zh_verwaltungsgericht · VB.2015.00290 · 2016-01-21 · de

Baubewilligung | Anbau mit gestaffelter Fassadenflucht und gezackt verlaufendem Grundriss: Gebäudehöhe; Grundabstand bei Gebäudeecke; Einordnung. Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ist bei Neubauten auf den Terrainverlauf im Zeitpunkt der Baueingabe abzustellen. Auf frühere Verhältnisse ist – abgesehen von den in § 5 Abs. 2 ABV genannten Fällen – nur bei Um- und Erweiterungsbauten abzustellen. Bei der Abgrenzung zwischen einer Erweiterung und einem Anbau massgebend, ob dem neuen Bauteil eine gewisse architektonische Selbständigkeit zukommt (E. 3.4). Die Fassade wird nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung als Aussenwand bzw. Aussenseite eines Gebäudes zwischen Erdboden und Dachfläche definiert. Für die Bestimmung der massgebenden Fassadenlinie wird die betreffende Fassadenseite als Ganzes betrachtet und der Fassadenverlauf nicht geschossweise bestimmt. Dabei ist auf die optische Erscheinung, d. h. auf das sichtbare Bauvolumen abzustellen. Tritt ein vorgelagerter Teil der Fassade derart in Erscheinung, dass dieser gestaffelt erscheint, so ist die vordere Fassadenflucht massgebend (E. 3.4.1). Ist – wie vorliegend – in der Bau- und Zonenordnung ein grosser und ein kleiner Grundabstand vorgesehen, so wird gemäss § 22 Abs. 2 ABV der kleine Grundabstand radial über die Gebäudeecken herumgeschlagen (E. 4.3). Die Auslegung der kommunalen Regelung, wonach eine Hauptwohnseite festgelegt und über sämtliche Gebäudeecken der kleine Grundabstand geschlagen wird, ist nicht zu beanstanden (E. 4.4). Nachdem sich die Baubehörde mit dem Bauprojekt nicht konkret auseinandergesetzt hatte, war die Kognition des Baurekursgerichts nicht oder zumindest nicht wesentlich eingeschränkt (E. 5.2). Die Auslegung und Anwendung des § 238 PBG durch die Vorinstanz ist nachvollziehbar. Sie ist zu Recht zum Ergebnis gelangt, dass sich das Projekt zumindest befriedigend einordnet (E. 5.5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 21.01.2016 VB.2015.00290
Zurich Verwaltungsgericht 21.01.2016 VB.2015.00290
Zurigo Verwaltungsgericht 21.01.2016 VB.2015.00290

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00290
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Geschäftsnummer:
VB.2015.00290
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 21.01.2016
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Anbau mit gestaffelter Fassadenflucht und gezackt verlaufendem Grundriss: Gebäudehöhe; Grundabstand bei Gebäudeecke; Einordnung.
Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ist bei Neubauten auf den Terrainverlauf im Zeitpunkt der Baueingabe abzustellen. Auf frühere Verhältnisse ist – abgesehen von den in § 5 Abs. 2 ABV genannten Fällen – nur bei Um- und Erweiterungsbauten abzustellen. Bei der Abgrenzung zwischen einer Erweiterung und einem Anbau massgebend, ob dem neuen Bauteil eine gewisse architektonische Selbständigkeit zukommt (E. 3.4).
Die Fassade wird nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung als Aussenwand bzw. Aussenseite eines Gebäudes zwischen Erdboden und Dachfläche definiert. Für die Bestimmung der massgebenden Fassadenlinie wird die betreffende Fassadenseite als Ganzes betrachtet und der Fassadenverlauf nicht geschossweise bestimmt. Dabei ist auf die optische Erscheinung, d. h. auf das sichtbare Bauvolumen abzustellen. Tritt ein vorgelagerter Teil der Fassade derart in Erscheinung, dass dieser gestaffelt erscheint, so ist die vordere Fassadenflucht massgebend (E. 3.4.1).
