zh_verwaltungsgericht · VB.2016.00493 · 2017-03-02 · de

Baubewilligung | Gemäss § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Das Baugrundstück befindet sich am Siedlungsrand und wird vom Schutzobjekt nur gerade durch einen schmalen Fussweg getrennt und befindet sich damit klarerweise in unmittelbarer Nachbarschaft des Schutzobjekts. Angesichts dieser unmittelbaren nachbarlichen Beziehungsnähe kann der optische Bezug zum Schutzobjekt nicht verneint werden. Daran nichts zu ändern vermag der Umstand, dass die geplante Neubaute nicht innerhalb des Schutzperimeters, sondern in der angrenzenden Wohnzone erstellt werden soll. Es ist nicht zulässig, zusätzliche Voraussetzungen für die Anwendbarkeit von § 238 Abs. 2 PBG zu statuieren (E. 2.3). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 17..2.02.0 VB.2016.00493
Zurich Verwaltungsgericht 17..2.02.0 VB.2016.00493
Zurigo Verwaltungsgericht 17..2.02.0 VB.2016.00493

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00493
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2016.00493
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 02.03.2017
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Gemäss § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Das Baugrundstück befindet sich am Siedlungsrand und wird vom Schutzobjekt nur gerade durch einen schmalen Fussweg getrennt und befindet sich damit klarerweise in unmittelbarer Nachbarschaft des Schutzobjekts. Angesichts dieser unmittelbaren nachbarlichen Beziehungsnähe kann der optische Bezug zum Schutzobjekt nicht verneint werden. Daran nichts zu ändern vermag der Umstand, dass die geplante Neubaute nicht innerhalb des Schutzperimeters, sondern in der angrenzenden Wohnzone erstellt werden soll. Es ist nicht zulässig, zusätzliche Voraussetzungen für die Anwendbarkeit von § 238 Abs. 2 PBG zu statuieren (E. 2.3).
Gutheissung.
Stichworte:
ABSTELLPLÄTZE
AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG
NATUR- UND HEIMATSCHUTZ
RÜCKWEISUNG
SCHUTZOBJEKT
Rechtsnormen:
§ 203 lit. a PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2016.00493
Urteil
der 1. Kammer
vom
2. März 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin Isabella Maag.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    Gebrüder C,
1.1  D,
1.2  E,
1.3  F,
1.4  G,
Zustelladresse: Gebrüder C, alle vertreten durch RA H,
2.    Bauausschuss Gossau, vertreten durch RA I,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 30. September 2015 erteilte der
Bauausschuss Gossau D, E, F und G die Baubewilligung für die Erstellung eines
Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in Grüt.
II.
Den dagegen erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht des
Kantons Zürich mit Entscheid vom 22. Juni 2016 ab.
III.
Gegen diesen Entscheid erhob A am 31. August 2016
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte die
Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie des Beschlusses des Bauausschusses
Gossau vom 30. September 2015, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
(zuzügl. Mehrwertsteuer) zulasten der Beschwerdegegnerschaft. In formeller
Hinsicht beantragte sie die Durchführung eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht.
Mit Eingabe vom 21. September 2016 beantragte das
Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die
Bauherrschaft stellte in ihrer Beschwerdeantwort vom 3. Oktober 2016 den
Antrag, es sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge (zuzügl. Mehrwertsteuer) zulasten der Beschwerdeführerin.
Der Bauausschuss Gossau schloss am 5. Oktober 2016 ebenfalls auf Abweisung
der Beschwerde, unter Kostenfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. Mit Replik
vom 23. Januar 2017 hielt die Beschwerdeführerin an ihren Anträgen fest,
ebenso die Bauherrschaft sowie der Bauausschuss Gossau mit Dupliken vom 6. Februar
2017.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt gemäss der geltenden Zonenordnung der Gemeinde
Gossau in der Zone W 1.7. Die bisher unüberbaute Parzelle soll mit einem
Mehrfamilienhaus mit drei Vollgeschossen und einem Attikageschoss überbaut
werden. Ausserdem sollen acht Abstellplätze erstellt werden (davon sieben
Pflichtparkplätze), wovon vier in Garagen und weitere vier entlang der
nordöstlichen Grundstücksgrenze. Dem Bauvorhaben liegt eine Nutzungsübertragung
zugrunde, die zulasten der im Südwesten angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 02
erfolgt.
1.2
Die
Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 03, welches
im Südosten an das Baugrundstück anstösst. Wie bereits im Rekursverfahren
beanstandet sie die fehlende Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche und
landschaftliche Umgebung und macht insbesondere geltend, die gestalterische
Frage sei entgegen der Auffassung der Vorinstanzen nicht nur nach Absatz 1
von § 238 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu
beurteilen. Vielmehr sei der an die überkommunale Landschaftsschutzzone (Drumlinlandschaft
Zürcher Oberland) angrenzende Neubau an den Anforderungen von Absatz 2 von
§ 238 PBG zu messen. Die Vorinstanz stelle rechtsverletzend und
willkürlich darauf ab, dass der Siedlungsrand für das Schutzobjekt unbedeutend
sei, und beurteile den gerügten Einordnungsmangel einzig aus dem
Siedlungsgebiet heraus und unter Beschränkung auf den geringeren
Qualitätsmassstab von § 238 Abs. 1 PBG. Ausserdem habe sie die
Zulässigkeit der für das geplante Vorhaben erforderlichen
Ausnützungsübertragung, welche einen erheblichen Umfang aufweise und ein
übergrosses Volumen ermögliche, nicht geprüft.
2.
2.1
Das
Baugrundstück liegt am Siedlungsrand und wird von der Landwirtschaftszone nur
durch den Fussweg Kat.-Nr. 04 getrennt. Die anschliessende
Landwirtschaftszone ist Teil der Drumlinlandschaft Zürcher Oberland, welche mit
kantonaler Schutzverordnung vom 13. März 1998 unter Schutz gestellt wurde.
Schutzziel der Verordnung ist die umfassende und ungeschmälerte Erhaltung der
Landschaft. Es kann diesbezüglich auf die zutreffenden Erwägungen des
Baurekursgerichts im angefochtenen Entscheid verwiesen werden. Bei der
genannten Drumlinlandschaft handelt es sich unbestrittenermassen um ein
Schutzobjekt im Sinn von § 203 lit. a PBG; die angeführte Verordnung
stützt sich auf § 205 lit. b PBG.
2.2
Gemäss § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird. Gemäss Absatz 2 von § 238 PBG ist auf Objekte des
Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Diese Bestimmung wird
anwendbar, sofern zwischen der projektierten Baute oder Anlage und dem
Schutzobjekt aufgrund der örtlichen Verhältnisse überhaupt ein optischer Bezug
gegeben ist, wenn also die beiden Objekte für einen neutralen Beobachter im
Zusammenhang gesehen werden. Es genügt nicht, dass Sichtdistanz besteht. Geschützt
sind Schutzobjekte im Sinn der abschliessenden Aufzählung von § 203 PBG,
wobei die Anwendbarkeit von § 238 Abs. 2 PBG keine formelle
Unterschutzstellung erfordert (vgl. Christoph Fritzsche, Peter Bösch, Thomas
Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 662 f.
mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).
Während der Bauausschuss Gossau das geplante Vorhaben
lediglich auf Übereinstimmung mit Absatz 1 von § 238 PBG prüfte,
äusserte sich die Vorinstanz auch zur Anwendbarkeit von Absatz 2 von § 238
PBG. Sie erwog diesbezüglich, die fragliche Landschaftsschutzzone diene dem
umfassenden Schutz der weitläufigen Drumlinlandschaft. Darüber hinaus verfolge
sie – auch entlang der Bauzonen – keinen speziellen Zweck. Es sei deshalb
nahezu ausgeschlossen, dass diese Zone durch einen Neubau ausserhalb des
Schutzgebiets beeinträchtigt werden könne. Eine solche Beeinträchtigung setze
eine ausserordentliche Dimensionierung und/oder eine ausgefallende Form und Ausdrucksweise
eines Bauvorhabens voraus, die sich auf Teile der geschützten Drumlinlandschaft
störend auswirkten. Davon könne beim geplanten Neubau keine Rede sein, zumal
dieser die Bestimmungen über die zulässige Gebäudelänge und -höhe samt
Firsthöhe durchwegs einhalte und seine Gestaltung nicht störend ins Auge
springe. Das streitbetroffene Bauvorhaben sei daher lediglich in
Übereinstimmung mit Absatz 1 von § 238 PBG zu beurteilen.
2.3
Das
Baurekursgericht verneinte damit aufgrund eines fehlenden optischen Bezugs zwischen
dem Bauvorhaben und der geschützten Landschaft die Anwendbarkeit von
Absatz 2 von § 238 PBG. Diese Auffassung ist verfehlt. Das
Baugrundstück befindet sich am Siedlungsrand und wird von der geschützten
Drumlinlandschaft nur gerade durch einen schmalen Fussweg getrennt. Es befindet
sich damit klarerweise in unmittelbarer Nachbarschaft des Schutzobjekts.
Angesichts dieser unmittelbaren nachbarlichen Beziehungsnähe kann der optische
Bezug zum Schutzobjekt nicht verneint werden. Daran nichts zu ändern vermag der
Umstand, dass die geplante Neubaute nicht innerhalb des Schutzperimeters, sondern
in der angrenzenden Wohnzone erstellt werden soll. Andernfalls müsste diese
Auffassung auch für unter Schutz gestellte Gebäude gelten, sodass nur bauliche
Veränderungen dieser Baukörper selber, nicht aber Bauvorhaben auf benachbarten
Grundstücken den erhöhten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG genügen
müssten. Dies widerspricht offensichtlich dem gesetzgeberischen Willen und der
diesbezüglichen gefestigten Rechtsprechung. Die Bestimmung von § 238
Abs. 2 PBG richtet sich immer auf Vorhaben ausserhalb des geschützten
Objekts, denn dieses selber wird durch die Schutzmassnahmen geschützt. Die
Vorinstanz relativiert ihre eigene Rechtsauffassung denn auch mit der Aussage,
es sei
nahezu
ausgeschlossen, dass die Schutzzone durch einen Neubau
ausserhalb derselben beeinträchtigt werden könne. Selbst wenn diese
Feststellung aufgrund der konkreten Örtlichkeiten zutreffen sollte, vermöchte
sie den grundsätzlichen optischen Bezug und damit die Anwendbarkeit von Absatz 2
von § 238 PBG nicht infrage zu stellen. Ob das Bauvorhaben im Einzelfall
zu einer Beeinträchtigung des Schutzobjekts führt, ist eine Frage der
materiellen Beurteilung nach § 238 Abs. 2 PBG.
Das Baurekursgericht fordert für
die Anwendbarkeit von Absatz 2 von § 238 PBG "eine
ausserordentliche Dimensionierung und/oder eine ausgefallende Form und Ausdrucksweise
eines Bauvorhabens", "die sich auf Teile der geschützten
Drumlinlandschaft störend" auswirken könnten. Die zusätzliche Statuierung
von Voraussetzungen für die Anwendbarkeit von Absatz 2 von § 238 PBG
stellt eine gesetzwidrige Einschränkung der Anwendung dieser Bestimmung dar und
ist rechtswidrig, auch wenn die Vorinstanz diese generell abstrakten
Voraussetzungen nur im Zusammenhang mit einem Landschaftsschutzgebiet verstanden
haben will. Ausserdem könnte gerade im vorliegenden Fall von einer
ausserordentlichen Dimensionierung des Bauvorhabens gesprochen werden, weist
dieses doch gegenüber der Regelüberbauung eine durch eine
Ausnützungsübertragung erhöhte Baumasse auf, welche die Vorinstanz als
"durchaus erheblich" beurteilt.
2.4
Zusammenfassend
ist das streitbetroffene Neubauvorhaben daher entgegen der Auffassung der
Vorinstanzen unter den erhöhten gestalterischen Voraussetzungen von Absatz 2
von § 238 PBG zu beurteilen. Ausserdem ist die Zulässigkeit der
Ausnützungsübertragung zu prüfen. Auch dies hat unter gestalterischen Aspekten
zu erfolgen. Nach der Rechtsprechung darf eine
Ausnützungsübertragung nicht zu einer die gestalterischen Anforderungen
verletzenden Konzentration der Bausubstanz führen (VGr, 31. Mai 1994,
BEZ 1994 Nr. 15; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 661). Dabei ist im
jeweiligen Einzelfall zu prüfen, ob die Ausnützungsübertragung zu Baukörpern
führt, welche den Rahmen der zonengemässen, durch Bauvorschriften und
Parzellenanordnung geprägten Überbauungsstruktur sprengen und sich deshalb
nicht mehr rechtsgenügend in die bauliche Umgebung einordnen (VGr, 25. Oktober
2006, BEZ 2006 Nr. 54). Schliesslich ist auch zu beurteilen, ob die
geplanten oberirdischen Abstellplätze den gestalterischen Anforderungen von § 238
Abs. 2 PBG genügen. In diesem Zusammenhang wird dann auch § 244
Abs. 3 PBG zu berücksichtigen sein, wonach die nicht für Besucher
vorgesehenen Parkplätze unterirdisch angelegt oder überdeckt werden müssen,
wenn dadurch die Nachbarschaft wesentlich geschont werden kann, die Verhältnisse
es gestatten und die Kosten zumutbar sind.
3.
3.1
Zusammenfassend
ist der Rekursentscheid in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben. Die
Angelegenheit ist zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an das
Baurekursgericht zurückzuweisen, welches über eine weitergehende Kognition
verfügt als das Verwaltungsgericht.
3.2
Kann eine
Rückweisung zu einer vollständigen Gutheissung des Antrags führen, gilt –
besondere Umstände vorbehalten – die beschwerdeführende Partei mit Blick auf
die Kosten- und Entschädigungsfolgen als obsiegend (BGr, 28. April 2014,
2C_846/2013, E. 3.2 f.). Ausgangsgemäss sind die Kosten des
Beschwerdeverfahrens daher der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 13
Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Die Beschwerdegegner
1.1 bis 1.4 sind ausserdem zu einer angemessenen Parteientschädigung an die
Beschwerdeführerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).
3.3
Über die
Verlegung der Rekurskosten und die Zusprechung einer Parteientschädigung für
das Rekursverfahren wird das Baurekursgericht im zweiten Rechtsgang zu
entscheiden haben.
4.
Mit dem
vorliegenden Urteil erfolgt eine Rückweisung an die Vorinstanz. Hinsichtlich
der Rechtsmittelbelehrung ist deshalb darauf hinzuweisen, dass Rückweisungsentscheide
grundsätzlich als Zwischenentscheide qualifiziert werden und nur unter den in
Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005
(BGG) genannten Voraussetzungen selbständig anfechtbar sind.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. Juni
2016 wird aufgehoben. Die Angelegenheit wird zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen
an das Baurekursgericht zurückgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellkosten,
Fr. 5'150.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden zu je 1/8 den solidarisch haftenden Beschwerdegegnern Nrn. 1.1
bis 1.4 und zur Hälfte dem Beschwerdegegner Nr. 2 auferlegt.
4.    Die
solidarisch haftenden Beschwerdegegner Nrn. 1.1 bis 1.4 werden
verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'600.-
(zzgl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft
des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …