zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00556 · 2024-10-03 · de

Baubewilligung | `Käseglocke`; Auslegung von Kernzonenvorschriften. Verspätete Rügen (E. 2). Enthält eine Bau- und Zonenordnung keine Geschosszahlvorschriften, sind in Bezug auf die vertikale Ausdehnung ausschliesslich die Gebäude- und die Firsthöhe massgebend (sogenannte Käseglockenpraxis). Da es aufgrund der fehlenden Geschosszahlbestimmung irrelevant ist, ob es sich beim obersten Geschoss um ein Dach- oder Vollgeschoss handelt, ist gemäss langjähriger und ständiger Praxis auch nicht auf die Schnittlinie von Fassade und Dachfläche abzustellen (E. 4.2). Für die Gemeinde Wetzikon kommen zwei verschiedene "Käseglocken"-Profile zur Anwendung. Insofern die Baubehörde davon ausgeht, dass die Gebäudehöhe eingehalten ist, wenn sich die Masse der geplanten Baute innerhalb eines der beiden Profile befinden, ist dies nicht zu beanstanden (E. 4.3). Bei den streitbetroffenen Art. 19 und 25 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Auslegung und Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt (E. 5.4). Die Auslegung der Gemeinde, dass die Ausnahmebestimmung von Art. 19 Abs. 2 BZO auch in Bezug auf die Dachgestaltung gilt, erweist sich als vertretbar und in ihrem Ermessen liegend (E. 5.6.1). Ein Abweichen von der Satteldachform erscheint aufgrund des baulichen Kontextes als angemessen, auch wenn in der Kernzone bislang lediglich Satteldächer zu finden sind (E. 5.6.4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 03.10.2024 VB.2023.00556
Zurich Verwaltungsgericht 03.10.2024 VB.2023.00556
Zurigo Verwaltungsgericht 03.10.2024 VB.2023.00556

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00556
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2023.00556
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 03.10.2024
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
`Käseglocke`; Auslegung von Kernzonenvorschriften.
Verspätete Rügen (E. 2). Enthält eine Bau- und Zonenordnung keine Geschosszahlvorschriften, sind in Bezug auf die vertikale Ausdehnung ausschliesslich die Gebäude- und die Firsthöhe massgebend (sogenannte Käseglockenpraxis). Da es aufgrund der fehlenden Geschosszahlbestimmung irrelevant ist, ob es sich beim obersten Geschoss um ein Dach- oder Vollgeschoss handelt, ist gemäss langjähriger und ständiger Praxis auch nicht auf die Schnittlinie von Fassade und Dachfläche abzustellen (E. 4.2). Für die Gemeinde Wetzikon kommen zwei verschiedene "Käseglocken"-Profile zur Anwendung. Insofern die Baubehörde davon ausgeht, dass die Gebäudehöhe eingehalten ist, wenn sich die Masse der geplanten Baute innerhalb eines der beiden Profile befinden, ist dies nicht zu beanstanden (E. 4.3). Bei den streitbetroffenen Art. 19 und 25 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Auslegung und Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt (E. 5.4). Die Auslegung der Gemeinde, dass die Ausnahmebestimmung von Art. 19 Abs. 2 BZO auch in Bezug auf die Dachgestaltung gilt, erweist sich als vertretbar und in ihrem Ermessen liegend (E. 5.6.1). Ein Abweichen von der Satteldachform erscheint aufgrund des baulichen Kontextes als angemessen, auch wenn in der Kernzone bislang lediglich Satteldächer zu finden sind (E. 5.6.4).
Abweisung.
Stichworte:
AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT
GEBÄUDEHÖHE
KÄSEGLOCKE
KERNZONENVORSCHRIFTEN
Rechtsnormen:
§ 50 Abs. III PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 280 Abs. I PBG
§ 23 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2023.00556
Urteil
der 1. Kammer
vom
3. Oktober 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Josua Raster,
Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
3.    C,
4.    D,
5.    E,
6.    F,
alle vertreten durch RA G,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    H AG, vertreten durch RA I,
2.    Bauausschuss Wetzikon,
3.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 1. Februar 2023 erteilte der
Bauausschuss Wetzikon der H AG, Zürich, die Baubewilligung für einen
Teilabbruch des Anbaus auf der Nordseite des Wohn- und Geschäftshauses Vers.-Nr. 01
und den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern auf der Parzelle Kat.-Nr. 02
in Wetzikon. Gleichzeitig wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion des
Kantons Zürich vom 24. Januar 2023 eröffnet.
