zh_verwaltungsgericht · VB.2004.00427 · 2005-01-20 · de

Festsetzung des Quartierplans | Amtlicher Quartierplan; Entschädigung für die Abtretung von Fussweg- und Flurwegparzellen einer Flurgenossenschaft, die das Quartierplangebiet durchziehen. Flurwege sind ganz oder teilweise aufzuheben, wenn sie nicht mehr (nur) der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung dienen. In eingezonten Gebieten hat die Aufhebung im Quartierplanverfahren zu erfolgen (E. 2.1). Nach § 138 Abs. 1 PBG sind in die Masse der beteiligten Grundstücke die Flächen aufzuhebender öffentlicher Strassen, Wege und Gewässer sowie Flur- und Genossenschaftswege miteinzubeziehen. Nach § 139 Abs. 3 PBG besteht für die Flächen aufzuhebender öffentlicher Strassen und Gewässer ein Anspruch auf Zuteilung eines Baugrundstücks nur soweit, als diese Flächen nicht für entsprechende neue Anlagen benötigt werden. Gemäss Abs. 4 derselben Bestimmung haben Flurwegberechtigte, deren Grundstücke ausserhalb des Quartierplangebietes liegen, und Eigentümer landwirtschaftlicher Genossenschaftswege keinen Zuteilungsanspruch und ein Entschädigungsanspruch entsteht in diesen Fällen lediglich für die Aufhebung von Genossenschaftswegen und nur unter der Voraussetzung, dass nicht mit entsprechenden neuen Anlagen Ersatz geschaffen wird. Die Zufahrt zu den betroffenen Grundstücken muss aber für die bisherige Nutzung gewahrt bleiben (E. 2.2). Damit soll durch § 139 Abs. 4 PBG verhindert werden, dass an einer Überbauung uninteressierte Flurweggenossen, deren Grundstücke ausserhalb des Quartierplangebietes liegen, ein Quartierplanverfahren blockieren könnten (E. 2.3). Vorliegend besteht kein Anspruch auf Entschädigung der Abtretung der Genossenschaftswege, denn durch die neuen Quartierstrassen besteht Realersatz in Form eines unentgeltlichen land- und forstwirtschaftlichen Wegrechts; die bestehenden Flur- und Fusswege müssen ausgebaut und saniert werden, es handelt sich deshalb um "neue Anlagen" im Sinne von § 139 Abs. 4 PBG (E. 3). Über den Anspruch auf Entschädigung der Vorinvestitionen ist erst nach der Baukostenabrechnung nach der Erstellung der Anlagen zu entscheiden (E. 3.6.3).Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 05..2.20.0 VB.2004.00427
Zurich Verwaltungsgericht 05..2.20.0 VB.2004.00427
Zurigo Verwaltungsgericht 05..2.20.0 VB.2004.00427

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00427
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Geschäftsnummer:
VB.2004.00427
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 20.01.2005
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 18.08.2005 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Festsetzung des Quartierplans
Amtlicher Quartierplan; Entschädigung für die Abtretung von Fussweg- und Flurwegparzellen einer Flurgenossenschaft, die das Quartierplangebiet durchziehen.
Flurwege sind ganz oder teilweise aufzuheben, wenn sie nicht mehr (nur) der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung dienen. In eingezonten Gebieten hat die Aufhebung im Quartierplanverfahren zu erfolgen (E. 2.1). Nach § 138 Abs. 1 PBG sind in die Masse der beteiligten Grundstücke die Flächen aufzuhebender öffentlicher Strassen, Wege und Gewässer sowie Flur- und Genossenschaftswege miteinzubeziehen. Nach § 139 Abs. 3 PBG besteht für die Flächen aufzuhebender öffentlicher Strassen und Gewässer ein Anspruch auf Zuteilung eines Baugrundstücks nur soweit, als diese Flächen nicht für entsprechende neue Anlagen benötigt werden. Gemäss Abs. 4 derselben Bestimmung haben Flurwegberechtigte, deren Grundstücke ausserhalb des Quartierplangebietes liegen, und Eigentümer landwirtschaftlicher Genossenschaftswege keinen Zuteilungsanspruch und ein Entschädigungsanspruch entsteht in diesen Fällen lediglich für die Aufhebung von Genossenschaftswegen und nur unter der Voraussetzung, dass nicht mit entsprechenden neuen Anlagen Ersatz geschaffen wird. Die Zufahrt zu den betroffenen Grundstücken muss aber für die bisherige Nutzung gewahrt bleiben (E. 2.2). Damit soll durch § 139 Abs. 4 PBG verhindert werden, dass an einer Überbauung uninteressierte Flurweggenossen, deren Grundstücke ausserhalb des Quartierplangebietes liegen, ein Quartierplanverfahren blockieren könnten (E. 2.3).
Vorliegend besteht kein Anspruch auf Entschädigung der Abtretung der Genossenschaftswege, denn durch die neuen Quartierstrassen besteht Realersatz in Form eines unentgeltlichen land- und forstwirtschaftlichen Wegrechts; die bestehenden Flur- und Fusswege müssen ausgebaut und saniert werden, es handelt sich deshalb um "neue Anlagen" im Sinne von § 139 Abs. 4 PBG (E. 3).
Über den Anspruch auf Entschädigung der Vorinvestitionen ist erst nach der Baukostenabrechnung nach der Erstellung der Anlagen zu entscheiden (E. 3.6.3).
Abweisung.
Stichworte:
ENTSCHÄDIGUNG
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
FLURWEG
FUSSWEG
QUARTIERPLAN
SONDERNUTZUNGSPLÄNE
Rechtsnormen:
Art. 107 Abs. lV LwG
Art. 108 Abs. I LwG
Art. 108 Abs. I Ziff. b LwG
Art. 111 Abs. I LwG
Art. 112 Abs. l LwG
Art. 115 LwG
§ 138 PBG
§ 138 Abs. IV PBG
§ 139 Abs. IV PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
A.
Anfang der 90er Jahre wurden
Möglichkeiten untersucht, wie im noch unerschlossenen und unüberbauten Gebiet
Maienried der Stadt Y, nahe der Gemeinde Z, eine bessere Gestaltung des
Strasseneinschnittes der Salomon-Hirzel-Strasse und zugleich ein wirksamer Lärmschutz
sowie eine Überbauung realisiert werden könnten. Am 25. März 1992 beschloss
der Stadtrat Y die Einleitung des Quartierplanverfahrens Maienried. Der
Perimeter des amtlichen Quartierplans Maienried wird im Norden durch den
Maienriedweg, die forstrechtliche Waldgrenze und die Grenze der Bauzone W2 1.2,
im Osten durch die Taggenbergstrasse, im Süden durch die Salomon-Hirzel-Strasse
und im Westen durch die Wülflingerstrasse, die Neftenbachstrasse und die
Bauzonengrenze begrenzt. Zweck des Quartierplanverfahrens ist die Sanierung der
bestehenden Erschliessung im Gebiet Halden-Maienried sowie die Herstellung der
Baureife der bisher nicht erschlossenen Grundstücke. Gleichzeitig mit dem
Quartierplan Maienried wurde der private Gestaltungsplan Maienried ausgearbeitet,
der im Wesentlichen die erforderlichen Lärmschutzmassnahmen zur Eindämmung der
von der Autobahn A1 (Ausfahrt X) sowie der Salomon-Hirzel-Strasse ausgehenden
Lärmimmissionen enthielt.
B.
Das umschriebene Quartierplangebiet
wird von mehreren Fuss- und Flurwegen im Besitz der Flurweggenossenschaft A durchzogen.
Von Westen her wird das Quartierplangebiet gegenwärtig mit der als Stichstrasse
ausgebauten Haltenrebenstrasse erschlossen, die sich auf Höhe des Übergangs der
Salomon-Hirzel-Strasse in die Wülflingerstrasse als Flurweg absetzt (Kat.-Nr. 1,
2, 3), mittig durch das Quartierplangebiet führt und in den Maienriedweg
mündet. Von dieser Einmündung Richtung Westen verläuft der Maienriedweg annähernd
parallel nördlich zur Haltenrebenstrasse, verengt sich etwas auf Höhe der
Liegenschaft Kat.-Nr. 4 und führt ebenfalls als Flurweg weiter (Kat.-Nr. 5,
6). Wiederum nördlich davon verläuft ein in die Taggenbergstrasse einmündender
Flurweg, der Taggenbergweg (Kat.-Nr. 7, 8). Die Flurwege sind durch
verschiedene Fusswege miteinander verbunden. Den Maienriedweg verbindet ein in
mehreren Kurven verlaufender Fussweg (Kat.-Nr. 9) mit dem Taggenbergweg.
Vom Maienriedweg aus führt auch ein Zugang zu einem kleinen Wasserfall
(Taggenbergfall, Kat.-Nr. 10). Die Haltenrebenstrasse wird am Ende des
ausgebauten Teils nach Süden durch einen Fussweg mit der Salomon-Hirzel-Strasse
verbunden (Kat.-Nr. 11, 12); derselbe Fussweg bildet die Verbindung
zwischen ausgebautem und nicht ausgebautem Teil der Haltenrebenstrasse. Nach
Norden besteht kurz vor dem Ende des ausgebauten Teils der Haltenrebenstrasse
aus eine Verbindung in den Maienriedweg ebenfalls mittels eines Fussweges
(Kat.-Nr. 13). Ein weiterer Verbindungsweg findet sich etwa in der Mitte
des als Naturstrasse weitergeführten Teils der Haltenrebenstrasse (Kat.-Nr. 14).
C.
Das im Quartierplan vorgesehene
Erschliessungskonzept sieht vor, die bestehenden Erschliessungsstrassen
Haltenrebenstrasse, Rebenweg und Maienriedweg als Stichstrassen mit
Wendemöglichkeit auszubauen, ebenso den Taggenbergweg. Durchgehende Verbindungen
sind nur für Notzufahrten, öffentliche Dienste, Radfahrer und Fussgänger vorgesehen.
Das Gebiet westlich des Taggenbergbaches wird zur Haltenrebenstrasse hin
erschlossen, das restliche Gebiet im Wesentlichen zum Maienriedweg hin. Die
bestehenden Fuss- und Flurwege werden weitgehend in das Erschliessungskonzept
übernommen, in unterschiedlicher Prägung ausgebaut (teilweise verbreitert, mit
Wendeplatz und Belag versehen) und teilweise leicht angepasst. So wird der sich
heute als Flurweg fortsetzende Teil der Haltenrebenstrasse direkt in deren ausgebauten
Teil geführt (Wegfall von Kat.-Nr. 1 und 12). Über die Rebenwegbrücke wird
eine neue Stichstrasse mit Wendemöglichkeiten erstellt (Rebenweg). Die direkte
Verbindung zwischen der Haltenreben- und der Salomon-Hirzel-Strasse wird
unterbrochen, indem der Fussweg nunmehr in die neue Stichstrasse (Rebenweg)
mündet (neu V15).
D.
Am 11. September 1997 fand die
erste Grundeigentümerversammlung statt. Am 22. November 1998 verlangte die
Flurgenossenschaft unter anderem, sie sei für die drei Flurwege innerhalb des
Quartierplangebiets sowie für die Fusswege zu entschädigen. Zudem sei auf die
Öffnung des Taggenbergbaches zu verzichten. Diese Begehren wurden an der
zweiten Grundeigentümerversammlung vom 15. Dezember 1998 abgelehnt. Am 8. März
1999 reichte die Flurgenossenschaft A eine Aufstellung über getätigte Vorinvestitionen
für die Wege im Quartierplangebiet ein, die sie entschädigt haben wollte. Mit Beschluss
vom 27. Oktober 1999 setzte der Stadtrat Y den amtlichen Quartierplan Maienried
fest. Der Beschluss wurde am 5. November 1999 im kantonalen Amtsblatt publiziert.
Für das vorliegende Verfahren von Interesse ist, dass die Fuss- und Flurwege
der Flurgenossenschaft A (Kat.-Nr. 6, 13, 7, 9, 2, 3, 8, 5, 14, 11, 12, 1)
als bestehende Erschliessungsflächen unentgeltlich in die Quartierplanmasse
eingeworfen wurden. Zudem sollte der Taggenbergbach geöffnet und mit den
beidseitigen Böschungen zweckmässig und hochwassersicher ausgestaltet werden,
was zur Ausscheidung von drei Bachparzellen (B1, B2 und B3) führte.
II.
Dagegen wandte sich die
Flurgenossenschaft mit einem am 6. Dezember 1999 erhobenen Rekurs an die
Baurekurskommission IV und verlangte die Aufhebung des angefochtenen
Beschlusses bzw. des festgesetzten Quartierplans. Sie verlangte die
Entschädigung der Flächen der innerhalb des Quartierplangebietes bestehenden
drei Flurwege und der Fusswege sowie den Verzicht auf die Öffnung des
Taggenbergbaches. Die Rekurskommission setzte der Stadt Y Frist zur
Vernehmlassung an. Er lud sie zudem ein, den Quartierplangenossen vom Rekurs
Kenntnis zu geben, ihnen die Gelegenheit einzuräumen, den Rekurs einzusehen und
sich dazu zu äussern, was die Stadt Y am 27. Dezember 1999 erledigte. Am
10. Februar 2000 beantragte die Stadt Y die Abweisung des Rekurses und
verlangte die koordinierte Behandlung mit allfälligen Rekursen gegen die
Festsetzung des Bachausbauprojektes "Taggenbergbach". Die
Stockwerkeigentümergemeinschaften Haltenrebenstrasse 100-122 (Kat.-Nr. 15)
sowie Haltenrebenstrasse Nr. 45-53 (Kat.-Nr. 16) erhoben ihrerseits
Rekurs mit dem Antrag, ihre Grundstücke seien nicht oder nicht wie vorgesehen
mit Administrativkosten zu belasten (Verfahren VB.2004.00297, entschieden am 22. Oktober
2004). Ferner beantragten sie die Abweisung des Rekurses der Flurgenossenschaft
A. Nach mehrfacher Sistierung nahm die Baurekurskommission IV das Verfahren am
4. September 2003 wieder auf. Die Flurgenossenschaft A war damit soweit
einverstanden, dass das Rekursverfahren nicht die Offenlegung des Taggenbergbaches
betraf. Am 26. August 2004 traf die Baurekurskommission IV folgenden Entscheid:
I.     Mit
Bezug auf den Rekursantrag 1 lit. c (Verzicht auf die Ausdolung des
Taggenbergbaches) wird das Verfahren unter der neuen G.-Nr. R4.2004.00086
fortgeführt.
II.    Der
Rekurs wird teilweise gutgeheissen.
Demgemäss
wird der Beschluss des Stadtrates Y vom 27. Oktober 1999 insoweit aufgehoben,
als eine Entschädigungspflicht für die abgetretene Parzelle Kat.-Nr. 10 verneint
worden ist. Die Sache wird zur ergänzenden Abklärung im Sinne der Erwägungen
und neuen Beschlussfassung an die Vorinstanz zurückgewiesen.
III.  (Kosten)
Die Baurekurskommission IV sprach der
Stadt Y zugunsten der Quartierplanrechnung eine Umtriebsentschädigung von Fr. 700.-
(inklusive Mehrwertsteuer) zu. Ausserdem wurde der Stadtrat eingeladen, den
übrigen Quartierplangenossen von diesem Entscheid der Baurekurskommission IV
mit Hinweis auf die Rechtsmittelbelehrung (Dispositiv-Ziffer V) Kenntnis
zu geben.
III.
Dagegen erhob die Flurgenossenschaft A am
29. September 2004 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und verlangte, es
sei der Entscheid der Baurekurskommission IV vom 26. August 2004 insoweit
aufzuheben, als ihr Rekurs abgewiesen worden sei. Der Flurgenossenschaft sei
die Summe von Fr. 386'280.- für die Abtretung der Flurwegflächen zuzusprechen,
eventualiter Fr. 275'061.- für Vorleistungen für die durch den
Quartierplan ohne Änderungen übernommenen Flurwege. Ferner sei ein Amtsbericht
der Volkswirtschaftsdirektion zu den Fragen der Rechtsansprüche von
Flurgenossenschaften in Quartierplanverfahren allgemein und im vorliegenden,
besonderen Fall einzuholen. Schliesslich sei ein Augenschein vor Ort
durchzuführen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Stadt
Y. Die Stadt Y beantragte in der Beschwerdeantwort, die Beschwerde sei
vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Einholung eines
Amtsberichts der Volkswirtschaftsdirektion erübrige sich, da das
Verwaltungsgericht über die erforderlichen Fach- und Sachkenntnisse verfüge. Da
es um reine Rechtsfragen gehe, erübrige sich auch der beantragte Augenschein
vor Ort.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Nach § 338a Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zum Rekurs und zur Beschwerde
berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Die Beschwerdeführerin
ist durch den angefochtenen Entscheid, soweit er die Flur- und Fusswege
innerhalb des Quartierplangebietes umfasst, berührt und beschwert. Die Beschwerdelegitimation
ist somit gegeben. Zur Behandlung eines Rekurses gegen eine Quartierplanfestsetzung
ist grundsätzlich die Baurekurskommission zuständig (vgl. dazu Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
2. A., Zürich 1999, § 19 N. 93 ff., N. 108), gegen deren
Entscheid die Beschwerde an das Verwaltungsgericht offensteht (§ 41 VRG; Kölz/Boss­hart/Röhl,
§ 19 N. 101; § 41 N. 14+34; Walter Haller/Peter Karlen,
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz. 384).
1.2
Die Beschwerdeführerin anerkennt den angefochtenen
Entscheid insoweit, als aufgrund der teilweisen Gutheissung des Rekurses die
Parzelle Kat.-Nr. 10 (Taggenbergfall) mit einer Fläche von 77 m
2
nicht mehr Streitgegenstand bildet. Sie ist zwar bereit, die in Frage stehenden
Wegflächen an die Beschwerdegegnerin abzutreten, jedoch nicht unentgeltlich. Die
Beschwerdegegnerin ihrerseits erklärte sich einverstanden, die Parzelle Kat.-Nr. 10
zum Ertragswert zu entschädigen. Vorliegend geht es daher einzig um die Frage,
ob die Fuss- und Flurwege der Beschwerdeführerin im Rahmen des
Quartierplanverfahrens entschädigungslos an die Beschwerdegegnerin abzutreten
sind.
1.3
Die Beschwerdeführerin verlangt die Vornahme eines
Augenscheins. Sie begründet dies damit, dass die abzutretenden Wegflächen beinahe
vollständig, jedenfalls mit wenigen Veränderungen, fortbestehen und grösstenteils
auch fortan zu landwirtschaftlichen Zwecken sowie durch Fussgänger und
Velofahrer benützt würden. Die bestehenden Wegflächen, vollständig und
fachgerecht auf 3.50 m Breite ausgebaut, seien durchwegs tauglich als
Quartiererschliessungsmassnahmen und brauchten nicht durch neue Anlagen ersetzt
zu werden, weshalb die Quartierplanbeteiligten dadurch erhebliche Einsparungen
erzielen könnten.
Eine Pflicht zur Vornahme eines Augenscheins
besteht nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise
überhaupt nicht abgeklärt werden können (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 42).
Das ist vorliegend nicht der Fall. Wie sich aus dem Quartierplanbericht vom 10. September
2003 – auf den sich beide Parteien beziehen – sowie aus der Beschwerdeantwort
ergibt, wird zwar die Linienführung der Flur- und Fusswege weitgehend
beibehalten, die Wege werden aber in verschiedener Hinsicht ausgebaut (Verbreiterung,
Wendeplätze etc.). Es trifft daher nicht zu, dass die vorhandenen Flur- und
Fusswege unbesehen zur Quartiererschliessung übernommen werden könnten, weshalb
sich ein Augenschein erübrigt.
1.4
Die Beschwerdeführerin verlangt sodann den Beizug
eines Amtsberichts der Volkswirtschaftsdirektion zu den Fragen der
Rechtsansprüche von Flurgenossenschaften im Quartierplanverfahren allgemein und
im vorliegenden besonderen Fall.
Amtsberichte sind mündliche oder schriftliche
Angaben einer Behörde oder Amtsstelle zuhanden der für ein Verwaltungsverfahren
zuständigen anderen Behörde über bestimmte Tatsachen und Verhältnisse, über
welche diese aufgrund ihrer Tätigkeit besondere Sachkenntnisse besitzt
(Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 31). Die Beschwerdeführerin begründet den
Antrag auf Beizug eines Amtsberichts nicht. Sie legt nicht dar, weshalb sich die
Verhältnisse im vorliegenden Fall als "besonders" erweisen und welche
Rechtsfragen damit geklärt werden sollten. Der Antrag ist deshalb abzuweisen.
1.5
Wie aus dem Sachverhalt hervorgeht, waren die
Quartierplangenossen über die Rekurserhebung der heutigen Beschwerdeführerin
orientiert, ebenso über den Rekursentscheid der Vorinstanz. Mit Ausnahme der
Stockwerkeigentümergemeinschaften Haltenrebenstrasse Nr. 100-122 und Nr. 45-53
haben sie sich am Rekursverfahren nicht beteiligt (vorn II).
Unter Beiladung wird allgemein der Einbezug
weiterer Personen ins Verfahren verstanden, welche Parteistellung beanspruchen
können, bisher jedoch nicht am Verfahren beteiligt waren. Die Beiladung dient
der Prozessbeteiligung einer Person, die zwar schutzwürdige Interessen am
Ausgang des Verfahrens hat, jedoch von der Vorinstanz nicht als Partei zugelassen
worden ist (vgl. Felix Huber, Die Beiladung insbesondere im Zürcher Baubewilligungsverfahren,
ZBl 90/1989, S. 234). Die beiden Stockwerkeigentümergemeinschaften,
deren Grundstücke am bereits ausgebauten Teil der Haltenrebenstrasse liegen,
sind vom Ausbau der Flur- und Fusswege zur Erschliessung des Quartierplangebietes
nicht betroffen und entsprechend weder am Kostenverleger "Fahrbahnen"
noch am Kostenverleger "Wege/Trottoirs" beteiligt. Ihre Beschwerde im
Verfahren VB.2004.00297 richtete sich einzig gegen die ihnen auferlegten
Verfahrens- und Vollzugskosten. Es fehlt ihnen daher ein schutzwürdiges
Interesse am Ausgang des vorliegenden Beschwerdeverfahrens, weshalb auf eine
Beiladung verzichtet werden kann. Die übrigen Quartierplangenossen haben sich
am Rekursverfahren nicht beteiligt und damit – in Analogie zum
Baubewilligungsverfahren – ihr Recht zur Anfechtung des Rekursentscheides
verwirkt (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 111), weshalb sich auch
diesbezüglich eine Beiladung erübrigt.
2.
2.1
Als Wege zur Erschliessung land- oder
forstwirtschaftlicher Grundstücke, deren Anlage oder Verbesserung durch den
Staat unterstützt werden kann, gelten unter anderem Flurwege. Die
Flurwegeigentümer oder Genossenschaftsmitglieder können die Wege unbeschränkt
zur land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung ihrer Grundstücke befahren oder
begehen. Fussgänger sind berechtigt, Flur-, Genossenschafts- und Holzabfuhrwege
ohne besondere Erlaubnis zu benützen. Die Wege sind durch die Eigentümer
dauernd ihrem Zweck entsprechend zu unterhalten. Flurwege sind ganz oder
teilweise aufzuheben, wenn sie nicht mehr der land- oder forstwirtschaftlichen
Nutzung dienen. In eingezonten Gebieten kann die Aufhebung im
Quartierplanverfahren oder durch die zuständige Direktion von Amtes wegen
erfolgen (§§ 108 Abs. 1 lit. b, 110 Abs. 1, 111 Abs. 1,
112 Abs. 1, 115 Abs. 1 und 3 des Landwirtschaftsgesetzes vom 2. September
1979, LG).
2.2
Nach § 138 Abs. 1 PBG sind in die Masse
der beteiligten Grundstücke die Flächen aufzuhebender öffentlicher Strassen,
Wege und Gewässer sowie Flur- und Genossenschaftswege miteinzubeziehen. Nach § 139
Abs. 3 PBG besteht für die Flächen aufzuhebender öffentlicher Strassen und
Gewässer ein Anspruch auf Zuteilung eines Baugrundstücks nur soweit, als diese
Flächen nicht für entsprechende neue Anlagen benötigt werden. Nach Abs. 4
derselben Bestimmung haben Flurwegberechtigte, deren Grundstücke ausserhalb des
Quartierplangebiets liegen, und Eigentümer landwirtschaftlicher Genossenschaftswege
keinen Zuteilungsanspruch. Ein Entschädigungsanspruch entsteht in diesen Fällen
lediglich für die Aufhebung von Genossenschaftswegen und nur unter der Voraussetzung,
dass nicht mit entsprechenden neuen Anlagen Ersatz geschaffen wird. Die Zufahrt
zu den betroffenen Grundstücken muss aber für die bisherige Nutzung gewahrt
bleiben.
2.3
Flur- und Genossenschaftswege im Geltungsbereich
des Quartierplans sind regelmässig aufzuheben. Die Aufhebung der Flurwege
innerhalb von Bauzonen erfolgt unmittelbar durch den Quartierplan, ohne dass
die Volkswirtschaftsdirektion zustimmen müsste. Die Weggenossenschaft ist zur Aufhebung
von Gesetzes wegen verpflichtet, wenn dies in einem Quartierplan erforderlich
ist. Eigentümer von ausserhalb des Quartiers gelegenen flurwegberechtigten
Grundstücken haben demgemäss nur Anspruch auf Realersatz im Sinne eines
unentgeltlichen land- und forstwirtschaftlichen Wegrechts auf den neuen Quartierstrassen,
ebenso Weggenossenschaften (Peter Müller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/ Werner
Zuppinger, Kommentar zum Zürcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September
1975, Zürich 1985, § 139 N. 6 b/aa). Dasselbe ergibt sich aus der
Weisung des Regierungsrates vom 5. Dezember 1973 zum damaligen § 107 Abs. 4
PBG, der diesbezüglich der heutigen Fassung von § 139 Abs. 4 PBG
entspricht. Mit Hilfe von § 107 Abs. 4 PBG sollte verhindert werden,
dass an einer Überbauung uninteressierte Flurweggenossen, deren Grundstücke
ausserhalb des Quartierplangebiets liegen, ein Quartierplanverfahren blockieren
könnten. Ihre Interessen seien mit einer Gewährleistung der für die bisherige
Nutzung ihrer Grundstücke notwendigen Zufahrt hinreichend gewahrt (ABl 1973/II,
S. 1649 ff., 1674 und 1833).
2.4
Flurwege sind für die Erschliessung von Bauvorhaben
nicht brauchbar. Die als Natursträsschen ausgebildeten Flurwege genügen weder
in ihrem Ausbau noch in ihrer Breite den Anforderungen, die aufgrund der
Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 in tatsächlicher Hinsicht an
Gebäudezufahrten zu stellen sind. In rechtlicher Hinsicht ist die Benutzung von
Flurwegen eingeschränkt. Sie stehen nur jenem Verkehr offen, der durch die
landwirtschaftliche Bewirtschaftung bedingt ist. Erschliessen sie Bauten, die
nicht der Landwirtschaft dienen, werden sie ihrem Zwecke entfremdet und sind
aufzuheben. Die Kompetenz zur Aufhebung von Flurwegen und Gemeindesträsschen
ergibt sich aus der Zweckbestimmung des Quartierplanverfahrens, die alle
Massnahmen zulässt, welche für die baureife Erschliessung des
Quartierplangebietes notwendig sind. Die landwirtschaftliche Bewerbung der
Quartierplangrundstücke, die nach Abschluss des Verfahrens weiterhin ausgeübt
werden darf, wird durch die Aufhebung der Flurwege nicht verunmöglicht. Der
landwirtschaftliche Verkehr kann sich auf den neuen Quartierplanstrassen
abwickeln (vgl. Peter Wiederkehr, das zürcherische Quartierplanrecht,
Dietikon-Zürich 1972, S. 44 f.).
3.
3.1
Vorliegend ist die Flurgenossenschaft A, deren Sitz
ausserhalb des Quartierplangebietes liegt, Eigentümerin der in Frage stehenden
Fuss- und Flurwege. Wie bereits dargestellt, wird das bestehende Netz von Flur-
und Fusswegen im Quartierplangebiet zu dessen baurechtlicher Erschliessung
weitgehend übernommen, demnach einem anderen als einem landwirtschaftlichen
Zweck zugeführt. Sie sind entsprechend aufzuheben, wobei ein Realersatz nur in
Form eines unentgeltlichen land- und forstwirtschaftlichen Wegrechts auf den neuen
Quartierstrassen zu gewähren ist (vorn E. 2.3). Wie schon die Vorinstanz
zutreffend dargelegt hat, worauf zu verweisen ist (§ 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 2 VRG), besteht in diesem Sinn im Erschliessungssystem des
Quartierplangebietes (dazu vorn I/C) ein Realersatz zur weiteren
landwirtschaftlichen Nutzung. Eine Entschädigung ist daher nicht geschuldet,
wie die Beschwerdegegnerin zurecht festhält.
3.2
Die Beschwerdeführerin ist allerdings der Meinung,
dass vorliegend keine neuen Anlagen als Ersatz für die Zufahrt zu den
landwirtschaftlichen Grundstücken geschaffen würden. Vielmehr liessen sich die
meisten Flurstrassen und -wege der Beschwerdeführerin ohne Veränderung in deren
Fläche und in der physischen Beschaffenheit als Fuss- und Fahrwege übernehmen.
Indem dem Quartierplan bestehende, erschliessungsrechtlich einwandfrei
qualifizierte Wege und Strassen von vornherein zur Verfügung stünden, welche
erst noch vollständig und fachgerecht auf 3.50 m Breite ausgebaut und in bestem
Zustand unterhalten seien, liessen sich enorme Einsparungen für alle
quartierplanbeteiligten Bauwilligen erzielen. Es handle sich hier somit nicht
um Verkehrsflächen, welche üblicherweise im Rahmen des Quartierplanverfahrens
in eigentlichen breiteren Quartierstrassen untergingen, auf welchen
anschliessend die Flurgenossen noch geduldet seien, während diese
Quartierplanstrassen primär dem Verkehr zu den Baugrundstücken dienten.
Vorliegend blieben die Wegflächen der Flurgenossenschaft beinahe vollständig,
jedenfalls mit wenigen Veränderungen fortbestehen und dienten nur in geringem
Mass – auf bestimmten kurzen Abschnitten – der Zufahrt zu Baugrundstücken.
3.2.1
Vorerst trifft nicht zu, dass die
Flurwege einheitlich auf eine Breite von 3.50 m ausgebaut sind und als
Erschliessungsstrassen und -wege im Quartierplangebiet flächenmässig praktisch
unverändert erhalten bleiben. So weisen der nicht ausgebaute Teil der Haltenrebenstrasse
(Kat.-Nr. 2, 3) sowie des Maienriedwegs nach der Verengung bei Kat.-Nr. 4
(Kat.-Nr. 5, 6) über weite Strecken eine Breite von bloss 3 m auf.
Dasselbe gilt für einen Teil des Taggenbergweges (Kat.-Nr. 7). Wie sich
zudem aus der Gegenüberstellung der Flur- und Fusswege "Alter
Bestand" und "Neuer Bestand" im Quartierplan ergibt, nimmt die
Fläche insbesondere des Maienriedwegs und der Haltenrebenstrasse markant zu.
Insgesamt ergibt sich eine Zunahme der Fläche um etwa 10 %. Weiter kann nicht
gesagt werden, die Wegflächen der Flurgenossenschaft dienten nur auf bestimmten
kurzen Abschnitten der Zufahrt zu den Baugrundstücken. So dienen etwa die
Hälfte des Maienriedwegs und die Hälfte der gegenwärtig nicht ausgebauten
Haltenrebenstrasse ab Einmündung in den Maienriedweg als Stichstrassen der
Erschliessung grösserer Bauparzellen. Zudem wird die Verbindung zwischen dem
ausgebauten Teil der Haltenrebenstrasse und dem noch auszubauenden Teil (ab
Einmündung in den Maienriedweg) nicht nur als Radweg, sondern auch als
Notzufahrt und Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste ausgebaut. Damit
wird die gesamte Haltenrebenstrasse für die Erschliessung benötigt.
3.2.2
Wie die Vorinstanz zutreffend
ausgeführt hat, worauf wiederum zu verweisen ist (§ 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 VRG), weisen die bestehenden Genossenschaftswege nur teilweise eine
genügende Dimensionierung auf; sie müssen für die Quartiererschliessung
ausgebaut werden und sind sanierungsbedürftig. Dies gilt zunächst für das
westliche Teilstück des Maienriedweges und den östlichen Bereich der
Haltenrebenstrasse (Kat.-Nr. 5, 2, 3) sowie für den Taggenbergweg (Kat.-Nr. 8).
Damit könne nicht gesagt werden, die Grundstücke, welche über das abgetretene
Weggebiet erschlossen würden, profitierten von den bereits erstellten Strassen.
Die Beschwerdeführerin geht darauf im Detail nicht ein, sondern hält wie schon
im Rekursverfahren bloss generell fest, dass die bestehenden Anlagen
vollständig und fachgerecht ausgebaut und in bestem Zustand erhalten seien
(vorn E. 3.2). Die Beschwerde erweist sich insofern als wenig
substantiiert und ist daher nicht geeignet, die Feststellungen der Vorinstanz
in Frage zu stellen.
3.2.3
Tatsächlich ergibt sich aus dem
Quartierplanbericht, dass die bestehenden Flur- und Fusswege saniert (z.B. neue
Beläge) und ausgebaut (Breite, Wendeplätze, Ausweichstellen) werden müssen. So
wird der östliche Teil der Haltenrebenstrasse bis zur Einmündung in den
Maienriedweg massiv auf 5 m Fahrbahn- (inkl. Bankett) und 2 m Trottoiranteil verbreitert
und mit einem Kehrplatz versehen (Kat.-Nr. 3, neu V5). Verbreitert wird
auch der Mittelteil der bisher nicht ausgebauten Haltenrebenstrasse (Teil von
Kat.-Nr. 2, neu V6) entlang der Parzelle D Erben (Kat.-Nr. 6828, neu
R2), und zwar so, dass er auch als Notzufahrt dient. Es liegt auf der Hand,
dass als Naturstrasse ausgebildete Flurwege kaum genug Tragkraft aufweisen, um
als Notzufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste zu taugen. Der
Maienriedweg wird beidseitig verbreitert auf ca. 3 m Fahrbahn- und ca. 1.5 m
Trottoiranteil und mit einem Kehrplatz versehen (Kat.-Nr. 5, neu
V8/V9/V24). Erst ab dem Kehrplatz bleibt der Maienriedweg als Zugang zu den
Grundstücken Kat.-Nr. 17, 18, 19, 20, 21 und E1 und zum
forstwirtschaftlichen Unterhalt unverändert erhalten. Die Baukosten nur für die
erwähnten Fahrbahnen "Mitte" inklusive Bankett belaufen sich auf ca. Fr. 965'000.-.
Es ist deshalb von erheblichen Eingriffen in die bestehenden Flurwege auszugehen.
3.2.4
Ausgebaut und saniert wird auch
der Taggenbergweg (Bankett, Oberflächensanierung, neu chaussieren; Kat. Nr. 8,
neu V10). Er dient als Mischverkehrsfläche; für den Begegnungsfall von
Lastwagen mit Personenwagen sind Ausweichstellen notwendig. Am westlichen Ende
der Strasse – vor dem unverändert als Flurweg weiter bestehenden kurzen
Reststück (Kat.-Nr. 7) – wird ein Wendeplatz eingerichtet. Die Kosten für
den Ausbau (nur Baukosten Fahrbahn) auf ca. 2.35 m Fahrbahn- und ca. 1.15 m
Trottoiranteil belaufen sich auf etwa Fr. 84'000.-.
3.2.5
Aber auch die Fusswege werden
saniert und teilweise ausgebaut. So wird der Verbindungsweg "West"
zwischen Haltenrebenstrasse und Maienriedweg (Kat.-Nr. 13, neu V20) neu
erstellt und wegen des Gefälles mit Treppen versehen. Weiter östlich, etwa auf
Höhe des neu zu erstellenden Wendeplatzes der Haltenrebenstrasse (vorn E. 3.2.3)
wird ein neuer Verbindungsweg "Ost" zum Maienriedweg gebaut und
ebenfalls wegen des starken Gefälles mit Stufen versehen (V14). Die bisher
bestehende Verbindung zwischen der Haltenreben- und der Salomon-Hirzel-Strasse,
die neu den Wendeplatz der Haltenreben- und der neu zu erstellenden
Stichstrasse Rebenweg verbindet, wird ausgebaut und wegen des Gefälles teilweise
mit Stufen versehen. Auch insofern wird ersichtlich, dass die bestehenden
Fusswege keineswegs ohne bauliche Anpassungen übernommen werden können.
3.2.6
Nach dem Ausgeführten trifft nicht
zu, dass die bestehenden Flur- und Fusswege nicht durch neue Anlagen ersetzt
werden, wie die Beschwerdeführerin vorbringt. Wohl dienen die bestehenden Flur-
und Fusswege weitgehend als Basis für die Zufahrt bzw. den Zugang zum
Quartierplangebiet. Indessen sind erhebliche Eingriffe in das bestehende Flur-
und Fusswegnetz, wie dargestellt, notwendig, insbesondere auch zur
Tragfähigkeit von Lastwagen und Fahrzeugen der öffentlichen Dienste. Es handelt
sich dabei um derart erhebliche Eingriffe, dass durchaus von neuen Anlagen
gesprochen werden kann. Ein Anspruch auf Entschädigung lässt sich aus den
Vorbringen der Beschwerdeführerin daher nicht ableiten. Zudem ist zu bedenken,
dass mit dem Übergang der Flur- und Fusswege von der Beschwerdeführerin an die
Beschwerdegegnerin diese in Zukunft von deren Unterhalt, Haftung, Beleuchtung
etc. befreit ist.
3.3
Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Baugebiet
in der "Oberen Fuchshalde" bleibe ausschliesslich über den Flurweg
Kat.-Nr. 8 erschlossen. Indem die Flurgenossenschaft ihre Wege für den
Zweck der Erschliessung von Bauland zur Verfügung stellte, wozu sie aufgrund
der Landwirtschaftsgesetzgebung nicht verpflichtet gewesen wäre, und die Wege
stets in ordnungsgemässem Zustand unterhalten habe, habe sie der Beschwerdegegnerin
einen grossen uneigennützigen Dienst erwiesen. Es sei deshalb billig, wenn eine
Entschädigung für die Abtretung der Verkehrsflächen zugesprochen werde.
3.3.1
Nach § 110 Abs. 2 und 3
LG bedarf die anderweitige als die land- und forstwirtschaftliche Benützung
eines Flurweges durch einen Beteiligten der Zustimmung der Mehrheit der übrigen
Eigentümer oder der Genossenschaft. Die Zustimmung ist zu erteilen, wenn der Ausbaustand
des Wegs für den vorgesehenen Gebrauch genügt und dieser den land- und forstwirtschaftlichen
Verkehr nicht wesentlich beeinträchtigt. Die Auferlegung einer Entschädigung
sowie der Kosten eines allfälligen Ausbaus bleiben vorbehalten. Die
Beschwerdeführerin gibt keine Auskunft darüber, ob und wann sie welchen Dritten
konkret die anderweitige Benützung des Flurweges zur Erschliessung der
"Oberen Fuchshalde", allenfalls gegen Entschädigung, gestattet hat.
3.3.2
Aus den genannten Bestimmungen
erhellt, dass die Beschwerdeführerin für die Benutzung des Flurwegs Kat.-Nr. 8
und 7 zur strassenmässigen Erschliessung des Baugebiets "Obere
Fuchshalde" – sofern sich eine solche überhaupt als notwendig erwiesen
hätte – eine Entschädigung von den Nutzern hätte verlangen können. Allerdings
ist einzig die Parzelle Kat.-Nr. 26 im Bereich des Endes des
Taggenbergwegs (Kat.-Nr. 7) tatsächlich überbaut und ist ein Zugang dazu
auch vom vorgesehenen Kehrplatz auf dem Taggenbergweg möglich. Im Übrigen wird
der Taggenbergweg (Kat.-Nr. 8, neu V10) als Mischfläche mit ca. 2.35 m
Fahrbahnanteil und ca. 1.15 m Trottoiranteil ausgebaut, was einen mächtigeren
Unterbau für den Fahrbahnanteil erfordert (vorn E. 3.2.4). Der Taggenbergweg
wird daher nicht unverändert in das Quartierplanverfahren übernommen, weshalb
eine Entschädigungspflicht im Rahmen des Quartierplanverfahrens nicht besteht.
Eine Entschädigungspflicht für den bisher – falls überhaupt – als Zufahrt zur
"Oberen Fuchshalde" genutzten Taggenbergweg hätte zudem nicht die
Beschwerdegegnerin getroffen, sondern allfällige Anstösser als Nutzer. Die
beschriebenen Umstände reichen jedenfalls nicht dazu aus, generell eine
Entschädigungspflicht der Beschwerdegegnerin für die Abtretung der Flur- und
Fusswege festzulegen.
3.4
Die Beschwerdeführerin beanstandet weiter, dass die
Grundeigentümer im Beizugsgebiet der früheren Melioration im Sinn von § 119
LG verpflichtet gewesen seien, Land gegen Entschädigung des Verkehrswertes für
die Anlegung der Wege zur Verfügung zu stellen. Die Vorinstanz führte
demgegenüber aus, die Grundeigentümer des Quartierplan-Beizugsgebiets bzw.
deren Rechtsvorgänger als Mitglieder der Genossenschaft hätten im Rahmen der seinerzeitigen
Güterzusammenlegung unentgeltlich Land für den Bau der Anlagen abgetreten und
seien indirekt mit ihren Genossenschaftsbeiträgen für die Unterhaltskosten des
Erschliessungswerks aufgekommen. Die Beschwerdegegnerin ihrerseits beruft sich
auf § 139 Abs. 4 PBG und verneint einen Entschädigungsanspruch,
selbst wenn damals die Wegparzellen zum Verkehrswert entschädigt worden sein
sollten.
Es kann
dahingestellt bleiben, ob die Grundeigentümer im Rahmen einer früher erfolgten
Melioration eine Entschädigung in Höhe des landwirtschaftlichen Verkehrswertes
erhalten haben oder nicht. Massgebend für das vorliegende Verfahren ist, dass
der Beschwerdeführerin nach § 139 Abs. 4 PBG Realersatz nur in Form
eines unentgeltlichen land- und forstwirtschaftlichen Wegrechts auf den
Quartierstrassen zusteht (vorn E. 2.3, 3.1). Daran vermag der Umstand,
dass betroffene Grundeigentümer im Rahmen einer früheren Melioration allenfalls
eine Entschädigung für die Abtretung von Land zur Erstellung der Flurwege
erhalten haben sollen, nichts zu ändern. Im Übrigen geht die Beschwerdeführerin
nicht darauf ein, ob für die Erstellung und Verbesserung der Wege damals
staatliche Leistungen ausgerichtet wurden, wozu die Möglichkeit bestanden hätte
(§ 121 LG) und die bei einer allfälligen Entschädigung zu berücksichtigen
wären.
3.5
Neu wird der bisher nicht ausgebaute Teil der
Haltenrebenstrasse kurz vor dem Ende des ausgebauten Teils direkt in diese
hineingeführt. Damit ergibt sich eine direkte Verbindung vom schon ausgebauten
Teil der Haltenrebenstrasse in deren Fortsetzung, in den neu auszubauenden,
bislang als Flurweg bestehenden Teil (Kat.-Nr. 2, neu V21), so dass der
bisher – mangels direkter Verbindung – notwendige Umweg über den Verbindungsweg
zwischen der Salomon-Hirzel- und der Haltenrebenstrasse entfällt; durch diese
neue Strassenführung entfallen die Parzellen Kat.-Nr. 1 und 12 (vorn
I/B+C). Die Beschwerdeführerin verlangt einen Geldausgleich für die Wegparzelle
Kat.-Nr. 1. Die nicht mehr verwendete Fläche betrage immerhin etwa 110 m
2
,
die zu entschädigen seien. Ebenso sei ein Geldausgleich für die – aufgehobene –
Restfläche des Verbindungsweges zwischen der Salomon-Hirzel- und der
ausgebauten Haltenrebenstrasse (Kat.-Nr. 12) zu leisten. Zurecht führt die
Beschwerdegegnerin dazu aus, dass für die Parzellen Kat.-Nr. 1 und 12
Realersatz geschaffen wurde. Ist aber Realersatz geschaffen worden, der die
Benützung der Haltenrebenstrasse für den land- und forstwirtschaftlichen Verkehr
nicht nur weiterhin ermöglicht, sondern auch erleichtert, besteht kein Anspruch
auf Entschädigung.
3.6
Die Beschwerdeführerin beruft sich für den geltend
gemachten Anspruch auf Entschädigung der Vorinvestitionen auf die Überwälzung
der Vorleistungen für die Erstellung der Haltenrebenstrasse durch die E AG. Wer
nachgewiesen quartierplangerechte Erschliessungsvorleistungen zugunsten einer –
oder mehrerer – Quartierplananlagen getätigt habe, dem stehe auf den Zeitpunkt
der Baukostenabrechnung ein Anspruch auf entsprechende Gutschriften zu. Dieser
Grundsatz entspreche dem Verhältnismässigkeitsprinzip, wonach seitens der Behörde
nicht mehr an Erschliessungsanlagen verlangt werden dürfe, als für die
gesetzlich vorgeschriebene quartierplangerechte Erschliessung erforderlich sei.
Ebenso verhalte es sich mit den durch die Flurgenossenschaft erstellten Weg-
und Strassenflächen, die heute unverändert, sprich unbesehen, durch das
Quartierplanverfahren und schliesslich durch die Stadt Y übernommen werden
könnten. Ein Recht, das der E AG zugestanden werde, soll auch der Beschwerdeführerin
zustehen. Entsprechend habe sie am 8. März 1999 eine Aufstellung über
Vorinvestitionen in die unverändert verbleibenden Verkehrsflächen erstellt. Zum
Anspruch auf Rückvergütung quartierplangerechter Vorinvestitionen habe sich die
Quartierplanbehörde nicht geäussert, worin eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs liege. Die Beschwerdegegnerin betrachtet die Anträge der Beschwerdeführerin
als verfrüht, da die Frage der "Vorleistungen" im Zusammenhang mit
den Erstellungskosten im Rahmen des Baus der Erschliessungsanlagen aktuell
werde und damit erst bei der Bauabrechnung zu berücksichtigen sei. Die
Vorinstanz hielt den Vergleich mit dem im Eigentum der E AG stehenden
Strassenstück (Haltenrebenstrasse, Kat.-Nr. 27) für nicht zulässig und sah
weder eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebotes noch eine Berechtigung der
Entschädigungsforderungen.
3.6.1
Die Beschwerdeführerin brachte den
Vorwurf der Verletzung des rechtlichen Gehörs bereits im Rekursverfahren vor.
Ob die Quartierplanbehörde beim geschilderten Vorgehen das rechtliche Gehör der
Beschwerdeführerin verletzt hat oder nicht, kann indessen dahingestellt
bleiben. Die Rechtsprechung nimmt überwiegend an, der Mangel der Gehörsverweigerung
werde geheilt, wenn die unterlassene Anhörung, Akteneinsicht oder Begründung in
einem Rechtsmittelverfahren nachgeholt werde, das eine Prüfung im gleichen Umfang
wie durch die Vorinstanz erlaubt. Eine Rückweisung der Sache zur Gewährung des
rechtlichen Gehörs würde bloss zu einem formalistischen Leerlauf und zu einer
unnötigen Verlängerung des Verfahrens führen (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 4. A., Zürich etc. 2002, Rz. 1710; Kölz/Bosshart/Röhl, § 8
N. 48 f.; Hansjörg Seiler, Abschied von der formellen Natur des
rechtlichen Gehörs, SJZ 100/ 2004, S. 377, 380). Die Rekursbehörde verfügt
aber über umfassende Kognition (Kölz/ Bosshart/Röhl, § 20 N. 5), und
die Frage einer allfälligen Entschädigung für Vorleistungen wurde von ihr
entschieden, so dass der behauptete Mangel der Gehörsverletzung spätestens im vorinstanzlichen
Verfahren als geheilt betrachtet werden muss.
3.6.2
Es trifft nicht zu, dass die Weg-
und Strassenflächen der Beschwerdeführerin im Quartierplangebiet unverändert, das
heisst unbesehen, durch das Quartierplanverfahren und schliesslich durch die
Stadt Y übernommen werden könnten (vorn E. 3.2.6). Die von der
Beschwerdeführerin erwähnte Aufstellung vom 8. März 1999, welche die unverändert
verbleibenden Verkehrsflächen betreffen soll, enthält durchaus Verkehrsflächen,
die verändert werden (dazu im Detail vorn E. 3.2).
3.6.3
Es ist unbestritten und auch im
Quartierplanbericht festgehalten, dass nachgewiesene Vorleistungen zugunsten
einer Quartierplananlage den entsprechenden Eigentümern zum Zeitpunkt der
Baukostenabrechnung nach Erstellung der Anlagen gutgeschrieben werden. Der
Antrag der Beschwerdeführerin auf Entschädigung ihrer Vorleistungen erweist
sich daher, wie die Beschwerdegegnerin zu Recht festhält, grundsätzlich als
verfrüht.
3.6.4
Zu bedenken ist dabei allerdings,
dass der Bau der Erschliessungsanlagen auf Kosten der betroffenen
Grundeigentümer erfolgt (§ 167 Abs. 2 PBG). Die Beschwerdeführerin
hat mit Ausnahme der abzutretenden Flur- und Fusswege kein Grundeigentum im
Quartierplangebiet. Eine Entschädigung für Vorinvestitionen in die bestehenden
Flur- und Fusswege könnten daher ohnehin nur diejenigen Grundeigentümer geltend
machen, welche vom Kostenverleger für die Zufahrtsstrassen und -wege betroffen
und Mitglied der Beschwerdeführerin sind, welche sie indirekt über ihre
Beiträge mitfinanziert haben (§ 54 Abs. 1 LG). Für Vorinvestitionen
in Flur- und Fusswege, die wie vorliegend mit einigem Aufwand den Bedürfnissen
des Quartierplangebiets angepasst und erweitert werden müssen – die Kostenschätzung
beläuft sich gesamthaft immerhin auf rund Fr. 1'400'000.- –, sieht das
Gesetz aber lediglich Realersatz in Form eines unentgeltlichen land- und
forstwirtschaftlichen Wegrechts vor (vorn E. 2.3).
3.6.5
Zu Unrecht beruft sich die
Beschwerdeführerin auf das von der E AG finanzierte und ausgebaute Stück der
Haltenrebenstrasse. Die Strassenparzelle Kat.-Nr. 27 wurde durch die
bauwillige E AG Ende der 60er Jahre für die baurechtliche Erschliessung
erstellt und gehört zum bereits jetzt ausgebauten Teil der Haltenrebenstrasse.
Dabei hat die E AG offenkundig die Anteile der damals noch nicht bauwilligen
Grundeigentümer am Bau der Haltenrebenstrasse vorgestreckt (vgl. Wiederkehr, S. 73 f.).
Mit den ausstehenden Einkaufsbeträgen der am Ende der Haltenrebenstrasse über
diese zu erschliessenden Grundstücke sollen Strasse und Kanalisation auf der
ganzen Länge saniert und die von der E AG vorgeschossenen Bau- und
Landerwerbskosten für die Strassenparzelle Kat.-Nr. 27 abgegolten werden.
Dies betrifft die Parzellen der Stockwerkeigentümergemeinschaften Haltenrebenstrasse
74-96 und 50-72 (Kat.-Nr. 22, 23), die Parzelle von F (neu E2, ehemals
Kat.-Nr. 24) und von D Erben (neu R1, ehemals Kat.-Nr. 25), wobei die
beiden Letzterwähnten die Sanierungskosten allein zu tragen haben. Im
Unterschied zu den Flur- und Fusswegen der Beschwerdeführerin handelt es sich
bei der Haltenrebenstrasse um eine bereits gut ausgebaute, zur baurechtlichen
Erschliessung gebrauchsfertige Strasse, die mit der Kanalisation
zusammensaniert wird. Die Flur- und Fusswege dienten dagegen gerade nicht der
baurechtlichen, sondern der land- und forstwirtschaftlichen Erschliessung der
Grundstücke innerhalb des Quartierplangebietes, weshalb sie geringere
Anforderungen an den Ausbau erfüllen. Diese Verhältnisse lassen sich nicht mit
dem von der E AG ausgebauten Teil der Haltenrebenstrasse vergleichen.
3.6.6
Entsprechend erübrigt sich der
Beizug eines Amtsberichts des Strasseninspektorats der Stadt Y zum geltend
gemachten Investitionsvolumen und zum Zustand der durch den Quartierplan zu
übernehmenden Strassen und Wege.
4.
Demnach ist die Beschwerde abzuweisen.
Bei diesem Ausgang sind die Kosten des Verfahrens der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihr nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die Beschwerde wird
abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 12'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.       60.--   Zustellungskosten,
Fr. 12'060.--   Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Eine Parteientschädigung
wird nicht zugesprochen.
5.    Mitteilung an …