zh_verwaltungsgericht · VB.2000.00305 · 2000-12-07 · de

Baubewilligung | Bei der Ausnützungsberechnung nach § 259 PBG müssen durch Wegrechte belastete Flächen, die auch der Erschliessung von Nachbarparzellen dienen, nicht mehr von der massgeblichen Grundstücksfläche in Abzug gebracht werden. Das gilt ebenso für die Anrechenbarkeit einer als eigenes Grundstück ausgeschiedenen Zufahrtsstrasse, welches sich im Miteigentumsanteil befindet (E. 2c/aa).

Zürich Verwaltungsgericht 00..2.07.1 VB.2000.00305
Zurich Verwaltungsgericht 00..2.07.1 VB.2000.00305
Zurigo Verwaltungsgericht 00..2.07.1 VB.2000.00305

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2000.00305
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2000.00305
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 07.12.2000
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Bei der Ausnützungsberechnung nach § 259 PBG müssen durch Wegrechte belastete Flächen, die auch der Erschliessung von Nachbarparzellen dienen, nicht mehr von der massgeblichen Grundstücksfläche in Abzug gebracht werden. Das gilt ebenso für die Anrechenbarkeit einer als eigenes Grundstück ausgeschiedenen Zufahrtsstrasse, welches sich im Miteigentumsanteil befindet (E. 2c/aa).
Stichworte:
ANRECHENBARKEIT
AUSNÜTZUNG
AUSNÜTZUNGSBERECHNUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
MASSGEBLICHE GRUNDFLÄCHE
Rechtsnormen:
§ 259 PBG
Art. 646 ZGB
Publikationen:
BEZ 2001 Nr. 5
RB 2000 Nr. 101
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Am
5. Oktober 1999 erteilte der Gemeinderat D C.1.1 und C.1.2 die
baurechtliche Bewilligung für Umbauten am Gebäude Assek.Nr. 01 auf dem
Grundstück Kat.Nr. 02 an der Z-strasse in D. Vorgesehen sind im We­sent­lichen
ein neuer Hauseingang, Anbauten (auf der Gebäudesüdseite in Form eines Win­ter­gartens),
die Aufstockung mit einem Dachgeschoss und innere Umbauten. Insgesamt soll ein
Zweifamilienhaus mit einer 6 ½- und einer 8-Zim­merwohnung entstehen.
Gemäss Dispositiv Ziffer 1 der Baubewilligung war vor Baubeginn unter
anderem "das schriftliche Einverständ­nis der Miteigentümer der Parzelle
Kat.-Nr. 03 (E+A) für das Nä­herbaurecht beizubringen". Gegen die
baurechtliche Bewilligung liess A als Eigentümer des unmittelbar angrenzenden
Nachbargrundstücks Kat.Nr. 04 am 10. No­vem­ber 1999 rechtzeitig an
die Baurekurskommission III rekurrieren, mit dem Antrag, die Bewilligung
sei aufzuheben. – Mit Beschluss vom 16. November 1999 stellte
der Gemein­derat D fest, dass durch die Einreichung des Kaufvertrags vom
27. März 1972 die Bedin­gung gemäss Dispositiv Ziffer 1 der
Baubewilligung vom 5. Oktober 1999 betreffend Nach­weis der Einräumung
eines Näherbaurechts erfüllt sei.
II. Die Baurekurskommission III hiess
den Rekurs am 12. Juli 2000 teilweise gut. Sie lud den Gemeinderat D ein,
"die baurechtliche Bewilligung vom 5. Oktober 1999 mit einer
öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung im Sinne der Erwägungen zu ergän­zen".
Im Übrigen wurde das Rechtsmittel abgewiesen. Die Rekurskommission be­grün­dete
ihren Entscheid zusammengefasst wie folgt: Der Miteigentumsanteil der Rekurs­gegner
von einem Drittel der Erschliessungsparzelle Kat.Nr. 03 sei nach der Recht­spre­chung
zum neu gefassten § 259 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. Sep­tem­ber 1975/1. Septem­ber 1991 (PBG) zur massgeblichen
Grundfläche zu rechnen, da diese Par­zelle nur gerade vier Grundstücken als
Erschliessung diene. Die erfolgte Ausnützungs­über­tragung sei je­doch im
Grundbuch durch Anmerkung einer öffentlichrechtlichen Eigentums­be­schränkung
zu Lasten des Grundstücks Kat.Nr. 03 zu sichern. Da der Gemeinderat D die
Frage des Ab­stellplatznachweises von der Baubewilligung ausgenommen bzw. eine
Auflage statuiert habe, wonach vor Baubeginn der Abstellplatznachweis zu er­bringen
sei, fehle es einst­wei­len noch an einem Entscheid über die Situierung der
Abstell­plätze. Die Frage könne da­her auch nicht Gegenstand des
Rekursverfahrens sein. Eine blos­se Unterstellung sei im Üb­ri­gen der Einwand
des Rekurrenten, dass die Anordnung der Räumlichkeiten im Um­bau­ob­jekt
jederzeit die Erstellung von drei Wohneinheiten und einer Praxis zulasse, was
zu einer Erhöhung der Zahl der Pflichtabstellplätze führe. Nicht ersichtlich
sei sodann, inwie­fern der Rekurrent im Zusammenhang mit der Frage der Schutz­raumpflicht
in persönlichen In­teressen beeinträchtigt sein solle. Was schliesslich den zu
erwartenden Baustellenverkehr anbelange, so sei festzuhalten, dass die bei der
Erstel­lung von Bauten oder Umbauten er­for­­derlichen An- und Abtransporte von
Materialien zu den nicht vermeidbaren Immis­sio­nen gehörten, die von den
Anstössern grundsätzlich zu tolerieren seien. Besondere Umstän­de, die die
Statuierung von Auflagen erforderlich machten, seien hier nicht gegeben.
III. Mit Beschwerde vom 15. September
2000 liess A dem Verwal­tungs­gericht be­an­tragen, der Rekursentscheid vom
12. Juli 2000 sowie die Baubewilligung vom 5. Ok­to­ber 1999 seien
aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der pri­vaten
Beschwerdegegner. C.1.1 und C.1.2 beantragten mit Be­schwer­deantwort vom
29. Septem­ber/5. Oktober 2000 Abweisung der Beschwerde. Den
nämlichen Antrag stellte der Ge­meinde­rat D am 17./19. Oktober 2000.
Die Erwägungen gemäss Rekursentscheid sowie
die Ausführungen der Parteien wer­den - soweit erforderlich -
nachstehend wiedergegeben.
Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. Der unterlegene Rekurrent lässt im
vorliegenden Beschwerdeverfahren noch fol­gende Rügen erheben: Die
Ausnützungsübertragung ab der Erschliessungsparzelle Kat. Nr. 03 verstosse
gegen § 259 Abs. 2 PBG. Das streitige Vorhaben sei daher nicht bewil­li­gungsfähig,
da es zu einer Übernutzung des Baugrundstücks Kat.Nr. 02 führe. Sodann kön­ne
der Mangel des fehlenden Parkplatznachweises nicht mittels einer Neben­bestim­mung
behoben werden, da kein nur untergeordneter Mangel im Sinn von § 321 PBG
vor­liege. Schliesslich sei angesichts der bereits heute prekären
Zufahrtsverhältnisse von der Bau­herr­schaft vor der Baufreigabe ein Plan über
den Baustellenverkehr und die
B
austellen­installa­tion vorzulegen. - Im Zusammenhang mit
dem Schutzraumnachweis und der Kana­lisation werden im vorliegenden
Beschwerdeverfahren keine Einwände mehr vorgebracht.
2. a) Zur Behauptung der Übernutzung des
Baugrundstücks und in diesem Zusam­menhang zur Frage der massgeblichen
Grundfläche gemäss § 259 PBG hat die Baurekurs­kommission III auf die
verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zum neu gefassten § 259 PBG
verwiesen und erwogen, dass durch Wegrechte belastete Flächen, die auch der Er­schlies­­sung
von wenigen Nachbargrundstücken dienten, nicht mehr von der massgeblichen
Grundfläche abzuziehen seien. Verkehrsflächen, die nicht auf übergeordneten
Festlegungen beruhten, seien zur massgeblichen Grundfläche zu zählen, dies
unabhängig davon, ob sie nur der grundstückinternen Erschliessung dienten oder
nicht. Damit stehe ausser Zweifel, dass vorliegend die der Erschliessung von
lediglich vier Grundstücken dienende abparzel­lierte Fläche von Kat.Nr. 03
bei der Bestimmung der massgeblichen Grundfläche zu be­rück­­sichtigen sei.
Diese Fläche setze sich aus dem eigentlichen Baugrundstück und dem den privaten
Rekursgegnern zustehenden Miteigentumsanteil von einem Drittel der Par­zelle
Kat.Nr. 03 zusammen. Der Umstand, dass dieses Grundstück teilweise mit
Gara­gen­bauten überstellt sei, die den übrigen Miteigentümern gehörten, könne
der Bauherr­schaft nicht entgegengehalten werden. Die dadurch konsumierte
Ausnützung müssten sich jene Eigen­tümer zulasten ihrer Miteigentumsanteile
anrechnen lassen.
b) Der
Beschwerdeführer lässt zur Frage der massgeblichen Grundfläche zusam­men­gefasst
geltend machen, dass die Baurekurskommission III übersehen habe, dass im
Ent­scheid RB 1993 Nr. 45 vom Verwaltungsgericht lediglich die Frage zu
beurteilen ge­wesen sei, ob eine innerhalb des Baugrundstücks liegende und der
Erschliessung von Dritt­grund­stücken dienende Wegfläche an die massgebliche
Grundfläche anzurechnen sei oder nicht. Offen gelassen worden sei vom
Verwaltungsgericht ausdrücklich, wie es sich bei ei­ner als eigene Wegparzelle
ausgeschiedenen Zufahrtsstrasse verhalte. Ein solcher Fall aber sei hier
gegeben. Die in Frage stehende Parzelle diene der Erschliessung von vier Lie­gen­schaf­ten.
Auf der Miteigentumsparzelle befänden sich drei aneinandergebaute Garagen. Ei­ne
Ga­rage diene dem Grundstück Kat.Nr. 05 (E), und zwei Garagen stün­den zur
ausschliesslichen Nut­zung der Liegenschaft des Beschwerdeführers zur Verfü­gung.
Im Baugesuch wiesen die pri­vaten Beschwerdegegner auf der Miteigentumsparzelle
einen of­fe­nen Parkplatz aus, ob­wohl eine entsprechende Nutzungsvereinbarung
unter den Mit­eigen­tümern fehle. Im öffent­lich be­urkundeten Kaufvertrag vom
27. März 1972 seien die Inte­res­sen der drei Grundei­gen­tümer
gleichmässig gewahrt worden. Da die Lage der Grund­­­stücke Kat.Nrn. 04
und 05 keine Ga­ra­ge auf der eigenen Liegenschaft erlaubten, sei diesen
Miteigentümern die Möglichkeit eröf­f­net worden, eine bzw. zwei Garagen auf
der Miteigen­tumsparzelle zu erstellen. Im Ge­gen­zug seien dem privaten Beschwerdegegner
bzw. dessen Grundstück verschiedene Vor­teile eingeräumt worden (Näherbaurecht
für dessen Garage­trakt und für das Wohnhaus). Es be­stehe daher kein Grund, in
den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag einzugreifen und nach­träglich einem
Miteigentümer irgendwelche ungerecht­fertigten Vorteile einzuräumen. Durch den
Ausbau der Liegenschaft der privaten Beschwer­degegner werde die Miteigen­tums­par­zelle
als Erschliessungsfläche in weitergehendem Um­fang als bisher in Anspruch genom­men.
Damit diene die Parzelle nicht bloss einigen weni­gen Liegenschaften als Er­schliessung,
sondern mehreren Wohneinheiten. Die Ausnützungs­übertragung von einem solchen
Grund­stück sei durch § 259 PBG nicht gedeckt. Als mass­geb­liche
Grundfläche werde vorliegend die von der Baueingabe erfasste Fläche bezeichnet.
Die Miteigentums­parzelle werde indes­sen davon nicht erfasst. Das sei schon
deshalb nicht möglich, weil die Zustimmung der üb­rigen Miteigentümer nicht
vorliege, die aber im Sinn von § 310 Abs. 3 PBG vorliegen müsste. Zu
beachten sei sodann, dass die Miteigentums­parzelle ein Ausmass von 589 m2
aufweise und damit ein Potential einer zusätzlichen Bau­masse von
1'060.2 m3 enthalte. Das in Frage stehende Gebiet sei aus verschiedenen
Gründen nicht geeignet, eine solche zusätz­liche Baumasse zu verkraften (was
näher dargelegt wird). Hinsichtlich der Zu­stimmung der übrigen Miteigentümer
zur Ausnützungsübertragung seien die Bestimmungen der Art. 646 ff.­
ZGB massgebend. Gemäss Art. 648 Abs. 2 ZGB bedürfe es zur Veräus­serung
oder Belastung der Sache sowie zur Veränderung ihrer Zweckbestim­mung der Über­ein­stim­mung
aller Miteigentümer, soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung ver­ein­bart
hätten, was nicht der Fall sei. Neben der blossen Erschliessungsfunktion komme
der Mitei­gentums­parzelle eine weitergehende Bedeutung zu, nämlich jene der Ab­stell­fläche
für Fahr­zeuge. Es wäre denkbar und auch zulässig, dass auf dem Grundstück wei­tere
Garagen errich­tet würden, sofern unter den Miteigentümern eine entsprechende
Eini­gung erzielt wür­de. Ga­ra­gen aber seien bei der Berechnung der
Baumassenziffer zu berück­sichtigen. Damit würde die Übertragung eines Drittels
der zulässigen Baumassenziffer die Rechte der übrigen Mit­eigen­tümer
beeinträchtigen. Eine Ausnützungsübertragung ohne Zu­stimmung der übri­gen
Miteigentümer sei nicht zulässig. Da eine solche Zustimmung nicht vorliege, sei
die Bau­be­willigung wegen Übernutzung des Baugrundstücks aufzuheben.
c) aa) Die Baurekurskommission III ist
wie erwähnt unter Hinweis auf den in RB 1993 Nr. 45 publizierten
Verwaltungsgerichtsentscheid zum Schluss gekommen, dass die im Miteigentum der
privaten Beschwerdegegnerschaft stehende Erschliessungsparzelle Kat.Nr. 03
bei der Bestimmung der massgeblichen Grundfläche gemäss § 259 PBG zu be­rücksichtigen
sei. Der Beschwerdeführer hält dafür, dass das abzulehnen sei, weil hier ent­gegen
dem im genannten Entscheid gegebenen Sachverhalt eine abparzellierte Fläche vor­liege. - Richtig
ist, dass das Verwaltungsgericht in RB 1993 Nr. 45 ausdrücklich offen ge­lassen
hat, wie es sich mit der Anrechenbarkeit einer als eigenes Grundstück
ausgeschie­de­nen Zufahrtsstrasse verhält. Indessen hat das Gericht die
Anrechenbarkeit einer solchen Par­­zelle an die massgebliche Grundfläche in einem
Urteil vom 27. September 1995 (RB 1995 Nr. 83) ausdrücklich
bejaht. Diese Auffassung hat es in einem nicht publizierten Entscheid vom
15. März 1996 (VB.95.00163 + 00164) bestätigt und dazu erwogen,
es sei nicht einzusehen, warum der Sachverhalt einer abparzellierten Fläche mit
servitutarisch ge­sicherten Wegrechten im Hinblick auf § 259 PBG rechtlich
aus grundsätzlichen Überle­gun­gen anders gewürdigt werden sollte als die in
RB 1993 Nr. 45 gegebene Situation. Da­ran ist festzuhalten. Der vom
Beschwerdeführer vertretenen Auffassung ist nicht zu folgen. Kei­­nem Zweifel
kann sodann unterliegen, dass es hier um einige wenige Grundstücke geht, die
über die Parzelle Kat.Nr. 03 erschlossen werden. Daran ändert das
vorliegend strei­tige Umbauvorhaben, mit dem eine zusätzliche
Wohneinheit geschaffen werden soll, nichts. Im genannten Urteil vom
27. September 1995 (RB 1995 Nr. 83) hat das Verwal­tungsgericht
im Übrigen festgehalten, dass eine (abparzellierte) Privatstrasse, die der Er­schliessung
von zehn Wohneinheiten diene, zu der für die Ausnützung massgeblichen
Grundfläche zähle. Auch insofern ist der Standpunkt des Beschwerdeführers
abzulehnen.
bb) Der Umstand, dass auf der
Miteigentumsparzelle drei aneinandergebaute Ga­ragen stehen, ist nicht
entscheidend, da jedenfalls nicht geltend gemacht wird, das Grund­stück
Kat.Nr. 03 sei baulich bereits in einem solchen Umfang ausgenützt, dass
eine Be­an­spruchung der Ausnützungsreserve dieser Parzelle nicht mehr möglich
sei. Schliesslich ist nicht klar, was damit gemeint ist, wenn in der
Beschwerdeschrift (S. 5) gesagt wird, dass die Miteigentumsparzelle von
der Baueingabe nicht erfasst werde. Gemäss der dem Bauge­such beigelegten
Ausnützungsberechnung geht die private Beschwerdegegnerschaft von der auf dem
Baugrundstück erlaubten Baumasse aus. Hinzu gerechnet wird ein Drittel der
Fläche der Erschliessungsparzelle Kat.Nr. 03. Damit wird dieses letztere
Grundstück im Sinn von § 259 Abs. 1 PBG von der Baueingabe erfasst.
Gegen die streitige Ausnüt­zungs­­übertragung ist (unter öffentlichrechtlichen
Gesichtspunkten) auch angesichts der unmittel­baren Nachbarschaft der beiden
Grundstücke und der geltenden gleichen Zonen­vorschrif­ten nichts einzuwenden
(vgl. dazu RB 1995 Nr. 82 = BEZ 1995 Nr. 31; Robert Wolf/Erich
Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons Zürich,
Bern 1992, N. 131 ff.).
d) Der Beschwerdeführer wendet insbesondere
ein, dass die private Beschwer­de­ge­gnerschaft nicht Alleineigentümerin des
Grundstücks Kat.Nr. 03 sei. Vielmehr befinde sich die
Erschliessungsparzelle im Miteigentum von drei Anstössern. Diese rechtliche Si­­­tua­tion
schliesse die streitige Ausnützungsübertragung aus, da der Beschwerdeführer
damit nicht einverstanden sei. - Die Baurekurskommission III hat
zu dieser Frage in einem Satz festge­halten, dass es für die der
Miteigentumsquote entsprechende Ausnützungsüber­tra­gung kei­ner Zustimmung der
übrigen Miteigentümer bedürfe.
aa) Die private Beschwerdegegnerschaft ist
unbestritten zu einem Drittel Miteigen­tümerin an der Erschliessungsparzelle
Kat.Nr. 03. Gemäss Art. 646 Abs. 3 ZGB hat jeder Miteigentümer
für seinen Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers, und es kann
dieser Anteil von ihm veräussert und verpfändet und von seinen Gläubigern
gepfän­det wer­den. Die gemäss Baugesuch auf das Baugrundstück Kat.Nr. 02
zu übertragende Ausnüt­zung entspricht genau der der privaten
Beschwerdegegnerschaft zustehenden Mit­eigen­tums­quote von einem Drittel
(act. 8/12.2). Es liegt mithin eine Verfügung über die Quote vor, was mit
Art. 646 Abs. 3 ZGB ohne weiteres vereinbar ist (vgl. dazu: Christoph
Brun­ner/Jörg Wichtermann in: Kommentar zum schweizerischen Privatrecht/­Schwei­ze­ri­sches
Zivilgesetzbuch II [Basler Kommentar], Art. 646 N. 21 ff.). Ein
Sachverhalt im Sinn von Art. 648 Abs. 2 ZGB ist offensichtlich nicht
gegeben. Weder wird die Sache als Gan­zes (das Grundstück als solches)
veräussert, noch im Sinn dieser Bestimmung belastet. Mit der
Ausnützungsübertragung wird nicht in die Rechte der übrigen Miteigentümer
eingegrif­fen. Diesen steht selbstverständlich das gleiche Recht zu. Die
Ausnützungsübertragung hat je­doch zur Folge, dass der privaten
Beschwerdegegnerschaft keine Ausnützungsreserve zur Realisierung eines
Bauvorhabens auf der Erschliessungsparzelle mehr zur Verfügung steht. Zur
Klarstellung dieser Rechtslage hat die Baurekurskommission III die
Anmerkung der er­wähnten öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung im
Grundbuch angeordnet. Der Rekurskommission ist auch ohne weiteres darin zu
folgen, dass der Bauherrschaft nicht ent­­­gegengehalten werden kann, dass die
Erschliessungsparzelle Kat.Nr. 03 mit drei den üb­rigen Miteigentümern
gehörenden Garagen überstellt ist. Die durch diese Bauten kon­su­mier­te
Ausnützung müssen sich die beiden andern Miteigentümer anrechnen lassen. Klar
verfehlt ist schliesslich auch der Einwand des Beschwerdeführers, dass durch
die Ausnüt­zungsübertragung die Rechte der beiden anderen Miteigentümer deshalb
beeinträchtigt wür­­den, weil im Fall einer Einigung aller Miteigentümer die
Möglichkeit der Erstellung weiterer Garagenbauten eingeschränkt würde. Durch
die Nutzungsübertragung wird eben gerade nicht in die Rechte der beiden anderen
Miteigentümer eingegriffen. Die Miteigen­tümer können sich hinsichtlich einer
Verfügung über die Sache im Sinn von Art. 648 Abs. 2 ZGB (z.B. über
die Erstellung weiterer Garagebauten) selbstverständlich immer ei­nigen. Diese
latent gegebene Möglichkeit hindert jedoch die private Beschwerde­gegner­schaft
nicht an der Verfügung über ihren Anteil. Rechte der beiden übrigen
Miteigentümer werden jedenfalls dadurch nicht verletzt. Ein Anwendungsfall von
§ 310 Abs. 3 PBG liegt nicht vor. Der Einwand der Übernutzung ist
daher unbegründet.
bb) Schliesslich kann auch aus dem öffentlich
beurkundeten Kaufvertrag vom 27. März 1972 nichts zu Gunsten des
Beschwerdeführers abgeleitet werden. Diesem Ver­trag ist mit keinem Wort zu
entnehmen, dass die private Beschwerdegegnerschaft in der Verfügung über ihre
Quote im Sinn des Standpunkts des Beschwerdeführers irgendwie eingeschränkt
wäre. Was damals zwischen den drei Miteigentümern hinsichtlich der Er­stellung
von Garagenbauten und der gegenseitigen Einräumung von Näherbaurechten ver­einbart
worden ist, ist für den Entscheid über die heutige Streitfrage ohne Bedeutung.
3. a) aa) Hinsichtlich der
Pflichtabstellplätze hat die Baurekurskommission III fest­gehalten, dass
der Gemeinderat D über diese Frage noch nicht entschieden habe. Die Frage könne
daher auch nicht Gegenstand des Rekursverfahrens sein. Im Übrigen sei die Behaup­tung,
dass die Raumanordnung im in Frage stehenden Gebäude ohne weiteres die Erstel­lung
von drei Wohneinheiten und eine Praxis zulasse, eine blosse Unterstellung.
bb) Im Zusammenhang mit der Abstellplatzfrage
lässt der Beschwerdeführer gel­tend machen, dass es höchst problematisch sei,
das Problem der Anordnung der Abstell­plätze in der Baubewilligung
auszuklammern und mit einer Auflage zu heilen. Es sei nicht erkennbar, wie die
private Beschwerdegegnerschaft den Parkplatznachweis erbringen kön­ne. Sodann
sei schon im Rekursverfahren geltend gemacht worden, dass es sich auf Grund
einer objektiven Betrachtungsweise beim Bauvorhaben nicht bloss um ein Zwei­familien­haus
handle. Vielmehr müsse nach durchgeführtem Umbau von drei Wohnein­hei­ten und
von einer Praxis ausgegangen werden, was die Erstellung von mindestens zwei
oder drei weiteren Abstellplätzen bedinge.
b) Es trifft zu,
dass der Gemeinderat D über die Frage der Anordnung der Abstell­plät­ze noch
nicht entschieden hat. Damit aber konnte diese Frage auch nicht Thema des Re­kursverfahrens
sein (RB 1983 Nr. 5). Gegen das Vorgehen des Gemeinderats ist nichts
ein­zuwenden. Es liegt keine unzulässige Aufspaltung der Baubewilligung vor
(dazu RB 1989 Nr. 83). Selbst wenn man die Auffassung vertreten wollte,
dass das Vorgehen des Gemein­de­rats D gegen den Grundsatz der Einheit der
Baubewilligung verstosse und mit § 321 Abs. 1 PBG nicht vereinbar
sei, wäre eine Aufhebung der Baubewilligung gleich­wohl nicht möglich. Lassen
sich die erforderlichen Abstellplätze weder auf dem Bau­grundstück noch in
nützlicher Entfernung davon verwirklichen (§ 244 Abs. 1 PBG), kom­men
materiell die §§ 245 ff. PBG zur Anwendung (Beteiligung an einer
Gemeinschafts­anlage, Leistung einer Ersatzabgabe). Das Verwaltungsgericht hat
daher am 2. März 1995 (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14)
entschieden, dass der Nachbar grundsätzlich nicht le­gitimiert sei, Rügen im Zu­sammenhang
mit Abstellplätzen vorzubringen, weil solche Ein­wände wegen der Möglich­keit
der Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage bzw. der Leis­­tung einer
Ersatzabgabe nicht geeignet seien, die angestrebte Bauverweigerung herbei­zuführen.
Selbst wenn also der Gemeinderat über die Abstellplatzfrage bereits entschieden
hätte, wäre der Beschwerdefüh­rer nicht zur Rüge legitimiert, es seien
zusätzliche Pflicht­abstellplätze erforderlich.
4. Der Beschwerdeführer verlangt
schliesslich, die private Beschwerdegegnerschaft sei angesichts der engen
Zufahrtsverhältnisse zu verpflichten, vor der Baufreigabe einen Bau­installationsplan
vorzulegen. Die Baurekurskommission III hat dieses Begehren abge­lehnt, da
hier keine ausserordentlichen Verhältnisse vorlägen, die die Statuierung
entspre­chen­­der Auflagen geböten. Dieser Auffassung ist zu folgen. Das
streitige Bauvorhaben zeich­net sich durch keinerlei Besonderheiten aus. Es
weist einen kleinen, allenfalls einen mittleren Umfang auf. Auch wenn die
Zufahrtsverhältnisse eher eng sein mögen, so muss die Bau­herrschaft
Baumaterial zuführen und Abbruchmaterial abtransportieren können. Das wird ohne
gewisse Behinderungen der Nachbarschaft kaum möglich sein. Zu ver­wei­sen ist
in diesem Zusammenhang insbesondere auf § 229 PBG betreffend die
Inanspruch­nahme von Drittgrundstücken bei der Erstellung oder Veränderung von
Bauten. Anderseits aber muss die Zufahrt zu den nachbarlichen Parzellen
grundsätzlich gewährleistet sein. Jeden­falls darf das Eigentum der betroffenen
nachbarlichen Grundeigentümer nicht unzu­mutbar beein­träch­tigt werden.
Die Beschwerde erweist sich insgesamt als
unbegründet und ist abzuweisen.
5. ...
Demgemäss
entscheidet das Verwaltungsgericht:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    ...