zh_verwaltungsgericht · VB.2016.00535 · 2017-03-29 · de

Baubewilligung | Genügende Erschliessung, Zugangsnormalien. Zulässigkeit des Durchbruchs bzw. der Öffnung einer denkmalgeschützten Mauer. Das Baugrundstück befindet sich in einem dicht bebauten und gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln erschlossenen Gebiet im Sinn von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien (ZN; E. 4.2). Die der Erschliessung des Baugrundstücks dienende Strasse genügt den technischen Anforderungen an den nach einer Realisierung des Bauvorhabens erforderlichen Zugang im Sinn der Zugangsnormalien aufgrund ihrer zu geringen Breite nicht. Es stellt sich daher die Frage nach der Zulässigkeit der Abweichung von den Zugangsnormalien (E. 4.2). Aufgrund der dichten Bebauung des betroffenen Gebiets und des Umstands, dass in jener Strasse teilweise Einbahnverkehr herrscht respektive eine Tempo-30- bzw. Begegnungszone ausgeschieden ist, bestehen mehrere wichtige Gründe im Sinn von § 11 ZN, welche es rechtfertigen, geringere Anforderungen an die Erschliessung zu stellen. Das Bauprojekt weist damit eine genügende Erschliessung auf (E. 4.3 f.). Keine Verletzung des Gehörsanspruchs der Beschwerdeführenden seitens der Vorinstanz im Zusammenhang mit der von ihnen gerügten Verletzung der Drittelsregel betreffend die Öffnung des Vorgartens (E. 5). Die geplante Erschliessung macht einen Durchbruch bzw. eine Öffnung einer denkmalgeschützten Mauer erforderlich. Der projektierte Durchbruch erweist sich als mit dem Schutzzweck verträglich: Die Mauer vermag weiterhin den mit der Unterschutzstellung beabsichtigten Schutzzweck zu erfüllen (E. 6). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 29.03.2017 VB.2016.00535
Zurich Verwaltungsgericht 29.03.2017 VB.2016.00535
Zurigo Verwaltungsgericht 29.03.2017 VB.2016.00535

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00535
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Geschäftsnummer:
VB.2016.00535
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.03.2017
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Genügende Erschliessung, Zugangsnormalien. Zulässigkeit des Durchbruchs bzw. der Öffnung einer denkmalgeschützten Mauer.
Das Baugrundstück befindet sich in einem dicht bebauten und gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln erschlossenen Gebiet im Sinn von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien (ZN; E. 4.2).
Die der Erschliessung des Baugrundstücks dienende Strasse genügt den technischen Anforderungen an den nach einer Realisierung des Bauvorhabens erforderlichen Zugang im Sinn der Zugangsnormalien aufgrund ihrer zu geringen Breite nicht. Es stellt sich daher die Frage nach der Zulässigkeit der Abweichung von den Zugangsnormalien (E. 4.2).
Aufgrund der dichten Bebauung des betroffenen Gebiets und des Umstands, dass in jener Strasse teilweise Einbahnverkehr herrscht respektive eine Tempo-30- bzw. Begegnungszone ausgeschieden ist, bestehen mehrere wichtige Gründe im Sinn von § 11 ZN, welche es rechtfertigen, geringere Anforderungen an die Erschliessung zu stellen. Das Bauprojekt weist damit eine genügende Erschliessung auf (E. 4.3 f.).
Keine Verletzung des Gehörsanspruchs der Beschwerdeführenden seitens der Vorinstanz im Zusammenhang mit der von ihnen gerügten Verletzung der Drittelsregel betreffend die Öffnung des Vorgartens (E. 5).
Die geplante Erschliessung macht einen Durchbruch bzw. eine Öffnung einer denkmalgeschützten Mauer erforderlich. Der projektierte Durchbruch erweist sich als mit dem Schutzzweck verträglich: Die Mauer vermag weiterhin den mit der Unterschutzstellung beabsichtigten Schutzzweck zu erfüllen (E. 6).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEGEGNUNGSZONE
DENKMALSCHUTZOBJEKT
DICHTE BEBAUUNG
DRITTELSREGEL
DRITTELSREGELUNG
ERSCHLIESSUNG
SCHUTZUMFANG
SIEDLUNGSENTWICKLUNG NACH INNEN
TEMPO-30-ZONE
ZUGANGSNORMALIEN
Rechtsnormen:
§ 237 Abs. II PBG
§ 360 Abs. III PBG
§ 6 Abs. II Zugangsnormalien
§ 11 lit. f Zugangsnormalien
§ 11 lit. g Zugangsnormalien
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2016.00535
Urteil
der 1. Kammer
vom
29. März 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger.
In Sachen
1.1  A,
1.2  B,
2.    C,
3.    D,
4.    E,
alle vertreten durch RA F,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    G AG, vertreten durch RA H,
2.    Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
und
Baudirektion Kanton Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 26. Januar 2016 erteilte die
Bausektion der Stadt Zürich der G AG die baurechtliche Bewilligung (mit
Auflagen bzw. Bedingungen) für den Neubau von drei Mehrfamilienhäusern samt
Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, I-Strasse 02, 03, 04 und
05 in J.
II.
Am 4. März 2016 rekurrierten K und L, A und B, C, D
und E hiergegen an das Baurekursgericht des Kantons Zürich.
Das Baurekursgericht führte daraufhin am 4. Juli 2016
einen Augenschein durch.
Mit Entscheid vom 12. August 2016 wies das
Baurekursgericht das Rechtsmittel ab (Dispositiv-Ziff. I). Die Kosten des
Verfahrens wurden K und L sowie A und B zu je 1/10 und C, D und E zu je 1/5
auferlegt (Dispositiv-Ziff. II) und in Dispositiv-Ziff. III alle verpflichtet,
der G AG eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 2'500.- zu bezahlen.
III.
Am 14. September 2016 liessen A und B, C, D und E Beschwerde
beim Verwaltungsgericht führen mit folgenden Anträgen:
" 1.    Es seien der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts
[…] vom 12.08.2016 sowie die ihm zugrunde liegende Baubewilligung […] vom
26.01.2016 der Bausektion Zürich aufzuheben.
2.    Eventualantrag
1:
Es
sei der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts […] vom 12.08.2016
aufzuheben und das Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen zur Prüfung der
(im Rekursverfahren nicht geprüften) Rüge der Verletzung der Drittelsregelung
betreffend Öffnung des Vorgartengebiets.
3.    Eventualantrag
2:
a)  Es sei die Bauherrschaft zu verpflichten, die Öffnung der denkmalgeschützten
Mauer auf eine Breite von höchstens 14 m zu beschränken.
b)  Es sei die Bauherrschaft zu verpflichten, die Parkplatzzahl auf das
gemäss Parkplatzverordnung erforderliche Minimum zu reduzieren.
c)  Es seien die Verfahrenskosten sowie die Umtriebsentschädigung gemäss
Dispositiv Ziffern II und III des angefochtenen Entscheides aufzuheben und neu
im dem Sinne festzulegen, dass die Verfahrenskosten zumindest teilweise den
(damaligen) Rekursgegnerinnen auferlegt werden und auf die Zusprechung einer
Umtriebsentschädigung zu Gunsten der Rekursgegnerinnen verzichtet wird.
4.    Es sei ein
Augenschein vor Ort durchzuführen.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegnerschaft auch für das vorinstanzliche Verfahren."
Das Baurekursgericht holte mit Vernehmlassung vom
3. Oktober 2016 Ausführungen zur geltend gemachten, im angefochtenen
Entscheid unterbliebenen Rüge der Verletzung der Drittelsregel in Bezug auf die
Vorgartenöffnung nach und schloss – unter Verweis im Übrigen auf die Begründung
des angefochtenen Entscheids – auf Abweisung der Beschwerde. Die G AG
beantragte am 5. Oktober 2016 die Abweisung der Beschwerde unter Entschädigungsfolge
zulasten A und Bs, Cs, Ds und Es. Die Baudirektion des Kantons Zürich als
Mitbeteiligte verzichtete am 14. Oktober 2016 auf eine Stellungnahme. Die
Bausektion beantragte am 19. Oktober 2016 ihrerseits die Abweisung der Beschwerde.
A und B, C, D und E verzichteten am 1. November 2016 auf die Einreichung
einer Replik.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
1.2
Wie die
Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht ausführen, rügen sie nurmehr noch
die ungenügende Erschliessung des Baugrundstücks sowie den aus ihrer Sicht unzulässigen
Durchbruch der im Osten des Grundstücks, parallel zur I-Strasse verlaufenden
denkmalgeschützten Feldsteinmauer. Schliesslich machen sie eine Verletzung
ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör geltend, insofern die Vorinstanz ihre
Rüge der Verletzung der Drittelsregel betreffend Vorgartengebiet nicht geprüft
habe.
2.
2.1
In
prozessualer Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden die Durchführung eines
Augenscheins. Der Entscheid darüber, ob ein solcher angeordnet wird, steht im Ermessen
der anordnenden Behörde. Es besteht nur dann eine Pflicht zur Durchführung eines
Augenscheins, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht
abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010, 1C_192, E. 3.3; BGr,
10. August 2010, 5C_512/2009, E. 2.3; VGr, 19. April 2012,
VB.2011.00612, E. 1.3). Es ist zulässig, dass sich eine
Rechtsmittelinstanz, insbesondere das Verwaltungsgericht, auf das Ergebnis des
vorinstanzlichen Augenscheins abstützt bzw. auf die Durchführung eines eigenen
verzichtet, vorausgesetzt, dass sich der massgebliche Sachverhalt aus dem
vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit
ausreichender Deutlichkeit ergibt (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,
Zürich 2014, § 7 N. 81).
2.2
Im
vorliegenden Fall liegen verschiedene Pläne und Skizzen des Bauprojekts sowie
anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins aufgenommene Fotografien der
infrage stehenden Mauer sowie der (Beschaffenheit bzw. Breite der) I-Strasse
bei den Akten. Der Sachverhalt ergibt sich somit in hinreichender Deutlichkeit
aus diesen, sodass auf die Durchführung eines Augenscheins verzichtet werden
kann.
3.
Das Baugrundstück liegt in der Wohnzone W3, an der im
Osten angrenzenden I-Strasse. In der nordöstlichen Ecke ist es mit einem
Doppelwohnhaus überstellt; der I-Strasse entlang verläuft eine Feldsteinmauer.
Mit Verfügung des Zürcher Stadtrats vom 15. Dezember 2010 wurden das
Doppelwohnhaus sowie die Mauern an der M- und an der I-Strasse nach § 203
Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG, LS 700.1) unter Schutz gestellt; der unmittelbar über der Mauer
entlang der I-Strasse liegende Grün- bzw. Wiesenstreifen wurde als freizuhaltender
Perimeter definiert. In einem die Schutzverfügung betreffenden Rekursverfahren
vor der Vorinstanz wurde mit Entscheid vom 10. Juni 2011 von der
Zusicherung des Stadtrats Vormerk genommen, im Rahmen eines konkreten
Baubewilligungsverfahrens, bei welchem die Denkmalpflege einzubeziehen sei, sei
zwecks Zufahrt zu einer auf dem Grundstück zu erstellenden Überbauung ein mit
dem Schutzzweck verträglicher Durchbruch der geschützten Feldsteinmauer (samt
Wiesenstreifen) an noch zu bestimmender Stelle zulässig.
Die private Beschwerdegegnerin plant auf dem nicht unter
Schutz stehenden Teil des Grundstücks den Bau von drei Mehrfamilienhäusern mit
insgesamt 29 Wohneinheiten und einer Tiefgarage mit 32 Autoabstellplätzen.
Die Erschliessung ist über die I-Strasse geplant. Die unter Schutz stehende
Feldsteinmauer sowie der Wiesenstreifen sollen hierfür auf einer Länge von rund
20 Metern durchbrochen werden.
Das Projekt – samt der Parzellierung des Grundstücks
Kat.-Nr. 01, wie sie von der privaten Beschwerdegegnerin verlangt worden war –
wurde von der Bausektion wie erwähnt mit Beschluss vom 26. Januar 2016
(unter "Bedingungen und Auflagen") bewilligt.
4.
Die Beschwerdeführenden rügen, für das Baugrundstück
bestehe keine verkehrssichere Erschliessung. Die I-Strasse würde bei einer
Realisierung des Bauprojekts den Anforderungen an einen entsprechenden Zugang
nicht genügen: Sie sei zu schmal und weise daher keinen genügenden
Ausbaustandard auf.
4.1
Eine
genügende Erschliessung im Sinn von Art. 19 Abs. 1 und Art. 22
Abs. 2 lit. b RPG und §§ 234–236 PBG eines Grundstücks besteht
unter anderem, wenn es selber und die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen
genügend zugänglich sind. In tatsächlicher Hinsicht bedingt die genügende
Zugänglichkeit eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen
entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer
(§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann
verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Gestützt auf
§ 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237 Abs. 1
Satz 2 PBG erliess der Regierungsrat die Zugangsnormalien vom
9. Dezember 1987 (ZN, LS 700.5), in deren Anhang er die technischen
Anforderungen umschrieb, denen ein Zugang zu genügen hat (zum Ganzen Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2,
5. A., Zürich 2011, N. 12.3.1). Je nachdem, ob ein Gebiet dicht
überbaut und mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen ist oder nicht,
gelten dabei weniger strenge Anforderungen an die Zufahrten (vgl. § 6
Abs. 2 ZN).
Nach § 360 Abs. 3 PBG darf aus wichtigen Gründen
von Richtlinien und Normalien abgewichen werden. In diesem Sinn können gemäss
§ 11 ZN im Einzelfall geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt
werden, wenn wichtige Gründe dafür bestehen. Die Zugangsnormalien sind also
nicht mechanisch anzuwenden. Sie sind aber richtunggebend, indem sie zeigen, was
Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen halten
(VGr, 15. Juni 2011, VB.2011.00031, E. 5.1.2; RB 1984
Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen). Bei der Beurteilung
der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulässig ist oder nicht, hat sich
die Bewilligungsbehörde neben den in § 11 ZN exemplarisch
umschriebenen Tatbeständen (dazu unten E. 4.4.2) vor allem am bereits
erwähnten § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren, wonach
die Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein müssen. Bei der Beurteilung der
Verkehrssicherheit ist insbesondere der Strassenausbaustandard, das
Verkehrsaufkommen (Zubringer- und Durchgangsverkehr) sowie die
Übersichtlichkeit der Streckenführung zu berücksichtigen (vgl. VGr,
9. Februar 2017, VB.2016.00525, E. 2.4 mit weiteren Hinweisen).
Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen
Erschliessung und insbesondere der Gewährung von Erleichterungen von den
technischen Anordnungen der Zugangsnormalien steht der zuständigen kommunalen
Behörde eine von der Rekursinstanz zu beachtende Entscheidungs- und
Ermessensfreiheit zu (vgl. RB 1986 Nr. 13; 17. November 2010,
VB.2010.00184, E. 3.3, 29. Oktober 2008, VB.2008.00286/VB.2008.287,
E. 4.2; 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64).
Geprüft wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen und
vollständigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die
bewilligte Erschliessungslösung verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der
Zweckmässigkeit vertretbar erscheint (Fritzsche/Bösch/Wipf, N. 12.3.1.4).
Vor Verwaltungsgericht können gemäss § 50 in Verbindung mit § 20
Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn
dieser Bestimmungen geltend gemacht werden (zum Ganzen VGr, 9. April 2015,
VB.2014.00510, E. 6.3).
4.2
Gemäss
Plan der ÖV-Güteklassen im geografischen Informationssystem des Kantons Zürich
(www.maps.zh.ch) liegt das Baugrundstück in der ÖV-Güteklasse B, der zweithöchsten
von sechs Güteklassen. Das Gebiet ist folglich im Sinn von § 6 Abs. 2
ZN gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln erschlossen (vgl. für einen ähnlichen
Fall VGr, 9. Februar 2017, VB.2016.000525, E. 2.3.2). Hiervon und
dass sich das Baugrundstück in einem Gebiet mit dichter Bebauung im Sinn
derselben Bestimmung befindet, gehen im Übrigen auch die Beschwerdeführenden
aus.
Im Gebiet des Baugrundstücks bedarf es somit gemäss
§ 6 Abs. 1 und 2 ZN in Verbindung mit deren Anhang für die
Erschliessung von bis zu 60 Wohneinheiten einer Zufahrtsstrasse von 4,00
bis 4,75 Metern Breite mit beidseitigen Banketten von je 0,30 Metern
bzw. für die Erschliessung von mehr als 60 Wohneinheiten einer Zufahrtsstrasse
von 4,50 bis 5,00 Metern Breite sowie eines Trottoirs.
Die Beschwerdeführenden machen geltend, im ersten
Teilstück weise die I-Strasse eine Breite von lediglich 3,5 bis 3,8 Metern
auf. In diesem Zusammenhang werfen sie der Vorinstanz eine fehlerhafte
Sachverhaltsfeststellung vor. Im zweiten Teilstück (ab dem Beginn der
Begegnungszone) sei sie maximal 4 Meter breit, sie verenge sich aber stellenweise
auf 3,2 bzw. – an der schmalsten Stelle, vor der Hausnummer 9 – 2,95 Meter.
Ab der Einfahrt von der M-Strasse her bis zu jener Hausnummer existierten zudem
weder Trottoirs noch Bankette. Gemäss den Beschwerdeführenden ist weiter unklar,
ob bei einer Realisierung des Bauprojekts nicht gar eine 60 übersteigende
Anzahl Wohneinheiten zu erschliessen wäre, sodass der Zugang entsprechend
höhere Anforderungen zu erfüllen hätte.
Auch die Vorinstanz ging davon aus, die I-Strasse genüge
den technischen Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im unteren
Anwendungsbereich gemäss Anhang zu den Zugangsnormalien nicht. Umso weniger
würde sie damit gegebenenfalls den Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im
oberen Anwendungsbereich genügen. Sodann steht ungeachtet dessen, ob nach der
Realisierung des Bauprojekts bis zu 60 oder allenfalls (wenig) mehr
Wohneinheiten über die I-Strasse erschlossen würden, die Frage im Vordergrund,
ob vorliegend von den Zugangsnormalien abgewichen werden kann.
4.3
4.3.1
Wichtige Gründe im Sinn von § 11 ZN, welche es rechtfertigen,
geringere Anforderungen an die Erschliessung zu stellen (vgl. dazu bereits oben
E. 4.1 Abs. 2 f.), stellen unter anderem eine
Siedlungsentwicklung nach innen in bereits überwiegend überbautem Siedlungsgebiet
(lit. f) sowie das Bestehen von Fussgänger-, Begegnungs- sowie Tempo-30-Zonen
(lit. g) dar.
4.3.2
Davon, dass vorliegend lit. f erfüllt ist, dürften nach dem Gesagten (E. 4.2
Abs. 1 gegen Ende) auch die Beschwerdeführenden ausgehen.
4.3.3
Die Einfahrt zur Tiefgarage soll von der M-Strasse her über die I-Strasse
in Richtung Süden, die Wegfahrt wiederum in derselben Richtung über die N-Strasse
erfolgen. Beim ersten, nördlichen Teil der Strasse, bis auf die Höhe des
Grundstücks 06 (Haus M-Strasse 07), handelt es sich um eine Strecke mit
Einbahnverkehr und gleichzeitig um eine Tempo-30-Zone. Gemäss Art. 22a der
Signalisationsverordnung vom 5. September 1979 (SSV, SR 741.21) muss
in solchen Zonen besonders vorsichtig und rücksichtsvoll gefahren werden
(Satz 1); die Höchstgeschwindigkeit beträgt 30 km/h (Satz 2). Im
zweiten Strassenabschnitt (bis zur Höhe der Hausnummer 08) ist eine Begegnungszone
ausgeschieden. Gemäss Art. 22b SSV dürfen die Fussgängerinnen und Fussgänger
in solchen Zonen die ganze Verkehrsfläche benutzen, wobei sie gegenüber Führer­innen
und Führern von Fahrzeugen und dergleichen vortrittsberechtigt sind
(Abs. 1); die Höchstgeschwindigkeit beträgt dort 20 km/h
(Abs. 2).
4.3.4
Die I-Strasse ist zudem eine wohnorientierte Strasse. Durchgangsverkehr
dürfte es daher kaum geben, zumal aufgrund der Ausscheidung der erwähnten Zonen
(Tempo 30 und Begegnungszone), welche insofern für Automobilisten abschreckend
wirken dürften, und da diese die seeseitig parallel verlaufende M-Strasse
nutzen dürften. Dies führt zu einem geringeren Verkehrsaufkommen in der I-Strasse,
insbesondere im hier interessierenden Bereich. Auf der Höhe des Hauses Nummer 08
– beim südlichen Ende der Begegnungszone – befindet sich überdies ein
Kehrplatz. Nach den schlüssigen und nachvollziehbaren vorinstanzlichen
Erwägungen dürfte sich – aufgrund des im oberen Bereich geltenden
Einbahnverkehrs – die Zunahme der Fahrten auch von Anwohnerinnen und Anwohnern
bei der Realisierung des Bauprojekts in Grenzen halten.
Die I-Strasse weist im nördlichen Bereich einen geraden Verlauf
auf und ist dort auch weitgehend übersichtlich. Aufgrund der bestehenden
Geschwindigkeitsbegrenzungen haben Fahrzeuglenkende gleichzeitig langsam zu
fahren. Im zweiten Teilstück, in der Begegnungszone, gilt dies umso mehr, als
die Fahrzeuglenker nach dem Gesagten jederzeit mit die Fahrbahn querenden oder
dort verweilenden Fussgängerinnen und Fussgängern rechnen und ihre Fahrweise
entsprechend noch rücksichtsvoller gestalten müssen. Tempo-30-Zonen dienen
allgemein – zufolge
verbesserten Verkehrsverhaltens
und einer Abnahme der durchschnittlichen Geschwindigkeit – der
Verkehrssicherheit und insbesondere dem Fussgängerschutz. Die Anordnung von
Begegnungszonen
und der damit einhergehende Vortritt von Fussgängerinnen
und Fussgängern hat grundsätzlich zum Zweck, die Verkehrssicherheit und den
Fussgängerschutz zu erhöhen, und ist dazu auch grundsätzlich geeignet
(vgl. VGr, 9. April 2015, VB.2014.00510, E. 7.4).
Die Beschwerdeführenden verkennen, dass die Pfosten,
die die Strasse,
wie sie rügen, an vereinzelten Stellen noch schmaler machten,
in
diesem Zusammenhang angebracht wurden.
Die Verschmälerung der Fahrbahn für Motorfahrzeuge führt zu einer
erhöhten Aufmerksamkeit der Lenkenden und einem reduzierten Fahrtempo.
Dass
auf der Höhe des Hauses Nummer 9 öffentliche Parkplätze bestehen, schränkt
zwar die Übersichtlichkeit an dieser Stelle etwas ein, zwingt damit aber die
Lenkerinnen und Lenker gleichzeitig zu einer vorsichtigeren Fahrweise und dient
damit im Ergebnis ebenfalls der Verkehrssicherheit.
4.4
Es liegen
demnach mehrere wichtige Gründe im Sinn von § 11 ZN vor, welche es
rechtfertigen, hier geringe Anforderungen an die Erschliessung zu stellen. Das
Bauprojekt weist demnach eine genügende Erschliessung auf.
5.
Die Erschliessung des Grundstücks über die I-Strasse macht
einen Durchbruch bzw. eine Öffnung der unter Schutz stehenden Mauer sowie des
darüber liegenden, gemäss der Schutzverfügung vom 15. Dezember 2010
freizuhaltenden Wiesenstreifens erforderlich.
Die Beschwerdeführenden machen im Zusammenhang mit dieser
Öffnung zunächst eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör durch
die Vorinstanz geltend, insofern sich diese im Rekursentscheid nicht mit der
von ihnen gerügten Verletzung der von der Bausektion praxisgemäss angewandten
Drittelsregel betreffend die Öffnung des Vorgartens auseinandergesetzt habe.
5.1
5.1.1
Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV, SR 101) fliesst unter
anderem ein Anspruch der Betroffenen, sich vor Erlass eines in ihre
Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern und ihren
Standpunkt zu allen relevanten Fragen wirksam zur Geltung zu bringen. Ebenso müssen
die Behörden die Vorbringen der Parteien entgegennehmen, prüfen und in ihrer
Entscheidung berücksichtigen (Bernhard Waldmann, Basler Kommentar, 2015,
Art. 29 BV N. 45 mit Hinweisen; BGE 127 I 54 E. 2b, 124 I 241
E. 2). Daraus folgt die Verpflichtung der (Rekurs-)Behörde, ihren
Entscheid zu begründen. Dabei ist nicht erforderlich, dass sie sich mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen
ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid
wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass
sich die betroffene Person über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben
und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann.
In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von
denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt
(BGE 136 I 229 E. 5.2 mit Hinweisen).
5.1.2
Im Zusammenhang mit der Frage der Einordnung (vgl. § 238 [Abs. 1]
PBG) bei einer Öffnung von Vorgärten zu Parkzwecken wendet die Bausektion
praxisgemäss die sogenannte Drittelsregel an: In der Regel, im Sinn einer
Leitlinie für die Ermessensausübung, lässt sie eine Öffnung der Vorgärten nur
bis zu einem Drittel der Strassen- bzw. Weganstosslänge zu. Die Öffnung soll
damit grundsätzlich einen Drittel dieser Länge nicht überschreiten. Diese
Regelung wurde vom Verwaltungsgericht mehrfach als nicht rechtsverletzend
qualifiziert (vgl. insbesondere VGr, 30. Juni 2015, VB.2014.00649,
E. 6.2 Abs. 3 f., und 11. August 2010, VB.2010.00272,
E. 3.6; vgl. auch RB 1989 Nr. 73; VGr, 5. Juli 1991,
VB.90.00071; VGr, 5. September 1991, VB.91.00067; VGr, 17. Dezember
1993, VB.93.00167; VGr, 10. Mai 1994, VB.94.00034; VGr, 24. Januar
1997, VB.96.00195, alle nicht publiziert; vgl. auch Fritzsche/Bösch/Wipf, N. 13.1.5.2
[S. 686]). Entscheidend ist in diesem Zusammenhang nicht allein das
Ausmass der begrünten Fläche, sondern insbesondere die Durchbrechung der
unmittelbar an den öffentlichen Grund anstossenden Begrünung. Davon hängt es
massgeblich ab, ob der Vorgartenbereich noch als solcher erkannt wird. Entsprechend
ist jegliche Befestigung zu berücksichtigen, welche eine Öffnung des Vorgartens
zur Folge hat.
Liegen im Einzelfall allerdings besondere Umstände vor, so
ist von dieser Regel, sei es im Interesse erhöhter Gestaltungsanforderungen,
sei es im Interesse besonderer Parkierungsbedürfnisse, abzuweichen. Dabei ist
insbesondere auch die Vorgartengestaltung bei den benachbarten Grundstücken
mitzuberücksichtigen (VGr, 30. Juni 2015, VB.2014.00649, E. 6.2
Abs. 3 f., und 11. August 2010, VB.2010.00272, E. 3.6,
beide mit weiteren Hinweisen).
5.1.3
Die Vorinstanz ist vorliegend ihrer Begründungspflicht in hinreichender
Weise nachgekommen: Sie setzt sich im Rekursentscheid grundsätzlich ausführlich
mit den seitens der Beschwerdeführenden vorgebrachten Argumenten auseinander
und legt nachvollziehbar dar, warum sie den Entscheid der Bausektion für
richtig hält. Eine Anfechtung war den Beschwerdeführenden denn auch
offensichtlich ohne Weiteres möglich.
Die Frage einer allfälligen Verletzung der Drittelsregel
hat sie vorliegend zwar tatsächlich nicht eingehend und auch nicht explizit
unter diesem Titel geprüft
.
Jedoch ist festzuhalten, dass sie sich im
Rekursentscheid in der Sache kurz auch mit dieser Frage
befasst hat: Im
Zusammenhang mit der Breite der Öffnung bzw. des Durchbruchs der Mauer und des
Wiesenstreifens hat sie nämlich festgehalten, diese seien bereits auf das Minimum
bzw. das unter den gegebenen Umständen zur Beibehaltung der Verkehrssicherheit
Erforderliche reduziert worden und eine weitere Verkleinerung führte zu
ungenügenden Sichtweiten und damit zu einer Gefährdung der
Verkehrsteilnehmenden. Die Interessenabwägung falle klar zugunsten der
Verkehrssicherheit aus.
Der Vorinstanz ist mithin keine Verletzung des rechtlichen
Gehörs der Beschwerdeführenden vorzuwerfen.
5.2
In materieller
Hinsicht ist – der Vollständigkeit halber – Folgendes festzuhalten, wobei
diesbezüglich zunächst auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz in
ihrer Vernehmlassung vom 3. Oktober 2016 verwiesen werden kann:
Zunächst erscheint fraglich, ob die Drittelsregel mit der
durch das streitbetroffene Projekt vorgesehenen Öffnung überhaupt verletzt
werden würde: Die Strassenanstosslänge des Vorgartens beträgt mindestens
76 Meter und die Mauer soll auf einer Länge von etwa 20,70 Metern durchbrochen
werden. Dass das zum – noch abzuparzellierenden – Grundstück, auf welchem sich
das Wohnhaus M-Strasse 09 befindet, gehörende Teilstück der Mauer nicht zur
Anstosslänge hinzugerechnet werden soll, wie die Beschwerdeführenden fordern,
überzeugt nicht. Zunächst ist die Abparzellierung noch nicht erfolgt, sodass
gegenwärtig noch nicht einmal klar ist, wo dereinst die Grundstücksgrenze
verlaufen wird bzw. welcher Teil der Mauer somit zum Wohnhaus M-Strasse 09
und welcher zum Baugrundstück gehören wird. Im Übrigen ist davon auszugehen,
dass das Grundstück mit dem Wohnhaus M-Strasse 09 – den Verhältnissen entsprechend
– wohl eher kleinflächig ausfallen wird. So heisst es bereits in der Unterschutzstellungsverfügung
des Stadtrats vom 15. Dezember 2010, das Wohnhaus M-Strasse 09 solle
durch Abparzellierung "einen neuen, kleinen Garten zugewiesen"
bekommen; auf der restlichen Grundstücksfläche sei eine Wohnüberbauung mit rund
30 Wohnungen geplant.
Schliesslich fällt in Betracht, dass die Mauer bzw. der
dahinterliegende Vorgarten optisch eine Einheit darstellt; eine insofern
lediglich rechnerische Unterteilung der Anstosslänge bzw. Mauer findet somit
keine Stütze im Erscheinungsbild. Der Bausektion soll daher vorliegend die
Möglichkeit zukommen, die von ihr aufgestellte und praxisgemäss angewandte
Regel aufgrund der speziellen örtlichen Gegebenheiten entsprechend anzupassen.
Dies drängt sich umso mehr auf, als die Grösse der Öffnung vorliegend durch
verkehrssicherheitstechnische Gründe – Sichtdistanzen bzw. -winkel – bedingt
ist. In diesem Zusammenhang ist auf die (oben E. 5.1.3 Abs. 2)
erwähnten Ausführungen der Vorinstanz im Rekursentscheid zu verweisen, wonach die
Öffnung bereits auf das Minimum bzw. das unter den gegebenen Umständen zur
Beibehaltung der Verkehrssicherheit Erforderliche reduziert worden sei und eine
weitere Verkleinerung zu ungenügenden Sichtweiten und damit zu einer Gefährdung
der Verkehrsteilnehmenden führen würde. Wie erwähnt ist ein Abweichen von der
Drittelsregel wegen Berücksichtigung besonderer Parkierungsbedürfnisse zulässig
(vgl. oben E. 5.1.2 Abs. 2); umso mehr muss dies vorliegend gelten,
wo diese in Anforderungen der Verkehrssicherheit gründen.
6.
6.1
Die
Beschwerdeführenden stellen sich schliesslich auf den Standpunkt, eine Öffnung
bzw. Durchbrechung der denkmalgeschützten Mauer sowie des an diese angrenzenden
bzw. über dieser liegenden, gemäss Verfügung vom 15. Dezember 2010
freizuhaltenden Wiesenstreifens sei unzulässig.
6.2
6.2.1
Die Beschwerdeführenden rügen, sie hätten keine Kenntnis von der im Rahmen
des Entscheids des Baurekursgerichts vom 10. Juni 2011 erfolgten Änderung
des Schutzumfangs betreffend die Mauer und den Wiesenstreifen gehabt. Sie
argumentieren, zuständig für den Erlass von Schutzmassnahmen sowie die Bestimmung
des Schutzumfangs für Objekte von kommunaler Bedeutung sei nach § 211
Abs. 2 PBG der Gemeinderat, in der Stadt Zürich mithin der Stadtrat.
Dementsprechend dürfe eine "Änderung des Schutzumfanges – so wie er
vorliegend durch den Teilabbruch eines Drittels der Mauer erfolgen soll" –
nicht durch die dafür unzuständige Baubehörde im Baubewilligungsverfahren
entschieden werden. Eine Änderung des Schutzumfangs hätte formell durch den
Stadtrat verfügt und öffentlich publiziert werden müssen.
6.2.2
Entgegen von den Beschwerdeführenden vertretener Auffassung hat die
Baubehörde vorliegend nicht im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens eine
Änderung des Schutzumfangs vorgenommen: Der geplante und bewilligte
"Teilabbruch eines Drittels der Mauer" stellt keine solche dar.
Tatsächlich hat vielmehr der auch nach ihrem Dafürhalten für eine Änderung
zuständige Zürcher Stadtrat im Rahmen des auf die Unterschutzstellungsverfügung
vom 15. Dezember 2010 hin von der betroffenen Grundeigentümerin
angestrengten Rekursverfahrens bzw. in seiner Vernehmlassung vom 18. März
2011 den Schutzumfang
präzisiert
. Der Stadtrat hatte, wie sowohl aus der
Verfügung vom 15. Dezember 2010 selbst wie auch aus der erwähnten
Vernehmlassung eindeutig hervorgeht, offenkundig nicht die Absicht gehabt, mit
der Unterschutzstellung die Überbauung des Grundstücks zu verunmöglichen. In
jener Verfügung ist von einer Überbauung des "südlich anschliessenden"
bzw. "obere[n]" Grundstücks[teils] die Rede sowie davon, dass die
Überbaubarkeit des Grundstücks durch den freizuhaltenden Grünstreifen entlang
der I-Strasse von der südlichen Grundstücksgrenze bis zur Südfassade des Wohnhauses
(zwar eingeschränkt, jedoch) nicht verunmöglicht werde; oberhalb des
Grünstreifens bleibe "genügend Platz für eine grosszügige
Wohnüberbauung". In der Vernehmlassung vom 18. März 2011 führte er
aus, es bleibe trotz der Einschränkung durch den Schutz des Wiesenstreifens
eine grosse überbaubare Fläche auf dieser Parzelle bestehen. Eine
wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks sei nach wie vor gegeben. Der Schutz von
Mauer und Wiesenstreifen solle also nicht die Konsequenz haben, dass im restlichen
Bereich des Grundstücks keine Überbauung realisiert werden könne, weil die Möglichkeit
einer Erschliessung fehle. Aus denkmalpflegerischer Sicht sei festzuhalten,
dass die geschützte Mauer an einer noch zu bestimmenden Stelle für eine Zufahrt
durchbrochen und der entsprechende Teil des Wiesenstreifens dafür verwendet
werden könne. Der Grundeigentümerin könne zugesichert werden, dass ein
Mauerdurchbruch für die erforderliche Zufahrt an noch zu bestimmender Stelle
zulässig sei und der dahinterliegende geschützte Wiesenstreifen in Anspruch
genommen werden könne.
Hiervon nahm die Vorinstanz im Rahmen ihres – in
Rechtskraft erwachsenen – Entscheids vom 10. Juni 2011 Vormerk. Dessen
Dispositiv-Ziff. III lautet daher: "Es wird davon Vormerk genommen,
dass in Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege und im Rahmen eines konkreten
Baubewilligungsverfahrens (…) ein mit dem Schutzzweck verträglicher Durchbruch
der geschützten Feldsteinmauer und des geschützten Landstreifens entlang der I-Strasse
zwecks Zufahrt auf das Grundstück Kat.-Nr. 01 möglich sein soll".
Die Bausektion ihrerseits hat im vorliegenden
Baubewilligungsverfahren genau das getan, was auch die Beschwerdeführenden für
zulässig respektive für deren Aufgabe halten, nämlich die Frage beurteilt, ob
die im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens geplanten baulichen Veränderungen
am geschützten Objekt mit dem festgelegten Umfang vereinbar seien.
6.3
6.3.1
In materieller Hinsicht rügen die Beschwerdeführenden, die geplante Öffnung
der unter Schutz stehenden Feldsteinmauer stelle einen mit dem Schutzzweck
nicht mehr verträglichen Durchbruch dar. Die geplante Öffnung der Mauer von
ungefähr 21 Metern (und des geschützten Landstreifens von ungefähr 25 Metern)
sei enorm. Sie sprenge bei Weitem das Ausmass dessen, was man im früheren
Rekursverfahren bei der Vormerknahme als mit dem Schutzzweck verträglichen
Durchbruch im Auge gehabt habe. Die hohe Qualität des Strassenraums sowie die
räumliche Einheit würden durch die vorgesehene (breite) Öffnung der geschützten
Mauer zerstört. Der vorgesehene Durchbruch sei derart massiv, dass einerseits
das Schutzobjekt (die Mauer und der Wiesenstreifen) "mehr als nötig
zerstört" würden und andererseits die Wirkung auf den verbleibenden Teil
und insbesondere auf die geschützten Gärten und Häuser der unmittelbaren
Umgebung (M-Strasse 10 und 09, I-Strasse 11 und Kernzone I) deutlich
herabgesetzt würde. Der ländliche und verbindende Charakter der historischen
Feldsteinmauer ginge weitgehend verloren, weshalb der vorgesehene Eingriff in
das Schutzobjekt nicht mehr mit dem Schutzzweck verträglich sei.
6.3.2
Gemäss Schutzverfügung vom 15. Dezember 2010 sollen (unter anderem)
die Mauern entlang der I- und der M-Strasse inklusive der Zäune auf den Kronen
geschützt werden. Dies solle dem Ziel dienen, den (im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG schutzwürdig erscheinenden) Gartenraum zu erhalten,
der den ländlichen Charakter der Gebäude (M-Strasse 10 und 09)
"weiterträgt und den Gebäudekomplex von der M- und I-Strasse aus
vorteilhaft rahmt". Schutzziel beim Garten sei die Beibehaltung der
ländlichen Umgebung als Reminiszenz der geschichtlichen Entwicklung [...]
