zh_verwaltungsgericht · VB.2006.00181 · 2006-09-27 · de

Baubewilligung | Einbau von Dachflächenfenstern und Sanierung Dachgeschoss. Erschliessung des Baugrundstücks. Sicherung der Baustellenzufahrt durch Wegrechtsdienstbarkeit. Nach § 233 Abs. 2 PBG gilt das Erfordernis der Baureife auch für Umbauten, wenn durch diese von den bisherigen Verhältnissen wesentlich abgewichen wird. Der Einbau von 15 verhältnismässig kleinen Dachflächenfenstern und eines Badezimmers sowie die Vergrösserung der Zimmer im Dachgeschoss in einem Einfamilienhaus stellen im Lichte der bisherigen verwaltungsgerichtlichen Praxis keine erschliessungsrechtlich relevante wesentliche Änderung der Verhältnisse dar. Die strassenmässige Erschliessung des Baugrundstücks muss demnach nicht erneut geprüft werden (E. 5.1). Zivilrechtliche Vorfragen sind im Baubewilligungsverfahren zu prüfen, wenn sie baupolizeirechtlich relevant sind. Dies trifft bei der vorliegenden Frage, ob die private Wegrechtsdienstbarkeit den Baustellenverkehr umfasst, zu (E. 6.1). Ein 4 m breites unbeschränktes Fahrwegrecht, selbst wenn es faktisch nur zw. 2-2.50 m breit ist, muss nach Sinn und Zweck und unter Berücksichtigung der Bedürfnisse des berechtigten Grundstücks vernünftigerweise auch die Baustellenzufahrt umfassen. Der streitbetroffene Bauinstallationsplatz befindet sich nicht auf der Wegrechtsfläche und ist für das Umbauvorhaben ausreichend, so dass keine dienstbarkeitswidrige Inanspruchnahme des Fahrwegrechts vorliegt. Der zu erwartende Baustellenverkehr führt nicht zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Wegrechtsdienstbarkeit, da es sich um eine verhältnismässig geringe und bloss temporäre intensivere Nutzung handelt, die vom Belasteten in Kauf zu nehmen ist. Es liegt auch keine missbräuchliche Ausübung der Dienstbarkeit vor, denn der Belastete hat Schädigungen, die mit der Rechtsausübung unvermeidbar verbunden sind, zu dulden (E. 6.2). Da es sich beim Erschliessungsbedarf für eine Baustelle um eine bloss vorübergehende Grundstücksnutzung handelt, sind an den Ausbaustandard einesBaustellenzugangs unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit geringere Anforderungen zu stellen (E. 6.3).Die kommunale Baubehörde durfte unter den vorliegenden Umständen davon ausgehen, dass die für die Sicherstellung der (Baustellen-)Zufahrt zum Baugrundstück notwendigen privaten Rechte nachgewiesen sind, und musste die Baubewilligung von keinem weiteren Berechtigungsnachweis abhängig machen (E. 6.4).Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 27.09.2006 VB.2006.00181
Zurich Verwaltungsgericht 27.09.2006 VB.2006.00181
Zurigo Verwaltungsgericht 27.09.2006 VB.2006.00181

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00181
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Geschäftsnummer:
VB.2006.00181
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.09.2006
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Einbau von Dachflächenfenstern und Sanierung Dachgeschoss. Erschliessung des Baugrundstücks. Sicherung der Baustellenzufahrt durch Wegrechtsdienstbarkeit.
Nach § 233 Abs. 2 PBG gilt das Erfordernis der Baureife auch für Umbauten, wenn durch diese von den bisherigen Verhältnissen wesentlich abgewichen wird. Der Einbau von 15 verhältnismässig kleinen Dachflächenfenstern und eines Badezimmers sowie die Vergrösserung der Zimmer im Dachgeschoss in einem Einfamilienhaus stellen im Lichte der bisherigen verwaltungsgerichtlichen Praxis keine erschliessungsrechtlich relevante wesentliche Änderung der Verhältnisse dar. Die strassenmässige Erschliessung des Baugrundstücks muss demnach nicht erneut geprüft werden (E. 5.1).
Zivilrechtliche Vorfragen sind im Baubewilligungsverfahren zu prüfen, wenn sie baupolizeirechtlich relevant sind. Dies trifft bei der vorliegenden Frage, ob die private Wegrechtsdienstbarkeit den Baustellenverkehr umfasst, zu (E. 6.1).
Ein 4 m breites unbeschränktes Fahrwegrecht, selbst wenn es faktisch nur zw. 2-2.50 m breit ist, muss nach Sinn und Zweck und unter Berücksichtigung der Bedürfnisse des berechtigten Grundstücks vernünftigerweise auch die Baustellenzufahrt umfassen. Der streitbetroffene Bauinstallationsplatz befindet sich nicht auf der Wegrechtsfläche und ist für das Umbauvorhaben ausreichend, so dass keine dienstbarkeitswidrige Inanspruchnahme des Fahrwegrechts vorliegt. Der zu erwartende Baustellenverkehr führt nicht zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Wegrechtsdienstbarkeit, da es sich um eine verhältnismässig geringe und bloss temporäre intensivere Nutzung handelt, die vom Belasteten in Kauf zu nehmen ist. Es liegt auch keine missbräuchliche Ausübung der Dienstbarkeit vor, denn der Belastete hat Schädigungen, die mit der Rechtsausübung unvermeidbar verbunden sind, zu dulden (E. 6.2).
Da es sich beim Erschliessungsbedarf für eine Baustelle um eine bloss vorübergehende Grundstücksnutzung handelt, sind an den Ausbaustandard eines Baustellenzugangs unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit geringere Anforderungen zu stellen (E. 6.3).
Die kommunale Baubehörde durfte unter den vorliegenden Umständen davon ausgehen, dass die für die Sicherstellung der (Baustellen-)Zufahrt zum Baugrundstück notwendigen privaten Rechte nachgewiesen sind, und musste die Baubewilligung von keinem weiteren Berechtigungsnachweis abhängig machen (E. 6.4).
Abweisung.
Stichworte:
ÄNDERUNG
AUSLEGUNG
BAUREIFE
BAUSTELLENVERKEHR
BAUSTELLENZUFAHRT
DACHFENSTER
DIENSTBARKEIT
DIENSTBARKEITSVERTRAG
EINORDNUNG
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
FAHRWEGRECHT
PRIVATRECHT
SACHENRECHT
WESENTLICH
ZIVILRECHT
ZIVILRECHTLICHE BEGRIFFE
ZUSTÄNDIGKEIT
Rechtsnormen:
§ 233 Abs. II PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 317 PBG
§ 1 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Mit Beschluss vom 11. Juli
2005 erteilte die Baukommission Kilchberg C die baurechtliche Bewilligung für
den Einbau eines Badezimmers und von insgesamt 15 Dachflächenfenstern (je mit
dem Format 55 x 98 cm) sowie die Vergrösserung der Zimmer (im Dachgeschoss) im Einfamilienhaus
Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse in
Kilchberg.
II.
Gegen diesen Beschluss erhob A als Eigentümer des
benachbarten Grundstücks am 6. August 2005 Rekurs bei der
Baurekurskommission II mit dem Antrag, dieser sei aufzuheben.
Am 18. Oktober 2005 meldete A der Baurekurskommission
II, dass die Bauherrin mit Vorbereitungsmassnahmen für die Bauarbeiten begonnen
und dabei die Zufahrt unzulässigerweise benützt bzw. sogar beschädigt habe. Hierauf
wurde die Baukommission Kilchberg mit Referentenverfügung vom 25. Oktober
2005 zur Überprüfung und zur allfälligen Einleitung der notwendigen Schritte
angehalten. Nach Durchführung eines Augenscheins liess diese am 3. November
2005 verlauten, es handle sich bei den angezeigten Vorkehren auf dem
Baugrundstück um nicht bewilligungspflichtige bauliche Massnahmen und demnach
bestehe kein Anlass für ein Einschreiten der Baubehörde.
Mit Entscheid vom 14. März 2006 wies die
Baurekurskommission II den Rekurs unter Kostenfolgen zulasten des Rekurrenten
ab.
III.
Mit Beschwerde vom 12. April 2006 liess A dem
Verwaltungsgericht beantragen, der Entscheid der Baurekurskommission II sowie
die Baubewilligung der Baukommission Kilchberg seien aufzuheben, unter Kosten
und Entschädigungsfolgen zulasten der privaten Beschwerdegegnerin.
Die Baurekurskommission II beantragte ohne weitere
Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Auch die Baukommission Kilchberg
schloss auf Abweisung der Beschwerde. Schliesslich liess auch C die
vollumfängliche Abweisung der Beschwerde beantragen. Sie ersuchte im Übrigen um
teilweisen Entzug der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde, soweit es sich um
den Einbau eines Badezimmers sowie die Vergrösserung der Zimmer im Dachgeschoss
handelte.
Mit Stellungnahme vom 22. Juni 2006 liess A
beantragen, dem Gesuch um teilweisen Entzug der aufschiebenden Wirkung sei
nicht stattzugeben. Mit Präsidialverfügung vom 29. Juni 2006 hiess das
Verwaltungsgericht das Gesuch teilweise gut und entzog der Beschwerde in Bezug
auf den Einbau des Badezimmers die aufschiebende Wirkung.
Die Vorbringen der Parteien und die vorinstanzlichen Erwägungen
werden, soweit rechtserheblich, in den folgenden Entscheidgründen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die
Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommission zuständig.
Soweit Fragen betreffend das Recht zur Inanspruchnahme von Nachbargrundstücken
gemäss §§ 229 ff. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) streitig sind, ist das Verwaltungsgericht nicht zuständig, da gemäss
§ 330 lit. c PBG die Baurekurskommissionen hierüber als einzige
Instanz entscheiden. Ob in der vorliegenden Baurechtsstreitigkeit
gegebenenfalls das Verfahren nach § 230 PBG durchzuführen wäre, ist
demnach vom Verwaltungsgericht nicht zu beurteilen.
2.
2.1
Nach § 338a
Abs. 1 PBG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen
Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder
Änderung hat. Beim Nachbarn verlangt die verwaltungsgerichtliche Praxis
kumulativ eine hinreichend enge nachbarliche Beziehung und ein Berührtsein in
qualifizierten eigenen Interessen. Die Legitimationsvoraussetzung des
Berührtseins in eigenen qualifizierten Interessen ist dann gegeben, wenn der
Ausgang des Verfahrens, in das der beschwerdeführende Nachbar sich einschalten
will, seine Interessenssphäre zu beeinflussen vermag, er also einen praktischen
Nutzen hat bzw. einen Nachteil abwenden kann, den der angefochtene
Verwaltungsakt für ihn zur Folge hätte (RB 1995 Nr. 9, E. 2,
1980 Nr. 7). Die Beschwerdelegitimation bezieht sich sodann auf die
gestellten Anträge. Der Beschwerdeführer kann sich daher grundsätzlich auf alle
Argumente und Rechtssätze berufen, die im Ergebnis zur Gutheissung seines
Antrags führen können. Wer aufgrund seines Rechtsschutzinteresses Zugang zum
Verfahren findet, hat Anspruch darauf, dass die geltend gemachten Rechtsverletzungen
überprüft werden (RB 1995 Nr. 8, 1980 Nr. 7).
2.2
Als
Eigentümer des mit einem Mehrfamilienhaus überbauten, an das Baugrundstück
angrenzenden Grundstücks ist beim Beschwerdeführer das Erfordernis der nachbarlichen
Raumbeziehung ohne weiteres gegeben. Im Weiteren kann er als Eigentümer der
Wegparzelle geltend machen, die Benützung dieses Weges als Zufahrt zum
Baugrundstück sei rechtlich nicht gesichert, das Baugrundstück sei mithin nicht
genügend erschlossen, und zwar selbst dann, wenn er sich gegen die
Beeinträchtigung seiner Rechte an der Wegparzelle (auch) in einem Zivilprozess
zur Wehr setzen könnte (RB 1987 Nr. 4). Sodann kann er Fragen der
Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG rügen, soweit eine
ungenügende Einordnung zu einem Verzicht auf das Projekt oder jedenfalls zu
einer völligen Überarbeitung desselben führen kann. Trotz fehlenden direkten
Sichtkontakts zu den Dachflächenfenstern ist der Beschwerdeführer demnach zur
Rüge der mangelhaften Einordnung des Projekts zuzulassen.
Demnach ist der Beschwerdeführer mit seinen Rügen zur
Beschwerde legitimiert, allerdings nur soweit er die Verletzung von materiellen
(öffentlichrechtlichen) Bauvorschriften geltend macht (Christian Mäder, Die
Anfechtung baurechtlicher Entscheide durch Nachbarn unter besonderer
Berücksichtigung der neueren Rechtsprechung des Zürcher Verwaltungsgerichts,
PBG 3/1997, S. 15; vgl. auch § 1 VRG).
Da die übrigen Prozessvoraussetzungen vorliegen, ist auf
die Beschwerde einzutreten.
3.
Ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein erübrigt sich, da
der zu beurteilende massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend
ersichtlich ist (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit
Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 45).
4.
Der Beschwerdeführer rügt, der Einbau der
Dachflächenfenster würde zu keiner befriedigenden Gesamtwirkung im Sinn von § 238
Abs. 1 PBG führen. Die auf der Nordseite projektierte Gruppe von 6
Dachflächenfenstern sei aus ästhetischen Gründen völlig unbefriedigend.
Entgegen der Auffassung der Vorinstanz wirke die Fenstergruppe gerade deshalb
aufdringlich, weil die gesamte Dachansicht der Villa durch ein Turmdach
wesentlich mitgeprägt werde. Auch würde sehr wohl ein optisches Ungleichgewicht
entstehen, weil auf der anderen Seite des "Turms" nur ein einziges
Dachfenster geplant sei. Ein optisches Ungleichgewicht sei sodann auch auf der
Südseite gegeben, wo eine Zweiergruppe und ein einzelnes Dachfenster
projektiert sei. Schliesslich fehle sowohl auf der Süd- wie auf der Nordseite
der gestalterische Bezug zu den Fenstern im Ober- und Erdgeschoss.
4.1
Den
kommunalen Baubehörden kommt bei der Anwendung der Ästhetikvorschrift von § 238
PBG praxisgemäss ein erheblicher Beurteilungsspielraum zu (BGr, 28. Oktober
2002, 1P.280/2002, E. 2, www.bger.ch, mit Hinweisen). Die Baurekurskommission
hat sich trotz umfassender Kognition (vgl. § 20 VRG) bei der Überprüfung
solcher kommunalen Entscheide Zurückhaltung aufzuerlegen. Ist der Einordnungsentscheid
einer kommunalen Baubehörde nachvollziehbar, das heisst, beruht er auf einer
vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so hat sie diesen zu
respektieren und darf nicht ihr eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen der
kommunalen Behörde setzen. Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn
sich die vorinstanzliche Ausübung des Beurteilungsspielraums als offensichtlich
unvertretbar erweist (VGr, 8. Februar 2006, VB.2005.00515, E. 2, 11. Februar
2004, VB.2003.00275, E. 3, jeweils unter www.vgrzh.ch; vgl. auch schon RB 1981
Nr. 20; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19).
4.2
Im Gegensatz zur Vorinstanz kommt dem
Verwaltungsgericht, namentlich auch für die Beurteilung von ästhetischen
Belangen, nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 VRG). Es überprüft deshalb
lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der Dachflächenfenster
durch die kommunale Baubehörde, die zur Erteilung der Bewilligung führte, zu
Recht für vertretbar halten durfte. Es ist indes nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts,
eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des
Bauvorhabens vorzunehmen; in diesem Fall würde es nach bundesgerichtlicher
Rechtsprechung in willkürlicher Weise seine eigene Kognition überschreiten (BGr,
21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 4, ZBl 107/2006, S. 434 ff.).
4.3
Was die
allgemeinen Grundsätze zur Ästhetikvorschrift von § 238 PBG anbetrifft, so
kann auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 28
Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG).
4.4
Keines der
vom Beschwerdeführer angeführten Argumente lässt die Beurteilung der kommunalen
Baubehörde als offensichtlich unvertretbar erscheinen und drängt im Hinblick
auf eine befriedigende Einordnung die Verweigerung der Bewilligung für den
Einbau der Dachflächenfenster auf. So ist die Auffassung, dass die gesamte
Dachansicht durch das Turmdach geprägt sei und deshalb Dachflächenfenster
Lukarnen oder Dacheinschnitten vorzuziehen seien, durchaus vertretbar.
Nachvollziehbar ist auch, dass die Anzahl der Fenster durch ihre zurückhaltende
Dimensionierung relativiert werde und diese sich gut in die Dachfläche
einfügten. Durchaus plausibel erscheint schliesslich auch, dass die Fenster
durch die Zusammenfassung zu einer Sechser- bzw. einer Vierergruppe zurückhaltender
wirken, als wenn stattdessen weniger, jedoch grösserformatige Fenster eingebaut
würden.
Eine Überschreitung des der kommunalen Baubehörde zustehenden
Beurteilungsspielraums ist jedenfalls nicht ersichtlich. Wenn die Vorinstanz
die ästhetische Würdigung der kommunalen Baubehörde für vertretbar hielt und
ebenfalls zum Schluss gelangte, durch die Anordnung der Dachflächenfenster werde
insgesamt ein optisches Gleichgewicht hergestellt, so ist dies nicht zu beanstanden.
5.
Der Beschwerdeführer bringt im Weiteren vor, die durch
eine private Dienstbarkeit gesicherte Zufahrt gewährleiste die Erschliessung
des Baugrundstücks nicht und umfasse insbesondere die Benutzung des
Zufahrtsweges als Baustellenzufahrt nicht. Deshalb hätte die örtliche
Baubehörde die Erteilung der Baubewilligung vom Nachweis der Berechtigung, den
Zufahrtsweg für den Baustellenverkehr zu benutzen, abhängig machen müssen. Sodann
würde die Benutzung des "Zufahrtssträsschens" für den
Baustellenverkehr, namentlich das Befahren mit "schweren Lastwagen"
und die zu erwartenden Immissionen, zu einer unzumutbaren Mehrbelastung sowie
zur Beschädigung des Zufahrtsweges führen. Überdies fehle es an einem
genügenden Bauinstallationsplatz auf dem Baugrundstück, so dass die
Zufahrtsfläche in Überstrapazierung der Fahrwegsdienstbarkeit missbräuchlich
als Abstellplatz benutzt würde. Letztlich liege wegen mangelhafter
Erschliessung des Baugrundstücks eine Verletzung des in § 237 Abs. 1
PBG statuierten Erfordernisses der Zugänglichkeit vor, das gemäss § 233 Abs. 1
PBG auch für den Baustellenverkehr und den Bauinstallationsplatz gelte.
Dem hält die Baukommission Kilchberg (als
Beschwerdegegnerin) im Sinn der Vorinstanz entgegen, die Regelung der
Baustellenzufahrt beschlage nicht die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens, sondern
die Bauausführung und müsse erst auf den Baubeginn hin gesichert sein. Die
Organisation der Baustellenzufahrt werde in der Regel der Bauherrschaft überlassen,
weshalb nicht schon entsprechende Auflagen in der Baubewilligung statuiert
werden müssten. Es bestehe kein Anspruch auf Regelung der Baustellenzufahrt in
der Baubewilligung. Auch sei die Baureife des Grundstücks nicht in Frage
gestellt, wenn im Zeitpunkt der Erteilung der Bewilligung die Baustellenzufahrt
noch nicht geregelt sei. Hinzu komme, dass es sich hier nicht um einen Neu-
sondern um einen Umbau handle, und das bereits überbaute Grundstück zweifellos
hinreichend erschlossen sei. Ferner führt die Baukommission an, dass der
tatsächliche Zustand des Zufahrtsweges (ca. 2 m Breite) offensichtlich nicht
dem Inhalt der Dienstbarkeit (4 m Breite) entspreche, weshalb die Bauherrschaft
auch bereits ein zivilrechtliches Verfahren zur Durchsetzung ihrer servitutarischen
Ansprüche eingeleitet habe. Schliesslich seien eine vorübergehende intensive
Benutzung des Zufahrtsweges und die entsprechenden Mehrimmissionen von den
Nachbarn grundsätzlich hinzunehmen. Da es sich bloss um einen
Dachgeschossausbau handle, dürfte sich der zu erwartende Baustellenverkehr
ohnehin in Grenzen halten, und es sei kaum mit schweren Lastwagen zu rechnen,
wie dies der Beschwerdeführer vorbringe.
Die Argumentation der privaten Beschwerdegegnerin stösst
im Wesentlichen in die gleiche Richtung wie diejenige der örtlichen
Baukommission. Wie die Vorinstanz bringt sie zudem vor, dass letztlich nicht
das Ungenügen der Zufahrt in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht das Problem
sei, sondern der anscheinende Unwille des Beschwerdeführers, seinen servitutarischen
Pflichten nachzukommen und demzufolge die Baustellenzufahrt im erforderlichen
Mass zu gewährleisten. Die Aussagen des Beschwerdeführers seien sodann willkürlich
und widersprüchlich, da er anfänglich selbst die Meinung vertreten habe, die
heute bestehende Zufahrt sei für den Baustellenverkehr ausreichend.
Schliesslich sei die Zufahrtsstrasse nie als Bauinstallationsplatz vorgesehen
gewesen, und sie müsse auch nicht als solcher benützt werden, da auf dem
Baugrundstück eine ausreichend grosse Fläche als Abstell- und Abladeplatz zur
Verfügung stehe.
5.1
Nach § 233 Abs. 1 PBG dürfen Bauten
und Anlagen nur auf Grundstücken erstellt werden, die baureif sind oder deren
Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits
auf den Baubeginn hin gesichert ist. Die Baureife setzt insbesondere die
Erschliessung des Grundstücks voraus (§ 234 PBG). Erschlossen ist ein Grundstück
unter anderem dann, wenn es selber und die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen
genügend zugänglich sind bzw. wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende
Zufahrt besteht (§§ 236 f. PBG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1
und 22 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni
1979).
Nach § 233 Abs. 2 PBG gilt das Erfordernis der
Baureife auch für Umbauten oder Nutzungsänderungen, allerdings nur dann, wenn
durch diese von den bisherigen Verhältnissen wesentlich abgewichen wird.
Abweichungen gelten dann als wesentlich, wenn sie bezüglich der Anforderungen
an die Baureife ins Gewicht fallen (VGr, 23. Mai 1997, VB.1997.00029, E. 3a,
www.vgrzh.ch, mit Hinweisen, mit Leitsatz in RB 1997 Nr. 83). Das
Verwaltungsgericht hat dies bei einem Einbau einer 2-Zimmerwohnung in ein bestehendes
Einfamilienhaus und einem allfälligen Mehrverkehr, der durch ein zusätzliches
Motorfahrzeug verursacht wird, verneint. Es erwog hierzu, nicht jede
zusätzliche Wohneinheit führe zu einer wesentlichen Änderung der bisherigen
Verhältnisse im Sinn von § 233 Abs. 2 PBG, welche die genügende
Zugänglichkeit des Baugrundstücks erneut in Frage zu stellen vermöchte (VGr, 23. Mai
1997, VB.1997.00029, E. 3a, www.vgrzh.ch, mit Leitsatz in RB 1997 Nr. 83).
In diesem Sinne erwog das Verwaltungsgericht ferner, selbst die Aufstockung
eines Attikageschosses, die zu einer neuen Wohneinheit führt, stelle keine
wesentliche Änderung der bisherigen Verhältnisse dar, welche eine neue Überprüfung
der Erschliessungsverhältnisse des Baugrundstücks erfordere (VGr, 14. Juni
2006, VB.2006.00062, E. 3.2, www.vgrzh.ch).
5.2
Gegenstand
der Baubewilligung ist der Einbau eines Badezimmers und von insgesamt 15
Dachflächenfenstern verhältnismässig geringfügigen Ausmasses (55 x 98 cm) sowie
die Vergrösserung der Zimmer im Dachgeschoss. Hierbei handelt es sich lediglich
um ein Umbau- und Sanierungsvorhaben, das sich zudem auf das Dachgeschoss des Bauobjektes
beschränkt. Unter diesen Umständen und unter Berücksichtigung der angeführten
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung kann vorliegend nicht von Umbauten
ausgegangen werden, die zu einer wesentlichen Abweichung von den bisherigen
Verhältnissen führen und damit erschliessungsrechtlich relevant wären. An den
bisherigen Verhältnissen ändert sich unter dem Gesichtspunkt der genügenden
Zugänglichkeit nichts Wesentliches. Damit erweist sich die Rüge der mangelhaften
strassenmässigen Erschliessung des Baugrundstücks als unbegründet, ohne dass diese
zu überprüfen wäre.
6.
Auch wenn demnach für das vorliegende Bauvorhaben die
Erschliessungsfrage nicht mehr neu zu überprüfen ist, und das
Verwaltungsgericht seiner Begründungspflicht nachkommt, wenn es sich auf die
für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränkt (BGE 112 Ia 107 E. 2b
mit Hinweisen; Kölz/Bosshart/Röhl, § 65 N. 2), ist im Folgenden aus
prozessökonomischen Gründen kurz auf die weiteren hauptsächlichen Vorbringen
der Parteien einzugehen.
6.1
Zwar
handelt es sich bei den Fragen, ob die Fahrwegrechtsdienstbarkeit die Baustellenzufahrt
umfasse und ob durch den Baustellenverkehr eine unzumutbare Mehrbelastung sowie
eine missbräuchliche Ausübung der Dienstbarkeit vorliege, um solche zivilrechtlicher
Natur, die grundsätzlich im Zivilprozess zu behandeln sind (§ 317 PBG und § 1
Satz 2 VRG). Zivilrechtliche Institute sind im Baubewilligungsverfahren
indes dann zu prüfen, wenn sie baupolizeirechtlich relevant sind, wie z.B. die
(privat-)rechtliche Sicherung der dauernden und jederzeitig bestimmungsgemässen
Benutzung einer Zufahrt (RB 1999 Nr. 124 = BEZ 1999 Nr. 32 E. 3b,
mit Hinweisen).
6.2
Gemäss den Grundbuchakten ist der Zugang zum
Baugrundstück durch ein 4 m breites "unbeschränktes" Fuss- und
Fahrwegrecht gesichert. Die tatsächliche Breite des Zufahrtswegs beträgt allerdings
nur zwischen 2 bis 2,50 m, wobei die Fahrbahn seitlich durch Büsche und
andere Bepflanzungen gesäumt und bei der Einmündung in die Strasse durch beidseitige
Mauern eingeengt wird. Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit
ist vorliegend mangels schlüssigem Grundbucheintrag der Begründungsakt massgebend
(vgl. Art. 738 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember
1907 [ZGB]), bei dessen Auslegung nach Rechtsprechung und Lehre das
Vertrauensprinzip anzuwenden ist; abzustellen ist ferner auf den Zweck, welcher
der Dienstbarkeit vernünftigerweise beizulegen ist, wenn Interesse und
Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks berücksichtigt werden (BGE 130
III 554 E. 3 S. 556 ff., 128 III 265 E. 3a S. 267;
Etienne Petitpierre, Basler Kommentar, 2003, Art. 738 ZGB N 9 f.).
Zwar lässt sich aus der häufig gebrauchten
Bezeichnung eines Geh- und
Fahrwegs als "uneingeschränkt" nichts Besonderes zugunsten des
Berechtigten ableiten;  auch  ist es unzulässig, die Wegrechtsfläche als Wende-
oder Park- bzw. Standplatz zu benützen (BGr, 17. Dezember 2002,
5C.199/2002, E. 3.1 f., ZBGR 84/2003, S. 307 ff.). Genauso
wenig aussagekräftig wie die Bezeichnung "unbeschränkt" ist aber die
Bezeichnung des Zufahrtswegs als "Zufahrtssträsschen". Der
Beschwerdeführer kann daraus nichts für sich ableiten, was gegen die
Zulässigkeit der Benützung der Zufahrt für den Baustellenverkehr spräche.
Sodann befindet sich der streitbetroffene Abstell- bzw. Bauinstallationsplatz
gar nicht auf der Wegrechtsfläche, sondern auf dem angrenzenden Baugrundstück
der privaten Beschwerdegegnerin. Auch erscheint der Bauinstallationsplatz für
das Sanierungs- und Umbauvorhaben offensichtlich als ausreichend. Das
Bauvorhaben bedingt kein Abstellen von "schweren Lastwagen, die von Gesetzes
wegen bis 12 m lang sein dürfen", wie dies der Beschwerdeführer anführt.
Im Weiteren ist anzumerken, dass Bauinstallationen für eine bestimmte Baustelle
und für die Dauer der Bauausführung keiner baurechtlichen Bewilligung bedürfen
(§ 1 lit. c der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997). Schliesslich
ist die Frage, ob der Bauinstallationsplatz bewilligunspflichtig ist, für das
vorliegende Verfahren, dessen Gegenstand einzig die Baubewilligung betreffend
Sanierungs- und Umbauarbeiten im Einfamilienhaus auf dem Baugrundstück ist, ohnehin
irrelevant.
6.3
Die
Wegrechtsdienstbarkeit bezweckt die hinreichende Erschliessung des berechtigten
Grundstücks zu Fuss und mit Fahrzeugen und das entsprechende Überqueren des
belasteten Grundstücks. Darin muss unter Berücksichtigung der Bedürfnisse des
Baugrundstücks nicht nur die Nutzung zu Wohnzwecken, sondern vernünftigerweise
auch die Baustellenzufahrt eingeschlossen sein, wenn z.B. wie hier Sanierungs-
und Umbauarbeiten an dem auf dem Grundstück liegenden Wohnhaus vorgenommen
werden. Hierfür spricht gerade auch die vorgesehene Breite des Zufahrtsweges
von 4 m, die bei der Auslegung der Dienstbarkeit ebenfalls ins Gewicht fällt.
Das Wegrecht ist für die Zu- und Wegfahrt von Fahrzeugen für den
Baustellenverkehr jedenfalls in rechtlicher Hinsicht mehr als ausreichend. Aber
auch in tatsächlicher Hinsicht erscheint eine Wegbreite von 2 bis 2.50 m für
die Baustellenzufahrt für das Sanierungs- und Umbauvorhaben als genügend. Da es
sich nur um eine vorübergehende Grundstücksnutzung handelt, ist an den
Ausbaustandard des Baustellenzugangs unter dem Gesichtspunkt der
Verhältnismässigkeit geringere Anforderungen zu stellen (VGr, 15. Januar
2001, VB.200.00319, E. 7, www.vgrzh.ch). Der Beschwerdeführer hat im
Übrigen selbst im Schreiben vom 27. Juni 2005 an die private Beschwerdegegnerin
eingeräumt, dass die Zufahrt auf der ganzen Länge mindestens 2.50 m breit
sei und "somit absolut genügend für das Befahren für Personenwagen,
Lieferwagen und Lastwagen".
Es liegt sodann auch keine unzumutbare Mehrbelastung der
Dienstbarkeit durch den Baustellenverkehr vor. Die bundesgerichtliche
Rechtsprechung hat wiederholt eine erhebliche und damit unzulässige
Mehrbelastung einer Dienstbarkeit im Sinn von Art. 739 ZGB verneint, wenn
durch Umbauten die Anzahl der Benützer einer Dienstbarkeit steigt und dadurch
der Zugang stärker begangen oder befahren wird (BGE 122 III 358 E 2c,
131 III 345 E. 4.3.1 S. 358 ff., jeweils mit Hinweisen). Somit
ist generell eine verhältnismässig geringe Mehrbelastung auf bestehenden
Erschliessungsanlagen zulässig und von den Eigentümern des belasteten
Grundstücks in Kauf zu nehmen. Das muss erst recht für die bloss temporär
intensivere Nutzung einer Wegrechtsdienstbarkeit durch Baustellenverkehr
gelten. Dabei ist vorliegend wiederum zu beachten, dass es sich lediglich um geringfügige
Sanierungs- und Umbaumassnahmen im Dachgeschoss handelt, so dass von vornherein
kein übermässiger und unzumutbarer Baustellenverkehr zu erwarten ist.
6.4
Demnach
ist der Schluss der kommunalen Baubehörde und der Vorinstanz, wonach die für
die Sicherstellung der (Baustellen-)Zufahrt zum Baugrundstück notwendigen
privaten Rechte nachgewiesen sind, nicht zu beanstanden. Selbst wenn die
Erschliessung des Baugrundstücks erneut zu prüfen wäre, müsste demnach die Baubewilligung
von keinem weiteren Nachweis der Berechtigung, den Zufahrtsweg als
Baustellenzufahrt zu benutzen, abhängig gemacht werden.
7.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die ästhetische
Würdigung der kommunalen Baubehörde von der Vorinstanz als vertretbar erachtet
werden durfte und somit die Dachflächenfenster unter dem Gesichtswinkel der
Ästhetikvorschrift nicht zu beanstanden sind. Sodann handelt es sich beim Umbau-
und Sanierungsvorhaben um eine erschliessungsrechtlich nicht relevante Änderung
der bestehenden Verhältnisse. Die Frage der genügenden Erschliessung des
Baugrundstücks muss deshalb nicht erneut geprüft werden. Schliesslich erweist
sich die Zufahrt zum Baugrundstück als durch die private Wegrechtsdienstbarkeit
sowohl in rechtlicher als auch tatsächlicher Hinsicht gewährleistet.
8.
Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdeführer
kostenpflichtig (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70
VRG). Überdies hat der Beschwerdeführer der privaten Beschwerdegegnerin eine
Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 1'000.- zu bezahlen. Die
Voraussetzungen hierfür sind ohne weiteres erfüllt (§ 17 Abs. 2 lit. a
VRG). Dies gilt auch in Bezug auf die Baukommission, deren Bemühungen über den
üblichen Verwaltungsaufwand bei der Beantwortung von Rechtsmitteln
hinausgingen. Demnach rechtfertigt sich, den Beschwerdeführer auch zur
Ausrichtung einer Parteientschädigung an die Baukommission in der Höhe von Fr. 1000.-
zu verpflichten.
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'150.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer hat der privaten Beschwerdegegnerin und der Baukommission
Kilchberg eine Parteientschädigung in der Höhe von je Fr. 1'000.-
auszurichten.
5.    Mitteilung
an …