zh_verwaltungsgericht · VB.2003.00382 · 2004-07-14 · de

Baubewilligung | Neubau eines Mehrfamilienhauses: Öffentlicher Weg als Zufahrt, Wegabstand. Die Vorinstanz hat den Weg, der dem streitbetroffenen Grundstück sowie mindestens einer weiteren Parzelle als gesetzliche Erschliessung dient und damit einem unbestimmten Benützerkreis offen steht, zu Recht als öffentlich im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG qualifiziert. Zu diesem Weg hat der geplante Neubau einen Abstand von 3,5 m einzuhalten (§ 265 Abs. 1 PBG bzw. Art. 12 Abs. 1 BZO Zürich). Da sich der Mangel der Abstandsunterschreitung durch das Bauvorhaben nicht mittels Nebenbestimmungen gemäss § 321 Abs. 1 PBG heilen lässt, hat die Vorinstanz die Baubewilligung ohne Rechtsverletzung aufheben können (E. 2.4). Der Umstand, dass bei Einhaltung des gebotenen Wegabstands die maximal zulässige Ausnützung nicht ausgeschöpft werden kann, begründet keine besonderen Verhältnisse nach § 220 Abs. 1 PBG und vermag deshalb die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht zu rechtfertigen (E. 3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 04..2.14.0 VB.2003.00382
Zurich Verwaltungsgericht 04..2.14.0 VB.2003.00382
Zurigo Verwaltungsgericht 04..2.14.0 VB.2003.00382

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00382
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Geschäftsnummer:
VB.2003.00382
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 14.07.2004
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau eines Mehrfamilienhauses: Öffentlicher Weg als Zufahrt, Wegabstand.
Die Vorinstanz hat den Weg, der dem streitbetroffenen Grundstück sowie mindestens einer weiteren Parzelle als gesetzliche Erschliessung dient und damit einem unbestimmten Benützerkreis offen steht, zu Recht als öffentlich im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG qualifiziert. Zu diesem Weg hat der geplante Neubau einen Abstand von 3,5 m einzuhalten (§ 265 Abs. 1 PBG bzw. Art. 12 Abs. 1 BZO Zürich). Da sich der Mangel der Abstandsunterschreitung durch das Bauvorhaben nicht mittels Nebenbestimmungen gemäss § 321 Abs. 1 PBG heilen lässt, hat die Vorinstanz die Baubewilligung ohne Rechtsverletzung aufheben können (E. 2.4).
Der Umstand, dass bei Einhaltung des gebotenen Wegabstands die maximal zulässige Ausnützung nicht ausgeschöpft werden kann, begründet keine besonderen Verhältnisse nach § 220 Abs. 1 PBG und vermag deshalb die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht zu rechtfertigen (E. 3).
Abweisung.
Stichworte:
ABSTANDSUNTERSCHREITUNG
ABSTANDSVORSCHRIFT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ERSCHLIESSUNGSFUNKTION
WEGABSTAND
Rechtsnormen:
§ 220 Abs. I PBG
§ 265 Abs. I PBG
§ 321 Abs. I PBG
Art. 12 Abs. I BZO99 Zürich
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
I.
Am 17. Dezember 2002 erteilte die
Bausektion der Stadt Zürich der Eigentümerin A die baurechtliche Bewilligung
für ein Mehrfamilienhaus mit Doppelgarage an der L-Strasse in Zürich.
Gleichzeitig bewilligte sie die Aufhebung der Grenze zwischen der bisherigen Einfamilienhausliegenschaft
Kat.-Nr. 01 und der Zufahrtsparzelle Kat.-Nr. 02, welche beide im
Eigentum der Bauherrschaft stehen und mit einer Gesamtfläche von 673 m
2
den Baugrund für den Neubau bilden. Die bisherige Wegparzelle Kat.-Nr. 02
dient heute neben der bisherigen Einfamilienhausliegenschaft der Bauherrin drei
weiteren Liegenschaften als gesetzliche Erschliessung und ist mit
entsprechenden Fahr- und Wegrechten belastet, die gemäss Ziffer I.B.2 der
Baubewilligung auf die neu zu bildende Parzelle zu übertragen sind.
II.
Gegen diese Bewilligung liessen C sowie D
und E als Eigentümer von zwei der durch die Wegparzelle Kat.-Nr. 02
erschlossenen Grundstücken Rekurs an die Baurekurskommission I erheben,
welche das Rechtsmittel nach einem Augenschein am 12. September 2003 guthiess
und die Baubewilligung aufhob.
III.
Mit Beschwerde vom 17. Oktober 2003 liess
A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid aufzuheben und die
Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenparteien. Überdies sei das Verfahren
einstweilen zu sistieren.
Mit Präsidialverfügung vom 21. Oktober
2003 wurde das Verfahren sistiert und am 5. Februar 2004 wieder
aufgenommen, nachdem eine einvernehmliche Regelung gescheitert war.
Die Vorinstanz beantragte am 13. Februar
2004 Abweisung und die Bausektion der Stadt Zürich am 2. März 2004
Gutheissung der Beschwerde. C, D und E liessen am 7. April beantragen, die
Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde zuständig. Die
Beschwerdeführerin ist zur Anfechtung des sie belastenden Rekursentscheids
offenkundig legitimiert, weshalb auf die form- und fristgerecht erhobene
Beschwerde einzutreten ist.
2.
2.1
Die Baurekurskommission hat die Baubewilligung in
erster Linie wegen Unterschreitung des Wegabstands aufgehoben, der hier gemäss § 265
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bzw. nach
Art. 12 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung von 1992/1999 Teile I–VI
(BZO) 3,5 m betrage. Die heute eine eigene Parzelle bildende Stichstrasse Kat.-Nr. 02
reiche von der L-Strasse bis in die dritte Bautiefe und werde mit dem
Neubauvorhaben unbestrittenermassen acht Wohneinheiten auf vier Grundstücken
als Zufahrt dienen. In solchen Fällen sei ein Abstand vom Strassengebiet
einschliesslich des Kehrplatzes unabdingbar. Die Vereinigung der
Zufahrtsparzelle mit dem Baugrundstück sei statthaft, solange die Wegrechte auf
die neue Parzelle übertragen würden. Ebenso könne die servitutarisch gesicherte
Wegfläche hier auf die für zehn Wohneinheiten erforderliche Minimalbreite von
3,6 m reduziert werden. Der Neubau unterschreite den so ermittelten Abstand um
rund einen Meter und die Nordfassade des Mehrfamilienhauses bzw. die Ostfassade
der angebauten Garage stünden unzulässigerweise direkt am Kehrplatz. Dieser
werde auf ein Mass von 6 x 6 m verkleinert, sodass Fahrzeuge nur noch erschwert
oder unter Beanspruchung der Einfahrt auf der Nachbarparzelle Kat.-Nr. 03
gewendet werden könnten. Zwar dürfe auf die L-Strasse auch rückwärts
ausgefahren werden, doch bestehe weder Anlass noch Anspruch auf Aufhebung des
nach den Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 nötigen Kehrplatzes und
einer entsprechenden Verschlechterung der verkehrsmässigen Erschliessung. Die
gesetzliche Ordnung verlange bei Zufahrtswegen einen Abstand von durchgehend
3,5 m, der hier verletzt werde. Die Baubewilligung sei schon aus diesem Grund
aufzuheben.
2.2
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz sei von
der Erschliessung von acht Wohneinheiten ausgegangen, ohne zu prüfen, inwiefern
die Benützung des Wegs durch Anstösser rechtlich zulässig sei. Den Anstössern
in der ersten Bautiefe stehe dieses Recht nur im vorderen Teil der Wegparzelle
zu, weshalb der hintere Teil nur noch der Erschliessung des Baugrundstücks und
der gegenüberliegenden Parzelle Kat.-Nr. 03 diene, weshalb dieser
Wegabschnitt nicht mehr als öffentlich zu würdigen sei. Zwar verfüge auch die zuhinterst
an die Wegparzelle anstossende Liegenschaft Kat.-Nr. 04 über ein Fuss- und
Fahr­wegrecht, doch sei dieses Grundstück über die M-Strasse erschlossen. Über
einen Kehrplatz müsse der Zufahrtsweg nicht verfügen; es genügten die auf den anstossenden
Grund­stücken bestehenden Kehrmöglichkeiten.
Die Beschwerdegegnerschaft macht in
formeller Hinsicht geltend, die tatsächliche Behauptung der Beschwerdeführerin,
dass die Anstösserliegenschaften in der ersten Bautiefe nur ein auf den
vorderen Teil der Wegparzelle beschränktes Fuss- und Fahrwegrecht hätten, sei
neu und deshalb gemäss § 52 Abs. 2 VRG nicht mehr zulässig. Sie setze
sich auch nicht mit der Erwägung der Vorinstanz auseinander, dass wegen der
Verkleinerung des Kehrplatzes die verkehrsmässige Erschliessung verschlechtert
werde, sodass die Beschwerde schon aus diesem Grund abzuweisen sei. Der
Zufahrtsweg, der acht Wohneinheiten auf vier Grundstücken erschliesse, sei auf
Grund seiner Erschliessungsfunktion klar ein öffentlicher Weg im Sinn von § 265
PBG, der auch den allen Wegberechtigten dienenden Kehrplatz umfasse. Der
Wegabstand sei deshalb massiv unterschritten und der an der Ostfassade vorgesehene
Erker rage sogar ins Weggebiet hinein.
2.3
Die formellen Einwände der Beschwerdegegnerschaft
sind unbegründet. Die Beschwerdeführerin hat bereits im Rekursverfahren geltend
gemacht, der hintere Teil des Wegs diene nur dem Baugrundstück und der diesem
gegenüberliegenden Parzelle Kat.-Nr. 03. Wenn sie nun ausführen lässt, die
Anstösser in der ersten Bautiefe seien zur Benützung dieses hinteren Teils
nicht berechtigt, so ist das lediglich eine Präzisierung und keine gemäss § 52
Abs. 2 VRG unzulässige neue Tatsachenbehauptung. Sodann hat die Vorinstanz
auf die Verschlechterung der Erschliessung im Zusammenhang mit der Verkleinerung
der Kehrplatzfläche hingewiesen. Dieser Erwägung tritt die Beschwerdeführerin
mit dem Einwand entgegen, ein Zugangsweg brauche keinen Kehrplatz, sondern es
genügten die Kehrmöglichkeiten auf den anstossenden Grundstücken. Es kann deshalb
keine Rede davon sein, dass die Beschwerdeführerin den Bauverweigerungsgrund
einer ungenügenden Erschliessung akzeptiert habe.
2.4
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts,
von der abzuweichen kein Grund besteht, kommt es bei der Würdigung, ob ein Weg
als öffentlich oder als privat zu gelten hat, nicht auf die
Eigentumsverhältnisse, sondern auf die Erschliessungsfunktion des Wegs an. Das
Verwaltungsgericht hat in einem Fall, wo eine im Miteigentum stehende Parzelle
dem einen Grundstück als gesetzliche Zufahrt diente und gleichzeitig die
Funktion des Fuss­gängerzugangs für die Bewohner eines auf dem Nachbargrundstück
geplanten Neubaus zu übernehmen hatte, einen öffentlichen Weg angenommen. Der
Weg werde in einem solchen Fall von einem unbestimmten Benutzerkreis und für
mehr als ein einziges Grundstück beansprucht. Damit liege im Sinn von § 265
Abs. 1 PBG ein öffentlicher Weg vor (RB 1987 Nr. 77; RB 1982 Nr. 149
= BEZ 1982 Nr. 20; bestätigt in VGr, 5. September 2001, BEZ 2001 Nr. 48).
Die heutige Wegparzelle Kat.-Nr. 02
dient unbestrittenermassen auch in ihrem hinteren Teil nicht nur dem
Baugrundstück, sondern ebenso der gegenüberliegenden Einfamilienhausliegenschaft
Kat.-Nr. 03 als gesetzliche Erschliessung. Zudem verfügt auch die zuhinterst
an die Wegparzelle anstossende Liegenschaft Kat.-Nr. 04 über ein Fuss- und
Fahrwegrecht, das jederzeit wieder beansprucht werden könnte. Damit stellt der
Weg nicht bloss eine grundstücksinterne Erschliessung dar, sondern er steht als
gesetzliche Erschliessung von mindestens zwei Grundstücken einem unbestimmten
Benützerkreis offen. Die Vor­instanz hat deshalb den Weg zutreffend als öffentlich
qualifiziert. Ob der Wegabstand nach Art. 12 Abs. 1 BZO, wo nach dem
Wortlaut der Bestimmung nicht zwischen öffentlichen und privaten Wegen
unterschieden wird, auch bei Privatwegen 3,5 m betragen muss, braucht
nicht entschieden zu werden. Ebenfalls braucht der Frage nicht weiter nachgegangen
zu werden, ob die Fuss- und Fahrwegrechte der Anstösser in der ersten Bautiefe
sich nur auf diesen Wegabschnitt beziehen. Immerhin ist anzumerken, dass im
Rahmen einer vorfrageweisen Prüfung viel dafür spricht, dass die als eigene
Parzelle ausgeschiedene und mit einem Kehrplatz ausgestattete Stichstrasse den
berechtigten Grundstücken in ihrer gesamten Ausdehnung, das heisst
einschliesslich des Kehrplatzes, als Erschliessung dienen soll. Nötigenfalls
wird aber der Zivilrichter den Umfang der Dienstbarkeiten zu bestimmen haben.
Beträgt der gebotene Wegabstand 3,5 m, so
wird er durch den geplanten Neubau auch dann unterschritten, wenn als Weggebiet
nicht die heutige Parzelle Kat.-Nr. 02 angenommen wird, sondern mit der
Vorinstanz lediglich ein 3,6 m breiter Streifen. Auch in diesem Fall beträgt
die Abstandsunterschreitung unbestritten rund einen Meter.
Diese Abstandsunterschreitung betrifft
die gesamte Ostfassade des geplanten Neubaus und insbesondere auch die interne
Erschliessung. Der Mangel des Bauvorhabens kann deshalb nicht ohne besondere
Schwierigkeiten behoben werden, sondern bedarf tief greifender Projektänderungen.
Die Vorinstanz hat deshalb ohne Rechtsverletzung die Baubewilligung aufheben
können, statt sie gemäss § 321 Abs. 1 PBG durch entsprechende
Nebenbestimmungen zu ergänzen. Das gilt umso mehr, als ein Zufahrtsweg, wenn er
als Stichstrasse ausgebildet ist, gemäss Anhang zu den Zugangsnormalien über
eine Kehrmöglichkeit verfügen muss, wobei eine rechtliche Sicherung auf
Privatgrund genügt. Mit dem geplanten Neubau geht der bestehende Kehrplatz
verloren, ohne dass eine (rechtliche gesicherte) Kehrmöglichkeit neu geschaffen
wird. Dass das Wenden auf bestehenden oder neu geplanten Abstellplätzen
grundsätzlich möglich bleibt, genügt schon deshalb nicht, weil keine Gewähr
dafür besteht, dass diese für Wendemanöver tatsächlich zur Verfügung stehen.
3.
Die Beschwerdeführerin beansprucht
nötigenfalls die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des
Wegabstands. Der Umstand, dass bei Beachtung des gebotenen Wegabstands die
maximal zulässige Ausnützung nicht ausgeschöpft werden kann, begründet indessen
keine besonderen Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG und vermag
die Erteilung einer Ausnahmebewilligung deshalb nicht zu rechtfertigen.
4.
Die Beschwerde erweist sich damit als
unbegründet und ist abzuweisen. Ausganggemäss sind die Verfahrenskosten der
Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG), die überdies zu einer Umtriebsentschädigung von Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer
inbegriffen) an die Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten ist (§ 17 Abs. 2
lit. a VRG).
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die Beschwerde wird
abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 3'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'590.--     Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden
der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die Beschwerdeführerin wird
zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer
inbegriffen) an die Beschwerdegegnerschaft verpflichtet, zahlbar innert 30
Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.
5.    …