zh_verwaltungsgericht · VB.2007.00459 · 2008-03-12 · de

Baubewilligung | Baubewilligung und Befehl Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für das Einrichten von vier sexgewerblichen Massagesalons anstelle von Wohnungen. Befehl zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Da die Nutzung der Wohnungen in allererster Linie sexgewerblicher Art ist, lässt sich die Unterbringung der in den betreffenden Lokalitäten tätigen Personen nicht als Wohnnutzung im Sinne des kommunalen Wohnanteilplans qualifizieren, so dass nicht mehr von einem angemessenen Verhältnis im Sinne von § 52 Abs. 1 PBG gesprochen werden kann (E. 4.1). Bereits im Zeitpunkt der Errichtung der Massagesalons verfolgte die beschwerdegegnerische Stadt Zürich eine konstant restriktive Praxis, wonach in Gebieten mit einer Wohnanteilsfestlegung von mehr als 50 % sexgewerbliche Salons oder ähnliche Betriebe nicht zulässig sind (E. 4.3). Nach Lehre und Rechtsprechung ist bei blosser Untätigkeit der Behörde das Entstehen einer Vertrauensgrundlage nur mit Zurückhaltung anzunehmen. Es genügt nicht, dass die Behörde untätig geblieben ist, sondern es müssen zusätzliche Anhaltspunkte bei den Betroffenen die Meinung aufkommen lassen, rechtmässig gehandelt zu haben. Solche Anhaltspunkte bestehen hier offenkundig nicht (E. 6.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 08..2.12.0 VB.2007.00459
Zurich Verwaltungsgericht 08..2.12.0 VB.2007.00459
Zurigo Verwaltungsgericht 08..2.12.0 VB.2007.00459

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00459
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Geschäftsnummer:
VB.2007.00459
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 12.03.2008
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 09.10.2008 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung und Befehl
Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für das Einrichten von vier sexgewerblichen Massagesalons anstelle von Wohnungen. Befehl zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes.
Da die Nutzung der Wohnungen in allererster Linie sexgewerblicher Art ist, lässt sich die Unterbringung der in den betreffenden Lokalitäten tätigen Personen nicht als Wohnnutzung im Sinne des kommunalen Wohnanteilplans qualifizieren, so dass nicht mehr von einem angemessenen Verhältnis im Sinne von § 52 Abs. 1 PBG gesprochen werden kann (E. 4.1).
Bereits im Zeitpunkt der Errichtung der Massagesalons verfolgte die beschwerdegegnerische Stadt Zürich eine konstant restriktive Praxis, wonach in Gebieten mit einer Wohnanteilsfestlegung von mehr als 50 % sexgewerbliche Salons oder ähnliche Betriebe nicht zulässig sind (E. 4.3).
Nach Lehre und Rechtsprechung ist bei blosser Untätigkeit der Behörde das Entstehen einer Vertrauensgrundlage nur mit Zurückhaltung anzunehmen. Es genügt nicht, dass die Behörde untätig geblieben ist, sondern es müssen zusätzliche Anhaltspunkte bei den Betroffenen die Meinung aufkommen lassen, rechtmässig gehandelt zu haben. Solche Anhaltspunkte bestehen hier offenkundig nicht (E. 6.3).
Abweisung.
Stichworte:
BEWILLIGUNGSFÄHIGKEIT
FUNKTIONALE BETRACHTUNG
MASSAGESALON
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
VERTRAUENSSCHUTZ
WIEDERHERSTELLUNG
WOHNANTEIL
WOHNNUTZUNG
ZWANGSMASSNAHMEN
Rechtsnormen:
§ 52 Abs. I PBG
§ 341 PBG
Art. 24c Abs. III BZO Zürich
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2007.00459
Entscheid
der 1. Kammer
vom
12. März 2008
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretär
Martin Knüsel.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
3.
C,
4.
D,
5.
