zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00327 · 2020-11-12 · de

Baubewilligung | Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern in der Ortsbildschutzzone nahe eines Inventarobjekts; Feststellung des Sachverhalts; Einordnung und Gestaltung. Die Anordnung eines Augenscheins oder der Beizug einer sachverständigen Person steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können, und der Beizug einer sachverständigen Person ist im Rechtsmittelverfahren dann geboten, wenn die Feststellungen der an der vorinstanzlichen Anordnung mitwirkenden Fachstelle in Zweifel zu ziehen sind (E. 3.2). Vorliegend stehen die tatsächlichen Verhältnisse eindeutig fest. Auch die Aussteckung des Bauprojekts ist nicht zu beanstanden: Diese soll den Gebäudekubus in seinen groben Umrissen bzw. die wesentlichen Gebäudeteile vereinfacht zum Ausdruck bringen, für den genauen Inhalt des Projekts sind indes einzig die Baugesuchsunterlagen massgebend (E. 3.3). Das Bauprojekt erfüllt die Anforderungen an eine gute Gesamtwirkung gemäss § 238 Abs. 2 PBG. Die bewilligte Erhebung des untersten Vollgeschosses gegenüber dem gewachsenen Terrain von mehr als 1 m ist nicht zu beanstanden; einzig in Ausnahmefällen kann gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden. Zudem wird auf das nahe gelegene Schutzobjekt genügend Rücksicht genommen (E. 4.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 12.11.2020 VB.2020.00327
Zurich Verwaltungsgericht 12.11.2020 VB.2020.00327
Zurigo Verwaltungsgericht 12.11.2020 VB.2020.00327

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00327
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Geschäftsnummer:
VB.2020.00327
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 12.11.2020
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 24.06.2021 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern in der Ortsbildschutzzone nahe eines Inventarobjekts; Feststellung des Sachverhalts; Einordnung und Gestaltung.
Die Anordnung eines Augenscheins oder der Beizug einer sachverständigen Person steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können, und der Beizug einer sachverständigen Person ist im Rechtsmittelverfahren dann geboten, wenn die Feststellungen der an der vorinstanzlichen Anordnung mitwirkenden Fachstelle in Zweifel zu ziehen sind (E. 3.2). Vorliegend stehen die tatsächlichen Verhältnisse eindeutig fest. Auch die Aussteckung des Bauprojekts ist nicht zu beanstanden: Diese soll den Gebäudekubus in seinen groben Umrissen bzw. die wesentlichen Gebäudeteile vereinfacht zum Ausdruck bringen, für den genauen Inhalt des Projekts sind indes einzig die Baugesuchsunterlagen massgebend (E. 3.3).
Das Bauprojekt erfüllt die Anforderungen an eine gute Gesamtwirkung gemäss § 238 Abs. 2 PBG. Die bewilligte Erhebung des untersten Vollgeschosses gegenüber dem gewachsenen Terrain von mehr als 1 m ist nicht zu beanstanden; einzig in Ausnahmefällen kann gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden. Zudem wird auf das nahe gelegene Schutzobjekt genügend Rücksicht genommen (E. 4.3).
Abweisung.
Stichworte:
ABGRABUNG
AUGENSCHEIN
AUSSTECKUNG
EINORDNUNG
ERHEBUNG
GESTALTUNG
INVENTAROBJEKT
ORTSBILDSCHUTZZONE
SACHVERHALTSFESTSTELLUNG
SACHVERSTÄNDIGE PERSON
VOLLGESCHOSS
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. II PBG
§ 7 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00327
Urteil
der 1. Kammer
vom 12. November 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin
Regina Meier.
In Sachen
1.    Stockwerkeigentümergemeinschaft A,
2.1. B,
2.2. C,
3.1. D,
3.2. E,
4.1. F,
4.2. G,
alle vertreten durch lic.
iur. H,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    Einfache Gesellschaft I,
vertreten durch RA J,
2.    Stadtrat Uster,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 2. August 2019 erteilte der
Stadtrat Uster der Einfachen Gesellschaft I die baurechtliche Bewilligung
für den Abbruch des bestehenden Gebäudes und den Neubau von zwei
Mehrfamilienhäusern an der K-Gasse 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
in Uster.
II.
Den dagegen am 11. September 2019 von der
nachbarlichen Stockwerkeigentümergemeinschaft A erhobenen Rekurs wies das
Baurekursgericht am 25. März 2020 ab.
III.
Hiergegen erhob die Stockwerkeigentümergemeinschaft A
am 19. Mai 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die
Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Rückweisung der Sache an die
Baubehörde zur Neubeurteilung. In prozessualer Hinsicht beantragte sie die
Vornahme einer geodätischen Vermessung des Schutzobjektes K-Gasse 03 sowie
die Durchführung eines Augenscheins; alles unter Kostenfolgen zulasten der
Bauherrschaft und unter Zusprechung einer Parteientschädigung.
Am 11. Juni 2020 beantragte das Baurekursgericht ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Einfache
Gesellschaft I beantragte am 19. Juni 2020 die Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft A unter
solidarischer Haftbarkeit. Der Stadtrat Uster beantragte am 24. Juni 2020
ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolgen zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft A.
In ihrer Replik vom 24. August 2020 hielt diese an ihren Anträgen fest.
Die Einfache Gesellschaft I und der Stadtrat Uster hielten in ihren
Duplikschriften vom 2. respektive 7. September 2020 an ihren Anträgen
fest. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft A liess sich in der Folge nicht
mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist nach
§ 41 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Das streitbetroffene Grundstück liegt gemäss der Bau- und
Zonenordnung der Stadt Uster in der Dorfzone D2 (Ortsbildschutzzone) und
ist heute mit einem gegenüber der nordseitigen K-Gasse um 18 m
zurückversetzten Wohngebäude überstellt. Östlich grenzt es an die Liegenschaft
der Beschwerdeführenden, an der westlich angrenzenden K-Gasse 03 befindet
sich ein Inventarobjekt.
Das Neubauvorhaben sieht die Erstellung von zwei
Mehrfamilienhäusern mit giebelseitig zur K-Gasse gerichteten Satteldächern vor.
Teilweise sind Abgrabungen von zwischen 20 cm und maximal 1,20 m
projektiert; ein grosser Teil der geplanten Gebäude kommt allerdings ohne Abgrabungen
aus. Beide Mehrfamilienhäuser sollen über zwei Vollgeschosse sowie über ein
anrechenbares und ein nicht anrechenbares Untergeschoss verfügen. Beim weiter
von der K-Gasse entfernten Gebäude ist ein Dachgeschoss vorgesehen; beim
zweiten Gebäude weist der hintere, von der K-Gasse abgewandte Teil ebenfalls
ein solches auf.
3.
3.1
Zunächst beanstanden die Beschwerdeführenden
eine mangelhafte Plandarstellung und Aussteckung: In den Baueingabeplänen seien
die Geschosse falsch benannt, das rückzubauende sowie benachbarte Gebäude nicht
korrekt eingezeichnet und das Schutzobjekt an der K-Gasse 03 unrichtig
dargestellt. Zudem sei ein First nicht ausgesteckt worden. Daher beantragt sie
in verfahrensrechtlicher Hinsicht die Anordnung einer geodätischen Vermessung
des inventarisierten Objekts sowie die Durchführung eines Augenscheins.
3.2
Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein
angeordnet wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Die
Durchführung eines Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsächlichen
Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre
Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des
Rechtsstreits beitragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist
zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine
Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn
die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können
(BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009,
E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1). Entsprechendes gilt auch
hinsichtlich weiterer Instrumente zur Sachverhaltsabklärung wie der Vornahme
einer geodätischen Vermessung durch eine sachverständige Person: Ob der Beizug
einer solchen erforderlich ist, steht im pflichtgemässen Ermessen der
anordnenden Behörde. Im Rechtsmittelverfahren ist er dann geboten, wenn die
Feststellungen der an der vorinstanzlichen Anordnung mitwirkenden Fachstelle in
Zweifel zu ziehen sind (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], § 7 N. 67 ff.).
3.3
3.3.1
Zunächst ist den Beschwerdeführenden darin beizupflichten, dass die
Bezeichnung der Geschosse in den Baueingabeplänen zum Teil nicht korrekt ist.
Dies hat jedoch bereits die kommunale Baubehörde im angefochtenen Beschluss
festgestellt und berichtigt. Zudem ist es für die Zulässigkeit der
streitbetroffenen Bauten nicht von Relevanz: Gemäss Art. 19 der Bau- und
Zonenordnung der Stadt Uster sind in der Dorfzone D2 maximal zwei
Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse und ein Untergeschoss zugelassen und es wird
von keiner Seite in Zweifel gezogen, dass diese Vorgaben eingehalten sind.
3.3.2
Weiter ist der Beschwerdeführerschaft auch
darin zuzustimmen, dass in den Baueingabeplänen teilweise unrichtige Höhenangaben
enthalten sind. Die bauliche Umgebung, namentlich das Schutzobjekt, war jedoch
sowohl der an der Anordnung mitwirkenden Stadtbildkommission aus den – ihren
Protokollen beiliegenden – Modellbildern wie auch dem Baurekursgericht noch
zusätzlich durch den Abteilungsaugenschein bekannt. Die Beschwerdeführenden
machen denn auch nicht geltend, dass sich die fehlerhaften Pläne nachteilig auf
ihre Rechts- und Interessenwahrung auswirken würden, weshalb auf ihre
diesbezügliche Rüge nicht einzugehen ist (VGr, 10. Mai 2000,
VB.2000.00086, E. 2.c/aa). Ausserdem ist das rückzubauende Gebäude im
Katasterplan gelb eingezeichnet, was den Vorgaben gemäss § 4 in Verbindung
mit § 3 Abs. 1 lit. a der Bauverfahrensverordnung vom
3. Dezember 1997 (BVV) entspricht. Im Fall von Neubauten müssen
abzubrechende Bauwerke im Fassaden- oder im Grundrissplan nicht dargestellt
werden. Die tatsächlichen Verhältnisse waren für die Entscheidinstanzen nach
dem Gesagten ohne Weiteres ersichtlich.
3.3.3
Schliesslich ist auch die vorgenommene
Aussteckung nicht zu beanstanden. Die Aussteckung soll den Gebäudekubus in
seinen groben Umrissen bzw. die wesentlichen Gebäudeteile vereinfacht zum
Ausdruck bringen (Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell,
3. A., Zürich/St. Gallen 2017, S. 227). Für den genauen Inhalt des
Projekts sind indes einzig die Baugesuchsunterlagen massgebend. Soll ein
Satteldach realisiert werden, darf es in der Regel bei der Aussteckung der
Dachneigung sein Bewenden haben (BRKE II Nr. 90/2000 in BEZ 2000 Nr. 31).
Die Beschwerdeführerschaft kann daraus, dass ein First nicht ausgesteckt wurde,
folglich nichts für sich ableiten.
3.4
Zusammenfassend können sowohl betreffend die
vorinstanzlichen wie auch das vorliegende Verfahren keine unklaren Verhältnisse
erblickt werden und es gibt keinen Anlass, die Feststellungen der an der
vorinstanzlichen Anordnung mitwirkenden Fachstelle in Zweifel zu ziehen. Die
bei den Akten liegenden Unterlagen zum Bauprojekt, namentlich die Pläne,
Modellbilder und Fotografien, welche die tatsächlichen Verhältnisse anschaulich
wiedergeben, bieten eine hinreichende Entscheidgrundlage für die Feststellung
des rechtserheblichen Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG.
Weitere Instrumente zur Sachverhaltsabklärung wie die Durchführung eines
Augenscheins oder einer geodätischen Vermessung erübrigen sich.
4.
4.1
In materieller Hinsicht bemängeln die Beschwerdeführenden
die Einordnung und Gestaltung des Bauprojekts: In einer Ortsbildschutzzone wie
der vorliegenden solle das unterste Vollgeschoss als Erdgeschoss wahrgenommen
werden; beim geplanten Projekt sei jedoch das anrechenbare Untergeschoss als Erdgeschoss
wahrnehmbar und unschön in den Boden hineingedrückt. Gemäss ihrer ständigen
Praxis erlaube die Stadt Uster in ihren Ortsbildschutzzonen denn auch keine
Erhebung des untersten Vollgeschosses gegenüber dem gewachsenen Terrain von
mehr als 1 m, weshalb es gegen das Gebot der Rechtsgleichheit verstosse,
dass vorliegend eine Erhebung von bis zu 2,60 m bewilligt worden sei.
Hinzu komme, dass das Bauprojekt die nötige Rücksichtnahme auf das
Inventarobjekt an der K-Gasse 03 vermissen lasse.
4.2
4.2.1
Gemäss § 238 Abs. 1
des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
sind Bauten,
Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu
gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erzielt wird. Nach § 238
Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere
Rücksicht zu nehmen. In der Ortsbildschutzzone und namentlich auch hinsichtlich
des Schutzobjekts an der K-Gasse 03 ist gestützt auf diese Bestimmung
nicht nur eine befriedigende, sondern eine gute Gesamtwirkung zu verlangen
(vgl. VGr, 22. Oktober 2015, VB.2015.00343, E. 7 zur
Ortsbildschutzzone D2 in der Stadt Uster sowie § 203 Abs. 1
lit. c PBG bezüglich der Qualifikation des Gebäudes an der K-Gasse 03
als Objekt des Natur- und Heimatschutzes). Nicht über § 238 Abs. 2
PBG hinaus geht Art. 9 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Uster, welche
die Erscheinung der Bauten in den Ortsbildschutzzonen regelt.
4.2.2
Aufgrund der offenen Formulierung von
§ 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde über einen gewissen
Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr
selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2). Das
Bundesgericht hielt in seinem Entscheid BGE 145 I 52 fest, dass das
Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG
abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine
abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den
Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der
Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten
Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur
zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit
willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben
muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen
und neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das
Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145
I 52 E. 3.6).
Je eingehender die kommunale
Behörde ihren Entscheid begründet hat, desto höher werden die Anforderungen an
eine abweichende Begründung des Baurekursgerichts (VGr, 9. Mai 2019,
VB.2018.00530, E. 4.3).
Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des
vorinstanzlichen Entscheids lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu
prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der
erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der
Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2
VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese
eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295,
E. 3.2, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).
4.3
4.3.1
Die kommunale Baubehörde hat sich in ihrer Bewilligung sehr
ausführlich mit der Einordnung und Gestaltung des Bauprojekts auseinandergesetzt.
Sie hat hierbei Bezug genommen auf die Beurteilung der Stadtbildkommission,
welche das Bauvorhaben vor dem Hintergrund der erhöhten gestalterischen
Anforderungen bewertete und ihm einen "angemessenen Beitrag im
Dorfbild" attestierte. Der Vor­instanz ist darin beizupflichten, dass das
unterste Vollgeschoss nicht in den Boden gedrückt wirkt; vielmehr wird die
bestehende Terraingestaltung aufgenommen, was aus den Akten ersichtlich ist.
Soweit die Beschwerdeführenden sich auf § 279 Abs. 1 PBG bzw. auf das
dieser Norm zugrundeliegende Verständnis berufen, ist darauf hinzuweisen, dass
die Bestimmung bloss festhält, bei der Berechnung der Gebäudehöhe sei mit
1,5 m für die Erhebung des Erdgeschosses zu rechnen. Bei dieser
Höhenangabe handelt es sich um eine rein rechnerische Grösse, die mit der
effektiven Ansetzung des Erdgeschossfussbodens oder der Terraingestaltung
nichts zu tun hat (
Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil
2019, S. 1172). Es kann nicht daraus abgeleitet werden, dass keine
Erhebungen des untersten Vollgeschosses von mehr als 1,5 m bewilligt
werden dürfen.
4.3.2
Die Stadt Uster betont in ihrer
Beschwerdeantwort denn auch, sie kenne keine Praxis, wonach in den
Ortsbildschutzzonen Erhebungen des Erdgeschosses von mehr als 1 m
gegenüber dem gewachsenen Terrain unzulässig seien. Die Frage kann jedoch
offengelassen und diesbezüglich in Anwendung von § 28 Abs. 1
Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG auf die
zutreffenden
Ausführungen im vorinstanzlichen Entscheid verwiesen werden: Eine Herabsetzung
des untersten Vollgeschosses bzw. der Gebäudehöhe hätte entweder erhebliche,
gestalterisch unbefriedigende Abgrabungen oder den Verzicht auf das zulässige
anrechenbare Untergeschoss zur Folge. Einzig in Ausnahmefällen – wenn der
Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist – kann jedoch gestützt
auf § 238 PBG der Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück
zulässigen Volumens verlangt werden
(VGr, 16. November 2017, VB.2017.00338,
E. 2.2). Dies ist vorliegend ohnehin nicht der Fall.
Nach dem Gesagten muss als Erdgeschoss mithin nicht
zwingend das unterste Vollgeschoss wahrgenommen werden; die bewilligte Erhebung
ist nicht zu beanstanden.
4.3.3
Beim Inventarobjekt an der K-Gasse 03
handelt es sich um ein im Jahr 1790 erstelltes Fachwerkhaus mit einer
auffälligen Giebellukarne; das Gebäude ist giebelständig zur K-Gasse hin
ausgerichtet. Ebenso ist die Schmalseite des vorderen der beiden zu
erstellenden Mehrfamilienhäuser gegen die K-Gasse gerichtet, und zudem ist es
an dieser Stelle infolge des Verzichts auf ein Dachgeschoss weniger hoch als
der hintere Gebäudeteil, wodurch es dem Schutzobjekt viel Raum belässt, um auf
die Umgebung zu wirken. Die Beschwerdeführenden machen denn auch nicht
substanziiert geltend, inwiefern das Bauprojekt zu wenig Rücksicht auf das
Schutzobjekt nehmen würde. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen
dem Bauprojekt eine genügende Rücksichtnahme auf das Inventarobjekt
attestierten.
4.4
Nach dem Gesagten ist die vorinstanzliche
Ermessensbetätigung zu schützen und die Beschwerde insgesamt als unbegründet
abzuweisen.
5.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den
Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in
Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht
ihnen nicht zu. Hingegen sind sie zu verpflichten, die private
Beschwerdegegnerin angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.    205.--
Zustellkosten,
Fr. 4'205.--
Total der Kosten.
3.    Die
Kosten werden den Beschwerdeführenden auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine
Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …