zh_verwaltungsgericht · SB.2018.00055 · 2018-10-24 · de

Grundstückgewinnsteuer | Berechnung der Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf eines baurechtsbelasteten Grundstücks an den Baurechtsnehmer. Zur Berechnung des Grundstückgewinns ist anstelle des öffentlich beurkundeten Kaufpreises der Verkehrswert als Ersatzwert beizuziehen, wo einerseits ein offenkundiges Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert und andererseits eine besondere Beziehung zwischen den Parteien des Kaufvertrags besteht (E. 1.2). Beim Verkauf eines baurechtsbelasteten Grundstücks an den Baurechtsnehmer ist praxisgemäss dem Kaufpreis der Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks gegenüberzustellen, da infolge Konfusion (Konsolidation) das Baurecht hernach zwar faktisch fortbesteht, dem materiellen Gehalt nach jedoch mit der Handänderung weggefallen ist (E. 3). Vorliegend ist aufgrund des Grundstückverkaufs an den Baurechtsnehmer und der hierauf basierenden amtlichen Verkehrswertschätzung von einem offensichtlichen Missverhältnis zwischen beurkundeten Verkaufspreis und Verkehrswert auszugehen (E. 5.1). Zudem liegen aufgrund der Beteiligungsverhältnisse und der verwandtschaftlichen Beziehungen der Pflichtigen zueinander besondere Beziehungen zwischen den Parteien des Kaufvertrags vor (E. 2). Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 6). Beschwerdeabweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 24.10.2018 SB.2018.00055
Zurich Verwaltungsgericht 24.10.2018 SB.2018.00055
Zurigo Verwaltungsgericht 24.10.2018 SB.2018.00055

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2018.00055
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Geschäftsnummer:
SB.2018.00055
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 24.10.2018
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 29.01.2020 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
Berechnung der Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf eines baurechtsbelasteten Grundstücks an den Baurechtsnehmer.
Zur Berechnung des Grundstückgewinns ist anstelle des öffentlich beurkundeten Kaufpreises der Verkehrswert als Ersatzwert beizuziehen, wo einerseits ein offenkundiges Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert und andererseits eine besondere Beziehung zwischen den Parteien des Kaufvertrags besteht (E. 1.2).
Beim Verkauf eines baurechtsbelasteten Grundstücks an den Baurechtsnehmer ist praxisgemäss dem Kaufpreis der Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks gegenüberzustellen, da infolge Konfusion (Konsolidation) das Baurecht hernach zwar faktisch fortbesteht, dem materiellen Gehalt nach jedoch mit der Handänderung weggefallen ist (E. 3).
Vorliegend ist aufgrund des Grundstückverkaufs an den Baurechtsnehmer und der hierauf basierenden amtlichen Verkehrswertschätzung von einem offensichtlichen Missverhältnis zwischen beurkundeten Verkaufspreis und Verkehrswert auszugehen (E. 5.1). Zudem liegen aufgrund der Beteiligungsverhältnisse und der verwandtschaftlichen Beziehungen der Pflichtigen zueinander besondere Beziehungen zwischen den Parteien des Kaufvertrags vor (E. 2).
Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 6).
Beschwerdeabweisung.
Stichworte:
BAURECHT
BAURECHTSBERECHTIGTE/-R
BAURECHTSBESTELLUNG
BAURECHTSDIENSTBARKEIT
BAURECHTSGRUNDSTÜCK
BAURECHTSVERTRAG
BAURECHTSZINS
DEALING AT ARM'S LENGTH
DEALING AT ARMS LENGTH
DRITTVERGLEICH
GRUNDSTÜCKGEWINN
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
KONFUSION
KONGRUENZPRINZIP
KONSOLIDATION
MISSVERHÄLTNIS
PRIVATGUTACHTEN
VEREINIGUNG
VERGLEICHBARE VERHÄLTNISSE
VERKEHRSWERT
VERKEHRSWERTERMITTLUNG
VERKEHRSWERTSCHÄTZUNG
Rechtsnormen:
Art. 29 Abs. II BV
§ 216 Abs. I StG
§ 219 Abs. I StG
§ 220 Abs. I StG
§ 220 Abs. II StG
§ 222 StG
Art. 735 Abs. I ZGB
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
2. Abteilung
SB.2018.00055
Urteil
der 2. Kammer
vom
24. Oktober 2018
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Verwaltungsrichter Reto Häggi Furrer,
Gerichtsschreiber Felix Blocher.
