zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00662 · 2021-03-18 · de

Baubewilligung | Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage als Besonderem Gebäudeteil. Ein Höhenlinienplan ist für die Beurteilung des Bauvorhabens, welches auf nicht komplexen Terrainverhältnissen erstellt werden soll, nicht erforderlich (E. 3). Es ist grundsätzlich der Gemeinde überlassen, die zulässige Ausnützung mittels Festschreibung von Nutzungsziffern zu regeln oder davon abzusehen, wobei diese gesetzgeberische Entscheidung sämtliche Bauten beschlagen kann oder allein Besondere Gebäude, wie das die vorliegend anwendbare BZO vorsieht (E. 4.1). Die Qualifikation der Tiefgarage als Besonderer Gebäudeteil ist nicht zu beanstanden (E. 4.2 f.). Die baulich-architektonische Einheit der gesamten Fassade ist zu bejahen, weshalb die Länge der Dachaufbauten BZO-konform ist (E. 6). Der vorinstanzliche Schluss auf eine befriedigende Einordnung des Bauvorhabens ist zu bestätigen (E. 7). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 18.03.2021 VB.2020.00662
Zurich Verwaltungsgericht 18.03.2021 VB.2020.00662
Zurigo Verwaltungsgericht 18.03.2021 VB.2020.00662

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00662
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Geschäftsnummer:
VB.2020.00662
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.03.2021
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 02.06.2022 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage als Besonderem Gebäudeteil.
Ein Höhenlinienplan ist für die Beurteilung des Bauvorhabens, welches auf nicht komplexen Terrainverhältnissen erstellt werden soll, nicht erforderlich (E. 3).
Es ist grundsätzlich der Gemeinde überlassen, die zulässige Ausnützung mittels Festschreibung von Nutzungsziffern zu regeln oder davon abzusehen, wobei diese gesetzgeberische Entscheidung sämtliche Bauten beschlagen kann oder allein Besondere Gebäude, wie das die vorliegend anwendbare BZO vorsieht (E. 4.1).
Die Qualifikation der Tiefgarage als Besonderer Gebäudeteil ist nicht zu beanstanden (E. 4.2 f.).
Die baulich-architektonische Einheit der gesamten Fassade ist zu bejahen, weshalb die Länge der Dachaufbauten BZO-konform ist (E. 6).
Der vorinstanzliche Schluss auf eine befriedigende Einordnung des Bauvorhabens ist zu bestätigen (E. 7).
Abweisung.
Stichworte:
BALKON
BAUMASSENZIFFER
BAUPLÄNE
BESONDERE GEBÄUDE
BESONDERE GEBÄUDETEILE
FASSADE
FASSADENLÄNGE
TIEFGARAGE
Rechtsnormen:
Art. 3 BVV
§ 49 Abs. II lit. a PBG
§ 49 Abs. III PBG
§ 238 PBG
§ 258 Abs. I PBG
§ 292 PBG
§ 310 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00662
Urteil
der 1. Kammer
vom
18. März 2021
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter
André Moser,
Gerichtsschreiber
José Krause.
In Sachen
A, vertreten durch RA B und/oder RA C,
Beschwerdeführer,
gegen
1.    Baukonsortium D,
bestehend aus:
1.1  Architekturbüro E,
1.2  F AG,
alle vertreten durch RA G,
2.    Gemeinderat Horgen,
vertreten durch RA H,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 2. September 2019 erteilte der
Gemeinderat Horgen dem Baukonsortium D die baurechtliche Bewilligung für
den Abbruch zweier Gebäude sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit
8 Wohnungen mitsamt Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse 02
in Horgen.
II.
Dagegen erhob A
mit Eingabe vom 7. Oktober 2019 Rekurs beim Baurekursgericht das Kantons
Zürich und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses sowie die
Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung. Das Baurekursgericht wies den
Rekurs mit Entscheid vom 18. August 2019 ab, soweit es darauf eintrat.
III.
Gegen diesen
Entscheid erhob A mit Eingabe vom 21. September 2020 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids sowie die Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung;
eventualiter sei die Sache zur Neuentscheidung zurückzuweisen. Mit
Beschwerdeantwort vom 12. Oktober 2020 schloss der Gemeinderat
Horgen
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
auf
Beschwerdeabweisung
. Das
Baukonsortium D
ersuchte tags darauf um
Abweisung
der Beschwerde, soweit auf diese einzutreten sei, dies unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen. Das Baurekursgericht beantragte am 22. Oktober 2020
ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. A hielt am 16. November
2020 an seinen Anträgen fest. Auf die am 26. November 2020 eingegangene
Duplik des Gemeinderats
Horgen
liess sich A nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch
die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
Das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 01 liegt
gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Horgen in der Wohnzone
W2.5; es grenzt nordwestlich an die Parzelle Kat.-Nr. 04, nordöstlich an
das Grundstück Kat.-Nr. 05 und südöstlich an die Grundstücke Kat.-Nrn. 06
und 07. Südwestlich umfährt die I-Strasse die Bauparzelle.
3.
Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, dass die mit
dem Baugesuch eingereichten Planunterlagen ungenügend seien, da ein
Höhenlinienplan fehlen würde. Inwiefern ein solcher für die Beurteilung des
Vorhabens nötig wäre (womit das Baugesuch mit Blick auf § 310 Abs. 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 [PBG]
unvollständig wäre), vermag der Beschwerdeführer aber nicht
darzulegen. Seine Argumentation, wonach gestützt auf die von der Bauherrschaft
eingereichten Plänen die Einhaltung der Baumassenziffer nicht überprüft werden
könne, beruht mehr auf einer unterschiedlichen rechtlichen Auffassung (dazu
sogleich E. 4) als auf ungenügenden Sachverhaltsgrundlagen. Zu Recht weist
denn auch die Vorinstanz darauf hin, dass gestützt auf § 3
der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember
1997
ein von einem Geometer erstellter bzw. geprüfter Höhenlinienplan
grundsätzlich nicht zu verlangen ist. Da nach unbestrittenen Feststellungen der
Vorinstanz der Sachverhalt in Bezug auf die Terrainverhältnisse nicht komplex
ist (wovon sich die Vorinstanz anlässlich ihres Augenscheins am 15. Juli
2020 überzeugte), ist ein solcher Plan auch nicht ausnahmsweise notwendig.
Schliesslich beruht das in den Plänen angegebene gewachsene Terrain nicht auf
den unüberprüfbaren Angaben der Bauherrschaft, wie das der Beschwerdeführer
vorträgt; im Gegenteil korrespondieren diese Angaben mit den Höhenkoten, welche
der Geomatiker der Baubewilligungsbehörde aufgenommen hatte und der
Bauherrschaft am 14. Dezember 2018 zukommen liess.
Folglich ist die Rückweisung der Sache zur Einholung
genügender Plangrundlagen nicht geboten. Der Eventualantrag des
Beschwerdeführers ist somit abzuweisen.
4.
Der Beschwerdeführer moniert,
dass die fehlende Festlegung einer Baumasse für Besondere Gebäude gegen das
kantonale Baugesetz verstossen würde. Darüber hinaus würde die Tiefgarage die
Voraussetzungen an ein Besonderes Gebäude nicht erfüllen.
4.1
Gemäss § 258
Abs. 1 PBG gilt bei der Baumassenziffer der oberirdische umbaute Raum mit
seinen Aussenmassen als anrechenbar. Konkretisierend hält § 13 Abs. 1
der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni
1977 (
ABV) fest, dass die Gemeinden die Baumassenziffer aufteilen und je
gesondert regeln können für Hauptgebäude (lit. a) und für Besondere
Gebäude im Sinne von § 273 PBG (lit. b). Damit wurde die gesetzliche
Definition der Baumassenziffer nicht geändert, sondern es wurde lediglich
die seit
der PBG-Revision 1991 ausgeübte Genehmigungspraxis betreffend
separate Baumassenziffer je für Hauptgebäude und für Besondere Gebäude
klargestellt und insofern die "
differenziertere Anwendung durch die
Gemeinden" festgehalten (
Antrag
und Weisung des Regierungsrats vom 14. Mai 2003 betreffend Genehmigung
einer Änderung der Allgemeinen Bauverordnung, ABl 2003, S. 1102 ff.,
1104 f.; vgl. VGr,
8. Februar 2012,
VB.2011.00564, E. 3.3.5). Unter Hinweis auf diese – auch
von der Vorinstanz zitierten – Materialien stellt sich der Beschwerdeführer auf
den Standpunkt, dass die Nichtberücksichtigung von besonderen Gebäuden im Zuge
der Baumassenzifferberechnung keine differenzierte Anwendung sei, sondern vielmehr
eine nach § 258 Abs. 1 PBG und
§ 13 ABV
unzulässige Nichtanwendung.
Dem ist nicht
zu folgen.
Nach § 49 Abs. 2 lit. a
PBG sind, soweit die einzelnen Zonenarten nichts Abweichendes bestimmen, in der
Bau- und Zonenordnung Regelungen gestattet über die Baumassenziffern. Die
Bestimmung stellt den Gemeinden die Wahl der geeigneten Nutzungsziffern oder
den Verzicht darauf in allen Zonen frei (
Antrag des Regierungsrats vom 11. Oktober
1989 [an den Kantonsrat] zur Änderung des Planungs- und Baugesetzes, ABl 1989,
1713 ff., 1751). Damit ist es grundsätzlich der Gemeinde überlassen, die
zulässige Ausnützung mittels Festschreibung von
Nutzungsziffern
zu regeln oder davon abzusehen, wobei diese gesetzgeberische Entscheidung
sämtliche
Bauten
beschlagen kann oder
allein gewisse (e
igenständige) Gebäudekategorien. Eine von Hauptgebäuden
abweichende Regelung der Nutzungsdichte von Besonderen Gebäuden umfasst somit
ebenso einen (gänzlichen) Verzicht auf die Festlegung von
Nutzungsziffern für Besondere Gebäude, was als von
§ 13
ABV
intendierte
differenzierte Anwendung aufzufassen ist. Soweit der
Beschwerdeführer schreibt, dies könne nicht Sinn von
§ 13 ABV sein,
da damit auf einer Parzelle quasi unbeschränkt Besondere Gebäude(-teile)
realisiert werden könnten
, erwidert
die Baubewilligungsbehörde zu Recht, dass die Vorschriften betreffend Gebäude-
und Grenzabstände sowie Gestaltungsvorgaben das Ausmass von Besonderen Gebäuden
ausreichend definieren würden (zur Steuerungswirkung von Nutzungsziffern im
Verhältnis zu den übrigen Baubeschränkungsnormen siehe Beat Stalder/Nicole
Tschirky in: Alain Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht,
Zürich etc. 2016, N. 3.370).
Entsprechend
legt Art. 5.1 BZO fest, dass die Baumassenziffer für Hauptgebäude
in der Zone W2.5 maximal 2.5 beträgt. Entgegen der beschwerdeführerischen
Ansicht ist darin – beziehungsweise in der Nichterwähnung der Besonderen
Gebäude – keine Lücke (dazu
Ulrich
Häfelin
/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 201 ff.
)
zu erblicken; richtigerweise ist von einem qualifizierten Schweigen der
Bauordnung auszugehen.
4.2
Was die strittige Qualifikation der Tiefgarage als
Besonderes Gebäude betrifft, führt die Vorinstanz unter ausführlicher
Bezugnahme auf die Urteile des Verwaltungsgerichts vom 1. März 2018
(VB.2017.00363) und vom 2. März 2016 (VB.2015.00544) aus, dass diese als
Besonderer Gebäudeteil mit hinreichend
konstruktiv-architektonischer
Selbständigkeit erkennbar sei und als solcher einem Besonderen Gebäude
gleichgestellt sei. Dem hält der Beschwerdeführer zunächst entgegen, dass die
von der Vorinstanz zitierten verwaltungsgerichtlichen Entscheide im
vorliegenden Fall nicht herangezogen werden dürfen, da diese die Frage des
Grenzabstands betreffen würden und nicht diejenige der Baumasse. Dabei verkennt
der Beschwerdeführer, dass die Vorinstanz die verwaltungsgerichtliche Praxis
mit Blick auf die fragliche Qualifikation der Tiefgarage als Besonderen
Gebäudeteil herangezogen hat. Dass aus einer solchen Qualifikation
unterschiedliche baurechtliche Wirkungen (Abstands- respektive
Nutzungsdichteprivileg) erwachsen (vgl. auch
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1106)
,
steht der Anwendung dieser Praxis auf den vorliegenden Fall nicht entgegen,
zumal eine Privilegierung Besonderer Gebäude(-teile) hinsichtlich der erlaubten
Ausnützung praxisgemäss zulässig ist (VGr, 2. März 2016,
VB.2015.00544,
E. 4.1 betr.
Überbauungsziffer).
4.3
Sodann steht – entgegen dem beschwerdeführerischen
Standpunkt – die bauliche und funktionelle Verbindung der
Tiefgarage mit
dem Hauptgebäude der Qualifikation Ersterer als Besonderes Gebäude(-teil) nicht
entgegen: Entsprechend dem Wortlaut von § 49 Abs. 3 PBG geht die
Rechtsprechung davon aus, dass Besondere Gebäude, sofern die Bau- und
Zonenordnung nicht etwas anderes bestimmt, an Hauptgebäude angebaut werden
dürfen, wobei
eine gewisse
konstruktive und architektonische Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes zu
verlangen ist
(VGr, 29. August 2019,
VB.2019.00056, E. 4.5.1
).
Eine funktionale Selbständigkeit des Besonderen
Gebäudes wird hingegen nicht verlangt (VGr,
20. März 2014,
VB.2013.00623, E. 3.2 mit Hinweisen). Die Verbindung eines Besonderen Gebäudes
mit einem Hauptgebäude vergrössert zugleich naturgemäss die dreidimensionale
Erscheinung der Baute, weshalb der Beschwerdeführer auch daraus nichts zu
seinen Gunsten ableiten kann. Schliesslich spricht der Umstand, dass die
Tiefgarage in der Nordwestecke das gewachsene Terrain um gut einen Meter
überragt, ebenso wenig gegen deren Qualifikation als Besonderes Gebäude(-teil);
im Gegenteil ergibt sich die konstruktive und architektonische
Selbstständigkeit des Besonderen Gebäudes regelmässig gerade aufgrund der
gegenüber den Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1110).
5.
Der Beschwerdeführer moniert im Weiteren, dass das
Bauprojekt in zweifacher Hinsicht den Grenzabstand nicht einhalte, da der
einzuberechnende Mehrlängenzuschlag unbeachtet geblieben sei.
5.1
Der
Grenzabstand bestimmt die nötige Entfernung zwischen Fassade und massgebender
Grenzlinie (§ 260 Abs. 1 PBG). Der Grenzabstand setzt sich aus dem
Grundabstand und dem Mehrhöhenzuschlag sowie dem Mehrlängenzuschlag gemäss Bau-
und Zonenordnung zusammen (§ 21 Abs. 1 ABV). Der Mehrlängenzuschlag
entspricht einem bestimmten Teil der als Mehrlänge qualifizierten
Fassadenlänge; der Zuschlag kann auf ein Höchstmass begrenzt werden (§ 23 Abs. 1
ABV).
Nach Art. 5.2.2 BZO sind bei Fassaden von mehr als
15,0 m Länge e
ntsprechende
Zuschläge zu veranschlagen.
5.2
Nach
Ansicht des Beschwerdeführers sind die das gewachsene Terrain überragenden
Teile der Tiefgarage in die Mehrlängenzuschlagsberechnung miteinzubeziehen. Dem
ist nicht beizupflichten. Wie gesehen (oben E. 4) behandelte die
Vorinstanz die Tiefgarage zu Recht als Besonderen Gebäudeteil. Im Zusammenhang
mit dem Mehrlängenzuschlag erwog sie darauf, dass bei dessen Berechnung mangels
abweichender Festlegung in der Bauordnung Besondere Gebäudeteile ausser Ansatz
fallen würden. Diese zutreffende (
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 1078)
Feststellung zieht der Beschwerdeführer nicht in Zweifel,
weshalb auf die Rüge nicht weiter einzugehen ist.
5.3
Darauf
bringt der Beschwerdeführer vor, dass aufgrund der mehrgeschossigen Einwandung
bei den südlich ausgerichteten Balkonen die nordwestliche Fassade breiter in
Erscheinung trete, weshalb ein Mehrlängenzuschlag hinzuzurechnen sei.
Zur Fassadenlänge sind oberirdische Vorsprünge dann
hinzuzurechnen und für die Gebäudelänge massgebend, wenn sie über mehr als ein
Geschoss verlaufen und in der Richtung der betreffenden Fassade eine geschlossene
Höhe von mehr als 1,3 m aufweisen (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 27 Abs. 1 ABV). Vorausgesetzt wird somit, dass sich die fraglichen
Balkone in Richtung der betreffenden Fassade – vorliegend der nordwestlichen
Fassade – erstrecken. Die beschwerdeführerisch monierte teilweise Einwandung
der südlich ausgerichteten Balkone ist indessen der südwestlichen Fassade
vorgelagert und weist zur westlichen Gebäudeecke, in der sich die südwestliche
und die (angeblich zu breit in Erscheinung tretende) nordwestliche Fassade treffen,
eine Distanz von 28 cm auf. Die Einwandung tritt zugleich optisch nicht
als Fassade in Erscheinung und dient offensichtlich nicht der Gebäudeumhüllung.
Damit ist diese nicht zur nordwestlichen Fassadenlänge hinzuzurechnen. Die
nordwestliche Fassade weist somit eine Länge von 14,15 m auf, wodurch
angesichts von Art. 5.2.2 BZO kein Mehrlängenzuschlag anzubringen ist. Die
Rügen betreffend Grenzabstandsverletzung sind daher unbegründet.
6.
Der Beschwerdeführer rügt darauf die bauliche Ausgestaltung
des Attikageschosses.
6.1
Für die
Beurteilung der Dachgestaltung ist § 292 PBG von Relevanz.
Bei dieser Bestimmung handelt es sich um eine
Ästhetiknorm, welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem
abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes
erscheinen. Insbesondere sollen überdimensionierte, dem Dachbereich ein
Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden (VGr, 6. November
2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Ein Ziel von § 292 PBG ist es, die
Dachgestaltung ruhig zu halten, weshalb die ''Drittelsregel'' jeweils auf der
betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als in diesem Sinn massgebende Fassadenlänge
gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche bzw. welcher eine
baulich-architektonische
Einheit bildet (VGr, 19. Juli 2018,
VB.2017.00802, E. 6.4.2; 31. August 2017, VB.2017.00337, E. 2.2;
10. Mai 2000, VB.2000.00086, E. 3b).
Von der in § 292 PBG erwähnten
Befugnis zum Erlass einer abweichenden
Regelung
hat die Gemeinde Horgen Gebrauch gemacht und in Art. 5.4
BZO festgehalten, dass die Gesamtlänge von Dacheinschnitten und Dachaufbauten zusammen
pro Geschoss höchstens 2/3 der betreffenden Fassadenlänge betragen darf.
6.2
Der
Beschwerdeführer bestreitet, dass sich die nordöstliche Fassade des Bauprojekts
an die Vorgabe gemäss Art. 5.4 BZO halten würde. Die Balkone würden die
von der Vorinstanz erwähnte Fassadenflucht durchbrechen, weshalb diese von der
Berechnung der betreffenden Fassadenlänge auszuklammern seien. Mit dieser
Argumentation verkennt der Beschwerdeführer, dass das Projektieren und
Anbringen von Balkonen an einer Fassadenlänge nicht zwangsläufig die baulich-architektonische
Einheit der Fassade stört oder gar ausschliesst.
Dies ist auch in vorliegender Angelegenheit, in der die in zwei Teile
gegliederte nordöstliche Fassade (mitsamt je einem Balkon pro Obergeschoss)
jeweils für sich und auch im Zusammenspiel eine optische Einheit bildet, nicht
auszumachen. Angesichts der 12,6 m und 11,8 m langen
Fassadenabschnitte beachten die mit
der
Fassade des Vollgeschosses bündigen Dachaufbauten von insgesamt 12 m Länge
die "
Zweidrittelsregel" nach Art. 5.4 BZO, weshalb die
beschwerdeführerische Rüge nicht durchdringt.
6.3
Im
Zusammenhang mit der Ausgestaltung des Dachgeschosses bemängelt der
Beschwerdeführer sodann die begehbaren Terrassen an der nordöstlichen Seite des
Attikageschosses. Da die projektierten Terrassenflächen nicht auskragen, steht
ihnen die diesbezügliche verwaltungsgerichtliche Praxis (VGr, 21. März
2012, VB.2011.00539, E. 3.2 f.) nicht entgegen, weshalb auch diese
Rüge unbegründet ist.
7.
Schliesslich rügt der Beschwerdeführer, dass sich die
projektierte Baute nicht befriedigend in die Umgebung einordnen würde. Die
Vorinstanz erwog in dieser Hinsicht, dass entgegen den Vorbringen des
Rekurrenten (dem heutigen Beschwerdeführer) zumindest im relevanten näheren
Umfeld des Bauvorhabens keine von Villen geprägte Umgebung mit wertvollen,
rückwärtigen Grünräumen feststellbar sei; vielmehr werde die nähere bauliche
Umgebung durch die langgestreckte, massive Baute mit diversen versetzt
zueinanderstehenden Gebäudekörpern im Nordwesten des Baugrundstücks (auf Kat.-Nr. 04)
dominiert. Auch führe die gegenüber der I-Strasse zurückversetzte Lage des
Bauvorhabens nicht zu einem Widerspruch mit § 238 PBG. Der
Beschwerdeführer bringt im vorliegenden Verfahren nichts vor, was ernsthafte
Zweifel an den zutreffenden, auf einem Augenscheintermin basierenden
Feststellungen der Vorinstanz zu wecken vermag. Damit ist der vorinstanzliche
Schluss auf eine befriedigende Einordnung des Bauvorhabens zu bestätigen.
8.
8.1
Nach
dem Gesagten ist die Beschwerde im Haupt- wie im Eventualstandpunkt abzuweisen.
8.2
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihm bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2
VRG). Er ist vielmehr zu verpflichten, der privaten
Beschwerdegegnerschaft 1 eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2
VRG). Als angemessen erscheint eine solche von Fr. 4'000.-.
Die mögliche Entschädigungsberechtigung von Gemeinwesen
stellt einen Ausnahmefall dar (
Kaspar
Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014, § 17 N. 50
ff.).
Da dem öffentlichen Beschwerdegegner 2 vorliegend kein übermässiger
Aufwand entstanden ist, ist ihm keine Parteientschädigung zuzusprechen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--
Zustellkosten,
Fr. 6'180.--
Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden dem
Beschwerdeführer auferlegt.
4.
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet,
der
privaten Beschwerdegegnerschaft 1
eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.- zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …