zh_verwaltungsgericht · VB.2006.00152 · 2006-07-12 · de

Baubewilligung | Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses in der Zentrumszone Affoltern a.A.: Ungenügende Gestaltung und Einordnung. Soweit das Bauvorhaben mit den Schutzobjekten in einem für das Ortsbild und die architektonische Wirkung relevanten Zusammenhang steht, ist nicht bloss eine befriedigende, sondern eine gute Gestaltung des Neubaus erforderlich. Der projektierte Neubau erfüllt die erhöhten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG nicht (E. 2.5 und 2.7). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 06..2.12.0 VB.2006.00152
Zurich Verwaltungsgericht 06..2.12.0 VB.2006.00152
Zurigo Verwaltungsgericht 06..2.12.0 VB.2006.00152

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00152
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Geschäftsnummer:
VB.2006.00152
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 12.07.2006
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 29.08.2007 formell erledigt.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses in der Zentrumszone Affoltern a.A.: Ungenügende Gestaltung und Einordnung.
Soweit das Bauvorhaben mit den Schutzobjekten in einem für das Ortsbild und die architektonische Wirkung relevanten Zusammenhang steht, ist nicht bloss eine befriedigende, sondern eine gute Gestaltung des Neubaus erforderlich. Der projektierte Neubau erfüllt die erhöhten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG nicht (E. 2.5 und 2.7).
Abweisung.
Stichworte:
GESAMTWIRKUNG
GESTALTUNG
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
SCHUTZOBJEKT
Rechtsnormen:
BZO Affoltern
§ 238 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
I.
Am 18. Mai 2005 erteilte der Bauausschuss des
Gemeinderates Affoltern am Albis der Bauherrengemeinschaft A AG/B AG die
baurechtliche Bewilligung für ein Wohn- und Geschäftshaus auf den Grundstücken
Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07 und 08 an der M-Strasse und N-Strasse im
Zentrum von Affoltern. Die Grundstücke sind der Zentrumszone Z4 gemäss Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Affoltern am Albis vom 21. Juni 2004 (BZO)
zugewiesen.
II.
Einen hiergegen von D und E sowie F als Eigentümer von
benachbarten Liegenschaften erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission II
am 28. Februar 2006 unter Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung gut.
III.
Mit gemeinsamer Beschwerdeeingabe vom 3. April 2006
liessen die A AG und die B AG sowie die Gemeinde Affoltern am Albis dem
Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der privaten Beschwerdegegner aufzuheben.
Die Vorinstanz am 11. April und die
Beschwerdegegnerschaft am 6. Juni 2006 beantragten Abweisung der
Beschwerde, Letztere zudem Kostenauflage an die Beschwerdeführerinnen und
Zusprechung einer Parteientschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer von 7,6 %.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung
der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission II erhobenen Beschwerde
zuständig. Die im Rekursverfahren unterlegene Bauherrschaft ist gemäss § 21
lit. a VRG zur Erhebung des Rechtsmittels legitimiert; ebenso gestützt auf
§ 21 lit. b VRG die Gemeinde, der bei der Anwendung von § 238
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) über die
Gestaltung von Bauten ein durch die Gemeindeautonomie geschützter
Entscheidungs- und Ermessensspielraum zusteht (RB 1979 Nr. 10; Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 21 N. 67) und die sich deshalb
auf von ihr zu vertretende schutzwürdige Interessen berufen kann.
2.
Die Baurekurskommission hat die Baubewilligung bereits mit
der Begründung aufgehoben, das Bauvorhaben genüge den Gestaltungsanforderungen
von § 238 PBG nicht. Die weiteren von den Nachbarn erhobenen Rügen hat sie
deshalb nicht geprüft.
2.1
Bei der
Anwendung von § 238 PBG steht der kommunalen Baubehörde ein erheblicher
Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition (§ 20 VRG) haben sich
deshalb die Baurekurskommissionen bei der Überprüfung eines
Einordnungsentscheids der kommunalen Baubehörde Zurückhaltung aufzuerlegen.
Beruht dieser auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände,
so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes
Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen. Die
Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung
als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20;
Kölz/Bosshart/ Röhl, § 20 N. 19).
Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können Rechtsverletzungen
im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51 VRG eine für den
Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts
gerügt werden. Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der
kommunalen Behörde aufgehoben, so kann vor Verwaltungsgericht insbesondere
geltend gemacht werden, die Rekursinstanz habe ermessensüberschreitend im Sinn
von § 50 Abs. 2 lit. c VRG in die qualifizierte Entscheidungs-
und Ermessensfreiheit der Gemeinde eingegriffen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 78).
Das Verwaltungsgericht überprüft dabei lediglich, ob die Rekursinstanz die
ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als offensichtlich nicht mehr
haltbar hat beurteilen dürfen; nimmt es stattdessen eine eigene umfassende
Beurteilung der Gestaltung und der Eingliederung des Bauvorhabens vor, so
überschreitet es in willkürlicher Weise seine eigene Kognition und verletzt
damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004,
E. 4, www.bger.ch).
2.2
Ein erstes
Projekt für die Überbauung der streitbetroffenen Grundstücke ist vom Bauausschuss
Affoltern am 5. Februar 2004 bewilligt worden. Auf Rekurs der heutigen Beschwerdegegnerschaft
hob die Baurekurskommission II diese Bewilligung am 23. November 2004 auf,
und zwar in erster Linie wegen Verstosses gegen die damals für dieses Gebiet
noch geltenden Kernzonenvorschriften; darüber hinaus hielt die Kommission fest,
dass das Bauvorhaben auch den Anforderungen an eine gute Einordnung gemäss § 238
Abs. 2 PBG nicht gerecht werde. Die gegen diesen Entscheid von der
Bauherrschaft und der Gemeinde erhobene Beschwerde (VB.2005.00021) wurde am 3. April
2006 zurückgezogen und das Verfahren am 25. April 2006 abgeschrieben.
2.3
Im
angefochtenen Entscheid führt die Vorinstanz aus, das neue Bauvorhaben weiche
nur unwesentlich vom von ihr bereits beurteilten ab; unter Beibehaltung von
Kubatur und Grundriss sei es um ca. 1,5 m von der N-Strasse weg in südlicher
Richtung verschoben, seien Modifikationen an der Nordfassade vorgenommen sowie
das Attikageschoss neu gestaltet worden. Der im ersten Urteil angebrachten
Hauptkritik hätten diese Änderungen aber kaum Rechnung getragen. Das
Bauvorhaben gehe nach wie vor nicht mit seiner städtebaulichen Verantwortung
um. Gegen die angestrebte Zentrumsbildung und Verdichtung nach Innen sei nichts
einzuwenden und es sei zu begrüssen, dass wegen der mittlerweile erfolgten
Umzonung von der Kernzone B in die Zentrumszone Z4 auf die bei Grossbauten
monströsen Satteldächer verzichtet werden könne. Die Baugrundstücke böten
überdies eine hervorragende Chance, die angestrebte Entwicklung eines
regionalen Zentrums voranzutreiben. Die Berücksichtigung der allgemeinen
architektonischen Grundsätze und der Einordnungsvorschriften werde durch diese
Vorgaben jedoch nicht relativiert. Trotz des grösseren Strassenabstands
akzentuiere auch das modifizierte Projekt durch seinen Kubus die N-Strasse
übermässig, ohne dass das Gebäude auf die Kleinmassstäblichkeit der bestehenden
Gebäude eingehe oder sie durch eine bewusst gestaltete Gegensätzlichkeit
kontrastiere. Die charakterlose Monotonie der Nordfassade werde lediglich durch
überaus einfach gestaltete Vorbauten unterbrochen, welche zwar deren
Erscheinung beruhigten und einen Versuch darstellten, der Fassade eine gewisse
Kleinmassstäblichkeit zu verleihen. Hauptproblem sei jedoch der Gebäudekubus
als solcher, der nicht auf die städtebauliche Situation eingehe und auch nicht
die kommende Entwicklung antizipiere. Zum einen sei die Gebäudeform mit der
abgeschrägten Südwestfassade zur M-Strasse hin Folge der Grundstücksform sowie
des Anliegens, einen Platz zu erstellen, und weniger ortsbaulich durch die bestehenden
Verhältnisse motiviert. Zum anderen betone der längliche Gebäudekomplex
einseitig die N-Strasse, allerdings ohne dass diese Strasse ihrer grösseren
Bedeutung entsprechend aufgewertet werde; obwohl sich die Hauseingänge auf
dieser Gebäudeseite befänden, öffne sich das Bauvorhaben nicht gegen Norden, sondern
grenze sich wandartig von der N-Strasse ab. Die vor der Nordfassade geplanten
Velounterstände würden diesen Eindruck noch verstärken. Auch mit der Situation
im Bereich der O-Strasse gehe das Bauvorhaben nicht sorgfältig um; auch hier
stosse das Gebäude auf die bestehenden Gebäude mit dörflichem Charakter und
führe die Negation dieser Situation zu einem weiteren Konflikt; der Bezug zum
weiter nordöstlich liegenden Einkaufszentrum werde dabei aber nicht geschaffen.
Gegen die Absicht der Bauherrschaft, auf den Baugrundstücken ein markantes,
modernes Gebäude zu schaffen, könne nichts eingewendet werden. Mit dem Bau des
neuen Gemeindezentrums sei die Phase der Aufwertung des Zentrums und die Neugestaltung
des Gebiets zu einer Zentrumszone eingeläutet worden. Die Planung und Errichtung
eines Zentrumsgebäudes im Bereich der streitbetroffenen Grundstücke sei
anspruchsvoll. Neben einer guten Gestaltung, die auf die nahe liegenden Schutzobjekte
Rücksicht nehme, müsse ein Bauvorhaben an dieser Stelle auch ein Zeichen für
die kommende Entwicklung des Zentrums der Gemeinde setzen. Diese hoch sensible
Aufgabe nehme das Bauvorhaben nicht wahr. Das Gebäude würde ohne weiteres in
eine Industriebrache passen, die zu einem Zentrum umfunktioniert werden sollte
und die dem Bauvorhaben auch den zwingend notwendigen Raum belasse. In den
kleinmassstäblichen Verhältnissen mit Schutzobjekten in nächster Nähe wirke
jedoch das Bauvorhaben als Fremdkörper und stelle die Weichen falsch, da die
Voraussetzungen in diesem Gebiet für den Bau weiterer Gebäude dieses Ausmasses
nicht gegeben seien. Insgesamt könne dem Bauvorhaben keine gute Einordnung
attestiert werden. Die Vorinstanz habe das ihr in Einordnungsfragen zustehende
Ermessen nicht richtig ausgeübt, insbesondere weil sie den umliegenden Schutzobjekten
nicht genügend Rechnung getragen habe.
2.4
Die
Beschwerdeführerinnen machen geltend, die kommunale Baubehörde habe von dem ihr
zustehenden Ermessen sorgfältigen Gebrauch gemacht. Sie sei sich der gebotenen
Rücksichtnahme auf die Schutzobjekte N-Strasse 09 der Beschwerdegegner D und E,
N-Strasse 10 (H) sowie "I" und "J" an der M-Strasse bewusst
gewesen. Bereits der zum ersten Projekt beigezogene Experte habe gemäss Bericht
vom 16. Januar 2002 die geplante Baumasse als vertretbar betrachtet,
jedoch einen grösseren Abstand zur N-Strasse vorgeschlagen. Diesen Empfehlungen
sei die Bauherrschaft nachgekommen und habe bereits das Erstprojekt um 2 m
südwärts verschoben. Das zur Beurteilung stehende geänderte Projekt sei um
weitere 1,5 m von der N-Strasse zurück versetzt worden. Zudem werde der westliche
Teil des Gebäudes abgewinkelt, wodurch ein grosszügiger Vorplatz entstanden
sei, der eine markante Zäsur zu den Liegenschaften N-Strasse 10, 09 und 11 zu
setzen vermöge. Inwiefern nicht gebührend Rücksicht genommen werde auf die
umliegenden Schutzobjekte, werde im Rekursentscheid nicht näher begründet; die
Erwägungen liessen jedoch vermuten, dass der Verstoss in der horizontalen
Ausdehnung des Gebäudekubus und hauptsächlich in der fehlenden Rücksichtnahme
auf die Kleinmassstäblichkeit der bestehenden Gebäude begründet sein solle. Genau
damit hätten sich aber die Baubehörde bzw. der von ihr beigezogene Experte
äusserst sorgfältig auseinandergesetzt. In seinem Bericht vom 25. April
2005 habe Ortsplaner K nämlich festgehalten, dass die kleinmassstäblichen Bauten
an der N-Strasse und an der P-Strasse im Vergleich zu den markanten
zentrumsbildenden Bauten wenig bedeutend seien und weder als Einzelbauten noch
als Gesamtheit eine Qualität hätten, die als Massstab für eine Neuüberbauung
dienen könnte; der geplante Neubau nehme jedoch mit ausreichenden Abständen gut
Rücksicht auf diese Bauten und belasse ihnen, gerade durch die Konzentration in
nur einem Gebäude, den erforderlichen Freiraum. Mit diesen Feststellungen, auf
die sich Bauherrschaft und Baubehörde ausdrücklich berufen hätten, habe sich
die Vorinstanz mit keinem Wort auseinandergesetzt. Sodann habe sich die
kommunale Baubehörde auch eingehend mit der Einordnung der Baute in den
ortsbaulichen Kontext befasst und der Funktion, welche dem Areal "Q"
zukomme, Rechnung getragen: Mit dem auf die M-Strasse ausgerichteten Kopfteil
bilde das Bauvorhaben den Abschluss des neuen Platzes vor dem J; mit den
Wohnungszugängen entlang der N-Strasse werde diese als Zugangsweg aufgewertet
und zu einem Teil der Platzgestaltung, die bis zum neuen Verwaltungszentrum
weiterführe. Diese Überlegungen negiere die Vorinstanz, indem sie ohne nähere
Begründung bestreite, dass durch das Projekt die N-Strasse aufgewertet werde,
und behaupte, dass die Weichen für die kommende Zentrumsentwicklung falsch
gestellt würden. Bereits heute würden, wie anlässlich des Augenscheins
ausgeführt worden sei, konkrete Absichten bestehen, wonach ein Teil der Gebäude
auf der Nordseite der N-Strasse abgebrochen und auf der grosszügigen Freifläche
eine weitere Überbauung erstellt werden solle.
Die Beschwerdegegnerschaft weist insbesondere darauf hin,
dass die örtliche Baubehörde sich zwar mit der Einordnung des Bauvorhabens
beschäftigt, sich jedoch nicht mit der Frage beschäftigt habe, inwieweit den
erhöhten Anforderungen bezüglich der Schutzobjekte N-Strasse 10, 09 und 11
sowie "I" und "J" Rechnung getragen werde; allein die etwas
grösseren Abstände reichten dafür nicht aus. Auch die Tatsache, dass das Gebäude
gegen die M-Strasse abgewinkelt sei, verbessere die Einordnung nicht; sie wirke
"architektonisch und räumlich" hilflos. Die Abwinklung ändere nichts
daran, dass der 80 m lange und 15 m hohe Baukörper die auf der Gegenseite
liegenden Gebäude und insbesondere die Schutzobjekte der Beschwerdegegner
erdrücke. Das Vorhaben "Begegnungszone M-Strasse" sei von den
Stimmberechtigten im Februar dieses Jahres verworfen worden und die Zentrumsbildung
verlagere sich eher in den Süden des SBB-Bahnhofs und in Richtung Autobahnanschluss;
es sei daher fraglich, ob der N-Strasse je die ihr von der Gemeinde zugedachte
Verbindungsfunktion zukommen werde. Falls dies aber gleichwohl zutreffe,
vermöge das Bauvorhaben dieser Zielsetzung nicht gerecht zu werden, indem es
mit seiner abweisenden Nordfassade nichts zur Aufwertung der N-Strasse zu einer
Flanierzone beitrage.
2.5
Mit der
Revision der BZO vom 21. Juni 2004 sind die Baugrundstücke sowie deren Umgebung
von der Kernzone B in die Zentrumszone Z4 umgezont worden. Anders als das erste
Projekt hat deshalb das hier zu beurteilende Bauvorhaben grundsätzlich nur noch
den Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 1 PBG zu genügen, das
heisst, es muss sich befriedigend in seine bauliche Umgebung einordnen. Höhere
Anforderungen gelten nur im Bereich der Einmündung der N-Strasse in die M-Strasse,
wo die Schutzobjekte N-Strasse 10, 09 und 11 sowie gegenüber das "J"
und die "I" stehen, auf welche gemäss § 238 Abs. 2 PBG
besondere Rücksicht zu nehmen ist. Soweit zwischen diesen Schutzobjekten und
dem Neubau ein für das Ortsbild und die architektonische Wirkung relevanter Zusammenhang
besteht, ist deshalb mehr als eine bloss befriedigende Gestaltung des Neubaus
erforderlich, das heisst, es ist eine gute Gestaltung zu verlangen (VGr, 17. Dezember
2003, VB.2003.00301, E. 2, www.vgrzh.ch).
2.6
Die
örtliche Baubehörde hat sich in den Erwägungen zur Baubewilligung mit der Gestaltung
des Bauvorhabens eingehend befasst, wobei sie sich jedoch ausgehend vom Bericht
des Ortsplaners K schwergewichtig mit der Vereinbarkeit des Projekts mit den
Zielsetzungen der Ortsplanung auiseinandergesetzt hat. Ausführungen bezüglich
der besonderen Anforderungen, welche sich aus der Nähe der Schutzobjekte
ergeben, fehlen in der Baubewilligung vollständig. Hingegen hat die Baubehörde
in der Rekursantwort vom 8. September 2005 wiederum unter Bezugnahme auf
den Bericht K ausführen lassen, dass der Neubau mit ausreichenden Abständen gut
Rücksicht auf die bestehenden Bauten an der N-Strasse und damit auch auf die
inventarisierten Bauten nehme und ihnen, gerade durch die Konzentration in nur
einem Gebäude, den erforderlichen Freiraum belasse. Es kann der Baubehörde deshalb
nicht vorgeworfen werden, sie habe sich nicht mit den in Bezug auf die
Schutzobjekte geltenden erhöhten Gestaltungsanforderungen befasst (vgl. RB 1991
Nr. 2).
2.7
Die
örtliche Baubehörde geht davon aus, dass bereits mit der grösseren Distanz zwischen
Schutzobjekten und Neubau, wie sie durch die Konzentration des Bauvolumens und
dessen Verschiebung gegen Süden geschaffen worden sei, den erhöhten
Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG hinreichend Rechnung
getragen werde. Bezüglich des Schutzobjektes "I", welches der
Südwestfassade des Neubaus gegenüberliegt, trifft diese Überlegung jedoch von
vornherein nicht zu. Sodann wird mit der Abwinklung des Neubaus ein mehr oder
weniger dreieckiger Platz geschaffen, der längs der M-Strasse durch die Schutzobjekte
"I" und "J" und längs der N-Strasse durch die Schutzobjekte
N-Strasse 10, 9 und 11 begrenzt wird. Auf der dritten Seite erfolgt die
Begrenzung durch den Neubau. Aufgrund dieser Platzsituation stehen Schutzobjekte
und Neubau unabhängig von ihrer Distanz in einem für das Ortsbild und die
architektonische Wirkung relevanten Zusammenhang, dem der Neubau mit seiner
belanglos wirkenden Nordwest-Fassade und dem zum Platz hin ausgreifenden
eingeschossigen Vorbau nicht in adäquater Weise gerecht wird. Er nimmt weder in
seiner kubischen Gliederung noch mit seiner Fassadengestaltung Rücksicht auf
die zusammen mit dem Neubau platzbildenden Schutzobjekte; von einer mit
Rücksicht auf diese Bauten guten Gestaltung kann keine Rede sein. Der von der Beschwerdegegnerschaft
anlässlich des Rekursverfahrens beigezogene Fachmann L weist  zutreffend auf
diese Defizite hin. Sie setzen sich fort bei der Nordfassade, die weder einen
Beitrag zur Gestaltung des Strassenraums der M-Strasse leistet noch
irgendwelche Rücksicht nimmt auf das gegenüberliegende Schutzobjekt "I".
Die Rekurskommission hat deshalb die Würdigung der örtlichen Baubehörde, welche
dem Bauvorhaben in Bezug auf die Schutzobjekte eine gute Gestaltung bescheinigte,
ohne Rechtsverletzung als offensichtlich nicht mehr vertretbar beurteilen dürfen.
2.8
Missachtet
das Bauvorhaben die erhöhten gestalterischen Anforderungen, welche sich aus der
räumlichen Nähe zu den Schutzobjekten ergeben, so kann offen bleiben, ob es in
den übrigen Bereichen den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG genügt.
Immerhin ist aber darauf hinzuweisen, dass sich die Gemeinde auch insofern
unberechtigterweise auf einen unzulässigen Eingriff  in ihren besondern
Ermessensspielraum beruft. Wie die Baurekurskommission zutreffend erkannt hat,
ist es widersprüchlich und somit nicht mehr vertretbar, wenn durch den langen
Baukörper und den grösseren Strassenabstand die Bedeutung der N-Strasse als
Verbindungsachse betont werden soll, diese aber gleichzeitig dadurch abgewertet
wird, dass ihr der Neubau seine unattraktive, wandartige Nordseite zuwendet.
3.
Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist
abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten unter solidarischer Haftung
den Beschwerdeführerinnen 1.1 und 1.2 zu je einem Viertel und der Gemeinde
Affoltern als Beschwerdeführerin zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2
Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Überdies sind die privaten
Beschwerdeführerinnen sowie die Gemeinde Affoltern zu einer Parteientschädigung
von je Fr. 1000.-, insgesamt Fr. 2'000.- an die Beschwerdegegnerschaft
zu verpflichten, zuzüglich 7,6 % Mehrwertsteuer (§ 17 Abs. 2 lit. a
VRG).
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 10'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellungskosten,
Fr. 10'060.--   Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführerinnen 1.1
und 1.2 zu je einem Viertel und der Beschwerdeführerin 2 zur Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerinnen 1.1 und 1.2 sowie die Beschwerdeführerin 2 werden unter
solidarischer Haftung zu einer Parteientschädigung von je Fr. 1'000.-,
insgesamt Fr. 2'000.- zuzüglich 7,6 % Mehrwertsteuer, an die
Beschwerdegegnerschaft verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des
Entscheids.
5.    Mitteilung an …