zh_verwaltungsgericht · VB.2004.00394 · 2005-02-23 · de

Baubewilligung | Neubau von drei Mehrfamilienhäusern mit Unterniveaugarage. Zu prüfen war hauptsächlich, ob dem Bauvorhaben ein älteres Bauverbot entgegenstehe (E. 2), ob es die in § 238 Abs. 2 PBG geforderte besondere Rücksicht auf die umliegenden Schutzobjekte (Gruppe von drei unter Schutz gestellten Bäumen sowie ein inventarisiertes Haus aus der Mitte des 19. Jh.) nehme (E. 3.2.3) und ob sich die Garagenzufahrt befriedigend einordne (E. 3.2.4) und keine unzulässigen Lärmimmissionen verursache (E. 4). Alle diesbezüglich gegen das Bauprojekt vorgebrachten Rügen haben sich als unbegründet erwiesen. Die im Weitern geforderte Reduktion der Parkplatzzahl als Massnahme zur Emissionsbegrenzung ist haltlos (E. 5) und die geltend gemachte Abstandsverletzung ist derart geringfügig, dass sie sich mit einer Nebenbestimmung im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG beheben lässt (E. 6). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 23.02.2005 VB.2004.00394
Zurich Verwaltungsgericht 23.02.2005 VB.2004.00394
Zurigo Verwaltungsgericht 23.02.2005 VB.2004.00394

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00394
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Geschäftsnummer:
VB.2004.00394
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.02.2005
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau von drei Mehrfamilienhäusern mit Unterniveaugarage.
Zu prüfen war hauptsächlich, ob dem Bauvorhaben ein älteres Bauverbot entgegenstehe (E. 2), ob es die in § 238 Abs. 2 PBG geforderte besondere Rücksicht auf die umliegenden Schutzobjekte (Gruppe von drei unter Schutz gestellten Bäumen sowie ein inventarisiertes Haus aus der Mitte des 19. Jh.) nehme (E. 3.2.3) und ob sich die Garagenzufahrt befriedigend einordne (E. 3.2.4) und keine unzulässigen Lärmimmissionen verursache (E. 4). Alle diesbezüglich gegen das Bauprojekt vorgebrachten Rügen haben sich als unbegründet erwiesen.
Die im Weitern geforderte Reduktion der Parkplatzzahl als Massnahme zur Emissionsbegrenzung ist haltlos (E. 5) und die geltend gemachte Abstandsverletzung ist derart geringfügig, dass sie sich mit einer Nebenbestimmung im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG beheben lässt (E. 6).
Abweisung.
Stichworte:
BAUMSCHUTZ
BAUVERBOT
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
LÄRMSCHUTZ
MEHRFAMILIENHAUS
PARKPLATZZAHL
SCHUTZOBJEKT
UMGEBUNGSGESTALTUNG
UNTERNIVEAUGARAGE
VORSORGEPRINZIP
Rechtsnormen:
Art. 7 Abs. I lit. a LSV
§ 238 Abs. II PBG
Art. 11 Abs. II USG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Mit Beschluss vom 28. Oktober 2003
erteilte die Baubehörde Meilen der C AG die baurechtliche Bewilligung für den
Neubau von drei Mehrfamilienhäusern mit je drei Wohnungen und einer
gemeinsamen, auf zwei Geschossen angelegten Unterniveaugarage mit 24 Abstellplätzen
auf dem zwischen der L- und der M-Strasse in Meilen gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 01
sowie für die Parzellierung des Baugrundstücks.
II.
Hiergegen erhob A, Eigentümer der
westlich an das Baugrundstück angrenzenden Parzelle, am 4. Dezember 2003
Rekurs an die Baurekurskommission II und beantragte die Aufhebung der
Baubewilligung.
Die Baurekurskommission II führte am 11. Mai
2004 einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 10. August 2004 wies sie
das Rechtsmittel ab und bestätigte den Beschluss der Baubehörde Meilen im
beurteilten Umfang.
III.
Mit Beschwerde vom 20. September
2004 gelangte A an das Verwaltungsgericht und liess diesem beantragen, der
angefochtene Entscheid der Baurekurskommission sei aufzuheben und die
nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern, eventuell sei die Sache zu neuem
Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen. Die
Baurekurskommission II schloss am 22. Oktober 2004 ohne weitere
Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die C AG am 28. Oktober 2004 und
die Baubehörde Meilen am 2. November 2004 beantragten je Abweisung der
Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.
Mit Präsidialverfügung vom 26. November
2004 wurde das Gesuch der C AG um teilweisen Entzug der aufschiebenden Wirkung,
soweit sie die Abparzellierung betraf, gutgeheissen.
Die Erwägungen des angefochtenen
Entscheids sowie die Vorbringen der Parteien werden, soweit erforderlich,
nachfolgend wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Ausgangslage
1.1
Aufgrund der Akten ergibt sich folgende
Ausgangslage: Das streitbetroffene, zwischen der M-Strasse und der L-Strasse in
Meilen liegende Baugrundstück Kat.-Nr. 01 befindet sich gemäss Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Meilen vom 18. September 2000 (BZO) in einer Wohnzone
W2.4 mit der Empfindlichkeitsstufe (ES) II. Auf diesem steht im südlichen Teil
des Grundstücks, direkt an der M-Strasse, das 1854 erbaute Wohnhaus "F-Hof"
(Vers.-Nr. 602), welches im kommunalen Inventar der schutzwürdigen Objekte
enthalten ist. Den grössten Teil der Parzelle nimmt eine ausgedehnte Gartenanlage
mit reichem Baumbestand ein. Von Letzterem sind eine Buche, eine Föhre sowie
eine Zeder unter Schutz gestellt worden.
Die Bauherrin plant die Abparzellierung
des "F-Hofs" mit einer Fläche von 634 m
2
. Auf dem
1'958 m
2
grossen Restgrundstück sollen die eingangs erwähnten drei
Mehrfamilienhäuser errichtet werden, wobei zwei davon direkt an der L-Strasse
(Häuser A und B) geplant sind und eines (Haus C) von der M-Strasse
zurückversetzt, nordöstlich vom bestehenden Wohnhaus zu stehen kommen soll.
1.2
Da sich der massgebliche Sachverhalt mit
hinreichender Deutlichkeit den Akten entnehmen lässt, erübrigt sich ein verwaltungsgerichtlicher
Augenschein.
1.3
Umstritten ist im vorliegenden Verfahren, ob dem Bauprojekt
ein auf dem Grundstück lastendes Bauverbot entgegensteht und ob es den erhöhten
Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) genügt. Sodann liegt die
Unterniveaugarage bezüglich der Anzahl Abstellplätze sowie des Standorts der
Einfahrt in lärmrechtlicher Hinsicht im Streit. Schliesslich wird ein Verstoss
gegen Abstandsvorschriften gerügt.
2.
Bauverbot
2.1
Vorab macht der Beschwerdeführer geltend, der
südliche Bereich des Gartens sei mit einem Bauverbot belegt, welches dem
Bauvorhaben entgegenstehe.
Er stützt sich dabei auf den Beschluss
der Baukommission Meilen vom 3. Mai 1977, mit welchem den früheren
Eigentümern des "F-Hofs" die baurechtliche Bewilligung für die
Änderungen der inneren Einteilung und die Einrichtung einer gynäkologischen Arztpraxis
erteilt wurde. Mit der Bewilligung wurde gestützt auf § 238 Abs. 3
PBG in Dispositivziffer 1e die Auflage verbunden, dass der auf dem
Baugrundstück bestehende Baumbestand weiter erhalten werden müsse, weshalb das
Schlagen hochstämmiger Bäume verboten sei. Zum Beschluss gehört überdies ein
Situationsplan der Liegenschaft "F-Hof", der im nördlichen Teil des
Grundstücks Kat.-Nr. 01 etwa 1'000 m
2
als "exklusives
Bauland" ausscheidet und im südlichen Teil den Hinweis
"Bauverbot" trägt. Der gleiche Situationsplan findet sich auch im
Gutachten über die Schutzwürdigkeit des "F-Hofs" vom 7. April
2003.
Daraus leitet der Beschwerdeführer ab,
dass mit dem Beschluss vom 3. Mai 1977 gestützt auf § 238 Abs. 3
PBG ein dauerhaftes Bauverbot angeordnet worden sei, zu dessen Gültigkeit es
keines Grundbucheintrags bedurft habe.
2.2
Die Vorinstanz hat hierzu kurz ausgeführt (Rekursentscheid,
E. 4b), dass zu einem früheren Zeitpunkt einmal beabsichtigt worden sei,
den südlichen Viertel des Gartens nicht zu überbauen. Aus dem Situationsplan
aus dem Jahre 1977 hätte der Rekurrent nur dann etwas ableiten können, wenn
diese Absicht in einem entsprechenden Grundbucheintrag ihren Niederschlag gefunden
hätte. Dies sei hier unbestrittenermassen nicht der Fall.
2.3
Entgegen der Auffassung der Vorinstanz
ist die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im
Grundbuch für deren Gültigkeit nicht von Bedeutung. Eine
Anmerkung, wie sie § 321 Abs. 2 PBG vorsieht, hat keine
konstitutive Wirkung, sondern
nur deklaratorische
Bedeutung (RB 1968 Nr. 42 = ZBl
70/1969, S. 272
= ZR 68 Nr. 11; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich
1991, Rz. 470; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 3. A., Zürich 2003, S. 21-18).
Die
Gültigkeit hängt ausschliesslich von der Rechtsbeständigkeit der Baubewilligung
ab, mit der sie nebenbestimmungsweise verfügt worden ist.
Es stellt sich vielmehr die Frage, ob der
damals verfügte Baumschutz noch immer Gültigkeit hat und ob überhaupt ein
irgendwie geartetes Bauverbot statuiert worden war.
2.3.1
Der mit Beschluss vom 3. Mai
1977 angeordnete, umfassende aber auch unspezifische Baumschutz wurde nach
einer eingehenden Abklärung der Schutzwürdigkeit der Gartenanlage mit
verwaltungsrechtlichem Vertrag vom 18. September bzw. 3. Dezember
2001 auf drei Solitäre (eine Buche, eine Föhre und eine Zeder) eingeschränkt.
Diese drei Bäume wurden als Objekte im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f
PBG unter Schutz gestellt. Der damals gestützt auf § 238 Abs. 3 PBG und
als Nebenbestimmung zur Umbaubewilligung angeordnete Baumschutz entfaltet nach
Erteilung der neuen Baubewilligung vom 28. Oktober 2003 keine Wirkung
mehr, da diese als Verwaltungsakt gleicher Stufe nun gestützt auf den verwaltungsrechtlichen
Vertrag eine neue Anordnung bezüglich Baumschutz auf dem gleichen Grundstück
trifft. Soweit der Beschwerdeführer also aus der Nebenbestimmung in Dispositivziffer
1e der Baubewilligung vom 3. Mai 1977 ein Bauverbot herleiten will, geht
er fehl.
2.3.2
Ebenso wenig vermag der
Beschwerdeführer aus dem Situationsplaneintrag "Bauverbot" etwas zu
seinen Gunsten ableiten. Der Planeintrag ist im Rahmen der damaligen Baubewilligung
gänzlich unmotiviert; weder wird das Bauverbot in den Erwägungen umschrieben
noch enthält das Dispositiv eine diesbezügliche Anordnung. Ein allfällig geplantes
Bauverbot war schlicht nicht Inhalt des fraglichen Beschlusses aus dem Jahr
1977. So lässt sich auch aus dem Planeintrag "exklusives Bauland"
nichts folgern, würde doch die Ausscheidung eines Baubereichs dem gleichzeitig
statuierten, umfassenden Baumschutz zuwiderlaufen.
Die Beschwerde erweist sich in diesem
Punkt als unbegründet.
3.
Gestaltung und Einordnung
Der Beschwerdeführer rügt sodann, das
Bauprojekt genüge den strengen Gestaltungs- bzw. Einordnungsanforderungen von § 238
Abs. 2 PBG nicht.
3.1
Die Baubehörde Meilen hielt bei der Prüfung des
Einordnungs- und Gestaltungsaspekts fest, dass die Mehrfamilienhausüberbauung
im Erscheinungsbild der Überbauung selbst, wie auch im Hinblick auf die
entstehende ortsbauliche Konstellation sowie unter dem Aspekt der Einbettung in
die Gartenlandschaft eine akzeptable Situation zu schaffen vermöge. Im Weiteren
stützen sich die Erwägungen auf den abschliessenden Bericht des Baukollegiums
vom 14. Oktober 2003. Zusammengefasst wurde ausgeführt, dass das
Neubauprojekt sowohl bezüglich seiner Situierung im Gelände als auch in seiner
kubischen und architektonischen Gestaltung eine bauliche Verdichtung erkennen
lasse, die prägnant, aber zonenkonform sei. Unter den geprüften Aspekten sei
die befriedigende Gesamtwirkung klar gegeben.
Die Baurekurskommission kam zum Ergebnis,
dass das Neubauprojekt sowohl aufgrund der Anordnung der Baukörper im Gelände
als auch bezüglich der kubischen und architektonischen Gestaltung überzeuge,
weshalb sich der angefochtene vorinstanzliche Entscheid gemäss § 238 Abs. 2
PBG als rechtsbeständig erweise. Es bestehe kein Grund, korrigierend in das der
Vorinstanz zustehende Ermessen einzugreifen.
Der Beschwerdeführer bringt dagegen vor,
aus den Erwägungen der kommunalen Bewilligungsbehörde ergebe sich, dass diese
nicht geprüft habe, ob das Projekt den erhöhten Anforderungen nach § 238 Abs. 2
PBG genüge. Eine "akzeptable Situation" erfülle diese Anforderungen
nicht. Auch die Baurekurskommission habe keine rechtsgenügende Prüfung im Sinn
dieser Bestimmung vorgenommen. Der Befund, das Projekt nehme sowohl auf das
inventarisierte Gebäude als auch auf den unter Schutz gestellten Baumbestand
Rücksicht, sei nicht weiter begründet. Bereits die von der Baubehörde
festgestellte bauliche Verdichtung, die das Neubauprojekt erzeuge, stehe im
Widerspruch zu § 238 Abs. 2 PBG. Der "F-Hof" mit seiner
repräsentativen Fassade sowie der dazugehörige Garten mit den geschützten
Bäumen gebiete eine zurückhaltende Bauweise bzw. eine gestalterische Sonderleistung.
Deshalb sei auch in Kauf zu nehmen, dass mit der Anwendung der Ästhetikvorschriften
eine "Korrektur" der zonengemässen Überbauungsmöglichkeit verbunden
sei. Die geplante Mehrfamilienhausüberbauung erzeuge eine erdrückende Wirkung,
welche auf den "F-Hof" und die parkähnliche Umgebung keine Rücksicht
nehme. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz genüge es nicht, dass das Projekt
den "F-Hof" nicht beeinträchtige, vielmehr müsse dieses auf die
Schutzobjekte besondere Rücksicht nehmen. Insbesondere stünden auch die
Einfahrt zur Tiefgarage und die dort vorgesehenen Abstellplätze im Widerspruch
zum Wert der Umgebung. Im Ergebnis genüge das Bauvorhaben den strengen Kriterien
von § 238 Abs. 2 PBG nicht und sei daher nicht bewilligungsfähig.
3.2
3.2.1
Das Wohnhaus "F-Hof" in
Meilen ist im kommunalen Inventar der schutzwürdigen Objekte aufgeführt. Zu
dessen Schutzwürdigkeit liegt ein Gutachten vom 7. April 2003 bei den
Akten. Die Schutzwürdigkeit der Gartenanlage wurde im Jahr 2001 ebenfalls umfassend
abgeklärt. Als Folge davon wurden drei Bäume als Schutzobjekte im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. f PBG bezeichnet. Die Frage der Einordnung der drei
Mehrfamilienhäuser ist daher zweifellos nach § 238 Abs. 2 PBG zu
beurteilen, der eine besondere Rücksichtnahme auf die Schutzobjekte und damit
eine
gute
Einordnung verlangt. Die Anwendbarkeit der genannten
Bestimmung ist unbestritten.
Die Baurekurskommission hat mit
zutreffenden Ausführungen (Rekursentscheid, E. 5), auf die verwiesen
werden kann (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]), die Kriterien
dargelegt, nach denen die Gestaltung des Bauvorhabens und dessen Einordnung in
die bauliche und landschaftliche Umgebung im Licht von § 238 Abs. 1
und 2 PBG zu beurteilen ist. Der Erwägung, dass der örtlichen Baubehörde in
Einordnungsfragen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere
Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zusteht, ist anzufügen, dass dementsprechend
auch die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts nach § 50 VRG
regelmässig auf blosse Rechtskontrolle beschränkt ist, weshalb es lediglich rechtsverletzende
Ermessensfehler korrigieren kann (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 50
N. 70 und 78 ff.).
Die Baubehörde Meilen hat ihren Beschluss
eingehend begründet. Sie hat damit die ihr durch das kantonale Recht
eingeräumte Entscheidungsfreiheit beansprucht und muss sich einen Eingriff
durch die Rechtsmittelbehörden nur gefallen lassen, soweit ihre Würdigung als
nicht mehr vertretbar erscheint. Es geht also vorliegend einzig um die Frage,
ob die Baurekurskommission die erstinstanzliche ästhetische Würdigung des
streitigen Bauprojekts unter Berücksichtigung des baulichen Umfelds nach § 238
Abs. 2 PBG zu Recht für vertretbar hielt.
3.2.2
Die Bewilligungsbehörde hat in
ihrem Entscheid klar dargelegt, in welches bauliche Umfeld das Vorhaben zu
stehen kommt und unter welchen gestalterischen Aspekten es deshalb zu prüfen
war. Sie hat das Gutachten zur Schutzwürdigkeit des "F-Hofs"
"als Wertungskriterium für die Schnittstelle Neubausituation/bestehendes
Haus im Zusammenhang mit den Umgebungsveränderungen" betrachtet. Unter
Berücksichtigung der geschützten Bäume und des "F-Hofs" sowie unter
Hinweis auf § 238 Abs. 2 PBG hat die Behörde erwogen, dass "an
eine Neubausituation generell erhöhte Anforderungen an Gestaltung und
Einordnung, insbesondere auch an die Bewahrung des Umgebungscharakters, zu
stellen" seien. Selbst wenn die Formulierungen in den Erwägungen die
Prüfung der Anforderungskriterien von § 238 Abs. 2 PBG nicht mit
der wünschbaren Deutlichkeit hervortreten lassen, so wird aufgrund der von der
Baubehörde eingereichten Unterlagen klar, dass diese Überprüfung stattgefunden
hat. Dies zeigen einerseits ansatzweise die Protokolle der Aussprachen vom 12. November
2002, 4. März und 24. Juni 2003 zwischen der Bauabteilung und den
Projektverfassern und anderseits deutlich die Berichte des Baukollegiums.
So hat das Baukollegium einen ersten
Entwurf für die Überbauung in seinem Bericht vom 13. Februar 2003
gewürdigt und dabei die Konzeption der individuellen und allgemeinen Nutzung
des Gartens sowie die Einschränkung von dessen ursprünglicher Grosszügigkeit
kritisiert. Die zwischen den vier Gebäuden entstehenden Zwischenräume würden
der bisherigen Einheit des Gartens entgegenstehen, weshalb das Baukollegium die
Prüfung einer Volumenreduktion anregte. Weiter empfahl das Baukollegium, dass
der Garten als Ganzes mit einem neuen Wegnetz und der neue Baumbestand unter
Einbezug der vorhandenen Vegetation sorgfältig zu konzipieren sei. In
architektonischer Hinsicht bemängelte das Kollegium den Umgang mit der
Stützmauer im südlichen Teil des Grundstücks. Der abschliessende Bericht des
Baukollegiums vom 14. Oktober 2003 wertete das Bauvorhaben schliesslich
durchwegs positiv. Das Kollegium war der Ansicht, dass seine Empfehlungen in
die Projektüberarbeitung eingeflossen seien.
Wenn die kommunale Baubehörde nach dieser
eingehenden Überprüfung die neu entstehende Überbauungssituation als
"akzeptabel" beurteilt, bringt sie damit zum Ausdruck, dass das
Bauvorhaben nach dessen Überarbeitung nunmehr den erhöhten Anforderungen von § 238
Abs. 2 PBG genügt. "Akzeptabel" ist in diesem Zusammenhang nicht
als Prädikat des gerade genügenden Mittelmasses zu verstehen, wie der
Beschwerdeführer dies tut. Jedenfalls steht fest, dass die Baubehörde nach § 238
Abs. 2 PBG gewürdigt hat. Die diesbezügliche Rüge des Beschwerdeführers
ist unbegründet.
3.2.3
Mit Bezug auf das Bauvorhaben
selbst beschränkt sich der Beschwerdeführer wie schon vor Vorinstanz darauf,
eine erdrückende Wirkung geltend zu machen, welche eine besondere Rücksichtnahme
auf die nähere Umgebung und die Schutzobjekte vermissen lasse. Die Vorinstanz
habe unter diesem Gesichtspunkt keine rechtsgenügende Überprüfung der
Baubewilligung vorgenommen. Der Beschwerdeführer ist der Ansicht, dass das
Bauvorhaben nur schon wegen der auch von der Baubehörde festgestellten
Verdichtung den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG nicht genüge.
Bereits die weniger strenge Gestaltungsvorschrift von § 238 Abs. 1
PBG verlange, dass sich eine Baute an die in der Umgebung herrschenden
Massstäbe halte, gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder
Strassenzügen nicht in Widerspruch trete oder sonst einen stossenden Gegensatz
zur Umgebung bilde. Eine weitere Substanziierung fehlt.
3.2.3.1
Wie die kommunale Baubehörde
unwidersprochen festgestellt hat, hält das Projekt die für die Wohnzone W2.4
zulässige Baumasse ein. Der Beschwerdeführer, der eine "Korrektur"
der Überbauungsmöglichkeit geltend macht, übersieht, dass ein Bauvolumenverzicht
aus ästhetischen Gründen nur ausnahmsweise in Frage kommt. Das Einordnungsgebot
darf nur in Ausnahmefällen dazu führen, dass ein Bauherr an der Ausschöpfung
des zonengemässen Bauvolumens gehindert wird (RB 1990 Nr. 78, 1992 Nr. 66;
VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18 E. 3; letztmals bestätigt
im unpublizierten Entscheid VGr, 2. Juni 2004, VB.2004.00148). Besonders
triftige Gründe, die eine solche Ausnahme zu begründen vermögen, sind etwa die
besondere Qualität der bestehenden Überbauung, eine weit herum zurückhaltend ausgeschöpfte
Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Diese
Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt.
3.2.3.2
Die an der L-Strasse geplanten
Häuser A und B setzen durch ihre Baukörper das Bebauungsmuster entlang des
Strassenzugs fort und fügen sich dadurch problemlos in die bauliche Umgebung
ein. Einzig das Haus C ist nicht zur Strasse hin orientiert. Das zwischen der L-
und M-Strasse liegende Grundstück weitet sich aufgrund einer Richtungsänderung
der M-Strasse im Vergleich zu den seeaufwärts liegenden Grundstücken deutlich
auf. Es erhält so eine doppelte Bautiefe. In der südlichen Grundstückshälfte
steht westseitig der "F-Hof" direkt an der M-Strasse, wogegen das
Haus C ostseitig einen etwas von der Strasse zurückversetzten Standort erhalten
soll, der zum "F-Hof" genügend Abstand lässt. Durch diese
Positionierung schränkt das Haus C die Sicht von der M-Strasse her auf die
Ostfassade des "F-Hofs" nicht ein und wird die Ensemblewirkung der
Zwillingshäuser M-Strasse 08 und 09 nicht beeinträchtigt. Die Häuser A, B und C
umschliessen zusammen mit dem "F-Hof" die geschützte Baumgruppe als
wichtigen Teil des ehemaligen
landschaftlichen
Gartens, ohne diese
einzuengen; sie bildet nunmehr das grüne Zentrum der neuen Überbauung. Zwischen
dem Haus C und der M-Strasse bleibt der
architektonische
Garten mit
Rasenfläche und einer markanten Föhrengruppe weit gehend erhalten. Trotz der
relativ dichten Bebauung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 behält der "F-Hof"
so einen seiner Bedeutung angemessenen rück- und ostseitigen Aussenraum. Über
das neue Fusswegnetz, das vom Baukollegium ausdrücklich positiv gewertet wurde,
werden die Neubauten sowie der gemeinsame Spiel- und Aufenthaltsbereich mit dem
"F-Hof" stimmig verbunden. Wenn die Vorinstanz diesbezüglich von einer
ansprechenden Freiflächengestaltung spricht, ist dies nachvollziehbar.
Inwiefern das Bauprojekt eine erdrückende Wirkung erzeugen soll, ist nicht
ersichtlich. Allein aus den Auflagen in der Baubewilligung zur Sicherung des geschützten
Baumbestands, auf die schon die Baurekurskommission hinwies (Rekursentscheid, E. 6a,
S. 9 f.), lässt sich nicht ableiten, dass das Vorhaben nicht die
nötige besondere Rücksicht nehme.
3.2.3.3
Die für das Bauvorhaben
massgebliche Zonierung verlangt vom Bauherrn über die allgemeine Bestimmung von
§ 238 PBG hinaus keine gestalterischen Sonderleistungen, wie sie etwa
Kernzonenvorschriften enthalten. Die zeitgenössische architektonische Formsprache
des Bauprojekts ist ohne jede Effekthascherei und funktional; sie verträgt sich
sowohl mit der zeitlosen Schönheit der geschützten Baumgruppe als auch mit der
neoklassizistischen Strenge des "F-Hofs". Wie bereits die Vorinstanz
zutreffend ausführte (Rekursentscheid, E. 6a, S. 8 f.), steht
die durch das Nebeneinander von historischen und heutigen Bauformen bewusst
erzeugte Spannung einer guten Einordnung nicht entgegen.
3.2.4
Inwieweit die Einfahrt zur
Unterniveaugarage und die oberirdischen Abstellplätze in ästhetischer Hinsicht
unbefriedigend sein sollen, legt der Beschwerdeführer in keiner Weise dar. Der
Hinweis auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom
23. Juni
2003 (VB.2002.00157, E. 4b, www.vgrzh.ch) ist unbehilflich. Dort war ein
Neubau in einer
Kern- und Ortsbildschutzzone
umstritten,
dessen Einfahrt in die Tiefgarage einen
erheblichen Eingriff in die
für das Ortsbild
wichtige
Vorgartenlandschaft
darstellte,
hier ist über ein Bauvorhaben in einer Wohnzone W2.4 zu entscheiden, das die
nach Massgabe von § 238 Abs. 2 PBG gebotene Rücksicht zu wahren hat.
Die gewählte Erschliessung mit einem Autolift ermöglicht eine kurze Einfahrt
und damit eine der Situation angemessene und schonende Lösung. Eine
Verschiebung der Einfahrt zwischen die Baukörper A und B, wie sie der
Beschwerdeführer fordert, führt in ästhetischer Hinsicht zu keiner
befriedigenden Lösung, würde doch dadurch die begrünte, freie Achse der
Fussgängererschliessung unterbrochen. Zudem käme die Einfahrt näher an die
geschützten Bäume zu liegen. Die Platzierung der Einfahrt in der Ostecke des
Grundstücks ist aus gestalterischer Sicht nicht zu beanstanden, was die
Vorinstanz bereits zu Recht festgestellt hat.
3.3
Unter gestalterischen Gesichtspunkten im Sinn von § 238
Abs. 2 PBG hat die Baurekurskommission somit zu Recht nicht korrigierend
in den Entscheid der kommunalen Baubehörde eingegriffen.
4.
Lärmschutzrechtliche Beurteilung der
Unterniveaugarage
Im Weitern macht der Beschwerdeführer
geltend, die Unterniveaugarage stelle eine Aussenlärm erzeugende, neue
ortsfeste Anlage dar, die erhebliche zusätzliche Lärmimmissionen für das
Grundstück des Beschwerdeführers mit sich bringe. Nach dem lärmschutzrechtlichen
Vorsorgeprinzip seien Emissionen so weit zu begrenzen, wie dies technisch
machbar und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar sei. Die
Vorinstanz habe in dieser Hinsicht die Notwendigkeit einer Verlegung der
Garageneinfahrt zu Unrecht verneint.
4.1
Die Vorinstanz ist zum Ergebnis gelangt, dass
bereits durch den Bau einer Unterniveaugarage die mit dem Parkierungsvorgang
von Motorfahrzeugen verbundenen Emissionen (Zuschlagen von Autotüren, Starten
des Motors sowie Parkiermanöver) vermieden würden. Die verbleibenden, mit dem
Zu- und Wegfahren vom Autolift zur L-Strasse verbundenen und auf das Grundstück
des Beschwerdeführers einwirkenden Immissionen seien angesichts der Kleinheit
der Parkierungsanlage von vornherein nicht als übermässig zu veranschlagen und
damit vom Nachbarn hinzunehmen, weshalb sich keine emissionsbegrenzenden
Massnahmen aufdrängen würden.
Eine Verlegung der Garageneinfahrt komme
nur in Frage, wenn sich dadurch für die Umwelt eine bedeutende Verbesserung
hinsichtlich der Immissionen erzielen liesse. Das sei dann der Fall, wenn eine
Verlegung der Einfahrt nicht nur zu einer Verlagerung sondern zu einer
erheblichen Reduktion der Emissionen führen würde. Mit der grundsätzlich möglichen
Verlegung zwischen die Häuser A und B würde die Einfahrt nicht an einer weniger
oder gar nicht lärmempfindlichen Stelle platziert. Diese blosse Verlagerung
brächte keine Erleichterung für Umwelt und Anwohnerschaft.
4.2
4.2.1
Lärmschutzrechtlich stellt die Unterniveaugarage
mit 24 Abstellplätzen samt Zufahrt und Autolift eine neue Lärm erzeugende
Anlage dar. Der Schutz vor Lärmemissionen aus ortsfesten Anlagen wird durch das
eidgenössische Umweltschutzrecht geregelt (Art. 11 ff., insbesondere Art. 25
sowie Art. 7 ff. des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983
[USG]). Auch Lärmemissionen, die durch den bestimmungsgemässen Betrieb einer
Anlage ausserhalb derselben verursacht werden, sind nach den Bestimmungen des
eidgenössischen Umweltrechts zu beurteilen, wenn sie unmittelbar dem Betrieb
zuzurechnen sind.
Die Emissionen einer neuen Anlage sind einerseits
nach dem Vorsorgeprinzip so weit zu begrenzen, wie dies technisch und
betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2
USG; Art. 7 Abs. 1 lit. a Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember
1986 [LSV]). Anderseits ist dafür zu sorgen, dass die durch die Anlage
verursachten Immissionen in deren Umgebung zu keiner Überschreitung der Planungswerte
(Art. 25 Abs. 1 USG; Art. 7 Abs. 1 lit. b LSV) bzw.
zusammen mit dem Lärm anderer Anlagen zu keiner Überschreitung der Immissionsgrenzwerte
(Art. 11 Abs. 3 USG) führen.
4.2.2
Eine Parkierungsanlage der
vorliegenden Art hat die Belastungsgrenzwerte für Industrie und Gewerbelärm
einzuhalten (Anhang 6 Ziff. 1 Abs. 1 lit. d in Verbindung mit Ziff. 2
LSV). Ein Grund zur Annahme, dass diese Belastungsgrenzwerte nach Inbetriebnahme
der Anlage überschritten würden, besteht nicht. Die Ermittlung der Aussenlärmimmissionen
bei der Liegenschaft des Beschwerdeführers gemäss Art. 36 Abs. 1 LSV
kann somit unterbleiben. Vielmehr liegt es im Bereich allgemeiner Erfahrung,
dass die wenigen Zu- und Wegfahrten von der mit 24 Abstellplätzen noch kleinen
Parkierungsanlage selbst während den "Stosszeiten" am Morgen und
Abend den für die ES II massgeblichen Planungswert von 55 dB(A) am Tag und 45
dB(A) in der Nacht nicht überschreiten. Dass der Betrieb der Unterniveaugarage
zusammen mit den vorbestehenden Lärmquellen der L-Strasse und der Eisenbahnlinie
Meilen–Uetikon zu einer Mehrbelastung führt, die den Immissionsgrenzwert
überschreiten würde, macht der Beschwerdeführer zu Recht nicht geltend. Von der
Parkierungsanlage geht lediglich quartierüblicher Lärm aus, den jedermann
hinzunehmen hat.
Bezüglich der Emissionsbegrenzung nach Art. 11
Abs. 2 USG und Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV ist vorab
festzuhalten, dass bereits die Erstellung einer Unterniveaugarage eine Verbesserung
im Sinn des Vorsorgeprinzips darstellt (RB 1996 Nr. 80 E. 2b).
Im vorliegenden Fall würde die vom Beschwerdeführer verlangte Verschiebung der
Einfahrt in den Bereich zwischen den Häusern A und B zum einen die Nutzbarkeit
des östlichen Erdgeschossteils im Haus A zu Wohnzwecken einschränken, was
angesichts des Nutzungsverlusts wirtschaftlich nicht tragbar ist. Zum andern
würden die ohnehin geringfügigen zusätzlichen Immissionen lediglich zulasten
der Bewohner der geplanten Mehrfamilienhäuser verlegt, jedoch nicht verringert.
Aus den gleichen Gründen wurde bereits in einem älteren Verwaltungsgerichtsentscheid
(10. Mai 1994, VB.93/0202, E. 7c) die Notwendigkeit der Verlegung
einer Zufahrtsrampe verneint.
Im Ergebnis ist aus lärmrechtlicher Sicht
nichts gegen die geplante Unterniveaugarage einzuwenden.
5.
Parkplatzzahl
Als Massnahme zur Emissionsbegrenzung
fordert der Beschwerdeführer gestützt auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung
zu betrieblichen Massnahmen bei Einkaufszentren (BGE 125 II 129 E. 8b)
eine Reduktion der vorgesehenen Parkplätze, da diese Grundsätze auch auf
kleinere Parkierungsanlagen Anwendung fänden, was die Vorinstanz jedoch zu
Unrecht nicht berücksichtigt habe.
5.1
Wenn die Bauherrschaft zu den nach § 242 PBG
in Verbindung mit Art. 45 BZO ermittelten 15 Abstellplätzen noch 9 weitere
erstellen möchte, so ist ihr dies aus
bau
rechtlicher Sicht unbenommen.
Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Meilen kennt keine Höchstbegrenzung der
Fahrzeugabstellplätze. Die in Art. 47 BZO vorgesehene Reduktion der
Parkplatzzahl greift als Kann-Vorschrift nur in festgelegten Reduktionsgebieten
bei entsprechender Erschliessungsqualität durch den öffentlichen Verkehr.
5.2
In
lärmschutz
rechtlicher Hinsicht führte der
Beschwerdeführer bereits vor Vorinstanz lediglich aus, eine Reduktion der
Parkplätze helfe "eine lokale Mehrbelastung" zu vermeiden. Er legte
jedoch in keiner Weise dar, dass durch den Betrieb der Unterniveaugarage
Emissionen erzeugt würden, die im Sinn von Art. 11 Abs. 3 USG
schädlich oder lästig wären und deshalb die Anwendung verschärfter
Emissionsbegrenzungen, zu denen auch die Reduktion von Parkplätzen zu zählen
ist, rechtfertigen würden. Angesichts des geringen Ausmasses der vom Betrieb
der Unterniveaugarage ausgehenden Emissionen (vgl. vorn, E. 4.2.2) hat die
Vorinstanz eine Reduktion der Abstellplätze zu Recht nicht weiter geprüft.
6.
Abstandsverletzung
Schliesslich rügt der Beschwerdeführer, dass
das Projekt an der Ostfassade eine Auskragung über eine Länge von 5,82 m
vorsehe, wogegen sich nach § 260 Abs. 3 PBG solche Vorsprünge
lediglich über einen Drittel der Fassade, mithin über 5,43 m erstrecken dürften.
– Die Vorinstanz betrachtete dies als einen untergeordneten Projektmangel, der
im Rahmen des Bewilligungsverfahrens behoben werden könne.
Bei einer Abweichung von 39 cm handelt es
sich um einen Mangel des Bauvorhabens im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG,
der ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kann. Selbst unter
Berücksichtigung der strengeren Einordnungsvorschrift von § 238 Abs. 2
PBG fällt eine Korrektur des Mangels – das heisst konkret eine Verkürzung des
entsprechenden Balkons – in gestalterischer Hinsicht nicht ins Gewicht, da sich
die Ostfassade des Hauses B praktisch nicht verändert. Die Bewilligungsbehörde
und die Vorinstanz sind deshalb richtigerweise davon ausgegangen, dass eine
entsprechende Nebenbestimmung zur Behebung des Mangels genügt.
7.
Kosten- und Entschädigungsfolgen
Im Ergebnis erweist sich die Beschwerde
hinsichtlich aller Rügen als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist. Bei
diesem Ausgang sind die Kosten des Verfahrens vollumfänglich dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG). Überdies hat er die Beschwerdegegnerinnen für ihre Umtriebe
angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erweisen
sich im vorliegenden Fall Parteientschädigungen von je Fr. 1'000.-,
insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).
8.
Rechtsmittelbelehrung
Der vorliegende Entscheid kann, soweit
beanstandet wird, dass er Umweltrecht des Bundes verletze, mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde
beim Bundesgericht angefochten werden.
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die Beschwerde wird
abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 7'090.--     Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden
dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der Beschwerdeführer wird
verpflichtet, den Beschwerdegegnerinnen eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.-,
insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen), zu bezahlen, zahlbar
innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.
6.    Mitteilung an …