zh_verwaltungsgericht · VB.2018.00275 · 2018-11-29 · de

Baubewilligung | Abstandsvorschriften. Öffentlicher Weg. Gemeindeautonomie. Die Gemeinden haben bezüglich § 265 Abs. 1 PBG einen Spielraum, um in ihrer BZO andere Abstände von Strassen festlegen dürfen, als in § 265 Abs. 1 PBG vorgesehen. Die Abstandsvorschriften gelten nur bezüglich der öffentlichen Wege. Der Begriff des "öffentlichen" Wegs ist in der Rechtsprechung und Lehre klar definiert; zudem hat die Gemeinde vorliegend keine andere Definition des öffentlichen Wegs festgelegt (E. 4.4.1 und 2). Der streitbetroffene Weg ist gesetzliche Zufahrt zu einem Grundstück und hat gleichzeitig die Funktion des Zugangs für die Bewohner auf dem Nachbargrundstück. Es liegt deshalb im Sinn von Rechtsprechung und Lehre ein öffentlicher Weg vor. Dafür spricht auch der geplante Spielplatz und das Fehlen eines Verbots der Benützung bzw. einer Absperrung des Weges gegenüber der Allgemeinheit (E. 3.4.3 und 4). Die im Koordinationsverfahren gleichzeitig mit der kommunalen Baubewilligung erteilte Verfügung der kantonalen Baudirektion wird mit der Aufhebung der kommunalen Baubewilligung hinfällig (E. 4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 29.11.2018 VB.2018.00275
Zurich Verwaltungsgericht 29.11.2018 VB.2018.00275
Zurigo Verwaltungsgericht 29.11.2018 VB.2018.00275

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00275
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Geschäftsnummer:
VB.2018.00275
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.11.2018
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 11.11.2019 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Abstandsvorschriften. Öffentlicher Weg. Gemeindeautonomie.
Die Gemeinden haben bezüglich § 265 Abs. 1 PBG einen Spielraum, um in ihrer BZO andere Abstände von Strassen festlegen dürfen, als in § 265 Abs. 1 PBG vorgesehen. Die Abstandsvorschriften gelten nur bezüglich der öffentlichen Wege. Der Begriff des "öffentlichen" Wegs ist in der Rechtsprechung und Lehre klar definiert; zudem hat die Gemeinde vorliegend keine andere Definition des öffentlichen Wegs festgelegt (E. 4.4.1 und 2).
Der streitbetroffene Weg ist gesetzliche Zufahrt zu einem Grundstück und hat gleichzeitig die Funktion des Zugangs für die Bewohner auf dem Nachbargrundstück. Es liegt deshalb im Sinn von Rechtsprechung und Lehre ein öffentlicher Weg vor. Dafür spricht auch der geplante Spielplatz und das Fehlen eines Verbots der Benützung bzw. einer Absperrung des Weges gegenüber der Allgemeinheit (E. 3.4.3 und 4).
Die im Koordinationsverfahren gleichzeitig mit der kommunalen Baubewilligung erteilte Verfügung der kantonalen Baudirektion wird mit der Aufhebung der kommunalen Baubewilligung hinfällig (E. 4).
Abweisung.
Stichworte:
ABSTANDSVORSCHRIFT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ERMESSENSSPIELRAUM
GEMEINDEAUTONOMIE
ÖFFENTLICHER WEG
Rechtsnormen:
§ 265 Abs. 1 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2018.00275
Urteil
der 1. Kammer
vom
29. November 2018
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorzug)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin Daniela Kühne.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführerinnen,
gegen
1.
D,
2.
E,
3.
F,
4.
G,
alle vertreten durch RA H,
Beschwerdegegnerschaft,
und
1.
Baukommission Küsnacht,
vertreten durch RA
I,
2.
Baudirektion Kanton Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
A.
Mit
Beschluss vom 23. Februar 2016 erteilte die Baukommission Küsnacht A und B
unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines
Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der J-Strasse 02 in
Küsnacht. Gleichzeitig mit der kommunalen Baubewilligung wurde auch die im
koordinierten Verfahren erteilte Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom
18. Januar 2016 eröffnet.
B.
Gegen
diese Entscheide erhoben D, E, F und G am 30. März 2016 Rekurs ans
Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung bzw. Gegenstandsloserklärung der
genannten Entscheide und die Verweigerung der Baubewilligung. Auf Antrag der
Bauherrschaft wurde das Verfahren zwecks Parteiverhandlungen sistiert.
II.
A.
Mit
Beschluss vom 5. September 2017 erteilte die Baukommission Küsnacht A und B
unter Nebenbestimmung die baurechtliche Bewilligung für die 1. Pro­jektänderung.
B.
Auch
gegen diesen Entscheid erhoben D, E, F und G am 11. Oktober 2017 Rekurs an
das Baurekursgericht. Auf ihren Antrag hin wurde das Rekursverfahren
einstweilen sistiert.
C.
Je mit
Präsidialverfügungen vom 21. November 2017 wurden die beiden
Rekursverfahren fortgesetzt. Mit Entscheid vom 3. März 2018 wurden die
beiden Rekursverfahren vereinigt (Dispositiv-Ziff. I) und gutgeheissen,
soweit sie nicht als durch Projektänderungen gegenstandslos geworden
abgeschrieben worden waren. Die Beschlüsse der Baukommission Küsnacht vom 23. Februar
und vom 5. September 2017 wurden aufgehoben. Soweit sich die Rekurse gegen
die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 18. Januar 2016
richteten, wurde das Verfahren als gegenstandslos geworden abgeschrieben
(Dispositiv-Ziff. II).
III.
Gegen diesen Entscheid erhoben A und B
(Beschwerdeführerinnen) am 7. Mai 2018 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Entscheids
sowie die Bestätigung der Beschlüsse der Baukommission Küsnacht vom 23. Februar
2016 und vom 5. September 2017 sowie der Verfügung der Baudirektion des
Kantons Zürich vom 18. Januar 2016 und eine Parteientschädigung.
Die Baudirektion des Kantons Zürich (Mitbeteiligte 2)
verzichtete am 28. Mai auf eine Stellungnahme. Das Baurekursgericht
beantragte am 29. Mai 2018 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 13. Juni beantragte die Baukommission
Küsnacht (Mitbeteiligte 1) die Gutheissung der Beschwerde und eine
Parteientschädigung. D, E, F und G (Beschwerdegegnerschaft) beantragten mit
Beschwerdeantwort vom 18. Juni 2018 die Abweisung der Beschwerde sowie
eine Parteientschädigung. Mit Stellungnahme vom 17. August 2018 zur
Beschwerdeantwort der Baukommission Küsnacht hielten D, E, F und G an ihren
Anträgen fest. A und B liessen sich nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die übrigen
Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.
2.
Das streitbetroffene Grundstück ist gemäss geltender Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht (BZO Küsnacht) der Wohnzone W3 (mit
Baumassenziffer 2.75) zugeschieden und gegenwärtig mit einem Wohnhaus (Vers.-Nr. 03)
überstellt. Im Westen grenzt die Parzelle an die J-Strasse und im Osten an das
Grundstück der Beschwerdegegnerschaft (welche als Erbengemeinschaft
Eigentümerinnen und Eigentümer des Nachbargrundstücks sind) an. Entlang der
nördlichen Grenze des Baugrundstücks führt ein Weg von der J-Strasse her über
das Baugrundstück zum Nachbargrundstück der Beschwerdegegnerschaft. Der Weg ist
mittels einer Dienstbarkeit gesichert.
Die Bauherrschaft beabsichtigt, das bestehende Wohnhaus
abzubrechen und auf der streitbetroffenen Parzelle ein Mehrfamilienhaus mit
acht Wohnungen und einer Tiefgarage zu errichten (vgl. Stammbaubewilligung vom
23. Februar 2016, Bau- und Grundstückspläne sowie für die
Projektänderungen). Am westlichen Ende des Baugrundstücks, ca. 7,5 m von der
J-Strasse rückversetzt, ist die Einfahrt in die Tiefgarage des Neubaus
projektiert. In diesem westlichen Bereich ist – nebst der Tiefgarageneinfahrt
und den Garten- bzw. Terrassenzugängen zu den Erdgeschosswohnungen – kein
weiterer Zugang zum Gebäude geplant. Auf Höhe des mittleren Wegbereichs sind
Fahrradanlehnbügel vorgesehen. Am östlichen Ende des Wegs, unmittelbar vor der
beschwerdegegnerischen Grundstücksgrenze, ist ein Wendeplatz vorgesehen, der im
Zug der 1. Projektänderung vom 5. September 2017 einige Meter nach
Westen versetzt wurde, sodass das beschwerdegegnerische Grundstück bei
Wendemanöver nicht mehr befahren werden muss. Die ursprünglich in diesem
Bereich geplanten zwei Besucherparkplätze wurden im Zuge der 1. Projektänderung
in die Tiefgarage verlegt. Der so neu gewonnene Raum soll als Spielplatz
genutzt werden. Weiter sieht die Projektänderung eine Verbreiterung des über das
Baugrundstück führenden Wegs von 3,5 m auf 3,6 m und eine
Neugestaltung der Balkone im Attikageschoss vor. Ebenfalls im Zug der 1. Projektänderung
wurde der in der Stammbaubewilligung auflageweise geforderte Baumassennachweis
nachgereicht und die auflageweise statuierte Korrektur der Plandarstellungen
zum Terrainverlauf vorgenommen.
Mit der Projektänderung wurden unbestrittenermassen
verschiedene im ersten Rekursverfahren monierte Mängel des Stammbauprojekts
behoben. Gegenstand des Rekursentscheids vom 3. März 2018 waren einzig
noch die gerügte Unterschreitung des Wegabstands und die geltend gemachte
Bewilligungsunfähigkeit der Besucherparkplätze in der Tiefgarage.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführerinnen machen geltend, dass gemäss Art. 33 BZO Küsnacht
private Wege nicht abstandspflichtig seien. Die Vorinstanz sei für den
streitbetroffenen Weg hingegen zu Unrecht von einem öffentlichen Weg und von
einer (verletzten) Abstandspflicht ausgegangen und habe deshalb in unzulässiger
Weise die Aufhebung der Baubewilligung entschieden.
Gemäss § 265 Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) dürften Gemeinden in ihren Bau- und
Zonenordnung andere Abstände von Strassen, als in § 265 Abs. 1 PBG
vorgesehen, festlegen. Die Mitbeteiligte 1 habe von ihrer
Gesetzgebungskompetenz gemäss § 265 Abs. 1 PBG Gebrauch gemacht,
indem sie Art. 33 BZO Küsnacht betreffend Abstände von Strassen, Wegen und
Plätzen erlassen habe. Es bestehe deshalb kein Raum mehr für § 265 PBG.
Die Gemeinde gehe von einem privaten, nicht abstandspflichtigen Weg aus (die
Vorinstanz hingegen von einem öffentlichen, abstandspflichtigen Weg). Da es den
Gemeinden gestattet sei, andere Abstände als in § 265 PBG zu definieren,
müsse es ihnen ebenso gestattet sein, zu definieren, was ein öffentlicher
(abstandspflichtiger) und was ein privater (nicht abstandspflichtiger) Weg im
Sinn einer kommunalen Vorschrift sei. Die Rechtsprechung zu § 265 Abs. 1
PBG betreffend die Definition öffentlicher und privater Wege sei deshalb nicht
anwendbar.
Im Übrigen sei diese Rechtsprechung ohnehin uneinheitlich
und fragwürdig. Die Vor­instanz habe erwogen, es komme für die Abgrenzung von
öffentlichen und privaten Wegen auf die Erschliessungsfunktion des Wegs an.
Gemäss den Beschwerdeführerinnen sei die Erschliessungsfunktion jedoch nur ein
Hilfskriterium, und spiele die Bestimmbarkeit des Benutzerkreises eine
wesentliche Rolle zur Definition eines öffentlichen oder privaten Weges, was
auch die Vorinstanz erwähne. Die Rechtsprechung zur Definition von öffentlichen
und privaten Wegen sei allerdings dann widersprüchlich, wenn sie für die
Bestimmbarkeit des Benutzerkreises auf die Anzahl der Grundstücke abstelle. Es
sei nicht nachvollziehbar, warum der Benutzerkreis in Bezug auf ein einziges
Grundstück bestimmt, in Bezug auf zwei Grundstücke aber unbestimmt sein soll.
Auf die Anzahl der Grundstücke und die Eigentumsverhältnisse dürfe es daher nicht
ankommen.
Im konkreten Fall stehe der streitbetroffene Weg nicht nur
rechtlich, sondern auch faktisch nur einem bestimmbaren Personenkreis zur
Verfügung, da es sich um eine Stichstrasse handle, die sinnvollerweise nur von
Bewohnern und Zubringern der streitbetroffenen Mehrfamilienhäuser genutzt
würde. Es handle sich deshalb um einen privaten Weg, welcher nicht
abstandspflichtig sei. Die Vorinstanz habe die vereinigten Rekurse deshalb zu
Unrecht gutgeheissen.
3.2
Fehlen
Baulinien für öffentliche und private Strasse und Plätze sowie für öffentliche
Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben oberirdische Gebäude
einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und Plätzen und von 3,5 m gegenüber
Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen Abstände
vorschreibt (§ 265 Abs. 1 PBG).
Die
Verpflichtung von § 265 Abs. 1 PBG zur Einhaltung eines Wegabstands
gilt nur gegenüber "öffentlichen" Wegen (VGr, 19. Dezember 2007,
VB.2006.00510, www.vgrzh.ch, auch zum Folgenden; Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 20011, S. 824 ff.,
insbesondere S. 830).
3.3
Nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kommt es bei der Würdigung, ob ein Weg
als öffentlich oder privat zu gelten hat, nicht auf die Eigentumsverhältnisse,
sondern auf dessen Erschliessungsfunktion an (VGr, 4. März 2012,
VB.2011.00687, E. 3.2.1; 30. Juni 2010, VB.2010.00089 und
VB.2010.00090, E. 4.1; 19. Dezember 2007, VB.2006.00510, E. 3.2).
Im Entscheid RB 1982 Nr. 149 (= BEZ 1982 Nr. 20) hat das
Verwaltungsgericht hierzu ursprünglich ausgeführt, wenn ein Weg die Funktion
einer gesetzlichen Zufahrt im Sinn von § 237 PBG habe, so werde er –
jedenfalls wenn er mehreren Grundstücken diene – notwendigerweise von einem
unbestimmten Benutzerkreis beansprucht und handle es sich um eine
Verkehrsfläche, die auch nach Strassenverkehrsrecht als öffentlich gelte, und
zwar unabhängig davon, ob sie im öffentlichen Eigentum stehe oder förmlich dem
Gemeingebrauch gewidmet worden sei. In jenem Fall hat das Verwaltungsgericht
einen Zufahrtsweg, welcher vier Einfamilienhäusern als gesetzliche Zufahrt
diente, als öffentlich im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG qualifiziert.
Diese Rechtsprechung wurde
wiederholt bestätigt. Ebenfalls als öffentlich im Sinn von § 265 Abs. 1
PBG eingestuft hat das Gericht einen Weg, welcher einem Grundstück als
gesetzliche Zufahrt und einem weiteren als Zugang für Fussgänger diente (RB
1987 Nr. 77). Mit Entscheid vom 14. Juli 2004 (VB.2003.00382) hat das
Verwaltungsgericht seine Rechtsprechung wiederum bestätigt und eine Wegparzelle
als öffentlich bezeichnet, die neben dem Baugrundstück einer
Einfamilienhausliegenschaft als gesetzliche Zufahrt diente und an der einer
weiteren Liegenschaft ein Fuss- und Fahrwegrecht zustand. Nach den Erwägungen
des Gerichts stellte damit der Weg nicht nur eine grundstücksinterne
Erschliessung dar, sondern stand als gesetzliche Erschliessung von mindestens
zwei Grundstücken einem unbestimmten Benutzerkreis offen. Des Weiteren wurde
diese Rechtsprechung in VGr,
19. Dezember 2007, VB.2006.00510, E. 3.2,
VGR, 30. Juni 2010, VB.2010.00089 und VB.2010.00090, E. 4.1 und
VGr, 4. März 2012, VB.2011.00687, E. 3.2.2,
bestätigt.
Für die Abgrenzung von öffentlichen und privaten Wegen ist die
Zweckbestimmung der Anlage entscheidend ist. Hat sie die Funktion einer gesetzlichen
Zufahrt im Sinn von § 237 PBG, so wird sie – wenn sie mehrere Grundstücke
erschliesst – notwendigerweise von einem unbestimmten Benützerkreis beansprucht
und gilt als öffentlich. Es muss genügen, dass der Weg einem nicht näher
bestimmten Personenkreis zur Benützung offensteht – es kommt also darauf an, ob
die Öffentlichkeit zur Benützung des entsprechenden Wegs
befugt
ist
(unabhängig von Eigentumsverhältnissen oder Widmungen zum Gemeingebrauch).
Nicht öffentlich ist demnach ein Weg, der Bestandteil des grundstücksinternen
Fusswegnetzes bildet, dem also rein grundstücksinterne Funktion zukommt, oder
wenn die Grundeigentümer für einen Fussweg ein Benützungsverbot für die
Allgemeinheit erwirkt haben (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 830 f.).
3.4
Nach
obigen Ausführungen kann der Rüge der Beschwerdeführerinnen hinsichtlich der in
ihren Augen nicht vorhandenen Öffentlichkeit des streitbetroffenen Weges nicht
gefolgt werden.
3.4.1
Zunächst ist festzuhalten, dass entgegen der Ausführungen der
Beschwerdeführerinnen der Begriff des öffentlichen Weges nicht
komplett
im
Ermessen der kommunalen Behörden steht. Nach klarem Wortlaut von § 265 Abs. 1
PBG ist es den kommunalen Behörden erlaubt, in ihren Bau- und Zonenordnungen
andere als in § 265 Abs. 1 PBG vorgesehene Wegabstände festzulegen.
Hingegen bietet der Wortlaut des Gesetzes keinen Spielraum, die Auslegung der
in § 265 PBG gesetzlich festgelegten Begrifflichkeiten, wie zum Beispiel
des in der Rechtsprechung und Lehre definierten Begriffs des "öffentlichen
Weges", auf kommunaler Ebene vollkommen anders zu definieren. Der
Ermessensspielraum der Gemeinden bezieht sich somit auf die
Abstandsvorschriften, jedoch nicht auf den Anwendungsbereich der Norm § 265
PBG schlechthin. Dies ergibt sich zusätzlich zum Wortlaut des Gesetzes klar aus
der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, welches den Begriff des
öffentlichen Wegs stets gleich definiert unabhängig davon, ob eine kommunale
BZO von § 265 Abs. 1 PBG abweichende Abstandsvorschriften vorsieht
oder nicht (VGr, 4. März 2012, VB.2011.00687, E. 3.2.1; 30. Juni
2010, VB.2010.00089 und VB.2010.00090, E. 4.1; 19. Dezember 2007,
VB.2006.00510, E. 3.2); ebenso ergibt sich dies zusätzlich aus der Lehre,
welche von einer einheitlichen Definition des öffentlichen Wegs ausgeht und
keine Unterscheidungen bezüglich kommunalen Definitionen in Betracht zieht
(Fritzsche/Bösch, Wipf, S. 830 ff.).
Wie die Beschwerdegegnerschaft
zudem richtig ausführt, enthält vergleichsweise auch die Kompetenz, für
besondere Gebäude andere als die gesetzlich vorgesehen Grenzabstände im Sinn
von § 273 PBG keine Befugnis, eine von der kantonalen abweichende kommunale
Definition eines "besonderen Gebäudes" festzulegen. Für den Begriff
des "öffentlichen Weges" bzw. den Anwendungsbereich von § 265
PBG ist deshalb (im Gegensatz zu den Abständen) die oben dargelegte
Rechtsprechung zu § 265 PBG anzuwenden.
3.4.2
Selbst wenn man obige Frage mit Blick auf die Gemeindeautonomie grosszügig
beurteilen und den Gemeinden einen Ermessensspielraum zur Definition der
"Öffentlichkeit" eines Weges im Sinn von § 265 PBG zugestehen
würde, so ergibt sich im konkreten Fall, dass die Mitbeteiligte 1 keine
abweichende Definition des Begriffes "öffentlicher" Weg vorgenommen
hat. Sie ist lediglich davon ausgegangen, dass der streitbetroffene Weg privat
sei, wie selbst in ihrer Beschwerdevernehmlassung darlegt. Eine von § 265
PBG abweichende kommunale Definition des "öffentlichen" Weges
substanziiert sie jedoch zu keinem Zeitpunkt. Somit besteht kein Anlass, von
den in der Rechtsprechung und Lehre entwickelten Definitionen abzuweichen.
3.4.3
Der streitbetroffene Weg stellt, wie die Vorinstanz richtig festhält,
offenkundig die einzige Fussgängererschliessung für den geplanten Neubau dar.
Um zum (an der nördlichen Fassade projektierten) Hauseingang des Neubaus zu
gelangen, müssen Fussgänger etwa die Hälfte der strittigen Wegpassage
zurücklegen. Abgesehen vom Treppenhauszugang über die Tiefgarage, der
hinsichtlich seiner bautechnischen Konzeption klar nicht als Haupteingang für
Fussgänger betrachtet werden kann, sind keine weiteren Hauseingänge vorgesehen.
Gleichzeitig dient der Weg als gesetzliche Zufahrt für das
beschwerdegegnerische Grundstück.
Damit ist der Fall vergleichbar mit verschiedenen
Verwaltungsgerichtsentscheiden, in welchen Wege als öffentlich bezeichnet
wurden, wenn sie einem Grundstück als gesetzliche Zufahrt dient und
gleichzeitig die Funktion des Fussgängerzugangs für die Bewohner eines auf dem
Nachbargrundstück geplanten Neubaus zu übernehmen hatte (
RB 1987 Nr. 77; RB 1982 Nr. 149 = BEZ 1982 Nr. 20;
bestätigt in VGr, 5. September 2001, BEZ 2001 Nr. 48; VGr, 17. Juli
2004, VB.2003.00382, E. 2.4; vgl. auch Fritzsch/Bösch/Wipf, S. 830).
Es handelt sich im konkreten Fall nicht bloss um eine grundstücksinterne
Erschliessung; der Weg steht als Erschliessung von mindestens zwei Grundstücken
gemäss der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts einem unbestimmten
Benützerkreis offen und wurde deshalb von der Vorinstanz zu Recht als
öffentlich qualifiziert (vgl. sehr ähnlich z.
B.
RB 1987 Nr. 77 und VGr, 17. Juli 2004, VB.2003.00382, E. 2.4). Auf
die Eigentumsverhältnisse kommt es, wie oben dargelegt, nicht an: Ein Weg kann
als öffentlich im Sinn von § 265 PBG qualifiziert werden, selbst wenn er
in Privateigentum steht.
3.4.4
Mit dem nordöstlich des Hauseingangs geplanten Spielplatz ergibt sich zudem
ebenfalls klar, dass der Weg künftig von Fussgängern bzw. einem unbestimmten
Benützerkreis genutzt werden kann und somit als öffentlich betrachtet werden
muss. Der streitbetroffene Weg ist für die Allgemeinheit offen und es besteht
kein Verbot, ihn zu befahren oder zu begehen. Er kann somit, wie die
Beschwerdegegnerschaft richtig darlegt, von einem unbestimmten Benützerkreis
ungefragt, unerwartet oder unaufgefordert benützt werden, um die
streitbetroffenen Grundstücke aufzusuchen, beispielsweise, um etwas in die
Haushaltungen zu verteilen oder abzugeben. Somit hat der Weg weder rein grundstücksinterne
Funktion im Sinn der Rechtsprechung und Lehre noch ist die Öffentlichkeit zur
Benützung des Wegs explizit nicht befugt; auch daraus ergibt sich die
Öffentlichkeit des Weges (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 831).
3.5
Nach voran
Gesagtem ergibt sich somit, dass im Sinn der vorinstanzlichen Ausführungen
gemäss Art. 33 BZO Küsnacht ober- wie unterirdisch einen Wegabstand von
3,5 m einzuhalten ist. Dieser wird, wie die Vorinstanz ebenfalls richtig
festhält, vorliegend oberirdisch durch den parallel zur Tiefgarageneinfahrt
verlaufenden Abschnitt der nördlichen Fassadenwand unterschritten; unterirdisch
grenzt die nördliche Umfassungswand der Tiefgarage sogar direkt an den Weg an.
Da sich der festgestellte Mangel, wie die Vorinstanz richtig darlegt, nicht
ohne Schwierigkeiten durch eine Nebenbestimmung im Sinn von § 321 PBG
beheben lässt, sind die erteilten Baubewilligungen aus diesem Grund aufzuheben.
Die Gutheissung der vereinigten Rekurse durch die Vorinstanz mit Entscheid vom
3. März 2018 erweist sich somit als rechtmässig.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführerinnen rügen des Weiteren das Vorgehen der Vorinstanz bezüglich
der Verfügung der Baudirektion (Mitbeteiligte 2) vom 18. Januar
2016.  Die Vorinstanz habe erwogen, mit der Aufhebung der Baubewilligung könne
von der Verfügung der Baudirektion vom 18. Januar 2016 kein Gebrauch mehr
gemacht werden, weshalb das Rekursverfahren diesbezüglich als gegenstandslos abzuschreiben
sei. Aufgehoben worden sei die Verfügung aber nicht. Dieses Vorgehen sei nicht
richtig; die heutigen Beschwerdegegner und damaligen Rekurrenten hätten in
ihrem Rekurs nur die fehlende Wendemöglichkeit auf dem Baugrundstück gerügt –
eine solche sei aber mit der 1. Projektänderung geschaffen worden. Die
Rüge der Beschwerdegegner im Rekursverfahren sei damit gegenstandslos, sodass
die Verfügung der Baudirektion hätte bestätigt werden müssen.
4.2
Die
Verfügung der Mitbeteiligten 2 vom 18. Januar 2016 erging im koordinierten
Verfahren mit der Baubewilligung der Mitbeteiligten 1 vom 23. Februar
2016. Die beiden Entscheide betreffen das gleiche Baugesuch und hängen
unabdingbar zusammen. Wie die Vorinstanz richtig festhält, ist mit Wegfall der
kommunalen Baubewilligung auch die kantonale Verfügung der Mitbeteiligten 2
hinfällig und kann von ihr kein Gebrauch mehr gemacht werden, da das
Bauvorhaben insgesamt aufgehoben ist. Somit besteht kein aktuelles Rechtsschutzinteresse
mehr, die Rügen hinsichtlich der Verfügung der Mitbeteiligten 2 zu prüfen.
Fällt das Rechtsschutzinteresse während der Hängigkeit eines Verfahrens dahin,
wird dieses als gegenstandslos abgeschrieben (Martin Bertschi
in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014, § 21
N. 26).
Das vorinstanzliche Vorgehen, das Rekursverfahren bezüglich
der Verfügung der Mitbeteiligten 2 als gegenstandslos abzuschreiben, erweist
sich als zulässig.
5.
Insgesamt ergibt sich somit, dass die Beschwerde
abzuweisen ist.
6.
Ausgangsgemäss sind die Kosten
des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführerinnen je zur Hälfte und unter
solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht den Beschwerdeführerinnen und der
Mitbeteiligten 1 keine Parteientschädigung zu. Vielmehr sind die
Beschwerdeführerinnen
antragsgemäss zu verpflichten,
der Beschwerdegegnerschaft zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung
eine Parteientschädigung zu bezahlen, wobei sich insgesamt Fr. 3'000.- als
angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    200.--     Zustellkosten,
Fr. 5'200.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen je zur Hälfte und unter
solidarischer Haftung auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerinnen werden verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft für das
Beschwerdeverfahren zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung eine
Parteientschädigung in der Höhe von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …