zh_verwaltungsgericht · VR.2008.00003 · 2009-05-20 · de

Abtretungsentschädigung | Entschädigungsbemessung im Fall der Abtretung von "Vorgartenland" Die Rekurrentin ist Eigentümerin eines im Zentrum der Stadt Zürich gelegenen Grundstückes, das mit einem Wohn- und Geschäftsgebäude überbaut ist und einen Baulandwert von Fr. 8000.- / m2 aufweist. Das Grundstück umfasste ursprünglich einen im Baulinienbereich gelegenen Landstreifen, der das Gebäude von der angrenzenden Strasse trennte ("Vorgartenland"). Die 1999 erteilte Gebäudebaubewilligung war mit dem Revers verknüpft, dass der jeweilige Grundstückeigentümer im Fall eines Ausbaus der angrenzenden Strasse die im Baulinienbereich befindlichen baulichen Vorrichtungen ohne Anspruch auf Entschädigung zu beseitigen habe und die Vorgartengestaltung auf eigene Kosten den veränderten Verhältnissen anpassen müsse. 2003 bewilligte die Stadt Zürich die Neugestaltung des betreffenden Strassenabschnitts und verlangte von der Rekurrentin die Abtretung des Vorgartenlandes im Umfang von 460 m2 (vgl. VB.2004.00489). Die Schätzungskommission legte die Abtretungsentschädigung auf Fr. 2000.- / m2 fest. Vor Verwaltungsgericht verlangt die Rekurrentin eine Entschädigung von Fr. 4000.- / m2. Eingeschränkte Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 1.2). Methoden zur Bestimmung des Wertes von Grundstücken (E. 2). Der Wert von Vorgartenland darf grundsätzlich tiefer angesetzt werden als jener von Bauland, soweit das Vorgartenland aufgrund seiner Lage innerhalb des Baulinienbereichs nur unter eingeschränkten Voraussetzungen überbaut werden darf (E. 3.1.2). Entfällt die Grundstücknutzung auf einem Landstreifen, der von einem Beseitigungs- und Mehrwertrevers betroffen ist, so besteht im Allgemeinen kein Entschädigungsanspruch für damit verbundene Wertverluste (E. 3.3.1). Beschränkte Aussagekraft eines von der Rekurrentin eingereichten Berichts, wonach das enteignete Vorgartenland im Rahmen eines Gartenwirtschaftbetriebs einen hohen Ertrag abgeworfen hätte (E. 3.3.2). Die Nutzung des Vorgartenlandes als Werbe- oder Parkierflächewäre mit relativ geringen Erträgen verbunden gewesen (E. 3.3.3). Die Überbauungsmöglichkeiten des Grundstücks wurden durch die Abtretung des Vorgartenlandes nicht eingeschränkt. Der enteignete Landstreifen hatte weder gestalterische Bedeutung noch Erholfungsfunktion; einzig als Puffer gegenüber dem angrenzenden Strassenraum war er von einer gewissen Relevanz. Diesen Umständen hat die Vorinstanz genügend Rechnung getragen, indem sie den Wert des Vorgartenlandes auf 25 Prozent des Baulandwerts gekürzt hat. Abweisung des Rekurses (E. 3.4).

Zürich Verwaltungsgericht 09..2.20.0 VR.2008.00003
Zurich Verwaltungsgericht 09..2.20.0 VR.2008.00003
Zurigo Verwaltungsgericht 09..2.20.0 VR.2008.00003

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2008.00003
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Geschäftsnummer:
VR.2008.00003
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 20.05.2009
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 14.12.2009 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Enteignungsrecht
Betreff:
Abtretungsentschädigung
Entschädigungsbemessung im Fall der Abtretung von "Vorgartenland"
Die Rekurrentin ist Eigentümerin eines im Zentrum der Stadt Zürich gelegenen Grundstückes, das mit einem Wohn- und Geschäftsgebäude überbaut ist und einen Baulandwert von Fr. 8000.- / m2 aufweist. Das Grundstück umfasste ursprünglich einen im Baulinienbereich gelegenen Landstreifen, der das Gebäude von der angrenzenden Strasse trennte ("Vorgartenland"). Die 1999 erteilte Gebäudebaubewilligung war mit dem Revers verknüpft, dass der jeweilige Grundstückeigentümer im Fall eines Ausbaus der angrenzenden Strasse die im Baulinienbereich befindlichen baulichen Vorrichtungen ohne Anspruch auf Entschädigung zu beseitigen habe und die Vorgartengestaltung auf eigene Kosten den veränderten Verhältnissen anpassen müsse. 2003 bewilligte die Stadt Zürich die Neugestaltung des betreffenden Strassenabschnitts und verlangte von der Rekurrentin die Abtretung des Vorgartenlandes im Umfang von 460 m2 (vgl. VB.2004.00489). Die Schätzungskommission legte die Abtretungsentschädigung auf Fr. 2000.- / m2 fest. Vor Verwaltungsgericht verlangt die Rekurrentin eine Entschädigung von Fr. 4000.- / m2.
Eingeschränkte Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 1.2). Methoden zur Bestimmung des Wertes von Grundstücken (E. 2). Der Wert von Vorgartenland darf grundsätzlich tiefer angesetzt werden als jener von Bauland, soweit das Vorgartenland aufgrund seiner Lage innerhalb des Baulinienbereichs nur unter eingeschränkten Voraussetzungen überbaut werden darf (E. 3.1.2). Entfällt die Grundstücknutzung auf einem Landstreifen, der von einem Beseitigungs- und Mehrwertrevers betroffen ist, so besteht im Allgemeinen kein Entschädigungsanspruch für damit verbundene Wertverluste (E. 3.3.1). Beschränkte Aussagekraft eines von der Rekurrentin eingereichten Berichts, wonach das enteignete Vorgartenland im Rahmen eines Gartenwirtschaftbetriebs einen hohen Ertrag abgeworfen hätte (E. 3.3.2). Die Nutzung des Vorgartenlandes als Werbe- oder Parkierflächewäre mit relativ geringen Erträgen verbunden gewesen (E. 3.3.3). Die Überbauungsmöglichkeiten des Grundstücks wurden durch die Abtretung des Vorgartenlandes nicht eingeschränkt. Der enteignete Landstreifen hatte weder gestalterische Bedeutung noch Erholfungsfunktion; einzig als Puffer gegenüber dem angrenzenden Strassenraum war er von einer gewissen Relevanz. Diesen Umständen hat die Vorinstanz genügend Rechnung getragen, indem sie den Wert des Vorgartenlandes auf 25 Prozent des Baulandwerts gekürzt hat. Abweisung des Rekurses (E. 3.4).
Stichworte:
ABTRETUNG
BAULINIE
EINSCHLAG
ENTSCHÄDIGUNG
FORMELLE ENTEIGNUNG
HERABSETZUNG
KOGNITIONSBESCHRÄNKUNG
LANDWERT
NUTZUNGSPOTENTIAL
REFORMATIO IN PEIUS
REVERS
SCHÄTZUNGSMETHODE
ÜBERBAUBARKEIT
VERKEHRSWERT
VORGARTENLAND
Rechtsnormen:
§ 11 AbtrG
§ 13 Abs. I AbtrG
Art. 26 Abs. II BV
Art. 19 EntG
§ 99 Abs. I PBG
§ 321 Abs. I PBG
§ 357 Abs. I PBG
§ 50 Abs. I VRG
§ 63 Abs. II VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
VR.2008.00003
Entscheid
der 3. Kammer
vom
20. Mai 2009
Mitwirkend: Abteilungspräsident Jürg Bosshart
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,
Ersatzrichter Christian Mäder,
Gerichtssekretär Kaspar Plüss
In Sachen
A AG,
c/o B AG,
vertreten durch RA
C
,
Rekurrentin
,
gegen
Stadt Zürich,
vertreten durch RA D
,
Rekursgegnerin
,
betreffend Abtretungsentschädigung,
hat
sich ergeben:
I.
Die A AG ist Eigentümerin des an der Verzweigung E-/F-Strasse
gelegenen Grundstücks Kat.Nr. 01 im Halte von 1'932 m
2
. Gemäss der
von der Baudirektion am 9. Mai 1995 ersatzweise erlassen Bau- und
Zonenordnung lag die Parzelle in der Zone Z7 (mit einem Wohnanteil von 40 %);
durch die Revision der Nutzungsplanung vom 7. Juni 2000 (BZO; in Kraft
seit 21. April 2001) kam sie in die Quartiererhaltungszone I 6a (mit einem
Wohnanteil von 33 %) zu liegen. Das Grundstück liegt – nach Angaben der Stadt
Zürich – zu rund 39 % innerhalb der vom Regierungsrat im Jahr 1952 entlang der E-
und der F-Strasse festgesetzten Baulinien.
Am 9. Februar 1999 erteilte die Bausektion der Stadt
Zürich der A AG unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung für den
Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses auf dem streitbetroffenen Grundstück. In
lit. z/ee der Erwägungen hielt die Behörde fest:
"Die Zugänge zum
Restaurant und zum Hausdurchgang, zwei Flügelmauern, die Durchfahrt zum Hof und
zum Autolift sowie die Vorgartengestaltung kommen in den Baulinienbereich der E-Strasse,
das gepflästerte Gartenrestaurant sowie die Vorgartengestaltung in jenen der F-Strasse
zu liegen. Diese untergeordnete Beeinträchtigung des Baulinienbereichs kann
unter Anmerkung eines Anpassungs- bzw. Beseitigungsreverses hingenommen werden
(§§ 99, 100 Abs. 3 PBG [Planungs- und Baugesetz vom 7. September
1975]).“
Dementsprechend lautet Dispositiv-Ziffer II/B/2 des
Beschlusses:
"Die jeweilige
Eigentümerschaft der Parzelle Kat.Nr. … ist verpflichtet, bei einem allfälligen
Ausbau der E- und/oder der F-Strasse die im Baulinienbereich erstellten, mit
Bauentscheid Nr. 151/99 bewilligten Zugänge zum Restaurant und zum Hausdurchgang,
zwei Flügelmauern, die Zufahrt zum Hofgebiet mit Autolift, das gepflästerte
'Gartenrestaurant' sowie die Vorgartengestaltung auf eigene Kosten und ohne
Anspruch auf Minderwertsentschädigung zu beseitigen bzw. den veränderten Verhältnissen
anzupassen (§ 100 Abs. 3 PBG)."
Der Stadtrat Zürich setzte am 29. Oktober 2003 ein
Strassenbauprojekt mit Landerwerb an der E-Strasse fest. Das Vorhaben umfasste
die Verschiebung der Haltestelle "G", eine Neugestaltung der
Strassenräume sowie die Anpassung der Tram- und Buslinienführung. Ein von der A
AG hiergegen erhobenes Rechtsmittel wurde letztinstanzlich durch das
Verwaltungsgericht am 3. März 2005 abgewiesen (VB.2004.00489). Im Zusammenhang
mit dem Strassenbauprojekt verlangte die Stadt Zürich von der A AG die Abtretung
von ca. 460 m
2
Land. Nachdem Einigungsverhandlungen über die Höhe
der Abtretungsentschädigung, eine Minderwertsentschädigung für das
Restgrundstück und die Kostentragung bei einem allfälligen Konkurs des
Restaurants gescheitert waren, ersuchte der Stadtrat das Statthalteramt Zürich
am 30. Januar 2006 um Anordnung des Schätzungsverfahrens.
II.
Im Schätzungsverfahren beantragte die Stadt Zürich als
Klägerin, die Entschädigung für die Landabtretung auf Fr. 1'110'000.-,
also rund Fr. 2'413.-/m
2
, festzusetzen; allfällige weitere
Forderungen der Grundeigentümerin seien abzuweisen. Demgegenüber verlangte
diese eine Vergütung von Fr. 3'680'000.- bzw. von Fr. 8'000.-/m
2
sowie den Ersatz für allfällige Mietzinsausfälle im Zusammenhang mit dem
Projekt. Nach einem doppelten Schriftenwechsel – auf eine Augenscheinverhandlung
hatten die Parteien verzichtet – entschied die Schätzungskommission I am 16. Juni
2008 wie folgt: Die Stadt Zürich wurde verpflichtet, der A AG für die Abtretung
von 460 m
2
ab Kat.Nr. 01 eine Entschädigung von Fr. 2'000.-/m
2
,
insgesamt Fr. 920'000.-, zu bezahlen (Dispositiv-Ziffer 1), dies unter Vorbehalt
des Nachmasses (Dispositiv-Ziffer 2). Das Begehren um Entschädigung für
allfällige Mietzinsausfälle wurde abgewiesen (Dispositiv-Ziffer 3) und die
Kosten des Schätzungsverfahrens wurden der Stadt Zürich auferlegt (Dispositiv-Ziffer
4).
III.
Am 23. Juli 2008 meldete die A AG beim Verwaltungsgericht
Rekurs gegen den Schätzungsentscheid vom 16. Juni 2008 an. Auf
Präsidialverfügung vom 29. Juli 2008 reichte sie am 5. September 2008
eine begründete Rekursschrift ein, worin sie beantragte, die Stadt Zürich sei
zu verpflichten, ihr eine Abtretungsentschädigung von "minimal" Fr. 1'840'000.-
(entsprechend Fr. 4'000.-/m
2
) zu bezahlen. Ausserdem verlangte
sie eine Parteientschädigung. Die Rekursantwort der Stadt Zürich vom 31. Oktober
2008 lautet – unter Zusprechung einer Parteientschädigung – auf Abweisung des
Rekurses.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46
des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November
1879 (in der Fassung vom 8. Juni 1997, AbtrG) zuständig. Weil auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.
1.2
Obwohl mit
Rekurs bezeichnet, richtet sich das Verfahren weitgehend nach den Bestimmungen
über die Beschwerde an das Verwaltungsgericht (§§ 48 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 in der Fassung vom 8. Juni 1997, VRG). Gemäss § 50
Abs. 1 VRG überprüft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid
auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter Vorbehalt hier
nicht relevanter Ausnahmen verwehrt. Im Rechtsmittelverfahren gegen den
Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen
Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung auf zutreffender
Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission gewählte
Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar sei; ferner ist zu
klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die Schätzung
wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist hingegen
die Angemessenheit des Schätzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44 = BEZ
1998 Nr. 23; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 41
N. 40; Tobias Jaag, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons Zürich, 3.
A., Zürich usw. 2005, Rz. 2128 und 3642).
Die
in dieser Weise eingeschränkte Kognition deckt sich mit jener bei der
Überprüfung von Expertengutachten. Wird im Rechtsmittelverfahren von einem
Sachverständigen ein Gutachten über den Verkehrswert eines Grundstücks
eingeholt, so unterliegt es als Beweismittel der freien Beweiswürdigung durch
die erkennende Behörde (vgl. Martin Zweifel, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht
I/2, Basel usw. 2000, Art. 115 DBG N. 43 f., auch zum Folgenden).
Angesichts der Funktion des Gutachtens, der Behörde fachspezifische
Informationen zu liefern, rechtfertigt es sich, dass sich diese bei der Beweiswürdigung
auf die Prüfung beschränkt, ob die Expertise vollständig, klar, gehörig begründet,
frei von Lücken und Widersprüchen ist, auf zutreffenden tatsächlichen Feststellungen
beruht sowie ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche
Unbefangenheit gehabt hat (RB 1984 Nr. 65 = StE 1984 B 44.12.3
Nr. 1; RB 1985 Nr. 47; vgl. schon BGr, 3. Dezember 1943,
ASA 12 [1943/44] 386 ff. E. 3; BGE 110 Ib 52 E. 2).
Vermag das Gutachten nicht zu überzeugen, so kann das Verwaltungsgericht
gestützt auf seine Feststellungen aus eigenem Wissen eine neue Schätzung vornehmen
oder damit einen Gutachter betrauen (vgl. VGr, 7. November 1972,
ZBl 74/1973, S. 331), wobei es bei der Wahl des Vorgehens über einen
weiten Beurteilungsspielraum verfügt (RB 2003 Nr. 88; RB 1976
Nr. 54; RB 1985 Nr. 47).
1.3
Streitgegenstand
im vorliegenden Rekursverfahren bildet nur noch die Frage, zu welchem Ansatz
das abgetretene Land zu vergüten sei. Die von der Rekurrentin im vorinstanzlichen
Verfahren noch verfochtene und von der Schätzungskommission abgelehnte Entschädigung
für den allfälligen Ausfall von Mietzinsen wird nicht mehr aufrechterhalten.
2.
2.1
Gemäss Art. 26
Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und § 11
AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller
Vermögensnachteile gefordert werden. Gemäss § 13 Abs. 1 Satz 1
AbtrG ist für die Bestimmung der Entschädigung der Verkehrswert massgebend.
Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am
Stichtag für das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (RB
1991 Nr. 47 mit Verweisungen; BGE 113 Ib 39 E. 2a).
2.2
Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung und
Lehre zum Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (RB 2006
Nr. 118 = BEZ 2006 Nr. 35; Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, Band I, Bern 1986, Art. 19 N. 71 ff.;
Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., Bern
2008, S. 633 f.; Max Imboden/René Rhinow/Beat Krähenmann, Schweizerische
Verwaltungsrechtsprechung, Basel/Frankfurt a.M., 1986/1990, Band II: Besonderer
Teil, Nr. 128 B IV). Ausserhalb des Enteignungsrechts ist der Verkehrswert
von Grundstücken in zahlreichen Rechtsgebieten von Bedeutung (vgl. hierzu
Martina Fierz, Der Verkehrswert von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht,
Zürich 2001, S. 5 ff.). Erhebliche Bedeutung kommt dem Verkehrswert etwa
aufgrund von § 220 des (zürcherischen) Steuergesetzes vom 8. Juni
1997 als Ersatzwert bei der Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer zu (Felix
Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten
Zürcher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, § 220 N. 94 ff.). In der
schweizerischen Lehre der Bewertung von Immobilien kommen im Wesentlichen folgende
Verfahren zum Zug: die Vergleichs(wert)methode, die Lageklassenmethode, die
Rückwärtsrechnung, die Barwertmethode (DCF-Methode, Strukturwertmethode), die
dynamische Ertragswertmethode, die Kennwertmethode und die hedonische Methode
(Richner/Frei/Kaufmann/ Meuter, § 220 N. 137; hierzu auch Donato
Scognamiglio, Methoden der Immobilienbewertung, Zürich 2002; hinsichtlich ausländischer
Bewertungsansätze vgl. The Royal Institution of Chartered Surveyors [RICS],
Chapter Switzerland, Swiss Valuation Standards [SVS], Best Practice of Real
Estate Valuation in Switzerland, Zürich 2007). Die Rechtsprechung wie auch ein
Teil der Schätzungslehre (Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten
und Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer/Schweizeri­scher Verband der
Immobilienwirtschaft, Das Schweizerische Schätzerhandbuch, Bewertung von
Immobilien, Chur 2005, S. 50 [zit. Schätzerhandbuch]; Francesco Canonica,
Schätzerlehrgang Grundwissen, Bern 2000, S. 125) bezeichnen die Vergleichsmethode
als Hauptmethode, während den übrigen Verfahren nur eine ergänzende Funktion
zukomme (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N 138; so BGE 131 II 458
E. 5.1 S. 465 f. zur Lageklassenmethode). Allerdings herrscht die
Auffassung vor, dass – bei sachgerechter Handhabung und angemessener Schätzung
– grundsätzlich alle Bewertungsmethoden zum gleichen Resultat führen. In der
Rechtsprechung wird in jüngerer Zeit vermehrt die Auffassung vertreten, dass
die Heranziehung weiterer Bewertungsarten neben der Vergleichsmethode sinnvoll
sei (BGE 128 II 74 E. 5c/bb S. 82) bzw. sich sogar aufdränge (VGr, 31. Januar
2001, ZStP 2001, 217 E. 2c S. 219). Im wegleitenden Entscheid BGE 134
II 49 (Opfikon) betreffend die Enteignung von nachbarrechtlichen Abwehransprüchen
infolge Fluglärms sowie von Abwehrrechten gegen den direkten Überflug hat das
Bundesgericht – vorab aus Gründen der Praktikabilität aufgrund der Vielzahl zu
beurteilender Entschädigungsbegehren – die hedonische Methode für zweckmässig befunden
(E. 16 S. 80 ff.).
Rechtsprechung und herrschende
Schätzungslehre stimmen darin überein, dass je nach Objektart unterschiedliche
Bewertungsmethoden im Vordergrund stehen. Hinsichtlich der primären
Unterscheidung zwischen überbauten und unüberbauten Grundstücken besteht
weitgehend Einigkeit, dass sich bei letzteren vorab die Vergleichsmethode
eignet (RB 1999 Nr. 158 = ZStP 2000, 150; Schätzerhandbuch, S. 97 ff.;
Canonica, S. 125). Bei überbauten Grundstücken kommt die Vergleichsmethode
hingegen kaum zur Anwendung, weil die spezifischen Eigenschaften jeder
Liegenschaft einen Vergleich erschweren. Hier wird gewöhnlich nach der
Nutzungsart unterschieden: Während bei Wohnbauten die Realwertmethode – welche
den Verkehrswert im Wesentlichen aus der Summe von Land- und Gebäudewert
ermittelt – dominiert, steht bei gewerblich genutzten Immobilien eine auf dem
Ertragswert beruhende Bewertungsmethode im Vordergrund (VGr, 26. September
2001, ZStP 2003, 179; Schätzerhandbuch, S. 61 ff.; Canonica, S. 83).
Dementsprechend kommt bei Objekten, die teilweise Wohn- und teilweise
gewerblichen Zwecken dienen, ein aus Real- und Ertragswert gewonnener Mischwert
zur Anwendung, wobei die beiden Faktoren je nach Bedeutung der einen oder
anderen Nutzung unterschiedlich gewichtet werden.
3.
3.1
Vorliegend
im Streit liegt eine Teilenteignung, nämlich von rund 460 m
2
sog.
Vorgartenland eines 1'932 m
2
grossen Grundstücks, das mit einem im
Jahr 2001 erstellten Wohn- und Geschäftshaus überbaut ist.
3.1.1
§§ 11 ff. AbtrG sprechen sich nicht dazu aus, wie die Entschädigung im
Fall einer Teilenteignung zu ermitteln ist. Im Anwendungsbereich des
Bundesgesetzes über die Enteignung vom 20. Juni 1930 berechnet sich diesfalls
der Schaden nach Art. 19 wie folgt: Zunächst wird der Verkehrswert des
entzogenen Grundstückteils ermittelt – soweit ein Marktwert hierfür überhaupt
besteht –, anschliessend bestimmt man den Minderwert, der dem Restgrundstück
durch den Entzug des abzutretenden Teils erwächst. Schliesslich sind die
subjektiven Nachteile, die der Enteignete durch die Abtretung erleidet, durch
eine Inkonvenienzentschädigung auszugleichen (Hänni, S. 646;
Imboden/Rhinow/Krähenmann, Nr. 128 B V, je auch zum Folgenden). Weil
dieses Vorgehen mit praktischen Schwierigkeiten verbunden ist, wird der Schaden
gewöhnlich nach der sog. Differenzmethode ermittelt. Danach wird der
Verkehrswert des Grundstücks vor der Enteignung mit dem Verkehrswert des
Restgrundstücks nach dem Eingriff verglichen (RB 2006 Nr. 118 = BEZ 2006
Nr. 35; BGE 129 II 420 E. 3.1 S. 425).
3.1.2
Im letztgenannten Fall hat sich das Verwaltungsgericht ausführlich zur
Bewertung von sog. Vorgartenland ausgesprochen. Darunter ist jene Teilfläche
eines Grundstücks zu verstehen, das aufgrund seiner Lage innerhalb eines
Baulinien- oder Abstandsbereichs nicht bzw. nur unter bestimmten,
eingeschränkten Voraussetzungen überbaut werden kann (VGr, 18. Dezember
1971 = ZBl 73/1972, 364; RB 1962 Nr. 133 = ZBl 64/1963, 114; Hess/Weibel, Art. 19
N. 106 f; vgl. auch Fritzsche/Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4.
A., Zürich 2006, S. 12–20 ff.). In solchen Fällen, wo meistens nur ein
geringfügiger Teil des Gesamtgrundstücks abgetreten wird, kommt häufig eine
dritte Methode zum Zug, indem ein Quadratmeter-Durchschnittswert für das
Gesamtgrundstück vor der Enteignung ermittelt und auf den abzutretenden Teil
verlegt wird, wobei einer allfälligen Minder- oder Höherwertigkeit der
abzutretenden Fläche durch Abzüge oder Zuschläge Rechnung getragen wird (RB
1986 Nr. 117, RB 1961 Nr. 125). Eine solche Durchschnittsberechnung
ist, anders als die Differenzmethode, auf die Ermittlung des Verkehrswerts der
Abtretungsfläche nach § 13 Abs. 1 AbtrG ausgerichtet, welcher alsdann
der gesamten Werteinbusse gleichgesetzt wird. Das zürcherische
Verwaltungsgericht hat in langjähriger gefestigter Rechtsprechung eine solche
Durchschnittsberechnung als zulässig erachtet und dabei differenzierte
Grundsätze zur Frage entwickelt, ob und inwieweit sogenanntem Vorgartenland ein
geringerer Wert als der Baulandwert beizumessen sei (RB 2006 Nr. 118 = BEZ
2006 Nr. 35 mit Verweisungen, auch zum Folgenden). Die
Durchschnittsberechnung wird dabei häufig mit der Vergleichsmethode verknüpft,
indem – zumindest in einem ersten Schritt – der Verkehrswert des ganzen
Grundstücks aus tatsächlich bezahlten Preisen für vergleichbare Grundstücke
abgeleitet wird; liegen jedoch im einzelnen Fall zureichende Gründe im Sinn der
erwähnten Praxis vor, das abzutretende Vorgartenland nicht dem ermittelten
Baulandpreis gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten Schritt durch
einen Einschlag herabgesetzt. Anzumerken ist, dass dieses Vorgehen in der Literatur
neuerdings grundsätzlich in Frage gestellt wird (Kaspar Fierz, Der Schweizer
Immobilienwert, 5. A., Zürich 2005, S. 391 ff., insbes. S. 393 Fn.
1).
3.2
Die
Schätzungskommission erwog, dass die Rekurrentin mit der Baubewilligung vom 9. Februar
1999 einen Revers hingenommen habe, wonach sie im Fall einer Strassenerweiterung
im Baulinienbereich die dort vorgenommenen baulichen Vorrichtungen zu beseitigen
habe. Damit werde eine Minderwertentschädigung für den Wegfall der Vorgartennutzung
ausgeschlossen. Weil die Rekursgegnerin keine Ertragsausfälle vergüten müsse,
falle eine Schätzung der Enteignungsentschädigung auf der Grundlage des
Ertragswerts ausser Betracht. Bezüglich der Verkehrswertschätzung nach der
Vergleichsmethode seien sich die Parteien einig, dass der Baulandwert des
streitbetroffenen Grundstücks auf Fr. 8'000.-/m
2
zu
veranschlagen sei. Der Verlust von 460 m
2
Vorgartenland schränke die
Ausnützung bzw. die Überbaubarkeit des Grundstücks nicht ein. Angesichts ihrer
Lage komme der Abtretungsfläche kein Erholungswert zu. Weil das Land
minderwertig, allerdings nicht geradezu wertlos sei, rechtfertige sich eine
Herabsetzung des Baulandwerts um drei Viertel bzw. auf Fr. 2'000.-/m
2
;
die von der Rekursgegnerin geschuldete Entschädigung betrage somit Fr. 920'000.-.
Die Rekurrentin vertritt im Hauptstandpunkt die
Auffassung, dass die Schätzungskommission den Baulandwert von Fr. 8'000.-/m
2
übermässig gekürzt habe; angemessen wäre ein Einschlag um höchstens die Hälfte
auf Fr. 4'000.-/m
2
gewesen. Daraus resultiere eine Entschädigung
von mindestens Fr. 1'840'000.-. Im Eventualstandpunkt hält die Enteignete
dafür, dass der fragliche Vorgartenbereich auch anders als vom Revers erfasst
hätte genutzt werden können. Im Vordergrund habe die Möglichkeit gestanden,
dort in der Form eines Gartenrestaurants weitere Gäste zu bewirten, wo gemäss
einer Expertise von H AG vom 19. Mai 2006 rund 200 Sitzplätze hätten
geschaffen werden können. Wenn diese Zahl – aufgrund der zu beachtenden bau-
und gesundheitspolizeilichen Vorschriften – auf 160 vermindert werde, ergebe
sich gestützt auf das Gutachten ein Ertragswert von (460 m
2
x
Fr. 4'076.-/m
2
= rund) Fr. 1'875'000.-. Hinzu komme ein
kapitalisierter Ertrag von knapp Fr. 124'000.- für die Vermietung von
Werbeflächen.
Die Rekursgegnerin schliesst sich den Erwägungen der
Schätzungskommission an. Zum einen seien die gegen eine Kürzung des
Baulandwerts um drei Viertel vorgetragenen Argumente nicht stichhaltig, zum
anderen würde eine Bewertung zum Ertragswert bei sachgerechter Handhabung der
einzelnen Schätzungsfaktoren zu einer noch geringeren Entschädigung führen.
3.3
Als
Rechtsfrage zu klären sind vorab die rechtlichen Grundlagen der Schätzung.
3.3.1
Die Schätzungskommission hat zutreffend auf die Rechtswirkungen von Baulinien
gemäss §§ 99 ff. PBG hingewiesen. Laut § 99 Abs. 1 PBG dürfen
innerhalb von Baulinien grundsätzlich nur Bauten und Anlagen erstellt werden,
die deren Zweck nicht widersprechen. Die Funktion der – vorliegend
festgesetzten – Verkehrsbaulinie besteht einerseits in der Freihaltung von Land
für den notwendigen Strassenraum und in der Gewährleistung der Verkehrssicherheit,
anderseits in der Schaffung und Erhaltung von unüberbauten Streifen (sog.
Vorgärten), womit einheitliche Häuserfluchten angestrebt werden (Fritzsche/
Bösch, S. 12–21). Im Einklang mit dieser Rechtslage hat die Bausektion der
Stadt Zürich die am 9. Februar 1999 erteilte Bewilligung für einen Neubau
auf Kat.Nr. 01 mit einem Beseitigungs- und Mehrwertrevers verknüpft, den die
Rekurrentin offenbar hingenommen hat und dessen Rechtmässigkeit von ihr nicht
bestritten wird. Beim Revers handelt es sich um eine Nebenbestimmung im Sinn
von § 321 Abs. 1 PBG, womit ein untergeordneter gegenwärtiger oder
zukünftiger Mangel eines Bauvorhabens beseitigt wird. Im Unterschied zu
Bedingung und Auflage entfaltet der Revers primär die Wirkung zukunftsorientierter
öffentlichrechtlicher Eigentumsbeschränkungen (Walter Haller/Peter Karlen,
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Band I, 3. A., Zürich 1999, N. 532;
eingehend: David Fries, Reverse in der zürcherischen Baurechtspraxis, Band I,
Zürich 1990, S. 37 ff.). Der vorliegend in Ziffer I der Prozessgeschichte
wiedergegebene Revers schloss eine Entschädigung der Grundeigentümerin für
bauliche Massnahmen innerhalb der Baulinien aus.
Der Sinn des Revers liegt darin, dem Bauherrn – im Sinn
einer gegenüber der (partiellen) Bauverweigerung milderen Massnahme – eine
vorläufige Nutzung eines Grundstückbereichs zu gestatten, wobei diese
eingeschränkte Befugnis ihrerseits mit der Eigentumsgarantie und dem Grundsatz
der Verhältnismässigkeit vereinbar sein muss (Fries, S. 231 ff.). Indessen
kann der Grundeigentümer, der von dieser vorläufigen Nutzung Gebrauch macht,
keine Entschädigung beanspruchen, wenn das Gemeinwesen die Nutzung durch Inanspruchnahme
des vom Revers betroffenen Grundstückteils zerstört. Nach dem Sinn und Zweck
des Instituts des Revers bezieht sich die Entschädigungslosigkeit nicht allein
auf bauliche Massnahmen, sondern auch auf Nutzungen (vgl. Fries, S. 105).
Grundsätzlich ist bei der Bewertung eines (Teil-)Grundstücks eine allfällige
zukünftige bessere Nutzung zu berücksichtigen (BGE 114 Ib 321 E. 3
S. 324, 113 Ib 39 E. 4b S. 45, RB 2003 Nr. 109; VGr, 31. Januar
2001, ZStP 2001 S. 217 E. 5; Hänni, S. 633), doch gilt dies nur
insoweit, als diese nicht durch Gesetz oder – wie hier – durch Verfügung
ausgeschlossen ist.
Der Schätzungskommission ist daher beizupflichten, wenn
sie die auf der Abtretungsfläche ausgeübte Nutzung nicht berücksichtigt und den
Ertragswert ausser Acht gelassen hat.
3.3.2
Selbst unter der Annahme, dass die – im Vordergrund stehende – Nutzung der
Abtretungsfläche als Gartenwirtschaft vom Revers nicht erfasst wäre, ergäbe
sich – wie die Rekursgegnerin insoweit zutreffend einwendet – kaum eine höhere
Entschädigung als auf dem Boden der – nachfolgend in E. 3.4 zu würdigenden
– Vergleichsmethode. Zunächst ist festzuhalten, dass auf den von der
Rekurrentin ins Recht gelegten "Bericht" von H AG vom 19. Mai
2006 formell schon deswegen nicht abgestellt werden kann, weil es sich hierbei
um ein – im Hinblick auf den vorliegenden Rechtsstreit erstelltes – Parteigutachten
handelt.
Einem solchen kommt wegen der vertraglichen
Beziehung zwischen Auftraggeber und Gutachter nur die beschränkte Aussagekraft
einer Parteibehauptung zu (VGr, 22. November 2000, ZStP 2001, S. 148
E. 4b; Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 23; Richard Frank/Hans Sträuli/Georg
Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. A., Zürich
1997, vor § 171 ff. N. 4). Das Verwaltungsgericht braucht sich daher
mit dessen Schlussfolgerungen nicht näher auseinanderzusetzen.
Materiell
ist immerhin anzumerken, dass die vom Autor als "Kurzgutachten mit engen
zeitlichen Vorgaben" erstellte Schätzung summarisch gehalten ist und
wesentliche Schätzungsfaktoren kaum plausibilisiert werden. Abgesehen von der
Annahme möglicher Sitzplätze, welche die Rekurrentin selbst für unrealistisch
befunden und daher vermindert hat, lässt sich namentlich die Schätzung des
potenziellen Umsatzes auf Fr. 75.- je Sitzplatz und Betriebstag nicht
nachvollziehen. Die vom Verfasser angeführten "Bewertungen von 50
Restaurants in den Stadtkreisen 1, 4, 5 und 6 von Zürich" werden weder
näher substanziiert noch belegt; ebenso wenig nimmt die Expertise Bezug auf
Erhebungen, welche diese Zahl als realistisch erscheinen liessen. Schliesslich
sind die von der Rekursgegnerin im Schätzungsverfahren geäusserten Bedenken an
dem von der Rekurrentin verfochtenen Kapitalisierungssatz von 5.50 % berechtigt
(vgl. Schätzerhandbuch, S. 270, sowie BGE 113 Ib 39 E. 4b S. 45
f. [betreffend einen Gasthof]), zumal sich bei der Ermittlung des Verkehrswerts
auf der Grundlage des Ertrags schon geringfügige Unterschiede beim
Kapitalisierungssatz erheblich auswirken.
3.3.3
Anderen Nutzweisen braucht das Verwaltungsgericht nicht nachzugehen. Die Vermietung
von Werbefläche auf Kat.Nr. 01 wirft selbst nach der Schätzung der Rekurrentin
mit Fr. 6'800.- im Jahr einen vergleichsweise unbedeutenden Ertrag ab.
Weitere Möglichkeiten – wie die im Schätzungsverfahren noch verfochtene
Verwendung des Vorgartenlands als Parkierungsfläche – werden vor
Verwaltungsgericht nicht mehr genannt. Tatsächlich wäre eine solche Bewerbung
kritisch auf ihre rechtliche und wirtschaftliche Realisierbarkeit zu
hinterfragen (vgl. Werner Dubach, Die Berücksichtigung der besseren Verwendungsmöglichkeit
und der werkbedingten Vor- und Nachteile bei der Festsetzung der Enteignungsentschädigung
nach Bundesrecht, ZBl 79/1978, S. 1 ff., S. 5).
3.4
Im Rahmen
der ihm obliegenden blossen Rechtskontrolle besteht für das Verwaltungsgericht
kein Anlass, den von der Schätzungskommission und den Parteien übereinstimmend
auf Fr. 8'000.-/m
2
festgelegten Landwert zu hinterfragen. Zu prüfen
bleibt einzig, ob die Vorinstanz mit der Herabsetzung dieses Ansatzes auf einen
Viertel bzw. auf Fr. 2'000.-/m
2
einen übermässig grossen Einschlag
vorgenommen habe.
In baurechtlicher Hinsicht ist festzuhalten, dass die
Abtretung des Vorgartens nicht zur Einschränkung der künftig realisierbaren
baulichen Dichte geführt hat. Denn die Bestimmungen von Art. 24f–24i BZO
über die Quartiererhaltungszone I, welcher das Grundstück Kat.Nr. 01 zugeteilt
ist, statuieren keine Ausnützungsziffer, sondern definieren den zulässigen
Gebäudekubus nach Massgabe von primären Bauvorschriften. Selbst wenn die Abtretung
zu einem Ausnützungsverlust geführt hätte, würde sich dieser angesichts der Bestandesgarantie
gemäss § 357 Abs. 1 PBG erst auf ein künftiges Gebäude auswirken.
Weil das streitbetroffene Grundstück im Jahr 2001 neu überbaut worden und dem
Wohn-/Geschäftshaus eine Lebensdauer von mutmasslich mehreren Jahrzehnten zuzuerkennen
ist, würde sich diesfalls die Frage stellen, ob eine – wegen der Ungewissheit
der künftigen Rechtslage heute ungewisse – spätere Einschränkung der
Überbauungsmöglichkeit überhaupt noch innerhalb des schätzungsrelevanten
ökonomischen Horizonts liegt (vgl. hierzu Kaspar Fierz, S. 60 ff.).
Mit der Schätzungskommission ist davon auszugehen, dass
der enteignete Landstreifen im Verzweigungsbereich von E- und F-Strasse weder
gestalterische Bedeutung noch Erholungsfunktion hatte. Immerhin kam der
enteigneten Fläche eine gewisse Pufferfunktion gegenüber dem angrenzenden
Strassenraum zu, die von der Schätzungskommission denn auch hinreichend berücksichtigt
worden ist. Insgesamt ist die Bedeutung des enteigneten Vorgartenlandes mit
Bezug auf das Restgrundstück jedoch als gering einzustufen. Die Vorinstanz hat
diesen Umständen durch die Reduktion des Landwertes um drei Viertel genügend
Rechnung getragen. Der vorinstanzlich festgesetzte Entschädigungsbetrag erweist
sich demnach als rechtmässig. Der Rekurs ist somit abzuweisen.
4.
Die Gerichtskosten sind der unterliegenden Rekurrentin
aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG), der bei
diesem Verfahrensausgang von vornherein keine Parteientschädigung zusteht. Weil
der obsiegenden Rekursgegnerin vor Verwaltungsgericht kein erheblicher
zusätzlicher Aufwand gegenüber dem Schätzungsverfahren erwachsen ist und der Rekurs
nicht als offensichtlich unbegründet bezeichnet werden kann, muss ihr eine
solche Vergütung nach § 17 Abs. 2 VRG ebenfalls versagt bleiben.
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Der Rekurs
wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf
Fr. 19'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.        60.-- Zustellungskosten,
Fr. 19'060.--   Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Rekurrentin auferlegt.
4.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…