zh_verwaltungsgericht · VB.2006.00382 · 2006-12-21 · de

Baubewilligung nach Art. 22 RPG | Baubewilligung für Remise in der Landwirtschaftszone Ökonomiegebäude in der Landwirtschaftszonge gelten nach ständiger Praxis als zonenkonform, wenn sie aufgrund einer Gesamtbetrachtung nach den Massstäben vernünftiger bäuerlicher Betriebsführung und örtlich herrschender Betriebsformen zur landwirtschaftlichen Produktion und zur Aufbereitung, Lagerung sowie zum Verkauf in der gewählten Sparte unmittelbar benötigt werden (E. 2.1). Es scheint vernünftig, im Hinblick auf eine künftige Betriebserweiterung eine Raumreserve von 20% als zulässig zu erachten (E. 2.3.1). Der landwirtschaftliche Betrieb kann vorliegend als gesichert angesehen werden, auch steht dem Bauherrn genügend Zeit für die Nachfolgeplanung zur Verfügung (E. 2.3.2 und 2.3.3). Es sprechen zudem keine überwiegenden Interessen im Sinn von Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV gegen das Vorhaben (E. 2.3.4). Weil die Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG keine Norm des Planungsrechts, sondern eine des Baupolizeirechts ist, hat die kürzlich erfolgte Schaffung einer Kernzone nicht zur Folge, dass der erhöhte Anforderungen stellende Abs. 2 zum Zuge käme. In der Landwirtschaftszone gelten keine über § 238 Abs. 1 PBG hinausgehende Anforderungen (E. 3). Abweisung der Beschwerde (E. 4).

Zürich Verwaltungsgericht 21.12.2006 VB.2006.00382
Zurich Verwaltungsgericht 21.12.2006 VB.2006.00382
Zurigo Verwaltungsgericht 21.12.2006 VB.2006.00382

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00382
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2006.00382
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 21.12.2006
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung nach Art. 22 RPG
Baubewilligung für Remise in der Landwirtschaftszone
Ökonomiegebäude in der Landwirtschaftszonge gelten nach ständiger Praxis als zonenkonform, wenn sie aufgrund einer Gesamtbetrachtung nach den Massstäben vernünftiger bäuerlicher Betriebsführung und örtlich herrschender Betriebsformen zur landwirtschaftlichen Produktion und zur Aufbereitung, Lagerung sowie zum Verkauf in der gewählten Sparte unmittelbar benötigt werden (E. 2.1).
Es scheint vernünftig, im Hinblick auf eine künftige Betriebserweiterung eine Raumreserve von 20% als zulässig zu erachten (E. 2.3.1). Der landwirtschaftliche Betrieb kann vorliegend als gesichert angesehen werden, auch steht dem Bauherrn genügend Zeit für die Nachfolgeplanung zur Verfügung (E. 2.3.2 und 2.3.3). Es sprechen zudem keine überwiegenden Interessen im Sinn von Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV gegen das Vorhaben (E. 2.3.4).
Weil die Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG keine Norm des Planungsrechts, sondern eine des Baupolizeirechts ist, hat die kürzlich erfolgte Schaffung einer Kernzone nicht zur Folge, dass der erhöhte Anforderungen stellende Abs. 2 zum Zuge käme. In der Landwirtschaftszone gelten keine über § 238 Abs. 1 PBG hinausgehende Anforderungen (E. 3).
Abweisung der Beschwerde (E. 4).
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
INVENTAR
KERNZONE
LANDWIRTSCHAFTSZONE
ÖKONOMIEBAUTE
REMISE
ZONENKONFORMITÄT
Rechtsnormen:
§ 234 PBG
§ 238 PBG
Art. 16a Abs. I RPG
Art. 22 RPG
Art. 34 RPV
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Der Ausschuss Bau und
Infrastruktur der Stadt X bewilligte H am 3. November 2004 unter
Nebenbestimmungen den Neubau einer Remise auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, L,
M. Das rund 80 m vom Betriebszentrum entfernte zweigeschossige Gebäude hat
im Erdgeschoss eine Grundfläche von (20 m x 48 m =) 960
m
2
und im Untergeschoss eine solche von (12.25 m x 48 m =)
588 m
2
; die Firsthöhe beträgt 8.54 m und das Satteldach weist
eine Neigung von 15
o
auf. Gemäss Grundrissplan vom 9. Juli 2004 ist folgendes Raumprogramm vorgesehen:
-
Untergeschoss: Werkstatt (56.55 m
2
), Tankraum (10.73 m
2
),
Traktoren-Garage (68.74 m
2
), Weinverkauf/Büro (38.97 m
2
),
Weinlager (29.50 m
2
), Remise (320 m
2
, inkl. Düngerlager
33 m
2
);
-
Erdgeschoss: Remise (470 m
2
), Stroh- und Heulager (470 m
2
).
Zuvor hatte die Baudirektion
(Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft; AWEL) am 21. Juli 2004 die
gewässerschutzrechtliche und am 29. September 2004 (Amt für Raumordnung
und Vermessung; ARV) die raumplanungsrechtliche Bewilligung erteilt. Gemäss
Bau- und Zonenordnung der Stadt X vom 8. Juli 1996 liegt die Bauparzelle
unweit des südlichen Dorfrands in der Landwirtschaftszone. Mit Beschluss vom 21. November
2005 (von der Baudirektion genehmigt am 14. August 2006) wies der
Gemeinderat X den Weiler M der Kernzone zu.
II.
Einen von den Nachbarn A, B, C
und D hiergegen erhobenen Rekurs wies der Regierungsrat am 28. Juni 2006
ab, soweit er darauf eintrat und das Rechtsmittel nicht gegenstandslos geworden
war.
III.
Mit Beschwerde vom 14. September
2006 liessen die unterlegenen Rekurrenten dem Verwaltungsgericht Folgendes beantragen:
Der angefochtene Beschluss des Regierungsrates vom 28. Juni 2006 sei aufzuheben,
und es sei dem Beschwerdegegner 3 die Bewilligung für den Remisenneubau mit
Verkaufsraum auf Grundstück Kat.-Nr. 1766 zu verweigern (Antrag 1); eventualiter
sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und zur Neuentscheidung an den
Regierungsrat, subeventualiter an die Baudirektion zurückzuweisen (Antrag 2);
es sei ein Augenschein durchzuführen (Antrag 3); alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners 3 (Anträge 4 und 5).
Der Ausschuss Bau und
Infrastruktur der Stadt X beantragte am 29. September/2. Oktober 2006
Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion erklärte am 2. Oktober 2006 den
Verzicht auf eine Stellungnahme. Für den Regierungsrat beantragte die
Staatskanzlei am 19. Oktober 2006 Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag –
unter Zusprechung einer Parteientschädigung – liess am 25. Oktober 2006
der Beschwerdegegner 3 stellen.
Die
Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Die den
Beschwerdeführern als Nachbarn aufgrund von § 338a Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zustehende Befugnis
zu Rekurs und Beschwerde ist unbestritten. Auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen sind erfüllt, weshalb auf die Beschwerde einzutreten
ist.
1.2
Der
entscheidwesentliche Sachverhalt geht aus den Akten (insbesondere auch aus zahlreichen
Plänen und mehreren Fotografien) hinreichend deutlich hervor. Der Regierungsrat hat
daher auf einen Augenschein verzichten dürfen; ebenso wenig bedarf es eines verwaltungsgerichtlichen
Lokaltermins (vgl. LGVE 1999-II-25 E. 3). Auch anderweitige ergänzende
Untersuchungshandlungen drängen sich nicht auf.
1.3
Laut § 50
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) können mit Beschwerde
an das Verwaltungsgericht nur Rechtsverletzungen geltend gemacht werden; die
Ermessenskontrolle ist – mit Ausnahme der in Abs. 3 genannten, hier nicht
vorliegenden Sonderfälle – ausgeschlossen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 50 N. 1 und N. 70 ff.).
2.
2.1
Nach Art. 16a
Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG,
in der Fassung vom 20. März 1998) sind in der Landwirtschaftszone Bauten
und Anlagen dann zonenkonform, wenn sie zur landwirtschaftlichen
Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Der
Gesetzeswortlaut entspricht den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen
zu Art. 16 aRPG (in der ursprünglichen Fassung vom 22. Juni 1979; BGE 129
II 413
E. 3.1 S. 415). Diese frühere
Praxis machte die Zulässigkeit von Gebäuden in der Landwirtschaftszone von
einem landwirtschaftlichen Verwendungszweck im Rahmen einer bodenabhängigen Bewirtschaftung
abhängig. Mit anderen Worten musste für die bestimmungsgemässe Nutzung der
umstrittenen Baute der Boden als Produktionsfaktor unentbehrlich sein (BGE 125
II 278
E. 3a S. 281 mit Hinweisen).
Der Gehalt von Art. 16a Abs. 1 RPG wird auf Verordnungsstufe insbesondere
durch Art. 34 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV)
näher umschrieben. Ökonomiegebäude gelten nach ständiger Praxis als
zonenkonform, wenn sie aufgrund einer Gesamtbetrachtung nach den Massstäben
vernünftiger bäuerlicher Betriebsführung und örtlich herrschender
Betriebsformen zur landwirtschaftlichen Produktion und zur Aufbereitung,
Lagerung sowie zum Verkauf in der gewählten Sparte unmittelbar benötigt werden
(Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. A., Bern
2002, S. 174; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 4. A., Zürich 2006, Rz. 18-7; Christoph Bandli, Bauen ausserhalb
der Bauzonen [Art. 24 RPG], 2. A., Bern 1991, S. 157; Peter M.
Keller, Neubauten in der Landwirtschaftszone, Bern 1987, S. 51 ff.).
Vorliegend umstritten sind die in Art. 34 Abs. 4
RPV genannten Bewilligungsvoraussetzungen, nämlich ob die projektierte
Ökonomiebaute nötig ist (lit. a) und ob der Betrieb des Bauherrn
voraussichtlich längerfristig bestehen kann (lit. c).
2.2
Der Regierungsrat
erwog im Rekursentscheid Folgendes: Der Bauherr führe im Vollerwerb einen
Landwirtschaftsbetrieb mit 15 Milchkühen (Mutterkuhhaltung) und 30 Mastrindern;
neben Acker- und Futterbau betreibe er auf 34 ha noch Weinbau. Fleisch,
Wein und Traubensaft würden ab Hof verkauft. Bei Einreichung des Baugesuchs im
Februar 2004 habe die landwirtschaftliche Nutzfläche 42.25 ha sowie
0.5 ha Wald umfasst. Nachdem auf Ende März 2005 4.12 ha Acker- und
Wiesland gekündigt worden seien, belaufe sich die bewirtschaftete Fläche heute
auf rund 38 ha. Davon gehörten 8.25 ha dem Bauherrn; rund 30 ha
seien – grösstenteils seit Jahrzehnten – von verschiedenen Eigentümern
gepachtet. Die kantonale Siedlungskommission (KSK) habe das Vorhaben im
Bericht vom 5. Mai/4. Juni 2004 grundsätzlich befürwortet, jedoch
Verbesserungsvorschläge zum genauen Standort und zur Grösse unterbreitet. Das
Projekt diene offensichtlich der bodenabhängigen landwirtschaftlichen Nutzung
im Sinn von Art. 16 Abs. 1 RPG und Art. 34 Abs. 1 RPV. Zu
prüfen bleibe, ob die übrigen Voraussetzungen des Bundes- und kantonalen Rechts
im Sinn von Art. 22 Abs. 3 RPG vorlägen, namentlich ob die Baute für
die fragliche Bewirtschaftung nötig sei, ob ihr am vorgesehenen Standort keine
überwiegenden Interessen entgegenstünden und ob der Betrieb voraussichtlich
längerfristig überlebe. Die KSK halte den Raumbedarf für ausgewiesen, denn
ein 38 ha grosser Betrieb benötige nach der von der Eidg.
Forschungsanstalt für Agrarwirtschaft und Landtechnik (FAT) in Tänikon
herausgegebenen Richtlinie Nr. 590/2002 etwa 760 m
2
Remisen-,
Garagen- und Werkstattraum. Weil das Gebäude auch als Verkaufsraum und Lager
diene und in den vorhandenen Gebäulichkeiten kaum Remisen- und Lagerraum zur
Verfügung stehe, sei der geltend gemachte Bedarf hier ausgewiesen. Zudem habe
die KSK berücksichtigt, dass der Bauherr für seinen Maschinenpark eine Fläche
von 1'400 m
2
errechnet habe und der Betrieb durch Zupacht von
weiterem Land wieder wachsen könne. Entgegen der Auffassung der Rekurrenten
lasse sich nicht sagen, dass die Existenz des überwiegend aus Pachtland
bestehenden Betriebs ungesichert sei. Als wesentlich erscheine der Umstand,
dass die Landwirtschaft den einzigen Erwerb des Bauherrn bilde, dieser schon
bisher in den Betrieb investiert habe und nach seinen glaubwürdigen
Angaben gewillt sei, Landwirt zu bleiben. Weil der Bauherr erst 45-jährig sei,
stelle sich die Frage nach der Betriebsnachfolge noch nicht; im Übrigen könnten
Landwirtschaftsbetriebe nicht nur an Nachkommen, sondern auch an Dritte veräussert
werden. Da ein erheblicher Anteil des investierten Kapitals mit künftig
entfallenden Mietkosten verzinst werden könne, ergebe sich eine verbleibende
jährliche Nettobelastung von rund Fr. 18'680.-, was als tragbar erscheine.
Die Beschwerdeführer halten dem Rekursentscheid
entgegen, dass die vorgesehene Fläche der Remise von 960 m
2
verglichen mit der im Bericht Nr. 590 der FAT enthaltenen Empfehlung von
insgesamt 820 m
2
überdimensioniert sei. In ihrer Stellungnahme vom 5. Mai/4. Juni
2004 wolle die KSK wegen der Möglichkeit einer Betriebserweiterung eine
Raumreserve von gegen 20% tolerieren. Worin diese Erweiterungsmöglichkeiten lägen,
werde jedoch nicht gesagt. Der Hinweis, dass der Bauherr für seine eigenen
Maschinen eine Remisenfläche von 1'400 m
2
errechne, spreche nicht
für einen ausgewiesenen Bedarf, sondern für eine Übermechanisierung des
Betriebs. Der Regierungsrat übersehe, dass die KSK in ihrem Bericht die
Dimensionierung der Remise in den Zusammenhang mit einer bloss möglichen
betrieblichen Erweiterung stelle. Weil in den Akten indessen jeder Hinweis auf
eine solche Erweiterung fehle, erscheine das Vorhaben als überdimensioniert.
Das ARV habe diesen Umstand erkannt und daher weitere sachdienliche
Ermittlungen verlangt, was der Regierungsrat jedoch rechtsverletzend
unterlassen habe. Wenn die Vorinstanz den Betrieb des Bauherrn
längerfristig als gesichert ansehe, begnüge sie sich mit blossen Mutmassungen,
die durch die Akten oder andere gesicherte Erkenntnisse nicht gestützt würden.
Der Bauherr habe weder langfristige Pachtverträge noch die Möglichkeit
eines späteren Kaufs der Zupachten dargetan. Auch die finanzielle Tragbarkeit habe
der Regierungsrat nicht näher geprüft. Der vorgesehene Standort der Baute am
südlichen Rand von M sei besonders exponiert. Obschon Landschaft und Ortsbild
nicht unter besonderem Schutz ständen, wirke der Weiler M sehr intakt und in
sich geschlossen. Die unmittelbar an die Kernzone anstossende und als Teil
derselben wahrgenommene Remise würde das Ortsbild empfindlich beeinträchtigen.
Der Beschwerdegegner Nr. 3 betont, dass der FAT-Bericht
nur Richtwerte für den Raumbedarf von Remisen und Einzelmaschinen enthalte,
aufgeteilt nach vier verschiedenen Betriebstypen und vier Betriebsgrössen. Zu
berücksichtigen seien auch Reserveflächen; nicht ausnützbaren Gebäudeteilen sei
mit einem Zuschlag Rechnung zu tragen. Angesichts der Erweiterungsmöglichkeiten
stehe eine bewilligte Remisenfläche von 930 m
2
gegenüber der
theoretisch erforderlichen von 760 m
2
nicht in einem offenbaren Missverhältnis.
Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer brauche der Bauherr nicht
nachzuweisen, dass der Betrieb in näherer Zukunft wachse; vielmehr genüge eine
glaubwürdige Absichtserklärung. Der heute überwiegend im Freien gelagerte
Maschinenpark benötige eine Fläche von
1'400 m
2
. Die Mehrheit der – allesamt unbefristeten –
Pachtverhältnisse bestehe seit über 20 Jahren; in keinem Fall sei eine
Kündigung ausgesprochen worden oder mit einer solchen zu rechnen, was für einen
längerfristigen Bestand des Betriebs spreche. Das hohe Alter einzelner
Verpächter gefährde den Fortbestand der Pachtverhältnisse nicht. Mit der
befriedigenden Einordnung des Betriebs habe sich schon die KSK
auseinandergesetzt, und deren Ratschläge seien vom Bauherrn befolgt worden. Die
Gebäudehöhe beschränke sich auf das Notwendige, und die Remise ordne sich
unauffällig in die Landschaft ein.
2.3
Es steht
fest, dass der hauptberuflich als Landwirt tätige Beschwerdeführer mangels
ausreichender Remisenfläche die projektierte Ökonomiebaute tatsächlich
benötigt. Diese steht auch in funktionalem Bezug zu den übrigen
Betriebsgebäuden.
2.3.1
Zur Hauptsache dreht sich der Streit um die Dimensionierung der Remise.
Dabei wenden sich die Beschwerdeführer im Wesentlichen nur gegen die Ausdehnung
des Erdgeschosses auf 960 m
2
; das sich auf 588 m
2
erstreckende Untergeschoss und die verschiedenen dort projektierten Räume
bleiben als solche unangefochten. Anzufügen ist, dass Art. 34 Abs. 2
RPV Bauten und Anlagen, die der Aufbereitung, der Lagerung oder dem Verkauf von
landwirtschaftlichen Produkten dienen, ausdrücklich als zonenkonform
bezeichnet. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer besteht kein Anlass,
die auf zutreffender Sachverhaltsgrundlage beruhende Schlussfolgerung der KSK
in deren Stellungnahme vom 5. Mai/4. Juni 2004 anzuzweifeln. Dass
sich die sachverständige Kommission auf den FAT-Bericht Nr. 590/2002
(Raumbedarf für Remisen und Einzelmaschinen) abgestützt hat, die dort
abgegebenen Empfehlungen jedoch nicht strikt umgerechnet, sondern als Richtmass
betrachtet hat, ist angesichts der mitzuberücksichtigenden Umstände des
Einzelfalls sachgerecht. Wenn die KSK auf der Grundlage des erwähnten
FAT-Berichts beim vorliegenden Projekt eine Raumreserve von 20% ermittelt und
für zulässig erachtet hat, welcher Auffassung sich die Vorinstanzen
angeschlossen haben, erscheint dieser Standpunkt als vernünftig, zumindest
aber nicht als rechtsverletzend im Sinn von § 50 VRG. Auch das Bundesgericht
hält es für wirtschaftlich, anlässlich eines Neubaus – im Hinblick auf eine
künftige Betriebserweiterung (dazu nachfolgend E. 2.3.2) – eine gewisse
Reservekapazität zu schaffen (BGr, 16. November 2000, 1A.130/2000, E. 5b/bb).
Der von den Beschwerdeführern erhobene Einwand der Übermechanisierung des
Betriebs des Bauherrn wird nicht näher substanziiert und erscheint überdies als
unbegründet. Ungeachtet der staatlichen Förderung der Landwirtschaft spricht
die Lebenserfahrung dagegen, dass sich ein Bauer einen übermässigen
Maschinenpark anschafft und seine Erfolgsrechnung dadurch belastet. Die
Rechtsmittelinstanzen müssen sich auf eine Grobkontrolle beschränken. Soweit
keine klaren Anhaltspunkte für eine Gesetzesumgehung vorliegen, darf einem
Landwirt nicht unterstellt werden, dass er sinnlos überdimensionierte
Ökonomiebauten errichte.
2.3.2
Sodann ist nach Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV zu prüfen, ob die
wirtschaftliche Existenz des Betriebs längerfristig als gesichert angesehen
werden kann. Längerfristig meint grundsätzlich einen Zeitraum von mindestens
einer Generation (Regierungsrat AG, 12. September 2001, ZBl 2003,
157, auch zum Folgenden; BGr, 2. August 2005, 1A.126/2005, E. 3.4).
Betriebsstrukturdaten wie landwirtschaftliche Nutzfläche und Milchkontingent
lassen eine erste Grobbeurteilung zu, ob vertieftere Abklärungen nötig sind. In
Zweifelsfällen ist mit einem Betriebsvoranschlag zu belegen, dass mit dem
erzielbaren Einkommen die laufenden Ausgaben für Betrieb und Familie gedeckt,
die Zins- und Rückzahlungsverpflichtungen erfüllt, die künftig notwendigen
Investitionen getätigt und die Zahlungsfähigkeit erhalten werden können. Ferner
gilt es der Grösse eines Betriebs und lokalen Verhältnissen Rechnung zu tragen
(BGr, 27. September 2006, 1A.312/2005, E. 3.2).
In seiner Rekursvernehmlassung vom 18. Mai 2005 hielt
das ARV fest, dass eine Tragbarkeitsrechnung hinsichtlich des Projekts noch
ausstehe. Daraufhin liess der Bauherr durch H am 11. Oktober 2005 einen
Finanzierungsplan erstellen, welcher bei veranschlagten Baukosten von Fr. 500'000.-
und Eigenmitteln von Fr. 250'000.- für die Verzinsung des Fremdkapitals
und die Rückzahlungsverpflichtung eine jährliche Nettobelastung von Fr. 18'684.-
ausweist. Ferner besagt der Bericht, dass der Bauherr in den vergangenen 20
Jahren rund Fr. 1'400'000.- in Gebäude und Maschinen investiert habe,
die gegenwärtige Hypothekarbelastung Fr. 170'000.- betrage und der
aktuelle Ertragswert des Betriebs etwa bei Fr. 300'000.- liege, so dass
die Schuldenlast als mässig bezeichnet werden dürfe. Der Regierungsrat ist
dieser Würdigung im angefochtenen Rekursentscheid beigetreten. Angesichts der
für einen Landwirtschaftsbetrieb der besagten Grösse nicht übermässig hohen
Investition durfte der Regierungsrat auf eine weitergehende Prüfung der
Rentabilität verzichten. Bei der Prüfung der wirtschaftlichen Erfolgsaussichten
eines Landwirtschaftsbetriebs, die von zahlreichen ungewissen künftigen
Tatsachen abhängen, müssen sich die Rechtsmittelinstanzen Zurückhaltung
auferlegen. Aus heutiger Sicht sprechen weder persönliche Umstände – der
Bauherr betätigt sich offenbar seit mindestens 20 Jahren erfolgreich als
Landwirt – noch wirtschaftliche Rahmenbedingungen gegen das Vorhaben. Der
Konzentrationsprozess in der Landwirtschaft legt vielmehr die Ausdehnung und
verstärkte Mechanisierung von Betrieben nahe. Das Pachtland liegt überwiegend
in einer Entfernung von weniger als 1 km vom Hof des Bauherrn. Angesichts der
Vielzahl von Pachtverhältnissen besteht für ihn kein nennenswertes Risiko, dass
sein Betrieb eine namhafte Pachtfläche einbüssen könnte; überdies lässt sich
die Kündigung einzelner Verträge durch die Schutzvorschriften des
Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht
mildern. Wegen des stetigen Rückgangs von Landwirtschaftsbetrieben ist – mit
dem Bauherrn – viel eher damit zu rechnen, dass das Angebot an Pachtland
zunimmt und der Betrieb wachsen kann. Für dessen Zukunft spricht schliesslich
die beachtliche Diversifizierung.
2.3.3
Im Weiteren gilt es zu klären, ob die Betriebsnachfolge als gesichert
gelten kann. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer sprechen die familiären
Verhältnisse des Bauherrn nicht gegen die Möglichkeit einer familieninternen
Nachfolge. Der gut 45-jährige Betriebsinhaber hat statistisch eine
Aktivitätsdauer von rund 20 Jahren zu erwarten. Später kommen eigene Kinder als
Nachfolger in Betracht; falls dies nicht möglich sein sollte, stünde dem
Bauherrn genügend Zeit für die Nachfolgeplanung zur Verfügung. Auch im Hinblick
auf die Nachfolge erscheint es sinnvoll, wenn ein Betrieb ertragreich und
zukunftsorientiert geführt wird. Diesem Zweck ist das streitbetroffene
Bauprojekt förderlich.
2.3.4
Schliesslich ist anzumerken, dass dem Vorhaben keine überwiegenden
Interessen im Sinn von Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV entgegenstehen.
Weder haben die Beschwerdeführer solche genannt noch enthalten die Akten
diesbezügliche Hinweise. Im Unterschied zur Schaffung von Wohnraum ausserhalb
der Bauzonen erscheint bei Ökonomiebauten die Gefahr einer Zweckentfremdung als
wesentlich geringer (BGr, 16. November 2000, 1A.130/2000, E. 5b/bb).
3.
Als der Stadtrat X dem Beschwerdegegner
Nr. 3 die angefochtene Baubewilligung erteilte, lag der Weiler M noch in
der Landwirtschaftszone. Weil die Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG
keine Norm des Planungsrechts, sondern eine solche des Baupolizeirechts ist, hat
die kürzlich erfolgte Schaffung einer Kernzone nicht zur Folge, dass nunmehr
nicht der allgemeine, eine bloss befriedigende Gestaltung verlangende Abs. 1,
sondern der im Umfeld von Objekten des Natur- und Heimatschutzes erhöhte
Anforderungen stellende Abs. 2 zum Zug käme (vgl. § 234 PBG und dazu
Fritzsche/Bösch, Rz. 9-5; Hänni, S. 312). Auch der in das Inventar
der Natur- und Landschaftsschutzobjekte als Obstgarten von überkommunaler
Bedeutung aufgenommene Obstgarten M rechtfertigt keinen strengeren Massstab mit
Bezug auf landwirtschaftliche Ökonomiebauten.
In der Landwirtschaftszone
gelten keine über § 238 Abs. 1 PBG hinausgehenden Anforderungen,
nicht einmal in einem Landschafts-Förderungsgebiet (RB 2000 Nr. 87
[Leitsatz] = BEZ 2000 Nr. 37). Hinsichtlich der vorliegend umstrittenen
Remise rechtfertigen sich ohnehin keine allzu strengen gestalterischen Anforderungen.
Moderne Ökonomiebauten eines Landwirtschaftsbetriebs sind auf Funktionalität
und Rentabilität ausgerichtet. So wirken etwa Scheunen und Ställe neben
Wohnhäusern oft überdimensioniert und nehmen deren traditionelle Formensprache
nicht auf; Hochsilos wirken gar als ausgesprochene Fremdkörper. Die Erscheinung
solcher Zweckbauten ist kaum je gefällig, und Verbesserungen liessen sich
höchstens mit übermässigem finanziellem Aufwand erzielen. Weil sich der Be­trachter
an solche Ortsbilder gewöhnt hat und zwischen Wohnhäusern und übrigen
Gebäuden unterscheidet, stört er sich kaum daran. Selbst in geschützten
Ortsbildern braucht es Ökonomiebauten, damit die Urproduktion erhalten bleibt;
die Verbannung solcher Bauten und Anlagen würde einer Siedlung im Gegenteil ein
museales Gepräge verleihen. Schliesslich kommt der Gestaltungsvorschrift von § 238
PBG keine Aussichtsschutzfunktion zu (RB 2000 Nr. 98 = BEZ 2000 Nr. 51).
Die Beschwerdeführer machen
nicht geltend, dass die Remise als solche ästhetisch störe. Tatsächlich
unterscheidet sich deren Erscheinung kaum von gleichartigen Gebäuden. Zwar
trifft der Einwand zu, dass die Ökonomiebaute am südlichen Rand des Weilers
markant in Erscheinung tritt und talseitig gut sichtbar ist. Dennoch lässt sich
nicht sagen, dass das Ortsbild von M dadurch beeinträchtigt würde. Als
erkennbar landwirtschaftlichen Zwecken dienend passt die Remise zum Weiler, und
auch bezüglich ihrer Dimensionen wirkt sie nicht ortsfremd. Unter all diesen
Umständen ist der Würdigung des Regierungsrats, wonach sich das Projekt
rechtsgenügend einordnet, beizupflichten; zumindest liegt darin keine
Rechtsverletzung, in die das Verwaltungsgericht kraft § 50 Abs. 1 VRG
korrigierend eingreifen müsste (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 84; RB 1974
Nr. 17 = ZBl 75/1974, S. 479 E. 6b; RB 1970 Nr. 12).
Hält ein Vorhaben den gesetzlichen Anforderungen an die Einordnung stand, so
kann ein Gesuchsteller nicht verpflichtet werden, nach besseren Lösungen zu suchen.
4.
Demgemäss ist die
Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die
Beschwerdeführer solidarisch kostenpflichtig (§ 70 VRG in Verbindung mit §§ 13
Abs. 2 und 14 VRG) und haben sie für das Beschwerdeverfahren dem
Beschwerdegegner Nr. 3 eine Parteientschädigung im angemessenen Betrag von
(insgesamt) Fr. 1'500.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a
VRG).
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'060.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern Nrn. 1 und 2 je zu einem Drittel
und den Beschwerdeführern Nrn. 3.1 und 3.2 je zu einem Sechstel auferlegt,
unter solidarischer Haftung aller für den Gesamtbetrag.
4.    Die
Beschwerdeführer werden im gleichen Verhältnis wie nach Disp.-Ziff. 3
solidarisch verpflichtet, für das Beschwerdeverfahren dem Beschwerdegegner Nr. 3
eine Parteientschädigung von (insgesamt) Fr. 1'500.- zu bezahlen.
5.    Gegen diesen
Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,
Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.
6.    Mitteilung
an …