zh_verwaltungsgericht · VB.2004.00481 · 2005-02-09 · de

Baubewilligung | Festlegung der hypothetischen Firstrichtung eines Mehrfamilienhauses mit Attikageschoss Im vorliegenden Fall bilden die beiden Längsfassaden des streitbetroffenen Hauses dessen hypothetische Giebelseiten; das Attikageschoss ist auf beiden Längsseiten bündig mit der Fassadenflucht der darunterliegenden Vollgeschosse. Diese Ausgestaltung des Attikageschosses widerspricht offenkundig § 292 PBG. Bei der vorliegend deutlich unterschiedlichen Gebäudelänge und -breite würde ein Schrägdach auf jeden Fall eine Firstrichtung aufweisen, welche der Längsorientierung entspricht. In der geplanten Form ist das Attikageschoss optisch nicht als solches erkennbar und erscheint an beiden Längsfassaden als - unmerklich reduziertes - Vollgeschoss. Das Haus vermittelt in seiner Gesamtheit den Eindruck eines Baukubus mit einem - gegenüber der Bauordnung - zusätzlichen vierten Vollgeschoss. Gründe, welche aufgrund besonderer Umstände ein Abweichen von der durch § 292 PBG vorgegebenen Ausgestaltung des Attikageschosses rechtfertigen würden, liegen keine vor (E. 3.2). Gutheissung (E. 3.3). Die Fortsetzung der früheren Praxis, wonach bei Gutheissung eines Nachbarrekurses die Kosten des Rechtsmittelverfahrens in der Regel ausschliesslich der Bauherrschaft auferlegt wurden, lässt sich nach der Aufhebung der Sonderregelung für Amtsstellen (§ 13 Abs. 3 VRG in der früheren Fassung) nicht mehr mit dem Verursacherprinzip begründen. Unter solchen Umständen sind die Kosten in der Regel zu gleichen Teilen der Gemeinde und dem Baugesuchsteller aufzuerlegen (E. 4).

Zürich Verwaltungsgericht 05..2.09.0 VB.2004.00481
Zurich Verwaltungsgericht 05..2.09.0 VB.2004.00481
Zurigo Verwaltungsgericht 05..2.09.0 VB.2004.00481

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00481
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2004.00481
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 09.02.2005
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Festlegung der hypothetischen Firstrichtung eines Mehrfamilienhauses mit Attikageschoss
Im vorliegenden Fall bilden die beiden Längsfassaden des streitbetroffenen Hauses dessen hypothetische Giebelseiten; das Attikageschoss ist auf beiden Längsseiten bündig mit der Fassadenflucht der darunterliegenden Vollgeschosse. Diese Ausgestaltung des Attikageschosses widerspricht offenkundig § 292 PBG. Bei der vorliegend deutlich unterschiedlichen Gebäudelänge und -breite würde ein Schrägdach auf jeden Fall eine Firstrichtung aufweisen, welche der Längsorientierung entspricht. In der geplanten Form ist das Attikageschoss optisch nicht als solches erkennbar und erscheint an beiden Längsfassaden als - unmerklich reduziertes - Vollgeschoss. Das Haus vermittelt in seiner Gesamtheit den Eindruck eines Baukubus mit einem - gegenüber der Bauordnung - zusätzlichen vierten Vollgeschoss. Gründe, welche aufgrund besonderer Umstände ein Abweichen von der durch § 292 PBG vorgegebenen Ausgestaltung des Attikageschosses rechtfertigen würden, liegen keine vor (E. 3.2). Gutheissung (E. 3.3). Die Fortsetzung der früheren Praxis, wonach bei Gutheissung eines Nachbarrekurses die Kosten des Rechtsmittelverfahrens in der Regel ausschliesslich der Bauherrschaft auferlegt wurden, lässt sich nach der Aufhebung der Sonderregelung für Amtsstellen (§ 13 Abs. 3 VRG in der früheren Fassung) nicht mehr mit dem Verursacherprinzip begründen. Unter solchen Umständen sind die Kosten in der Regel zu gleichen Teilen der Gemeinde und dem Baugesuchsteller aufzuerlegen (E. 4).
Stichworte:
ATTIKAGESCHOSS
AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN
DACHGESCHOSS
FIRSTRICHTUNG
FLACHDACH
GEMEINWESEN
GIEBELSEITE
KOSTEN
KOSTENTRAGUNG
LÄNGSSEITE
NACHBARREKURS
SCHMALSEITE
TRAUFFASSADE
TRAUFFASSADE
UNTERLIEGERPRINZIP
VERURSACHERPRINZIP
VOLLGESCHOSS
VORWIRKUNG
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
Rechtsnormen:
§ 220 PBG
§ 275 Abs. II PBG
§ 281 PBG
§ 281 Abs. I lit. a PBG
§ 292 PBG
§ 292 lit. b PBG
§ 13 Abs. II VRG
Publikationen:
BEZ 2005 Nr. 22 S. 19
BEZ 2005 Nr. 22
RB 2005 Nr. 12
RB 2005 Nr. 74
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Mit Eingabe vom 22./30. Oktober 2003
stellte die Liegenschaftenverwaltung der Stadt Zürich der Bausektion der Stadt
Zürich das Gesuch um Erlass eines drittverbindlichen Vorentscheids bezüglich einer
Überbauung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 an der L-Stras­se 33 in
Zürich. Mit Beschluss vom 20. Januar 2004 nahm die Bausektion zu den ihr unterbreiteten
Fragen Stellung.
II.
Hiergegen erhob der Staat Zürich,
Eigentümer verschiedener benachbarten Liegenschaften, am 26. Februar 2004
Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragte die Aufhebung des
angefochtenen Beschlusses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Rekurskommission
hiess den Rekurs mit Entscheid vom 1. Oktober 2004 im Sinne der Erwägungen
hinsichtlich der Attikageschoss-Profilansetzung und generellen Einordnung der geplanten
Überbauung teilweise gut; im Übrigen wies sie den Rekurs ab, soweit sie darauf
eintrat.
III.
Mit Beschwerde vom 8. November 2004
beantragte der Staat Zürich dem Verwaltungsgericht, den angefochtenen Beschluss
insoweit aufzuheben, als damit die von der Baugesuchstellerin gewählte
Firstrichtung beim Haus B als zulässig erachtet wurde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdegegnerinnen.
Die Baurekurskommission I am 19. November
2004 und die Bausektion der Stadt Zürich am 7. Dezember 2004 beantragten
Abweisung der Beschwerde.
Die Ausführungen der Parteien in ihren
Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen
wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Der Beschwerdeführer
ist Eigentümer verschiedener überbauter Grundstücke im Umfeld des Grundstücks
Kat.-Nr. 01, auf welches sich der Vorentscheid bezieht, und hat rechtzeitig
um Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 f. des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]) ersucht. In Anwendung von § 338a
Abs. 1 PBG ist er zur Beschwerde legitimiert.
2.
2.1
Die vorliegende Beschwerde richtet sich allein
gegen den Entscheid der Baurekurskommission vom 1. Oktober 2004, soweit
damit die – hypothetische – Firstrichtung beim Gebäude B gutgeheissen wurde.
Die Rekurskommission hat hierzu in ihrem Rekursentscheid ausgeführt, das
Vorentscheidprojekt sehe zwei mit Flachdächern versehene Baukuben mit
Grundrissen von ca. 24,5 m x 16,5 m (Haus A) bzw. 21,5 m x 12 m (Haus B) vor.
Während Haus A mit seiner Längsseite parallel zur L-Strasse angeordnet werde,
sei Haus B mit seiner Schmalseite gegen diese Strasse ausgerichtet. Bei beiden
Gebäuden seien Attikageschosse vorgesehen. Bei deren Ausrichtung sei bei beiden
Bauten die gegen die L-Strasse gerichtete Gebäudeseite als – hypothetische –
Trauffassade angenommen worden. Diese habe aufgrund der Situierung der Bauten
zur Folge, dass beim Gebäude B der – hypothetische – First des
"entsprechenden" Schrägdachs gemäss § 292 lit. b PBG nicht
parallel zur Längs-, sondern zur Schmalseite des Gebäudes verlaufe, was der in
BEZ 2001 Nr. 40 und BEZ 2002 Nr. 37 publizierten Rechtsprechung der
Baurekurskommissionen widerspreche. Danach sei bei Flachdachgebäuden mit einem
Grundriss in Form eines mehr oder weniger lang gezogenen Rechtecks das Profil
des entsprechenden Schrägdachs im Sinn von § 292 lit. b bzw. § 281
PBG unter Zugrundelegung der Gebäudelängsseite als – hypothetische – Trauffassade
zu bilden. An dieser Rechtsprechung sei festzuhalten, führten doch
Attikageschosse mit "falscher Firstrichtung" zu einem vom Gesetz
nicht gewollten optischen Eindruck. Das Fehlen einer ausdrücklichen Regelung
lasse jedoch zu, dass besonderen Einzelfällen, etwa aus städtebaulichen
Gründen, Rechnung getragen werde. Solche mache hier die Vorinstanz geltend mit
dem Einwand, bei einer anderen Ausrichtung des Hauses B könnte das
Attikageschoss über rund die halbe Gebäudebreite bis zu den Vollgeschossfassaden
vorspringend ausgebildet werden. Würden überdies die nach § 292 PBG
zulässigen Dachaufbauten an den strassenseitigen Gebäuderand verschoben, so
wäre das Attikageschoss des fraglichen Gebäudes von der L-Strasse nicht mehr
von den Vollgeschossen zu unterscheiden und resultiere eine übergeschossige
Erscheinung in diesem städtebaulich sensiblen Bereich. Diese Überlegungen
hätten einiges für sich. Die Attikageschoss-Ausrichtung sei jedoch auch unter
einem zweiten Aspekt zweckmässig. Der Augenschein habe bestätigt, dass im
näheren Umfeld des Bauareals immer zwei Häuser zusammengebaut und über
gemeinsame architektonische Elemente zu formalen Einheiten mit Villencharakter
zusammengefasst seien. Dies treffe insbesondere auf die Gebäude L-Stras­se
34/36, 38/40 und 41/43 zu. Es erscheine zweckmässig, dass auch die auf dem
Rekursgrundstück geplanten Bauten, selbst wenn diese einer völlig anderen
Architektur verpflichtet seien, erkennbarerweise als bauliche Einheit
erscheinen. Hierzu würden einheitlich ausgerichtete Attikageschosse beitragen.
Einschränkend sei allerdings festzustellen, dass die Gebäude auch im Übrigen
als zusammengehörig erkennbar sein müssten, was bei den Neubauten der Fall sei.
2.2
Diesen Ausführungen hält der Beschwerdeführer
entgegen, die Rekurskommission habe vorliegend zu Unrecht eine Abweichung von
der zulässigen "Firstrichtung" aus "städtebaulichen
Gründen" zugelassen. Es treffe zwar zu, dass bei einer anderen Ausrichtung
des Dachgeschosses die Möglichkeit bestünde, diesen Gebäudeabschnitt über rund
die halbe Gebäudebreite bis zu den Vollgeschossfassaden vorspringend
auszubilden. Diese "Möglichkeit" sei jedoch der Regelfall und keine
Besonderheit, welche von der Einhaltung der kantonalen Vorschriften entbinde.
Die "falsche Ausrichtung der Firstrichtung" beim Haus B laufe auf
eine unzulässige Erteilung einer Ausnahmebewilligung (§ 220 PBG) hinaus.
Es fehlten besondere Verhältnisse, welche die Durchsetzung der Vorschriften als
unverhältnismässig erscheinen liessen. Zudem dürfe ein Nachbar durch die Erteilung
einer Ausnahmebewilligung nicht unzumutbar benachteiligt werden. Der
Beschwerdeführer habe ein grosses Interesse daran, dass die entlang den
Gebäudelängsseiten vorgesehenen Dachgeschosse zurückversetzt werden. Bei einem
PBG-konformen Dachgeschoss wäre der Durchblick zwischen den beiden
Gebäudeseiten wesentlich offener. Die Vorinstanz gehe weiter davon aus, dass
sich die Ausrichtung der Firstrichtung beim Haus B zweckmässigerweise an die
sie umgebende Architektur anlehne, da immer zwei Häuser zusammengebaut seien,
welche über gemeinsame architektonische Elemente zu formalen Einheiten mit
Villencharakter zusammengefasst seien. Sie übersehe aber, dass es sich bei den
umliegenden Gebäuden ausschliesslich um solche mit Satteldächern handle und die
Firstrichtung nur dort augenfällig zum Tragen komme. Vorliegend sei jedoch die
Erstellung von zwei Attikageschossen geplant, die selbständigen optischen
Regeln unterständen. Die architektonische Einheit zweier benachbarter
Flachdachbauten sei selbst bei unterschiedlicher Ansetzung der theoretischen
Firstrichtung ohne weiteres möglich. Zudem stehe es der Bauherrschaft frei, wie
sie das Haus A ausrichten wolle. Die von der Vorinstanz akzeptierte Lösung
führe dazu, dass das Dachgeschoss am Haus B an der Nordwest- und Südostfassade
bis zu den darunterliegenden Vollgeschossen hervorgebaut werden könne. An
seiner Längsseite präsentiere sich das Gebäude B als vier- bzw.
fünfgeschossiges Gebäude.
3.
3.1
Dachgeschosse (Attikageschosse) sind laut der
Definition von § 275 Abs. 2 PBG Gebäudeabschnitte, welche über der
Schnittlinie Fassade/Dachfläche liegen. Bei Flachdächern dürfen sie – vorbehältlich
§ 292 lit. b PBG – grundsätzlich die für ein
entsprechendes
Schrägdach zulässigen Ebenen nicht durchstossen, das heisst jene Profillinie,
die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der tatsächlichen Dachfläche (des
obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1
lit. a in Verbindung mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42, auch
zum Folgenden). Diese Regel greift indessen nur gegenüber der hypothetischen
Traufseite des betreffenden Gebäudes ein; "giebelseitig"
(stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein Dachgeschoss unter
Schrägdach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig sein. Bauteile
(Dachaufbauten), welche traufseitig die erwähnte Dachprofillinie durchstossen,
sind nach Massgabe von § 292 PBG zulässig, das heisst sie dürfen bei
Flachdächern insgesamt nicht breiter sein als 1/3 der betreffenden Fassadenlänge
(§ 292 lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis zur
Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, das heisst mit
der betreffenden Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang
zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni/ 25. September 1991).
Die Festlegung
einer hypothetischen Traufseite verlangt vorgängig die Festlegung eines
"hypothetischen" Schrägdachs und der "hypothetischen"
Firstrichtung. Wie ein solches Dachprofil zu bilden ist, definiert das Gesetz
nicht näher. Aus der Verwendung des Wortes "entsprechend" in § 292
lit. b PBG ergibt sich indessen, dass die Profilansetzung so zu erfolgen
hat, wie wenn beim betreffenden Gebäude effektiv ein Schrägdach erstellt würde.
Dabei verläuft im Regelfall der Dachfirst eines Schrägdachs parallel zur
Gebäudelängsseite, wovon auch die erwähnte Skizze zu § 292 PBG im Anhang
zur Allgemeinen Bauverordnung ausgeht. In Grenz- oder begründeten Fällen kann
eine Bauherrschaft die Annahme eines Schrägdachs mit einem First quer zur
Gebäudelängsseite, also im "Chaletstil" verlangen (vgl. hierzu BRK I,
29. Juni 2001, BEZ 2001 Nr. 40; 17. Mai 2002, BEZ 2002 Nr. 37).
Dabei ist aber stets zu beachten, dass es sich bei § 292 PBG um eine
Ästhetiknorm handelt, welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem
abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes
erscheinen. Insbesondere sollen überdimensionierte, dem Dachbereich ein
Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden (RB 1999 Nr. 122
mit Hinweisen; vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 3. A., Zürich 2003, S. 13-44).
Das
Verwaltungsgericht hat sich schon verschiedentlich mit der Auslegung dieser
Bestimmung befassen müssen und sich dabei stets vom Sinn und Zweck dieser
gesetzlichen Vorschrift leiten lassen, dass die Dachgeschosse noch als solche
erkennbar sind und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermitteln (vgl.
insbesondere RB 1991 Nr. 67, 1993 Nr. 42 E. c, 1999 Nr. 121
E. 1, 1999 Nr. 122; VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, www.vgrzh.ch;
vgl. auch BRK I, 22. August 2003, BEZ 2003 Nr. 41).
3.2
Das Vorentscheidprojekt sieht auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 zwei Baukuben mit einem Grundriss der Vollgeschosse von ca. 24
m x 15 m (Haus A) bzw. 20,3 m x 12 m (Haus B) vor. Das Haus A ist mit seiner
Längsseite, das Haus B mit seiner Schmalseite parallel zur L-Strasse
angeordnet. Bei beiden Häusern sind Attikageschosse vorgesehen. Deren
Ausrichtung erfolgt so, dass bei beiden Gebäuden die zur L-Strasse gewandte Fassade
als hypothetische Traufseite und damit bei beiden Gebäuden eine hypothetische
Firstrichtung parallel zu dieser Strasse angenommen wird. Die beiden
Längsfassaden des Hauses B (Südost- und Nordwestfassade) bilden damit dessen
hypothetische Giebelseiten; das Attikageschoss ist auf beiden Längsseiten, das
heisst auf einer Länge von 16,6 m auf der Südostseite und von 20,3 m
auf der Nordwestseite, bündig mit der Fassadenflucht der darunterliegenden
Vollgeschosse. Diese Ausgestaltung des Attikageschosses beim Haus B
widerspricht offenkundig § 292 PBG. Bei der vorliegend deutlich
unterschiedlichen Gebäudelänge und -breite würde ein Schrägdach auf jeden Fall
eine Firstrichtung aufweisen, welche der Längsorientierung entspricht. In der
geplanten Form ist das Attikageschoss optisch nicht als solches erkennbar und
erscheint an beiden Längsfassaden als – unmerklich reduziertes – Vollgeschoss.
Das Haus B vermittelt in seiner Gesamtheit den Eindruck eines Baukubus mit
einem – gegenüber der Bauordnung – zusätzlichen vierten Vollgeschoss.
Gründe, welche vorliegend aufgrund
besonderer Umstände ein Abweichen von der durch § 292 PBG vorgegebenen
Ausgestaltung des Attikageschosses beim Haus B rechtfertigen würden, liegen
keine vor. Die Beschwerdegegnerinnen machen vorab städtebauliche Gründe geltend.
Sie führen in der Beschwerdeantwort aus, bei strikter Einhaltung der Regel,
wonach die hypothetische Firstrichtung parallel zur Längsrichtung des Gebäudes
verlaufen müsse, würde das Haus B im Verhältnis zum Haus A quasi
"abgewinkelt" in Erscheinung treten. Diese Bemerkung ist an sich
richtig, aber die "Abwinkelung" der beiden Häuser entspricht der
gewählten Kubusanordnung und ist kein Grund, das Attikageschoss entgegen der
gewählten Gebäudeanordnung auszurichten. Unbehelflich ist auch der im
Rekursverfahren vorgebrachte Einwand, wenn die nach § 292 PBG zulässigen Dachaufbauten
an den strassenseitigen Gebäuderand verschoben würden, so wäre das Attikageschoss
des Hauses B von der L-Strasse nicht mehr von den Vollgeschossen zu unterscheiden
und resultiere eine "übergeschossige Erscheinungswirkung in diesem
städtebaulich sensiblen Bereich". Denn nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichtes darf genau eine solche Anordnung der Dachaufbauten nicht
dazu führen, dass das Dachgeschoss nicht mehr als solches erkennbar ist und
deshalb das Gebäude als übergeschossig in Erscheinung tritt (VGr, 21. Mai
2003, VB.2003.00005, www.vgrzh.ch). Zudem hat es die Stadt Zürich als Bauherrin
und Grundeigentümerin in der Hand, eine bauliche Lösung zu wählen, welche
einordnungsmässig zu befriedigen vermag. Der Hinweis auf theoretische und extreme
Konstrukte, welche selbst ein privater Bauherr kaum wählen würde, ist daher
verfehlt. Der geltend gemachte Ausnützungsverlust von rund 50 m
2
Bruttogeschossfläche, wenn der hypothetische First beim Haus B längs des
Gebäudekörpers ausgerichtet würde, kann nicht im Ernst – auch nicht von der
stadtzürcherischen Baubewilligungsbehörde – als Grund für ein Abweichen von
gesetzlichen Bestimmungen angeführt werden. Weiter vermag auch die von der
Baurekurskommission angeführte Begründung nicht zu überzeugen. Es ist zwar
richtig, dass im näheren Umfeld des Bauareals "immer zwei Häuser zusammengebaut
und über gemeinsame architektonische Elemente zu formalen Einheiten mit
Villencharakter" zusammengefasst sind. Diese Aussage bezieht sich
insbesondere auf die Gebäude L-Strasse 34/36, 38/40 und 41/43, welche je ein
tatsächlich ausgebildetes Schrägdach aufweisen und längs zur L-Strasse
zusammengebaut sind. Vorliegend wurde indessen ein ganz anderes Bebauungsmuster
gewählt mit zwei getrennten Baukörpern mit Flachdach, welche gegeneinander
abgewinkelt stehen. Damit diese als bauliche Einheit erscheinen, bedarf es
keiner Durchbrechung von § 292 PBG; auch mit Attikageschossen, welche der
gewählten Anordnung der beiden Baukörper entsprechen, sind die beiden Gebäude
ohne weiteres als "zusammengehörig erkennbar". Schliesslich ist eine
positive Vorwirkung eines noch nicht in Kraft gesetzten Erlasses auf jeden Fall
unzulässig (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A.,
Zürich/Basel/Genf 2002, N. 347 f.). Vorliegend ist daher
unmassgeblich, ob der Stadtrat von Zürich eine Regelung prüft, wonach bei
Attikageschossen die Firstausrichtung frei wählbar ist.
