zh_verwaltungsgericht · VB.2001.00260 · 2001-12-18 · de

Baubewilligung | Für die Bemessung des Mehrlängenzuschlages gelten die vorspringenden Fassadenteile nur dann als selbständig, wenn ihr gegenseitiger Abstand wenigstens der Summe der bauordnungsgemässen Grundabstände entspricht. Dieses Mass kann nicht durch nachbarliche Vereinbarung verringert werden. Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 01..2.18.1 VB.2001.00260
Zurich Verwaltungsgericht 01..2.18.1 VB.2001.00260
Zurigo Verwaltungsgericht 01..2.18.1 VB.2001.00260

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00260
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Geschäftsnummer:
VB.2001.00260
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.12.2001
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Für die Bemessung des Mehrlängenzuschlages gelten die vorspringenden Fassadenteile nur dann als selbständig, wenn ihr gegenseitiger Abstand wenigstens der Summe der bauordnungsgemässen Grundabstände entspricht. Dieses Mass kann nicht durch nachbarliche Vereinbarung verringert werden.
Abweisung.
Stichworte:
GRENZABSTAND
GRENZABSTAND
MEHRLÄNGENZUSCHLAG
NÄHERBAURECHT
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
Rechtsnormen:
§ 24 lit. II ABauV
§ 260 Abs. III PBG
§ 270 Abs. III PBG
Art. 13 BZO Zürich
Art. 14 lit. III BZO Zürich
Publikationen:
BEZ 2002 Nr. 6
RB 2001 Nr. 71
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
I. Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte
am 5. Dezember 2000 B und C die baurechtliche Bewilligung für die
Erstellung von Balkon­anbauten an der seitlich gegliederten Westfassade des
Doppelmehrfamilienhauses Vers.Nr. 1 und 2 auf den Grundstücken Kat.Nrn. 3
und 4 an der L-strasse in Zürich. Die Baubewilligung erfolgte u.a. unter
folgenden Auflagen und Bedingungen:
I. 2.   Für das Hineinragen der Balkone in der
Gebäudenische und an den Gebäudevorsprüngen in den Grenzabstandsbereich ist die
Zustimmung der Eigentümer der Grundstücke Kat.Nrn. 5 und 6 zu einem
Näherbaurecht im Sinne von § 270 Abs. 3 PBG erforderlich (gilt als
Alternativ-Auflage zu Ziff. I 3 dieses Beschlusses).
I. 3.   Falls die nachbarliche Zustimmung gemäss
Auflage Ziff. I 2 nicht beigebracht werden kann, ist auf die Balkone
an den Gebäudevorsprüngen zu verzichten und die Balkone in der Gebäudenische
sind im Sinne von Erwägung lit. d Abs. 1 dieses Beschlusses
zurückzusetzen bzw. zu verschmälern (gilt als Alternativ-Auflage zu
Ziff. I 2 dieses Beschlusses).
II. Hiergegen erhoben B und C am
9. Januar 2001 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragten
zur Hauptsache die Aufhebung von Disp. Ziff. I.2 und I.3.
Mit Entscheid vom 8. Juni 2001 hiess die
Baurekurskommission I den Rekurs teilweise gut und fasste die Disp.
Ziffern I.2 und I.3 des Beschlusses der Bausektion der Stadt Zürich vom
5. Dezember 2001 wie folgt neu:
I. 2.   Für das Hineinragen der Balkone an den
Gebäudevorsprüngen in den Grenzabstandsbereich ist die Zustimmung der Eigentümer
der Grundstücke Kat.Nrn. 5 und 6 zu einem Näherbaurecht im Sinne von § 270
Abs. 3 PBG erforderlich.
I. 3.   Falls die nachbarliche Zustimmung gemäss
Auflage Ziff. I 2 nicht beigebracht werden kann, ist auf die Balkone
an den Gebäudevorsprüngen zu verzichten.
Die Rekurskommission I kam zum Schluss,
die vorspringenden Fassadenteile seien nicht abstandskonform und würden die
bauordnungsgemässen Grenzabstände im Westen um rund 3 – 4,5 m
unterschreiten. Die Abstandsprivilegierung nach § 260 Abs. 3 des Planungs-
und Baugesetzes von 7. September 1975 (PBG) für die an diesen
Fassadenteilen projektierten Balkone könnten somit nicht zur Anwendung gelangen
und eine weitergehende Abstandsunterschreitung setze zwingend die Begründung
eines Näherbaurechts im Sinn von § 270 Abs. 3 PBG voraus.
Hinsichtlich der Balkone in der Gebäudenische hielt die Rekurskommission dafür,
diese erwiesen sich auch ohne nachbarliche Zustimmung als bewilligungsfähig,
weshalb der Rekurs in diesem Punkt gutzuheissen sei.
III. Mit Beschwerde vom 24. August 2001
liessen die unterlegenen Rekurrenten dem Verwaltungsgericht beantragen,
Dispositiv Ziffern I. lit. a und b (Beibringung der
Zustimmungserklärung bzw. von Revisionsplänen) sowie Ziff. I.2 und I.3 der
Baubewilligung vom 5. Dezember 2000 aufzuheben, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen.
Die Baurekurskommission I am 19, Oktober
2001 und die Bausektion der Stadt Zürich am 6. September 2001 beantragten
Abweisung der Beschwerde.
Die Ausführungen der Parteien in ihren
Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden
Entscheidgründen wiedergegeben.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. Die Parzellen Kat.Nrn. 3 und 4 sind nach
der seit 2. September 2000 in Kraft stehenden Bau- und Zonenordnung der
Stadt Zürich (BZO; Teile I und II) der Wohnzone W4 zugeteilt. Diese
Grundstücke sind mit den beiden zusammengebauten Häusern L-strasse (Vers.Nr. 7)
und (Vers.Nr. 8) überstellt. Die Westfassade des Gesamtgebäudes ist gestaffelt
und weist zwei seitliche Vorsprünge und im mittleren Abschnitt einen
zurückliegenden Fassadenteil (Nische) auf. Streitig ist vor Verwaltungsgericht
die Erstellung von je einem Balkonanbau an den beiden vorspringenden Teilen der
West­fassade. Hierfür erteilte die Bausektion der Stadt Zürich am 5. Dezember
2000 die baurechtliche Bewilligung unter der Auflage, dass die
Zustimmungserklärung der Eigentümer der westlich anstossenden Nachbarparzellen
Kat.Nrn. 9 und 10 beizubringen sei, da diese in den Grenzabstandsbereich
hineinragten. Sollte die Zustimmung nicht erteilt werden, so sei auf diese
Balkone zu verzichten (Disp. Ziff. I.2 und I.3).
2. a) Die Baurekurskommission I hat im
angefochtenen Entscheid vom 8. Juni 2001 diese Auflage geschützt, zur
Hauptsache mit folgenden Erwägungen:
Die Bausektion gehe von einer
Abstandswidrigkeit der rekurrentischen Wohnbauten aus. Der Auffassung der
Rekurrenten, dass der Mehrlängenzuschlag für die an der Grund­stücksgrenze
zusammengebauten Wohnhäuser separat zu berechnen sei, könne nicht gefolgt
werden. Der um den Mehrlängenzuschlag erweiterte ordentliche Grenzabstand soll
den Nachbar vor der Riegelwirkung von überlangen Fassaden schützen. Massgebend
für die Berechnung der Fassadenlänge sei die Aussenwand eines Gebäudes, welche
in der Ansichtsebene eine Einheit darstelle. Der Umstand, dass die einseitig
zusammengebauten Mehr­familienhäuser auf zwei benachbarten Grundstücken
situiert seien, rechtfertige keine getrennte Berechnung des
Mehrlängenzuschlages. Das Doppelmehrfamilienhaus verfüge über eine
einheitliche, geschlossene Westfassade, welche die Sicht des Nachbarn in gleichem
Masse zu beeinträchtigen vermöge, wie die Fassade eines auf einer einzigen
Parzelle situierten, langgestreckten Gebäudes. Bei seitlich gegliederten
Fassaden werde gemäss § 260 Abs. 2 PBG und § 24 Abs. 1 der
Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) die für den
Mehrlängenzuschlag massgebende Länge grundsätzlich für jeden Fassadenteil für
sich bestimmt. Zurückliegende Fassadenteile werden durch vorspringende
Fassadenteile hindurch bis zur äussersten sichtbaren Gebäudekante in oder vor
der Fassaden­flucht gemessen; vorspringende Fassadenteile gelten nur dann als
selbständig, wenn ihr gegenseitiger Abstand wenigstens der Summe zweier
Grundabstände entspreche (§ 24 Abs. 2 ABauV). Vorliegend betrage der
Abstand zwischen den auf der Westseite vorspringenden Fassadenteilen 9,4 m
und damit 0,6 m unter den massgeblichen 10 m als Summe der beiden
Grundabstände von 5 m. Für die Bestimmung des Mehrlängenzuschlags sei des­halb
von der gesamten Fassadenlänge von 26,9 m auszugehen, was einen
Mehrlängenzuschlag von 4,97 m ergebe. Bei einem Grundabstand von 5 m
resultiere damit ein Gesamtabstand von 9,97 m (Grundabstand 5 m +
Mehrlängenzuschlag 4,97 m). Mit Abständen von 7 m bzw. 5,5 m
würden die Wohnbauten den bauzonengemässen Abstand von 9,97 m deutlich
unterschreiten. Da der Abstandsbereich bereits weit über das zulässige Mass hinaus
beansprucht werde, könne die Abstandsprivilegierung nach § 260 Abs. 3
PBG für die an diesen Fassadenteilen projektierten Balkone nicht zur Anwendung
gelangen und eine weitergehende Abstandsunterschreitung setze zwingend die
Begründung eines Näherbaurechts im Sinn von § 270 Abs. 3 PBG voraus.
Der Rekurs erweise sich mithin in diesem Punkt als unbegründet.
b) Diesen Ausführungen halten die
Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerdeschrift an das Verwaltungsgericht vom
24. August 2001 entgegen, die beiden Fassaden der zusammengebauten Gebäude
würden nicht über eine
einheitliche
, geschlossene Westfassade verfügen,
sondern eine völlig konträre, eigene Gestaltung aufweisen, weshalb sich eine
einheitliche Betrachtung der beiden Gebäude nicht aufdränge. Weiter sei mit der
Änderung von § 270 Abs. 3 PBG (Fassung vom 1. September 1991)
eine Unterschreitung des Grundgrenzabstands aufgrund privatrechtlicher
Vereinbarung möglich, wenn die Mindestanforderungen in wohnhygienischer bzw.
feuerpolizeilicher Hinsicht gewahrt würden. Dadurch sei das Institut des
Grundgrenzabstands
aufgeweicht worden und nur der kantonale Mindestgebäudeabstand von 3,5 m
in der Praxis als kantonaler "Grundabstand" unangetastet geblieben.
§ 24 Abs. 2 ABauV müsse vor dem Hintergrund dieser Gesetzesänderung
ausgelegt und angewendet werden. Bei Situationen, wo die Nachbarn sich
gegenseitig ein Näherbaurecht (unter dem Grundabstand der Bauordnung)
eingeräumt oder wie hier zusammengebaut hätten, müsse § 24 Abs. 2
ABauV dergestalt ausgelegt werden, dass nicht die
bauordnungsgemässen
Grundabstände für das Mass der Selbständigkeit eines Vorsprunges herangezogen
werden, sondern die
kantonalen
Grundgebäudeabstände von je 3,5 m,
total 7 m. So wie die Bestimmungen über das übliche Mass einer maximalen
einvernehmlichen Unterschreitung von Grenzabständen in der Praxis begrenzt
werde durch das Minimalmass von 2 x 3,5 m Gebäudeabstand/kantonaler
Grundabstand, welche Situation sich "Dritt-Nach­barn" entgegenhalten
lassen müssten, so müsse in der Praxis auch für die Tatbestände der Beurteilung
einer Selbständigkeit eines Vorsprunges nach § 24 Abs. 2 ABauV
dasselbe Mass angelegt werden. Nur so würde verhindert, dass die Auslegung von
§ 24 Abs. 2 ABauV zu einer wesentlichen Einschränkung führe, welche
das übergeordnete Planungs- und Baugesetz mit § 270 Abs. 3 PBG,
zumindest seit dessen Änderung, nicht beabsichtigt habe. Dies führe dazu, dass
nach § 24 Abs. 2 ABauV vorliegend die Selbständigkeit der Vorsprünge
beider Gebäudefassaden mit einem tatsächlichen Abstand von 9,4 m und damit
über 7 m zu bejahen sei. Diese Gebäudevorsprünge hielten gegenüber den
Nachbarparzellen den bauordnungsgemässen Grenzabstand von 5 m ein, weshalb
die beiden geplanten Balkone entsprechend § 260 Abs.
3 PBG
zulässig seien.
c) aa) Gemäss § 260 Abs. 1 PBG bestimmt der
Grenzabstand die nötige Entfernung zwischen Fassade und der massgebenden
Grenzlinie. Er setzt sich entsprechend § 21 Abs. 1 ABauV aus dem
Grundabstand und (einem allfälligen Mehrhöhenzuschlag) sowie dem
Mehrlängenzuschlag gemäss Bau- und Zonenordnung zusammen. Nach Art. 13 BZO
beträgt der Grundabstand in der hier massgebenden W4 mindestens 5 m. Bei
Fassadenlängen von mehr als 12 m erhöht sich der Grenzabstand um 1/3 der
Mehrlänge, in der W4 höchs­tens auf 12 m (Art. 14 Abs. 1 BZO).
bb) Wie die Baurekurskommission I in ihrem angefochtenen
Entscheid vom 8. Juni 2001 zu Recht ausführt (Erw. 4a), haben die Vorschriften
über den Mehrlängenzuschlag nach­barschützende Funktion. Der um den
Mehrlängenzuschlag erweiterte ordentliche Grenz­abstand soll den Nachbarn vor
der Riegelwirkung von überlangen Fassaden, welche die Belichtungs-, Besonnungs-
und Aussichtsverhältnisse beeinträchtigen, schützen. Im Lichte dieser
wohnhygienischen Zielsetzung ist unmassgeblich, ob ein (Gesamt-)Gebäude auf
verschiedenen Grundstücken situiert ist. In gleicher Weise ist irrelevant, ob
die Fassade eines Gebäudes eine einheitliche oder aber verschiedene
unterschiedliche Gestaltungsabschnitte aufweist. Für die Ermittlung des
Mehrlängenzuschlages ist ein zusammengebautes Gebäude als Einheit zu
betrachten, auch wenn dieses auf verschiedenen Parzellen steht und die Fassaden
unterschiedlich ausgestaltet sind. Dieser Grundsatz gilt allgemein für eine
geschlossene Bauweise. Er rechtfertigt sich hier umso mehr, als nach
Art. 14 Abs. 3 BZO ausdrücklich Fassaden von Hauptgebäuden sogar in
offener Bauweise zusammengerechnet werden, wenn diese den Gebäudeabstand von
7 m unterschreiten.
cc) § 24 ABauV regelt die Berechnung des
Mehrlängenzuschlages bei besonderem Fassadenverlauf. Grundsätzlich wird bei
seitlich gegliederten Fassaden die für den Mehrlängenzuschlag massgebende Länge
für jeden Fassadenteil für sich bestimmt (§ 260 Abs. 2 PBG; § 24
Abs. 1 ABauV). Zurückliegende Fassadenteile werden durch vorspringende
Teile hindurch bis zur äussersten sichtbaren Gebäudekante in oder vor der
Fassadenflucht gemessen; vorspringende Fassadenteile gelten nur dann als
selbständig, wenn ihr gegenseitiger Abstand wenigstens der Summe zweier
Grundabstände entspricht (§ 24 Abs. 2 ABauV). Wird dieser Abstand
unterschritten, so weist die betreffende Baute nicht "selbständige
Fassadenteile" auf, sondern einen unselbständigen (unbeachtlichen)
Rücksprung. In diesem Fall verläuft die für die Abstandsbemessung massgebliche
Fassadenflucht für das ganze Gebäude entlang der Fassaden beider Vorsprünge und
ist diese Gesamtlänge die für die Berechnung des Mehrlängenzuschlags massgebliche
Fassadenlänge. Die beiden Vorsprünge an der Westfassade des streitbetroffenen
Mehrfamilienhauses weisen unbestrittenermassen einen gegenseitigen Abstand von
9,4 m auf und unterschreiten damit die Summe der beiden Grundabstände von
10 m (2 x 5 m Grundabstand). Nach der Definition von § 24
Abs. 2 ABauV stellen damit diese Vorsprünge keine selbständigen
Fassadenteile dar, sondern bemisst sich die für den Mehrlängenzuschlag
massgebende Länge aufgrund der Gesamtlänge der Westfassade von 26,9 m,
wobei der Rücksprung – wie gesehen – unbeachtet bleibt. Dies führt in
Anwendung von Art. 14 Abs. 2 BZO zu einem Mehrlängenzuschlag von
4,97 m (Mehrlänge über 12 m:14,9 m; 1/3 = 4,97 m). Der
bauordnungsgemässe Grenzabstand beträgt damit gegenüber der Westfassade 9,97 m
(Grundabstand 5 m + Mehrlängenzuschlag 4,97 m) und wird mit einem
tatsächlichen Abstand zwischen den vorspringenden westlichen Fassadenteilen und
der Grenzlinie zu den benachbarten Parzellen Kat.Nr. 9 und 10 von 5,5 –
7 m deutlich unterschritten.
Es besteht kein Grund, vom klaren Wortlaut von § 24
Abs. 2 ABauV abzuweichen, weil seit der Gesetzesänderung vom
1. September 1991 nach Art. 270 Abs. 3 PBG durch nachbarliche
Vereinbarung unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher
Verhältnisse ein Näherbaurecht begründet werden kann. Mit dieser Änderung wurde
die Unterschreitung der bauordnungsgemässen Grenz- und Gebäudeabstände durch
nachbarliche Vereinbarung, also im gegenseitigen Einverständnis zugelassen; es
war aber nicht Absicht des Gesetzgebers, mit dieser Änderung die Grenzabstände
gegenüber Drittgrundstücken zu verringern. Die von den Beschwerdeführenden
vertretene Rechtsauffassung, vorspringende Fassadenteile bei zusammengebauten
Gebäuden entgegen dem Wortlaut von § 24 Abs. 2 ABauV bereits dann als
selbständige Fassadenteile zu messen, wenn ihr gegenseitiger Abstand 7 m
einhält, hätte zur Folge, dass gegenüber dem Zustand vor der Gesetzesrevision
vom 1. September 1991 in Fällen wie hier die Grenzabstände gegenüber
Drittgrundstücken verkleinert würden. Dies war nicht Absicht des Gesetzgebers,
im Gegenteil: Da Bauten, welche gestützt auf nachbarliche Vereinbarung näher
zusammengebaut werden, in ihren Auswirkungen auf Drittgrundstücke wie eine
zusammenhängende langgezogene Baute wirken können, wurde vielmehr durch den
Erlass von § 27 Abs. 2 ABauV ein gewisser Ausgleich gesucht. Nach
dieser Bestimmung kann die Bau- und Zonenordnung bestimmen, dass die für den
Mehrlängenzuschlag massgeblichen Fassadenlängen von benachbarten Hauptgebäuden
zusammengerechnet werden, wenn der Gebäudeabstand ein bestimmtes Mass
unterschreitet (vgl. hierzu auch Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte
Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons Zürich, Schweizerische Vereinigung
für Landesplanung, Bern 1992, Rz. 188). Von dieser Kompetenz hat die Bau-
und Zonenordnung der Stadt Zürich Gebrauch gemacht und in Art. 14
Abs. 3 BZO festgehalten, dass Fassaden von – in
offener
Bauweise erstellten – Hauptgebäuden zusammengerechnet werden, wenn diese
den Gebäudeabstand von 7 m unterschreiten. Umso mehr sind bei
geschlossener
Bauweise Fassadenteile bei der Ermittlung des Mehrlängenzuschlags gegenüber
Nachbargrundstücken nach wie vor nur dann als selbständige Bauteile zu behandeln,
wenn diese gegeneinander mindestens den bauordnungsgemässen doppelten
Grenzabstand einhalten. Die gegenteilige Rechtsauffassung der
Beschwerdeführenden ist unbegründet.
dd) Die Baurekurskommission I hat im angefochtenen
Entscheid weiter festgehalten, dass die Abstandsprivilegierung nach § 260
Abs. 3 PBG für die an den vorspringenden Fassadenteilen projektierten
Balkone nicht zur Anwendung gelangen könne, da der Abstandsbereich bereits weit
über das zulässige Mass hinaus beansprucht werde. Auch unter dem Gesichtspunkt
von § 357 Abs. 1 PBG komme eine Baubewilligung nicht in Frage. Diese
Ausführungen der Vorinstanz werden nicht substanziert in Frage gestellt. Es
kann daher hierauf verwiesen werden (§ 70 i.V. mit § 28 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).
d) Zusammengefasst ergibt sich, dass die projektierten
Balkonanbauten an den beiden vorspringenden Teilen der Westfassade infolge
Verletzung der Abstandsvorschriften ohne Begründung eines Näherbaurechtes im
Sinn von § 270 Abs. 3 PBG nicht bewilligungsfähig sind. Die von der
Vorinstanz neu gefassten Auflagen Disp. Ziff. I.2 und I.3 der Baubewilligung
vom 5. Dezember 2000, wonach für diese Balkone die Zustimmung der
Eigentümer der benachbarten Grundstücke Kat.Nrn. 5 und 6 zu einem Näherbaurecht
erforderlich oder auf diese Balkone zu verzichten sei, erweisen sich mithin als
rechtmässig.
3. Die Beschwerde ist abzuweisen. ...
Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    ...