zh_verwaltungsgericht · SB.2015.00097 · 2016-01-27 · de

Staats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010 | Verkehrswertermittlung von nicht kotierten Aktien eines Hotelleriebetriebs [Streitig ist die Frage, ob und in welchem Ausmass auf der Hotelliegenschaft stille Reserven vorhanden sind (Verkehrswert der Hotelliegenschaft).] Die Vorinstanz holte zur Schätzung des Verkehrswerts der Hotelliegenschaft (als Fortführungswert) ein Gutachten ein. Aus den Akten ergeben sich Hinweise, dass der Experte auf Kosten des zu begutachtenden Hotels übernachtet hat. Es kann letztlich offenbleiben, ob der Experte für befangen zu erklären wäre, da das Gutachten auch aus anderen Gründen abzuweisen ist (E. 6.1). Das Gutachten erweist sich als unvollständig sowie nicht klar und gehörig begründet. Die Verkehrswertermittlung lässt sich mangels nachgewiesener Grundlagen weder nachvollziehen noch lässt sich überprüfen, ob die eingesetzten Werte korrekt sind. Der Wert des Grundstücks und der Liegenschaft machen einen Grossteil des Unternehmenswerts aus und können daher bei der Verkehrswertermittlung nicht ausser Acht gelassen werden. Die ertragswertorientierte Ermittlung des Verkehrswerts ist in Anbetracht der Lage und dem luxuriösem Ausbaustandard der Hotelliegenschaft kaum zielführend (E. 6.2). Aufhebung und Rückweisung zum Neuentscheid an die Vorinstanz.

Zürich Verwaltungsgericht 27.01.2016 SB.2015.00097
Zurich Verwaltungsgericht 27.01.2016 SB.2015.00097
Zurigo Verwaltungsgericht 27.01.2016 SB.2015.00097

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2015.00097
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Geschäftsnummer:
SB.2015.00097
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.01.2016
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Staats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010
Verkehrswertermittlung von nicht kotierten Aktien eines Hotelleriebetriebs
[Streitig ist die Frage, ob und in welchem Ausmass auf der Hotelliegenschaft stille Reserven vorhanden sind (Verkehrswert der Hotelliegenschaft).]
Die Vorinstanz holte zur Schätzung des Verkehrswerts der Hotelliegenschaft (als Fortführungswert) ein Gutachten ein. Aus den Akten ergeben sich Hinweise, dass der Experte auf Kosten des zu begutachtenden Hotels übernachtet hat. Es kann letztlich offenbleiben, ob der Experte für befangen zu erklären wäre, da das Gutachten auch aus anderen Gründen abzuweisen ist (E. 6.1).
Das Gutachten erweist sich als unvollständig sowie nicht klar und gehörig begründet. Die Verkehrswertermittlung lässt sich mangels nachgewiesener Grundlagen weder nachvollziehen noch lässt sich überprüfen, ob die eingesetzten Werte korrekt sind. Der Wert des Grundstücks und der Liegenschaft machen einen Grossteil des Unternehmenswerts aus und können daher bei der Verkehrswertermittlung nicht ausser Acht gelassen werden. Die ertragswertorientierte Ermittlung des Verkehrswerts ist in Anbetracht der Lage und dem luxuriösem Ausbaustandard der Hotelliegenschaft kaum zielführend (E. 6.2).
Aufhebung und Rückweisung zum Neuentscheid an die Vorinstanz.
Stichworte:
BEFANGENHEIT
BUCHWERT
ERTRAGSWERT
EXPERTE
GUTACHTEN
HOTEL
NICHT KOTIERTE WERTPAPIERE
RÜCKWEISUNG
STILLE RESERVEN
SUBSTANZWERT
UNTERNEHMENSBEWERTUNG
VERKEHRSWERT
VERKEHRSWERTERMITTLUNG
VERKEHRSWERTSCHÄTZUNG
Rechtsnormen:
Art. 29 Abs. I BV
§ 39 Abs. I StG
§ 119 StG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
2.
Abteilung
SB.2015.00097
Urteil
der 2. Kammer
vom
27. Januar 2016
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Leana Isler,
Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker,
Gerichtsschreiberin Linda Rindlisbacher.
In Sachen
Staat Zürich, vertreten durch das kantonale Steueramt,
Dienstabteilung
Recht,
Beschwerdeführer,
gegen
A,
vertreten durch RA B,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Staats-
und Gemeindesteuern 2009 und 2010,
hat sich ergeben:
I.
A.
A
(nachfolgend die Pflichtige) ist u.
a. Eigentümerin von 150'000 Namenaktien der C AG mit
einem Nennwert von Fr. … und von 50'000 Inhaberaktien der C AG mit
einem Nennwert von Fr. …. Mit Einschätzungsentscheiden vom 3. Oktober
2013 setzte das kantonale Steueramt die Steuerwerte dieser Aktien abweichend
von der Deklaration wie folgt fest:
Per 31.12.2009
Per 31.12.2010
150'000
Namenaktien Wert pro Stück
Fr. …
Fr. …
Gesamtwert
Fr. …
Fr. …
Statt deklariert
Fr. …
Fr. …
Per 31.12.2009
Per 31.12.2010
50'000
Inhaberaktien Wert pro Stück
Fr. …
Fr. …
Gesamtwert
Fr. …
Fr. …
Statt deklariert
Fr. …
Fr. …
Grundlage dieser Werte bildeten folgende
Berechnungen:
Geschäftsjahr
Ertragswert
(EW)
Substanzwert
(SW)
Unternehmenswert
(2x EW + SW ÷ 3)
2009
Fr. …
Fr. …
Fr. …
2010
Fr. …
Fr. …
Fr. …
Geschäftsjahr
Steuerwert für 150'000
Namenaktien
Steuerwert für 50'000
Inhaberaktien
2009
Fr. …
Fr. …
2010
Fr. …
Fr. …
Auf
dieser Grundlage schätzte es die Pflichtige für die Staats- und Gemeindesteuern
2009 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. … und einem steuerbaren
Vermögen von Fr. … ein. Für die nachfolgende Steuerperiode 2010 setzte es
das steuerbare Einkommen auf Fr. … (davon Fr. … als Ertrag aus
qualifizierten Beteiligungen) und das steuerbare Vermögen auf Fr. … fest.
B.
Die dagegen erhobenen
Einsprachen wies das kantonale Steueramt am 27. November 2013 ab.
II.
Die gegen die Entscheide des kantonalen Steueramts vom
27. November 2013
erhobenen Rekurse hiess das
Steuerrekursgericht
am 31. August 2015 gut und schätzte die Pflichtige für die Steuerperiode
2009 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. … und mit einem steuerbaren
Vermögen von Fr. … und für die Steuerperiode 2010 mit einem steuerbaren
Einkommen von Fr. … und mit einem steuerbaren Vermögen von Fr. ….
Streitig war der Verkehrswert der Hotelliegenschaft D,
insbesondere die Frage, ob und in welchem Ausmass auf der Hotelliegenschaft D
stille Reserven vorhanden sind. Zur Ermittlung des Verkehrswertes der
Hotelliegenschaft per 31. Dezember 2009 und per 31. Dezember 2010
holte das Steuerrekursgericht ein Gutachten ein. Der Experte mass der
Hotelliegenschaft per 31. Dezember 2010 einen Verkehrswert (als
Fortführungswert) von Fr. … zu. Das Steuerrekursgericht stützte sich sowohl
für die Steuerperiode 2009 als auch die Steuerperiode 2010 vollumfänglich auf
das Gutachten. Da dieser Verkehrswert weit unter den Buchwerten von Fr. …
per 31. Dezember 2009 und von Fr. … per 31. Dezember 2010 lag,
rechnete es keine stillen Reserven auf. Weiter korrigierte es antragsgemäss den
Ertragswert der C AG per 31. Dezember 2009 aufgrund eines
Rechenfehlers auf Fr. …, der Ertragswert per 31. Dezember 2010 von
Fr. … war unbestritten. Dies führte zu folgenden Ergebnissen:
Geschäftsjahr
Ertragswert
(EW)
Substanzwert
(SW)
Unternehmenswert
(2x EW + SW ÷ 3)
2009
Fr. …
Fr. …
Fr. …
2010
Fr. …
Fr. …
Fr. …
Gestützt darauf ergaben sich folgende Aktienbewertungen:
Geschäftsjahr
Steuerwert für 150'000 Namenaktien
Steuerwert für 50'000 Inhaberaktien
2009
Fr. …
Fr. …
2010
Fr. …
Fr. …
III.
Mit Beschwerde vom 3. November 2015 erhob der
Staat Zürich, vertreten durch das kantonale Steueramt, Dienstabteilung Recht,
Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, der Entscheid des
Steuerrekursgerichts vom 31. August 2015 sei unter Kostenfolge zulasten
der Beschwerdegegnerin aufzuheben und es sei die Sache an das Steuerrekursgericht
zur Erstellung eines neuen Gutachtens über den Verkehrswert der Liegenschaft D
(E-Strasse, Kat.-Nr. …) und zur neuen Festlegung des Vermögenssteuerwertes
der Namen- und Inhaberaktien der C AG und des steuerbaren Vermögens der
Beschwerdegegnerin für die Steuerperioden 2009 und 2010 zurückzuweisen.
Mit Beschwerdeantwort vom
16. November 2015 beantragte die Beschwerdegegnerin die Abweisung der Beschwerde,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers.
Die Kammer
erwägt:
1.
Mit
der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können nach § 153
Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige
oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend
gemacht werden.
2.
2.1
Der Beschwerdeführer bringt vor, die Vorinstanz
habe für die Bestimmung des Vermögenssteuerwertes der Namen- und Inhaberaktien
der C AG der Pflichtigen auf den im Gutachten vom 26. August 2014
ermittelten Verkehrswert der Hotelliegenschaft D
(E-Strasse,
Kat.-Nr.
…
) von Fr.
…
abgestellt. Der
Experte habe in seinem
Gutachten fälschlicherweise indes nicht den Substanzwert bzw. den Verkehrswert
der Hotelliegenschaft ermittelt, sondern den Ertragswert des Hotelbetriebs D.
Dies führe gegenüber dem auftragsgemäss zu bestimmenden Substanzwert bzw.
Verkehrswert der Liegenschaft zu einem massiv zu tiefen Wert. Im Gutachten über
den Verkehrswert der Liegenschaft D werde einzig auf den Umsatz und den Ertrag
des Hotel- und Restaurationsbetriebs einschliesslich des Instandsetzungsbedarfs
abgestellt. Liegenschaftliche Werte wie Bodenpreise, Wert des Gebäudes oder
Preise für Vergleichsgrundstücke seien nicht einbezogen worden. Dadurch werde
nicht der Verkehrswert, sondern der Ertragswert des Hotel- und
Restaurationsbetriebs D ermittelt.
Die
streitbetroffene Hotelliegenschaft habe eine Katasterfläche von
…
m
2
und liege an
bester Lage
. Bei einem
Gebäudevolumen von
…
m
3
und einem Basiswert von Fr.
…
liege
alleine der Versicherungsschätzwert des Gebäudes bei Fr.
…
. Im Zeitraum von 1993 bis 2010 seien aktivierte bauliche
Investitionen am Gebäude im Umfang von Fr.
…
getätigt worden. Bereits aufgrund dieser Werte sei erkennbar, dass der im
Gutachten ermittelte Verkehrswert der Liegenschaft (inkl. Wert des Bodens) von
Fr.
…
in keiner Weise dem Substanzwert der
Liegenschaft entsprechen
könne
. Selbst der Buchwert
der Liegenschaft liege mit Fr.
…
weit über dem
Schätzwert des Gutachtens, was zudem dazu führe, dass
die
C AG bei Zutreffen des Verkehrswertes gemäss Gutachten im
fraglichen Zeitraum faktisch eine Unterbilanz bzw. einen Kapitalverlust
aufweisen würde. Sodann seien im Gutachten vom 26. August 2014 keinerlei
Vergleichshandänderungen bzw. Preise von Vergleichsliegenschaften erwähnt oder
berücksichtigt worden.
B
ei Liegenschaften
an solcher
Lage
seien aber zur Abschätzung des Verkehrswertes zwingend
Vergleichshandänderungen zu
berücksichtigen oder zumindest sei
das Resultat der
S
chätzung anhand von
Vergleichshandänderungen zu plausibilisieren.
E
ine
Vergleichsliegenschaft mit einer
Grundstück
fläche von
…
m
2
und einem Gebäudebasiswert
von Fr.
…
sei im Jahre 2014 für Fr.
…
veräussert worden. Diese Liegeschaft habe eine ca. vier Mal
kleinere Grundstückfläche und einen ca. 55
%
kleineren Basiswert als die Liegenschaft D. Das Abstellen auf den Wert dieses
Gutachtens, welche
s
den Wert von Vergleichsobjekten
nicht berücksichtige und wesentlich von diesen abweiche, stelle eine
Rechtsverletzung dar.
2.2
Die Pflichtige bringt dagegen vor, der Experte
habe den Verkehrswert der Liegenschaft D auftragsgemäss als Fortführungswert
ermittelt. Er habe somit nicht den Liquidationswert ermitteln müssen. Der
Fortführungswert einer Liegenschaft sei der Wert, den der aktuelle Betreiber
der fraglichen Liegenschaft beimesse.
Die
wichtigste
Grundlage zur Ermittlung des Fortführungswertes bilde dabei die Erfolgsrechnung
des Betreibers. Ein anrechenbarer Landwert habe aufgrund der
Nutzungsbeschränkung wegen der einschneidenden Beschränkungen zufolge
Denkmalschutzes nicht realisiert werden können. Als Fortführungswert sei daher
richtigerweise weder der Landwert noch der Gebäudewert einbezogen worden.
Vielmehr sei ein nachhaltiger Mietwert und darauf basierend der Ertragswert als
massgebender Fortführungswert ermittelt worden. Grund für die Bewertung sei
ausschliesslich die Frage nach dem Vorliegen bzw. der Höhe allfälliger
unversteuerter stiller Reserven auf der Hotelliegenschaft. Es sei nicht darum
gegangen, dass der Experte einen Unternehmenswert ermitteln sollte, zumal die
Unternehmung neben dem Hotel auch noch andere Betriebsteile habe.
3.
3.1
Gemäss Art.
13 Abs.
1
des
Bundesgesetz
es
über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und
Gemeinden vom 14.
Dezember 1990 (StHG) unterliegt
der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen. Dabei wird das Vermögen gemäss §
39 Abs.
1
des
Steuergesetz
es des
Kanton
s
Zürich vom 8. Juni 2015 (StG) zum Verkehrswert bewertet.
Als Verkehrswert gilt der objektive Marktwert eines Vermögensobjektes.
Dieser entspricht dem Preis, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also ein unbefangener Käufer
bzw. ein fernstehender Dritter unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre.
