zh_verwaltungsgericht · VB.2010.00249 · 2010-11-03 · de

Baubewilligung | Baubewilligung. Nutzungstransfer. Einordnung. Ist ein Grundstück hinsichtlich der Überbauungsfläche vollständig ausgenutzt, bestehen aber in Bezug auf die Ausnützungsfläche noch Nutzungsreserven, können diese Reserven auf ein anderes Grundstück übertragen werden. Ein gegenseitiger Transfer von Ausnützungsfläche und Überbauungsfläche zwischen zwei Parzellen der gleichen Zone ist zulässig und führt vorliegend nicht zu einer mehrfachen Ausnützung der Parzellen (E. 4.2). Einordnung (E. 5.4 f.). Art. 34 BauO Urdorf, der bestimmt, dass lediglich beschränkte und massvolle Abgrabungen zulässig sind, hat einzig eine gestalterische Funktion. Vorliegend vermögen die Ausführungen der Beschwerdeführer nicht darzulegen, inwiefern die geplante Abgrabung in gestalterischer Hinsicht nicht massvoll sein soll (E. 5.6 f.). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 10..2.03.1 VB.2010.00249
Zurich Verwaltungsgericht 10..2.03.1 VB.2010.00249
Zurigo Verwaltungsgericht 10..2.03.1 VB.2010.00249

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00249
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Geschäftsnummer:
VB.2010.00249
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 03.11.2010
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 06.05.2011 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung. Nutzungstransfer. Einordnung.
Ist ein Grundstück hinsichtlich der Überbauungsfläche vollständig ausgenutzt, bestehen aber in Bezug auf die Ausnützungsfläche noch Nutzungsreserven, können diese Reserven auf ein anderes Grundstück übertragen werden. Ein gegenseitiger Transfer von Ausnützungsfläche und Überbauungsfläche zwischen zwei Parzellen der gleichen Zone ist zulässig und führt vorliegend nicht zu einer mehrfachen Ausnützung der Parzellen (E. 4.2).
Einordnung (E. 5.4 f.).
Art. 34 BauO Urdorf, der bestimmt, dass lediglich beschränkte und massvolle Abgrabungen zulässig sind, hat einzig eine gestalterische Funktion. Vorliegend vermögen die Ausführungen der Beschwerdeführer nicht darzulegen, inwiefern die geplante Abgrabung in gestalterischer Hinsicht nicht massvoll sein soll (E. 5.6 f.).
Abweisung.
Stichworte:
ABGRABUNG
ABSTELLPLÄTZE
AUSNÜTZUNG
AUSNÜTZUNGSRESERVE
AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG
AUSNÜTZUNGSZIFFER
BESONDERE GEBÄUDE
BRUTTOGESCHOSSFLÄCHE
EINORDNUNG
EINORDNUNGSPRÜFUNG
ERMESSEN (GEMEINDE)
FREIFLÄCHE
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
GRUNDSTÜCKFLÄCHE
NEBENBESTIMMUNG
NUTZUNGSTRANSFER
NUTZUNGSÜBERTRAGUNG
NUTZUNGSZIFFER
QUARTIERBILD
ÜBERBAUUNGSZIFFER
ÜBERNUTZUNG
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 256 PBG
§ 256 Abs. I PBG
§ 256 Abs. II PBG
§ 259 Abs. I PBG
§ 293 Abs. IV PBG
§ 321 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2010.00249
Entscheid
der 1. Kammer
vom
3. November 2010
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretärin
Corina Schuppli.
In Sachen
1.    A
,
2.    B
,
3.    C
,
4.    D
,
alle vertreten durch RA E
,
Beschwerdeführer,
gegen
1.1
F
,
1.2  G
,
2.1  H
,
2.2  I
,
alle vertreten durch RA J
,
3.
Gemeinderat Urdorf,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Am 29. Juni 2009 erteilte der Gemeinderat Urdorf G
und F sowie I und H mit je einem separaten Beschluss die Bewilligung zur
Erstellung von jeweils einem Einfamilienhaus mit angebautem Carport für je zwei
Fahrzeuge auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der L-Strasse in Urdorf.
II.
Hiergegen erhoben A, B, C und D Rekurs bei der
Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung der angefochtenen
Beschlüsse. Die Baurekurskommission vereinigte die beiden Verfahren und hiess
die Rekurse nach der Durchführung eines Augenscheins mit Entscheid vom 14. April
2010 teilweise gut. Den Beschluss des Gemeinderats Urdorf vom 29. Juni
2009 (Projektnr. 04) ergänzte sie mit der folgenden Nebenbestimmung:
"Vor Baubeginn sind zugunsten Grundstück Kat.-Nr. 02
weitere Transfers von Überbauungsfläche nachzuweisen und im Grundbuch eintragen
zu lassen (mind. 7,06 m
2
); alternativ sind der Vorinstanz
geänderte Pläne zur Genehmigung einzureichen, aus denen ersichtlich ist, dass
die zulässige Überbauungsfläche für Haupt- und Nebenbauten eingehalten wird."
Den Beschluss des Gemeinderats betreffend Projektnr. 03
ergänzte die Baurekurskommission mit der folgenden Nebenbestimmung:
"Vor Baubeginn sind zugunsten Grundstück Kat.-Nr. 01
weitere Transfers von Überbauungsfläche nachzuweisen und im Grundbuch eintragen
zu lassen (mind. 8,74 m
2
); alternativ sind der Vorinstanz
geänderte Pläne zur Genehmigung einzureichen, aus denen ersichtlich ist, dass
die zulässige Überbauungsfläche für Haupt- und Nebenbauten eingehalten
wird."
Im Übrigen wurden die Rekurse abgewiesen.
III.
Mit Beschwerde vom 18. Mai 2010 liessen A, B, C und D
dem Verwaltungsgericht beantragen, der Entscheid der Baurekurskommission vom 14. April
2010 sowie die mitangefochtenen Baubewilligungen vom 29. Juni 2009 seien
vollumfänglich aufzuheben. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an den
Gemeinderat zurückzuweisen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der privaten Beschwerdegegner. In prozessualer Hinsicht wurde zudem
die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins beantragt.
Die Vorinstanz schloss am 4. Juni 2010 ohne weitere
Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Urdorf beantragte am
22. Juni 2010, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten
sei. Auch die Beschwerdegegner liessen mit gemeinsamer Eingabe vom 29. Juni
2010 beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen auch für die vorinstanzlichen Verfahren
zulasten der Beschwerdeführer. Ausserdem sei dem Antrag auf Durchführung eines
Augenscheins nicht stattzugeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Die Beschwerdeführenden beantragen die Durchführung eines
Augenscheins. Da der massgebliche Sachverhalt, soweit prozessrelevant, aus den
Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich ein eigener Augenschein des
Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit
Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz
können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden und dokumentieren die
örtlichen Verhältnisse in rechtsgenügender Weise.
2.
Die Grundstücke, auf denen die beiden streitigen Gebäude
errichtet werden sollen, befinden sich gemäss geltendem Zonenplan der Gemeinde Urdorf
vom 19. September 2007 in der Zone W2/30 %. Zur gemeinsamen, zwischen
den beiden projektierten Bauten liegenden Grenze hin soll pro Einfamilienhaus
ein Carport für je zwei hintereinander angeordnete Fahrzeugabstellplätze
entstehen, welche auf der gemeinsamen Grenze zusammengebaut werden sollen.
Gemäss Art. 14 der geltenden Bauordnung der politischen Gemeinde Urdorf (BauO)
ist die Ausnützungsziffer in der Wohnzone W2/30 % auf maximal 30 %
festgelegt und die Überbauungsziffer beträgt maximal 20 %, wobei für
besondere Gebäude zusätzlich eine Überbauungsziffer von 5 % gilt.
2.1
Das
Grundstück Kat.-Nr. 02 weist eine Grundfläche von 425 m
2
auf.
Daraus ergeben sich eine Ausnützungsfläche von maximal 127,5 m
2
sowie eine Überbauungsfläche von 85 m
2
für Hauptgebäude und
eine solche von zusätzlich 21,25 m
2
für besondere Gebäude.
Gemäss unbestritten gebliebener Feststellung der Vorinstanz weist das darauf
geplante Hauptgebäude eine Ausnützungsfläche von 139,73 m
2
und
eine Überbauungsfläche von 83,06 m
2
auf. Für den Carport, der
unbestrittenermassen ein besonderes Gebäude im Sinn dieser Bestimmung
darstellt, ging die Vorinstanz von einer Überbauungsfläche von 31,33 m
2
aus, was ebenfalls von keiner Partei in Abrede gestellt wurde.
2.2
Beim
Grundstück Kat.-Nr. 01 beträgt die Grundfläche 422 m
2
.
Daraus resultieren eine maximale Ausnützungsfläche von 126,6 m
2
,
eine Überbauungsfläche für Hauptgebäude von 84,4 m
2
sowie
zusätzlich eine Überbauungsfläche für besondere Gebäude von 21,1 m
2
.
Das Grundstück Kat.-Nr. 01 soll mit einer Hauptbaute bebaut werden, die
eine Ausnützungsfläche von 73,42 m
2
und eine Überbauungsfläche
von 86,31 m
2
aufweisen wird. Diesen Feststellungen der
Vorinstanz wurde von keiner Seite etwas entgegengehalten.
2.2.1
Hinsichtlich des Carports liegt die Überbauungsfläche jedoch im Streit. Die
Vorinstanz ging von einer Überbauungsfläche im Umfang von 26,85 m
2
(3 m
x 8,95 m) aus. Demgegenüber macht die Beschwerdeführerschaft geltend, die
Carportüberbauungsfläche betrage auf diesem Grundstück 31,35 m
2
(3 m x 10,45 m).
2.2.2
Gemäss § 256 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG)  ergibt sich die für die Überbauungsfläche anrechenbare Fläche aus
der senkrechten Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung auf den
Erdboden. Ausser Ansatz fallen dabei gemäss § 256 Abs. 2 PBG
oberirdische geschlossene Vorsprünge bis zu einer Tiefe von 1,5 m,
oberirdische Vorsprünge wie Balkone bis zu einer Tiefe von 2 m, Erker und
Laubengänge jedoch nur, soweit sie nicht mehr als ein Drittel  der betreffenden
Fassade messen. Zu den oberirdischen offenen Vorsprüngen gehören insbesondere
Balkone mit normaler Brüstungshöhe und Vordächer. Solche Vorsprünge dürfen bis
zu 2 m hinausragen, ohne dass sie zur Überbauungsziffer anrechenbar sind
(Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht,
4. Auflage, Zürich 2006, S. 11-30).
2.2.3
Vorliegend ist der geplante Carport mit vertikalen Balken abgestützt, wobei
die äussersten Balken einen Abstand von 6,45 m aufweisen. Hinzu kommt auf
beiden Seiten je ein unabgestütztes Vordach mit einer Tiefe von je 2 m. Da
ein Vordach bis zu diesem Umfang gemäss § 256 Abs. 2 PBG nicht an die
Überbauungsziffer anrechenbar ist, beträgt die anrechenbare Fläche somit
entsprechend dem abgestützten Dach lediglich 19,35 m
2
(3 m
x 6,45 m). Somit ist die Vorinstanz entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführenden nicht von einer zu kleinen Überbauungsfläche ausgegangen.
2.3
Um eine
Übernutzung der Grundstücke auszuschliessen, wurde zugunsten des Grundstücks
Kat.-Nr. 01 vom Grundstück Kat.-Nr. 02 eine Überbauungsfläche für
Hauptbauten im Umfang von 1,93 m
2
übertragen. Im Gegenzug wurde
vom Grundstück Kat.-Nr. 01 eine Überbauungsfläche für besondere Gebäude
von 1,33 m
2
sowie eine Ausnützungsfläche im Umfang von
16,28 m
2
auf die Parzelle Kat.-Nr. 02 transferiert. Für
die Überschreitung der zulässigen Überbauungsflächen für besondere Gebäude
erteilte der Gemeinderat Urdorf jeweils eine Ausnahmebewilligung.
3.
Die Baurekurskommission erachtete das Vorgehen zu den
Nutzungsübertragungen der Bauherrschaften als grundsätzlich zulässig. Sie
erwog, dass für beide Grundstücke zusammen auch nach dem Transfer noch eine
Ausnützungsfläche von 254,1 m
2
sowie eine Überbauungsfläche von
insgesamt 211,75 m
2
resultierten. Der wesentliche Unterschied
bestehe darin, dass dem Grundstück Kat.-Nr. 02 zulasten des Grundstücks
Kat.-Nr. 01 etwas über 10 % mehr Ausnützungsfläche zur Verfügung
stehe. In Anbetracht von § 259 PBG sei dies zulässig und werde die
zonengemässe Baudichte dadurch nicht überschritten. Auch sei eine mehrfache Ausnützung
der Parzelle nicht ersichtlich. Die zulässige Bruttogeschossfläche werde durch
die Bauten jeweils eingehalten, die zusammengebauten Doppelcarports führten
jedoch zu einer Überschreitung der zulässigen Überbauungsflächen. Ein
Dispensgrund, der die vom Gemeinderat hierzu erteilte Ausnahmebewilligung
rechtfertigen würde, liege jedoch nicht vor. Da es sich dabei um einen
untergeordneten Mangel handle, ergänzte die Baurekurskommission die
Baubewilligung mit den eingangs erwähnten Nebenbestimmungen.
3.1
Zur
Begründung ihrer Beschwerde lassen die Beschwerdeführer in erster Linie geltend
machen, es sei zweifelhaft, ob auf die Praxis zur Übertragung von
Ausnützungsfläche auch dann abgestellt werden dürfe, wenn Ausnützungsfläche von
einem Grundstück, dessen zulässige Überbauungsfläche vollständig ausgeschöpft
bzw. überschritten sei, auf ein anderes Grundstück übertragen werden wolle. Das
projektierte Haus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 weise nur eine
Ausnützungsfläche von 73,4 m
2
sowie lediglich ein Vollgeschoss
und ein anrechenbares Dachgeschoss auf. Weder sei die zulässige Ausnützungsfläche
noch die zulässige Geschosszahl ausgeschöpft – dies aber nicht wegen eines
freiwilligen Verzichts, sondern weil sich bei einer voll konsumierten
Überbauungsfläche von 86,31 m
2
weder mehr Ausnützungsfläche als
73,4 m
2
noch mehr Geschosse als eben ein Vollgeschoss und ein
anrechenbares Dachgeschoss realisieren lassen. Überbauungs- und Ausnützungsfläche
seien voneinander abhängig, analog zweier kommunizierender Röhren. Die Überbauungsfläche
bilde in concreto den limitierenden Faktor. Das Grundstück Kat.-Nr. 01 sei
mit dem projektierten Haus in der vorgesehenen Konzeption baulich voll ausgenützt.
Eine Reserve an Ausnützungsfläche, von welcher 16,28 m
2
auf
Kat.-Nr. 02 übertragen werden könnte, stehe effektiv nicht zur Verfügung.
Die Bruttogeschossflächenreserve sei rein virtueller Natur, lasse sich jedoch
nicht realisieren bzw. liesse sich nur realisieren, wenn die Überbauungsfläche
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 reduziert würde. Dies erhelle, dass der
strittige Transfer von 16,28 m
2
Ausnützungsfläche von Kat.-Nr. 01
auf Kat.-Nr. 02 unzulässig sei. Die Baurekurskommission habe die Frage der
Übernutzung der Baugrundstücke getrennt, d.h. zum einen nach Massgabe der
zulässigen Ausnützungsfläche, zum anderen nach Massgabe der zulässigen
Überbauungsfläche, beurteilt. Dass eine solche Einzelbetrachtung – ohne den
Zusammenhang zwischen Überbauungsfläche und Ausnützungsfläche in Erwägung zu
ziehen –zulässig sei, werde bestritten.
3.2
Die
privaten Beschwerdegegnerschaften lassen hierzu im Wesentlichen ausführen, dass
es entscheidend sei, dass die Teilung der ehemaligen Gesamtparzelle in zwei
selbstständige Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 im Gesamtergebnis keine höhere
Ausnützung zeitige und die zulässige Geschossfläche von 254,1 m
2
bei einer Parzellenfläche von 847 m
2
auch nach diesem Transfer
immer noch unterschritten bleibe. Eine zoneninterne Ausnützungsübertragung sei
nur dann nicht zulässig, wenn die Ausnützungsübertragung ein Ausmass annehme,
welches geeignet sei, die Nutzungsordnung erheblich zu beeinträchtigen oder gar
faktisch ausser Kraft zu setzen oder das Erschliessungskonzept infrage zu
stellen. Davon könne vorliegend nicht die Rede sein und die Beschwerdeführer
würden denn auch nicht belegen, wie sie in diesem Transfer in geschützten
Interessen verletzt wären.
3.3
Der
Gemeinderat Urdorf erläuterte in seiner Stellungnahme vom 22. Juni 2010,
es sei den überzeugenden Erwägungen der Rekursinstanz zu folgen, wenn diese
etwa den sehr engen Zusammenhang der beiden Baugrundstücke hervorhebe. Hätten
die privaten Beschwerdegegner im Vorfeld der Baugesuchseinreichung von einer
Parzellierung abgesehen, indem sie die beiden Einfamilienhäuser als
Gesamtprojekt auf einer einzigen Bauparzelle realisiert hätten, wäre die
Argumentation der Beschwerdeführenden weitgehend obsolet. Dies verdeutliche,
dass die beiden separaten Bauvorhaben – zumindest vom planungsrechtlichen
Grundgedanken her – keine unzulässige Nutzungsübertragung mit sich bringen
würden. Eine Nutzungsübertragung stehe unter dem Vorbehalt des Verbots von unerwünschter
Baudichte. Das könne bei den strittigen Bauvorhaben aber nicht ernsthaft behauptet
werden.
4.
4.1
Das PBG
enthält über die Zulässigkeit von Ausnützungsverschiebungen keine umfassende
Regelung. In Lehre und Rechtsprechung wird jedoch aus § 259 Abs. 1
PBG abgeleitet, dass Ausnützungsübertragungen zwischen verschiedenen, der nämlichen
Bauzone zugehörigen Parzellen grundsätzlich zulässig sind (vgl.
Fritzsche/Bösch, S. 11-10; Felix Huber, Die Ausnützungsziffer, Zürich
1986, S. 80; Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und
Baugesetz (PBG) des Kantons Zürich, Bern 1992, Rz. 131 ff.). Bei
Grundstücken, die nicht aneinander stossen, ist für die Zulässigkeit einer
Nutzungsübertragung allerdings ein gewisser Zusammenhang der Grundflächen
erforderlich. Schliesslich kann gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung
eine Nutzungsübertragung nicht mit der Begründung verweigert werden, diese
führe zu einer unerwünschten Ausnützungskonzentration. Einziges Kriterium
bildet demnach noch § 238 PBG (VGr, 9. Juli 2003, BEZ 2003 Nr. 46;
Fritzsche/Bösch, S. 11-11).
4.2
Die beiden
fraglichen Grundstücke befinden sich in derselben Zone und liegen auch
unmittelbar nebeneinander. Der für eine Übertragung erforderliche Zusammenhang
der massgeblichen Grundflächen ist somit zweifelsohne gegeben.
Weshalb der vorgenommene Transfer von Bruttogeschossfläche
nicht zulässig sein soll, vermögen die Beschwerdeführenden mit den Ausführungen
in der Beschwerdeschrift nicht darzulegen. Die Argumentation der
Beschwerdeführenden, wonach sich bei einer vollständig konsumierten
Überbauungsfläche von 86,31 m
2
weder mehr als die für dieses
Haus geplante Ausnützungsfläche von 73,4 m
2
noch mehr als eben
ein Vollgeschoss und ein anrechenbares Dachgeschoss realisieren lasse, trifft
nicht zu. Ohne dass sich dadurch die Überbauungsfläche erhöhen würde, könnte
das Gebäude um ein Geschoss und damit um die entsprechende Bruttogeschossfläche
erweitert werden. Ausserdem ist auch nicht ersichtlich, inwiefern dies den Transfer
von 16,28 m
2
Ausnützungsfläche als unzulässig erhellen lassen
sollte. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer ist das Grundstück Kat.-Nr. 01
mit einer in Anspruch genommenen Überbauungsfläche von 86,31 m
2
und 73,42 m
2
Ausnützungsfläche baulich noch nicht vollständig
ausgenützt und steht eine Reserve an Bruttogeschossfläche im Umfang von 53,18 m
2
zur Verfügung. Weshalb die von der Vorinstanz vorgenommene
"Einzelbetrachtung" der Nutzungsübertragungen nicht zulässig ist, ist
aufgrund der Darlegungen der Beschwerdeführenden nicht ersichtlich. Die für
diese Zone angestrebte bauliche Dichte wird durch eine unabhängige Übertragung
von Bruttogeschossfläche und von Überbauungsfläche nicht zunichte gemacht. Ist
doch auch nach der Übertragung die zonengemässe Baudichte insgesamt eingehalten
und der vom kommunalen Gesetzgeber angestrebte Freiflächenanteil dadurch nicht
geschmälert. Für die Zulässigkeit der vorgenommenen Nutzungstransfers spricht
auch, dass die beiden Bauvorhaben bei vereinigtem Grundstück ohne Weiteres
realisiert werden könnten. Eine mehrfache Ausnützung einer Parzelle ist weder
ersichtlich noch legen dies die Beschwerdeführenden dar.
Die Vorinstanz hat damit die vorgenommenen
Nutzungsübertragungen zu Recht als grundsätzlich zulässig beurteilt, und die
diesbezüglichen Rügen der Beschwerdeführenden sind unbegründet.
4.3
Hinsichtlich
der Überbauungsfläche der Carports kam die Vorinstanz zum Schluss, dass die vom
Gemeinderat erteilte Ausnahmebewilligung für das Überschreiten der zulässigen
Überbauungsziffer zu verweigern sei. Bei der ermittelten Überschreitung der Überbauungsfläche
von 8,74 m
2
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 sowie von
7,06 m
2
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 handle es sich
jedoch um einen untergeordneten Mangel, der auf verschiedene Arten geheilt
werden könne und nicht zwingend zu einer konzeptionellen Überarbeitung der
Bauvorhaben führe. Als nächstliegende Möglichkeit würden hierbei weitere
Transfers von Überbauungsflächen in Betracht fallen. Im Weiteren lasse sich der
Mangel auch durch bauliche Massnahmen – etwa durch eine Kürzung oder Weglassen
des Doppelcarports – beseitigen, seien doch ungedeckte Abstellplätze in der
vorgesehenen Anzahl selbst in umweltrechtlicher Hinsicht wohl nicht zu
beanstanden. Die Korrektur der Überschreitung der zulässigen Überbauungsflächen
mittels Nebenbestimmungen entspreche dem Gebot der Verhältnismässigkeit und
verletze die Einheit der Baubewilligungen nicht.
4.4
Die
Beschwerdeführenden machen in Bezug auf die Überschreitung dieser Überbauungsflächen
und die von der Baurekurskommission nicht geschützte Ausnahmebewilligung
geltend, es ergebe sich daraus zwingend, dass die streitbetroffenen Bauprojekte
angepasst werden müssten. Mit Bezug auf die erforderlichen Projektanpassungen
habe die Vorinstanz erwogen, dass auf Kosten der Überbauungsfläche für die
Hauptbauten die Grundflächen zu mehr als 5 % durch besondere Gebäude
überstellt werden können, soweit insgesamt die Überbauungsziffer von 25 %
nicht überschritten werde. "Auf Kosten der Überbauungsfläche für
Hauptbauten" heisse im Klartext "Reduktion der Grundflächen" der
beiden projektierten Einfamilienhäuser. Es liege auf der Hand, dass eine
derartige Projektanpassung nicht mehr von lediglich untergeordneter Bedeutung
sei, sondern gegenteils einer konzeptionellen Überarbeitung bedürfe. Aus diesem
Grund hätte die Vorinstanz die angefochtenen Baubewilligungen aufheben müssen,
nicht lediglich anordnen dürfen, dass sie mit den in Disp.-Ziff. II des
angefochtenen Entscheids erwähnten Nebenbestimmungen zu versehen seien. Die
Vorinstanz weise zwar im Sinn eines obiter dictum auf die weiteren
Möglichkeiten hin, die bestehende Übernutzung der beiden Baugrundstücke durch
einen weiteren Transfer von Überbauungsflächen oder durch eine Kürzung oder ein
Weglassen des Doppelcarports zu beheben. Diese Möglichkeiten seien aber rein
theoretisch. Es sei praktisch auszuschliessen, dass ein Nachbar bereit wäre,
zulasten seines Grundstücks Überbauungsfläche auf die Baugrundstücke zu
übertragen. Gemäss geltender Praxis der Gemeinde Urdorf seien die Pflichtabstellplätze
in Carports unterzubringen. Es könne daher nicht davon ausgegangen werden, dass
das Weglassen der Carports eine reale Möglichkeit zur Beseitigung der
bestehenden Übernutzung darstelle. Die Praxis der Gemeinde Urdorf stehe im
Einklang mit § 244 Abs. 3 PBG. Diese baugesetzliche Bestimmung
bezwecke, die mit dem oberirdischen, nicht überdachten Parkieren verbundenen
Lärmimmissionen (Öffnen und Schliessen der Türen, Starten des Motors,
Manövrieren) zu reduzieren sowie – siedlungspolitisch – eine Steigerung der
Wohnqualität zu erreichen. Ohne die Carports könnten auf den Baugrundstücken
insgesamt sechs Autos irgendwie und offen parkiert werden. Dies würde für die
Nachbarschaft zu Unzukömmlichkeiten führen, zu Recht habe die örtliche Baubehörde
daher die Erstellung von Carports verlangt.
4.5
Können
inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands
Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der
Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Dieses Vorgehen
kommt indessen nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter
Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie
nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 21. November
2007, VB.2007.00180, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen, www.vgrzh.ch). Ob
Projektmängel ohne besondere Schwierigkeiten korrigiert werden können,
entscheidet sich nach qualitativen und nicht nach quantitativen
Gesichtspunkten. Dabei muss das Gewicht eines Mangels am Umfang des Gesamtprojekts
gemessen werden (Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991,
S. 241 f.).
4.6
Vorliegend
sind die von der Vorinstanz statuierten Nebenbestimmungen ohne Weiteres ohne
eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts umzusetzen. Entgegen der Auffassung
der Beschwerdeführenden hat denn auch die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid
nicht ausgeführt, dass eine Projektanpassung dahingehend vorzunehmen sei, dass
die Grundflächen der beiden Hauptbauten reduziert werden müssten. Vielmehr
machte sie diese Ausführungen im Zusammenhang mit der Überprüfung der
Ausnahmebewilligung und kam daraufhin zum Schluss, ein Dispensgrund liege nicht
vor und die Ausnahmebewilligung sei zu verweigern. Mit einem zusätzlichen
Transfer von Überbauungsfläche, wie dies die Vorinstanz unter anderem zur
Behebung des Mangels vorgesehen hat, ist überhaupt keine Projektanpassung
nötig. Obwohl die Bauherrschaft den Mangel auf diese Weise nicht aus eigener
Kraft, sondern nur durch Mitwirkung eines Dritten beheben kann, ist es gemäss
Rechtsprechung nicht ausgeschlossen, eine solche Nebenbestimmung zu statuieren
(vgl. VGr, 13. Juli 2006, VB.2005.00132, BEZ 2006 Nr. 6). Lediglich
eine Mutmassung ist das Vorbringen der Beschwerdeführenden, dass kein Nachbar
bereit wäre, Überbauungsfläche zu übertragen, denn abgesehen von den vier
Anstössern, die in diesem Verfahren Beschwerde führen, gibt es in der
fraglichen Zone noch weitere Nachbarn, deren Grundstücke für einen
Nutzungstransfer infrage kommen könnten. Liegen diesbezüglich keine konkreten
Anhaltspunkte vor, kann nicht von vornherein gesagt werden, dass der Mangel so
nicht ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden könne. Zudem ist dies nur
eine Möglichkeit zur Heilung des Mangels. Auch ein Verzicht oder eine
Verkürzung der Carports ist ohne grundlegende Veränderungen des Projekts
möglich und in der von der Vorinstanz statuierten Nebenbestimmung alternativ
vorgesehen. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden würde dies nicht zu
vermehrten Lärmimmissionen führen, denn diese können alleine durch einen
überdeckten Carport ohne Seitenwände, wie er hier geplant ist, nicht vermieden
oder wesentlich vermindert werden. Zudem ist auch darauf hinzuweisen, dass der
Gemeinderat seine bisherige Praxis betreffend Carports gemäss Ausführungen in
der Beschwerdeantwort aufgegeben hat.
Die Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich somit als unbegründet.
5.
5.1
Schliesslich
lassen die Beschwerdeführenden geltend machen, es stelle sich auch unter dem
Gesichtspunkt der Einordnung die Frage, ob die strittigen Ausnützungstransfers
zulässig seien. An der M- und teilweise der N-Strasse seien die Häuser nach
einem traditionellen und einheitlichen Architekturkonzept gebaut worden. Auch
wenn sich im Lauf der Zeit da und dort Anbauten zu den bestehenden Wohnbauten,
meist Wintergärten oder Garagen, erstellt worden seien, habe das Quartier
seinen homogenen Charakter nicht eingebüsst. Anlässlich der Teilrevision der
BauO sei im fraglichen Gebiet unter anderem eine Überbauungsziffer eingeführt
worden, um genügend Freiflächen um die Gebäude zu erhalten und zu einer
zweigeschossigen Bauweise zu zwingen. Die streitbetroffenen Projekte würden
diesen Anliegen und Zielen widersprechen. Die privaten Beschwerdegegner etablierten
mit Bezug auf ihre Grundstücke eine durch privatrechtliche Vorkehren und
Vereinbarungen herbeigeführte separate "Bauordnung". Dies führe zu
einem krassen Missverhältnis der Bauvolumina, welche auf den Baugrundstücken
realisiert werden wollen: Das projektierte Einfamilienhaus auf der Parzelle
Kat.-Nr. 01 bliebe rund 42 % hinter der zulässigen Ausnützungsfläche
zurück. Dagegen solle auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 die Ausnützungsziffer
um rund 13 % überschritten werden. Durch diese krass ungleiche Verteilung
der Bauvolumina auf den beiden Baugrundstücken entstehe ein augenfälliger,
stark störender Kontrast zur vorhandenen baulichen Umgebung. Es könne daher
keine Rede davon sein, dass sich die streitbetroffenen Projekte befriedigend in
die bauliche Umgebung einordneten. Der Zurückhaltung der Baurekurskommission
bei der Überprüfung von Einordnungsentscheiden sei entgegenzuhalten, dass für
die eingeschränkte Kognition der Baurekurskommissionen in Gestaltungs- und
Einordnungsfragen keine gesetzliche Grundlage vorhanden und dieselbe lediglich
in der Praxis etabliert worden sei. Davon abgesehen setze eine Einschränkung
der Kognition jedenfalls voraus, dass die örtliche Baubehörde ihr Ermessen bei
der Beurteilung von Gestaltungs- und Einordnungsfragen auch tatsächlich und
richtig betätigt habe. Davon könne im zu beurteilenden Fall keine Rede sein.
Der Gemeinderat habe sich im Baubewilligungsverfahren mit der Einordnungsfrage
überhaupt nicht auseinandergesetzt. Auch im Rekursverfahren habe der
Gemeinderat zur Einordnungsfrage nur summarische Stellung genommen. Der
Gemeinderat habe das ihm zustehende Ermessen nicht oder jedenfalls nur
unzureichend ausgeübt. Die Expertise, auf die er sich berufe, habe der Gemeinderat
nicht zu den Akten gegeben. Die Beschwerdeführer hätten dazu nicht Stellung
nehmen können. Dadurch sei ihnen das rechtliche Gehör verweigert worden. Zudem
seien die Behauptungen des Gemeinderats auch unsachlich. Erstens tauge eine
Wohnzone W2/30 % wegen der tiefen baulichen Ausnutzung von vornherein
nicht für eine Verdichtung. Zweitens gehe es vorliegend um das Quartier O,
welches durch P-Weg, L-Strasse, N-Strasse und M-Strasse begrenzt werde.
Innerhalb dieses Bereichs sei die bestehende Überbauung auch heute noch
einheitlich. Die Heterogenität, welche die Gemeinde behaupte, beziehe sich
nicht auf den engeren Bereich, in welchem sich die Baugrundstücke befänden. Der
Mangel unterbliebener Abklärung der Einordnungsfrage durch den Gemeinderat
lasse sich nicht mit den Erwägungen der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid
heilen, da sich die Baurekurskommission ja ausdrücklich auf ihre eingeschränkte
Kognition berufen habe. Dementsprechend seien denn auch die Ausführungen der
Vorinstanz zur Einordnungs- und Gestaltungsfrage nur sehr summarisch. Abgesehen
davon, dass die durch § 238 Abs. 1 PBG geforderte Rücksichtnahme eine
auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulässigen Bauvolumens
selbst dann verlangen könne, wenn die von der Vorinstanz erwähnten
"besonders triftigen Gründe" nicht gegeben seien, gehe es im zu
beurteilenden Fall nicht um die Reduktion von an sich zulässigem Bauvolumen aus
bauästhetischen Gründen, sondern um die krass ungleiche Verteilung von
Bauvolumen kraft einer entsprechenden Ausparzellierung von Kat.-Nr. 01
sowie von den privaten Beschwerdegegnern vereinbarten privatrechtlichen
Regelungen, wie sie ihre Grundstücke überbauen wollten.
Dass sowohl die örtliche Baubehörde als auch die
Vorinstanz die Einordnungs- und Gestaltungsfrage auch bezüglich der Baute
selbst nicht oder nur ungenügend abgeklärt hätten, werde auch anderweitig offenkundig:
Die Beschwerdeführer hätten im Rekursverfahren darauf hingewiesen, dass die
Dachgestaltung des projektierten Einfamilienhauses der Vorschrift von Art. 37
BauO offensichtlich widerspreche, indem insbesondere der Abstand des
Dacherker-Giebels zur Firstlinie kaum 70 cm betrage, was kein genügender Abstand
im Sinn von Art. 37 BauO sei. Die örtliche Baubehörde habe diesen Punkt
überhaupt nicht geprüft. Die Rekurskommission habe die Rekursrüge der heutigen
Beschwerdeführer einfach übersehen und demzufolge auch nicht behandelt.
5.2
Der
Gemeinderat hat in den Baubewilligungen vom 29. Juni 2009 festgehalten,
die Gestaltung der Bauvorhaben genüge den Anforderungen von § 238 PBG.
Aufgrund der Rügen der damaligen Rekurrenten ergänzte und begründete er diese
Einschätzung zulässigerweise in der Rekursantwort (RB 1991 Nr. 2). Er
führte darin aus, das Quartier "L-Strasse/O" sei heute schon in
bestimmtem Mass heterogen. Die Heterogenität habe sich gerade in den letzten
Jahren noch verstärkt. Im Rahmen der allmählichen baulichen Erneuerung habe die
Verwirklichung der baulichen Verdichtung nunmehr an mehreren Punkten im
Quartier eingesetzt. Dass die bauliche Verdichtung bei diesem Projekt erkennbar
sein werde, sei unter diesen Umständen unvermeidlich und stelle für sich allein
keinen Einordnungsmangel dar. Hinsichtlich der architektonischen Gestaltung des
Projekts ergänzte der Gemeinderat, in der Wohnzone W2/30 % müsse die
architektonische Gestaltung eines Bauvorhabens genügend sein. Konkrete
Gestaltungsvorschriften existierten in der Bauordnung keine. Der Gemeinderat
sei aufgrund einer Expertise des beratenden Architekten zum Schluss gekommen,
dass die Gestaltung den Anforderungen entspreche.
5.3
Die
Baurekurskommission führte hinsichtlich der Einordnung der beiden Gebäude aus,
dass nach ständiger Rechtsprechung allein gestützt auf § 238 PBG keine
generelle Herabsetzung des nach Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens verlangt
werden könne. Nur in Ausnahmefällen, nämlich, wenn der Widerspruch zur
baulichen Umgebung klar und krass sei, könne ein Verzicht auf die Realisierung
des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens durchgesetzt werden.
Hierfür seien jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen
Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie eine besondere
Qualität der bestehenden Überbauung, eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte
Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Weil die
bundesgerichtliche Rechtsprechung das Legalitätsprinzip stark gewichte, könne
nur ein krasses Missverhältnis der Proportionen oder die Rücksicht auf ein
Schutzobjekt im Einzelfall die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens verbieten.
Seien die Voraussetzungen für einen Volumenverzicht nicht gegeben, so verlange § 238
PBG gleichwohl, dass ein Gebäude, das sich durch sein Volumen aus seiner
baulichen Umgebung heraushebe, diesem Spannungsverhältnis in geeigneter Weise
Rechnung trage; besonders hohe Anforderungen seien dabei dann zu erfüllen, wenn
gemäss § 238 Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes
Rücksicht zu nehmen sei.
Wie sich den Akten entnehmen lasse und sich anlässlich des
Augenscheins bestätigt habe, sollten die beiden Bauvorhaben im
Einfamilienhausquartier O errichtet werden, welches ursprünglich aus 26
einheitlich gestalteten Einfamilienhäusern bestanden habe. Mit der Vorinstanz
sei dafür zu halten, dass sowohl in der näheren als auch in der weiteren Umgebung
diese Einheitlichkeit mittels modernerer Bauten und Bauelementen (Mehrfamilienhäuser,
Flachdachbauten, Villen, Terrassen, Anbauten etc.) durchbrochen worden sei. So
könne nicht (mehr) von einer eigentlichen Homogenität der Umgebung gesprochen
werden und bestünden keine triftigen Gründe, um die Realisierung des auf den
betreffenden Grundstücken zulässigen Volumens zu verhindern. Selbst wenn eine
andere Ansicht auch vertretbar wäre, habe die Vorinstanz das ihr zustehende
Ermessen jedenfalls nicht missbraucht, wenn sie dafür halte, dass sich die
Bauvorhaben befriedigend in die Umgebung einordneten. Dasselbe habe für die
Gestaltung der Bauvorhaben in sich zu gelten. Von überdimensionierten Balkonen
oder einer störenden Dachgestaltung könne nicht die Rede sein, sondern stünden
diese Elemente durchaus in einem befriedigenden Verhältnis zum jeweiligen
Gebäude.
5.4
Nach § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang
mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren
einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Die
Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute
Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach
objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (VGr, 18. Juni
1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002,
1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 2. März 2000,
BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen,
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999,
Rz. 654).
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts steht der
Gemeinde aufgrund der ihr durch Art. 85 Abs. 1 der Kantonsverfassung des
Kantons Zürich vom 27. Februar 2005 (KV) eingeräumten Autonomie bei der
Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs
"befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum
zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.4,
www.bger.ch), was auch mit einer relativ erheblichen Entscheidungsfreiheit
umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20; VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55,
E. 3.1; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20
N. 19). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerschaft besteht somit
für die von der Vorinstanz zu Recht geübte Zurückhaltung bei der Überprüfung kommunaler
Einordnungsentscheide durchaus auch eine gesetzliche Grundlage.
Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den
Vorinstanzen nur eine Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 in Verbindung
mit § 20 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 [VRG]). Es überprüft deshalb lediglich, ob eine Rekursinstanz
die ästhetische Würdigung durch die kommunale Baubehörde zu Recht für
vertretbar halten durfte. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts,
eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des
Bauvorhabens vorzunehmen; damit würde es seine eigene Kognition überschreiten.
5.5
Diese
ästhetische Würdigung des Bauvorhabens und seiner Umgebung beruht auf einer
zutreffenden und vollständigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts und
einer vertretbaren Ermessensausübung. Wie aus den bei den Akten liegenden
Fotografien hervorgeht, weist das streitbetroffene Wohngebiet offenbar nicht
mehr eine Einheitlichkeit auf, wie dies die Beschwerdeführer geltend machen.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden sind auch in der näheren
Umgebung des Bauvorhabens Gebäude zu finden, die nicht mehr vollständig den
ursprünglich einheitlich gestalteten Einfamilienhäusern entsprechen. Ein
Missverhältnis der Bauvolumina zwischen den bereits bestehenden Bauten und den
geplanten Einfamilienhäusern sowie zwischen den beiden Projekten ist nicht
ersichtlich. Handelt es sich doch bei den beiden projektierten Gebäuden um
Einfamilienhäuser in ungefähr gleichem Umfang (5 ½- bzw. 6 ½-Zimmer-Haus) und
sind solche auch durchaus in dieser Grösse im fraglichen Quartier zu finden.
Angesichts der im Rekursverfahren vorgebrachten Rügen der
damaligen Rekurrenten und heutigen Beschwerdeführenden sowie der bei der Überprüfung
von kommunalen Einordnungsentscheiden gebotenen Zurückhaltung der
Baurekurskommission sind die Erwägungen der Vorinstanz zur Einordnung und der
Schluss, der Gemeinderat habe das ihm zustehende Ermessen jedenfalls nicht
missbraucht, nicht zu beanstanden. Es ist insbesondere nicht Aufgabe der
Baurekurskommission, die angefochtene Baubewilligung auf Aspekte zu
untersuchen, die im Rekursverfahren nicht oder nicht substanziiert gerügt
wurden.
Unzutreffend ist auch, dass die Rekursinstanz die Rüge der
Beschwerdeführenden hinsichtlich der Dachgestaltung nicht behandelt habe. Die
Vorinstanz hat eine störende Dachgestaltung ausdrücklich verneint und erwogen,
dass diese Elemente in einem befriedigenden Verhältnis zum jeweiligen Gebäude
stünden. Weshalb der Abstand des Dacherker-Giebels zur Firstkante mit
70 cm ungenügend sein soll oder ästhetisch unvorteilhaft, wie dies die
Beschwerdeführenden geltend machen, ist nicht ersichtlich und wurde weder im
Rekurs- noch im Beschwerdeverfahren näher dargelegt.
Was den Einwand betrifft, die „Expertise des beratenden
Architekten“, auf welche sich der Gemeinderat in seiner Rekursvernehmlassung
vom 5. Oktober 2009 berufe, sei nicht zu den Akten gegeben worden, so
hätte dieser Mangel spätestens anlässlich der Augenscheinverhandlung vom 15. Dezember
2009 gerügt werden müssen. Die diesbezüglichen Beschwerdevorbringen sind neu,
nicht durch den angefochtenen Entscheid notwendig geworden und somit vor
Verwaltungsgericht nicht mehr zulässig (§ 52 Abs. 2 VRG).
5.6
Hinsichtlich
der Abgrabung für den Kellerzugang auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 lassen
die Beschwerdeführenden zudem ausführen, mit der Abgrabung werde fast die Hälfte
des Untergeschosses freigelegt – dies offensichtlich mit dem Zweck, den Vorraum
und den Hobby-Raum im Untergeschoss genügend zu belichten. Von einer
beschränkten und massvollen Abgrabung, wie es gemäss Art. 34 BauO verlangt
sei, könne daher nicht mehr gesprochen werden. Die Vorinstanz habe sich mit der
Erklärung begnügt, der Gemeinderat Urdorf habe das ihm zustehende Ermessen noch
in vertretbarer Weise gehandhabt, was in Anbetracht der nicht ausreichenden
Ermessensbetätigung seitens des Gemeinderats Urdorf ebenfalls ungenügend sei.
5.7
§ 293
Abs. 4 PBG bestimmt, dass die Bau- und Zonenordnung die Freilegung von Untergeschossen
näher regeln kann. Die Bauordnung der Gemeinde Urdorf enthält in Art. 34
BauO diesbezüglich die Reglung, dass in flachem Gelände lediglich beschränkte
und massvolle Abgrabungen zulässig sind. In stärker abfallendem Gelände ist die
Abgrabung höchstens bis zur Mitte der senkrecht zum Hang verlaufenden Fassade
zulässig.
Bei dieser Regelung handelt es sich um kompetenzgemäss
erlassenes kommunales Recht. Dessen Anwendung obliegt in erster Linie der
kommunalen Bewilligungsbehörde. Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts
Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde
dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint.
Solche Entscheide dürfen daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit
Zurückhaltung überprüft werden (RB 2000 Nr. 103 = BEZ 2000 Nr. 19).
Angesichts dessen, dass die zulässige Nutzung mittels
Ausnützungs- und Überbauungsziffern sowie Geschosszahlen geregelt ist, ist
auszuschliessen, dass Art. 34 BauO auch eine nutzungsplanerische Funktion
zukommt. Es besteht von vornherein keinerlei Gefahr, dass durch Abgrabungen die
festgelegte Nutzungsdichte infrage gestellt werden könnte. Damit hat Art. 34
BauO einzig eine gestalterische Funktion. Unter diesem Gesichtspunkt ist die streitige
Abgrabung zu würdigen.
5.8
In der
Baubewilligung vom 29. Juni 2009 führte der Gemeinderat Urdorf
hinsichtlich der geplanten Abgrabung lediglich aus, dass diese den
Anforderungen von Art. 34 BauO entsprechen würden.
Die Baurekurskommission hat dazu erwogen, dass der
Gemeinderat das ihm bei der Auslegung und Anwendung von Art. 34 BauO
zustehende Ermessen noch in vertretbarer Weise gehandhabt habe, wenn er die
trichterförmige, ca. 1,8 m tiefe Abgrabung für den Kellerzugang mit Treppe
als beschränkt und massvoll im Sinn von Art. 34 BauO taxiert habe.
Angesichts der Rügen, die die Beschwerdeführenden in der
Rekursschrift vom 7. August 2009 vorgebracht haben, sind die Erwägungen
der Vorinstanzen nicht zu beanstanden. Führten die damaligen Rekurrenten doch
lediglich aus, dass es zweifelhaft erscheine, ob die Hauptbaute die Bestimmung
von Art. 34 BauO beachte. Von einer bloss massvollen Abgrabung könne nicht
mehr gesprochen werden. Ausführungen darüber, inwiefern die strittige Abgrabung
in gestalterischer Hinsicht ungenügend sein soll, finden sich in der
Rekursschrift jedoch keine. Ebenso wenig finden sich solche Ausführungen in der
Beschwerdeschrift. Die Vermutung, dass die Abgrabungen geplant seien, um den
Vorraum zu belichten, vermögen jedenfalls nicht darzulegen, weshalb die
projektierte Abgrabung unter gestalterischen Gesichtspunkten nicht massvoll
sein sollte. Insbesondere in Anbetracht der Gebäudehöhe sowie der Geschosszahl
entsteht beim geplanten Einfamilienhaus auch mit der strittigen Abgrabung
keinesfalls ein überhöhtes Erscheinungsbild. Die ästhetische Würdigung der
Vorinstanzen ist somit vertretbar und jedenfalls nicht rechtsverletzend.
6.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als
unbegründet und ist vollumfänglich abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die
Verfahrenskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG), die überdies zu einer
angemessenen Parteientschädigung an die private Beschwerdegegnerschaft zu
verpflichten sind (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 2'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 bis 4 zu je 1/4 und unter solidarischer
Haftung auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden Nrn. 1 bis 4 werden anteilsmässig und unter
solidarischer Haftung verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern Nrn. 1.1
bis 2.2 eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'200.- zu entrichten,
zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…