zh_verwaltungsgericht · VB.2004.00252 · 2005-10-19 · de

Baubewilligung | Aufstockung und Umnutzung einer vorschriftswidrigen Baute. Es ist nicht rechtsverletzend, wenn die Vorinstanz davon ausgegangen ist, dass gegenüber der Stichstrasse und dem Kehrplatz, an welche die streitbetroffene Baute angrenzt, grundsätzlich ein Abstand von 6 m einzuhalten ist (E. 3). Bestätigung und Präzisierung der bisherigen Rechtsprechung, wonach von neubauähnlichen Umgestaltungen, die im Rahmen von § 357 Abs. 1 PBG nicht mehr zulässig sind, nur mit grosser Zurückhaltung auszugehen ist. Die von der bisherigen Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien stellen nur Indizien für eine Umgehung von Neubauvorschriften bzw. für eine neubauähnliche Umgestaltung dar. Auch bei weit gehenden baulichen Änderungen ist es nicht ausgeschlossen, dass der Schutz der bestehenden Investitionen und nicht die Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund steht (E. 4.1). Vorliegend läuft das umstrittene Bauvorhaben jedoch auf eine Umgehung der Abstandsvorschriften hinaus. Es ist von der Vorinstanz zutreffend als neubauähnliche Umgestaltung gewürdigt worden (E. 4.2). Demnach ist das gesamte Bauvorhaben nach den Neubauvorschriften zu beurteilen (E. 5). Abweisung der vereinigten Beschwerden VB.2004.00252 und VB.2005.00260.

Zürich Verwaltungsgericht 05..2.19.1 VB.2004.00252
Zurich Verwaltungsgericht 05..2.19.1 VB.2004.00252
Zurigo Verwaltungsgericht 05..2.19.1 VB.2004.00252

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00252
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Geschäftsnummer:
VB.2004.00252
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.10.2005
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Aufstockung und Umnutzung einer vorschriftswidrigen Baute.
Es ist nicht rechtsverletzend, wenn die Vorinstanz davon ausgegangen ist, dass gegenüber der Stichstrasse und dem Kehrplatz, an welche die streitbetroffene Baute angrenzt, grundsätzlich ein Abstand von 6 m einzuhalten ist (E. 3).
Bestätigung und Präzisierung der bisherigen Rechtsprechung, wonach von neubauähnlichen Umgestaltungen, die im Rahmen von § 357 Abs. 1 PBG nicht mehr zulässig sind, nur mit grosser Zurückhaltung auszugehen ist. Die von der bisherigen Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien stellen nur Indizien für eine Umgehung von Neubauvorschriften bzw. für eine neubauähnliche Umgestaltung dar. Auch bei weit gehenden baulichen Änderungen ist es nicht ausgeschlossen, dass der Schutz der bestehenden Investitionen und nicht die Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund steht (E. 4.1). Vorliegend läuft das umstrittene Bauvorhaben jedoch auf eine Umgehung der Abstandsvorschriften hinaus. Es ist von der Vorinstanz zutreffend als neubauähnliche Umgestaltung gewürdigt worden (E. 4.2).
Demnach ist das gesamte Bauvorhaben nach den Neubauvorschriften zu beurteilen (E. 5).
Abweisung der vereinigten Beschwerden VB.2004.00252 und VB.2005.00260.
Stichworte:
ABSTAND
ABSTANDSUNTERSCHREITUNG
ABSTANDSVORSCHRIFT
AUFSTOCKUNG
BESTANDESGARANTIE
ERSCHLIESSUNGSFUNKTION
GESETZESUMGEHUNG
KEHRPLATZ
NEUBAUÄHNLICH
NUTZUNGSÄNDERUNG
STRASSENABSTAND
UMGESTALTUNG
VORSCHRIFTSWIDRIGE BAUTE
Rechtsnormen:
§ 265 Abs. I PBG
§ 357 Abs. I PBG
Art. 12 Abs. I BZO99 Zürich
Publikationen:
BEZ 2006 Nr. 32
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
I.
A.
Nachdem A am 20. August 2002 einen Vorentscheid und am 4. März
2003 eine Baubewilligung für die Aufstockung des Gebäudes Vers.-Nr. 03 an
der G-Strasse 04 in Zürich um ein Attikageschoss erwirkt hatte, erteilte ihm
die Bausektion der Stadt Zürich am 28. Oktober 2003 die baurechtliche
Bewilligung für ein Alternativprojekt, das die Aufstockung der nämlichen Baute
um ein Voll- und ein Dachgeschoss vorsieht.
B.
Den hiergegen von den Stockwerkeigentümern G-Strasse 01/02 und E
erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission I am 30. April 2004 unter
Aufhebung der Baubewilligung gut. Das Bauvorhaben sprenge den Rahmen eines
Umbaus im Sinn von § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) und müsse deshalb die für einen Neubau geltenden Bauvorschriften
einhalten. Diese seien nicht eingehalten bezüglich des Abstands zur G-Strasse,
welcher nur 4 bis 5,5 m betrage statt 6 m, wie dies § 265 PBG bzw. Art. 12
Abs. 1 der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) vorschreibe.
Eine Ausnahmebewilligung für die Abstandsunterschreitung sei nicht erteilt worden
und wäre auch nicht gerechtfertigt.
C.
Mit Beschwerde vom 4. Juni 2004 (VB.2004.00252) liess A dem
Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids und Wiederherstellung der
Baubewilligung beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das
Verfahren vor beiden Instanzen. Dem Antrag des Beschwerdeführers gemäss wurde
dieses Verfahren am 8. Juni 2004 sistiert.
II.
A.
Am 28. Juni 2004 reichte A der Bausektion für die geplante
Aufstockung der Liegenschaft G-Strasse 04 erneut ein Baugesuch ein und ersuchte
ausdrücklich um eine Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des
Strassenabstands zur G-Strasse und zum dortigen Kehrplatz. Diese Bewilligung
wurde ihm am 14. September 2004 erteilt.
B.
Auch gegen diese Bewilligung liessen die Stockwerkeigentümer G-Strasse 01/02
und E Rekurs an die Baurekurskommission I erheben, welche das Rechtsmittel am
13. Mai 2005 guthiess und die Baubewilligung mit der Begründung aufhob, die
Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung seien nicht
erfüllt.
C.
Gegen diesen Entscheid liess A am 16. Juni 2005 wiederum
Beschwerde (VB.2005.00260) erheben und Aufhebung des Rekursentscheids sowie Wiederherstellung
der Baubewilligung beantragen, wiederum unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
für das Verfahren vor beiden Instanzen. In verfahrensmässiger Hinsicht liess er
Vereinigung der beiden Beschwerdeverfahren und die Durchführung eines
Augenscheins beantragen.
III.
Mit Präsidialverfügung vom 22. Juni 2005 wurden die
Beschwerdeverfahren vereinigt, das sistierte Verfahren VB.2004.00252 wieder aufgenommen
und Beschwerdegegnerschaft sowie Vorinstanz und Mitbeteiligter Frist zur
Einreichung ihrer Rechtsschriften bzw. Vernehmlassungen angesetzt.
Die Vorinstanz schloss am 19. Juli 2005 auf
Abweisung, die Bausektion am 23. August 2005 auf Gutheissung der
Beschwerden. Die Beschwerdegegnerin E liess am 1. September 2005 Abweisung
der Beschwerden unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen; für die
übrige Beschwerdegegnerschaft wurde innert Frist keine Rechtsschrift eingereicht.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von
Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Da auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die rechtzeitig erhobene
Beschwerde einzutreten.
1.2
Der
Beschwerdeführer wirft der Vorinstanz vor, sie habe durch die Unterlassung
eines Augenscheins eine Gehörsverweigerung begangen, und beantragt die
Durchführung eines solchen durch das Verwaltungsgericht. Darauf kann jedoch,
wie die Baurekurskommission zutreffend erwogen hat, verzichtet werden. Die
massgeblichen tatsächlichen Verhältnisse ergeben sich mit hinreichender
Klarheit aus den Akten oder sind gerichtsnotorisch; das gilt, soweit hier
überhaupt von Bedeutung, insbesondere für die Breite der Zufahrtsstrassen im
fraglichen Gebiet, die mittels des Geografischen Informationssystems des
Kantons Zürich im Internet (www.gis.zh.ch) nachgeprüft werden kann.
2.
Das Baugrundstück liegt in der Wohnzone W2 und grenzt an
die G-Strasse, die beim Baugrundstück mit einem Kehrplatz endet und nur durch
einen Fussweg fortgesetzt wird. Die streitbetroffene Baute, ein Bürogebäude mit
einem Unter- und einem Vollgeschoss sowie gestaffelter Nordwest- und Nordost-Fassade,
wurde 1970 im Rahmen einer Arealüberbauung erstellt. Es steht mit seiner
Nordostecke und einem Teil der vorspringenden Nordost-Fassade auf der Grenze
zum Kehrplatz und hält im Osten einen Abstand von 4 bis 5,5 m zur G-Strasse
ein. Das hier streitige Alternativprojekt sieht im Erdgeschoss, das neu statt
Büros eine Wohnung aufnehmen soll, eine vollständig neue Raumaufteilung vor.
Darüber sollen neu ein Ober- und ein Dachgeschoss mit einer weiteren Wohnung
errichtet werden, wodurch die bestehende Bruttogeschossfläche fast verdoppelt
wird und das Gebäude ein völlig neues Erscheinungsbild erhält.
Die 320 m lange G-Strasse, für die keine Baulinien
festgesetzt wurden, verläuft von der H-Strasse in nordwestlicher Richtung zur
Bauzonengrenze, wo sie in den an das Baugrundstück angrenzenden Kehrplatz
mündet. Sie weist auf ihrer ganzen Länge eine 6 m breite Fahrbahn und auf
der westlichen Seite durchgehend ein 2 m breites Trottoir auf. Nach den
unwidersprochen gebliebenen Feststellungen der Baurekurskommission werden die
fünf Mehrfamilienhäuser an der G-Strasse, die damals zusammen mit dem
Umbauobjekt als Arealüberbauung bewilligt wurden, ebenso wie dieses über die G-Strasse
erschlossen und enthalten bereits mehr als 30 Wohneinheiten.
Wie sich aus der Baubewilligung vom 27. November 1970
für die seinerzeitige Arealüberbauung ergibt, war ursprünglich vorgesehen, über
die G-Strasse auch die Sportplätze in der Erholungszone nordöstlich des
Baugrundstücks zu erschliessen und den Kehrplatz bei diesen Sportplätzen zu
erstellen. Weil bei der Erteilung der Baubewilligung nicht feststand, ob diese
Verlängerung der G-Strasse rechtzeitig realisiert würde, wurde die Bauherrschaft
gemäss Dispositivziffer B.4 der Baubewilligung verpflichtet, auf dem
Baugrundstück nötigenfalls einen provisorischen Kehrplatz anzulegen.
3.
3.1
Soweit
Baulinien fehlen und die Bau- und Zonenordnung keine anderen Abstände vorschreibt,
haben gemäss § 265 Abs. 1 PBG oberirdische Gebäude gegenüber Strassen
und Plätzen einen Abstand von 6 m und gegenüber öffentlichen Wegen einen
solchen von 3,5 m einzuhalten. Art. 12 Abs. 1 BZO schreibt die
nämlichen Abstände vor, wobei allerdings beim Wegabstand nicht zwischen
öffentlichen und privaten Wegen unterschieden wird.
Wie das Verwaltungsgericht im wegleitenden Entscheid RB 1982
Nr. 149 (= BEZ 1982 Nr. 20) festgehalten hat, ist die Abgrenzung
zwischen Strassen und Wegen nicht scharf und kann sich vor allem nicht nach der
oft inkonsequenten Bezeichnung in Strassennamen, Grundregistern und dergleichen
richten. Neben dem technischen Ausbau ist vor allem die Zweckbestimmung,
insbesondere die Erschliessungsfunktion der Anlage von Bedeutung; unter diesem
Gesichtswinkel können die vom Regierungsrat erlassenen Normalien über die
Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien) als
Richtlinie dienen.
3.2
Bei der G-Strasse handelt es sich
aufgrund ihres Ausbaus und der ihr zukommenden Erschliessungsfunktion offenkundig
um eine Strasse im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG bzw. Art. 12 Abs. 1
BZO. Das gilt entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers und der örtlichen
Baubehörde auch für den hintersten Abschnitt beim Baugrundstück. Damit die G-Strasse
als Stichstrasse ihre Erschliessungsfunktion erfüllen kann, ist gemäss den Zugangsnormalien
an ihrem Ende ein Kehrplatz erforderlich (vgl. Anhang: Technische Anforderungen).
Es ist deshalb nicht sachgerecht, die Erschliessungsfunktion des  hintersten Abschnitts
der G-Strasse für sich allein zu betrachten; der Kehrplatz dient nicht bloss
den Liegenschaften in diesem hintersten Bereich, sondern gewährleistet die
Funktionsfähigkeit der G-Strasse auch für die weiter vorn gelegenen Abschnitte.
Zudem erscheint anders als in dem vom Verwaltungsgericht in RB 1982 Nr. 149
= BEZ 1982 Nr. 20 beurteilten Fall der hinterste Abschnitt der G-Strasse
weder verkehrstechnisch noch baulich als selbstständig und lässt sich deshalb
auch im Licht von § 265 Abs. 1 PBG bzw. Art. 12 Abs. 1 BZO
eine unterschiedliche Qualifikation nicht rechtfertigen. Es ist somit
jedenfalls nicht rechtsverletzend, wenn die Vorinstanz davon ausgegangen ist,
dass gegenüber der G-Strasse und dem Kehrplatz grundsä
tzlich ein Abstand von 6 m einzuhalten ist.
4.
Das bestehende Gebäude, das gemäss dem Umbauprojekt um ein
Voll- und ein Dachgeschoss aufgestockt werden soll, hält unbestrittenermassen
zur G-Strasse statt den gebotenen 6 m nur einen Abstand von 4 bis 5,5 m
ein und steht teilweise auf der Grenze zum Kehrplatz. Damit stellt sich die
Frage, ob das Bauvorhaben gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG über
Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten bewilligt werden kann. Die Vorins­tanz
hat diese Frage mit der Begründung verneint, dass das Bauvorhaben eine neubauähnliche
Umgestaltung darstelle und damit den Rahmen einer gemäss § 357 Abs. 1
PBG zulässigen Änderung sprenge. Der Beschwerdeführer weist demgegenüber darauf
hin, dass die beiden neuen Geschosse auf eine Seite bzw. auf zwei Seiten hin
gegenüber dem bestehenden Erdgeschoss deutlich zurückgesetzt seien und deshalb
die bauliche Erweiterung optisch zurückhaltend in Erscheinung trete. Es sei
deshalb nicht gerechtfertigt, das Bauvorhaben als neubauähnliche Umgestaltung
zu qualifizieren, welche das Bestandesprivileg nicht mehr beanspruchen könne.
4.1
Gemäss § 357
Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die den Bauvorschriften
widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe
Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine
überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für
neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die
erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese so genannte erweiterte
Besitzstandsgarantie (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für
vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 70 f.)
schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem
bisherigen Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch Umbauten und
Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt wird. Allerdings
haben Lehre und Rechtsprechung unter Hinweis auf den Zweck der
Besitzstandsgarantie, nämlich den Schutz der im Vertrauen auf die bisherige
Ordnung getätigten Investitionen, stets verlangt, dass die baulichen Änderungen
nicht auf den weit gehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen
dürfen; solche so genannten "neubauähnlichen Umgestaltungen"
sprengten den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen
und müssten die Neubauvorschriften einhalten (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987
Nr. 5). Auch nach der Neufassung von § 357 Abs. 1 PBG im Rahmen
der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 ist an
dieser Rechtsprechung festgehalten worden (RB 1992 Nr. 74 = BEZ 1992
Nr. 14), doch wurden in der Folge die Grenzen zur neubauähnlichen
Umgestaltung weiter gezogen (VGr, 19. Dezember 1995, BEZ 1996 Nr. 3).
Auch in der neueren Lehre wird mit guten Gründen vorgeschlagen, nur mit grosser
Zurückhaltung von neubauähnlichen Umgestaltungen auszugehen (Willi, S. 99).
Für ausgedehntere Erweiterungs- und Umbaumöglichkeiten spricht auch der
Umstand, dass durch eine zu restriktive Anwendung von § 357 Abs. 1
PBG Nachverdichtung in bereits überbauten Gebieten in vielen Fällen
verunmöglicht oder den Abbruch von sinnvoll erneuerbarer Bausubstanz verlangen
würde. Das widerspricht den Grundsätzen der haushälterischen Nutzung des Bodens
und der Siedlungskonzentration (VGr, 19. Dezember 1995, BEZ 1996 Nr. 3
E. 2b; Willi, S. 100; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003, S. 17-6); sodann ist der durch
geänderte Bauvorschriften erzwungene Ersatz des Bestehenden in vielen Fällen
weder aus ökonomischer noch ökologischer Sicht sinnvoll.
So genannte neubauähnliche Umgestaltungen sind deshalb nur
dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen, das
heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem
Sinn und Zweck beachtet wird (zum Begriff der Gesetzesumgehung: BGE 114 Ib
15, 104 II 204). Bei Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann
zu, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte
Bestandesgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen,
sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der für
einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung
vorliegt, lässt sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und
hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (Fritzsche/Bösch, S. 17-6).
Bei der Gesetzesumgehung steht nicht die den Rechtsschein
schaffende Umgehungsnorm, sondern die umgangene Norm im Zentrum (Thomas
Gächter, Rechtsmissbrauch im öffentlichen Recht, Zürich/Basel/Genf 2005, S. 331).
Wo die Einhaltung der Neubauvorschriften nur geringe Belastungen mit sich
bringen würden, ist deshalb zurückhaltender auf eine neubauähnliche
Umgestaltung zu schliessen, als dort, wo Umbau, Erweiterung oder Umnutzung der
vorschriftswidrigen Baute dem Bauherrn Baumöglichkeiten bieten, die mit einem
Neubau nicht realisierbar wären. Die von der bisherigen Rechtsprechung entwickelten
Abgrenzungskriterien, wonach eine Umgestaltung dann anzunehmen ist, wenn die
neue Organisation und Konstruktion des Gebäudes nicht mehr als Verbesserung
oder Anpassung des Vorhandenen gelten können und/oder die baulichen Änderungen
die bisherige Gestalt des Gebäudes nicht mehr erkennen lassen (RB 1986 Nr. 99
= BEZ 1987 Nr. 5; Willi, S. 100 ff., mit Hinweisen auf die
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen), stellen
deshalb nur Indizien für eine Umgehung bzw. für eine neubauähnliche
Umgestaltung dar; auch bei solchen weit gehenden baulichen Änderungen ist es
aber nicht ausgeschlossen, dass der Schutz der bestehenden Investitionen und
nicht die Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund steht.
Eine grössere Zurückhaltung bei der Annahme neubauähnlicher
Umgestaltungen lässt sich auch deshalb rechtfertigen, weil die Bewilligung von
Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten laut § 357 Abs. 1 PBG
jedenfalls unter dem Vorbehalt steht, dass dem Bauvorhaben keine überwiegenden
öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen dürfen.
4.2
Das
umstrittene Bauvorhaben umfasst die Änderung, Erweiterung und Umnutzung des
bestehenden vorschriftswidrigen Gebäudes. Während das Untergeschoss nahezu
unverändert bleibt, sollen im bestehenden Obergeschoss die Raumaufteilung und
die Fenstereinteilung der Südwest-Fassade geändert, eine neue Aussenisolation
angebracht und die Büro- durch eine Wohnnutzung abgelöst werden. Sodann sind
neu ein weiteres Obergeschoss sowie ein Dachgeschoss geplant, welche mit einer
weiteren Wohneinheit die bisherige Geschossfläche nahezu verdoppeln. Damit
gehen die Änderungen klar über eine blosse Verbesserung oder Anpassung des
Bestehenden hinaus und erhält das Gebäude eine neue Identität. Mit dem Aufbau
auf den bestehenden, 1970 errichteten Geschossen können jedoch erhebliche
Investitionen erhalten werden, sodass nicht von vornherein der Schluss gezogen
werden kann, die weitere Verwendung der bisherigen Bauteile diene hauptsächlich
der Umgehung der für einen Neubau massgeblichen Vorschriften.
Entscheidend ist deshalb, ob sich der Bauherrschaft durch die
Änderung und Erweiterung des Bestehenden wesentlich weiter gehende
Baumöglichkeiten bieten, als dies bei einem Neubau der Fall wäre. Dies trifft
ohne weiteres zu. Zwar würde die Einhaltung des Strassenabstands von 6 m zur
G-Strasse nur dazu führen, dass die Nordost-Fassade im 1. Obergeschoss auf der
ganzen Länge um 0,5 bis 2 m und im 2. Obergeschoss auf einer Länge von 5 m
um ca. einen Meter zurückgenommen werden müsste, und könnte dieser Verlust bei
einem Neubau im 2. Obergeschoss und im Dachgeschoss weit gehend kompensiert werden.
Hingegen kann entgegen dem beiläufigen Hinweis der Vorinstanz in ihrem Entscheid
vom 13. Mai 2005 nicht davon ausgegangen werden, dass für die Abstandsunterschreitung
zum Kehrplatz mit einer Ausnahmebewilligung gerechnet werden kann (vgl.
nachfolgende E. 5). Vielmehr wäre auch gegenüber dem Kehrplatz, auf dessen
Grenze das heutige Gebäude steht, der Strassenabstand von 6 m einzuhalten,
was offenkundig eine beträchtliche Einschränkung der Überbauungsmöglichkeiten
mit sich bringt. Somit hätte die Anwendung der Neubauvorschriften für die
Bauherrschaft erhebliche Nachteile zur Folge. Das umstrittene Bauvorhaben läuft
deshalb auf eine Umgehung der Abstandsvorschriften hinaus und ist von der
Vorinstanz zutreffend als den Rahmen von § 357 Abs. 1 PBG sprengende
neubauähnliche Umgestaltung gewürdigt worden.
5.
Ist das Bauvorhaben als neubauähnliche Umgestaltung zu
qualifizieren, findet § 357 Abs. 1 PBG keine Anwendung und ist das
gesamte Bauvorhaben, das heisst die vorbestandenen Gebäudeteile und die
baulichen Änderungen, nach den Neubauvorschriften zu beurteilen (Willi, S. 106 f.).
Das Bauvorhaben erfordert deshalb die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für
die Unterschreitung des Abstands zur G-Strasse mit der ganzen Nordost-Fassade
und desjenigen zum Kehrplatz mit der nördlichen Ecke; im ersten Fall beträgt
die Abstandsunterschreitung 0,5 bis 2 m, im zweiten bis zu 6 m.
Ist das Bauvorhaben als Neubau zu beurteilen, so ist auf
den aktuellen Sachverhalt abzustellen und nicht auf Umstände, die zur Erteilung
der Bewilligung der bestehenden Baute geführt haben mögen. Auszugehen ist von
einer in einen Kehrplatz mündenden Zufahrtsstrasse, gegenüber welcher nach
geltendem Recht ein Abstand von 6 m einzuhalten ist. Der Umstand allein,
dass diese Strasse und entsprechend auch der Kehrplatz nicht die Verkehrsbedeutung
erhalten haben, die ihnen einmal zugedacht war, begründet, wie die Baurekurskommission
im Entscheid vom 30. April 2004 zutreffend erwogen hat, keine besonderen Verhältnisse
im Sinn von § 220 PBG. Auf diese Erwägungen ist in zustimmendem Sinn zu
verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Es wäre für
die Rechtssicherheit unerträglich, wenn je nachdem, wie sich die
Verkehrsbedeutung einer Strasse entwickelt, im Einzelfall von den Abstandsvorschriften
dispensiert würde. Bezüglich des Kehrplatzes ist anzufügen, dass dem
Beschwerdeführer der Bau auf die Grenze kaum bewilligt worden wäre, wenn der
Kehrplatz, der am Ende einer Stichstrasse zwingend erforderlich ist, am
bestehenden Ort nicht nur als Provisorium gegolten hätte.
6.
Die Beschwerden erweisen sich damit als unbegründet und
sind abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG),
der überdies zu einer angemessenen Parteientschädigung an die
Beschwerdegegnerin Nr. 2 zu verpflichten ist
(§ 17 Abs. 2
lit. a VRG; § 12 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom
26. Juni 1997, LS 175.252
). Als angemessen erscheinen Fr. 1'500.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen).
Demgemäss
entscheidet die Kammer:
1.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    240.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'240.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer
inbegriffen) an die Beschwerdegegnerin Nr. 2 verpflichtet, zahlbar innert 30
Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.
5.    Mitteilung
an …