zh_verwaltungsgericht · VB.2010.00347 · 2010-10-20 · de

Befehl | Befehl zur Eintragung eines Nutzungsbeschränkungsreverses: Massgebende Sachlage, Verhältnismässigkeit, keine Abänderung der Baubewilligung Die Baubehörde ordnete der Beschwerdeführerin und Bauherrin die grundbuchliche Anmerkung eines Nutzungsbeschränkungsreverses an, nachdem diese mit der Einreichung verschiedener Planänderungen Anlass zur Besorgnis gab, die Erwerber der als Büro ausgewiesenen Stockwerkeigentumsanteile könnten diese in Überschreitung des zonenkonformen Wohnanteils von 65 % zu Wohnzwecken (um-)nutzen (E. 3). So sieht das Revisionsprojekt 2 für die bereits im Revisionsprojekt 1 mit Wohnungsgrundrissen ausgestalteten Einheiten Nasszellen und Küchen vor, welche für eine Wohnnutzung typisch sind (E. 3.4 und 3.5). Die dadurch ausgelösten berechtigten Zweifel der Baubehörde vermag die Beschwerdeführerin weder mit ihrer Behauptung, dass tatsächlich nur die Anschlüsse für die Küchen und Badezimmer realisert würden (E. 3.5), noch mit dem Argument aus dem Weg zu räumen, die vorgesehenen Duschen dienten einem echten Bedürfnis der Belegschaft (E. 3.6). Demzufolge kommt es auch nicht auf den entscheidrelevanten Zeitpunkt der Sachlage an (E. 3.6). Der angeordnete Revers ist zweck- und als das vorliegend mildeste Mittel auch verhältnismässig (E. 4). Überdies stellt er keine unzulässige Abänderung der erteilten Baubewilligungen dar (E. 5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 10..2.20.1 VB.2010.00347
Zurich Verwaltungsgericht 10..2.20.1 VB.2010.00347
Zurigo Verwaltungsgericht 10..2.20.1 VB.2010.00347

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00347
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Geschäftsnummer:
VB.2010.00347
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 20.10.2010
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Befehl
Befehl zur Eintragung eines Nutzungsbeschränkungsreverses: Massgebende Sachlage, Verhältnismässigkeit, keine Abänderung der Baubewilligung
Die Baubehörde ordnete der Beschwerdeführerin und Bauherrin die grundbuchliche Anmerkung eines Nutzungsbeschränkungsreverses an, nachdem diese mit der Einreichung verschiedener Planänderungen Anlass zur Besorgnis gab, die Erwerber der als Büro ausgewiesenen Stockwerkeigentumsanteile könnten diese in Überschreitung des zonenkonformen Wohnanteils von 65 % zu Wohnzwecken (um-)nutzen (E. 3). So sieht das Revisionsprojekt 2 für die bereits im Revisionsprojekt 1 mit Wohnungsgrundrissen ausgestalteten Einheiten Nasszellen und Küchen vor, welche für eine Wohnnutzung typisch sind (E. 3.4 und 3.5). Die dadurch ausgelösten berechtigten Zweifel der Baubehörde vermag die Beschwerdeführerin weder mit ihrer Behauptung, dass tatsächlich nur die Anschlüsse für die Küchen und Badezimmer realisert würden (E. 3.5), noch mit dem Argument aus dem Weg zu räumen, die vorgesehenen Duschen dienten einem echten Bedürfnis der Belegschaft (E. 3.6). Demzufolge kommt es auch nicht auf den entscheidrelevanten Zeitpunkt der Sachlage an (E. 3.6).
Der angeordnete Revers ist zweck- und als das vorliegend mildeste Mittel auch verhältnismässig (E. 4). Überdies stellt er keine unzulässige Abänderung der erteilten Baubewilligungen dar (E. 5).
Abweisung.
Stichworte:
NUTZUNGSBESCHRÄNKUNGSREVERS
UMNUTZUNG, EIGENMÄCHTIGE
VERHÄLTNISMÄSSIGKEITSPRINZIP
WOHNNUTZUNG
ZWANGSMASSNAHMEN
Rechtsnormen:
§ 321 Abs. 1 PBG
§ 321 Abs. 2 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2010.00347
Entscheid
der 1. Kammer
vom
20. Oktober 2010
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas
Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François
Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretär Robert Lauko.
In
Sachen
A AG,
vertreten durch RA B
,
Beschwerdeführerin,
gegen
Bauausschuss Opfikon,
vertreten durch RA C
,
Beschwerdegegner,
betreffend
Befehl,
hat sich ergeben:
I.
A.
Am 20. Mai
2008 erteilte der Bauausschuss Opfikon der A GmbH die baurechtliche Bewilligung
für die Errichtung eines Wohn- und Gewerbegebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
an der D-Strasse 04 bzw. der E-Strasse 02 in F.
B.
Infolge zwischenzeitlich aufgekommener Zweifel
hinsichtlich der geplanten Grundstücksnutzung ordnete der Bauausschuss Opfikon
gegenüber der A GmbH mit Beschluss vom 27. Oktober 2009 (Disp.-Ziff. I)
die grundbuchliche Anmerkung eines Nutzungsbeschränkungsreverses auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 03 an.
C.
Mittels Präsidialverfügung des Bauausschusses Opfikon
vom 6. November 2009 wurde Disp.-Ziff. I des vorgenannten Beschlusses
wegen offensichtlich unrichtiger Angabe des zu belastenden Grundstücks
aufgehoben und angeordnet, dass die fragliche Eintragung zulasten der Parzelle Kat.-Nr. 01
zu erfolgen habe.
II.
Den von der A GmbH erhobenen Rekurs mit dem
Antrag auf Aufhebung der beiden vorerwähnten Anordnungen wies die Baurekurskommission
IV mit Entscheid vom 3. Juni 2010 ab, nachdem der Bauausschuss Opfikon auf
ein von der Rekurrentin eingereichtes Wiedererwägungsgesuch nicht eingetreten
war.
III.
A.
Mit Beschwerde vom 5. Juli 2010 gelangte die
mittlerweile als A AG firmierende Bauherrin an das Verwaltungsgericht, und
beantragte, den Entscheid der Baurekurskommission IV vom 3. Juni 2010
sowie den Beschluss und die Präsidialverfügung des Bauausschusses Opfikon vom
27. Oktober bzw. 6. November 2010 aufzuheben und die Kosten des Rekurs-
und Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen. Ferner beantragte
sie für beide Verfahren die Zusprechung einer angemessenen Parteientschädigung.
B.
In ihrer Beschwerdeantwort vom 13. September 2010
schloss der Bauausschuss Opfikon auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin.
Die Ausführungen der Parteien in ihren
Rechtsschriften sowie die Erwägungen des angefochtenen Entscheids werden,
soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zuständig.
Die Beschwerdeführerin hat
das streitbetroffene Grundstück nach eigenen Angaben in Stockwerkeinheiten
aufgeteilt und sämtliche Einheiten bereits verkauft. Mangels Vornahme der
Eigentumsübertragungen, welche erst bei Bezugsbereitschaft erfolgen sollen, ist
sie allerdings noch deren Eigentümerin. Selbst unter diesen Umständen hat sie
an der Beschwerdeführung schon deswegen ein schutzwürdiges Interesse, weil ihr
aus der grundbuchlichen Anmerkung des vom Beschwerdegegner angeordneten
Nutzungsbeschränkungsreverses Kosten erwachsen. Als Adressatin des
vorinstanzlichen Entscheids ist sie somit zur Beschwerde legitimiert (§ 21
Abs. 1 VRG).
Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Verdachtsgründe
der Vorinstanz bezüglich einer allfälligen zonenwidrigen Nutzung des in
Überbauung begriffenen Grundstücks seien nicht stichhaltig. Soweit aufgrund der
Baueingabe zum Revisionsprojekt 2 überhaupt ein Verdacht bestanden habe, sei
dieser bis zum Zeitpunkt des Rekursentscheids aus der Welt geschafft worden. Da
bei Rechtsmittelentscheiden der im Zeitpunkt der Urteilsfällung bestehende
Sachverhalt massgeblich sei, habe die Vorinstanz die Voraussetzungen für die
Anmerkung eines Nutzungsreverses gemäss § 321 des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) zu Unrecht bejaht.
Sodann sieht die Beschwerdeführerin in den angefochtenen
Anordnungen des Beschwerdegegners eine unzulässige Änderung der am 20. Mai
2008 erteilten Baubewilligung. Die nachträgliche Änderung von rechtskräftigen
Baubewilligungen sei ihrer Ansicht nach nur zulässig, wenn das öffentliche
Interesse an der Durchsetzung des richtigen Rechts das entgegenstehende
Interesse an der Rechtssicherheit überwiege. Überdies sei die Beschwerdeführerin
in ihrem Vertrauen auf die rechtskräftige Baubewilligung zu schützen.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführerin ist Grundeigentümerin, Bauherrin und Generalunternehmerin
eines Wohn- und Gewerbegebäudes an der D-Strasse 04 bzw. der E-Strasse 02 in F,
wobei das Baugrundstück der Zentrumszone Z6 angehört. In Ziff. II der den
offensichtlich fehlerhaften
Beschluss des Bauausschusses vom 27. Oktober
2009
korrigierenden Präsidialverfügung vom 6. November 2009 ordnete
der Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin die Eintragung eines
Nutzungsbeschränkungsreverses auf dem Grundbuchblatt des Baugrundstücks mit
folgendem Inhalt an:
"Der Wohnanteil von 65 % ist gemäss bewilligtem Revisionsprojekt 1,
Bauausschussbeschluss vom 3. März 2009 (Grundlage: Schema
Nutzungsberechnung 1:100 Nr. 105 rev. 24. November 2008) beim Neubau
Wohn- und Geschäftshaus vollständig ausgeschöpft. Eine weitergehende Wohnnutzung
ist unzulässig."
Hintergrund des
Nutzungsbeschränkungsreverses bildeten anlässlich der Bewilligung verschiedener
Planänderungen aufgetretene Verdachtsmomente, die Beschwerdeführerin könnte von
den bewilligten Plänen abweichen und den in der Zentrumszone Z6 zulässigen
maximalen Wohnanteil von 65 % gemäss Art. 9
bis
Abs. 2 der
Bau- und Zonenordnung vom 7. Mai 2007 (BZO) in Verbindung mit dem
Zonenplan überschreiten.
3.2
Nebenbestimmungen
dürfen laut § 321 Abs. 1 PBG nicht bloss zur Heilung von be­stehenden
Verstössen, sondern auch – präventiv – zur Erhaltung des
rechtmässigen Zu­stands festgesetzt werden. Wo ein Bedürfnis besteht, kann die
Anmerkung auch bei Eigentumsbeschränkungen angeordnet werden, deren Umfang und
Tragweite sich unmittelbar aus den Bauvorschriften ergibt (§ 321 Abs. 2
PGB).
3.3
Entgegen der Behauptung der
Beschwerdeführerin ist für das Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz bei
der Beurteilung einer behördlich angeordneten Massnahme grundsätzlich die zur
Zeit des Erlasses der erstinstanzlichen Verfügung bestehende Sachlage
massgebend (RB 1961 Nr. 24; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röh
l, Kommentar
zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 52
N. 16 f., auch zum Folgenden). Bei Vorliegen wichtiger prozessökonomischer
Gründe ist eine Berücksichtigung neu eingetretener Tatsachen indes zulässig,
sofern der Streitgegenstand dadurch nicht verändert wird und keine neuen
Ermessensfragen aufgeworfen werden (RB 1982 Nr. 40; 1998 N. 60).
Ob unter den gegebenen Umständen eine
solche Betrachtungsweise angezeigt ist, kann hier offenbleiben, da unabhängig
von der herangezogenen Sachlage ein hinreichendes Bedürfnis für die Statuierung
des fraglichen Nutzungsbeschränkungsreverses besteht.
3.4
Soweit
abgestellt wird auf den zur Zeit des
Beschlusses vom 27. Oktober
2009 bzw. der diesen korrigierenden Präsidialverfügung vom 6. November
2009, durfte der Beschwerdegegner berechtigte Zweifel bezüglich der geplanten
Nutzung des streitbetroffenen Gebäudes hegen. Durch ihr Verhalten gab die Beschwerdeführerin
nämlich wiederholt Anlass zur Besorgnis, der zulässige Wohnanteil von höchstens
65 % könnte überschritten werden.
So wurde bereits durch die im Rahmen des
Revisionsprojekts 1 erfolgte Grundrissänderung der Grundstein gelegt für eine
mögliche spätere Umnutzung zu Wohnzwecken der als Büro bezeichneten
Stockwerkeigentumsanteile. Waren in den ursprünglichen Plänen noch
Grossraumbüros vorgesehen, unterscheiden sich die im Rahmen des Revisionsprojekts
1 geplanten Büros von ihrem Grundriss her praktisch nicht mehr von den als
Wohnung ausgewiesenen Einheiten. Beispielsweise ist das auf dem 1. Obergeschoss
geplante Büro mit 117 m
2
nicht nur hinsichtlich seiner Grundfläche, sondern auch in Bezug auf
die Aufteilung der Räumlichkeiten identisch mit der sich auf dem 2.
