zh_verwaltungsgericht · VB.2017.00553 · 2018-04-05 · de

Baubewilligung | Neubau eines Mehrfamilienhauses. Einordnung; Firstrichtung. Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Bonstetten setzt fest, dass die Firstrichtung in der Regel parallel zur längeren Fassade zu verlaufen hat. Die Anwendung dieser Bestimmung bzw. die Ausübung des darin vorgesehenen Ermessens obliegt primär der kommunalen Bewilligungsbehörde. Deren Beurteilungsspielraum ist indes nicht unbeschränkt; vielmehr steht das Recht auf wirksame Überprüfung auf derselben Normstufe wie die Gemeindeautonomie. Diese beiden gleichrangigen Verfassungsnormen sind im Rahmen praktischer Konkordanz auszulegen (E. 3.1). Die Formulierung, wonach die Firstrichtung "in der Regel" parallel zur längeren Fassade zu verlaufen hat, macht klar, dass nur ausnahmsweise eine andere Firstrichtung gewählt werden kann. Es müssen demnach gewisse besondere Umstände vorhanden sein, andernfalls der ausnahmsweise Verzicht im freien Belieben der Baubehörde liegen würde (E. 3.2). Solche Umstände liegen nicht vor. Namentlich genügt es nicht, dass das Gebäude bei einer anderen BZO-konformen Ausrichtung des Dachfirsts weniger gut belichtet würde und dass die Dachfirste in der Umgebung des Bauprojekts in unterschiedliche Richtungen weisen. Andernfalls wurde der Zweck der Norm – Gebäude im ortsfremden Chaletstil zu verhindern – unterlaufen (E. 3.5). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 18..2.05.0 VB.2017.00553
Zurich Verwaltungsgericht 18..2.05.0 VB.2017.00553
Zurigo Verwaltungsgericht 18..2.05.0 VB.2017.00553

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00553
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Geschäftsnummer:
VB.2017.00553
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 05.04.2018
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 29.04.2019 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau eines Mehrfamilienhauses. Einordnung; Firstrichtung.
Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Bonstetten setzt fest, dass die Firstrichtung in der Regel parallel zur längeren Fassade zu verlaufen hat. Die Anwendung dieser Bestimmung bzw. die Ausübung des darin vorgesehenen Ermessens obliegt primär der kommunalen Bewilligungsbehörde. Deren Beurteilungsspielraum ist indes nicht unbeschränkt; vielmehr steht das Recht auf wirksame Überprüfung auf derselben Normstufe wie die Gemeindeautonomie. Diese beiden gleichrangigen Verfassungsnormen sind im Rahmen praktischer Konkordanz auszulegen (E. 3.1).
Die Formulierung, wonach die Firstrichtung "in der Regel" parallel zur längeren Fassade zu verlaufen hat, macht klar, dass nur ausnahmsweise eine andere Firstrichtung gewählt werden kann. Es müssen demnach gewisse besondere Umstände vorhanden sein, andernfalls der ausnahmsweise Verzicht im freien Belieben der Baubehörde liegen würde (E. 3.2). Solche Umstände liegen nicht vor. Namentlich genügt es nicht, dass das Gebäude bei einer anderen BZO-konformen Ausrichtung des Dachfirsts weniger gut belichtet würde und dass die Dachfirste in der Umgebung des Bauprojekts in unterschiedliche Richtungen weisen. Andernfalls wurde der Zweck der Norm – Gebäude im ortsfremden Chaletstil zu verhindern – unterlaufen (E. 3.5).
Gutheissung.
Stichworte:
DACHGESTALTUNG
EINORDNUNG
ERMESSENSSPIELRAUM
FIRSTRICHTUNG
GEMEINDEAUTONOMIE
PRAKTISCHE KONKORDANZ
ÜBERPRÜFUNGSBEFUGNIS
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2017.00553
Urteil
der 1. Kammer
vom
5. April 2018
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin Regina Meier.
In
Sachen
1.    A,
2.
B
,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    D AG,
vertreten durch RA E,
2.    Gemeinderat Bonstetten,
vertreten durch RA F,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat Bonstetten bewilligte der D AG mit
Beschluss vom 10. Mai 2016 den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02. Am 31. Oktober 2016
bewilligte die Baukommission der Gemeinde eine Projektänderung bezüglich
Firsthöhe, Dacheinschnitte und Dachflächenfenster.
II.
Gegen die Baubewilligung vom
10. Mai 2016 rekurrierten A und B am 13. Juni 2016 an das
Baurekursgericht und beantragten, diese aufzuheben, eventuell die Sache an die
Gemeinde zurückzuweisen. Gegen die Projektänderungsbewilligung gelangten A und
B am 9. Dezember 2016 an das Baurekursgericht, worauf dieses ein zweites
Verfahren eröffnete.
Mit Entscheid vom 27. Juni
2017 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Verfahren und wies den Rekurs
ab, soweit es das Verfahren nicht als gegenstandslos abschrieb.
III.
Gegen diesen Entscheid des Baurekursgerichts erhoben A und
B am 30. August 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten,
den angefochtenen Entscheid und die Baubewilligung inklusive Projektänderung
aufzuheben. Eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Sodann
verlangten sie eine Parteientschädigung.
Das Baurekursgericht schloss am 27. September 2017
ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 5. Oktober
2017 beantragte der Gemeinderat Bonstetten die Abweisung der Beschwerde, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Denselben
Antrag stellte die D AG am 10. Oktober 2017. In ihren weiteren
Eingaben vom 23. Oktober und 21. November 2017 hielten A und B an
ihren Anträgen fest und ebenso die Beschwerdegegnerschaft mit Eingaben vom 6. November,
7. November und 27. November 2017.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde
nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.
2.
Das streitbetroffene Baugrundstück (Kat.-Nr. 01) liegt
gemäss Zonenplan der Gemeinde Bonstetten in der Wohnzone W2/40. Geplant
ist, das bestehende Einfamilienhaus abzubrechen und ein Mehrfamilienhaus mit
acht Wohnungen zu erstellen. Der Neubau weist einen sechseckigen Grundriss und
ein Satteldach auf.
Die Beschwerdeführenden, welche Eigentümer des westlich
angrenzenden Grundstücks (Kat.-Nr. 03) sind, bemängeln die geplanten Baute
im Wesentlichen bezüglich der Firstrichtung und rügen in diesem Zusammenhang
auch die Verletzung der Einordnungsvorschrift von § 238 Abs. 1 des
kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).
3.
3.1
Gemäss Ziffer 8.4
der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Bonstetten vom 10. Mai 103 (BZO)
hat die Firstrichtung in der Regel parallel zur längeren Fassade zu verlaufen.
Dabei handelt es sich um kompetenzgemäss (hier insbesondere gestützt auf § 49
Abs. 1 und Abs. 2 lit. d PBG) erlassenes kommunales Recht,
dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt.
Nach ständiger Rechtsprechung steht den Rekursbehörden in
Bezug auf die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe des kommunalen Rechts sowie
bei Ermessensentscheiden gestützt auf solches nur eine beschränkte
Überprüfungsbefugnis zu. Den zuständigen Gemeindebehörden kommt bei der
Auslegung ein Beurteilungsspielraum zu (VGr, 28. August 2014,
VB.2013.00788, E. 4.5 mit Hinweis; vgl. Marco Donatsch in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],
3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 20 N. 59 f.,
auch zum Folgenden). Die Rekursbehörden haben eine vertretbare Auslegung zu
respektieren (vgl. VGr, 17. April 2014, VB.2014.00071, E. 2.2), was
allerdings immerhin eine nachvollziehbare Begründung voraussetzt (VGr, 29. Mai
2013, VB.2012.00860, E. 4.5; 27. März 2015, VB2014.00232, E. 4.3.3).
Der Beurteilungsspielraum der Gemeinde ist indes nicht unbeschränkt; vielmehr
steht das Recht auf wirksame Überprüfung bzw. auf Ausschöpfung der
Überprüfungsbefugnis auf derselben Stufe wie die Gemeindeautonomie. Diese
beiden gleichrangigen Verfassungsnormen sind im Rahmen praktischer Konkordanz
auszulegen (vgl. VGr, 28. August 2014, VB.2013.00788, E. 4.5, sowie
17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und insbesondere E. 4.2.3 f.
mit Hinweisen).
3.2
Die
Formulierung in Ziffer 8.4 BZO, wonach die Firstrichtung "in der
Regel" parallel zur längeren Fassade zu verlaufen hat, macht klar, dass
nur ausnahmsweise eine andere Firstrichtung gewählt werden kann. Es müssen
demnach gewisse besondere Umstände vorhanden sein, andernfalls der
ausnahmsweise Verzicht im freien Belieben der Baubehörde liegen würde.
3.3
Im
Bewilligungsentscheid vom 10. Mai 2016 hatte die Baubehörde irrtümlich
ausgeführt, Gebäudelänge und -breite seien fast identisch, und deshalb die
projektierte Firstrichtung des Daches bewilligt.
Zwar weist die geplante Baute sechs Ecken auf, tritt aber
dennoch klar mit zwei Längs- und zwei Breitseiten in Erscheinung; dabei sind
die beiden Längsseiten deutlich länger als die beiden Breitseiten. Im
Rechtsmittelverfahren nimmt die Baubehörde denn auch zu Recht nicht mehr Bezug
auf den Tatbestand fast identischer Gebäudelängen.
Unbehelflich ist sodann die sinngemäss vertretene Auffassung
der Bauherrschaft, wonach es bei Ziffer 8.4 BZO auf die Gebäudelänge nicht
ankomme: Wie gesehen tritt das geplante Gebäude klar mit zwei Längs- und zwei
Breitseiten in Erscheinung; dementsprechend ist die Firstrichtung nach Sinn und
Zweck von Ziffer 8.4 BZO (dazu unten E. 3.5.2) – auch wenn darin von
der Fassade gesprochen wird – in der Regel parallel zu den Längsseiten des
Gebäudes auszurichten.
3.4
Vorliegend
legt die Baubehörde nicht dar, unter welchen Umständen sie bislang von der
Grundregel gemäss Ziffer 8.4 BZO abgewichen ist. Sie macht auch nicht
näher geltend, von dieser Grundregel überhaupt jemals abgewichen zu sein. Die
obsolete Begründung im Bauentscheid legt nahe, dass die Baubehörde einen
Ausnahmetatbestand bei nahezu identischen Seitenlängen bejahen würde, was wohl
zulässig wäre (vgl. die
hypothetische
Firstrichtung bei
Flachdachbauten
: VGr, 19. September 2013, VB.2013.00437, E. 3 mit
Hinweisen), aber – wie gesehen – vorliegend nicht greift. Eine besondere Form
und Lage des Baugrundstücks oder dergleichen mag ebenfalls ein plau­sibler
Grund für ein Abweichen von der Grundregel sein. Vorliegend erweisen sich
jedoch weder Lage noch Form der Parzelle als ungewöhnlich.
3.5
Auch die
nachgeschobene Begründung der Baubehörde in den Rechtsmittelverfahren wie auch
die Auffassung der Vorinstanz vermögen keinen Ausnahmefall aufzuzeigen. Es wird
darin darauf verwiesen, dass die geplante Baute bei einer Drehung des
Dachfirsts auf die Nord-Süd-Achse weniger gut belichtet bzw. besonnt würde; es
werden deshalb wohnhygienische Gründe angeführt.
3.5.1
Dies mag insoweit richtig sein, als die Fassaden auf der Traufseite
naturgemäss weniger Licht als die Fassaden auf den Giebelseiten erhalten; es
trifft auch zu, dass nach Westen gerichtete Räume von der Abendsonne
profitieren. Indes ist offensichtlich, dass grundsätzlich jedes Gebäude nach
Süden bzw. Westen ausgerichtet konzipiert werden kann. Mit anderen Worten: würde
der Auffassung von Baubehörde und Vorinstanz gefolgt, so würde die Richtungswahl
des Dachfirstes dem Bauherrn faktisch überlassen – er muss einzig die
Ausrichtung des Gebäudes nach Süden bzw. Westen konzipieren. So könnte bei
allen Neubauten unabhängig von den Längs- und Breitseiten des Gebäudes die
Firstrichtung in ostwestlicher Richtung gewählt werden.
3.5.2
Eine solche Aufweichung der Grundregel von Ziffer 8.4 BZO widerspräche
dem Ansinnen des kommunalen Gesetzgebers offensichtlich: Mit der Vorschrift
soll verhindert werden, dass die Firstrichtung, abgesehen von gewissen Ausnahmefällen,
parallel zu den kürzeren Fassaden gesetzt wird und damit Liegenschaften im
ortsfremden Chaletstil (zum Begriff vgl. VGr, 9. Februar 2005,
VB.2004.00481, E. 3.1) entstehen.
Damit nichts zu tun hat der
Umstand, dass die Dachfirste in der Umgebung des Bauprojekts, wie das Baurekursgericht
festhält, in unterschiedliche Richtungen weisen. Da weder im kantonalen noch im
kommunalen Recht Vorschriften zur Ausrichtung der Längsseiten von Gebäuden
bestehen, weisen diese unterschiedlichen Richtungen auf; folgt die
Dachfirstgestaltung der Grundregel von Ziffer 8.4 BZO, so führt dies
naturgemäss zu unterschiedlichen geografischen Richtungen der Dachfirste –
diese liegen eben parallel zu den Längsseiten des jeweiligen Gebäudes. Ziffer 8.4
BZO will offenkundig nicht eine einheitliche geografische Ausrichtung der Dachfirste
(beispielsweise in ostwestlicher Richtung) bewirken, sondern eine einheitliche
Beziehung zwischen Dachfirst und Gebäudeform sicherstellen.
3.6
Bei dieser
Sach- und Rechtslage haben die Vorinstanzen mit der Bejahung eines
Ausnahmetabestandes den ihr zustehenden Beurteilungsspielraum überschritten.
Das Bauprojekt ist nicht bewilligungsfähig. Auch ist nicht ersichtlich, dass
der Mangel durch eine blosse Nebenbestimmung geheilt werden könnte. Dies führt
in Gutheissung der Beschwerde zur Aufhebung der Baubewilligung samt
Abänderungsbewilligung sowie des Rekursentscheids der Vorinstanz vom 27. Juni
2017.
4.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekurs- und
Beschwerdeverfahrens der nun auch im Rekursverfahren vollständig unterliegenden
Beschwerdegegnerschaft je hälftig aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die private Beschwerdegegnerin ist
überdies zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Rekurs- und
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen § 17 Abs. 2
VRG). Als angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 5'000.-. Die
Gemeinde wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien
gegenüberstehen, praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig (vgl. Plüss,
Kommentar VRG, § 17N. 94).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Beschlüsse des Gemeinderats Bonstetten
vom 10. Mai 2016 und der Baukommission Bonstetten vom 31. Oktober
2016 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 27. Juni 2017 werden
aufgehoben.
Die Kosten des Rekursverfahrens (insgesamt Fr. 7'210.-)
werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    230.--     Zustellkosten,
Fr. 7'230.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft je zur Hälfte auferlegt.
4.    Die
private Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das
Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.-
zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …