zh_verwaltungsgericht · VB.2009.00189 · 2006-06-14 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für den teilweisen Rückbau eines Denkmalschutzobjets in Kernzone sowie Neubau von vier Mehrfamilienhäusern und sechs Reiheneinfamilienhäusern in unmittelbarer Umgebung: Umgebungsschutz; Einordnung. Bei der Kernzone handelt es sich nicht um eine Bauverbotszone, sondern um eine Zone mit erhöhten Gestaltungsanforderungen. Unüberbaubare Grünflächen sind auch in der Kernzone nur durch konkrete planerische Massnahmen wie beispielsweise Freihaltelinien rechtlich durchsetzbar. Nach der ersatzlosen Streichung der Baubegrenzungslinie für das streitrelevante Grundstück enthält die aktuelle Bau- und Zonenordnung keinerlei Anordnungen mehr, welche die Überbaubarkeit des streitbetroffenen Grundstücks auf bestimmte Flächen beschränken oder eine entsprechende Freihaltung verlangen. Für den vom Beschwerdeführer verlangten Schutz des Grün- und Freiraumbereichs besteht somit seit der BZO-Revision keine rechtliche Grundlage mehr (E. 8.2). Die Baubewilligungsbehörde hat im Einvernehmen mit der kantonalen Denkmalpflege den Umgebungsschutz mit einem Gebäudeabstand von mindestens 10 m vom Denkmalschutzobjekt festgesetzt und damit dessen Schutzwürdigkeit in Form eines Respektsabstands Rechnung getragen. Mit der Schaffung eines Freiraums um das Schutzobjekt hat sie die denkmalpflegerischen Interessen berücksichtigt und damit ihr Ermessen in enger Koordination mit den kantonalen Behörden in vertretbarer Weise ausgeübt (E. 8.4). Die Bau- und Zonenordnung steht einer Rückführung des Hauptgebäudes in seinen ursprünglichen Zustand nicht entgegen. Vielmehr sind Abweichungen vom bestehenden Zustand im Interesse des Ortsbildschutzes ausdrücklich zulässig, weshalb ein genereller Volumenschutz nicht besteht. Wenn die Baubehörde im Einvernehmen mit der kantonalen Denkmalpflege festhält, dass das Schutzobjekt nach der Wiederherstellung des Originalzustands authentischer in seiner Ursprünglichkeit erscheine, stellt dies eine ohne Weiteres nachvollziehbare Würdigung dar, zumal derBaubehörde bei der Auslegung des kommunalen Rechts ein qualifizierter Ermessensspielraum zukommt (E. 8.6).Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 09..2.07.1 VB.2009.00189
Zurich Verwaltungsgericht 09..2.07.1 VB.2009.00189
Zurigo Verwaltungsgericht 09..2.07.1 VB.2009.00189

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00189
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Geschäftsnummer:
VB.2009.00189
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 07.10.2009
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 15.04.2010 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für den teilweisen Rückbau eines Denkmalschutzobjets in Kernzone sowie Neubau von vier Mehrfamilienhäusern und sechs Reiheneinfamilienhäusern in unmittelbarer Umgebung: Umgebungsschutz; Einordnung.
Bei der Kernzone handelt es sich nicht um eine Bauverbotszone, sondern um eine Zone mit erhöhten Gestaltungsanforderungen. Unüberbaubare Grünflächen sind auch in der Kernzone nur durch konkrete planerische Massnahmen wie beispielsweise Freihaltelinien rechtlich durchsetzbar. Nach der ersatzlosen Streichung der Baubegrenzungslinie für das streitrelevante Grundstück enthält die aktuelle Bau- und Zonenordnung keinerlei Anordnungen mehr, welche die Überbaubarkeit des streitbetroffenen Grundstücks auf bestimmte Flächen beschränken oder eine entsprechende Freihaltung verlangen. Für den vom Beschwerdeführer verlangten Schutz des Grün- und Freiraumbereichs besteht somit seit der BZO-Revision keine rechtliche Grundlage mehr (E. 8.2).
Die Baubewilligungsbehörde hat im Einvernehmen mit der kantonalen Denkmalpflege den Umgebungsschutz mit einem Gebäudeabstand von mindestens 10 m vom Denkmalschutzobjekt festgesetzt und damit dessen Schutzwürdigkeit in Form eines Respektsabstands Rechnung getragen. Mit der Schaffung eines Freiraums um das Schutzobjekt hat sie die denkmalpflegerischen Interessen berücksichtigt und damit ihr Ermessen in enger Koordination mit den kantonalen Behörden in vertretbarer Weise ausgeübt (E. 8.4).
Die Bau- und Zonenordnung steht einer Rückführung des Hauptgebäudes in seinen ursprünglichen Zustand nicht entgegen. Vielmehr sind Abweichungen vom bestehenden Zustand im Interesse des Ortsbildschutzes ausdrücklich zulässig, weshalb ein genereller Volumenschutz nicht besteht. Wenn die Baubehörde im Einvernehmen mit der kantonalen Denkmalpflege festhält, dass das Schutzobjekt nach der Wiederherstellung des Originalzustands authentischer in seiner Ursprünglichkeit erscheine, stellt dies eine ohne Weiteres nachvollziehbare Würdigung dar, zumal derBaubehörde bei der Auslegung des kommunalen Rechts ein qualifizierter Ermessensspielraum zukommt (E. 8.6).
Abweisung.
Stichworte:
- keine -
Rechtsnormen:
- keine -
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2009.00189
Entscheid
der 1. Kammer
vom
7. Oktober 2009
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter
Robert Wolf, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretär Martin
Knüsel.
In Sachen
A
,
vertreten durch RA B
,
Beschwerdeführer,
gegen
1.
C AG,
vertreten
durch RA D
,
2.
Gemeinderat
Oberembrach,
vertreten durch RA E
,
3.
Baudirektion Kanton
Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 4. Juli 2008 erteilte der
Gemeinderat Oberembrach der C AG die baurechtliche Bewilligung für den teilweisen
Rückbau des Wohnhauses Assek.-Nr. 01 sowie den Neubau von vier
Mehrfamilienhäusern und sechs Reiheneinfamilienhäusern mit Tiefgarage auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03 in Oberembrach. Gleichzeitig wurde
die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 16. Juni 2008, mit
der die strassenpolizeiliche Bewilligung und die Genehmigung in
denkmalpflegerischer Hinsicht erteilt worden war, eröffnet.
II.
Den hiergegen von A mit Eingabe
vom 20. August 2008 erhobene Rekurs wies die Baurekurskommission IV mit
Entscheid vom 5. März 2009 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 10. April 2009 liess A dem
Verwaltungsgericht die Aufhebung der Baubewilligung beantragen. In prozessualer
Hinsicht sei zudem ein Gutachten der kantonalen Heimatschutzkommission (KNHK)
einzuholen sowie ein Augenschein durchzuführen. Die Kosten für den abgewiesenen
Antrag hinsichtlich Rechtzeitigkeit des Rekurses seien der dabei unterlegenen
Gemeinde aufzuerlegen.
Die Vorinstanz schloss am 11. Mai 2009 auf Abweisung
der Beschwerde. Am 14. Mai 2009 bzw. am 17. Juni 2009 beantragten die
Baudirektion des Kantons Zürich, der Gemeinderat Oberembrach sowie die C AG
ebenfalls die Abweisung der Beschwerde; der Gemeinderat Oberembrach und die C
AG je unter Zusprechung einer angemessenen Prozessentschädigung.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der Beschwerde gegen einen Entscheid der Baurekurskommission
IV zuständig. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der im Norden unmittelbar an
das Baugrundstück angrenzenden, mit je einem Mehrfamilienhaus überbauten Parzellen
Kat.-Nrn. 04 und 05. Aufgrund dieses engen nachbarlichen Verhältnisses und
der vorgebrachten Rügen ist der Beschwerdeführer mehr als irgendwelche Dritte
durch das Bauvorhaben betroffen und damit im Sinne von § 338a Abs. 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur
Beschwerdeerhebung legitimiert. Auf die frist- und formgerecht erhobene
Beschwerde ist einzutreten.
2.
Wird ein Augenschein beantragt, steht der Entscheid, ob
ein solcher angeordnet werden soll, im pflichtgemässen Ermessen der mit der
Sache befassten Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die
tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können.
Die Vorinstanz hat am 17. Dezember
2008 einen Augenschein im Beisein der Parteien durchgeführt. Auf die bei dieser
Gelegenheit gewonnen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren
abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da sich der massgebliche Sachverhalt
aufgrund dieses Augenscheins, der Fotografien in den übrigen Akten und der
Pläne mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die Durchführung eines
verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 =
BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).
3.
Das im Ortsteil G gelegene Baugrundstück ist gemäss der
geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Oberembrach vom 6. Oktober
1994 (BZO) der Kernzone A Dorf zugeschieden und mit einem im Kernzonenplan
teilweise orange bezeichneten und mit einer Personaldienstbarkeit geschützten
Gebäude überstellt. Das so genannte "H-Haus" wurde im Jahr 1797
erstellt. Es handelt sich um ein traufbetontes Mehrzweckbauernhaus in vorwiegender
Fachwerkbauweise mit Wohn- und Wirtschaftsteil unter durchgehendem First und
stellt einen typischen Vertreter des Zürcher Ackerbauernhauses des 18. Jahrhunderts
dar. Anfangs des 19. Jahrhunderts ist rückseitig ein quergiebliges Trottenhaus
errichtet und im Jahre 1914 auf der Westseite eine Remise angebaut worden. Später
erfolgten sodann auch am nordöstlichen Teil des Gebäudes bauliche Veränderungen
(Anbauten und Garageneinfahrten). Das Bauprojekt sieht den Rückbau aller nach
1797 erfolgten Bauteile vor. Ausserdem ist auf dem Baugrundstück der Neubau von
vier Mehrfamilienhäusern und sechs Reiheneinfamilienhäusern mit einer 51
Abstellplätze aufweisenden Unterniveaugarage geplant.
4.
In formeller Hinsicht macht der Beschwerdeführer geltend,
es fehle ein Kommissionsgutachten der Mitglieder der kantonalen Natur- und
Heimatschutzkommission (KNHK) über die Einordnung bzw. eine Beurteilung der
baulichen Abänderungen am Schutzobjekt durch die kantonale
Denkmalpflegekommission (KDK).
Diesbezüglich hat die Vorinstanz
zutreffend festgehalten, dass im Gegensatz zum früheren Reglement für die
Sachverständigenkommissionen gemäss § 216 PBG die heute geltende
Verordnung Veränderungen eines überkommunalen Schutzobjekts nicht mehr als
einen eine Begutachtung durch die Sachverständigenkommission erfordernden
Tatbestand aufführt, weshalb gestützt auf § 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 VRG auf diese Erwägungen verwiesen werden kann. Da somit weder eine
Begutachtung durch die KNHK noch durch die KDK zwingend vorgeschrieben ist,
durften die Vorinstanzen von der Einholung der beantragten Gutachten absehen
und besteht hierzu auch für das Verwaltungsgericht keine Veranlassung.
5.
Im Weiteren bemängelt der Beschwerdeführer, der
denkmalpflegerische Entscheid sei überhaupt nicht materiell begründet worden.
Über die Freiräume, den Hof- und Grünraum fehlten objekt- und
umgebungsschutzbezogene konkrete Hinweise und Erläuterungen in der Baubewilligung
und ebenso in der kantonalen Zustimmung, was die Vorinstanz mit dem Hinweis auf
die formelle Zustimmung der Denkmalpflege entschuldigend durchgelassen habe.
5.1
Das Recht auf Begründung wird als Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches
Gehör unmittelbar aus Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der
Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) abgeleitet. Die
Begründung einer Anordnung erscheint als angemessen, wenn sie so abgefasst ist,
dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft zu
geben und allenfalls in voller Kenntnis der Gründe ein Rechtsmittel zu
ergreifen vermag (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 10
N. 39 mit Hinweis auf BGE 123 I 34). In diesem Sinn müssen wenigstens kurz
die Überlegungen genannt sein, von denen sich die Behörde leiten liess und auf
welche sich ihr Entscheid stützt (BGE 121 I 57).
5.2
Vorliegend trifft zwar zu, dass in der Begründung der Verfügung der Baudirektion
lediglich festgehalten wird, dass das Bauvorhaben eine gewisse Beeinträchtigung
des Schutzobjekts bewirke, weshalb es nur unter Auflagen bewilligt werden
könne. Die Formulierung "gewisse Beeinträchtigungen des
Schutzobjekts" ist jedoch im Lichte der im Dispositiv angeordneten
Auflagen zu sehen. Zudem enthält die gleichzeitig eröffnete Baubewilligung auch
Ausführungen zu den denkmalpflegerischen Aspekten. So wird festgehalten, das
Projekt sei bereits im Vorfeld der Eingabe mit Vertretern der Bauherrschaft,
der kantonalen Denkmalpflege und der Baubehörde vorbesprochen und
weiterentwickelt worden.
Im Weiteren wird in der Baubewilligung ausgeführt,
Denkmalpflege und Gemeinderat hätten sich bei der Projektentwicklung davon
überzeugen lassen, dass sich Form und Ausdruck der Neubauten bewusst vom H-Haus
absetzen müssten. Hingegen würden in der Umgebungsgestaltung Verbindungen
geschaffen. Auch verweist der baurechtliche Entscheid auf Art. 5 Abs. 2
BZO und hält fest, dass der Teilabbruch mit der kantonalen Denkmalpflege abgesprochen
wurde.
Zudem durfte die kommunale Behörde bezüglich der
Einordnung des Bauvorhabens die geforderte nachvollziehbare Begründung noch in
der Rekursvernehmlassung nachreichen (RB 1991 Nr. 2; VGr, 1. November
2006, VB.2006.0026, E. 3.1, www.vgrzh.ch), was sie mit Eingabe vom 25. September
2008 auch ausführlich tat. Auch die Baudirektion nahm in ihrer Rekursantwort
vom 16. Oktober 2008 zu den Fragen des Denkmalschutzes – insbesondere zum
Rekursthema des fehlenden Schutzes der Umgebung und der Freiräume – ausführlich
Stellung.
5.3
Aufgrund der gleichzeitigen Eröffnung der beiden Verfügungen war es dem Beschwerdeführer
somit möglich, auch die Tragweite der Verfügung der Baudirektion zu überblicken
und demgemäss sein Rechtsmittel zu begründen. Zudem wäre es ihm im Rekursverfahren
freigestanden, im Rahmen seines Replikrechts bzw. anlässlich der mündlichen
Augenscheinsverhandlung zur Rekursvernehmlassung des Gemeinderats bzw. zu
derjenigen der Baudirektion Stellung zu nehmen. Damit war dem Beschwerdeführer
hinreichend Gelegenheit gegeben, sich auch zu den im Rekursverfahren
nachgeschobenen Entscheidungsgründen zu äussern. Eine mangelhafte Begründung
der angefochtenen Entscheide im Sinne einer Verletzung des rechtlichen Gehörs
ist somit nicht ersichtlich.
6.
Schliesslich wendet der Beschwerdeführer in formeller
Hinsicht ein, das ausgesteckte Bauprojekt sei nach Einreichung des Baugesuchs
materiell so wesentlich geändert worden, dass eine Neueingabe von Plänen
erforderlich gewesen sei. Diese Projektänderungen seien den Nachbarn aber
während des laufenden Bewilligungsverfahrens nicht erneut eröffnet worden.
Der Austausch von Bauplänen während des
Baubewilligungsverfahrens entspricht gängiger Praxis; oft aufgrund von Einwänden
der Baubewilligungsbehörde im Rahmen der Vorprüfung (§ 313 PBG). Eine
erneute Ausschreibung und Planauflage ist nicht erforderlich, solange die
Rechte von rekursberechtigten Personen und Verbänden gewahrt bleiben.
Vorliegend kam es aufgrund der gemeinsamen Besprechungen
zwischen der Bauherrschaft und den Behörden zu Abänderungen des Bauvorhabens
und zur Einreichung entsprechend geänderter Pläne. Der Beschwerdeführer legt
jedoch nicht substanziiert dar, inwiefern er durch die Projektänderungen
zusätzlich beschwert sein soll. Er lässt einzig ausführen, durch diese
Änderungen werde einiges, wie besonders die Dachlandschaft und zum Teil auch
die Abstände, geändert.
Aus den neu eingereichten Plänen ergibt sich denn auch
lediglich, dass die Projektänderungen zu einer Reduktion des Bauvolumens bzw.
zu einer Erhöhung des Abstands zwischen dem Schutzobjekt und den Gebäuden 4 und
6 geführt haben. Der Beschwerdeführer und mit ihm auch die anderen Nachbarn
werden durch diese Änderungen gegenüber den ursprünglichen Plänen nicht
benachteiligt, weshalb eine erneute Ausschreibung unterbleiben durfte.
7.
In
materieller Hinsicht macht
der Beschwerdeführer geltend, zu der in der
Bau- und Zonenordnung festgelegten Kernzonenstruktur zur Erhaltung des
schutzwürdigen Ortbilds würde auch die Struktur der freien Räume als
Grünflächen um das bäuerliche Schutzobjekt gehören. Durch das Bauvorhaben würde
einerseits die Nachbarliegenschaft des Beschwerdeführers durch zu nahe
Bauvolumen ohne Respektsabstand beschwert und andererseits das Schutzobjekt
wesentlich beeinträchtigt. Dadurch würde die dort noch vorhandene traditionelle
Kernzonenstruktur in Verletzung von § 238 PBG zerstört.
Die Vorinstanz sei in ihrer Begründung materiell nicht auf
den geschützten Ortsbildsituationswert der bäuerlichen H-Liegenschaft
eingegangen. Insbesondere habe sie den gut einsehbaren Situations- und
Zeugenwert der prägenden Freiraumumgebung beim ehemaligen Bauernhof um das H-Haus
herum nicht berücksichtigt und damit den Sachverhalt nur mangelhaft erfasst.
Der Beschwerdeführer habe hingegen diese Schutzsituation
um das H-Haus beachtet und auf den Kernzonen- und Umgebungsschutz mit
Freiräumen Rücksicht genommen, weshalb er unten an den Hangfuss gebaut habe,
damit seine Bauten die Umgebung nicht überragten. Hätte er weiter oben an die
Haldenstrasse gebaut, wären seine Einfahrten in die Liegenschaft einfacher
gewesen. Die von der Vorinstanz "verkannte" Kernzone mit Erhaltungsfunktion
habe den Beschwerdeführer einst bewogen, seine Wohnhäuser entgegen seiner
Ansicht, der behördlichen Empfehlung folgend, von der Haldenstrasse abwärts
nahe an die Grenze des jetzigen Baugrundstücks Kat. Nr. 02 an der F-Strasse
03 zu bauen, damit den oberhalb der I-Strasse gelegenen Häusern die Sicht nicht
weggenommen werde und zudem seine Häuser die geschützte Liegenschaft nicht
überragten.
Der Beschwerdeführer habe darauf vertrauen dürfen, dass
das geschützte Grundstück an der F-Strasse 03 nicht überbaut werde, da zur
kantonal geschützten Bauernhofliegenschaft ebenso ihr Umschwung als auch der
gemäss § 238 PBG geschützte Grünbereich vor Bauten freizuhalten sei. Dort,
wo man die Freiräume einer Überbauung zuführen dürfe, sei eine gewöhnliche
Wohnzone mit Wohnqualität unter Vorbehalt ihrer Zulässigkeit auszuscheiden,
nicht aber eine Schutzzone, wie hier die Kernzone A, welche Strukturerhaltung
und nicht Verdichtung verlange.
Der Schutz des Grün- und Freiraumbereichs gelte für eine
geschützte Liegenschaft ohnehin und werde in der Kernzone erst recht verstärkt.
Gerade im Bereich vor den Häusern des Beschwerdeführers hätte ein zusammenhängender
Grünbereich als Hofraum zum geschützten ehemaligen Bauernhaus weiterhin
unbebaut bleiben müssen. Das H-Haus habe als wichtiger noch vorhandener Zeuge
des Embracher Tales Anspruch auf einen Umgebungsschutz, inklusive der Erhaltung
der mitgewachsenen Annexbauten zum Bauernbetrieb.
8.
8.1
Gemäss § 50 PBG umfassen Kernzonen schutzwürdige Ortsbilder, wie
Stadt- und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart
erhalten oder erweitert werden sollen. Sie sind Bestandteil der Bauzonen, erfüllen
aber in der Regel auch die Funktion von Schutzzonen. Zu diesem Zweck können die
Gemeinden besondere Vorschriften über die Stellung der Bauten, die Erscheinung
der Gebäude, den Kubus, die Dachformen, die Farbgebung, die Materialien und
dergleichen aufstellen und dabei von der kantonalrechtlichen Regelung über die
Grenz- und Gebäudeabstände und die Gebäudehöhe abweichen.
Das auf dem der Kernzone zugewiesenen Baugrundstück
befindliche "H-Haus" ist gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung
der Gemeinde Oberembrach als oranges Gebäude bezeichnet. Gemäss Art. 5 BZO
dürfen die in den Kernzonenplänen als orange bezeichneten Gebäude nur unter
Beibehaltung der bisherigen Erscheinung (Lage, Grundriss, kubische Gestaltung,
Ausbildung der Fassaden, Dachform und Firstrichtung) umgebaut oder ersetzt
werden, wenn dies im Interesse der Wohnhygiene, der Verkehrssicherheit oder des
Ortsbildschutzes liegt. Vorbehalten bleibt ein weitergehender Schutz mittels
Verfügung.
8.2
Wie bereits die Vorinstanz zutreffend festgestellt hat, sah die Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Oberembrach vom 15. Dezember 1984 und 25. Mai
1985 (aBZO) mit Bezug auf das Baugrundstück und das beschwerdeführerische Grundstück
eine Baubegrenzungslinie vor. Mit der Revision der Bau- und Zonenordnung vom 6. Oktober
1994 wurde jedoch auf die Festsetzung dieser Baubegrenzungslinie ersatzlos
verzichtet.
Bei der Kernzone handelt es sich nicht um eine
Bauverbotszone, sondern um eine Zone mit erhöhten Gestaltungsanforderungen.
Unüberbaubare Grünflächen sind auch in der Kernzone nur durch konkrete
planerische Massnahmen wie beispielsweise Freihaltelinien rechtlich
durchsetzbar. Nach der ersatzlosen Streichung der Baubegrenzungslinie für das
streitrelevante Grundstück enthält die aktuelle Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Oberembrach keinerlei Anordnungen mehr, welche die Überbaubarkeit des
streitbetroffenen Grundstücks auf bestimmte Flächen beschränken oder eine
entsprechende Freihaltung verlangen. Für den vom Beschwerdeführer verlangten
Schutz des Grün- und Freiraumbereichs besteht somit seit der BZO-Revision keine
rechtliche Grundlage mehr.
Sodann wurden auch in der Personaldienstbarkeit zugunsten
des Kantons Zürich, mit welcher das H-Haus formell unter Schutz gestellt wurde,
keinerlei Regelungen bezüglich der Umgebung getroffen. Eine freizuhaltende
Fläche im Sinne eines für das Schutzobjekt notwendigen Umgebungsschutzes ist
nicht vorgesehen, weshalb sich auch hieraus kein Schutz des Grün- und
Freiraumbereichs ableiten lässt.
8.3
Aufgrund der veränderten gesetzlichen Grundlage kann sich der
Beschwerdeführer auch nicht auf Vertrauensschutz berufen, da die – von ihm
geltend gemachte – behördliche Empfehlung, seine Wohnhäuser abwärts nahe an die
Grenze des jetzigen Baugrundstücks Kat. Nr. 02 an der F-Strasse 03 zu
bauen, wohl auf der damals noch geltenden, mittlerweile durch die Gemeindeversammlung
aufgehobenen Baubegrenzungslinie beruhte. Soweit diese Empfehlung für die
Positionierung der Liegenschaften des Beschwerdeführers tatsächlich kausal
gewesen sein sollte, steht das Prinzip des Vertrauensschutzes einer Rechtsänderung
grundsätzlich jedoch nicht entgegen. Der Private kann nicht ohne Weiteres auf
den Fortbestand eines geltenden Gesetzes vertrauen, sondern muss mit deren Revision
rechnen (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., Rz. 641).
Der Beschwerdeführer vermag somit aus der behördlichen Empfehlung nichts zu
seinen Gunsten abzuleiten. Insofern kann auch offen bleiben, ob sich aus einer
blossen "Empfehlung" überhaupt eine Vertrauensgrundlage ableiten
lässt und was deren allfällige Rechtswirkung wäre.
8.4
Bezüglich der Rüge, der Freiraum zwischen dem H-Haus und seinem Grundstück
dürfe gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG nicht überbaut werden, legt der
Beschwerdeführer nicht substanziiert dar, weshalb der Freiraum aus ästhetischen
Gründen schützenswert sei.
Vielmehr ist hierzu
festzuhalten, dass der Gemeinde in Einordnungsfragen ein besonderer bzw.
qualifizierter Beurteilungsspielraum zusteht (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober
2002, 1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch, RB 1981 Nr. 20; Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 20 N. 19). Soweit es um die Überprüfung eines kommunalen
Einordnungsentscheids geht, dürfen die Rechtsmittelinstanzen daher nur dann
einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht
mehr vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430,
E. 3.2, mit Bemerkungen von Arnold Marti; RB 1981 Nr. 20, 1986
Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19).
Die Baubewilligungsbehörde
hat im Einvernehmen mit der kantonalen Denkmalpflege den Umgebungsschutz mit
einem Gebäudeabstand von mindestens 10 m vom H-Haus festgesetzt und damit
der Schutzwürdigkeit des H-Hauses in Form eines Respektsabstands Rechnung
getragen. Mit der Schaffung eines Freiraums um das Schutzobjekt hat sie die denkmalpflegerischen
Interessen zum Schutz des H-Hauses berücksichtigt und damit ihr Ermessen in
enger Koordination mit den kantonalen Behörden in vertretbarer Weise ausgeübt.
An dieser Einschätzung vermag auch das im
Beschwerdeverfahren eingereichte Schreiben des ehemaligen Präsidenten des
Stadtzürcher Heimatschutzes nichts zu ändern, der bezüglich der Frage der
Freihaltung von Hofräumen lediglich pauschal auf die Lehre verweist und nicht
konkret und fundiert darzulegen vermag, weshalb der von den Baubehörden verlangte
Freiraum von 10 m um das H-Haus den ästhetischen Anforderungen nicht genügen
soll. Mangels Substanziierung kann somit offen bleiben, ob das erst im
Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht eingereichte Schreiben unter das
Novenverbot von § 52 Abs. 2 VRG fällt und nicht ohnehin unbeachtlich
wäre.
8.5
Soweit der Beschwerdeführer die fehlende Einordnung der projektierten
Gebäude bzw. die fehlende gestalterische Berücksichtigung der baulichen
Umgebung rügt, ist festzuhalten, dass die Gemeinde in der Rekursvernehmlassung
ausführlich zu den Einordnungsanforderungen Stellung genommen hat und sich
somit auf ihren besonderen bzw. qualifizierten Beurteilungsspielraum
berufen kann.
Zur Einordnungssituation führte sie aus, das Grundstück sei
heute auf drei Seiten überbaut. Da es sich beim H-Haus um ein Schutzobjekt
handle, seien die erhöhten gestalterischen Anforderungen im Sinne von § 238
Abs. 2 PBG anwendbar. Das reduzierte Projekt entspreche – insbesondere
nach seiner Überarbeitung und der so erzielten Volumenreduktion bei Gebäude 4
sowie der Verschiebung des Gebäudes 6 – diesen strengen gestalterischen
Vorgaben. Indem es die Strukturen bewusst einsetze, übernehme es den dörflichen
Charakter der Kernzone, zusammen mit der beabsichtigten – im Detail noch zu bereinigenden
– Material- und Farbwahl. Insbesondere respektiere das Vorhaben die Vorgaben
von Art. 9 BZO, wonach sich die Aussenmasse, Form und Massstäblichkeit gut
in die herkömmliche charakteristische Bausubstanz einordne. Entsprechend
bewusst seien die Volumen platziert, die Abstände definiert und die
Siedlungsstruktur von hofbildenden Elementen aufgenommen worden. Das
Schutzobjekt stehe klar im Zentrum der Überbauung, jedoch eigenständig, was
auch durch den grosszügigen Freiraum ausgedrückt werde.
Die kommunale Baubehörde hat somit die ästhetische Einordnung
der geplanten Überbauung in den dörflichen Charakter der Kernzone eingehend
gewürdigt. Wenn sie unter diesen Umständen zum Schluss kommt, die neuen Gebäude
respektierten den vom Kanton verlangten Abstand zum H-Haus und würden sich
nicht unnötig "anbiedern", sondern als Neubauten klar erkennbar
bleiben, woraus sich eine Gesamtüberbauung mit Schutzobjekt ergebe, welche den
erhöhten gesetzlichen Anforderungen entspreche, so handelt es sich hierbei um
eine ohne Weiteres nachvollziehbare ästhetische Würdigung, welche auf einer
eingehenden Interessenabwägung beruht und nach dem Gesagten vor den
Rechtsmittelbehörden standhält.
8.6
Schliesslich beanstandet der Beschwerdeführer den Rückbau des H-Hauses
sowie den Abbruch der Annexbauten. Wie die Vorinstanz bereits zutreffend
festgehalten hat, legt der Beschwerdeführer jedoch auch diesbezüglich nicht
substanziiert dar, inwiefern die in Art. 5 Abs. 2 BZO angeführten
Voraussetzungen für Abweichungen am orange bezeichneten Gebäude nicht erfüllt
sein sollten.
Das Bauprojekt sieht den Rückbau aller nach 1797
angebauten Bauteile vor, d.h. des später angebauten Stalls, des Trottenanbaus
sowie der Annexbauten im Nordteil des H-Hauses. Gemäss Art. 5 Abs. 2
BZO können Abweichungen an Gebäuden bewilligt oder angeordnet werden, wenn dies
im Interesse der Wohnhygiene, der Verkehrssicherheit oder des Ortsbildschutzes
liegt. Hierzu hat die Baubehörde in der Rekursvernehmlassung erwogen, die
Rückbaumassnahmen dienten der Freistellung der Fassade und der Erhaltung des
Gebäudes als Blickfang, was mit der kantonalen Denkmalpflege im Detail abgesprochen
worden sei.
Das H-Haus hat seit 1797 mehrere Ergänzungen erfahren. Art. 5
Abs. 2 BZO steht jedoch einer Rückführung des Hauptgebäudes in seinen
ursprünglichen Zustand nicht entgegen. Vielmehr sind Abweichungen vom
bestehenden Zustand im Interesse des Ortsbildschutzes ausdrücklich zulässig,
weshalb ein genereller Volumenschutz nicht besteht. Wenn die Baubehörde im
Einvernehmen mit der kantonalen Denkmalpflege festhält, dass das H-Haus nach
der Wiederherstellung des Originalzustands authentischer in seiner Ursprünglichkeit
erscheine, stellt dies eine ohne Weiteres nachvollziehbare Würdigung dar,
welcher Art. 5 Abs. 2 BZO nicht entgegensteht, zumal der Baubehörde
bei der Auslegung des kommunalen Rechts ein qualifizierter Ermessensspielraum
zukommt.
9.
Abschliessend beantragt der Beschwerdeführer, die Kosten
für den abgewiesenen Antrag hinsichtlich Rechtzeitigkeit des Rekurses der dabei
unterlegenen Gemeinde aufzuerlegen. Er begründet seinen Antrag damit, dass die
Kosten bezüglich der behaupteten Verspätung des Rekurses gestützt auf § 13
Abs. 2 VRG zulasten derjenigen Partei gehen würden, die Verfahrensmängel
behaupte und dabei unterliege.
Der Beschwerdeführer beruft sich auf die Kostenverlegung
nach dem Verursacherprinzip, wonach den Verfahrensbeteiligten jene Kosten, die
sie durch Verletzung von Verfahrensvorschriften oder nachträglichem Vorbringen
von Tatsachen und Beweismitteln verursacht haben, unabhängig vom Ausgang des
Verfahrens auferlegt werden können (vgl. Kölz/ Bosshart/Röhl, § 13
N. 20 ff.).
Dabei verkennt er aber, dass die Wahrung der
Rechtsmittelfrist eine Prozessvoraussetzung darstellt, welche von der Vorinstanz
ohnehin von Amtes wegen, d.h. auch ohne entsprechenden Antrag der Gegenpartei,
zu prüfen gewesen wäre (siehe Kölz/Bosshart/Röhl, Vorbem. zu §§ 19–28,
N. 92 f.). Dem Gemeinderat Oberembrach kann somit nicht vorgeworfen werden,
er habe mit seinem Nichteintretensantrag Verfahrensvorschriften verletzt und damit
Kosten verursacht, die ihm unabhängig vom Ausgang des Verfahrens aufzuerlegen
seien; dies zumal im vorinstanzlichen Entscheid ausdrücklich festgehalten wird,
dass nicht seitens der Gemeinde, sondern offenbar seitens der Post Fehler bei
der Zustellung gemacht worden sind (siehe angefochtener Entscheid E. 6).
10.
Damit ist die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.
Diesem Ausgang entsprechend sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG), der überdies zu einer
Parteientschädigung von Fr. 1'000.- an die private Beschwerdegegnerin zu
verpflichten ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Der Gemeinde steht
eine Entschädigung gemäss § 17 Abs. 3 VRG nicht zu (VGr, 14. Juni
2006, VB.2006.00062, E. 4, www.vgrzh.ch; vgl. auch die Rechtsprechung
der Baurekurskommissionen in BEZ 2005 Nr. 15).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--     Zustellungskosten,
Fr. 6'120.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'000.- an die
private Beschwerdegegnerin verpflichtet,
zahlbar
innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,
beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an…