Wichtig sei hierbei, die Verbindung des Grundstücks M-Strasse 09 mit dem
Nachbargrundstück I-Strasse 11 "so weit wie möglich offenzuhalten".
Unter anderem durch die Freihaltung eines Wiesenstreifens oberhalb der
Stützmauer entlang der I-Strasse bleibe das Schutzobjekt M-Strasse 10/09
mit der bereits seit Jahren geschützten Häusergruppe I-Strasse 11 bzw. O-Weg12in
der Kernzone I "verbunden und räumlich erlebbar, auch wenn der obere Grundstücksteil
bebaut" werde.
Schutzziel der Mauer ist somit die Erhaltung der
Verbindung zwischen den Wohnhäusern M-Strasse 10/09 und der Kernzone I bzw. der
geschützten Häusergruppe an der I-Strasse 11. Aufgrund des durch die
Breite der I-Strasse bedingten spitzen Sichtwinkels, wenn man von Norden oder
von Süden her die Strasse entlang schaut, sticht die geplante Öffnung in der
Mauer optisch nicht besonders hervor; diese wirkt vielmehr auch weiterhin als
Einheit bzw. Kontinuum und verbindendes Element zwischen den Komplexen M-Strasse 10/09
und I-Strasse 11 (vgl. in diesem Zusammenhang die anlässlich des
Augenscheins vom 4. Juli 2016 aufgenommenen Fotos der Mauer mit der
Markierung der projektierten Öffnung. Der freizuhaltende Wiesenstreifen
oberhalb der Mauer soll auf der Höhe des geplanten Durchbruchs gemäss dem Plan
"Freiraumgestaltung" der privaten Beschwerdegegnerin mit einem
Metallgitter überdacht bzw. -spannt werden, welches seinerseits begrünt bzw.
"berankt" werden soll. Auch die insofern weiterhin durchgehende
Begrünung dürfte dazu beitragen, dass die Mauer wie bis anhin als verbindendes
Element wahrgenommen wird.
Die Mauer vermag damit trotz des geplanten Durchbruchs
weiterhin den mit ihrer Unterschutzstellung beabsichtigten Zweck zu erfüllen.
Die projektierte Öffnung von 20,70 Metern stellt etwa ein Viertel der
Strassenanstosslänge von gegen 80 Metern dar. Dass diese Öffnung durchaus
breit wirken dürfte, wenn man auf der Höhe der geplanten Überbauung frontal
davorsteht bzw. sie von dort betrachtet, ändert daran nichts.
Mit der Vorinstanz ist die projektierte Öffnung daher als
mit dem Schutzzweck vereinbar zu qualifizieren.
7.
Die Beschwerdeführenden beanstanden schliesslich die
vollumfängliche Auferlegung der Verfahrenskosten sowie, dass sie zur Bezahlung
einer Umtriebsentschädigung an die private Beschwerdegegnerin verpflichtet
worden seien. Sie seien aufgrund grober Fehler der Gemeinde zur Rekurserhebung
geradezu gezwungen gewesen: Zum einen habe der Stadtrat pflichtwidrig die
Änderung des Schutzumfangs betreffend die Mauer nicht formell verfügt und
öffentlich bekannt gemacht, zum andern habe sich die Bausektion im Beschluss
vom 26. Januar 2016 mit keinem Wort zur Erschliessung geäussert. Dies
hätte bei der Kostenverlegung sowie bei der Zusprechung der Umtriebsentschädigung
zwingend berücksichtigt werden müssen.
Die Vorinstanz hat die Kosten gemäss dem in § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG verankerten Unterliegerprinzip verlegt (vgl. Kaspar
Plüss, Kommentar VRG, § 13 N. 41 ff. sowie 50 ff.). Dass
sich die Bausektion mit der Erschliessung nicht befasst hätte, ist
unzutreffend, hält sie doch im Beschluss vom 26. Januar 2016 fest, diese
erfolge den Anforderungen entsprechend über die I-Strasse. Bezüglich der
denkmalgeschützten Mauer wandten sich die Beschwerdeführenden bereits vor
Vorinstanz in erster Linie gegen die Breite der projektierten Öffnung, die so
nicht mehr mit dem Schutzzweck vereinbar sei. Es ist somit nicht zutreffend,
dass sie durch die angebliche, nicht korrekt erfolgte Anpassung des
Schutzumfangs durch den Stadtrat zum Rekurs motiviert worden wären. Die
Bausektion hat somit die Rechtsmittelerhebung nicht etwa verursacht (Plüss,
§ 13 N. 54 und 59).
Der Rekursentscheid ist folglich auch in diesem Punkt
nicht zu beanstanden.
8.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den
Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung zu je 1/4 aufzuerlegen
(§ 13 Abs. 2 sowie § 14 in Verbindung mit § 65a Abs. 1
VRG; vgl. Plüss, § 14 N. 6, 11 und 16). Eine Parteienschädigung steht
ihnen gemäss § 17 Abs. 2 VRG nicht zu; vielmehr haben sie danach,
wiederum unter solidarischer Haftung, der anwaltlich vertretenen privaten
Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.-
auszurichten (vgl. Plüss, § 17 N. 93 ff.).
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 15'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.    260.--     Zustellkosten,
Fr. 15'260.--    Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung zu je
1/4 auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden 1–4 werden im gleichen Verhältnis und solidarisch
verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1 für das Beschwerdeverfahren
eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.- zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110) erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …