zh_verwaltungsgericht · SB.2024.00055 · 2024-12-18 · de

Grundstückgewinnsteuer | [Bestätigung einer Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer nach pflichtgemässem Ermessen durch die zuständige Gemeinde infolge unzureichender Mitwirkung der Pflichtigen im Verfahren betreffend den Nachweis von als Generalunternehmer erbrachten Eigenleistungen.] Zu den Aufwendungen für Bauten oder Umbauten gehört auch das Generalunternehmerhonorar, soweit es sich auf wertvermehrende Leistungen des GU bezieht. Anrechenbar ist auch ein Eigen-Generalunternehmerhonorar. Wird die Generalunternehmerin als juristische Person von der steuerpflichtigen Person beherrscht, ist von Eigenleistungen auszugehen. Für die Anrechnung des eigentlichen GU-Honorars sind genaue Angaben über die konkret geleisteten Arbeiten und den damit verbundenen Aufwand zu machen (E. 2.1). Hat die steuerpflichtige Person trotz Mahnung ihre Verfahrenspflichten nicht erfüllt oder können die Steuerfaktoren mangels zuverlässiger Unterlagen nicht einwandfrei ermittelt werden, nimmt das kantonale Steueramt die Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen vor. Es kann dabei Erfahrungszahlen, Vermögensentwicklung und Lebensaufwand der steuerpflichtigen Person berücksichtigen (§ 139 Abs. 2 StG) (E. 2.2). Da die Pflichtigen ihren verfahrensrechtlichen Mitwirkungspflichten nicht gehörig nachkamen, erweist sich die Ermessenseinschätzung der Gemeinde für die Grundstückgewinnsteuer als korrekt (E. 3.4). Eine Anlehnung an die für die Gebäudeversicherung massgebenden Werte für die Baukosten, welche sich an den durchschnittlichen Kosten für einen Neubau des gleichen Gebäudes orientieren, erscheint keineswegs willkürlich, zumal die Gemeinde die Kosten zugunsten der Pflichtigen zusätzlich um 15 % erhöht hat. Die Willkürrüge der Pflichtigen erweist sich somit als unbegründet (E. 3.6.4). Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 18.12.2024 SB.2024.00055
Zurich Verwaltungsgericht 18.12.2024 SB.2024.00055
Zurigo Verwaltungsgericht 18.12.2024 SB.2024.00055

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2024.00055
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Geschäftsnummer:
SB.2024.00055
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.12.2024
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
[Bestätigung einer Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer nach pflichtgemässem Ermessen durch die zuständige Gemeinde infolge unzureichender Mitwirkung der Pflichtigen im Verfahren betreffend den Nachweis von als Generalunternehmer erbrachten Eigenleistungen.]
Zu den Aufwendungen für Bauten oder Umbauten gehört auch das Generalunternehmerhonorar, soweit es sich auf wertvermehrende Leistungen des GU bezieht. Anrechenbar ist auch ein Eigen-Generalunternehmerhonorar. Wird die Generalunternehmerin als juristische Person von der steuerpflichtigen Person beherrscht, ist von Eigenleistungen auszugehen. Für die Anrechnung des eigentlichen GU-Honorars sind genaue Angaben über die konkret geleisteten Arbeiten und den damit verbundenen Aufwand zu machen (E. 2.1).
Hat die steuerpflichtige Person trotz Mahnung ihre Verfahrenspflichten nicht erfüllt oder können die Steuerfaktoren mangels zuverlässiger Unterlagen nicht einwandfrei ermittelt werden, nimmt das kantonale Steueramt die Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen vor. Es kann dabei Erfahrungszahlen, Vermögensentwicklung und Lebensaufwand der steuerpflichtigen Person berücksichtigen (§ 139 Abs. 2 StG) (E. 2.2).
Da die Pflichtigen ihren verfahrensrechtlichen Mitwirkungspflichten nicht gehörig nachkamen, erweist sich die Ermessenseinschätzung der Gemeinde für die Grundstückgewinnsteuer als korrekt (E. 3.4).
Eine Anlehnung an die für die Gebäudeversicherung massgebenden Werte für die Baukosten, welche sich an den durchschnittlichen Kosten für einen Neubau des gleichen Gebäudes orientieren, erscheint keineswegs willkürlich, zumal die Gemeinde die Kosten zugunsten der Pflichtigen zusätzlich um 15 % erhöht hat. Die Willkürrüge der Pflichtigen erweist sich somit als unbegründet (E. 3.6.4).
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
ANLAGEKOSTEN
BAUKOSTEN
EIGENLEISTUNGEN
ERMESSENSEINSCHÄTZUNG
GENERALUNTERNEHMER
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
MITWIRKUNGSPFLICHT
NEUBAU
STEUERERKLÄRUNGSFORMULAR
WILLKÜR
Rechtsnormen:
Art. 36 Abs. III BV
§ 135 Abs. I StG
§ 135 Abs. III StG
§ 139 Abs. II StG
§ 140 Abs. II StG
§ 216 Abs. I StG
§ 219 Abs. I StG
§ 220 StG
§ 221 StG
§ 221 Abs. I StG
§ 221 Abs. II StG
§ 226 StG
§ 70 StVG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
2. Abteilung
SB.2024.00055
Urteil
der 2. Kammer
vom
18. Dezember 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich,
Gerichtsschreiberin Lara von Arx.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
Beschwerdeführende,
gegen
Gemeinde C,
vertreten durch den Gemeinderat,
dieser vertreten durch RA D,
Beschwerdegegnerin,
betreffend
Grundstückgewinnsteuer,
hat sich
ergeben:
I.
A.
A und B
(nachfolgend die Pflichtigen) veräusserten 2017 und 2018 sechs in den Jahren
2010 und 2011 erbaute Stockwerkeinheiten an der E-Strasse 01 in C an fünf
Parteien. Trotz mehrfacher Aufforderung und Mahnung unter Hinweis auf eine
Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen im Säumnisfall reichten sie keine
Grundstückgewinnsteuererklärung ein.
Am 26. August 2019 reichten die Pflichtigen erstmals
eine Aufstellung über die Anlagekosten und Verkaufspreise der einzelnen
Wohnungen ein, wobei nach ihrer Darstellung ein Grundstückgewinn von Fr. …
resultierte. Die Pflichtigen deklarierten namentlich abzugsfähige Kosten in
Höhe von Fr. … für die als Generalunternehmerin beauftragte F GmbH.
Für letztere unterzeichnete der Pflichtige als einzelzeichnungsberechtigter
Gesellschafter und Geschäftsführer. Die Gemeinde C (nachfolgend die Gemeinde
bzw. die Beschwerdegegnerin) forderte die Pflichtigen daraufhin mittels Auflage
und Mahnung wiederholt zur Einreichung diverser Unterlagen
(Handelsregisterauszug über die F GmbH, detaillierte Baukostenabrechnung,
Rechnungen und Zahlungsbelege) auf. In der Folge reichten die Pflichtigen am 17. Juli
2020 ein Rektifikat ihrer Grundstückgewinnsteuerdeklaration ein, in welchem sie
neu einen Verlust von Fr. … geltend machten. Die Kosten für die
Generalunternehmerin bezifferten sie nun auf Fr. … anstatt Fr. ...
Nach Erlass einer erneuten Auflage forderte die Gemeinde weitere Unterlagen zu
den geleisteten Arbeiten von den Pflichtigen ein, welcher diese teilweise Folge
leisteten.
Die Gemeinde unterbreitete den Pflichtigen am 11. November
2020 einen Einschätzungsvorschlag für die Besteuerung eines Grundstückgewinns
von Fr. … mit einer Grundstückgewinnsteuer von Fr. … bzw. Fr. …
(nach Abzügen).
Obschon die Pflichtigen der Gemeinde daraufhin anzeigten,
weitere Unterlagen einreichen zu wollen, reichten sie solche trotz der ihnen
grosszügig gewährten Fristerstreckungen nicht ein. Der zuständige Gemeinderat
schätzte die Pflichtigen daraufhin am 11. Juli 2022 mit separaten
Einschätzungsentscheiden ein. Ausgehend von einem Grundstückgewinn in Höhe von Fr. …
veranlagte die Gemeinde mangels eingereichter Grundstückgewinnsteuererklärung
und vollständiger Deklaration nach pflichtgemässem Ermessen eine Grundstückgewinnsteuer
von Fr. … bzw. von Fr. … (nach Abzügen).
B.
Nach erneut erfolglosem Erlass einer Auflage
und Mahnung gegenüber den Pflichtigen wies der Gemeinderat die erhobene
Einsprache am 12. Dezember 2022 ab, soweit er darauf eintrat. Die veranlagte
Grundstückgewinnsteuer beliess er (abgerundet, nach Abzügen) bei Fr. ...
II.
Den hiergegen erhobenen Rekurs wies das
Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 30. April 2024 ab, soweit es darauf
eintrat.
III.
Mit Beschwerde vom 14. Juni 2024 gelangten die Pflichtigen
an das Verwaltungsgericht und liessen die Aufhebung des vorinstanzlichen
Entscheids sowie die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz, eventualiter an
die Gemeinde, beantragen. Ferner ersuchten sie um Ausrichtung einer
Parteientschädigung.
Während die Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete,
liess die Gemeinde mit Beschwerdeantwort vom 16. Juli 2024 sinngemäss die
Abweisung der Beschwerde beantragen, soweit darauf eingetreten werden könne.
Mit Eingabe vom 10. September 2024 zeigten die
bisherigen Rechtsvertreter der Pflichtigen dem Verwaltungsgericht an, dass ihr
Mandatsverhältnis aufgehoben sei.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Mit der Steuerbeschwerde an das
Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in
Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle
Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.
1.2
Das Verwaltungsgericht hat sich indessen
auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob
die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt
haben. Dem Gericht ist es jedoch verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in
Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu
überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu
setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich
auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.
h. auf Ermessensüberschreitung und auf
Ermessensmissbrauch (vgl. VGr, 3. Juli 2024, SB.2023.00115, E.1.2; VGr,
15. März 2023, SB.2022.00072, E. 1.2; RB 1999 Nr. 147).
1.3
1.3.1
In formeller Hinsicht bringen die Pflichtigen vor, sie hätten die erhöhten
Anforderungen an die Rechtsmitteleingabe gar nicht erkennen können, da in den ihnen
gegenüber erlassenen Verfügungen nicht darauf hingewiesen worden sei, dass es
sich um Verfügungen nach "partiellem pflichtgemässem Interesse"
handle.
1.3.2
Die Pflichtigen waren im vorliegenden Verfahren durchgehend rechtskundig
vertreten, zunächst durch die G GmbH, anschliessend durch Rechtsanwalt H,
durch die I AG, durch die Firma J, durch Rechtsanwalt K sowie durch
Rechtsanwalt L und Rechtsanwalt M. In den gegenüber den Pflichtigen erlassenen
Auflagen wurden die Pflichtigen etliche Male auf die Rechtsfolge einer
Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen aufmerksam gemacht, sofern sie
diesen keine Folge leisten sollten. Am 17. Juni 2020 zeigte die zuständige
Gemeinde den Pflichtigen dies zusätzlich in einer E-Mail an. Vor diesem
Hintergrund sowie aufgrund ihrer professionellen Rechtsvertretung mussten den
Pflichtigen die Rechtsfolgen ihres Handelns im Fall der Untätigkeit bekannt
sein. Ihre Rechtsvertreter mussten auch um die eingeschränkten
Anfechtungsmöglichkeiten einer Ermessenseinschätzung bzw. um die damit
verbundenen erhöhten Anforderungen an eine Rechtsmitteleingabe wissen, weswegen
der Rüge der Pflichtigen nicht gefolgt werden kann.
2.
2.1
Die
Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen
erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen
ergeben. Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um
welchen der Erlös die Anlagekosten, d.
h. den Erwerbspreis (§ 220 StG) und die Aufwendungen (§ 221
StG), übersteigt. Die Aufzählung der anrechenbaren Aufwendungen in § 221
Abs. 1 StG ist an sich abschliessend (BGr, 4. April 2010,
2C_689/2010, E. 2.1; Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher
Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 221 StG N. 3). Natürliche
und juristische Personen, welche mit Liegenschaften handeln, können gemäss § 221
Abs. 2 StG – über die in Abs. 1 dieser Bestimmung erwähnten
Aufwendungen hinaus – indes weitere mit der Liegenschaft zusammenhängende
Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren Berücksichtigung bei der
Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzichtet haben. Zu den
Aufwendungen für Bauten oder Umbauten gehört auch das
Generalunternehmerhonorar, soweit es sich auf wertvermehrende Leistungen des GU
bezieht. Anrechenbar ist auch ein Eigen-Generalunternehmerhonorar. Wird die
Generalunternehmerin als juristische Person von der steuerpflichtigen Person
beherrscht, ist von Eigenleistungen auszugehen. Für die Anrechnung des
eigentlichen GU-Honorars sind genaue Angaben über die konkret geleisteten Arbeiten
und den damit verbundenen Aufwand zu machen. Nur diese Substanziierung erlaubt
es zu prüfen, ob nicht bereits berücksichtigte Leistungen des Architekten oder
nicht abzugsberechtigte Eigenleistungen der Bauherrschaft im eigentlichen
GU-Honorar enthalten sind (Richner et al., § 221 StG N. 55 ff.).
2.2
Die
steuerpflichtige Person hat dem Gemeindesteueramt innert 30 Tagen nach der
Handänderung eine Steuererklärung einzureichen (§ 226 StG).
Die Notariate und Grundbuchämter übergeben bei
einer Handänderung oder einem ihr gleichgestellten Rechtsgeschäft der
steuerpflichtigen Person das Steuererklärungsformular für die
Grundstückgewinnsteuer (§ 70 der Verordnung zum Steuergesetz vom
1. April 1998 [StV]). Nebst dieser Deklarationspflicht muss die
steuerpflichtige Person alles tun, um eine vollständige und richtige
Veranlagung zu ermöglichen (§ 135 Abs. 1 StG). Sie muss insbesondere
mündlich oder schriftlich Auskunft erteilen und Geschäftsbücher, Belege und
weitere Bescheinigungen sowie Urkunden über den Geschäftsverkehr vorlegen. Die
betreffenden Mitwirkungspflichten sind umfassend; die steuerpflichtige Person
hat der Veranlagungsbehörde auf Verlangen Auskunft zu geben über alles, was für
die Veranlagung von Bedeutung sein kann. Begrenzt werden die
Mitwirkungspflichten durch den verfassungsmässigen
Verhältnismässigkeitsgrundsatz (vgl. Art. 36 Abs. 3 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]), wonach die geforderten
Mitwirkungshandlungen nicht nur geeignet sein müssen, den rechtserheblichen
Sachverhalt abzuklären, sondern auch notwendig und der steuerpflichtigen Person
zumutbar (vgl. Richner et al., § 135 StG N. 32 ff.).
Hat die steuerpflichtige Person trotz Mahnung ihre
Verfahrenspflichten nicht erfüllt oder können die Steuerfaktoren mangels
zuverlässiger Unterlagen nicht einwandfrei ermittelt werden, nimmt das
kantonale Steueramt die Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen vor. Es kann
dabei Erfahrungszahlen, Vermögensentwicklung und Lebensaufwand der
steuerpflichtigen Person berücksichtigen (§ 139 Abs. 2 StG).
2.3
Hiergegen kann vorab die Rüge der
Unzulässigkeit der Ermessenseinschätzung erhoben werden. Eine rechtmässig
erfolgte Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen kann die steuerpflichtige
Person nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit anfechten. Die Einsprache ist
zu begründen und muss allfällige Beweismittel nennen (vgl. § 140 Abs. 2
StG). Die steuerpflichtige Person hat den Unrichtigkeitsnachweis dadurch zu
erbringen, dass sie innerhalb der Rechtsmittelfrist die versäumten
Verfahrenspflichten erfüllt, eine zur Beseitigung der Ungewissheit über die
tatsächlichen Verhältnisse erforderliche substanziierte Sachdarstellung gibt
und hierfür notwendige Beweismittel beibringt oder zumindest anbietet. Nur
unter diesen formellen Voraussetzungen wird sie überhaupt zur Leistung des
Unrichtigkeitsnachweises zugelassen. Andernfalls gilt der Nachweis ohne
Weiteres als gescheitert mit der Folge, dass die Ermessenstaxation als solche
bestehen bleibt und einzig hinsichtlich ihrer Höhe mit einer auf Willkür
beschränkten Kognition überprüft werden kann (BGr, 22. November 2019,
2C_460/2019, E. 2.2.1; VGr, 17. Oktober 2023, SB.2023.00022, E.2.4;
VGr, 30. März 2022, SB.2022.00003, SB.2022.00004, E. 2.1;
VGr, 16. April 2014, SB.2013.00159, E. 4.1, mit Hinweisen).
3.
3.1
Umstritten
ist vorliegend zunächst, ob die Gemeinde für die Besteuerung der
Grundstückgewinnsteuer zu Recht eine Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen
vorgenommen hat oder nicht.
3.2
Die
Vorinstanz erwog diesbezüglich, die Pflichtigen hätten im Anschluss an die
Veräusserung ihrer Stockwerkeigentumseinheiten zwischen dem 25. September
2017 und dem 10. Oktober 2018 trotz Erinnerungen und Mahnungen mit Hinweis
auf eine Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen im Säumnisfall die ihnen
ausgehändigten Grundstückgewinnsteuererklärungsformulare nicht eingereicht.
Eine letzte Mahnung sei am 7. August 2019 erfolgt, mittels welcher den
Pflichtigen die Frist zur Einreichung nochmals bis am 26. August 2019
erstreckt worden sei. Im Anschluss hätten die Pflichtigen die Verkaufserlöse
von insgesamt Fr. … (inkl. ausschliesslicher Benutzungsrechte für die
zugeteilten Parkplätze) anhand der Kaufverträge dokumentiert und Anlagekosten
in Höhe von Fr. … geltend gemacht. Bei der Werkerstellerin bzw. der
Generalunternehmerin F GmbH handle es sich gemäss Handelsregisterauszügen
des Kantons Zürich und Aargau um eine am 20. Juni 2007 gegründete und am
19. August 2015 gelöschte Firma, welche im Zeitpunkt des Baus des
streitbetroffenen Mehrfamilienhauses zu 19/20 dem Pflichtigen und zu 1/20 der
Pflichtigen gehört habe. Die von der Gesellschaft erbrachten Leistungen seien
daher als Eigenleistungen zu werten, welche einem Drittvergleich standhalten
müssten. Die seitens der Pflichtigen eingereichten Unterlagen vermöchten die
angeblich erbrachten Leistungen nicht nachzuweisen. Es mangle an einer
Bauabrechnung, denn die Aufstellung der Pflichtigen weise zum Grossteil runde
Beträge ohne Belegnummern auf, welche allesamt auf den 1. Januar 2010
datiert worden seien. Die Rechnungen der Generalunternehmerin enthielten
keinerlei Leistungsbeschriebe und die Zahlungsnachweise fehlten komplett.
Weiter seien teilweise nummerierte Rechnungen eingereicht worden, die nicht in
der Bauabrechnung erschienen oder andere Beträge enthielten. Überdies seien
Rechnungen des laufenden Unterhalts der Liegenschaft, Offerten und/oder Auftragsbestätigungen
eingereicht worden. Unter "Mehrkosten gegenüber Werkvertrag" seien Fr. …
aufgeführt worden. Als zusätzliche Unterlagen hätten die Pflichtigen namentlich
ein nicht ausgefülltes Leistungsverzeichnis bzw. eine leere Offerte
eingereicht, während konkrete Leistungsbezeichnungen, Arbeitsrapporte sowie
Zahlungsnachweise weiterhin fehlten. Ein Nachweis hiervon wäre aufgrund des
erheblichen Umfangs der geltend gemachten Eigenleistungen von rund Fr. …
zwingend erforderlich gewesen. Zum Pauschalbetrag von Fr. … für
Baumeisterarbeiten fehlten jegliche Erläuterungen, wer diese erbracht habe und
was darin enthalten sei. Eine Rechnung betreffend Fremdleistungen
(Materiallieferung) sei offensichtlich an einem unbekannten Datum erstellt und
rückdatiert worden. Baukosten würden dadurch nicht nachgewiesen, was auch auf
zahlreiche weitere Rechnungen zuträfe. Vor diesem Hintergrund sei die Gemeinde
mangels einschlägiger Unterlagen zu Recht zu einer Ermessenseinschätzung
geschritten.
3.3
Hiergegen
wenden die Pflichtigen ein, dem zuständigen Steueramt zahlreiche Unterlagen
eingereicht zu haben, auf deren Basis eine Veranlagung ohne Schätzung nach
pflichtgemässem Ermessen möglich sei. Ferner sei dargelegt worden, dass der
Pflichtige nicht mehr an die Unterlagen der ihm damals gehörenden F GmbH
gelange, da er diese im Jahr 2015 verkauft habe. Allerdings wäre es der
Gemeinde möglich gewesen Einsicht in die Unterlagen zu erhalten, als die
Gesellschaft ihren Sitz noch in Zürich gehabt habe.
3.4
Die
Vorbringen der Pflichtigen überzeugen nicht. Nachdem sie für die Veranlagung
der Grundstückgewinnsteuer überhaupt erst nach etlichen Mahnschreiben rund
eineinhalb Jahre nach der ersten Aufforderung Unterlagen eingereicht hatten,
fehlten die amtlichen Steuererklärungsformulare nach wie vor. Auch das nach
rund zwei Jahren eingereichte "Rektifikat Grundstückgewinnsteuer"
wurde nicht mittels des amtlichen Formulars eingereicht. In der Folge mahnte
die Gemeinde die Pflichtigen am 8. Juli 2020 und am 3. September 2020
erneut zur Einreichung einer detaillierten Aufstellung der Baukosten inklusive
geordneter Belege. Die Pflichtigen wussten somit seit geraumer Zeit, welche
Unterlagen die Gemeinde von ihnen für die Veranlagung der
Grundstückgewinnsteuer noch benötigte. Für den Nachweis der betreffenden
Leistungen sowie die Beschaffung der entsprechenden Dokumente waren bzw. sind
die Pflichtigen beweispflichtig (vgl. E. 2.1). Was die Urkunden der damals
im Eigentum der Pflichtigen stehenden F GmbH anbelangt, so war der Beizug
der Dokumente nicht Aufgabe der für die Grundstückgewinnsteuerveranlagung
zuständigen Gemeinde. Vielmehr waren die Pflichtigen gehalten, die mit der
Tätigkeit der Gesellschaft in Zusammenhang stehenden Urkunden und sonstigen
Belege während zehn Jahren aufzubewahren (§ 135 Abs. 3 StG). Mit
Blick auf die für die verkauften Stockwerkeigentumseinheiten anfallenden
Grundstückgewinnsteuern hätten sie notfalls Kopien der benötigten Unterlagen
anfertigen müssen. Demgegenüber sind die durch die Pflichtigen eingereichten
Dokumente gemäss den zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz nicht
aussagekräftig genug betreffend die ihrerseits behaupteten Arbeitsleistungen.
Da die Pflichtigen ihren verfahrensrechtlichen Mitwirkungspflichten somit nicht
gehörig nachkamen, erweist sich die Ermessenseinschätzung der Gemeinde für die
Grundstückgewinnsteuer als korrekt.
3.5
Im
vorinstanzlichen Verfahren reichten die Pflichtigen keine für den
Unrichtigkeitsnachweis der Ermessenseinschätzung relevanten Dokumente innerhalb
der Rechtsmittelfrist ein. Die von ihnen mit Eingabe vom 17. Mai 2023
verspätet eingereichten Unterlagen, namentlich die Schätzung der N AG vom
16. Februar 2023, berücksichtigte die Vorinstanz bei ihrer
Entscheidfindung zu Recht nicht. Vielmehr bestätigte die Vorinstanz stattdessen
richtigerweise die nach pflichtgemässem Ermessen erfolgte Einschätzung der
Grundstückgewinnsteuer durch die Gemeinde.
3.6
3.6.1
Die Pflichtigen rügen weiter, die Vorinstanz hätte die Sache ohne
selbstauferlegte Kognitionsbeschränkung vollständig prüfen müssen, ansonsten
eine Rechtsverletzung vorliege. Wie vorstehend ausgeführt, erfolgte die
Einschätzung der Grundstückgewinnsteuer nach pflichtgemässem Ermessen durch die
Gemeinde jedoch zu Recht. Da die erfolgte Ermessenseinschätzung nur wegen
offensichtlicher Unrichtigkeit angefochten werden kann (§ 140 Abs. 2
StG), war die Kognition der Vorinstanz zwangsläufig auf eine Willkürprüfung
beschränkt.
3.6.2
Diesbezüglich machen die Pflichtigen geltend, die vorinstanzlich
ermittelten Anlagekosten seien unter Berücksichtigung aller eingereichten
Dokumente deutlich zu tief. Ein einzelnes Gebäude dieses Ausbaustandards mit
Kosten von weniger als Fr. 900.- pro m
3
zu bauen (inkl. Garten
etc.), erscheine nicht möglich. Es wäre der Gemeinde ohne Weiteres möglich
gewesen, sich beim Bauamt über die mutmasslichen Baukosten zu informieren. Das
dem Steuerrekursgericht in der Replik eingereichte Gutachten bzw. die Schätzung
der N AG zeige auf, dass ein Betrag von 5 bis 5,5 Millionen realistisch
sei. Dies entspreche der Realität gemessen an den belegten Anlagekosten in Höhe
von Fr. … Die Besteuerung eines Grundstückgewinns der Pflichtigen von mehr
als 200 % über dem effektiven Gewinn erscheine willkürlich und
konfiskatorisch.
3.6.3
Der durch die Pflichtigen gegenüber der Vorinstanz erhobene Vorhalt der
Willkür ist unhaltbar.
Willkürlich
ist eine Schätzung dann, wenn sie sich nach den Akten als geradezu unmöglich
oder als sachlich nicht begründbar erweist (VGr, 15. November 2023,
SB.2023.00063, E. 3.6; VGr, 22. Februar 2023, SR.2022.00025,
SR.2022.00026, E. 2.2; VGr, 30. März 2022, SB.2022.00003, E. 2.1;
VGr, 16. April 2014, SB.2013.00159, E. 4.1, mit Hinweisen). Die
Vorinstanz bestätigte die ermessensweise Einschätzung der
Grundstückgewinnsteuer durch die Gemeinde. Letztere stellte mangels Einreichung
der seitens der Pflichtigen eingeforderten Unterlagen für die Festsetzung der Anlagekosten
auf die Versicherungssumme der Gebäudeversicherungspolice in Höhe von Fr. …
ab. Hierzu erwog die Vorinstanz unter Verweis auf § 25 Abs. 2 des
Gesetzes über die Gebäudeversicherung vom 2. März 1975 (GebVG), die
Gebäudeversicherungsschätzung der durchschnittlichen Kosten für einen totalen
Neubau des gleichen Gebäudes habe bei Neubauten sehr wohl Aussagekraft. Im
konkreten Fall sei nicht zu beanstanden, dass die Gemeinde mangels anderer
belastbarer Grundlagen auf diesen Wert abgestellt habe, erhöht um einen Anteil
von 15 %.
3.6.4
Die Pflichtigen bringen nicht hinreichend substanziiert vor, inwiefern die
vorstehenden Ausführungen der Vorinstanz willkürlich erscheinen. Dass die
seitens der Gemeinde errechnete Grundstückgewinnsteuer allenfalls zu hoch
ausgefallen sein könnte, ist letztlich auf ihre unzureichende Mitwirkung im
Verfahren zurückzuführen. Mangels rechtsgenüglichem Nachweis über die geltend
gemachten Generalunternehmerkosten musste die Gemeinde für die Anlage- und
Baukosten eine Schätzung vornehmen, welche zwangsläufig mit gewissen Unschärfen
verbunden ist. Eine Anlehnung an die für die
Gebäudeversicherung massgebenden Werte für die Baukosten,
welche sich an den durchschnittlichen Kosten für einen Neubau des gleichen
Gebäudes orientieren, erscheint dabei keineswegs willkürlich, zumal die
Gemeinde die Kosten zugunsten der Pflichtigen zusätzlich um 15 % erhöht
hat. Die Willkürrüge der Pflichtigen erweist sich somit als unbegründet. Der
vorinstanzliche Entscheid ist somit zu bestätigen.
3.6.5
Da sich die Sache nach dem Gesagten als spruchreif erweist, ist von einer
(eventualiter beantragten) Rückweisung abzusehen.
Die Beschwerde ist abzuweisen.
4.
Bei diesem
Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten
den Pflichtigen aufzuerlegen, unter solidarischer Haftung für die
gesamten Kosten (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4
und § 213 StG) und eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen
(§ 17
Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG
und § 213 StG
)
.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde SB.2024.00055 betreffend Grundstückgewinnsteuer wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf
Fr. 7'200.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      70.--
Zustellkosten,
Fr. 7'270.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden auferlegt, unter solidarischer
Haftung für die gesamten Kosten.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen
Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Steuerrekursgericht;
c)    das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;
d)    die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV).