zh_verwaltungsgericht · SR.1999.00019 · 1999-02-24 · de

Schenkungssteuer | Bewertung von Grundstücken Nichtgewährung der Vorzugsbewertung für Geschäftsgrundstücke gemäss § 16 ESchG mangels substanziierter Darlegung der hierfür vorliegenden Voraussetzungen (E. 3). Formelle Anforderungen an ein amtliches Gutachten zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken (E. 5). Ausführungen zur minimalen Begründungsdichte einer Verkehrswertschätzung mit Bezug auf Ertragswert und Realwert (Land- und Gebäudewert) (E. 6). Bei der Ermittlung des Ertragswerts kommt es auf die Mieterträge an, die aufgrund der konkreten Verhältnisse einer Liegenschaft und der lokalen Gegebenheiten erzielt werden können (E. 6b). Bei der Ermittlung des Landwerts sind Dienstbarkeiten, erhebliche Immissionen sowie durch Baulinien verursachte Nutzungsbeschränkungen zu berücksichtigen (E. 6c).

Zürich Verwaltungsgericht 22.11.2000 SR.1999.00019
Zurich Verwaltungsgericht 22.11.2000 SR.1999.00019
Zurigo Verwaltungsgericht 22.11.2000 SR.1999.00019

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SR.1999.00019
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Geschäftsnummer:
SR.1999.00019
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 22.11.2000
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Schenkungssteuer
Bewertung von Grundstücken
Nichtgewährung der Vorzugsbewertung für Geschäftsgrundstücke gemäss § 16 ESchG mangels substanziierter Darlegung der hierfür vorliegenden Voraussetzungen (E. 3).
Formelle Anforderungen an ein amtliches Gutachten zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken (E. 5).
Ausführungen zur minimalen Begründungsdichte einer Verkehrswertschätzung mit Bezug auf Ertragswert und Realwert (Land- und Gebäudewert) (E. 6). Bei der Ermittlung des Ertragswerts kommt es auf die Mieterträge an, die aufgrund der konkreten Verhältnisse einer Liegenschaft und der lokalen Gegebenheiten erzielt werden können (E. 6b). Bei der Ermittlung des Landwerts sind Dienstbarkeiten, erhebliche Immissionen sowie durch Baulinien verursachte Nutzungsbeschränkungen zu berücksichtigen (E. 6c).
Stichworte:
AMTSGUTACHTEN
BEWEISKRAFT
BEWERTUNGSGRUNDLAGEN
DENKMALSCHUTZOBJEKT
ERBVORBEZUG
GESCHÄFTSLIEGENSCHAFT
GESCHÄFTSÜBERNAHME
GESCHÄFTSÜBERTRAGUNG
GRUNDDIENSTBARKEIT
LANDWERT
MARKTKONFORMITÄT
PARKPLATZSERVITUT
PARTEIGUTACHTEN
REFORMATIO IN PEIUS
SCHÄTZUNGSMETHODE
SCHÄTZUNGSREGEL
STEUERBEMESSUNG
VERGLEICHSMETHODE
VERKEHRSWERT
Rechtsnormen:
§ 4 lit. II ESchG
§ 7 lit. c ESchG
§ 13 lit. I ESchG
§ 16 ESchG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. N. war Eigentümer des Grundstücks
altKat.Nr.
01. Bis Ende 1979 führte er dort einen
Gewerbebetrieb, das per 1. Januar 1980 von seinem Sohn O. übernommen
wurde. Im Jahr 1992 starb seine Ehefrau P.; deren Nachlass ging zur Hälfte an
den Witwer und je zu einem Sechstel an die Nachkommen Q., R. und O.
Die Gemeinde
bewilligte N. die Parzellierung von altKat.Nr. 01. 1997 teilte dieser das
erwähnte Grundstück in die Parzellen Kat.Nrn. 04, 05, 06 und 07 auf,
wobei er verschiedene Grunddienstbarkeiten begründete. Gleichentags trat er
seinen Söhnen O. und R. diese Grundstücke gegen Übernahme einer
Grundpfandschuld von Fr. ... als Erbvorbezug wie folgt ab:
Bezeichnung
Anteil
Überbauung
Fläche/Zone
wichtige Grunddienstbarkeiten
Kat.Nr. 04
Je 1/2
unüberbaut
...
Last: Fuss- und Fahrweg zG 05
Last: Nutzung als Lagerplatz zG 05
Kat.Nr. 05
O.
Teil der Gebäude Vers.Nrn. 10, 11
und 12
...
Recht: Fuss- und Fahrweg zL 04
Recht: Nutzung als Lagerpl. ZL 04
Recht: Benützung Treppenh. zL. 07
Recht: Mitbenützung Garten zL 06
Recht: Mitben. Heizanlage zL 06
Last: Benützung Parkpl. zG 07
Last: Fussweg zG 07
Kat.Nr. 06
R.
Teil von Gebäude Vers.Nr. 10
...
Last: Mitb. Garten zG 05 + 07
Last: Fussweg zG 07
Last: Mitb. Heizanl. zG 05 + 07
Last: Mitben. Container zG 07
Last: Benützung Parkpl. zG 07
Kat.Nr. 07
1/3
O.
2/3
R.
Teil von Gebäude Vers.Nr. 10
...
Last: Benützung Treppenh. zG 05
Recht: Mitbenützung Garten zL 06
Recht: Fussweg zL 9671 und 06
Recht: Mitben. Heizanlage zL 06
Recht: Mitben. Container zL 06
Recht: Ben. Parkpl. zL 05 + 06
Die Finanzdirektion auferlegte O. gestützt
auf §§ 22 Abs. 1 und 23 Abs. 1 lit. a des Erbschafts-
und Schenkungssteuergesetzes vom 28. September 1986 (ESchG) unter Berücksichtigung
des Freibetrags von Fr. 100'000.- gemäss § 21 Abs. 1 lit. a
ESchG eine Schenkungssteuer von Fr. ...
II. Eine vom Pflichtigen erhobene Einsprache,
womit er die Herabsetzung der Steuer auf Fr. ... beantragt hatte, wies die
Finanzdirektion ab und erhöhte den Betrag auf Fr. ... In ihren Erwägungen
hielt die Direktion fest, dass nicht auf die Verkehrswertschätzung des vom
Schenker beigezogenen Gutachters S., sondern auf die - für vollständig,
klar und widerspruchsfrei befundenen - Feststellungen des Amtsexperten T.
abzustellen sei. Als Gegenleistung für die Schenkung habe der Pflichtige eine
Schuld von Fr. ... übernommen; von einem Verzicht auf seinen Erbteil am
Nachlass der Mutter könne jedoch nicht gesprochen werden. Der Pflichtige habe
den väterlichen Betrieb schon im Jahr 1980 übernommen und später wiederholt
umgebaut. Mit der streitbetroffenen Schenkung habe N. seine beiden Söhne O. und
R. gleichmässig begünstigen wollen. Die Voraussetzungen für eine Vorzugsbewertung
nach § 16 ESchG seien unter diesen Umständen nicht erfüllt.
III. Mit Rekurs vom 24. November 1999
liess O. dem Verwaltungsgericht beantragen, die Schenkungssteuer unter
Aufhebung des angefochtenen Entscheids auf Fr. ... zu mindern. Ausserdem
verlangte er eine Parteientschädigung.
Im Namen des Staats Zürich beantragte die
Abteilung Erbschafts- und Schenkungssteuer des kantonalen Steueramts die
Abweisung des Rekurses.
Auf die Parteivorbringen ist, soweit
wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückzukommen.
Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. Gegen den Einspracheentscheid der
Finanzdirektion kann der Steuerpflichtige nach § 43 Abs. 1 ESchG beim
Verwaltungsgericht Rekurs erheben. Laut § 43 Abs. 4 ESchG sind die
Bestimmungen über das Rekursverfahren bei Einschätzungen für die Staatssteuer
sinngemäss anwendbar (vgl. §§ 147 ff. des Steuergesetzes vom
8. Juni 1997 [StG]).
a) Mit Rekurs können laut § 43
Abs. 2 ESchG alle Mängel des angefochtenen Entscheids sowie des
vorangegangenen Verfahrens gerügt werden. Dabei sind neue tatsächliche
Behauptungen und Beweismittel zulässig (RB 1961 Nr. 63, RB ORK 1953
Nr. 77 = ZR 53/1954 Nr. 12, RB ORK 1952 Nr. 12 = ZR 51/1952
Nr. 134). Das Verwaltungsgericht hat damit die gleiche freie und
umfassende Prüfungsbefugnis wie die Finanzdirektion im Einspracheverfahren.
Immerhin erfolgt im Rahmen des Rekursverfahrens eine Erweiterung der dem
Pflichtigen obliegenden Mitwirkungspflicht in dem Sinn, als dieser den von ihm
geforderten Nachweis durch eine substanziierte Sachdarstellung und Beschaffung
oder Bezeichnung von Beweismitteln für die Richtigkeit ihrer Darstellung anzutreten
hat. Fehlt es daran, trifft das Verwaltungsgericht keine weitere
Untersuchungspflicht; namentlich hat es nichts vorzukehren, um sich fehlende
Grundlagen zu beschaffen (RB 1987 Nr. 35).
b) Kraft § 41 Abs. 4 ESchG ist die
Finanzdirektion im Einspracheverfahren nicht an die Anträge des
Steuerpflichtigen gebunden und führt trotz Rückzugs einer Einsprache das
Verfahren weiter, sofern Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Veranlagung
dem Gesetz nicht entspricht (Satz 2). Sie kann nach Anhören des Steuerpflichtigen
die Veranlagung zu seinen Ungunsten ändern (Satz 3). Nach dem Gesagten
gilt - wie etwa im Einspracheverfahren bei den Staatssteuern (§ 142
Abs. 1 StG) oder bei den Grundsteuern (§ 211 in Verbindung mit
§ 142 Abs. 1 StG) - die Offizialmaxime: Die Finanzdirektion darf
und muss die angefochtene Verfügung entsprechend der materiellen Rechtslage
über die Anträge des Einsprechers hinaus verbessern (reformatio in melius) oder
umgekehrt dieselbe zum Nachteil des Anfechtenden ändern (reformatio in peius;
vgl. Felix Richner/Walter Frei, Kommentar zum Zürcher Erbschafts- und
Schenkungssteuergesetz, Zürich 1996, § 41 N. 58).
2. Der Schenkungssteuer unterliegen nach
§ 4 Abs. 1 ESchG Zuwendungen unter Lebenden, mit denen der Empfänger
aus dem Vermögen eines andern ohne entsprechende Gegenleistung bereichert wird;
hierzu gehören (unter anderem) auch Vorempfänge in Anrechnung an die künftige
Erbschaft (Abs. 2). Kraft § 7 lit. c ESchG entsteht der Anspruch
auf die Schenkungssteuer im Zeitpunkt des Vollzugs der Schenkung.
Berechnet wird die Steuer vom Verkehrswert,
den das übergegangene Vermögen im Zeitpunkt der Entstehung des Steueranspruchs,
mithin bei Vollzug der Schenkung, aufweist (§ 13 Abs. 1 in Verbindung
mit § 7 lit. c ESchG; RB 1967 Nr. 42, RB 1967 Nr. 37 =
ZR 67 Nr. 7).
3. Übernimmt ein Erbe ein Grundstück, um dort
das vom Erblasser selbständig betriebene Geschäft in Handel, Fabrikation,
Gewerbe oder Handwerk selbst fortzuführen, so werden kraft § 16 ESchG die
dem Geschäft unmittelbar dienenden Teile des Grundstücks mit der Hälfte des
Verkehrswerts bewertet.
a) Die
Vorzugsbewertung von Geschäftsliegenschaften kommt nicht nur im Erbfall,
sondern auch im Fall einer Schenkung an Erben (Erbvorbezug) zur Anwendung
(RB 1993 Nr. 32 = StR 50, 120, auch zum Folgenden). Wie das
Verwaltungsgericht in jenem Entscheid festgestellt hat, gebieten weder der
Wortlaut von § 16 ESchG noch dessen Sinn eine gleichzeitige Übernahme von
Betrieb und Grundstück. Die lebzeitige Geschäftsübertragung auf einen oder
mehrere Erben erfolgt erfahrungsgemäss nicht in einem Akt, sondern schrittweise.
Auch wird häufig durch Vermietung oder Verpachtung des Geschäfts an den Nachfolger
ein Schwebezustand geschaffen, der dem bisherigen Geschäftsinhaber die Möglichkeit
einräumt, den Geschäftsbetrieb selbst wieder aufzunehmen. Zu welchem Zeitpunkt
die endgültige Geschäftsübertragung erfolgt ist, lässt sich in diesen Fällen
meistens nicht eindeutig bestimmen. Auch wenn vom Erfordernis der
Gleichzeitigkeit der Geschäfts- und Grundstücksübertragung abgesehen wird,
bedingt die Vorzugsbewertung doch einen engen ursächlichen Zusammenhang
zwischen der Geschäfts- und der Grundstücksübernahme. Diese kausale Verknüpfung
kann in Frage gestellt werden, wenn die Übernahme des Geschäfts und die
Übertragung des Grundstücks zeitlich weit auseinander liegen. Eine grosse
Zeitspanne zwischen Betriebs- und Liegenschaftsübertragung lässt indes für sich
allein nicht auf einen fehlenden Kausalzusammenhang schliessen. Vielmehr ist
anhand der gesamten Umstände zu prüfen, ob die Grundstücksübertragung in
genügend engem sachlichen Zusammenhang mit der früher erfolgten
Geschäftsübernahme steht. In diesem Sinn kann auch ein durch Verpachtung der
Betriebsliegenschaft geschaffener Schwebezustand durchaus länger andauern, wenn
dessen Charakter als grundsätzlich auf die endgültige Übernahme und
Weiterführung des Unternehmens durch die Erben gerichtete Übergangslösung
bestehen bleibt. Im Entscheid SR.93.00041 vom 4. Juli 1995 hat das
Verwaltungsgericht einen engen Kausalzusammenhang noch bejaht, obwohl die
Abtretung des Grundstücks erst elf Jahre nach der Übertragung des Geschäfts
erfolgt war.
b) Die Finanzdirektion lehnt eine
Vorzugsbewertung mit der Begründung ab, dass ein enger ursächlicher
Zusammenhang zwischen Geschäfts- und Grundstücksübertragung fehle. Der
Rekurrent habe den 1980 übernommenen Betrieb in den vom Vater gemieteten Räumen
auf eigene Rechnung und Gefahr geführt. Es sei nicht anzunehmen, dass ein dadurch
geschaffener Schwebezustand über 17 Jahre angehalten habe. Ferner sei
nicht die ursprüngliche Betriebsliegenschaft an den Rekurrenten übertragen
worden, sondern ein
- nach dem Willen des Vaters im Verhältnis zum gleichzeitig beschenkten
Bruders möglichst gleichwertiger - Anteil derselben. Hinzu komme, dass der
Standort des Geschäfts nach Umbauten in den Jahren 1982, 1985 und 1992 auf
andere Räumlichkeiten gewechselt habe. Der Rekurrent hält dem entgegen, die mit
der Parzellierung geschaffene Dienstbarkeitsordnung gewährleiste, dass der
Betrieb auf dem angestammten Areal fortgesetzt werde. Die Umbauten beträfen
einerseits die Wohnung auf Kat.Nr. 05, für die keine Vorzugsbewertung
verlangt werde; im Übrigen sei auf Kat.Nrn. 07 und 06 Wohnfläche in
Büroraum umgewandelt worden. Der Gebäudeteil, in dem sich die Büroräume
befänden, bilde mit dem Wohnhaus keine Einheit. Der Schenker habe bis zur
Übertragung der Liegenschaften im Geschäft gearbeitet und dafür Lohn bezogen.
c) Zwischen der Geschäftsübernahme durch den
Rekurrenten und der Schenkung eines Teils des Betriebsareals liegt ein Zeitraum
von über siebzehn Jahren. Beim Führungswechsel war N. bereits 65 Jahre
alt, was trotz seiner fortdauernden Mitarbeit als Indiz für eine Trennung vom
Betrieb gelten dürfte. Für eine bloss partielle Übertragung des Geschäfts auf
den Sohn O. könnten güterrechtliche Ansprüche von P. sowie erbrechtliche
Ansprüche der beiden Geschwister Q. und R. gesprochen haben. Wie sich der
Übergang des Betriebs vom Vater auf den Sohn im Einzelnen vollzogen hat, ist
nicht aktenkundig. Der Rekurrent hat somit nicht dargetan, dass zwischen den
Vorgängen der Betriebsübergabe und der Landabtretung ein enger sachlicher
Zusammenhang besteht. Hinzu kommt, dass das Betriebsareal - gemäss der
Aufstellung in Ziffer I der Prozessgeschichte - nur teilweise auf O.,
teilweise aber auch auf seinen Bruder R. übergegangen ist. Unklar ist, ob sich
der Betrieb früher ausschliesslich auf den Bereich der heutigen
Kat.Nrn. 05 und 04 erstreckt hat oder ob auch die Grundstücke
Kat.Nrn. 06 und 07 einbezogen waren. Der Rekurrent hat sich im Jahr
1980 offenbar damit begnügt, die Betriebsgrundstücke von seinem Vater zu
mieten, ohne eine Regelung über künftige Eigentumsverhältnisse zu treffen. Dass
die Fortführung des Gewerbebetriebs den getätigten Erbvorbezug oder eine
entsprechende testamentarische Anordnung tatsächlich erfordert hat, ist nicht
behauptet worden. Die frühere Eigentümerstellung des Vaters hat im Übrigen
mehrere bauliche Massnahmen nicht behindert. Die Abtretung scheint daher
weniger mit dem Gedeihen des Betriebs als mit dem Bedürfnis des Schenkers nach
einer lebzeitigen Ordnung des Nachlasses im Zusammenhang zu stehen. Gemäss den
Parteivorbringen scheint der Schenker eine solche Regelung schon früher geplant
zu haben, was aber an Streitigkeiten über den Nachlass der 1992 verstorbenen
Ehefrau und Mutter gescheitert ist. Wie die erbrechtlichen Ansprüche der
Schwester abgegolten worden sind, lässt sich den Akten nicht entnehmen. Nach
dem Gesagten sind die Voraussetzungen für eine Vorzugsbewertung im Sinne von
§ 16 ESchG nicht dargetan.
4. a) Ein Gutachten zum Verkehrswert
unterliegt als Beweismittel der freien Beweiswürdigung. Die Prüfung der
Rechtsmittelbehörde kann sich indessen darauf beschränken, ob das - von
einer Amtsstelle eingeholte - Gutachten auf zutreffender Rechtsgrundlage
beruhe, ob es vollständig, klar, gehörig begründet und widerspruchslos sei und
ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die nötige Unbefangenheit
bewiesen habe (RB 1984 Nr. 65 = StE 1984 B 44.12.3 Nr. 1 und RB 1985
Nr. 47, auch zum Folgenden; August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin
Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Band, Bern 1969,
§ 75 N. 30; vgl. auch RB 1964 Nr. 127 und 1982 Nr. 35)
Vermag das Gutachten nicht zu überzeugen, so kann das Verwaltungsgericht
gestützt auf seine Feststellungen aus eigenem Wissen eine neue Schätzung
vornehmen oder damit einen Gutachter betrauen (vgl. VGr, 7. November 1972,
ZBl 74/1973, S. 331), wobei es bei der Wahl des Vorgehens über einen
weiten Beurteilungsspielraum verfügt (RB 1976 Nr. 54 und 1985
Nr. 47). Im Übrigen ist es ihm unbenommen, statt ein reformatorisches
Urteil zu fällen, den Entscheid der Finanzdirektion aufzuheben und die Sache
zur Neubeurteilung an sie zurückzuweisen (VGr, 2. Februar 1994,
SR.93.00065).
b) Einem Parteigutachten kommt wegen der
vertraglichen Beziehung zwischen Auftraggeber und Gutachter nur die beschränkte
Aussagekraft einer Parteibehauptung zu (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,
§ 7 N. 23; Richard Frank et al., Kommentar zur zürcherischen
Zivilprozessordnung, 3. A., Zürich 1997, vor § 171 ff.
N. 4). Auf die vom Rekurrenten ins Recht gelegte Realwertschätzung des von
N. beauftragten S. kann daher schon aus diesem Grund nicht abgestellt werden;
dasselbe gilt für die vom Rekurrenten veranlasste Verkehrswertschätzung des
nämlichen Gutachters. Anzufügen bleibt, dass diesen Expertisen im Wesentlichen
die gleichen formellen und materiellen Mängel anhaften, wie sie nachfolgend
(E. 5 und 6) dem Amtsgutachten entgegenzuhalten sind. Auch deswegen
könnte sich der Rekurrent nicht auf die Bewertung durch den Sachverständigen S.
berufen.
5. a) Der Rekurrent hat von der
Finanzdirektion Gelegenheit erhalten, sich zum Amtsgutachten von T. auszusprechen.
Obschon die Folgerungen dieses Experten auf eine Verböserung der angefochtenen
Einschätzung zulasten des Rekurrenten hinauslaufen, hat die Vorinstanz den
rechtskundig vertretenen Pflichtigen auf die Möglichkeit einer reformatio in
peius nicht mehr eigens hinweisen müssen. Insoweit liegt daher keine Verletzung
des rechtlichen Gehörs vor. Weil die Verkehrswertschätzung als Einheit zu
betrachten ist, lässt sich auch nicht beanstanden, dass die Verböserung
einzelne Schätzungsfaktoren beschlägt, die der Pflichtige nicht gerügt hat.
b) Hingegen sind dem Amtsgutachter bei der
Erhebung
der Bewertungsgrundlagen
verschiedene Fehler unterlaufen. Wie der Experte
hätte vorgehen müssen, hat das Verwaltungsgericht in E. 3d des Entscheids
SR.99.00011 vom 24. November 1999 (= ZStP 2000, S. 157 f.)
skizziert. In E. 3c des nämlichen Urteils (= RB 1999 Nr. 158 =
ZStP 2000, S. 154 ff.) hat das Verwaltungsgericht - in Anlehnung
an die Lehre und Rechtsprechung - Ausführungen zur Verkehrswertermittlung
nach der Vergleichsmethode gemacht. Diese Methode spielt auch hier eine
- freilich zweitrangige - Rolle. Indem der Amtsgutachter es dabei hat
bewenden lassen, sich beim Notariat nach den gehandelten Preisen für unüberbautes
Land zu erkundigen und seiner Verkehrswertschätzung den Durchschnittswert zugrunde
zu legen, ist er seiner Ermittlungsaufgabe nicht nachgekommen. Denn das Wesen
der Vergleichsmethode besteht darin, in einem ersten Schritt Handänderungen zu
erheben, die mit dem zu bewertenden Grundstück eine so grosse Ähnlichkeit
aufweisen, dass sich ein Vergleich rechtfertigt. In einem zweiten Schritt
müssen die Unterschiede zwischen den beiden jeweils betrachteten Liegenschaften
festgestellt und bewertet werden (RB 1999 Nr. 158). Beides hat der
von der Finanzdirektion beauftragte Sachverständige unterlassen. Nach den im
oben genannten Urteil angeführten Schätzungsregeln hätte der Experte eine über
acht Monate nach dem Stichtag abgewickelte Handänderung nicht berücksichtigen
dürfen (RB 1972 Nr. 103; ebenso VGr, 26. Januar 2000, SR.1999.
00016). Bedenken bestehen sodann gegen den Miteinbezug von Handänderung
Nr. 1, die fast vier Jahre vor dem Stichtag stattgefunden hat; die
günstigeren Marktverhältnisse im damaligen Zeitpunkt (vgl. Statistisches
Jahrbuch des Kantons Zürich 2000, S. 107 ff.) haben sich denn auch im
besten der erhobenen Preise niedergeschlagen. Ebenso hätten sich bei der
Handänderung Nr. 4, wo die Gemeinde als Verkäuferin aufgetreten war,
nähere Abklärungen aufgedrängt.
Viel gewichtiger als die Mängel bei der Realwertermittlung
fallen die Versäumnisse bei der Feststellung des Ertragswerts ins Gewicht. Wie
in E. 6b nachfolgend festzustellen ist, hat der Experte eine
objektbezogene Erhebung weitgehend unterlassen und statt dessen seiner
Schätzung allgemeine Erfahrungswerte zugrunde gelegt.
Bereits diese formellen Unzulänglichkeiten
erschüttern die Beweiskraft des Amtsgutachtens. Die Finanzdirektion hätte
deshalb nicht unbesehen darauf abstellen dürfen, sondern hätte - kraft der
ihr obliegenden Pflicht zur Ermittlung des Sachverhalts - den Experten zur
Verbesserung anhalten müssen. Somit hat die von der Finanzdirektion geführte
Untersuchung keine Klarheit über den Verkehrswert der streitbetroffenen
Grundstücke erbracht. Zur Behebung dieses Mangels ist die Sache daher an die
Finanzdirektion zurückzuweisen, welche - im wiederaufzunehmenden
Einspracheverfahren (RB 1994 Nr. 68) - eine ergänzende
Untersuchung vorzunehmen hat.
6. a) Im Rahmen der materiellen Prüfung des
Amtsgutachtens stellt sich zunächst die Frage, ob der Experte auf die richtige
Schätzungsmethode
abgestellt habe. Für das unüberbaute Grundstück Kat.Nr. 04 wird im
Einklang mit der Gerichtspraxis eine Realwertschätzung vorgenommen, während der
Verkehrswert der Hausliegenschaften Kat. Nrn. 05 und 07 (wie auch von
Kat.Nr. 06) zu Recht aus einem Mittel von Ertrags- und Realwert abgeleitet
wird. Die vom Experten vorgenommene Gewichtung von 5 x Ertragswert und
1 x Realwert erscheint vorliegend - Anteil Wohnhaus, Büroanbau,
Werkstatt und Magazin - als angemessen (vgl. Francesco Canonica,
Schätzerlehrgang/ Grundwissen, hrsg. vom Schweiz. Immobilienschätzer-Verband,
Bern 2000, S. 119; Wolfgang Naegeli/ Heinz Wenger, Der
Liegenschaftenschätzer, 4. A., Zürich 1997, S. 100; vgl. auch
Schweiz. Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten, Schätzerhandbuch,
Bewertung von Immobilien, Stand 1998, S. 61 f.).
b) Weil der
Ertragswert
im Rahmen der
Verkehrswertermittlung hier besonders stark ins Gewicht fällt, hätte sich ein
gewisser Aufwand des Experten gerechtfertigt. Über die Ausgestaltung und
Nutzung der Liegenschaften finden sich in den Schätzungen von S. nähere
Ausführungen. Die gemischte Nutzung eines über hundertjährigen Gebäudes zu
Wohn- und Bürozwecken stellt vergleichsweise hohe Anforderungen an die
Schätzung. Die inventarisierte Liegenschaft, die ein mögliches
Denkmalschutzobjekt im Sinn von § 203 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) darstellt, hat einen Anteil Liebhaberwert, was
sich in einem vergleichsweise weiten Schätzungsermessen niederschlägt. Trotzdem
hätte der Amtsexperte dartun müssen, ob die (angeblich) erzielten Wohnungsmieten
von Fr. ... tatsächlich angemessen seien. Denn bei der
Ertragswertermittlung ist nicht auf die tatsächlich erzielten, sondern auf die
objektiv erzielbaren Mieterträge abzustellen (Canonica, S. 84;
Schätzerhandbuch, S. 54; eingehend: Jürgen Simon/Klaus Gors/Max Troll,
Handbuch der Grundstückswertermittlung, 4. A., München 1997,
S. 115 ff.). Dass die von den Familienmitgliedern bezahlten Mieten
nicht marktkonform sind, bestätigt sogar der Privatexperte. Der Mietwert ist
vom Experten stets unter Berücksichtigung aller Einflussgrössen und anhand von
Vergleichsobjekten zu schätzen. Dabei kommt dem Kriterium der Orts- und
Quartierüblichkeit herausragende Bedeutung zu (Naegeli/Wenger, S. 82).
Dass der von der Finanzdirektion bestellte Sachverständige eine solche
Untersuchung vorgenommen hätte, geht aus dem Gutachten nicht hervor. Dasselbe
gilt mit Bezug auf den von der Bürofläche abgeworfenen Ertrag. Statt den
konkreten örtlichen Verhältnissen nachzugehen, hat sich der Experte damit
begnügt, einen kaum spezifizierten allgemeinen Durchschnittswert heranzuziehen;
dies unter Hinweis auf eine Lehrmeinung (Naegeli/Wenger, S. 294, wo sich
allerdings keinerlei Bezüge zu Statistiken usw. finden). Solche Mittelwerte
sind von beschränkter Aussagekraft, weil sie weder die Eigenheit der zu
beurteilenden Liegenschaft noch die Verhältnisse des lokalen Markts
berücksichtigen. Dass der Rekurrent unter Hinweis auf die wenig zweckmässige Anordnung
der Büroräume in dem vor über hundert Jahren zu Wohnzwecken erstellten Gebäude
eine Ermässigung des Mietwerts auf Fr. .../m
2
verficht,
erscheint als plausibel. Die Vorinstanz, deren Experte sich in seiner
Stellungnahme zu den Einwänden des Rekurrenten gegen das Amtsgutachten mit
einem Hinweis auf die erwähnte Literaturstelle begnügt hat, wird im zweiten
Rechtsgang die für eine fallbezogene Ertragswertermittlung nötigen Abklärungen
vornehmen müssen.
c) Was die
Ermittlung des Landwerts
betrifft, hat der Amtsgutachter - wie schon in E. 5b
festgestellt - die Vergleichsmethode allzu oberflächlich angewendet. Dass
der Experte Vergleichsgrundstücke aus verschiedenen Zonen berücksichtigt, ist
zwar nicht ausgeschlossen, bedürfte jedoch wegen der unterschiedlichen
Nutzungsdichte einer näheren Begründung. Kaum verständlich ist, dass der
Experte für die Zone ... einen Preis von lediglich Fr. .../m
2
annimmt, für die Zone ... trotz der nicht allzu grossen Nutzungsunterschiede hingegen
einen Wert von Fr. .../m
2
ermittelt. Einen offensichtlichen
Irrtum stellt die Auffassung des Amtsexperten dar, wonach die vom Schenker
begründeten Dienstbarkeiten den Wert der berechtigten und der belasteten
Grundstücke nicht beeinflussten (Canonica, S. 44; Naegeli/Wenger,
S. 188 ff.; Schätzerhandbuch, S. 17 ff.; Simon/Gors/Troll,
S. 62 ff.). Zwar trifft es zu, dass sie ihren Ursprung im Erbvorbezug
haben und somit familiär motiviert sind. Ebenso richtig ist, dass die meisten
dieser Servituten - nach einem entsprechenden Aufhebungsvertrag (Peter
Liver, Berner Kommentar, 1980, Art. 734 N. 15 f. ZGB) - wieder
gelöscht werden könnten. Ausser Betracht fällt eine einverständliche Aufhebung
kraft Art. 20 OR allerdings insoweit, als dadurch ein gesetzwidriger
Zustand eintreten würde (vgl. Liver, Art. 734 N. 54 ff. ZGB).
Weil eine zu Wohn- oder Arbeitszwecken genutzte Liegenschaft grundsätzlich über
Parkplätze verfügen muss (§§ 242 ff. PBG), kann das zugunsten von
Kat.Nr. 07 begründete Parkplatzservitut nur aufgehoben werden, wenn eine
Ersatzlösung gefunden wird. Selbst unter der - wegen der Möglichkeit, den
Gesellschaftsvertrag jederzeit aufzulösen (Art. 545 Abs. 1
Ziff. 6 des Obligationenrechts vom 30. März 1911),
unzulässigen - Annahme, dass die Brüder O. und R. die vier übernommenen
Grundstücke nicht veräussern, beeinflusst das Gefüge der Dienstbarkeiten deren
Wert beträchtlich. Besonders ausgeprägt trifft diese Feststellung für die
unüberbaute Parzelle Kat.Nr. 04 zu. Weil dieselbe als Lagerplatz für
Kat.Nr. 05 dient, verkörpert sie für ihren Miteigentümer R. nur einen
geringen Wert. Obschon die beiden Beschenkten nahezu gleich betroffen sind,
hätte der Schätzer auch die Parkplatzdienstbarkeiten bewerten und den
Grundstücken zuordnen müssen (vgl. dazu etwa VGr, 11. Februar 1999,
VR.1998.00005 - 00007 betreffend Bemessung einer
Parkplatzersatzabgabe). Ferner macht es aufgrund der Akten den Anschein, dass
der Experte der Immissionslage unzureichend Rechnung getragen hat. In der
Schätzungspraxis besteht Einigkeit darüber, dass die Belastung einer
Liegenschaft mit Immissionen durch Lärm, Luftschadstoffe, Kunstlicht,
Schattenwurf, Erschütterungen und Elektrosmog sowie ideelle Einwirkungen ihren
Wert beeinflusst (Canonica, S. 40 f.; Naegeli/Wenger, S. 51
und 82; Schätzerhandbuch, S. 40). Die Würdigung der Grundstücke
Kat.Nrn. 05, 07 und 06 als "ruhig", weckt angesichts der
recht zentralen Lage, der Bahnhofsnähe sowie des auf eine intensive Nutzung
ausgerichteten Zonenregimes bereits erhebliche Bedenken; dass die nämliche
Qualifikation auch der über die dicht befahrene X.-Strasse erschlossenen
Kat.Nr. 04 zuerkannt wird, ist jedoch schwer verständlich. Die bei den
Akten liegende Verkehrsstatistik weist während der Stosszeiten Werte von
deutlich über 700 Fahrzeugen pro Stunde auf; im Lauf von 24 Stunden wurden
knapp 8'000 Bewegungen registriert. Dass das Verkehrsaufkommen zwischen 0
und 6 Uhr sehr gering ausfällt, ändert an dieser Feststellung nichts.
Endlich lässt die Katasterkopie vermuten, dass entlang der angrenzenden
Strassen Baulinien festgesetzt sind, welche alle vier streitbetroffenen
Grundstücke tangieren. Da die innerhalb von Baulinien gelegene Fläche nur noch
eingeschränkt genutzt werden kann (§§ 99 ff. PBG) und im Fall der
anlässlich einer Strassenerweiterung durchgeführten Enteignung eine verminderte
Vergütung ausgerichtet würde (RB 1986 Nr. 117; vgl. auch Max Imboden/René
Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Band II: Besonderer
Teil, Basel/ Stuttgart 1976, Nr. 128 B IVa), dürfte sich dieser Umstand
schon heute wertmindernd auswirken (Canonica, S. 47; Naegeli/Wenger,
S. 56; Schätzerhandbuch, S. 21).
d) Die vom Sachverständigen aus
Gebäudeinhalt, Kubikmeterpreis, Altersentwertung und Nebenkosten ermittelten
Gebäudewerte
geben zu wenig Bemerkungen Anlass. Weil die Expertise ein in verschiedener
Hinsicht ungewöhnliches Objekt beschlagen hat, steht dem Sachverständigen ein
vergleichsweise breiter Ermessensspielraum zu. In formeller Hinsicht wäre es
allerdings angebracht gewesen, einzelne Faktoren zu begründen. Dies gilt
namentlich für die Kubikmeterpreise von Haupt- und Nebengebäuden. Weshalb bei
einem alten, jedoch gut unterhaltenen Gebäude, bei dem der Experte immerhin
einen gewissen Unterhaltsbedarf ortet, eine Altersentwertung von nur 25 %
angemessen sein soll, wäre näher darzulegen. Die Liegenschaft Vers.Nr. 10
befindet sich nach den Akten im Inventar der schutzwürdigen Objekte; eine
Schutzmassnahme im Sinn von §§ 203 ff. PBG ist jedoch bis zum
Stichtag nicht erfolgt. Die Gerichtspraxis trägt der Unsicherheit hinsichtlich
der künftigen Nutzungsmöglichkeiten eines Gebäudes bei der
Verkehrswertschätzung je nach den Umständen gar nicht (VGr, 7. Mai 1992,
SR 92/0027) oder in bescheidenem Umfang (VGr, 24. Februar 1999,
SR.98.00061: 10 - 20 %) Rechnung.
e) Würde das Verwaltungsgericht selbst in der
Sache entscheiden, wäre ihm eine Verböserung der angefochtenen Verfügung
zuungunsten des Rekurrenten praxisgemäss verwehrt (RB 1988 Nr. 45);
dieselbe Schranke muss für die Finanzdirektion im wiederaufzunehmenden
Einspracheverfahren gelten (ebenso Richner/Frei, § 41 N. 58).
7. ...
Demgemäss
entscheidet das Verwaltungsgericht:
1.
Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Die
Sache wird zur weiteren Untersuchung und zur Ausfällung eines neuen
Einspracheentscheids im Sinn der Erwägungen an die Finanzdirektion
zurückgewiesen.
2.    ...