zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00667 · 2026-05-07 · de
Wasserbau

[Der Beschwerdeführer macht eine Vernässung seines Grundstücks geltend, welche unter anderem auf die unterlassene Entfernung einer alten Bachröhre oberhalb seines Grundstücks zurückzuführen sei.] Dem Beschwerdeführer wurde der Rückbau der Bachröhre im damaligen Wasserbauprojekt entgegen seinen Ausführungen nicht zugesichert (E. 2). Die Verfüllung anstelle der ursprünglich beabsichtigten Entfernung der Bachröhre löste im vorliegenden Fall keine neue Bewilligungspflicht aus (E. 3). Die Befreiung von der Bewilligungspflicht entbindet aber nicht von der Pflicht, die Vorschriften des materiellen Rechts einzuhalten. Es bestehen Anzeichen, dass es einen relevanten Zusammenhang zwischen der alten Bachröhre nach der erfolgten Verfüllung und einer Vernässung des Grundstücks des Beschwerdeführers gibt. Vor dem weiteren Hintergrund der bekannten Hangwasserproblematik sind unabhängig von der fehlenden Bewilligungspflicht weitere Untersuchungen angezeigt. Gutheissung und Rückweisung

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00667
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00667
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 07.05.2026
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Wasserbau
[Der Beschwerdeführer macht eine Vernässung seines Grundstücks geltend, welche unter anderem auf die unterlassene Entfernung einer alten Bachröhre oberhalb seines Grundstücks zurückzuführen sei.]Dem Beschwerdeführer wurde der Rückbau der Bachröhre im damaligen Wasserbauprojekt entgegen seinen Ausführungen nicht zugesichert (E. 2). Die Verfüllung anstelle der ursprünglich beabsichtigten Entfernung der Bachröhre löste im vorliegenden Fall keine neue Bewilligungspflicht aus (E. 3). Die Befreiung von der Bewilligungspflicht entbindet aber nicht von der Pflicht, die Vorschriften des materiellen Rechts einzuhalten. Es bestehen Anzeichen, dass es einen relevanten Zusammenhang zwischen der alten Bachröhre nach der erfolgten Verfüllung und einer Vernässung des Grundstücks des Beschwerdeführers gibt. Vor dem weiteren Hintergrund der bekannten Hangwasserproblematik sind unabhängig von der fehlenden Bewilligungspflicht weitere Untersuchungen angezeigt.Gutheissung und Rückweisung
Stichworte:
BACHVERLEGUNG
BEWILLIGUNGSPFLICHT
LEGITIMATION
PROJEKTÄNDERUNG
SACHVERHALTSABKLÄRUNG
WASSERBAU
WASSERBAUPROJEKT
ZUSICHERUNG
Rechtsnormen:
Art. 93 Abs. I BGG
§ 5 Abs. III lit. a HochwasserschutzV
§ 5 Abs. III lit. b HochwasserschutzV
§ 5 Abs. IV HochwasserschutzV
§ 21 Abs. I VRG
§ 49 VRG
§ 18 Abs. I WasserwirtschaftsG
§ 78a WasserwirtschaftsG
§ 78b Abs. I WasserwirtschaftsG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2024.00667
Urteil
der 3. Kammer
vom 7. Mai 2026
Mitwirkend: Abteilungspräsident
André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Franz Kessler Coendet,
Verwaltungsrichterin Jasmin Malla, Gerichtsschreiber Stefan Meyer.
In Sachen
A,
vertreten
durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerin,
und
Stadtrat Affoltern am Albis,
vertreten
durch RA C,
Mitbeteiligter,
betreffend Wasserbau,
hat sich ergeben:
I.
Die Baudirektion des Kantons
Zürich setzte mit Verfügung vom 3. März 2015 das Wasserbauprojekt der
Gemeinde bzw. heutigen Stadt Affoltern am Albis für die Offenlegung bzw. Wiedereindolung
sowie den hochwassersicheren Ausbau des E-Bachs zwischen dem F-Weg und der G-Strasse
fest. Die Projektfestsetzung enthielt unter anderem folgende Nebenbestimmung
(Dispositivziffer II.8.): Aufzuhebende, bestehende Bachleitungen sind
zurückzubauen und das Abbruchmaterial ist fachgerecht zu entsorgen.
II.
A beantragte mit Schreiben vom
4. September 2023 dem Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft des Kantons
Zürich (AWEL), es solle der Stadt Affoltern am Albis eine Frist zur Entfernung
der alten Röhre des E-Bachs in den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04, 05
und 06 sowie zur fachgerechten Entsorgung des Abbruchmaterials ansetzen. Das
AWEL erteilte A mit Schreiben vom 13. Oktober 2023 eine abschlägige
Antwort.
III.
Daraufhin erhob A mit Eingabe vom
15. November 2023 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragte, das AWEL sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen anzuweisen,
gegenüber der Stadt Affoltern am Albis die Entfernung der alten Röhre des E-Bachs
aus den Grundstücken Kat.-Nrn. 06, 04, 07, 03, 02 und 08 durchzusetzen.
Nachdem das Baurekursgericht einen Augenschein durchgeführt hatte, wies es den
Rekurs mit Entscheid vom 26. September 2024 ab. Die Verfahrenskosten
auferlegte es A.
IV.
A gelangte mit Beschwerde vom
30. Oktober 2024 an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und
beantragte, der angefochtene Entscheid sei unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen aufzuheben und die Baudirektion anzuweisen, gegenüber der
Stadt Affoltern am Albis die Entfernung der alten Röhre des E-Bachs aus den
Grundstücken Kat.-Nrn. 06, 04, 07, 03, 02 und 08 durchzusetzen.
Das Baurekursgericht schloss am
20. November 2024 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der
Stadtrat Affoltern am Albis beantragte mit Beschwerdeantwort vom 3. Dezember
2024 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen,
soweit darauf einzutreten sei. Denselben Antrag stellte die Baudirektion bzw.
das AWEL mit Beschwerdeantwort vom 29. November bzw. 2. Dezember
2024. A replizierte mit Eingabe vom 15. Januar 2025, wozu sich der
Stadtrat Affoltern am Albis mit Eingabe vom 30. Januar 2025 vernehmen
liess. Weitere Eingaben folgten nicht.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2)
zuständig. Das am Verfahrensanfang stehende Antwortschreiben der
Beschwerdegegnerin vom 13. Oktober 2023 an den Beschwerdeführer berührt
seine Rechte und Pflichten (vgl. auch unten E. 1.2). Es ist daher nicht zu
beanstanden, dass die Vorinstanz dieses Schreiben gleich wie eine Anordnung
gemäss § 78a des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991 (WWG;
LS 724.11) behandelt und auf den dagegen gerichteten Rekurs eingetreten
ist.
1.2
Gemäss § 78b
Abs. 1 WWG in Verbindung mit § 49 VRG und § 21 Abs. 1 VRG
ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch die angefochtene Anordnung berührt
ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Anfechtung oder Änderung hat.
Nach der Rechtsprechung ist in
Bausachen ein Nachbar zur Erhebung von Rechtsmitteln legitimiert, wenn er über
eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum streitbetroffenen
Grundstück verfügt, er durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder
die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen)
Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit
zu beseitigen vermag (statt vieler VGr,
13. Juni 2019,
VB.2019.00069,
E. 3.3). Als wichtiges Kriterium zur Beurteilung der Betroffenheit dient
in der Praxis die räumliche Distanz. Die Legitimation wird innerhalb eines
Umkreises von bis ca. 100 Meter um ein streitbetroffenes Grundstück
regelmässig anerkannt (BGE 140 II 214 E. 2.3). Ausschlaggebend ist
aber nicht allein die Distanz zum streitbetroffenen Grundstück. Für das
Vorliegen eines schützenswerten Anfechtungsinteresses müssen die Auswirkungen
auf die Liegenschaft des Nachbarn nach der Art und Intensität so beschaffen
sein, dass sie auch bei einer objektivierten Betrachtung als Nachteil empfunden
werden. Eine geltend gemachte und aufgrund einer summarischen Würdigung nicht
auszuschliessende Beeinträchtigung genügt (Martin Bertschi, in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich
[VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 59;
VGr,
13. Juni 2019,
VB.2019.00069, E. 3.5.13.5.2).
