zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00187 · 2025-05-15 · de

Genehmigung Schutzvertrag | Bedingter Schutzvertrag und Baubewilligung; Einbezug der Umgebung in die Schutzanordnung. Die Genehmigung des Schutzvertrags und die Baubewilligung sind praktisch zeitgleich eröffnet worden, damit sind die Anforderungen von Art. 25a RPG an eine ausreichende formelle Koordination erfüllt (E. 4.3). Auch die Rechtsmittelfristen der in diesen beiden Angelegenheiten ergangenen Rekursentscheide überlappten sich teilweise, womit keine Verletzung des Koordinationsgebots ersichtlich ist (E. 4.4). Die zuständige Behörde hat bei der Auswahl der Schutzmassnahme nach § 205 PBG einen Spielraum. Schutzverträge können eine einzelfallgerechte Lösung ermöglichen und sind nicht bedingungsfeindlich (E. 5.6 f.). Entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführenden wurde die Umgebung des Schutzobjekts in den Schutzvertrag miteinbezogen (E. 6.4). Die beschwerdeführerischen Rügen gegen das Bauvorhaben hinsichtlich der gestalterischen Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG sind – ohne gegen das Koordinationsgebot nach Art. 25a RPG oder die Gewährung des rechtlichen Gehörs nach Art. 29 Abs. 2 BV zu verstossen – im Baubewilligungsverfahren und dessen gerichtlicher Überprüfung zu prüfen (E. 8). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 15.05.2025 VB.2024.00187
Zurich Verwaltungsgericht 15.05.2025 VB.2024.00187
Zurigo Verwaltungsgericht 15.05.2025 VB.2024.00187

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00187
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00187
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 15.05.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 21.10.2025 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Genehmigung Schutzvertrag
Bedingter Schutzvertrag und Baubewilligung; Einbezug der Umgebung in die Schutzanordnung.
Die Genehmigung des Schutzvertrags und die Baubewilligung sind praktisch zeitgleich eröffnet worden, damit sind die Anforderungen von Art. 25a RPG an eine ausreichende formelle Koordination erfüllt (E. 4.3). Auch die Rechtsmittelfristen der in diesen beiden Angelegenheiten ergangenen Rekursentscheide überlappten sich teilweise, womit keine Verletzung des Koordinationsgebots ersichtlich ist (E. 4.4). Die zuständige Behörde hat bei der Auswahl der Schutzmassnahme nach § 205 PBG einen Spielraum. Schutzverträge können eine einzelfallgerechte Lösung ermöglichen und sind nicht bedingungsfeindlich (E. 5.6 f.). Entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführenden wurde die Umgebung des Schutzobjekts in den Schutzvertrag miteinbezogen (E. 6.4). Die beschwerdeführerischen Rügen gegen das Bauvorhaben hinsichtlich der gestalterischen Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG sind – ohne gegen das Koordinationsgebot nach Art. 25a RPG oder die Gewährung des rechtlichen Gehörs nach Art. 29 Abs. 2 BV zu verstossen – im Baubewilligungsverfahren und dessen gerichtlicher Überprüfung zu prüfen (E. 8).
Abweisung.
Stichworte:
BEDINGUNGSFEINDLICHKEIT
KOORDINATION
KOORDINATIONSGEBOT
SCHUTZENTSCHEID
SCHUTZUMFANG
SCHUTZVERTRAG
Rechtsnormen:
Art. 5 Abs. II BV
Art. 29 Abs. II BV
Art. 9 Abs. I KNHV
Art. 10 Abs. I KNHV
Art. 10 Abs. II KNHV
Art. 15 Abs. I KNHV
Art. 15 Abs. II KNHV
Art. 151 Abs. I OR
Art. 154 OR
§ 203 PBG
§ 203 Abs. I lit. f PBG
§ 205 PBG
§ 205 lit. d PBG
§ 211 Abs. II PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 309 Abs. I lit. d PBG
§ 318 PBG
§ 321 PBG
Art. 25a RPG
Art. 25a Abs. I RPG
Art. 25a Abs. II lit. d RPG
§ 71 VRG
§ 125 lit. c ZPO
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00187
Urteil
der 1.
Kammer
vom 15. Mai 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz),
Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Ersatzrichterin Daniela Kühne,
Gerichtsschreiber Yann Aders.
In Sachen
1.1  A,
1.2  B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
Gemeinderat Rüschlikon,
vertreten durch RA E,
Beschwerdegegner,
und
F AG,
vertreten durch RA G,
Mitbeteiligte,
betreffend Genehmigung
Schutzvertrag,
hat sich ergeben:
I.
Mit verwaltungsrechtlichem Vertrag zwischen der
Politischen Gemeinde Rüschlikon und der F AG vom 9. September 2022
(Schutzvertrag) wurde der Baum Objekt-Nr. 01 des kommunalen Natur- und
Landschaftsinventars auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02, J-Strasse 03, in
Rüschlikon zum Schutzobjekt gemäss § 203 Abs. 1 lit. f des Planungs-
und Baugesetzes von 7. September 1975 (PBG) erklärt und gemäss § 205
lit. d PBG unter Schutz gestellt.
Der Gemeinderat Rüschlikon genehmigte den Schutzvertrag
nach § 211 Abs. 2 PBG mit Beschluss vom 30. November 2022.
II.
Gegen diesen Beschluss erhoben B und A mit Eingabe vom
6. Februar 2023 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragten unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Rekursgegners
die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und die Rückweisung der Streitsache
an den Rekursgegner. Mit Verfügung des Baurekursgerichts vom 7. Februar
2023 wurde die F AG als Mitbeteiligte in das Verfahren aufgenommen. Mit
Entscheid vom 27. Februar 2024 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.
III.
Hiergegen erhoben A und B mit Eingabe vom 15. April
2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten die
Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 27. Februar 2024 und
des Genehmigungsbeschlusses des Schutzvertrags vom 30. November 2022 und
die Rückweisung zum Neuentscheid an den Gemeinderat Rüschlikon, alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Gemeinderats. Für das
vorinstanzliche Verfahren beantragten A und B ebenfalls eine Kostenauferlegung
an den Gemeinderat Rüschlikon sowie eine angemessene Umtriebsentschädigung.
Das Baurekursgericht beantragte mit Eingabe vom 21. Mai
2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 16. Mai
2024 beantragte der Gemeinderat Rüschlikon, die Beschwerde sei abzuweisen,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A und B. Mit Stellungnahme
vom 21. Mai 2024 stellte die F AG den Antrag auf Abweisung der
Beschwerde, ebenfalls unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A und
B. Bei Bedarf sei ein Augenschein durchzuführen.
Mit Replik vom 13. Juni 2024 hielten A und B an ihren
Anträgen fest, ebenso der Gemeinderat Rüschlikon mit Duplik vom 27. Juni
2024 und die F AG mit Eingabe vom 8. Juli 2024.
A und B bekräftigten ihre Anträge mit Triplik vom 2. September
2024. Der Gemeinderat Rüschlikon verzichtete mit Eingabe vom 6. September
2024 unter kurzen materiellen Ausführungen auf eine weitere Stellungnahme. Die F AG
hielt mit Quadruplik vom 16. September 2024 an ihren Anträgen auf
Beschwerdeabweisung fest. Hierzu reichten A und B am 10. Oktober 2024
erneute Stellungnahme ein, unter Festhalten an ihren Anträgen auf
Beschwerdegutheissung. Der Gemeinderat Rüschlikon und die F AG liessen
sich in der Folge nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist für die
Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung
mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) zuständig. Die weiteren
Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt. Auf die Beschwerde ist
einzutreten.
2.
Bezüglich des vorliegenden Sachverhalts ist vor dem
Verwaltungsgericht ein Parallelverfahren betreffend Baubewilligung hängig
(VB.2024.00260). Die Vereinigung von Verfahren ist aus prozessökonomischen
Gründen zulässig, wenn mehrere Begehren den gleichen Sachverhalt betreffen und
dieselben Rechtsfragen aufwerfen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125
lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch
Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50–60).
Die vorliegenden beiden Verfahren betreffen zwar teilweise
den gleichen Sachverhalt. Es stellen sich jedoch nur mit Bezug auf das
Schutzobjekt des strittigen Baumes identische, daneben grösstenteils
unterschiedliche Rechtsfragen. Auch die Verfahrensparteien sind nicht
identisch. Entsprechend werden die Verfahren VB.2024.00187 und VB.2024.00260
nicht vereinigt. Dem Koordinationsgebot gemäss Art. 25a des Bundesgesetzes
über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) wird insoweit Rechnung
getragen, als die beiden Verfahren gleichzeitig, durch die gleiche Besetzung
und unter Berücksichtigung der Argumente aus dem Parallelverfahren erledigt
werden.
3.
Das strittige Baugrundstück Kat.-Nr. 02 an der J-Strasse 03
in Rüschlikon ist der Wohnzone W2B zugeteilt. Die private Bauherrschaft plant
den Abbruch der bestehenden Gebäude Vers.-Nr. 04 und Vers.-Nr. 05
sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses.
Auf dem Grundstück befindet sich auch ein Baum
(Objekt-Nr. 01 des kommunalen Natur- und Landschaftsschutzinventars).
Bezüglich dieses Baumes wurde der erwähnte Schutzvertrag zwischen der
Politischen Gemeinde Rüschlikon und der F AG vom 9. September 2022
abgeschlossen, der Baum zum Schutzobjekt gemäss § 203 Abs. 1 lit. f
PBG erklärt und gemäss § 205 lit. d PBG unter Schutz gestellt.
Der Schutzumfang wurde im Vertrag wie folgt festgelegt:
"Wurzelbereich
(gemäss Plan Anhang 1):
Nordseite 4.8 m, Ostseite
9.1 m, Südseite 7.5 m, Westseite 8 m.
Kronenbereich (radial
gemäss Plan Anhang 1):
Nordseite 8 m,
Ostseite 8 m, Südseite 8 m, Westseite 8 m.
Umgebung:
Innerhalb des obgenannten
Wurzelbereichs (Wurzelschutzzone) ist das Niveau des Terrains gemäss heutigem
Bestand zu erhalten und darf nicht verändert werden. Das Pflanzen von Rasen,
das Düngen oder andere Massnahmen, die den Baum schädigen können, sind
verboten. Der Wurzelschutzbereich darf grundsätzlich nicht mit Gebäuden oder
Gebäudeteilen überstellt werden. Ausnahmen, wie Sitzplätze oder Terrassen
müssen bezüglich Ausführung und Konstruktion vorgängig von der Abteilung
Hochbau/Planung genehmigt werden.
Ersatzpflanzung:
Das Schutzobjekt ist
ungeschmälert zu erhalten. Sollte der Baum absterben oder müsste dieser gefällt
werden, ist – nach Absprache mit der Gemeinde (Abteilung Hochbau/Planung) –
eine Ersatzpflanzung vorzunehmen.
Neubauten:
Dem Gemeinderat liegt das
Bauprojekt für einen Neubau des Wohnhauses vor (Pläne gemäss Anhang 2 vom
24. August 2022). Er ist der Auffassung, dass dieses Bauprojekt gebührend
Rücksicht auf das Schutzobjekt nimmt und daher mit diesem vereinbar ist.
Zuständig für die Erteilung der Baubewilligung ist jedoch die Baukommission."
Der Schutzvertrag wurde unter der Bedingung
abgeschlossen, dass der Grundeigentümerin die Baubewilligung für ein Projekt
auf der Basis des strittigen Bauprojekts rechtskräftig erteilt würde und dieses
innert der Gültigkeit der Bewilligung zur Ausführung gelange. Die Baufreigabe
für das auf der Basis von Anhang 2 des Schutzvertrages am 8. Dezember
2022 bewilligte Bauprojekt steht ihrerseits unter der Bedingung, dass der
Schutzvertrag in Rechtskraft erwächst (Disp.-Ziff. 2 der in VB.2024.00260
angefochtenen Baubewilligung).
Mit Verfügung vom 7. Dezember 2022 erteilte die
Baudirektion des Kantons Zürich der H AG, unter Nebenbestimmungen, die
wasserbaupolizeiliche Ausnahmebewilligung und gewässerschutzrechtliche
Bewilligung für den Abbruch des Wohnhauses J-Strasse 03 samt dem
Nebengebäude J-Strasse 06 und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit
Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 in Rüschlikon. Die
Baukommission Rüschlikon bewilligte das Vorhaben unter Nebenbestimmungen mit
Beschluss vom 8. Dezember 2022. Auch bezüglich dieser Bewilligungen wurde
von den Beschwerdeführenden zuerst Rekurs ans Baurekursgericht und
anschliessend Beschwerde ans Verwaltungsgericht erhoben (Parallelverfahren
VB.2024.00260).
4.
4.1
Die Beschwerdeführenden machen zunächst geltend,
dass das Baurekursgericht trotz gegenseitiger Abhängigkeit von Schutzvertrag
und Baubewilligung in Verletzung des Koordinationsgebotes die Genehmigung des Schutzvertrags
einerseits und die erteilte Baubewilligung andererseits in zwei separaten
Verfahren beurteilt habe. Die erforderliche Gesamtwürdigung könne aufgrund der
eingeschränkten Kognition mit Bezug auf § 238 Abs. 2 PBG nicht durch
das Verwaltungsgericht in erster Instanz vorgenommen werden. Der
vorinstanzliche Entscheid sei schon aus diesem Grund aufzuheben.
4.2
Das Koordinationsgebot gemäss Art. 25a RPG
verlangt, dass die Rechtsanwendung materiell koordiniert wird, wenn für die
Verwirklichung eines Projekts verschiedene materiell-rechtliche Vorschriften
anzuwenden sind und zwischen diesen Vorschriften ein derart enger
Sachzusammenhang besteht, dass sie nicht getrennt und unabhängig voneinander
angewendet werden dürfen (z.
B.
BGE 120 Ib 400 E. 5). Nach Art. 25a Abs. 2 lit. d RPG
sorgt die für die Koordination verantwortliche Behörde in diesem Sinne für eine
inhaltliche Abstimmung, aber auch möglichst für eine gemeinsame oder
gleichzeitige Eröffnung der Verfügungen.
Die Regeln von Art. 25a Abs. 1 und 2 RPG zur
Koordinationspflicht stellen lediglich bundesrechtliche Minimalanforderungen an
die entsprechenden kantonalen Verfahren dar (BGr, 27. November 2003,
1A.175/2003, E. 2.3). Verlangt ist dabei nicht eine maximale, sondern
bloss eine ausreichende Koordination (BGr, 4. Juli 2013, 1C_309/2013, E. 3.3.1).
Ein gestaffeltes Vorgehen der Behörden ist zulässig, sofern dadurch die
erforderliche materielle und soweit möglich formelle Koordination der
Entscheide nicht vereitelt wird (BGE 126 II 26 E. 5.d, mit
Hinweisen). Die Formulierung von Art. 25a Abs. 2 lit. d RPG
fordert mit dem Wort "möglichst" von den Behörden keine strikte
Pflicht zur gemeinsamen Eröffnung ihrer Verfügungen (BGr, 25. Mai 2018,
1C_617/2017, E. 2.1 und E. 2.2; 16. Dezember 2011, 1C_231/2011,
E. 5.3, in: URP 2012 S. 225). Es verstösst gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung nicht gegen die Koordinationspflicht, wenn Verfügungen wenige
Tage hintereinander eröffnet und somit gleichzeitig angefochten werden (BGr,
13. Oktober 2015, 1C_529/2014, E. 2.5); selbst wenn die
Rechtsmittelfristen nicht überlappen, liegt nicht in jedem Fall eine Verletzung
der Koordinationspflicht vor (BGr, 25. Mai 2018, 1C_617/2017, E. 2.1
und E. 2.2).
4.3
Im vorliegenden Fall wurde die Genehmigung des Beschlusses
Nr. 138 vom 30. November 2022 betreffend den Schutzvertrag für den Baum
an der J-Strasse 03 am 6. Januar 2023 publiziert. Damit war der
Beschluss bis zum 5. Februar 2023 anzufechten. Die Baubewilligung wurde
den Beschwerdeführenden am 10. Januar 2023 zugestellt. Der
Baubewilligungsentscheid war daher bis am 9. Februar 2023 anfechtbar. Die
beiden Verfügungen wurden somit praktisch zeitgleich eröffnet und konnten
innerhalb einer nahezu vollständig überlappenden Rekursfrist beim
Baurekursgericht angefochten werden. Eine Verletzung des Koordinationsgebots
nach Art. 25a Abs. 2 lit. d RPG liegt betreffend die
ursprünglich ergangenen Verfügungen nicht vor.
4.4
Das Baurekursgericht versandte seinen Entscheid
vom 27. Februar 2024 betreffend Schutzvertrag am 28. Februar 2024.
Der Entscheid ging am 29. Februar 2024 bei den Beschwerdeführenden ein und
konnte bis zum 15. April 2024 beim Verwaltungsgericht angefochten werden.
Der Entscheid des Baurekursgerichts betreffend die Baubewilligung erging am 9. April
2024 und wurde am 10. April 2024 versandt. Er ging deshalb am 11. April
2024 bei den Beschwerdeführenden ein und konnte innert 30 Tagen beim
Verwaltungsgericht angefochten werden. Die beiden Entscheide des Baurekursgerichts
ergingen somit im Abstand von wenigen Wochen voneinander und die Rechtsmittelfristen
überlappten sich teilweise. Verlangt ist gemäss oben dargelegter Rechtsprechung
nicht zwingend eine gleichzeitige Eröffnung von Verfügungen und auch nicht eine
maximale, sondern bloss eine ausreichende Koordination (BGr, 4. Juli 2013,
1C_309/2013, E. 3.3.1). Es reicht aus, wenn die Rechtsmittelfristen
teilweise überlappen (BGr, 25. Mai 2018, 1C_617/2017, E. 2.1 und E. 2.2).
Da diese minimalen Voraussetzungen einer ausreichenden Koordination und einer teilweise
überlappenden Rechtsmittelfrist vorliegend gegeben sind, ist eine Verletzung
des Koordinationsgebots nach Art. 25a Abs. 2 lit. d RPG
vorliegend nicht ersichtlich.
4.5
In materieller Hinsicht ist schliesslich darauf
hinzuweisen, dass das Verfahren bezüglich Baubewilligung (VB.2024.00260) und
das hiesige Verfahren betreffend Schutzvertrag nur teilweise den gleichen
Sachverhalt bzw. die gleichen Rechtsfragen betreffen und auch die
Verfahrensparteien nicht komplett identisch sind: Im Schutzvertrag und im damit
zusammenhängenden Verfahren geht es um das Ausmass des Schutzes des Baumes,
während es im Baubewilligungsverfahren mehrheitlich um die Einhaltung der
öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften (z.
B. betreffend die Gebäudehöhe, die Zulässigkeit
der Terrassen oder den Gewässerschutz, welcher durch die Baudirektion zu
beurteilen war) und somit um teilweise gänzlich andere Rechtsfragen geht. Die
Vorinstanzen haben jedoch in beiden Verfahren den dem Sachverhalt zugrunde
liegenden Schutzvertrag bezüglich des Baumes vom 9. September 2022 ausdrücklich
und konstant berücksichtigt. Es fand des Weiteren in beiden Rekursverfahren am
17. Mai 2023 gleichzeitig ein Abteilungsaugenschein durch das Baurekursgericht
statt. Eine darüber hinausgehende, maximale materielle Koordination war nicht
notwendig. Die Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich somit als
unzutreffend.
5.
5.1
Die Beschwerdeführenden bringen des Weiteren
vor, der strittige Schutzvertrag sei unter der Bedingung abgeschlossen worden,
dass die Baubewilligung rechtskräftig erteilt würde und das Bauprojekt innert
der Gültigkeit der Baubewilligung zur Ausführung gelange. Die Zustimmung zu
einer Unterschutzstellung müsse aber bedingungslos erfolgen und könne nicht von
der Rechtskraft eines Bauvorhabens abhängen, für welches die Gemeinde ihre
Genehmigung erteilen solle. Es widerspräche dem zwingenden Charakter der
Heimatschutzvorschriften von § 203 PBG diametral, wenn die
Unterschutzstellung Gegenstand vertraglicher Absprachen bildeten – sie seien
bedingungsfeindlich. Durch gegenseitige Übereinkunft regelbar seien nur
Absprachen, welche in einer blossen Unterschutzstellungsverfügung nicht möglich
wären.
5.2
Gemäss § 203 Abs. 1 lit. f PBG sind
unter anderem wertvolle Park- und Gartenanlagen, Bäume, Baumbestände,
Feldgehölze und Hecken Schutzobjekte. Nach § 205 PBG erfolgt der Schutz
durch (lit. a.) Massnahmen des Planungsrechts, (lit. b.) Verordnung,
insbesondere bei Schutzmassnahmen, die ein grösseres Gebiet erfassen, (lit. c)
Verfügung oder (lit. d) Vertrag. Nach § 9 Abs. 1 der Kantonalen
Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 (KNHV) sind
Schutzmassnahmen gemäss § 205 lit. b, c und d PBG anzuordnen, wenn
oder soweit planungsrechtliche Massnahmen und die Bauvorschriften einen
fachgerechten Schutz sowie Pflege und Unterhalt nicht sicherstellen. § 205
PBG in Verbindung mit § 9 Abs. 1 KNHV eröffnen der zuständigen
Behörde einen Spielraum bei der Auswahl der Massnahme. Ein Schutz durch Vertrag
kann im Einzelfall beispielsweise zweckmässig sein, um Private zu einer
Leistung im öffentlichen Interesse zu verpflichten, zu der sie mittels
Verfügung nicht ohne Weiteres gezwungen werden könnten und/oder wofür ihnen als
Gegenleistung wohlerworbene, d.
h.
selbst durch Gesetzesnovelle nicht abänderbare, vertragliche Rechte eingeräumt
werden. Diese Gründe sind jedoch nicht abschliessend. Verwaltungsrechtliche
Verträge werden auch z.
B.
in Fällen in Betracht gezogen, in denen erhebliche Ermessensspielräume
bestehen, Unklarheiten zwischen Privaten und Behörden bereinigt werden sollen
oder eine dauerhafte gegenseitige Bindung angestrebt wird (vgl. Ulrich
Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A.
Zürich/St.
Gallen
2020, Rz. 1314 ff.).
5.3
Für eine Unterschutzstellung ist nicht zwingend
ein förmlicher Schutzentscheid erforderlich. Vielmehr kann ein materieller
Schutzentscheid, sofern sich die zuständige Behörde vorfrageweise mit der
Schutzzweckverträglichkeit der geplanten Eingriffe auseinandersetzt,
projektbezogen in einer Bau- oder Abbruchbewilligung mitenthalten sein (z.
B. VGr, 14. Mai
2020, VB.2019.00813, E. 3.3.1; 27. März 2013, VB.2012.00373,
E. 3.1.1 = BEZ 2013 Nr. 10; 7. Mai 2013, VB.2012.00299,
E. 9.1, je mit weiteren Hinweisen). Ein projektbezogener Schutzentscheid
setzt voraus, dass sich der erforderliche Schutz des Naturschutz- oder
Heimatschutzobjektes mit Anordnungen in der Baubewilligung gewährleisten lässt.
Als solche Anordnungen kommen insbesondere Nebenbestimmungen gemäss § 321
PBG in Betracht, wonach inhaltliche oder formale Mängel untergeordneter Natur
mittels Auflagen, Bedingungen und Befristungen behoben werden können. Analog
dazu sind projektbezogene Schutzentscheide nur bei untergeordneten Eingriffen
in Schutzobjekte zulässig und dürfen eine umfassende Festlegung des Schutzumfangs,
die allenfalls zu einem späteren Zeitpunkt im Rahmen einer formellen
Unterschutzstellung zu erfolgen hat, nicht präjudizieren. Somit lassen sich
Bauvorhaben nicht mit einem projektbezogenen Schutzentscheid bewilligen, wenn
die geplanten baulichen Massnahmen zu eingreifend sind oder gar die Beseitigung
des Inventarobjekts vorgesehen ist. In einem solchen Fall kann der förmliche
und umfassende Schutzentscheid nicht mehr durch einen projektbezogenen
Schutzentscheid ersetzt werden (z.
B. VGr, 14. Mai 2020, VB.2019.00813, E. 3.4 und E. 3.5).
5.4
Verwaltungsrechtliche Verträge entstehen durch
übereinstimmende Willenserklärung der Parteien, wobei die Vorschriften des Obligationenrechts
(OR) subsidiär Anwendung finden (Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 1342). Nach
Art. 151 Abs. 1 OR ist ein Rechtsgeschäft bedingt, wenn die Wirkungen
des Geschäfts von einem zukünftigen, ungewissen Ereignis abhängig gemacht
werden. Von einer Bedingung kann die Wirksamkeit des gesamten Vertrags abhängig
gemacht werden. Das Gesetz unterscheidet zwischen aufschiebenden (Art. 151
OR) und auflösenden (Art. 154 OR) Bedingungen. Ist ein Geschäft
aufschiebend (suspensiv) bedingt, so entfaltet es seine Rechtswirkungen erst
mit Bedingungseintritt. Bei einer auflösenden (resolutiven) Bedingung ist das
Rechtsgeschäft zunächst voll wirksam, seine Wirkungen entfallen jedoch wieder
mit Bedingungseintritt. Die meisten Rechtsgeschäfte können an eine Bedingung
geknüpft werden (Ingeborg Schwenzer/Christiana Fountoulakis, Schweizerisches
Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 8. A., Bern 2020, Rz. 11.01 ff.).
5.5
Im vorliegenden Fall wurde der Baum auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 nicht mittels Baubewilligung, sondern durch Vertrag
gemäss § 205 lit. d PBG unter Schutz gestellt. Strittig ist damit ein
projektbezogener Schutzvertrag und nicht ein projektbezogener Schutzentscheid,
was durch die Beschwerdeführenden im Verfahren vor Verwaltungsgericht nicht
mehr bestritten wird.
5.6
Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt,
eröffnet
§ 205 PBG in Verbindung mit § 9 Abs. 1 KNHV der
zuständigen Behörde einen Spielraum bei der Auswahl der Schutzmassnahme. Der
Gesetzestext, die Lehre und Rechtsprechung lassen nicht darauf schliessen, dass
die vorliegende Unterschutzstellung und Schutzmassnahmen zum Vornherein nicht
verhandelbar seien und deswegen nicht Gegenstand eines Vertrags bilden könnten,
wie die Beschwerdeführenden vorbringen. Die Verpflichtung zu einer Leistung
mittels Vertrags, zu welcher Private mittels Verfügung nicht ohne Weiteres
gezwungen werden können, welche die Beschwerdeführenden als einzig möglichen
Anwendungstatbestand für verwaltungsrechtliche Verträge nennen, wird in der
Lehre nur beispielhaft genannt und schliesst andere Fälle des Schutzes mittels
Vertrags nicht aus. So werden in der Lehre diverse andere Anwendungsbeispiele
erwähnt, insbesondere, dass im Rahmen eines Schutzvertrags einzelfallgerechte
Zugeständnisse möglich sind (vgl. z.
B. Josua Raster/Thomas Wipf in: Christoph Fritzsche et al.
[Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 353;
Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 1314 ff.). Projektbezogene Schutzverträge
entsprechen somit aus unterschiedlichsten Gründen gängiger Denkmalschutzpraxis
im Kanton Zürich (vgl. z.
B.
VGr, 23. März 2023, VB.2022.00093, E. 5.2; 9. Februar 2017,
VB.2016.00187, E. 3.2 ff.).
5.7
Des Weiteren ist den Beschwerdeführenden
betreffend die angebliche Bedingungsfeindlichkeit eines projektbezogenen
Schutzvertrags nicht zuzustimmen.
Aufgrund der genannten Bestimmungen
über den Natur- und Heimatschutz (§§ 203 ff. PBG) und der subsidiären
Anwendung der zitierten Bestimmungen des OR besteht kein Grund zur Annahme,
dass ein gestützt auf § 205 lit. d PBG abgeschlossener Vertrag per se
bedingungsfeindlich ist.
Die
Gesetzesvorgaben, Lehre und Rechtsprechung geben keine Hinweise darauf, dass der
Charakter der Heimatschutzvorschriften nach §§ 203 ff. PBG solche
Bedingungen ausschliessen würde. Die zitierten gesetzlichen Grundlagen im
Schweizerischen Obligationenrecht und die Lehre lassen solche Bedingungen auch
bei verwaltungsrechtlichen Verträgen regelmässig zu.
5.8
Schliesslich ist zu erwähnen, dass es der
Gemeinde auf der Grundlage von § 211 Abs. 2 PBG unbenommen ist, bei
Dahinfallen des Schutzvertrags einen anderweitigen Entscheid zum Schutz des strittigen
Baumes zu treffen. Dies wurde auch in Ziff. C.5.5 des Schutzvertrags
explizit festgehalten. Es ist somit unzutreffend, von einem fehlenden Schutz
des Baumes bei Dahinfallen des Vertrags bzw. von einer Abträglichkeit der
Bedingung mit Blick auf den Zweck des Schutzvertrags auszugehen.
5.9
Den Vorbringen der Beschwerdeführenden, wonach
eine Unterschutzstellung des strittigen Baumes mittels Schutzvertrages und
darin enthaltener Bedingung vorliegend unzulässig sei, ist somit nicht zu
folgen.
6.
6.1
Die Beschwerdeführenden machen des Weiteren
geltend, dass das Areal, auf welchem das neue Wohnhaus geplant sei, nicht als
wichtige Umgebung im Sinne von § 10 Abs. 2 KNHV in die Anordnungen
zum Schutz des Baumes einbezogen worden sei. Der Gemeinderat habe hierzu
keinerlei Abklärungen getroffen und die wichtige Umgebung für die Schutzwirkung
des Baumes nicht geschützt. Dazu sei auch der Sachverständige I nicht
befragt worden. Entgegen den Ausführungen der Vorinstanz gehe die
Wurzelschutzzone nicht weiter, als die Wurzeln reichten; insbesondere in
Richtung Norden sei die Wurzelschutzzone auf eine Länge von nur 4,8 m
verkürzt, obwohl die Kronenschutzzone 8 m betrage. In den anderen
Richtungen betrage die Wurzelschutzzone mindestens 8 m und sei mit
Ausnahme in Richtung Nordost grösser als die Kronenschutzzone. Dass die
wichtige Umgebung des Baumes sich nur gerade auf den Wurzelschutzbereich
beziehe, treffe nicht zu.
6.2
Auf der Grundlage von § 10 Abs. 1 KNHV
haben die Schutzmassnahmen das Schutzobjekt abzugrenzen oder zu umschreiben,
Art und Umfang des Schutzes festzulegen und, soweit dies nach der Natur der
Anordnung nötig ist, Pflege und Unterhalt zu regeln. Die für das Schutzobjekt
wichtige Umgebung ist gemäss § 10 Abs. 2 KNHV in die Schutzanordnung
miteinzubeziehen. Für Naturschutzobjekte sind Vorschriften nach § 15 Abs. 1
KNHV zu erlassen, welche alle Tätigkeiten, Vorkehren und Einrichtungen
verbieten, die Pflanzen oder Tiere zerstören, schädigen, gefährden,
beeinträchtigen oder sonstwie stören oder die Beschaffenheit des Bodens sowie
andere natürliche Verhältnisse nachteilig verändern können, ferner solche, die
im Landschaftsbild störend in Erscheinung treten. Gemäss § 15 Abs. 2
KNHV können solche Vorschriften und Verfügungen unter anderem Verbote enthalten
über das Errichten von Bauten und Anlagen, Geländeveränderungen und
Ablagerungen, die Düngung und die Verwendung von Giftstoffen und die
Beseitigung von Baumgruppen, einzelnen Bäumen und markanten Einzelsträuchern.
6.3
Konkret wurde der strittige Baum mit dem
Schutzvertrag unter Schutz gestellt und vereinbart, dass er ungeschmälert zu
erhalten sei. Des Weiteren wurde eine Wurzelschutzzone (Wurzelbereich) und eine
Kronenschutzzone (Kronenbereich) festgelegt. Unter dem Untertitel "Umgebung"
wurden Art und Umfang des Schutzes näher festgelegt: Das bestehende Niveau des Terrains
in der Wurzelschutzzone ist zu erhalten und das Terrain in dieser Zone nicht zu
verändern. Das Pflanzen von Rasen, das Düngen und andere Massnahmen, welche zu
Schäden des Baumes führen könnten, sind verboten. Schliesslich darf die Zone
auch nicht mit Gebäuden oder Gebäudeteilen überstellt werden.
6.4
In Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen
Ausführungen erscheinen diese Festlegungen im verwaltungsrechtlichen Vertrag
als rechtmässig bzw. ausreichend und sind entgegen den Ausführungen der
Beschwerdeführenden nicht zu beanstanden. Wie sich aus den vorstehenden
Ausführungen und den Akten ergibt, haben sich die Gemeinde und der
verwaltungsrechtliche Vertrag ausführlich mit der Frage beschäftigt, wie der Baum
und seine Umgebung vor Beeinträchtigungen geschützt werden sollen, und dazu
diverse Anordnungen getroffen. Eine ungenügende Auseinandersetzung mit dem
Einbezug der Umgebung nach § 10 Abs. 2 KNHV und darauf gestützt zu
treffenden Schutzmassnahmen ist nicht ersichtlich.
6.5
Auch das Ausmass der Wurzelschutzzonen ist
nicht zu beanstanden. Die Grösse der Kronenschutz- und der Wurzelschutzzonen
wurde gestützt auf das Gutachten von I, welcher als Sachverständiger beigezogen
wurde, gemessen in Metern ab Mitte des Baumstamms bestimmt, wodurch die
langfristige Erhaltung des Baumes gesichert sein soll. Genau diese
gutachterlich festgestellten Schutzzonen wurden in den Schutzvertrag übernommen
und im angefochtenen Beschluss genehmigt. In Übereinstimmung mit den
vorinstanzlichen Ausführungen ist die Wurzelschutzzone vorliegend aus
überzeugenden Gründen kleiner als die Kronenschutzzone ausgefallen; dies laut
Gutachtendem nämlich deshalb, weil das Fundament des bestehenden Gebäudes J-Strasse 03
für die Wurzeln des Baumes ein unüberwindbares künstliches Hindernis darstellt.
Gleichzeitig wurde beim vorinstanzlichen Augenschein festgestellt, dass die
Baumkrone den südlichen Teil des nahestehenden Gebäudes deutlich überragt. Um
Beeinträchtigungen des Baumes zu verhindern, war es angesichts der
geschilderten Ausgangslage nicht von Nöten, die Wurzelschutzzone auf der
Nordseite von 4,8 m auf 8 m heraufzusetzen. Ausreichend erscheint im
Sinne des gutachterlich empfohlenen (und in den Vertrag übernommenen)
Habitatsschutzes, den bestehenden Lebensraum des Baumes zu erhalten und zu
bewahren und mit den angeordneten Massnahmen sicherzustellen. Dies gilt umso
mehr, als der Baum seine heutige Gestalt vor dem Hintergrund der geringeren
Ausdehnung der Wurzelschutzzone dort, wo heute der Bestandesbau steht, erreicht
hat und es deshalb nicht nachvollziehbar ist, weshalb bei einem Ersatzneubau
mehr unterirdischer Entfaltungsraum zugestanden werden müsste. Eine solche
Massnahme erscheint somit auch unter dem Gesichtspunkt des Verhältnismässigkeitsgebots
nach Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) nicht erforderlich.
7.
7.1
Die Beschwerdeführenden bringen sodann vor,
dass die Anlage von Sitzplätzen und Terrassen entgegen den Darlegungen der
Vorinstanz geeignet seien, die Wurzelschutzzone, Wurzeln und auch den
Kronenschutzbereich zu beeinträchtigen. Eine Ausnahme vom grundsätzlichen
Bauverbot für Sitzplätze oder Terrassen oder andere Bauten und Anlagen im
Wurzelschutzbereich sei damit nicht gerechtfertigt. Ausserdem sei es
unzutreffend, dass die Abteilung Hochbau/Planung der Gemeinde zur Erteilung von
Ausnahmebewilligungen zuständig sei; solche könnten nur durch den Gemeinderat
erteilt werden.
7.2
Der vorliegende Schutzvertrag stellt ein
grundsätzliches Bauverbot auf, macht aber des Weiteren eine Unterscheidung
zwischen Gebäuden und Sitzplätzen und Terrassen. Während ein Bauverbot für
Gebäude besteht, sollen Sitzplätze und Terrassen ausnahmsweise zulässig sein.
Gemäss § 2 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) sind
Gebäude ortsfeste Bauten, die zum Schutz von Menschen, Tieren und Sachen eine
feste Überdachung und in der Regel weitere Abschlüsse aufweisen. Sitzplätze und
Terrassen sind hingegen weder Gebäude noch Gebäudeteile, sondern Anlagen
und/oder Ausstattungen (§ 1 lit. b und § 3 ABV). Sie werden, wie
auch die Vorinstanz zutreffend festhält, nicht in den Boden eingelassen,
sondern auf diesen aufgesetzt. Es besteht dabei erfahrungsgemäss, vorbehältlich
besonderer Umstände, keine Gefahr für die im Boden befindlichen Wurzeln von
Bäumen wie dem hier strittigen Baum. Solche sind zumindest im konkreten Fall
nicht ersichtlich und werden von den Beschwerdeführenden auch nicht substanziiert
geltend gemacht.
7.3
Der Schutzvertrag hält des Weiteren in Ziff. C.2
fest, dass Ausnahmen vom Bauverbot in der Wurzelschutzzone mit Bezug auf
Sitzplätze oder Terrassen vorgängig von der Abteilung Hochbau/Planung genehmigt
werden müssen. Mit dieser Bestimmung wird zusätzlich gewährleistet, dass
allfällig geplante Sitzplätze und Terrassen den Schutz des Baumes
berücksichtigen und den Wurzelbereich nicht schädigen. Im Falle einer
ersichtlichen Gefährdung könnte die Bewilligung nicht erteilt werden. Auch
unter diesem Gesichtspunkt erscheint dem Schutz des Baumes Genüge getan.
7.4
Was die Rüge zur Unzuständigkeit der Abteilung
Hochbau/Planung betrifft, so ist dieser nicht zu folgen. Schutzmassnahmen für
Objekte von kommunaler Bedeutung trifft nach § 211 Abs. 2 PBG der
Gemeinderat. Der Schutz des hier strittigen Baumes und die möglichen Ausnahmen
vom Bauverbot betreffend Sitzplätze und Terrassen wurden durch
verwaltungsrechtlichen Vertrag festgelegt – diesen hat der Gemeinderat mit den
Eigentümern des Grundstücks, auf welchem sich der Baum befindet, nach § 205
lit. d PBG abgeschlossen. Stellt sich in Zukunft eine Frage, ob allfällig
geplante Sitzplätze oder Terrassen mit dem Vertrag vereinbar sind und die Ziele
des Schutzes des Baumes im Wurzelbereich gefährden, so wird diese Frage auf der
Grundlage dieses Schutzvertrags (und dessen Auslegung) zu beantworten sein.
7.5
Zuständig für die Erteilung von Bewilligungen zur
Erstellung von Sitzplätzen und Terrassen ist im Kanton Zürich üblicherweise die
kommunale bzw. kantonale Baubehörde (§ 318 in Verbindung mit § 309
Abs. 1 lit. d PBG für Anlagen und/oder Ausstattungen) und nicht der
Gemeinderat. An diese übliche Bewilligungspflicht erinnert Ziff. C.2 des vorliegenden
Schutzvertrags. Damit werden keine Entscheidbefugnisse des Gemeinderats
abdelegiert, wie die Beschwerdeführenden vorbringen, sondern wird lediglich auf
die im Baurecht übliche Kompetenzordnung hingewiesen. Es bestehen keine
Anhaltspunkte dafür, dass die Abteilung Hochbau/Planung der kommunalen
Baubehörde eine Bewilligung von Sitzplätzen und Terrassen nicht vor dem
Hintergrund des vorliegenden Schutzvertrags prüfen oder gar den Schutzumfang
des Vertrags abändern würde. Der Auffassung der Beschwerdeführenden ist nicht
zu folgen.
8.
8.1
Schliesslich bringen die Beschwerdeführenden
vor, dass das strittige Bauvorhaben die im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG
gebotene Rücksicht auf das Schutzobjekt nicht in ausreichender Weise gewährleiste.
Es würde den Baum vom See aus gesehen zur Hälfte verdecken und damit die
wichtige Fernwirkung, aber auch die für das Quartier prägende Wirkung des Baumes
zu einem Grossteil unzulässigerweise aufheben. Dem Baum würde durch die Nähe
des Bauprojekts die prägende Erscheinung genommen. Das Baurekursgericht habe zu
Unrecht angenommen, dass diese Rüge nicht im Verfahren gegen die Genehmigung
des Schutzvertrages, sondern nur im Verfahren gegen die Baubewilligung zu
prüfen sei. Dies träfe jedoch nicht zu, dadurch würde insbesondere das
Koordinationsgebot nach Art. 25a RPG und das rechtliche Gehör nach Art. 29
Abs. 2 BV verletzt.
8.2
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten,
Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu
gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese
Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Darüber hinaus ist gemäss
§ 238 Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere
Rücksicht zu nehmen. Demnach müssen sich Bauten nicht nur befriedigend, sondern
gut einordnen und es ist eine besondere Rücksichtnahme erforderlich. Die
Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung erreicht wird,
hat nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu
erfolgen.
8.3
In Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen
Ausführungen ist festzuhalten, dass die genügende oder gute Einordnung nach § 238
Abs. 1 und 2 PBG eine klassische Bauvorschrift und somit eine Frage des Baubewilligungsverfahrens
(und dessen gerichtlicher Überprüfung) ist. Auch wenn mit § 238 Abs. 2
PBG ein Konnex zum Natur- und Heimatschutz besteht bzw. hier allfällige
Schutzverträge berücksichtigt werden müssen, bezieht sich das Verfahren um die
Genehmigung von Schutzverträgen nicht auf detaillierte baurechtliche Fragen,
welche erst im Rahmen der baurechtlichen Bewilligung konkret und in der Tiefe
geklärt werden. Dies ergibt sich aus der Systematik des Planungs- und
Baugesetzes (§ 238 befindet sich im IV. Titel: Das öffentliche
Baurecht), der Rechtsprechung (vgl. sinngemäss auch z.
B. VGr, 5. Oktober 2023,
VB.2022.00662, E. 4.3) und entspricht dem praxisgemässen Vorgehen der
Behörden im Zürcher Baurecht.
Dies ist auch in der Sache richtig: Es ist gemäss klarem
gesetzlichen Wortlaut die Baute selbst (und nicht der Schutzvertrag), welche
die Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG einhalten muss. Der
Schutzumfang eines Baumes hängt nicht von einem geplanten konkreten Bauprojekt
ab, sondern davon, was für den Erhalt des zu schützenden Baumes notwendig ist.
In der Schutzmassnahme wird somit der Schutzumfang des Baumes in lediglich
allgemeiner Weise festgelegt, während konkrete bauliche Massnahmen, welche im
Schutzvertrag als grundsätzlich zulässig erachtet werden, den Schutzumfang
allenfalls in der konkreten Ausführung aber gefährden könnten, im
Baubewilligungsverfahren näher zu prüfen sind.
8.4
Dass die Rüge bezüglich § 238 Abs. 2
PBG nicht im Verfahren bezüglich der Genehmigung des Schutzvertrags geprüft,
sondern diesbezüglich auf das Baubewilligungsverfahren verwiesen wurde, ist
somit nicht zu beanstanden. Eine Verletzung des Koordinationsgebots nach Art. 25a
RPG oder des rechtlichen Gehörs nach Art. 29 Abs. 2 BV ist somit
nicht ersichtlich.
9.
Insgesamt
erweist sich die Beschwerde demnach als unbegründet. Sie ist abzuweisen.
10.
10.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten
den unterliegenden Beschwerdeführenden je hälftig unter solidarischer Haftung
für den Gesamtbetrag aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG).
Ein Anspruch auf eine Parteientschädigung steht den
Beschwerdeführenden ausgangsgemäss nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Hingegen sind sie unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag zu
verpflichten, der privaten Mitbeteiligten eine Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen.
10.2
Dem Gemeinderat (Beschwerdegegner) steht in
der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien
mit gegensätzlichen Begehren gegenüberstehen, nach § 17 Abs. 3 VRG
und praxisgemäss in der Regel keine Parteientschädigung zu (VGr,
8. Februar 2018, VB.2017.00615, E. 5; 4. Mai 2017,
VB.2016.00238, E. 5). Stehen sich nämlich in einem Beschwerdeverfahren
private Parteien gegenüber, kann nach § 17 Abs. 3 VRG das Gemeinwesen
in der Regel nicht zur Leistung einer Parteientschädigung verpflichtet und auch
nicht entschädigungsberechtigt werden. Demgemäss wird dem an der Seite einer
privaten Beschwerdepartei obsiegenden Gemeinwesen in der Regel keine
Parteientschädigung zugesprochen; vorbehalten sind Fälle, in denen es in
besonderer Weise betroffen ist, beispielsweise wenn die Aufhebung einer
Bewilligung durch die Vorinstanz eine kommunale Regelung oder Planung infrage
stellt (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00479, E. 8.2; 16. Januar
2008, VB.2007.00382, E. 4.2; 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).
Da die private Mitbeteiligte sich am Verfahren mit
Schrifteingaben unter anwaltlicher Vertretung und Antrag auf Kosten- und
Entschädigungsfolgen beteiligte und ihre Begehren den Beschwerdeführenden
gegenüberstanden, ist sie bezüglich Kosten- und Entschädigungsfolgen als
private Beschwerdepartei zu behandeln. Der Gemeinderat hat demgegenüber im
vorliegenden Beschwerdeverfahren in seinen Schriften keine besondere eigene
Interessenwahrung geltend gemacht. Es besteht somit kein Grund, von der oben
zitierten Praxis abzuweichen und dem Gemeinderat eine Parteientschädigung
zuzusprechen.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    355.--
Zustellkosten,
Fr. 3'355.--
Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens werden den Beschwerdeführenden
unter solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung je hälftig verpflichtet,
der privaten Mitbeteiligten eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 2'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.