zh_verwaltungsgericht · VB.2019.00394 · 2020-02-27 · de

Baubewilligung | Lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung; Arealüberbauung. Art. 31 Abs. 2 LSV setzt voraus, dass die IGW durch Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV nicht eingehalten werden können. Nach Auffassung des Bundesgerichts muss vor Erteilung der Ausnahmebewilligung nachgewiesen werden, dass alle in Betracht fallenden baulichen und gestalterischen Massnahmen geprüft worden sind. Erst wenn erstellt sei, dass sämtliche verhältnismässigen Massnahmen ausgeschöpft worden seien, komme als "ultima ratio" die Gewährung einer Ausnahme in Betracht (Subsidiarität) (E. 5.3.1). Verlangt sind nicht "zahllose Variantenstudien", sondern nachvollziehbar begründete Darlegungen, welche Massnahmen geprüft, gewählt oder verworfen wurden. Diese haben grundsätzlich im Rahmen der Zustimmung des Kantons zur Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV oder aber anhand eines (privaten) Gutachtens zu ergehen. Unter Umständen vermag auch eine eingehende Begründung des Baurekursgerichts zu genügen, zumal es sich bei Letzterem um ein Fachgericht handelt (E. 5.3.3). Es wurde nicht nachvollziehbar dargetan, dass alle verhältnismässigen Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV ausgeschöpft wurden (E. 5.3.6). Im Übrigen ist festzuhalten, dass die geschilderte Lärmsituation auch der Bewilligungsfähigkeit des geplanten Bauvorhabens als Arealüberbauung entgegenstehen würde. Sofern einzelne Wohneinheiten einer Arealüberbauung für sich allein betrachtet mit Blick auf die zur Beurteilung der Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV heranzuziehenden Kriterien als offensichtlich nicht bewilligungsfähig erscheinen, ist die von § 71 Abs. 2 lit. d PBG geforderte besonders gute Qualität bezüglich Wohnlichkeit und Wohnhygiene jedenfalls nicht gegeben (E. 6). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 27.02.2020 VB.2019.00394
Zurich Verwaltungsgericht 27.02.2020 VB.2019.00394
Zurigo Verwaltungsgericht 27.02.2020 VB.2019.00394

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00394
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Geschäftsnummer:
VB.2019.00394
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.02.2020
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 06.12.2021 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung; Arealüberbauung.
Art. 31 Abs. 2 LSV setzt voraus, dass die IGW durch Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV nicht eingehalten werden können. Nach Auffassung des Bundesgerichts muss vor Erteilung der Ausnahmebewilligung nachgewiesen werden, dass alle in Betracht fallenden baulichen und gestalterischen Massnahmen geprüft worden sind. Erst wenn erstellt sei, dass sämtliche verhältnismässigen Massnahmen ausgeschöpft worden seien, komme als "ultima ratio" die Gewährung einer Ausnahme in Betracht (Subsidiarität) (E. 5.3.1).
Verlangt sind nicht "zahllose Variantenstudien", sondern nachvollziehbar begründete Darlegungen, welche Massnahmen geprüft, gewählt oder verworfen wurden. Diese haben grundsätzlich im Rahmen der Zustimmung des Kantons zur Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV oder aber anhand eines (privaten) Gutachtens zu ergehen. Unter Umständen vermag auch eine eingehende Begründung des Baurekursgerichts zu genügen, zumal es sich bei Letzterem um ein Fachgericht handelt (E. 5.3.3).
Es wurde nicht nachvollziehbar dargetan, dass alle verhältnismässigen Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV ausgeschöpft wurden (E. 5.3.6).
Im Übrigen ist festzuhalten, dass die geschilderte Lärmsituation auch der Bewilligungsfähigkeit des geplanten Bauvorhabens als Arealüberbauung entgegenstehen würde. Sofern einzelne Wohneinheiten einer Arealüberbauung für sich allein betrachtet mit Blick auf die zur Beurteilung der Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV heranzuziehenden Kriterien als offensichtlich nicht bewilligungsfähig erscheinen, ist die von § 71 Abs. 2 lit. d PBG geforderte besonders gute Qualität bezüglich Wohnlichkeit und Wohnhygiene jedenfalls nicht gegeben (E. 6).
Gutheissung.
Stichworte:
AREALÜBERBAUUNG
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
BAULICHE MASSNAHMEN
BESONNUNG
LÄRMSCHUTZ
MASSNAHMEN
RECHTLICHES GEHÖR
VORBEFASSUNG
WOHNHYGIENE
Rechtsnormen:
Art. 30 BV
Art. 31 Abs. 1 LSV
Art. 31 Abs. 2 LSV
§ 69 PBG
§ 316 PBG
Art. 33 RPG
Art. 22 Abs. 1 USG
Art. 22 Abs. 2 USG
Art. 22 Zus. 1 USG
Art. 8 BZO Zürich
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2019.00394
Urteil
der 1. Kammer
vom
27. Februar 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiber Jonas Alig.
In Sachen
1.
A und Z,
2.
B,
3.
C,
4.
D,
5.
E AG,
1–5 vertreten durch RA F,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV,
2.    Baudirektion des Kantons Zürich,
3.    Stiftung G, vertreten durch RA N,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Bauentscheid 1576/18 vom 2. Oktober 2018
erteilte die Bausektion der Stadt Zürich der Stiftung G die baurechtliche
Bewilligung für den Ersatzneubau einer Wohnüberbauung mit 124 Wohnungen
und 87 Fahrzeugabstellplätzen in einer Unterniveaugarage an der H-Strasse 02,
03, 04, 05, 06, 07, 08 und 09 in Zürich. Zusammen mit dem Entscheid wurde die
Gesamtverfügung der Baudirektion Zürich BVV Nr. 18-0980 vom 20. Juni
2018 betreffend Einhaltung der Lärm-Belastungswerte und betreffend Lage in
einem Perimeter gemäss Kataster der belasteten Standorte eröffnet.
II.
Gegen die Entscheide erhoben erstens A und Z, B, C, D, die
I AG und die E AG mit gemeinsamer Eingabe vom 7. November 2018
fristgerecht Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten
– unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen – die Aufhebung der
angefochtenen Entscheide (vom Baurekursgericht anhand genommen unter der Geschäftsnummer
R1S.2018.05115).
Zweitens erhob J mit Eingabe vom 12. November 2018
Rekurs und beantragte sinngemäss die Aufhebung des Bauentscheids vom 2. Oktober
2018 (vom Baurekursgericht anhand genommen unter der Geschäftsnummer
R1S.2018.05123).
Drittens erhob die Stiftung G mit Eingabe vom 8. November
2018 Bauherrenrekurs (vom Baurekursgericht anhand genommen unter der
Geschäftsnummer R1S.2018.05122).
Mit Urteil vom 10. Mai 2019 vereinigte das
Baurekursgericht die drei Verfahren, hiess den Bauherrenrekurs teilweise gut
und wies die übrigen Rekurse ab.
III.
Gegen diesen Entscheid erhoben A und Z, B, C, D und die E
AG mit gemeinsamer Eingabe vom 13. Juni 2019 Beschwerde ans
Verwaltungsgericht und forderten – unter gesetzlichen Kosten- und
Entschädigungsfolgen – der Entscheid des Baurekursgerichts, den Rekurs im
Verfahren Geschäftsnummer R1S.2018.05115 abzuweisen (Ziff. II), sowie der
Entscheid über die Kosten des Verfahrens (Ziff. V) seien aufzuheben. Der
Beschluss der Bausektion des Stadtrats vom 2. Oktober 2018 (Bauentscheid
Nr. 1576/18) und die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 20. Juni
2018 (BVV Nr. 18-0980) seien aufzuheben. Eventuell sei die Angelegenheit
zur Neuentscheidung an das Baurekursgericht zurückzuweisen.
Mit Eingabe vom 24. Juni 2019 beantragte das
Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit
Eingabe vom 12. August 2019 beantragte die Baudirektion des Kantons Zürich
die Abweisung der Beschwerde und verwies zur Begründung auf den – als Beilage
angefügten – Mitbericht des kantonalen Tiefbauamts vom 6. August 2019. Mit
Beschwerdeantwort vom 20. August 2019 stellte die Bausektion der Stadt
Zürich den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen. Mit ihrer Beschwerdeantwort
vom 13. Juni 2019 beantragte die Stiftung G, die Beschwerde sei
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen, zuzüglich Mehrwertsteuer auf der Prozessentschädigung, zu
Lasten der Beschwerdeführenden. Am 12. September 2019 replizierten A und Z,
B, C, D und die E AG und hielten an ihren Anträgen fest. Mit Duplik vom
4. Oktober 2019 hielt die Stiftung G an ihren Rechtsbegehren fest. Am 7. Oktober
2019 teilte die Bausektion der Stadt Zürich – unter Aufrechterhaltung ihres in
der Beschwerdeantwort gestellten Antrags – ihren Verzicht auf Duplik mit. Am
28. Oktober 2019 teilten A und Z, B, C, D und die E AG mit, – unter
Festhaltung an ihren bisherigen Ausführungen – auf eine weitere Vernehmlassung
zu verzichten.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
Umstritten ist allein die
Legitimation von D, der Mieter von Räumlichkeiten in der Nähe des streitbetroffenen
Grundstücks ist. Die Beschwerdegegnerin 3 macht geltend, dass dieser als
Mieter im Rahmen der Beschwerdeschrift keinen Legitimationsnachweis erbracht
habe. Der Nachweis für dessen unbefristetes Mietverhältnis findet sich indes in
den vorinstanzlichen Akten.
Auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.
2.
Streitbetroffen
ist die Erstellung einer Arealüberbauung auf der 7'610 m
2
grossen Bauparzelle Kat.‑Nr. 14 in der Stadt Zürich, die längsseitig
zwischen der H-Strasse und der Freihaltezone des M-Hügels (Kat.-Nr. 15)
liegt.
Die Parzelle Kat.-Nr. 14 befand sich zum Zeitpunkt
der Baubewilligungserteilung in der viergeschossigen Wohnzone W4; inzwischen
befindet sie sich in der fünfgeschossigen Wohnzone W5.
Vorgesehen ist ein Gebäudekörper, der von der H-Strasse
(inklusive dem Trottoir) ca. 7 m auf die Lage der Baulinie
zurückversetzt ist. Er weist eine Gebäudelänge von 167,03 m, eine
Gebäudetiefe von 15,68 m und eine maximale Gebäudehöhe von 21,5 m
auf. Der Neubau soll sechs dem Wohnen dienende Vollgeschosse, ein stellenweise
durchbrochenes Dachgeschoss (Attika-Wohneinheiten) sowie im Untergeschoss sechs
Ladenlokale aufweisen. Es sind 124 Wohneinheiten projektiert (acht
Einzimmerwohnungen, 49 Zweiwimmerwohnungen, 48 Dreizimmerwohnungen
und 19 Vierzimmerwohnungen). Vorgesehen sind zudem ein durchgehendes
zweites Untergeschoss mit 87 Motorfahrzeugabstellplätzen sowie ein mittig
angeordnetes drittes Untergeschoss mit Nebenräumen.
3.
Die
Beschwerdeführenden rügen, dass ihnen vor dem Bauentscheid durch die Bausektion
der Stadt Zürich förmlich das rechtliche Gehör hätte gewährt werden müssen. Es
sei ihnen dazu aber keine Gelegenheit geboten worden, was eine Gehörsverletzung
bedeute. Darüber habe die Vorinstanz zu Unrecht hinweggesehen. In diesem Zusammenhang
machen sie zudem geltend, die Vorinstanz sei auf ihre Argumentation, dass die
zürcherische Ordnung Art. 29 Abs. 2 BV verletze, nicht eingegangen
und habe damit selbst das rechtliche Gehör verletzt.
3.1
Die
Vorinstanz führte ausdrücklich aus, dass sie die zürcherische Ordnung des
baurechtlichen Verfahrens gemäss § 315 f. PBG "ohne weiteres als
bundesrechtskonform" erachte bzw. dass eine Derogation dieser gesetzlichen
Ordnung kraft Bundesrechts auszuschliessen sei. Ungeachtet dessen, dass sich
die Vorinstanz in ihren Erwägungen primär auf Art. 33 Abs. 3 lit. b
RPG bezog, schloss sie damit auch die Verletzung des rechtlichen Gehörs aus. In
Erwägung 18.4 des vorinstanzlichen Entscheids brachte sie dies schliesslich
explizit zum Ausdruck: "Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist nicht
zu erkennen." Die Begründung der Vorinstanz enthält die für ihren
Entscheid wesentlichen Punkte und ermöglichte es den Beschwerdeführenden, sich
über dessen Tragweite Rechenschaft zu geben und ihn in voller Kenntnis der
Sache beim Verwaltungsgericht anzufechten. Die Vorinstanz hat deshalb ihre
Begründungspflicht und den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht verletzt (vgl.
BGE 143 III 65 E. 5.2 mit Hinweisen).
3.2
Das
zürcherische Baubewilligungsverfahren ist ausdrücklich nicht als
Einspracheverfahren ausgebildet (§ 315 Abs. 3 PBG). Dritten ist es
indes unbenommen, sich gegenüber der Baubewilligungsbehörde inhaltlich
vernehmen zu lassen: § 315 Abs. 2 PBG sieht die (informelle)
Möglichkeit, anlässlich des Begehrens auf Zustellung des baurechtlichen
Entscheids bzw. der baurechtlichen Entscheide Einwendungen vorzubringen
explizit vor. Auf diese Möglichkeit haben die Beschwerdeführenden aber
verzichtet.
Das Bundesrecht
schreibt kein gemeindeinternes Einspracheverfahren vor (vgl. Art. 33 Abs. 3
lit. b RPG; Art. 110 [in Verbindung mit Art. 86 Abs. 2]
BGG), auch wenn dies in den meisten Kantonen so praktiziert wird (vgl. David
Dussy in: Alain Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht,
Zürich etc. 2016, N. 7.120 ff.); eine entsprechende Pflicht ergibt
sich, entgegen den Beschwerdeführenden, auch nicht aus Art. 29 Abs. 2
BV. Es genügt, dass das Baurekursgericht den Bauentscheid – mit Blick auf die
Einwendungen legitimierter Dritter – frei überprüfen kann (vgl. § 20 Abs. 1
VRG). In einem jüngeren Urteil hat das Bundesgericht ausdrücklich festgehalten,
dass es nicht ersichtlich sei, dass § 315 Abs. 1 und § 316 Abs. 1
PBG gegen Bundesrecht verstossen würden (BGr, 12. April 2019, 1C_266/2018,
E. 2.4); zum Bundesrecht ist freilich auch der Anspruch auf rechtliches
Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV zu zählen. Mithin wurde das rechtliche
Gehör der Beschwerdeführenden im Baubewilligungsverfahren nicht verletzt.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführenden rügen des Weiteren eine unzulässige Vorbefassung der
Baubehörde, weil das Bauvorhaben gemäss den Angaben der Beschwerdegegnerin 3
"aus dem Gewinn eines Architekturwettbewerbs und durch enge Zusammenarbeit
mit dem Amt für Städtebau Zürich (AfS)" entstanden sei. Zudem sei das Amt
für Städtebau gemäss Angaben der Beschwerdegegnerin 3 bereits in die
Vorbereitung des Studienauftrags involviert gewesen sowie im
Beurteilungsgremium durch K vertreten worden.
Die Beschwerdeführenden geben damit die
von der Beschwerdegegnerin 3 in ihrer Rekursantwort vertretenen Behauptungen
zutreffend wieder. Bereits in ihrer Rekursduplik führte die Beschwerdegegnerin 3
dann aber aus, dass eine Vorbefassung von K ausgeschlossen werden könne, da K
seit dem Jahr 2011 nicht mehr beim AfS tätig sei. Vor Verwaltungsgericht machte
die Beschwerdegegnerin 3 geltend, die Beschwerdeführenden hätten sie mit Bezug
auf die Art und Weise der Zusammenarbeit der vormaligen Eigentümerin der
Bauparzelle mit dem AfS falsch verstanden. Das AfS sei in die Vorbereitung des
Studienauftrages der vormaligen Eigentümerin der Bauparzelle involviert gewesen.
4.2
Nach Art. 30 Abs. 1 BV
und Art. 6 Ziff. 1 EMRK hat jede Person Anspruch darauf, dass ihre
Sache von einem durch Gesetz geschaffenen, zuständigen, unabhängigen und
unparteiischen Gericht ohne Einwirken sachfremder Umstände entschieden wird.
Für nichtgerichtliche Behörden kommen Art. 30 Abs. 1 BV und Art. 6
Ziff. 1 EMRK nicht zur Anwendung. Hingegen gewährleistet Art. 29 Abs. 1
BV den Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung; das Gebot der
Unbefangenheit bildet einen Teilgehalt dieses Grundrechts. Die für Gerichte
geltenden Anforderungen an die Unbefangenheit können nicht unbesehen auf das
Verwaltungsverfahren übertragen werden. Liegt die amtliche Mehrfachbefassung im
öffentlichen Interesse und ist sie in diesem Sinn systembedingt, so liegt darin
nicht bereits eine unzulässige Vorbefassung. Ob eine systembedingt vorbefasste
Amtsperson tatsächlich voreingenommen erscheint, entscheidet sich nach den
konkreten Umständen des Einzelfalls (BGr, 26. Juni 2014, 1C_914/2013, E. 5.1 f.
mit Hinweisen). Befangen sein können nur natürliche Personen (Benjamin
Schindler, Die Befangenheit der Verwaltung – Der Ausstand von Entscheidträgern
der Verwaltung im Staats- und Verwaltungsrecht von Bund und Kantonen,
Zürich/Basel/Genf 2002, S. 75 f.).
Die Vorprüfung von Bauprojekten im Rahmen der üblichen
Kooperation zwischen Bauherrschaft und Mitarbeitern der Baubewilligungsbehörde
begründet für sich keine Voreingenommenheit im Baubewilligungsverfahren (Gerold
Steinmann, St. Galler Kommentar zur Bundesverfassung, 2014, Art. 29 N. 36;
vgl. BGr, 8. September 2009, 1C_150/2009, E. 3.5). Bei komplexen
Vorhaben – wie dem vorliegenden – besteht ein grosses Bedürfnis nach
Vorverhandlungen und Vorabklärungen. Die vorgängige amtliche Befassung mit
einem Projekt im von den Beschwerdeführenden behaupteten Rahmen (enge
Zusammenarbeit, Unterstützung bei der Vorbereitung eines Studienauftrags) ist
dann im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung systembedingt (vgl. BGr, 8. September
2009, 1C_150/2009, E. 3.5; 16. Oktober 2012, 1C_100/2012, E. 2.2).
Im Kanton Zürich, der im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren
kennt, in dem Dritte ihre Argumente darlegen können, ist es zudem weit weniger
problematisch als in einem System mit Einspracheverfahren, wenn sich die
Baubehörde eine Meinung bildet, ohne diese Argumente zu kennen (vgl. VGr, 31. Oktober
2013, VB.2013.00337, E. 5.1; 7. Mai 2013, VB.2012.00299, E. 9.11.2).
Im vorliegenden Verfahren geht
es indes gar nicht um die mögliche Vorbefassung von Mitgliedern bzw.
Mitarbeitenden der Baubewilligungsbehörde, sondern um jene von Mitarbeitenden
des – dem Vorsteher des Hochbaudepartements der Stadt Zürich unterstellten – AfS.
Dass eine Vorbefassung der über den Bauentscheid 1576/18 vom 2. Oktober
2018 entscheidenden Mitglieder der Bausektion der Stadt Zürich bzw. des
beteiligten Sekretärs besteht, wird nicht behauptet.
Der konkret
behaupteten Vorbefassung von K mangelte es für das vorliegende Verfahren gar
noch aus einem weiteren Grund an rechtlicher Relevanz: Die Beschwerdeführenden
stellen die Angaben der Beschwerdegegnerin 3 nicht infrage, dass K zum
Zeitpunkt der Einsitznahme im Architekturwettbewerb bereits nicht mehr für das
AfS tätig war bzw. dem AfS zum Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung am 2. Oktober
2018 bereits seit mehreren Jahren nicht mehr angehörte. Darauf, dass ein
anderes (ehemaliges oder aktuelles) Mitglied der untergeordneten städtischen
Verwaltung Mitglied der Wettbewerbsjury war, deutet nichts hin
;
es kommt
indes auch nicht darauf an.
Es liegt keine unzulässige Vorbefassung von Mitgliedern
oder Mitarbeitenden der Baubewilligungsbehörde vor.
4.3
Angesichts
des soeben Ausgeführten ist der – bezüglich des Adressaten nicht weiter
spezifizierte – Beweisantrag der Beschwerdeführenden, sämtliche Akten "zu
dieser 'intensiven Zusammenarbeit'" seien offenzulegen, in antizipierter
Beweiswürdigung abzuweisen (Plüss in: Alain Griffel et al. [Hrsg.],
Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich etc. 2016, § 7 N. 18 ff.;
vgl. auch VGr, 3. Oktober 2019, VB.2018.570, E. 5.3).
5.
In materieller Hinsicht ist zunächst
umstritten, ob sich das geplante Projekt mit Blick auf das Lärmschutzrecht als
bewilligungsfähig erweist.
5.1
Entsprechend
der Behauptung der Beschwerdeführenden sind im Rahmen des geplanten Projekts
über 100 lärmempfindliche Räume von nächtlichen Überschreitungen des
Immissionsgrenzwerts (IGW) betroffen.
Tagsüber sind die IGW an den Fassaden des geplanten
Neubaus zwischen dem Erdgeschoss und dem 4. Obergeschoss um maximal 1 dB(A)
überschritten. Im 5. und 6. Obergeschoss können sie überall eingehalten
werden.
Die nächtlichen IGW
lärmempfindlicher Räume sind nach dem in den Akten liegenden Lärmgutachten folgendermassen
überschritten:
-
im Erdgeschoss: bis 5 dB(A) (16 Wohn-/Koch-/Essbereiche mit
Lüftungsfenster);
-
im 1. Obergeschoss: bis 5 dB(A) (2–3 Zimmer im nördlichen Kopfbau, 16 Wohn-/
Koch-/Essbereiche mit Lüftungsfenster);
-
im 2. Obergeschoss: bis 4 dB(A) (2–3 Zimmer im nördlichen Kopfbau, 16 Wohn-/
Koch-/Essbereiche mit Lüftungsfenster);
-
im 3. Obergeschoss: bis 4 dB(A) (2–3 Zimmer im nördlichen Kopfbau, 16 Wohn-/
Koch-/Essbereiche mit Lüftungsfenster);
-
im 4. Obergeschoss: bis 3 dB(A) (2–3 Zimmer im nördlichen Kopfbau, 16 Wohn-/
Koch-/Essbereiche mit Lüftungsfenster);
-
im 5. Obergeschoss: bis 2 dB(A) (1–2 Zimmer im nördlichen Kopfbau, 15 Wohn-/
Koch-/Essbereiche mit Lüftungsfenster);
-
im 6. Obergeschoss: überall eingehalten.
Nachts sind von den 124 geplanten Wohneinheiten deren 99
von der Überschreitung der IGW in mindestens einem Raum betroffen.
5.2
Art. 22
Abs. 1 USG statuiert, dass Baubewilligungen für neue Gebäude, die dem
längeren Aufenthalt von Personen dienen, unter Vorbehalt von Absatz 2 nur
erteilt werden, wenn die IGW nicht überschritten werden. Sind Letztere
überschritten, so werden Baubewilligungen für Neubauten, die dem längeren
Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die Räume zweckmässig
angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen
getroffen werden (Art. 22 Abs. 2 USG). Nach Art. 31 Abs. 1
LSV dürfen Neubauten und wesentliche Änderungen von Gebäuden mit
lärmempfindlichen Räumen – wenn die IGW überschritten sind – nur bewilligt
werden, wenn diese Werte durch die Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf
der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes (lit. a) oder durch bauliche
oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm abschirmen
(lit. b) eingehalten werden können. Können die IGW durch Massnahmen nach
Art. 31 Abs. 1 LSV nicht eingehalten werden, so darf die
Baubewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV nur erteilt werden, wenn an
der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse besteht und die
kantonale Behörde zustimmt. Die Bejahung eines solchen Interesses setzt
zwingend eine umfassende Interessenabwägung im konkreten Einzelfall voraus
(BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018, E. 4.2).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung können
Zielkonflikte zwischen dem Lärmschutz (als Gesundheitsschutz) und der
raumplanerisch gebotenen Siedlungsverdichtung bestehen. Dem wichtigen Anliegen
einer hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen kann jedoch – mit Zustimmung
des Kantons (Art. 31 Abs. 2 LSV) – auf dem Wege der
Ausnahmebewilligung Rechnung getragen werden (BGr, 2. April 2019,
1C_106/2018, E. 4.3, auch zum Folgenden). Bauvorhaben, die aus dieser
Sicht wünschenswert erscheinen, kann eine Ausnahmebewilligung erteilt werden,
wenn die IGW nicht wesentlich überschritten sind, sofern sich deren Einhaltung
nicht in städtebaulich befriedigender Weise erreichen lässt und mittels
Lüftungsfenstern an den lärmabgewandten Seiten und allfälligen weiteren
Massnahmen ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt werden kann
(BGE 142 II 100 E. 4.6; BGr, 10. August 2016, 1C_313/2015, 1C_317/2015,
E. 3.5).
Zur Gesetzmässigkeit
von Art. 31 Abs. 2 LSV ist zu bemerken, dass gemäss dem Bundesgericht
eine derartige Ausnahmebewilligung zulässig ist, wenn die strikte Anwendung von
Art. 22 USG, unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls, unverhältnismässig
wäre (BGr, 17. September 2014, 1C_704/2013, E. 6.3 f.; 2. April
2019, 1C_106/2018, E. 4.3).
5.3
5.3.1
Art. 31 Abs. 2 LSV setzt voraus, dass die IGW durch Massnahmen
nach Art. 31 Abs. 1 LSV nicht eingehalten werden können.
Nach
Auffassung des Bundesgerichts muss vor Erteilung der Ausnahmebewilligung
nachgewiesen werden, dass
alle in Betracht fallenden baulichen und
gestalterischen Massnahmen geprüft worden sind
. Erst wenn erstellt sei,
dass sämtliche verhältnismässigen Massnahmen ausgeschöpft worden seien, komme
als "ultima ratio" die Gewährung einer Ausnahme in Betracht
(Subsidiarität) (BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018 E. 4.7 mit Hinweis).
5.3.2
Die Vorinstanz führte aus, die Rüge der jetzigen Beschwerdeführenden,
"wonach die Gewährung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2
LSV de facto voraussetze, dass alle zweckmässigen Lärmschutzmassnahmen
ausgeschöpft seien", sei unzutreffend. Zwar sei auch bei Gebäuden, welche
unter Inanspruchnahme einer Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2
LSV bewilligt würden, eine Ausschöpfung der zweckmässigen, nach dem Stand der
Technik verfügbaren sowie unter den konkreten Gegebenheiten realisierbaren
Lärmschutzmassnahmen – im Sinn von Art. 31 Abs. 1 LSV und unter dem
Vorbehalt der Verhältnismässigkeit – zu fordern. Ein entsprechender, die Frage
abschliessend beantwortender Nachweis könne von der Bauherrschaft indes nicht
verlangt werden. Letzteres würde faktisch dazu führen, dass zusätzlich zum
Lärmschutznachweis zahllose (architektonische) Variantenstudien einzuholen wären;
im strikten rechtlichen Sinn wäre der geforderte Nachweis faktisch nicht zu
erbringen. Der Antrag der jetzigen Beschwerdeführenden, dass zur Frage der
optimalen Gestaltung des Bauvorhabens bezüglich Lärmschutz ein Gutachten
einzuholen sei, sei daher unbeachtlich. Ohnehin widerspräche ein solcher Antrag
– soweit er zudem nicht im Einzelnen begründet sei – dem auch im
Verwaltungsverfahren geltenden "Verbot des Ausforschungsbeweises (fishing
expedition)".
5.3.3
Diesen – etwas widersprüchlich anmutenden – Ausführungen kann mit Blick auf
die erwähnte bundesgerichtliche Rechtsprechung nicht uneingeschränkt zugestimmt
werden (vgl. E. 5.3.1). Eine Bewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV
kommt tatsächlich nur infrage, wenn der Nachweis erbracht wurde, dass sämtliche
verhältnismässigen Massnahmen im Sinn von Art. 31 Abs. 1 LSV
ausgeschöpft worden sind (vgl. VGr, 18. Dezember 2019, VB.2018.00027, E. 5.5).
Die
Auffassung der Beschwerdeführerschaft, dass dieser Frage eingehend nachzugehen
ist und ihre Beantwortung substanziiert begründet werden muss, ist zutreffend.
Verlangt sind aber – wie die Vorinstanz zu Recht bemerkt – nicht "zahllose
Variantenstudien", sondern nachvollziehbar begründete Darlegungen, welche
Massnahmen geprüft, gewählt oder verworfen wurden. Diese haben grundsätzlich im
Rahmen der Zustimmung des Kantons – genauer: des Tiefbauamts des Kantons Zürich
(Ziff. 3.2 des Anhangs zur Bauverfahrensordnung vom 3. Dezember 1997
[BVV]) – zur Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV oder aber
anhand eines (privaten) Gutachtens zu ergehen. Unter Umständen vermag auch eine
eingehende Begründung des Baurekursgerichts zu genügen, zumal es sich bei
Letzterem um ein Fachgericht handelt.
5.3.4
Im vorliegenden Fall lässt es sich aus der Begründung der Zustimmung zur
Ausnahmebewilligungserteilung nach Art. 31 Abs. 2 LSV durch die
Fachstelle für Lärmschutz des kantonalen Tiefbauamts (in der Gesamtverfügung
der Baudirektion des Kantons Zürich vom 20. Juni 2018) nicht
nachvollziehen, inwiefern alle in Betracht fallenden Massnahmen nach Art. 31
Abs. 1 LSV geprüft wurden (vgl. VGr, 18. Dezember 2019,
VB.2018.00027, E. 5.5): In der Gesamtverfügung der Baudirektion des
Kantons Zürich findet sich allein die folgende, nicht weiter erläuterte
Aussage: "Im Rahmen der Prüfung durch die Fachstellen Lärmschutz der Stadt
und des Kantons Zürich wurden alle infrage kommenden Massnahmen evaluiert und
soweit sinnvoll ins Bauvorhaben eingebracht". Entsprechendes gilt für das
Lärmgutachten, das auf andere als die gewählten Massnahmen nicht eingeht.
In ihrer
Vernehmlassung vom 6. August 2019 führte die Fachstelle Lärmschutz des
Tiefbauamts des Kantons Zürich mit Blick auf die Grenzwertüberschreitungen bei
den Fenstern an der stark belasteten strassenseitigen Fassade aus, dass ihr
"keine gestalterischen Massnahmen mit genügend hoher Wirkung in solchen
Konstellationen bekannt [seien], was folglich auch für realistische
Projektalternativen am feststehenden Standort gelten dürfte". Das
technisch einfach zu bewerkstelligende Verunmöglichen jeglichen Öffnens dieser Fenster
oder der Einbau nicht öffenbarer Fensterersatzelemente oder gar von massivem
Mauerwerk wäre zur vollumfänglichen Erfüllung der einschlägigen Bestimmungen
von USG und LSV zwar möglich; von einer städtebaulich und vor allem
wohnhygienisch sinnvollen Lösung könne dabei aber wohl kaum die Rede sein.
Unter Verweis auf ihre Stellungnahme zuhanden der Vorinstanz vom November 2018
führt sie aus, dass sie Massnahmen an den Fassaden als nicht zielführend, eine
andere Lage und Art der Baukörper als "möglicherweise sogar kontraproduktiv"
betrachte.
Die Vorinstanz führte in ihrem Urteil aus, dass die
jetzigen Beschwerdeführenden selber "konzedieren" würden, dass am
vorliegenden Standort "kaum Lärmschutzmassnahmen (Lärmschutzwände- oder
-wälle)" denkbar seien. Es vertrat die Auffassung, dass die Erstellung
mehrerer Einzelbauten – um den Druck zu mindern, auch lärmempfindliche Räume
zur H-Strasse auszurichten – nicht sinnvoll wäre. Angesichts der linear
laufenden Lärmquelle (H-Strasse) sei die beste Abschirmung durch einen
ununterbrochenen, dem Strassenverlauf folgenden Baukörper zu erreichen. Eine
Durchbrechung würde zur Erhöhung der Belastungswerte auf der
strassenabgewandten Seite führen; zudem würden sich viele Gebäudezwischenräume
ergeben, in welchen gelegene Fenster bei rechtwinkliger Anordnung zum
Strassenraum nur geringfügig verbesserte Lärmwerte aufweisen würden, was
"mit grosser Wahrscheinlichkeit" eine Erhöhung der Zahl
lärmexponierter Fenster zur Folge hätte. Der Baukörper würde sich – aufgrund
der Hanglage der Bauparzelle bzw. dem Gefälle des M-Hügels – auch nicht von der
Strasse weiter entfernt platzieren lassen. Dies würde im Übrigen dem von der
Bausektion der Stadt Zürich zu Recht berücksichtigten Anliegen der Schaffung
eines urbanen, attraktiven Strassenraums widersprechen. Die Grundrisse der
projektierten Wohnungen seien dergestalt ausgerichtet, dass es sich bei den zur
H-Strasse hin ausgerichteten lärmempfindlichen Räumen im Wesentlichen um
kombinierte Wohn-Ess-Koch-Bereiche handle. Im nördlichen Kopfbau fänden sich
zudem im 1. und 4. Obergeschoss je zwei Zimmer mit Fenster an der
Nordfassade sowie im 5. Obergeschoss ein Zimmer mit Fenster an der
Nordfassade. Sämtliche dieser Räume verfügten über ein lärmabgewandtes, mithin
rückwärtig oder auf eine Terrasse hin orientiertes Lüftungsfenster. Damit seien
angesichts der Zahl der Wohnungen "ohne Weiteres" genügend Massnahmen
zur Grundrissoptimierung getroffen worden. Der langgezogene Gebäudegrundriss
möge sodann – aus architektonischer Sicht – als nicht besonders originell
gelten, sei aber in Anbetracht der Lärmsituation als der Lärmquelle und der
örtlichen Lage insgesamt am besten entsprechende Lösung zu qualifizieren. Der
gewählte Gebäudegrundriss und die gewählten Wohngrundrisse garantierten einen
für innerstädtische Verhältnisse als überaus gut zu bezeichnenden Wohnkomfort.
5.3.5
Die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung ist ungenau. Im 1.–4. Obergeschoss
(und nicht im 1. und 4. Obergeschoss) des nördlichen Kopfbaus finden sich
zwei lärmempfindliche Räume mit Fenstern an der Nordfassade, die nächtlichen
IGW-Überschreitungen ausgesetzt sind: es handelt sich dabei um je einen Raum im
nordwestlichen (in der auf die H-Strasse ausgerichteten Wohneinheit; Zimmer 1)
und im nordöstlichen Kopfbau (in der auf den M-Hügel ausgerichteten
Wohneinheit).
In
der Wohneinheit im nordwestlichen Kopfbau verfügen der Bereich
Kochen/Essen/Wohnen und das Zimmer 1 neben ihren Fassadenfenstern im 1.–4. Stockwerk
je über eine Öffnung auf eine gemeinsame Loggia hin, wobei es sich um (Lüftungs-)Fenstertüren
zu handeln scheint. Auf ebendiese Loggia hin geht auch das einzige – von der
Fassade zurückversetzte – Fenster des Zimmers 2. Im 5. Stock verfügt
das Zimmer 1 nicht über eine Öffnung zur Loggia hin, sondern über ein
rückwärtiges Lüftungsfenster, an dem die IGW eingehalten werden können. Die
Grundrissgestaltung des Zimmers 2 und jene des Bereichs
Kochen/Wohnen/Essen unterscheiden sich demgegenüber nicht von jener im 1.–4. Stockwerk.
Ob
die IGW an den zur Loggia hin ausgerichteten Fenstern bzw. Fenstertüren
eingehalten sind, ergibt sich aus dem bei den Akten liegenden Lärmgutachten der
L AG vom 1. Februar 2018 nicht ausdrücklich; an der entsprechenden
Fassadenflucht rechnet das Gutachten – trotz geschosshoher Verglasung in
Richtung H-Strasse und absorbierender Unterschicht der Loggien – mit
nächtlichen Immissionen von 58 dB(A) (1. Obergeschoss), 57 dB(A)
(2.–4. Obergeschoss) bzw. 56 dB(A) (5. Obergeschoss). Im
Lärmgutachten heisst es nur, dass die Anforderungen an das lärmabgewandte
Lüften gemäss Leitfaden Kanton Zürich
bis auf die Wohnungen im
nordwestlichen Kopfbereich
eingehalten würden. Dort würden "sämtliche
Zimmer auf eine lärm-technisch relevante Loggia gelüftet (Sondergenehmigung
gemäss Absprache UGZ [Umwelt- und Gesundheitsschutz Zürich])".
Die
Fachstelle Lärmschutz des Tiefbauamts des Kantons Zürich scheint indes ohne
weitere Begründung davon auszugehen, dass die IGW dort eingehalten werden
können, was nur bedingt plausibel erscheint. Berechnet man die Lärmbelastung
bei den Fenstern bzw. Fenstertüren – unter Berücksichtigung der Daten des
Lärmgutachtens und der bei den Akten liegenden Baupläne – nach dem online
verfügbaren "Berechnungswerkzeug Hinderniswirkung Balkone Loggien" des
kantonalen Tiefbauamts (www.tba.zh.ch > Lärm & Schall > Lärmvorsorge
> Bauvorhaben > Berechnungswerkzeuge > Berechnungswerkzeug
Hinderniswirkung Balkone Loggien), gelangt man zum Schluss, dass die Einhaltung
der IGW bei der lärmabgewandten Fenstertüre des Bereichs Kochen/Essen/Wohnen
möglich ist. Ob die IGW hingegen bei der – der Strasse nicht völlig abgewandten
– Fenstertüre des Zimmers 1 bzw. dem nicht abgewandten Fenster des Zimmers 2
eingehalten sind, ist hingegen sehr fraglich.
5.3.6
Es wurde mithin nicht nachvollziehbar
dargetan, dass alle verhältnismässigen Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1
LSV ausgeschöpft wurden.
Im Rahmen des vorliegenden Projekts schafft die Stellung
des Baukörpers in Form eines Riegels zwar lärmgeschützte Aussenräume. Fast alle
Wohnungen (mit Ausnahme von jenen auf der nordwestlichen und südwestlichen
Seite) verfügen über ruhige, lärmabgewandte Aussenräume zum M-Hügel hin. Indes
ist die Zahl der von einer Überschreitung der IGW der ES III (um bis zu 5 dB[A])
betroffenen Wohneinheiten immens; es handelt sich um 99 Wohnungen.
Es ist einerseits nicht ohne Weiteres einsichtig, dass
mittels einer anderen Setzung der Baukörper mit Auskragungen und abgewinkelten
Fassaden nicht eine bessere Lösung gefunden werden könnte. Die vage Aussage der
Fachstelle Lärmschutz des Tiefbauamts des Kantons Zürich, dass eine andere Lage
und Art der Baukörper "
möglicherweise
sogar kontraproduktiv
[Hervorhebung hinzugefügt]"sei, sowie jene der Vorinstanz, dass eine
Durchbrechung des Baukörpers "mit grosser Wahrscheinlichkeit" eine
Erhöhung der Zahl lärmexponierter Fenster zur Folge hätte, stellen jedenfalls
keine nachvollziehbar begründeten Darlegungen bezüglich der Frage dar, welche
Massnahmen geprüft, gewählt oder verworfen wurden (vgl. E. 5.3.3); die Vorinstanz
bezieht sich bei ihren Ausführungen auf rechtwinklig zum Strassenraum
angeordnete Fenster, ohne die Möglichkeit von Abwinklungen und  Auskragungen in
Betracht zu ziehen (vgl. E. 5.3.4).
Andererseits sind gemäss den Bauplänen vor allem lärmempfindliche
Koch-/Ess-/Wohnbereiche und zu einem weit geringeren Teil Schmalseiten von
Treppenhäusern auf die Strasse hin ausgerichtet. Entgegen der Darlegung
Fachstelle für Lärmschutz des kantonalen Tiefbauamts in der Gesamtverfügung der
Baudirektion des Kantons Zürich vom 20. Juni 2018 sind in der zur Strasse
hin ausgerichteten Fassade gerade keine Nasszellen oder lärmunempfindlichen
Küchen geplant. Auch finden sich im Erdgeschoss und in den Obergeschossen keine
weniger lärmempfindlichen Betriebsräume (vgl. Art. 42 Abs. 1 LSV);
nur gerade im Untergeschoss sind Ladenlokale vorgesehen (vgl. E. 2).
Weshalb eine – aus lärmschutzrechtlicher Sicht – bessere räumliche Anordnung
nicht möglich sein soll, ist nicht ersichtlich (vgl. BGr, 4. Dezember
2019, 1C_568/2018, E. 4.4.2 [zur Publikation vorgesehen]).
Hinzu kommt, dass bereits die Situation in den geplanten
Wohneinheiten auf der nordwestlichen Seite (insbesondere im 1.–4. Obergeschoss)
der Ausnahmebewilligungserteilung entgegenstehen würde. Hier sind die
nächtlichen IGW an allen Fassaden-Fenstern überschritten; die Wohnungen sind
mehr- bzw. allseitig lärmexponiert. Die (Lüftungs)Fenstertüre des Zimmers 1
und das Fenster des Zimmers 2 sind Lärmimmissionen ausgesetzt, die – trotz
geschosshoher Verglasung in Richtung H-Strasse und absorbierender Unterschicht
der Loggien – über bzw. allerhöchstens sehr knapp unter dem IGW der
Empfindlichkeitsstufe (ES) III liegen. Ruhige Aussenräume im Sinn der kantonalen
Vollzugspraxis (Belastung unter dem IGW der ES II;
www.tba.zh.ch
> Lärm & Schall > Lärmvorsorge > Bauvorhaben >
Ausnahmebewilligung trotz Lärm > Interessenabwägung Ausnahmebewilligung)
sind weder am Tag noch in der Nacht vorhanden.
5.4
Das
geplante Projekt ist mit Blick auf das Lärmschutzrecht nicht bewilligungsfähig.
6.
Im
Übrigen ist festzuhalten, dass die in E. 5 geschilderte Lärmsituation auch
der Bewilligungsfähigkeit des geplanten Bauvorhabens als Arealüberbauung (§§ 69–73
PBG Art. 8 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober
1991) entgegenstehen würde.
Bezüglich des Kriteriums der Wohnlichkeit und Wohnhygiene
ist die Voraussetzung der besonders guten Qualität nicht erfüllt (vgl. zu
dieser Voraussetzung: BGr, 10. August 2016, 1C_313/2015, 1C_317/2015, E. 4.5;
Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nut-shell, 3. A., Zürich
2017, S. 72; vgl. E. 5.3.5 und E. 5.4.2). Die Wohnhygiene
umfasst alle Faktoren, die das psychische und physische Wohlbefinden in einer
Wohnung bedingen (VGr, 25. Juli 2019, VB.2019.00062, E. 4.4.2;
13. Juli 2017, VB.2017.00169, E. 3.4 mit Hinweis). Daher ist
grundsätzlich jede einzelne Wohneinheit an ihr zu messen, und nicht bloss ein
Mehrfamilienhaus oder eine Überbauung in ihrer Gesamtheit (vgl. Christoph Fritzsche
et al., Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1246).
Die nächtlichen IGW
können in den Wohneinheiten im nordwestlichen Kopfbau an der Aussenfassade des
1.–5. Obergeschosses – mit Überschreitungen bis zu 5 dB(A) – nicht
eingehalten werden. Die übrigen Fenstertüren und Lüftungsfenster gehen auf eine
lärmbelastete Loggia hinaus, die den einzigen Aussenraum darstellt (vgl. E. 5.3.5).
Sofern einzelne Wohneinheiten einer Arealüberbauung für sich allein betrachtet
mit Blick auf die zur Beurteilung der Ausnahmebewilligung nach Art. 31
Abs. 2 LSV heranzuziehenden Kriterien als offensichtlich nicht
bewilligungsfähig erscheinen, ist die von § 71 Abs. 2 lit. d PBG
geforderte besonders gute Qualität bezüglich Wohnlichkeit und Wohnhygiene
jedenfalls nicht gegeben (vgl. zur Bedeutung der IGW für Lärm in diesem
Zusammenhang: BGr, 10. August 2016, 1C_313/2015, 1C_317/2015, E. 4.5;
vgl. ferner zum selben Rechtsinstitut im Kanton Zug: BGr, 2. April 2019,
1C_106/2018, E. 4.7).
Bezüglich der
genannten Wohneinheiten ist dies unter Berücksichtigung der kantonalen
Vollzugspraxis zu Art. 31 Abs. 2 (
www.tba.zh.ch
>
Lärm & Schall > Lärmvorsorge > Bauvorhaben > Ausnahmebewilligung
trotz Lärm > Interessenabwägung Ausnahmebewilligung) nicht der Fall: Die IGW
der ES III sind Tag und Nacht überschritten, die Anzahl Betroffener ist gross
(mehr als drei Wohneinheiten dieser Art), die Wohnungen sind mehr- bzw.
allseitig lärmexponiert und die Räume können tags und nachts, wenn überhaupt,
nur knapp unter dem IGW der ES III belüftet werden. Von den von der kantonalen
Vollzugsbehörde definierten – den Lärmschutz betreffenden – sieben Kriterien
"Pro Ausnahme" liegt, sofern man diese Wohneinheiten isoliert
betrachtet, keine einzige vor; hingegen sind alle fünf Kriterien gegeben, die
gegen die Erteilung einer Ausnahmebewilligung sprechen. Zugunsten des
Bauvorhabens wären gemäss der Vollzugspraxis sodann nur – im vorliegenden
Zusammenhang nicht relevante – raumplanerische Argumente einschlägig, die sich
auf die gesamte Überbauung beziehen (vgl. E. 5.4.2). Von einer besonders
guten Qualität bezüglich Wohnlichkeit und Wohnhygiene kann nicht gesprochen
werden.
Hinzu kommt, dass sich die Situation hinsichtlich dieser –
nur nach Norden/Nordwesten ausgerichteten – Wohneinheiten auch betreffend die
Besonnung nicht überzeugend präsentiert (vgl. § 301 Abs. 1 PBG).
7.
7.1
Zusammenfassend
ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom
10. Mai 2019 sowie die Baubewilligung 2. Oktober 2018 (inkl.
Gesamtverfügung der Baudirektion vom 20. Juni 2018) sind aufzuheben.
Die Angelegenheit ist
zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekursverfahren an
das Baurekursgericht zurückzuweisen.
7.2
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Eine Parteientschädigung steht bei diesem Ergebnis weder den
Bauherrschaften noch der Baubewilligungsbehörde zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Hingegen ist die Bauherrschaft zu einer angemessenen Parteientschädigung an die
Beschwerdeführerschaft zu verpflichten.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom
10. Mai 2019 sowie die Baubewilligung vom 2. Oktober 2018 und die
Gesamtverfügung der Baudirektion vom 20. Juni 2018 werden aufgehoben.
2.    Die
Angelegenheit wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des
Rekursverfahrens an das Baurekursgericht zurückgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 9'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    265.--     Zustellkosten,
Fr. 9'265.--     Total der Kosten.
4.    Die
Kosten werden den Beschwerdegegnerinnen zu je einem Drittel auferlegt.
5.    Die
private Beschwerdegegnerin Nr. 3 wird verpflichtet, der
Beschwerdeführerschaft eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.- zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
7.    Mitteilung an
…