zh_verwaltungsgericht · VB.2010.00536 · 2011-06-09 · de

Nutzungsplanung | Festlegung eines Aussichtsschutzbereichs / Verzicht auf Durchführung eines Augenscheins. Das Baurekursgericht verletzte das rechtliche Gehör der beschwerdeführenden Grundeigentümerin, indem es ihren Antrag auf Durchführung eines Augenscheins zur Beurteilung des vorliegend strittigen Aussichtsschutzbereichs abwies. Vor zwei Jahren wurde zwar - im Rahmen eines ersten Rechtsdurchgangs - bereits einmal ein Augenschein durchgeführt, doch damals waren nicht die gleichen Fragen entscheidrelevant wie im vorliegenden Verfahren. Hinzu kommt, dass in Bezug auf die Auswirkungen des geplanten Aussichtsschutzes Sachverhaltsunklarheiten bestehen (E. 2.1). Aufgrund der Gehörsverletzung ist die Sache an das Baurekursgericht zurückzuweisen; die Rückweisung rechtfertigt sich umso mehr, als die ergänzende Sachverhaltsabklärung unter Umständen zu einer veränderten Gewichtung der involvierten Interessen führen wird (E. 2.2). Teilweise Gutheissung / Rückweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 11..2.09.0 VB.2010.00536
Zurich Verwaltungsgericht 11..2.09.0 VB.2010.00536
Zurigo Verwaltungsgericht 11..2.09.0 VB.2010.00536

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00536
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Geschäftsnummer:
VB.2010.00536
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 09.06.2011
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Nutzungsplanung
Festlegung eines Aussichtsschutzbereichs / Verzicht auf Durchführung eines Augenscheins.
Das Baurekursgericht verletzte das rechtliche Gehör der beschwerdeführenden Grundeigentümerin, indem es ihren Antrag auf Durchführung eines Augenscheins zur Beurteilung des vorliegend strittigen Aussichtsschutzbereichs abwies. Vor zwei Jahren wurde zwar - im Rahmen eines ersten Rechtsdurchgangs - bereits einmal ein Augenschein durchgeführt, doch damals waren nicht die gleichen Fragen entscheidrelevant wie im vorliegenden Verfahren. Hinzu kommt, dass in Bezug auf die Auswirkungen des geplanten Aussichtsschutzes Sachverhaltsunklarheiten bestehen (E. 2.1). Aufgrund der Gehörsverletzung ist die Sache an das Baurekursgericht zurückzuweisen; die Rückweisung rechtfertigt sich umso mehr, als die ergänzende Sachverhaltsabklärung unter Umständen zu einer veränderten Gewichtung der involvierten Interessen führen wird (E. 2.2).
Teilweise Gutheissung / Rückweisung.
Stichworte:
AUGENSCHEIN
AUSSICHTSPUNKT
AUSSICHTSSCHUTZ
BEWEISOFFERTE
NUTZUNGSPLANUNG
RECHTLICHES GEHÖR
RÜCKWEISUNG
SACHVERHALTSABKLÄRUNG
ÜBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT
Rechtsnormen:
§ 7 Abs. I VRG
§ 20 Abs. I lit. b VRG
§ 64 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3.
Abteilung
VB.2010.00536
Urteil
der 3. Kammer
vom
9. Juni 2011
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,
Verwaltungsrichter Lukas Widmer,
Gerichtsschreiber Kaspar Plüss.
In Sachen
A AG,
vertreten durch
RA C,
Beschwerdeführerin,
gegen
Gemeinde F,
vertreten durch
den Gemeinderat,
dieser vertreten durch RA D
,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Nutzungsplanung,
hat
sich ergeben:
I.
A.
Am 13. März 2008 revidierte die
Gemeindeversammlung F ihre Bau- und Zonenordnung und legte dabei den Aussichtspunkt
E-Strasse (Kote 430,9 m.
ü. M.) auf dem gemeindeeigenen
Grundstück Kat.-Nr. 02 und dazu einen Aussichtsschutzbereich mit einer
Höhenkote von 425 m. ü. M. fest. Einen dagegen erhobenen Rekurs
der A AG, welcher das vom Aussichtsschutz betroffene Nachbargrundstück
Kat.-Nr. 01 gehört,
hiess
die
Baurekurskommission II des Kantons Zürich am 21. Oktober 2008 wegen
Unverhältnismässigkeit
des Eingriffs teilweise gut und lud die
Vorinstanz ein, die Höhenkote neu festzusetzen. Eine dagegen gerichtete
Beschwerde der A AG schrieb der Einzelrichter des Verwaltungsgerichts am
21. Juli 2010 infolge Rückzugs der Beschwerde ab.
B.
Mit Beschluss vom 10. Dezember 2009 legte die
Gemeindeversammlung F den Aussichtspunkt E-Strasse mit Aussichtsschutzbereich
neu fest. Dabei schied sie im Zonenplan drei parallel zum Hang verlaufende
Bereiche aus und definierte für diese Höhenkoten von 425 m. ü. M.,
428 m. ü. M und 430,5 m. ü. M, welche gemäss
Ziff. 9.2 der geltenden Bauordnung durch Gebäude- und Firsthöhen sowie
Bepflanzungen – ausgenommen einzelne hochstämmige Bäume – nicht überschritten
werden dürfen.
II.
Gegen diesen Beschluss erhob die A AG
erneut Rekurs. Sie beantragte erstens, es seien die Höhenbeschränkungen auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 wie folgt zu ändern: Der geschützte
Aussichtsbereich sei um 5 m ab seeseitiger Hausfassade des Gebäudes E-Strasse 03
Richtung See zu verschieben; zwischen einer Tiefe von 5 m bis 12,25 m
ab seeseitiger Hausfassade des Gebäudes E-Strasse 03 Richtung See sei die
Aussichtskote auf 432 m. ü. M., eventuell auf 431,5 m. ü. M.
festzusetzen; auf der restlichen Grundstückstiefe bis zur Grundstücksgrenze sei
die Aussichtskote linear abfallend bis auf 430 m. ü. M.
festzusetzen. Zweitens sei der auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 gelegene
Aussichtspunkt auf die ursprüngliche Höhe von 432 m. ü. M.
anzuheben, eventuell auch weiter in Richtung See zu verschieben. Die
Baurekurskommission (heute Baurekursgericht) wies den Rekurs mit Entscheid vom
31. August 2010 ab. Die Verfahrenskosten wurden der A AG auferlegt;
eine Umtriebsentschädigung wurde nicht zugesprochen.
III.
Die A AG erhob beim Verwaltungsgericht am
4. Oktober 2010 Beschwerde gegen den Rekursentscheid und erneuerte ihre
Rekursanträge. Zusätzlich stellte sie den Eventualantrag, die Angelegenheit sei
zur Weiterbehandlung und zur Neuentscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen,
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde F. Die
Baudirektion des Kantons Zürich genehmigte die strittige Änderung der
Nutzungsplanung am 10. Februar 2011. Das Baurekursgericht beantragte am
23. Februar 2011 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am
15. März 2011 beantragte die Beschwerdegegnerin, die Beschwerde sei
abzuweisen, unter Kosten und
Entschädigungsfolge
zulasten
der Beschwerdeführerin. In ihren weiteren Rechtsschriften vom 8. und
26. April, 9. und 19. Mai 2011 hielten die Parteien an ihren Anträgen
fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) in der Fassung vom 22. März 2010 sowie § 329
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der
vorliegenden Beschwerde zuständig.
2.
2.1
Die
Beschwerdeführerin beklagt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die
Baurekurskommission, da diese entgegen ihrem Antrag keinen Augenschein
durchgeführt habe. Der Verzicht wurde im angefochtenen Entscheid damit begründet,
der Baurekurskommission seien die örtlichen Verhältnisse hinreichend bekannt,
diese gingen zudem aus den zugezogenen Akten des Verfahrens R2.2008.00093
hervor. Die in der Replik geltend gemachten neuen Bauvorhaben seien nicht
geeignet, die bestehenden Verhältnisse in grundlegender Weise zu ändern.
Diese Begründung hält einer genaueren Prüfung nicht stand.
Vorab erscheint zweifelhaft, ob die Erkenntnisse des Augenscheins vom 2. September
2008 so in der Erinnerung der Mitglieder haften blieben, dass sie diese ohne
Weiteres auch für ihren zwei Jahre später in gleicher Besetzung getroffenen
Entscheid heranziehen konnten. Die beim seinerzeitigen Augenschein erstellten
Fotografien sind jedenfalls wenig aussagekräftig, da mit diesen Fotos nur Einzelausschnitte
abgebildet sind und der Standort des Fotografen kartografisch nicht dargestellt
ist. Auch der damals vorliegende Situationsplan enthält nur punktuelle
Höhenangaben. Entscheidend ist jedoch, dass sich die Fragestellung des früheren
Augenscheins tatsächlich stark von derjenigen eines Augenscheins im
vorliegenden Verfahren unterscheidet. Zwar ging es damals wie heute um die
Bewertung und Gewichtung der bestehenden Aussicht anhand des gegebenen Geländes
und der Bebauung. Beim ersten Augenschein jedoch genügte angesichts der damals einheitlichen
Höhenkote von 425 m. ü. M. im Wesentlichen eine Gesamtschau auf
das Gelände, um festzustellen, dass bereits ein beträchtlicher Teil des
bestehenden Terrains des betroffenen Grundstücks über dieser Kote lag. Beim neuerlichen
Augenschein ginge es hingegen vor allem darum, die Interessenabwägung aufgrund
der nunmehr stark differenzierten Aussichtsschutzanordnungen vorzunehmen. Dabei
kommt es durchaus auch auf Einzelheiten an, wie sie sich nur mittels Ausstecken
der horizontalen und vertikalen Schutzauswirkungen – zumindest auf dem Grundstück
der Beschwerdeführerin – ermitteln lassen.
Dies gilt umso mehr, als den Beteiligten offenbar bereits
der Verlauf der obersten Aussichtsschutzlinie unklar ist. Aus dem
kleinmassstäblichen Plan in der Einladung zur Gemeindeversammlung jedenfalls
lässt sich die genaue Nutzungsbeschränkung für das Grundstück der
Beschwerdeführerin nicht eruieren. Nach den textlichen Ausführungen dazu soll
der oberste Sektor des Aussichtsschutzes „auf einer Tiefe von 10 m ab
seeseitiger Hausfassade des Gebäudes E-Strasse 03, parallel zur
Baubeschränkung gemäss rechtskräftiger Grunddienstbarkeit zu Gunsten der Gemeinde“
greifen. Diese Formulierung, welche im erläuternden Bericht nur unvollständig
übernommen wurde, ist allerdings auslegungsbedürftig, da die
Baubeschränkungslinie, wie sie bei der Begründung der Bau- und Pflanzungsbeschränkungsdienstbarkeit
zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 01 und zugunsten des Grundstücks Kat.-Nr. 02
im Jahr 1951 definiert wurde, und die Hausfassade des Gebäudes E-Strasse 03
nicht parallel verlaufen. Gemäss dem von der Beschwerdegegnerin erstellten Plan
im Massstab 1:100 soll die Aussichtsschutzlinie die nördliche Gebäudeecke über
eine Länge von 2,81 m leicht anschneiden und sich anschliessend von der Fassade
lösen, sodass zur südlichen Gebäudeecke bereits ein Abstand von ca. 1.5 m
besteht, was der bisherigen Baubeschränkungslinie zu entsprechen scheint.
Demgegenüber ging offenbar die Baurekurskommission im angefochtenen Entscheid
davon aus, dass das Gebäude E-Strasse 04, indem es über die Fassadenlinie
des Gebäudes E-Strasse 03 hinausrage, im Aussichtsschutzbereich liege.
Hat demnach die Baurekurskommission fälschlicherweise auf
einen Augenschein verzichtet, so hat sie damit den Sachverhalt ungenügend
festgestellt (§ 20 Abs. 1 lit. b in Verbindung mit § 50
Abs. 1 VRG) und durch die Nichtabnahme des offerierten Beweismittels die
Mitwirkungsrechte der Beschwerdeführerin und damit deren rechtliches Gehör
verletzt (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, N. 31
zu § 8). Der angefochtene Entscheid ist daher aufzuheben.
2.2
Hebt das
Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf, so entscheidet es entweder
selbst (§ 63 Abs. 1 VRG), oder es kann die Angelegenheit zu neuer
Entscheidung an die Vorinstanz zurückweisen, insbesondere wenn mit der
angefochtenen Anordnung nicht auf die Sache eingetreten oder der Tatbestand
ungenügend festgestellt wurde (§ 64 Abs. 1 VRG). Die
Beschwerdeführerin verlangt eine Rückweisung der Sache zwar nur mit Eventualantrag,
ist aber selber der Auffassung, die Gehörsverletzung könne im Beschwerdeverfahren
wegen der eingeschränkteren Kognition des Verwaltungsgerichts nicht geheilt werden.
Dem ist zuzustimmen. Die Sache ist daher an das Baurekursgericht zurückzuweisen.
Eine Rückweisung ermöglicht es der Vorinstanz zudem, ihre
Interessenabwägung nötigenfalls in anderer Hinsicht zu ergänzen. Entgegen ihren
Ausführungen wird sie nämlich allenfalls auch die tatsächliche
Eingriffsintensität des strittigen Aussichtsschutzes zu qualifizieren haben.
Dabei wird sie vorfrageweise die gültige Aussichtsschutzdienstbarkeit aus dem
Jahr 1951 anhand der beigebrachten Dokumente auszulegen haben. Im Entscheid vom
21. Oktober 2008 konnte sie hierauf noch verzichten, da der Eingriff ins
Grundeigentum der Beschwerdeführerin als Folge der einheitlichen Kote von 425 m. ü. M.,
unabhängig davon, ob die in der bestehenden Dienstbarkeit definierten Aussichtsschutzkoten
nur die Bepflanzung oder auch die Bebauung beschränkten, unverhältnismässig
gross war. Demgegenüber hängt heute die Eingriffsintensität wesentlich davon
ab, ob die Dienstbarkeit bisher überhaupt Bauten seeseits der definierten
Baubegrenzungslinie zugelassen hat, was gerade umstritten ist.
3.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die
Gerichtskosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 VRG). Parteientschädigungen sind nicht zuzusprechen (§ 17
Abs. 2 VRG).
4.
Dieses Urteil ist ein Zwischenentscheid, der nur unter den
Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom
17. Juni 2005 (BGG) weitergezogen werden kann.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Sache im Sinn der Erwägungen an
das Baurekursgericht zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr    160.--     Zustellkosten,
Fr. 2'660.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Parteien je zur Hälfte auferlegt.
4.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…