zh_verwaltungsgericht · SB.2001.00031 · 2001-09-26 · de

Handänderungssteuer | Wirtschaftliche Handänderung Es liegt kein Kettengeschäft, sondern eine zivilrechtliche Handänderung zwischen dem Landverkäufer und den Erwerbern der überbauten Grundstücke vor, wenn der von den Enderwerbern zu bezahlende Landpreis vom Landverkäufer im Voraus festgesetzt und damit dem Bauunternehmer als "Zwischenglied" eine wesentliche Eigentümerbefugnis entzogen wurde.

Zürich Verwaltungsgericht 26.09.2001 SB.2001.00031
Zurich Verwaltungsgericht 26.09.2001 SB.2001.00031
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2001.00031
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Geschäftsnummer:
SB.2001.00031
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 26.09.2001
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Handänderungssteuer
Wirtschaftliche Handänderung
Es liegt kein Kettengeschäft, sondern eine zivilrechtliche Handänderung zwischen dem Landverkäufer und den Erwerbern der überbauten Grundstücke vor, wenn der von den Enderwerbern zu bezahlende Landpreis vom Landverkäufer im Voraus festgesetzt und damit dem Bauunternehmer als "Zwischenglied" eine wesentliche Eigentümerbefugnis entzogen wurde.
Stichworte:
HANDÄNDERUNGSSTEUER
KÄUFERAUSWAHL
PARTEIENTSCHÄDIGUNG
PREISBESTIMMUNG
VERFÜGUNGSGEWALT
ZIVILRECHTLICHE HANDÄNDERUNG
Rechtsnormen:
§ 178 lit. IIa aStG
§ 17 Abs. II VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
I. 1. T. war Eigentümer der Parzellen
aKat.Nrn. 1 und 2, insgesamt 6'729 m
2
Land in Z. In einer
Vereinbarung vom 22. August 1996 kam er mit der U. AG überein, dieses Land bis
Ende 1997 baureif zu machen (Ziff. 1). Zu diesem Zweck gewährte er dieser Gesellschaft
das alleinige Recht, das Land zu betreten, auf eigene Kosten zu vermessen und
ab Oktober 1997 Baugespanne aufzustellen (Ziff. 2). Ausserdem verpflichtete er
sich ihr gegenüber, keinerlei anderweitige Verkaufsbemühungen oder
Projektstudien in Auftrag zu geben oder selbst auszuführen (Ziff. 3), seine
Zustimmung zum Baugesuch und zur Parzellierung abzugeben (Ziff. 4), das
Gesamtgrundstück von Lasten wie Staatssubventionen oder Pachtverträgen zu
befreien (Ziff. 7) und die Parzellen auf der Grundlage eines Bebauungs- und
Mutationsplans ab Januar 1998 zu einem Preis von Fr. x.-/m
2
zu
verkaufen (Ziff. 5, 6 und 9).
Die U. AG verpflichtete sich demgegenüber zur
Übernahme sämt­licher Nebenkosten, die im Zusammenhang mit dem
"Grundstückerwerb" gefordert würden. Darunter soll­ten insbesondere
die Auslagen für Vermessung, Mutationspläne, Hand­änderungs- und Nota­riatsgebühren
sowie die Hälfte der Grundstückgewinnsteuer fallen (Ziff. 6). Für den Fall,
dass die parzellenweise Veräusserung nicht für das gesamte Grund­stück gelingen
sollte, ver­pflichtete sich die Gesellschaft, "die Restparzelle bis am 31.
[rich­tig: 30.] Juni 1998 zu er­werben" (Ziff. 9).
Am 3. Februar 1998 erwirkte die U. AG die
Baubewilligung für die Erstellung von 20 Reiheneinfamilienhäusern mit gemeinsamer
Unterniveaugarage auf den Grundstücken aKat.Nrn. 1 und 2. Gleichzeitig wurde
die entsprechende Parzellierung bewilligt. Gebaut wur­den indessen nur 19
Einfamilienhäuser.
Zwischen dem 19. März und dem 2. Juli 1998
veräusserte T. 18 Baulandparzellen an verschiedene Erwerber. Eine Parzelle
behielt er in seinem Eigentum. Gleichzeitig schlos­sen alle Erwerber mit dem
Baukonsortium V. einen Werkvertrag ab, der die Erstellung eines
Einfamilienhauses auf dem jeweiligen Kaufobjekt vorsah.
2. Der Gemeinderat Z., der sich die
Veranlagung der Handänderungssteuern vorbehalten hatte, stellte sich auf den
Standpunkt, es lägen wirtschaftliche Handänderungen zwischen T. und der U. AG
einerseits sowie zwischen dieser Gesellschaft und den Grundstück­erwerbern
andererseits vor. Letztere Hand­änderungen kämen ausserdem dem Verkauf von
schlüsselfertig zu erstellenden Einfamilienhäusern gleich. Mit
Einspracheentscheid vom 25. Januar 2000 auferlegte der Gemeinderat der U. AG
für die wirtschaftliche Handänderung zwischen ihr und T. eine
Handänderungssteuer von Fr. ... Für die zweite wirtschaftliche
Handänderung zwischen der U. AG und den Grundstückerwerbern auferlegte der Gemeinderat
der Veräusserin und den Erwerbern hälftig Handänderungssteuern von insgesamt
Fr. ... Dabei rechnete der Gemeinderat als Bemessungsgrundlage Land- und
Werkpreis zusammen, da er die Auffassung vertrat, der Landverkauf komme in
allen Fällen dem Verkauf von schlüsselfertig zu erstellenden Einfamilienhäusern
gleich.
II. Die von der U. AG, T. und 17 Erwerbern
angerufene Steuerrekurskommission III hob mit Rekursentscheid vom 27. März
2001 die Einspra­cheentscheide des Gemeinderats Z. vom 25. Januar 2000 auf und
sprach der U. AG eine Parteientschädigung zu.
Die Kommission gelangte zum Schluss, es lägen
keine wirtschaftlichen Handänderungen an den Liegenschaften aKat.Nrn. 1 und 2
vor, sondern einzig zivilrechtliche Handänderungen zwischen T. und den
Grundstückerwerbern. Indessen merk­te sie unter anderem an, diese
Handänderungen seien auf der Summe von Land- und Werkpreis zu bemessen.
III. Die Gemeinde Z. beantragte dem
Verwaltungsgericht mit Beschwerde vom 3. Mai 2001, es seien die
Handänderungssteuerveranlagungen gemäss den Einsprache­entscheiden des
Gemeinderats vom 25. Januar 2000 wiederherzustellen. Ausserdem sei ihr eine
Parteientschädigung zuzusprechen.
Die Rekurskommission III verzichtete auf
Vernehmlassung; die U. AG schloss auf Abweisung der Beschwerde und verlangte
ihrerseits eine Parteientschädigung. Die übrigen Beschwerdegegner liessen sich
nicht vernehmen.
Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. Die Handänderungssteuer wird laut
§ 178 Abs. 1 des gemäss § 279 Abs. 1 des Steuergesetzes vom
8. Juni 1997 (StG) in der vorliegenden Streitsache noch anwendbaren alten
Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) bei Handänderungen an Grundstücken
oder Anteilen von solchen erhoben.
Diesen "zivilrechtlichen
Handänderungen", worunter die sachenrechtliche Übertragung des Eigentums
an Grundstücken verstanden wird, sind nach § 178 Abs. 2 lit. a
aStG die "wirtschaftlichen Handänderungen gleichgestellt. Als solche
gelten Rechtsgeschäfte, die bezüglich der Verfügungsgewalt über Grundstücke
tatsächlich und wirtschaftlich wie Handänderungen wirken. Die Annahme einer
wirtschaftlichen Handänderung setzt voraus, dass wesentliche Teile der dem
Grundeigentum innewohnenden Verfügungsgewalt rechtsgeschäftlich übertragen
werden, so dass gesagt werden kann, das fragliche Rechtsgeschäft wirke
"tatsächlich und wirtschaftlich" wie eine (zivilrechtliche)
Handänderung an einem Grund­stück. Dieser Tatbestand ist erfüllt, wenn mit den
übertragenen Rechten Befugnisse verbunden sind, die dem jeweiligen Inhaber eine
Stellung einräumen, welche tatsächlich und wirtschaftlich jener eines
Eigentümers gleichkommt. Alsdann ist nicht auf die formelle (äussere)
Rechtswirkung, sondern auf die erzielte tatsächliche wirtschaftliche Wirkung ab­zustellen
(RB 1977 Nr. 92).
Eine rechtsgeschäftliche Übertragung wesentlicher Teile der
dem Grundeigentum innewohnenden Verfügungsgewalt erfolgt etwa beim Vollzug von
Kettengeschäften. Ein sol­cher Kettenhandel, dessen Existenz vorliegend von der
Beschwerdeführerin verfochten wird, liegt vor, wenn der Berechtigte vom
Grundeigentümer die wirtschaftliche Verfügungs­macht nicht nur eingeräumt
erhält, sondern diese zugunsten eines Dritten, der den Kauf hernach vollzieht
und das Grundeigentum erwirbt, tatsächlich ausübt. Bei diesem Vor­gang sind
demnach zwei Schritte zu unterscheiden, von denen jeder für sich als wirtschaftliche
Handänderung steuerbar ist.
Die diesbezügliche verwaltungs- und
bundesgerichtliche Rechtsprechung ist von der Rekurskommission III zutreffend
wiedergegeben worden, so dass auf deren Erwägungen verwiesen werden kann (vgl.
§ 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976).
2. a) Zu den wesentlichen Befugnissen eines
Baulandeigentümers, deren rechtsgeschäftliche Übertragung auf einen Dritten für
die Annahme einer wirtschaftlichen Handänderung in Gestalt eines Kettenhandels
unabdingbar ist, gehört nicht nur die Möglichkeit, den (späteren)
Grundstückerwerber auszuwählen und ihm die wirtschaftliche Verfügungsmacht über
das Grundstück zu verschaffen, sondern (kumulativ) auch die Möglichkeit, den
Preis dafür - d.h. den "Kaufpreis" - selber zu bestimmen. Denn bloss
unter diesen Voraussetzungen kann gesagt werden, der wirtschaftlich Berechtigte
handle wie ein Eigentümer, also auf eigene und nicht auf Rechnung des
Grundstückeigentümers oder des späteren Erwerbers. Der Berechtigte muss mit
anderen Worten die Möglichkeit haben, Dritten das Grund­stück anzubieten, wie
wenn es sein Eigentum wäre, einen beliebigen Mehrpreis zu be­stimmen und den
(allfälligen) Zwischengewinn zu behalten, d.h. diejenige wirtschaftliche
Möglichkeit auszunützen, die für den Eigentümer von Bauland die wesentliche ist
(Au­gust Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin Schärrer, Kommentar zum Zürcher
Steuergesetz, 4. Band, Bern 1966, § 161 N. 48;  VGr, 20. November
1990, StE 1992 B 42.22 Nr. 6 E. 1c).
b) Wie die Beschwerdeführerin selber
ausführt, erfolgte der Verkauf der (späteren) Parzellen aufgrund der zwischen
T. und der U. AG am 22. Au­gust 1996 getroffenen Vereinbarung zu einem
festen Quadratmeterpreis von Fr. x.-, also "nicht auf eigene Rechnung
der U. AG", und zwar nicht nur "rein formell", wie die
Beschwerdeführerin meint, sondern auch tatsächlich und wirtschaftlich. War die
U. AG von vornherein nicht frei, den Preis für die Wei­terübertragung der
wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück an die (späteren)
Grundstückerwerber zu bestimmen, so fehlte ihr eine wesentliche Eigentümerbefugnis.
Daran ändert nichts, dass die U. AG möglicherweise anderweitig - näm­lich dank
en­ger personeller Verflechtung mit dem Baukonsortium V. - "über den
Werkpreis für die Häuser auf den Gesamtpreis einwirken konnte". Im Übrigen
behaup­tet die Beschwerdeführerin selber nicht, die Werkpreise enthielten
tatsächlich Preis­elemen­te, die vertragswidrig nicht die Werkerstellung,
sondern die Übertragung des Baulands be­treffen.
Ist infolgedessen der U. AG eine wesentliche
Eigentümerbefugnis und somit die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die
streitbetrof­fenen Grundstücke nicht übertragen worden, so sind die in Frage
stehenden Transaktionen nicht als wirtschaft­li­che Handänderungen zu würdigen,
sondern liegen zivilrechtliche Handänderungen zwischen T. und den
Grundeigentumserwerbern vor.
Die Beschwerde erweist sich insoweit als
unbegründet.
3. ...
Demgemäss
entscheidet das Verwaltungsgericht:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit
darauf eingetreten wird.
2.    ...