zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00536 · 2020-11-13 · de

Baubewilligung und forstrechtliche Bewilligung | Baubewilligung für Neubau Einfamilienhaus Behandlung der Rüge der Verletzung des Anspruches auf rechtliches Gehör (E. 3). Rüge der ungenügenden Profilierung des Dachfirstes der Neubaute ist vorliegend verspätet (E. 4). Die Beschwerdeführenden rügen die ungenügende Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche Umgebung. Das Bauvorhaben ist in Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG zu prüfen, welcher eine befriedigende Gesamtwirkung verlangt. Der optische Gegensatz zum baulichen Umfeld ist vorliegend primär im Umstand begründet, dass die älteren Wohnhäuser die baulichen Möglichkeiten der Bauordnung bei Weitem nicht ausschöpften und auf den Ausbau der Dachgeschosse weitgehend verzichtet wurde. Wenn die Vorinstanz dem Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung attestiert, so ist dies nicht als rechtsverletzend zu beurteilen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass weder einzelne Wohnhäuser noch das Quartierbild als solches geschützt sind, sodass von Neubauten keine Übernahme der architektonischen Gestaltung der vorbestehenden Bauten verlangt werden kann (E. 5). Das neue Hauptgebäude soll mit seiner Südostfassade auf die Waldabstandslinie gestellt werden. Der Pool soll in einem Abstand von 10 m zum Wald errichtet werden. Die daran anschliessende Terrasse soll einen Waldabstand von 5 m aufweisen. Die geplante Unterniveaugarage reicht bis auf 5 m an den Wald heran. Bei den im Waldabstandsbereich geplanten Bauteilen handelt es sich nicht um oberirdische Gebäude. Für unterirdische Bauten und Anlagen im Abstandsbereich gilt gemäss § 262 Abs. 3 PBG das Forstpolizeirecht. Für die Erteilung einer forstrechtlichen Bewilligung sind keine besonderen Verhältnisse wie bei der Anwendung der Ausnahmebestimmung von § 220 PBG vorauszusetzen. Der in Art. 17 Abs. 3 WaG verwendete Begriff der "wichtigen Gründe" verlangt keine besonderen Vorkommnisse, welche nur in einem speziellen Einzelfall vorliegen dürfen. Die Begründung der zuständigen Behörde für die Erteilung der forstrechtlichenBewilligung fällt vorliegend zwar etwas knapp aus, inhaltlich ist sie jedoch nicht zu beanstanden (E. 6). Antrag der Beschwerdeführenden auf Eröffnung des Baufreigabeentscheids (E. 7).Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 30.01.2025 VB.2023.00536
Zurich Verwaltungsgericht 30.01.2025 VB.2023.00536
Zurigo Verwaltungsgericht 30.01.2025 VB.2023.00536

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00536
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Geschäftsnummer:
VB.2023.00536
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 30.01.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 18.12.2025 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung und forstrechtliche Bewilligung
Baubewilligung für Neubau Einfamilienhaus
Behandlung der Rüge der Verletzung des Anspruches auf rechtliches Gehör (E. 3). Rüge der ungenügenden Profilierung des Dachfirstes der Neubaute ist vorliegend verspätet (E. 4). Die Beschwerdeführenden rügen die ungenügende Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche Umgebung. Das Bauvorhaben ist in Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG zu prüfen, welcher eine befriedigende Gesamtwirkung verlangt. Der optische Gegensatz zum baulichen Umfeld ist vorliegend primär im Umstand begründet, dass die älteren Wohnhäuser die baulichen Möglichkeiten der Bauordnung bei Weitem nicht ausschöpften und auf den Ausbau der Dachgeschosse weitgehend verzichtet wurde. Wenn die Vorinstanz dem Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung attestiert, so ist dies nicht als rechtsverletzend zu beurteilen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass weder einzelne Wohnhäuser noch das Quartierbild als solches geschützt sind, sodass von Neubauten keine Übernahme der architektonischen Gestaltung der vorbestehenden Bauten verlangt werden kann (E. 5). Das neue Hauptgebäude soll mit seiner Südostfassade auf die Waldabstandslinie gestellt werden. Der Pool soll in einem Abstand von 10 m zum Wald errichtet werden. Die daran anschliessende Terrasse soll einen Waldabstand von 5 m aufweisen. Die geplante Unterniveaugarage reicht bis auf 5 m an den Wald heran. Bei den im Waldabstandsbereich geplanten Bauteilen handelt es sich nicht um oberirdische Gebäude. Für unterirdische Bauten und Anlagen im Abstandsbereich gilt gemäss § 262 Abs. 3 PBG das Forstpolizeirecht. Für die Erteilung einer forstrechtlichen Bewilligung sind keine besonderen Verhältnisse wie bei der Anwendung der Ausnahmebestimmung von § 220 PBG vorauszusetzen. Der in Art. 17 Abs. 3 WaG verwendete Begriff der "wichtigen Gründe" verlangt keine besonderen Vorkommnisse, welche nur in einem speziellen Einzelfall vorliegen dürfen. Die Begründung der zuständigen Behörde für die Erteilung der forstrechtlichen Bewilligung fällt vorliegend zwar etwas knapp aus, inhaltlich ist sie jedoch nicht zu beanstanden (E. 6). Antrag der Beschwerdeführenden auf Eröffnung des Baufreigabeentscheids (E. 7).
Abweisung.
Stichworte:
BAUFREIGABEENTSCHEID
DACHFORM
EINFAMILIENHAUS
EINFAMILIENHAUSQUARTIER
EINORDNUNG
NEUBAU
RECHTLICHES GEHÖR
VERSPÄTETE RÜGEN
WALD
WALDABSTAND
WALDABSTANDSLINIE
WALDBEWIRTSCHAFTUNG
Rechtsnormen:
Art. 93 Abs. I BGG
Art. 29 Abs. II BV
§ 238 PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 262 PBG
§ 315 Abs. I PBG
§ 316 Abs. II PBG
Art. 17 WaG
Art. 17 Abs. III WaG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2023.00536
Urteil
der 1. Kammer
vom 30. Januar 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz),
Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Sabrina Susanna
Gubler.
In Sachen
1.1  A,
1.2  B,
2.1  C,
2.2  D,
3.    E,
alle vertreten durch RA F,
Beschwerdeführende,
gegen
1.1  G,
1.2  H,
beide vertreten durch RA I,
2.    Ausschuss Hochbau und Planung der Gemeinde J,
3.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend
Baubewilligung und forstrechtliche Bewilligung
,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 18. Januar 2023 erteilte der
Ausschuss Hochbau und Planung der Gemeinde J G und H die Baubewilligung für den
Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse
02 in der Gemeinde L. Gleichzeitig wurde die forstrechtliche Bewilligung der
Baudirektion des Kantons Zürich vom 23. November 2022 eröffnet.
II.
Den gegen diese Entscheide von A und B, C und D sowie E
erhobenen Rekurs vom 23. Februar 2023 wies das Baurekursgericht des
Kantons Zürich mit Entscheid vom 26. Juli 2023 ab.
III.
Gegen diesen Entscheid gelangten A und B, C und D sowie E
mit Eingabe vom 14. September 2023 an das Verwaltungsgericht mit folgenden
materiellen Rechtsbegehren:
"1.   Der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons Zürich vom 26. Juli
2023, G.-Nr. R3.2023.00037, BRGE III Nr. 0106/2023 sei vollumfänglich
aufzuheben, und das Verfahren sei an die Vorinstanz zur Ausfertigung einer
vollständigen Begründung zurückzuweisen.
2.    Eventualiter seien der Entscheid des Baurekursgerichts des
Kantons Zürich vom 26. Juli 2023, G.-Nr. R3.2023.00037, BRGE III Nr. 0106/2023
und die Baubewilligung der Gemeinde J gemäss Beschluss des gemeindlichen
Ausschusses Hochbau und Planung vom 18. Januar 2023, mit der
Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 23. November 2023,
Nr. BVV 22-2853 vollumfänglich aufzuheben.
3.    Subeventualiter sei die Baufreigabebewilligung den
Beschwerdeführenden mit Rechtsmittelbelehrung zu eröffnen."
In formeller Hinsicht
beantragten die Beschwerdeführenden Folgendes:
"1.   Die Beschwerdegegner 1 seien durch das Verwaltungsgericht zu
verpflichten, den Dachfirst des Neubauvorhabens zu profilieren.
2.    Die Beschwerdegegnerin 2 sei zu verpflichten, das Baugesuch nach
Aussteckung des Dachfirsts nochmals zu publizieren.
3.    Neue Gesuchsteller und Gesuchstellerinnen um Zustellung des
baurechtlichen Entscheids auf Dachfirstpublikation hin seien zum Verfahren
beizuladen.
4.    Nach Profilierung des Dachfirsts und der Beiladung von
allfälligen Gesuchstellerinnen und Gesuchstellern nach Ziff. 3 vorstehend
sei ein Augenschein anzuordnen.
5.    Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer)
für das vorliegende Verfahren und das Verfahren vor Baurekursgericht des
Kantons Zürich zu Lasten der Beschwerdegegnerinnen 1 – 4."
Mit Eingabe vom 28. September
2023 beantragte die Baudirektion des Kantons Zürich unter Verweis auf den
Mitbericht des Amts für Landschaft und Natur vom 25. September 2023 die
Abweisung der Beschwerde. Das Baurekursgericht beantragte am 5. Oktober
2023 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 16. Oktober
2023 erstattete die Bauherrschaft ihre Beschwerdeantwort und beantragte die
Abweisung der Beschwerde unter Bestätigung der angefochtenen Entscheide; alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zulasten der
Beschwerdeführenden. Mit Replik vom 16. November 2023 hielten die
Beschwerdeführenden an ihren Anträgen fest. Mit Eingabe vom 20. November
2023 hielt die Bauherrschaft an ihren Anträgen fest und verzichtete im Übrigen
auf die Erstattung einer Duplik. Die kommunale Baubewilligungsbehörde liess
sich nicht vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde gemäss § 41 Abs. 1
in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsgerichtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in der
zweigeschossigen Wohnzone W2 gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde J vom 13. März 2013. Das bestehende Einfamilienhaus soll
abgebrochen und durch eine Neubaute ersetzt werden. Geplant ist die Erstellung
eines neuen Einfamilienhauses mit zwei Vollgeschossen sowie anrechenbarem Dach-
und Unterschoss. Im Aussenbereich ist ein Pool vorgesehen.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden machen vorab eine Verletzung ihres Anspruchs auf
rechtliches Gehör durch die Vorinstanz geltend.
Sie beanstanden zunächst die Begründung des Rekursentscheids
hinsichtlich der Einordnung des Bauvorhabens. Das Baurekursgericht stelle zwar
ein Spannungsfeld zwischen dem baulichen Umfeld und der Neubaute fest. Es fehle
jedoch in den Erwägungen jegliche Auseinandersetzung mit diesem Aspekt der
Einordnung. Eine Heilung dieses Mangels durch das Verwaltungsgericht, welchem
nur eine beschränkte Kognition zustehe, falle ausser Betracht. Im Weiteren sei
das Baurekursgericht unter Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör auf
den Rekursantrag auf Erstellung eines Gutachtens über die charakteristischen
ortsbildrelevanten Merkmale des Wohnquartiers K nicht eingegangen.
3.2
Der
Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung
vom 18. April 1999 [BV]) umfasst als verfassungsrechtliches
Mitwirkungsrecht alle Befugnisse, die einer betroffenen Person einzuräumen
sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen
kann (BGE 144 I 11 E. 5.3; 144 II 427 E. 3.1). Zu den Teilgehalten
dieser Garantie zählt namentlich der Anspruch,
dass die Behörde
die Vorbringen der Beteiligten tatsächlich hört, prüft und berücksichtigt und
ihre Entscheide vor diesem Hintergrund begründet. Die Behörde muss sich jedoch
in der Begründung ihres Entscheids nicht mit allen Parteistandpunkten
einlässlich befassen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegen.
Vielmehr
kann sich die Behörde auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken
(BGE 142 I 135 E. 2.1; 138 I 232 E. 5.1; 137 II 266 E. 3.2
).
Der Begründungspflicht ist auf
alle Fälle Genüge getan, wenn sich der Betroffene über die Tragweite des
Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die
höhere Instanz weiterziehen kann (vgl. zum Ganzen
BGE 138 I 232 E. 5.1;
136 I 229 E. 5.2; 134 I 83
E. 4.1 mit Hinweisen). Ebenfalls Ausfluss des Anspruchs auf rechtliches
Gehör ist, dass angebotene Beweise abgenommen werden, wenn diese zur Abklärung
des rechtserheblichen Sachverhalts tauglich erscheinen (Kaspar Plüss in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich
[VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 10;
Gerold Steinmann/Benjamin Schindler/Damian Wyss in: Bernhard Ehrenzeller et al.
[Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 4. A.
[St. Galler Kommentar], 2023, Art. 29 N. 64). Die Entscheidinstanz
kann auf die Abnahme von Beweisen ohne Verletzung des rechtlichen Gehörs
verzichten, wenn sie aufgrund bereits vorliegender Akten ihre Meinung gebildet
hat und ohne Willkür annehmen darf, dass ihre Beurteilung auch durch weitere Beweiserhebungen
nicht mehr geändert würde (antizipierte
Beweiswürdigung; vgl. BGE 144 II 427 E. 3.1.3; 141 I 60 E. 3.3;
140 I 285 E. 6.3.1; vgl. auch
Plüss, § 7 N. 19,
sowie Marco Donatsch, Kommentar VRG,
§ 60 N. 11
).
Der Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs ist
formeller Natur und setzt keinen Nachweis eines materiellen Interesses voraus.
Eine Gehörsverletzung zieht daher grundsätzlich die Aufhebung der angefochtenen
Anordnung nach sich. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs kann jedoch geheilt
werden, wenn sie nicht besonders schwer wiegt und die unterlassene
Gehörsgewährung in einem Rechtsmittelverfahren nachgeholt wird, das eine
Prüfung im gleichen Umfang wie durch die Vorinstanz gestattet (vgl. etwa BGE 147
IV 340 E. 4.11.3; 142 II 218 E. 2.8.1; 137 I 195 E. 2.3.2).
Von einer Rückweisung ist sodann selbst
bei einer schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs abzusehen, wenn und
soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen
Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an
einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (vgl. BGE
142 II 218 E. 2.8.1; 137 I 195 E. 2.3.2; VGr, 27. Januar 2022,
VB.2021.00561, E. 2.2; 12. Dezember 2018, VB.2018.00574,
E. 3.5).
3.3
Das
Baurekursgericht setzt sich im angefochtenen Entscheid in den Erwägungen 3.3.3,
3.3.4 und 3.3.5 mit der Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche und
landschaftliche Umgebung auseinander. Es erläutert dabei insbesondere seine
Beurteilung des baulichen Umfelds bzw. des Verhältnisses der Proportionen der
geplanten Neubaute zur baulichen Umgebung. Der Begründungspflicht ist damit
Genüge getan. Eine Gehörsverletzung ist nicht festzustellen, selbst wenn das
Gericht nicht auf sämtliche Einwände der Rekurrenten im Detail eingegangen ist.
3.4
Einzuräumen
ist, dass das Baurekursgericht sich zum Antrag der Beschwerdeführenden auf
Erstellung eines Gutachtens weder im angefochtenen Entscheid noch anlässlich
des Augenscheintermins geäussert und insbesondere nicht begründet hat, weshalb
es die Erstellung eines Gutachtens als Beweismittel als nicht erforderlich
erachtet. Diesbezüglich hat es den Anspruch der Beschwerdeführenden auf
rechtliches Gehör verletzt.
Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass es sich beim
Baurekursgericht um ein Fachgericht handelt, welches aufgrund seiner
Zusammensetzung in der Lage ist, die Gestaltung eines Bauvorhabens fachlich zu
beurteilen. Die für die Beurteilung der Gesamtwirkung erforderlichen
Ortskenntnisse kann sich das Gericht mittels Augenscheins verschaffen (VGr,
18. Dezember 2019, VB.2019.00217, E. 5.5.3 mit Verweis auf VGr,
9. Mai 2019, VB.2018.00467, E. 5.3, sowie 27. Februar 2020,
VB.2018.00690, E. 3.4 mit weiteren Verweisen auf VGr, 29. August
2019, VB.2017.00778, E. 5.3, und 23. Mai 2019, VB.2018.00407,
E. 4.2.3). Das Baurekursgericht hat im vorliegenden Fall einen Augenschein
durchgeführt, seine Feststellungen protokolliert und in seinen Erwägungen seine
Feststellungen zur baulichen Umgebung und deren Qualität wiedergegeben. Dass
das Gericht auf die Einholung eines Gutachtens zur Beurteilung der
charakterlichen ortsbildrelevanten Merkmale des Quartiers verzichtet hat, ist
daher nicht zu beanstanden, da der Sachverhalt hinreichend erstellt war. Eine
Aufhebung des angefochtenen Entscheids verbunden mit einer diesbezüglichen
Rückweisung an die Vorinstanz würde einen formalistischen Leerlauf bedeuten und
ist daher aus prozessökonomischen Gründen abzulehnen.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführenden rügen ferner die ungenügende Profilierung des Dachfirstes
der Neubaute. Es handle sich vorliegend um einen vom Regelfall gemäss Lehre und
Rechtsprechung abweichenden Ausnahmefall, in welchem der Dachfirst auszustecken
sei, da die Firsthöhe des Neubauvorhabens ausserordentlich hoch und ansonsten
das Bauvorhaben in seinen Auswirkungen nicht beurteilbar sei.
4.2
In
Übereinstimmung mit dem Baurekursgericht ist darauf hinzuweisen, dass dieser
Einwand im Rekursverfahren erst in der Replik und damit verspätet erhoben
wurde. Nach Ablauf der Rekursfrist können sowohl Anträge als auch Begründung
grundsätzlich nicht mehr erweitert werden. Verspätet erhobene Rügen werden
daher – auch bei grundsätzlichem Eintreten auf den Rekurs – nicht mehr
berücksichtigt.
Im Übrigen erwiese sich der Einwand ohnehin als unbegründet.
Den Beschwerdeführenden wäre auch dann, wenn die Aussteckung des Firsts zu
Unrecht unterblieben wäre, kein Nachteil erwachsen. Nicht nur haben sie
rechtzeitig ein Rechtsmittel eingereicht. Sie haben insbesondere auch die mit
der ihrer Meinung nach sehr hohen Firsthöhe verbundene Rüge der ungenügenden
Einordnung der Neubaute in die bauliche Umgebung erhoben und einlässlich
begründet. Sie konnten sich demzufolge offensichtlich ein Bild über die Ausgestaltung
des geplanten Gebäudes machen. Für die Beurteilung eines konkreten Bauvorhabens
ist denn auch primär auf die Baueingabepläne abzustellen. Der Profilierung
kommt nur eine unterstützende Funktion zu (vgl. Daniel Kunz/Markus Lanter in:
Christoph Fritzsche, Peter Bösch, Thomas Wipf, Daniel Kunz, Zürcher Planungs-
und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 473).
Auf die Rüge der mangelnden Aussteckung ist daher nicht
weiter einzugehen. Die formellen Anträge Nrn. 1 bis 3 sind abzuweisen.
4.3
Gemäss dem
formellen Antrag Nr. 4 der Beschwerdeführenden soll nach neuer
Profilierung des Bauvorhabens und der Beiladung von allfälligen
Gesuchstellerinnen und Gesuchstellern ein Augenschein "angeordnet"
werden.
Ob dieser Antrag auf einen Augenschein durch das
Baurekursgericht oder durch das Verwaltungsgericht abzielt, bleibt unklar. Da
die formellen Anträge Nrn. 1 bis 3 abzuweisen sind (vgl. vorstehende
Erwägungen unter Ziffer 4), fällt ein weiterer Augenschein durch das
Baurekursgericht ausser Betracht.
Sollten die Beschwerdeführenden einen Antrag auf Durchführung
eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht stellen, so ist dieser
abzuweisen. Eine Delegation der 3. Abteilung des Baurekursgerichts führte am 21. Juni
2023 im Beisein der Parteien einen Augenschein durch und dokumentierte diesen
mit einem Protokoll und aussagekräftigen Fotografien. Sodann finden sich auch
weitere Aufnahmen der tatsächlichen Verhältnisse in den Unterlagen. Der
wesentliche Sachverhalt für die Beurteilung der erhobenen Rügen ergibt sich
damit mit ausreichender Deutlichkeit aus den vorliegenden Akten. Ein
Augenschein durch das Verwaltungsgericht erübrigt sich unter diesen Umständen.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführenden rügen in materieller Hinsicht vorab die ungenügende
Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche Umgebung. Die Feststellung der
Vorinstanz, wonach die Neubaute nicht in klarem und krassem Widerspruch zur
baulichen Umgebung stehen würde, sei unzutreffend. Vielmehr erweise sich die
geplante Neubaute als eigentliche "Faust aufs Auge". Der krasse und
klare Widerspruch zum baulichen Umfeld werde durch die zu den Akten gereichten
Visualisierungen deutlich gemacht. Mit der Formensprache des Daches werde der
umliegenden Bebauung in keiner Weise Rechnung getragen. Das neue Volumen stelle
im Vergleich mit den bestehenden Bauten einen krassen Volumensprung dar. Die
Fassadengestaltung sei völlig eigenständig und nehme keinerlei Bezug zu der in
der Umgebung vorherrschenden Gestaltung. Die geplanten Dacherker fänden sich im
umliegenden Quartier nirgends. Das mit dem Volumensprung geschaffene
Spannungsverhältnis werde in keiner Weise berücksichtigt, es liege vielmehr
eine geradezu ignorante architektonische Eigenständigkeit vor. Bei der
gartenseitigen Anbaute sowie dem Staketenvorbau handle es sich gestalterisch um
Fremdkörper.
Die Bauherrschaft weist
zunächst darauf hin, dass es sich bei den von den Beschwerdeführenden
eingereichten Visualisierungen um reine Parteibehauptungen ohne Beweiswert
handle, welchen es überdies an der Massstäblichkeit fehle. Diese seien
ausserdem erst vor der zweiten Instanz und damit zu spät eingereicht worden. Im
Weiteren schreibe die Gestaltungsvorschrift von § 238 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) keine Übernahme von
quartiereigenen Bauformen vor. Das Quartier sei entgegen der Darstellung der
Beschwerdeführenden im Übrigen nicht homogen. So steche beispielsweise der
solitäre Turmbau der Beschwerdeführer 1 an der K-Strasse 03 hervor. Das
Quartier unterstehe schliesslich weder dem Ortsbildschutz noch einer
Quartiererhaltungszone. Die Neubaute weise zwar einen eigenständigen, aber
zurückhaltenden architektonischen Charakter auf. Das Bauvorhaben schöpfe
ausserdem die zulässige Ausnützung nur zu zwei Dritteln aus.
5.2
Nach § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben.
Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach
ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich
aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung. Die Frage, ob mit einem Bauvorhaben eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach objektiven Massstäben und
mit nachvollziehbarer Begründung zu beurteilen. Dabei ist eine umfassende
Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (vgl. zum Ganzen VGr,
2. Februar 2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1 mit Hinweisen). Die
genügende Einordnung fehlt dabei nicht bereits bei der Einführung einer neuen
Formensprache in ein einheitliches Bild einer älteren Überbauung. Eine
Bauverweigerung setzt das Vorliegen eines konkreten Einordnungsmangels voraus.
Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage
gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in
störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die
Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr,
19. Mai 2022, VB.2021.00732/VB.2021.00733, E. 5.2.2 mit Hinweisen).
5.3
Bei der
Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der
offenen Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen
zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 2. Februar
2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1; 22. Oktober 2020, VB.2019.00133,
E. 5.2 mit Hinweis; BGE 145 I 52 E. 3.6). Das Baurekursgericht darf
den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei
der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie
gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies
ist etwa dann der Fall, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck dieser
Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der
Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Das Verwaltungsgericht
seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit, sondern
bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch,
Ermessensüberschreitung und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50 in
Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 19. Mai
2022, VB.2021.00732/VB.2021.00733, E. 5.2.3 mit Hinweis).
5.4
Mit dem
Baurekursgericht ist davon auszugehen, dass das Baugrundstück weder einer
Kernzone noch einer Quartiererhaltungszone zugewiesen ist. In der Nähe des
geplanten Bauvorhabens befinden sich keine Objekte des Natur- und
Heimatschutzes. Das Bauvorhaben ist daher in Anwendung von § 238 Abs. 1
PBG zu prüfen, welcher eine befriedigende Gesamtwirkung verlangt (vgl. angefochtener
Entscheid, E. 3.3.4). Als zutreffend erweist sich ferner die
architektonische Beurteilung des baulichen Umfelds des Baugrundstücks durch die
Vorinstanz: Das Quartier ist weitgehend geprägt von schlichten
Einfamilienhäusern, welche die zulässige zweigeschossige Bauweise häufig nicht
ausschöpfen. Die Gebäude weisen flach geneigte Satteldächer ohne Dachaufbauten
und ohne ausgebautes Dachgeschoss auf und zeichnen sich durch eine schlichte
gradlinige Erscheinung aus (vgl. angefochtener Entscheid, E. 3.3.5.). Es
ist daher davon auszugehen, dass sich die bauliche Umgebung grundsätzlich durch
eine gewisse optische Einheitlichkeit und qualitativ hochwertige Gestaltung
auszeichnet.
Es ist indessen auch festzustellen, dass die bauliche
Erneuerung des Quartiers bereits eingesetzt hat: Das dem Bauvorhaben
benachbarte Wohnhaus K-Strasse 03 beispielsweise weist nicht nur ein grösseres
Volumen als die Mehrheit der älteren Einfamilienhäuser im Quartier und ein
ausgebautes Dachgeschoss auf, sondern auch eine vollständig andere
architektonische Gestaltung, welche in starken Gegensatz zum übrigen
Quartierbild tritt. Auch die Gebäude K-Strasse 04 mit dem Vorbau und M-Strasse
05 weisen deutliche Volumenvergrösserungen und auch Abweichungen im baulichen
Charakter auf.
5.5
Dass das
Bauvorhaben die primären Baubeschränkungsnormen einhält, ist unbestritten.
Ebenfalls nicht strittig ist, dass das geplante Wohnhaus weder die zulässige
Gebäudehöhe noch die Firsthöhe ganz ausschöpft. Der optische Gegensatz zum
baulichen Umfeld ist primär im Umstand begründet, dass die älteren Wohnhäuser
die baulichen Möglichkeiten der Bauordnung bei Weitem nicht ausschöpften und
auf den Ausbau der Dachgeschosse weitgehend verzichtet wurde.
Dem Baurekursgericht ist darin beizupflichten, dass das
Bauvorhaben eine unauffällige und gradlinige Gestaltung aufweist. Es liegt
weder eine unkonventionelle noch eine ungewohnte Architektursprache vor. Die
Dachform (Schrägdach) wurde von der Umgebung übernommen. Eine gewisse optische
Diskrepanz zur Mehrheit der Wohnhäuser im Quartier entsteht allerdings durch
die Steilheit des Schrägdachs und die Dachaufbauten, welche Konsequenz des
ausgebauten Dachgeschosses sind. Dieser Umstand kann bereits den Planunterlagen,
dem Augenscheinprotokoll bzw. insbesondere den Fotos entnommen werden und ist
im Übrigen unbestritten. Die Fragen, ob die Visualisierungen verspätet
eingereicht wurden und überhaupt geeignet sind, einen realistischen Eindruck
des geplanten Baukörpers zu vermitteln, können unter diesen Umständen offenbleiben.
5.6
Wenn die
Vorinstanz dem Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung attestiert, so ist
dies nicht als rechtsverletzend zu beurteilen. Dies gilt insbesondere vor dem
Hintergrund, dass weder einzelne Wohnhäuser noch das Quartierbild als solches
geschützt sind, sodass von Neubauten keine Übernahme der architektonischen
Gestaltung der vorbestehenden Bauten verlangt werden kann.
6.
6.1
Die
Beschwerdeführenden beanstanden schliesslich die Unterschreitung des
Waldabstands durch das Bauvorhaben. Sie machen geltend, eine Unterschreitung
setze nach der Waldgesetzgebung das Vorliegen einer Ausnahmesituation voraus,
welche die Unterschreitung aus wichtigen Gründen rechtfertige. Ausserdem müsse
eine Interessenabwägung vorgenommen werden. Diese Voraussetzungen habe die
Fachbehörde nicht geprüft. Die Prüfung sei daher unvollständig und widerspreche
Art. 17 Abs. 3 des Bundesgesetzes über den Wald vom 4. Oktober
1991 (Waldgesetz; WaG). Ein besonderes Interesse für die fragliche
Ausnahmebewilligung sei vorliegend nicht ersichtlich. Eine Beeinträchtigung der
Schutzfunktion des Waldabstands liege bereits dann vor, wenn eine bauliche
Massnahme auf längere Sicht die Walderhaltung beeinflusse. Auch zu dieser Frage
habe sich die Fachbehörde nicht geäussert.
6.2
Der
Waldabstand beträgt im Bereich des Baugrundstücks rund 20 m. Das neue
Hauptgebäude soll mit seiner Südostfassade auf die Waldabstandslinie gestellt
werden. Der Pool soll in einem Abstand von 10 m zum Wald errichtet werden.
Die daran anschliessende Terrasse soll einen Waldabstand von 5 m
aufweisen. Die geplante Unterniveaugarage reicht bis auf 5 m an den Wald
heran.
6.3
Gemäss
§ 262 Abs. 1 PBG
in
der hier
anwendbaren, bis 28. Februar in Kraft stehenden Fassung
(Übergangsbestimmungen zur Änderung vom
14. September 2015, Abs. 2)
dürfen oberirdische Gebäude die im
Zonenplan festgelegte Waldabstandslinie nicht überschreiten. Für unterirdische
Bauten und Anlagen im Abstandsbereich gilt gemäss § 262 Abs. 3 PBG
in der hier anwendbaren, bis 28. Februar in Kraft stehenden
Fassung (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015,
Abs. 2)
das Forstpolizeirecht.
Gemäss Art. 17 WaG sind Bauten und Anlagen in Waldesnähe
nur zulässig, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht
beeinträchtigen (Abs. 1). Die Kantone schreiben einen angemessenen
Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand vor und berücksichtigen
dabei die Lage und die zu erwartende Höhe des Bestandes (Abs. 2). Aus
wichtigen Gründen können die zuständigen Behörden die Unterschreitung des
Waldabstands unter Auflagen und Bedingungen bewilligen (Abs. 3). Gemäss
§ 3 der kantonalen Waldabstandsverordnung vom 28. Oktober 1998 (KWaV)
sind Bauten und Anlagen innerhalb der Waldabstandslinie oder bei deren Fehlen
innerhalb des Waldabstands von 15 m bewilligungspflichtig.
6.4
Bei den im
Waldabstandsbereich geplanten Bauteilen handelt es sich nicht um oberirdische
Gebäude, sodass sie nicht unter das grundsätzliche Bauverbot von § 262 Abs. 1
PBG
in der hier anwendbaren, bis 28. Februar in Kraft
stehenden Fassung (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September
2015, Abs. 2)
fallen. Die Erstellung von unterirdischen Bauten und
Anlagen sowie oberirdischen Anlagen, welche keine Gebäudequalität aufweisen, bedürfen
einer Bewilligung nach dem Forstpolizeirecht.
Diese wurde vorliegend von der kantonalen Behörde im
Wesentlichen mit folgender Begründung erteilt: Die Waldbewirtschaftung sei im
Bereich des Baugrundstücks schon heute sehr aufwändig. Das geplante Bauvorhaben
führe daher zu keiner Verschlechterung der Situation. Mit 5 m Waldabstand
des Untergeschosses stehe ein genügend grosser Wurzelraum zur Verfügung. Die
Bewilligungsbehörde teile die Einschätzung des Architekten, dass die Böschung
der Baugrube steiler als 1:1 realisiert werden könne und diese daher gegenüber
dem Wald einen Abstand von 3 m wahre. Mit nachteiligen Folgen der
Waldentwicklung sei nicht zu rechnen. Im Beschwerdeverfahren verwies das Amt
für Landschaft und Natur auf seinen Mitbericht vom 23. März 2023. Darin
hat es ausgeführt, dass der kantonalen Forstbehörde die forstrechtliche Prüfung
im Sinne von Art. 17 WaG obliege, ob durch das geplante Vorhaben die
Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes beeinträchtigt werde oder nicht. Dass
im vorliegenden Fall keine der gesetzlich verfolgten Schutzfunktionen ernsthaft
gefährdet erscheine bzw. keine solche mit Wahrscheinlichkeit zu erwarten sei,
sei im Rahmen der forstrechtlichen Bewilligung hinreichend festgestellt worden.
Der in Frage stehende Waldabstand werde unter Berücksichtigung der noch jungen
Bestockung und des anstehenden Felses als ausreichend erachtet, um nachteilige
Folgen der Waldentwicklung auszuschliessen.
6.5
Diese
Ausführungen erscheinen plausibel. Zutreffend ist der Hinweis der
Bauherrschaft, dass für die Erteilung einer forstrechtlichen Bewilligung keine
besonderen Verhältnisse wie bei der Anwendung der Ausnahmebestimmung von § 220
PBG vorauszusetzen sind. Der in Art. 17 Abs. 3 WaG verwendete Begriff
der "wichtigen Gründe" verlangt keine besonderen Vorkommnisse, welche
nur in einem speziellen Einzelfall vorliegen dürfen. Wie der Bundesrat in der
Botschaft zur Änderung des Waldgesetzes vom 21. Mai 2014 ausführt,
verlangt die Bestimmung, dass die Gründe für die Unterschreitung des
Waldabstands dargelegt und eine Interessenabwägung durchgeführt werden muss und
das Resultat dieser Überlegungen entsprechend festzuhalten ist (vgl. BBl 2014 S. 4924).
Letztere Ausführungen beziehen sich zwar primär auf die forstrechtliche
Bewilligung im Rahmen von Bundesleitverfahren, können aber als Indiz für den
gesetzgeberischen Willen auch für die Anwendung durch die kantonalen Behörden
herangezogen werden.
6.6
Indem die
Behörde darauf hinweist, dass es sich um eine kleine und junge Bestockung auf
felsigem Untergrund handle, deren Bewirtschaftung schon heute aufwändig sei und
durch das Bauvorhaben nicht zusätzlich verschlechtert würde, hat sie ihre
Gründe für die Bewilligung genannt. Implizit hat sie auch eine
Interessenabwägung vorgenommen, indem sie ausführt, nachteilige Folgen für die
Waldentwicklung könnten ausgeschlossen werden.
Damit ist die Begründung für die Erteilung der
forstrechtlichen Bewilligung zwar etwas knapp ausgefallen, inhaltlich ist sie
jedoch nicht zu beanstanden.
7.
7.1
Ebenfalls
nicht zu berücksichtigen ist schliesslich der Antrag der Beschwerdeführenden,
es sei ihnen der Baufreigabeentscheid zu eröffnen, damit sie diesen
hinsichtlich Materialisierung noch anfechten könnten. Dieser Antrag wurde erst
im Beschwerdeverfahren gestellt und ist demzufolge verspätet (vgl. die
vorstehenden Ausführungen unter E. 4.2).
7.2
Im Übrigen
wäre auch dieses Begehren unbegründet. Das Material- und Farbkonzept wurde in
der Baubewilligung ausdrücklich einer späteren Bewilligung vorbehalten. Der
Baubeginn ist an das Vorliegen bzw. die Rechtskraft dieser Bewilligung
geknüpft. Diese wird sämtlichen Gesuchstellern und Gesuchstellerinnen, welche
seinerzeit das Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids gestützt
auf § 315 Abs. 1 PBG gestellt haben, von Gesetzes wegen zuzustellen
sein (vgl. § 316 Abs. 2 PBG). Letztere erhalten so die Gelegenheit,
diese noch anzufechten. Die Baufreigabe selbst ist nicht mehr anfechtbar, da
sie keine neuen materiellen Beurteilungen, sondern lediglich die Bestätigung
durch die Baubewilligungsbehörde enthält, dass sämtliche in der Baubewilligung
verlangten nachträglichen Bewilligungen rechtskräftig erteilt und alle auf den
Baubeginn gestellten Nebenbestimmungen erfüllt sind (vgl. § 326 PBG).
8.
Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht den
Beschwerdeführenden 1 bis 3 zu je einem Drittel aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Bei diesem Ausgang steht
ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind
sie zur Zahlung einer angemessenen Parteientschädigung an die Bauherrschaft zu
verpflichten.
9.
Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu
erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, ist
dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) anfechtbar (BGE 149 II
170 E. 1; BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    240.--
Zustellkosten,
Fr. 4'240.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 bis 3 unter solidarischer
Haftung zu je einem Drittel auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden 1 bis 3 werden solidarisch verpflichtet, der
Beschwerdegegnerschaft 1 eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.-
(insgesamt Fr. 3'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.