zh_verwaltungsgericht · VB.2017.00433 · 2017-12-07 · de

Quartierplan | Quartierplan Streitgegenstand (E. 2). Verzicht auf einen Augenschein durch das Verwaltungsgericht (E. 4). Rechtsgrundlagen für Zuteilungsanspruch (§ 139 Abs. 3 PBG). Der Eigentümer einer im Quartierplanverfahren aufzuhebenden Wegparzelle, die ohne Ablösung der darauf lastenden Wegrechte keinem anderen Zweck dienen könnte, hat keinen Zuteilungsanspruch. Den Beschwerdeführenden kommt kein Zuteilungsanspruch zu. Inwiefern ihnen durch die Neuordnung der Rechtsverhältnisse im Rahmen des Quartierplanverfahrens Baumöglichkeiten oder andere vorübergehende Nutzungen verloren gehen sollten, substanziieren die Beschwerdeführenden nicht und ist nicht ersichtlich. Der Quartierplan bewirkt bei den Grundstücken der Beschwerdeführenden keine Erhöhung der konsumierten Baumasse (E. 7.3.2). Den Beschwerdeführenden steht aufgrund der von ihnen an den Bau der X-Strasse abzutretenden Fläche kein weitergehender Zuteilungsanspruch zu, als dies mit dem angefochtenen Quartierplan-Festsetzungsbeschluss angeordnet wurde. Für eine Verschiebung der Grenzen besteht kein sachlicher Grund (E. 8.3). Hinsichtlich des Vergütungsansatzes erscheint es sachgerecht, dass sich die Vorinstanzen am stark reduzierten Ansatz für sog. "Vorgartenland" orientiert haben. Der angeordnete Vergütungsansatz erscheint als angemessen, jedenfalls nicht als rechtsverletzend (E. 9.3.2). Die Begründung eines öffentlichen Fusswegrechts auf einem schmalen Streifen des Grundstücks bewirkt für die Beschwerdeführerin 1 keine Beeinträchtigung, die zusätzlich zu entschädigen wäre (E. 9.3.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 17..2.07.1 VB.2017.00433
Zurich Verwaltungsgericht 17..2.07.1 VB.2017.00433
Zurigo Verwaltungsgericht 17..2.07.1 VB.2017.00433

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00433
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Geschäftsnummer:
VB.2017.00433
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 07.12.2017
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Quartierplan
Quartierplan
Streitgegenstand (E. 2). Verzicht auf einen Augenschein durch das Verwaltungsgericht (E. 4). Rechtsgrundlagen für Zuteilungsanspruch (§ 139 Abs. 3 PBG). Der Eigentümer einer im Quartierplanverfahren aufzuhebenden Wegparzelle, die ohne Ablösung der darauf lastenden Wegrechte keinem anderen Zweck dienen könnte, hat keinen Zuteilungsanspruch. Den Beschwerdeführenden kommt kein Zuteilungsanspruch zu. Inwiefern ihnen durch die Neuordnung der Rechtsverhältnisse im Rahmen des Quartierplanverfahrens Baumöglichkeiten oder andere vorübergehende Nutzungen verloren gehen sollten, substanziieren die Beschwerdeführenden nicht und ist nicht ersichtlich. Der Quartierplan bewirkt bei den Grundstücken der Beschwerdeführenden keine Erhöhung der konsumierten Baumasse (E. 7.3.2). Den Beschwerdeführenden steht aufgrund der von ihnen an den Bau der X-Strasse abzutretenden Fläche kein weitergehender Zuteilungsanspruch zu, als dies mit dem angefochtenen Quartierplan-Festsetzungsbeschluss angeordnet wurde. Für eine Verschiebung der Grenzen besteht kein sachlicher Grund (E. 8.3). Hinsichtlich des Vergütungsansatzes erscheint es sachgerecht, dass sich die Vorinstanzen am stark reduzierten Ansatz für sog. "Vorgartenland" orientiert haben. Der angeordnete Vergütungsansatz erscheint als angemessen, jedenfalls nicht als rechtsverletzend (E. 9.3.2). Die Begründung eines öffentlichen Fusswegrechts auf einem schmalen Streifen des Grundstücks bewirkt für die Beschwerdeführerin 1 keine Beeinträchtigung, die zusätzlich zu entschädigen wäre (E. 9.3.3).
Abweisung.
Stichworte:
ABTRETUNG
ABTRETUNGSENTSCHÄDIGUNG
ENTSCHÄDIGUNG
GELDAUSGLEICH
QUARTIERPLAN
VERKEHRSWERT
VORGARTENLAND
ZUTEILUNGSANSPRUCH
Rechtsnormen:
§ 139 PBG
§ 139 Abs. III PBG
§ 141 PBG
§ 155 PBG
Art. 33 RPG
§ 20 VRG
§ 20 Abs. I VRG
§ 50 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2017.00433
Urteil
der 3. Kammer
vom
7. Dezember 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Matthias Hauser,
Ersatzrichter Christian Mäder,
Gerichtsschreiberin Rahel Zehnder.
In Sachen
1.    A AG,
2.    B,
3.    C,
alle vertreten durch D,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    Stadtrat E, vertreten durch RA F,
2.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend
Quartierplan,
hat
sich ergeben:
I.
Der Stadtrat E setzte am 17. Mai 2016 die
Teilrevision des Quartierplans M fest. Die Baudirektion Kanton Zürich
genehmigte diesen Beschluss am 1. September 2016.
II.
Hiergegen erhob einerseits C Rekurs mit dem Begehren,
dass ihm für die Abtretung von Land einer bisherigen Privatstrasse eine höhere
Entschädigung zuzusprechen sei. Andererseits verlangten die A AG und B mit
gemeinsamer Rekurseingabe verschiedene Änderungen des Quartierplans.
Das Baurekursgericht führte einen doppelten
Schriftenwechsel und am 4. April 2017 einen Augenschein durch. Daraufhin
entschied es am 1. Juni 2017 in den vereinigten Verfahren wie folgt:
"Der
Rekurs wird teilweise gutgeheissen.
Demgemäss
werden der Beschluss des Stadtrates E vom 17. Mai 2016 und die
Genehmigungsverfügung der Baudirektion vom 1. September 2016 hinsichtlich der
Berechnung der Vorleistungen der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 an den
Ausbau der X-Strasse aufgehoben und an die Vorinstanz zur Überarbeitung und
Neufestsetzung zurückgewiesen.
Im
Übrigen wird der Rekurs abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird."
III.
Mit Beschwerde vom 5. Juli 2017 liessen die
weitgehend unterlegenen Rekurrierenden dem Verwaltungsgericht beantragen:
"1. Die mit
der Beschwerde nachstehend angefochtenen Beschlüsse des Baurekursgerichts seien
aufzuheben. Der Quartierplan sei zur Überarbeitung an die erste Instanz
zurückzuweisen.
2. Die
Stadt E sei anzuhalten, den Quartierplan gemäss den in den nachfolgenden
Anträgen und Begründungen aufgeführten Quartierplankorrekturen bzw. den
entsprechenden Vorgaben des Verwaltungsgerichts zu korrigieren und neu
festzusetzen.
3. Unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner."
In seiner Vernehmlassung vom 21. Juli 2017 schloss das
Baurekursgericht auf Abweisung des Rechtsmittels. Denselben Antrag stellte die
Baudirektion am 8. September 2017. Der Stadtrat E liess am
12. September 2017 ebenfalls Abweisung der Beschwerde beantragen und
verlangte überdies eine Parteientschädigung.
Auf die Erwägungen des Rekursentscheids und die
Parteivorbringen ist, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen
zurückzukommen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
vorliegenden Beschwerde zuständig.
2.
Das Baurekursgericht hat
den Rekurs einzig mit Bezug auf die Kostenberechnung für die strassenmässige
Erschliessung gutgeheissen und hierzu erwogen, dass die
Beschwerdeführerinnen 1 und 2 zu Recht die effektiven Baukosten zuzüglich
Verzinsung als Grundlage für die Berechnung der Erschliessungskosten verlangt
hätten. Dementsprechend wurde der Stadtrat E angewiesen, die von diesen
erbrachten Vorleistungen an den Ausbau der X-Strasse neu zu berechnen. Der
Stadtrat hat diese Korrektur akzeptiert; diese bildet daher nicht mehr
Streitgegenstand des Beschwerdeverfahrens. Die Beschwerdeführenden ihrerseits
haben den Rekursentscheid nur mit Bezug auf die nachfolgend in E. 7 –
E. 9 zu behandelnden Punkte angefochten; die weiteren, von ihnen im vor­instanzlichen
Verfahren erhobenen Rügen liegen nicht mehr im Streit.
3.
Als Eigentümer von im
Quartierplanperimeter liegenden Grundstücken, die im Festsetzungsbeschluss
durch Landabzüge tangiert werden, sind die Beschwerdeführenden kraft
§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu
Rekurs und Beschwerde legitimiert.
4.
Die vom Baurekursgericht am Augenschein getroffenen
Feststellungen können auch vom Verwaltungsgericht berücksichtigt werden (Kaspar
Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 7
N. 81). Ausserdem geben die Akten über die massgebenden Grundlagen des
streitbetroffenen Planungsakts hinreichend Auskunft. Auf einen gerichtlichen
Lokaltermin oder andere zusätzliche Sachverhaltsermittlungen kann daher
verzichtet werden. Nach ständiger Rechtsprechung gilt das Baurekursgericht als
Fachgericht; zur Ermittlung der angemessenen Höhe der Entschädigung an den
Beschwerdeführer 3 bedarf es daher weder des Beizugs einer
"neutrale(n) Fachinstanz" noch eines Gutachtens.
5.
Das rund 5 ha grosse,
mit Dienstleistungsgebäuden überbaute Quartierplangebiet stösst nördlich an die
G-Strasse; im Westen wird es durch die Grenze zur Stadt H das dort
verlaufende Bahntrassee, im Osten durch die I-Strasse und im Süden durch die
J-Strasse begrenzt. Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt E vom
7. März 2011 liegt der Perimeter in der Zentrumszone Arbeitsplatzgebiet
mit einer Baumassenziffer von 10. Der ursprüngliche Quartierplan aus dem Jahr
1954 wurde 1972 erstmals revidiert. Nachdem das Baurekursgericht mit Entscheid
Nr. 03 vom 22. Juni 2011 die Zufahrt durch die Stichstrasse Kat.-Nr. 04
für ungenügend befunden hatte, bezweckt die vorliegende Revision, die
strassenmässige Erschliessung aller Grundstücke im Perimeter zu gewährleisten.
Zu diesem Zweck soll die X-Strasse unter Einbezug des dem
Beschwerdeführer 3 gehörenden Strassengrundstücks Kat.-Nr. 04 und
bisheriger Wegrechtsflächen, u.a. solche der Beschwerdeführerinnen 1 und
2, entsprechend den regierungsrätlichen Zugangsnormalien vom 9. Dezember
1987 ausgebaut, mit einem Wendehammer versehen und an die Stadt E
abgetreten werden. Sodann regelt der Quartierplan die nötige Erneuerung der
Ver- und Entsorgungsleitungen sowie die Kostenverteilung der
Feinerschliessungsanlagen.
6.
6.1
Im Rekurs- und
Beschwerdeverfahren gilt ein unterschiedlicher Überprüfungsmassstab: Mit Rekurs
können gerügt werden: a. Rechtsverletzungen einschliesslich
Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung oder Ermessensunterschreitung, b.
unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts, c. Unangemessenheit
der angefochtenen Anordnung (§ 20 Abs. 1 VRG). Mit Beschwerde können
hingegen grundsätzlich nur die Rügen gemäss § 20 Abs. 1 lit. a
und b VRG erhoben werden (§ 50 Abs. 1 VRG); die Rüge der
Unangemessenheit ist bloss dann zulässig, wenn ein Gesetz dies vorsieht
(§ 50 Abs. 2 VRG).
6.2
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts sind die
Rekursbehörden grundsätzlich verpflichtet, ihre umfassende Überprüfungsbefugnis
nach § 20 Abs. 1 VRG voll auszuschöpfen und angefochtene Entscheide
demnach auch auf Unangemessenheit zu überprüfen (vgl. VGr, 28. April 2010,
URB.2009.00001, E. 2.2; VGr, 21. September 2015, VB.2014.00480,
E. 2.3). Demgegenüber ist es dem Verwaltungsgericht verwehrt, das Ermessen
des Baurekursgerichts zu überprüfen. Mangels abweichender spezialgesetzlicher
Grundlage kann das Gericht den angefochtenen Entscheid nur auf eigentliche
Rechtsfehler, nicht aber auf Unangemessenheit überprüfen (§ 50 Abs. 2
VRG). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus Art. 33 Abs. 3
lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979,
denn bereits das Rekursverfahren gewährleistet die volle Überprüfung durch
wenigstens eine Rechtsmittelinstanz (vgl. Bernhard Waldmann/Peter Hänni,
Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 33 N. 75).
7.
7.1
Mit Bezug
auf "Quartierplanmasse, Berechnung Zuteilungsanspruch" stellen die
Beschwerdeführenden folgenden Antrag:
"Die
heutigen privaten Strassenflächen der Grundstücke im Altbestand der
Beschwerdeführer, nämlich Ord. Nr. 3/Kat.-Nr. 02 von 89 m²,
Ord. Nr. 5/Kat.-Nr. 01 von 98 m² und
Ord. Nr. 13/Kat.-Nr. 04 von 263 m² seien als zuteilungsberechtigte
Flächen der Rekurrenten in die Anspruchsberechnung ('Massenberechnung')
einzubeziehen. Die Spalten 'Abtretung Strassenfläche/entschädigungslos' seien
zu streichen. Der Zuteilungsanspruch sei neu auf der Basis des vollen
Altbestandes mit entsprechendem Abzug über alle beteiligten Grundstücke zu
errechnen, unter Berücksichtigung des vorgegebenen Erschliessungsgrades.
Die
übrigen in der Begründung beanstandeten (vom Baurekursgericht selbsterkannten
bzw. bestätigten) Fehler bei den Landabzügen und in der Folge bei den
Entschädigungen seien zu korrigieren, allenfalls von Amtes wegen."
Zur Begründung dieses Antrags machen die
Beschwerdeführenden geltend, dass die über die I- bzw. J-Strasse erschlossenen
Grundstücke Ord. Nrn. 1 und 2 von der neu vorgesehenen X-Strasse nur
indirekt betroffen seien. Der für diese Strasse massgebende Altbestand sei
daher von 47'637 m² auf 39'058 m² zu vermindern. Auf dieser Grundlage
sowie unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Erschliessungsgrades sei der
für die neu zu schaffende Strassenfläche erforderliche Landabzug zu ermitteln.
Auch in der Lehre werde die Auffassung vertreten, dass die Praxis der
Direktzuschlagung von privatem Strassenland nur solange zu einem mit der
Eigentumsgarantie zu vereinbarenden Ergebnis führe, als die Fläche der
aufzuhebenden Privatstrasse den Gesamtquotenabzug, den die Wegberechtigten nach
der Regelung von § 138 Abs. 4 PBG hinzunehmen hätten, nicht
übersteige. Eine "Gratisabtretung" von Privatstrassenland zugunsten anderer
Quartierplanbeteiligter bedürfte einer klaren gesetzlichen Grundlage und müsste
überdies den Grundsätzen der Gleichbehandlung und der Verhältnismässigkeit
entsprechen. Bei einer entschädigungslosen Abtretung der Privatstrasse im
Rahmen des Quartierplanverfahrens würden die Eigentümer eine "künftige
bauliche Ausnützungsmöglichkeit", eine unter- wie eine oberirdische
Baumöglichkeit, eine "vorübergehende Eigenbelegung (bei Offenhaltung der
Durchfahrtsmöglichkeit für die übrigen Berechtigten)" sowie weitere
"Eigentums- und Verfügungsrechte" verlieren. Zudem liefen die
Beschwerdeführerinnen 1 und 2 Gefahr, dass ihre Grundstücke nach der
Abtretung übernutzt seien. Diesen Nachteilen stehe einzig die Entlastung vom
Strassenunterhalt gegenüber. Wie der vorliegende Fall zeige, führe die
gesetzlich nicht abgestützte Vorabzugsmethode zu einem unbefriedigenden
Ergebnis. Hinzu komme, dass die Grundeigentümer im Rahmen dieser Methode
ungleich behandelt worden seien; so hätten die Eigentümer von
Ord. Nrn. 7 und 8 keine Abzüge hinnehmen müssen. Die
Beschwerdeführenden hätten diese Ungleichbehandlung erst mit der
Quartierplan-Festsetzung erkennen können, weshalb sie berechtigt seien, diesen
Mangel noch im Rekursverfahren zu rügen. Die Auffassung des Baurekursgerichts,
wonach privates Strassenland keinen Vermögenswert habe, treffe deswegen nicht
zu, weil es zur ausnützungsberechtigten Grundfläche zähle.
7.2
Der
Beschwerdegegner 1 hält dem entgegen, dass dem mit
Wegrechtsdienstbarkeiten belasteten Eigentümer einer Privatstrasse kraft
§ 139 Abs. 3 PBG in aller Regel kein Zuteilungsanspruch zustehe. Weil
die Strasse nicht zur Ausnützung zähle, fehle es auch an einer vermögenswerten
Ausnützungsreserve. Den Eventualantrag, wonach die Servitutsfläche auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 05 gleich zu behandeln sei wie ihre Parzellen, hätten
die Beschwerdeführenden entgegen § 155 Abs. 4 PBG nicht innert der
Auflagefrist, sondern erst vor Baurekursgericht und damit verspätet gestellt.
Entgegen der Bemerkung der Vor­instanz sei der Stadtrat E jedoch nicht der
Auffassung, dass auch die Dienstbarkeitsfläche von Kat.-Nr. 05
entschädigungslos hätte beansprucht werden können; denn diese habe im
Unterschied zu jenen der Beschwerdeführenden der Allgemeinheit nicht als
öffentliche Strasse zur Verfügung gestanden.
7.3
7.3.1
Wie vom Baurekursgericht in E. 7.5.1 des angefochtenen Entscheids
zutreffend festgehalten, haben die Beschwerdeführenden die Begehren um
Entschädigung für die Strassenflächen rechtzeitig vorgebracht. Demgegenüber ist
der erst mit dem Rekurs gestellte Eventualantrag, wonach die übrigen
Servitutsflächen gleich wie ihre zu behandeln seien, verspätet und daher kraft
§ 155 Abs. 4 PBG im Rekursverfahren ausgeschlossen. Dass diese
Anordnung erst mit dem Festsetzungsbeschluss habe erkannt werden können, trifft
nicht zu; vielmehr enthielt der Technische Bericht zum Quartierplan die
entsprechenden Angaben (Tabelle "Zusammenstellung Gesamtkosten",
S. 35). Ebenso ist der Vorinstanz beizupflichten, dass es den
Beschwerdeführenden auch an der legitimationsbegründenden Beschwer zu diesem
Antrag fehlt. Wie nämlich aus der erwähnten Tabelle hervorgeht, wird der
Geldausgleich für die Mehrzuteilung vollumfänglich durch die L AG als
Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 06 (neu Kat.-Nr. 07) getragen.
7.3.2
Unter dem Randtitel "C. Zuteilung der Gesamtfläche im
Allgemeinen/I. Bei Umlegung nach Flächen/1. Grundsatz" bestimmt
§ 139 Abs. 3 PBG, dass für die Flächen aufzuhebender öffentlicher
Strassen und Gewässer ein Anspruch auf Zuteilung eines Baugrundstücks nur
soweit besteht, als diese Flächen nicht für entsprechende neue Anlagen benötigt
werden. Nach der Rechtsprechung kommt es bei der Würdigung, ob ein Weg oder
eine Strasse als öffentlich oder privat zu gelten hat, nicht auf die
Eigentumsverhältnisse, sondern auf dessen/deren Erschliessungsfunktion an. Im
Entscheid RB 1982 Nr. 149 (= BEZ 1982 Nr. 20) hat das
Verwaltungsgericht hierzu ausgeführt, wenn ein Weg die Funktion einer
gesetzlichen Zufahrt im Sinn von § 237 PBG habe, so werde er – jedenfalls
wenn er mehreren Grundstücken diene – notwendigerweise von einem unbestimmten
Benutzerkreis beansprucht und handle es sich um eine Verkehrsfläche, die auch
nach Strassenverkehrsrecht als öffentlich gelte, und zwar unabhängig davon, ob
sie im öffentlichen Eigentum stehe oder förmlich dem Gemeingebrauch gewidmet
worden sei. Diese Rechtsprechung wurde wiederholt bestätigt (vgl. etwa VGr,
30. Juni 2010, VB.2010.00089 + 00090, E. 4.1). Sodann hat das Gericht
im Entscheid RB 1985 Nr. 89 erkannt, dass der Eigentümer einer im
Quartierplanverfahren aufzuhebenden Wegparzelle, die ohne Ablösung der darauf
lastenden Wegrechte keinem anderen Zweck dienen könnte, keinen
Zuteilungsanspruch habe. Auch ein Entschädigungsanspruch bestehe in der Regel
nicht, da der bisherige Eigentümer der Wegparzelle die an ihre Stelle tretende
Quartierstrasse nutzen könne.
Diese Voraussetzungen treffen mit Bezug auf die beiden
Landstreifen von 98 m² des Grundstücks Kat.-Nr. 01 (neu
Kat.-Nr. 11) der Beschwerdeführerin 1 und 89 m² des Grundstücks
Kat.-Nr. 02 (neu Kat.-Nr. 08) der Beschwerdeführerin 2 ebenso zu
wie für 263 m² des 332 m² umfassenden und im Zug des Quartierplans
aufzuhebenden Strassengrundstücks Kat.-Nr. 04. Die Beschwerdeführenden
erblicken in dieser Anordnung zu Unrecht eine unzulässige "Gratisabtretung".
Nach dem Gesagten stützt sich diese Regelung auf eine gesetzliche Grundlage und
ist sachgerecht. Dass der – auf den Tatbestand des Auskaufs bezogene –
Entscheid RB 1985 Nr. 89 durch die Revision des Planungs- und Baugesetzes
vom 1. September 1991 überholt worden sei, trifft nicht zu. Laut
§ 259 PBG zählen zur (für die gemäss Bau- und Zonenordnung hier
massgebende Baumassenziffer) anrechenbaren Grundfläche die in der
entsprechenden Bauzone liegenden Grundstücksflächen bzw. Grundstücksteile
(Abs. 1). Die Flächen der Hauszufahrten werden ebenfalls berücksichtigt.
Nicht angerechnet werden jedoch die Flächen der Grund-, Grob- und
Feinerschliessung (Abs. 2). Inwiefern den Beschwerdeführenden durch die
Neuordnung der Rechtsverhältnisse im Zug des Quartierplanverfahrens sonstige ober-
oder unterirdische Baumöglichkeiten oder andere vorübergehende Nutzungen
verloren gehen sollten, substanziieren sie nicht näher und ist auch nicht
ersichtlich. Nach dem Gesagten bewirkt der Quartierplan bei den Grundstücken
der Beschwerdeführerinnen 1 und 2 auch keine Erhöhung der konsumierten
Baumasse. Sollte diese bereits heute überschritten sein – was nicht behauptet
wird –, wäre diese Rechtswidrigkeit nicht Folge des Quartierplans; überdies
kämen die bestehenden Gebäude in den Genuss der Bestandesgarantie (Alain
Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 3. A., Zürich 2017,
S. 233 ff.). Nach dem Gesagten erweist sich der Antrag auf Änderung des
Zuteilungsanspruchs als unbegründet.
8.
8.1
Hinsichtlich
der Landzuteilung beantragen die Beschwerdeführenden:
"Der
sich aus der neuen Quartierplanmasse und dem prozentualen Strassenabzug
ergebende Landanspruch von voraussichtlich ca. 82 m² der
Beschwerdeführerin 1 (Ord. Nr. 5) sei diesem Grundstück als
Realersatz durch die parallele Verschiebung der Grenze zu Ord. Nr. 6
um ca. 3.30 m zuzuteilen.
Für
den nach dem ordentlichen Strassenabzug verbleibenden Anspruch der
Beschwerdeführerin 2 (Ord. Nr. 3) von ca. 70 m² sei ein
entsprechender servitutarischer Ausnützungstransport, andernfalls eine
entschädigungspflichtige Minderzuteilung vorzusehen.
Für
die nach dem Strassenabzug verbleibende Restfläche des Beschwerdeführers 3
(Ord. Nr. 13) sei ein gänzlicher Auskauf gemäss seinem Rekursantrag
vorzusehen."
Die Beschwerdeführenden berufen sich hierzu auf § 139
Abs. 1 PBG, wonach grundsätzlich ein Anspruch auf Realzuteilung der
Anspruchsfläche bestehe. Aufgrund der unrichtigen Behandlung der privaten
Strassenfläche sei eine Realzuteilung bisher nicht ernsthaft geprüft worden.
Diese liesse sich für das Grundstück Ord. Nr. 5 der
Beschwerdeführerin 1 einfach bewerkstelligen. Mit Bezug auf die
Liegenschaft Ord. Nr. 3 der Beschwerdeführerin 2 sei ein
Ausnützungstransport sachgerecht, während bei Ord. Nr. 13 des
Beschwerdeführers 3 ein Auskauf angebracht sei.
8.2
Der
Beschwerdegegner 1 beantragt Nichteintreten auf diesen Antrag, weil die
wegrechtsbelasteten Grundstücksflächen entschädigungslos abzutreten seien. Da
die Quartierplanmasse nicht vergrössert werde, erübrige sich eine neue
Landzuteilung. Aufgrund der entschädigungslosen Abtretung der Servitutsflächen
sei die Frage nach einem Realersatz gegenstandslos.
8.3
Nach dem
in E. 7 Gesagten steht den Beschwerdeführerinnen 1 und 2 aufgrund der
von ihnen an den Bau der X-Strasse abzutretenden Fläche kein weitergehender
Zuteilungsanspruch zu, als dies der Stadtrat E mit dem angefochtenen
Quartierplan-Festsetzungsbeschluss angeordnet hat. Schon aus diesem Grund
drängt sich eine Änderung bei der Neuzuteilung nicht auf. Hinzu kommt, dass für
eine Verschiebung der Grenzen, die aufgrund der bisherigen Grenzverläufe und
der vorbestehenden Überbauung ohnehin nur sehr beschränkt möglich wäre, kein
sachlicher Grund besteht. Insbesondere hätte die von den Beschwerdeführenden
verlangte Verschiebung der Ostgrenze beim Grundstück Kat.-Nr. 06 (neu
Kat.-Nr. 07) der L AG zur Vermeidung einer Mehrzuteilung an diese den
erheblichen Nachteil, dass das dortige Gebäude Vers.-Nr. 09 den
Grenzabstand gegenüber den Parzellen Kat.-Nrn. 10 und 01 (neu
Kat.-Nr. 11) unterschreiten würde.
9.
9.1
Schliesslich
rügen die Beschwerdeführenden den im Quartierplan geregelten Geldausgleich mit
folgendem Antrag:
"Die
verfügte Höhe der Entschädigungen von Fr. 500.-/m² bleibt bestritten. Die
Ermittlungen der Entschädigungen inkl. die konkret zahlenmässig umschriebenen
Reduktionen gegenüber dem Verkehrswert seien (sofern überhaupt vorhanden) im
Detail offen zu legen und es sei den Beschwerdeführern Gelegenheit zur
Stellungnahme und zur Ergänzung der Anträge zu geben.
Die
servitutarischen Be- und Entlastungen seien zu entschädigen und mit dem Geldausgleich
festzulegen. – Für die Belastung der Liegenschaft Ord. Nr. 5 mit
einem Fusswegrecht zu Gunsten der Öffentlichkeit sei für die belastete Fläche
eine Entschädigung in der Höhe von mindestens ¾ des noch zu ermittelnden
Geldausgleichswertes festzusetzen.
Zur
Ermittlung der Entschädigungshöhen sei eine neutrale Fachinstanz
beizuziehen."
Zur Begründung bringen sie vor, dass die
Quartierplanbehörde den Verkehrswert auf Fr. 1'500.-/m² bis
Fr. 2'000.-/m² schätze. Die Reduktion des Anrechnungswerts auf Fr. 500.-/m²
belaufe sich daher auf übermässig hohe 66 %–75 %, die zudem ohne
fachkundige Ermittlung erfolgt sei. Die Auswirkungen der
Auskaufsentschädigungen und der Ausgleichszahlungen auf die
Grundstückgewinnsteuer könnten zwar ebenso berücksichtigt werden wie ein Abzug
für das Fuss- und Fahrwegrecht. Trotz eines dadurch gerechtfertigten Einschlags
belaufe sich die angemessene Entschädigung aber immer noch auf knapp
Fr. 1'500.-/m². Aus der Sicht der Mehrzuteilungen bzw. der antretenden
Grundeigentümer erweise sich der Ansatz von Fr. 500.-/m² als
"absoluter Schnäppchenpreis".
9.2
Für den
Beschwerdegegner 1 ist die von der Vorinstanz bestätigte Herabsetzung des
Verkehrswerts von Fr. 1'500.-/m² bis Fr. 2'000.-/m² auf einen Ansatz
von Fr. 500.-/m² für den Auskauf vertretbar. Sowohl der Stadtrat E
als auch das Baurekursgericht seien für die Beurteilung dieser Frage sachkundig
gewesen. Die Bemessung des Ausgleichswerts habe sich an der Gerichtspraxis
orientiert. Die vom Quartierplan erfassten Grundstücke seien praktisch
vollständig überbaut, weshalb der sog. Umgebungslandwert zu entschädigen sei.
Dieser wiederum betrage 25 %–30 % des absoluten Landwerts. Bei den
Minderzuteilungen handle es sich seit 1967 um Verkehrsflächen, welche diese
Funktion auch nach der Durchführung des Quartierplans beibehielten. Eine höhere
Entschädigung rechtfertige sich daher nicht.
9.3
9.3.1
Der von der Quartierplanbehörde geschätzte reine Baulandwert in einer
Bandbreite von Fr. 1'500.-/m² bis Fr. 2'000.-/m² wird von den
Beschwerdeführenden nicht beanstandet und erscheint nach den Akten als
plausibel. Ebenso bleibt der Hinweis des Baurekursgerichts unwidersprochen,
dass die dem Beschwerdeführer 3 zu entschädigende Fläche – gemäss dem
Technischen Bericht – nicht 86 m², sondern 69 m² beträgt.
9.3.2
Im Streit liegt einzig die Frage, ob der vom Stadtrat angeordnete und vom
Baurekursgericht bestätigte Einschlag auf Fr. 500.-/m² der vom
Verwaltungsgericht vorzunehmenden Rechtskontrolle standhält oder nicht. Es
steht fest, dass es sich bei der entschädigungspflichtigen Abtretung von
69 m² vom Grundstück Kat.-Nr. 04 um einen Auskauf im Sinn von
§ 141 PBG handelt, der grundsätzlich zum vollen Verkehrswert zu vergüten
ist (Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen im zürcherischen
Quartierplanverfahren, Zürich 2004, S. 77). Weil für eine solche baulich
nicht selbstständig nutzbare Zwergparzelle kaum ein Markt besteht, führt die
Verkehrswertschätzung nach den gängigen Methoden (vgl. hierzu VGr,
28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 5) nicht zu einem zuverlässigen
Ergebnis. Vorliegend fällt massgebend ins Gewicht, dass das Quartierplangebiet
dicht überbaut ist. Ob noch ein Verdichtungspotenzial besteht, lässt sich
aufgrund der Akten nicht zuverlässig feststellen. Auch erscheint es als
ungewiss, ob ein Anstösser entsprechende Absichten hat und hierzu allenfalls
zusätzlich benötigte Ausnützung zu erwerben beabsichtigt. Unter diesen
Umständen erscheint es als sachgerecht, dass sich die Vor­instanzen am stark
reduzierten Ansatz für sog. "Vorgartenland" (vgl. hierzu RB 2006
Nr. 118, E. 3.4 = BEZ 2006 Nr. 35; VGr, 20. Mai 2009,
VR.2008.00003, E. 3) orientiert haben. Ein zusätzlicher Abzug aufgrund der
im Zug des Auskaufs anfallenden Grundstückgewinnsteuer fällt allerdings ausser
Betracht (VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 7.4). Im Licht der
genannten Umstände erscheint der Vergütungsansatz von Fr. 500.-/m² als
angemessen, jedenfalls nicht als rechtsverletzend.
9.3.3
Die Begründung eines öffentlichen Fusswegrechts auf einem schmalen Streifen
in der nördlichen Ecke des Grundstücks Kat.-Nr. 01 (neu Kat.-Nr. 11)
bewirkt für die Beschwerdeführerin 1 keine Beeinträchtigung, die
zusätzlich zu entschädigen wäre. Weder erfährt die Nutzung des Gebäudes
Vers.-Nr. 12 eine Schmälerung, noch wird die Ausnützung tangiert.
Inwiefern die übrigen mit dem Quartierplan geänderten Servituten finanziell
auszugleichen seien, vermögen die Beschwerdeführenden nicht darzulegen.
Diese Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerde.
10.
Bei
diesem
Prozessausgang werden die Beschwerdeführenden solidarisch kostenpflichtig (§ 65a
Abs. 1 in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2
und 14
VRG) und bleibt ihnen eine Parteientschädigung von
vornherein versagt. Weil sich die Bemühungen des obsiegenden
Beschwerdegegners 1 auf die Verteidigung des angefochtenen Quartierplans
beschränkt haben, sind die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 VRG für
die Zusprechung einer Parteientschädigung nicht erfüllt.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 12'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.       150.--   Zustellkosten,
Fr. 12'150.--   Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zu einem Drittel auferlegt,
unter solidarischer Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an
…