zh_verwaltungsgericht · VR.2012.00003 · 2011-11-02 · de

Landabtretung / Trottoirbeiträge | Landabtretung und Trottoirbeitrag. Da das Strassenprojekt den Umfang der Landabtretung rechtskräftig definiert hat und das Enteigungsrecht gemäss § 15 Abs. 1 Satz 3 StrG von Gesetzes wegen erteilt worden ist, entfällt nun ein Administrativverfahren für die Erteilung des Enteignungsrechts nach § 21 AbtrG. Das Schätzungsverfahren für die Festsetzung der Entschädigung bzw. der Beiträge nach §§ 32 ff. AbtrG ist zu Recht durchgeführt worden (E. 2.2). Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 3.1). Bestimmung des Verkehrswerts von Vorgartenland mittels Vergleichsmethode (E. 3.2 und 3.3). Kasuistik (E. 3.4). Das Abstellen der Schätzungskommission auf die gemäss den Angaben des statistischen Amtes für unbebautes, erschlossenes Wohnbauland auf Gemeindegebiet erzielten Quadratmeterpreise über die Jahre 2006 bis 2010, basierend auf immerhin 44 Verkäufen, ist nicht zu beanstanden. Der von der Schätzungskommission angenommene Landpreis für Bauland erweist sich als korrekt ermittelt (E. 4.4). Der vorgenommene Einschlag von einem Drittel ist nicht übermässig gross: Eine Herabsetzung auf zwei Drittel des Baulandwerts liegt angesichts der topografischen Situation und der bestehenden Rechtsprechung im Rahmen der üblichen Bandbreite. Der Ausnützungsverlust zeitigt keine Auswirkungen auf den Einschlag (E. 4.5). Weder liegt eine besondere Beeinträchtigung in den persönlichen Verhältnissen des Rekurrenten vor, noch legt er eine solche dar, weshalb ein Anspruch auf einen Unfreiwilligkeitszuschlag entfällt. Die von der Schätzungskommission festgelegte Abtretungsentschädigung ist rechtens (E. 4.6). Rechtsgrundlagen betreffend Trottoirbeitrag (E. 5.1). Vom Rekurrenten können mangels genügender gesetzlicher Grundlagen keine Trottoirbeiträge verlangt werden (E. 5.3). Teilweise Gutheissung des Rekurses.

Zürich Verwaltungsgericht 13..2.07.0 VR.2012.00003
Zurich Verwaltungsgericht 13..2.07.0 VR.2012.00003
Zurigo Verwaltungsgericht 13..2.07.0 VR.2012.00003

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2012.00003
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Geschäftsnummer:
VR.2012.00003
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 07.02.2013
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 27.08.2013 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Enteignungsrecht
Betreff:
Landabtretung / Trottoirbeiträge
Landabtretung und Trottoirbeitrag.
Da das Strassenprojekt den Umfang der Landabtretung rechtskräftig definiert hat und das Enteigungsrecht gemäss § 15 Abs. 1 Satz 3 StrG von Gesetzes wegen erteilt worden ist, entfällt nun ein Administrativverfahren für die Erteilung des Enteignungsrechts nach § 21 AbtrG. Das Schätzungsverfahren für die Festsetzung der Entschädigung bzw. der Beiträge nach §§ 32 ff. AbtrG ist zu Recht durchgeführt worden (E. 2.2). Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 3.1). Bestimmung des Verkehrswerts von Vorgartenland mittels Vergleichsmethode (E. 3.2 und 3.3). Kasuistik (E. 3.4). Das Abstellen der Schätzungskommission auf die gemäss den Angaben des statistischen Amtes für unbebautes, erschlossenes Wohnbauland auf Gemeindegebiet erzielten Quadratmeterpreise über die Jahre 2006 bis 2010, basierend auf immerhin 44 Verkäufen, ist nicht zu beanstanden. Der von der Schätzungskommission angenommene Landpreis für Bauland erweist sich als korrekt ermittelt (E. 4.4). Der vorgenommene Einschlag von einem Drittel ist nicht übermässig gross: Eine Herabsetzung auf zwei Drittel des Baulandwerts liegt angesichts der topografischen Situation und der bestehenden Rechtsprechung im Rahmen der üblichen Bandbreite. Der Ausnützungsverlust zeitigt keine Auswirkungen auf den Einschlag (E. 4.5). Weder liegt eine besondere Beeinträchtigung in den persönlichen Verhältnissen des Rekurrenten vor, noch legt er eine solche dar, weshalb ein Anspruch auf einen Unfreiwilligkeitszuschlag entfällt. Die von der Schätzungskommission festgelegte Abtretungsentschädigung ist rechtens (E. 4.6). Rechtsgrundlagen betreffend Trottoirbeitrag (E. 5.1). Vom Rekurrenten können mangels genügender gesetzlicher Grundlagen keine Trottoirbeiträge verlangt werden (E. 5.3).
Teilweise Gutheissung des Rekurses.
Stichworte:
DIENSTBARKEIT
EINSCHLAG
ENTEIGNUNG
ERSCHLIESSUNG
LANDABTRETUNG
LANDPREIS
MEDIANWERT
SCHÄTZUNGSMETHODE
SCHÄTZUNGSVERFAHREN
SONDERVORTEIL
TROTTOIR
TROTTOIRBEITRAG
UNFREIWILLIGKEITSENTSCHÄDIGUNG
VERGLEICHSMETHODE
VERKEHRSWERT
VORGARTENLAND
Rechtsnormen:
§ 13 Abs. I AbtrG
§ 39 AbtrG
§ 237 PBG
§ 15 Abs. I StrassG
§ 17 Abs. II StrassG
§ 21 StrassG
§ 62 lit. d StrassG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3.
Abteilung
VR.2012.00003
Urteil
der 3. Kammer
vom
7. Februar 2013
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea
Rotach, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Gerichtsschreiberin Anja Tschirky.
In Sachen
A,
Rekurrent,
gegen
Staat Zürich, vertreten durch die Baudirektion,
Rekursgegner,
betreffend
Landabtretung/Trottoirbeiträge,
hat
sich ergeben:
I.
A.
Am 6. Juni 2002 setzte die Baudirektion des
Kantons Zürich das Projekt für die Erstellung eines Rad-/Gehwegs auf der
östlichen Seite der im regionalen Verkehrsplan enthaltenen B-Strasse, Teilstück
C-Strasse bis D-Strasse, in der Gemeinde E fest. In der Folge wurde der
Rad-/Gehweg teilweise umgesetzt, nicht aber beim Grundstück Kat.-Nr. 01,
das im Eigentum von A steht, da mit ihm keine gütliche Einigung zustande kam.
B.
Im Juni 2008 erfolgte ein separates
Planauflageverfahren nach § 16 in Verbindung mit § 17 Abs. 2 des
Strassengesetzes vom 27. September 1981 (StrG). Zudem wurde A eine
persönliche Anzeige bezüglich der von ihm verlangten Abtretungsfläche von rund
120 m
2
, wofür Fr. 340.- pro m
2
geboten würden,
und des Trottoirbeitrags über Fr. 7'076.- zugestellt. Mit Einsprache vom
14. Juli 2008 setzte sich A gegen den Beitrag von Fr. 7'076.-, die
Landabtretung und das Projekt selber zur Wehr, da der Rad-/Gehweg auf der
gegenüberliegenden Seite realisiert werden könne. Mit Verfügung vom
23. November 2009 wies die Baudirektion die Einsprache ab, soweit sie
darauf eintrat. Zudem lud sie das Immobilienamt, Abteilung Landerwerb, dazu
ein, den Landerwerb nach den §§ 18 ff. StrG durchzuführen, mit der
Ermächtigung, das für die Ausführung des Projekts erforderliche Land nötigenfalls
auf dem Weg der Expropriation zu erwerben, Anstösserbeiträge zu erheben, allfällige
Vergleiche zu treffen oder auf gütlicher Basis Verträge abzuschliessen.
C.
Ein gegen die Verfügung der Baudirektion vom
23. November 2009 beim Regierungsrat erhobener Rekurs As wurde mit
Beschluss vom 15. Dezember 2010 abgewiesen.
D.
Ebenso wurde die gegen den Regierungsratsbeschluss
beim Verwaltungsgericht eingereichte Beschwerde von A mit Entscheid vom
21. April 2011 abgewiesen.
E.
Am 26. September 2011 wies das Bundesgericht eine
gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts erhobene Beschwerde As ab.
F.
Nachdem eine am 2. November 2011 gemäss § 29 des
Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten
vom 30. November
1879 (Abtretungsgesetz/AbtrG)
durchgeführte Einigungsverhandlung
erfolglos verlaufen war, ersuchte die Baudirektion namens des Staates das
Statthalteramt des Bezirks H um Anordnung eines Schätzungsverfahrens gemäss den
§§ 18 und 21 StrG in Verbindung mit § 39 AbtrG. Dieses überwies die
Akten mit Verfügung vom 20. März 2012 der Schätzungskommission des Kantons
Zürich.
II.
Am 29. Juni 2012 wurde beim
streitbetroffenen Grundstück von der Schätzungskommis­sion die Schätzungsverhandlung,
verbunden mit einem Augenschein, durchgeführt, welcher A fernblieb. Vorgängig
hatte er der Schätzungskommission ein Schreiben vom 14. Juni 2012 zukommen
lassen, wonach er das eingeleitete Verfahren weiterhin als unzweckmässig bzw.
unzulässig erachte. Eine Abtretung müsse nur erfolgen, wenn zum Beispiel das
Einräumen von Rechten nicht ausreiche. Der Staat beantragte an der Verhandlung,
es sei für die Landabtretung im Umfang von ca. 120 m
2
auf
Kat.-Nr. 01 ein Landpreis von Fr. 405.-/m
2
festzusetzen
und es sei A zu verpflichten, dem Staat Trottoirbeiträge im Umfang von
Fr. 8'625.- zu bezahlen. Auf das Schreiben As vom 14. Juni 2012 bzw.
den Antrag auf Erstellung eines Servituts sei nicht einzutreten bzw. er sei
eventualiter abzuweisen.
Die Schätzungskommission hiess am
29. Juni 2012 die Klage des Staates gut und verpflichtete diesen, A eine
Abtretungsentschädigung von Fr. 405.-/m
2
für die Landabtretung
im Umfang von 120 m
2
(Kat.-Nr. 01) zu bezahlen, insgesamt
Fr. 48'600.-. A wurde verpflichtet, dem Staat Trottoirbeiträge im Umfang
von Fr. 8'625.- zu bezahlen. Die Kosten des Schätzungsverfahrens wurden
dem Staat auferlegt. Partei- bzw. Umtriebsentschädigungen wurden keine
zugesprochen. Auf den allfälligen Antrag gemäss Schreiben von A vom
14. Juni 2012 trat die Schätzungskommission nicht ein.
III.
Gegen den Entscheid der Schätzungskommission
vom 29. Juni 2012 meldete A am 22. August 2012 Rekurs beim Verwaltungsgericht
an. Nach entsprechender Aufforderung gemäss Präsidialverfügung vom
28. August 2012 reichte er am 18. September 2012 eine begründete
Rekursschrift ins Recht mit den Anträgen, es sei der Entscheid der Schätzungskommission
vom 29. Juni 2012 aufzuheben und die Sache an den Bezirksrat zu überweisen,
eventualiter sei die Sache an die Schätzungskommission zurückzuweisen,
subeventualiter sei die Entschädigung für den abzutretenden Landanteil auf
Fr. 1'000.-/m
2
festzusetzen, eine Unfreiwilligkeitsentschädigung
zuzusprechen und auf die Erhebung eines Trottoirbeitrags sei zu verzichten,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Staates. Der Staat
beantragte am 10. Oktober 2012 die Abweisung des Rekurses und die
Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten von A. Die Schätzungskommission nahm mit
Schreiben vom 8. Oktober 2012 Stellung zur Rekursschrift. Dazu nahm A
wiederum Stellung mit Schreiben vom 26. Oktober 2012.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden
Rekurses nach § 46 AbtrG in Verbindung mit den §§ 21 und 62
lit. d und e StrG zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. Der Streitwert liegt über Fr. 20'000.-,
weshalb die Kammer zum Entscheid berufen ist (§ 38 Abs. 1 und
§ 38b Abs. 1 lit. c des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 [VRG]).
2.
Nachdem der Rekurrent die Aufhebung des vorinstanzlichen
Entscheids und die Überweisung der Sache an den Bezirksrat beantragt, ist
vorerst die verfahrensrechtliche Situation zu erörtern.
2.1
Der
Rekurrent geht davon aus, im Verfahren betreffend die Festsetzung des Strassenprojekts
sei über die Enteignung noch nicht rechtskräftig entschieden worden. Deswegen
sei es auch nicht nötig gewesen, in jenem Verfahren weitergehende Ausführungen
zur Enteignung zu machen. Davon sei auch die Baudirektion ausgegangen, habe sie
doch im Einspracheentscheid festgehalten, dass die enteignungsrechtlichen
Begehren im anschliessenden Enteignungsverfahren zu behandeln seien. Es sei
somit treuwidrig, wenn sich die Baudirektion nun auf den Standpunkt stelle, ein
solches Enteignungsverfahren sei infolge verspäteter Vorbringen nicht
durchzuführen. Die Errichtung einer Dienstbarkeit anstelle der infrage
stehenden Enteignung erwähnt er nicht mehr ausdrücklich.
Der Rekursgegner verweist dagegen auf die in Rechtskraft
erwachsene Festsetzung des Strassenprojekts, womit das Enteignungsrecht erteilt
worden sei. Die Einsprache vom 14. Juli 2008 enthalte keinerlei Hinweis
darauf, dass der Rekurrent anstelle der üblichen Enteignung lediglich die
Einräumung einer Dienstbarkeit beantrage. Sofern der Rekurrent im
Schätzungsverfahren neu überhaupt einen solchen Antrag gestellt haben sollte,
so wäre er verspätet erfolgt.
Die Vorinstanz hat offengelassen, ob der Rekurrent einen
Antrag auf Errichtung eines Servituts anstelle der formellen Enteignung
gestellt habe, da ein solcher zufolge des rechtskräftigen Projektentscheids
ohnehin verspätet wäre. Selbst wenn ein entsprechender Antrag als
enteignungsrechtliches und nicht projektbezogenes Begehren verstanden werden
wollte, führte dies zu keinem anderen Ergebnis, seien doch
enteignungsrechtliche Begehren im kombinierten Verfahren, wie es hier
vorgelegen habe, innert der 30-tägigen Auflagefrist einzureichen (§ 17
Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 lit. b StrG). Zudem wäre die
Errichtung eines Servituts aus Praktikabilitätsgründen, Haftungsfragen und Fragen
der Zwangsvollstreckung (Doppelaufruf) abzuweisen. Auf das Begehren bezüglich
Errichtung einer Dienstbarkeit sei somit nicht einzutreten.
2.2
Durch das
vorangegangene sogenannte kombinierte Projektverfahren nach § 17
Abs. 2 Satz 2 StrG ist der Eingriff in den Grundstücksteil des
Rekurrenten bezüglich
Perimeter
(Fläche und Lage) sowie
abzutretendem
Eigentum
(§ 18 in Verbindung mit § 1 StrG) rechtskräftig
bestimmt. Schon nach dem Wortlaut sowie Sinn und Zweck der genannten
Gesetzesbestimmungen ergibt sich unmissverständlich, dass Staatsstrassen nicht
im Privateigentum verbleiben können und daher die Errichtung einer
Dienstbarkeit entfällt (vgl. auch die entsprechende Regelung bezüglich
Erschliessungsanlagen im Quartierplanverfahren gemäss § 171 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Da es vorliegend um
eine
Staatsstrasse
geht, ist zudem das
Enteignungsrecht von Gesetzes
wegen
erteilt worden (§ 15 Abs. 1 Satz 3 StrG).
Dementsprechend war auch die Ausschreibung im Amtsblatt des Kantons Zürich vom
13. Juni 2008 verfasst: es wurde auf die Auflage des Ausführungsprojekts
und des Landerwerbsplans gemäss § 16 in Verbindung mit § 17
Abs. 2 StrG hingewiesen und ausdrücklich festgehalten, innerhalb der
Auflagefrist von 30 Tagen müssten auch Einsprachen gegen die Enteignung
sowie Entschädigungsbegehren, Bestreitungen von Beitragsforderungen und
Begehren um Durchführung von Anpassungsarbeiten eingereicht werden. Unterlasse
ein Grundeigentümer diese Einsprachen, werde gemäss § 23 AbtrG angenommen,
er sei mit der ihm zugemuteten Abtretung bzw. der gestellten Beitragsforderung
einverstanden und anerkenne mit Bezug auf seine eigenen Ansprüche zum Voraus
die Richtigkeit des Entscheides der Schätzungskommission. Im Weiteren erhielt
der Rekurrent eine persönliche Anzeige. Dem rechtskundigen Rekurrenten mussten
daher Inhalt und Rechtsfolgen der Ausschreibung klar sein. Dass dem so war,
zeigt sich auch darin, dass er sich in seiner Einsprache vom
14. Juli 2008 nicht nur gegen das Projekt wehrte, sondern auch gegen
die in Aussicht genommene Entschädigung, sofern es zu einer Enteignung kommen
sollte, sowie die vorgesehene Trottoirbeitragsleistung.
Da das Strassenprojekt den Umfang der Landabtretung im
ausgeführten Sinn rechtskräftig definiert hat und das Enteignungsrecht von
Gesetzes wegen erteilt worden ist, entfällt nun ein Administrativverfahren für
die Erteilung des Enteignungsrechts nach § 21 AbtrG und somit ein
Verfahren beim Bezirksrat (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,
§ 19 N. 114 f., 125 ff.). Zu Recht ist daher das Schätzungsverfahren
für die Festsetzung der Entschädigung bzw. der Beiträge nach den
§§ 32 ff. AbtrG durchgeführt worden, und es kann auf die
diesbezüglich zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden
(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Das
Begehren des Rekurrenten auf Überweisung der Sache an den Bezirksrat ist daher
abzuweisen.
Vorliegend abzuhandeln sind daher allein die Festsetzung der
Entschädigung für die Landabtretung sowie der Trottoirbeitrag.
3.
3.1
Über
abtretungsrechtliche Rekurse entscheidet das Verwaltungsgericht laut § 46
Abs. 2 Halbsatz 2 AbtrG nach den Bestimmungen über die
Verwaltungsrechtspflege. Massgebend sind somit die §§ 49 ff. VRG.
Gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 lit. a und b sowie
Abs. 2 VRG überprüft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid
auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter Vorbehalt hier
nicht relevanter Ausnahmen verwehrt (vgl. § 50 Abs. 2 VRG). Im
Rechtsmittelverfahren gegen den Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des
vorangegangenen Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung auf
zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere, ob die von der Kommission
gewählte Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar sei. Ferner
ist zu klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die
Schätzung wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist
hingegen die Angemessenheit des Schätzungsentscheids (VGr, 10. September
1998, VR.98.00002/3, auszugsweise in RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998
Nr. 23; Kölz/Bosshart/Röhl, § 41 N. 40; Tobias Jaag/Markus
Rüssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons Zürich, 4. A., Zürich
2012, Rz. 2128).
3.2
Gemäss
Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und
§ 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller
Vermögensnachteile gefordert werden. Nach § 13 Abs. 1 Satz 1
AbtrG ist für die Bestimmung der Entschädigung der
Verkehrswert
massgebend.
Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am
Stichtag für das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (VGr,
25. November 2010, VR.2010.00003, E. 2.3, mit Hinweis auf VGr,
5. September 1991, SR.91/0024, auszugsweise in RB 1991 Nr. 47; BGE
113 Ib 39, E. 2a).
3.3
Die
Bestimmung des Verkehrswerts kann unter anderem dann Schwierigkeiten bereiten,
wenn es sich bei der abzutretenden Landfläche um sogenanntes Vorgartenland
handelt, das heisst um Land, das aufgrund seiner Lage innerhalb eines
Baulinien- oder Abstandsbereichs nicht oder nur beschränkt überbaut werden kann
(VR.2010.00003, E. 2.4 mit Hinweis auf VGr, 20. Mai 2009,
VR.2008.00003, E. 3.1.2). Problematisch ist die Berechnung des Verkehrswerts
insbesondere dann, wenn das abzutretende Vorgartenland nur einen geringen Teil
des Gesamtgrundstücks ausmacht und für sich allein betrachtet auf dem Markt
kaum einen Preis erzielen könnte. Erschwerend kommt in solchen Fällen nicht selten
hinzu, dass sich auch der Verkehrswert, der dem Restgrundstück für sich allein
betrachtet vor dem Eingriff zukam, nicht leicht ermitteln lässt. Nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist es daher zulässig, bei der Bemessung
der Entschädigung für die Abtretung von Vorgartenland den
Quadratmeter-Durchschnittswert für das Gesamtgrundstück vor der Enteignung zu
ermitteln und auf den abzutretenden Teil zu verlegen, wobei einer allfälligen
Minder- oder Höherwertigkeit der abzutretenden Fläche durch Abzüge bzw. Zuschläge
Rechnung getragen wird. Die Durchschnittsberechnung wird dabei häufig mit der
Vergleichsmethode verknüpft, indem – in einem ersten Schritt – der Verkehrswert
des ganzen Grundstücks aus tatsächlich bezahlten Preisen für vergleichbare
Grundstücke abgeleitet wird. Liegen im einzelnen Fall zureichende Gründe vor,
das abzutretende Vorgartenland nicht dem ermittelten Baulandpreis
gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten Schritt durch einen Einschlag
reduziert (VGr, 7. April 2006, VR.2005.00003/4, E. 3.1, auszugsweise
in RB 2006 Nr. 118, E. 3.1 und BEZ 2006 Nr. 35). Das Mass des
unter dem Titel
Vorgartenland
vorzunehmenden Abzugs vom zu entschädigenden
Verkehrswert kann selten präzis bestimmt werden; vielmehr ist das Ausmass der
Herabsetzung nach pflichtgemässem Ermessen festzulegen (BGE 122 I 168,
E. 4c).
3.4
So
erachtete das Verwaltungsgericht eine Reduktion des Baulandwerts um zwei
Drittel als zulässig, da das abzutretende Vorgartenland nicht hätte überbaut
werden können, der Erholungswert auch nach der Abtretung noch vorhanden war,
die baulichen Nutzungsmöglichkeiten der abtretungspflichtigen Grundstücke nicht
beeinträchtigt wurden und mit der Abtretung eine Verbesserung des
Hochwasserschutzes verbunden war (VR.2005.00003/4, E. 3.4, ebenso
VR.2010.00003, E. 2.6). In einem anderen Fall erachteten Bundes- und
Verwaltungsgericht einen Einschlag auf den Baulandwert um drei Viertel als
zulässig, da der Verlust der Abtretungsfläche weder einen Einfluss auf die
Ausnützung des Grundstücks noch auf dessen Überbaubarkeit hatte. Die
betreffende Parzelle war erst wenige Jahre zuvor mit einem Wohn- und
Geschäftshaus überbaut worden, das eine Lebensdauer von mutmasslich mehreren
Jahrzehnten aufwies (BGr, 14. Dezember 2009, 1C_361/2009; VGr,
20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.4).
4.
4.1
Die
Schätzungskommission hielt vorliegend fest, die abzutretende Fläche liege im
Strassenabstandsbereich gemäss § 265 PBG und befinde sich somit im
Bauverbotsbereich. Sie gelte als sogenanntes Vorgartenland. Ein Grundstückteil,
der abgetrennt werden könne, ohne die bauliche Ausnützung zu beeinflussen, sei
ein minderwertiger Flächenabschnitt. Der Wert des Abtretungslandes könne sich
nach seinem Nutzwert bestimmen. Hier erweise sich, ausgehend von einem anhand
der Angaben des statistischen Amts des Kantons Zürich ermittelten Medianwert
für Bauland in der Gemeinde E für die Jahre 2006 bis 2010 von Fr. 607.-
pro m
2
, ein Einschlag von einem Drittel als gerechtfertigt, was eine
Entschädigung von Fr. 405.- pro m
2
ergebe. Ein
Unfreiwilligkeitszuschlag sei nicht zu gewähren.
4.2
Der
Rekurrent macht geltend, indem die Vorinstanz lediglich auf statistische Werte
bzw. den Medianwert abgestellt habe, sei sie ihrer Aufgabe in keiner Weise
nachgekommen. Vielmehr müsse der Verkehrswert individuell, unter Umständen
unter Beizug eines Sachverständigen, nach allgemeinen Bewertungsgrundsätzen
geschätzt werden. Dabei werde die Vergleichsmethode deutlich favorisiert. Im
nahegelegenen Dorfzentrum von E hätten in jüngerer Zeit verschiedene
Überbauungen mit Handänderungen stattgefunden. Es wäre daher für die
Schätzungskommission ein Leichtes gewesen, sich ein Bild über den Verkehrswert
des streitbetroffenen Grundstücks zu machen. Ausserdem könne angesichts der
wenigen stattgefundenen Handänderungen in der Periode 2006 bis 2010 keine
statistische Aussage gemacht werden. Zudem werde nicht zwischen den Dörfern E
und F unterschieden. Die Vorinstanz begründe auch nicht, weshalb sie auf den –
ohnehin untauglichen – Medianwert abstelle und nicht beispielsweise den Quantil
75 %. Aber auch die sich auf veraltete Hinweise stützenden Ausführungen
bezüglich des Vorgartenlands würden an der Rechtslage vorbeizielen. Der Wert
eines jeden Vermögensobjekts bemesse sich nach Kaspar Fierz (vgl. derselbe,
Immobilienökonomie und Bewertung von Liegenschaften, 6. A., Zürich 2011)
nach dem Nutzen, den es in Zukunft spende. Ob der konkrete Quadratmeter nicht
überbaut werden könne, weil er in einer Bauverbotszone liege, ändere nichts
daran, dass er eine Ausnützung habe, die für eine bauliche Nutzung brauchbar
sei. Vorliegend könne das streitbetroffene Grundstück im Umfang von ca.
120 m
2
weniger baulich ausgenutzt werden. Ohne genauere
Kenntnis der örtlichen Verhältnisse werde der Verkehrswert daher auf
Fr. 1'000.- pro m
2
geschätzt. Hinzu komme ein
Unfreiwilligkeitszuschlag, weil die Abtretung zwangsweise zustande komme.
4.3
Der
Rekursgegner hält demgegenüber fest, die vom Rekurrenten verlangte Vergleichsmethode
sei nichts anderes als eine (einfache) statistische Methode, bei welcher
Echttransaktionen von unbebautem Bauland für die Schätzung des Verkehrswerts
der Abtretungsfläche herangezogen würden. Die Schätzungskommission habe
ausserdem ihr Ergebnis auf die anlässlich des Augenscheins konkret gewonnenen
Erkenntnisse gestützt. Auch der Vorgartenabzug sei rechtens und wäre gemäss der
Meinung von Fierz, wonach ausgehend vom vollen Baulandpreis eine Abzinsung über
die Anzahl Jahre bis zum mutmasslichen Abbruch zu erfolgen habe, wohl höher als
ein Drittel. Vorliegend sei der vorgenommene Abzug von einem Drittel sicherlich
nicht zu hoch, handle es sich doch beim abzutretenden Landstreifen um einen
abfallenden, stark überwachsenen Flächenabschnitt entlang der B-Strasse,
welchem vorab eine Pufferfunktion zur Strasse und keine Erholungsfunktion
zukomme.
4.4
Das
Abstellen der Schätzungskommission auf die gemäss den Angaben des statistischen
Amts für unbebautes, erschlossenes Wohnbauland auf Gemeindegebiet erzielten
Quadratmeterpreise über die Jahre 2006 bis 2010, basierend auf immerhin
44 Verkäufen, ist hier nicht zu beanstanden. Dabei brauchte auch nicht
zwischen den Dorfteilen E und F unterteilt zu werden, liegen doch beide
Dorfteile in derselben Gemeinde und somit in der gleichen Gegend. Insbesondere
hat die Vorinstanz auch einen Augenschein, dem der Rekurrent unentschuldigt
ferngeblieben ist, durchgeführt und vor Ort die konkrete Situation und damit
die Vergleichbarkeit mit den statistischen Angaben überprüft (vgl. BGE 134 II
49, E. 16.4; 138 II 77, E. 7.3). Im Weiteren erweist sich angesichts
der Lage des streitbetroffenen Grundstücks an der B-Strasse am Rand des Dorfteils
E die Heranziehung des Medianwerts (Wert, der von der Hälfte der Verkäufe
unter- bzw. überschritten wird) als gerechtfertigt (vgl. BGE 134 II 152,
E. 11.3). Der rechtskundige Rekurrent unterlässt es denn auch zu
substanziieren, inwieweit die von Kaspar Fierz vorgeschlagene Schätzungsmethode,
welche vom Wert bzw. Nutzen, den das (überbaute) Objekt in Zukunft spende,
ausgeht, zu einem anderen Ergebnis führen sollte, sind doch bei dieser Methode
unter anderem die Bau- sowie Renovationskosten und vom Gebäudealter abhängige
Abzinsungen zu berücksichtigen (Fierz, S. 390 f.; zur Lehrmeinung Fierz
vgl. auch VR.2005.00003/4, E. 3.3, wobei sich das Verwaltungsgericht bei
jener Konstellation – ähnlich wie hier – damit nicht näher auseinanderzusetzen
brauchte). Ebenso wenig wird vorliegend seitens des Rekurrenten substanziiert,
weshalb ein Qua­dratmeterpreis von Fr. 1'000.- gerechtfertigt sein soll.
Gestützt auf die gemachten Ausführungen erweist sich somit
der von der Schätzungskommission angenommene
Landpreis für Bauland
von
Fr. 607.-/m
2
(das heisst ohne Einschlag, worauf sogleich
einzugehen ist) als korrekt ermittelt.
4.5
Angesichts
des Umstands, dass das abzutretende Land im Bauverbotsbereich entlang der
B-Strasse liegt, ist zudem eine
Minderwertigkeit
im Sinn der in E. 3.3
dargelegten Praxis, an welcher festzuhalten ist, grundsätzlich ausgewiesen. Im
Rahmen der ihm obliegenden blossen Rechtskontrolle hat das Verwaltungsgericht
zu prüfen, ob der von der Schätzungskommission vorgenommene Einschlag von einem
Drittel übermässig gross ist. Dies ist indessen nicht der Fall. Vielmehr liegt
eine Herabsetzung auf zwei Drittel des Baulandwerts, das heisst von
Fr. 607.-/m
2
auf Fr. 405.-/m
2
, angesichts der
topografischen Situation und der erwähnten Rechtsprechung (vorn E. 3.4) im
Rahmen der üblichen Bandbreite. Nichts anderes ergibt sich auch bei
Berücksichtigung des vom Beschwerdeführer angeführten, aber nicht weiter
substanziierten Ausnützungsverlusts, der somit keine Auswirkungen auf den
Einschlag zeitigt.
Aufgrund der gemachten Ausführungen erübrigt sich der
Beizug eines Sachverständigen bzw. eine Rückweisung an die Vorinstanz zu
weiteren Abklärungen. Es ist noch auf den vom Rekurrenten verlangten
Unfreiwilligkeitszuschlag einzugehen.
4.6
§ 13
Abs. 1 AbtrG will die Entschädigung für das abzutretende Recht nach dessen
Verkehrswert bestimmt haben (Satz 1), wobei für die
Unfreiwilligkeit
noch ein Zuschlag von höchstens zwanzig Prozent dieses Wertes gemacht werden
kann (Satz 2). Da jede Zwangsabtretung unfreiwillig ist, kann ein solcher
Zuschlag aber nur in Ausnahmefällen eingreifen. Dementsprechend muss dafür nach
der Praxis eine besondere Beeinträchtigung in den persönlichen Verhältnissen
vorlie­gen, wie sie etwa dann gegeben ist, wenn ein Abtretungs­pflichtiger zum
Verlassen einer langjährigen Heimstätte ge­zwungen wird (VGr, 8. November
1988, VK 88/0007 [nicht im Internet, auszugsweise in RB 1988 Nr. 92], mit
Hinweis auf RB 1961 Nr. 128, 1986 Nr. 118; vgl. auch RB 1967
Nrn. 83 und 84, 1973 Nr. 79; insbesondere aber BGE 127 I 185
E. 5a mit Hinweisen).
Eine solche besondere Beeinträchtigung der persönlichen
Verhältnisse des Rekurrenten liegt in diesem Fall aber nicht vor und wird von
ihm auch nicht dargelegt. Damit entfällt klarerweise ein Anspruch auf einen
Unfreiwil­ligkeitszuschlag.
4.7
Zusammenfassend
ergibt sich somit, dass die von der Schätzungskommission festgelegte
Abtretungsentschädigung von insgesamt Fr. 48'600.- rechtens ist.
Zu prüfen bleibt, inwieweit der Rekurrent Trottoirbeiträge zu
entrichten hat.
5.
5.1
Nach
§ 62 lit. d Abschnitt 1 StrG haben die Eigentümer der an Strassen und
Plätze anstossenden Liegenschaften, die in bebauten oder in baulicher
Entwicklung befindlichen Gebieten liegen, an die Kosten der erstmaligen Erstellung
eines Trottoirs angemessene Beiträge zu leisten. Wie der Strassenbeitrag ist
der Trottoirbeitrag Ausgleich für besondere grundwertvermehrende Vorteile aus
der öffentlichen Verkehrsanlage. Bei Trottoirbauten ist freilich im Allgemeinen
zu vermuten, dass für die Strassenanstösser solche Sondervorteile entstehen.
Ausgeschlossen werden Beiträge durch § 62 lit. d Abschnitt 4 StrG an
Trottoirbauten, die vorwiegend mit Rücksicht auf den durchgehenden Verkehr
erfolgen, ausser für Liegenschaften, bei denen die veränderten
Verkehrsverhältnisse die Wertvermehrung bewirken. Beitragsbegründend sind
Sondervorteile ferner nur dann, wenn sie nicht durch Nachteile des Trottoirbaus
aufgewogen werden. Angemessen im Sinn von § 62 lit. d Abschnitt 1
StrG ist ein Trottoirbeitrag, der zur Wertvermehrung der Anstösserliegenschaft
dank den Sondervorteilen des Trottoirbaus in richtiger Beziehung steht. Grundsätzlich
darf im Rahmen von § 62 lit. d Abschnitt 2 StrG, wonach sich die
Summe der Anstösserbeiträge auf die Hälfte der vollen Kosten mit Einschluss des
Landerwerbs, jedoch nach Abzug allfälliger Bundes- und Staatsbeiträge,
beschränken muss, der volle Ausgleich der Wertvermehrung verlangt werden. Die
Beschränkung des Vorteilsausgleichs auf die halben Kosten gemäss § 62
lit. d Abschnitt 2 StrG berücksichtigt, dass diese auch im allgemeinen
Interesse am Trottoirbau aufgewendet werden (VGr, 3. Dezember 2009,
VR.2009.00005, E. 2.1, mit Hinweisen). Gemäss § 62 lit. d
Abschnitt 5 Satz 1 StrG regelt sodann der Regierungsrat durch Verordnung
die Beiträge für Trottoire, welche der Staat anlegt oder an welche er den
Gemeinden Beiträge leistet; danach sind die von den Grundeigentümern zu leistenden
Anstösserbeiträge an die Kosten der erstmaligen Erstellung von Trottoiren an
Staatsstrassen in bebauten oder in baulicher Entwicklung befindlichen Gebieten
auf 25 % der gesamten Kosten einschliesslich Landerwerb festgesetzt
(Fn. 12, RRB Nr. 4356/1982).
Ob ein Strassen- oder Trottoirbau einen
beitragsbegründenden Sondervorteil darstellt, hängt entscheidend davon ab, ob
das Grundstück ohne den Strassen- bzw. Trottoirbau hinreichend erschlossen im
Sinn von § 237 PBG wäre (VR.2009.00005, E. 2.2 mit Hinweis auf RB
1992 Nr. 90).
Im Entscheid VB.2009.00005 hielt das Verwaltungsgericht
sodann fest, die Pflicht der Grundeigentümer zur Leistung von Trottoirbeiträgen
werde in § 62 lit. d StrG nur in den Grundzügen geregelt.
Art. 19 Abs. 2 Satz 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979
über die Raumplanung (RPG) sei als blosse Rahmenbestimmung bei der Erhebung von
Mehrwertbeiträgen nicht unmittelbar anwendbar, ebenso wenig Art. 6 des
Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes des Bundes vom 4. Oktober 1974
(WEG) und die vom Bundesrat gestützt auf Art. 6 Abs. 3 WEG am 30.
November 1981 erlassene und mittlerweile revidierte Verordnung zum Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetz (VWEG). Das WEG verfolge ohnehin andere Ziele als das
RPG (VR.2009.00005, E. 2.2). Insbesondere spreche sich § 62
lit. d StrG nicht näher dazu aus, wann ein Grundstück als
"anstossend" zu würdigen sei, was die Beitragspflicht erst auslöse.
Nach dem Sinn und Zweck der Norm müsse es sich um einen vertikalen (direkten)
Anstoss handeln, weil erst dadurch der direkte und gefahrlose Zugang von der
Strasse zum Grundstück ermöglicht werde. Ein seitlicher Anstoss käme etwa bei
zusammenhängenden, grossen Arealen in Betracht, wo mehrere Bautiefen bestehen
und nicht sämtliche Grundstücke über einen direkten Strassenanstoss verfügten.
Weiter wurde festgehalten, die knappe Ordnung der Grundeigentümerbeiträge in
§ 62 StrG sei im Wesentlichen aus dem vorangehenden Erlass vom
20. August 1893 übernommen worden und erscheine offenkundig als
revisionsbedürftig. Es obliege aber dem Gesetzgeber und nicht dem Richter, eine
dem heutigen Bundesrecht entsprechende und zeitgemässe Normierung des
Beitragsrechts zu statuieren. Namentlich seien der Kreis der
Beitragspflichtigen, der Gegenstand der Abgabe und die Kriterien zur Bemessung
der Beiträge, wie Bautiefe, Anstosslänge und Ausnützungsfaktor in einem Gesetz
im formellen Sinn zu umschreiben, sodass die Festsetzung im Einzelfall zuverlässig
erfolgen könne (VR.2009.00005, E. 3.2).
5.2
Der
Rekurrent bestreitet, dass sein Grundstück vom künftigen Trottoir profitieren
werde, sei es doch völlig anders orientiert. Gerade durch den Bau des Trottoirs
werde ein Zugang zur B-Strasse noch weiter erschwert, weshalb auf die Erhebung
eines Trottoirbeitrags zu verzichten sei.
Die Vorinstanz und der Rekursgegner sehen demgegenüber im
Trottoirbau zufolge der gestiegenen Fussgängersicherheit und komfortablen
Erreichbarkeit von Bushaltestellen sowie des Zentrums von E einen Wertzuwachs
für das streitbetroffene Grundstück. Nicht von Belang sei, dass die Bewohner
der Liegenschaft den Fussweg vom G-Weg zur B-Strasse zu nehmen hätten, um auf
das Trottoir zu gelangen. Gemäss einschlägiger Rechtsprechung spiele es keine
Rolle, ob das neu erstellte Trottoir von den angrenzenden Liegenschaften aus
direkt oder nur indirekt über die den Grundstücksgrenzen entlangführenden
Zugänge erreicht werden könne. Ausschlaggebend sei vielmehr, dass die
Trottoirbaute Bestandteil der massgebenden und bis anhin ungenügenden
Erschliessungssituation bilde. Somit sei die Überwälzung von 16 % der
Trottoirkosten (zwei Drittel gemäss § 62 lit. d Abschnitt 3 StrG und
davon noch ein Viertel gemäss RRB, ohne Radweg) auf den Rekurrenten gerechtfertigt.
5.3
Es besteht
kein Anlass, von der im genannten Entscheid VR.2009.00005, E. 3.2, G-Weg
erschlossen und grenzt zwar direkt an die B-Strasse an. Das Grundstück des Beschwerdeführers
liegt indessen einiges unter dem Niveau der B-Strasse. Darüber hinaus sieht das
konkrete Bauprojekt eine Natursteinmauer entlang des gesamten Grundstücks und
damit keinen direkten Zugang zum Troittoir, sondern nur einen Zugang über den
seitlich führenden Treppenweg dazu via G-Weg vor. Somit profitiert der
Rekurrent vom Trottoirbau nicht mehr als andere Grundstückeigentümer in
dahinterliegenden Bautiefen. Demnach können von ihm mangels genügender
gesetzlicher Grundlagen auch keine Trottoirbeiträge verlangt werden, und es ist
diesbezüglich die Beschwerde gutzuheissen. In diesem Umfang ist der
vorinstanzliche Entscheid aufzuheben.
6.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten dem
Rekurrenten zu 9/10 und dem Rekursgegner zu 1/10 aufzuerlegen. Mangels
überwiegenden Obsiegens steht dem Rekurrenten keine Parteientschädigung zu.
Soweit der Rekursgegner eine Parteientschädigung beantragt, ist festzuhalten,
dass Gemeinwesen in der Regel keinen Anspruch auf Parteientschädigung haben,
gehört doch die Beantwortung von Rechtsmitteln zu den angestammten amtlichen Aufgaben
(vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 19). Die Beantwortung der hier sich
stellenden Fragen fällt zweifelsohne darunter, weshalb dem ohnehin nicht völlig
obsiegenden Rekursgegner ebenfalls keine Parteientschädigung zuzusprechen ist.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Soweit
der Rekurrent verpflichtet wurde, Trottoirbeiträge zu bezahlen, wird der Rekurs
teilweise gutgeheissen, und es wird in diesem Umfang Dispositiv-Ziffer 1
des Entscheids der Schätzungskommission vom 29. Juni 2012 aufgehoben. Im
Übrigen wird der Rekurs abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    100.--     Zustellkosten,
Fr. 6'100.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden zu 9/10 dem Rekurrenten und zu 1/10 dem Rekursgegner
auferlegt.
4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an…