zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00120 · 2011-06-30 · de

Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland | Nachträgliche Feststellung der Bewilligungspflicht von Grundstückerwerben durch Personen im Ausland. Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts als zweite kantonale Beschwerdeinstanz (E. 1.1). Beschwerdelegitimation der Volkswirtschaftsdirektion (E. 1.2). Zulässige Anfechtung eines Rückweisungsentscheids (E. 1.3). Die Bewilligungsbehörde kam zu Recht zum Schluss, dass der zivilrechtliche Wohnsitz bzw. der Lebensmittelpunkt eines Aktionärs einer Immobiliengesellschaft nicht in der Schweiz liegt, und dass dieser deshalb als "Person im Ausland" zu erachten ist bzw. als Person, die der Bewilligungspflicht gemäss dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) unterliegt (E. 4). Der Erwerb eines jeden - auch noch so kleinen - Anteils an einer nicht börsenkotierten Immobiliengesellschaft durch eine "Person im Ausland" stellt einen bewilligungspflichtigen Grundstückerwerb im Sinne des BewG dar. Die Bewilligungspflicht entfällt einzig im Fall einer Kapitalerhöhung, die die Stellung des Erwerbers nicht verstärkt (E. 5). Im vorliegenden Fall durften die Aktionäre der Immobiliengesellschaft auf die Rechtmässigkeit der Eintragung ihrer Gesellschaft in das Handelsregister (2004), des damit verbundenen Aktienerwerbs (2004), der Feststellung der fehlenden Bewilligungspflicht durch die Bewilligungsbehörde (2005) sowie des Kaufs von vier Grundstücken (2005 und 2006) vertrauen: Die anwaltlich nicht vertretenen Aktionäre hatten weder gegenüber dem Handelsregisteramt noch gegenüber der Bewilligungsbehörde unrichtige Angaben zum zivilrechtlichen Wohnsitz der Aktionäre gemacht, und es wäre Aufgabe der Behörden gewesen, die bewilligungsrelevante Wohnsitzfrage im Rahmen der Untersuchungspflicht abzuklären bzw. abklären zu lassen. Die Bewilligungsbehörde hätte somit nicht nachträglich - im Jahr 2009 - feststellen dürfen, dass die in den Jahren 2004 bis 2006 getätigten Grundstückerwerbsgeschäfte einer Bewilligung bedürfen (E. 6 und 7). In Bezug auf einen 2007getätigten Grundstückerwerb durfte die Bewilligungsbehörde die Bewilligungspflicht hingegen nachträglich feststellen, denn es bestand keine Vertrauensgrundlage dafür, dass jener Aktionär, dessen Wohnsitz im Ausland liegt, seinen Aktienanteil bewilligungsfrei verdoppeln und damit eine beherrschende Stellung in der Immobiliengesellschaft erlangen durfte (E. 8.3.1). Gutheissung, soweit die Vorinstanz das Geschäft zur weiteren Behandlung an die Bewilligungsbehörde zurückgewiesen hatte, ohne dass dazu Anlass bestand; im Übrigen Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 30.06.2011 VB.2011.00120
Zurich Verwaltungsgericht 30.06.2011 VB.2011.00120
Zurigo Verwaltungsgericht 30.06.2011 VB.2011.00120

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00120
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2011.00120
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 30.06.2011
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Übriges Verwaltungsrecht
Betreff:
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
Nachträgliche Feststellung der Bewilligungspflicht von Grundstückerwerben durch Personen im Ausland.
Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts als zweite kantonale Beschwerdeinstanz (E. 1.1). Beschwerdelegitimation der Volkswirtschaftsdirektion (E. 1.2). Zulässige Anfechtung eines Rückweisungsentscheids (E. 1.3).
Die Bewilligungsbehörde kam zu Recht zum Schluss, dass der zivilrechtliche Wohnsitz bzw. der Lebensmittelpunkt eines Aktionärs einer Immobiliengesellschaft nicht in der Schweiz liegt, und dass dieser deshalb als "Person im Ausland" zu erachten ist bzw. als Person, die der Bewilligungspflicht gemäss dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) unterliegt (E. 4).
Der Erwerb eines jeden - auch noch so kleinen - Anteils an einer nicht börsenkotierten Immobiliengesellschaft durch eine "Person im Ausland" stellt einen bewilligungspflichtigen Grundstückerwerb im Sinne des BewG dar. Die Bewilligungspflicht entfällt einzig im Fall einer Kapitalerhöhung, die die Stellung des Erwerbers nicht verstärkt (E. 5).
Im vorliegenden Fall durften die Aktionäre der Immobiliengesellschaft auf die Rechtmässigkeit der Eintragung ihrer Gesellschaft in das Handelsregister (2004), des damit verbundenen Aktienerwerbs (2004), der Feststellung der fehlenden Bewilligungspflicht durch die Bewilligungsbehörde (2005) sowie des Kaufs von vier Grundstücken (2005 und 2006) vertrauen: Die anwaltlich nicht vertretenen Aktionäre hatten weder gegenüber dem Handelsregisteramt noch gegenüber der Bewilligungsbehörde unrichtige Angaben zum zivilrechtlichen Wohnsitz der Aktionäre gemacht, und es wäre Aufgabe der Behörden gewesen, die bewilligungsrelevante Wohnsitzfrage im Rahmen der Untersuchungspflicht abzuklären bzw. abklären zu lassen. Die Bewilligungsbehörde hätte somit nicht nachträglich - im Jahr 2009 - feststellen dürfen, dass die in den Jahren 2004 bis 2006 getätigten Grundstückerwerbsgeschäfte einer Bewilligung bedürfen (E. 6 und 7).
In Bezug auf einen 2007 getätigten Grundstückerwerb durfte die Bewilligungsbehörde die Bewilligungspflicht hingegen nachträglich feststellen, denn es bestand keine Vertrauensgrundlage dafür, dass jener Aktionär, dessen Wohnsitz im Ausland liegt, seinen Aktienanteil bewilligungsfrei verdoppeln und damit eine beherrschende Stellung in der Immobiliengesellschaft erlangen durfte (E. 8.3.1).
Gutheissung, soweit die Vorinstanz das Geschäft zur weiteren Behandlung an die Bewilligungsbehörde zurückgewiesen hatte, ohne dass dazu Anlass bestand; im Übrigen Abweisung.
Stichworte:
AKTIENERWERB
AKTIENGESELLSCHAFT
BEWILLIGUNGSPFLICHT
FESTSTELLUNGSBEGEHREN
GRUNDSTÜCKERWERB
HANDELSREGISTER
HANDELSREGISTEREINTRAG
IMMOBILIENGESELLSCHAFT
LEBENSMITTELPUNKT
LEGITIMATION
NACHTRÄGLICH
PERSON IM AUSLAND
RÜCKWEISUNG
TREU UND GLAUBEN
ÜBRIGES BESONDERES VERWALTUNGSRECHT
UNTERSUCHUNGSGRUNDSATZ
VERTRAUENSSCHUTZ
WIDERRUF
WOHNSITZ
Rechtsnormen:
Art. 2 Abs. I BewG
Art. 4 Abs. I lit. e BewG
Art. 5 Abs. I lit. a BewG
Art. 5 Abs. I lit. c BewG
Art. 6 Abs. I BewG
Art. 6 Abs. II lit. a BewG
Art. 15 Abs. I lit. c BewG
Art. 17 Abs. I BewG
Art. 18 BewG
Art. 22 BewG
Art. 25 Abs. Ibis BewG
Art. 26 BewG
Art. 27 Abs. I BewG
Art. 1 Abs. I lit. a BewV
Art. 93 Abs. I lit. b BGG
Art. 9 BV
Art. 4 EGBewG
Art. 77 Abs. I KV
Art. 643 Abs. II OR
Art. 1 VBewG
Art. 23 Abs. I ZGB
Publikationen:
BEZ 2011 Nr. 39 S. HEFT 3 S. 39 F.
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3.
Abteilung
VB.2011.00120
Urteil
der 3. Kammer
vom
30. Juni 2011
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin
Elisabeth Trachsel,
Gerichtsschreiber
Kaspar Plüss.
In Sachen
Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich,
vertreten durch das Amt für Wirtschaft und Arbeit,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    A AG,
2.    B,
3.    C,
alle vertreten durch RA D,
Beschwerdegegnerschaft,
und
1.    Bezirksrat Zürich,
2.    Stadt Zürich,
vertreten durch den Stadtrat, Stadthaus,
3.    Gemeinde E,
vertreten durch den Gemeinderat,
Mitbeteiligte,
betreffend Erwerb
von Grundstücken durch Personen im Ausland,
hat
sich ergeben:
I.
A.
Die A AG mit Sitz in Zürich wurde am 22. Dezember
2004 ins Handelsregister eingetragen; sie bezweckt den Handel mit und die
Verwaltung von Immobilien. Das Aktienkapital
gehörte
zum
Zeitpunkt der Gesellschaftsgründung zu gleichen Teilen (je 34 von 102
Aktien) drei Aktionären, nämlich den beiden Schweizer Bürgern C und F sowie dem
italienischen Staatsangehörigen B.
B.
Am 28. Januar 2005 erwarb die A AG ein
Grundstück an der G-Strasse 01 in Zürich, wobei sie sich im Rahmen des
Kaufvertrags dazu verpflichtete, beim Bezirksrat Zürich eine Bewilligung zum
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland bzw. eine Feststellung der
fehlenden Bewilligungsbedürftigkeit einzuholen. Mit Beschluss vom 23. März
2005 stellte der Bezirksrat Zürich fest, dass die A AG für den Erwerb des
betreffenden Grundstücks keine Bewilligung im Sinn des Bundesgesetzes vom 16. Dezember
1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG)
benötige. In der Folge erwarb die A AG drei weitere Grundstücke, nämlich
an der H-Strasse 02 in Zürich (am 14. Juli 2005), an der I-Strasse 03 in
Zürich (am 29. Juli 2005) und an der J-Strasse 04 in E (am 15. September
2006).
C.
Im Juli/August 2005 führte die A AG eine
Kapitalerhöhung durch, wobei die drei Aktionäre ihre jeweiligen Anteile um je 466
Aktien auf je 500 Aktien erhöhten; die drei Gründungsaktionäre behielten ihre
Aktienanteile von je 1/3 somit bei.
D.
Am 7. Oktober 2007 verdoppelte B seinen
Aktienanteil, indem er F dessen 500 Aktien der A AG abkaufte. Seither
halten B 2/3 und C 1/3 der Aktien der A AG.
E.
Im März 2009 leitete der Bezirksrat Zürich ein
Verfahren ein, um die Bewilligungspflicht der diversen Aktien- und
Kaufgeschäfte im Zusammenhang mit der A AG zu überprüfen.
F.
Am 12. November 2009 beschloss der Bezirksrat,
(I.) der Feststellungsbeschluss des Bezirksrats vom 23. März 2005, wonach
die A AG für den Erwerb des Grundstücks an der G-Strasse 01 in Zürich
keine Bewilligung im Sinn des BewG benötige, werde widerrufen; (II.) es werde
nachträglich festgestellt, dass die Eintragung der A AG ins Handelsregister
und der Erwerb von 34 Aktien der A AG durch B im Dezember 2004 einer
Bewilligung bedürfe, die nicht erteilt werde (lit. a); es werde
nachträglich festgestellt, dass der Erwerb von Grundstücken an der H-Strasse 02
und an der I-Strasse 03 in Zürich sowie an der J-Strasse 04 in E durch die A AG
einer Bewilligung bedürfe, die nicht erteilt werde (lit. b−d und f);
es werde nachträglich festgestellt, dass der Erwerb von 466 Aktien (im Juli/August
2005) bzw. von 500 Aktien (im Oktober 2007) der A AG durch B einer Bewilligung
bedürfe, die nicht erteilt werde (lit. e bzw. g); (III.) die in Disp.-Ziff. II
aufgeführten Grundstücke würden mit einer Verkaufssperre belegt und dürften
nicht veräussert werden, bis die zuständigen Aufsichtsbehörden bzw. Gerichte
über ihre Verwendung entschieden hätten; diese öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung sei im Grundbuch anzumerken; (IV.) die Verfahrenskosten
würden der A AG auferlegt; (V.) einem allfälligen Rekurs gegen Disp.-Ziff. III
werde die aufschiebende Wirkung entzogen.
G.
Am 13. November 2009 erstattete der Bezirksrat
bei der Staatsanwaltschaft Anzeige gegen C, F und B wegen Verstosses gegen die
das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
(BewG).
II.
A.
Am 17. Dezember 2009 gelangten die A AG, B
und C an die Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich und
beantragten in erster Linie, (1.) der Bezirksratsbeschluss vom 12. November
2009 sei aufzuheben, (2.) es sei festzustellen, dass die Eintragung der A AG
ins Handelsregister keiner Bewilligung bedurfte, (3.) es sei festzustellen,
dass der Erwerb von vier Grundstücken durch die A AG keiner Bewilligung
bedurfte, (4.) es sei festzustellen, dass die Kapitalerhöhung der A AG vom
Juli/August 2005 keiner Bewilligung bedurfte, (5.) es sei festzustellen, dass
der Aktienerwerb Bs vom 7. Oktober 2007 keiner Bewilligung bedurfte;
ferner seien die angeordneten Verkaufssperren aufzuheben und die Grundbuchämter
anzuweisen, die entsprechenden Anmerkungen im Grundbuch zu löschen.
B.
Am 25. Juni 2010 überwies die Rekurskommission
für Grunderwerb das Verfahren zur weiteren Behandlung an die
Baurekurskommission I (seit 1. Januar 2011: Baurekursgericht).
C.
Am 20. Januar 2011 entschied das
Baurekursgericht, (I.) der Rekurs werde insofern gutgeheissen, als Disp.-Ziffn.
I, II a−f und III des Beschlusses des Bezirksrats vom 12. November
2009 aufgehoben würden und das Geschäft zur weiteren Behandlung an die Vor­instanz
zurückgewiesen werde; im Übrigen werde der Rekurs abgewiesen; (II.) die
Verfahrenskosten von Fr. 7'250.- würden zu 3/4 dem Bezirksrat Zürich
auferlegt sowie – unter solidarischer Haftung eines jeden für 1/4 des
Gesamtbetrags – zu je 1/12 der A AG, B und C; (III.) der Bezirksrat Zürich
werde verpflichtet, der A AG, B und C eine Umtriebsentschädigung von je
Fr. 250.- (insgesamt Fr. 750.-) zu bezahlen.
III.
A.
Am 11. Februar 2011 gelangte die
Volkswirtschaftsdirektion mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht und
beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 20. Januar 2011 sei
aufzuheben und der Beschluss des Bezirksrats vom 12. November 2009 zu bestätigen.
B.
Mit Beschwerdeantwort vom 21. März 2011
beantragten die A AG, B und C, (1.) auf die Beschwerde sei nicht
einzutreten; (2.) eventualiter sei die Beschwerde abzuweisen; (3.) unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. In
prozessualer Hinsicht beantragte die Beschwerdegegnerschaft, (4.) vor der
Entscheidung in der Hauptsache und der allfälligen Durchführung einer
mündlichen Verhandlung sei die Beschwerde ohne weitere Vernehmlassung insoweit
abzuweisen, als sie die Verkaufssperre gemäss Disp.-Ziff. III des
Beschlusses des Bezirksrats vom 12. November 2009 betreffe, und die
zuständigen Grundbuchämter seien durch das Gericht anzuweisen, die
Verkaufssperren im Grundbuch zu löschen; (5.) die Akten der Vorinstanz,
insbesondere die Eingaben der Beschwerdegegnerschaft samt Beweismitteln, seien
beizuziehen; (6.) es sei eine mündliche Verhandlung durchzuführen.
C.
Das Baurekursgericht beantragte mit Stellungnahme vom
23. März 2011, die Beschwerde sei unter den üblichen Kostenfolgen
abzuweisen. Die Mitbeteiligten verzichteten auf eine Mitbeantwortung der
Beschwerde (Stadt Zürich) bzw. liessen sich nicht vernehmen (Bezirksrat Zürich
und Gemeinde E).
D.
Am 13. April 2011 nahm die Beschwerdeführerin
innert erstreckter Frist Stellung zur Beschwerdeantwort, wobei sie an ihren
Anträgen festhielt. Die Beschwerdegegnerschaft verzichtete am 2. Mai 2011
darauf, sich zu dieser Stellungnahme zu äussern; die Mitbeteiligten liessen
sich nicht vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht
ist zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde, die den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland betrifft, zuständig (Art. 15 Abs. 1
lit. c BewG in Verbindung mit § 4 lit. c des Einführungsgesetzes
des Kantons Zürich vom 4. Dezember 1988 zum Bundesgesetz über den Erwerb
von Grundstücken durch Personen im Ausland, EG BewG). Aus der Auflistung der
zulässigen Beschwerdeobjekte in Art. 20 Abs. 1 BewG kann entgegen der
Auffassung der Beschwerdegegnerschaft nicht geschlossen werden, dass es
unzulässig ist, innerkantonal zwei Beschwerdeinstanzen vorzusehen, wie dies § 4
lit. c EG BewG – in Übereinstimmung mit Art. 77 Abs. 1 der
Verfassung des Kantons Zürich vom 27. Februar 2005 (KV) – tut. Das
Verfahren vor dem Baurekursgericht hat im Übrigen in Bezug auf das
Anfechtungsobjekt ohnehin zur Folge, dass die erstinstanzliche Verfügung des
Bezirksrats durch den Baurekursentscheid ersetzt wird (Devolutiveffekt) und im
vorliegenden Verfahren als mitangefochten gilt (vgl. BGE 129 II 438 E. 1).
1.2
Das
Beschwerderecht steht der vom Kanton bezeichneten beschwerdeberechtigten kantonalen
Behörde zu (Art. 20 Abs. 2 lit. b in Verbindung mit Art. 15
Abs. 1 lit. b BewG). Im Kanton Zürich handelt es sich dabei um die
Volkswirtschaftsdirektion (§ 4 lit. b EG BewG in Verbindung mit § 1
der Verordnung vom 19. Mai 2010 zum Einführungsgesetz zum Bundesgesetz
über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland [VBewG]; so auch
BGr, 15. Januar 2010, 2C_409/2009, E. 1.1), die sich durch das Amt
für Wirtschaft und Arbeit vertreten lässt. Angesichts der spezialgesetzlichen
Legitimationsregelung kann es entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerschaft
nicht auf weitere Kriterien – wie formelle Beschwer, schutzwürdige Interessen
oder Rechtspersönlichkeit der Beschwerdeführerin – ankommen. Die
Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich ist demnach zur Erhebung der
vorliegenden Beschwerde legitimiert.
1.3
Der
angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts entspricht zwar weitgehend einem
Endentscheid; in Bezug auf einzelne Fragen wies das Gericht die Sache jedoch
zur weiteren Behandlung an den Bezirksrat zurück. Angefochten ist somit ein
Rückweisungsentscheid. Solche Entscheide sind in der Regel nur dann anfechtbar,
wenn die Voraussetzungen für die Anfechtung von Teil-, Vor- und
Zwischenentscheiden erfüllt sind (vgl. RB 2002 Nr. 2; RB 2005
Nr. 20). Gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die
Beschwerde unter anderem dann zulässig, wenn die Gutheissung der Beschwerde
sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an
Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (§ 41
Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG in Verbindung mit Art. 93
Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht
[Bundesgerichtsgesetz, BGG]). Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall
erfüllt, denn die Gutheissung der Beschwerde hätte die Bestätigung des Bezirksratsentscheids
vom 12. November 2009 und damit die sofortige Herbeiführung eines
Endentscheids zur Folge, wodurch ein bedeutender Zeitaufwand erspart bliebe.
1.4
Grundsätzlich
nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist Disp.-Ziff. II.g des
Bezirksratsbeschlusses vom 12. November 2009. Das Baurekursgericht hob den
erstinstanzlichen Beschluss diesbezüglich nämlich nicht auf, was von der
Beschwerdeführerin nicht beanstandet wird und wogegen die
Beschwerdegegnerschaft keine Beschwerde erhob. Wie zu zeigen sein wird,
rechtfertigt es sich allerdings aus prozessökonomischen Gründen dennoch, auf
die betreffende Thematik einzugehen (vgl. E. 8.3).
2.
2.1
Das BewG
beschränkt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, um die
Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern (Art. 1 BewG).
Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken – abgesehen von
hier nicht relevanten Ausnahmen (Art. 2 Abs. 2 BewG) – einer
Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG).
2.2
Als „Erwerb
eines Grundstückes“ gilt unter anderem der Erwerb des Eigentums, eines
Baurechts, eines Wohnrechts oder der Nutzniessung an einem Grundstück (Art. 4
Abs. 1 lit. a BewG) sowie der Erwerb des Eigentums oder der
Nutzniessung an einem Anteil an einer juristischen Person, deren tatsächlicher
Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, sofern die Anteile dieser juristischen
Person nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind (Art. 4 Abs. 1
lit. e BewG). Gemäss Art. 1 Abs. 1 lit. a der Verordnung
vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland (BewV) gilt ferner auch die Beteiligung an der Gründung und, sofern der
Erwerber damit seine Stellung verstärkt, an der Kapitalerhöhung von
juristischen Personen, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken
ist, die nicht nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG ohne Bewilligung
erworben werden können, als Erwerb von Grundstücken.
2.3
Als „Personen
im Ausland“ gelten unter anderem Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der
Europäischen Gemeinschaft oder der Europäischen Freihandelsassoziation, die
ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben (Art. 5
Abs. 1 lit. a BewG); die Verordnung präzisiert, dass nicht als Person
im Ausland gilt, wer in der Schweiz Wohnsitz nach den Art. 23, 24 Abs. 1,
25 und 26 des Zivilgesetzbuchs (ZGB) hat (Art. 2 Abs. 1 BewV). Die
Rechtmässigkeit des Wohnsitzes setzt ferner eine gültige Kurzaufenthalts-,
Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung EG-EFTA zur Wohnsitznahme voraus (Art. 2
Abs. 2 BewV). Ebenfalls als Personen im Ausland gelten juristische Personen
oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren
statutarischen und tatsächlichen Sitz in der Schweiz haben und in denen
Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben (Art. 5 Abs. 1
lit. c BewG). Eine Person im Ausland hat eine beherrschende Stellung inne,
wenn sie aufgrund ihrer finanziellen Beteiligung, ihres Stimmrechts oder aus
anderen Gründen allein oder gemeinsam mit anderen Personen im Ausland die
Verwaltung oder Geschäftsführung entscheidend beeinflussen kann (Art. 6 Abs. 1
BewG). Die Beherrschung einer juristischen Person durch Personen im Ausland
wird unter anderem dann vermutet, wenn diese mehr als einen Drittel des
Aktien-, Stamm- oder Genossenschaftskapitals besitzen (Art. 6 Abs. 2 lit. a
BewG).
2.4
Erwerber,
deren Bewilligungspflicht nach Art. 2 Abs. 1 BewG sich nicht ohne Weiteres
ausschliessen lässt, haben spätestens nach dem Abschluss des Rechtsgeschäfts
oder, mangels dessen, nach dem Erwerb um die Bewilligung oder die Feststellung
nachzusuchen, dass sie keiner Bewilligung bedürfen (Art. 17 Abs. 1
BewG; Art. 15 Abs. 1 BewV).
2.5
Kann der Grundbuchverwalter
die Bewilligungspflicht nicht ohne Weiteres ausschliessen, so setzt er das
Verfahren aus und räumt dem Erwerber eine Frist von 30 Tagen ein, um die
Bewilligung oder die Feststellung einzuholen, dass er keiner Bewilligung
bedarf; er weist die Anmeldung ab, wenn der Erwerber nicht fristgerecht handelt
oder die Bewilligung verweigert wird (Art. 18 Abs. 1 BewG). Der
Handelsregisterführer verfährt wie der Grundbuchverwalter; er verweist jedoch
eine juristische Person oder vermögensfähige Gesellschaft ohne juristische
Persönlichkeit, die ihren Sitz von der Schweiz ins Ausland verlegt, vor der
Löschung in jedem Fall an die Bewilligungsbehörde (Art. 18 Abs. 2
BewG). Grundbuchamt, Handelsregisteramt und Steigerungsbehörde überlassen eine
nähere Prüfung der Bewilligungspflicht und gegebenenfalls die Beweiserhebung
darüber grundsätzlich der Bewilligungsbehörde, an die sie den Erwerber
verweisen (Art. 18 Abs. 1 BewV).
2.6
Die Bewilligungsbehörde
und die kantonale Beschwerdeinstanz stellen den Sachverhalt von Amtes wegen
fest. Sie stellen nur auf Vorbringen ab, die sie geprüft und über die sie
nötigenfalls Beweis erhoben haben (Art. 22 Abs. 1 BewG). Die
Bewilligungsbehörde, die kantonale Beschwerdeinstanz, die eidgenössischen
Gerichte und, ausserhalb eines Verfahrens dieser Behörden, die
beschwerdeberechtigte kantonale Behörde und das Bundesamt für Justiz können
Auskunft über alle Tatsachen verlangen, die für die Bewilligungspflicht oder
die Bewilligung von Bedeutung sind (Art. 22 Abs. 2 BewG).
Auskunftspflichtig ist, wer von Amtes wegen, berufsmässig, vertraglich, als
Organ einer juristischen Person oder Gesellschaft ohne juristische
Persönlichkeit oder eines Anlagefonds durch Finanzierung oder auf andere Weise
an der Vorbereitung, dem Abschluss oder dem Vollzug eines Rechtsgeschäfts über
den Erwerb mitwirkt (Art. 22 Abs. 3 Teilsatz 1 BewG). Die Behörde
kann zu Ungunsten des Erwerbers entscheiden, wenn ein Auskunftspflichtiger die
notwendige zumutbare Mitwirkung verweigert (Art. 22 Abs. 4 BewG).
2.7
Die
Bewilligung wird von Amtes wegen widerrufen, wenn der Erwerber sie durch unrichtige
Angaben erschlichen hat oder eine Auflage trotz Mahnung nicht einhält (Art. 25
Abs. 1 BewG). Die Bewilligungspflicht wird von Amtes wegen nachträglich
festgestellt, wenn der Erwerber einer zuständigen Behörde, dem
Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die
Bewilligungspflicht von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben
gemacht hat (Art. 25 Abs. 1
bis
BewG).
2.8
Rechtsgeschäfte
über einen Erwerb, für den der Erwerber einer Bewilligung bedarf, bleiben ohne
rechtskräftige Bewilligung unwirksam (Art. 26 Abs. 1 BewG). Sie
werden überdies unter anderem dann nichtig, wenn der Erwerber das
Rechtsgeschäft vollzieht, ohne um die Bewilligung nachzusuchen oder bevor die
Bewilligung in Rechtskraft tritt (Art. 26 Abs. 2 lit. a BewG).
Unwirksamkeit und Nichtigkeit sind von Amtes wegen zu beachten (Art. 26 Abs. 3
BewG); sie haben unter anderem zur Folge, dass von Amtes wegen auf Beseitigung
eines rechtswidrigen Zustandes geklagt wird (Art. 26 Abs. 4 lit. c
BewG). Die beschwerdeberechtigte kantonale Behörde oder, wenn diese nicht
handelt, das Bundesamt für Justiz, klagt gegen die Parteien auf a) Wiederherstellung
des ursprünglichen Zustandes, wenn ein Grundstück aufgrund eines mangels
Bewilligung nichtigen Rechtsgeschäfts erworben wurde; b) Auflösung der juristischen
Person mit Verfall ihres Vermögens an das Gemeinwesen im Fall von Art. 57 Abs. 3
ZGB (Art. 27 Abs. 1 BewG).
3.
3.1
Der
Bezirksrat erwog, dass der Handelsregistereintrag der Beschwerdegegnerin 1
vom 22. Dezember 2004, die Feststellungsverfügung des Bezirksrats vom 23. März
2005, die in den Jahren 2005 und 2006 erfolgten Grundstückerwerbe bzw.
Grundbucheintragungen sowie der Aktienerwerb des Beschwerdegegners 2 vom 7. Oktober
2007 nur deshalb möglich gewesen seien, weil der Beschwerdegegner 2 gegenüber
den Behörden unzutreffenderweise angegeben habe, dass sein Wohnsitz in der
Schweiz liege. In Bezug auf alle erfolgten Erwerbsgeschäfte seien demnach die
Bewilligungspflicht nachträglich festzustellen und die Bewilligungserteilung zu
verweigern.
3.2
Das
Baurekursgericht erwog, der Beschwerdegegner 2 habe seinen Wohnsitz zwar nie in
die Schweiz verlegt und müsse demnach als Person im Ausland gelten. Doch der Mangel
der fehlenden Bewilligung zum Erwerb von Grundstücken sei dadurch geheilt
worden, dass die Beschwerdegegnerin 1 am 22. Dezember 2004 in das Handelsregister
eingetragen worden sei (Art. 643 Abs. 2 des Obligationenrechts [OR]).
Der Beschwerdegegner 2 habe in Bezug auf seinen Wohnsitz weder falsche noch
unvollständige Angaben gemacht, weshalb die nachträgliche Feststellung der
Bewilligungspflicht in Bezug auf die Gründung der Beschwerdegegnerin 1 im Jahr
2004, die Kapitalerhöhung im Jahr 2005 sowie den Erwerb von Grundstücken in den
Jahren 2005 und 2006 nicht infrage komme. Einzig was den Aktienkauf vom 7. Oktober
2007 betreffe, habe der Bezirksrat die Bewilligung zu Recht nachträglich
verweigert, denn durch diesen Erwerb habe der Beschwerdegegner 2 seinen
Aktienanteil so weit erhöht, dass er – als Person im Ausland – eine beherrschende
Stellung in der Beschwerdegegnerin 1 erlangt habe.
3.3
Die
Beschwerdeführerin macht geltend, der Bezirksrat sei zu Recht davon ausgegangen,
dass die diversen Erwerbsgeschäfte nur aufgrund von unrichtigen Angaben zum
Wohnsitz des Beschwerdegegners 2 möglich gewesen seien und dass die
Bewilligungserteilung nachträglich zu verweigern sei. Die Eintragung der
Beschwerdegegnerin 1 im Handelsregister entfalte entgegen der Auffassung des
Baurekursgerichts keine heilende Wirkung und vermöge den Mangel der fehlenden
Bewilligungen nicht zu korrigieren. Die Beschwerdegegnerschaft habe nicht
darauf vertrauen dürfen, dass sich ein ausländischer Staatsbürger an einer
Immobiliengesellschaft beteiligen könne. Sie habe gewusst, dass Wohnsitz in der
Schweiz erforderlich sei, zumal sie anlässlich der Eintragung ins Handelsregister
eine Lex-Friedrich-Erklärung abgegeben habe. Der Beschwerdegegner 2, der die
Rechtslage gekannt habe, habe seinen Wohnsitz nur zum Schein in die Schweiz
verlegt. Die Behörden hätten eingehende Nachforschungen zum Lebensmittelpunkt
des Beschwerdegegners 2 nur deshalb unterlassen, weil seitens der Aktionäre der
Beschwerdegegnerin 1 stets versichert worden sei, dass die Bestimmungen des
BewG eingehalten worden seien.
3.4
Die
Beschwerdegegnerschaft macht geltend, der Beschwerdegegner 2 habe seinen
Wohnsitz im Jahr 2004 in die Schweiz verlegt, sodass weder er noch die
Beschwerdegegnerin 1 als Personen im Ausland im Sinn von Art. 2 Abs. 1
BewG gelten könnten. Selbst wenn man aber davon ausginge, dass der Wohnsitz des
Beschwerdegegners 2 im Ausland läge, wären die getätigten Erwerbsgeschäfte
nicht als bewilligungspflichtig einzustufen.
4.
4.1
Für die
Frage, ob jemand als Person im Ausland im Sinn von Art. 2 Abs. 1 BewG
zu gelten hat, ist entscheidend, ob der zivilrechtliche Wohnsitz innerhalb oder
ausserhalb der Schweiz liegt (vgl. Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG in
Verbindung mit Art. 2 Abs. 1 BewV). Der Wohnsitz befindet sich gemäss
Art. 23 Abs. 1 ZGB an dem Ort, wo sich eine Person mit der Absicht
dauernden Verbleibens aufhält. Nach der Rechtsprechung gilt – auch im Zusammenhang
mit Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG – jener Ort als Wohnsitz, den eine
Person zum Mittelpunkt ihres Lebensinteresses gemacht hat. Für die Begründung
des Wohnsitzes müssen zwei Merkmale erfüllt sein: ein objektives äusseres, der
Aufenthalt, sowie ein subjektives inneres, die Absicht dauernden Verbleibens. Dabei
kommt es nicht auf den inneren Willen, sondern darauf an, auf welche – für
Dritte erkennbare – Absicht die feststellbaren Umstände objektiv schliessen
lassen. Der Wohnsitz einer Person befindet sich am Ort, mit dem sie – unter
Berücksichtigung der gesamten Umstände – die engsten Beziehungen hat. Der Ort,
wo die Schriften hinterlegt werden oder der in Bescheinigungen der Fremdenpolizei,
der Steuerbehörden oder der Sozialversicherungen genannt wird, stellt zwar ein
Indiz für den Wohnsitz dar. Er kann jedoch dem Ort, wo sich die meisten Elemente
betreffend das persönliche, soziale und berufliche Leben des Betroffenen
konzentrieren, nicht vorgehen (BGE 136 II 405 [=Pra 2011 Nr. 14] E. 4.3).
Das Bundesgericht verneinte einen Schweizer Wohnsitz beispielsweise in Bezug
auf einen Grundstückerwerber, der sich nur während beschränkter Zeit –
unterbrochen von längeren Auslandaufenthalten – in der Schweiz aufgehalten
hatte. Angesichts des ungenügenden tatsächlichen Aufenthalts in der Schweiz
nicht als wohnsitzbegründend erachtete es in diesem Fall, dass der Erwerber
seine Schriften in der Schweiz hinterlegt hatte, dass in Dokumenten der Verwaltungsbehörden
ein Schweizer Wohnort aufgeführt war, dass er für seinen Sohn das Quartalsgeld
für eine Schule in der Schweiz bezahlt hatte, dass er in der Schweiz ein Auto
gekauft hatte und dass er während einer längeren Periode in Schweizer Hotels
bzw. bei Schweizer Freunden gewohnt hatte (BGE 136 II 405 [=Pra 2011 Nr. 14]
E. 4.5–4.6).
4.2
Im
vorliegenden Fall stellen die zahlreichen Flugtickets, Automietbelege und Hotelabrechnungen,
die der offenbar aus beruflichen Gründen oft reisende Beschwerdegegner 2
eingereicht hat, ein gewichtiges Indiz dafür dar, dass er sich nur sporadisch
und ohne Absicht eines dauernden Verbleibs in der Schweiz aufhält. Hinzu kommt,
dass F die Behauptung des Beschwerdegegners 2 bestreitet, von 2004 bis 2007
zusammen mit ihm in einer Wohnung in K gewohnt zu haben. Der Beschwerdegegner 2
wendet zwar ein, dass die Angaben Fs ihrerseits unzutreffend und lediglich aus
Gründen einer arbeitsrechtlichen Streitigkeit erfolgt seien. Für das Vorliegen
einer solchen Falschaussage bestehen allerdings keinerlei Anhaltspunkte, zumal
der Beschwerdegegner 2 seine Wohnsituation auch nicht mittels anderer
Beweismittel belegt hat. Insbesondere vermögen die eingereichten Fotos nicht
den Nachweis seines Zusammenwohnens mit F zu erbringen. Angesichts der gewichtigen
Hinweise darauf, dass der Lebensmittelpunkt des Beschwerdegegners 2 nicht in
der Schweiz lag bzw. liegt, massen die Vorinstanzen den gegenteiligen Indizien
(Wohnsitzbestätigungen der Gemeinde N [10/9.12.1] sowie der Stadt Zürich;
Schweizer Aufenthaltsbewilligung; Zahlung von Sozialversicherungsbeiträgen und
Quellensteuer in der Schweiz; in der Schweiz immatrikuliertes Privatfahrzeug;
schweizerischer Führerschein) zu Recht geringeres Gewicht zu. Vor dem
Hintergrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. E. 4.2) ist unter
diesen Umständen mit den Vorinstanzen davon auszugehen, dass der Beschwerdegegner
2 in der Schweiz keinen Wohnsitz begründet hat.
4.3
Ebenfalls
als unbegründet erweisen sich die verfahrensrechtlichen Rügen der Beschwerdegegnerschaft
in Bezug auf die Feststellung des Wohnsitzes des Beschwerdegegners 2.
Angesichts der soeben geschilderten Beweislage durfte die Vorinstanz ohne Willkür
annehmen, dass sie ihre Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen – insbesondere
durch die Befragung mehrerer namentlich genannter Zeugen sowie durch die
Vornahme eines Augenscheins in der Zürcher Wohnung des Beschwerdegegners 2 –
nicht ändern würde. Somit verletzte sie das rechtliche Gehör der
Beschwerdegegnerschaft nicht, indem sie die entsprechenden Beweisofferten
ablehnte (vgl. BGE 134 I 140 E. 5.3). Die gleichen, im Verfahren vor
Verwaltungsgericht erneut gestellten Beweisanträge sind demnach ebenso
abzuweisen wie das Begehren, zwecks Darstellung des ganzen Ausmasses der Situation
eine mündliche Verhandlung durchzuführen. Eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs liegt auch insofern nicht vor, als der Beschwerdegegner 2 vor dem
Bezirksrat anscheinend keine Gelegenheit erhielt, zu den belastenden Aussagen
Mustafa Rahiminias Stellung zu nehmen; eine allfällige Gehörsverletzung wurde
dadurch geheilt, dass sich der Beschwerdegegner 2 vor dem Baurekursgericht zu
den Vorwürfen äussern konnte (
vgl. BGr, 23. März 2011, 5A_791/2010,
E. 2.3.2
).
4.4
Die
Vorinstanzen kamen somit zu Recht zum Schluss, dass es sich beim Beschwerdegegner
2 mangels Wohnsitzes in der Schweiz um eine Person im Ausland im Sinn von Art. 5
Abs. 1 lit. a BewG bzw. Art. 2 Abs. 1 BewG handelt.
5.
5.1
Zu prüfen
ist als nächstes, ob die diversen Aktienerwerbsgeschäfte des Beschwerdegegners 2
als bewilligungspflichtige Grundstückerwerbe einzustufen sind.
5.2
Gemäss Art. 4
Abs. 1 lit. e BewG gilt der Erwerb eines „Anteils“ an einer juristischen
Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, als
Grundstückerwerb im Sinn von Art. 2 Abs. 1 BewG, sofern die Anteile
dieser juristischen Person nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind.
Als Ausnahme von dieser Regel erwähnt Art. 1 Abs. 1 lit. a BewV
Kapitalerhöhungen, welche die Stellung des Erwerbers nicht verstärken. Weder
Gesetz noch Verordnung nennen einen
Mindest
anteil, der erworben werden
muss, damit ein Grundstückerwerb im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e
BewG vorliegt. Demnach ist davon auszugehen, dass der Erwerb eines jeden – auch
noch so kleinen – Anteils an einer nicht börsenkotierten Aktiengesellschaft,
der die Stellung des Erwerbers verstärkt, als Grundstückserwerb im Sinn von Art. 4
Abs. 1 lit. e BewG zu gelten hat und somit der Bewilligungspflicht
untersteht, wenn er durch eine Person im Ausland erfolgt (Art. 2 Abs. 1
BewG). Diese Auffassung wird denn auch durch die Rechtsprechung (BGE 106 Ib 83
E. 1), die Materialien (Botschaft des Bundesrats vom 28. Mai 2003 zu
einer Änderung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland, BBl 2003 4357 ff., S. 4361 und 4364), die Lehre
(Hanspeter Geissmann/Felix Huber/Thomas Wetzel, Grundstückerwerb in der Schweiz
durch Personen im Ausland, Überblick über die Revision 1997, Zürich 1998,
S. 64 N. 179) sowie das Merkblatt vom 1. April 2005 des Bundesamts
für Justiz zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (S. 6)
bestätigt. Der gegenteiligen Auffassung der Beschwerdegegnerschaft, die Art. 1
Abs. 1 lit. a BewV für gesetzeswidrig hält und den Aktienerwerb
einzig dann als Grundstückerwerb im Sinn von Art. 4 BewG erachtet haben
will, wenn er dazu führt, dass eine Person im Ausland mehr als einen Drittel
des Aktienkapitals besitzt und somit eine beherrschende Stellung in der
Gesellschaft innehat, kann demnach nicht gefolgt werden.
5.3
Im
vorliegenden Fall ist unbestritten, dass es sich bei der Beschwerdegegnerin 1
um eine sogenannte Immobiliengesellschaft handelt bzw. um eine juristische
Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist. Ebenso wenig
ist strittig, dass die Aktien der Beschwerdegegnerin 1 nicht an einer Börse in
der Schweiz kotiert sind. Vor dem Hintergrund des in E. 5.2 Gesagten
ergibt sich demnach, dass die Beteiligung des Beschwerdegegners 2 an der
Gründung der Beschwerdegegnerin 1 vom 22. Dezember 2004 sowie der am 7. Oktober
2007 erfolgte Erwerb der Aktien Fs durch den Beschwerdegegner 2 als Grundstückerwerbsgeschäfte
im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG zu gelten haben, die einer
Bewilligungspflicht gemäss Art. 2 Abs. 1 BewG unterliegen, da sie
durch eine Person im Ausland – den Beschwerdegegner 2 (vgl. E. 4.4) –
erfolgten. Die Kapitalerhöhung der Beschwerdegegnerin 1 vom Juli/August 2005,
mit der der Beschwerdegegner 2 seine Stellung als Aktionär nicht verstärkte, stellt
hingegen keinen Grundstückerwerb im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e
BewG bzw. Art. 1 Abs. 1 lit. a BewV dar und unterlag somit
keiner Bewilligungspflicht.
5.4
Demnach
hob das Baurekursgericht den bezirksrätlichen Beschluss vom 12. November
2009 zu Recht auf, soweit darin nachträglich festgestellt wurde, dass der
Erwerb von 466 Aktien der Beschwerdegegnerin 1 durch den Beschwerdegegner 2 im
Rahmen der Kapitalerhöhung vom Juli/August 2005 einer Bewilligung bedürfe, die
nicht erteilt werde.
6.
6.1
Als
nächstes stellt sich die Frage, ob die Beschwerdegegnerschaft mit Bezug auf die
Notwendigkeit einer Bewilligung für den Erwerb von Grundstücken auf die am 22. Dezember
2004 erfolgte Eintragung der Beschwerdegegnerin 1 in das Handelsregister vertrauen
durfte.
6.2
Gemäss der
Rechtsprechung verleiht der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und
Glauben einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens.
Vorausgesetzt ist, dass die Person, die sich auf den Vertrauensschutz beruft,
berechtigterweise auf diese Grundlage vertrauen durfte und gestützt darauf
nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr rückgängig machen
kann (BGE 137 I 69 E. 2.5.1).
6.3
Aus den
Akten ergibt sich in Bezug auf die vorliegend strittige Handelsregistereintragung
der Beschwerdegegnerin 1 Folgendes: In der öffentlichen Beurkundung der Gründung
der Beschwerdegegnerin 1 vom 1. November 2004 wurde der Beschwerdegegner 2
als „wohnhaft in L [I]“ aufgeführt. In der Eintragungsanmeldung der Aktionäre
vom 16. Dezember 2004 bezeichnete sich der Beschwerdegegner 2 als
„italienischer Staatsangehöriger, in L [IT]“. Als Beleg 3a umfasst die
Handelsregisteranmeldung ein als „Wohnsitzbestätigung“ betiteltes Schreiben der
Gemeinde N vom 15. Dezember 2004, worin diese bestätigte, dass der
Beschwerdegegner 2 am 14. Dezember 2004 von M zugezogen und im
Einwohnerregister der Gemeinde eingetragen worden sei. Der Handelsregisteranmeldung
lag ferner eine Beglaubigung des Notariats O vom 21. Dezember 2004 bei,
worin die Echtheit der Unterschriften der drei Gründungsmitglieder der
Beschwerdegegnerin 1 amtlich bezeugt wurde; der Beschwerdegegner 2 wurde
hier als „wohnhaft P-Strasse 05, K“ bezeichnet. Bei der Eintragung der
Beschwerdegegnerin 1 vom 22. Dezember 2004 in das Handelsregister wurde
der Beschwerdegegner 2 als „italienischer Staatsangehöriger, in K“ erwähnt.
6.4
Kann der
Handelsregisterführer die Bewilligungspflicht nicht ohne Weiteres ausschliessen,
so setzt er das Verfahren aus und räumt dem Erwerber eine Frist von 30 Tagen ein,
um die Bewilligung oder die Feststellung einzuholen, dass er keiner Bewilligung
bedarf (Art. 18 Abs. 2 Halbsatz 1 in Verbindung mit Art. 18
Abs. 1 Halbsatz 1 BewG). Gemäss Ziff. 31.12 der Wegleitung des
Bundesamts für Justiz vom 1. Juli 2009 für die Grundbuchämter betreffend
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
(http://www.bj.admin.ch/content/dam/data/wirtschaft/grundstueckerwerb/wegleitung-d.pdf)
– die sinngemäss auch für das Handelsregisteramt Geltung haben muss (vgl. Art. 18
Abs. 2 Halbsatz 1 BewG) – erübrigt sich eine Verweisung des
Grundstückerwerbers an die Bewilligungsbehörde nur dann, wenn ein Beweis
vorliegt, dass der ausländische Erwerber seinen Lebensmittelpunkt in der
Schweiz hat, wobei eine Bestätigung der Gemeinde über die erfolgte Anmeldung
für sich allein nicht genügt. Als Anhaltspunkte für einen Wohnsitz in der
Schweiz werden das Zusammenleben mit einem Partner und minderjährigen Kindern
im gleichen Haushalt, die Abmeldung im Ausland, die volle Steuerpflicht, ein
Anstellungsverhältnis, die Immatrikulation eines Fahrzeugs oder die
regelmässige Mitwirkung in einem Verein erwähnt (vgl. auch oben, E. 4).
6.5
Vor dem
Hintergrund dieser Vorgaben musste sich das Handelsregisteramt im vorliegenden
Fall bewusst sein, dass weder die Schriftenhinterlegungsbestätigung der
Gemeinde N noch die notarielle Beglaubigung der Echtheit der Unterschriften der
Gründungsaktionäre einen Nachweis dafür darstellen, dass der zivilrechtliche
Wohnsitz des Beschwerdegegners 2 in der Schweiz liegt. Angesichts der erst
wenige Tage vor der Handelsregistereintragung vorgenommenen
Schriftenhinterlegung in der Gemeinde N sowie der Angabe eines italienischen
Wohnorts in der Anmeldung selbst hätte das Handelsregisteramt jedenfalls nicht
ausschliessen dürfen, dass der Lebensmittelpunkt des Beschwerdegegners 2
ausserhalb der Schweiz liege bzw. dass die Handelsregistereintragung der
Beschwerdegegnerin 1 bewilligungspflichtig sei. Demnach wäre das
Handelsregisteramt gemäss Art. 18 Abs. 2 Halbsatz 1 in Verbindung
mit Art. 18 Abs. 1 Halbsatz 1 BewG dazu verpflichtet gewesen,
das Eintragungsverfahren auszusetzen und die Beschwerdegegnerin an die Bewilligungsbehörde
zu verweisen.
6.6
Indem das
Handelsregisteramt die Beschwerdegegnerin 1 stattdessen ohne Weiterungen in das
Handelsregister eintrug und ihr dadurch Rechtspersönlichkeit verlieh (vgl.
BGE 112 II 1 E. 4b), erweckte es ein berechtigtes Vertrauen der
Aktionäre in die Rechtmässigkeit des Eintrags. Dabei kann den Aktionären der
Beschwerdegegnerin 1 entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin keine
Bösgläubigkeit vorgeworfen werden: Der Beschwerdegegner 2 gab zwar teilweise
an, in K „wohnhaft“ zu sein; dass sein zivilrechtlicher Wohnsitz im Sinn von Art. 23 ff.
ZGB an diesem Ort liege, behauptete er hingegen nicht. Es ist nicht
ersichtlich, welche unrichtigen oder unvollständigen Angaben die Gesellschaftsgründer
gegenüber dem Handelsregisteramt machten, aufgrund derer das Handelsregisteramt
ausschliessen konnte, dass der Lebensmittelpunkt des Beschwerdegegners 2 im
Ausland liege. Da die Aktionäre im Rahmen des Eintragungsverfahrens nicht anwaltlich
vertreten waren, darf ferner auch nicht unterstellt werden, dass sie die
Wohnsitzvoraussetzungen gemäss Art. 23 ff. ZGB kannten; in diesem
Punkt unterscheidet sich der vorliegende Fall wesentlich von BGE 112 II 1
(E. 6b), wo der ausländische Erwerber von einem Schweizer Rechtsanwalt
vertreten wurde, der die Bewilligungsvoraussetzungen gemäss BewG kennen musste.
6.7
Insgesamt
ist der Vertrauensschutz der Aktionäre in die Rechtmässigkeit der Gründung der
Beschwerdegegnerin 1 und in den damit verbundenen Aktienerwerb höher zu gewichten
als das Interesse an der Durchsetzung der gesetzlichen Regel, wonach
Rechtsgeschäfte über einen bewilligungspflichtigen Grundstückerwerb ohne
rechtskräftige Bewilligung unwirksam bleiben bzw. nichtig werden (Art. 26 Abs. 1
und 2 BewG). Da die Aktionäre gegenüber dem Handelsregisteramt weder unrichtige
noch unvollständige Angaben über für die Bewilligungspflicht bedeutsame
Tatsachen gemacht haben, kommt ferner auch eine auf Art. 25 Abs. 1
bis
BewG gestützte nachträgliche Feststellung der Bewilligungspflicht nicht infrage.
6.8
Demnach
hob das Baurekursgericht den bezirksrätlichen Beschluss vom 12. November
2009 zu Recht auf, soweit darin nachträglich festgestellt worden war, dass die
Eintragung der Beschwerdeführerin 1 in das Handelsregister und der damit
verbundene Aktienerwerb des Beschwerdegegners 2 einer Bewilligung bedürften,
die nicht erteilt werde.
7.
7.1
Was den
Erwerb von vier Grundstücken in den Jahren 2005 und 2006 durch die Beschwerdegegnerin
1 angeht, ist an sich davon auszugehen, dass diese Rechtsgeschäfte keiner
Bewilligungspflicht unterlagen: Die Beschwerdegegnerin 1 kann – zumindest zum
Zeitpunkt des Erwerbs der vier Grundstücke – nicht als Person im Ausland qualifiziert
werden, da der Beschwerdegegner 2 bis am 7. Oktober 2007 lediglich 1/3
ihrer Aktien hielt und somit nicht gesagt werden kann, dass eine Person im
Ausland eine beherrschende Stellung innehatte (vgl. Art. 5 Abs. 1 lit. c
in Verbindung mit Art. 6 Abs. 2 lit. a BewG).
7.2
Der
Bezirksrat macht allerdings geltend, dass er im Rahmen des Beschlusses vom 23. März
2005 nicht die fehlende Bewilligungspflicht festgestellt hätte, wenn er damals
um die wahren Wohnsitzverhältnisse des Beschwerdegegners 2 gewusst hätte.
Vielmehr hätte er diesfalls festgestellt, dass der Aktienerwerb des
Beschwerdegegners 2 im Rahmen der Gründung der Beschwerdegegnerin 1 zu Unrecht
ohne Bewilligung erfolgt sei; dadurch wäre letztlich auch der Erwerb von
Grundstücken durch die Beschwerdegegnerin 1 verhindert worden. Im Folgenden
stellt sich demnach die Frage, ob die Beschwerdegegnerschaft auf die
Feststellungsverfügung des Bezirksrats vom 23. März 2005, wonach die
Beschwerdegegnerin 1 zum Erwerb eines Grundstücks keiner Bewilligung bedürfe,
vertrauen durfte, bzw. ob der bezirksrätliche Verfügungswiderruf vom 12. November
2009 rechtmässig war.
7.3
Das BewG
regelt lediglich die Voraussetzungen des Widerrufs einer
erteilten
Bewilligung (Art. 25 Abs. 1 BewG), nicht aber jene des – hier strittigen
– Widerrufs einer Verfügung, mit der die fehlende Bewilligungspflicht
festgestellt wurde. Gemäss der Rechtsprechung kann eine materiell unrichtige
Verfügung im Fall einer fehlenden gesetzlichen Widerrufsregelung nur dann nach
Ablauf der Rechtsmittelfrist widerrufen werden, wenn das Interesse an der
richtigen Durchführung des objektiven Rechts dasjenige des Vertrauensschutzes
überwiegt. Von einem überwiegenden Vertrauensschutzinteresse ist in der Regel
unter anderem dann auszugehen, wenn der Private von einer ihm durch die
Verfügung eingeräumten Befugnis bereits Gebrauch gemacht hat. Diese Regel gilt
allerdings nicht absolut; ein Wiederruf kommt in einem solchen Fall infrage,
wenn er durch ein besonders gewichtiges öffentliches Interesse geboten ist (BGE
137 I 69 E. 2.3).
7.4
Aus den
Akten ergibt sich, dass die Beschwerdegegnerin 1 ihrem Gesuch an den Bezirksrat
vom 20. Januar 2005 den Grundstückkaufvertrag, den Handelsregisterauszug,
eine „Wohnbestätigung“ der Aktionäre sowie Finanzierungsunterlagen beilegte.
Der Bezirksrat ersuchte die Beschwerdegegnerin 1 am 25. Januar 2005 zur
Abklärung der Bewilligungspflicht um Einreichung eines Verzeichnisses der
Aktionäre mit Angabe von Wohnort, Bürgerort bzw. Staatsangehörigkeit und Anteil
am Grundkapital sowie um eine Bestätigung der Aktionäre, dass ausländische Personen
den Erwerb weder finanziert hätten noch dafür Sicherheiten leisteten. Die
Beschwerdegegnerin 1 antwortete am 26. Januar 2005, dass der
Beschwerdegegner 2 als italienischer Staatsangehöriger in K wohnhaft sei und
dass er einen Anteil von 33,33% des Grundkapitals besitze; die Aktionäre
hielten ihre Anteile an der Beschwerdegegnerin 1 für eigene Rechnung, und
ausländische Personen hätten den Erwerb weder finanziert noch Sicherheiten
dafür geleistet. Mit Beschluss vom 23. März 2005 stellte der Bezirksrat
fest, dass der Beschwerdegegner 2 in K niedergelassen sei und dass Personen im
Ausland keinen entscheidenden Einfluss auf die Verwaltung oder Geschäftsführung
der Beschwerdegegnerin 1 ausüben könnten, weshalb Letztere für den Erwerb des
Grundstücks keiner Bewilligung bedürfe.
7.5
Gemäss Art. 22
Abs. 1 BewG hat die Bewilligungsbehörde den Sachverhalt von Amtes wegen
festzustellen und darf nur auf Vorbringen abstellen, die sie geprüft und über
die sie nötigenfalls Beweis erhoben hat. Die Beweiserhebung kann unter Umständen
mit grossem Ermittlungsaufwand verbunden sein (vgl. BGE 113 Ib 289 E. 4).
Im vorliegenden Fall kann vor dem Hintergrund der geschilderten Aktenlage nicht
gesagt werden, dass der Bezirksrat seiner Pflicht, die
Bewilligungsvoraussetzungen von Amtes wegen abzuklären, in genügendem Umfang
nachkam. Insbesondere unterliess er es zu untersuchen, ob der Beschwerdegegner 2
effektiv zivilrechtlichen Wohnsitz in der Schweiz habe. Er verlangte von der Beschwerdegegnerschaft
keine Auskünfte betreffend den Lebensmittelpunkt des Beschwerdegegners 2 und
begnügte sich stattdessen mit der Bestätigung der Gemeinde N in Bezug auf die
Hinterlegung der Schriften bzw. mit der Angabe des Beschwerdegegners 2, in K
„wohnhaft“ zu sein. Erst viel später kam der Bezirksrat seiner Untersuchungspflicht
auf hinreichende Weise nach, als er die Beschwerdegegnerin 1 – erstmals
am 13. Mai 2009 – dazu aufforderte, Unterlagen zum Nachweis des
Wohnsitzes des Beschwerdegegners 2 in der Schweiz einzureichen.
7.6
Angesichts
dieser Umstände erweckte die Verfügung des Bezirksrats vom 23. März 2005
das berechtigte Vertrauen der Aktionäre der Beschwerdegegnerin 1, zum Erwerb
des betreffenden Grundstücks keine Bewilligung zu benötigen. Dies gilt umso
mehr, als sie gerade zwecks Abklärung einer allfälligen Bewilligungspflicht um
eine Feststellungsverfügung ersucht hatten und ihren Mitwirkungspflichten (Art. 22
Abs. 2–4 BewG) im von den Behörden verlangten Umfang nachgekommen waren.
Die Aktionäre waren im Bewilligungsverfahren nicht rechtskundig vertreten; wenn
sie den Beschwerdegegner 2 als „in K wohnhaft“ bezeichneten, lässt sich ihnen
deshalb nicht vorwerfen, der Bewilligungsbehörde unrichtige oder unvollständige
Angaben zum zivilrechtlichen Wohnsitz des Beschwerdegegners 2 gemacht zu haben.
7.7
Insgesamt
überwiegt das Interesse der Beschwerdegegnerschaft am Grundstückerwerb im
Vertrauen auf die Verfügung des Bezirksrats vom 23. März 2005 das
öffentliche Interesse an der Durchsetzung der gesetzlichen Regelung, wonach der
Grundstückerwerb durch Personen im Ausland zur Verhinderung der Überfremdung
des einheimischen Bodens einer Bewilligungspflicht unterliegt.
7.8
In der
Verfügung des Bezirksrats vom 23. März 2005 wurde die fehlende Bewilligungspflicht
zwar nur bezogen auf das erste der vier Grundstückerwerbe der Beschwerdeführerin
1 festgestellt. Gestützt auf diese Verfügung durften die Aktionäre aber auch in
Bezug auf die folgenden drei Grundstückerwerbe in den Jahren 2005 und 2006 darauf
vertrauen, dass die Beschwerdeführerin 1 keiner Bewilligungspflicht unterlag,
da sich während dieser Zeit keine entscheidwesentlichen Umstände veränderten.
7.9
Weil die
Beschwerdegegnerschaft gegenüber der Bewilligungsbehörde keine unrichtigen oder
unvollständigen Angaben machte, die für die Bewilligungspflicht bedeutsam waren,
durfte die Bewilligungsbehörde die Bewilligungspflicht in Bezug auf die
getätigten Grundstückerwerbe nicht nachträglich feststellen (vgl. Art. 25 Abs. 1
bis
BewG).
7.10
Demnach
hob das Baurekursgericht den bezirksrätlichen Beschluss vom 12. November
2009 zu Recht auf, soweit darin der Feststellungsbeschluss vom 23. März
2005 widerrufen und nachträglich festgestellt wurde, dass der Erwerb von vier
Grundstücken durch die Beschwerdegegnerin 1 jeweils einer Bewilligung bedürfe,
die nicht erteilt werde.
7.11
Da die
Grundstückerwerbe der Beschwerdegegnerin 1 rechtmässig erfolgten, ist ferner
auch nicht zu beanstanden, dass das Baurekursgericht die in Disp.-Ziff. III
des Bezirksratsbeschlusses vom 12. November 2009 angeordnete Verkaufssperre
aufgehoben hat.
8.
8.1
Eventualiter
macht die Beschwerdeführerin geltend, von einer Rückweisung der Sache an den
Bezirksrat sei im Fall einer Beschwerdeabweisung abzusehen. Aufgrund des angefochtenen
Entscheids des Baurekursgerichts sei nämlich nicht ersichtlich, weshalb und
inwiefern sich aus der Aufhebung von Disp.-Ziffn. I, II a−f und III bzw.
aus der Nichtaufhebung der übrigen Dispositivziffern des bezirksrätlichen
Beschlusses vom 12. November 2009 weiterer Bearbeitungsbedarf für den Bezirksrat
ergebe.
8.2
Das
Baurekursgericht begründete die Rückweisung des Geschäfts damit, dass der Bezirksrat
über zahlreiche Feststellungsanträge der Beschwerdegegnerschaft noch nicht befunden
habe. Die Rückweisung sei erforderlich, um den funktionalen Instanzenzug zu
wahren bzw. um den Rechtsmittelzug nicht zu verkürzen.
8.3
Die
Beschwerdegegnerschaft hatte im Rahmen ihres Rekurses Feststellungsanträge in
Bezug auf die Bewilligungsfreiheit des Handelsregistereintrags vom 22. Dezember
2004, der Kapitalerhöhung vom Juli/August 2005, des Erwerbs von vier Grundstücken
in den Jahren 2005 und 2006 sowie des Aktienerwerbs vom 7. Oktober 2007 gestellt
(vgl. oben, Sachverhalt II.A).
8.3.1
Was die Feststellungsanträge betreffend Handelsregistereintrag,
Kapitalerhöhung und Grundstückerwerbe betrifft, ist nicht ersichtlich,
inwiefern sich eine Rückweisung des Geschäfts an den Bezirksrat rechtfertigen
könnte, nachdem das Baurekursgericht Disp.-Ziff. I, II.a−f und III.
des Bezirksratsbeschlusses vom 12. November 2009 aufgehoben hat; die
gestellten Anträge wurden im Rahmen des angefochtenen Entscheids beurteilt und
bedürfen keiner weiteren bzw. erneuten Beurteilung durch den Bezirksrat, zumal
die Beschwerdegegnerschaft kein fortbestehendes Feststellungsinteresse dargetan
hat. Einzig in Bezug auf den Feststellungsantrag zum Aktienerwerb des Beschwerdegegners
2 vom 7. Oktober 2007 ergeben sich Unklarheiten: Das Baurekursgericht
hielt in E. 11.1 des angefochtenen Entscheids zwar fest, dieses
Rechtsgeschäft sei bewilligungspflichtig gewesen, und hob Disp.-Ziff. II.g
des Bezirksratsbeschlusses vom 12. November 2009 aus diesem Grund denn
auch nicht auf. Gleichzeitig wies das Baurekursgericht die Sache jedoch zur
Prüfung der rekurrentischen Feststellungsanträge an den Bezirksrat zurück und
forderte diesen damit unter anderem auch zur Prüfung des Begehrens auf, die
fehlende Bewilligungspflicht des Aktienerwerbs vom 7. Oktober 2007 sei
festzustellen. Angesichts dieser Unklarheit rechtfertigt es sich im Folgenden
aus prozessökonomischen Gründen, die Frage der Bewilligungspflicht des
Aktienerwerbs vom 7. Oktober 2007 – die an sich nicht Verfahrensgegenstand
bildet (vgl. E. 1.4) – zu prüfen.
8.3.2
Der Erwerb von 500 Aktien der Beschwerdegegnerin 1 durch den Beschwerdegegner 2
vom 7. Oktober 2007 stellt einen bewilligungspflichtigen Grundstückerwerb
im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG dar (vgl. oben, E. 5.3).
Der Beschwerdegegner 2 ersuchte die Behörden indessen nicht um die erforderliche
Bewilligung und verstiess dadurch gegen Art. 17 Abs. 1 BewG bzw. Art. 15
Abs. 1 BewV. Wenn aber Art. 25 Abs. 1
bis
BewG die
nachträgliche Feststellung einer Bewilligungspflicht im Fall von Erwerbern
zulässt, die den Behörden
unrichtige
oder
unvollständige
Angaben
machen, so muss diese Möglichkeit – ohne dass dies in Art. 25 BewG
explizit erwähnt ist – erst recht auch dann bestehen, wenn ein Erwerber die
Behörden über das bewilligungspflichtige Erwerbsgeschäft überhaupt nicht
informiert.
8.3.3
Während sich die Beschwerdegegnerin 1 im Zusammenhang mit dem Handelsregistereintrag
vom 22. Dezember 2004 und den vier Grundstückerwerben in den Jahren 2005
und 2006 auf den Schutz ihres berechtigten Vertrauens berufen durfte (vgl.
oben, E. 6 und 7), vermag der Beschwerdegegner 2 in Bezug auf seinen Aktienerwerb
vom 7. Oktober 2007 kein schutzwürdiges Vertrauen geltend zu machen. Weder
aufgrund des Handelsregistereintrags vom 22. Dezember 2004 noch gestützt
auf den Bezirksratsbeschluss vom 23. März 2005 durfte er darauf vertrauen,
seinen Aktienanteil an der Beschwerdegegnerin 1 ohne Bewilligung beliebig
erhöhen zu dürfen, zumal sich dadurch wesentliche Sachumstände veränderten: Der
Beschwerdegegner 2 erlangte durch den Aktienerwerb vom 7. Oktober 2007
eine beherrschende Stellung in der Beschwerdegegnerin 1 und liess diese so zu
einer Person im Ausland im Sinn von Art. 2 Abs. 1 BewG werden (vgl.
Art. 5 Abs. 1 lit. c in Verbindung mit Art. 6 Abs. 2
lit. a BewG). Es fehlt demnach an einer zulässigen Vertrauensgrundlage für
die Bewilligungsfreiheit des Aktienerwerbs vom 7. Oktober 2007. Das
Baurekursgericht hob den bezirksrätlichen Beschluss vom 12. November 2009
somit zu Recht insoweit nicht auf, als darin nachträglich festgestellt wurde,
dass der am 7. Oktober 2007 erfolgte Erwerb von 500 Aktien der
Beschwerdegegnerin 1 durch den Beschwerdegegner 2 einer Bewilligung bedürfe,
die nicht erteilt werde.
8.4
Nach dem
Gesagten vermag der im Rekursverfahren gestellte Antrag auf Feststellung der
Bewilligungsfreiheit des Aktienerwerbs vom 7. Oktober 2007 keine
Rückweisung der Sache an den Bezirksrat zu rechtfertigen, da die
Bewilligungspflicht dieses Rechtsgeschäfts feststeht. Soweit die fehlende
Bewilligung dazu führen wird, dass von Amtes wegen auf Beseitigung des
rechtswidrigen Zustands geklagt wird (vgl. Art. 26 BewG), besteht
ebenfalls kein Rückweisungsbedarf: Die Erhebung bzw. Beurteilung einer solchen
Klage ist nicht Sache des Bezirksrats; vielmehr haben die beschwerdeberechtigte
kantonale Behörde oder das Bundesamt für Justiz an die zuständigen Zivilbehörden
zu gelangen (vgl. Art. 27 Abs. 1 BewG sowie BGE 110 Ib 105 E. 3a
und 3b).
8.5
Der
Eventualantrag der Beschwerdeführerin ist demnach gutzuheissen. Disp.-Ziff. I
des angefochtenen Entscheids des Baurekursgerichts vom 20. Januar 2011 ist
insoweit aufzuheben, als darin das Geschäft zur weiteren Behandlung an den
Bezirksrat zurückgewiesen wurde.
9.
Zusammenfassend erweisen sich die Einwendungen der
Beschwerdeführerin als weitgehend unbegründet; die Beschwerde ist einzig in
Bezug auf den Eventualantrag gutzuheissen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens
sind die Kosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 VRG). Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerschaft
eine angemessene Parteientschädigung auszurichten (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen; Disp.-Ziff. I des angefochtenen Entscheids
des Baurekursgerichts vom 20. Januar 2011 wird insofern aufgehoben, als darin
angeordnet wird, dass das Geschäft zur weiteren Behandlung an den Bezirksrat zurückgewiesen
werde. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    190.--     Zustellkosten,
Fr. 8'190.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern innert 30 Tagen
nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung in der Höhe von je
Fr. 1'000.- zuzüglich je Fr. 80.- Mehrwertsteuer (insgesamt Fr. 3'240.-;
inkl. MWSt.), zu entrichten.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…