zh_verwaltungsgericht · VB.2002.00410 · 2003-10-22 · de

Baubewilligung | Baurechtliche Bewilligung für die Erstellung einer 3,5 m breiten Stichstrasse mit Kehrplatz Im Rahmen der Genehmigung privater Erschliessungspläne durch das Gemeinwesen im Sinn von Art. 19 Abs. 3 RPG ist nicht nur die Abwesenheit baupolizeilicher Mängel, sondern umfassend die raumplanerische Zweckmässigkeit der gewählten Lösung zu prüfen (E. 3b). Erschliessungskapazität des geplanten Zufahrtswegs. Stillschweigend bewilligte Parzellierung. Quartierplanbegrenzung (E. 4b). Erschliessungsverhältnisse, Erschliessungsvarianten. Planungsspielraum für ein Quartierplanverfahren (E. 5). Im vorliegenden Fall erweist sich das private Erschliessungsprojekt als unzweckmässig. Abweisung (E. 6).

Zürich Verwaltungsgericht 22.10.2003 VB.2002.00410
Zurich Verwaltungsgericht 22.10.2003 VB.2002.00410
Zurigo Verwaltungsgericht 22.10.2003 VB.2002.00410

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00410
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Geschäftsnummer:
VB.2002.00410
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 22.10.2003
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baurechtliche Bewilligung für die Erstellung einer 3,5 m breiten Stichstrasse mit Kehrplatz
Im Rahmen der Genehmigung privater Erschliessungspläne durch das Gemeinwesen im Sinn von Art. 19 Abs. 3 RPG ist nicht nur die Abwesenheit baupolizeilicher Mängel, sondern umfassend die raumplanerische Zweckmässigkeit der gewählten Lösung zu prüfen (E. 3b). Erschliessungskapazität des geplanten Zufahrtswegs. Stillschweigend bewilligte Parzellierung. Quartierplanbegrenzung (E. 4b). Erschliessungsverhältnisse, Erschliessungsvarianten. Planungsspielraum für ein Quartierplanverfahren (E. 5). Im vorliegenden Fall erweist sich das private Erschliessungsprojekt als unzweckmässig. Abweisung (E. 6).
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUREIFE
BODENNUTZUNG
ERMESSEN (GEMEINDE)
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
ERSCHLIESSUNGSANLAGE
ERSCHLIESSUNGSSTRASSE
ERSCHLIESSUNGSVARIANTE
FEINERSCHLIESSUNG
GROBERSCHLIESSUNG
PARZELLIERUNG
PRIVATERSCHLIESSUNG
QUARTIERPLAN
QUARTIERPLANVERFAHREN
SACHVERHALTSERMITTLUNG
STICHSTRASSE
STRASSENABSTAND
ZUFAHRTSSTRASSE
ZWECKMÄSSIGKEIT
Rechtsnormen:
§ 124 Abs. II PBG
§ 234 PBG
§ 236 Abs. I PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 309 Abs. I lit. e PBG
Art. 19 Abs. II RPG
Art. 19 Abs. III RPG
Publikationen:
BEZ 2003 Nr. 45
RB 2003 Nr. 73
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
I. Mit Beschluss vom 2. April 2002
erteilte der Gemeinderat X der Erbengemeinschaft A eine als
"Erschliessungsbewilligung" bezeichnete baurechtliche Bewilligung für
die Erstellung einer 3,5 m breiten Stichstrasse mit Kehrplatz, welche
ausgehend von der Gemeindestrasse Kat.-Nr. 1 über den Vorplatz des mit
einem Fuss- und Fahrwegrecht belasteten Grundstücks Kat.-Nr. 2 das
4'409 m
2
umfassende, grösstenteils unüberbaute Grundstück
Kat.-Nr. 3 erschliessen soll. In Dispositiv-Ziff. 7 hielt der
Gemeinderat fest, dass die Stichstrasse in Anbetracht ihrer Breite von
3,5 m und der dichten, gut durch den öffentlichen Verkehr erschlossenen
Überbauung maximal 30 Wohneinheiten erschliessen könne.
II. Die hiergegen von G als
Eigentümerin der südöstlich des Baugrundstücks gelegenen Parzelle
Kat.-Nr. 4 sowie von I, J, K und L erhobenen Rekurse vereinigte die Baurekurskommission II
und hiess sie nach einem Augenschein am 5. November 2002 gut. Demgemäss hob sie
die angefochtene Bewilligung auf.
III. Mit separaten Beschwerden vom
9. Dezember 2002 liessen die Erbengemeinschaft A und der Gemeinderat X dem
Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids und Wiederherstellung der
Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für die Gegenparteien
beantragen.
Die Baurekurskommission II
schloss am 17. Januar 2003 auf Abweisung der Rechts­mittel. G am 7. und die
Erben H am 31. März 2003 liessen Abweisung der Beschwerden unter Kosten-
und Entschädigungs­folgen beantragen.
Mit Verfügung vom 16. April 2003
wurden die beiden Beschwerdeverfahren vereinigt und ein zweiter
Schriftenwechsel angeordnet. Mit Repliken vom 12. und 23. Juni bzw.
Dupliken vom 8. und 26. September 2003 hielten die Parteien an ihren Anträgen
fest.
Die
Kammer zieht in Erwägung:
1. Die Bauherrschaft ist gemäss
§ 21 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
(VRG) zur Anfechtung des die Baubewilligung aufhebenden Rekursentscheids
legitimiert, ebenso die Gemeinde, die sich für eine von ihr bewilligte Erschlies­sungs­lösung
einsetzt, gestützt auf lit. b dieser Bestimmung (vgl. RB 1998 Nr. 12,
1982 Nr. 15; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21
N. 67). Auf die beim zuständigen Verwaltungsgericht form- und fristgerecht
erhobenen Beschwerden ist einzutreten.
2. Das Grundstück Kat.-Nr. 3
der privaten Beschwerdeführenden umfasst 4'409 m
2
. Der
grössere, noch unüberbaute östliche Teil liegt in der Kernzone P gemäss Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde X vom 9. Februar 1998 (BZO). Der westliche Teil
liegt in der Kernzone Q und ist mit dem Unterstand Vers.-Nr. 9, dem
Stall-/Scheunengebäude Vers.-Nr. 10 und dem Wohnhaus Vers.-Nr. 11
überbaut, das an der westlichen Grundstücksgrenze mit dem Wohn- und Gewerbehaus
Vers.-Nr. 12 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 2 der Beschwerdegegnerinnen
Nrn. 2.1 bis 2.4 zusammengebaut ist. Auf dem Vorplatz dieser Liegenschaft
gilt ein Fuss- und Fahrweg­recht zu Gunsten des Grundstücks Kat.-Nr. 3 der
privaten Beschwerdeführenden. Nörd­lich und östlich grenzt die Liegenschaft der
privaten Beschwerdeführenden an weitgehend überbaute Kernzonenliegenschaften
und südlich an den Dorfbach, der sie von der S-Strasse trennt, einer westlich
als Fuss-, östlich als Fahrweg ausgebauten Wegparzelle.
Das umstrittene Projekt soll den
unüberbauten östlichen Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 3, der ca.
3000 m
2
umfasst, mit dem öffentlichen Strassennetz verbinden.
Zu diesem Zweck ist auf dem Grundstück Kat.-Nr. 3 der Unterstand
Vers.-Nr. 9 abgebrochen worden und soll zwischen dem Wohnhaus
Vers.-Nr. 11 und dem Stall-/Scheunen­gebäude Vers.-Nr. 10 hindurch in
den östlichen Teil des Grundstücks ein 3,5 m breiter Fahrweg geführt
werden, der, mit einem Kehrplatz endend, drei Bauparzellen erschliessen soll,
auf welchen laut Baugesuch maximal 10 Wohneinheiten geplant sind; wobei
allerdings der Gemeinderat in Dispositiv-Ziff. 7 der angefochtenen
Baubewilligung festgehalten hat, dass der vorgesehene Ausbaustandard für die
Erschliessung von bis zu 30 Wohn­einheiten genutzt werden könne. Die
Verbindung dieses Fahrwegs zum übergeordneten Strassennetz soll über den
Vorplatz des dienstbarkeitsbelasteten Grundstücks Kat.-Nr. 2 und die
öffentliche Weg­parzelle Kat.-Nr. 1 zur T-Strasse erfolgen. Diese 5 m
breite Wegparzelle zweigt rund 30 m nach der Kreuzung U-Strasse/T-Strasse
von der T-Strasse ab und führt entlang des Parkplatzes des Gemeindehauses
vorbei zum kommu­nalen Werkhof. Dort schliesst sie den Dorfbach überdeckend in
einer engen, einen Winkel von ca. 135° beschreibenden Kurve an den Vorplatz des
Grundstücks Kat.-Nr. 2 an. In der Kurveninnenseite liegt auf der Kleinparzelle
Kat.-Nr. 4 die Garage Vers.-Nr. 13 der Beschwerdegegnerin G.
3. a) Die Baurekurskommission hat
im angefochtenen Entscheid die vom Gemeinderat bewilligte Erschliessung
daraufhin geprüft, ob sie den Grundsätzen und Zielen des Raumplanungsrechts
genüge, insbesondere ob damit eine zweckmässige Erschliessung erreicht werde,
die den Anforderungen einer quartierplanmässigen Erschliessung gerecht wird.
Sie ist davon ausgegangen, dass es sich bei der projektierten Zufahrtsstrasse
um eine Erschliessungsanlage im Sinn von Art. 19 des Raumplanungsgesetzes
vom 22. Juni 1979 (RPG) handle, die zwar vom Grundeigentümer erstellt werden
könne, jedoch nur nach den vom Gemeinwesen genehmigten Plänen.
Die beschwerdeführende Gemeinde ist
demgegenüber der Auffassung, es gehe hier nicht um den vorzeitigen Bau einer
Erschliessungsanlage im Sinn vom Art. 19 Abs. 3 RPG, sondern es sei
mangels eines Quartierplans lediglich zu prüfen, ob die geplante Privaterschliessung
den polizeilichen Zufahrtsanforderungen von § 237 Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) genüge und ob sie den
noch ausstehenden Quartierplan präjudiziere; die von der Vorinstanz
vorgenommene Überprüfung der geplan­ten Erschliessung auf ihre planerische
Zweckmässigkeit hin sei deshalb rechtsverletzend.
b) Land ist erschlossen, wenn die
für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen
Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heran führen, dass ein
Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist (Art. 19 Abs. 1 RPG,
vgl. auch § 236 Abs. 1 PBG). Zu dieser schon von Bundesrechts wegen
erforderlichen hinreichenden Erschliessung gehören alle Einrichtungen, die
notwendig sind, damit Grund­stücke zonen- und bauordnungsgerecht genutzt werden
können; sie umfasst nach gefestigter Rechtsprechung (vgl. beispielhaft BGE 121
I 65 E. 3c; RB 1983 Nr. 96 = BEZ 1984 Nr. 4) neben der
Groberschliessung, nämlich der Versorgung des zu überbauenden Gebiets mit den
Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen, auch die Feinerschliessung, das heisst
den Anschluss der einzelnen Grundstücke an diese Hauptstränge mit Einschluss
von öffentlich zugänglichen Quartierstrassen und öffentlichen Leitungen (Walter
Haller/Peter Kar­len, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Band 1, 3. A.,
Zürich 1999, Rz. 574; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes
Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 259). Das Erschliessungsprogramm,
wie es Art. 19 Abs. 2 RPG in der Fassung vom 6. Oktober 1995
verlangt, muss deshalb anders als noch der Erschliessungsplan im Sinn von
§ 90 ff. PBG, der laut § 91 PBG ausdrücklich nur Aufschluss über
die zur Groberschliessung notwendigen öffentlichen Werke und Anlagen gibt, auch
die Anlagen der Feinerschliessung umfassen (Haller/Karlen, Rz. 587; Hänni,
S. 262). Ebenso gilt die Erschliessungspflicht des Gemeinwesens von
Bundesrechts wegen auch für die Anlagen der Feinerschliessung (Vera
Marantelli-Sonanini, Erschliessung von Bauland, Bern 1997, S. 60; Urs
Eymann, Erschliessungsrecht und Erschliessungsprogramm, Vollzugshilfe zu den
neuen bundesrechtlichen Bestimmungen über die Erschliessung, EJPD/BRP [Hrsg.],
Bern 1999, S. 11), und entsprechend bezieht sich auch Art. 19
Abs. 3 RPG über den Anspruch der Grundeigentümer auf Selbsterschliessung,
wenn das Gemeinwesen seiner im Erschliessungsprogramm festgehaltenen Pflicht
nicht fristgemäss nachkommt, nicht nur auf die Grob-, sondern auch auf die
Feinerschliessung. Auch wenn die Feinerschliessung nicht im Rahmen eines amtlichen
oder privaten Quartierplanverfahrens geplant und erstellt wird, sondern im
Rahmen einer so genannten "superprivaten" Landumlegung oder eines
privaten Erschliessungsprojekts, muss sie deshalb gemäss § 19 Abs. 3
RPG nach den vom Gemeinwesen genehmigten Plänen erfolgen und hat sie sich an
den Zielen und Grundsätzen des Raumplanungsrechts zu orientieren (RB 1987
Nr. 59 = BEZ 1988 Nr. 2; Haller/Karlen, Rz. 614; Hänni,
S. 271; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht,
2. A., Wädenswil 2000, S. 121). Diese Orientierung an den Zielen und Grund­sätzen
der Raumplanung beinhaltet, dass sich die Genehmigung durch das Gemeinwesen
nicht bloss auf die Prüfung der Abwesenheit baupolizeilicher Mängel beschränkt,
sondern umfassend die raumplanerische Zweck­mässigkeit der gewählten Lösung
prüft (vgl. Alfred Kuttler, Erschliessungsrecht und Erschliessungshilfe im
Dienste der Raumordnung, ZBl 75/1974, S. 70 f.).
Der Einwand der beschwerdeführenden
Gemeinde, die Baurekurskommission habe ihre Prüfungsbefugnis überschritten,
wäre deshalb nur dann berechtigt, wenn es sich beim umstrittenen Projekt nicht
um eine Anlage der Feinerschliessung, sondern um eine private Hauszufahrt oder
einen Hausanschluss handeln würde, die, wie die Beschwerdeführerin gel­tend
macht, lediglich auf ihr Genügen gemäss § 236 Abs. 1 PBG bzw. auf
eine allfällige Quartierplanpräjudizierung hin zu prüfen sind. Das trifft
jedoch aufgrund der Erschlies­sungskapazität von bis zu 30 Wohneinheiten,
der vorgesehenen Erschliessung von drei noch zu bildenden Bauparzellen und der
Beanspruchung eines Drittgrundstücks nicht zu (vgl. Urs Eymann, Parzellierung
und Erschliessung des Baulandes, Rz. 6.9 f., in: Peter Münch/Peter
Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und Prozessieren in Bausachen, Basel/Genf/München
1998, S. 197 ff.); dass diese Beanspruchung privatrechtlich bereits
gesichert ist, vermag daran nichts zu ändern. Entscheidend ist, dass die
geplante Zubringerstrasse ihrer Funktion nach mehreren Grundstücken die bisher
fehlende Erschliessung verschaffen soll und wegen der ihr zugedachten
Erschliessungsfunktion ungeachtet des Verlaufs auf privatem Grund faktisch
weitgehend im öffentlichen Gebrauch stehen wird.
4. a) Die Baurekurskommission hat
nach einer Besichtigung der örtlichen Verhältnisse zahlreiche Mängel der
geplanten Erschliessung aufgezeigt und sie gesamthaft als nicht
genehmigungsfähig gewürdigt; mit der Bewilligung der umstrittenen Zufahrt habe
die Gemeindebehörde das ihr in Erschliessungsfragen zukommende Ermessen nicht
pflicht­gemäss ausgeübt, und sie sei ihren Pflichten als Planungsinstanz nicht
nachgekommen. Die Zufahrt zu den Grundstücken Kat.-Nrn. 2 und 3 sei schon
bisher ungünstig; insbesondere sei der enge Bereich bei der Garage der
Beschwerdegegnerin G verkehrspolizeilich problematisch, da die Sicht
eingeschränkt sei und sich dort auch noch der Werkhof der Gemeinde befinde.
Auch die Einmündung in die T-Strasse, wo sich der Parkplatz des Gemeindehauses
befinde, sei aufgrund der Nähe zur Kreuzung U-Strasse/T-Strasse heikel, was
insgesamt die geplante Erschliessungsstrasse als unter dem Gesichtspunkt der Verkehrssicherheit
unbefriedigend erscheinen lasse. Sodann verstosse die geplante Erschliessung gegen
das Gebot der haushälterischen Bodennutzung, schaffe bei bestehenden Bauten zu
geringe Strassenabstände und stehe zweckmässigeren Erschliessungslösungen im
Wege.
Die Beschwerdeführenden verweisen
demgegenüber auf die bisher unproblematischen Verkehrsverhältnisse und das
geringe Verkehrsaufkommen durch die Erschliessung von maximal 10 zusätzlichen
Wohneinheiten. Art. 7 Abs. 2 BZO lasse im Interesse des
Ortsbildschutzes das Bauen an die Strassengrenze zu; das müsse auch gelten,
wenn zwischen bestehenden Bauten eine neue Strasse erstellt werde. Die von der
Baurekurskommission ins Auge gefasste Erschliessungsvariante über V-Strasse und
S-Strasse falle aus Gründen des Gewässerschutzes und der Raumplanung ausser
Betracht. Selbst wenn ein allfälliger Quartierplan über den Dorfbach
hinausgreifen würde, würde eine solche Planung durch die projektierte
Erschliessungsstrasse nicht präjudiziert, sondern wäre dieser Gefahr bei der Planung
der Bauten Rechnung zu tragen.
b) Laut Baueingabe vom 11. Februar
2002 wollen die Eigentümer die geplante Erschliessung lediglich für maximal
10 Wohneinheiten nutzen. In der angefochtenen Baubewilligung vom 2. April
2002 ist jedoch in Dispositiv-Ziff. 7 ausdrücklich festgehalten worden,
dass der Zufahrtsweg mit einer Breite von 3,5 m wegen der dichten Bebauung
und der guten Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln bis zu
30 Wohneinheiten erschliessen könne. Das kann nur so verstanden werden,
dass die geplante Zufahrt auch dann genügen soll, wenn die Bauherrschaft mehr
als die gegenwärtig geplanten 10 Wohneinheiten erstellen sollte. Im
Folgenden ist deshalb von einer Erschliessungskapazität von bis zu
30 Wohneinheiten auszugehen. Würde dagegen angenommen, die geplante
Erschliessungs­strasse vermöge nur 10 Wohneinheiten zu erschliessen, so
ermöglicht sie dem unüberbauten Grundstücksteil, der rund 3000 m
2
in der Kernzone P umfasst und damit eine Überbau­ung mit weit mehr als nur
10 Wohneinheiten zulässt, von vornherein keine der planungs- und
baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung; damit wäre die geplante Erschliessung
schon aus diesem Grund unzweckmässig.
Der angefochtene Beschluss stimmt
auch insofern nicht mit dem Baugesuch überein, als in diesem zumindest
sinngemäss um eine Bewilligung für die Parzellierung des Grundstücks
Kat.-Nr. 3 nachgesucht wird; jedenfalls sind in den zugehörigen Plänen
neben dem neuen Fahrweg auch die neuen Parzellengrenzen und -grössen rot
eingezeichnet. In der angefochtenen Bewilligung wird diese Parzellierung mit
keinem Wort erwähnt, so dass anzunehmen ist, mit der Bewilligung der geplanten
Erschliessung sei stillschweigend auch die Parzellierung bewilligt worden, die
gemäss § 309 Abs. 1 lit. e PBG für das teilweise überbaute
Grundstück Kat.-Nr. 3 erforderlich ist. In seiner Stellungnahme im Rekurs­verfahren
vom 14. Juni 2002 ist der Gemeinderat X jedenfalls davon ausgegangen, dass das
Baugesuch auch die Parzellierung beinhalte.
Neben diesen Ungereimtheiten ist
dem angefochtenen Beschluss des Gemeinderats auch vorzuwerfen, dass er sich
nicht mit der Frage der planungsrechtlichen Baureife im Sinn von § 234 PBG
befasst, obwohl ein Quartierplan für das betroffene Gebiet fehlt und sich
zwingend die Frage stellt, ob durch die geplante Erschliessung und
Parzellierung des zentral gelegenen, 4'409 m
2
umfassenden
Grundstücks die zukünftige Planung nachteilig beeinflusst wird. Der Gemeinderat
hat damit den massgeblichen Sachverhalt ungenügend untersucht und kann der
Baurekurskommission jedenfalls nicht vorwerfen, sie habe unzulässigerweise in
sein planerisches Ermessen eingegriffen (vgl. RB 1991 Nr. 2).
5. Die Baurekurskommission hat
bereits die bestehenden Erschliessungsverhältnisse als nicht optimal und
verkehrspolizeilich unbefriedigend gewürdigt. Auf diese zutreffenden Erwägungen
ist in zustimmendem Sinn zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 VRG). Die Wegparzelle Kat.-Nr. 1 vermag ihrer gegenwärtigen
Erschliessungsfunktion gerade noch zu genügen; den Anschluss der geplanten
Erschliessungsstrasse mit bis zu 30 Wohneinheiten hat die Vorinstanz ohne
Rechtsverletzung als unzweckmässig würdigen können. Auch im Bereich der
Grundstücke Kat.-Nrn. 2 und 3 ist die geplante Weganlage äusserst
unbefriedigend. Sie zerschneidet die Vorplätze der dortigen Wohn- und
Gewerbeliegenschaften und führt in geringem Abstand zwischen den Gebäuden
Vers.-Nrn. 11 und 10 hindurch. Selbst wenn diese Abstände nach Art. 7
Abs. 2 BZO zulässig sein sollten, ist eine Strassenführung, die im Abstand
von nicht einmal einem Meter vor der Fassade einer Scheune verläuft, die dort
Türe und Tore aufweist, offenkundig unzweck­mässig. Dasselbe gilt für den
Abstand von weniger als 2 m zur Fassade des gegen­überliegenden
Wohnhauses, wo sich ebenfalls der Hauszugang befindet. Sodann hat die
Baurekurskommission zutreffend darauf hingewiesen, dass die geplante
Erschliessung einen unverhältnismässig grossen Landanteil beansprucht; überdies
wird der Umschwung der bestehenden Gebäude Vers.-Nrn. 12, 11 und 10 für
andere Nutzungen weitgehend entwertet.
Die Baurekurskommission hat sodann
zutreffend erwogen, dass sich für die Erschliessung des unüberbauten Teils des
Grundstücks Kat.-Nr. 3 Erschliessungsvarianten anbieten, welche die
erwähnten Nachteile vermeiden. Insbesondere ist zu beachten, dass südlich des
Baugrundstücks und von diesem nur durch Dorfbach und S-Strasse getrennt das
noch weitgehend unüberbaute und unerschlossene, ebenfalls der Kernzone zugewiesene
Gebiet R liegt. Auch wenn gegen die von der Baurekurskommission ins Auge
gefasste Erschliessung über V-Strasse und den östlichen Teil S-Strasse Einwände
bestehen mögen, ist die Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 3 zusammen
mit dem Gebiet R eine Lösungsvariante, die angesichts der offenkundigen Mängel
des umstrittenen Erschliessungsprojekts ernsthaft geprüft werden muss. Wenn der
Gemeinderat einen späteren Quartierplan durch den Dorfbach begrenzt haben will,
ist das nach § 124 Abs. 2 PBG zwar nicht ausgeschlossen, bildet aber
nicht die Regel. Ein solcher Entscheid über die Gebietsabgrenzung ist
jedenfalls dem Beschluss über die Einleitung des Quartierplanverfahrens vorbehalten
und darf nicht wie hier mit der Bewilligung einer Privaterschliessung
vorweggenommen werden.
Die Beschwerdeführenden machen
allerdings geltend, durch das umstrittene Erschliessungsprojekt würden weder
die spätere Quartierplanbegrenzung noch Erschlies­sungsvarianten über V-Strasse/S-Strasse
oder das Gebiet R verunmöglicht. Ob das zutrifft, kann dahingestellt bleiben.
Entscheidend ist, dass mit der Erstellung der geplanten Erschliessungsanlage
und der stillschweigend bewilligten Parzellierung der Planungsspielraum für ein
Quartierplanverfahren, das auch das Gebiet südlich des Dorfbachs umfasst,
erheblich eingeschränkt würde. Denn selbst wenn angenommen würde, die
Zubringerstrasse zur Wegparzelle Kat.-Nr. 1 würde wieder aufgehoben,
verblieben der Kehrplatz und die Parzellierung, welche die Planung der
Erschliessungsstrasse südlich des Dorfbachs präjudizieren würden. Eine solche
Vorwegnahme planerischer Entscheide durch ein privates Bauvorhaben ist nicht
bloss unzweckmässig, sondern verstösst auch gegen § 234 PBG (RB 1982
Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19).
6. Damit erweisen sich die
Beschwerden als unbegründet und sind abzuweisen. Die Verfahrenskosten sind bei
diesem Ausgang je zur Hälfte der beschwerdeführenden Gemein­de und der
Bauherrschaft aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit
§ 70 VRG). Die privaten Beschwerdeführenden sind überdies zu gleichen
Teilen zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'000.- an die
Beschwerdegegnerin Nr. 1 und von je Fr. 250.- (insgesamt
Fr. 1'000.-) an die Beschwerdegegnerinnen Nrn. 2.1 bis 2.4 zu verpflichten
(§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss
entscheidet die Kammer:
1.    Die Beschwerden werden
abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.    5'000.--;       die übrigen Kosten betragen:
Fr.      280.--        Zustellungskosten,
Fr.    5'280.--        Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden zur
Hälfte der Gemeinde X und unter solidarischer Haftung für die Hälfte je zu 1/6
den privaten Beschwerdeführenden auferlegt.
4.    Die privaten
Beschwerdeführenden werden zu gleichen Teilen zu einer Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegnerin Nr. 1 und von je
Fr. 250.- (insgesamt Fr. 1'000.-) an die Beschwerdegegnerinnen
Nrn. 2.1 bis 2.4 verpflichtet, je Mehrwertsteuer inbegriffen, zahlbar
innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.
5.    …