zh_verwaltungsgericht · VB.2000.00083 · 2000-05-10 · de

Baubewilligung | § 240 Abs. 3 PBG sieht im Bereich wichtiger öffentlicher Strassen zwei gleichwertige Varianten der Verkehrserschliessung vor, einerseits die rückwärtige Erschliessung und andererseits die Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten. Es ist daher von vornherein verfehlt, wenn Baubehörden oder Rechtsmittelinstanzen nur eine der genannten Erschliessungslösung ins Auge fassen (E. 3c).

Zürich Verwaltungsgericht 00..2.10.0 VB.2000.00083
Zurich Verwaltungsgericht 00..2.10.0 VB.2000.00083
Zurigo Verwaltungsgericht 00..2.10.0 VB.2000.00083

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2000.00083
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Geschäftsnummer:
VB.2000.00083
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 10.05.2000
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 13.10.2000 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
§ 240 Abs. 3 PBG sieht im Bereich wichtiger öffentlicher Strassen zwei gleichwertige Varianten der Verkehrserschliessung vor, einerseits die rückwärtige Erschliessung und andererseits die Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten. Es ist daher von vornherein verfehlt, wenn Baubehörden oder Rechtsmittelinstanzen nur eine der genannten Erschliessungslösung ins Auge fassen (E. 3c).
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUREIFE
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
PRÄJUDIZIERUNG
VERKEHRSERSCHLIESSUNG
Rechtsnormen:
§ 234 PBG
§ 240 Abs. III PBG
Publikationen:
RB 2000 Nr. 99
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Der Gemeinderat B. erteilte der
Stiftung A. am 8. März 1999 unter Bedingungen und Auflagen die
baurechtliche Bewilligung für die Erstellung von vier Ein­familienhäusern und
einem Mehrfamilienhaus sowie für einen Umbau des bestehenden Ge­bäudes
Assek.Nr. ..1a auf dem gemäss Bau‑ und Zonenordnung der
Gemeinde B. vom 10. Septem­ber 1993/16. Dezember 1994 in der
zweigeschossigen Wohnzone W2 50 gelegenen Grund­stück Kat.Nr. ..2a im
Ortsteil G.. Gegen das Bauvorhaben liess E. F. als Eigentümer des öst­lich
an die Bauparzelle angrenzenden Grund­stücks Kat.Nr. ...6 rechtzeitig an
die Baure­kurskommission IV rekurrieren, mit dem An­trag, die
Baubewilligung sei aufzuheben. Der Rekurrent liess vorab geltend machen, dass
die Er­schlies­sung des Baugebiets mangelhaft sei, weil sowohl die A.-Strasse
als auch der H.-Acker den Anforderungen der Zugangsnor­malien nicht genügten.
Zudem werde durch die vorgesehene Überbauung die erforderliche rückwärtige
Erschliessung des ganzen Ge­biets verunmöglicht.
II. Die Baurekurskommission IV hiess den Rekurs am 27.
Januar 2000 gut. Sie er­wog, dass es sich bei der I.-Strasse, einer
Staatsstrasse mit innerörtlicher und regio­na­ler Verkehrsfunktion, um eine
wichtige öffentliche Strasse im Sinn von § 240 Abs. 3 des Pla­nungs‑
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) handle. Die Strasse führe
durch überbautes Gebiet und weise bereits heute zahlreiche direkte
Grundstückerschliessungen auf. Das gelte insbesondere auch für das Grundstück
des Rekurrenten sowie für dessen Nach­barparzellen. Durch das vorgesehene
Projekt würde eine rückwärtige Erschliessung dieser Grundstücke verunmöglicht.
Das streitige Vorhaben präjudiziere daher die auf Grund der Gegebenheiten
zwingend notwendige Erstellung einer rückwärtigen Erschlies­sung bzw. ein hierfür
allenfalls erforderliches Quartierplanverfahren. Dem Baugrundstück fehle daher
die planungsrechtliche Baureife im Sinn von § 234 PBG. ‑ Die Baure­kurs­kom­mission IV
kam sodann zum Schluss, dass die weiteren vom Rekurrenten erhobe­nen Rügen
unbegründet seien.
III. Mit Beschwerde vom 1. März 2000 liess die
Stiftung A. als Baugesuchstel­lerin und unterlegene Rekursgegnerin dem
Verwaltungsgericht im Hauptstandpunkt den An­trag stellen, der Rekursentscheid
sei aufzuheben, und die Baubewilligung vom 8. März 1999 sei
wiederherzustellen. Die Baurekurskommission IV beantragte mit Eingabe vom
10./13. März 2000 Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag liess
E. F. mit Beschwerde­antwort vom 4. April 2000 stellen. Beide
Parteien verlangten fer­ner die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung.
Seitens des Gemeinderats B. ist keine Stellungnahme eingegan­gen.
Die Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie die
Erwägungen der Baurekurskommission IV gemäss angefochtenem Entscheid
werden ‑ soweit erforderlich ‑ nachstehend wiedergegeben.
Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. Der heutige Beschwerdegegner hat im Rekursverfahren nicht
nur geltend ge­macht, das Baugrundstück sei planungsrechtlich nicht baureif. Er
hat zudem verschiedene weitere Rügen erhoben. Dazu hat die
Baurekurskommission IV trotz Gutheissung des Re­kurses wegen Verletzung
von § 234 PBG in den Erwägungen des angefochtenen Ent­scheids im Einzelnen
Stellung genommen und alle diese weiteren Einwände verworfen. Diese Rügen
wurden im Beschwerdeverfahren nicht mehr aufgegriffen, obwohl der Be­schwerdegegner
das hätte tun können. Heisst die Baurekurskommission den Rekurs eines Nachbarn
nur hinsichtlich einzelner Rügen gut, die zur Bauverweigerung führen und weist
sie die übrigen Einwände ab, so kann der Nachbar in dem vom Baugesuchsteller
ange­streng­ten Beschwerdeverfahren die verworfenen Einwände erneut vorbringen
(RB 1983 Nr. 22). Da das wie gesagt nicht geschehen ist, hat sich das
Verwaltungsgericht aus­schliess­lich mit der Frage der planungsrechtlichen
Baureife zu befassen. Die übrigen Ein­wände bilden nicht mehr
Verfahrensgegenstand.
2. Gemäss § 234 PBG ist ein Grundstück baureif, wenn es
erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder
durch den Gemeinderat bean­trag­te planungsrechtliche Festlegung nachteilig
beeinflusst wird. ‑ Im vorliegenden Fall ist streitig, ob das in Frage
stehende Bauvorhaben die rückwärtige Erschliessung der Parzelle des
Beschwerdegegners sowie der entlang der I.-Strasse liegenden Nachbargrund­stücke
bzw. ein nach Auffassung des Beschwerdegegners dafür erforderliches Quartier­planverfah­ren
nachteilig beeinflusse (zur negativen Präjudizierung fehlender bzw. in Än­derung
ste­hen­der planungsrechtlicher Festlegungen vgl. RB 1982 Nr. 140 = BEZ
1982 Nr. 19).
3. a) Zur Streitfrage hat die Baurekurskommission IV
unter Hinweis auf den Zweck eines Quartierplanverfahrens erwogen, dass das
vorgesehene Projekt eine rückwärtige Er­schliessung der Parzelle des
Beschwerdeführers und seiner Nachbargrundstücke verun­mög­lichen würde, da es
sich beim Baugrundstück um die letzte unüberbaute, eine dahinge­hen­de
Erschliessungslösung ermöglichende Parzelle handle. Die projektierte Überbauung
des streitbetroffenen Bereichs präjudiziere daher die aufgrund der
Gegebenheiten zwingend not­wendige Erstellung einer rückwärtigen Erschliessung
bzw. ein hierfür allenfalls erfor­derliches Quartierplanverfahren negativ.
b) Der Beschwerdegegner möchte erreichen, dass er selber ab
seiner Parzelle nicht mehr unmittelbar seitlich in die I.-Strasse zufahren
muss. Ob es dabei ausschliesslich um die Schaffung einer § 240 Abs. 3
PBG entsprechenden Zu‑ und Ausfahrt oder vielmehr (auch) darum geht, die
Voraussetzungen für die Bewilligung allfälliger baulicher Mass­nah­men im
Strassenbereich des eigenen Grundstücks zu schaffen (vgl. dazu Schreiben des
Tief­bauamts vom 7. Juni 1995 betreffend die Verweigerung der Zustimmung
für die Er­stel­lung eines Lamellenzauns sowie Beschwerdeantwort), ist hier
ohne Bedeu­tung.
c) Es ist unbestritten, dass es sich bei der I.-Strasse um
eine wichtige öffentli­che Strasse handelt, auf die § 240 Abs. 3 PBG
grundsätzlich zur Anwendung kommt. So­wohl die Baurekurskommission IV wie
auch der Beschwerdegegner verlangen unter Hin­weis auf diese Bestimmung die
Erstellung einer rückwärtigen Erschliessung für das Grund­stück des
Beschwerdegegners und der ebenfalls unmittelbar an die I.-Strasse anstos­senden
Nach­barparzellen. Hierzu ist zu sagen, dass § 240 Abs. 3 PBG zwei
mögliche Er­schliessungs­varian­ten vorsieht, nämlich einerseits die
rückwärtige Erschliessung und an­der­seits die Zusammenfassung mehrerer
Ausfahrten. Das Verwaltungsgericht hat wieder­holt entschie­den, dass es sich
dabei um zwei gleichrangige Erschliessungslösungen handelt (VGr, 1. April
1998, VB.97.00133; VGr, 22. November 1996, VB.96.00082 + 00083; VGr, 11. Juli
1990, VB 89/0176). Daran ist festzuhalten. Es ist daher von vornherein
verfehlt, nur gerade die rückwärtige Erschliessung ins Auge zu fassen.
4. a) Hinsichtlich der
Erschliessungssituation im Bereich der I.-Strasse im Orts­teil G. ist allgemein
festzuhalten, dass die meisten der zahlreichen, an die I.-Strasse angrenzen­den
Grundstücke unmittelbar seitlich ab dieser Strasse erschlossen wer­den.
Rückwärtige Er­schliessungen oder zusammengefasste Ein‑ bzw. Ausfahrten
sind kaum vorhanden. So­dann sind fast alle diese Parzellen überbaut. Beim
Grundstück der Be­schwerdeführerin han­delt es sich praktisch um die letzte
Baulücke. Es liegt damit offen­kun­dig ein gewach­se­nes Quartier vor. Wollte
man insgesamt rückwärtige Erschliessungen schaffen, so wären damit nicht mehr
vertretbare, übermässige bauliche Eingriffe in die vor­handene Siedlungs­struktur
erforderlich. Die Verweigerung der Baubewilligung erweist sich damit schon
unter dem Gesichtspunkt der Rechtsgleichheit zum Mindesten als frag­würdig.
b) Was sodann die fünf zwischen dem Baugrundstück und der
I.-Strasse lie­genden Grundstücke anbelangt (zu denen die Parzelle des
Beschwerdegegners gehört), ist darauf hinzuweisen, dass das Grundstück
Kat.Nr. ...1 an die I.-Strasse wie auch an die A.-Strasse stösst, die
gemäss Baubewilligung normaliengerecht (und mit einer ver­kehrssicheren Ein­mündung
in die I.-Strasse) auszubauen ist (Dispositiv Ziffer 3.3.2 der Baubewilligung
in Verbindung mit den Erwägungen). Das nördlichste der fünf Grund­stücke
(Kat.Nr. ...8) liegt sowohl an der I.-Strasse wie auch am H.-Acker. Wie
die beiden Parzellen strassenmässig heute erschlossen werden, lässt sich den
Akten nicht klar entnehmen. Jedenfalls wäre eine Erschliessung dieser beiden
Grundstücke über die A.-Strasse bzw. den H.-Acker offen­sicht­lich ohne
grössere Probleme machbar. Damit bleiben im massgebenden Bereich einzig noch
die drei Parzellen Kat.Nrn. ...5-...7. Es wäre nun aber auch aus dieser Sicht
kaum ver­hältnismässig, die vorliegend streitige Bau­bewilligung nur deshalb zu
verweigern, um die­sen drei Parzellen eine rückwärtige Er­schlies­sung zu
verschaffen. Sodann ist zu beachten, dass hinsichtlich dieser drei Grund­stücke
eine Zusammenfassung von zwei Ein‑ bzw. Aus­fahrten in bzw. von der
I.-Strasse denkbar wäre. Eine solche Lösung würde jedenfalls wie dargelegt
§ 240 Abs. 3 PBG entsprechen. Diese Variante wäre wohl zuerst zu
prüfen, weil sie aller Wahrschein­lichkeit nach weniger Land beanspruchen
würde, als die vom Be­schwer­degegner und von der Baurekurskommission IV
verlangte rückwärtige Erschlies­sung.
c) Auch der Gemeinderat B. hat in der Rekursantwort vom
2. August 1999 generell darauf hingewiesen, dass eine rückwärtige Erschliessung
"in diesem beinahe voll­ständig überbauten Quartier nicht mehr verlangt
werden" könne. ‑ Was sodann den Hin­weis des Re­kursgegeners auf das
Schreiben des Tiefbauamts vom 7. Juni 1995 betrifft, so ist mit der
Beschwerdeführerin festzuhalten, dass der Regierungsrat seine Praxis betreffend
die rück­wärtige Erschliessung von an Staatsstrassen anstossenden Grundstücken
allgemein gelo­ckert hat (Regierungsratsbeschluss Nr. 1048/1997, BEZ 1997
Nr. 24).
5. a) Selbst wenn man im Sinn des Standpunkts des Beschwerdegegners
ein Teil­quartierplanverfahren für die Schaffung einer rückwärtigen
Erschliessung für die zwischen dem Baugrundstück und der I.-Strasse liegenden
drei bzw. fünf überbauten Parzellen grundsätzlich als erforderlich erachten
wollte, so würde jedenfalls ein solches Verfahren durch das streitige Vorhaben
nicht verhindert, auch wenn zuzugestehen ist, dass  die Quar­tierplanbehörde
durch die Realisierung des Bauprojekts in ihrer planerischen Freiheit ein­geschränkt
würde (dazu RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19). Das müsste jedoch
hinge­nommen werden; denn auch die Quartierplanbehörde muss von den tatsächlich
gegebenen Verhältnissen ausgehen. Ferner ist sie an die massgebenden
quartierplanrechtlichen und raumplanerischen Grundsätze gebunden (dazu nachstehend).
b) Zwischen den auf dem Baugrundstück geplanten vier
Einfamilienhäusern und den bestehenden Bauten auf den östlich angrenzenden
Grundstücken besteht auch nach Realisierung des streitigen Vorhabens noch
genügend Raum, um eine schmale Fahrweg­verbindung im Sinn eines Zugangswegs zur
A.-Strasse bzw. zum H.-Acker zu schaf­fen. Mehr als ein Zugangsweg ist
angesichts der geringen Zahl der zu erschliessenden Wohn­einheiten nicht
erforderlich (vgl. dazu die regierungsrätlichen Zugangsnormalien vom 9. Dezember
1987 in Verbindung mit deren Anhang). Dabei könnte es nicht angehen, eine
solche Verbindung allein zulasten des Grundstücks der Beschwerdeführerin zu
erstel­len. Vielmehr hätten auch der Beschwerdegegner sowie die Eigentümer der
südöstlichen bzw. nordwestlichen Grundstücke mit entsprechenden Landabtretungen
zu einer solchen Lösung beizutragen. Das entspricht dem quartierplanrechtlichen
Grundsatz, dass alle betei­ligten Grundeigentümer an den Vorteilen des
Unternehmens gleichmässig zu beteiligen sind und dass Nachteile und Belastungen
auf sie angemessen verteilt werden müssen (BGr, 14. De­zember 1990,
1P.612/1989, 1P.184/1990; VGr, 22. November 1996, VB.96.00152). Es könnte auch
nicht in Frage kommen, eine rückwärtige Erschliessung für die erwähnten fünf,
an die I.-Strasse angrenzen Grundstücke mitten durch das Baugrundstück Kat.Nr.
..2a zu führen. Das würde offensichtlich dem Grundsatz der haushälterischen Nut­zung
von Grund und Boden widersprechen. Vielmehr müsste eine solche Wegverbindung in
den Grenzbereich zwischen dem Baugrundstück und den östlich angrenzenden
Parzellen zu liegen kommen, wo sie auch nach der Realisierung des Bauvorhabens
Platz finden könn­te. Die geplanten Einfamilienhäuser würden die Erstellung
eines Zugangswegs entge­gen der Auffassung der Baurekurskommission IV
nicht verhindern. Freier Raum ist auch in den südwestlichen Bereichen der
genannten fünf Nachbargrundstücke vorhanden. Letztlich geht auch der
Beschwerdegegner von einer Erschliessungslösung im genannten Sinn aus (Beschwerdeantwort
S. 4 f.). Anzufügen ist, dass die massgebliche Grundfläche durch eine
rückwärtige, nur wenigen Wohneinheiten dienende Erschliessung nicht berührt
würde, je­denfalls dann nicht, wenn der Zugangsweg im Privateigentum der
Anstösser verbliebe (vgl. RB 1995 Nr. 83). Im Übrigen ist die erlaubte
Ausnützung ohnehin bei weitem nicht er­reicht (Erwägungen zur Baubewilligung).
Insgesamt erweist sich damit das Bau­grundstück als planungsrechtlich baureif.
Die vom Gemeinderat B. erteilte Baubewilligung verstösst nicht gegen § 234
PBG.
6. Die Beschwerde ist auf Grund der vorstehenden Erwägungen
gutzuheissen. Der angefochtene Rekursentscheid ist aufzuheben, und die
Baubewilligung des Gemeinderats B. vom 8. März 1999 ist
wiederherzustellen.
7. ...
Demgemäss entscheidet
das Verwaltungsgericht:
1.    Der Rekursentscheid vom 27. Januar 2000 wird in
Gutheissung der Beschwerde auf­gehoben und die Baubewilligung des Gemeinderats
B. vom 8. März 1999 wiederher­gestellt.
2.    ...