zh_verwaltungsgericht · VB.2019.00460 · 2020-11-19 · de

Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland | Wohnsitz eines Studenten. Der bewilligungsfreie Grundstückerwerb durch einen EU/EFTA-Ausländer setzt dessen Wohnsitznahme in der Schweiz voraus. Massgeblich für den Begriff des Wohnsitzes ist im Wesentlichen Art. 23 ZGB (E. 2.2). Gemäss Art. 23 Abs. 1 zweiter Halbsatz ZGB begründet (unter anderem) der Aufenthalt zum Zweck der Ausbildung für sich allein keinen Wohnsitz. Dabei handelt es sich um eine widerlegbare Vermutung. Erforderlich für eine Wohnsitzverlegung sind eine enge Beziehung zum Studienort und eine starke Lockerung der Beziehungen zum bisherigen Wohnsitz, die sich dadurch manifestiert, dass der Studierende nur noch selten, insbesondere auch nicht mehr in den Semesterferien, zurückkehrt. Indizien, die trotz der gesetzlichen Vermutung für die Wohnsitznahme am Studienort sprechen können, sind etwa eine regelmässige Erwerbstätigkeit oder eine gemeinsame Wohnung mit der eigenen Familie am Studienort bzw. die Absicht, nach dem Studium am Studienort zu bleiben (E. 2.3). Der Beschwerdegegner 2 vermag die Vermutung, dass kein Wohnsitz begründet wurde, nicht zu widerlegen (E. 3.3). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 20..2.19.1 VB.2019.00460
Zurich Verwaltungsgericht 20..2.19.1 VB.2019.00460
Zurigo Verwaltungsgericht 20..2.19.1 VB.2019.00460

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00460
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2019.00460
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.11.2020
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Übriges Verwaltungsrecht
Betreff:
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
Wohnsitz eines Studenten.
Der bewilligungsfreie Grundstückerwerb durch einen EU/EFTA-Ausländer setzt dessen Wohnsitznahme in der Schweiz voraus. Massgeblich für den Begriff des Wohnsitzes ist im Wesentlichen Art. 23 ZGB (E. 2.2). Gemäss Art. 23 Abs. 1 zweiter Halbsatz ZGB begründet (unter anderem) der Aufenthalt zum Zweck der Ausbildung für sich allein keinen Wohnsitz. Dabei handelt es sich um eine widerlegbare Vermutung. Erforderlich für eine Wohnsitzverlegung sind eine enge Beziehung zum Studienort und eine starke Lockerung der Beziehungen zum bisherigen Wohnsitz, die sich dadurch manifestiert, dass der Studierende nur noch selten, insbesondere auch nicht mehr in den Semesterferien, zurückkehrt. Indizien, die trotz der gesetzlichen Vermutung für die Wohnsitznahme am Studienort sprechen können, sind etwa eine regelmässige Erwerbstätigkeit oder eine gemeinsame Wohnung mit der eigenen Familie am Studienort bzw. die Absicht, nach dem Studium am Studienort zu bleiben (E. 2.3). Der Beschwerdegegner 2 vermag die Vermutung, dass kein Wohnsitz begründet wurde, nicht zu widerlegen (E. 3.3).
Gutheissung.
Stichworte:
AUSLAND
BEWILLIGUNGSPFLICHT
GRUNDSTÜCKERWERB
STUDIERENDE
ÜBRIGES BESONDERES VERWALTUNGSRECHT
WOHNSITZ
Rechtsnormen:
Art. 2 Abs. I BewG
Art. 2 Abs. II lit. b BewG
Art. 5 Abs. I lit. a BewG
Art. 20 Abs. II lit. b BewG
Art. 4 lit. b EGBewG
Art. 23 Abs. I ZGB
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2019.00460
Urteil
der 3. Kammer
vom
19. November 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin
Silvia Hunziker,
Gerichtsschreiberin
Nicole Bürgin.
In Sachen
Bundesamt für Justiz,
Beschwerdeführer,
gegen
1.    Bezirksrat A,
2.    B,
vertreten durch RA C,
Beschwerdegegner,
und
Gemeinde E,
Mitbeteiligte,
betreffend Erwerb
von Grundstücken durch Personen im Ausland,
hat
sich ergeben:
I.
B, ein im Jahr 2000 geborener Staatsangehöriger des
Landes X, reiste am 28. August 2018 in die Schweiz ein und erhielt
eine bis zum 27. August 2019 befristete Aufenthaltsbewilligung EU/EFTA
verbunden mit dem Aufenthaltszweck "Ausbildung mit Erwerbstätigkeit bis
15 St/Woche". Seit dem Herbstsemester 2018 ist er im
Bachelor-Studiengang an der Hochschule Y immatrikuliert. Als sein
schriftenmässiger Wohnsitz ab September 2018 war eine c/o-Adresse in der
Stadt D verzeichnet.
Mit Kaufvertrag vom 17. Dezember 2018 beabsichtigte
B, das Grundstück E GBBl-Nr. 01 (Stammgrundstück GBBl-Nr. 02;
Kat.-Nr. 03) zu einem Preis von Fr. 640'000.- zu erwerben. Es handelt
sich dabei im Wesentlichen um eine 2,5-Zimmer-Wohnung im Stockwerkeigentum mit
einer Bruttowohnfläche von ca. 70 m
2
im
4. Obergeschoss einer neu erstellten grossen Überbauung.
Mit Beschluss vom 30. Januar 2019 stellte der
Bezirksrat A als zuständige kantonale Bewilligungsbehörde fest, dass B für
den beabsichtigten Grundstückerwerb keiner Bewilligung im Sinn des
Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) bedürfe.
II.
Mit Entscheid vom 7. Juni 2019 wies das
Baurekursgericht des Kantons Zürich einen vom Bundesamt für Justiz hiergegen
eingereichten Rekurs kostenfällig zulasten des Letzteren ab. Dabei schützte das
Baurekursgericht die vom Bezirksrat vertretene Auffassung, wonach B – wiewohl
sich bloss zu Studienzwecken hierzulande aufhaltend – seinen Wohnsitz im
massgeblichen Zeitraum in der Schweiz gehabt habe und infolgedessen für den
Erwerb des fraglichen Grundstücks keiner Bewilligung nach BewG bedürfe.
III.
Mit Eingabe vom 11. Juli 2019 erhob das Bundesamt für
Justiz beim Verwaltungsgericht Beschwerde mit den Anträgen, den Entscheid des
Baurekursgerichts vom 7. Juni 2019 aufzuheben, die Bewilligungspflicht
nach BewG für den infrage stehenden Grundstückserwerb festzustellen und B die
betreffende Bewilligung zu verweigern.
B liess am 16. September 2019 auf Abweisung der
Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, schliessen. Die
mitbeteiligte Gemeinde E und der Bezirksrat A gaben ihren Verzicht
auf Vernehmlassung bekannt, letzterer unter Hinweis auf den angefochtenen
Entscheid. Das Baurekursgericht beantragte Abweisung der Beschwerde. Mit Replik
vom 29. Oktober 2019 hielt das Bundesamt für Justiz vollumfänglich an
seiner Beschwerde fest. B liess sich dazu nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
nach § 41 in Verbindung mit §§ 19 und 19a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) sowie Art. 20
Abs. 1 BewG in Verbindung mit § 4 lit. c des Einführungsgesetzes
zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom
4. Dezember 1988 (EG BewG; LS 234.1) als zweite kantonale
Rechtsmittelinstanz zuständig für die Behandlung von Beschwerden gegen
Verfügungen eines Bezirksrates als Bewilligungsbehörde im Sinn von Art. 15
Abs. 1 lit. a BewG in Verbindung mit § 4 lit. a EG BewG.
Nachdem die gemäss § 4
lit. b EG BewG beschwerdeberechtigte zuständige kantonale Direktion – wie
bereits vor Vorinstanz – ihrerseits kein Rechtsmittel ergriffen hat, ist das
Bundesamt für Justiz, welches mit seinen Anträgen im Rekursverfahren nicht
durchgedrungen ist, nach Art. 20 Abs. 2 lit. b BewG zur
Beschwerde legitimiert. Auf sein nach Art. 20 Abs. 3 BewG
fristgerecht eingereichtes Rechtsmittel ist damit einzutreten.
2.
2.1
Nach
Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von
Grundstücken in der Schweiz einer Bewilligung der zuständigen kantonalen
Behörde. Die Bewilligungspflicht knüpft kumulativ an drei Voraussetzungen:
(1) Das fragliche Rechtsgeschäft gilt als Erwerb eines Grundstücks gemäss
Art. 4 BewG (objektive Bewilligungspflicht); (2) beim Erwerber
handelt es sich um eine Person im Ausland im Sinn von Art. 5 BewG
(subjektive Bewilligungspflicht) und (3) es liegt keine Ausnahme von der
Bewilligungspflicht nach Art. 2 Abs. 2 oder Art. 7 BewG vor
(vgl. Gian Sandro Genna, Personen im Ausland und schweizerisches Grundeigentum
in: Peter Uebersax et al. [Hrsg.], Ausländerrecht, 2. A., Basel 2009,
S. 941 Rz. 19.8).
2.2
Als
Personen im Ausland gelten gemäss Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG auch
Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft oder der
Europäischen Freihandelsassoziation, soweit sie ihren
rechtmässigen und
tatsächlichen Wohnsitz
nicht in der Schweiz haben. In gleicher Weise setzt
auch der (sowohl für EU/EFTA-Ausländer als auch für Drittstaatsangehörige
geltende [vgl. BBl 1999 S. 6367]) Ausnahmetatbestand von Art. 2
Abs. 2 lit. b BewG, wonach der Erwerb eines als Hauptwohnung einer
natürlichen Person dienenden Grundstücks keiner Bewilligung bedarf, voraus,
dass sich das Grundstück am Ort des rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes
des Erwerbers befindet.
Der bewilligungsfreie Grundstückerwerb durch einen EU/EFTA-Ausländer
setzt somit dessen Wohnsitznahme in der Schweiz voraus (vgl. auch Art. 25 Abs. 1
Anhang I des Abkommens vom 21. Juni 1999 zwischen der Schweizerischen
Eidgenossenschaft einerseits und der Europäischen Gemeinschaft und ihren
Mitgliedstaaten andererseits über die Freizügigkeit [FZA; SR 0.142.112.681];
zum entsprechenden Übergang vom Niederlassungs- zum Wohnsitzprinzip im BewG für
EU/EFTA-Ausländer auch BBl 1999 S. 6367). Massgeblich für den Begriff des
Wohnsitzes ist im Wesentlichen Art. 23 des Schweizerischen
Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB; BGE 136 II 405 E. 4.1,
vgl. auch Art. 2 Abs. 1 der Verordnung vom 1. Oktober 1984 über
den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland [BewV;
SR 211.412.411] sowie – mit Bezug auf die Ausnahme von Art. 2
Abs. 2 lit. b BewG – Art. 5 Abs. 1 BewV). Der Wohnsitz
einer Person befindet sich demzufolge am Ort, wo sie sich mit der Absicht
dauernden Verbleibens aufhält (Art. 23 Abs. 1 ZGB). Für die
Begründung des Wohnsitzes müssen zwei Merkmale erfüllt sein: ein objektives
äusseres, der Aufenthalt, und ein subjektives inneres, die Absicht dauernden
Verbleibens (vgl. BGE 141 V 530 E. 5.2; 127 V 237 E. 1 mit weiteren
Hinweisen), wobei es nicht auf den inneren Willen, sondern die objektiv
erkennbare Absicht ankommt (vgl. BGE 137 II 122 E. 3.6 mit weiteren
Hinweisen). Um den Ort zu ermitteln, ist mithin zu prüfen, wo die betreffende
Person ihren persönlichen und beruflichen Lebensmittelpunkt hat (BGE 136 II 405
E. 4.3; BGr, 20. März 2012, 2C_876/2011, E. 2). Der Wohnsitz
muss gemäss Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG ausserdem rechtmässig in
dem Sinn sein, dass ein gültiges FZA-Anwesenheitsrecht im Sinn einer
Kurzaufenthalts-, Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung EU/EFTA besteht
(Art. 2 Abs. 2 BewV; vgl. dazu auch BGE 136 II 405 E. 4.4).
2.3
Schwierig
ist die Beurteilung des Wohnsitzes bei EU- und EFTA-Angehörigen, welche als
nichterwerbstätige Studierende in der Schweiz leben (vgl. Simone Albisetti,
Erwerb von Grundeigentum durch Personen im Ausland in: Alfred Koller, Der
Grundstückkauf, 3. A., Bern 2017, S. 385 N. 25, auch zum
Folgenden). Gemäss Art. 23 Abs. 1 zweiter Halbsatz ZGB begründet
(unter anderem) der Aufenthalt zum Zweck der Ausbildung für sich allein keinen
Wohnsitz. Da der Aufenthalt nur zur Erreichung eines Sonderzwecks dient, ist
grundsätzlich kein Wohnsitz gegeben. Es handelt sich aber um eine widerlegbare
Vermutung (vgl. BGE 137 II 122 E. 3.6). In gewissen Fällen können auch
Studierende ihren Lebensmittelpunkt und damit ihren Wohnsitz am Studienort
haben. Es handelt sich dabei um einen Sonderfall, in welchem die Abwesenheit
eines
animus revertendi
bewiesen werden muss, wobei die Behörden einen
strengen Massstab anzuwenden haben (Heinz Hausheer/Regina E. Aebi-Müller,
Das Personenrecht des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, 4. A., Bern 2016,
S. 113 Rz. 09.41). Namentlich lässt sich aus der Unmöglichkeit einer
regelmässigen Rückkehr an den ursprünglichen Wohnort noch nicht ohne Weiteres
auf eine Verlagerung des Wohnsitzes an den Studienort schliessen; die
Bestimmung des Mittelpunkts der Lebensbeziehungen und die damit einhergehende
Widerlegung der Vermutung von Art. 23 Abs. 1 zweiter Halbsatz ZGB
erfordert vielmehr eine Berücksichtigung aller konkreten Umstände des
Einzelfalls (BGE 137 II 122 E. 3.7; 136 II 405 E. 4.3 mit weiteren
Hinweisen). Erforderlich für eine Wohnsitzverlegung sind eine enge Beziehung
zum Studienort und eine starke Lockerung der Beziehungen zum bisherigen
Wohnsitz, die sich dadurch manifestiert, dass der Studierende nur noch selten,
insbesondere auch nicht mehr in den Semesterferien, zurückkehrt (Daniel
Staehelin in: Basler Kommentar ZGB I, 6. A., Basel 2018, Art. 23
N. 19f). Indizien, die trotz der gesetzlichen Vermutung für die
Wohnsitznahme am Studienort sprechen können, sind etwa eine regelmässige
Erwerbstätigkeit oder eine gemeinsame Wohnung mit der eigenen Familie am
Studienort bzw. die Absicht, nach dem Studium am Studienort zu bleiben
(Hausheer/Aebi-Müller, S. 113 Rz. 09.41).
2.4
Ob ein
Geschäft im Sinn der einschlägigen Bestimmungen des BewG der
Bewilligungspflicht unterliegt bzw. eine Bewilligung erteilt werden kann, ist
aufgrund der Verhältnisse im Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks bzw. der
Rechte, welche dem Erwerber eine eigentümerähnliche Stellung am Grundstück
verschaffen, zu beurteilen (BGE 107 Ib 12 E. 2; 106 Ib 11 E. 3a; BGr,
20. November 2002, 2A.465/2002, E. 1.2 letzter Abs.).
3.
3.1
Der
Gesuchsteller (heutiger Beschwerdegegner 2) ist Staatsangehöriger des
Landes X und beabsichtigt den Erwerb eines Grundstücks im Sinn von
Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG, womit ein objektiv
bewilligungspflichtiger Tatbestand vorliegt. Damit stellt sich nach dem
Gesagten – sowohl für die Beurteilung der subjektiven Bewilligungspflicht nach
Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG als auch einer Ausnahme von derselben
nach Art. 2 Abs. 2 lit. b BewG – die Frage, ob er seinen
rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz bzw. am betreffenden
Ort hat. Dass er als Inhaber einer Aufenthaltsbewilligung EU/EFTA hierzulande
rechtmässigen Wohnsitz hat, ist unbestritten. Streitig ist demgegenüber das
Vorhandensein eines tatsächlichen Wohnsitzes. Weil es, wie oben E. 2.4 ausgeführt,
auf die diesbezüglichen Verhältnisse im Zeitpunkt des Grundstückerwerbs ankommt
und sich der Gesuchsteller im Lauf des Verfahrens bereits mehrfach zu seiner
Herkunfts-, Wohn-, Studien- und Erwerbssituation geäussert hat (dazu sogleich),
erübrigt sich die von ihm mit Beschwerdeantwort beantragte Parteibefragung.
3.2
Aus den
Akten ergibt sich, dass der Ende August 2018 in die Schweiz eingereiste
Gesuchsteller, welcher im September 2018 sein Bachelor-Studium an der
Hochschule Y aufgenommen hat (oben I.), sich im Dezember 2018 beim
Bezirksrat A nach den für den Erwerb eines Grundstücks erforderlichen
Unterlagen erkundigte. Dabei liess er den Bezirksrat wissen, dass er momentan
nicht erwerbstätig sei und auch keine Arbeitsstelle zu suchen beabsichtige, sondern
sich auf das Studium konzentrieren wolle. Er werde "zumindest 5 Jahre
lang in der Schweiz bleiben (minimale Gesamtdauer meiner Bachelor und Master
Studien)." Er überlege sich, anschliessend drei weitere Jahre hier zu
bleiben, um eine Doktorarbeit zu machen. Ob er dies tun werde, sei nicht
sicher; falls nicht, sei es "möglich, dass ich dann eine Arbeitsstelle in
der Schweiz suchen werde" (Mail vom 20. Dezember 2018). Diese Angaben
bestätigte der Gesuchsteller im Wesentlichen in seinem schriftlichen Gesuch an den
Bezirksrat A vom 10. Januar 2019. Darin hält er fest, sein Bachelor-
und Master-Studium, welches zumindest bis 2023 dauere, an der Hochschule Y
abschliessen, danach ebenda eine Doktorarbeit (Dauer drei Jahre) machen oder in
der Schweiz eine Arbeitsstelle suchen zu wollen. Sein soziales Leben finde
hauptsächlich in D statt, wo er Zeit mit seinen Kollegen von der Hochschule
verbringe. Er sei weder verheiratet noch habe er eigene Kinder. Er wohne
aktuell in einem gemieteten Zimmer in D. Die Mehrheit seiner Sachen befände
sich in D; der Rest werde beim Umzug in die Schweiz gebracht. Er sei nicht
erwerbstätig, und das Geld für seine Lebenskosten in der Schweiz bekomme er von
seinen Eltern. Aus den eingereichten Unterlagen ergibt sich weiter, dass der
Vater des Gesuchstellers den Kauf des infrage stehenden Grundstücks finanziert,
wobei es sich bei der in zwei Teilen erfolgten Überweisung nach den
Ausführungen des Gesuchstellers um ein "langfristiges Darlehen" an
ihn handeln soll (in der Erklärung des Vaters ist von einem "…" die
Rede, was demgegenüber eher auf eine Schenkung hindeuten würde). Auf Nachfrage
des Bundesamts für Justiz vom 18. Februar 2019 verlangte der
Bezirksrat A vom Gesuchsteller zusätzliche Informationen zu dessen
tatsächlichem Wohnsitz. In Mails vom 19. bzw. 20. Februar 2019
bestätigte der Gesuchsteller zunächst, aktuell nicht erwerbstätig zu sein. Ab
dem kommenden Semester (September 2019) werde er die Möglichkeit haben, als
Übungsassistent bei der Hochschule Y zu arbeiten; er denke daran, sich
dafür zu bewerben. Nach seinen Studien werde er eine Arbeitsstelle in der
Schweiz suchen; falls er genug Zeit dafür habe, sei es auch möglich, dass er
eine Arbeitsstelle während seines Studiums suche. Ergänzend führte er aus, als
Student an der Hochschule Y mehreren akademischen Vereinigungen
anzugehören, nicht dagegen Mitglied eines Vereins ausserhalb der
Hochschule Y zu sein. Im Oktober 2018 habe er am F-Wettbewerb (einem
Informatikwettbewerb) teilgenommen und werde im März an einem weiteren
Hackathon in G teilnehmen. Während des Semesters verbringe er unter der Woche
den ganzen Tag mit Kollegen. Am Wochenende unternehme er mit ihnen Spaziergänge
und sie lernten zusammen. Er selber sei im Land H geboren, wo seine Eltern
auch heute wohnten und sein Vater arbeite. Zwischen Juni 2012 und Februar 2013
habe er (der Gesuchsteller) in I (Land X) gelebt, weil sein Vater zu jener
Zeit arbeitslos gewesen sei. Als sein Vater eine neue Stelle in J bekommen
habe, sei er (der Gesuchsteller) zurück in das Land H gezogen und habe von
2013 bis 2018 in J, seinem letzten Wohnsitz im Land H, gewohnt, wo er
seine letzten Schuljahre verbracht habe, zuletzt (nach Erreichen der
Volljährigkeit) mit einem bis Juli 2018 gültigen Studentenvisum. Seit Juni 2018
sei er nicht mehr in das Land H zurückgegangen; um dies tun zu können,
benötige er ein Visum für den Besuch von Verwandten. Auch sei er seit seiner
Einreise in die Schweiz im September 2018 nur einmal zurück in das Land X
gegangen, und zwar im Dezember 2018 während den Semesterferien. Erst für die
Sommerferien 2019 fahre er zurück in das Land X. Dort besuche er in I
jeweils seine Eltern, wenn diese in das Land X kämen. In I besässe seine
Grossmutter eine Wohnung, in welcher sein Vater früher als Student gelebt habe.
Seine Mutter besitze eine weitere Wohnung in I, in welcher seine Eltern in
späteren Jahren leben wollten, wo er aber über kein Zimmer verfüge. Seine
Grossmutter, seinen Onkel und dessen Familie besuche er im Land X, zuletzt
(Stand Februar 2019) im Sommer 2018. In das Land X fahre er jeweils, um
seine Familie zu besuchen; andere persönliche Gründe bzw. Beziehungen habe er
mit dem Land X nicht, zumal er seine letzten Schuljahre im Land H
verbracht habe und von seinen Schulfreunden nur einer im Land X lebe. Er
habe aktuell (Stand Februar 2019) keine schweizerische Krankenversicherung,
sondern eine europäische Krankenversicherungskarte; weil es letztere ungültig
machen würde, habe er sich auch nicht in das amtliche Verzeichnis der im
Ausland ansässigen Staatsbürger des Landes X eintragen lassen. Wie im Gesuch
erklärt, beabsichtige er, die nächsten vier Jahre in E zu verbringen; die
zusätzliche Dauer seines Aufenthalts, wenn er eine Arbeitsstelle finde, könne
er nicht vorhersagen.
3.3
Die
Angaben des Gesuchstellers und die im massgeblichen Zeitpunkt des
Grundstückerwerbs (oben E. 2.4) erkennbaren Sachumstände ergeben folgendes
Bild: Der Gesuchsteller lebte erst seit wenigen Monaten in der Schweiz und
stand am Anfang seines Bachelor-Studiums an der Hochschule Y, als er den
infrage stehenden Grundstückserwerb ins Auge fasste. Als Unterkunft diente ihm
damals ein gemietetes Zimmer in der Stadt D. Einer – auch nur teilweisen –
Erwerbstätigkeit ging der Gesuchsteller zu jenem Zeitpunkt nicht nach, und eine
solche wurde von ihm offenkundig auch nicht angestrebt, gab er doch an, sich
auf sein Studium konzentrieren zu wollen. Auch blieb nach seinen Ausführungen
unklar, ob er die ihm angeblich angebotene Übungsassistentenstelle überhaupt
anzunehmen beabsichtigte; auch seine Beschwerdeantwort schweigt sich dazu aus.
Im Weiteren verfügt der unverheiratete und kinderlose Gesuchsteller in der
Schweiz über keine näheren Bezugspersonen. Seine Kontakte beschränkten sich im
Wesentlichen auf andere Studierende an der Hochschule Y. Auch weist er keinerlei
Aktivitäten nach, welche erkennbar über das engere universitäre Umfeld
hinauszielten und eine ausserhalb des Sonderzwecks liegende Bindungsintensität
zum Aufenthaltsort zu belegen vermöchten. Auch die geäusserten
Zukunftsabsichten des Gesuchstellers blieben vage bzw. zur Hauptsache auf den
weiteren Studienverlauf bezogen (Bachelor/Master-Studiengang, anschliessendes
Doktorat und möglicherweise – anstelle von diesem oder daran anschliessend –
eine allfällige Erwerbstätigkeit hierzulande). Eine – für die Umstossung der
Vermutung von Art. 23 Abs. 1 zweiter Halbsatz ZGB erforderliche –
enge Beziehung zum Studienort, welche sich namentlich anhand von über den
Sonderzweck Ausbildung hinausgehenden Faktoren manifestieren müsste, ist unter
den gegebenen Umständen nicht dargetan. Dies gilt auch unter Berücksichtigung
des in der Beschwerdeantwort neu Vorgebrachten, soweit nachträglich
eingetretene Sachumstände überhaupt beachtlich sind (oben E. 2.4). So ist
der Gesuchsteller per Anfang Juni 2019 in eine Unterkunft auf dem K-Areal in D
umgezogen. Dass er dadurch in räumlich grosszügigeren oder dauerhafteren
Wohnverhältnissen leben würde, ist nicht ersichtlich. Es erscheint zwar nicht
unplausibel, dass – wie in der Beschwerdeantwort geltend gemacht – die
Hoffnung, bald in eine Eigentumswohnung umziehen zu können, den Gesuchsteller
dazu bewogen haben mag, als Zwischenlösung in eine Studentenunterkunft zu
ziehen. Indes ist die Wahl einer allein Hochschule Y-Studierenden
offenstehenden Unterkunft nicht geeignet, die Vermutung umzustossen, sein
Aufenthalt diene allein dem Sonderzweck Ausbildung. Soweit der Gesuchsteller
sodann einwendet, inzwischen bei einem Schweizer Krankenversicherer
Versicherungsdeckung zu haben, belegt die eingereichte Police gerade, dass er
eine Versicherungslösung unter gleichzeitiger Befreiung von der obligatorischen
Krankenversicherungspflicht in der Schweiz wählte, welche ausländischen
Personen gerade nur dann offensteht, wenn sie sich für eine Aus- oder
Weiterbildung in der Schweiz aufhalten (vgl. Art. 2 Abs. 4 der
Verordnung vom 27. Juni 1995 über die Krankenversicherung [KVV;
SR 832.102]; zu der vom Gesuchsteller gewählten Police auch
www.zh.ch/de/gesundheit/krankenversicherung.html > Befreiung von Pflicht
> Anleitung und Unterlagen > Personen in Aus- oder Weiterbildung >
Merkblatt mit aktueller Übersicht anerkannter Studentenversicherungen, Stand
September 2020). Auch dies spricht wiederum für einen auf den erwähnten
Sonderzweck beschränkten Aufenthalt. Soweit der Gesuchsteller neu als ausseruniversitären
Kontakt eine Gruppe ins Feld führt, welche sich wöchentlich zu einem
amerikanischen Kartenspiel treffe, erscheint dies nicht als eine relevante,
nicht studienbezogene Beziehung, welche an der vorstehenden Einschätzung etwas
zu ändern vermöchte, zumal es sich dabei ohnehin um einen nachträglich
entstandenen sozialen Kontakt handelt. Ins Gewicht fallende Beziehungen zum
ausseruniversitären Umfeld vermag der Gesuchsteller offenkundig auch weiterhin
nicht zu benennen. Ebenso wenig finden sich Hinweise auf die Aufnahme einer
Erwerbstätigkeit. Soweit der Gesuchsteller schliesslich darauf hinweist, nicht
mehr regelmässig in das Land H zurückzukehren, seine Eltern und die dort
lebenden Grosseltern mütterlicherseits zwischenzeitlich (Stand September 2019)
nur noch einmal im Land H besucht zu haben bzw. dort gar nicht mehr ohne
Visum aufenthaltsberechtigt zu sein, spielt dies keine entscheidende Rolle. Wie
erwähnt (oben E. 2.3) ist bei Studierenden für die Umkehr der Vermutung
von Art. 23 Abs. 1 zweiter Halbsatz ZGB ein strenger Massstab
anzulegen und vermag der Umstand, dass nicht regelmässig bzw. nur in den
Semesterferien an den ursprünglichen Wohnort zurückgekehrt wird, die Vermutung
nicht umzustossen. Ausgehend von Art. 24 Abs. 1 ZGB bleibt der einmal
begründete Wohnsitz bestehen bis zum Erwerb eines neuen Wohnsitzes. Offenkundig
pflegt der Gesuchsteller seine familiären Kontakte mit seinen Eltern und
Grosseltern, wenn nicht mehr ausschliesslich im Land H, so jedenfalls in den
Ländern H und X. In der Schweiz werden sie (abgesehen von einem offenbar
späteren einmaligen Besuch der Eltern) nicht gelebt. Insofern bleibt es beim
Befund, wonach sich der Aufenthalt des Gesuchstellers zum fraglichen Zeitpunkt
in der Schweiz einzig auf den Sonderzweck der Ausbildung beschränkte. Dies
vermag nach Art. 23 Abs. 1 zweiter Halbsatz ZGB keinen neuen Wohnsitz
hierzulande zu begründen, weshalb aus Sicht des schweizerischen Rechts der
bisherige, auch wenn er inzwischen etwas gelockert sein mag, weiterhin
fortbesteht.
3.4
Entsprechend
fehlte es im vorliegend massgeblichen Zeitpunkt am erforderlichen tatsächlichen
Wohnsitz des Gesuchstellers in der Schweiz. Damit ist der beabsichtigte
Grundstückserwerb gemäss Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG auch
subjektiv bewilligungspflichtig und kommt eine Ausnahme von der
Bewilligungspflicht nach Art. 2 Abs. 2 lit. b BewG nicht in
Betracht. Gleiches gilt für die übrigen, hier nicht einschlägigen
Ausnahmegründe von Art. 2 Abs. 2 und Art. 7 BewG. Damit kann
namentlich auch offenbleiben, ob sich eine Bewilligungspflicht vorliegend auch
aufgrund der Art der (vollumfänglichen Fremd‑)Finanzierung des
beabsichtigten Grundstückskaufs durch den im Ausland wohnhaften Vater des
(mangels eines eigenen Einkommens finanziell vollständig von diesem abhängigen)
Gesuchstellers ergeben könnte (Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG in
Verbindung mit Art. 1 Abs. 2 lit. b BewV).
3.5
Damit wäre
weiter zu prüfen, ob Bewilligungsgründe nach Art. 8 ff. BewG
vorliegen. Nach Auffassung des Beschwerdeführers ist dies nicht der Fall, was
vom Beschwerdegegner 2 nicht ausdrücklich bestritten wird. In der Tat ist
nicht ersichtlich, dass ein bundesrechtlicher Bewilligungsgrund vorliegend
erfüllt wäre. Dass der Gesuchsteller im Sinn des kantonalen Bewilligungsgrundes
gemäss Art. 9 Abs. 1 lit. c BewG in Verbindung mit § 2 EG
BewG eine aussergewöhnlich enge, schutzwürdige Beziehung zu seinem Studienort
unterhielte und ihm aus diesem Grund der Erwerb des Grundstücks als
Zweitwohnung bewilligt werden müsste, wird ebenso wenig geltend gemacht und ist
schon angesichts der kurzen Dauer seines (soweit bekannt erstmaligen)
Aufenthalts in der Schweiz und der hierzulande praktisch nur auf das
Studienumfeld beschränkten persönlichen Beziehungen im massgeblichen Zeitpunkt
zu verneinen; Studienaufenthalte begründen für sich allein keine engen
schutzwürdigen Beziehungen (Art. 6 Abs. 2 BewV). Infolgedessen ist
die Bewilligung zu verweigern.
4.
4.1
Nach dem
Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen und der Entscheid des
Baurekursgerichts vom 7. Juni 2019 sowie der Beschluss des
Bezirksrates A vom 30. Januar 2019 in der Sache aufzuheben. Es wird
festgestellt, dass der Beschwerdegegner 2 gemäss Art. 5 Abs. 1
lit. a bzw. Art. 2 Abs. 2 lit. b BewG e contrario für den
beabsichtigten Grundstückserwerb der Bewilligungspflicht untersteht, und die
Bewilligung ist mangels Bewilligungsgrund zu verweigern.
4.2
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens dem
Beschwerdegegner 2 als unterliegendem Gesuchsteller aufzuerlegen
(§ 65a in Verbindung mit § 13 VRG), und ist ihm eine
Parteientschädigung zu versagen (§ 17 Abs. 2 VRG). Dem obsiegenden
Bundesamt für Justiz ist eine solche bereits mangels Antrags nicht
zuzusprechen.
4.3
Mit der
Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids sind auch die auf total
Fr. 4'165.- veranschlagten Kosten des Rekursverfahrens neu zu verlegen und
ebenfalls dem Beschwerdegegner 2 zu überbürden. Parteientschädigungen
wurden im Rekursverfahren nicht verlangt.
4.4
Die
Verfahrenskosten des erstinstanzlichen Verfahrens von total Fr. 494.90
(Dispositiv-Ziff. III des Beschlusses des Bezirksrates vom 30. Januar
2019) sind unverändert vom Beschwerdegegner 2 zu tragen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziff. I des Entscheids des Baurekursgerichts
vom 7. Juni 2019 und Dispositiv-Ziff. I und II des Beschlusses des
Bezirksrates A vom 30. Januar 2019 werden aufgehoben. Es wird
festgestellt, dass der Beschwerdegegner 2 für den beabsichtigten Erwerb
des Grundstücks E GBBl-Nr. 01 der Bewilligungspflicht nach dem
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
untersteht, und dem Beschwerdegegner 2 wird die Bewilligung für den Erwerb
des genannten Grundstücks verweigert. Die Kosten des Rekursverfahrens werden in
Abänderung von Dispositiv-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts
vom 7. Juni 2019 dem Beschwerdegegner 2 auferlegt.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'300.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    365.--
Zustellkosten,
Fr. 3'665.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner 2 auferlegt.
4.    Parteientschädigungen
werden keine zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an
…