3.3
Zusammengefasst ergibt sich, dass die Ausrichtung
des Attikageschosses des Hauses B § 292 PBG widerspricht und damit
nicht bewilligungsfähig ist. Die Beschwerde ist in diesem Sinn gutzuheissen.
4.
Gemäss § 13 Abs. 2 Satz 1
in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 [VRG] tragen im Rekursverfahren mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten
in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen (Satz 1). Kosten, die ein
Beteiligter durch Verletzung von Verfahrensvorschriften oder durch
nachträgliches Vorbringen solcher Tatsachen oder Beweismittel verursacht, die
er schon früher hätte geltend machen können, sind ihm ohne Rücksicht auf den
Ausgang des Verfahrens zu überbinden (Satz 2).
4.1
Laut § 13 Abs. 3 VRG in der früheren,
bis Ende 1997 geltenden Fassung durften zürcherischen Amtsstellen für nicht in
ihrem finanziellen Interesse liegende Amtshandlungen keine Verfahrenskosten
auferlegt werden; auf sie entfallende Kostenanteile waren auf die Amtskasse zu
übernehmen (vgl. RB 1978 Nr. 1, 1987 Nr. 7). Wurde aufgrund
einer Nachbarbeschwerde eine Baubewilligung aufgehoben, so wurden nach der
Rechtsprechung die Kosten des Rechtsmittelverfahrens vollständig der
Bauherrschaft auferlegt, welche die fehlerhafte Baubewilligung erwirkt hatte;
nur wenn die Baubewilligung qualifiziert fehlerhaft war, wurden die Kosten des
Rechtsmittelverfahrens nicht dem Gesuchsteller auferlegt, sondern, da sie kraft
gesetzlicher Regelung nicht der Gemeinde auferlegt werden konnten, aus
Billigkeitsgründen auf die Staatskasse genommen (Alfred Kölz, Kommentar zum
Verwaltungsrechtpflegegesetz des Kantons Zürich, 1. A., Zürich 1978, § 13 N. 5).
4.2
Seit Aufhebung der Sonderregelung für zürcherische
Amtsstellen werden in ständiger Rechtsprechung die Kosten des
Rechtsmittelverfahrens der Gemeinde auferlegt, wenn ein Bauherr erfolgreich
eine Bauverweigerung oder belastende Nebenbestimmungen einer Bewilligung
anficht. Keine einheitliche Rechtsprechung hat sich dagegen in denjenigen
Fällen entwickelt, in welchen aufgrund einer Nachbarbeschwerde die
Baubewilligung aufgehoben wurde. Während die 1. Abteilung in der Regel die
Kosten zu gleichen Teilen der Gemeinde und dem Baugesuchsteller auferlegte, entschied
der Einzelrichter der 3. Abteilung (VGr, 12. September 2003,
VB.2003.00099, www.vgrzh.ch), dass unter solchen Umständen die Verfahrenskosten
wie bisher in der Regel ausschliesslich der privaten Partei aufzuerlegen seien.
Angesichts dieser uneinheitlichen Praxis
ist die Frage der Kostenauflage neu zu prüfen, wozu das vorliegende Verfahren
Gelegenheit bietet. Dass es hier nicht um eine Baubewilligung, sondern um einen
Vorentscheid geht, welcher auf Nachbarbeschwerde hin aufgehoben wurde, ist in
diesem Zusammenhang unerheblich.
4.3
Für die Kostenauflage gilt nach § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG in erster Linie das Unterliegerprinzip; das Verursacherprinzip
gemäss Satz 2 kommt ergänzend zum Zug (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 13 N. 14).
Wird eine von der Baubehörde erteilte
Baubewilligung durch einen Nachbarn angefochten, so stehen sich im
Rechtsmittelverfahren dieser Nachbar als Rekurrent oder Beschwerdeführer und
Baubehörde sowie Bauherrschaft als Rekurs- oder Beschwerdegegner gegenüber.
Wird nun im Rekurs- oder Beschwerdeverfahren die Baubewilligung aufgehoben, so
erscheinen als Unterliegende die Rekurs- und Beschwerdegegner, was nach der
Regel von § 13 Abs. 2 Satz 1 zur Kostenauflage führen muss (Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 13 N. 24, 26), und zwar, nachdem die frühere Kostenbefreiung für
Amtsstellen aufgehoben worden ist, zur Kostenauflage an beide unterliegenden
Parteien, das heisst die Bauherrschaft und die Bewilligungsbehörde (bzw. das
entsprechende Gemeinwesen). Ergänzend kommt das Verursacherprinzip nur dann zum
Zug, wenn die Kostenauflage an den einen der beiden Unterliegenden als unbillig
erschiene, beispielsweise wenn der Bauherr die Bewilligung durch falsche
Angaben erwirkt hat oder wenn qualifizierte Fehler der Behörde die Aufhebung
der Bewilligung verursacht haben.
Die Fortsetzung der früheren Praxis,
wonach bei Gutheissung eines Nachbarrekurses die Kosten des Rechtsmittelverfahrens
in der Regel ausschliesslich der Bauherrschaft auferlegt wurden, lässt sich
nach der Aufhebung der Sonderregelung für Amtsstellen nicht mehr mit dem
Verursacherprinzip begründen. Mit der Begründung, dass die Bauherrschaft mit
dem Einreichen des Baugesuchs das Rechtsmittelverfahren letztlich verursacht
hat (vgl. VB.2003.00099, E. 5.a), könnten ihr die Kosten selbst dann
auferlegt werden, wenn sie sich erfolgreich gegen eine Bauverweigerung zur Wehr
gesetzt hat. Auch der Verweis auf die Regelung von § 17 Abs. 3 VRG
bezüglich der Verlegung der Parteientschädigungen ist nicht stichhaltig: Die
analoge Anwendung dieser Regel wäre nur dann gerechtfertigt, wenn § 13 Abs. 2
VRG ergänzungsbedürftig wäre. Das trifft jedoch nicht zu; es ist durchaus sachgerecht,
dass die Amtsstelle, welche ein Baugesuch auf seine Übereinstimmung mit den
massgeblichen Vorschriften zu prüfen hat (und dafür der Bauherrschaft nicht
unerhebliche Gebühren in Rechnung stellt), sich an den Kosten des
Rechtsmittelverfahrens beteiligen muss, wenn sich herausstellt, dass sie das
Gesuch ungenügend geprüft und die Bewilligung zu Unrecht erteilt hat.
4.4
Im vorliegenden Fall sind die Gerichtskosten demgemäss
den Beschwerdegegnerinnen je zur Hälfte aufzuerlegen. Die Beschwerdegegnerin Nr. 2
ist zudem in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a und b VRG zu
verpflichten, dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung zu entrichten.
Angemessen ist eine solche von Fr. 1'200.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).
Die vorinstanzliche Kostenverlegung ist auch unter Berücksichtigung des
vorliegenden Verfahrensausgangs rechtmässig und zu bestätigen.
Demgemäss entscheidet
die Kammer
:
1.    Die Beschwerde wird im Sinn
der Erwägungen gutgeheissen. Die geplante Ausrichtung des Attikageschosses des
Hauses B ist demgemäss nicht bewilligungsfähig.
2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 2'590.--     Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden
den Beschwerdegegnerinnen je zur Hälfte auferlegt.
4.    Die Beschwerdegegnerin Nr. 2
wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung von Fr. 1'200.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Die Festlegung der Kosten
des Rekursverfahrens und deren Verteilung werden bestätigt.
6.    Mitteilung an …