zh_verwaltungsgericht · VB.2014.00511 · 2015-01-29 · de

Baubewilligung | Errichtung eines Mehrfamilienhauses: Anordnung des Baukörpers, Bedeutung von Baulinien. Ein Gebäude, dessen Volumen sich aus der Umgebung heraushebt, ist als solches besonders sorgfältig zu gestalten; mehr als eine befriedigende Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG kann dennoch nicht verlangt werden (E. 2.1). § 238 Abs. 1 PBG bildet grundsätzlich keine Grundlage, um in einem Quartier eine einheitliche und gleichgeschaltete Überbauung durchzusetzen. Vor allem lässt sich aus dieser Bestimmung kein generelles Gebot ableiten, die in der Nachbarschaft bestehenden Baumaterialien, Kubaturen, Dachformen und Firstrichtungen zu übernehmen (E. 2.3). Baulinien wollen primär Land für Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse freihalten. Mit einer Baulinie kann die Verpflichtung des Bauens auf der Baulinie verbunden werden. Vorliegend existiert keine solche Vorschrift, welche der Bauherrschaft vorschreiben würde, ihre Baute zwingend auf der Baulinie zu errichten. Der fraglichen Baulinie kommt sodann keine ortsbaulich-gestalterische Funktion zu (E. 2.3.1). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 29.01.2015 VB.2014.00511
Zurich Verwaltungsgericht 29.01.2015 VB.2014.00511
Zurigo Verwaltungsgericht 29.01.2015 VB.2014.00511

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2014.00511
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Geschäftsnummer:
VB.2014.00511
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.01.2015
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Errichtung eines Mehrfamilienhauses: Anordnung des Baukörpers, Bedeutung von Baulinien.
Ein Gebäude, dessen Volumen sich aus der Umgebung heraushebt, ist als solches besonders sorgfältig zu gestalten; mehr als eine befriedigende Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG kann dennoch nicht verlangt werden (E. 2.1).
§ 238 Abs. 1 PBG bildet grundsätzlich keine Grundlage, um in einem Quartier eine einheitliche und gleichgeschaltete Überbauung durchzusetzen. Vor allem lässt sich aus dieser Bestimmung kein generelles Gebot ableiten, die in der Nachbarschaft bestehenden Baumaterialien, Kubaturen, Dachformen und Firstrichtungen zu übernehmen (E. 2.3). Baulinien wollen primär Land für Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse freihalten. Mit einer Baulinie kann die Verpflichtung des Bauens auf der Baulinie verbunden werden. Vorliegend existiert keine solche Vorschrift, welche der Bauherrschaft vorschreiben würde, ihre Baute zwingend auf der Baulinie zu errichten. Der fraglichen Baulinie kommt sodann keine ortsbaulich-gestalterische Funktion zu (E. 2.3.1).
Abweisung.
Stichworte:
ABÄNDERUNGSPLÄNE
BAULINIE
BESUCHERPARKPLATZ
EINLENKER(RADIUS)
KUBATUR
ÜBERBAUUNGSMUSTER
UMGEBUNGSPLAN
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
Art. 11 Abs. I USG
Art. 11 Abs. II USG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2014.00511
Urteil
der 1. Kammer
vom
29. Januar 2015
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber Martin Tanner.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende
,
gegen
1.    Baugesellschaft D,
bestehend aus:
1.1  E, vertreten durch H,
1.2  F, vertreten durch H,
1.3  G, vertreten durch H,
alle vertreten durch
RA I,
2.    Baubehörde Zollikon,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 11. November 2011 erteilte die
Baubehörde Zollikon der Baugesellschaft D, bestehend aus E und F sowie G,
die Bewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf den
Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der J-03/04 in Zollikon.
II.
Am 6. Januar 2014 rekurrierten die Nachbarn A und B
an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung. Mit
Entscheid vom 8. Juli 2014 hiess das Baurekursgericht das Rechtsmittel
teilweise gut (Disp.-Ziff. I Abs. 1) und ordnete an, dass die
Ausfahrt nebst dem Hauszugang im Sinn seiner Erwägungen zu überarbeiten seien.
Vor Baubeginn seien der Baubehörde Abänderungspläne einzureichen und bewilligen
zu lassen (Disp.-Ziff. I Abs. 2). Im Übrigen wies das
Baurekursgericht den Rekurs ab (Disp.-Ziff. I Abs. 3).
III.
Am 10. September 2014 führten A und B Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und stellten folgende Anträge:
"1.   Der angefochtene Entscheid sei in Gutheissung der Beschwerde
aufzuheben;
2.  Eventualiter
a) sei Disp.-Ziff. I Abs. 2 des angefochtenen Entscheides
aufzuheben und durch weitergehende und griffige[re] Formulierungen zu ersetzen;
subeventuell seien die Akten an die Vorinstanz zur Neuformulierung
zurückzuweisen;
b)
seien im Sinne der nachfolgenden Ausführungen weitergehende Auflagen zur
Lärmreduktion anzuordnen; subeventuell seien die Akten diesbezüglich zur
Ergänzung der Baubewilligung zurückzuweisen;
c) sei vor Baubeginn der Nachweis eines leicht zugänglichen
Besucherparkplatzes zu erbringen;
3. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft."
Das Baurekursgericht liess sich am 1. Oktober 2014
mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die Baubehörde Zollikon
verzichtete stillschweigend auf eine Vernehmlassung. Die Baugesellschaft D
beantragte am 14. Oktober 2014 die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten von A und B. Am 24. November 2014 reichten
diese eine Replik ein. Die Duplik der Baugesellschaft D datiert vom
8. Dezember 2014. Am 29. Dezember 2014 liessen sich A und B dazu
vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die Parzellen
Kat.-Nr. 01 und 02 sind mit einem in den 1950er-Jahren erbauten Doppeleinfamilienhaus
überstellt. Die Bauherrschaft möchte dieses Gebäude abbrechen, die beiden
Parzellen vereinigen und darauf ein dreigeschossiges Fünffamilienhaus samt
Unterniveaugarage mit 12 Einstellplätzen errichten. Durch die
Parzellenvereinigung entsteht ein nahezu quadratisches Baugrundstück. Dieses
grenzt im Südwesten an die K-Strasse, im Nordosten an die J-Strasse und im
Nordwesten an die den Beschwerdeführenden gehörende Parzelle. Die Balkone und Gartenterrassen
des projektierten Mehrfamilienhauses sind auf die K-Strasse ausgerichtet.
2.
2.1
Gemäss
§ 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht
wird.
Wohl ist ein Gebäude, dessen Volumen sich – wie hier – aus
der Umgebung heraushebt, besonders sorgfältig zu gestalten. Dies bedeutet
allerdings nicht, dass wegen eines vergleichsweise grossen Volumens mehr als
eine befriedigende Einordnung verlangt werden kann; aber dieses Ziel ist mit
Projekten, welche die Ausnützung maximal beanspruchen, schwieriger zu erreichen
als mit Bauten, die volumenmässig der bestehenden Überbauungsstruktur entsprechen
(VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.4.2, mit Hinweisen).
Während des Augenscheins im Rekursverfahren gab der
Rechtsvertreter der Beschwerdeführenden zu Protokoll, seine Kritik richte sich
nicht gegen die Gestaltung der projektierten Baute als solche, sondern nur
gegen deren fehlende Einpassung in die Umgebung. Auch im vorliegenden Verfahren
wird keine Kritik am Bauvorhaben selbst geübt. Die geplante Erscheinung des
Gebäudes ist denn auch durchaus ansprechend und erfüllt das Kriterium einer
besonders sorgfältigen Gestaltung.
Die Beschwerde richtet sich unter dem Titel von § 238
Abs. 1 PBG vielmehr gegen die Platzierung des Gebäudes auf dem Grundstück.
Die Frage der Platzierung ist indessen von der eigentlichen Gestaltung des
Gebäudes zu unterscheiden. Jedenfalls lässt sich aus der erwähnten
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht ableiten, die Platzierung des Gebäudes
innerhalb des Grundstücks sei besonders sorgfältig zu wählen. Für die Beurteilung
der folgenden Rügen ist deshalb uneingeschränkt vom Grundsatz auszugehen, dass
für das Bauvorhaben nicht mehr als eine befriedigende Einordnung verlangt
werden kann.
2.2
Die
Beschwerdeführenden machen mit Bezug auf die Platzierung geltend, die vorgesehene
Ausrichtung der Gebäudelänge quer zur J-Strasse sei quartierfremd und in der
näheren Umgebung nicht zu finden. Das dem Quartier zugrunde liegende Überbauungsmuster
des Architekten L sehe nämlich vor, dass die Gebäude in abwechselnder
Reihenfolge "quer, längs, quer" angeordnet würden. In Abweichung von
diesem Konzept sei das streitbetroffene Mehrfamilienhaus mit seiner
Hauptwohnseite auf die K-Strasse ausgerichtet.
§ 238 Abs. 1 PBG bildet grundsätzlich keine
Grundlage, um in einem Quartier eine einheitliche und gleichgeschaltete
Überbauung durchzusetzen. Jedenfalls lässt sich aus dieser Bestimmung kein
generelles Gebot ableiten, die in der Nachbarschaft bestehenden Bau­materialien,
Kubaturen, Dachformen und Firstrichtungen zu übernehmen. Lediglich wenn sich
die bestehenden Bauten zu einem guten Quartierbild fügen, kann allenfalls eine
Pflicht zur Übernahme der charakterisierenden Elemente geboten sein. Will eine
Gemeinde ausserhalb dieses Sonderfalls in einem Quartier einen einheitlichen
Bebauungsstil durchsetzen, so hat sie dies mittels Gestaltungs-, Kernzonen-
oder Quartiererhaltungsvorschriften explizit festzusetzen (Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,
Zürich 2011, S. 655–658). Vorliegend bestehen keine solchen speziellen
Vorschriften. Die Bauparzelle liegt in einem Quartier, welches überwiegend mit
Einfamilien- und kleineren Mehrfamilienhäusern aus den 1950er-Jahren überbaut
ist. Es ist nicht ersichtlich und wird in der Beschwerde auch nicht näher
begründet, weshalb dieses Quartier besondere architektonische Qualitäten aufweisen
soll.
2.3
Weiter
machen die Beschwerdeführenden geltend, der Hauptwohnseite sei ein grösserer
Gartenbereich vorgelagert, mit der Folge, dass das Gebäude rund 4,5 bis
9 Meter hinter die Baulinie zu stehen komme. Demgegenüber rücke das
Gebäude auf den übrigen drei Grundstückseiten so nahe wie möglich an die
Nachbarparzellen heran, was sich insbesondere zum Nachteil der Beschwerdeführenden
auswirke. So werde deren Liegenschaft durch diese Anordnung optisch fast erdrückt;
das Gebäude stehe in einem wortwörtlichen Sinn "quer in der
Landschaft". Mit § 238 Abs. 1 PBG sei es unvereinbar, die
ganze zulässige Baumasse von der K-Strasse weg einseitig in den Bereich gegen
das Grundstück der Beschwerdeführenden hin anzuordnen.
2.3.1
Baulinien wollen primär Land für Bauten und Anlagen im öffentlichen
Interesse freihalten. Mit einer Baulinie kann die Verpflichtung des Bauens auf
der Baulinie (sogenannte Randbebauung) verbunden werden (Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 159 f.). Vorliegend existiert keine solche Vorschrift, welche der
Bauherrschaft vorschreiben würde, ihre Baute zwingend auf der Baulinie zu
errichten. Sodann kommt der fraglichen Baulinie keine ortsbaulich-gestalterische
Funktion zu. Dies wäre allenfalls dann anzunehmen, wenn alle andern Gebäude in
der Umgebung direkt auf der Baulinie stünden. Vorliegend fehlt es an einem
solchen einheitlichen Bebauungsplan. So ist etwa das Nachbarhaus auf der
Parzelle Kat.-Nr. 05 gegenüber der Baulinie zurückversetzt. Unter diesen
Umständen steht es im Ermessen der Bauherrschaft, ob sie ihren Neubau auf oder
hinter der Baulinie erstellen möchte. Die Bauherrschaft hat sich im Interesse
eines grösseren Vorgartenbereichs dazu entschieden, das Mehrfamilienhaus
deutlich hinter der Baulinie zu errichten. Dies ist nicht zu beanstanden.
2.3.2
Zur Rüge der Beschwerdeführenden, das Bauvorhaben sei auf der Parzelle
einseitig zum Nachteil der Nachbarliegenschaft angeordnet, ist Folgendes
festzuhalten: Das Gebäude respektiert die Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften.
§ 238 Abs. 1 PBG bildet in aller Regel keine Grundlage, um die
Bauherrschaft mit Blick auf die Platzierung des Baukörpers zu einer darüber
hinausgehenden Rücksichtnahme auf die Nachbarinteressen zu verpflichten. Allein
aus dem Umstand, dass die Neubaute deutlich stärker in die Nähe des
nachbarlichen Grundstücks rückt, lässt sich nicht auf eine Verletzung der
Einordnung schliessen. Der hier vorliegende Grössenunterschied zwischen dem
geplanten Gebäude und dem nachbarlichen kleineren Wohnhaus ist zwar erheblich;
der Unterschied ist aber jedenfalls noch nicht von einem Ausmass, dass mit
Blick auf § 238 Abs. 1 PBG eine Verschiebung des Neubaus verlangt
werden könnte.
2.4
Weiter
machen die Beschwerdeführenden geltend, während des vorinstanzlichen Augenscheins
habe die Bauherrschaft Abänderungspläne präsentiert. Diese Pläne seien dann
allerdings nicht zu den Akten genommen worden. Trotzdem habe die Vorinstanz in
ihren Erwägungen Folgendes festgehalten: "Es drängt sich wohl auf, diese
Variante [gemeint ist gemäss den Abänderungsplänen] unter dem Aspekt einer
genügenden Einordnung von Hauszugang, Rampe und Überdeckung
weiterzuverfolgen." Die Beschwerdeführenden hätten zu diesen Plänen keine
Stellung nehmen können, was eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches
Gehör darstelle. Zudem sei die zitierte Erwägung zu unbestimmt, als dass für
die Bauherrschaft klar wäre, wie die Änderungen zu erfolgen hätten. Für die Beschwerdeführenden
sei unklar, worauf sie infolge dieser Auflage Anspruch hätten.
Die von der Vorinstanz in ihren Erwägungen angesprochenen
Abänderungspläne liegen in der Tat nicht bei den Akten. Indessen kann offenbleiben,
was sie genau beinhalten. Sie wurden durch die lokale Baubehörde noch nicht bewilligt
und bilden deshalb nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Abgesehen
davon ist die zitierte Passage des vorinstanzlichen Entscheids als blosse
Empfehlung zu werten. Solche Empfehlungen entfalten keine Rechtswirkungen,
weshalb sie im vorliegenden Verfahren nicht anfechtbar sind.
3.
3.1
Weiter
beanstanden die Beschwerdeführenden, die Rampe zur Tiefgarage des Mehrfamilienhauses
führe in einem Abstand von 1,5 Metern entlang der Grenze, vorerst in einem
Gefälle von 5 %, dann in einem solchen von 15 %. Rund 14 Meter
der Zufahrt und der Rampe seien ungedeckt; zwischen Rampe und Strasse seien
sodann in der Rampenwandfortsetzung Briefkästen eingebaut. Diese Briefkästen
könnten in Verbindung mit einem davor wartenden Auto geleert werden, was
zusätzlichen Lärm verursache. Lärm erzeuge nicht nur das Wegfahren auf der
Rampe aufwärts, sondern auch das Warten vor dem Gittertor bei laufendem Motor.
Dies störe insbesondere die Rekurrierenden, deren Wohn- und Schlafzimmer auf
das Baugrundstück ausgerichtet seien. Dieser Lärm werde an den Rampenwänden
reflektiert, was die Immissionen noch verstärke. Die Parkierungsanlage des
Bauprojekts erzeuge trotz ihrer Zonenkonformität mehr als den quartierüblichen
Lärm, da Anlagen ähnlicher Dimension in der Umgebung fehlen würden und auch
nicht zu erwarten seien. Angesichts der konkreten örtlichen Gegebenheiten könne
nicht von einem umweltrechtlichen Bagatellfall gesprochen werden. Entsprechend
wären verhältnismässige Massnahmen zur Lärmreduktion zu prüfen gewesen.
3.2
Gemäss
Art. 11 Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983
(USG) sind Lärmbelastungen durch Massnahmen bei der Quelle zu begrenzen. Unabhängig
von der bestehenden Umweltbelastung sind Emissionen im Rahmen der Vorsorge so
weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und
wirtschaftlich tragbar ist (Abs. 2). Lehre und Rechtsprechung anerkennen
zudem einen sogenannten Bagatellbereich, in welchem gestützt auf das
Vorsorgeprinzip nach Art. 11 Abs. 2 USG keine Massnahmen zu
treffen sind. In diesem Sinn können Emissionen so geringfügig sein, dass sich
keinerlei Massnahmen der Vorsorge rechtfertigen (BGr, 3. Februar 2010,
1C_162/2009, E. 3). Wie die Beschwerdeführenden selbst einräumen, ist die
Unterniveaugarage zonenkonform und beachtet – insbesondere was den
Neigungswinkel der Zufahrtsrampe anbelangt – die gesetzlichen Vorgaben. Eine
solche Tiefgarage verursacht im Vergleich zu Aussenparkplätzen keine
Zusatzemissionen. Das Gegenteil ist vielmehr der Fall: Das besonders lärmintensive
Starten der Automotoren sowie das Öffnen und Schliessen der Fahrzeugtüren geschieht
in einem unterirdischen, weitgehend geschlossenen Raum. Dies dämmt den Lärm.
Für die von den Beschwerdeführenden beantragten weitergehenden Lärmschutzmassnahmen,
wie insbesondere die vollständige Rampenüberdachung, Erstellung von schallabsorbierenden
Wänden und Reduktion der Anzahl Parkplätze fehlt eine Rechtsgrundlage. Der von
der Benützung der Tiefgarage ausgehende Lärm bewegt sich im Bagatellbereich, weshalb
keine Emissionsreduktion verlangt werden kann.
4.
4.1
Die
Vorinstanz hielt in Bezug auf die Verkehrssicherheit der Tiefgaragenausfahrt Folgendes
fest: Bei einer solchen Ausfahrt auf eine Tempo-30-Strasse genüge im Regelfall
eine Sichtweite von 30 Metern. Das Bauprojekt sehe lediglich von der
Hauptzufahrtsseite her einen Einlenker mit einem Radius von 4 Metern vor.
Demgegenüber fehle ein solcher Einlenker nach rechts in Richtung Nordosten. Die
lokale Baubehörde habe zwar immerhin angeordnet, dass in beiden Richtungen die
Sichtweiten eingehalten werden müssten. Massgebend wäre indessen der reguläre
Beobachtungspunkt, der bei einem Einlenker von 4 Metern und einer halben
Fahrbahnbreite von 1,35 Meter in einem seitlichen Abstand von mithin
5,35 Metern vom Grundstück der Beschwerdeführenden entfernt liege. Die vor­instanzliche
Auflage, wonach die Sichtweiten in beiden Richtungen eingehalten werden
müssten, sei deshalb entsprechend zu ergänzen. Ob sich bereits daraus eine
Verlegung der Ausfahrt zumindest im Strassenanstossbereich ergeben müsse, werde
sich zeigen. Abgesehen davon habe die Bauherrschaft anlässlich des Augenscheins
Abänderungspläne präsentiert, die eine Verschiebung der Garageneinfahrt mit
weitergehender Überdachung vorsehe. Es dränge sich wohl auf, diese Variante
unter dem Aspekt der Herbeiführung einer genügenden Einordnung von Hauszugang,
Rampe und Überdeckung weiterzuverfolgen. Vor Baubeginn seien entsprechende
Abänderungspläne einzureichen und bewilligen zu lassen.
4.2
Die
Beschwerdeführenden halten dem entgegen, die erforderliche Sichtweite von
30 Metern nach rechts könne infolge einer Böschung auf ihrem Grundstück nicht
eingehalten werden. Als Folge davon lasse sich das Bauprojekt nur nach
tiefgreifenden Änderungen realisieren. Solche tiefgreifenden Projektänderungen
seien auch deshalb notwendig, weil die Garagenzufahrtsrampe einen
Einlenkerradius von mindestens 4 Meter einzuhalten habe. Die verkehrstechnischen
Mängel lassen sich nicht im Sinn von § 321 PBG ohne besondere
Schwierigkeiten beheben.
4.3
Wie oben
dargelegt, hat die Vorinstanz aus Gründen der Verkehrssicherheit auflagenweise
eine Anpassung der Tiefgarageneinfahrt verlangt. Entgegen der Beschwerde durfte
sie sich darauf beschränken, die verkehrstechnischen Anforderungen zu nennen,
denen diese modifizierte Ausfahrt zu genügen hat. Demgegenüber wird es Sache
der Bauherrschaft sein, zu entscheiden, mit welchen planerischen Massnahmen sie
diese Vorgaben umsetzen will. Den Beschwerdeführenden entsteht dadurch kein
Nachteil: Vor Baubeginn hat die Beschwerdegegnerschaft entsprechende
Abänderungspläne einzureichen und bewilligen zu lassen. Gegen diesen
Bewilligungsentscheid werden dereinst die entsprechenden Rechtsmittel zur
Verfügung stehen.
5.
5.1
Weiter
rügen die Beschwerdeführenden, das projektierte Mehrfamilienhaus sehe zu
Unrecht keinen Besucherparkplatz vor. Da Besucherparkplätze an leicht
zugänglicher Lage zu erstellen seien, können die Parkplätze in der
projektierten Tiefgarage nicht als Besucherparkplätze angerechnet werden. Diese
Tiefgarage sei nämlich mit einem nicht allgemein zugänglichen Gittertor
abgeschlossen. Als Folge davon sei mit einer Projektänderung nachzuweisen, dass
der Besucherparkplatz in der Tiefgarage an leicht zugänglicher Lage ausgewiesen
sei, oder aber der Umgebungsplan habe zwingend einen Besucherparkplatz zu
enthalten, der den normalienkonformen Anforderungen entspreche und den
Sichtbereich ab Ausfahrt Richtung links nicht unzulässig einschränke. Diese
Nachweise seien vor Baubeginn zu erbringen. Wo und wie der Abstellplatz
angeordnet werde, könne den beschwerdeführenden Nachbarn aus Gründen der
Verkehrssicherheit und Immissionen nicht egal sein. Sie sind daher zur Rüge des
fehlenden Nachweises legitimiert.
5.2
Die
Baubewilligung hält in Bezug auf den Besucherparkplatz Folgendes fest: Dieser
sei unpraktisch angeordnet, weshalb seine Geometrie zu überprüfen sei. Da es
sich nicht um einen Pflichtparkplatz handle, müsse dessen Korrektur nicht vor
Baufreigabe nachgewiesen werden. Entsprechend sei vor Ausführung bzw. zusammen
mit dem noch einzureichenden detaillierten Umgebungsplan eine dementsprechende
Projektänderung bewilligen zu lassen.
5.3
Die
Baubehörde hat den Entscheid über den fraglichen Parkplatz nicht in der Stammbaubewilligung
selbst getroffen, sondern diesen in das spätere Umgebungsplanverfahren
verschoben. Da hier keine Pflichtparkplätze zur Diskussion stehen, ist diese
Vorgehensweise nicht zu beanstanden: Gemäss Art. 28 Abs. 1 der
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996 ist
"pro 6 Wohneinheiten" ein Besucherparkplatz zu errichten. Vorliegend
sind lediglich fünf Wohneinheiten projektiert; der Schwellenwert für die
Errichtung eines Besucherparkplatzes wird damit nicht erreicht. Für eine
Aufrundung dieser fünf Wohneinheiten auf sechs besteht keine Rechtsgrundlage.
An dieser Tatsache vermag auch die von den Beschwerdeführenden angerufene
Wegleitung der Baudirektion zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen
Erlassen vom Oktober 1997 nichts zu ändern (abrufbar unter www.awel.zh.ch): Wie
aus ihrem Vorwort hervorgeht, handelt es sich hierbei bloss um eine Empfehlung,
nicht aber eine gemeindeverbindliche Anordnung.
6.
Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführenden
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 und § 14 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen nicht zu;
hingegen ist eine solche Entschädigung antragsgemäss der privaten Beschwerdegegnerschaft
zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    210.--     Zustellkosten,
Fr.    210.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführenden auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden je unter solidarischer Haftung verpflichtet, den Beschwerdegegnern 1.1,
1.2 und 1.3 eine Parteientschädigung von je Fr. 450.- (insgesamt
Fr. 2'700.-) zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …