zh_verwaltungsgericht · VB.2012.00242 · 2012-11-27 · de

Baubewilligung | Ersatzbau eines bezüglich "Lage und Positionierung" sowie der "hofbildenden Funktion zum Wohnhaus" geschützten Ökonomiegebäudes. Der projektierte Ersatzbau ist weit grösser als das bestehende Ökonomiegebäude. Anstelle des bisherigen eingeschossigen Baus mit nur geringfügig genutztem Dachgeschoss tritt er insbesondere gegenüber dem Hof mit drei vollen Geschossen und einem ausgebauten Dachgeschoss in Erscheinung. Der projektierte Ersatzbau wird damit praktisch ebenso gross wie das Wohnhaus. Bei diesen Proportionen kann nicht mehr von einem Ersatzbau gesprochen werden, welcher die "Lage und Positionierung" des bestehenden Ökonomiegebäudes sowie dessen "hofbildende Funktion zum Wohnhaus" wahrt. Die untergeordnete Erscheinung des Ökonomiegebäudes wird aufgegeben zugunsten einer Wohnbaute, die gleichberechtigt und ohne Bezug zum historischen Kontext neben das Schutzobjekt gestellt wird. Auch die Wirkung auf den Hofraum wird völlig verändert. Dazu trägt bei, dass der Winkel, in welchem die Fassade gegenüber dem Hof verläuft, ebenfalls geändert wurde. Eine solche Bauweise wird den im Schutzvertrag umschriebenen Anforderungen nicht gerecht. (E. 2.4) Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 27.11.2012 VB.2012.00242
Zurich Verwaltungsgericht 27.11.2012 VB.2012.00242
Zurigo Verwaltungsgericht 27.11.2012 VB.2012.00242

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00242
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Geschäftsnummer:
VB.2012.00242
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.11.2012
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 22.10.2013 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Ersatzbau eines bezüglich "Lage und Positionierung" sowie der "hofbildenden Funktion zum Wohnhaus" geschützten Ökonomiegebäudes.
Der projektierte Ersatzbau ist weit grösser als das bestehende Ökonomiegebäude. Anstelle des bisherigen eingeschossigen Baus mit nur geringfügig genutztem Dachgeschoss tritt er insbesondere gegenüber dem Hof mit drei vollen Geschossen und einem ausgebauten Dachgeschoss in Erscheinung. Der projektierte Ersatzbau wird damit praktisch ebenso gross wie das Wohnhaus. Bei diesen Proportionen kann nicht mehr von einem Ersatzbau gesprochen werden, welcher die "Lage und Positionierung" des bestehenden Ökonomiegebäudes sowie dessen "hofbildende Funktion zum Wohnhaus" wahrt. Die untergeordnete Erscheinung des Ökonomiegebäudes wird aufgegeben zugunsten einer Wohnbaute, die gleichberechtigt und ohne Bezug zum historischen Kontext neben das Schutzobjekt gestellt wird. Auch die Wirkung auf den Hofraum wird völlig verändert. Dazu trägt bei, dass der Winkel, in welchem die Fassade gegenüber dem Hof verläuft, ebenfalls geändert wurde. Eine solche Bauweise wird den im Schutzvertrag umschriebenen Anforderungen nicht gerecht. (E. 2.4)
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ERSATZBAU
GRUNDRISS
ÖKONOMIEGEBÄUDE
POSITIONIERUNG
SCHUTZVERTRAG
UMGEBUNGSPLAN
VERTRAGSKONFORME ERSATZBAUTE
Rechtsnormen:
- keine -
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2012.00242
Urteil
der 1. Kammer
vom
27. November 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas
Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François
Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf,
Gerichtsschreiber Martin Knüsel.
In Sachen
1.    A AG,
2.    B AG,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführerinnen,
gegen
11 Beschwerdegegner/innen
alle vertreten durch RA D,
Beschwerdegegnerschaft,
und
1.    Baubehörde Meilen, vertreten durch RA E,
2.    Gebäudeversicherung des Kantons Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 14. Dezember 2010 erteilte
die Baubehörde Meilen den Grundeigentümerinnen B AG und A AG eine
Baubewilligung für die Arealüberbauung "F" auf den Grundstücken
Kat.-Nrn. 01, 02, 03 und 04 am G-Weg und an der H-Strasse. Gleichzeitig
eröffnete sie den im koordinierten Verfahren ergangenen Entscheid der
Baudirektion Kanton Zürich vom 6. September 2010 betreffend eine wasserpolizeiliche
Bewilligung.
II.
Gegen die beiden Bewilligungen erhoben I und
weitere Nachbarn des Bauvorhabens Rekurs an das Baurekursgericht. Im Lauf des
Verfahrens zogen einzelne Rekurrierende ihr Rechtsmittel zurück; die übrigen
beschränkten ihren Rekurs durch teilweisen Rückzug auf die Anfechtung des
Ersatzbaus für das Ökonomiegebäude Vers.-Nr. 05 (neu G-Weg 06).
Vom 20. Juni 2011 bis 12. Januar
2012 blieb das Rekursverfahren wegen eines Rechtsstreits betreffend die Unterschutzstellung
des Wohnhauses Vers.-Nr. 07 (J-Strasse 08) und der anschliessenden
Überarbeitung des Schutzvertrages sistiert (vgl. den Entscheid des Verwaltungsgerichts
vom 29. Juni 2011, VB.2011.00152). Mit Entscheid vom 6. März 2012
hiess das Baurekursgericht den Rekurs der Nachbarrekurrenten im verbliebenen Umfang
gut und hob die kommunale Baubewilligung insoweit auf, als mit ihr der Ersatzbau
G-Weg 06 für das Ökonomiegebäude Vers.-Nr. 05 bewilligt wurde. Mit
gleichem Entscheid erledigte es einen seitens der Bauherrinnen erhobenen Rekurs
gegen einzelne Bestimmungen der Baubewilligung.
III.
Am 19. April 2012 erhoben die Bauherrinnen
B AG und A AG beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid
des Baurekursgerichts und beantragten, dessen Entscheid sei aufzuheben, soweit
damit die Baubewilligung betreffend den Ersatzbau G-Weg 06 für das
Ökonomiegebäude Vers.-Nr. 05 aufgehoben wurde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Ferner sei die Sache an das Baurekursgericht
zurückzuweisen, damit dieses die noch nicht behandelten Einwendungen des
Bauherrinnenrekurses gegen die Baubewilligung für den strittigen Ersatzbau
beurteilen könne.
Die Baubehörde Meilen und die
Gebäudeversicherung des Kantons Zürich verzichteten mit Schreiben vom 25. April
und 4. Mai 2012 auf eine Mitbeantwortung der Beschwerde. Die Vorinstanz
beantragte am 8. Mai 2012 ohne weitere Bemerkungen deren Abweisung.
Die Beschwerdegegnerschaft stellte mit Beschwerdeantwort
vom 21. Juni 2012 Antrag auf Abweisung der Beschwerde unter Zusprechung
einer angemessenen Parteientschädigung. Gleichzeitig ersuchte sie um
Durchführung eines Augenscheins. Mit Replik vom 4. Juli 2012 und Duplik
vom 27. August 2012 hielten die Parteien an ihren Standpunkten fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die Beschwerdegegnerschaft
beantragt die Durchführung eines Augenscheins.
Ein Augenschein des
Verwaltungsgerichts ist jedoch nur erforderlich, wenn der massgebliche Sachverhalt
aus den Akten nicht hinreichend ersichtlich ist (RB 1995 Nr. 12 =
BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 7 N. 45). Im vorliegenden Fall geben die in den Akten
liegenden Pläne sowie einzelne Fotografien hinreichend über die zu
beurteilenden tatsächlichen Verhältnisse Aufschluss, weshalb sich ein Augenschein
erübrigt.
2.
Strittig ist die Baubewilligung vom 14. Dezember 2010 im
vorliegenden Verfahren einzig noch mit Bezug auf das Gebäude
G-Weg 06,
welches als Teil der Arealüberbauung bewilligt wurde. Die Vorinstanz geht davon
aus, dass diese Baute den Anforderungen des Denkmalschutzes nicht genüge und
hat den sie betreffenden Teil der Baubewilligung aufgehoben.
2.1
Zur Regelung der Fragen des Denkmalschutzes
schlossen die Beschwerdeführerinnen mit der Gemeinde Meilen einen
verwaltungsrechtlichen Vertrag, dessen ursprüngliche Fassung der Gemeinderat am
22. Juni 2010 genehmigt
hatte
. Der
Genehmigungsbeschluss wurde von der Zürcherischen Vereinigung für Heimatschutz
(ZVH) sowie einem Nachbarn beim Baurekursgericht und alsdann von der ZVH allein
beim Verwaltungsgericht angefochten.
Mit
Entscheide
n
des Baurekursgerichts vom 25. Januar 2011 und des
Verwaltungsgerichts vom 29. Juni 2011 (Verfahren VB.2011.00152)
wurden
die Rechtsmittel teilweise gut
geheissen
und die Sache zur Ergänzung der Schutzmassnahmen an den
Gemeinderat Meilen zurück
gewiesen
.
Eine überarbeitete Fassung des Schutzvertrags genehmigte
der Gemeinderat Meilen am 24. November 2011. Die am 2. Dezember 2011
publizierte Genehmigung erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
2.2
Der Vertrag regelt in erster Linie den Schutz des
Wohnhauses Vers.
-
Nr.
07,
G-Weg
08, welches hier nicht zu beurteilen ist.
Mit Bezug auf das vorliegend strittige Ökonomiegebäude Vers.-Nr. 05
enthält der Vertrag folgende Regelung:
"Geschützt
ist:
....
....
Ökonomiegebäude Vers.-Nr. 05
–    Die Lage und
die Positionierung, mit der hofbildenden Funktion zum Wohnhaus;
–    Ein Ersatzbau
ist unter Berücksichtigung des Ortsbildes möglich.
Umgebung,
Aussenräume
–    Der
nordwestliche Hofplatz zwischen dem Wohnhaus und dem ehemaligen Ökonomiegebäude;
–    ....
–    Das
Umgebungskonzept gemäss Plan Umgebung vom 23. Oktober 2011 (231011) im Massstab
1:100 ad acta ist mit dem Schutz vereinbar; Detaillierungen im Rahmen eines
Baubewilligungsverfahrens bleiben vorbehalten."
2.3
Die Vorinstanz führte aus, Lage und Positionierung
des bewilligten Ersatzbaus hätten offensichtlich nichts mit derjenigen des
bestehenden Gebäudes gemein. Der Ersatzbau sei länger und breiter als das
Ökonomiegebäude und weise damit eine beinahe doppelt so grosse Grundfläche auf.
Sodann übernehme er nicht den Winkel, in welchem die heutige Südostfassade des
Ökonomiegebäudes zur Nordwestfassade des Schutzobjekts J-Strasse
08 stehe. Diese sei für den geschützten Hofplatz zwischen den
beiden Gebäuden wesentlich. Von einem Ersatzbau, welcher die Lage und
Positionierung des Ökonomiegebäudes sowie dessen hofbildende Funktion zum
Wohnhaus wahren würde, könne damit nicht gesprochen werden.
2.4
Geschützt sind nach den massgeblichen Bestimmungen
des Vertrags Lage und Positionierung des Ökonomiegebäudes sowie dessen
"hofbildende Funktion zum Wohnhaus".
Der Hinweis auf Lage und
Positionierung sowie die
Bezeichnung als
"Ersatzbau"
machen
deutlich, dass
die
neue Baute
im Wesentlichen auf den
Grundriss
und die Stellung des bisherigen Gebäudes beschränkt ist.
Mit Blick auf die "
hofbildende Funktion zum Wohnhaus
"
sind ferner
die Relationen zum
Schutzobjekt
J-Strasse
08
,
insbesondere
auch mit Bezug auf das Bauvolumen, und die
Wirkung
auf den Hofraum zu
beachten
.
Das bestehende Ökonomiegebäude ist wesentlich kleiner als
das benachbarte Wohnhaus, das unter Schutz steht. Es besitzt eine Grundfläche
von ca. 14 x 9 m = 126 m
2
,
wogegen jene des Wohnhauses – ohne den eingeschossigen Anbau, der gemäss
Umbauprojekt entfernt wird – ca. 18,3 x 10,9 m = 199 m
2
beträgt. Das Ökonomiegebäude
ist auch deutlich niedriger und verfügt nur über ein Erdgeschoss, das von einem
einfachen Satteldach mit einzelnen kleinen Lukarnen überdeckt wird; die genaue
Höhe ist aus den Akten nicht ersichtlich. Demgegenüber verfügt das bestehende
Wohnhaus über ein Unter- bzw. Erdgeschoss, das gegenüber dem Hof beinahe als
volles Geschoss in Erscheinung tritt, zwei vollständige Obergeschosse und zwei
Dachgeschosse, von denen das erste als Mansardengeschoss beinahe den Umfang
eines Vollgeschosses erreicht. In diesem beträchtlichen Grössenunterschied
gelangt auch die ursprünglich dienende Funktion des Ökonomiegebäudes zum Ausdruck.
Der geplante Ersatzbau für das Ökonomiegebäude soll eine
Breite von 12 m und eine Länge (ohne Balkone) von 16 m aufweisen, was einer
Grundfläche von 192 m
2
entspricht. Durch die vorgesehene Bauweise, bei welcher die Mauern entlang der
Balkone um 1,6 m vorragen, erscheint das Gebäude von der Seite sogar als Baute
von 17,6 m Länge. Der Ersatzbau weist ein voll ausgebautes Unter- bzw.
Erdgeschoss, zwei Obergeschosse, ein annähernd wie ein Vollgeschoss zu
nutzendes Attikageschoss sowie ein nur geringfügig genutztes zweites Dachgeschoss
auf.
Der projektierte Ersatzbau ist damit weit grösser als das
bestehende Ökonomiegebäude. Die von der Vorinstanz festgestellte annähernde
Verdoppelung der Grundfläche ergibt sich allerdings nur, wenn auch die Balkone
mit ihren vollen Ausmassen von 12 m x 3,2 m berücksichtigt werden. Zudem ist
der Ersatzbau bedeutend höher als das Ökonomiegebäude. Anstelle des bisherigen
eingeschossigen Baus mit nur geringfügig genutztem Dachgeschoss tritt er
insbesondere gegenüber dem Hof mit drei vollen Geschossen und einem ausgebauten
Dachgeschoss in Erscheinung.
Der projektierte Ersatzbau wird damit praktisch ebenso
gross wie das Wohnhaus. Er weist beinahe dieselbe Grundfläche auf (Ersatzbau
ohne Balkone 12 x 16 m = 192 m
2
;
Wohnhaus 10,9 x 18,3 m = 199 m
2
),
und ist über den First gemessen ebenso hoch wie dieses. Seine hofseitige
Fassade tritt sogar noch etwas höher in Erscheinung als diejenige des
Wohnhauses, da der gestaltete Boden beim Letzteren ca. einen halben Meter höher
liegt.
Bei diesen Proportionen kann nicht mehr von einem
Ersatzbau gesprochen werden, welcher die "Lage und Positionierung"
des bestehenden Ökonomiegebäudes sowie dessen "hofbildende Funktion zum
Wohnhaus" wahrt. Die untergeordnete Erscheinung des Ökonomiegebäudes wird
aufgegeben zugunsten einer Wohnbaute, die gleichberechtigt und ohne Bezug zum
historischen Kontext neben das Schutzobjekt gestellt wird. Auch die Wirkung auf
den Hofraum wird völlig verändert. Dazu trägt bei, dass der Winkel, in welchem
die Fassade gegenüber dem Hof verläuft, ebenfalls geändert wurde.
Eine solche Bauweise wird den im Schutzvertrag
umschriebenen Anforderungen nicht gerecht. Die Erwägungen der Vorinstanz erweisen
sich damit als zutreffend. Zu ergänzen ist, dass im Hinblick auf die
Gesamtwirkung einer vertragskonformen Ersatzbaute auch deren Höhe von Bedeutung
bleibt, wenngleich die absolute Höhe des Ökonomiegebäudes, wie von der
Vorinstanz zutreffend festgestellt (E. 7), nicht geschützt ist.
2.5
Der Schutzvertrag verweist ergänzend auf einen
beigefügten
"Plan Umgebung vom 23. Oktober 2011 (231011) im
Massstab 1:100"
und
erklärt dessen Umgebungskonzept als mit dem Schutz vereinbar. Die
Beschwerdeführerinnen machen geltend, mit diesem Plan seien die Lage wie auch
die wesentlichen Dimensionen der Ersatzbaute bereits verbindlich festgelegt.
2.5.1
Der Hinweis auf den Umgebungsplan findet sich im Vertrag unter dem Titel
"Umgebung, Aussenräume", der unmittelbar auf das Schutzobjekt Bezug
nimmt. Hätte der Vertrag mit der Erwähnung dieses Plans in erster Linie die
Ersatzbaute festlegen wollen, wie die Beschwerdeführerinnen geltend machen
(Replik Ziff. 4), wäre die Bestimmung systematisch zutreffender im
vorangehenden Abschnitt "Ökonomiegebäude Vers.-Nr. 05" anzuordnen
gewesen. Der Plan wird denn auch nicht insgesamt, sondern nur in Bezug auf das
Umgebungskonzept als mit dem Schutz vereinbar erklärt; Stellung und Ausmasse
einer Nachbarbaute sind jedoch kaum Gegenstand eines Umgebungskonzepts.
Die dem Vertrag beigeheftete Plankopie ist – zumindest in
den dem Gericht vorliegenden Fassungen – stark verkleinert; sie entspricht offenbar
dem im vollen Massstab 1:100 eingereichten Dokument act. 5. Der Plan zeigt
im Zentrum das geschützte Wohnhaus J-Strasse 08, das er als Gebäude
dargestellt, während die Umgebung nur mit einzelnen Linien skizziert ist. Das
Ökonomiegebäude bzw. dessen Ersatzbau sind nicht als Bauten gekennzeichnet.
Eine lange Linie im linken Bereich des Planausschnitts kann allenfalls aufgrund
von Vorwissen über das strittige Bauvorhaben als Fassade eines Ersatzbaus
interpretiert werden. Auf dieselbe Weise können die verschiedenen Querlinien
zur Fassade mit dem Bauvorhaben in Verbindung gebracht werden; für sich allein
lassen sie jedoch keinen sicheren Schluss auf die Länge eines Ersatzbaus zu.
Die Breite eines Ersatzbaus ist schon deswegen nicht erkennbar, weil dessen
Rückseite ausserhalb des Planausschnitts läge.
2.5.2
Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, der Vertrag sei nach dem
Vertrauensgrundsatz auszulegen. Den gegenseitigen Willenserklärungen sei
demgemäss der Sinn zu geben, der ihnen von der Gegenseite aufgrund der Umstände
beigelegt werden durfte bzw. musste. Sie verweisen darauf, dass der
Schutzumfang und das Umgebungskonzept in intensiver Zusammenarbeit mit der
Gemeinde unter Beizug von Denkmalpflege und Baukollegium erarbeitet worden sei.
Die Vertragsparteien seien immer davon ausgegangen, dass die hofbildende
Funktion des Ökonomiegebäudes auch durch einen Ersatzbau gewahrt werde, welcher
vom Grundriss des Ökonomiegebäudes abweiche.
Diese Grundsätze gelten im Verhältnis der
Vertragsparteien. Vorliegend haben die Festlegungen des Vertrags jedoch mit
dessen Genehmigung durch den Gemeinderat auch für betroffene Dritte wie die
Beschwerdegegnerschaft des vorliegenden Verfahrens Verbindlichkeit erlangt.
Soweit deren Interessen berührt sind, kann bei der Auslegung nicht auf Umstände
abgestellt werden, die nur den an den Vertragsverhandlungen beteiligten Parteien
bekannt waren.
2.5.3
Beim Abschluss des Schutzvertrags und dessen Genehmigung durch den Gemeinderat
war der Rekurs der heutigen Beschwerdegegnerschaft gegen das strittige
Bauvorhaben bereits beim Baurekursgericht hängig, wenngleich vorübergehend
sistiert. Die Zulässigkeit des fraglichen Ersatzbaus war ein zentrales Element
des Rekurses; das ergibt sich aus der Rekursschrift (Verfahren R2.2011.00014)
ebenso wie aus der Eingabe der Rekurrierenden vom 28. April 2011, mit
welcher sie den Rekurs teilweise zurückzogen, in Bezug auf den Ersatzbau für
das Ökonomiegebäude jedoch aufrecht erhielten. Unter diesen Umständen war es
allen am vorliegenden Verfahren Beteiligten möglich, den in den Schutzvertrag
integrierten Umgebungsplan im Zusammenhang mit dem bereits bestehenden
Bauprojekt zu interpretieren.
