zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00037 · 2025-05-08 · de

Baubewilligung | Einheit der Baubewilligung; verkehrsmässige Erschliessung; Abgrabungsvorschriften; nebenbestimmungsweise Heilung. Die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts ist anhand der Akten möglich. Auf einen Augenschein konnte verzichtet werden (E. 3.2). Die Bewilligung einer Projektänderung bemisst sich nicht nach den Vorgaben in § 321 PBG zur nebenbestimmungsweisen Heilung von mängelbehafteten Bauvorhaben. Das Änderungsgesuch ist lediglich hinsichtlich der geänderten Baumassnahmen zu prüfen (E. 5.1 f.). Lassen sich einzelne Aspekte oder Anlagenteile nicht isoliert beurteilen, verstösst die Aufteilung gegen das Koordinationsgebot in Art. 25a RPG. Vorliegend ist die verlangte Gesamtschau auch mit der Projektänderungsbewilligung gewährleistet (E. 5.3). Die genügende und verkehrssichere Erschliessung ist eine Grundanforderung der Baureife an ein Grundstück. Mit der VErV hat der Regierungsrat Normalien über die Anforderungen an Zufahrten erlassen. In Einzelfällen kann davon abgewichen werden – vorbehalten bleiben stets die Notzufahrt und die Verkehrssicherheit (§ 6 VErV; E. 6.1). Vorliegend ist es angezeigt, die Zufahrt in zwei funktionale Abschnitte zu unterteilen; mit der Projektänderung ist die Zufahrt zum Baugrundstück verschoben worden. Für den unteren Abschnitt der Zufahrt sind die erforderlichen Mindestfahrbahnbreiten eingehalten (E. 6.4). Die Verhältnisse vor Ort gestatten, die Begegnungsfälle zwischen Personen- und Lastwagen sowie die selten anzunehmenden Begegnungsfälle zwischen zwei Lastwagen verkehrssicher abzuwickeln (E. 6.5 f.). Angesichts der übersichtlichen Verhältnisse, der geringen Geschwindigkeiten, der bestehenden Verkehrsanordnungen und der zu erwartenden Fahrten rechtfertigt sich im vorliegenden Fall eine Abweichung von den Anforderungen an den Fussgängerschutz – eine starke Zunahme des Fussgängerverkehrs ist nicht zu erwarten (E. 6.7). Die Sichtweiten genügen den Anforderungen (E. 6.8). Differenzen bei den Höhenkoten zwischen dem bewilligtenund dem korrigierten Abgrabungsplan sind auf eine Interpolation des gewachsenen Terrains durch die Bauherrschaft zurückzuführen. Eine Interpolation des Geländes erfolgt einzig im Innern von abzureissenden bestehenden Bauten; hier liegen die interpolierten Höhenkoten nicht innerhalb der abzubrechenden Gebäude. Zur Überprüfung der gerügten Abgrabungen wären Höhenmessungen vorzunehmen gewesen (E. 7.3). Vorliegend ist nicht von einer Korrektur massiv übermässiger Abgrabungen auszugehen. Ein Verzicht auf Abgrabungen im erforderlichen Umfang von rund 20 m scheint ohne Weiteres machbar. Der Mangel des Bauvorhabens lässt sich daher mittels Auflage nebenbestimmungsweise heilen (E. 7.4).Teilweise Gutheissung. Rückweisung an die Vorinstanz zur Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Zürich Verwaltungsgericht 08.05.2025 VB.2024.00037
Zurich Verwaltungsgericht 08.05.2025 VB.2024.00037
Zurigo Verwaltungsgericht 08.05.2025 VB.2024.00037

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00037
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00037
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 08.05.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Einheit der Baubewilligung; verkehrsmässige Erschliessung; Abgrabungsvorschriften; nebenbestimmungsweise Heilung.
Die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts ist anhand der Akten möglich. Auf einen Augenschein konnte verzichtet werden (E. 3.2).
Die Bewilligung einer Projektänderung bemisst sich nicht nach den Vorgaben in § 321 PBG zur nebenbestimmungsweisen Heilung von mängelbehafteten Bauvorhaben. Das Änderungsgesuch ist lediglich hinsichtlich der geänderten Baumassnahmen zu prüfen (E. 5.1 f.). Lassen sich einzelne Aspekte oder Anlagenteile nicht isoliert beurteilen, verstösst die Aufteilung gegen das Koordinationsgebot in Art. 25a RPG. Vorliegend ist die verlangte Gesamtschau auch mit der Projektänderungsbewilligung gewährleistet (E. 5.3).
Die genügende und verkehrssichere Erschliessung ist eine Grundanforderung der Baureife an ein Grundstück. Mit der VErV hat der Regierungsrat Normalien über die Anforderungen an Zufahrten erlassen. In Einzelfällen kann davon abgewichen werden – vorbehalten bleiben stets die Notzufahrt und die Verkehrssicherheit (§ 6 VErV; E. 6.1). Vorliegend ist es angezeigt, die Zufahrt in zwei funktionale Abschnitte zu unterteilen; mit der Projektänderung ist die Zufahrt zum Baugrundstück verschoben worden. Für den unteren Abschnitt der Zufahrt sind die erforderlichen Mindestfahrbahnbreiten eingehalten (E. 6.4). Die Verhältnisse vor Ort gestatten, die Begegnungsfälle zwischen Personen- und Lastwagen sowie die selten anzunehmenden Begegnungsfälle zwischen zwei Lastwagen verkehrssicher abzuwickeln (E. 6.5 f.). Angesichts der übersichtlichen Verhältnisse, der geringen Geschwindigkeiten, der bestehenden Verkehrsanordnungen und der zu erwartenden Fahrten rechtfertigt sich im vorliegenden Fall eine Abweichung von den Anforderungen an den Fussgängerschutz – eine starke Zunahme des Fussgängerverkehrs ist nicht zu erwarten (E. 6.7). Die Sichtweiten genügen den Anforderungen (E. 6.8).
Differenzen bei den Höhenkoten zwischen dem bewilligten und dem korrigierten Abgrabungsplan sind auf eine Interpolation des gewachsenen Terrains durch die Bauherrschaft zurückzuführen. Eine Interpolation des Geländes erfolgt einzig im Innern von abzureissenden bestehenden Bauten; hier liegen die interpolierten Höhenkoten nicht innerhalb der abzubrechenden Gebäude. Zur Überprüfung der gerügten Abgrabungen wären Höhenmessungen vorzunehmen gewesen (E. 7.3). Vorliegend ist nicht von einer Korrektur massiv übermässiger Abgrabungen auszugehen. Ein Verzicht auf Abgrabungen im erforderlichen Umfang von rund 20 m scheint ohne Weiteres machbar. Der Mangel des Bauvorhabens lässt sich daher mittels Auflage nebenbestimmungsweise heilen (E. 7.4).
Teilweise Gutheissung. Rückweisung an die Vorinstanz zur Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Stichworte:
ABGRABUNG
ÄNDERUNG DES BAUPROJEKTS
ÄNDERUNGSBEWILLIGUNG
EINHEIT DER BAUBEWILLIGUNG
ERSCHLIESSUNG
FUSSGÄNGERSCHUTZ
HÖHENKOTE
INTERPOLATION
KOORDINATIONSGEBOT
KOORDINATIONSPRINZIP
NEBENBESTIMMUNG
SICHTWEITE
VERKEHRSSICHERHEIT
Rechtsnormen:
§ 5 Abs. I ABV
Art. 3 Abs. I lit. b BVV
Art. 9 Abs. I lit. a BVV
Art. 10 Abs. 4 Ziff. 1 BZO Horgen
Art. 10 Abs. 4 Ziff. 2 BZO Horgen
§ 233 PBG
§ 234 PBG
§ 236 Abs. I PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 237 Abs. II PBG
§ 310 Abs. I PBG
§ 321 PBG
§ 321 Abs. I PBG
Art. 25a RPG
Art. 17 Abs. III SSV
Art. 22b SSV
Art. 3 Abs. III SVG
Art. 3 lit. b VErV
Art. 4 lit. a VErV
Art. 4 lit. b VErV
Art. 5 VErV
Art. 6 VErV
Art. 6 Abs. I VErV
Art. 6 Abs. II VErV
Art. 6 Abs. III VErV
Art. 10 Abs. I VErV
Art. 10 Abs. II VErV
§ 7 Abs. I VRG
§ 13 Abs. II VRG
§ 20 Abs. I lit. a VRG
§ 20 Abs. I lit. b VRG
§ 50 VRG
§ 65a VRG
§ 71 VRG
§ 125 lit. c ZPO
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00037
VB.2024.00047
Urteil
der 1. Kammer
vom 8. Mai 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter José Krause, Verwaltungsrichter
Josua Raster, Gerichtsschreiber Yann Aders.
In Sachen
Aus VB.2024.00037
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Aus VB.2024.00047
3.1 K,
3.2  L,
beide vertreten durch RA F,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    D AG,
vertreten durch RA E,
2.    Gemeinderat Horgen,
vertreten durch RA G,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Baudirektion des Kantons Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 27. Juni 2022 erteilte der
Gemeinderat Horgen der D AG die baurechtliche Bewilligung für den Neubau
eines Dienstleistungs- und Forschungsgebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
an der H-Strasse 02 in Horgen. Zugleich wurde die Gesamtverfügung der
Baudirektion des Kantons Zürich vom 10. Juni 2022 eröffnet, mit welcher dem
Bauvorhaben in abfall-, altlasten- und bodenschutzrechtlicher Hinsicht die
Baubewilligung erteilt wurde.
Mit Beschluss vom 5. Dezember 2022 erteilte der
Gemeinderat Horgen der
D AG
die baurechtliche
Bewilligung für eine die Zufahrt zum Baugrundstück betreffende Projektänderung.
II.
Gegen den Beschluss vom 27. Juni 2022 erhoben am
13. Juli 2022 A und B sowie, mit getrennten Eingaben, am 2. August
2022 I und J sowie K und L Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragten jeweils dessen Aufhebung.
Gegen den Beschluss vom 5. Dezember 2022 erhoben am
6. Januar 2023 A und B sowie, mit getrennten Eingaben, am 9. Januar
2023 I und J sowie K und L Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten jeweils
dessen Aufhebung.
Das Baurekursgericht vereinigte mit Entscheid vom 12. Dezember
2023 die Verfahren und wies die Rekurse gegen den Beschluss vom 27. Juni
2022 ab, soweit es diese Verfahren nicht als durch Projektänderung unter
teilweisem Verzicht auf die Ausführung des ursprünglichen Bauvorhabens
gegenstandslos geworden abschrieb; ebenso wies es die Rekurse gegen den
Beschluss vom 5. Dezember 2022 ab.
III.
A.
Gegen
diesen Entscheid erhoben A und B mit Eingabe vom 25. Januar 2024
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten
unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen die Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide. In
verfahrensrechtlicher Hinsicht verlangten sie einen Augenschein. Am 6. Februar
2024 verzichtete die Baudirektion auf eine Stellungnahme. Das Baurekursgericht
beantragte am 19. Februar 2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. Am 29. Februar 2024 ersuchten die
D AG
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer
sowie der Gemeinderat Horgen unter Kostenfolgen jeweils um Abweisung der
Beschwerde. Mit Eingabe vom 13. März 2024 hielten A und B an ihren
Anträgen fest. Der Gemeinderat Horgen respektive die
D AG
duplizierten am 3. bzw. 11. April 2024. A und B liessen sich in der
Folge nicht mehr vernehmen.
B.
Gegen den
Entscheid des Baurekursgerichts erhoben auch K und L mit Eingabe vom 29. Januar
2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich
Mehrwertsteuer die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids sowie die
Verweigerung der Baubewilligung; eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz
zurückzuweisen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht verlangten sie einen
Augenschein (VB.2024.00047). Am 6. Februar 2024 verzichtete die
Baudirektion auf eine Stellungnahme. Das Baurekursgericht beantragte am 19. Februar
2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 1. bzw. 4. März
2024 ersuchten der Gemeinderat Horgen unter Kostenfolgen sowie die
D AG
unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer jeweils um Abweisung der
Beschwerde. Die D AG reichte mit ihrer Beschwerdeantwort einen
korrigierten Abgrabungsplan zu den Akten. Mit Eingabe vom 15. April 2024
hielten K und L an ihren Anträgen fest. Der Gemeinderat Horgen sowie die
D AG
duplizierten mit getrennten Eingaben je vom 7. Mai
2024. K und L nahmen am 24. Mai 2024 nochmals Stellung, worauf die
D AG
mit Eingabe vom 5. Juni 2024 erwiderte. K und L
liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
2.
Die beiden Beschwerden richten sich gegen denselben
Entscheid des Baurekursgerichts, betreffen den gleichen Sachverhalt und werfen
dieselben Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen
Gründen, die Verfahren VB.2024.00037 und VB.2024.00047 zu vereinigen (§ 71
VRG i.
V.
m. Art. 125
lit. c der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008;
vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel (Hrsg.), Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG], Vorbem. zu
§§ 4–31 N. 50 ff.).
3.
In prozessualer Hinsicht
beantragen die Beschwerdeführenden die Durchführung eines Augenscheins.
3.1
Der
Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen
Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist dann
geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist,
die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beitragen. Der Verzicht
auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine
hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur Durchführung eines
Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse
auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010,
1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr,
23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).
3.2
Vorliegend
ist die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts im Sinn von § 7
Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten liegenden Pläne und Fotografien –
namentlich anhand der anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins erstellten
Fotografien – möglich, welche die tatsächlichen Verhältnisse anschaulich
wiedergeben. Damit und zusammen mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt
rechtsgenügend erstellt; auf einen Augenschein ist zu verzichten.
4.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt gemäss der Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde Horgen vom 15. September 2011 (BZO) in der
Industriezone I7 und fällt gegen Osten hin ab. Talseitig grenzt die M-Strasse
an die Parzelle, während nördlich die H-Strasse (bzw. weiter bergseitig der N-Weg)
der Grundstücksgrenze entlang verläuft. Nördlich und teilweise westlich stösst
die Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG 2.5 an das Grundstück an, während
es ansonsten von Parzellen in der Industriezone umgeben ist.
Zurzeit stehen auf dem Baugrundstück eine Lagerhalle
(Vers.-Nr. 03), ein Bürogebäude (Vers.-Nr. 04) sowie drei kleinere
Gebäude (Vers.-Nrn. 05, 06 und 07). An die Stelle der abzubrechenden
kleineren Gebäude (die Lagerhalle und das Bürogebäude bleiben weitgehend
bestehen) soll in der nordöstlichen Ecke des Grundstückes ein fünfgeschossiges
Bürogebäude mit einem angebauten eingeschossigen Gebäude mit Tiefgarage treten.
Es soll – neben der Bereitstellung von Arbeits- und Tiefgaragenplätzen – in
erster Linie der Forschung, Entwicklung und Qualitätssicherung dienen.
5.
Die Beschwerdeführenden monieren zunächst eine Verletzung
von Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni
1979 (RPG) sowie des Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung. Das geänderte
Erschliessungskonzept könne ohne konzeptionelle Überarbeitung des Vorhabens
nicht vorgenommen werden, weshalb das Vorhaben gesamthaft neu hätte geprüft
werden müssen. Wenn zur Mängelbehebung die Anordnung einer Auflage im Sinn von
§ 321 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
unzulässig sei, könne die Baute auch nicht mittels Projektänderung realisiert
werden.
5.1
Bei
Baugesuchen steht es der Bauherrschaft grundsätzlich frei, gleichzeitig oder
gestaffelt mehrere Alternativgesuche oder Änderungsgesuche einzureichen und
sich erst nach der Bewilligung für das eine oder andere Projekt zu entscheiden.
Auch ein bewilligtes Bauprojekt steht der Einreichung eines weiteren Baugesuchs
nicht entgegen, wenn der Gesuchsteller ein hinreichendes Interesse daran hat
und das Begehren keinem Rechtsmissbrauch gleichkommt. Ob dies als selbständiges
(Alternativ-)Projekt erfolgt oder in Form eines Änderungsgesuchs zum bereits
bewilligten Projekt (Stammbaubewilligung), entscheidet zunächst in erster Linie
die Bauherrschaft. Die Baubewilligungsbehörde ihrerseits kann unter bestimmten
Voraussetzungen die Einreichung eines Änderungsgesuchs ablehnen, namentlich
dann, wenn das Bauprojekt in seinen Grundzügen wesentlich geändert wird. Ein
Bauvorhaben ist in seinen Grundzügen verändert, wenn ein Hauptmerkmal wie Erschliessung,
Standort, äussere Masse, Geschosszahl, Geschosseinteilung oder Zweckbestimmung
wesentlich verändert wird. Beim Entscheid, ob ein Änderungsgesuch als solches
entgegenzunehmen und zu beurteilen ist oder ob das Bauprojekt als Ganzes
Gesuchsgegenstand bildet, steht der Baubewilligungsbehörde ein von den
Rechtsmittelbehörden zu respektierender Ermessensspielraum zu (VGr, 11. April
2024, VB.2023.00535, E. 3.3.1 mit Hinweisen).
Während ein selbständiges, neues Projekt umfassend auf
seine Bewilligungsfähigkeit geprüft wird und demzufolge vollständig (neu)
angefochten werden kann, wird ein Änderungsgesuch lediglich hinsichtlich der
geänderten Baumassnahmen bzw. allenfalls hinsichtlich der baurechtsrelevanten
Auswirkungen auf das bereits bewilligte Bauvorhaben beurteilt. Entsprechend
können nach konstanter verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung bei
Projektänderungen nur diejenigen Teile eines Bauvorhabens neu überprüft werden,
die durch die Änderung betroffen sind (VGr, 30. April 2020, VB.2019.00663,
E. 6.2 Abs. 1, sowie 18. Dezember 2019, VB.2019.00426,
E. 3.4 mit Hinweisen).
5.2
Die
Beschwerdeführenden verkennen, dass sich die am 5. Dezember 2022 erteilte
Bewilligung der Projektänderung nicht nach § 321 PBG, welcher bei mängelbehafteten
Bauvorhaben Voraussetzungen zur Statuierung von Nebenbestimmungen aufstellt, zu
richten hat, sondern nach den vorstehend aufgezeigten Anforderungen für die Einreichung
eines Änderungsgesuchs. Massgebend ist somit, ob das Bauprojekt durch den
Beschluss vom 5. Dezember 2022 in seinen Grundzügen wesentlich geändert
wird. Dies ist zu verneinen: Die vorgesehenen Anpassungen betreffen zwar die
Erschliessung und damit ein Hauptmerkmal des Projekts, doch wird dieses dabei
nicht wesentlich verändert. Die Erschliessung erfolgt weiterhin über die H-Strasse
und das geplante Bürogebäude mitsamt Anbau bleibt in Bezug auf Standort,
Dimensionierung und Nutzweise gleich (vgl. VGr, 19. Januar 2023,
VB.2022.00220, E. 3.2; VGr, 17. September 2020, VB.2018.00162,
E. 6.1.3; siehe auch VGr, 19. September 2013, VB.2013.00355,
E. 6.2.2, wonach die wegen der geänderten Erschliessung nötige
Neupositionierung von Bauten eine umfassende Überarbeitung des Vorhabens nach
sich zog).
5.3
5.3.1
Sodann kann die Aufteilung eines Bauvorhabens in verschiedene Teilschritte
unter Umständen gegen das Gebot der materiellen Koordination (Art. 25a
RPG) und der umfassenden Interessenabwägung verstossen, wenn sich einzelne
Aspekte oder Anlagenteile nicht sinnvoll isoliert beurteilen lassen, sondern
eine Gesamtschau verlangen. Auch bei einer zulässigen Aufteilung eines
Bauvorhabens in verschiedene Teiletappen und Bewilligungsverfahren sind
indessen jeweils die Gesamtauswirkungen des Vorhabens zu prüfen (VGr, 13. Juli
2023, VB.2022.00514, E. 4.1 mit Hinweisen).
