zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00159 · 2011-03-23 · de

Bauverweigerung | Baubewilligung für den Umbau einer Scheune: Besitzstandsgarantie, Ausnahmebewilligung. Im Normalfall setzt die Anwendung von § 357 PBG (erweiterte Besitzstandsgarantie) voraus, dass eine bestehende Baute, die seinerzeit in Einklang mit den materiellrechtlichen Vorschriften erstellt worden war, durch eine Gesetzesänderung rechtswidrig geworden ist. Zu den massgeblichen Rechtsgrundlagen im Sinn dieser Rechtsprechung zählen aber nicht nur die eigentlichen Gesetzesvorschriften, sondern nebst Nutzungsplänen auch die Parzellarordnung, soweit sie für die verletzten Bauvorschriften massgebend ist (E. 3.1.1). Umbauten, die in mehreren Schritten verwirklicht werden, dürfen im Rahmen der Besitzstandsgarantie nicht besser gestellt werden als solche, die in einem Schritt realisiert werden. Der geplante Umbau beschränkt sich nicht auf den Schutz bestehender Investitionen, sondern stellt eine neubauähnliche Umgestaltung dar (E. 3.4). Allein aufgrund der relativen Schmalheit des Baugrundstücks kann nicht auf besondere Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG geschlossen werden (E. 4.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 12..2.11.0 VB.2011.00159
Zurich Verwaltungsgericht 12..2.11.0 VB.2011.00159
Zurigo Verwaltungsgericht 12..2.11.0 VB.2011.00159

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00159
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00159
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 11.07.2012
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Bauverweigerung
Baubewilligung für den Umbau einer Scheune: Besitzstandsgarantie, Ausnahmebewilligung.
Im Normalfall setzt die Anwendung von § 357 PBG (erweiterte Besitzstandsgarantie) voraus, dass eine bestehende Baute, die seinerzeit in Einklang mit den materiellrechtlichen Vorschriften erstellt worden war, durch eine Gesetzesänderung rechtswidrig geworden ist. Zu den massgeblichen Rechtsgrundlagen im Sinn dieser Rechtsprechung zählen aber nicht nur die eigentlichen Gesetzesvorschriften, sondern nebst Nutzungsplänen auch die Parzellarordnung, soweit sie für die verletzten Bauvorschriften massgebend ist (E. 3.1.1). Umbauten, die in mehreren Schritten verwirklicht werden, dürfen im Rahmen der Besitzstandsgarantie nicht besser gestellt werden als solche, die in einem Schritt realisiert werden. Der geplante Umbau beschränkt sich nicht auf den Schutz bestehender Investitionen, sondern stellt eine neubauähnliche Umgestaltung dar (E. 3.4).
Allein aufgrund der relativen Schmalheit des Baugrundstücks kann nicht auf besondere Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG geschlossen werden (E. 4.2).
Abweisung.
Stichworte:
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAURECHTSWIDRIGKEIT
BESITZSTANDSGARANTIE
BESONDERE VERHÄLTNISSE
BESTANDESGARANTIE
GESETZESUMGEHUNG
GRENZABSTANDSVERLETZUNG
NEUBAUÄHNLICH
SCHEUNE
UMBAU
UMGESTALTUNG
Rechtsnormen:
§ 220 PBG
§ 357 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2011.00159
Urteil
der 1. Kammer
vom
11. Juli 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiber
Robert Lauko.
In Sachen
A
,
vertreten durch RA B
,
Beschwerdeführer,
gegen
Gemeinderat Ottenbach,
Beschwerdegegner,
betreffend Bauverweigerung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 8. Juni 2010 verweigerte der
Gemeinderat Ottenbach A die baurechtliche Bewilligung für den weiteren Ausbau
der Scheune Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der C-Strasse 03
in Ottenbach.
II.
Den von A hiergegen erhobenen Rekurs wies das
Baurekursgericht mit Entscheid vom 1. Februar 2011 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 3. März 2011 beantragte A dem
Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid aufzuheben und die Sache zur weiteren
Behandlung und zur Neuentscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen; unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners.
Auf Gesuch von A wurde das Beschwerdeverfahren mit
Präsidialverfügung vom 7. März 2011 einstweilen bis 30. April 2011
sistiert und die Sistierung am 1. März 2012 letztmals bis 30. April
2012 verlängert. Mit Präsidialverfügung vom 2. Mai 2012 hob das Verwaltungsgericht
die Sistierung auf und setzte das Verfahren fort.
Am 8. Mai 2012 beantragte das Baurekursgericht ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Ottenbach
liess sich nicht vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Der Beschwerdeführer plant, seine ca. um 1860 erstellte
und seit 1986 teilweise als Wohnhaus genutzte dreigeschossige Scheune Assek.-Nr. 01
weiter auszubauen. Zusätzlich zum Wohnbereich im westlichen Teil des Erd- und
Obergeschosses soll deren vormals als Tenn genutzte östliche Teil sowie der
westliche Bereich des Dachgeschosses zum Wohnen umgebaut werden. Projektiert
ist zudem eine Verlängerung des strassenseitigen Balkons auf die gesamte
südseitige Fassadenlänge. Auf der West-, Süd- und Ostfassade sollen neue Fenster
und auf der gegen Norden gerichteten Dachfläche zwei zusätzliche Dachflächenfenster
eingebaut werden.
Das Baugrundstück befindet sich gemäss Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Ottenbach von 1994 (BZO) und dem geltenden Zonenplan
in der Wohnzone W2b. Die bestehende Scheune hält gegenüber der östlichen Nachbarparzelle
Kat.-Nr. 04 statt des vorgeschriebenen Abstands von 5 m nur einen
solchen von 1,7 bis 2 m ein und unterschreitet auch gegenüber den
nordöstlich bzw. südwestlich angrenzenden Parzellen Kat.-Nrn. 05 bzw. 06
den geltenden Grundgrenzabstand. Darüber hinaus verletzt das Gebäude auf einer
Tiefe von 1 bis 3 m die entlang der C-Strasse gezogene Verkehrsbaulinie
(Regierungsratsbeschluss vom 16. November 1967) und überschreitet an
seiner Nordfassade die nach Art. 9 BZO zulässige Firsthöhe von 5,5 m.
Im Unterschied zu den Parzellen Kat.-Nrn. 06 und 05 liegt mit Bezug auf
das Nachbargrundstück Kat.-Nr. 04 kein Näherbaurrecht vor.
2.
2.1
In seiner
Bauverweigerung vom 8. Juni 2010 führt der Beschwerdegegner im Wesentlichen
aus, das Umbauvorhaben hätte für die Nachbarn in Grenznähe zusätzliche Immissionen
zur Folge, was ihren Interessen entgegenlaufe. Der bestehende Scheunenraum
eigne sich für eine zonengemässe Nutzung wie Lager, Estrich und dergleichen. § 357
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sei insoweit
nicht von Belang. Auch die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung gemäss § 220
PBG seien nicht erfüllt. Abgesehen von den Grenzabstandsverletzungen weise das
Bauvorhaben hinsichtlich der Verkehrsbaulinie, der (Pflicht-)Abstellplätze, der
Kaminhöhe und der geplanten Heizungsanlage Mängel auf.
2.2
Das
Baurekursgericht bestätigte in seinem Rekursentscheid vom 1. Februar 2011
die Bauverweigerung mit dem Hauptargument, die geplanten Massnahmen seien als
neubauähnlich zu qualifizieren und würden von der erweiterten Besitzstandsgarantie
des § 357 Abs. 1 PBG nicht mehr gedeckt. Es liess dabei offen, ob die
Besitzstandsgarantie überhaupt Anwendung finde, nachdem weder dargetan noch
ersichtlich sei, dass das Gebäude durch eine zwischenzeitliche Gesetzesänderung
baurechtswidrig geworden sei.
3.
Laut dem Beschwerdeführer sind die heutigen Grenzverhältnisse
durch eine am 1. März 1983 durchgeführte Melioration erschaffen worden,
wobei nicht sicher sei, ob die Scheune schon vorher abstandwidrig gewesen sei.
Jedenfalls habe durch die Änderung der Grenzverhältnisse der rechtliche Status
der Liegenschaft geändert, weshalb § 357 Abs. 1 PBG vorliegend
einschlägig sei. Da das Erscheinungsbild des Scheunengebäudes nur unwesentlich
verändert werden solle und sich die baulichen Eingriffe auch im Innern auf das
Nötigste bzw. das gesetzlich Vorgeschriebene beschränkten, sei der
Beschwerdegegner in seinem Entscheid insoweit zu schützen, als es darin in
vertretbarer Weise eine den Rahmen der Besitzstandsgarantie sprengende
neubauähnliche Umgestaltung verneine.
3.1
Gemäss § 357
Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften
widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung
nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen
oder nachbarlichen Vorschriften entgegenstehen; für neue oder weitergehende
Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen
vorbehalten.
3.1.1
Im Normalfall setzt die Anwendung von § 357 PBG (erweiterte Besitzstandsgarantie
)
voraus, dass eine
bestehende Baute, die seinerzeit in Einklang mit den materiellrechtlichen
Vorschriften erstellt worden war, durch eine Gesetzesänderung rechtswidrig
geworden ist (vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige
Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 22 ff.).
In seinem Entscheid vom 23. März 2011 (VB.2010.00607 = BEZ 2011 Nr. 24)
hat das Verwaltungsgericht den Bestandesschutz überdies auf Fälle ausgedehnt,
in denen die materielle Rechtswidrigkeit nicht infolge einer Rechtsänderung
eingetreten ist, sondern weil die Baute von der Baubewilligungsbehörde in
falscher Anwendung materieller Baunormen formell rechtskräftig bewilligt und
die Baute entsprechend dieser Bewilligung errichtet wurde. Es hielt dabei fest,
dass keine Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung erfolge, wonach die
erweiterte Bestandesgarantie von § 357 PBG grundsätzlich nicht zum Zug
komme, wenn ein Bauwerk nicht durch eine Änderung der massgeblichen
Rechtsgrundlagen, sondern durch einen Wandel des Sachverhalts rechtswidrig
geworden sei, d.
h.
im Fall einer eigenmächtigen, nicht formell bewilligten Bauausführung.
Zu den massgeblichen Rechtsgrundlagen im Sinn dieser
Rechtsprechung zählen nicht nur die eigentlichen Gesetzesvorschriften, sondern nebst
Nutzungsplänen auch die Parzellarordnung, soweit sie für die verletzten
Bauvorschriften massgebend ist (vgl. bezüglich Waldabstandslinien VGr,
24. Oktober 2002, VB.2002.00030, E. 2d = BEZ 2002 Nr. 60; vgl.
Willi, S. 89). Auch insofern kommt
dem Vertrauensschutz
des Einzelnen regelmässig grössere Bedeutung zu als dem
Gesetzmässigkeitsprinzip
(vgl. auch
VGr,
23. März 2011, VB.2010.00607, E. 4.3 = BEZ 2011 Nr. 24, mit
weiteren Hinweisen).
Laut der Vorinstanz sollen aber Parzellierungen,
die vor Inkrafttreten des kantonalen Planungs- und Baugesetzes von Privaten noch
ohne Bewilligungspflicht und in Missachtung der Abstandsvorschriften vorgenommen
wurden, nicht in den Genuss der erweiterten Besitzstandsgarantie kommen (Rekursentscheid
E. 5.3).
3.1.2
Vorliegend deutet nichts auf eine illegale Erstellung oder eine die
bestehenden Baurechtsmängel verursachende tatsächliche Veränderung der
streitbetroffenen Scheune hin. Allerdings ist nicht bekannt, ob das Gebäude von
Anfang an bzw. seit Inkrafttreten des zürcherischen Baugesetzes vom
23. April 1893 bzw. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 baurechtswidrig ist oder ob eine grenzverändernde Massnahme, etwa die
erwähnte Melioration vom 1. März 1983 oder eine von der seinerzeitigen
Grundeigentümerschaft vorgenommene Parzellierung, zu den Mängeln geführt hat.
Wie es sich damit verhält, kann allerdings offenbleiben, da der geplante Umbau
– wie die nachfolgenden Erwägungen aufzeigen – ohnehin den Rahmen von § 357
PBG sprengt.
3.2
Lehre und
Rechtsprechung verlangen unter Hinweis auf den Zweck der Besitzstandsgarantie,
nämlich den Schutz der im Vertrauen auf die bisherige Ordnung getätigten Investitionen,
dass die baulichen Änderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen
Bausubstanz hinauslaufen dürfen; solche sogenannten "neubauähnlichen
Umgestaltungen" sprengten den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG
zulässigen Änderungen und müssten die Neubauvorschriften einhalten
(RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5). Von neubauähnlichen
Umgestaltungen ist nur unter grosser Zurückhaltung auszugehen (Willi, S. 99;
grundlegend VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.1, auch zum
Folgenden). Für ausgedehntere Erweiterungs- und Umbaumöglichkeiten spricht zum
einen der Umstand, dass durch eine zu restriktive Anwendung von § 357 Abs. 1
PBG Nachverdichtungen in bereits überbauten Gebieten in vielen Fällen
verunmöglicht oder den Abbruch von sinnvoll erneuerbarer Bausubstanz verlangen
würde. Das widerspricht den Grundsätzen der haushälterischen Nutzung des Bodens
und der Siedlungskonzentration (VGr, 19. Dezember 1995, BEZ 1996 Nr. 3, E.2b;
Willi, S. 100;
Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011
,
S. 1139); sodann ist der durch geänderte Bauvorschriften erzwungene Ersatz
des Bestehenden in vielen Fällen weder aus ökonomischer noch ökologischer Sicht
sinnvoll. Zum anderen lässt sich eine grössere Zurückhaltung bei der Annahme
neubauähnlicher Umgestaltungen auch deshalb rechtfertigen, weil die Bewilligung
von Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten laut § 357 Abs. 1 PBG
jedenfalls unter dem Vorbehalt steht, dass dem Bauvorhaben keine überwiegenden
öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen dürfen.
Demgemäss sind neubauähnliche Umgestaltungen nur dann
anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen, das
heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem
Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1
= BEZ 2006 Nr. 32, auch zum Folgenden; zum Begriff der Gesetzesumgehung
BGE 132 III 212 E. 4.1; 114 Ib 11 E. 3a). Bei Änderungen an
vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei objektivierter
Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht
darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es
ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der für einen Neubau
geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lässt
sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und hängt von den
Umständen des Einzelfalls ab.
Bei der Gesetzesumgehung steht nicht die den Rechtsschein
schaffende Umgehungsnorm, sondern die umgangene Norm im Zentrum (Thomas
Gächter, Rechtsmissbrauch im öffentlichen Recht, Zürich etc. 2005, S. 331).
Wo die Einhaltung der Neubauvorschriften nur geringe Belastungen mit sich
bringen würde, ist deshalb zurückhaltender auf eine neubauähnliche Umgestaltung
zu schliessen, als dort, wo Umbau, Erweiterung oder Umnutzung der vorschriftswidrigen
Baute dem Bauherrn Baumöglichkeiten bieten, die mit einem Neubau nicht
realisierbar wären. Die von der bisherigen Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien,
wonach eine Umgestaltung dann anzunehmen ist, wenn die neue Organisation und
Konstruktion des Gebäudes nicht mehr als Verbesserung oder Anpassung des
Vorhandenen gelten können und/oder die baulichen Änderungen die bisherige
Gestalt des Gebäudes nicht mehr erkennen lassen (RB 1986 Nr. 99 =
BEZ 1987 Nr. 5; Willi, S. 100 ff., mit Hinweisen auf die
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen), stellen
deshalb nur Indizien für eine Umgehung bzw. für eine neubauähnliche
Umgestaltung dar; auch bei solchen weitgehenden baulichen Änderungen ist es
aber nicht ausgeschlossen, dass der Schutz der bestehenden Investitionen und
nicht die Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund steht.
3.3
3.3.1
Bei der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG steht den Gemeinden ein Ermessens-
und Entscheidungsspielraum zu (VGr, 8. Oktober 2003, VB.2003.00196, E. 2c
= RB 2003 Nr. 14 = BEZ 2004 Nr. 8), den das Baurekursgericht zu
beachten hat. Obschon ihm als Rekursbehörde gemäss § 20 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) volle
Überprüfungsbefugnis zusteht, hat es sich bei der Ermessenskontrolle
Zurückhaltung aufzuerlegen und darf es nicht einfach eine vertretbare
Ermessensausübung der kommunalen Baubewilligungsbehörde durch seine eigene
ersetzen (RB 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 20 N. 17 ff.). Dem Verwaltungsgericht steht nach § 50
Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG von
vornherein nur Rechtskontrolle zu.
3.3.2
Der Beschwerdegegner erwog in der
Bauverweigerung vom 8. Juni 2010 nicht ausdrücklich, dass er vorliegend
mangels neubauähnlicher Umgestaltung von der grundsätzlichen Anwendbarkeit der
Besitzstandsgarantie ausgehe, sondern bejahte dies bloss implizit durch seine
Ausführungen zu den überwiegenden nachbarlichen Interessen. In seiner Rekursvernehmlassung
vom 7. September 2010 beschränkte sich der Gemeinderat sodann auf die
Wiedergabe einschlägiger Rechtsmittelentscheide und begründete seine Annahme bezogen
auf den hier zu beurteilenden Fall nicht näher. Mangels Ermessensausübung kann
sich die Gemeinde daher insoweit nicht
auf ihren
autonomen Beurteilungsspielraum berufen, weshalb es vorliegend auch nicht auf
die Vertretbarkeit des kommunalen Entscheids ankommt. Die Rekursinstanz war
vielmehr berechtigt, die Frage uneingeschränkt, das heisst unter Einsatz ihrer
vollen Kognition, zu überprüfen (vgl. VGr, 25. Oktober 2011,
VB.2011.00348, E. 3.4.2).
3.4
Die
vorinstanzlichen Erwägungen, wonach die geplanten Massnahmen als neubauähnlich
zu qualifizieren seien und von der erweiterten Besitzstandsgarantie nicht mehr
gedeckt seien, erweisen sich als vertretbar; es kann auf sie verwiesen werden (§
70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG
).
Zum bisherigen Wohnbereich aus dem Jahr 1986, bestehend aus einem 20,7 m
2
grossen
Zimmer im Erd- und einem rund 50 m
2
grossem (Wohn-)Zimmer sowie
einer Dusche/WC im Obergeschoss, soll auf Kosten des bisherigen Tenns neu ein
ausschliesslich zu Wohnzwecken genutztes Dachgeschoss von fast 70 m
2
(zwei Zimmer und ein Badezimmer) hinzukommen, erschlossen durch eine Treppe vom
Obergeschoss. Geplant sind im Obergeschoss zudem eine Vergrösserung des Wohnzimmers
sowie der Einbau einer Küche und eines zusätzlichen Zimmers (20,6 m
2
).
Während die Wohnnutzung gegenwärtig eine eher untergeordnete Rolle spielt,
würde sie nach der Realisierung des Bauvorhabens eine überwiegende Bedeutung
erlangen. Auch wenn die Scheune in ihrer Kubatur bis auf den Einschnitt im
südöstlichen Bereich des Obergeschosses zur Verlängerung des bestehenden
Balkons erhalten bleiben soll, würde sich durch den Umbau auch das äussere Erscheinungsbild
des Gebäudes erheblich verändern. Insbesondere würde die bislang keinerlei
Öffnungen aufweisende Ostfassade mit mehreren Fenstern ausgestattet, womit die
erweiterte Wohnnutzung auch von dieser Seite aus äusserlich in Erscheinung träte.
Noch weitreichender erscheinen die Eingriffe, wenn man sie an
der Situation vor 1986 misst, d.
h.
vor der teilweisen Umnutzung der Scheune als Wohnhaus. Eine solche Betrachtungsweise
ist angezeigt, weil das Gebäude – soweit ersichtlich – bereits zu jenem Zeitpunkt
baurechtswidrig war. Geht man nämlich davon aus, dass die damaligen Ausbauten
unter dem Aspekt von § 357 Abs. 1 PBG bewilligungsfähig waren, würde
die Bauherrschaft mit einer erneuten Anwendung der Vorschrift, diesmal bezogen
auf den umgebauten Zustand, im Endeffekt doppelt begünstigt. Umbauten, die in
mehreren Schritten verwirklicht werden, dürfen aber im Rahmen der Besitzstandsgarantie
nicht bessergestellt werden als solche, die in einem Schritt realisiert werden,
es sei denn in Fällen, wo die Vorschriftswidrigkeit nach Durchführung der
ersten Eingriffe infolge (erneuter) Änderung der massgeblichen Rechtsgrundlagen
vergrössert worden ist.
Dass der geplante Umbau ferner umfassendere
Baumöglichkeiten bietet, als mit einem Ersatzneubau anstelle der Scheune
möglich wäre (Rekursentscheid E. 7.2 in fine), ist naheliegend und wird
vom Beschwerdeführer auch nicht bestritten. Das Vorhaben beschränkt sich unter
diesen Umständen nicht mehr auf den Schutz bestehender Investitionen, sondern
stellt eine von § 357 Abs. 1 PBG nicht erfasste neubauähnliche
Umgestaltung dar.
4.
Eventualiter beantragt der Beschwerdeführer, das Bauprojekt
wegen der ungünstigen Form des Baugrundstücks gemäss § 220 PBG von den
verletzten Bauvorschriften zu dispensieren.
4.1
Eine
Ausnahmebewilligung ist gemäss § 220 PBG zu erteilen, wenn besondere Verhältnisse
vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint
(Abs. 1). Eine Ausnahmebewilligung darf überdies nicht gegen den Sinn und
Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreit, und auch sonst keine
öffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2). Schliesslich darf ein Nachbar
durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht
unzumutbar benachteiligt werden (Abs. 3).
Besondere, eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse
können in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der
Zweckbestimmung des Gebäudes liegen – insbesondere jedoch in der Form, Lage
oder Topografie des Baugrundstücks (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4;
RB 1981 Nr. 126; RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981 Nr. 34;
Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere
nach § 220 des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, Zürich 1990, S. 102 ff.;
Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 1124 ff.; Walter Haller/Peter Karlen,
Raumplanungs- und Baurecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, N. 690). Das
Institut der Ausnahmebewilligung soll dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit
dort Nachachtung verschaffen, wo die Anwendung der gesetzlichen Regelung zu
Resultaten führen würde, die der Gesetzgeber nicht bedacht hat und durch kein
öffentliches Interesse gedeckt sind (RB 1985 Nr. 102; Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 1128). Eine Ausnahmebewilligung bezweckt daher, im Einzelfall Härten
und Unbilligkeiten zu beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht
beabsichtigt waren. Es geht mithin um offensichtlich ungewollte Wirkungen einer
Vorschrift. Die Ausnahmebewilligung darf daher nicht dazu eingesetzt werden,
generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen liessen;
auf diesem Weg würde das Gesetz abgeändert (BGE 117 Ib 125 E. 6d mit
Hinweisen).
4.2
Allein
aufgrund der relativen Schmalheit des Baugrundstücks kann nicht auf besondere
Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG geschlossen werden.
Diesbezüglich unterscheidet sich das Baugrundstück nicht wesentlich von zahlreichen
Grundstücken, wie sie auch andernorts vorkommen (
vgl.
VGr,
23. März 2011,
VB.2011.00041, E. 3.5).
Dass eine vorschriftskonforme, sinnvolle (Neu-)Überbauung der
Liegenschaft trotz der vorliegenden Näherbaurechte betreffend die Parzellen
Kat.-Nrn. 06 und 05 nicht möglich wäre, weist der Beschwerdeführer nicht
nach und ist auch nicht ersichtlich. Mangels besonderer Verhältnisse fällt die
Erteilung einer Ausnahmebewilligung somit ausser Betracht.
5.
Da sich das Bauvorhaben als nicht bewilligungsfähig
erweist, ist die Beschwerde abzuweisen.
Bei diesem
Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2
VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    110.--     Zustellkosten,
Fr. 4'110.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…