Der Beschwerdeführer ist
Miteigentümer (bzw. Eigentümer mehrerer Stockwerkeigentumseinheiten) des
Grundstücks Kat.-Nr. 09. Er macht eine Vernässung des Sitzplatzes auf
diesem Grundstück geltend, welche unter anderem auf die unterlassene Entfernung
einer beschädigten alten Röhre des E-Bachs in den benachbarten Grundstücken
Kat.-Nrn. 06, 04, 07, 03, 02 und 08 zurückzuführen sei. Die behauptete
Beeinträchtigung kann gestützt auf die Akten sowie eine summarische Würdigung
nicht ausgeschlossen werden  zumindest soweit sich die Leitung oberhalb des
Grundstücks des Beschwerdeführers befindet (d.
h.
namentlich in den Grundstücken Kat.-Nrn. 03, 02 und 08; vgl. im Einzelnen
E. 4 hiernach). Der Beschwerdeführer ist insoweit zur Erhebung der
vorliegenden Beschwerde legitimiert. Bezüglich der restlichen angeführten
Grundstücke kann die Legitimation mit Blick auf den Verfahrensausgang
offenbleiben.
1.3
Da auch die
übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
2.1
Zunächst macht der
Beschwerdeführer geltend, die Beschwerdegegnerin habe ihm im
Einspracheverfahren betreffend die Projektfestsetzung vom 3. März 2015
zugesichert, dass die alte Röhre des E-Bachs entfernt werde.
2.2
Die Vorinstanz
führte aus, dass der Beschwerdeführer seine Einsprache zurückgezogen habe,
nachdem er mit der Beschwerdegegnerin vereinbart habe, dass auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 09 kein Gewässerraum festgelegt werde. Darüber hinaus seien keine
Absprachen getroffen worden. Der Umstand, dass auf dem unterzeichneten Plan vom
17. Juli 2014 die aufgehobene Röhre des E-Bachs eingetragen sei (mit rotem
Doppelstrich), ändere daran nichts. Wie sich aus der Legende ergebe, würden die
über die Festlegung des Gewässerraums hinausgehenden Eintragungen einzig
"Informationsinhalte" vermitteln.
2.3
Auf dem Plan vom
17. Juli 2014 ist klar festgehalten, dass die Einsprache des
Beschwerdeführers "mit der Festlegung des Gewässerraums gemäss
vorliegendem Plan" als zurückgezogen gelte. Eine weitergehende
Zusicherung, wonach die alte Bachröhre entfernt werde, ist demgegenüber nicht
ersichtlich. Gegenteiliges ergibt sich entgegen den Ausführungen des
Beschwerdeführers auch nicht aus Erwägung C. der Verfügung vom 3. März 2015
oder der als aufgehoben eingezeichneten alten Röhre auf dem Plan vom 17. Juli
2014. Im Übrigen kann auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen
werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Die Rüge ist
unbegründet.
3.
3.1
Weiter macht der
Beschwerdeführer geltend, dass die Weigerung des Mitbeteiligten, die alte Röhre
des E-Bachs im umstrittenen Abschnitt zurückzubauen, gegen die Verfügung der
Beschwerdegegnerin vom 3. März 2015 verstosse. Der Entscheid, die Röhre
nicht zurückzubauen, sondern zu verfüllen, sei zudem nur mit einer
Projektänderung möglich gewesen. Eine solche Bewilligung liege nicht vor.
3.2
Gemäss § 18
Abs. 1 WWG bedürfen bauliche Veränderungen von Oberflächengewässern einer
Bewilligung, sofern damit nicht eine konzessionspflichtige Nutzung im Sinne von
§ 36 Abs. 1 WWG verbunden ist. Für deren Erteilung ist die
Baudirektion (§ 18 Abs. 1 WWG) bzw. das AWEL (§ 5 Abs. 1
lit. a der Verordnung über den Hochwasserschutz und die Wasserbaupolizei vom
14. Oktober 1992 [HWSchV; LS 724.112]) zuständig.
Keiner wasserbaupolizeilichen
Bewilligung bedürfen unter anderem ordentliche Unterhaltsmassnahmen sowie
kleine und unbedeutende bauliche Sanierungen des Gewässers (§ 5 Abs. 3
lit. a und b HWSchV). Bauliche Massnahmen im Gewässer, die keine
Bewilligung benötigen, sind dem AWEL vor Baubeginn anzuzeigen (§ 5 Abs. 4
HWSchV).
Die Bewilligungspflicht einer
baulichen Massnahme ist grundsätzlich im dafür vorgesehenen Verfahren
(vorliegend im Projektfestsetzungsverfahren bzw. nachträglichen
Projektänderungsverfahren, vgl.  VGr, 16. Januar 2014, VB.2013.00444,
E. 4.2) zu klären. Bei der Frage, ob ein Verfahren überhaupt einzuleiten
ist, steht der Behörde ein Ermessensspielraum zu. Sofern aber Anhaltspunkte
bestehen, dass ein bewilligungspflichtiger Sachverhalt vorliegen könnte, ist im
Zweifelsfall ein Bewilligungsverfahren einzuleiten (vgl. zum
Baubewilligungsverfahren: VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00467, E. 3.3).
3.3
Die Baudirektion
hat die Verfügung vom 3. März 2015 betreffend Offenlegung bzw. Wiedereindolung
sowie hochwassersicheren Ausbau des E-Bachs mit der Nebenbestimmung verbunden,
wonach aufzuhebende, bestehende Bachleitungen zurückzubauen sind und das
Abbruchmaterial fachgerecht zu entsorgen ist (Dispositivziffer II.8.).
Gleichzeitig enthält diese Verfügung die weitere Nebenbestimmung, dass ohne
Genehmigung des Gebietsingenieurs D keine Projekt- oder Materialänderungen
vorgenommen werden dürfen (Dispositivziffer II.7.).
Gemäss Schreiben des AWEL vom 13. Oktober
2023 hätten die Bauherrin, die Bauleitung und der Unternehmer während der
Arbeiten und in Absprache mit dem Gebietsingenieur aufgrund der örtlichen
Gegebenheiten entschieden, das Wasserleitungsrohr im umstrittenen Abschnitt
nicht zurückzubauen, sondern zu verfüllen.
Die betroffenen Grundstücke
befinden sich allesamt im Baugebiet (Wohnzone W2). Die beabsichtigte bzw.
teilweise vollzogene Verfüllung der alten Bachröhre anstelle von deren
Beseitigung stellt gemäss den Ausführungen der Beschwerdegegnerin eine
technisch gleichwertige Lösung dar und ist eine übliche bzw. eine gängige und
praxisgerechte Massnahme. Die Bachröhre besteht sodann gemäss den
vorinstanzlichen Feststellungen aus Beton, ist inert und wirkt sich im Erdreich
nicht nachteilig auf die Umwelt oder Landschaft aus. Der Entscheid über die
Verfüllung erfolgte zudem in Absprache mit dem Gebietsingenieur des AWEL in
Nachachtung von Dispositivziffer II.7 der Verfügung vom 3. März 2015.
Die Verfüllung der Bachröhre hat schliesslich  sofern diese fachgerecht
umgesetzt wird  keine Auswirkungen auf das Grundstück Kat.-Nr. 09 des Beschwerdeführers
(vgl. hierzu E. 4. hiernach).
Vor diesem Hintergrund stand die
Verfüllung der alten Bachröhre anstelle der Entfernung in Übereinstimmung mit
der Verfügung vom 3. März 2015 und löste keine neue Bewilligungspflicht
aus. Die Beschwerdegegnerin durfte auf die Einleitung eines förmlichen
Projektänderungsverfahrens verzichten. Die Rüge ist unbegründet und die Frage
der Verhältnismässigkeit des Rückbaus der alten Röhre muss nicht geprüft
werden.
4.
4.1
Die Befreiung von
der Bewilligungspflicht entbindet aber nicht von der Pflicht, die Vorschriften
des materiellen Rechts einzuhalten. Ist ein Bauvorhaben von der
Bewilligungspflicht befreit, kann die Einhaltung der Bauvorschriften auch
nachträglich durchgesetzt werden (VGr, 20. September 2018, VB.2018.00163,
E. 6.2; Daniel Kunz/Markus Lanter, in: Christoph Fritzsche u.
a. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 1,
7. A., Wädenswil 2024, S. 411). Wird der Baubehörde ein
baurechtswidriger Zustand zur Kenntnis gebracht, kann sie mithin nicht unter
dem Hinweis, für die Baute bestehe keine Bewilligungspflicht, auf
Untersuchungen verzichten (VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00467, E. 3.3).
4.2
Zu Recht hielt die
Vorinstanz fest, dass die beabsichtigte bzw. teilweise bereits vollzogene
Verfüllung der alten Bachröhre in den Grundstücken Kat.-Nrn. 03, 02 und 08
zu keinen (unzulässigen) Einwirkungen auf das Grundstück Kat.-Nr. 09 des Beschwerdeführers
führen darf.
Im vorliegenden Fall bestehen
jedoch Anzeichen, dass es einen relevanten Zusammenhang zwischen der alten
Bachröhre nach der erfolgten Verfüllung und einer Vernässung des Grundstücks
Kat.-Nr. 09 gibt. Anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins wurde zwar
festgestellt, dass der Boden des stillgelegten Schachts des alten Bachrohrs im
Untergrund von Kat.-Nr. 02 nass und feucht sei, aber kein Wasser und auch
kein Rinnsal aus der verfüllten Leitung in den Schacht fliesse. Mit einem
Augenschein lässt sich aber nicht ausschliessen, dass die Leitung gelegentlich
oder gar regelmässig Wasser führt. Aus den anlässlich des vorinstanzlichen
Entscheids erstellten Fotos, den von der Beschwerdegegnerin sowie dem
Beschwerdeführer eingereichten Fotos sowie dem Kanalfernsehprotokoll ergeben
sich diesbezügliche Hinweise. Gleichzeitig ist nicht auszuschliessen, dass die
alte Röhre während den Bauarbeiten im Bereich des Kehrplatzes beschädigt wurde.
Jedenfalls hat der Mitbeteiligte eingeräumt, dass die alte Bachröhre teilweise
unterbrochen und mit Kunststoffröhren überbrückt worden ist. Diese Umstände
könnten zu einer Vernässung des Grundstücks des Beschwerdeführers führen.
Sodann wurde anlässlich des Augenscheins festgestellt, dass der Rasen auf dem
Grundstück des Beschwerdeführers zumindest stellenweise tatsächlich
"leicht vernässt" war .
Vor dem weiteren Hintergrund der
bekannten Hangwasserproblematik sind unabhängig von der fehlenden
Bewilligungspflicht weitere Untersuchungen angezeigt. Mithin muss
rechtsgenüglich ausgeschlossen werden, dass über die alte Bachröhre Wasser in
den Strassenkoffer des Wendeplatzes bzw. auf das Grundstück des
Beschwerdeführers gelangt.
4.3
Zusammengefasst
erweist sich der Sachverhalt als ungenügend festgestellt, weshalb die Sache in
Gutheissung der Beschwerde zur Vervollständigung der notwendigen Abklärungen
und zur Neubeurteilung zurückzuweisen ist. Da der Bewilligungsbehörde im
Zusammenhang mit den einzuleitenden Abklärungen und Massnahmen ein
Ermessensspielraum zukommt, erweist sich eine Sprungrückweisung an die
Beschwerdegegnerin als angezeigt (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 64 N. 4).
5.
Gemäss § 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG tragen die
Verfahrensbeteiligten die Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen.
Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung ist in Bezug auf die Regelung der
Kosten- und Entschädigungsfolgen als Obsiegen zu behandeln, wenn die
Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr, 28. April
2014, 2C_846/2013, E. 3.2, mit Hinweisen). Der Beschwerdeführer gilt somit
vor dem Verwaltungs- und dem Baurekursgericht als obsiegend. Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte der
Beschwerdegegnerin und dem Mitbeteiligten aufzuerlegen. Die Beschwerdegegnerin
und der Mitbeteiligte sind zu verpflichten, dem Beschwerdeführer eine
angemessene Parteientschädigung für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren zu
bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Dem Mitbeteiligten steht aufgrund seines
Unterliegens von vornherein keine Parteientschädigung zu.
6.
Es liegt ein
(Sprung-)Rückweisungsentscheid vor. Ein solcher wird grundsätzlich als
Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93
Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG; SR 173.110)
weiterziehen lässt (BGE 138 I 143 E. 1.2; 134 II 137 E. 1.3.2).
Zwischenentscheide sind vor Bundesgericht nur mit Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 ff. BGG) anfechtbar,
wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a)
oder die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und
damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges
Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des
Baurekursgerichts vom 26. September 2024 aufgehoben. Die Sache wird im
Sinne der Erwägungen an die Beschwerdegegnerin zur Abklärung und Neubeurteilung
zurückgewiesen. Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens von insgesamt
Fr. 5'705.- werden je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin und dem Mitbeteiligten
auferlegt.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    305.--
Zustellkosten,
Fr. 3'305.--
Total der Kosten.
3.    Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden je zur
Hälfte der Beschwerdegegnerin und dem Mitbeteiligten auferlegt.
4.    Die Beschwerdegegnerin und der Mitbeteiligte werden
verpflichtet, dem Beschwerdeführer je zur
Hälfte eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 6'000.- (inkl. MWST) für
das Rekurs- und Beschwerdeverfahren zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen
ab Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung
an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    den Mitbeteiligten;
c)    das Baurekursgericht;
d)    das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE);
e)    das Bundesamt für Umwelt (BAFU).