2.1 ist nach Art. 27 der
geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Pfäffikon eine Gebäudehöhe von
8 m und eine Gesamthöhe von 13 m erlaubt. Die zulässige Gebäudehöhe
wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den
darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen (§ 280 Abs. 1 PBG). Ausgangspunkt
für die Bemessung der Gebäudehöhe ist nach dem klaren Wortlaut dieser
Bestimmung somit der gewachsene Boden, nicht etwa das gestaltete Terrain (wie
das kommunale Regelungen vorsehen können, für ein Beispiel siehe VGr,
28. August 2014, VB.2013.00788, E. 3.1). Nichts anderes ist dem zum
Zeitpunkt der Gebäudeerstellung geltenden Art. 3 der Bauordnung der
Gemeinde Pfäffikon vom 21. Oktober 1963 sowie der geltenden Bauordnung zu
entnehmen.
Damit ist für die Bemessung der Gebäudehöhe irrelevant,
dass die Stammbaubewilligung vom 13. August 1968 der Bauherrschaft mittels
Ausnahmebewilligung gestattete, in Abweichung von Art. 15 Abs. 3
BZO 1963, welcher die Sichtbarkeit des Untergeschosses in der ganzen Höhe
auf 2/3 der betreffenden Fassadenseite begrenzte, auf der (Nord-)Westseite des
heute streitbetroffenen Gebäudes ein
voll
sichtbares Untergeschoss zu
errichten. Entsprechend setzen die die Gebäudehöhe veranschaulichenden Linien
in den Bauplänen für das nun strittige Projekt jeweils am gewachsenen Terrain
an und weisen eine maximale Gebäudehöhe von 8,54 m aus, wovon neben der Baubewilligungsbehörde
auch die Bauherrschaft sowie die Vorinstanz ausgehen.
4.3
Die Gebäudehöhenüberschreitung
um 0,54 m
bestreitet der Beschwerdeführer nicht. Indes macht er unter Abstützung auf die
bundesgerichtlich geforderte materielle Betrachtungsweise und die zu
berücksichtigenden bestehenden Verhältnisse geltend, dass das Gebäude bedeutend
höher in Erscheinung trete, dies wegen den anlässlich der Gebäudeerstellung
getätigten Abgrabungen an der (Nord- und der Süd-)Westseite.
In der Tat hat die ausnahmebewilligungsweise ermöglichte
vollständige Freilegung des Untergeschosses zugunsten von Garagen auf der (Nord-)Westseite
des Gebäudes zur Folge, dass das dortige gestaltete Terrain zwischen
2,21 m und ca. 1,6 m unter dem gewachsenen Terrain zu liegen kommt. Dieser
Umstand ist für die rechtstechnische Ermittlung der Gebäudehöhe zwar wie
gesehen (oben E. 4.2) nicht massgebend; indes ist nicht von der Hand zu
weisen, dass (übermässige) Abgrabungen bei der fraglichen Baute gegebenenfalls
ein
überhohes Erscheinungsbild
bewirken können (zur gestalterischen Funktion von kommunalen
Abgrabungsvorschriften vgl. VGr, 29. März 2017,
VB.2016.00592, E. 3.4.2; Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,
Wädenswil 2019, S. 1228). Dies (allein) ist im Zuge der von Bundesgerichts
wegen
vorzunehmenden
"materiellen Sichtweise" aber vorliegend
nicht von Belang, da
davon keine störenden Auswirkungen für den
beschwerdeführenden Nachbarn ausgehen.
Die
vorliegend festzustellenden Abgrabungen versetzen die Garageneinfahrten unter
das Strassenniveau, was aber keine Beeinträchtigung seiner Aussicht oder
vermehrten Schattenwurf für ihn zur Folge hat (vgl. BGr, 1. März 2018,
1C_231/2017, E. 4.6).
Dies zeigt sich auch
daran, dass das strittige Gebäude mit jenem des Beschwerdeführers verbunden ist,
dieses aber nicht überragt.
Schliesslich ist einzig die westliche
Gebäudeseite vollständig freigelegt, womit der allfällige höhere optische
Eindruck auf diese Ansicht beschränkt ist.
4.4
Es bleibt somit bei der Beurteilung der
Aufstockung eines bestehenden, die Gebäudehöhe um 54 cm überschreitenden
Gebäudes. Mit Blick auf die bisherige Rechtsprechung (vgl.
VGr,
4. Oktober 2018,
VB.2018.00242, E. 5.2 f., bezüglich
einer
Gebäudehöhenü
berschreitung
von 39 cm)
f
ührt die
geplante Aufstockung in Bezug auf die tatsächlich in Erscheinung tretende
Gebäudehöhe damit noch nicht zu einer weitergehenden Abweichung im Sinn von
§ 357 Abs. 1 Satz 2 PBG.
4.5
Damit bleibt zu prüfen, ob der
projektierten Aufstockung überwiegende öffentliche oder private Interessen
entgegenstehen.
In dieser Hinsicht bemängelt der Beschwerdeführer die
durch die Vorinstanz vorgenommene Interessenabwägung. Sie verkenne, dass kein
Neubauvorhaben zu beurteilen sei, und lasse dadurch die von § 357 PBG
geforderte Auseinandersetzung mit den nachbarlichen Interessen vollständig
vermissen, dies mit dem Hinweis, dass das Baurecht keinen (eigenständigen)
Schutz vor Aussichtsverlust und Schattenwurf kenne.
Insoweit ist dem
Beschwerdeführer grundsätzlich zuzustimmen. Im Rahmen der von § 357 PBG
gebotenen Interessenabwägung sind auch nachbarliche Interessen, die einem
Bauvorhaben, das die Bau- und Nutzungsvorschriften einhält, nicht
entgegengehalten werden können, zu berücksichtigen (Markus Lanter in: Alain
Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich etc. 2016,
N. 3.511). Somit genügt die Argumentation der Vorinstanz, wonach das
zürcherische Baurecht nur indirekt, nämlich durch die (primären)
Baubeschränkungsnormen, Schutz vor Schattenwurf und Aussichtsschutz
gewährleiste, nicht. Vielmehr sind die beschwerdeführerisch vorgebrachten
Interessen zu gewichten, was die Vorinstanz unterliess.
4.6
Die Augenscheinbilder belegen, dass
das projektierte Attikageschoss die Aussicht des Beschwerdeführers von seiner Dachterrasse
aus stark beeinträchtigt und ihm insbesondere den Blick in die Alpen grösstenteils
nimmt. Ob diese Aussicht nun einzigartig ist oder nicht, ist dabei nicht
massgebend. Zugleich schaffen die zwei Fassadenöffnungen an der nordöstlichen,
gegen die beschwerdeführerische Terrasse gerichteten Seite des Attikageschosses
Einblicksmöglichkeiten auf die Terrasse des Beschwerdeführers bzw. in seine
Wohnung, was freilich im Rahmen der Beurteilung der
nachbarlichen Interessen
nicht allzu schwer wiegt, aber
dennoch als störend zu berücksichtigen ist.
Dem steht allein
das Interesse der Bauherrschaft
an der
Ausschöpfung der baulichen Möglichkeiten auf ihrem Grundstück gegenüber, was indes
gegen die genannten gewichtigen nachbarlichen Interessen nicht anzukommen
vermag.
Damit erweist sich die geplante Errichtung
eines Attikageschosses auf dem bestehenden Mehrfamilienhaus im Lichte von
§ 357 Abs. 1 PBG als nicht bewilligungsfähig. Dies führt zur
Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung.
5.
Aus prozessökonomischen Gründen ist im Weiteren auf die
beschwerdeführerische Rüge einzugehen, wonach das Attikageschoss den
Gebäudeabstand verletze, da es nicht von einer anlässlich der ursprünglichen
Erstellung der Überbauung vereinbarten Grunddienstbarkeit profitieren könne.
5.1
Der Inhalt einer Dienstbarkeit bestimmt sich gemäss
Art. 738 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom
10. Dezember 1907 (ZGB) zunächst nach dem Eintrag im Grundbuch. Soweit
sich daraus Rechte und Pflichten deutlich ergeben, ist dieser Wortlaut
uneingeschränkt massgebend
(
Etienne
Petitpierre in: Thomas Geiser/Stephan Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar ZGB II, 6. A.,
Basel 2019, Art. 738 ZGB N. 4). Andernfalls s
ind
nach Art. 738 Abs. 2 ZGB der Erwerbstitel sowie die langfristige,
unangefochtene Ausübung in gutem Glauben heranzuziehen (vgl. VGr,
15. Juni
2011,
VB.2011.00031, E. 6.3.1;
Petitpierre, Art. 738 ZGB N. 1 und
N. 5 ff.
).
5.2
Unter dem Titel "Grunddienstbarkeit.
Gegenseitiges Grenzbaurecht für dreigeschossiges Wohngebäude" enthält der vom
10. September 1968 datierende
Grundbucheintrag
folgenden Inhalt:
Die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke Kat.-Nrn. 01
(heutiges Baugrundstück) und 03 (des heutigen Beschwerdeführers)
"
gestatten sich
gegenseitig, je ein dreigeschossiges Wohngebäude an das im Situationsplan […]
eingezeichnete Teilstück der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu bauen
"
.
Abgestellt auf den
normalen
Sprachgebrauch nach Duden bedeutet Geschoss ein Gebäudeteil, der alle auf
gleicher Höhe liegenden Räume umfasst. Als juristischer Fachausdruck umfasst
das Wort sowohl Vollgeschosse als auch Dachgeschosse (vgl. etwa § 275 f.
PBG; Art. 13 f. BZO 1963; Art. 8 Abs. 3 BZO [für die
Kernzone]) und damit ebenso Attikageschosse (als auf Flachdächern aufgesetzte
zusätzliche Geschosse). Geschoss ist (in seiner oberirdischen Ausprägung) daher
ein Oberbegriff zu Vollgeschoss, Dachgeschoss und Attikageschoss.
Der
Wortlaut des Grundbucheintrags ist damit klar und unmissverständlich. Da somit
unerheblich ist, wie die Dienstbarkeit tatsächlich ausgeübt worden ist
(Petitpierre, Art. 738 ZGB N. 8a), geht
die
vorinstanzliche Interpretation des Grundbucheintrags, welche auf diese Auslegungshilfe
zurückgriff, fehl.
5.3
Vorliegend
verfügt das aufzustockende Gebäude bereits über drei Vollgeschosse. Nach dem klaren
Wortlaut des Grundbucheintrags ist dadurch das
Grenzbaurecht
für ein dreigeschossiges Gebäude bereits ausgeschöpft. Somit
kann das
projektierte Attikageschoss nicht von der Dienstbarkeit profitieren, weshalb es
den Gebäudeabstand zu wahren hat (vgl. auch VGr, 7. April 2020,
VB.2019.00851, E. 4.2, wonach eine
Dachterrasse als grenzabstandspflichtiger Gebäudeteil zu qualifizieren ist)
.
Dieser beläuft sich vorliegend auf 8,5 m. Da das
projektierte Attikageschoss lediglich rund 5 m
von
der Grundstücksgrenze und somit von der Baute des Beschwerdeführers zurückversetzt
ist
, respektiert es den
Gebäudeabstand nicht. Dieser Mangel lässt sich auflageweise nicht korrigieren. Somit
erweist sich die Beschwerde auch in diesem Punkt als begründet, was, für sich
allein betrachtet, gleichfalls die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung
zur Folge hat.
6.
6.1
Zusammenfassend
ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Beschluss der Baubehörde Pfäffikon vom
5. August 2019 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 25. März
2020 sind aufzuheben.
Dementsprechend
ist die Kostenverteilung für das Rekursverfahren in dem Sinn neu festzulegen,
dass die Rekurskosten durch die nun unterliegenden Parteien, nämlich durch die
Beschwerdegegnerinnen 1 und 2, je zur Hälfte zu tragen sind.
6.2
Ausgangsgemäss sind die Kosten des
Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 aufzuerlegen
(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu
(§ 17 Abs. 2 VRG). Die private Beschwerdegegnerin ist indes zu
verpflichten, dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als
angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 5'000.-. Die Gemeinde
wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien gegenüberstehen,
praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig (vgl. Kaspar Plüss, in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
3. A. Zürich etc. 2014, § 17 N. 94).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss der Baubehörde Pfäffikon vom
5. August 2019 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 25. März
2020 werden aufgehoben.
Die
Kosten des Rekursverfahrens (insgesamt Fr. 5'680.-) werden den
Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--
Zustellkosten,
Fr. 4'680.--
Total der Kosten.
3.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden
den
Beschwerdegegnerinnen
1
und 2 je zur Hälfte auferlegt.
4.
Die private Beschwerdegegnerin 1 wird
verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das
Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 5'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des
vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …