zh_verwaltungsgericht · VB.2018.00367 · 2019-03-28 · de

Baubewilligung | Mehrfamilienhäuser mit unterschiedlicher Ausgestaltung je Dachhälfte. Es ist zulässig, das Dachgeschoss eines Gebäudes auf einer Dachhälfte mit einem Schrägdach zu versehen und auf der anderen Seite als Attikageschoss auszugestalten (E. 4.4). Dadurch, dass die Dachfläche des Attikageschosses eine Neigung von 15 % aufweist, erwecken die Aufbauten den Eindruck eines Vollgeschosses unter einem flachen Schrägdach, was gegen § 292 PBG verstösst (E. 4.6). Die Beschwerdeführenden haben trotz teilweiser verdeckter Sicht ein schutzwürdiges Interesse an der Redimensionierung der Dachgeschosse (E. 4.7). Die die Dachtraufe durchstossenden Gauben verletzen § 292 PBG sowie das kommunale Recht nicht (E. 5). Der Eindruck einer vier Vollgeschosse aufweisenden Baute ist nicht Folge einer unbefriedigenden architektonischen Gestaltung, sondern wird durch die Ausschöpfung der zulässigen baulichen Möglichkeiten verursacht. Insgesamt ist § 238 Abs. 1 PBG nicht verletzt (E. 6.3). Bei einer Unterniveaugarage mit 16 Abstellplätzen ist nicht mehr von einem umweltrechtlichen Bagatellfall auszugehen. Da die Rampe mit einer geringen Steigung (6 %) bereits eingehaust ist, sind weitere Massnahmen im Sinn der Vorsorge nicht ersichtlich (E. 7.4). Teilweise Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 28.03.2019 VB.2018.00367
Zurich Verwaltungsgericht 28.03.2019 VB.2018.00367
Zurigo Verwaltungsgericht 28.03.2019 VB.2018.00367

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00367
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Geschäftsnummer:
VB.2018.00367
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 28.03.2019
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 28.04.2020 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Mehrfamilienhäuser mit unterschiedlicher Ausgestaltung je Dachhälfte.
Es ist zulässig, das Dachgeschoss eines Gebäudes auf einer Dachhälfte mit einem Schrägdach zu versehen und auf der anderen Seite als Attikageschoss auszugestalten (E. 4.4).
Dadurch, dass die Dachfläche des Attikageschosses eine Neigung von 15 % aufweist, erwecken die Aufbauten den Eindruck eines Vollgeschosses unter einem flachen Schrägdach, was gegen § 292 PBG verstösst (E. 4.6).
Die Beschwerdeführenden haben trotz teilweiser verdeckter Sicht ein schutzwürdiges Interesse an der Redimensionierung der Dachgeschosse (E. 4.7).
Die die Dachtraufe durchstossenden Gauben verletzen § 292 PBG sowie das kommunale Recht nicht (E. 5).
Der Eindruck einer vier Vollgeschosse aufweisenden Baute ist nicht Folge einer unbefriedigenden architektonischen Gestaltung, sondern wird durch die Ausschöpfung der zulässigen baulichen Möglichkeiten verursacht. Insgesamt ist § 238 Abs. 1 PBG nicht verletzt (E. 6.3).
Bei einer Unterniveaugarage mit 16 Abstellplätzen ist nicht mehr von einem umweltrechtlichen Bagatellfall auszugehen. Da die Rampe mit einer geringen Steigung (6 %) bereits eingehaust ist, sind weitere Massnahmen im Sinn der Vorsorge nicht ersichtlich (E. 7.4).
Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
ATTIKAGESCHOSS
DACHFORM
DACHGESTALTUNG
EINORDNUNG
FLACHDACH
GEBÄUDEHÖHE
LUKARNE
UNTERNIVEAUGARAGE
Rechtsnormen:
Art. 7 Abs. I lit. a LSV
Art. 7 Abs. I lit. b LSV
§ 238 Abs. I PBG
§ 275 PBG
§ 280 Abs. I PBG
§ 292 PBG
Art. 11 Abs. II USG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2018.00367
Urteil
der 1. Kammer
vom
28. März 2019
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber José Krause.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende
,
gegen
1.
Genossenschaft D,
vertreten durch RA E,
2.
Stadtrat Uster,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 7. November 2017 erteilte der
Stadtrat Uster der Genossenschaft D die Baubewilligung für die
Errichtung von zwei Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an
der G-Strasse in Uster.
II.
Gegen diesen Entscheid erhoben B und A mit Eingabe vom
11. Dezember 2017 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragten die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung. Das
Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 23. Mai 2018 ab.
III.
Dagegen erhoben B und A mit Eingabe vom 22. Juni 2018
Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich mit folgenden Anträgen:
"1.   Der angefochtene Rekursentscheid
sei aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern.
2.   Eventualiter sei der angefochtene
Rekursentscheid aufzuheben und die Sache zur weiteren Prüfung an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
3.   Subventualiter sei der angefochtene
Bauentscheid mit Nebenbestimmungen zu ergänzen, wonach
a)  auf die bis an die Fassadenflucht vorstossenden westseitigen Teile
der Dachgeschosse sowie die ostseitigen "Lukarnen" zu verzichten sei
und vor Baufreigabe entsprechende Abänderungspläne einzu-reichen und bewilligen
zu lassen seien;
b)  die Zahl der oberirdischen Parkplätze auf drei zu reduzieren und vor
Baufreigabe ein entsprechend korrigierter Umgebungsplan ein-zureichen und
bewilligen zu lassen sei.
4.    Es sei ein Augenschein vor Ort
durchzuführen.
5.    Alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen, zuzüglich 7,7 % Mehrwertsteuer, zu Lasten der
Beschwerdegegnerschaft."
Das Baurekursgericht beantragte am 6. Juli 2018 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Genossenschaft D beantragte
am 27. August 2018 die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge. Am 28. August 2018 stellte auch der Stadtrat Uster
den Antrag, es sei die Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten der
Beschwerdeführenden abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit Replik vom
10. September 2018 hielten B und A an ihren Anträgen fest. Der Stadtrat Uster
erstattete seine Duplik mit Eingabe vom 24. September 2018. Die Duplik der
Bauherrschaft datiert vom 25. September 2018. B und A liessen sich nicht mehr
vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur
Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.
2.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt gemäss der geltenden
Zonenordnung der Stadt Uster in der Landhauszone L2/30. Die Bauherrschaft
plant den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses und die Errichtung von zwei
Mehrfamilienhäusern mit je fünf Wohnungen sowie einer gemeinsamen
Unterniveaugarage mit 16 Fahrzeugabstellplätzen.
Die Beschwerdeführenden rügen neben der Überschreitung der
Gebäudehöhe die Dachgestaltung sowie die ungenügende Einordnung des
Bauvorhabens. Ausserdem bemängeln sie eine fehlende Lärmprognose und die Anzahl
der oberirdisch angeordneten Parkplätze.
3.
3.1
In
verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden die
Durchführung eines Augenscheins. Sie machen geltend, die Beurteilung der
erhobenen Rügen setze detaillierte Kenntnisse der örtlichen Verhältnisse
voraus. Das vorinstanzliche Augenscheinprotokoll genüge nicht, um einen hinreichenden
gesamtheitlichen Eindruck zu erlangen.
3.2
Bei den
Akten findet sich das Protokoll des vorinstanzlichen Augenscheins. Darin
enthalten sind verschiedene Fotos, darunter eine Aufnahme des Baugrundstücks
sowie der dem Baugrundstück in allen Richtungen benachbarten Bauten. Ausserdem
liegen dem Verwaltungsgericht die Akten der gegen ein erstes Bauprojekt der
Bauherrschaft auf dem Baugrundstück gerichteten Rekurse vor. Auch in diesem
Rekursverfahren führte die Vorinstanz einen Augenschein durch. Das Protokoll enthält
zahlreiche weitere Fotos vom Baugrundstück und der baulichen Umgebung. Der
massgebliche Sachverhalt bezüglich des Baugrundstücks und der näheren baulichen
Umgebung ergibt sich aus den Akten – entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführenden – mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf die
Durchführung des beantragten Augenscheins verzichtet werden kann (vgl. BGr,
8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010,
1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290,
E. 2.1).
4.
4.1
Strittig
ist vorliegend vorab die Frage der Einhaltung der zulässigen
Gebäudehöhe
durch die beiden geplanten Neubauten. Die Beschwerdeführenden machen geltend,
die Erwägungen des angefochtenen Entscheids gingen weitgehend an der Sache
vorbei. Die Vorinstanz gehe mit keinem Wort darauf ein, wo bei den
verschiedenen Gebäudeteilen die für die Bemessung der Gebäudehöhe massgebende
Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche verlaufe. Sie führe sogar aus,
§ 280 Abs. 1
des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (
PBG) sei vorliegend irrelevant. Diese
Auffassung sei verfehlt. Denn selbst wenn die Bestimmung nicht zu den
Vorschriften betreffend Höchstmass und Gestaltung von Dachgeschossen zähle,
dürfe die zulässige Gebäudehöhe selbstredend nicht überschritten werden. Die
Gebäudehöhe sei entlang der gesamten Trauffassade zu messen. Ein Blick auf
einen Schnittplan genüge nicht. Die Nordansichten der beiden Gebäude zeigten
ein Schrägdach mit einer Neigung von 15 °, welches bis an die für die
Bestimmung der Gebäudehöhe massgebliche Fassadenflucht reiche. Es sei eine
einzige vom First bis zur Traufe durchgehende Dachfläche ersichtlich. Dadurch
werde die für die Bestimmung der zulässigen Gebäudehöhe massgebliche
Schnittlinie bestimmt. Diese befinde sich beim Haus A auf einer Kote von
509.60, beim Haus B auf einer solchen von 510.30. Die Gebäudehöhe sei
deutlich überschritten. Für die Ansetzung einer hypothetisch tieferen
Schnittlinie bestehe bei einem Schrägdach kein Raum. Massgeblich sei das
tatsächliche Schrägdach. Nur bei Attikageschossen werde auf ein hypothetisches
Schrägdachprofil abgestellt. Es liege vorliegend nicht nur in rechtlicher,
sondern auch in tatsächlicher Hinsicht weder ein Flachdach, noch eine
Kombination von Schräg- und Flachdach, sondern ein Schrägdach mit einer
Terrasse vor. Im Bereich ohne Terrasse sei die Gebäudehöhe klarerweise an der
tatsächlichen Schnittlinie von Dachfläche und Fassade zu messen. Dieser Bereich
sei zu behandeln wie ein Kreuzfrist oder Quergiebel.
4.2
Das
Baurekursgericht erachtet die Gebäudehöhe als eingehalten. Zur Begründung führt
das Gericht aus, aus dem Verwaltungsgerichtsentscheid VB.2016.00525 lasse sich
nicht ableiten, es sei im vorliegenden Fall auf der als Attikageschoss
ausgebildeten Seite die Gebäudehöhe an der Schnittlinie zwischen der Fassade
des Dachgeschosses und der Schrägdachfläche über dem Dachgeschoss zu messen.
Die Bestimmung über die Messweise der Gebäudehöhe gemäss § 280 Abs. 1
PBG zähle nicht zu den Vorschriften betreffend Höchstmass und Gestaltung von
Dachgeschossen. Die von den Rekurrierenden propagierte Messweise der
Gebäudehöhe führte dazu, dass die fragliche Ausgestaltung von Dachgeschossen
faktisch verunmöglicht würde. Die Gebäudehöhe sei daher bei der vorliegenden
Ausgestaltung des Dachgeschosses auf der als Attikageschoss ausgebildeten
Traufseite an der Schnittlinie zwischen der Vollgeschossfassade und der Fläche
des Flachdachs (Terrasse) zu messen. Hier sei die zulässige Gebäudehöhe von
8,10 m eingehalten. Die Frage, ob es sich bei den westseitigen, bis an die
Fassaden der darunterliegenden Vollgeschosse reichenden Abschnitte um
Dachaufbauten handle oder ob vielmehr eine besondere Dachform vorliege, könne
offenbleiben, da die beanstandeten Bauteile vom rekurrentischen Grundstück aus
nicht einsehbar seien und ein entsprechender Mangel ohnehin nicht zur Aufhebung
der Baubewilligung, sondern höchstens zur Statuierung einer entsprechenden
Auflage führen würde.
4.3
Die beiden
geplanten Häuser A und B weisen eine besondere Dachform auf. Ostseitig ist ein
Schrägdach unter Ansetzung eines Kniestocks vorgesehen. Die Vorinstanz geht
westseitig von einer als Attikageschoss über einem Flachdach ausgestalteten
Dachform aus. Demgegenüber bezeichnen die Beschwerdeführenden die Dachform als
Schrägdach mit Terrasse. Strittig ist vorliegend die Einhaltung der Gebäudehöhe
im Bereich der nordwestlichen Gebäudeecken. In diesem Bereich verläuft die
Dachgeschossfassade – unbestrittenermassen auf einem Drittel der Fassadenlänge
– bündig mit der Hauptfassade.
4.4
Vorab ist präzisierend
darauf hinzuweisen, dass es ohne Weiteres zulässig ist, das Dachgeschoss eines
Gebäudes auf einer Dachhälfte mit einem Schrägdach zu versehen und auf der
anderen Seite als Attikageschoss auszugestalten. Das Schrägdach unterliegt
dabei den Bestimmungen für Schrägdächer, das Flachdach hat den Vorschriften und
Vorgaben der Rechtsprechung für Attikageschosse zu genügen. Dies hat zur Folge,
dass auf der Schrägdachseite ein Kniestock von maximal 0,9 m in Anschlag gebracht
werden darf, während das hypothetische Dachprofil auf der Flachdachseite am
Schnittpunkt zwischen Trauffassade und Dachfläche des obersten Vollgeschosses
anzubringen ist. Das Anbringen eines Kniestocks für die Ermittlung der
hypothetischen Profillinie ist auf der Flachdachseite nicht zulässig. Abweichendes
ist dem zitierten Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 9. Februar 2017
(VB.2016.00525) nicht zu entnehmen, wenn auch einzuräumen ist, dass die
dortigen Erwägungen allenfalls missverstanden werden konnten.
Die zulässige Gebäudehöhe wird gemäss § 280 Abs. 1 PBG
von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den
darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen; durch einzelne bis 1,5 m
tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden nicht beachtet. Massgebend für die
Berechnung der Gebäudehöhe ist die Schnittlinie der traufseitigen
Fassade/Dachfläche. Bei Gebäuden mit Schrägdächern führt die Bestimmung der
Trauffassaden zu keinen Schwierigkeiten. Bei Bauten mit Flachdächern hingegen
ist eine hypothetische Traufseite zu bestimmen, in der Regel die Gebäudelängsseite
(vgl. BRKE in BEZ 2001 Nr. 40 und 2002 Nr. 37). Bei derartigen Bauten
ist der obere Gebäudehöhenmesspunkt die "Schnittlinie zwischen
(traufseitiger) Fassade und Dachfläche", wobei als "Dachfläche"
jene des obersten Vollgeschosses zu verstehen ist (vgl. § 275 Abs. 1
und 2 PBG). Die Gebäudehöhe wird nur auf der (hypothetischen) Traufseite des
betreffenden Gebäudes gemessen (BEZ 2006 Nr. 8).
4.5
Entgegen
der Auffassung der Beschwerdeführenden sind die geplanten Baukörper westseitig
bzw. südwestseitig als Attikabauten ausgestaltet. Das Dach über dem obersten
Vollgeschoss ist auf zwei Dritteln der Fassadenlänge als Flachdach
ausgestaltet, indem die Hauptfassade des Dachgeschosses entsprechend
zurückversetzt ist. Dass das Dach des Dachgeschosses nicht völlig flach,
sondern leicht ansteigend verläuft, vermag an dessen Qualifikation als
Attikageschoss nichts zu ändern. In Anwendung der Vorschrift von § 280
Abs. 1 PBG wird die maximal zulässige Gebäudehöhe für die gesamte West-
bzw. Südwestfassade daher an der Schnittlinie der Vollgeschossfassade und der
Fläche des Flachdaches (Dach des obersten Vollgeschosses = Terrasse) gemessen.
Damit ist die maximal zulässige Gebäudehöhe von 8,10 m eingehalten. Dass
das Attikageschoss jeweils auf einem Drittel der Fassadenlänge fassadenbündig
erstellt werden soll, ändert daran nichts, da sich dadurch der Schnittpunkt
Fassade/Dachfläche nicht ändert. Als massgebliche Dachfläche gilt auch im
Bereich solcher Aufbauten die Dachfläche des obersten Vollgeschosses und nicht etwa
der Dachabschluss des Attikageschosses. Ist die Oberkante des obersten
Vollgeschosses nicht ablesbar, so sind zwischen den traufseitigen Enden der
Geschossoberkanten Verbindungslinien zu ziehen (vgl. Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 920).
4.6
Von der
Frage der Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe zu unterscheiden ist diejenige
nach der zulässigen baulichen Ausgestaltung des Dachgeschosses. Gemäss der
diesbezüglich massgeblichen Bestimmung von § 292 PBG dürfen Dachaufbauten
nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge, sofern sie
bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen bzw. sofern sie
bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen
durchstossen, das heisst jene Profillinie, die unter 45 ° an die
Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der
dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung
mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42 E. c, auch zum Folgenden). Diese
Regel greift bei Attikageschossen indessen nur gegenüber der hypothetischen
Traufseite des betreffenden Gebäudes ein; "giebelseitig"
(stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein Dachgeschoss unter einem
Schrägdach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig sein. Bauteile
(Dachaufbauten), welche traufseitig die erwähnte Dachprofillinie durchstossen,
sind nach Massgabe von § 292 PBG zulässig, d.
h. sie dürfen bei Flachdächern insgesamt nicht
breiter sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge (§ 292
lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis zur Fassadenflucht des
darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d.
h. mit der betreffenden Fassade bündig sein (vgl.
Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung; VGr, 25. Januar
2012, VB.2011.00399, E. 2; 9. Februar 2005, VB.2004.00481,
E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22; vgl. schon RB 1991
Nr. 67, 1993 Nr. 42 E. c, 1999 Nr. 121 E. 1; 1999
Nr. 122; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 941; je auch zum Folgenden). Auch
ist es nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zulässig, solche
Dachaufbauten seitlich bis an die Stirnseite der Baute, d.
h. an die Gebäudeecken der
betreffenden Traufseiten, zu rücken, sofern das Dachgeschoss noch als solches
erkennbar ist und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt (VGr,
21. Mai 2003, VB.2003.00005, E. 2a [nicht publiziert]).
Letztere Voraussetzung ist bei der vorliegenden gewählten
Dachgestaltung offensichtlich nicht erfüllt. Zwar wurde das für Attikageschosse
zulässige Dachprofil unbestrittenermassen korrekt angesetzt, und die strittige
Dachaufbaute durchstösst dieses nicht mehr als auf einem Drittel der Länge der
West- bzw. Südwestfassade. Dadurch, dass die Dachfläche des Attikageschosses
nicht ganz flach verläuft, sondern eine Neigung von unbestrittenermassen 15 %
aufweist, erwecken die Dachgeschosse jedoch in diesem Bereich optisch in der
Tat nicht mehr den Eindruck eines Dachgeschosses. Vielmehr erscheint das
Dachgeschoss in diesem Bereich als viertes Vollgeschoss unter einem flachen
Schrägdach. Dies verstösst gegen Sinn und Zweck der Vorschrift von § 292
PBG, bei welcher es sich um eine Ästhetiknorm handelt und welche
überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten
verhindern soll (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1).
Insofern ist den Beschwerdeführenden beizupflichten.
4.7
Als
zutreffend erweist sich allerdings auch die Feststellung der Vorinstanz, dass
dieser Mangel zum vornherein nicht zur beantragten Aufhebung der Baubewilligung
führt, da er ohne Weiteres durch Statuierung einer entsprechenden Auflage
geheilt werden kann. Wie die Grundrisspläne deutlich machen, können die
entsprechenden Aufbauten, welche jeweils ein zusätzliches Zimmer der
Dachwohnungen beinhalten, ohne Weiteres weggelassen oder verkleinert werden,
was baulich absolut unproblematisch erscheint und lediglich zum Verlust bzw.
zur Verkleinerung je eines Raumes der Dachgeschosswohnungen führt.
Auch wenn die Sicht von den Grundstücken der
Beschwerdeführenden auf die West- bzw. Südwestfassaden der Neubauten mehr oder
weniger verdeckt sein mag, kann allerdings nicht gesagt werden, die
Beschwerdeführenden hätten keinerlei berechtigte und damit schutzwürdige
Interessen an einer derartigen auflageweisen Heilung des Mangels. Die Beschwerdeführenden
erheben unter anderen eine Einordnungsrüge, in welcher nicht nur die
Erscheinung der Bauten als "viergeschossig" gerügt wird, sondern auch
Einwände im Zusammenhang mit der Dachgestaltung erhoben werden (vgl. die
nachfolgenden Erwägungen unter Ziffer 6). Dass die Dachgestaltung das
Erscheinungsbild von Baukörpern in massgeblicher Weise prägt, liegt auf der
Hand. Insofern kann den Beschwerdeführenden ein schutzwürdiges Interesse an der
beantragten optischen Redimensionierung der Dachgeschosse nicht abgesprochen
werden.
Insofern ist die Baubewilligung in teilweiser Gutheissung
der Beschwerde durch eine entsprechende Nebenbestimmung zu ergänzen. Danach ist
die Bauherrschaft zu verpflichten, die Dachaufbauten an der West- bzw.
Südwestfassade der Häuser A und B entweder gänzlich wegzulassen oder durch Zurückversetzen
von der Hauptfassade in einer Weise zu redimensionieren, dass das
Attikageschoss optisch klarerweise als Dachgeschoss zu erkennen ist. Die
Bauherrschaft ist zu verpflichten, der Baubewilligungsbehörde geänderte
Planunterlagen zur Bewilligung einzureichen.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführenden rügen im Weiteren die an der Ost- bzw. Nordostfassade
geplanten Dachaufbauten. Diese seien nicht auf der Dachfläche aufgesetzt,
sondern würden die Traufe des Daches durchstossen. Die Zugehörigkeit der
Aufbauten zur Hauptfassade werde dadurch betont, dass Farbe und
Materialisierung nahtlos fortgeführt und die Traufe durch die raumhohen Fenster
durchbrochen würde. Diese Bauteile würden daher nicht nur Art. 30 BZO verletzen,
sondern insbesondere auch gegen § 292 PBG verstossen.
5.2
Gemäss
§ 292 lit. a PBG dürfen Dachaufbauten, soweit nichts anderes bestimmt
ist, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge
sein, sofern sie bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen.
Unter Dachaufbauten gemäss § 292 lit. a PBG sind Bauteile zu
verstehen, welche wie Lukarnen oder Ähnliches oberhalb der Dachhaut in
Erscheinung treten beziehungsweise die Dachfläche nach aussen durchstossen
(vgl. BEZ 1993 Nr. 9 und 1991 Nr. 67). Dass sie dabei die Traufe
nicht durchbrechen dürfen, wurde von der Rechtsprechung bisher nicht gefordert
(vgl. zum Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 942).
Es handelt sich bei den gerügten Bauteilen klarerweise um
Dachaufbauten im Sinn von § 292 lit. a PBG. Diese sind als klassische
Schleppgauben ausgebildet, welche unterhalb des Dachfirstes angesetzt sind und
bis zur Hauptfassade reichen, mit der Besonderheit, dass sie die Dachtraufe,
welche mit der Hauptfassade bündig ist, durchstossen. Ein Verstoss gegen
§ 292 PBG ist nicht auszumachen. Es liegt insbesondere auch keine
unkonventionelle Konstruktion im Dachbereich vor, welche nach der
Rechtsprechung von den Dachaufbauten abzugrenzen wäre, da keine Aufbauten auf
die Dachebene gesetzt, sondern der Verlauf der Dachfläche selbst abgestuft ist
(vgl. BEZ 1993 Nr. 9 und 1991 Nr. 67). Dies wird von den
Beschwerdeführenden zu Recht auch nicht geltend gemacht.
5.3
Was das
kommunale Recht anbelangt, so ist unbestritten, dass die geltende Bauordnung
der Stadt Uster für die Dorfzone D2 eine Vorschrift enthält, wonach
Dachaufbauten die Trauflinie des Hauptdaches nicht unterbrechen dürfen
(Art. 24 BZO). Für die vorliegend infrage stehende Landhauszone L2/30
sieht die Bauordnung keine entsprechende Bestimmung vor. Was die Dachgestaltung
anbelangt, hält Art. 30 BZO lediglich fest, dass Dachaufbauten über
Schrägdächern die Form einer Schleppgaube oder Giebellukarne aufzuweisen haben
(vgl. Art. 30 Abs. 1 BZO). Die als Schleppgauben ausgestalteten
Bauteile halten vor dieser Bestimmung ohne Weiteres stand. Dass die
Baubewilligungsbehörde in diesem gesetzlichen Kontext davon ausgeht, dass
Dachaufbauten in der Landhauszone die Traufe des Hauptdaches durchbrechen
dürften, ist nicht zu beanstanden. Es kann auf die zutreffenden Ausführungen
des Baurekursgerichts verwiesen werden.
6.
6.1
Die
Beschwerdeführenden beanstanden im Weiteren die Gestaltung der geplanten
Mehrfamilienhäuser. Sie machen vorab geltend, die Vorinstanz habe sich bei der
Beurteilung der genügenden Einordnung im Wesentlichen mit dem Hinweis auf die
Einhaltung der primären Baubeschränkungsnormen begnügt. Damit habe die
Vorinstanz ihre Prüfungspflicht verletzt und ihr Ermessen unterschritten. Die
von der Vorinstanz ins Feld geführte horizontale Staffelung sei als gerade
nicht
positiv
zu werten. Die vollständige Freilegung der Untergeschosse führe zum
optischen Eindruck eines zusätzlichen Vollgeschosses. Im Zusammenspiel mit der
unsensiblen Gestaltung des Dachgeschosses entstehe der Eindruck von viergeschossigen
Gebäuden. Die flache Dachneigung sei entgegen der Auffassung der Vorinstanz
nicht positiv zu werten. Das Dachgeschoss erscheine als Attikageschoss, welches
üblicherweise ein Flachdach aufweise. Das Schrägdach erweise sich als
"völlig unnötige" Erhöhung.
6.2
Gemäss
§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in
ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen
und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende
Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage
beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der
Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie
zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die
Fernwirkung nicht nur bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug
der weiteren Umgebung zu beurteilen (VGr, 30. November 2017,
VB.2017.00102, E. 4.2; VGr, 23. März 2017, VB.2016.00374,
E. 3.1; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 652; BEZ 2000 Nr. 17
E. 5). Ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung
erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer
Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden
Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1
mit weiteren Hinweisen).
Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt
die kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den
ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr,
25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2). Das Bundesgericht hielt in
seinem Entscheid 1C_358/2017 vom 5. September 2018 fest, dass das
Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG
abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine
abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den
Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der
Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten
Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur
zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar, und damit
willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben
muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen
und neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das
Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten.
Eine kommunale Behörde überschreitet daher den ihr bei der Anwendung von
§ 238 PBG zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn
sie sich von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten
lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt.
Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen
Interessen gegenüber den privaten und den überkommunalen öffentlichen
Interessen an der Errichtung der geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen
insbesondere die Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung
des Bundes berücksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz die
Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen
Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen Interessen nicht oder unzureichend
Rechnung trägt (E. 3.6).
6.3
Vorab
erweist sich der Vorwurf, das Baurekursgericht habe zur Begründung der
befriedigenden Einordnung lediglich auf die Einhaltung der primären
Baubeschränkungsnormen verwiesen, als unberechtigt. Zunächst verweist die Vorinstanz
zu Recht auf das heterogene bauliche Umfeld, aus welchem sich keine besonderen
gestalterischen Anforderungen ableiten liessen. Diese Feststellung wird durch
die anlässlich des Augenscheins aufgenommenen Fotos der benachbarten Gebäude
bestätigt und von beschwerdeführerischer Seite im Übrigen auch nicht
bestritten. Im Weiteren verweist das Gericht auf die horizontale Staffelung der
Fassaden und die grosszügige Befensterung, Elemente, welche geeignet sind, das
optische Erscheinungsbild einer Fassade aufzulockern. Weshalb die Staffelung
negative optische Auswirkungen zeitigen sollte, wie dies die
Beschwerdeführenden ohne weitere Begründung geltend machen, ist nicht
nachvollziehbar. Im Weiteren verweist die Vorinstanz auf die geringe Neigung
des Schrägdaches auf der einen Dachhälfte, welche verhindere, dass das Dach die
Fassaden optisch erhöhe. Die geplanten Dachfenster bezeichnet das
Baurekursgericht als von untergeordneter Bedeutung. Deren Ausmasse stünden in
einem ausgewogenen Verhältnis zu den betreffenden Dachflächen. Schliesslich
lehne sich die Dachgestaltung aufgrund des Verzichts auf ein Flachdach an die
in der Umgebung vorherrschenden Dachformen an.
Dass die geplanten Gebäude an der West- bzw.
Südwestfassade teilweise den Eindruck einer vier Vollgeschosse aufweisenden
Baute erwecken, ist nicht von der Hand zu weisen. Dies ist hingegen nicht Folge
einer unbefriedigenden architektonischen Gestaltung, sondern wird – in
Übereinstimmung mit der Vorinstanz – durch die Ausschöpfung der baulichen
Möglichkeiten wie insbesondere der zulässigen Freilegung der Untergeschosse
sowie der Realisierung von Attikageschossen mit Dachaufbauten verursacht. Im
Zusammenhang mit diesen Einwänden hat der Hinweis der Vorinstanz auf die
Einhaltung der primären Baubeschränkungsnormen seine Berechtigung. Zu
berücksichtigen sind im vorliegenden Zusammenhang schliesslich die vorstehenden
Erwägungen unter Ziffer 4.6. Die in teilweiser Gutheissung geforderte
Reduktion der Dachaufbauten an der West- bzw. Südwestfassade der Häuser A und B
wird die Optik des Dachgeschosses ändern und dazu führen, dass das
Attikageschoss deutlicher als Dachgeschoss wahrnehmbar wird bzw. die Bauten in
diesem Bereich nicht (mehr) viergeschossig in Erscheinung treten.
Zusammenfassend ist die Beurteilung der Vorinstanz, wonach
das Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von § 238
Abs. 1 PBG erreiche, nicht zu beanstanden, sodass sich die diesbezügliche
Rüge als unberechtigt erweist.
7.
7.1
Die
Beschwerdeführenden wenden sich im Weiteren gegen die Argumentation der
Vorinstanz im angefochtenen Entscheid, wonach eine Überschreitung der
Planungswerte ausgeschlossen werden könne, sodass eine Lärmprognose nicht
erforderlich sei. Im Umstand, dass die Vorinstanz auf die geltend gemachte
Verletzung des Vorsorgeprinzips nicht eingegangen sei, sei eine formelle
Rechtsverweigerung zu erblicken. Vorsorgliche Emissionsbegrenzungsmassnahmen
seien auch ausserhalb der Schwelle der Planungswerte zu prüfen. Für die
Bestimmung der möglichen Massnahmen und deren Wirksamkeit sei zunächst der
massgebliche Sachverhalt mittels Lärmprognose zu ermitteln.
7.2
Geplant
ist vorliegend eine Unterniveaugarage mit 16 Abstellplätzen. Die Ausfahrt
soll im Bereich der nordwestlichen Ecke des Hauses A (in westlicher
Richtung leicht verschoben) in die G-Strasse erfolgen. Die geplante Tiefgarage
stellt einen Aussenlärm erzeugende neue ortsfeste Anlage im Sinn von
Art. 2 Abs. 1 und Art. 7 der Lärmschutz-Verordnung vom
15. Dezember 1986 (LSV) dar. Als solche hat sie einerseits die
einschlägigen Belastungsgrenzwerte der jeweiligen Empfindlichkeitsstufen
einzuhalten (Art. 7 Abs. 1 lit. b LSV) und anderseits darf nach
dem in den Art. 11 Abs. 2 des Umweltschutzgesetzes vom
7. Oktober 1983 (USG) und Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV
statuierten Vorsorgeprinzip verlangt werden, dass die Emissionen so weit
begrenzt werden, als dies technisch machbar und betrieblich möglich sowie
wirtschaftlich tragbar ist.
7.3
In
Übereinstimmung mit der Vorinstanz besteht kein Grund zur Annahme, dass die
streitbetroffene Anlage zu einer
Überschreitung der Belastungsgrenzwerte
führt. Es kann diesbezüglich auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz
verwiesen werden, welche von den Beschwerdeführenden im Übrigen auch nicht
bestritten werden. Verwiesen werden kann im Weiteren auf die Vorgaben der
kantonalen Fachstelle für Lärmschutz, auf welche die Baubewilligungsbehörde
bereits in der Rekursvernehmlassung hingewiesen hat (vgl.
www.tba.zh.ch/internet/baudirektion/tba/de/laerm/ laermvorsorge.html →
Neuanlagen → Berechnungswerkzeug Tiefgaragen). Gemäss den dortigen
Vorgaben liegt die geplante Anlage mit 16 Abstellplätzen angesichts der
grossen Distanz zu benachbarten lärmempfindlichen Räumen deutlich innerhalb des
Bereichs, in welchem die Planungswerte zum vornherein als eingehalten beurteilt
werden und gemäss den Vorgaben der Fachstelle keine weiteren Abklärungen
erforderlich sind.
7.4
Nach der
Rechtsprechung brauchen weitergehende Anordnungen im Sinn der Vorsorge dann
nicht mehr geprüft zu werden, wenn von vornherein feststeht, dass die
betreffende Anlage nur bedeutungslose Immissionen verursacht, mithin ein sog.
umweltschutzrechtlicher Bagatellfall vorliegt (BGE 124 II 219 E. 8b mit
Hinweisen; VGr, 18. Mai 2017, VB.2017.00013, E. 7.3; 31. Oktober
2013, VB.2013.00440, E. 4.3.1). Aus dem Vorsorgeprinzip kann kein
absoluter Schutz vor Emissionen abgeleitet werden. Vielmehr sind geringfügige,
nicht erhebliche Störungen hinzunehmen (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und
besonderes Umweltschutzrecht, 6. A., Bern 2016, S. 379).
Bei einer Unterniveaugarage mit 16 Abstellplätzen kann
zwar nicht mehr ohne Weiteres von einem umweltrechtlichen Bagatellfall
gesprochen werden (vgl. etwa BGr, 3. Februar 2010, 1C_162/2009,
E. 5), weshalb das
Vorsorgeprinzip
grundsätzlich zur Anwendung
gelangt. Es ist aber zu berücksichtigen, dass die Tiefgaragenrampe, welche eine
Steigung von lediglich 6 % aufweist, vorliegend im Innern des Gebäudes
verläuft und daher bereits eingehaust ist. Es ist unter diesen Umständen nicht
ersichtlich, welche weiteren Massnahmen im Sinn der Vorsorge verlangt werden
könnten bzw. müssten. Eine Verlegung der Unterniveaugaragenausfahrt erscheint
jedenfalls keineswegs geboten und wird von den Beschwerdeführenden auch nicht
gefordert. Auch im Rekursverfahren haben die Beschwerdeführenden keine weiteren
konkreten Massnahmen angeführt. Dass die vorinstanzlichen Erwägungen
diesbezüglich keine Ausführungen enthalten, ist daher nicht zu beanstanden.
8.
8.1
Schliesslich
machen die Beschwerdeführenden geltend, das Bauvorhaben sehe fünf oberirdische
Abstellplätze vor. Es seien jedoch lediglich drei Besucherabstellplätze
zulässig. Da es sich bei den oberirdischen Abstellplätzen offensichtlich um
Besucherabstellplätze handle, seien diese auf drei zu reduzieren.
8.2
Wie die
Baubewilligungsbehörde vernehmlassungsweise geltend macht, wurde die
Baubewilligung bereits mit der Auflage verbunden, vor Baubeginn im Rahmen der
detaillierten Umgebungsgestaltung die Nutzung der oberirdischen Parkplätze als
Besucherabstellplätze zu bezeichnen und dabei die Anzahl auf drei zu
beschränken. Die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich daher
als unbegründet.
9.
9.1
Zusammenfassend
ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Die angefochtene Baubewilligung
(Dispositiv-Ziffer A.3.) ist durch folgende Nebenbestimmung zu ergänzen: "Die
Dachaufbauten an der West- bzw. Südwestfassade der Häuser A und B sind entweder
gänzlich wegzulassen oder durch Zurückversetzen von der Hauptfassade in einer
Weise zu redimensionieren, dass das Attikageschoss optisch klarerweise als
Dachgeschoss in Erscheinung tritt. Der Baubewilligungsbehörde sind vor
Baubeginn in diesem Sinn abgeänderte Pläne zur Bewilligung einzureichen".
9.2
Die Rekurskosten
in der Höhe von Fr. 8'560.- sind zu je 2/5 den solidarisch für 4/5
haftenden Beschwerdeführenden sowie zu je 1/10 der Bauherrschaft und der
Baubewilligungsbehörde aufzuerlegen.
9.3
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu je 2/5 den solidarisch haftenden
Beschwerdeführenden und zu je 1/10 der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 aufzuerlegen
(vgl. § 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem
Verfahrensausgang steht den Beschwerdeführenden keine Parteientschädigung zu.
Vielmehr sind sie zu einer angemessenen (leicht reduzierten) Parteientschädigung
an die Bauherrschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    In
teilweiser Gutheissung der Beschwerde und Abänderung des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 23. Mai 2018 wird Dispositiv-Ziffer A.3. des
Beschlusses des Stadtrats Uster vom 7. November 2017 durch folgende
Nebenbestimmung ergänzt:
"Die Dachaufbauten an der West- bzw.
Südwestfassade der Häuser A und B sind entweder gänzlich wegzulassen oder durch
Zurückversetzen von der Hauptfassade in einer Weise zu redimensionieren, dass
das Attikageschoss optisch klarerweise als Dachgeschoss in Erscheinung tritt.
Der Baubewilligungsbehörde sind vor Baubeginn in diesem Sinn abgeänderte Pläne
zur Bewilligung einzureichen."
Im
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    Die Kosten
des Rekursverfahrens in der Höhe von Fr. 8'650.- werden den Beschwerdeführenden
1 + 2 zu je 2/5, unter solidarischer Haftung für 4/5, und der Beschwerdegegnerschaft 1
und 2 zu je 1/10 auferlegt.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  10'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.      150.-- Zustellkosten,
Fr.  10'150.--   Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 + 2 zu je 2/5, unter
solidarischer Haftung für 4/5, und der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 zu
je 1/10 auferlegt.
5.    Die
Beschwerdeführenden 1 + 2 werden solidarisch verpflichtet, der privaten
Beschwerdegegnerschaft für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine
reduzierte Parteientschädigung von je Fr. 2'500.-, d.
h.
insgesamt Fr. 5'000.- (inkl. MwSt.), zu bezahlen.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an …