zh_verwaltungsgericht · VB.2012.00715 · 2013-02-27 · de

Baubewilligung | Baubewilligung: Ausnützungsübertragung, Ausnahmebewilligung, Verkehrssicherheit. Da das Baugrundstück bei Einhaltung des Strassenabstands wegen seiner ungünstigen Form keine zweckmässige Überbauung ermöglicht und der geplanten Abstandsunterschreitung weder wohnhygienische Gründe noch andere öffentliche Interessen entgegenstehen, erweist sich der erteilte Dispens als rechtmässig (E. 3.3 f.). Dasselbe gilt für die Ausnahmebewilligung bezüglich der übermässigen Abgrabungen: Obwohl die kommunale Abgrabungsvorschrift den für Erlenbach typischen Hanglagen bereits Rechnung trägt, ist der erteilte Abgrabungsdispens aufgrund der besonders schwierigen topografischen Verhältnisse nicht zu beanstanden (E. 4.2.2 f.). Verkehrssicherheit der Garagenausfahrt (E. 5.1 f.): Fehlende Legitimation zur Rüge betreffend Sichtweiten infolge Heilbarkeit durch bedeutungslose Nebenbestimmung (E. 5.2). Baurechtliche Relevanz erlangt die privatrechtlich vereinbarte Ausnützungsübertragung erst mit Erteilung der baurechtlichen Bewilligung für das Projekt, das auf die zusätzlichen Ausnützungsreserven tatsächlich angewiesen ist. Eine Verschiebung der Ausnützungsfläche auf Vorrat, die auf dem Zielgrundstück einen für andere Zwecke verwendbaren Überschuss zur Folge hätte, ist ausgeschlossen. Die Weiterübertragung von transferierten Ausnützungsreserven auf Drittgrundstücke widerspricht somit der § 259 PBG zugrundeliegenden Logik (E. 6.2.1). Gutheissung der Beschwerden VB.2012.00715 und VB.2012.00716. Abweisung der Beschwerden VB.2012.00717 und VB.2012.00718.

Zürich Verwaltungsgericht 27.02.2013 VB.2012.00715
Zurich Verwaltungsgericht 27.02.2013 VB.2012.00715
Zurigo Verwaltungsgericht 27.02.2013 VB.2012.00715

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00715
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Geschäftsnummer:
VB.2012.00715
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.02.2013
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung: Ausnützungsübertragung, Ausnahmebewilligung, Verkehrssicherheit.
Da das Baugrundstück bei Einhaltung des Strassenabstands wegen seiner ungünstigen Form keine zweckmässige Überbauung ermöglicht und der geplanten Abstandsunterschreitung weder wohnhygienische Gründe noch andere öffentliche Interessen entgegenstehen, erweist sich der erteilte Dispens als rechtmässig (E. 3.3 f.). Dasselbe gilt für die Ausnahmebewilligung bezüglich der übermässigen Abgrabungen: Obwohl die kommunale Abgrabungsvorschrift den für Erlenbach typischen Hanglagen bereits Rechnung trägt, ist der erteilte Abgrabungsdispens aufgrund der besonders schwierigen topografischen Verhältnisse nicht zu beanstanden (E. 4.2.2 f.).
Verkehrssicherheit der Garagenausfahrt (E. 5.1 f.): Fehlende Legitimation zur Rüge betreffend Sichtweiten infolge Heilbarkeit durch bedeutungslose Nebenbestimmung (E. 5.2).
Baurechtliche Relevanz erlangt die privatrechtlich vereinbarte Ausnützungsübertragung erst mit Erteilung der baurechtlichen Bewilligung für das Projekt, das auf die zusätzlichen Ausnützungsreserven tatsächlich angewiesen ist. Eine Verschiebung der Ausnützungsfläche auf Vorrat, die auf dem Zielgrundstück einen für andere Zwecke verwendbaren Überschuss zur Folge hätte, ist ausgeschlossen. Die Weiterübertragung von transferierten Ausnützungsreserven auf Drittgrundstücke widerspricht somit der § 259 PBG zugrundeliegenden Logik (E. 6.2.1).
Gutheissung der Beschwerden VB.2012.00715 und VB.2012.00716.
Abweisung der Beschwerden VB.2012.00717 und VB.2012.00718.
Stichworte:
ABGRABUNG
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
AUSNÜTZUNG
AUSNÜTZUNGSBERECHNUNG
AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESONDERE VERHÄLTNISSE
DISPENS
GARAGENAUSFAHRT
GEFÄLLE
GESETZESUMGEHUNG
LEGITIMATION
MASSGEBLICHE GRUNDFLÄCHE
NEBENBESTIMMUNG
PRIVATRECHTLICHE VEREINBARUNG
RECHTSMITTELLEGITIMATION
SICHTWEITE
STRASSENABSTAND
TOPOGRAFIE
VEREINIGUNG VON VERFAHREN
VERKEHRSSICHERHEIT
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
Rechtsnormen:
§ 220 PBG
§ 259 Abs. I PBG
§ 265 PBG
§ 293 PBG
§ 321 Abs. I PBG
§ 63 Abs. I VRG
Art. 6 VSV
Publikationen:
BEZ 33/2013 Nr. 11
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2012.00715
VB.2012.00716
VB.2012.00717
VB.2012.00718
Urteil
der 1. Kammer
vom
27. Februar 2013
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl,
Verwaltungsrichter Robert Wolf,
Gerichtsschreiber Robert Lauko.
In Sachen
Aus VB.2012.00715 und VB.2012.00717
1.    A,
vertreten durch RA B,
Aus VB.2012.00716
und VB.2012.00718
2.    C,vertreten durch RA D,
Beschwerdeführende,
gegen
E
,
vertreten durch RA F,
Beschwerdegegnerin,
und
Bau- und Planungskommission Erlenbach,
Mitbeteiligte,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
A.
Mit
Beschluss vom 26. Juli 2011 erteilte die Bau- und Planungskommission
Erlenbach E die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines
Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02
in Erlenbach unter Abbruch des bestehenden Gebäudes Assek.-Nr. 03.
B.
Mit
Beschluss vom 13. Dezember 2011 verweigerte die Bau- und
Planungskommission Erlenbach E die baurechtliche Bewilligung für die
Aufstockung des bestehenden Einfamilienhauses Assek.-Nr. 04 auf dem
Nachbargrundstück Kat.-Nr. 05 an der G-Strasse 06 in Erlenbach.
II.
A.
Die von
A und C gegen die Baubewilligung vom 26. Juli 2011 gerichteten Rekurse
wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 2. Oktober 2012
(G.-Nrn. R2.2011.00150 und R2.2011.00151) ab, soweit es auf sie eintrat.
B.
