zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00145 · 2023-04-20 · de

raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung | [Zweckänderung einer als schützenwert anerkannten Baute ausserhalb der Bauzonen gemäss Art. 24d Abs. 2 RPG] Eine Zweckänderung von als schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen kann nach Art. 24d Abs. 2 RPG zugelassen werden, wenn diese von der zuständigen Behörde unter Schutz gestellt wurden (lit. a) und ihre dauernde Erhaltung nicht anders sichergestellt werden kann (lit. b). Eine Zweckänderung soll dabei nur insoweit erlaubt werden, als dies für den Schutzzweck erforderlich ist. Eine gestützt auf Art. 24d Abs. 2 RPG erlaubte Um- oder Mehrnutzung soll dazu dienen, die auf anderem Weg nicht gegebene Finanzierbarkeit der Instandstellung und langfristigen Erhaltung der historischen Bausubstanz über entsprechende Mieteinnahmen zu decken (E. 4.3.1). Gemäss § 207 Abs. 2 PGB hat das Gemeinwesen die Betreuung eines Schutzobjekts zu übernehmen, wenn die Schutzmassnahmen die allgemeine Pflicht des Grundeigentümers, sein Grundstück zu unterhalten, in unzumutbarer Weise übersteigen. Der kantonale Gesetzgeber hat mit dieser Bestimmung eine Regelung geschaffen, welche sicherstellt, dass die Unterschutzstellung keine unzumutbaren finanziellen Verpflichtungen für den Grundeigentümer nach sich zieht. Zufolge der kantonalrechtlich statuierten Unterhaltspflichtpflicht des Gemeinwesens gemäss § 207 Abs. 2 PGB verbleiben im Kanton Zürich praktisch keine Anwendungsfälle von Art. 24d Abs. 2 RPG (E. 4.3.5 f.). Die Pflicht des Gemeinwesens zur Übernahme der Betreuung von Schutzobjekten lässt sich nicht in einem Schutzvertrag nach § 205 lit. d PBG wegbedingen oder aufheben (E. 4.3.7). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 20.04.2023 VB.2022.00145
Zurich Verwaltungsgericht 20.04.2023 VB.2022.00145
Zurigo Verwaltungsgericht 20.04.2023 VB.2022.00145

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00145
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Geschäftsnummer:
VB.2022.00145
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 20.04.2023
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 06.11.2024 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung
[Zweckänderung einer als schützenwert anerkannten Baute ausserhalb der Bauzonen gemäss Art. 24d Abs. 2 RPG]
Eine Zweckänderung von als schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen kann nach Art. 24d Abs. 2 RPG zugelassen werden, wenn diese von der zuständigen Behörde unter Schutz gestellt wurden (lit. a) und ihre dauernde Erhaltung nicht anders sichergestellt werden kann (lit. b). Eine Zweckänderung soll dabei nur insoweit erlaubt werden, als dies für den Schutzzweck erforderlich ist. Eine gestützt auf Art. 24d Abs. 2 RPG erlaubte Um- oder Mehrnutzung soll dazu dienen, die auf anderem Weg nicht gegebene Finanzierbarkeit der Instandstellung und langfristigen Erhaltung der historischen Bausubstanz über entsprechende Mieteinnahmen zu decken (E. 4.3.1). Gemäss § 207 Abs. 2 PGB hat das Gemeinwesen die Betreuung eines Schutzobjekts zu übernehmen, wenn die Schutzmassnahmen die allgemeine Pflicht des Grundeigentümers, sein Grundstück zu unterhalten, in unzumutbarer Weise übersteigen. Der kantonale Gesetzgeber hat mit dieser Bestimmung eine Regelung geschaffen, welche sicherstellt, dass die Unterschutzstellung keine unzumutbaren finanziellen Verpflichtungen für den Grundeigentümer nach sich zieht. Zufolge der kantonalrechtlich statuierten Unterhaltspflichtpflicht des Gemeinwesens gemäss § 207 Abs. 2 PGB verbleiben im Kanton Zürich praktisch keine Anwendungsfälle von Art. 24d Abs. 2 RPG (E. 4.3.5 f.). Die Pflicht des Gemeinwesens zur Übernahme der Betreuung von Schutzobjekten lässt sich nicht in einem Schutzvertrag nach § 205 lit. d PBG wegbedingen oder aufheben (E. 4.3.7).
Abweisung.
Stichworte:
BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONEN
SCHUTZFÄHIGKEIT
SCHUTZVERTRAG
UMNUTZUNG
UNTERHALTSPFLICHT
Rechtsnormen:
§ 207 Abs. II PBG
Art. 24d Abs. II RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2022.00145
Urteil
der 3. Kammer
vom
20. April 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichter
Daniel Schweikert,
Gerichtsschreiberin
Eva Heierle.
In Sachen
A, vertreten durch RA B und/oder
RA C,
Beschwerdeführer,
gegen
Baudirektion des Kantons Zürich,
Beschwerdegegnerin,
und
1.    Gemeinderat E,
2.    Zürcher Heimatschutz ZVH,
Mitbeteiligte,
betreffend raumplanungsrechtliche
Ausnahmebewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Baudirektion des Kantons Zürich verweigerte A mit
Verfügung vom 14. Juni 2021 die raumplanungsrechtliche Bewilligung und
Ausnahmebewilligung für den Umbau des kommunal unter Schutz gestellten
Bauernhauses Vers.-Nr. 01 auf dem in der kantonalen Landwirtschaftszone
gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 02 (neu: Kat.-Nr. 03) an der D-Strasse 04
in E in ein Wohnhaus mit sieben Wohneinheiten. Die Gemeinde E eröffnete A die
kantonale Verfügung am 19. Juli 2021.
II.
A gelangte mit Rekurs vom 18. August 2021 an das
Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung der Verfügung der Baudirektion
vom 14. Juni 2021 sowie die Erteilung der "kantonalen
Umnutzungsbewilligung". Das Baurekursgericht nahm den Gemeinderat E als
Mitbeteiligten und den Zürcher Heimatschutz ZVH als Beigeladenen in das
Rekursverfahren auf und wies den Rekurs mit Entscheid vom 3. Februar 2022
ab.
III.
A erhob gegen den Entscheid des Baurekursgerichts mit
Eingabe vom 9. März 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte
die Aufhebung des Entscheids und die Erteilung der nachgesuchten
Umnutzungsbewilligung. Eventualiter sei der Entscheid des Baurekursgerichts
aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an dieses zurückzuweisen, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Beschwerde- und das Rekursverfahren
zulasten der Baudirektion des Kantons Zürich. Von einem mit der Beschwerde
überdies erhobenen Sistierungsbegehren nahm A am 28. März 2022 wieder
Abstand.
Das Baurekursgericht beantragte am 12. April 2022
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Auch die Baudirektion
schloss am 25. April 2022 auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat E
beantragte am 12. Mai 2022 die Gutheissung der Beschwerde. Der Zürcher
Heimatschutz ZVH liess sich nicht vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS
175.2) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die
Angelegenheit fällt in die Zuständigkeit der Kammer (§ 38b Abs. 1 e
contrario und § 38 Abs. 1 VRG).
1.2
Der
Beschwerdeführer ist als Baugesuchsteller und Adressat der Bauverweigerung
sowie als Unterliegender im Rekursverfahren unstreitig zur Beschwerdeerhebung
legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 [PBG; LS 700.1]). Weil auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt
sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Mit
Beschluss vom 15. April 2019 hielt der Mitbeteiligte 1 fest, das
ehemalige Vielzweckbauernhaus Vers.-Nr. 01 an der D-Strasse 04 sei
ein Schutzobjekt von kommunaler Bedeutung im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c
PBG, und stellte es gemäss § 205 lit. d PBG formell unter
Denkmalschutz; unter Genehmigung des projektbezogenen verwaltungsrechtlichen
Schutzvertrags zwischen dem Mitbeteiligten 1 und dem Beschwerdeführer von
demselben Datum.
2.2
Der verwaltungsrechtliche
Schutzvertrag vom 15. April 2019 definiert ein denkmalschutzrechtlich als
zulässig erachtetes Richtprojekt nach Massgabe von am 22. Februar 2019
erstellten Fassadenansichten sowie Schnitt- und Grundrissplänen. Die
Vertragsparteien erklären sich als einig darüber, dass die vertragliche
Unterschutzstellung keine materielle Enteignung bewirke und der
Beschwerdeführer mithin auf die Geltendmachung jeglicher Ansprüche aus
materieller Enteignung respektive das Heimschlagrecht (vgl. § 214 PBG)
verzichte. Der Schutzvertrag steht unter der Bedingung der Erteilung einer
rechtskräftigen Baubewilligung entsprechend dem erwähnten Richtprojekt,
ansonsten er entschädigungslos dahinfalle und es dem Mitbeteiligten 1
offenstehe, das Schutzobjekt verfügungsweise unter Schutz zu stellen. Diesfalls
stünden dem Beschwerdeführer sämtliche "Abwehrrechte" offen.
2.3
In der Folge reichte der
Beschwerdeführer ein schutzvertrags- respektive richtprojektkonformes
Bauprojekt nach Massgabe von am 1. Oktober 2019 erstellten Plänen zur
Bewilligung ein, das den Umbau des Bauernhauses Vers.-Nr. 01 in ein
Mehrfamilienhaus mit sieben Wohneinheiten vorsieht. Dabei sollen das
Dachgeschoss des bestehenden Wohnteils sowie der gesamte Ökonomieteil ausgebaut
werden. Zudem sollen sechs Parkierungsflächen, eine neue Zufahrt und zwei Sitzplätze
für die geplanten Wohnungen östlich des Nebengebäudes Vers.-Nr. 05
geschaffen werden. Die Nebengebäude Vers.-Nrn. 06 und 07 sowie ein
östlicher Annexbau des Gebäudes Vers.-Nr. 01 sind zum Abbruch vorgesehen.
2.4
Die zufolge der Lage des
Bauvorhabens in der Landwirtschaftszone für die Erteilung einer Baubewilligung
zuständige Beschwerdegegnerin erteilte dem Bauvorhaben den einleitend
erwähnten, umfassenden Bauabschlag. Dabei verneinte sie die
Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens sowohl nach Massgabe einer
zonenkonformen Bewilligung nach Art. 22 Abs. 2 des
Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) als auch im Sinn
einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG, Art. 24c RPG und
namentlich Art. 24d Abs. 2 RPG.
2.5
Die
Vorinstanz bestätigte den Entscheid der Beschwerdegegnerin und verneinte die
gerügte Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens im Licht von Art. 24c RPG
und namentlich Art. 24d Abs. 2 RPG.
3.
In materiell-rechtlicher Hinsicht liegt vor
Verwaltungsgericht allein noch die Bewilligungsfähigkeit nach Massgabe von Art. 24d
Abs. 2 RPG im Streit. Der Beschwerdeführer rügt insoweit
Rechtsverletzungen in Form einer falschen Rechtsanwendung. Im Weiteren moniert
er Ermessensmissbrauch durch die Vorinstanz und eine Verletzung der
Gemeindeautonomie. Dabei handelt es sich um zulässige Beschwerdegründe (§ 50
Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG;
insbesondere zur Gemeindeautonomie vgl. BGr, 7. Mai 2013, 1C_53/2013, E. 1.1).
In Bezug auf die Rüge der Verletzung der Gemeindeautonomie ist lediglich Voraussetzung,
dass die Gemeinde hoheitlich gehandelt hat bzw. in ihrer Stellung als
Hoheitsträgerin berührt ist. Ob die beanspruchte Autonomie tatsächlich vorliegt
und ob diese verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der
materiellen Beurteilung (VGr, 10. Februar 2022, VB.2021.00472, E. 1.5.3
mit Hinweis auf BGr, 22. November 2012, 8C_500/2012, E. 2.2.2).
4.
4.1
Nach Art. 24d
Abs. 2 RPG (in der Fassung vom 23. März 2007, in Kraft seit 1. September
2007) kann die vollständige Zweckänderung von als schützenswert anerkannten
Bauten und Anlagen zugelassen werden, wenn diese von der zuständigen Behörde
unter Schutz gestellt worden sind (lit. a) und ihre dauernde Erhaltung
nicht anders sichergestellt werden kann (lit. b). Der Ausnahmebewilligungstatbestand
darf überdies nur unter den einschränkenden Voraussetzungen von Art. 24d Abs. 3
lit. a–e RPG in Anspruch genommen werden. Erforderlich ist unter anderem,
dass die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen
unverändert bleiben (lit. b) und höchstens eine geringfügige Erweiterung
der bestehenden Erschliessung notwendig ist (lit. c).
Mit der ursprünglich als "Rustico-Artikel" bekannt
gewordenen Bestimmung von Art. 24d Abs. 2 RPG wollte der Gesetzgeber
insbesondere auch im Hinblick auf die Tessiner Verhältnisse klare
Voraussetzungen schaffen, unter denen Umnutzungen bewilligt werden können. Art. 24d
Abs. 2 RPG will verhindern, dass schutzwürdige Objekte wie z. B. typische
Kulturlandschaften beeinträchtigt oder zerstört werden, weil jene Bauten,
welche entscheidend zur Prägung der Landschaft beitragen, zerfallen oder
abgebrochen werden, wenn keine Zweckänderung gegenüber der früheren Nutzung
zugestanden wird (vgl. Botschaft des Bundesrats zu einer Teilrevision des
Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Mai 1996, BBl 1996 III 513 ff.,
542). Um einer unkontrollierten Aufweichung des Prinzips der Trennung von Bau-
und Nichtbaugebiet durch die Kantone vorzubeugen, lässt der Gesetzgeber nur
als
schützenswert anerkannte
Bauten in den Genuss der erleichterten
Umnutzungsmöglichkeit kommen. In Frage kommen nur Bauten, die nicht nur von der
zuständigen Behörde formell unter Schutz gestellt worden sind, sondern auch in
materieller Hinsicht schutzwürdig sind. So sorgt der Bund dafür, dass die
kantonalen Zuständigkeiten bei der Denkmalpflege nicht dazu führen, dass die
bundesrechtlichen Einschränkungen umgangen werden. Dies kann etwa dadurch
geschehen, dass die Unterschutzstellung an die Gemeinden delegiert wird und
diese auch nicht schutzwürdige Bauten zwecks Umnutzung unter Schutz stellen.
Die bundesrechtliche Natur der Vorschrift von Art. 24d Abs. 2 RPG
schliesst damit aus, dass Bauten umgenutzt werden können, die bloss nach
kantonalem oder kommunalem Recht formell unter Schutz gestellt worden sind,
jedoch materiell gar keinen besonderen Wert aufweisen. Die materielle
Schutzwürdigkeit bildet deshalb, was bereits die Vorinstanz explizit festhielt,
Prüfungsgegenstand des kantonalen Ausnahmebewilligungsentscheids (zum Ganzen,
auch zum Nachfolgenden, Rudolf Muggli in: Heinz Aemisegger/Pierre
Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen
ausserhalb der Bauzone, Zürich etc. 2017, Art. 24d N. 22 ff.;
Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar, RPG 2006, Art. 24d N. 12 ff.;
Chantal Dupré, Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich etc.
2010, Art. 24d N. 34 ff.).
4.2
4.2.1
Erste Voraussetzung des Ausnahmebewilligungstatbestands ist das Vorliegen
einer formell unter Schutz gestellten (Art. 24d Abs. 2 lit. a
RPG)
und
von der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 25 Abs. 2
RPG) überdies auch materiell als schützenswert anerkannten Baute und Anlage
ausserhalb der Bauzone (Art. 24d Abs. 2 Einleitungssatz RPG).
4.2.2
Das streitbetroffene Gebäude wurde mit zwischen dem Mitbeteiligten 1
und dem Beschwerdeführer ausgehandelten Schutzvertrag vom 15. April 2019
im Sinn von § 205 lit. d PBG formell unter Denkmalschutz gestellt.
Die Beschwerdegegnerin als zuständige kantonale Behörde im Sinn von Art. 25
Abs. 2 RPG geht sodann gestützt auf den Mitbericht der kantonalen
Denkmalpflege vom 21. Januar 2021 jedenfalls im Grundsatz von einem
Schutzobjekt ("Kulturdenkmal" bzw. "Baudenkmal";
"Schutzobjekt") und damit von einer (auch) materiell bzw.
bundesrechtlich als schützenswert zu betrachtenden Baute aus. Das anerkennt
auch der Beschwerdeführer. Der Beizug der kantonalen Denkmalpflege zur von der Beschwerdegegnerin
zu beurteilenden Frage der materiellen Schutzwürdigkeit des Gebäudes ist nicht
zu beanstanden. Die Betitelung der Bauverweigerung vom 14. Juni 2021
(auch) mit der Überschrift "[…] im Geltungsbereich einer überkommunalen
Schutzanordnung" ist – wie die Vorinstanz zu Recht festhielt (act 4 E. 4.5.1)
und worauf in Anwendung von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2
VRG verwiesen werden kann – ein offensichtliches Versehen. Inhaltlich ging die Beschwerdegegnerin
stets (nur) von einem kommunalen Schutzobjekt aus.
4.2.3
Gestützt auf das Gutachten der F GmbH vom 2. September 2016 ist
das Vorliegen einer materiell als schützenswert zu anerkennenden Baute nicht zu
beanstanden. Damit eröffnet sich grundsätzlich der Anwendungsbereich von Art. 24d
Abs. 2 RPG (anders etwa als in BGE 147 II 465, in welchem Fall die
Anwendung von Art. 24d Abs. 2 RPG bereits am Fehlen der
bundesrechtlich geforderten materiellen Schutzwürdigkeit scheiterte [E. 4.3]).
Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs dadurch, dass die Beschwerdegegnerin
das Gutachten der F GmbH vom 2. September 2016 nicht konsultiert und
auch das Innere des Gebäudes nie besichtigt habe, stösst in diesem Zusammenhang
ins Leere. Wie erwähnt wurde die Eigenschaft des streitbetroffenen Gebäudes,
eine (auch) materiell als schützenswert zu anerkennende Baute im Sinn von Art. 24d
Abs. 2 Einleitungssatz RPG darzustellen, von der Beschwerdegegnerin nicht
in Abrede gestellt. Andernfalls wäre sie – läge von vornherein ein mit
BGE 147 II 465 vergleichbarer Fall vor – gar nicht erst zur Prüfung
der weiteren Tatbestandsmerkmale von Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG
und Art. 24d Abs. 3 RPG geschritten.
4.2.4
In diesem Zusammenhang ist die Bemerkung des Beschwerdeführers zutreffend,
wonach die Voraussetzung, dass ein schützenswertes Objekt besteht, von der
Frage der Zulässigkeit von Veränderungen in der äusseren Erscheinung sowie der
baulichen Grundstruktur (Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG) zu trennen
ist. Es handelt sich um zwei unterschiedliche, separat zu prüfende
Tatbestandsmerkmale. Unzutreffend ist jedoch nach dem vorstehend Ausgeführten,
dass bei der Prüfung der Anforderungen von Art. 24d Abs. 3 lit. b
RPG (Wahrung der "Identität") Überprüfungsbeschränkungen der
kantonalen Behörde in dem Sinn bestünden, dass das zulässige Veränderungspotenzial
durch den kommunalen Schutzvertrag bereits abschliessend vorgezeichnet werde.
Eine solche Betrachtungsweise böte gleichermassen das Potenzial für eine
Umgehung der bundesrechtlichen Einschränkungen wie das blosse Abstellen auf
eine allein kommunal festgestellte formelle Schutzwürdigkeit eines Objekts
ausserhalb der Bauzone ohne Prüfung von dessen materieller Schutzwürdigkeit.
Mitunter bildet deshalb nicht nur die materielle Schutzwürdigkeit Gegenstand
der freien Überprüfung durch die kantonal zuständige Behörde, sondern auch die
Wahrung der Identität im Sinn von Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG.
Dasselbe muss für die weiteren einschränkenden Voraussetzungen von Art. 24d
Abs. 3 RPG (lit. a, lit. c–e) gelten. Wie nachfolgend zu zeigen
sein wird, kann indes ohnehin offenbleiben, ob das Bauvorhaben die
Voraussetzungen von Art. 24d Abs. 3 RPG erfüllen würde.
4.3
4.3.1
Zweite
Voraussetzung des Ausnahmebewilligungstatbestands ist, dass die dauernde
Erhaltung der als schützenswert anerkannten Baute nicht anders sichergestellt
werden kann (Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG).
Dieses Tatbestandsmerkmal verweist auf das Motiv der
Ausnahme: Einem Schutzobjekt soll ökonomisch der Weiterbestand ermöglicht
werden (Muggli, Art. 24d N. 25). Eine Zweckänderung soll nur so weit
erlaubt werden, als dies für den Schutzzweck notwendig ist. Die gesetzliche
Zielsetzung liegt darin, dass die gestützt auf Art. 24d Abs. 2 RPG
ausnahmsweise erlaubte Um- oder Mehrnutzung dazu dienen soll, die auf anderem
Weg nicht gegebene Finanzierbarkeit der Instandstellung und langfristigen
Erhaltung der historischen Bausubstanz über entsprechende Mieteinnahmen zu
decken. Genau und nur so viel verwertbare Mehrnutzung soll unter dem Titel von Art. 24d
Abs. 2 RPG generiert werden können. Die durch die Umnutzung ermöglichten
Einnahmen sollen für die Renovation und die Erhaltung der historisch wertvollen
Bauelemente oder für den eigentlichen Gebäudeunterhalt eingesetzt werden.
4.3.2
Der Beschwerdeführer ist gestützt auf eine Kostenermittlung sowie eine von
ihm in Auftrag gegebene Berechnung über die erzielbaren Mietzinse
zusammengefasst der Ansicht, er habe den Nachweis erbracht, dass die dauernde
Erhaltung der geschützten Bausubstanz einzig durch die vollständige Umnutzung
des Schutzobjekts, namentlich den vollständigen Ausbau des Ökonomiegebäudes
unter Erstellung von sechs neuen Wohneinheiten, gesichert werden könne. Erst
mit der so berechneten Rendite von 2,5 % seien die Kosten gedeckt, zu
welchen etwa auch der Landwert des Grundstücks, die Vorbereitung der
Erschliessung, die Umgebungsgestaltungskosten sowie Anwaltskosten gehörten. Die
Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, eine solche Betrachtungsweise verkenne
die Intention von Art. 24d RPG, mit möglichst zurückhaltenden Massnahmen
genau so viel verwertbare Mehrnutzung zu generieren, wie es die langfristige
Instandhaltung des Gebäudes als Baudenkmal erfordere; dies wäre bereits mit der
Modernisierung und dem Umbau des Wohnteils sowie einem (beschränkten) Ausbau
des Ökonomieteils auf zwei Geschossen möglich. Das Projekt scheine indes von
der Zielsetzung der maximalen Ausnutzung des Raumangebots geleitet.
4.3.3
Die für die Restaurierung und langfristige Erhaltung des Schutzobjekts
tatsächlich notwendigen Kosten sind vorliegend nicht bekannt. Die vom
Beschwerdeführer eingereichte Kostenermittlung enthält zahlreiche Positionen,
die nicht durch Schutzmassnahmen bewirkte, denkmalschutzrechtliche
Instandstellungs- und Erhaltungskosten im engeren Sinn von § 207 PBG
darstellen (so etwa der Landpreis von Fr. 1 Mio., welchen sich der
Beschwerdeführer in der Erbteilung anrechnen liess; Anwaltskosten;
Vorbereitungs- und Erschliessungskosten [Fr. 100'000.--]; [hohe] Kosten
für die Gestaltung der Umgebung [Fr. 350'000.--] oder Kosten für die Dämmung
des Dachs im Ökonomiegebäude, welche überhaupt erst durch die dortige
Erstellung einer Dachwohnung ausgelöst würden). Auch die Berechnung über die
erzielbaren Mietzinse geht von einem gewöhnlichen Umbauvorhaben aus, wie es
wohl innerhalb der Bauzone üblich wäre; unter maximaler Ausnutzung der
Gebäudekubatur mit insgesamt sieben Wohneinheiten. Mit der Intention von Art. 24d
Abs. 2 RPG hat diese Betrachtungsweise entsprechend der zutreffenden
Auffassung der Beschwerdegegnerin wenig gemein.
4.3.4
Die exakte Eruierung der denkmalschutzrechtlichen Instandstellungs- und
Erhaltungskosten ist vorliegend indes auch nicht notwendig. Übersteigen sie das
dem Beschwerdeführer zumutbare Mass, ist diesem Umstand nicht mittels
weitreichender Umbauzugeständnisse zur Generierung entsprechender finanzieller
Mittel im Rahmen von Art. 24d Abs. 2 RPG zu begegnen, sondern mittels
der Konsequenz von § 207 Abs. 2 PBG.
4.3.5
Gemäss § 207 Abs. 1 PBG verhindern Schutzmassnahmen
Beeinträchtigungen der Schutzobjekte, stellen deren Pflege und Unterhalt sicher
und ordnen nötigenfalls die Restaurierung an. Übersteigen Anordnungen in
unzumutbarer Weise die allgemeine Pflicht des Eigentümers, sein Grundstück zu
unterhalten, so ist die Betreuung durch das anordnende Gemeinwesen zu
übernehmen und vom Eigentümer zu dulden; vorbehalten bleiben abweichende
Vereinbarungen des öffentlichen Rechts und der Übernahmeanspruch (§ 207 Abs. 2
PBG).
4.3.6
Mit anderen Worten hat der kantonale Gesetzgeber mit § 207 Abs. 2
PBG eine besondere Regelung geschaffen, welche sicherstellt, dass die
Unterschutzstellung keine unzumutbaren finanziellen Verpflichtungen für den
Eigentümer nach sich zieht und damit – stets – verhältnismässig ist. Kann die
geschützte Bausubstanz auf diese Weise erhalten werden, liegt die Voraussetzung
für eine Umnutzung gemäss Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG nicht vor
(BGr, 9. Januar 2014, 1C_397/2011, E. 3.2.2). Zufolge dieser
kantonalrechtlich statuierten Unterhaltspflicht des Gemeinwesens gemäss § 207
Abs. 2 PBG verbleiben im Kanton Zürich praktisch keine Anwendungsfälle von
Art. 24d Abs. 2 RPG (zutreffend Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,
Wädenswil 2019, S. 1509).
4.3.7
Nicht gefolgt werden kann den Ausführungen des Beschwerdeführers insoweit,
als er geltend macht, die Kostenübernahme durch das Gemeinwesen sei vorliegend
wegbedungen worden, weshalb die Anwendung von § 207 Abs. 2 PBG
ausgeschlossen sei. Die Pflicht des Gemeinwesens zur Übernahme der Betreuung
von Schutzobjekten, wenn Anordnungen in unzumutbarer Weise die allgemeine
Pflicht des Eigentümers, sein Grundstück zu unterhalten (§ 228 PBG),
übersteigen, ist eine gesetzliche Pflicht. § 207 Abs. 2 PBG ist
zwingend und nicht etwa als Kann-Bestimmung formuliert (BGr, 9. Januar
2014, 1C_397/2011, E. 4.3). Die gesetzliche Pflicht des Gemeinwesens lässt
sich nicht in einem Schutzvertrag gemäss § 205 lit. d PBG
wegbedingen, ansonsten § 207 Abs. 2 PBG stets – und einfach – ausgehebelt
werden könnte. Mit den im zweiten Teilsatz von § 207 Abs. 2 PBG
gemeinten "abweichenden Vereinbarungen des öffentlichen Rechts" sind nicht
solche (unzulässigen) Vereinbarungen gemeint, welche die Betreuungspflicht
des Gemeinwesens wegbedingen oder aufheben. Gemeint sind Vereinbarungen wie
beispielsweise jene, dass ein Gemeinwesen unter bestimmten Umständen die gesamten
Betreuungskosten eines besonders hochwertigen Schutzobjekts übernimmt (vgl.
zu einem solchen Anwendungsfall, in welchem sich der Kanton Zürich zur
vollständigen Kostentragung verpflichten kann, § 2 der Verordnung vom 15. Januar
1992 über Staatsbeiträge für den Natur- und Heimatschutz und für kommunale
Erholungsgebiete [LS 701.3]).
4.3.8
Damit ist die Voraussetzung von Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG
nicht erfüllt bzw., wie ausgeführt, nach der gesetzlichen Konzeption von § 207
Abs. 2 PBG im Kanton Zürich grundsätzlich gar nicht erfüllbar. Einzuräumen
ist, dass es jedenfalls sinnvoll wäre, die Unterschutzstellung und die Frage
der Finanzierung von Schutzobjekten koordiniert zu betrachten, wobei die Behörden
allfällige Beiträge indes nur gestützt auf konkrete Anträge und detaillierte Belege
des Eigentümers festlegen können, der zum Schluss kommt, dass für ihn bezüglich
der Betreuungskosten des Schutzobjekts eine unzumutbare Differenz verbleibt.
Der Beschwerdeführer wird gegebenenfalls ein entsprechendes Verfahren beim
Mitbeteiligten 1 einleiten müssen (BGr, 9. Januar 2014, 1C_397/2011, E. 4.3 f.).
Hierfür besteht im vorliegenden Fall ohne Weiteres Raum, nachdem der
Schutzvertrag zufolge Nichterteilung der Baubewilligung nach Art. 24d Abs. 2
RPG ohnehin entschädigungslos dahinfällt.
4.4
Bei diesem
Ergebnis kann offenbleiben, ob das Umbauvorhaben die weiteren Anforderungen
gemäss Art. 24d Abs. 3 RPG, namentlich jene von Art. 24d Abs. 3
lit. b RPG (Wahrung der Identität), erfüllen würde. Der in diesem
Zusammenhang erhobenen Rüge der Verletzung der Gemeindeautonomie ist deshalb
nicht weiter nachzugehen.
5.
Das Ausgeführte führt zur Abweisung der Beschwerde.
6.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen und steht ihm keine Parteientschädigung zu (§ 13
Abs. 2 in Verbindung mit § 65a sowie § 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'300.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    315.--
Zustellkosten,
Fr. 3'615.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien und die Mitbeteiligten;
b)    das Baurekursgericht;
c)    das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).