zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00565 · 2012-04-04 · de

Baubewilligung/Wiederherstellungsbefehl | Verweigerung der Baubewilligung für eine Dachaufbaute. Vertrauensschutz. Wiederherstellungsbefehl. Kein Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung aus Gründen des Vertrauensschutzes (E. 4). Verhältnismässigkeit des Wiederherstellungsbefehls (E. 6.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 12..2.04.0 VB.2011.00565
Zurich Verwaltungsgericht 12..2.04.0 VB.2011.00565
Zurigo Verwaltungsgericht 12..2.04.0 VB.2011.00565

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00565
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00565
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 04.04.2012
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung/Wiederherstellungsbefehl
Verweigerung der Baubewilligung für eine Dachaufbaute. Vertrauensschutz. Wiederherstellungsbefehl.
Kein Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung aus Gründen des Vertrauensschutzes (E. 4).
Verhältnismässigkeit des Wiederherstellungsbefehls (E. 6.3).
Abweisung.
Stichworte:
ABBRUCHBEFEHL
AUGENSCHEIN
AUSKUNFT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEHÖRDLICHE AUSKUNFT
DACHAUFBAUTE
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
INTERESSENABWÄGUNG
SCHLEPPGAUBE
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
VERTRAUEN
VERTRAUENSGRUNDLAGE
VERTRAUENSGRUNDSATZ
VERTRAUENSSCHUTZ
WIEDERHERSTELLUNG
WIEDERHERSTELLUNGSBEFEHL
WIEDERHERSTELLUNGSFRIST
ZUSTÄNDIGKEIT
Rechtsnormen:
§ 4 BauVV
§ 4 Abs. II BauVV
Art. 9 BV
§ 238 Abs. II PBG
§ 310 Abs. I PBG
§ 318 PBG
§ 341 PBG
§ 12 Abs. II VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2011.00565
Urteil
der 1. Kammer
vom
4. April 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl,
Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiberin Nicole Tschirky.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
Gemeinderat Unterstammheim,
Beschwerdegegner,
betreffend
Baubewilligung/Wiederherstellungsbefehl,
h
at sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat Unterstammheim forderte mit Beschluss vom
21. Februar 2011 A und B auf, die Pläne der bereits erstellten
Schleppgaube des Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am
E-Weg 02 innert 30 Tagen zu überarbeiten und genehmigen zu lassen
(Disp.-Ziff. I Abs. 4) sowie innert zwei Monaten nach Genehmigung die
Dachaufbaute anzupassen und den rechtmässigen Zustand herzustellen
(Disp.-Ziff. I Abs. 5 und 6). Gleichzeitig wurde beschlossen, dass
die Nachbarparzelle auf der Westseite in Absprache mit der Eigentümerin in den
ursprünglichen Zustand zurückzuführen (Disp.-Ziff. I Abs. 7) sowie
die im Zusammenhang mit dem Neubau beschädigte Strasse in Absprache mit der
Gemeinde wiederherzustellen seien (Disp.-Ziff. I Abs. 8).
II.
Gegen diesen Beschluss erhoben A und B Rekurs an die
4. Abteilung des Baurekursgerichts. Mit Entscheid vom 14. Juli 2011
wurde der Rekurs teilweise gutgeheissen und Disp.-Ziff. I Abs. 7 und
8 des Beschlusses des Gemeinderats Unterstammheim vom 21. Februar 2011
aufgehoben. Die Rekurrierenden wurden zudem aufgefordert, innert 30 Tagen
ab Rechtskraft dieses Entscheids hinsichtlich der Dachaufbaute auf der südwestlichen
Dachfläche ein abgeändertes Projekt zur Bewilligung einzureichen. Im Übrigen
wurde der Rekurs abgewiesen.
III.
Mit Eingabe vom 14. September 2011 erhoben A und B
Beschwerde
beim Verwaltungsgericht gegen diesen Entscheid des
Baurekursgerichts
mit den Anträgen, den angefochtenen Entscheid in dem
Umfang aufzuheben, als der Rekurs abgewiesen worden sei, Ziff. I
Abs. 4–6 des Beschlusses des Gemeinderats Unterstammheim vom
21. Februar 2011 aufzuheben sowie festzustellen, dass die Dachgaube nicht
zu überarbeiten sei. Zudem ersuchten sie um Durchführung eines
verwaltungsgerichtlichen Augenscheins, alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten des Beschwerdegegners.
Das Baurekursgericht schloss ohne weitere Bemerkungen auf
Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Unterstammheim stellte mit
Beschwerdeantwort vom 17. Oktober 2011 den Antrag, die Beschwerde
vollumfänglich abzuweisen, unter Kostenfolgen zulasten der Beschwerdeführenden.
Mit Replik vom 7. November und Duplik vom
21. November 2011 hielten die Parteien an ihren im ersten Schriftenwechsel
gestellten Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die Beschwerdeführenden ersuchen um Durchführung eines
verwaltungsgerichtlichen Augenscheins.
Der Entscheid, ob ein Augenschein angeordnet werden soll,
steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine
dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf
andere Weise nicht ermittelt werden können und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der
sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ
1995 Nr. 32; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,
§ 7 N. 41 ff.).
Der massgebliche Sachverhalt ergibt sich im vorliegenden
Fall aus den Akten mit ausreichender Deutlichkeit. Auf die Durchführung eines
verwaltungsgerichtlichen Augenscheins kann somit verzichtet werden (vgl. dazu
auch E. 6.3).
2.
Das streitbetroffene Grundstück liegt gemäss geltender
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Unterstammheim (BZO) in der Kernzone K II.
Die Parzelle grenzt im Südwesten unmittelbar an die Kernzone K I, welche Teil
eines schutzwürdigen Ortsbilds von kantonaler Bedeutung ist.
Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die auf
der südwestlichen Dachfläche des Einfamilienhauses bereits erstellte
Dachaufbaute. Bezüglich dieser ordnete der Gemeinderat Unterstammheim im
Beschluss vom 21. Februar 2011 an, die Pläne seien innert 30 Tagen zu
überarbeiten und genehmigen zu lassen (Disp.-Ziff. I Abs. 4). Zudem
sei die Dachaufbaute innert zwei Monaten nach Genehmigung anzupassen und der
rechtmässige Zustand herzustellen (Disp.-Ziff. I Abs. 5 und 6).
Im angefochtenen Entscheid des Baurekursgerichts wurde die in der Zwischenzeit
abgelaufene Frist zur Überarbeitung der Pläne insoweit angepasst, als die
Beschwerdeführenden aufgefordert wurden, innert 30 Tagen ab Rechtskraft
des Entscheids des Baurekursgerichts hinsichtlich der Dachaufbaute auf der
südwestlichen Dachfläche ein abgeändertes Projekt zur Bewilligung einzureichen.
Die Aufhebung von Disp.-Ziff. I Abs. 7 und 8 desselben Beschlusses
wurde vom Gemeinderat nicht angefochten und ist somit nicht Gegenstand des
vorliegenden Verfahrens.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden machen im Wesentlichen geltend, die Dachaufbaute sei
gestützt auf die am 14. Dezember 2010 erteilte verbindliche Zusage
betreffend deren Zulässigkeit errichtet worden. Damit liege ein schutzwürdiger
Vertrauenstatbestand vor. An der Einschätzung, dass ein schutzwürdiger
Vertrauenstatbestand vorliege, ändere sich auch nichts, wenn die Vorgeschichte
miteinbezogen werde
.
3.2
Der aus
Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) fliessende
Grundsatz des Vertrauensschutzes bedeutet, dass der Private Anspruch darauf
hat, in seinem berechtigten Vertrauen in behördliche Zusicherungen oder in
anderes, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden geschützt zu
werden. Wesentlicher Anwendungsfall des Vertrauensschutzes ist der Schutz des
Privaten bei unrichtigen Auskünften der Behörden. Der Vertrauensschutz wird
jedoch begrenzt durch das Gesetzmässigkeitsprinzip, welches verlangt, dass die
Verwaltungsbehörden nach Massgabe des Gesetzes und nicht nach einer vom Gesetz
abweichenden Auskunft entscheiden. Nur unter bestimmten Voraus-setzungen vermag
daher eine unrichtige Auskunft einen vom Gesetz abweichenden Entscheid zu
rechtfertigen (vgl. zum Ganzen Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich 2010, N. 622 ff.,
668 ff.; zum Baurecht insbesondere: Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,
Zürich 1991, N. 341). Dabei müssen die folgenden Erfordernisse kumulativ
erfüllt sein:
-
Die Auskunft erteilende Behörde war in der Sache zuständig;
-
die Auskunft eignete sich zur Begründung von Vertrauen,
insbesondere war sie inhaltlich ausreichend bestimmt;
-
die Auskunft erfolgte ohne Vorbehalt;
-
die Unrichtigkeit der Auskunft war für den Empfänger nicht
erkennbar;
-
der Adressat hat aufgrund der Auskunft eine nachteilige
Disposition getroffen, die unwiderruflich ist oder jedenfalls nicht ohne
Schaden rückgängig gemacht werden kann;
-
der Sachverhalt und die Rechtslage haben sich seit der Auskunft
nicht geändert;
-
das
Interesse am Schutz des Vertrauens überwiegt das Interesse an der richtigen
Rechtsanwendung.
3.3
Im Kanton
Zürich besteht mit Bezug auf behördliche Auskünfte, welche die künftige
Erteilung einer Baubewilligung zum Gegenstand haben, insofern eine besondere
Rechtslage, als zur Klärung von Fragen hinsichtlich der Bewilligungsfähigkeit
eines Bauvorhabens von Gesetzes wegen die Möglichkeit eines Vorentscheids zur
Verfügung steht (§§ 323 f. des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 [PBG]). Ausserhalb des Vorentscheidverfahrens erteilte
Auskünfte zu materiellen baurechtlichen Fragen werden daher kaum je als
Vertrauensgrundlage anerkannt (vgl. dazu Mäder, N. 341, mit weiteren Hinweisen).
4.
Vorliegend haben die Beschwerdeführenden mit der
Errichtung der Dachaufbaute eine Disposition im Sinn der dargestellten
Grundsätze getroffen. Für die Frage, ob aus Gründen des Vertrauensschutzes, ein
Anspruch auf nachträgliche Erteilung der Baubewilligung besteht, ist auch die
Vorgeschichte zu berücksichtigen.
4.1
Mit
Schreiben vom 27. Juli 2009 nahm der Gemeinderat Unterstammheim Stellung
zu dem von den Beschwerdeführenden auf der Bauparzelle geplanten Neubau eines
Einfamilienhauses. In der sog. "Vorprojektbeurteilung" wurde unter
anderem festgehalten, dass im Rahmen der Detailprojektierung zu prüfen sei, ob
die Gaube tatsächlich notwendig sei. Wenn auf diese nicht verzichtet werden
könne, sei ihre Proportion deutlich zu verbessern, indem die Fronthöhe der
Dachaufbaute so reduziert werde, dass sie auch tatsächlich wie eine in der
Kernzone zulässige Schleppgaube in Erscheinung trete.
4.2
Das von
den Beschwerdeführenden am 4. Dezember 2009 zur Bewilligungserteilung
eingereichte Bauvorhaben sah den Bau eines freistehenden Einfamilienhauses mit
zwei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss vor. In der Mitte der südwestlichen
Fläche des geknickten Steildachs der Baute war eine 3 m lange und
1,43 m hohe Dachaufbaute geplant.
Mit Beschluss des Gemeinderats Unterstammheim vom
15. März 2010 wurde dieses Bauvorhaben unter verschiedenen Auflagen und
Bedingungen genehmigt. In Erwägung lit. g des Beschlusses wurde unter
Hinweis auf § 238 Abs. 2 PBG insbesondere festgehalten, dass die
Schleppgaube zu massiv, in der Front zu hoch und zu wenig gut proportioniert
wirke. Das Projekt sei diesbezüglich zu verbessern und vor Baubeginn genehmigen
zu lassen. In Disp.-Ziff. II des Beschlusses wurde die Bauherrschaft
aufgefordert, vor Baubeginn das Projekt bezüglich der Schleppgaube gemäss den
Erwägungen gestalterisch zu verbessern und genehmigen zu lassen.
4.3
Gegen
diesen Beschluss erhoben die Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 03 Rekurs
an die Baurekurskommission. Zwischen den am Rekursverfahren beteiligten
Parteien wurde eine schriftliche Vereinbarung abgeschlossen. Aufgrund dieser
ersuchten die Beschwerdeführenden um Bewilligung eines abgeänderten Projekts.
Mit Beschluss vom 28. Juni 2010 genehmigte der Gemeinderat Unterstammheim
das revidierte Bauvorhaben unter folgenden Bedingungen:
"A) Massgebliche Revisionspläne und
Unterlagen:
- Situation 1:500 vom 16.06.2010
- Grundriss/Schnitt 1:100 vom
16.06.2010
- Ansichten 1:100 vom 16.06.2010
B) Folgende Beilagen, Auflagen und
Bedingungen bilden integrierende Bestandteile dieser baurechtlichen Bewilligung
und sind zwingend einzuhalten:
Ausnahmebewilligung (§ 220 PBG)
für die Unterschreitung des Strassenabstandes (5,00 m statt 6,00 m)
und die Gebäudehöhenüberschreitung (6,35 m statt 6,00 m).
C) In den übrigen Teilen gelten die
Bedingungen und Auflagen gemäss der baurechtlichen Bewilligung des
Gemeinderates Unterstammheim mit Beschluss Nr. 233 vom 15. März
2010."
Daraufhin zogen die rekurrierenden Nachbarn ihren Rekurs
zurück. Mit Entscheid vom 15. Juli 2010 wurde das Rekursverfahren als
durch Rückzug erledigt abgeschrieben.
Der Beschluss vom 28. Juni 2010 erwuchs unangefochten
in Rechtskraft.
4.3.1
Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass
sie das Projekt unter Berücksichtigung der Anliegen der rekurrierenden Nachbarn
sowie gestützt auf die entsprechenden Auflagen überarbeitet hätten. Es seien
auch die Schleppgaube, die Befensterung an der Nordwestfassade, der Sitzplatz
sowie die Garagenhöhe angepasst worden. Die Schleppgaube sei neu mit einer Höhe
von 1,35 m eingegeben worden. Wenn in den Erwägungen des Beschlusses vom
28. Juni 2010 nur die Ausnahmebewilligungen thematisiert seien, könne
daraus nicht gefolgert werden, dass sämtliche anderen Änderungen nicht bewilligt
worden seien. Bei den anderen Projektanpassungen, welche in den Erwägungen des
Beschlusses vom 28. Juni 2010 auch nicht explizit erwähnt seien, mache die
Gemeinde nicht geltend, diese Änderungen seien nicht bewilligt worden. Es könne
somit nicht argumentiert werden, dass die Gemeinde alles, was in den Revisionsplänen
nicht rot markiert gewesen sei, nicht bewilligt hätte.
Im Begleitbrief des
Architekturbüros an die Gemeinde vom 16. Juni 2010 sei zudem festgehalten,
dass vor der Ausführung noch ein Detailplan nachgereicht werde, auf welchem
ersichtlich sei, dass die im Projektplan vermasste Höhe der Dachgaube
eingehalten werde. In diesem Begleitbrief sei somit explizit auf die Dachgaube
und deren veränderte Höhe hingewiesen worden. Mit diesem Hinweis sei klar kundgetan,
dass die Dimensionen der Dachgaube nicht weiter redimensioniert werden sollten.
Vielmehr sollte nur der Nachweis erbracht werden, dass die vermasste Höhe
eingehalten werde. Jedenfalls wäre der Beschwerdegegner verpflichtet gewesen,
die Pläne zu diesem Punkt zu konsultieren und gegebenenfalls einen expliziten
Vorbehalt anzubringen.
4.3.2
Im Beschluss vom 28. Juni 2010 ist unter dem Titel
"Einleitung" festgehalten, dass im Zuge von Einigungsverhandlungen
zwischen den Parteien mittlerweile folgende Projektänderungen schriftlich
vereinbart worden seien:
"Die
Bauherren verpflichten sich, das Haus um 0,5 m zur Strasse hin zu
versetzen, so dass ein Strassenabstand von 5,00 m eingehalten wird.
Dadurch verringert sich die Gebäudehöhe des Hauses auf 6,35 m. Daraus
ergibt sich insbesondere auf der den Nachbarn zugewandten Seite des Hauses
(Ecke Nordwest) eine Höhe von 5,98 m."
In den Erwägungen ist anschliessend festgehalten, dass auf
der Basis der Vereinbarung zwischen den beiden Parteien, unterzeichnet am
22. Juni 2010, dem Gemeinderat Unterstammheim ein entsprechend
revidiertes, abgeändertes Bauprojekt zur Genehmigung eingereicht worden sei. Im
Dispositiv erteilte der Gemeinderat Unterstammheim für die Unterschreitung des
Strassenabstands (5 statt 6 m) und die Überschreitung der Gebäudehöhe
(6,35 statt 6 m) die entsprechenden Ausnahmebewilligungen (vgl.
Disp.-Ziff. I lit. b des Beschlusses).
Sowohl in den Erwägungen als auch im Dispositiv befasst
sich der Beschluss vom 28. Juni 2010 somit lediglich mit den
Projektänderungen, welche mit den rekurrierenden Nachbarn am 22. Juni 2010
vereinbart wurden. In Disp.-Ziff. I lit. c des Beschlusses wurden die
Beschwerdeführenden zudem darauf aufmerksam gemacht, dass in den übrigen Teilen
die Bedingungen und Auflagen gemäss der baurechtlichen Bewilligung des
Gemeinderats Unterstammheim vom 15. März 2010 gelten würden. Die
Planunterlagen des abgeänderten Projekts wurden denn auch mit dem Vermerk
"mit Bedingungen genehmigt" gestempelt. Die Dachaufbaute bildete
somit nicht Gegenstand dieses Beschlusses.
Ob die weiteren Änderungen (Befensterung an der
Nordwestfassade, Sitzplatz sowie Garagenhöhe; vgl. dazu auch Nebenbestimmungen
im Beschluss vom 15. März 2010) mit diesem Beschluss oder zu einem
späteren Zeitpunkt vom Gemeinderat Unterstammheim genehmigt wurden, ist nicht
Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens und kann damit offenbleiben.
4.3.3
In den am 16. Juni 2010 eingereichten Abänderungsplänen ist zwar die
Dachaufbaute mit einer Fronthöhe von 1,35 m dargestellt und im Schnittplan
des Gebäudes sogar das Höhenmass der streitbetroffenen Dachaufbaute angegeben.
Daraus kann jedoch keine stillschweigende Genehmigung der streitbetroffenen
Dachaufbaute abgeleitet werden.
Gemäss § 310 Abs. 1 PBG haben Baugesuche alle
Unterlagen zu enthalten, welche für die Beurteilung eines Projekts nötig sind.
Werden der Baubehörde nach erfolgter Bewilligung eines Neubaus Abänderungspläne
zur Genehmigung eingereicht, so haben diese neuen Pläne die Anforderungen von
Umbauplänen eines bereits bestehenden Gebäudes zu erfüllen. In den Grundrissen,
Schnitten und Fassadenzeichnungen sind bei Umbauten bleibende Bauteile schwarz,
neue rot und abzubrechende gelb wiederzugeben (§ 4 Abs. 2 der Bauverfahrensverordnung
vom 3. Dezember 1997 [BVV]). Im Situationsplan sind bleibende Bauten und
Anlagen schwarz, Neu- und Umbauten rot und abzubrechende Teile gelb darzustellen
(§ 4 Abs. 1 in Verbindung mit § 3 Abs. 1 lit. a BVV).
Vorliegend wurden lediglich die Grundrissverschiebungen im
Situationsplan rot dargestellt. Die weiteren Projektänderungen wurden in den
Abänderungsplänen entgegen der gesetzlichen Regelung nicht rot, sondern schwarz
wiedergegeben. Die Abänderungspläne entsprachen somit – wie von der Vorinstanz
in E. 5.3.2 zutreffend festgehalten – nicht den gesetzlichen
Anforderungen. Einer Baubehörde ist es nicht zuzumuten, Abänderungspläne auf
weitere, nicht gemäss § 4 BVV farblich gekennzeichnete Abänderungen zu
untersuchen. Vielmehr hat die Bauherrschaft sowie der Projektverfasser für die
formelle und materielle Korrektheit der Pläne zu sorgen. Dabei ist zum Schutz
der Rechtsordnung sowie der betroffenen Nachbarn ein strenger Massstab an die
Sorgfaltspflicht anzulegen, soll doch der nachlässigen Bauherrschaft die
Missachtung der Rechtsordnung nicht zum Vorteil gereichen (RB 1987
Nr. 82). Auch der Hinweis im Begleitschreiben zu den Projektänderungsplänen
vom 16. Juni 2010, dass vor Ausführung ein Detailplan nachgereicht werde,
worauf ersichtlich sei, dass die im Projektplan vermasste Höhe der Dachgaube eingehalten
werde, hat keine Verpflichtung der Baubewilligungsbehörde zur Folge die
Abänderungspläne auf weitere, farblich nicht gekennzeichnete Abänderungen zu
untersuchen. Hinzu kommt im vorliegenden Fall, dass die Fronthöhe der
Dachaufbaute lediglich von 1,43 auf 1,35 m verkleinert wurde. Dass
überhaupt eine Anpassung vorgenommen wurde, ist somit nicht ohne Weiteres
ersichtlich. Jedenfalls konnten die Beschwerdeführenden unter diesen Umständen
nicht davon ausgehen, die um 8 cm redimensionierte Dachaufbaute sei mit
dem Beschluss vom 28. Juni 2010 genehmigt worden.
4.4
Am
27. Juli 2010 wurde den Beschwerdeführenden per E-Mail die Baufreigabe für
das am 15. März bzw. 28. Juni 2010 bewilligte Bauvorhaben erteilt.
Gleichzeitig wurde darauf hingewiesen, dass für die Ausführung die Bedingungen
und Auflagen gemäss den Baurechtsentscheiden des Gemeinderats Unterstammheim
vom 15. März bzw. 28. Juni 2010 abschliessend massgebend seien.
4.4.1
Die Beschwerdeführenden führen aus, mit der Erteilung der Baufreigabe sei
ebenfalls zum Ausdruck gebracht worden, dass die gemäss Beschluss vom
15. März 2010 vor Baubeginn zu erfüllende Auflage der Anpassung der
Dachgaube erfüllt sei. Es sei somit nicht zu beanstanden, dass die
Bauherrschaft die Ausführungsplanung entsprechend fortgesetzt und die
Erstellung der Dachgaube in Auftrag gegeben habe.
4.4.2
Aus der Erteilung der Baufreigabe kann nicht abgeleitet werden, die
Dachaufbaute sei bereits genehmigt worden. Vielmehr wurde – wie vom
Beschwerdegegner geltend gemacht – mit dieser Vorgehensweise der Beschleunigung
der Ausführung Rechnung getragen, verblieb doch nach deren Erteilung noch
ausreichend Zeit, um die Dachaufbaute anzupassen und diese Projektänderung
genehmigen zu lassen. Die auflageweise geforderte Reduzierung der Höhe der
geplanten Dachaufbaute stand somit der Erteilung der Baufreigabe nicht
entgegen. Zudem wurde auch in der E-Mail vom 27. Juli 2010 wiederum darauf
hingewiesen, dass die Bedingungen und Auflagen gemäss den Baurechtsentscheiden
des Gemeinderats Unterstammheim vom 15. März bzw. 28. Juni 2010
abschliessend massgebend seien.
Als Zwischenergebnis ist jedoch festzuhalten, dass die
Beschwerdeführenden nach ihren eigenen Ausführungen die Erstellung der
Dachaufbaute in Auftrag gegeben haben, nachdem die Baufreigabe erteilt worden
war. Diese Disposition wurde somit von den Beschwerdeführenden in einem
Zeitpunkt getätigt, in welchem weder eine Baubewilligung vorlag noch aus
Gründen des Vertrauensschutzes ein Anspruch auf nachträgliche Erteilung einer
solchen bestand.
4.5
Mit
Eingabe vom 6. Oktober 2010 reichten die Beschwerdeführenden der
Baubehörde das Farbkonzept und den Detailplan für die Dachaufbaute ein.
4.5.1
Die Beschwerdeführenden machen dazu geltend, sie hätten den Detailplan
betreffend die Schleppgaube nachgereicht, weil dies mündlich so abgesprochen
gewesen sei. Aufgrund des Begleitschreibens vom 16. Juni 2010 liege es auf
der Hand, dass der Detailplan der Dachgaube vom 6. Oktober 2010 nicht als
Grundlage für die Bewilligung einer neu gestalteten Gaube gedient habe, sondern
lediglich der Erfüllung des vonseiten der Gemeinde geäusserten Wunsches für den
Nachweis der Einhaltung der Gaubenhöhe.
4.5.2
Als die Beschwerdeführenden am 6. Oktober 2010 den Detailplan
betreffend die Dachaufbaute einreichten, lag noch kein Entscheid über die Frage
vor, ob eine Dachaufbaute mit einer Höhe von 1,35 m bewilligungsfähig sei.
Das Motiv für die Einreichung des Detailplans ist somit nicht massgeblich.
Damit erübrigen sich weitere Ausführungen zu diesem Einwand der
Beschwerdeführenden.
4.6
Der
Gemeinderat Unterstammheim verweigerte mit Beschluss vom 22. November 2010
die baurechtliche Bewilligung für die Dachaufbaute. Aufgrund der geringfügigen
Anpassungen ändere sich nichts an der ursprünglichen Beurteilung. Die
Dachaufbaute wirke noch immer zu massiv, zu hoch und zu wenig gut
proportioniert und vermöge sich nicht gut in die bauliche und landschaftliche
Umgebung einzuordnen (§ 238 Abs. 2 PBG). In Disp.-Ziff. II des
Beschlusses wurden die Beschwerdeführenden aufgefordert, die Schleppgaube
gemäss den Erwägungen zu überarbeiten und vor der Ausführung genehmigen zu
lassen. Unter Hinweis auf die Strafbestimmung von §§ 340 ff. PBG und
Art. 292 des Strafgesetzbuches (StGB) wurde in Disp.-Ziff. III
festgehalten, dass die nicht genehmigten Bauteile nicht realisiert werden
dürften. In den übrigen Teilen würden die Bedingungen und Auflagen gemäss den
bisherigen baurechtlichen Bewilligungen des Gemeinderats Unterstammheim gelten
(Disp.-Ziff. IV).
4.7
Am
14. Dezember 2010 fand eine Besprechung zwischen zwei Gemeinderäten und
dem Architekten und Vertreter der Bauherrschaft statt.
4.7.1
Die Beschwerdeführenden machen geltend, anlässlich dieser Besprechung sei
konkret gefragt worden, ob die Bauherrschaft die Dachgaube errichten dürfe.
Diese Frage sei von den beiden Gemeinderäten vorbehaltlos bejaht worden. Der
Architekt der Bauherrschaft habe zudem als eine in prozessrechtlichen Fragen
nicht versierte Person davon ausgehen dürfen, dass die Zusagen von den
zuständigen Personen (Gemeindepräsident und für das Bauwesen zuständiger
Gemeinderat) erteilt worden seien. Gestützt auf diese Zusagen sei noch am
gleichen Tag die Dachgaube errichtet worden.
4.7.2
Dass die beiden Gemeinderäte die gestellte Frage vorbehaltlos bejaht
hätten, wird vom Gemeinderat Unterstammheim bestritten.
4.7.3
Zu prüfen ist vorweg die Zuständigkeit der
Auskunft erteilenden Behörde.
Über Baugesuche entscheidet gemäss § 318 PBG die
örtliche Baubehörde, soweit durch Verordnung nichts anderes bestimmt ist.
Baubehörde der Gemeinde Unterstammheim ist deren Gemeinderat, welcher im
vorliegenden Fall zur Erteilung der Baubewilligung zuständig ist.
Wie bereits festgehalten, verweigerte der Gemeinderat
Unterstammheim mit Beschluss vom 22. November 2010 die baurechtliche
Bewilligung für die Dachaufbaute. Selbst wenn – wie von den Beschwerdeführenden
geltend gemacht – zwei Gemeinderäte nach diesem Beschluss mündlich eine
vorbehaltlose Zusage erteilt haben sollten, dass die Dachaufbaute errichtet
werden dürfe, sind die Voraussetzungen berechtigten Vertrauens in diese Auskunft
nicht erfüllt.
Auf den Grundsatz des Vertrauensschutzes kann sich nur
berufen, wer von der Vertrauensgrundlage Kenntnis hatte und ihre allfällige
Fehlerhaftigkeit nicht kannte und auch nicht hätte kennen sollen. Wer die
Fehlerhaftigkeit kennt, kann nicht in guten Treuen davon ausgehen, dass die
durch den Staat erweckten Erwartungen erfüllt werden. Ein berechtigtes
Vertrauen ist auch demjenigen abzusprechen, welcher die Mangelhaftigkeit der
Ver-trauensgrundlage bei gehöriger Sorgfalt hätte erkennen müssen. Dabei ist
auf die individuellen Fähigkeiten und Kenntnisse der sich auf Vertrauensschutz
berufenden Personen abzustellen (BGE 132 II 21 E. 6;
Häfelin/Müller/Uhlmann, N. 655 ff., 674 f.). Dass es sich beim
Vertreter der Beschwerdeführenden, welcher an der Besprechung vom
14. Dezember 2010 teilnahm, nicht um einen Anwalt, sondern um einen Architekten
handelte, vermag daran unter den konkreten Umständen nichts zu ändern.
Einerseits ist von einem Architekten, der die Bauherrschaft bei den
Verhandlungen mit der Baubehörde vertritt, zu erwarten, dass er die
Zuständigkeit der örtlichen Baubehörde kennt. Anderseits hat die örtliche Baubehörde
im vorliegenden Fall wiederholt darauf hingewiesen, dass die projektierte Dachaufbaute
zu massiv, zu hoch und zu wenig gut proportioniert wirke und sich nicht gut in
die bauliche und landschaftliche Umgebung einzuordnen vermöge (vgl. dazu
Schreiben des Gemeinderats Unterstammheim vom 27. Juli 2009 ["Vorprojektbeurteilung"],
Beschluss des Gemeinderats Unterstammheim vom 15. März 2010 bezüglich
einer Fronthöhe von 1,43 m und Beschluss des Gemeinderats Unterstammheim
vom 22. November 2010 bezüglich einer um 8 cm reduzierten Fronthöhe
von 1,35 m). Damit war dem Architekten und Vertreter der Bauherrschaft die
Zuständigkeit des Gesamtgemeinderats jedenfalls bekannt, und er durfte – gerade
auch aufgrund der Vorgeschichte – nicht in guten Treuen davon ausgehen, dass
nun anlässlich einer Besprechung zwei Gemeinderäte die Kompetenz hätten,
mündlich einen vor rund drei Wochen ergangenen schriftlichen Beschluss des
Gesamtgemeinderats aufzuheben und verbindlich eine Baubewilligung zu erteilen.
Deren Unzuständigkeit war für ihn vielmehr klar erkennbar. Hinzu kommt, dass im
Kanton Zürich ausserhalb des Vorentscheidverfahrens erteilte Auskünfte zu
materiellen baurechtlichen Fragen kaum je als Vertrauensgrundlage anerkannt
werden, steht doch zur Klärung von Fragen hinsichtlich der Bewilligungsfähigkeit
eines Bauvorhabens von Gesetzes wegen die Möglichkeit eines Vorentscheids zur
Verfügung. Die Voraussetzungen berechtigten Vertrauens in die Auskunft der zwei
Gemeinderäte sind somit auch aus diesem Grund nicht erfüllt.
Dass es sich bei den anlässlich der Besprechung anwesenden
Gemeinderäten um den Gemeindepräsidenten und den für Bausachen zuständigen
Gemeinderat gehandelt hat, ist unmassgeblich. Zwar ist davon auszugehen, dass
diesen Gemeinderäten bei der Beratung einer baurechtlichen Angelegenheit im
Gesamtgemeinderat eine zentrale Rolle zukommt. Dies ändert jedoch nichts daran,
dass sie für die Erteilung einer Baubewilligung nicht zuständig sind. Auch aus
Art. 18 der Gemeindeordnung der Gemeinde Unterstammheim vom 1. Juni
2008, welcher die Delegation von Geschäften oder Geschäftsbereichen an einzelne
Mitglieder oder an Ausschüsse regelt, vermögen die Beschwerdeführenden aufgrund
der Zuständigkeit des Gesamtgemeinderats für die Erteilung von Baubewilligungen
für den vorliegenden Fall nichts abzuleiten.
Sind die Voraussetzungen berechtigten Vertrauens ohnehin
nicht erfüllt, kann offenbleiben, ob anlässlich der Besprechung vom
14. Dezember 2010 tatsächlich eine vorbehaltlose Zusage erfolgte. Auf eine
Einvernahme der an der Besprechung vom 14. Dezember 2010 beteiligten
Personen kann somit verzichtet werden.
4.8
Am
7. Februar 2011 erfolgte eine Kontrolle des Rohbaus. Dabei wurde
festgestellt, dass die Schleppgaube in ihrer Ausführung den Beschlüssen vom
15. März und 22. November 2010 widerspricht. Daraufhin erliess der Gemeinderat
Unterstammheim den im vorliegenden Verfahren angefochtenen Beschluss vom
21. Februar 2011, in welchem sie die Beschwerdeführenden aufforderte, die
Pläne der bereits erstellten Schleppgaube zu überarbeiten und genehmigen zu
lassen (Disp.-Ziff. I Abs. 4) sowie innert zwei Monaten nach
Genehmigung die Dachaufbaute anzupassen und den rechtmässigen Zustand herzustellen
(Disp.-Ziff. I Abs. 5 und 6).
4.8.1
Die Beschwerdeführenden führen dazu aus, der Gemeinderat hätte sich viel
früher gegen die Errichtung der Dachaufbaute gewehrt, wenn die beiden
Gemeinderäte am 14. Dezember 2010 die nachgesuchte Zustimmung zur
Errichtung verweigert hätten.
4.8.2
Wie bereits von der Vorinstanz zutreffend festgehalten, kann eine
allfällige Unterlassung einer Zwischenkontrolle im Sinn von § 327
Abs. 2 PBG nicht als vertrauensbildende Duldung gewertet werden. Nur wenn
der rechtswidrige Zustand während sehr langer Zeit hingenommen wurde und die
Verletzung öffentlicher Interessen nicht schwer wiegt, vermag der Umstand
allein, dass die Behörden nichts dagegen unternommen haben, einen Vertrauenstatbestand
zu begründen (VGr, 30. April 1987, BEZ 1987 Nr. 19, mit weiteren
Hinweisen). Nach der bundesgerichtlichen Praxis (BGE 107 Ia 121) verwirkt
die Befugnis, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verlangen,
nach 30 Jahren.
4.9
Schliesslich
ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführenden – selbst wenn bei einem
Bauvorhaben am E-Weg 04 Dachaufbauten von gleicher Grösse bewilligt worden
sein sollten – daraus für die Frage der Genehmigung ihrer eigenen Dachaufbaute
nichts abzuleiten vermögen. Zum einen grenzt dieses Grundstück nicht
unmittelbar an die Kernzone K I, welche Teil eines schutzwürdigen Ortsbilds von
kantonaler Bedeutung ist, sondern an die Landwirtschaftszone, weshalb keine
vergleichbaren Verhältnisse vorliegen. Zum anderen besteht vorliegend kein
Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht (vgl. dazu Häfelin/Müller/Uhlmann,
N. 518, mit Hinweisen).
4.10
Zusammenfassend
ergibt sich, dass den Beschwerdeführenden unter dem Gesichtspunkt des
Vertrauensschutzes kein Anspruch auf die nachgesuchte Bewilligung zusteht.
Soweit sich die Beschwerdeführenden auch auf das Verbot
widersprüchlichen Verhaltens berufen und dies mit der nach ihrer Darstellung am
14. Dezember 2010 von zwei Gemeinderäten erfolgten vorbehaltlosen Zusage
und dem anderslautenden Beschluss vom 21. Februar 2011 begründen, ist
darauf hinzuweisen, dass das Verbot widersprüchlichen Verhaltens eng mit dem
Grundsatz des Vertrauensschutzes zusammenhängt und schwer von diesem abzugrenzen
ist. In einer Situation wie der vorliegenden Art sind die Voraussetzungen des
Vertrauensschutzes weitgehend analog anzuwenden (vgl. dazu Häfelin/Müller/Uhlmann,
N. 708 ff.). Ein Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung kann somit
auch nicht aus dem Verbot widersprüchlichen Verhaltens abgeleitet werden.
5.
Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend, der
Beschluss vom 22. November 2010 sei lediglich aufgrund der am
14. Dezember 2010 erfolgten Zusage unangefochten geblieben. Damit
beantragen sie sinngemäss die Wiederherstellung der Rekursfrist mit der Begründung,
sie hätten sich von der Ergreifung eines Rechtsmittels abhalten lassen, weil
die Vertreter der Baubehörde der geplanten Ausführung am 14. Dezember 2010
zugestimmt hätten.
5.1
Nach
§ 12 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) kann eine Frist wiederhergestellt werden, wenn dem Säumigen
keine grobe Nachlässigkeit zur Last fällt und er das Gesuch um Wiederherstellung
innert zehn Tagen nach Wegfall des Grunds einreicht, der die Einhaltung der
Frist verhindert hat.
5.2
Die
Beschwerdeführenden wurden mit Beschluss vom 21. Februar 2011
aufgefordert, die Pläne der bereits erstellten Schleppgaube zu überarbeiten und
genehmigen zu lassen (Disp.-Ziff. I Abs. 4) sowie innert zwei Monaten
nach Genehmigung die Dachaufbaute anzupassen und den rechtmässigen Zustand
herzustellen (Disp.-Ziff. I Abs. 5 und 6). Sie ersuchten jedoch erst
in der gemeinsamen Rekurseingabe vom 23. März 2011 – 25 Tage nach der
Zustellung am 26. Februar 2011 – und damit jedenfalls nicht rechtzeitig um
Wiederherstellung der Frist. Überdies fehlt es im vorliegenden Fall an einem
Grund, welcher eine Fristwiederherstellung rechtfertigt. Durch die am
14. Dezember 2011 erteilte Auskunft wurde – selbst wenn der Darstellung
des Sachverhalts durch die Beschwerdeführenden gefolgt wird – kein berechtigtes
Vertrauen begründet (vgl. dazu E. 4.7.3). Die Beschwerdeführenden hätten
somit gegen den Beschluss vom 22. November 2010 ein Rechtsmittel ergreifen
müssen, wenn sie mit diesem nicht einverstanden gewesen wären.
6.
Die Beschwerdeführenden machen schliesslich geltend, die
Voraussetzungen für einen Wiederherstellungsbefehl seien nicht gegeben.
6.1
Gemäss
§ 341 PBG hat die zuständige Baubehörde ohne Rücksicht auf Strafverfahren
und Bestrafung den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. Seinem Wortlaut
entsprechend verlangt § 341 PBG die vorbehaltlose Durchsetzung der
Rechtsordnung bzw. die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands. Ein Ermessen, ob die zuständige Behörde tätig werden oder ob sie die
Sache auf sich beruhen lassen soll, besteht damit grundsätzlich nicht
(VGr, 8. Februar 2012, VB.2011.00530, E. 5.1;
12. März 2008, VB.2007.00348, E. 1.2.2.1;
François Ruckstuhl,
Öffentlichrechtliche Baumängel, in: Peter Münch/Peter Karlen/Thomas Geiser
[Hrsg.], Beraten und Prozessieren in Bausachen, Basel/Genf/München 1998,
N. 14.63 ff.
). Die Anordnung der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands muss indessen – wie jedes
staatliche Handeln – verhältnismässig sein (Art. 5 Abs. 2 BV;
BGr,
26. April 2010, 1C_397/2009, E. 4.1; VGr, 12. März 2008,
VB.2007.00383, E. 7). Die Frage nach der Verhältnismässigkeit des Abbruchs
ist eine Rechtsfrage, zu deren Überprüfung das Verwaltungsgericht gemäss
§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b
VRG befugt ist (RB 1984 Nr. 18). Allerdings ist mit der Gewichtung
der infrage stehenden öffentlichen und privaten Interessen die Auslegung unbestimmter
Rechtsbegriffe verbunden, bei der den verfügenden Verwaltungsbehörden ein
gewisser Beurteilungsspielraum zusteht, den die Rechtsmittelinstanzen nur mit
Zurückhaltung überprüfen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 73).
6.2
Auszugehen
ist somit vom Grundsatz, wonach gemäss § 341 PBG in allen Fällen die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen ist. Davon ist
abzuweichen, wenn das Beharren auf der Durchsetzung des Rechts
unverhältnismässig wäre.
Ein Abbruchbefehl ist nach ständiger Rechtsprechung dann
unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen Zustand gering ist
und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch
den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 132 II 21
E. 6; 111 Ib 213 E. 6b S. 224; VGr, 12. Juni 1987,
ZBl 89/1988, S. 262; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau-
und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, N. 865 ff.). Dabei sind
auch präjudizielle Aspekte zu berücksichtigen (VGr, 12. März 2008,
VB.2007.00383, E. 7.3.2; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 484 f.).
Geringfügig ist eine Abweichung vom Erlaubten dann, wenn nur um Weniges von der
materiellen Vorschrift abgewichen wird und sie der Bauherrschaft keinen oder
nur einen geringen Nutzen bringt (VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033,
E. 3a; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 483 f.). Bei bedeutenderen
Abweichungen von den materiellen Bauvorschriften können allein Gründe des
Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands führen (RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23; RB
1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22, mit Hinweisen; Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 485).
Grundsätzlich kann sich auch die Bauherrschaft, die nicht
gutgläubig gehandelt hat, gegenüber einem Abbruch- oder Wiederherstellungsbefehl
auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit berufen. Sie muss aber in Kauf
nehmen, dass dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands
aus grundsätzlichen Überlegungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und
der baulichen Ordnung, erhöhtes Gewicht beigemessen und die der Bauherrschaft
allenfalls entstehenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass
berücksichtigt werden (BGr, 26. April 2010, 1C_397/2009, E. 4.1 mit
Hinweisen; VGr, 12. März 2008, VB.2007.00383, E. 7.3;
Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 485).
6.3
Das
Verwaltungsgericht lässt in ständiger Rechtsprechung eine Verletzung der Gestaltungsvorschrift
von § 238 PBG als hinreichende Grundlage für Zwangsmassnahmen genügen. Das
öffentliche Interesse an der Einhaltung der Einordnungs- und Gestaltungsvorschriften
gemäss § 238 PBG und damit der baurechtlichen Ordnung wiegt – vor allem
auch aus präjudiziellen Gründen – schwer (vgl. VGr, 28. März 2007,
VB.2006.00490, E. 4.1 und 4.3; Mäder, N. 665, mit weiteren
Hinweisen).
Wie bereits festgehalten, verweigerte der Gemeinderat
Unterstammheim mit Beschluss vom 22. November 2010 die baurechtliche
Bewilligung für die Dachaufbaute. In den Erwägungen wurde festgehalten, die
Dachaufbaute wirke noch immer zu massiv, zu hoch und zu wenig gut
proportioniert und vermöge sich nicht gut in die bauliche und landschaftliche
Umgebung einzuordnen (§ 238 Abs. 2 PBG). Dieser Beschluss erwuchs
unangefochten in Rechtskraft (E. 5). Es ist somit in einem rechtskräftigen
Entscheid festgehalten, dass die Gestaltung der auf der südwestlichen
Dachfläche des streitbetroffenen Gebäudes in der Zwischenzeit bereits
erstellten Dachaufbaute der in der Kernzone II geltenden erhöhten ästhetischen
Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG nicht entspricht. Hinzu kommt im
vorliegenden Fall, dass die Dachaufbaute auch deshalb mit besonderer Sorgfalt
zu gestalten ist, da sie auf der der Kernzone I zugewandten Dachfläche
angeordnet wurde, welche Teil eines schutzwürdigen Ortsbilds von kantonaler
Bedeutung ist. Angesichts der Lage in der Kernzone und der unmittelbaren Nähe
zu einem Ortsbild von kantonaler Bedeutung ist die Verletzung der
Gestaltungsvorschriften vorliegend nicht als geringfügiger Regelverstoss zu
qualifizieren. Unter Berücksichtigung der erhöhten Gestaltungsanforderungen ist
bei einer von der Baubehörde im Beschluss vom 22. November 2010 als zu
massiv, zu hoch und zu wenig gut proportioniert qualifizierten Dachaufbaute
aufgrund dieses Massstabs vielmehr von einer erheblichen Abweichung vom
Erlaubten auszugehen, besteht doch an einer ästhetisch gut gestalteten Umgebung
bzw. Dachlandschaft im vorliegenden Fall ein erhebliches öffentliches Interesse
(vgl. dazu auch VGr, 23. April 2009, VB.2009.00056, E. 3.1). Zudem
haben die Beschwerdeführenden an einer möglichst grossen Fensterfläche zur Belichtung
ein beachtliches privates Interesse, weshalb die präjudiziellen Aspekte entsprechend
zu gewichten sind. Diese liegen nicht zuletzt darin, dass Festlegungen, die im
Rahmen des Baubewilligungsverfahrens mehrfach geprüft und verweigert worden
sind, nicht wieder infrage gestellt werden können.
Die Beschwerdeführenden können sich überdies nicht auf
Vertrauensschutz berufen (vgl. dazu E. 4). Dabei ist insbesondere zu
berücksichtigen, dass die Beschwerdeführenden von einem fachkundigen
Architekten vertreten waren, dessen Wissen ihnen anzurechnen ist. Zudem wurde
die Erstellung der Dachaufbaute in der heutigen Grösse bereits nach der
Erteilung der Baufreigabe in Auftrag gegeben.
Die privaten Interessen der Beschwerdeführenden an der Beibehaltung
des unrechtmässigen Zustands bzw. die durch die Ersetzung entstehenden Kosten,
welche die Beschwerdeführenden mit mindestens Fr. 15'000.- beziffern
(Beschwerdeschrift, N. 53), fallen demgegenüber weniger ins Gewicht.
Unter Berücksichtigung des nicht als geringfügig zu
qualifizierenden Regelverstosses und des für die Beschwerdeführenden aus diesem
resultierenden Nutzens der besseren Belichtung, der Vorgeschichte und des
fehlenden Vertrauensschutzes erweist sich der Wiederherstellungsbefehl der kommunalen
Baubehörde jedenfalls als verhältnismässig. Die von den Vorinstanzen
vorgenommene Interessenabwägung ist somit nicht zu beanstanden. Auf einen verwaltungsgerichtlichen
Augenschein zur Beurteilung der Verhältnismässigkeit des
Wiederherstellungsbefehls kann unter diesem Umständen verzichtet werden. Die
Frage, ob das abgeänderte Projekt § 238 Abs. 2 PBG genügt, ist – wie
vom Beschwerdegegner zutreffend geltend gemacht – erst zu beurteilen, nachdem
die Pläne bezüglich der Dachaufbaute von den Beschwerdeführenden überarbeitet
und der Baubehörde eingereicht worden sind, und ist nicht Gegenstand des
vorliegenden Verfahrens.
7.
Damit erweist sich die
Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen
(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG), denen bei diesem Verfahrensausgang von vornherein keine
Parteientschädigung zusteht (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    100.--     Zustellkosten,
Fr. 3'100.--     Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden je zur Hälfte den
Beschwerdeführenden auferlegt, unter solidarischer Haftung für die ganzen
Kosten.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an…