zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00642 · 2026-02-26 · de
Nachträgliche Baubewilligung

Bauen ausserhalb der Bauzonen; erweiterte Besitzstandsgarantie; hobbymässige Tierhaltung; genügende Feststellung des Sachverhalts. Der Anwendungsbereich von Art. 24c Abs. 1 RPG ist auf Bauten und Anlagen beschränkt, die nicht mehr zonenkonform sind, d. h., die durch eine nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen zonenwidrig geworden sind (Art. 41 RPV). Die erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c Abs. 1 f. RPG erstreckt sich damit nur auf Bauten, die seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt wurden und aufgrund einer späteren Rechtsänderung zonenwidrig geworden sind, nicht aber auf Bauten, bei denen die Zonenwidrigkeit ohne Rechtsänderung, sondern allein durch tatsächliche Änderungen, wie namentlich die Aufgabe des Landwirtschaftsbetriebes, entstanden ist (E. 3.1.2). Aus den Akten wird nicht klar, in wessen Eigentum das Grundstück vor dem 1. Juli 1972 stand und ob es damals tatsächlich keinen landwirtschaftlichen Zweck hatte, zumal der Beschwerdeführer das Gegenteil behauptet (E. 3.1.4). Die Vorinstanz hat über den Antrag betreffend Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24e RPG nicht entschieden, obschon dies geboten gewesen wäre (E. 3.2.3). Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die Vorinstanz.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00642
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00642
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 26.02.2026
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Nachträgliche Baubewilligung
Bauen ausserhalb der Bauzonen; erweiterte Besitzstandsgarantie; hobbymässige Tierhaltung; genügende Feststellung des Sachverhalts.Der Anwendungsbereich von Art. 24c Abs. 1 RPG ist auf Bauten und Anlagen beschränkt, die nicht mehr zonenkonform sind, d. h., die durch eine nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen zonenwidrig geworden sind (Art. 41 RPV). Die erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c Abs. 1 f. RPG erstreckt sich damit nur auf Bauten, die seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt wurden und aufgrund einer späteren Rechtsänderung zonenwidrig geworden sind, nicht aber auf Bauten, bei denen die Zonenwidrigkeit ohne Rechtsänderung, sondern allein durch tatsächliche Änderungen, wie namentlich die Aufgabe des Landwirtschaftsbetriebes, entstanden ist (E. 3.1.2). Aus den Akten wird nicht klar, in wessen Eigentum das Grundstück vor dem 1. Juli 1972 stand und ob es damals tatsächlich keinen landwirtschaftlichen Zweck hatte, zumal der Beschwerdeführer das Gegenteil behauptet (E. 3.1.4). Die Vorinstanz hat über den Antrag betreffend Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24e RPG nicht entschieden, obschon dies geboten gewesen wäre (E. 3.2.3).Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die Vorinstanz.
Stichworte:
BESITZSTANDSGARANTIE
ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE
LANDWIRTSCHAFTLICHE NUTZUNG
NACHTRÄGLICHE BAUBEWILLIGUNG
NUTZUNGSWEISE
SACHVERHALTSABKLÄRUNG
SCHOPFGEBÄUDE
VORPLATZ
Rechtsnormen:
Art. 9 BV
Art. 26 BV
§ 238 Abs. 1 PBG
Art. 24c RPG
Art. 24d Abs. 3 RPG
Art. 24e RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00642
Urteil
der 1. Kammer
vom
26. Februar 2026
Mitwirkend: Abteilungspräsident
Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Ersatzrichterin Beryl Niedermann,
Gerichtsschreiber Jonas Alig.
In Sachen
A,
Beschwerdeführer,
gegen
1.1
B,
1.2
C,
beide vertreten durch RA D,
2.
Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt
Bülach,
3.
Baudirektion des Kantons Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend nachträgliche Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 20. März
2024 erteilte der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach B und C die
nachträgliche Baubewilligung für diverse bereits erstellte Kleinbauten auf den
Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 an der E-Strasse 04 in Bülach.
Gleichzeitig wurde die raumplanungsrechtliche Bewilligung der Baudirektion
Kanton Zürich vom 21. Dezember 2023 eröffnet.
II.
Der dagegen von A am 17. April
2024 erhobene Rekurs wurde vom Baurekursgericht mit Entscheid vom 3. Oktober
2024 teilweise gutgeheissen. Demgemäss wurde der angefochtene Beschluss der
kommunalen Baubewilligungsbehörde um die Auflage ergänzt, dass die
Bauherrschaft gegenüber der Baubehörde den Nachweis eines rechtskonformen
Näherbaurechts zugunsten der Parzelle Kat.-Nr. 03 und zulasten der
Parzelle Kat.-Nr. 05 zu erbringen hat. Im Übrigen wurde der Rekurs
abgewiesen.
III.
Dagegen gelangte A mit Beschwerde
vom 27. Oktober 2024 an das Verwaltungsgericht mit dem sinngemässen
Antrag, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 3. Oktober 2024 sei
aufzuheben, und es sei:
die nachträgliche Baubewilligung Schopf
mit Gartensitzplatz Kat.-Nr. 02 zurückzuziehen und die Bauten seien
zurückzubauen und der ursprüngliche Zustand (ackerfähige Landwirtschaftsfläche)
wiederherzustellen;
die bereits erteilte Baubewilligung für
den Vorplatz südwestlich Grundstück Kat.-Nr. 01 zurückzuziehen und der
gesamte Vorplatz dem Bewilligungsverfahren zu unterstellen;
Bau und Infrastruktur Bülach dazu
anzuhalten, das Baubewilligungsverfahren von 2000 zur Ermittlung des Referenzzustandes
des Vorplatzes hinzuzuziehen und in das Verfahren einfliessen zu lassen;
die Gestaltung des Vorplatzes so zu
definieren, dass ein permanentes Abstellen von zwei Fahrzeugen nebeneinander
nicht möglich sei; und
der Grünstreifen zwischen Kat.-Nr. 06
und Kat.-Nr. 01 wiederherzustellen;
unter
Kostenfolge zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
Die Vorinstanz beantragte am 20. November
2024 die Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2
beantragte am 2. Dezember 2024 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei. Die Baudirektion beantragte am 6. Dezember 2024 die
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Der
Beschwerdegegner 2 liess sich nicht vernehmen. Am 28. Dezember 2024 replizierte
A.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist zur
Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung
mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) zuständig. Weil auch die übrigen
Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Vom nachträglichen Baubewilligungsverfahren betroffen sind
die Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 03 und 02. Während die Parzellen Kat.-Nrn. 01
und 03 gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Bülach vom 8. Juli
1996 mit Änderungen bis 8. Februar 2021 (BZO) der Weilerkernzone KW
zugewiesen sind, befindet sich das Grundstück Kat.-Nr. 02 in der
Landwirtschaftszone Lk. Das Wohnhaus Assek.-Nr. 07 auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 ist im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen
Schutzobjekte verzeichnet. Auf den drei Parzellen wurden unbestrittenermassen
verschiedene Bauten ohne vorgängige Baubewilligung erstellt, teilweise durch
die private Beschwerdegegnerschaft, teilweise durch deren Rechtsvorgänger.
3.
3.1
3.1.1
Das Grundstück
Kat.-Nr. 02 befindet sich wie soeben erwähnt in der Landwirtschaftszone.
Die Baudirektion hat mit Gesamtverfügung vom 21. Dezember 2023 für die
baulichen Massnahmen am Schopf eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c des Raumplanungsgesetzes
vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) erteilt. Die Verfügung wurde mit dem
baurechtlichen Entscheid am 20. März 2024 eröffnet.
3.1.2
Nach Art. 24c
Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb
der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich
geschützt. Mit Ausnahmebewilligung der zuständigen Behörden können solche
Bauten und Anlagen erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder
wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden
sind (Art. 24c Abs. 2 RPG).
Der
Anwendungsbereich von Art. 24c Abs. 1 RPG ist auf Bauten und Anlagen
beschränkt, die nicht mehr zonenkonform, d.
h. durch
eine nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen zonenwidrig geworden sind
(Art. 41 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV]; vgl. BGE 127
II 209 E. 2c). Die erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c Abs. 1 f.
RPG erstreckt sich damit nur auf Bauten, die seinerzeit in Übereinstimmung mit
dem materiellen Recht erstellt und aufgrund einer späteren Rechtsänderung
zonenwidrig geworden sind, nicht aber auf Bauten, bei denen die Zonenwidrigkeit
ohne Rechtsänderung, sondern allein durch tatsächliche Änderungen, wie
namentlich die Aufgabe des Landwirtschaftsbetriebes, entstanden ist (BGE 129
II 396 E. 4.2.1). Eine rechtmässig erstellte altrechtliche Baute  wie ein
ursprünglich landwirtschaftlich genutzter freistehender, unbewohnter Schopf 
fällt unter die aus der Eigentumsgarantie (Art. 26 der Bundesverfassung
[BV]) und aus dem Vertrauensschutz (Art. 9 BV) abgeleitete
verfassungsrechtliche Besitzstandsgarantie. Eine solche Baute kann  im Rahmen
der normalen Lebensdauer  in ihrem Bestand erhalten werden und es können die
dafür nötigen Unterhaltsarbeiten vorgenommen werden. Darunter fallen sämtliche
Arbeiten zur Instandhaltung (Reparaturen) und Modernisierung (Renovationen),
soweit Umfang, Erscheinung, Bestimmung und Wert unverändert bleiben (BGr, 24. Mai
2022, 1C_651/2021, E. 4.1). Entscheidend ist die Frage, ob sich Bauweise,
-material und -standard und damit auch Wert, Lebensdauer und Nutzungsmöglichkeit
der Baute wesentlich geändert haben (BGr, 24. Mai 2022, 1C_651/2021,
E. 4.3).
In jedem Fall bleibt im Rahmen
des Anwendungsbereichs von Art. 24c RPG die Vereinbarkeit mit den
wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 5 RPG). Der
Bundesrat hat in Art. 42 RPV die zulässigen Änderungen im Sinne von
Art. 24c Abs. 2 RPG weiter konkretisiert. Danach gilt eine Änderung
als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute
oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt
bleibt, wobei Verbesserungen gestalterischer Art zulässig sind (Art. 42
Abs. 1 RPV). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist darauf
abzustellen, ob die Änderung bei einer Gesamtbetrachtung von untergeordneter
Natur ist. Die Wesensgleichheit der Baute muss hinsichtlich Umfang, äusserer
Erscheinung sowie Zweckbestimmung gewahrt werden und es dürfen keine
wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und
Umwelt geschaffen werden (BGE 127 II 215 E. 3a f.). Die
verlangte Wahrung der Identität bezieht sich auf die "wesentlichen
Züge", also die aus raumplanerischer Sicht wichtigen Merkmale des Objekts.
Ob die so verstandene Identität noch gewahrt wird, beurteilt sich unter
Würdigung aller raumrelevanten Gesichtspunkte in ihrem Zusammenwirken (BGr,
16. Juli 2020, 1C_480/2019, 1C_481/2019, E. 4.1).
Seit der RPG-Revision vom 23. Dezember
2011 gestattet Art. 24c Abs. 3 RPG die Veränderungsmöglichkeiten nach
Art. 24c Abs. 2 RPG und damit den Wiederaufbau ebenfalls bei
landwirtschaftlichen Wohnbauten sowie angebauten Ökonomiebauten ausserhalb der
Bauzonen, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das
betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts
wurde. Bei den von Art. 24c Abs. 3 RPG erfassten Bauten hängt die
Zulässigkeit der Veränderungsmöglichkeiten nicht mehr davon ab, ob die
Zonenwidrigkeit der Baute auf eine Erlass- bzw. Planänderung zurückgeht; es
genügt, dass die Zonenwidrigkeit durch tatsächliches Verhalten wie insbesondere
die Aufgabe eines Landwirtschaftsbetriebs bewirkt worden ist (vgl. BGE 147
II 25 E. 3.2 mit Hinweisen). Die Notwendigkeit, dass die Zonenwidrigkeit
auf eine Erlass- oder Planänderung zurückgeht, gilt jedoch weiterhin für
alleinstehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen (vgl. Art. 41
Abs. 2 RPV in der Fassung vom 10. Oktober 2012; BGE 145 II 83 E. 5.2.1).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung lässt sich aus der Regelung von Art. 24c
RPG und Art. 41 RPV nicht herleiten, dass für eine einheitliche
Betrachtung von Hof bzw. Wohnhaus und Nebengebäude bereits ein enger räumlicher
und funktionaler Zusammenhang genügen soll, denn Art. 24c Abs. 3 RPG
setzt für eine einheitliche Betrachtungsweise ausdrücklich voraus, dass die
Ökonomiebauten an das Wohnhaus angebaut sind (BGr, 23. Juli 2019,
1C_85/2019, E. 3.4 mit Hinweis; zum Ganzen VGr, 24. August 2023,
VB.2022.00704, E. 2.3).
3.1.3
Eine
ursprünglich mit Bezug auf den Schopf auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 am
25. August 2021 durch die kommunale Baubewilligungsbehörde erteilte
nachträgliche Baubewilligung wurde mit Entscheid des Baurekursgerichts vom 31. März
2022 aufgehoben und die Baubewilligungsbehörde wurde angewiesen, ein
gebäudehistorisches Gutachten in Auftrag zu geben. Das Gutachten kam zum
Schluss, dass das Gebäude mit überwiegender Wahrscheinlichkeit vor dem 1. Juli
1972, nämlich im Jahr 1956, erstellt worden sei. Am 1. Juli 1972 habe
das Gebäude bereits die heute bestehende Dachfläche und somit den heute
bestehenden Grundriss gehabt. Zudem sei der Schopf zum Zeitpunkt der Erstellung
aufgrund der zum damaligen Zeitpunkt geltenden Vorschriften bewilligungsfähig
gewesen. Die Baudirektion kam demgemäss zum Schluss, dass die baulichen
Veränderungen seit dem 1. Juli 1972  welche die Erneuerung der
Dachsparren, die Erneuerung des Daches durch das Auswechseln von Ziegeln sowie
den Ersatz von Wellblechen durch Holz umfassen  einer teilweisen Änderung im
Sinne von Art. 24c RPG entsprächen und einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24c
RPG nichts entgegenstehe. Die Vorinstanz erachtete das Gutachten als
vollständig, schlüssig und nachvollziehbar und erwog, die erforderlichen
Bewilligungen seien zu Recht erteilt worden.
3.1.4
Der
Beschwerdeführer bringt dagegen sinngemäss vor, beim Schopf handle es sich um
eine ursprünglich landwirtschaftlich genutzte Baute, die nicht unter Art. 24c
Abs. 1 RPG falle.
In den angefochtenen Verfügungen
und dem vorinstanzlichen Urteil finden sich zum ursprünglichen Zweck des Schopfs
(vor dem 1. Juli 1972) keine Ausführungen. Es ist gerichtsnotorisch, dass
früher eine landwirtschaftliche Nutzung des Wohnhauses der Beschwerdegegnerschaft 1.1
und 1.2 Assek.-Nr. 07 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 stattfand
(vgl. VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00467, E. 5.1 ff., wo von
einer aufgefüllten Miststockumrandung bzw. einem ehemaligen Miststock auf dem
Grundstück sowie einer ehemaligen Scheune die Rede ist). Indes anerkennt der
Beschwerdeführer in seiner Replik, dass dieses Wohnhaus seit dem Jahr 1956 nicht
mehr landwirtschaftlich genutzt wurde. Allerdings wird aus den Akten nicht
klar, in wessen Eigentum das Grundstück Kat.-Nr. 02 vor dem 1. Juli
1972 stand und ob es damals tatsächlich keinen landwirtschaftlichen Zweck
hatte, zumal der Beschwerdeführer das Gegenteil behauptet. Auf die nicht weiter
belegte erstmalige Behauptung der Beschwerdegegnerin 3 im Rahmen der
Beschwerdeantwort, es handle sich um ein funktional mit dem Wohnhaus
zusammenhängendes Nebengebäude und keine landwirtschaftliche Ökonomiebaute,
lässt sich nicht abstellen. Mithin ist der Sachverhalt diesbezüglich ungenügend
erstellt.
3.1.5
Demgegenüber ist
die erst im Rahmen der Replik erhobene Rüge, die vorinstanzliche Feststellung
zum Erstellungszeitpunkt des Schopfs sei falsch, verspätet.
3.2
3.2.1
Die
Beschwerdegegnerschaft macht demgegenüber geltend, es komme nicht darauf an, ob
die Bewilligung gestützt auf Art. 24c RPG erteilt worden sei. Die
baulichen Änderungen, die jetzige Nutzung für die hobbymässige Hühnerhaltung
und die damit verbundene Neuerschliessung mit Strom und Wasser seien gestützt
auf Art. 24e RPG zu Recht bewilligt worden.
3.2.2
Nach Art. 24e
Abs. 1 RPG werden bauliche Massnahmen in unbewohnten Gebäuden oder
Gebäudeteilen bewilligt, die in ihrer Substanz erhalten sind, wenn sie
Bewohnern oder Bewohnerinnen einer nahe gelegenen Wohnbaute zur hobbymässigen
Tierhaltung dienen und eine tierfreundliche Haltung gewährleisten.
Gemäss Art. 24e Abs. 5
RPG dürfen Bewilligungen nach diesem Artikel nur erteilt werden, wenn die
Voraussetzungen von Art. 24d Absatz 3 RPG erfüllt sind. Demnach wird
vorausgesetzt, dass:
die Baute oder Anlage für den
bisherigen Zweck nicht mehr benötigt wird, für die vorgesehene Nutzung geeignet
ist und keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist (lit. a);
die äussere Erscheinung, die bauliche
Grundstruktur und die Umgebung in ihren wesentlichen Merkmalen erhalten bleiben
(lit. b);
höchstens eine geringfügige Erweiterung
der bestehenden Erschliessung notwendig ist und sämtliche Infrastrukturkosten,
die im Zusammenhang mit der vollständigen Zweckänderung der Bauten und Anlagen
anfallen, auf deren Eigentümer überwälzt werden (lit. c);
die landwirtschaftliche Bewirtschaftung
des umliegenden Grundstücks nicht gefährdet ist (lit. d);
keine überwiegenden Interessen
entgegenstehen (lit. e).
3.2.3
Mit
Gesamtverfügung vom 21. Dezember 2023 hat die Beschwerdegegnerin 3
unter anderem eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24e Abs. 1 RPG für
die hobbymässige Hühnerhaltung im Schopf auf dem besagten Grundstück erteilt.
Die Verfügung wurde mit dem baurechtlichen Entscheid am 20. März 2024 eröffnet.
Der Beschwerdeführer beanstandete diese Ausnahmebewilligung sowie die damit
verbundene Erschliessung mit Elektrizität und Wasser in seinem Rekurs vom 17. April
2024 ausdrücklich und beantragte deren Aufhebung.
Die Vorinstanz
erwog im angefochtenen Entscheid, eine Hühnerhaltung sei im betreffenden Schopf
nicht vorgesehen und entsprechende ehemalige Ausbauten innerhalb des Schopfes
seien bereits zurückgebaut worden. Dabei erlag sie indes einem Irrtum. Beim
zurückgebauten Gebäude handelte es sich um eine andere auf Grundstück Kat.-Nr. 02
gelegene Baute, in der vormals Hühner gehalten wurden und die inzwischen
zurückgebaut wurde. Dass hingegen im bestehenden Schopf eine hobbymässige
Hühnerhaltung betrieben wird und bewilligt wurde, ergibt sich zweifelsfrei aus
der Gesamtverfügung der Beschwerdegegnerin 3 und im Übrigen auch aus der
Vernehmlassung der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 vom 2. Dezember
2024. In der letzteren Vernehmlassung führte die Beschwerdegegnerschaft 1.1
und 1.2 aus, dass die Erschliessung mit Wasser und Elektrizität aufgrund des Erfordernisses
einer artgerechten Hühnerhaltung erfolgt sei. Die Vorinstanz hat über den
Antrag betreffend Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24e RPG damit nicht
entschieden, obschon dies geboten gewesen wäre.
Die Vorinstanz hat das
Verhältnis von Art. 24c RPG und Art. 24e RPG nicht beurteilt. Es
erscheint sehr fraglich, ob sich die seit 1972 vorgenommenen baulichen
Änderungen auf Art. 24e RPG abstützen lassen. Deshalb wird sich  da die
Möglichkeit baulicher Massnahmen bzw. die Umnutzung nach Art. 24e RPG auf
rechtmässig bestehende Gebäude oder Gebäudeteile beschränkt ist (Rudolf Muggli
in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der
Bauzone, Art. 24e Rz. 8)  zunächst wohl die Frage stellen, ob sich
die Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 hinsichtlich des Schopfs vor der
Umnutzung zu einem Hühnerstall noch auf die erweiterte Besitzstandsgarantie
nach Art. 24c RPG oder zumindest die aus der Verfassung abgeleitete
(gewöhnliche) Besitzstandsgarantie berufen konnte. Diesbezüglich wird die
Vorinstanz den Sachverhalt genauer abzuklären haben. Bejahendenfalls wird die
Vorinstanz erstmals auch die (weiteren) Voraussetzungen von Art. 24e RPG
zu prüfen haben (insbesondere auch, ob es sich bei der Erschliessung mit Wasser
und Strom um eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung
handelt). Dass die Vorinstanz dies unterliess, stellt eine formelle
Rechtsverweigerung dar (Art. 29 Abs. 1 BV).
4.
4.1
Auf dem in der
Kernzone gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 01 wurde der Vorplatz im
südwestlichen Bereich mit Verbundsteinen erweitert. Es handelt sich um einen
Streifen mit einer Länge von 8 m und einer Breite von 1 m.
4.2
Der
Beschwerdeführer macht geltend, es sei davon auszugehen, dass für den übrigen
Vorgartenbereich zu einem früheren Zeitpunkt eine Baubewilligung erteilt worden
sei. Zudem rügt er, der Vorplatz werde als Autoabstellplatz genutzt, wofür
keine Bewilligung vorliege.
4.3
Gemäss § 238
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind
Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der
baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen
so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Auf
Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist gemäss Absatz 2 von § 238
PBG besondere Rücksicht zu nehmen; sie dürfen auch durch Nutzungsänderungen und
Unterhaltsarbeiten nicht beeinträchtigt werden, für die keine baurechtliche
Bewilligung nötig ist. Das Gebäude Assek.-Nr. 07, bestehend aus Scheune
und Wohnhaus, wurde im Jahre 1730 erstellt und ist im kommunalen Inventar
der schutzwürdigen Bauten verzeichnet. Es handelt sich damit
unbestrittenermassen um ein potenzielles Schutzobjekt und damit um eine Baute
im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG. Das Baugrundstück ist ausserdem einer
Kernzone zugewiesen, welche ein schutzwürdiges Ortsbild umfasst und in welcher
ebenfalls erhöhte gestalterische Anforderungen an Bauten gelten.
Gemäss Ziff. 2.5.6 Abs. 1
BZO ist die Umgebung ortsüblich zu gestalten und zu bepflanzen. Die
herkömmlichen Elemente der Umgebungsgestaltung wie Mauern, Zäune, Brunnen,
Bauerngärten und dergleichen sind zu erhalten und bei Sanierungen oder
Neubauten weitgehend zu übernehmen bzw. wieder herzustellen. Nach Art. 2.5.7
BZO sind Fahrzeugabstellplätze in der Regel im Gebäude anzuordnen. Ist dies in
begründeten Fällen nicht möglich, sind die Abstellplätze möglichst unauffällig
in die Umgebung einzupassen. Für Fahrzeugabstellplätze ist eine baurechtliche
Bewilligung notwendig, sofern sie als solche angelegt sind (Daniel Kunz/Markus
Lanter in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht,
7. A., Wädenswil 2024, S. 423).
4.4
Die Pflästerung
des Vorplatzes war bereits Gegenstand des Entscheids des Verwaltungsgerichts vom
19. Mai 2019 (VGr, 19. Mai 2019, VB.2018.00467, E. 6.3 f.).
Das Verwaltungsgericht erwog, eine isolierte Beurteilung des nachträglich
befestigten Streifens falle nur dann in Betracht, wenn davon ausgegangen werde,
bei der restlichen Vorgartengestaltung handle es sich um einen bewilligten
Zustand. Sollte der übrige Vorgartenbereich hingegen bisher nie baurechtlich
beurteilt worden sein, erwiese sich eine separate Beurteilung einzelner
Streifen bzw. der Entscheid, den restlichen Vorgartenbereich nicht zum
Gegenstand eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens zu machen, als
rechtswidrig. Zudem ging das Verwaltungsgericht aufgrund der Akten von der
Annahme aus, dass der vermutlich nicht als Autoabstellplatz bewilligte Vorplatz
faktisch als solcher genutzt werde. Es wies die Sache zur weiteren
Sachverhaltsabklärung an die Vorinstanz zurück.
4.5
Die Frage, ob der
übrige Vorgartenbereich, welcher ebenfalls mit Verbundsteinen gepflästert ist,
je baurechtlich beurteilt wurde, liess sich nicht abschliessend klären. Gemäss dem
Entscheid der Baubewilligungsbehörde sei dies "vermutlich" nicht der
Fall. Sie erwog, aus dem Inventarblatt Nr. 19 aus dem Jahre 1988 sowie
Luftbildern gehe hervor, dass die Vorplatzsituation wohl bereits vor über 30 Jahren
in ähnlicher Ausgestaltung vorgelegen habe. In der gesamtheitlichen Betrachtung
des Strassenzugs "F-Strasse" übernehme das Grundstück weiterhin eine
typische Situation mit befahrbaren Vorplätzen, wie diese auch für das Gebäude
Assek.-Nr. 07 seit mehreren Jahrzehnten vorgeherrscht habe. Die
herkömmliche Gestaltung sei weiterhin gegeben und die gestalterischen Vorgaben
der BZO und des PBG eingehalten. Die Frage der Nutzung des Vorplatzes als
Autoabstellplatz wurde mit der nachträglichen Baubewilligung nicht behandelt.
4.6
Dass die
Vorinstanz unter diesen Umständen das Vorgehen des Beschwerdegegners 2 schützte,
den gesamten Vorgartenbereich einer Gesamtbetrachtung zu unterziehen, und dessen
Auffassung bezüglich Einhaltung der gestalterischen Vorgaben der BZO und des PBG
im Rahmen der Gesamtbetrachtung des Vorplatzes in Auslegung der kommunalen
Vorschriften zur Kernzone KW beipflichtete, ist nicht zu beanstanden.
4.7
Insofern als sie
jedoch erwog, die Nutzung des Vorplatzes als Autoabstellplatz sei nicht
Gegenstand des angefochtenen Beschlusses, weshalb sich Ausführungen dazu
erübrigten, ist ihr nicht zuzustimmen. Der Streitgegenstand eines Rechtsmittelverfahrens
bestimmt sich danach, was Gegenstand des angefochtenen Entscheids war oder nach
richtiger Gesetzesanwendung hätte sein sollen
(Martin
Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A., Zürich etc. 2014,
Vorbemerkungen zu § 1929a N. 45 ff.). In die
Sachverhaltsabklärungen im Zusammenhang mit der Gesamtbetrachtung des Vorgartenbereichs
hätte aufgrund der einschlägigen Vorschriften der BZO sowie gemäss der
prozessualen Vorgeschichte die Frage miteinbezogen werden müssen, ob der
gepflästerte Vorplatz als Autoabstellplatz genutzt wird bzw. im Sinne vom § 309
Abs. 1 lit. i PBG als solcher angelegt ist, und es hätte
gegebenenfalls die Erteilung einer entsprechenden nachträglichen Baubewilligung
geprüft werden müssen. Die Sache ist somit zur weiteren Prüfung dieser Frage an
die Vorinstanz zurückzuweisen.
5.
Zusammenfassend
ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Dispositiv-Ziffer I des Rekursentscheids
ist insoweit aufzuheben, als die Anträge betreffend den Schopf auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 und die Vorplatzpflästerung auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 abgewiesen wurden, und zur weiteren Klärung des diesbezüglichen
Sachverhalts und allfälligen Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
In Abänderung von Dispositiv-Ziffer II des Rekursentscheids sind die
Kosten für das vorinstanzliche Verfahren neu zu verlegen. Zudem ist Dispositiv-Ziffer III
des Rekursentscheids, mit der der Beschwerdeführer zur Entrichtung einer
Umtriebsentschädigung für das Rekursverfahrens an die Beschwerdegegnerschaft 1
verpflichtet wurde, mangels des überwiegenden Obsiegens letzterer aufzuheben.
6.
Die
Rückweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die
Regelung der Nebenfolgen als Obsiegen zu behandeln, wenn die
Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann
(BGE 137 V 210 E. 7.1; BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013,
E. 3.2 f. mit Hinweisen). Ausgangsgemäss sind damit die Kosten des verwaltungsgerichtlichen
Verfahrens zu je einem Drittel der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2
unter solidarischer Haftung, dem Beschwerdegegner 2 sowie der Beschwerdegegnerin 3
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 sowie § 14 VRG). Der Beschwerdeführer verzichtete sodann
ausdrücklich auf eine Parteientschädigung; der Beschwerdegegnerschaft 1.1
und 1.2 ist aufgrund ihres teilweisen Unterliegens keine Parteientschädigung
zuzusprechen. Die Rekurskosten sind demgegenüber, weil der Beschwerdeführer die
vorinstanzlichen Erwägungen zur von ihm als Saunagebäude bezeichneten
Kleinbaute auf dem Grundstück Kat.‑Nr. 03 im Rahmen seiner
Beschwerde ausdrücklich akzeptierte, zu 1/10 dem Beschwerdeführer, zu 3/10 der Beschwerdegegnerschaft 1.1
und 1.2 unter solidarischer Haftung für ihren Anteil, zu 3/10 dem Beschwerdegegner 2
sowie zu 3/10 der Beschwerdegegnerin 3 aufzuerlegen.
7.
Beim
vorliegenden Urteil handelt es sich um einen Rückweisungsentscheid. Ein solcher
wird grundsätzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den
Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni
2005 (BGG) weiterziehen lässt (BGE 134 II 137 E. 1.3.2).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der
Entscheid des Baurekursgerichts vom 3. Oktober 2024 und Dispositiv-Ziffer 1
des Beschlusses des Ausschusses Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach werden
hinsichtlich des Schopfs auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 und des befestigten
Vorplatzes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 aufgehoben und die Sache wird
diesbezüglich zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen. Im Übrigen
wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    In Abänderung von Dispositiv-Ziffer II des Entscheids
des Baurekursgerichts vom 3. Oktober 2024 werden die Rekurskosten zu 1/10
dem Beschwerdeführer, zu 3/10 unter solidarischer Haftung der Beschwerdegegnerschaft 1.1
und 1.2, zu 3/10 dem Beschwerdegegner 2 sowie zu 3/10 der Beschwerdegegnerin 3
auferlegt. Dispositiv-Ziffer II des Entscheids des Baurekursgerichts vom
3. Oktober 2024 wird aufgehoben.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    240.--
Zustellkosten,
Fr. 4'240.--
Total der Kosten.
4.    Die Gerichtskosten werden je zu einem Drittel der
Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 unter solidarischer Haftung, dem Beschwerdegegner 2
sowie der Beschwerdegegnerin 3 auferlegt.
5.    Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
6.    Gegen dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
7.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    die Baudirektion;
c)    das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).