In Sachen
Erben des A,
nämlich:
1.
B,
2.
C,
alle vertreten durch die D AG,
Beschwerdeführende,
gegen
Gemeinde E,
vertreten durch die
Grundsteuerkommission,
Beschwerdegegnerin,
betreffend
Grundstückgewinnsteuer,
hat
sich ergeben:
I.
A räumte der F AG Zürich im Jahr 1976 ein Baurecht
am Grundstück Kat.-Nr. 01 in E ein. Im Jahr 1992 wurde dieses Grundstück
mit den Grundstücken Kat.-Nr. 02 und 03 zum neuen Grundstück Kat.-Nr. 04
im Halt von 05 m
2
vereinigt, das Baurecht auf die ganze Fläche
des neuen Grundstücks ausgedehnt und der jährliche Baurechtszins auf Fr. …
(indexiert) festgelegt. Dieses Baurecht wurde am 7. November 1995
aufgelöst, wobei A für die bestehenden Gebäude eine Heimfallentschädigung leistete.
Am 9. Februar 1996 räumte A der kurz vorher
gegründeten G AG (heute H AG) am Grundstück Kat.-Nr. 04 ein bis 31. Oktober
2095 dauerndes Baurecht ein, wobei der jährliche Baurechtszins auf Fr. …
festgelegt wurde und die G AG grundpfandgesicherte Darlehensschulden im Betrag
von Fr. … übernahm.
A starb im Jahr 2000. Am 17. März 2015 verkaufte die
Erbengemeinschaft A, bestehend aus B und C das Grundstück Kat.-Nr. 04 der H
AG zu einem Preis von Fr. …. Mit Veranlagungsentscheid vom 21. Oktober
2015 setzte die Grundsteuerkommission E den steuerpflichtigen Grundstückgewinn
auf Fr. … und die geschuldete Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … fest.
Dabei ging sie davon aus, dass das Grundstück erheblich unter dem Verkehrswert
verkauft worden sei und setzte den massgebenden Verkehrswert auf Fr. …
fest. Eine dagegen erhobene Einsprache wies die Grundsteuerkommission mit
Entscheid vom 15. Dezember 2015 ab.
II.
Die Pflichtigen liessen am 12. Januar 2016 dem
Steuerrekursgericht beantragen, es sei der Einspracheentscheid aufzuheben und
die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 0.- festzusetzen. In der Folge liess
das Steuerrekursgericht den Verkehrswert des Grundstücks ohne Berücksichtigung
des Baurechts durch einen Experten schätzen. Mit Entscheid vom 17. April
2016 setzte das Steuerrekursgericht die Grundstückgewinnsteuer bei einem
steuerpflichtigen Grundstückgewinn von Fr. … neu auf Fr. … fest.
III.
Die Pflichtigen liessen am 6. Juni 2018 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht erheben und beantragen, unter Entschädigungsfolge sei
der Rekursentscheid aufzuheben und der steuerpflichtige Grundstückgewinn sowie
die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 0.-, eventualiter der steuerbare
Grundstückgewinn auf Fr. …, subeventualiter auf Fr. … festzusetzen.
Das Steuerrekursgericht verzichtete am 12. Juni 2018 auf Vernehmlassung.
Die Gemeinde E schloss mit Beschwerdeantwort vom 9. August 2018 auf
Abweisung des Rechtsmittels unter Entschädigungsfolge. Die Pflichtigen
äusserten sich am 17. August 2018 erneut.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Die
Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 des Steuergesetzes vom
8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen
an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Gemäss § 219 Abs. 1
StG gilt als steuerpflichtiger Grundstückgewinn der Betrag, um welchen der
Erlös die Anlagekosten übersteigt. Als Erlös und Erwerbspreis gilt der
jeweilige Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 220
Abs. 1 und § 222 StG). Liegt die für den Erwerbspreis massgebliche
Handänderung mehr als zwanzig Jahre zurück, dürfen die Steuerpflichtigen den
Verkehrswert des Grundstücks vor zwanzig Jahren in Anschlag bringen (§ 220
Abs. 2 StG).
1.2
In der
Regel bildet der öffentlich beurkundete Kaufpreis den massgebenden
Erwerbspreis, da davon auszugehen ist, dass dieser den Verkehrswert widerspiegelt.
Dabei wird grundsätzlich hingenommen, dass sich Unterschiede ergeben können,
weil die einen Vertragsparteien ihr Grundstückgeschäft preislich wohlfeil
gestalten, die anderen jedoch zu einem teureren Preis handeln (Felix Richner et
al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 220 StG
N. 101). Besteht zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem nach
anerkannten Methoden geschätzten Verkehrswert des Grundstücks jedoch ein
offensichtliches Missverhältnis, so entfällt nach ständiger Rechtsprechung die
ursprüngliche Vermutung, dass der beurkundete Verkaufspreis dem Verkehrswert
des Grundstücks entspricht; die Praxis nimmt ein solches Missverhältnis an,
wenn der Kaufpreis mindestens 25 % unter dem Verkehrswert liegt. In
solchen Fällen besteht die widerlegbare Vermutung, der Verkaufspreis habe keine
wirkliche rechtsgeschäftliche Bedeutung, das heisst, die Parteien hätten ihre
Rechtsbeziehungen nicht umfassend offengelegt. Dahinter steht die Überlegung,
dass der am Markt auftretende Ver­äusserer sein Grundstück vermutlich nicht
unter dem Verkehrswert verkauft hat und dass deshalb unter Vorbehalt des
Unrichtigkeitsnachweises durch den Steuerpflichtigen angenommen werden muss, es
seien im Umfang des Unterschiedsbetrags zwischen Kaufpreis und Verkehrswert
weitere Leistungen für die Grundeigentumsverschaffung vereinbart worden. Mit
dem Heranziehen des Verkehrswerts als Ersatzwert wird der (wirkliche) rechtsgeschäftliche
Wille der Vertragsparteien nicht missachtet, sondern im Gegenteil im Einklang
mit §§ 220 Abs. 1 und 222 StG zur Grundlage der Gewinn- bzw.
Erlösbestimmung gemacht (VGr, 4. November 2003, SB.2003.00012, E. 1c/aa
[nicht auf www.vgrzh.ch veröffentlicht]; RB 1996 Nr. 56; RB 1993 Nr. 29;
vgl. auch BGE 143 II 33 E. 3.2.3). Diese Vermutung kann indes mit der
einfachen Behauptung widerlegt werden, dass zwischen den Parteien des
Kaufvertrags keine besonderen, namentlich freundschaftliche sowie familien-
oder gesellschaftsrechtliche, arbeitsrechtliche oder anderen rechtsgeschäftliche
Beziehungen bestünden; diesfalls ist es an der Behörde, solche Beziehungen
darzutun (RB 1996 Nr. 56). Daraus folgt, dass der Verkehrswert als
Ersatzwert nur dort hinzuziehen ist, wo einerseits ein offenkundiges
Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert und anderseits zwischen den
Parteien des Kaufvertrags eine besondere Beziehung besteht (Richner et al., § 220
StG N. 103 f.).
2.
Strittig ist hier zunächst,
ob zwischen den Pflichtigen und der Käuferin eine enge Beziehung bestehe.
Käuferin des Grundstücks ist die H AG, eine Tochtergesellschaft der M AG. B
war bis zum 21. Juli 2016 Verwaltungsratspräsident und ist weiterhin
Verwaltungsrat der Käuferin und zudem Verwaltungsratspräsident von deren
Muttergesellschaft. Gemäss eigenen Angaben ist er gemeinsam mit seinem Sohn
Eigentümer der M AG, wobei er rund 20 % der Aktien und sein Sohn die
übrigen Aktien hält. Damit besteht zwischen B und der Käuferin offenkundig eine
besondere Beziehung. Davon gehen auch die Pflichtigen aus.
Hingegen sind sie der
Ansicht, zwischen C und der Käuferin fehle es an einer besonderen Beziehung,
weil C weder direkt noch indirekt an der Käuferin beteiligt sei und deshalb
auch nicht von einem unterpreisigen Verkauf profitiere. Dem lässt sich nicht
folgen. Zunächst steht C aufgrund der verwandtschaftlichen Beziehungen den
Aktionären der Muttergesellschaft nahe. Sie ist sodann gemeinsam mit B Mitglied
der Erbengemeinschaft A. Dem Umstand, dass B und dessen Sohn von einem
besonders günstigen Verkaufspreis an die H AG durch die damit verbundene
Erhöhung des inneren Werts der Aktiengesellschaft indirekt profitieren, lässt
sich ohne Weiteres im Rahmen der Erbteilung Rechnung tragen, indem in einer
Schattenrechnung der tatsächliche Wert des Grundstücks angerechnet und die Differenz
bei B aufgerechnet wird. Würde der Kaufpreis steuerlich akzeptiert, wäre ein
solches Geschäft auch für C vorteilhaft, da die Erbmasse nicht durch die
Grundstückgewinnsteuer belastet würde. Die umfangreiche Korrespondenz mit dem zuständigen
Gemeindesteueramt, in der versucht wurde, einen Vorentscheid über den
Verkehrswert vor 20 Jahren sowie über einen einem Drittvergleich
standhaltenden Verkaufspreis zu erwirken, deuten denn auch darauf hin, dass es
den Pflichtigen bei der Festsetzung des Kaufpreises primär darum ging, die
Bezahlung von Grundstückgewinnsteuern zu vermeiden. Angesichts dieser Umstände
besteht auch zwischen C und der Käuferin eine besondere Beziehung.
Da die Pflichtigen sich im
Rahmen des Schriftenwechsels hierzu bereits äussern konnten, besteht keine
Veranlassung für eine Parteibefragung; es ist sodann auch nicht ersichtlich,
inwiefern eine Befragung der als Zeugen angebotenen I und J einen zusätzlichen
Erkenntnisgewinn bringen sollte.
3.
3.1
Weil die
Käuferin zugleich Berechtigte des Baurechts ist, nahm die Vorinstanz den
Drittvergleich anhand des Verkehrswerts des unbelasteten Grundstücks vor. Die
Pflichtigen sind demgegenüber der Auffassung, der Drittvergleich habe anhand
des Verkehrswerts für das mit dem Baurecht belastete Grundstück zu erfolgen.
3.2
Das
Verwaltungsgericht äusserte sich zu dieser Problematik in einem Entscheid vom
12. Dezember 1980 und kam zu folgendem Schluss: "Hat ein
Grundeigentümer – wie hier – sein mit einem Baurecht belastetes Grundstück an
den Baurechtsnehmer veräussert und ist damit das Baurecht zwar formell bestehen
geblieben, dem materiellen Gehalt nach aber für den Eigentumserwerber uno actu
mit der Handänderung weggefallen, da es durch Konfusion (Konsolidation) zur
blossen – jederzeit von ihm ablösbaren – Eigentümerdienstbarkeit geworden ist,
so darf unbedenklich angenommen werden, dass ein nicht baurechtsbelastetes
Hauptgrundstück die Hand gewechselt habe und dass der Kaufpreis für den vollen,
unbeschränkten Eigentumserwerb an diesem Grundstück bezahlt worden sei" (SR
51/1978, E. 2b Abs. 3 [nicht auf www.vgrzh.ch veröffentlicht]; vgl.
auch VGr, 13. November 1996, SR.96.00051, E. 2.a [nicht auf www.vgrzh.ch
veröffentlicht]).
An dieser Praxis ist festzuhalten. Handelt es sich beim
Käufer um den Baurechtsberechtigten, so kann er über das Grundstück verfügen
als wäre es nicht mit dem Baurecht belastet. Zudem kann er das Baurecht
jederzeit im Grundbuch löschen lassen (Art. 735 Abs. 1 des
Zivilgesetzbuchs [ZGB]). Für den Baurechtsberechtigten hat das Grundstück damit
einen höheren Wert als für eine Drittpartei, die das belastete Grundstück
erwirbt. Es darf deshalb davon ausgegangen werden, dass der
Baurechtsberechtigte einen dem Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks
entsprechenden Kaufpreis zu zahlen bereit ist.
3.3
Die Pflichtigen
bringen dagegen vor, ein unabhängiger Dritter hätte für das Grundstück nur
einen Kaufpreis bezahlt, bei dem die restliche Laufdauer des Baurechts
berücksichtigt worden wäre. Damit vergleichen sie indes zwei unterschiedliche
Sachverhalte. Zu prüfen ist nicht, was ein unabhängiger Dritter für das
belastete Grundstück bezahlt hätte, sondern was ein unabhängiger Dritter für
das Grundstück bezahlt hätte, wenn er Berechtigter des Baurechts – also in der
gleichen Lage wie die Käuferin – gewesen wäre. Damit zielen auch die
Ausführungen der Pflichtigen zum Verkehrswert des Grundstücks vor dem Verkauf
ins Leere. Die Pflichtigen verkennen, dass hier einzig das konkrete
Kaufgeschäft zu beurteilen ist. Es ist mithin irrelevant, wie das Grundstück
vor dem Verkauf bewertet worden wäre. Entscheidend ist einzig, was ein
unabhängiger Dritter in der gleichen Lage wie die Käuferin für das Grundstück
bezahlt hätte bzw. was die Pflichtigen von einem unabhängigen Dritten als
Kaufpreis gefordert hätten, wenn dieser zugleich Berechtigter des Baurechts
gewesen wäre. Es trifft sodann nicht zu, dass die Käuferin bei einem derart
berechneten Kaufpreis eine geldwerte Leistung an ihre Aktionäre erbrächte. Denn
aus Sicht der Käuferin entspricht der Verkehrswert demjenigen eines unbelasteten
Grundstücks, weil sie als daran Berechtigte durch das Baurecht in der
Grundstücksnutzung nicht eingeschränkt ist; weil sie das Baurecht jederzeit
ablösen kann, könnte sie zudem das unbelastete Grundstück weiterveräussern.
Die Vorinstanz hat dem Kaufpreis demnach zu Recht den
Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks gegenübergestellt.
3.4
Unbegründet
ist schliesslich der in diesem Zusammenhang erhobene Vorwurf der
Beschwerdeführenden, die Vorinstanz habe das rechtliche Gehör verletzt, weil
sie auf die Einwendungen der Beschwerdeführenden nicht hinreichend eingegangen
sei.
Im Rahmen der aus Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung (BV) abgeleiteten Begründungspflicht ist nicht erforderlich,
dass ein Gericht sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt
und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann es sich auf
die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so
abgefasst sein, dass sich Betroffene über die Tragweite des Entscheids
Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz
weiterziehen können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen
genannt werden, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die sich sein
Entscheid stützt (BGE 136 I 229 E. 5.2 mit Hinweisen).
Es trifft zwar zu, dass die Vorinstanz auf die rechtlichen
Einwendungen der Beschwerdeführenden zur Frage, ob der Verkehrswert des
belasteten oder des unbelasteten Grundstücks massgebend sei, nicht weiter
einging. Sie legte aber in Erwägung 4a unter Hinweis auf das Urteil SR 51/1978
mit hinreichender Klarheit dar, aus welchen Gründen sie den Verkehrswert des
unbelasteten Grundstücks für massgebend betrachtet. Damit ist sie der
Begründungspflicht nachgekommen.
4.
4.1
Die
Vorinstanz hat den Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks amtlich schätzen
lassen. Der amtliche Schätzer kommt in seiner Expertise zum Schluss, als
Verkehrswert sei vom absoluten Landwert nach der Vergleichswertmethode
auszugehen, der am 17. März 2015 Fr. … betragen habe. Für den 17. März
1995 ermittelte der Experte einen absoluten Landwert von Fr. ….
4.2
Amtliche
Gutachten unterliegen wie Privatgutachten der freien Beweiswürdigung durch die
erkennende Behörde. Während Privatgutachten die Aussagekraft einer Parteibehauptung
zukommt, gelten amtliche Gutachten als Beweismittel. Im Gegensatz zum Privatgutachter
wird der amtliche Gutachter von der erkennenden Behörde ausgewählt, instruiert
und darauf hingewiesen, dass er unter Strafandrohung steht. Folglich besitzt
das Privatgutachten wegen der fehlenden Neutralität des Gutachters nicht
denselben Rang wie ein amtliches Gutachten. Von einem amtlichen Gutachten darf
nicht ohne zwingende Gründe abgewichen werden. Die erkennende Behörde kann sich
deshalb bei der Beweiswürdigung auf die Prüfung beschränken, ob das amtliche
Gutachten vollständig, klar, gehörig begründet, frei von Lücken und
Widersprüchen ist, aufzutreffenden tatsächlichen Feststellungen beruht sowie ob
der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit
gehabt hat (vgl. VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018, E. 2.3 f.).
4.3
Die
Beschwerdeführenden kritisieren zunächst, dass der Experte den Verkehrswert
aufgrund des absoluten Landwerts schätzte. Soweit ihre Kritik damit begründet
wird, dass das Grundstück mit einem Baurecht belastet ist, kann auf die
vorstehenden Ausführungen zum massgeblichen Verkehrswert verwiesen werden. Was
sodann die Bewertungsmethode betrifft, legt der Experte nachvollziehbar dar,
dass bei der Lageklassemethode aufgrund der tiefen bestehenden Ausnützung ein
zu tiefer Landwert resultiert. Demgegenüber weichen der absolute Landwert und
der zur Plausibilisierung hinzugezogene Residualwert in bedeutend geringerem
Umfang voneinander ab. Angesichts des geringen relativen Landwerts erscheint denn
auch einleuchtend, dass ein unabhängiger Dritter einen dem absoluten Landwert
abzüglich der Abbruchkosten entsprechenden Kaufpreis bezahlt hätte.
Was sodann die Verkehrswertberechnung für das Jahr 2015
betrifft, üben die Beschwerdeführenden zwar pauschale Kritik am Gutachten,
vermögen aber nicht aufzuzeigen, inwiefern der Landwert falsch berechnet worden
sein sollte. Das in diesem Zusammenhang angeführte Privatgutachten der K AG
vom 31. [sic] Juni 2013 weist – wie der Experte schlüssig aufzeigt – methodische
Mängel auf. Der angebliche Landwert von Fr. …/m2 beruht auf einem offenbar
unter www.comparis.ch ausgeschriebenen Preis für ein Vergleichsgrundstück, das
indes nicht hinreichend genau spezifiziert wird. Die K AG beschränkte sich
sodann darauf, gestützt auf dieses Vergleichsobjekt den Preis durch
Gegenüberstellung der zulässigen Ausnützung zu ermitteln ("… / 8.0 x 3.5 =
…/m2
"). Da dieser Berechnung gar kein tatsächlicher Kaufpreis
zugrunde liegt und der Landpreis sich in der Regel nicht linear zur zulässigen
Ausnützung erhöht, kann eine derart vorgenommene Preisberechnung offenkundig
nicht als Grundlage zur Bestimmung des Verkehrswerts dienen; zudem hätte eine
Vergleichsbewertung auch die jeweiligen wertvermehrenden bzw. -vermindernden
Umstände beim jeweiligen Grundstück berücksichtigen müssen wie dies der
amtliche Experte getan hat. Sodann vermag allein der Umstand, dass wenige
Vergleichstransaktionen vorhanden waren und der Wertausgleich auf Annahmen des
Experten beruhten, "die nur bedingt nachvollziehbar" sein sollen, das
Gutachten nicht in Zweifel zu ziehen. Ihre Ausführungen zu falschen Annahmen
bei der Residualmethode verkennen sodann, dass für den Verkehrswert nicht
massgebend ist, welche Pläne die G AG mit dem Grundstück verfolgt, sondern
wie ein unabhängiger Dritter mit den Gebäuden verfahren wäre. Denn aus Sicht
des Verkäufers kann der Plan des Käufers, das Grundstück nicht wirtschaftlich
optimal ausnutzen zu wollen, jedenfalls bei Grundstücken wie dem vorliegenden
für die Preisbildung keine Rolle spielen.
Bezüglich des Landwerts im Jahr 1995 verweisen die
Beschwerdeführenden auf eine Verkehrswertschätzung von L vom 3. Juni 1993,
wonach der Landwert Fr. …/m
2
betrage. Die Schätzung diente
indes in erster Linie dazu, den Wert des Baurechts bzw. der Bauten auf dem
Grundstück zu beurteilen. Es findet sich in der damaligen Verkehrswertschätzung
zwar tatsächlich unter dem Titel "Schlussbemerkungen" ein Hinweis,
wonach der Landwert Fr. …/m
2
betrage. Woraus sich dieser Wert
ergeben soll, lässt sich der Verkehrswertschätzung jedoch nicht entnehmen.
Angesichts der damaligen wirtschaftlichen Situation erscheint dieser Landwert
denn auch als deutlich zu hoch. Demgegenüber berechnete der Experte den
damaligen Landwert nachvollziehbar durch Vergleich mit einer tatsächlichen
Transaktion für ein Gewerbegrundstück. Dass die Parteien dem Baurechtsvertrag
vom 9. Februar 1996 einen Landwert von Fr. … zugrunde legten, vermag
die Bewertung des Experten sodann nicht zu entkräften. Ebenso ist die Rüge
unbegründet, die tiefere Bewertung habe eine doppelte Besteuerung zur Folge,
weil bereits die Baurechtszinsen besteuert worden seien. Die Baurechtszinse
wurden als Grundstücksertrag besteuert, während es hier um den unverdienten
Wertzuwachs des Grundstücks geht; dabei handelt es sich um zwei
unterschiedliche Tatbestände, weshalb keine doppelte Besteuerung vorliegt. Die
Hinweise der Beschwerdeführenden auf den Verkehrswert des baurechtsbelasteten
Grundstücks zielen sodann ins Leere, weil – wie sich sogleich zeigt – auch für das
Jahr 1995 der Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks massgeblich ist.
5.
5.1
Der
Kaufpreis entspricht nur rund 68 % des nach dem Gesagten massgebenden
Verkehrswerts. Damit liegt ein offensichtliches Missverhältnis vor, weshalb für
die Festsetzung der Grundstückgewinnsteuer auf den Verkehrswert als Ersatzwert
abzustellen ist; dieser beträgt per Verkaufsdatum Fr. ….
Der das Grundstückgewinnsteuerrecht beherrschende
Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse (Kongruenzprinzip) verlangt, dass
sich Erlös und Anlagewert auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück
beziehen. Massgebend ist die tatsächliche oder rechtliche Beschaffenheit des
Grundstücks im Veräusserungszeitpunkt. Diese Beschaffenheit ist auch der
Schätzung des Verkehrswerts des Grundstücks vor zwanzig Jahren zugrunde zu
legen (VGr, 19. April 2017, SB.2017.00006, E. 2.1 [nicht auf
www.vgrzh.ch veröffentlicht]). Hier entspricht der massgebende Landwert demnach
demjenigen des unbelasteten Grundstücks im Jahr 1995; dieser beträgt gemäss
Expertise Fr. …, was einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. …
ergibt. Demnach ist die Beschwerde abzuweisen.
6.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den
Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung füreinander je zur Hälfte
aufzuerlegen (§ 153 Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1
und § 213 Satz 2 StG). Eine Parteientschädigung ist ihnen nicht
zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 [VRG] in Verbindung mit § 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153
Abs. 4 und StG). Eine solche steht auch dem Gemeindesteueramt nicht zu,
ist diesem doch kein über dessen übliche Amtstätigkeit hinausgehender Aufwand
entstanden.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 17'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellkosten,
Fr. 17'060.--    Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter
solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an
…