zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00249 · 2025-11-13 · de

Baubewilligung | Ersatzneubau mit 177 Wohnungen in der Wohnzone mit Lärmempfindlichkeitsstufe II: Lärmschutz; Arealüberbauung. Die Vorinstanz hat den erstinstanzlichen Entscheid bereits aus lärmschutzrechtlichen Gründen aufgehoben und die weiteren Rügen der damaligen Rekurrierenden nicht mehr geprüft. Zur Wahrung des Instanzenzugs kommt die unmittelbare Erteilung der nachgesuchten Baubewilligung und der lärmschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung im Beschwerdeverfahren von vornherein nicht in Betracht; der Hauptantrag ist daher abzuweisen (E. 3). Die Vorinstanz hat den revidierten Lärmschutznachweis fälschlicherweise nicht als Beurteilungsgrundlage herangezogen und die baurechtlichen Entscheide zu Unrecht bereits wegen der angeblich nicht nachvollziehbaren und zum Zeitpunkt der Bewilligungserteilung nicht mehr aktuellen Immissionspegelberechnungen aufgehoben (E. 4). Entgegen der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass im Zuge der Projektierung die erforderlichen Optimierungen vorgenommen und mit dem Lärmschutzkonzept sowie dem revidierten Lärmschutznachweis in schlüssiger Weise dargelegt wurden. Das Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens überwiegt vorliegend jenes an einem Bauverbot (E. 6). Ferner hält auch die vorinstanzliche Anwendung von § 71 PBG einer Rechtskontrolle nicht stand (E. 7). Teilweise Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 13.11.2025 VB.2024.00249
Zurich Verwaltungsgericht 13.11.2025 VB.2024.00249
Zurigo Verwaltungsgericht 13.11.2025 VB.2024.00249

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00249
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00249
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 13.11.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Ersatzneubau mit 177 Wohnungen in der Wohnzone mit Lärmempfindlichkeitsstufe II: Lärmschutz; Arealüberbauung.
Die Vorinstanz hat den erstinstanzlichen Entscheid bereits aus lärmschutzrechtlichen Gründen aufgehoben und die weiteren Rügen der damaligen Rekurrierenden nicht mehr geprüft. Zur Wahrung des Instanzenzugs kommt die unmittelbare Erteilung der nachgesuchten Baubewilligung und der lärmschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung im Beschwerdeverfahren von vornherein nicht in Betracht; der Hauptantrag ist daher abzuweisen (E. 3).
Die Vorinstanz hat den revidierten Lärmschutznachweis fälschlicherweise nicht als Beurteilungsgrundlage herangezogen und die baurechtlichen Entscheide zu Unrecht bereits wegen der angeblich nicht nachvollziehbaren und zum Zeitpunkt der Bewilligungserteilung nicht mehr aktuellen Immissionspegelberechnungen aufgehoben (E. 4).
Entgegen der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass im Zuge der Projektierung die erforderlichen Optimierungen vorgenommen und mit dem Lärmschutzkonzept sowie dem revidierten Lärmschutznachweis in schlüssiger Weise dargelegt wurden. Das Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens überwiegt vorliegend jenes an einem Bauverbot (E. 6).
Ferner hält auch die vorinstanzliche Anwendung von § 71 PBG einer Rechtskontrolle nicht stand (E. 7).
Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
AREALÜBERBAUUNG
AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAULICHE MASSNAHMEN
BELICHTUNG
GESTALTERISCHE MASSNAHMEN
IMMISSIONSGRENZWERTE
INTERESSENABWÄGUNG
LÄRMSCHUTZ
OPTIMIERUNG
WOHNHYGIENE
Rechtsnormen:
Art. 31 Abs. I LSV
Art. 31 Abs. II LSV
Art. 39 Abs. I LSV
§ 71 Abs. I PBG
§ 71 Abs. II PBG
§ 72 PBG
§ 72 Abs. I PBG
Art. 22 Abs. II USG
§ 20 Abs. I lit. b VRG
§ 50 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00249
Urteil
der 1. Kammer
vom 13. November 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter
Josua Raster, Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
A AG,
vertreten durch RA B
und/oder RA C,
Beschwerdeführerin,
gegen
Beschwerdegegnerschaft 1−6
vertreten durch RA D,
Beschwerdegegnerschaft 7−10
vertreten durch RA E,
Beschwerdegegnerschaft,
und
1.    Bausektion des Stadtrates Zürich,
2.    Baudirektion Kanton Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 22. August 2023 erteilte die
Bausektion des Stadtrats von Zürich der A AG, Zürich, die Baubewilligung
für eine Arealüberbauung (Ersatzneubau) auf 32 Grundstücken an der F-Strasse
in Zürich-Witikon mit 177 Wohnungen, einer Tiefgarage mit 108 Abstellplätzen
sowie Photovoltaikanlagen auf den Flachdächern. Gleichzeitig wurde die im
koordinierten Verfahren ergangene Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons
Zürich vom 18. April 2023 betreffend die lärmschutzrechtliche
Ausnahmebewilligung und den Bahntransport von Aushub und Gesteinskörnung
eröffnet.
II.
Dagegen rekurrierten am 28. September 2023 einerseits
Beschwerdegegnerschaft 1−6 mit gemeinsamer Eingabe sowie andererseits Beschwerdegegnerschaft
7−10 mit gemeinsamer Eingabe beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragten die Aufhebung der vorstehend genannten Entscheide.
Mit Entscheid vom 22. März 2024 vereinigte das
Baurekursgericht die beiden Rekurse, hiess sie gut und hob den Beschluss der
Bausektion des Stadtrats von Zürich vom 22. August 2023 und die
Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 18. April 2023 auf.
III.
Mit Eingabe vom 6. Mai 2024 erhob die A AG
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, der
Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. März 2024 sei aufzuheben und es
sei ihr die nachgesuchte Baubewilligung sowie die lärmschutzrechtliche
Bewilligung zu erteilen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
Beschwerdegegnerschaft. Eventuell sei der angefochtene Entscheid des
Baurekursgerichts aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
Am 7. Juni 2024 beantragte das Baurekursgericht ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 11. Juni
2024 beantragte die Baudirektion des Kantons Zürich die Gutheissung der
Beschwerde, wobei sie zur Begründung auf den Mitbericht des kantonalen
Tiefbauamts, Fachstelle Lärmschutz, vom 6. Juni 2024 verwies. Mit Eingabe
vom 12. Juni 2024 beantragte die Bausektion des Stadtrats von Zürich
ebenfalls die Gutheissung der Beschwerde.
Mit Beschwerdeantwort vom 13. Juni 2024 beantragten die
Beschwerdegegnerschaft 1−6, die Beschwerde sei unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei. Den gleichen Antrag stellten die Beschwerdegegnerschaft 7−10
mit Beschwerdeantwort vom 20. Juni 2024. Die A AG replizierte innert
erstreckter Frist am 19. August 2024. Die Beschwerdegegnerschaft reichte
ihre Dupliken am 11. und 13. September 2024 auch innert erstreckter Frist
ein. In diesen Eingaben sowie im weiteren Schriftenwechsel hielten die Parteien
an ihren Anträgen fest. Die letzte Eingabe erfolgte am 10. Dezember 2024.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
2.1
Das
eingangs erwähnte, streitbetroffene Bauvorhaben (vgl. Ziff. I) umfasst als
Arealüberbauung mehrere Grundstücke, die zusammen eine Fläche von 13'747 m
2
mit einer mittleren Länge von rund 185 m und einer mittleren Tiefe von
rund 72 m aufweisen. Die Baugrundstücke sind gemäss der geltenden Bau- und
Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) der Wohnzone W3 mit einer
Wohnanteilspflicht von 66 % zugeschieden. Die BZO der Stadt Zürich ist
bezüglich der Baubegriffe noch nicht im Sinne der Interkantonalen Vereinbarung
über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) harmonisiert.
Auf diesem Areal soll eine mehrgliedrige Überbauung mit
mehreren Baukörpern erstellt werden: Der lange Baukörper entlang der F-Strasse (nachfolgend
auch: "Lärmriegel") ist gesamthaft rund 178 m lang und wird an drei
Stellen von hohen, auf der Ebene des dritten Geschosses überbauten Durchgängen
durchbrochen, welche den langen Baukörper in vier Trakte unterteilen. An jeden
dieser Trakte schliessen in südsüdöstlicher Richtung vier weitere Baukörper (nachfolgend
auch: "Schenkel") von rund 41 bis 46 m Länge an, die auf diese Weise
drei Innenhöfe bilden (was in den vorliegenden Akten und nachfolgend auch als
"Kamm-Struktur" bezeichnet wird).
2.2
Alle
Baugrundstücke sind der Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) II gemäss Art. 43
Abs. 1 lit. a der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986
(LSV) zugeteilt. Aufgrund des von der F-Strasse und der E-Strasse ausgehenden
Strassenverkehrslärms, welcher die Immissionsgrenzwerte (IGW) gemäss Anhang 3 Ziff. 2
zur LSV überschreitet, handelt es sich um ein lärmbelastetes Gebiet im Sinne
von Art. 22 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz vom 7. Oktober
1983 (USG). Die Bauherrschaft reichte mit dem Baugesuch einerseits ein
Lärmschutzkonzept vom 1. November 2022 und andererseits einen
Lärmschutznachweis vom 7. Dezember 2022 ein. Für die Überbauung erteilte
die kantonale Fachstelle für Lärmschutz gestützt auf Art. 31 Abs. 2
LSV eine lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung, weil aus ihrer Sicht die
erforderlichen Optimierungen und Massnahmen vorgenommen sowie ausführlich und
nachvollziehbar dokumentiert worden waren. Die Vorinstanz gelangte hingegen zum
Ergebnis, dass nicht alle verhältnismässigen baulichen und gestalterischen
Massnahmen im Sinne von Art. 31 Abs. 1 LSV ausgeschöpft worden seien.
Insbesondere sei nicht in nachvollziehbarer und überzeugender Weise dargelegt
worden, weshalb mit der Anordnung der Wohnungsgrundrisse unter lärmrechtlichen
Aspekten das Optimum erreicht worden sein soll. Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 31
Abs. 2 LSV könne deshalb nicht erteilt werden.
3.
In der Hauptsache beantragt die Beschwerdeführerin die
Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und die Erteilung der Baubewilligung
sowie der lärmschutzrechtlichen Bewilligung für ihr Vorhaben. Für einen
derartigen reformatorischen Entscheid fehlt es indessen an der Spruchreife.
Vorliegend hat die Vorinstanz den erstinstanzlichen
Entscheid bereits aus lärmschutzrechtlichen Gründen aufgehoben und die weiteren
Rügen der damaligen Rekurrierenden – namentlich zu Hindernisfreiheit, Abständen,
Ausnützung, Geschossigkeit, Abgrabungen und Einordnung – nicht mehr geprüft.
Die Prüfung dieser Aspekte obliegt jedoch in erster Linie der zuständigen
Bewilligungsbehörde bzw. dem Baurekursgericht als Fachgericht. Zur Wahrung des
Instanzenzugs kommt die unmittelbare Erteilung der nachgesuchten Baubewilligung
und der lärmschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung im vorliegenden Verfahren von
vornherein nicht in Betracht; der Hauptantrag ist daher abzuweisen.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführerin rügt zunächst eine unrichtige bzw. unvollständige
Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz: einerseits im Zusammenhang
mit dem als Teil der Baugesuchsunterlagen eingereichten Lärmschutznachweis und
andererseits im Zusammenhang mit dem im Rekursverfahren eingereichten,
aktualisierten Lärmschutznachweis. Ferner sei die Kritik der Vorinstanz
bezüglich der Ermittlung der von der E-Strasse ausgehenden
Strassenlärmemissionen unberechtigt. Schliesslich hätte der
Untersuchungsgrundsatz erfordert, dass sich die zuständigen Fachstellen vor
einem negativen Entscheid nochmals hätten äussern können.
4.2
Mit der
Beschwerde kann eine unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts
gerügt werden (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. b
VRG).
4.2.1
Die heutige Beschwerdeführerin und damalige private Rekursgegnerin reichte
im Rekursverfahren als Beilage zu ihrer Duplik vom 30. Januar 2024 einen
revidierten Lärmschutznachweis vom 26. Januar 2024 ein, was gestützt auf § 20a
Abs. 2 VRG ohne Weiteres zulässig war, zumal es darum ging, die
Auswirkungen des 2020 auf der F-Strasse eingebauten lärmarmen Belags des Typs
SDA-8 auf die strassenseitigen Lärmemissionen darzustellen. Der Einbau war im
ursprünglichen Lärmschutznachweis vom 7. Dezember 2022 noch nicht
berücksichtigt worden, weil auch die im Strassenlärmbelastungskataster der
Stadt Zürich publizierten Lärmdaten (vgl. www.stadt-zuerich.ch/geodaten
→
Übersicht
Strassenlärmemissionsabschnitte für Lärmgutachten) noch nicht darauf
abstellten, was die private Rekursgegnerin bereits in ihren Rekursantworten vom
29. November 2023 ausführte. Die heutige Mitbeteiligte 1 bestätigte
dies als damalige Rekursgegnerin mit ihrer Rekursvernehmlassung vom 29. November
2023 und erneut mit ihrer Stellungnahme im Beschwerdeverfahren vom 12. Juni
2024 unter Verweis auf die entsprechenden Ausführungen in der
Beschwerdeschrift. Aufgrund der Bestreitung der damaligen Rekurrierenden in
ihren Repliken unter Hinweis auf fehlende Beweismittel ist es – anders als die
Beschwerdegegnerschaft teilweise meint – nicht zu beanstanden, dass die heutige
Beschwerdeführerin dieser Kritik im Rekursverfahren erst mit der Duplik mit
einem berichtigten und zugleich aktualisierten Lärmschutznachweis begegnete.
Der Lärmschutznachweis vom 26. Januar 2024 war demnach im vorinstanzlichen
Verfahren grundsätzlich zu berücksichtigen.
4.2.2
Die Vorinstanz wies mit Bezug auf den revidierten Lärmschutznachweis darauf
hin, dass in diesem hinsichtlich der Maximalbelastungen einerseits von einer
Reduktion um 1,2 dB(A) am Tag beziehungsweise 1,3 dB(A) in der Nacht
und andererseits von einer solchen von 1,3 dB(A) am Tag beziehungsweise
1,4 dB(A) in der Nacht ausgegangen werde, was nicht nachvollziehbar sei.
Obwohl die Vorinstanz auf diesen Umstand nicht weiter
abstellte, weil der Unterschied von 0,2 dB(A) vom menschlichen Ohr nicht
wahrgenommen werden könne, ist unter Berücksichtigung der zutreffenden
Vorbringen der Beschwerdeführerin festzuhalten, dass die Vorinstanz
diesbezüglich zu Unrecht die mit dem Modell sonROAD18 (einem Emissionsmodell; vgl.
Strassenlärm-Berechnungsmodell sonROAD18: Aufbereitung der Eingabedaten und
Ausbreitungsrechnung, hrsg. v. Bundesamt für Umwelt [BAFU], Bern 2021, S. 5)
errechnete Reduktionswirkung des lärmarmen Belags SDA-8 mit den
Reduktionswirkungen gestützt auf die Immissionsberechnung am Immissionsort direkt
verglich. Anders als die Vorinstanz meint, sind also diese unterschiedlichen
Reduktionswerte durchaus nachvollziehbar, weshalb dies noch kein Grund ist,
nicht auf den revidierten Lärmschutznachweis abzustellen.
4.2.3
Im Weiteren bemängelte die Vorinstanz am revidierten Lärmschutznachweis,
dass nicht nachvollziehbar dokumentiert sei, wie beziehungsweise mit welchen
Angaben (Belagsalter, Bodeneffekt, Hinderniswirkung etc.) die eingerechnete
Dämmwirkung des Belags vom Typ SDA-8 im Berechnungsmodell sonROAD18 konkret
berücksichtigt worden sei. Auffallend sei diesbezüglich auch, dass die von der
kommunalen Bewilligungsbehörde aufgeführten korrigierten Emissionswerte nicht
mit denjenigen im revidierten Lärmschutznachweis übereinstimmten. Es fehle die
Grundlage für die Berechnung der Schallausbreitung, weshalb die im
Lärmschutznachweis ausgewiesenen Beurteilungspegel nicht überprüfbar seien.
Die Verfahren zur Berechnung der Lärmimmissionen müssen
gemäss Art. 38 Abs. 3 LSV in Verbindung mit Anhang 2 Ziff. 1
Abs. 1 lit. a–d zur LSV berücksichtigen: die Emissionen der
Lärmquellen der Anlage, die Abstände des Immissionsorts von den Lärmquellen der
Anlage oder von den Flugwegen (Abstands- und Luftdämpfung), die Auswirkungen
des Bodens auf die Schallausbreitung (Bodeneffekte), die Auswirkungen von
Bauten und natürlichen Hindernissen auf die Schallausbreitung
(Hindernisdämpfung und Reflexionen). Das BAFU empfiehlt den Vollzugsbehörden
entsprechend dem Stand der Technik geeignete Berechnungsverfahren (Anhang 2
Ziff. 1 Abs. 2 zu LSV). Das BAFU empfiehlt für die Berechnung von
Strassenlärm gemäss Anhang 3 LSV ab dem 1. Juli 2023 das Emissionsmodell
sonROAD18 und das Ausbreitungsmodell nach Norm ISO 9613-2 für sämtliche
Anwendungszwecke im Zusammenhang mit Strassenlärm. Das ISO-Berechnungsverfahren
zum Zweck der Berechnung der Immissionspegel an Immissionspunkten ist in den
meisten kommerziell erhältlichen Programmen zur Lärmberechnung implementiert
und getestet. Hierzu gehört auch die Lärmberechnungssoftware CadnaA. Das Modell
sonROAD18 ist in einem Geschwindigkeitsbereich von 20 km/h bis höchstens 130
km/h einsetzbar und entspricht dem Stand der Technik (vgl. VGr ZG, 9. Juli
2024, V 2023 5, E. 5.7).
Der vorliegend umstrittene revidierte Lärmschutznachweis vom
26. Januar 2024 beruht auf Immissionsberechnungen, die mit dem Programm
CadnaA (Version 2023, MR 2) durchgeführt wurden. Der Belagskennwert für den
lärmarmen Belag des Typs SDA-8 wurde gestützt auf Anhang 1b zum Leitfaden
Strassenlärm – Vollzugshilfe für die Sanierung des BAFU (Belagskennwerte –
Anwendungshilfe für die Belagsakustik, Version vom 10. März 2022) mit dem
Wert -1 dB(A) im Ausgangszustand berücksichtigt. Der eingesetzte
Belagskennwert stimmt mit der Anwendungsrichtlinie sonROAD18 im Kanton Zürich
überein (hrsg. v. Tiefbauamt des Kantons Zürich, Version vom 6. Mai 2024;
abrufbar unter www.zh.ch → Umwelt & Tiere → Lärm & Schall
→ Strassenlärm → Verkehr & Lärmbelastung → sonROAD18).
Diese Richtlinie berücksichtigt für die Lärmberechnungen im Zusammenhang mit
kommunalen und überkommunalen Strassen in der Stadt Zürich die Belagskennwerte
von lärmarmen Belägen gemäss dem eben erwähnten Anhang 1b zum Leitfaden
Strassenlärm des BAFU. Für SDA8-Beläge wird eine
sonROAD18-Standard-Belagskorrektur KB50 von -1 dB verwendet (a.
a.
O., S. 10). Aus der kantonalen
Anwendungsrichtlinie ergibt sich sodann, dass bei einer Datenübernahme über die
für "CadnaA User" zur Verfügung gestellte Schnittstelle die
Berechnungseinstellungen für Reflexionen, Reflexionsverluste von Gebäuden,
Bodenfaktor etc. den einschlägigen Vorgaben entsprechen (a.
a.
O., S. 11 f.), worauf die
Beschwerdeführerin zu Recht verweist. Der revidierte Lärmschutznachweis weist
bei den Grundlagen die entsprechende Datenquelle aus. Gemäss den Angaben bei
der Datenbezugsquelle enthält der Datensatz Emissionen, Höhenpunkte,
Gebäudedaten, Lärmschutzwände und die Bodenbedeckung, welche für
Lärmberechnungstools optimiert seien, um Lärmberechnungen gemäss sonROAD18 und ISO 9613-2
vorzunehmen. Der revidierte Lärmschutznachweis berücksichtigt mithin die
Dämmwirkung im Einklang mit diesen Vorgaben, weshalb der Vorinstanz in ihrer
Kritik nicht gefolgt werden kann, zumal auch der zitierte Entscheid des Verwaltungsgerichts
vom 6. Oktober 2022 (VB.2022.00051, E. 5.4.7) für den vorliegenden
Fall nicht einschlägig ist.
Was die Abweichung zwischen den Werten in der
Rekursvernehmlassung der heutigen Mitbeteiligten 1 und dem revidierten
Lärmschutznachweis betrifft, so kann die Vorinstanz daraus nichts zulasten der
Bauherrschaft ableiten: Erstens handelt es sich nicht um einen vollständigen
Lärmschutznachweis, sondern – wie die Beschwerdeführerin richtig ausführt –
um eine Abschätzung, weshalb für einen direkten Vergleich die vollständigen
Angaben im Sinne der vorstehenden Ausführungen fehlen. Zweitens fällt auf, dass
die städtischen Werte an allen relevanten Empfangspunkten (EP 2–13) niedriger
sind als im streitbetroffenen revidierten Lärmschutznachweis der Bauherrschaft,
weshalb auf Grundlage der von den städtischen Fachleuten errechneten Werte
sogar von einer noch grösseren Reduktionswirkung aufgrund des lärmarmen Belags
auszugehen wäre.
Im Ergebnis sind auch diese Erwägungen der Vorinstanz
nicht geeignet, dem revidierten Lärmschutznachweis die Berücksichtigung zu versagen.
4.2.4
Ferner erwog die Vorinstanz, es gehe aus der Lärmschutzdokumentation nicht
hervor, weshalb für die Ermittlung der von der E-Strasse ausgehenden Emissionen
auf den durchschnittlichen täglichen Verkehr (DTV) von 2018 abgestellt wurde
und nicht die aktuelleren Werte aus dem Jahr 2020 verwendet worden seien. Es
ergebe sich daraus nicht, weshalb die Datenerhebung von 2020 unzutreffend bzw.
überdurchschnittlich hoch sein soll. Grundsätzlich sei stets von den aktuellen
Datensätzen der jährlichen Verkehrsdatenanalyse auszugehen.
Der revidierte Lärmschutznachweis verwendet als DTV für
die E-Strasse einen Wert von 7'105. Aufgrund der öffentlich verfügbaren Messwerte
der automatischen Verkehrszählstellen zum motorisierten Individualverkehr (MIV)
in der Stadt Zürich ergeben sich an der MIV-Zählstelle E-Strasse (01) an der
Einmündung in die F-Strasse für die Jahre 2018 bis 2022 folgende Werte (für
beide Richtungen addiert; Quelle: www.verkehrsdatenanalyse.ch/dav2/miv2022):
2018
2019
2020
2021
2022
7'412
5'711
6'300
6'113
6'726
Nahezu übereinstimmende Werte liefert die öffentlich
zugängliche und öffentliche Daten verarbeitende Verkehrsdatenanalyse zur
Auswertung der Zählstellen des MIV (Quelle: www.stadt-zuerich.ch →
Politik & Verwaltung → Statistik & Daten → Open Government
Data → Anwendungen → 2023 → Verkehrsdatenanalyse-Tool):
2018
2019
2020
2021
2022
7'418
5'718
6'292
6'081
6'705
Daraus ergibt sich ohne Weiteres, dass der revidierte
Lärmschutznachweis für die E-Strasse einen Wert für den DTV verwendet, welcher
deutlich höher ist als die Werte für die DTV der Folgejahre gestützt auf
aktuellere Datensätze. Da sich die dem Nachweis zugrunde gelegte höhere
Verkehrsbelastung auf der E-Strasse in der Tendenz zuungunsten der
Bauherrschaft in höheren Immissionspegelwerten niederschlägt und somit eine
Reserve für zukünftige Verkehrszunahmen auf der E-Strasse schafft, besteht auch
diesbezüglich kein Grund, den revidierten Lärmschutznachweis als mangelhaft zu
qualifizieren.
4.2.5
Soweit die Vorinstanz schliesslich die Berücksichtigung eines
Immissionszuschlags von +1 dB(A) als Planungsreserve zu vermissen scheint,
kommt diesbezüglich in Betracht, dass es sich dabei um eine ergänzende
Empfehlung der städtischen Fachstelle für Bauvorhaben mit längeren
Planungsverfahren handelt, wobei beispielhaft Machbarkeitsstudien,
Gestaltungspläne, Wettbewerbe etc. aufgezählt werden (neue Quelle: www.stadt-zuerich.ch
→ Planen & Bauen → Bauvorschriften & planerische Grundlagen
→ Sicherheit und Gesundheit → Schall- und Lärmschutz → Berechnung
von Verkehrslärm und Datenbezug). Da im vorliegenden Fall der
Lärmschutznachweis auf den Zeitpunkt der Eingabe des Baugesuchs und mithin nach
Durchführung des Wettbewerbs erstellt wurde, ist nicht einzusehen, weshalb zu
Beginn des Baubewilligungsverfahrens noch ein Zuschlag angewendet werden soll,
der ausdrücklich für Planungsverfahren gedacht ist und in den übergeordneten
Vorgaben von Bund und Kanton nicht vorgesehen ist. Was sodann den Hinweis auf
Situationen betrifft, in denen eine Verpflichtung zu einer Neuermittlung der
Lärmimmissionen in Bezug auf den Strassenlärm bestehen soll (eine lärmrelevante
Änderung der Verkehrsmenge und/oder -zusammensetzung sowie eine umfassende
Sanierung der bestehenden Strassenlage), so scheint fraglich, ob die zitierte
Stelle aus der Publikation des BAFU (Vollzugshilfe sonROAD18 –
Modellempfehlungen: Strassenlärm-Berechnungsmodell, Bern 2023, S. 10) für
den hier interessierenden Fall überhaupt einschlägig ist, da es an dieser
Stelle um das Verhältnis von nach bisherigem Stand der Technik durchgeführten
Berechnungen von Strassenlärm und der Einführung von sonROAD18 in Kombination
mit ISO 9613-2 geht. Das kann aber offenbleiben, da im vorliegenden Fall
wie gezeigt sowohl die Sanierung der Strassenanlage (E. 3.2.3) als auch
die Änderung der Verkehrsmenge (vgl. E. 3.2.4) korrekt im revidierten
Lärmschutznachweis berücksichtigt wurde.
4.3
Somit
ergibt sich, dass die Vorinstanz den revidierten Lärmschutznachweis vom 26. Januar
2024 fälschlicherweise nicht als Beurteilungsgrundlage herangezogen hat und die
baurechtlichen Entscheide zu Unrecht bereits wegen der angeblich nicht
nachvollziehbaren und zum Zeitpunkt der Bewilligungserteilung nicht mehr
aktuellen Immissionspegelberechnungen aufgehoben hat. Im Folgenden ist deshalb
bei der weiteren Beurteilung auf diesen Lärmschutznachweis abzustellen. Bei
diesem Zwischenergebnis kann ebenfalls offenbleiben, ob das Baurekursgericht
dadurch, dass es seinen Entscheid fällte, ohne den zuständigen Fachstellen
vorgängig Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben zu haben, den
Untersuchungsgrundsatz verletzt habe, wie die Beschwerdeführerin vorbringt.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführerin bringt gegen den angefochtenen Entscheid sodann im Weiteren
vor, das Baurekursgericht habe zu Unrecht die lärmrechtliche
Ausnahmebewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV wegen wesentlicher
Überschreitungen des Immissionsgrenzwerts bei einer grossen Zahl der Wohnungen
für unzulässig erklärt. Die Vorinstanz habe in rechtsfehlerhafter Weise in den
Beurteilungsspielraum der kantonalen Fachstelle eingegriffen. Entgegen der
Auffassung der Vorinstanz seien sämtliche Massnahmen zur Optimierung des
Lärmschutzes ergriffen worden und würden überwiegende Interessen an der Ausführung
des Bauvorhabens bestehen.
5.2
Gemäss Art. 22
Abs. 1 USG werden Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten für neue
Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, grundsätzlich nur
erteilt, wenn die IGW nicht überschritten werden. Die massgeblichen IGW für
Wohnen finden sich in Anhang 3 Ziff. 2 LSV und werden in der Mitte der
geöffneten Fenster aller lärmempfindlichen Räume ermittelt (Art. 39 Abs. 1
LSV). Die Einhaltung der IGW an dem am wenigsten exponierten
"Lüftungsfenster" jedes Raums genügt nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung nicht (BGE 145 II 189 E. 8.1; 142 II 100 E. 4).
Sind die IGW überschritten, so kann die Bewilligung Art. 22 Abs. 2
USG zufolge nur erteilt werden, sofern die Räume zweckmässig angeordnet und die
allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen werden. Art. 31
Abs. 1 LSV präzisiert, dass Neubauten und wesentliche Änderungen von
Gebäuden mit lärmempfindlichen Räumen nur bewilligt werden dürfen, wenn die IGW
durch die Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten
Seite des Gebäudes oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das
Gebäude gegen Lärm abschirmen, eingehalten werden können. Können die IGW durch
Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV nicht eingehalten werden, so darf
die Baubewilligung nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein
überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt (Art. 31
Abs. 2 LSV).
5.3
Die
Bejahung eines überwiegenden Interesses im Sinne von Art. 31 Abs. 2
LSV setzt zwingend eine umfassende Interessenabwägung im konkreten Einzelfall
voraus. Bauvorhaben, die im Sinne einer hochwertigen Siedlungsentwicklung nach
innen (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. a
bis
sowie Art. 8a
Abs. 1 lit. c des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG])
wünschenswert erscheinen, können nach der bundesgerichtlichen Praxis bewilligt
werden, wenn sich das Bauvorhaben in weitgehend überbautem Gebiet befindet, ein
akuter Bedarf an Wohnraum besteht, die IGW nicht wesentlich überschritten sind,
deren Einhaltung nicht in städtebaulich befriedigender Weise erreicht und ein
angemessener Wohnkomfort sichergestellt werden kann. Dem wichtigen Anliegen
einer hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen kann so auf dem Weg der
Ausnahmebewilligung Rechnung getragen werden, wenn die strikte Anwendung von Art. 22
USG unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls unverhältnismässig wäre.
Dabei sind insbesondere die in der Zonenordnung vorgesehene Nutzung, das
Ausmass der Überschreitung der IGW und die Möglichkeit, dem Gebiet allenfalls
eine höhere Empfindlichkeitsstufe zuzuordnen, zu berücksichtigen. Auch
raumplanerische Anliegen wie z.
B.
die Schliessung einer Baulücke, die Verdichtung der Nutzung der Siedlungsfläche
oder die Siedlungsentwicklung nach innen unter Berücksichtigung einer
angemessenen Wohnqualität (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. a
bis
und b sowie Art. 3 Abs. 3 lit. a
bis
RPG) können in
Betracht kommen (zum Ganzen: BGE 146 II 187 E. 4.1; 145 II 189 E. 8.1;
142 II 100 E. 4.6, je mit Hinweisen).
5.4
Eine
Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 31 Abs. 2 LSV fällt dabei nur
in Betracht, wenn erstellt ist, dass sämtliche verhältnismässigen baulichen und
gestalterischen Massnahmen gemäss Abs. 1 ausgeschöpft worden sind. Der
Nachweis einer hinreichenden Massnahmenprüfung obliegt dem Baugesuchsteller bzw.
der Baugesuchstellerin (BGr, 25. August 2020, 1C_244/2019, E. 3.4.4),
wobei im Fall einer starken Überschreitung der IGW eine vertiefte
Auseinandersetzung erforderlich ist (BGr, 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.2,
auch zum Folgenden). Im Rahmen der Interessenabwägung nach Abs. 2 sind
zudem weitergehende Schallschutzmassnahmen zu evaluieren, die zwar nicht die
Lärmimmissionen in der Mitte der geöffneten Fenster, jedoch die Lärmbelastung
im Gebäudeinnern reduzieren und sich damit positiv auf die Wohnhygiene
auswirken können (vgl. auch Christoph Jäger, Bauen im lärmbelasteten Gebiet, Raum
& Umwelt 2009 Nr. 4, S. 14; Interessenabwägung nach Art. 31 Abs. 2
LSV im Baubewilligungsprozess, Teil B der Informationen zum Bauen im Lärm der
Fachstelle Lärmschutz der Baudirektion des Kantons Zürich vom März 2022,
S. 2 ff. [abrufbar unter: www.bauen-im-laerm.ch →
Ausnahmebewilligung → Interessenabwägung]).
5.5
Der
zuständigen kantonalen Fachbehörde kommt bei der Anwendung von Art. 31
Abs. 2 LSV bezüglich der Interessenabwägung ein erheblicher Beurteilungs-
bzw. Ermessensspielraum zu (BGr, 22. Juni 2011, 1C_451/2010, E. 5.7
mit Hinweis auf BGr, 13. Januar 2009, 1C_196/2008, E. 2.6).
6.
6.1
In einem
ersten Schritt ist demnach zu prüfen, ob die IGW nicht wesentlich überschritten
sind, ansonsten die Erteilung einer Ausnahmebewilligung von vornherein ausser
Betracht fällt (vgl. oben E. 5.3).
6.1.1
Von einer wesentlichen Überschreitung wird tendenziell dann ausgegangen,
wenn die Lärmwerte näher beim Alarmwert als beim Immissionsgrenzwert liegen
(VGr, 27. Oktober 2021, VB.2021.00162, E. 3.2.1 f. mit Hinweis).
Eine Ausnahmebewilligung trotz Überschreitung der IGW um 6 dB(A)
in der Nacht für ein Grundstück in der ES III wurde vom Bundesgericht geschützt
(BGE 145 II 189 E. 8). Allerdings handelte es sich um eine
Überschreitung an Fenstern mit einer Reinigungsöffnung, die sich ansonsten
nicht öffnen liessen. An öffenbaren Fenstern waren die IGW um maximal
5 dB(A) überschritten (BGr, 24. April 2019, 1C_212/2018, Sachverhalt
lit. D [in BGE 145 II 189 nicht vollständig publiziert]). Nächtliche
Überschreitungen von 7 bis 8 dB(A) bei Wohnzimmern können demgegenüber
gemäss Bundesgericht nicht mehr als ''geringfügig'' oder ''mässig'' bezeichnet
werden (BGE 146 II 187 E. 4.5.3 sowie BGr, 4. Dezember 2019,
1C_568/2018, Sachverhalt lit. B.b [in BGE 146 II 187 nicht vollständig
publiziert]).
Entsprechend hat das Verwaltungsgericht entschieden, dass
es sich bei Immissionsgrenzwert-Überschreitungen von bis zu 7 dB(A) (VGr,
27. Oktober 2021, VB.2021.00162, E. 3.2.2 f.), bis zu 8,2 dB(A)
(VGr, 2. Dezember 2021, VB.2020.00463, E. 5.4.2 f.) und bis zu
14 dB(A) (VGr, 27. Oktober 2021, VB.2021.00164, E. 3.2.3) um
wesentliche
Überschreitungen der IGW im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
handelt (vgl. BGr, 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.5). Demgegenüber
qualifizierte das Verwaltungsgericht (nächtliche) Überschreitungen der IGW bis
2,9 dB(A) (VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00157, E. 4.3.2) bzw.
3 dB(A) (VGr, 23. März 2023, VB.2022.00249, E. 5.2) als
nicht
wesentlich
.
6.1.2
Die streitbetroffenen Grundstücke sind, wie erwähnt, der ES II
zugeordnet. Für diese betragen die massgebenden IGW für den
Strassenverkehrslärm gemäss Anhang 3 Ziff. 2 zur LSV 60 dB(A) am Tag
und 50 dB(A) in der Nacht, die massgeblichen Alarmwerte 70 dB(A) am
Tag und 65 dB(A) in der Nacht.
6.1.3
Gemäss Lärmschutznachweis vom 7. Dezember 2022, auf welchen sich die
Vorinstanz stützte, belaufen sich die maximalen Belastungen an den
strassenseitigen Nordfassaden auf 65,8 dB(A) beim Empfangspunkt 1 mit
Büronutzung bzw. 65,0 dB(A) beim Empfangspunkt 2 mit Wohnnutzung am Tag
und 57,2 dB(A) in der Nacht. Die IGW der ES II würden damit am Tag um
maximal 5,8 dB(A) beim Empfangspunkt 1 mit Büronutzung bzw. 5,0 dB(A)
beim Empfangspunkt 2 mit Wohnnutzung und in der Nacht um 7,2 dB(A)
überschritten.
Gemäss revidiertem Lärmschutznachweis vom 26. Januar
2024, welchen die heutige Beschwerdeführerin im Rekursverfahren eingereicht hatte
und auf welchen sich die Vorinstanz hätte stützen sollen (vgl. vorstehende E. 4.3),
liegen die maximalen Belastungen bei 64,6 dB(A) beim Empfangspunkt 1 mit
Büronutzung bzw. 63,8 dB(A) beim Empfangspunkt 2 mit Wohnnutzung am Tag
und bei 55,9 dB(A) in der Nacht. Die Überschreitungen der IGW der ES II
würden damit am Tag maximal 4,6 dB(A) beim Empfangspunkt 1 mit
Büronutzung bzw. 3,8 dB(A) beim Empfangspunkt 2 mit Wohnnutzung und in der
Nacht 5,9 dB(A) betragen. Von den insgesamt 177 Wohnungen weisen gemäss
diesem Nachweis 77 Wohnungen an höchstens einem Fenster eines lärmempfindlichen
Raums Überschreitungen der massgebenden Grenzwerte auf. An allen anderen
Empfangspunkten werden auf der strassenabgewandten Seite sogar die
Planungswerte der ES II eingehalten.
6.1.4
Laut Art. 43 Abs. 2 LSV kann Teilen von Nutzungszonen der
Empfindlichkeitsstufe I oder II die nächsthöhere Stufe zugeordnet werden, wenn
sie mit Lärm vorbelastet sind, was im vorliegenden Fall zutrifft (vgl.
vorstehende E. 2.2). Die Möglichkeit einer Aufstufung besteht also auch für
eine reine Wohnzone, selbst wenn gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung
davon nur zurückhaltend Gebrauch gemacht werden soll (vgl. dazu BGr,
4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.4 mit Hinweis auf BGE 121 II 235 E. 5b
S. 239 und BGr, 1A.20/2007, 23. Oktober 2007, E. 4.2 f.,
in: URP 2008 S. 570; je mit Hinweisen). Unter Berücksichtigung dieser
(hypothetischen) Möglichkeit, die Baugrundstücke teilweise der höheren ES III
zuzuteilen, für welche die massgebenden IGW 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A)
in der Nacht, die massgeblichen Alarmwerte 70 dB(A) am Tag und 65 dB(A)
in der Nacht betragen, würde am Tag gar keine Überschreitung des IGW bestehen,
in der Nacht würde die Überschreitung noch 0,9 dB(A) betragen.
6.1.5
Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen ist deshalb im vorliegenden Fall
nicht von einer wesentlichen Überschreitung der IGW auszugehen, welche die
Erteilung einer Ausnahmebewilligung von vornherein ausschliessen würde.
6.2
Sodann ist
zu prüfen, ob sämtliche baulichen und gestalterischen Massnahmen gemäss Art. 31
Abs. 1 LSV ausgeschöpft worden sind.
6.2.1
Die Bauherrschaft hat nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum
Nachweis der Lärmschutzoptimierung gemäss Art. 31 Abs. 1 LSV
aufzuzeigen, dass dem Lärmschutz das vom Gesetz geforderte Gewicht in der
Entwicklung und im Resultat des Bauprojekts zugekommen ist bzw. zukommt. Zudem
hat sie die getroffene Auswahl an Massnahmen nachvollziehbar zu begründen.
Soweit die IGW nicht eingehalten werden können, hat die Bauherrschaft daher
darzulegen, weshalb welche Massnahmen geprüft, gewählt oder verworfen wurden
(BGr, 24. April 2025, 1C_234/2023, E. 3, unter Hinweis auf BGr,
11. Juni 2024, 1C_697/2021, E. 5.3; 6. Dezember 2021, 1C_275/2020,
E. 2.4.3).
6.2.2
Im Lärmschutzkonzept mit Nachweis der Massnahmenprüfung vom 1. November
2022 zeigte die Bauherrschaft schriftlich und mit verschiedenen
Plandarstellungen auf, inwiefern das aus einem Studienauftrag hervorgegangene
Projekt aus ihrer Sicht die beste Lösung einer Neuüberbauung darstellt und
welche Alternativen aus welchen Gründen verworfen wurden. Insbesondere wurde
anhand der weiteren fünf Beiträge aus dem Studienauftrag aufgezeigt, dass das
streitbetroffene Vorhaben mit der Kamm-Struktur Aussenräume schafft, die
weitgehend vom Lärm abgeschirmt sind und eine hohe Aufenthaltsqualität bieten.
Im Rahmen der Weiterbearbeitung des Siegerprojekts sind zur Verminderung der
Lärmbelastung nochmals verschiedene Optimierungen geprüft worden. Diesbezüglich
enthält das Konzept nochmals vier typologisch deutlich verschiedene alternative
Varianten, mit denen das gewählte Projekt verglichen wurde und die zur
Optimierung herangezogen wurden. Sodann wird eine weitere Entfernung von der
Lärmquelle durch eine entsprechende, von der Strasse abgerückte Setzung der
Baukörper geprüft, jedoch verworfen, weil zur Einhaltung der Grenzwerte der ES
II rund 40 Meter von der Baulinie abgerückt werden müsste. Eine weniger
grosse Entfernung hätte kaum lärmmindernde Wirkung. Als Nachteile werden der
Ausnützungsverlust und die Schaffung von "belärmtem Abstandsgrün"
angeführt. Im Weiteren wird die Nutzungsanordnung dargelegt und begründet,
weshalb nur an einem besonders exponierten Bereich Büronutzung vorgesehen wird.
Für die praktisch ausschliessliche Wohnnutzung wird auf die räumliche
Entwicklungsstrategie der Stadt Zürich sowie auf Erkenntnisse aus der Markt-
und Standortanalyse verwiesen. Ferner wird die Optimierung der Grundrisse im
Lärmriegel des Siegerprojekts detailliert hergeleitet und erläutert. Begründet
wird auch der Verzicht auf Lärmschutzwände als Massnahme auf dem
Ausbreitungsweg. Ebenso dargelegt wird der Verzicht auf Loggien bzw. Balkone an
der Nordfassade. Schliesslich werden Massnahmen an der Nordfassade wie
vertikale Vorsprünge und vorgehängte Fassadenelemente geprüft und verworfen.
6.2.3
In der Gesamtverfügung der Baudirektion wird – in Übereinstimmung mit der
kommunalen Behörde, jedoch nicht weiter begründet – festgehalten, im Rahmen der
Projekterarbeitung durch die Bauherrschaft sowie der Beratung und Prüfung durch
die kantonale und städtische Fachstelle Lärmschutz seien bezüglich Lärmschutzes
sämtliche verhältnismässigen baulichen und gestalterischen Massnahmen
ausgeschöpft worden. Im Lärmschutznachweis vom 7. Dezember 2022 sowie im
Lärmschutzkonzept vom 1. November 2022 werde die Lärmoptimierung und
Massnahmenprüfung ausführlich und nachvollziehbar dokumentiert.
Die Baudirektion führte im Rekursverfahren unter Verweis
auf den Mitbericht des Tiefbauamts ergänzend aus, dass die Grundrisse bzw. die
Lüftungswege den Anforderungen an die lärmabgewandte Lüftung durchgehender
Räume gemäss langjähriger Praxis der Fachstelle Lärmschutz entsprechen und die
Lüftungswege weniger als 12 Meter betragen würden. Ebenso sei
diesbezüglich die erforderliche Breite an der schmalsten Stelle erfüllt. Mit
der gewählten Kamm-Struktur weise das streitbetroffene Projekt eine
beeindruckend grosse Fassadenabwicklung auf, an welcher die Lärmbelastung gar
unter den Planungswerten der ES II liege. Wenn die Treppenhäuser im
Anschlussbereich der Schenkel nicht auch an der Strassenfassade des Lärmriegels
angeordnet worden seien, so lägen stattdessen mit den Bädern lärmunempfindliche
Räume zur Strasse hin. Ebenso seien die Küchen- bzw. Wohn-/Essbereiche, in
denen ein Aufenthalt insbesondere während des Tages stattfinde, strassenseitig
angeordnet. Unter der Annahme einer hypothetischen Aufstufung würden für diese
Bereiche am Tag keine Überschreitungen des IGW vorliegen. Das spreche ebenfalls
für eine Optimierung der Grundrisse.
Die Bausektion brachte diesbezüglich in ihrer
Rekursvernehmlassung nachträglich und ergänzend zur Baudirektion vor, die
gewählte Kamm-Struktur schaffe lärmgeschützte Aussenräume mit hoher
Aufenthaltsqualität. Die Überbauung mit 177 Wohnungen und mehr als 500 Räumen
weise lediglich bei 83 Räumen eine Überschreitung des IGW im
Koch-/Essbereich auf. Alle Wohneinheiten würden über einen angemessenen
Wohnkomfort verfügen.
6.2.4
Die Vorinstanz gibt in ihrem Entscheid zunächst die Ausführungen des
Lärmschutzkonzeptes zur Massnahmenprüfung im Sinne von Art. 31 LSV
zusammengefasst wieder und würdigt in den weiteren Erwägungen die
Optimierungsmassnahmen.
6.2.4.1
Die zusammenfassende Wiedergabe des Lärmschutzkonzepts hält einer
vergleichenden Überprüfung insgesamt grundsätzlich stand, weshalb insoweit
darauf verwiesen werden kann, um unnötige Wiederholungen zu vermeiden (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Allerdings werden
folgende, im vorliegenden Zusammenhang bedeutende Aspekte nicht erwähnt:
-      Wenn
von der Vorinstanz herausgegriffen wird, dass die Anforderungen des
Lärmschutzes im Zeitpunkt der Durchführung des Studienauftrags nicht die
einzige und auch nicht die überragende Bedeutung gebildet hätten, so ist das
zunächst nicht zu beanstanden, weil es bei einem architektonischen Studienauftrag
im Sinne einer umfassenden Baukultur nicht darum gehen kann, ausschliesslich
Lärmschutzanforderungen zu erfüllen, sondern auch städtebaulichen Anforderungen
zu genügen. Vor allem wird aufgrund der herausgegriffenen Aussage nicht
deutlich, dass den am Studienauftrag teilnehmenden Projektteams eine Lärmstudie
als Grundlage zur Verfügung gestellt wurde, welche einlässlich über die
Lärmsituation informierte und die gängigen Massnahmen darstellte (dazu sogleich
in E. 6.2.4.2). Zudem wird darauf hingewiesen, dass es aufgrund der
bestehenden Belastung der F-Strasse für alle am Planungsprozess Beteiligten
eine Selbstverständlichkeit gewesen sei, dass die Anforderungen des
Lärmschutzes bestmöglich zu berücksichtigen seien, um eine hohe Wohnqualität zu
erzielen. Sodann wird in den Erwägungen der Vorinstanz nicht erwähnt, dass alle
Beiträge des Studienauftrags aus Sicht des Lärmschutzes gewürdigt wurden, wobei
die Setzung der Baukörper auf dem Baugrundstück und ihre Wirkung auf die
Lärmausbreitung im Vordergrund standen. An dieser Stelle wird im
Lärmschutzkonzept auch darauf hingewiesen, dass auf die im Wettbewerb
dargestellten Wohnungsgrundrisse nicht abgestellt werden könne, da diese im
Rahmen der Weiterentwicklung eines jeden Projekts noch wesentlich verändert
werden könnten und einer Optimierung bezüglich des Lärmschutzes zugänglich
blieben. Aus der Würdigung geht hervor, dass sich das Siegerprojekt H dadurch
auszeichne, dass es auf die Baulinie entlang der F-Strasse einen Gebäudekörper setze,
der als Lärmriegel wirke und die lärmabgewandte südliche Seite effektiv vom
Strassenlärm schütze. Der südliche Raum werde für vier an den Lärmriegel
anschliessende Schenkel genutzt, die sich mit dem umgebenden Grünraum verzahnten.
Dadurch werde im Verhältnis zur Strassenseite ein hoher Anteil der
Fassadenabwicklung auf der lärmgeschützten Seite ermöglicht.
-      Bei
der Wiedergabe der Ausführungen zur Optimierung der Gebäudeform wird nicht
erwähnt, dass die bevorzugte Kamm-Struktur anhand von vier Varianten mit
verschiedenen Setzungen nochmals überprüft und so die gewählte Gebäudeform
hinsichtlich des Lärmschutzes bestätigt wurde. Ebenso wenig werden die weiteren
Gründe für einen Verzicht auf eine weitergehende Nutzung zu Bürozwecken
aufgegriffen. Auch ausgelassen wird der Aspekt, dass selbst im Lärmriegel
aufgrund der gewählten Gebäudeform bei sämtlichen Schlafzimmern sogar die
Planungswerte eingehalten sind. Bei den Ausführungen zu den
Küchen-/Wohnbereichen mit den strassenseitigen Zweitfenstern werden die
Überlegungen zur Strassenlärmbelastung in Abhängigkeit der Tageszeit nicht
wiedergegeben.
-      Von
den weiteren geprüften Massnahmen (Lärmschutzwände, Massnahmen an der
lärmzugewandten Fassade etc.) wird schliesslich lediglich der Verzicht auf
Loggien und Balkone an der lärmexponierten Fassade mit Begründung
wiedergegeben.
Angesichts des Umstands, dass die ganze Erwägung 7.2 in
indirekter Rede wiedergegeben wird und Auslassungen nicht angezeigt werden,
entsteht der falsche Eindruck, dass sich das rund 50 Seiten umfassende
Lärmschutzkonzept auf die von der Vorinstanz wiedergegebenen Aussagen
beschränke, was, wie dargelegt, nicht der Fall ist. Zudem erscheint die Auswahl
der wiedergegebenen Textpassagen als einseitig. Die vorinstanzliche Darstellung
des Sachverhalts ist insoweit unvollständig und deshalb mangelhaft.
6.2.4.2
In den folgenden eigenen Erwägungen zur Optimierung führt die Vorinstanz
zunächst unter Bezugnahme auf die erhebliche Grösse des Bauareals aus, die
vorgesehene Kamm-Struktur bzw. der Lärmriegel stelle zwar eine typische
Optimierungsmassnahme dar, jedoch erscheine diese Setzung und Form des
Baukörpers nicht zwingend. Das Bauareal grenze zwar auf einer beachtlichen
Länge an die lärmbelastete F-Strasse, weise jedoch mit etwa 50 Metern eine
bedeutende Tiefe auf und ab einer Tiefe von rund 40 Metern seien die IGW
eingehalten.
Die Bauherrschaft hat mit einem
Varianzverfahren das kreative Potenzial von sechs Architekturteams genutzt und gestützt
auf das Ergebnis des Studienauftrags unter Berücksichtigung der Lärmbelastung begründeterweise
auf die Kamm-Struktur gesetzt und die weiteren fünf Entwürfe als weniger gut
verworfen. Diese Wahl war zwar nicht zwingend, jedoch sachlogisch. Was die erwähnte
Einhaltung der IGW ab einer Grundstückstiefe von rund 40 Metern betrifft,
so stimmt dies nur für eine relative Höhe von 2,5 Metern über Terrain; in
relativen Höhen von 7,5 bis 15 Metern hingegen werden die Grenzwerte bei
Nacht näherungsweise über die ganze Parzellentiefe nicht eingehalten. Dieser
Umstand spricht klar für die Ausbildung eines Lärmriegels entlang der F-Strasse,
um auf dem restlichen Bauareal lärmschutzrechtlich einwandfreie Verhältnisse zu
schaffen.
Wenn die Vorinstanz an anderer Stelle
ausführt, eine alternative Grundrissgestaltung hätte auch mit einer anderen
Form des Baukörpers erzielt werden können, reicht das nicht aus, um die Gründe,
die zur vorliegend bevorzugten Anordnung der Baukörper geführt haben, zu
entkräften. Wenn die Bauherrschaft die weitere Optimierung der
Wohnungsgrundrisse und – in untergeordnetem Mass der Nutzungsverteilung – zum
Gegenstand der weiteren Projektbearbeitung machte, entspricht dies einer
sinnvollen und üblichen Projektierung. Gefragt ist nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung eine gründliche Auseinandersetzung mit dem Lärmschutz, bezogen
auf die konkrete Parzelle und die vorgesehene Nutzung (BGr, 6. Dezember
2021, 1C_275/2020, E. 2.4.3 a.
E.). Diese Auseinandersetzung hat die Bauherrschaft im
vorliegenden Fall vorgenommen.
Die anschliessende Aussage der Vorinstanz, bei der Planung
sei dem Aspekt des Lärmschutzes nicht frühzeitig genügendes Gewicht beigemessen
worden, ist nicht nachvollziehbar. Dagegen spricht zunächst die von der
Vorinstanz an dieser Stelle ebenfalls erwähnte Lärmstudie, die den
Teilnehmenden des Studienauftrags an die Hand gegeben worden ist. Dabei wurde
bereits in diesem frühen Verfahrensstadium darauf hingewiesen, dass wegen der
deutlichen Pegelüberschreitung ein Riegelbau oder eine Lärmschutzwand entlang der
F-Strasse voraussichtlich unumgänglich sei. Deshalb wurde empfohlen, eine
lärmoptimierte Gebäudeanordnung oder eine Lärmschutzwand zu prüfen. Damit hat
die Bauherrschaft die Lärmbelastung entgegen der Meinung der Vorinstanz bereits
bei der Definition der Rahmenbedingungen und somit zu Beginn der Planung
berücksichtigt (BGr, 6. Dezember 2021, 1C_275/2020, E. 2.4.3 a.
A.). Dagegen spricht aber
auch, dass die Jury bei der Beurteilung der Wettbewerbsbeiträge einen Experten
für Akustik beizog
.
Sodann greift die Vorinstanz Balkone und Loggien als
eine
in der Lärmstudie erwähnte Reduktionsmöglichkeit heraus. Im vollen Kontext wird
jedoch an der betreffenden Stelle – wie vorstehend erwähnt – ausgeführt, dass
ein Riegelbau oder eine Lärmschutzwand unumgänglich sein würde. Mit allen
gängigen Massnahmen wie Loggien und Balkonen mit schalldichten Brüstungen und
absorbierenden Unterdecken könnten die Beurteilungspegel nicht im
erforderlichen Mass reduziert werden. Anschliessend werden deshalb weitere
Schritte zur Optimierung dargestellt (Gebäudeanordnung oder Lärmschutzwand,
Anordnung der Räume etc.). Eine Beschränkung auf Massnahmen wie Loggien oder
Balkone nimmt die Lärmstudie somit zu Recht nicht vor.
Im Weiteren stützt sich die Vorinstanz auf eine
lärmschutzrechtliche Beurteilung der Wettbewerbsprojekte, die für die Jurierung
eine summarische Gesamtbewertung vornahm. Darin schneide "das auserkorene
Projekt H aus Sicht des Lärmschutzes am schlechtesten ab". Das Projekt H
habe in der Wettbewerbsphase im Gegensatz zu alternativen Projekten auch rote
Räume (also solche, bei welchen der IGW an allen Fenstern überschritten wird)
aufgewiesen. Damit sei widerlegt, dass keines der Alternativprojekte den
Lärmschutz in vergleichbar effizienter Weise erfüllen könne. Die erwähnte
Beurteilung ist vom gleichen Ingenieurbüro vorgenommen worden, welches auch die
Lärmstudie erstellt hatte und dem auch der beigezogene Akustikexperte
angehörte; die eigentliche Beurteilung umfasst
eine
Tabelle. Die darauf
gestützten Schlussfolgerungen der Vorinstanz geben zu folgender Kritik Anlass:
Zum einen erhielt das Projekt H nicht die schlechteste Beurteilung; zwei
weitere Projekte erhielten bei der Gesamtbewertung ebenfalls nur einen von drei
Sternen. Die gleiche Bewertung erfolgte wohl deshalb, weil auch diese beiden
Projekte rote Räume aufwiesen. Damit wurde die Hälfte der eingereichten
Projekte in diesem Verfahrensstadium gleich schlecht beurteilt. Allerdings sind
die Kriterien für die Gesamtbewertung nicht ausgewiesen und deshalb ohnehin von
beschränktem Aussagewert. Aus der Beurteilung der Projekte im Lärmschutzkonzept
ergibt sich jedoch, dass die beiden am besten bewerteten Projekte bezüglich des
Lärmschutzes folgende Mängel aufwiesen: Bei einem Projekt war die
strassenseitige und damit lärmbelastete Abwicklung der Nordfassade wegen
insgesamt vier gebäudetiefen Rücksprüngen unnötig lang. Beim anderen Projekt
wurde die Bebauung zum Strassenraum nicht im Sinne eines Lärmriegels
geschlossen, was ein Eindringen des Strassenlärms in die drei durchgrünten
Innenbereiche der Überbauung zulassen würde. Diese Mängel sind grundlegender
Natur und lassen sich nicht mit einer Optimierung der Grundrisse beseitigen.
Somit ist zum andern auch die Schlussfolgerung der Bauherrschaft nachvollziehbar,
diese Projekte hätten nicht ebenso effizient wie das Siegerprojekt die
Lärmschutzvorgaben erfüllen können.
6.2.4.3
Bei der weiteren Prüfung der Optimierungen, die beim Siegerprojekt H
vorgenommen wurden, kommt die Vorinstanz zunächst zum Schluss, strassenseitige
Loggien oder Balkone seien zu Unrecht und nicht aus lärmschutzrechtlichen
Überlegungen verworfen worden. Beidseitige Loggien seien keineswegs
unverhältnismässig, wenn sie unterschiedliche Funktionen erfüllen sollten.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind alle in
Betracht fallenden baulichen und gestalterischen Massnahmen zu prüfen;
sämtliche verhältnismässigen Massnahmen sind auszuschöpfen (jüngst BGr,
24. April 2025, 1C_234/2023, E. 3.2.2). Die Bauherrschaft hat den
Einsatz von Loggien zur F-Strasse geprüft, jedoch wegen der Nordausrichtung und
der damit verbundenen fehlenden bzw. geringen Besonnung, der Lärmexposition,
der Aussicht auf die Strasse als für den längeren Aufenthalt unattraktiv
beurteilt und deshalb verworfen. Mit Ausnahme der Lärmminderung hätten die
Loggien keinen Zusatznutzen. Zudem könnten die IGW dennoch nicht eingehalten
werden. Dieser Verzicht ist mit Blick auf die Empfehlungen der kantonalen
Fachstelle Lärmschutz nachvollziehbar. Laut diesen sind private Aussenräume
grundsätzlich auf der ruhigen Seite oder zumindest seitlich teilabgewandt zur
Lärmquelle anzuordnen. In Wohnzonen mit ES II und lediglich geringen
Überschreitungen werden lärmseitige Loggien oder Balkone als vertretbar angesehen,
vorab dann, wenn dadurch der Grenzwert am Fenster eingehalten werden kann.
Stark lärmexponierte Loggien seien jedoch nur sinnvoll, wenn ein Zusatznutzen
wie z.
B. eine
Aussicht vorhanden sei (Anforderungen für den Nachweis der
Lärmschutzoptimierung von Bauprojekten, Teil A der Informationen zum Bauen im
Lärm der Fachstelle Lärmschutz der Baudirektion des Kantons Zürich vom April
2022, S. 6 [abrufbar unter: www.bauen-im-laerm.ch →
Ausnahmebewilligung → Beurteilungspraxis → Bewilligungspraxis
Wohnen]). Zu beachten gilt es zudem, dass Loggien als Lärmschutzmassnahmen eine
Tiefe von mindestens 2 m und eine Mindestfläche von 6 m² aufweisen
müssen (www.bauen-im-laerm.ch → bauliche und gestalterische Massnahmen
→ Balkone und Loggien). Diese Fläche würde im vorliegenden Fall entweder
zulasten der Wohnfläche oder der ruhigeren, nach Süden ausgerichteten Loggien
gehen. Beide Varianten sind angesichts des beschränkten Nutzens nicht sinnvoll
und deshalb nicht verhältnismässig.
Weiter ist die Vorinstanz bezüglich der
Grundrissoptimierung der Ansicht, dass es nicht genüge, dafür zu sorgen, dass
alle Wohnungen neben einem Anteil an der lärmbelasteten Fassade auch Räume im
lärmabgewandten Bereich aufwiesen, auch wenn es grundsätzlich sinnvoll sei, die
vor allem während des Tages benutzten Wohnräume an der lärmbelasteten Fassade
anzuordnen und die Schlafräume auf der lärmabgewandten Seite. Im Erdgeschoss
seien zudem andere, nicht lärmempfindliche Nutzungen denkbar. Zur weiteren
Verbesserung könnten sodann Sanitärräume, Erschliessungen sowie
Nebennutzflächen an der lärmbelasteten Nordfassade angeordnet werden, ohne dass
deshalb bei entsprechender Befensterung das Fassadenbild im Ausdruck nicht mehr
adäquat wäre. Im vorliegenden Fall wäre es angesichts der nicht unerheblichen
Überschreitungen der IGW angezeigt gewesen, bei den Kleinwohnungen anstelle der
geplanten Wohnküchen die Küchen von den Ess-/Wohnbereichen abzutrennen, um so
auch bei den Kleinwohnungen im Lärmriegel einen lärmabgewandten
Wohn-/Essbereich zu schaffen.
Diesbezüglich fällt in Betracht, dass auf der gesamten
Länge der lärmbelasteten Nordfassade bereits praktisch alle Erschliessungskerne
angeordnet werden. Ausgenommen sind einzig die Erschliessungskerne im
Übergangsbereich zu den Schenkeln; dafür sind in diesem Bereich die Nasszellen
von 2,5-Zimmer-Wohnungen zur Strasse hin ausgerichtet, was auch für die
Nasszellen der weiteren 2,5-Zimmer-Wohnungen gilt. Einzig die Nasszellen der 3,5-Zimmer-Wohnungen
im Lärmriegel liegen nicht an der Strassenfassade. Im Erdgeschoss sind überdies
bereits nach gegenwärtigem Planungsstand ein Büro, zwei Gemeinschaftsräume
sowie die Durchgänge zu den Innenhöfen ("Passagen") angeordnet.
Mithin hätten mit der Ausbildung von geschlossenen "Arbeitsküchen",
wie sie von der Vorinstanz erwogen werden, alle lärmempfindlichen Räume mit
Überschreitungen der IGW beseitigt werden können. Wenn sich die Bauherrschaft
jedoch für sogenannt durchgestreckte Wohnbereiche entschieden hat, ist das
gestützt auf die dargelegten Gründe nicht zu beanstanden, zumal diese den
Vorgaben der kantonalen Fachstelle Lärmschutz entsprechen (vgl. Informationen
zum Bauen im Lärm, Teil A, S. 5 f.; www.bauen-im-laerm.ch → Grundriss
und Ausrichtung → Durchgestreckte Wohnbereiche): Die vor allem tagsüber
benutzten Wohnbereiche sind an der lärmbelasteten Fassade angeordnet und die
vor allem in der kritischen Nachtphase benutzten Schlafräume liegen allesamt
rückwärtig. Der vorinstanzlichen Kritik an der Grundrissgestaltung kann nicht
gefolgt werden.
6.2.4.4
Ferner bemängelt die Vorinstanz die Optimierung unter quantitativen
Aspekten. Für die Recht- bzw. Zweckmässigkeit einer lärmschutzrechtlichen
Ausnahmebewilligung sei in erster Linie das relative Verhältnis der Anzahl von
Wohneinheiten mit IGW-Überschreitungen und nicht das relative Verhältnis zu den
lärmempfindlichen Räumen der gesamten Arealüberbauung massgeblich. Die
Vorinstanz stufte die Anzahl Wohnungen mit IGW-Überschreitungen – 83 bzw. 77
Wohnungen – als ausserordentlich hoch ein. Es sei verfehlt, lediglich mit Blick
auf die Dimensionen der Überbauung für eine bedeutende Anzahl lärmbelasteter
Wohnungen die Vorgaben des Lärmschutzes zu lockern. Die behauptete wesentliche
Reduktion der Anzahl lärmempfindlicher Räume mit IGW-Überschreitung während der
Projektierung zeichne sich an der Nordfassade nicht ab, was mit einer nicht
referenzierten Abbildung belegt wird.
Auf die Anzahl Wohnungen ist nicht abzustellen (vgl. VGr,
11. Juli 2024, VB.2023.00318, E. 6.3.2). Auch die Empfehlungen der
kantonalen Fachstelle zur Lärmschutzoptimierung von Bauprojekten stellen auf
die Anzahl betroffener lärmempfindlicher Wohnräume ab. Das ist sinnvoll, da die
Anzahl der betroffenen Räume ein differenzierteres Bild zur Lärmsituation abgibt,
als wenn auf die Anzahl ganzer Wohneinheiten abgestellt wird. Im vorliegenden
Fall ist deshalb davon auszugehen, dass die ganze Überbauung nach dem revidierten
Lärmschutznachweis lediglich bei 77 von 502 lärmempfindlichen Räumen an einem
Zweitfenster Überschreitungen der IGW aufweist. Zudem ist die von der
Vorinstanz herangezogene Abbildung aus dem Lärmschutzkonzept aufgrund des
revidierten Lärmschutznachweises überholt. Sodann zeigt sie die Fassadenbereiche
mit Überschreitungen des IGW während der Nacht auf, ohne im Hinblick auf die
Lärmempfindlichkeit der dahinterliegenden Räume zu unterscheiden. Deshalb sind
auch lärmunempfindliche Räume farbig markiert, was im quantitativen Kontext ein
falsches Bild vermittelt. Überdies ist die vollständige Beseitigung aller 64
anfänglich "roten Räume" als Verbesserung zu werten. Der
quantitativen Würdigung der Vorinstanz kann ebenfalls nicht gefolgt werden.
6.2.5
Aus diesen Gründen ist entgegen der Vorinstanz davon auszugehen, dass im
Zuge der Projektierung die erforderlichen Optimierungen vorgenommen und mit dem
Lärmschutzkonzept sowie dem revidierten Lärmschutznachweis in schlüssiger Weise
dargelegt wurden.
6.3
Zu prüfen
ist schliesslich, ob die öffentlichen Interessen gegenüber dem grundsätzlichen
Bauverbot gemäss Art. 22 USG und Art. 31 Abs. 1 LSV bei
Nichteinhaltung der Immissionsgrenzwerte im vorliegenden Fall überwiegen.
Insbesondere ist diese Frage mit Blick auf die Vorkehrungen zu analysieren, die
getroffen werden sollen, um diese Überschreitungen und ihr Ausmass zu begrenzen
(BGE 145 II 189 E. 8.3.2).
6.3.1
Vorliegend ist die Verwirklichung des Bauvorhabens im Sinne einer
hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen wünschenswert und es bestehen
daran gewichtige öffentliche Interessen (BGE 142 II 100 E. 4.6): Das
Baugrundstück befindet sich in der Stadt Zürich in einem trotz peripherer Lage
bereits relativ dicht überbauten städtischen Umfeld und ist mit dem
öffentlichen Verkehr gut erschlossen. Zudem wird mit dem Bauvorhaben das
raumplanerische Ziel der Siedlungsverdichtung nach innen gefördert, indem
anstelle der 99 bestehenden Wohneinheiten nunmehr 177 Wohneinheiten
geschaffen werden sollen. Es ist notorisch, dass in der Stadt Zürich ein
grosser Bedarf an Wohnungen besteht.
6.3.2
Die Überschreitungen der IGW sind sodann – wie bereits dargelegt (vgl.
vorstehende E. 6.1.5) – nicht als wesentlich zu beurteilen und stehen der
Erteilung einer lärmschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung nicht von vornherein
entgegen.
6.3.3
Auf der F-Strasse wurde – wie erwähnt (E. 4.2.1) – bereits ein
lärmreduzierender Belag eingebaut. Zudem wird gemäss dem Gesamtkonzept
"Strassenlärmsanierung dritte Etappe" der Stadt Zürich vom 1. Dezember
2021 die Einführung von Tempo 30 für die F-Strasse während der Nacht und für
die E-Strasse generell geprüft. Damit wird deutlich, dass sich die Behörden
nicht durch die Erteilung von Ausnahmebewilligungen zu Lasten der künftigen
Bewohnerinnen und Bewohner der geplanten Wohnüberbauung ihrer Verantwortung
entziehen, den Lärm an der Quelle zu begrenzen, womit der Absicht hinter der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung hinreichend Rechnung getragen wurde (vgl.
VGr, 11. Juli 2024, VB.2023.00318, E. 7.3.1 mit weiteren Hinweisen,
und Art. 11 Abs. 1 USG).
6.3.4
Im Rahmen des vorliegenden Projekts wurde mit der Setzung des Baukörpers
entlang der F-Strasse ("Lärmriegel") eine grundlegende Massnahme
gewählt, um die Lärmbelastung und ihr Ausmass für ein grosses Bauareal zu
begrenzen und einen ruhigen rückwärtigen Raum für alle Schlafräume im
Lärmriegel sowie zahlreiche weitere Wohneinheiten in den angegliederten
Baukörpern ("Schenkel") zu schaffen. Sodann wurden im Lärmriegel die nicht
lärmempfindlichen Nebenräume, die Erschliessungskerne und die
Wohn-/Essbereiche, in denen sich die Bewohnerinnen und Bewohner vor allem
tagsüber aufhalten werden, an der lärmexponierten Seite angeordnet. Zudem sind
die Grundrisse der durchgestreckten Wohnungen so konzipiert, dass der IGW
lediglich am Zweitfenster überschritten wird (vgl. BGr, 24. April 2025,
1C_234/2023, E. 3.3.4). Die genannten Massnahmen ermöglichen trotz des
Verzichts auf die von der Vorinstanz propagierten reinen Arbeitsküchen eine
gute Wohnqualität.
6.3.5
Das gewichtige öffentliche Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens
überwiegt somit vorliegend jenes an einem Bauverbot.
6.4
Im
Ergebnis ist der vorinstanzliche Entscheid vom 22. März 2024 in
lärmschutzrechtlicher Hinsicht im Sinne der vorstehenden Erwägungen zu
korrigieren, womit das Bauvorhaben diesbezüglich neu zu beurteilen sein wird.
7.
7.1
Schliesslich
rügt die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz sei zu Unrecht zur Auffassung
gelangt, dass die Anforderungen an eine Arealüberbauung gemäss § 71 PBG
nicht erfüllt seien.
7.2
Gemäss § 71
PBG (in der vor Inkrafttreten der PBG-Änderung vom 14. September 2015
gültigen Fassung) müssen bei Arealüberbauungen Bauten und Anlagen sowie deren
Umschwung als Ausgleich zu den gestützt auf § 72 PBG gewährten Vorrechten besonders
gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein. Bei der
Beurteilung dieser Aspekte – d.
h.,
der guten Gestaltung sowie der zweckmässigen Ausstattung und Ausrüstung –
sind als Merkmale unter anderen auch die kubische Gliederung sowie die Wohnlichkeit
und Wohnhygiene zu beachten (§ 71 Abs. 2 PBG).
7.2.1
§ 71 Abs. 1 PBG eröffnet den Verwaltungsbehörden einen
Entscheidungsspielraum, welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit
strukturiert wird, als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die
massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt werden. Mithin ist die Frage, ob
eine besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2
PBG genannten und allfälligen weiteren Kriterien zu beurteilen (VGr, 15. August
2024, VB.2023.00355, E. 4.2). Nach dem massgebenden gesetzgeberischen
Konzept werden somit die bei Arealüberbauungen gewährten substanziellen
Privilegierungen bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG (insbesondere
Geschosszahl; Gebäudehöhe; Ausnützung) durch die Vorgaben von § 71 PBG
(insbesondere besonders gute Gestaltung; Beziehung zum Ortsbild sowie zur
baulichen und landschaftlichen Umgebung) kompensiert (VGr, 15. Juli 2021, VB.2021.00340,
E. 3.3, gestützt auf BGr, 10. August 2016, 1C_313/2015 und
1C_317/2015, E. 4.1).
7.2.2
Bei der Überprüfung des kommunalen Entscheids muss die
Vorinstanz die angeführten Entscheidgründe gebührend berücksichtigen und sich
mit den Kriterien auseinandersetzen, welche von der Baubehörde entwickelt
wurden. Sie darf den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben,
wenn diese bei der Anwendung der Ästhetiknorm ihren durch die Gemeindeautonomie
gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies
trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr
vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen
pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden
Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das
Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete
Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale Behörde überschreitet daher den ihr
zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von
unsachlichen, dem Zweck der Ästhetiknorm fremden Erwägungen leiten lässt oder
die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Bei
der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen Interessen
gegenüber den privaten und den öffentlichen Interessen an der Errichtung der
geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen insbesondere die Interessen an der
Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes berücksichtigt werden,
weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie
einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen
Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trägt (
VGr, 15. August
2024, VB.2023.00355, E. 4.2 mit Hinweis auf
BGE 145 I
52 E. 3.6).
7.2.3
Was unter kubischer Gliederung bzw. Wohnlichkeit und Wohnhygiene zu
verstehen ist, wird im Gesetz nicht näher ausgeführt. Nach der Rechtsprechung umfasst
jedenfalls die
Wohnhygiene
alle Faktoren, die das psychische und
physische Wohlbefinden in einer Wohnung bedingen (VGr, 27. Februar 2020,
VB.2019.00349, E. 6; 25. Juli 2019, VB.2019.00062, E. 4.4.2; 13. Juli
2017, VB.2017.00169, E. 3.4 mit Hinweis). Daher ist grundsätzlich jede
einzelne Wohneinheit an ihr zu messen und nicht bloss ein Mehrfamilienhaus oder
eine Überbauung in ihrer Gesamtheit (Christian Berz/Markus Lanter in: Christoph
Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 2, 7. A.,
Wädenswil 2024, S. 1508). Zur Wohnhygiene gehört insbesondere auch eine
genügende
Belichtung
. Bei Arealüberbauungen können gestützt auf § 71
PBG erhöhte Anforderungen an die Belichtung gestellt werden (a.
a.
O., S. 1509, unter Hinweis auf BEZ
2011 Nr. 27). Mit der
kubischen Gliederung
ist die Ausformung eines
Baukörpers in seiner dreidimensionalen Erscheinung gemeint; sie umfasst
insbesondere die Proportionen, Staffelungen, Vor- und Rücksprünge sowie die
volumetrische Zusammensetzung eines Gebäudes.
7.3
Die
kommunale Baubehörde (Mitbeteiligte 1) hat in der angefochtenen Baubewilligung
dargelegt, weshalb das streitbetroffene Vorhaben den Anforderungen an eine
Arealüberbauung genügt. So hat sie insbesondere ausgeführt, inwiefern sich das
aus einem qualifizierten Konkurrenzverfahren hervorgegangene Vorhaben gut in
die bauliche und topografische Umgebung einfügt und hinsichtlich des
architektonischen Ausdrucks eine besonders gute Gesamtwirkung erzielt. Sie hat
überdies die erforderlichen Verbesserungen angeordnet, damit auch der Umschwung
der Arealüberbauung bzw. die Umgebungsgestaltung die Anforderungen einer
Arealüberbauung erreicht.
7.4
Die
Vorinstanz hat sich in ihren Erwägungen darauf beschränkt, der Arealüberbauung
gestützt auf die Merkmale der kubischen Gliederung und der Wohnhygiene die
Erfüllung der spezifischen Anforderungen gemäss § 71 PBG abzusprechen. Bei
einem beträchtlichen Teil der Wohnungen werde das Kriterium der besonders guten
Qualität bezüglich der Wohnlichkeit und Wohnhygiene aufgrund der Lärm- und der
Belichtungssituation nicht erfüllt. Die Anforderungen an die Wohnhygiene
müssten grundsätzlich bei jeder einzelnen Wohneinheit und nicht bloss durch die
Überbauung in ihrer Gesamtheit eingehalten werden, wobei sich das
Baurekursgericht diesbezüglich auf einen Entscheid des Verwaltungsgerichts vom
27. Februar 2020 (VB.2019.00394, E. 6) stützt.
Die 87 lärmbelasteten
Wohnungen entlang der F-Strasse erreichten im Vergleich zu den 90 lärmabgewandten
Wohnungen keine höhere Qualität,
"
um den lagebedingten
Nachteil im Kammrücken bzw. in den Schenkelecken (kubische Gliederung)
auszugleichen
"
. Die Vorinstanz geht diesbezüglich mit
den damaligen Rekurrierenden davon aus, dass
die
Belichtungsverhältnisse
im Lärmriegel entlang der F-Strasse durch von diesem losgelöste Punktbauten
verbessert werden könnten. Die gewählte Gebäudeform mit einer Kamm-Struktur und
die Grundrisstypologie mit durchgestreckten, verwinkelten Räumen führe bei
allen Kleinwohnungen im Lärmriegel zu "suboptimalen
Belichtungsverhältnissen" in den Schlafzimmern und teilweise auch im
hinteren Bereich der Wohn-/Essbereiche aufgrund der vorgelagerten Loggien.
7.5
Die
kommunale Baubehörde hat in ihren Erwägungen nicht sämtliche Merkmale gemäss § 71
Abs. 2 PBG aufgegriffen, sondern sich vor allem auf die gute Gestaltung
und die Beziehung zur baulichen und landschaftlichen Umgebung konzentriert.
Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden, da nach dem massgeblichen
gesetzgeberischen Konzept die kompensatorischen Vorgaben von § 71 PBG insbesondere
erhöhte Anforderungen an die Gestaltung, die Beziehung zum Ortsbild sowie zur
baulichen und landschaftlichen Umgebung umfassen. Die Baubehörde hat damit die
im Sinne der Kompensation massgeblichen Merkmale benannt, geprüft und als
erfüllt betrachtet bzw. bezüglich der Umgebung die erforderlichen Anordnungen
getroffen. Wenn nun die Vorinstanz an die Belichtung als Gesichtspunkt der
Wohnhygiene erhöhte Anforderung stellt, obwohl die rechtlichen Vorgaben gemäss § 302
Abs. 1 und 2 PBG – welche keinen Anspruch auf direkt einfallendes
Sonnenlicht vermitteln – unbestrittenermassen erfüllt sind, und bezüglich
der kubischen Gliederung gar die Disposition der aus einem Wettbewerbsverfahren
hervorgegangenen Kamm-Struktur in Frage stellt und stattdessen eine Auflösung
in einen Lärmriegel und vier abgesetzte Punktbauten propagiert, überschreitet
sie ihre Kognition und verletzt den Beurteilungsspielraum der Baubehörde.
Sodann ist der Fall, der dem von der Vorinstanz
herangezogenen Präjudiz (VGr, 27. Februar 2020, VB.2019.00394, E. 6)
zugrunde lag, bezüglich der Lärmbelastung nicht mit dem vorliegenden Fall
vergleichbar: Sie war deutlich schlechter, weshalb – anders als im hier zu
beurteilenden Fall – das Projekt in lärmschutzrechtlicher Hinsicht nicht
bewilligungsfähig war (a.
a.
O., E. 5.4). Zudem
kann es im Rahmen von § 71 PBG nicht Funktion des Beurteilungsmerkmals
Wohnhygiene sein, Arealüberbauungen immer dann auszuschliessen, wenn diese eine
lärmrechtliche Ausnahmebewilligung erfordern sollten und wenn die
Bewilligungsbehörde unter Prüfung der grundlegenden Merkmale die besonders gute
Gestaltung bejaht hat.
7.6
Im
Ergebnis hält auch die vorinstanzliche Anwendung von § 71 PBG einer
Rechtskontrolle nicht stand.
8.
Zusammengefasst ist der angefochtene Entscheid vom 22. März
2024 in teilweiser Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und die Sache zur
Neubeurteilung im Sinne der vorstehenden Erwägungen 4 bis 7 sowie zur Prüfung
der weiteren Streitpunkte an die Vorinstanz zurückzuweisen.
9.
Gemäss § 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG tragen die Verfahrensbeteiligten die Kosten in der Regel
entsprechend ihrem Unterliegen. Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung ist
in Bezug auf die Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen als Obsiegen zu
behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch
entscheiden kann (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2, mit
Hinweisen).
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind somit je zur
Hälfte und unter solidarischer Haftung der unterliegenden Beschwerdegegnerschaft
1–6 einerseits und der Beschwerdegegnerschaft 7–10 andererseits aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 14 VRG).
Desgleichen haben diese der Beschwerdeführerin antragsgemäss eine angemessene
Parteientschädigung für das Beschwerdeverfahren zu bezahlen (§ 17 Abs. 2
lit. a VRG). Den Beschwerdegegnerschaften ist mangels Obsiegens keine
Parteientschädigung zuzusprechen.
10.
Zur Rechtsmittelbelehrung ist Folgendes zu erläutern: Beim
vorliegenden Urteil handelt es sich um einen Rückweisungsentscheid. Ein solcher
wird grundsätzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den
Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni
2005 (BGG) weiterziehen lässt (BGE 138 I 143 E. 1.2; 134 II 137 E. 1.3.2).
Zwischenentscheide sind vor Bundesgericht nur dann mit Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 ff. BGG) anfechtbar,
wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a)
oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen
und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges
Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der Entscheid des Baurekursgerichts
vom 22. März 2024 aufgehoben. Die Sache wird zum Neuentscheid im Sinne der
Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.
Im
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.-- ;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.    550.--
Zustellkosten,
Fr. 7'550.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden je zur Hälfte sowie unter solidarischer Haftung der
Beschwerdegegnerschaft 1–6 einerseits und der Beschwerdegegnerschaft 7–10
andererseits auferlegt.
4.    Die
Beschwerdegegnerschaft 1–6 einerseits sowie die Beschwerdegegnerschaft 7–10
andererseits werden verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine
Parteientschädigung von je Fr. 1'500.- (total Fr. 3'000.-; Mehrwertsteuer
inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des
vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien und die Mitbeteiligten;
b)    das Baurekursgericht;
c)    das Bundesamt für Umwelt (BAFU).