Gleichentags
hiess das Baurekursgericht den Rekurs G.-Nr. R2.2012.00011 von E gegen die
Bauverweigerung vom 13. Dezember 2011 teilweise gut, hob den angefochtenen
Beschluss auf und lud die Bau- und Planungskommission Erlenbach ein, die
baurechtliche Bewilligung unter der Bedingung zu erteilen, dass die am
26. Juli 2011 erteilte Baubewilligung für das Bauvorhaben auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 in Rechtskraft erwachsen und die Baubewilligung bis
zur Beseitigung der Altbaute konsumiert sei. Im Übrigen wurde der Rekurs
abgewiesen.
III.
Mit zwei separaten Beschwerden vom 5. November 2012
gelangten C (VB.2012.00716) und A (VB.2012.00715) ans Verwaltungsgericht und
beantragten, den Entscheid des Baurekursgerichts im Verfahren R2.2012.00011
aufzuheben und die Baubewilligung betreffend Umbau/Aufstockung auf der
Liegenschaft Kat.-Nr. 05 zu verweigern. Eventualiter seien die Akten unter
Aufhebung des angefochtenen Entscheids an die Vorinstanz zurückzuweisen zur
materiellen Behandlung der Rüge bezüglich der fehlenden Ausnützungsreserven auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 01; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdegegnerin.
Mit zwei weiteren Beschwerden vom selben Tag beantragten C
(VB.2012.00718) und A (VB.2012.00717) dem Verwaltungsgericht, den in den
Verfahren G.-Nrn. R2.2011.00150 bzw. R2.2011.00151 ergangenen Rekursentscheid
aufzuheben und das Baugesuch für den Ersatzneubau des Einfamilienhauses auf der
Parzelle Kat.-Nr. 01 zu verweigern. Eventualiter sei die Sache zur
materiellen Behandlung der Rügen betreffend die Verkehrssicherheit und die
Abgrabungen an die Vorinstanz zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdegegnerin.
Am 20. November 2012 beantragte das Baurekursgericht
ohne weitere Bemerkungen, die Beschwerden VB.2012.00715, VB.2012.00717 und
VB.2012.00718 abzuweisen.
In ihren Beschwerdeantworten vom 21. November 2012
schloss die Bau- und Planungskommission Erlenbach auf Abweisung der Beschwerden
VB.2012.00717 und VB.2012.00718 sowie auf Aufhebung des Rekursentscheids im
Verfahren G.-Nr. R2.2012.00011 in Gutheissung der Beschwerden
VB.2012.00715 und VB.2012.00716.
Mit Beschwerdeantworten vom 9. Januar 2013 beantragte
E, sämtliche Beschwerden zu vereinigen und unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden abzuweisen.
Mit Schreiben vom 28. Januar 2013 verzichtete A auf
eine Replik.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die Verfahren VB.2012.00715
und VB.2012.00716 einerseits sowie VB.2012.00717 und VB.2012.00718 andererseits
betreffen jeweils die gleichen Bauprojekte auf den Parzellen Kat.-Nr. 05
bzw. 01 und enthalten weitgehend dieselben Anträge. Entgegen dem Dafürhalten
der Beschwerdegegnerin ist es geboten, sämtliche der Verfahren miteinander zu
vereinigen. Obwohl die Beschwerden zwei separate Bauprojekte auf angrenzenden
Grundstücken betreffen, weisen die Vorhaben aufgrund der vom Grundstück
Kat.-Nr. 01 auf Kat.-Nr. 05 geplanten Ausnützungsverschiebung einen
engen Berührungspunkt auf. Verstärkt wird dieser Zusammenhang durch die von der
Vorinstanz angeordnete Nebenbestimmung, mit der die Zulässigkeit des
Bauvorhabens auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 von der Rechtskraft und
Konsumtion der Baubewilligung für die Nachbarparzelle abhängig gemacht wird.
Der Beschwerdegegnerin erwächst aus der Verfahrensvereinigung kein
Rechtsnachteil.
2.
Die beiden der Beschwerdegegnerin gehörenden
Baugrundstücke Kat.-Nrn. 01 und 05 sowie die vom Projekt mitbetroffene Parzelle
Kat.-Nr. 08 befinden sich in der Wohnzone W2/25 % gemäss
geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Erlenbach (BZO). Die Parzellen
grenzen im Südwesten und Nordosten an die V-förmig gebogene G-Strasse bzw. an
deren Seitenarm.
Das Grundstück Kat.-Nr. 05 ist mit dem Einfamilienhaus
Assek.-Nr. 04 überstellt, welches im Rahmen der Baubewilligung vom
13. Dezember 2011 um ein Geschoss ("Stöckli": Zimmer mit
Wohnküche und Dusche/WC sowie separatem Zugang) aufgestockt werden soll.
Darüber hinaus plant die Beschwerdegegnerin, bergseitig einen zusätzlichen
Parkplatz sowie eine Aussentreppe samt Gartenmauer entlang der südöstlichen
Grenze zum Nachbargrundstück Kat.-Nr. 01 anzulegen. Auf der letzteren
Parzelle, die im Südosten ihrerseits an das unüberbaute Grundstück
Kat.-Nr. 08 anstösst, befindet sich gegenwärtig das Mehrfamilienhaus
Assek.-Nr. 03. Das Gebäude soll abgebrochen und durch ein Einfamilienhaus
ersetzt werden (Baubewilligung vom 26. Juli 2011).
Weil dem Umbauprojekt "Stöckli" auf der
Liegenschaft Kat.-Nr. 05 nicht genügend Ausnützung zur Verfügung steht,
begründete die Beschwerdegegnerin zwecks Ausnützungsübertragung zwei
Eigentümerdienstbarkeiten. Die am 14. April 2010 ins Grundbuch eingetragene
und zuletzt am 12. Mai 2011 geänderte Dienstbarkeit 07 (vgl.
VB.2012.00718) hat dabei folgenden Wortlaut:
"Baubeschränkung
(Ausnützungsübertragung)
zugunsten
Kat.-Nr. 01 […]
zulasten
Kat.-Nr. 08 […]
Der
belastete Eigentümer verzichtet zugunsten des berechtigten Eigentümers auf die
baurechtliche Ausnützung (heute: der geltenden Ausnützungsziffer gemäss BZO
Erlenbach) von 120 m
2
Grundfläche. Vorbehältlich der öffentlich-rechtlichen Genehmigung
durch die Baubehörde darf die gesamte Ausnützung dieser Fläche vom Eigentümer
des berechtigten Grundstückes für sein Grundstück verwendet werden
(Art. 40 BZO Erlenbach). […]"
In einer entsprechend lautenden
Erklärung über die Errichtung einer Eigentümerdienstbarkeit vom 12. Mai
2011 verzichtet die Beschwerdegegnerin sodann zulasten der Parzelle
Kat.-Nr. 01 und zugunsten von Kat.-Nr. 05 auf eine baurechtliche
Ausnützung von 60 m
2
Grundfläche (Dienstbarkeit 11, VB.2012.00715).
2.1
In
ihrem Beschluss vom 26. Juli 2011 stellte die Mitbeteiligte fest, dass die
im Grundbuch eingetragene Ausnützungsübertragung von 60 m
2
(11) zwischen
den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 05 dem Art. 40 BZO entspreche und
rechtens sei. Der Ausnützungstransfer von der Parzelle Kat.-Nr. 08 auf das
Grundstück Kat.-Nr. 01 sei hingegen nur im Umfang von 85 m
2
zulässig,
wie es auch im Ausnützungsnachweis der Bauherrin (vgl. VB.2012.00718)
vorgesehen sei. Dementsprechend statuierte sie als Nebenbestimmung, eine
angepasste Eigentumsbeschränkung zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 08 im
Grundbuch einzutragen und den Wortlaut der Dienstbarkeit 07 zu bereinigen (Disp.-Ziff. 1.2.4.
f.). Für die Unterschreitung des Strassenabstands von 6 m durch das
Erdgeschoss gegenüber dem Seitenarm der G-Strasse und die das zulässige Mass
von 1,5 m zum gewachsenen Boden unterschreitenden Abgrabungen im Bereich
der Garageneinfahrt erteilte die Mitbeteiligte der Beschwerdegegnerin
Ausnahmebewilligungen nach § 220 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG).
Abweichend von ihrer Feststellung in der Baubewilligung
vom 26. Juli 2011 hielt die Mitbeteiligte im Beschluss vom
13. Dezember 2011 fest, die vorgenommene Ausnützungsübertragung von der
Parzelle Kat.-Nrn. 01 auf das Grundstück Kat.-Nr. 05 sei unzulässig,
weil Erstere mit dem Gebäude Kat.-Nr. 03 bereits baulich übernutzt sei,
und verweigerte die nachgesuchte Baubewilligung. Die übrigen baurechtlichen
Voraussetzungen des Umbauprojekts "Stöckli" erachtete die
Mitbeteiligte dagegen als erfüllt.
2.2
Gegen die
Baubewilligung vom 26. Juli 2011 (betreffend Kat.-Nr. 01)
rekurrierten die heutigen Beschwerdeführenden ans Baurekursgericht und
beanstandeten die Ausnützungsübertragung an die Parzelle Kat.-Nr. 05, was
die Vorinstanz mit der Begründung abwies, die Frage sei für das über genügend
Ausnützung verfügende Baugrundstück Kat.-Nr. 01 unmassgeblich und erst im
Rahmen des Projekts auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 05 zu prüfen. Auch
die übrigen Rügen (hinsichtlich Strassenabstand, Abgrabungen, Verkehrssicherheit
der Garagenausfahrt und Einordnung) wurden im Rekursentscheid vom
2. Oktober 2012 (G.-Nrn. R2.2011.00150 und R2.2011.00151) abgewiesen,
soweit darauf eingetreten wurde.
Den Rekurs der Beschwerdegegnerin gegen die
Bauverweigerung vom 13. Dezember 2011 (G.-Nr. R2.2012.00011) hiess
das Baurekursgericht mit Entscheid vom 2. Oktober 2012 teilweise gut. Es
lud die Baubehörde ein, die Baubewilligung unter der Bedingung zu erteilen,
dass der Beschluss der Mitbeteiligten vom 26. Juli 2011 rechtskräftig
geworden und die Baubewilligung bis zur Beseitigung des Altbaus konsumiert sei.
Die von der Beschwerdegegnerin beabsichtigte Kettenübertragung von Ausnützung
vom Grundstück Kat.-Nr. 08 auf die Parzelle Kat.-Nr. 01 und von dort
wiederum auf die Bauparzelle sei grundsätzlich zulässig (Rekursentscheid
E. 7.1). Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Erlenbach erlaube
ausdrücklich eine Ausnützungsübertragung zwischen direkt angrenzenden Parzellen
und enthalte ebenso wie das PBG keine Einschränkung, wonach bereits übertragene
Ausnützungsflächen nicht auf ein weiteres angrenzendes Grundstück übertragen werden
dürften. Jedenfalls bei bloss drei gleichzeitig involvierten Grundstücken sei
eine solche Einschränkung nicht anzunehmen. Voraussetzung sei indes, dass die
zu transferierenden Ausnützungsreserven tatsächlich bestünden. Während dies
beim bestehenden Altbau Assek.-Nr. 03 wegen der umstrittenen Qualifikation
des Untergeschosses zweifelhaft sei, böte die Parzelle Kat.-Nr. 01 nach
Realisierung des geplanten Neubauprojekts die erforderliche Ausnützung. Nachdem
gegen die betreffende Baubewilligung vom 26. Juli 2011 Nachbarrekurse
hängig seien, könne die Bewilligung für das Umbauvorhaben unter der entsprechenden
Nebenbestimmung erteilt werden (Rekursentscheid E. 7.3).
3.
Die Beschwerdeführenden monieren bezüglich des
Ersatzbauprojekts auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 (Beschwerden VB.2012.00717
und VB.2012.00718), die Mitbeteiligte habe für die Unterschreitung des
Strassenabstands gegenüber dem bergseitigen Ast der G-Strasse zu Unrecht eine
Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG erteilt. Es gebreche vorliegend schon
an den besonderen Verhältnissen. Das Baugrundstück sei nicht dreieckig und
unterscheide sich mit seiner steilen Hanglage nicht wesentlich von anderen
Bauparzellen in Erlenbach. Zudem sprächen keine Härten oder Unbilligkeiten
gegen die Verweigerung der Ausnahmebewilligung. Gestützt auf die Ausnahmebestimmung
von § 260 Abs. 3 PBG betreffend Gebäudevorsprünge, den durch
Vereinbarung eines Näherbaurechts reduzierten Grenzabstand zum nordseitigen
Nachbargrundstück und die Tatsache, dass das 1. und 2. Untergeschoss
bergseitig keinen Strassenabstand einzuhalten hätten, sei auch ohne Ausnahmebewilligung
eine sinnvolle Überbauung der Parzelle möglich und für die Bauherrin zumutbar.
3.1
Fehlen
Baulinien, so haben oberirdische Gebäude gemäss § 265 Abs. 1 PBG in
Verbindung mit Art. 29 Abs. 1 BZO einen Abstand von 6 m
gegenüber Strassen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten.
Teile des 1. Untergeschosses (oberirdische Bauteile)
reichen bis zu 3,5 m an die Strassengrenze des Seitenarms der G-Strasse,
während das Erdgeschoss einen Abstand von 4,5 m aufweist. Für beide
Abstandsverletzungen sowie für diverse andere im Abstandsbereich geplante
Bauteile (Stützmauern, Gartentreppen, Erker, Vordach, Pergolakonstruktion) erteilte
die Mitbeteiligte in ihrem Beschluss vom 26. Juli 2011 eine
Ausnahmebewilligung. Sie schloss sich dabei der ausführlichen Gesuchsbegründung
der Bauherrin an und erwog, dass das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 mit einer
massgeblichen Grundfläche von total 512 m
2
grundsätzlich eine
selbständige Überbaubarkeit erlaube. Müsste jedoch sowohl berg- wie auch talseits
ein Strassenabstand von 6 m eingehalten werden, wäre die Parzelle faktisch
nicht überbaubar, weshalb eine Ausnahmesituation vorliege. Öffentliche
Interessen stünden der Erteilung einer Ausnahmebewilligung kaum entgegen.
Ohnehin handle es sich bei der G-Strasse um einen Strassenzug im Grenzbereich
zwischen Strasse und Fahrweg, und die Verkehrssicherheit sei auch mit den
reduzierten Strassenabständen gewahrt. Ebenso werde mit dem Projekt in
ästhetischer und umweltrechtlicher Hinsicht eine den Verhältnissen angemessene
Vorgartentiefe geschaffen.
3.2
Eine
Ausnahmebewilligung ist gemäss § 220 PBG zu erteilen, wenn besondere Verhältnisse
vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint
(Abs. 1). Eine Ausnahmebewilligung darf überdies nicht gegen den Sinn und
Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreit, und auch sonst keine
öffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2). Schliesslich darf ein Nachbar
durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht unzumutbar
benachteiligt werden (Abs. 3).
Besondere, eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse
können in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der
Zweckbestimmung des Gebäudes liegen – insbesondere jedoch in der Form, Lage
oder Topografie des Baugrundstücks (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986
Nr. 4; RB 1981 Nr. 126; RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981 Nr. 34;
Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere
nach § 220 des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, Zürich 1990,
S. 102 ff.; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs-
und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 1124 ff.; Walter Haller/Peter Karlen,
Raumplanungs- und Baurecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, N. 690). Das
Institut der Ausnahmebewilligung soll dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit
dort Nachachtung verschaffen, wo die Anwendung der gesetzlichen Regelung zu
Resultaten führen würde, die der Gesetzgeber nicht bedacht hat und durch kein
öffentliches Interesse gedeckt sind (RB 1985 Nr. 102; Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 1128). Eine Ausnahmebewilligung bezweckt daher, im Einzelfall Härten
und Unbilligkeiten zu beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht
beabsichtigt waren. Es geht mithin um offensichtlich ungewollte Wirkungen einer
Vorschrift. Die Ausnahmebewilligung darf daher nicht dazu eingesetzt werden,
generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen liessen;
auf diesem Weg würde das Gesetz abgeändert (BGE 117 Ib 125 E. 6d mit Hinweisen).
Ob eine Ausnahmesituation im erwähnten Sinn vorliegt, ist
vorwiegend eine Rechtsfrage, die das Verwaltungsgericht frei überprüft, doch
wird der Baubehörde bei der Einräumung der Ausnahmebewilligung ein erheblicher
Beurteilungsspielraum eingeräumt. Durch welche Abweichungen von den
Bauvorschriften und durch welche besonderen Anordnungen der Ausnahmesituation
Rechnung zu tragen ist, ist überwiegend Ermessensfrage. Das Verwaltungsgericht
greift hierbei nur ein, wenn dieses pflichtgemässe Ermessen überschritten oder
missbraucht wird (vgl. RB 1964 Nr. 28 = ZBl 66/1965, S. 176 = ZR 64
Nr. 185; Haller/Karlen, N. 676 f.).
3.3
Das
Baugrundstück zeichnet sich durch eine längliche, gegen Südosten spitzwinklig
zusammenlaufende Form aus und befindet sich überdies in einer steilen Hanglage.
An der schmalsten Stelle ist die zwischen 30–37 m lange Parzelle lediglich
gut 10 m breit und weitet sich bis zum nordwestlich angrenzenden
Nachbargrundstück Kat.-Nr. 05 auf ca. 19 m aus. Wie die
Vorinstanz richtig erkannt hat, erweist sich das Baugrundstück – unabhängig von
einem Näherbaurecht – aufgrund seiner äusserst geringen Tiefe bei Einhaltung
des Strassenabstands von 6 m als faktisch unüberbaubar bzw. nicht sinnvoll
nutzbar. Das geplante Einfamilienhaus besitzt zwei dem Wohnen dienende und an
die schmale Grundstücksform angepasste Stockwerke (VB.2012.00718): Das
1. Untergeschoss (3 Schlafzimmer und 2 Nasszellen) ist an seiner
breitesten Stelle 8,6 m breit, verjüngt sich sodann dem Strassenverlauf
entsprechend auf rund 3,6 m und wird durch eine 4,5 m breite,
behindertengerechte Dusche/WC abgeschlossen. Noch schmaler ist das Erdgeschoss
(Wohnzimmer, Küche und WC) mit einer Breite von nur gerade
1,96 (Wintergarten) bis 7,6 m. Angesichts dieser Grössenverhältnisse
und der auch im Vergleich zu anderen Bauparzellen im Quartier ungünstigen
Grundstücksform ist nicht ersichtlich, inwiefern ohne Abstandsunterschreitung
eine einigermassen zweckmässige Neuüberbauung realisierbar wäre; die vom
Beschwerdeführer 1 vorgeschlagene Grundrissvariante erscheint weder sinnvoll
noch vermag sie gestalterisch zu überzeugen (vgl. VB.2012.00718). Am Vorliegen
einer Ausnahmesituation ändert auch die Tatsache nichts, dass nur oberirdische
Gebäude den Strassenabstand einzuhalten haben (Art. 29 BZO und § 265
PBG). Als abstandspflichtig gelten nämlich alle Gebäudeteile, die den
gewachsenen Boden, wenn auch nur geringfügig, überragen (Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 825), was auf das geplante 1. Untergeschoss vollumfänglich
zutrifft. Gänzlich unterirdische und damit abstandsprivilegierte Untergeschosse
dürfen wegen der fehlenden natürlichen Belichtung in der Regel keine Wohnräume
aufweisen (vgl. § 302 PBG).
Obwohl der für den Strassenabstand erteilte Dispens eine
erhebliche Abweichung von 1,5 bzw. 2,5 m zulässt, gilt es zu
berücksichtigen, dass sich das geplante 4-Zimmer-Haus in seiner baulichen
Umgebung (Villenquartier) mit einer anrechenbaren Geschossfläche von 190 m
2
als
zurückhaltend präsentiert und gegenüber dem vom Seitenarm der G-Strasse
lediglich ca. 2,5 m entfernten Altbau strassenabstandsmässig eine deutliche
Verbesserung darstellt; insofern ist der beschwerdeführerische Hinweis auf
§ 357 PBG und die von der Besitzstandsgarantie gedeckten Umbau- und
Erweiterungsmöglichkeiten nicht zielführend.
3.4
Hinzu
kommt Folgendes: Beim Seitenarm der G-Strasse (ehemals I-Weg) handelt es sich
um eine Strasse, die sowohl von ihrer Erschliessungsfunktion her wie auch
aufgrund ihres technischen Ausbaus (ca. 4 m ohne Bankett und Trottoir) die
Voraussetzungen einer Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich nur knapp erfüllt
bzw. diese unterschreitet (vgl. den Anhang zu den
Normalien
über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987
).
