zh_verwaltungsgericht · SB.2009.00116 · 2010-01-07 · de

Grundstückgewinnsteuer | Anlagekosten bei Grundstücken im Baurecht Beim Verkauf von Grundstücken, die mit einem Baurecht belastet sind, können lediglich die Anlagekosten für das Grundstück selbst bei der Berechnung des Grundstückgewinns berücksichtigt werden. Die von der Pflichtigen geltend gemachten Kosten für den Tiefbau sind auf dem Baurechtsgrundstück angefallen und können daher beim Verkauf des baurechtsbelasteten Grundstücks nicht als Anlagekosten in Abzug gebracht werden. Vom Grundsatz, dass nur Aufwendungen für das jeweilige Grundstück bei der Berechnung des Grundstückgewinns zu berücksichtigen sind, kann nicht durch eine wirtschaftliche Betrachtungsweise abgewichen werden. Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 10..2.07.0 SB.2009.00116
Zurich Verwaltungsgericht 10..2.07.0 SB.2009.00116
Zurigo Verwaltungsgericht 10..2.07.0 SB.2009.00116

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2009.00116
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Geschäftsnummer:
SB.2009.00116
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 07.01.2010
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
Anlagekosten bei Grundstücken im Baurecht
Beim Verkauf von Grundstücken, die mit einem Baurecht belastet sind, können lediglich die Anlagekosten für das Grundstück selbst bei der Berechnung des Grundstückgewinns berücksichtigt werden. Die von der Pflichtigen geltend gemachten Kosten für den Tiefbau sind auf dem Baurechtsgrundstück angefallen und können daher beim Verkauf des baurechtsbelasteten Grundstücks nicht als Anlagekosten in Abzug gebracht werden. Vom Grundsatz, dass nur Aufwendungen für das jeweilige Grundstück bei der Berechnung des Grundstückgewinns zu berücksichtigen sind, kann nicht durch eine wirtschaftliche Betrachtungsweise abgewichen werden. Abweisung.
Stichworte:
ANLAGEKOSTEN
BAURECHT
BAURECHTSDIENSTBARKEIT
BAURECHTSGRUNDSTÜCK
BAURECHTSVERTRAG
GRUNDSATZ DER VERGLEICHBAREN VERHÄLTNISSE
GRUNDSTÜCKGEWINN
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
PARTEIENTSCHÄDIGUNG
VERGLEICHBARE VERHÄLTNISSE
WERTVERMEHRENDE AUFWENDUNGEN
Rechtsnormen:
§ 151 Abs. I StG
§ 152 StG
§ 153 Abs. III StG
§ 153 Abs. IV StG
§ 155 StG
§ 160 StG
§ 207 Abs. I lit. b StG
§ 213 StG
§ 216 Abs. I StG
§ 219 Abs. I StG
§ 221 Abs. I lit. a StG
§ 222 StG
§ 17 Abs. II VRG
Art. 655 Abs. II Ziff. II ZGB
Art. 779 Abs. I ZGB
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
SB.2009.00116
Entscheid
der 2. Kammer
vom
2. Juni 2010
Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin
Leana Isler,
Gerichtssekretärin
Eliane Fischer.
In Sachen
A,
Beschwerdeführerin,
gegen
Gemeinde B,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Grundstückgewinnsteuer,
hat sich ergeben:
I.
A.
Am 30. August 1988 erwarb die A das
Grundstück aKat.-Nr. 01 in B zum Preis von Fr. …. In der Folge unterteilte
sie das erworbene Grundstück im Hinblick auf die geplante Arealüberbauung C in
zahlreiche Baulandgrundstücke und Miteigentumsparzellen. Mit Bezug auf die neu
gebildeten Parzellen schloss die A mit diversen Drittpersonen Baurechtsverträge
und räumte den Baurechtsnehmern ein limitiertes und befristetes Kaufrecht für
die belasteten Baurechtsgrundstücke ein. Gleichzeitig schlossen die Baurechtsnehmer
mit der D AG, einer Tochtergesellschaft der A, einen Werkvertrag zur schlüsselfertigen
Erstellung einer
Liegenschaft auf dem Baurechtsgrundstück.
Die D AG erstellte in der Folge die betreffenden Wohnbauten.
In den Jahren 2006 und 2007 übten einige Baurechtsnehmer
ihr Kaufrecht aus und erwarben das Eigentum am baurechtsbelasteten Grundstück.
B.
Mit
Einschätzungsentscheid vom 13. Oktober 2008 auferlegte der Gemeinderat B
der A für die Verkäufe von 43 baurechtsbelasteten Grundstücken Grundstückgewinnsteuern
in Höhe von Fr. …. Zuvor hatte das Gemeindesteueramt B gegenüber der
Pflichtigen zwei Beweisauflagen erlassen und den Vertretern der Pflichtigen die
Gelegenheit gegeben, anlässlich einer Besprechung ihren Standpunkt zu
erläutern.
Die von der Pflichtigen gegen die Einschätzung erhobene
Einsprache hiess der Gemeinderat am 2. Februar 2009 teilweise gut und
setzte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … herab. Die von der Pflichtigen
geltend gemachten Tiefbaukosten in der Höhe von
Fr. … anerkannte er jedoch nicht.
II.
Den hiergegen erhobenen Rekurs wies die
Steuerrekurskommission III am 24. September 2009 ab.
III.
Gegen diesen Entscheid erhob die Pflichtige am 2. November
2009 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, die Anlagekosten im
Zusammenhang mit dem Tiefbau seien in voller Höhe von Fr. … zuzulassen.
Ausserdem verlangte sie eine Parteientschädigung.
Während die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung
verzichtete, beantragte die Beschwerdegegnerin die Abweisung der Beschwerde
unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Auf
Gesuch der Beschwerdeführerin wurde ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Mit der
Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153
Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni
1997 alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch
des Ermessens und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.
1.2
Das
Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken;
dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt
gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der
Re­kurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessen­heit
hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu
set­zen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich
auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf
Ermessensmissbrauch.
Entgegen der Ansicht der
Pflichtigen hat die Beschwerdegegnerin das ihr Mögliche und Zumutbare zur
richtigen Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts unternommen.
Insbesondere hat sie zwei detaillierte Beweisauflagen erlassen und die
Vertreter der Beschwerdeführerin im Einschätzungsverfahren mündlich angehört.
Die Beschwerdeführerin macht denn auch keine konkreten Angaben, in welcher
Hinsicht der Sachverhalt ungenügend festgestellt worden sei. Ihre Zweifel, es
werde "zumindest fahrlässig aneinander vorbeigeredet", erweisen sich
daher als unbegründet.
1.3
Im
Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. Für das Verwaltungsgericht ist somit
die gleiche Aktenlage massgebend wie für die Rekurskommission. Tatsachen oder Beweismittel,
die nicht spätestens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen
worden sind, dürfen im Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht nachgebracht
werden (RB 1999 Nrn. 149 und 150; Felix Richner/Walter Frei/Stefan
Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz,
2. A., Zürich 2006, § 153 N. 43, auch zum Folgenden). Vom
Novenverbot ausgenommen sind echte Noven, namentlich neue tatsächliche
Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteu­ergrund (§ 155
beziehungsweise § 160 StG) beruhen oder der Stützung von geltend gemachten
Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher Vorbringen
oder Beweismittel bedürfen.
Im vorliegenden Fall kann offengelassen
werden, inwiefern die von der Beschwerdeführerin erstmals vor
Verwaltungsgericht eingebrachte Behauptung, die Tiefbaukosten seien bei der
Bestimmung des Landverkaufspreises preisgestaltend gewesen, zulässig ist, da
sich diese Behauptung für den Ausgang des Verfahrens als unerheblich erweist.
2.
2.1
Ein
Baurecht ist eine privatrechtliche Dienstbarkeit, mit der jemand das Recht
erhält, auf oder unter der Bodenfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu
errichten oder beizubehalten (Art. 779 Abs. 1 des Zivilgesetzbuches
[ZGB]). Es bewirkt eine Durchbrechung des Akzessionsprinzips, da der
Baurechtsnehmer, ohne Eigentümer des Bodens zu sein, Eigentümer der Bauwerke
wird, die sich während der Baurechtsdauer auf oder unter der baurechtsbelasteten
Erdoberfläche befinden. Das Baurecht belastet stets das ganze Grundstück.
Einzig die Ausübung des Baurechts durch den Baurechtsnehmer kann vertraglich
eingeschränkt werden (Peter R. Isler, Basler Kommentar, 2007, Art. 799 ZGB
N. 32). Wird ein Baurecht als selbständiges und dauerndes Recht
ausgestaltet, kann es im Grundbuch aufgenommen werden (Art. 655 Abs. 2
Ziff. 2 ZGB) und gilt auch im Steuerrecht gestützt auf § 207 Abs. 1
lit. b StG als Grundstück.
2.2
Die
Grundstückgewinnsteuer wird von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen
an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG).
Grundstückgewinn ist der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten –
Erwerbspreis und Aufwendungen – übersteigt (§ 219 Abs. 1 StG). Als
Erlös gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiterer Leis­tungen des
Erwerbers (§ 222 StG). Als Aufwendungen sind kraft § 221 Abs. 1 lit. a
StG solche für Bauten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen
des Grundstücks anrechenbar.
2.3
Der das
Grundstückgewinnsteuerrecht beherrschende Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse
verlangt, dass sich Erlös und Anlagewert in der Regel auf das nach Umfang und
Inhalt gleiche Grundstück beziehen. Hat sich dessen tatsächliche oder
rechtliche Beschaf­fenheit während der massgebenden Besitzdauer geändert, so
sind durch Zu- oder Abrechnungen vergleichbare Verhältnisse herzustellen
(RB 1989 Nr. 51 mit Hinweisen; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 219
N. 9 [recte 8]).
Der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse dient der
Verwirklichung des grundstückge­winnsteuerrechtlichen Grundgedankens, dass
bloss der auf äusseren Umständen basieren­de "unverdiente"
Wertzuwachs steuerlich zu erfassen ist (Felix Richner, Grundstückge­winn- und
Handänderungssteuer, ZStP 1994, S. 30). Unverdient sind namentlich
Bodenmehrwerte, die durch Planungsmassnahmen (Ein- oder Auszonungen), In­fra­strukturbauten
sowie andere Aufwendungen des Gemeinwesens geschaffen werden (Fer­dinand Zuppinger,
Die fiskalische Belastung planerischer Mehrwerte, ZBl 1979, 434 ff.).
Ist die Wertzunahme indessen "verdient", insbesondere durch den
Einsatz von Ar­beit oder Kapital, fehlt insoweit die Rechtfertigung für die
Besteuerung des Wertzuwachses (vgl. Peter Locher, Das Objekt der bernischen
Grundstückgewinnsteuer, Bern 1976, S. 67 mit Hinweisen).
2.4
Die
Beschwerdeführerin hat das Grundstück aKat.-Nr. 01, B, 1988 erworben. Im Jahr
1996 unterteilte sie das Land in mehrere Baulandgrundstücke und Miteigentumsparzellen
und schloss mit Drittpersonen Baurechtsverträge mit limitiertem Kaufsrecht. Die
Baurechte wurden als selbständige und dauernde Rechte errichtet und als
Grundstücke ins Grundbuch eingetragen.
Durch die Errichtung der Baurechte wurden die Baurechtsnehmer
Eigentümer aller bestehenden und noch zu errichtenden Bauten auf dem jeweiligen
Grundstück. Die getätigten Bauarbeiten fielen somit nicht bei den
baurechtsbelasteten Grundstücken, sondern bei den Grundstücken im Baurecht an.
Folglich wurden die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Kosten für den
Tiefbau nicht für die Wertvermehrung der anschliessend verkauften baurechtsbelasteten
Grundstücke aufgewendet, sondern für die Grundstücke im Baurecht. Nach dem
Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse können die Aufwendungen, die für die
im Baurecht errichteten Bauten gemacht wurden, jedoch nicht beim baurechtsbelasteten
Grundstück berücksichtigt werden, weil diese Aufwendungen nicht für das
veräusserte Grundstück erbracht wurden (RB 1992 Nr. 45).
2.5
Dagegen
bringt die Beschwerdeführerin vor, der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse
sei nicht absolut anzuwenden. Er diene der Beurteilung, ob ein Wertzuwachsgewinn
verdient oder unverdient war, wobei von einer rein sachenrechtlichen
Betrachtungsweise zugunsten einer wirtschaftlichen, sachgerechten
Betrachtungsweise abgewichen werden sollte.
Die Argumente der Beschwerdeführerin stossen ins Leere. Es
geht im vorliegenden Fall nicht darum, ob der Wertzuwachs auf den
baurechtsbelasteten Grundstücken verdient war oder nicht, sondern darum, dass
auf diesen Grundstücken gar kein Wertzuwachs stattfand. Das Gesetz hält in § 221
Abs. 1 lit. a StG ausdrücklich fest, dass diejenigen Aufwendungen anrechenbar
sind, die für Bauten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen
des Grundstücks
eingesetzt wurden. Von diesem Wortlaut und dem ihm
zugrunde liegenden Grundsatz, dass nur Aufwendungen für das jeweilige Grundstück
bei der Berechnung des Grundstückgewinns zu berücksichtigen sind, kann nicht
durch eine wirtschaftliche Auslegung abgewichen werden.
Folglich sind die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten
Aufwendungen nicht als Abzüge zu berücksichtigen und ist die Beschwerde
abzuweisen.
3.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der
Beschwerdeführerin aufzuerlegen und es steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 151
Abs. 1 und § 152 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213
StG sowie § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 [VRG]). Weil die Aufwendungen der Beschwerdegegnerin für das vorliegende
Verfahren über das Mass hinausgegangen sind, das von einer Amtsstelle im Rahmen
ihrer gewöhnlichen Tätigkeit erwartet werden darf, hat sie Anspruch auf eine Parteientschädigung
(§ 152 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und 213 StG und § 17
Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.-      Zustellungskosten,
Fr. 7'120.-      Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtsgebühren werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren
eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…