zh_verwaltungsgericht · VB.2012.00854 · 2014-01-23 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für den Umbau eines Wohnhauses mit unklaren Miteigentumsverhältnissen Am Baugrundstück (mit-)berechtigte Drittpersonen können nicht im Rechtsmittelverfahren verlangen, dass die bereits erteilte Baubewilligung allein wegen fehlendem oder ungenügendem Berechtigungsnachweis im Sinn von § 5 lit. m BVV wieder aufgehoben wird. Ihnen verbleibt bloss die zivilrechtliche Auseinandersetzung (E. 3.3). Der beschwerdeführende Nachbar ist nicht legitimiert, im Baubewilligungsverfahren das Fehlen bzw. die Unmöglichkeit der Erstellung von Abstellplätzen zu rügen (E. 7.3). Für das Rekursverfahren bedeutet die Eventualmaxime bloss, dass der Rekursantrag gemäss § 23 Abs. 1 VRG sämtliche Begehren enthalten muss. Demgegenüber können tatsächliche Behauptungen und Beweisanerbieten auch noch später nachgebracht werden (E. 8.3.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 23.01.2014 VB.2012.00854
Zurich Verwaltungsgericht 23.01.2014 VB.2012.00854
Zurigo Verwaltungsgericht 23.01.2014 VB.2012.00854

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00854
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Geschäftsnummer:
VB.2012.00854
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.01.2014
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für den Umbau eines Wohnhauses mit unklaren Miteigentumsverhältnissen
Am Baugrundstück (mit-)berechtigte Drittpersonen können nicht im Rechtsmittelverfahren verlangen, dass die bereits erteilte Baubewilligung allein wegen fehlendem oder ungenügendem Berechtigungsnachweis im Sinn von § 5 lit. m BVV wieder aufgehoben wird. Ihnen verbleibt bloss die zivilrechtliche Auseinandersetzung (E. 3.3).
Der beschwerdeführende Nachbar ist nicht legitimiert, im Baubewilligungsverfahren das Fehlen bzw. die Unmöglichkeit der Erstellung von Abstellplätzen zu rügen (E. 7.3).
Für das Rekursverfahren bedeutet die Eventualmaxime bloss, dass der Rekursantrag gemäss § 23 Abs. 1 VRG sämtliche Begehren enthalten muss. Demgegenüber können tatsächliche Behauptungen und Beweisanerbieten auch noch später nachgebracht werden (E. 8.3.2).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG
BESCHWERDELEGITIMATION
BRANDSCHUTZMAUER
EIGENTUMSVERHÄLTNISSE
EVENTUALMAXIME
FEUERWIDERSTAND
GANGBREITE
MITEIGENTUM
NOVENVERBOT
ORDNUNGSVORSCHRIFT
VORFRAGE
ZIVILRECHT
ZUSTIMMUNGSERFORDERNIS
Rechtsnormen:
Art. 5 lit. m BVV
§ 52 Abs. II PBG
§ 243 PBG
§ 244 Abs. I PBG
§ 245 Abs. II PBG
§ 291 Abs. I PBG
§ 305 Abs. I PBG
§ 317 PBG
§ 338a Abs. I PBG
§ 23 Abs. I VRG
Art. 641 ZGB
§ 261 ZPO
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2012.00854
Urteil
der 1. Kammer
vom
23. Januar 2014
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber Martin Tanner.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
D, vertreten durch RA E,
2.
Gemeinderat Weiningen,
Beschwerdegegner,
und
Gebäudeversicherung Kanton Zürich Feuerpolizei,
Mitbeteiligte,
betreffend
Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat Weiningen erteilte am 26. April 2011
D unter Auflagen und Bedingungen die Bewilligung für den Um- und Ausbau einer
Liegenschaft auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 03 in I.
In Dispositiv-Ziff. 3.3.2 ordnete der Gemeinderat an, dass vor Baubeginn
die erforderlichen Rechte (Über-/Unterbaurechte, das Fussweg-/Zugangsrecht
sowie das Recht zur Nutzung von Räumen auf fremden Grundstücken) zu begründen,
im Grundbuch eintragen zu lassen und der Baubehörde über die erfolgte Eintragung
ein Zeugnis des Grundbuchamts einzureichen sei.
II.
Dagegen rekurrierten A und B am 1. Juni 2011 an das
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten, der Beschluss des
Gemeinderats Weiningen vom 26. April 2011 sei aufzuheben und die
Baubewilligung zu verweigern; eventuell sei die Sache zur Ergänzung und
Neuentscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
D erhob am 8. Juni 2011 ebenfalls Rekurs an das Baurekursgericht
und beantragte, Dispositiv-Ziff. 3.3.2 des Gemeinderatsbeschlusses vom
26. April 2011 sei aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Mit Entscheid vom 16. November 2012 vereinigte das
Baurekursgericht die beiden Rechtsmittel, hiess den Rekurs von D gut und hob
Dispositiv-Ziff. 3.3.2 des Gemeinderatsbeschlusses ersatzlos auf.
Demgegenüber wies es den Rekurs von B und A vollumfänglich ab. Die
Verfahrenskosten von insgesamt Fr. 5'980.- auferlegte es zu je 3/8 B und A
und zu 1/4 dem Gemeinderat Weiningen.
III.
Am 24. Dezember
2012 führten A und B Beschwerde beim Verwaltungsgericht und stellten folgende
Anträge:
"1.   Es sei
der angefochtene Entscheid aufzuheben, die Sache an den Gemeinderat Weiningen zurückzuweisen
und dieser einzuladen, das Verfahren bis zum rechtskräftigen Abschluss des Zivilverfahrens
im Zusammenhang mit der Grundbucheinführung zu sistieren und nach Vorliegen des
Zivilurteils über das Baugesuch neu zu entscheiden.
2.  Eventuell
sei die mit Beschluss vom 26. April 2011 erteilte Baubewilligung zu
verweigern.
3. Subeventuell
sei lediglich Disp. Ziffer II des angefochtenen Entscheides aufzuheben und
Disp. Ziffer 3.3.2 des Beschlusses des Gemeinderates Weiningen vom
26. April 2011 wieder in Kraft zu setzen.
4.  Es sei ein
Augenschein durchzuführen.
5.  Alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners."
Mit
Präsidialverfügung vom 28. Dezember 2012 wurde D und dem Gemeinderat
Weiningen eine Frist von 30 Tagen zur Beschwerdeantwort angesetzt. Dem
Baurekursgericht und der mitbeteiligten Gebäudeversicherung des Kantons Zürich
wurde dieselbe Frist zur freigestellten Vernehmlassung bzw. zur Mitbeantwortung
der Beschwerde angesetzt. Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich beantragte
am 16. Januar 2013, die Beschwerde sei abzuweisen. Am 28. Januar 2013
reichten A und B einen amtlichen Befund ein. Auf entsprechendes Gesuch der
Parteien wurde mit Präsidialverfügung vom 8. Februar 2013 das
Beschwerdeverfahren bis zum 31. März 2013 sistiert. Am 6. Mai 2013
wurde die Sistierung bis zum 30. Juni 2013 verlängert. Mit
Präsidialverfügung vom 31. Mai 2013 wurde die Sistierung aufgehoben und D
sowie dem Gemeinderat Weiningen eine neue Frist von 30 Tagen angesetzt, um
eine Beschwerdeantwort einzureichen. Der Gemeinderat Weiningen teilte am
14. Juni 2013 mit, er verzichte auf eine Stellungnahme. D beantragte am
2. September 2013 die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
A und B nahmen dazu am 7. Oktober 2013 Stellung. Am 21. Oktober 2013
reichte die Gebäudeversicherung eine Vernehmlassung ein. D liess sich am
25. Oktober 2013 vernehmen. Eine weitere Eingabe von A und B datiert vom
6. November 2013.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Vorab ist
zu prüfen, ob die Beschwerdeführenden als Nachbarn des Beschwerdegegners 1
zur Beschwerde legitimiert sind. Zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die
angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer
Aufhebung oder Änderung hat (§ 338a Abs. 1 Satz 1 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Damit ein Nachbar
rechtsmittellegitimiert ist, muss er in einer hinreichend engen räumlichen
Beziehung zur Bauparzelle stehen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 440). Die Beschwerdeführenden
sind Eigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 02; dem Beschwerdegegner 1
gehört die Parzelle Kat.-Nr. 01. Die beiden Parzellen liegen direkt
nebeneinander und sind mit einem Haus überstellt, wobei der eine Hausteil den
Beschwerdeführenden und der andere dem Beschwerdegegner 1 gehört. Damit
ist die erforderliche hinreichend enge räumliche Beziehung zwischen den beiden
Parteien ohne Weiteres zu bejahen.
Weiter muss der Nachbar ein schutzwürdiges Interesse am
Verfahrensausgang nachweisen können. Eine solche materielle Beschwer liegt vor,
wenn der Nachbar mit seinem Rechtsmittel entweder einen praktischen Nutzen
erreichen oder einen Nachteil abwenden kann, den die angefochtene Bewilligung
für ihn zur Folge hätte (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 441). Die Beschwerdeführenden
machen geltend, die auf den Parzellen Kat.-Nr. 01 und 02 liegenden
Hausteile seien in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht stark ineinander
verzahnt. Die gegenseitigen Eigentums-, Nutzungs-, Weg- und Leitungsrechte
gingen aus dem Grundbuch nicht oder nur sehr unzulänglich hervor und seien
strittig. Zurzeit sei in dieser Angelegenheit beim Bezirksgericht G ein
Zivilverfahren hängig. Auch der Beschwerdegegner 1 räumt ein, dass die
gegenseitigen Rechte an der jeweils anderen Gebäudehälfte nicht definitiv
feststünden. Unter diesen Umständen kann nicht ausgeschlossen werden, dass eine
Realisierung des geplanten Bauvorhabens tatsächliche Verhältnisse schaffen und
so das Zivilverfahren präjudizieren könnte. Das für die Beschwerdelegitimation
von Nachbarn erforderliche schutzwürdige Interesse ist damit ebenfalls zu
bejahen.
1.2
In
verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden die Durchführung
eines Augenscheins. Zur Begründung führen sie aus, die anlässlich des
vorinstanzlichen Augenscheins vom 28. September 2012 gemachten
Feststellungen seien unzulänglich protokolliert worden. Ein Augenschein dient
der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts und erübrigt sich, wenn
sich dieser aus den Akten hinreichend ergibt. Die Durchführung eines
Augenscheins ist somit nur dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse
unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen
vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr 32; Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 45). Es trifft in der Tat zu,
dass die von der Vorinstanz während des Augenscheins gemachten tatsächlichen
Feststellungen zu wenig genau protokolliert wurden; dies gilt namentlich in
Bezug auf die Abmessung des zwischen den beiden Gebäudeteilen verlaufenden
inneren Erschliessungsganges. Da die Beschwerdeführenden indessen einen
detaillierten amtlichen Befund eingereicht haben, aus dem sich die fraglichen
Masse ergeben, kann auf einen weiteren Augenschein verzichtet werden.
2.
2.1
Die
Parzellen Kat.-Nr. 01 und 02 befinden sich gemäss Bau- und Zonenordnung
der Gemeinde Weiningen in der Kernzone sowie im Perimeter des geschützten
Ortsbildes von überkommunaler Bedeutung. Die beiden Parzellen sind mit einem
aus dem 19. Jahrhundert stammenden Gebäude überstellt. Das Gebäude weist
ein Keller- und ein Erdgeschoss, zwei Obergeschosse sowie ein Dachgeschoss auf.
Mit Ausnahme des Kellergeschosses werden die Geschosse durch gemeinsame, mittig
zwischen den Hausteilen liegende gebäudeinterne Flächen erschlossen. Demgegenüber
verläuft die Aufteilung des Untergeschosses quer zu den oberen Geschossen. So
liegen die beiden Kellerräume je zur Hälfte auf der Nachbarparzelle. Auch
weitere Gebäudeteile ragen auf die jeweilig andere Parzelle. Die zwischen den
Liegenschaften und der F-Strasse liegende Zufahrtsparzelle Kat.-Nr. 04
steht im Miteigentum der beiden Hauseigentümer. An der Südostfassade des
Gebäudes ist ein als Gebäude H bezeichneter, scheunenartiger Anbau angebracht.
Laut den Grundregisterauszügen gehört den Parzelleneigentümer je die
"ideelle Hälfte" dieses Gebäudes H.
2.2
Der
Beschwerdegegner 1 möchte seinen auf der Parzelle Kat.-Nr. 01
liegenden Hausteil wie folgt umbauen: In seinen Kellerraum soll eine
Wärmepumpenanlage eingebaut werden. Weiter sollen im Erd- sowie in den Obergeschossen
die Wände gegen das Treppenhaus aufgedoppelt werden. Das Dachgeschoss soll
durch eine auf der Grundstücksgrenze liegende Trennwand von der Nachbarparzelle
abgegrenzt werden. Sodann plant der Beschwerdegegner 1, seinen Gebäude
H-Teil zu Wohnzwecken auszubauen. Schliesslich sieht er vor, seinen Hausteil
durch einen weiteren Zugang an der Südwestseite sowie eine auf seiner Parzelle
zu errichtende Treppenanlage neu zu erschliessen. Dazu soll im
2. Obergeschoss eine Trennwand im gemeinsamen Treppenhaus erstellt werden.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden beantragen in ihrem Hauptbegehren, der vorinstanzliche
Entscheid sei aufzuheben, die Sache an den Beschwerdegegner 2
zurückzuweisen und dieser einzuladen, das Verfahren bis zum rechtskräftigen
Abschluss des Zivilverfahrens im Zusammenhang mit der Grundbucheinführung zu
sistieren und nach Vorliegen des Zivilurteils über das Baugesuch neu zu
entscheiden. Zur Begründung führen sie aus, Grundlage einer Baubewilligung
bilde die eigentumsrechtliche Parzellarordnung, wie sie sich aus dem Grundbuch
ergebe. Diese Grundlage könne aber nur in denjenigen Gemeinden ihren Zweck
erfüllen, welche das eidgenössische Grundbuch eingeführt hätten. Die Gemeinde
Weiningen verfüge bloss über ein altrechtliches Grundregister. Ein solches
Grundregister lasse nur beschränkt Rückschlüsse auf die tatsächlich
existierenden dinglichen Rechte an Grundstücken zu. Somit könnten zwischen den
beiden Parzellen dingliche Rechte und Lasten bestehen, die sich nicht direkt
aus dem Grundregister ergeben. Diese strittigen dinglichen Rechte beträfen
insbesondere auch Flächen und Bauteile, welche durch das Bauprojekt tangiert
und um- oder überbaut werden sollen. Der entsprechende Zivilstreit sei zurzeit
beim Bezirksgericht G hängig, wobei der Verfahrensausgang völlig offen sei.
Solange dieser Streit nicht geklärt sei, lasse sich gar nicht verlässlich beurteilen,
wie das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 dinglich beschaffen sei, was
eigentumsmässig alles dazu gehöre und welche Rechte und Lasten darauf vorhanden
seien. Die Baubehörde dürfe nicht Baubewilligungen losgelöst von den
Eigentumsverhältnissen erteilen. Vielmehr habe sie in solchen Situationen bloss
zwei Möglichkeiten: In klaren Fällen könne sie das einschlägige Privatrecht
selbständig als Vorfrage prüfen und danach gestützt auf das Prüfungsergebnis
den baurechtlichen Entscheid fällen. Demgegenüber müsse sie bei schwierigen
privatrechtlichen Fragen das Bewilligungsverfahren sistieren, bis die
strittigen Punkte von den Zivilbehörden entschieden worden sei. Angesichts der
Komplexität der tatsächlichen Verhältnisse komme vorliegend eine vorfrageweise
Beurteilung der zivilrechtlichen Verhältnisse durch die Baubewilligungsbehörde
nicht infrage.
3.2
Der
Eigentümer einer beweglichen oder unbeweglichen Sache kann in den Schranken der
Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen und widerrechtliche Einwirkungen
abwehren (Art. 641 des Zivilgesetzbuchs). Als Folge der privatrechtlichen
Eigentumsordnung dürfen Bauvorhaben auf fremdem Boden nur mit Zustimmung des
Grundeigentümers verwirklicht werden (Christian Mäder, Das
Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 113). Das
Baubewilligungsverfahren setzt diese privatrechtliche Ordnung stillschweigend
voraus (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 274). Entsprechend sieht denn auch
§ 310 Abs. 3 PBG ausdrücklich vor, dass der Nichteigentümer
eines Grundstücks seine Berechtigung zur Einreichung des Baugesuchs
nachzuweisen hat. § 310 Abs. 3 PBG wird durch § 5
lit. m der Bauverfahrensordnung vom 3. Dezember 1997 konkretisiert:
Ist ein Baugesuchsteller über ein Baugrundstück nicht
alleinverfügungsberechtigt, so hat er schriftlich seine Berechtigung zur
Einreichung des Baugesuchs nachzuweisen. Das Zustimmungserfordernis des
Eigentümers bildet dabei allerdings keine Grundanforderung an ein Baubewilligungsgesuch.
Vielmehr handelt es sich lediglich um eine primär im Interesse der Bewilligungsbehörde
aufgestellte Ordnungsvorschrift. Der Sinn und Zweck von § 310
Abs. 3 PBG besteht darin, den Baubehörden nutzlosen Aufwand zu
ersparen, der ihnen bei der Prüfung eines privatrechtlich nicht durchsetzbaren
Vorhabens erwachsen würde (BEZ 1988 Nr. 5; Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 277). Weiter sollen die Behörden nicht wider besseres Wissen zu einem
Verfahren Hand bieten, welches die Eigentumsrechte Dritter zu verletzen
geeignet ist (BEZ 1983 Nr. 18). Als blosse Ordnungsvorschrift kann das
Zustimmungserfordernis somit keine Vorfrage im eigentlichen Sinn des Wortes
darstellen. Denn darunter wäre eine
entscheidnotwendige
Rechtsfrage aus
einem anderen Rechtsgebiet zu verstehen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 1
N. 30).
3.3
Die
Bewilligungsinstanz ist nur zu einer summarischen Prüfung der privatrechtlichen
Verhältnisse verpflichtet. Sie darf sich auf die Prüfung der Frage beschränken,
ob ein Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzen könnte.
Hingegen ist es gemäss § 1 VRG nicht ihre Sache, die
Eigentumsverhältnisse – gleich wie ein Zivilrichter – im Einzelnen und
endgültig abzuklären (VGr, 5. Dezember 2012, VB.2012.00543, E. 5.5).
Bei unklaren privatrechtlichen Verhältnissen kann die Baubewilligungsbehörde
entweder die Behandlung des Gesuchs bis zum Entscheid des Zivilrichters
zurückstellen oder aber die baurechtliche Prüfung vorziehen (Mäder,
Rz. 114). Dabei handelt die Behörde nie falsch, wenn sie auf der
Zustimmung besteht. Schreitet aber die Baubehörde ohne Vorliegen des
Berechtigungsnachweises zur Beurteilung des Projekts, muss sie die
baurechtliche Bewilligung erteilen, wenn die materiellrechtlichen Vorschriften
eingehalten sind. Gegen dieses Vorgehen können sich allfällige am Baugrundstück
(mit)berechtigte Drittpersonen nicht zur Wehr setzen. Sie können mit anderen
Worten nicht im Rechtsmittelverfahren verlangen, dass die bereits erteilte
Baubewilligung allein wegen fehlendem oder ungenügendem Berechtigungsnachweis
wieder aufgehoben wird. Ihnen verbleibt bloss die zivilrechtliche
Auseinandersetzung (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 277 f.). Zu denken
ist in diesem Zusammenhang insbesondere an einen privatrechtlichen Baustopp,
wie er im Rahmen vorsorglicher Massnahmen zu beantragen wäre
(§ 317 PBG in Verbindung mit Art. 201 ff. der
Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008).
3.4
Vorliegend
hat der Beschwerdegegner 2 das strittige Bauvorhaben nicht zurückgestellt,
sondern einer materiellrechtlichen Prüfung unterzogen. Nach dem Gesagten
besteht in solchen Fällen kein Raum für eine Aufhebung der Baubewilligung.
Entsprechend ist der Hauptantrag der Beschwerdeführenden abzuweisen. Auf die
Frage, inwiefern die unklaren dinglichen Rechte im Baubewilligungsverfahren zu
berücksichtigen sind, wird bei der Behandlung des Subeventualbegehrens
einzugehen sein.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführenden beantragen eventualiter, die mit Beschluss vom
26. April 2011 erteilte Baubewilligung sei zu verweigern, da sie
materielle Bauvorschriften missachte. Bei der fraglichen Liegenschaft handle es
sich – entgegen der Vorinstanz – nicht um ein aus zwei aneinandergebauten
Einfamilienhäusern bestehendes Gebäude, sondern klarerweise um ein
Mehrfamilienhaus. Entsprechend habe das Umbauvorhaben die für Mehrfamilienhäuser
massgeblichen feuerpolizeilichen Vorschriften zu beachten. Der gemeinsame
Gangbereich unterschreite bereits heute an vielen Stellen die in
Mehrfamilienhäusern feuerpolizeilich vorgeschriebene Mindestbreite von
1,2 Meter. Durch die geplanten Aufdoppelungen der seitlichen
Wohnungsabschlusswände würde dieses Mass noch zusätzlich beeinträchtigt. Der
gemeinsame Gang diene den Beschwerdeführenden auch als Fluchtweg, weshalb die
geplante Verschmälerung nicht hingenommen werden könne. Der Beschwerdegegner 1
hält dem entgegen, der Vertreter der Feuerpolizei habe anlässlich des Augenscheins
vom 12. September 2012 die vorgesehenen Brandschutzmassnahmen als gesetzeskonform
bestätigt; entsprechend sei die tatsächliche Gangbreite für den Prozessausgang
nicht relevant. Abgesehen davon beschränke sich die gemeinsame Erschliessung
der Wohnungen auf den vordersten Gangabschnitt beim erdgeschossigen
Hauseingang, wo die Breite deutlich mehr als 1,2 Meter betrage.
4.2
Es kann
offenbleiben, ob das fragliche Gebäude als zwei aneinandergebaute Einfamilienhaushälften
oder als Mehrfamilienhaus zu qualifizieren ist. Gemäss § 305 Abs. 1 PBG
müssen Treppen und Gänge, welche zu dauernd genutzten Räumen führen, ein
Lichtmass von 1,2 Metern aufweisen; in Einfamilienhäusern und bei
vergleichbaren Wohnungsarten sowie bei Treppen im Wohnungsinnern genügt ein
Lichtmass von 0,9 Meter. Im Kanton Zürich haben Bauvorhaben die
Brandschutznorm der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen vom
26. März 2003 (BSN) zu beachten (§ 14 Abs. 1 des Gesetzes über
die Feuerpolizei und das Feuerwehrwesen vom 24. September 1978 in
Verbindung mit § 1 lit. a der Verordnung über den vorbeugenden
Brandschutz vom 8. Dezember 2004). Nach Art. 47 Abs. 2 BSN
müssen Treppen und Korridore mindestens 1,2 Meter breit sein; bei
wohnungsinternen Verbindungen genügt eine Mindestbreite von 0,9 Metern. Im
Gegensatz zu § 305 Abs. 1 PBG sieht Art. 47
Abs. 2 BSN keine Erleichterung für Einfamilienhäuser vor. Als die
feuerpolizeilich strengere Norm geht Art. 47 Abs. 2 BSN in Bezug
auf die Gangbreite § 305 Abs. 1 PBG vor (Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 1042). Folglich haben auch in Einfamilienhäusern und bei vergleichbaren
Wohnungsarten Gänge und Treppen, die ausserhalb des eigentlichen Wohnbereichs
liegen, eine Mindestbreite von 1,2 Metern einzuhalten.
4.3
Wie oben
dargelegt, befindet sich im Inneren des Gebäudes auf jedem Geschoss ein
gemeinsamer Gang, welcher der Erschliessung der beiden Haushälften dient.
Gemäss Ziff. 3.13.5 der Baubewilligung müssen die an diesen Erschliessungsbereich
angrenzenden Wände einen Feuerwiderstand REI 60 (nbb) aufweisen. Um dieses
Ziel zu erreichen, sieht das Bauprojekt vor, dass auf der Gangseite der Wände
sogenannte Ytong-Verblendplatten angebracht werden. Die exakten Masse dieser
Platten sind nicht bekannt; aufgrund der Schnittpläne ist aber davon
auszugehen, dass sie ca. fünf bis acht Zentimeter dick sein sollen. Die
Beschwerdeführenden liessen die gemeinsamen Erschliessungsflächen durch das
Gemeindeamt J-K-I vermessen. Dem von den Beschwerdeführenden eingereichten amtlichen
Befund ist zu entnehmen, dass der Gang an verschiedenen Stelle weniger als
1,2 Meter breit ist. Entgegen der Vorinstanz trifft es somit nicht zu,
dass die Mindestgangbreite von 1,2 Metern respektiert wird. Somit hätte
die geplante Aufdoppelung der Wände mit den Ytong-Verblendplatten eine weitere
Unterschreitung der Mindestgangbreite von 1,2 Metern zur Folge. Sowohl das
Einhalten der Mindestgangbreite von 1,2 Metern als auch die Pflicht, einen
Feuerwiderstand von REI 60 (nbb) zu gewährleisten, sind feuerpolizeilich
motiviert. Welche dieser beiden Vorschriften in einem Kollisionsfall, wie dem
Vorliegenden, Vorrang geniesst, kann offenbleiben. Denn anlässlich des
Referentenaugenscheins erklärte der Beschwerdegegner 1, er könne die
Aufdoppelung problemlos auch auf seiner Grundstücksseite realisieren.
Entsprechend ist die Beschwerde in diesem Punkt gutzuheissen und
Dispositiv-Ziff. 3.13.5 der Baubewilligung wie folgt zu ergänzen: "Aufgrund
der erforderlichen brandschutztechnischen Massnahmen darf es zu keiner Verschmälerung
des gemeinsamen Gangbereichs kommen".
5.
5.1
Weiter
rügen die Beschwerdeführenden in materiellrechtlicher Hinsicht, es gebe keinen
Grund, weshalb die Brandschutzmauer im Dachgeschoss auf statt an der
gemeinsamen Grundstücksgrenze stehen müsse. § 291 Abs. 1 PBG
halte ausdrücklich fest, dass bei Fehlen einer privatrechtlichen Vereinbarung
jeder Nachbar auf seinem eigenem Grund eine hinreichende Brandmauer zu
errichten habe.
5.2
Anlässlich
des vorinstanzlichen Augenscheins gab der Beschwerdegegner 1 bekannt, er
sei bereit, die Brandschutzmauer auf der eigenen Grundstücksseite zu errichten.
Angesichts dieser Erklärung ist die Beschwerde auch in diesem Punkt
gutzuheissen und Dispositiv-Ziff. 3.13.1 der Baubewilligung mit folgender
Nebenbestimmung zu ergänzen: "Die Brandschutzmauer im Dachgeschoss ist
vollständig auf der Bauherrengrundstücksseite zu realisieren."
6.
6.1
Sodann
machen die Beschwerdeführenden geltend, der geplante Umbau beschlage den
gemeinsamen Erschliessungs- und Gangbereich im 2. Obergeschoss, wo nicht
bloss die Aufdoppelung der Trennwände vorgesehen sei, sondern auch im
gemeinsamen Gangbereich eine neue Trennwand sowie eine wohnungsinterne Treppe
eingebaut werden soll. Dadurch werde die Zugangsmöglichkeit zum Wohnbereich der
Beschwerdeführenden, etwa für Möbeltransporte, erschwert und stark
beeinträchtigt.
6.2
Die vom
Beschwerdegegner 1 vorgesehene neue Trennwand respektiert die minimal
erforderliche Gangbreite von 1,2 Metern. Insofern stehen keine
baurechtlichen bzw. feuerpolizeilichen Normen diesem Vorhaben entgegen. Ob die
geplante Mauer allenfalls irgendwelche privatrechtliche Nutzungsrechte
beeinträchtigt, wird im Zivilgerichtsverfahren zu klären sein.
7.
7.1
Die
Beschwerdeführenden monieren im Weiteren, der Beschwerdegegner 1 habe in
seinem Baugesuch drei Parkplätze als bestehend ausgewiesen. In Wirklichkeit
verfüge er über gar keine bewilligten Parkplätze. Entgegen der Vorinstanz löse
das Bauvorhaben sehr wohl die Pflicht zur Erstellung von Parkplätzen aus. Das
2. Obergeschoss werde mehrheitlich, das Dachgeschoss sogar gänzlich neu
der Wohnnutzung zugeführt. Ferner werde auch der bisher ungenutzte Anbau in
eine Wohn-/Büro-/Ateliereinheit umgebaut, womit dieser Hausteil inskünftig auch
der gewerblichen Nutzung dienen werde. Damit erfasse die bauliche Änderung
einen erheblichen Teil der Baute und ermögliche eine wesentlich andere Nutzung
als bisher. Weiter werde durch die Wohn-/Büro-/Ateliereinheit eine Nutzungsänderung
geschaffen, die Beschäftigten- und Kundenverkehr generieren werde. Der einzige
Ort, an dem die erforderlichen Pflichtparkplätze erstellt werden könnten, sei
das an die Strasse anstossende Grundstück Kat.-Nr. 04. Dieses Grundstück
stehe jedoch im Miteigentum der Parteien. Mangels Zustimmung der
Beschwerdeführenden sei es dem Beschwerdegegner 1 nicht möglich, darauf
die erforderlichen Parkplätze zu erstellen.
7.2
Die
Erstellung von Fahrzeugabstellplätzen ist in den §§ 242–247 PBG
geregelt. Gemäss § 243 PBG sind Abstellplätze unter anderem zu
schaffen bei allgemeinen baulichen Änderungen, die einen erheblichen Teil der
Baute oder Anlage erfassen oder durch die eine wesentliche andere Nutzung als
bisher ermöglicht wird (Abs. 1 lit. b) sowie bei Nutzungsänderungen,
die voraussichtlich wesentlich andere Verkehrsbedürfnisse schaffen (Abs. 1
lit. c).
Die Pflicht, Parkplätze zu erstellen,
ist vorzugsweise real zu erfüllen (Frey, Die Erstellungspflicht von
Abstellplätzen für Motorfahrzeuge nach zürcherischem Recht, 1987, S. 77).
Darunter ist die Schaffung von Parkfeldern auf dem Baugrundstück oder in nützlicher
Entfernung von diesem zu verstehen (§ 244 Abs. 1 PBG), ferner die
Erstellung einer Gemeinschaftsanlage oder die Beteiligung an einer solchen (§
245 Abs. 2 PBG; Frey, a.
a.
O., S. 77 f.). Ist die Realerfüllung binnen
angemessener Frist nicht möglich, so hat der Grundeigentümer gemäss § 246
PBG eine Ersatzabgabe zu leisten.
7.3
Nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist der beschwerdeführende Nachbar nicht
legitimiert, im Baubewilligungsverfahren das Fehlen bzw. die Unmöglichkeit der
Erstellung von Abstellplätzen zu rügen. Dies gilt auch für Miteigentümer.
Soweit der Bauherr ausserstande sein sollte, die nötigen Parkplätze real zu
erstellen, müsste er verpflichtet werden, sich an einer Gemeinschaftsanlage im
Sinn von § 245 PBG zu beteiligen oder gestützt auf
§ 246 PBG eine Ersatzabgabe zu leisten. Aus diesem Grund führen
fehlende Abstellplätze nicht zu einer Verweigerung der Baubewilligung (VGr,
24. März 2010, VB.2009.00609, E. 4.2 mit
Rechtsprechungshinweisen
). Die Vorinstanz verneinte daher zu Recht die
diesbezügliche Rekursberechtigung der Beschwerdeführenden.
8.
8.1
Schliesslich
beantragen die Beschwerdeführenden subeventualiter, die von der Vorinstanz
aufgehobene Dispositiv-Ziff. 3.3.2 der Baubewilligung sei wieder in Kraft
zu setzen. In dieser Nebenbestimmung wurde der Beschwerdegegner 1
verpflichtet, vor Baubeginn die erforderlichen Rechte, wie Über- und
Unterbaurechte, das Fussweg- und Zugangsrecht sowie das Recht zur Nutzung von
Räumen auf fremden Grundstücken zu begründen, im Grundbuch eintragen zu lassen
und der Baubehörde über die erfolgte Eintragung ein Zeugnis des Grundbuchamtes
einzureichen. Zur Begründung des Subeventualbegehrens führen die
Beschwerdeführenden Folgendes aus: Entgegen der Vorinstanz treffe es nicht zu,
dass sich das Bauvorhaben einzig auf die dem Beschwerdegegner 1 gehörende
Parzelle Kat.-Nr. 01 beschränke. Laut Grundprotokoll gehöre den Parteien
jeweils die "ideelle Hälfte" des mit Gebäude H bezeichneten
rückwärtigen Anbaus. In diesem Anbau wolle der Beschwerdegegner 1 seine
Wohn-/Büro-/Ateliereinheit einrichten. Da das Zivilgesetzbuch den
altrechtlichen Begriff der "ideellen Hälfte" nicht mehr kenne, müsse
der Zivilrichter im Zug der Grundbuchbereinigung festlegen, ob diese
altrechtliche Rechtsform zur Aufteilung des Anbaus in zwei eigenständige
Hälften und Begründung von Alleineigentum führe oder zu einer Form von gemeinschaftlichem
Eigentum. Solange dies nicht geklärt sei, dürfe der Beschwerdegegner 1 das
Gebäude H nicht umbauen.
8.2
Der
Beschwerdegegner 1 hält dem entgegen, es sei richtig, dass die beiden
Hausteile in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht stark ineinander verzahnt
seien. Die Behauptung, dass jedem Nachbar am gesamten rückwärtigen Anbau die
"ideelle Hälfte" zustehe, sei verspätet.
8.3
Sachbehauptungen
sind immer dann verspätet und dürfen im Beschwerdeverfahren nicht mehr
berücksichtigt werden, wenn sie entweder gegen das Novenverbot gemäss § 52
Abs. 2 VRG oder dann die Eventualmaxime verstossen.
8.3.1
Unter Noven sind neue rechtliche oder tatsächliche Vorbringen zu verstehen,
die erst im Rechtsmittelverfahren geltend gemacht werden. Das Novenrecht nimmt
Bezug auf den funktionellen Instanzenzug. Es regelt die Frage, ob und inwieweit
gegenüber dem vorinstanzlichen Verfahren neue Rechtsbegehren, neue
Rechtsstandpunkte, neue Tatsachenbehauptungen sowie neue Beweismittel zulässig
sind. Vorliegend wies der Beschwerdeführer bereits im Rekursverfahren
daraufhin, dass sein Grossvater 1908 die ideelle Hälfte des Wohnhauses erworben
habe. Da das Argument der ideellen Hälfte bereits im Rekursverfahrens
vorgebracht wurde, kann im verwaltungsgerichtlichen Verfahren kein Verstoss
gegen das Novenrecht gegeben sein.
8.3.2
Es bleibt somit zu prüfen, ob ein Verstoss gegen die Eventualmaxime
vorliegt. Diese regelt die Frage, in welchem Abschnitt und bis zu welchem
Zeitpunkt innerhalb des Verfahrens vor einer bestimmten Instanz neue Parteivorbringen
zulässig sind (Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 32). Für das
Rekursverfahren bedeutet die Eventualmaxime bloss, dass der Rekursantrag gemäss
§ 23 Abs. 1 VRG sämtliche Begehren enthalten muss. Demgegenüber
können tatsächliche Behauptungen und Beweisanerbieten auch noch später
nachgebracht werden (Kölz/Bosshart/Röhl, Vorbem. zu §§ 19–28 N. 77).
Entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners 1 spielt es somit keine
Rolle, dass sich die Beschwerdeführenden nicht schon in ihrer Rekursbegründung,
sondern erst im Anschluss an den vorinstanzlichen Augenschein auf die
altrechtliche Miteigentumsordnung berufen haben.
8.4
Gemäss den
Grundregisterauszügen für die Parzellen Kat.-Nr. 01 und 02 gehört den
Parteien je die "ideelle Hälfte" des Gebäudes H. Der
Beschwerdegegner 1 möchte einen Teil dieses Gebäudes H zu einer
Büro-/Ateliereinheit umbauen. Ob er eigentumsrechtlich dazu berechtigt ist,
lässt sich im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht beurteilen.
Im Rahmen des hängigen Grundbuchbereinigungsprozesses wird das Bezirksgericht G
die gegenseitigen dinglichen Berechtigungen zu klären haben. Das Bezirksgericht
wird insbesondere entscheiden müssen, ob das frühere Rechtsinstitut der
"ideellen Hälfte" neurechtlich zu einer Aufteilung des Gebäudes H in
zwei eigenständige Hälften und damit zur Begründung von Alleineigentum oder zu
einer Form von gemeinschaftlichem Eigentum führt. Im gegenwärtigen Zeitpunkt
steht einzig fest, dass sich das Bauvorhaben – entgegen der Vorinstanz – nicht
bloss auf die im Alleineigentum des Beschwerdegegners 1 stehende Parzelle
beschränkt. Auch der Beschwerdegegner 1 räumt ein, dass die beiden
Gebäudehälften baulich nicht strikt voneinander getrennt seien, weshalb die
gegenseitigen Rechte an der jeweils anderen Gebäudehälfte nicht definitiv
feststünden. Es bestehen somit anerkanntermassen unklare gegenseitige dingliche
Rechte. Unter diesen Umständen war es sachgerecht, dass die Baubehörde den
Beschwerdegegner 1 mit einer Nebenbestimmung aufforderte, vor Baubeginn
die erforderlichen dinglichen Rechte zu begründen bzw. nachzuweisen. Wie in
Erwägung 3.3 dargelegt, handelt die Baubewilligungsbehörde nicht falsch, wenn
sie bei unklaren Eigentumsverhältnissen auf der Zustimmung der am Grundstück
berechtigten Personen besteht. Entsprechend ist das Subeventualbegehren der
Beschwerdeführenden gutzuheissen und Dispositiv-Ziff. 3.3.2 der Baubewilligung
wieder in Kraft zu setzen.
9.
Gemäss § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG trägt die unterliegende Partei die Verfahrenskosten nach Massgabe ihres
Unterliegens. Unter Berücksichtigung des Verfahrensausgangs ist die Kosten- und
Entschädigungsregelung des vorinstanzlichen Entscheids zu korrigieren. So ist
dem Umstand Rechnung zu tragen, dass der Rekurs des Beschwerdegegners 1
vollumfänglich hätte abgewiesen werden müssen. Demgegenüber hätte der Rekurs
der Beschwerdeführenden teilweise, nämlich in Bezug auf die Aufdoppelung der
Wände sowie die Brandschutzmauer im Dachgeschoss, gutgeheissen werden müssen.
Da es sich hierbei allerdings um vergleichsweise untergeordnete Punkte handelt,
ist von einem hälftigen Obsiegen der Beschwerdeführenden und der
Beschwerdegegner auszugehen. Entsprechend ist Dispositiv-Ziff. IV des
vorinstanzlichen Entscheides dahingehend abzuändern, dass die Rekurskosten zu
je 1/4 dem Beschwerdeführer und der Beschwerdeführerin unter solidarischer
Haftung für 1/2 des Gesamtbetrages und zu 3/8 dem Beschwerdegegner 1 sowie
zu 1/8 dem Beschwerdegegner 2 aufzuerlegen sind. Da weder die Beschwerdeführerschaft
noch der Beschwerdegegner 1 überwiegend obsiegt, ist Dispositiv-Ziff. V
des vorinstanzlichen Entscheides dahingehend abzuändern, dass keiner Partei
eine Parteientschädigung zugesprochen wird (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17
N. 32).
10.
Zur Kosten- und
Entschädigungsregelung des Beschwerdeverfahrens ist Folgendes festzuhalten: Die
Beschwerdeführenden unterliegenden in Bezug auf ihr Hauptbegehren vollumfänglich.
Demgegenüber obsiegen sie mit ihrem Eventualbegehren teilweise und mit ihrem
Subeventualbegehren vollständig. Unter diesen Umständen erscheint es angezeigt,
die Gerichtskosten zu je 1/4 der Beschwerdeführerin und dem Beschwerdeführer
unter solidarischer Haftung für 1/2 des Gesamtbetrages und zu je 3/8 dem
Beschwerdegegner 1 und zu 1/8 dem Beschwerdegegner 2 aufzuerlegen.
Mangels eines mehrheitlichen Obsiegens ist keiner Partei eine
Parteientschädigung zuzusprechen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.
Dispositiv Ziff. 3.13.5 der Baubewilligung des
Beschwerdegegners 2 vom 26. April 2011 wird mit folgender Nebenbestimmung
ergänzt: "Aufgrund der erforderlichen brandschutztechnischen Massnahmen
darf es zu keiner Verschmälerung des gemeinsamen Gangbereichs kommen".
Dispositiv Ziff. 3.13.1 der Baubewilligung des
Beschwerdegegners 2 vom 26. April 2011 wird mit folgender
Nebenbestimmung ergänzt: "Die Brandschutzmauer im Dachgeschoss ist
vollständig auf der Bauherrengrundstücksseite zu realisieren."
Dispositiv-Ziff. II
des Entscheides des Baurekursgerichts des Kantons Zürich vom 16. November
2012 wird aufgehoben und Dispositiv-Ziff. 3.3.2 der Baubewilligung des
Beschwerdegegners 2 vom 26. April 2011 wird wieder in Kraft gesetzt.
Im Übrigen
wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    350.--     Zustellkosten,
Fr. 3'350.--     Total der Kosten.
3.    Die
Rekurskosten von Fr. 5'980.- und die Kosten des Beschwerdeverfahrens
werden der Beschwerdeführerin und dem Beschwerdeführer je zu 1/4 unter
solidarischer Haftung für 1/2 des Gesamtbetrages, dem Beschwerdegegner 1
zu 3/8 und dem Beschwerdegegner 2 zu 1/8 auferlegt.
4.    Für
das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren werden keine Parteientschädigungen
zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an...