zh_verwaltungsgericht · VB.2007.00395 · 2007-11-21 · de

Baubewilligung | Bewilligung für den Umbau, die Umnutzung sowie den Abbruch und den Wiederaufbau des Dachgeschosses zweier Wohn- und Geschäftshäuser; Lichtentzug und Schattenwurf; Interessenabwägung im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG. Bei der Frage, ob dem Bauvorhaben überwiegende öffentliche oder nachbarliche Interessen im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG entgegen stehen, ist abzuwägen zwischen dem Interesse der Bauherrschaft an der Realisierung der vom Gesetz eingeräumten Baumöglichkeiten und insbesondere demjenigen der Nachbarn, dass sich die Beeinträchtigung ihrer eigenen Grundstücke im Rahmen dessen hält, was auch von einer baurechtskonformen Überbauung der Baugrundstücke zu erwarten wäre (E. 2.3). Die Beeinträchtigungen bezüglich Lichtentzug und Schattenwurf der nachbarlichen Liegenschaft sind im Vergleich zur heutigen Situation nur marginal. Sie halten sich im Rahmen dessen, was die Beschwerdeführenden bei einer bauordnungskonformen Überbauung der beiden Baugrundstücke hinnehmen müssten. Diesen nachbarlichen Interessen stehen die Interessen der privaten Beschwerdegegnerin gegenüber, die bereits bestehenden Dachgeschosse durch die geplanten Anpassungen sinnvoll, d.h. zu Wohnzwecken nutzen zu können, und das öffentliche Interesse an der Schaffung zusätzlichen Wohnraums. Wenn die Baubewilligungsbehörde unter diesen Umständen zum Schluss kam, dem streitigen Bauvorhaben stünden keine überwiegende nachbarliche Interessen entgegen, hat sie den ihr bei der Interessenabwägung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG zukommenden Ermessens- und Entscheidungsspielraum gewahrt und nicht rechtsverletzend entschieden (E. 2.3.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 21.11.2007 VB.2007.00395
Zurich Verwaltungsgericht 21.11.2007 VB.2007.00395
Zurigo Verwaltungsgericht 21.11.2007 VB.2007.00395

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00395
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Geschäftsnummer:
VB.2007.00395
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 21.11.2007
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Bewilligung für den Umbau, die Umnutzung sowie den Abbruch und den Wiederaufbau des Dachgeschosses zweier Wohn- und Geschäftshäuser; Lichtentzug und Schattenwurf; Interessenabwägung im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG.
Bei der Frage, ob dem Bauvorhaben überwiegende öffentliche oder nachbarliche Interessen im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG entgegen stehen, ist abzuwägen zwischen dem Interesse der Bauherrschaft an der Realisierung der vom Gesetz eingeräumten Baumöglichkeiten und insbesondere demjenigen der Nachbarn, dass sich die Beeinträchtigung ihrer eigenen Grundstücke im Rahmen dessen hält, was auch von einer baurechtskonformen Überbauung der Baugrundstücke zu erwarten wäre (E. 2.3).
Die Beeinträchtigungen bezüglich Lichtentzug und Schattenwurf der nachbarlichen Liegenschaft sind im Vergleich zur heutigen Situation nur marginal. Sie halten sich im Rahmen dessen, was die Beschwerdeführenden bei einer bauordnungskonformen Überbauung der beiden Baugrundstücke hinnehmen müssten. Diesen nachbarlichen Interessen stehen die Interessen der privaten Beschwerdegegnerin gegenüber, die bereits bestehenden Dachgeschosse durch die geplanten Anpassungen sinnvoll, d.h. zu Wohnzwecken nutzen zu können, und das öffentliche Interesse an der Schaffung zusätzlichen Wohnraums. Wenn die Baubewilligungsbehörde unter diesen Umständen zum Schluss kam, dem streitigen Bauvorhaben stünden keine überwiegende nachbarliche Interessen entgegen, hat sie den ihr bei der Interessenabwägung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG zukommenden Ermessens- und Entscheidungsspielraum gewahrt und nicht rechtsverletzend entschieden (E. 2.3.3).
Abweisung.
Stichworte:
AUGENSCHEIN
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
DACHGESCHOSS
DACHTERRASSE
ENTSCHEIDUNGSSPIELRAUM
ERMESSENSSPIELRAUM
INTERESSENABWÄGUNG
LICHTENTZUG
NACHBARLICHE INTERESSEN
ÖFFENTLICHE INTERESSEN
SCHATTENWURF
UMBAU
Rechtsnormen:
§ 357 Abs. I PBG
Art. 6 BZO Zürich
Art. 24d Abs. IV BZO Zürich
Art. 24g Abs. II BZO Zürich
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2007.00395
Entscheid
der 1. Kammer
vom
21. November 2007
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretär
Martin Knüsel.
In Sachen
Erbengemeinschaft A,
nämlich:
1.
B,
2.
C,
alle vertreten durch
RA E,
Beschwerdeführende
,
gegen
1.
E AG,
vertreten
durch
RA F,
2.
Bausektion der Stadt
Zürich,
Beschwerdegegnerinnen
,
betreffend Baubewilligung
hat sich ergeben:
I.
Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte der E AG am 19. Dezember
2006 die baurechtliche Bewilligung für den Umbau, die Umnutzung sowie den
Abbruch und den Wiederaufbau des Dachgeschosses bei den Wohn- und
Geschäftshäusern Assek.Nr. 01 und 02 auf den Grundstücken Kat.Nrn. 03 und 04 an
der L-Strasse 05 bzw. M-Strasse 06 in Zürich.
II.
Hiergegen erhoben die Erben A, nämlich B und C, am 31.
Januar 2007 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragten im Hauptpunkt
die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung. Mit Rekursentscheid vom 10.
August 2007 wies die Rekurskommission I den Rekurs ab.
III.
Mit Beschwerde vom 18. September 2007 beantragten B und C
dem Verwaltungsgericht, die baurechtliche Bewilligung der Bausektion der Stadt
Zürich vom 19. Dezember 2006 sowie den Rekursentscheid vom 10. August 2007
aufzuheben unter Zusprechung einer Umtriebsentschädigung für das Rekurs- und
das Beschwerdeverfahren.
Die Baurekurskommission I, die Bausektion der Stadt Zürich
sowie die private Beschwerdegegnerin beantragten Abweisung der Beschwerde;
letztere schloss zudem auf Zusprechung einer Parteientschädigung.
Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
werden – soweit rechtserheblich – in den nachfolgenden Entscheidgründen
wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das rechtzeitig
erhobene Rechtsmittel einzutreten.
1.2
In
prozessualer Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden wie schon im Rekursverfahren
die Durchführung eines Augenscheines, insbesondere zur Frage des "Lichtentzuges
und des Schattenwurfes". Die Frage, welchen vermehrten Schattenwurf das
streitige Bauvorhaben dereinst verursachen wird, könnte an einem Augenschein
höchstens ansatzweise und summarisch abgeklärt werden. Der Umfang des
Lichtentzugs und des vermehrten Schattenwurfes geht indessen im prozessrelevanten
Umfang hinreichend aus den Akten, insbesondere den Baugesuchsunterlagen hervor.
Dies gilt auch für die ebenfalls massgebende Frage, welche Einwirkungen die
Nachbarschaft bei einer bauordnungskonformen Überbauung hinnehmen müsste, wofür
ein Augenschein keine wesentlichen Erkenntnisse zu vermitteln vermöchte.  Es
erübrigt sich damit ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts
(RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Aus dem
gleichen Grund durfte auch die Vorinstanz ohne Rechtsverletzung auf einen
Augenschein verzichten.
1.3
Die Beschwerdeführenden werfen der Vorinstanz
auch eine Verweigerung des rechtlichen Gehörs vor, weil diese die von der
Bauherrschaft eingereichten privaten Schattenberechnungen "unbesehen ihrem
Entscheid zu Grunde gelegt" habe. Auch dieser Einwand ist unbegründet. Die
Rekurskommission hat aufgrund der heutigen baulichen Situation und der
Baugesuchsunterlagen auf eine "vernachlässigbare zusätzliche
Beschattung" geschlossen (Rekursentscheid E. 5.4). Sie hat anschliessend
angefügt, "dass die von der privaten Rekursgegnerin eingereichten
Berechnungen und Simulationen kein anderes Resultat zeig(t)en, erstaun(t)e
nicht weiter". Sie hat daher zur Sachverhaltsermittlung nicht auf die
– von den heutigen Beschwerdeführenden bestrittenen –
Schattenberechnungen der privaten Beschwerdegegnerin abgestellt. Wie erwähnt
(E. 1.2) kann die Mehrbeschattung im prozessrelevanten Umfang aufgrund der
Baugesuchsakten ermittelt werden und sind hierfür keine weiteren Beweismittel
erforderlich.
2.
2.1
Die beiden Baugrundstücke
sind nach der Bau-
und Zonenordnung der Stadt Zürich der Quartiererhaltungszone QI5b zugeteilt.
Die Parzelle Kat.Nr. 03 stösst an die L-Strasse und ist mit einem Wohn- und
Geschäftshaus überbaut, welches zwei nicht anrechenbare Untergeschosse, sieben
Vollgeschosse und ein Dachgeschoss aufweist. Die gleiche Geschosszahl besitzt
das angebaute, um 90° gedrehte Gebäude M-Strasse 06 auf dem Grundstück Kat.Nr. 04.
Laut Art. 24g Abs. 2 der Bauordnung der Stadt Zürich (BauO) vom 23. Oktober
1991 sind in der Quartiererhaltungszone QI5b Bauten mit einer maximalen Gebäudehöhe
von 18 m sowie einer maximalen Firsthöhe von 5 m zulässig. Die beiden erwähnten
Häuser überschreiten die zulässige Gebäudehöhe um 2,11 m (L-Strasse 05)
bzw. um 2,35 m (M-Strasse 06) und widersprechen damit den geltenden Bauvorschriften.
2.2
Gemäss § 357 Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) dürfen bestehende Bauten und Anlagen,
die den Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich
für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden,
wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen
entgegenstehen; für neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften
bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese so genannte
erweiterte Besitzstandsgarantie (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für
vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003,
S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht
nur in ihrem bisherigen Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch
Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt
wird. Gemäss Rechtsprechung dürfen die baulichen Änderungen aber nicht auf den
weit gehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen; solche so genannten
"neubauähnlichen Umgestaltungen" sprengen den Rahmen der gemäss
§ 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und müssen die Neubauvorschriften
einhalten (vgl. VGr, 19. Oktober 2005, BEZ 2006 Nr. 32, mit
Hinweisen).
Geplant ist vorliegend der Abbruch und Wiederaufbau des
Dachgeschosses auf den beiden Gebäuden L-Strasse 05 und M-Strasse 06.
Unbestrittenermassen liegt keine neubauähnliche Umgestaltung vor, bleibt doch
die bisherige Bausubstanz dieser beiden Bauten – abgesehen vom
Dachgeschoss – erhalten. Ebenso ist nicht bestritten, dass durch das Bauvorhaben
keine neuen oder weiter gehenden Abweichungen von Vorschriften eintritt; die
gemäss § 280 Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und
Dachfläche auf den darunter liegenden gewachsenen Boden gemessene Gebäudehöhe
wird durch das Bauprojekt nicht verändert, während die gemäss Art. 24g Abs. 2
BauO zulässige Firsthöhe, d.h. der senkrechte Abstand zwischen der Schnittlinie
Fassade/Dachfläche und dem First (§ 281 PBG), von max. 5 m vom streitigen
Bauprojekt mit rund 3 m eingehalten wird. Streitig ist allein, ob dem
Bauvorhaben entsprechend § 357 Abs. 1 PBG
überwiegende öffentliche und
nachbarliche Interessen
entgegenstehen.
2.3
Bei der Frage, ob dem Bauvorhaben überwiegende
öffentliche oder nachbarliche Interessen entgegen stehen, ist abzuwägen
zwischen dem Interesse der Bauherrschaft an der Realisierung der vom Gesetz
eingeräumten Baumöglichkeiten und insbesondere demjenigen der Nachbarn, dass
sich die Beeinträchtigung ihrer eigenen Grundstücke im Rahmen dessen hält, was
auch von einer baurechtskonformen Überbauung der Baugrundstücke zu erwarten
wäre (VGr, 8. März 2006, VB.2005.585/588, E. 2.3; Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie
für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003,
S. 120). Bei dieser im Rahmen der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG vorzunehmenden
Interessenabwägung steht den Gemeinden ein Ermessens- und Entscheidungsspielraum
zu (RB 2003 Nr. 14 = BEZ 2004 Nr. 8), welchen die
Baurekurskommission zu beachten hat. Obschon ihr als Rekursbehörde gemäss
§ 20 Abs. 1 VRG volle Überprüfungsbefugnis zusteht, hat sie sich bei
der Ermessenskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen und darf nicht einfach eine
vertretbare Ermessensausübung der kommunalen Baubewilligungsbehörde durch ihre
eigene ersetzen (RB 1981 Nr. 20; Kölz/Bosshart/Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., § 20
N. 17 ff.). Dem Verwaltungsgericht steht nach § 50 VRG von
vornherein nur Rechtskontrolle zu.
2.3.1
Die Baurekurskommission I hat hierzu in ihrem
Rekursentscheid ausgeführt, der Schutz vor Lichtentzug und Schattenwurf werde
nach zürcherischem Baurecht nur indirekt durch die Baubeschränkungsnormen
gewährleistet, d.h. durch die Vorschriften über die Abstände, die Geschosszahl,
die Gebäudelänge, die Gebäudebreite usw. Damit habe der Gesetzgeber abstrakt
vorgezeichnet, welches Mass an Lichtentzug und Schattenwurf die Nachbarschaft
sich gefallen lassen müsse (RB 1990 Nr. 75 = BEZ 1990 Nr. 28). Von einer ins Gewicht
fallenden Verletzung der nachbarlichen Interessen könne keine Rede sein. Der Abstand
des Bürohauses M-Strasse 06 vom rekurrentischen Gebäude betrage ca. 25 m, jener
zum Gebäude L-Strasse 05 rund 17,5 m. Die Erhöhung der Firstebene um rund 35 cm
habe indessen – wenn überhaupt – nur eine vernachlässigbare
zusätzliche Beschattung zur Folge; dies weil die hypothetische Firstlinie
aufgrund eines zurückversetzten Dachteils heute auf einer Länge von rund drei
Viertel des Gebäudes eine Höhe von 23,74 m aufweise, während das Gebäude
mit dem neuen Dach eine maximale Höhe von lediglich 23 m erreiche. Dass
die von der privaten Rekursgegnerin eingereichten Berechnungen und Simulationen
kein anderes Resultat zeigten, erstaune nicht weiter. An diesem Ergebnis ändere
die Überschreitung der Gebäudehöhe nichts und die Mehrhöhe werde dadurch kompensiert,
dass die Firsthöhe nur knapp 3 m anstelle der zulässigen 5 m betrage.
Die Rekurrierenden wären jedenfalls bezüglich Lichtentzug und Schattenwurf mit
einem baurechtskonformen Gebäude nicht besser gestellt, da ein solches dieselbe
Gesamthöhe erreichen würde. Vorliegend sei das rekurrentische Interesse an
weniger Schattenwurf aufgrund der marginalen Veränderung der Beschattung
relativ klein und wiege nicht schwerer als das Interesse der privaten
Rekursgegnerin an der optimalen Ausnützung ihres Grundstückes sowie das
öffentliche Interesse an der Einhaltung der Wohnanteilsvorschriften respektive
der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum.
Diesen Ausführungen halten die Beschwerdeführenden vor
Verwaltungsgericht zur Hauptsache entgegen, der kleinste Abstand zwischen den
Fassaden L-Strasse 07 der Beschwerdeführenden und dem Gebäude M-Strasse 06 betrage
nicht ca. 25 m, sondern 20 m. Die Firstebene werde nicht nur um 35 cm,
sondern um 70 cm erhöht. Die Argumentation der Vorinstanz, die
Beschwerdeführenden wären durch ein die volle Gebäude- und Firsthöhe
ausnutzendes Gebäude nicht besser gestellt, sei falsch; die Vorinstanz
betrachte eindimensional allein die Gesamthöhe, lasse aber das Dachprofil mit
seiner seitlichen Ausdehnung weit über das Regelprofil hinaus ausser Betracht.
Falsch sei auch die Annahme eines öffentlichen Interesses an der Einhaltung der
Wohnanteilsvorschriften, denn ein Dachgeschoss – wie hier streitig –
sei laut Art. 6 Abs. 1 und 2 BauO der Stadt Zürich für die Berechnung des Wohnanteils
nicht zu berücksichtigen. Ein öffentliches Interesse an der Schaffung von
zusätzlichem Wohnraum bestehe auch im Gebäude L-Strasse 07 der Beschwerdeführenden,
und zwar von qualitativ gutem Wohnraum, der nicht durch unnötige und
übermässige Beschattung durch baurechtswidrige Nachbargebäude beeinträchtigt werde.
Die Beschwerdeführenden hätten nie in Frage gestellt, dass die Beschwerdegegnerschaft
grundsätzlich ein Dachgeschoss erstellen dürfe, bei umfassender Abwägung aller
Interessen der Bauherrschaft, der Nachbarn und der Öffentlichkeit jedoch nicht
in dem streitbezogenen Profil, sondern mit einem flacher geneigten Dach.
Gleiches gelte mit Bezug auf die Dachterrassen; solche kämen nur in Betracht
zurückversetzt auf die strassenseitige Begrenzungslinie der Firstebene gemäss
Regelbauweise. Dies wäre umso mehr geboten, wenn der Auffassung der
Rekurskommission gefolgt würde, wonach die Möblierung von Dachterrassen durch
nicht befestigtes Mobiliar vom öffentlichen Baurecht nicht erfasst würde. Das Anbringen
neuer Terrassen auf dem zu hohen baurechtswidrigen Gebäude sei nicht nur für
sich allein, sondern im Zusammenhang und in Kumulation mit der die Beschwerdeführenden
ebenfalls stark belastenden weiteren Veränderungen der Dachlandschaft
(seitliche Erweiterung des Dachprofils, Erhöhung der Firstebene) zu beurteilen.
2.3.2
Der Abstand zwischen dem Gebäude L-Strasse 07 der
Beschwerdeführenden zum Haus L-Strasse 05 auf der gegenüberliegenden
Strassenseite beträgt 17,5 m. Die stirnseitige Fassadenflucht des Gebäudes
M-Strasse ist im Bereich der L-Strasse zurückversetzt; ebenso springt in jenem
Bereich auf der gegenüberliegenden Strassenseite auch das Gebäude L-Strasse 07
der Beschwerdeführenden zurück. Der Abstand zwischen diesen beiden
(zurückspringenden) Bauten bzw. Bauteilen beträgt rund 24 m – 27 m.
Es handelt sich mithin keineswegs um sehr enge Verhältnisse, sondern um
Abstände, wie sie in den grossstädtischen Verhältnissen der Stadt Zürich häufig
anzutreffen sind.
Die Firstebene des
– entfernteren – Hauses M-Strasse 06 soll gemäss Bauprojekt um rund
70 cm auf die Höhe + 23.35 m angehoben werden. Beim Bürogebäude L-Strasse 05
kommt die neue Dachebene auf + 23 m zu liegen, was eine Erhöhung gegenüber der
bestehenden Dachlinie entlang der L-Strasse von 35 cm entspricht. Allerdings
ist auch zu berücksichtigen, dass dieses Gebäude heute auf einer Länge von rund
3/4 einen (gegenüber der L-Strasse) zurückversetzten Dachteil besitzt, der
74 cm höher ist als die geplante Firstebene. Die Gebäudesilhouette wird
durch das Wegfallen dieses höheren Dachteils tiefer ausfallen. Was die
Mehrbeschattung gegenüber heute angeht, so ist die neue Dachebene leicht gewölbt
und kommt die für den Schattenwurf bestimmende Dachkante nur um rund 20 cm
höher zu liegen als die bisherige. Die Mehrbeschattung durch das Bauprojekt
gegenüber dem heutigen Zustand kann mithin als geringfügig eingestuft werden.
Art. 24g Abs. 2 BauO
beschränkt in der hier massgebenden Zone die maximale Gebäudehöhe auf 18 m und
die maximale Firsthöhe auf 5 m. Bei voller Ausschöpfung der Gebäude- und
Firsthöhe kommt der First eines Hauses damit höchstens auf 23 m über dem gewachsenen
Terrain zu liegen. Abgesehen von den Dachaufbauten (Lift) weist das Gebäude
L-Strasse
05 (Kat.Nr. 03) neu eine Gesamthöhe von 23 m und das Haus M-Strasse 06 (Kat.Nr.
04) eine solche von 23.35 m auf. Der First des Hauses L-Strasse 05 liegt damit
nicht und jener des Gebäudes M-Strasse 06 um 35 cm höher als ein Gebäude
gemäss Regelbauweise, welches Gebäude- und Firsthöhe voll ausschöpft. Der
Einwand der Beschwerdeführenden, bei einer derart "eindimensionalen"
Betrachtung der Gesamthöhe bleibe das Dachprofil mit seiner seitlichen
Ausdehnung über das Regelprofil völlig unberücksichtigt, ist an sich richtig.
Sie übersehen aber, dass nach Art. 24d Abs. 4 BauO in den Quartiererhaltungszonen
die für das Schrägdach zulässige Dachebene (45°) durchstossen werden darf, wenn
Mansardendächer und ähnliche steile Dachformen vorherrschen und die Mehrzahl
der Gebäude mit ihrer Traufe die erlaubte Gebäudehöhe erreicht. Unter den erwähnten
Voraussetzungen ist somit auch nach Regelbauweise eine Dachform zulässig, welche
hinsichtlich Schattenwurf auf die Liegenschaft L-Strasse 07 der Beschwerdeführenden
gegenüber dem Bauprojekt nicht weniger beeinträchtigend wäre.
2.3.3
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Bauvorhaben
die nachbarliche Liegenschaft L-Strasse 07 bezüglich Lichtentzug/Schattenwurf
gegenüber heute marginal mehr beeinträchtigt. Gleiches gilt für die
Mehrbeschattung durch das weiter entfernte Gebäude M-Strasse, dessen First
zudem senkrecht zum Gebäude der Beschwerdeführenden in Ost-West-Richtung
verläuft und dessen Dach stirnseitig zur L-Strasse hin als walmdachähnlich
ausgestaltet ist. Diese Beeinträchtigungen halten sich zudem im Rahmen dessen,
was die Beschwerdeführenden bei einer bauordnungskonformen Überbauung der beiden
Baugrundstücke hinnehmen müssten. Diesen nachbarlichen Interessen stehen die
Interessen der privaten Beschwerdegegnerin gegenüber, die bereits bestehenden
Dachgeschosse durch die geplanten Anpassungen sinnvoll, d.h. zu Wohnzwecken
nutzen zu können, und das öffentliche Interesse an der Schaffung zusätzlichen
Wohnraums. An diesem allgemeinen öffentlichen Interesse, welches die Stadt
Zürich auch mit der Festlegung von Wohnanteilen verfolgt, ändert der Einwand
der Beschwerdeführenden nichts, dass laut Art. 6 BauO Dachgeschosse bei
der Berechnung des Wohnanteils nicht zu berücksichtigen seien, und diese damit
nicht direkt der Erfüllung des Wohnanteils dienen. Wenn die Bausektion der
Stadt Zürich unter diesen Umständen zum Schluss kam, dem streitigen Bauvorhaben
stünden keine
überwiegende
nachbarliche Interessen entgegen, hat sie den
ihr bei der Interessenabwägung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG zukommenden
Ermessens- und Entscheidungsspielraum gewahrt und nicht rechtsverletzend
entschieden. Zu Recht hat somit auch die Rekurskommission den Rekurs unter
diesem Gesichtspunkt abgewiesen.
2.4
2.4.1
Die gleichen Einwände wie gegen den Umbau der
Dachgeschosse erheben die Beschwerdeführenden auch gegen die Erstellung von
Dachterrassen auf dem Haus L-Strasse 05 und verlangen, dass diese nur
zurückversetzt auf die strassenseitige Begrenzungslinie der Firstebene gemäss
Regelbauweise erstellt werden dürften. Die Vorinstanz hat hierzu ausgeführt,
Dachterrassen seien auch für sich alleine betrachtet im Sinn von § 357
Abs. 1 PBG bewilligungsfähig. In der angefochtenen Bewilligung sei eine
filigrane Geländergestaltung verlangt worden. Dies schliesse gemauerte
Brüstungen oder solche aus Blumentrögen eindeutig aus, womit sich aufgrund der
Nutzung des Daches als Terrasse zusätzlich anfallende Beschattung auf ein Minimum
beschränke.
2.4.2
Die beiden 5
1
/
2
- und 3
1
/
2
-Maisonette-Wohnungen
im Dachgeschoss (Ebene 06 und 07) weisen – neben der Terrasse auf der
Ebene 07 – eine Dachterrasse von 38 m
2
bzw. 40 m
2
auf. Diese werden über eine Wendeltreppe und "Luke zum Dachausstieg"
erschlossen. Laut Dispositiv Ziff. I.1.a der Baubewilligung vom 19. Dezember
2006 hat die Bauherrschaft vor Baubeginn der Denkmalpflege die Detail- und
Ausführungspläne der neuen Dachaufbauten und der Zinnengeländer zur Genehmigung
vorzulegen. Das Geländer ist laut Erwägung c der Baubewilligung
"filigran" auszugestalten. Strassenseitig wird das Geländer gegenüber
der Dachkante um rund 1 m zurückversetzt.
Wie die Bausektion der
Stadt Zürich in ihrer Rekursvernehmlassung und Beschwerdeantwort festhält, ist
mit den Nebenbestimmungen in der Baubewilligung die Errichtung von massiven
Bauteilen wie Brüstungen und dergleichen ausgeschlossen. Dies müsse auch
sinngemäss für vergleichbare Einrichtungen wie z.B. zusammenhängend aneinander
gereihte grössere Blumentröge gelten. Im Licht dieser Ausführungen kann auch
bezüglich der beiden Terrassen der Baubewilligungsbehörde keine
Ermessensüberschreitung vorgeworfen werden, wenn sie die Terrassen bewilligte
und damit keine dem Bauvorhaben entgegenstehenden "überwiegenden"
nachbarlichen Interessen annahm. Immerhin ist festzuhalten, dass die
Ausführungspläne für die Dachterrasse, deren Genehmigung durch die
Denkmalpflege vorbehalten wurde, den Beschwerdeführenden ebenfalls zuzustellen
sind (§ 316 Abs. 2 PBG). Bei der Bewilligung der Dachterrassenausgestaltung
wird die Bewilligungsbehörde allerdings zu beachten haben, dass gemäss Art. 24g
BauO insgesamt maximal acht Geschosse (1 anrechenbares Untergeschoss, fünf
Vollgeschosse und 2 anrechenbare Dachgeschosse) zulässig sind und sich
somit die Dachterrassen auf der neunten Geschossebene, mithin im
übergeschossigen Bereich, befinden; auf dieser dürfen daher keine dauernden
Einrichtungsgegenstände aufgestellt werden.
3.
Die Beschwerde ist demgemäss abzuweisen. Bei diesem
Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden
aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu (§
17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist eine solche in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a
VRG der privaten Beschwerdegegnerin zuzusprechen. Angemessen ist eine Parteientschädigung
von total Fr. 1'200.-.
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden je zur Hälfte den Beschwerdeführenden auferlegt, unter
solidarischer Haftung für die ganzen Kosten.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden zur Zahlung einer Parteientschädigung von je
Fr. 600.-, total Fr. 1'200.- an die private Beschwerdegegnerin
verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die
Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an …