zh_verwaltungsgericht · VB.2010.00089 · 2010-06-30 · de

Baubewilligung | Nebenbestimmung für Baubewilligung: Wegabstand für Unterniveaugarage. Die in § 268 Abs. 1 PBG statuierte Verpflichtung zur Einhaltung eines Wegabstands bezieht sich nur auf solche Wege, die im Sinn der Rechtsprechung als "öffentlich" zu würdigen sind (E. 4.3). Vorliegend besteht für die streitbetoffenen Wege ein Allgemeines Verbot des Einzelrichters, zudem sind an den Zugängen zu den beiden Wegen Tore angebracht. Die Wege stehen somit nicht nur rechtlich, sondern auch faktisch einem beschränkten Personenkreis zur Verfügung und sind somit vorliegend als privat im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG und Art. 12 BZO zu würdigen (E. 4.5). Die projektierte Unterniveaugarage hat somit keine Wegabstände einzuhalten (E. 4.6). Die Baurekurskommission hat die angefochtene Baubewilligung demnach zu Unrecht mit einer Nebenbestimmung ergänzt (E. 5). Abweisung der Beschwerde im Verfahren VB.2010.00089. Gutheissung der Beschwerde im Verfahren VB.2010.00090.

Zürich Verwaltungsgericht 30.06.2010 VB.2010.00089
Zurich Verwaltungsgericht 30.06.2010 VB.2010.00089
Zurigo Verwaltungsgericht 30.06.2010 VB.2010.00089

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00089
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Geschäftsnummer:
VB.2010.00089
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 30.06.2010
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Nebenbestimmung für Baubewilligung: Wegabstand für Unterniveaugarage.
Die in § 268 Abs. 1 PBG statuierte Verpflichtung zur Einhaltung eines Wegabstands bezieht sich nur auf solche Wege, die im Sinn der Rechtsprechung als "öffentlich" zu würdigen sind (E. 4.3).
Vorliegend besteht für die streitbetoffenen Wege ein Allgemeines Verbot des Einzelrichters, zudem sind an den Zugängen zu den beiden Wegen Tore angebracht. Die Wege stehen somit nicht nur rechtlich, sondern auch faktisch einem beschränkten Personenkreis zur Verfügung und sind somit vorliegend als privat im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG und Art. 12 BZO zu würdigen (E. 4.5).
Die projektierte Unterniveaugarage hat somit keine Wegabstände einzuhalten (E. 4.6). Die Baurekurskommission hat die angefochtene Baubewilligung demnach zu Unrecht mit einer Nebenbestimmung ergänzt (E. 5).
Abweisung der Beschwerde im Verfahren VB.2010.00089.
Gutheissung der Beschwerde im Verfahren VB.2010.00090.
Stichworte:
ABSTAND
NEBENBESTIMMUNG
ÖFFENTLICHER WEG
PRIVATER WEG
UNTERNIVEAUGARAGE
WEG
WEGABSTAND
WEGPARZELLE
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
Rechtsnormen:
§ 237 Abs. I PBG
§ 265 Abs. I PBG
Art. 12 Abs. I BZO Zürich
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2010.00089
VB.2010.00090
Entscheid
der 1. Kammer
vom
30. Juni 2010
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Ersatzrichter
Christian Mäder,
Gerichtssekretärin
Corina Schuppli.
In Sachen
VB.2010.00089
A
,
vertreten durch RA B
,
Beschwerdeführer
1,
VB.2010.00090
Genossenschaft C, vertreten durch D,
Beschwerdeführerin
2,
gegen
VB.2010.00089
1.
Genossenschaft C,
vertreten
durch D
,
2.
Bausektion der Stadt
Zürich,
Beschwerdegegnerschaft
1,
VB.2010.00090
1.    E,
2.
A, vertreten durch RA B,
3.1
F,
3.2
G,
4.1
H,
4.2.
I,
5.
J,
6.
K,
7.
Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerschaft
2,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Bausektion des Stadtrats Zürich bewilligte der Genossenschaft
C am 23. Juni 2009 unter Nebenbestimmungen die Erstellung einer
Unterniveau-Garage für 48 Autos zur bestehenden Wohnüberbauung L, einer
Heizzentrale (Schnitzelfeuerung) mit Schnitzelraum sowie von Kaminen für
Feuerungs- und Garagenabluft auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 bei
der Liegenschaft M-Strasse 03 in Zürich. Gemäss Bau- und Zonenordnung der
Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) liegen die beiden Parzellen in der
Wohnzone W2.
Im Untergeschoss des Mehrfamilienhauses M-Strasse 03 auf
Kat.-Nr. 01 soll die bestehende Energiezentrale umgebaut und erweitert
werden. Im Weiteren ist nördlich dieses Gebäudes eine zweigeschossige
Unterniveaugarage geplant. Die Zufahrt zur Tiefgarage führt von der oberen
Parkebene durch das Untergeschoss des Mehrfamilienhauses über zwei Öffnungen in
der Südfassade sowie über eine Zufahrt im Baulinienbereich auf die M-Strasse.
Die Tiefgarage samt Heizzentrale, Rampe und Entrauchungsschächten ist vollständig
auf Kat.-Nr. 01 unter der Freifläche zwischen den Häuserzeilen der Wohnsiedlung
und teilweise unter den zu diesem Grundstück gehörenden Wegparzellen N-Weg und O-Weg
projektiert. Die Anlage soll dem genannten Grundstück sowie der südwestlichen
Nachbarparzelle Kat.-Nr. 02 dienen. Im nord- und im südwestlichen
Eckbereich der Tiefgarage sind auf den N-Weg führende Treppenaufgänge
vorgesehen, die Entrauchungsschächte sollen im nördlichen und südlichen sowie
im östlichen Eckbereich der Tiefgarage zu liegen kommen.
II.
Hiergegen erhoben verschiedene Nachbarn bei der
Baurekurskommission I Rekurs, die einen mit dem Antrag, der angefochtene
Beschluss sei aufzuheben und die Bewilligung zu verweigern, die anderen mit dem
Begehren um Projektänderungen.
Nachdem die Kommission am 16. November 2009 einen
Augenschein durchgeführt hatte, vereinigte sie mit Entscheid vom 22. Januar
2010 die Verfahren und wies einen Rekurs ab. Die übrigen Rechtsmittel wurden
teilweise gutgeheissen, im Übrigen jedoch abgewiesen, soweit sie darauf
eintrat. Die Baubewilligung wurde bestätigt, aber mit folgenden Nebenbestimmungen
ergänzt:
"Die Unterniveaugarage hat vom O-Weg einen Abstand von
mindestens 3,5 m einzuhalten; entsprechend abgeänderte Pläne sind der
Vorinstanz zur Genehmigung vorzulegen.
Der
nördliche Entrauchungsschacht darf nicht in den O-Weg ragen; entsprechend
abgeänderte Pläne sind der Vorinstanz zur Genehmigung vorzulegen."
III.
Gegen den Rekursentscheid erhoben einer der teilweise
unterlegenen Nachbarn wie auch die Bauherrschaft Beschwerde beim
Verwaltungsgericht.
A.
Mit Beschwerde vom 24. Februar 2010 liess A
beantragen, das Vorhaben sei unter Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids zu
verweigern. Ausserdem verlangte er eine Parteientschädigung (VB.2010.00089).
B.
Die Genossenschaft C liess am 25. Februar 2010
ihrerseits – unter Zusprechung einer Parteientschädigung – mit folgendem
materiellem Antrag Beschwerde erheben:
"Der Entscheid der Baurekurskommission I sei
aufzuheben, soweit er den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 23. Juni
2009 um folgende Nebenbestimmung ergänzt:
'Die
Unterniveaugarage hat vom O-Weg einen Abstand von mindestens 3,5 m
einzuhalten.'"
In ihren Vernehmlassungen vom 8. März 2010 schloss
die Baurekurskommission I ohne weitere Begründung auf Abweisung beider
Beschwerden. Die Bausektion des Stadtrats beantragte am 31. März 2010
Abweisung der Beschwerde des Nachbarn, während diejenige der Bauherrin
gutzuheissen sei. Die privaten Parteien beantragten am 23. bzw. 31. März
2010 je Abweisung der Beschwerde der Gegenpartei.
Auf die Erwägungen des Rekursentscheids und
Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen
zurückgekommen.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Die Beschwerden
VB.2010.00089 und VB.2010.00090 betreffen das gleiche Urteil der
Baurekurskommission I, den nämlichen Sachverhalt und werfen weitgehend
dieselben Rechtsfragen auf. Die Verfahren sind daher aus
prozesswirtschaftlichen Gründen zu vereinigen.
2.
Die Legitimation der
Bauherrschaft gegen den Rekursentscheid, der sie mit einer das Projekt
wesentlich einschränkenden Nebenbestimmung belastet, Beschwerde zu führen,
steht aufgrund von § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) offensichtlich fest. Desgleichen ist nach dieser Bestimmung auch die
Rechtsmittelbefugnis der Nachbarn ausgewiesen, wie die Rekurskommission
zutreffend erkannt hat. Die Beschwerde VB.2010.00089 bekämpft das Projekt
insgesamt; im Übrigen hätte der Anfechtende als Grenznachbar auch an einer
Erweiterung des Abstands ein legitimationsbegründendes praktisches Interesse (
RB 1995
Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14). Auf die im
Übrigen fristgerecht und formgültig erhobenen Beschwerden ist daher
einzutreten.
3.
Vor Verwaltungsgericht
liegt nur noch die Frage im Streit, ob die streitbetroffene Tiefgarage den
gesetzlichen Wegabstand unterschreite und aus diesem Grund überhaupt zu verweigern
oder unter einer Auflage zu bewilligen sei, welche die Bauherrschaft zur Korrektur
des Projektmangels verpflichte. Weitere Einwendungen gegen das Bauvorhaben, welche
die Nachbarn im Rekursverfahren vorgebracht haben, werden vor
Verwaltungsgericht nicht mehr erneuert. Die von der Rekurskommission
gutgeheissene Rüge, dass der nördliche Entrauchungsschacht zurückversetzt
werden müsse, hat die Bauherrschaft akzeptiert. Anderseits haben sich die
Nachbarn damit abgefunden, dass ihre dem Projekt entgegengehaltenen
Beanstandungen einer unbefriedigenden Einordnung (E. 7), einer ungenügenden
Anzahl von Pflichtparkplätzen (E. 8), einer gesetzwidrigen und nicht
verkehrssicheren Zufahrt zur Tiefgarage (E. 9), übermässiger Immissionen aus
der Benutzung der Garage (E. 10) sowie weitere Einwände (E. 11) von der
Vorinstanz abgewiesen worden sind.
Der von beiden
Beschwerdeführenden beantragte Augenschein erübrigt sich, denn der massgebliche
Sachverhalt geht mit Bezug auf die verbleibende Rüge einer Unterschreitung des
Wegabstands hinreichend klar aus den Baugesuchsakten und dem fotografisch dokumentierten
Augenscheinprotokoll der Baurekurskommission I hervor (RB 1995 Nr. 12 =
BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).
4.
4.1
Fehlen
Baulinien für öffentliche und private Strassen und Plätze sowie für öffentliche
Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben oberirdische Gebäude
laut § 265 Abs. 1 PBG einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und
Plätzen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und
Zonenordnung keine anderen Abstände vorschreibt. Art. 12 Abs. 1 BZO
erweitert die genannte Abstandspflicht auf unterirdische Gebäude. Die
Verpflichtung von § 265 Abs. 1 PBG zur Einhaltung eines Wegabstands
gilt nur gegenüber "öffentlichen" Wegen (VGr, 19. Dezember 2007,
VB.2006.00510, www.vgrzh.ch, auch zum Folgenden; Christoph Fritzsche/Peter
Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 12-31).
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kommt es bei der Würdigung, ob
ein Weg als öffentlich oder privat zu gelten hat, nicht auf die
Eigentumsverhältnisse, sondern auf dessen Erschliessungsfunktion an. Im
Entscheid RB 1982 Nr. 149 (= BEZ 1982 Nr. 20) hat das
Verwaltungsgericht hierzu ausgeführt, wenn ein Weg die Funktion einer gesetzlichen
Zufahrt im Sinn von § 237 PBG habe, so werde er – jedenfalls wenn er
mehreren Grundstücken diene – notwendigerweise von einem unbestimmten
Benutzerkreis beansprucht und handle es sich um eine Verkehrsfläche, die auch
nach Strassenverkehrsrecht als öffentlich gelte, und zwar unabhängig davon, ob
sie im öffentlichen Eigentum stehe oder förmlich dem Gemeingebrauch gewidmet worden
sei. Diese Rechtsprechung wurde wiederholt bestätigt. Mit unpubliziertem Entscheid
vom 17. März 1995 (VB 94/0156 + 0157) hat das Verwaltungsgericht einen
Fussweg als nicht öffentlich eingestuft, der im relevanten Bereich einem
einzelnen Drittgrundstück als alternative Fusswegerschliessung diente.
4.2
Die
Baurekurskommission I erwog, dass die im Geviert P-/Q-/M-/R-Strasse liegende
Siedlung L durch den N-Weg von Norden nach Süden sowie durch den O-Weg von Westen
nach Osten durchzogen werde. Letzterer sei durchgehend, der N-Weg einzig im
nördlichen Abschnitt auf rund 3 m Breite ausgebaut und mit Personen- wie
Lieferwagen befahrbar. Der südliche Bereich des N-Wegs zwischen dem O-Weg und
der M-Strasse sei hingegen nur etwa 2 m breit und könne von Personenwagen
nicht benutzt werden. Die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02, auf denen sich
ein Grossteil der Siedlung L wie auch der N-Weg und der östliche Abschnitt des O-Wegs
befänden, würden hauptsächlich durch das genannte Strassengeviert erschlossen.
Indessen hätten zahlreiche Wohneinheiten ihre Zugänge auf den O-Weg oder auf
den nördlichen Teil des N-Wegs; auch die Briefkästen befänden sich dort. Diese
Wegabschnitte dienten den fraglichen Wohneinheiten somit zumindest als
Notzufahrt. Demnach könnten Besucher, Lieferanten und die Post von der R-Strasse
über den O-Weg auf die Q-Strasse bzw. über den nördlichen Teil des N-Wegs auf
die P-Strasse gelangen. Sodann stiessen die Grundstücke Kat.-Nrn. 04, 05, 06,
07, 08 und 09 (Liegenschaften O-Weg 16–11) unmittelbar an den westlichen
Abschnitt des O-Wegs (Wegparzelle Kat.-Nr. 10), würden also über diesen
Abschnitt gesetzlich erschlossen. Selbst wenn an den Zugängen zum Fahrweg O-Weg
und zum nördlichen, befahrbaren Teil des N-Wegs amtliche Verbote Unberechtigten
den Zutritt verweigerten, könnten diesen rund 3 m breiten, befahrbaren
Wegabschnitten eine gesetzliche Erschliessungsfunktion sowie ein öffentlicher
Charakter nicht abgesprochen werden. Umgekehrt verhalte es sich bezüglich des
südlichen Teils des N-Wegs, eines lediglich 2 m breiten und nicht befahrbaren
Fusswegs; überdies sei er zur M-Strasse hin mit einem Tor abgeschlossen und
einem Benützungsverbot für die Allgemeinheit versehen. Dieser Bereich gelte
daher nicht als öffentlich im Sinn von § 265 PBG bzw. Art. 12 BZO.
Nach dem Gesagten halte die Tiefgarage als unterirdisches Gebäude den erforderlichen
Wegabstand von 3,5 m gegenüber dem O-Weg nicht ein. Die Baubewilligung sei
daher mit einer Auflage zu verknüpfen, wonach die Abstandsunterschreitung durch
eine entsprechende Projektänderung zu beheben sei.
Der
beschwerdeführende
Nachbar
hält der Baurekurskommission – auch in seiner Antwort zum
Rechtsmittel im Verfahren VB.2010.00090 der Bauherrschaft – entgegen, dass Art. 12
BZO nicht nur bei öffentlichen, sondern auch bei privaten Wegen anwendbar sei.
Im Übrigen sei der N-Weg als öffentlich zu würdigen. Wenn ein Weg der
Allgemeinheit rechtlich verschlossen sei, dürfe er deswegen nicht ohne Weiteres
als privat qualifiziert werden. Vielmehr habe er auch dann als öffentlich zu
gelten, wenn er Zugang zu mehr als einer Wohneinheit sei. Der N-Weg werde von
über 20 Wohneinheiten als Zugang benutzt, diene also einem unbestimmten
Benutzerkreis und sei daher öffentlich im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG.
Wenn das Verwaltungsgericht im Entscheid VB.2001.00092 (VGr, 5. September
2001, VB.2001.00092, www.vgrzh.ch) festhalte, ein Weg sei jedenfalls so lange
öffentlich zugänglich, als dessen Eigentümer kein audienzrichterliches Verbot
erwirkt hätten, dürfe nicht der Umkehrschluss gezogen werden, dass ein solches
Verbot den Weg zu einem privaten mache. Weil sich die Qualifikation als
öffentlich oder privat allein nach der voraussichtlichen Nutzungsintensität
richte, erscheine der Umkehrschluss als gesetzwidrig. Das Verkehrskreuz N-Weg/O-Weg
diene über 40 Häusern als Zugangsmöglichkeit, womit der Benutzerkreis als offen
und unbestimmt zu gelten habe. Ob es sich um eine gesetzliche Erschliessung
handle, sei kein Kriterium für die Qualifikation eines Wegs als öffentlich. Für
die Abgrenzung zwischen dem öffentlichen oder privaten Charakter eines Weges im
Sinn von § 265 Abs. 1 PBG komme es auf seine erschliessungstechnische
Bedeutung, also auf die tatsächliche Funktion an. Dass diese Bedeutung einer
Verkehrsanlage nicht immer mit ihrer erschliessungsrechtlichen Notwendigkeit
übereinstimme, zeige sich etwa im Quartierplanverfahren, wo das Bedürfnis nach
abkürzenden Fussgängerverbindungen anerkannt werde, auch wenn diese rechtlich
nicht notwendig wären. Im Übrigen diene der N-Weg dem Fussgängerverkehr und
insoweit der Erschliessung. Schliesslich habe die Rekurskommission die Strasse O-Weg
ohne nähere Begründung als Weg und nicht als Strasse betrachtet. Für die
Zuordnung einer Verkehrsanlage komme es auf ihre Erschliessungsfunktion an, wobei
die Zugangsnormalien als Richtlinie heranzuziehen seien. Weil die genannte
Strasse rund 20 Liegenschaften zumindest als Notzufahrt sowie als Zubringer für
sperrige Güter diene und ausserdem drei Quartierstrassen miteinander verbinde,
müsse von einer Zufahrtsstrasse ausgegangen werden. Mithin hätten Bauten
gegenüber dem O-Weg einen Abstand von 6 m und nicht bloss von 3,5 m
einzuhalten.
In ihren beiden Beschwerdeantworten führt die
Bausektion
aus, dass Art. 12 Abs. 1
BZO zwar die Abstandspflicht auf unterirdische Gebäude erweitere, hingegen wie
der übergeordnete § 265 PBG nur bei öffentlichen Strassen und Wegen zum
Zug komme. Grundsätzlich sei dem beschwerdeführenden Nachbarn beizupflichten,
dass neben der Nutzungsbefugnis auch die voraussichtliche Nutzungsintensität
zur Würdigung eines Wegs als öffentlich führe. Dieses Kriterium habe jedoch
dann geringere Bedeutung, wenn – wie hier – eine vollständig arealinterne
Verbindung der Allgemeinheit nicht zur Benutzung offenstehe und zudem nur eine
alternative Erschliessung darstelle. Unter solchen Umständen gelte es, die
konkrete Nutzung zu würdigen. Der Kreis der an den streitbetroffenen Wegen nutzungsberechtigten
Personen sei ausdrücklich auf die Bewohner der Überbauung L auf den Parzellen
Kat.-Nrn. 01 und 02 sowie die Eigentümer der Grundstücke Kat.-Nrn. 08,
09, 06, 07, 04 und 05 (O-Weg 11, 12, 13, 14, 15, 16) beschränkt, und das
Fahrwegrecht zugunsten der letztgenannten Parzellen sei ebenfalls limitiert.
Obschon diese Wege von Besuchern als Fussweg benutzt werden dürften, dienten
sie einem begrenzten Benutzerkreis als blosse Nebenerschliessung. Entgegen der
Auffassung der Rekurskommission hätten der nördliche Teil des N-Wegs sowie der O-Weg
keine Funktion als Notzufahrt; denn diese erfolge sinnvollerweise über die
kürzesten Distanzen, d.h. von der nächstgelegenen Strasse her. Beim südlichen
Teil des N-Wegs lasse sich die untergeordnete Funktion einer Nebenerschliessung
schon am wesentlich schmaleren Ausbau erkennen. Selbst wenn von der in der Beschwerdeschrift
genannten Anzahl Wohneinheiten ausgegangen würde, wären der nördliche Teil des N-Wegs
sowie der O-Weg dennoch als Zufahrtswege und nicht als Zufahrtsstrassen im Sinn
der Zugangsnormalien (Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember
1987) zu qualifizieren.
Die
Bauherrin
hält
in der Beantwortung der Beschwerde im Verfahren VB.2010.00089 wie auch im
eigenen Rechtsmittel im Verfahren VB.2010.00090 fest, dass die auf ihren
Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 lastenden Fuss- und Fahrwegrechte zugunsten
der Nachbarliegenschaften O-Weg 16–11 den südlichen Teil des N-Wegs nicht
tangierten. Allfällige Kranken- und Leichentransporte erfolgten heute über die R-Strasse.
Das Gehrecht erlaube den genannten Grundeigentümern nur das Begehen, nicht aber
das Befahren des Wegs. Ein audienzrichterliches Verbot vom 28. April 2004
untersage Unberechtigten die Benützung des Durchgangs auf dem Areal der
Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02. Alle Zugänge vom umliegenden
Strassengeviert zu den Wegen O- und N-Weg seien mit Toren verschlossen und
zusätzlich mit Verbotstafeln gemäss der richterlichen Anordnung markiert. Am
privaten Charakter der Wege ändere die Benutzung durch die Post und die
Abfallentsorgung ebenso wenig wie einzelne Krankentransporte oder Umzüge. Die
Anzahl der Wohneinheiten, denen ein privater Weg als Zugang diene, spiele keine
Rolle.
4.3
Mit den
Vorinstanzen und der Bauherrschaft ist festzuhalten, dass sich die in § 265
Abs. 1 PBG statuierte Verpflichtung zur Einhaltung eines Wegabstands nur
auf solche Wege bezieht, die im Sinn der Rechtsprechung als "öffentlich"
zu würdigen sind. Zwar erweitert Art. 12 Abs. 1 BZO die
Abstandspflicht auf unterirdische Gebäude. Für die vom beschwerdeführenden
Nachbarn geforderte Ausdehnung des Geltungsbereichs auch auf Wege, die im Sinn
der nachfolgenden Ausführungen (E. 4.5) als "privat" zu gelten haben,
spricht indessen weder der Wortlaut noch der Zweck der Vorschrift. Ob die
Gemeinden grundsätzlich befugt sind, die Abstandsvorschriften in dieser Weise
auszuweiten, womit unter Umständen eine nicht unerhebliche Einschränkung der
Überbaubarkeit eines Grundstücks verbunden wäre, kann dahingestellt bleiben.
Jedenfalls bedürfte eine derartige Eigentumsbeschränkung einer klaren Grundlage
in der Bauordnung. Daran fehlt es vorliegend. Mit Bezug auf öffentliche Wege
macht eine Abstandspflicht auch für unterirdische Gebäude insoweit Sinn, als
sie die Funktion einer gesetzlich vorgeschriebenen Erschliessung haben und
oftmals Werkleitungen dort verlegt werden. Dies trifft für private Wege kaum je
zu; diese dienen gewöhnlich nur der Annehmlichkeit der Grundeigentümer.
4.4
Vorliegend
erfolgt die im Sinn von § 237 Abs. 1 PBG in Verbindung mit den Zugangsnormalien
gesetzliche Erschliessung der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 mit der
Siedlung L über das Strassengeviert P-/Q-/M-/R-Strasse. Der als Wegparzelle
Kat.-Nr. 10 ausgeschiedene westliche Teil der Verbindung O-Weg wie deren
östliche Fortsetzung, die Bestandteil der Parzelle Kat.-Nr. 01 bildet, hat
nur die Funktion einer zusätzlichen privaten Erschliessung. Dasselbe gilt mit
Bezug auf den N-Weg, dessen südlicher Teil ebenfalls zur Parzelle Kat.-Nr. 01
und dessen nördlicher Teil ungefähr je hälftig zu den Parzellen Kat.-Nr. 01
und Kat.-Nr. 02 gehört. Steht eine solche zusätzliche Wegverbindung ohne
gesetzliche Erschliessungsfunktion im Privateigentum, so können die Berechtigten
kraft Art. 641 Zivilgesetzbuch (ZGB) im Rahmen der Rechtsordnung darüber
frei verfügen. Dies haben die Eigentümer von Kat.-Nrn. 01 und 02 getan und
am 28. April 2004 folgendes Allgemeines Verbot des Einzelrichters erwirkt:
"Unberechtigten
wird das Führen und Aufstellen von Motorfahrzeugen aller Art sowie die
Benützung des Durchganges auf dem Areal der Grundstücke Kat.Nrn. 02 und 01
am N-Weg und O-Weg in Zürich unter Androhung von Polizeibusse bis zu Fr. 200.00
untersagt.
Berechtigt sind ausschliesslich:
-
Notfalltransporte während der erforderlichen Umschlagszeit für Dienstbarkeitsberechtigte
- Anwohner und Besucher für die Benützung des Fussweges der Liegenschaften
L."
4.5
Steht die Nutzungsbefugnis
einem unbestimmten Personenkreis offen, ist ein Weg nach der erwähnten
Rechtsprechung als öffentlich zu qualifizieren. Davon ist das Verwaltungsgericht
im Entscheid vom 19. Dezember 2007 (VGr, 19. Dezember 2007,
VB.2006.00510, www.vgrzh.ch) ausgegangen, wo der Weg als gesetzliche Zufahrt zu
zwei Liegenschaften sowie als Fussweg für mehrere Grundstücke mit erheblichen
Baulandflächen gedient hat. Vorliegend ist die Nutzungsbefugnis mit dem
erwähnten Allgemeinen Verbot zwar – etwa hinsichtlich von Besuchern – nicht auf
ganz bestimmte Personen, wohl aber auf bestimmbare Berechtigte und einen klar
definierten Zweck eingeschränkt worden. Dritten ist das Beschreiten oder das Befahren
der beiden Wege untersagt, soweit sie ihre Berechtigung nicht dartun können.
Hinzu kommt, dass die Berechtigten an den Zugängen vom umgebenden Strassennetz
zum N-Weg sowie zum O-Weg Tore angebracht und damit den Willen bekundet haben,
dem amtlichen Verbot Nachachtung zu verschaffen. Die beiden Wege stehen somit
nicht nur rechtlich, sondern auch faktisch einem beschränkten Benutzerkreis zur
Verfügung. Darüber hinaus ist der streitbetroffene Weg als eine fast grundstücksinterne
Erschliessung für den östlichen Teil der Parzelle zu betrachten. Unter all diesen
Umständen sind der N-Weg wie auch der O-Weg als privat im Sinn von § 265 Abs. 1
PBG und Art. 12 BZO zu würdigen. Daran ändert nichts, dass sie auch für
die Postzustellung und Abfallentsorgung, ferner Notzufahrt, etwa für Arzt und
Feuerwehr, genutzt werden dürfen. In all diesen Fällen erfolgt die Nutzung zu
einem klar bestimmten (Sach-)Zweck und dient sie den Bewohnern. Als öffentlich
wären die Wegverbindungen nur dann einzustufen, wenn irgendwelche Drittpersonen
in eigenem Interesse zirkulieren dürften.
Die nach dem Gesagten personell
limitierte Befugnis zur Inanspruchnahme der beiden privaten Wege – die
Geltendmachung eines Notwegrechts im Sinn von Art. 694 ZGB durch Nachbarn
ist nach den örtlichen Umständen auszuschliessen – führt im Regelfall und so
auch hier zu einer wesentlich geringeren Nutzungsintensität. Dass diese
trotzdem nicht unbedeutend ist, hängt mit dem Umstand zusammen, dass sich auf
den beiden Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 mit dem L eine Siedlung von
mehr als zwei Dutzend Wohneinheiten befindet. Insbesondere bei grösseren
Überbauungen, die auf einem oder wenigen Grundstücken realisiert werden, sind
interne Verbindungen erforderlich. Diese dienen – ungeachtet des jeweiligen
Ausbaus – als Notzufahrt und werden in aller Regel von der Post, von der
Abfallentsorgung wie auch von den Besuchern benutzt. Es handelt sich dabei
nicht um eine strassenmässige Erschliessung, sondern lediglich um die
arealinterne Erreichbarkeit (Fritzsche/Bösch, S. 9-13). Innerhalb des
Gevierts P-/Q-/M-/R-Strasse befinden sich alle Wohneinheiten in einer Distanz
von weniger als 80 m zur nächstgelegenen Strasse. Damit ist die gemäss den
technischen Anforderungen im Anhang zu den Zugangsnormalien verlangte
Erreichbarkeit für Sanität, Feuerwehr und Polizei im Notfalleinsatz gewährleistet
(vgl. auch VGr, 11. März 2009, VB.2008.00163, www.vgrzh.ch). Im Unterschied
zu einer gesetzlichen Erschliessung steht es grundsätzlich im Belieben des
Grundeigentümers, private Verkehrsflächen zu verlegen.
4.6
Nach dem
Gesagten handelt es sich bei den streitbetroffenen Verbindungen N-Weg und O-Weg
um ergänzende private Anlagen, die lediglich der Erreichbarkeit der Hauszugänge
dienen, und somit nicht um Zufahrten im Sinn von § 5 Zugangsnormalien.
Würde es sich anders verhalten, wäre in Anbetracht der dichten Bebauung und der
offenkundig guten Erschliessung der Siedlung L mit öffentlichen Verkehrsmitteln
gemäss den technischen Anforderungen im Anhang zu den Zugangsnormalien ein
Zufahrtsweg ausreichend. Denn aufgrund der Akten befinden sich jeweils deutlich
weniger als 30 Wohneinheiten entlang einem Teilabschnitt des Wegkreuzes.
Daraus folgt, dass mit Bezug auf den N-Weg als Bestandteil
der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 sowie den östlichen Teil des O-Wegs als
Bestandteil der Parzelle Kat.-Nr. 01 kein Wegabstand einzuhalten ist. Der
westliche Teil des O-Wegs ist als selbstständige Wegparzelle Kat.-Nr. 10
ausgeschieden. Dieser gegenüber ist zwar kein Wegabstand, indessen ein
Grenzabstand zu wahren (Fritzsche/Bösch, S. 12-7). Beim umstrittenen
Projekt handelt es sich allerdings um ein unterirdisches Gebäude, für das eine
Abstandspflicht entfällt (§ 269 PBG in Verbindung mit Art. 13 BZO).
Zusammenfassend ergibt sich, dass die projektierte
Tiefgarage keine Abstandsvorschriften verletzt. Die Beschwerde VB.2010.00089
ist daher abzuweisen.
5.
Im Licht der
vorstehenden Erwägungen hat die Baurekurskommission I die angefochtene
Baubewilligung zu Unrecht mit einer Nebenbestimmung ergänzt, wonach die Unterniveaugarage
einen Mindestabstand von 3,5 m gegenüber dem O-Weg beachten müsse. Die
Beschwerde VB.2010.00090 ist somit gutzuheissen und Dispositiv-Ziffer II Abs. 2
des Entscheids der Baurekurskommission I vom 22. Januar 2010 aufzuheben.
Weil die Baubewilligung mit Ausnahme des unbedeutenden
Nebenpunkts der von der Rekurskommission verlangten Verschiebung des nördlichen
Entrauchungsschachts Bestand hat, sind die anfechtenden Nachbarn nicht nur mit
Bezug auf das Beschwerde-, sondern auch mit Bezug auf das Rekursverfahren als
Unterliegende zu betrachten. In Änderung von Dispositiv-Ziffer IV des
Rekursentscheids werden sie daher auch für das Rekursverfahren vollumfänglich
kostenpflichtig (§ 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 in Verbindung
mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959; VRG).
Für das Beschwerdeverfahren ist der obsiegenden Bauherrin ausserdem eine
Parteientschädigung zulasten der unterliegenden Nachbarn zuzusprechen (§ 17
Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss beschliesst
die
Kammer
:
Die Beschwerdeverfahren
VB.2010.00089 und VB.2010.00090 werden vereinigt;
und entscheidet:
1.    Die
Beschwerde VB.2010.00089 wird abgewiesen.
2.    Die
Beschwerde VB.2010.00090 wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer II Abs. 2
des Entscheids der Baurekurskommission I vom 22. Januar 2010 wird
aufgehoben.
3.    Die
Kosten des Rekursverfahrens werden – unter solidarischer Haftung aller für den
Gesamtbetrag – wie folgt auferlegt:
- E zu 1/8;
- A und S zu je 1/4;
- F und G, H und I, J und K zu je 3/32, unter
subsidiärer Haftung für 3/8.
4.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.    240.-      Zustellungskosten,
Fr. 4'240.-      Total der Kosten.
5.    Die
Gerichtskosten werden – unter solidarischer Haftung aller für den Gesamtbetrag
– wie folgt auferlegt:
- A zu 3/4, unter subsidiärer Haftung für den
Gesamtbetrag;
- E, F und G, H und I, J und K zu 1/20, unter
subsidiärer Haftung eines jeden für 1/4.
6.    A,
E, F und G, H und I, J und K werden im gleichen Verhältnis wie in Ziffer 5
solidarisch verpflichtet, der Genossenschaft C eine Parteientschädigung von
Fr. 3'000.- zu bezahlen.
7.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
8.    Mitteilung
an…