zh_verwaltungsgericht · VB.2006.00272 · 2006-10-25 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für Wohnhaus mit 5 Wohnungen und Tiefgarage. Begrenzung der Ausnützungsübertragung innerhalb der nämlichen Bauzone. Befriedigende Einordnung. Weder aus dem Gesetz noch aus der Praxis lässt sich eine allgemeine quantitative Begrenzung für Ausnützungsübertragungen innerhalb der nämlichen Bauzone ableiten. Eine Einschränkung kann sich indessen insofern ergeben, als die Ausnützungsübertragung nicht zu einer § 238 Abs. 1 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz führen darf (E. 3.3). Die Frage, wie sich die grundsätzlich zulässige Ausnützungsübertragung auf die befriedigende Einordnung des Bauvorhabens auswirkt und ob die Baubehörde die Baubewilligung gestützt auf § 238 Abs. 1 PBG verweigern durfte, kann infolge fehlender Sachverhaltselemente nicht abschliessend beurteilt werden (E. 3.5). Gutheissung und Rückweisung (E. 4).

Zürich Verwaltungsgericht 25.10.2006 VB.2006.00272
Zurich Verwaltungsgericht 25.10.2006 VB.2006.00272
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00272
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Geschäftsnummer:
VB.2006.00272
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 25.10.2006
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für Wohnhaus mit 5 Wohnungen und Tiefgarage. Begrenzung der Ausnützungsübertragung innerhalb der nämlichen Bauzone. Befriedigende Einordnung.
Weder aus dem Gesetz noch aus der Praxis lässt sich eine allgemeine quantitative Begrenzung für Ausnützungsübertragungen innerhalb der nämlichen Bauzone ableiten. Eine Einschränkung kann sich indessen insofern ergeben, als die Ausnützungsübertragung nicht zu einer § 238 Abs. 1 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz führen darf (E. 3.3).
Die Frage, wie sich die grundsätzlich zulässige Ausnützungsübertragung auf die befriedigende Einordnung des Bauvorhabens auswirkt und ob die Baubehörde die Baubewilligung gestützt auf § 238 Abs. 1 PBG verweigern durfte, kann infolge fehlender Sachverhaltselemente nicht abschliessend beurteilt werden (E. 3.5).
Gutheissung und Rückweisung (E. 4).
Stichworte:
ATTIKAGESCHOSS
AUSNÜTZUNG
AUSNÜTZUNGSBERECHNUNG
AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
DACHGESCHOSS
EINORDNUNG
GESCHLOSSENE BAUWEISE
OFFENE BAUWEISE
PROFILLINIEN
SCHRÄGDACH
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 259 Abs. I PBG
§ 275 Abs. II PBG
§ 281 Abs. I lit. a PBG
§ 286 Abs. I PBG
§ 292 lit. b PBG
Publikationen:
BEZ 2006 Nr. 54 S. 10
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Am 17. August verweigerte der Gemeinderat Boppelsen
der A AG die baurechtliche Bewilligung für ein Wohnhaus mit 5 Wohnungen und
Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse.
II.
Den hiergegen von der Gesuchstellerin erhobenen Rekurs
wies die Baurekurskommission I, die zuvor den Nachbarn C zum Verfahren
beigeladen hatte, am 19. Mai 2006 ab. Entgegen der Auffassung der
örtlichen Baubehörde lasse sich die Bauverweigerung nicht auf Art. 19 der
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Boppelsen vom 31. März 1995 (BZO)
stützen, wonach in der Zone W1 nur freistehende Häuser zulässig seien, und das
Ausmass der Ausnützungsübertragung von einem der gleichen Zone angehörigen
Nachbargrundstück sei nicht unzulässig. Hingegen liege das Attikageschoss nicht
innerhalb des Profils des hypothetischen Schrägdachs, zu dessen Bestimmung eine
45
°
-Linie am tatsächlichen Schnittpunkt
zwischen Fassade und Flachdach und nicht unter Berücksichtigung eines fiktiven
Kniestocks an der maximal zulässigen Gebäudehöhe anzusetzen sei. Das Attikageschoss
sei deshalb nicht als Dachgeschoss zu erkennen, was zusammen mit dem freigelegten
Untergeschoss das Gebäude als dreigeschossig und damit, wie die Baubehörde zu
Recht rüge, als zu wuchtig wirken lasse.
III.
Mit Beschwerde vom 23. Juni 2006 liess die A AG dem
Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids und Rückweisung der Sache an
die Vorinstanz beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des
Gemeinderats Boppelsen.
Der Gemeinderat Boppelsen am 24. August und der vom
Gericht ebenfalls als Beschwerdegegner rubrizierte Nachbar C am
6. September 2006 liessen Abweisung der Beschwerde unter
Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin beantragen. Die Vorinstanz
verzichtete auf Vernehmlassung.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung
der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission I erhobenen Beschwerde
zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die
form- und fristgerecht erhobene Beschwerde einzutreten.
2.
Die Vorinstanz hat die Bauverweigerung des Gemeinderats
wegen einer unzulässigen Ausgestaltung des Dachgeschosses geschützt. Dieser
Bauverweigerungsgrund, auf den sich der Gemeinderat nicht berufen hat, beruht,
wie die Beschwerdeführerin zu Recht geltend macht, auf einer unzutreffenden
Feststellung des massgeblichen Sachverhalts.
Dachgeschosse (Attikageschosse) sind laut der Definition
von § 275 Abs. 2 des Bau- und Planungsgesetzes vom 7. September
1975 (PBG) Gebäudeabschnitte, welche über der Schnittlinie zwischen Fassade/Dachfläche
liegen. Bei Flachdächern dürfen sie – vorbehältlich § 292 lit. b
PBG – grundsätzlich die für ein
entsprechendes
Schrägdach zulässigen
Ebenen nicht durchstossen, das heisst jene Profillinie, die unter 45° an die
Schnittlinie zwischen der tatsächlichen Dachfläche (des obersten
Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1
lit. a in Verbindung mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42).
Entgegen den Feststellungen der Baurekurskommission wird
diese Profillinie jedenfalls im Dachbereich nicht in einem § 292
lit. b PBG verletzenden Ausmass durchstossen. In den Schnitt- und
Fassadenplänen wurde zwar eine Profillinie nicht an der massgeblichen
Schnittlinie zwischen der Dachfläche des obersten Vollgeschosses und
zugehöriger Fassade, sondern unter Mitberücksichtigung eines fiktiven
Kniestocks ungefähr einen Meter höher angesetzt. Diese Profillinie verläuft
jedoch nicht, wie zur Bestimmung des hypothetischen Schrägdachs zulässig, in
einem Winkel von 45°, sondern entsprechend dem tatsächlich geplanten Schrägdach
in einem solchen von lediglich 31,5°, was zur irrtümlichen
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz beigetragen haben mag. Wird dagegen das
massgebliche Schrägdach am richtigen Ort und unter dem zulässigen Winkel von
45° angesetzt, so liegt der gesamte Dachbereich innerhalb des gemäss § 281
Abs. 1 lit. a in Verbindung mit § 292 PBG massgeblichen Profils.
3.
Von den von der örtlichen Baubehörde geltend gemachten
Bauverweigerungsgründen hat die Vorinstanz denjenigen der unzulässigen Bauweise
sowie der übermässigen Ausnützungsübertragung verworfen. Die ebenfalls
beanstandete Einordnung hat sie nur unter dem Gesichtswinkel der Dachgestaltung
geprüft.
3.1
Gemäss
§ 286 Abs. 1 PBG sind Gebäude in offener Überbauung zu erstellen,
wenn die BZO, wie dies hier zutrifft, keine andere Festlegung trifft.
Entgegen der von der Baubehörde im Baubewilligungsverfahren
noch vertretenen Auffassung ist das geplante Bauvorhaben ohne weiteres als ein
einziges, freistehendes Gebäude zu würdigen. Für die Annahme einer
geschlossenen Überbauung, das heisst von zwei seitlich zusammengebauten
Gebäuden, fehlt die vorausgesetzte durchgehende baulich-funktionale vertikale
Trennung der beiden hier nur äusserlich leicht verschobenen Gebäudeteile
(RB 1998 Nr. 118). Sodann enthält die BZO keine Bestimmung, wonach in
der Wohnzone W1 nur Einfamilienhäuser zulässig sein sollen; abgesehen davon
geht die herrschende Auffassung davon aus, dass § 49 Abs. 2 PBG es
den Gemeinden nicht erlaubt, in Wohnzonen die Zahl der pro Gebäude zulässigen
Wohnungen vorzuschreiben (BGr, 14. März 1984, ZBl 85/1984, S. 512, E. 6;
vgl. RB 1990 Nr. 59 = BEZ 1990 Nr. 23).
3.2
Was die
Ausnützung betrifft, so ist zunächst umstritten, ob die beiden Bastelräume im
Untergeschoss zur anrechenbaren Fläche zählen. Dies ist aufgrund ständiger
Rechtsprechung (vgl. die Zusammenfassung in RB 2000 Nr. 100 =
BEZ 2001 Nr. 4 sowie VGr, 22. Juli 2005, BEZ 2005
Nr. 37) ohne weiteres zu bejahen. Die so genannten Bastelräume verfügen
über einen direkten, niveaugleichen Zugang zu den zugehörigen Wohnungen und
erhalten über einen Lichtschacht Tageslicht und Frischluft. Sie sind mindestens
zu Arbeitszwecken geeignet und deshalb ohne weiteres anrechenbar. Neben der im
Erdgeschoss anrechenbaren Fläche von 284 m
2
ergibt sich damit
im Untergeschoss eine solche von 154 m
2
(301 m
2
- 147 m
2
), das heisst total eine anrechenbare Fläche von
438 m
2
und damit eine Übernutzung von (438 m
2
-
294 m
2
=) 144 m
2
.
3.3
Die
Beschwerdeführerin will sich die auf dem Baugrundstück fehlende Ausnützung
durch eine Ausnützungsübertragung vom Nachbargrundstück Kat.-Nr. 02
beschaffen, was die Beschwerdegegner anders als die Baurekurskommission für
unzulässig halten.
Als für die Berechnung der Ausnützung massgebliche
Grundfläche bezeichnet § 259 Abs. 1 PBG die von der Baueingabe
erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder
Grundstückteile der Bauzone. Aus dieser Bestimmung leiten Lehre und Praxis ab,
dass Ausnützungsübertragungen zwischen verschiedenen, der nämlichen Bauzone
zugehörigen Parzellen grundsätzlich zulässig sind (BGr, 5. September 1997,
ZBl 100/1999, S. 218 E. 2c); Ausnutzungsübertragungen über eine
Zonengrenze hinweg sind dagegen nur im Rahmen von Arealüberbauungen möglich
(§ 72 Abs. 3 PBG). Eine quantitative Begrenzung für
Ausnützungsübertragungen innerhalb der nämlichen Bauzone kennt das Gesetz
nicht. Eine Einschränkung kann sich dagegen insofern ergeben, als die Ausnützungsübertragung
nicht zu einer § 238 Abs. 1 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz
führen darf (VGr, 31. Mai 1994, BEZ 1994 Nr. 15; Christoph
Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003,
S. 10-7 und 11-11). Eine allgemein geltende quantitative Grenze für
Ausnützungsübertragungen lässt sich daraus jedoch nicht herleiten, sondern es
ist jeweils im Einzelfall zu prüfen, ob die Ausnützungsübertragung zu
Baukörpern führt, welche den Rahmen der zonengemässen, durch Bauvorschriften
und Parzellarordnung geprägten Überbauungsstruktur sprengen und sich deshalb
nicht mehr befriedigend in die bauliche Umgebung einordnen. Etwas anderes lässt
sich aus dem von den Beschwerdegegnern zitierten Verwaltungsgerichtsentscheid
vom 5. September 2001 (VB.2001.00092, www.vgrzh.ch) nicht ableiten, wo das
Gericht eine Ausnützungsübertragung von 10 % als unproblematisch beurteilt hat.
3.4
Die
Baurekurskommission hat bezüglich der Ausnützungsübertragung lediglich erwogen,
die durch die Übertragung erhöhte Ausnützung betrage höchstens 22 % und
nicht 49 % der regulären Nutzfläche und erlaube nur einen weiter gehenden
Ausbau des anrechenbaren Untergeschosses mit Wohn- statt mit Kellerräumen,
weshalb sich das Gebäudevolumen durch den Ausnützungstransfer in keiner Weise
verändere. Diese Betrachtungsweise greift insofern zu kurz, als das Bauvorhaben
bereits über ausreichende Nebenräume verfügt und die Schaffung des durch die
Ausnützungsübertragung zusätzlich ermöglichten Volumens wirtschaftlich keinen
Sinn machen würde, wenn es nicht zu Wohnzwecken verwendet werden könnte. Sodann
müssen Wohnungen anders als Kellerräume über Fenster verfügen, was wie hier zu
Abgrabungen führt und sich entsprechend auf die Gestaltung des Bauvorhabens und
seine Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung auswirkt.
3.5
Weitere
Überlegungen bezüglich der Einordnung des Bauvorhabens, welche von der
Baubehörde als weiterer Verweigerungsgrund angeführt wurden, hat die
Baurekurskommission nicht angestellt. Insbesondere lässt sich den Akten nichts
bezüglich der baulichen Umgebung und der vorhandenen Bebauungsstruktur sowie
darüber entnehmen, inwiefern diese das nach der geltenden Bau- und Zonenordnung
zulässige Volumen ausschöpft. Ohne diese Abklärungen lässt sich die Frage, wie
sich die grundsätzlich zulässige Ausnützungsübertragung auf die Einordnung des
Bauvorhabens auswirkt und ob die Baubehörde die Baubewilligung gestützt auf
§ 238 Abs. 1 PBG verweigern durfte, nicht entscheiden. Ebenso sind
die weiteren von der Baubehörde geltend gemachten Einordnungsmängel zu prüfen,
so insbesondere bezüglich der für die Freilegung des Untergeschosses
erforderlichen Abgrabungen, die zumindest teilweise ebenfalls eine Folge des
Nutzungstransfers sind.
4.
Der Sachverhalt erweist sich damit als unzureichend
geklärt, was zur Aufhebung des Rekursentscheids führt. Gestützt auf § 64
Abs. 1 VRG ist die Angelegenheit zu weiterer Untersuchung und neuer
Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Damit obsiegt die Beschwerdeführerin, die keinen
weitergehenden Antrag gestellt hat, vollständig, und sind deshalb die
Gerichtskosten den Beschwerdegegnern je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13
Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Der private Beschwerdegegner
ist überdies zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'000.- an die
Beschwerdeführerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Über die Verlegung der Rekurskosten wird die Vorinstanz im zweiten Rechtsgang
zu entscheiden haben.
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Rekursentscheid wird aufgehoben und die Akten
werden zu weiterer Untersuchung und neuer Entscheidung an die Baurekurskommission
I zurückgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnern je zur Hälfte auferlegt.
4.    Der private
Beschwerdegegner wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'000.- an die
Beschwerdeführerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Entscheids.
5.    Mitteilung an
…