zh_verwaltungsgericht · VB.2012.00081 · 2012-09-10 · de

Befehl zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands | Besitzstandsschutz. Vertrauensschutz. Verwirkung. Wiederherstellungsbefehl. Befristete Bewilligungen begründen kein Bestandesprivileg. Der Beschwerdeführerin gelang es nicht, eine rechtmässig bestehende Nutzung des Grundstücks als Lagerplatz aufzuzeigen. Eine besitzstandsgeschützte gewerbliche Nutzung als Lagerplatz liegt nicht vor (E. 3). Es kann offenbleiben, ob eine Untätigkeit seitens der Behörden bestanden hat, welche einen Vertrauenstatbestand darstellen könnte. Die Bewilligungspflichtigkeit von Lagerplätzen war der Beschwerdeführerin bekannt, weshalb sie sich nicht auf ihren guten Glauben berufen kann (E. 4). Der Beseitigungsanspruch ist nicht infolge Zeitablaufs verwirkt. Die Behörde hat immer wieder in die 30-jährige Verwirkungsfrist eingegriffen (E. 5). Die dreimonatige Wiederherstellungsfrist ist verhältnismässig (E. 6). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 12..2.10.0 VB.2012.00081
Zurich Verwaltungsgericht 12..2.10.0 VB.2012.00081
Zurigo Verwaltungsgericht 12..2.10.0 VB.2012.00081

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00081
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Geschäftsnummer:
VB.2012.00081
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 10.09.2012
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 04.09.2013 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Befehl zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
Besitzstandsschutz. Vertrauensschutz. Verwirkung. Wiederherstellungsbefehl.
Befristete Bewilligungen begründen kein Bestandesprivileg. Der Beschwerdeführerin gelang es nicht, eine rechtmässig bestehende Nutzung des Grundstücks als Lagerplatz aufzuzeigen. Eine besitzstandsgeschützte gewerbliche Nutzung als Lagerplatz liegt nicht vor (E. 3).
Es kann offenbleiben, ob eine Untätigkeit seitens der Behörden bestanden hat, welche einen Vertrauenstatbestand darstellen könnte. Die Bewilligungspflichtigkeit von Lagerplätzen war der Beschwerdeführerin bekannt, weshalb sie sich nicht auf ihren guten Glauben berufen kann (E. 4).
Der Beseitigungsanspruch ist nicht infolge Zeitablaufs verwirkt. Die Behörde hat immer wieder in die 30-jährige Verwirkungsfrist eingegriffen (E. 5).
Die dreimonatige Wiederherstellungsfrist ist verhältnismässig (E. 6).
Abweisung.
Stichworte:
BEFRISTUNG
BESITZSTANDSGARANTIE
BESTANDESGARANTIE
DULDUNG
GLEICHBEHANDLUNG
UNTÄTIGKEIT DER BEHÖRDE
VERTRAUENSSCHUTZ
VERWIRKUNGSFRIST
WIEDERHERSTELLUNGSBEFEHL
ZONENKONFORMITÄT
Rechtsnormen:
§ 341 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2012.00081
Urteil
der 1.
Kammer
vom
10. September 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz),
Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiberin
Regula Hunger.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Baukommission Dietikon,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Befehl
zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands,
hat sich ergeben:
I.
Die Baukommission der Stadt Dietikon
forderte die A AG mit Beschluss vom 13. Juli 2011 auf, die
Terrainveränderungen und die Nutzungsänderungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01,
C-Strasse
02 in Dietikon, rückgängig zu machen
(Disp.-Ziff. 1.1) sowie das deponierte Material fachgerecht zu entsorgen
bzw. behandeln zu lassen (Disp.-Ziff. 1.2).
II.
Die A AG rekurrierte am 17. August 2011 an das
Baurekursgericht. Sie beantragte die Aufhebung von Disp.-Ziff. 1.1 und
1.2, soweit damit die Beseitigung der auf dem Lagerplatz abgestellten
Baugerüste und die Aufgabe der Nutzung des Grundstücks als Lagerplatz verlangt
werden.
Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 13. Januar
2012 ab und setzte der A AG eine Frist von drei Monaten ab Eintritt der
Rechtskraft des Urteils für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
an.
III.
Mit Beschwerde vom 10. Februar 2012 an das
Verwaltungsgericht beantragte die A AG, den Rekursentscheid vom 13. Februar
2012 aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Des Weiteren seien
Disp.-Ziff. 1.1 und 1.2 des Entscheids der Baukommission der Stadt
Dietikon vom 13. Juli 2011 aufzuheben, soweit damit die Beseitigung der
auf dem Lagerplatz abgestellten Baugerüste und die Aufgabe der Nutzung des
Grundstücks Kat.-Nr. 01 als Lagerplatz verlangt werde. Eventualiter sei
der A AG die Nutzung so lange zu gestatten, bis im Gebiet D die ersten
Wohnbauten erstellt worden seien bzw. sei ihr eine Frist von acht Jahren zur
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzusetzen. Zudem ersuchte sie um
Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins.
Am 24. Februar 2012 schloss das Baurekursgericht ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 14. März
2012 beantragte die Baukommission Dietikon die vollumfängliche Abweisung der
Beschwerde, insoweit überhaupt darauf einzutreten sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei. In Replik, Duplik, Triplik und Quadruplik
hielten die Parteien jeweils an ihren Anträgen fest. In der Quintuplik merkte
die Baukommission Dietikon an, dass die A AG ungeachtet des laufenden
Verfahrens die bestrittene Lagernutzung zwischenzeitlich noch erweitert habe.
Im Weiteren hielt sie an ihren Anträgen fest. In der Vernehmlassung vom 3. Juli
2012 bestritt die A AG die Vergrösserung des Lagerplatzes. Es liege in der
Natur der Sache, dass unterschiedlich viel Material abgestellt werde. Ansonsten
hielt sie an ihren Anträgen fest.
Die Kammer erwägt:
1.
1.1
Die
Beschwerdeführerin ersucht um Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen
Augenscheins. Der Entscheid, ob ein Augenschein angeordnet werden soll, steht
im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine
dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf
andere Weise nicht ermittelt werden können und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten durch ihre Darlegung auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der
sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 =
BEZ 1995 Nr. 32; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 41 ff.). Der
massgebliche Sachverhalt ergibt sich im vorliegenden Fall aus den Akten mit
ausreichender Deutlichkeit. Auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen
Augenscheins kann somit verzichtet werden.
1.2
Die
Beschwerdeführerin verlangt die Befragung der Partei. Die Beantragung von Beweismittelerhebungen
bildet Bestandteil des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung
vom 18. April 1999 [BV]). Der Richter darf jedoch auf die Erhebung eines
beantragten Beweismittels verzichten, wenn er den Sachverhalt aufgrund der
Akten hinreichend würdigen kann oder aufgrund einer vorweggenommenen
Beweiswürdigung annehmen darf, dass seine Überzeugung durch weitere
Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 124 I 208 E. 4a). Vorliegend ergibt
sich der Sachverhalt mit einer den Umständen angemessenen Klarheit aus den
Akten. Inwiefern eine Parteienbefragung eine vertiefte Klärung des Sachverhalts
herbeiführen könnte, ist nicht ersichtlich. Damit kann auf die beantragte
Beweismittelerhebung verzichtet werden.
2.
Das Grundstück Kat.-Nr. 01 liegt im Gebiet D. Die
Stimmberechtigten hiessen mit Gemeindeabstimmung vom 1. Juni 2008 die
Teilrevision der Richt- und Nutzungsplanung im Gebiet D gut. Ein hiergegen
ergriffener Rekurs wurde mit Entscheid der Baurekurskommission I (seit 1. Januar
2011: Baurekursgericht) vom 19. Dezember 2008 (BRKE I Nr. 0286/2008)
abgewiesen. Dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft. Mit Verfügung vom 4. Februar
2010 genehmigte die Baudirektion des Kantons Zürich die Teilrevision. Das streitbetroffene
Grundstück liegt nun in der Wohnzone W3/65. Gemäss
Art. 20 und
Art. 20a der Bauordnung der Stadt Dietikon vom 19. März 1987 sind in der
Wohnzone W3/65 lediglich nicht störende Betriebe und Nutzungen gestattet. Vor
der Teilrevision gehörte das Grundstück keiner Nutzungszone an.
Die Baukommission Dietikon stellte mit
Beschluss vom 13. Juli 2011 fest, dass auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
Aushub- und Bodenmaterial angelegt bzw. abgelagert werde und dass dieses
teilweise und ohne Bewilligung als Lagerplatz (Gerüstlager) genutzt werde. Die
Nutzweise des Grundstücks als gewerblicher Lagerplatz sei nicht zonenkonform,
da in der Wohnzone W3 gewerbliche Nutzungen nur sehr eingeschränkt zulässig
seien. Hinsichtlich des zwischengelagerten Aushub- und Bodenmaterials ging die
Stadt von einem grob geschätzten Volumen von etwa 500 m
3
aus
und forderte die Beschwerdeführerin auf, den
rechtmässigen
Zustand wiederherzustellen und die Terrainveränderungen sowie die
Nutzungsänderungen rückgängig zu machen.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführerin bestreitet die Zonenwidrigkeit des Lagerplatzes nicht,
sondern macht geltend, die gewerbliche Nutzung des Grundstücks Kat.-Nr. 01
als Lagerplatz sei besitzstandsgeschützt. Sowohl die Baudirektion Dietikon, der
Regierungsrat als auch das Verwaltungsgericht hätten im Baubewilligungsverfahren
1997 den Besitzstandsschutz bejaht. Das Bundesgericht habe die Angelegenheit
zwar zur Neubeurteilung zurückgewiesen, weil aufgrund der Akten nicht klar
gewesen sei, ob und in welchem Umfang eine besitzstandsgeschützte Nutzung
vorgelegen habe. Die Nutzung des Grundstücks als Lagerplatz sei jedoch vom
Bundesgericht nicht verboten worden. Nach der Rückweisung sei kein Entscheid
gefallen, der die Nutzung als Lagerplatz für unzulässig beurteilt hätte.
3.2
Die
Beschwerdegegnerin erläutert, beim baurechtlichen Entscheid vom 13. Juli
2011 gehe es um eine Nutzung, welche erst seit Mai 2011 bestehen würde. Zudem
bestehe seit mehreren Jahren kein Lagerplatz im heutigen Ausmass. Eine
allenfalls frühere Lagerplatznutzung sei 1998 aufgegeben worden.
3.3
Auf die
Besitzstandsgarantie kann sich nur derjenige berufen, der seine Rechtsposition
seinerzeit in Übereinstimmung mit den materiellrechtlichen Vorschriften erworben
hat. Rechtswidriges Verhalten geniesst kein Bestandsprivileg (VGr, 21. März
1989, VB 88/0077 = BEZ 1989 Nr. 13; Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,
S. 1133). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts liegt der Sinn
des Bestandsprivilegs vorab im Investitionsschutz (RB 1993 Nr. 51;
1984 Nr. 77; 1982 Nr. 152). Unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes
bedeutet die Bestandsgarantie auch Gewährleistung der bisher rechtmässig ausgeübten
Nutzung (RB 1993 Nr. 51). Da vorbestandene Nutzungen oft schwer
nachzuweisen sind, wird die allgemeine Beweislastregel von Art. 8 des
Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB) anwendbar
(Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 1135). Wer sich auf die Besitzstandsgarantie für
eine zonenwidrig gewordene Nutzung beruft, trägt die Beweislast dafür, dass
diese Nutzung vor der Rechtsänderung bereits bestanden hat (RB 1994 Nr. 87).
3.4
Wie
nachfolgend zu zeigen sein wird, gelingt es der Beschwerdeführerin nicht, den
Beweis für Tatsachen, aus denen auf eine frühere rechtmässige Nutzung zu
schliessen wäre, zu erbringen.
3.4.1
Für Fahrzeugabstellplätze, Werk- und Lagerplätze besteht seit Inkrafttreten
des Planungs- und Baugesetztes vom 7. September 1975 (PBG) am 1. April
1976 eine Bewilligungspflicht (§ 309 Abs. 1 lit. i PBG). Die
erste bei den Akten liegende befristete baurechtliche Bewilligung, die die
Nutzung des Grundstücks als Materialdepot für Gerüste, Baubaracken usw. zum
Gegenstand hatte, stammt aus dem Jahr 1992 bzw. 1993. Der Vorgängerin der Beschwerdeführerin
wurde am 16. Dezember 1992 bzw. am 1. März 1993 eine
Ausnahmebewilligung für ein Materialdepot erteilt (Baugesuch 07). Darin
wurde unter anderem festgehalten, dass das Materiallager höchstens eine Stapelhöhe
von 5 m aufweisen dürfe und der Lagerplatz einzuzäunen sei. Die
Bewilligung wurde bis zur rechtskräftigen Zonenzuweisung, längstens bis 30. Juni
1997, befristet. Mit Beschluss vom 4. Juli 1996 schrieb die Baukommission
Dietikon das Baugesuch 07 wegen des Ablaufs der Gültigkeit der
baurechtlichen Bewilligung gestützt auf § 322 PBG ab. Dieser Beschluss
wurde von der Beschwerdeführerin als Vertreterin der Vorgängerin nicht angefochten
und erwuchs in Rechtskraft. Das Grundstück war zu diesem Zeitpunkt noch keiner
Nutzungszone zugeteilt und gehörte dem übrigen Gemeindegebiet gemäss alter
Bauordnung an. Das Bauvorhaben konnte weder als zonengemäss nach Art. 22
Abs. 2 des Raumplanungsgesetztes vom 22. Juni 1979 (RPG) behandelt
werden noch war es im Sinn von aArt. 24 Abs. 1 RPG auf einen Standort
ausserhalb der Bauzone angewiesen. Die Nutzung wurde deshalb befristet bewilligt.
3.4.2
Mit Verfügung vom 3. Juni 1997 erteilte die damalige Baudirektion der
Beschwerdeführerin die gemäss aArt. 24 RPG erforderliche Ausnahmebewilligung
für die Nutzung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 als Lagerplatz mit
Transportpiste. Die Bewilligung wurde bis zur rechtskräftigen Zonenzuweisung,
längstens bis 30. Juni 2001, befristet. Dieselbe Nutzung bewilligte der
Stadtrat Dietikon mit Beschluss vom 23. Juni 1997. Gegen diesen Entscheid
erhoben Dritte Rekurs beim Regierungsrat, welcher den Rekurs mit Beschluss vom
6. Mai 1998 abwies. Eine hiergegen erhobene Beschwerde an das
Verwaltungsgericht wurde mit Entscheid VB.98.00198 vom 12. November 1998
abgewiesen. Dieser wurde wiederum durch das Bundesgericht mit Urteil 1A.3/1999
vom 16. Juli 1999 aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das
Verwaltungsgericht zurückgewiesen. Aufgrund dieses Urteils hob das
Verwaltungsgericht den Rekursentscheid des Regierungsrats vom 6. Mai 1998
sowie die Verfügung der Baudirektion Dietikon vom 3. Juni 1997 und den Beschluss
des Stadtrats Dietikon vom 23. Juni 1997 auf und wies die Sache zur
Fortsetzung des Bewilligungsverfahrens an den Stadtrat und die Baudirektion zurück
(VGr, 28. Oktober 1999, VB.99.00235). Im Rahmen dieser Neubeurteilung
wurde eine Stellungnahme der Volkswirtschafsdirektion eingeholt, welche mit
Schreiben vom 7. September 2000 dem Bauvorhaben eine eindeutige
Überschreitung der Belastungsgrenzwerte attestierte, weshalb das Projekt in
dieser Form nicht bewilligt werden könne. In der Folge ergingen keine weiteren
Beschlüsse in dieser Sache. Die Bewilligung ist somit nie in Rechtskraft
erwachsen.
3.4.3
Es kann offenbleiben, ob in den Jahren vor 1992/1993 ein Lagerplatz auf dem
streitbetroffenen Grundstück betrieben worden ist. Falls eine Lagernutzung
bestanden hatte, ist dies ohne eine Bewilligung geschehen. Bewilligungen für
die Erstellung von Lagerräumen schliessen, entgegen der Meinung der
Beschwerdeführerin, eine Lagernutzung im Aussenbereich nicht mit ein. Mit dem
Abschreibungsbeschluss vom 4. Juli 1996 ist festgehalten worden, dass kein
Materialdepot für Baugerüste auf dem Grundstück erstellt worden ist. Es hätte
der Beschwerdeführerin als Vertreterin freigestanden, den
Abschreibungsbeschluss anzufechten. Selbst wenn das Grundstück in dieser Zeit
als Lagerplatz genutzt worden wäre, lief die Bewilligung am 30. Juni 1997
ab. Da gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung (VGr, 28. März 2007,
VB.2006.00490, E. 3.1; RB 1979 Nr. 96) befristete Bewilligungen
kein Bestandsprivileg begründen, kann die Beschwerdeführerin aus dieser
Bewilligung nichts zu ihren Gunsten ableiten. Auch aus dem 1997 eingeleiteten
Baubewilligungsverfahren kann die Beschwerdeführerin nichts zu ihren Gunsten
ableiten, wurde dieses doch mit dem Schreiben der Volkswirtschaftsdirektion vom
7. September 2000 abgeschlossen. Das Projekt wurde zur Überarbeitung an
die Beschwerdeführerin zurückgewiesen. Auf eine Überarbeitung hat die
Beschwerdeführerin im Nachgang verzichtet. In diesem Zusammenhang erweist sich
auch die Rüge der ungenügenden bzw. unrichtigen Sachverhaltsdarstellung als
unbegründet.
3.4.4
Aus dem Gesagten ist ersichtlich, dass es der Beschwerdeführerin nicht
gelang, eine rechtmässige bestehende Nutzung des Grundstücks als Lagerplatz
aufzuzeigen. Ihre Behauptung wird auch nicht durch die vorhandenen Akten
gestützt. Sie kann sich nicht auf die Besitzstandsgarantie berufen.
4.
Des Weiteren sind die Wiederherstellungsmassnahmen
streitig, d.
h. ob
die Beschwerdeführerin die ausgeführten Veränderungen (Terrainveränderungen und
Nutzungsänderungen) rückgängig zu machen sowie das deponierte Material
fachgerecht zu entsorgen bzw. behandeln zu lassen hat.
4.1
Die
Vorinstanz führte aus, von einer Nutzung des Grundstücks als Materialdepot
könne frühestens seit dem 5. Juli 1996 ausgegangen werden, womit höchstens
etwas mehr als 15 Jahre vergangen seien. Die Ersitzungsfrist von 30 Jahren
sei bei Weitem nicht erfüllt. Auf durch behördliches Dulden geschaffenes Vertrauen
könne sich zudem nur berufen, wer in gutem Glauben gehandelt habe. Der
Beschwerdeführerin könne kein guter Glaube zuerkannt werden, da sie von den
befristeten Bewilligungen Kenntnis gehabt habe und es ihr bekannt gewesen sei,
dass die Nutzung als Lagerplatz für Baugerüste bewilligungspflichtig sei. Die
Wiederherstellung sei ferner verhältnismässig. Mit der nun rechtskräftigen
Zuweisung des Grundstücks zur Wohnzone sei das öffentliche Interesse, die
unbewilligte gewerbliche Nutzung zu beenden, evident.
4.2
Die
Beschwerdeführerin führt aus, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes
könne aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Verhältnismässigkeit sowie
wegen Verwirkung des Beseitigungsanspruchs infolge Zeitablaufs nicht mehr
verlangt werden. In die 30-jährige Verwirkungsfrist wäre nur dann eingegriffen
worden, wenn die Behörde die Nutzung des Grundstücks als Lagerplatz
ausdrücklich verboten hätte. Da ihr die Nutzung als Lagerplatz nie untersagt
worden sei und sie keine detaillierten Kenntnisse von den früheren
Bewilligungsverfahren gehabt habe, sei sie als gutgläubig zu betrachten. Da im
heutigen Zeitpunkt kein öffentliches Interesse an der Beseitigung der Anlage
bestehe, sei diese unverhältnismässig.
4.3
Nach § 341
PBG hat die zuständige Behörde ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung
den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. § 341 PBG verlangt seinem Wortlaut
entsprechend die vorbehaltslose Durchsetzung der Rechtsordnung. Ein Ermessen,
ob die zuständige Behörde tätig werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen
lassen soll, besteht damit grundsätzlich nicht (VGr, 13. April 2000,
VB.2000.00033, E. 3a; François Ruckstuhl, Öffentlichrechtliche Baumängel,
in: Peter Münch/Peter Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und Prozessieren in
Bausachen, Basel 1998, N. 14.63 ff., auch zum Folgenden).
4.3.1
Beim Vollzug hat die Behörde den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu
beachten. Ein Wiederherstellungsbefehl ist nach ständiger Rechtsprechung dann
unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen Zustand gering ist
und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch
die Wiederherstellung entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 111 Ib
213 E. 6b S. 224; VGr, 12. Juni 1987 = ZBl 89/1988,
S. 261, 262; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht,
3. A., Bd. 1, Zürich 1999, N. 865 ff.). Geringfügig ist
eine Abweichung vom Erlaubten dann, wenn nur um Weniges von der materiellen
Vorschrift abgewichen wird, wobei die Geringfügigkeit bei einem wirtschaftlichen
Interesse der Bauherrschaft an der Rechtsverletzung eher zu verneinen ist, als
wenn kein solches Interesse besteht (VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033,
E. 3a = BEZ 2000 Nr. 23; RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22
mit Hinweisen; Haller/Karlen, N. 873 ff.)
4.3.2
Das streitbetroffene Grundstück liegt in einer Wohnzone, in welcher keine
Gewerbeerleichterung besteht; es sind lediglich nicht störende Betriebe und
Nutzungen zulässig (Art. 20a Bauordnung Dietikon). Die Nutzung des
Grundstücks als Lagerplatz ist folglich zonenwidrig und kann nicht mehr als
geringfügige Abweichung von einer Bauvorschrift betrachtet werden.
4.4
Bei
bedeutenderen Abweichungen von den materiellen Vorschriften können nur Gründe
des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands führen (VGr, 16. Dezember 2009, VB.2009.00471, E. 2.1; RB 2000
Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23). Solche Gründe liegen dann vor, wenn die
Bauherrschaft gutgläubig angenommen hat, sie sei zur Bauausführung ermächtigt,
und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands nicht schwerwiegende
öffentliche Interessen entgegenstehen (VGr, 14. Juli 2004, VB.2004.00151,
E. 3.3; RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22, mit Hinweisen).
4.4.1
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung können die Baubehörden aus Gründen
des Vertrauensschutzes (Art. 9 BV) nicht mehr einschreiten, wenn sie den
baurechtswidrigen Zustand über Jahre hinaus duldeten, obschon ihnen die
Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen
Sorgfalt hätten kennen müssen (BGE 107 Ia 121 E. 1c). Allerdings darf die
blosse Untätigkeit nur mit grosser Zurückhaltung als behördliche Duldung
interpretiert werden (BGr, 19. September 2001, 1P.768/2000 E. 4c = ZBl 103/2002,
S. 188, 195; VGr, 24. Januar 2002, VB.2001.00290 = BEZ 2002 Nr. 4
E. 4a; 12. Juni 1987 = ZBl 89/1988, S. 261, 263 E. 3b;
Beatrice Weber-Dürler, Vertrauensschutz im öffentlichen Recht, Basel/Frankfurt
a. M. 1983, S. 228).
4.4.2
Die Beschwerdegegnerin setzte der Beschwerdeführerin am 8. Dezember
1999 eine zweimonatige Frist nach Rechtskraft des Beschlusses vom 8. Dezember
1999 zur Ergänzung der Unterlagen des Baugesuchs aus dem Jahr 1997. Sie stützte
sich dabei unter anderem auf das Verwaltungsgerichtsurteil vom 28. Oktober
1999. Nach Einholung der Stellungnahme der Volkswirtschaftsdirektion des
Kantons Zürich vom 7. September 2000 blieb die Beschwerdegegnerin, so weit
ersichtlich, bis Mitte 2009 untätig. Die vom Bundesgericht mit Entscheid vom 16. Juli
1999 geforderte Prüfung der Rechtmässigkeit der damals relevanten Nutzweise
erfolgte nicht.
Die Beschwerdegegnerin
bestreitet, dass auf dem Grundstück seit mehreren Jahren eine Lagernutzung im
heutigen Ausmass besteht. Es habe sicher kein Gerüstlagerplatz bestanden. Eine
allenfalls früher bestandene Lagernutzung sei 1998 aufgeben worden. Die Beschwerdegegnerin
macht sinngemäss geltend, dass sie bis Mitte 2009 keine Veranlassung gehabt
habe einzuschreiten, da bis zu diesem Zeitpunkt keine Lagerplatznutzung stattgefunden
habe. Es kann aus nachfolgenden Gründen dahingestellt bleiben, ob eine Lagerplatznutzung
bestand oder aufgeben worden ist bzw. ob eine Untätigkeit seitens der Behörden
bestanden hat, welche einen Vertrauenstatbestand darstellen könnte.
4.5
Selbst
wenn vorliegend eine langjährige Duldung des baurechtswidrigen Zustands bestanden
hätte, kann sich die Beschwerdeführerin dann nicht auf den Vertrauensschutz berufen,
wenn sie die Rechtswidrigkeit bei zumutbarer Sorgfalt hätte erkennen können,
also insofern bösgläubig war (BGr, 18. Juli 2012, 1C_83/2012 E. 3.3;
19. September 2001, 1P.768/2000 E. 4c = ZBl 103/2002, S. 188,
196; Weber-Dürler, S. 231). Wusste die Beschwerdeführerin um das
Bewilligungserfordernis für die vorgenommene Nutzungsänderung oder hätte sie darum
wissen müssen, so ist sie in ihrem Vertrauen in die behördliche Duldung nicht
zu schützen (BGr, 19. August 2003, 1P.198/2003 E. 3.4).
Die Beschwerdeführerin vertrat
im Baubewilligungsverfahren 1992/1993 die Gesuchstellerin. Sie hatte somit Kenntnis
von der Bewilligung der Baudirektion vom 16. Dezember 1992 und derjenigen
des Stadtrates vom 1. März 1993, welche die Bewilligung für die Nutzung
des Grundstücks Kat.-Nr. 01 als Materialdepot für Baugerüste erteilte,
aber längstens bis Ende Juni 1997 befristete. Als Vertreterin hatte sie
ebenfalls Kenntnis vom Erlöschen der Baubewilligung vom 1. März 1993. Seit
1997 ist die Beschwerdeführerin gemäss eigenen Angaben Eigentümerin des Grundstücks
Kat.-Nr. 01. Im gleichen Jahr ersuchte sie um Bewilligung eines
Lagerplatzes mit Transportpiste. Die am 23. Juni 1997 erteilte befristete
Bewilligung wurde vom Bundesgericht aufgehoben und zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückgewiesen. Die Beschwerdeführerin wusste somit um das
Bewilligungserfordernis bei Lagerplätzen und hatte zudem Kenntnis von der
verweigerten kantonalen Bewilligung vom 7. September 2000. Sie kann sich
nicht mit Erfolg auf einen Vertrauenstatbestand berufen.
5.
Zu prüfen bleibt noch, ob die Wiederherstellung durch
Zeitablauf verwirkt wurde. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die
Befugnis der Behörden, die Wiederherstellung zu verlangen, grundsätzlich auf 30
Jahre beschränkt (BGE 136 II 359 E. 8; 107 Ia 121
E. 1a). Diese Frist wurde in Anlehnung an die ausserordentliche
Ersitzung von Grundeigentum gemäss Art. 662 ZGB festgelegt (
BGE 136
II 359 E. 8
).
5.1
Die
Vorinstanz hielt fest, dass befristete Bewilligungen kein Bestandsprivileg und
keinen Rechtsanspruch auf Verlängerung der Bewilligung begründen und somit die
Ersitzungsfrist frühestens nach Ablauf der letzten befristeten Bewilligung zu
laufen beginnen könne. Die letzte befristete Bewilligung sei am 16. Dezember
1992 bzw. 1. März 1993 erteilt worden und wegen nicht Konsumierung mit
Entscheid vom 4. Juli 1996 abgeschrieben worden. Damit sei rechtskräftig
festgehalten worden, dass bis zum 4. Juli 1996 keine Nutzung des
Grundstücks als Materialdepot für Baugerüste stattgefunden habe und somit
frühestens seit dem 5. Juli 1996 von einer solchen Nutzung ausgegangen
werden könne. Folglich seien höchstens etwas mehr als 15 Jahre vergangen und
die Ersitzungsfrist von 30 Jahren sei bei Weitem nicht erfüllt.
5.2
Die
Beschwerdeführerin merkt an, mit den verschiedenen Bewilligungen ab dem Jahr
1971 sei nicht in den bestehenden Zustand (gewerbliche Nutzung des Grundstücks)
eingegriffen worden. Dies wäre nur der Fall gewesen, wenn der
Beschwerdeführerin die Nutzung des Grundstücks als Lagerplatz ausdrücklich
verboten worden wäre. Sie könne nicht schlechter gestellt werden, weil ihr
befristete Bewilligungen erteilt worden seien, als wenn ihr keine Bewilligungen
erteilt worden wären. Nur bei einem Verbot hätte die 30-jährige Frist neu zu
laufen begonnen.
5.3
Den
jeweiligen Eigentümerinnen des Grundstücks Kat.-Nr. 01 wurden befristete
Baubewilligungen für den Bau von Lagerräumen erteilt. Dass die Baubehörde die
Lagerung von Material im Aussenbereich nie untersagt hatte, liegt wohl daran,
dass das Grundstück nicht als Lagerplatz verwendet worden ist. Selbst wenn das
Grundstück, wie von der Beschwerdeführerin behauptet, ab 1971 als Lagerplatz
genutzt worden wäre, griff die Behörde vor Ablauf der 30-jährigen Frist
mehrmals in den rechtswidrigen Zustand ein. In den rechtswidrigen Zustand wird
nicht erst dann eingegriffen, wenn ein Verbot der entsprechenden Nutzung
ausgesprochen wird, sondern wenn die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands befohlen und die Zwangsvollstreckung angedroht wird (BGE 136 II 359
E. 8.2). Kurz nachdem der letzte Wiederherstellungsbefehl am 4. Juni
1992 ergangen ist, ersuchte die damalige Eigentümerin des Grundstücks,
vertreten durch die Beschwerdeführerin, um eine Ausnahmebewilligung zur Nutzung
des Grundstücks als Materialdepot für Gerüste. Diese Bewilligung wurde ihr am
16. Dezember 1992 bzw. 1. März 1993 befristet erteilt. Mit Beschluss
vom 4. Juli 1996 teilte die Beschwerdegegnerin der damaligen Eigentümerin
mit, dass die Bewilligung vom 1. März 1993 aufgrund § 322 PBG
erloschen sei und schrieb das Baugesuch ab. Wie die Vorinstanz zutreffend
festhielt, ist damit rechtskräftig festgehalten worden, dass bis zum 4. Juli
1996 keine Nutzung des Grundstücks als Materialdepot für Baugerüste
stattgefunden hatte. Von einer Nutzung als Materialdepot kann somit frühestens
seit dem 5. Juli 1996 ausgegangen werden. Damit sind bis zur
Wiedererwägung des Wiederherstellungsbefehls vom 13. Juli 2011 15 Jahre
vergangen, wobei die Gemeinde die Beschwerdeführerin bereits mit Schreiben vom
9. Juli und 2. Dezember 2009 aufforderte, nicht bewilligte Nutzungen
zu unterlassen und den rechtmässigen Zustand wieder herzustellen. Wird jedoch
vom Schreiben der Volkswirtschaftsdirektion vom 7. September 2000 an
gerechnet, welches das Bewilligungsverfahren von 1997 abschliesst, so vergingen
bis zum Wiederherstellungsbefehl vom 13. Juli 2011 etwas mehr als 11 Jahre.
Die Verwirkungsfrist von 30 Jahren ist in jedem Fall gewahrt. Die Wiederherstellung
ist somit nicht durch Zeitablauf verwirkt.
6.
6.1
Sodann steht
die Angemessenheit der zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands eingeräumten
Frist infrage. Das Verwaltungsgericht greift diesbezüglich nur ein, wenn die
Fristansetzung als Ermessensmissbrauch oder -überschreitung im Sinn von § 50
Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG zu würdigen
ist. Das Legalitätsprinzip verlangt eine möglichst rasche Herbeiführung des
rechtmässigen Zustands; ein Aufschub aus Gründen der Verhältnismässigkeit ist
nur insoweit gerechtfertigt, als hierfür sachliche Gründe geltend gemacht
werden können.
Die Frist soll so bemessen werden, dass
der Verpflichtete nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge selber das Notwendige
vorkehren kann. Sodann ist das bei der Fristansetzung zu berücksichtigende
öffentliche Interesse an der möglichst unverzüglichen Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands umso stärker zu gewichten, je gravierender gegen materiellrechtliche
Bauvorschriften verstossen wird. Es gilt abzuwägen, wie dringlich die
Durchsetzung der Norm bzw. Beseitigung des Normverstosses im Licht der
öffentlichen Interessen ist und wie lange die Vollstreckung mit Rücksicht auf
die persönliche – unter Umständen auch finanzielle – Situation des
Verpflichteten aufgeschoben werden soll. Der Berücksichtigung solcher Umstände
sind jedoch dadurch Grenzen gesetzt, dass im Interesse der rechtsgleichen
Behandlung ein bestimmtes Regelmass anzustreben ist, von dem unter besonderen
Umständen abgewichen werden darf und soll. In diesem Sinn hat sich in der
Praxis ein Regelmass von drei Monaten herausgebildet (VGr, 23. Dezember
2004, VB.2004.00416, E. 4.1; 6. Juli 2000, VB.2000.00050, E. 3c/bb).
6.2
Die
Vorinstanz setzte der Beschwerdeführerin eine Frist von drei Monaten ab Rechtskraft
ihres Entscheids. E
in Lagerplatz, auf welchem sich mehrheitlich
Gerüste, Baubaracken usw. sowie Aushub, der
grösstenteils
beseitigt ist, befinden, kann innert drei Monaten beseitigt werden. Sachliche
Gründe, die einen Aufschub rechtfertigen würden, bestehen nicht. Eine
Fristverlängerung,
bis im Gebiet D die ersten Wohnbauten erstellt werden
bzw. um acht Jahre, kann nicht gewährt werden.
7.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die
Beschwerdegegnerin gestatte anderen Firmen eine gleiche oder ähnliche Nutzung
im gleichen Gebiet (D) und in der gleichen Zonierung.
Bei den angegebenen Vergleichsfällen liegen die Parzellen
Kat.-Nr. 03 und Kat.-Nr. 04 in der Industriezone und somit nicht in
der gleichen Zone wie das streitbetroffene Grundstück. Das Grundstück Kat.-Nr. 05,
auf welchem sich nach Angaben der Beschwerdeführerin ein Teerlager befunden
hat, ist zwar der gleichen Zone zugeteilt; es wurde aber, wie die
Beschwerdeführerin selbst festhält, zwischenzeitlich entfernt. Es handelt sich
somit nicht um gleichgelagerte Fälle, weshalb keine Verletzung des Gleichbehandlungsgebots
vorliegt. Einzig das Grundstück Kat.-Nr. 06 liegt teilweise in der Zone
W3. Wie die Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung vom 13. Juni 2012
festhält, hat sie bezüglich der von der Beschwerdeführerin bezeichneten
Grundstücke entsprechende Aufnahmen und Abklärungen getroffen, insbesondere
bezüglich Kat.-Nr. 04 seien die erforderlichen Massnahmen eingeleitet
worden. Die Beschwerdeführerin kann sich auch nicht auf die Gleichbehandlung im
Unrecht berufen. Voraussetzung dazu wäre, dass eine eigentliche gesetzeswidrige
Praxis besteht und die Behörde es ablehnt, diese aufzugeben (Ulrich
Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A.,
Zürich/St. Gallen 2010, N. 518, mit Hinweisen). Im vorliegenden Fall
bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die zuständige Behörde – sollte eine
gesetzeswidrige Praxis bestehen – nicht gewillt ist, von dieser abzuweichen.
8.
Die Beschwerde ist
demzufolge abzuweisen, womit die Beschwerdeführerin kostenpflichtig wird (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG).
Ausgangsgemäss
ist der
Beschwerdeführerin
keine
Parteientschädigung zuzusprechen. Auf die Zusprechung einer Parteientschädigung
an die Beschwerdegegnerin ist mangels Vorliegens eines besonderen Aufwands im
Sinn von § 17 Abs. 2 lit. a VRG zu verzichten.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    210.--     Zustellkosten,
Fr. 3'210.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…