II.
Hiergegen erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft J, A,
B, C, D, E, F, K, L sowie M und N am 8. März 2023 gemeinsam Rekurs beim
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der
angefochtenen Entscheide. Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 23. August
2023 ab.
III.
Gegen diesen Entscheid gelangten A, B, C, D, E sowie F mit
gemeinsamer Beschwerde vom 22. September 2023 an das Verwaltungsgericht.
Sie beantragten unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids sowie des Beschlusses der Baukommission Wetzikon vom 1. Februar
2023.
Das Baurekursgericht beantragte am 5. Oktober 2023
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion
verzichtete am 18. Oktober 2023 auf eine Vernehmlassung. Der Bauausschuss
Wetzikon verzichtete am 25. Oktober 2023 unter Verweis auf seine
Rekursvernehmlassung auf eine Vernehmlassung im Beschwerdeverfahren.
Gleichentags beantragte die H AG die Abweisung der Beschwerde, soweit
darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die
Replik der Beschwerdeführenden erfolgte am 8. November 2023. Die H AG
duplizierte am 17. November 2023. Die Beschwerdeführenden liessen sich am
8. Januar 2024 erneut vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die
übrigen Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.
2.
2.1
Die
private Beschwerdegegnerin bringt zunächst vor, die Rügen der
Beschwerdeführenden betreffend die Höhe von Haus A sowie betreffend die Balkone
seien im vorinstanzlichen Verfahren nicht vorgebracht worden, weshalb sie
vorliegend nicht mehr gehört werden könnten.
2.2
Im vorinstanzlichen Verfahren hatten die
Beschwerdeführenden die Rügen betreffend die Höhe von Haus A in ihrer
Rekursschrift tatsächlich nicht vorgebracht. Antrag und Begründung der
Rekursschrift können nach Ablauf der Rekursfrist grundsätzlich nicht mehr
erweitert werden (§ 23 Abs. 1 VRG). Im Rahmen eines weiteren
Schriftenwechsels darf die Rekursschrift nur hinsichtlich des von der Rekursgegnerschaft
oder von den Mitbeteiligten neu Vorgebrachten erweitert werden, ferner in Bezug
auf Akten oder Aktenstücke, die innert der Rekursfrist aus objektiven Gründen
nicht eingesehen werden konnten (Alain Griffel in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A.,
Zürich etc. 2014, § 23 N. 4 und 23, auch zum Folgenden). Erweist sich
eine Rüge im Rekursverfahren als verspätet, so kann diese auch im
Beschwerdeverfahren nicht mehr vorgebracht werden, andernfalls das Rügeprinzip
vor Baurekursgericht faktisch ausgehöhlt würde (vgl. etwa VGr, 19. Januar
2023, VB.2022.00220/VB.2022.00224, E. 4.3.2 Abs. 3 am Ende; 25. Januar
2017, VB.2016.00551, E. 4.3). Die Rüge betreffend die Höhe von Haus A ist
daher vorliegend nicht zu hören. Bezüglich des Arguments, dass die Balkone
zonenfremd seien, beziehen sich die Beschwerdeführenden auf die Begründung der
Vorinstanz zur Einordnung, weshalb darauf nachfolgend einzugehen ist.
3.