Mit Bezug auf die Ersatzbaute
lässt sich dem Umgebungsplan jedoch auch unter Beizug der Projektpläne keine eindeutige
Festlegung entnehmen. Wenn der vom 23. Oktober 2011 datierte Umgebungsplan
die Ersatzbaute nicht konkreter darstellt, obschon das Bauprojekt der
Ersatzbaute zu jenem Zeitpunkt bereits vorlag und Gegenstand eines
Rechtsmittelverfahrens war, lässt dies vielmehr darauf schliessen, dass mit dem
Vertrag keine verbindliche Festlegung dieser Art beabsichtigt war. Hätte die
Absicht bestanden, Lage und Grösse der Ersatzbaute bereits verbindlich
festzuhalten, so hätte es nahegelegen, die Ersatzbaute auf dem Planausschnitt,
der dem Vertrag beigefügt wurde, unmissverständlich darzustellen. Damit hätte
der Vertrag jedoch das hängige Rechtsmittelverfahren direkt beeinflusst und
möglicherweise zur erneuten Anfechtung des Schutzvertrags bzw. des
Genehmigungsbeschlusses geführt, was kaum im Interesse der Beteiligten lag.
Selbst wenn dem
Umgebungsplan eine grössere Verbindlichkeit beigemessen würde, könnte diesem im
Übrigen keine Aussage in Bezug auf die Dimensionen einer Ersatzbaute, sondern
höchstens eine solche in Bezug auf die Stellung ihrer Fassade entnommen werden.
Auch die Beschwerdeführerinnen betonten die Bedeutung des Plans vor allem im
Zusammenhang mit der Lage der hofseitigen Fassade, die darin als Linie
eingezeichnet sei. Länge und Breite einer Ersatzbaute sind aus dem Plan von
vornherein nicht ersichtlich.
2.6
Die Beschwerdeführerinnen machen schliesslich
geltend, der kommunalen Baubehörde stehe bei der Anwendung und Auslegung des
Schutzvertrags ein Ermessensbereich zu, in welchen das Baurekursgericht in
unzulässiger Weise eingegriffen habe.
2.6.1
Der Gemeinde steht bei der Anwendung kommunaler Schutzmassnahmen des
Denkmalschutzes ebenso wie bei deren Festlegung (dazu VGr, 8. Februar
2012, VB.2010.359, E. 4.2) ein qualifizierter Beurteilungsspielraum zu
(VGr, 3. November 2010, VB.2010.00312, E. 2.4). Das Baurekursgericht
ist grundsätzlich zur Ermessenskontrolle befugt (§ 20 Abs. 1
lit. c des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG],
darf jedoch seine eigene Ermessensausübung nicht an die Stelle derjenigen der
örtlichen Baubehörde setzen, wenn deren Entscheid auf einer vertretbaren
Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht (vgl. BGr, 21. Juni 2005,
ZBl 107/2006, S. 430, E. 3.2; RB 1981 Nr. 20, 1986
Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Die kommunale Behörde
kann sich allerdings nur dann auf ihren geschützten Beurteilungsspielraum
berufen, wenn sie spätestens in der Rekursvernehmlassung die geforderte
nachvollziehbare Begründung vorbringt (RB 1991 Nr. 2; VGr, 1. November
2006, VB.2006.00026, E. 3.1). Fehlt eine solche, ist die Rekursinstanz
berechtigt und verpflichtet, die Einordnung des Bauvorhabens im Licht der
erhobenen Rügen uneingeschränkt zu überprüfen (VGr, 1. November 2006,
BEZ 2006 Nr. 55, E. 3.3).
Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den
Vorinstanzen nur eine Rechtskontrolle zu (§ 50 VRG). Hat das
Baurekursgericht einen Entscheid der kommunalen Baubehörde aufgehoben, so kann
vor Verwaltungsgericht insbesondere geltend gemacht werden, die Rekursinstanz
habe unzulässigerweise in die qualifizierte Entscheidungsfreiheit der Gemeinde
eingegriffen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 78). Das Verwaltungsgericht
prüft dabei lediglich, ob die Rekursinstanz die Würdigung der örtlichen
Baubehörde als offensichtlich nicht mehr haltbar hat beurteilen dürfen; nimmt
es stattdessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der
Eingliederung des Bauvorhabens vor, so überschreitet es seine eigene Kognition
und verletzt gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005,
1P.678/2004; ZBl 107/2006, S. 437).
2.6.2
In der Baubewilligung vom 14. Dezember 2010 führte die Baubehörde aus,
"um die angestrebte Ensemblebildung mit der historischen Liegenschaft G-Weg 08
zu erreichen, sollte der Ersatzbau 'Trotte' konsequenterweise im Sinne einer
architektonischen Kontextsituation entwickelt werden." Positiv würdigte
sie die "volumetrische Gestaltung des Baukörpers mit einem
Satteldach" sowie den "muralen Charakter und die einfache, ruhige Befensterung
der Fassaden." Im Übrigen enthalten die Erwägungen zur Ersatzbaute vor
allem Kritik an deren Gestaltung, die zur Anordnung umfangreicher
Nebenbestimmungen in Dispositiv-Ziff. I.8.b der Baubewilligung führte.
Diese Ausführungen lassen keine Auseinandersetzung mit den Anforderungen des
Schutzvertrags bezüglich der Funktion des Ersatzbaus, insbesondere dessen Lage,
Positionierung und "hofbildenden Funktion zum Wohnhaus", erkennen.
Der allgemeine Hinweis auf die "volumetrische Gestaltung" genügt
dafür nicht.
In ihrer Rekursantwort zuhanden der Vorinstanz liess die
Baubehörde ausführen, dass die geplante Ersatzbaute entgegen der Behauptung der
Rekurrierenden das Schutzobjekt G-Weg 08 in keiner Weise erdrücke, und
zwar weder durch seine Höhe noch durch seine Gestaltung. Die Firsthöhen
unterschieden sich kaum, und die Ersatzbaute sei mit Rücksicht auf das benachbarte
Schutzobjekt zurückhaltend gestaltet, was Volumetrie, Gliederung und
Befensterung anbelange. Sodann sehe das Projekt entsprechend den Bestimmungen
des Schutzvertrags einen Hof zwischen den beiden Gebäuden vor. Um dessen
Wirkung nicht zu beeinträchtigen, sei auf die Platzierung der
Besucherparkplätze an diesem Ort verzichtet worden.
In dieser Stellungnahme erkannte die Baubehörde
zutreffend, dass das Volumen der Ersatzbaute in ihrem Verhältnis zum
Schutzobjekt von Bedeutung ist. Diesem Umstand wird jedoch ihre Beurteilung,
die sich im Wesentlichen auf die Aussage beschränkt, die Ersatzbaute sei nicht
höher als das Schutzobjekt und bezüglich "Volumetrie" zurückhaltend
gestaltet, nicht gerecht, zumal Letzteres offensichtlich nicht zutrifft (vorn,
E. 2.4). Die Baubehörde hat damit auch in der Rekursvernehmlassung keine
nachvollziehbare Begründung ihres Bewilligungsentscheids betreffend die
Ersatzbaute G-Weg 06 vorgebracht, weshalb die Vorinstanz befugt war, die
Zulässigkeit dieses Vorhabens uneingeschränkt zu prüfen.
2.7
Zusammengefasst ist demnach festzuhalten, dass das
strittige Projekt der Ersatzbaute G-Weg
06 in
Anbetracht seiner Ausmasse
und Lage
mit dem
vertraglich geregelten Schutz nicht vereinbar ist. Dieser Mangel kann nicht
mittels Nebenbestimmun
­
gen im Sinn von § 321
des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (
PBG
)
behoben werden. Die Vorinstanz hat daher zu Recht die kommunale
Baubewilligung aufgehoben, soweit diese das Gebäude G-Weg
06 als Ersatzbau für das Ökonomiegebäude Vers.-Nr.
05 zulässt. Die Beschwerde, die sich einzig gegen diesen Punkt des
vorinstanzlichen Entscheids richtet, ist abzuweisen.
3.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind dessen Kosten von
den Beschwerdeführerinnen zu tragen. Eine Parteientschädigung steht ihnen nicht
zu. Sie sind jedoch zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft 1–7
Parteientschädigungen von je Fr. 300.-, insgesamt Fr. 2'100.-, zu zahlen
(§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    160.--     Zustellkosten,
Fr. 7'160.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen je zur Hälfte, unter solidarischer
Haftung für den Gesamtbetrag, auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerinnen werden je zur Hälfte unter solidarischer Haftung für den
Gesamtbetrag verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1–7 Parteientschädigungen
von je Fr. 300.-, insgesamt Fr. 2'100.-, zu entrichten, zahlbar
innert 30 Tagen nach Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…