zh_verwaltungsgericht · VB.2001.00092 · 2001-09-05 · de

Baubewilligung | Der Grenzabstand zum gegenüberliegenden Grundstück ist auch über den öffentliche Wege hinweg einzuhalten, sofern der Weg nicht durch Baulinien gesichert ist. Grenzabstand (E. 1). Einordnung und Ausnützungsübertragung (E. 2). Zulässige Abgrabungen (E. 3). Teilweise Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 01..2.05.0 VB.2001.00092
Zurich Verwaltungsgericht 01..2.05.0 VB.2001.00092
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00092
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Geschäftsnummer:
VB.2001.00092
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 05.09.2001
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Der Grenzabstand zum gegenüberliegenden Grundstück ist auch über den öffentliche Wege hinweg einzuhalten, sofern der Weg nicht durch Baulinien gesichert ist.
Grenzabstand (E. 1). Einordnung und Ausnützungsübertragung (E. 2). Zulässige Abgrabungen (E. 3).
Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
ABGRABUNG
AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG
BALKON
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
DACHFENSTER
EINORDNUNG
GRENZABSTAND
WEGABSTAND
Rechtsnormen:
§ 238 PBG
§ 259 PBG
§ 265 Abs. I PBG
§ 272 PBG
Art. 18 BZO Rüschlikon
Art. 20 BZO Rüschlikon
Art. 31 BZO Rüschlikon
Art. 45 BZO Rüschlikon
Publikationen:
BEZ 2001 Nr. 48
RB 2001 Nr. 73
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Am 12. Juni 1995 erteilte die
Baukommission X C unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen die
baurechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus mit sieben Wohnungen auf dem
Grundstück Kat.Nr. 3, T-gasse, in X. Gegen diese Bewilligung erhoben neben
dem Bauherrn verschiedene Nachbarn Rekurs an die Baurekurskommission II, welche
am 27. März 1996 einen Augenschein durchführte und das Verfahren in der Folge
sistierte. Betreffend die Ver­legung des an das Baugrundstück anstossenden
Fusswegs Kat.Nr. 1, der die Hintergasse mit der T-gasse verbindet, war in
jenem Zeitpunkt vor Regierungsrat ein Rechts­mittelverfahren hängig, das mit
Entscheid VB.96.00194 des Verwaltungsgerichts vom 23. September 1997
seinen Abschluss fand. Aufgrund dieses Entscheids reichte der Bauherr ein
Alternativprojekt zur Überbauung seines Grundstücks ein.
Mit Beschluss vom 27. März 2000 bewilligte
die Baukommission X das geänderte Projekt, erneut unter Auflagen und
Bedingungen. Auch gegen diese Bewilligung gelangten der Bauherr und die
Nachbarin A, die bereits die erste Bewilligung angefochten hatte, an die
Baurekurskommission II.
II. Mit Beschluss vom 6. Februar 2001
vereinigte die Baurekurskommission II die beiden Rekursverfahren. Den
Nachbarrekurs gegen die Bewilligung des ursprünglichen Pro­jekts hiess sie gut
und schrieb dementsprechend den diesbezüglichen Rekurs des Bauherrn als
gegenstandslos ab. Den Nachbarrekurs gegen das Alternativprojekt wies die Baurekurskommission
ab und den hierzu erhobenen Bauherrenrekurs hiess sie teilweise gut, was zu
einer Neufassung von Dispositiv Ziffer 215 der Baubewilligung vom 27. März 2000
führte. Die Rekurskosten auferlegte die Kommission zu 1/2 der Nachbarin A, zu
1/3 dem Bauherrn und zu 1/6 der Gemeinde X. Sie verpflichtete sodann den
Bauherrn zu Umtriebsentschädigungen von je Fr. 500.- an die beiden Nachbarn,
die sich einzig gegen die erste, im Rekursverfahren aufgehobene Baubewilligung
gewandt hatten, und verpflichtete die mit dem Rekurs gegen das
Alternativprojekt erfolglos gebliebene Nachbarin A zu einer Parteientschädigung
von Fr. 1'000.- an den Bauherrn.
III. Gegen diesen Rekursentscheid liess A
Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben und beantragen, es seien der
Rekursentscheid bezüglich der Abweisung ihres Rekurses gegen die Bewilligung
des Alternativprojekts und die teilweise Gutheissung des ent­sprechenden
Bauherrenrekurses sowie diese Bewilligung aufzuheben; sodann sei ihre Verpflichtung
zu einer Parteientschädigung an den Bauherrn aufzuheben und es seien statt des­sen
dieser und die Baukommission zu verpflichten, ihr für das Rekursverfahren eine
angemessene Umtriebsentschädigung zu bezahlen, alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner. Allfällige
Beschwerdeantworten seien ihr zur Stellungnahme, eventuell zur Kenntnisnahme
zuzustellen.
Beide Beschwerdegegner liessen Abweisung der
Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.
Die Erwägungen des Rekursentscheids und die
Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden
Erwägungen wiedergegeben.
Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. Zwischen den Parteien ist in erster Linie
streitig, welchen Abstand das Bauvorhaben gegenüber der Fussweg-Parzelle
Kat.Nr. 1, welche östlich des Baugrundstücks verläuft, einzuhalten hat.
Während Bauherrschaft sowie Baubewilligungsbehörde und mit ihnen die
Baurekurskommission davon ausgehen, es handle sich um einen öffentlichen Weg im
Sinn von § 265 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG, in der Fassung vom 1. September 1991), weshalb ein Wegabstand von
3,5 m zu be­achten sei, hält die Beschwerdeführerin dafür, es handle sich um
einen privaten Weg und es gelte deshalb derselbe Grenzabstand wie gegenüber
anderen privaten Grundstücken in der Zone W2A, das heisst gemäss Art. 18 der
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 28. Sep­tember 1993/16. April
1996/22. Juni 2000 (BZO) ein Grundabstand von 6 m und zusätzlich gemäss Art. 31
BZO ein Mehrlängenzuschlag von 80 cm.
a) Die Beschwerdegegner machen in diesem Zusammenhang
geltend, die Beschwer­deführerin habe die Unterschreitung des Grenzabstands zur
Wegparzelle erst im Rekursverfahren gegen die abgeänderte Baubewilligung und
damit verspätet gerügt. Die Beschwerdeführerin hält diesem Einwand entgegen,
bei Rekurserhebung gegen die erste Baubewilligung am 10. Juli 1995 sei noch die
Gemeinde X als Eigentümerin der Wegparzelle im Grundbuch eingetragen gewesen.
Erst mit dem Entscheid des Verwaltungs­gerichts vom 23. September 1997 sei
festgestanden, dass der Erwerb der Wegparzelle durch die Gemeinde X und
entsprechend eine allfällige Widmung des Weges zum Gemeingebrauch eines
gültigen Rechtstitels ermangle.
Ändert der Bauherr ein bewilligtes Bauprojekt
ab, so kann es der Nachbar nur hinsichtlich jener Teile anfechten, die durch
die Änderung unmittelbar oder mittelbar betroffen werden (RB 1981 Nr. 145; RB
1975 Nr. 115 = ZBl 76, 423 = ZR 74 Nr. 78). Dieser auch von der
Beschwerdeführerin anerkannte Grundsatz steht hier der Rüge der Unterschreitung
des Grenzabstands durch das geänderte Projekt schon deshalb nicht entgegen,
weil die Baurekurskommission die ursprüngliche Baubewilligung aufgehoben und
die Bau­herrschaft nicht eine blosse Projektänderung, sondern ein vollständig
neues Projekt zur er­neuten Bewilligung eingereicht hat. Im Übrigen trifft es
zwar zu, dass im ersten Rekursverfahren nur (und zutreffend) geltend gemacht
wurde, der Wegabstand zur Wegparzelle 1 sei unterschritten. Wie die
Beschwerdeführerin aber zu Recht geltend macht, ist insofern seit der
Bewilligung des ersten Projekts eine entscheidende Änderung der mass­geblichen
rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse eingetreten, indem erst seit dem
Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 23. September 1997 feststeht, dass die
Übertragung des aufgehobenen Flurwegs ins Eigentum der Gemeinde ungültig war.
Es wäre überspitzt formalistisch, von der Beschwerdeführerin zu verlangen, sie
hätte im Hinblick auf ein mögliches Obsiegen im Verfahren gegen die in der
Folge rückgängig gemachte Eigentumsübertragung an die Gemeinde neben der
Unterschreitung des Abstands zu dem gemäss Grundbucheintrag öffentlichen Weg
eventuell auch rügen müssen, es sei der Grenzabstand unterschritten, falls der
Weg nicht länger als öffentlich zu qualifizieren sei.
b) Die Wegparzelle Kat.Nr. 1 steht
unbestrittenermassen im Miteigentum der An­stösser, zu denen als
Grundeigentümerin auch die Gemeinde X gehört. Dieses Miteigentum der Gemeinde
macht den Weg nicht zur öffentlichen Sache, da die Gemeinde keine ausschlies­sliche
Verfügungsmöglichkeit besitzt. Das schliesst jedoch nicht aus, dass der Weg
gleichwohl zur öffentlichen Sache geworden sein kann, nämlich mittels einer im
Einverständnis der Miteigentümer erfolgenden Widmung zum Gemeingebrauch durch
die Gemeinde. Eine solche ist hier aber unbestrittenermassen nicht erfolgt.
Ausnahmsweise kann zwar auf die Widmung verzichtet werden, wenn eine Sache, wie
insbesondere eine Strasse oder ein Weg, seit unvordenklicher Zeit im
öffentlichen Gebrauch steht (Ulrich Häfelin/ Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen
Verwaltungsrechts, 3. Aufl., Zürich 1998, Rz. 1834). Ob die Voraussetzungen für
eine solche Vermutung der Öffentlichkeit (Max Imboden/René A. Rhinow,
Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basel und Stuttgart 1986, Bd. II, Nr.
116 B V) hier erfüllt sind, kann jedoch offen bleiben. Die Baurekurs­kommission
hat die Parzelle Kat.Nr. 1 unabhängig von Eigentumsverhältnissen oder allfälliger
Widmung zum Gemeingebrauch als öffentlichen Weg im Sinn von § 265
Abs. 1 PBG gewürdigt, weil sie einem nicht näher bestimmten Kreis zur
Benützung offenstehe. Sie knüpft dabei an eine durch das Verwaltungsgericht mit
RB 1982 Nr. 149 (= BEZ 1982 Nr. 20) begründete Praxis an. Nach dieser
Rechtsprechung kommt es für den Entscheid über die Frage, ob ein Weg im Sinn
von § 265 Abs. 1 PBG als öffentlich zu würdigen sei, nicht auf die
Eigentumsverhältnisse an. Vielmehr ist der Zweck der An­lage entschei­dend. Hat
der Weg die Funktion einer gesetzli­chen Zufahrt im Sinn von
§ 237 PBG, so wird er notwendiger­weise von einem unbestimmten
Benützerkreis beansprucht, dies jeden­falls dann, wenn er mehreren Grundstücken
dient. In ei­nem solchen Fall ist ein Weg als öffentlich zu würdi­gen.
Die Baurekurskommission hat aus dieser Praxis
zutreffend den Schluss gezogen, dass nicht allein die Zweckbestimmung als
gesetzliche Zufahrt zu mehreren Grundstücken einen Weg als öffentlich
erscheinen lässt, sondern dass es genügen muss, wenn der Weg einem nicht näher
bestimmten Personenkreis zur Benützung offen steht. Das trifft hier zu, wo die
Gemeinde auf Grund ihres Grundbesitzes früher Flurgenossin war und heute Miteigentümerin
der Wegparzelle ist. Solange die anderen Miteigentümer kein entsprechendes
Verbot erwirkt haben, ist davon auszugehen, die Besucher der gemeindeeigenen
Liegenschaften, und damit ein nicht näher bestimmter Personenkreis, seien zur
Benützung der Weg­parzelle befugt. Der Sachverhalt unterscheidet sich damit von
demjenigen, den das Verwaltungsgericht in VB.1994.00156/00157 (Urteil vom 17.
März 1995) zu beurteilen hatte, wo die Benützung des Weges durch die
Öffentlichkeit von den berechtigten Grundeigentümern nur geduldet wurde.
c) Nach der vor der Revision vom 1. September
1991 geltenden ursprünglichen Fassung von § 265 Abs. 1 PBG hatten
Gebäude gegenüber Strassen und Wegen ohne Baulinien den gleichen Abstand
einzuhalten wie von Nachbargrundstücken, mindestens jedoch 6 m gegenüber
Strassen und Plätzen und 3,5 m gegenüber Wegen. Seit der Revision gilt nur der
kantonale Mindestabstand, soweit die Gemeinde keine andere Regelung trifft. Damit
hat der Gesetzgeber im Interesse der von ihm mit der Gesetzesrevision unter
anderem angestrebten baulichen Verdichtung dem Umstand Rechnung tragen wollen,
dass in aller Regel die Abstände zwischen den Gebäude unangemessen gross
würden, wenn zur Stras­senbreite noch die beidseitigen ordentlichen
Grenzabstände hinzukämen. Diese Überlegung trifft allerdings nur zu bei
Strassen und bei Wegen, die aufgrund einer Zufahrtsfunktion eine minimale
Breite von 3 m aufweisen. Bereits bei den Zugangsnormalien entsprechend
ausgebauten Fusswegen mit einer minimalen Breite von 2 m können sich aber
Gebäudeabstände ergeben, die weit geringer sind, als sie sich durch die
ordentlichen Grenzabstände bei zwei direkt aneinander grenzenden Grundstücken
ergeben. Diese Problematik wird zusätzlich verschärft dadurch, dass dort, wo
der Strassen- und Wegabstand nach § 265 Abs. 1 PBG gilt, auch keine
Mehrlängenzuschläge zu beachten sind und ein zu dieser Seite hin orientierter
oder frei wählbarer grosser Grenzabstand entfällt. Weist wie hier ein öffent­licher
Weg nur eine Breite von weniger als einem Meter auf, so kann dies zu Gebäudeabstän­den
von knapp 8 Metern führen, während je nach den für die betreffende Zone geltenden
kommunalen Abstandsvorschriften zwischen zwei direkt aneinander grenzenden
Grund­­stücken der Gebäudeabstand das Doppelte oder mehr beträgt. Es leuchtet
auch nicht ein, dass gegenüber einem vermarkten privaten Weg der in der Regel
grössere kommunale Grenzabstand, gegenüber einem öffentlichen Weg hingegen nur der
regelmässig geringere von 3,5 m gemäss § 265 Abs. 1 PBG einzuhalten
ist. Um diesen sich besonders bei schma­len Wegen ergebenden gesetzgeberischen
Ungereimtheiten Rechnung zu tragen, drängt es sich auf, nicht nur bei privaten
Wegen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs-­ und Baurecht, 2.
Aufl., Wädenswil 2000, S. 306), sondern auch über öffentliche Wege hinweg
die Einhaltung des Grenzabstands zum gegenüberliegenden Grundstück zu
verlangen, sofern der Weg nicht durch Baulinien gesichert ist; § 272 PBG
steht einer solchen Betrachtungsweise nicht im Weg. Den
Verdichtungsbestrebungen des Gesetzgebers bleibt Rechnung getragen, weil der
sich auf Grund der Grenzabstände ergebende Gebäudeabstand nicht um die Breite
des öffentlichen Wegs vergrössert wird und es im Übrigen den Eigentümern
unbenommen bleibt, durch die Einräumung von Näherbaurechten beidseits des Weges
nur den Abstand von 3,5 m gemäss § 265 Abs. 1 PBG einzuhalten.
Hier müsste die geplante Baute gegenüber dem
jenseits des Fusswegs Kat.Nr. 1 gelegenen Nachbargrundstück Kat.Nr. 2
gemäss Art. 18 in Verbindung mit Art. 31 BZO einen Abstand von 6,8 m
anstelle der vorgesehenen 4,5 m einhalten. Ein entspre­chend­­es Näherbaurecht
ist bisher nicht erteilt worden, weshalb die Bewilligung jedenfalls durch eine
entsprechende Bedingung zu ergänzen ist.
2. Die Beschwerdeführerin bemängelt wie
bereits vor Baurekurskommission die Einordnung des Neubaus in die bauliche
Umgebung und rügt in diesem Zusammenhang insbesondere das durch eine Ausnützungsübertragung
vom Nachbargrundstück Kat.Nr. 2 ermöglichte grössere Bauvolumen.
a) Die Baurekurskommission hat die
Grundsätze, nach denen im Rahmen von § 259 PBG Ausnützungsübertragungen
zwischen zwei Grundstücken zulässig sind, zutreffend dar­­gestellt. Auf diese
Ausführungen kann gemäss § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) verwiesen
werden; von einer unzureichenden Begründung des Rekursentscheids kann entgegen
der Auffassung der Beschwerdeführerin keine Rede sein. Umstände, welche hier
die Ausnützungsübertragung als grundsätzlich unzulässig erscheinen lassen
würden, sind nicht ersichtlich. Insbesondere kann keine Rede davon sein, dass
durch die Vergrösserung der überbaubaren Fläche um rund 10 % die vom
kommunalen Gesetzgeber festgelegte Nutzungsordnung und Zonenstruktur in Frage
gestellt werden. Der von der Beschwerdeführerin herangezogene Vergleich mit der
Erhöhung der Überbauungsziffer für Arealüberbauungen auf maximal 27 %
gemäss Art. 48 BZO ist unstatthaft, weil es dort um die Zulassung
zusätzlichen Bauvolumens, hier jedoch nur um die Verschiebung des ordentlichen
Bauvolumens zwischen zwei Grundstücken geht. Dass bereits eine geringfügig
grössere überbaubare Fläche das zulässige Bauvolumen erheblich vergrössert,
liegt im Wesen der Regelung der Überbauungsdichte durch eine Überbauungsziffer
und gilt unabhängig von einer Ausnützungsübertragung. Eine Grundlage dafür, die
Ausnützungsübertragung von der Zustimmung der
Mit­eigentümer an der Wegparzelle abhängig zu machen, über welche hinweg die
Ausnützungs­übertragung erfolgt, ist nicht ersichtlich; insbesondere bestehen
keine stichhaltigen Gründe einen solchen Nutzungstransfer anders zu behandeln
als denjenigen über eine öffentliche Strasse hinweg (RB 1997 Nr. 91).
Offenkundig sieht sich die Beschwerdeführerin auch nicht in ihren Interessen
als Miteigentümerin an der Wegparzelle, sondern als Eigentümerin der
Einfamilienhausliegenschaften Alte Landstrasse 37 und 39 betroffen.
Hingegen trifft es zu, dass die Bau- und
Zonenordnung auf dem Grundstück eine Baudichte zulässt, die unter dem
Gesichtswinkel der Einordnung in die bestehende bauliche Umgebung nicht
unproblematisch ist. Diese Problematik wird durch die Ausnützungsübertragung
und die aufgrund der Eigentumsverhältnisse zu erwartende Einräumung eines
Näherbaurechts zum Grundstück Kat.Nr. 2 (zu dessen Lasten auch die
Ausnützungsübertragung erfolgt) akzentuiert. Allerdings kann
gestützt
auf § 238 PBG nicht generell der Ver­zicht auf ein nach der Bau- und
Zonenordnung zulässiges Geschoss oder die zonengemässe Ausnützung verlangt
werden;
nur in Ausnahmefällen, nämlich wenn der Widerspruch
zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die
Realisierung des auf dem betreffenden Grund­stücks zulässigen Volumens
gefordert werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 6. Februar 1992,
VB 91/0115; vgl. auch BGE 114 Ia 346 E. 4b). Hierfür sind besonders
triftige Gründe er­forderlich, wie eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung,
eine weitum zu­rückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche
Empfindlich­keit.
Wie sich aufgrund der Akten ergibt, hat die
Baurekurskommission, die insofern die Zweckmässigkeit des Entscheids der
örtlichen Baubehörde nur mit Zurückhaltung überprüft, das Fehlen solcher
qualifizierender Elemente ohne Rechtsverletzung verneinen können; dem gemäss
§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG nur
zur Rechtskon­trolle berufenen Verwaltungsgericht ist deshalb ein Einschreiten
verwehrt. Wie die Baurekurskommission zutreffend darlegt, befindet sich die
Umgebung des Bauvorhabens in einer Umbruchphase und weist sie bereits heute
einige grossvolumige Gebäude auf. Diese Entwicklung zu grösseren Bauvolumen
haben der kantonale Gesetzgeber und die Gemeinde mit ihrer Bau- und
Zonenordnung vorgezeichnet; dagegen lässt sich mit der Einordnungsbe­stimmung
von vornherein nur wenig ausrichten und wenn schon, müsste dafür in erster
Linie die örtliche Baubehörde sorgen, die eher in der Lage ist durchgehend für
eine zurückhaltende Neuüberbauung zu sorgen als die nur in einzelnen
Streitfällen angerufenen Rechtsmittelinstanzen. Sodann ist die umstrittene
Ausnützungsübertragung, welche eine Ver­grösserung der überbaubaren Fläche um
24,6 m
2
erlaubt, für die massige Erscheinung der projektierten Baute
nicht von entscheidender Bedeutung; diese kommt hauptsächlich durch die von der
Bau- und Zonenordnung zugelassenen je zwei Voll- und Dachgeschosse und das
anrechenbare Untergeschoss sowie die ungewöhnliche Dachform zustande, durch
welche offenkundig die nutzbaren Flächen im Dachgeschoss bzw. auf der
"Galerie" optimiert werden sollen; es liegen deshalb andere
Verhältnisse vor, als sie das Verwaltungsgericht in dem in BEZ 1994 Nr. 15
auszugsweise veröffentlichten Entscheid VB.1993.00171 vom 31. Mai 1994 zu
beurteilen hatte. Dass die Überbauung des bisher leer stehenden Grund­­stücks
Kat.Nr. 3 für die Beschwerdeführerin als Riegel erscheint, ist weitgehend
eine Folge der Form des Baugrundstücks und seiner Lage seewärts der
Liegenschaft der Beschwer­deführerin. Diese Wirkung hätte eine Überbauung
unabhängig von der umstrittenen Ausnützungsübertragung und liesse sich nur mit
einer massiven Einschränkung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen
Bauvolumens vermeiden; darauf hat die Beschwer­deführerin aber keinen
Anspruch.
3.  Die Beschwerdeführerin rügt erneut
unzulässige Abgrabungen an der Nord- und an der Ostfassade. Gemäss Baueingabe
sind an der Ostfassade jedoch nur Abgrabungen im gemäss Art. 45 Abs. 1 BZO
zulässigen Mass von höchstens 1,5 m vorgesehen. Hingegen wird die gemäss dieser
Bestimmung zulässige Abgrabung an der Nordfassade überschritten, was damit
gerechtfertigt wird, dass sich dort ein Gartenausgang befinde. Bei einem
solchen kann zwar gemäss Art. 45 Abs. 2 BZO das gemäss Absatz 1 dieser
Bestimmung zu­lässige Mass der Abgrabung überschritten werden. Indessen ist es
trotz des Vorhandenseins von Fenstertüren, welche zum Garten führen,
unzulässig, die ganze dortige Fenster­öffnung, welche rund einen Drittel der
Länge der Nordfassade ausmacht, als Gartenausgang zu qualifizieren. Um
Missbräuchen vorzubeugen, ist die Abgrabung in solchen Fällen auf  die übliche
Türbreite zu beschränken. Dieses Ausmass ist hier überschritten. Art. 45
Abs. 1 BZO, wonach die Abgrabung "in der Regel" 1,5 m nicht
überschreiten darf, ändert hieran nichts. Für ein Abweichen von der Regel
müssen mindestens triftige Gründe geltend gemacht werden können, was hier nicht
zutrifft. Die Baukommission X wird deshalb die Bau­bewilligung durch eine
Nebenbestimmung zu ergänzen haben, welche sicherstellt, dass die
Terrainabgrabung das Mass von 1,5 m nur im Bereich einer Türbreite übersteigt.
4. Die Rüge, die teilweise Verglasung der
Dachhaut verstosse gegen Art. 20 Abs. 5 (neu Abs. 6) BZO betreffend
die beschränkte Zulässigkeit von Dachflächenfenstern, hat die
Baurekurskommission mit eingehenden Erwägungen verworfen. Darauf ist gemäss
§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG in zustimmendem Sinn zu
verweisen.
5. Auf die Rüge, die Balkone an der Südfassade
würden die zulässige Länge von 3,33 m um knapp 40 cm überschreiten, ist die
Baurekurskommission nicht eingetreten, weil der Mangel eine von der
Liegenschaft der Beschwerdeführerin abgewandte Gebäudeseite betreffe und ohne
weiteres durch eine für sie bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden
könnte. Diese Erwägung ist zutreffend und der Einwand der Beschwerdeführerin,
die grössere Länge der Balkone mache diese attraktiver und führe deshalb zu
wesent­lich intensiveren Immissionen auf dem Nachbargrundstück, an den Haaren
herbeigezogen.
6. Zusammenfassend ergibt sich, dass die
Beschwerde insoweit gutzuheissen ist, als die Baubewilligung nur unter der
Bedingung gilt, dass die Bauherrschaft für die Unterschrei­tung des
Grenzabstands zum Grundstück Kat.Nr. 2 die Einräumung eines Näherbaurechts
nachweist. Sodann ist die Baukommission X einzuladen, ihren Beschluss vom
27. März 2000 mit einer geeigneten Nebenbestimmung zu versehen, die
sicherstellt, dass die Terrainabgrabung das Mass von 1,5 m nur im Bereich einer
Türbreite übersteigt. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.
...
Demgemäss
entscheidet das Verwaltungsgericht:
1.    Die Beschwerde wird teilweise
gutgeheissen. Demgemäss hat die Bauherrschaft vor Baubeginn ein Näherbaurecht
für die Unterschreitung des Grenzabstands zum Nachbargrundstück Kat.Nr. 2
nachzuweisen. Sodann wird die Baukommission X eingeladen, die Baubewilligung
mit einer Nebenbestimmung zu versehen, die sicherstellt, dass im Sinne der
Erwägungen die Terrainabgrabungen an der Nordfassade das zulässige Mass von 1,5
m nicht überschreiten.
Im Übrigen wird die Beschwerde
abgewiesen.
2.    ...