Der Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn ist nicht eine mathematisch exakt
bestimmbare Grösse, sondern in der Regel ein Schätz- oder Vergleichswert. (BGE
128 I 240; BGr, 22. Juni 2015,
2C_1118/2014, E.
2.1
).
3.2
Bei nicht kotierten Wertpapieren, für welche offizielle
Kursnotierungen fehlen oder die nicht oder nur selten gehandelt werden, ist der
Verkehrswert aufgrund derjenigen Schätzungsgrundlagen zu ermitteln, welche die
zuverlässigste Wertermittlung gestatten. Entsprechende Richtlinien enthaltet
das Kreisschreiben Nr.
28 der Schweizerischen
Steuerkonferenz ([SSK]; KS Nr.
28 vom 28.
August 2008 mit regelmässigen Ak
t
ualisierungen).
Die Wegleitung bezweckt, im Licht der Steuerharmonisierung zwischen den
Kantonen betreffend die Vermögenssteuer, eine in der Schweiz einheitliche
Bewertung von inländischen und ausländischen Wertpapieren, die an keiner Börse
gehandelt werden (vgl. KS Nr.
28, Rz.
1). Die Berechnung des Verkehrswertes erfolgt durch den Sitzkanton
der zu bewertenden Gesellschaft. Den in der Wegleitung formulierten Grundsätzen
liegt allgemein der Gedanke zugrunde, dass der Verkehrswert erfahrungsgemäss
vom bisherigen und zu erwartenden Ertrag in Form von Dividenden und anderen
Gewinnanteilen sowie von der Ertragskraft der Gesellschaft abhängt und durch
weitere Faktoren beeinflusst wird, wie beispielsweise durch das Vermögen der
Gesellschaft (Kapital, Reserven), die Liquidität der Unternehmung, Stabilität
des Geschäftsbetriebes usw. Für die Bewertung ist jedoch nach Art der
Unternehmungen zu unterscheiden.
Bei Handels-, Industrie-
und Dienstleistungsgesellschaften wird der Unternehmenswert grundsätzlich nach
der Mittelwertmethode (Praktikermethode) durch zweimalige Gewichtung des
Ertragswerts und einfache Gewichtung des Substanzwerts ermittelt. Der
Ertragswert ergibt sich aus dem kapitalisierten ausgewiesenen Reingewinn der
massgebenden Geschäftsjahre, wobei wahlweise zwei oder drei Geschäftsjahre
berücksichtigt werden können (vgl. KS Nr. 28 Rz. 41 ff. und
Kommentar 2014 zum KS Nr. 28, Rz. 34 ff.). Grundlage für die Bestimmung
des Substanzwerts ist die Jahresrechnung unter vollständiger Berücksichtigung
der Aktiven und Passiven (vgl. KS Nr. 28 Rz. 17 f. Kommentar
2014 zum KS Nr. 28, Rz. 11). Betriebliche unüberbaute und überbaute
Grundstücke sind zur amtlichen Schatzung einzustellen, jedoch mindestens zum
Buchwert. Fehlt eine amtliche Schatzung ist auf den Verkehrswert abzustellen.
Basiert eine Bewertung (amtliche Schatzung oder Formelbewertung) auf den kapitalisierten
Mieterträgen, gilt diese als Verkehrswert (vgl. KS Nr. 28 Rz. 26
Kommentar 2014 zum KS Nr. 28, Rz. 19).
3.3
Das
KS Nr.
28
bildet kein Bundesrecht, sondern ist eine reine Verwaltungsverordnung
und bindet die richterlichen Behörden nicht. Es wendet sich an die
rechtsanwendenden Behörden und bezweckt im Interesse der Steuerharmonisierung
zwischen den Kantonen eine in der Schweiz einheitliche Bewertung nicht
kotierter Wertpapiere. Es enthält somit verwaltungsinterne Regeln für das
Verhalten der Steuerbeamten, begründet aber keine Rechte und Pflichten (BGr,
12. Juni 2009, 2C_800/2008, E. 5.1). Das Bundesgericht orientiert
sich an solchen Kreisschreiben, sofern diese eine überzeugende Konkretisierung
der rechtlichen Vorgaben enthalten (BGE 139 V 122 E. 3.3; BGE 133 V 587
E. 6.1; BGE 133 II 305, E. 8.1) und es sich um eine eher technische
Materie von begrenzter Justiziabilität handelt. Eine solche Konstellation ist
in steuerlichen Bewertungsfragen gegeben, weswegen das Bundesgericht in seiner
Praxis das KS Nr. 28 jedenfalls im Bereich der Besteuerung natürlicher
Personen regelmässig in seine Erwägungen einbezieht (BGr, 18. September
2013,
2C_309/2013, 2C_310/2013, E.
3.5; BGr,
24. Juni 2010, 2C_881/2008,
E. 2.3; BGr, 15. April 2010, 2C_504/2009, E. 3.3).
3.4
Das KS Nr.
28
gilt
nach ständiger Praxis des Bundesgerichts als zuverlässige Methode zur
Bestimmung des Verkehrswertes, da darin die Überlegungen, die für die
Preisbildung bei den nicht an der Börse kotierten Aktien im Allgemeinen
massgebend sind, zum Ausdruck kommen (vgl. BGr, 30. Juni 2014,
2C_1168/2013; 2C_1169/2013, E. 3.6; BGr, 15. April 2010, 2C_504/2009,
E. 3.3). Das schliesst nicht aus, dass im Einzelfall aufgrund besserer Erkenntnisse
oder mit Rücksicht auf die Besonderheiten des Einzelfalles vom Kreisschreiben
Abstand genommen und eine andere Bewertungsmethode herangezogen wird (BGr,
30. Juni 2014, 2C_1168/2013, 2C_1169/2013, E. 3.6; BGr,
18. September 2013, 2C_309/2013, 2C_310/2013, E. 3.6).
4.
Unbestritten
ist vorliegend, dass der Wert der Aktien der
C AG
anhand der Unternehmenswertberechnung des KS Nr.
28
(
zweimalige Gewichtung des Ertragswerts und einfache
Gewichtung des Substanzwerts)
zu ermitteln ist.
Ebenfalls unbestritten ist
der
Ertragswert
C AG
(Steuerperiode 2009: Fr.
…
; Steuerperiode 2010: Fr.
…
).
Streitig ist hingegen - und hier einzig zu prüfen - der
Verkehrswert
der
Hotelliegenschaft D
.
4.1
Das Steueramt bezifferte den Substanzwert
der
C AG
per 31. Dezember 2009 auf Fr.
…
und per 31.
Dezember 2010 auf
Fr.
…
. Es stellte dabei gestützt auf eine
individuelle Verkehrswertschätzung vom 5. Dezember 2003 auf einen
Verkehrswert der Hotelliegenschaft D per Ende 2009 und per Ende 2010 auf
Fr.
…
ab. Ausgehend von diesem Verkehrswert
ermittelte es auf der Hotelliegenschaft per 31. Dezember 2009 stille
Reserven von Fr.
…
(Verkehrswert Fr.
…
abzüglich Buchwert Fr.
…
). Per
31. Dezember 2010 bemass es die stillen Reserven auf Fr.
…
(Verkehrswert Fr.
…
abzüglich
Buchwert Fr.
…
). Ferner brachte es latente
Steuern von 15
% auf den unversteuerten stillen Reserven
in Abzug und gewährte auf den Brutto-Steuerwert der Aktien einen Pauschalabzug
für vermögensrechtliche Beschränkungen von je 30
%.
4.2
4.2.1
Die Vorinstanz holte zur Schätzung des Verkehrswerts der Hotelliegenschaft
D (als Fortführungswert) ein Gutachten beim Experten G ein. Dieser mass in
seinem Gutachten von 26. August 2014 der Hotelliegenschaft per
31. Dezember 2010 einen Verkehrswert von Fr. …zu. Den Verkehrswert
ermittelte er auf der Basis des Ertragswerts, den er – ausgehend von einem
jährlichen Mietwert von Fr. … inkl. Mietinventar, kapitalisiert mit
9,1 % - auf Fr. … bezifferte. Unter dem Titel "Entwertung 2.
Art" nahm er mit der Begründung, dass die im Kapitalisierungssatz
berücksichtigten Betriebskosten (für Strom, Wasser, Reinigung, Wäsche, Werbung,
Gebühren etc.), Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Instandsetzungskosten
und Rücklagen mit einem Satzanteil von insgesamt 5,3 % (jährlicher Anteil
Fr. …) nicht ausreichten, um den künftig anfallenden zusätzlichen
Erneuerungsbedarf von jährlich Fr. … zu decken, einen Abzug von Fr. …
vor. Das Leerstandsrisiko sowie weitere Unterhalts-/Ersatzkosten,
Liegenschaftsunterhaltskosten, Abschreibungen und Zinskosten von jährlich
Fr. … berücksichtigte er bereits im Mietwert.
4.2.2
Aufgrund der Tatsache, dass der Verkehrswert einer Liegenschaft aufgrund der handelsrechtlichen
Höchstwertvorschriften in der Regel über dem Buchwert liegt (per Ende 2009:
Fr. …; per Ende 2010: Fr. …) und in der Handelsbilanz der Gesellschaft
bisher keine Wertberichtigungen erfolgt sind, war die Vorinstanz von diesem
Schätzungsergebnis nicht überzeugt. Trotzdem sah sie mangels fundierter
fachspezifischer Kenntnisse in der Hotelleriebranche keinen Anlass, von diesem
Schätzungsergebnis abzuweichen oder ein Obergutachten einzuholen, zumal ein
solches nicht beantragt wurde. Weiter hielt sie fest, dass die Pflichtige keine
Einwendungen gegen das Gutachten erhoben habe und das kantonale Steueramt
einzig den Kapitalisierungssatz bemängelt habe (Kapitalisierung des erzielten
Ertrags mit 7.05 % statt 9.1 %). Diesen vom kantonalen Steueramt
verfochtenen Kapitalisierungssatz hielt sie indes für unrealistisch. Aufgrund
des grossen wirtschaftlichen Risikos und der Notwendigkeit häufiger und kostspieliger
Modernisierungsaufwendungen zur Aufrechterhaltung des gehobenen Standards liege
der Kapitalisierungssatz wesentlich höher als bei einem Mehrfamilien- oder
Geschäftshaus, das in grösseren Zeitabständen renoviert werden müsse. Sie
stellte daher vollumfänglich auf das Gutachten ab und rechnete, da der
Verkehrswert der Hotelliegenschaft weit unter den Buchwerten lag, keine stillen
Reserven auf.
4.2.3
Eine Minderheit der Vorinstanz war der Meinung, das Gutachten wäre abzulehnen
gewesen. Der Experte habe nicht, wie es sein Auftrag gewesen wäre, den Substanzwert
der Hotelliegenschaft ermittelt, sondern den Ertragswert der Hotelunternehmung.
Sodann sei der vom Experten gewählte Kapitalisierungszinssatz von 9,1 %
allenfalls für die Bewertung von Hotelunternehmen angemessen. Für die Bewertung
einer Hotelliegenschaft sei er deutlich zu hoch. Aufgrund der telefonischen
Unterredung des Referenten mit dem Experten sei zudem der Eindruck entstanden,
dass der Experte im Hotel kostenlos übernachtet habe und er rein fiktive
Übernachtungskosten beim Steuerrekursgericht geltend gemacht habe. Es müsse
daher auch an der Unbefangenheit des Experten gezweifelt werden.
5.
5.1
Amtliche Gutachten unterliegen wie Privatgutachten der freien Beweiswürdigung
durch die erkennende Behörde. Während Privatgutachten die Aussagekraft einer
Parteibehauptung zukommt (vgl. VGr, 9. Juli 2003, SR.2003.00002 = StR 58
(2003) 888 ff. = ZStP 2003, 270 ff. = ZStP 2004, 259 ff.,
E. 3b), gelten amtliche Gutachten als Beweismittel. Im Gegensatz zum
Privatgutachter wird der amtliche Gutachter von der erkennenden Behörde
ausgewählt, instruiert und darauf hingewiesen, dass er unter Strafandrohung
steht. Folglich besitzt das Privatgutachten wegen der fehlenden Neutralität des
Gutachters nicht denselben Rang wie ein amtliches Gutachten. Von einem amtlichen
Gutachten darf nicht ohne zwingende Gründe abgewichen werden.
Die erkennende Behörde kann sich deshalb bei der
Beweiswürdigung auf die Prüfung beschränken, ob das amtliche Gutachten
vollständig, klar, gehörig begründet, frei von Lücken und Widersprüchen ist,
auf zutreffenden tatsächlichen Feststellungen beruht sowie ob der Gutachter
hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit gehabt hat.
Ob
ein Gericht die im Gutachten enthaltenen Erörterungen für überzeugend hält oder
nicht und ob es dementsprechend den Schlussfolgerungen des Experten folgen oder
ein Ergänzungsgutachten beziehungsweise eine Oberexpertise einholen soll, ist
eine Frage der Beweiswürdigung (vgl. BGr,
24. Dezember 2014,
6B_872/2014, E. 1.1; VGr, 8. Juni 2015, VB.2015.00126, E. 4.2;
VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018 = TStP 21 [2012], 323 ff.,
E. 2.3).
5.2
5.2.1
Wer beim Vollzug dieses Gesetzes in einer Sache zu entscheiden oder an einer Verfügung
oder Entscheidung in massgeblicher Stellung mitzuwirken hat, ist kraft
§ 119 Abs. 1 StG verpflichtet, in Ausstand zu treten, wenn er an der
Sache ein persönliches Interesse hat (lit. a), mit einer Partei durch Ehe
oder eingetragene Partnerschaft verbunden ist oder mit ihr in faktischer
Lebensgemeinschaft lebt (lit. b), mit einer Partei in gerader Linie oder
bis zum dritten Grad in der Seitenlinie verwandt oder verschwägert ist
(lit. b
bis
), Vertreter einer Partei ist oder für eine Partei in
der gleichen Sache tätig war (lit. c) oder aus andern Gründen in der Sache
befangen sein könnte (lit. d). Diese Regeln sind sinngemäss auch für von
Steuerverwaltungs- oder -justizbehörden beigezogene Sachverständige anwendbar
(BGr, 18. Juli 2012, StE 2013 B 96.21 Nr. 18, E. 2.1 f. m.
w.
Hw.; BGE 137 V 210 E. 2.1.3;
VGr, 14. August 2013, SB.2012.00108, E. 1.1; vgl. auch Felix Richner/Walter
Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz,
3. A., Zürich 2013, § 119 N. 12).
5.2.2
§ 119 Abs. 1 lit. d StG konkretisiert dabei die in der
Bundesverfassung in Art. 29 Abs. 1 (für Behörden) und Art. 30
Abs. 1 BV (für Gerichte) verankerten Verfahrensgarantien. Diese werden
verletzt, soweit bei objektiver Betrachtung Gegebenheiten vorliegen, die den
Anschein der Befangenheit oder die Gefahr der Voreingenommenheit des Gerichtsmitglieds
(bzw. Sachverständigen) begründen. Solche Umstände können in einem bestimmten
Verhalten des betreffenden Gerichtsmitglieds (bzw. Sachverständigen) oder
gewissen äusseren Gegebenheiten funktioneller und organisatorischer Natur
begründet sein. Nicht entscheidend ist das subjektive Empfinden einer Partei;
ihr Misstrauen in die Unvoreingenommenheit muss in objektiver Weise begründet
sein. Dabei reicht es praxisgemäss aus, dass Umstände vorliegen, die bei
objektiver Betrachtung den blossen Anschein der Befangenheit und Voreingenommenheit
erwecken. Nicht verlangt wird, dass das Gerichtsmitglied (bzw. der
Sachverständige) tatsächlich befangen ist ([anstelle vieler] BGE 138 I
E. 2.2 m.
w.
Hw.; VGr, 14. August 2013,
SB.2012.00108, E.  1.2). Ob die Vorinstanz die Ausstandsregeln beachtet
hat, ist im Rechtsmittelverfahren von Amtes wegen zu beachten (Richner,
§ 119 n. 29).
6.
6.1
Aus den Akten ergeben sich Hinweise, die auf den Anschein der Befangenheit des
Experten schliessen lassen: Den Telefonnotizen des Referenten des
Steuerrekursgerichts vom 14. Januar 2015 und vom 3. März 2015 lässt
sich entnehmen, dass der Experte dem Steuerrekursgericht Übernachtungskosten in
der Höhe von Fr. … ohne entsprechenden Beleg in Rechnung gestellt hat. Der
Experte gab dazu befragt an, dass er diese per Kreditkarte bezahlt habe und
keinen Beleg mehr habe. Darauf hingewiesen, dass die beigelegten Belege darauf
hindeuten würden, dass er die Übernachtungskosten nicht habe bezahlen müssen,
verzichtete er auf die Weiterverrechnung der Übernachtungskosten. Als
professioneller Gutachter musste dem Experten bewusst gewesen sein, dass er
ohne entsprechende Belege keine Entschädigung für seine Umtriebe erhalten
würde. Offenbar konnte er denn auch für alle anderen Aufwendungen die
entsprechenden Belege vorweisen. Auch bei einer Bezahlung per Kreditkarte hätte
er den Nachweis mittels seiner Kreditkartenrechnung erbringen können. Sollte
der Experte tatsächlich auf Kosten des zu begutachtenden Hotels übernachtet
haben, wäre er zumindest dem Anschein nach befangen gewesen. Abgesehen davon
ist nicht ersichtlich, inwiefern eine Übernachtung im zu begutachtenden Hotel
grundsätzlich notwendig und sinnvoll war. Es kann jedoch letztlich
offenbleiben, ob der Experte für befangen zu erklären ist, da dem Gutachten
auch aus anderen Gründen nicht zu folgen ist.
6.2
6.2.1
Der Experte wurde von der Vorinstanz mit der Beantwortung folgender Frage beauftragt:
"Wie hoch war der Verkehrswert (als Fortführungswert) der Liegenschaft
Kat. Nr. …, Hotel D mit … m
2
Land an der E-Strasse/H-Strasse, per 31. Dezember 2009 und
31. Dezember 2010?". Der Experte berechnete den Verkehrswert wie
folgt: Er schloss anhand der Erträge des Hotel- und Restaurantbetriebs
abzüglich Aufwände (Kosten für Personalaufwand, übriger Betriebsaufwand,
Unterhalt Ersatz, Liegenschaftsunterhalt, Zins auf Betriebskapital und
Abschreibungen) auf einen Mietwert von Fr. … pro Jahr (inkl. Mietinventar,
exkl. Wirtewohnräume und Personalzimmer und Nebenkosten). Diesen kapitalisierte
er mit 9.1 % und kam so auf einen Ertragswert von Fr. …. Davon
brachte er Kosten für latenten Instandsetzungsbedarf von Fr. … (Entwertung
2. Art) in Abzug und kam insgesamt auf einen Verkehrswert von Fr. … per
31. Dezember 2010.
6.2.2
Trotz klarem Auftrag, den Verkehrswert der Hotelliegenschaft per 31. Dezember
2009 und per 31. Dezember 2010 zu ermitteln beantwortet der Experte in
seinem Gutachten nur die Frage nach dem Verkehrswert per 31. Dezember
2010. Es bleibt damit unklar, ob der Gutachter den Verkehrswert per
31. Dezember 2009 gleich hoch ansetzt wie per 31. Dezember 2010,
wovon die Vorinstanz auszugehen scheint, oder ob das Gutachten in diesem Punkt
schlicht unvollständig ist. Für letzteres spricht der Umstand, dass der Gutachter
eine ausschliesslich ertragswertorientiere Berechnung des Mietwerts vorgenommen
hat und offenbar auf den Datenreihen 2001 bis 2010 basiert. Welche Auswirkungen
die Daten des Kalenderjahrs 2010 auf den errechneten Mietwert hatten und
weswegen diese für die Verkehrswertschätzung per 31.12.2009 mit einbezogen
worden sind, lässt sich dem Gutachten nicht entnehmen. Nur schon aus diesen
Gründen erweist sich das Gutachten für die Steuerperiode 2009 als unvollständig
und kann nicht darauf abgestellt werden.
6.2.3
Auch betreffend die Steuerperiode 2010 vermag das Gutachten nicht zu
überzeugen:
So
geht zunächst aus dem Gutachten nicht hinreichend klar hervor, anhand welcher
Bewertungsmethode der Experte den Verkehrswert der Hotelliegenschaft ermittelt
hat und es fehlt an verständlichen Erläuterungen bzw. Nachweisen zu den
verwendeten Grundlagen. Das Gutachten scheint Elemente der Realwertmethode mit
der Ertragswertmethode zu vermengen und lässt jedoch ohne Erläuterung den
(Real-)Wert der Liegenschaft an sich gänzlich ausser Acht. Trotzdem werden im
einzelnen nicht ansatzweise ausgeführte Unterhalts- und Instandsstellungskosten
sowie wiederum nicht ansatzweise diskutierte Auflagen für den Heimatschutz in
ganz erheblichem Ausmass in Abzug gebracht.
Unabhängig
davon ist nicht nachvollziehbar, weshalb der Experte bei der Beurteilung des
Verkehrswerts der Hotelliegenschaft dem Wert des Grundstücks und der
Liegenschaft kein Gewicht beimass. Der Verkehrswert soll möglichst dem Preis
entsprechen, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
mutmasslich zu erzielen wäre, den also ein unbefangener Käufer bzw. ein
fernstehender Dritter unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Es ist
davon auszugehen, dass das Grundstück und die Liegenschaft in Anbetracht der
Lage und dem luxuriösen Ausbaustandard einen Grossteil des Unternehmenswerts
der C AG ausmacht. Dieser Wert kann daher bei der Verkehrswertberechnung
der Aktien der C AG ohne schlüssige Begründung nicht ausser Acht gelassen
werden.
Dass
sich eine rein ertragswertorientierte Ermittlung des Verkehrswerts in einer
Konstellation wie der Vorliegenden kaum als zielführend erweist, zeigt sich
nicht zuletzt auch im Schätzungsresultat: Der ermittelte Verkehrswert als
mutmasslicher Preis bei einer Veräusserung (in Fortführung des Betriebs)
erscheint insbesondere im Licht von Vergleichshandänderungen offensichtlich
vollkommen unrealistisch. Sodann ist ein Fortführungswert von knapp 60 %
des Buchwerts auch aufgrund der Bilanz der C AG äusserst unwahrscheinlich.
Wie der Beschwerdeführer zu Recht vorbringt, führt ein solcher Schätzwert dazu,
dass die C AG im fraglichen Zeitraum faktisch eine Unterbilanz bzw. einen
Kapitalverlust aufwies und die Bilanz dementsprechend hätte korrigiert werden
müssen.
6.3
Damit
erweist sich das Gutachten nicht als klar und gehörig begründet.
Es kann nach dem Gesagten nicht auf den im Gutachten ermittelten
Verkehrswert abgestellt werden.
Als Folge davon
lässt
sich der Wert der Namen- und Inhaberaktien der Pflichtigen nicht bestimmen und
es lässt sich nicht beurteilen, wie hoch das steuerbare Vermögen in den
Steuerperioden 2009 und 2010 der Pflichtigen einzuschätzen ist. Der Sachverhalt
erweist sich damit als nicht genügend erstellt. Das Verwaltungsgericht enthält
sich bei dieser Sach- und Rechtslage, auch zur Wahrung des Instanzenzugs, einer
selbständigen Prüfung, weshalb der angefochtene Entscheid aufzuheben und die
Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen ist.
Die Vorinstanz wird
zur Ermittlung des Verkehrswertes der Hotelliegenschaft (als Fortführungswert)
ein neues Gutachten in Auftrag geben müssen, wobei angesichts der in den Akten
ersichtlichen Befangenheitselemente wohl ein neuer Gutachter zu beauftragen
ist.
7.
Dies
führt zur vollumfänglichen Gutheissung der Beschwerde. Die Sache ist im Sinn
der Erwägungen zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
Bei diesem
Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen
(§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG), und es steht ihr keine
Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24.
Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG).
8.
Nach der Regelung in
Art. 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom
17. Juni 2005 (BGG) sind letztinstanzliche kantonale
Rückweisungsentscheide, die der unteren Instanz einen Entscheidungsspielraum
belassen, als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 BGG zu qualifizieren
(BGE 134 II 124 E. 1.3). Sie sind daher vor Bundesgericht nur direkt
anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können
(lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen
Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder
Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).
Demgemäss erkennt
die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Die Sache wird an das Steuerrekursgericht zur
weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr im Verfahren wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellkosten,
Fr. 4'060.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde an das Bundesgericht im Sinn der Erwägungen
erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …