zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00133 · 2024-08-22 · de

Nutzungsplanung | [Einzonung] Voraussetzungen, unter denen Land neu einer Bauzone zugewiesen werden kann (Art. 15 Abs. 4 des Raumplanungsgesetzes [RPG]; E. 3). Entgegen der Ansicht des Grundeigentümers unterscheidet das Gesetz nicht zwischen "regulären Einzonungen" und Einzonungen "als angebrachter Einzelfalllösung"; die Voraussetzungen des Art. 15 Abs. 4 RPG müssen für eine Einzonung stets erfüllt sein. Vorliegend sind diese Voraussetzungen nicht gegeben (E. 5.2). Dass die streitbetroffene Fläche gemäss dem kantonalen Richtplan kartografisch im Siedlungsgebiet liegt, begründet keinen Anspruch auf Einzonung (E. 5.3). Einen solchen kann der Grundeigentümer auch nicht anderweitig, etwa gestützt auf den sog. Vertrauensgrundsatz, geltend machen (E. 5.4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 22.08.2024 VB.2024.00133
Zurich Verwaltungsgericht 22.08.2024 VB.2024.00133
Zurigo Verwaltungsgericht 22.08.2024 VB.2024.00133

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00133
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00133
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 22.08.2024
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Nutzungsplanung
[Einzonung]
Voraussetzungen, unter denen Land neu einer Bauzone zugewiesen werden kann (Art. 15 Abs. 4 des Raumplanungsgesetzes [RPG]; E. 3). Entgegen der Ansicht des Grundeigentümers unterscheidet das Gesetz nicht zwischen "regulären Einzonungen" und Einzonungen "als angebrachter Einzelfalllösung"; die Voraussetzungen des Art. 15 Abs. 4 RPG müssen für eine Einzonung stets erfüllt sein. Vorliegend sind diese Voraussetzungen nicht gegeben (E. 5.2). Dass die streitbetroffene Fläche gemäss dem kantonalen Richtplan kartografisch im Siedlungsgebiet liegt, begründet keinen Anspruch auf Einzonung (E. 5.3). Einen solchen kann der Grundeigentümer auch nicht anderweitig, etwa gestützt auf den sog. Vertrauensgrundsatz, geltend machen (E. 5.4).
Abweisung.
Stichworte:
EINZONUNG
RESERVEZONE
SIEDLUNGSGEBIET
VERTRAUENSSCHUTZ
Rechtsnormen:
Art. 5 Abs. III BV
Art. 9 BV
Art. 15 Abs. IV RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2024.00133
Urteil
der 3. Kammer
vom
22. August 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Franz Kessler Coendet,
Ersatzrichter Christian Mäder,
Gerichtsschreiberin Eva Heierle.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerin,
und
Stadt Illnau-Effretikon, vertreten durch RA C
,
Mitbeteiligte,
betreffend Nutzungsplanung,
hat sich
ergeben:
I.
Das Stadtparlament Illnau-Effretikon setzte am 7. April
2022 die Gesamtrevision der kommunalen Nutzungsplanung fest. Mit Verfügung vom
12. Juli 2023 genehmigte die Baudirektion diesen Beschluss, dies jedoch
unter Vorbehalt verschiedener Festlegungen. Gemäss Dispositivziffer II
wurde "die Einzonung Usterstrasse im Ortsteil Illnau von der Reservezone
in die Wohnzone W2.2 […] nicht genehmigt".
II.
Gegen die Nichtgenehmigungsverfügung erhoben einerseits
die Stadt Illnau-Effretikon und anderseits A Rekurs beim Baurekursgericht.
Dieses führte zwei Schriftenwechsel durch. Mit Entscheid vom 7. Februar
2024 wurden die beiden Rekursverfahren vereinigt. Das Rechtsmittel der Stadt
Illnau-Effretikon wurde teilweise gutgeheissen, hinsichtlich Dispositivziffer II
jedoch abgewiesen. Ebenso blieb der allein gegen diese Anordnung gerichtete
Rekurs von A erfolglos.
III.
Mit Beschwerde vom 8. März 2024 liess A dem
Verwaltungsgericht beantragen:
" 1.    Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 7. Februar
2024 betreffend die Nichtgenehmigung der Einzonung Usterstrasse im Ortsteil
Illnau von der Reservezone in die Wohnzone W2.2 sei aufzuheben.
2.    Die Verfügung des Amtes für Raumentwicklung des Kantons Zürich
vom 12. Juli 2023 sei bezüglich Dispositiv-Ziff. II, Nichtgenehmigung der
Einzonung Usterstrasse im Ortsteil Illnau von der Reservezone in die Wohnzone
W2.2 aufzuheben.
3.    Der Einzonung Usterstrasse im Ortsteil Illnau
von der Reservezone in die Wohnzone W2.2 sei die Genehmigung zu erteilen.
4.    Es
sei ein Augenschein vor Ort durchzuführen.
5.    Eventualiter sei die Sache zur vollständigen
Klärung des Sachverhaltes, allenfalls zur Durchführung eines Augenscheins
und/oder Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
6.    […]
7.    Die
Kosten des Verfahrens seien der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und diese sei
zu verpflichten, dem Beschwerdeführer eine angemessene Entschädigung (zuzüglich
MwSt.) zu bezahlen."
Die Stadt Illnau-Effretikon erklärte am 20. März 2024
den Verzicht auf Teilnahme am Verfahren und auf Beschwerdeantwort. Die
Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom 21. März 2024 lautet auf
Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellte die Baudirektion unter
Hinweis auf einen Mitbericht des Amts für Raumentwicklung am 23. April
2023.
Auf die Erwägungen des Rekursentscheids und die
Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen
Bezug genommen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) zur
Behandlung der gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhobenen Beschwerde
zuständig. Als Eigentümer des von der Nichtgenehmigung der Einzonung
betroffenen Grundstücks Kat.-Nr. 01 ist der Beschwerdeführer zur
Ergreifung von Rechtsmitteln gemäss § 338a des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) legitimiert. Da sämtliche Sachurteilsvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
Streitgegenstand bildet nach dem Gesagten einzig
Dispositivziffer II der Verfügung der Baudirektion vom 12. Juli 2023.
2.
Der Beschwerdeführer rügt,
dass das Baurekursgericht mit dem Verzicht auf einen Augenschein den
Sachverhalt ungenügend untersucht habe. Diesen Mangel habe entweder die
Vorinstanz zu beheben oder das Verwaltungsgericht mit einem Lokaltermin zu
heilen.
Nach zutreffender Würdigung
durch die Vorinstanz ist der Sachverhalt aus den Akten hinreichend ersichtlich,
weshalb auf die Durchführung eines Augenscheins zu verzichten ist (RB 1995
Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],
3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 79). Der
Beschwerdeführer vermag nicht näher darzutun, inwiefern das Baurekursgericht
für die von ihm verfochtene "Einzonung als Ausnahmelösung" im Sinn
einer "Einzelfallbeurteilung" die Verhältnisse vor Ort hätte näher
klären müssen. Die bei den Akten liegenden Pläne sowie der erläuternde Bericht
nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1)
vermitteln ein genügendes Bild der örtlichen Verhältnisse. Dieses wird ergänzt
durch die im Internet publizierte Geoinformation des Kantons Zürich
(https://www.zh.ch/de/planen-bauen/geoinformation.html). Der Eventualantrag auf
Rückweisung der Sache zur weiteren Untersuchung an das Baurekursgericht ist
daher unbegründet. Ebenso wenig bedarf es sonstiger Untersuchungshandlungen des
Verwaltungsgerichts. Vielmehr ist das Verfahren spruchreif.
3.
Art. 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni
1979 (RPG; SR 700; in der Fassung vom 15. Juni 2012) gibt die
Kriterien vor, gemäss denen Land einer Bauzone zugeordnet werden kann (Heinz
Aemisegger/Samuel Kissling in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar
RPG: Nutzungsplanung, Zürich etc. 2016 [Praxiskommentar RPG], Art. 15
N. 44 und 86). Nach der ursprünglichen Fassung dieser Bestimmung vom
22. Juni 1979 (AS 1979, 1577) umfassten Bauzonen Land, das sich für die
Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist (lit. a) oder
voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird (lit. b).
Die Ausscheidung von Bauzonen hat sich primär an Art. 75 Abs. 1 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) zu orientieren,
wonach die Raumplanung der zweckmässigen und haushälterischen Nutzung des
Bodens und der geordneten Besiedlung des Landes zu dienen hat.
Kraft Art. 15 Abs. 4
RPG kann Land neu einer Bauzone zugwiesen werden, wenn es sich für die
Überbauung eignet (lit. a), es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung
der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich
innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird (lit. b),
Kulturland damit nicht zerstückelt wird (lit. c), seine Verfügbarkeit
rechtlich sichergestellt ist (lit. d) und damit die Vorgaben des
Richtplans umgesetzt werden (lit. e). Die genannten Voraussetzungen müssen
kumulativ erfüllt sein, damit Land neu einer Bauzone zugewiesen werden kann
(BGr, 3. Juli 2019, 1C_443/2018, E. 5.2). Überdies bedarf es einer
umfassenden Interessenabwägung (Art. 3 RPV; Aemisegger/Kissling, Art. 15
N. 87). Dass bei einer Einzonung vorab die inneren Nutzungsreserven
berücksichtigt werden müssen, ergibt sich bereits aus den Planungszielen und
-grundsätzen nach Art. 1 und Art. 3 RPG (Aemisegger/Kissling, Art. 15
N. 98, auch zum Folgenden), was lit. b nochmals unmissverständlich
festhält. Innere Nutzungsreserven sind grundsätzlich unüberbaute Flächen
innerhalb der Bauzonen. Neben den unüberbauten Flächen gehören zu den inneren
Nutzungsreserven auch Gebiete, in denen nach geltenden Nutzungsplänen eine
dichtere bzw. effizientere Nutzung zulässig wäre oder gar als sachlich geboten
erscheint (vgl. BGr, 1. Dezember 2020, 1C_300/2020, E. 2.5;
18. Dezember 2018, 1C_105/2018, E. 4.2).
4.
4.1
Das
Baurekursgericht erwog, dass die von der Stadt Illnau-Effretikon zugunsten der
Einzonung angeführte E. 3 des Bundesgerichtsentscheids 1C_384/2016 vom 16. Januar
2018 die Auslegung von Art. 21 RPG betreffend Verbindlichkeit und
Anpassung der Nutzungspläne thematisiere und nicht die vorliegend massgebenden
Voraussetzungen für eine Einzonung nach Art. 15 Abs. 4 RPG. Sodann
seien die geltend gemachten städtebaulichen Argumente und Gründe der
Verkehrssicherheit unbehelflich. Im Weiteren könne der Beschwerdeführer aus dem
Grundsatz des Vertrauensschutzes nichts zu seinen Gunsten ableiten. Seine
Behauptung, dass er im Jahr 1991 anlässlich der Überbauung des Grundstücks
Kat.-Nr. 02 verpflichtet worden sei, die Erschliessung einer künftigen
Überbauung in der angrenzenden Reservezone sicherzustellen, habe er weder
substanziiert noch belegt. Aufgrund der Umstände lasse sich nicht sagen, dass
ihm eine Einzonung "zumindest implizit" in Aussicht gestellt worden
sei. Auch wenn er bei der Wahl der Erschliessung eine allfällige künftige
Überbauung der Reservezone berücksichtigt habe, lasse sich daraus kein Anspruch
auf Einzonung ableiten. Dies gelte umso mehr, als 1991 und in den folgenden
Jahren noch keine konkreten Planungsabsichten hinsichtlich einer Einzonung
bestanden hätten. Ferner bedeute die Lage eines Grundstücks im Siedlungsgebiet
gemäss Richtplan nicht, dass es dereinst eingezont werde. Die Zuweisung zur
Reservezone sei zeitlich nicht befristet. Wenn § 65 Abs 4 PBG dem
Eigentümer eines Grundstücks in der Reservezone einen Anspruch auf Überprüfung
dieser Festlegung einräume, falle eine Einzonung gleichwohl nur unter den
Voraussetzungen von Art. 15 Abs. 4 RPG in Betracht und sei daher auch
die Zuteilung zu einer Nichtbauzone möglich. Vorliegend stehe keine Ausdehnung
der Bauzone an einem anderen Ort in Frage, die stattdessen nach Treu und
Glauben in der fraglichen Reservezone zu erwarten gewesen wäre. Auch insofern
fehle es daher an einem Anspruch auf Einzonung.
4.2
Zur
Begründung seines Rechtsmittels bringt der Beschwerdeführer vor, dass es
vorliegend nicht um eine "gewöhnliche Einzonung" gehe, sondern der
Sachverhalt einer Beurteilung des Einzelfalls bedürfe. Die Auflösung der
Reservezone dränge sich hier aus städtebaulichen Gründen auf und verbessere die
Verkehrssicherheit. Eine genügende Untersuchung des Sachverhalts zeige auf,
dass vorliegend nicht von einer "regulären" Einzonung, sondern von
einer "Einzonung als Ausnahmelösung" auszugehen sei. Eine derartige
"Ausnahme-Einzonung" im Sinn einer sachgerechten Einzelfalllösung sei
auch unter den Vorgaben des Raumplanungsgesetzes zulässig. Wenn das
Baurekursgericht selbst für derartige Einzonungen auf den Voraussetzungen von
Art. 15 Abs. 4 RPG beharre, schliesse es eine einzelfallgerechte
Lösung aus, was einem überspitzten Formalismus bzw. einem Rechtsmissbrauch
gleichkomme. Weil hier überzeugende Argumente für die Einzonung sprächen, müsse
die Vergrösserung der Bauzone bei seinem Grundstück von knapp 1'500 m
2
zulässig sein. Mithin erweise sich die Nichtgenehmigung durch die Baudirektion
als unrichtig und missachte sie zudem die Gemeindeautonomie (act 2
S. 4 f.). Was die Berufung des Beschwerdeführers auf Vertrauensschutz
anbelange, gehe die Vorinstanz von einem unrichtigen Sachverhalt aus. Das
Verhalten der Stadt Illnau-Effretikon im Genehmigungs- und im Rekursverfahren
lasse den Schluss zu, dass sie dem Beschwerdeführer den guten Glauben in die
spätere Einzonung des Grundstücks zuerkannt und diese denn auch vorgenommen habe.
Wenn die Vorinstanz Zweifel am Genügen der Vertrauensgrundlage gehabt hätte,
wäre sie kraft ihrer Untersuchungspflicht nach § 7 VRG gehalten gewesen,
den Sachverhalt näher auszuleuchten. Dass der Beschwerdeführer gestützt auf
sein berechtigtes Vertrauen schon Dispositionen getätigt habe, sei
unbestritten.
5.
5.1
Gemäss § 5
Abs. 1 PBG werden bei der Genehmigung von Erlassen, Verfügungen und
raumplanungsrechtlichen Festlegungen Rechtmässigkeit, Zweckmässigkeit und
Angemessenheit geprüft. Das Baurekursgericht überprüft kommunale Nutzungspläne
auf alle Mängel, insbesondere auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit
(§ 20 Abs. 1 VRG). Wie es zutreffend erwogen hat, dürfen die
Genehmigungs- und die Rekursinstanz einem kommunalen Planungsakt die Zustimmung
nur dann verweigern, wenn sich dieser im Licht überkommunaler Interessen als
unzweckmässig erweist, den Zielen und Grundsätzen des Raumplanungsrechts (Art. 1
und 3 RPG) widerspricht oder offensichtlich unangemessen ist. In
diesem Umfang wird die Gemeindeautonomie durch das höherrangige Recht
eingeschränkt (vgl. VGr, 6. Oktober 2016, VB.2016.00211, E. 2; Marco Donatsch,
Kommentar VRG, § 20 N. 77 ff.).
Nach § 50 Abs. 1 VRG überprüft das
Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid im Beschwerdeverfahren nur auf
Rechtsverletzungen, einschliesslich Ermessensmissbrauch und -überschreitung.
5.2
Der
Beschwerdeführer stellt zu Recht nicht in Abrede, dass sich die Zulässigkeit
einer Einzonung nach Art. 15 Abs. 4 RPG richtet. Diese Bestimmung
unterscheidet jedoch nicht zwischen einer von ihm als "gewöhnlich"
oder "regulär" bezeichneten Einzonung und einer "Einzonung als
Ausnahmelösung" bzw. einer "angebrachten Einzelfalllösung".
Vielmehr sind die in dieser Norm genannten Voraussetzungen in jedem Fall zu erfüllen.
Der Beschwerdeführer macht nicht geltend, dass all diesen Anforderungen im
vorliegenden Fall Genüge getan ist. Im Gegenteil anerkennt er mit dem Hinweis,
es gehe hier nicht um eine "reguläre" Einzonung, dass dies gerade
nicht zutrifft.
Gemäss Art. 15 Abs. 4 RPG kommt den vom
Beschwerdeführer zugunsten einer Einzonung angeführten
"städtebaulichen" Gründen und Aspekten der Verkehrssicherheit keine
ausschlaggebende Bedeutung zu. Im Übrigen ist weder das eine noch das andere
Argument stichhaltig: Dass die Bauzone auf der Westseite der Usterstrasse
weiter in die Landwirtschaftszone vorspringt als auf der Ostseite, erfordert
keine Arrondierung. Denn Zonengrenzen verlaufen regelmässig und auch in Illnau
in unregelmässigen Formen. Ebenso wenig ist ersichtlich, weshalb die vom
Beschwerdeführer angestrebte Überbauung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 die
Verkehrssicherheit verbessern sollte. Dass die bestehende Überbauung Mängel
bezüglich der Verkehrssicherheit aufweist, hat weder der Beschwerdeführer
dargetan noch ist solches den Akten zu entnehmen. Selbst wenn dies zutreffen
sollte, liesse sich die Verkehrssicherheit durch geeignetere Massnahmen
verbessern als durch Schaffung von weiterem Bauland. Wenn die Baudirektion und
das Baurekursgericht auf der Einhaltung der Anforderungen von Art. 15 Abs. 4
RPG beharrt haben, ist diese Rechtsanwendung korrekt und – entgegen der
Auffassung des Beschwerdeführers – weder überspitzt formalistisch noch
rechtsmissbräuchlich (vgl. dazu auch VGr, 11. Januar 2018, VB.2017.00432,
E. 6.4.4; vom Bundesgericht insoweit bestätigt mit Urteil vom 18. Dezember
2018, 1C_105/2018, E. 6).
5.3
Die
streitbetroffene Fläche befindet sich nicht im weitgehend überbauten Gebiet,
sondern am Siedlungsrand. Gemäss kantonalem Richtplan (Stand: 11. März
2024) wie auch nach dem regionalem Richtplan Winterthur und Umgebung (Stand:
17. November 2021) liegt sie kartografisch im Siedlungsgebiet. Dieser
Umstand begründet jedoch gemäss zutreffender Feststellung der Vorinstanz keinen
Einzonungsanspruch. Art. 15 Abs. 4 lit. e RPG verlangt zwar für
eine Einzonung, dass damit die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden. Daraus
lässt sich indessen nicht der Umkehrschluss ziehen, dass die Zuweisung eines
Grundstücks zum Siedlungsgebiet in der Richtplanung auf der Stufe
Nutzungsplanung zu einer Einzonung führe. Vielmehr müssen hierfür auch die
übrigen Anforderungen gemäss Art. 15 Abs. 4 RPG erfüllt sein (BGr,
28. März 2024, 1C_306/2022, E. 2.4).
Wie der erläuternde Bericht (Ortsplanungsrevision;
Gesamtrevision der Bau- und Zonenordnung) nach Art. 47 RPV vom 22. April
2020 festhält, wurden eine Analyse der Innenentwicklungspotenziale und eine
Abschätzung des Bauzonenbedarfs durchgeführt. Der Anteil der gebauten
Geschossfläche am Geschossflächenpotenzial gemäss bisherigem Planungsrecht betrage
in Illnau-Effretikon insgesamt rund 80 %. Dabei unterscheide sich dieser
Anteil je nach Quartier stark. Im Ortsteil Illnau bestünden namentlich in den
Gebieten Geen und Hagen Südwest grössere Reserven. Nach dem Gesagten sind in
der Stadt Illnau-Effretikon und insbesondere auch in Illnau innere
Nutzungsreserven vorhanden, die kraft Art. 15 Abs. 4 lit. b RPG
mobilisiert werden müssen, bevor eine Neueinzonung am fraglichen Standort in
Frage kommt. Daran ändert nichts, dass die nicht genehmigte Einzonungsfläche
von insgesamt rund 2'540 m
2
vergleichsweise gering ist.
Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers rechtfertigt auch die
Gemeindeautonomie im konkreten Fall selbst dann nicht eine Missachtung der
Einzonungsvoraussetzungen von Art. 15 Abs. 4 RPG, wenn sie bescheiden
ausfällt.
5.4
Im
Weiteren fragt sich, ob aus dem in Art. 5 Abs. 3 und in Art. 9
BV verankerten Grundsatz des Handelns nach Treu und Glauben ein
Einzonungsanspruch abgeleitet werden kann. Laut Art. 14 RPG ordnen
Nutzungspläne die zulässige Nutzung des Bodens (Abs. 1); sie unterscheiden
vorab Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen (Abs. 2). Art. 18 RPG
erlaubt den Kantonen, weitere Nutzungszonen vorzusehen (Abs. 1) und
Vorschriften über Gebiete zu erlassen, deren Nutzung noch nicht bestimmt ist
oder in denen eine bestimmte Nutzung erst später zugelassen wird (Abs. 2).
Zu letzteren zählt die Reservezone gemäss § 65 PBG. Diese umfasst Flächen,
deren Nutzung noch nicht bestimmt ist oder in denen eine bestimmte Nutzung erst
später zugelassen werden soll (Abs. 1). Bauten und Anlagen sind nur nach
Massgabe von Art. 24 RPG zulässig. Sie dürfen zudem der in den Richtplänen
vorgesehenen Zweckbestimmung nicht zuwiderlaufen (Abs. 2).
Die als Bauerwartungsland zu verstehende Reservezone
verleiht keinen Einzonungsanspruch. Die Zuweisung zu einer Reservezone bedeutet
bloss, dass bei einer späteren Ausdehnung der Bauzone eine Einzonung an dieser
Stelle im Vordergrund steht (Rudolf Muggli, Praxiskommentar RPG, Art. 18
N. 40). Dementsprechend verleiht § 65 Abs. 4 PBG dem Eigentümer
von Grundstücken in Reservezonen einen Anspruch auf Überprüfung der
Bauzonendimensionierung, der frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder
Revision des Zonenplans geltend gemacht werden kann. Wie der Verfügung der
Baudirektion vom 12. Juli 2023 entnommen werden kann, sieht der revidierte
Zonenplan im Ortsteil Illnau keine Neueinzonungen vor. Schon aus diesem Grund kann
der Beschwerdeführer nicht erfolgreich einen Anspruch auf prioritäre Behandlung
seines Grundstücks Kat.-Nr. 01 bezüglich Einzonung geltend machen.
Schliesslich bleibt zu prüfen, ob die vom Beschwerdeführer
erbrachten Erschliessungsaufwendungen für die streitbetroffene Parzelle
Kat.-Nr. 01 anlässlich der Überbauung des nördlich angrenzenden
Grundstücks Kat.-Nr. 02 im Jahr 1991 schutzwürdiges Vertrauen in die
spätere Einzonung begründet haben. Die Ausführungen des Baurekursgerichts,
wonach der Beschwerdeführer diesbezüglich keine formellen Anordnungen belegt
habe, die als Vertrauensgrundlage gelten könnten, vermag dieser auch vor
Verwaltungsgericht nicht zu widerlegen. Ob er sich damals "im guten
Glauben" auf eine künftige Einzonung wähnte, spielt keine Rolle. Denn nach
zutreffender Feststellung der Vorinstanz konnte die Baubehörde anlässlich der
Erteilung der Baubewilligung nicht zusichern, dass die kraft § 88 PBG für
den Erlass der Bau- und Zonenordnung zuständige Legislative das
streitbetroffene Grundstück dereinst einzonen würde. Noch weniger vermöchte
eine derartige Zusage die Baudirektion als nach § 89 PBG zuständige
Genehmigungsinstanz zu binden. Ausserdem steht die Auskunft einer Behörde stets
unter dem Vorbehalt, dass sich der Sachverhalt und die Rechtslage
zwischenzeitlich nicht geändert haben (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix
Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich 2020, Rz. 695 ff.).
Ob und wie weit der auf den 1. Mai 2014 in Kraft getretene revidierte Art. 15
RPG gegenüber dem früheren Recht erhöhte Anforderungen an die Schaffung neuer
Bauzonen gebracht hat (vgl. dazu BGE 145 II 18 E. 3.1;
Aemisegger/Kissling, Art. 15 N. 86), kann dahingestellt bleiben;
jedenfalls erfordert eine Neueinzonung nach Art. 15 Abs. 4 lit. b
RPG einen entsprechenden Bedarf, der vorliegend nach dem in E. 5.3
Gesagten nicht ausgewiesen ist. Die umstrittene Einzonung würde somit im
Ergebnis auch dem Planungsgrundsatz des haushälterischen Umgangs mit dem Boden
widersprechen (Art. 1 RPG). Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, wenn
die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz der Nachachtung der Anforderungen des
Raumplanungsrechts den Vorrang gegenüber den entgegengesetzten privaten und
lokalen Interessen an einer Einzonung gegeben und dem kommunalen Planungsakt
die Zustimmung verweigert haben.
6.
Diese Erwägungen führen zur
Abweisung der Beschwerde.
7.
Bei diesem Prozessausgang sind die Gerichtskosten dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG). Dem unterliegenden Beschwerdeführer steht von vornherein
keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    130.--
Zustellkosten,
Fr. 6'130.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    die Mitbeteiligte;
c)    das Baurekursgericht;
d)    das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).