zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00403 · 2022-04-13 · de

Baubewilligung | Abbruch EFH und Neubau MFH: Negative Vorwirkung der BZO (§ 234 PBG); befriedigende Gesamtwirkung (§ 238 Abs. 1 PBG). Das Verwaltungsgericht erachtet jene Normen als planungsrechtliche Festlegungen im Sinn von § 234 PBG, welche von planerischer Bedeutung sind. Zudem muss eine beantragte Planänderung hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben, um im Sinn von § 234 PBG berücksichtigt zu werden (E.3.2). Die Vorinstanz verneinte zu Recht eine negative Vorwirkung mehrerer revidierter BZO-Bestimmungen und bestätigte die Einhaltung der geltenden Vorgaben (E.4). Schliesslich hält auch die ästhetische Beurteilung der seitens des Verwaltungsgerichts vorzunehmenden Rechtskontrolle stand (E.5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 13.04.2022 VB.2021.00403
Zurich Verwaltungsgericht 13.04.2022 VB.2021.00403
Zurigo Verwaltungsgericht 13.04.2022 VB.2021.00403

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00403
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Geschäftsnummer:
VB.2021.00403
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 13.04.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 02.02.2023 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Abbruch EFH und Neubau MFH: Negative Vorwirkung der BZO (§ 234 PBG); befriedigende Gesamtwirkung (§ 238 Abs. 1 PBG).
Das Verwaltungsgericht erachtet jene Normen als planungsrechtliche Festlegungen im Sinn von § 234 PBG, welche von planerischer Bedeutung sind. Zudem muss eine beantragte Planänderung hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben, um im Sinn von § 234 PBG berücksichtigt zu werden (E.3.2). Die Vorinstanz verneinte zu Recht eine negative Vorwirkung mehrerer revidierter BZO-Bestimmungen und bestätigte die Einhaltung der geltenden Vorgaben (E.4). Schliesslich hält auch die ästhetische Beurteilung der seitens des Verwaltungsgerichts vorzunehmenden Rechtskontrolle stand (E.5).
Abweisung.
Stichworte:
ÄSTHETIKVORSCHRIFT
ATTIKAGESCHOSS
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUMASSENZIFFER
BAUSPERRE
BESONDERES GEBÄUDE
BZO
EINORDUNG
FASSADENHÖHE
GEBÄUDELÄNGE
GESTALTUNG
NEGATIVE VORWIRKUNG
Rechtsnormen:
§ 234 PBG
§ 238 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2021.00403
Urteil
der 1. Kammer
vom
13. April 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
1.1
A,
1.2
B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    D AG, vertreten durch lic. iur. E,
2.    Baubehörde Meilen, vertreten durch RA F,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Die Baubehörde Meilen erteilte der D AG mit Beschluss
vom 2. Juni 2020 unter Nebenbestimmungen die Baubewilligung für den
Abbruch des Einfamilienhauses und der Kleintierställe Vers.-Nr. 01 sowie
die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohneinheiten und integrierter
Garage
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02, G-Weg 03
in
Meilen
.
II.
Dagegen rekurrierten B und A am 15. Juli 2020 beim
Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses.
Am 5. November 2020 führte eine Delegation der 2. Abteilung des
Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein durch. Mit
Entscheid vom 27. April 2021 wies das Baurekursgericht das Rechtsmittel
von B und A ab.
III.
Gegen diesen Entscheid erhoben A
und B am 31. Mai 2021 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten, diesen
sowie den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die Baubewilligung zu
verweigern
. Sodann beantragten sie einen Schriftenwechsel sowie eine
Parteientschädigung.
Das Baurekursgericht beantragte am 22. Juni 2021
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 2. Juli 2021 beantragte die D AG,
die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Gleichentags beantragte
die Baubehörde Meilen ebenfalls, die Beschwerde unter
Entschädigungsfolge
zulasten der Beschwerdeführenden
vollumfänglich abzuweisen, soweit
darauf einzutreten sei.
A und B
replizierten am
30. August 2021 mit unveränderten Anträgen. Ebenfalls mit unveränderten
Anträgen reichte die D AG am 13. September 2021 ihre Duplik ein. Am
11. Oktober 2021 beantragten
A und B, das
Verfahren zu sistieren. Mit Präsidialverfügung vom 27. Oktober 2021 wurde
das Sistierungsbegehren abgelehnt. W
eitere Stellungnahmen der D AG
und der Baubehörde Meilen erfolgten am 2. bzw. 3. November 2021 mit
unveränderten Anträgen.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der
vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zuständig. Die im Rekursverfahren unterlegenen Eigentümer der auf
der gegenüberliegenden Strassenseite des Baugrundstücks befindlichen
Liegenschaft Kat.-Nr. 04, G-Weg 05, sind
ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen
sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1
Das
streitbetroffene Baugrundstück befindet sich gemäss Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Meilen (BZO) in der Wohnzone W 1.8. Die strittige Baubewilligung
erging noch unter der bisherigen BZO vom 12. September 1997 (BZO).
Inzwischen trat per 1. Oktober 2021 die totalrevidierte BZO vom 17. September
2020 in Kraft (revBZO).
2.2
Strittig
ist in mehrfacher Hinsicht die Einhaltung der kommunalen Bauvorschriften. Die Beschwerdeführenden
machen geltend, das Bauvorhaben präjudiziere einerseits unzulässigerweise die
Vorschriften der revidierten BZO und widerspreche andererseits auch den
Bestimmungen der bisherigen BZO.
3.
Im Hauptpunkt
machen die Beschwerdeführenden eine negative Präjudizierung von Art. 28
Abs. 1 lit. a revBZO (max. Baumassenziffer), Art. 28 Abs. 1
lit. b i.
V.
m. Art. 31 Abs. 2 Satz 1
lit. b und Satz 2 revBZO (max. Gebäudelänge), Art. 28
Abs. 1 lit. e revBZO (max. traufseitige Fassadenhöhe), Art. 28
Abs. 2 lit. b revBZO (Fassadenhöhen mit Zuschlag bei Attikageschoss)
sowie Art. 50 Abs. 3 revBZO (Rückversetzung des Attikageschosses auf
den fiktiven Traufseiten) geltend. Sie sind der Ansicht, diesen komme entgegen
der Vorinstanz planungsrechtlicher Gehalt im Sinn von § 234 PBG zu.
3.1
Baugesuche
sind grundsätzlich nach denjenigen Vorschriften zu beurteilen, welche im Zeitpunkt
des erstinstanzlichen Entscheides gelten (RB 1989 Nr. 91). Nach § 234
PBG ist eine Baubewilligung aber immer dann ganz oder teilweise zu verweigern,
wenn die Verwirklichung des Bauvorhabens auf eine noch ausstehende oder
beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig einwirken würde (vgl.
RB 1980 Nr. 113). Künftigen Planfestsetzungen wird auf diese Weise
eine sogenannte negative Vorwirkung zuerkannt, indem Bauten nur noch bewilligt
werden, wenn sie die vorgesehene planerische Neuordnung nicht beeinträchtigen
(BGE 118 Ia 510 E. 4.d; vgl. auch BGE 116 Ia 449 E. 4).
Allerdings
soll nach dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit öffentlich-rechtlicher
Eigentumsbeschränkungen die Bausperre nicht weitergehen, als es der Zweck der
vorgesehenen Planung verlangt (VGr, 11. Juli 1990, VB.1990.00038 = BEZ
1990 Nr. 29; RB 1984 Nr. 96).
Das Verwaltungsgericht erachtet jene Normen als
planungsrechtliche Festlegungen im Sinn von § 234 PBG, welche von
planerischer Bedeutung sind. Jedoch werden durch § 234 PBG auch nicht
sämtliche in Änderung befindlichen Bestimmungen geschützt, welche Auswirkungen
auf planungsrechtliche Festlegungen haben können. Vielmehr muss es sich bei
einer planungsrechtlichen Festlegung im Sinn von § 234 PBG stets um ein
unmittelbares oder wenigstens um ein mittelbares Planungsinstrument handeln
(VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00508, E. 2.3.2, auch zum Folgenden).
Zu diesen Vorschriften gehören etwa die Bestimmungen über die Nutzweise
(RB 1984 Nr. 95), die Ausnützung, die erlaubte Überbauungsart, die
Gebäudehöhe oder die Geschosszahl (RB 1996 Nr. 76). Davon ausgenommen
wurden z.
B.
blosse Messvorschriften oder Bestimmungen, die vorwiegend feuerpolizeilichen
Zielen dienen.
3.2
Nach
der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts muss eine beantragte Planänderung zudem
hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben, um im
Sinn von § 234 PBG berücksichtigt zu werden (RB 1982 Nr. 140 =
BEZ 1982 Nr. 19; RB 1993 Nr. 40; VGr, 22. März 2006,
VB.2005.00562, E. 2.2; VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00508,
E. 2.3.3).
3.2.1
Vorliegend
befinden sich die streitbetroffenen Vorschriften nicht mehr im Planungsstadium
und
sind unbestrittenermassen hinreichend konkretisiert
. Die revidierte BZO wurde am
17. September 2020
festgesetzt, am 14. Juni 2021 genehmigt und gilt seit dem 1. Oktober
2021.
Von der Inkraftsetzung der
revBZO sind aufgrund eines hängigen Rekurses allerdings bis auf Weiteres die
Art. 28 Abs. 1 lit. a, e und f sowie Art. 28 Abs. 2
ausgenommen. In Bezug auf den entsprechenden Regelungsgegenstand hat die
bisherige BZO vom 12. September 1997 (Fassung in Beachtung ihrer
seitherigen Änderungen) nach wie vor Geltung (vgl. Hinweis auf S. 1 der
revBZO).
3.2.2
Eine
Verwirklichungschance ist einer Planänderung nicht schon dann abzusprechen,
wenn dagegen ein Rechtsmittel erhoben worden ist (VGr, 22. April 1993,
VB.1993.00035 = RB 1993 Nr. 40, auch zum Folgenden). Die
Rechtsmittelinstanzen dürfen im Verfahren über die baurechtliche Bewilligung
nur in krassen Fällen der angestrebten Planungsänderung den Schutz vor
nachteiliger Beeinflussung versagen. Ist eine Planung lediglich fragwürdig, so
ist es Sache der Bauherrschaft, sich gegen die Planung zur Wehr zu setzen, und
muss das einstweilige Bauverbot aufrechterhalten bleiben, bis die in jenem
Verfahren zuständigen Instanzen Klarheit über die künftige planerische
Festlegung geschaffen haben.
3.2.3
Die
Art. 28 Abs. 1 lit. a, e und f sowie Art. 28 Abs. 2
revBZO betreffen die Baumassenziffer bzw. die Fassadenhöhe. Da hier nicht
gesagt werden kann, es liege ein Fall krasser Fehlplanung vor (vgl. § 49
Abs. 2 lit. b und § 279 f. PBG), kann den Art. 28
Abs. 1 lit. a, e und f sowie Art. 28 Abs. 2 revBZO eine
ernsthafte Verwirklichungschance nicht abgesprochen werden. Das
Rechtsmittelverfahren steht damit der Voranwendbarkeit von Art. 28
Abs. 1 lit. a, e und f sowie Art. 28 Abs. 2 revBZO nicht
von vornherein entgegen.
3.3
Ferner
hat sich die Rechtslage im Lauf des Rechtsmittelverfahrens geändert:
Das
vom 18. März 2020 datierende
Baugesuch
wurde am 2. Juni 2020 bewilligt und über den dagegen erhobenen Rekurs am
27. April 2021 entschieden.
3.3.1
Ändert
sich die Rechtslage während des baurechtlichen Rechtsmittelverfahrens, so ist
bei planungsrechtlichen Festlegungen nach der Rechtsprechung – vorbehältlich
einer anderslautenden intertemporalrechtlichen Regelung – grundsätzlich auf das
zur Zeit des letztinstanzlichen (angefochtenen) Entscheids geltende Recht
abzustellen (VGr, 26. Juni 2013, VB.2012.00132, E. 3.3.2;
RB 1985 Nr. 116, mit weiteren Hinweisen). Mangels anderslautender
intertemporalrechtlicher Regelung ist damit vorliegend grundsätzlich von den
Bestimmungen der bisherigen BZO auszugehen.
3.3.2
Das
Verwaltungsgericht wendet jedoch in derartigen Fällen § 234 PBG als
intertemporale Regelung an und wägt das private Interesse an der Verwirklichung
des Bauvorhabens und das öffentliche Interesse daran, zwecks wirksamer Planung
neue Umstände und bessere Erkenntnisse möglichst bald und umfassend zur Geltung
zu bringen, gegeneinander ab (RB 2000 Nr. 97 = BEZ 2000
Nr. 38; RB 1985 Nr. 116 E b). Dabei hat es verschiedentlich
letzteren Interessen den Vorzug gegeben und das neue Recht angewendet (vgl. die
in RB 1985 Nr. 116 lit. b erwähnten Beschwerdeverfahren).
3.4
Zu
prüfen bleibt damit, ob es sich bei den Art. 28 Abs. 1 lit. a
revBZO (max. Baumassenziffer), Art. 28 Abs. 1 lit. b i.
V.
m. Art. 31 Abs. 2 Satz 1
lit. b und Satz 2 revBZO (max. Gebäudelänge), Art. 28
Abs. 1 lit. e revBZO (max. traufseitige Fassadenhöhe), Art. 28
Abs. 2 lit. b revBZO (Fassadenhöhen mit Zuschlag bei Attikageschoss)
sowie Art. 50 Abs. 3 revBZO (Rückversetzung des Attikageschosses auf
den fiktiven Traufseiten) um planungsrechtliche Festlegungen im Sinn von § 234
PBG handelt. Im Folgenden ist daher zu klären, ob die genannten Bestimmungen von
planerischer Bedeutung und auf das Bauvorhaben anzuwenden sind.
3.5
Das
Baurekursgericht setzte sich in seinem Entscheid unter Bezugnahme auf die
Rechtsprechung ausführlich mit der Frage auseinander, ob es sich bei den
Art. 28 Abs. 1 lit. a, b und e revBZO, Art. 28 Abs. 2
lit. b revBZO sowie Art. 50 Abs. 3 revBZO um planungsrechtliche
Festlegungen handle. In Anwendung von § 28 Abs. 1 Satz 2 in
Verbindung mit § 70 VRG kann vorab auf dessen zutreffende Erwägungen
verwiesen werden.
3.6
Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, erfährt
die Baumassenziffer von Art. 18 BZO für
die vorliegend massgebliche
Wohnzone W 1.8 in der revidierten Bestimmung von
Art. 28 Abs. 1 lit. a revBZO keine zahlenmässige
Veränderung. Dasselbe gilt für die traufseitige Fassadenhöhe (Art. 28
Abs. 1 lit. e revBZO) und den Zuschlag zur Fassadenhöhe bei
Attikageschossen (Art. 28 Abs. 2 lit. b revBZO), welche
ebenfalls keine numerische Änderung erfahren. Die
Anpassungen dieser
Bestimmungen erfolgen einzig aufgrund der neuen kantonalen Baubegriffe und
Messweisen (IVHB).
3.6.1
Die im Zuge der Harmonisierung der
Bauvorschriften auf kantonaler Ebene neu eingeführten Begriffe der Fassadenhöhe
und der Gesamthöhe werden darin übernommen und der Begriff der Gebäudehöhe
abgelöst. Wie bei der Bestimmung der Baumassenziffer (§ 258 Abs. 1
revPBG) ist auch für die Fassadenhöhe und die Gesamthöhe die geänderte
kantonalrechtliche Definition des massgebenden Terrains gemäss § 5 revABV
massgebend. Die Vorinstanz klärte daher vorgängig, ob § 5 revABV
Vorwirkung zukomme und verneinte eine solche aus folgenden Gründen:
Zum einen werde eine Vorwirkung von § 5 revABV durch
die Übergangsbestimmung zur Änderung der ABV vom 11. Mai 2016 bis zur
Anpassung der (jeweiligen kommunalen) BZO an die Änderung des PBG vom 14. Mai
2015 explizit ausgeschlossen und § 5 ABV in der vor Inkrafttreten der
Änderungen vom 11. Mai 2016 geltenden Fassung ausdrücklich als anwendbar
erklärt. An diesen zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen ändert das
zwischenzeitliche Inkrafttreten der geänderten BZO nichts (vgl. dazu oben,
E. 3.3.1).
Die Vorinstanz erwog sodann zu Recht, es handle sich bei
der Bestimmung von § 5 ABV nicht um eine im Sinn von § 234 PBG
schützenswerte planungsrechtliche Festlegung. Vielmehr kann § 5 revABV als
(geänderte) Vorschrift über die Messweise des massgeblichen Terrains verstanden
werden. So wird § 5 revABV nicht generell zu höheren oder tieferen
Gebäuden führen, worin zumindest theoretisch eine siedlungsplanerische Absicht
liegen könnte. Vielmehr werde sich die Messweise je nach den konkreten
Umständen auf dem Baugrundstück unterschiedlich auswirken.
3.6.2
In den neuen, harmonisierten Begriffen der Bauordnung kann kein
planungsrechtlicher Aspekt erkannt werden. Es handelt sich dabei um reine
Begriffsdefinitionen beziehungsweise Messweisen, welche nach der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht in den Anwendungsbereich von § 234
PBG fallen (vgl. dazu oben, E. 3.1). Die entsprechenden vorinstanzlichen
Erwägungen sind folglich nicht zu beanstanden.
Abgesehen davon ist auch dem erläuternden Bericht gemäss
Art. 47 RPV zur Revision der Nutzungsplanung Meilen zu entnehmen,
sämtliche Änderungen im Zusammenhang mit der Anpassung an die neuen PBG- und
ABV-Bestimmungen (IVHB-Begriffe) würden keine negative Vorwirkung entfalten, da
damit kein selbstständiger Planungszweck verfolgt werde (S. 10).
Entsprechend erkannte die Vorinstanz in den
Art. 28 Abs. 1 lit. a und e revBZO sowie
Art. 28 Abs. 2 lit. b revBZO
zu Recht keine
schützenswerten Planungsabsichten.
3.6.3
Damit ist die Voranwendung von Art. 28 Abs. 1 lit. a und e
revBZO sowie von Art. 28 Abs. 2 lit. b revBZO entgegen den
Beschwerdeführenden ausgeschlossen und auf das vorliegende Bauprojekt bezüglich
Baumassenziffer und Gebäudehöhe die bisherigen Vorgaben von Art. 18 aBZO
anzuwenden. Der vorinstanzliche Entscheid erweist sich diesbezüglich als
rechtmässig. Die Vorinstanz war demzufolge (mangels Relevanz) auch nicht
gehalten, das natürlich gewachsene Terrain zu ermitteln. Eine Gehörsverletzung
liegt schliesslich nicht vor; die Vorinstanz hat sich – wie gesehen – zur Frage
der negativen Vorwirkung der Vorschriften über die Gebäudehöhe geäussert.
Bevor die ebenfalls
strittige Vereinbarkeit des Bauprojekts mit den bisherigen BZO-Bestimmungen
geprüft wird, ist nachfolgend die anwendbare BZO-Vorschrift bezüglich
Gebäudelänge zu eruieren.
3.7
Für die vorliegend massgebliche Wohnzone
W 1.8 ist eine Reduktion der zulässigen Gebäudelänge von 50 m
(Art. 18 BZO) auf 30 m (Art. 28 Abs. 1 lit. b revBZO)
vorgesehen. Der Vorinstanz ist darin zuzustimmen, dass gemäss den Bemerkungen
zur gemeinderätlichen Revisionsvorlage mit den reduzierten Gesamtlängen eine
bessere Einpassung in die Quartierstruktur sichergestellt werden soll, womit
der Bestimmung ein planungsrechtlicher Gehalt zukommt. Dies ergibt sich auch
aus der im erläuternden Bericht genannten Absicht, damit den Durchblick zum See
zu fördern (S. 41). Überdies ist für eine Vorschrift über die zulässige
Gebäudelänge eine planerische Bedeutung geradezu typisch.
3.7.1
Das Baurekursgericht prüfte in der Folge, ob das vorliegend strittige
Bauvorhaben nach Massgabe von § 234 PBG geeignet ist, die
planungsrechtlichen Absichten von Art. 28 Abs. 1 lit. b revBZO
nachteilig zu beeinflussen. Es führte dazu aus, zu beachten sei in diesem
Zusammenhang Art. 31 Abs. 2 revBZO, wonach bei der Bestimmung der
maximal zulässigen Gebäudelänge in der Wohnzone W1.8 die Gebäudelängen
mehrerer Gebäude zusammenzurechnen sind, sofern zwischen diesen ein
Gebäudeabstand von 5 m unterschritten wird. Bei der Bestimmung des
Gebäudeabstands werden demgemäss An- und Kleinbauten nicht berücksichtigt.
3.7.2
Strittig ist diesbezüglich, ob die westseitige Einzelgarage der
Liegenschaft am G-Weg 06 bei der Bestimmung des Gebäudeabstands zu
berücksichtigen ist oder nicht. Der in der (neuen) BZO-Bestimmung von
Art. 31 Abs. 2 revBZO verwendete Begriff der An- und Kleinbauten
entspricht demjenigen von Art. 2a Abs. 2 revABV; ein davon
abweichendes Verständnis der Gemeinde ist nicht ersichtlich. Nach Art. 2a
Abs. 2 revABV sind Anbauten mit einem anderen Gebäude zusammengebaute
Gebäude mit einer Grundfläche von höchstens 50 m
2
, deren
Gesamthöhe 4,0 m, bei Schrägdächern 5,0 m, nicht überschreitet und
die nur Nebennutzflächen enthalten.
Der Begriff der
An- und Kleinbauten
von Art. 2a Abs. 2 revABV tritt
an die Stelle der bisherigen "Besonderen Gebäude" (vgl.
Harmonisierung der Baubegriffe und Messweisen nach IVHB im Kanton Zürich,
Suter/von Känel/Wild AG, Werkbuch 2, S. 6). Das Baurekursgericht
stellte folglich zu Recht auf die zu den Besonderen Gebäuden entwickelte Rechtsprechung
ab, was im Beschwerdeverfahren auch nicht mehr infrage gestellt wird. Auf die
entsprechenden Erwägungen kann verwiesen werden (§ 28 Abs. 1
Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG).
Um als
Besondere Gebäude zu gelten, müssen Anbauten in ihrer äusseren Erscheinung und
in ihrem räumlichen Verhältnis vom Hauptgebäude abgrenzbar sein, weshalb eine
gewisse architektonische und – kumulativ – eine gewisse konstruktive
Selbständigkeit verlangt wird. In der Regel ergibt sich diese – wie vorliegend
– bereits aufgrund der gegenüber Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe. Da
lediglich eine gewisse architektonische und bauliche Selbständigkeit verlangt
wird, ist nicht erforderlich, dass die Anbauten ohne jegliche Anpassungen der
baulichen Substanz des Hauptgebäudes weggelassen beziehungsweise versetzt
werden könnten (VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648, E. 4.5.2; 20. März
2014, VB.2013.00623, E. 3.2 und 3.4; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 1110).
Entgegen den
Beschwerdeführenden kann aus der Definition einer Anbaute als ein "
mit
einem anderen Gebäude zusammengebautes Gebäude" im vorliegenden Fall
nichts anderes abgeleitet werden. Insbesondere setzt diese Definition
vorliegend entgegen ihrer Ansicht nicht das Bestehen einer Brandschutzmauer
zwischen Haupt- und Anbaute voraus. So waren bereits bisher Nebenbauten wie
Garagen von den Brandschutzabstandvorschriften gegenüber grundstückinternen
Bauten und Anlagen befreit (Ziff. 2.3.1 Abs. 1 der Brandschutzrichtlinie 15-15
vom 1. Januar 2017 [BSR] in Verbindung mit Art. 13 Ziff. 3
lit. e der Brandschutznorm vom 1. Januar 2015 [BSN]). Es ist nicht
ersichtlich, weshalb künftig davon abweichend eine Brandschutzmauer verlangt
werden sollte.
Auf die
zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts hinsichtlich dem Vorliegen einer
gewissen architektonischen und konstruktiven Selbständigkeit kann
vollumfänglich verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in
Verbindung mit § 70 VRG). Danach verfügt die Garage über ein weitestgehend
eigenständiges Mauerwerk und wird lediglich im nördlichen Bereich geringfügig
durch das Obergeschoss überlappt. In optischer Hinsicht grenzt sich die Garage
neben der deutlich geringeren Höhe durch die dunkle Garagenfront und das
Betonmauerwerk vom weiss verputzten Hauptgebäude ab.
Eine
funktionale Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes wird sodann nicht verlangt.
Ein
Besonderes Gebäude
darf demzufolge auch der Wohn- oder Arbeitsnutzung des
Hauptgebäudes dienen, sofern es selber nicht zu solchen Zwecken genutzt werden
kann (VGr, 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.2;
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1108 und 1111 mit Hinweisen und auch zum
Folgenden). Dass der westseitig vorspringende Garagenteil als Terrasse der
anstossenden Wohnräume genutzt wird, steht der Qualifikation der Garage als
Besonderes Gebäude beziehungsweise als Anbaute nicht entgegen.
Das
Baurekursgericht gelangte damit zu Recht zum Schluss, dass es sich um ein
Besonderes Gebäude im Sinn von § 273 PBG beziehungsweise eine Anbaute im
Sinn von Art. 2a Abs. 2 revABV handelt und damit bei
der
Bestimmung des Gebäudeabstands
nicht
zu berücksichtigen ist.
3.7.3
Entgegen den Beschwerdeführenden überschreitet die Garage der Liegenschaft am
G-Weg 06 mit einer gesamten Bodenfläche von 46,5 m
2
die
für Anbauten maximal zulässige Grundfläche von 50 m
2
nicht.
Zudem wird auch die höchstzulässige Gesamthöhe mit 4 m zwar erreicht,
jedoch nicht überschritten.
Die
Beschwerdeführenden vermögen diese zutreffenden Erwägungen mit ihren Vorbringen
nicht infrage zu stellen. Die vorinstanzlichen Tatsachenfeststellungen erweisen
sich mit Blick auf die Pläne als korrekt.
Das Baurekursgericht führte
sodann zutreffend aus, das Hauptgebäude halte seinerseits einen Grenzabstand
von 3,5 m zum Baugrundstück ein. Da der projektierte Neubau einen Abstand
von 2,7 m zur gemeinsamen Grundstücksgrenze nicht unterschreite, ergebe
sich zwischen den relevanten Gebäudeteilen ein Gebäudeabstand von mehr als
5 m. Die Gebäudelängen seien daher nicht zusammenzurechnen.
Eine
Zusammenrechnung im Sinn von Art. 31 Abs. 2 revBZO mit der
Gebäudelänge der Liegenschaft am G-Weg 07 muss aus denselben Gründen
ebenfalls nicht erfolgen. Hinsichtlich der Qualifikation der ostseitigen Garage
der Liegenschaft am G-Weg 06 als Anbaute kann auf das oben zum westlichen
Pendant Gesagte verwiesen werden. Damit ist diese für die
Bestimmung des
Gebäudeabstands nicht zu berücksichtigen, womit letzterer über 10 m
beträgt.
Da der
strittige Neubau gemäss zutreffender vorinstanzlicher Feststellung für sich
allein betrachtet eine Gesamtlänge von deutlich unter 30 m aufweist (auch
die Beschwerdeführenden sprechen diesbezüglich von ca. 21,5 m), ist
eine negative Präjudizierung von Art. 28 Abs. 1 lit. b revBZO
nicht ersichtlich. Insgesamt erweisen sich damit die diesbezüglichen Rügen der
Beschwerdeführenden als unbegründet.
3.8
Schliesslich
kommt Art. 50 Abs. 3 revBZO, wonach Attikageschosse auf den fiktiven
Traufseiten um das Mass ihrer Höhe zurückversetzt sein müssen, ebenfalls keine
negative Vorwirkung zu. Es handelt sich bei dieser Bestimmung, welche unter dem
Titel "Dachgestaltung" aufgeführt wird, um eine gestalterische
Vorgabe. Sie wird denn auch ausdrücklich als Gestaltungsvorschrift für
Attikageschosse bezeichnet. Solche
primär
ästhetisch motivierten
Vorschriften ohne
entscheidwesentlichen planungsrechtlichen Gehalt
entfalten
keine negative Vorwirkung (vgl. VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627,
E. 5.3; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 713). Abgesehen davon wies die
Vorinstanz zutreffend darauf hin, dass mit der Neuregelung von Art. 50
Abs. 3 revBZO bezüglich Attikageschosse der Status quo beibehalten werden
soll.
3.9
In
Übereinstimmung mit der Vorinstanz ist sodann festzuhalten, dass eine positive
Vorwirkung von Art. 53 Abs. 2 und 3 revBZO von vornherein
ausgeschlossen ist. Was eine allfällige negative Vorwirkung betrifft, verneinte
die Vorinstanz zu Recht eine solche. Es kann vollumfänglich auf deren
zutreffende Erwägungen verwiesen werden
(§ 70 i.
V.
m. § 28
Abs. 1 VRG)
. Danach wurden darin im Vergleich zu Art. 39 BZO
redaktionelle Änderungen vorgenommen und der wesentliche Sinngehalt übernommen.
Eine Falschanwendung von Art. 53 Abs. 2 und 3 revBZO fällt mangels
negativer Vorwirkung ausser Betracht. Die Baumassenzifferberechnung und die
Einhaltung der Baumassenziffer nach geltendem Recht werden im Übrigen zu Recht
nicht beanstandet.
4.
Es bleibt der Rüge nachzugehen, wonach auch die Vorgaben von
Art. 18 BZO bezüglich
Gebäudehöhe
und Firsthöhe
durch das Bauprojekt nicht eingehalten würden.
4.1
Unter
Hinweis auf die konstante verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung (vgl. VGr, 22. Oktober
2020, VB.2020.00338) erwog die Vorinstanz in E. 8.6, dass in Ermangelung
von Geschosszahlvorschriften (Art. 18 BZO e contrario) und der damit
einhergehenden Begrenzung der vertikalen Gebäudeausdehnung durch Gebäude- und
Firsthöhe, Gebäude lediglich ein Gebäudeprofil respektieren müssten, welches
nach der sogenannten "Käseglocke" gebildet werde. Massgeblich sei
eine theoretische Profillinie an der maximal zulässigen Gebäudehöhe. Innerhalb
dieses Profils könnten Bauten unter Vorbehalt der Einhaltung der Nutzungsziffer
grundsätzlich frei gestaltet werden.
4.2
Diesen
zutreffenden Erwägungen ist anzufügen, dass innerhalb dieses Profils keine
Gebäudehöhen gemessen werden und das oberste Geschoss auch ein Vollgeschoss
sein kann (vgl. VGr, 27. Oktober 2021, VB.2021.00099, E. 3.3, auch
zum Folgenden). Gemessen wird die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen
Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden
gewachsenen Boden (§ 280 Abs. 1 PBG). Entgegen den
Beschwerdeführenden haben die Vorinstanzen die Käseglockenpraxis korrekt
angewandt. Die projektierte Baute befindet sich innerhalb des korrekt
dargestellten Profils und hält die Vorgaben von Art. 18 BZO ein.
Ferner ist darauf hinzuweisen, dass die sogenannte
Käseglockenpraxis nicht gegen kantonales Recht verstösst, was bereits
gerichtlich geklärt wurde (VGr, 27. Oktober 2021, VB.2021.00099,
E. 3.3). Die gegenteiligen Rügen der Beschwerdeführenden geben keinen
Anlass, auf diese Frage zurückzukommen. Es kann diesbezüglich auf den oben
zitierten Entscheid verwiesen und auf weitere Ausführungen dazu verzichtet
werden. Das Bundesgericht hat ferner die Beschwerde gegen den von der
Vorinstanz zur Käseglockenpraxis zitierten Entscheid im Verfahren VB.2020.00338
abgewiesen (BGr, 29. September 2021, 1C_277/2021).
Die maximal zulässige Gebäudehöhe beträgt nach Art 18 aBZO
in der massgeblichen Wohnzone 7,5 m; die Firsthöhe 5 m. Nach dem
Gesagten hat die Vorinstanz zu Recht die Rüge der Falschanwendung des Rechts
als unbegründet erachtet. Das Bauprojekt befindet sich sodann innerhalb des
zulässigen Gebäudeprofils.
4.3
Nachdem
das Baurekursgericht die Garagen der Liegenschaft am G-Weg 06 zu Recht als
Besondere Gebäude bzw. Anbauten qualifiziert hat, und zudem gegenseitige
Näherbaurechte vorliegen, erweist sich im Übrigen auch die Rüge der Gebäudeabstandsverletzung
als unzutreffend. Auf die zutreffenden Erwägungen zum Vorliegen einer gültigen
Näherbaurechtsvereinbarung kann vollumfänglich verwiesen werden
(§ 70 i.
V.
m. § 28 Abs. 1 VRG
).
Aus dem Brandschutzabstand von 4 m
für Nebenbauten gemäss Ziff. 2.3.1 Abs. 2 BSR 15-15 können die
Beschwerdeführenden nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die Vorinstanz hat diesbezüglich
bereits zu Recht auf Ziff. I.38 Best. 12 des angefochtenen
Beschlusses hingewiesen, welcher bestimmungsgemässe feuerpolizeiliche
Verhältnisse gewährleistet.
5.
Schliesslich rügen die Beschwerdeführenden nicht nur die
Dachgestaltung, sondern die Gestaltung des projektierten Gebäudes insgesamt als
ungenügend. Sie machen geltend, eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von § 238
Abs. 1 PBG werde nicht erreicht.
5.1
Gemäss
§
238 Abs. 1
PBG
sind Bauten, Anlagen und
Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu
gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die
Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen
Ausgestaltung und der Beziehung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur
baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung, ob mit einem
Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht
nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit
nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 7. Februar 2019,
VB.2018.00395, E. 4.2 mit weiteren Hinweisen). Eine Bauverweigerung setzt
das Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels voraus. Ein solcher ist erst
gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der Ausgestaltung
von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in einen störenden Widerspruch
tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prägenden
Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 7. Februar 2019,
VB.2018.00395, E. 4.4; 15. September 2016, VB.2016.00183,
E. 5.1).
Gestützt auf § 238
PBG kann sodann nach ständiger Rechtsprechung in Ausnahmefällen ein Verzicht
auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens verlangt
werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und
krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen
gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum
Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität der
bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit.
Die Rechtsprechung des Bundesgerichts gewichtet das Legalitätsprinzip stark,
weshalb die Anwendung einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen
darf, dass generell – etwa für ein ganzes Quartier – die Zonenordnung ausser
Kraft gesetzt würde. Nur ein krasses Missverhältnis der Proportionen oder die
Rücksicht auf ein Schutzobjekt kann die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens
verbieten (zum Ganzen: VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 4.1; 23. Januar
2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1 mit weiteren Hinweisen; BGE 115 Ia 370
E. 5; RB 1990 Nr. 78).
5.2
Aufgrund
der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde
über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in
erster Linie ihr selbst obliegt. In der Begründung ihres Entscheids
berücksichtigt die Baubehörde die für die Beurteilung relevante bauliche
Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung misst. Das
Baurekursgericht darf den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur
aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG
ihren durch
die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum
überschritten hat. Dies ist etwa dann der Fall, wenn sie sich von unsachlichen,
dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze
der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Das
Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf
Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich
Ermessensmissbrauch, -überschreitung und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50
in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 14. März
2019, VB.2018.00384, E. 3.3).
5.3
Das
Baurekursgericht hielt in Übereinstimmung mit der Behörde zusammengefasst Folgendes
fest: Das Bauvorhaben sei Ausdruck des sich im Gange befindlichen baulichen
Erneuerungsprozesses des betreffenden Strassenzugs. Die mit der Situierung wie
auch der kubischen und architektonischen Gestaltung des Bauprojekts
einhergehende Quartierverdichtung falle prägnant, aber zonenkonform aus. Der
Ersatz bestehender älterer Einfamilienhäuser durch moderne
Mehrfamilien-Flachdachbauten sei im Quartier weder neu noch ungewöhnlich, wie
der Augenschein gezeigt habe (Fotos Prot. S. 11 ff.). Gründe, welche
eine bauästhetisch bzw. ortsbaulich motivierte Herabsetzung des nach der BZO
zulässigen Bauvolumens verlangen würden, lägen keine vor.
Diesen zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts, welche
sich auf die Akten und die Erkenntnisse des Augenscheins stützen können, halten
die Beschwerdeführenden nichts Substanzielles entgegen. Sie monieren lediglich
am Rande die Gebäudelänge als übermässig und die Gebäudeabstände als zu gering,
ohne dabei näher auf die vorinstanzlichen Erwägungen einzugehen.
5.3.1
Zur kritisierten Nordfassade des projektierten Gebäudes führte die
Vorinstanz aus, diese trete trotz Garagenfronten weder dominant und
aufdringlich, noch monoton und eintönig in Erscheinung, sondern wirke dank der
integrierten Verglasung und Befensterung ausgewogen. Dass die Garagentore alle
gleich gestaltet sind, vermag diese nachvollziehbare Erwägung nicht infrage zu
stellen. Inwiefern die Fensteranordnungen – welche demgegenüber als äusserst
heterogen bemängelt werden – zu einem störenden Gegensatz innerhalb des
Fassadenbilds und zur nachbarlichen Umgebung führen würden, erschliesst sich
nicht.
5.3.2
Was die kritisierte Erscheinung des Garagentrakts betrifft, erwog die
Vorinstanz, um die funktionsbedingt versiegelte Vorplatzfläche vor dem
Garagenbereich zu verkleinern, habe die Behörde die Auflage gemacht, den
westseitig geplanten Besucherparkplatz zulasten des ostseitigen
Aussenparkplatzes zu verlegen und den westlichen Begrünungsstreifen bis an die
Strasse zu ziehen. Eine weitergehende Reduktion der versiegelten Fläche zu
verlangen, erscheine nach Massgabe von
§
238 Abs. 1
PBG nicht notwendig.
Diese Erwägungen
erweisen sich ebenfalls als
nachvollziehbar und sind nicht zu beanstanden. Es kann vorweg vollumfänglich
darauf verwiesen werden (§ 70 i.
V.
m. § 28 Abs. 1 VRG).
Entgegen
den Beschwerdeführenden ist Art. 75 revBZO betreffend Begrünung der
Strassenabstände (Vorgartenbereiche) nicht voranzuwenden. Danach ist für eine
befriedigende Einordnung der Übergang zum öffentlichen Raum in den Wohnzonen
vorzugsweise mit einheimischen und standortgerechten Pflanzen angemessen zu
begrünen. Damit handelt es sich um eine rein ästhetische Vorschrift, welche
nicht vorwirkt (vgl. auch E. 3.9).
5.3.3
Zusammenfassend hält auch die ästhetische Beurteilung der seitens des
Verwaltungsgerichts vorzunehmenden Rechtskontrolle stand. Die Baubehörde hat ihr
Ermessen nicht überschritten, indem sie dem Bauprojekt eine befriedigende
Gesamtwirkung im Sinn von
§
238
Abs. 1
PBG
attestierte.
Das Baurekursgericht hat diesen Entscheid zu Recht geschützt und auch den
geforderten Volumenverzicht gestützt auf § 238 PBG verneint.
6.
6.1
Die Rügen
der Beschwerdeführenden erwiesen sich damit als unbegründet und der
vorinstanzliche Entscheid als rechtmässig. Dies führt zur Abweisung der
Beschwerde.
6.2
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten den unterliegenden Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 70
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf eine
Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17
Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin 1
für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.-
zu bezahlen.
Der
Baubehörde
steht in der vorliegenden Konstellation,
in der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss
keine Parteientschädigung zu (vgl. Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17
N. 47 ff. und 50 ff. mit Hinweisen).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    255.--
Zustellkosten,
Fr. 5'255.--
Total der Kosten.
3.
Die Kosten werden den Beschwerdeführenden
auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführenden werden
verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …