zh_verwaltungsgericht · VB.2015.00065 · 2015-11-24 · de

Baubewilligung | Auf die Durchführung des beantragten Augenscheins sowie die Einholung eines Gutachtens kann verzichtet werden (E. 3). Dem im Rahmen der Protokollberichtigung geltend gemachten Antrag auf Herausgabe von Akten wurde im Beschwerdeverfahren Rechnung getragen. Die betreffenden Akten wurden im Beschwerdeverfahren eingereicht und die Beschwerdeführenden konnten dazu Stellung nehmen (E. 4.1). Das Gesuch um Protokollberichtigung ist abzuweisen (E. 4.5). Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die rechtsgenügende Einordnung des Bauvorhabens in das heterogene Umfeld wurde zu Recht bejaht (E. 5). Das Attikageschoss ist als solches erkennbar und verletzt die Drittelsreglung nicht (E. 6). Aufgrund der Lichtverhältnisse in den Kellerräumen besteht objektiv keine erhöhte Gefahr einer widerrechtlichen Nutzung zu Wohnzwecken (E. 7). Hinsichtlich der bestrittenen Bauordnungskonformität des Kinderwagenraums fehlt den Beschwerdeführenden ein schutzwürdiges Interesse, da der gerügte Mangel mit einer für diese bedeutungslosen Nebenbestimmung geheilt werden könnte (E. 8). Abweisung, soweit Eintreten.

Zürich Verwaltungsgericht 24.11.2015 VB.2015.00065
Zurich Verwaltungsgericht 24.11.2015 VB.2015.00065
Zurigo Verwaltungsgericht 24.11.2015 VB.2015.00065

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00065
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Geschäftsnummer:
VB.2015.00065
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 24.11.2015
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Auf die Durchführung des beantragten Augenscheins sowie die Einholung eines Gutachtens kann verzichtet werden (E. 3). Dem im Rahmen der Protokollberichtigung geltend gemachten Antrag auf Herausgabe von Akten wurde im Beschwerdeverfahren Rechnung getragen. Die betreffenden Akten wurden im Beschwerdeverfahren eingereicht und die Beschwerdeführenden konnten dazu Stellung nehmen (E. 4.1). Das Gesuch um Protokollberichtigung ist abzuweisen (E. 4.5). Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die rechtsgenügende Einordnung des Bauvorhabens in das heterogene Umfeld wurde zu Recht bejaht (E. 5). Das Attikageschoss ist als solches erkennbar und verletzt die Drittelsreglung nicht (E. 6). Aufgrund der Lichtverhältnisse in den Kellerräumen besteht objektiv keine erhöhte Gefahr einer widerrechtlichen Nutzung zu Wohnzwecken (E. 7). Hinsichtlich der bestrittenen Bauordnungskonformität des Kinderwagenraums fehlt den Beschwerdeführenden ein schutzwürdiges Interesse, da der gerügte Mangel mit einer für diese bedeutungslosen Nebenbestimmung geheilt werden könnte (E. 8).
Abweisung, soweit Eintreten.
Stichworte:
AKTENEINSICHT
DACHAUFBAUTE
EINORDNUNG
EXPERTISE
PROTOKOLLBERICHTIGUNG
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 292 PBG
§ 302 PBG
§ 7 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2015.00065
Urteil
der 1. Kammer
vom
24. November 2015
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser,
Gerichtsschreiberin Maya Sigron.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch
RA C,
Beschwerdeführerinnen,
gegen
1.1  D,
1.2  E,
2.1  F,
2.2  G,
alle vertreten durch RA H,
3.
Gemeinderat Eglisau,
vertreten durch RA I,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Entscheid vom 3. März 2014 erteilte der
Gemeinderat Eglisau E und D sowie G und F die Baubewilligung für den Neubau
eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01,
M-Strasse, in Eglisau.
II.
Dagegen erhoben A und B Rekurs beim Baurekursgericht des
Kantons Zürich. Am 17. September 2014 führte eine Delegation des
Baurekursgerichts in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein durch. Am 1. Oktober
2014 reichten A und B ein Gesuch um Berichtigung des Augenscheinprotokolls ein.
Mit Entscheid vom 11. Dezember 2014 wies das Baurekursgericht das Gesuch
um Protokollberichtigung und den Rekurs ab, soweit es auf diesen eintrat.
III.
Hiergegen erhoben A und B am 2. Februar 2015 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten die Berichtigung des
Augenscheinprotokolls der Vorinstanz im spezifizierten Umfang. Weiter
beantragten sie die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und des Beschlusses
des Gemeinderats Eglisau vom 3. März 2014 und die Verweigerung der
Baubewilligung. Eventuell sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und das
Verfahren zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Schliesslich beantragten
A und B die Durchführung eines Augenscheins, die Zustellung allfälliger Vernehmlassungen
der Beschwerdegegnerschaft und der Vorinstanz und die Verpflichtung der
Beschwerdegegnerschaft zur Übernahme der Kosten und zur Zahlung einer
Parteientschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer.
Am 26. Februar 2015 beantragte das Baurekursgericht
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort
vom 5. bzw. 12. März 2015 beantragten der Gemeinderat Eglisau bzw. E
und D sowie G und F neben einer Parteientschädigung die Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
Mit Replik vom 7. April 2015 hielten A und B an ihren
Anträgen fest und beantragten zudem das Einholen einer gerichtlichen Expertise.
Mit Duplik vom 22. April 2015 hielten der Gemeinderat Eglisau sowie E und D
sowie G und F an ihren bisherigen Ausführungen fest.
Mit Beschluss vom 16. Juli 2015 setzte das
Verwaltungsgericht dem Gemeinderat Eglisau Frist zur Einreichung allfälliger
Begutachtungen (inkl. Entwürfe), die ihm bei Erlass des Bauentscheids vom 3. März
2014 vorgelegen haben. Es wurde auf die Möglichkeit hingewiesen, diejenigen
Akten begründet zu bezeichnen, welche gegenüber den Parteien nicht geöffnet
werden sollen. Mit Schreiben vom 13. August 2015 reichte der Gemeinderat
Eglisau dem Verwaltungsgericht eine Aktennotiz von J vom 17. Februar 2014
sowie ein Gutachten von K vom 15. September 2014 ein. Mit Beschluss vom 19. August
2015 setzte das Verwaltungsgericht A und B Frist zur Stellungnahme zur Eingabe
des Gemeinderats. Mit Eingabe vom 9. September 2015 nahmen A und B
Stellung zur Eingabe des Gemeinderats vom 13. August 2015 sowie den Beilagen.
Am 18. bzw. 24. September 2015 liessen sich der Gemeinderat Eglisau bzw. E
und D sowie G und F zu der Stellungnahme vernehmen. Mit Eingabe vom 9. Oktober
2015 verzichteten A und B auf eine weitere Stellungnahme und hielten an ihren
bisherigen Ausführungen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde
zuständig. Das Baurekursgericht hat über das Gesuch um Protokollberichtigung in
seinem Entscheid vom 11. Dezember 2014 entschieden. Damit kann der Protokollberichtigungsentscheid
zusammen mit dem materiellen Rekursentscheid mit Beschwerde angefochten werden
(vgl. VGr, 29. Mai 2013, VB.2012.00733, E. 3.1).
2.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in der
zweigeschossigen Wohnzone W2C gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Eglisau. Die Bauherrschaft möchte das bestehende Wohnhaus mit Werkstatt
abbrechen und durch ein Mehrfamilienhaus mit Unterniveaugarage ersetzen. Das
Mehrfamilienhaus soll zwei nicht anrechenbare Untergeschosse, zwei
Vollgeschosse und ein Attikageschoss umfassen.
3.
3.1
In
verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden die Durchführung
eines Augenscheins.
3.2
Im
vorliegenden Fall hat eine Delegation der Vorinstanz am 17. September 2014
einen Augenschein durchgeführt. Das Protokoll dieses Augenscheins inklusive der
13 getätigten Fotografien liegt dem Verwaltungsgericht vor. Bei den Akten
liegen zudem die Pläne des Bauvorhabens. Aus diesen Aktenstücken sowie der
Gesamtheit der übrigen Akten ergibt sich der massgebliche Sachverhalt mit
hinreichender Deutlichkeit, sodass auf die Durchführung des beantragten
Augenscheins verzichtet werden kann (vgl. BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010,
E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014,
VB.2014.00290, E. 2.1; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 81).
3.3
Weiter
beantragen die Beschwerdeführenden die Einholung einer gerichtlichen Expertise.
3.4
Die
Vorinstanz war als Fachgremium nicht verpflichtet, ein Gutachten einzuholen
(vgl. zum Ganzen Plüss, § 7 Rz. 67). Da
-
wie noch darzulegen sein wird (vgl. E. 5)
-
keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass
die Einschätzung der Vorinstanz Recht verletzt, ist die Einholung eines
Gutachtens im Verfahren vor Verwaltungsgericht nicht angezeigt (vgl. VGr,
3. November 2010, VB.2010.00312, E. 2.6)
.
Das Verwaltungsgericht darf einen Einordnungsentscheid nämlich nicht auf
Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich qualifizierter
Ermessensfehler überprüfen (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1
VRG) (vgl.
VGr, 30. September 2014,
VB.2014.00314, E. 3.3). Die von den Beschwerdeführenden behaupteten
verwirrenden Aussagen von J anlässlich des Augenscheins betreffend
verschiedener Begutachtungen im Baubewilligungsverfahren vermögen an diesem Ergebnis
nichts zu ändern (siehe dazu auch E. 5.5).
4.
4.1
Die
Beschwerdeführenden ersuchen zunächst um Berichtigung des Augenscheinprotokolls
der Vorinstanz. Sie beantragen, das Protokoll zum 6. Standort um folgendes
Votum zu ergänzen:
"[Zum 6.
Standort seien] die folgenden Voten in das Protokoll aufzunehmen:
Herr J: Die
Gemeinde habe auch ihre Gutachter, das Bauvorhaben sei von diesen beurteilt
worden und sie hätten es für gut befunden, die Gemeinde wolle aber diese
Begutachtungen nicht in das Verfahren einbringen.
L: Die Gemeinde solle diese
Begutachtungen zu den Akten geben.
Rechtsanwältin I: Das Begehren sei abzulehnen,
solche Begutachtungen gehörten zur internen Willensbildung und müssten nicht zu
den Akten gegeben werden."
Angesichts der Beweisfunktion des Protokolls ist eine
Ergänzung bei Lückenhaftigkeit nur vorzunehmen, wenn sich beweisen lässt, dass
die behaupteten Voten anlässlich des Augenscheins tatsächlich gemacht wurden
(vgl. BGr, 27. Mai 2013, 1C_28/2013, E. 3.2). Aufgrund des vorinstanzlichen
Entscheids und der eingegangenen Stellungnahmen ist unklar, ob das behauptete
Votum so gemacht wurde oder nicht. Die Vorinstanz äusserte sich zu dieser Frage
nicht. Die Rechtsvertreterin der Gemeinde bestreitet, dass sie oder J am
6. Standort die behaupteten Äusserungen gemacht haben. Nach Auffassung der
privaten Beschwerdegegnerschaft hätten die verlangten Ergänzungen mit dem
Protokollberichtigungsbegehren vom 1. Oktober 2014 inzwischen Eingang in
die Akten gefunden, womit ein allfälliger Mangel bereits geheilt wäre. Im
Handprotokoll findet sich zu den Vorbringen von L lediglich ein durchgestrichener
Eintrag. Ein Antrag auf Herausgabe von Akten wurde nicht protokolliert. Das
Handprotokoll zum 6. Standort enthält weder das behauptete Votum noch einen
Hinweis darauf. Ein weiteres Beweisverfahren erscheint bei dieser Ausgangslage
aussichtslos. Das behauptete Votum lässt sich somit nicht mehr mit genügender Sicherheit
feststellen, weshalb die beantragte Ergänzung des Protokolls abzulehnen ist. Im
Übrigen hat die Gemeinde die betreffende Aktennotiz und das Gutachten im
Beschwerdeverfahren eingereicht, und die Beschwerdeführenden konnten dazu
Stellung nehmen. Dem Antrag der Beschwerdeführenden wurde somit Rechnung
getragen. Diesbezüglich ist an die Verpflichtung der Gemeinde zur Aushändigung
der vollständigen Akten zu erinnern (vgl. § 26a Abs. 1 und § 57
Abs. 1 VRG), wobei über die Gewährung und die Modalitäten der
Akteneinsicht die Rekursinstanz bzw. das Verwaltungsgericht zu entscheiden hat
(vgl. Alain Griffel, Kommentar VRG, § 26a Rz. 6 und 16, § 57 Rz. 3
und 6). Sodann ist es angesichts der Natur von Protokollberichtigungsbegehren
grundsätzlich wünschenswert, wenn darüber in einem Zwischenentscheid
entschieden würde.
4.2
Die
Beschwerdeführenden ersuchen weiter, im Protokoll zum 7. Standort folgendes Votum
anzufügen:
"[Zum
7. Standort sei] das Votum des Unterzeichners aufzunehmen, dass von diesem
Standort aus die Bauvisiere (vor allem für Fotoapparate) schlecht sichtbar
seien, sich aber bei genauem Hinsehen erkennen lasse, wie das Bauvorhaben mit
einer beträchtlichen Breite störend über das geschützte Ortsbild zu stehen
käme."
Die von den Beschwerdeführenden beantragte Ergänzung zum
7. Standort, wonach die Bauvisiere von diesem Standort schlecht sichtbar seien,
ergibt sich ohne Weiteres aus den Fotos 12 und 13. Im Weiteren ist die
Ergänzung zum 7. Standort, wonach das Bauvorhaben mit einer beträchtlichen
Breite störend über das geschützte Ortsbild zu stehen käme, bereits
aktenkundig. So führten die Beschwerdeführenden in ihrem Rekurs vom 9. April
2014 unter anderem aus, dass der Kern von Eglisau im Inventar der
schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS) verzeichnet sei.
Zwar liege das Baugrundstück selbst nicht mehr in der Kernzone, aber doch in
recht unmittelbarer und angesichts des stark ansteigenden Hangs auch in
empfindlicher Nähe. Mit dem ortsfremd aufragenden Projekt würde das Bild von
Eglisau als der nach § 238 PBG relevanten baulichen Umgebung
unbefriedigend beeinträchtigt. Auf eine Protokollierung des geltend gemachten Votums
durfte demnach aufgrund des bereits bestehenden Aktenvermerks verzichtet
werden.
4.3
Die
Beschwerdeführenden beantragen zudem das Votum von J zum 1. Standort wie
folgt zu ergänzen:
"
(…), dass sich das streitige Bauvorhaben in Richtung Rhein bestens einordne,
zumal es zur Strasse 'M' hin einen komfortablen Freiraum schaffe, dass die
Behörde jedoch die Gestaltung der Nordfassade nicht weiter auf ihre genügende
Einordnung überprüft habe, weil dort ohnehin mit einer späteren Überbauung zu
rechnen sei."
Der Gemeinderat und die private Beschwerdegegnerschaft
bestreiten, dass der Gemeindeingenieur eine solche Aussage gemacht hat. Ein
Votum, wonach der Gemeinderat die Gestaltung der Nordfassade nicht überprüft
habe, ergibt sich
-
wie auch die
Vorinstanz zu Recht bemerkt
-
nicht aus
den handschriftlichen Notizen zum
Augenschein.
Der für eine Ergänzung des Protokolls
erforderliche Nachweis des behaupteten Votums konnte damit nicht erbracht
werden. Zudem sind
die für die Entscheidfindung im vorliegenden Fall wesentlichen
Punkte der Aussage von J im Protokoll ihrem wesentlichen Sinn nach festgehalten
(vgl. zum Umfang der Protokollierung Plüss, § 7 N. 88;
BGE 124 V 389 E. 4a S. 391; VGr, 6. Oktober 2010,
VB.2009.00604, E. 1.2).
Auf
die
Protokollierung des behaupteten Votums durfte somit verzichtet werden.
4.4
Weiter
beantragen die Beschwerdeführenden, die Fotografien Nrn. 7, 8, 12 und 13
seien aussagetauglich zu korrigieren oder zu ersetzen. Sie machen geltend, auf
den besagten Fotografien seien die Visiere nicht sichtbar bzw. nicht zu sehen.
Die Visiere auf der Fotografie Nr. 7 sind kaum
erkennbar und auf der Fotografie Nr. 8 sind wegen des Aufnahmewinkels
keine Visiere sichtbar. Die Visiere auf den Fotografien Nrn. 12 und 13
sind aufgrund der grossen Distanz nicht bzw. nur mit grösster Mühe erkennbar.
