zh_verwaltungsgericht · VB.2010.00126 · 2010-08-11 · de

Baubewilligung | Messweise der Gebäudehöhe bei Flachdächern. Die vom Verwaltungsgericht und den Baurekurkommissionen entwickelte Rechtsprechung zur Messweise der Gebäudehöhe bei Flachdachbauten und zulässigen (Flach-)Dachaufbauten zielte stets darauf hin, die auf Gebäude mit klassischen Schrägdächern ausgerichtete Regelung von § 280 Abs. 1 PBG analog anzuwenden, sodass Flachdachbauten gegenüber Schrägdachbauten nicht benachteiligt werden. Auch bei Schrägdächern tritt giebelseitig eine "Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche" auf, welche nach der Konzeption des Zürcher Planungs- und Baugesetzes indessen für die Gebäudehöhe nicht relevant ist. Es besteht kein Grund, bei Flachdachbauten auf der - hypotetischen - Giebelseite eine andere Betrachtungsweise einzuführen und an dieser Fassade und damit "rund um das ganze Gebäude" die Gebäudehöhe zu messen (E. 2.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 10..2.11.0 VB.2010.00126
Zurich Verwaltungsgericht 10..2.11.0 VB.2010.00126
Zurigo Verwaltungsgericht 10..2.11.0 VB.2010.00126

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00126
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Geschäftsnummer:
VB.2010.00126
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 11.08.2010
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Messweise der Gebäudehöhe bei Flachdächern.
Die vom Verwaltungsgericht und den Baurekurkommissionen entwickelte Rechtsprechung zur Messweise der Gebäudehöhe bei Flachdachbauten und zulässigen (Flach-)Dachaufbauten zielte stets darauf hin, die auf Gebäude mit klassischen Schrägdächern ausgerichtete Regelung von § 280 Abs. 1 PBG analog anzuwenden, sodass Flachdachbauten gegenüber Schrägdachbauten nicht benachteiligt werden. Auch bei Schrägdächern tritt giebelseitig eine "Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche" auf, welche nach der Konzeption des Zürcher Planungs- und Baugesetzes indessen für die Gebäudehöhe nicht relevant ist. Es besteht kein Grund, bei Flachdachbauten auf der - hypotetischen - Giebelseite eine andere Betrachtungsweise einzuführen und an dieser Fassade und damit "rund um das ganze Gebäude" die Gebäudehöhe zu messen (E. 2.3).
Abweisung.
Stichworte:
FLACHDACH
GEBÄUDEHÖHE
GIEBELSEITE
MESSWEISE
Rechtsnormen:
§ 280 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2010.00126
Entscheid
der 1. Kammer
vom
11. August 2010
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf,
Gerichtssekretärin
Tanja Kamber.
In Sachen
A
,
vertreten durch RA B
,
Beschwerdeführer,
gegen
1.
C
,
vertreten durch RA
D
,
2.
Bausektion der Stadt
Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte mit Beschluss
vom 7. Juli 2009 C die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines
Mehrfamilienhauses mit drei Maisonette-Wohnungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
am E-Weg in Zürich.
II.
Hiergegen erhoben A sowie F und G am 14. August 2009
Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung der
angefochtenen Baubewilligung. Die Rekurskommission hiess den Rekurs mit
Entscheid vom 12. Februar 2010 teilweise gut und ergänzte den Beschluss der
Bausektion vom 7. Juli 2009 mit einer Nebenbestimmung, wonach die im Attikageschoss
über die südwestliche Fassadenflucht auskragende Terrasse auf diese
Fassadenflucht zurückzusetzen sei. Im Übrigen wies die Rekurskommission den Rekurs
ab.
III.
Mit Beschwerde vom 19. März 2010 beantragte A dem
Verwaltungsgericht, den Entscheid der Baurekurskommission vom 12. Februar 2010
und die angefochtene Baubewilligung vom 7. Juli 2009 aufzuheben, unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner.
Die Baurekurskommission I beantragte am 12. April 2010 Abweisung
der Beschwerde. Die Bausektion der Stadt Zürich am 20. April 2010 und der
private Beschwerdegegner am 22. April 2010 beantragten ebenfalls Abweisung
der Beschwerde; Letzterer verlangte zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung.
Auf Ersuchen des Beschwerdeführers setzte das
Verwaltungsgericht ihm am 4. Mai 2010 eine Frist zur Replik an. Der Beschwerdeführer
reichte hierauf am 26. Mai 2010 eine Replikschrift ein und hielt darin an
seinen Anträgen fest.
Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
sowie die Erwägungen des angefochtenen Entscheids werden, soweit
rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen
zuständig. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 02,
welches direkt an das Baugrundstück angrenzt, und unbestrittenermassen zum
Rechtsmittel gegen den baurechtlichen Entscheid vom 7. Juli 2009 und gegen den
Rekursentscheid vom 12. Februar 2010, mit welchem sein Rekurs teilweise
abgewiesen wurde, legitimiert. Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde
ist einzutreten.
2.
Das Baugrundstück ist nach
der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) der Wohnzone W2bII
zugeschieden. In dieser Zone sind gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO zwei Vollgeschosse
und je ein anrechenbares Unter- und Dachgeschoss zulässig. Die maximal
zulässige Gebäudehöhe beträgt 8,5 m. Der private Beschwerdegegner plant, das
bestehende Einfamilienhaus abzubrechen und neu mit einem Mehrfamilienhaus mit
drei Maisonette-Wohnungen und Flachdach zu überbauen.
Im Rekursverfahren machte
der heutige Beschwerdeführer die Verletzung verschiedener baurechtlicher
Vorschriften (Gebäudehöhe, Abgrabungen, "Drittelsregelung" gemäss
§ 292 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG],
Ausgestaltung des Attikageschosses, befriedigende Einordnung [§ 238 Abs. 1
PBG] u.a.) geltend. Vor Verwaltungsgericht ist allein noch die Frage strittig,
ob das Bauvorhaben die zulässige Gebäudehöhe bei der Nordwestfassade einhält.
2.1
Vor der Vorinstanz brachte der Beschwerdeführer
hierzu vor, bei Berücksichtigung der Terrainverhältnisse im Bereich
Gartenausgang/Sitzplatz sei die zulässige Gebäudehöhe an der Nordwestfassade um
rund 1 m überschritten. Diesen Einwand lehnte die Baurekurskommission ab mit
der Begründung, die Bauherrschaft habe sich für die Südost- und die Nordwestfassade
als (hypothetische) Giebelfassade entscheiden dürfen, während die Nordost- und
die Südwestfassaden die (hypothetischen) Trauffassaden bilden würden. Bei der
Nordwestfassade sei an der westlichen wie auch an der nördlichen Ecke die
Gebäudehöhe eingehalten, was zur Einhaltung der Gebäudehöhe an dieser fiktiven
Giebelfassade genüge. Wollte man den strittigen Sitzplatz doch in die Würdigung
mit einbeziehen, so wäre diese "Baugrube" aufzufüllen bzw.
rechnerisch auf dem Weg der Interpolation zu schliessen, womit auch hier die
Gebäudehöhe eingehalten wäre. Abgrabungen zu Hauszugängen seien sodann gemäss
Art. 10 BZO zulässig (Entscheid der Vorinstanz, E. 3.5 f.).
Diesen Ausführungen hält
der Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht entgegen, die zulässige Gebäudehöhe
sei von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den
darunter liegenden gewachsenen Boden zu messen. In Lehre und Rechtsprechung sei
deshalb unbestritten, dass die Gebäudehöhe bei Flachdächern an jeder Stelle
rund
um das ganze Gebäude
– und damit auch an den hypothetischen
Giebelseiten – einzuhalten sei. § 280 Abs. 1 PBG könne nicht entnommen
werden, dass für die Messung der Gebäudehöhe von Flachdachbauten zwei der vier
"Schnittlinien zwischen Fassade und Dachfläche" ausser Ansatz fallen
sollten bzw. auf zwei Gebäudeseiten nicht zu messen seien. Würde der
Rechtsauffassung der Vorinstanz gefolgt, ergäbe sich bei mehr oder weniger
quadratischen Flachdachbauten ohne Attika das Problem, dass nicht klar wäre,
auf welchen Seiten die Gebäudehöhe zu messen sei. Eine solche
Rechtsunsicherheit vertrage sich nicht mit dem klaren Gesetzeswortlaut. Nach
der Konzeption des Zürcher Planungs- und Baugesetzes sei die zulässige Gebäudehöhe
entlang der gesamten Fassadenabwicklungen einzuhalten und nicht – wie in
anderen Kantonen – auf eine durchschnittliche Gebäudehöhe abzustellen.
Diese Messweise impliziere, dass das massgebliche Terrain um das ganze Gebäude
herum berücksichtigt werde. Vorliegend sei auch im streitbetroffenen Bereich an
der Nordwestfassade eine Gebäudehöhe zu messen und deutlich überschritten. Das
Terrain im Bereich der Grundfläche des abzubrechenden Gebäudes sei ausgehend
vom angrenzenden Terrain zu interpolieren. Dabei müsse auch das Terrain im Bereich
des Gartenausgangs/Sitzplatzes mitberücksichtigt werden. Die Regelung von Art.
10 BZO über die Abgrabungen komme ausschliesslich bei der Beurteilung von Neubauvorhaben
zur Anwendung und bilde keine Grundlage für Anpassungen am gewachsenen Terrain
einer abzubrechenden Baute. Schliesslich könne man sich fragen, ob die
Gebäudehöhe vorliegend nicht auch nach der von der Vorinstanz vertretenen
Rechtsauffassung, wonach die Gebäudehöhe auf den hypothetischen Giebelfassaden
nur an den Gebäudeecken zu messen sei, überschritten werde. Aus dem Plan
"Fassade Nordwest" folge, dass die Höhenüberschreitung im Bereich des
gemäss § 292 PBG zu wahrenden Profils – und damit an der Gebäudeecke –
überschritten werde.
2.2
Die maximale Gebäudehöhe beträgt laut Art. 13 Abs. 1
BZO in der hier massgebenden Wohnzone W2bII 8,5 m.
Gemäss
§ 280 Abs. 1 PBG wird die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen
Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden
gewachsenen Boden gemessen. Dabei ist bei Neubauten auf das im Zeitpunkt der
Baueingabe bestehende Terrain abzustellen (§ 5 Abs. 1 der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977; VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00156, E. 3.2,
www.vgrzh.ch).
Die in § 280 PBG
definierte Messweise der Gebäudehöhe ist auf Gebäude mit klassischen
Schrägdächern zugeschnitten. Bei anderen Dachformen muss jeweils im Einzelfall
eine dem Sinn und Zweck der Bestimmung über die Gebäudehöhe gerecht werdende
Messweise ermittelt werden. Bei Bauten mit Flachdächern hat die Rechtsprechung
in Auslegung der in § 275 Abs. 2 PBG definierten Dachgeschosse
(Attikageschosse) sowie der in § 292 lit. b PBG in Verbindung mit §
281 PBG geregelten zulässigen Dachaufbauten bestimmt, dass der obere
Gebäudehöhenmesspunkt die Schnittlinie zwischen (traufseitiger) Fassade und
Dachfläche darstellt, wobei als Dachfläche jene des obersten Vollgeschosses zu
verstehen ist. Dabei wird auch bei Flachdachbauten die Gebäudehöhe nur auf der
(hypothetischen) Traufseite des betreffenden Gebäudes gemessen (RB 2005 Nr. 73
= BEZ 2006 Nr. 8; VGr. 5. August 2009, VB.2009.00171, E. 4.1; VGr, 21. Mai
2003, VB.2003.00005, E. 2a; beide unter www.vgrzh.ch). Die Ausrichtung des
hypothetischen Dachfirstes und damit der hypothetischen Traufseite wird so
ermittelt, wie wenn beim betreffenden Gebäude effektiv ein Schrägdach erstellt
würde. Im Regelfall verläuft der Dachfirst eines Schrägdachs parallel zur
Gebäudelängsseite, ausnahmsweise quer zur Gebäudeseite ("Chaletstil";
RB 2005 Nr. 73 = BEZ 2006 Nr. 8; RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22, je
mit Hinweisen).
2.3
Entgegen den Einwänden des Beschwerdeführers wird nach
der aufgezeigten Rechtsprechung die Gebäudehöhe bei Flachdächern keineswegs
"rund um das ganze Gebäude" gemessen, sondern vielmehr allein
gegenüber den hypothetischen Traufseiten. Fritzsche/Bösch (Kommentar zum Zürcher
Planungs- und Baugesetz, 4. Auflage, Zürich 2006, N. 13-28) vertreten zwar die
vom Beschwerdeführer verfochtene Auffassung, dass bei Flachdächern auch auf der
Giebelseite zu messen sei; sie nennen aber keine Belegstelle oder nähere
Begründung für ihre Auffassung. Die vom Verwaltungsgericht und den Baurekurskommissionen
entwickelte Rechtsprechung zur Messweise der Gebäudehöhe bei Flachdachbauten
und zulässigen (Flach-)Dachaufbauten zielte stets darauf hin, die auf Gebäude
mit klassischen Schrägdächern ausgerichtete Regelung von § 280 Abs. 1 PBG analog
anzuwenden, sodass Flachdachbauten gegenüber Schrägdachbauten nicht benachteiligt
werden. Der Beschwerdeführer übersieht, dass auch bei Schrägdächern giebelseitig
eine "Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche" auftritt, welche
nach der Konzeption des Zürcher Planungs- und Baugesetzes indessen für die
Bemessung der Gebäudehöhe nicht relevant ist. Es besteht kein Grund, bei
Flachdachbauten auf der – hypothetischen – Giebelseite eine andere
Betrachtungsweise einzuführen und an dieser Fassade die Gebäudehöhe zu messen.
Auch bei Flachdachbauten ohne Attikageschoss können hypothetische Trauf- und
Giebelseiten bestimmt werden, sodass auch bei solchen Bauten keine Rechtsunsicherheit
besteht.
Vorliegend ist nicht
streitig, dass sich die Bauherrschaft für die Südost- und Nordwestfassade als
(hypothetische) Giebelfassade hat entscheiden dürfen, während die Nordost- und
die Südwestfassade die Trauffassaden bilden. Aufgrund der erwähnten Rechtsprechung
ist die ("giebelseitige") Nordwestfassade für die Bemessung der
Gebäudehöhe nicht massgebend. Damit kann die Frage,
wie
das gewachsene
Terrain entlang dieser Fassade zu bestimmen sei, offenbleiben.
2.4
Der Beschwerdeführer wendet schliesslich ein, man
könnte sich fragen, ob die Gebäudehöhe vorliegend nicht auch nach der von der
Vorinstanz vertretenen Rechtsauffassung, wonach die Gebäudehöhe auf den
hypothetischen Giebelfassaden nur an den Gebäudeecken zu messen sei,
überschritten werde. Denn aus dem Plan "Fassade Nordwest" folge, dass
die Höhenüberschreitung im Bereich des gemäss § 292 PBG zu wahrenden Profils
–und damit an der Gebäudeecke – überschritten werde. Diese Rechtsfrage hatte
das Verwaltungsgericht bereits mit Entscheid vom 21. Mai 2003 (VB.2003.00005,
E. 2a, www.vgrzh.ch) zu entscheiden. Es hat dabei festgehalten, dass bei
Flachdachbauten zulässige Dachaufbauten an die Gebäudeecken gestellt werden
dürfen, auch wenn dies nicht unbedingt üblich sei. Denn dadurch verschiebe sich
der für die Bemessung der Gebäudehöhe massgebende obere Messpunkt nicht. Eine
solche Situierung sei jedenfalls so lange zulässig, als das Dachgeschoss noch
als solches erkennbar ist und das Gebäude nicht als übergeschossig in Erscheinung
tritt.
Die Situierung der
zulässigen "Dachaufbaute" an der Westecke führt somit zu keiner Vergrösserung
der Gebäudehöhe. Mit den Rücksprüngen im Bereich der Nordecke ist das
Dachgeschoss zudem auch von Nordwesten her als solches erkennbar. Der Einwand
des Beschwerdeführers, die Gebäudehöhe sei an der Westecke der Nordwestfassade
nicht eingehalten, ist unbegründet.
3.
Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde
abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit
§ 65a VRG) und steht ihm von vornherein keine Parteientschädigung zu.
Vielmehr hat er den privaten Beschwerdegegner für dessen Umtriebe im Beschwerdeverfahren
angemessen, d.h. mit Fr. 1'200.-, zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'150.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung
von Fr. 1'200.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses
Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…