zh_verwaltungsgericht · VB.2006.00401 · 2007-03-01 · de

Gestaltungsplan | Festsetzung des Gestaltungsplans "Zentrum Nüeri Mitte". Strittig sind die Art. 4 Abs. 2 und 6 Abs.4 der Gestaltungsplanvorschriften. Gegen den Entscheid der Baurekurskommission wehren sich sowohl die Gemeinde als auch die privaten Beschwerdeführerinnen. Der Gestaltungsplan schreibt in Art. 6 Abs. 4 vor, dass bei einem Neubau auf den Grundstücken der privaten Beschwerdeführerinnen mindestens die Hälfte der Nutzfläche dem Wohnen im Alter dienen muss. Der Gestaltungsplan enthält selbst jedoch keine Vorschriften, wie eine Wohnung beschaffen sein muss, damit sie dem Wohnen im Alter dient. Ohne eine Konkretisierung verstösst die Vorschrift gegen das in Art. 5 Abs. 1 BV verankerte Legalitätsprinzip. Daneben erweist sie sich als eine allzu rigorose Eigentumsbeschränkung. Ebenfalls als nicht zulässig erweist sich Satz 2 der Vorschrift, wonach in der überbaubaren Gebäudefläche Balkone u.ä. enthalten sein sollen (E. 4.2).Die Eigentumsbeschränkung von Art. 4 Abs. 2 des Gestaltungsplans, wonach das Erdgeschoss für zentrumsorientierte Nutzungen wie Läden und Praxen zu nutzen ist, geht weit weniger weit. Sie kann sich auf kantonale Bestimmungen stützen und trägt zum Zweck der Kernzone bei. Die Vorschrift erweist sich demnach als rechtmässig (E. 4.3). Das Grundstück der privaten Beschwerdeführerinnen wird durch die Parkierungszone noch nicht direkt in Anspruch genommen. Sie erweist sich als rechtmässig (E. 5.1). Allfällige Beeinträchtigungen des Betriebs sind geringfügig und vermögen die Unzweckmässigkeit der Festlegung der Zufahrt nicht zu begründen(E. 5.2) Teilweise Gutheissung der Beschwerde der Gemeinde; Abweisung der Beschwerde der privaten Beschwerdeführerinnen.

Zürich Verwaltungsgericht 07..2.01.0 VB.2006.00401
Zurich Verwaltungsgericht 07..2.01.0 VB.2006.00401
Zurigo Verwaltungsgericht 07..2.01.0 VB.2006.00401

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00401
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2006.00401
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 01.03.2007
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Gestaltungsplan
Festsetzung des Gestaltungsplans "Zentrum Nüeri Mitte".
Strittig sind die Art. 4 Abs. 2 und 6 Abs.4 der Gestaltungsplanvorschriften. Gegen den Entscheid der Baurekurskommission wehren sich sowohl die Gemeinde als auch die privaten Beschwerdeführerinnen.
Der Gestaltungsplan schreibt in Art. 6 Abs. 4 vor, dass bei einem Neubau auf den Grundstücken der privaten Beschwerdeführerinnen mindestens die Hälfte der Nutzfläche dem Wohnen im Alter dienen muss. Der Gestaltungsplan enthält selbst jedoch keine Vorschriften, wie eine Wohnung beschaffen sein muss, damit sie dem Wohnen im Alter dient. Ohne eine Konkretisierung verstösst die Vorschrift gegen das in Art. 5 Abs. 1 BV verankerte Legalitätsprinzip. Daneben erweist sie sich als eine allzu rigorose Eigentumsbeschränkung. Ebenfalls als nicht zulässig erweist sich Satz 2 der Vorschrift, wonach in der überbaubaren Gebäudefläche Balkone u.ä. enthalten sein sollen (E. 4.2).Die Eigentumsbeschränkung von Art. 4 Abs. 2 des Gestaltungsplans, wonach das Erdgeschoss für zentrumsorientierte Nutzungen wie Läden und Praxen zu nutzen ist, geht weit weniger weit. Sie kann sich auf kantonale Bestimmungen stützen und trägt zum Zweck der Kernzone bei. Die Vorschrift erweist sich demnach als rechtmässig (E. 4.3).
Das Grundstück der privaten Beschwerdeführerinnen wird durch die Parkierungszone noch nicht direkt in Anspruch genommen. Sie erweist sich als rechtmässig (E. 5.1). Allfällige Beeinträchtigungen des Betriebs sind geringfügig und vermögen die Unzweckmässigkeit der Festlegung der Zufahrt nicht zu begründen(E. 5.2)
Teilweise Gutheissung der Beschwerde der Gemeinde; Abweisung der Beschwerde der privaten Beschwerdeführerinnen.
Stichworte:
ALTERSWOHNUNG
EIGENTUMSBESCHRÄNKUNG
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
KERNZONE
LEGALITÄTSPRINZIP
NUTZUNGSBESCHRÄNKUNG
ZUFAHRT
Rechtsnormen:
BV
§ 256 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2006.00401
VB.2006.00402
Entscheid
der 3. Kammer
vom
1. März 2007
Mitwirkend: Abteilungspräsident Jürg Bosshart
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,
Verwaltungsrichter Rudolf Bodmer,
Gerichtssekretär Markus Heer.
In Sachen
I.
Gemeinde Nürensdorf,
II
.   1.
A AG,
2.
B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführerinnen
,
gegen
I
.     1.
A AG,
2.
B
,
beide vertreten durch RA C,
II.
Gemeinde Nürensdorf,
Beschwerdegegnerinnen
,
betreffend Gestaltungsplan,
hat
sich ergeben:
I.
Die Gemeindeversammlung Nürensdorf setzte am 23. November
2005 den öffentlichen Gestaltungsplan "Zentrum Nüeri Mitte"
(bestehend aus einem Übersichtsplan 1:500, den Vorschriften und dem Bericht zu
den nicht berücksichtigten Einwendungen) fest.
II.
Gegen diesen Beschluss erhoben die A AG und B, beide Eigentümerinnen
von drei Grundstücken im Gestaltungsplangebiet, Rekurs mit verschiedenen Anträgen
zur Parkierungszone und Erschliessung sowie zur Nutzfläche, Nutzweise und der
Firstrichtung. Die Baurekurskommission IV hiess das Rechtsmittel am 24. August
2006 teilweise gut. Sie hob Art. 6 Abs. 4 der
Gestaltungsplanvorschriften (GPV) ganz und vorläufig auch Art. 4 Abs. 2
GPV sowie die im Areal II vorgeschriebenen Firstrichtungen auf. Der Gemeinderat
wurde eingeladen, das Gestaltungsplanverfahren weiterzuführen (Festsetzung der
Nutzfläche für Areal II und anschliessend Überprüfung von Art. 4 Abs. 2
GPV sowie der Firstrichtungen im Areal II). Die Verfahrenskosten auferlegte sie
zu je einem Viertel den beiden Rekurrentinnen und zur Hälfte der Gemeinde.
Umtriebsentschädigungen wurden keine zugesprochen.
III.
A.
Die
Gemeinde Nürensdorf, vertreten durch den Gemeinderat, erhob am 22. September 2006
Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission (VB.2006.00401). Sie
beantragte, der Rekursentscheid sei aufzuheben und der Beschluss der Gemeindeversammlung
vom 23. November 2005 wieder vollumfänglich herzustellen. Eventualiter sei
Art. 6 Abs. 4 GPV in einem näher umschriebenen Sinn zu präzisieren
bzw. zu ändern, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
Beschwerdegegnerinnen.
Gegen den Entscheid der Baurekurskommission erhoben auch
die A AG und B Beschwerde (VB.2006.00402). Sie wandten sich insofern gegen den
Gestaltungsplan, als dieser das Areal II mit einer Parkierungszone belaste und
eine Erschliessung von Nachbarliegenschaften über die Grundstücke der beiden
Beschwerdeführerinnen festsetze. Gleichzeitig ersuchten sie unter Hinweis auf
laufende Verhandlungen mit der Gemeinde um Sistierung des Verfahrens, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gemeinde und der
Baurekurskommission IV.
B.
Mit
Präsidialverfügung vom 27. September 2006 vereinigte das Verwaltungsgericht
die beiden Beschwerdeverfahren und lud die Baudirektion ein, bezüglich der
streitbetroffenen Festlegungen des Gestaltungsplans den Genehmigungsentscheid
zu treffen bzw. beim Regierungsrat einzuholen. Auf Anfrage des Verwaltungsgerichts
reichte die Gemeinde Nürensdorf am 17. Oktober 2006 das Protokoll vom 19. September
2006 nach, als Gemeinderat und Rechnungsprüfungskommission in gemeinsamer
Sitzung den Weiterzug des Rekursentscheides beschlossen hatten. Die
Baudirektion genehmigte den öffentlichen Gestaltungsplan "Zentrum Nüeri
Mitte" am 18. Oktober 2006 im Sinne der Erwägungen. In diesen
Erwägungen wurde auf den kantonalrechtlichen Gewässerabstand und die demzufolge
beschränkte Geltung von Art. 6 Abs. 1 GPV hingewiesen.
Am 19. Oktober 2006 eröffnete der Abteilungspräsident
das Vernehmlassungsverfahren. Mit Eingabe vom 24. Oktober 2006 informierte
der Gemeinderat darüber, dass er auf den Vereinbarungsvorschlag der privaten
Beschwerdeführerinnen betreffend Parkierung und Erschliessung nicht eintrete,
und ersuchte um Behandlung der vereinigten Beschwerden. Mit Vernehmlassung vom
9. November 2006 beantragte der Gemeinderat, die Beschwerde der beiden
Grundeigentümerinnen sei unter Kostenfolge zu deren Lasten abzuweisen. Die
Baurekurskommission IV beantragte am 16. November 2006 ohne weitere
Bemerkungen die Abweisung beider Beschwerden. Die Beschwerdeantwort der
Grundeigentümerinnen erfolgte am 12. Januar 2007 und schloss auf Abweisung
der gegnerischen Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten
der Gemeinde.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und § 329 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der
vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zuständig (RB 1998
Nr. 26).
Die Beschwerdelegitimation der beiden im Rekursverfahren
teilweise unterlegenen privaten Beschwerdeführerinnen (im folgenden
Beschwerdeführerinnen bezeichnet) ist ohne weiteres gegeben (§ 21 lit. a
VRG, § 338 a Abs. 1 PBG). Auch die Gemeinde als Planungsträgerin ist
durch den Rekursentscheid in ihren schutzwürdigen Interessen betroffen und
daher zur Beschwerdeführung berechtigt (§ 21 lit. b VRG). Da auch die
weiteren Prozessvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.
1.2
Als erste
Rechtsmittelinstanz überprüfen die Baurekurskommissionen kommuna­le Nutzungspläne
einschliesslich Gestaltungspläne grundsätzlich mit voller Kognition nicht nur
auf ihre Gesetzmässigkeit, sondern auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit
hin (§ 20 VRG). Soweit den Gemeinden bei der Festsetzung der Bau- und
Zonenordnung Planungsautonomie zu­steht, insbesondere wenn es für die
Beurteilung auf die örtlichen Verhältnisse ankommt, haben sich die Rekursbehörden
bei der Ermessenskontrolle allerdings Zurückhaltung aufzuerlegen. Sie dürfen
dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung aufgrund
überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist oder den wegleitenden Zielen
und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht. Im Übrigen heben sie im Rahmen
der Ermessenskontrolle die kommunale Planfestsetzung nur dann auf, wenn deren
Unzweckmässigkeit oder die Unangemessenheit offensichtlich ist (Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 20; Walter
Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1998, Rz. 1073 f.).
Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht bei der Überprüfung von Rekursentscheiden
über kommunale Nutzungsplanungen gemäss § 50 Abs. 1 und 2 VRG auf die
Rechtskontrolle beschränkt.
2.
2.1
Die drei
Grundstücke der Beschwerdeführerinnen (Kat.-Nrn. 01, 02 und 03) liegen im
südlichen Bereich der Kernzone Nürensdorf. Sie sind überbaut, wobei nach Angaben
der Beschwerdeführerinnen eine Fläche von total 490 m
2
überstellt
ist. Nach einer von der Gemeinde beauftragten Nutzflächenberechnung sollen
dabei ein Wohnanteil von 871 m
2
und ein Gewerbeanteil von 270 m
2
,
somit eine gesamte Nutzfläche von 1'141 m
2
realisiert worden sein.
2.2
Mit der
Bau- und Zonenordnung vom 13. November 1984 (BZO 1984) hatte die Gemeindeversammlung
Nürensdorf die streitbetroffenen Grundstücke dem Baubereich B der Kernzone
zugewiesen und die mögliche Bruttogeschossfläche auf max. 1'050 m
2
beschränkt.
Nach der Bau- und Zonenordnung vom 18. März 1993 blieben die Grundstücke
im Baubereich B der Kernzone, wo Neubauten im Wesentlichen durch die
Geschosszahl (je zwei Voll- und Dachgeschosse) und die Gebäudehöhe, jedoch
nicht mehr hinsichtlich der Nutzflächen beschränkt wurden (Art. 7 der
Bauordnung vom 18. März 1993, BauO 1993).
Aus einem im Jahr 2002 ausgeschriebenen Ideenwettbewerb
für eine Neugestaltung und Entwicklung des Dorfzentrums ging Ende 2003 das
Konzept "libelle" hervor. Dieses sah abgesehen von einem neuen
Verkehrs- und Freiraumkonzept eine gewisse bauliche Verdichtung und vermehrt
zentrumsorientierte Nutzungen im Entwicklungsgebiet vor. In einem ersten Schritt
wurde das neue Konzept in der BZO-Revision vom 24. November 2004
umgesetzt. Gemäss einem neuen Art. 5a BauO bezweckt die Kernzone die
Erhaltung und Erneuerung der Ortskerne in ihrer räumlichen und baulichen
Struktur. Die Kernzone Nürensdorf bezweckt zudem die Sicherung
zentrumsorientierter Nutzungen. Weiter sind im Kernzonenplan drei Gebiete im
Bereich des Dorfzentrums mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt, wo
dementsprechend keine Bau- bzw. Umgebungsbereiche oder Firstrichtungen mehr
vorgegeben werden. Die drei planlich ausgeschiedenen Gebiete mit den Namen "Süd",
"Mitte-Volg/Post" und "Ost" werden in einem neuen Art. 32a
der BauO umschrieben, wobei hier nun vier Areale "Süd", "Mitte",
"Volg/Post" und "Ost" unterschieden werden. Für das Areal
Volg/Post, das der Erweiterung der Zentrumsüberbauung dienen soll, gilt im
Einzelnen: "Ausbau Volg/Post soll ermöglicht werden – das Erdgeschoss ist
für Läden, Praxen etc. bestimmt – Obergeschosse: vorrangig Wohnungen –
Sicherung der Zufahrt mit zentraler Tiefgarage – Kurzparkierung für Läden und
Zentrumsbau". Die drei streitbetroffenen Grundstücke liegen im planlich
ausgeschiedenen Gebiet "Mitte-Volg/Post", welches im Süden auch zwei
Grundstücke (Kat.-Nrn. 04 und 05) der W3-Zone erfasst.
2.3
Gestützt
auf diese Vorgaben wurde der öffentliche Gestaltungsplan "Zentrum Nüeri
Mitte" ausgearbeitet. Der Gestaltungsplan bezeichnet im Wesentlichen vier
Baubereiche, die Bereiche A und B sowie die Areale I und II, Letzteres vollständig
innerhalb der drei streitbetroffenen Grundstücke. In den Baubereichen sind
teilweise Firstrichtungen festgelegt, so auch auf dem Areal II. Die
Gestaltungsplanvorschriften legen in Art. 4 GPV die Nutzweise der
Grundstücke in der Kernzone fest. Zulässig sind Nutzungen, die zur Attraktivität
des Zentrums beitragen. Für die Nutzweise massgebend sind die Kernzonenvorschriften
und die verbindlichen Grundsätze nach Art. 32a BauO (Art. 4 Abs. 1
GPV). Das Erdgeschoss ist für zentrumsorientierte Nutzungen wie Läden, Praxen
und dergleichen zu nutzen. Behindertengerecht ausgestaltete Wohnungen, die sich
für das Alterswohnen eignen, sind diesen Nutzungen gleichgestellt (Art. 4 Abs. 2
GPV). Art. 5 GPV befasst sich mit dem Ersatz- und Umbau bestehender
Bauten. Hierfür gelten in den Baubereichen A und B die Kernzonenvorschriften
von Art. 6 und 7 BauO (Abs. 1). Bestehende Bauten auf den Arealen I
und II können im vorhandenen Umfang umgebaut und erneuert werden (Abs. 2).
Nach Art. 6 Abs. 1 GPV dürfen Neubauten in den bezeichneten Baubereichen
unabhängig von Stras­sen-, Grenz- und Gebäudeabständen situiert werden. Die
überbaubare Gebäudefläche für Neubauten ist im Plan festgelegt. In Bezug auf
die drei streitbetroffenen Grundstücke bestimmt Art. 6 Abs. 4, dass
die Gebäudefläche auf max. 520 m
2
erhöht werden könne, wenn
mindestens 50 % der Nutzfläche für das Wohnen im Alter vorgesehen und
realisiert werde. In der überbaubaren Gebäudefläche sind Balkone, Loggien und
dergleichen enthalten.
Nach Art. 7 Abs. 4 GPV bezeichnet der
Gestaltungsplan grössere Parkierungszonen für Kunden und Besucher ausserhalb
des Strassenraums. Die Flächen sind dauernd für diesen Zweck zu sichern. Die
Parkierungszone kann oberirdische und unterirdische Abstellflächen umfassen.
Eine solche Parkierungszone ist zwischen dem bestehenden Gebäude von Volg/Post
und dem Areal II auf dem Grundstück Kat.-Nr. 06 ausgeschieden. Diese Parkierungszone
ist oberirdisch auf 14.50 m und unterirdisch auf 17.0 m parallel zur
östlichen Gebäudefassade begrenzt und erfasst im Nordosten teilweise auch das
Grundstück Kat.-Nr. 01 der Beschwerdeführerinnen. Die Erschliessung der
Parkierungszone erfolgt über eine Zu- und Wegfahrt im Norden ab der kantonalen M-Strasse.
Im Süden ist zusätzlich eine Wegfahrt über die beiden W-3 Grundstücke Kat.-Nrn. 04
und 05 auf die kommunale N-Strasse vorgesehen. Daneben ist eine weitere Zufahrt
ab der N-Strasse auf das Grundstück Kat.-Nr. 03 eingezeichnet. Hierzu
bestimmt Art. 7 Abs. 3 GPV, dass bei Neubebauung des Areals II die Zufahrt
gemeinsam mit den Grundstücken Kat.-Nr. 04 und 05 von der N-Strasse her
erfolgt. Zugunsten des Areals II ist die Durchfahrt zur Tiefgarage über das
Grundstück Kat.-Nr. 06 zu gewährleisten. Dementsprechend ist im Plan eine
mögliche Erweiterung der Tiefgarage in östlicher Richtung mittels eines Pfeils
dargestellt.
3.
Bezüglich der Voraussetzungen und dem zulässigen Inhalt eines
Gestaltungsplanes im Allgemeinen kann auf die zutreffenden Erwägungen der
Vorinstanz (Erw. 3) verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 VRG in Verbindung
mit § 70 VRG).
Im Folgenden wird vorab die Beschwerde der Gemeinde (Erw.
4) und nachfolgend diejenige der Beschwerdeführerinnen behandelt (Erw. 5). In
Würdigung beider Beschwerdeentscheide ist schliesslich über das weitere Schick­sal
des Gestaltungsplans "Zentrum Nüeri Mitte" zu befinden (Erw. 6).
4.
4.1
In der von
der Gemeinde erhobenen Beschwerde geht es um die bauliche Nutzweise und das
Nutzungsmass, d.h. um die Art. 4 Abs. 2 und 6 Abs. 4 GPV sowie
die Firstrichtungen für das Areal II. Die Baurekurskommission erwog im Wesentlichen,
bei einer Neuüberbauung des Areals II müsse die Hälfte der erlaubten Nutzfläche
dem Wohnen im Alter dienen. Eine derart rigorose Eigentumsbeschränkung verlange
ein konkret dahingehendes Bedürfnis, das sich nicht anderweitig befriedigen
lasse. Da ein solches nicht dargetan werde, sei Art. 6 Abs. 4 GPV
aufzuheben. Damit entfalle eine verbindliche Angabe über die mögliche
Ausnützung der rekurrentischen Grundstücke. Die Gemeinde habe daher zunächst
eine generell gültige Nutzfläche zu bestimmen. Der gewünschte Anreiz könne dann
etwa so geschaffen werden, dass sich die zulässige Nutzungsfläche im Falle der
Realisierung von Alterswohnungen in einem bestimmten Mass erhöhe (Bonus). Ohne
eine generell gültige Nutzfläche für das Areal II könne Art. 4 Abs. 2
GPV über die Nutzweise des Erdgeschosses sowie die Vorgabe der Firstrichtung
nicht verlässlich überprüft werden, weshalb auch diese beiden Festlegungen
vorläufig aufzuheben seien.
4.2
Zur
Überprüfung von Art. 6 Abs. 4 GPV ist die mit der Bestimmung
verbundene Eigentumsbeschränkung zu ermitteln und in Verhältnis zum gegebenen
öffentlichen Interesse zu setzen.
4.2.1
Die Gemeinde macht zunächst geltend, nach Art. 6 Abs. 4 GPV sei
nur die gegenüber der BZO 1984 zugestandene bauliche Mehrnutzung für das Wohnen
im Alter vorzusehen und zu realisieren. Die Beschwerdeführerinnen erachten
diese Behauptung als aktenwidrig und wollen die Bestimmung nach ihrem Wortlaut
auslegen.
Nach dem klaren Wortlaut von Art. 6 Abs. 4 GPV
kann ein Neubau auf dem Areal II auf einer Gebäudefläche von 520 m
2
nur dann realisiert werden, wenn mindestens die Hälfte der Nutzfläche dem
Wohnen im Alter dient. Falls die Grundeigentümer eine solche Nutzung nicht
wünschen, so sind sie in ihren baulichen Möglichkeiten auf den Ersatz- und
Umbau der bestehenden Bauten beschränkt (Art. 5 GPV). Von dieser Auslegung
geht offenbar auch die Gemeinde aus; ihre Ausführungen beziehen sich wohl eher
auf das rechnerische Ergebnis. Unter der BZO 1984 durfte auf den fraglichen
Grundstücken eine Bruttogeschossfläche von 1'050 m
2
realisiert
werden, während der Gestaltungsplan letztlich eine maximale Nutzfläche von
2'080 m
2
zulässt. Nach den Vorstellungen des Gestaltungsplans
müssten also mit einem Neubau auf mind. 1'040 m
2
Alterswohnungen
erstellt werden, was in etwa dem Nutzungsmehrmass entspricht.
Allerdings ist der von der Gemeinde angestellte Vergleich
mit den Nutzungsmöglichkeiten der BZO 1984 nicht angezeigt, nachdem Art. 7
der BauO 1993 die Nutzflächenbeschränkung für den Baubereich B ausdrücklich
fallen gelassen hat. Inwieweit der Gestaltungsplan gegenüber bisher eine
Mehrnutzung zulässt, ist daher ausschliesslich aufgrund der 1993 nach wie vor
massgebenden Baubereichsfläche von ca. 368 m
2
zu ermitteln. Darauf
hätten sich eine Nutzfläche von ca. 1'412 m
2
verwirklichen
lassen. Mit dem Gestaltungsplan wurde daher die vor der BZO 2004 mögliche
Ausnützung im Ergebnis um ca. 668 m
2
Nutzfläche erhöht.
4.2.2
Weiter bringt die Gemeinde vor, die Verpflichtung von Art. 6 Abs. 4
GPV sei, was das Wohnen im Alter betreffe, hinfällig, da das Bundesgesetz vom
13. Dezember 2002 über die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen
mit Behinderungen (Behindertengleichstellungsgesetz, BehiG, SR 151.3) ab
neun Wohnungen zwingend die behindertengerechte Bauweise verlange. Bei einer
möglichen Nutzfläche von mehr als 2'000 m
2
dürfe diese
Wohnungsanzahl auf dem Areal II erreicht werden. Die Anforderungen an für das
Alter geeigneten Wohnraum gingen weniger weit als das Behindertengleichstellungsgesetz
oder würden sich praktisch damit decken.
Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Die im
Gestaltungsplan eingetragenen Firstrichtungen auf dem Areal II zeigen, dass
eine Neuüberbauung des Areals grundsätzlich mit zwei etwas unterschiedlich
ausgerichteten Gebäuden erfolgen soll. Bei gleicher Gebäudefläche dürften diese
demnach je 260 m
2
überstellen. Wenn nun die Erdgeschosse
jeweils für Läden, Praxen etc. vorgesehen würden, so bliebe in den drei
Obergeschossen (inkl. Dachgeschoss) noch eine Nutzfläche von 780 m
2
,
was selbst bei einer ausschliesslichen Wohnnutzung und durchschnittlichen
Wohnungsgrössen von knapp 100 m
2
nur je acht Wohnungen entspräche.
Diese Gebäude gälten daher noch nicht als Wohngebäude im Sinne von Art. 3 lit. c
BehiG.
Auch kann nicht gesagt werden, Alterswohnungen und
Behindertenwohnungen seien von ihrer Ausstattung her gleich. Die Bedürfnisse
von Alten und Behinderten mögen zwar, was die Zugänglichkeit für gehbehinderte
Menschen anbelangt, ähnlich sein, jedoch könnten durchaus verschiedene
gruppenspezifische Anforderungen gestellt werden. Im Bundesrecht etwa findet
sich in § 49 der Verordnung zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom
30. November 1981 (VWEG, SR 843.1) eine Bestimmung zu Alters- und
Invalidenwohnungen. Nach deren Abs. 1 haben als Alterswohnungen Kleinwohnungen
mit bis zu drei Zimmern zu gelten. Neu zu erstellende Kleinwohnungen müssen den
Bedürfnissen der Betagten Rechnung tragen. Nach Abs. 2 der Bestimmung
haben als Invalidenwohnungen Wohnungen aller Grössen zu gelten, die den
besonderen Anforderungen der Invaliden genügen. Auch Art. 4 Abs. 2
GPV scheint eine Unterscheidung zwischen behindertengerecht ausgestalteten
Wohnungen und solchen, die sich für das Alterswohnen eignen, zu treffen, andernfalls
die in Satz 2 erfolgte Einschränkung überflüssig wäre.
Es bleibt daher fraglich, welche Beschaffenheit eine
Wohnung im Einzelnen aufweisen muss, um im Sinne von Art. 6 Abs. 4
GPV das Wohnen im Alter zu ermöglichen. Der Gestaltungsplan selber enthält
keine nähere Umschreibung des Begriffs. Im kantonalen Recht existieren darüber
ebenfalls keine Vorschriften. Was unter Wohnen im Alter oder auch unter einer
Alterswohnung zu verstehen ist, ist aber in hohem Grad unbestimmt. Sowohl die
Wohnungsgrösse, deren Ausstattung und Erschliessung wie auch letztlich gemeinschaftlich
genutzte Räume und Infrastruktur können dazu beitragen, dass sich eine Wohnung
besonders gut nicht nur durch behinderte, sondern insbesondere durch alte
Menschen nutzen lässt. Die diesbezüglichen Befürchtungen der Beschwerdeführerinnen,
wonach zu Alterswohnungen auch ein Betreuungskonzept gehören könnte, sind daher
durchaus berechtigt, zumal es hier immerhin um Alterswohnungen auf einer Fläche
1'040 m
2
geht, was mindestens zwölf Kleinwohnungen entspricht.
Das Wohnen im Alter könnte sodann auch nicht nur mittels baulicher
Einschränkungen, sondern sogar durch bestimmte Vorgaben für die Vermietung
einer Wohnung gefördert werden.
Das in Art. 5 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April
1999(BV) verankerte Legalitätsprinzip verlangt unter anderem, dass ein
Rechtssatz genügend bestimmt sein muss, so dass das Handeln der
Verwaltungsbehörden im Einzelfall voraussehbar und rechtsgleich ist (vgl.
Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A.,
Zürich etc. 2002, Rz. 386 ff.). Diese Anforderung wird mit Art. 6
Abs. 4 GPV nicht erfüllt. Ohne eine Konkretisierung des Begriffs Wohnen im
Alter könnte die Bestimmung daher keine genügende Grundlage im Sinne eines
generell-abstrakten Rechtssatzes für eine spätere Auflage in der Baubewilligung
bilden.
Unabhängig von diesem Zwischenergebnis, ist im Weiteren
die Zulässigkeit der Bestimmung zu untersuchen. Diese Prüfung steht allerdings
unter der minimalen Annahme, dass die Konkretisierung in dem Sinne erfolgt,
dass die Wohnungsgrösse § 49 Abs. 1 WEGV entspricht und die
Anforderungen an Nutzflächen für das Wohnen im Alter inhaltlich nicht weiter
gehen als die Anforderungen an Wohnungszugänge gemäss Art. 2 Abs. 3
BehiG, sich allerdings auch auf solche Wohngebäude beziehen, die nicht ohnehin
dem Behindertengleichstellungsgesetz unterstehen.
4.2.3
Zu klären ist weiter, welche Bedeutung die in Art. 32a BauO für das
Areal Volg/Post aufgestellten Vorgaben für die drei Grundstücke der
Beschwerdeführerinnen haben. Diese Bestimmung verlangt im Grundsatz eine Erdgeschossnutzung
durch Läden, Praxen etc. und eine vorrangige Wohnnutzung in den Obergeschossen.
Die Gemeinde ordnet das Areal II dem Bereich "Volg/Post" zu, die
Beschwerdeführerinnen bestreiten dies. Die Baurekurskommission prüfte die Frage
lediglich im Zusammenhang mit der aus Art. 4 Abs. 2 GPV erfolgten
Eigentumsbeschränkung und konnte sie offenlassen, da sie Art. 4 Abs. 2
GPV aus anderem Grund vorläufig aufhob. Immerhin bemerkte sie dabei, dass das
Areal Volg/Post rein wörtlich genommen das strittige Areal nicht umfasse.
Die Auslegung von Art. 32a BauO hat sich vorerst an
der planlichen Ausscheidung der drei gestaltungsplanpflichtigen Gebiete zu
orientieren. Von ihrem Sinn und Zweck her werden mit Art. 32a BauO die
wegleitenden Grundsätze für alle vom Plan erfassten Flächen aufgestellt. Da die
drei streitbetroffenen Grundstücke im Areal "Mitte-Volg/Post" liegen,
müssen sie zwangsläufig entweder den von Art. 32a BauO für das Areal "Mitte"
oder den für das Areal "Volg/Post" aufgestellten Grundsätzen
unterliegen. Beim Areal Mitte steht der nordöstlich der M-Strasse vorgesehene
Zentrumsbau mit Dorfplatz im Mittelpunkt des Interesses. Inwieweit die
streitbetroffenen Grundstücke diesem Zweck zugeordnet werden könnten, ist nicht
ersichtlich. Auf dem Areal "Volg/Post" hingegen geht es um den Ausbau
von Volg und Post, um Kurzparkierung und zentrale Tiefgarage. Aufgrund ihrer
unmittelbaren Nachbarschaft dazu können die fraglichen Grundstücke nur diesem
Zweck zugeordnet werden. Dies zeigt sich letztlich gerade im strittigen Gestaltungsplan,
der den nord­westlichen Bereich des Grundstücks Kat.-Nr. 01 für die
Parkierung beansprucht.
Inhaltlich stellt Art. 32a BauO allerdings lediglich
Grundsätze für die einzelnen, noch zu erarbeitenden Gestaltungspläne auf.
Insofern kann nicht gesagt werden, dass diese Bestimmung für sich bereits
unmittelbar eigentumsbeschränkend sei. Sie konkretisiert in erster Linie das
von der Gemeinde bei der Ausgestaltung der weiteren Planung zu verfolgende
öffentliche Interesse und ist damit eher mit einer richtplanerischen Vorgabe zu
vergleichen als mit einer eigentümerverbindlichen Nutzungsvorschrift in einer
Kernzone. Immerhin unterscheidet sie sich aber vom Richtplan dadurch, dass es
den Beschwerdeführerinnen offen gestanden hätte, bereits die in Art. 32a
BauO aufgestellten Grundsätze als zu einschränkende Vorgaben für die nachfolgende
Gestaltungsplanung anzufechten. Da sie dies nicht getan haben, müssen sie die
in Art. 32a BauO vorgenommene Konkretisierung der öffentlichen Interessen
jedenfalls als verbindliche Vorgabe gegen sich gelten lassen.
4.2.4
Die Baurekurskommission kam zum Schluss, mit Art. 6 Abs. 4 GPV
liege gemessen am nicht näher begründeten öffentlichen Interesse an
Alterswohnungen eine allzu rigorose Eigentumsbeschränkung vor. Dieser
Beurteilung kann sich das Verwaltungsgericht im Ergebnis anschliessen. Zwar ist
mit der zugestandenen Gebäudefläche von 520 m
2
eine massive Erhöhung
der bisher zulässigen Nutzfläche verbunden. Das allein rechtfertigt jedoch
nicht jede Eigentumsbeschränkung. Angesichts des gemäss Art. 32a BauO auf
einen vorrangigen Wohnungsbau in den Obergeschossen beschränkten öffentlichen
Interesses rechtfertigt es sich insbesondere nicht, eine Neuüberbauung
vollständig von der Verwirklichung von 50 % Nutzfläche für das Wohnen im Alter
abhängig zu machen. Damit würden die Beschwerdeführerinnen gezwungen, eine
Neuüberbauung zu einem wesentlichen Teil für einen bestimmten Wohnungstyp zu
konzipieren, wozu auch zusätzliche technische Installationen gehören. Ein
dreigeschossiger Neubau mit Familienwohnungen etwa oder ohne Lift wäre schon
nicht mehr zulässig. Selbst ein Neubau innerhalb des ursprünglich in der BZO
1984/1993 definierten Baubereichs B wäre nicht zulässig, da die im Areal II
bestehenden Bauten nur umgebaut und erneuert, nicht aber durch einen völlig
anders gestalteten Neubau abgelöst werden dürfen (vgl. Art. 5 Abs. 2
GPV). Demgemäss hat die Baurekurskommission die Vorschrift mit guten Gründen
als unverhältnismässig gewürdigt.
4.2.5
Der festgestellte Mangel lässt sich in verschiedener Weise beheben. In
Frage kommt grundsätzlich bereits die ersatzlose Streichung der in Art. 6 Abs. 4
Satz 1 GPV aufgestellten Bedingung, so wie dies die Beschwerdeführerinnen
im Rekursverfahren auch verlangt haben. Diese Vorgehensweise drängt sich vor
allem dann auf, wenn die Gemeinde mit ihrer Bedingung selber gar nicht mehr von
den Grundeigentümerinnen verlangen wollte, als dies bereits der
Bundesgesetzgeber mit dem Behindertengleichstellungsgesetz tut. Aus dem diesbezüglichen
Beschwerdeeventualantrag der Gemeinde geht nicht ganz klar hervor, ob dies
wirklich ihre Auffassung ist oder ob sie mit der strittigen Klausel den
Anwendungsbereich des Behindertengleichstellungsgesetzes auch auf Wohnbauten
mit weniger als neun Wohnungen ausdehnen wollte.
Denkbar wäre aber auch ein Vorgehen, wie es die
Rekursinstanz vorgezeichnet hat, wonach zuerst eine ohne zusätzliche Bedingung
geltende Nutzfläche zu bestimmen wäre, welche alsdann bei Erstellen von
Alterswohnungen über einen Bonus erhöht würde. In diesem Fall müsste allerdings
die Nutzung für das Wohnen im Alter gemäss Erw. 4.2.2 vorstehend konkretisiert
werden (vgl. immerhin Erw. 4.3.3 nachfolgend).
4.2.6
An dieser Stelle ist weiter auf Art. 6 Abs. 4 Satz 2 GPV
einzugehen, den die Beschwerdeführerinnen im Rekursverfahren ebenfalls als
unzulässige Eigentumsbeschränkung gerügt hatten. Die Baurekurskommission setzte
sich damit nicht auseinander, da sie den ganzen Absatz ohnehin als
unverhältnismässig erachtete. Dabei übersah sie aber, dass es für die Gemeinde
bei der weiteren Bearbeitung der Bestimmung durchaus von Interesse sein wird,
ob die in diesem Satz enthaltene Massvorschrift bei einer Nutzflächenfestsetzung
im Sinn der vorstehenden Erwägung zulässig ist.
Der fragliche Satz besagt, dass in der überbaubaren
Gebäudefläche von max. 520 m
2
auf dem Areal II Balkone, Loggien
und dergleichen enthalten sind. Der Gestaltungsplan "Zentrum Nüeri Mitte"
bezeichnet als massgebende Nutzungsziffer für Neubauten in allen Baubereichen
die überbaubare Gebäudefläche und wählt damit einen im Planungs- und Baugesetz
nicht explizit existierenden Begriff. Inhaltlich lehnt sich der Begriff offensichtlich
an die für die Überbauungsziffer anrechenbare Fläche an, welche sich gemäss § 256
Abs. 1 PBG aus der senkrechten Projektion der grössten oberirdischen
Gebäudeumfassung auf den Erdboden ergibt. Nach § 256 Abs. 2 PBG
fallen dabei allerdings die oberirdischen Vorsprünge wie Balkone, Erker und
Laubengänge jeweils in unterschiedlichem Ausmass ausser Ansatz.
Die in Art. 6 Abs. 4 GPV statuierte, vom Planungs-
und Baugesetz abweichende Messweise ist problematisch, da sich die Gemeinden in
ihren Bauvorschriften grundsätzlich an die im Gesetz vorgesehenen Instrumente
zur Beschränkung der baulichen Grundstücksnutzungen und deren Messweise zu
halten haben. Im Ergebnis entspricht der Einbezug von Balkonen, Loggien etc. in
die überbaubare Gebäudefläche immerhin der zulässigen Festlegung eines
konkreten Kernzonen-Baubereichs, da innerhalb eines solchen ebenfalls alle
oberirdischen Gebäudevorsprünge zu realisieren sind (VGr, 18. Oktober
2002, VB.2001.00269). Es besteht jedoch ein wesentlicher Unterschied zwischen
der Ausscheidung eines Baubereichs, der sich wie hier etwa die Baubereiche A
und B unmittelbar um die Fassaden eines bestehenden Gebäudes legt, und einem
Baubereich-Areal, das wie das Areal II in nur rund hälftigem Umfang mit zwei
verschiedenen Baukörpern neu überstellt werden soll. In diesem Fall geht es
nicht mehr um die Profilerhaltung von bestehenden Baukörpern, sondern um deren
neue Platzierung und Gestaltung. Die Beschwerdeführerinnen fürchten hier deshalb
zu Recht, dass die vom Planungs- und Baugesetz abweichende Messweise im Areal
II die Erstellung von allenfalls wohnhygienisch erwünschten Gebäudevorsprüngen
hindere. Die Gemeinde bringt selber keine ortsplanerisch motivierte Begründung
für die von § 256 Abs. 2 PBG abweichende Messweise im Areal II vor.
Bei der Neufassung von Art. 6 Abs. 4 GPV wird daher dessen Satz 2
ersatzlos aufzuheben sein.
Angesichts des Ausschlusses von Gebäudevorsprüngen gemäss § 256
Abs. 2 PBG wird demnach zu prüfen sein, ob die auf 520 m
2
festgesetzte Gebäudefläche etwas zu reduzieren ist, um die gewünschte
Ausnützung beizubehalten.
4.3
4.3.1
Nach Art. 4 Abs. 2 GPV ist das Erdgeschoss für zentrumsorientierte
Nutzungen wie Läden, Praxen und dergleichen zu nutzen. Behindertengerecht
ausgestaltete Wohnungen, die sich für das Alterswohnen eignen, sind diesen
Nutzungen gleichgestellt. Die Gemeinde bezweifelt, dass aus der Aufhebung von Art. 6
Abs. 4 GPV auch die Unüberprüfbarkeit Art. 4 Abs. 2 GPV folgt.
Die Kritik der Gemeinde ist berechtigt. Die
Baurekurskommission liefert keine nachvollziehbare Begründung für die fehlende
Überprüfbarkeit der Bestimmung. Möglicherweise nimmt sie an, die massgebende
Nutzungsfläche sei als eine für das ganze Gestaltungsplangebiet gültige in Art. 4
GPV aufzunehmen. Dies ist keineswegs erforderlich. Angesichts des Konkretisierungsgrades
der für die einzelnen Baubereiche möglichen Nutzungsintensitäten fehlt bei
Aufhebung von Art. 6 Abs. 4 GPV lediglich ein Grundnutzungsmass für
das Areal II. Unabhängig von diesem konkreten Nutzungsmass ist Art. 4 Abs. 2
GPV durchaus einer selbständigen Überprüfung zugänglich. Die
Baurekurskommission hat hierzu bereits bemerkungsweise einige Ausführungen
gemacht, weshalb es sich aus prozessökonomischen Gründen rechtfertigt, auf eine
Rückweisung zu verzichten und die Überprüfung im Beschwerdeverfahren direkt
vorzunehmen. Damit verfügt das Verwaltungsgericht ausnahmsweise auch über die
Befugnis, Ermessensfragen zu beurteilen, jedenfalls soweit als dies mit der
gebotenen Zurückhaltung auch der Baurekurskommission zusteht (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 63 N. 11 mit Hinweisen).
4.3.2
Die Bau- und Zonenordnung kann die zulässige bauliche Grundstücknutzung
durch Bestimmungen über die Ausnützung, die Bauweise und die Nutzweise näher
ordnen (§ 49 Abs. 1 PBG). Sie kann insbesondere für ganze Zonen,
gebietsweise oder für einzelne Geschosse die Nutzung zu Wohnzwecken oder
gewerblichen Zwecken zulassen, vorschreiben oder beschränken. In Kern-,
Quartiererhaltungs- und Zentrumszonen kann für geeignete Lagen überdies
bestimmt werden, dass im Erdgeschoss nur Läden und Gaststätten zulässig sind.
Darüber hinaus können in Gestaltungsplänen Lage, äussere Abmessungen sowie die
Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt werden (§ 83 Abs. 1
PBG). Innerhalb bestimmter Nutzungen sind im Gestaltungsplan sogar
weitergehende Differenzierungen als in der Bau- und Zonenordnung zulässig, so
etwa für spezielle Dienstleistungsbetriebe oder Detailwarengeschäfte oder auch
für Familien-, Klein-, Alters- und Behindertenwohnungen (vgl. Stephan Eschmann,
Der Gestaltungsplan nach zürcherischem Recht, Zürich 1985, S. 126 f.;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich,
Rz. 3-26).
Art. 4 Abs. 2 GPV kann sich auf diese kantonalen
Bestimmungen stützen und hält sich insbesondere auch an die ihm zugrunde
liegenden Bestimmungen der Bauordnung. Zweck der Kernzone Nürensdorf ist die
Sicherung zentrumsorientierter Nutzungen (Art. 5a BauO), wozu Läden,
Praxen etc. ohne Zweifel beitragen. Die Gemeinde bringt sodann mit Recht vor, Art. 4
Abs. 2 GPV beinhalte gegenüber Art. 32a BauO keine weitere Einschränkung,
sondern eine Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten. Für das Erdgeschoss verlangen
beide Bestimmungen im fraglichen Areal die Nutzung für Läden, Praxen und dergleichen,
wobei Art. 4 Abs. 2 GPV zusätzlich aber auch Alterswohnungen erlaubt.
Unter diesen Umständen erweist sich Art. 4 Abs. 2 GPV unabhängig vom
konkret auf dem Areal II geltenden Nutzungsmass als zulässig.
4.3.3
Es stellt sich allerdings die Frage, ob Art. 4 Abs. 2 GPV nicht
ebenso wie Art. 6 Abs. 4 GPV mangels genügender Bestimmtheit dem
Legalitätsprinzip widerspricht. Das kann in diesem Zusammenhang verneint
werden. Ein Rechtssatz hat nicht in allen Fällen das gleiche Mass an
Bestimmtheit aufzuweisen. Massgebend ist insbesondere, ob und in welchem Mass
mit der Norm in Freiheitsrechte eingriffen wird (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 388).
Die mit Art. 4 Abs. 2 GPV verbundene Eigentumsbeschränkung geht
wesentlich weniger weit als diejenige von Art. 6 Abs. 4 GPV, da sie
sich nur auf eine zusätzlich Nutzungsvariante und nur auf das Erdgeschoss
bezieht, das zudem für gehbehinderte Personen ohnehin leichter zugänglich
gemacht werden kann. Unter diesen Umständen lässt es sich eher vertreten, dass
die offen gehaltene Bestimmung erst bei ihrer Anwendung im Einzelfall im
Hinblick auf ein sachgerechtes Ergebnis konkretisiert wird.
4.4
Die
Gemeinde erkennt auch keinen aus der Aufhebung von Art. 6 Abs. 4 GPV folgenden
Bedarf nach vorläufiger Aufhebung der Firstrichtungen. In diesem Punkt ist ihr
nicht zu folgen. Die konkrete Ausrichtung der Firste hängt massgeblich von der
ohne weitere Bedingungen gewährten überbaubaren Gebäudefläche ab. Die
Verteilung der Gebäudekubatur auf zwei Gebäudekörper mit unterschiedlicher
Ausrichtung der Firste, wie dies der Gestaltungsplan vorsieht, lässt sich bei
einer wesentlichen Erhöhung der überbaubaren Gebäudefläche eher rechtfertigen,
als wenn die Nutzfläche nur gerade auf dem in der BZO 1993 gewährten Mass
belassen würde. In diesem Fall wäre kaum einzusehen, weshalb dabei nicht auch
die ursprüngliche Firstrichtung gemäss der BZO 1984/1993 beibehalten werden sollte.
5.
Die Beschwerdeführerinnen wenden sich in ihrer Beschwerde
insoweit gegen den Gestaltungsplan, als er das Areal II mit einer
Parkierungszone belaste und die Erschliessung von Nachbarliegenschaften über
die Grundstücke der Beschwerdeführerinnen festsetze.
5.1
Die
Parkierungszone belastet nicht das Areal II, sondern das Grundstück der Beschwerdeführerinnen
Kat.-Nr. 01, welches das Areal II bis auf eine Tiefe von ca. 9 m überlappt.
Nach seinem Sinn ist der Antrag der Beschwerdeführerinnen daher so zu verstehen,
dass sie keine Belastung des Grundstück Kat.-Nr. 01 durch die
Parkierungszone wünschen.
5.1.1
Die Baurekurskommission hat dazu erwogen, es bestehe ein wesentliches
öffentliches Interesse an der mit dem Gestaltungsplan verfolgten baulichen
Entwicklung des Ortszentrums. Es sei unwahrscheinlich, dass die Beanspruchung
des rekurrentischen Grundstücks (max. 1.50 m näher, spitz zulaufend über ca. 20
m Länge) zu einer relevanten immissionsmässigen Verschlechterung führe. Diese
wäre jedenfalls marginal und nicht unzumutbar. Eine Vergrösserung im Sinne
einer Kapazitätssteigerung sei nicht beabsichtigt, das neu beanspruchte Gebiet
solle vielmehr einer besseren Benutzbarkeit dienen. Weitere Gründe gegen die
Zweckmässigkeit und Notwendigkeit der beanstandeten Massnahmen würden nicht
vorgebracht, insbesondere werde nicht geltend gemacht, der vorgesehene Eingriff
treffe die Grundeigentümerinnen unverhältnismässig. Dass die Verwirklichung der
Parkierungsanlage angesichts der derzeitigen rekurrentischen Haltung mit einem
(Teil-)­Quar­tierplan oder einem Zwangserwerb durchgesetzt werden müsse, lasse
den Gestaltungsplan nicht als unhaltbar erscheinen.
5.1.2
Im Rekursverfahren hatten die Beschwerdeführerinnen moniert, der
Gemeinderat habe sich in seinem Bericht zu den nicht berücksichtigten
Einwendungen widersprüchlich geäussert. Wenn schon die heutige oberirdische
Parkfläche angeblich nicht vergrössert werden solle, so sei nicht nachvollziehbar,
weshalb die Parkierungszone auf das rekurrentische Grundstück ausgedehnt werden
müsse. Im Beschwerdeverfahren beklagen sie nun, die Baurekurskommission habe
sich mit diesem Argument in gehörsverletzender Weise nicht auseinandergesetzt.
Der Vorwurf ist unbegründet. Die entscheidende Behörde
darf sich in ihrem Entscheid auf die wesentlichen Gesichtspunkte beschränken
und hat sich nicht mit jeder tatsächlichen Behauptung und mit jedem rechtlichen
Einwand zu befassen und diese einzeln zu widerlegen (vgl. BGE 124 V 180; Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 10 N. 40 in Verbindung mit § 28 N. 4, je mit Hinweisen).
Wenn die Baurekurskommission in ihren Erwägungen davon sprach, dass eine
Parkplatzvergrösserung im Sinne einer Kapazitätssteigerung nicht beabsichtigt
sei, so brachte sie damit genügend zum Ausdruck, dass für ihre Beurteilung
nicht die Parkplatzgrösse bzw. die zusätzlich beanspruchte Fläche, sondern die
Kapazität des Parkplatzes ausschlaggebend war.
5.1.3
Eine weitere Gehörsverletzung sehen die Beschwerdeführerinnen darin, dass
die Baurekurskommission die Verhältnismässigkeit der beanspruchten Massnahme
nicht geprüft habe, obwohl sie doch im Rekurs das Verhältnismässigkeitsprinzip
angesprochen hätten mit ihrem Vorbringen, dass für die geplante Ein- und
Ausfahrt auf die M-Strasse auch ohne Inanspruchnahme ihres Grundstücks eine
genügende Strassenanstossbreite vorhanden sei. Dieser Vorwurf ist nicht ganz
unbegründet, jedoch erscheint die damit verbundene Gehörsverletzung als eher
marginal, so dass sie im Beschwerdeverfahren geheilt werden kann.
Bereits im Bericht zu den nicht berücksichtigten
Einwendungen hatte der Gemeinderat darauf hingewiesen, dass die Nutzbarkeit des
bestehenden Parkplatzes verbessert werden solle (kein abschüssiges Terrain,
Verzicht auf Schrägstellung, bequemeres Zu- und Wegfahren). Mit der Parkierung
werde zudem eine Randbepflanzung und eine schönere Umgebungsgestaltung
angestrebt. Weitere Einzelheiten ergeben sich auch aus der vor der öffentlichen
Orientierungsversammlung an alle Haushaltungen und auswärtigen Grundeigentümer
versandten Broschüre "Zukunft Ortszentrum" und den Ausführungen der
Gemeinde in der Rekursvernehmlassung. Die Beanspruchung zusätzlicher
Parkierungsfläche gehe auf eine neue Rampenlösung für die Anlieferung der
Betriebe Post/Volg zurück. Weil die Anlieferung damit in den Bereich der
Staatstrasse verlegt werden könne und die zweite Anlieferungsrampe vis-à-vis
des rekurrentischen Wohngebäudes mit Kehrplatz für Lastwagen aufgehoben werde,
würden die Rekurrentinnen von dieser Lösung auch profitieren. Mit diesen
Hinweisen von Seiten der Gemeinde war genügend dargetan, weshalb die bestehenden
Strassenanstosslänge an die M-Strasse für eine zentrumsgerechte Erschliessung
der Parkierungsflächen sowie der beiden Betriebe Post und Volg nicht genügt.
Im Übrigen bleibt darauf hinzuweisen, dass das Grundstück
der Beschwerdeführerinnen durch die Festsetzung einer Parkierungszone im
Gestaltungsplan noch nicht direkt in Anspruch genommen wird. Es wird darauf
lediglich eine Fläche ausgeschieden, welche der Parkierung vorbehalten ist. Ob
das öffentliche Interesse an der Erweiterung des bestehenden Parkplatzes
ausreicht, um gegen den Willen der Beschwerdeführerinnen eine Landumlegung
durchsetzen zu können, wird erst im Rahmen eines Grenzbereinigungs- oder Teilquartierplanverfahrens
abschliessend zu beurteilen sein.
5.1.4
Die Beschwerdeführerinnen machen sodann wie bereits im Rekursverfahren
weiterhin geltend, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 werde ein Geschäft betrieben.
Die Parkierungszone in unmittelbarer Nachbarschaft zu einem solchem Lebensmittelproduktionsbetrieb
sei unzumutbar. Der Einwand wurde von der Vorinstanz zu Recht verworfen. Aus
der Verschiebung der Parkierungszone um max. 1.50 m auf das Grundstück Kat.-Nr. 01
muss sich nicht zwangsläufig eine lufthygienische Verschlechterung für den Betrieb
ergeben, zumal das Grundstück der Beschwerdeführerinnen vom neuen Konzept
teilweise auch profitieren kann, so von der neuen Anlieferung, dem Abrücken der
Parkierungszone von der Grundstücksgrenze im hinteren Bereich und der
vorgesehenen Randbepflanzung. Angesichts dieser Beurteilung musste sich die
Baurekurskommission auch nicht mit dem Vorbringen der Beschwerdeführerinnen
auseinandersetzen, wonach eine Lüftungsanlage zur Sicherstellung hygienischer
Verhältnisse mindestens Fr. 80'000.- koste.
Der Rekurs der Beschwerdeführerinnen gegen die
Parkierungszone auf ihrem Grundstück wurde daher von der Baurekurskommission zu
Recht abgewiesen.
5.2
5.2.1
Im zweiten Punkt ihrer Beschwerde geht es den Beschwerdeführerinnen um die
mit einem blauen Pfeil auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 eingetragene Zufahrt
ab der N-Strasse. Diese liegt neben einer über das Grundstück Kat.-Nr. 04
vorgesehenen und mittels blauen Pfeils dargestellten Ausfahrt ab der unteren
Parkebene auf die N-Strasse. Art. 7 GPV regelt die Erschliessung und
Parkierung im ganzen Gestaltungsplangebiet. Dazu hält Abs. 1 fest, die
Erschliessung der Grundstücke erfolgte über die im Plan bezeichneten Zu- und Wegfahren.
Bauten und Anlagen auf den betreffenden Grundstücken dürfen dies nicht erschweren.
Abs. 2 der Bestimmung regelt die hier nicht interessierende Zufahrt zum
Zentrumsbau auf dem Areal I. Gemäss Abs. 3 der Bestimmung erfolgt die
Zufahrt bei Neubebauung des Areals II gemeinsam mit den Parz. Kat.-Nrn. 04
und 05 von der N-Strasse her. Zugunsten des Areals II ist die Durchfahrt zur
Tiefgarage über das Grundstück Kat.-Nr. 06 zu gewährleisten.
5.2.2
Die Beschwerdeführerinnen brachten im Rekurs vor, damit werde unmittelbar
eine rückwärtige Erschliessung der Parkierungszone über ihr Grundstück
ermöglicht, was nicht nötig sei. Ihr Produktionsbetrieb könne ein Näherrücken
fahrender Autos nicht tolerieren. Die Baurekurskommission erwog dazu, diese
Zufahrt komme gemäss Art. 7 Abs. 3 GPV erst zum Zuge, wenn das Areal
II neu überbaut werde. Allfällige Beeinträchtigungen des Betriebes seien
höchstens geringfügig und begründeten die Unzweckmässigkeit der Festlegung
nicht. Eine vollumfängliche Erschliessung des Areals II über die M-Strasse
komme nicht in Frage, da es sich um eine Staatsstrasse und einen
Kreuzungsbereich handle.
Die Beschwerdeführerinnen setzen sich mit dieser
Begründung im Beschwerdeverfahren nicht weiter auseinander. Sie bringen
lediglich vor, die blauen Pfeile seien offenkundig unrechtmässig. Die Zufahrt
über das Areal II zu den Grundstücken Kat.-Nrn. 04 und 05 müsste die
Ausfahrt aus der Tiefgarage kreuzen. Diese Einwendungen vermögen die
Schlussfolgerungen der Baurekurskommission nicht zu widerlegen. Vorab ist
festzuhalten, dass der Einfahrtspfeil an der N-Strasse entgegen dem Vorbringen
der Beschwerdeführerinnen nicht den Baubereich Areal II belastet, sondern nur
den nicht überbaubaren Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 03. Mit dieser
Zufahrtsmöglichkeit wird auch keineswegs die rückwärtige Parkierungszone
erschlossen, ist doch ab dieser lediglich die Ausfahrt in Richtung N-Strasse
über die Grundstücke Kat.-Nrn. 04 und 05 vorgesehen. Es liegt weiter auf
der Hand, dass bei einer neuen Überbauung des Areals II eine gemeinsame
Zufahrtslösung mit diesen beiden angrenzenden Grundstücken Kat.-Nrn. 04
und 05 in Betracht gezogen werden muss. Ob diese gemeinsame Zufahrtslösung für
sich und im Zusammenhang mit der Ausfahrt aus der unteren Parkierungsebene
verkehrstechnisch genügt, kann erst anhand eines konkreten Projekts geprüft werden.
Dies führt zur Abweisung der Beschwerde der
Beschwerdeführerinnen.
6.
Demgemäss ist die Beschwerde der Gemeinde teilweise
gutzuheissen und diejenige der Beschwerdeführerinnen abzuweisen. Die Sache ist
im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat zur Überarbeitung von 6 Abs. 4
GPV und der Planeinträge der überbaubaren Fläche und der Firstrichtungen für
das Areal II zurückzuweisen. Angesichts dessen, dass damit allein Festlegungen
für das Areal II aufzuheben sind, und da dieses Areal für die Gemeinde offenbar
im Gegensatz zu den anderen Bereichen im Perimeter keine Priorität hat, wird
eine Teilinkraftsetzung in Betracht zu ziehen sein.
Mit Bezug auf die vorinstanzlich vorgenommene Kosten- und
Entschädigungsregelung (je ein Viertel zu Lasten der Rekurrentinnen, die Hälfte
zu Lasten der Gemeinde; keine Umtriebsentschädigung) drängt sich bei diesem
Verfahrensausgang keine Änderung auf.
7.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind gemäss dem
Obsiegen und Unterliegen im vereinigten Beschwerdeverfahren festzulegen (§ 70
in Verbindung mit § 13 VRG). Ausgangsgemäss sind diese Kosten zu drei
Vierteln den Beschwerdeführerinnen und zu einem Viertel der Gemeinde
aufzuerlegen. Unter diesen Umständen steht den Beschwerdeführerinnen von
vornherein keine Parteientschädigung zu. Auch die Gemeinde kann praxisgemäss keine
solche für sich beanspruchen, da die Verteidigung ihrer hoheitlichen Planung zu
ihren angestammten amtlichen Aufgaben gehört (RB 1986 Nr. 5).
Demgemäss entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde der Beschwerdeführerin I wird teilweise gutgeheissen. Die Beschwerde
der Beschwerdeführerinnen II.1 und II.2 wird abgewiesen.
Demgemäss
werden Art. 6 Abs. 4 GPV sowie die auf dem Areal II im Plan eingetragenen
Festlegungen (überbaubares Flächenmass und Firstrichtungen) aufgehoben. Die
Sache wird zur weiteren Bearbeitung im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat
zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    100.--     Zustellungskosten,
Fr. 5'100.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden zu einem Viertel der Beschwerdeführerin I und zu je drei
Achteln den Beschwerdeführerinnen II.1 und II.2 auflegt, den
Beschwerdeführerinnen II.1 und II.2 je unter solidarischer Haftung für drei
Viertel.
4.    Es werden
keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht
einzureichen.
6.    Mitteilung
an …