Obergeschoss befindlichen 4.5-Zimmer-Wohnung. Zudem verfügen die Wohnungen
allesamt über offene Küchen, sodass sich auch von daher keine weitere Anpassung
des Grundrisses der Büro-Einheiten im Fall einer späteren Wohnnutzung
aufdrängte. Vor allem aber enthalten sämtliche der in den Büros geplanten
Nasszellen eine Dusche (in der WC/Dusche des 121 m
2
grossen Büros im
Erdgeschoss ist überdies eine Waschmaschine eingezeichnet), und die gegenwärtig
als Archiv ausgewiesenen Räume scheinen für eine Umwandlung in ein Badezimmer
hervorragend geeignet zu sein.
3.5
Was das
Revisionsprojekt 2 betrifft, wurde dieses insbesondere zur Erfüllung verschiedener
Auflagen und Bedingungen eingereicht und enthielt unter anderem den Nachweis
behindertengerechten Bauens in Form eines Genehmigungsvermerks der BKZ Behindertenkonferenz
Kanton Zürich. Über die vom Beschwerdegegner geforderten und in der Folge
bewilligten Änderungen hinaus sind darin – ohne jedoch farblich hervorgehoben
zu sein – auch für die gewerblich zu nutzenden Räumlichkeiten Küchen sowie
Badezimmer eingezeichnet, ausgestattet jeweils mit den für Wohnzwecke üblichen
Einrichtungen. Unergründlich ist deshalb die im Rekursverfahren geäusserte
Bemerkung der Beschwerdeführerin, die Küchen der Büroeinheiten enthielten keine
Kochherde, sind diese doch in den soeben genannten Plänen des Revisionsprojekts
2 klar ersichtlich.
Selbst wenn die durch die zweite Revision neu
hinzugekommenen Küchen und Sanitärräume – wie von der Beschewerdeführerin
behauptet – nicht realisiert, sondern nur die dafür erforderlichen Anschlüsse
erstellt werden sollten, bestand zum Zeitpunkt der angefochtenen Anordnungen und
besteht heute noch die naheliegende Möglichkeit einer künftigen (Um-)Nutzung
der gewerblichen Räumlichkeiten zu Wohnzwecken. Es kommt diesbezüglich nicht –
wie vom Beschwerdegegner und der Vorinstanz bemängelt – darauf an, dass die
Beschwerdeführerin kein Revisionsgesuch für die im Revisionsprojekt 2 gegenüber
dem Revisionsprojekt 1 enthaltenen Grundrissänderungen eingereicht hat. Denn
mit oder ohne tatsächliche Abweichung von den bewilligten Plänen des
Revisionsprojekts 1 bestehen unter den gegebenen Umständen ernsthafte Zweifel
bezüglich einer künftigen Umnutzung der betreffenden Räumlichkeiten. Eine
Umwandlung der gewerblichen Räumlichkeiten in Wohnungen liesse sich nämlich
auch nach einer plangemässen Ausführung des Bauvorhabens mit einem
verhältnismässig geringen Aufwand realisieren. Insbesondere wäre dafür keine
Verschiebung von Innenwänden notwendig. Ausserdem erwähnt die Beschwerdeführerin
in ihrer Replik des Rekursverfahrens selber die Möglichkeit der vom Beschwerdegegner
befürchteten Umnutzung, wenn auch namentlich für den Fall einer künftigen
Änderung der geltenden Bau- und Zonenordnung.
3.6
Die
Beschwerdeführerin bringt in ihrer Beschwerdeschrift nichts vor, was diese Bedenken
entkräften könnte, was allerdings nicht erstaunt, würde dies doch gerade eine Abweichung
von den bereits bewilligten Plänen des Revisionsprojekts 1 bedingen, etwa durch
Verzicht auf die genannten Anschlüsse bzw. die vorgesehenen Duschen. Der noch
im Rekursverfahren erhobene Einwand der Beschwerdeführerin, die Sanitärräume
dienten einem echten Bedürfnis, kann wohl als unbelegte (Schutz-)Behauptung
abgetan werden. Bei derart kleinen Büroeinheiten mit jeweils 3 bis 4
Einzelräumen erscheint eine eigene Duschmöglichkeit eher als unübliche
Luxusausstattung.
Folglich war bzw. ist die Besorgnis des Beschwerdegegners,
die gewerblichen Räumlichkeiten könnten zweckentfremdet werden, unabhängig
davon begründet, ob die zur Zeit der erstinstanzlichen Anordnung oder die
während des Beschwerdeverfahrens vorherrschende Sachlage dem
Beschwerdeentscheid zugrunde gelegt wird.
4.
4.1
Nach dem Verhältnismässigkeitsprinzip rechtfertigt sich eine Be­lastung des
Bauherrn mit einer Nebenbestimmung nach § 321 PBG nur dann, wenn nach den
Umständen eine künftige Rechts­verletzung wahrscheinlich ist (RB 1982 Nr. 155
= BEZ 1983 Nr. 6). Lässt sich die un­zuläs­sige Verwendung eines Raums zu
Wohnzwecken aller Erfahrung nach mit einiger Si­cher­heit vorhersehen, ist der
Missbrauch in erster Linie durch bauliche Massnahmen zu verhindern; liegt die
Rechtsverletzung zwar nicht auf der Hand, kann sie aber auch nicht aus­ge­schlos­sen
wer­den, kommt ein Nutzungsbeschränkungsrevers infrage (VGr, 19. August
1988, BEZ 1988 Nr. 35;
Christoph Fritzsche/Peter
Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 11-21
).
Einen diesbezüglich ergangenen Rekursentscheid prüft das Verwal­tungs­gericht
aufgrund von § 50 in Verbindung mit § 20 VRG nur unter dem Gesichtswinkel
der Rechts­ver­let­zung.
Damit die Anordnung eines Nutzungsbeschränkungsreverses
verhältnismässig ist, muss sie als Verwaltungs­massnahme für die Erreichung des
angestreb­ten Ziels überhaupt taugen. Trifft das nicht zu, fällt sie von
vornherein als unverhältnismässig ausser Betracht (Max Imboden/René Rhinow,
Schwei­zerische Verwaltungsrechtsprechung, 1986, Band I, Nr. 58 B
IVa). Ferner muss der Revers im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung in
sachlicher, räumlicher, zeitlicher und personeller Hinsicht erforderlich sein,
mithin das mildeste Mittel zur Erreichung des fraglichen Zwecks darstellen
(David Fries, Reverse in der zürcherischen Baurechtspraxis, Bd. 1, Zürich 1990,
S. 199 ff.).
Der vorliegend strittige
Nutzungsbeschränkungsrevers erweist sich als der Sache nach mildeste Massnahme
und nicht als unzweckmässig. Immerhin können dank ihm potenzielle Erwerber, die
von dem durch das streitbetroffene Bauvorhaben nahezu vollständig ausgeschöpften
maximalen Wohnanteil von 65 % ansonsten keine Kenntnis erlangten, vom Erwerb
einer Büroeinheit und einer allfälligen zweckwidrigen Umnutzung abgehalten werden.
Daran ändert auch nichts, dass die vom Beschwerdegegner befürchteten Nutzungsänderungen
nach § 309 Abs. 1 lit. b PBG bewilligungspflichtig sind. Mit dem
Revers sollen gerade auch rechtsunkundige Stockwerkeigentümer über die
Nutzungsbeschränkung informiert werden, die angesichts der zu einer Wohnnutzung
geradezu einladenden Verhältnisse nicht an eine Bewilligung ihres Umnutzungsvorhabens
denken würden.
Obschon der Einbau einer kompletten Küche und eines
Badezimmers in den gewerblichen Räumen aufgrund der Grundrisseinteilung sowie
der vorhandenen Anschlüsse keine tiefgreifenden Eingriffe in die bestehende
Bausubstanz erfordert, wird sich die Baubehörde bei einer späteren Kontrolle
ohne Weiteres von deren Vorhandensein überzeugen können. Damit stellen sich
insbesondere auch keine Probleme im Hinblick auf die Privatsphäre der sich im Gebäude
befindlichen Personen, wie dies bei einer dauernden Überwachung der Einhaltung
des Reverses der Fall wäre (vgl. VGr, 22. Juni. 2005, VB.2005.00208,
www.vgrzh.ch; 19. August 1988, BEZ 1988 Nr. 35; Fritzsche/Bösch,
S. 11-21).
Es liegt jedenfalls noch im pflichtgemässen Ermessen des
Beschwerdegegners, wenn sie – wie in der Rekursantwort ausgeführt – unter
Vorbehalt weitergehender Massnahmen vorerst auf solche verzichtet.
4.2
Der vorliegend angeordnete
Nutzungsbeschränkungsrevers hält auch unter dem Gesichtswinkel
der Verhältnismässigkeit im engeren Sinn stand. Danach
muss die streitbetroffene Massnahme in einem vernünftigen Ver­hältnis zwischen
dem angestrebten Ziel und dem Eingriff stehen, den sie für die Betroffenen
bewirkt (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich etc. 2010
, N. 613 ff.;
Ulrich Häfelin/Walter Haller/Helen Keller, Schweizerisches
Bundesstaatsrecht, 7. A., Zürich etc. 2008, N.
323). Der Eingriff ist entgegen den Ausführungen des
Beschwerdeführers als nicht schwerwiegend zu betrachten. Soweit die
Beschwerdeführerin die gewerblichen Räumlichkeiten nicht als Wohnungen verkauft
hat, muss sie gegenüber ihren Käufern kaum mit grösseren Schwierigkeiten
rechnen. Erwerber von Wohnanteilen, die an der Nutzbarkeit ihrer Wohnung
zweifeln, dürften sich ferner mit einer Vorlage der im Rahmen des
Revisionsprojekts 1 bewilligten Pläne beruhigen lassen, zumal ihr Anteil dort
explizit als Wohnung aufgeführt ist. Ein Missverhältnis zwischen Eingriffsintensität
und -wirkung liegt also nicht vor.
Folglich erweist sich der vorliegende
Nutzungsbeschränkungsrevers als verhältnismässig.
5.
Die Beschwerdeführerin macht schliesslich geltend, durch die
angefochtene Anordnung würden die rechtskräftig erteilte Baubewilligung vom 20. Mai
2008 und das rechtskräftig bewilligte Revisionsprojekt 1 vom 3. März 2009
in unzulässiger Weise abgeändert.
5.1
Grundsätzlich
sind zwar Reverse als Nebenbestimmung der Baubewilligung gleichzeitig mit
dieser anzuordnen und zu eröffnen (Fries, S. 298 ff., auch zum
Folgenden). Eine spätere Anordnung ist in der Regel nur zulässig, sofern die
Voraussetzungen für einen Widerruf der Baubewilligung vorliegen und das Bestandesprivileg
dem nicht entgegensteht. Weicht die Bauherrschaft indes eigenmächtig von den
bewilligten Plänen in baurechtlich relevanter Weise ab, so kann die Baubehörde,
nach Aufforderung der Bauherrschaft um Einreichung eines neuerlichen
Baugesuchs, die Bewilligungsfähigkeit des Vorhabens von Amtes wegen abklären
und die nötigen Anordnungen treffen. In Rahmen dieser Abklärung kann sie die
ursprüngliche Baubewilligung auch mit einem Revers verknüpfen.
5.2
Vorliegend
wich die Beschwerdeführerin mit der Einreichung der Pläne des Revisionsprojekts
2 über die farblich gekennzeichneten Änderungen hinaus vom Revisionsprojekt 1
ab. Denn selbst wenn die neu eingezeichneten Küchen und Badezimmer nicht
realisiert werden sollten, beabsichtigt die Beschwerdeführerin neuerdings
zumindest die Vorbereitung der dafür benötigten Anschlüsse. Damit trat nach der
Erteilung der Baubewilligung eine Veränderung der Sachlage ein, welche die Anordnung
des Reverses rechtfertigt, ohne dass die Voraussetzungen für einen Widerruf
gegeben sein müssten.
Unter diesen Umständen erscheint auch das Vertrauen der
Beschwerdeführerin in den unveränderten Weiterbestand der erteilten Bewilligungen
nicht als schutzwürdig. Im nachträglich angeordneten
Nutzungsbeschränkungsrevers liegt somit keine unzulässige Abänderung derselben.
6.
Weil der streitbetroffene Nutzungsbeschränkungsrevers
rechtlich nicht zu beanstanden ist, erweist sich die
Beschwerde als unbegründet und ist demnach abzuweisen. Bei diesem Ausgang
des Verfahrens sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13
Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG) und steht ihr von vornherein keine
Parteientschädigung zu. Da dem obsiegenden Beschwergegner durch das
Beschwerdeverfahren kein nennenswerter Aufwand entstanden ist, ist auch ihm
keine Parteientschädigung auszurichten.
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'060.--     Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden der
Beschwerdeführerin auferlegt.
4.
Eine Parteientschädigung wird nicht
zugesprochen.
5.    Gegen diesen
Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die
Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an…