5.3.2
Die verlangte Gesamtschau ist vorliegend gewährleistet. Sowohl über die
Stammbaubewilligung vom 27. Juni 2022 wie über die
Projektänderungsbewilligung vom 5. Dezember 2022 entschied der
Gemeinderat. Dieser (als örtliche Baubehörde für die Koordination
verantwortlich [§ 9 Abs. 1 lit. a der Bauverfahrensverordnung
vom 3. Dezember 1997, BVV]) holte auch anlässlich der Beurteilung der
Projektänderungsbewilligung eine Stellungnahme bei der Baudirektion ein. Diese
schrieb, dass in Bezug auf die Projektänderung keine kantonalen Entscheide
erforderlich seien. Den Schluss der Vorinstanz, dass die durch die Baudirektion
zu beurteilenden Punkte durch die geänderte Zufahrt nicht berührt seien, ziehen
die Beschwerdeführenden nicht in Zweifel. Insofern ist eine sinnvolle isolierte
Beurteilung der geänderten Erschliessung gemäss Projektänderungsbewilligung vom
5. Dezember 2022 möglich.
5.4
Nach dem
Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich dieser zu sämtlichen
Punkten aussprechen, die für die Bewilligungsfähigkeit eines Projekts von
ausschlaggebender Bedeutung sind. Eine Abspaltung von Einzelfragen zur Prüfung
in einem späteren Verfahren ist zulässig, wenn sie von untergeordneter
Bedeutung sind, triftige Gründe für eine nachträgliche Behandlung sprechen und
der rechtmässige Zustand auf jeden Fall erreicht werden kann. Erweist sich ein
Bauvorhaben als ungenügend erschlossen und lässt sich die Erschliessung auch
nicht auf die Bauvollendung hin ausreichend sicherstellen, hat die örtliche
Baubehörde die Baubewilligung grundsätzlich zu verweigern (VGr, 10. Februar
2022, VB.2021.00375, E. 9.2).
Vorliegend wird die Frage der genügenden Erschliessung im
Hinblick auf die Bauvollendung rechtzeitig einer Klärung zugeführt. Die
Bauherrschaft hat auf die die Erschliessung thematisierenden Rekurse vom Juli
bzw. August 2022 umgehend reagiert und mit Formular vom 12. September 2022
um Bewilligung für eine angepasste Verkehrsführung ersucht. Deren Bewilligung
durch den Gemeinderat wurde den gegen die Stammbaubewilligung Rekurrierenden
eröffnet. Die darauf gegen die Projektänderungsbewilligung gerichteten Rekurse
vereinigte die Vorinstanz mit dem angefochtenen Entscheid, womit der gesetzmässige
Zustand gewährleistet werden kann. Somit ist unter den vorliegenden Umständen
keine Verletzung des Grundsatzes der Einheit des baurechtlichen Entscheids
auszumachen.
6.
Strittig ist zunächst die genügende Erschliessung des
Bauprojekts.
6.1
Die
genügende Erschliessung ist eine Grundanforderung, damit ein Grundstück baureif
ist und bebaut werden kann (vgl. §§ 233 f. PBG). Erschlossen ist ein
Grundstück unter anderem, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und
Anlagen genügend zugänglich ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Die genügende
Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und
Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge
der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1
PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat
erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Dies hat
er mit der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV)
getan.
Als Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als
Verbindung ab der Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung
(§ 3 lit. b VErV). Zufahrten sind so zu gestalten, dass sie
ihren Zweck erfüllen und der vollständigen Nutzung der Grundstücke genügen und
die Verkehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer
jederzeit gewährleistet ist (§ 4 lit. a und b VErV). Die
mögliche Zufahrtsart und die technischen Anforderungen an diese richten sich
nach Anhang 1. Die Unterteilung von Zufahrten in Abschnitte ist zulässig (§ 10
Abs. 1 VErV). Für die Bestimmung der Zufahrtsart ist das voraussichtliche
Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten gemäss den
Ausgangswerten in Anhang 1 massgebend. Andere Nutzweisen werden nach Massgabe
des voraussichtlichen Verkehrsaufkommens in Wohneinheiten umgerechnet (§ 10
Abs. 2 VErV).
Unter den Voraussetzungen von § 6 Abs. 1 und 2 VErV
können in Einzelfällen in Abweichung von § 5 VErV geringere Anforderungen
an eine Zufahrt oder Ausfahrt gestellt werden. Vorbehalten bleiben in jedem
Fall die Notzufahrt und die Verkehrssicherheit (§ 6 Abs. 3 VErV). Für
die Beurteilung der Verkehrssicherheit sind insbesondere der
Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer und Durchgangsverkehr)
sowie die Übersichtlichkeit der Streckenführung zu berücksichtigen (VGr, 26. August 2021,
VB.2021.00123, E. 5.1.2 mit Hinweisen).
6.2
Bei der
Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung und insbesondere
der Gewährung von Erleichterungen von den technischen Anforderungen der Verkehrserschliessungsverordnung
kommt den Gemeinden ein von der Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum
zu. Geprüft wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen
und vollständigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die
bewilligte Erschliessungslösung verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der
Zweckmässigkeit vertretbar erscheint. Vor Verwaltungsgericht können gemäss § 50
in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von
vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn dieser Bestimmungen geltend gemacht
werden (VGr, 13. Juni 2024, VB.2022.00568, E. 4.4 mit Hinweisen).
6.3
In der
Stammbaubewilligung vom 27. Juni 2022 ist die Erschliessung des
Baugrundstücks von Norden her via M-Strasse ab der H-Strasse mittels einer
Zufahrt für die Anlieferung und einer weiteren zur Tiefgarage, zur Lagerhalle
und zu den Besucherparkplätzen geregelt. Die H-Strasse verjüngt sich dabei ab
der Einmündung aus der M-Strasse und weist bei der Zufahrt für die Anlieferung
(Distanz zur Einmündung M-Strasse: rund 45 m) eine Breite von 3,5 m
und bei jener in die Tiefgarage (Distanz zur Einmündung M-Strasse: rund 60 m)
eine solche von 3,3 m auf.
Die Projektänderungsbewilligung vom 5. Dezember 2022
rückte von diesen zwei (neuen) Zufahrten ab. Die Erschliessung des
Baugrundstücks erfolgt weiterhin ab der H-Strasse, nun aber am Standort der
bisherigen Zufahrt, der eine Distanz von rund 20 m zur Einmündung M-Strasse
aufweist. Die Zufahrt zur Tiefgarage, zur Lagerhalle und zu den
Besucherparkplätzen erfolgt grundstücksintern und parallel zur H-Strasse.
6.4
Gemäss
Anhang 1 VErV gelten Zufahrten zur Erschliessung von bis zu 150 Wohneinheiten
als Zufahrtsstrassen 1. Nach Dafürhalten der Bewilligungsbehörde hat die H-Strasse
mit dem Bauprojekt, dessen geplante Nutzung mit insgesamt 92 Parkplätzen
umgerechnet weniger als 100 Wohneinheiten entspreche, den Anforderungen an
eine solche Zufahrtsstrasse 1 zu genügen. Die Beschwerdeführenden aus
VB.2024.00047 stellen diese Qualifizierung nicht grundsätzlich in Frage,
monieren aber, dass die H-Strasse im Bereich der Zufahrt nur ca. 3,5 m
breit sei und damit die ordentliche Mindestfahrbahnbreite einer Zufahrtsstrasse 1
von 4 m nicht erreiche. Dieses Argument dringt nicht durch: Es ist
angezeigt, die H-Strasse in zwei funktionale Abschnitte zu unterteilen (dazu VGr,
8. Juni 2017, VB.2016.00566, E. 3.4 mit Hinweisen), nämlich in einen
unteren Abschnitt bis zur Einfahrt in das Baugrundstück sowie einen oberen
Abschnitt (welcher vom zukünftigen Erschliessungsverkehr nicht tangiert sein
wird). Für den unteren Abschnitt ist die Annahme einer Länge von rund 20 m
gerechtfertigt, da auch mit Blick auf die in den Plänen eingezeichneten Einlenkradien
der Ab- bzw. Einbiegevorgang in die mit rund 9 m Breite grosszügig
bemessene Ausfahrt des Baugrundstücks sich allein darin abspielen wird. Auf
diesem unteren Abschnitt weist die H-Strasse durchgehend eine Mindestfahrbahnbreite
von 4 m auf. Dass sie sich nach der Ausfahrt verjüngt, was den Beginn des
oberen Abschnitts markiert, ist entsprechend unmassgeblich, da in diesem
Bereich die Zufahrenden bereits auf das Baugrundstück eingelenkt haben werden.
6.5
Die
Vorinstanz bejahte die Verkehrssicherheit mit Hinweis auf ihren Augenschein und
der Begründung, dass die H-Strasse angesichts des Fahrverbots mit Ausnahme der
Anwohnenden und Zuliefernden sehr beschränkt befahren sei. Zudem werde für die
Zu- und Wegfahrt zum Baugrundstück allein der untere und mithin breiteste (und
flachste) Abschnitt der H-Strasse genutzt. Dem ist zuzustimmen: Der für die
Erschliessung erforderliche Abschnitt der H-Strasse beträgt (wie beschrieben)
lediglich rund 20 m, weshalb die Fahrzeuge keine hohen Geschwindigkeiten
erreichen, was massgeblich zur Verkehrssicherheit beiträgt (vgl. VGr, 27. März
2013, VB.2012.00373, E. 5.3.2). Zudem ist die H-Strasse im
Einmündungsbereich rund 10 m breit und verjüngt sich dann, wobei die
ersten rund 8 m mindestens 5 m breit sind. Auf diesem (untersten)
Bereich der H-Strasse können somit ein Lastwagen und ein Personenwagen ohne
Weiteres kreuzen (dazu VGr, 24. März 2010, VB.2009.00507, E. 4.4).
Dass dies auf der zweiten Hälfte des unteren Abschnitts für die kurze Distanz
von rund 10 m bis zur Einfahrt in das Baugrundstück nur eingeschränkt
möglich sein mag, fällt verkehrssicherheitstechnisch nicht ins Gewicht, da eine
aus dem Baugrundstück ausfahrende Person eine von der M-Strasse her in die H-Strasse
einbiegende oder bereits auf Letzterer fahrende Person angesichts der
übersichtlichen Verhältnisse rechtzeitig erkennen und somit ihre Ausfahrt noch
auf dem Baugrundstück pausieren kann, um die einfahrende Person im genügend
breiten Bereich zu kreuzen (vgl. BGr, 20. Dezember 2022, 1C_158/2022,
E. 3.4). Angesichts der Kürze der zu befahrenden Erschliessungsstrasse und
der zu erwartenden Verkehrsfrequenz ist im Übrigen nicht zu erwarten, dass es
allzu häufig zu Kreuzungsmanövern zwischen Personen- und Lastwagen
(Begegnungsfall PW/LW) kommen wird.
6.6
Was die Kreuzungsmanöver
zwischen zwei Lastwagen (Begegnungsfall LW/LW) anbetrifft, ist, obschon die
Bauherrschaft den Nachweis über die zu erwartende Anzahl der Lastwagenfahrten
zum Baugrundstück nach Projektrealisierung nicht einbrachte, mit der Vorinstanz
nicht von einer wesentlichen Zunahme der Anzahl der Lastwagenfahrten
auszugehen, da gemäss den schlüssigen Ausführungen der Bauherrschaft das
Projekt keine neue Produktionsstätte umfasst und die geplante neue Anlieferung
im Gebäude B lediglich der Ersatz für eine zuvor abgebrochene darstellt.
Auch wenn die von der Baubewilligungsbehörde und der Bauherrschaft erwähnte
Anzahl von konstant höchstens 3–4 Lastwagenfahrten pro Woche wegen des
ausgebliebenen Nachweises nach oben korrigiert würde, so ist jedenfalls der
Begegnungsfall LW/LW weiterhin als selten vorkommend zu qualifizieren (auch, da
der gegenüberliegende Gewerbebetrieb, wenn überhaupt, nur schon angesichts seiner
Dimensionierung kaum Lastwagenfahrten auslösen dürfte). Die H-Strasse, welche
wie gesehen die breitenmässigen Anforderungen der Zufahrtsstrasse 1 mit
dem massgebenden Begegnungsfall PW/PW erfüllt, ist somit entgegen den
Beschwerdeführenden nicht für den Begegnungsfall LW/LW auszubauen. Die
Verbreiterung der Fahrbahn der H-Strasse auf 6,10 m lässt sich auch nicht
mit der Zugehörigkeit des Baugrundstücks zur Industriezone und dem Hinweis auf
Anhang 1 Fussnote 6 der VErV verlangen, wie das die
Beschwerdeführenden tun. Die Vorinstanz kam unter Abstützung auf die
einschlägige Stelle in der Begründung des Regierungsrats zur VErV (S. 46)
und unter Nennung der relevanten konkreten Verhältnisse – nur/höchstens
vereinzelte Lastwagenfahrten pro Tag, kurze Strecke von rund 20 m,
Fahrbahnbreite gemäss den Vorgaben der Zufahrtsstrasse 1, die H-Strasse
ist einer Wohnzone zugeordnet – zum überzeugenden Schluss, es müsse keine
Erschliessung vorliegen, wie sie für regelmässigen Lastwagenverkehr
gerechtfertigt wäre.
6.7
Gemäss der
Vorinstanz entspricht die H-Strasse dem Fahrbahntyp 2 gemäss Anhang 1
der VErV. Typ 2 zeigt eine Mischverkehrsfläche im Zusammenhang mit einer
Verkehrsanordnung der Begegnungszone (Tempo-20-Zonierung). Die
Verkehrserschliessungsverordnung enthält keine Vorgaben, welche
Verkehrsanordnungen in Anwendung des Strassenverkehrsrechts des Bundes zu
erfolgen haben, sondern ermöglicht eine Abstimmung mit diesen (VGr, 11. April
2024, VB.2023.00534, E. 4.4 mit Hinweis auf die Begründung des
Regierungsrats). Für die H-Strasse gilt zwar nach Einfahrt aus der M-Strasse
ein Allgemeines Fahrverbot in beiden Richtungen mit dem Vermerk "Zubringerdienst
gestattet" (Augenscheinfoto 1); Durchgangsverkehr ist somit untersagt
(vgl. Art. 3 Abs. 3 des Strassenverkehrsgesetzes vom
19. Dezember 1958 und Art. 17 Abs. 3 der Signalisationsverordnung
vom 5. September 1979 [SSV]). Eine solche Verkehrsanordnung ist dennoch in
Bezug auf den Fussgängerschutz nicht gleichzusetzen mit einer Begegnungszone,
in der Fussgängerinnen und Fussgänger gegenüber den Fahrzeugführenden
vortrittsberechtigt sind (Art. 22b SSV), weshalb der hier interessierende
Abschnitt der H-Strasse nicht als Typ 2 qualifiziert werden kann. Für die
Zufahrtsstrasse 1 kommt weiter der Strassentyp 3 in Frage: Da die H-Strasse
kein Trottoir aufweist (wie das die Beschwerdeführenden fordern), ist zu
prüfen, ob unter Anwendung von § 6 VErV die Verkehrssicherheit bzw. der
Fussgängerschutz gewährleistet bleibt. Dies ist zu bejahen: Der massgebliche
untere Abschnitt der H-Strasse erweist sich als ausgesprochen übersichtlich, weshalb
entgegenkommende Fahrzeuge schon von Weitem gesehen werden können. Im untersten
Teil (rund die ersten 8 m) würde die H-Strasse die Mindestbreite für einen
nicht befahrbaren Trottoirbereich von 1,2 m einhalten. Weiter ist nur mit
geringen Geschwindigkeiten (dazu oben E. 6.5) der aufgrund des Fahrverbots
hauptsächlich ortskundigen Fahrzeuglenkenden zu rechnen. Was die Anzahl dieser
Fahrzeuge anbetrifft, sind die Berechnungen der Beschwerdeführenden aus
VB.2024.00047 zu den Fahrten und den angeblichen Mehrverkehr wegen des
Bauprojekts nicht zielführend, da die VErV das voraussichtliche
Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten bestimmt und dies
bereits in die Qualifikation der Zufahrtsart einfloss (vgl. oben E. 6.1).
Weiter ist zur Ermittlung der konkreten Anforderungen an
den Fussgängerschutz der H-Strasse auch ihre Bedeutung als Schulweg und
Fusswegverbindung zu würdigen (vgl. Begründung VErV, S. 28 mit Verweis auf
VGr, 29. Juni 2005, VB.2005.00048, E. 3.3). Die H-Strasse ist als
Wanderweg ausgewiesen, womit ihr eine gewisse Bedeutung als Fusswegverbindung
zukommt. Der Vorinstanz ist zugleich beizupflichten, dass sich die Wandernden
und die die Abstellplätze des Bauprojekts beanspruchenden Arbeitnehmenden in
zeitlicher Hinsicht kaum begegnen dürften. Weiter ist nicht davon auszugehen,
dass der Fussgängerverkehr auf der H-Strasse stark zunehmen werde, wie das die
Beschwerdeführenden aus VB.2024.00047 unter Anführung der in Bau befindlichen Mehrgenerationensiedlung
"Zentrum O" vorbringt. Das "Zentrum O" entsteht am
Ort des ehemaligen Alters- und Pflegeheims an der P-Strasse 08; von diesem
Standort ausgehend (und nicht von der P-Strasse 09) ist der Fussweg zum
Bahnhof über die P-Strasse etwa gleich lang, aber mit weniger Steigungen
verbunden, wie das die Vorinstanz zu Recht erwägt. Auf das Argument, dass die
vorgesehene Erschliessung Kinder und insbesondere Schulkinder gefährde, ist
nicht weiter einzugehen, da die diesbezügliche Bedeutung der H-Strasse von den
Beschwerdeführenden in keiner Weise belegt wurde und eine solche auch nicht
ersichtlich ist.
Unter gesamthafter Würdigung dieser Umstände und
insbesondere mit Blick auf die übersichtliche und kurze Strecke, die geringen
Geschwindigkeiten und die eher tiefe Anzahl frequentierender Personen ist
vorliegend der Fussgängerschutz auch ohne einen Trottoirbereich gewährleistet.
Soweit die Vorinstanz in diesem Punkt der Begründungspflicht nicht genügend
nachgekommen sein sollte, wäre dies hiermit geheilt. Da somit kein Ausbau der H-Strasse
notwendig ist, hält das Neubauprojekt den Strassenabstand von 6 m gegenüber
der H-Strasse ein, wodurch die entsprechende Rüge unbegründet ist. Schliesslich
vermögen die Beschwerdeführenden aus VB.2024.00047 nicht aufzuzeigen, dass das
Trottoir entlang der M-Strasse, welches die Fahrzeuge bei der Einmündung in die
H-Strasse überqueren müssen, eine Gefahrenquelle darstellt. Der Schluss der
Vorinstanz, wonach auch in dieser Hinsicht die Verkehrssicherheit zu bejahen
wäre, bleibt folglich stehen.
6.8
Zuletzt
monieren die Beschwerdeführenden aus VB.2024.00047 die Ausfahrt aus dem
Baugrundstück als ungenügend. Nach der Vorinstanz genügen die Sichtweiten den
Anforderungen für die ausschliesslich vorwärts ein- und ausfahrenden Fahrzeuge
auch mit der geplanten 80 cm hohen Hecke entlang der H-Strasse ohne
Weiteres. Die Beschwerdeführenden stören sich daran, dass wegen der Neigung der
H-Strasse die 80 cm hohe Hecke letztlich den einzuhaltenden Sichtbereich
hangaufwärts tangieren würde. Hierzu ist zunächst festzustellen, dass die VErV
zwar für Sichtbereiche auf Velowege (Anhang 4) deren Neigung als relevant
erklärt, nicht aber für die hier interessierenden Sichtbereiche auf die
Fahrbahn gemäss Anhang 3. Weiter ist der Bauherrschaft beizupflichten,
dass die Hecke mit einer Maximalhöhe von 80 cm den gesetzlich geforderten
vertikalen Sichtbereich frei lässt und, da die Hecke in Bezug auf die Steigung
der H-Strasse folgt, Fahrzeuge und Passanten stets im gleichen Verhältnis die
Hecke überragen, weshalb die Sichtbereiche auf die Fahrbahn auch in dieser
Hinsicht eingehalten sind. Dies gilt ebenso (ungeachtet einer anderen
Schleppkurve) für die aus dem Baugrundstück ausfahrenden Lastwagen.
6.9
Zusammenfassend
ist die Vorinstanz zu Recht zum Schluss gelangt, dass die Erschliessung des
Baugrundstücks den gesetzlichen Vorgaben entspricht, weshalb die entsprechenden
Rügen unbegründet sind.
7.
7.1
Die
Beschwerdeführenden rügen weiter, dass das Bauprojekt die
Abgrabungsvorschriften nicht einhalte. Gemäss Art. 10.4.1 BZO ist das
Freilegen von Geschossen nur bis zu 1,5 m unterhalb des gewachsenen
Terrains zulässig. Von dieser Beschränkung ausgenommen sind Haus- und
Kellerzugänge sowie Zufahrten in Einzel- und Sammelgaragen. Weiter bestimmt
Art. 10.4.2 BZO, dass die Abgrabung dabei gesamthaft nicht mehr als den
halben Gebäudeumfang betreffen darf. Nach der Vorinstanz beläuft sich der
Gebäudeumfang aller drei Neubauten (Haus A, B und C) auf 255,80 m,
womit das maximal zulässige Abgrabungsmass 127,90 m beträgt. Die
Vorinstanz erwog, dass der einschlägige Plan die Abgrabungen mit 114,80 m
ausweise, womit das zulässige Mass eingehalten sei.
7.2
Die
Beschwerdeführenden aus VB.2024.00047 halten indessen daran fest, dass
projektierte Abgrabungen an der Nord- und der Westfassade von Haus B
hinzuzurechnen seien, womit sich diese auf eine Länge von insgesamt rund
139 m belaufen und das zulässige Abgrabungsmass überschreiten würden.
Damit konfrontiert, überprüfte die Bauherrschaft die Abgrabungspläne und
erkannte in der Beschwerdeantwort, dass in der Tat weitere Fassadenabschnitte
hinzuzurechnen wären. Der neue Wert von 124,99 m würde das zulässige Mass
aber weiterhin einhalten. Der hierzu eingereichte korrigierte Abgrabungsplan
vom 2. Dezember 2022 berücksichtigt die Anrechnung der Abgrabungen an der
Nordfassade von Haus B, wie dies die Beschwerdeführenden forderten.
Unberücksichtigt blieb demgegenüber die gemäss Beschwerdeschrift anzurechnenden
Abgrabungen an der Westfassade von Haus B im Bereich der Fluchttüre bis
zum Treppenaufgang. Darüber hinaus überprüfte die Bauherrschaft im Zuge der
Nachberechnung der Abgrabungen auch die Höhenkoten, wobei festgestellt worden sei,
dass das gewachsene Terrain an der Westfassade tiefer liege und so neu an der
Westfassade von Haus C auf Abgrabungen im Umfang von rund 20 m
verzichtet werden könne. Diesen Verzicht zweifeln wiederum die Beschwerdeführenden
an, da die Höhenkotenangaben im korrigierten Abgrabungsplan den verifizierten
Höhenkoten in den bewilligten Bauplänen widersprechen würden und sich diese
Differenz nicht plausibel erklären lasse.
7.3
Einen
Begründungsansatz für die zwischen Baubewilligungs- und Beschwerdeverfahren
differenzierenden Höhenkotenangaben lässt sich dem neu eingereichten Plan
"Aufnahme Höhenkoten", der von der amtlichen Vermessung am
27. Juli 2021, also im Vorfeld der Baubewilligungserteilung, erstellt
sowie am 7. Dezember 2022, also während des Rekursverfahrens, von der
Bauherrschaft ergänzt wurde, entnehmen: Der Plan zeigt, dass die drei amtlichen
Höhenkoten an der Westfassade von Haus C nicht exakt auf der Fassade (von
der nordwestlichen Ecke des Hauses C zur südwestlichen Ecke des
Hauses C) platziert sind, wie das der bewilligte Plan "Grundriss Erdgeschoss"
vorgibt, sondern in einem Abstand von ca. 2,8 m zur Fassade zu
verorten sind. Auf Grundlage der Messpunkte "interpolierte" (so
ausdrücklich die Legende im Plan) nun die Bauherrschaft das gewachsene Terrain
an den Punkten an der Westfassade von Haus C (sowie einem weiteren an der
Nordfassade von Haus C) mit neu 493,43 m
ü.
M.
(statt zuvor 493,78 m
ü.
M.), 493,46 m
ü.
M. (statt zuvor 493,82 m
ü.
M.) und 493,38 m
ü.
M. (statt zuvor 493,54 m
ü.
M.).
Mit Blick auf das allgemein gegen Osten abfallende
Baugrundstück (was auch das Höhenmodell im GIS-Browser zeigt) leuchtet ein,
dass ausgehend von den neu verorteten Messpunkten die neu bestimmten Höhenkoten
auf der östlich davon verlaufenden Fassade tiefer zu liegen kommen. Die
gewählte Methode der Interpolation zur Bestimmung des dortigen Bodenverlaufs
fällt aber ausser Betracht: Wird zur Erstellung eines neuen Gebäudes ein
bestehendes abgerissen, entstehen regelmässig Gruben und Senken, wo sich zuvor
Untergeschosse, Garagen und dergleichen befunden haben. Würde man für die
Beurteilung des Neubaus auf diesen tatsächlichen Bodenverlauf abstellen, ergäbe
sich eine unnatürliche und die Neuüberbauung des Grundstücks erheblich
erschwerende Terrainsituation. Gleiches gilt bei Abgrabungen für
Garagenzufahrten, Kellerabgänge etc. Lehre und Rechtsprechung begegnen diesem
Problem, indem sie die Fläche innerhalb des Grundrisses von bestehenden Bauten
und Anlagen allgemein nicht als gewachsenen Boden im Sinn von § 5 Abs. 1
der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 betrachten, sondern
mittels Interpolation fiktiv auffüllen (etwa VGr, 8. September 2022, VB.2022.00176,
E. 5.2). Vorliegend liegen die interpolierten Höhenkoten nicht im Innern der
abzubrechenden Gebäude (vgl. auch VGr, 26. Juni 2013, VB.2013.00294,
E. 4.3). Für eine Interpolation zur Verhinderung unnatürlicher und die
Neuüberbauung erheblich erschwerender Terrainsituationen fehlt der Anlass. Es
ist somit auf den bestehenden Boden abzustellen.
Zur verwaltungsgerichtlichen Überprüfung der gerügten
Abgrabungen (die diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz gingen einerseits
kaum auf die Rügen ein und sind andererseits wegen der neu eingereichten Pläne
überholt) wären vorliegend auch an den Ecken der projektierten Westfassade von
Haus C Höhenmessungen vorzunehmen gewesen (zur Praxis der Höhenmessungen
an den Ecken vgl. VGr, 9. Juli 2020, VB.2019.00809, E. 5.3.2; VGr, 29. März
2017, VB.2016.00592, E. 3.3 und 4.4.1 f.; VGr, 2. Juli 2008,
VB.2007.00460, E. 4.2), wie es die Bauherrschaft an den übrigen Ecken des
geplanten Neubaus auch getan hat. Das Bewendenlassen bei Berechnungen der Höhe
an den strittigen Eckpunkten genügt mit Blick auf § 310 Abs. 1 PBG,
wonach Baugesuche alle Unterlagen, die für die Beurteilung des Vorhabens nötig
sind, zu enthalten haben, nicht. Denn § 3 lit. b
BVV
hält
konkretisierend fest, dass in der Regel die Grundrisse aller
Geschosse sowie die baurechtlich wesentlichen Schnitte im Massstab 1:100 mit
auf die Meereshöhe bezogenen Höhenkoten einzureichen sind. Diese Höhenkoten
sind zu messen, soweit, wie vorliegend, die Gegebenheiten dies zulassen.
7.4
7.4.1
Zu prüfen bleibt, ob dieser Mangel des Bauvorhabens mit einer
Nebenbestimmung geheilt werden kann oder ob eine Bauverweigerung auszusprechen
ist.
Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens
ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder
Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der
Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen,
Befristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). Dieses Vorgehen kommt
indessen nach gefestigter Rechtsprechung nur infrage, wenn die Mängel des
Bauvorhabens untergeordneter Natur sind. Führen diese zu einer wesentlichen
Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden.
Beim Entscheid darüber, ob ein mangelhaftes Projekt mit einer Nebenbestimmung
bewilligungsfähig bleibt, ist in erster Linie Art und Ausmass des Mangels
massgebend. Dabei muss das Gewicht des Mangels am Umfang des Gesamtprojekts
gemessen werden (VGr, 27. März 2024, VB.2023.00295, E. 7.2 mit
Hinweisen).
Nicht "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben
werden können gewichtige baurechtliche Mängel wie beispielsweise die gebotene
Verlegung der Einfahrtsrampe einer Unterniveaugarage oder die Korrektur massiv
übermässiger Abgrabungen (VGr, 5. Mai 2022, VB.2021.00432,
E. 8).
7.4.2
Vorliegend ist nicht von einer Korrektur massiv übermässiger Abgrabungen
auszugehen. Zunächst fällt in Betracht, dass die durch die nun vorzunehmenden
Höhenmessungen sich ergebenden Koten im Bereich der Westfassade von Haus C
von den interpolierten Werten nicht in massgebender Weise abweichen dürften,
sodass zumindest grösstenteils tatsächlich auf Abgrabungen an dieser Stelle
verzichtet werden kann. Die Bauherrschaft schreibt ferner, dass mittels
Stützmauern weitere Abgrabungen im Umfang von 28 m eingespart werden
könnten, ohne dass ein Fenster beeinträchtigt wäre. Letzteres lässt sich anhand
der Pläne zwar nicht vollumfänglich
bestätigen
, da das
gewachsene Terrain teilweise die Fenster tangiert (anders als in VGr, 29. März
2017, VB.2016.00592, E. 4.4.2); dennoch scheint der Verzicht auf
Abgrabungen im Umfang von rund 20 m ohne Weiteres machbar, sodass das
maximal zulässige Abgrabungsmass von 127,90 m eingehalten werden kann.
Insofern ist die Baubewilligung um eine Auflage zu
ergänzen, wonach vor Baufreigabe der Baubewilligungsbehörde auf Höhenmessungen
an den Ecken von Haus C basierende Pläne einzureichen sind, aus denen
hervorgeht, dass die Abgrabungen insgesamt das zulässige Mass einhalten.
8.
8.1
Zusammengefasst
sind die Beschwerden teilweise gutzuheissen. Die private Beschwerdegegnerin hat
vor Baubeginn dem Gemeinderat Horgen im Sinn der Erwägungen Pläne einzureichen
und bewilligen zu lassen, aus denen hervorgeht, dass die Abgrabungen insgesamt
das zulässige Mass einhalten.
Im Übrigen sind die Beschwerden abzuweisen.
Zur Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des
Rekursverfahrens ist die Sache an das Baurekursgericht zurückzuweisen.
8.2
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden 1 und 2 aus VB.2024.00037
insgesamt zu einem Drittel und den Beschwerdeführenden 3.1 und 3.2 aus
VB.2024.00047 ebenfalls
insgesamt zu einem Drittel und den
Beschwerdegegnerinnen zu je einem Sechstel aufzuerlegen (§ 65a in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).
Mangels überwiegenden Obsiegens der
Beschwerdeführenden ist keine Parteientschädigung geschuldet (§ 17
Abs. 3 VRG). Die private Beschwerdegegnerschaft beantragte ebenfalls eine
Parteientschädigung. Ausgangsgemäss sind die Beschwerdeführenden 1 und 2
aus
VB.2024.00037 insgesamt zur Hälfte und die
Beschwerdeführenden 3.1 und 3.2 aus VB.2024.00047 ebenfalls insgesamt zur
Hälfte
zu verpflichten, ihr eine reduzierte Parteientschädigung zu
bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Verfahren VB.2024.00037 und VB.2024.00047 werden vereinigt.
2.    Die
Beschwerden werden teilweise gutgeheissen. Die Beschlüsse des Gemeinderats
Horgen vom 27. Juni 2022 und von 5. Dezember 2022 werden mit
folgender Auflage ergänzt:
"Vor
Baufreigabe sind dem Gemeinderat Horgen auf Höhenmessungen an den Ecken von
Haus C basierende Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen, aus denen
hervorgeht, dass die Abgrabungen insgesamt das zulässige Mass einhalten."
Im Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen.
Zur Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des
Rekursverfahrens wird die Sache an das Baurekursgericht zurückgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    630.--
Zustellkosten,
Fr. 7'630
.--     Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu je einem Drittel und der Beschwerdegegnerschaft
je zu einem Sechstel auferlegt.
5.    Die
Beschwerdeführenden werden jeweils verpflichtet, der privaten
Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.- (insgesamt
Fr. 2'000.- inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung
an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.