zh_verwaltungsgericht · VB.2014.00065 · 2014-09-30 · de

Baubewilligung | Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses: Auslegung von Art. 6 Abs. 2 und Art. 8 Abs. 2 BZO Richterswil Der Verweis "analog § 255, Abs. 2 PBG" in Art. 6 Abs. 2 BZO bezieht sich nicht bloss auf den zweiten Halbsatz dieser Bestimmung. Vielmehr soll § 255 Abs. 2 PBG durch Art. 6 Abs. 2 BZO verschärft werden. In Untergeschossen ausnützungsprivilegiert ist mithin nicht die Fläche, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe, sondern sondern nur die Hälfte davon (E. 2.3). Weder Art. 8 Abs. 2 BZO noch sonst eine Norm in der kommunalen Bauordnung schreiben vor, dass ein Untergeschoss einen mit dem darüber liegenden Erdgeschoss identischen Grundriss aufweisen muss. Ebenso wenig existieren Vorschriften, welche eine Freilegung des Untergeschosses auf drei Fassadenseiten verbieten würden (E. 3.2). § 292 PBG ist eine ästhetisch motivierte Norm und damit nicht eine Norm zur Begrenzung der Gebäudehöhe. Es besteht kein Anlass, gemauerte Brüstungen über mehr als einen Drittel der traufseitigen Fassaden unter Hinweis auf die Gebäudehöhe zuzulassen (E. 4.4). Vorliegend besteht keine Vorschrift, wonach das Dach des Attikageschosses überall auf derselben Höhe liegen muss (E. 5.2). Teilweise Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 30.09.2014 VB.2014.00065
Zurich Verwaltungsgericht 30.09.2014 VB.2014.00065
Zurigo Verwaltungsgericht 30.09.2014 VB.2014.00065

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2014.00065
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Geschäftsnummer:
VB.2014.00065
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 30.09.2014
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 08.04.2015 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses: Auslegung von Art. 6 Abs. 2 und Art. 8 Abs. 2 BZO Richterswil
Der Verweis "analog § 255, Abs. 2 PBG" in Art. 6 Abs. 2 BZO bezieht sich nicht bloss auf den zweiten Halbsatz dieser Bestimmung. Vielmehr soll § 255 Abs. 2 PBG durch Art. 6 Abs. 2 BZO verschärft werden. In Untergeschossen ausnützungsprivilegiert ist mithin nicht die Fläche, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe, sondern sondern nur die Hälfte davon (E. 2.3). Weder Art. 8 Abs. 2 BZO noch sonst eine Norm in der kommunalen Bauordnung schreiben vor, dass ein Untergeschoss einen mit dem darüber liegenden Erdgeschoss identischen Grundriss aufweisen muss. Ebenso wenig existieren Vorschriften, welche eine Freilegung des Untergeschosses auf drei Fassadenseiten verbieten würden (E. 3.2). § 292 PBG ist eine ästhetisch motivierte Norm und damit nicht eine Norm zur Begrenzung der Gebäudehöhe. Es besteht kein Anlass, gemauerte Brüstungen über mehr als einen Drittel der traufseitigen Fassaden unter Hinweis auf die Gebäudehöhe zuzulassen (E. 4.4). Vorliegend besteht keine Vorschrift, wonach das Dach des Attikageschosses überall auf derselben Höhe liegen muss (E. 5.2).
Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
ANRECHENBARKEIT
ATTIKAGESCHOSS
AUSNÜTZUNGSPRIVILEG
BAUBEWILLIGUNG
BRÜSTUNGEN
DRITTELSREGEL
EINORDNUNG
FLÄCHENANTEIL
FLÄCHENBERECHNUNG
GRUNDRISS
NUTZUNGSBESCHRÄNKUNG
Rechtsnormen:
§ 49a Abs. II PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 255 Abs. II PBG
§ 292 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2014.00065
Urteil
der 1. Kammer
vom
30. September 2014
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber Martin Tanner.
