zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00322 · 2025-05-28 · de

Inventarentlassung | Entlassung einer Kernzonenbaute aus dem kommunalen Inventar nach Provokationsbegehren. Rüge der unrichtigen Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz (E. 6.1). Die Erwägungen des Baurekursgerichts konkretisieren lediglich die Ausführungen des Gutachters, weshalb nicht von einer unrichtigen Sachverhaltsabklärung ausgegangen werden kann (E. 6.1.3). Das Baurekursgericht erwog, es liege kein historisches Ensemble vor, da das benachbarte Gebäude nicht im Inventar der Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung verzeichnet sei und somit jederzeit ersetzt werden könne (E. 6.2.1). Eine rechtserhebliche Ensemblewirkung kann auch zu Objekten bestehen, die nicht unter Schutz gestellt sind. Eine besondere Stellung der streitbetroffenen Liegenschaft im Gesamtgefüge, welche zusammen mit benachbarten Liegenschaften einen Situationswert begründen würde, ist vorliegend jedoch nicht ersichtlich (E. 6.2.2). Der Gemeinderat sah das Volumen und die Stellung der streitbetroffenen Liegenschaft aufgrund der Kernzonenvorschriften als gesichert an, was durch das Baurekursgericht bestätigt wurde (E. 6.4.1). Die Festlegung einer Kernzone und der Erlass von Kernzonenbestimmungen ermöglichen keinen Schutz der Bausubstanz oder ein eigentliches Abbruchverbot. Sind solche Massnahmen notwendig, ist eine formelle Unterschutzstellung erforderlich (E. 6.4.3). Soweit sich der Beschwerdeführer auf die Rechtsprechung berufen will, wonach Kernzonen Schutzobjekte respektive ein Minimum an erhaltungs- bzw. schutzwürdigen Bauten und Anlagen enthalten müssen, ist festzuhalten, dass sich diese auf die Zonenplanung bezieht und daher vorliegend nicht anwendbar ist. Die Vorinstanz gelangte zu Recht zum Schluss, dass die Baute weder durch die vorhandene Bausubstanz noch durch ihre Erscheinung prägende Wirkung entfaltet. Da keine denkmalrechtlich relevante, schützenswerte Eigen- und Situationswerte vorliegen, ist die vorinstanzliche Schlussfolgerung, die losgelöst vom Denkmalschutz für das Ortsbildverbleibende wesentliche Charakteristik des Gebäudes hinsichtlich Stellung und Volumen könne ohne Weiteres mit den vorhandenen planerischen Massnahmen sichergestellt werden, nicht zu beanstanden (E. 6.4.4).Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 28.05.2025 VB.2024.00322
Zurich Verwaltungsgericht 28.05.2025 VB.2024.00322
Zurigo Verwaltungsgericht 28.05.2025 VB.2024.00322

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00322
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00322
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 28.05.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Inventarentlassung
Entlassung einer Kernzonenbaute aus dem kommunalen Inventar nach Provokationsbegehren.
Rüge der unrichtigen Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz (E. 6.1). Die Erwägungen des Baurekursgerichts konkretisieren lediglich die Ausführungen des Gutachters, weshalb nicht von einer unrichtigen Sachverhaltsabklärung ausgegangen werden kann (E. 6.1.3). Das Baurekursgericht erwog, es liege kein historisches Ensemble vor, da das benachbarte Gebäude nicht im Inventar der Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung verzeichnet sei und somit jederzeit ersetzt werden könne (E. 6.2.1). Eine rechtserhebliche Ensemblewirkung kann auch zu Objekten bestehen, die nicht unter Schutz gestellt sind. Eine besondere Stellung der streitbetroffenen Liegenschaft im Gesamtgefüge, welche zusammen mit benachbarten Liegenschaften einen Situationswert begründen würde, ist vorliegend jedoch nicht ersichtlich (E. 6.2.2). Der Gemeinderat sah das Volumen und die Stellung der streitbetroffenen Liegenschaft aufgrund der Kernzonenvorschriften als gesichert an, was durch das Baurekursgericht bestätigt wurde (E. 6.4.1). Die Festlegung einer Kernzone und der Erlass von Kernzonenbestimmungen ermöglichen keinen Schutz der Bausubstanz oder ein eigentliches Abbruchverbot. Sind solche Massnahmen notwendig, ist eine formelle Unterschutzstellung erforderlich (E. 6.4.3). Soweit sich der Beschwerdeführer auf die Rechtsprechung berufen will, wonach Kernzonen Schutzobjekte respektive ein Minimum an erhaltungs- bzw. schutzwürdigen Bauten und Anlagen enthalten müssen, ist festzuhalten, dass sich diese auf die Zonenplanung bezieht und daher vorliegend nicht anwendbar ist. Die Vorinstanz gelangte zu Recht zum Schluss, dass die Baute weder durch die vorhandene Bausubstanz noch durch ihre Erscheinung prägende Wirkung entfaltet. Da keine denkmalrechtlich relevante, schützenswerte Eigen- und Situationswerte vorliegen, ist die vorinstanzliche Schlussfolgerung, die losgelöst vom Denkmalschutz für das Ortsbild verbleibende wesentliche Charakteristik des Gebäudes hinsichtlich Stellung und Volumen könne ohne Weiteres mit den vorhandenen planerischen Massnahmen sichergestellt werden, nicht zu beanstanden (E. 6.4.4).
Abweisung.
Stichworte:
DENKMALSCHUTZ
DENKMALSCHUTZOBJEKT
EIGENWERT
ENSEMBLE
ENTLASSUNG AUS DEM INVENTAR
KERNZONE
KOMMUNALES INVENTAR
SCHUTZOBJEKT
SITUATIONSWERT
Rechtsnormen:
§ 203 PBG
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 213 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00322
Urteil
der 1. Kammer
vom 28. Mai 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter
José Krause, Gerichtsschreiberin Sabrina Susanna Gubler.
In Sachen
Zürcher Heimatschutz ZVH,
Beschwerdeführer,
gegen
Gemeinderat Ottenbach,
Beschwerdegegner,
und
Genossenschaft A,
vertreten durch RA B,
Mitbeteiligte,
betreffend Inventarentlassung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 3. Oktober 2022, publiziert am 14. Februar
2023, entliess der Gemeinderat Ottenbach das Gebäude Vers.-Nr. 01 im
Eigentum der Genossenschaft A auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der C-Strasse 03
und 04 in Ottenbach aus dem Inventar der Schutzobjekte von kommunaler
Bedeutung.
II.
Gegen diesen Beschluss rekurrierte der Zürcher
Heimatschutz ZVH mit Eingabe vom 16. März 2023 beim Baurekursgericht des
Kantons Zürich und beantragte dessen kostenfällige Aufhebung. Der Gemeinderat
sei anzuweisen, das Gebäude ("Wohnhausteil") unter Schutz zu stellen.
Er sei zudem anzuweisen, zur Bestimmung des Schutzumfangs ein neues Gutachten
einzuholen. Die Akten des Verfahrens R2.2022.00110 seien von Amtes wegen
beizuziehen. Das sistierte Verfahren R2.2022.00110 sei als gegenstandslos
abzuschreiben.
Nach abgeschlossenem Schriftenwechsel führte das
Baurekursgericht des Kantons Zürich am 27. September 2023 einen
Augenschein durch. Mit Entscheid vom 30. April 2024 wies es den Rekurs ab,
soweit es auf diesen eintrat. Die Kosten des Verfahrens in der Höhe von
Fr. 5'180.- auferlegte es dem Zürcher Heimatschutz ZVH und verpflichtete
diesen, der Eigentümerin eine Umtriebsentschädigung von Fr. 2'000.- zu
bezahlen.
III.
Am 3. Juni 2024 erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH
beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürichs Beschwerde und beantragte unter
Kostenfolge die Aufhebung des Entscheids vom 30. April 2024. Die Sache sei
an den Gemeinderat von Ottenbach zur Unterschutzstellung des Gebäudes und zur
Festlegung des Schutzumfangs zurückzuweisen. Es sei eventuell ein Augenschein
durchzuführen.
Das Baurekursgericht beantragte am 19. Juni 2024 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die mitbeteiligte
Eigentümerin der streitbetroffenen Liegenschaft beantragte mit
Beschwerdeantwort vom 4. Juli 2024 die Abweisung der Beschwerde unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Zürcher Heimatschutzes ZVH. Die
Gemeinde Ottenbach beantragte am 4. Juli 2024 die Abweisung der
Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Zürcher
Heimatschutzes ZVH.
Der Zürcher Heimatschutz ZVH replizierte am 16. August
2024 unter Festhalten an den gestellten Anträgen. Die mitbeteiligte
Eigentümerin nahm am 28. August 2024 zur Replik Stellung und hielt an den
gestellten Anträgen fest. Der Zürcher Heimatschutz ZVH triplizierte am
16. September 2024 zur Duplik der mitbeteiligten Eigentümerin. Die
mitbeteiligte Eigentümerin verzichtete mit Schreiben vom 24. September
2024 auf weitere Ausführungen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Der
Beschwerdeführer ist ein Verband im Sinn von § 338 b Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und gemäss lit. a
dieser Bestimmung zur Beschwerde legitimiert. Die weiteren
Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde ist
einzutreten.
2.
2.1
Strittig
ist vorliegend, ob das Gebäude an der C-Strasse 03 und 04 (Vers.-Nr. 01)
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 in Ottenbach, das im Eigentum der Mitbeteiligten
steht, aus dem kommunalen Inventar der Denkmalschutzobjekte entlassen werden
darf.
2.2
Das
streitbetroffene Grundstück liegt gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung
der Gemeinde Ottenbach (BZO) in der Kernzone und ist mit einem Doppelwohnhaus überstellt,
welches im Inventar der Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung verzeichnet ist.
Das Gebäude wird im Inventarblatt als zweigeschossiges, traufständiges Wohnhaus
mit Satteldach und markantem Quergiebel zur Strassenseite beschrieben, welches
seitliche Anbauten aufweist. Das im Jahr 1880 erbaute Doppelwohnhaus sollte als
"lokalhistorisch spezielles Gebäude mit bestimmender Stellung im
Strassenraum" erhalten werden.
2.3
Anlass für
die denkmalschutzrechtlichen Abklärungen bildete eine Anfrage der
Mitbeteiligten vom 13. September 2021 bei der Gemeinde Ottenbach bezüglich
eines Umbaus oder Ersatzneubaus auf dem betroffenen Grundstück, welche die
Gemeinde Ottenbach als Provokationsbegehren nach § 213 PBG entgegennahm.
Die Baukommission der Gemeinde Ottenbach gab in der Folge bei der kantonalen
Denkmalpflegekommission (KDK) ein Gutachten in Auftrag zur Feststellung, ob es
sich beim Doppelwohnhaus insgesamt oder in einzelnen Teilen um ein Schutzobjekt
im Sinn von § 203 PBG handle und falls es sich um ein Schutzobjekt handle,
wie der Schutzumfang festzulegen sei. Der Referent des Gutachtens besichtigte
die Liegenschaft am 9. Dezember 2021 im Beisein eines Vertreters der
Eigentümerin und der Gemeindepräsidentin von Ottenbach.
Die KDK gelangte im Gutachten vom 9. Februar 2022 zum
Schluss, das Doppelwohnhaus vermöge die hohen Anforderungen an ein Schutzobjekt
gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG nicht zu erfüllen. Gestützt
darauf führte der Gemeinderat Ottenbach aus, die Liegenschaft weise keinen
Eigenwert auf, ihr komme jedoch ein gewisser Situationswert in Bezug auf
"Stellung und Volumen" zu, welcher aber aufgrund der
Kernzonenvorschriften gesichert sei. Mit Beschluss vom 3. Oktober 2022
entliess der Gemeinderat Ottenbach das Gebäude aus dem Inventar der
Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung.
2.4
Der
Beschwerdeführer beantragt "eventuell" die Durchführung eines
Augenscheins, sofern sich das Gericht ausserstande sehen sollte, anhand der
eingereichten Beweismittel und der Akten zu entscheiden (Beschwerde, Rz. 6).
Nach § 7 Abs. 1 VRG untersucht die
Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von Amtes wegen durch Befragen der
Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug von Amtsberichten, Urkunden
und Sachverständigen, durch Augenschein oder auf andere Weise. Die Anordnung
eines Augenscheins steht im pflichtgemässen Ermessen der zuständigen Behörde.
Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf
andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019,
1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn
die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist
zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein
verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen
Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit
ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).
Dies ist vorliegend der Fall. Die Vorinstanz hat am 27. September
2023 im Beisein der Parteien einen Augenschein durchgeführt und diesen mittels
Protokolls und aussagekräftiger Fotografien dokumentiert. Damit und mit den
übrigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt. Ein Augenschein
durch das Verwaltungsgericht erübrigt sich.
3.
3.1
Das
Baurekursgericht erwog im angefochtenen Entscheid, betreffend den Eigenwert der
streitbetroffenen Liegenschaft habe weder eine architekturgeschichtliche noch
eine siedlungs- oder wirtschaftsgeschichtliche Zeugenschaft belegt werden
können. Das blosse Vorhandensein alter Bausubstanz reiche für die Bejahung des
Eigenwerts nicht aus. In Bezug auf den Situationswert sei festzuhalten, es sei
zutreffend, dass das Gutachten sich mit diesem kaum auseinandersetze. Das
Baurekursgericht kam nach Prüfung verschiedener Argumente zum Schluss, dass
kein denkmalpflegerisch relevanter Situationswert vorliege. Entsprechend sei
auch die Ausführung des Gemeinderats Ottenbach, der Situationswert sei mit den
Kernzonenvorschriften ausreichend geschützt, nicht zu beanstanden. Die
losgelöst vom Denkmalschutz für das Ortsbild verbleibende wesentliche
Charakteristik des Gebäudes (Stellung und Volumen) könne ohne Weiteres mit den
vorhandenen planerischen Massnahmen sichergestellt werden. Die von der Gemeinde
Ottenbach statuierte Inventarentlassung sei nicht zu beanstanden, weshalb der
Rekurs abzuweisen sei, soweit auf diesen einzutreten sei.
3.2
Der
Beschwerdeführer rügt eine fehlerhafte Auslegung und Anwendung von § 203
Abs. 1 lit. c PBG. Er macht in seiner Beschwerde zusammengefasst
geltend, das Baurekursgericht habe den Sachverhalt hinsichtlich des
Situationswerts fehlerhaft festgestellt. Zudem sei der Beschwerdegegnerin und
der Vorinstanz ein Rechtsfehler unterlaufen, indem sie die
Kernzonenvorschriften zur Wahrung des Situationswerts als ausreichend erachtet hätten.
Der Beschwerdeführer bezieht sich mit seinen Rügen auf das Wohnhaus und nicht
(auch) auf den "Praxisanbau" der streitbetroffenen Liegenschaft
(Beschwerde, Rz. 18).
4.
4.1
Gemäss § 203
Abs. 2 PBG erstellen die für Schutzmassnahmen zuständigen Behörden
Inventare. Diese sollen eine Bestandesaufnahme der in Betracht fallenden
Schutzobjekte ermöglichen. Die Erstellung der Inventare bzw. die
Inventaraufnahme als solche bewirkt (noch) keinen Schutz. Das Inventar
begründet lediglich die Vermutung der Schutzwürdigkeit der verzeichneten
Objekte und die zuständige Behörde ist verpflichtet, sich mit dieser Vermutung
auseinanderzusetzen. Diese Auseinandersetzung erfolgt beim Entscheid darüber, ob
eine dauernde Schutzmassnahme anzuordnen sei. Dabei kann dieser Entscheid
entweder in einer definitiven Unterschutzstellung oder in einer Entlassung aus
dem Inventar bestehen (VGr, 18. Dezember 2019,
VB.2017.00074/VB.2018.00583, E. 7.2; 7. Mai 2013, VB.2012.00299, E. 9.1;
27. März 2013, VB.2012.00373, E. 3.1.1; 19. Mai 2010,
VB.2009.00662, E. 3 = BEZ 2010 Nr. 27; Josua Raster/Thomas Wipf in:
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz [Hrsg.], Zürcher
Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 335).
4.2
Als
Schutzobjekte in Betracht fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG
unter anderem Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige
Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen
Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich
mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. In der Praxis
werden diese beiden Eigenschaften als Eigenwert und als Situationswert
bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst
bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in
Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl.
Raster/Wipf, S. 364; Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen
Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139, 205) bzw. wird als Situationswert
die prägende Wirkung für eine Landschaft oder Siedlung bezeichnet (BGE 147
II 465 E. 4.3.4; BGr, 30. Juni 2022, 1C_491/2021, E. 4.1, mit
Hinweis auf BGr, 16. August 2018, 1C_626/2017, E. 4.2 und 5.4). Die
Schutzwürdigkeit kann sich auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert und
Situationswert eines Objekts ergeben. Bei der Prüfung der Frage, ob ein Objekt
Schutz verdient, ist eine sachliche, auf wissenschaftlichen Kriterien
abgestützte Gesamtbeurteilung durchzuführen, welche den kulturellen,
geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks
berücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; VGr, 14. März 2019,
VB.2018.00519, E. 5.2; 5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 5.1;
Raster/Wipf, S. 364; je mit weiteren Hinweisen). Dabei steht der Gemeinde ein
erheblicher Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu (BGr, 21. Februar
2014, 1C_595/2013, E. 4.1.1 f.; Marco Donatsch in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,
Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 20 N. 85).
4.3
Die
besondere Stellung und Lage einer Baute begründet für sich allein grundsätzlich
keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c
PBG. Die zu schützende Baute muss vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung
und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich
der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen (RB 1997 Nr. 73
E. 2). An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen indessen keine
übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere nicht
verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen besonderen Eigenwert
aufweisen. Denn dies liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass die Baute nur noch
aufgrund ihres Eigenwerts unter Schutz gestellt werden könnte. Solches wäre mit
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG nicht zu vereinbaren, lässt doch diese
Bestimmung den Situationswert für eine Unterschutzstellung genügen (VGr, 12. Mai
2023, VB.2022.00515, E. 5.1.2; 23. Mai 2019, VB.2018.00407, E. 6.3.2;
5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 8.2). Dass historische Bausubstanz
nur noch ansatzweise vorhanden ist, steht der Annahme eines hohen
Situationswerts mithin nicht entgegen (VGr, 12. Mai 2023, VB.2022.00515, E. 5.1.2;
27. Januar 2022, VB.2021.00453, E. 5.4.3; 22. Dezember 2021,
VB.2021.00093/VB.2021.00094, E. 5.3.6).
4.4
Allfällig
vorhandenen Fachgutachten kommt bei der Feststellung des Sachverhalts eine
massgebliche Bedeutung zu (VGr, 10. November 2022, VB.2022.00080, E. 3.4;
21. November 2012, VB.2012.00287, E. 4.1; 24. Februar 2010,
VB.2009.00270, E. 3; 10. Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 3.1.2;
je mit Hinweisen). Gutachten unterliegen wie alle Beweismittel der freien
Beweiswürdigung. Allerdings geniesst ein von der Behörde eingeholtes,
vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges Gutachten einen hohen
Beweiswert. Deshalb darf das Gericht von einem solchen Gutachten nicht ohne
triftige Gründe abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann vor,
wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die
Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (BGE 136
II 539 E. 3.2; VGr, 10. November 2022, VB.2022.00080, E. 3.4,
3. November 2014, VB.2014.00445, E. 6.2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG,
§ 7 N. 146 und 147; Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn,
Öffentliches Verfahrensrecht, 3. A., Zürich/St. Gallen 2021, Rz. 775).
5.
5.1
Der
Beschwerdeführer moniert im Zusammenhang mit der Würdigung des Situationswerts
eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts sowie eine falsche
Rechtsanwendung.
5.2
Das
Gutachten der KDK vom 9. Februar 2022 führt zur Lage bzw. Situation der
streitbetroffenen Liegenschaft aus, die C-Strasse bilde den in südlicher
Richtung vom Zentrum abgehenden Verkehrsstrang, der im Bereich des
traufständigen Wohn- und Geschäftshauses C-Strasse 03/04 einen leichten
Bogen beschreibe. Auch die übrigen Altbauten stünden mehrheitlich traufständig
zur Strasse, während die häufig giebelständig zur Strasse ausgerichteten Bauten
der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts zu einem heterogenen Strassenbild
geführt hätten. Mit seiner Position im gebogenen Strassenverlauf trete der
Baukörper des Wohn- und Geschäftshauses im Strassenraum prominent in
Erscheinung. Von Süden her präge die Giebelfassade des Wohn- und
Geschäftshauses C-Strasse 03/04 zusammen mit jener des nicht im Inventar
der Gemeinde Ottenbach aufgeführten Hauses C-Strasse 05/06 den
Strassenraum. Das Gebäude sei Teil der Siedlungsentwicklung, die innerhalb von
etwa einhundert Jahren die Bebauung an der C-Strasse zu einem
strassendorfähnlichen Ortsteil von Ottenbach habe werden lassen.
Zusammenfassend führt der Gutachter aus, der Bauzustand weise wenig ausgewogene
Geschossproportionen sowie Fensterformate und -anordnungen auf, die nicht einem
klaren gestalterischen Konzept folgten. Umbauten hätten zu einer teilweisen
Purifizierung der Fassaden und gestalterischen Überformungen von
Fassadenabschnitten und Bauteilen geführt, die dem Gesamterscheinungsbild nicht
zuträglich gewesen seien. Das Wohn- und Geschäftshaus weise nicht jene
Qualitäten auf, die es als wichtigen architekturgeschichtlichen Zeugen
auszeichnen würden, und habe zudem durch die Umbaumassnahmen im Laufe des 20. Jahrhunderts
materiell an Zeugenschaft eingebüsst. Weder der ortsgeschichtliche Aspekt, dass
es sich um das sogenannte "Haus D" handle, noch die hohe Präsenz
im heute wenig qualifizierten Ortsteil würden eine Zeugenschaft im Sinn des PBG
begründen. Das Doppelwohnhaus C-Strasse 03/04 vermöge die hohen
Anforderungen an ein Schutzobjekt gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG
nicht zu erfüllen.
5.3
Die Gemeinde Ottenbach bezieht sich
hinsichtlich des Situationswerts in ihrem Beschluss vom 3. Oktober 2022
vorab auf die erwähnten Ausführungen im Gutachten (vgl. E. 5.2 hiervor)
betreffend Prägung des Strassenraums, macht aber darauf aufmerksam, dass sich
auf der gegenüberliegenden Seite der C-Strasse ausschliesslich neuzeitliche
Bauten befänden, die den Strassenraum kaum fassten. Das Äussere des Gebäudes
habe sich durch die verschiedenen Umbauten stark verändert. Die unregelmässigen
Fensteranordnungen, Fassaden und Dachformen seien durch die Entwicklung geprägt
und könnten gestalterisch nicht überzeugen. Das Strassenbild werde allenfalls
durch die Stellung, das Volumen und die beiden Ahornbäume auf der Strassenseite
geprägt. Zusammenfassend könne festgestellt werden, dass dem Bau kein
besonderer, aber immerhin ein gewisser Situationswert in Bezug auf die Stellung
und das Volumen zuzuschreiben sei. Das Volumen und die Stellung seien aber
aufgrund der Kernzonenvorschriften gesichert. So habe das Vorprojekt, welches
der Anfrage (der Eigentümerin bzw. Mitbeteiligten) vom 13. September 2021
zugrunde liege, ein Gebäude in einem ähnlichen Volumen, der gleichen
Giebelrichtung und Lage vorgesehen.
6.
6.1
6.1.1
Das Baurekursgericht hält in Bezug auf den Situationswert einleitend fest,
das Objekt sei nur von der E-Strasse her gut sichtbar. Vom alten historischen
Verkehrsweg, der C-Strasse, her gesehen, trete das Haus überhaupt nicht
prominent in Erscheinung, sondern erscheine lediglich als Teil der noch älteren
Bebauung am Rand der Strasse. Aus historischer Sicht sei dem Gebäude damit nie
ein wesentlicher Situationswert zugekommen. Auch aus heutiger Sicht sei sodann
ein wesentlicher Situationswert zu verneinen. Das streitbetroffene Gebäude sei
auch von der E-Strasse her gesehen nicht etwa das erste Haus bei der Strassenverzweigung
mit Blickrichtung Dorfkern. Als erstes sehe man aus dieser Richtung die
Giebelfassade des Gebäudes C-Strasse 05/06, welches leicht versetzt vor
dem Streitobjekt liege.
6.1.2
Der Beschwerdeführer macht diesbezüglich geltend, der Sachverhalt im
angefochtenen Entscheid sei insofern unrichtig festgestellt worden, als dass
das strittige Gebäude auch von der westlichen Strassenseite der C-Strasse her
sehr wohl wahrgenommen werde. Auch auf Höhe der Einmündung der E- in die C-Strasse
werde das strittige Objekt deutlich wahrgenommen (Beschwerde, Rz. 10).
Dass das Doppelhaus C-Strasse 05/06 beim Blick von der E-Strasse her
unmittelbarer (als das streitbetroffene Gebäude) in Erscheinung trete, sei
schon darum nicht massgebend, weil dieses näher an der Einmündung dieser
Strasse in die C-Strasse liege (Beschwerde, Rz. 11).
6.1.3
Auf den Fotos des Augenscheins des Baurekursgerichts ist erkennbar, dass
das streitbetroffene Gebäude (auch) von der westlichen Strassenseite bzw. vom
westlichen Trottoir der C-Strasse gut wahrnehmbar ist, wie dies der
Beschwerdeführer geltend macht. Die Fotos wurden mit Blick dorfeinwärts
aufgenommen. Dem widerspricht das Gutachten nicht, welches ausführt, dass die
"Giebelfassade des Wohn- und Geschäftshauses C-Strasse 03/04 [...]
den Strassenraum"
von Süden her
präge. Ob dabei die Sicht von der E-
oder der C-Strasse her erfolgt, wird nicht weiter konkretisiert und ist
insofern irrelevant, als das Gutachten nicht davon ausgeht, dass dem
streitbetroffenen Gebäude bei Sicht aus der einen oder anderen Strasse prägende
Wirkung für die Landschaft oder Siedlung in ausreichendem Mass attestiert würde,
sodass von einem schützenswerten Situationswert ausgegangen werden könnte. Die
Erwägungen des Baurekursgerichts konkretisieren diesbezüglich lediglich die
Ausführungen des Gutachters, weshalb nicht von einer unrichtigen
Sachverhaltsabklärung ausgegangen werden kann. Im Übrigen ist vorliegend kein
Grund ersichtlich und wird auch im Beschwerdeverfahren keiner (mehr) geltend
gemacht, der in Bezug auf die Feststellung des Sachverhalts zu einem Abweichen
vom Gutachten führen würde.
6.2
6.2.1
Das Baurekursgericht erwog, es liege kein historisches Ensemble vor, da das
benachbarte Gebäude C-Strasse 05/06 nicht im Inventar der Schutzobjekte
von kommunaler Bedeutung verzeichnet sei und somit jederzeit ersetzt werden
könne.
6.2.2
Wie der Beschwerdeführer diesbezüglich zu Recht geltend macht, kann eine
rechtserhebliche Ensemblewirkung auch zu Objekten bestehen, die nicht unter
Schutz gestellt sind (vgl. VGr, 7. Oktober 2021,
VB.2021.00051/VB.2021.00056, E. 5.4 und E. 6.1.2). Als Ensemble,
welches einen rechtserheblichen Situationswert im Sinn des Natur- und
Heimatschutzes zu begründen vermag, bezeichnet man eine Gruppe von Gebäuden und
Aussenräumen, die in ihrem Zusammenhang eine besondere städtebauliche Qualität
haben und als Gruppe wahrgenommen werden (VGr, 27. Januar 2022,
VB.2021.00453, E. 5.4.2, mit Hinweisen). Entscheidend ist, dass die
Gesamtanlage mit ihrer besonderen geschichtlichen, kulturellen oder
ästhetischen Bedeutung den Charakter und die Identität eines Orts massgeblich
bestimmt und diesem eine besondere Wertigkeit gibt (VGr, 26. Januar 2011,
VB.2010.00472, E. 6.2).
Mit dem Beschwerdeführer ist zwar davon auszugehen, dass
beide Gebäude ungefähr zur gleichen Zeit entstanden sind und ähnliche
architektonische Merkmale aufweisen. Auch das Gutachten erwähnt, die beiden
Doppelhäuser prägten "
zusammen
[...] den Strassenraum". Das
Baurekursgericht erwog in Bezug auf die streitbetroffene Liegenschaft, diese
vermöge die örtliche Situation nicht in massgeblicher Weise mitzuprägen,
sondern nur derart, wie jedes andere ältere Gebäude entlang einer Strasse mit
einer teilweise noch älteren Bebauung den Strassenraum mitpräge. Diese Erwägung
trifft auch auf die vom Beschwerdeführer angeführte Liegenschaft C-Strasse 05/06
bzw. auf deren Zusammenspiel mit der streitbetroffenen Liegenschaft zu. Eine
besondere Stellung der streitbetroffenen Liegenschaft im Gesamtgefüge, welche –
zusammen mit der Liegenschaft C-Strasse 05/06 und C-Strasse 07/08/09,
wie dies der Beschwerdeführer gelten lassen möchte – einen Situationswert
begründen würde, ist somit weder aus dem Gutachten noch aus den den Unterlagen
beiliegenden Fotos ersichtlich.
6.3
Der
Beschwerdeführer macht geltend, das strittige Haus verfüge für eine
Unterschutzstellung allein wegen des Situationswertes über einen weitaus
ausreichenden Eigenwert. Er führt jedoch auch aus, er habe darauf verzichtet,
den Entscheid des Baurekursgerichts wegen des verneinten Eigenwerts
anzufechten.
Die Erwägungen des Baurekursgerichts, wonach das
streitbetroffene Gebäude über keinen schützenswerten Eigenwert verfügt, sind
ohne Weiteres nachvollziehbar.
6.4
6.4.1
Der Gemeinderat Ottenbach sah das Volumen und die Stellung der
streitbetroffenen Liegenschaft aufgrund der Kernzonenvorschriften als gesichert
an. Das Baurekursgericht führt hierzu aus, dass gerade auch im ländlichen
Umfeld der ursprüngliche historische dörfliche Charakter durch den Erhalt von
historischer Substanz bewahrt werde. Wesentlich für den Erhalt des
charakteristischen Bildes einer Kernzone seien dabei aber nicht sämtliche
Altbauten, sondern insbesondere die exponierten, gut sichtbaren Objekte oder
jene Objekte, die ein wichtiges Bindeglied darstellten oder Teil eines
historischen Ensembles seien. Das treffe indes auf das vorliegende
streitbetroffene Gebäude nicht zu.
6.4.2
Der Beschwerdeführer macht geltend, wenn das strittige Objekt abgebrochen
werde, falle das "Scharnier" weg, das die historische Bebauung
südlich und nördlich der Biegung der C-Strasse miteinander verbinde. Viele
Gebäude in der Kernzone von Ottenbach seien nicht im Inventar erfasst, welche
aber aufgrund ihres offenkundigen Situationswertes zumindest als potenzielle
Schutzobjekte gelten müssten. Das Inventar der Gemeinde Ottenbach entspreche
daher den Anforderungen gemäss § 203 Abs. 2 PBG nicht, was anzufechten
sich der Beschwerdeführer im Falle einer konkreten Gefährdung der anderen
Bauten vorbehalte. Solche – vorläufig hypothetischen – Bemühungen würden jedoch
eines Teils ihrer inneren Berechtigung beraubt, wenn das zentrale strittige
Gebäude aus der Linie der potenziell schutzwürdigen Objekte entlang der C-Strasse
"herausgebrochen" würde (Beschwerde, Rz. 14). Mit dem Abbruch
des strittigen Gebäudes würde zugleich eine Situation geschaffen, die das
Baurekursgericht als unerwünscht bezeichnet habe, nämlich eine Kernzone so gut
wie ohne Inventar- bzw. Schutzobjekte. Der Tag sei wohl nicht mehr fern, da die
Kernzone in Ottenbach zumindest entlang der C-Strasse nur noch aus Ersatzbauten
der typischen Trivialarchitektur bestehen werde (Beschwerde, Rz. 15).
6.4.3
Die Festlegung einer Kernzone und der Erlass von Kernzonenbestimmungen
ermöglichen keinen Schutz der Bausubstanz oder ein eigentliches Abbruchverbot.
Sind solche Massnahmen notwendig, ist eine formelle Unterschutzstellung
erforderlich (VGr, 27. Januar 2022, VB.2021.00453, E. 6.3.1; 14. Mai
2020, VB.2019.00813, E. 3.2; 27. Februar 2014, VB.2013.00662, E. 3.2;
Michael Steiner/Thomas Wipf in: Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf/Daniel Kunz [Hrsg.], S. 172). Handelt es sich beim Schutzobjekt um
ein Einzelobjekt mit qualifizierter Zeugeneigenschaft, das heisst hohem
Eigenwert, oder besonderer landschafts- bzw. siedlungsprägender Wirkung, das
heisst hohem Situationswert, oder allenfalls mit einer Kombination aus
Zeugeneigenschaft und landschafts- oder siedlungsprägender Wirkung, so kommt
die Unterschutzstellung mittels einer Kernzone als Massnahme des Planungsrechts
im Sinn von § 205 lit. a PBG nicht infrage (VGr, 27. Januar
2022, VB.2021.00453, E. 6.3.1; 4. März 2021, VB.2020.00618/638, E. 4.1).
6.4.4
Soweit sich der Beschwerdeführer auf die Rechtsprechung berufen will,
wonach Kernzonen Schutzobjekte respektive ein Minimum an erhaltungs- bzw.
schutzwürdigen Bauten und Anlagen enthalten müssen (VGr, 27. März 2019,
VB.2018.00629, E. 7.2; Steiner/Wipf, S. 171; BEZ 1988 Nr. 8),
ist festzuhalten, dass sich diese auf die Zonenplanung bezieht und daher
vorliegend nicht anwendbar ist (vgl. so auch VGr, 3. Dezember 2020,
VB.2020.00388, E. 4.3.5). Es ist festzuhalten, dass der Eigenwert nach dem
Gesagten zu Recht verneint wurde, weshalb eine Unterschutzstellung, um einen
Verlust der Bausubstanz durch deren Abbruch zu verhindern, nicht erforderlich
ist. Weiter weist der äussere Bauzustand gemäss Gutachten wie erwähnt wenig
ausgewogene Geschossproportionen sowie Fensterformate und -anordnungen auf, die
keinem klaren gestalterischen Konzept folgten. Die baulichen Veränderungen
hätten zu "gestalterischen Überformungen von Fassadenabschnitten und
Bauteilen geführt, die dem Gesamterscheinungsbild nicht zuträglich"
seien.  Die Vorinstanz gelangte daher zu Recht zum Schluss, dass die Baute
weder durch die vorhandene Bausubstanz noch durch ihre Erscheinung prägende
Wirkung entfaltet. Da folglich keine denkmalrechtlich relevante, schützenswerte
Eigen- und Situationswerte vorliegen, ist die vorinstanzliche Schlussfolgerung,
die losgelöst vom Denkmalschutz für das Ortsbild verbleibende wesentliche
Charakteristik des Gebäudes hinsichtlich Stellung und Volumen könne ohne Weiteres
mit den vorhandenen planerischen Massnahmen sichergestellt werden, nicht zu
beanstanden.
6.4.5
Anzufügen bleibt, dass auch in der Ausübung des sogenannten
Auswahlermessens durch die kommunale Behörde kein Rechtsfehler festzustellen
ist: Die zuständigen Behörden sind je nach Sachlage gehalten, unter mehreren
Objekten aus der nämlichen Epoche (sofern überhaupt mehrere solche vorhanden
sind) eine Auswahl zu treffen und die in Beachtung aller Umstände als für die
Unterschutzstellung am besten geeigneten Bauten zu schützen (VGr, 23. Oktober
2019, VB.2018.00614, E. 5.3; 17. Januar 2019, VB.2018.00103, E. 6.6;
4. Mai 2011, VB.2011.00135, E. 5.4.1; 11. Juli 2012,
VB.2010.00676, E. 7.3). Vorliegend sind gemäss Angaben des
Beschwerdegegners in der Kernzone von Ottenbach eine wesentliche Anzahl
historischer Bauten im kommunalen oder kantonalen Denkmalschutzinventar
aufgeführt oder bereits unter Schutz gestellt. Die inventarisierten Objekte
befänden sich überwiegend in der Nähe des Dorfkerns rund um den Dorfplatz sowie
im südwestlichen Abschnitt der F-Strasse, welche eine deutlich übergeordnete
Rolle für den Erhalt der Kernzone darstellten. Beim südlichen Teil des
Strassenzuges handle es sich um einen Ausläufer der Kernzone. Es befinden sich
somit verschiedene inventarisierte Gebäude in der näheren und weiteren Umgebung
des streitbetroffenen Objekts. Aus diesen Bauten können die für eine
Unterschutzstellung Geeignetsten gewählt werden.
6.4.6
Der Rüge des Beschwerdeführers, das Inventar der Gemeinde Ottenbach
entspreche nicht den Anforderungen gemäss § 203 Abs. 2 PBG,
entgegnete der Gemeinderat Ottenbach, das Inventar sei 1986 erstellt worden und
in die Jahre gekommen. Dies sei auch dem Gemeinderat bewusst, weshalb es in den
kommenden Jahren überarbeitet werde. Da Streitgegenstand des
Beschwerdeverfahrens einzig die Inventarentlassung des streitbetroffenen
Gebäudes und nicht die Qualität des Inventars der Denkmalschutzobjekte der
Gemeinde Ottenbach ist, erübrigen sich hierzu weitere Ausführungen.
7.
7.1
Zusammenfassend
ergibt sich, dass in der vorinstanzlichen Verneinung der Schutzwürdigkeit kein
Rechtsfehler zu erblicken ist. Folglich ist die Inventarentlassung zu
bestätigen. Die Beschwerde erweist sich somit gesamthaft als unbegründet,
weshalb deren Anträge abzuweisen sind.
7.2
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Der
Beschwerdeführer ist überdies zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen
Mitbeteiligten eine angemessene Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 2'000.-
zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG). Praxisgemäss hat die Gemeinde in
der vorliegenden Konstellation keinen Entschädigungsanspruch (vgl. Plüss,
Kommentar VRG, § 17 N. 100).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    255.--
Zustellkosten,
Fr. 4'255.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Mitbeteiligten eine Parteientschädigung
von Fr. 2'000.-- (inkl. Mehrwertsteuer) zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen
nach Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.