zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00612 · 2012-04-19 · de

Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung | Ausnahmebewilligung für einen bereits erfolgten Ausbau eines Riegelhauses in der Landwirtschaftszone und Wiederherstellungsbefehl Da die Beschwerdeführerin im Rekurs nur den Entscheid der Baudirektion betreffend Ausnahmebewilligung, nicht aber den kommunalen Wiederherstellungsbefehl angefochten hatte, ist auf die Beschwerde gegen den Letzteren nicht einzutreten (E. 1.2). Das Baurekursgericht führte zu Recht keinen Augenschein von Amtes wegen durch; es verletzte das rechtliche Gehör dadurch nicht. Auch im vorliegenden Verfahren ist vom nun beantragten Augenschein abzusehen (E. 1.3). Rechtsgrundlagen des Bestandesschutzes nach Art. 24c RPG (E. 2). Die Beschwerdeführerin hat sowohl aufgrund des Bestandesschutzes als auch nach den kommunalen Bestimmungen Anspruch auf maximal zwei Parkplätze (E. 3.2). Die bestehende Garage mit einer Innenbreite von 2.60 m ist als normkonformer Autoabstellplatz zu berücksichtigen (E. 3.3). Sodann verfügt die Beschwerdeführerin über zwei weitere Aussenabstellplätze, weshalb sie keinen Anspruch auf zusätzliche Parkplätze hat (E. 3.4). Die Baudirektion ordnete als Auflage der Ausnahmebewilligung die Entfernung von Fenstern, Treppen und Isolation im Dachgeschoss an, da dieses nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf, weil dies eine Erweiterung der Wohnfläche über das zulässige Mass hinaus bedeuten würde (E. 4.2). Die Entfernung von Treppen, Dachisolation und eines Dachfensters erweist sich als geeignete und erforderliche Massnahme zur Verhinderung der Benutzung der Dachräume zu Wohnzwecken (E. 5.1-5.3). Angesichts der Bösgläubigkeit der Beschwerdeführerin erweist sie sich auch als verhältnismässig im engeren Sinn (E. 5.4). Abweisung der Beschwerde soweit Eintreten

Zürich Verwaltungsgericht 12..2.19.0 VB.2011.00612
Zurich Verwaltungsgericht 12..2.19.0 VB.2011.00612
Zurigo Verwaltungsgericht 12..2.19.0 VB.2011.00612

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00612
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00612
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.04.2012
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung
Ausnahmebewilligung für einen bereits erfolgten Ausbau eines Riegelhauses in der Landwirtschaftszone und Wiederherstellungsbefehl
Da die Beschwerdeführerin im Rekurs nur den Entscheid der Baudirektion betreffend Ausnahmebewilligung, nicht aber den kommunalen Wiederherstellungsbefehl angefochten hatte, ist auf die Beschwerde gegen den Letzteren nicht einzutreten (E. 1.2). Das Baurekursgericht führte zu Recht keinen Augenschein von Amtes wegen durch; es verletzte das rechtliche Gehör dadurch nicht. Auch im vorliegenden Verfahren ist vom nun beantragten Augenschein abzusehen (E. 1.3).
Rechtsgrundlagen des Bestandesschutzes nach Art. 24c RPG (E. 2).
Die Beschwerdeführerin hat sowohl aufgrund des Bestandesschutzes als auch nach den kommunalen Bestimmungen Anspruch auf maximal zwei Parkplätze (E. 3.2). Die bestehende Garage mit einer Innenbreite von 2.60 m ist als normkonformer Autoabstellplatz zu berücksichtigen (E. 3.3). Sodann verfügt die Beschwerdeführerin über zwei weitere Aussenabstellplätze, weshalb sie keinen Anspruch auf zusätzliche Parkplätze hat (E. 3.4).
Die Baudirektion ordnete als Auflage der Ausnahmebewilligung die Entfernung von Fenstern, Treppen und Isolation im Dachgeschoss an, da dieses nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf, weil dies eine Erweiterung der Wohnfläche über das zulässige Mass hinaus bedeuten würde (E. 4.2).
Die Entfernung von Treppen, Dachisolation und eines Dachfensters erweist sich als geeignete und erforderliche Massnahme zur Verhinderung der Benutzung der Dachräume zu Wohnzwecken (E. 5.1-5.3). Angesichts der Bösgläubigkeit der Beschwerdeführerin erweist sie sich auch als verhältnismässig im engeren Sinn (E. 5.4).
Abweisung der Beschwerde soweit Eintreten
Stichworte:
ABSTELLPLATZ
AUFLAGE
AUGENSCHEIN
AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN
BESCHWERDEGEGENSTAND
BESTANDESSCHUTZ
BÖSGLÄUBIGKEIT
DACHGESCHOSS
ERWEITERUNG
FENSTER
GARAGE
ISOLATION
LANDWIRTSCHAFTSZONE
PARKPLATZ
RÜCKBAU
TREPPE
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
WIEDERHERSTELLUNG
WIEDERHERSTELLUNGSBEFEHL
WOHNFLÄCHE
WOHNZWECK
Rechtsnormen:
§ 321 PBG
§ 358 PBG
Art. 24c RPG
Art. 42 RPV
§ 7 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3.
Abteilung
VB.2011.00612
Urteil
der 3. Kammer
vom
19. April 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea Rotach
Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Gerichtsschreiber Andreas Conne.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerin,
und
Gemeinderat C,
Mitbeteiligter,
betreffend
Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung,
hat
sich ergeben:
I.
A.
A ist
Eigentümerin der Liegenschaften D in der Gemeinde C auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 02 in der Landwirtschaftszone. Es handelt sich dabei um ein
Riegelhaus von 1783 sowie eine 1923 abgebrannte und 1984 wieder aufgebaute, an
das Wohnhaus anschliessende Scheune, die heute beide der Wohnnutzung dienen.
Dabei besteht die Trennung in Riegelhaus- und Scheunenteil nur noch äusserlich.
Mit Ausnahme der beiden noch immer getrennten, separat ausgebauten Dachstöcke
greifen die Wohnräume im Innern (Erd- und Obergeschoss) ineinander über.
B.
A
ersuchte mit Eingabe vom 14. Oktober 2008 um Erteilung der baurechtlichen
Bewilligung für den Umbau der bestehenden Gebäude auf Kat.-Nr. 02. Am
21. Januar 2009 teilte ihr die Baudirektion des Kantons Zürich (fortan Baudirektion)
mit, dass die Erweiterung der Wohnnutzfläche ihres Projekts deutlich über dem
bewilligungsfähigen Rahmen liege; sie stellte die Behandlung des Gesuchs
einstweilen ein. Von Seiten As erfolgte keine Reaktion, doch waren
zwischenzeitlich verschiedene Bauarbeiten ohne Baubewilligung ausgeführt und im
Nordosten der Parzelle zwei Fahrzeugabstellplätze erstellt worden, wie die
Gemeinde C anlässlich eines Augenscheins vom 19. August 2009 feststellte.
In der Folge nahm die Baudirektion eine Neubeurteilung des Umbauprojektes vor,
teilte A mit Schreiben vom 20. November 2009 mit, dass der erneuten
Prüfung ihres Gesuchs weiterhin Hindernisse aus raumplanerischen Gründen
entgegenstünden und verlangte die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands.
Am 18. Januar 2010 fand auf Wunsch As ein Augenschein mit Vertretern der
Baudirektion statt. Dank eines mit diesen vereinbarten Flächenabtauschs
(Rückbau der Wohnräume in den Dachgeschossen; Rückbau eines Wohnraums zur
Nebennutzfläche im Scheunenteil) konnten die 1991 rechtmässig bewilligten
Wohnflächen und zonenwidrigen Flächen eingehalten werden, was aus den
revidierten Plänen hervorging, welche A im Februar 2010 einlegte.
C.
Am
12. Januar 2011 erteilte die Baudirektion die nachträgliche Bewilligung
für den Umbau des Wohnhauses mit Flächenabtausch als Ausnahmebewilligung im
Sinn von Art. 24c des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG)
unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen: Danach sind die Isolationen der
beiden Dachgeschosse sowie die Heizeinrichtungen zu entfernen
(Disp.-Ziff. I.1.a) und die Treppenaufgänge zu den Estrichräumen durch
Falltüren zu ersetzen (1.b). Im Estrichraum des ehemaligen Scheunenteils ist
das Dachflächenfenster zu entfernen; im Estrichraum des Wohnteils muss die
vorgenommene Fenstererweiterung rückgängig gemacht werden (1.c). Schliesslich
wurden zwei Abstellplätze im Freien nachträglich verweigert
(Disp.-Ziff. I.2). Die Baudirektion wies sodann die örtliche Baubehörde
an, die erfolgte Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gemäss Ziffer 1
Bst. a−c sowie Ziffer 2 dem Amt für Raumentwicklung schriftlich zu
bestätigen. Der Gemeinderat C erteilte mit Beschluss vom 14. Februar 2011
dem Umbauprojekt seinerseits die baurechtliche Bewilligung, neben anderen mit
der Auflage, dass der rechtmässige Zustand gemäss der kantonalen Verfügung vom
12. Januar 2011 [Disp.-] Ziff. 1 Bst. a−c sowie Ziffer 2
wieder herzustellen sei (Disp.-Ziff. 6.1 des Entscheids vom
14. Februar 2011).
II.
Gegen die Verfügung der Baudirektion vom 12. Januar
2011 erhob A am 11. März 2011 beim Baurekursgericht Rekurs und verlangte
die Aufhebung der Disp.-Ziff. I, 1a, 1b und 1c, 2 und 4. Mit Entscheid vom
23. August 2011 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab und auferlegte A
die Verfahrenskosten.
III.
Dagegen liess A am 26. September 2011 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich erheben mit dem Antrag, der angefochtene
Entscheid des Baurekursgerichts sei aufzuheben. Die
Disp.-Ziff. I.1a−c, 2 und 4 der Verfügung der Baudirektion vom
12. Januar 2011 sowie Disp.-Ziff. 6.1 des Beschlusses des
Gemeinderats C vom 14. Februar 2011 seien aufzuheben, eventuell seien die
Akten an die Vorinstanz zur weiteren Sachverhaltsermittlung und zum
Neuentscheid zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge
zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Zudem sei ein Abteilungsaugenschein
durchzuführen. Die Baudirektion beantragte die Abweisung der Beschwerde und
verwies ohne weitere Ausführungen auf den angefochtenen Entscheid. Das
Baurekursgericht verlangte ebenfalls ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
grundsätzlich einzutreten.
1.2
Die
Beschwerdeführerin verlangt in der Beschwerde die Aufhebung von
Disp.-Ziff. 6.1 des Beschlusses des Gemeinderats C vom 14. Februar
2011. Darin wurde sie aufgefordert, den rechtmässigen Zustand gemäss der Verfügung
der Baudirektion vom 12. Januar 2011 Ziffer [I.]1 a−c und Ziffer 2
wieder herzustellen (vorn I.C). Allerdings hatte die Beschwerdeführerin im
Rekurs einzig den Entscheid der Baudirektion vom 12. Januar 2011 angefochten.
Das Gesetz geht vom Grundsatz aus, dass der Streitgegenstand beim Durchlaufen
des funktionellen Instanzenzugs gleich bleibt. Da damit das vor der
Rekursinstanz gestellte Sachbegehren grundsätzlich nicht abgeändert werden
darf, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten, soweit damit der Entscheid des
Gemeinderats C vom 14. Februar 2011 angefochten wird (vgl. dazu Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 52 N. 3 ff.). Dies
ändert aber nichts daran, dass bei Gutheissung der Beschwerde betreffend die
angefochtene Verfügung der Baudirektion vom 12. Januar 2011
Disp.-Ziff. 6.1 des Baubewilligungsbeschlusses des Gemeinderats C vom
14. Februar 2011 (Wiederherstellungsbeschluss) entsprechend gegenstandslos
würde (Kölz/Bosshart/ Röhl, Vorbem. zu §§ 19−28, N. 95).
1.3
Die
Beschwerdeführerin beantragt für den Fall, dass ihre Anträge nicht ohnehin gutgeheissen
werden, die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur Durchführung eines
Augenscheins. Mit dem Verzicht auf einen solchen habe die Vorinstanz eine
schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs begangen, die im Beschwerdeverfahren
nicht geheilt werden könne, weshalb der angefochtene Entscheid aus formellen
Gründen aufzuheben sei.
Nach § 7 Abs. 1 VRG untersucht die
Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von Amtes wegen. Die Behörden sind nach
§ 7 Abs. 1 VRG jedoch nicht verpflichtet, alle Tatsachenbehauptungen
von Amtes wegen auf ihren Wahrheitsgehalt zu überprüfen. Sie haben vielmehr den
Sachverhalt nur dort abzuklären, wo Unklarheiten und Unsicherheiten bestehen.
Dabei genügt es, auf die Erheblichkeit und Notwendigkeit der Ermittlungen
abzustellen; der zuständigen Behörde kommt dabei ein weiter Ermessensspielraum
zu. Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im
pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Eine dahingehende Pflicht
besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise überhaupt
nicht abgeklärt werden können (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 42). Im
Rechtsmittelverfahren wird der Untersuchungsgrundsatz zusätzlich dadurch
eingeschränkt, dass der Rechtsmittelkläger die seine Rügen stützenden Tatsachen
darzulegen und allenfalls Beweismittel einzulegen hat, auf deren Abnahme im
Einzelfall ein Anspruch besteht (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 5,
7 f.).
Vorliegend hat die Beschwerdeführerin im Rekursverfahren
keinen Augenschein beantragt. Dies ist entgegen ihrer Ansicht mindestens
insofern von Bedeutung, als ihr in jenem Verfahren kein Anspruch auf Abnahme
dieses Beweismittels zustand. Es stellt sich demnach nur noch die Frage, ob die
Rekursinstanz ihrer Pflicht zur Abklärung des Sachverhalts durch Unterlassen
eines Augenscheins (von Amtes wegen) ungenügend nachgekommen sei. Das ist zu
verneinen. Hierbei ist vorab zu bedenken, dass Mitarbeitende der Beschwerdegegnerin
im Rahmen des vereinbarten Flächentauschs, der Grundlage für die nachträglich
erteilte Ausnahmebewilligung darstellte, einen Augenschein am Objekt vornahmen
(vorn I.B.) und in der Verfügung vom 12. Januar 2011 auflisteten, welche
Änderungen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands vorzunehmen seien.
Zudem ist ein Augenschein vor allem dann angesagt, wenn die zur Verfügung
stehenden Pläne nur unzureichende Anhaltspunkte über die tatsächlichen
Verhältnisse zu liefern vermögen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 42). Das
ist vorliegend nicht der Fall. Das Projekt ist ausreichend dokumentiert und
wurde von der Beschwerdegegnerin mehrfach beurteilt (vorn I.B.). Eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt demnach nicht vor.
Die Beschwerdeführerin bringt allerdings vor, dass der
bestehende Parkplatz (Stellplatz) nördlich des Hauses entfalle (und neu, dass
im Estrich des Scheunenteils zwei Dachflächenfenster eingebaut seien und nicht
nur eines. Sie verlangt dazu einen Abteilungsaugenschein, auch im Zusammenhang
mit der Beurteilung des Erscheinungsbilds des Wohnhauses und mit der
(Rechts-)Frage, ob die Praxis der Beschwerdegegnerin gerechtfertigt sei, pro
Wohneinheit maximal zwei Parkplätze zu bewilligen. Davon ist indessen
abzusehen. Die Verhältnisse sind auch diesbezüglich durch Fotos und Pläne
ausreichend dokumentiert.
2.
2.1
Vorliegend
steht eine von der Beschwerdegegnerin erteilte Ausnahmebewilligung nach
Art. 24c RPG infrage. Nach Abs. 1 dieser Bestimmung werden
bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die
nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Mit
Bewilligung der zuständigen Behörde können solche Bauten und Anlagen erneuert,
teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie
rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. In jedem Fall bleibt die
Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten
(Art. 24c Abs. 2 RPG). Die teilweise Änderung ist so weit zulässig,
als die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer vom Bauwilligen
beeinflussbaren Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42
Abs. 1 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV]).
2.2
Massgeblicher
Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem
sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Erlass- oder Planänderung befand.
Verglichen werden also einerseits die im betreffenden Zeitpunkt jeweils
zonenwidrig genutzten Flächen sowie anderseits – in einer Gesamtbeurteilung –
die Wahrung der Identität. Auch wenn teilweise Änderungen einmal oder auch in
mehreren Schritten erfolgen können, sind sie in ihrer Summe nur bis zu dem
Punkt zulässig, in dem die Identität der Gesamtanlage noch gewahrt ist. Dabei
bezieht sich die Identität auf die wesentlichen Züge, die aus raumplanerischer
Sicht wichtigen Merkmale des Objekts. Ob die so verstandene Identität noch
gewahrt wird, beurteilt sich unter Würdigung der gesamten Umstände, mithin
aller raumrelevanten Gesichtspunkte, in ihrem Zusammenwirken. Dazu gehören die
äussere Erscheinung der Baute, die durch Kubus, Dachneigung, Anordnung der
Fenster sowie Fassadenwände charakterisiert wird, ebenso wie deren Umgebung,
inklusive Zufahrt, Parkplätze, Bepflanzungen und allfällige weitere
Aussenanlagen (Manuel Häberli/Doris Schneebeli, Bauen ausserhalb Bauzonen, PBG
aktuell 1/2009, S. 10 f.). Demgegenüber fehlt die Identität in jedem
Fall, wenn das zulässige Erweiterungsmass überschritten wird (Art. 42
Abs. 3 RPV; Rudolf Muggli, in: Kommentar zum Bundesgesetz über die
Raumplanung, Zürich etc. 2010, Art. 24c N. 21 f., 24; Bernhard
Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006,
Art. 24c N. 19 ff.).
3.
Die Beschwerdeführerin beanstandet vorab die verweigerte
Bewilligung für die beiden Fahrzeugabstellplätze am nordöstlichen Rand des
Grundstücks neben der bestehenden Garage. Der Parkplatz im Norden der
umgebauten Scheune bestehe nicht mehr und dürfe nicht in die Berechnungen
miteinbezogen werden. Die Garage sei von den Ausmassen her so beengt, dass das
beidseitige Verlassen eines Fahrzeugs im Innern bei einer Breite von bloss 2,60
m nicht möglich sei. Demnach könnten beide Abstellmöglichkeiten für Fahrzeuge
nicht berücksichtigt werden. Zudem müssten nach den kommunalen Parkplatzvorschriften
der Gemeinde drei Parkplätze erstellt werden. Dagegen entbehre die Praxis der
Beschwerdegegnerin, wonach pro Wohneinheit maximal zwei Parkplätze zu
bewilligen seien, jeder Grundlage. Schliesslich beeinträchtigten die beiden
geplanten Fahrzeugabstellplätze, welche mindestens 15 m von den Wohngebäuden
entfernt seien, die Identität der Wohnbaute in keiner Weise.
Die Beschwerdegegnerin äusserte sich dazu nicht und
verwies lediglich auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid. Die Vorinstanz
war von einer einzigen Wohneinheit und davon ausgegangen, dass neben den beiden
umstrittenen Fahrzeugabstellplätzen zwei weitere Abstellplätze bestünden,
derjenige im Norden der umgebauten Scheune und der Garagenplatz. Die Garage sei
mit einer Breite von 2,60 m durchaus gebrauchsfähig. Die Vorinstanz bestätigte
die Auffassung der Beschwerdegegnerin, wonach die beiden zusätzlichen
Fahrzeugabstellplätze das Erscheinungsbild des zweiteiligen Riegelhauses mit seiner
Lage im ländlichen Weiler D und der wenig besiedelten Umgebung und damit dessen
Identität beeinträchtigten.
3.1
Das
Baugesuch der Beschwerdeführerin bezieht sich auf
eine
Wohneinheit.
Davon ist nachfolgend auszugehen. Weiter wurde im Baugesuch die bestehende
Garage als vorhandener Parkplatz bezeichnet. Zwei weitere Abstellplätze wurden
im Freien projektiert. Wenn die Beschwerde dazu festhält, dass die Garage
mangels genügender Ausmasse nicht benutzbar sei und deshalb nicht als
Autoabstellplatz berücksichtigt werden dürfe, liegt darin ein eklatanter
Widerspruch zum Baugesuch der Beschwerdeführerin. Diese hielt auch im
Rekursverfahren fest, es stünden ihr angesichts der Bruttogeschossfläche gemäss
der kommunalen Bauordnung drei Parkplätze zu, weshalb neben der Garage zwei
neue Stellplätze "von Rechts wegen" zu erstellen seien. Auch wenn sie
den Gebrauchswert der Garage für eine tägliche Nutzung relativierte, anerkannte
sie diese damit als brauchbaren Parkplatz. Schon dies spricht dafür, vorliegend
dasselbe zu tun.
3.2
Vorauszuschicken
ist, dass die Art. 24–24d RPG die Voraussetzungen für Änderungen an nicht
zonenkonformen Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen abschliessend
festlegen (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht,
3. A., Zürich 1999, Rz. 700). Das muss auch für die hier im Streit
liegenden zwei Abstellplätze im Freien gelten. Allerdings lassen sich aus den
bundesrechtlichen Bestimmungen Art, Anzahl und Abmessungen der zulässigen
Änderungen im konkreten Einzelfall nicht immer ohne Weiteres ableiten. Unter
solchen Umständen ist es gestattet, zur Auslegung des Bundesrechts andere
Regelungen beizuziehen, die einen Bezug zu den konkreten Verhältnissen haben,
wie vorliegend etwa die kommunale Bau- und Zonenordnung der Gemeinde C vom
18. März 1994 oder das Merkblatt des Amts für Raumentwicklung,
"Altrechtliche Wohnbauten" (Stand 1. September 2007, S. 2),
das maximal zwei offene Aussenparkplätze pro Wohneinheit zulässt.
3.2.1
Die Beschwerdeführerin hält vorweg fest, die Praxis der Beschwerdegegnerin,
maximal zwei Aussenparkplätze zu bewilligen, entbehre jeder gesetzlichen
Grundlage. Das trifft nicht zu. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin
kann sich das Merkblatt der Beschwerdegegnerin auf eine gesetzliche Grundlage
in Form von Art. 42 Abs. 1 RPV berufen, der sich seinerseits auf
Art. 24c RPG abstützt.
Merkblätter sind
Meinungsäusserungen der Verwaltung über die Auslegung der anwendbaren
Gesetzesbestimmungen zur Sicherstellung einer einheitlichen, gleichmässigen und
sachrichtigen Praxis des Gesetzesvollzugs (Bundesverwaltungsgericht,
6. Februar 2012, A-2470/2011, E. 2.5.2). Das erwähnte Merkblatt dient
dazu, die Änderungsmöglichkeiten bei altrechtlichen Wohnbauten im Rahmen von
Art. 24c RPG aufzuzeigen und eine einheitliche Regelung in verschiedenen
Belangen, auch im Bereich der Wesensgleichheit und Identität, sicherzustellen.
Dabei ist der Grundsatz der Wahrung der Identität der bestehenden Baute oder
Anlage nach Änderungen im Rahmen von Art. 24c RPG zwingend (Waldmann/Hänni,
Art. 24c N. 21; Art. 42 Abs. 1 RPV). Die Praxis der Beschwerdegegnerin
bietet damit auf gesetzlicher Grundlage eine pragmatische Lösung für die
Wahrung der Identität einer im Rahmen von Art. 24c RPG geänderten Baute im
Bereich zusätzlicher Parkierungsmöglichkeiten. Es ist demnach von einem
Anspruch der Beschwerdeführerin auf maximal zwei Parkplätze auszugehen.
3.2.2
Daran ändern die Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde C vom
18. März 1994 (BZO C) nichts. Zwar ist nach deren Art. 38 Abs. 1
pro 75 m
2
Bruttogeschossfläche für Wohnzwecke je ein Fahrzeugabstellplatz
zu schaffen, wobei bei Einfamilienhäusern Garagenvorplätze als Abstellplätze
anzurechnen sind. Die Beschwerdeführerin machte schon im Rekursverfahren
geltend, anhand der – dort nicht näher ausgeführten – Bruttogeschossfläche
stünden ihr drei Parkplätze zu. Im Beschwerdeverfahren rechnet sie die
bestehenden Wohnflächen von 65,3 m
2
sowie die neuen zonenwidrigen
Flächen von 87,5 m
2
zusammen und schliesst aus der Summe von 152,8 m
2
auf einen Anspruch von aufgerundet drei Parkplätzen. Indessen können nach
Art. 38 Abs. 1 BZO C nur die Wohnflächen (anrechenbare
Bruttogeschossflächen) von 65,3 m
2
und 55,1 m
2
,
total 120,4 m
2
, dafür beigezogen werden. Andernfalls würde die
bereits als Abstellplatz nutzbare Garage ihrerseits (als zonenwidrige Fläche)
absurderweise gerade dazu beitragen, einen Anspruch auf einen weiteren
Parkplatz mitzubegründen. Auch aus der kommunalen Bau- und Zonenordnung bzw.
aus der Wohnfläche von rund 120 m
2
ergibt sich daher ein Anspruch
von höchstens zwei Aussenparkplätzen.
Demnach hat die Beschwerdeführerin Anspruch auf höchstens
zwei Aussenparkplätze.
3.3
Die
Beschwerdeführerin will die 1991 erstellte Garage entgegen ihrem Baugesuch
(vorn E. 3.1) jedoch nicht als Autoabstellplatz angerechnet haben und beruft
sich dazu auf die Schweizer Norm 640 291 a des Schweizerischen Verbands der
Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) betreffend Parkieren. Als
Entscheidungshilfe ziehen die Behörden in der Regel die Normblätter der
Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute bei. Es handelt sich indessen
lediglich um Richtlinien, nicht um verbindliche Rechtssätze, deren Anwendung im
Einzelfall vor den allgemeinen Rechtsgrundsätzen – insbesondere vor dem
Grundsatz der Verhältnismässigkeit – standhalten muss. Sie dürfen daher nicht
unbesehen der konkreten Verhältnisse einer Entscheidung zugrunde gelegt werden
(BGr, 2. November 2010, 1C_30/2010, E. 3.3; BGr, 1. Februar 2010,
1C_46/2009, E. 4.1; BGE 121 II 473 E. 2b).
Nach der VSS-Norm 640 291 a wird bei Parkplätzen und Garagen
für Personenwagen in zwei Komfortstufen für nicht öffentlich zugängliche
(Komfortstufe A) und für öffentlich zugängliche (Komfortstufe B)
Parkierungsanlagen unterschieden, wobei für die Komfortstufe A geringere
Abmessungen angewandt werden als für die Komfortstufe B. Die Beschwerdeführerin
bezieht sich für die Mindestbreite einer Garage auf Tabelle 3 der VSS-Norm 640
291 a Komfortstufe A, die jedoch die minimalen Abmessungen von Schräg- und
Senkrechtparkfeldern auf Strassen, allenfalls auch in Parkhäusern, nicht aber
in Einzelgaragen betrifft. Weshalb darauf abgestellt werden soll, lässt die Beschwerdeführerin
offen. Selbst wenn aber von der minimalen Breite eines Parkfeldes von 2,35 m
gemäss dieser Norm ausgegangen würde, wären die Ausmasse der Garage auf dem
Grundstück der Beschwerdeführerin ihrer eigenen Ansicht nach mit 2,60 m
ausreichend (vorn E. 3.1). Im Übrigen muss eine beifahrende Person das
Fahrzeug nicht zwingend in der Garage verlassen, da diese über keinen eigenen
Zugang zum Haus verfügt. Damit kann das Fahrzeug mit der Beifahrerseite nahe an
die Garagenwand gefahren werden, was auf der Fahrerseite noch mehr Raum zum
Aussteigen schafft. Die bestehende Garage ist daher als Autoabstellplatz zu
berücksichtigen.
3.4
Demnach
stellt sich nur noch die Frage, wo der zweite Aussenabstellplatz neben demjenigen
in der bestehenden Garage zu bewilligen ist. Der Beschwerdeführerin stehen dazu
der Vorplatz vor der Garage (gemäss Art. 38 Abs. 1 BZO C), aber auch
der Platz nördlich der ehemaligen Scheune – wie in den ursprünglichen Plänen
von August 2009 enthalten – sowie der Raum des ehemaligen Carports zur
Verfügung. Angesichts dieser Möglichkeiten ist die Beschwerdeführerin auf die
beiden umstrittenen Aussenabstellplätze nicht angewiesen. Entsprechend erübrigt
sich die Prüfung der Frage, ob diese beiden Abstellplätze die Identität der
zweiteiligen Riegelbauten beeinträchtigen könnten oder nicht.
4.
Die Beschwerdeführerin ist grundsätzlich damit einverstanden,
dass die Räume in den Estrichen nicht Wohnzwecken dienen dürfen. Der Verzicht
auf deren gesamte Fläche wurde der Beschwerdeführerin als Reduktion der Nutzungsfläche
angerechnet, was erst die Erteilung einer nachträglichen teilweisen
Baubewilligung ermöglichte (I.B.). Die Beschwerdeführerin stellt aber einzelne
Massnahmen infrage, die dazu dienen, die Wohnnutzung in den Estrichräumen zu
verhindern.
4.1
Nach
Ansicht der Beschwerdeführerin sind die angefochtenen Auflagen nicht im Rah­men
der Baubewilligung, sondern als selbständige Vollzugsmassnahmen zur Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands zu betrachten. Dafür sei aber die Beschwerdegegnerin
nicht zuständig, weshalb die einzelnen Anordnungen – Entfernung der Isolation
in den Dachgeschossen, der Treppenaufgänge zu den Estrichräumen, des
Dachflächenfensters im Estrich des ehemaligen Scheunenteils und der
Fenstererweiterung im Estrich des Wohnteils – schon aus formellen Gründen aufzuheben
seien. Allerdings hat der Mitbeteiligte die entsprechenden Anordnungen der
Beschwerdegegnerin in seine Baubewilligung vom 14. Februar 2011
aufgenommen, was die Beschwerdeführerin nicht mehr anfechten kann (vorn
E. 1.2). Die Frage der Zuständigkeit der Beschwerdegegnerin stellt sich
daher nicht, dies auch aus folgenden Gründen.
4.2
Die
Vorinstanz hatte im angefochtenen Entscheid ausgeführt, bei den umstrittenen Befehlen
zum Entfernen von Isolation, Fenstern und Treppen zu den Dachgeschossen handle
es sich nicht um Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands,
sondern um Auflagen gemäss § 321 PBG, welche zur Schaffung bzw. Erhaltung
des rechtmässigen Zustands im Rahmen der nachträglichen Baubewilligung
angeordnet worden seien. Als Bewilligungsbehörde für Bauvorhaben in der
Landwirtschaftszone sei die Rekursgegnerin (bzw. die Beschwerdegegnerin) für
die Anordnung dieser Auflagen sachlich zuständig (E. 4.2). Dem ist
beizupflichten.
4.2.1
Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere
Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des
rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die
gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen
(§ 321 Abs. 1 PBG). Auch bei einer nachträglichen Baubewilligung, wie
sie im vorliegenden Fall aufgrund des eigenmächtigen Vorgehens der
Beschwerdeführerin notwendig wurde, ist es nicht ausgeschlossen, Auflagen zu
erlassen. Führt das Verfahren zum Ergebnis, dass der Rechtsmangel nicht geheilt
werden kann, so ist zwar eine auch nur partielle Bauverweigerung unumgänglich,
doch hat die Behörde jedenfalls darüber zu entscheiden, ob und auf welche Weise
sie den rechtmässigen Zustand wiederherstellen will (vgl. dazu Christian Mäder,
Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, N. 644, 657).
4.2.2
Bei der in einer Baubewilligung verankerten Auflage handelt es sich um
einen bedingten Polizeibefehl, der den Adressaten zu einem Tun, Unterlassen
oder Dulden verpflichtet. Sobald ein Gesuchsteller zur Ausführung der Bauarbeiten
schreitet, wird die Anordnung zur unbedingten. Dies schliesst es nicht aus, die
erlassenen Auflagen zu überprüfen. Erweist sich eine Auflage als rechtswidrig
oder sonst wie mit einem Mangel behaftet, darf es die Rechtsmittelinstanz nicht
ohne Weiteres dabei bewenden lassen, die mangelhafte Anordnung aufzuheben.
Vielmehr ist zu prüfen, ob die Baubehörde in Kenntnis dieses Mangels die Bewilligung
überhaupt erteilt oder mit einer anderen Auflage verknüpft hätte. Immerhin kann
eine Auflage auch erst nachträglich in den baurechtlichen Entscheid aufgenommen,
geändert oder ergänzt werden (dazu § 358 PBG; Mäder,
N. 484 ff.).
4.2.3
An der Einhaltung der Rechtsordnung besteht ein qualifiziertes öffentliches
Interesse, insbesondere im Hinblick auf den Grundsatz der Trennung von Bau- und
Nichtbaugebiet und auf die Beseitigung von rechtswidriger Bausubstanz. Auch
wenn in der Praxis Zwangsmassnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands oftmals als Folge der Verweigerung einer Bau- oder Ausnahmebewilligung
zu beurteilen sind, kann die Beurteilung solcher Zwangsmassnahmen auch separat
vom Bewilligungsverfahren im Sinn der Prüfung einer selbständigen Rechtsfrage
erfolgen (vgl. etwa VGr, 26. Mai 2011, VB.2011.00171).
4.2.4
Die Beschwerdeführerin verlangt, die erteilten Auflagen müssten im Sinn von
Zwangsmassnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auf ihre
Verhältnismässigkeit überprüft werden. Sie erachtet diese weitgehend als
unverhältnismässig, womit sie versucht, nachträglich die Voraussetzungen zu
verwässern, deren Erfüllung überhaupt erst die Bewilligung ihres Umbauprojekts
ermöglichte. Ist eine Baute materiell gesetzeswidrig, hat das noch nicht zur
Folge, dass sie abgebrochen werden muss. Auch in einem solchen Fall sind die
allgemeinen verfassungs- und verwaltungsrechtlichen Grund­sätze zu
berücksichtigen, namentlich das öffentliche Interesse und die Verhältnismässigkeit.
Vor dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit hält ein Grundrechtseingriff stand,
wenn er zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist und
zu den zu seiner Verwirklichung notwendigen Freiheitsbeschränkungen in einem
vernünftigen Verhältnis steht. Ist die Abweichung vom Gesetz jedoch gering und
vermögen die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer
durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen, ist ein Beseitigungsbefehl
unverhältnismässig (BGE 123 II 248 E. 4b; BGr, 21. Juli 2011, 1C_157, E.
5.1). Vorliegend ist allerdings zu bedenken, dass eine zu einschneidende
Abschwächung der erwähnten Auflagen dazu führen könnte, dass der Beschwerdeführerin
die erteilte Baubewilligung wieder zu entziehen wäre, weil die vorausgesetzte
Verminderung der Wohnfläche nicht mehr sichergestellt wäre (vorn E. 3.2.2).
4.2.5
Das Bauprojekt der Beschwerdeführerin konnte erst dank eines mit Vertretern
der Beschwerdegegnerin Anfang 2010 ausgehandelten Flächenabtauschs (Rückbau der
Wohnräume in den Dachgeschossen; Rückbau eines Wohnraums zur Nebennutzfläche im
Scheunenteil) mit entsprechender Verminderung der erweiterten anrechenbaren
Wohnfläche auf tatsächlich 55,1 m
2
realisiert werden, indem erst
dadurch die 1991 rechtmässig bewilligten Wohn- und zonenwidrigen Flächen
eingehalten wurden, was zur Erteilung der nachträglichen Baubewilligung führte
(vorn I.B.). Die infrage stehenden Massnahmen sichern gerade den vereinbarten
Rückbau der erwähnten Räumlichkeiten. Das aber ist entscheidend für die Frage,
ob von Auflagen oder von Zwangsmassnahmen zur Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands auszugehen ist. Zwar haben die angeordneten Auflagen
auch die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zum Inhalt. Aber sie
bildeten primär Voraussetzungen für die Erteilung der nachträglichen
Baubewilligung, und es ist davon auszugehen, dass ohne diese eine
Baubewilligung nicht erteilt worden wäre (vorn E. 4.2.2), denn ohne Erfüllung
dieser Auflagen hätten die Erweiterungen der Wohnnutz- und zonenwidrigen Flächen
das zulässige Mass weit überschritten. Das schliesst nicht aus, diese Auflagen
als Nebenbestimmungen im Rahmen der erteilten Baubewilligung auf ihre
Verhältnismässigkeit zu überprüfen, was die Vorin­stanz im angefochtenen
Entscheid, wenn auch kurz, getan hat (N. 344 S. 172). Entsprechend
ist eine Überprüfung der Anordnungen als Zwangsmassnahmen zur Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands im Rahmen der dafür bestehenden besonderen
Verhältnismässigkeitsregelung nicht angezeigt (vorn E. 4.2.4).
4.3
Das
Verhältnismässigkeitsprinzip umfasst drei Merkmale, die kumulativ vorliegen
müssen. Die angeordneten Massnahmen müssen geeignet sowie erforderlich sein,
das im öffentlichen Interesse angestrebte Ziel mit dem mildestmöglichen
Eingriff zu erreichen. Schliesslich ist eine Verwaltungsmassnahme nur
gerechtfertigt, wenn sie ein vernünftiges Verhältnis wahrt zwischen dem
angestrebten Ziel und dem Eingriff, den sie für den betroffenen Privaten
bewirkt (Prüfung der Verhältnismässigkeit im engeren Sinn). Dazu sind das
öffentliche Interesse an der Massnahme und die durch ihre Wirkungen
beeinträchtigten privaten Interessen der Betroffenen miteinander zu vergleichen
(Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht,
6. A., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 587 ff., 614).
5.
5.1
Die
Beschwerdeführerin wehrt sich vorerst dagegen, dass die Treppen, die jeweils in
die Estrichräume des Wohnhauses und des Scheunenteils führen, entfernt werden
müssen. Sie seien schon von ihren Massen her (zu steiler Neigungswinkel,
ungenügende Breite) zum Besteigen zu gefährlich, womit die Beschwerdeführerin
wohl ausdrücken will, dass sie sich für das Betreten der ausgebauten Dachräume
nicht eignen, weshalb sie auch bestehen bleiben könnten. Indessen erfüllen die
Treppen durchaus den Zweck, die Dachräume zu betreten, und wurden seit dem Umbau
auch so gebraucht. Andernfalls wäre nicht einzusehen, weshalb die
Beschwerdeführerin diese Räume aufwendig zu nutzbaren Schlaf- und Gästezimmern
ausgebaut und die Treppe im Wohnhaus mit einem "schlicht geschmiedeten"
Treppengeländer aus Eisen ausgestattet hätte. Das widersprüchliche Verhalten
der Beschwerdeführerin ist daher eher geeignet, an ihrem aufrechten Willen zu
zweifeln, die Estrichräumlichkeiten als Wohnräume nicht zu nutzen, als die
Benutzbarkeit der Treppen infrage zu stellen. Tatsächlich ist deren Entfernung
und die Installation von Falltüren eine geeignete und erforderliche Massnahme,
um die Benützung der Dachräume zu Wohnzwecken zu verhindern, was vorliegend
Bedingung für die Erteilung der Baubewilligung war. Dafür war die
Beschwerdegegnerin überdies zuständig (vgl. § 7 der Bauverfahrensordnung
vom 3. Dezember 1997 [BVV] sowie Ziff. 1.2 Anhang BVV).
5.2
Die
Beschwerdeführerin beanstandet sodann die Auflagen, wonach die Isolation der
beiden Dachgeschosse und die Heizeinrichtungen zu entfernen seien. Die
Dachisolation habe schon früher bestanden und sei zu erhalten, da das Gebäude
eine hinreichende Wärmedämmung aufweisen müsse. Im Estrichraum des ehemaligen
Scheunenteils sei ein Heizkörper montiert, der beseitigt werden könnte. Alles
andere sei unverhältnismässig. Die Vorinstanz hatte ausgeführt, ohne die
erlassenen Auflagen würden die Dachgeschosse weiterhin der Wohnnutzung dienen,
was über die zulässige Erweiterung des Hauses hinausginge. Eine Wärmedämmung in
den Böden der Dachgeschosse erweise sich als genügend.
Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass es die
Dachisolation ermöglicht, die Estrichräume als Wohnräume zu benutzen. Die
Beschwerdeführerin hat diese denn auch als Gäste- bzw. Kinderzimmer umfassend
ausgebaut und nutzbar gemacht. Im Estrich des Wohnhauses wurde gar eine
Bodenheizung installiert. Wenn die Beschwerdeführerin dazu ausführt, die beiden
Estrichräume seien intern nur unzureichend erschlossen und wiesen lichte
Raumhöhen auf, welche die Nutzung als Wohnräume faktisch ausschlössen, sind
diese Vorbringen aktenwidrig und stehen in klarem Gegensatz zum erfolgten
Ausbau und zur vorgesehenen Nutzung dieser Räume; ebenso werden diesbezüglich
Zweifel wach, wie ernsthaft die Beschwerdeführerin gewillt ist, die
Estrichräume nicht weiterhin der Wohnnutzung zuzuführen. Mit der Dachisolation
und der installierten Bodenheizung wurde objektiv gesehen bewohnbarer Raum geschaffen,
wofür auch die Einrichtung der Estrichräume spricht. Die Entfernung der Dachisolation
und der Heizinstallationen ist daher geeignet, die Bewohnbarkeit der
Estrichräume zu verhindern, was zulässig ist (vgl. BGr, 21. Juli 2011,
1C_157/2011, E. 3.3, 3.4). Eine mildere Massnahme wie etwa die blosse Abkopplung
der Bodenheizung vom übrigen Heizungskreislauf vermöchte diesen Zweck nicht zu
erfüllen, könnte doch eine allfällige Plombierung vor der Bauabnahme angebracht
und anschliessend mit wenig Aufwand wieder entfernt werden, ohne dass solche
Arbeiten nach aussen erkennbar wären. Demnach sind die Isolierung des Dachs,
die Bodenheizung und der Heizkörper (Estrichraum Scheune) zu entfernen.
5.3
Die
Beschwerdegegnerin ordnete die Entfernung des Dachfensters im Estrichraum des
Scheunenteils an. Die Beschwerdeführerin macht neu geltend, es seien zwei
Fenster vorhanden, es müsse also nur eines beseitigt werden, während sie im
Rekursverfahren auch von
einem
Dachflächenfenster ausgegangen war. Die
von der Beschwerdeführerin eingelegten Pläne (Grundriss DG) weisen tatsächlich
zwei projektierte Fenster im Dach des Scheunenteils aus, welche offenkundig
bereits erstellt wurden, obwohl sie in den vom Gemeinderat C genehmigten
Bauplänen fehlen. Insofern ist von einem unvollständig festgestellten
Sachverhalt auszugehen, der sich jedoch für die Beschwerdeführerin nicht nachteilig
auswirkt. Beide Dachfenster dienen der Erhellung des ausgebauten Gästezimmers
und damit einem hier unzulässigen Wohnzweck, weshalb deren Entfernung
gerechtfertigt wäre. Nachdem sich die Beschwerdegegnerin zum Bestehen zweier
Dachfenster nicht geäussert hat, bleibt es dabei, dass (nur) eines der (zwei)
Dachflächenfenster im Estrich des Scheunenteils zu entfernen ist, nämlich
dasjenige, das der Beschwerdeführerin weniger zur Reinigung der Dachrinne, des
Kamins und zur Wartung der Satellitenantenne dient. Schon dies erweist sich
aber als geeignete und erforderliche Massnahme, um die Nutzung des Estrichgeschosses
für Wohnzwecke mindestens zu erschweren.
Im Estrich des Wohnteils verlängerte die
Beschwerdeführerin das vorhandene Fenster bis zum Geschossboden. Sie betrachtet
diese Fenstererweiterung als Wiederherstellung des Ursprungszustands. Die
Beschwerdegegnerin hatte den Rückbau der Fenstererweiterung verlangt, damit der
Estrichraum über dem Wohnhaus keinen Wohnraumcharakter mehr aufweise. In diesem
Umfang könnte die Beschwerdeführerin die angeordnete Massnahme akzeptieren. Entsprechend
ist an der Entfernung der erwähnten Fenstererweiterung festzuhalten.
5.4
Die
Prüfung der Verhältnismässigkeit im engeren Sinn fällt ebenfalls zulasten der Beschwerdeführerin
aus. Hierbei ist zu bedenken, dass ihre Kenntnis davon, dass ihr Umbauprojekt
nicht genehmigungsfähig war (vorn I.B.), sie nicht davon abhielt, das Projekt
wie von ihr vorgesehen zu verwirklichen. Damit überschritt sie die zulässigen
nutzbaren Flächen innerhalb und ausserhalb des Hauses – etwa durch die
Befestigung der beiden Autoabstellplätze – bei Weitem und verstiess klar gegen
den Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet. Angesichts der bisherigen
Nutzung der zurückzubauenden Räumlichkeiten und der Gefahr einer späteren
unbemerkten Umnutzung im Gebäudeinnern stellen die angeordneten Massnahmen die
einzige Möglichkeit dar, eine künftige rechtswidrige Nutzung zu verhindern, was
angesichts der Bösgläubigkeit der Beschwerdeführerin auch im engeren Sinn
verhältnismässig ist und ohnehin im öffentlichen Interesse liegt. Soweit die
Beschwerdeführerin den Vorwurf der Bösgläubigkeit bestreitet, genügt es, auf
die Baubewilligung des Gemeinderats C vom 14. Februar 2011 hinzuweisen,
worin sie mit einer Busse von Fr. 500.- bestraft wurde (E. s und
Disp.-Ziff. 11).
5.5
Die
Verhältnismässigkeit wurde auch im Hinblick auf die Abstellplätze gewahrt. Dass
die Beschwerdegegnerin die Beseitigung der Abstellplätze als separate Anordnung
aufgeführt hat, ändert entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nichts an
deren Charakter als Auflage im Zusammenhang mit dem Umbau des Wohnhauses. Die
Aufteilung erfolgte wohl deswegen, weil sich Disp.-Ziff. 1 des Entscheids
der Baudirektion vom 12. Januar 2011 auf die innerhalb des Hauses,
Ziff. 2 auf die ausserhalb des Hauses verlangten Massnahmen zur Erteilung
der Baubewilligung bezieht. Angesichts des Umstands, dass der Beschwerdeführerin
ohne zusätzlichen baulichen Aufwand mindestens zwei Abstellmöglichkeiten für Fahrzeuge
zur Verfügung stehen (vorn E. 3.4), erweist sich die verweigerte Bewilligung
der befestigten Aussenabstellplätze am nordöstlichen Rand des Grundstücks als
geeignete, erforderliche wie auch im engeren Sinn verhältnismässige Massnahme,
um die Beschwerdeführerin auf den zulässigen Wohnzweck zu beschränken und dem
Grundsatz der Trennung vom Bau- zum Nichtbaugebiet Nachachtung zu verschaffen.
5.6
Die
Beschwerdeführerin wehrt sich sodann gegen Disp.-Ziff. I.4 der
Baubewilligung vom 12. Januar 2011, wonach die örtliche Baubehörde die
erfolgte Herstellung des rechtmässigen Zustands gemäss Ziffer I.1a−c
sowie Ziffer 2 dem Amt für Raumentwicklung schriftlich zu bestätigen habe.
Indessen besteht kein Anlass, von einer solchen Bestätigung abzusehen.
6.
6.1
Demnach
ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
6.2
Die
Beschwerdeführerin unterliegt im Beschwerdeverfahren, weshalb sie die Kosten
des Verfahrens zu tragen hat (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit
§ 13 Abs. 2 VRG). Keine der Parteien hat sodann Anspruch auf eine
Parteientschädigung.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellkosten,
Fr. 6'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an…