zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00640 · 2008-01-16 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für den Umbau mit Aufstockung einer vorschriftswidrigen Baute: Bestandesgarantie. Eine neubauähnliche Umgestaltung ist nur dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand der Gesetzesumgehung erfüllt (E. 3.1). Bei § 101 PBG handelt es sich um eine Sondernorm, die der allgemeinen Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG vorgeht. Auch sie schützt als so genannte erweiterte Besitzstandsgarantie nicht nur den Bestand, sondern lässt auch Umbauten und Erweiterungen zu (E. 3.2). Die Vorinstanz kam vorliegend zum Schluss, bei einer Mehrausnützung von 150 m2 bzw. rund 11 % der möglichen Neubaufläche könne nicht von einer "wesentlich" weitergehenden Bau- bzw. Nutzungsmöglichkeit gesprochen werden (E. 4.3). Der örtlichen Baukommission ist keine Verletzung ihres Ermessensspielraums vorzuwerfen, wenn sie das Bauprojekt nicht als neubauähnliche Umgestaltung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG einstufte (E. 5.3). Diesem stehen keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen entgegen (E. 5.4). Unter diesen Umständen haben die Nachbarn keinen Anspruch auf eine generelle Redimensionierung des Bauvorhabens, das sich als nach Massgabe von § 357 Abs. 1 PBG zulässig erweist. Die Vorinstanz kam daher zu Unrecht zum Schluss, die Nachbarn hätten die "Übernutzung von 150 m2 Fläche" nicht hinzunehmen (E. 5.4.4). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 30.05.2012 VB.2011.00640
Zurich Verwaltungsgericht 30.05.2012 VB.2011.00640
Zurigo Verwaltungsgericht 30.05.2012 VB.2011.00640

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00640
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00640
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 30.05.2012
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für den Umbau mit Aufstockung einer vorschriftswidrigen Baute: Bestandesgarantie.
Eine neubauähnliche Umgestaltung ist nur dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand der Gesetzesumgehung erfüllt (E. 3.1).
Bei § 101 PBG handelt es sich um eine Sondernorm, die der allgemeinen Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG vorgeht. Auch sie schützt als so genannte erweiterte Besitzstandsgarantie nicht nur den Bestand, sondern lässt auch Umbauten und Erweiterungen zu (E. 3.2).
Die Vorinstanz kam vorliegend zum Schluss, bei einer Mehrausnützung von 150 m2 bzw. rund 11 % der möglichen Neubaufläche könne nicht von einer "wesentlich" weitergehenden Bau- bzw. Nutzungsmöglichkeit gesprochen werden (E. 4.3).
Der örtlichen Baukommission ist keine Verletzung ihres Ermessensspielraums vorzuwerfen, wenn sie das Bauprojekt nicht als neubauähnliche Umgestaltung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG einstufte (E. 5.3). Diesem stehen keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen entgegen (E. 5.4). Unter diesen Umständen haben die Nachbarn keinen Anspruch auf eine generelle Redimensionierung des Bauvorhabens, das sich als nach Massgabe von § 357 Abs. 1 PBG zulässig erweist. Die Vorinstanz kam daher zu Unrecht zum Schluss, die Nachbarn hätten die "Übernutzung von 150 m2 Fläche" nicht hinzunehmen (E. 5.4.4).
Gutheissung.
Stichworte:
AUFSTOCKUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESTANDESGARANTIE
DACHAUFBAUTE
EINORDNUNG
ERWEITERUNG
NACHBARLICHE INTERESSEN
NEUBAUÄHNLICH
UMGESTALTUNG
Rechtsnormen:
§ 101 PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 357 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2011.00640
Urteil
der 1. Kammer
vom
30. Mai 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf,
Gerichtsschreiber
Markus Lanter.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführer,
gegen
1.1
D,
1.2
E,
2.
F,
3.
Erbengemeinschaft G,
bestehend aus:
3.1
H,
3.2
I,
3.3
J,
3.4
K,
3.5
L,
4.
M,
5.1
N,
5.2
O,
6.1
P,
6.2
Q,
7.1
R,
7.2
S,
8.1
T,
8.2
U,
9.
V,
10.
W,
alle vertreten durch RA X,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Baukommission Rüschlikon, vertreten durch RA Y,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Baukommission Rüschlikon erteilte am 26. Januar
2011 A und B die baurechtliche Bewilligung für den Umbau mit Aufstockung des
bestehenden Gebäudekomplexes Assek.-Nrn. 01 und 02 auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 03 an der Z-Strasse 04/AA-Strasse 05 in Rüschlikon.
II.
Hiergegen erhoben E und D sowie weitere Personen (vgl. das
Rubrum der Beschwerdegegnerschaft) mit gemeinsamer Eingabe vom 11. März
2011 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten, die angefochtene
Baubewilligung aufzuheben. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid
vom 6. September 2011 gut und hob den Beschluss der Baukommission Rüschlikon
vom 26. Januar 2011 auf.
III.
Mit Beschwerde vom 7. Oktober 2011 beantragten A und B
dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid aufzuheben und die Baubewilligung
der Baukommission Rüschlikon vom 26. Januar 2011 zu bestätigen, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Das Baurekursgericht und die Beschwerdegegnerschaft
beantragten Abweisung der Beschwerde. Die mitbeteiligte Baukommission
Rüschlikon stellte den Antrag, die Beschwerde gutzuheissen. Die
Beschwerdegegnerschaft und die Mitbeteiligte schlossen zudem auf Zusprechung
einer Parteientschädigung. Die Beschwerdeführer reichten am 19. Januar
2012 eine Replik ein, zu welcher die Gegenpartei am 9. Februar 2012 Stellung
nahm.
Die Kammer
erwägt:
1.
Wie schon im Rekursverfahren beantragt die
Beschwerdegegnerschaft die Durchführung eines Augenscheins. Da sich der
entscheidrelevante Sachverhalt aufgrund der Akten, insbesondere auch des Fotos
des heutigen Zustands und der Fotomontage des Bauvorhabens, mit ausreichender
Deutlichkeit ergibt, kann das Verwaltungsgericht auf den beantragten
Augenschein verzichten (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32).
Aus dem gleichen Grund konnte auch das Baurekursgericht von einem Augenschein
absehen.
2.
2.1
Das Bauvorhaben betrifft die Gebäulichkeiten
der ehemaligen BB-Fabrik zwischen der See- und der Z-Strasse in Rüschlikon.
Dieser Gebäudekomplex besteht aus zwei Gebäuden. Das "Kopfgebäude"
des Komplexes (Assek.-Nr. 02) ist in der Verzweigung dieser beiden
Strassen gelegen und tritt in der Art eines Wohnhauses turmartig in
Erscheinung. Das nordwestlich daran anschliessende zweite Gebäude (Assek.-Nr. 1)
ist eine Fabrikhallenbaute unter einem Flachdach mit einem Mittelteil und einem
nahezu quadratischen Nordwestteil. Der gesamte Gebäudekomplex wird heute
weitgehend als Ladenlokalität, in untergeordnetem Ausmass zu Wohnzwecken
(Kopfteil) genutzt. Vorgesehen ist die Aufstockung des quadratischen Segments
der Fabrikhalle um ein Geschoss mit zwei Wohnungen.
2.2
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 03 ist nach der
geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rüschlikon (BZO) der Wohnzone W3G
zugeteilt, in welcher gemäss Art. 18 BZO drei Vollgeschosse, zwei
anrechenbare Dachgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss zulässig sind.
Die Gebäudehöhe beträgt maximal 11,4 m, die Gesamtlänge maximal 50 m.
Die Ausnützung wird durch eine Überbauungsziffer geregelt und beträgt für Hauptgebäude
maximal 25 %, für besondere Gebäude maximal 7 %. Die Überbauungsziffer
erhöht sich auf maximal 30 %, sofern mindestens ein Vollgeschoss dauernd
gewerblich genutzt wird (Art. 18 Abs. 4 BZO).
Der Gebäudekomplex verletzt in verschiedener Hinsicht die
geltenden baupolizeilichen Normen. Er überstellt die Baulinien entlang der AA-Strasse
und der Z-Strasse. Ferner verletzt er den Grenzabstand gegenüber dem nordwestlich
angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 06; dieser beträgt statt der
vorgeschriebenen 7 m nur rund 5,7 m. Weiter ist auch die vorliegend
in der Zone W3G zulässige Überbauungsziffer von maximal 30 % (bei gewerblicher
Nutzung von mindestens einem Vollgeschoss) überschritten. Unbestrittenermassen
sind diese Rechtsverstösse auf Rechtsänderungen zurückzuführen und nicht auf
eine materiell oder formell illegale Bautätigkeit (vgl. hierzu VGr, 23. März
2011, VB.2010.00607, E. 4.3 = BEZ 2011 Nr. 24). Damit stellt
sich vorab die Frage, ob das Vorhaben unter dem Gesichtspunkt von § 357 Abs. 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
bewilligungsfähig sei, was die Vorinstanz grundsätzlich bejaht hat, die Beschwerdegegnerschaft
indessen – wie schon im Rekursverfahren – auch vor Verwaltungsgericht
bestreitet. Diese
kann in dem von den
Baugesuchstellern angestrengten Beschwerdeverfahren jene Rügen erneut
vorbringen, welche die Vorinstanz abgewiesen oder nicht behandelt hat (RB 1983
Nr. 22).
3.
3.1
Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen
bestehende Bauten und Anlagen, die den Bauvorschriften widersprechen, umgebaut,
erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen,
anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder
nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für neue oder weiter gehende
Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen
vorbehalten. Diese sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (Konrad Willi,
Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb
der Bauzonen, Zürich 2003, S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen
Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem bisherigen Bestand, sondern lässt
neben Nutzungsänderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr
Umfang ausdrücklich beschränkt wird. Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung
unter Hinweis auf den Zweck der Besitzstandsgarantie, nämlich den Schutz der im
Vertrauen auf die bisherige Ordnung getätigten Investitionen, stets verlangt,
dass die baulichen Änderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen
Bausubstanz hinauslaufen dürfen; solche sogenannten "neubauähnlichen
Umgestaltungen" sprengten den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG
zulässigen Änderungen und müssten die Neubauvorschriften einhalten
(RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5). Auch nach der Neufassung
von § 357 Abs. 1 PBG im Rahmen der Revision des Planungs- und Baugesetzes
vom 1. September 1991 ist an dieser Rechtsprechung festgehalten worden
(RB 1992 Nr. 74 = BEZ 1992 Nr. 14), doch wurden in der
Folge die Grenzen zur neubauähnlichen Umgestaltung weiter gezogen (VGr, 19. Dezember
1995, BEZ 1996 Nr. 3). Auch in der neueren Lehre wird mit guten
Gründen vorgeschlagen, nur mit grosser Zurückhaltung von neubauähnlichen
Umgestaltungen auszugehen (Willi, S. 99). Für ausgedehntere Erweiterungs-
und Umbaumöglichkeiten spricht auch der Umstand, dass durch eine zu restriktive
Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG Nachverdichtungen in bereits
überbauten Gebieten in vielen Fällen verunmöglicht oder den Abbruch von
sinnvoll erneuerbarer Bausubstanz verlangen würde. Das widerspricht den
Grundsätzen der haushälterischen Nutzung des Bodens und der Siedlungskonzentration
(VGr, 19. Dezember 1995, BEZ 1996 Nr. 3, E. 2b; Willi,
S. 100;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011
, S. 1139);
sodann ist der durch geänderte Bauvorschriften erzwungene Ersatz des
Bestehenden in vielen Fällen weder aus ökonomischer noch ökologischer Sicht sinnvoll.
Demgemäss sind neubauähnliche Umgestaltungen nur dann
anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen, das
heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem
Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 19. Oktober 2005, VB.2004.00252,
E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32, auch zum Folgenden; zum Begriff der
Gesetzesumgehung BGE 132 III 212 E. 4.1; 114 Ib 11 E. 3a). Bei
Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei
objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie
nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es
ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der für einen Neubau
geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lässt
sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und hängt von den
Umständen des Einzelfalls ab.
Bei der Gesetzesumgehung steht nicht die den Rechtsschein
schaffende Umgehungsnorm, sondern die umgangene Norm im Zentrum (Thomas
Gächter, Rechtsmissbrauch im öffentlichen Recht, Zürich etc. 2005, S. 331).
Wo die Einhaltung der Neubauvorschriften nur geringe Belastungen mit sich
bringen würde, ist deshalb zurückhaltender auf eine neubauähnliche Umgestaltung
zu schliessen, als dort, wo Umbau, Erweiterung oder Umnutzung der vorschriftswidrigen
Baute dem Bauherrn Baumöglichkeiten bieten, die mit einem Neubau nicht
realisierbar wären. Die von der bisherigen Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien,
wonach eine Umgestaltung dann anzunehmen ist, wenn die neue Organisation und
Konstruktion des Gebäudes nicht mehr als Verbesserung oder Anpassung des
Vorhandenen gelten können und/oder die baulichen Änderungen die bisherige
Gestalt des Gebäudes nicht mehr erkennen lassen (RB 1986 Nr. 99 =
BEZ 1987 Nr. 5; Willi, S. 100 ff., mit Hinweisen auf die
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen), stellen
deshalb nur Indizien für eine Umgehung bzw. für eine neubauähnliche Umgestaltung
dar; auch bei solchen weitgehenden baulichen Änderungen ist es aber nicht ausgeschlossen,
dass der Schutz der bestehenden Investitionen und nicht die Umgehung der
Neubauvorschriften im Vordergrund steht.
Eine grössere Zurückhaltung bei der Annahme
neubauähnlicher Umgestaltungen lässt sich auch deshalb rechtfertigen, weil die
Bewilligung von Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten laut § 357 Abs. 1
PBG jedenfalls unter dem Vorbehalt steht, dass dem Bauvorhaben keine
überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen dürfen.
3.2
Soweit der Gebäudekomplex die Baulinie
überstellt, beurteilt sich die Bewilligungsfähigkeit des streitigen Bauprojekts
nach § 101 PBG. Bei dieser Vorschrift handelt es sich nach gefestigter
Rechtsprechung um eine Sondernorm, welche der allgemeinen Bestimmung von § 357
Abs. 1 PBG vorgeht (VGr, 14. März 2007, VB.2006.00512, E. 2.2.1
= RB 2007 Nr. 65 = BEZ 2007 Nr. 18, auch zum Folgenden). Danach
dürfen b
aulinienwidrige Bauten und Anlagen im
Baulinienbereich entsprechend dem bisherigen Verwendungszweck unterhalten und
modernisiert werden (Abs. 1). Weitergehende Vorkehren sind nur bewilligungsfähig,
wenn die Baulinien in absehbarer Zeit nicht durchgeführt werden und wenn mit
sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung ausgeschlossen
wird, dass das Gemeinwesen bei Durchführung der Baulinien den entstandenen
Mehrwert zu entschädigen hat (Abs. 2).
Wie § 357 Abs. 1 PBG schützt auch § 101 PBG
als sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie unter dem bisherigen Recht
errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lässt auch darüber
hinausgehende Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich
beschränkt würde (VGr, 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ
2006 Nr. 32; BRK III, 29. März 2006, BEZ 2006 Nr. 39; Willi,
S. 70 f., insbesondere S. 79). Zur Frage, wann eine
neubauähnliche Umgestaltung die Anwendung von § 101 Abs. 2 PBG
ausschliesst, kann daher auf die entsprechende Rechtsprechung zu § 357 Abs. 1
PBG zurückgegriffen werden. Die hierzu von Lehre und Rechtsprechung angestellten
Überlegungen haben in gleicher Weise Gültigkeit bei der Anwendung von § 101
PBG.
3.3
Bei der
Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG und § 101 PBG steht den Gemeinden
ein Ermessens- und Entscheidungsspielraum zu (VGr, 8. Oktober 2003,
VB.2003.00196, E. 2c = RB 2003 Nr. 14 = BEZ 2004 Nr. 8),
welchen das Baurekursgericht zu beachten hat. Obschon ihm als Rekursbehörde
gemäss § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) volle Überprüfungsbefugnis zusteht, hat es sich bei der Ermessenskontrolle
Zurückhaltung aufzuerlegen und darf es nicht einfach eine vertretbare Ermessensausübung
der kommunalen Baubewilligungsbehörde durch seine eigene ersetzen (RB 1981
Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 17 ff.).
Dem Verwaltungsgericht steht nach § 50 VRG von vornherein nur Rechtskontrolle
zu.
4.
4.1
Zur Beurteilung der Frage, ob eine neubauähnliche
Umgestaltung vorliege, untersuchte das Baurekursgericht vorab, ob sich durch
die Änderung bzw. Erweiterung des bestehenden Baukomplexes wesentlich weiter gehende
Bau- bzw. Nutzungsmöglichkeiten als bei einem Neubau ergeben. Die Vorinstanz
ging dabei von einer für die Ausnützung mass-
geblichen Grund(stücks)fläche von 1'045 m
2
aus, woraus sich bei
einer Überbauungsziffer von 30 % (bei gewerblicher Nutzung eines
Vollgeschosses) im Sinn von § 256 PBG eine überbaubare Fläche von rund
313 m
2
ergebe (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.5). Aufgrund
der Baulinien und der Abstandsvorschriften sei die tatsächlich überbaubare
Fläche etwas kleiner, nämlich 305 m
2
. Eine Überbauungsstudie
der Bauherrschaft zeige, dass auf dem Baugrundstück ein Neubau mit einer
Gesamtgeschossfläche von 1'313 m
2
erstellt werden könnte. Diese
Studie errechne die Geschossflächen gemäss Bauprojekt mit 1'292 m
2
.
Bei dieser Studie seien indessen Flächen im Umfang von 170 m
2
von anrechenbaren Geschossen abgezogen worden. Da vorliegend keine
Ausnützungsziffer gelte, könne es nicht auf ihre Nutzung ankommen. Bei
Miteinbezug dieser Flächen in den Vergleich erhöhe sich die Geschossfläche des
Bauprojekts auf 1'460 m
2
, womit eine Mehrfläche von 150 m
2
resultiere, was rund 11 % der möglichen Neubaufläche entspreche. Bei
dieser Differenz könne noch nicht von "wesentlich" weiter gehenden
Bau- und Nutzungsmöglichkeiten als bei einem Neubau gesprochen werden, wobei
der Nutzungsvergleich nur eines von mehreren in Betracht fallenden Kriterien
bilde.
4.2
Diese Ausführungen werden von der
Beschwerdegegnerschaft kritisiert. Die Vor­instanz führe ein neues, am betreffenden
Ort überhaupt nicht massgebliches Berechnungskriterium ein und verliere sich in
"kleinliche Diskussionen" über die Frage, welche Flächen an eine
Ausnützung anrechenbar seien. Gemäss Bauordnung Rüschlikon gelte vorliegend die
Überbauungsziffer; somit seien alle oberirdischen Flächen anrechenbar. Die
Frage, wie viele Geschosse vorliegend möglich wären und wie viel gesamthafte
Baunutzung erlaubt wäre, sei nicht von Bedeutung und gefährlich. Gehe man von
einer bestehenden Gebäudehöhe von 9,46 m und einer zulässigen Gebäudehöhe
von 11,4 m aus, so wären noch weitere Ausnützungsreserven, insbesondere
auch ein Dachgeschoss, möglich, das im Rahmen einer nächsten Bauetappe unter
Umständen eingegeben und bewilligt werden könnte. Dies habe die Vorinstanz
schlicht nicht bedacht. Massgebend für die Nutzung sei einzig und allein die
Überbauungsziffer, und diese allein müsse massgebend sein für das Mass der
Überschreitung. Die zulässige Gebäudegrundfläche betrage 305 m
2
pro Geschoss. Das Gebäude weise heute eine Grundfläche von 590 m
2
auf. Neu gebaut würden im Galeriegeschoss 405 m
2
, was zuzüglich
der auf dem gleichen Geschoss liegenden Fläche im Wohnturm eine total überbaute
Fläche von 501,25 m
2
ergebe. Allein die Neubaufläche betrage
damit 133 % der zulässigen Grundfläche; nach Erstellung der Neubaute
bestünden auf diesem Geschoss 166 % der grundsätzlich zulässigen
Grundfläche, was das gesamte gewaltige Ausmass der Gesetzesverletzung erkennbar
mache. Bei richtiger Berechnung ergebe sich sogar eine neue Fläche von
1'785 m
2
.
4.3
Die Kritik der Beschwerdegegnerschaft an der
Geschossflächenberechnung der Vor­instanz ist nicht gerechtfertigt. Vorliegend
gilt gemäss Art. 18 BZO als Ausnützung (allein) eine Überbauungsziffer.
Diese regelt das Verhältnis der massgebenden Grundstücksfläche (§ 259 PBG)
zur – senkrecht projizierten – "grössten oberirdischen Gebäudeumfassung
auf dem Erdboden" (§ 256 Abs. 1 PBG). Die Überbauungsziffer wird
durch die Aufstockung auf ein bestehendes Gebäude nicht verändert. Es ist
demgemäss durchaus sachgerecht, wenn die Vorinstanz zur Abklärung der Frage, ob
sich der Bauherrschaft durch das Bauprojekt Bau- bzw. Nutzungsmöglichkeiten
bieten, die mit einem Neubau nicht realisierbar wären, die Geschossflächen
gemäss Umbauprojekt mit jenen vergleicht, die bei einem Neubau verwirklicht werden
könnten.
Die Vorinstanz ermittelte
aufgrund der eingereichten Überbauungsstudien der Bauherrschaft und nach
Vornahme von Korrekturen die Fläche des Bauobjekts mit 1'460 m
2
und eine mögliche Neubaufläche von 1'313 m
2
, was eine
Mehrfläche des Umbauprojekts gegenüber einem Neubau von rund 150 m
2
ergebe bzw. rund 11 % der möglichen Neubaufläche. Demgegenüber macht die
private Beschwerdegegnerschaft eine geplante Fläche von 1'785 m
2
geltend. Ihre Berechnung übersieht aber, dass das Galeriegeschoss nicht durchgehend
verläuft, sondern im nordöstlichen Teil ein erheblicher Luftraum besteht; Erdgeschoss
und Galeriegeschoss (1. OG) weisen daher eine unterschiedliche Fläche auf.
Die Berechnung der Vorinstanz ist nachvollziehbar und überzeugend. Wenn diese
zum Schluss kam, bei einer Mehrausnützung von 150 m
2
bzw. rund
11 % der möglichen Neubaufläche könne nicht von einer "wesentlich"
weiter gehenden Bau- bzw. Nutzungsmöglichkeit gesprochen werden, ist ihr
beizupflichten.
5.
5.1
Der Nutzungsvergleich gemäss Erwägung 4 bildet
nur eines von mehreren Kriterien für die Beantwortung der Frage, ob eine
neubauähnliche Umgestaltung vorliege. Ein – wichtiges – Indiz für einen Neubau
liegt auch dann vor, wenn die neue Organisation und Konstruktion des Gebäudes
nicht mehr als Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen gelten kann und/oder
die baulichen Änderungen die bisherige Gestaltung des Gebäudes nicht mehr erkennen
lassen (vgl. vorn E. 3.1). Hierzu hat das Baurekursgericht ausgeführt,
vorliegend blieben der Turmteil vollständig und der schmale Teil des Fabrikgebäudes
– abgesehen vom Einzug einer Treppe – unverändert. Im grösseren rechteckigen
Teil des Fabrikgebäudes würden im Erdgeschoss die innere Einteilung teilweise
geändert und Garagenboxen, Treppenaufgänge und Nasszellen geschaffen. Nämliches
(ohne Garagenboxen) gelte für das Galeriegeschoss. Die Aussenwände würden
demgegenüber, ausser wenigen neuen zugangs- oder fensterbedingten Durchbrüchen,
vollständig belassen, begleitet von teilweisen Änderungen der bestehenden
Befensterung. Belassen werde auch, bis auf die Schaffung eines Treppenaufgangs,
das Untergeschoss sowie die Böden und die Decken bis auf jene des Galeriegeschosses,
die durch eine höher angesetzte Decke ersetzt werden soll. Im Verhältnis zum
Ganzen seien diese Eingriffe untergeordnet, womit das Primat des
Investitionsschutzes gewahrt bleibe. Zu keinem anderen Ergebnis führe alsdann
das Verhältnis von Bestand und Erweiterung. Die heutige Geschossfläche von
975 m
2
soll auf höchstens 1'460 m
2
Geschossfläche und damit um die Hälfte des Bestands erhöht werden; dies bei weitestgehend
er Wahrung des Erscheinungsbilds des Gebäudekomplexes. Von aussen sichtbar sei
einzig, dass etwa über der Hälfte der gesamten Gebäudelänge ein weiteres Geschoss
aufgesetzt werden soll. Das Vorhaben charakterisiere sich somit als partielle,
eingeschossige Aufstockung des heute zwei- bis dreigeschossigen Gebäudes, das
im Übrigen mehrheitlich unverändert bleibe. Darin könne keine neubauähnliche
Umgestaltung erblickt werden. Im Vordergrund stehe gesamthaft vielmehr der
Schutz – und gleichermassen auch die Weiterentwicklung – der bestehenden
Investition.
5.2
Diese Ausführungen der Vorinstanz sind überzeugend
und es kann auf sie verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in
Verbindung mit § 70 VRG). Der Umbau betrifft – abgesehen von der Erhöhung
der Galeriegeschossdecke, bedingt durch den Einbau der beiden Wohnungen – den
nordwestlichen, gegen die Z-Strasse gerichteten Teil des Gewerbekomplexes. Aber
auch in diesem Teil bleibt die äussere Umfassung und innere Aufteilung teilweise
erhalten. Der Turmteil wird vom Umbau überhaupt nicht berührt, und im schmalen
Teil des Fabrikgebäudes wird lediglich eine Treppe eingezogen. Das Bauvorhaben
zielt auf eine zeitgemässe und wirtschaftliche gemischte Nutzung Gewerbe/Wohnen
unter möglichst weitgehender Verwendung der bestehenden Substanz. Zu Recht kam
die Vorinstanz zum Schluss, darin liege keine neubauähnliche Umgestaltung,
sondern der Schutz – und gleichermassen auch die Weiterentwicklung – der
bestehenden Investition. Ein Vergleich mit dem von der Beschwerdegegnerschaft
angerufenen Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 26. März 2008 (VB.2007.00280)
ist verfehlt, war doch in jenem Fall ein umfassender innerer und äusserer Umbau
geplant, wodurch
die Liegenschaft ein
weitgehend neues Erscheinungsbild erhielt.
Soweit die
Beschwerdegegnerschaft beanstandet, dass im Rahmen einer nächsten Bauetappe
unter Umständen die Erstellung eines Dachgeschosses eingegeben und bewilligt
werden könnte, ist festzuhalten, dass vorliegend allein das Streitgegenstand
bildende Baugesuch zu beurteilen und nicht auf eine hypothetische weitere
Aufstockung abzustellen ist. Die Beschwerdegegnerschaft wird gegen eine
allfällige entsprechende Bewilligung den Rechtsmittelweg beschreiten können.
5.3
Zusammengefasst ist festzuhalten, dass der
Baukommission Rüschlikon keine Verletzung ihres Ermessens- bzw.
Entscheidungsspielraums vorzuwerfen ist, wenn sie das Bauprojekt nicht als
neubauähnliche Umgestaltung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG einstufte.
Damit ist auch hinsichtlich der Anwendung von § 101 Abs. 2 PBG das
Bauprojekt nicht als neubauähnliche Umgestaltung, sondern als weiter gehende
Vorkehren zu qualifizieren. Solche können bewilligt werden, wenn die Baulinie
in absehbarer Zeit nicht durchgeführt werden soll und wenn mit sichernden Nebenbestimmungen
zur baurechtlichen Bewilligung ausgeschlossen wird, dass das Gemeinwesen bei
Durchführung der Baulinie den entstandenen Mehrwert zu entschädigen hat. Die
Baukommission Rüschlikon hat in Dispositivziffer 2105 der Baubewilligung vom 26. Januar
2011 einen entsprechenden Mehrwertrevers zulasten des Baugrundstücks statuiert.
Was die Realisierung der Baulinie betrifft, hat das Baurekursgericht dargelegt,
dass diese nicht in absehbarer Zeit verwirklicht werden soll (Entscheid der
Vorinstanz, E. 4.7). Diese Sachverhaltsfeststellung ist unbestritten und
es kann hierauf verwiesen werden. Das strittige Bauvorhaben ist auch unter
diesem Gesichtspunkt bewilligungsfähig.
5.4
Strittig ist weiter, ob dem Bauprojekt, insbesondere der
geplanten Aufstockung, im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG keine überwiegenden
öffentlichen und privaten Interessen entgegenstehen.
5.4.1
Das Baurekursgericht hielt hierzu in seinem Rekursentscheid
(E. 4.8) fest, ob der Aufstockung überwiegende nachbarliche Interessen entgegenstünden,
sei aufgrund einer einzelfallbezogenen Interessenabwägung zu beurteilen, bei der
die Interessen der Bauherrschaft gegen die entgegenstehenden privaten
Interessen abgewogen würden. Die Nordfassade des streitbetroffenen Gebäudes
unterschreite den Grenzabstand von 7 m gegen das Grundstück Kat.-Nr. 06
um rund 1,3 m. Zudem weise die Nordwestfassade aufgrund der
Baulinienüberschreitung eine (nicht mehrlängenzuschlagspflichtige) Überlänge
von rund 5 m auf. Das Gebäude Z-Strasse 07 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 06
weise indessen einen Grenzabstand von rund 13 m zum Baugrundstück auf,
womit der Gebäudeabstand deutlich überschritten sei. Auch im Verein mit der
Fassadenüberlänge von rund 5 m sei kein Nachteil zu erblicken, der ein
überwiegendes Interesse an einer Bauverweigerung zu begründen vermöchte.
Besagte Verhältnisse würden nämlich bei Weitem dadurch kompensiert, dass das
streitbetroffene Gebäude mit der geplanten Aufstockung eine Höhe von lediglich
9,46 m aufweise, während für eine Neubaute eine Gebäudehöhe von 11,4 m
erlaubt wäre, zuzüglich der Firsthöhe von vorliegend 7 m. Damit wäre eine
vorschriftskonforme Neubaute weder mit wesentlich weniger Beschattung noch mit
wesentlich weniger Beeinträchtigung der Privatsphäre oder mit wesentlich
weniger Blendwirkung verbunden. Die Liegenschaften der übrigen Rekurrenten
seien allesamt durch die Z-Strasse vom Baugrundstück getrennt. Auch bezüglich
dieser Rekurrierenden gelte, dass ein vorschriftskonformer Baukörper zwar eine
geringere Grundfläche, dafür aber eine wesentlich grössere Gebäude- bzw.
Gesamthöhe aufweisen würde mit entsprechenden Folgen für die Aussicht und die
Grosszügigkeit der die Rekurrierenden umgebenden Raumverhältnisse.
5.4.2
Die private Beschwerdegegnerschaft hält in ihrer
Beschwerdeantwort fest, das heute bestehende Gebäude verletze den Grenzabstand
gegenüber dem Grundstück Z-Strasse 07 der Beschwerdegegnerin Nr. 4
(5,72 m statt 7 m). Diese Grenzabstandsverletzung wirke sich massiv
aus, da das Gebäude bergseitig eingeschossig und seeseitig knapp zweigeschossig
sei. Nach der Aufstockung stünde auf dem heute bestehenden Gebäude ebenfalls zu
nahe an der Grenze eine zu 100 % gefensterte Glasfassade. Allein die
Blendwirkung werde sich massiv störend auswirken. Hinzu kämen die Verletzung
der Privatsphäre und die zusätzliche Beschattung. Durch die Erhöhung der
abstandswidrigen Fassade um ein Stockwerk würden die bestehenden
Baurechtsverletzungen massiv verschärft. Die Vor­instanz habe wiederum falsche
Kriterien angewandt. Mit einem Gebäudeabstand habe dies wenig zu tun. Auch die
Ausführungen über die Gebäudehöhe seien nicht zutreffend, indem unter Umständen
eine weitere Aufstockung, insbesondere durch ein Dachgeschoss, möglich wäre.
5.4.3
Festzuhalten ist
vorab, dass die Aufstockung eines abstandswidrigen Gebäudes nach der
Rechtsprechung keine "neue oder weitergehende Abweichung" einer
baurechtlichen Vorschrift darstellt, welche gemäss § 357 Abs. 1 PBG
einer Ausnahmebewilligung bedürfte (VGr, 10. April 2002, VB.2001.00375,
E. 2c = RB 2002 Nr. 81 = BEZ 2002 Nr. 20). Vielmehr ist auch
diesbezüglich entscheidend, ob dem Projekt überwiegende öffentliche oder
private nachbarliche Interessen entgegenstehen.
Das Mass an Einwirkungen, z. B.
durch Schattenwurf oder Verschlechterung der Belichtungs- und Aussichtsverhältnisse,
das sich ein Grundeigentümer durch eine nachbarliche Baute gefallen lassen
muss, wird im zürcherischen Baupolizeirecht durch die baurechtlichen
Abstandsvorschriften und übrigen Baubegrenzungsnormen bestimmt. Ein Grundeigentümer
hat daher ein nachbarliches Bauprojekt hinzunehmen, welches die Baubegrenzungsnormen
respektiert (RB 1990 Nr. 75 [Leitsatz] = BEZ 1990 Nr. 28; VGr, 4. Juli
2007, VB.2007.00038, E. 4.4).
Die
Eigentümerin des benachbarten Grundstücks Kat.-Nr. 06 müsste auf dem
Baugrundstück Kat.-Nr. 03 entlang der gemeinsamen Grenze einen Neubau
zulassen, der einen Grenzabstand von 7 m einhält, aufgrund der
tatsächlichen Situation zwischen den Baulinien entlang der AA-Strasse und Z-Strasse
eine Breite von ca. 15 m aufweist, höchstens drei Vollgeschosse, zwei
Dachgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss umfasst und die Gebäudehöhe
von maximal 11,40 m nicht überschreitet. Bei Anordnung eines
Attikageschosses bündig mit der betreffenden (Nordwest-)Fassade des Neubaus
würde diese eine Höhe von rund 15 m erreichen; wie die Vor­instanz auch
richtig erwähnt, könnte bei Realisierung eines Neubaus mit Steildach das Gebäude
neben der Gebäudehöhe von 11,4 m eine Firsthöhe von 7 m erreichen. Zu
Recht hält die Vorinstanz fest, dass die von einem solchen Neubau ausgehenden
Einwirkungen nicht geringer wären als beim Bauprojekt, welches zwar gegenüber
dem Grundstück Kat.-Nr. 06 den Grenzabstand von 7 m um rund 1,3 m
unterschreitet und eine Breite von rund 20 m, hingegen eine Gesamthöhe von
lediglich 9,46 m aufweist. In diesem Zusammenhang ist es auch durchaus
richtig, wenn das Baurekursgericht darauf hinweist (E. 4.8.2), dass vorliegend
der Abstand zwischen dem benachbarten Gebäude Z-Strasse 07 und dem Bauobjekt
fast 19 m beträgt und damit der in erster Linie wohnhygienischen Zielen
dienende bauordnungsgemässe Gebäudeabstand hier von 14 m in bedeutendem
Umfang überschritten wird.
Was die Blendwirkung
betrifft, so könnten Reflexionen nur bei den Glasfassaden und nicht beim
begehbaren und isolierten Dach auftreten. Die Nordwest- und die Südwestfassaden
sind jedoch zum Gebäude Z-Strasse 07 so situiert, dass Blendwirkungen auf
den südlichen Bereich desselben höchstens für kurze Zeit bewirkt werden können.
Von massiv störenden Blendwirkungen kann keine Rede sein.
Die Vorinstanzen haben
nicht rechtsverletzend entschieden, wenn sie die Interessen der benachbarten
Grundeigentümerin der Liegenschaft Z-Strasse 07 grundsätzlich nicht als
"überwiegend" im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG einstuften, auch
nicht soweit die Aufstockung den Grenzabstandsbereich unterschreitet. Die
Liegenschaften der übrigen privaten Beschwerdegegnerschaft sind alle durch die Z-Strasse
vom Baugrundstück getrennt. Auch hinsichtlich dieser Liegenschaften gilt, dass
ein Neubau zwar eine geringere Grundfläche aufweisen würde, dafür eine
wesentlich grössere Gebäude- bzw. Gesamthöhe, sodass dadurch keine Verbesserung
hinsichtlich der Einwirkungen die Folge wäre.
5.4.4
Obschon das Baurekursgericht das Bauprojekt nicht als
neubauähnlich qualifizierte und grundsätzlich auch das Vorliegen von dem
Bauvorhaben entgegenstehenden "überwiegenden privaten Interessen"
verneinte, erachtete es die sich "aus dem Bauvorhaben gegenüber einer
Neubaute ergebende Übernutzung des Baugrundstücks um 150 m
2
Fläche
von anrechenbaren Geschossen" als unzulässig. Zur Begründung führte es an,
es sei nicht einzusehen, weshalb die Eigentümerin des unmittelbar anstossenden
Grundstücks Kat.-Nr. 06 diese Mehrfläche hinzunehmen habe. Anders wäre
möglicherweise dann zu urteilen, wenn eine Weiterentwicklung der Investitionen
aufgrund baulicher Gegebenheiten ohne eine solche Übernutzung unmöglich wäre.
Vorliegend könne ohne Weiteres ein reduziertes Geschoss auf die bestehende
Baute aufgesetzt werden, indem etwa die Aufbaute auf den Längsseiten
zurückversetzt würde. Die bestehende Investition lasse sich problemlos auch auf
diese Weise weiterentwickeln.
Diese Rechtsauffassung ist
indessen nicht haltbar. Wenn sich der Um- oder Erweiterungsbau einer
bestehenden Baute, die den Bauvorschriften widerspricht, nach Massgabe von § 357
Abs. 1 PBG als zulässig erweist, was hier wie vorn aufgezeigt der Fall
ist, ist er hinsichtlich der Anwendung dieser Bestimmung bewilligungsfähig und
zu bewilligen. Eine "neue oder weitergehende Abweichung von
Vorschriften" liegt hier nicht vor, da die Überbauungsziffer durch das
Bauprojekt unverändert bleibt und eine Ausnützungs- oder Baumassenziffer nicht
Anwendung findet. Die Rechtsauffassung der Vorinstanz läuft darauf hinaus, dass
bei Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG das Bauprojekt einem Vergleichsprojekt
eines bauordnungsgemässen Gebäudes gegenübergestellt wird und jede Mehrfläche
oder Mehrkubatur von vornherein als unzulässig eingestuft wird. Für eine solche
Rechtsprechung fehlt indessen eine gesetzliche Grundlage. Der Schluss des Baurekursgerichts,
die Grundeigentümerin der unmittelbar anstossenden Liegenschaft Z-Strasse 07
habe die "Übernutzung von 150 m
2
Fläche" nicht
hinzunehmen, weshalb das Bauprojekt neu zu konzeptionieren und die
Baubewilligung aus diesem Grund aufzuheben sei, ist nicht haltbar. Bestehen –
wie erwähnt (E. 5.4.3) – keine überwiegenden nachbarlichen Interessen,
haben die Nachbarn keinen Anspruch auf eine generelle Redimensionierung eines
Bauvorhabens.
6.
Es bleiben jene – von der
Vorinstanz verworfenen – Rügen zu prüfen, welche die Beschwerdegegnerschaft vor
Verwaltungsgericht erneut vorbringt (RB 1983 Nr. 22; vgl. vorn E. 2.2).
6.1
Die
Beschwerdegegnerschaft moniert, aus den Plänen sei nicht ersichtlich, wie gross
die Dachaufbaute in Erscheinung treten werde. Ausgesteckt sei lediglich ein
5 m x 5 m grosses Mittelteil, welches auch aus der Katasterkopie
erkennbar sei. In den Fassadenplänen sei jedoch ersichtlich, dass eine erheblich
grössere Dachaufbaute geplant sei, indem dort ein Aufbau in der Grösse von
10 m x 15 m erkennbar sei. Aus den Plänen "Ansicht Südwest"
sei eine Aufbaute ersichtlich, die in der Mitte des Gebäudes liege, 10 m
breit sei und ca. 1,5 m über das Dach hinausrage. Ein Geländer sei nicht
erkennbar. Im Schnitt C-C rage die Dachaufbaute seitlich über das Dach des
alten Turms hinaus, das Dach liege auf einer Höhe von 9,46 m. Bei den Plänen
Dachaufsicht sei eine Treppe erkennbar, die von unten bis aufs Dach führe und
im Niveau 9,46 m ende. In diesem Bereich liege jedoch die Dachaufbaute,
welche gemäss Schnittplänen ein Niveau von 10,96 m aufweise. Die Treppe
ende mitten in der Dachaufbaute mit einem Niveauunterschied von 1,5 m.
Das Flachdach des aufgestockten Wohngeschosses befindet
sich auf Kote + 9,46 und wird von jeder Wohnung aus über eine Treppe
erschlossen. Der innere Teil des Flachdachs, ebenfalls auf Kote + 9,46 ist als
begehbare Dachterrasse mit einem Ausmass von 10,3 m x 15,3 m
ausgestaltet. In diesem Bereich – zwischen den beiden Treppen – ist ein ca.
5 m x 5 m grosser und 1,5 m hoher Bauteil (Kote + 10,96)
vorgesehen mit den Oblichtern über den beiden Lichtschächten bzw. den beiden
Nebenräumen, die südwestlich und nordöstlich an den Lift anschliessen. Die
begehbare Dachterrasse wie auch die beiden darin angeordneten Atrien werden
durch ein 1 m hohes Geländer gesichert. Die Pläne sind korrekt und
bedürfen keiner Ergänzung. Der Einwand der Beschwerdegegnerschaft ist aber
insofern verständlich, als infolge der Einzeichnung der Geländer in den
Schnitten und Ansichten nur mit Strichen und ohne deutliche Kennzeichnung der
Unterschied zur Dachaufbaute zu wenig hervorgeht und damit leicht der Eindruck
von weiteren Aufbauten entstehen kann.
6.2
Im Rekursverfahren hat die Beschwerdegegnerschaft
gegen das strittige Bauprojekt auch Einwände hinsichtlich der Einordnung
erhoben und die Abklärung der Schutzwürdigkeit des bestehenden Gebäudes als
Zeuge der industriellen Vergangenheit der Gemeinde Rüschlikon verlangt.
6.2.1
Letztere wird von der Beschwerdegegnerschaft im
Beschwerdeverfahren nicht mehr verlangt. Vor Verwaltungsgericht erneuert die
Beschwerdegegnerschaft indessen ihren Einwand, die Gestaltung des Bauprojekts
verstosse gegen § 238 Abs. 1 PBG.
6.2.2
Zur Frage der Einordnung führte die Baukommission
Rüschlikon in der Baubewilligung vom 26. Januar 2011 aus, um die "BB-Fabrik"
vernünftig und ortsverträglich zu erweitern und eine optimale städtebauliche
Einbindung in den Kontext erzielen zu können, würden die bestehenden
Aussenwände des annähernd quadratischen Gebäudeteils aufgenommen. Der
projektierte Aufbau werde deutlich vom südlichen turmartigen Kopfbau abgerückt.
Auf eine Ausschöpfung der maximal zulässigen Höhenentwicklung werde bewusst verzichtet.
Die Oberkante des Erweiterungsbaus nehme die Traufkante des Kopfbaus auf. Es
entstehe eine klare Form, die sich gut in den städtebaulichen Kontext einfüge.
Dieser klare Lösungsansatz werde durch das Entfernen des störenden
nordwestlichen Turmbereichs zusätzlich unterstützt. Für die Erschliessung der
beiden neuen Wohneinheiten von der Z-Strasse her werde die bestehende
"Schlucht" zwischen Trottoir und Gebäude geschlossen. Die Gestaltung
des entstehenden Vorplatzes werde dazu beitragen, dass die in diesem
Strassenabschnitt derzeit unbefriedigende städtebauliche Situation bereinigt
werde. In der näheren Umgebung sei eine Vielzahl von verschiedenen Dachformen
vorhanden. Über die Jahre hinweg sei eine neue gewachsene Struktur mit einer
guten Durchmischung diverser Dachformen entstanden, in welche sich das
vorliegende Projekt nahtlos und gut einordne. Der projektierte Baukörper
zeichne sich durch eine zeitgenössische Architektursprache aus, die auch auf
die modernen Wohnbedürfnisse reagiere. Das zurückhaltend gestaltete Flachdach
erziele eine gute Gesamtwirkung und vermeide eine Konkurrenzierung der bestehenden
Bausubstanz mit bereits relativ vielen verschiedenen Dachformen. Die
Aufstockung werde in einer Stahl-/Glaskonstruktion erstellt. Die nicht
begehbaren Flachdachbereiche würden extensiv begrünt. Das Projekt erfülle für
sich wie auch im Kontext zur bestehenden Liegenschaft und Umgebung die
geforderten Gestaltungs- und Einordnungsnormen.
Diesen Ausführungen hält
die Beschwerdegegnerschaft in ihrer Rekursschrift und in der Beschwerdeantwort
entgegen, das Gebäude stehe in einem heterogen überbauten Quartier. Gerügt
werde die sogenannte "innere Einordnung". Das Gebäude stelle sich
heute als schön gestaltetes, ehemaliges Industriegebäude dar. Mit dem Turm und
dem anschliessend flachen Gewerbeteil wirke es beinahe romantisch. Bestimmte
Details wie der Turm und die Fenster in den Fassaden seien fein gegliedert. Die
Fensterformen liessen die frühere industrielle Nutzung sehr gut erkennen. Auf
dieses Gebäude mit industrieller Vergangenheit werde ein Glasbetonklotz ohne
jeglichen Willen zur Gestaltung gestellt. Der Aufbau entspreche der heute
beliebten, üblichen Aquariumsarchitektur mit möglichst vielen Fenstern,
möglichst viel Seesicht und null architektonischen Details. Der Umstand, dass
die Baute neu zweigeschossig ins Trottoir hinausrage, wirke bedrohlich. Diese
Gestaltung entspreche nicht den Anforderungen an § 238 Abs. 1 PBG.
6.2.3
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten,
Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu
gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese
Anforderung gilt auch für Materialien und Farben.
Bei der Anwendung dieser
Ästhetikgeneralklausel steht den Gemeinden ein erheblicher Ermessensspielraum
zu.
Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der
massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren und darf
nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde
setzen (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen). Das
neben der Überprüfung des Sachverhalts auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht
kann nur bei Ermessensmissbrauch und -überschreitung einschreiten (§ 50 Abs. 1
in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG).
6.2.4
Die Kritik der Beschwerdegegnerschaft zur Einordnung
des Bauprojekts ist pauschal gehalten und vermag die detaillierten und
überzeugenden Erwägungen der örtlichen Baubewilligungsbehörde nicht infrage zu
stellen. Es kann auf die Ausführungen in der Baubewilligung verwiesen werden (§ 28
Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Mit dem Bauprojekt
werden die Gebäulichkeiten der ehemaligen BB-Fabrik modernen Wohnbedürfnissen
zugeführt und eine verbesserte gewerbliche Nutzung ermöglicht. Gleichzeitig
bleibt das charakteristische Erscheinungsbild der Industriebaute, welche die
Beschwerdegegnerschaft selber als "schön gestaltet" beschreibt,
weitgehend erhalten. Der Aufbau ist in einer modernen Architektursprache
gehalten und hebt sich damit bewusst und für jedermann sofort ersichtlich vom
ehemaligen Fabrikgebäude ab.
Die Auffassung der Baukommission
Rüschlikon, das streitbezogen Bauprojekt sei hinsichtlich der Einordnung bewilligungsfähig,
beruht auf einer überzeugenden Würdigung der massgebenden Sachumstände. Sie ist
auf jeden Fall vertretbar und liegt innerhalb des der Gemeinde bei der Anwendung
von § 238 Abs. 1 PBG zustehenden Entscheidungsspielraums.
7.
Die Beschwerde ist somit
gutzuheissen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des
Rekurs- und Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine
Parteientschädigung steht dieser von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2
VRG). Hingegen ist eine solche den Beschwerdeführenden zuzusprechen (§ 17 Abs. 2
lit. a VRG). Angemessen ist eine solche von Fr. 1'250.- je
Beschwerdeführer für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren zusammen, total
Fr. 2'500.-. Der mitbeteiligten Baukommission Rüschlikon steht keine
Parteientschädigung zu (vgl. VGr, 16. Januar 2008, VB.2007.00382, E. 4.2
= RB 2008 Nr. 19 = BEZ 2008 Nr. 3).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen.
Disp.-Ziff. I
und III des Entscheids des Baurekursgerichts vom 6. September 2011 werden
aufgehoben und der Beschluss der Baukommission Rüschlikon vom 26. Januar
2011 wird wiederhergestellt.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    130.--     Zustellkosten,
Fr. 6'130.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 5'210.-
werden je zu 1/10 der Beschwerdegegnern 1–10 auferlegt, unter solidarischer
Haftung eines jeden für die ganzen Gerichts- bzw. Rekurskosten.
4.    Die
Beschwerdegegnerschaft wird im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung
verpflichtet, den Beschwerdeführern für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren
zusammen eine Parteientschädigung von 1'250.- je Beschwerdeführer, total
Fr. 2'500.-, zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…