zh_verwaltungsgericht · VB.2003.00081 · 2003-01-28 · de

Baubewilligung | Einordnung und befriedigende Gesamtwirkung gemäss § 238 PBG Die Einordnung der Überbauung in die Umgebung mit denkmalgeschützten Gebäuden ist nicht zu beanstanden (E. 2a+b). Eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von § 238 PBG wird sowohl durch die Architektur, die Anordnung der vier Bauten als auch durch die Grenzabstände erreicht (E. 3 a+b). Die aufgrund der Lage in einer Übergangszone zwischen verschiedenen Kernzonen gebotene Rücksicht auf schützenswerte Bauten wurde angewandt (E. 3c). Eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts bezüglich der künftigen Ausdolung des unterirdischen Baches liegt nicht vor (E. 4a). Das Nichteintreten auf die Rüge der Gewässerabstandsverletzung von Parkplätzen erweist sich mangels anfechtbarer Verfügung als korrekt (E. 4b).

Zürich Verwaltungsgericht 03..2.13.0 VB.2003.00081
Zurich Verwaltungsgericht 03..2.13.0 VB.2003.00081
Zurigo Verwaltungsgericht 03..2.13.0 VB.2003.00081

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00081
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Geschäftsnummer:
VB.2003.00081
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 13.08.2003
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Einordnung und befriedigende Gesamtwirkung gemäss § 238 PBG
Die Einordnung der Überbauung in die Umgebung mit denkmalgeschützten Gebäuden ist nicht zu beanstanden (E. 2a+b). Eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von § 238 PBG wird sowohl durch die Architektur, die Anordnung der vier Bauten als auch durch die Grenzabstände erreicht (E. 3 a+b). Die aufgrund der Lage in einer Übergangszone zwischen verschiedenen Kernzonen gebotene Rücksicht auf schützenswerte Bauten wurde angewandt (E. 3c). Eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts bezüglich der künftigen Ausdolung des unterirdischen Baches liegt nicht vor (E. 4a). Das Nichteintreten auf die Rüge der Gewässerabstandsverletzung von Parkplätzen erweist sich mangels anfechtbarer Verfügung als korrekt (E. 4b).
Stichworte:
ANORDNUNG
AUSDOLUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
FASSADE
FLACHDACH
GESAMTWIRKUNG
GEWÄSSERABSTAND
GRENZABSTAND
KERNZONE
PARKPLATZ
SCHÜTZENSWERTE BAUTE
SCHUTZOBJEKT
ÜBERGANGSZONE
Rechtsnormen:
Art. 3 lit. I BZO Oberrieden
Art. 3 lit. II BZO Oberrieden
Art. 15 BZO Oberrieden
Art. 20 BZO Oberrieden
Art. 38 lit. I GSchG
Art. 38 lit. II e GSchG
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 50 lit. I VRG
§ 50 lit. II c VRG
§ 50 Abs. III VRG
§ 21 lit. II WasserwirtschaftsG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Die Baukommission der Gemeinde U erteilte mit
Beschluss vom 27. Mai 2002 der D AG die baurechtliche Bewilligung für
die Erstellung von vier Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf dem Grundstück
Kat.Nr. 3 an der I-Strasse/J-Strasse in U.
II. Gegen diese Baubewilligung erhoben A und B Rekurs und
machten eine Verletzung der Bestimmungen über die Einordnung, den Bachabstand,
die Geschosszahlen und die Erschliessung geltend.
Die Baurekurskommission II führte am 12. Dezember
2002 einen Augenschein beim Baugrundstück durch. Mit Urteil vom 28. Januar
2003 wies die Kommission den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat, und
bestätigte den Beschluss der Baukommission der Gemeinde U vom 27. Mai
2002 im überprüften Umfang.
III. Mit Beschwerde vom 3. März 2003 liessen die
unterlegenen Rekurrenten dem Verwaltungsgericht zur Hauptsache beantragen, den
angefochtenen Entscheid aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung zu
verweigern, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der privaten
Beschwerdegegnerin.
Die Vorinstanz schloss am 13. März 2003 auf Abweisung der
Beschwerde, und die Beschwerdegegner liessen mit separaten Eingaben Abweisung
der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.
Mit Präsidialverfügung vom 27. Mai 2003 wurde den Beschwerdeführenden
Gelegenheit eingeräumt, zum Verlauf des M-Baches gemäss dem von der
Baukommission der Gemeinde U eingereichten Plan (act. 10) Stellung zu
nehmen, worauf sie sich am 1. Juli 2003 vernehmen liessen.
Die Ausführungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich,
in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.
Die
Kammer zieht in Erwägung:
1. a) Die Beschwerdeführenden beantragen in prozessualer
Hinsicht vorab die Durchführung eines Augenscheines. Da der massgebliche
Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich indessen ein
eigener Augenschein des Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 = BEZ
1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden
Feststellungen der Vorinstanz über die örtlichen Verhältnisse, insbesondere die
Fotografien und das Protokoll des Augenscheines, können auch im
Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden und dokumentieren die örtlichen
Verhältnisse in rechtsgenügender Weise.
b) In gleicher Weise erübrigt sich auch die Einholung eines
Fachgutachtens über die Frage der rechtsgenügenden Einordnung. Als Fachgericht
vermag die Baurekurskommission diese Frage gestützt auf eigene Sachkunde
ausreichend zu würdigen. Gleiches trifft für das Verwaltungsgericht zu.
Spezielle Verhältnisse, welche im vorliegenden Fall den Beizug eines
Fachgutachtens nahe legen würden, liegen nicht vor (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
2. A., Zürich 1999, § 8 N. 34, mit Hinweisen). Daran ändert
nichts, dass die Beschwerdeführenden eine schriftliche Stellungnahme der
Kantonalen Denkmalpflege ins Recht legten, welche dem Bauvorhaben die
erforderliche Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt J-Strasse Nr. S
abspricht. Diese Stellungnahme hat die Rekurskommission im Rahmen ihrer
Erwägungen gewürdigt. Das Verwaltungsgericht nimmt hierzu nachfolgend Stellung
(vgl. Erwägung 3).
2. Streitig vor Verwaltungsgericht ist noch einerseits die
Frage der rechtsgenügenden Einordnung im Sinn von § 238 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG), anderseits der Vorwurf der
Unterschreitung des Bachabstandes bzw. der negativen Präjudizierung der
Ausdolung des öffentlichen M-Baches.
a) Zur Frage der Einordnung führte die Baurekurskommission in
ihrem Entscheid vom 28. Januar 2003 aus, die geplanten vier
Mehrfamilienhäuser seien einer zeitgenössischen, modernen, eher nüchternen und
schlichten Architektur verpflichtet. Das Baugrundstück sei der Wohnzone mit
Gewerbeanteil WG3/50 % zugewiesen. Von dieser drei Vollgeschosse und zwei
Dachgeschosse zulassenden Zone sei es dreiseitig umschlossen. Nur im Südwesten
(bergwärts) stosse das Baugrundstück an die Kernzone mit dem rekurrentischen
Gebäude. Die Umgebung des Bauareals präsentiere sich als äusserst heterogen mit
Wohnhäusern verschiedener Stilrichtungen und Konfigurationen. Eine gewisse
bauliche Geschlossenheit sei nur im Bereich der Kernzone auszumachen.
Unüberbaut sei noch das grössere Gelände talseits der I-Strasse. Der Vorhalt
der Rekurrenten, dass sich das bauliche Umfeld eher kleinmassstäblich
präsentiere, sei an sich richtig. Gerade die beiden umliegen
­
den
Schutzobjekte, nämlich das rekurrentische ehemalige Bauernhaus und das zweiteilige
Riegelhaus an der Verzweigung I-Strasse/J-Strasse, seien indessen durchaus
stattliche Bauten. Dies gelte auch für den südlich gelegenen Neubau auf
Kat.Nr. 4, das nördlich gelegene Mehrfamilienhaus auf Kat.Nr. 5 und
das auf dem Ostteil des Baugrundstückes befindliche Wohnhaus Assek.Nr. 6.
Die geplanten Mehrfamilienhäuser würden die von der Bauordnung vorgegebenen
Baumöglichkeiten hinsichtlich Dimensionierung bei weitem nicht ausschöpfen. Bei
drei Voll- und zwei Dachgeschossen wäre eine Gebäudehöhe von max. 10,5 m
und eine Firsthöhe von max. 5,5 m, total insgesamt 16 m erlaubt. Die
Neubauten würden indessen maximal zwischen 9,8 m (Haus A) und
13,1 m (Haus B) hoch. Die gewählten Abstände zur K- und I-Strasse
nähmen auf die benachbarten Schutzobjekte Rücksicht. Es liege auch keine
verpönte Riegelwirkung vor. Richtig sei, dass sämtliche umliegenden Gebäude mit
Satteldächern überdeckt seien und insofern ein gewisser Widerspruch zum
einzigen gemeinsamen Stilelement entstehe. Gemäss Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde U seien Flachdächer erlaubt, wenn sie sich landschaftlich und
architektonisch gut in die Umgebung einfügten. Eine Ausgestaltung mit
Flachdächern führe vorliegend dazu, dass die Gebäude niedriger gehalten werden
könnten. Zudem sei die umliegende Überbauung auch bezüglich der Schrägdächer
uneinheitlich. Wenn die Baubehörde hier Flachdächer erlaubt habe, liege dieser
Entscheid jedenfalls innerhalb des ihr in Einordnungsfragen und bei der
Auslegung ihrer Bauordnung zustehenden Ermessens. Was die gerügte
"expressive Fassadenausbildung" mit der praktisch vollständigen
Verglasung betreffe, so habe die Bauherrschaft anlässlich des Augenscheines
erklärt, dass auf Glasfassaden aus Kostengründen verzichtet werde. Bezüglich
der Materialisierung, Farbgebung und Detailausbildung der Baukörper sei in der
angefochtenen Baubewilligung noch eine ergänzende Bewilligung vorbehalten
worden.
b) Diesen Ausführungen halten die Beschwerdeführenden
verschiedene verfahrensrechtliche Einwände entgegen. In materieller Hinsicht
führen sie aus, das Bauvorhaben orientiere sich in keiner Weise an den prägenden
Merkmalen der baulichen Umgebung. Nicht nur die kubische Massstäblichkeit der
Bauten stehe in Widerspruch zum baulichen Umfeld, sondern auch die
topografische Anordnung bzw. Ausrichtung der Bauten, und ihre expressive
(verglaste) Flachdacharchitektur passe überhaupt nicht in dieses gewachsene
Gebiet mit zahlreichen historischen und geschützten Gebäuden. Alle umliegenden
Gebäude seien mit Satteldächern eingedeckt, auch jene, die nicht unter Schutz
stünden oder inventarisiert seien. Die geplante Überbauung sprenge mit ihrer
Baumassenkonzentration aber auch die bauliche Körnung des umliegenden
Baugebietes. Durch die gewählte Flachdacharchitektur dehnten sich die
Bauvolumen in die Fläche (horizontal) aus und erzeugten dadurch für den
unbefangenen Betrachter eine krasse und erdrückende Wirkung. Je nach Standort
erhalte der Betrachter den Eindruck, dass die Überbauung nicht aus vier frei stehenden
Baukörpern, sondern aus zwei parallel verlaufenden, lang gezogenen Riegeln von
je fast 70 m bestehe. Durch die seitliche Versetzung der Baukörper würden
sich die Häuser optisch zu zwei zusammenhängenden Einheiten verbinden, was eine
Riegelwirkung bewirke und einem aussen stehenden Betrachter jegliche
Durchblicksmöglichkeiten nehme. Dieses Gestaltungskonzept reagiere in keiner
Weise auf die lockere Überbauungsstruktur und die kleinmassstäblichen Gebäude
in der südwestlich anschliessenden Kernzone. Auch die Kantonale Denkmalpflege
verneine eine Rücksichtnahme gegenüber dem Schutzobjekt mit dem zutreffenden
Hinweis, dass die vorgesehene Staffelung der vier Baukörper quer zum Hang dazu
führe, dass die Sicht auf das geschützte Bauernhaus der Beschwerdeführenden von
der I-Strasse aus weit gehend versperrt und dem gebotenen Umgebungsschutz damit
in keiner Weise Rechnung getragen werde. Die Geschosszahlreduktion bewirke im
Ergebnis grössere Gebäudeausdehnungen, da die zur Verfügung stehende Ausnützung
einfach horizontal statt vertikal konsumiert werde. Die zur Verfügung stehende
Ausnützung sei zurzeit nur deshalb noch nicht ausgeschöpft, weil das
Baugrundstück im südlichen Bereich noch eine Baureserve aufweise. Völlig aus
dem ortsbaulichen Rahmen und Umfeld falle das Bauvorhaben schliesslich auch
wegen seiner expressiven Fassadenausbildung mit der weit gehenden Verglasung
als Folge der grossen Fensterflächen. Auch wenn die ursprünglich vorgesehene
Fassadenabdeckung mit Verglasung nicht umgesetzt werde, erhielten die vier
Baukörper gleichwohl ein "weitgehendes Spiegelkleid", was die
optische Dominanz der ohnehin schon wuchtigen Überbauung und ihren Gegensatz
zum Umfeld sogar noch verstärke statt abschwäche.
3. Gemäss § 238 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung
für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen
Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (Abs. 1); auf Objekte des Natur-
und Heimatschutzes ist besondere Rücksicht zu nehmen (Abs. 2).
Die Baurekurskommission II hat die zu dieser Bestimmung
entwickelten und hier massgebenden Grundsätze zutreffend dargelegt. Auf die
entsprechenden Erwägungen kann daher verwiesen werden (§ 28 Abs. 1
Satz 2 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 [VRG]). Der örtlichen Baubewilligungsbehörde steht bezüglich
Einordnungsfragen eine besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu und
die Rekursbehörde hat sich bei der Überprüfung solcher Entscheide Zurückhaltung
aufzuerlegen. Lässt sich der Entscheid der kommunalen Bewilligungsbehörde auf
vernünftige Gründe stützen, schreitet die Rechtsmittelinstanz auch dann nicht
ein, wenn andere ebenfalls vertretbare Lösungen denkbar sind. Sie setzt in
solchen Fällen ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der örtlichen
Baubehörde. Dagegen hat die Rechtsmittelinstanz dann einzugreifen, wenn die
örtliche Baubehörde ihr Ermessen missbraucht, überschritten oder sonstwie
rechtsverletzend gehandhabt hat (RB 1991 Nr. 2; RB 1981 Nr. 20;
vgl. auch BGE 115 Ia 363 E. 3b; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19).
Die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts ist gemäss § 50
Abs. 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG
– abgesehen vom hier nicht eingreifenden § 50
Abs. 3 VRG – auf blosse Rechtskontrolle beschränkt.
Die Baurekurskommission hat in ihrem Entscheid die
architektonisch-ästhetische Einordnung der streitigen Überbauung bezüglich
ihrer Auswirkungen auf die benachbarten Schutzobjekte korrekt in Anwendung von
§ 238 Abs. 2 PBG beurteilt. Unter diesen Umständen kann offen
bleiben, ob die Baukommission der Gemeinde U die Einordnungsfrage allein
nach § 238 Abs. 1 PBG prüfte, was diese bestreitet.
a) Das Baugrundstück Kat.Nr. 3 wird von der I-Strasse,
der J-Strasse und der
K-Strasse eingesäumt. Es ist nach dem Zonenplan der
Gemeinde U der dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbeanteil WG3 und einer
Ausnützungsziffer von 50 % zugeteilt. Laut Art. X BauO sind in dieser
Zone drei Vollgeschosse und zwei Dachgeschosse zulässig. Die Gebäudelänge
beträgt max. 40 m, die Gebäudehöhe max. 10,5 m und die Firsthöhe max.
5,5 m. Die vier projektierten Mehrfamilienhäuser weisen unterschiedliche
Geschosszahlen auf: das Haus A drei Vollgeschosse, das Haus B drei
Vollgeschosse und ein Attikageschoss, das Haus C zwei Vollgeschosse und
ein Attikageschoss und das Haus D zwei Vollgeschosse, ein Attikageschoss
sowie ein anrechenbares, weil mehrheitlich über dem gewachsenen Boden liegendes
Untergeschoss.
Der Zone WG3 ist ein grösseres Gebiet zugeschieden, welche
sich seewärts bis zur Fachstrasse und zur L-Strasse erstreckt. Das
Baugrundstück grenzt auf dreieinhalb Seiten an Gebiete, welche ebenfalls in
dieser Zone liegen. Lediglich im Südwesten stösst das Baugrundstück über Eck an
der J-Strasse und auf einer Länge von zwei Liegenschaften
(K-Strasse Nr. Q und Nr. Z) auf der gegenüberliegenden
Seite der K-Strasse an die Kernzone.
b) Die geplanten vier Mehrfamilienhäuser sind in einer
zeitgenössischen, modernen Architektur gehalten, mit einer nüchternen,
schlichten und schnörkellosen Formensprache. Sie weisen einen einheitlichen
Grundriss von 27,4 m x 13,6 m auf mit jeweils an den vier Ecken
angeordneten einspringenden Balkonen. Die Bauten sind dem nach Nordosten geneigten
Hang entlang parallel mit gleicher Längsrichtung angeordnet. In Fallrichtung
zum Hang stehen sie mit einer Versetzung von lediglich 6 m weit gehend
hintereinander; durch diese Staffelung wird – entgegen den Ausführungen
der Beschwerdeführenden – eine Riegelbildung gerade vermieden, und der
Durchblick von der I-Strasse hangaufwärts zwischen den Gebäudegruppen C/D und
A/B hindurch bleibt gewährleistet. Eine Abdrehung der Gebäude um 90° hätte
zwangsläufig zur Folge, dass die Baukörper abgestuft werden müssten, was
einordnungsmässig keine Verbesserung mit sich bringen würde.
aa) Wie die Baurekurskommission festgehalten hat und sich auch
aus den bei den Akten liegenden Fotos vom Augenschein der Vorinstanz ergibt,
ist die bauliche Umgebung äusserst heterogen mit Wohnhäusern verschiedenster
Stilrichtungen und Konfigurationen überbaut und eine gewisse Einheitlichkeit
nur im Bereich der Kernzone auszumachen. Das grössere – ebenfalls in der
WG3 eingezonte – Gelände auf der gegenüberliegenden Seite der I-Strasse
ist noch unüberbaut. In diesem baulichen Umfeld ordnet sich die streitige
Überbauung auf jeden Fall rechtsgenügend ein. Der Grundriss der geplanten vier
Mehrfamilienhäuser ist wohl grösser als die kleinmässstäbliche bauliche
Umgebung westlich und nordwestlich der K-Strasse bzw. der J-Strasse, entspricht
aber den neueren Bauten südöstlich des Baugrundstückes und der Überbauung
beidseitig der I-Strasse im Südosten. Die Längsausrichtung dieser Häuser
verläuft ebenfalls dem Hang entlang. Die gemäss Bauordnung mögliche
Gebäudelänge von 40 m wird durch die streitigen Bauten bei weitem nicht
ausgeschöpft. Gleiches gilt hinsichtlich der Dimensionierung. Zulässig gemäss
Bauordnung wären Bauten mit drei Vollgeschossen und zwei Dachgeschossen und
einer Gesamthöhe der Bauten von 16 m (Gebäudehöhe 10,5 m und
Firsthöhe 5,5 m). Demgegenüber vermitteln die geplanten Häuser A, C
und D optisch den Eindruck von zweigeschossigen Bauten mit Attikageschoss,
das Haus B eines dreigeschossigen Hauses mit Attikageschoss. Die
Gesamthöhe der Neubauten beträgt talseitig zwischen 9,8 m (Haus A)
und 13,1 m (Haus B).
bb) Gemäss Art. Y BauO sind in allen Wohnzonen und
Wohnzonen mit Gewerbeanteil grundsätzlich nur Satteldächer zulässig
(Abs. 1). Andere Dachformen sind nach Art. Z BauO zulässig, wenn sie
sich "landschaftlich und architektonisch gut in die Umgebung
einfügen". Wenn die Baukommission der Gemeinde U vorliegend
Flachdächer erlaubt, liegt dieser Entscheid innerhalb des ihr bei der Auslegung
der eigenen Bauordnung zustehenden Ermessens. Wie die Baukommission in ihrer
Rekursantwort richtig ausgeführt hat, nehmen die Flachdächer den Bauten die
"Wuchtigkeit", und es kann vermieden werden, dass die Bauten sich der
uneinheitlichen Dachlandschaft anpassen müssen. Zudem handelt es sich nicht um
ein einzelnes Objekt, sondern um eine grössere Überbauung, welcher eine gewisse
Eigenständigkeit in ihrer architektonischen Gestaltung zugestanden werden darf.
cc) Unbegründet ist weiter auch der Vorwurf der
Beschwerdeführenden, die Neuüberbauung falle wegen ihrer "expressiven
Fassadenausbildung mit der weitgehenden Verglasung (als Folge der grossen
Fensterflächen)" völlig aus dem ortsbaulichen Rahmen und dessen Umfeld.
Die Befensterung des Projektes ist völlig "normal" und entspricht
heutigen Komfortvorstellungen, Wohnungen hell und gut belichtet auszuführen und
so Wohnwert und Wohnhygiene zu heben. Auf die ursprünglich geplante Verglasung
der Fassade hat die Bauherrschaft anlässlich des Augenscheines vom
12. Dezember 2002 aus Kostengründen ausdrücklich verzichtet. Die neue
Fassadengestaltung muss gemäss Disp. Ziff. 1.3.1 der Baubewilligung vom
27. Mai 2002 ausdrücklich am Bau bemustert und bewilligt werden.
c) Schliesslich kann der streitigen Überbauung ohne
Rechtsverletzung auch die erforderliche Rücksichtnahme auf Objekte des Natur-
und Heimatschutzes im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG zugesprochen werden.
Vorab ist festzuhalten, dass es genügt, die Auswirkungen der Überbauung auf die
drei inventarisierten Gebäude K-Strasse Nr. Q (der Beschwerdeführenden)
sowie I-Strasse Nr. M und Nr. N zu prüfen. Wenn eine besondere
Rücksichtnahme auf diese Bauten bejaht wird, ist diese auch hinsichtlich der
weiter weg liegenden übrigen Schutzobjekte (J-Strasse
Nr. R/Nr. S/Nr. T, J-Strasse Nr. U/Nr. V/Nr W und
I-Strasse Nr. O/Nr. P gegeben. Der Vorinstanz kann keine
ungenügende Feststellung des Sachverhaltes vorgeworfen werden, weil sie weiter
entfernte Schutzobjekte "mit Sichtbezug zum Bauareal" nicht speziell
würdigte. Zum Objekt I-Strasse Nr. O/Nr. P behaupten die
Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerdeschrift, es handle sich "soweit
ersichtlich", um ein regionales Schutzobjekt. Diese Behauptung ist neu und
in Anwendung von § 52 Abs. 2 VRG nicht zu hören. Eine entsprechende
Behauptung wurde auch nicht ins Protokoll der Vorinstanz zum Augenschein vom
12. Dezember 2002 aufgenommen. Schliesslich findet sich in den Akten
keinerlei Hinweis für die Richtigkeit dieser Behauptung. Damit ist aber auch
der Einwand der Beschwerdeführenden, die "Existenz dieser
Liegenschaft" hätte zwingend eine koordinierte Bewilligung der
Baudirektion erfordert, zurückzuweisen.
Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde U unterteilt die
Kernzone. Während die Kernzone A für den Schutz der vorhandenen wertvollen
Bausubstanz, die Erhaltung des Ortsbildes und einzelner Gebäudegruppen sowie
für die damit zusammenhängenden Umgebungselemente bestimmt ist (Art. Q
BauO), soll die Kernzone B neue angepasste Bauten mit sorgfältiger
Umgebungsgestaltung ermöglichen, die einen guten Übergang von den
schützenswerten Objekten und Gruppen zu den anschliessenden Zonen bilden
(Art. R BauO). Die Kernzone B, welche an das Baugrundstück angrenzt
und sich zwischen dieses und die Kernzone A schiebt, ist damit bereits
eine Übergangszone, welche durch eine rücksichtsvolle Umgebungsgestaltung den
Schutz der schutzwürdigen "inneren" Kernzone A mit wertvoller
Bausubstanz sicherstellen soll. In diesem planerischen Umfeld wäre es verfehlt,
an die "besondere Rücksichtnahme" der streitigen Überbauung im Sinn
von § 238 Abs. 2 PBG überhöhte Anforderungen im Sinn einer (weiteren)
Übergangszone zur Kernzone zu stellen. Auch die Forderung in der Stellungnahme
der Kantonalen Denkmalpflege vom 26. Juni 2002, die Neuüberbauung müsse
von der I-Strasse aus die Sicht auf das Wohnhaus der Beschwerdeführenden
(K-Strasse Nr. Q) "komplett" freihalten, lässt sich nicht auf
§ 238 Abs. 2 PBG abstützen. Wie die Vorinstanz zu Recht ausführt,
hält das dem Gebäude K-Strasse Nr. Q der Beschwerdeführenden am nächsten
gelegene Haus A zu diesem Weg einen Abstand zwischen 7,75 bis 17 m
ein. Dieses Haus erscheint zudem von der K-Strasse als zweigeschossiges Haus
mit zurückversetztem Attikageschoss. Die rechtliche Qualifikation des obersten
Geschosses als Vollgeschoss ergibt sich nur wegen der Ausgestaltung auf der
abgewandten – talseitigen – Nordostfassade. Damit nimmt die Neuüberbauung
in rechtsgenügender Weise (§ 238 Abs. 2 PBG) Rücksicht auf das Haus
K-Strasse Nr. Q. Dies gilt auch bezüglich der übrigen Schutzobjekte in der
baulichen Umgebung. Das Haus B ist gegenüber der I-Strasse um rund
18 m zurückversetzt, so dass dessen talseitige Fassade praktisch auf der
Höhe der bergseitigen Fassade des Hauses I-Strasse Nr. M zu liegen kommt.
Auf diese Weise wird die Umgebung dieses Objektes so freigehalten, dass dessen
markante Südostfassade trotz der Überbauung von der I-Strasse aus nach wie vor
sichtbar bleibt. Was die Situation beim Haus I-Strasse Nr. N auf dem Baugrundstück
selber betrifft, so ist die dortige Situation geprägt durch die Stellung dieser
Baute, welche stirnseitig praktisch an die Strassengrenze stösst und durch das
Nebengebäude, welches sich zwischen jenes Haus und die Neuüberbauung schiebt.
Diese Situation wird durch die Neuüberbauung, bzw. durch das Haus D, das
gegenüber der I-Strasse einen Abstand zwischen 9 und 12 m und gegenüber
dem Schutzobjekt I-Strasse Nr. N einen Abstand von rund 19 m
einhält, nicht beeinträchtigt.
d) Zusammengefasst ergibt sich, dass das Bauprojekt die
Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG in rechtsgenügender Weise beachtet und
insbesondere auch im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG auf die erwähnten
Objekte des Natur- und Heimatschutzes Rücksicht nimmt. Der Vorwurf der
ungenügenden Einordnung ist unbegründet.
4. Die Beschwerdeführenden machen weiter eine negative
Präjudizierung der Ausdolung des öffentlichen M-Baches geltend. Vorab werfen
sie der Vorinstanz eine ungenügende Sachverhaltsfeststellung vor, weil sie den
Verlauf des M-Baches und den Bereich, in welchem dieser bereits offen gelegt
sei, nicht näher untersucht habe. Weiter liege eine Verletzung der
Koordinationspflicht vor, weil für sämtliche Bauten und Anlagen, die im
Gewässerabstandsbereich von 5 m erstellt werden sollten, eine Bewilligung
des AWEL eingeholt werden müsse. Schliesslich präjudiziere das Bauvorhaben die
künftige und notwendige Ausdolung des M-Baches entlang dem Baugrundstück
negativ. Unter Berufung auf Art. 38 Abs. 1 des Gewässerschutzgesetzes
vom 24. Januar 1991 (GSchG) seien bestehende Eindolungen, wenn immer
möglich, spätestens wenn die Eindolung erneuerungsbedürftig sei, wieder offen
zu legen. Eine Überbauung im Bereich eines eingedolten Baches sei daher nach
einem Entscheid des Bundesgerichts (BGr, 15. Dezember 1998, ZBl 101/2000,
S. 323) in jedem Fall so zu konzipieren, dass durch die Überbauung die
künftige Sanierung des Baches nicht präjudiziert werde. Schliesslich würden die
im Strassenabstandsbereich der J-Strasse vorgesehenen Besucherparkplätze, Wege
und Stützmauern den gesetzlichen Gewässerabstand von 5 m unterschreiten
und seien daher nicht bewilligungsfähig.
a) Die Baukommission der Gemeinde U hat bereits in ihrer
Rekursvernehmlassung vom 28. August 2002 festgehalten, dass der eingedolte
M-Bach in der J-Strasse verlaufe. Im Beschwerdeverfahren hat sie nunmehr einen
Plan mit dem Verlauf des M-Baches eingereicht, zu welchem sich die
Beschwerdeführenden aussprechen konnten. Daraus ist ersichtlich, dass der
– 1986 neu eingedolte –M-Bach ziemlich genau in der Mitte des Strassentrassees
der J-Strasse verläuft.
Gemäss Art. 38 Abs. 1 GSchG dürfen Fliessgewässer
nicht überdeckt oder eingedolt werden. Eingedolte Gewässer sind grundsätzlich
bei der Erneuerung offen zu legen (e contrario Art. 38 Abs. 2
lit. e GSchG; vgl. BGr, 15. Dezember 1998, ZBl 101/2000, S. 327,
E. 3a). Vorliegend bewilligte das Amt für Gewässerschutz und Wasserbau des
Kantons Zürich der Gemeinde U am 6. Februar 1986 die
– hochwassersichere – Neueindolung des M-Baches im Abschnitte I-Strasse
bis zum Fussweg im Gebiet N. Die Bauarbeiten wurden 1987 ausgeführt. Da das
Bauprojekt den neu eingedolten M-Bach nicht tangiert, trifft weder die private
Beschwerdegegnerschaft noch die Gemeinde U eine Pflicht zur Offenlegung
dieses Fliessgewässers (BGr, 15. Dezember 1998, ZBl 101/2000, S. 328,
E. 3e).
Das Haus A hält zur J-Strasse einen Abstand zwischen
7.90 m und 9.70 m, das Haus B einen solchen zwischen 6 m
und 7.70 m ein. Gleiches gilt für die unter diesen Häusern geplante
Tiefgarage. Eine weitergehende Freihaltung für eine spätere Öffnung des
M-Baches ist nicht erforderlich. Angesichts der erst vor rund
15 Jahren vorgenommenen Erneuerung der Dole im Bereich des Bauareals wird
eine Sanierung auf Jahrzehnte hinaus nicht notwendig sein; die Baukommission
geht zu Recht von einer "Lebensdauer" einer solchen Dole von 80 bis
100 Jahre aus. Es liegt somit ein gänzlich anderer Sachverhalt vor als im
erwähnten Entscheid des Bundesgerichtes (BGr, 15. Dezember 1998, ZBl
101/2000, S. 323) in welchem das öffentliche Gewässer durch das
betreffende Areal floss und bereits ein Renaturierungsprojekt der Gemeinde
vorlag.
b) Auf die Rüge der Gewässerabstandsverletzung ist die
Baurekurskommission II nicht eingetreten. Sie hat dazu ausgeführt, die im
Strassenabstandsbereich geplanten fünf Besucherabstellplätze hielten den
Gewässerabstand von 5 m wohl nicht ein, weshalb eine Ausnahmebewilligung
der Baudirektion erforderlich wäre, welche angesichts der Tatsache, dass die
Strasse über der Dole verläuft, denkbar erscheine. Sollte die Ausnahmebewilligung
nicht erhältlich sein, wären die Besucherparkplätze andernorts anzulegen, was
ohne weiteres möglich wäre. Ein allfälliger Verstoss gegen die
Gewässerabstandsvorschriften würde nicht zur Aufhebung der gesamten
Baubewilligung, sondern zu einer Nebenbestimmung führen, welche für die
Nachbarrekurrenten keinerlei Vorteile brächte. Die Rüge des
Gewässerabstandsverstosses sei somit nicht zuzulassen.
bb) Gemäss Disp. Ziff. 1.3.2 der Baubewilligung ist vor
der Bauausführung ein definitiver Umgebungsplan von der Baubehörde genehmigen
zu lassen, in welchem u.a. die definitive Lage und Gestaltung der
Besucherparkplätze aufgeführt sind. Die von den Beschwerdeführenden
beanstandeten Parkplätze mit zugehörigen Stützmauern im Bereich des Gewässerabstandes
wurden mithin mit der angefochtenen Verfügung (noch) nicht bewilligt und können
damit nicht Gegenstand des Rechtsmittelsverfahrens sein. Der Nichteintretens
­
entscheid der Vorinstanz erweist sich
schon aus diesem Grund als richtig.
Zu Recht weist die Baukommission der Gemeinde U in ihrer
Beschwerdevernehmlassung auch darauf hin, dass eine Ausnahmebewilligung der
Baudirektion erforderlich sei, wenn es im noch zu bewilligenden Umgebungsplan
beim vorgesehenen Standort der Besucherparkplätze bleibe (§ 21 Abs. 2
des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991). Angesichts des Verlaufs
des Gewässers in der Strasse dürfte eine solche Ausnahmebewilligung für die
Besucherparkplätze wie auch für die Wege und Stützmauern erhältlich sein.
Andernfalls wird die Baubewilligungsbehörde mittels Nebenbestimmung, die
– ohne weiteres mögliche – Verlegung der Abstellplätze verlangen
müssen. Eine Verletzung des Gewässerabstandes führt auf jeden Fall nicht zur
beantragten Aufhebung der Baubewilligung und es ist auch nicht erkennbar,
inwiefern eine allenfalls notwendige Verlegung der Parkplätze den
Beschwerdeführenden einen Vorteil bringen würde. Auch unter diesem Gesichtspunkt
ist die Vorinstanz zu Recht nicht auf den Rekurs eingetreten (RB 1987
Nr. 3).
5. Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen
ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten in Anwendung von
§ 13 Abs. 2 VRG den Beschwerdeführenden aufzuerlegen. Eine
Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu. Hingegen ist eine
solche in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG der privaten
Beschwerdegegnerin und der Baukommission der Gemeinde U zuzusprechen.
Angemessen erscheint für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von
Fr. 1'500.- an jede der Beschwerdegegnerinnen.
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  10'000.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr.      150.--  Zustellungskosten,
Fr.  10'150.--  Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden je zur Hälfte den Beschwerdeführenden
auferlegt unter solidarischer Haftung eines jeden für die ganzen Kosten.
4.
ie Beschwerdeführenden 1 und 2 werden unter solidarischer Haftung
einzeln verpflichtet, den Beschwerdegegnerinnen je Fr. 750.-- zu bezahlen
(total für beide Beschwerdegegnerinnen Fr. 3'000.--), zahlbar innert
30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.
5.
Gegen diesen Entscheid kann, soweit Bundesverwaltungsrecht streitig ist,
innert 30 Tagen von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde
beim Bundesgericht erhoben werden.
6.    ...