In Sachen
1.1  A,
1.2  B,
2.    C,
alle
vertreten durch RA D,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
E, vertreten durch RA F,
2.
Planungs- und Baukommission Richterswil,
vertreten durch RA G,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 21. Mai 2013 erteilte die
Planungs- und Baukommission der Gemeinde Richterswil E unter Auflagen und
Bedingungen die Bewilligung für den Bau eines Zweifamilienhauses auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 H 03 und 02 in Richterswil.
II.
Am 1. Juli 2013 rekurrierten A und B sowie C dagegen
an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Sie beantragten, den Beschluss vom
21. Mai 2013 aufzuheben. Mit Entscheid vom 17. Dezember 2013 hiess
das Baurekursgericht das Rechtsmittel teilweise gut.
III.
A und B sowie C führten am 3. Februar 2014 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht und beantragten, den Entscheid vom 17. Dezember
2013 insoweit aufzuheben, als damit ihr Rekurs vom 1. Juli 2013 abgewiesen
worden sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von E. Das
Baurekursgericht beantragte am 18. Februar 2014, die Beschwerde sei
abzuweisen. Die Planungs- und Baukommission der Gemeinde Richterswil und E
liessen sich am 28. bzw. 31. März 2014 ebenfalls mit dem Schluss auf Abweisung
der Beschwerde vernehmen. Am 8. Mai 2014 reichten A und B sowie C eine
Replik ein. Die Dupliken der Planungs- und Baukommission Richterswil und von E
datieren vom 5. Juni 2014. Am 23. Juni 2014 liessen A und B sowie C
eine Stellungnahme dazu einreichen. E verzichtete am 29. August 2014 auf
eine Vernehmlassung.
Die Kammer
erwägt:
1.
Der Beschwerdegegner 1
ist Eigentümer des Grundstückes Kat.-Nr. 01. Dieses liegt gemäss der Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil vom 2./4. Oktober 1984 (BZO) in
der Wohnzone W2 und ist mit einem Einfamilienhaus überbaut. Die Beschwerdeführenden 1.1
und 1.2 sind Miteigentümer der unmittelbar an das Baugrundstück angrenzenden
Parzelle Kat.-Nr. 04. Der Beschwerdeführer 2 ist Nutzniessungsberech­tigter
der vis-à-vis auf der anderen Seite der Strasse H-Strasse liegenden Parzelle
Kat.-Nr. 05. Der Beschwerdegegner möchte das bestehende Einfamilienhaus
auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 abbrechen und durch ein Zweifamilienhaus mit
einer 7,5- und einer 3,5-Zimmer-Wohnung ersetzen.
2.
2.1
Das
Bauvorhaben sieht ein Attikageschoss, ein Erdgeschoss sowie zwei Untergeschosse
vor, von denen das höher liegende zu Wohnzwecken genutzt werden soll.
2.2
Die
Beschwerdeführenden machen zunächst geltend, § 49a Abs. 3  des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) erlaube einer
Gemeinde, für einzelne Geschosse die Wohnnutzung zu beschränken. Die Gemeinde
Richterswil habe von dieser Kompetenz insofern Gebrauch gemacht, als sie mit
Art. 6 Ziff. 2 BZO eine Bestimmung erlassen habe, wonach Untergeschosse
höchstens zur Hälfte derjenigen Fläche genutzt werden dürfen, welche sich bei
gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige
Vollgeschosszahl ergebe. Bei dieser Bestimmung handle es sich richtig besehen
um eine eigentliche Nutzungsbeschränkung, und nicht bloss – wie der Beschwerdegegner
und die Vorinstanz fIschlicherweise annehmen – um eine Beschränkung der in
Untergeschossen anrechnungsprivilegierten Fläche gemäss § 255 Abs. 2
PBG. Der Einschub "analog § 255 Abs. 2 PBG" sei erst
im Rahmen der BZO-Revision 2000 eingeführt worden. Nach seiner systematischen
Stellung beziehe er sich bloss auf die im zweiten Halbsatz von Art. 6
Abs. 2 BZO umschriebene Berechnungsweise. Im Rahmen einer erneuten
BZO-Teilrevision sei vorgesehen, ihn wieder zu streichen. Im entsprechenden Bericht
werde diese Streichung damit begründet, dass der Verweis auf § 255
Abs. 2 PBG mit der Nutzweise nichts zu tun habe.
2.3
Art. 6 BZO
trägt die Überschrift "Nutzweise" und befasst sich nach seiner Marginalie
mit dem "[z]ulässige[n] Gewerbeanteil und maximale[n] Flächenanteil in
Untergeschossen". Ziff. 2 von Art. 6 BZO lautet wie folgt:
"In Untergeschossen dürfen höchstens 50% derjenigen Fläche genutzt werden,
die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf
die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe (analog § 255,
Abs. 2 PBG)." Den Beschwerdeführenden ist insofern beizupflichten,
als die Überschrift "Nutzweise" sowie die Formulierung "dürfen
[…] genutzt werden" auf eine Nutzungsbeschränkung hindeuten. Gegen eine
solche Auslegung spricht indessen die Marginalie von Art. 6
Ziff. 2 BZO. Dort ist von maximalem Flächen
anteil
in Untergeschossen
die Rede. Die Verwendung dieses Begriffs bildet ein Indiz dafür, dass mit
Art. 6 Ziff. 2 BZO ein quantitativer (Einschränkung des Anrechnungsprivilegs
von Untergeschossflächen gemäss § 255 Abs. 2 PBG) und nicht etwa
ein qualitativer (Einschränkung der zulässigen Wohnnutzung in Untergeschossen)
Zweck verfolgt wird. Auch eine gesetzessystematische Auslegung stützt diese
Annahme: Art. 3 BZO regelt unter anderem die in den unterschiedlichen
Zonen maximal zulässige Anzahl von anrechenbaren Untergeschossen. In einer Fussnote
zu dieser Bestimmung wird ausdrücklich auf "Art. 6, Abs. 2"
verwiesen. Dieser Verweis kann nur so verstanden werden, als dass der lokale
Gesetzgeber mit Art. 6 Abs. 2 BZO die Frage der
Anrechenbarkeit
von Untergeschossen regeln wollte. Somit bezieht sich der Verweis "analog
§ 255, Abs. 2 PBG" nicht bloss auf den zweiten Halbsatz von
Art. 6 Abs. 2 BZO. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass
§ 255 Abs. 2 PBG durch Art. 6 Abs. 2 BZO
verschärft werden soll. In Untergeschossen ausnützungsprivilegiert ist mithin
nicht die Fläche, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen
Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe, sondern nur die Hälfte
davon. Diese Auslegung von Art. 6 Abs. 2 BZO entspricht der
konstanten Praxis der lokalen Baubewilligungsbehörde. Es besteht kein Anlass,
von ihr abzuweichen. Nicht entscheidend ist in diesem Zusammenhang, dass
offenbar Pläne bestehen, den Verweis auf § 255 Abs. 2 PBG wieder
aus Art. 6 Abs. 2 BZO zu entfernen. Im Baubewilligungsverfahren
ist grundsätzlich das im Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung geltende Recht
anzuwenden. Künftiges Recht kann im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung zwar Vorwirkung
entfalten. Nachdem die geplante Revisionsvorlage erst vom 18. März 2014 datiert,
besteht kein Anlass für eine vorwirkende Anwendung. Es kann damit offenbleiben,
wie sich eine Streichung besagten Verweises auf Art. 6
Abs. 2 BZO auswirken würde. Ferner besteht auch kein Anlass, die
Einhaltung des Strassenabstandes mit Blick auf die geplante Revision der
Bauordnungsbestimmungen zu prüfen.
2.4
Die
massgebliche Grundstücksfläche von Kat.-Nr. 01 beträgt 975 m
2
. Das Grundstück liegt in der
Wohnzone W2. Dort ist gemäss Art. 3 BZO eine maximale Ausnützungsziffer
von 30 %, vorliegend also 292,5 m
2
,
zulässig. Bei einer gleichmässigen Aufteilung dieser Fläche auf die zwei hier
zulässigen Vollgeschosse resultiert ein Wert von 146,25 m
2
. Da – wie oben dargelegt –
gemäss Art. 6 Abs. 2 BZO bloss die Hälfte davon ausnützungsprivilegiert
ist, reduziert sich dieser Wert auf 73,125 m
2
. Für das Untergeschoss ist eine Fläche von
193,1 m
2
vorgesehen. Davon ist das Ausnützungsprivileg von 73,125 m
2
abzuziehen, was zu einer
anrechenbaren Untergeschossfläche von 119,975 m
2
führt. Zuzüglich der
Erdgeschossfläche von 139,99 m
2
ergibt sich eine Gesamtausnützung des Grundstückes von 259,965 m
2
. Dies liegt unter den insgesamt
zulässigen 292,5 m
2
.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden machen weiter geltend, das Bauvorhaben verletze Art. 8
Abs. 2 BZO. Nach dieser Bestimmung dürften Untergeschosse insgesamt
höchstens bis zur Hälfte ihrer Fassadenfläche sichtbar sein. Das Bauprojekt
weise auf drei Seiten nahezu vollständig freigelegte Fassaden auf. Vorgesehen
seien in den Hang eingelassene, neben dem Gebäude liegende und teilweise unter
dem Niveau des Untergeschosses befindliche Räume. Diese Räume dienten einzig
dazu, so viel Fassadenfläche zu "produzieren", bis die Voraussetzung
von Art. 8 Abs. 2 BZO erfüllt sei. Dadurch werde der mit dieser
Bestimmung verfolgte Zweck, nämlich den sichtbaren Gebäudekubus zu beschränken,
offenkundig vereitelt. Angesichts dieser Beschränkungsfunktion könne es nicht
angehen, dass ein Untergeschoss auf drei Seiten im Umfang des Erdgeschosses
sichtbar sei. Eine solche krasse Gesetzesumgehung mittels "Alibi-Fassaden"
verdiene keinen Rechtsschutz.
3.2
Gemäss
Art. 8 Abs. 2 BZO dürfen Untergeschosse insgesamt höchstens bis
zur Hälfte ihrer Fassadenfläche sichtbar sein. Weder die zitierte Bestimmung
noch sonst eine Norm in der kommunalen Bauordnung schreiben vor, dass ein
Untergeschoss einen mit dem darüberliegenden Erdgeschoss identischen Grundriss
aufweisen muss. Ebenso wenig existieren Vorschriften, welche eine Freilegung
des Untergeschosses auf drei Fassadenseiten verbieten würden. Mangels eines
solchen Verbotes ist es zulässig, das Untergeschoss grösser zu dimensionieren
als die darüberliegenden Geschosse. Ebenso muss es erlaubt sein, einzelne Räume
des Untergeschosses ganz oder teilweise in das Erdreich hineinragen zu lassen.
Die Vorgabe von Art. 8 Abs. 2 BZO wird vorliegend dem Wortlaut
nach eingehalten.
3.3
Da die
grammatikalische Auslegung von Art. 8 Abs. 2 BZO dem Bauvorhaben
nicht entgegensteht, bleibt zu prüfen, ob eine teleologische Auslegung dieser
Bestimmung zu einem andern Ergebnis führt. Wie die Vorinstanz zu Recht
festgehalten hat, kommt dieser Norm eine ästhetische Funktion zu. Sie will
dafür sorgen, dass Untergeschosse als solche erkennbar bleiben und auf diese
Weise das Gebäude insgesamt nicht übergeschossig wirkt. Von einem
übergeschossig wirkenden Gebäude kann vorliegend nicht gesprochen werden. Gemäss
Art. 3 BZO wären in der Zone W2 zwei Vollgeschosse zulässig. Das
Bauprojekt weist lediglich ein Vollgeschoss auf. Selbst wenn ein aussenstehender
Betrachter das Untergeschoss als Vollgeschoss interpretierte, träte die Baute
trotzdem immer noch baurechtskonform in Erscheinung. Da das konkrete Bauprojekt
somit auch nicht gegen Sinn und Zweck von Art. 8 Abs. 2 BZO
verstösst, liegt keine missbräuchliche Gesetzesumgehung vor. Ob allenfalls
Bauten denkbar sind, die anders zu beurteilen wären, kann offenbleiben. In
einem Baubewilligungsverfahren ist bloss über die Rechtmässigkeit des konkreten
Bauvorhabens zu befinden. Entsprechend erübrigen sich Ausführungen zu den in
der Beschwerde angeführten, hypothetisch möglichen "Verbindungsgängen mit
minimaler Breite" bzw. "kammartigen Räumen".
4.
4.1
Das
Bauvorhaben weist ein Attikageschoss auf. Vor und auf diesem Attikageschoss
sind Terrassen projektiert, welche teilweise mit gemauerten Brüstungen versehen
werden sollen. Die Vorinstanz erwog, solche das Dachprofil durchstossenden
gemauerten Brüstungen hätten die Drittelsregelung von § 292 PBG dann
nicht einzuhalten, wenn sich die Oberkante dieser Brüstungen – wie vorliegend –
innerhalb der erlaubten Gebäudehöhe halte. Zur Begründung führte die Vorinstanz
aus, ein Nachbar habe zu akzeptieren, dass die zulässige Gebäudehöhe
ausgeschöpft werde, sei es durch das Gebäude selbst oder eine aus Sicht des
Nachbarn gebäudeähnlich in Erscheinung tretende gemauerte Brüstung. Die
Beschwerdeführenden wenden dagegen ein, es sei kein Grund dafür ersichtlich,
weshalb gemauerte Brüstungen, welche unbestreitbar Dachaufbauten darstellten,
nur dann unter § 292 PBG fallen sollen, wenn sie die zulässige
Gebäudehöhe überschritten. Die Anwendung der Drittelsregelung von
§ 292 PBG hange nicht davon ab, ob die Gebäudehöhe ausgeschöpft
werde. Stelle ein Bauteil eine Dachaufbaute dar, müsse er – anders lautende
kommunale Vorschrift vorbehalten – die Drittelsregelung respektieren.
Massgeblich sei einzig, ob sich ein Bauteil über der Schnittlinie
Dachfläche/Fassade befinde. Vorliegend werde das zulässige Drittel bereits
durch Teile der Küche bzw. des überhöhten Wohnbereichs ausgeschöpft, weshalb
darüber hinaus keine Dachaufbauten zulässig seien. Entsprechend sei auf die
gemauerten Brüstungen zu verzichten.
4.2
Gemäss § 292
PBG dürfen – wo kommunal nichts anderes bestimmt ist – Dachaufbauten,
ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch
bedingte Aufbauten, insgesamt nicht breiter sein als ein Drittel der
betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein
entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen. Die Gemeinde
Richterswil hat keine von § 292 PBG abweichende Bestimmung erlassen.
4.3
Gemäss Auffassung
der Vorinstanz soll die Beschränkung auf einen Drittel der traufseitigen
Fassadenlängen nicht gelten, wenn sich die Oberkante der Brüstung noch innerhalb
der zulässigen Gebäudehöhe befindet. Die Vorinstanz verweist dazu auf BEZ 2006
Nr. 19, worin diese Auffassung damit begründet wurde, dass Nachbarn akzeptieren
müssen, dass die zulässige Gebäudehöhe ausgeschöpft wird, sei es durch das Gebäude
selbst oder durch eine gemauerte Brüstung (E. 5.3 a.
E.). Dies überzeugt nicht, müsste doch andernfalls die
Geltung der Drittelsregelung stets entfallen, wenn sich die infrage stehende
Aufbaute noch innerhalb der zulässigen Gebäudehöhe befindet. Die Auffassung der
Vorinstanz verkennt denn auch, dass § 292 PBG eine ästhetisch
motivierte Norm und damit nicht eine Norm zur Begrenzung der Gebäudehöhe ist.
Es besteht folglich kein Anlass, gemauerte Brüstungen über mehr als einen
Drittel der traufseitigen Fassaden unter Hinweis auf die Gebäudehöhe
zuzulassen.
4.4
Insofern
erweist sich die Beschwerde als begründet. Die geplanten Brüstungen sind
deshalb auf einen Drittel der hypothetischen Trauffassaden (NW- und
SE-Fassaden) zu beschränken und im Übrigen durch offene Sicherungsgeländer zu
ersetzen oder soweit zurückzunehmen, dass die gemauerten Brüstungen innerhalb
des nach § 292 PBG massgeblichen Profils eines entsprechenden
Schrägdachs zu liegen kommen. Hierfür hat die Bauherrschaft vor Baubeginn
abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen.
5.
5.1
Das
Bauprojekt sieht ein Attikageschoss mit Dachflächen auf verschiedenen Niveaus
vor. Die Beschwerdeführenden rügen, eine solche Ausgestaltung des
Attikageschosses sei mit § 49a PBG und Art. 9 BZO nicht zu
vereinbaren. § 49a Abs. 2 PBG bestimme, dass lediglich ein
Dachgeschoss über Flachdächern zulässig sei. Die Skizze zu § 292 PBG
in der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) zeige sodann, was
unter einem Attikageschoss auf einem Flachdachgebäude zu verstehen sei. Bei
Gebäuden mit Geschosszahlvorschriften könne für ein solches Attikageschoss mit
mehrfacher Höhenstaffelung kein Raum bestehen. Die entsprechende Skizze stelle
klar, dass sich das Dach eines solchen Attikageschosses als Dachaufbaute
innerhalb der hypothetischen Firstbegrenzungslinie zu bewegen habe und sich auf
einer Ebene befinden müsse. Mit der Wahl der Attikageschossdachhöhe werde
mithin auch die Grenze für die Höhe der auf einem Drittel der hypothetischen
Traufseitenlängen erlaubten, die Dachprofillinien durchstossenden Aufbauten
vorgegeben. Vorliegend stehe ein Versatz von annähernd 1,5 Metern zur Diskussion,
welcher sogar ein separates, über Teilen der Dachfläche gelegenes Fenster aufweise.
Ein solcher Versatz trete als zusätzliches und damit unzulässiges Geschoss in Erscheinung.
5.2
Weder im
Planungs- und Baugesetz noch in der kommunalen Bauordnung findet sich eine
Vorschrift, wonach das Dach des Attikageschosses überall auf derselben Höhe
liegen muss. Entsprechend ist von der grundsätzlichen Zulässigkeit gestufter
Dachflächen auszugehen. An dieser Tatsache vermag auch § 49a
Abs. 2 PBG nichts zu ändern. Diese Bestimmung hält bloss fest, dass
bei Flachdächern ein einziges Dachgeschoss zulässig ist. Demgegenüber äussert
sie sich nicht zur konkreten Ausgestaltung dieses einen Dachgeschosses.
Vorliegend ist bloss ein Attika- bzw. Dachgeschoss geplant. Bei einem Höhenversatz
der Dachflächen von 1,5 Metern kann nicht der Eindruck eines zweiten Dachgeschosses
entstehen. Dies wäre allenfalls dann denkbar, wenn der Höhenversatz so gross
ausfiele, dass er – würde man ihn als hypothetisches Geschoss interpretieren –
aufrechtstehend genutzt werden könnte. Auch aus der Skizze in der Allgemeinen
Bauverordnung zu § 292 PBG kann der Beschwerdeführer nichts zu seinen
Gunsten ableiten. Diese Skizze veranschaulicht bloss, wie die Länge der
Dachaufbaute zu messen ist. Demgegenüber regelt sie nicht die konkret erlaubte
Ausgestaltung von Dächer und Dachaufbauten. So ist es zum Beispiel zulässig,
die Dachaufbaute aussermittig anzuordnen, was sich so aus der Skizze nicht
ergibt.
6.
6.1
Weiter
rügen die Beschwerdeführenden, das Bauprojekt verstosse gegen § 238
Abs. 1 PBG und Art. 9 BZO. Zur Begründung führen sie aus,
die Bauten in der Umgebung wiesen allesamt ruhige Dachlandschaften auf. Das
Verwaltungsgericht könne dies anlässlich eines Augenscheins verifizieren,
weshalb ein solcher beantragt werde. Demgegenüber sei die Dachgestaltung des
Bauvorhabens gerade im oberen Bereich sehr uneinheitlich. Es sei ein störendes
Nebeneinander von Aufbauten verschiedener Höhen zu verzeichnen. Weder für sich
betrachtet, noch in der baulichen Umgebung gebe die Gestaltung der Attika ein
harmonisches Bild ab. Objektiv betrachtet liege eine völlig überfrachtete
Dachlandschaft vor.
6.2
Soweit ein
Augenschein beantragt wird, ist dazu Folgendes festzuhalten: Ein Augenschein
dient der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts und erübrigt
sich, wenn sich dieser aus den Akten hinreichend ergibt. Die Durchführung eines
Augenscheins ist nur dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar
sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort
Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Kaspar Plüss in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],
§ 7 N. 79).
Im Beschwerdeverfahren können
auch die Augenscheinfeststellungen der Vorinstanz berücksichtigt werden
(RB 1981 Nr. 2). Vorliegend ergibt sich der massgebende Zustand aus
den bei den Akten liegenden Plänen sowie aus den während des vorinstanzlichen Referentenaugenscheins
erstellten Fotografien. Auf einen weiteren Augenschein kann unter diesen
Umständen verzichtet werden.
6.3
Gemäss
§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und
in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im ganzen
und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende
Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und
Farben. Nach Art. 9 BZO sind in den Zonen W2, WG2, W3 und WG3
Dachaufbauten und Dacheinschnitte nur im 1. Dach­geschoss zulässig.
6.4
Was die
Gestaltung und Einordnung des Bauprojekts anbelangt, kann auf die Ausführungen
der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 Satz 2 VRG). Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die
Vorinstanz die Einordnung des Bauvorhabens nicht nur für vertretbar, sondern
auch für angemessen hält. Dies ergibt sich aus den von der Vorinstanz verwendeten
Formulierungen, so schreibt sie zum Beispiel: "Von einer mangelhaften
Gestaltung der Dachaufbauten und des Attikageschosses kann keine Rede
sein." und "Insgesamt erweist sich daher der angefochtene vor­instanzliche
Entscheid im Lichte von § 238 Abs. 1 PBG klarerweise als
rechtsbeständig […]. Deren Architektur darf am vorgesehenen Ort fraglos genau
so gezeigt werden, wie diejenige der umliegenden Bauten aus anderen
Zeitepochen." Ergänzend ist Folgende festzuhalten: Die meisten Häuser in
der näheren Umgebung des streitbetroffenen Grundstücks weisen Steildächer auf,
deren Firstrichtungen voneinander abweichen. Daneben sind im Quartier auch
einzelne Flachdachbauten anzutreffen. Ein Teil der Steildächer ist mit grauen,
andere mit braunen Ziegeln bedeckt. Ferner steht auf dem Dach zumindest eines
Mehrfamilienhauses eine grossflächige Sonnenkollektorenanlage. Insgesamt fehlt
es somit an einer einheitlichen Dachlandschaft, auf welche besonders Rücksicht
zu nehmen wäre. Soweit die Beschwerdeführenden den Höhenversatz des
Attikageschosses und die gemauerten Brüstungen als gegen § 238
Abs. 1 PBG und Art. 9 BZO verstossend rügen, ist dazu
Folgendes festzuhalten: Wie oben dargelegt, verbieten weder kantonale noch
kommunale Normen solche Konstruktionen. Zu Recht wies die Vorinstanz daraufhin,
dass die materiellen Bauvorschriften nicht mittels einer extensiven Auslegung
von Ästhetikvorschriften ausgehöhlt werden dürfen. Nachbarn haben nämlich zu
akzeptieren, dass ein Bauherr von dem ihm durch die Bauordnung eingeräumten
Gestaltungsspielraum Gebrauch macht und sich einer modernen Architektursprache
bedient. Wenn sich der Bauherr vorliegend für ein gestuftes Attikageschoss
entschieden hat, so ist dieser Entscheid aus einer ästhetischen Perspektive
nicht zu beanstanden: Dadurch werden die grossen Fassadenflächen aufgebrochen
und es wird verhindert, dass der Gebäudekubus allzu mono­lithisch wirkt.
7.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde in einem Punkt
gutzuheissen und im Übrigen abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten
den Beschwerdeführenden 1 (1.1, 1.2) und 2 je zu 2/5, unter solidarischer
Haftung für 4/5, sowie der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zu 1/10
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 und § 14  VRG.
Das
Kostendispositiv des vorinstanzlichen Entscheids ist ebenfalls entsprechend
anzupassen. Die Rekurskosten sind den Beschwerdeführenden 1 (1.1, 1.2) und
2 zu je 1/3 unter solidarischer Haftung für 2/3 sowie den
Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zu 1/6 aufzuerlegen
. Eine
Parteientschädigung steht den Beschwerdeführenden nicht zu. Hingegen ist eine
reduzierte Entschädigung der privaten Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen
(§ 17 Abs. 2 f. VRG)
.
Als
angemessen für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren erscheint ein Betrag von insgesamt
Fr. 2'000.- (zuzüglich MWSt).
Der Bau- und
Planungskommission Richterswil steht in der vorliegenden Konstellation, wo sich
auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine
Parteientschädigung zu (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00571, E. 11; 14. Juni
2006, VB.2006.00062, E. 4).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die geplanten Brüstungen sind auf einen
Drittel der hypothetischen Trauffassaden (NW- und SE-Fassaden) zu beschränken
und im Übrigen durch offene Sicherungsgeländer zu ersetzen oder soweit
zurückzunehmen, dass die gemauerten Brüstungen innerhalb des nach
§ 292 PBG massgeblichen Profils eines entsprechenden Schrägdaches zu
liegen kommen. Hierfür hat die Bauherrschaft vor Baubeginn abgeänderte Pläne
einzureichen und bewilligen zu lassen.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    440.--     Zustellkosten,
Fr. 6'440.--     Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens werden den Beschwerdeführenden 1
(1.1, 1.2) und 2 zu je 2/5, unter solidarischer Haftung für 4/5, sowie der Beschwerdegegnerschaft 1
und 2 zu je 1/10 auferlegt.
Die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 6'650.-
werden den Beschwerdeführenden 1 (1.1, 1.2) und 2 zu je 1/3, unter
solidarischer Haftung für 2/3, sowie der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 zu
je 1/6 auferlegt.
4.    Unter
solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag werden die Beschwerdeführenden
verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 für das Rekurs- und
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.-
(zuzüglich MWSt) zu bezahlen, wobei die Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2
für je Fr. 500.- und dem Beschwerdeführer 2 für Fr. 1'000.-
aufzukommen haben.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an…