zh_verwaltungsgericht · VB.2025.00134 · 2026-05-28 · de
Mehrwertabgabe

[Mehrwertabgabe] Allgemeines zur Mehrwertabgabe (E. 2). Der Mehrwert wird im Regelfall schematisch bzw. mittels der Landpreismodelle ermittelt. Wo besondere Gründe vorliegen, welche die Aussagekraft der Mehrwertermittlung mit den Landpreismodellen infrage stellen, wird von Amtes wegen eine individuelle Schätzung durchgeführt. Die vom Beschwerdeführer verlangte Berücksichtigung angeblicher mehrwertmindernder individueller Faktoren (privatrechtlicher Baubeschränkungen) im Rahmen einer schematischen Mehrwertermittlung mittels der Landpreismodelle vermischt die beiden Bewertungsmethoden und erscheint deshalb grundsätzlich nicht angezeigt (E. 2.4 und E. 3.4). Vorliegend vermöchten sich die Baubeschränkungen überdies nicht auf die mit der Planungsmassnahme eröffneten neuen Nutzungsmöglichkeiten auszuwirken. Sie wurden deshalb im Rahmen der Mehrwertermittlung hier jedenfalls im Ergebnis zu Recht nicht berücksichtigt (E. 3.6) und stellen vorliegend auch keinen Grund für eine individuelle Schätzung dar (E. 4.4). Abweisung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2025.00134
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Geschäftsnummer:
VB.2025.00134
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 28.05.2026
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Abgaberecht ohne Steuern
Betreff:
Mehrwertabgabe
[Mehrwertabgabe]Allgemeines zur Mehrwertabgabe (E. 2). Der Mehrwert wird im Regelfall schematisch bzw. mittels der Landpreismodelle ermittelt. Wo besondere Gründe vorliegen, welche die Aussagekraft der Mehrwertermittlung mit den Landpreismodellen infrage stellen, wird von Amtes wegen eine individuelle Schätzung durchgeführt. Die vom Beschwerdeführer verlangte Berücksichtigung angeblicher mehrwertmindernder individueller Faktoren (privatrechtlicher Baubeschränkungen) im Rahmen einer schematischen Mehrwertermittlung mittels der Landpreismodelle vermischt die beiden Bewertungsmethoden und erscheint deshalb grundsätzlich nicht angezeigt (E. 2.4 und E. 3.4). Vorliegend vermöchten sich die Baubeschränkungen überdies nicht auf die mit der Planungsmassnahme eröffneten neuen Nutzungsmöglichkeiten auszuwirken. Sie wurden deshalb im Rahmen der Mehrwertermittlung hier jedenfalls im Ergebnis zu Recht nicht berücksichtigt (E. 3.6) und stellen vorliegend auch keinen Grund für eine individuelle Schätzung dar (E. 4.4).Abweisung.
Stichworte:
INDIVIDUELLE SCHÄTZUNG
LANDPREISMODELLE
MEHRWERTABGABE
MEHRWERTAUSGLEICH
ZWISCHENENTSCHEID
Rechtsnormen:
Art./§ 3 Abs. I MAG
Art./§ 7 Abs. II lit. a MAV
Art./§ 13 Abs. I MAV
Art./§ 13 Abs. II MAV
Art./§ 15 Abs. IV MAV
Art. 5 Abs. I RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2025.00134
Urteil
der 3. Kammer
vom 28. Mai 2026
Mitwirkend: Abteilungspräsident
André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichter
Moritz Seiler, Gerichtsschreiberin Eva Heierle.
In Sachen
A,
Beschwerdeführer,
gegen
Gemeinde Hinwil,
vertreten
durch RA B,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Mehrwertabgabe,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 21. August
2024 setzte der Gemeinderat Hinwil anknüpfend an eine Umzonung die kommunale
Mehrwertabgabe für das Grundstück Kat.-Nr. 01, Hinwil, auf
Fr. 170'663.- fest (Dispositivziffer 1) und erklärte A als Eigentümer
dieses Grundstücks für abgabepflichtig (Dispositivziffer 2).
II.
A rekurrierte am 10. September
2024 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte, unter
Entschädigungsfolge seien "die Verfügung Mehrwertabgabe [] so lange
aufzuschieben, bis der falsch festgesetzte Kommunale Mehrwertausgleich
bereinigt und regelkonform richtiggestellt" sei, und die Kosten für die
individuelle Schätzung des Mehrwerts von der Gemeinde Hinwil zu tragen. Mit
Entscheid vom 22. Januar 2025 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab
(Dispositivziffer I), auferlegte die Verfahrenskosten von insgesamt
Fr. 4'620.- A (Dispositivziffer II) und verweigerte die Zusprechung
von Parteientschädigungen (Dispositivziffer III).
III.
Dagegen führte A am 24. Februar
2025 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, unter
Entschädigungsfolge sowie in Aufhebung des Entscheids vom 22. Januar 2025
seien die Kosten für die individuelle Schätzung des Mehrwerts der Gemeinde
Hinwil oder dem kommunalen Mehrwertausgleichsfonds aufzuerlegen und die
Mehrwertabgabe "unter Berücksichtigung der auf Kat.-Nr. 01 lastenden
Grunddienstbarkeiten und deren obligatorischen Bestimmungen festzulegen".
Das Baurekursgericht schloss am 6. März 2025 auf Abweisung der Beschwerde.
Die Gemeinde Hinwil liess mit Beschwerdeantwort vom 31. März 2025 die
Abweisung des Rechtsmittels unter Entschädigungsfolge beantragen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2)
sowie § 25 Abs. 1 des Mehrwertausgleichsgesetzes vom 28. Oktober
2019 (MAG, LS 700.9) für die Behandlung von Beschwerden gegen
Rekursentscheide des Baurekursgerichts betreffend Anordnungen über die
Festsetzung der Mehrwertabgabe zuständig.
Da auch die weiteren
Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Durch
Raumplanungsmassnahmen des Gemeinwesens entstehen für die betroffenen
Grundstücke als Nebenfolge zwangsläufig Vor- oder Nachteile, wobei
Planungsvorteile in der Regel in einer Zunahme von Grundstückswerten,
sogenannten Mehrwerten, bestehen, während Planungsnachteile den Wert der
Grundstücke mindern. Art. 5 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni
1979 (RPG, SR 700) verpflichtet die Kantone, die erheblichen Vor- und
Nachteile, welche durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen, angemessen
auszugleichen. Im Kanton Zürich wurde der Gesetzgebungsauftrag hinsichtlich des
angemessenen Ausgleichs von Planungsvorteilen durch das
Mehrwertausgleichsgesetz und die Mehrwertausgleichsverordnung vom 30. September
2020 (MAV, LS 700.91) umgesetzt.
2.2
Während der Kanton
eine Mehrwertabgabe auf Planungsvorteilen erhebt, die durch Einzonung oder
durch Umzonung einer Zone für öffentliche Bauten entstehen (§ 2 Abs. 1
MAG), obliegt es den Gemeinden, den Ausgleich von Planungsvorteilen, die durch
Auf- oder (übrige) Umzonungen entstehen, in ihrer Bau- und Zonenordnung (BZO)
zu regeln (§ 19 Abs. 1 MAG). Dabei legen sie gemäss § 19 Abs. 2
MAG eine Freifläche von 1'200 m
bis 2'000 m
fest;
Grundstücke, die kleiner sind als die festgelegte Freifläche, sind vom
Ausgleich ausgenommen. Die Gemeinden können die Erhebung einer Abgabe von
höchstens 40 % des um Fr. 100'000.- gekürzten Mehrwerts vorsehen
(§ 19 Abs. 3 MAG). Beträgt der mutmassliche Mehrwert von
Grundstücken, die gemäss Abs. 2 von der Abgabe befreit wären, mehr als
Fr. 250'000.-, wird der Mehrwert trotzdem bemessen; beträgt der Mehrwert
tatsächlich mehr als Fr. 250'000.-, wird eine Abgabe gemäss Abs. 3 erhoben
(§ 19 Abs. 4 MAG).
Der Mehrwert entspricht der
Differenz zwischen den Verkehrswerten eines Grundstücks ohne und mit
Planungsmassnahme (§ 3 Abs. 1 [in Verbindung mit § 20 Abs. 3]
MAG). Die Gemeinden bemessen die Mehrwerte gemäss § 19, setzen die Abgaben
fest und beziehen diese (§ 20 Abs. 1 MAG). Sie verwenden zur
gleichmässigen Bemessung die schematische, formelmässige Bewertung, welche die
Baudirektion gegen eine Gebühr zur Verfügung stellt; der Regierungsrat regelt
die Einzelheiten in einer Verordnung (§ 20 Abs. 2 MAG).
2.3
Nach § 9 MAV
werden zur schematischen, formelmässigen Bewertung von Grundstücken mit und
ohne Planungsmassnahme Landpreismodelle erstellt (Abs. 1). Die Modelle
beruhen insbesondere auf den beurkundeten Grundstücksverkäufen; sie
berücksichtigen die Einflussfaktoren, die sich auf den Grundstückspreis
auswirken, insbesondere die Erreichbarkeit von Zentren und
Naherholungsgebieten, die Immissionen, die topografischen Gegebenheiten, die
kommunale Steuerbelastung und die Überbauungsmöglichkeit (Abs. 2).
2.4
Vor der
Festsetzung einer Planungsmassnahme ermittelt die zuständige Verwaltungsstelle
gemäss § 11 Abs. 1 Satz 1 MAV den voraussichtlichen Mehrwert
gestützt auf die Landpreismodelle (Mehrwertprognose). Nach der Festsetzung der
Planungsmassnahme prüft sie, ob besondere Gründe für eine individuelle
Schätzung vorliegen (§ 12 Abs. 1 MAV). Als besondere Gründe für eine
individuelle Schätzung gelten nach § 13 Abs. 1 MAV insbesondere
verbesserte Nutzungsmöglichkeiten infolge von Sondernutzungsplanungen
(lit. a), tatsächliche und öffentlich-rechtliche Eigenschaften des
Grundstücks, die dazu führen, dass die durch die Planungsmassnahme verbesserten
Nutzungsmöglichkeiten nicht ausgeschöpft werden können (lit. b), und
Grundstücke in Zonen nach § 49b PBG oder anderweitig für den
gemeinnützigen Wohnungsbau dauerhaft gesicherte Grundstücke (lit. c). Die
zuständige Verwaltungsstelle teilt das Ergebnis dieser Prüfung den Grundeigentümerinnen
und Grundeigentümern sowie den Baurechtsnehmerinnen und Baurechtsnehmern mit
(§ 13 Abs. 2 MAV). Die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer
bzw. die Baurechtsnehmerin oder der Baurechtsnehmer kann innert zehn Tagen nach
der Mitteilung gemäss § 13 Abs. 2 eine individuelle Schätzung
verlangen (§ 14 Abs. 1 MAV). Liegen keine besonderen Gründe vor und
wird keine individuelle Schätzung verlangt, ermittelt die zuständige
Verwaltungsstelle den Mehrwert des Grundstücks gestützt auf die Landpreismodelle
(§ 12 Abs. 2 MAV). Die Kosten für eine individuelle Schätzung gemäss
§ 14 MAV trägt, wer die Schätzung verlangt hat (§ 15 Abs. 4 lit. c
MAV); die Kosten für individuelle Schätzungen aus besonderem Grund tragen bei
Auf- und Umzonungen die kommunalen Mehrwertausgleichsfonds (§ 15 Abs. 4
lit. b MAV).
2.5
Gemäss
Ziff. 1.3.1 der BZO Hinwil, von der Gemeindeversammlung im Rahmen einer
Teilrevision vom 16. Juni 2021 festgesetzt und von der Baudirektion am 15. Juli
2022 genehmigt, erhebt die Gemeinde für Planungsvorteile, die durch Aufzonungen
und Umzonungen entstehen, eine Mehrwertabgabe; die Mehrwertabgabe beträgt 25 %
des um Fr. 100'000.- gekürzten Mehrwerts. Die Freifläche gemäss § 19
Abs. 2 MAG beträgt 1'200 m
(Ziff. 1.3.2 BZO Hinwil).
3.
3.1
Das vormals in der
kommunalen Industrie- und Gewerbezone IG/5 gelegene streitbetroffene
Grundstück im Halte von 1'131 m
wurde im Rahmen einer
Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung der Beschwerdegegnerin vom 16. März
2022, genehmigt am 30. Januar 2023, neu der Zentrumszone Z/5.0 zugewiesen.
Es ist unbestritten, dass mit dieser Umzonung schon aufgrund der veränderten
Nutzweisen grundsätzlich ein Planungsvorteil für das streitbetroffene
Grundstück verbunden ist. Die Beschwerdegegnerin ermittelte gestützt auf die
Landpreismodelle einen mutmasslichen planungsbedingten Vorteil bzw. Mehrwert
für das streitbetroffene Grundstück von Fr. 807'564.- und eine
mutmassliche Mehrwertabgabe von Fr. 176'891.-. Sie veranlasste sodann
gestützt auf § 14 Abs. 1 in Verbindung mit § 15 Abs. 1 MAV
eine individuelle Schätzung des Mehrwerts durch die C AG. Gemäss deren
Bericht vom 10. Juni 2024 beläuft sich der planungsbedingte Vorteil bzw.
Mehrwert per 30. Juni 2024 auf Fr. 1'325'000.-. Bei der definitiven
Festsetzung der Mehrwertabgabe griff die Beschwerdegegnerin zugunsten des
Beschwerdeführers auf die Landpreismodelle zurück. Dabei ging sie mit Verfügung
vom 21. August 2024 von einem Mehrwert von Fr. 782'652.- aus und
setzte die Mehrwertabgabe entsprechend auf Fr. 170'663.- fest.
3.2
Vorliegend ist
nicht umstritten, dass der mutmassliche Mehrwert mehr als Fr. 250'000.-
betrug und dass die Beschwerdegegnerin den Mehrwert folglich zu Recht
ermittelte, obwohl das streitbetroffene Grundstück kleiner ist als die im
kommunalen Recht festgelegte Freifläche im Sinn von § 19 Abs. 2 MAG.
Der Beschwerdeführer wendet indes gegen die festgesetzte Mehrwertabgabe ein,
die individuelle Schätzung durch die C AG habe einzig das auf seinem
Grundstück lastende privatrechtliche Bauverbot in die Bewertung einbezogen,
während weitere privatrechtliche Eigentumsbeschränkungen, namentlich eine
Immissionsdienstbarkeit und deren zusätzliche obligatorische Bestimmungen, nicht
gewichtet worden seien. Die Beschwerdegegnerin habe sodann bei der
schematischen Festsetzung des Mehrwerts zu Unrecht überhaupt keine der
privatrechtlichen Beschränkungen berücksichtigt. Es seien indes bei der
Mehrwertberechnung "ausgehend von der schematischen Bewertung die
dinglichen und obligatorischen Beschränkungen" mitzuberücksichtigen. Er
verlangt mithin, vom gestützt auf die Landpreismodelle ermittelten Mehrwert sei
ein Abzug für die auf seinem Grundstück lastenden privatrechtlichen
Eigentumsbeschränkungen vorzunehmen.
3.3
Der
Beschwerdeführer lässt zunächst ausser Acht, dass die Beschwerdegegnerin zu
seinen Gunsten nicht auf die individuelle Schätzung des Mehrwerts durch die C AG,
sondern auf die schematische Bewertung mittels der Landpreismodelle abstellte.
Die gegen die individuelle Schätzung  freilich ohnehin verspätet 
vorgetragenen Rügen verfangen sodann schon deshalb nicht, weil die C AG
den planungsbedingten Vorteil entgegen dem Beschwerdeführer in Kenntnis (auch)
der Immissionsdienstbarkeit ermittelte.
3.4
Wie oben in
E. 2.4 aufgezeigt, wird der Mehrwert im Regelfall schematisch bzw. mittels
der Landpreismodelle ermittelt. Die Landpreismodelle berücksichtigen die
Einflussfaktoren, welche sich auf den Grundstückspreis auswirken, insbesondere
die Immissionen (§ 9 Abs. 2 Satz 2 MAV; oben E. 2.3; vgl.
auch den Bericht des Regierungsrats zur Mehrwertausgleichsverordnung vom 30. September
2020 [nachfolgend: Bericht MAV; veröffentlicht im Amtsblatt des Kantons Zürich am
23. Oktober 2020, Meldungsnummer RS-ZH03-0000000281], S. 22). Wo
besondere Gründe vorliegen, welche die Aussagekraft der automatischen
Mehrwertermittlung mit den Landpreismodellen infrage stellen, wird von Amtes
wegen eine individuelle Schätzung vorgenommen, welche  auch wenn sie ohne
besonderen Grund bzw. auf Verlangen der Betroffenen durchgeführt wird  einer
ausführlichen Sachverhaltsermittlung bedarf (Bericht MAV, S. 23).
Die vom Beschwerdeführer
favorisierte zusätzliche und einseitige Berücksichtigung angeblich
mehrwertmindernder individueller Faktoren im Rahmen einer schematischen
Mehrwertermittlung mittels der Landpreismodelle vermischt die beiden
Bewertungsmethoden; eine solche Minderung eines schematisch ermittelten
Mehrwerts erscheint deshalb grundsätzlich problematisch und somit nicht
angezeigt.
3.5
Wie oben in
E. 2.2 Abs. 2 erwähnt, entspricht der Mehrwert nach § 3 Abs. 1
MAG der Differenz zwischen den Verkehrswerten eines Grundstücks ohne und mit
Planungsmassnahme. Gemäss § 7 Abs. 1 MAV richtet sich die Bewertung
eines Grundstücks nach den örtlichen Verhältnissen, insbesondere der
Infrastruktur und den Verkehrsverhältnissen (lit. a), und nach der Lage
des Grundstücks, insbesondere seiner Erschliessung und Überbauungsmöglichkeit
(lit. b). Für die Überbauungsmöglichkeit massgebend ist nach § 7 Abs. 2
MAV die höchstmögliche Ausnutzung gemäss Bau- und Zonenordnung unter Berücksichtigung
öffentlich-rechtlicher Baubeschränkungen (lit. a) und die anrechenbare
Grundstücksfläche gemäss § 259 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PGB, LS 700.1; lit. b). Die Vorinstanz weist mit Blick auf die
vom Beschwerdeführer wertmindernd geltend gemachten privatrechtlichen
Eigentumsbeschränkungen darauf hin, dass es schon angesichts des Wortlauts der
Bestimmung des § 7 Abs. 2 lit. a MAV äussert fraglich erscheine,
ob privatrechtlichen Dienstbarkeiten im Rahmen der Mehrwertermittlung  wiederum
unabhängig von der Bewertungsmethode  überhaupt Bedeutung zukommen könne. Den
Erläuterungen des Verordnungsgebers lässt sich entnehmen, dass die
Differenzierung zwischen (zu berücksichtigenden) öffentlich-rechtlichen
Baubeschränkungen und (nicht zu berücksichtigenden) privatrechtlichen Einschränkungen
der Bebauung vom Verordnungsgeber gewollt ist, indem er im Bericht MAV die
Auffassung vertritt, öffentlich-rechtliche Beschränkungen seien bei der
Bewertung des Grundstücks wertmindernd zu berücksichtigen, während
privatrechtlich vereinbarte Beschränkungen der Bebauung und mögliche
Ausnützungstransfers nicht berücksichtigt würden (vgl. Bericht MAV,
S. 17). Die Vorinstanz bzw. der Bericht MAV begründet dies damit, dass es
dem Grundsatz der haushälterischen Nutzung des Bodens widerspräche, wenn eine
selbstgewählte Minderausnützung zu einer Reduktion des durch die
Planungsmassnahme geschaffenen Mehrwerts führte. Ob diese Ausserachtlassung
privatrechtlicher Eigentumsbeschränkungen mit § 3 MAG vereinbar ist,
erscheint fraglich (vgl. Marco Koletsis, Planungsmehrwert gemäss Vorlage zum
zürcherischen MAG, in: PBG aktuell 2/2018, S. 5 ff., S. 19),
kann aber mit Blick auf die nachfolgende Erwägung vorliegend offengelassen
werden.
3.6
Die Vorinstanz legt
einlässlich dar, dass sich das privatrechtliche Bauverbot vorliegend ohnehin nicht
auf die Realisierbarkeit der mit der Planungsmassnahme eröffneten neuen
baulichen Möglichkeiten auszuwirken vermöchte, da die neuen
Nutzungsmöglichkeiten unabhängig von dieser privatrechtlichen
Eigentumsbeschränkung konsumierbar sind, nachdem sich die für die Ausschöpfung
der gemäss der Planungsmassnahme zulässigen Baumasse erforderliche
Gebäudegrundfläche im nicht vom Bauverbot betroffenen Teil des Grundstücks
realisieren liesse. Der Beschwerdeführer hält den diesbezüglichen Erwägungen
der Vorinstanz, auf welche ergänzend verwiesen werden kann (§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG), nichts Substanzielles
entgegen. Inwiefern sich die übrigen privatrechtlichen Eigentumsbeschränkungen
auf die durch die Planungsmassnahme erweiterte Nutzungsmöglichkeit auswirken
sollten, zeigt er nicht nachvollziehbar auf und ist auch nicht ersichtlich. An
der grundsätzlich umfassend konsumierbaren erweiterten Nutzungsmöglichkeit
ändert sodann entgegen dem Beschwerdeführer nichts, dass bei der Situierung
neuer Gebäude auf dem streitbetroffenen Grundstück auch die privatrechtlichen
Baubeschränkungen zu respektieren sein mögen. Eine Berücksichtigung
privatrechtlicher Eigentumsbeschränkungen im Rahmen der Mehrwertermittlung ist
mithin vorliegend jedenfalls im Ergebnis zu Recht unterblieben (so schon die
Vorinstanz mit Bezug auf das privatrechtliche Bauverbot).
3.7
Nach dem Gesagten
gelingt es dem Beschwerdeführer nicht, die Mehrwertabgabe als in
rechtsverletzender Weise zu hoch angesetzt erscheinen zu lassen.
4.
4.1
Der
Beschwerdeführer macht weiter sinngemäss geltend, entgegen der
Beschwerdegegnerin lägen mit den privatrechtlichen Eigentumsbeschränkungen
besondere Gründe für die Ermittlung des Mehrwerts mittels individueller
Schätzung vor, weshalb die Kosten für die individuelle Schätzung (ausmachend
Fr. 6'545.45) unabhängig davon, dass er diese mit Schreiben vom 7. Februar
2024 verlangte, von der Beschwerdegegnerin oder dem kommunalen
Mehrwertausgleichsfonds zu tragen seien. Er beanstandet in diesem Zusammenhang
zunächst, dass die Beschwerdegegnerin ihm zwar mit Schreiben vom 30. Januar
2024 mitgeteilt habe, dass keine besonderen Gründe für eine individuelle
Schätzung vorlägen und die Schätzung mit den Landpreismodellen erfolge. Obwohl
er bereits im Rahmen einer Stellungnahme vom 15. März 2022 zur
Mehrwertprognose auf die auf seinem Grundstück lastenden Dienstbarkeiten
hingewiesen und insbesondere Ausführungen zur Bauverbots-Servitut gemacht habe,
habe die Beschwerdegegnerin aber nicht dargelegt, wie sie zum Schluss gelangt
sei, dass keine besonderen Gründe dafür bestünden, den planungsbedingten
Mehrwert seines Grundstücks (von Amtes wegen) mittels individueller Schätzung
zu ermitteln. Die Beschwerdegegnerin habe ihre Begründungspflicht verletzt. Es
sei ihm deshalb nichts anderes übrig geblieben, als eine individuelle Schätzung
zu verlangen, um überhaupt zu erfahren, warum die auf seinem Grundstück
lastenden dinglichen Rechte "keine Wertverminderung darstellen"
sollten.
4.2
Wie oben in
E. 2.4 dargelegt, prüft die zuständige Verwaltungsstelle gemäss § 12
Abs. 1 MAV nach der Festsetzung der Planungsmassnahme, ob besondere Gründe
im Sinn von § 13 Abs. 1 MAV für eine individuelle Schätzung vorliegen,
und teilt sie nach § 13 Abs. 2 den Grundeigentümerinnen und
Grundeigentümern das Ergebnis ihrer Prüfung mit. Die Frage, ob der
planungsbedingte Mehrwert eines Grundstücks gestützt auf die Landpreismodelle
oder mittels einer individuellen Schätzung ermittelt wird, betrifft die
Sachverhaltsermittlung. Insoweit ist die Mitteilung gemäss § 13 Abs. 2
MAV mit einer prozessleitenden Verfügung über eine Beweismassnahme
vergleichbar. Als solche stellt sie einen typischen Zwischenentscheid dar
(Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,
Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19a N. 31).
Zwischenentscheide, welche  wie die hier interessierende Mitteilung gemäss
§ 13 Abs. 2 MAV  weder die Zuständigkeit noch den Ausstand
betreffen, sind nach § 19a Abs. 2 VRG in Verbindung mit Art. 93
Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG,
SR 173.110) nur anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden
Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die Gutheissung des
Rechtsmittels sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen
bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren
ersparen würde (lit. b). Im Fall von Beweisverfügungen, wo es
ordentlicherweise möglich ist, mit einer Beschwerde gegen den Endentscheid noch
zu erreichen, dass das zu Unrecht abgelehnte Beweisverfahren durchgeführt oder
das Ergebnis eines zu Unrecht durchgeführten Beweisverfahrens aus den Akten
entfernt wird, wird in der Regel ein nicht wiedergutzumachender Nachteil
verneint (BGE 140 III 80 E. 1.2; Bertschi, § 19a N. 48 mit
Hinweisen, auch zum Nachstehenden). Vorbehalten bleiben besondere Umstände,
etwa die Gefahr der Beweisvereitelung, ein drohender Eingriff in Grundrechte,
wie etwa in die persönliche Freiheit oder die Privatsphäre, oder die drohende
Notwendigkeit existenzgefährdender finanzieller Aufwendungen. Ein solcher Ausnahmefall
ist bei Mitteilungen über die von der zuständigen Verwaltungsstelle vorgesehene
Methode der Mehrwertermittlung regelmässig  und auch hier  nicht gegeben.
Auch fällt die sofortige Anfechtbarkeit aus prozessökonomischen Gründen bzw.
gestützt auf § 19a Abs. 2 in Verbindung mit Art. 93 Abs. 1
lit. b BGG ausser Betracht. Der Regierungsrat weist deshalb in seinem
Bericht zur Mehrwertausgleichsverordnung vom 30. September 2020 zu Recht
darauf hin, dass Entscheide gemäss § 13 Abs. 2 MAV nicht selbständig
anfechtbar sind und dass das Vorliegen (bzw. Verneinen) von besonderen Gründen
erst mit dem Endentscheid bzw. der Verfügung gemäss § 19 Abs. 1 MAV
in Verbindung mit § 25 Abs. 1 MAG angefochten werden kann
(S. 23).
Gemäss § 10 Abs. 1 VRG
müssen schriftliche Anordnungen begründet werden. Die Begründungspflicht ergibt
sich auch aus den Regeln des übergeordneten Rechts, insbesondere dem Anspruch
auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom
18. April 1999 (BV, SR 101). Um den Vorgaben von Art. 29 Abs. 2
BV zu genügen, muss die Begründung so abgefasst sein, dass sich die betroffene
Person über die Tragweite des angefochtenen Entscheids Rechenschaft geben und
ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. Dabei
ist es nicht erforderlich, dass sich die Behörde mit allen Parteistandpunkten
einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich
widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte
beschränken. Wenn eine sachgerechte Anfechtung des Entscheids möglich war, ist
eine Verletzung der Begründungspflicht zu verneinen (vgl. BGE 150 V 474 E. 4.1;
150 III 1 E. 4.5).
4.3
Der
Beschwerdeführer brachte in seinem Schreiben vom 15. März 2022 vor, auf
seinem Grundstück laste ein partielles Bauverbot. Diese privatrechtliche
Eigentumsbeschränkung bewirke, dass die "Dienstbarkeitsfläche" auch
bei einer Änderung des Zonenplans keinen Mehrwert erfahre, selbst wenn mit der
Planungsmassnahme grundsätzlich ein Mehrwert für die betroffenen Grundstücke
verbunden sei. Für die "dienstbarkeitsbetroffene Fläche" sei deshalb
kein Mehrwert anzunehmen. Andernfalls sei eine "Rückzonung" dieser
Fläche zu prüfen. Dem Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 30. Januar 2024
lässt sich entnehmen, dass die Beschwerdegegnerin gemäss § 12 Abs. 1
MAV prüfte, ob besondere Gründe im Sinn von § 13 Abs. 1 MAV für eine
individuelle Schätzung vorliegen, und dass sie das Vorliegen besonderer Gründe
verneinte. Mithin geht aus dem Schreiben vom 30. Januar 2024 implizit
hervor, dass die Beschwerdegegnerin in den vom Beschwerdeführer mit Schreiben vom
15. März 2022 genannten privatrechtlichen Eigentumsbeschränkungen keinen
besonderen Grund für eine individuelle Schätzung erblickte. Damit enthält das
Schreiben vom 30. Januar 2024 zumindest eine rudimentäre Begründung,
welche als für eine nicht direkt anfechtbare, die Sachverhaltsermittlung
betreffende Zwischenverfügung genügend zu beurteilen ist.
Ohnehin führte ein
diesbezüglicher Begründungsmangel entgegen dem sinngemässen Dafürhalten des
Beschwerdeführers weder zur Nichtigkeit der Zwischenverfügung noch dazu, dass
eine Überprüfung des Vorliegens besonderer Gründe im Sinn von § 13 Abs. 1
MAV eine individuelle Schätzung auf Verlangen gemäss § 14 MAV voraussetzte
(vgl. auch nachfolgend E. 4.4). Vielmehr wäre es dem Beschwerdeführer auch
bei einem Verzicht auf eine individuelle Schätzung gemäss § 14 MAV
freigestanden, gegen die Festsetzungsverfügung vom 21. August 2024 vorzubringen,
dass der Mehrwert aufgrund einer von Amtes wegen bzw. gestützt auf § 12
Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 MAV vorzunehmenden
individuellen Schätzung und nicht mittels der Landpreismodelle hätte ermittelt
werden müssen.
4.4
Wie oben in
E. 3.6 dargelegt, vermöchte sich das hier infrage stehende
privatrechtliche Bauverbot auf die durch die Planungsmassnahme verbesserten
Nutzungsmöglichkeiten und damit auf die Mehrwertermittlung nicht auszuwirken
und zeitigten auch die weiteren privatrechtlichen Grundeigentumsbeschränkungen
keinen Einfluss auf die Nutzungsmöglichkeiten gemäss der Planungsmassnahme. Wie
die Vorinstanz zutreffend erwägt, erfordert die Feststellung dieses Umstands  dass
die privatrechtlichen Grundeigentumsbeschränkungen vorliegend gar nicht dazu
führen, dass die Nutzungsmöglichkeiten gemäss der Planungsmassnahme nicht
ausgeschöpft werden könnten  vorliegend zwar gewisse Abklärungen. Diese sind
aber rein baurechtlicher Natur und setzen gerade keine Schätzung von
Verkehrswerten voraus. Die Annahme der Vorinstanzen, wonach die geltend
gemachten privatrechtlichen Grundeigentumsbeschränkungen hier keinen besonderen
Grund für eine von Amtes wegen zu veranlassende individuelle Schätzung
darstellten, erweist sich daher in jedem Fall nicht als rechtsverletzend. Die
Kosten für die individuelle Schätzung sind folglich weder vom kommunalen
Mehrwertausgleichsfonds noch von der Beschwerdegegnerin zu tragen. Soweit der
Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren erstmals sinngemäss vorbringt, die
individuelle Schätzung sei zu aufwendig und daher mit übersetzten Kosten
verbunden, erweisen sich seine Rügen als verspätet und ist darauf schon deshalb
nicht einzugehen.
5.
Nach dem Gesagten ist die
Beschwerde abzuweisen.
6.
6.1
Die Gerichtskosten
sind dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).
6.2
Dem Gemeinwesen
ist gestützt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG gemäss ständiger
Rechtsprechung lediglich in Ausnahmefällen, insbesondere bei ausserordentlichen
Bemühungen, eine Parteientschädigung zuzusprechen. Eine solche Ausnahme ist
vorliegend nicht gegeben, weshalb der Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung
zuzusprechen ist. Dem Beschwerdeführer bleibt eine solche ausgangsgemäss von
vornherein verwehrt.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--
Zustellkosten,
Fr. 5'120.--
Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer
auferlegt.
4.    Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen.
5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben
werden. Die Beschwerde ist binnen 30 Tagen ab Zustellung einzureichen beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht;
c)    das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).