zh_verwaltungsgericht · VB.2025.00061 · 2026-02-26 · de
Baubewilligung

Erweiterung Wohnhaus; Ergänzung der Baubewilligung mit Nebenbestimmungen. Inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden (E. 4.1). Der Mangel der Pläne besteht vorliegend vor allem darin, dass die Höhenangaben im Sinne der ziffermässigen Höhenquoten fehlen. Solche Angaben können nachträglich ohne Weiteres im Rahmen einer Nebenbestimmung eingefordert werden. Der von der Vorinstanz festgestellte Mangel der Abstandsverletzung an der Westfassade kann sodann ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden, indem der entsprechende Bereich geringfügig zurückversetzt oder abgesenkt wird. Diese geringfügige Anpassung verändert auch die optische Erscheinung des Vorhabens nicht massgeblich. Damit erweist sich die Nebenbestimmung als zulässig (E. 4.4). Der Erker der Bestandesbaute stellt einen Vorsprung im Sinne von § 27 Abs. 1 ABV dar; es fällt kein Mehrlängenzuschlag an (E. 5.3). Gemäss § 239 Abs. 1 PBG müssen Bauten und Anlagen nach Fundation, Konstruktion und Material den anerkannten Regeln der Baukunde entsprechen und dürfen weder bei ihrer Erstellung noch durch ihren Bestand Personen oder Sachen gefährden. Da sich technische Fragen in diesem Zusammenhang anhand der Pläne der Baueingabe oft nicht abschliessend beurteilen lassen, genügt es im Regelfall, dass die Baubehörde die Einhaltung dieser Vorschrift im Rahmen der Kontrolle der Bauausführung überwacht. Anders verhält es sich jedoch, wenn konkrete Anhaltspunkte vorliegen, die auf eine ganz besondere Gefährdung hindeuten und nahelegen, von der Bauherrschaft einen speziellen Nachweis oder bestimmte Vorkehren zu verlangen (E. 6.1). Die Baubewilligung ist um die Auflage zu ergänzen, dass die Bauherrschaft dem Amt für Baubewilligungen der Stadt Zürich vor Baubeginn ein Konzept über die Durchführung der notwendigen und zweckmässigen Sicherungsmassnahmen(Abstützung und Unterfangung der Brandmauer, Spriessung der Baugrube) einzureichen und bewilligen zu lassen hat (E. 6.2.3).Teilweise Gutheissung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2025.00061
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Geschäftsnummer:
VB.2025.00061
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 26.02.2026
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Erweiterung Wohnhaus; Ergänzung der Baubewilligung mit Nebenbestimmungen.Inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden (E. 4.1). Der Mangel der Pläne besteht vorliegend vor allem darin, dass die Höhenangaben im Sinne der ziffermässigen Höhenquoten fehlen. Solche Angaben können nachträglich ohne Weiteres im Rahmen einer Nebenbestimmung eingefordert werden. Der von der Vorinstanz festgestellte Mangel der Abstandsverletzung an der Westfassade kann sodann ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden, indem der entsprechende Bereich geringfügig zurückversetzt oder abgesenkt wird. Diese geringfügige Anpassung verändert auch die optische Erscheinung des Vorhabens nicht massgeblich. Damit erweist sich die Nebenbestimmung als zulässig (E. 4.4).Der Erker der Bestandesbaute stellt einen Vorsprung im Sinne von § 27 Abs. 1 ABV dar; es fällt kein Mehrlängenzuschlag an (E. 5.3).Gemäss § 239 Abs. 1 PBG müssen Bauten und Anlagen nach Fundation, Konstruktion und Material den anerkannten Regeln der Baukunde entsprechen und dürfen weder bei ihrer Erstellung noch durch ihren Bestand Personen oder Sachen gefährden. Da sich technische Fragen in diesem Zusammenhang anhand der Pläne der Baueingabe oft nicht abschliessend beurteilen lassen, genügt es im Regelfall, dass die Baubehörde die Einhaltung dieser Vorschrift im Rahmen der Kontrolle der Bauausführung überwacht. Anders verhält es sich jedoch, wenn konkrete Anhaltspunkte vorliegen, die auf eine ganz besondere Gefährdung hindeuten und nahelegen, von der Bauherrschaft einen speziellen Nachweis oder bestimmte Vorkehren zu verlangen (E. 6.1). Die Baubewilligung ist um die Auflage zu ergänzen, dass die Bauherrschaft dem Amt für Baubewilligungen der Stadt Zürich vor Baubeginn ein Konzept über die Durchführung der notwendigen und zweckmässigen Sicherungsmassnahmen (Abstützung und Unterfangung der Brandmauer, Spriessung der Baugrube) einzureichen und bewilligen zu lassen hat (E. 6.2.3).Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
ABSTANDSVORSCHRIFTEN
BRANDMAUER
ERKER
FASSADENLÄNGE
MEHRLÄNGENZUSCHLAG
NEBENBESTIMMUNG
UNTERFANGUNG
VORSPRUNG
Rechtsnormen:
§ 27 Abs. I ABV
§ 239 PBG
§ 260 Abs. III PBG
§ 291 Abs. II PBG
§ 321 PBG
§ 327 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2025.00061
Urteil
der
1. Kammer
vom 26. Februar 2026
Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz),
Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin Regina Meier.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    D,
vertreten durch RA E,
2.    Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Am 29. März 2023 erteilte die Bausektion des
Stadtrats von Zürich D die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die
Erweiterung des Wohnhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse
02 in Zürich.
II.
A und B gelangten dagegen mit Rekurs vom 3. Mai 2023
an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung. Mit
Entscheid vom 6. Dezember 2024 hiess das Baurekursgericht den Rekurs
teilweise gut und ergänzte den angefochtenen Beschluss der Bausektion des
Stadtrats von Zürich um die Auflage, dass die Bauherrschaft dem Amt für
Baubewilligungen vor Baubeginn im Sinne der Erwägungen überarbeitete Pläne
einzureichen und diese bewilligen zu lassen habe, aus denen hervorgeht, dass
der Grenzabstand zur Parzelle Kat.-Nr. 03 nicht weitergehend
unterschritten werde, dass das Bauvorhaben im Abstandsbereich zu den
Nachbargrundstücken das gewachsene Terrain nicht um mehr als 0,5 m überrage
und dass die strittige Aussentreppe ab der Nordfassade nicht mehr als 2 m in
den Abstandsbereich rage. Im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen.
III.
Dagegen erhoben A und B am 27. Januar 2025 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht und beantragten unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
die Aufhebung des Rekursentscheids, soweit damit ihr Rekurs abgewiesen worden
war.
Das Baurekursgericht beantragte am 12. Februar 2025 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. D beantragte am
28. Februar 2025, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten
sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A und B. Die
Bausektion des Stadtrats von Zürich verzichtete am 3. März 2024 auf
Beschwerdeantwort.
Die Replik erfolgte am 27. März 2025, die Duplik von
D am 11. April 2025. Am 26. Mai 2025 erstatteten A und B Triplik. D
verzichtete stillschweigend auf eine weitere Stellungnahme.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die
Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die weiteren
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01
an der F-Strasse 02 in Zürich 7 / Hirslanden liegt in der Wohnzone W2
gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO 2016) und ist
mit einer Hälfte des Doppeleinfamilienhauses F-Strasse 02/04 überstellt.
Das Bauprojekt umfasst den Umbau und die Erweiterung des
Doppeleinfamilienhausteils mit neu vier Wohneinheiten, einem Lift, einer
Aussentreppe und der Vergrösserung der unterirdischen Garage um einen
zusätzlichen Abstellplatz. Die Erweiterung erfolgt zum grössten Teil bergseits
unterirdisch und bedingt eine Unterfangung der auf der Grundstücksgrenze
stehenden Zwischenwand zur anderen Hälfte des Doppeleinfamilienhauses.
3.
Die Beschwerdeführenden
machen geltend, die von der Vorinstanz statuierte ergänzende Auflage, dass die
Bauherrschaft überarbeitete Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen habe,
aus denen hervorgeht, dass der gewachsene Boden im Abstandsbereich zu den
Nachbargrundstücken an keiner Stelle um mehr als 0,5 m durchstossen werde,
verletze § 321 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG). Weiter sei die geplante Laterne abstandswidrig. Sodann sei § 239
PBG verletzt; das Bauvorhaben sei nicht ohne eine unzulässige Gefährdung ihrer
Liegenschaft umsetzbar, die Probleme der Statik und die Entwässerung seien
nicht gelöst und es liege eine Verletzung der Parzellarordnung vor.
4.
4.1
Inhaltliche
oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1
PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender
Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist
Ausfluss des verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches
verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen,
wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten
Ausgestaltung über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen
darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung
vom 18. April 1999 [BV]). Das Interesse der Bauherrschaft am Fortbestand
der Baubewilligung ist grundsätzlich als gewichtig einzustufen. Solange die
Mängel untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch
ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können, steht der
Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel aber
wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer
Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 27. März 2024, VB.2023.00295, E. 7.2;
11. Mai 2023, VB.2022.00643, E. 5.1.1; 19. Juli 2018,
VB.2017.00830, E. 5.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983
Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Laura Diener/Thomas Wipf in: Christoph
Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil
2024, S. 513 ff.). In diesen Fällen ist ohne grösseren planerischen
Aufwand nicht beurteilbar, wie der Mangel zu beheben ist und welche
baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die Behebung
des Mangels nach sich zieht (VGr, 11. Mai 2023, VB.2022.00643, E. 5.1.2;
19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1). Dabei kommt dem
Baurekursgericht als Fachgericht bei der Beantwortung der Frage, ob Mängel
eines Bauvorhabens mit einer Nebenbestimmung geheilt werden können oder ob eine
Bauverweigerung auszusprechen ist, ein gewisser Beurteilungsspielraum zu (VGr,
11. Februar 2021, VB.2020.00759, E. 3.4.2).
Erteilt die Baubehörde die Baubewilligung unter dem
Vorbehalt der Einreichung und Bewilligung ergänzender Pläne in einem
nachgelagerten Verfahren, geht sie in der Regel davon aus, dass die noch
offenen Punkte von untergeordneter Bedeutung sind und den Grundentscheid nicht
mehr infrage stellen können. Sie ist dabei an das Koordinationsgebot gemäss Art. 25a
des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (
RPG)
gebunden. Dieses verlangt, dass ein geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und
einheitlichen Bewilligungsverfahren geprüft wird. Nachgelagerte Verfahren sind
nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts nur dann zulässig, wenn dies von der
Sache her sinnvoll erscheint  so etwa, wenn die Beurteilung der Farb- und
Materialwahl während der Bauausführung besser möglich ist  und sich daraus
keine wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben
oder ergeben können (BGE 150 II 566 E. 2.2.2 mit weiteren Hinweisen).
Im konkreten Fall beurteilte das Bundesgericht die Liegenschaftsentwässerung bzw.
das dafür zu erstellende Entwässerungskonzept nicht als einen selbständig
beurteilbaren Teilaspekt des Bauvorhabens. Es könne nicht in grundsätzlicher
Weise ausgeschlossen werden, dass sich aus dem nachgelagerten Verfahren
Auswirkungen auf oder Änderungen für das Projekt ergeben könnten (a.
a.
O., E. 2.4; vgl. zur Entwässerung
auch BGr, 17. Januar 2025, 1C_421/2024, E. 1.4).
4.2
Die
Vorinstanz hielt fest, die geplante Erweiterung durchstosse das gewachsene
Terrain um 0,9 m und unterschreite damit als abstandspflichtiges Gebäude
den Grenzabstand. Dieser Mangel sei aber ohne besondere Schwierigkeit heilbar,
indem die Erweiterung im entsprechenden Bereich entweder geringfügig
zurückversetzt oder so weit abgesenkt werde, dass sie nicht mehr als 0,5 m
über das gewachsene Terrain rage. Die Baubewilligung sei deshalb um eine
entsprechende Auflage zu ergänzen. Sodann fehlten gemäss der Baubewilligung im
Baugesuch Angaben zum bestehenden und zum neuen Terrain, weshalb eine diesbezügliche
Auflage zu erlassen sei. Dementsprechend ergänzte die Vorinstanz die
Baubewilligung wie erwähnt mit der Auflage, dass die Bauherrschaft dem Amt für
Baubewilligungen vor Baubeginn im Sinne der Erwägungen überarbeitete Pläne
einzureichen und diese bewilligen zu lassen habe, aus denen hervorgehe, dass
der Grenzabstand zur Parzelle Kat.-Nr. 03 nicht weitergehend
unterschritten werde, dass das Bauvorhaben im Abstandsbereich zu den
Nachbargrundstücken das gewachsene Terrain nicht um mehr als 0,5 m überrage
und dass die strittige Aussentreppe ab der Nordfassade nicht mehr als 2 m in
den Abstandsbereich rage.
4.3
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, diese festgestellten Mängel des Bauprojekts
liessen sich nicht nebenbestimmungsweise beheben. Ein relevanter Teil des
Vorhabens bestehe aus Neubauteilen, welche angeblich unter dem gewachsenen
Boden lägen oder diesen nicht um mehr als 0,5 m durchstiessen. Damit komme
dem Verlauf des gewachsenen Bodens ausschlaggebende Bedeutung für wesentliche
Teile des Projekts zu und es sei nicht angängig und nicht mit § 321 PBG zu
vereinbaren, die Überprüfung der Abstandskonformität in ein nachgelagertes
Bewilligungsverfahren zu verschieben. Zudem zeitige die entsprechende
Überarbeitung des Projekts unter Umständen erhebliche Auswirkungen auf die
optische Erscheinung des Vorhabens. Sodann sei nicht ansatzweise dargetan, dass
und wie sich allfällige Mängel beziehungsweise Abstandsunterschreitungen ohne
besondere Schwierigkeiten durch Projektanpassungen beheben liessen.
4.4
Die
Vorinstanz ergänzte die Baubewilligung mit der erwähnten Nebenbestimmung, da
Höhenangaben des bestehenden und des neuen Geländes fehlten und die Erweiterung
an der Westfassade das gewachsene Terrain um 0,9 m überrage und damit
abstandswidrig sei.
Hinsichtlich des ersten Umstands verwies die Vorinstanz
dabei auf die Erwägung D.h der Baubewilligung, welche lautet: "Auf der
Bauparzelle und im Grenzbereich zu den Nachbarparzellen fehlen Angaben über die
bestehenden und die neuen Höhenangaben des Geländes." Diese fehlenden
Höhenangaben führen aber nicht dazu, dass sich das Bauvorhaben überhaupt nicht
dahingehend überprüfen lässt, wie weit es das gewachsene Terrain um mehr als
die massgeblichen 0,5 m durchstösst und damit abstandspflichtig ist.
Vielmehr lassen sich diese Informationen den Plänen entnehmen; die Vorinstanz
lokalisiert denn auch eine Stelle an der Westfassade, an der die geplante
Erweiterung das gewachsene Terrain um 0,9 m überragt. Der Mangel der Pläne
besteht damit vor allem darin, dass die Höhenangaben im Sinne der
ziffermässigen Höhenquoten fehlen. Solche Angaben können aber nachträglich ohne
Weiteres im Rahmen einer Nebenbestimmung eingefordert werden.
Der von der Vorinstanz festgestellte Mangel der
Abstandsverletzung an der Westfassade kann  wie schon die Vorinstanz
zutreffend ausführte  ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden, indem der
entsprechende Bereich geringfügig zurückversetzt oder um 0,4 m abgesenkt
wird. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden verändert diese geringfügige
Anpassung auch die optische Erscheinung des Vorhabens nicht massgeblich. Damit
erweist sich die Nebenbestimmung als zulässig.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführenden machen sodann geltend, zur massgeblichen Fassadenlänge
seien die Zugangstreppe und der strassenseitige Erker hinzuzurechnen. Aufgrund
des daraus resultierenden Mehrlängenzuschlags sei die geplante Laterne
abstandswidrig.
5.2
Die
geplante offene Aussentreppe wurde von der Vorinstanz nicht bewilligt, da sie
mehr als zwei Meter in den Abstandsbereich ragt. Damit kann die Frage, ob sie
in der geplanten Ausführung zur Fassadenlänge hinzuzurechnen sei, offengelassen
werden; die Ausführung gemäss den Abänderungsplänen vom 21. Februar 2025
ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Immerhin kann festgehalten
werden, dass eine in offener Bauweise gestaltete und damit Durchblicke
erlaubende Aussentreppe in der Regel keine fassadenbildende Wirkung aufweist
und so nicht zur Fassadenlänge hinzuzurechnen ist (vgl. für einen offenen
Laubengang: VGr, 16. April 2025, VB.2024.00038, E. 8.2.1).
5.3
Das
Erdgeschoss der Bestandesbaute weist strassenseitig über dem frei liegenden
Untergeschoss einen Erker auf. Gemäss § 27 Abs. 1 der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV, in der hier anwendbaren, bis 28. Februar
2017 in Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 11. Mai
2016]) werden oberirdische Vorsprünge über mehr als einem Geschoss zur
Fassadenlänge hinzugerechnet, wenn sie in der Richtung der betreffenden Fassade
eine geschlossene Höhe von mehr als 1,3 m aufweisen. Für die Hinzurechnung
zur Fassadenlänge ist somit aufgrund des klaren Wortlauts dieser Bestimmung
kumulativ erforderlich, dass die Vorsprünge sich über mehr als ein Geschoss
erstrecken und eine geschlossene Höhe von mehr als 1,3 m aufweisen. Der
vorliegende Erker erfasst nur ein Geschoss. Sodann ist nicht ersichtlich,
weshalb Erker keine Vorsprünge im Sinne dieser Bestimmung darstellen sollten.
Gemäss § 260 Abs. 3 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar
2017 in Kraft stehenden Fassung sind einzelne Vorsprünge bis 2 m Tiefe
abstandsprivilegiert, Balkone und Erker jedoch nur über einen Drittel der
betreffenden Fassadenlänge. Auch Erker sind damit begrifflich Vorsprünge und
fallen  entgegen der von den Beschwerdeführenden angeführten Literaturstelle
(Christian Berz/Markus Lanter: in Fritzsche et al. [Hrsg.], S. 1330) 
unter § 27 Abs. 1 ABV.
Die Fassadenlänge beträgt somit für das Hauptgebäude ca. 8,7 m
und für die gemäss Art. 14 Abs. 3 BZO 2016 hinzuzurechnende Laterne 2,6 m,
total 11,3 m, womit kein Mehrlängenzuschlag gemäss Art. 14
Abs. 1 BZO 2016 anfällt und die Laterne den Grenzabstand zur Parzelle
einhält.
6.
6.1
Gemäss § 239
Abs. 1 PBG müssen Bauten und Anlagen nach Fundation, Konstruktion und
Material den anerkannten Regeln der Baukunde entsprechen und dürfen weder bei
ihrer Erstellung noch durch ihren Bestand Personen oder Sachen gefährden.
Da sich technische Fragen in diesem Zusammenhang anhand
der Pläne der Baueingabe oft nicht abschliessend beurteilen lassen, genügt es
im Regelfall, dass die Baubehörde die Einhaltung dieser Vorschrift im Rahmen
der Kontrolle der Bauausführung nach § 327 PBG überwacht. Nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts gehören die Sicherheitsvorkehrungen,
einschliesslich derjenigen für die Baugrube, zur Bauausführung und werden
deshalb von der  präventiven  Baubewilligung in der Regel nicht erfasst. Die
Bauarbeiten sind lediglich meldepflichtig, und sie unterstehen  unabhängig von
den zivilrechtlichen Rechtsbehelfen des Nachbarn  einer repressiven Kontrolle
gemäss §§ 326 ff. PBG (VGr, 7. Februar 2019, VB.2018.00395, E. 3.2
mit Hinweisen). Der Bauherrschaft darf zugebilligt werden, dass sie bei der
Bauausführung die gebotene Sorgfalt walten lässt (VGr, 27. Juni 2019, VB.2018.00797,
E. 10.4).
Anders verhält es sich jedoch, wenn konkrete Anhaltspunkte
vorliegen, die auf eine ganz besondere Gefährdung hindeuten und nahelegen, von
der Bauherrschaft einen speziellen Nachweis oder bestimmte Vorkehren zu
verlangen; dies namentlich dann, wenn nicht ohne Weiteres damit gerechnet
werden kann, dass die Bauherrschaft die gebotene Sorgfalt walten lässt (BEZ
2008 Nr. 42 E. 7). In diesem Fall hat die Baubewilligungsbehörde
bereits im Bewilligungsverfahren die notwendigen Anordnungen zu treffen, um zu
verhindern, dass durch Erstellung oder Bestand der Baute Personen oder Sachen
gefährdet werden (VGr, 27. Juni 2019, VB.2018.00797, E. 10.5).
6.2
6.2.1
Der von den Beschwerdeführenden eingereichte Bericht der G AG vom
1. September 2023 hält fest, mit der Unterfangung der Zwischenwand und den
damit einhergehenden massiven Zusatzlasten der Tiefgaragen-Abfangdecke auf die
Zwischenwand seien Setzungen und Verformungen und damit Schäden in der
Zwischenwand vorprogrammiert. Vonseiten der Bauherrschaft sei eine
Setzungsberechnung der Unterfangung zu erstellen mit Einbezug der
Zusatzbelastungen aus der Tiefgarage. Dieser Beurteilung liegen die bewilligten
Baupläne zugrunde (insbesondere Schnitt A, der ausschnittsweise als Skizze
abgebildet ist), wonach die Unterfangung auf die neue Bodenplatte abgestützt
ist.
6.2.2
In der Skizze im statischen Bericht der Firma H vom 2. Oktober
2024 endet die neue Bodenplatte hingegen vor der Unterfangung der Brandmauer;
die Unterfangung ist nicht auf die Bodenplatte abgestützt, sondern direkt auf
den Untergrund. Der Bericht hält fest, die neue Bodenplatte werde als
Flachfundation mit lokalen Bodenvertiefungen bei hohen Lasteinträgen
ausgebildet. Zudem würden keine Lasten in die bestehende Brandmauer
eingetragen, sondern mit separaten Wänden auf die Bodenplatte abgetragen. Die
neuen Bauteile würden gemäss den gängigen SIA-Normen geplant. Zudem hätten
Verformungen oder mögliche Setzungen keinen Einfluss auf die
Nachbarliegenschaft, da keine Lasten in die Brandmauer eingeleitet werden
dürften (a.
a.
O.). Sodann enthält
dieser Bericht eine detaillierte Beschreibung, wie die Stabilität der
Zwischenwand auch während der Bauphase gewährleistet werden soll (a.
a.
O. S. 9). Diese nachvollziehbaren
Ausführungen zeigen, dass das Bauprojekt grundsätzlich ohne Gefährdung der
angrenzenden Liegenschaft realisiert werden kann, insbesondere indem die neue
Decke der Tiefgarage ausschliesslich auf der vor der Zwischenwand neu zu erstellenden
und auf der neuen Bodenplatte stehenden separaten Wand ruht. Allerdings basiert
diese Einschätzung auf einer von den bewilligten Plänen abweichenden
Ausgestaltung der Unterfangung, nämlich derart, dass diese nicht (wie
bewilligt) auf die neue Bodenplatte abgestützt ist. Die vorliegend nicht
streitgegenständlichen Abänderungspläne zeigen im Übrigen eine dritte Variante
der Unterfangung, indem diese nur noch bis zur Mitte der Brandmauer
(Grundstücksgrenze) reicht und wiederum auf die Bodenplatte abgestützt ist.
6.2.3
Damit bestehen erhebliche Unklarheiten hinsichtlich der konkreten
Ausführung der Unterfangung der Brandmauer und deren Auswirkungen auf die
Stabilität der Baute. Wie die Beschwerdeführenden zu Recht monieren, wäre die
Baubehörde deshalb gehalten gewesen, entsprechende Anordnungen zu treffen. Es
kann gestützt auf den Bericht der Firma H aber auch davon ausgegangen
werden, dass das Bauprojekt ohne Gefährdung der Nachbarliegenschaft realisiert
werden kann. Da sich der diesbezüglich relevante Sachverhalt ohne Weiteres aus
den Akten, insbesondere den eingereichten Plänen und Ingenieursberichten,
ergibt, ist nicht ersichtlich, welche weiteren Erkenntnisse die Vorinstanz aus
einem Augenschein hätte gewinnen können, und sie durfte daher ohne
Gehörsverletzung von einem solchen absehen. Somit ist die Baubewilligung mit
der Auflage zu ergänzen, dass der Beschwerdegegner 1 dem Amt für
Baubewilligungen der Stadt Zürich vor Baubeginn ein Konzept über die
Durchführung der notwendigen und zweckmässigen Sicherungsmassnahmen (Abstützung
und Unterfangung der Brandmauer, Spriessung der Baugrube) einzureichen und dieses
bewilligen zu lassen hat.
7.
7.1
Gemäss § 291
Abs. 2 PBG darf mangels entgegenstehender privatrechtlicher Regelung jeder
Beteiligte nach den anerkannten Regeln der Baukunde über eine gemeinsame
Brandmauer verfügen und sie insbesondere auch unterfangen, erhöhen, vertiefen
oder verlängern. Dass eine solche anderslautende Vereinbarung bestünde, wird
nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Damit verletzt die
geplante Unterfangung der gemeinsamen Brandmauer die Parzellarordnung nicht und
die entsprechende Rüge erweist sich als unbegründet.
7.2
Die
Beschwerdeführenden bringen vor, die Vorinstanz habe die im Rekurs dargelegte
problematische Entwässerungssituation ohne Durchführung eines Augenscheins
implizit für unbeachtlich erklärt.
Im Rekursverfahren hatten die Beschwerdeführenden geltend
gemacht, Bauarbeiten mit einer Eingriffstiefe, wie sie vorliegend geplant sei,
bärgen eine sehr grosse Gefahr von Schäden an der angebauten Nachbarliegenschaft.
Zu erwähnen seien Wassereintritte, welche bereits heute in die Untergeschosse
der Gebäude zu beklagen seien. Mit der geplanten massiven Verbauung des ganzen
bergseitigen Grundstücksteils der beschwerdeführerischen Liegenschaft am Fusse
einer Quellfassung würde sich die Problematik solcher Eintritte von Hangwasser
akzentuieren, indem im Hang ein L-förmiger und mehrgeschossiger Staubereich
geschaffen werde, welcher den natürlichen Hangwasserabfluss mehr oder weniger
beeinträchtigen werde.
Das vorliegende Bauprojekt stellt mit einer (in Höhenlinie
gemessenen) Breite der Untergeschosse von unter 10 m auch an dieser
Hanglage keine grosse Erweiterung dar. Die von den Beschwerdeführenden
geäusserten Bedenken sind denn auch eher allgemeiner Natur. Eine konkrete(re)
Gefährdung durch die veränderten hydrologischen Umstände ist nicht
substanziiert dargetan und der Bauherrschaft darf  wie vorstehend in E. 6.1
erwähnt  zugebilligt werden, dass sie bei der Bauausführung die gebotene
Sorgfalt walten lässt. Es ist somit nicht davon auszugehen, dass sich mit der
geplanten Erweiterung besondere Probleme hinsichtlich der Ableitung des
Hangwassers ergeben, die eine spezifische Auflage in der Baubewilligung
zwingend erforderten. Der diesbezüglich relevante Sachverhalt ergibt sich
sodann hinlänglich aus den Akten, sodass die Vorinstanz auf einen Augenschein
verzichten konnte.
8.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde insoweit als
begründet, als dass die erheblichen Unklarheiten hinsichtlich der konkreten
Ausführung der Unterfangung der Brandmauer und deren Auswirkungen auf die
Stabilität der Baute vorliegend eine präventive Sicherungsregelung im Sinne der
angeführten ergänzenden Auflage in der Baubewilligung erfordern. Abgesehen davon
ist der angefochtene Entscheid rechtmässig und die Beschwerde im Übrigen
abzuweisen.
9.
Ausgangsgemäss sind die
Verfahrenskosten den mehrheitlich unterliegenden Beschwerdeführenden zu 3/4 und
der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 zu je 1/8 aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Sodann sind die
Beschwerdeführenden zu verpflichten, dem Beschwerdegegner 1 für das
Beschwerdeverfahren eine angemessene, reduzierte Parteientschädigung zu
bezahlen (§ 17 Abs. 3 VRG).
Die Vorinstanz hatte ihre
Kosten zur Hälfte den Beschwerdeführenden und zu je einem Viertel der
Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 auferlegt. Diese Kostenverteilung erscheint
auch im Lichte der vorliegenden teilweisen Gutheissung der Beschwerde immer
noch als angemessen, weshalb sie unverändert zu belassen ist. Gleiches gilt für
die vorinstanzliche Entschädigungsregelung.
10.
Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu
erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, ist
dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes
vom 17. Juni 2005 anfechtbar (BGE 149 II 170 E. 1).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    In
teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der Beschluss der Bausektion des
Stadtrats von Zürich vom 29. Mai 2023 um die Auflage ergänzt,
dass die Bauherrschaft dem Amt für
Baubewilligungen der Stadt Zürich vor Baubeginn ein Konzept über die
Durchführung der notwendigen und zweckmässigen Sicherungsmassnahmen (Abstützung
und Unterfangung der Brandmauer, Spriessung der Baugrube) einzureichen und dieses
bewilligen zu lassen hat.
Im Übrigen wird die
Beschwerde abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    255.--
Zustellkosten,
Fr. 4'255.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden zu 3/4 den Beschwerdeführenden und zu je 1/8 der Beschwerdegegnerschaft 1
und 2 auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 eine
Parteientschädigung von Fr. 1'000.- zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.