Die Bauparzelle Kat.-Nr. 02 liegt teilweise in der
Wohnzone W1.6 und teilweise in der Kernzone KB gemäss Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Wetzikon vom 15. und 18. Dezember 2014 (BZO). Das
streitgegenständliche Bauvorhaben sieht den Teilabbruch des Anbaus auf der
Nordseite des bestehenden Wohn- und Geschäftshauses Vers.-Nr. 01 (O-Strasse 03
und 04; Schutzobjekt) und den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit
gemeinsamer Unterniveaugarage vor, wobei das Haus A nördlich und das Haus B
nordwestlich vom bestehenden Gebäude errichtet werden soll. Ein
Vorgängerprojekt wurde aus lärmschutzrechtlichen Gründen aufgehoben.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführenden rügen, das Haus B würde die Gebäudehöhe überschreiten. Die
fehlenden Geschosszahlvorschriften hätten nichts mit der Gebäudehöhe zu tun.
Diese bestimme sich einzig nach dem in der BZO festgesetzten Mass und die
Messweise der Gebäudehöhe sei in § 280
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden
Fassung [Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2]
nachfolgend: PBG 2015) abschliessend geregelt: Sie werde an der Schnittlinie
zwischen Fassade und Dachfläche gemessen. Es sei eine Gebäudehöhe von 8,10 m
einzuhalten.
4.2
Die
zulässige Gebäudehöhe wird durch die erlaubte Vollgeschosszahl und, sofern die
Bau- und Zonenordnung es nicht ausschliesst, durch die Verkehrsbaulinien
bestimmt, entscheidend ist das geringere Mass (§ 278 Abs. 1 PBG 2015).
Gemessen wird die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie
zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen Boden;
durch einzelne, bis 1,5 m tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden
nicht beachtet (§ 280 Abs. 1 PBG 2015). § 281 PBG 2015 definiert
die zulässige Firsthöhe von Schrägdächern. Enthält eine Bau- und Zonenordnung
keine Geschosszahlvorschriften, sind in Bezug auf die vertikale Ausdehnung
ausschliesslich die Gebäude- und die Firsthöhe massgebend. Das oberste Geschoss
kann auch ein Vollgeschoss sein. Wenn die Bauordnung die Art, die Zahl sowie
die Verteilung der Geschosse offenlässt, besteht kein Grund, die nach § 292
PBG in Verbindung mit § 281 Abs. 1 PBG Anwendung findende Profillinie
am Schnittpunkt der tatsächlichen Dachfläche mit der Fassade anzusetzen, damit
Attikageschosse auch visuell als solche klar erkennbar sind. Dies hat zur
Folge, dass Dachbauten innerhalb des für Bauten mit Schrägdach zulässigen
Profils grundsätzlich frei gestaltet werden können (sogenannte
Käseglockenpraxis; Christian Berz/Antonio Frigerio in: Christoph Fritzsche et
al. (Hrsg.), Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 1453 f.;
ausführlich zum Ganzen: VGr, 22. Oktober 2020, VB.2020.00338, E. 4.2,
mit Hinweisen). Gleiches gilt auch bezüglich der hypothetischen Firstrichtung
(VGr, 12. Mai 2023, VB.2022.00559, E. 4.3).
Da es aufgrund der fehlenden Geschosszahlbestimmung
irrelevant ist, ob es sich beim obersten Geschoss um ein Dach- oder
Vollgeschoss handelt, ist gemäss langjähriger und ständiger Praxis auch nicht
auf die Schnittlinie von Fassade und Dachfläche abzustellen. Massgeblich ist
vielmehr die maximal zulässige Gebäudehöhe als theoretische Profillinie. Durch
die vorgenannte Messweise entsteht kein Erscheinungsbild, das über ein
Erscheinungsbild eines aufgrund der zulässigen Gebäudehöhe gebauten maximal
zulässigen Gebäudes mit Satteldach hinausgehen würde. Vielmehr lässt es die
Praxis zu, die Geschosse auch auf ''Dachgeschosshöhe'' frei zu wählen und
innerhalb des theoretischen Profils eines Gebäudes mit Schrägdach eine maximale
Ausdehnung bei freier Geschosswahl zu ermöglichen (VGr, 22. Oktober 2020,
VB.2020.00338, E. 4.3, mit Hinweisen). Mit einem Verzicht auf
Geschosszahlen verzichtet die Gemeinde auch auf die – auf Geschosszahlen
beruhende – Messweise von § 280 Abs. 1 PBG 2015. Die sogenannte
Käseglockenpraxis beruht auf der Auslegung des kantonalen Rechts. Sie gilt auch
ohne eine ausdrückliche Erwähnung in der kommunalen Bau- und Zonenordnung (VGr,
13. Juli 2023, VB.2022.00514, E. 7.1.1).
4.3
Die BZO
hält für die Wohnzone W1.6 fest, dass die zulässige Gebäudehöhe bei
Schrägdächern oder Flachdächern mit Attikageschoss 8,10 m, bei Flachdächern
ohne Attikageschoss 11,4 m beträgt. Die Gesamthöhe beträgt bei Schrägdächern
oder Flachdächern mit Attikageschoss 13,1 m und bei Flachdächern ohne
Attikageschosse 11,4 m (Art. 8 Abs. 1 BZO). Die Aufteilung der
Nutzung auf Dach-, Unter- und Vollgeschosse ist innerhalb der zulässigen
Gebäude- und Gesamthöhe frei wählbar (Art. 8 Abs. 2 BZO). Gestützt
auf die vorgenannten Bestimmungen ergibt sich, dass für die Gemeinde Wetzikon
zwei verschiedene "Käseglocken"-Profile zur Anwendung kommen. Zum
einen ein lineares Profil, welches durchgängig auf 11,4 m begrenzt ist und zum
anderen ein klassisches Käseglockenprofil. Insofern die Baubehörde davon
ausgeht, dass die Gebäudehöhe eingehalten ist, wenn sich die Masse der
geplanten Baute innerhalb eines der beiden Profile befinden, ist dies nicht zu
beanstanden. Zwar wäre auch denkbar, dass, je nach Dachform, das eine oder
andere Profil gewählt werden muss. Dies erscheint jedoch aufgrund des Umstands,
dass für die Wohnzone keine Dachformvorschriften bestehen, wenig sinnvoll.
Sodann ist auch nicht ersichtlich, weshalb beim linearen Profil ein
quaderförmiges Gebäude zulässig sein soll und ein sich innerhalb dieses Profils
befindliches Gebäude mit einer anderen Dachform als einem Flachdach nicht. So
ist doch die nachbarschützende Funktion der Gebäudehöhe eingehalten. Demgemäss
durfte die Vorinstanz zu Recht davon ausgehen, dass die Gebäudehöhe für das
Haus B mit einer Höhe von 11,35 m eingehalten ist.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführenden rügen sodann, beim Haus A sei die Ausnahmebestimmung von Art. 19
Abs. 2 BZO nicht anwendbar, da keine besonders gute Lösung vorliege. Haus
A verfüge über kein Satteldach, wie dies Art. 25 BZO vorsehe. Art. 25
Abs. 1 BZO würde der Bestimmung von Art. 19 Abs. 2 vorgehen,
weshalb die Ausnahmebestimmung ebenfalls nicht zur Anwendung kommen könne. Bei
Bauten innerhalb der Kernzone dürfen zu deren Beurteilung in Bezug auf die
Umgebung Bauten ausserhalb der Kernzone nicht berücksichtigt werden. Der
Charakter von Kernzonengebäuden solle nicht zugunsten von angrenzenden Bauten
aufgegeben werden. Die Fenster, Dachaufbauten und Balkontürme seien zonenfremd
und könnten nicht zur Begründung der guten Einordnung herangezogen werden.
Schliesslich würden die Dachaufbauten gegen Art. 25 Abs. 2 BZO
verstossen.
5.2
§ 238
Abs. 1 PBG enthält die Grundanforderung an die Gestaltung von Bauten,
Anlagen und Umschwung. Diese sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der
baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen
so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die
Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der
architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer
Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur
bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung
zu beurteilen (VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 4.2; 23. März
2017, VB.2016.00374, E. 3.1).
5.3
Das
streitbetroffene Grundstück befindet sich teilweise in einer Kernzone. Kernzonen
stellen Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 lit. a PBG dar und
umfassen gemäss § 50 Abs. 1 PBG schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt-
und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder
erweitert werden sollen. In Kernzonen gelangen nach der Rechtsprechung die
erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung
(VGr, 23. April 2009, VB.2008.00552, E. 4.2, mit weiteren Hinweisen).