Die Fotografien sind im Übrigen jedoch von guter Qualität. Kontrast und Helligkeit
der Bilder sind gut. Zudem ist die für die Beurteilung des Bauvorhabens
relevante Umgebung ohne Weiteres zu erkennen. Da die Fotografien die für die
Beurteilung des Bauvorhabens relevante Umgebung
-
insbesondere auch aus grösserer Distanz
-
wiedergeben sollen, ist nicht erforderlich, dass die Visiere darauf sichtbar
sind. Die beanstandeten Fotografien sind in Bezug auf die für die Beurteilung
des Bauvorhabens massgebende Umgebung aussagekräftig. Die Visiere sind ferner
auf den Fotografien Nrn. 2, 3, 4, 6 und 11 ohne Weiteres zu erkennen. Wie
die Vorinstanz zudem zu Recht festhielt, ergeben sich die Dimensionen des
Bauvorhabens verbindlich aus den Plänen. Zusammen mit den Plänen liefern die 13
Fotografien insgesamt genügend Anhaltspunkte für die tatsächlichen Verhältnisse.
Gestützt darauf konnten die am Entscheid beteiligten Fachrichter die im Rekursverfahren
vorgebrachten Rügen mit der gebotenen Kognition überprüfen. Die behauptete
Korrektur bzw. Ersetzung der Fotografien ist damit abzulehnen.
4.5
Nach dem
Gesagten erweisen sich die Rügen zum Protokollberichtigungsbegehren als
unbegründet. Der Antrag auf Berichtigung des Protokolls ist abzuweisen.
5.
5.1
Strittig
ist vorliegend die Einordnung des Bauvorhabens in die unmittelbare bauliche
Umgebung.
Die Beschwerdeführenden rügen im Wesentlichen die
Anordnung des Neubaus auf dem Baugrundstück und seine Volumetrie (nicht in
Kubikmetern, sondern in der volumetrischen Verteilung und Auftürmung), die
fehlende Berücksichtigung des räumlichen Leitbildes der Gemeinde, die einseitig
nach Süden gerichtete Sichtweise der Vorinstanz und den Massstabssprung zur
nördlichen Nachbarschaft.
5.2
Das
räumliche Leitbild 2011 der Gemeinde Eglisau ergänzt das politische Leitbild
des Gemeinderats und formuliert die strategischen Leitlinien für die zukünftige
Entwicklung. Es enthält die Ziele der räumlichen Entwicklung sowie Aufträge zur
Umsetzung. Das Baugrundstück befindet sich im Bereich L1.7, in welchem
sich die einzelnen Ortsteile kontrolliert entwickeln sollen bei Erhaltung eines
Gesamtbilds. Als Umsetzungsaufträge sind für den Bereich L1.7 namentlich
die Erwägung der Festlegung entsprechender Gestaltungsvorschriften in der BZO
sowie die Definition charakteristischer Merkmale der Quartiere (Dachformen,
Gebäudehöhe, Umgebungsgestaltung) und die Bezeichnung von Defiziten genannt. Die
Gemeindeversammlung hat am 15. September 2015 die totalrevidierte Nutzungsplanung
festgesetzt. Die Baudirektion muss die Nutzungsplanung noch genehmigen
(www.eglisau.ch > Dossiers > Ortsplanung
-
Auflage Gemeindeversammlung [Stand am 5. November 2015]). Das
Baugrundstück würde neu der Wohnzone C zugeteilt, in welcher die
Grundmasse bis auf gewisse Ergänzungen jenen der bisherigen Wohnzone W2C entsprechen.
Die revidierte Fassung 2014/15 sieht in Art. 66 Regeln für die Dachgestaltung
und Dachaufbauten vor. Demnach dürfen Dachaufbauten gemäss § 292 PBG im
ersten Dachgeschoss die 45°-Profillinie eines hypothetischen Schrägdachs
durchstossen (www.eglisau.ch > Dossiers > Ortsplanung
-
Auflage Gemeindeversammlung > Synopse,
Zonenplan und Erläuternder Bericht [Stand am 5. November 2015]). Nach dem
Gesagten können die Beschwerdeführenden aus der Berufung auf das Leitbild
nichts für sich ableiten.
5.3
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung
für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen
Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende
Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und
Farben.
Sind die Voraussetzungen für einen Volumenverzicht
-
wie hier
-
nicht gegeben, so verlangt § 238 PBG gleichwohl, dass ein Gebäude, das sich
durch sein Volumen aus seiner baulichen Umgebung heraushebt, diesem
Spannungsverhältnis in geeigneter Weise Rechnung trägt (VGr, 28. März
2007, VB.2007.00036, E. 3.3, mit Verweis auf VGr, 19. April 2002, BEZ
2002 Nr. 18). Die durch § 238 Abs. 1 PBG geforderte
Rücksichtnahme verlangt eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung
des zulässigen Bauvolumens und es ist ein Gebäude, dessen Volumen sich aus der
Umgebung heraushebt, besonders sorgfältig zu gestalten (
VGr, 30. Juni
2010, VB.2010.00127, E. 4.4.2, mit Hinweisen).
5.4
Bezüglich der Einordnung des Bauvorhabens kann vorab auf die
Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 Satz 2 VRG). Das Gebiet südlich des Baugrundstücks ist
durchgängig mit voluminösen Bauten, namentlich die Gebäude Nrn. 33, 35 und
37 westlich der M-Strasse als auch die beiden Gebäude Nrn. 32 und 34
östlich der M-Strasse, überstellt. Dass es sich bei den Gebäuden Nrn. 33,
35 und 37 im Gegensatz zum vorliegenden Bauvorhaben um eine Arealüberbauung
handelt
-
wie die Beschwerdeführenden geltend machen
-
ändert nichts daran, dass
diese zur massgebenden baulichen Umgebung gehören. Das Gebiet nördlich des Baugrundstücks
ist mehrheitlich mit älteren Einfamilienhäusern mit Satteldächern überstellt. Es
ist insgesamt von einer "Körnung" des Quartiers auszugehen.
Das
Quartier ist heterogen und stellt keine besonderen architektonischen
Anforderungen (zur Heterogenität siehe auch das Gutachten von K vom 15. September
2014). Gemäss dem von den Beschwerdeführenden ins Recht gelegten
Privatgutachten handelt es sich zudem um ein auf den ersten Blick wenig spektakuläres
Gebiet. Das zu beurteilende Bauvorhaben nähert sich aufgrund seiner Gliederung
an die voluminösen Gebäude im Süden des Baugrundstücks an. Es orientiert sich
an der laut Bauordnung möglichen Baumasse (vgl. Gutachten von K vom 15. September
2014). Dass der Neubau
-
wie die
Beschwerdeführenden beanstanden
-
die südlichen Neubauten überragt, ergibt sich unter anderem aus den
topographischen Gegebenheiten. Wie die Vorinstanz zu Recht bemerkte, besteht
ein Massstabssprung zur baulichen Umgebung im Norden bereits heute.
Dieser
wirkt sich aufgrund des gepflegten, aber wie gesehen
heterogenen Quartierbilds nicht störend aus.
Weiter ist die
Gestaltung der Nordfassade für den Übergang zu den älteren Einfamilienhäusern
im Norden besonders bedeutsam. Die Nordfassade ist
-
wie die Vorinstanz zur Recht
feststellte
-
durchaus zeitgemäss und harmonisch gestaltet. Sie ist weitgehend
symmetrisch angelegt. Die Gliederung der Nordfassade
-
mit der Rückversetzung und
den Terrassen
-
vermittelt zu den weniger voluminösen Einfamilienhäusern im Norden
(vgl. auch
Gutachten von K vom 15. September 2014). Daran ändert der
Einwand der Beschwerdeführenden, wonach sich der
mit dem
Bauvorhaben anvisierte Massstab aufgrund des Geländeverlaufs
-
das Gelände auf dem
Grundstück der Beschwerdeführererin Nr. 2 falle ab
-
nicht nach Norden fortsetzen
werde, nichts.
Schliesslich bleibt der südliche 'Geländesporn', den das
Baugrundstück bei der Verzweigung M-/N-Strasse bildet, aufgrund der gewählten
Positionierung des geplanten Neubaus
-
wie die Vorinstanz überzeugend festhielt
-
weitgehend unüberbaut. Von unten bzw. von der nach Süden abfallenden M-Strasse
aus betrachtet tritt der geplante Neubau damit nicht 'prominent' in Erscheinung.
Der Umstand, dass der geplante Bau aufgrund seiner Positionierung
-
der Bau sei so stark wie möglich an die
nördliche Grenze geschoben worden
-
gemäss Privatgutachter keinen bescheidenen oder sogar kräftigen Abschluss der M-Strasse
bildet, steht der rechtsgenügenden Einordnung nicht entgegen.
5.5
Nach dem
Gesagten hat das Baurekursgericht die rechtsgenügende Einordnung des Bauvorhabens
in das heterogene bauliche Umfeld zu Recht bejaht. Es hat die angeführten Entscheidgründe
der Gemeinde gebührend berücksichtigt. Auch sind keine Anhaltspunkte dafür
ersichtlich, dass die Vorinstanz die ihr zustehende Überprüfungsbefugnis nicht
zureichend wahrgenommen hätte (vgl. VGr, VB.2013.00468, 17. Dezember 2013,
E. 4.2.4). Die Rüge der ungenügenden Einordnung des Bauvorhabens ist damit
unbegründet.
5.6
Anzumerken ist schliesslich, dass die Rüge der Beschwerdeführenden, die
Beurteilung des Projekts hätte sich auf die Südseite beschränkt, offensichtlich
unbegründet ist. Die vor dem kommunalen Bauentscheid erstellte Aktennotiz von J
vom 17. Februar 2014 hält fest, dass das Volumen des Neubaus etwas grösser
als die bestehenden Einfamilienhäuser nördlich sei und die Staffelung und
Fassadengliederung des Baukörpers
-
obwohl der Baukörper voluminös sei
-
eine Anpassung an die heute
noch geringeren Volumen bewirke. Auch  das nach dem kommunalen Bauentscheid
ausgefertigte Gutachten von K vom 15. September 2014 äussert sich zur
Heterogenität der umliegenden Bebauungsstruktur, der geringeren Ausnützung der
nördlichen und östlichen Parzellen, den eher kleinvolumigen Einfamilienhäusern
mit unterschiedlichsten Bauformen im Norden und Osten sowie der Vermittlung zu
diesen infolge der Gliederung des Bauvorhabens. Die Einordnung des Bauvorhabens
wurde somit auch nach Norden hin geprüft. Eine Beschränkung der Beurteilung
durch den Gemeinderat auf die Südseite liegt nicht vor. Im Übrigen setzte sich
auch die Vorinstanz in ihrem Entscheid mit der Einordnung nach Norden hin auseinander.
6.
6.1
Strittig
ist zudem die Ausgestaltung des Dachgeschosses des geplanten Neubaus. Die Beschwerdeführenden
rügen, die Dachaufbaute verletze die Drittelsregelung gemäss § 292 PBG.
Nach ihrer Einschätzung handelt es sich bei dem geplanten Neubau um ein (Doppel-)Gebäude,
das auch von aussen als zweiteilig gestaffelt wahrgenommen werde.
6.2
Gestützt auf § 292
lit. b PBG dürfen Dachaufbauten
-
wo nichts anderes bestimmt
-
nicht
breiter sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge, sofern sie
bei
Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen
durchstossen
,
das heisst jene Profillinie, die
unter 45
° an die
Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der
dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung
mit § 292 PBG; vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen
Bauverordnung; vgl. VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1; VGr,
9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 =
BEZ 2005 Nr. 22).
6.3
Vorliegend
misst die Nordfassade insgesamt 23,5 m. Sie wird nach 16 m um 1,50 m
zurückversetzt. Trotz dieser Staffelung zeichnet sie sich durch eine identische
Gebäudehöhe aus. Weiter ist die Nordfassade durchgehend einheitlich gestaltet
und stellt optisch eine Einheit dar. Damit ist von einer Gesamtfassadenlänge
von 23,5 m auszugehen. Das Attikageschoss ist entlang der Nordfassade je
nach Plan auf einer Länge von 7,82 m bzw. 7,85 m mit der
Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses bündig. Ausgehend von einer
Länge von 7,82 m wird das zulässige Drittel eingehalten. Dank der
Ausgestaltung des Attikageschosses bleibt dieses zudem als solches erkennbar
und es entsteht nicht der Eindruck eines Vollgeschosses. Die Rüge der
Verletzung der Drittelsregelung ist somit unbegründet.
Anzumerken bleibt, dass bei einer
Länge der Dachaufbaute von 7,85 m das zulässige Drittel an sich um rund
0,02 m überschritten wird. In diesem Zusammenhang ist freilich zu beachten,
dass sich die Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerde nicht detailliert mit der
Vermassung auseinandersetzen. Unter Berufung auf die Staffelung des Gebäudes
rügen sie die massgebende Gesamtfassadenlänge und in pauschaler Weise das
Fehlen eines Zurückweichens des Attikageschosses.
Da es nicht Aufgabe
des Verwaltungsgerichts ist, nach nicht offensichtlichen Baurechtswidrigkeiten
zu suchen, führen die unterschiedlichen Längenangaben im Ergebnis nicht zu
einer teilweisen Gutheissung der Beschwerde (vgl. VGr, 10. Juni 2015,
VB.2014.00667, E. 5.3).
7.
7.1
Die
Beschwerdeführenden befürchten schliesslich eine unzulässige Nutzung des ersten
Untergeschosses (Niveau 1) zu Schlaf-, Wohn- oder Arbeitszwecken. Sie
machen geltend, die Baubewilligung sei zur Unterbindung einer missbräuchlichen
Nutzung mit einer Nebenbestimmung zu ergänzen.
7.2
Die Nutzung der
Räume im Untergeschoss hat Einfluss auf die erzeugten Immissionen, an deren
Minimierung die Nachbarn ein Interesse haben (vgl. VGr, 9. Februar 2011,
VB.2010.00506, E. 1.6 mit Verweis auf VGr, 14. Juni 2006,
VB.2006.00107, E. 4.2.1). Die Beschwerdeführenden sind damit
rechtsmittellegitimiert.
7.3
Wie die
Vorinstanz zu Recht feststellte, weisen von den insgesamt fünf Kellerräumen
lediglich drei Räume Fenster auf. Die Flächen der Fenster betragen ca. 1,20 m
2
und entsprechen somit ca. 4
%
bzw. 3,2
% der
Bodenflächen. Die Fensterfläche beträgt damit weniger als der für Wohn- und
Schlafräume mindestens geforderte Zehntel der Bodenfläche (vgl. § 302
Abs. 2 PBG). Aufgrund dieser Lichtverhältnisse besteht objektiv keine
erhöhte Gefahr einer widerrechtlichen Nutzung der drei Kellerräume zu Wohnzwecken.
Es ist demnach nicht geboten, die Baubewilligung mit einer entsprechenden Nebenbestimmung
zu verknüpfen. Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass vorsätzliche Verstösse
gegen das PBG oder ausführende Verfügungen unter Vorbehalt des gemeinen Strafrechts
mit Busse bis zu Fr. 50'000.-, bei Gewinnsucht mit Busse in unbeschränkter
Höhe bestraft werden (§ 340 Abs. 1 PBG). Handelt der Täter
fahrlässig, ist die Strafe Busse bis zu Fr. 5'000.- (§ 340 Abs. 2
PBG).
8.
8.1
Die
Beschwerdeführenden rügen ferner, der Kinderwagenraum sei nicht bauordnungskonform.
8.2
Der
Kinderwagenraum kann ohne Weiteres über den Besucherparkplatz an der M-Strasse,
den grundstücksinternen Fussgängerweg, den Lift und eine kurze Strecke durch
das Treppenhaus und den anschliessenden Gang im Niveau 1 erreicht werden.
Im Übrigen könnte der von den Beschwerdeführenden gerügte Mangel durch eine für
sie bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden. Damit ist der gerügte Mangel
nicht geeignet, zur beantragten Aufhebung der Bewilligung für das gesamte Bauvorhaben
zu führen (vgl. Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 55 ff.).
Den Beschwerdeführenden fehlt es an einem schutzwürdigen Interesse, weshalb auf
die Beschwerde in diesem Punkt nicht einzutreten ist.
9.
Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen.
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden solidarisch je zur Hälfte aufzuerlegen
(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG).
Eine Parteientschädigung steht ihnen nicht zu (§ 17
Abs. 2 VRG). Hingegen haben sie die private Beschwerdegegnerschaft in
Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. b VRG und unter solidarischer
Haftung zu entschädigen. Angesichts des Aufwands für die Beschwerdeantwort und
die Duplik erscheint eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.-
als angemessen. Die Voraussetzungen für eine Entschädigung der Gemeinde sind im
vorliegenden Fall nicht erfüllt (vgl. Plüss, § 17 N. 47 ff. und
50 ff. mit Hinweisen).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    330.--     Zustellkosten,
Fr. 6'330.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden solidarisch je zur Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden solidarisch im gleichen Verhältnis verpflichtet, der
privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.-
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Zustellung des vorliegenden
Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …