zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00494 · 2025-12-11 · de
Baubewilligung

Aussteckung; Nebenbestimmungen; Einordnung; Abgrabungsvorschriften. Die Publikation des Baugesuchs enthielt die erforderlichen Angaben. Der private Beschwerdegegner vertritt die zu einem Baukonsortium zusammengeschlossenen Miteigentümer des Baugrundstücks (E. 3.2). Die Aussteckung des Bauvorhabens muss nicht jeden Gebäudeteil profilieren  es genügt, wenn die Aussteckung hinreichend ist und Drittbetroffene auf projektierte bauliche Veränderungen aufmerksam gemacht werden. Massgeblich sind die Baupläne (E. 4.2). In der knapp gehaltenen Begründung der Vorinstanz ist keine Gehörsverletzung oder Rechtsverweigerung auszumachen (E. 4.4). Die Unterlagen sind insgesamt nicht fehlerhaft; das Bauvorhaben war für den Beschwerdeführer beurteilbar (E. 4.7). Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung darf die Regelung von Nebenpunkten untergeordneter Natur in ein späteres Verfahren verwiesen werden (E. 5.2.1). Das Bauvorhaben hält die geforderte Kniestockhöhe ein; der auflageweise verlangte Nachweis ist nicht zu beanstanden (E. 5.3.4 f.). Soweit das Bauprojekt die erforderlichen Mindestfensterflächen teilweise unterschreitet, handelt es sich um untergeordnete Anpassungen, die einer auflageweisen Korrektur ohne Weiteres zugänglich sind (E. 5.4.4). Die noch fehlenden Nebennutzflächen und Abstellplätze für Velos und Kinderwagen können ebenfalls ohne Weiteres in das Vorhaben integriert werden (E. 5.5). Aus den Auflagen betreffend die Brandschutzvorschriften und die Feuerwehrzufahrt ergeben sich keine wesentlichen Projektänderungen (E. 5.6). Auch die Anhebung des Autolifts zur Einhaltung der technischen Anforderungen an die Zufahrt ist ohne wesentliche Projektänderung realisierbar (E. 5.7). Nicht zu beanstanden und gängige Praxis ist sodann die Nachforderung eines Umgebungsplans und eines Farb- und Materialkonzeptes (E. 5.8). Die zur Beurteilung der guten Einordnung des Neubauvorhabens in der Kernzone zuständigen Baubewilligungsbehörden beurteilten das vorliegendstreitgegenständliche Bauprojekt positiv und legten ausführlich dar, weshalb sich letzteres gut einfügt (E. 6.3 f.). Es sind sodann keine Verstösse gegen die kommunalen Vorschriften zur Dachgestaltung oder zu den weiteren gerügten Kernzonenbestimmungen ersichtlich (E. 6.5 f.). Die kommunale Baubehörde hat ihre BZO-Bestimmung zu den Abgrabungsvorschriften dahingehend ausgelegt, dass auch Hauszugänge analog zu den Ein- und Ausfahrten von der maximal zulässigen Abgrabung ausgenommen sind. Diese Auslegung ist nicht rechtsverletzend und somit nicht zu beanstanden (E. 6.6.4 ff.).Abweisung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00494
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00494
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 11.12.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Aussteckung; Nebenbestimmungen; Einordnung; Abgrabungsvorschriften.Die Publikation des Baugesuchs enthielt die erforderlichen Angaben. Der private Beschwerdegegner vertritt die zu einem Baukonsortium zusammengeschlossenen Miteigentümer des Baugrundstücks (E. 3.2). Die Aussteckung des Bauvorhabens muss nicht jeden Gebäudeteil profilieren  es genügt, wenn die Aussteckung hinreichend ist und Drittbetroffene auf projektierte bauliche Veränderungen aufmerksam gemacht werden. Massgeblich sind die Baupläne (E. 4.2). In der knapp gehaltenen Begründung der Vorinstanz ist keine Gehörsverletzung oder Rechtsverweigerung auszumachen (E. 4.4). Die Unterlagen sind insgesamt nicht fehlerhaft; das Bauvorhaben war für den Beschwerdeführer beurteilbar (E. 4.7). Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung darf die Regelung von Nebenpunkten untergeordneter Natur in ein späteres Verfahren verwiesen werden (E. 5.2.1). Das Bauvorhaben hält die geforderte Kniestockhöhe ein; der auflageweise verlangte Nachweis ist nicht zu beanstanden (E. 5.3.4 f.). Soweit das Bauprojekt die erforderlichen Mindestfensterflächen teilweise unterschreitet, handelt es sich um untergeordnete Anpassungen, die einer auflageweisen Korrektur ohne Weiteres zugänglich sind (E. 5.4.4). Die noch fehlenden Nebennutzflächen und Abstellplätze für Velos und Kinderwagen können ebenfalls ohne Weiteres in das Vorhaben integriert werden (E. 5.5). Aus den Auflagen betreffend die Brandschutzvorschriften und die Feuerwehrzufahrt ergeben sich keine wesentlichen Projektänderungen (E. 5.6). Auch die Anhebung des Autolifts zur Einhaltung der technischen Anforderungen an die Zufahrt ist ohne wesentliche Projektänderung realisierbar (E. 5.7). Nicht zu beanstanden und gängige Praxis ist sodann die Nachforderung eines Umgebungsplans und eines Farb- und Materialkonzeptes (E. 5.8). Die zur Beurteilung der guten Einordnung des Neubauvorhabens in der Kernzone zuständigen Baubewilligungsbehörden beurteilten das vorliegend streitgegenständliche Bauprojekt positiv und legten ausführlich dar, weshalb sich letzteres gut einfügt (E. 6.3 f.). Es sind sodann keine Verstösse gegen die kommunalen Vorschriften zur Dachgestaltung oder zu den weiteren gerügten Kernzonenbestimmungen ersichtlich (E. 6.5 f.). Die kommunale Baubehörde hat ihre BZO-Bestimmung zu den Abgrabungsvorschriften dahingehend ausgelegt, dass auch Hauszugänge analog zu den Ein- und Ausfahrten von der maximal zulässigen Abgrabung ausgenommen sind. Diese Auslegung ist nicht rechtsverletzend und somit nicht zu beanstanden (E. 6.6.4 ff.).Abweisung.
Stichworte:
ABGRABUNG
AUSSTECKUNG
DACHGESTALTUNG
EINORDNUNG
FENSTERFLÄCHE
FEUERWEHRZUFAHRT
GEHÖRSVERLETZUNG
KNIESTOCK
NEBENBESTIMMUNGEN
UMGEBUNGSPLAN
ZUFAHRT
Rechtsnormen:
§ 39 BBauV I
Art. 29 Abs. I BV
Art. 29 Abs. II BV
Art. 2 NHG
Art. 3 NHG
Art. 6 Abs. I NHG
Art. 6 Abs. II NHG
§ 50 Abs. I PBG
§ 50 Abs. II PBG
§ 50 Abs. III PBG
§ 69 PBG
§ 203 Abs. I PBG
§ 203 Abs. II PBG
§ 236 Abs. I PBG
§ 237 Abs. II PBG
§ 238 PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 238 Abs. III PBG
§ 275 Abs. II PBG
§ 293 PBG
§ 293 Abs. II PBG
§ 293 Abs. IV PBG
§ 297 PBG
§ 302 Abs. I PBG
§ 302 Abs. II PBG
§ 302 Abs. III PBG
§ 310 Abs. II PBG
§ 311 Abs. I PBG
§ 311 Abs. II PBG
§ 313 Abs. I PBG
§ 314 Abs. I PBG
§ 314 Abs. III PBG
§ 314 Abs. IV PBG
§ 321 PBG
§ 321 Abs. I PBG
§ 338a PBG
Art. 13 VErV
§ 20 Abs. I VRG
§ 50 Abs. II VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00494
Urteil
der
1. Kammer
vom 11. Dezember 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz),
Verwaltungsrichter Josua Raster, Ersatzrichterin Daniela Kühne,
Gerichtsschreiber Yann Aders.
In Sachen
A,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.    C,
vertreten durch RA Dr. D,
2.    Gemeinderat Stadel,
3.    Baudirektion des Kantons Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Gebäudeversicherung Kanton Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 30. Mai 2023 erteilte der
Gemeinderat Stadel C die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch der
unterirdischen Baute Vers.-Nr. 01 und der Bauten am E-Weg 02 und 03 sowie
unter Nebenbestimmungen für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 am E-Weg 05 in Stadel. Gleichzeitig
wurde die im koordinierten Verfahren ergangene Gesamtverfügung der Baudirektion
des Kantons Zürich vom 26. April 2023 betreffend überkommunalen
Ortsbildschutz eröffnet.
II.
Hiergegen erhob A mit Eingabe vom 3. Juli 2023 Rekurs
beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten von
die
Aufhebung der angefochtenen Bewilligungen, die Verweigerung der Baubewilligung,
eventualiter die Rückweisung der Sache zur Neuentscheidung an die Vorinstanz.
Der Rekurs wurde mit Entscheid des Baurekursgerichts vom 13. Juni 2024 abgewiesen.
III.
Gegen diesen Entscheid erhob A am 26. August 2024 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des
Entscheids des Baurekursgerichts vom 13. Juni 2024, des Beschlusses des
Gemeinderats Stadel vom 30. Mai 2023 und der Gesamtverfügung der
Baudirektion vom 26. April 2023 sowie die Verweigerung der Baubewilligung;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von C, eventuell der
Vorinstanzen. Eventualiter beantragte A die Rückweisung der Sache zur
Durchführung des rechtskonformen Verfahrens und zur weiteren
Sachverhaltsabklärung an die Vorinstanz. In prozessualer Hinsicht beantragte A
die aufschiebende Wirkung.
Mit Präsidialverfügung vom 28. August 2024 wurde
festgehalten, dass der Beschwerde von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung
zukomme und sich eine entsprechende Anordnung erübrige. Mit Eingabe vom 10. September
2024 beantragte die mitbeteiligte Gebäudeversicherung Kanton Zürich die
Abweisung der Beschwerde. Das Baurekursgericht stellte am 17. September
2024 ohne weitere Bemerkungen ebenfalls den Antrag auf Abweisung der
Beschwerde. Der Gemeinderat Stadel beantragte mit Eingabe vom 25. September
2024 die Abweisung der Beschwerde, ebenso die Baudirektion mit Eingabe vom
gleichen Tag. C stellte am 30. September 2024 Antrag auf Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
A hielt mit Replik vom 28. Oktober 2024 vollumfänglich
an seinen Anträgen fest. Die weiteren Verfahrensbeteiligten liessen sich in der
Folge nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der
vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
(VRG) zuständig. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 06,
welches im Norden unmittelbar an das hier streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 04
grenzt. Die Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers gemäss § 338a des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist demnach zu
bejahen (VGr, 19. Januar 2023, VB.2022.00485, E. 2.2). Da auch die
übrigen Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
Das strittige Bauvorhaben ist auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04
geplant, welches an einer Hanglage am südlichen Rand der Kernzone Stadel liegt.
Das Baugrundstück befindet sich in zweiter Bautiefe zur nördlich verlaufenden F-Strasse
und grenzt entlang der südlichen Grundstücksgrenze unmittelbar an den E-Weg.
Südlich des E-Wegs befindet sich zudem eine Zone für öffentliche Bauten, in
welcher sich die reformierte Kirche befindet. Südwestlich des Grundstücks liegt
eine Transformatorenstation. Beide Objekte (Kirche und Transformatorenstation)
befinden sich im Inventar der Denkmalschutzobjekte von überkommunaler
Bedeutung. Das Baugrundstück liegt innerhalb der jeweiligen Perimeter des
Inventars der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung sowie des
Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler
Bedeutung (ISOS) mit Erhaltungsziel A.
Die Bauherrschaft plant den Abbruch der unterirdischen
Baute Vers.-Nr. 01 mit der  und der Bauten am E-Weg 02 und 03 sowie
die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohneinheiten und Unterniveaugarage.
Das Gebäude setzt sich im Wesentlichen aus zwei aneinandergebauten Baukörpern
mit Satteldächern zusammen, die leicht versetzt liegen. Der Dachfirst verläuft
dabei auf der Nord-Süd-Achse parallel zur Gebäudelängsseite. Die Zufahrt zum
Baugrundstück soll über den E-Weg erfolgen. Auf der westlichen Gebäudeseite ist
ein Laubengang geplant. Das Bauvorhaben wurde mit den angefochtenen Entscheiden
unter Nebenbestimmungen bewilligt.
3.
3.1
Der
Beschwerdeführer macht zunächst geltend, dass nicht klar sei, dass C als
Bauherr sowie Vertreter der Eigentümerschaft auftrete. Aus dem Baugesuch könne
nur die Vertretung der Eigentümerschaft entnommen werden. Es könne jedoch nicht
davon ausgegangen werden, dass C auf eigene Verantwortung die bauliche Anlage
vorbereite, ausführe und demnach als alleiniger Bauherr zu qualifizieren sei.
Die Publikation des Bauvorhabens sei deshalb mangelhaft erfolgt, weil sämtliche
Miteigentümer hätten erwähnt werden müssen. Bereits aus diesem Grund sei die
Baubewilligung aufzuheben.
3.2
Die
Baubewilligung wird mit Bezug auf ein bestimmtes Grundstück und für ein
konkretes Bauvorhaben erteilt, woran auch beispielsweise ein Eigentümerwechsel
nichts ändert. Die Baubewilligung ist damit nicht an eine bestimmte Person
geknüpft (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7. A.,
Bern 2022, S. 364, Fn. 177). Gemäss § 314 Abs. 3 PBG hat
die Bekanntmachung eines Bauvorhabens die nötigen Angaben über Ort und Art des
Vorhabens sowie über den
Gesuchsteller
zu enthalten.
Die oben dargelegten Vorgaben hat der Beschwerdegegner 2
vorliegend eingehalten. Aus dem Baugesuch vom 10. Januar 2023 geht klar
hervor, dass der private Beschwerdegegner als Bauherr sowie als Vertreter der
Eigentümerschaft auftritt. Ebenfalls wird der private Beschwerdegegner in
sämtlichen Bauplänen als Bauherr aufgeführt. Entgegen den Ausführungen des
Beschwerdeführers lag dem Beschwerdegegner 2 die Vollmacht mit
Substitutionsbefugnis vom 4. Juli 2019 vor, in der alle Miteigentümer des
Grundstücks Kat.-Nr. 04 bestätigten, dass C zu Handlungen für alle
Rechtsgeschäfte im Zusammenhang mit dem strittigen Baugrundstück befugt sei.
Die Miteigentümer stellen damit eine einfache Gesellschaft (ein Baukonsortium)
dar, welche gegen aussen vom privaten Beschwerdegegner vertreten wird. Auf
dieser Grundlage wurde der private Beschwerdegegner denn auch in den
angefochtenen Entscheiden als Bauherr geführt.
3.3
In
Anbetracht dieser Umstände gingen der Beschwerdegegner 2 und die
Vorinstanz berechtigterweise davon aus, dass der private Beschwerdegegner als
Gesuchsteller in der Publikation aufzuführen, als Bauherr zu qualifizieren und
dementsprechend als privater Rekursgegner ins vorangegangene Rekursverfahren
aufzunehmen war (vgl. auch Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich
1991, Rz. 106 f.). Die Vorinstanz hat den privaten Rekurs- bzw.
Beschwerdegegner entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers nicht als
alleinigen
Bauherrn, sondern als "Bauherr" bezeichnet. In der Rekursantwort vom
7. August 2023 wird zwar das "Baukonsortium E-Weg" als privater
Rekursgegner genannt, dieses jedoch "vertreten durch C", und dieser
wiederum vertreten durch eine Rechtsvertretung.
3.4
Zudem wird
eine wesentliche Beeinträchtigung der Interessen des Beschwerdeführers durch
oben beschriebenes Vorgehen von ihm nicht geltend gemacht noch ist eine solche
ersichtlich. Wie bereits erwähnt ist die Baubewilligung von Vornherein an ein
Grundstück und nicht an eine bestimmte Person geknüpft. Dem Beschwerdeführer
würde kein Unterschied mit Bezug auf seine Rechte daraus erwachsen, ob der
private Beschwerdegegner oder das gesamte Baukonsortium als Bauherrschaft und
folglich als Verfahrenspartei genannt wird. Der Rüge des Beschwerdeführers ist
damit nicht zu folgen.
4.
4.1
Der
Beschwerdeführer bringt weiter vor, das strittige Projekt sei nicht korrekt
profiliert worden. Dies sei bereits anlässlich des Augenscheins vom 6. November
2023 vor der Vorinstanz mehrfach vorgebracht und im Rekursverfahren wiederholt
worden. Die Vorinstanz habe sich mit diesen Rügen ungenügend auseinandergesetzt
und damit das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers nach Art. 29 Abs. 2
der Bundesverfassung (BV) verletzt bzw. eine Rechtsverweigerung nach Art. 29
Abs. 1 BV begangen. Ausserdem sei damit die Prüfungspflicht gemäss § 313
Abs. 1 PBG verletzt worden. Insgesamt liege eine fehlerhafte Aussteckung
nach § 311 Abs. 1 und 2 PBG vor.
Der Beschwerdeführer nennt im Detail verschiedene Ecken
und Bereiche, welche nicht korrekt ausgesteckt worden sein sollen. So erwähnt
er insbesondere die minimale Staffelung des Gebäudekörpers beim südwestlichen
Profil, den Abstand des südöstlichen Profils zum nächstgelegenen Profil, die
südöstlichen und südwestlichen Gebäudeecken, die Gauben, die Dachfirste und die
nicht senkrechte Ausrichtung einiger Profile.
4.2
Darstellbare
Vorhaben sind grundsätzlich auszustecken (§ 311 Abs. 1 PBG). Die
örtliche Baubehörde prüft vorweg, ob die Unterlagen und die Aussteckung den
Vorschriften entsprechen und für den Entscheid ausreichen; andernfalls ordnet
sie innert drei Wochen seit Einreichung des Gesuchs die Änderung oder Ergänzung
an (§ 313 Abs. 1 PBG). Gemäss der Rechtsprechung muss bei der
Aussteckung eines Bauprojekts im Gelände nach § 311 PBG jedoch nicht jeder
Gebäude- bzw. Bauteil profiliert werden (VGr, 5. März 2025, VB.2024.00094,
E. 3.2). Die Aussteckung muss lediglich hinreichend sein und dient unter
anderem dazu, allfällige Drittbetroffene auf projektierte bauliche
Veränderungen und die ungefähren Dimensionen aufmerksam zu machen. Massgeblich
für die genaue Dimensionierung des geplanten Projekts sind in erster Linie die Baupläne,
was sich bereits aus § 313 Abs. 1 PBG ergibt. Hiernach werden
Änderungen oder Ergänzungen an der Aussteckung nur angeordnet, wenn die
Unterlagen
insgesamt
für einen Entscheid nicht ausreichen.
4.3
Nach § 314
Abs. 1 PBG macht die örtliche Baubehörde das Vorhaben nach der Vorprüfung
öffentlich bekannt. Gemäss § 314 Abs. 4 PBG werden die
Gesuchsunterlagen gleichzeitig mit der Bekanntmachung während 20 Tagen
öffentlich aufgelegt. Diese Unterlagen hat eine durch das Bauprojekt potenziell
betroffene Person einzusehen und allfällige Mängel in erster Linie gestützt
hierauf geltend zu machen (VGr, 5. März 2025, VB.2024.00094, E. 3.2;
vgl. auch Carmen Walker Späh, Aussteckung  Hilfsmittel zur Visualisierung von
Bauprojekten, PBG aktuell 4/2010, S. 5 ff.).
4.4
Eine
Behörde muss bei der Entscheidbegründung wenigstens kurz die Überlegungen
nennen, von denen sie sich hat leiten lassen und auf welche sich ihr Entscheid
stützt. Die Entscheidbehörde kann sich dabei auf die für den Entscheid
wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 129 I 232 E. 3.2; 126 I
97 E. 2b). Diesen minimalen Anforderungen ist die Vorinstanz mit ihrer
kurzen Begründung nachgekommen. Die Vorinstanz hat gestützt auf die genannte
Gesetzeslage und die Rechtsprechung die durch den Beschwerdeführer
vorgebrachten Aussteckungsrügen zwar nicht in jedem Detail geprüft, jedoch befunden,
dass die Unterlagen insgesamt ausreichend für eine Beurteilung waren. Obschon
die Begründung der Vorinstanz knapp gehalten ist, ist darin  nach der dargelegten
Rechtsprechung  noch keine Verletzung des rechtlichen Gehörs nach Art. 29
Abs. 2 BV oder gar eine Rechtsverweigerung nach Art. 29 Abs. 1
BV ersichtlich.
4.5
Bezüglich
der inhaltlich allfällig fehlerhaften Aussteckung ist sodann Folgendes zu
berücksichtigen: Gemäss der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung kann ein
Nachbar Fehler des Baubewilligungsverfahrens wie z.
B. eine allfällig fehlerhafte Aussteckung nur
dann rügen, wenn sie sich nachteilig auf seine Rechts‑ bzw.
Interessenwahrung auswirken. Dies ist einerseits der Fall, wenn der Nachbar die
Ausgestaltung des Gebäudes als solches (unvollständige Planunterlagen) oder
dessen Auswirkungen an Ort und Stelle (fehlerhafte Aussteckung) gar nicht
beurteilen kann (VGr, 28. Mai 2025, VB.2024.00269, E. 1.3; 10. Mai
2000, VB.2000.00086, E. 2.c/aa; RB 1986 Nr. 107). Andererseits
kann einer Beschwerdeführerschaft ein schützenswertes Interesse an der
Behandlung ihrer diesbezüglichen Rüge nicht abgesprochen werden, wenn die
Fehlerhaftigkeit der Baugesuchsunterlagen direkt zur materiellen
Rechtswidrigkeit eines Bauvorhabens führt (VGr, 28. Mai 2025,
VB.2024.00269, E. 1.3; 10. November 2022; VB.2022.00193, E. 5.1;
30. November 2017, VB.2017.00353, E. 2.6).
4.6
Der
Beschwerdeführer macht nur pauschal geltend, dass sich die behaupteten
Verfahrensmängel der angeblich fehlerhaften Aussteckung nachteilig auf seine
Interessen ausgewirkt hätten. Durch die fehlerhafte Aussteckung hätten sich die
Parteien am Augenschein vor Ort kein Bild über das Bauvorhaben und insbesondere
über die Einordnungsfrage machen können. Diese kurze Begründung vermag jedoch
eine Beeinträchtigung seiner Interessen nicht darzutun. Die geplanten
Dimensionierungen des Bauprojekts gehen aus dem Augenscheinprotokoll inklusive
zugehöriger Fotografien im Grundsatz und aus den Bauplänen noch detaillierter
hervor. Die Unterlagen sind damit
insgesamt
nicht fehlerhaft. Beim vom
Beschwerdeführer genannten vorinstanzlichen Augenschein vom 6. November
2023 ging es vor allem um die Einordnungsfrage nach § 238 Abs. 1 und
2 PBG. Die diversen Punkte, die der Beschwerdeführer als Beleg für die
fehlerhafte Aussteckung nennt  minimale Staffelung des Gebäudekörpers beim
südwestlichen Profil, Abstand des südöstlichen Profils zum nächstgelegenen
Profil, südöstliche und südwestliche Gebäudeecken, Gauben, Dachfirste, nicht
senkrechte Ausrichtung einiger Profile  sind Einzelaspekte des Bauprojekts, welche
auch beim Augenschein vor Ort die massgebliche Dimensionierung des Projekts für
die Beurteilung der Einordnung nach § 238 PBG nicht massgeblich
verfälscht haben konnten. Es kann somit nicht die Rede davon sein, dass durch
die Aussteckung das Bauvorhaben
gar
nicht beurteilbar gewesen wäre.
4.7
Der
Beschwerdeführer hat die Baupläne und den angefochtenen Bauentscheid studiert
und diesbezüglich fristgerecht materielle Rügen erhoben; sowohl vor der
Vorinstanz als auch vor Verwaltungsgericht. Nachteilige Auswirkungen einer allenfalls
fehlerhaften Aussteckung auf die Rechte des Beschwerdeführers sind damit nicht
ersichtlich. Es fehlt ihm somit an einem praktischen Nutzen im Falle der
Wiederholung des Verfahrens (rein zu Aussteckungszwecken; vgl. auch VGr, 28. Mai
2025, VB.2024.00269, E. 1.3; 29. April 2021, VB.2020.00324,
E. 1.4.3). Die Rüge des Beschwerdeführers ist damit unbegründet.
4.8
Das
Gleiche ist mit Bezug auf die Aussteckung von Zusatzpunkten zu bemerken. Gemäss
§ 310 Abs. 2 PBG können weitere Unterlagen, wie Fotomontagen,
Modelle, statische Berechnungen, oder genauere Aussteckungen verlangt werden,
wo die Art des Vorhabens oder die Lage des Baugrundstücks es rechtfertigt. Es
handelt sich bei dieser Norm offensichtlich um eine "Kann"-Bestimmung
und somit nicht um eine zwingende Verpflichtung. Wie die nachfolgenden
Darlegungen zeigen werden, handelt es sich beim vorliegenden Projekt um eine
sich gut einordnende, nicht aussergewöhnlich in Erscheinung tretende Baute. Die
angebliche Dominanz, welche der Beschwerdeführer mit Blick auf verschiedene
Gebäudeteile vorbringt (z.
B.
die Dachgaube im südwestlichen Bereich oder die Dachfirste), ist anhand der
vorliegenden Akten nicht festzustellen. Es bestand somit für den
Beschwerdegegner 2 zu Recht kein Anlass, allfällige Zusatzpunkte
ausstecken zu lassen. Auch diese Rüge des Beschwerdeführers zielt damit ins
Leere.
5.
5.1
Der
Beschwerdeführer rügt im Weiteren diverse unzulässige Nebenbestimmungen nach § 321
PBG. Konkret beziehen sich diese Rügen auf die Nebenbestimmungen bezüglich
Kniestockhöhe/Dachgeschoss, Fensterflächen, Abstellfläche Fahrräder/Kinderwagen
/ Fehlender Trockenraum, Nichteinhaltung der Brandschutzabstände / mangelhafte
Feuerwehrzufahrt, technische Anforderungen für Ein- und Ausfahrten,
mangelhafter Umgebungsplan sowie mangelhaftes Farb- und Materialkonzept. In der
Summe sei die Korrektur der Mängel mittels Nebenbestimmungen unzulässig.
5.2
5.2.1
Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts darf die Regelung von
Nebenpunkten, die für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens nicht von
ausschlaggebender Bedeutung sind, in ein späteres Verfahren verwiesen werden.
Massgebend ist, dass die nachzureichenden Pläne bzw. Unterlagen die
Bewilligungsfähigkeit des Bauprojekts als solches nicht infrage stellen (VGr,
15. November 2018, VB.2018.00149, E. 4.2).
Inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens können
und müssen des Weiteren gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten
Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der
Baubewilligung behoben werden. Die nebenbestimmungsweise Mängelbehebung kommt
indessen nach gefestigter Rechtsprechung nur infrage, solange die Mängel
untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend
konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können. Ziehen die Mängel indessen
wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung
behoben werden (BGr, 12. April 2018, 1C_266/2018, E. 3.3; VGr, 14. August
2025, VB.2024.00329, E. 5.2; 27. März 2024, VB.2023.00295,
E. 7.2; 11. Mai 2023, VB.2022.00643, E. 5.1.1; 19. Juli 2018,
VB.2017.00830, E. 5.1; 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.2 =
BEZ 2015 Nr. 46; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2;
RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5). In diesen Fällen ist
ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie der Mangel zu
beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen
Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht (VGr, 11. Mai 2023,
VB.2022.00643, E. 5.1.2; 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1).
Nicht ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können gewichtige
baurechtliche Mängel wie beispielsweise die gebotene Verlegung der
Einfahrtsrampe einer Unterniveaugarage (vgl. VGr, 7. Mai 2015,
VB.2014.00268, E. 6.2 f.), die Realisierung einer fehlenden
ausreichenden Erschliessung des Baugrundstücks (BGr, 17. November 2009,
1C_192/2009, E. 2.4) oder die Korrektur einer Überschreitung der
Gebäudehöhe, welche sogar zum Verzicht auf ein Geschoss führen könnte (VGr,
4. April 2012, VB.2011.00589, E. 4.2).
5.2.2
Die statuierten Nebenbestimmungen müssen konkret sein, das heisst, es muss
ersichtlich sein, inwiefern das Bauvorhaben abzuändern ist bzw. welchen
Einfluss die Mängelbehebung auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens hat. Sind
verschiedene Varianten einer Projektänderung denkbar, spricht dies gegen die
Möglichkeit der nebenbestimmungsweisen Mängelbehebung (vgl. VGr, 14. August
2025, VB.2024.00329, E. 5.2; 11. Mai 2023, VB.2022.00643,
E. 5.2.2). Können keine konkreten Nebenbestimmungen statuiert werden,
sodass insbesondere die ästhetischen Auswirkungen der Mängelbehebung nicht
abschätzbar sind, muss die Baubewilligung aufgehoben werden, damit eine
umfassende Würdigung durch die örtliche Baubehörde bzw. die
Rechtsmittelinstanzen erfolgen kann. Schliesslich ist die Überarbeitung der
Baupläne einzig Sache der Bauherrschaft, nicht jedoch der Baubehörde und auch
nicht der Rechtsmittelinstanzen (VGr, 14. August 2025, VB.2024.00329, E. 5.2;
27. März 2024, VB.2023.00295, E. 7.2; 11. Mai 2023, VB.2022.00643,
E. 5.1.3; 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.3 ff. =
BEZ 2015 Nr. 46).
5.2.3
Bei der Beantwortung der Rechtsfrage, ob Projektmängel ohne besondere
Schwierigkeiten behoben werden können, steht der Baubehörde ein gewisser
Beurteilungsspielraum zu (VGr, 10. Oktober 2012, VB.2012.00251, E. 6.1;
RB 1982 Nr. 139 = BEZ 1982 Nr. 36). Bei der Beantwortung
der Frage, ob Mängel eines Bauvorhabens mit einer Nebenbestimmung geheilt
werden können oder ob eine Bauverweigerung auszusprechen ist, kommt dem
Baurekursgericht als Fachgericht des Weiteren ebenfalls ein gewisser
Beurteilungsspielraum zu (VGr, 27. März 2024, VB.2023.00295, E. 7.3; 11. Mai
2023, VB.2022.00643, E. 5.2; 11. Februar 2021, VB.2020.00759,
E. 3.4.2).
5.3
5.3.1
Der Beschwerdeführer rügt zunächst unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen
Nebenbestimmungen die Anordnung betreffend Kniestockhöhe und Dachgeschoss. Die
Vorinstanz sei zu Unrecht zum Schluss gekommen, dass die Kniestockhöhe
eingehalten sei, zumal sie selbst implizit festgestellt habe, dass betreffend
den nördlichen Gebäudeteil ein Schnittplan fehle, welchem die Kniestockhöhe
entnommen werden könne. Der Plan betreffend den südlichen Gebäudeteil sei des
Weiteren fehlerhaft. Somit sei nicht geklärt, ob die zulässige Kniestockhöhe
eingehalten sei. Hiervon sei auch abhängig, ob es sich beim genannten Geschoss
um ein Dachgeschoss oder ein Vollgeschoss handle. Eine Überschreitung der
Kniestockhöhe hätte eine wesentliche Projektänderung zur Folge, weshalb nicht
nach § 321 PBG hätte vorgegangen werden dürfen.
5.3.2
Da die Gemeinde Stadel ihre Bau- und Zonenordnung gemäss
Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015 noch nicht
angepasst hat, sind die Bestimmungen des PBG in der vor Inkrafttreten der
Änderung vom 14. September 2015 gültigen Fassung anwendbar
(Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2).
5.3.3
Gemäss § 275 Abs. 2 PBG sind Dachgeschosse horizontale
Gebäudeabschnitte, welche über der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche
liegen. Gebäudeabschnitte mit einer Kniestockhöhe von höchstens 0,9 m,
gemessen 0,4 m hinter der Fassade, gelten ebenfalls als Dachgeschosse. Im
konkret zu prüfenden Fall handelt es sich beim obersten Geschoss des
Neubauvorhabens um einen horizontalen Gebäudeabschnitt, der über der
Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegt.
5.3.4
Der Beschwerdegegner 2 ordnete bezüglich der Kniestockhöhe an, die
Projektpläne bei der Kniestockhöhe Gebäudeteil Süd (richtigerweise gemeint:
Nord) seien der Baubehörde nachzureichen. Wie die Vorinstanz zu Recht festhält,
geht aus dem betreffenden Schnittplan B-B hervor, dass die Kniestockhöhe
beim Gebäudeteil Süd 0,21 m beträgt. Der Beschwerdeführer substanziiert
nicht weiter, weshalb dieser Plan B-B angeblich fehlerhaft sein sollte.
Selbst in dem vom Beschwerdeführer geltend gemachten Fall, wonach der Plan
betreffend Gebäudeteil Süd fehlerhaft wäre, ist hieraus jedoch in
Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen Ausführungen ersichtlich, dass die
Kniestockhöhe von
höchstens
0,9 m eingehalten werden kann. Eine
Überschreitung der Kniestockhöhe liegt damit von vornherein nicht vor. Die
Darlegungen zu einer angeblich wesentlichen Projektänderung bei Überschreitung
der Kniestockhöhe sind damit theoretischer Natur und fallen nicht ins Gewicht.
5.3.5
Mit Bezug auf den Gebäudeteil Nord ist es zwar richtig, dass die
Kniestockhöhe nicht explizit ausgewiesen wird. Ein entsprechender Schnittplan
fehlt. Bereits aus dem Ansichtsplan "Nord" vom 10. Januar 2023 ist
jedoch ersichtlich, dass die Kniestockhöhe von 0,9 m auch bei diesem
Gebäudeteil eingehalten werden kann. Die Dachflächen des nördlichen und des südlichen
Teils verlaufen entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers parallel und
weisen dieselbe Dachneigung auf. Es war damit seitens des Beschwerdegegners 2
zulässig, eine Auflage bezüglich Nachweises der Kniestockhöhe beim Gebäudeteil
Nord anzuordnen.
5.3.6
Insgesamt erscheinen die Kniestockhöhen damit eingehalten bzw. ist keine
Rechtsverletzung durch den Beschwerdegegner 2 ersichtlich, indem er
auflageweise die Korrektur bzw. Nachreichung von Belegen zur Einhaltung der
Kniestockhöhe im Gebäudeteil Nord angeordnet hat. Dadurch ergibt sich auch,
dass es sich beim obersten Gebäudeabschnitt des Bauprojekts um ein Dachgeschoss
im Sinne von § 275 Abs. 2 PBG handelt.
5.4
5.4.1
Der Beschwerdeführer rügt des Weiteren die Nichteinhaltung der Vorgaben zu
den Fensterflächen. Die vorgesehenen Vergrösserungen der Fensterflächen führten
zu wesentlichen Projektänderungen, welche auch Einfluss auf die
Einordnungsfrage hätten. Diese Änderungen könnten nicht mit Nebenbestimmungen
geheilt werden, sondern müssten im Rahmen der Stammbewilligung beurteilt
werden.
5.4.2
Gemäss § 302 Abs. 2 PBG sind Wohn- und Schlafräume mit Fenstern
zu versehen, die über dem Erdreich liegen, ins Freie führen und in
ausreichendem Masse geöffnet werden können; die Fensterfläche hat wenigstens
einen Zehntel der Bodenfläche zu betragen. Nach § 302 Abs. 3 PBG sind
Abweichungen bei besonderen Verhältnissen zulässig, insbesondere zum Schutz vor
übermässigen Einwirkungen öffentlicher Bauten und Anlagen, sowie bei
einschränkenden Schutzbestimmungen für die Dachgestaltungen bei geschützten
Einzelobjekten oder in Kernzonen.
5.4.3
Es ist vorliegend zutreffend  wie dies sowohl der Beschwerdegegner 2
als auch die Vorinstanz festgehalten haben , dass die Fensterflächen des
strittigen Bauprojekts den gesetzlichen Anforderungen nach § 302 Abs. 1
PBG nicht genügen. Aus dem Grundrissplan "EG" vom 10. Januar 2023
ist ersichtlich, dass die erforderliche Fensterfläche im südlich gelegenen
Schlafzimmer um 0,2 m
unterschritten wird. Der Grundrissplan "OG"
ebenfalls vom 10. Januar 2023 zeigt auf, dass die erforderlichen
Fensterflächen in den östlich gelegenen Schlafzimmern um jeweils bis zu rund 0,2 m
unterschritten werden. Aus dem Grundrissplan "DG" vom 10. Januar
2023 geht hervor, dass die Fensterflächen bei den östlich gelegenen
Schlafzimmern ebenfalls unterschritten sind: Im nördlichsten Schlafzimmer auf
der östlichen Gebäudeseite wird die Fensterfläche um rund 1 m
unterschritten,
in den beiden anderen östlich gelegenen Schlafzimmern um bis zu 0,2 m
Im Esszimmer der Wohnung Nr. 6 ist keine Unterschreitung ersichtlich.
Der Beschwerdegegner 2 hat deshalb im angefochtenen
Entscheid angeordnet, es seien der Baubehörde geänderte Pläne bezüglich des
Nachweises über Fensterflächen von mindestens 10 % der Bodenfläche
einzureichen und bewilligen zu lassen. Es stellt sich diesbezüglich die Frage,
ob es sich um eine Frage von untergeordneter Natur handelt, welche mit
Anordnungen nach § 321 PBG behoben werden kann.
5.4.4
In Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen Ausführungen können die
genannten Mängel nicht als so gravierend bezeichnet werden, dass sie zu
wesentlichen Projektänderungen führen würden. Es handelt sich um untergeordnete
Kleinflächen (zumeist 0,2 m
), die mit einer minimalen
Vergrösserung der entsprechenden Fensterflächen korrigiert werden können. Nur die
Unterschreitung einer Fensterfläche im nördlichsten Schlafzimmer auf der
östlichen Gebäudeseite ist mit 1 m
etwas grösserer Natur. Wird
diese Fensterfläche abgeändert, ist allerdings auch hier keine wesentliche
Änderung des Gesamtprojekts (Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen) ersichtlich
und eine solche wird vom Beschwerdeführer auch nicht näher substanziiert. Es
muss durch die Änderungen (inkl. der durch den Beschwerdeführer vorgebrachten
Absturzsicherungen und Fenstereinfassungen) kein grösserer Teil des Projekts
komplett neu gestaltet, verlegt oder gar auf das Projekt verzichtet werden. Die
Mängel bezüglich Fensterflächen können somit ohne Weiteres mit
Nebenbestimmungen nach § 321 PBG behoben werden.
Hinzu kommt, dass gemäss § 302 Abs. 3 PBG in
Kernzonen ohnehin von der 10%-Regel nach § 302 Abs. 2 PBG abgewichen
werden darf, worauf auch der private Beschwerdegegner zu Recht hinweist. Das
strittige Baugrundstück liegt unbestritten in einer Kernzone, wodurch die
Vorgabe von § 302 Abs. 1 f. PBG nicht streng zu handhaben ist.
Der Rüge des Beschwerdeführers kann somit nicht gefolgt werden.
5.5
5.5.1
Der Beschwerdeführer bringt sodann vor, dass die Abstellflächen betreffend
Fahrräder/Kinderwagen nicht, wie von der Vorinstanz vorgeschlagen, im Keller untergebracht
werden können. Es bestehe damit ein weiteres Bedürfnis, welches den
beschränkten Raum in der Umgebung in Anspruch nehmen werde. Auch der
Trockenraum könne nicht im ersten Untergeschoss realisiert werden, ohne dass
die Kellerräume erheblich verkleinert werden müssten. Mit der Anordnung von
Nebenbestimmungen habe der Beschwerdegegner 2 das einschlägige Recht,
insbesondere § 297 PBG und Art. 9.6 der Bau- und Zonenordnung vom
7. Februar 2011 der Gemeinde Stadel (BZO), verletzt und den Sachverhalt
ungenügend festgestellt.
5.5.2
Nach § 297 PBG müssen in Wohnhäusern ausreichende Nebenräume, wie
Trockenräume und Einstellgelegenheiten für Vorräte, Hausrat und dergleichen,
geschaffen werden. § 39 der Besonderen Bauverordnung I vom 6. Mai
1981 (BBV I) statuiert, dass die Einstellgelegenheiten für Vorräte und
Hausrat pro Wohnung eine Grundfläche von wenigstens 8 m
aufweisen
müssen. Weitere Vorgaben betreffend Ausgestaltung der Abstellräume sehen die
Rechtsgrundlagen nicht vor. Der Bauherrschaft kommt deshalb ein Planungsspielraum
bei der Umsetzung von § 297 PBG zu (vgl. Christian Berz/Markus Lanter in: Christoph
Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil
2024, S. 1518).
Art. 9.6 BZO sieht vor, dass in Mehrfamilienhäusern
genügend grosse, leicht zugängliche Abstellräume für Fahrräder, Mofas und
Kinderwagen bereitzustellen sind. Der Beschwerdegegner 2 hat hierzu auf
das Merkblatt "Veloparkierung für Wohnbauten" hingewiesen, wonach pro
Zimmer ein Veloparkplatz vorzusehen sei. Dies ergäbe mindestens 20 Veloparkplätze
für das projektierte Mehrfamilienhaus.
5.5.3
Das vorliegende Bauprojekt sieht Kellerabteile von mindestens 8,5 m
aber keinen Trockenraum vor. Ebenso werden für das Mehrfamilienhaus nur 7 Veloparkplätze
im Freien ohne Überdachung und kein Abstellplatz für Kinderwagen ausgewiesen.
Der Beschwerdegegner 2
hat deshalb im angefochtenen
Entscheid angeordnet, dass vor Baufreigabe in den zu bewilligenden
Revisionsplänen ein öffentlich zugänglicher Trockenraum und genügend Velo- und
Kinderwagenabstellplätze nachzuweisen seien.
5.5.4
Die gerügten Mängel erscheinen in Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen
Ausführungen untergeordneter Natur. Sie sind nicht vergleichbar mit den
Beispielen in der Rechtsprechung, die zu wesentlichen Projektänderungen führen
(Verlegung einer Einfahrtsrampe, fehlende Erschliessung, Korrektur, die zum
Verzicht auf ein Geschoss führen würde; vgl. dazu z.
B. VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00268,
E. 6.2 f.; 4. April 2012, VB.2011.00589, E. 4.2; BGr,
17. November 2009, 1C_192/2009, E. 2.4). Was die Kellerabteile
betrifft, so sind in den Wohnungen 2, 3, 5 und 6 bereits Réduits mit einer
Nutzfläche von 2,8 m
(Wohnung 2), 4,8 m
(Wohnung 3), 2,6 m
(Wohnung 5) sowie 2,6 m
(Wohnung 6) geplant. Es erscheint somit in Übereinstimmung mit den
vorinstanzlichen Ausführungen ohne Weiteres möglich, die Kellerräume im Umfang
des noch zu erstellenden Trockenraums zu reduzieren oder anderweitig Platz im
Kellerbereich zu schaffen.
5.5.5
Auch hinsichtlich der Velo- und Kinderwagenabstellplätze ergeben sich nur
Mängel untergeordneter Natur, die nicht vergleichbar sind mit den von der
Rechtsprechung erkannten Beispielen wesentlicher Mängel. Die zusätzlichen
13 Veloabstellplätze und der Abstellplatz für Kinderwagen können
aufgeteilt in der direkten Umgebung, im Kellerbereich oder allenfalls teilweise
ausserhalb des Neubauvorhabens erstellt werden. Dass dadurch der Raum in der
Umgebung in Anspruch genommen wird, wie der Beschwerdeführer vorbringt, steht
dem nicht entgegen, sind doch Velo- und Kinderwagenabstellplätze übliche
Beanspruchungen der direkten Umgebung oder des Kellerbereichs von
Mehrfamilienhäusern. Es ist auch nicht ersichtlich, dass dadurch Grünflächen in
wesentlichem Ausmass reduziert würden oder beispielsweise der geplante
Kinderspielplatz nicht mehr möglich wäre. Die Rüge des Beschwerdeführers ist
somit unbegründet.
5.6
5.6.1
Der Beschwerdeführer bringt sodann vor, die Nichteinhaltung der
Brandschutzabstände und die mangelhafte Feuerwehrzufahrt könnten nicht in ein
nachgelagertes Verfahren verwiesen werden. Hierzu seien wiederum wesentliche
Projektänderungen erforderlich, welche auch Einfluss auf die Einordnungsfrage
hätten.
5.6.2
Nach § 236 Abs. 1 PBG ist ein Grundstück erschlossen, wenn es für
die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn diese
ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können und wenn die
einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten
gewährleistet ist. Gemäss § 13 der Verkehrserschliessungsverordnung vom
17. April 2019 (VErV) werden Ausfahrten und Hauszufahrten nach der
Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen (FKS-Richtlinie,
Ausgabe 2015) für den Notfalleinsatz der öffentlichen Dienste
ausgestaltet. Nach Ziff. 5 dieser Richtlinie ist eine Feuerwehrzufahrt mit
einer Breite von mindestens 3,5 m notwendig. Nach Ziff. 8 der FKS-Richtlinie
beträgt für Gebäude bis 11 m Gesamthöhe die zulässige Abwicklungsdistanz
für die Feuerwehr bis zum Gebäudeeingang maximal 80 m.
5.6.3
Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts und auch gemäss Praxis im Kanton
Zürich kommt es regelmässig vor, dass die Genehmigung der feuerpolizeilichen
Nachweise nicht gleichzeitig mit der Hauptbewilligung erteilt wird, sondern
dass in der Hauptbewilligung verfügt wird, die entsprechenden Pläne bzw.
Nachweise seien rechtzeitig einzureichen und bewilligen zu lassen (vgl. BGr, 2. Februar
2023, 1C_348/2022, E. 1.3.4). Vorliegend wurde vom Beschwerdegegner 2
in feuerpolizeilicher Hinsicht eine Unterschreitung des erforderlichen
Brandschutzabstands zu den Gebäuden mit Vers.-Nr. 07 und 08 festgestellt.
Diesbezüglich ordnete er Ersatzmassnahmen und die Einreichung der Formulare
Brandschutzkonzept und Brandschutzpläne zur Bewilligung an. Im Sinne der oben
dargelegten Rechtsprechung und Praxis entspricht dies einem baurechtlich
üblichen Vorgehen.
5.6.4
Die angeordneten Ersatzmassnahmen bestehen in der Sicherstellung der
Zugänglichkeit für die Feuerwehr und der Integration in den Umgebungsplan, der
Gewährleistung einer Bewegungsfläche für ein Löschfahrzeug und der Stellfläche
entlang einer Fassade zum Anleitern mit dem Hubrettungsfahrzeug und der
Einreichung von Brandschutzplänen, Detailplänen betreffend Materialangaben und
Lüftungsplänen. Aus diesen Ersatzmassnahmen ist nichts ersichtlich, was
zwingend zu einer wesentlichen Projektänderung führen müsste. Der
Beschwerdeführer macht zunächst die feuerwiderstandsfähige Bekleidung und
Ähnliches geltend, was massgebliche Folgen für die Gestaltung und die
Einordnungsfrage haben werde. Bei einer solchen feuerwiderstandsfähigen
Ausgestaltung handelt es sich allerdings um eine übliche (und baurechtlich
notwendige) Gestaltung, welche regelmässig später als in der Stammbewilligung
beurteilt wird, ohne dass deswegen die Einordnungsfrage nach § 238 PBG
nicht beurteilt werden könnte. Das Verwenden von feuerwiderstandsfähigen
Materialien macht in aller Regel keinen wesentlichen optischen Unterschied aus,
welcher zu einer massgeblichen Umgestaltung führen würde, was auch der private
Beschwerdegegner für den vorliegenden Fall bestätigt.
5.6.5
Des Weiteren bringt der Beschwerdeführer vor, die Feuerwehrzufahrt sei
nicht gewährleistet und dadurch sei gar die Gestaltung des Hauptgebäudes
tangiert. Mindestens werde jedoch die Umgebungsplanung massgeblich beeinflusst,
was in Konkurrenz zu anderen Anliegen der Umgebungsplanung (Grünflächen,
Bepflanzung, Spielplätze etc.) stehe. Diese pauschalen Vorbringen vermag der
Beschwerdeführer jedoch nicht weiter zu belegen. Es ist aus den Bauplänen nicht
ersichtlich, inwiefern die Zugänglichkeit für die Feuerwehr nach § 236 PBG
in Verbindung mit § 13 VErV nicht gewährleistet werden könnte. Der E-Weg
weist zwar nicht überall die erforderlichen 3,5 m, sondern an manchen
Stellen nur 3,3 m auf. Wie die Vorinstanz zutreffend festhält, ist das
Baugrundstück jedoch auch über die hinreichend breite G-Strasse erreichbar (https://geo.zh.ch/maps).
Richtig erscheinen auch die Vorbringen des privaten Beschwerdegegners, wonach
die Distanz des streitbetroffenen Bauprojekts selbst von der F-Strasse aus weit
weniger als die maximale Abwicklungsdistanz von 80 m betragen würde.
5.6.6
Wenn die vom Beschwerdegegner 2 getroffenen Auflagen zudem die
Umgebungsplanung beeinträchtigen, steht dies der Rechtmässigkeit ebenfalls
nicht entgegen, dient die direkte Umgebung doch üblicherweise Zwecken wie
Bewegungs- und Stellflächen zum Beispiel für Löschfahrzeuge. Dass Grünflächen,
Bepflanzungen oder Spielflächen in gesetzeswidriger Weise verhindert würden,
macht der Beschwerdeführer nicht substanziiert geltend und ist aus den Plänen
auch nicht ersichtlich. Der Rüge des Beschwerdeführers ist damit nicht zu folgen.
5.7
5.7.1
Des Weiteren macht der Beschwerdeführer geltend, die technischen
Anforderungen für Ein- und Ausfahrten würden nicht eingehalten. Der Autolift,
welcher durch den angefochtenen Entscheid 0,5 m höher zu liegen käme als
geplant, würde zu einer wesentlichen Projektänderung führen, welche nicht
mittels Nebenbestimmung angeordnet werden dürfe. Durch die Anpassung der Rampe
wäre möglicherweise mindestens eine Wohnung nicht realisierbar. Durch die Erhöhung
würde die über dem Lift liegende Wohnung keine genügende Raumhöhe mehr aufweisen,
was ebenfalls unzulässig wäre. Überdies würde die Fassade beeinflusst, was
wiederum negative Auswirkungen auf die äussere Gestaltung und die Einordnung
zeitigen würde. Folglich liesse sich auch der maximal zulässige Gefällsbruch an
der Strassengrenze von 6 % nicht nachweisen bzw. hätte auch dieser zur
Folge, dass wesentliche Projektänderungen vorgenommen werden müssten.
Erschwerend käme hinzu, dass auch die Sichtweiten und die Einlenkradien nicht
nachgewiesen seien.
5.7.2
Gemäss § 237 Abs. 2 PBG sollen Zufahrten für jedermann
verkehrssicher sein. Gestützt hierauf erliess der Regierungsrat die VErV.
Hierin sind die technischen Anforderungen an Zufahrten und Ausfahrten sowie die
Sichtbereiche inkl. der Messweisen geregelt. Gemäss Anhang 2 VErV ist
vorliegend unbestrittenermassen von einer Ausfahrt des Typs A auszugehen,
wodurch eine maximale Neigung innerhalb 5 m ab Strassengrenze von 8 %
zulässig ist.
5.7.3
Dem Grundrissplan "EG" ist zu entnehmen, dass die Distanz
vom E-Weg zur Vorzone des geplanten Autolifts rund 6 m beträgt und bei der
geplanten Einfahrt ein Gefälle von 18 % vorhanden ist. Damit käme der
geplante Autolift rund einen Meter tiefer als der E-Weg zu liegen. Der
Beschwerdegegner 2 hat deshalb konkret festgehalten, dass mit Bezug auf
die technischen Anforderungen an Zu- und Ausfahrten die Sichtweiten und das
Gefälle im Rahmen des detaillierten Umgebungsplans zu erbringen und zu
bewilligen seien. Die technischen Anforderungen an die Zufahrt könnten damit
auflageweise erfüllt werden. Diese Auflage macht eine Erhöhung des Autolifts
notwendig, denn bei gleichbleibender Länge der Rampe von 6 m würde das
maximal zulässige Gefälle von 8 % dazu führen, dass der Autolift rund 0,5 m
höher zu liegen käme als geplant.
5.7.4
In Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen Ausführungen kann bei der
Anhebung eines Autolifts um rund 0,5 m noch nicht von einer wesentlichen
Projektänderung gesprochen werden. Auch dieses Beispiel ist nicht vergleichbar
mit den bereits erwähnten Beispielen in der Rechtsprechung, welche zu
wesentlichen Projektänderungen führten (vgl. vorne E. 5.5.4).
Es ist zudem auch nicht ersichtlich, weshalb durch die
Erhöhung eine der geplanten Wohnungen nicht mehr realisierbar wäre oder die
gesetzlich vorgesehene Raumhöhe nicht mehr eingehalten werden könnte, wie der
Beschwerdeführer vorbringt. Der geplante Autolift ist von den Wohneinheiten des
Neubauvorhabens abgetrennt. Wie der private Beschwerdegegner zutreffend
vorbringt, könnte die Einhaltung der technischen Anforderungen auch anderweitig
umgesetzt werden, z.
B.
durch die Wahl einer tieferen Liftüberfahrt. Zudem würde, selbst wenn man eine
gebäudeinterne Veränderung bei einer Wohnung annehmen würde, diese gegen aussen
nicht in Erscheinung treten und somit auch keinen Einfluss auf die Gestaltungs-
bzw. Einordnungsfrage haben. In diesem Zusammenhang ist mit der
Zufahrtsgestaltung auch keine allfällig unzulässige Wirkung auf das
Kirchgemeindehaus und die Kirche sowie die geschützte Trafostation ersichtlich.
Der Beschwerdeführer bringt dies lediglich pauschal vor, ohne es weiter zu
substanziieren.
5.7.5
Schliesslich ist auch betreffend Sichtweiten und Einlenkradien kein
Rechtsverstoss ersichtlich. In Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen
Ausführungen ergibt sich aus den Akten, dass die Fahrzeuglenker sowohl auf dem E-Weg
und der G-Strasse aufgrund der Hanglage und der Platzverhältnisse ohnehin
faktisch zu einer langsamen und vorsichtigen Fahrweise gezwungen sind. Es ist
schwer vorstellbar, wie auf dem Abschnitt entlang der südlichen Grenze des
Baugrundstücks mehr als 30 km/h gefahren werden könnte.
Dass die geplanten Parkplätze in der Unterniveaugarage und
im Freien eine derartige Erhöhung des Verkehrs verursachen könnten, dass eine
geradezu verkehrsgefährdende Situation entstünde, ist nicht ersichtlich und
wird vom Beschwerdeführer nur pauschal vorgebracht, aber nicht weiter substanziiert.
Der E-Weg verläuft zudem gerade entlang des Baugrundstücks. Weshalb Sichtradien
nicht eingehalten bzw. weshalb diese nicht über Nebenbestimmungen adäquat
gelöst werden könnten, erschliesst sich nicht. Es ist gemäss den vorliegenden
Plänen ohne Weiteres möglich, gerade die Aussenparkplätze so anzuordnen, dass
die Sichtradien eingehalten werden. Der Rüge des Beschwerdeführers ist damit
nicht zu folgen.
5.8
5.8.1
Der Beschwerdeführer rügt als eine unzulässige Nebenbestimmung sodann die
Nachforderung des (ursprünglich mangelhaften) Umgebungsplans und die
auflageweise Nachforderung des Farb- und Materialkonzeptes durch den
Beschwerdegegner 2.
5.8.2
Nach ständiger Rechtsprechung gehören die Regelung von Materialien für
Fassaden und Dach, die Farben und die Oberflächenbeschaffenheit üblicherweise
zu den in Nebenpunkten geregelten Themen. Massgebend ist, dass die
nachzureichenden Pläne bzw. Unterlagen die Bewilligungsfähigkeit des Bauprojekts
als solches nicht infrage stellen (VGr, 15. November 2018, VB.2018.00149, E. 4.2;
7. Oktober 2009, VB.2009.00390, E. 3.2.2). Es ist ebenso zulässig,
die Umgebungsplanung noch nicht in der Stammbewilligung zu beurteilen, sondern
einer nachträglichen Bewilligung vorzubehalten, und demgemäss die Einreichung
eines Umgebungsplans auflageweise nachzufordern. Daran ändert auch nichts, dass
sich das Bauvorhaben in einer Kernzone sowie in einem Natur- und
Landschaftsschutzgebiet von überkommunaler Bedeutung befindet, solange die
Baubewilligungsbehörde gestützt auf die bereits vorliegenden Unterlagen in der
Lage ist, die grundsätzliche Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens zu
beurteilen. Betreffend Umgebung, Farbe und Materialien bedingt dies, dass
bereits im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens eine oder mehrere Lösungen als
denkbar erscheinen (VGr, 15. November 2018, VB.2018.00149, E. 4.2 und
E. 4.3; 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 4.2).
5.8.3
Im konkreten Fall liegt sowohl ein Farbkonzept als auch ein Situations- und
Grundrissplan des Erdgeschosses vor. Gestützt auf diese eingereichten
Unterlagen war es für den Beschwerdegegner 2 und die Beschwerdegegnerin 3
möglich, die grundsätzliche Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens zu eruieren.
5.8.4
Was zunächst den Umgebungsplan betrifft, so hat der Beschwerdegegner 2
festgehalten, dass dieser noch nicht genügend sei, und in Disp.-Ziff. 3.3
angeordnet, dass ein noch detaillierterer Umgebungsplan mit Terraingestaltung,
Terrainübergängen, Kotierung, Oberflächenmaterialien, Bepflanzung etc.
einzureichen und bewilligen zu lassen sei. Es liegen durch die pauschalen Rügen
des Beschwerdeführers keine konkreten Anzeichen vor, wonach konkret für die
Umgebung mit dieser Nachreichung der Pläne keine rechtmässigen Lösungen
gefunden werden könnten, welche den Anforderungen an die Einordnung in die
Kernzone entsprechen. Wieso beispielsweise der Nachweis eines Ausfahrtstyps A
und die damit zusammenhängende Überarbeitung des Autolifts zu einer
problematischen Auswirkung auf die Umgebungsplanung führen könnte, wird vom
Beschwerdeführer lediglich erwähnt, aber nicht substanziiert. Die Zufahrt,
Hauszugänge und Aussenparkplätze sind bereits vollständig geregelt. Die noch
vorzunehmenden Ergänzungen (Pflanzenliste, Spielflächen etc.) bewegen sich im
üblichen Rahmen von Nebenbestimmungen. Des Weiteren ist es nicht zutreffend,
dass Visualisierungen angeblich vollkommen fehlte. Dass sich ein Bauvorhaben zu
diesem Zeitpunkt im Verfahren noch nicht
vollständig
visualisieren
lässt, ist nicht aussergewöhnlich. Dies gilt auch im Bereich von Kernzonen;
lediglich im Fall von Arealüberbauungen gemäss § 69 ff. PBG gehört
zur vollständigen Baueingabe auch ein fertiger Umgebungsplan (VGr, 19. Juli
2018, VB.2017.00830, E. 4.2). Eine solche Arealüberbauung liegt aber
unbestrittenermassen nicht vor.
Inwiefern schliesslich ein Umgebungsplan zwingend eine
problematische Auswirkung auf die Einordnung in einem weitgehend überbauten,
heterogenen Quartier haben soll (vgl. dazu ausführlich hinten E. 6), legt
der Beschwerdeführer ebenfalls nicht substanziiert dar und ist aus den Akten
auch nicht ersichtlich. Im Gegenteil sieht der Umgebungsplan im nach Norden
orientierten Bereich relativ grosszügige Grünflächen und Abstände vor. Die Rüge
betreffend Umgebungsplan ist damit unbegründet.
5.8.5
Ähnliches lässt sich für das Farb- und Materialkonzept sagen. Dieses wird
regelmässig über Nebenbestimmungen geregelt, sofern die Bewilligungsfähigkeit
des Bauprojekts als solches nicht infrage gestellt ist (VGr, VB.2018.00149, 15. November
2018, E. 4.2; 7. Oktober 2009, VB.2009.00390, E. 3.2.2). Konkret
liegen grundlegende Ansichten des Projekts und mögliche Farben und Materialien
bezüglich einzelner Bereiche (z.
B.
betreffend Westfassade) vor, auch wenn sie noch nicht sehr detailliert sind.
Inwiefern diese nicht umsetzbar sein sollten oder vorliegend keine Lösungen für
die anderen Fassaden gefunden werden könnten, wenn über Nebenbestimmungen ein
detaillierteres Farb- und Materialkonzept eingefordert wird, vermag der
Beschwerdeführer mit seinen rein spekulativen Argumenten nicht darzutun.
Vorliegend handelt es sich um eine weitgehend überbaute, heterogene Kernzone
(vgl. dazu hinten ausführlich E. 6). Die vorgebrachte räumliche Nähe zu
Schutzobjekten ändert hieran nichts. Eine zwingend unzulässige Wirkung auf das
Kirchgemeindehaus, die Kirche sowie die geschützte Trafostation durch das noch
einzureichende Farb- und Materialkonzept ist nicht ersichtlich, zumal diese
nicht unmittelbar benachbart und auf der anderen Strassenseite in einiger
Distanz zum strittigen Baugrundstück stehen.
Damit ist es nicht zu beanstanden, wenn der
Beschwerdegegner 2 und die Beschwerdegegnerin 3 den detaillierten
Umgebungsplan bzw. das detaillierte Farb- und Materialkonzept mittels
Nebenbestimmungen nachgefordert haben.
5.9
5.9.1
Der Beschwerdeführer stört sich abschliessend zur Rüge betreffend
Nebenbestimmungen vor allem an der Summe derselben. Diverse Nebenbestimmungen
hätten entscheidenden Einfluss auf die Beurteilung des Bauvorhabens. So dürfte
die Detailplanung des Aufzugs zur Folge haben, dass allenfalls noch technische
Dachaufbauten notwendig würden, welche ebenfalls die Einordnungsfrage beträfen.
Das Gleiche gelte bezüglich Energiebedarf, Wärmedämmung, Heizungsanlage,
Wassererwärmung, Eigenstrombedarf, technische Ausrüstungen und Spezialanlagen (z.
B. Lüftungen) sowie
Schallschutz, ebenso für Massnahmen nach Art. 31a der Lärmschutzverordnung
vom 15. Dezember 1986 (LSV), wie den Lärmschutznachweis für den Fluglärm
sowie den Schallschutznachweis nach SIA-Norm 181:2006. Die mit all diesen
Bereichen zusammenhängenden Massnahmen hätten regelmässig zur Folge, dass
Korrekturen an den Fassaden vorgenommen werden müssten. Insgesamt sei die
Korrektur der Mängel mittels Nebenbestimmungen damit spätestens in ihrer
Gesamtheit unzulässig.
5.9.2
Der Beschwerdeführer listet im Zuge dieser Rüge diverse Nebenbestimmungen
auf, ohne in irgendeiner Hinsicht zu substanziieren, inwiefern sie eine
zwingend unzulässige Wirkung auf das Bauprojekt haben sollten. So gilt
beispielsweise betreffend Lärmschutz-, Schallschutz- und energetische
Massnahmen bzw. Nachweise praxisgemäss ähnlich wie bei den Umgebungs- und Farb-
bzw. Materialisierungsplänen, dass die Detaillierung in einem nachträglichen
Verfahren geklärt und erst auf Baubeginn klar sein muss (Laura Diener/Thomas
Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 514 f.; Daniel Kunz/Markus
Lanter,
Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 470 f.
).
Es ist damit nicht ersichtlich, wo vorliegend eine Rechtsverletzung liegen
soll. Dass die Nebenbestimmungen und Auflagen in einer Baubewilligung zu einer
beträchtlichen Summierung führen können, ist in der Praxis der Zürcher
Baubehörden durchaus üblich und spricht nicht per se für eine Rechtswidrigkeit.
Der Rüge des Beschwerdeführers betreffend angeblich unzulässige Summierung von
(unzulässigen) Nebenbestimmungen ist damit nicht zu folgen.
6.
6.1
Der
Beschwerdeführer rügt des Weiteren eine mangelhafte Gestaltung bzw. ungenügende
bzw. nicht gute Einordnung nach § 238 Abs. 1 und 2 PBG. Zunächst habe
der Beschwerdegegner 1 bereits im Januar 2012 ein Bauprojekt auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 04 vorgelegt, welches unter anderem mit Blick auf den
überkommunalen Ortsbildschutz beurteilt worden sei. Dieses Vorgängerprojekt
habe offenbar auch als Entscheidgrundlage gedient, wobei diesbezüglich aber die
Verfahrensakten fehlten und somit ein Verstoss gegen Art. 29 Abs. 1
und 2 BV vorliege.
In materieller Hinsicht sei zu Unrecht auf eine
Variantenstudie verzichtet worden, ohne die sich Fragen der ortsbaulich
sinnvollen Firstrichtung und der Einordnung nicht beantworten liessen. Aus dem
minimal schlankeren Fussabdruck und der minimalen Versetzung der Gebäudekörper
und der angedeuteten Fassadengliederung alleine lasse sich nicht ableiten, dass
sich das Gebäude ins Ortsbild eingliedern lasse. Die Vorinstanz habe den
Sachverhalt falsch festgestellt, indem sie zum Schluss gekommen sei, die
vorliegende Siedlungsstruktur sei heterogen. Selbst bei gegenteiliger Annahme
liesse sich am Augenschein kaum feststellen, welche Firstrichtung sich am
besten in das Ortsbild einordnen liesse und ob das Bauvolumen übermässig sei.
Die minimale Versetzung der beiden Hausteile führe, wenn überhaupt, höchstens
zu einer befriedigenden, aber nicht zu einer guten Gesamtwirkung. Die Aufnahme
des Terrainverlaufes führe dazu, dass das Gebäude an einer empfindlichen Stelle
(Kreuzung G-Strasse/E-Weg und den angrenzenden Schutzobjekten) dominant in
Erscheinung trete. Der Platz und Strassenraum werde beeinträchtigt und es werde
weder auf die Kreuzung Bezug genommen, welcher eine Art öffentliche
Platzfunktion zukomme, noch auf die angrenzenden Grundstücke, die Kirche, die
Trafostation sowie das Kirchgemeindehaus und das Pfarrhaus. Die Kubatur sei
nicht ortsüblich und wirke wie ein Fremdkörper. Dem Projekt seien keine
Vorgärten zu entnehmen. Die Erhaltung nach § 238 Abs. 3 PBG sei aber
ein berechtigtes Anliegen. Auch die Erschliessung und die damit
zusammenhängende Gestaltung der Süd- und Ostfassade passe sich nicht ins
Ortsbild ein.
6.2
6.2.1
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für
sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung
im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Darüber hinaus ist gemäss
§ 238 Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes
besondere Rücksicht zu nehmen. Demnach müssen sich Bauten nicht nur
befriedigend, sondern gut einordnen und es ist eine besondere Rücksichtnahme
erforderlich.
Was als Objekt des Natur- und Heimatschutzes zu betrachten
ist, ergibt sich aus der Aufzählung in § 203 Abs. 1 PBG. Eine
förmliche Unterschutzstellung wird für die Anwendung von § 238 Abs. 2
PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich die Schutzwürdigkeit aus
der Aufnahme des Objektes in ein Inventar im Sinne von § 203 Abs. 2
PBG ergibt. Des Weiteren stellen Kernzonen Schutzmassnahmen gemäss § 205
lit. a PBG dar und umfassen gemäss § 50 Abs. 1 PBG schutzwürdige
Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer
Eigenart erhalten oder erweitert werden. In Kernzonen gelangen nach der
Rechtsprechung die erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2
PBG zur Anwendung (VGr, 22. Oktober 2020, VB.2019.00133, E. 5.2;
23. April 2009, VB.2008.00552, E. 4.2 mit weiteren Hinweisen).
6.2.2
Durch die Aufnahme in ein Inventar des Bundes wird sodann dargetan, dass
ein Objekt in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter
Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die
grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes
über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 [NHG]). Nach Art. 6
Abs. 2 NHG gilt dieser Schutz nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben im
Sinne von Art. 2 und Art. 3 NHG in unmittelbarer Weise. Wenn keine
Bundesaufgabe infrage steht, wird der Schutz von Ortsbildern durch kantonales
und kommunales Recht gewährleistet, wobei es genügt, die Einordnung nach § 238
Abs. 2 PBG zu prüfen.
Hat eine Gemeinde von der ihr gemäss § 50 Abs. 2
und 3 PBG eingeräumten Kompetenz, eigene Kernzonenvorschriften betreffend
Stellung, Masse und Erscheinung von Bauten zu erlassen, Gebrauch gemacht, sind
entsprechend die baulichen Massnahmen nach den einschlägigen
Kernzonenvorschriften zu beurteilen. Sie gehen den allgemeinen Normen des PBG
insoweit vor, als sie gestützt auf § 50 Abs. 3 PBG konkretere
und/oder strengere Bestimmungen enthalten. Wenn die Bauordnung einen
entsprechenden Spielraum gibt, kann dabei selbst in der Kernzone eine
neuzeitliche Formensprache verwirklicht werden (Markus Lanter/Daniel Kunz,
Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 1044 f.).
6.2.3
Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse,
der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer
Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen
Umgebung. Die Frage, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute
Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach objektiven Massstäben und mit
nachvollziehbarer Begründung zu beurteilen. Dabei ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (vgl. zum Ganzen VGr, 2. Februar
2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1 mit Hinweisen). Die genügende bzw. gute
Einordnung fehlt dabei nicht bereits bei der Einführung einer neuen
Formensprache in ein einheitliches Bild einer älteren Überbauung. Eine
Bauverweigerung setzt das Vorliegen eines konkreten Einordnungsmangels voraus.
Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage
gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in
störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die
Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 28. August
2025, VB.2024.00663, E. 3.2; 19. Mai 2022,
VB.2021.00732/VB.2021.00733, E. 5.2.2 mit Hinweisen).
6.2.4
Auch betreffend Überprüfung der guten Einordnung nach § 238 Abs. 2
PBG ist die Gesamtwirkung massgeblich, jedoch bezogen auf das Schutzobjekt. Bei
der Beurteilung ist nicht entscheidend, ob und wie das Schutzobjekt von der
geplanten Baute und Anlage aus wahrgenommen wird. Ebenso wenig kommt es darauf
an, welchen Eindruck die geplante Baute bei dem beim Schutzobjekt stehenden
Betrachter hinterlässt. Vielmehr geht es in solchen Fällen darum, dass die
Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus durch neu zu erstellende
Bauten und Anlagen nicht beeinträchtigt werden darf. Gestützt auf § 238
Abs. 2 PBG kann die Behörde gestalterische Sonderleistungen verlangen,
welche über die Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG hinausgehen.
Doch darf auch hier nicht mehr verlangt werden, als es der Charakter der
Umgebung bzw. des Schutzobjekts gebietet (VGr, 27. August 2024,
VB.2023.00062, E. 7.1; 1. Dezember 2010, VB.2010.00431/VB.2010.00457,
E. 5.2 = BEZ 2011 Nr. 4; BGr, 28. Oktober 2002,
1P.280/2002, E. 3.5.1).
6.2.5
Bei der Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde
aufgrund der offenen Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum,
dessen ortsbezogene Konkretisierung in erster Linie ihr selbst obliegt. Nach
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf das Baurekursgericht den
Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der
Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie
gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies
trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr
vertretbar und damit willkürlich ist. Eine kommunale Behörde überschreitet
ihren Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von
unsachlichen, dem Zweck der anzuwendenden Regelung fremden Erwägungen leiten
lässt, das übergeordnete Gesetzesrecht nicht beachtet oder die Grundsätze der
Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt (BGE 145 I 52 E. 3.6;
VGr, 28. August 2025, VB.2024.00663, E. 3.3).
Das Verwaltungsgericht muss sich sodann bei der
Überprüfung des Einordnungsentscheids der Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und
Rechtskontrolle beschränken; eine Überprüfung der Angemessenheit steht ihm
nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den Entscheid der
Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung  einschliesslich
Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -unterschreitung  begangen
hat (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; VGr, 28. August
2025, VB.2024.00663, E. 3.2).
6.3
6.3.1
Der Beschwerdeführer rügt zu Beginn der Einordnungsthematik, dass sich aus
den vorliegenden Akten nicht schlüssig nachvollziehen lasse, was für die
Vorinstanzen genau dazu geführt habe, dass das neue Projekt im Vergleich zu
einem existierenden Vorprojekt nun plötzlich genehmigt worden sei. Es werde
behauptet, dass die Gestaltung des Bauvorhabens den vorgängigen Besprechungen
zwischen dem Architekten und den kommunalen und kantonalen Instanzen
entspreche. Zu diesen Besprechungen lasse sich jedoch den Akten nichts
entnehmen. Die kantonale Beurteilung durch die Beschwerdegegnerin 3 gründe
unzweifelhaft auf dem Vorgängerprojekt. Die Akten des Vorgängerprojekts hätten
den Vorinstanzen vorgelegen, seien aber nur auszugsweise in den vorliegenden
Prozess eingebracht worden. Die Vorinstanzen hätten ihre Entscheide zudem
ungenügend begründet und seien nicht auf alle Argumente des Beschwerdeführers
eingegangen. Es liege somit eine Verletzung von Art. 29 Abs. 1 und 2
BV vor.
6.3.2
Die Vorinstanz hat bezüglich dieser Rüge festgehalten, dass im vorliegenden
Verfahren einzig das konkret betroffene Bauprojekt zu beurteilen sei.
Entscheidend sei, ob sich das konkret geplante Objekt einordne oder nicht, und
nicht das Vorgängerprojekt. An diesen Ausführungen ist nichts zu beanstanden.
Art. 29 Abs. 2 BV vermittelt den Parteien den Anspruch, über
sämtliche
entscheidrelevanten
tatsächlichen Grundlagen und Vorgänge
orientiert zu werden. Ausgenommen vom Einsichtsrecht sind beispielsweise Akten,
die nicht Gegenstand des streitgegenständlichen Verfahrens bilden bzw. dafür
nicht entscheidrelevant sind, Akten, die Geheimnischarakter haben, oder
sogenannte verwaltungsinterne Dokumente, die nur für die interne Willensbildung
der Behörde von Bedeutung sind (BGE 132 II 485 E. 3.2; Bernhard
Waldmann, Basler Kommentar, 2025, Art. 29 BV N. 55).
6.3.3
Ursprünglich bestand ein Vorgängerprojekt, welches mit Baugesuch vom 10. März
2021 eingereicht und nicht bewilligt wurde. Selbst wenn sich der
Beschwerdegegner 2 und die Beschwerdegegnerin 3 in ihren
Argumentationen auf gewisse Unterschiede zu einem Vorgängerprojekt bezogen
haben, so ergibt sich daraus in keiner Weise, inwiefern Akten betreffend das
Vorprojekt, welches nicht mehr aktuell ist, nicht bewilligt wurde und hier
nicht Streitgegenstand ist, im hiesigen Verfahren von Entscheidrelevanz sein
sollten. Was allfällige Besprechungen zwischen den Behörden und dem Architekten
betrifft, die der Beschwerdeführer vorbringt, so ist davon auszugehen, dass
diese erfahrungsgemäss grösstenteils mündlich stattgefunden haben und
allenfalls keine Akten darüber bestehen. Verwaltungsinterne Dokumente, welche
nur der internen Willensbildung dienen, müssen aber ohnehin nicht offengelegt
werden. Zudem fliessen diese Diskussionen, soweit relevant, ohnehin in die
Baupläne ein, welche der Beschwerdeführer vollumfänglich einsehen und rügen
konnte (vgl. hierzu auch die Ausführungen des privaten Beschwerdegegners). Es
besteht seitens der Vorinstanz somit keine Rechtsverpflichtung, einem
Editionsbegehren bezüglich solcher Akten nachzukommen.
6.3.4
Der Beschwerdeführer macht mithin nicht geltend, dass ihm entscheidende
Unterlagen betreffend das
streitgegenständliche
Bauprojekt fehlten. Der
Beschwerdegegner 2 legt zudem, sowohl im angefochtenen Entscheid als auch
in den Rekursvernehmlassungen ausführlich dar, weshalb er von einer guten
Einordnung des Neubauvorhabens in die Kernzone ausgehe und die Voraussetzungen
nach § 238 Abs. 2 PBG deshalb vorliegend erfüllt seien. Auch die
Baudirektion setzte sich mit dieser Frage mit Bezug auf die Kernzone
einlässlich auseinander. Die Vorinstanz wendet für ihre Begründung zur
Einordnungsfrage über 20 Seiten auf. Unter dem Gesichtspunkt von Art. 29
Abs. 2 BV muss sich die Behörde nicht mit jeder tatbeständlichen
Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen, sondern kann sich
auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 129
I 232 E. 3.2; 126 I 97 E. 2b). Somit ist insgesamt weder aufgrund
angeblich fehlender Akten noch aufgrund der Begründungsdichte eine Verletzung
von Art. 29 Abs. 2 (oder Abs. 1) BV ersichtlich.
6.3.5
Ebenso zeigen die ausführlichen Begründungen auf, dass insbesondere der Beschwerdegegner 2
seiner Begründungspflicht in dem Sinne nachgekommen ist, dass er sich auf den
ihm zustehenden Ermessensspielraum bezüglich § 238 PBG berufen darf und
das Baurekursgericht deshalb Zurückhaltung in der Überprüfung des
erstinstanzlichen Entscheids anwenden musste (BGE 145 I 52 E. 3.6;
VGr, 28. August 2025, VB.2024.00663, E. 3.3). Das Verwaltungsgericht
ist damit vorliegend wie erwähnt zu einer reinen Rechtskontrolle befugt.
6.4
6.4.1
In materieller Hinsicht hat der Beschwerdeführer diverse Argumente
betreffend nicht gute Einordnung vorgebracht (mangelhafte Firstrichtung, nicht
gute Erschliessung, keine heterogene Umgebung um das Bauprojekt, keine
Rücksichtnahme auf umliegende Bauten etc.). Der Beschwerdegegner 2, die Beschwerdegegnerin 3
und die Vorinstanz haben entgegen diesen Argumenten eine gute Einordnung bejaht
und ausführlich begründet. An diesen Feststellungen ist aus rechtlicher Sicht
nichts zu beanstanden. Zunächst einmal hat sich die Vorinstanz, entgegen den
Ausführungen des Beschwerdeführers nicht nur mit einer befriedigenden, sondern mit
einer guten Einordnung nach § 238 Abs. 2 PBG ausführlich
auseinandergesetzt, ebenso der Beschwerdegegner 2. Die Vorinstanz hat
festgehalten, am Augenschein habe sich feststellen lassen, dass sich der
mehrfach verzweigte Ortskern von Stadel durch mehrheitlich dicht gereihte
Ackerbauernhäuser mit Satteldach sowie durch die sich bei der Bauparzelle
befindliche Hanglage mit leicht erhöhtem Kirchenbezirk auszeichne. Die Akten
bestätigen diese Feststellung.
6.4.2
Was die vom Beschwerdeführer gerügte Firstrichtung betrifft, so soll der
geplante Neubau eine auf der Nord-Süd-Achse verlaufende Firstrichtung
aufweisen, welche parallel zu den Gebäudelängsseiten verläuft. Aus den Fotos
des Augenscheins sowie dem GIS-Browser geht in Übereinstimmung mit den
vorinstanzlichen Ausführungen hervor, dass die Gebäude in der näheren Umgebung
unterschiedliche Firstrichtungen aufweisen, viele davon aber ebenfalls nicht
parallel zum Hang verlaufend, so z.
B. die Firstrichtungen der unmittelbar östlich und westlich
liegenden Gebäude E-Weg 010/011 und G-Strasse 012 und 013, die
Firstrichtungen der in der Nähe liegenden Gebäude am E-Weg 015, an der G-Strasse 016
und 017 sowie am H-Weg 014. Der Kernzonenplan bzw. die BZO sieht zudem,
wie die Vorinstanz richtig feststellt, keine zwingende Hauptfirstrichtung vor.
6.4.3
Der leicht versetzte Grundriss des Gebäudes und der tiefer liegende
nördliche Gebäudeteil ermöglichen in Übereinstimmung mit den Darlegungen des
Beschwerdegegners 2, der Beschwerdegegnerin 3 und der Vorinstanz eine
gute Einfügung in die Hanglage. Eine fehlende Rücksichtnahme auf die
umliegenden Schutzobjekte ist ebenfalls nicht ersichtlich. Diese liegen zum
einen nicht unmittelbar angrenzend in einiger Distanz auf der anderen
Strassenseite, wodurch sie vom Drittstandort des Bauprojekts per se nicht
sonderlich beeinträchtigt erscheinen. Die Architektursprache des Bauprojekts
ist zudem zurückhaltend und weist holzverschalte Elemente und ein Schrägdach
mit Ziegeln auf. Wieso diese Elemente allenfalls nicht umgesetzt werden
könnten, wie der Beschwerdeführer ohne weitere Substanziierung vorbringt, ist
nicht nachvollziehbar. Eine besonders dominante Erscheinung, wie der
Beschwerdeführer vorbringt, ist gerade mit Bezug auf die umliegenden Objekte
nicht ersichtlich. Die Beschwerdegegnerin 3 führt überzeugend aus, dass
sich auch die Erschliessung mit dem geplanten Autolift positiv auf die Umgebung
auswirke, da auf diese Weise die befestigte Verkehrsfläche reduziert werden
kann. Der Autolift ermöglicht, auf eine Tiefgaragenrampe zu verzichten, was die
gute Einordnung positiv untermauert. Die geplante Kubatur stellt gemäss
nachvollziehbaren Darlegungen des Beschwerdegegners 2 und der Vorinstanz sowie
den vorliegenden Akten eine ortsübliche Grösse dar. Durch den gestaffelten
Baukörper fügt sich das Bauprojekt unaufdringlich in die Umgebung mit dem
leichten Gefälle und den umliegenden Gebäuden ein. In der Umgebung zum
strittigen Bauprojekt befinden sich ähnlich dimensionierte Ein- und
Mehrfamilienhäuser.
6.4.4
Schliesslich besteht keine Pflicht zur Erstellung von Vorgärten, der im
Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung noch geltende § 238 Abs. 3
PBG sieht eine solche Möglichkeit lediglich im Sinne einer "Kann"-Bestimmung
vor, wenn die Verhältnisse es erlauben. Gemäss Art. 2.8 Abs. 2 BZO
sind bei der Gestaltung des Umschwungs Vorgärten, ortsübliche Bepflanzung sowie
Bäume, Brunnen und dergleichen "weitmöglichst" zu erhalten. Auch
hieraus kann keine zwingende Pflicht zur Erstellung von Vorgärten abgeleitet
werden. Vorliegend steht die Erschliessung mit Zufahrt, Zugang und Abstellplätzen
aufgrund der Platzverhältnisse im Zentrum. Wie der private Beschwerdegegner
richtig darlegt, ist jedoch ohnehin vorgesehen, auch die Umgebung vor der
Strasse so weit wie möglich zu begrünen, wie es auch die Baudirektion explizit
vorsieht. Es wird diesbezüglich noch ein detaillierter Umgebungsplan, welcher
auch die Bepflanzung und Terraingestaltung umfassen wird, einzureichen sein. Es
ist nicht ersichtlich, weshalb es für eine angemessene Begrünung der Umgebung
keine Lösung geben sollte.
Ebenso wenig besteht eine rechtliche Pflicht zur
Erstellung von Variantenstudien zu einem Bauprojekt, wie der Beschwerdeführer
es konkret als zwingend notwendig erachtet.
6.4.5
Eine gute Einordnung der Baute in den Altbestand im Sinne von § 238
Abs. 2 PBG und Art. 2.6 Abs. 2 BZO inkl. der Rücksichtnahme auf
umliegende Schutzobjekte kann damit in Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen
Ausführungen bejaht werden. Eine Rechtsverletzung durch die Vorinstanz ist
nicht ersichtlich. Zu einer weiteren Angemessenheitskontrolle ist das
Verwaltungsgericht nicht befugt (VGr, 27. August 2024, VB.2023.00062/VB.2023.00067,
E. 7.1).
6.5
6.5.1
Der Beschwerdeführer rügt des Weiteren, die Vorinstanz habe zu Unrecht
festgestellt, dass sich der Beschwerdegegner 2 bei der Anwendung von Art. 2.7
Abs. 1 BZO noch innerhalb des ihm zustehenden Ermessensspielraums bewege.
Die Dachflächenfenster und die Dachaufbauten auf den östlichen und westlichen
Gebäudeseiten würden nicht zu einer ruhigen und aufgeräumten Dachgestaltung
beitragen. Diesbezüglich habe der Beschwerdegegner 2 den Sachverhalt
falsch festgestellt und sich unter Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV
nicht mit den Vorbringen des Beschwerdeführers auseinandergesetzt. Die
Dachaufbauten seien wesentlich grösser als diejenigen in der Umgebung, träten
damit dominant in Erscheinung und seien anders angeordnet als die umliegenden 
letztere seien alle mittig angeordnet. Die strittigen Dachaufbauten seien
architektonisch aussergewöhnlich gesetzt und vertrügen sich nicht mit dem
sorgfältig gestalteten Ortsbild. Ausserdem seien zwei ortsunübliche
Schleppgauben auf den westlichen Dachflächen vorgesehen. Das Dach wirke somit
insgesamt sehr unruhig. Der Sinn und Zweck von Art. 2.7 Abs. 1 BZO
sei damit nicht gewahrt. Vor diesem Hintergrund werde auch die Zulässigkeit der
Loggia bestritten, da sie dem Grundsatz von Art. 2.7 Abs. 1 BZO
widerspreche. Gemäss dieser Bestimmung habe die Belichtung und die Belüftung
des Dachgeschosses sowie des Dachraumes in erster Linie von den Giebelfassaden
her zu erfolgen. Das Bauvorhaben sehe hier aber lediglich eine zurückversetzte
Fensterfläche vor, wodurch der Lüftungszweck massiv eingeschränkt sei. Die
Wirkung der Dachgestaltung sei aufgrund fehlender Visualisierungen zudem kaum
beurteilbar.
6.5.2
In Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen Ausführungen ist bezüglich dieser
Rüge des Beschwerdeführers festzuhalten, dass gemäss Art. 2.7 Abs. 1
BZO die Belichtung und die Belüftung des Dachgeschosses sowie des Dachraumes in
erster Linie von den Giebelfassaden her zu erfolgen hat. Dies dient dem Zweck,
eine übermässige optische Belastung der Dachfläche zu vermeiden. Entgegen den
Darlegungen des Beschwerdeführers ist aus den vorliegenden Plänen keine
unruhige Dachgestaltung ersichtlich. Die in der Giebelfassade auf Höhe des
Dachgeschosses geplanten Fenster sind jeweils rund 2,9 m
gross
und deutlich grösser als die übrigen im Dachgeschoss geplanten Dachfenster. Es
ist damit nachvollziehbar, wenn sowohl der Beschwerdegegner 2 als auch die
Vorinstanz davon ausgingen, dass das Dachgeschoss und der Dachraum in erster
Linie von der Giebelfassade her belichtet bzw. belüftet werden. Die beiden
Dachgauben, welche auf der Gebäudewestseite erstellt werden, ändern daran
nichts. Sie sind gemäss Art. 2.7 Abs. 2 BZO ausdrücklich zulässig und
werden im konkreten Bauprojekt symmetrisch angeordnet. Eine Pflicht,
Dachaufbauten mittig anzuordnen, kann aus § 238 Abs. 2 PBG nicht
abgeleitet werden. Es war somit zulässig, wenn die Vorinstanzen hierin keine
unruhige bzw. unrechtmässige Dachgestaltung erblickten.
6.5.3
Inwiefern die projektierte Loggia nicht zulässig sein soll bzw. inwiefern
sie in Zusammenhang mit der angeblichen Rechtswidrigkeit der Dachaufbauten
stehen soll, legt der Beschwerdeführer mit seinem pauschalen Vorbringen nicht
weiter dar und ist aus den Akten auch nicht ersichtlich. Was schliesslich die
nicht vollständigen Visualisierungen, Konzepte und Pläne betrifft, welche der
Beschwerdeführer vorbringt, so wurde bereits ausführlich dargelegt, dass die
Vorinstanzen aufgrund der vorliegenden Akten in der Lage waren, sich ein
genügendes Bild des Bauprojekts zu machen, und es den baurechtlichen Gepflogenheiten
im Kanton Zürich entspricht, diverse Detaillierungen mittels Nebenbestimmungen
in einem nachgelagerten Verfahren zu prüfen und bewilligen zu lassen. Daraus
kann nicht auf eine mangelhafte Prüfung der Einordnungsfrage geschlossen
werden. Insgesamt ist somit auch hier keine Rechtsverletzung durch die
Vorinstanzen ersichtlich.
6.6
6.6.1
Der Beschwerdeführer rügt sodann, dass diverse Kernzonenbestimmungen nicht
eingehalten seien. Bezüglich Lauben habe die Vorinstanz den Sachverhalt falsch
festgestellt, wenn sie zum Schluss gekommen sei, dass die Balkone auf der
Westseite unter dem Hauptdach liegen würden. Die Balkone und Überdachung würden
als eigene Gebäudeteile in Erscheinung treten. Der Laubengang an der I-Strasse
erscheine untergeordnet, da die Lauben unter dem Hauptdach verschwinden würden.
Im geplanten Laubengang würde demgegenüber ein eigentliches eigenständiges
Vordach geplant; dieser Anbau sei deutlich grösser und über die gesamte
Fassadenlänge dimensioniert. Art. 2.5 Abs. 3 Satz 1 BZO sei
damit verletzt. Weiter zeige sich, dass die Dachfenster in der Wirkung das
Format eines stehenden Rechtecks nicht aufwiesen, wie die Ansichten zeigten.
Entsprechend sei auch Art. 2.7 Abs. 8 BZO verletzt (act 2 Ziff. 13.4.2).
Betreffend Abgrabungen habe die Vorinstanz zu Unrecht eine
Lückenfüllung vorgenommen. Es sei aber von einem qualifizierten Schweigen des
Gesetzgebers auszugehen. Die BZO nehme Haus- und Kellerzugänge sowie
Gartenausgänge nicht von den Abgrabungsvorschriften aus; der Gesetzgeber habe
damit gerade in der sensibleren Umgebung der Kernzone keine zusätzlichen
Ausnahmen erlassen wollen. Darüber hinaus habe die Vorinstanz den Sachverhalt
auch unrichtig dargestellt, da sich die Terrainveränderungen aufgrund der fehlenden
Unterlagen gar nicht beurteilen liessen.
6.6.2
Die Auslegung der kompetenzgemäss erlassenen kommunalen BZO-Bestimmungen
obliegt in erster Linie den Gemeindebehörden. Bei der Anwendung und Auslegung
dieser Bestimmungen kann sich für die Gemeinden ein Spielraum auftun, wenn das
kommunale Recht der rechtsanwendenden Behörde eine umfassende
Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. Ermessen einräumt (VGr, 20. September 2018,
VB.2017.00563, E. 3.2; 27. März 2015, VB.2014.00232/VB.2014.00248,
E. 4.3.2, vgl. dazu Marco Donatsch, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich
etc. 2014 [Kommentar VRG], § 20 N. 59 f.). Das Baurekursgericht
ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit den Entscheidgründen der
Baubewilligungsbehörde mit besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Je
eingehender die Gemeinde den Entscheid über Auslegung und Anwendung ihres eigenen
Rechts begründet, desto höher werden dabei die Anforderungen an die Begründung
des Baurekursgerichts. Ist der Entscheid der Gemeindebehörde plausibel und
stichhaltig begründet, so bedarf es deshalb besonders überzeugender Gründe, um
von deren Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts abzuweichen. Der
Beurteilungsspielraum des Baurekursgerichts wird damit durch die
Gemeindeautonomie beschränkt (VGr, 20. September 2018, VB.2017.00563, E. 3.2 f.;
27. März 2015, VB.2014.00232/VB.2014.00248, E. 4.3.2; vgl. dazu
Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 59 f.).
6.6.3
Nach Art. 2.5 Abs. 3 Satz  1 BZO sind Balkone traufseitig nur in
Form von Lauben unter dem Hauptdach zulässig. Die Vorinstanz hat betreffend
Lauben richtigerweise festgestellt, dass es sich in Übereinstimmung mit den
Ausführungen des Beschwerdegegners 2 bei den auf der Westseite des
Neubauvorhabens geplanten Balkonen unbestrittenermassen um offene, begehbare
Gänge an der Seite des Gebäudes und damit um zulässige Balkone in Form von
Lauben handle. Dies ist aus den Plänen klar ersichtlich. Die Lauben liegen
unter dem leicht geneigten Hauptdach. Die Ausführungen des Beschwerdeführers
gehen damit ins Leere. Inwiefern das gerügte Fenster den Vorgaben von Art. 2.7
Abs. 8 BZO nicht entspricht, erschliesst sich ebenfalls nicht. Eine
Rechtsverletzung durch die Vorinstanzen ist damit nicht ersichtlich.
6.6.4
Betreffend Abgrabungen hat die Vorinstanz festgehalten, dass gemäss § 293
Abs. 4 PBG Gemeinden die Freilegung von Untergeschossen sowie Abgrabungen
näher regeln können. Diese Vorschriften gingen § 293 PBG, soweit sie davon
abweichen würden, vor. In Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen Ausführungen
ist vorliegend festzustellen, dass die Gemeinde Stadel von dieser Kompetenz mit
Art. 2.8 Abs. 1 und Art. 9.7 BZO Gebrauch gemacht hat. Art. 2.8
Abs. 1 BZO sieht vor, dass der gewachsene Boden bis höchstens 0,5 m
abgegraben oder aufgeschüttet werden dürfe. Davon ausgenommen sind Ein- und
Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- und Sammelgaragen. Haus- und Kellerzugänge sind
nicht erwähnt. Art. 9.7 BZO hält fest, dass das gewachsene Terrain ausser
in der Kernzone K in allen übrigen Bauzonen um höchstens 1 m
abgegraben werden darf und von dieser Beschränkung Haus- und Kellerzugänge,
Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen
ausgenommen sind.
6.6.5
In der Folge hat sich die Vorinstanz mit der Frage befasst, ob mit der
Nichterwähnung der Haus- und Kellerzugänge in Art. 2.8 Abs. 1 BZO
eine Gesetzeslücke oder ein qualifiziertes Schweigen vorliege. Eine Lücke im
Gesetz besteht gemäss Rechtsprechung und Lehre, wenn sich eine Regelung als
unvollständig erweist, weil sie jede Antwort auf die sich stellende Rechtsfrage
schuldig bleibt. Hat der Gesetzgeber eine Rechtsfrage nicht übersehen, sondern
stillschweigend  im negativen Sinn  mitentschieden (qualifiziertes
Schweigen), bleibt kein Raum für richterliche Lückenfüllung. Eine
Gesetzeslücke, die vom Gericht zu füllen ist, liegt nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts dann vor, wenn der Gesetzgeber etwas zu regeln unterlassen hat,
was er hätte regeln sollen, und dem Gesetz diesbezüglich weder nach seinem
Wortlaut noch nach dem durch Auslegung zu ermittelnden Inhalt eine Vorschrift
entnommen werden kann (BGE 139 II 404 E. 4.2; 138 II 1 E. 4.2; 135
III 385 E. 2.1). Ist ein lückenhaftes Gesetz zu ergänzen, gelten als
Massstab die dem Gesetz selbst zugrunde liegenden Zielsetzungen und Werte (vgl.
z.
B. BGE 129
II 401 E. 2.3). Der Umstand, dass sich eine bestimmte Regelung im Gesetz
nicht findet, bedeutet nicht ohne Weiteres, dass eine Lücke im Rechtssinn
vorliegt, die zu füllen wäre. Als lückenhaft kann das Gesetz im zu
beurteilenden Fall nur gelten, wenn sich ergibt, dass es keine abschliessende
Ordnung aufstellt, sondern der Gesetzgeber etwas zu regeln unterlassen hat, was
er hätte regeln sollen. Ob dies zutrifft, ist durch Auslegung zu ermitteln,
wobei sich eine zu regelnde Lücke nicht nur durch historische Auslegung, sondern
auch durch Beizug anderer Auslegungselemente ergeben kann (vgl. z.
B. BGE 140 III 206
E. 3.5.3).
6.6.6
Da weiterführende, historische Materialien zu der hier strittigen
BZO-Bestimmung nicht ersichtlich sind, hat die Vorinstanz die Auslegung über
Sinn und Zweck der BZO-Bestimmungen und anhand von Aussagen des
Beschwerdegegners 2 selbst vorgenommen. Dabei kam die Vorinstanz zum
Schluss, dass vorliegend in Übereinstimmung mit den Ausführungen des Beschwerdegegners 2
von einem gesetzgeberischen Versehen auszugehen sei. Es erschliesse sich nicht,
weshalb in der Kernzone K Ein- und Ausfahrten zu Garagen, nicht aber auch
Haus- und Kellerzugänge sowie Gartenausgänge von den Abgrabungsbeschränkungen
ausgenommen und damit privilegiert sein sollen.
Diese Darlegungen der Vorinstanz sind nachvollziehbar. Der
Beschwerdegegner 2 hat konkret dargelegt, dass es seiner gelebten Praxis
entspreche, dass die Vorschrift zu Abgrabungen in der Kernzone so ausgelegt
werde, dass auch Hauszugänge im Sinne der Erschliessung, analog zu Ein- und Ausfahrten,
von der maximalen Abgrabung ausgenommen würden. In sämtlichen übrigen Bauzonen
sind Haus- und Kellerzugänge sowie Gartenausgänge von den
Abgrabungsbeschränkungen ausgenommen bzw. privilegiert. In den Kernzonen ist zwar
aufgrund der sensiblen Umgebung eine restriktivere Anwendung von
Abgrabungsvorschriften angebracht, jedoch macht diese pauschale Regel es
dennoch nicht schlüssig, wenn auf der einen Seite in der Kernzone K
grosszügige Abgrabungen für Ein- und Ausfahrten zu Garagen zugelassen werden,
nicht hingegen für optisch in der Regel weniger ins Gewicht fallende Haus- und
Kellerzugänge sowie Gartenzugänge; denn Sinn und Zweck der Abgrabungsvorschrift
ist ja gerade die Vermeidung von einem überhohen Erscheinungsbild (vgl. Christian
Berz/Antonio Frigerio,
Zürcher Planungs- und Baurecht, S.
1490).
Hauszugänge wären gerade an Hanglagen in Kernzonen kaum je zu erstellen, wären
sie nicht ebenfalls von den Abgrabungsbegrenzungen ausgenommen.
6.6.7
Gemäss der Grundnorm von § 293 Abs. 2 PBG sind von der
Beschränkung betreffend Ausgestaltung von Untergeschossen über dem gestalteten
Boden Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu
Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen ausgenommen. Es ergibt sich somit auch
hier, dass die Hauszugänge grundsätzlich mitzuberücksichtigen sind. Erlässt
eine BZO gestützt auf § 293 PBG Regeln und erwähnt die Hauszugänge nicht
ausdrücklich, so kann in Übereinstimmung mit den Ausführungen des privaten
Beschwerdegegners aufgrund der kantonalen Regelung nicht automatisch von einem
qualifizierten Schweigen bezüglich Hauszugängen ausgegangen werden, wie der
Beschwerdeführer argumentiert, sondern stellt sich durchaus die Frage nach
einem gesetzgeberischen Versehen. Der Beschwerdegegner 2 hat denn
gegenüber der Vorinstanz selbst auch anerkannt, dass die Gesetzeslage
unvollständig und ergänzungsbedürftig sei, weshalb eine entsprechende
Konkretisierung der Abgrabungsvorschrift in der anstehenden BZO-Revision
vorgesehen sei. Diese Aussage blieb seitens des Beschwerdeführers unbestritten.
6.6.8
Schliesslich kommt hinzu, dass die Abgrabungen nur an zwei Stellen über 0,5 m
betragen, um einen Hauszugang zu erschliessen (nördlicher Gebäudeteil der
Westfassade und Ostfassade beim südlichen Gebäudeteil). Diese Abgrabungen
dienen einzig dem Zugang zum Bauvorhaben und können in Übereinstimmung mit den
vorinstanzlichen Ausführungen somit von den Abgrabungsbeschränkungen
ausgenommen werden. An der fraglichen Stelle findet gleichzeitig eine Abstufung
des nördlichen Gebäudekörpers statt, wodurch auch kein überhohes
Erscheinungsbild ersichtlich ist und Sinn und Zweck von Art. 2.8 Abs. 1
BZO gewahrt werden kann. Die konkreten Abgrabungen führen nicht zu einer
unbefriedigenden Terraingestaltung, da sich der gestaffelte Gebäudekörper gut
einfügt. Wie die Vorinstanz richtig darlegt, sieht die BZO ebenfalls nicht vor,
dass solche von der Beschränkung ausgenommenen Abgrabungen nur gestattet wären,
sofern das Mass der Gebäudehöhe ab dem gestalteten Terrain eingehalten bleibt.
Schliesslich trifft ebenfalls zu, dass auf die genannten untergeordneten
Abgrabungen grundsätzlich auch mittels einer Anpassung verzichtet werden
könnte, ohne dass deswegen die Baubewilligung aufgehoben werden müsste.
6.7
Die
Vorinstanz hat somit keine Rechtsverletzung begangen, indem sie gestützt auf
Sinn und Zweck der strittigen BZO-Bestimmungen und gestützt auf die Aussagen des
Beschwerdegegners 2 betreffend gelebte Praxis und Revisionsbedürftigkeit
die Zulässigkeit der konkreten Abgrabungen aufgrund einer Gesetzeslücke
angenommen hat. Der Rüge des Beschwerdeführers ist somit nicht zu folgen.
7.
Insgesamt erweist sich die Beschwerde demnach als
unbegründet. Sie ist abzuweisen.
8.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten
dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit
§ 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf eine Parteientschädigung steht ihm
ausgangsgemäss nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist er zu
verpflichten, dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von
Fr. 2'000.- zu bezahlen.
9.
Soweit es sich vorliegend angesichts der vor
Baubeginn zu erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid
handelt, ist dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) anfechtbar (BGE 149
II 170 E. 1; BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.   300.--
Zustellkosten,
Fr. 7'300.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    die Mitbeteiligte;
c)    das Baurekursgericht.