zh_verwaltungsgericht · SB.2013.00059 · 2013-09-18 · de

Grundstückgewinnsteuer | Voraussetzungen für einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei Ersatzbeschaffungen (E. 2): Die Grundstückgewinnsteuer wird bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines zum betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörenden Grundstücks aufgeschoben, soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines neuen oder zur Verbesserung eines eigenen Ersatzgrundstücks im Kanton verwendet wird (§ 216 Abs. 3 lit. g StG; Art. 12 Abs. 4 StHG). Dabei ist auf die tatsächlichen und nicht auf fiktive Verhältnisse abzustellen und irrelevant, ob äusserer Zwang oder aleatorische Elemente allenfalls eine betriebliche Nutzung verunmöglicht haben (E. 2) Vorliegend ist ein Steueraufschubstatbestand zu verneinen, da die veräusserte Liegenschaft aufgrund des Widerstands der Anwohnerschaft nie der beabsichtigten betrieblichen Nutzung zugeführt werden konnte und damit nie tatsächlicher Teil des betriebsnotwendigen Anlagevermögens geworden ist (E. 2.3 und 2.4). Voraussetzungen für den Schutz berechtigten Vertrauens in behördliche Auskünfte und Zusicherungen (E. 3.1): Mangels Nachweis einer ausreichenden Vertrauensgrundlage, mangels Gutgläubigkeit des Auskunftsadressaten und mangels Vertrauensbetätigung des Pflichtigen kommt ein Vertrauensschutz vorliegend nicht in Betracht und kann in antizipierter Beweiswürdigung auf eine weitergehende Beweiserhebung verzichtet werden (E. 3.2 und 3.3). Anrechenbarkeit wertvermehrender Aufwendungen (E. 4) und wertvermehrender Eigenleistungen (E. 5): Der Ersatz von Bodenbelägen stellt üblicherweise eine bei der Grundstückgewinnsteuer nicht abzugsfähige Unterhaltsmassnahme dar und wäre lediglich bei durch den Pflichtigen nachzuweisenden und vorliegend nicht ausreichend belegten Komfortverbesserungen zu einem Drittel der Kosten als wertvermehrend anrechenbar (E.4.3). Projektierungskosten unausgeführter Bauprojekte sind wertvermehrender und damit gemäss § 221 Abs. 1 lit. a StG abzugsfähiger Natur, wenn sie sich auf das Handänderungsobjektbeziehen, nicht bloss zum Schein erstellt und dem Erwerber rechtsgeschäftlich überlassen worden sind. Weiter muss das Bauprojekt in positiver und negativer Hinsicht geeignet erscheinen, die tatsächlichen Überbauungsmöglichkeiten des Grundstücks aufzuzeigen, so dass ihm ein objektiver liegenschaftlicher Wert zukommt (E. 5.2). Der hierfür beweisbelastete Pflichtige hat den Nachweis einer rechtsgeschäftlichen Überlassung nicht erbracht und dem sehr spezifischen und faktisch nicht sinnvoll umsetzbaren Bauprojekt kommt vorliegend kein objektiv-liegenschaftlicher Wert zu, weshalb die entsprechenden Projektierungskosten nicht abzugsfähig sind (E. 5.3).Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 13..2.18.0 SB.2013.00059
Zurich Verwaltungsgericht 13..2.18.0 SB.2013.00059
Zurigo Verwaltungsgericht 13..2.18.0 SB.2013.00059

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2013.00059
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Geschäftsnummer:
SB.2013.00059
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.09.2013
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
Voraussetzungen für einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei Ersatzbeschaffungen (E. 2):
Die Grundstückgewinnsteuer wird bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines zum betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörenden Grundstücks aufgeschoben, soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines neuen oder zur Verbesserung eines eigenen Ersatzgrundstücks im Kanton verwendet wird (§ 216 Abs. 3 lit. g StG; Art. 12 Abs. 4 StHG). Dabei ist auf die tatsächlichen und nicht auf fiktive Verhältnisse abzustellen und irrelevant, ob äusserer Zwang oder aleatorische Elemente allenfalls eine betriebliche Nutzung verunmöglicht haben (E. 2)
Vorliegend ist ein Steueraufschubstatbestand zu verneinen, da die veräusserte Liegenschaft aufgrund des Widerstands der Anwohnerschaft nie der beabsichtigten betrieblichen Nutzung zugeführt werden konnte und damit nie tatsächlicher Teil des betriebsnotwendigen Anlagevermögens geworden ist (E. 2.3 und 2.4).
Voraussetzungen für den Schutz berechtigten Vertrauens in behördliche Auskünfte und Zusicherungen (E. 3.1):
Mangels Nachweis einer ausreichenden Vertrauensgrundlage, mangels Gutgläubigkeit des Auskunftsadressaten und mangels Vertrauensbetätigung des Pflichtigen kommt ein Vertrauensschutz vorliegend nicht in Betracht und kann in antizipierter Beweiswürdigung auf eine weitergehende Beweiserhebung verzichtet werden (E. 3.2 und 3.3).
Anrechenbarkeit wertvermehrender Aufwendungen (E. 4) und wertvermehrender Eigenleistungen (E. 5):
Der Ersatz von Bodenbelägen stellt üblicherweise eine bei der Grundstückgewinnsteuer nicht abzugsfähige Unterhaltsmassnahme dar und wäre lediglich bei durch den Pflichtigen nachzuweisenden und vorliegend nicht ausreichend belegten Komfortverbesserungen zu einem Drittel der Kosten als wertvermehrend anrechenbar (E.4.3). Projektierungskosten unausgeführter Bauprojekte sind wertvermehrender und damit gemäss § 221 Abs. 1 lit. a StG abzugsfähiger Natur, wenn sie sich auf das Handänderungsobjektbeziehen, nicht bloss zum Schein erstellt und dem Erwerber rechtsgeschäftlich überlassen worden sind. Weiter muss das Bauprojekt in positiver und negativer Hinsicht geeignet erscheinen, die tatsächlichen Überbauungsmöglichkeiten des Grundstücks aufzuzeigen, so dass ihm ein objektiver liegenschaftlicher Wert zukommt (E. 5.2). Der hierfür beweisbelastete Pflichtige hat den Nachweis einer rechtsgeschäftlichen Überlassung nicht erbracht und dem sehr spezifischen und faktisch nicht sinnvoll umsetzbaren Bauprojekt kommt vorliegend kein objektiv-liegenschaftlicher Wert zu, weshalb die entsprechenden Projektierungskosten nicht abzugsfähig sind (E. 5.3).
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
BETRIEBSNOTWENDIGKEIT
ERSATZBESCHAFFUNG
ERSATZGRUNDSTÜCK
ERSATZLIEGENSCHAFT
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
PROJEKTIERUNGSKOSTEN
STEUERAUFSCHUB
TATSÄCHLICHE VERHÄLTNISSE
VERTRAUENSSCHUTZ
WERTVERMEHRENDE AUFWENDUNGEN
Rechtsnormen:
Art. 5 Abs. III BV
Art. 9 Abs. III BV
§ 28 Abs. III StG
§ 68 Abs. IV StG
§ 216 Abs. III lit. g StG
§ 221 Abs. I lit. a StG
Art. 12 Abs. IV StHG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
2.
Abteilung
SB.2013.00059
Urteil
der 2. Kammer
vom
18. September 2013
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Tamara Nüssle, Verwaltungsrichterin
Silvia Hunziker,
Gerichtsschreiber
Felix Blocher.
In Sachen
Verein A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
Stadt M,
vertreten durch den Grundsteuerausschuss,
Beschwerdegegnerin,
betreffend
Grundstückgewinnsteuer,
hat
sich ergeben:
I.
Der Verein A bezweckt die Förderung der Solidarität unter
den Mitgliedern, die Pflege der Kultur und Brauchtümer des Landes C sowie die
Organisation von nationalen und religiösen Feiern unter der Bevölkerung aus C.
Weiter fördert und organisiert er Anlässe, die zur Integration der Bevölkerung
in der Schweiz und einer guten, nachbarschaftlichen Beziehung mit der Schweizer
Bevölkerung beitragen sollen.
Dem Verein A standen seit 1981 für Vereinsanlässe und als
Vereinslokal gemietete Räumlichkeiten an der D-Strasse 01 in E zur Verfügung.
Das entsprechende Mietverhältnis wurde durch die Vermieterin am 20. Juni
2006 per 31. Dezember 2006 gekündigt, jedoch auf Begehren des Vereins A in
der Folge noch bis zum 31. Mai 2007 erstreckt und sodann einvernehmlich
beendet.
Bereits einige Jahre zuvor, am 12. April 1999 (Datum
der Handänderung), erwarb der Verein A für Fr. … die Liegenschaft Kat. Nr. 02,
ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen und einem Schopf an der F-Strasse 03 in
G, in der Absicht, dieses anstelle der Mieträumlichkeiten an der D-Strasse 01
als Kulturzentrum und Gebetshaus zu nutzen. Obwohl die Baurekurskommission IV
des Kantons Zürich die hierzu am 12. März 1999 erteilte Umbau- und Umnutzungsbewilligung
weitgehend bestätigte, führte anhaltender Widerstand der Anwohner dazu, dass
der Verein A noch während des hängigen baurechtlichen Beschwerdeverfahrens auf
die Verwirklichung des entsprechenden Vorhabens verzichtete und einen
aussergerichtlichen Vergleich mit den Anwohnern abschloss. Die Liegenschaft wurde
in der Folge, teilweise aber auch bereits schon während des baurechtlichen
Rekursverfahrens, an Dritte vermietet und am 24. Juli 2007 zum Preis von
Fr. … verkauft. Die Eigentumsübertragung wurde noch gleichentags im Grundbuch
eingetragen.
Mit Kaufvertrag vom 14. März 2007, dessen
grundbuchamtlicher Vollzug bis längstens 1. Oktober 2007 aufgeschoben
wurde, erwarb der Verein A für Fr. … die Liegenschaft Kat. Nr. 04,
ein Wohnhaus mit Werkstatt und 1'531 m
2
Land an der H-Strasse 05 in G, in der Absicht, dieses künftig als neues
Vereinslokal und Moschee zu nutzen. Der Verein A war berechtigt, das neu
erworbene Vertragsobjekt gegen eine monatliche Entschädigung von Fr. … per
sofort für Vereinszwecke zu nutzen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses über
die Räumlichkeiten an der D-Strasse 01 befand sich das Kulturzentrum des Vereins
an dieser neuen Adresse. Eine Baubewilligung für die beabsichtigte Umnutzung wurde
am 2. Oktober 2008 erteilt.
Im Zusammenhang mit der Veräusserung der Liegenschaft F-Strasse
03 auferlegte der Grundsteuerausschuss der Stadt M dem Verein A am 26. Februar
2010 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. … und wies eine hiergegen erhobene
Einsprache am 24. Februar 2012 ab.
II.
Ein hiergegen erhobener Rekurs des Pflichtigen wies das
Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 16. April 2013 ebenfalls ab.
III.
Mit Eingabe vom 10. Juni 2013 liess der Pflichtige
dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei die Grundstückgewinnsteuer betreffend
die Handänderung des Objekts F-Strasse 03, G, Kat. Nr. 02
aufzuschieben. Eventualiter sei die Grundstückgewinnsteuer unter Berücksichtigung
der Investitionen sowie der Aufwendungen des Pflichtigen im Zusammenhang mit
der Nutzbarmachung des oben genannten Objekts F-Strasse 03 festzusetzen.
Subeventualiter sei die Sache zur ergänzenden Abklärung des Sachverhalts an die
Vorinstanz zurückzuweisen. Ferner verlangte er die Zusprechung einer
Parteientschädigung.
Während der Grundsteuerausschuss der Stadt M die Abweisung
der Beschwerde beantragte, verzichtete das Steuerrekursgericht auf
Vernehmlassung.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Mit der
Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 213
in Verbindung mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni
1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder
Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung
des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.
Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die
reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen
den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht
ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem
Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein
Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis
des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende
Ermessensfehler, d.
h.
auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).
1.2
Im
Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gilt das Novenverbot. Für das Verwaltungsgericht
ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie für das Steuerrekursgericht.
Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spätestens im Rekursverfahren behauptet
bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dürfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren
grundsätzlich nicht nachgebracht werden. Vom Novenverbot ausgenommen sind
dagegen echte Noven, namentlich neue tatsächliche Behauptungen und
Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160
StG) beruhen oder der Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen,
die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel bedürfen.
Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich
allgemein zulässig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel
stützen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149).
2.
2.1
Die
Grundstückgewinnsteuer wird von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen
an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG).
Dabei ist der Grundstückgewinn gemäss § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um
welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Die Grundstückgewinnsteuer wird
indessen aufgeschoben bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines zum
betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörenden Grundstücks, soweit der Erlös
innert angemessener Frist zum Erwerb eines neuen oder zur Verbesserung eines
eigenen Ersatzgrundstücks im Kanton verwendet wird (§ 216 Abs. 3
lit. g StG; Art. 12 Abs. 4 des Bundesgesetzes vom
4. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone
und Gemeinden [StHG]).
2.2
§ 216
Abs. 3 lit. g StG engt die steuerneutrale Ersatzbeschaffung auf den
Bereich der zum betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörenden Grundstücke ein,
indem es sich sowohl beim ausscheidenden als auch beim wiederbeschafften
Vermögensgegenstand um ein betriebsnotwendiges Anlagegut handeln muss. Die
Mittel aus dem Verkauf eines nicht betriebsnotwendigen Wirtschaftsguts können
demnach nicht steuerneutral in betriebsnotwendiges Anlagevermögen reinvestiert
werden (vgl. Markus Reich/Marina Züger in: Martin Zweifel/Peter Athanas
[Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Teil I/Band 2a,
2. A., Basel etc. 2008, Art. 30 DBG N. 5). Betriebsnotwendig
sind Wirtschaftsgüter, die nach ihrer Zweckbestimmung unmittelbar der
Leistungserstellung des Betriebs dienen und ohne Beeinträchtigungen des
betrieblichen Leistungserstellungsprozesses nicht veräussert werden können
(BGr, 16. September 2005, 2A.122/2005, E. 2.2.2; Markus Reich in:
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, I/1, 2. A., Basel etc. 2002,
Art. 8 StHG N. 71, auch zum Folgenden und mit Hinweisen; Reich/Züger,
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, I/2a, Art. 30 DBG N. 6).
Die betriebsnotwendigen Vermögenswerte bilden unerlässliche Bestandteile der
betrieblichen Einheit; ihre Veräusserung würde zu einer substanziellen Veränderung
des Betriebs führen. Beurteilungsgrundlage der Betriebsnotwendigkeit bilden
immer die betrieblichen Verhältnisse des Unternehmens. Ausgeschlossen ist
jedoch die Ersatzbeschaffung von Vermögensgegenständen, die dem Unternehmen
lediglich als Vermögensanlage oder durch ihren Ertrag dienen (vgl. § 28
Abs. 3 und § 68 Abs. 4 StG).
Die Zuteilung eines Wirtschaftsguts zum Anlage- oder
Umlaufvermögen richtet sich nicht nach der äusseren Beschaffenheit, sondern
nach der Zweckbestimmung, beziehungsweise ihrer zukünftigen Funktion im
Unternehmen sowie der Dauerhaftigkeit der getätigten Investition (Reich/Zügler,
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, I/2a, Art. 30 DBG N. 7,
mit Hinweisen; Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A.,
Zürich 2013, § 68 N. 13). Das Anlagevermögen dient dem Unternehmen
demnach zur dauernden oder mehrmaligen Nutzung. Anlagegüter werden somit nicht
zum Zweck der Veräusserung, sondern zur wiederholten Nutzung und zum Verbrauch
beschafft. Wirtschaftsgüter, die demgegenüber laufend angeschafft und wieder
veräussert werden, bilden Umlaufvermögen. Grundstücke gehören demzufolge
gewöhnlich zum Anlagevermögen.
2.3
Vorliegend
macht der Pflichtige geltend, die fragliche Liegenschaft an der F-Strasse 03
ursprünglich zur Entfaltung von Vereinsaktivitäten respektive zur Nutzung als
neues Vereinslokal erworben zu haben, aufgrund fortwährenden Widerstands der
Anwohner jedoch letztlich gezwungenermassen auf eine Ersatzliegenschaft an der H-Strasse
05 ausgewichen zu sein. Aufgrund des nachbarschaftlichen Widerstands sei ein
Vereinsbetrieb an der F-Strasse 03 über längere Zeit nicht, respektive nicht in
dem Umfang, möglich gewesen, wie im bisherigen Vereinslokal an der D-Strasse 01.
Es ist unbestritten, dass die Liegenschaft an der F-Strasse
03 ursprünglich als Ersatzobjekt für das bisherige Vereinslokal an der D-Strasse
01 erworben worden war und zu diesem Zweck Umbauten geplant waren. Die
wesentlichen Vereinsaktivitäten wurden jedoch weiterhin an der ursprünglichen
Vereinsadresse D-Strasse 01 durchgeführt und die beabsichtigte langfristige
Nutzung der an der F-Strasse 03 erworbenen Liegenschaft als Vereinslokal fand
nie statt: So fanden an der F-Strasse 03 auch gemäss den eigenen Angaben des
Pflichtigen lediglich Verhandlungen mit den Nachbarn, Vorstandstagungen und
(interne) Besprechungen über das weitere Vorgehen bezüglich F-Strasse/H-Strasse
statt. Da diese Anlässe primär dazu dienten, Vorbehalte der Nachbarschaft aus
dem Weg zu räumen, kann von einer betrieblichen Nutzung im Sinn des
eigentlichen Vereinszwecks keine Rede sein. Der Pflichtige hat selbst
eingeräumt, dass die Liegenschaft an der F-Strasse 03 aufgrund des Widerstands
der Nachbarschaft nicht wie gewünscht als Vereinslokal genutzt werden konnte,
weshalb letztlich auch die Liegenschaft an der H-Strasse 05 erworben worden
sei. Die Liegenschaft F-Strasse 03 war sodann auch die meiste Zeit bis zum
Verkauf (bewilligungswidrig) an Dritte vermietet worden. Eine betriebliche
Nutzung zu Vereinszwecken war während dieser Zeit weitgehend ausgeschlossen.
Als Korrespondenz- und Vereinsadresse sowie Vereinssitz wurde bis zum Umzug an
die H-Strasse 05 weiterhin die ursprüngliche Adresse an der D-Strasse 01
verwendet. Gemäss den eingereichten Unterlagen fanden auch ausserordentliche
und ordentliche Generalversammlungen weiter an der alten Adresse an der D-Strasse
01 statt. Lediglich bei der Ausfertigung des Grundstückkaufvertrags für die
Liegenschaft H-Strasse 05 vom 14. März 2007 wurde – wohl auch mit Blick
auf den angestrebten Aufschub der Grundstückgewinnsteuer – die F-Strasse 03 als
Vereinslokalität angegeben, wobei auch dort wiederum zutreffend als Vereinssitz
die bisherige Adresse an der D-Strasse 01 genannt wurde.
Da damit eine tatsächliche betriebliche Nutzung der
Liegenschaft F-Strasse 03 nicht – oder zumindest nicht in einem
betriebsnotwendigem Ausmass – stattgefunden hat, stellt sich zunächst die
Frage, ob die blosse Absicht, die Liegenschaft einer solchen Nutzung zuzuführen,
bereits ausreicht, einen Aufschubstatbestand im Sinn von § 216 Abs. 3
StG zu bilden. Weiter stellt sich die damit zusammenhängende Frage, ob die neu
erworbene Liegenschaft an der H-Strasse 05 im hier interessierenden
steuerrechtlichen Zusammenhang tatsächlich Ersatzgrundstück für die zuvor erworbene
Liegenschaft F-Strasse 03 bildet oder nicht viel mehr als Ersatz für die
bisherigen Mieträumlichkeiten an der D-Strasse 01 zu betrachten ist.
2.4
Die
Verwirklichung eines Steueraufschubstatbestands bemisst sich grundsätzlich nach
den tatsächlichen und nicht nach den fiktiven Verhältnissen (vgl. Reich/Zügler,
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, I/2a, Art. 30 DBG N. 6).
Dies zeigt sich bereits daran, dass ein Steueraufschub bei gemischt genutzten
Betriebsgrundstücken nur anteilig für den betriebsnotwendigen Teil gewährt wird
(vgl. 216 Abs. 3 lit. g StG). Wesentlicher ist jedoch, dass ein
Grundstück erst dann dem Betrieb unmittelbar und somit betriebsnotwendig dient,
wenn es auch tatsächlich entsprechend genutzt wird (vgl. § 28 Abs. 3
und § 68 Abs. 4 StG). Die blosse Absicht einer zukünftigen betriebsnotwendigen
Nutzung dient dem Betrieb hingegen nicht unmittelbar und schafft noch keine
gegenwärtige Betriebsnotwendigkeit. Ein Steueraufschubstatbestand im Sinn von § 216
Abs. 3 lit. g StG kann nur dann angenommen werden, wenn der
notwendige Betrieb tatsächlich und zeitnah vom veräusserten zum erworbenen
Grundstück übergeht. Im hier zu beurteilenden Fall hat jedoch ein
entsprechender Wechsel vom veräusserten Grundstück an der F-Strasse 03 zum
erworbenen Grundstück an der H-Strasse 05 nie stattgefunden: Beim
Steueraufschubstatbestand von § 216 Abs. 3 lit. g StG wird ein
Grundstück des betriebsnotwendigen Anlagevermögens durch ein gleichermassen
betriebsnotwendiges Grundstück des Anlagevermögens ersetzt. Die Liegenschaft an
der H-Strasse 05 kann (im Rahmen eines identischen Betriebszwecks)
steuerrechtlich nicht zugleich Ersatzobjekt für die Mieträumlichkeiten an der D-Strasse
01 und die Liegenschaft an der F-Strasse 03 sein. Ebenso wenig sind die Räumlichkeiten
an der D-Strasse 01 zunächst durch die Liegenschaft an der F-Strasse 03 und diese
sodann durch die Liegenschaft an der H-Strasse 05 ersetzt worden, wechselte der
Pflichtige doch seinen tatsächlichen Vereinsbetrieb direkt von den Räumlichkeiten
an der D-Strasse 01 zur Liegenschaft an der H-Strasse 05, ohne je wesentliche
Vereinsaktivitäten an der F-Strasse 03 entfaltet zu haben (vgl. E. 2.3
vorstehend). Der Erwerb der Liegenschaft H-Strasse 05 diente dem Pflichtigen
somit als Ersatz für das bisherige Vereinslokal in der Liegenschaft D-Strasse
01. In diesem Sinn wurden die betriebsnotwendigen Räumlichkeiten an der D-Strasse
01 durch die neu betriebsnotwendig werdenden Räumlichkeiten an der H-Strasse 05
ersetzt. Hingegen war die Liegenschaft an der F-Strasse 03 tatsächlich nie
betriebsnotwendig und konnte damit auch nie Teil des betriebsnotwendigen Anlagevermögens
geworden sein: Die Liegenschaft hat nie unmittelbar der betrieblichen Leistungserstellung
gedient und hätte jederzeit ohne Beeinträchtigung des betrieblichen Leistungserstellungsprozesses
veräussert werden können (vgl. BGr, 16. September 2005, 2A.122/2005, E. 2.2.2).
Selbst die ursprüngliche Absicht einer betrieblichen Nutzung wurde spätestens
mit der Aufgabe der Bauprojekte und der (Wieder-)Vermietung an Dritte zugunsten
einer Nutzung als Kapitalanlage aufgegeben. Steuerrechtlich ist die Liegenschaft
an der H-Strasse 05 damit nicht Ersatzobjekt für die Liegenschaft an der F-Strasse
03, sondern für die (gemieteten) Räumlichkeiten an der D-Strasse 01.
Damit mangelt es aber bereits an der vollständigen oder
teilweisen Veräusserung eines zum betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörenden
Grundstücks, da betriebsnotwendig lediglich die Mieträumlichkeiten an der D-Strasse
01 waren. Da es hierbei allein auf die tatsächliche betriebliche Nutzung und
nicht auf die Gründe eines Nutzungsverzichts ankommt, ist es entgegen der
Ansicht des Pflichtigen auch gleichgültig, ob äusserer Zwang oder aleatorische
Elemente eine betriebliche Nutzung der Liegenschaft F-Strasse 03 verhindert
haben: Entscheidend ist allein der sich aus der Betriebsnotwendigkeit ergebende
Zwang zur Wiederbeschaffung eines bereits betriebsnotwendigen Grundstücks (vgl.
Reich/Züger, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, I/2a, Art. 30 DBG
N. 1). Ein Steueraufschubsgrund im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. g
StG liegt somit nicht vor. Weitere Steueraufschubsgründe im Sinn von § 216
Abs. 3 StG sind weder ersichtlich noch werden solche geltend gemacht.
3.
3.1
Jede
Person hat nach Art. 9 Abs.  3 der Schweizerischen Bundesverfassung
(BV) Anspruch darauf, von staatlichen Organen nach Treu und Glauben behandelt
zu werden (vgl. auch Art. 5 Abs. 3 BV). Hieraus leitet sich wiederum
ein grundsätzlicher Anspruch auf den Schutz berechtigten Vertrauens in
behördliche Auskünfte und Zusicherungen ab. Hingegen liegt kein berechtigtes
und damit schutzwürdiges Vertrauen vor, wenn es an einer zureichenden Vertrauensgrundlage
mangelt, weil die Auskunft sich auf eine abweichende Sach- oder Rechtslage
bezog oder inhaltlich zu wenig konkret oder nicht vorbehaltslos erteilt wurde.
Ebenso wenig wird Vertrauensschutz gewährt, wenn der Vertrauensadressat nicht
gutgläubig erscheint, weil er die Unrichtigkeit der erteilten Auskunft oder
eine allfällige Unzuständigkeit des auskunftserteilenden Behördenmitglieds
hätte erkennen müssen. Da Vertrauensschutz sodann regelmässig eine nachteilige
Vertrauensdisposition voraussetzt, ist zudem nur derjenige zu schützen, welcher
tatsächlich und gerade gestützt auf die erteilte Auskunft eine ohne Schaden
nicht rückgängigmachbare und somit nachteilige Disposition getätigt hat (vgl.
hierzu BGE 114 Ia 209 E. 3; Richner et al., VB zu §§ 119–131, N. 57 ff.
und Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A.,
Zürich 2010, Rz. 668 ff., je mit weiteren Hinweisen).
3.2
Am 26. Juni
2007 fand auf dem Steueramt M eine Besprechung statt, an welcher die
Steuerbehörde durch Frau I und der Pflichtige durch Herrn J vertreten wurde. Anlässlich
dieser Besprechung wurden steuerrechtliche Fragen bezüglich der beiden
Grundstücksgeschäfte erörtert, wobei der genaue Gesprächsinhalt von den
Beteiligten unterschiedlich wiedergegeben wird: So soll Frau I anlässlich einer
nachträglichen Besprechung vom 6. September 2011 ausgeführt haben, sich
nicht mehr an den genauen Wortlaut der vorangegangenen Besprechung vom 26. Juni
2007 erinnern zu können, jedoch anlässlich solcher Informationsbesprechungen
jeweils mitzuteilen, dass keine Grundsteuern belastet würden, wenn die
entsprechenden Voraussetzungen des Steuergesetzes erfüllt seien (so zumindest
die eigene Darstellung des Pflichtigen zur Besprechung vom 6. September
2011 gemäss Rekursschrift; zur analogen Darstellung durch das Steueramt vgl.
immerhin mit handschriftlichen Korrekturen von I). Im Gegensatz dazu führte
Herr J aus, dass er Frau I den Sachverhalt "aus seiner Sicht"
vollständig geschildert und diese ihm auf die ausdrückliche Frage nach den
Steuerfolgen des Liegenschaftsverkaufs mitgeteilt habe, dass alles "gut
sei", die Sache für ihn erledigt sei und sie die notwendigen Unterlagen
habe. Er habe sodann die bereits anlässlich der Besprechung abgegebenen
Unterlagen noch einmal per E-Mail zugestellt, um sicherzustellen, dass die
Steuerbehörde sämtliche Unterlagen habe. Herr J nahm sodann auch in seinem
Schreiben vom 31. Juli 2007 Bezug auf die Besprechung vom 26. Juni
2007. Demgemäss habe er an der fraglichen Besprechung "den Sachverhalt,
An- und Verkauf und Ersatzbeschaffung, geschildert und die notwendigen Unterlagen
überlassen". Der Brief endet sodann mit der Bitte, "unter diesen
Umständen die Grundstückgewinnsteuer aufzuschieben" und dem Angebot,
weitere Unterlagen nachzusenden, sollten diese benötigt werden.
3.3
Wer sich
auf die bindende Wirkung einer unrichtigen Behördenauskunft berufen und damit
eine Steuerminderung bewirken will, trägt hinsichtlich der tatsächlichen
Voraussetzungen des Vertrauensschutzes die Beweislast (Richner et al., VB zu §§ 119–131
N. 77). Da diesfalls der Untersuchungsgrundsatz durch eine Mitwirkungsobliegenheit
des beweisbelasteten Steuerpflichtigen gemildert wird, hat letztgenannter den
relevanten Sachverhalt spätestens im Rekursverfahren substanziiert und unter
genauer Nennung der erforderlichen Beweismittel darzulegen (ZStP 2008
Nr. 31 sowie RB 1975 Nr. 55, 1986 Nr. 49 und 1987 Nr. 35).
Der Pflichtige hat bereits in seiner Stellungnahme zum Rekursverfahren vom
28. Januar 2013 und damit rechtzeitig die Befragung der
Gesprächsteilnehmer I und J beantragt. Von einer entsprechenden Befragung kann
jedoch aus verschiedenen Gründen abgesehen werden: Zunächst wären die Aussagen
der genannten Personen aufgrund ihrer Verbindung zu den Parteien ohnehin
kritisch zu würdigen und es erscheint zweifelhaft, ob diese trotz des langen
Zeitablaufs noch verlässlich zum genauen Gesprächsinhalt Auskunft geben
könnten. Insbesondere erscheint aber im Sinn nachfolgender Erwägungen der relevante
Sachverhalt bereits ausreichend erstellt und die eigene Sachverhaltsdarstellung
des Pflichtigen ungeeignet, einen Vertrauensschutztatbestand zu begründen,
weshalb in antizipierter Beweiswürdigung von weiteren Abklärungen und Befragungen
abgesehen werden kann (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A. Zürich 1999, § 7
N. 10).
3.3.1
Wie sich bereits aus der Sachverhaltsschilderung von Herrn J ergibt,
erteilte Frau I keinesfalls eine derart konkrete, vorbehaltslose und inhaltlich
bestimmte Antwort, als dass diese als Grundlage für weitere Dispositionen des
Pflichtigen ausgereicht hätte: So mangelt es einer Antwort, wonach alles
"gut sei" und die Sache für den Gesprächspartner erledigt sei, an der
notwendigen Präzision und inhaltlichen Bestimmtheit (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann,
Rz. 669): Selbst wenn sich die Antwort auf die Frage des Steueraufschubs –
und nicht etwa auf die Vollständigkeit der abgegebenen Unterlagen ­– bezogen
haben sollte, ist hieraus höchstens implizit eine verbindliche Zusage zur Steuerneutralität
der beabsichtigten Transaktionen herauszulesen, was wiederum kaum eine ausreichende
Vertrauensgrundlage bildet. Zudem bezeichnete der Pflichtige im Kaufvertrag
über die Liegenschaft H-Strasse 05 vom 14. März 2007 die F-Strasse 03 als
Adresse des Vereinslokals, obwohl die wesentlichen Vereinsaktivitäten zu diesem
Zeitpunkt weiterhin in den Räumlichkeiten an der D-Strasse 01 stattfanden,
welche auch weiterhin ausschliesslich als Vereinslokalität genutzt wurden. Es
finden sich keinerlei Hinweise dafür, dass diese Falschangabe noch vor Auskunftserteilung
gegenüber dem auskunftserteilenden Behördenmitglied richtiggestellt wurde.
Vielmehr ist davon auszugehen, dass eine allfällige Auskunft auch gestützt auf
die aktenkundig falsche Standortangabe des Vereinslokals erteilt wurde, zumal
der Pflichtige selbst im vorliegenden Beschwerde- und vorangegangenem
Rekursverfahren noch behauptete, dass die Liegenschaft H-Strasse 05 die Liegenschaft
F-Strasse 03 als Betriebsstätte ersetzt hätte. Damit bezog sich die Auskunft,
dass alles "gut sei", wohl auf einen anderen, nie realisierten
Sachverhalt und entfaltet somit von vornherein keine vertrauensbildende Wirkung
in Bezug auf die davon abweichenden, tatsächlichen Gegebenheiten (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann,
Rz. 692).
3.3.2
Der entsprechende Vertrauensschutz scheitert jedoch auch, weil selbst in
die allenfalls abgegebene Zusicherung, dass alles "gut sei",
offensichtlich nicht vorbehaltslos vertraut wurde: Herr J zog mit dem Angebot,
weitere Unterlagen im Bedarfsfall nachzureichen, offenbar in Betracht, dass die
Steuerbehörde für einen Entscheid allenfalls noch solche Unterlagen benötigen
könnte. Hierauf lässt auch seine eher vorsichtige Formulierung, dass er den Sachverhalt
"aus seiner Sicht" vollständig geschildert habe, schliessen, enthält
diese doch den Vorbehalt, dass er unter Umständen ihm unwichtig erscheinende
aber dennoch relevante Elemente weggelassen haben könnte. Ebenso lässt die als
blosse Bitte formulierte Passage zum Steueraufschub im Schreiben vom 31. Juli
2007 Zweifel daran aufkommen, dass diesbezüglich zuvor seitens des Steueramtes
oder durch Frau I verbindliche Erklärungen abgegeben wurden. Zwar gebietet es
unter Umständen auch die Höflichkeit, eine bereits getroffene Vereinbarung oder
Zusage als Bitte wiederzugeben. Aber auch im einleitenden Absatz desselben
Schreibens ist lediglich die Rede davon, dass der Sachverhalt Frau I gegenüber
bereits anlässlich der Besprechung vom 26. Juni 2007 geschildert worden
sei. Eine verbindliche Zusage der Steuerneutralität bleibt hingegen gänzlich
unerwähnt, was umso erstaunlicher erscheint, als der Pflichtige im fraglichen
Schreiben selbst ein schriftliches Bestätigungsschreiben zum vorangegangenen Gespräch
sieht: Wie sich aus den eigenen Ausführungen des Pflichtigen in der
Rekursstellungnahme vom 28. Januar 2013 ergibt, sollte das Schreiben vom
31. Juli 2007 als schriftliches Bestätigungsschreiben für die Besprechung
vom 26. Juni 2007 dienen. Hätte das Bestätigungsschreiben jedoch
tatsächlich und rein deklaratorisch zu Beweiszwecken gedient, stellt sich die
Frage, weshalb es erst nach dem steuerauslösenden Liegenschaftskauf vom 24. Juli
2007 versandt wurde und die eigentlich zu bestätigende Zusage hinsichtlich des
Aufschubs der Grundstückgewinnsteuer nicht einmal behauptet, sondern lediglich
ausgeführt wurde, dass die notwendigen Unterlagen bereits eingereicht worden
seien und der Sachverhalt geschildert worden sei. Das Schreiben bestätigt somit
höchstens die Darstellung der Steuerbehörde, wonach eine verbindliche Auskunft
zur Frage eines Steueraufschubs erst nach Erhalt und Studium sämtlicher
relevanter Akten möglich ist.
Zudem kann ein Bestätigungsschreiben nicht nur zu
deklaratorischen Beweiszwecken, sondern auch konstitutiv dazu dienen, einen
unklaren Sachverhalt weiter zu klären, indem der Adressat zum aktiven
Widerspruch oder einer schriftlichen, allenfalls auch stillschweigenden,
Bestätigung der eigenen Auffassung bewegt werden soll (so z.
B. beim kaufmännischen
Bestätigungsschreiben, vgl. BGE 100 II 18 E. 3). Diesfalls hätte das
Schreiben vom 31. Juli 2007 keinesfalls den Vorbestand einer
Vertrauensgrundlage belegt, sondern vielmehr erst dazu gedient, eine solche
Vertrauensgrundlage (nachträglich) zu begründen.
Der Pflichtige führt weiter
aus, dass ihm bereits anlässlich des mündlichen Gesprächs eine schriftliche
Bestätigung der gemachten Ausführungen in Aussicht gestellt worden sei, welche
er in der Folge jedoch nicht erhalten habe. Während der Pflichtige offenbar
davon ausgeht, dass Herr J deshalb erst recht auf die (angeblich) gemachten Zusagen
hätte vertrauen dürfen, ist das Gegenteil der Fall: Wer eine angekündigte
schriftliche Bestätigung zu einer dispositionsrelevanten Zusicherung nicht
erhält, wird in der Regel gut daran tun, von der Tätigung entsprechender Dispositionen
abzusehen und sich zuerst durch entsprechende Rückfragen abzusichern. Dies gilt
selbst für den Fall, wo die schriftliche Bestätigung lediglich zu Beweiszwecken
vereinbart und deklaratorisch eine bereits getroffene mündliche Zusicherung
wiedergeben soll: Mit Bedacht agierende Personen sind auch in einem solchen
Fall kaum gewillt, das Risiko einer späteren Beweislosigkeit im Bestreitungsfall
zu tragen. Es erscheint deshalb unglaubhaft, dass Herr J trotz ausstehendem
Bestätigungsschreiben des Steueramtes weiterhin von einer Zusicherung des eigentlich
noch schriftlich zu bestätigenden Sachverhalts ausging. Der gleichen­orts
gemachte Erklärungsversuch, wonach Herr J mit dem Eingang des entsprechenden
Bestätigungsschreiben an die Korrespondenzadresse des Vereins gerechnet habe,
erscheint ebenfalls unzureichend, da jeder umsichtige Vertreter des Vereins
sich des Eingangs eines derart wichtigen Schreibens versichert hätte, bevor er
im Vertrauen auf die noch nicht schriftlich bestätigten Zusicherungen weitere
Dispositionen getätigt hätte. Ebenso untauglich erscheint der Erklärungsversuch
in der Beschwerdeschrift vom 10. Juni 2013, wonach Frau I ja bereits anlässlich
der mündlichen Besprechung mitgeteilt habe, dass "alles in Ordnung
sei" – und damit mitgeteilt habe, dass die Angelegenheit für sie
eigentlich erledigt sei: Eine schriftliche Bestätigung hätte vorliegend allein
der Absicherung des Pflichtigen gedient, hätte diese ihm doch einen
steueraufschiebenden Sachverhalt bestätigt. Es erscheint deshalb wiederum
vertrauenszerstörend, wenn ein derart wichtiges Schreiben in der Folge beim
Pflichtigen nicht eingeht.
Insbesondere die Formulierung des Schreibens vom 31. Juli
2007 lässt fraglich erscheinen, ob Herr J bereits vor dem Verkauf der Liegenschaft
an der F-Strasse 03 davon überzeugt gewesen ist, die entsprechende Transaktion
steuerneutral durchführen zu können. Spätestens das Ausbleiben der
angekündigten schriftlichen Bestätigung des Gesprächsinhalts hätte Zweifel an
der Zuverlässigkeit einer entsprechenden Auskunft wecken müssen, wenn sie denn
überhaupt je in ausreichend bestimmter Form und für den hier zu beurteilenden
Sachverhalt abgegeben worden ist. Da Herr J damit nicht vorbehaltslos auf eine
(allenfalls abgegebene) Zusicherung des Vorliegens eines Steueraufschubstatbestands
vertraut hat – oder zumindest aufgrund der Umstände hierauf nicht hätte vertrauen
dürfen – erscheint er diesbezüglich bösgläubig, womit sich weder er noch der
durch ihn vertretene Pflichtige erfolgreich auf Vertrauensschutz berufen können
(vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 682). Inwieweit Herr J darüber
hinaus auch bereits vor dem Liegenschaftsverkauf erkennen musste, dass nicht
Frau I, sondern Herr K die zuständige Ansprechperson beim Steueramt M war, kann
unter diesen Umständen offenbleiben.
3.3.3
Selbst wenn Herrn J entgegen obenstehenden Erwägungen zugestanden würde, gutgläubig
und berechtigt auf eine behördliche Zusage vertraut zu haben, erschiene immer
noch das Vorliegen einer entsprechenden (nachteiligen) Vertrauensbetätigung zweifelhaft:
Da der Mietvertrag über die Räumlichkeiten an der D-Strasse 01 auslief,
brauchte der Pflichtige unbedingt neue Räumlichkeiten. Die Räumlichkeiten an
der F-Strasse 03 erschienen ihm hierbei offenbar derart ungeeignet, dass selbst
eine vorübergehende Verlegung der Vereinsaktivitäten nicht in Betracht gezogen
und bis zum Vorliegen einer anderen Alternative um Mieterstreckung an der D-Strasse
01 gebeten wurde. Eine bloss "pro forma" vorgenommene Verlegung von
Vereinsaktivitäten an die F-Strasse 03 hätte noch keinen Steueraufschub
begründet, während ein tatsächlicher Wechsel wohl wiederum die Umsetzung der
aufgrund der äusseren Widerstände bereits aufgegebenen Umbauten vorausgesetzt
hätte. Zudem wäre aufgrund laufender Mietverträge und des zu erwartenden
Widerstands der Anwohner ohnehin fraglich gewesen, ob eine kurzfristige
Zwischennutzung als Vereinslokalität bei der Liegenschaft F-Strasse 03
überhaupt möglich gewesen wäre. Selbst der Pflichtige geht lediglich von einer
eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit aus. Neben einer betrieblichen
Zwischennutzung der hierzu eigentlich ungeeigneten Liegenschaft F-Strasse 03
wäre auch eine anderweitige Zwischennutzung der bereits erworbenen und für
Vereinszwecke eigentlich viel besser geeigneten Liegenschaft H-Strasse 05
erforderlich geworden. Zudem diente der Erlös des Verkaufs der Liegenschaft F-Strasse
03 dazu, einen Teil der Restschuld aus dem Kauf der Liegenschaft H-Strasse zu
begleichen, womit sich bei einem aufgeschobenen Verkauf allenfalls Finanzierungsprobleme
ergeben hätten. Insgesamt wäre damit die Verlegung wesentlicher
Vereinsaktivitäten an die F-Strasse 03 für den Pflichtigen kaum möglich oder
zumindest äussert unattraktiv gewesen. Entgegen gegenteiliger Beteuerung des
Pflichtigen erscheint somit fraglich, ob der zeitnahe Verkauf der Liegenschaft
an der F-Strasse 03 nicht ohnehin erfolgt wäre, ohne dass dort zwischenzeitlich
je wesentliche Vereinsaktivitäten entfaltet worden wären.
Mangels Nachweis einer ausreichenden Vertrauensgrundlage,
mangels Gutgläubigkeit des Auskunftsadressaten und mangels Vertrauensbetätigung
des Pflichtigen kommt ein Vertrauensschutz vorliegend nicht in Betracht und auf
eine weitergehende Beweiserhebung, insbesondere die Befragung der am Gespräch
vom 26. Juni 2007 beteiligten Personen, kann in antizipierter
Beweiswürdigung verzichtet werden. Damit ist die Beschwerde im Hauptpunkt
abzuweisen.
4.
4.1
Der
Pflichtige beantragt eventualiter die gewinnmindernde Berücksichtigung wertvermehrender
baulicher Aufwendungen von mindestens Fr. …, da einfache Steinböden durch
Böden mit Keramik-Platten ersetzt worden seien.
4.2
Wertvermehrende
Aufwendungen sind bei der Grundstückgewinnsteuer anrechenbar, wenn sie zu einer
dauernden Verbesserung des Grundstücks führen (§ 221 Abs. 1 lit. a
StG). Davon abzugrenzen sind bei der Einkommens- respektive Gewinnsteuer zum
Abzug zugelassene (§ 30 Abs. 2 und § 64 StG), bei der
Grundstückgewinnsteuer in der Regel jedoch nicht abzugsfähige, bloss
werterhaltende Aufwendungen wie die Kosten für Unterhalt, Ersatzinvestitionen,
Renovationen, Instandstellungen und Reparaturen, deren Ziel nicht die Schaffung
neuer, sondern die Erhaltung bisheriger Werte ist und die in längeren oder kürzeren
Zeitabständen wiederkehren (Richner et al., § 221 N. 30 ff.). Das
Vorliegen abzugsfähiger, wertvermehrender Aufwendungen ist als steuermindernde
Tatsache durch den Steuerpflichtigen nachzuweisen (vgl. VGr, 27. Februar
2008, SB.2007.00116, E. 2.3.1; Richner et al., § 132 N. 90 f.,
mit Hinweisen).
4.3
Der Ersatz
von Bodenbelägen stellt üblicherweise eine bei der Grundstückgewinnsteuer nicht
abzugsfähige Unterhaltsmassnahme dar und wäre lediglich bei Komfortverbesserungen
zu einem Drittel der Kosten als wertvermehrend anrechenbar (Zürcher Steuerbuch
Teil I, Merkblatt des kantonalen Steueramtes über die steuerliche Abzugsfähigkeit
von Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften vom 13. November
2009, Nr. 18/821, Rz. 49 Ziff. 3.3). Da weder nähere Angaben zur
Qualität der alten und neuen Böden noch sonstige aussagekräftige Belege zu den
durchgeführten Arbeiten vorliegen, fehlt der durch den beweisbelasteten
Pflichtigen zu erbringende Nachweis abzugsfähiger, wertvermehrender
Aufwendungen. Aufgrund der eingereichten Belege (Abrechnung der L [in
Nachlassliquidation] betreffend die Jahre 1999 bis 2007; Schlussbilanzen und
Erfolgsrechnungen des Pflichtigen betreffend die Jahre 2000 bis 2006) lässt
sich zudem auch nicht ermitteln, inwieweit die geltend gemachten Kosten nicht
bereits beim Unterhaltsaufwand verbucht und bei der Gewinnsteuer in Abzug gebracht
worden sind, was eine nochmalige Berücksichtigung bei der Grundstückgewinnsteuer
ausschliessen würde (vgl. Richner et al., § 221 N. 33). Im Übrigen
ist auf die nach wie vor zutreffenden Erwägungen des Rekursentscheids zu
verweisen, zumal der Pflichtige im Beschwerdeverfahren keine neuen Argumente
vorgebracht hat, welche die vorinstanzliche Einschätzung infrage stellen
könnten.
5.
5.1
Eventualiter
wird auch ein Abzug wertvermehrender Eigenleistungen in Höhe von Fr. …
geltend gemacht, welcher sich aus den entsprechenden Kosten bei der Bauplanung
und im Baubewilligungsverfahren (Fr. …) sowie aus damit zusammenhängenden
Kosten einer Rechtsvertretung (Fr. …) zusammensetzen soll. Weiter wird ein
anteiliger Immobilienaufwand im Zusammenhang mit dem projektierten, jedoch
nicht zur Ausführung gelangten, Bauprojekt an der F-Strasse 03 geltend gemacht.
5.2
Die
Projektierungskosten unausgeführter Bauprojekte sind wertvermehrender und damit
gemäss § 221 Abs. 1 lit. a StG abzugsfähiger Natur, wenn sie
sich auf das Handänderungsobjekt beziehen, nicht bloss zum Schein erstellt und
dem Erwerber rechtsgeschäftlich überlassen worden sind. Zudem muss das
Bauprojekt in positiver und negativer Hinsicht geeignet erscheinen, die
tatsächlichen Überbauungsmöglichkeiten des Grundstücks aufzuzeigen, sodass ihm
ein objektiver liegenschaftlicher Wert zukommt (RB 1983 Nr. 66).
Letzteres setzt ein ernsthaftes, auf das veräusserte Grundstück bezogenes und
nicht ebenso gut anderweitig verwendbares Projekt voraus (RB 1983 Nr. 66
und 1978 Nr. 71; vgl. zum Ganzen auch Richner et al., § 221 N. 52 f.).
5.3
Den
Nachweis einer rechtsgeschäftlichen Überlassung hat der hierfür beweisbelastete
Pflichtige auch im Beschwerdeverfahren nicht erbracht, weshalb diesbezüglich
vollumfänglich auf die vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden kann.
Darüber hinaus ist auch nicht ersichtlich, inwiefern das durchgeführte
Projektierungsverfahren den Wert der Liegenschaft F-Strasse 03 objektiv
gesteigert haben soll, handelt es sich doch letztendlich um ein zwar zunächst
baupolizeilich bewilligtes, jedoch aufgrund der zu erwartenden Widerstände der
Anwohnerschaft noch im baurechtlichen Beschwerdeverfahren aufgegebenes und in
dieser Form faktisch nicht sinnvoll umsetzbares Projekt. Aufgrund des sehr
spezifischen Charakters des Bauprojekts und dessen vorzeitiger Aufgabe im
baurechtlichen Beschwerdeverfahren ist nicht ersichtlich, inwiefern die hierfür
geleisteten Eigenleistungen geeignet sein könnten, dem Grundeigentümer die
baulichen Nutzungsmöglichkeiten aufzuzeigen und damit von
objektiv-liegenschaftlichem Wert wären.
6.
Nach den gemachten Ausführungen erscheint der
rechtsrelevante Sachverhalt erstellt und das Verfahren spruchreif, womit auch
die subeventualiter beantragte Rückweisung an die Vorinstanz abzulehnen ist.
Damit ist die Beschwerde sowohl im Hauptpunkt als auch
hinsichtlich der gestellten Eventual- respektive Subeventualbegehren
abzuweisen.
7.
Bei diesem Ausgang des
Verfahrens sind die Verfahrenskosten dem Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151
Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2
StG) und ist ihm keine Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung
mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--     Zustellkosten,
Fr. 4'120.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:…