Demnach müssen sich Bauten nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen und es
ist eine besondere Rücksichtnahme erforderlich. Ob mit einem Bauvorhaben eine
befriedigende beziehungsweise gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach
objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei
ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen
(VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1, mit weiteren Hinweisen).
5.4
Hat eine
Gemeinde von der ihr gemäss § 50 Abs. 2 und 3 PBG eingeräumten
Kompetenz, eigene Kernzonenvorschriften betreffend Stellung, Masse und
Erscheinung von Bauten zu erlassen, Gebrauch gemacht, sind bauliche Massnahmen
nach den einschlägigen Kernzonenvorschriften zu beurteilen. Sie gehen den
allgemeinen Vorschriften des PBG insoweit vor, als sie gestützt auf § 50 Abs. 3
PBG konkretere oder strengere Bestimmungen enthalten (Michael Steiner/Thomas
Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 171 f.).
Bei den streitbetroffenen Art. 19
und 25 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht,
dessen Auslegung und Anwendung in erster Linie der kommunalen
Bewilligungsbehörde obliegt. Stellen sich bei der Anwendung kommunalen Rechts
Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde
dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint.
Solche Entscheide dürfen von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit
Zurückhaltung bzw. unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der
Bewilligungsbehörde überprüft werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März 2015,
VB.2014.00232, E. 4.3.2 f.).
5.5
Art. 19
Abs. 1 BZO sieht für Kernzonen vor, dass Bauten, Anlagen, Umschwung sowie
Sonnenkollektoren und andere alternative Energiesysteme im Ganzen wie in ihren
einzelnen Teilen so zu gestalten sind, dass der jeweilige ortstypische
Gebietscharakter gewahrt und gepflegt sowie eine gute Gesamtwirkung erzielt
wird. Die Gesamtwirkung wird insbesondere nach nachfolgenden Kriterien
beurteilt: […] d) Dächer (Art und Neigung, Firstrichtung, Vorsprünge,
Durchbrüche, Materialien) […]. Abweichungen von den Gestaltungsvorschriften
können bewilligt werden, wenn dadurch eine architektonisch besonders gute
Lösung erzielt wird. Dies gilt gemäss Art. 19 Abs. 2 BZO auch bei
zeitgenössischen Neubauten, soweit es sich nicht um Ersatzbauten gemäss Art. 21
BZO handelt. Sodann sehen die Kernzonenvorschriften in Bezug auf Dächer vor,
dass als Dachformen Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung vorzusehen
sind.
Andere Dachformen sind zulässig, wenn sie sich in
Bezug auf die bestehenden, umgebenden Bauten rechtfertigen
. Flachdächer sind
nur für untergeordnete Bauten zulässig (Art. 25 Abs. 1 BZO).
5.6
5.6.1
Die Gemeinde legte in ihrer Rekursvernehmlassung dar, dass gemäss Art. 19
Abs. 2 BZO Abweichungen von den Gestaltungsvorschriften für die Kernzone
(auch in Bezug auf die Dachgestaltung) bewilligt werden, wenn dadurch eine
architektonisch besonders gute Lösung erzielt werde oder wenn es sich um
zeitgenössische Neubauten handle. Sie sieht diese Voraussetzungen als erfüllt
an. Die Auslegung der Gemeinde, dass Art. 19 Abs. 2 BZO auch in Bezug
auf die Dachgestaltung gilt, erweist sich als vertretbar und in ihrem Ermessen
liegend. Es ist nicht ersichtlich, weshalb nur, weil sich Art. 25 Abs. 1
BZO zu den Dachformen und der Möglichkeit von Abweichungen davon äussert, die
allgemeine Ausnahmebestimmung von Art. 19 Abs. 2 BZO zwingend nicht
mehr zur Anwendung kommen dürfte. Eine solche Rechtsauffassung erwiese sich
aufgrund des Ermessenspielraums der Gemeinden bei der Festlegung, Anwendung und
Auslegung ihres kommunalen Rechts als zu eng. Art. 25 Abs. 1 BZO sieht
in der Kernzone zwar vor, dass grundsätzlich Satteldächer zu erstellen sind.
Erklärt jedoch auch weitere Dachformen als unter gewissen Voraussetzungen
zulässig. Aus dem Umstand, dass in der Kernzone bislang lediglich Satteldächer
erstellt wurden, können die Beschwerdeführenden kein Verbot anderer Dachformen
ableiten, sieht doch gerade auch die BZO die Möglichkeit anderer Dachformen
vor.
5.6.2
Die Situation auf dem streitbetroffenen Grundstück präsentiert sich wie
folgt. Das Grundstück befindet sich sowohl in der Kernzone KB als auch in der
Wohnzone W1.6. Nördlich des Grundstücks liegt die Zentrumszone ZA, südwestlich
die Zentrumszone ZB, nordwestlich die Fortsetzung der Wohnzone W1.6 sowie
östlich die Fortsetzung der Kernzone KB. Der Standort des Hauses A liegt in der
Kernzone, derjenige des Hauses B in der Wohnzone. Sodann befindet sich auf dem
Grundstück auch noch ein Schutzobjekt. Diese rechtliche Ausgangslage stellt
eine Herausforderung für die Einordnung der geplanten Bauten dar. Die Bedeutung
von § 238 Abs. 2 PBG ist für Bauvorhaben innerhalb von Kernzonen
insoweit beschränkt, als primär die spezifischen Gestaltungsanforderungen der
Bauordnung zu beachten sind (Markus Lanter/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und
Baurecht, S. 1040). Art. 25 BZO sieht vor, dass andere Dachformen
zulässig sind, wenn sie sich in Bezug auf die bestehenden, umgebenden Bauten
rechtfertigen. Dabei beschränkt sich der Wortlaut nicht auf Bauten innerhalb
der Kernzone. Sodann kann die weitere Umgebung ausserhalb der Kernzone nicht
komplett ausgeklammert werden, nur weil sich eine Baute in der Kernzone
befindet. Demgemäss durften die Vorinstanzen die Umgebung ausserhalb der
Kernzone nicht gänzlich unberücksichtigt lassen, wie dies die
Beschwerdeführenden fordern.
5.6.3
Die Baubehörde führte diesbezüglich an, die städtebauliche Analyse habe
gezeigt, dass mit der angedachten Körnigkeit bei einer Auslegung mit einem
Satteldach an der O-Strasse ein mächtiges Dachvolumen resultiere, das im
Vergleich zum Bestandesbau und generell zu den analysierten Bauten entlang der O-Strasse
zu wuchtig in Erscheinung treten würde. Aus diesem Grund und auch im Einklang
mit ortstypischen Beispielen an der O-Strasse sei ein zurückhaltendes, urban
anmutendes Mansardendach vorgeschlagen worden. Die für das Haus A vorgesehene
Dachgestaltung rechtfertige sich daher in Bezug auf die umliegenden Gebäude und
füge sich sogar optimal in die unmittelbare Umgebung ein. Es handle sich bei
den projektierten Gebäuden um zeitgemässe Neubauten, welche sich aus ihrer
Sicht durch ihre Materialisierung und Tektonik bestens in die benachbarte Bebauung
integrieren. Die Neubauten würden sich in Körnigkeit und im Massstab an dem
signifikanten Bestandesbau (Schutzobjekt) orientieren, welcher als wertvoller
und historischer Zeitzeuge erhalten bleibe und im Zusammenspiel mit den
Neubauten sogar verstärkt werde. Des weiteren gäben die Neubauten den
benachbarten Schutzobjekten aufgrund der gewählten Positionierung viel Raum und
konkurrenzierten diese nicht. Die begrünten Stadtdächer und der Aussenraum auf
der Dachterrasse, der sich als urbanes Gartengelände eigne, setzten ökologisch
wertvolle Entwicklungsmöglichkeiten. Die historisch gewachsene Kernzone sei als
eigenständige "Sequenz" zwischen den beiden sehr unterschiedlichen
Abschnitten der O-Strasse in der Zentrumszone A und der Zentrumszone B zu lesen
und weiterzuentwickeln. Mit dem vorliegenden Projekt sei die Chance
wahrgenommen worden, der an dieser Stelle heute monotonen O-Strasse, wo sie die
Richtung wechsle, eine eigenständige Identität zu geben und den Raum
aufzuwerten. Eine Anforderung in der Kernzone sei es, über die O-Strasse ein
selbstverständliches Ensemble zu bilden, welches Identität sowie zusätzliche
Aufenthaltsqualität und einen qualitativ hochwertigen Aussenraum schaffe. Hinzu
komme, dass das Projekt in enger Zusammenarbeit mit der damaligen
Stadtbildkommission entwickelt und angepasst worden sei. Im Sinne der
Ausführungen schaffe das vorliegende Projekt es, den Anforderungen von § 238
PBG und Art. 19 BZO in sämtlichen Punkten gerecht zu werden und erziele im
Sinne von Art.  19 Abs.  2 BZO sogar eine architektonisch besonders
gute Lösung.
5.6.4
Eine starre Durchsetzung der Kernzonenvorschriften – wie dies die
Beschwerdeführenden erwarten – ist vorliegend nicht situationsgerecht, sehen
doch die Kernzonenvorschriften selbst die Möglichkeit von Ausnahmen zu ihren
Bestimmungen vor. Die Baubehörde hat die Einordnung des Hauses A ausführlich
und nachvollziehbar begründet. Wie aufgezeigt durfte sie dabei auch die nicht
in der Kernzone liegenden Umgebungsbauten berücksichtigen. Die
Beschwerdeführenden vermögen nicht aufzuzeigen, dass die Baubehörde das ihr
zustehende Ermessen mit dieser Anwendung ihres kommunalen Rechts überschritten
hat. Vielmehr wurde in einem schwierigen Kontext eine ausgewogene und gute
Lösung bewilligt. Ein Abweichen von der Satteldachform erscheint aufgrund des
baulichen Kontextes als angemessen, auch wenn in der Kernzone bislang lediglich
Satteldächer zu finden sind. Sodann stellt die gewählte Dachform auch nicht
einen solch starken Kontrast zu den vorherrschenden Satteldächern dar, dass
deswegen ein Abweichen von den Kernzonenbestimmungen nach Art. 19 Abs. 2
BZO verweigert werden müsste.
5.7
Die Beschwerdeführenden
rügten sodann abschliessend noch die Dachaufbauten. Dachaufbauten im Sinne des
PBG sind nur im ersten Dachgeschoss in Form von Giebellukarnen, Schleppgauben
oder Ochsenaugen gestattet. Sie sind in Form, Grösse, Material und Farbe der
Baute und dem Dach anzupassen. Sie dürfen insgesamt nicht breiter als ein
Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein (Art. 25 Abs. 2 BZO). Die
Beschwerdeführenden substanziieren nicht näher, welche Dachaufbauten nicht der
Bestimmung von Art. 25 Abs. 2 BZO entsprechen würden und weshalb die
Dachaufbauten nicht auch von der Ausnahmebestimmung von Art. 19 Abs. 2
BZO erfasst sein sollen. Da die Dachaufbauten jedoch auch Bestandteil des
geplanten Projekts sind, dem eine besonders gute Lösung attestiert wird, wäre
auch hierfür ein Ausnahmetatbestand gegeben.
6.
Zusammenfassend erweisen sich die Einwände der
Beschwerdeführenden als unberechtigt. Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen
und der Entscheid des Baurekursgerichts zu bestätigen. Ausgangsgemäss werden
die Beschwerdeführenden kostenpflichtig (§ 65a in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen mangels Obsiegens nicht
zu. Demgegenüber sind die Beschwerdeführenden zu verpflichten, der privaten
Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2
VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    290.--
Zustellkosten,
Fr. 8'290.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1–6 unter solidarischer Haftung
für den Gesamtbetrag je zu einem Sechstel auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten
Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von je Fr. 700.- (insgesamt Fr. 4'200.-)
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.