zh_verwaltungsgericht · VB.2012.00579 · 2012-11-21 · de

Unterschutzstellung | Unterschutzstellung eines Wohnhauses: Schutzumfang; Verhältnismässigkeit. [Die Nachbarn machen geltend, der Unterschutzstellungsvertrag gewährleiste den Schutzzweck nicht.] Der Umgebungsschutz wird im Unterschutzstellungsvertrag verbindlich geregelt. Ein ausdrücklicher Einbezug in die Umschreibung des Schutzobjekts ist nicht erforderlich (E. 4). Der Gemeinderat konnte die vorzunehmende Interessenabwägung nicht an den Gutachter delegieren, der die Schutzwürdigkeit des Objekts zu beurteilen hatte (E. 5.2). Es ist nicht zu beanstanden, dass der Grundeigentümerin im Rahmen der Unterschutzstellung ein angemessener Projektierungsspielraum eingeräumt wird, den sie in Beachtung von § 238 Abs. 2 PBG auszufüllen haben wird (E. 5.3 ff.). Die vertraglichen Regelungen wären mit dem Schutzzweck nur insoweit unvereinbar, als sie bereits je einzeln Baumöglichkeiten einräumen würden, die mit der geforderten Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt per se nicht zu vereinbaren wären (E. 5.7). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 21.11.2012 VB.2012.00579
Zurich Verwaltungsgericht 21.11.2012 VB.2012.00579
Zurigo Verwaltungsgericht 21.11.2012 VB.2012.00579

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00579
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Geschäftsnummer:
VB.2012.00579
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 21.11.2012
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Unterschutzstellung
Unterschutzstellung eines Wohnhauses: Schutzumfang; Verhältnismässigkeit.
[Die Nachbarn machen geltend, der Unterschutzstellungsvertrag gewährleiste den Schutzzweck nicht.]
Der Umgebungsschutz wird im Unterschutzstellungsvertrag verbindlich geregelt. Ein ausdrücklicher Einbezug in die Umschreibung des Schutzobjekts ist nicht erforderlich (E. 4).
Der Gemeinderat konnte die vorzunehmende Interessenabwägung nicht an den Gutachter delegieren, der die Schutzwürdigkeit des Objekts zu beurteilen hatte (E. 5.2). Es ist nicht zu beanstanden, dass der Grundeigentümerin im Rahmen der Unterschutzstellung ein angemessener Projektierungsspielraum eingeräumt wird, den sie in Beachtung von § 238 Abs. 2 PBG auszufüllen haben wird (E. 5.3 ff.). Die vertraglichen Regelungen wären mit dem Schutzzweck nur insoweit unvereinbar, als sie bereits je einzeln Baumöglichkeiten einräumen würden, die mit der geforderten Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt per se nicht zu vereinbaren wären (E. 5.7).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEREICH
BEURTEILUNGSSPIELRAUM
DENKMALPFLEGE
DENKMALSCHUTZ
FREIBEREICH
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
GUTACHTEN
INTERESSENABWÄGUNG
SCHUTZOBJEKT
SCHUTZUMFANG
UMGEBUNGSGESTALTUNG
UMGEBUNGSSCHUTZ
UNTERSCHUTZSTELLUNG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
VERTRAG, ÖFFENTLICH-RECHTLICHER
Rechtsnormen:
§ 10 Abs. II NaturschutzV
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 203 Abs. I lit. f PBG
§ 205 lit. d PBG
§ 238 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2012.00579
Urteil
der 1. Kammer
vom
21. November 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl,
Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiber Markus Lanter.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch
RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    D AG, vertreten durch RA E,
2.    Gemeinderat Oberrieden, vertreten durch RA F,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend
Unterschutzstellung,
hat
sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat Oberrieden genehmigte mit Beschluss vom
20. Dezember 2011 den verwaltungsrechtlichen Vertrag zwischen der
G GmbH (Rechtsvorgängerin der privaten Beschwerdegegnerin) und der
Gemeinde Oberrieden über die Unterschutzstellung des Wohnhauses samt Umgebung
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, H-Strasse 02, in Oberrieden.
II.
Gegen diesen Beschluss rekurrierten A
und B sowie die Vereinigung I an das Baurekursgericht. Dieses vereinigte
die beiden Verfahren und wies die Rekurse mit Entscheid vom 7. August 2012
ab.
III.
A und B erhoben mit Eingabe vom
13. September 2012 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten,
der Rekursentscheid sei aufzuheben, soweit ihr Rekurs damit abgewiesen worden
sei, und es sei demgemäss auch der Beschluss des Gemeinderats Oberrieden vom
20. Dezember 2011 aufzuheben und der Gemeinderat Oberrieden einzuladen,
über den Umgebungsschutz der Liegenschaft H-Strasse 02 bzw. die mit dem
Schutzobjekt zu vereinbarenden Baubereiche und Baumöglichkeiten neu zu entscheiden;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und das
Beschwerdeverfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
Die Vorinstanz schloss am
19. Oktober 2012 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde.
Die D AG (Eigentümerin des betroffenen Grundstücks) am 5.
Oktober 2012 und der Gemeinderat Oberrieden am 12. Oktober
2012 beantragten ebenfalls die Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung
der Beschwerde gegen den Entscheid der Vorinstanz zuständig.
Die Beschwerdeführenden sind unmittelbare
Nachbarn des streitbetroffenen Grundstücks
. Der vorliegend strittige
Unterschutzstellungsvertrag regelt dessen Bebaubarkeit und Freihaltung. Die
Beschwerdeführenden sind daher
gemäss § 338a Abs. 2
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde
berechtigt. Ihre Rechtsmittel
­
legitimation blieb zu
Recht unbestritten.
Auf die frist- und formgerecht erhobene
Beschwerde ist einzutreten.
2.
Der von den Beschwerdeführenden
beanstandete Unterschutzstellungsvertrag
legt in Ziff. 1 fest, dass das Gebäude
H-Strasse 02, Vers.-Nr.
03
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, in
Oberrieden in dem unter Ziff. 2 (Veränderungsverbot betreffend im
Einzelnen beschriebenen Teilen des Gebäudes) und unter Berücksichtigung der in
Ziff. 3 vorgesehenen Bau- und Renovationsarbeiten ein Schutzobjekt im Sinn
von § 203 Abs.
1 lit. c PBG sei und
dementsprechend gemäss § 205 PBG unter Schutz gestellt werde.
Bezüglich des vorliegend umstrittenen Umgebungsschutzes sieht
Ziff. 6 des Vertrags vor, dass das Grundstück Kat.-Nr. 01 von
weiteren oberirdischen Bauten und Anlagen freizuhalten sei. Davon ausgenommen
seien die in einem separaten Situationsplan bezeichneten Baubereiche sowie
Terrainerhöhungen mit den erforderlichen Stützmassnahmen zur Gewährleistung
eines genügenden Hochwasserschutzes gegenüber dem J-Bach. Innerhalb der beiden
im Situationsplan bezeichneten Baubereiche für Hauptgebäude würden ergänzend zu
den Zonenvorschriften folgende Beschränkungen gelten:
-
Es sind maximal zwei Vollgeschosse und ein
Dachgeschoss zulässig.
-
Die Traufhöhe des Schutzobjekts Vers.-Nr. 03
darf um maximal 1,20 m (OK Flachdach Attikageschoss) bzw. 2,60 m
(Firsthöhe Satteldach) überragt werden.
-
Ein allfälliger Kniestock darf maximal 0,50 m
hoch sein.
-
Balkone/Terrassen und Anbauten im Erdgeschoss
(Sitzplatzüberdachungen und dgl.) dürfen maximal 1,50 m über die
Baubereiche hinausragen.
-
Allfällige Terrainerhöhungen von maximal
1,00 m innerhalb des Baubereichs sowie im Bereich der Sitzplatzüberdachungen
sind zulässig.
Ausserhalb des Baubereichs liegen unter
a
nderem:
-
Die Erschliessungsflächen für die Hauszugänge.
-
Die Besucherparkplätze.
-
Der Kinderspielplatz.
-
Die Zufahrt zur Unterniveaugarage.
-
Die überdachten Gartensitzplätze und Hauszugänge.
3.
Es ist vorliegend
unbestritten, dass es sich beim Gebäude H-Strasse
02, Vers.-Nr. 03, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 um ein Schutzobjekt
im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handelt. Unbestritten blieb
auch die vorinstanzliche Feststellung, beim Garten handle es sich nicht um ein
Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f PBG (Entscheid der
Vorinstanz, E. 3.2 f.).
3.1
Gemäss § 203 Abs. 1
lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen,
Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer
politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche
erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich
mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung.
3.2
Die
Qualifikation des infrage stehenden Objekts als wichtiger Zeuge führt nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen
im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur, wenn das öffentliche
Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist als
entgegenstehende öffentliche und private Interessen (VGr, 27. August 2003,
VB.2003.00121, E. 2c). Eine solche Interessenabwägung ist zwar
grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der
Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in
verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume,
die
in erster Linie von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; auch insofern
steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere
Entscheidungsfreiheit zu (RB
1982 Nr. 37).
Die Vorinstanz hat sich daher zu Recht eine gewisse Zurückhaltung auferlegt
(Entscheid der Vorinstanz, E. 3.1; VGr, 8. Februar 2012,
VB.2010.00359, E. 4.2 mit Hinweisen).
3.3
Wird ein Objekt als schutzwürdig
beurteilt, sind entsprechende Massnahmen zu treffen. Allfälligen Beschränkungen
der Baumöglichkeiten in der Umgebung ist im Rahmen der Interessenabwägung
Rechnung zu tragen, die bei der Anordnung konkreter Schutzmassnahmen
vorzunehmen ist (VGr, 8. Februar 2012, VB.2010.00359, E. 5.2).
4.
Die Beschwerdeführenden machen geltend, es
müsse bereits bei der Umschreibung des Schutzobjekts und -umfangs erwähnt
werden, dass und in welchem Umfang die Umgebung Teil des Schutzobjekts sei.
Entsprechend dürfe sich das Veränderungsverbot nicht auf das Gebäude
beschränken, sondern müsse auch Aufschluss über die schützenswerte Umgebung
geben.
Es ist nicht
ersichtlich, was die Beschwerdeführenden aus dem geforderten Einbezug der
Umgebung in die Umschreibung des Schutzobjekts ableiten wollen. So würde es
sich auf dessen Schutz weder positiv noch negativ auswirken, wenn in
Ziff. 1 des Unterschutzstellungsvertrags festgehalten würde, das Gebäude
H-Strasse
02
samt dessen Umschwung
auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 sei in dem unter Ziff. 2
und Ziff. 6
aufgeführten Umfang ein Schutzobjekt und werde gemäss § 205 PBG unter
Schutz gestellt.
Die Beschwerdeführenden legen denn auch nicht
substanziiert dar, weshalb der durch § 205 und § 207 Abs. 1 PBG
geforderte Schutz des Gebäudes H-Strasse
02 samt
der für seine Wirkung wesentlichen Umgebung wegen des fehlenden ausdrücklichen
Hinweises auf den Umgebungsschutz in Ziff. 1 des verwaltungsrechtlichen
Vertrags nicht gewährleistet sein soll. Ziff. 6 des Vertrags
hält
fest, dass und in welchem Umfang die Umgebung Teil des
Schutzobjekts bildet. Dass diese Erwähnung nicht bereits in den Ziffern
1 und 2 erfolgt, mindert die Verbindlichkeit des angeordneten
Umgebungsschutzes nicht. Es ist daher auch nicht ersichtlich, weshalb die zu
beurteilende Schutzanordnung § 10 Abs. 2 der Kantonalen Natur- und
Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 (KNHV) nicht genügen soll. Die
entsprechende Behauptung der Beschwerdeführenden (Beschwerdeschrift,
Ziff. 13) blieb denn auch unsubstanziiert.
Es bleibt jedoch zu prüfen, ob der in
Ziff. 6 des Unterschutzstellungsvertrags umschriebene Umgebungsschutz
ungenügend ist (sogleich, E.
5
).
5.
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, ein wirksamer Umgebungsschutz müsse dafür
sorgen, dass die schutzwürdige Umgebung eines Schutzobjekts dauerhaft von
Hochbauten und anderen das Schutzobjekt beeinträchtigenden baulichen
Veränderungen freigehalten werde. Dem werde der verwaltungsrechtliche Vertrag
nicht gerecht. Die Vorinstanz ersetze den Umgebungsschutz gemäss § 203
Abs.
1
lit. c PBG zu Unrecht weitestgehend durch das
Erfordernis der besonderen Rücksichtnahme auf Schutzobjekte gemäss § 238
Abs. 2 PBG. Die Baubereiche Nord und Süd seien so zu verkleinern, dass die
für die Wirkung des Schutzobjekts relevante Umgebung im Sinn der Empfehlungen
des Gutachters erhalten blieben und bereits im Rahmen der Unterschutzstellung
sichergestellt werde, dass dieser wichtige Freiraum nicht durch Neubauten
überstellt werde. Auch innerhalb der Baubereiche seien strengere Vorgaben
erforderlich, um den Schutz des Gebäudes
H-Strasse
02 sicherzustellen. Schliesslich sei eine
Tiefgarage mit dem Schutzobjekt nicht vereinbar.
5.1
§ 203
Abs. 1 lit. c PBG schützt das Objekt samt der für seine Wirkung
"wesentlichen Umgebung". Es ist zu prüfen, ob der angeordnete
Umgebungsschutz den Schutzzweck gewährleistet.
Die Gemeinde Oberrieden liess von einem
Fachmann ein Gutachten zur Schutzwürdigkeit des Gebäudes H-Strasse
02 erstellen. Dieses kam zum Schluss, das Gebäude H-Strasse
08, 04 bis
02
habe als Reihenhaus, wie
auch als Bestandteil der Häusergruppe des ehemaligen Weilers bzw. des heutigen
Ortsteils "K" einen hohen Situationswert. Dieser sei primär bestimmt
durch die Lage und die Stellung des Gebäudes sowie durch das stattliche
Bauvolumen. Grosse Bedeutung komme auch einem angemessenen Freiraum um das
Schutzobjekt zu. Ungeschmälert erhalten bleiben sollten die grossen Vorgärten
auf der Südseite mit ihren Einfassungen, Mauern und Einzäunungen bis zur
Strassenparzelle Kat.-Nr. 05, der Hofraum zwischen den Häusern H-Strasse
06/07 und 08, 04 bis
02
und ein möglichst
grosser Freiraum westlich der bestehenden Bauten. In einem zusätzlichen Bericht
zur Überbaubarkeit vom 3. Februar 2010 hielt derselbe Gutachter unter
anderem fest, er erachte eine Variante mit zwei kleinen Neubauten im nord- und
südwestlichen Teil des Grundstücks für denkbar. Ersteres sollte über einen
rechteckigen Grundriss mit einer Breite von max. 8,50 m und einer Länge
von max. 14,20 m verfügen; Letzteres über einen nahezu quadratischen
Grundriss mit max. 10 m Breite und 11 m Länge. Die Gebäude sollten
nicht höher als zwei Vollgeschosse sein und höchstens einen bescheidenen
Kniestock aufweisen. Die Baukuben sollten als einfache, geschlossene Formen
(ohne Balkone und Erker) erscheinen. Die skizzierte Situierung der Bauten sei
so gewählt, dass der bestehende, markante Bau auch an seiner Westseite einen
möglichst grossen Freiraum besitze.
5.2
Soweit die Beschwerdeführenden
geltend machen, der Gemeinderat sei gehalten gewesen, die gutachterlichen
Vorgaben zu übernehmen, ist vorweg Folgendes festzuhalten:
Eine Unterschutzstellung muss
verhältnismässig sein. Bei der vorzunehmenden Interessenabwägung, ob durch den
Unterschutzstellungsvertrag und die dabei vereinbarte Beschränkung des
Schutzumfangs der denkmalpflegerischen Bedeutung des Schutzobjekts im
Verhältnis zu den entgegenstehenden privaten oder (anderen) öffentlichen
Interessen hinreichend Rechnung getragen wird, handelt es sich um eine
Rechtsfrage. Diese ist vom Gemeinderat und den Rechtsmittelinstanzen −
nicht aber von einem Gutachter − zu beurteilen (VGr, 24. Oktober 2012,
VB.2012.00151, E. 3.1; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 22).
Wie erwähnt (E. 3.2),
bestehen
b
ei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen in
verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume. Diese sind in erster Linie von
den Verwaltungsbehörden auszufüllen.
Die vom Gemeinderat vorzunehmende
Beurteilung geht somit über jene hinaus, die der Gutachter abzugeben hatte.
Dieser hatte die Schutzwürdigkeit an sich zu beurteilen. Soweit er dabei selber
zwischen dem Schutzinteresse und den Interessen der Bauherrschaft abwog, mögen
seine Ausführungen insofern relevant sein, als sie Aufschluss über das Mass der
Schutzwürdigkeit zu geben vermögen, das er dem Schutzobjekt zumass. Die
erwähnte Interessenabwägung selber konnte der Gemeinderat hingegen nicht an den
Gutachter delegieren. Entsprechend war er auch nicht an dessen Ausführungen
gebunden.
5.3
Die Beschwerdeführenden
beanstanden, die Vorinstanz habe den Umgebungsschutz gemäss § 203
Abs. 1 lit. c PBG weitestgehend durch das Erfordernis der besonderen
Rücksichtnahme gemäss § 238 Abs. 2 PBG ersetzt.
Wie erwähnt (E.
2
), scheidet der Unterschutzstellungsvertrag zwei Baubereiche aus.
Diese befinden sich in der nord- und südwestlichen Ecke des Grundstücks. Im
Übrigen ist das Grundstück von weiteren oberirdischen Bauten und Anlagen
freizuhalten. Ausserhalb der Baubereiche liegen gemäss Ziff. 6 Abs. 3
des Unterschutzstellungsvertrag die Erschliessungsflächen für die Hauszugänge,
die Besucherparkplätze, der Kinderspielplatz, die Zufahrt zur Unterniveaugarage
und die überdachten Gartensitzplätze und Hauszugänge. Damit geht der
Unterschutzstellungsvertrag auch hinsichtlich der Umgebung des Gebäudes
H-Strasse
02 deutlich über die von § 238
Abs. 2 gestellten Anforderungen hinaus. Ausserhalb der beiden Baubereiche
gilt zwar kein absolutes Veränderungsverbot, doch sind oberirdische Bauten und
Anlagen nicht zulässig. Während solche mit dem Schutzobjekt nicht zu
vereinbaren wären, liegt dem Unterschutzstellungsvertrag die – von der
Vorinstanz als zutreffend erachtete – Auffassung zugrunde, dass innerhalb der
Baubereiche situierte Bauten den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG
gerecht werden
können.
Ob sie dies auch tun,
wird
im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens im Einzel
nen
zu prüfen
sein
und kann nicht Gegenstand
des vorliegenden Verfahrens sein. Die Hinweise der Vor­instanz auf § 238
Abs. 2 PBG (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 5) sind in diesem Sinn
nicht zu beanstanden.
5.4
Wenn die Beschwerdeführenden in
Bezug auf den Umschwung des Gebäudes H-Strasse 02 ein Veränderungsverbot
fordern, kann ihnen nicht zugestimmt werden. Wie erwähnt (E.
3
), stellt der Garten selber kein Schutzobjekt im Sinn von
§ 203 Abs. 1 lit. f PBG dar. Von Bedeutung ist er hingegen
insofern, als die Wirkung des Schutzobjekts einen angemessenen Freiraum erfordert
(vgl. E.
5.1
). Es ist nicht zu beanstanden, wenn
dem dadurch Rechnung getragen wird, dass das Grundstück, abgesehen von den
beiden Baubereichen, von weiteren oberirdischen Bauten und Anlagen freizuhalten
ist (vgl. oben, E.
2
).
5.5
Soweit die Beschwerdeführenden die
Auffassung vertreten, es sei bereits mit dem Schutzentscheid festzulegen, wo
auf dem Grundstück bauliche Veränderungen, wie die Zufahrt zu einer Tiefgarage,
Gartensitzplätze, Balkone, Kinderspielplätze, Besucherparkplätze und
Hauszugänge, möglich seien (Beschwerdeschrift, S. 11 und S. 13), kann
ihnen nicht gefolgt werden. Aus den Ausführungen des Gutachters ergibt sich,
dass der Freiraum um das schutzwürdige Gebäude nicht wegen seiner Gestaltung
von Bedeutung ist, sondern weil er den hohen Situationswert des Gebäudes, der
in erster Linie durch seine Lage und Stellung sowie das stattliche Bauvolumen
bestimmt wird, erlebbar macht. Diese Funktion kann der verbleibende Freiraum
auch dann wahrnehmen, wenn er für einen Kinderspielplatz, einzelne Besucherparkplätze,
Hauszugänge und auch die Zufahrt zu einer Tiefgarage genutzt wird. Jedenfalls
ist eine Beeinträchtigung des Schutzzwecks durch solche Nutzungen nicht
vorprogrammiert. Die Prüfung, ob § 238 Abs. 2 PBG im konkreten
Einzelfall Genüge getan wird, wird dadurch nicht präjudiziert. Insbesondere
kann die Bauherrschaft aus dem Unterschutzstellungsvertrag nicht ableiten, dass
sie alle in Ziff. 6 Abs. 3 des Unterschutzstellungsvertrag
s
genannten Bauteile und Anlagen ausserhalb der vorgesehenen
Baubereiche erstellen
können wird
(vgl. Entscheid der
Vorinstanz, E. 5.1). Es wird dabei massgeblich auf deren Gestaltung im
Gesamtkontext des Schutzobjekts ankommen.
5.6
Die
Vorinstanz wies zu Recht darauf hin, dass die Vorgaben von § 238
Abs. 2 PBG nicht erfüllt werden könnten, falls die nach Abzug der Abstände
verbleibenden Baubereichsflächen vollständig mit Hochbauten überstellt und die
weiteren im Vertrag erwähnten Bauteile und Anlagen allesamt ausserhalb der
Baubereiche erstellt würden (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.1). Entgegen
der Auffassung der Beschwerdeführenden (Beschwerdeschrift, S. 11) führt
diese Einschätzung nicht dazu, dass der Unterschutzstellungsvertrag zu
grosszügig und der vorgesehene Umgebungsschutz nicht gesetzeskonform wären. Die
vertraglich festgehaltenen Baumöglichkeiten verschaffen der Bauherrschaft
keinen Bewilligungsanspruch. Aus dem Unterschutzstellungsvertrag ergibt sich
daher nicht, dass ein "die vertraglichen Baumöglichkeiten
ausschöpfender" Neubau (Beschwerdeschrift, S. 11 unten) bewilligungsfähig
wäre. Vielmehr gilt auch für ihn der Vorbehalt von § 238 Abs. 2 PBG.
Der Gemeinderat Oberrieden hat im angefochtenen Entscheid denn auch darauf
hingewiesen, dass sich allfällige Neubauten im Bereich der verbleibenden
Baubereiche dem Hauptgebäude (H-Strasse 08 bis 02) unterzuordnen und § 238
Abs. 2 PBG zu entsprechen haben.
5.7
Die Festlegungen im
Unterschutzstellungsvertrag
wären
mit dem Schutzzweck
nur insoweit unvereinbar und damit zu grosszügig, als sie
bereits je einzeln
Baumöglichkeiten einräumen
würden
, die mit der von
§ 238 Abs. 2 PBG geforderten Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt
nicht zu vereinbaren sind.
In Bezug auf die
Grösse der beiden Baubereiche ist
daher
zunächst
erneut zu betonen, dass diese keinen Anspruch darauf einräumen, zwei Neubauten
mit entsprechend maximaler Grundfläche zu erstellen.
Zweck dieser
Baubereiche ist einzig, dass nur dort überhaupt Neubauten erstellt werden
dürfen
. Auch diese müssen auf das Schutzobjekt besonders
Rücksicht nehmen. Die Baubereiche dienen damit zum einen der Ausscheidung der
im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG für die Wirkung des Gebäudes
H-Strasse
02 wesentlichen Umgebung. Zum anderen
sollen sie der Bauherrschaft, in deren Eigentumsrecht durch die
Unterschutzstellung nicht unverhältnismässig eingegriffen werden darf (vgl.
BGE 126 I 219 E. 2c), einen angemessenen Projektierungsspielraum
belassen (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 5). Mit diesem Spielraum geht
jedoch, was die Beschwerdeführenden – wie erwähnt (E.
5.6
) – zu verkennen scheinen, der Vorbehalt einher, dass die
Bewilligung für ein konkretes Projekt wegen ungenügender Rücksichtnahme gemäss
§ 238 Abs. 2 PBG verweigert werden kann.
D
ie vorinstanzliche Erwägung zur von
Hochbauten freigehaltenen Fläche vor der Westfassade mit einer Breite von 15,90 m
(Entscheid der Vorinstanz, E. 5.2, zweiter Absatz)
ist daher
zu relativieren. Die Einschränkung, wonach
nur gesetzes- und
vertragskonforme Gebäude
innerhalb der Baubereiche frei platziert werden
können (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.1), gilt nämlich auch in diesem
Zusammenhang. Aus dem Unterschutzstellungsvertrag ergibt sich mithin nicht
zwingend, dass in beiden Baubereichen gleichzeitig bis an die fragliche
n
Begrenzungslinie
n
heran
gebaut werden darf.
Von Bedeutung wird bei der Beurteilung
eines konkreten Bauvorhabens sodann dessen Ausrichtung sein. Es ist
keineswegs
klar
, dass die Fassaden der Neubauten parallel zu den
festgelegten Grenzen der Baubereiche zu liegen kommen werden. So hat die Vor­instanz
in einem ersten Rechtsgang, gestützt auf entsprechende Ausführungen im
erwähnten Bericht über die Überbaubarkeit, zu Recht darauf hingewiesen, ein
Merkmal der baulichen Umgebung bestehe darin, dass sich jedes Gebäude in Grösse
und Erscheinung von den andern unterscheide und dass die Achsen der Baukuben
nicht parallel zueinander verliefen, sondern zumindest leicht gegeneinander
abgedreht seien. Ein solches Abdrehen der Achsen wird sich auch positiv auf die
von allen Beteiligten als zentral erkannten Sichtbezüge bzw. -korridore
auswirken.
Dies bedeutet jedoch – entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführenden (Beschwerdeschrift, S. 16) – nicht, dass die
massgeblichen Fluchten allfälliger Neubauten bereits im Unterschutzstellungsvertrag
festzulegen wären. Es werden diesbezüglich mehrere Lösungen mit dem Schutz des
Gebäudes vereinbar sein. Welche Stellung gewählt wird, steht im Rahmen der
vertraglichen und gesetzlichen Vorgaben (insbesondere § 238 Abs. 2
PBG) im Ermessen der Bauherrschaft.
5.8
Hinsichtlich
einer möglichen Unterniveaugarage bzw. der Zufahrt zu einer solchen führen die
Beschwerdeführenden aus, der Gutachter habe sich mit triftigen Gründen
dezidiert gegen eine Unterniveaugarage ausgesprochen.
Darüber habe sich der Gemeinderat nicht hinwegsetzen dürfen.
Die Beschwerdeführenden verkennen die
Bedeutung der gutachterlichen Ausführungen. Der Gutachter wies in seinem
Bericht zur Überbaubarkeit vom 3. Februar 2010 darauf hin, er beurteile
die Absicht zur Realisierung einer unterirdischen Garagierung als
problematisch. Dies begründete er damit, die topogra
f
ische
Situation sei im Zugangs- und Zufahrtsbereich äusserst ungünstig, sodass lange
Rampenbauwerke oder nicht akzeptierbare Aufschüttungen im Umgelände des
bestehenden Gebäudes nötig würden.
Auch in diesem Zusammenhang ergibt sich
aus dem Unterschutzstellungsvertrag und dem Entscheid der Vorinstanz nicht,
dass eine Unterniveaugarage generell oder in einer allenfalls bereits
projektierten Ausgestaltung zulässig sei. Insbesondere lässt sich daraus nicht
ableiten, Rampenbauwerke und (erhebliche) Aufschüttungen seien mit dem
Schutzobjekt vereinbar und daher bewilligungsfähig.
6.
Die Beschwerde
erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss werden die
Beschwerdeführenden kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit
§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen
von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Vielmehr sind sie zu
verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu
bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Angemessen erscheint eine
solche in der Höhe von Fr. 1'500.-. Dem Gemeinderat Oberrieden
steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden
Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung
zu.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellkosten,
Fr. 6'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden
den
Beschwerdeführenden je zur Hälfte und unter solidarischer Haftung für den
Gesamtbetrag auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung
verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an…