Zudem hat die Zahl der Wohneinheiten für die Qualifikation
nach § 265 PBG nicht die Bedeutung einer strikten Trennlinie (VGr,
17. Januar 2007, VB.2006.00471, E. 4.4 ff.; RB 1982 Nr. 149
= BEZ 1982 Nr. 20). V
on daher ist das öffentliche Interesse an der
Einhaltung des vollen Strassenabstands von 6 m vorliegend als gering
einzustufen. Wie das Verwaltungsgericht in einem Urteil vom
11. Juli 2012
entschieden hat (
VB.2012.00018, E. 3.1)
,
dient der vorgeschriebene Strassenabstand primär wohnhygienischen
Zwecken; der Verkehrssicherheit kommt im Rahmen von § 265 PBG keine
eigenständige Bedeutung zu
. Berücksichtigt man insbesondere, dass auf
der gegen den Seitenarm der G-Strasse gerichteten Fassade keine Fenster geplant
sind, sprechen keine überwiegenden wohnhygienischen Gründe oder andere
öffentlichen Interessen gegen die ausnahmsweise bewilligte Grenzunterschreitung
(vgl. § 220 Abs. 2 PBG). Gemäss der zutreffenden Erwägung 6.4
Abs. 3 des angefochtenen Rekursentscheids beeinträchtigt das Bauprojekt
zudem weder die ortsbauliche Situation noch das bereits heute uneinheitliche
Strassenbild. Dass die Beschwerdeführenden als Nachbarn von der
Ausnahmebewilligung unzumutbar benachteiligt würden, machen sie nicht geltend
und ist auch nicht ersichtlich.
Wenn die Mitbeteiligte unter diesen Umständen aus Gründen
der Verhältnismässigkeit auf die Durchsetzung der Abstandsvorschrift verzichtet
hat, handelte sie nicht rechtsverletzend.
4.
4.1
Ein
weiterer, bereits in den Rekursverfahren G.-Nrn. R2.2011.00150 und
R2.2011.00151 vorgebrachter Einwand der Beschwerdeführenden bezieht sich auf
die für die Garagenzufahrt in Abweichung von Art. 37 BZO geplanten
Abgrabungen von bis zu 3,3 m bzw. den von der Mitbeteiligten hierfür
erteilten Dispens. Die Vorinstanz trat auf die Rüge nicht ein. Zur Begründung
wird in E. 8 des Rekursentscheids vom 2. Oktober 2012 angeführt, dass
die nebenbestimmungsweise Beseitigung des allfällig bestehenden Mangels nicht
zur Aufhebung der Baubewilligung führen würde, da die drei erforderlichen
Pflichtabstellplätze auch oberirdisch realisiert werden könnten, womit auf die
Unterniveaugarage verzichtet werden könnte. Aus einer solchen Nebenbestimmung
zögen die Beschwerdeführenden jedoch mangels Sichtverbindung zu den strittigen
Abgrabungen keinen Vorteil, weshalb ihnen insoweit das Anfechtungsinteresse
fehle.
4.1.1
Die Beschwerdeführenden beanstanden den
Nichteintretensentscheid des Baurekursgerichts zu Recht. Zwar trifft es vom
Grundsatz her zu, dass
den rekurrierenden Nachbarn
die Rechtsmittelbefugnis abgeht, wenn der geltend gemachte Projektmangel durch
eine für sie
bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden
kann (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14).
Allerdings ist der vorliegend gerügte Mangel gemessen am Umfang des Gesamtprojekts
von einer Bedeutung, die eine nebenbestimmungsweise Heilung nach § 321
Abs. 1 PBG ausschliesst (vgl. Christian Mäder, Das
Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 461): Geplant ist auf der
Parzelle Kat.-Nr. 01 ein Einfamilienhaus mit für das Quartier eher
bescheidenen Ausmassen, das mit einer grosszügig ausgestalteten und tief ins gewachsene
Terrain ragenden Garage für drei Fahrzeuge ausgestattet werden soll. Es ist
offensichtlich, dass die Verschiebung bzw. Aufhebung der Garage und die
oberirdische Anlegung der Pflichtabstellplätze bei den gegebenen
Terrainverhältnissen eine erhebliche Umgestaltung des Projekts erfordern würde.
Nachdem die Anordnung einer entsprechenden Nebenbestimmung damit von vornherein
ausscheidet, hätte das Baurekursgericht die Rüge der ausnahmsweise bewilligten
Abgrabungen nicht mit dem fehlenden Anfechtungsinteresse von der Hand weisen
dürfen.
4.1.2
Da die Vorinstanz die beschwerdeführerische Rüge nicht materiell beurteilt
hat, stellt sich die Frage, ob das Verwaltungsgericht im Sinn von § 63
Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)
selbst entscheiden oder die Sache im Sinn von § 64 Abs. 1 VRG zur
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückweisen soll (Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 63 N. 11, § 64 N. 2; VGr,
9. September 2004, VB.2004.00281, E. 3). Die Rechtsmittelinstanz
verfügt über einen weiten Ermessensspielraum, ob sie einen reformatorischen
Entscheid fällen oder eine Rückweisung vornehmen will (BGE 131 V 407
E. 2.1.1). Vorliegend sprechen sowohl prozessökonomische Gründe als auch
die Tatsache, dass es sich um Rechtsfragen handelt (vgl. vorn E. 3.2
Abs. 3), deren Beantwortung zu einem klaren Ergebnis führt, für eine
materielle Beurteilung durch das Verwaltungsgericht (Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 63 N. 11, § 64 N. 5).
4.2
Gemäss § 293
PBG dürfen nicht anrechenbare Untergeschosse höchstens 1,5 m über dem
gestalteten Boden in Erscheinung treten (Abs. 1); ausgenommen von dieser
Beschränkung sind Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und
Ausfahrten zu Ein­zel-, Doppel- oder Sammelgaragen (Abs. 2). § 293
Abs. 4 PBG ermächtigt die Gemeinden zu abweichenden kommunalen Regelungen,
wovon Art. 37 BZO Gebrauch macht. Danach ist das Freilegen von Geschossen
nur bis zu 1,5 m unterhalb des gewachsenen Bodens zulässig, und die
Abgrabung darf nicht mehr als den halben Gebäudeumfang ausmachen (Abs. 1).
Einzelne separate Haus- oder Kellerzugänge, ausgenommen Garageneinfahrten,
werden nicht mitgerechnet (Abs. 2).
4.2.1
Für
die
streitige Garageneinfahrt im 2. Untergeschoss sind auf einer Breite von
rund 7,5 m Abgrabungen mit einer Tiefe von 3,3 m geplant, was
Art. 37 BZO zuwiderläuft, der Garagenzufahren im Unterschied zu § 293
Abs. 2 PBG der Abgrabungsvorschrift unterwirft. Die Mitbeteiligte erteilte
der Bauherrschaft für die vorgesehene Abgrabung jedoch eine
Ausnahmebewilligung, indem sie sich wiederum auf die Begründung der Beschwerdegegnerin
stützte und in der bestehenden örtlichen Situation (Topografie/Strassenniveau)
besondere Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG erblickte.
4.2.2
Wie die Beschwerdeführenden an sich zu Recht bemerken, weist Erlenbach wie
die anderen Gemeinden am rechten Zürichseeufer zahlreiche exponierte Hanglagen
auf.
Indem Art. 37 BZO abweichend von § 293
Abs. 1 PBG das In-Erscheinung-Treten von nicht anrechenbaren
Untergeschossen über dem gestalteten Terrain in keiner Weise begrenzt, sondern
überdies das Freilegen auch dieser Geschosse bis zu 1,5 m unterhalb des
gewachsenen Bodens zulässt, wird den in Erlenbach häufigen Hanglagen bereits
Rechnung getragen (vgl. VGr, 3. Juni 2009, VB.2008.00553, E. 4.3).
Diese Regelung darf nicht durch eine grosszügige Ausnahmebewilligungspraxis
aufgeweicht werden; eine Dispenserteilung in besonderen Einzelfällen wird durch
die Bestimmung indessen nicht ausgeschlossen. Vorliegend besteht schon deswegen
eine atypische Konstellation, weil mit der schmalen Grundstücksform und dem starken
Gefälle (Höhendifferenz von rund 8 m) die topografischen Verhältnisse gleich in
doppelter Hinsicht schwierig sind. Angesichts dieser Situation erscheint es als
ausgeschlossen, dass die geplante Unterniveaugarage ohne Abgrabungen von mehr
als 1,5 m auf dem Standortgrundstück erstellt werden könnte. Für eine
bergseitig angelegte Tiefgarage im Bereich des Wintergartens und einer Zufahrt
von oben fehlt dem Grundstück die nötige Tiefe. Eine weiter südlich
positionierte Einfahrt bzw. eine verkleinerte Garage entsprechend der Anregung
der Beschwerdeführenden (vgl. VB.2012.00718) würde durch die Tatsache, dass der
gewachsene Boden entlang der betreffenden Gebäudefassade in südöstlicher
Richtung zunächst gleichbleibt und dann stark ansteigt, keine Abhilfe schaffen.
Tiefgaragen gehören in der
baulichen Umgebung bzw. in Erlenbach zur standardmässigen Ausstattung von Wohnbauten,
weshalb der Beschwerdegegnerin bei Verweigerung des Dispenses eine übermässige
Härte träfe. Darüber hinaus hat die geplante Garage gegenüber einer rein
oberirdischen Parkierungslösung den ortsbaulichen und immissionsmässigen
Vorteil, dass nicht sämtliche der Pflichtparkplätze entlang des Seitenarms der
G-Strasse angelegt werden müssen. Davon profitiert letztlich auch der
Beschwerdeführer 1, der oberhalb des beschwerdegegnerischen Grundstücks
wohnhaft ist und im Unterschied zur Garageneinfahrt freie Sicht auf die
bergseitigen Aussenparkplätze hätte. Demzufolge ist von einer Ausnahmesituation
im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG auszugehen.
4.2.3
Soweit die Beschwerdeführenden monieren, die geplante Tiefgarage sei
überdimensioniert, ist darauf hinzuweisen, dass die zur Bewältigung der
Ausnahmesituation bewilligten baulichen Massnahmen weitgehend im Ermessen der
Baubehörde liegen (vgl. vorn E. 3.2 Abs. 3) und eine
Ermessensüberschreitung durch die Mitbeteiligte weder gerügt wurde noch
ersichtlich ist. Da sich die Garageneinfahrt auf rund einen Drittel der
gesamten Fassadenlänge beschränkt, wirkt das Gebäude im Gegensatz zu der im
Entscheid
VB.2008.00553 beurteilten Situation auch
nicht
überhöht.
Aus all diesen Gründen ist der
Mitbeteiligten hinsichtlich des zur Freilegung der Garageneinfahrt erteilten
Abgrabungsdispenses keine Rechtsverletzung vorzuwerfen.
5.
Des Weiteren beanstanden die Beschwerdeführenden die Verkehrssicherheit
der Garagenausfahrt. Das Baurekursgericht sei auf die Rüge zu Unrecht nicht
eingetreten, da eine Projektänderung zur Einhaltung der Anforderungen an die
Verkehrssicherheitsverordnung
vom 15. Juni 1983
(VSV)
tiefgreifend sein müsste und eine Aufhebung der Baubewilligung
bedingen würde. Die von der Baubehörde bewilligte Reduktion der Sichtweiten und
die Nichteinhaltung des maximalen Gefälles führten zu verkehrsgefährdenden
Fahrmanövern.
5.1
Laut dem
Beschluss der Mitbeteiligten vom 26. Juli 2011 muss die Ein-/Ausfahrt vom
Garagenvorplatz in die G-Strasse dem Typ A gemäss Anhang zur
Verkehrssicherheitsverordnung entsprechen (§ 6 VSV). Da die G-Strasse bei
der Garageneinfahrt ein Gefälle von über 17 % aufweise, sei es nur
begrenzt möglich, die Verkehrssicherheitsverordnung betreffend maximale Neigung
innerhalb von 6 m ab Strassengrenze einzuhalten. Nach § 6 lit. b
VSV seien Abweichung bei Ausfahrten in Zufahrtswege, Zufahrtsstrasen und Erschliessungsstrassen
zulässig, sofern besondere ortsbauliche Verhältnisse oder die Topografie dies
erforderten. Gestützt darauf könne der geplanten Lösung zugestimmt werden.
In der Tat bestehen vorliegend besondere Verhältnisse. Die
G-Strasse hat an der fraglichen Stelle selber eine Neigung von 17 %,
weshalb die Vorgaben gemäss Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung (maximale
Neigung von +/- 5 % und ein Gefällsbruch maximal 6 %) von vornherein
nicht auf der gesamten Fläche erfüllt werden können (vgl. Kurzstellungnahme zu
den Gefällsverhältnissen der Zufahrt vom 9. Januar 2013, VB.2012.00717).
Entsprechend dem Strassenverlauf weist der Garagenvorplatz eine Neigung
zwischen und +0,8 % (Südosten) und -14,2 % (Nordwesten) auf. Damit
erfüllt die Ausfahrt die zulässige Längsneigung für ungedeckte Rampen der
Komfortstufe A (Personenwagen, nicht öffentlich zugänglich) von 15 %
gemäss Ziff. 18.4 der VSS-Norm SN 640 291a, welche sich vorliegend
hilfsweise heranziehen lässt. Ankommende Fahrzeuge, die ordnungsgemäss – ohne
Abschneiden der Kurve – in die Garage abbiegen, werden den Vorplatz zudem an
einer Stelle befahren, an der die Neigung weniger als das maximale Gefälle
beträgt. Die grösste Neigung der Ausfahrt wird im Alltag also kaum je zum
Tragen kommen und führt auch nicht zu einer unzulässigen Verkehrsgefahr. Ein
baurechtlicher Mangel liegt diesbezüglich nicht vor.
5.2
Hinsichtlich
der Sichtverhältnisse im Ein-/Ausfahrtsbereich erliess die Mitbeteiligte die
Nebenbestimmung, die Garageneinfahrt sei dergestalt zu überarbeiten, dass eine
Sichtweite von mindestens 13 m und ein Einlenkerradius von 4 m
erreicht würden (Disp.-Ziff. 1.1.1 des Beschlusses vom 26. Juli
2011). Gemäss dem überarbeiteten Projektplan vom 7. Oktober 2011 soll
diesen Anforderungen durch eine Ausrundung des Vorplatzes an der Südecke entsprochen
werden (VB.2012.00718). Mit einer noch grösseren Ausweitung könnte die
Sichtberme von 13 m bergseitig weiter ausgedehnt werden; eine solche Verbesserung
ist ohne grössere Schwierigkeiten möglich und bedingt keine tiefgreifende
Projektänderung. Ferner ist zu beachten, dass man sich durch eine vorsichtig
herantastende Fahrweise und ein talseitiges Ausholen bei der Ausfahrt einen
besseren bergseitigen Überblick über die G-Strasse wird verschaffen können. Für
ausfahrende Fahrzeuge, die nach rechts (talwärts) abbiegen wollen, sind die
Sichtverhältnisse ohnehin wenig problematisch. Soweit in der Unterschreitung
der Sichtweiten gemäss Anhang der Verkehrssicherheitsverordnung bzw. nach den
einschlägigen VSS-Normen überhaupt ein Verkehrssicherheitsmangel gemäss
§ 237 Abs. 2 bzw. 240 PBG zu erblicken ist, könnte dieser jedenfalls
durch eine Nebenbestimmung im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG behoben
werden.
Aus einer solchen Anordnung zögen die Beschwerdeführenden
indessen keinen legitimationsbegründenden Vorteil. Die Rechtsmittelbefugnis ist
mit Bezug auf die Rüge der mangelnden Verkehrssicherheit zur Vermeidung der Popularbeschwerde
nämlich sehr eng zu ziehen (RB 1998 Nr. 17, auch zum Folgenden). Es bedarf
insbesondere einer qualifizierten persönlichen Betroffenheit, die den
Beschwerdeführenden trotz räumlicher Nähe zum Baugrundstück abgeht: Obwohl sie
für die Zufahrt zu ihren eigenen Grundstücken (G-Strasse 09 bzw. 10) die
G-Strasse an der fraglichen Stelle befahren müssen, sind sie dadurch nicht mehr
betroffen als die übrigen Verkehrsteilnehmer, wie namentlich die weiteren
Anwohner des Seitenarms bzw. der südöstlichen Fortsetzung der G-Strasse, deren
direkte Weg ins Dorfzentrum ebenfalls an der betreffenden Ausfahrt vorbeiführt.
Zu Recht hat die Vorinstanz den Beschwerdeführenden diesbezüglich die
Legitimation abgesprochen und ist in der Folge auf die Rekurse insoweit nicht
eingetreten (vgl. auch VGr, 17. November 2010,
VB.2010.00184,
E.
1.3). Die Beschwerden VB.2012.00717 und VB.2012.00718 sind
demnach auch in diesem Punkt unbegründet.
6.
In ihren Beschwerden VB.2012.00715 und VB.2012.00716
betreffend das Umbauvorhaben "Stöckli" auf Kat.-Nr. 05 halten
die Beschwerdeführenden die vorgenommene Kettenübertragung von
Ausnützungsfläche für unzulässig. Einem solchen indirekten Ausnützungstransfer
von der Parzelle Kat.-Nr. 08 via Kat.-Nr. 01 auf das Baugrundstück
stehe Art. 40 BZO nach Sinn und Zweck entgegen. Die geplante Aufstockung
könne deshalb nicht realisiert werden.
6.1
Gemäss
Art. 40 Satz 1 BZO ist eine Ausnützungsübertragung innerhalb der
gleichen Zone gegen Revers nur gestattet, wenn die betroffenen Grundstücke
direkt aneinander stossen. In seinem Urteil VB.2010.00574 vom 12. Januar
2011 hat das Verwaltungsgericht hinsichtlich der streitbetroffenen
Baugrundstücke entschieden, dass § 259 Abs. 1 PBG kommunalen
Regelungen, die zoneninterne Ausnützungsübertragungen auf zusammenhängende
Flächen der entsprechenden Zone beschränken, nicht entgegensteht. Es überprüfte
dabei Art. 40 BZO akzessorisch auf seine Übereinstimmung mit dem
übergeordneten Recht und befand die Regelung für gesetzeskonform.
6.2
6.2.1
Ausgangspunkt für die Berechnung der Ausnützungsziffer bildet nach
§ 259 Abs. 1 PBG die von der Baueingabe erfasste Fläche der
"baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile".
Die Parzelle Kat.-Nr. 01 misst 487 m
2
und wird ausnützungsmässig noch nicht von einem
anderen Grundstück in Anspruch genommen. Gemäss dem Wortlaut der zulasten von
Kat.-Nr. 01 und zugunsten des Baugrundstücks Kat.-Nr. 05 bestehenden
Eigentümerdienstbarkeit 11 darf "vorbehältlich der öffentlich-rechtlichen
Genehmigung durch die Baubehörde […] die gesamte Ausnützung dieser Fläche vom
Eigentümer des berechtigten Grundstückes für sein Grundstück verwendet werden"
(VB.2012.00715). Baurechtliche Relevanz erlangt die Ausnützungsübertragung erst
mit Erteilung der baurechtlichen Bewilligung für das Projekt, das auf die
zusätzlichen Ausnützungsreserven tatsächlich angewiesen ist (Felix Huber, Die
Ausnützungsziffer, Zürich 1986, S. 253). Vorher entfaltet die mit
schriftlicher Vereinbarung oder einer entsprechenden Dienstbarkeit
beabsichtigte Verschiebung allenfalls zivilrechtliche Wirkungen. Hingegen steht
es nicht in der Macht der Grundstückseigentümer, durch privatrechtliches
Rechtsgeschäfts und ohne behördliche Prüfung der baurechtlichen Belange einen
öffentlich-rechtlich wirksamen Ausnützungstransfer herbeizuführen. Die vom
Nachbargrundstück zur Verfügung gestellte Ausnützung kann sodann nur in dem
Umfang übertragen werden, als es vom Baugrundstück für das betreffende Vorhaben
gerade benötigt wird. Eine Verschiebung der Ausnützungsfläche auf Vorrat, die
auf dem Zielgrundstück einen für andere Zwecke verwendbaren Überschuss zur
Folge hätte, ist ausgeschlossen. Die Weiterübertragung von transferierten
Ausnützungsreserven auf Drittgrundstücke widerspricht somit der § 259 PBG
zugrundeliegenden Logik.
6.2.2
Entgegen dem Ausnützungsnachweis der Bauherrin (VB.2012.00718) und dem Beschluss
vom 26. Juli 2011, welche die von der Parzelle Kat.-Nr. 08 bezogene
und an die Parzelle Kat.-Nr. 05 abgetretene Ausnützung bei der Ermittlung
der nach § 255 Abs. 2 PBG ausnützungsprivilegierten Fläche
unzulässigerweise berücksichtigen, beträgt die für die Ausnützung anrechenbare
Fläche des auf Kat.-Nr. 01 geplanten Ersatzneubaus in Wirklichkeit
129,125 m
2
(statt 126 m
2
).
Diese setzt sich zusammen aus der zur Vollgeschossfläche voll anrechenbaren
Fläche des Erdgeschosses (78,7 m
2
) und einer anrechenbaren Teilfläche im
Untergeschoss von 50,425 m
2
(111,3 m
2
abzüglich einer
ausnützungsprivilegierten Fläche von 60,875 m
2
, die der zu 25 %
ausnützbaren massgeblichen Landfläche von 487 m
2
verteilt
auf die beiden zulässigen Vollgeschosse entspricht). Das Vorhaben benötigt
damit – bei einer zulässigen Ausnützung von 25 % in der Wohnzone
W2/25 % – eine Landfläche von insgesamt 516,5 m
2
, wovon
29,5 m
2
vom Nachbargrundstück Kat.-Nr. 08 stammen. Eine darüber hinausgehende
Ausnützung muss von der Parzelle nach dem Gesagten nicht beansprucht werden.
Das mit anderen Worten voll ausgenützte Grundstück Kat.-Nr. 01 weist daher
keine Ausnützungsreserve auf, die dem Baugrundstück Kat.-Nr. 05 und dem
dort geplanten Aufstockungsvorhaben übertragen werden könnte. Im Ergebnis
erweist sich die Bauverweigerung vom 13. Dezember 2011 gestützt auf die
Feststellung, dass vom Nachbargrundstück Kat.-Nr. 01 keine
Ausnützungsübertragung auf die Parzelle Kat.-Nr. 05 erfolgen könne, als
zutreffend.
6.3
Der
geplanten Weiterübertragung der auf Kat.-Nr. 01 transferierten
Ausnützungsfläche auf das Baugrundstück ("Kettenübertragung") stünde
überdies Art. 40 Satz 1 BZO entgegen. Die Beschwerdegegnerin bezweckt
mit ihrem Vorhaben im Endeffekt – wie bereits mit ihrem Vorentscheidprojekt vom
3. Dezember 2008 – einen Ausnützungstransfer zwischen zwei nicht
unmittelbar aneinandergrenzenden Grundstücken (vgl. die entsprechende Korrektur
an der Grunddienstbarkeit 07, VB.2012.00718). Das von ihr anvisierte Ziel läuft
damit offensichtlich dem in Art. 40 Satz 1 BZO zum Ausdruck kommenden
Motiv zuwider, wonach die kommunal festgesetzte Zonenstruktur, abgesehen vom
Fall des direkten Grenzanstosses von Privaten, nicht verändert werden soll
(vgl. das Urteil VB.2010.00574, E. 3.3.5). Nachdem die
Ausnützungsverschiebung auf direktem Weg von der Parzelle Kat.-Nr. 08 auf
das Grundstück Kat.-Nr. 05 mangels gemeinsamer Grundstücksgrenze ausgeschlossen
ist, läge im indirekten Ausnützungstransfer eine unzulässige Gesetzesumgehung,
weil die betreffende Norm zwar ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn
und Zweck beachtet würde (VGr, 7. Juni 2007, VB.2007.00093, E. 4;
19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32). Dass
lediglich drei benachbarte Grundstücke vom Vorhaben betroffen sind, ändert
hieran nichts.
6.4
Die
mittels Eigentümerdienstbarkeiten 07 und 11 vom 12. Mai 2011
(VB.2012.00718) beabsichtigte indirekte Ausnützungsverschiebung ist
baurechtlich unwirksam und fällt bei der Ermittlung der Ausnützung der Parzelle
Kat.-Nr. 05 ausser Betracht. Da das Grundstück für sich genommen nicht
über die für das Umbauprojekt "Stöckli" benötigte freie Ausnützung
verfügt (vgl. Beschluss vom 13. Dezember 2011, S. 4), ist das
Vorhaben baurechtswidrig.
Die Beschwerden VB.2012.00715 und VB.2012.00716 sind folglich
gutzuheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 2. Oktober 2012
(Verfahren G.-Nr. R2.2012.00011) ist aufzuheben und die Bauverweigerung
der Bau- und Planungskommission Erlenbach vom 13. Dezember 2011
wiederherzustellen.
7.
Zusammenfassend obsiegen die Beschwerdeführenden mit ihren
Beschwerden VB.2012.00715 und VB.2012.00716 (Umbauprojekt "Stöckli"),
während die Beschwerden VB.2012.00717 und VB.2012.00718 (Ersatzneubau) abzuweisen
sind. Da der auf Kat.-Nr. 01 geplante Ersatzneubau einen höheren
Streitwert aufweist als die Aufstockung des bestehenden Gebäudes auf
Kat.-Nr. 05, sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden zu insgesamt
2/3 und der Beschwerdegegnerin zu 1/3 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2
Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG).
In Änderung von
Disp.-Ziff. II und III des Rekursentscheids vom 2. Oktober 2012 sind
d
ie Kosten des Rekursverfahrens R2.2012.00011 vollumfänglich der
Beschwerdegegnerin (und damaligen Rekurrentin) aufzuerlegen und den
Beschwerdeführenden (Beigeladene im Rekursverfahren) wäre für das betreffende
Verfahren an sich eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen. Nachdem
aber die Beschwerdeführenden angesichts ihres überwiegenden Prozessverlusts in
den Beschwerdeverfahren der Beschwerdegegnerin ihrerseits eine
Parteientschädigung auszurichten hätten (
§ 17
Abs. 2 lit. a VRG), sind im Ergebnis keine Entschädigungen
geschuldet. Die im
Rekursverfahrens R2.2012.00011 der Beschwerdegegnerin
zugesprochene Umtriebsentschädigung ist deshalb aufzuheben.
Demgemäss beschliesst
die
Kammer
:
Die
Beschwerden VB.2012.00715, VB.2012.00716, VB.2012.00717 und VB.2012.00718
werden vereinigt;
und erkennt:
1.    Die
Beschwerden VB.2012.00715 und VB.2012.00716 werden gutgeheissen. Der Entscheid
des Baurekursgerichts vom 2. Oktober 2012 (Verfahren
G.-Nr. R2.2012.00011) wird aufgehoben und der Beschluss der Bau- und
Planungskommission Erlenbach vom 13. Dezember 2011 wiederhergestellt.
2.    Die
Beschwerden VB.2012.00717 und VB.2012.00718 werden abgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    160.--     Zustellkosten,
Fr. 8'160.--     Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 und der Beschwerdegegnerin
zu je 1/3 auferlegt.
5.    Die
Kosten des Rekursverfahrens R2.2012.00011 werden der Beschwerdegegnerin
auferlegt.
6.
Für die Beschwerde- und das Rekursverfahren R2.2012.00011
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
7.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
8.    Mitteilung an…