zh_verwaltungsgericht · VR.2005.00005 · 2005-10-24 · de

materielle EnteignungWiederaufnahme | Auszonung eines Grundstücks; Wiederaufnahme nach Rüchweisung durch Bundesgericht: Es liegt eine Auszonung vor. Die Prüfung kann auf die Frage beschränkt werden, ob die Rekurrentin die Parzelle am Stichtag hätte überbauen können (E.2.1). Zu prüfen ist im Speziellen, ob die Rekurrentin die Erschliessung des Grundstücks am Stichtag aus eigener Kraft hätte realisieren können (E.2.3). Die Stromversorgung der Parzelle war am Stichtag noch nicht gesichert. Unter Vorbehalt der Kapazität der bestehenden Trafostation kann hingegen wohl davon ausgegangen werden, dass die Rekurrentin diesbezüglich eine Lösung mit der Gemeinde gefunden hätte und daher in der Lage gewesen wäre, die Stromversorgung zu realisieren (E.3.2). Die strassenmässige Erschliessung muss in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht möglich sein (E.4.1). Gegen die bestehende Zufahrt als eine den gesetzlichen Anforderungen genügende Erschliessung spricht der Umstand, dass die Zufahrt durch zwei bestehende Gewerbebauten auf dem Nachbargrundstück begrenzt wird. Die grosse Industriebaute hatte bereits am Stichtag an der Ostfassade eine Rampe. Wie der Augenschein gezeigt hat, können Stapler und Lastwagen im Bereich der Zubringerrampe nicht kreuzen. Die bestehende Zufahrt erscheint unter diesen Umständen als nicht bewilligungsfähig (E.4.4). Die Rekurrentin verfügte am Stichtag auch nicht über eine rechtlich gesicherte strassenmässige Erschliessung (E.4.5). Die Rekurrentin hätte eine den gesetzlichen Anforderungen genügende strassenmässige Erschliessung ihrer Parzelle nicht aus eigener Kraft realisieren können (E.4.9). Abweisung und Kostenfolge (E.5). Wiederaufnahme von VR.2003.00002

Zürich Verwaltungsgericht 06..2.15.0 VR.2005.00005
Zurich Verwaltungsgericht 06..2.15.0 VR.2005.00005
Zurigo Verwaltungsgericht 06..2.15.0 VR.2005.00005

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2005.00005
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Geschäftsnummer:
VR.2005.00005
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 15.06.2006
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 04.06.2007 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Enteignungsrecht
Betreff:
materielle Enteignung
Wiederaufnahme
Auszonung eines Grundstücks; Wiederaufnahme nach Rüchweisung durch Bundesgericht:
Es liegt eine Auszonung vor. Die Prüfung kann auf die Frage beschränkt werden, ob die Rekurrentin die Parzelle am Stichtag hätte überbauen können (E.2.1). Zu prüfen ist im Speziellen, ob die Rekurrentin die Erschliessung des Grundstücks am Stichtag aus eigener Kraft hätte realisieren können (E.2.3). Die Stromversorgung der Parzelle war am Stichtag noch nicht gesichert. Unter Vorbehalt der Kapazität der bestehenden Trafostation kann hingegen wohl davon ausgegangen werden, dass die Rekurrentin diesbezüglich eine Lösung mit der Gemeinde gefunden hätte und daher in der Lage gewesen wäre, die Stromversorgung zu realisieren (E.3.2). Die strassenmässige Erschliessung muss in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht möglich sein (E.4.1). Gegen die bestehende Zufahrt als eine den gesetzlichen Anforderungen genügende Erschliessung spricht der Umstand, dass die Zufahrt durch zwei bestehende Gewerbebauten auf dem Nachbargrundstück begrenzt wird. Die grosse Industriebaute hatte bereits am Stichtag an der Ostfassade eine Rampe. Wie der Augenschein gezeigt hat, können Stapler und Lastwagen im Bereich der Zubringerrampe nicht kreuzen. Die bestehende Zufahrt erscheint unter diesen Umständen als nicht bewilligungsfähig (E.4.4). Die Rekurrentin verfügte am Stichtag auch nicht über eine rechtlich gesicherte strassenmässige Erschliessung (E.4.5). Die Rekurrentin hätte eine den gesetzlichen Anforderungen genügende strassenmässige Erschliessung ihrer Parzelle nicht aus eigener Kraft realisieren können (E.4.9). Abweisung und Kostenfolge (E.5).
Wiederaufnahme von VR.2003.00002
Stichworte:
AUSZONUNG
ERSCHLIESSUNGSANLAGE
MATERIELLE ENTEIGNUNG
STRASSE
STRASSENABSTAND
STROM
ZUFAHRTSSTRASSE
Rechtsnormen:
§ 236 Abs. I PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 265 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Die A AG ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 01
in Wetzikon. Gemäss dem 1986 festgesetzten kommunalen Zonenplan lag das
Grundstück in der Industriezone A, in welcher Industriebauten mit einer
Baumassenziffer von 8 m
3
/m
2
und einer Gebäudehöhe von
20 m bei Schrägdächern bzw. 22 m bei Flachdächern errichtet werden
durften (vgl. Art. 8 Bau- und Zonenordnung [BZO] 1986). Gemäss dem
kantonalen Richtplan vom 31. Januar 1995 liegt das fragliche Grundstück am
Rande des Siedlungsgebiets von Wetzikon.
Am 7. Juli 1997 setzte die Gemeindeversammlung
Wetzikon einen neuen Siedlungs- und Landschaftsplan fest (vom Regierungsrat
genehmigt am 27. Mai 1998). Dieser sieht im betroffenen Gebiet
"
L
"
ein Erholungsgebiet B/D für Parkanlagen bzw. Familiengärten vor. Gestützt auf
den revidierten Richtplan setzte die Gemeindeversammlung am 23. März 1998
den neuen Zonenplan fest, vom Regierungsrat genehmigt am 2. September
1998. Das Grundstück der A AG wurde mit Ausnahme eines schmalen Streifens an
der südlichen Grundstücksgrenze der Erholungszone EA/B
(Familiengärten/Spielplatz) zugewiesen, in welcher nur noch Gebäude und Anlagen
zulässig sind, die dem Betrieb von Familiengärten und Spielplätzen dienen. Die
Umzonung trat am 18. September 1998 in Rechtskraft.
II.
Am 9. Mai 2001 richtete die A AG ein
Entschädigungsbegehren wegen materieller Enteignung an die Gemeinde Wetzikon.
Weil sich die Parteien über eine Entschädigung nicht einigen konnten, ersuchte
die Gemeinde Wetzikon das Statthalteramt Hinwil um die Einleitung des
Schätzungsverfahrens. Das Statthalteramt überwies die Akten am 16. Juli
2001 der Schätzungskommission III zur Durchführung des Schätzungsverfahrens.
Die Kommission führte einen doppelten Schriftenwechsel durch, nahm einen
Augenschein vor und entschied am 20. Juni 2003, der A AG werde wegen der
Zuweisung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 zu einer Erholungszone EA/B keine
Entschädigung aus materieller Enteignung zugesprochen.
III.
Die A AG meldete gegen diesen Entscheid am 15. Juli
2003 beim Verwaltungsgericht Rekurs an und reichte am 1. September 2003
die begründete Rekursschrift ein. Sie stellte den Antrag, es sei der
angefochtene Entscheid aufzuheben und die Rekursgegnerin zu verpflichten, der
Rekurrentin einen Betrag von mindestens Fr. 3'000'000.- zu bezahlen, eventuell
sei die Angelegenheit zwecks Bestimmung des Verkehrswertes des von der Auszonung
betroffenen Teils des rekurrentischen Grundstücks Kat.-Nr. 01 an die Vorinstanz
zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Gemeinde Wetzikon
beantragte die Abweisung des Hauptantrages, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen. Eventualiter beantragte sie für den Fall, dass das
Vorliegen einer materiellen Enteignung bejaht würde, die Rückweisung des
Verfahrens an die Vorinstanz zur Festsetzung der Entschädigung. Das Gericht
wies den Rekurs am 19. August 2004 ab.
IV.
Mit Urteil vom 24. Oktober 2005 hiess das
Bundesgericht eine von der A AG erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde
teilweise gut, hob den Entscheid des Verwaltungsgerichts auf und wies die Sache
zum Neuentscheid an das Gericht zurück.
V.
Am 9. März 2006 führte das Gericht in Anwesenheit
der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Nachdem das Bundesgericht die Verwaltungsgerichtsbeschwerde
gutgeheissen und den verwaltungsgerichtlichen Rekursentscheid vom 19. August
2004 aufgehoben hat, ist das Verfahren wieder aufzunehmen. Das
Verwaltungsgericht ist dabei in seiner neuen Entscheidung an die rechtliche
Begründung des Bundesgerichtsurteils gebunden (vgl. Art. 114 Abs. 2
i.V.m. Art. 132 des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943
sowie BGE 117 V 237 E. 2).
2.
2.1
In
Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht hat auch das Bundesgericht in seinem
Entscheid vom 24. Oktober 2005 (1A.263/2004) die Auffassung vertreten,
dass im vorliegenden Fall von einer
Auszonung
und nicht von einer Nichteinzonung
auszugehen sei. Die Frage der Entschädigung wegen materieller Enteignung
beurteilt sich daher danach, ob die Berechtigung zum Bauen
in naher Zukunft
mit hoher Wahrscheinlichkeit aus eigener Kraft
hätte realisiert werden
können. Ob diese Voraussetzung erfüllt ist, ist nach bundesgerichtlicher Praxis
in Würdigung aller rechtlichen und tatsächlichen Umstände zu entscheiden, wobei
in erster Linie auf die rechtliche Ausgangslage abzustellen ist (BGE 122
II 455 E. 4c, 112 Ib 388 E. 3).
Hinsichtlich der Frage, was unter "naher Zukunft"
zu verstehen sei, verweist das Bundesgericht in seinem Entscheid vom 24. Oktober
2005 auf die Fristen, mit denen die Planung zu rechnen hat. Der
Planungshorizont für Bauzonen betrage 15 Jahre; nach Ablauf dieser Frist sei
der Nutzungsplan grundsätzlich zu überprüfen und nötigenfalls anzupassen. Im
vorliegenden Fall seien am Stichtag bereits 12 Jahre seit In-Kraft-Treten des
alten Zonenplans verstrichen gewesen. Zudem hätten sich die rechtlichen Verhältnisse
wesentlich verändert. Durch die am 6. Dezember 1987 angenommene Initiative
"Zum Schutz der Moore" und die zu ihrer Ausführung erlassenen
Bestimmungen auf Gesetzes- und Verordnungsstufe seien die Moorgebiete und die
Moorlandschaft des Pfäffikersees unter besonderen Schutz gestellt worden;
überdies habe die PBG-Revision von 1991 neue Verdichtungsmöglichkeiten
eingeführt und damit die Kapazität der Bauzonen erheblich vergrössert. Die Eigentümer
eingezonter, aber weder überbauter noch erschlossener Grundstücke am Siedlungsrand,
in unmittelbarer Nähe zur Moorlandschaft am Pfäffikersee, hätten unter diesen
Umständen damit rechnen müssen, dass ihre Parzellen bei der nächsten
Nutzungsplanrevision aus der Bauzone entlassen werden würden. Es erscheine
daher als gerechtfertigt, die Prüfung auf die Frage zu beschränken, ob die Rekurrentin
die Parzelle am Stichtag hätte überbauen können. Massgebend seien dabei
alle
rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten, welche die künftige
Nutzungsmöglichkeit beeinflussen könnten
(vgl. BGr, 24. Oktober 2005,
1A.263/2004, S. 7 f.).
2.2
Nach
Auffassung des Bundesgerichts konnte die Überbauung des streitbetroffenen
Grundstücks einen Quartierplan, mit dessen Aufstellung und Vollzug angesichts
der geänderten Zonierung bereits am Stichtag nicht mehr gerechnet werden
konnte, zum vornherein nicht negativ präjudizieren. Die Überbaubarkeit des
Grundstücks könne daher nicht unter Berufung auf den
Quartierplanbann
verneint werden. Auch die fehlende
planungsrechtliche Baureife
der
Parzelle während der Hängigkeit der Ortsplanungsrevision dürfe nicht berücksichtigt
werden.
Schliesslich könne davon ausgegangen werden, dass die am
Stichtag für eine Überbauung des streitbetroffenen Grundstücks erforderliche
kantonale
Bewilligung der Baudirektion
gemäss der Verordnung zum Schutze des
Pfäffikersees vom 2. Dezember 1948 (SchutzV 48) erteilt worden wäre.
Dafür spreche die Tatsache, dass die Parzelle knapp ein Jahr später aus dem
Perimeter der revidierten Schutzverordnung vom 27. Mai 1999 (SchutzV 99)
entlassen worden sei. Unklar ist, ob diese Meinungsäusserung des Bundesgerichts
auch für die gestützt auf die bundesrechtlichen Moorschutzverordnungen (Verordnung
zum Schutz der Hoch- und Übergangsmoore von nationaler Bedeutung vom 21. Januar
1991 [Hochmoorverordnung], der Flachmoore von nationaler Bedeutung vom 7. September
1994 [Flachmoorverordnung] sowie der Moorlandschaften von besonderer Schönheit
und von nationaler Bedeutung vom 1. Mai 1996 [Moorlandschaftsverordnung])
erforderlichen
Feststellungsverfügungen
zu gelten hat. Der detaillierte
Perimeterverlauf für den bundesrechtlichen Moorschutz war am Stichtag noch
nicht festgelegt und stand demzufolge auch im Bereich des streitbetroffenen
Grundstücks noch nicht fest. In diesem Fall sehen die Verordnungen des Bundes
vor, dass die zuständige kantonale Behörde (ebenfalls die Baudirektion) auf
Antrag eine Feststellungsverfügung über den Verlauf des Perimeters im Bereich
eines einzelnen Grundstücks zu erlassen hat. Das Bundesgericht vertritt wohl
auch diesbezüglich die Auffassung, dass der Kanton das streitbetroffene
Grundstück bei Erlass einer Feststellungsverfügung am Stichtag nicht in den
Perimeter einbezogen hätte, sodass auch diesbezüglich nichts der Überbaubarkeit
der streitbetroffenen Parzelle entgegengestanden hätte. Dafür spricht der
Umstand, dass der Perimeter der SchutzV 99, mit welcher der Verlauf des
Perimeters der drei bundesrechtlichen Moorschutzverordnungen verbindlich
festgelegt werden sollte, das rekurrentische Grundstück nicht mehr erfasste.
2.3
Auch das
Bundesgericht geht schliesslich davon aus, dass das rekurrentische Grundstück
zwar an die Wasser- und Abwasserversorgung angeschlossen, jedoch noch nicht mit
Elektrizität versorgt war, und schliesslich auch noch umstritten sei, ob die
Parzelle über eine rechtsgenügende Zufahrt verfügte. Da der Gemeinde kein
Vorwurf gemacht werden könne, sie sei ihrer Erschliessungspflicht nicht
nachgekommen und habe die Erschliessung des streitbetroffenen Grundstücks damit
in pflichtwidriger Weise verzögert, könne diese sich auf die fehlende
Erschliessung der Parzelle berufen. Es bleibe somit zu prüfen, ob die Rekurrentin
die Erschliessung des Grundstücks
am Stichtag aus eigener Kraft hätte realisieren
können
. Es sei indessen nicht Aufgabe des Bundesgerichts, die überwiegend
kantonalrechtlichen Erschliessungsfragen zu beurteilen, bevor das kantonale
Verwaltungsgericht sich dazu geäussert habe.
3.
3.1
Zu prüfen
bleibt im vorliegenden Verfahren nach dem Gesagten somit die Frage, ob die Rekurrentin
am Stichtag in der Lage war, das Grundstück hinsichtlich der Versorgung mit
Strom sowie der Zufahrtsverhältnisse
in rechtlicher und tatsächlicher
Hinsicht aus eigener Kraft zu erschliessen
. Für den Fall, dass diese Frage
zu bejahen wäre, müsste auch die objektive Realisierungswahrscheinlichkeit
einer solchen Überbauung beurteilt werden, unter Berücksichtigung der damaligen
Nachfrage nach Industrieland am Siedlungsrand von Wetzikon (vgl. BGr,
1A.263/2004, S.  7). Ergibt sich, dass eine Überbauung der streitbetroffenen
Parzelle am Stichtag bereits an der Realisierbarkeit der Erschliessung aus
eigener Kraft gescheitert wäre, so erübrigt sich die Beurteilung dieser Frage.
3.2
Was die
Realisierung einer ausreichenden
Stromversorgung
anbelangt, so beruft
sich die Rekurrentin vorab auf eine Erklärung der Eigentümerin des
Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 02 bzw. 03 (im Folgenden: Nachbargrundstück)
vom 17. Januar 2002. Darin erklärt die D AG, dass sie die Zustimmung zum
Anschluss der streitbetroffenen Parzelle an ihre eigene Trafostation erteilt
hätte. Diese Erklärung, welche rund vier Jahre nach dem Stichtag abgegeben
wurde, vermag nicht zu belegen, dass die Zustimmung am Stichtag erhältlich
gewesen wäre. Dass am Stichtag bereits eine konkrete Zustimmung vorgelegen
hätte, wird nicht geltend gemacht. Damit erübrigt sich auch die beantragte Einvernahme
von Herrn E als Zeugen bzw. als Auskunftsperson oder die Einholung einer
schriftlichen Auskunft bei der D AG. Diese könnte lediglich bestätigen, dass
die D AG rückblickend bereit gewesen wäre, der Rekurrentin Anschluss an die
Trafostation auf ihrem Grundstück zu gewähren. Auch diese Erklärung vermöchte
eine bereits vorhandene Zustimmung am Stichtag nicht zu ersetzen. Hinzu kommt,
dass die Trafostation auf dem Nachbargrundstück nicht etwa dieser gehört, sondern
im Eigentum der Gemeinde ist, wie sich anlässlich des Augenscheins des Gerichts
am 9. März 2006 herausstellte (vgl. Augenscheinprotokoll, S. 7 f.).
Über einen Anschluss des rekurrentischen Grundstücks hätte daher ohnehin nur
die Gemeinde und nicht der benachbarte Grundeigentümer entscheiden können.
Umgekehrt kann unter diesen Umständen wohl davon ausgegangen werden, dass die
Gemeinde dem Anschluss des streitbetroffenen Grundstücks grundsätzlich
zugestimmt hätte, wobei nicht dargetan wurde, dass die Kapazität der
Trafostation für die Stromversorgung einer zusätzlichen Industriebaute auf dem
Grundstück der Rekurrentin ausgereicht hätte. Diesbezüglich konnte auch der am
Augenschein des Gerichts teilnehmende Leiter des Bauamtes keine Angaben machen.
Zutreffend ist schliesslich die Auffassung der
Rekurrentin, dass das kantonale Energiegesetz vom 19. Juni 1983 die
Möglichkeit, ein Grundstück mit einem eigenen kleinen Kraftwerk mit Strom zu
versorgen, nicht ausschliesst. Es wäre daher grundsätzlich möglich gewesen,
dass die Rekurrentin die Stromversorgung ihrer Parzelle mit einem eigenen Kraftwerk
hätte bewerkstelligen können. Ob ein solches auf ökonomisch sinnvolle Weise
realisierbar und öffentlichrechtlich bewilligungsfähig gewesen wäre, ist
allerdings unklar und kann mangels Vorliegen eines konkreten Bauvorhabens auch
im Nachhinein nicht beurteilt werden.
Zusammenfassend war die Stromversorgung der
streitbetroffenen Parzelle am Stichtag noch nicht gesichert. Unter Vorbehalt
der Kapazität der bestehenden Trafostation kann hingegen wohl davon ausgegangen
werden, dass die Rekurrentin diesbezüglich eine Lösung mit der Gemeinde
gefunden hätte und daher in der Lage gewesen wäre, die Stromversorgung zu realisieren.
4.
4.1
Anders
verhält es sich demgegenüber hinsichtlich einer den gesetzlichen Anforderungen
genügenden
strassenmässigen Erschliessung.
Gemäss § 236 Abs. 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) muss ein
Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich
sein. Hinreichende Zugänglichkeit bedingt
in tatsächlicher Hinsicht
eine
der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt
für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1
PBG). Dabei hat die Erschliessungsanlage den gesetzlichen Anforderungen bei
vollständiger Nutzung des erfassten Grundstücks zu genügen (RB 1998 Nr. 100).
In rechtlicher Hinsicht
muss der Bauherr über ein dauerndes und für die
vorgesehene Bewerbung ausreichendes Benützungsrecht an einer Zufahrt verfügen
(vgl. RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1). Dabei wird in der Regel
ein ins Grundbuch eingetragenes Fuss- und Fahrwegrecht vorausgesetzt.
4.2
Das
streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 01 weist heute – wie bereits am
Stichtag – eine grundstücksinterne Zufahrt ab der Motorenstrasse über das
Nachbargrundstück auf. Diese Zufahrtsstrasse erschliesst die in der
Industriezone verbliebene geteerte Fläche auf dem rekurrentischen Grundstück,
welche als Kehrplatz für Lastwagen und als Parkplatz genutzt wird. Die
Rekursgegnerin macht geltend, dass die bestehende Zufahrt für eine den
gesetzlichen Anforderungen genügende Erschliessung eines Neubauvorhabens auf
dem rekurrentischen Grundstück nicht infrage gekommen wäre, weil die auf dem
Nachbargrundstück bestehenden Bauten den Strassen- und Wegabstand gemäss § 265
PBG nicht einhalten könnten. Solange es sich nur um eine grundstücksinterne
Zufahrt gehandelt habe, sei dies unproblematisch gewesen. Sobald die Zufahrt
aber einem Drittgrundstück als gesetzliche Erschliessung diene, gelte sie als
öffentlich, was zur Folge habe, dass sämtliche Bauten den gemäss § 265 PBG
erforderlichen Strassenabstand einzuhalten hätten. Eine Erschliessung, welche
zur Baurechtswidrigkeit sämtlicher Gebäude auf einem Grundstück führe, sei in
höchstem Masse unzweckmässig. Ausserdem stünden einer Erschliessung über die
Motorenstrasse und die bestehende Zufahrt verkehrssicherheitspolizeiliche Gründe
entgegen. Die Ausfahrt in die Motorenstrasse an der besagten Stelle unmittelbar
beim Bahnübergang sei nicht bewilligungsfähig. Bei geschlossener Barriere
ergebe sich überdies ein grosser Rückstau des Verkehrs auf der Motorenstrasse,
was die Einfahrt erschwere. Zusätzlicher, im Bereich des Bahndamms in die
Motorenstrasse einmündender Verkehr müsse daher unbedingt vermieden werden.
4.3
Wie der
Augenschein gezeigt hat, führt die heute und bereits am Stichtag bestehende
Zufahrt von der Motorenstrasse an die südöstliche Ecke der Parzelle Kat.-Nr. 02
bzw. 03 und von da an zwischen dem Hauptbetriebsgebäude und einem kleineren
Nebengebäude hindurch zur geteerten Abstellfläche auf dem streitbetroffenen
Grundstück. Die Zufahrtsstrasse wird im Bereich der bestehenden
Gewerbegebäulichkeiten auf dem Nachbargrundstück durch eine Zulieferrampe an
der Ostfassade des grossen Industriegebäudes einerseits sowie die Fassade der
kleinen Baute anderseits begrenzt. Sie weist im Bereich der beiden
Gewerbebauten eine Breite von gut 6 m auf. Ein Trottoir ist nicht
vorhanden.
4.4
Das
streitbetroffene Grundstück mit einer Fläche von rund 14'000 m
2
hätte
vor der Auszonung mit einer Industrie- oder Gewerbebaute überstellt werden
können. Die Anforderungen an deren Erschliessung wären bei Vorliegen eines
konkreten Bauvorhabens einzelfallgerecht festzulegen gewesen und zwar in der
Weise, dass sie bei vollständiger Nutzung des Grundstücks den Anforderungen von
§ 237 Abs. 1 und 2 PBG zu genügen vermocht hätten (vgl. § 10 der
regierungsrätlichen Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 [ZGN]). Ohne
einer solchen einzelfallgerechten Festlegung der Erschliessungsanforderungen
vorgreifen zu wollen, kann gesagt werden, dass eine Fahrbahnbreite von 6 m
wohl als ausreichend zu beurteilen gewesen wäre (vgl. die in den Technischen
Anforderungen im Anhang der Zugangsnormalien genannten Ausbaugrössen). Nicht
mehr oder nur noch knapp möglich gewesen wäre im Bereich der beiden bestehenden
Gebäude hingegen die Erstellung eines Trottoirs für Fussgänger mit einer
minimal erforderlichen Breite von 2 m. Immerhin hätten Alternativen für
eine Fussgängererschliessung an anderer Stelle geprüft werden können.
Gegen die bestehende Zufahrt als eine den gesetzlichen
Anforderungen genügende strassenmässige Erschliessung für eine Industrie- oder
Gewerbebaute spricht daher nicht primär die Fahrbahnbreite, sondern vielmehr
der Umstand, dass die Zufahrt durch zwei bestehende Gewerbebauten auf dem
Nachbargrundstück begrenzt wird. Die sich an der Ostfassade der grossen
Industriebaute befindliche Rampe dient heute wie bereits am Stichtag als Zubringerrampe
für Werkstatt und Produktion. Nach Aussagen des Vertreters der Grundeigentümerin
fahren Stapler an die Rampe zum Ausladen der Ware, welche danach durch die zwei
grossen Tore ins Gebäudeinnere transportiert wird (vgl. Augenscheinprotokoll,
S. 6). Wie der Augenschein gezeigt hat, können Stapler und Lastwagen im
Bereich der Zubringerrampe nicht kreuzen, oder anders gesagt steht fest, dass
Lastwagen nicht passieren können, solange an der Rampe Ware entladen wird. Als
einzige strassenmässige Erschliessung für eine neue Industrie- oder
Gewerbebaute erscheint die bestehende Zufahrt unter diesen Umständen als nicht
bewilligungsfähig. Eine Verbreiterung der Zufahrt fällt aufgrund der
bestehenden Gebäude ausser Betracht. Ob eine Verlegung der Zubringerrampe
baulich möglich und für den betroffenen Gewerbebetrieb betrieblich und
finanziell zumutbar gewesen wäre, ist unklar.
4.5
Was die
rechtliche Sicherung der Zufahrt anbelangt, so beruft sich die Rekurrentin auf
eine obligatorische Vereinbarung mit der Eigentümerin des Nachbargrundstücks,
worin festgehalten wird, dass für die Erschliessung der rekurrentischen
Parzelle ein unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht auf einer zum Teil noch zu
erstellenden Zufahrtsstrasse über das Nachbargrundstück von und nach der Motorenstrasse
nötig sei. Da der genaue Verlauf und die Breite der Strasse noch nicht klar
seien, könne noch keine definitive Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen
werden. Die Parteien vereinbarten deshalb, die Dienstbarkeit in einem späteren
Zeitpunkt, nachdem diese Unklarheiten beseitigt seien, unentgeltlich als
Grunddienstbarkeit einzutragen.
Es ist unbestritten, dass die Rekurrentin am Stichtag über
kein im Grundbuch eingetragenes, unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht über das
Nachbargrundstück und insbesondere über keine dinglich gesicherte Berechtigung
an der bestehenden Zufahrt verfügte. In der obligatorischen Vereinbarung, auf
welche sich die Rekurrentin beruft, erklärte die Eigentümerin des
Nachbargrundstücks ihre grundsätzliche Bereitschaft, der Rekurrentin ein Fuss-
und Fahrwegrecht über ihre Parzelle einzuräumen. Dieser Vereinbarung lag
indessen noch keine Einigung über den konkreten Verlauf einer Zufahrt zu Grunde.
Die Beseitigung "dieser Unklarheiten" war ausdrücklich auf einen
späteren Zeitpunkt verschoben worden. Die Rekurrentin konnte daher am Stichtag
weder ein dinglich gesichertes noch ein obligatorisches Benützungsrecht an
einer konkreten Zufahrt vorweisen und verfügte daher über
keine rechtlich
gesicherte strassenmässige Erschliessung
.
4.6
Inhaltliche
oder formale Mängel eines Bauvorhabens können mittels
Statuierung von
Nebenbestimmungen
in der Baubewilligung geheilt werden. Dies ist jedoch nur
dann zulässig, wenn davon ausgegangen werden kann, dass die Mängel ohne
besondere Schwierigkeiten behoben werden können (§ 321 Abs. 1 PBG).
Andernfalls läge eine unzulässige „Baubewilligung auf Vorrat“ vor. Ob ein
Mangel ohne besondere Schwierigkeiten korrigiert werden kann, entscheidet sich
nach qualitativen und nicht nach quantitativen Gesichtspunkten. Insbesondere
muss das Gewicht eines Mangels am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden. Ob
die Voraussetzungen für die Erteilung der Bewilligung erfüllt sind, ist eine
Rechtsfrage (BEZ 2006 Nr. 6).
So ist auch die Heilung eines Erschliessungsmangels
mittels Statuierung von Nebenbestimmungen grundsätzlich zulässig. Dies gilt
insbesondere auch deshalb, weil die Rechtsprechung es nicht ausschliesst, dass
auch Mängel, welche der Bauherr nicht aus eigener Kraft, sondern nur durch
Mitwirkung eines Dritten beheben kann, mittels Nebenbestimmung geheilt werden
können (vgl. VGr, 5. Mai 2004, VB.2003.00050, E. 3.2, www.vgrzh.ch). So
könnte in der Baubewilligung etwa die Verbreiterung einer Zufahrtsstrasse sowie
ein Nachweis, dass die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemässe Benützung
der Zufahrt gewährleistet ist, verlangt werden.
4.7
Wie der
Augenschein gezeigt hat, war aufgrund der örtlichen und baulichen Verhältnisse
am Stichtag wie auch heute nicht zu erkennen, wie eine den gesetzlichen Anforderungen
genügende Zufahrt für die rekurrentische Parzelle über das Nachbargrundstück zu
realisieren gewesen wäre. Insbesondere bestand zwischen den beiden benachbarten
Grundeigentümerinnen noch keine Einigung hinsichtlich einer konkreten
Strassenführung, wenn gleich einzuräumen ist, dass beide Parteien wohl
übereinstimmend von einer Realisierung der Erschliessung über die bestehende
Zufahrt ausgegangen waren. Dass eine entsprechende Einigung zwischen den
Parteien ohne grössere Verhandlungen zu Stande gekommen wäre, erscheint nicht
wahrscheinlich. Zu berücksichtigen ist nämlich in Übereinstimmung mit der Rekursgegnerin,
dass die Zufahrtsstrasse als öffentlich im Sinne von § 265 Abs. 1 PBG
zu qualifizieren wäre und zwar unabhängig von den Eigentumsverhältnissen (vgl. BEZ 1989
Nr. 28). Da die bestehenden Gebäulichkeiten auf dem Nachbargrundstück den
gemäss § 265 Abs. 1 PBG erforderlichen Strassenabstand
unbestrittenermassen nicht einhalten könnten, müssten sie als baurechtswidrig
beurteilt werden. Aus diesem Umstand ergäben sich erhebliche Einschränkungen
bei der Vornahme baulicher Änderungen bzw. Erweiterungen, was für die
Grundeigentümerin einen bedeutenden Nachteil darstellen würde, dessen sie sich
wohl im Rahmen einer Diskussion über die Einräumung eines Fuss- und
Fahrwegrechts zu Gunsten der Rekurrentin bewusst geworden wäre. Dass am
Stichtag eine realisierbare Alternative für eine andere Strassenführung über
das Grundstück Kat.-Nr. 02 bzw. 03 beständen hätte, ist nicht ersichtlich.
Aufgrund der bestehenden Bauten wäre wohl nur eine Zufahrt entlang der
Ostgrenze der Parzelle im Bereich des bestehenden Bahngeleiseanschlusses infrage
gekommen. Laut Angaben des Vertreters der Grundeigentümerin am Augenschein
wurde der Bahnanschluss am Stichtag benutzt und wird es auch heute noch.
Ausserdem wäre der Abbruch einiger technischer Anlagen erforderlich gewesen.
Dass die Eigentümerin freiwillig auf ihren Bahnanschluss verzichtet hätte,
erscheint wenig plausibel.
Es kann unter diesen Umständen nicht davon ausgegangen
werden, dass eine Einigung zwischen den beiden benachbarten Grundeigentümerinnen
am Stichtag ohne weiteres möglich gewesen wäre; vielmehr wäre wohl mit
umfangreichen Verhandlungen zu rechnen gewesen. Davon, dass sich der
Erschliessungsmangel am Stichtag ohne besondere Schwierigkeiten im Sinne von § 321
Abs. 1 PBG hätte beheben lassen, kann daher nicht ausgegangen werden.
Vielmehr wäre eine unter diesen Umständen erteilte Baubewilligung als
unzulässige Baubewilligung "auf Vorrat" zu beurteilen gewesen.
4.8
Schliesslich
ist nicht von der Hand zu weisen, dass die verkehrssicherheitspolizeilichen
Verhältnisse bei der Einfahrt in die Motorenstrasse heikel sind. Die Einfahrt
in die übergeordnete Strasse erfolgt in der Tat unmittelbar beim Bahnübergang.
Die Motorenstrasse ist stark befahren, sodass von nicht unerheblichem Rückstau
der Fahrzeuge bei geschlossener Barriere auszugehen ist. Zahlreiche weitere
Einfahrten in die Motorenstrasse in diesem Bereich würden die Verhältnisse
zweifelsohne zusätzlich erschweren. Ob eine Verweigerung der Baubewilligung am
Stichtag allein gestützt auf die verkehrssicherheitspolizeilichen Verhältnisse
im Bereich der Einfahrt in die Motorenstrasse als rechtmässig zu beurteilen gewesen
wäre, kann angesichts der geschilderten rechtlichen und faktischen Mängel der
Erschliessung über das Grundstück Kat.-Nr. 02 bzw. 03 offen bleiben.
4.9
Zusammenfassend
ergibt sich somit, dass die Rekurrentin eine den gesetzlichen Anforderungen
genügende strassenmässige Erschliessung ihrer Parzelle nicht aus eigener Kraft
hätte realisieren können. Daraus folgt deshalb, dass das streitbetroffene
Grundstück Kat.-Nr. 01 am Stichtag nicht in naher Zukunft mit hoher
Wahrscheinlichkeit überbaubar gewesen wäre. Der Tatbestand der materiellen
Enteignung ist somit nicht erfüllt.
5.
5.1
Der
angefochtene Entscheid ist daher in Abweisung des Rekurses zu bestätigen. Damit
sind der Rekurrentin sowohl die im zweiten Rechtsgang erwachsenen Gerichtskosten
als auch die Kosten des vorhergegangenen Rekursverfahrens aufzuerlegen (§ 70
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 [VRG]).
In Fällen wie dem vorliegenden, in denen ein Streitwert
bezifferbar ist, bestimmt sich die Gerichtsgebühr in erster Linie nach § 3
der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997 (GebV
VGr, LS 175.252). Gemäss dieser Bestimmung beträgt die Gerichtsgebühr bei einem
Streitwert bis Fr. 1'000'000.- in der Regel Fr. 20'000.-; liegt der
Streitwert höher als Fr. 1'000'000.-, kann die Gerichtsgebühr auf einen
Betrag von bis zu Fr. 50'000.- festgesetzt werden. Vorliegend beträgt der
Streitwert Fr. 3'000'000.-. Die Gerichtsgebühr ist somit innerhalb des
Rahmens von Fr. 20'000.- bis Fr. 50'000.- festzulegen, wobei insbesondere
der Zeitaufwand des Gerichts, die Schwierigkeit des Falles und das tatsächliche
Streitinteresse zu berücksichtigen sind (§ 2 GebV VGr). Unter Berücksichtigung
des zweiten Rechtsgangs sowie des Augenscheins des Gerichts erscheint eine
Gebühr von Fr. 28'000.- als angemessen und rechtmässig.
5.2
Eine
Parteientschädigung steht der unterliegenden Rekurrentin zum vornherein nicht
zu. Hingegen ist sie gestützt auf § 17 Abs. 2 VRG zur Zahlung einer
angemessenen Parteientschädigung an die anwaltlich vertretene Rekursgegnerin zu
verpflichten, für welche die Mitwirkung im Rekursverfahren mit einem
erheblichen Prozessaufwand verbunden war. Zudem hat die Rekursgegnerin im
vorliegenden Verfahren nicht in erster Linie hoheitliche Interessen verfochten.
In Verfahren betreffend materielle Enteignung ist die Stellung des Gemeinwesens
vergleichbar mit jener einer Privatperson, die finanzielle Ansprüche an sie
abwehren will. Dieser Gesichtspunkt spricht für die Zusprechung einer
Parteientschädigung (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 17
N. 21). Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 5'000.- (inkl.
Mehrwertsteuer).
Demgemäss entscheidet
die Kammer
:
1.    Der Rekurs
wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  28'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.        60.--     Zustellungskosten,
Fr.  28'060.--     Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten
werden der Rekurrentin auferlegt.
4.    Die
Rekurrentin wird verpflichtet, der Rekursgegnerin binnen dreissig Tagen nach
Rechtskraft dieses Urteils eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.
5.    Gegen diesen
Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde
beim Bundesgericht erhoben werden.
6.    Mitteilung an …