zh_verwaltungsgericht · VB.2016.00720 · 2017-03-23 · de

Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung und Wiederherstellungsbefehl | Dachflächenfenster; Verwirkung des Rechts auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands; nachträgliches Baubewilligungsverfahren. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist das Recht der Baubehörde, die Beseitigung baurechtswidriger Bauten und Anlagen anzuordnen, grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt. Vorliegend gelingt den Beschwerdeführenden der Beweis, dass auf dem Dach ihrer Liegenschaft von 1980/81 bis zur unbewilligten Dachsanierung im Jahr 2015 sechs Dachflächenfenster bestanden haben (E. 3.4 und 3.5). Die 30-jährige Frist endete damit spätestens im Jahr 2011. Daran ändert der Ersatz sowie die teilweise Vergrösserung der Dachfenster im Jahr 2015 nichts, wurde dadurch doch weder der Charakter noch die Funktion der Dachflächen bzw. der Dachfenster verändert (E. 3.6). Insoweit erweisen sich die vorinstanzlichen Anordnungen betreffend Rückbau als unrechtmässig (E. 3.10). Da das streitgegenständliche Wohnhaus inventarisiert ist, müssen bauliche Veränderungen daran den erhöhten Voraussetzungen von § 238 Abs. 2 PBG genügen (E. 4.3). Die im Rahmen der Dachsanierung von 2015 vergrösserten und neu als liegende Rechtecke ausgestalteten Dachfenster erfüllen diese Voraussetzungen nicht, weshalb bezüglich dieser Fenster die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu prüfen ist (E. 4). Die Rückbauanordnung erweist sich als verhältnismässig (E. 5.3). Teilweise Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 23.03.2017 VB.2016.00720
Zurich Verwaltungsgericht 23.03.2017 VB.2016.00720
Zurigo Verwaltungsgericht 23.03.2017 VB.2016.00720

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00720
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Geschäftsnummer:
VB.2016.00720
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.03.2017
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung und Wiederherstellungsbefehl
Dachflächenfenster; Verwirkung des Rechts auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands; nachträgliches Baubewilligungsverfahren.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist das Recht der Baubehörde, die Beseitigung baurechtswidriger Bauten und Anlagen anzuordnen, grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt. Vorliegend gelingt den Beschwerdeführenden der Beweis, dass auf dem Dach ihrer Liegenschaft von 1980/81 bis zur unbewilligten Dachsanierung im Jahr 2015 sechs Dachflächenfenster bestanden haben (E. 3.4 und 3.5). Die 30-jährige Frist endete damit spätestens im Jahr 2011. Daran ändert der Ersatz sowie die teilweise Vergrösserung der Dachfenster im Jahr 2015 nichts, wurde dadurch doch weder der Charakter noch die Funktion der Dachflächen bzw. der Dachfenster verändert (E. 3.6). Insoweit erweisen sich die vorinstanzlichen Anordnungen betreffend Rückbau als unrechtmässig (E. 3.10).
Da das streitgegenständliche Wohnhaus inventarisiert ist, müssen bauliche Veränderungen daran den erhöhten Voraussetzungen von § 238 Abs. 2 PBG genügen (E. 4.3). Die im Rahmen der Dachsanierung von 2015 vergrösserten und neu als liegende Rechtecke ausgestalteten Dachfenster erfüllen diese Voraussetzungen nicht, weshalb bezüglich dieser Fenster die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu prüfen ist (E. 4). Die Rückbauanordnung erweist sich als verhältnismässig (E. 5.3).
Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG
DACHFLÄCHENFENSTER
NACHTRÄGLICHE BAUBEWILLIGUNG
RÜCKBAUBEFEHL
SCHUTZOBJEKT
VERTRAUENSSCHUTZ
VERWIRKUNG
WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÄSSIGEN ZUSTANDS
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2016.00720
Urteil
der 1. Kammer
vom
23. März 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin Isabella Maag.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    Baukommission Wädenswil,
2.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend
Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung und Wiederherstellungsbefehl
,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 22. März 2016 erteilte die Baukommission
Wädenswil A und B unter Bedingungen und Auflagen die nachträgliche Baubewilligung
für eine "Putz- und Dachsanierung sowie den Ersatz und Neubau von
Dachflächenfenstern" auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am D-Weg 02
in Wädenswil. Gleichzeitig wurde die unter Nebenbestimmungen erteilte
baurechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 10. März
2016 eröffnet.
II.
Dagegen rekurrierten A und B am 25. April 2016 an das
Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses wies ihr Rechtsmittel mit Entscheid
vom 18. Oktober 2016 ab.
III.
Am 17. November 2016 führten A und B Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und stellten folgende Anträge:
"1.   Der
angefochtene Entscheid (mitsamt derjenigen der Beschwerdegegner vom
10. März 2016 und 22. März 2016) sei aufzuheben und die BK Wädenswil
und die Baudirektion des Kantons Zürich seien einzuladen, eine nachträgliche
Bewilligung, ev. nach Durchführung eines Verfahrens nach § 208 PBG resp.
ergänzten Baugesuchsverfahrens …
Eventualiter
unter Auflagen und Bedingungen; Modifikation Dachfenster Nord oben links
(Dimension).
Subeventualiter
Modifikation aller Dachfenster bezgl. Rahmen/Blenden.
… jedenfalls unter Herausnahme des Dachfensters B
("zusätzliches" Nord) von den Rückbauverfügungen, zu erwägen und zu
erteilen.
2.  Unter ausgangsgemässen Kosten- und Entschädigungsfolgen."
Das
Baurekursgericht liess sich am 29. November 2016 mit dem Schluss auf
Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die Baukommission Wädenswil beantragte am 5. Dezember
2016 ebenfalls, die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten von A und B. Am 21. Dezember 2016
verzichtete die Baudirektion auf eine Stellungnahme. Sodann stellten A und B am
29. Dezember 2016 ein Gesuch um Sistierung des Beschwerdeverfahrens und um
Abnahme der Replikfrist, eventualiter um deren Verlängerung. Die Baukommission
Wädenswil beantragte am 6. Januar 2017, auf das Sistierungsgesuch nicht
einzutreten. Am 11. Januar 2017 bzw. 6. Januar 2017 liessen sich die
Baudirektion und das Amt für Raumentwicklung auf Abweisung des Gesuchs
vernehmen. A und B hielten am 16. Januar 2017 an ihren Anträgen betreffend
die Sistierung fest. Mit Verfügung vom 24. Januar 2017 wurde das
entsprechende Gesuch abgewiesen. Schliesslich reichten A und B am
30. Januar 2017 ihre Replik ein. Die Baukommission Wädenswil und die
Baudirektion verzichteten in der Folge stillschweigend auf eine weitere
Stellungnahme.
Die Kammer
erwägt:
1.
In formeller Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden die
Erteilung der aufschiebenden Wirkung. Da der Beschwerde an das
Verwaltungsgericht, abgesehen von hier nicht einschlägigen Ausnahmen, ohnehin
aufschiebende Wirkung zukommt und diese vorliegend auch nicht entzogen wurde
(§ 55 in Verbindung mit § 25 Abs. 1–3 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]), ist dieser Antrag
hinfällig, weshalb sich weitere Ausführungen hierzu erübrigen.
2.
2.1
Die
Beschwerdeführerin 1 ist Eigentümerin der am D-Weg 02 liegenden
Parzelle Kat.-Nr. 01. Das Grundstück liegt in der Landwirtschaftszone und
ist mit einem einseitig angebauten Wohnhaus überbaut. Die Liegenschaft ist Teil
des Gebäudes E, das seit Oktober 1984 im Inventar der schutzwürdigen Objekte
von kommunaler Bedeutung enthalten ist.
2.2
Im Jahr
2015 nahmen die Beschwerdeführenden, ohne im Besitz einer Baubewilligung zu
sein, am Dach der Liegenschaft umfangreiche Sanierungs- bzw. Umbauarbeiten vor,
woraufhin sie von der Stadt Wädenswil zur Einreichung eines nachträglichen
Baugesuchs aufgefordert wurden. Das von der Beschwerdeführerschaft in der Folge
eingereichte Gesuch wurde von der Beschwerdegegnerin 2 unter der Auflage
bewilligt, dass alle Dachflächenfenster das maximal zulässige Mass von 78 x 98 cm
einzuhalten hätten. Die Beschwerdegegnerin 1 wiederum verpflichtete die
Beschwerdeführenden, die Fenster des Typs A (134 x 98 cm)
auf maximal 78 x 98 cm zu verkleinern und das sich auf der
Nordseite befindende neue Fenster vom Typ B (78 x 98 cm)
komplett rückzubauen.
3.
3.1
Zwischen
den Parteien ist zunächst strittig, welche Dachflächenfenster in welchem Format
durch frühere Baubewilligungen bzw. durch die Besitzstandsgarantie geschützt
sind. Dies ist entscheidend, da aus Gründen des Vertrauensschutzes einmal
bewilligte und ausgeführte bauliche Massnahmen in einem nachfolgenden Verfahren
grundsätzlich nicht erneut auf ihre Rechtmässigkeit hin überprüft werden
können. Folglich dürfte vorliegend der Rückbau von bewilligten oder anderweitig
geschützten Dachfenstern selbst dann nicht angeordnet werden, wenn diese gegen
§ 238 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) verstossen würden und damit materiell rechtswidrig wären.
3.2
Nach
Ansicht der Beschwerdegegnerin 1 fehlt für zwei der vier bestehenden
Dachfenster auf der Nordseite eine Baubewilligung. So seien im Bauplan von 1979
auf der Nordseite drei Dachflächenfenster eingezeichnet, wobei handschriftlich
vermerkt sei, dass das obere (kleinere) Fenster wegfalle. Auch die
Beschwerdegegnerin 2 spricht von zwei zusätzlichen Dachfenstern auf der
Nordseite.
3.3
Die
Beschwerdeführenden bringen hiergegen vor, die Dachfenster und die damit
einhergehenden Durchbrechungen der Dachfläche bestünden mindestens seit 1980.
Bei der Sanierung im Jahr 2015 seien bloss zwei Dachfenster baulich bzw.
gestalterisch verändert worden. Es sei aber kein zusätzliches Fenster eingebaut
worden. Der Befehl zum generellen Rückbau der Dachflächenfenster auf eine
einheitliche Normgrösse und die gänzliche Aufhebung des Fensters des Typs B
auf der Nordseite verletze daher der Besitzstandsgarantie.
3.4
Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist das Recht der Baubehörde, die
Beseitigung baurechtswidriger Bauten und Anlagen anzuordnen, grundsätzlich auf
30 Jahre beschränkt (BGE 107 Ia 123 E. 1; BGE 136 II 359
E. 8.3). Eine Baubewilligung kann also nach 30 Jahren ersessen
werden: Der Grundeigentümer ersitzt damit das Recht, den Zustand des Gebäudes
beizubehalten. Die Verwirkungsfrist läuft ab der Fertigstellung des Gebäudes
oder des streitigen Gebäudeteils (BGE 107 Ia 121 E. 1.b).
Die Beweislast für den 30-jährigen Bestand einer Baute
trägt der Grundeigentümer (VGr, 30. Juni 2015, VB.2014.00649,
E. 5.2).
3.5
Am 21. Februar 1979 bewilligte die
Beschwerdegegnerin 1 im Rahmen eines (Um-)Baugesuchs der Beschwerdeführenden
auf der Südseite – im Plan als "West" bezeichnet – den Bau zweier
Dachflächenfenster. Auf der Nordseite sind in den genehmigten Plänen drei
Fenster eingezeichnet, wobei eines mit Bleistift mit dem Vermerk "fällt
weg Treppe" durchgestrichen ist. Es finden sich auf dem Plan sodann
weitere mit Bleistift vorgenommenen Änderungen (insbesondere zum Format der
Fenster). Wann und von wem diese handschriftlichen Bemerkungen eingefügt
wurden, ist nicht bekannt. Dies kann vorliegend aber offenbleiben, da die
Beschwerdeführerschaft unbestrittenermassen ohnehin nie gemäss dem Fassadenplan
gebaut hat. Vielmehr ergibt sich aus drei von den Beschwerdeführenden
eingereichten Originalfotografien datierend aus den Jahren 1980 und 1981, dass
sich die Situation bereits in diesen Jahren wie folgt präsentierte: Auf der
südlichen Dachfläche bestanden zwei quadratisch erscheinende, vertikal in einer
Linie angeordnete Fenster, wobei das obere etwas grösser war als das untere.
Auf der Nordseite existierten
vier
Dachfenster. Zwei davon in der oberen
Dachhälfte. Diese waren in ihrer Grösse und Form (quadratisch) vergleichbar,
wurden jedoch horizontal versetzt positioniert. Die beiden Fenster in der
unteren Dachhälfte scheinen zwar unterschiedlich gross gewesen zu sein, befanden
sich aber horizontal auf einer Höhe. Währendem das Fenster unten links eine
quadratische Form hatte, war dasjenige unten rechts rechteckig und liegend. Die
Echtheit dieser Fotografien wird weder von der Vorinstanz noch von der
Beschwerdegegnerschaft infrage gestellt. Sodann bestätigen sämtliche weiteren
von den Beschwerdeführenden in der Beschwerdeschrift abgedruckten Fotografien
die soeben beschriebene Zahl, Grösse und Anordnung der Dachfenster. Einige
dieser Fotografien wurden offensichtlich in jüngerer Zeit aufgenommen, zeigen
sie doch die westliche Doppelhaushälfte (D-Weg 03) mit modernen
Verglasungen.
Somit gelingt es den Beschwerdeführenden vorliegend zu
beweisen, dass auf dem Dach ihrer Liegenschaft von 1980/81 bis 2015 sechs
Dachflächenfenster in der beschriebenen Ausgestaltung bestanden haben.
3.6
Da die
Anordnung und Grösse der Dachfenster zwischen 1980/81 und 2015 weitgehenden
gleichgeblieben ist, liegt auch kein kontinuierlicher Ausbau vor, welcher den
Lauf der Verwirkungsfrist hemmen würde (vgl. BGE 136 II 359 E. 8.3). Die
30-jährige Frist endete damit spätestens im Jahr 2011. Daran ändert – entgegen
der Vorinstanz – der Ersatz sowie die teilweise Vergrösserung der Dachfenster
im Jahr 2015 nichts, wurde dadurch doch weder der Charakter noch die Funktion
der Dachflächen bzw. der Dachfenster verändert (vgl. VGr, 15. März 2012, VB.2011.00723,
E. 5.5).
3.7
Somit
verfügen die Beschwerdeführer über eine "Quasi-Baubewilligung" für
folgende sechs Dachflächenfenster bzw. Durchbrechungen der Dachfläche:
-
Auf der südlichen Dachfläche dürfen sich zwei kleine, übereinander
angeordnete Fenster befinden.
-
Auf der nördlichen Dachfläche sind es zwei kleine in der oberen
Dachhälfte sowie ein kleines in der unteren Hälfte. Das vierte Fenster (unten
rechts) darf etwas grösser und rechteckig liegend sein.
Damit verletzt der Befehl des vollständigen Rückbaus des sich
nordseitig, oben rechts befindenden Dachfensters die Besitzstandsgarantie.
3.8
Unklar
ist, wie gross die fünf kleinen Fenster zum Zeitpunkt 1980/81 waren und ob ihre
Grösse in den Jahren vor der Sanierung verändert wurde. Dass das obere, rechte
Fenster auf der Nordseite gemäss Baugesuch 2016 schon vor der Sanierung dem
aktuell vorherrschenden Format 78 x 98 cm und nicht dem in den
80er-Jahren üblichen Format 55 x 70 cm entsprochen hat, deutet
auf Letzteres hin. Dies muss vorliegend aber nicht abschliessend beurteilt
werden, da die Beschwerdegegnerschaft die Beschwerdeführenden lediglich dazu
verpflichtet hat, die Dachfenster auf maximal 78 x 98 cm zu
reduzieren und es dem Verwaltungsgericht ohnehin nicht zustehen würde, diese
Anordnung zum Nachteil der Beschwerdeführerschaft abzuändern (§ 63
Abs. 2 VRG).
3.9
Das sechste
Fenster (Nordseite, unten rechts) ist im Fassadenplan 1979 nicht eingezeichnet.
Aus den eingereichten Fotografien geht jedoch hervor, dass dieses sowohl
1980/81 als auch vor der Dachsanierung deutlich grösser war als die übrigen
Dachflächenfenster. Überdies ist gestützt auf die Baupläne davon auszugehen,
dass das Standardformat für rechteckig liegende Dachflächenfenster Ende der
70er-Jahre 118 x 114 cm betrug. Daraus lässt sich schliessen,
dass in der rechten, unteren Ecke der nördlichen Dachfläche seit 1980/81 ein
Dachfenster in der Grössenordnung von 118–134 x 114–98 cm
besteht. Hingegen kann den Akten nicht entnommen werden, welche Grösse durch
die Besitzstandsgarantie genau geschützt wird. Da es aber ohnehin
unverhältnismässig wäre, die Verkleinerung des aktuellen Formates (134 x 98 cm)
auf ein höchstens geringfügig kleineres Originalmass zu verlangen (zum Erfordernis
der Verhältnismässigkeit von Wiederherstellungsbefehlen siehe hinten E. 5.2),
kann diese Frage vorliegend offenbleiben.
3.10
Zusammenfassend
ist damit festzuhalten, dass sich die vorinstanzlichen Anordnungen betreffend
die vollständige Aufhebung des sich nordseitig, oben rechts befindenden
Dachfensters sowie die Verkleinerung des nordseitig, unten rechts liegenden
Fensters auf 78 x 98 cm als unrechtmässig erweisen und die
Beschwerde diesbezüglich gutzuheissen ist. Die nachfolgenden Erwägungen
betreffen daher nur noch beiden im Zuge der Sanierung vergrösserten und seither
als liegende Rechtecke ausgestalteten Dachfenster (nordseitig, oben links und
südseitig, oben).
4.
4.1
Die
Beschwerdeführenden bringen gegen die Rückbauanordnung weiter vor, die beiden
neu liegend ausgestalteten Dachfenster hätten keine massgebende
Verschlechterung der Dachflächen bewirken können. Diese seien schon bisher von
der Asymmetrie und der Nicht-Zuordnung der Dachfenster zu den Fassadenöffnungen
charakterisiert worden.
4.2
Bauten,
Anlagen und Umschwung sind gemäss § 238 Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) für sich
und
in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird. Dabei ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besonders
Rücksicht zu nehmen (§ 238 Abs. 2 Teilsatz 1 PBG).
§ 238 Abs. 2 PBG kommt auch zur Anwendung, wenn Massnahmen am
Schutzobjekt selbst vorgesehen sind (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 663 f.).
4.3
Das
streitgegenständliche Wohnhaus ist seit 1984 als Teil des Gebäudes E
inventarisiert, weshalb bauliche Veränderungen daran unbestrittenermassen den
erhöhten Voraussetzungen von § 238 Abs. 2 PBG zu genügen haben. Auf
der Südseite wird durch die Verbreiterung und die liegende Positionierung des
oberen Dachfensters in die seit 1981 bestehende symmetrische Anordnung
eingegriffen. Dies erscheint gerade auch mit Blick auf den angrenzenden D-Weg 03
mit seinen zwei symmetrisch angeordneten Dachfenstern störend. Zudem haben sich
die Beschwerdeführenden bei der Verbreiterung des südseitigen Fensters, soweit
ersichtlich, weder an der darunterliegenden Fassade noch an den übrigen Achsen
orientiert. Gleiches gilt auch für die Verbreiterung des nordseitigen Fensters.
Von einem ästhetischen Gesichtspunkt aus betrachtet ist es schwer verständlich,
weshalb gerade das Fenster oben links verbreitert und liegend ausgestaltet wurde.
Ein gestalterisches Gesamtkonzept ist jedenfalls nicht erkennbar. Schliesslich
werden liegende Dachfenster im Inventarblatt "E" explizit als störend
bezeichnet. Wer sich so klar in einen direkten Widerspruch zum einschlägigen
Inventarblatt setzt, kann danach aber nicht für sich in Anspruch nehmen,
besondere Rücksicht auf das Schutzobjekt zu nehmen, wie dies § 238
Abs. 2 PBG verlangt. Im Übrigen reicht es im Anwendungsbereich der
genannten Bestimmung – entgegen den Beschwerdeführenden – gerade nicht aus, wenn
die baulichen Massnahmen zu keiner
massgebenden
Verschlechterung des
Schutzobjektes führen, es wird vielmehr eine gute Gestaltung gefordert. Diese
Voraussetzung erfüllen die durch die verbreiterten Fenster veränderte
Dachflächen aber bereits für sich allein betrachtet
nicht. Es ist daher
auch nicht zu beanstanden, dass sich die Vor­instanz nicht auch noch mit der weiteren
baulichen Umgebung auseinandergesetzt hat.
4.4
Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass die baulichen Veränderungen an den beiden seit der Dachsanierung
liegend ausgestalteten Dachfenster nicht bewilligungsfähig gewesen wären und sich
damit die Frage nach der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes stellt.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführenden rügen, der Wiederherstellungsbefehl sei unverhältnismässig.
Zum einen seien die Aufwendungen einer Dachergänzung von der Vorinstanz
unterschätzt worden. Zum anderen bestünden taugliche Massnahmen von minderer
Eingriffsqualität, namentlich das Anbringen von Blenden.
5.2
Nach § 341 PBG hat die zuständige Behörde
ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand
herbeizuführen. Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
muss verhältnismässig sein (Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung vom
18. April 1999 [BV]; BGr, 26. April 2010, 1C_397/2009, E. 4.1).
Dies ist nach ständiger Rechtsprechung dann nicht der Fall, wenn die Abweichung
vom gesetzmässigen Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen
den Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen
vermögen (BGE 132 II 21 E. 6; VGr, 12. März 2008, VB.2007.00383,
E. 7 ff. und VGr, 4. April 2012, VB.2011.00565,
E. 6 ff. auch zum Folgenden). Grundsätzlich kann sich auch die
bösgläubig handelnde Bauherrschaft auf den Verhältnismässigkeitsgrundsatz
berufen. Sie muss aber in Kauf nehmen, dass dem Interesse an der Wiederherstellung
des gesetzmässigen Zustands aus grundsätzlichen Überlegungen, nämlich zum
Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, erhöhtes Gewicht
beigemessen und die der Bauherrschaft allenfalls entstehenden Nachteile nicht
oder nur in verringertem Mass berücksichtigt werden (BGE 132 II 21 E. 6.4;
Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 485).
5.3
Das
öffentliche Interesse besteht vorliegend in der Anwendung der
Ästhetikgeneralklausel und dem Schutz von Inventarobjekten (§ 238 PBG).
Der Rückbau der liegenden Dachfenster auf maximal 78 x 98 cm ist
grundsätzlich dazu geeignet, dieses Interesse zu erreichen. Dieser ist auch
erforderlich, könnte doch mit den von der Beschwerdeführerschaft als milderes
Mittel angeführten – der Vorinstanz als Fachgericht scheinbar unbekannten –
Blenden "in Form eines z.B. das Glas leicht abdunkelnde Fliesses",
die von § 238 Abs. 2 PBG geforderte gute Gestaltung nicht erreicht
werden. Sodann versäumen es die Beschwerdeführenden, die ihrer Ansicht nach von
der Vorinstanz "völlig unterschätzten" Rückbaukosten auch nur
ansatzweise zu substanziieren, weshalb mit der Vorinstanz davon auszugehen ist,
dass die Fenster
ohne Weiteres und mit vertretbarem
Aufwand zurückgebaut werden können
. Im Übrigen sind die finanziellen
Nachteile der Beschwerdeführenden vorliegend ohnehin nur in verringertem Mass
zu berücksichtigen, müssen diese doch als bösgläubig betrachtet werden. So
wurde die Beschwerdeführerin 1 bereits 2006 vom Statthalteramt Horgen
wegen Bauens ohne entsprechende Baubewilligung bestraft. Insgesamt erweist sich
der Rückbaubefehl bezüglich der beiden im Rahmen der Sanierung verbreiterten
Dachflächenfenster damit als verhältnismässig.
6.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise
gutzuheissen. Dies führt zur entsprechenden Aufhebung der Dispositiv-Ziffer I
des Rekursentscheids bzw. der Neufassung der Dispositiv-Ziffer 3 des
Beschlusses der Baukommission Wädenswil vom 22. März 2016 sowie der
Dispositiv-Ziffer I.a) der Verfügung der Baudirektion vom 10. März
2016 gemäss den vorstehenden Erwägungen. Im Übrigen ist die Beschwerde
abzuweisen.
7.
Bei diesem Ausgang ist von einem
je hälftigen Obsiegen und Unterliegen der Beschwerdeführenden und der
Beschwerdegegnerinnen auszugehen. Ausgangsgemäss sind deshalb die
Gerichtskosten den beiden Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung zu je
1/4 und den beiden Beschwerdegegnerinnen ebenfalls zu je 1/4 aufzuerlegen
(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und
§ 14 VRG). Mangels eines überwiegenden Obsiegens ist keiner Partei eine
Entschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG).
Die Kostenfolge des
Rekursentscheids ist ebenfalls im Sinne eines hälftigen Obsiegens und
Unterliegens anzupassen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.
Dispositiv-Ziffer 3 des Beschlusses der Baukommission
Wädenswil vom 22. März 2016 wird wie folgt neu gefasst:
"a)   Die
beiden im Rahmen der Sanierung verbreiterten Dachflächenfenster vom Typ A
(nordseitig, oben links und südseitig, oben) sind auf maximal 78/98 cm zu
verkleinern.
b)    Vor
Inangriffnahme dieser Arbeiten ist der Abteilung Planen und Bauen ein
Ausführungsplan einzureichen. In diesem Plan ist darzustellen, wie die Fenster
vom Typ A verkleinert werden. Zudem ist die Lage der bestehenden, im Plan gelb
eingetragenen Dachflächenfenster auf Übereinstimmung mit der effektiven
Situation zu überprüfen. Der Ausführungsplan ist der Abteilung Planen und Bauen
innert drei Monaten ab Rechtskraft der Baubewilligung dreifach zur Genehmigung
einzureichen. Die Frist für den Rückbau wird nach Vorliegen des
Ausführungsplans verfügt."
Dispositiv-Ziffer I.a) der Verfügung der Baudirektion
vom 10. März 2016 wird wie folgt neu gefasst:
"Die beiden im Rahmen der Sanierung verbreiterten
Dachflächenfenster (nordseitig, oben links und südseitig, oben) haben das
maximal zulässige Mass von 78/98 cm einzuhalten."
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die
Kosten
des
Rekursverfahrens werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 unter solidarischer
Haftung je zu 1/4 und den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zu 1/4
auferlegt.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    270.--     Zustellkosten,
Fr. 3'270.--     Total der Kosten.
4.
Die Gerichtskosten werden
den
Beschwerdeführenden 1 und 2 unter solidarischer Haftung je zu 1/4 und den
Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zu 1/4
auferlegt.
5.
Es werden keine
Parteientschädigungen
zugesprochen.
6.
Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.
Mitteilung an …