zh_verwaltungsgericht · VB.2006.00028 · 2006-05-17 · de

Baubewilligung | Aufbau eines Attikageschosses auf einem Mehrfamilienhaus. Nach Ablehnung der BZO-Revision und der Rückweisung der Vorlage durch die Gemeindeversammlung liegt kein förmlicher Antrag des Gemeinderats im Sinn von § 234 PBG vor, was aber nicht bedeutet, dass die planungsrechtliche Baureife gegeben ist. Der Schutz der Planänderung vor Präjudizierung hält an, wenn die Rückweisung mit dem Auftrag erfolgt, der Gemeinderat habe weitergehende Einschränkungen der Baumöglichkeiten vorzuschlagen. Die vorgesehene Planänderung muss hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben (E. 2.4). Vorliegend ist bei der Rückweisung an den Gemeinderat keine Stossrichtung und kein Auftrag erkennbar, die Baumasse stärker herabzusetzen. Die neue Vorlage ist deshalb zu unbestimmt, als dass sie den Schutz vor Präjudizierung beanspruchen könnte (E. 2.4). Die Beschwerde ist hinsichtlich der Frage der planungsrechtlichen Baureife begründet (E. 2.5). Der Einwand der Überschreitung der zulässigen Baumasse wurde im Rekursverfahren nicht geprüft. Insoweit erweist sich der Sachverhalt als unzureichend geklärt und sind deshalb die Akten gestützt auf § 64 Abs. 1 VRG zu weiterer Untersuchung und neuer Entscheidung an die Baurekurskommission zurückzuweisen (E. 3). Teilweise Gutheissung (Rückweisung).

Zürich Verwaltungsgericht 06..2.17.0 VB.2006.00028
Zurich Verwaltungsgericht 06..2.17.0 VB.2006.00028
Zurigo Verwaltungsgericht 06..2.17.0 VB.2006.00028

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00028
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Geschäftsnummer:
VB.2006.00028
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 17.05.2006
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Aufbau eines Attikageschosses auf einem Mehrfamilienhaus.
Nach Ablehnung der BZO-Revision und der Rückweisung der Vorlage durch die Gemeindeversammlung liegt kein förmlicher Antrag des Gemeinderats im Sinn von § 234 PBG vor, was aber nicht bedeutet, dass die planungsrechtliche Baureife gegeben ist. Der Schutz der Planänderung vor Präjudizierung hält an, wenn die Rückweisung mit dem Auftrag erfolgt, der Gemeinderat habe weitergehende Einschränkungen der Baumöglichkeiten vorzuschlagen. Die vorgesehene Planänderung muss hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben (E. 2.4).
Vorliegend ist bei der Rückweisung an den Gemeinderat keine Stossrichtung und kein Auftrag erkennbar, die Baumasse stärker herabzusetzen. Die neue Vorlage ist deshalb zu unbestimmt, als dass sie den Schutz vor Präjudizierung beanspruchen könnte (E. 2.4). Die Beschwerde ist hinsichtlich der Frage der planungsrechtlichen Baureife begründet (E. 2.5).
Der Einwand der Überschreitung der zulässigen Baumasse wurde im Rekursverfahren nicht geprüft. Insoweit erweist sich der Sachverhalt als unzureichend geklärt und sind deshalb die Akten gestützt auf § 64 Abs. 1 VRG zu weiterer Untersuchung und neuer Entscheidung an die Baurekurskommission zurückzuweisen (E. 3).
Teilweise Gutheissung (Rückweisung).
Stichworte:
ATTIKAGESCHOSS
BAU- UND ZONENORDNUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUMASSENZIFFER
PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE
PRÄJUDIZIERUNG
RÜCKWEISUNG
Rechtsnormen:
BZO Zollikon
§ 234 PBG
§ 64 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Mit Beschluss vom 11. April 2005 erteilte die
Baubehörde Zollikon A und B die baurechtliche Bewilligung für den Aufbau eines
Attikageschosses auf der Mehrfamilienhaus-Liegenschaft Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse
in Zollikon.
II.
Die hiergegen von mehreren Nachbarn erhobenen Rekurse
wurden von der Baurekurskommission II am 13. Dezember 2005 vereinigt und
unter Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung gutgeheissen.
III.
Mit Beschwerde vom 20. Januar 2006 liessen A und B
dem Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids und Wiederherstellung der
Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.
Die Vorinstanz verzichtete am 7. Februar 2006 auf
Vernehmlassung. Die Nachbarn liessen am 15./16. März 2006 mit ihren
Hauptanträgen Rückweisung an die Vorinstanz oder die Baubehörde bzw. Abweisung
der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, die Baubehörde Zollikon
als Mitbeteiligte am 21. Februar 2006 Gutheissung der Beschwerde beantragen.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung
der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission erhobenen Beschwerde
zuständig und die im Rekursverfahren unterlegene Bauherrschaft gemäss § 21
lit. a VRG zur Beschwerde legitimiert. Auf das form- und fristgerecht
erhobene Rechtsmittel ist einzutreten.
2.
2.1
Die
Baurekurskommission hat die angefochtene Bewilligung mit der Begründung aufgehoben,
das Bauvorhaben präjudiziere eine sich im Gang befindliche Änderung der Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996 (BZO). Zwar habe
die Baubehörde die Bewilligung am 11. April 2005 erteilen dürfen, ohne die
vom Gemeinderat am 13. April 2005 zu Handen der öffentlichen Auflage
verabschiedete Revisionsvorlage zu berücksichtigen. Dieser sei jedoch im Rekursverfahren
Rechnung zu tragen, da unter den gegebenen Umständen das öffentliche Interesse
am Schutz der angestrebten Planänderung vor Präjudizierung den
entgegenstehenden privaten Interessen vorgehe. Die vom Gemeinderat
vorgeschlagene Reduktion der Baumassenziffer von 1,75 m
3
/m
2
auf 1,6 m
3
/m
2
werde für das Baugrundstück eine zulässige
Baumasse von noch 1'083 m
3
zur Folge haben, welche durch das mit der
Attikawohnung aufgestockte Gebäude mit insgesamt 1'176 m
3
Baumasse deutlich überschritten werde.
2.2
Einen Tag
nach dem Entscheid der Baurekurskommission vom 13. Dezember 2005 beschloss
eine ausserordentliche Gemeindeversammlung am 14. Dezember 2005 Rückweisung
der Revisionsvorlage an den Gemeinderat mit dem Auftrag, in der neuen Amtsperiode
erneut eine geänderte Bauordnung vorzulegen.
2.3
Der
Rückweisungsbeschluss der ausserordentlichen Gemeindeversammlung vom 14. Dezember
2005 stellt eine im Lauf des Rechtsmittelverfahrens neu eingetretene Tatsache
dar. Entgegen seiner früheren Praxis (RB 1961 Nr. 24) lässt das
Verwaltungsgericht heute die Berücksichtigung solcher neu eingetretenen
Tatsachen zu, wenn wichtige prozessökonomische Gründe dafür sprechen, der
Streitgegenstand nicht verändert wird und keine neuen Ermessensfragen aufgeworfen
werden (RB 1982 Nr. 40, 1998 Nr. 60; Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
2. A., Zürich 1999, § 52 N. 17). Diese Voraussetzungen sind hier
ohne weiteres erfüllt.
2.4
Nach dem
Rückweisungsbeschluss verbunden mit dem Auftrag, in der neuen Amtsperiode
erneut eine geänderte Bauordnung vorzulegen, liegt zur Zeit kein förmlicher
Antrag des Gemeinderats im Sinn von § 234 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) vor. Das bedeutet jedoch nicht ohne weiteres, dass
die planungsrechtliche Baureife gegeben ist. Wie das Verwaltungsgericht in
RB 2004 Nr. 69 entschieden hat, hält der Schutz der Planänderung vor
Präjudizierung dann an, wenn die Rückweisung mit dem Auftrag erfolgt, der
Gemeinderat habe weitergehende Einschränkungen der Baumöglichkeiten
vorzuschlagen. Auch in einem solchen Fall muss aber die vorgesehene Planänderung
hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben
(RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19; RB 1993 Nr. 40).
Hier lassen die Voten für die Rückweisung der Vorlage an
den Gemeinderat keine klare Stossrichtung und insbesondere nicht den Auftrag
erkennen, die Baumasse stärker herabzusetzen, als dies der Gemeinderat in
seiner erfolglosen Vorlage vorgeschlagen hatte; während einzelne Votanten
lediglich einfachere Regelungen oder das Abwarten einer in Aussicht genommenen
Revision des kantonalen Planungs- und Baugesetzes forderten, wandten sich
andere allgemein gegen die vorgeschlagenen Abzonungen. Unter diesen Umständen
sind nicht einmal die Konturen einer Neuordnung abzusehen und lassen sich auch
ihre Realisierungschancen nicht abschätzen. Die neue Vorlage, mit welcher der
Gemeinderat von der Gemeindeversammlung beauftragt wurde, ist deshalb zu
unbestimmt und zu wenig konkret, als dass sie den Schutz vor Präjudizierung
beanspruchen könnte.
2.5
Aufgrund
des veränderten Sachverhalts erweist sich damit die Beschwerde hinsichtlich der
Frage der planungsrechtlichen Baureife als begründet.
3.
Die rekurrierenden Nachbarn haben im Rekursverfahren nicht
nur den Einwand der fehlenden Baureife erhoben, sondern insbesondere auch
geltend gemacht, das streitbetroffene Gebäude überschreite durch die
Aufstockung bereits die nach geltendem Recht zulässige Baumasse. Nachdem sie
die Baubewilligung wegen fehlender planungsrechtlicher Baureife aufgehoben hat,
hat die Vorinstanz diesen Einwand, wie sie ausdrücklich festgehalten hat, nicht
beurteilt; ihre Bemerkungen zur Frage der Zulässigkeit von unterschiedlichen Baumassenziffern
für Haupt- und Nebengebäude und zur Nichtanrechenbarkeit von Pflanztrögen und
Dachkaminen vermögen daran nichts zu ändern (vgl. Rekursentscheid, E. 6).
Insbesondere ist ungeklärt geblieben, inwieweit der im Rekursverfahren erhobene
Einwand zutrifft, dass zur anrechenbaren Baumasse auch der Gebäudeteil auf der
Nordseite des streitbetroffenen Mehrfamilienhauses gehöre, der sich laut
Darstellung der Beschwerdegegner über dem gewachsenen Boden befindet und
infolge Aufschüttungen und der Überdeckung mit Humus nur noch teilweise in
Erscheinung treten soll. Insoweit erweist sich der Sachverhalt als unzureichend
geklärt und sind deshalb die Akten gestützt auf § 64 Abs. 1 VRG zu
weiterer Untersuchung und neuer Entscheidung an die Baurekurskommission
zurückzuweisen.
4.
Als vollständig obsiegend erscheinen bei diesem Ausgang
die Beschwerdegegner 2 und 3, welche im Hauptstandpunkt Rückweisung des
Verfahrens an die Vorinstanz beantragt haben. Nur teilweise obsiegend sind
dagegen die übrigen Verfahrensbeteiligten, die im Hauptstandpunkt Aufhebung des
Rekursentscheids und Wiederherstellung der Baubewilligung (Beschwerdeführende
und Mitbeteiligte) bzw. vollständige Abweisung der Beschwerde (Beschwerdegegner
1) beantragt haben. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind deshalb zu je 1/6
den Beschwerdeführenden und zu je 1/3 dem Beschwerdegegner 1 und der
Mitbeteiligten aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Die Rekurskosten wird
die Vorinstanz im zweiten Rechtsgang neu zu verlegen haben.
Eine Parteientschädigung ist zu Lasten der
Beschwerdeführenden lediglich den vollständig obsiegenden Beschwerdegegnern 2
und 3 zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG); angemessen ist ein Betrag von
insgesamt Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).
Demgemäss
entscheidet die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Rekursentscheid wird aufgehoben und
die Akten werden zu weiterer Untersuchung und neuer Entscheidung an die Baurekurskommission
II zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'120.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden unter solidarischer Haftung für 1/3 zu je 1/6 den Beschwerdeführenden
und zu je 1/3 dem Beschwerdegegner 1 und der Mitbeteiligten auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden zu Umtriebsentschädigungen von je Fr. 500.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen) an die Beschwerdegegner 2 und 3 verpflichtet (insgesamt
Fr. 1'000.-), zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.
5.    Mitteilung
an …