E,
alle vertreten durch RA F,
Beschwerdeführende
,
gegen
Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerin
,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 20. April 2007 verweigerte die
Bausektion der Stadt Zürich A, B, C, D sowie E die nachträgliche baurechtliche
Bewilligung für die Einrichtung von sexgewerblichen Massagesalons im ersten bis
vierten Obergeschoss des Gebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse
02 in Zürich 11 – Oerlikon und befahl die Herstellung des rechtmässigen
Zustandes.
II.
Den hiergegen von den Vorgenannten erhobenen Rekurs wies
die Baurekurskommission mit Entscheid vom 13. September 2007 vollumfänglich
ab.
III.
Mit Beschwerde vom 12. Oktober 2007 liessen die
Beschwerdeführenden dem Verwaltungsgericht beantragen:
"1.   Der Rekursentscheid vom 13.9.2007
sowie der Bauentscheid vom 20.4.2007, BE 584/07 der Stadt Zürich, L-Strasse 02
in Zürich 11 – Oerlikon, sei vollumfänglich aufzuheben und die nachgesuchte baurechtliche
Bewilligung sei zu erteilen;
2.
der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung
zukommen zu lassen;
3.
den Beschwerdeführern sei eine angemessene
Entschädigung zuzusprechen;
4.
die Kosten des Verfahrens seien der Beschwerdegegnerin
aufzuerlegen."
Die Baurekurskommission I schloss am 23. Oktober 2007 auf
Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerin beantragte am 14. November
2007 Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Dies unter
Zusprechung einer angemessenen Parteientschädigung.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zuständig zur Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen
Entscheid der Baurekurskommission I. Als Mieter der streitbetroffenen
Räumlichkeiten sowie Adressaten des angefochtenen Beschlusses sind die
Beschwerdeführenden Nr. 1 bis 4 ohne weiteres im Sinne von § 338a Abs. 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur
Beschwerdeerhebung legitimiert; ebenso der Beschwerdeführer Nr. 5 als
Grundeigentümer der streitbetroffenen Liegenschaft und Adressat des angefochtenen
Entscheids. Auf das frist- und formgerecht erhobene Rechtsmittel ist einzutreten.
Da mit dem angefochtenen
Entscheid nicht etwas anderes bestimmt wurde, kommt der Beschwerde von Gesetzes
wegen aufschiebende Wirkung zu (§ 55 Abs. 1 VRG).
2.
Das fünfstöckige Gebäude L-Strasse 02 mit Ladenlokalitäten
im Erdgeschoss und je einer 4-Zimmerwohnung im ersten bis vierten Obergeschoss
liegt gemäss der kommunalen Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) vom
23. Oktober 1991 in der Quartiererhaltungszone Ql5d, welche einen Wohnanteil
von 60 % aufweist. In den Räumlichkeiten der Wohnungen im ersten bis
vierten Obergeschoss des streitbetroffenen Gebäudes werden Massagesalons mit
erotischem Angebot betrieben. Gemäss Art. 24c Abs. 3 BZO sind dort,
wo ein Wohnanteil von mindestens 50 % vorgeschrieben ist, sexgewerbliche Salons
oder vergleichbare Einrichtungen nicht zulässig.
Mit dem angefochtenen Beschluss vom 20. April 2007
verweigerte die Beschwerdegegnerin die nachträgliche baurechtliche Bewilligung
für die Einrichtung der sexgewerblichen Massagesalons. Dies im Wesentlichen mit
der Begründung, dass keiner der Salons – weder im Zeitpunkt der Errichtung noch
nach heutigem Recht – bewilligungsfähig sei. Gründe für einen Verzicht auf die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes lägen nicht vor, weshalb die
sexgewerbliche Nutzung aufzugeben und die betroffenen Räume wieder der
Wohnnutzung zur Verfügung zu stellen seien.
3.
Die sexgewerbliche Nutzung der streitbetroffenen Wohnungen
ist grundsätzlich unbestritten. Die Beschwerdeführenden machen hingegen
geltend, die Stadtpolizei sei seit 1996 über die Nutzungsänderung im Bild
gewesen. Nebst der genannten Nutzung habe die Mieterschaft die Wohnungen auch
zu eigentlichen Wohnzwecken genutzt, weshalb davon auszugehen sei, dass der
vorgeschriebene Wohnanteil innerhalb der Liegenschaft stets eingehalten wurde.
Da die Nutzung sehr diskret und ohne jegliche Immissionen stattfinde, sei sie
auch unter der funktionalen Betrachtungsweise, entsprechend zonenkonform und daher
durchaus bewilligungsfähig. Mitnichten habe im Jahr 1996 eine gefestigte Praxis
in Bezug auf die Bewilligung von Sexsalons in Zonen mit Wohnanteil von
60 % und schon gar nicht auf dem Gebiet von Oerlikon bestanden. Die
Vorinstanz könne keinerlei Präjudizien nennen, welche den Anforderungen der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung entsprechen würden. Vor allem habe im Jahr
1996 eine gesetzliche Grundlage für ein pauschales Verbot von sexgewerblichen
Teilnutzungen in Gebieten mit Wohnanteil von 50 % und mehr gefehlt. Die
damalige Praxis der Stadt Zürich sei vom Bundesgericht erstmals im November
1996 bestätigt worden. Bis zu diesem Datum könne hingegen nicht von einer
gerichtlich gefestigten und sanktionierten Praxis gesprochen werden. Vor dem
Hintergrund der tatsächlichen örtlichen Verhältnisse, der unmittelbar angrenzenden
Gebiete ohne bzw. mit wenig Wohnanteil und des guten Einvernehmens mit der
Nachbarschaft, wäre eine Bewilligung im Ermessen der Behörden gelegen und mit
überwiegender Wahrscheinlichkeit erteilt worden.
4.
Zu prüfen ist die materielle Bewilligungsfähigkeit der
Einrichtung von sexgewerblichen Massagesalons in einer Liegenschaft mit einem
vorgeschriebenen Wohnanteil von über 50 %. Dabei steht gestützt auf den
Polizeirapport vom 17. Oktober 2006 fest, dass es sich bei allen vier Salons um
sexgewerbliche Betriebe mit mehreren Arbeitsplätzen handelt und nicht um erotische
Dienstleistungen, die von einer Person in ihrer Privatwohnung angeboten werden
(Zur Unterscheidung siehe VGr, 24. Januar 1997, BEZ 1997 Nr. 1
E. 4c/dd.).
Die Frage nach der Bewilligungsfähigkeit ist aufgrund des
zur Zeit der eigenmächtigen Nutzungsänderung geltenden Rechts zu beantworten.
Neueres Recht ist hingegen dann zu berücksichtigen, wenn es sich zu Gunsten der
Bauherrschaft auswirkt
(BGE 123 II 248 E. 3a/bb
S. 252; Arnold Marti, Die Sanktionen im öffentlichen Baurecht,
Schweizerische Baurechtstagung 2001, S. 84; Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen
gegen illegales Bauen, Zürich 1999, S. 118 f.; François Ruckstuhl, Öffentlichrechtliche
Baumängel, in: Peter Münch/Peter Karlen/Thomas Geiser (Hrsg.), Beraten und Prozessieren
in Bausachen, Basel 1998, Rz. 14.50).
4.1
Vorab
machen die Beschwerdeführenden geltend, neben der sexgewerblichen Nutzung nütze
die Mieterschaft die Wohnungen auch zu eigentlichen Wohnzwecken, weshalb davon
auszugehen sei, dass der vorgeschriebene Wohnanteil innerhalb der Liegenschaft
stets eingehalten wurde.
Dieser Argumentation ist nicht zu folgen. Aus der
Fotodokumentation zum Polizeirapport mit den bebilderten Anpreisungen der
einzelnen Standorte geht eindeutig hervor, dass die Nutzung der Wohnungen in
allererster Linie sexgewerblicher Art ist. Eine allfällige Wohnnutzung ist
dementsprechend nur von untergeordneter Bedeutung, weshalb nicht mehr von einem
angemessenen Verhältnis im Sinn von § 52 Abs. 1 PBG gesprochen werden
kann. Eine Wohnnutzung wäre nur bei einer klaren internen Aufteilung annehmbar,
wobei je ein separater Zugang diese gewährleisten müsste (RB 1988 Nr. 56). Die
Unterbringung der in den sexgewerblichen Betrieben tätigen Personen in der
betreffenden Lokalität lässt sich vorliegend nicht als Wohnnutzung im Sinne des
kommunalen Wohnanteilplans qualifizieren. Jedenfalls kann daraus nicht auf das
Einhalten des vorgeschriebenen Wohnanteils innerhalb der Liegenschaft
geschlossen werden, zumal gemäss Polizeirapport im streitbetroffenen Gebäude
keine Personen wohnen, die nicht aktiv im Sexgewerbe tätig sind.
4.2
Bezüglich
der Frage des anwendbaren Rechts kann – wie die Vorinstanz richtig ausführt –
offen bleiben, wann die Umnutzung in den letzten elf Jahren tatsächlich erfolgt
ist. Erfolgte sie bereits im Jahr 1996, kam bis am 14. Juni 1996 die Bau-
und Zonenordnung 1963 (BZO 1963) als massgebender Erlass zur Anwendung. Danach
trat die von der Baudirektion des Kantons Zürich aufsichtsrechtlich erlassene
Bau- und Zonenordnung (BD-BZO 1995) in Kraft. Nach beiden Regelungen befand
sich das streitbetroffene Gebäude in einem Gebiet mit einem Wohnanteil von
66 %.
Da bereits das Erdgeschoss gewerblich genutzt wird, ergibt
sich, dass nur schon mit der Errichtung eines Sexsalons der damalige Mindestwohnanteil
unterschritten war. Zwei der fünf Geschosse dienten dann Nicht-Wohnzwecken, was
den Wohnanteil auf 60 % reduziert. Die Einrichtung auch nur eines
Massagesalons wäre daher wegen Verletzung des Mindest-Wohnanteils bereits nicht
bewilligungsfähig gewesen. Ausserdem stand bis Ende 1998 das Gesetz über die
Erhaltung von Wohnungen für Familien vom 30. Juni 1974 (WEG) in Kraft,
welches den Abbruch, den Umbau und die Zweckänderung von Wohnungen ab 2
1
/
2
Zimmern der Bewilligungspflicht unterstellte. Gründe, weshalb für die Unterschreitung
des Mindestwohnanteils bzw. für eine Zweckänderung der 4-Zimmerwohnung gestützt
auf § 5 und 6 WEG eine Ausnahmebewilligung erteilt worden wäre, sind nicht
ersichtlich. Aus dem Vorbringen der Beschwerdeführenden, es habe damals der Politik
der Stadt Zürich entsprochen, das Sexgewerbe von der Innenstadt an die
Peripherie zu verlagern und zu dezentralisieren, weshalb damals einige
sexgewerbliche Salons an der L-Strasse und deren Umgebung faktisch bewilligt
bzw. behördlich begrüsst oder zumindest geduldet waren, lässt sich ein Anspruch
auf ausnahmsweise Erteilung einer Umnutzungsbewilligung jedenfalls nicht ableiten.
4.3
Im
Weiteren rügen die Beschwerdeführenden, es habe im Jahr 1996 keine gefestigte
Praxis in Bezug auf die Bewilligung von Sexsalons in Zonen mit Wohnanteil von
60 % bestanden. Die damalige Praxis der Stadt Zürich sei vom Bundesgericht
erstmals im November 1996 bestätigt worden. Bis zu diesem Datum könne hingegen
nicht von einer gerichtlich gefestigten und sanktionierten Praxis gesprochen
werden.
Wie bereits die Vorinstanz zutreffend ausführte, befolgt
die beschwerdegegnerische Stadt Zürich seit Dezember 1994 eine konstant
restriktive Praxis, wonach in Gebieten mit einer Wohnanteilsfestlegung von mehr
als 50 % sexgewerbliche Salons oder ähnliche Betriebe nicht zulässig sind. Dass
die Beschwerdegegnerin seit Ende 1994 konstant die funktionale Betrachtungsweise
zur Anwendung bringt, ist aufgrund der bei den Akten liegenden Präjudizien
erstellt. Zwar bestand mit Bezug auf die Zulässigkeit von Bordellbetrieben in
Wohnzonen der Stadt Zürich bis zum Entscheid des Bundesgerichts vom
26. November 1997 eine gewisse Rechtsunsicherheit. Daraus kann jedoch
nicht abgeleitet werden, dass die Einrichtung derartiger Betriebe bis dahin
hätte bewilligt werden müssen; vielmehr ergibt sich aus den Präjudizien von
Verwaltungsgericht und Bundesgericht das Gegenteil. Das Verwaltungsgericht hat
die Praxis der funktionalen Betrachtungsweise wiederholt bestätigt und
insbesondere festgehalten, dass die abweichende Argumentation der obersten
Instanz am Ergebnis jedenfalls nichts ändere (VGr, 9. Dezember 1998, BEZ
1999 Nr. 1; VGr, 24. März 1999, VB.98.00330-00333). Das Verwaltungsgericht
und das Bundesgericht sind übereinstimmend und klar zum Ergebnis gelangt, dass
sexgewerbliche Betriebe in Wohn- und Kernzonen der Stadt Zürich mit einem
Wohnanteil von über 50 % ausgeschlossen sind. Da keine Unterscheidung
zwischen zentralen und peripheren Gebieten getroffen wurde, liegen keine
Anhaltspunkte vor, weshalb diese Praxis nicht auch für das im Zentrum von
Oerlikon liegende streitbetroffene Grundstück gegolten haben soll. Damit steht
fest, dass auch bei rechtzeitiger Einreichung eines Gesuches die Umnutzung
nicht bewilligt worden wäre.
Die Praxis der funktionalen Betrachtungsweise wurde in der
Folge ins geschriebene Recht überführt und gilt gemäss Art. 24c Abs. 3
BZO auch nach heutigem Recht. Somit lässt sich die Bewilligungsfähigkeit der
nachgesuchten Nutzungsänderung weder nach dem im Zeitpunkt der Errichtung
geltenden noch nach dem aktuellen Recht bejahen. Da sich somit die Umnutzung
nie als bewilligungsfähig erwiesen hat, können sich die Beschwerde­führenden
auch nicht auf die Besitzstandsgarantie nach § 357 PBG stützen.
An diesem Resultat vermag auch der Einwand der
Beschwerdeführenden, bis dato seien beim Eigentümer noch nie Beschwerden
eingegangen, nichts zu ändern, da nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts ein Bordellbetrieb in der Stadt Zürich in Wohn- oder Kernzonen
mit einem Wohnanteil von über 50 % auch dann nicht zulässig ist, wenn
keine nachbarlichen Klagen oder sonstige negative Vorkommnisse bekannt sind (RB
2000 Nr. 94 E. 4. b) cc) = VGr, 17. Februar 2000, BEZ 2000
Nr. 18). Dass sich das streitbetroffene Gebäude an der L-Strasse 02
generell zur Wohnnutzung nicht eigne, kann trotz der exponierten Lage nicht
gesagt werden, zumal zahlreiche Wohnlagen in der Stadt Zürich eine ähnliche Verkehrslärm-
und Abgasbelastung aufweisen (RB 1992 Nr. 75 = BEZ 1992 Nr. 30).
5.
Soweit die Beschwerdeführenden auch vor Verwaltungsgericht
mit dem Einwand, die Nutzung sei angesichts der Lage des Gebäudes in der
Nachbarschaft von Zonen mit einem Wohnanteil von 0 bis 20 % durchaus
bewilligungsfähig, sinngemäss eine akzessorische Überprüfung des Zonenplans
beantragen, kann auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen
werden, wonach sich seit der rechtskräftigen Zonierung des streitbetroffenen
Gebäudes weder die rechtlichen noch die tatsächlichen Verhältnisse geändert
haben, so dass die Voraussetzungen einer akzessorischen Überprüfung vorliegend
nicht gegeben sind (vgl. vorinstanzlicher Entscheid, E. 6).
6.
Schliesslich machen die Beschwerdeführenden geltend, die
Beschwerdegegnerin könne die Aufgabe der sexgewerblichen Nutzung nicht mehr
verlangen, weil dieser Anspruch wegen Schaffung eines Vertrauenstatbestands
bzw. wegen Fristablaufs verwirkt sei.
6.1
Nach § 341
PBG hat die zuständige Behörde, ohne Rücksicht auf Strafverfahren und
Bestrafung den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. Beim Vollzug hat die
Behörde den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten. Ein Abbruchbefehl
ist nach ständiger Rechtsprechung dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung
vom gesetzmässigen Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen
den Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen
vermögen (BGE 111 Ib 213 E. 6b S. 224; VGr, 12. Juni 1987, ZBl
89/1988, S. 262; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und
Umweltrecht, 3. A., Bd. 1, Zürich 1999, Rz. 865 ff.).
Geringfügig ist eine Abweichung vom Erlaubten dann, wenn nur um Weniges von der
materiellen Vorschrift abgewichen wird und sie der Bauherrschaft keinen oder
nur einen geringen Nutzen bringt (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs-
und Baurecht, 4. Auflage, Zürich 2006, S. 24-10).
Bei bedeutenderen Abweichungen
von den materiellen Bauvorschriften können allein Gründe des Vertrauensschutzes
zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands führen
(RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23). Solche Gründe liegen dann vor, wenn der
Bauherr gutgläubig angenommen hat, er sei zur Bauausführung ermächtigt, und
wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands nicht schwer wiegende
öffentliche Interessen entgegenstehen (RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22,
mit Hinweisen; Fritzsche/Bösch, S. 24-11).
6.2
Die strittige sexgewerbliche Nutzung der
vier Obergeschosse ist einer ordentlichen Baubewilligung nicht zugänglich. Die
vollumfängliche Nichteinhaltung der Wohnanteilsvorschrift durch die
sexgewerbliche Nutzung sämtlicher Obergeschosse stellt keine untergeordnete
Regelabweichung mehr dar.
Somit können allein Gründe
des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands führen. Vorauszusetzen ist hierbei, dass der Bauherr
gutgläubig angenommen hat, er sei zur Bauausführung ermächtigt.
6.3
Nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts verwirkt im Bereich des Baurechts der
Anspruch der Behörden, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu
verlangen, aus Gründen der Rechtssicherheit grundsätzlich nach 30 Jahren (BGE
107 Ia 121 E. 1b). Diese Voraussetzung ist hier offenkundig nicht erfüllt.
Eine kürzere Verwirkungsfrist
rechtfertigt sich nach der bundesgerichtlichen Recht­sprechung aus Gründen des
Vertrauensschutzes (Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April 1999),
und zwar namentlich dann, wenn die Baubehörden zwar vor Ablauf der 30-jährigen
Frist einschreiten, den baurechtswidrigen Zustand aber über Jahre hinaus duldeten,
obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der
gebotenen Sorgfalt hätten kennen müssen (BGE 107 Ia 121 E. 1c).
Die Beschwerdeführenden wollen
eine Vertrauensgrundlage daraus ableiten, dass die für Milieufragen zuständige
Dienstabteilung der Stadtpolizei über den Bestand der Sexsalons in der
Liegenschaft L-Strasse 02 seit 1996 im Bild gewesen sein soll. Ob dies zutrifft
und ob das Wissen der Stadtpolizei den Baubehörden angerechnet werden müsste,
kann indessen offen bleiben. Denn nach Lehre und Rechtsprechung ist bei blosser
Untätigkeit der Behörde das Entstehen einer Vertrauensgrundlage nur mit Zurückhaltung
anzunehmen (BGr, 19. September 2001, 1P.768/2000 E. 4c, www.bger.ch,
ZBl 103/2002, S. 188, 195; VGr, 24. Januar 2002, BEZ 2002
Nr. 4 E. 4a; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988,
S. 261; Beatrice Weber-Dürler, Vertrauensschutz im öffentlichen Recht,
Basel/Frankfurt a.M. 1983, S. 228; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-,
Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A, Zürich 1999, Rz. 879;
Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 652). Es genügt nicht, dass die Behörde
untätig geblieben ist, sondern es müssen zusätzliche Anhaltspunkte bei den Betroffenen
die Meinung aufkommen lassen, rechtmässig gehandelt zu haben. Solche Anhaltspunkte
bestehen hier offenkundig nicht. Die Zürcher Praxis, das Sexgewerbe aus intensiv
genutzten Wohnzonen generell auszuschliessen (RB 1997 Nr. 65
[Leitsatz] = BEZ 1997 Nr. 1 [volle Begründung]), ist allgemein bekannt.
Das Wissen darüber kann jedenfalls bei den in dieser Branche Tätigen
vorausgesetzt werden (VGr, 11. Februar 2004, VB.2003.00371, E. 3,
www.vgrzh.ch
)
. Den Beschwerdeführenden
hätte daher bei gebotener Sorgfalt die fehlende Bewilligung für die
sexgewerbliche Nutzung bekannt sein müssen, weshalb sie sich nicht auf Vertrauensschutz
berufen können.
Die sexgewerblichen Betriebe der Beschwerdeführenden sind
somit nicht bewilligungsfähig.
Eine Verletzung der
Eigentumsgarantie oder der Wirtschaftsfreiheit ist nicht ersichtlich. Vielmehr
erweist sich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes unter den
gegebenen Umständen als verhältnismässig.
7.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde
abzuweisen ist.
Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten den
Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Da die Streitigkeit vier Salons mit jeweils mehreren Massageräumen betrifft,
und angesichts der gerichtsnotorisch hohen Einnahmen, die aus sexgewerblichen
Nutzungen erzielt werden (vgl. VGr, 1. Juni 2005, VB.2005.00181, E. 4,
www.vgrzh.ch
),
rechtfertigt sich eine Gerichtsgebühr von Fr. 10'000.-. Als Eigentümer der
Liegenschaft kommt dem Beschwerdeführer Nr. 5 an allen vier Wohnungen ein
Streitinteresse zu, den Beschwerdeführenden Nr. 1-4 hingegen nur an der jeweils
von ihnen gemieteten Wohnung. Die Verfahrenskosten sind deshalb dem Eigentümer
zur Hälfte und den anderen vier Beschwerdeführenden je zu 1/8 aufzuerlegen. Da
sich die Beschwerde – die über weite Teile der Rekursschrift entspricht – als
offensichtlich unbegründet erweist, werden die Beschwerdeführenden nach dem
nämlichen Verteiler zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.-
an die Beschwerdegegnerin verpflichtet (§ 17 Abs. 2 lit. b VRG).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.   10'000.--;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.          60.--      Zustellungskosten,
Fr.   10'060.--      Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden zur Hälfte dem Beschwerdeführer Nr. 5 und zu je 1/8 den
Beschwerdeführenden Nr. 1-4 auferlegt, unter solidarischer Haftung für den
Gesamtbetrag.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden nach dem nämlichen Verteiler, unter solidarischer
Haftung für den Gesamtbetrag, zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.-
an die Beschwerdegegnerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach
Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,
beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …