zh_verwaltungsgericht · VB.2016.00566 · 2017-04-11 · de

Baubewilligung | Erschliessung eines Baugrundstücks über eine Stichstrasse. Die von der Beschwerdeführerschaft vorgebrachten inneren Beweggründe für ihre Beschwerde sind nicht rechtsmissbräuchlich, weshalb diese keinen negativen Einfluss auf die aus anderen Gründen gegebene Legitimation haben (E. 2.3). Vorliegend ist es insbesondere aufgrund der Position des Kehrplatzes nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Stichstrasse für die Festlegung der Zugangsart in zwei Strassenabschnitte unterteilt hat (E. 3.5). Da alle Grundstücke der Stichstrasse über je eine eigene Kehrmöglichkeit verfügen und die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste auf dem Wendeplatz der Strassenparzelle wenden können, ist die Stichstrasse als verkehrssicher zu beurteilen. Die geringfügige Unterschreitung der notwendigen Fahrbahnbreite ändert daran nichts (E. 4.2–4.4). Der Wendeplatz auf der Strassenparzelle bietet auch für Kehrichtfahrzeuge genügend Wendemöglichkeiten (E. 5.4). Ist der Wortlaut einer Rechtsschrift unklar, muss eine vertrauenstheoretische Auslegung erfolgen. Die Rüge betreffend die Sichtverhältnisse bei der Ausfahrt erweist sich damit als verspätet (E. 6.1). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 17..2.08.0 VB.2016.00566
Zurich Verwaltungsgericht 17..2.08.0 VB.2016.00566
Zurigo Verwaltungsgericht 17..2.08.0 VB.2016.00566

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00566
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2016.00566
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 08.06.2017
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 17.04.2018 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Erschliessung eines Baugrundstücks über eine Stichstrasse.
Die von der Beschwerdeführerschaft vorgebrachten inneren Beweggründe für ihre Beschwerde sind nicht rechtsmissbräuchlich, weshalb diese keinen negativen Einfluss auf die aus anderen Gründen gegebene Legitimation haben (E. 2.3). Vorliegend ist es insbesondere aufgrund der Position des Kehrplatzes nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Stichstrasse für die Festlegung der Zugangsart in zwei Strassenabschnitte unterteilt hat (E. 3.5). Da alle Grundstücke der Stichstrasse über je eine eigene Kehrmöglichkeit verfügen und die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste auf dem Wendeplatz der Strassenparzelle wenden können, ist die Stichstrasse als verkehrssicher zu beurteilen. Die geringfügige Unterschreitung der notwendigen Fahrbahnbreite ändert daran nichts (E. 4.2–4.4). Der Wendeplatz auf der Strassenparzelle bietet auch für Kehrichtfahrzeuge genügend Wendemöglichkeiten (E. 5.4). Ist der Wortlaut einer Rechtsschrift unklar, muss eine vertrauenstheoretische Auslegung erfolgen. Die Rüge betreffend die Sichtverhältnisse bei der Ausfahrt erweist sich damit als verspätet (E. 6.1).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG
ERSCHLIESSUNG
GENÜGENDE ZUGÄNGLICHKEIT
KEHRMÖGLICHKEIT
KEHRPLATZ
STICHSTRASSE
ZUFAHRT
ZUGANGSNORMALIEN
Rechtsnormen:
§ 236 Abs. I PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 237 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2016.00566
Urteil
der 1. Kammer
vom
8. Juni 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin Isabella Maag.
In Sachen
Erbengemeinschaft A, bestehend aus:
1.1–1.3     B, C, D,
2.              E,
3.              F,
alle
vertreten durch RA G,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    Baubehörde Meilen, vertreten RA H,
2.    Einfache Baugesellschaft I, bestehend aus:
2.1– 2.4    J, K AG, L, M,
diese
vertreten durch RA N,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend
Baubewilligung
,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 24. November 2015 erteilte die Baubehörde
Meilen der einfachen Baugesellschaft I (bestehend aus J, K AG, L und M) die
Baubewilligung für den Abbruch eines bestehenden Wohnhauses und den Neubau
eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der O-Strasse 02
in Meilen.
II.
Dagegen rekurrierten die Erbengemeinschaft A
(bestehend aus B, C und D), E und F am 17. Dezember 2015 an das
Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses wies ihr Rechtsmittel mit Entscheid
vom 16. August 2016 ab.
III.
Am 19. September 2016 führten die Erbengemeinschaft A,
E und F Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten, den Entscheid des
Baurekursgerichts sowie den Beschluss der Baubehörde aufzuheben, unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Am
12. Oktober 2016 beantragte die Einfache Baugesellschaft I auf die
Beschwerde nicht einzutreten bzw. diese abzuweisen, alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten der
Beschwerdeführenden. Das Baurekursgericht liess sich am 18. Oktober 2016 mit
dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die Baubehörde Meilen beantragte
gleichentags, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich
Mehrwertsteuer) zulasten der Beschwerdeführenden abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei. Die Erbengemeinschaft A, E und F nahmen hierzu am
11. November 2016 Stellung. Die Baubehörde Meilen hielt mit Schreiben vom
18. November 2016 an ihren Anträgen fest. Die Einfache
Baugesellschaft I reichte am 30. November 2016 ihre Duplik ein,
woraufhin die Erbengemeinschaft A, E und F am 12. Dezember 2016 an
ihren Anträgen festhielten. Dazu nahm die Einfache Baugesellschaft I am
10. Januar 2017 Stellung. Am 30. Januar 2017 reichten die
Erbengemeinschaft A, E und F ihre Stellungnahme zur Quadruplik ein. Die
Einfache Baugesellschaft I verzichtete schliesslich am 15. Februar
2017 auf eine weitere Stellungnahme.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die private Beschwerdegegnerin plant, das auf dem
Baugrundstück bestehende Einfamilienhaus abzubrechen und durch ein
Mehrfamilienhaus mit sieben Wohneinheiten und einer Unterniveaugarage zu
ersetzen. Die Bauparzelle liegt an der Stichstrasse Kat.-Nr. 03
(nachfolgend Stichstrasse). Diese mündet im Nordosten in die Strassenparzelle
Kat.-Nr. 04 (nachfolgend Strassenparzelle), welche ihrerseits nördlich in
der O-Strasse endet. Die geplante Erschliessung des Baugrundstücks erfolgt von
der grundstücksinternen Tiefgarage aus über die Stichstrasse und die
Strassenparzelle hin zur O-Strasse.
2.
2.1
In
Bausachen ist ein Nachbar zur Erhebung von Rechtsmitteln legitimiert, wenn er
über eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück
verfügt, er durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die
Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen)
Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit
zu beseitigen vermag (Martin Bertschi,
in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegesetz des Kantons Zürich
(VRG), 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], §
21
N.
55 ff.; VGr,
25. Januar 2012
,
VB.2011.00559
, E. 2). Die besondere Betroffenheit
muss erst näher erörtert werden, wenn die Distanz zum Baugrundstück mehr als
100 m beträgt (BGr, 1. Februar 2012, 1C_346/2011, E. 2.5;
Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 56). Gemäss der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung wird das Beschwerderecht in der Regel anerkannt, wenn die
Liegenschaft des Nachbarn unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt (BGr,
16. Juli 2010, 1C_236/2010, E. 1.4).
2.2
Die
Grundstücke der Beschwerdeführenden 1.1–1.3 (Kat.-Nr. 05) und 3
(Kat.-Nr. 06) grenzen unmittelbar an das Baugrundstück an, womit die
erforderliche enge nachbarliche Raumbeziehung zur Bauparzelle zweifellos
gegeben ist. Die Beschwerdeführerschaft rügt sowohl vor Vorinstanz wie auch vor
Verwaltungsgericht in erster Linie die mangelnde Erschliessung des Baugrundstücks.
Im Rekursverfahren führte sie zu ihrer Legitimation zudem aus, sie sei durch
die zusätzliche Beanspruchung der Wegparzellen (Kat.-Nr. 03 und 04), die
auch ihr zur Erschliessung dienten, mehr als Dritte vom Bauvorhaben betroffen.
Aus den Akten ergibt sich sodann, dass die Beschwerdeführenden 1.1–1.3 und
3 (mit weiteren Personen zusammen) Miteigentümer der Strassenparzelle
Kat.-Nr. 04 sind. Die Beschwerdeführenden 1.1–1.3 verfügen zudem über
einen Miteigentumsanteil an der Stichstrasse Kat.-Nr. 03. Der Ersatz des
Einfamilienhauses durch ein Mehrfamilienhaus würde unstreitig zu einer
Mehrbelastung dieser Strassenparzellen führen. Als durch diese Mehrbelastung
direkt in ihrem Eigentum betroffene Miteigentümer sind die
Beschwerdeführenden 1.1–1.3 und 3 ohne Weiteres zur Erhebung von
Rechtsmitteln legitimiert (vgl.
VGr, 10. Juni 2015,
VB.2014.00555, E. 3.2). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen gegeben
sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.3
Die
Beschwerdeführerschaft äussert vor Verwaltungsgericht unter dem Titel
"Anliegen der Beschwerdeführenden" die Befürchtung, dass ihr bei
einer späteren Realisierung ihrer eigenen Bauabsichten ein fehlender Wendeplatz
entgegengehalten werden könnte und sie dann in ein Quartierplanverfahren
gezwungen werden würde, das bereits im heutigen Zeitpunkt angezeigt wäre. Die
private Beschwerdegegnerin rügt gestützt hierauf, die Beschwerdeführerschaft
mache unbestimmte zukünftige Interessen geltend und es fehle ihr daher an einem
aktuellen Rechtsschutzinteresse. Sie verkennt dabei, dass die
Beschwerdeführerschaft im hier interessierenden Abschnitt nicht ihre
Legitimation begründet, dies tut sie im Absatz davor, sondern sie beschreibt
darin die
inneren Beweggründe
für ihre Beschwerde. Solche haben aber in
der Regel keinen Einfluss auf die Frage der Legitimation, muss doch zwischen
den Beweggründen und dem geltend gemachten Interesse ohnehin kein Zusammenhang
bestehen (Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 21). Eine Grenze bildet
jedoch die zweckwidrige bzw. rechtsmissbräuchliche Erhebung eines
Rechtsmittels. Aufgrund des verfassungsrechtlich garantierten
Rechtsverweigerungsverbots sowie der Rechtsweggarantie wird eine solche
Rechtsmissbräuchlichkeit allerdings nur mit grosser Zurückhaltung angenommen.
So ist es namentlich nicht grundsätzlich rechtsmissbräuchlich, wenn ein Nachbar
ein nicht aussichtsloses Rechtsmittel erhebt, um vom Bauherrn eine
Entschädigung zu erhalten (Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 21). Vor dem
Hintergrund dieser Rechtsprechung rechtfertigt es sich vorliegend nicht, der
Beschwerdeführerschaft ihre – gemäss obigen Ausführungen bestehende –
Legitimation einzig aufgrund der von ihr (zusätzlich) vorgebrachten inneren
Beweggründe abzusprechen. Entgegen der privaten Beschwerdegegnerin könnte die
Beschwerdeführerschaft ihr Anliegen bei einer Gutheissung der Beschwerde denn
auch durchaus erreichen, würde doch die Verneinung der genügenden Erschliessung
des Baugrundstücks mit grösster Wahrscheinlichkeit zur Durchführung eines
Quartierplanverfahrens führen. Von einem sachfremden Ziel kann unter diesen
Umständen keine Rede sein.
3.
3.1
Zwischen
den Parteien ist in der Hauptsache strittig, ob das Baugrundstück genügend
erschlossen ist. Die Beschwerdeführerschaft bringt dazu insbesondere vor, die
Strassenparzelle und die Stichstrasse seien in Bezug auf die
erschliessungstechnischen Anforderungen als Einheit zu betrachten. Darüber
hinaus sei auch die zukünftige bauliche Entwicklung auf den Grundstücken
Kat.-Nrn. 05 und 07 der Beschwerdeführenden 1.1–1.3 und 2 in die
Betrachtung miteinzubeziehen. Zudem erfülle die Ausweitung der Strassenparzelle
die Anforderungen an einen Kehrplatz nicht.
3.2
Bei der
genügenden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine
Grundanforderung, welcher alle Bauvorhaben zu genügen haben. Erschlossen ist
ein Grundstück unter anderem dann, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten
und Anlagen genügend zugänglich ist (§ 236 Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG, LS 700.1]). Genügende
Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und
Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge
der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1
Satz 1 PBG). Zufahrten müssen für jedermann verkehrssicher sein
(§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Gestützt auf § 360 Abs. 1
in Verbindung mit § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG erliess der
Regierungsrat Normalien über die Anforderungen an Zugänge (
Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 [ZN, LS 700.5
]).
3.3
Wie
erwähnt soll das Baugrundstück über die Stichstrasse und die Strassenparzelle
sowie die O-Strasse erschlossen werden. Direkt an der rund 54 m langen
Stichstrasse liegen die Häuser O-Strasse 08, 02, 09 und 10. Gegenwärtig
entspricht dies 7 Wohneinheiten. Nach Vollendung des
streitgegenständlichen Bauvorhabens wären es deren 13. Die in die O-Strasse
mündende Strassenparzelle ist etwa 35 m lang und verfügt über einen nach
Osten führenden, mehr als 10 m langen Seitenarm bzw. Fortsatz. Dieser
Fortsatz der Strassenparzelle dient den Anwohnern, Besuchern und öffentlichen
Diensten als Wendeplatz. Direkt über die Strassenparzelle wird das Gebäude an
der O-Strasse 11 (1 Wohneinheit) und über deren östlichen Seitenarm
die O-Strasse 12 bis 13a (4 Wohneinheiten) und 14 bis 15
(7 Wohneinheiten) erschlossen.
3.4
Gemäss der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist es grundsätzlich zulässig, Strassen
für die Festlegung der Zugangsart
in mehrere
funktionelle Abschnitte zu unterteilen. Dies entspricht auch § 6
Abs. 1 ZN, wonach die erforderliche Zufahrtsart nach dem voraussichtlichen
Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten zu bestimmen ist (VGr,
23. März 2011, VB.2010.00669, E. 5.2.3; vgl. VGr, 30. Juni 2015,
VB.2015.00010, E. 3.1 f.).
3.5
Die
Vorinstanz kam vorliegend zum Schluss, dass die erschliessungstechnischen
Anforderungen an die Stichstrasse separat von denjenigen an die
Strassenparzelle zu beurteilen seien, da die Strassenparzelle klarerweise einen
eigenen Strassenabschnitt darstelle. Diese Würdigung ist nicht zu beanstanden
und es kann grundsätzlich auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz
verwiesen werden (
§ 70 in Verbindung mit
§ 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
[VRG]).
So legt bereits die Position des Wendeplatzes an der Grenze
zwischen der Strassenparzelle und der Stichstrasse eine Unterteilung in
verschiedene Abschnitte nahe. Wie die Vorinstanz zudem zutreffend ausführte,
besteht aufgrund der Lage des Wendeplatzes am Ende der Strassenparzelle für die
an diese angrenzenden Grundstücke keinerlei Anlass, die Stichstrasse zu
befahren. Sie wären hierzu auch aus sachenrechtlicher Sicht nicht berechtigt,
da es ihnen an den entsprechenden Dienstbarkeiten fehlt. Das voraussichtliche
Verkehrsaufkommen auf der Stichstrasse beschränkt sich damit auf die Bewohner
und Besucher der an dieser liegenden Grundstücke. Unter diesen Umständen ist es
nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz bei der erschliessungstechnischen
Beurteilung der Stichstrasse einzig auf die direkt über diese erschlossenen
Wohneinheiten abgestellt hat. Eine Rechtsverletzung ist darin jedenfalls nicht
zu erkennen und eine Angemessenheitsprüfung steht dem Verwaltungsgericht
ohnehin nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Nachfolgend ist somit zu prüfen,
ob die beiden Strassenabschnitte (je einzeln) die Zugangsnormalien erfüllen.
4.
4.1
Unter
Einbezug des Bauvorhabens der privaten Beschwerdegegnerin werden über die
Stichstrasse 13 Wohneinheiten erschlossen. Die Stichstrasse ist daher als
Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich einzustufen (§ 6 Abs. 1
ZN in Verbindung mit Anhang zu den Zugangsnormalien), welche sich zur
Erschliessung von bis zu 30 Wohneinheiten eignet. Da die Grenze von
30 Wohneinheiten selbst unter Berücksichtigung der von der
Beschwerdeführerschaft geltend gemachten zukünftigen Überbauungsmöglichkeiten
auf ihren Grundstücken (die Beschwerdeführerschaft behauptet 10 zusätzliche
Wohneinheiten) nicht überschritten würde, kann offenbleiben, ob diese
Bauabsichten im Sinne der einschlägigen Rechtsprechung bereits genügend
konkretisiert sind.
4.2
Für
Zufahrtsstrassen im unteren Anwendungsbereich sind gemäss Anhang zu den
Zugangsnormalien eine mindestens 4 m breite Fahrbahn und beidseitige
Bankette von je 0,3 m bzw. eine Fahrbahnbreite von mindestens 4,6 m
vorgeschrieben. Ist die Zufahrtsstrasse als Stichstrasse ausgebildet, ist zudem
eine "Kehrmöglichkeit" notwendig. Demgegenüber wird bei
Zufahrtsstrassen im oberen Anwendungsbereich ein "Kehrplatz"
verlangt. Sowohl die Kehrmöglichkeit als auch der Kehrplatz müssen allen
Anstössern, die auf die Erschliessung durch die Stichstrasse angewiesen sind, und
den öffentlichen Diensten zur Verfügung stehen (Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,
S. 578). Eine Kehrmöglichkeit kann auch auf Privatgrund errichtet werden,
sofern die Benutzbarkeit durch den Anrainer- und Zubringerverkehr rechtlich
gesichert ist (VGr, 2. November 2005, VB.2005.00263, E. 4.1.2).
Von Normalien soll nur aus wichtigen Gründen abgewichen
werden (§ 360 Abs. 3 PBG). Gemäss § 11 Abs. 1 ZN
können im Einzelfall geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden,
wenn dies aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse unerlässlich erscheint. Bei
der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulässig ist oder
nicht, hat sich die Bewilligungsbehörde neben den in § 11 ZN exemplarisch
umschriebenen Tatbeständen vor allem an § 237 Abs. 2
Satz 1 PBG zu orientieren, wonach Zufahrten für jedermann
verkehrssicher sein müssen. Bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit ist
insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer- und
Durchgangsverkehr) sowie die Übersichtlichkeit der Streckenführung zu
berücksichtigen (VGr, 30. Juni 2015, VB.2015.00010, E. 2.3).
4.2.1
Die Stichstrasse ist auf einigen Metern nur 4,5 m breit, was einer
Unterschreitung der Normalien um 0,1 m entspricht. Diese Abweichung ist
aber – wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat – vorliegend unproblematisch.
Die 54 m lange Stichstrasse verläuft gerade und ist übersichtlich. Auch
fällt mit Blick auf die Verkehrssicherheit – entgegen der Beschwerdeführerschaft
– nicht negativ ins Gewicht, dass die Stichstrasse mit einem Belag aus Kies und
Gras eher rudimentär ausgebaut ist. Vielmehr führt dieser Belag vorliegend
dazu, dass auf der Stichstrasse kaum je mehr als 30 km/h gefahren wird.
Somit vermag auch die geringfügige Unterschreitung der notwendigen
Fahrbahnbreite nichts daran zu ändern, dass die Stichstrasse für den wenigen
darauf stattfindenden Verkehr sicher ist. Die diesbezügliche Beurteilung durch
die Vorinstanz ist daher nicht zu beanstanden.
4.2.2
Die Beschwerdeführerschaft anerkennt selbst, dass sich aus den Normalien
keine konkreten Anforderungen an den Strassenbelag ableiten lassen.
Gleichzeitig macht sie jedoch geltend, dass der privaten Beschwerdegegnerin an
der Stichstrasse bloss ein Fuss- und Fahrwegrecht zustehe und diese sich daher
am – ihrer Ansicht nach notwendigen – Ausbau der Stichstrasse finanziell zu
beteiligen habe. Damit macht die Beschwerdeführerschaft sinngemäss
dienstbarkeitsrechtliche und damit zivilrechtliche Ansprüche geltend, für deren
Beurteilung das Verwaltungsgericht nicht zuständig ist (§ 1 VRG), weshalb
hierauf nicht weiter einzugehen ist.
4.2.3
Am Ende der Stichstrasse besteht unstreitig weder ein Kehrplatz noch eine
separate Kehrmöglichkeit. Andererseits ist jedoch zu beachten, dass über die
Stichstrasse nur drei Grundstücke, nämlich das Baugrundstück und sowie die
beiden Grundstücke der Beschwerdeführenden 1.1–1.3 und 2, erschlossen
werden. Auf allen drei Grundstücken besteht für die jeweiligen Anwohner und
Besucher je eine eigene Kehrmöglichkeit. Es ist der Beschwerdeführerschaft
insofern zuzustimmen, als dass auf der Stichstrasse für die grösseren Fahrzeuge
der öffentlichen Dienste (wie etwa die Kehrichtabfuhr) keine Kehrmöglichkeit
besteht. Allerdings wird die Stichstrasse nach übereinstimmenden Vorbringen der
Parteien gar nicht durch Kehrichtfahrzeuge befahren, da die Anwohner der
Stichstrasse ihren Abfall zum Wendeplatz der Strassenparzelle bringen. Aufgrund
der Position der Abfallcontainer am Rande des Baugrundstücks wird die Kehrichtabfuhr
die Stichstrasse sodann auch nach Realisierung des Bauvorhabens nicht befahren
müssen. Weiter besteht auf der Strassenparzelle, nur gerade 4 m von Ende
der Stichstrasse entfernt, ein selbst für das Wenden der Fahrzeuge des
öffentlichen Dienstes ausreichender Wendeplatz (vgl. hierzu E. 5).
Zusammengefasst erscheint es bei diesen örtlichen Begebenheiten zur Wahrung der
Verkehrssicherheit nicht notwendig, dass auf der Stichstrasse eine weitere
Kehrmöglichkeit erstellt wird.
4.2.4
Die Beschwerdeführerschaft bringt in diesem Zusammenhang vor, dass auf
ihren Grundstücken hochwertiger Wohnraum entstehen werde. Die zukünftigen
Bewohner dieses Wohnraums würden dann nicht mehr dazu bereit sein, ihren Abfall
über eine Distanz von 80 m Meter zu einem Sammelplatz zu bringen. Mithin
befinde sich der Containerabstellplatz an einer ungeeigneten Lage und
widerspreche daher § 239 Abs. 1 PBG. Damit macht die
Beschwerdeführerschaft sinngemäss geltend, ihre eigenen Grundstücke seien
(zumindest in Zukunft) nicht genügend erschlossen. Hierzu ist Folgendes
auszuführen: Soll – wie vorliegend – eine bestehende Strasse ohne bauliche
Veränderungen als Zufahrt genutzt werden, darf der Bauherrschaft eine
hinsichtlich der Nachbargrundstücke baurechtswidrige Erschliessungssituation nicht
zum Nachteil gereichen, wenn das Baugrundstück selbst in tatsächlicher und
rechtlicher Hinsicht erschlossen ist und das Vorhaben in Bezug auf die
Anstösser zu keiner Verschlechterung der Erschliessung führt (vgl. VGr,
11. Juli 2012, VB.2012.00018, E. 2.2.2). Dies muss umso mehr in der
vorliegenden Konstellation gelten, in der die ungenügende Erschliessung der
Nachbargrundstücke eine höchstens zukünftige ist.
4.3
Die
Beschwerdeführenden rügen weiter, die Zufahrt zum Baugrundstück sei rechtlich
nicht gesichert, da die öffentlichen Dienste nicht berechtigt seien, die
Zufahrt zu befahren. Diese seien insbesondere nicht befugt, bis zum Kehrplatz
am Ende der Stichstrasse zu fahren,
falls
dieser am Ende der
Stichstrasse erstellt werde [Hervorhebung durch das Gericht]. Die
Beschwerdeführerschaft hat diese Rüge bereits im Rekursverfahren vorgebracht,
weshalb sie – entgegen der Beschwerdegegnerin 1 – nicht als verspätet im
Sinn von § 52 VRG gilt.
4.3.1
Zufahrten müssen für den bestimmungsgemässen Gebrauch rechtlich gesichert sein
(RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Die rechtliche
Sicherung umfasst in erster Linie den Nachweis, dass die Bauherrschaft über die
dauernden und für die vorgesehene Zweckbestimmung der Baute oder Anlage
ausreichenden Benützungsrechte an der Zufahrt verfügt. Die Bauherrschaft
braucht dabei nicht Eigentümerin der Zufahrtsparzelle zu sein. Vielmehr genügt
es, wenn auf dem fremden Zufahrtsgrundstück zugunsten des Baugrundstücks eine
Dienstbarkeit lastet (VGr, 11. Juli 2012, VB.2012.00018, E. 2.2.2;
Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 592).
4.3.2
Auf der Stichstrasse besteht zugunsten der Bauparzelle ein Fuss- und
Fahrwegrecht, welches bis zur Höhe der südwestlichen Grenze des Baugrundstücks
reicht. Somit ist die Zufahrt
bis zum Baugrundstück
für die öffentlichen
Dienste ohne Weiteres rechtlich gesichert (vgl. BGr, 2. November 2010,
1C_30/2010). Da vorliegend, wie oben ausgeführt, am Ende der Stichstrasse kein
zusätzlicher Kehrplatz erstellt werden muss, kann es für das Bauvorhaben der
privaten Beschwerdegegnerin keine Rolle spielen, ob die öffentlichen Dienste
berechtigt wären, bis an diese Stelle zu fahren.
4.4
Zusammengefasst
ist es damit nicht rechtsverletzend, dass die Vorinstanz die Stichstrasse
(Kat.-Nr. 03) als verkehrssicher beurteilt hat. Der Vollständigkeit halber
ist anzumerken, dass im vorliegenden Verfahren einzig über die genügende
Erschliessung des Baugrundstücks zu entscheiden ist. Die Frage, was die
Beschwerdeführerschaft aus der Bewilligung des streitgegenständlichen
Baugesuches zugunsten ihrer eigenen, zukünftigen Baugesuche ableiten kann,
bildet dagegen nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.
5.
5.1
Weiter
rügt die Beschwerdeführerschaft, der Fortsatz der Strassenparzelle sei
ungenügend dimensioniert und erfülle die Anforderungen an einen Kehrplatz
nicht. Insbesondere sei die Kehrichtabfuhr dazu gezwungen, auf der O-Strasse
anzuhalten, um rückwärts in die Strassenparzelle hineinzufahren, wodurch die die
Verkehrssicherheit gefährdet werde.
5.2
Die
Beschwerdeführerschaft bringt im Beschwerdeverfahren vor, der Kehrplatz halte
die VSS-Norm/SN 640 052 "Wendeanlagen" nicht ein. Entgegen
der Beschwerdegegnerin 2 ist dieses Vorbringen nicht verspätet, rügte die
Beschwerdeführerschaft doch bereits in ihrer Rekursschrift die aus ihrer Sicht
ungenügende Dimensionierung des Kehrplatzes. Das Argument betreffend Einhaltung
der VSS-Norm/SN 640 052 "Wendeanlagen" stellt damit bloss
eine zusätzliche rechtliche Begründung eines bereits im Rekursverfahren
vorgebrachten Bauhinderungsgrundes dar. Es ist für das Folgende allerdings zu beachten,
dass es sich bei VSS-Normen lediglich um Richtlinien handelt, deren Anwendung
im Einzelfall vor den allgemeinen Rechtsgrundsätzen, insbesondere vor dem
Grundsatz der Verhältnismässigkeit, standhalten muss. Sie dürfen daher nicht
unbesehen der konkreten Verhältnisse der Entscheidung zugrunde gelegt werden (BGr,
1. Februar 2010, 1C_08/2009, E. 4.1 mit Hinweisen).
5.3
Da auch
die Anwohner der Stichstrasse über die Strassenparzelle zur O-Strasse gelangen,
werden über die Strassenparzelle (unter Berücksichtigung des Bauvorhabens)
insgesamt 25 Wohneinheiten erschlossen. Rechnet man die von der
Beschwerdeführerschaft geltend gemachten zukünftigen Bauabsichten mit ein,
würde sich die Zahl der Wohneinheiten auf 35 erhöhen. In diesem Fall müsste die
Strassenparzelle die Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im oberen
Anwendungsbereich erfüllen und damit insbesondere über einen Kehrplatz
verfügen. Da – wie sogleich zu zeigen ist – die Ausweitung der Strassenparzelle
auch den Anforderungen an einen Kehrplatz genügen würde, muss auch an dieser
Stelle nicht entschieden werden, ob die Bauabsichten der Beschwerdeführerschaft
genügend konkret und damit bereits im heutigen Zeitpunkt zu berücksichtigen
sind.
5.4
Die
Strassenparzelle teilt sich an ihrem südlichen Ende in zwei Strassenarme auf.
Der linke, nach Südwesten reichende Arm ist rund 9 m lang und über
5 m breit. Der nach Südosten greifende Seitenarm hat eine Länge von etwa
10,7 m und eine Breite von circa 5,3 m bis 8,4 m (Werkzeug
"Distanz messen" des GIS-Browsers des Kantons Zürich, http://maps.zh.ch/).
Der Wendeplatz kann daher in Übereinstimmung mit der Vorinstanz durchaus als
grosszügig bezeichnet werden. Offenbar erachtet sodann auch das zuständige
Kehrichtunternehmen Wendemanöver auf der Strassenparzelle als möglich: Gemäss
der von der Beschwerdegegnerin 1 eingeholten Auskunft des zuständigen
Kehrichtunternehmens wird die Strassenparzelle mit einem 9,5 m langen
Kehrichtlastwagen von der O-Strasse her vorwärts angefahren, bevor dann am Ende
des Kehrplatzes ein einfaches Wendemanöver (vorwärts – rückwärts – vorwärts)
vorgenommen wird. Gestützt hierauf sowie auf einen Augenschein, an welchem die
Parteien die Problematik der Wendemöglichkeiten der Kehrichtfahrzeuge auf der
Strassenparzelle explizit thematisiert haben, kam die Vorinstanz zum Schluss,
dass die Kehrichtfahrzeuge auf der Strassenparzelle eine ausreichende
Wendemöglichkeit hätten. Diese Schlussfolgerung erscheint mit Blick auf die
Dimensionierung der Strassenparzelle nachvollziehbar und ist damit nicht zu
beanstanden. Eine Anpassung an die angeführte VSS-Norm ist damit vorliegend
weder angezeigt noch verhältnismässig. Daran ändern auch die von der
Beschwerdeführerschaft im Rekursverfahren eingereichten Fotografien, welche
zeigen, wie ein Kehrichtfahrzeug rückwärts in die Strassenparzelle einfährt,
nichts. Entscheidend kann vorliegend einzig sein, ob die öffentliche Dienste
auf dem Kehrplatz sicher wenden können und nicht, ob sie es auch tun.
5.5
Insgesamt
hat die Vorinstanz die Strassenparzelle (Kat.-Nr. 04) damit zu Recht als
verkehrssicher beurteilt.
6.
6.1
Sodann
bringt die Beschwerdeführerschaft unter dem Titel
"Verkehrssicherheit" vor, bei der Ausfahrt der Tiefgarage werde der
Sichtbereich nach rechts durch die beiden Besucherparkplätze unzulässig
eingeschränkt. Zwischen den Parteien ist umstritten, ob die
Beschwerdeführerschaft diese Rüge bereits im Rekursverfahren vorgebracht hat
oder ob es sich hierbei um einen unzulässigen neuen Bauhinderungsgrund handelt
(VGr, 23. März 2011, VB.2010.00479, E. 3.1). In der Rekurrschrift der
Beschwerdeführerschaft war die betreffende Rüge wie folgt formuliert:
"[…] Gemäss dem Anhang VSiV betragen die
Sichtbereiche für den Ausfahrtstyp "A" 40 bis 70 m. Sie werden
von den projektierten Parkplätzen entlang der Wegparzelle nicht eingehalten.
Diese sind demnach zu verweigern." Nach Auffassung der Vorinstanz machte
die Beschwerdeführerschaft damit geltend, die Ausfahrt aus den
Besucherparkplätzen sei nicht verkehrssicher, da die Sichtverhältnisse nicht
eingehalten würden. Die Beschwerdeführerschaft bringt hingegen vor, sie habe
die Sichtweiten bei der Ausfahrt als mangelhaft gerügt.
Ist der Wortlaut einer Rechtsschrift unklar, muss eine
vertrauenstheoretische Auslegung vorgenommen werden. Massgebend
ist demnach, wie die zur Diskussion Anlass gebenden Vorbringen nach Treu und
Glauben verstanden werden mussten (BGr, 8. August 2011, 9
C_324/2011,
E. 2.3.1). Vorliegend durfte die Vorinstanz aufgrund der gewählten
Formulierung ("Die Sichtbereiche für den Ausfahrtstyp "A" werden
[…]
von
den projektierten Parkplätzen entlang der Wegparzelle nicht
eingehalten.") in guten Treuen davon ausgehen, die Beschwerdeführerschaft
mache mangelnde Sichtverhältnisse bei den Parkplätzen geltend. Zudem wird auch
aus der Rekursantwort der Beschwerdegegnerin 1 ersichtlich, dass diese das
Vorbringen der Beschwerdeführerschaft in Sinn der Vorinstanz verstanden hat. Es
wäre somit an der Beschwerdeführerschaft gelegen, die offensichtlich
bestehenden Unklarheiten bereits im Rekursverfahren aufzuklären. Die
Beschwerdeführerschaft muss sich damit die von der Vorinstanz vorgenommene
vertrauenstheoretische Auslegung ihres Vorbringens entgegenhalten lassen. Die
Rüge betreffend Sichtverhältnisse bei der Ausfahrt ist damit verspätet und
deshalb unbeachtlich.
Im Übrigen würde die Verweigerung der Bewilligung für die
Besucherparkplätze die Erteilung der Baubewilligung ohnehin nicht verhindern:
Die Verweigerung des Besucherparkplatzes könnte vielmehr auflageweise mittels
einer Nebenbestimmung erfolgen, welche für die Beschwerdeführerschaft ohne
Relevanz wäre. Infolgedessen besteht kein schutzwürdiges Interesse an der
Beurteilung der Rüge (vgl. VGr, 16. Januar 2013, VB.2012.00310,
E. 6.2; RB 1987 Nr. 3).
6.2
Weiter
rügt die Beschwerdeführerschaft, die Zu- und Wegfahrt zu den Besucherparkplätzen
sei ohne verkehrsbehindernde Rückfahrten nicht möglich. Diese Rüge findet sich
in der Rekurseingabe der Beschwerdeführerschaft nicht und ist daher verspätet.
6.3
Schliesslich
macht die Beschwerdeführerschaft geltend, die Baubehörde habe die sich
aufdrängende Erweiterung der Stichstrasse nicht in Erwägung gezogen und daher
zu Unrecht auf den gebotenen Anpassungs-/Beseitigungs- und Verlegungsrevers im
Sinn von § 244 Abs. 2 PBG verzichtet. Da die Stichstrasse – wie
ausgeführt – selbst unter Berücksichtigung der beschwerdeführerischen
Bauabsichten noch als Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich zu
qualifizieren wäre, erübrigt sich die Anordnung eines Revers.
7.
Zusammengefasst ist das Baugrundstück damit genügend
erschlossen. Demnach ist die Beschwerde abzuweisen.
8.
Ausgangsgemäss sind die Kosten zu je 1/9 den
Beschwerdeführenden 1.1–1.3 sowie zu je 1/3 dem Beschwerdeführer 2
und dem Beschwerdeführer 3 unter solidarischer Haftung füreinander
aufzuerlegen. Die Beschwerdeführerschaft ist antragsgemäss zu verpflichten, der
Beschwerdegegnerschaft 2.1–2.4 eine Parteientschädigung zu bezahlen. Als
angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 5'000.- (zuzügl.
8 % Mehrwertsteuer). Demgegenüber ist der Beschwerdegegnerin 1 keine
Parteientschädigung zuzusprechen.
Der lokalen
Baubehörde steht in dieser Konstellation, in der sich
zwei private
Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss
keine
Parteientschädigung zu (VGr, 11. April 2017, VB.2016.00676, E. 6, mit
Hinweisen; Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 100).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.   11'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.       15.--       Zustellkosten,
Fr.   11'15.--       Total der Kosten.
3.
Die Kosten werden zu je 1/9 den Beschwerdeführenden
1.1–1.3 sowie zu je 1/3 dem Beschwerdeführer 2 und dem
Beschwerdeführer 3 solidarisch auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführenden werden im gleichen
Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der
Beschwerdegegnerschaft 2.1–2.4
eine
Parteientschädigung
von insgesamt Fr
. 5'000.- (zuzüglich 8 %
Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
5.
Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.
Mitteilung an …