zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00453 · 2022-01-27 · de

Inventarentlassung | Fehlende Rechtmässigkeit der Inventarentlassung. Aufforderung zum Treffen von Schutzmassnahmen durch BRG. Der (geringe) Eigenwert der beiden zusammengebauten Kernzonengebäude ist mangels Zeugenschaft für sich allein nicht schutzwürdig. Hingegen weisen die Bauten aufgrund ihrer Lage im Ortsbild, ihrer äusseren Erscheinung und ihrer Ensemblezugehörigkeit einen schützenswerten Situationswert auf, welcher mit den speziell bezeichneten Aussenräumen entgegen der Behörde nicht als planungsrechtlich ausreichend gesichert geltend kann. Das öffentliche Interesse an der Unterschutzstellung überwiegt entgegenstehende Interessen. Dass die historische Bausubstanz nur noch ansatzweise vorhanden ist, steht der Annahme eines hohen Situationswerts nicht entgegen (E.5). Planungsrechtliche Massnahmen sind zum Schutz des hohen Situationswerts von vornherein ungeeignet; die Unterschutzstellung erweist sich als verhältnismässig (E.6). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 27.01.2022 VB.2021.00453
Zurich Verwaltungsgericht 27.01.2022 VB.2021.00453
Zurigo Verwaltungsgericht 27.01.2022 VB.2021.00453

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00453
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Geschäftsnummer:
VB.2021.00453
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.01.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Inventarentlassung
Fehlende Rechtmässigkeit der Inventarentlassung. Aufforderung zum Treffen von Schutzmassnahmen durch BRG.
Der (geringe) Eigenwert der beiden zusammengebauten Kernzonengebäude ist mangels Zeugenschaft für sich allein nicht schutzwürdig. Hingegen weisen die Bauten aufgrund ihrer Lage im Ortsbild, ihrer äusseren Erscheinung und ihrer Ensemblezugehörigkeit einen schützenswerten Situationswert auf, welcher mit den speziell bezeichneten Aussenräumen entgegen der Behörde nicht als planungsrechtlich ausreichend gesichert geltend kann. Das öffentliche Interesse an der Unterschutzstellung überwiegt entgegenstehende Interessen. Dass die historische Bausubstanz nur noch ansatzweise vorhanden ist, steht der Annahme eines hohen Situationswerts nicht entgegen (E.5). Planungsrechtliche Massnahmen sind zum Schutz des hohen Situationswerts von vornherein ungeeignet; die Unterschutzstellung erweist sich als verhältnismässig (E.6).
Abweisung.
Stichworte:
DENKMALPFLEGE
EIGENWERT
ENSEMBLE
INVENTARENTLASSUNG
PLANUNGSRECHTLICHE SCHUTZMASSNAHMEN
SCHUTZMASSNAHMEN
SITUATIONSWERT
UNTERSCHUTZSTELLUNG
Rechtsnormen:
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 7 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2021.00453
Urteil
der 1.
Kammer
vom
27. Januar 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz),
Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin
Laura Diener.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Zürcher Heimatschutz ZVH,
Beschwerdegegner,
und
Stadtrat Wädenswil,
Mitbeteiligter,
betreffend
Inventarentlassung
,
hat sich ergeben:
I.
A stellte beim Stadtrat Wädenswil mit Schreiben vom 18. Januar
2018 ein Provokationsgesuch zur denkmalpflegerischen Beurteilung der Wohnhäuser
C-Strasse 09 und 010 (Assek.-Nrn. 01 und 02 auf den Grundstücken
Kat.-Nrn. 03 und 04) in Wädenswil.
Mit Beschluss vom 20. Mai 2019 entliess der Stadtrat
Wädenswil die genannten Gebäude aus dem kommunalen Inventar der schützenswerten
Bauten und verzichtete auf die Anordnung von Denkmalschutzmassnahmen. Die
Publikation dieses Entscheids erfolgte am 7. Juni 2019.
II.
Dagegen rekurrierte der Zürcher Heimatschutz (ZVH) am 8. Juli
2019 beim Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen
Beschlusses und die Anweisung des Stadtrats, die Bauten unter Schutz zu
stellen. Die 2. Abteilung des Baurekursgerichts führte am 4. Dezember
2019 einen Augenschein durch.
Mit Entscheid vom 25. Mai 2021 hiess das
Baurekursgericht den Rekurs gut und hob den Beschluss des Stadtrats Wädenswil
vom 20. Mai 2019 auf. Es lud den Stadtrat ein, die erforderlichen
Schutzmassnahmen für den Erhalt des Situationswerts der Wohnhäuser C-Strasse 09
und 010 in Wädenswil anzuordnen.
III.
Gegen diesen Entscheid erhob A am 28. Juni 2021
Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte unter Entschädigungsfolge,
diesen aufzuheben.
Der Stadtrat Wädenswil verzichtete am 12. Juli 2021
auf das Einreichen einer Beschwerdeantwort. Das Baurekursgericht beantragte am
19. Juli 2021 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. In
seiner Beschwerdeantwort vom 1. September 2021 beantragte der Zürcher
Heimatschutz (ZVH), die Beschwerde unter Entschädigungsfolge abzuweisen und den
angefochtenen Entscheid zu bestätigen.
A replizierte am 16. September 2021 unter Festhalten
an den gestellten Anträgen. Der Zürcher Heimatschutz (ZVH) hielt mit Duplik vom
2. Oktober 2021 ebenfalls an den gestellten Anträgen fest. Die Triplik vom
18. Oktober 2021 enthielt weiterhin unveränderte Begehren. In der Folge
verzichteten die Parteien stillschweigend auf weitere Stellungnahmen.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist für
die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls
erfüllt; auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1
Das
Grundstück, auf welchem sich das streitbetroffene Vielzweckbauernhaus befindet,
liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil (BZO) in der
Kernzone B. Die streitbetroffenen Wohngebäude sind im kommunalen Inventar
der schützenswerten Bauten der Stadt Wädenswil aus dem Jahr 1982 unter den
Nummern 05 (C-Strasse 010) und 06 (C-Strasse 09) verzeichnet. Die
Bauten bilden Bestandteil des Komplexes C-Strasse 07/08/09/010 und liegen
im Perimeter des schutzwürdigen Ortsbilds von überkommunaler Bedeutung
(Wädenswiler Siedlungskern).
2.2
Für die C-Strasse 09
ist der Eigen- und Situationswert im Inventar der schützenswerten Bauten je mit
''erhaltenswert'' klassifiziert. Bei der C-Strasse 010 wird der Eigenwert
als ''kein'' und der Situationswert als ''erhaltenswert'' bezeichnet. Im
Ortsbildinventar wird die beidseitige Bebauung der C-Strasse als ausgeprägter Platz-/Strassenraum
hervorgehoben. Die Liegenschaften C-Strasse 07, 08 und 09 sind als
prägende oder strukturbildende Gebäude markiert.
3.
3.1
Aufgrund des Provokationsbegehrens
liess der Stadtrat Wädenswil zur Frage der Schutzwürdigkeit bei der
Firma D, Dr. phil. E, Kunsthistorikerin, ein Gutachten
erstellen, welches vom November 2018 datiert. Am 13. Juni 2018 fand zudem
eine Besichtigung durch die Gemeinde sowie die Gutachterin statt.
3.2
Mit dem streitbetroffenen Beschluss
vom 20. Mai 2019 beurteilte die Stadtbild- und Denkmalschutzkommission
(SDK) den Eigenwert der Gebäude gestützt auf diese Erkenntnisse wegen fehlender
Zeugenschaft als nicht schutzwürdig. Das öffentliche Interesse der
Unterschutzstellung müsse aus Verhältnismässigkeitsgründen hinter den privaten
Interessen zurückstehen. Den schützenswerten Situationswert erachtete sie als
mit den speziell bezeichneten Aussenräumen planungsrechtlich ausreichend
gesichert.
Die SDK beantragte dem Stadtrat
Wädenswil einstimmig, die beiden strittigen Objekte aus dem kommunalen Inventar
zu entlassen. Sie stütze die für sie lediglich informative Empfehlung der
Gutachterin. Der Stadtrat Wädenswil beschloss gestützt darauf, dass die
strittigen Wohnhäuser die strengen Anforderungen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c
PBG nicht zu erfüllen vermöchten und daher aus dem kommunalen Inventar der
schutzwürdigen Bauten zu entlassen seien und auf Schutzmassnahmen zu verzichten
sei.
3.3
Demgegenüber
gelangte das Baurekursgericht gestützt auf die Akten sowie einen eigenen
Augenschein zum Schluss, den streitbetroffenen Objekten komme insbesondere
aufgrund ihrer Lage im Ortsbild, ihrer äusseren Erscheinung und
Ensemblezugehörigkeit ein sehr hoher Situationswert zu, welcher nur durch die
Erhaltung der bestehenden Bausubstanz bewahrt werden könne. Die Behörde habe
das ihr zustehende Ermessen in nicht mehr vertretbarer Weise gehandhabt.
3.4
Dagegen
ist die beschwerdeführende Grundeigentümerin der Ansicht, es fehle an einem
schutzwürdigen Situationswert sowie an der Verhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung.
Sie macht geltend, solange sich die Behörde nicht von unsachlichen oder
zweckfremden Erwägungen leiten lasse, könne die Vorinstanz den kommunalen
Ermessensentscheid nicht durch eigenes Ermessen ersetzen. Durch ihr
Einschreiten habe die Vorinstanz ihre Kognitionsbefugnis überschritten.
4.
4.1
Als
Schutzobjekte in Betracht fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (
PBG) unter anderem Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen,
die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder
baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder
Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen
Umgebung.
In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften als Eigenwert
und als Situationswert bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung
des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert eines Objekts,
der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt
(vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 6. A., Zürich 2019, S. 300; Walter Engeler,
Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139
und 205). Die Schutzwürdigkeit eines Objekts kann sich dabei nicht nur aus
einem hohen Eigen- oder Situationswert, sondern auch aus deren Zusammenspiel
ergeben (
RB 1997 Nr. 73
).
4.2
Die
Zeugeneigenschaft allein reicht für eine Unterschutzstellung nicht aus; es muss
sich um einen "wichtigen" Zeugen handeln. Bei der Beantwortung der
Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder
ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt", hat die Behörde eine
sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung
vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und
städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (BGE 120 Ia
270 E. 4a; Fritzsche et al., a.a.O., S. 272).
Für die Klärung dieser denkmalpflegerischen Fragen kann die
Behörde ein Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von
dieser Möglichkeit Gebrauch, kommt einem solchen Fachgutachten eine
massgebliche Bedeutung zu. Ein vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges
von Behörden eingeholtes Gutachten geniesst einen erhöhten Beweiswert. Die
Behörde darf von einem solchen Gutachten nicht ohne triftige Gründe abweichen.
Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann vor, wenn das Gutachten Irrtümer,
Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens
in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (
RB 1982
Nr. 35
; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,
Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 146 f.).
4.3
Ob eine
Baute im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer
Unterschutzstellung bedarf, ist zu einem erheblichen Teil Rechtsfrage, und die
Vorinstanz hat auch trotz der bei der Ermessenskontrolle gebotenen
Zurückhaltung eine eigenständige Beurteilung vorzunehmen, zu der sie denn auch
als mit Fragen der Denkmalpflege vertrautes Gremium in der Lage ist.
Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 Abs. 1
in Verbindung mit § 20 lit. a VRG von vornherein auf Rechtskontrolle
beschränkten Überprüfungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider
Vorinstanzen zu beachten. Es hat namentlich zu prüfen, ob die für die
Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde bzw. die Rekursinstanz alle
wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und
gewürdigt hat (BGE 115 Ib 131 E. 3; VGr, 5. Februar 2009,
VB.2008.00481, E. 2.1 = BEZ 2009 Nr. 23).
5.
5.1
Die
Gutachterin
führte in ihrer Wertung der Lage und der Umgebung aus, als integrales Element
der historischen C-Strasse (schutzwürdiges Ortsbild von überkommunaler
Bedeutung) besitze der Komplex C-Strasse 07/08/09/010 einen
hohen
Situationswert
.
Unbestritten sei der geschichtliche Zeugniswert des Komplexes
als Beispiel eines während Jahrhunderten aus einem wohl im 17. Jh.
errichteten ursprünglichen Wohnhaus entwickelten, vielgestaltigen Gebildes mit
Elementen aus den unterschiedlichsten Bauepochen. Die zahlreichen Erweiterungen
und Erneuerungen hätten die historische Substanz (konstruktiv und
baukünstlerisch, was die Ausstattung betreffe) zu einem grossen Teil zerstört.
Der heutige Komplex präsentiere sich als Mischmasch unterschiedlicher Stile, was
je nach Gesichtspunkt als interessant oder störend beurteilt werden könne.
Insgesamt wertete die Gutachterin den Komplex C-Strasse 09/010
nicht als Schutzobjekt von kommunaler Bedeutung. Sie führte aus, die Wahrung
des wichtigen Situationswerts werde durch die Kernzonenvorschriften und das
schützenswerte Ortsbild von überkommunaler Bedeutung gewährleistet. Der
historische Zeugniswert könne nur noch auf Grundlage historischer Quellen
erkannt werden, da die historische Bausubstanz nur noch marginal vorhanden sei.
Die Gutachterin empfahl daher, den Komplex C-Strasse 09/010 aus dem
Inventar der kommunalen Schutzobjekte Wädenswil zu entlassen.
5.2
Unter
Zugrundelegung der Ausführungen im Gutachten als massgebende Grundlage
berücksichtigte die
Stadtbild- und Denkmalpflegekommission
im
Wesentlichen folgende Aspekte bei der Entscheidfindung:
Ein gewisser geschichtlicher Zeugniswert des Komplexes als
Beispiel eines während Jahrhunderten aus einem wohl im 17. Jh. errichteten
ursprünglichen Wohnhaus heraus entstandenen vielgestaltigen Gebildes mit
Elementen aus den unterschiedlichsten Bauepochen sei vorhanden. Die Gebäude C-Strasse 09
und 010 bildeten zusammen mit dem Haus C-Strasse 07/08 einen unter dem
Aspekt der Situation und der Geschichte zusammenhängenden Komplex. Die
zahlreichen Erweiterungen und Erneuerungen hätten die historische Substanz zu
einem grossen Teil zerstört. Der historische Zeugenwert könne daher nur noch
auf Grundlage historischer Quellen erkannt werden. Der heutige Komplex
präsentiere sich als Sammelsurium unterschiedlicher Stile. Von einem gewissen
historischen Interesse sei allein das Innere des Hauses C-Strasse 09.
Lediglich ein
gewisser Zeugniswert
oder ein
gewisses historisches Interesse erfülle die Anforderung an eine
Unterschutzstellung jedoch nicht. Die Wohnhäuser C-Strasse 09 und 010
vermöchten nicht eine politische, wirtschaftliche, soziale oder
baukünstlerische Epoche besonders aussagekräftig und qualitätsvoll zu
dokumentieren. Eine wichtige Zeugenschaft könne daher nicht festgestellt oder
zugesprochen werden.
Zum Situationswert führte die
Stadtbild- und Denkmalpflegekommission zusammengefasst aus, als integrales
Element der historischen C-Strasse besitze der Komplex C-Strasse 07/08/09/010
einen
besonderen Situationswert
und liege im Perimeter des
schutzwürdigen Ortsbilds von überkommunaler Bedeutung. Im Kernzonenplan seien
dessen Schutzziele übernommen worden. Die betreffenden Gebäude lägen in der
Kernzone B. Im Kernzonenplan seien in Art. 17 Abs. 2 und 3 BZO
der spezielle Aussenraum westlich an das Gebäude C-Strasse 07 und nördlich
an das Gebäude C-Strasse 09 anschliessend bezeichnet sowie die im Orts-
und Strassenbild wichtige Fassadenflucht zur C-Strasse bei Gebäude C-Strasse 07
übernommen worden.
5.3
Das
Baurekursgericht
führte im Zusammenhang mit dem
Eigenwert
der beiden Liegenschaften aus,
das Gutachten führe zu Recht aus, dass dieser als
eher gering
zu
bezeichnen sei. Die historische Bausubstanz sei nur noch ansatzweise vorhanden.
Auch wenn die beiden Gebäude einen gewissen historischen Zeugniswert aufwiesen
– als Beispiel der Entwicklung während Jahrhunderten eines wohl im 17. Jh.
errichteten ursprünglichen Wohnhauses zum vielgestaltigen Gebilde mit Elementen
aus den unterschiedlichsten Bauepochen – sei der historische Zeugniswert für
den durchschnittlichen Betrachter nur schwer erkennbar und fast ausschliesslich
aus Quellen ersichtlich. Der architektonische Zeugniswert sei aufgrund der
zahlreichen Umbauten ebenfalls verloren gegangen. Dies habe sich insbesondere
am Augenschein bestätigt, anlässlich dessen beide Gebäude auch von innen hätten
besichtigt werde können. Ein wichtiger geschichtlicher oder baukünstlerischer
Zeugenwert sei damit nicht erkennbar. Auch wenn allenfalls noch teilweise
ältere Bausubstanz verborgen sein könnte, reiche diese für sich allein
betrachtet nicht aus, um einen schützenswerten Eigenwert der gesamten Gebäude
zu bejahen.
Demgegenüber habe sich aus den vorliegenden Akten –
hauptsächlich aus dem Gutachten – sowie anlässlich des Augenscheins ergeben,
dass den streitbetroffenen Objekten insbesondere aufgrund ihrer Lage im
Ortsbild und ihrer äusseren Erscheinung ein
hoher Situationswert
zukomme. Vorab zu erwähnen sei in diesem Zusammenhang, dass die Gebäude C-Strasse 07
und 08 nicht Streitgegenstand des vorliegenden Entscheids bildeten und ihre
Schutzwürdigkeit nicht zu beurteilen sei. Gleichwohl seien sie bei der
Beurteilung des Situationswerts der Gebäude C-Strasse 09 und 010
mitzuberücksichtigen.
Ein Vergleich zwischen der
amtlichen Vermessung der Gebäude auf dem Grundstück und der Grafik im Gutachten
(S. 7) bezüglich der Stellung der Altbauten zeige, dass die Anordnung der
Gebäude nach wie vor der ursprünglichen um 1812 entspreche, wobei das Objekt C-Strasse 010
damals vermutungsweise noch ein Schopf gewesen sei und erst ab ca. 1860
durch den in dieser Zeit erfolgten Eigentümerwechsel zu einem Wohnhaus umgebaut
worden sei. Trotz der unbestrittenermassen erfolgten zahlreichen Umbauten, habe
sich damit die Stellung der Bauten bis heute nicht bzw. kaum verändert. Sodann
seien auch die letzten massgeblich nach Aussen in Erscheinung tretenden
Umbauten bereits in den 1930er Jahren erfolgt. Die Situation wie sie heute
erscheine, sei damit seit Jahrzehnten bzw. Jahrhunderten gleichbleibend.
Insbesondere die durch das von der Strasse zurückversetzte Gebäude C-Strasse 09
geschaffene Platzsituation sei sehr prägend. Für viele Einwohner dürfte
letztere ein wichtiges Element in der Kernzone sein, womit eine
identitätsstiftende Wirkung vorliege. Die durch die Bauten geschaffene
Situation in der Altstadtgasse sei gerade angesichts der direkt gegenüber erstellten
und durchaus als ''störend in Erscheinung tretend'' zu bezeichnende (Neu-)Baute
äusserst wichtig für den Erhalt des Altstadtcharakters.
Zur Situation gehöre aber auch das besondere Erscheinungsbild
des Ensembles C-Strasse 07/08/09/010, welches zeige, dass hier immer
weitergebaut worden sei. Insofern füge sich auch die etwas modernere
Formensprache des Gebäudes C-Strasse 010 durchaus ins Gefüge ein. Auch
wenn dies nicht ausreichend sei, um einen historischen Eigenwert der Gebäude zu
bejahen, sei dieses im Zusammenhang mit dem Situationswert dennoch ein
wichtiges Element. Die Liegenschaften C-Strasse 07/08/09/010 seien
gewissermassen ein Konvolut und bildeten zusammen ein Geviert aus verschiedenen
Epochen und unterschiedlichen Stilen. Das Ensemble, zu welchem auch die
strittigen Gebäude C-Strasse 09 und 010 gehörten, präge damit die örtliche
Situation der teilweise schon stark veränderten Altstadtgasse wesentlich mit.
Dieser Situationswert erfahre auch durch den infolge der Umbauten resultierenden
teilweisen Substanzverlust keine Schmälerung. Dass ein Denkmalschutzobjekt
durch Umbauten und notwendige Sanierungen im Verlaufe der Zeit (hier über einen
Zeitraum von 150 Jahren) einen gewissen Substanzverlust erleide, lasse
sich kaum je vermeiden und habe vorliegend auf die seit Jahrzehnten bestehende,
ortsbildprägende Situation kaum Auswirkungen. Den Gebäuden C-Strasse 09
und 010 komme damit ein
sehr hoher Situationswert
zu.
5.4
Den beiden
streitbetroffenen Liegenschaften C-Strasse 09 und 010 kommt
unbestrittenermassen lediglich ein gewisser historischer Zeugenwert (Eigenwert)
zu, welchen das Baurekursgericht als ''eher gering'' bezeichnete und welcher
für eine Unterschutzstellung nicht ausreichend ist. Allerdings lässt die
Bestimmung von § 203 Abs. 1 lit. c PBG das Vorliegen eines
wesentlichen Situationswerts für eine Unterschutzstellung genügen. Von einer
Baute, deren Situationswert bedeutsam ist, darf nicht zusätzlich eine wichtige
Zeugeneigenschaft gefordert werden (VGr, 27. Februar 2014, VB.2013.00662, E. 4.3).
5.4.1
Dass vorliegend ein hoher Situationswert besteht, hat die Vorinstanz
gestützt auf ihren Augenschein und die Akten zutreffend ausgeführt; auf die
entsprechenden Erwägungen kann vorab verwiesen werden (§ 70 in Verbindung
mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG; E. 5.3). Den beiden
Objekten wurde bereits im Gutachten ein hoher Situationswert zugesprochen (vgl.
E. 5.1) und auch die Behörde sprach in ihrer Einschätzung von einem
''besonderen'' Situationswert (vgl. E. 5.2). Von der Vorinstanz wird dieser
insbesondere mit der Lage der Bauten im Ortsbild, ihrer äusseren Erscheinung
und ihrer Ensemblezugehörigkeit begründet, was von der Beschwerdeführerin
infrage gestellt wird.
5.4.2
Zwar begründet die besondere Stellung und Lage einer Baute für sich alleine
grundsätzlich keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1
lit. c PBG. Die zu schützende Baute muss vielmehr auch von ihrer
besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.)
sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen
(RB 1997 Nr. 73 E. 2). An diese zusätzlichen Voraussetzungen
dürfen indes keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf
insbesondere nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen
besonderen Eigenwert aufweisen würden (
VGr, 27. Februar
2014, VB.2013.00662, E. 4.2
).
Als
Ensemble, welches einen rechtserheblichen
Situationswert
im Sinn des Natur- und Heimatschutzes zu begründen
vermag, bezeichnet man eine Gruppe von Gebäuden und Aussenräumen, die in ihrem
Zusammenhang eine besondere städtebauliche Qualität haben und als Gruppe
wahrgenommen werden. Entscheidend ist, dass die Gesamtanlage mit ihrer
besonderen geschichtlichen, kulturellen oder ästhetischen Bedeutung den
Charakter und die Identität eines Orts massgeblich bestimmt und diesem eine
besondere Wertigkeit gibt (VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00472, E. 6.2).
5.4.3
Entgegen der Beschwerdeführerin ist vorliegend offensichtlich, dass sich
die besondere äussere Erscheinung aus dem Konglomerat unterschiedlicher Stile
der Gebäude und Gebäudeteile aus verschiedenen Epochen ergibt. Diese
geschichtliche Zeugenschaft wurde bereits im Gutachten als unbestritten
angenommen. Sodann hat die Vorinstanz nicht die besondere Erscheinung, sondern
den baukünstlerischen Zeugenwert als ''nicht erkennbar'' bezeichnet, weshalb
die Beschwerdeführerin daraus nichts zu ihren Gunsten abzuleiten vermag.
Dass die historische
Bausubstanz nur noch ansatzweise vorhanden ist, steht der Annahme eines hohen
Situationswerts ebenfalls nicht entgegen. Abgesehen davon wird die Bausubstanz
im Gutachten als gut bewertet. Wenn auch bloss ein geringer, so liegt doch
wenigstens ein gewisser Eigenwert vor, welcher entgegen der Beschwerdeführerin
ausreichend zur prägenden Wirkung und damit zum (hohen) Situationswert
beiträgt.
Hinzu kommt, dass die strittigen Gebäude C-Strasse 09
und 010 gemäss Gutachten bzw. angefochtenem Beschluss integralen Bestandteil
des Komplexes C-Strasse 07/08/09/010 bilden und damit Ensemblebestandteile
sind. Indem sie mit dem Gebäude C-Strasse 07/08 zusammengebaut sind,
werden sie ohne Weiteres als
Gruppe
wahrgenommen. Mit der dargelegten geschichtlichen Bedeutung bestimmen sie den
Charakter und die Identität der historischen C-Strasse massgeblich mit.
Die Behörde hat die wichtige Zeugeneigenschaft im Übrigen
bereits im Inventarentlassungsbeschluss sinngemäss konzediert, indem sie von
einem ''besonderen Situationswert'' sprach und da sich andernfalls die
vorgenommene Interessenabwägung erübrigt hätte. Die von der Beschwerdeführerin
vorgebrachten Argumente gegen das Vorliegen einer wichtigen Zeugeneigenschaft
vermögen wie gesehen denn auch nicht durchzudringen.
5.5
Insgesamt
ist das Baurekursgericht zu Recht zum Ergebnis gelangt, dass den Gebäuden
aufgrund der Lage der Bauten im Ortsbild, ihrer äusseren Erscheinung und ihrer
Ensemblezugehörigkeit ein hoher Situationswert zukommt und dass der Grad der
Schutzwürdigkeit, unter zusätzlicher Berücksichtigung des geringen Eigenwerts,
als hoch einzustufen ist. Dies ist nach dem Gesagten nachvollziehbar und
plausibel begründet worden.
6.
Die Qualifikation des
Streitobjekts als "wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung
und damit die Bejahung der Schutzwürdigkeit führt nicht zwingend zur Anordnung
von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur
dann, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher
zu gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen
(RB 1992 Nr. 62). Eine solche Interessenabwägung ist zwar
grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der
Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in
verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den
Verwaltungsbehörden auszufüllen sind. Dem Verwaltungsgericht steht keine
Überprüfung der Angemessenheit zu; es prüft, ob sich der Rekursentscheid als
rechtmässig erweist (§ 50 VRG; VGr, 17. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.4;
17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2.4).
6.1
In der Interessenabwägung
gewichtete der Stadtrat Wädenswil das Interesse am Erhalt des Schutzobjekts als
nicht höher als die privaten Interessen. Sodann führte er im angefochtenen
Beschluss aus, bei den im Kernzonenplan nicht speziell bezeichneten Gebäuden
könnten bei Ersatzbauten grössere Abweichungen vom heutigen Zustand bewilligt
oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse der Wohnhygiene liege, die
Abweichungen für die Zweckbestimmung des Gebäudes nötig seien und das Gebäude
gut ins Ortsbild eingeordnet werde (Interpretation von Art. 15 Abs. 3
BZO). Andernfalls gälten die Bestimmungen für Neubauten gemäss Art. 16
BZO, was auch für Anbauten gelte, die das übliche Mass für grössere
Abweichungen überschritten. Anzumerken sei, dass die Neubauvorschriften grössere
Grenzabstände verlangen würden als dies mit dem Bestandesschutz möglich wäre
und daher dem Schutzziel des prägenden Platzraums entgegenkämen. Mit den im
Kernzonenplan integrierten Schutzzielen des überregionalen Ortsbildschutzes
werde dem zu erhaltenden Situationswert Rechnung getragen und es müsse nicht
zusätzlich verwaltungsrechtlich oder vertraglich unter Schutz gestellt werden.
6.2
Demgegenüber
qualifizierte die Vorinstanz das öffentliche Interesse an einer
Unterschutzstellung aufgrund des wichtigen Situationswerts als sehr hoch. Sie
führte dazu aus, der festgestellte hohe Situationswert könne entgegen der
Ansicht des Stadtrats nur durch die Erhaltung der bestehenden Gebäudesubstanz
bewahrt werden. Lediglich eine Renovation biete Gewähr für eine detailgetreue
Übernahme von Form, Gestaltung und insbesondere der Lage sowie für die
Erhaltung der prägenden Bestandteile einer Baute unter Wahrung der bestehenden
Proportionen. Nur so könne das ursprüngliche und charakteristische Erscheinungsbild
bewahrt werden.
Die Kernzonenvorschriften und die Lage der Bauten im
überkommunal geschützten Ortsbild gewährten demgegenüber keinen genügenden
denkmalpflegerisch relevanten Schutz. Generell seien planerische Massnahmen
nicht geeignet, um auf Gebäude oder Gebäudegruppen bezogene denkmalpflegerische
Schutzziele zu erreichen. Vorliegend liessen die Kernzonenvorschriften als
Ersatz für die beiden streitbetroffenen Liegenschaften sogar Bauten nach den
Neubauvorschriften zu, was dem Denkmalschutzgedanken vollkommen zuwiderlaufe.
Angesichts des Umstands, dass die Bauten nach wie vor bewohnt seien und die
Bausubstanz im Gutachten als gut qualifiziert worden sei, erscheine eine
Unterschutzstellung schliesslich nicht von vornherein als unverhältnismässig.
6.3
Soweit die
Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, dem Streitobjekt sei kein wichtiger
Situationswert beizumessen, kann auf das soeben Ausgeführte verwiesen werden.
Sodann ist sie der Ansicht, ein bloss planungsrechtlicher Schutz genüge.
6.3.1
Die Festlegung einer Kernzone und der Erlass
von Kernzonenbestimmungen ermöglichen keinen Schutz der Bausubstanz oder ein
eigentliches Abbruchverbot. Sind solche Massnahmen notwendig, ist eine formelle
Unterschutzstellung erforderlich (VGr, 14. Mai 2020, VB.2019.00813, E. 3.2;
27. Februar 2014, VB.2013.00662, E. 3.2; Christoph Fritzsche et al.,
a.a.O., S. 286). Handelt es sich beim Schutzobjekt um ein Einzelobjekt mit
qualifizierter Zeugeneigenschaft (hohem Eigenwert) oder besonderer landschafts-
bzw. siedlungsprägender Wirkung (hohem Situationswert) oder allenfalls mit
einer Kombination von Zeugeneigenschaft und landschafts- oder
siedlungsprägender Wirkung, so kommt die Unterschutzstellung mittels einer
Kernzone als Massnahme des Planungsrechts im Sinn von § 205 lit. a
PBG nicht infrage (VGr, 4. März 2021, VB.2020.00618/638, E. 4.1).
Das
Verwaltungsgericht hat ferner verschiedentlich darauf hingewiesen, dass mit
planungsrechtlichen Massnahmen allein das Ortsbild nur unzureichend geschützt
wird und Ersatzbauten, selbst wenn sie die Fassadengestaltung imitieren, den
Verlust an Originalsubstanz an ortsbildprägenden Lagen nicht auszugleichen
vermögen. Es entspricht einer Erfahrungstatsache, dass von einer Ersatzbaute
nicht dieselbe Wirkung ausgeht, wie von einer renovierten Altbaute. Beim Ersatz
des streitbetroffenen Gebäudes durch eine Neubaute würde nämlich das
Ursprüngliche und das für das Haus Charakteristische zerstört (VGr, 4. Mai
2011, VB.2009.00608, E. 4.8; RB 1997 Nr. 73).
Nachdem,
wie bereits ausgeführt, das Vorliegen eines hohen Situationswerts zu Recht
bejaht wurde, sind die planungsrechtlichen Massnahmen nach dem Gesagten von
vornherein zum Schutz des Situationswerts ungeeignet. Daran ändert nichts, dass
Neubauvorschriften grössere Grenzabstände verlangen würden. Weitere
Ausführungen zu den Auswirkungen der
Kernzonenbestimmungen erübrigen sich damit.
6.3.2
Die vorinstanzliche Gewichtung des öffentlichen Interesses am Erhalt der
Streitobjekte als hoch ist angesichts der wichtigen Zeugenschaft aufgrund des
hohen Situationswerts nicht zu beanstanden (vgl. dazu
BGr, 27. Oktober 2017, 1C_285/2017, E. 3.3; VGr, 27. März
2019, VB.2018.00629, E. 8.4.5, mit Hinweisen
).
Einer Unterschutzstellung entgegenstehende öffentliche
oder private Interessen werden nicht substanziiert geltend gemacht.
Entgegen
der Behörde übersteigt das hohe Interesse an der Unterschutzstellung vorliegend
die entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen an einer
Inventarentlassung.
Diesbezüglich ist festzuhalten,
dass die bestehende, zonenkonforme Nutzung weiterhin möglich ist und die
Bausubstanz im Gutachten als gut qualifiziert wurde. Erhebliche Einschränkungen
der baulichen Möglichkeiten bei einer Unterschutzstellung werden sodann nicht
geltend gemacht und sind auch nicht ersichtlich. So sind etwa für Ersatzbauten
grössere Abweichungen vom heutigen Zustand nur unter strengen Voraussetzungen
bewilligungsfähig (Art. 15 Abs. 2 und 3 BZO). Ferner sind die
bestehenden Bauten abstandswidrig, wovon die Bauherrin bei einem Neubau nicht
mehr profitieren könnte. Die Neubauvorschriften würden gar grössere
Grenzabstände verlangen (Art. 16 Abs. 1 BZO)
. Zudem wäre bei einer Neubaute die Fassadenflucht beizubehalten (Art. 17
Abs. 2 BZO). Da im Übrigen rein finanzielle Interessen bei ausgewiesener
Schutzwürdigkeit für sich genommen nicht ausschlaggebend sein können (BGr, 25. August
2020, 1C_128/2019, E. 10.4), vermögen solche das Ergebnis der
Interessenabwägung nicht in relevanter Weise zu ändern.
6.3.3
Zusammenfassend hat der Stadtrat Wädenswil
demnach sein Ermessen nicht mehr vertretbar gehandhabt, sodass die Beurteilung
des Baurekursgerichts mit der Aufforderung zur Anordnung der für den Erhalt des
Situationswerts erforderlichen Schutzmassnahmen als verhältnismässige Massnahme
nicht zu beanstanden ist. Eine Verletzung der Gemeindeautonomie liegt nicht
vor.
Das Baurekursgericht hat sich
in
seinem Entscheid zudem ausreichend mit den Umständen befasst und seine
Beurteilung nachvollziehbar begründet. Eine Verletzung der Kognition liegt
ebenfalls nicht vor.
Insgesamt erwies sich die Beschwerde als
unbegründet und ist abzuweisen.
7.
Ausgangsgemäss sind die
Gerichtskosten der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf eine
Parteientschädigung steht ihr bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17
Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu verpflichten, dem Beschwerdegegner eine
angemessene Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf
Fr. 4ꞌ000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    255.--
Zustellkosten,
Fr. 4ꞌ255.--
Total der Kosten.
3.
Die Kosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem
Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …