zh_verwaltungsgericht · VB.2012.00290 · 2012-09-10 · de

Baubewilligung/lärmschutzrechtliche Bewilligung | Baurechtliche und lärmschutzrechtliche Bewilligung für den Neubau eines Verkaufs- und Dienstleistungsgebäudes: Zonenkonformität; Grenzabstände; verkehrssichere Erschliessung; Einhaltung von lärmschutzrechtlichen Planungs- und Immissionsgrenzwerten. Das im Obergeschoss vorgesehene Fitness-Center mit Spa-Bereich ist nicht im Sinn von § 3 Abs. 2 BBV II einem Verkaufsgeschäft gleichgestellt. Die Vorinstanzen mussten es daher nicht als unverhältnismässigen Verkehr auslösenden Betrieb qualifizieren (E. 3.4). Die angrenzende Parzelle wurde von den Vorinstanzen ohne Rechtsverletzung als öffentlicher Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG qualifiziert (E. 4.3). Dem Erschliessungstrassee kommt keine Gebäudequalität zu (E. 4.4). Die massgeblichen Grenzabstände sind eingehalten. Die Vorinstanz ist in Bezug auf die grundstücksinterne Erschliessung zu Recht nicht auf den Rekurs eingetreten (E. 5.2). Angesichts der tatsächlichen Umstände durften die Vorinstanzen eine Gefährdung der Verkehrssicherheit ohne Rechtsverletzung verneinen (E. 6.5). Die Kritik der Beschwerdeführenden am Lärmgutachten vermag dessen Schlussfolgerungen nicht in Zweifel zu ziehen (E. 7). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 12..2.10.0 VB.2012.00290
Zurich Verwaltungsgericht 12..2.10.0 VB.2012.00290
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00290
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Geschäftsnummer:
VB.2012.00290
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 10.09.2012
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 26.04.2013 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung/lärmschutzrechtliche Bewilligung
Baurechtliche und lärmschutzrechtliche Bewilligung für den Neubau eines Verkaufs- und Dienstleistungsgebäudes: Zonenkonformität; Grenzabstände; verkehrssichere Erschliessung; Einhaltung von lärmschutzrechtlichen Planungs- und Immissionsgrenzwerten.
Das im Obergeschoss vorgesehene Fitness-Center mit Spa-Bereich ist nicht im Sinn von § 3 Abs. 2 BBV II einem Verkaufsgeschäft gleichgestellt. Die Vorinstanzen mussten es daher nicht als unverhältnismässigen Verkehr auslösenden Betrieb qualifizieren (E. 3.4).
Die angrenzende Parzelle wurde von den Vorinstanzen ohne Rechtsverletzung als öffentlicher Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG qualifiziert (E. 4.3). Dem Erschliessungstrassee kommt keine Gebäudequalität zu (E. 4.4). Die massgeblichen Grenzabstände sind eingehalten.
Die Vorinstanz ist in Bezug auf die grundstücksinterne Erschliessung zu Recht nicht auf den Rekurs eingetreten (E. 5.2). Angesichts der tatsächlichen Umstände durften die Vorinstanzen eine Gefährdung der Verkehrssicherheit ohne Rechtsverletzung verneinen (E. 6.5).
Die Kritik der Beschwerdeführenden am Lärmgutachten vermag dessen Schlussfolgerungen nicht in Zweifel zu ziehen (E. 7).
Abweisung.
Stichworte:
ANLIEFERUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
DIENSTLEISTUNGSBETRIEB
FITNESS-CENTER
GEBÄUDEBEGRIFF
GRENZABSTAND
IMMISSIONSGRENZWERTE
LÄRMSCHUTZ
LÄRMSCHUTZWAND
ÖFFENTLICHER WEG
PARKPLATZZAHL
PEGELKORREKTUR
PFLICHTABSTELLPLÄTZE
PLANUNGSWERTE
VERKAUFSFLÄCHE
VERKAUFSGESCHÄFT
VERKEHRSAUFKOMMEN
VERKEHRSSICHERHEIT
ZONENKONFORMITÄT
Rechtsnormen:
Art. 2 Abs. I aBV
§ 3 BBauV II
Art. 28 BZO Zumikon
§ 237 Abs. I PBG
§ 265 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2012.00290
Urteil
der 1. Kammer
vom
10. September 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl,
Verwaltungsrichter Robert Wolf,
Gerichtsschreiber Markus Lanter.
In Sachen
1.1  A,
1.2  B,
2.1  C,
2.2  D,
alle
vertreten durch RA E,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    F GmbH, vertreten durch RA G,
2.    Gemeinderat Zumikon,
3.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend
Baubewilligung/lärmschutzrechtliche Bewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat Zumikon erteilte der F GmbH mit
Beschluss vom 22. August 2011 die baurechtliche Bewilligung für den
Abbruch einer Tankstelle, einer Autogarage und eines Wohnhauses sowie für den
Neubau eines Verkaufs- und Dienstleistungsgebäudes mit Rückkühlanlagen und
Autoabstellplätzen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, H-Strasse 02, in
Zumikon. Gleichzeitig wurde die im koordinierten Verfahren ergangene Verfügung
der Baudirektion des Kantons Zürich vom 8. Juni 2011 eröffnet, mit der das
Bauvorhaben unter anderem in lärmschutzrechtlicher Hinsicht bewilligt worden
war.
II.
A und B, C und D, I und J, K sowie L erhoben mit
gemeinsamer Eingabe Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten die
Aufhebung der beiden Entscheide, eventualiter die Rückweisung an die Gemeinde
Zumikon.
Das Baurekursgericht hiess den Rekurs
mit Entscheid vom 20. März 2012 teilweise gut und ergänzte den Entscheid
des Gemeinderats Zumikon mit folgenden Auflagen:
"Das
Parkierungskonzept ist so zu überarbeiten, dass die Abstellplätze für
Angestellte unterirdisch oder überdacht angelegt werden und zugleich genügend
Pflichtabstellplätze für Besucher mit den erforderlichen Massen ausgewiesen
werden. Die Projektänderung ist der Baubewilligungsbehörde vor Baubeginn zur
Bewilligung einzureichen."
"Vor Baubeginn
ist eine Bestätigung der Gemeinde Zumikon als Grundeigentümerin der Parzelle
Kat.-Nr. 03 über die Realisierung des Wegprojektes oder aber ein
Näherbaurecht einzuholen und einzureichen."
Im Übrigen wies das Baurekursgericht den
Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.
III.
Mit Eingabe vom 7. Mai 2012 erhoben A und B sowie C
und D Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragten die Aufhebung des
Entscheids des Baurekursgerichts vom 20. März 2012 sowie der
Baubewilligung des Gemeinderats Zumikon vom 22. August 2011, unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der F GmbH.
Die Vorinstanz schloss am 6. Juni
2012 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion
beantragte am 7. Juni 2012 unter Verweis auf den Mitbericht der
Volkswirtschaftsdirektion, Amt für Wirtschaft und Arbeit, vom 1. Juni 2012
die Abweisung der Beschwerde. Die F GmbH stellte mit Eingabe vom
11. Juni 2012 den Antrag, die Beschwerde sei unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen der Beschwerdeführenden abzuweisen. Der Gemeinderat
Zumikon beantragte am 12. Juni 2012, die Beschwerde sei abzuweisen, unter
Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführenden.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer
von Liegenschaften in der näheren Umgebung des Baugrundstücks. Damit sind sie
von den angefochtenen Bewilligungen mehr als irgendwelche Dritte oder die
Allgemeinheit in ihren eigenen tatsächlichen oder rechtlichen Interessen
betroffen und gestützt auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert. Da
auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
Das
Baugrundstück liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zumikon
(BZO) in der Gewerbezone. Das Bauvorhaben sieht den Abbruch der bestehenden
Bauten und den Neubau eines Verkaufs- und Dienstleistungsgebäudes vor. In
dessen Erdgeschoss ist ein R-Verkaufsladen sowie eine Bäckerei/Konditorei mit
Café vorgesehen.
Diese beiden Betriebe sollen über
eine Verkaufsfläche von insgesamt rund 1'430 m
2
verfügen.
Im Obergeschoss ist ein Fitness-Center mit
Spa-Bereich geplant.
Im Beiblatt zur Baueingabe vom
14. April 2011 wies die private Beschwerdegegnerin darauf hin, die Firma X
werde dort ein Fitness-Studio mit Personal Fitness Training, Spa mit
Behandlungsräumen für Massagen sowie einen Bereich mit Sauna, Dampfbad, Jacuzzi
und Ruheraum einrichten. Für den Ausbau ihrer Mieträumlichkeiten, werde sie in
Eigenverantwortung entsprechende Baugesuche zur Bewilligung einreichen.
3.
Die Beschwerdeführenden machen geltend, auf dem Baugrundstück
dürfe die Verkaufsfläche von Verkaufsgeschäften höchstens 1'500 m
2
betragen. Die Vorinstanz habe zu Unrecht angenommen, die für das Fitness-Studio
im Obergeschoss vorgesehene Nutzfläche von rund 1'000 m
2
löse
keinen unverhältnismässigen Verkehr aus und sei deshalb zulässig. Damit habe
die Vorinstanz auf ein falsches Kriterium abgestellt. Massstab für die Zulässigkeit
seien die drei in Art. 28 Abs. 3 BZO genannten Nutzungen für sperrige
Warenangebote wie Automobile, Werkzeugmaschinen und Möbel. Die
Nutzungsintensität sei beim vorgesehenen Fitnesscenter viel intensiver als jene
bei Verkaufsräumen für Automobile, Werkzeugmaschinen und Möbel. Die vorgesehene
Nutzung als Fitnesszentrum stehe daher im Widerspruch zu Art. 28
Abs. 3 BZO. Im Übrigen sei anzumerken, dass auch Dienstleistungsbetriebe
wie Reisebüros und Schalterhallen von Banken, die einen deutlich geringeren
Publikumsverkehr aufwiesen, als Verkaufsgeschäfte beurteilt würden. Umso mehr
sei das vorgesehene Fitnesszentrum gemäss § 3 Abs. 2 der Verordnung
über die Verschärfung oder die Milderung von Bauvorschriften für besondere
Bauten und Anlagen vom 26. August 1981 (BBV II) als Verkaufsfläche
anzurechnen.
Die private Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, gemäss
Baugesuchsakten sei die Nutzung der fraglichen Räume im Obergeschoss auf
Gewerbe/Dienstleistung/Produktion beschränkt. Es seien keine Verkaufsflächen
zur Bewilligung eingegeben und folglich auch keine bewilligt worden. Die
Vorinstanz habe zutreffend festgestellt, durch die vorgesehene Nutzung für
Fitness, Sport und Spa werde kein übermässiger Verkehr ausgelöst. Die
durchschnittliche Verweildauer werde zwei Stunden und mehr betragen. Beim
Erlass von Art. 28 BZO sei es darum gegangen, grössere Läden bzw.
Einkaufszentren wegen des dadurch induzierten motorisierten Verkehrs zu
verhindern. Die Vorinstanz habe daher zu Recht auf dieses Kriterium abgestellt.
Das Fitness-Center stelle keinen dem Publikum offenstehenden Betreib für
Gütergrossverteilung und Detailhandel dar, in dem Waren angeboten würden, da es
sich um einen Dienstleistungsbetrieb handle, der zudem nur einer begrenzten
Anzahl Clubmitgliedern offenstehe.
3.1
Art. 28
BZO in der von der Gemeindeversammlung am 7. Dezember 2009 neu festgesetzten
und von der Baudirektion am 12. April 2011 bewilligten Fassung lautet wie
folgt:
"
1
In
der Gewerbezone sind mässig störende Betriebe zulässig. Handels- und
Dienstleistungsgewerbe sind erlaubt.
2
Bauten für Betriebe, welche unverhältnismässigen Verkehr auslösen,
sind nicht zulässig. Darunter fallen Verkaufsgeschäfte mit einer Verkaufsfläche
von mehr als 500 m
2
, definiert in der Verordnung über die
Verschärfung oder die Milderung von Bauvorschriften für besondere Bauten und
Anlagen (Besondere Bauverordnung II) vom 26. August 1981. Ausgenommen
bleiben Betriebe gemäss Art. 4 Abs. 2 der Verordnung.
3
Auf den Grundstücken Kat.-Nr. 04, 05 und 06 [heute
Kat.-Nr. 01] darf die Verkaufsfläche von Verkaufsgeschäften nicht mehr als
1'500 m
2
betragen. Ausgenommen bleiben Betriebe gemäss Art. 4
Abs. 2 der Verordnung."
3.2
Die
Auffassung der Beschwerdeführenden, Abs. 3 dieser Bestimmung stelle
überhaupt nicht darauf ab, ob unverhältnismässiger Verkehr ausgelöst werde,
trifft nicht zu. Vielmehr ist die fragliche Regelung in ihrem Zusammenhang,
insbesondere den ersten beiden Absätzen, zu lesen. Daraus ergibt sich, dass die
in Abs. 3 erwähnten Grundstücke nur insofern eine von Abs. 2
abweichende Regelung erfahren, als bei Verkaufsnutzungen nicht bereits bei
einer Verkaufsfläche von mehr als 500 m
2
, sondern erst bei
einer solchen von mehr als 1'500 m
2
davon ausgegangen wird, es
werde unverhältnismässiger Verkehr ausgelöst. Es trifft daher nicht zu, dass
die maximale Verkaufsfläche von 1'500 m
2
auf dem Baugrundstück nur
für Nutzweisen überschritten werden darf, die sperrige Warenangebote enthalten
wie Automobile, Werkzeugmaschinen und Möbel. Vielmehr sind auch andere
Nutzungen als Verkaufsnutzungen zulässig, was sich bereits aus Art. 28
Abs. 1 BZO ergibt.
3.3
Es stellt sich nach dem Gesagten die Frage, ob
die Fläche des vorgesehenen Fitness-Centers im Obergeschoss als Verkaufsfläche
im Sinn von Art. 28 BZO zu qualifizieren ist. Da die erlaubten
1'500 m
2
Verkaufsfläche im Erdgeschoss bereits annähernd
erreicht werden (R-Verkaufsladen, Bäckerei/Conditorei/Café; vgl. oben,
E. 2), würde das Vorhaben in diesem Fall gegen Art. 28 Abs. 3
BZO verstossen.
Art. 28 BZO verweist auf die BBV
II. Dabei wird nicht restlos klar, ob sich die Begriffe der Verkaufsfläche oder
des Verkaufsgeschäfts oder beide nach der BBV II richten sollen.
Grammatikalisch bezieht sich der Verweis auf die Definition der Verkaufsfläche.
Da § 3 Abs. 3 BBV II nur Verkaufsflächen von Verkaufsgeschäften im
Sinn von § 3 BBV II zum Gegenstand hat, erstreckt sich der Verweis jedoch
indirekt auch auf die Definition von Verkaufsgeschäften gemäss § 3
Abs. 2 BBV II. Dies erscheint denn auch sachgerecht. Wie sich aus dem
Folgenden ergibt (vgl. sogleich, E. 3.4), kann jedoch letztlich
offenbleiben, für welche Definition(en) Art. 28 Abs. 2 BZO auf die
BVV II verweist.
3.4
Auf dem Baugrundstück gilt – wie erwähnt – eine
Flächenbegrenzung für Verkaufsflächen auf 1'500 m
2
. Bei der im
Obergeschoss geplanten Nutzung handelt es sich unbestrittenermassen nicht um
ein Verkaufsgeschäft im Sinn von § 3 Abs. 1 BBV II. Der von der
Vorinstanz und der privaten Beschwerdegegnerin zitierte Entscheid des Verwaltungsgerichts
vom 20. Dezember 2006 (VB.2005.00347, E. 3.2.1) ist daher vorliegend
nicht einschlägig. Die Beschwerdeführenden vertreten jedoch die Ansicht, ein
Fitness-Center mit Spa sei im Sinn von § 3 Abs. 2 BBV II einem
Verkaufsgeschäft gleichgestellt. Nach dieser Bestimmung sind
Dienstleistungsbetriebe Verkaufsgeschäften gleichgestellt,
soweit
nach
ihrer Art in ihnen Dienstleistungen wie Waren angeboten werden und damit ein
entsprechender Publikumsverkehr ausgelöst wird.
§ 3 Abs. 2 BBV II nennt
als Beispiele für Dienstleistungsbetriebe, die Verkaufsgeschäften
gleichgestellt sind, Reisebüros und Schalterhallen von Banken. Es sollen mithin
Dienstleistungsbetriebe erfasst werden, die von einem unbeschränkten
Benutzerkreis und jeweils für eine kurze Zeitdauer frequentiert werden. Die
Vorinstanz führte daher zutreffend aus, bei einem Fitness-Studio wie dem
vorliegend geplanten, könne nicht von einer Frequentierung ausgegangen werden,
die eine Gleichbehandlung mit Verkaufsgeschäften im Sinn von § 3
Abs. 1 BBV II rechtfertigen würde (Entscheid der Vorinstanz,
E. 4.3). Auf diese Ausführungen kann verwiesen werden (§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die Beschwerdeführenden
setzen sich mit diesen Erwägungen nicht substanziiert auseinander
und bringen
nichts vor, was geeignet sein könnte, diese zu entkräften
.
Weitere
Ausführungen erübrigen sich daher (vgl. VGr, 3. November 2010,
VB.2010.00312, E. 1 mit Hinweisen). Unabhängig davon, worauf sich der
Verweis in Art. 28 Abs. 2 BZO bezieht (vgl. oben, E. 3.3),
handelt es sich bei der geplanten Obergeschossnutzung nicht um einen
unverhältnismässigen Verkehr auslösenden Betrieb im Sinn dieser Bestimmung.
Entsprechend gilt für diesen keine Flächenbegrenzung. Es ist somit nicht zu
beanstanden, dass die Vorinstanz die Einschätzung der kommunalen Baubehörde als
nachvollziehbar erachtete. Die Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.
4.
Die
Beschwerdeführenden machen ferner geltend, das Bauvorhaben müsse von der
Parzelle Kat.-Nr. 03 einen Grenzabstand von 5 m einhalten, da die
Realisierung des N-Wegs nicht sichergestellt sei. Das Hauptgebäude unterschreite
diesen Grenzabstand um 2 m. Da die Parzelle des inaktiven N-Wegs entgegen
der Feststellung der Vor­instanz nicht 3,6 m, sondern nur 2,5 m breit
sei, müsse das Bauvorhaben zudem auch den Grenzabstand zum gegenüberliegenden
Grundstück Kat.-Nr. 07 einhalten. Auch dieser Grenzabstand werde nicht
eingehalten, da neben dem Hauptgebäude auch das Erschliessungstrassee von ca.
2 m Höhe und 72 m Länge abstandspflichtig sei.
Die private
Beschwerdegegnerschaft hält dem entgegen, es treffe zwar zu, dass der Fussweg noch
nicht gebaut sei. Die Erstellung des N-Wegs sei aber im kommunalen Richtplan
eingetragen und aus dem Quartierplan O ergebe sich eine Verpflichtung zu dessen
Bau. Es gelte daher der Grenzabstand von 3,5 m. Dieser sei eingehalten. Ob
das fragliche Grundstück 2,5 m oder 3,5 m breit sei, spiele keine
Rolle. Der ordentliche Grenzabstand von 5 m gegenüber dem Grundstück der
Beschwerdeführenden 1 sei auch dann eingehalten, wenn der Weg nur
2,5 m breit sei.
Auch der
Gemeinderat hält fest, dass die Erstellung der Wegverbindung auf der Parzelle
Kat.-Nr. 03 als zwingende Verpflichtung im Quartierplan O enthalten sei.
Entsprechende Pläne lägen bereits vor und die Realisierung der Wegverbindung
werde mit der Überbauung des Baugrundstücks Kat.-Nr. 01 stattfinden.
4.1
Die
Vorinstanz führte in diesem Zusammenhang aus, es erscheine aufgrund der Form
der Parzelle und der Aufnahme der Fusswegverbindung in den kommunalen
Verkehrsplan wahrscheinlich, dass der Fussweg realisiert werde. Da der Weg aber
noch nicht ausgebaut sei und genutzt werde, könne ohne verbindliche Zusicherung
der Grundeigentümerin dieser Parzelle nicht einfach davon ausgegangen werden,
dass nur ein Abstand gegenüber einer Wegparzelle einzuhalten wäre (Entscheid
der Vorinstanz, E. 8.3). Die Vorinstanz ergänzte die Baubewilligung daher
dahingehend, dass die Bauherrschaft vor Baubeginn eine Bestätigung der Gemeinde
über die Realisierung des Wegprojekts oder aber ein Näherbaurecht einzuholen
und einzureichen habe.
4.2
Die
Gemeinde bestätigte mit ihrer Beschwerdeantwort ausdrücklich, dass die Wegverbindung
N-Weg, deren Kosten sich auf ca. Fr. 110'000.- belaufen würden, mit
der Überbauung des Baugrundstücks realisiert würde. Die Beschwerdeführenden
gingen in ihrer Replik daraufhin nicht mehr auf diesen Punkt ein.
4.3
Das geplante
Gebäude hält zur Nachbarparzelle Kat.-Nr. 03 (N-Weg) einen Abstand von
3,5 m, zu den gegenüberliegenden Parzellen einen solchen von rund 6 m
ein. Da der N-Weg nach dem Gesagten ohne Rechtsverletzung als öffentlicher Weg
im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG behandelt werden kann, liegt somit keine
Grenzabstandsverletzung durch das Gebäude vor. Zu prüfen bleibt, ob auch das
Erschliessungstrassee abstandspflichtig ist.
4.4
Die
Vorinstanz führte zutreffend aus, dem Trassee der Zufahrt komme keine Gebäudequalität
zu (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.3). Es handelt sich nicht um eine
Baute, die einen Raum zum Schutz von Menschen oder Sachen gegen äussere,
namentlich atmosphärische Einflüsse mehr oder weniger vollständig abschliesst
(§ 2 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977
[ABV]).
Bauliche Vorrichtungen, die für sich
allein keine Gebäude sind und mangels räumlicher, baulicher und funktioneller
Verbundenheit auch nicht als Bestandteil eines Gebäudes erscheinen, unterliegen
in der Regel keinen Abstandsvorschriften (RB 1969 Nr. 57 =
ZBl 70/1969, S. 433; VGr, 2. November 2005, VB.2005.00294,
E. 2.2; Mäder, Rz. 183). Angesichts des Wortlauts der massgeblichen
Bestimmungen, welche die Abstandspflicht von
Gebäuden
regeln, ist eine
derartige Verbundenheit nur mit Zurückhaltung zu bejahen. So sind etwa nicht
überdeckte Gartensitz- und Containerabstellplätze nicht abstandspflichtig (VGr,
14. Januar 2009, VB.2008.00414, E. 1.4 [nicht publiziert]).
Die Vorinstanz
hat mit zutreffender Begründung ausgeführt, die Zufahrt zur Anlieferung könne
nicht als Gebäudeteil qualifiziert werden (Entscheid der Vorinstanz,
E. 8.3). Zwar mag die funktionale Verbundenheit mit dem Gebäude im
vorliegenden Fall über jene hinausgehen, welche einem "Zugangsweg zu einem
Haus oder einem Gartensitzplatz" zukommt. Die auf dem gestalteten Terrain
verlaufende Zufahrt unterscheidet sich aber insbesondere bezüglich ihrer
vertikalen Ausdehnung massgeblich von Balkonen, Erkern, Vordächern und
Aussentreppen, auf deren Behandlung sich die Beschwerdeführenden berufen. Die
Zufahrt kann daher nicht als Gebäudebestandteil bezeichnet werden. Ob die
Gestaltung des Terrains, auf welcher die Zufahrt erstellt wird, einer
Stützmauer bedarf, ist für die Frage der Abstandspflicht nicht von Belang. Die
Vorinstanz wies daher zu Recht darauf hin, es seien lediglich die Vorschriften
über Aufschüttungen und Abgrabungen zu beachten.
5.
Die Vorinstanz
trat auf die Rügen der Beschwerdeführenden in Bezug auf die
grundstücksinterne
Erschliessung,
die Ausgestaltung des Anlieferungsbereichs und die Details
der Tiefgarage nicht ein (Entscheid der Vorinstanz, E. 9.3). Diesbezüglich
fehle es an der Legitimation, da die Rügen der Beschwerdeführenden höchstens
zur Statuierung von Auflagen führen könnten, die den Beschwerdeführenden keinen
Vorteil zu verschaffen vermöchten.
5.1
Zunächst
ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführenden im Rekursverfahren – anders als
in der Beschwerdeschrift behauptet – nicht geltend machten, die Fahrbahnbreite
der Anlieferung genüge nicht einmal den Anforderungen an eine Notzufahrt. Eine
diesbezügliche Gehörsverletzung durch die Vorinstanz liegt entsprechend nicht
vor.
5.2
Die
Beschwerdeführenden rügen, bei einer Verbreiterung des Anlieferungstrassees von
3,5 m auf 6 m könnten im besten Fall 102 Parkplätze geschaffen
werden, wodurch die Zahl der Pflichtabstellplätze nicht erreicht werde. Es
müsse daher ein neues Projekt ausgearbeitet werden, weshalb die Baubewilligung
aufzuheben sei.
Die – vor
Verwaltungsgericht erstmals vorgebrachte – Behauptung der Beschwerdeführenden,
die Zufahrt müsse über eine Breite von 6 m verfügen, entbehrt der
Grundlage. Es ist nicht einzusehen, weshalb zusätzlich zum Freiraum für das
Öffnen der Fahrzeugtür noch ein "Begehungsfreiraum" von 55 cm
notwendig sein soll. Ebenso wenig lässt es sich rechtfertigen, den behaupteten
Freiraum beidseits zu verlangen, da keine Notwendigkeit besteht, die
Fahrzeugtüren auf beiden Seiten gleichzeitig zu öffnen. Die vorgesehene Breite
von 3,5 m erscheint somit zwar als schmal, was die Zweckmässigkeit beeinträchtigen
mag. Eine Rechtsverletzung ist jedoch nicht ersichtlich. Eine geringfügige
Verbreiterung würde zudem nicht die von den Beschwerdeführenden beschriebenen
weitreichenden Folgen nach sich ziehen, weshalb der Schluss der Vorinstanz, ein
allfälliger Mangel könnte nebenbestimmungsweise geheilt werden, nicht zu
beanstanden ist.
5.3
Die
Beschwerdeführenden bemängeln ferner, die Einfahrt von Lastwagen bis zu
40 Tonnen von der P-Strasse in die Zulieferung sei gar nicht möglich. Dies
ergebe sich aus der Schleppkurve.
In den
Erwägungen der Baubewilligung führte der Gemeinderat Zumikon zwar aus, die
Radien für die Anlieferung mit 40 Tonnen-Fahrzeugen mit Anhängern seien
eingehalten. Es besteht jedoch keine Verpflichtung, die Anlieferung mit solchen
Fahrzeugen vorzunehmen und die Zufahrt entsprechend auszugestalten.
Vorgeschrieben ist lediglich eine
der Art, Lage und
Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der
öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG).
Dass vorliegend keine der Art und Grösse
der Verkaufsgeschäfte adäquate Belieferung erfolgen könnte, machen die
Beschwerdeführenden nicht geltend und wird aus den Akten auch nicht
ersichtlich. Vielmehr belegen die Pläne, dass die Schleppkurven für den
Fahrzeugtyp B mit Hilfsradius 9,05 m eingehalten sind. Die von den
Beschwerdeführenden im Rekursverfahren eingereichte, unübersichtliche
Plandarstellung der Schleppkurven, vermag diese Pläne nicht in Zweifel zu
ziehen, zumal sie bei der Ein- und Ausfahrt nicht denselben Hilfsradius
anwendet und – soweit ersichtlich – nicht den ganzen vorhandenen Raum ausnützt.
Der Entscheid der Vorinstanz ist in diesem Punkt somit nicht zu beanstanden.
6.
6.1
Soweit die
Beschwerdeführenden die
Erschliessung über die P-Strasse
als ungenügend
rügen, ist zunächst festzuhalten, dass die Vorinstanz diesbezüglich auf den
Rekurs eingetreten ist (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 9.3,
S. 21 f.). Nur hinsichtlich der grundstücksinternen Erschliessung,
der Ausgestaltung des Anlieferungsbereichs und der Details in der Tiefgarage
sprach die Vorinstanz den Beschwerdeführenden die Rekurslegitimation ab
(Entscheid der Vorinstanz, E. 9.3, S. 22; dazu oben, E. 5).
6.2
Der
Gemeinde steht bei der Beurteilung der genügenden Erschliessung und der Verkehrssicherheit
ein von der Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu (RB 1986
Nr. 13; VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 mit
Hinweisen = BEZ 2004 Nr. 64). Das Verwaltungsgericht nimmt von
vornherein nur eine Rechtskontrolle vor (§ 50 VRG).
6.3
Die
Vorinstanz führte zutreffend aus, die P-Strasse weise eine Fahrbahnbreite von
5,5 m und ein beidseitig geführtes Trottoir von je 2 m auf. Damit
erfülle sie gemäss Anhang der Zugangsnormalien ohne Weiteres die technischen
Anforderungen an eine nutzungsorientierte Sammelstrasse mit einem
Anwendungsbereich von bis zu 600 Wohneinheiten (unter Umständen gar bis zu 1000
Wohneinheiten), wobei das zweite Trottoir nicht zwingend verlangt werde. Das
vorhandene Verkehrsberuhigungsschild und zwei Abstellplätze, würden am
Ausbaustandard der Strasse nichts ändern, zumal das Schild verschoben werden
könne und die Abstellplätze bei einer Realisierung der Senkrechtparkfelder aufgehoben
werden müssten. Auch die Situation bei der Anlieferung des benachbarten
S-Verkaufsgeschäfts sei für die Frage der genügenden Erschliessung nicht
relevant. Allfälligen Verkehrsengpässen sei mit verkehrspolizeilichen
Massnahmen zu begegnen.
Die
Beschwerdeführenden bringen nichts vor, was diese Ausführungen entkräften
würde. So besteht kein Grund von vornherein anzunehmen, die Anordnung, die
Warenanlieferung müsse zwischen 7.00 Uhr und 19.00 Uhr erfolgen, werde
missachtet. Es wird Aufgabe der Behörden sein, dies periodisch oder bei
entsprechenden Verdachtsmeldungen zu überprüfen. Unzutreffend ist auch die
Behauptung der Beschwerdeführenden, es fehle notwendiger Stauraum für
Anlieferungsfahrzeuge. Aus den massgeblichen Plänen ergibt sich, dass hinter
einem im Bereich der Anlieferungsrampe stehenden Lastwagen problemlos ein
weiterer abgestellt werden kann. Die Situation ist in keinerlei Hinsicht mit
der in BEZ 2011 Nr. 5 beurteilten vergleichbar. Dort bestand in einem sehr
unübersichtlichen Bereich einer verkehrsreichen Strasse überhaupt keine
Abstellmöglichkeit für Kleinlastwagen und Kastenwagen mit Hochdächern, weshalb
es voraussehbar war, dass es etwa durch Handwerker, Reinigungs- und
Hauslieferdienste, Paketzustellungen, Möbellieferungen und dergleichen zu nicht
voraussehbaren Verkehrsbehinderungen kommen würde.
6.4
Zu Recht
weisen die Beschwerdeführenden darauf hin, dass sich die Vorinstanz nicht
ausdrücklich mit der geltend gemachten Gefährdung der Verkehrssicherheit durch
die Anordnung der vorgesehenen acht Senkrechtparkfelder unmittelbar neben der
Parkhausein- und -ausfahrt und unweit der Kreuzung P-/Q-Strasse befasst hat.
Die Beschwerdeführenden hatten diesbezüglich in ihrer Rekursschrift zwar nicht,
wie nun erstmals vor Verwaltungsgericht, geltend gemacht, es bestünde bei
diesen Parkfeldern eine Sichtweite von nur gerade 15 m. Sie hatten jedoch
gerügt, bei jeder Ein- und Ausfahrt werde die P-Strasse einschliesslich der
Ein- und Ausfahrt des offenen Parkdecks blockiert und die verlangte
Mindestsichtweite von 50 m unterbrochen. Es bestehe ein erhöhtes
Unfallrisiko. Wegen der Parkplätze werde das als Schulweg empfohlene Trottoir
regelmässig überfahren. Die Parkplätze seien daher nicht verkehrssicher.
Die Vorinstanz
hat sowohl die tatsächlichen Verhältnisse als auch die rechtlichen
Anforderungen, insbesondere jene der Verkehrssicherheitsverordnung zutreffend
dargelegt. Ferner hat sie bezüglich der erwähnten acht im Baulinienbereich
gelegenen Parkfelder an der P-Strasse darauf hingewiesen, es sei im Rahmen der
angeordneten Überarbeitung des Parkierungskonzepts zu beachten, dass diese als
Pflichtabstellplätze nur zulässig seien, wenn ihre spätere Verlegung auf Kosten
des Pflichtigen möglich sei (Entscheid der Vor­instanz, E. 7.3). Die
Vorinstanz ging damit offensichtlich davon aus, die Verkehrssicherheit sei vom
Gemeinderat zu Recht bejaht worden. Eine sachgerechte Anfechtung war den
Beschwerdeführenden ohne Weiteres möglich. Wollte man wegen der fehlenden
ausdrücklichen Begründung in diesem Punkt eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs erblicken, so würde diese nicht besonders schwer wiegen, weshalb sie im
vorliegenden Verfahren geheilt werden könnte.
6.5
Es trifft
zu, dass die Lage der acht Senkrechtparkplätze unmittelbar neben der
Ein-/Ausfahrt des Parkdecks auf den ersten Blick nicht unproblematisch
erscheint. Bei der Ausgestaltung der Abfahrt vom Parkdeck wird daher der Gewährleistung
einer möglichst grossen Übersichtlichkeit besondere Aufmerksamkeit zu widmen
sein. Die Behauptung der Beschwerdeführenden, die Sichtweite von den
Parkplätzen aus betrage nur 15 m, trifft jedoch nicht zu. Zudem wird die
Situation dadurch massgeblich entschärft, dass beidseitige Trottoirs bestehen,
dass in der P-Strasse Tempo 30 signalisiert ist, und dass sowohl die
Parkplatznutzer als auch die vom Parkdeck in die P-Strasse einbiegenden
Fahrzeuge den fraglichen Bereich nur mit geringer Geschwindigkeit passieren.
Eine Gefährdung
der Verkehrssicherheit durfte von den Vorinstanzen daher verneint werden. Diese
Beurteilung ist jedenfalls nicht rechtsverletzend.
7.
7.1
In Bezug
auf den
Lärmschutz
weisen die Beschwerdeführenden zu Recht darauf hin,
dass die Ausgangslage nach der von der Vorinstanz angeordneten Überarbeitung
des Parkierungskonzepts nicht mehr genau jener entspricht, die dem Gutachten
zugrunde liegt.
Dieses Urteil
kann sich nur zur Rechtmässigkeit der angefochtenen Bewilligung auf der
Grundlage des vorliegenden Gutachtens äussern. Es muss daher offenbleiben, ob
nach einer allfälligen Projektanpassung ein neues Gutachten erforderlich sein
wird.
Immerhin ist
darauf hinzuweisen, dass die von der Vorinstanz angeordnete Überarbeitung nicht
zu einer Zunahme der zu erwartenden Lärmimmissionen führt. Insbesondere macht
die Beschwerdegegnerschaft zu Recht geltend, dass
alle
Parkplätze – auch
jene für die Beschäftigten – als Besucherparkplätze behandelt wurden. Die
notwendigen Verschiebungen führen daher nicht zu mehr von den offenen
Parkflächen ausgehendem Lärm.
7.2
Soweit die
Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht daran festhalten, das Gutachten gehe
zu Unrecht davon aus, dass die Parkfläche II zwischen 19.00 Uhr und 7.00 Uhr
nicht benutzt werde und in dieser Zeit keine Anlieferung erfolgen würden, kann
ihrer Auffassung nicht gefolgt werden. Die Vorinstanz hat zutreffend
festgehalten, dass die
beschränkten Anlieferungs- und Nutzungszeiten der Parkfläche II Teil der
Baubewilligung und so einzuhalten seien, ansonsten eine Projektänderung
einzureichen wäre. Die entsprechenden Annahmen des Gutachtens sind daher nicht
zu beanstanden.
7.3
In Bezug
auf die Einhaltung der
Planungswerte
machen die Beschwerdeführenden
geltend, bei den Parkflächen I und II müsse auch am Tag eine Pegelkorrektur von
5 dB für die Art der Parkierungsanlage vorgenommen werden. Es müsse
mehrfach angehalten und angefahren werden, was bei der Steigung der Auffahrt
erheblichen Lärm verursache Es sei daher für den Tongehalt eine Pegelkorrektur
von mindestens 2 dB einzusetzen. Bei der Pegelkorrektur für den
Impulsgehalt sei in solchen Fällen der Maximalwert von 6 dB einzusetzen,
da vielfach Türen und Kofferräume zugeschlagen würden. Die vorgesehene Wand
genüge den Anforderungen an eine Lärmschutzwand nicht. Es sei daher ein Dämmwert
von höchstens -2 dB einzusetzen.
Die Vorbringen
der Beschwerdeführenden vermögen das Gutachten, das zum Schluss kommt, die
Planungswerte seien eingehalten, nicht in Zweifel zu ziehen. Die gemäss
der SN-Norm 640 578 eingesetzte Pegelkorrektur für die Art der
Parkierungsanlage ist nicht zu beanstanden. Am Tag ist diesbezüglich keine
Korrektur vorzunehmen. Die Steigung der Auffahrt wurde im Emissionspegel
berücksichtigt. Der deutlich hörbare Impulsgehalt wurde, wie bei Einkaufszentren
üblich, mit einer Pegelkorrektur von 4 dB berücksichtigt. Schliesslich
legen die Beschwerdeführenden nicht substanziiert dar, inwiefern die
Lärmschutzwand den Anforderungen nicht genügen soll. Dies ist denn auch aus den
Akten nicht ersichtlich.
7.4
Auch die
Rüge, bei der Prüfung, ob die
Immissionsgrenzwerte
eingehalten werden,
sei der vorbestehende Verkehr nicht berücksichtigt worden, ist unbegründet. Die
Beschwerdegegnerschaft weist zu Recht darauf hin, dass der zu erwartende
Mehrverkehr vorliegend nicht zu einer Überschreitung der Immissionsgrenzwerte
führen kann. Unter diesen Umständen konnte die Baudirektion darauf verzichten,
von der Bauherrschaft einen eingehenderen Nachweis zu verlangen. Schliesslich
wies die Vorinstanz zutreffend darauf hin, dass ohnehin eine Abnahmemessung
durchzuführen sein wird (Entscheid der Vorinstanz, E. 11.3; angefochtene
Bewilligung der Baudirektion).
8.
Die Beschwerde erweist sich als
unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens
den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit
§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Diese sind zudem zu verpflichten, der
privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17
Abs. 2 lit. a VRG). Angemessen erscheint eine solche in der Höhe von
insgesamt Fr. 2'000.-.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  12'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.      200.--   Zustellkosten,
Fr.  12'200.--   Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens werden
je zu einem Viertel den Beschwerdeführenden 1.1, 1.2, 2.1 und 2.2, unter
solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag, auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung
verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an…