Ist – wie vorliegend – in der Bau- und Zonenordnung ein grosser und ein kleiner Grundabstand vorgesehen, so wird gemäss § 22 Abs. 2 ABV der kleine Grundabstand radial über die Gebäudeecken herumgeschlagen (E. 4.3). Die Auslegung der kommunalen Regelung, wonach eine Hauptwohnseite festgelegt und über sämtliche Gebäudeecken der kleine Grundabstand geschlagen wird, ist nicht zu beanstanden (E. 4.4).
Nachdem sich die Baubehörde mit dem Bauprojekt nicht konkret auseinandergesetzt hatte, war die Kognition des Baurekursgerichts nicht oder zumindest nicht wesentlich eingeschränkt (E. 5.2). Die Auslegung und Anwendung des § 238 PBG durch die Vorinstanz ist nachvollziehbar. Sie ist zu Recht zum Ergebnis gelangt, dass sich das Projekt zumindest befriedigend einordnet (E. 5.5).
Abweisung.
Stichworte:
ANBAU
ÄSTHETIKVORSCHRIFT
AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
ERWEITERUNG
FASSADE
GEBÄUDEECKE
GEBÄUDEHÖHE
GRUNDABSTAND
NEBENBESTIMMUNG
NEUBAU
TERRAIN
Rechtsnormen:
§ 5 ABV
§ 22 Abs. I ABV
§ 22 Abs. II ABV
§ 238 Abs. I PBG
§ 275 Abs. I PBG
§ 281 Abs. I lit. a PBG
§ 321 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2015.00290
Urteil
der 1. Kammer
vom
21. Januar 2016
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.1  D,
1.2  E,
beide vertreten durch RA F,
2.    Baubehörde Pfäffikon,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Baubehörde der Gemeinde Pfäffikon bewilligte D und E
mit Beschluss vom 8. September 2014 unter Nebenbestimmungen den Anbau
einer Wohnung an das bestehende Zweifamilienhaus sowie den Ersatz der Mauer auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in Pfäffikon.
II.
Dagegen erhoben A und B am 13. Oktober 2014 Rekurs
beim Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung des Beschlusses sowie die
Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung. Mit Entscheid vom 8. April
2015 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab soweit es darauf eintrat.
III.
Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhoben A und B
mit Eingabe vom 11. Mai 2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und
beantragten, den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die Baubewilligung zu
verweigern. Ferner beantragten sie für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren
die Zusprechung einer angemessenen Entschädigung.
Das Baurekursgericht schloss am 20. Mai 2015 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Eingaben vom 1. und 17. Juni
2015 beantragten D und E sowie die Baubehörde der Gemeinde Pfäffikon ebenfalls
die Abweisung der Beschwerde sowie die Zusprechung einer Parteientschädigung.
Weitere Stellungnahmen der Beschwerdeführenden sowie der privaten
Beschwerdegegnerschaft erfolgten am 31. August 2015 bzw. am 14. September
2015.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.
1.2
In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen
die Beschwerdeführenden  die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid
darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der anordnenden
Behörde. Es besteht nur dann eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins,
wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können
(BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August
2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290,
E. 2.1). G
rundsätzlich ist es zulässig, dass
sich eine Rechtsmittelinstanz, insbesondere das Verwaltungsgericht, auf das
Ergebnis des vorinstanzlichen Augenscheins – eines Fachgerichts, im vorliegenden
Fall des Baurekursgerichts – abstützt und auf die Durchführung eines eigenen Augenscheins
verzichtet, vorausgesetzt, dass sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen
Augenschein
bzw. aus den übrigen
Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (Kaspar Plüss in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich
[Kommentar VRG], 3. A., Zürich 2014, § 7 N. 81).
1.3
Im
vorliegenden Fall hat die Vorinstanz am 27. Februar 2015 einen Referentenaugenschein
auf dem Lokal durchgeführt. Das Protokoll dieses Augenscheins inklusive der 10 getätigten
Fotografien liegt dem Verwaltungsgericht vor. Bei den Akten finden sich zudem neben
den Bauplänen auch eine Fotomontage sowie 19 Fotografien samt Standortübersicht.
Aus diesen Aktenstücken sowie der Gesamtheit der übrigen Akten ergibt sich der
massgebliche Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf die Durchführung
des beantragten Augenscheins verzichtet werden kann.
2.
Das streitbetroffene Baugrundstück liegt in der Wohnzone
W1,6. Geplant ist, das bestehende Zweifamilienhaus teilweise abzubrechen und an
dessen Südostfassade eine Anbaute zu erstellen. Die Parteien sind sich uneinig,
ob beim geplanten Anbau die nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Pfäffikon vom 22. März 2010 (BZO) zulässige Gebäudehöhe sowie der
zulässige Grundabstand eingehalten werden. Uneinigkeit besteht ferner darüber,
ob die Gestaltung der Anbaute den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG
genügt.
3.
3.1
In der betreffenden Zone W1,6 ist die
Gebäudehöhe gemäss Art. 27 Ziff. 1 BZO auf 7,5 m beschränkt. Die
Gebäudehöhe bemisst sich nach § 280 Abs. 1
des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) von der
jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter
liegenden gewachsenen Boden; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe Rücksprünge
bewirkte Mehrhöhen werden dabei nicht beachtet. Unter dem gewachsenen Boden ist
gemäss § 5 Abs. 1 der
Allgemeinen Bauverordnung vom
22. Juni 1977 (ABV)
der bei Einreichung
des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens zu verstehen. Auf frühere
Verhältnisse ist gemäss § 5 Abs. 2 ABV lediglich dann abzustellen,
wenn der Boden innert eines Zeitraums von 10 Jahren vor der Baueingabe in
einem im Zeitpunkt der Ausführung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass
aufgeschüttet und das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in
einem förmlichen Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich
als künftig gewachsener Boden erklärt worden ist (lit. a) oder im Hinblick
auf die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks oder zur Umgehung von
Bauvorschriften umgestaltet worden ist (lit. b).
Weist eine Baute – wie vorliegend – ein Flachdach auf, nimmt
man als oberen Messpunkt für die Ermittlung der Gebäudehöhe die Schnittlinie
zwischen Fassade und Dachfläche (vgl. § 275 Abs. 1 PBG). Gemessen
wird die Gebäudehöhe auf der (hypothetischen) Traufseite des betreffenden
Gebäudes (VGr, 16. November 2005, VB.2005.00335, E. 3.3 =
RB 2005 Nr. 73 = BEZ 2006 Nr. 8). Massgebende Dachfläche
ist jene des obersten Vollgeschosses; bei Attikageschossen oder Dachaufbauten ist
keine Gebäudehöhe zu messen (vgl. § 275 Abs. 2 PBG sowie VGr,
5. August 2009, VB.2009.00171, E. 4.2 = BEZ 2009 Nr. 41; Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,
Zürich 2011, S. 919 ff.). D
er Baukörper muss sich jedoch
im Rahmen des theoretisch zulässigen Gebäudeprofils befinden, welches durch
einen 45°-Winkel, angesetzt auf der maximal zulässigen Gebäudehöhe – also einer
fiktiven Schnittlinie Fassade/Dachfläche – begrenzt wird (vgl. § 281
Abs. 1 lit. a PBG; Skizze zu § 281 Abs. 1 PBG im Anhang zur
ABV; VGr, 11. März 2009, VB.2008.00435 E. 2.2.2; Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 931).
3.2
Die
Parteien gehen mit dem Baurekursgericht einig, dass es sich bei den massgeblichen
Traufseiten, an denen die Gebäudeseiten zu messen sind, vorliegend um die
Südwest- und die Nordostfassade handelt. Umstritten ist jedoch, welches auf der
Südwestseite die für die Berechnung der Gebäudehöhe massgebliche Fassadenlinie
ist. Uneinig sind sich die Parteien zudem bezüglich der Frage, ob es sich beim
projektierten Anbau um einen Neu-, Um- oder Erweiterungsbau handelt und ob
gestützt darauf für die Messung der Gebäudehöhe vom heutigen oder vom
ursprünglichen Terrainverlauf auszugehen ist. Diese Frage ist im Folgenden als
erstes zu klären.
3.3
Nach der Praxis
des Verwaltungsgerichts ist bei Neubauten auf den Terrainverlauf im Zeitpunkt
der Baueingabe abzustellen. Auf frühere Verhältnisse ist – abgesehen von den in
§ 5 Abs. 2 ABV genannten Fällen – nur bei Um- und Erweiterungsbauten
abzustellen, nicht aber bei Neubauten (VGr, 12. Mai 2012, VB.2012.00133,
E. 4.1; 30. Juni 2010, VB.2010.00156, E. 3.3; 25. Februar
2009, VB.2008.00432, E. 4.2 = BEZ 2009 Nr. 24).
Nach den zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz auf die
vorab verwiesen werden kann (
§ 70 in Verbindung
mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG
), ist bei der Abgrenzung
zwischen einer Erweiterung und einem Anbau massgebend, ob dem neuen Bauteil
eine gewisse architektonische Selbständigkeit zukommt (vgl. auch VGr, 8. Mai
2014, VB.2013.00815, E. 5.2).
Wie sich den
Bauplänen entnehmen lässt, sind das bestehende Zweifamilienhaus und der
geplante Anbau der 6,5-Zimmer-Wohnung nicht nur optisch, sondern auch baulich-konstruktiv
voneinander getrennt. Das Baurekursgericht ging daher zu Recht von einer
Neubaute aus und stellte auf den Terrainverlauf im Zeitpunkt der Baueingabe ab.
3.4
Da eine
gestaffelte Fassade geplant wurde, ist für die Bestimmung der Gebäudehöhe
sodann entscheidend, welche Fassadenlinie als die massgebende bezeichnet wird.
3.4.1
Weder das Planungs- und
Baugesetz noch die Allgemeine Bauverordnung umschreiben den Begriff der Fassade.
Die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung definiert die Fassade als die
Aussenwand bzw. die Aussenseite eines Gebäudes zwischen Erdboden und Dachfläche
(VGr, 20. Februar 1997, VB.1996.00200, E. 2a; 28. Januar 1998,
VB.1997.00138, E. 2c/aa). Wie die Vorinstanz zu Recht festhält, wird der
Fassadenverlauf nicht geschossweise bestimmt, sondern es wird die betreffende
Fassadenseite als Ganzes betrachtet (VGr, 3. September 2009, VB.2009.00254,
E. 2.2; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 922 und 933, auch zum Folgenden). Dabei
ist auf die optische Erscheinung, das heisst auf das sichtbare Bauvolumen
abzustellen. Tritt ein vorgelagerter Teil der Fassade derart in Erscheinung,
dass dieser gestaffelt erscheint, so ist die vordere Fassadenflucht massgebend.
3.4.2
Beim geplanten Bauprojekt
springt die Fassade des Untergeschosses gegenüber dem Erdgeschoss stark und
diejenige des Obergeschosses leicht zurück. Das Erdgeschoss bildet damit die
vorderste Fassadenflucht. Von einem untergeordneten Gebäudevorsprung, welcher
auf das sichtbare Bauvolumen keinen Einfluss hätte, kann beim Erdgeschoss keinesfalls
gesprochen werden: Bündig zu dessen Fassade schliesst die 1 m hohe,
gemauerte Balkonbrüstung des Obergeschosses an. Der Balkon des Obergeschosses
weist sodann eine Überdachung auf, welche ebenfalls mit der Fassadenflucht des
Erdgeschosses bündig ist. Da sowohl das Attika- als auch das Untergeschoss zum
Erd- bzw. Obergeschoss wesentlich zurückversetzt sind, wird das sichtbare
Bauvolumen bzw. die optische Erscheinung der Südwestfassade durch das Erdgeschoss
bestimmt. Dass das Obergeschoss ebenfalls optisch durch die Balkonumrandung des
Attikageschosses verlängert wird, ändert daran nichts. Letztere besteht aus
Gitterstäben, weshalb sie im Auge des Betrachters wesentlich leichter erscheint
als die gemauerte Balkonbrüstung des Obergeschosses und damit das Gesamtbild
der Fassade deutlich weniger beeinflusst. Zudem ist das Attikageschoss gegenüber
dem Obergeschoss stark zurückversetzt und dessen Balkonüberdachung bildet
lediglich einen kleinen Vorsprung, welcher – anders als beim darunterliegenden
Stockwerk – bei weitem nicht bis zur Fassadenflucht des Obergeschosses reicht.
Sodann ist das Obergeschoss um 9 cm weniger hoch als das Erdgeschoss. Die
Vorinstanz hat daher zu Recht die Erdgeschossfassade als fassadenbildend und
damit als für die Berechnung der Gebäudehöhe massgebend betrachtet.
3.5
Geht man vom gewachsenen Boden aus und misst die Gebäudehöhe bei der
vorliegend strittigen Südwestfassade entlang der Erdgeschossfassade bis zur
Dachfläche des Obergeschosses, so ist die Gebäudehöhe grundsätzlich eingehalten.
Eine Ausnahme besteht lediglich hinsichtlich der Überdachung der Balkone beim ersten
Obergeschoss sowie beim Dachgeschoss, welche die Dachfläche des hypothetischen Gebäudeprofils
durchstossen.
Das Baurekursgericht ist jedoch zu Recht davon
ausgegangen, dass,
vorliegend einer Verkleinerung der betroffenen Balkonüberdachungen
keine besonderen Schwierigkeiten entgegenstehen und in der Verringerung von
deren Tiefe auch keine wesentliche Projektänderung zu erblickten ist. Der
Mangel kann daher mittels Nebenbestimmung im Sinn von § 321 Abs. 1
PBG ohne Weiteres geheilt werden (vgl. VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589,
E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). Sodann hat das Baurekursgericht zu Recht
festgehalten, dass die Vordächer vom Grundstück der Beschwerdeführenden nicht
einsehbar sind. Der Mangel ist daher von vornherein nicht geeignet, zur beantragten
Aufhebung der Bewilligung für das gesamte Bauvorhaben zu führen, weshalb die
Rüge auch insofern nicht durchzudringen vermag (vgl. VGr, 29. Januar 2015,
VB.2014.00454, E. 4.1; 1. Dezember 2010, VB.2010.00436, E. 2.1.1
und E. 3.1; Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 59).
4.
4.1
Die in der Gemeinde Pfäffikon einzuhaltenden
Grenzabstände sind in Art. 27 Ziff. 1 BZO geregelt. Demgemäss hat der
kleine Grundabstand in der vorliegend massgeblichen Zone W1,6 mindestens
5 m und der grosse Grundabstand mindestens 9 m zu betragen. Dabei
gilt der grosse Grundabstand für die am meisten in Richtung Südost bis Südwest
gerichtete Hauptwohnseite, der kleine Grundabstand für die übrigen
Gebäudeseiten sowie für Ökonomiegebäude (Art. 27 Ziff. 3 BZO).
4.2
Strittig ist vorliegend die Frage, ob bei der
Gebäudeecke beim Raum Küche/Essen des geplanten Anbaus der grosse oder der
kleine Grundabstand zum Ansatz gelange bzw. ob alle Richtung Süden gerichteten
Fassadenbereiche Bestandteil der Hauptwohnseite bilden.
Art. 27 Ziff. 3 BZO eröffnet der kommunalen
Baubehörde bei der Auslegung des Begriffs der Hauptwohnseite einen geschützten
Entscheidungsspielraum. Die Baubehörde Pfäffikon hatte in ihrem Entscheid nicht
begründet, weshalb ihrer Ansicht nach die Grenzabstände eingehalten werden,
dies jedoch im Rekursverfahren nachgeholt. Das Baurekursgericht hat sich in
seinem Entscheid mit diesen Gründen ausreichend befasst und damit die ihm zustehende
Kognition ausgeschöpft. Es ist daher zu überprüfen, ob sich der Rekursentscheid
als rechtmässig erweist (vgl. VGr, 17. März 2015, VB.2014.00232,
E. 4.3.4).
4.3
Die
kommunale Regelung von Art. 27 BZO beantwortet die Frage des Grundabstands
bei Gebäudeecken nicht, weshalb zur Ergänzung die kantonalen Bestimmungen
beizuziehen sind. Nach
§ 22 Abs. 1 ABV wird der Grundabstand
rechtwinklig zu den Fassaden und radial über die Gebäudeecken gemessen. Ist –
wie vorliegend – in der Bau- und Zonenordnung ein grosser und ein kleiner
Grundabstand vorgesehen, so wird gemäss § 22 Abs. 2 ABV der kleine
Grundabstand radial über die Gebäudeecken herumgeschlagen. Für den zu
beurteilenden Baukörper mit seiner gezackt verlaufenden Grundlinie enthält
jedoch auch diese Bestimmung keine abschliessende Regelung.
4.4
Der
geplante Grundriss weist auf dieser Hauptwohnseite mehrere Einschnitte auf und
läuft in Richtung Südost zu einem Spitz zusammen. Die Baubehörde hat vorliegend
die gegen Südwesten gerichteten Fassadenteile – und nur diese – als
Hauptwohnseite qualifiziert, auf welcher der grosse Grundabstand von 9 m
einzuhalten ist. Für die streitbetroffene Gebäudeecke betrachtete sie in Anwendung
von
Art. 27 Ziff. 3 BZO und § 22 Abs. 2 ABV
den kleinen Grundabstand als massgeblich.
Diese Auslegung von
Art. 27 BZO,
wonach eine Hauptwohnseite festgelegt und über sämtliche Gebäudeecken der
kleine Grundabstand geschlagen wird,
erweist sich als vertretbar
und ist nicht zu beanstanden.
Einzelne Fassadenteile sind zwar aufgrund
der gewählten Grundrissform zum Teil nicht gegen Südwesten ausgerichtet. Doch
liegt die Hauptwohnseite der streitbetroffenen Anbaute aufgrund der Ausrichtung
der Befensterung, der Balkone und der Terrasse gegen Südwesten.
Sodann
spricht
Art. 27
Ziff. 3 BZO von
der
am
meisten Richtung Südost bis Südwest gerichteten Hauptwohnseite – also lediglich
einer – und sieht für alle anderen Gebäudeseiten den kleinen Grundabstand vor.
Entgegenstehende Interessen der
beschwerdegegnerischen Nachbarn sind nicht ersichtlich, da die Grundabstände
die Nordseite ihres Grundstücks betreffen und die gewählte Architektur
zusätzlichen Raum schafft. Die wohnhygienischen Interessen der Bauherrschaft
werden folglich ebenfalls nicht eingeschränkt (vgl. dazu VGr, 21. November
2012, VB.2012.00365, E. 3.3). Die Vorinstanz hat daher zu Recht die
Auslegung der Baubehörde geschützt und die Grenzabstände als eingehalten
bestätigt.
5.
5.1
Gemäss
§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht
wird. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute
Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach
objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist
eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr,
8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit Hinweisen).
5.2
Im Bereich
der Würdigung ästhetischer Gesichtspunkte nach kantonalem Recht hat das
Baurekursgericht zwischen der Gemeindeautonomie und dem verfassungsmässigen Anspruch
auf Ausschöpfung der Überprüfungsbefugnis praktische Konkordanz herzustellen.
Das Baurekursgericht muss den angefochtenen Entscheid deshalb unter gebührender
Berücksichtigung der Entscheidgründe der Baubewilligungsbehörde überprüfen.
Dabei hat es sich mit den Beweggründen der örtlichen Baubehörde
auseinanderzusetzen (vgl. VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206,
E. 4.3 mit Hinweis auf VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,
E. 4.2.4). Dem Verwaltungsgericht steht eine Überprüfung der Angemessenheit
nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).
Wie bereits die Vorinstanz feststellte, hat sich die
Gemeinde zur Einordnung nur sehr knapp geäussert und sich dabei auf
allgemeingültige Aussagen beschränkt. Mit dem konkreten Bauprojekt setzte sie
sich jedenfalls nicht im Einzelnen auseinander, weshalb die Kognition des
Baurekursgerichts nicht oder zumindest nicht wesentlich eingeschränkt war.
5.3
Die
Beschwerdegegnerschaft moniert
zusammengefasst
,
dass zwischen dem alten und dem neuen Bau ein stark störender Gegensatz
entstehe und der Neubau auf den Altbau keinen Bezug nehme. Die Fassaden seien
sehr heterogen gestaltet, ebenso die Fenster- und Balkonbereiche. Die
Nordost-Fassade des Altbaus wirke zwischen Neubau und Garage eingeklemmt. Das
Satteldach des Altbaus und die Fassadensprache der Giebelseite würden sich mit
dem massigen Neubau inklusive Attikageschoss in keiner Weise vertragen. Zudem
stehe die Gebäudekombination in einem stark störenden Gegensatz zu den
Nachbargebäuden.
5.4
Im
angefochtenen Entscheid erwog das Baurekursgericht zusammengefasst, dass der
Flachdachanbau zur Ausschöpfung der zulässigen Höhe in den Dachbereich des
Altbaus eingreife, sei unvermeidlich. Die Verzahnung sei jedoch derart
umgesetzt worden, dass der Charakter des Altbaus in immerhin befriedigender
Weise gewahrt bleibe. Der Altbau verfüge über diverse Terrassen und Balkone,
welche der Neubau in Form von Balkonen, Sitzplätzen oder Terrassen aufnehme.
Dass die Fenster nicht von gleicher Bau- und Erscheinungsweise seien, sei nicht
zu beanstanden, da dem Neubau eine eigene Formensprache zugestanden werden
dürfe und die moderne Gestaltung in sich korrespondiere. Aufgrund der
Grundstücksgrösse und -form sowie der Hanglage könnten sowohl Alt- als auch Neubau
ihre (eigenständige) Wirkung entfalten. Auf diese zutreffenden Erwägungen der
Vorinstanz kann vollumfänglich verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit
§ 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Entgegen dem beschwerdegegnerischen
Vorwurf hat das Baurekursgericht damit eine gesamthafte und nachvollziehbare
gestalterische Würdigung des Bauprojekts vorgenommen.
Nach Durchführung eines Augenscheins gelangte das
Baurekursgericht sodann zum Ergebnis, die Nachbarschaft präsentiere sich in
baulicher Hinsicht als heterogen. Der Neubau ordne sich in dieses Umfeld aus
architektonisch anspruchslosen Wohnhäusern in herkömmlicher Bauweise, dem
beschwerdegegnerischen Gebäude im modernen Stil sowie dem
beschwerdeführerischen Altbau im Landhausstil mindestens befriedigend ein.
Diese Wahrnehmung ergibt sich auch aus den Akten und der Fotodokumentation des
Augenscheins der Vorinstanz (vgl. auch Google Maps/Street View, https://maps.google.ch,
besucht am 30. Dezember 2015).
In welcher Hinsicht die Vorinstanz den Sachverhalt diesbezüglich
unrichtig festgestellt hätte, ist nicht ersichtlich. Da die Beschwerdeführenden
im vorliegenden Verfahren Gelegenheit hatten, sich zu diesen Feststellungen
sowie zum vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll zu äussern, gälte die
behauptete Gehörsverletzung als geheilt. Inwiefern die Nachbargebäude
sorgfältig gestaltet wären, wird nicht näher ausgeführt. Die benachbarten Bauten
unterschiedlicher Stilrichtungen haben eine heterogene bauliche Umgebung zur
Folge. Demzufolge verfängt das vorgebrachte Argument, ein dem geplanten Gebäude
ähnliches Wohnhaus fehle in der Umgebung, in einer heterogenen baulichen Umgebung
nicht.
5.5
Die
Auslegung und Anwendung des § 238 PBG durch die Vorinstanz ist nachvollziehbar
und nicht zu beanstanden. Sie ist zu Recht zum Ergebnis gelangt, dass sich das
Projekt zumindest befriedigend einordnet. Es ist auch nicht ersichtlich, dass
das Baurekursgericht die ihm zustehende Kognition unterschritten hätte. Zudem
wurden die Vorbringen der Beschwerdeführenden  ausreichend in die Argumentation
mit einbezogen; eine Verletzung der Begründungspflicht ist nicht ersichtlich.
Damit erweist sich die Beschwerde insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen.
6.
Ausgangsgemäss sind die Kosten
des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdeführenden, je hälftig,
unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag, aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung
mit § 14 VRG).
Die Beschwerdeführenden  sind
zudem zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung
zu bezahlen, ebenfalls unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag
(§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Der
Baubehörde der Gemeinde
Pfäffikon
steht in der vorliegenden Konstellation, in
der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine
Parteientschädigung zu.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellkosten,
Fr. 8'150.--     Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden solidarisch
auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführenden werden solidarisch verpflichtet,
der privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des
vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …