zh_verwaltungsgericht · VB.2016.00182 · 2016-08-25 · de

Baubewilligung | Da die geplante Terrasse nicht über die tatsächliche Dachebene hinausragen wird, ist sie nicht als Dachaufbaute im Sinn von § 292 lit. a PBG zu qualifizieren (E. 2.2). Es kann offenbleiben, ob die Rechtsprechung, wonach vorgelagerte Terrassen verboten sind, nicht nur auf Flachdach-, sondern auch auf Steildachgebäude anwendbar ist (E. 3.2). Das Streitobjekt schöpft die nach Art. 3 BZO-Wädenswil erlaubte Anzahl Voll- und/oder Dachgeschosse nicht aus. Da das Gebäude von den baulichen Möglichkeiten im Quartier keinen Gebrauch macht, tritt es nicht übergeschossig in Erscheinung (E. 3.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 25.08.2016 VB.2016.00182
Zurich Verwaltungsgericht 25.08.2016 VB.2016.00182
Zurigo Verwaltungsgericht 25.08.2016 VB.2016.00182

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00182
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Geschäftsnummer:
VB.2016.00182
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 25.08.2016
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Da die geplante Terrasse nicht über die tatsächliche Dachebene hinausragen wird, ist sie nicht als Dachaufbaute im Sinn von § 292 lit. a PBG zu qualifizieren (E. 2.2). Es kann offenbleiben, ob die Rechtsprechung, wonach vorgelagerte Terrassen verboten sind, nicht nur auf Flachdach-, sondern auch auf Steildachgebäude anwendbar ist (E. 3.2). Das Streitobjekt schöpft die nach Art. 3 BZO-Wädenswil erlaubte Anzahl Voll- und/oder Dachgeschosse nicht aus. Da das Gebäude von den baulichen Möglichkeiten im Quartier keinen Gebrauch macht, tritt es nicht übergeschossig in Erscheinung (E. 3.3).
Abweisung.
Stichworte:
AUSKRAGENDE DACHTERRASSE
DACHAUFBAUTE
DACHGESCHOSS
DACHTERRASSE
DRITTELSREGELUNG
EINORDNUNG
SCHRÄGDACH
TERRASSE
UNTERGESCHOSSIG
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 275 Abs. II PBG
§ 292 lit. a PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2016.00182
Urteil
der 1. Kammer
vom
25. August 2016
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiber Martin Tanner.
In Sachen
A,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.
C,
2.
Baukommission Wädenswil,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend
Baubewilligung
,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 9. Juni 2015 erteilte die
Baukommission Wädenswil C die Bewilligung für innere Umbauten sowie den Anbau
eines Balkons an ihr Einfamilienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der
D-Strasse 02 in 8804 Au.
II.
Dagegen rekurrierte die Nachbarin A am 20. Juli 2015
an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses wies ihr Rechtsmittel mit
Entscheid vom 23. Februar 2016 ab.
III.
Am 11. April 2016 erhob A Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und stellte folgende Anträge:
"1.   Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die mit
Beschluss der Baukommission Wädenswil vom 9. Juni 2015 bewilligten
baulichen Massnahmen seien zu verweigern;
2.  unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer
von 8 % zugunsten der Beschwerdeführerin."
C beantragte am 17. April 2016, die Beschwerde unter
Kostenfolge zulasten von A abzuweisen und ihr eine Umtriebsentschädigung von
Fr. 500.- zuzusprechen. Dieselben Anträge stellte am 25. April 2016
die Baukommission Wädenswil. Das Baurekursgericht liess sich am 17. Mai
2016 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die Beschwerdegegnerin ist
Eigentümerin des Baugrundstückes Kat.-Nr. 01. Diese Parzelle grenzt
nordöstlich an die Parzelle Kat.-Nr. 03 an, welche dem Vater der
Beschwerdeführerin gehört. Auf den beiden Grundstücken stehen zwei
aneinandergebaute Einfamilienhäuser, welche mit einem Steildach bedeckt sind.
Das Wohnhaus der Beschwerdegegnerin verfügt auf der Südostseite seines Daches
über eine 4 Meter breite und 1,2 Meter tiefe Lukarne. Ebenfalls auf
der Südostseite steht im Garten eine rund 4,5 Meter tiefe und
4,5 Meter breite Holzpergola. Die Beschwerdegegnerin möchte in
2,68 Meter Höhe an ihr Wohnhaus einen rund 10 Quadratmeter grossen
Balkon anbauen. Der Zugang zu diesem Balkon soll zum einen vom Garten aus über
eine Wendeltreppe und zum andern vom Hausinnern aus über die besagte Lukarne
erfolgen. Hierfür soll das jetzige Lukarnenfenster zu einer Balkontüre vergrössert
werden.
2.
2.1
Die
Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, aufgrund der Umgestaltung des Lukarnefensters
zu einer Tür bestehe ein enger funktionaler Bezug zwischen der Terrasse und dem
Dachgeschoss. Auch weil man die Terrasse zusätzlich über die geplante
Wendeltreppe erreichen könne, seien Dachlukarne und Terrasse als Einheit zu
betrachten und zu bewerten. Insofern stelle die Kombination von Lukarne und
Terrasse eine Dachaufbaute dar. Die geplante Terrasse sei 4,19 Meter breit
und überschreite damit das zulässige Fassadendrittel, welches bei einer
Gesamtfassadenlänge von vorliegend 8,3 Metern bloss 2,75 Meter betragen
dürfe.
2.2
§ 292
lit. a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) hält
in Bezug auf die Zulässigkeit von Dachaufbauten auf Schrägdächern Folgendes
fest: Wo nichts anderes bestimmt ist, dürfen Dachaufbauten, ausgenommen Kamine,
Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte
Aufbauten, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden
Fassadenlänge sein, sofern sie bei Schrägdächern über die tatsächliche
Dachebene hinausragen. Gemäss den Bauplänen soll die Terrasse unterhalb der
Trauflinie an der Südostfassade des Gebäudes angebracht werden. Da sie somit
nicht über die tatsächliche Dachebene hinausragen wird, ist sie nicht als
Dachaufbaute im Sinn von § 292 lit. a PBG zu qualifizieren.
Bedeutungslos ist, dass der hausseitige Zugang zur Terrasse über die Lukarne
erfolgen soll, welche ihrerseits unbestrittenermassen eine Dachaufbaute
darstellt. Die einzelnen Elemente eines Gebäudes sind grundsätzlich unabhängig
voneinander auf ihre Baurechtskonformität hin zu überprüfen. Nur vereinzelt
verpflichtet der Gesetzgeber die Baubehörde dazu, ein Bauvorhaben als Ganzes zu
würdigen. Dies ist namentlich bei der Frage der Fall, ob die Baute eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht (vgl. § 238 Abs. 1 PBG:
"im ganzen und in ihren einzelnen Teilen"). Es wäre der Rechtssicherheit
abträglich, wenn die Baubehörden die einzelnen Vorschriften des materiellen Baurechts
jeweils mit einer irgendwie gearteten Gesamtbetrachtung übersteuern könnten
bzw. müssten. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang der geltend gemachte funktionale
Zusammenhang zwischen der Lukarne und der Terrasse: Ein solcher Zusammenhang
besteht zwischen fast allen Bestandteilen eines Hauses, lassen sich diese doch
regelmässig nur gemeinsam sinnvoll nutzen. Zusammenfassend handelt es sich bei
der geplanten Terrasse nicht um eine Dachaufbaute im Sinn von
§ 292 PBG. Die in dieser Norm verankerte Drittelsregelung muss
deshalb nicht eingehalten werden.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführerin macht weiter geltend, das oberste Geschoss des Streitobjekts
weise eine Kniestockhöhe von 1,14 Meter auf und sei deshalb als Dachgeschoss
im Sinn von § 275 Abs. 2 PBG zu qualifizieren. Folglich handle
es sich beim geplanten Anbau um eine Dachterrasse. Nach der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung seien bei einem unter einem Schrägdach
angeordneten Dachgeschoss keine vorgelagerten Terrassen zugelassen. Diese seien
selbst dann verboten, wenn sie die für eine Dachaufbaute zulässige Breite von
einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge nicht überschreiten würden.
3.2
Auskragende
Dachgeschoss-Terrassen sind nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts
unzulässig. Dies gilt unabhängig davon, ob sie die für Dachaufbauten zulässige
Breite von einem Drittel einhalten oder nicht. Dadurch sollen Dachgeschosse als
solche erkennbar bleiben und nicht den Eindruck von Vollgeschossen erwecken
(VGr, 21. März 2012, VB.2011.00539, E. 3). Das Verbot von
vorgelagerten Terrassen will dafür sorgen, dass Gebäude nicht übergeschossig in
Erscheinung treten; es ist mithin bauästhetisch motiviert. Ob diese
Rechtsprechung nicht nur auf Flachdach-, sondern auch auf Steildachgebäude
anwendbar ist, kann aus den nachstehenden Gründen offenbleiben.
3.3
Das
Baugrundstück liegt in der Wohnzone W2/40%. In dieser Zone dürfen Bauten maximal
zwei Vollgeschosse und – unter bestimmten Voraussetzungen – zusätzlich maximal
zwei anrechenbare Dachgeschosse sowie ein anrechenbares Unterschoss aufweisen
(Art. 3 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil vom 17. Januar
1994 [BZO]). Das Streitobjekt verfügt über zwei oberirdische Geschosse. Das
Erdgeschoss ist als Vollgeschoss zu qualifizieren; darin sind sich alle
Parteien einig. Ob das Obergeschoss ebenfalls als Vollgeschoss zu würdigen ist
oder ob es sich dabei um ein Dachgeschoss handelt, ist demgegenüber umstritten.
Entgegen der Beschwerde kann diese Frage offenbleiben: Das Streitobjekt schöpft
die nach Art. 3 BZO erlaubte Anzahl Voll- und/oder Dachgeschosse
nicht aus. Würde man das Obergeschoss als Vollgeschoss einstufen, wäre eine
diesem vorgelagerte (Vollgeschoss-)Terrasse ohne Weiteres zulässig, da einzig
auskragende Dachterrassen (und nicht auch Vollgeschossterrassen) verboten sind.
Würde man das jetzige Obergeschoss hingegen als Dachgeschoss klassifizieren,
könnte die Bauherrschaft ihr Haus gemäss Art. 3 BZO um ein weiteres
Vollgeschoss aufstocken. Auch in diesem Fall wäre eine Terrasse vor dem neu zu
errichtenden Ober- bzw. Vollgeschoss ohne Weiteres zulässig. Die
Beschwerdeführerin müsste mit anderen Worten im Falle einer Gebäudeaufstockung
eine vorgelagerte Terrasse akzeptieren. Umso mehr gilt dies, wenn die
Bauherrschaft alleine die Terrasse – und damit ein für die Nachbarin weniger
nachteiliges (Teil-)Projekt – verwirklichen möchte. Überdies fehlt im
vorliegenden Fall auch der bauästhetische Rechtfertigungsgrund für ein Verbot
von auskragenden Dachterrassen: Schöpft ein Gebäude die maximal zulässige
Geschosszahl nicht aus, macht es dadurch von den baulichen Möglichkeiten im
Standortquartier keinen Gebrauch. Als Folge davon wirken solche Bauten nicht
übergeschossig.
4.
4.1
Schliesslich
rügt die Beschwerdeführerin, durch das Bauvorhaben erfahre die Gesamterscheinung
des Hauses eine wesentliche Änderung. Die Terrasse verleihe dem Dachgeschoss
eine zu dominante Erscheinung, die ihr beim bescheidenen Charakter des bestehenden
Gebäudes nicht zukomme. Dass für tiefere Geschosse keine Balkone angebracht
seien, akzentuiere die dominante Erscheinung zusätzlich. Die darunterliegende
Pergola, welche keine funktionale Bedeutung für die Dachterrasse ausübe, ändere
nichts daran. Auch die geplante Wendeltreppe trage nicht zur optischen
Entschärfung der Terrasse bei, im Gegenteil: Sie betone deren vermeintliche
Wichtigkeit, die nicht nur – wie bei Dachterrassen üblich – vom Dachgeschoss
erreichbar sei, sondern offensichtlich über einen zusätzlichen Zugang direkt
vom Boden aus verfügen müsse.
4.2
Gemäss
§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und
in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen
und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende
Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und
Farben. Da § 238 Abs. 1 PBG bereits eine
"befriedigende" Einordnung genügen lässt, können gestützt auf diese
Bestimmung keine architektonischen Sonderleistungen verlangt werden.
Bedeutungslos ist, dass die benachbarten Gebäude über keine vergleichbaren
Terrassen verfügen. § 238 Abs. 1 PBG erlaubt es der Baubehörde
in der Regel nicht, in einem Quartier eine einheitliche und gleichgeschaltete
Überbauung durchzusetzen. Insofern besteht grundsätzlich keine Pflicht, die in
der Nachbarschaft vorhandenen Baumaterialien, Formen und Farben zu übernehmen
(Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht,
5. A., Zürich 2011, S. 655 f.). Wie die bei den Akten liegenden
Fotografien zeigen, liegt das Streitobjekt in einem eher heterogenen Quartier.
Die mutmasslich aus den späten 1940er-Jahren stammende Siedlung weist keine
besonderen architektonischen Qualitäten auf, die besonderen Schutz verdienen
würde. So steht auf dem benachbarten Gebäude E-Weg 04 eine gut sichtbare
Solaranlage. Die ebenfalls in der Nähe des Streitobjekts liegenden Gebäude D-Strasse 05
sowie 06 sind zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt um grosse Mehrfachgaragen
für Autos erweitert worden (http://maps.zh.ch/). Die Grundfläche des
Standortgebäudes beträgt ungefähr 70 Quadratmeter; demgegenüber weist die
geplante Terrasse eine Fläche von bloss rund 10 Quadratmeter (beide
Grössen mithilfe der Flächenmessfunktion des GIS-Browsers http://maps.zh.ch/
ermittelt). Bei einem Flächenverhältnis von 7:1 kann noch nicht von einer
übermässig dominanten Terrasse gesprochen werden.
5.
Demnach ist die Beschwerde abzuweisen.
6.
Die Gerichtskosten sind ausgangsgemäss der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihr nicht zu; hingegen ist eine solche
Umtriebsentschädigung unter Berücksichtigung der sich vorliegend stellenden
eher schwierigen Rechtsfragen antragsgemäss der privaten Beschwerdegegnerin zuzusprechen
(§ 17 Abs. 2 f. VRG). Die von der Beschwerdegegnerin
beantragte Vergütung für ihre Umtriebe von Fr. 500.- erscheint angemessen.
Demgegenüber hat die lokale Baubehörde im Streit zwischen zwei privaten Parteien
praxisgemäss keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (Kaspar Plüss in:
Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich [VRG], Zürich etc. 2014, § 17 N. 93 ff.).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellkosten,
Fr. 3'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der privaten Beschwer­degegnerin eine
Umtriebsentschädigung von Fr. 500.- zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …