zh_verwaltungsgericht · VB.2015.00151 · 2016-02-04 · de

Unterschutzstellung eines Wohnhauses | Unterschutzstellung; Wohnhaus; Schutzumfang; Fassade; Lift. Die Gemeinde stellte das streitbetroffene Wohnhaus aussen und innen weitgehend unter Schutz. Das Baurekursgericht führte einen Augenschein durch und erachtete die Unterschutzstellung als zu weitreichend, weshalb es die Angelegenheit zur Neubeurteilung zurückwies. Hiergegen gelangte die Gemeinde mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Beschwerdelegitimation der Gemeinde (E. 1). Verzicht auf einen Augenschein durch das Verwaltungsgericht (E. 2). Voraussetzungen einer Unterschutzstellung (E. 3). Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen Liegenschaft unter besonderer Berücksichtigung der zu verneinenden Mitwirkungs- bzw. Kooperationspflichten beim ersuchten Umbau. Insgesamt erweist sich die Auffassung des Baurekursgerichts, wonach eine zu weitreichende Unterschutzstellung verfügt wurde und daher der genaue Umfang der Unterschutzstellung neu festgesetzt werden müsse, als zutreffend (E. 4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 16..2.04.0 VB.2015.00151
Zurich Verwaltungsgericht 16..2.04.0 VB.2015.00151
Zurigo Verwaltungsgericht 16..2.04.0 VB.2015.00151

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00151
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Geschäftsnummer:
VB.2015.00151
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 04.02.2016
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Unterschutzstellung eines Wohnhauses
Unterschutzstellung; Wohnhaus; Schutzumfang; Fassade; Lift.
Die Gemeinde stellte das streitbetroffene Wohnhaus aussen und innen weitgehend unter Schutz. Das Baurekursgericht führte einen Augenschein durch und erachtete die Unterschutzstellung als zu weitreichend, weshalb es die Angelegenheit zur Neubeurteilung zurückwies. Hiergegen gelangte die Gemeinde mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Beschwerdelegitimation der Gemeinde (E. 1). Verzicht auf einen Augenschein durch das Verwaltungsgericht (E. 2). Voraussetzungen einer Unterschutzstellung (E. 3). Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen Liegenschaft unter besonderer Berücksichtigung der zu verneinenden Mitwirkungs- bzw. Kooperationspflichten beim ersuchten Umbau. Insgesamt erweist sich die Auffassung des Baurekursgerichts, wonach eine zu weitreichende Unterschutzstellung verfügt wurde und daher der genaue Umfang der Unterschutzstellung neu festgesetzt werden müsse, als zutreffend (E. 4).
Abweisung.
Stichworte:
AUGENSCHEIN
DENKMALPFLEGE
FASSADE
LIFT
NEUBEURTEILUNG
RÜCKWEISUNG
SCHUTZUMFANG
UNTERSCHUTZSTELLUNG
Rechtsnormen:
Art. 93 BGG
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 211 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2015.00151
Urteil
der 1. Kammer
vom
4. Februar 2016
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Ersatzrichter Christian Mäder,
Gerichtsschreiber Basil Cupa.
In Sachen
Stadt Zürich, Hochbaudepartement,
Rechtsabteilung,
Beschwerdeführerin,
gegen
A,
vertreten durch RA B,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Unterschutzstellung
eines Wohnhauses,
hat sich ergeben:
I.
Der Stadtrat von Zürich stellte am 9. Juli 2014 das
Wohnhaus Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der C-Strasse 03
in Zürich gestützt auf § 203 Abs. 1 lit. c in Verbindung mit § 205
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) in folgendem Umfang
unter Denkmalschutz:
"Aussen:
-
die verputzten Gebäudefassaden mit allen Ornamenten und baulichen
Details
-
die Balkone mit den originalen Geländern an der Strassenfassade
-
die originalen Fenster- und Türöffnungen mit den Steingewänden
-
die originalen Hauseingangstüren, Fenster und Fensterläden
-
die Aussentreppe
-
das ziegelgedeckte Dach, strassenseitig mit den originalen Aufbauten und
der Dachuntersicht
Innen:
-
die konstruktive Gebäudestruktur mit allen tragenden Wänden und Decken
-
die Dachkonstruktion
-
das Treppenhaus mit seiner originalen Ausstattung wie Steintreppe,
Geländer, Boden- und Wandfliesen, Farbglasfenster, Wohnungsabschlüsse,
Eingangstüren und Zwischentüren
-
die originale Grundrisseinteilung der Wohngeschosse zur Strassenseite
hin (drei Zimmer, erschlossen durch Mittelgang)
-
in den Wohn- und den Schlafräumen die originalen Ausstattungsteile wie
Parkettböden, Bodenfliesen, Stuckdecken, Einbauschränke, Türen und Türrahmen,
Wandtäfer, originale Fensterleibungen
Umgebung
-
der Vorgarten einschliesslich des dazugehörenden Vorgartenbereichs an
der D-Strasse, insbesondere die originalen Einfriedungen mit Sockelmauern, Postamenten,
Metallzäunen und -toren sowie die Gliederung des Vorgartens im Zugangsweg zum
Hauseingang, einen Weg entlang den Fassaden und bepflanzte Rabatten entlang dem
Zaun. Die Bepflanzung kann individuell gestaltet sein, sollte aber insgesamt
ein zur Architektur stimmiges Ensemble ergeben."
Dispositiv Ziffer 2 des Beschlusses umschreibt die
Pflichten der Grundeigentümerin wie folgt:
"Das Schutzobjekt darf nicht abgebrochen und es darf
weder durch Änderungen noch durch Unterhaltsarbeiten in seinem kunst- und
kulturhistorischen Charakter beeinträchtigt werden.
Das Schutzobjekt
ist ordnungsgemäss zu unterhalten. Die geschützten Teile sind im Original zu
erhalten; wo ein Ersatz von geschützten Teilen, namentlich von
Verschleissschichten an Böden und Wänden, unumgänglich ist, sind wiederum die
Materialien gemäss Originalzustand zu verwenden. Sind Materialien im Originalzustand
nicht mehr mit zumutbarem Aufwand erhältlich, wird im Einvernehmen mit der Denkmalpflege
bzw. Gartendenkmalpflege bestmöglicher Ersatz verwendet."
II.
Hiergegen erhob die Grundeigentümerin Rekurs beim
Baurekursgericht. Dieses führte einen doppelten Schriftenwechsel und am 25. November
2014 einen Augenschein vor Ort durch. Daraufhin hiess das Gericht den Rekurs am
6. Februar 2015 gut, hob den angefochtenen Beschluss auf und lud den
Stadtrat ein, über die Unterschutzstellung des Gebäudes C-Strasse 03 im
Sinn der Erwägungen neu zu entscheiden.
III.
Namens der Stadt Zürich erhob das Hochbaudepartement am 11. März
2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, der Rekursentscheid vom
6. Februar 2015 sei aufzuzheben und der Stadtratsbeschluss vom 9. Juli
2014 sei wiederherzustellen.
Die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom 20. März
2015 lautet auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag – unter Zusprechung
einer Parteientschädigung – liess die Grundeigentümerin am 22. April 2015
stellen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung
der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)
zuständig. Die Stadt Zürich ist zur Beschwerde legitimiert, da der Erlass von
Schutzmassnahmen für Objekte von kommunaler Bedeutung nach § 211
Abs. 2 PBG dem Gemeinderat (Exekutive) obliegt und damit vorliegend
Interessen und Aufgaben betroffen sind, welche die Beschwerdeführerin
wahrzunehmen hat (RB 1998 Nr. 13).
1.2
Der angefochtene Rekursentscheid lautet
zwar auf Gutheissung des Rekurses und Aufhebung des Stadtratsbeschlusses vom 9. Juli
2014. Indessen hat die Vorinstanz die Unterschutzstellung nicht ersatzlos
kassiert, sondern – entsprechend dem Rekursantrag der Grundeigentümerin – die Angelegenheit
zur weiteren Behandlung, d.
h.
zur Festlegung eines im Sinn ihrer Erwägungen verminderten Schutzumfangs, an
diesen zurückgewiesen. Bei dieser Anordnung handelt es sich materiell
betrachtet um einen Zwischenentscheid, der in Anwendung von § 41 Abs. 3
in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG dann angefochten werden kann, wenn
die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni
2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2), d.
h. wenn der Zwischenentscheid einen nicht
wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (Art. 93 Abs. 1
lit. a BGG) bzw. wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen
Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder
Kosten für eine weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).
Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt bei einem Rückweisungsentscheid,
welcher – wie hier – der Gemeinde Vorgaben für eine Verfügung macht, für diese
ein nicht wiedergutzumachender Nachteil im Sinn von Art. 93 Abs. 1
lit. a BGG vor. Denn der Gemeinde ist es nicht zuzumuten, einer von ihr
als falsch erachteten Weisung Folge zu leisten, um später ihren eigenen
Entscheid anzufechten (BGE 133 II 409 Erw. 1.2 mit weiteren Hinweisen).
Der Rekursentscheid vom 6. Februar 2015 ist daher beschwerdefähig.
2.
Die Beschwerdeführerin beantragt einen Lokaltermin. Die
Vorinstanz hat am 25. November 2014 einen Augenschein im Beisein der
Parteien durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse
darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981
Nr. 2). Da sich der entscheidrelevante Sachverhalt aufgrund der Akten,
insbesondere aus dem umfassenden, mit zahlreichen Fotografien versehenen
Protokoll, und aus weiteren Dokumentationen des streitbezogenen Objekts mit ausreichender
Deutlichkeit ergibt, kann auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen
Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Kaspar
Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014, § 7 N. 79). Letzteres
ist vorliegend der Fall, weshalb auf die Durchführung eines Lokaltermins zu verzichten
ist.
3.
3.1
Gemäss § 203
Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen,
Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer
politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche
erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich
mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser
Bestimmung hat die verfügende Behörde die darin enthaltenen unbestimmten
Rechtsbegriffe auszulegen und es obliegt ihr als Teil der
Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des betroffenen
Objekts. Hierzu kann und soll sie nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen
von Fachgremien einholen. Das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und
mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien – würdigen die
rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).
3.2
Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1
lit. c PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert
sein oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen. In der Praxis
werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert
bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht,
Zürich/St. Gallen 2008, S. 139).
Eigentumsbeschränkungen
zum Schutz von Baudenkmälern liegen allgemein im öffentlichen Interesse. Wie
weit dieses öffentliche Interesse reicht und in welchem Ausmass ein Objekt
denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall aufgrund einer sachlichen,
auf wissenschaftliche Kriterien abgestützten, den kulturellen, geschichtlichen,
künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks berücksichtigenden
Gesamtbeurteilung sorgfältig zu prüfen (BGE 120 Ia 270 E. 4a; 119 Ia 305
E. 4b; 118 Ia 384 E. 5a). Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck
einer historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen
Situation erhalten bleiben. Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit
schwerwiegenden Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie aber nicht
lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden.
Sie müssen breiter, d.
h. auf objektive und
grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und von einem grösseren Teil der
Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit
erheben zu können (BGE 120 Ia 270 E. 4a; 118 Ia 384 E. 5a, mit
Hinweisen).
3.3
Die
Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder
"wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von
Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur, wenn
das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten
ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62;
eingehend auch VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3). Eine solche
Interessenabwägung ist zwar ebenfalls grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht
überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden
Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume,
welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind.
4.
4.1
Der Stadtrat stützte den Unterschutzstellungsbeschluss
auf ein Gutachten des Amts für Städtebau betreffend die Abklärung der
Schutzwürdigkeit der Mehrfamilienhäuser an der C-Strasse 04 und 03 vom 11. November
2013. In ihrer ausführlichen Untersuchung kam die Amtsstelle zum Schluss, dass
die beiden Mehrfamilienhäuser als Schutzobjekte zu würdigen seien. Zum Umfang
des gebotenen Schutzes sprach sich der Bericht allerdings nicht näher aus.
Gleichentags empfahl die Denkmalpflegekommission dem Stadtrat eine
entsprechende Anordnung. Mit Bezug auf die streitbetroffene Liegenschaft hielt
das Protokoll fest:
"Zur Nr. 03:
Die Hoffassade kann nicht versetzt werden. Ein Eingriff im Dach­geschoss
erscheint – ein gutes Projekt vorausgesetzt – möglich; dabei wird allerdings
ein Bezug zum Haus Nr. 05 angeregt. Die Trauflinie soll bei beiden Häusern
erhalten bleiben. Dem Bedarf, Küche und Bad anzupassen, kann nachgekommen
werden."
4.2
Das
Baurekursgericht erwog, der Stadtrat gehe selbst davon aus, dass der
angeordnete Schutzumfang für das erklärte Ziel der Erhaltung eines wichtigen
Zeugen einer baukünstlerischen Epoche zu weit gehe. Wenn sogar die
rechtsanwendende Behörde gewisse Vorbehalte gegen den festgelegten Schutzumfang
habe, rechtfertige sich eine Ermessenskontrolle durch die Rekursinstanz. Mit
dem angefochtenen Beschluss werde das Wohnhaus C-Strasse 03 sowohl aussen
wie innen in überwiegendem Umfang geschützt. Möglich seien einzig Veränderungen
in Bädern und Küchen sowie an der nicht mehr im Original erhaltenen
Ausstattung. Zwar stelle die Häuserzeile, zu welcher das streitbetroffene
Wohnhaus gehöre, aufgrund von teilweise in Zürich einzigartigen Elementen des
deutschen Reformstils eine besondere Ausprägung des Heimatstils dar. Diese
Umstände rechtfertigten indessen keine derart umfassende Erhaltungspflicht.
Entgegen dem Standpunkt des Stadtrats beeinträchtige die von der
Grundeigentümerin beabsichtigte Versetzung der hofseitigen Fassade die äussere
Erscheinung nur wenig. Das Schutzziel rechtfertige daher kein Veränderungsverbot
bezüglich der Hoffassade; erhalten bleiben müsse nur die Strassenfassade. Am Gesagten
ändere nichts, dass der Innenhof begrünt sei, denn die Schutzqualität des
Innenhofs erstrecke sich nicht auf die Hoffassade. Wie der Augenschein gezeigt
habe, fänden sich entlang der hofseitigen Fassade der Häuserzeile an der C-Strasse
schon mehrere Vor- und Rücksprünge, weshalb ein weiterer Anbau nicht stören
würde. Sodann wiesen die hofseitigen Dachflächen der Häuserzeile verschiedene Aufbauten
und Einschnitte auf und wirkten daher recht heterogen, insbesondere erstrecke
sich beim Nachbargebäude an der C-Strasse 04 auf der gesamten Länge ein
Dacheinschnitt. Dem Dach des streitbetroffenen Wohnhauses C-Strasse 03
komme keine besondere Zeugenqualität zu. Für die Erhaltung der hofseitigen
Dachflächen fehle ein überwiegendes öffentliches Interesse, weshalb die Unterschutzstellung
der gesamten Dachkonstruktion zu weit gehe. Von grösserer Bedeutung seien die
strassenseitigen Dachflächen, allerdings sei auch mit Bezug auf diese der
Schutzumfang so festzulegen, dass geringfügige Anpassungen noch vorgenommen
werden könnten. Eine umfassende Unterschutzstellung sehe der angefochtene
Beschluss mit Bezug auf das Treppenhaus und den Eingangsbereich vor. Nach den
Feststellungen am Lokaltermin entfalte das Entrée seine repräsentative Funktion
vorab vom Hauseingang her. Diese Wirkung würde durch den geplanten Einbau eines
Personenaufzugs nicht beeinträchtigt. Insgesamt gingen die Schutzanordnungen im
angefochtenen Beschluss zu weit, weshalb dieser aufzuheben und die Sache zur
Neubeurteilung an den Stadtrat zurückzuweisen sei. Dabei habe die Behörde das
gewichtige Interesse der Eigentümerin an der Schaffung eines zeitgemässen
Wohnkomforts zu berücksichtigen. Auch wenn die vorgesehene Versetzung der
Hoffassade nur zu einer untergeordneten Vergrösserung der Wohnfläche führe,
ermögliche die Gebäudeerweiterung die Neuanordnung der Badezimmer und der in
einem separaten Raum angelegten Toiletten wie auch den Einbau eines Lifts.
Sodann würde die Liegenschaft durch die geplante Umnutzung des Estrichs in eine
Wohnung stark aufgewertet. Gegenüber dem qualifizierten wirtschaftlichen
Interesse der Grundeigentümerin wiege das öffentliche Interesse an der
Unterschutzstellung auch der von einem allfälligen Umbau betroffenen
Gebäudeteile gering, denn die Schutzwürdigkeit dieser Teile falle für die Gesamtbeurteilung
nicht wesentlich ins Gewicht. Im wieder aufzunehmenden Verfahren habe der
Stadtrat den Schutzumfang anhand der inzwischen vorliegenden Umbaupläne im
Licht der gerichtlichen Erwägungen neu festzulegen.
4.3
Zur
Begründung ihrer Beschwerde macht die Stadt Zürich geltend, dass die vom Baurekursgericht
vorgenommene Beurteilung willkürlich sei und nicht auf denkmalpflegerischen
Prinzipien beruhe. Der Schutzumfang sei deswegen ohne Berücksichtigung eines
konkreten Umbauprojekts festgelegt worden, weil die Grundeigentümerin ihre
Pläne der Denkmalpflege nicht unterbreitet habe. Der Entscheid des Baurekursgerichts
schaffe ein unerwünschtes Präjudiz, indem es eine Bauherrschaft begünstige, die
sich nicht mit der Denkmalpflege verständigen wolle. Materiell halte die
Behörde an der Auffassung fest, dass der Abbruch und Neubau der Hoffassade und
der Einbau eines Personenaufzugs beim streitbetroffenen Objekt – bedingt durch
die Ecklage und die damit verbundene besondere Grundrissdisposition – einen
massiven Eingriff in die historische Bausubstanz bedeuteten und mit einem bloss
geringen Zugewinn an Nutzfläche im Zug des Umbaus nicht zu rechtfertigen wären.
Unter diesen Umständen wiege das Interesse der Bauherrschaft am Umbau leichter
als das öffentliche Interesse an der Vermeidung eines nicht unerheblichen
Eingriffs in das Haus. Die Schlussfolgerung des Baurekursgerichts, wonach der
angefochtene Beschluss das Wohnhaus aussen wie innen in überwiegendem Umfang
schütze, treffe nicht zu. Vielmehr entspreche der festgelegte Schutzumfang dem
denkmalpflegerischen Standard, der die Erneuerung von Küchen und Bädern, die
Vereinigung von Räumen durch grössere Öffnungen – hier von Küche und Esszimmer
–, das Anbringen von grösseren Balkonen und den Ausbau des Dachgeschosses
zulasse. Für viele um 1900 erstellte Wohnhäuser im Blockrand gebe es Beispiele,
wo auch "die einfacher gestaltete Hoffassade" Teil des Schutzumfangs
sei, so auch beim Nachbarhaus C-Strasse 04. Die Stadt Zürich wolle mit
ihrer Praxis hauptsächlich den mit einem Fassadenabbruch verbundenen Verlust
der historischen Bausubstanz bekämpfen und weniger einer Veränderung des
Erscheinungsbilds entgegenwirken. Die Argumentation der Vor­instanz lasse
ausser Acht, dass das Wohnhaus mit dem Abbruch der Hoffassade einen Teil seines
dokumentarischen Werts einbüsse. Dies gelte insbesondere für das vorliegende
Eckgebäude, das bei Wohnbauten im Blockrand eine besondere architektonische
Herausforderung darstelle. Bei einem im Blockrand erstellten Wohnhaus der
vorletzten Jahrhundertwende sei die Strassenfassade typischerweise
repräsentativer ausgestaltet als die rückwärtige Seite. Eben dieser Umstand
mache die streitbetroffene Liegenschaft zum typischen Zeugen. Das Baurekursgericht
verneine daher zu Unrecht die Schutzqualität der Hoffassade. Sodann greife die
Vorinstanz rechtsverletzend in den Ermessensspielraum der Stadt Zürich ein,
indem sie Fenster an der strassenseitigen Dachfläche begrüsse, obwohl solche
auch weniger störend auf der Rückseite angebracht werden könnten. Im
Unterschied zu den benachbarten Liegenschaften tangiere der Lifteinbau
wertvolle Bausubstanz. Allein der Umstand, dass ein Lift bei mehrstöckigen
Neubauten zur zeitgemässen Ausstattung gehöre, begründe noch keinen solchen
Anspruch auch für historische Bauten. Selbst bei einem Gebäude mit vier
Obergeschossen beeinträchtige ein fehlender Lift die Vermietbarkeit nicht.
Entgegen der Würdigung durch das Baurekursgericht bringe der Ausbau des Dachgeschosses
nur eine geringe Aufwertung. Im Zug des Umbaus werde keine zusätzliche Wohnung
geschaffen, sondern nur die Nutzfläche der obersten Wohnung erweitert. Mit dem
Schutzumfang gemäss angefochtenem Beschluss könnten die Wohnungen an die
heutigen Bedürfnisse angepasst werden, was gegenüber dem heutigen Zustand eine
höhere Rendite ermögliche.
Diesen Ausführungen hält die Grundeigentümerin in der
Beschwerdeantwort entgegen, die Auffassungen der Parteien über den angemessenen
Schutzumfang seien so weit ausein­andergegangen, dass weitere Verhandlungen und
die Präsentation von Plänen ohnehin zu keiner Verständigung geführt hätten.
Entgegen ihrer Darstellung habe die Beschwerdeführerin beim Nachbargebäude C-Strasse 04
hofseitig einen massiven Eingriff in die Gebäudefassade bewilligt. Der Umstand,
dass es sich beim streitbetroffenen Wohnhaus C-Strasse 03 um ein
Eckgebäude handle, rechtfertige keine weitergehenden Schutzmassnahmen als bei
den übrigen Einheiten der Blockrandbebauung. Vielmehr erschwere die Ecklage die
Anpassung der Liegenschaft an heutige Wohnbedürfnisse. Dies strebe die Eigentümerin
mit der vorgesehenen Neuordnung der Nasszellen und dem Einbau eines Lifts denn
auch an. Letzterer sei so platziert, dass möglichst wenig Bausubstanz beeinträchtigt
werde.
4.4
4.4.1
Der Rüge der Beschwerdeführerin, wonach die Beurteilung des Schutzumfangs
durch die Vorinstanz willkürlich sei bzw. "keineswegs auf der Grundlage
denkmalpflegerischer Prinzipien […] beruhe", ist entgegenzuhalten, dass
das Baurekursgericht als Fachgericht hierzu sehr wohl in der Lage ist. In
Anbetracht einer grossen Zahl von denkmalschutzrechtlichen Streitigkeiten (vgl.
die Rechenschaftsberichte des Baurekursgerichts unter:
www.baurekursgericht-zh.ch) ist dem Gericht sogar eine grosse Erfahrung
zuzuerkennen. Im vorliegenden Fall hat sich der gesamte Spruchkörper am
Augenschein vom 25. November 2014 mit der streitbetroffenen Liegenschaft C-Strasse 03
vertraut gemacht.
4.4.2
Aus welchen Gründen zwischen den Parteien eine gütliche Einigung bezüglich
des Schutzumfangs gescheitert ist, tut im vorliegenden Verfahren nichts zur
Sache. Die in E. 3 wiedergegebenen Voraussetzungen für Schutzmassnahmen
sind unabhängig davon massgebend, ob ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes
mittels Verfügung oder verwaltungsrechtlichem Vertrag erhalten werden soll.
Auch spielt es für den Schutzumfang grundsätzlich keine Rolle, ob der
Eigentümer eine bauliche Veränderung beabsichtigt oder nicht. Aus Gründen der
Verwaltungsökonomie mag es zweckmässiger sein, die Schutzanordnung erst dann zu
treffen, wenn der Eigentümer in die Bausubstanz eingreifen will. Wie der vorliegende
Fall zeigt, erleichtert ein konkretes Umbauvorhaben auch die Abwägung der öffentlichen
und der privaten Interessen.
4.4.3
Am Lokaltermin mit dem Baurekursgericht hat die Bauherrschaft ihre
Absichten erörtert und das Baurekursgericht hat im angefochtenen Entscheid
darauf Bezug genommen. Der Vorinstanz ist beizupflichten, dass die geplanten baulichen
Veränderungen und somit die Eingriffe in die originale Bausubstanz insgesamt
eher bescheiden ausfallen. Daher wird das öffentliche Interesse an einer umfassenden
Erhaltung des Gebäudes weniger tangiert, als dies bei einem tiefgreifenden
Umbau der Fall wäre. Soweit sich die Beschwerdeführerin zur Verteidigung ihrer
Anordnung auf den "denkmalpflegerischen Standard" beruft, kann diesem
keine grössere Bedeutung zukommen, als ein Regelmass für die Gewichtung des
öffentlichen Interesses abzugeben. Im Einzelfall muss dieses Anliegen jedoch
näher geprüft und gegen das Interesse des Eigentümers abgewogen werden.
Unter Hinweis auf ihre im Vergleich zur Strassenfassade
wesentlich geringere Bedeutung für den Schutzzweck hat das Baurekursgericht die
– geringfügige – Versetzung der Hoffassade für zulässig befunden. Diese Wertung
vermag die Beschwerdeführerin weder durch das Argument der Zerstörung von
originaler Bausubstanz noch durch den Hinweis auf das Nachbarhaus C-Strasse 04
und andere Schutzobjekte zu entkräften. Sodann kommt dem Umstand, dass es sich
bei der streitbetroffenen Liegenschaft um ein Eckgebäude handelt, keine
besondere Bedeutung zu. Vielmehr leuchtet die vorinstanzliche Feststellung ein,
dass sich die Schutzwürdigkeit der Blockrandbebauung vorab aus den
repräsentativen Aussenseiten ergibt. Auch wenn zwischen diesen und den
bescheidenen Hofseiten ein ausgeprägter Kontrast besteht, begründet dieser
Umstand für sich allein noch nicht die Erhaltenswürdigkeit auch der
Gebäuderückseite. Schliesslich schlägt der – wie nachfolgend auszuführen ist –
Einwand nicht durch, dass die Grundeigentümerin mit einer solchen Versetzung
nur wenig zusätzliche Wohnfläche gewinne.
Ferner ist dem Baurekursgericht beizupflichten, dass die
vom Stadtrat angeordnete umfassende Bewahrung der Dachkonstruktion zu weit
geht. Wie gesagt verlangt das öffentliche Interesse den Schutz des
strassenseitigen Erscheinungsbildes. Weshalb für die hofseitigen Dachflächen
ebenfalls ein Veränderungsverbot gelten soll, ist nicht ersichtlich. Sodann
erscheint es mit der Vorinstanz als sachgerecht, dass selbst auf der
Strassenseite geringfügige Eingriffe nicht schlechthin ausgeschlossen sind.
Ob bei denkmalgeschützten Gebäuden Anspruch auf den
späteren Einbau eines Personenaufzugs bestehe, lässt sich nicht allgemein,
sondern nur mit Bezug auf den konkreten Einzelfall sagen. Dabei spielt auch
eine Rolle, welchem Zweck ein Gebäude dient und wie viele Stockwerke es
aufweist. Beim Wohnhaus C-Strasse 03 mit vier Obergeschossen und einem zu
Wohnzwecken genutzten Dachgeschoss sprechen das Interesse an einem zeitgemässen
Wohnkomfort und einer behindertengerechten Bauweise für einen solchen Aufzug.
Sodann ist die Vorinstanz darin zu bestätigen, dass im Fall einer sorgfältigen
Platzierung des Lifts der damit verbundene Verlust an ursprünglicher
Gebäudesubstanz hingenommen werden kann.
Schliesslich vermag die Beschwerdeführerin nicht darzutun,
weshalb das Schutzziel eine integrale Erhaltung von Eingangsbereich und
Treppenhaus erfordern soll. Allein mit dem pauschalen Hinweis, dass sich in der
denkmalpflegerischen Praxis der "Substanzerhalt als konstituierender Wert
verankert" habe, vermag sie die Erwägungen der Vorinstanz, wonach die
Schutzmassnahme insoweit übermässig sei, nicht zu erschüttern.
4.4.4
Mangels eines konkreten Projekts lässt sich das private Interesse der
Grundeigentümerin an den beabsichtigten baulichen Veränderungen nicht
abschliessend beurteilen. Allerdings wird dieses Interesse entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführerin nicht dadurch gemindert, dass die Wohnfläche
durch die Versetzung der Hoffassade nur wenig vergrössert wird. Wie die Beschwerdegegnerin
zutreffend geltend macht, ist mit der Neuordnung von Küche und Nasszelle eine
bedeutende Steigerung des Wohnkomforts verbunden. Auch hat die Vorinstanz zu
Recht festgestellt, dass die Umnutzung des bisherigen Estrichs zu Wohnzwecken
einen bedeutenden Mehrwert erzeugt. Daran ändert offenkundig der Umstand
nichts, dass nicht eine zusätzliche Wohneinheit geschaffen, sondern nur die Dachwohnung
vergrössert wird.
5.
Diese Erwägungen führen zur
Abweisung der Beschwerde. Dementsprechend hat der Stadtrat nach Rechtskraft
dieses Entscheids über den Umfang der Unterschutzstellung des Gebäudes C-Strasse 03
im Sinn der Erwägungen des Baurekursgerichts neu zu befinden. Insbesondere aus
Gründen der Prozesssökonomie und im Interesse eines beförderlichen Verfahrensgangs
ist den Parteien eine Zusammenarbeit in dem Sinn zu empfehlen, dass der zu
fällende Schutzentscheid mit der angestrebten Baubewilligung verbunden werden
kann.
6.
Bei diesem Ausgang des
Verfahrens sind die Kosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Sie ist
zudem zu verpflichten, der Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung
zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
7.
Beim vorliegenden Urteil handelt
es sich in der Sache um die Bestätigung eines Rückweisungsentscheids und somit
wohl um einen Zwischenentscheid. Ein solcher lässt sich nur unter den Voraussetzungen
von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005
(BGG) weiterziehen (BGE 134 II 137, E. 1.3.2). Zwischenentscheide sind vor
Bundesgericht nur dann anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden
Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde
sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an
Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde
(lit. b).
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.      80.-      Zustellkosten,
Fr. 5'080.-      Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin innert 30 Tagen
nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 114,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …