zh_verwaltungsgericht · VB.2009.00540 · 2010-06-30 · de

baurechtlicher Vorentscheid | Erschliessung eines Einfamilienhauses mit Garage. Notzufahrt und Erleichterungen von den Anforderungen an den Ausbau des Zugangs. Aus den Zugangsnormalien kann nicht geschlossen werden, dass bei mehreren Zugängen zu einem Grundstück jeder Zugang als Notzufahrt ausgestaltet werden muss. Die hier vorgesehene Trennung zwischen einer Zufahrt für Notfahrzeuge und die übrigen öffentlichen Dienste und einer Zufahrt für private Zwecke ist daher zulässig (E. 2.4). Die Baubehörde hat in nachvollziehbarer Weise dargelegt, dass vorliegend besondere Verhältnisse - insbesondere die Nähe zu einem kommunalen Schutzobjekt, die steile Hanglage, das faktisch eingehaltene Einbahnsystem sowie das geringe Verkehrsaufkommen - Erleichterungen von den Anforderungen an den Ausbau eines Zufahrtswegs zu rechtfertigen vermögen. Die Vorinstanz hat zu Unrecht in den Ermessensspielraum der kommunalen Behörde eingegriffen (E. 2.6). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 30.06.2010 VB.2009.00540
Zurich Verwaltungsgericht 30.06.2010 VB.2009.00540
Zurigo Verwaltungsgericht 30.06.2010 VB.2009.00540

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00540
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Geschäftsnummer:
VB.2009.00540
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 30.06.2010
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 01.02.2011 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
baurechtlicher Vorentscheid
Erschliessung eines Einfamilienhauses mit Garage. Notzufahrt und Erleichterungen von den Anforderungen an den Ausbau des Zugangs.
Aus den Zugangsnormalien kann nicht geschlossen werden, dass bei mehreren Zugängen zu einem Grundstück jeder Zugang als Notzufahrt ausgestaltet werden muss. Die hier vorgesehene Trennung zwischen einer Zufahrt für Notfahrzeuge und die übrigen öffentlichen Dienste und einer Zufahrt für private Zwecke ist daher zulässig (E. 2.4).
Die Baubehörde hat in nachvollziehbarer Weise dargelegt, dass vorliegend besondere Verhältnisse - insbesondere die Nähe zu einem kommunalen Schutzobjekt, die steile Hanglage, das faktisch eingehaltene Einbahnsystem sowie das geringe Verkehrsaufkommen - Erleichterungen von den Anforderungen an den Ausbau eines Zufahrtswegs zu rechtfertigen vermögen. Die Vorinstanz hat zu Unrecht in den Ermessensspielraum der kommunalen Behörde eingegriffen (E. 2.6).
Gutheissung.
Stichworte:
BESONDERE VERHÄLTNISSE
ERLEICHTERUNGEN
ERMESSENSSPIELRAUM
ERSCHLIESSUNG
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
NOTZUFAHRT
SCHUTZOBJEKT
VORENTSCHEID
ZUFAHRTSWEG
ZUGANG
ZUGANGSNORMALIEN
Rechtsnormen:
§ 237 Abs. I PBG
§ 3 Zugangsnormalien
§ 5 lit. a Zugangsnormalien
§ 11 Zugangsnormalien
§ 11 Abs. I Zugangsnormalien
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2009.00540
Entscheid
der 1. Kammer
vom
30. Juni 2010
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretärin
Tanja Kamber.
In Sachen
A
,
vertreten
durch RA B
,
Beschwerdeführer,
gegen
1.
C
,
2.1
D
,
2.2
E
,
3.
F
,
4.
G
,
alle vertreten durch RA H
,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Baubehörde I,
Mitbeteiligte,
betreffend baurechtlichen
Vorentscheid,
hat sich ergeben:
I.
Mit Eingabe vom 6. Juni 2008 ersuchte A die
Baubehörde I im Hinblick auf ein Neubauvorhaben auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
an der J-Strasse 02 in I um Erlass eines Vorentscheides mit Drittwirkung im
Sinn von § 323 f. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG). Die Baubehörde I wurde um Beantwortung folgender Frage ersucht:
"Darf
im vermassten Bereich eine höchstens 12 m breite Garageneinfahrt/Grundstückserschliessung
erstellt werden die auf den Wittelikerweg führt? Der Vorplatz ist mindestens
5,5 m tief."
Die Baubehörde I beantwortete die Frage mit Beschluss vom
22. September 2008 wie folgt (Disp.-Ziff. I):
"Die
Erschliessung der Garage eines Einfamilienhauses, gelegen auf dem westlichen
Teil der Parzelle Kat.-Nr. 01 (siehe projektierte Grenze) gemäss
Katasterplan 1:500 vom 14.5.2008, über den K-Weg wird im Sinne eines Vorentscheids
genehmigt.
Die
Erschliessung über den K-Weg wird beschränkt auf Personenwagen und Lieferwagen
gemäss eidg. Strassenverkehrsrecht.
Die
Erschliessung für die öffentlichen Dienste (Post, Kehricht, Feuerwehr) sowie
für Lastwagen (Umzüge etc.) erfolgt ausschliesslich über die J-Strasse und die
Stichstrasse Kat.-Nr. 03, auf der zu Gunsten der westlichen Teilparzelle
ein unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht als Dienstbarkeit zu begründen ist (Alternative:
Miteigentum mit Eigentumsordnung, die ein unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht
zu Gunsten der Teilparzelle statuiert). Zwischen Einfamilienhaus und
Stichstrasse ist ein Weg nach Vorgabe der Feuerwehr zu bauen."
Weiters wurde die Eintragung einer Dienstbarkeit zugunsten
der Politischen Gemeinde I mit dem Inhalt einer Baubeschränkung auf ein
Einfamilienhaus verlangt (Disp.-Ziff. II). Der Baustellenverkehr für das
Einfamilienhaus habe ausschliesslich über die J-Strasse zu erfolgen (Disp.-Ziff. III)
und die Garage des Einfamilienhauses dürfe nicht fremdvermietet werden (Disp.-Ziff. IV).
Ausserdem wurden die Adressierung des Einfamilienhauses an der J-Strasse
Nr. 04 (Disp.-Ziff. V) und die Anforderungen an die Ausfahrt auf den K-Weg
(Disp.-Ziff. VI) festgelegt.
II.
Den gegen diesen Beschluss gemeinsam erhobenen Rekurs von C,
Dr. Eduard und D, F und G hiess die Baurekurskommission II am 25. August
2009 gut und hob den angefochtenen Beschluss auf.
III.
Mit Beschwerde vom 28. September 2009 liess A dem
Verwaltungsgericht die Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids und die
Bestätigung des Vorentscheids der Baubehörde I unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen beantragen.
Die Vorinstanz schloss am 20. Oktober 2009 auf
Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft liess am 3. November
2009 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
beantragen. Am 13. November 2009 beantragte die Baubehörde I die
Gutheissung der Beschwerde.
Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Ausführungen
wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Baugrundstück ist gemäss der Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde I vom 26. Juni 1996 der Wohnzone W2 zugeschieden und liegt an
einem Hang. Es wird auf der Ostseite durch die J-Strasse und auf der Westseite
durch den K-Weg begrenzt. Auf dem östlichen, höher gelegenen Teil der Parzelle
befindet sich ein Einfamilienhaus, das im Inventar der kommunalen
Denkmalschutzobjekte verzeichnet ist. Es wird über die J-Strasse erschlossen.
Der westliche, unüberbaute Teil des Baugrundstücks soll mit einem Einfamilienhaus
und einer zugehörigen freistehenden Garage für drei Fahrzeuge überbaut werden.
Umstritten ist vorliegend die Erschliessung des
Baugrundstücks.
2.
2.1
§ 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem
Titel "Erschliessung", dass ein Grundstück für die darauf
vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich sein muss. Hinreichende
Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung
der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen
Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen für
jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen
Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind richtunggebend, indem sie
zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für
angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit
Hinweisen).
Von diesen technischen
Anforderungen, wie sie für den Strassenausbau in den Zugangsnormalien vom 9. Dezember
1987 (ZN) und für Ausfahrten im Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni
1983 (VerkehrssicherheitsV) festgehalten sind, können gestützt auf § 360 Abs. 3
PBG aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse Erleichterungen gewährt werden. In § 6
Abs. 2 VerkehrssicherheitsV und § 11 ZN sind Gründe für solche
Abweichungen beispielhaft aufgezählt (VGr, 18. August 2004, BEZ 2004
Nr. 64, E. 4.2; RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45).
Ob eine Zufahrt den in § 237 Abs. 1 PBG umschriebenen Kriterien
genügt, beurteilt sich nach den Verhältnissen des einzelnen Falls. Es lässt
sich deshalb nicht für alle Fälle zum vornherein mit festen Massen angeben, was
§ 237 Abs. 1 PBG von einer Zufahrt verlangt. Dennoch kommt den
Normalien eine richtunggebende Bedeutung zu, indem sie zeigen, was bei normalen
örtlichen Verhältnissen im Allgemeinen als angemessen zu gelten hat.
Bei der Gewährung von Erleichterungen kommt den Gemeinden
ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu (VGr, 18. August
2004, BEZ 2004 Nr. 64, E. 4.2; RB 1986 Nr. 13). Diese
prüfen, ob die Gemeindebehörde den ihr eingeräumten Ermessensspielraum nicht
überschritten hat, das heisst im vorliegenden Zusammenhang insbesondere, ob die
bewilligte Erschliessungslösung als verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel
der Zweckmässigkeit als vertretbar erscheint. Eine Überprüfung dieser Ermessensausübung
steht dem Verwaltungsgericht nicht zu; dieses kann gemäss § 50 Abs. 2
lit. c
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG)
nur bei Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung
eingreifen.
2.2
Die
Baubehörde stellte im Vorentscheid eine Bewilligung der Erschliessung des neuen
Einfamilienhauses über den K-Weg für Personen- und Lieferwagen in Aussicht,
während die Erschliessung für die öffentlichen Dienste ab J-Strasse über die
Stichstrasse Kat.-Nr. 03 zu erfolgen habe. Zur Begründung führte sie aus,
die Notzufahrt gemäss § 3 ZN sei über die Stichstrasse gewährleistet. Der K-Weg
genüge den Anforderungen an eine Notzufahrt knapp nicht, da die Mindestbreite
von 3 m nicht überall eingehalten sei bzw. ein Bankett fehle. Für eine
Erschliessung mit Personen- und Lieferwagen sei er jedoch genügend ausgebaut;
er werde denn auch bereits dafür verwendet. Es sei zulässig, die Erschliessung
für die öffentlichen Dienste von der Erschliessung für Personen- und Lieferwagen
zu trennen. Unter Berücksichtigung des bisherigen Verkehrsaufkommens genügten
das heutige Einbahnsystem und der Ausbaustandard auch dem zusätzlichen
Verkehrsaufkommen an Personenwagen, das mit dem Bau eines Einfamilienhauses zu
erwarten sei. Aus städtebaulichen Überlegungen bestehe ein öffentliches
Interesse an der vorgeschlagenen Dienstbarkeit (Beschränkung auf ein
Einfamilienhaus) in dieser Zone niedrigster Dichte in unmittelbarer Nähe zu
einem Schutzobjekt. Eine Erschliessung der Garage eines solchen Einfamilienhauses
ab K-Weg habe den Vorteil, dass auf Rampen, eine Garage im Erd- oder Obergeschoss
des Einfamilienhauses oder einen Autolift verzichtet werden könne.
In der Rekursvernehmlassung ergänzte die Baubehörde ihre
Begründung und führte aus, das Baugrundstück sei mit dem Wohnhaus des Architekten
A bebaut. Das Haus aus dem Jahr 1932 liege an exponierter Hanglage und sei ein
kommunales Schutzobjekt. Es verfüge über einen grossen Umschwung und demzufolge
über erhebliche Ausnutzungsreserven. Die Politische Gemeinde I habe ein grosses
Interesse an der Erhaltung dieses Hauses, das sowohl ein bedeutender Zeuge
einer pragmatischen frühen Schweizer Moderne sei als auch im Leben und Werk von
A eine wichtige Rolle spiele. Von besonderer Bedeutung sei die Ausrichtung, die
Aussicht und der Bezug zur Umgebung. Für die Gemeinde stelle sich das Problem,
wie mit wichtigen Qualitäten des Ensembles, nämlich der Lage des freistehenden
Hauses und seiner grosszügigen freien Umgebung/Aussicht, umgegangen werden
könne. Mit der Begründung einer Dienstbarkeit zugunsten der Gemeinde und der Erschliessung
des westlichen Teils des Grundstücks über den K-Weg werde erreicht, dass die Bebauung
der grossen Baulandreserve im westlichen, talseitigen Bereich der Parzelle
typologisch passend zum Schutzobjekt festgelegt werde (Einfamilienhaus/Villa).
Werde die Garage ab K-Weg erschlossen, könne auf unschöne Garagen- und
Garagenvorplatz-/Wendehammer-Situationen gegen das Schutzobjekt verzichtet
werden, die bei einer Erschliessung ab J-Strasse drohten. Es entstehe zwischen
dem Schutzobjekt und der neuen Villa eine genügend grosszügige, nicht von
Verkehrsanlagen tangierte Freifläche. Bei einer Erschliessung über die
Stichstrasse werde der wichtige Blick vom Gartenplatz des Schutzobjekts in die
Landschaft durch eine "Hinterhof"-Situation mit Garagentor und Wendehammer
tangiert. Deshalb sei die Erschliessung über die J-Strasse nicht optimal.
2.3
Die
Vorinstanz führte in ihrem Entscheid aus, das Verkehrsaufkommen auf dem K-Weg
sei offensichtlich gering und liege selbst für einen Zufahrtsweg im unteren bis
mittleren Bereich. Es würden nur die beiden Einfamilienhäuser der Beschwerdegegnerinnen
1 und 4 vollumfänglich über den K-Weg erschlossen. Hinzu komme der Verkehr im Zusammenhang
mit den drei Garagen der Liegenschaft L-Strasse 05 (recte J-Strasse 05) sowie
von je zwei Abstellplätzen im unteren Teil des K-Weges der ansonsten auf die L-Strasse
orientierten Liegenschaften. Ein weiterer Abstellplatz bestehe bei der Liegenschaft
K-Weg 06. Auch mit dem von der geplanten, einem Einfamilienhaus dienenden
dreiplätzigen Garage ausgelösten Verkehr werde die für einen Zufahrtsweg
vorgesehene Kapazität mit insgesamt ca. 5–6 Wohneinheiten problemlos
eingehalten.
Dass ein Zufahrtsweg nur wenigen Wohneinheiten diene, sei
allerdings der systemimmanente Regelfall und nicht ungewöhnlich. Zu beachten
sei auch, dass das verlangte Profil minimal 3,60 m und maximal 4,10 m betragen
müsse. Im vorliegenden Fall halte sich der motorisierte Verkehr zwar in
Grenzen, sodass rein von der Verkehrsbelastung her gesehen ein minimales Profil
ausreichend erscheine. Dieses werde aber über weite Strecken klar nicht
erreicht und angesichts der örtlichen Verhältnisse und des Verlaufs des K-Wegs
könnten Erleichterungen nicht infrage kommen. Der Weg sei für die Aufnahme von
zusätzlichem Erschliessungsverkehr ungeeignet, wie dies die Baubehörde noch in
einer Bauverweigerung im Jahr 2002 selber festgehalten habe.
Entgegen der ursprünglichen Darstellung der Baubehörde sei
auch kein Einbahnsystem signalisiert. Eine Einfahrt in den K-Weg sei von der L-Strasse
aus verboten, indem daselbst unter dem Signal allgemeines Fahrverbot die
Zusatztafel mit der Aufschrift "Zubringerdienst nur von der J-Strasse her
gestattet" angebracht sei. Bei der Einfahrt von der J-Strasse fehle eine
Tafel mit der vorgegebenen Fahrtrichtung, sodass die von dort einfahrenden Fahrzeuge
prinzipiell wieder über die J-Strasse bergaufwärts ausfahren dürften. Aufgrund
der örtlichen Situation werde dies von den nahe der J-Strasse befindlichen Liegenschaften
praktiziert, während von den weiter unten situierten Abstellplätzen aus aufgrund
des Gefährdungspotenzials des Gegenverkehrs kaum wieder bergaufwärts ausgefahren,
sondern der Weg zur L-Strasse eingeschlagen werden dürfte. De facto bestehe
somit nach der Liegenschaft K-Weg 07 der Beschwerdegegnerin 4 über
170 m ein nicht signalisiertes Einbahnsystem. Die bei einem solchen System
gegebenenfalls reduzierbaren Ausbaugrössen stünden aber auch unter dem
Vorbehalt der Notzufahrt, sodass sich daraus nichts zugunsten der Bauherrschaft
ableiten lasse. Hinzu komme, dass mit entgegenkommenden Radfahrern gerechnet
werden müsse und Fussgänger ohnehin überall in beide Richtungen unterwegs sein
könnten. Bei den gegebenen Verhältnissen könnten Erleichterungen im Sinne eines
Abweichens vom Erfordernis der Notzufahrt nicht infrage kommen. Schliesslich
verwies die Vorinstanz auf einen neueren Entscheid des Verwaltungsgerichts und
hielt fest, der K-Weg sei ganz offensichtlich mit zu vielen Mängeln behaftet,
als dass er im jetzigen Ausbaustandard weiteren Verkehr aufnehmen könnte. Daran
änderten auch die Auflagen der Baubehörde nichts, dass die öffentlichen Dienste
und auch der Baustellenverkehr nicht über den K-Weg zum geplanten
Einfamilienhaus zufahren dürften. Weiter sei eine Zufahrt von der J-Strasse her
über die im Miteigentum der Bauherrschaft stehende, bereits ausreichend
dimensionierte Stichstrasse Kat.-Nr. 03 ohne Weiteres möglich, auch wenn
diese ein gewisses Gefälle aufweise. Dass eine talseitige Zufahrt wie meist in
Hanglagen komfortabler und auch ortsbildverträglicher wäre, sei offenkundig,
scheitere aber am klaren Ungenügen dieser Erschliessungsvariante. Nicht gerade
stichhaltig sei auch das Argument der Rekursgegnerschaft, das auf dem
Baugrundstück befindliche Schutzobjekt brauche einen Freiraum und sei auch
deshalb die Zufahrt von unten geboten. Eine Zufahrt von oben führte über die
bereits bestehende Stichstrasse am Schutzobjekt vorbei und sei angesichts des
grosszügigen Umschwungs eine Tangierung des Schutzobjekts durch eine von der
Stichstrasse zum Einfamilienhaus führende asphaltierte Verbindung mit Kehrplatz
nicht ersichtlich. In Anbetracht der heutigen Gegebenheiten dürfe die
Erschliessung einer weiteren Baute auf dem Baugrundstück nicht über den K-Weg
erfolgen. Mit der gegenteiligen Betrachtungsweise habe die kommunale Baubehörde
den ihr in solchen Fragen zukommenden Ermessensspielraum ganz eindeutig
überschritten.
2.4
Die Frage
der genügenden Notzufahrt im Sinne von § 3 ZN ist nicht mit der Frage nach
der Verkehrssicherheit des Zufahrtswegs im Sinne von § 5 lit. a ZN
gleichzusetzen. Jeder Zugang ist mindestens als Notzufahrt auszugestalten, die
den Notfalleinsatz öffentlicher Dienste jederzeit gewährleistet (§ 3 Abs. 1
ZN). Die Notzufahrt besteht in einem Zufahrtsweg oder einer entsprechend
ausgestalteten tragfähigen Fahrspur (§ 3 Abs. 2 ZN). Vorliegend
genügt die Stichstrasse Kat.-Nr. 03 den Anforderungen an eine Notzufahrt ohne
Weiteres. Die Baubehörde hat in ihrem Vorentscheid denn auch verlangt, dass die
Erschliessung für die öffentlichen Dienste sowie für Lastwagen ausschliesslich
über die J-Strasse und die Stichstrasse Kat.-Nr. 03 zu erfolgen hat
(Disp.-Ziff. I Abs. 3). Sie hat zudem die Adressierung des
Einfamilienhauses an der J-Strasse gefordert (Disp.-Ziff. V). Wie die
Baubehörde bereits festgehalten hat, kann aus den Zugangsnormalien nicht geschlossen
werden, dass bei mehreren Zugängen zu einem Grundstück jeder Zugang als
Notzufahrt ausgestaltet werden muss. Die hier vorgesehene Trennung zwischen
einer Zufahrt für Notfahrzeuge und die übrigen öffentlichen Dienste und einer Zufahrt
für private Zwecke ist daher zulässig. Ausserdem dürfte sich das geplante Einfamilienhaus
auf jeden Fall in einer Abwicklungsdistanz von weniger als 80 m von der J-Strasse
befinden, womit die Erreichbarkeit für Sanität, Feuerwehr und Polizei im
Notfalleinsatz bereits über die J-Strasse gewährleistet ist (VGr, 11. März
2009, VB.2008.00163, E. 2.4; 17. Juli 2005, VB.2005.00334, E. 4.1,
beide unter www.vgrzh.ch).
2.5
Es ist
unbestritten, dass für die Erschliessung des geplanten Einfamilienhauses aufgrund
der vorgesehenen Kapazität ein Zufahrtsweg erforderlich ist. Der K-Weg weist
durchgehend eine Breite von mindestens 3 m auf; es fehlen jedoch weitestgehend
die beidseitigen Bankette von je 0,3 m. Somit ist der K-Weg nicht
normaliengerecht für einen Zufahrtsweg ausgebaut. Es stellt sich die Frage, ob
wichtige Gründe im Sinne von § 360 Abs. 3 PBG vorliegen, die ein
Abweichen von den Zugangsnormalien zu rechtfertigen vermögen. Gemäss § 11 Abs. 1
ZN können im Einzelfall unter Vorbehalt der Notzufahrt geringere Anforderungen
gestellt werden, wenn es aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse unerlässlich
ist, insbesondere bei steilen Hanglagen und im Interesse von Objekten des
Natur- und Heimatschutzes. Entgegen den Ausführungen der Vorinstanz steht vorliegend
keine Ausnahme vom Erfordernis der Notzufahrt infrage. Die möglichen Erleichterungen
stehen gemäss § 11 Abs. 1 ZN ausdrücklich unter dem Vorbehalt der
Notzufahrt. Diese ist vorliegend, wie bereits erwähnt, über die Stichstrasse
Kat.-Nr. 03 bzw. die J-Strasse gewährleistet.
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegnerschaft hat
neben dem Verwaltungsgericht auch die Rekursinstanz den Ermessensspielraum der
Gemeinden bei der Beurteilung von Erleichterungen zu respektieren (vgl. oben
E. 2.1). Sie darf nur dann einschreiten, wenn die Beurteilung der
Baubehörde nicht mehr vertretbar ist. Die Prüfung durch das Verwaltungsgericht
betrifft somit nicht die Frage, ob die Vorinstanz ihr Ermessen ohne Rechtsverletzung
ausgeübt hat, sondern ob sie den Entscheid der Baubehörde zu Recht als unvertretbar
würdigen durfte.
2.6
Die
Baubehörde hat in ihrem Vorentscheid und in der Vernehmlassung an die Vorinstanz
ausführlich dargelegt, dass mit einer Erschliessung des Baugrundstücks über den
K-Weg das darauf befindliche kommunale Schutzobjekt und dessen Umgebung
geschont werden können. Mit diesen Erwägungen setzte sich die Vorinstanz nicht
detailliert auseinander. Die Baubehörde hat die grosszügige Umgebung des
Schutzobjekts in nachvollziehbarer Weise als von besonderer Bedeutung für das
Schutzobjekt gewürdigt. Entgegen den pauschalen Ausführungen der Vorinstanz ist
offensichtlich, dass dieser Umschwung bei einer Erschliessung über die
Stichstrasse Kat.-Nr. 03 durch die zu erstellenden Verkehrsanlagen und
Garagen beeinträchtigt würde.
Zudem wies der Beschwerdeführer in seiner Vernehmlassung
an die Vorinstanz darauf hin, dass die Erschliessung über die Stichstrasse
Kat.-Nr. 03 wegen der Steigung nicht optimal sei. Aus den Akten ergibt
sich, dass die erwähnte Steigung 11,9 % beträgt. Die Baubehörde durfte bei
ihrer Ermessensausübung berücksichtigen, dass auf dem K-Weg nach den unbestritten
gebliebenen Ausführungen der Vorinstanz ab der Liegenschaft Kat.-Nr. 08 faktisch
ein Einbahnsystem eingehalten wird, auch wenn dieses nicht signalisiert ist.
Angesichts der bestehenden Hanglage durfte sie den K-Weg deshalb für die Erschliessung
des Einfamilienhauses als geeigneter beurteilen als die relativ steile
Stichstrasse Kat.-Nr. 03, auf der notwendigerweise auch bergwärts
ausgefahren werden müsste. Daran ändert nichts, dass die Ausfahrt vom K-Weg in
die L-Strasse gemäss den Erwägungen im vorinstanzlichen Entscheid "nicht
gerade optimal" ausgestaltet ist.
Auch das offensichtlich geringe Verkehrsaufkommen auf dem K-Weg,
dass durch den Mehrverkehr der geplanten Garage für drei Abstellplätze nicht
erheblich zunehmen wird, durfte bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit
berücksichtigt werden. Aus diesem Grund steht auch die Ausscheidung des K-Wegs
als Fuss- und Wanderweg im kommunalen Verkehrsplan einer Erschliessung über den
K-Weg nicht entgegen. Fusswegnetze können auch Wohnstrassen umfassen (Art. 2
Abs. 2 des Bundesgesetzes über Fuss- und Wanderwege vom 4. Oktober
1985 [FWG]), und Fuss- und Wanderwege müssen nur ersetzt werden, wenn sie auf
einer grösseren Wegstrecke stark befahren oder für den allgemeinen Fahrverkehr
geöffnet werden (Art. 7 Abs. 2 lit. c FWG).
Überdies haben die Baubehörde und der Beschwerdeführer
bereits im vorinstanzlichen Verfahren zu Recht darauf hingewiesen, dass auf dem
K-Weg eine Tempobegrenzung von 30 km/h gilt und der Ausbau des Weges den
Fahrzeuglenker zu einer vorsichtigen Fahrweise zwingt. Die Baubehörde hat in
ihrem Beschluss verlangt, dass der K-Weg entlang der Teilparzelle und zu deren
Lasten auf eine Breite von 3,6 m auszubauen ist (Disp.-Ziff. VI).
Dies führt in einem Bereich, in dem der K-Weg gerade verläuft und damit zu
einer schnelleren Fahrweise verleiten könnte, zu einer Verbesserung der
Verkehrssicherheit.
Es liegen somit in mehrfacher Hinsicht besondere
Verhältnisse vor, die eine Erleichterung von den Anforderungen an den Ausbau
eines Zufahrtswegs zu rechtfertigen vermögen. Die vorliegende Situation ist
nicht mit derjenigen im Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 11. März
2009 (VGr, 11. März 2009, VB.2008.00163, www.vgrzh.ch) und dem von der
Baubehörde im Jahr 2002 beurteilten Fall vergleichbar. In diesen Fällen lagen
soweit ersichtlich keine besonderen Verhältnisse vor, die ein Abweichen vom
normaliengerechten Ausbau des Zugangs gerechtfertigt hätten.
Insgesamt erweist sich der von der Baubehörde getroffene
Vorentscheid als vertretbar und hat die Vorinstanz zu Unrecht in den
Ermessensspielraum der kommunalen Behörde eingegriffen.
2.7
Soweit die
Beschwerdegegnerschaft in ihrer Beschwerdeantwort erstmals geltend macht, die
geplante Einfahrt von der projektierten Garage in den K-Weg halte in Bezug auf
die Sichtweite die Anforderungen der Verkehrssicherheitsverordnung nicht ein,
kann darauf nicht eingegangen werden. Diesen Einwand hätte die
Beschwerdegegnerschaft bereits im vorinstanzlichen Verfahren vorbringen müssen
(vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 52
N. 4).
3.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde
gutzuheissen ist. Der Beschluss der Baubehörde I vom 22. September 2008
ist unter Aufhebung des Rekursentscheids wiederherzustellen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des
Rekurs- und Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 13
Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG) und sie hat dem
Beschwerdeführer für seine Umtriebe in beiden Verfahren eine angemessene
Parteientschädigung zu entrichten (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss entschiedet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission II vom 25. August
2009 wird aufgehoben und der Beschluss der Baubehörde I vom 22. September
2008 wiederhergestellt.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerschaft
zu je 1/4 auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag.
4.    Die
Beschwerdegegnerschaft wird anteilsmässig und unter Solidarhaftung
verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren
eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu entrichten, zahlbar
innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…