zh_verwaltungsgericht · VB.2000.00304 · 1995-10-24 · de

Baubewilligung | Zusammenfassung der Rechtsprechung zu der für die Ausnützung anrechenbaren Fläche im Sinn von § 255 PBG (E. 3 b/aa).

Zürich Verwaltungsgericht 00..2.07.1 VB.2000.00304
Zurich Verwaltungsgericht 00..2.07.1 VB.2000.00304
Zurigo Verwaltungsgericht 00..2.07.1 VB.2000.00304

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2000.00304
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Geschäftsnummer:
VB.2000.00304
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 07.12.2000
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Zusammenfassung der Rechtsprechung zu der für die Ausnützung anrechenbaren Fläche im Sinn von § 255 PBG (E. 3 b/aa).
Stichworte:
ANRECHENBARE FLÄCHE
ANRECHENBARKEIT
AUSNÜTZUNG
AUSNÜTZUNGSZIFFER
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESONDERES GEBÄUDE
Rechtsnormen:
§ 255 PBG
§ 273 PBG
Publikationen:
BEZ 2001 Nr. 4
RB 2000 Nr. 100
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Am 24. Januar 2000 erteilte der Gemeinderat X C die bau­recht­liche
Bewilligung für einen Anbau als Besonderes Gebäude im Sinn von § 49
Abs. 3 in Ver­bindung mit § 273­ des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975/­1. Sep­tem­ber 1991 (PBG) an das bestehende
Einfamilienhaus Assek.Nr. 01 auf dem in der zweige­schos­­si­gen Wohn­zone
E gelegenen Grundstück Kat.Nr. 02 am V-weg  in X. Der Anbau hält
gegenüber den südwestlich und südöstlich angrenzenden Parzellen Kat.
Nrn. 05­ und 06 einen Grenzab­stand von je 3.5 m ein. Das Dach
des Anbaus soll als Ter­rasse genutzt werden. Gemäss Dis­positiv
Ziffer 1.2.2 der Baubewilligung ist im Grund­buch ein Nutzungsrevers
anzumer­ken, wonach der Anbau nicht als Wohn-, Arbeits- oder Schlafraum
ausgebaut oder genutzt werden darf.
II. A. Gegen das
Bauvorhaben liess A als Eigentümer des Nachbar­grund­stücks Kat.­Nr. 06 am
25. Februar 2000 rechtzeitig an die Baurekurskommission I
rekurrieren, mit dem Antrag, die baurechtliche Bewilligung sei aufzuheben.
Geltend ge­macht wurde, dass der An­bau für den dauernden Aufenthalt von
Menschen geeignet sei, wes­halb kein Beson­de­res Ge­bäude im Sinn von
§ 49 Abs. 3 und § 273 PBG vorliege. Da­mit aber sei ein Grenz­abstand
von 6 m zu beachten. Verletzt sei auch die für die zweige­schossige Wohn­zone E
geltende Ausnützungsziffer von 30%. Sodann passe der massive Baukörper nicht in
das umliegende Villenquartier, weshalb auch ein Verstoss gegen § 238
Abs. 1 PBG vorliege. Schliesslich wer­de das Ruhebedürfnis des Rekurrenten
durch die infolge der Nutzung der Terrasse zu erwartenden Immissionen
beeinträchtigt.
B. Am 28. Februar 2000 liess auch B als
Eigentümer der Nachbarparzelle Kat. Nr. 05 an die
Baurekurskommission I rekurrieren, ebenfalls mit dem Antrag, die Bau­be­willigung
sei aufzuheben. Im Wesentlichen wurden die gleichen Mängel gerügt wie mit der
Beschwerde des A. Zusätzlich wurde geltend gemacht, Art. 17 Abs. 3
der Bau- und Zonen­ordnung der Gemeinde X vom 23. Mai 1995 (BZO) und
§ 293 PBG seien verletzt.
III. Mit Entscheid vom 4. August 2000
vereinigte die Baurekurskommission I die bei­­den Verfahren und wies die
Rechtsmittel ab. Die Kommission erwog zusammengefasst, die Frage, ob eine
Gebäude für den dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sei, sei nach den
gesamten objektiven Umständen zu beurteilen. Unter Räumen, die zu diesem Zweck
geeignet seien, seien solche zu verstehen, die nicht blosse Lager- und
Nebenräume darstellten und in denen sich ihrer Bestimmung nach regelmässig
während längerer Zeit Menschen aufhielten. Genüge ein Gebäudeteil sämtlichen
Anforderungen, die an Wohn- oder Arbeitsräume gestellt würden, sei er ohne
weiteres als solcher zu behandeln. Treffe das nicht zu, so sei im Sinn einer
Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsächliche Zustand die an
einen Wohn- oder Arbeitsraum gerichteten Anforderungen ver­letze. Je mehr ein
Gebäudeteil von den an einen Wohn- oder Arbeitsraum zu stellenden An­­­forderungen
abweiche, desto weniger dürfe auf eine solche Nutzweise geschlossen wer­den.
Für die Fenster des streitigen Anbaus würden ausschliesslich Glasbausteine
verwen­det. Solche Fenster erlaubten keinen Ausblick und seien nur beschränkt
lichtdurchlässig. Da ein Öffnungsmechanismus fehle, könnten die Fenster nicht
für die Raumbelüftung ver­wendet werden. Frischluft könne einzig über die Türe
zum Parkplatz zugeführt werden, da auch keine künstliche Belüftung vorgesehen
sei. Damit erfüllten weder der Vorraum noch der Lagerraum die hinsichtlich
Belichtung und Belüftung an einen Wohnraum zu stellen­den Anforderungen. Sodann
sei der Anbau auch nicht in den Wohnbereich der Hauptbaute integriert, sondern
könne nur über das Unter­ge­schoss oder von aussen erreicht werden. Angesichts
dieser Situierung sei eine Verwendung zu Wohnzwecken sehr unwahrschein­lich.
Der Gemeinderat habe den An­­bau zu Recht als Besonderes Gebäude qualifiziert.
Der Gefahr einer allfälligen rechts­widrigen Nutzung werde durch den im
Grundbuch anzumer­kenden Nutzungsrevers hinrei­chend Rechnung getragen. Anders
wäre nur zu entscheiden, wenn zu vermuten wäre, die Bauherrschaft werde sich
nicht an den Revers halten. Dafür gebe es jedoch keinerlei An­haltspunkte.
Verfehlt sei sodann auch der Einwand, die Baute vermöge den Anforderungen von
§ 238 Abs. 1 PBG nicht zu genügen. Die bauliche Umge­bung präsentiere
sich in archi­tektonischer Hinsicht höchst uneinheitlich. Jedenfalls habe der
Gemeinderat X das ihm zustehende Ermessen nicht überschritten, indem er dem Bau­vor­haben
eine befriedi­gen­de Gestaltung und Einordnung attestiert habe. Schliesslich
könne auch aus dem Ein­wand, es sei mit merklich erhöhten Lärmimmissionen zu
rechnen, nichts zu Gunsten der Rekur­ren­ten abgeleitet werden. Die mit der
bestimmungsgemässen Nut­zung der Terrasse verbun­denen Einwirkungen seien in
einer Wohnzone von den Nachbarn hinzunehmen.
IV. A. Mit rechtzeitiger Beschwerde vom
15. September 2000 liess A dem Verwal­tungsgericht den Antrag stellen, die
Baubewilligung vom 24. Januar 2000 und der Rekurs­entscheid vom
4. August 2000 seien aufzuheben. Die Baurekurskommission I be­antragte
am 29. September 2000 Abweisung der Beschwerde. Der private Beschwerde­gegner
liess mit Beschwerdeantwort vom 27. Oktober 2000 Abweisung des
Rechtsmittels beantragen, ebenso der Gemeinderat X mit Antwort vom
23./26. Oktober 2000. Die Parteien verlangten ferner je die Zusprechung
einer Umtriebsentschädigung.
B. Mit rechtzeitiger Eingabe vom
15./18. September 2000 liess auch B Beschwerde erheben, ebenfalls mit dem
Antrag, Baubewilligung und Rekursentscheid sei­en aufzuhe­ben. Die Baurekurskommission I,
der private Beschwerdegegner und der Ge­mein­derat X beantragten Abweisung des
Rechtsmittels, wobei die Parteien auch in diesem Verfahren die Zusprechung
Parteientschädigungen verlangten.
C. Die Ausführungen der Parteien werden
- soweit erforderlich - nachstehend wie­dergegeben.
Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. Mit den Beschwerden wird je die Aufhebung
des Rekursentscheids vom 4. Au­gust 2000 und der Baubewilligung vom
24. Januar 2000 beantragt. In beiden Verfah­ren wer­­den sodann im
Wesentlichen die gleichen Einwände erhoben. Die Beschwerdever­fah­ren
VB.2000.00304 und VB.2000.00314 sind daher aus prozessökonomischen Gründen zu
vereinigen.
2. a) Der Gemeinderat X hat den streitigen
Anbau als Besonders Gebäude be­willigt. Gemäss § 49 Abs. 3 PBG
(Fassung vom 1. September 1991) darf in der Bau- und Zonen­ordnung für
Gebäude oder Gebäudeteile, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Men­schen
bestimmt sind, und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m,
nicht über­steigt, von den kantonalen Mindestabständen abgewichen und der
Grenzbau erleichtert wer­den. Nach § 273 PBG (Fassung vom
1. September 1991) dürfen Gebäude, die nicht für den dauer­nden Aufenthalt
von Menschen bestimmt sind, unter dem Vorbehalt der erwähn­ten Höhenbeschränkung
in einem Abstand von 3.5 m von andern Gebäuden errichtet wer­den, sofern
die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt. Gemäss Art. 34
Abs. 1 BZO gilt für Besondere Gebäude im Sinn des Planungs- und
Baugesetzes allseitig ein mi­nimaler Grenz- und Gebäudeabstand von 3.5 m.
Mit dieser Regelung hat die Gemeinde X für den hier in Frage stehenden
Grenzabstand von der ihr in § 49 Abs. 3 PBG ein­ge­räumten Kom­petenz
Gebrauch gemacht. Fest steht sodann auch, dass die erlaubte Höhe von 4 m
ein­ge­halten ist.
b) Es ist unbestritten, dass ein Grenzabstand
von 3.5 m genügt, sofern der streitige Anbau als Besonderes Gebäude
gewürdigt werden kann. Die Beschwerdeführer sprechen dem Anbau diese
Qualifikation ab und verlangen die Einhaltung des ordentlichen Grenzab­stands,
während der Gemeinderat X, die Baurekurskommission I und der Bauherr C
über­ein­stimmend die Auffassung vertreten, es liege ein Besonderes Gebäude im
Sinn der ge­nannten Bestimmungen vor, weshalb eben ein Grenzabstand von
3.5 m aus­reiche.
3. a) Die
Beschwerdeführer machen geltend, dass der streitige Anbau angesichts sei­ner
Ausgestaltung jedenfalls zu Wohn- oder Arbeitszwecken verwendbar sei. Diesbe­züg­lich
ist vorab festzuhalten, dass gemäss § 49 Abs. 3 PBG wie auch nach
§ 273 PBG das in Frage stehende Gebäude nicht für den dauernden Aufenthalt
von Menschen bestimmt sein darf. Anders bzw. weitergehend sind gemäss
§ 255 Abs. 1 PBG unter dem Titel der Ausnützung "alle dem
Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hiefür
verwendbaren Räume" anrechenbar. Nach dieser letzteren Bestimmung
genügt damit für die Anrechnung an die erlaubte Ausnützung bereits die blosse
Verwendbarkeit zu den genannten Zwecken, ohne dass der Raum ausdrücklich
hierfür bestimmt sein muss. Das gilt auch beim Entscheid über die Frage, ob
eine Baute als Besonderes Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 bzw.
§ 273 PBG zu qualifizieren sei (VGr, 21. März 1989, VB.88/0110).
Entsprechend hat das Verwaltungsgericht entschieden, dass sich (auch) die
Frage, ob ein Gebäude im Sinn von § 273 PBG für den dauernden Aufenthalt
von Men­schen bestimmt sei, im Einzelfall nach ob­­jektiven Kriterien und nicht
nach der Absichtser­klärung des Bauherrn beurteile (VGr, 26. Oktober 1990,
VB.89/0152). Es ist daher auch in diesem Zusammenhang auf die zu § 255
Abs. 1 PBG entwickelte Praxis zurückzugreifen. Im übrigen wird ja vorliegend
auch gerügt, dass die zulässige Ausnützung überschritten sei, weil die
Voraussetzungen für die Quali­fizierung des streitigen Anbaus als Besonderes
Gebäude nicht erfüllt seien.
b) aa) Ein Raum gilt als für die Ausnützung
anrechenbare Fläche, wenn er nicht nur einen Sachzweck erfüllt, sondern für die
Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit für den Aufenthalt von Personen
bestimmt ist. Dabei kommt es auf die objektive Eignung des Raums und nicht auf
die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung an (RB 1985 Nr. 111, 1985
Nr. 113; VGr, 24. Oktober 1995, BEZ 1995 Nr. 31, E. 4.b,
S. 20 [in RB 1995 Nr. 81 nicht publizierte Erwägungen]). Massgebend
ist damit, ob ein Gebäudeteil auf Grund seines Aus­­­baus bewohnt werden bzw.
als Arbeitsraum dienen könnte oder nicht. Das trifft immer dann zu, wenn die in
§§ 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen an zum Aufenthalt von
Menschen bestimmte Flächen erfüllt oder nur unwesentlich unterschritten sind.
Genügt ein Gebäudeteil sämtlichen Anforderungen, die an Wohn- oder Arbeitsräume
gestellt werden, so ist er ohne weiteres rechtlich als solcher zu behandeln.
Trifft das nicht zu, ist im Sinn einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem
Ausmass der tatsächliche Zustand die an einen Wohn- oder Arbeitsraum
gerichteten Anforderungen verletze (RB 1985 Nr. 111, RB 1985 Nr. 113
= BEZ 1985 Nr. 22). Nicht anrechenbar sind Räume, die sich auf Grund ge­sundheits-
oder feuerpolizeilicher Bestimmungen für den längeren Aufenthalt von Perso­nen
nicht eignen (VGr, 23. August 1991, VB.91/0003). In einem Entscheid vom
6. Februar 1985 (VB.133/1984) hat das Verwaltungsgericht z.B.
festgehalten, dass eine Unterschrei­tung der gesetzlichen Raumhöhe von
2.30 m um 0.10 m sowie eine statt 10 % bloss rund 8.5 % der
Bodenfläche ausmachende Fensterfläche die Wohnnutzung faktisch nicht verun­mögliche.
Anderseits hat das Gericht entschieden, dass ein früherer Archivraum, der sich
auf Grund seiner Ausgestaltung (ungenügende Fensterflächen, fehlende sanitäre
Einrich­tungen) nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen eignet, nicht zu
den an die erlaubte Ausnützung anzurechnenden Räumen zähle (VGr,
23. August 1991, VB.91/0003). Hin­sicht­­lich eines unterirdischen
Erweiterungsbaus mit ca. 200 m2 Grundfläche und grosszü­gigen
Fensterflächen hat das Verwaltungsgericht erkannt, dass sich ein solcher Raum
nach objektiven Kriterien für eine Wohnnutzung eigne und daher nicht mehr unter
den Begriff des Besonderen Gebäudes im Sinn von § 273 PBG falle (VGr,
3. Juli 1997, VB.96.00201). Reine Lager- oder Archivräume in
Untergeschossen, die keinen häufigen oder dauernden Aufenthalt von Menschen
erfordern, wurden ausnützungsmässig als nicht zu den anrechen­baren Räumen
zählend gewürdigt (VGr, 12. Februar 1991, VB.90/0196). Gleich war am
1. Februar 1991 entschieden worden (VB.90/0224). Mit Urteil vom
20. Juni 1986 hatte das Verwaltungsgericht erkannt, dass ein durch kleine
Lichtschächte beleuchteter Wäsche­trock­­­­nungsraum ausnützunsgmässig nicht
anrechenbar sei (VB.25/1986).
bb) Im Baugesuch vom 7. Dezember 1999
wird um die Bewilligung für einen "Keller/Bastelraum" ersucht. In den
Plänen wird der im Streit liegende Raum mit "Kelle­r/ Basteln"
bezeichnet. Aus dieser Bezeichnung allein folgt wie dargelegt noch nicht, dass
ein Besonderes Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG bzw. § 273
PBG und Art. 34 Abs. 1 BZO vorliegt. Vielmehr ist entscheidend, ob
der Raum angesichts seiner Ausgestaltung zu Wohn- oder Arbeitszwecken, also zum
dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet ist bzw. in welchem Umfang er von
den an einen solchen Raum zu stellenden Anforderungen abweicht. Anzufügen ist,
dass sich die Bewilligungsfähigkeit von vornherein nicht aus § 10 der
Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (Fassung vom
25. September 1991) ableiten lässt.
cc) Die Baurekurskommission I hat darauf
hingewiesen, dass für die im Keller- Bas­telraum vorgesehenen Fenster
ausschliesslich Glasbausteine verwendet werden sollen. Diese erlaubten keinen
Ausblick und seien nur in einem abgeminderten Mass lichtdurch­lässig. Ausserdem
könnten die Fenster wegen Fehlens eines entsprechenden Mechanismus nicht
geöffnet werden. Die Frischluftzufuhr könne damit einzig über die auf den
Garagen­vorplatz projektierte Türe erfolgen. Damit erfüllten sowohl der Haupt-
wie auch der Vor­raum hinsichtlich Belichtung und Belüftung die gemäss
§ 302 PBG an Wohn- und Arbeits­räume gestellten gesetzlichen Anforderungen
nicht. Dem ist zu folgen. Die wohnhygie­ni­schen Anforderungen gemäss
§ 302 Abs. 1 und 2 PBG sind nicht erfüllt. Die Fenster kön­nen
nicht geöffnet werden. Die Möglichkeit der hinreichenden Belüftung fehlt. Die
ins Freie führende Türe kann nicht als hinreichende Belüftungsmöglichkeit
angesehen werden. Mit der offenen Türe würde ein ungehinderter Zugang
geschaffen, dies insbesondere für "ungebetene Besucher". Ob aus dem
Umstand, dass die Fenster nicht aus dem üblichen Fensterglas, sondern aus so
genannten Glasbausteinen ausgeführt werden sollen, gefolgert werden kann, es fehle
an einer hinreichenden natürlichen Belichtung, kann offen bleiben. Jedenfalls
fällt auf, dass der untere Rand der Fenster in der ungewöhnlichen Höhe von rund
1.5 m über dem Raumboden liegt. Kinder und kleinere Menschen hätten damit
auch bei der Verwendung von Klarglas überhaupt keinen Ausblick ins Freie.
Dieser Umstand verleiht dem Raum zusammen mit der Verwendung von Glasbausteinen
ein gefängnisartiges Aus­sehen und spricht jedenfalls klar gegen die Verwendung
als Wohnraum.
dd) Es trifft entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführer sodann zu, dass die pro­jektierten Räume nicht in den
Wohnbereich des bestehenden Hauses integriert sind. Sie liegen vielmehr auf der
Höhe des bestehenden Untergeschosses, also von Garage, Wasch­küche, Keller usw.
Der Wohnbereich ist nur über den Vorraum und die ab dem Korridor ins
Erdgeschoss führende Treppe erreichbar. Diese Treppe dient auch als Zugang von
der Garage, der Waschküche, der Heizung und dem bestehenden Keller ins obere
Geschoss. Es ist damit offenkundig nicht der Fall gegeben, wo eine Türe
unmittelbar zu bestehenden Wohn­räumen führt und damit eine mögliche
rechtswidrige Nutzung eher angenommen wer­den kann. Auch die flächenmässige
Ausdehnung des Hauptraums von 88 m2 steht der Annahme eines Besonderen
Gebäudes nicht entgegen.
ee) Ob der Raum als Keller oder als Lagerraum
bezeichnet bzw. verwendet wird, ist unter dem Gesichtspunkt der Qualifizierung
als Besonderes Gebäude nicht entscheidend. Einerseits kann es auf die Art des
Lagergutes nicht ankommen, anderseits dient auch ein Keller vorab der Lagerung
verschiedenartigster Ware. Jedenfalls ist auch ein Lagerraum, was immer darin
gelagert wird, weder ein Wohn- noch ein Arbeitsraum.
Was schliesslich den geplanten WC-Raum
betrifft, so spricht dieser Raum nicht ge­gen die Annahme eines Besonderen
Gebäudes. Ein WC-Raum, der in einem Unterge­schoss liegt und damit wie hier
ohne Betreten des Wohnbereichs benutzbar ist, ist in jedem Einfa­mi­lienhaus
sinnvoll. Darin ist dem privaten Beschwerdegegner ohne weiteres zu folgen.
ff) Aus der dargestellten Rechts- und
Sachlage folgt einerseits, dass die an Wohn- und Arbeitsräume gemäss § 302
Abs. 1 und 2 PBG zu stellenden wohnhygienischen Anfor­derungen nicht
bloss unwesentlich unterschritten sind (RB 1985 Nr. 111). Die Verwendung
von Haupt- und Vorraum zu Wohn- oder Arbeitszwecken kann nicht ohne wesentliche
bau­liche Änderungen herbeigeführt werden (vgl. RB 1985 Nr. 113 = BEZ 1985
Nr. 22). Hinzu kommt, dass die übrigen tatsächlichen Verhältnisse (Lage
der beiden Räume auf der Höhe des Untergeschosses, fehlende unmittelbare
Verbindung zum Wohnbereich) klar ge­gen eine gesetz- und bewilligungswidrige
Verwendung zu Wohn- oder Arbeitszwecken sprechen. Im Übrigen darf dem privaten
Beschwerdegegner nicht einfach unterstellt wer­den, er werde sich hinsichtlich
der Nutzung der streitigen Räume künftig rechtswidrig ver­halten. Dafür fehlen
Anhaltspunkte. Jedenfalls ist der Baurekurskommission I darin zu fol­gen,
dass der Gefahr einer allfälligen rechtswidrigen Nutzung mit der vom Gemeinderat
ver­langten Anmerkung im Grundbuch hinreichend begegnet wird. Es war
offensichtlich vertretbar und keinesfalls rechtsverletzend, auf die Anordnung
baulicher Massnahmen (z.B. Aufhebung des gebäudeinternen Zugangs zum
Erdgeschoss) zu verzichten (vgl. VGr, 24. Oktober 1995, BEZ 1995
Nr. 31, E. 4.b, S. 20/21 [in RB 1995 Nr. 81 nicht
publizierte Erwägungen]).
Die Beschwerde erweist sich als unbegründet,
soweit eine Verletzung des Grenz­ab­stands gerügt wird.
4. Abzuweisen ist die Beschwerde auch insoweit,
als ein Verstoss gegen § 238 Abs. 1 PBG geltend gemacht wird. Es
genügt diesbezüglich, auf die in jeder Beziehung zu­tref­fenden Erwägungen der
Baurekurskommission I zu verweisen (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in
Ver­bindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959/8. Juni 1997; VRG). Von einem rechtsverletzenden Entscheid des
Gemeinderats kann nicht die Rede sein.
5. Unbegründet sind schliesslich auch die
Einwände, die erlaubte Ausnützung wer­de verletzt, und es werde gegen
§ 293 PBG verstossen. Liegt ein Besonderes Gebäude vor, so ist dessen
Fläche an die Ausnützungsziffer eben nicht anrechenbar. Sodann stellt der An­bau
als Besonderes Gebäude eine selbständige bauliche Einheit dar und ist nicht als
Un­tergeschoss des bestehenden Hauses zu würdigen. § 293 PBG und
Art. 17 Abs. 3 BZO kom­men daher nicht zur Anwendung.
6. ...
Demgemäss beschliesst das Verwaltungsgericht:
Die Beschwerdeverfahren VB.2000.00304 und
VB.2000.00314 werden vereinigt;
und
entscheidet:
1.    Die Beschwerden werden abgewiesen.
2.    ...