zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00055 · 2011-09-14 · de

Baubewilligung | Bewilligung für den Umbau und die Erweiterung eines Einkaufszentrums: Parkplatzzahl und -bewirtschaftung. Die Ermittlung der Parkplatzzahl anhand der kantonalen Wegleitung und die dabei von der kommunalen Behörde vorgenommene Auslegung des Begriffs "massgebliche Geschossfläche" sind nicht zu beanstanden. Zur massgeblichen Geschossfläche gehören nicht nur Verkaufsflächen im Sinn der BBV II (E. 6.2). Die Baubehörde durfte bei der Bestimmung der Parkgebühr im Rahmen ihres Ermessensspielraums und unter dem Gesichtswinkel der Lastengleichheit berücksichtigen, dass in anderen Einkaufszentren in unmittelbarer Nähe keine Gebühr bezahlt werden muss. Insofern ist ihr deshalb keine Rechtsverletzung vorzuwerfen (E. 7). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 11..2.14.0 VB.2011.00055
Zurich Verwaltungsgericht 11..2.14.0 VB.2011.00055
Zurigo Verwaltungsgericht 11..2.14.0 VB.2011.00055

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00055
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00055
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 14.09.2011
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 30.08.2012 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Bewilligung für den Umbau und die Erweiterung eines Einkaufszentrums: Parkplatzzahl und -bewirtschaftung.
Die Ermittlung der Parkplatzzahl anhand der kantonalen Wegleitung und die dabei von der kommunalen Behörde vorgenommene Auslegung des Begriffs "massgebliche Geschossfläche" sind nicht zu beanstanden. Zur massgeblichen Geschossfläche gehören nicht nur Verkaufsflächen im Sinn der BBV II (E. 6.2).
Die Baubehörde durfte bei der Bestimmung der Parkgebühr im Rahmen ihres Ermessensspielraums und unter dem Gesichtswinkel der Lastengleichheit berücksichtigen, dass in anderen Einkaufszentren in unmittelbarer Nähe keine Gebühr bezahlt werden muss. Insofern ist ihr deshalb keine Rechtsverletzung vorzuwerfen (E. 7).
Gutheissung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINKAUFSZENTRUM
EMISSIONSBEGRENZUNG
GESCHOSSFLÄCHE
KONKURRENZ
LASTENGLEICHHEITSPRINZIP
LEGITIMATION DER GEMEINDE
LUFTREINHALTUNG
MASSNAHMENPLAN
PARKGEBÜHREN
PARKPLATZ
PARKPLATZBEDARF
PARKPLATZBEWIRTSCHAFTUNG
PARTEIENTSCHÄDIGUNG
UMWELTVERTRÄGLICHKEITSBERICHT
WEGLEITUNG
Rechtsnormen:
§ 3 Abs. III BBauV II
Art. 2 Abs. I lit. a LRV
Art. 2 Abs. IV LRV
Art. 9 Abs. IV LRV
§ 242 PBG
§ 255 Abs. I PBG
Art. 7 Abs. VII USG
Art. 12 Abs. I lit. c USG
Art. 44a USG
Art. 55 USG
§ 52 Abs. II VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2011.00055
VB.2011.00059
VB.2011.00064
Urteil
der 1. Kammer
vom
14. September 2011
Mitwirkend: Verwaltungsrichter Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf,
Gerichtsschreiber
Markus Lanter.
In Sachen
Aus VB.2011.00055
Genossenschaft A,
vertreten
durch RA B
,
Aus VB.2011.00059
Gemeinderat Volketswil, vertreten durch RA C
,
Aus VB.2011.00064
Verkehrs-Club der Schweiz (VCS), vertreten durch
Verkehrs-Club der Schweiz (VCS),
Sektion Zürich,
vertreten durch RA D
,
Beschwerdeführende,
gegen
Aus VB.2011.00055 und VB.2011.00059
Verkehrs-Club der Schweiz (VCS),
vertreten durch
Verkehrs-Club der
Schweiz (VCS),
Sektion Zürich,
vertreten
durch RA D
,
Aus VB.2011.00064
1.
Genossenschaft A,
vertreten durch RA B,
2.
Gemeinderat Volketswil,
vertreten durch RA C,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Aus VB.2011.00055
Gemeinderat Volketswil,
vertreten durch RA C
,
Aus VB.2011.00059
Genossenschaft A,
vertreten durch RA B
,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 27. Oktober 2009 erteilte der
Gemeinderat Volketswil der Genossenschaft A unter Nebenbestimmungen die
Bewilligung für den Umbau und die Erweiterung des Gebäudes E in Volketswil.
Dieser befindet sich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02
im Industriegebiet G, Volketswil, und ist der Industriezone mit hoher Ausnützung
(Ic) zugewiesen. Dabei statuierte der Gemeinderat unter anderem die folgenden Bedingungen:
"1.4 Im
Sinne der Erwägung ist ab Eröffnung der E-Gebäudeerweiterung für den einzelnen
Kundenparkplatz eine Mindestgebühr von Fr. 1.00/h degressiv nach Ablauf
der ersten Stunde von mindestens Fr. -.50/h zu erheben. Eine
Rückerstattung dieser Mindestgebühren ist nicht zulässig. Die Gebührenpflicht
ist mit geeigneten Mitteln sicherzustellen, die mindestens den gleichen Effekt
wie die übliche Einrichtung einer zentralen Kassierstation aufweist.
(…)
1.6  Die
bestehende Gesamtzahl von 310 Parkplätzen (285 Kunden- und 25
Beschäftigtenparkplätze) darf nicht erhöht werden.
Die
Trennung zwischen den Kunden- und Beschäftigtenparkplätzen muss dauernd gewahrt
sein. Die 25 Beschäftigtenparkplätze im abgeschlossenen Anlieferungsbereich
dürfen auch bei Stoss-/Spitzenzeiten nicht von Kunden genutzt werden."
II.
Dagegen erhob der Verkehrs-Club der Schweiz (VCS) mit
Eingabe vom 2. Dezember 2009 Rekurs bei der Baurekurskommission III (seit
1. Januar 2011: Baurekursgericht). Mit Entscheid vom 1. Dezember 2010
hiess diese den Rekurs teilweise gut. Sie hob Disp.-Ziff. 1.6 Abs. 1
des Beschlusses des Gemeinderats Volketswil auf und ersetzte ihn durch eine Nebenbestimmung,
wonach vor Baubeginn eine überarbeitete Berechnung der Parkplatzzahl einzureichen
und bewilligen zu lassen sei. Sodann hob sie Disp.-Ziff. 1.4 Satz 3
auf und ersetzte sie durch eine Nebenbestimmung, wonach die Gebührenpflicht mit
geeigneten Mitteln sicherzustellen sei, die mindestens den gleichen Effekt wie
die übliche Einrichtung einer zentralen Kassierstation
in Kombination mit
einer Schranke
aufwiesen. Im Übrigen wies die Baurekurskommission III den
Rekurs ab.
III.
A.
Mit
Eingabe vom 21. Januar 2011 erhob die Genossenschaft A Beschwerde beim Verwaltungsgericht
mit den folgenden Anträgen (Beschwerdeverfahren VB.2011.00055):
"1.   Der Entscheid der
Baurekurskommission III vom 1. Dezember 2010 sei insoweit aufzuheben als
Dispositivziffer 1.6 Absatz 1 des Beschlusses des Gemeinderats Volketswil
vom 27. Oktober 2009 aufgehoben und durch folgende Nebenbestimmung ersetzt
werden soll:
'Vor
Baubeginn ist eine überarbeitete Berechnung der Parkplatzzahl einzureichen und
bewilligen zu lassen'.
2.    Eventualiter sei der Entscheid der
Baurekurskommission III vom 1. Dezember 2010 (…) unter Rückweisung der
Sache zur Neubeurteilung durch die Vorinstanz im Sinne der Erwägungen insoweit
aufzuheben, als Dispositivziffer 1.6 Absatz 1 des Beschlusses des Gemeinderats
Volketswil vom 27. Oktober 2009 aufgehoben und durch folgende
Nebenbestimmung ersetzt werden soll:
'Vor
Baubeginn ist eine überarbeitete Berechnung der Parkplatzzahl einzureichen und
bewilligen zu lassen'.
3.    Die
Entscheidnebenfolgenregelung gemäss Ziff. II [Kosten] und III
[Entschädigung] des Entscheids der Baurekurskommission III vom 1. Dezember
2010 sei akzessorisch zum Antrag 1 aufzuheben und die Beschwerdeführerin sei
unter Zusprechung einer Umtriebsentschädigung in der Höhe von Fr. 1'500.-
von Kostenfolgen frei zu stellen.
4.    Die
Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin sei vor dem Entscheid über die
Parteientschädigung aufzufordern, ihre Kostennote einzureichen.
Alles unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners."
B.
Mit
Eingabe vom 24. Januar 2011 erhob der Gemeinderat Volketswil Beschwerde
beim Verwaltungsgericht mit den folgenden Anträgen (Beschwerdeverfahren
VB.2011.00059):
"1.   Ziff. I
des BRKE III Nr. 0195/2010 sei aufzuheben, insoweit dies den Ersatz von
DispositivZiff. 1.6 Abs. 1 des Beschlusses des Gemeinderats
Volketswil vom 27. Oktober 2009 betrifft, welche durch folgende
Nebenbestimmung ersetzt werden soll: 'Vor Baubeginn ist eine überarbeitete
Berechnung der Parkplatzzahl einzureichen und bewilligen zu lassen';
2.    eventualiter
sei die Vorinstanz anzuweisen, die unter Ziff. 1 der Anträge genannte
Dispositivziffer 1.6 Abs. 1 des Beschlusses des Gemeinderats Volketswil
vom 27. Oktober 2009 neu zu beurteilen im Sinne der Beschwerdebegründung;
3.    Ziff. II
betreffend die Kosten des Verfahrens sei insoweit aufzuheben, als die Kosten
dem Gemeinderat Volketswil auferlegt werden;
4.    es seien
die vorinstanzlichen Akten vollumfänglich beizuziehen und es seien die Eingaben
der Verfahrensbeteiligten der Beschwerdeführerin unaufgefordert zuzustellen;
alles unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen."
C.
Mit
Eingabe vom 24. Januar 2011 erhob der VCS Beschwerde beim Verwaltungsgericht
mit den folgenden Anträgen (Beschwerdeverfahren VB.2011.00064):
"1.   Es
sei in Gutheissung der Beschwerde der angefochtene vorinstanzliche Entscheid
BRKE III Nr. 0195/2010 vom 1. Dezember 2010 aufzuheben, soweit damit
der Rekurs des Beschwerdeführers abgewiesen wird.
2.    Es sei
Dispositivziffer 1.6 Absatz 1 des Beschlusses des Gemeinderats Volketswil
vom 27. Oktober 2009 wie folgt zu ändern:
'Die
bestehende Gesamtzahl der Parkplätze ist von 310 auf maximal 242 Parkplätze zu
reduzieren, wovon 217 Parkplätze für die Kunden und 25 Parkplätze für die
Beschäftigten auszuscheiden sind.
Vor Baubeginn sind entsprechend überarbeitete Pläne einzureichen und bewilligen
zu lassen.'
3.    Dispositivziffer
1.4 Absatz 1, Sätze 1 und 2, seien wie folgt zu ändern (Satz 3 wird in der
neuen Fassung gemäss dem vorinstanzlichen Entscheid neu Satz 4):
'Ab
Eröffnung der E-Gebäudeerweiterung ist für alle Kundenparkplätze ab der ersten
Minute eine mit zunehmender Parkierungsdauer degressiv verlaufende Gebühr zu erheben.
Für die erste angebrochene Stunde hat die Gebühr mindestens Fr. 2.- und
für die zweite angebrochene Stunde mindestens Fr. 1.- zu betragen. Die
Rückerstattung dieser Mindestgebühren ist nicht zulässig.'
4.    Alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft."
D.
Mit
Präsidialverfügung vom 24. Januar 2011 wurden die Beschwerdeverfahren
VB.2011.00055, VB.2011.00059 und VB.2011.00064 vereinigt.
E.
Die
Vorinstanz schloss am 2. März 2011 auf Abweisung der Beschwerde. Der VCS
beantragte am 1. April 2011, die Beschwerden der Genossenschaft A und des
Gemeinderats Volketswil seien unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der beiden Beschwerdeführenden abzuweisen. Der Gemeinderat Volketswil stellte
am 19. April 2011 den Antrag, die Beschwerde des VCS sei abzuweisen,
soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
des Beschwerdeführers. Mit Eingabe vom 14. Juni 2011 stellte die Genossenschaft
A den Antrag, die Beschwerde des VCS sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten
sei. In ihren weiteren Stellungnahmen hielten die Parteien an ihren Anträgen
fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde gegen den Entscheid der Vorinstanz
zuständig.
1.2
Gemäss § 49
in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b und c VRG ist eine Gemeinde
zur Wahrung der von ihr vertretenen schutzwürdigen Interessen zur Beschwerde berechtigt.
Die Beschwerdeberechtigung liegt nach der Praxis dann vor, wenn sich die
Gemeinde für die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts
wehrt oder wenn sie einen Eingriff in ihre qualifizierte Entscheidungs- oder
Ermessensfreiheit geltend macht (VGr, 22. September 2010, VB.2010.00330,
E. 1; 24. September 1985, BEZ 1985 Nr. 44 =
ZBl 87/1986, S. 40; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21
N. 62; vgl. auch Martin Bertschi, Die Beschwerdebefugnis der Gemeinde im
Zürcher Verwaltungsprozess, in: Peter Breitschmied et al. [Hrsg.], Grundfragen
der juristischen Person, Bern 2007, S. 16 ff.).
Die Anwendung von § 242 des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) verlangt gerade nach einer Berücksichtigung
der örtlichen Verhältnisse. § 242 PBG räumt den Gemeinden daher einen
qualifizierten Beurteilungsspielraum ein (vgl. hinten, E. 3.4). Der Beschwerdeführer 2
macht geltend, die Vorinstanz habe in rechtsverletzender Weise in den
Ermessensspielraum der Gemeinde eingegriffen. Er ist mithin zur Beschwerde
legitimiert.
Die Legitimation der Gemeinde entfällt auch dann nicht,
wenn der Entscheid der Vor­instanz in Bezug auf die Neufassung von Disp.-Ziff. 1.6
Abs. 1 der Baubewilligung als Rückweisungsentscheid qualifiziert wird, wie
dies die Vorinstanz offenbar tut (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.4,
S. 38). Der Entscheid der Vorinstanz macht der Gemeinde Vorgaben für die
Erteilung einer Bewilligung. Unter diesen Umständen liegt für die Gemeinde nach
der Praxis des Bundesgerichts ein nicht wiedergutzumachender Nachteil vor (BGE
133 II 409 E. 1.2 mit Hinweisen). Zudem würde die Gutheissung der
Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden
Aufwand ersparen. Der Entscheid ist damit gemäss § 41 Abs. 3 in
Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG in Verbindung mit Art. 93 Abs. 1
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) anfechtbar.
1.3
Das
Beschwerdeverfahren betrifft die Baubewilligung für eine der Umweltverträglichkeitsprüfung
(UVP) unterstehende Erweiterung eines Einkaufszentrums. Der Beschwerdeführer 3
ist eine gesamtschweizerische Umweltschutzorganisation, die zur Anfechtung von
Entscheiden über UVP-pflichtige Anlagen legitimiert ist (Art. 55 des
Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 [USG] in Verbindung mit Art. 1
sowie dem entsprechenden Anhang der Verordnung über die Bezeichnung der im
Bereich des Umweltschutzes sowie Natur- und Heimatschutzes beschwerdeberechtigten
Organisationen vom 27. Juni 1990 [VBO]).
1.4
Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.
2.
Die Parteien sind sich nicht einig, wie viele (Kunden-)Parkplätze
nach der Erweiterung des Gebäudes E zulässig sind bzw. wie die zulässige Anzahl
zu ermitteln ist. Nicht umstritten ist hingegen, dass Kunden- und
Beschäftigtenparkplätze dauernd getrennt sein müssen und dass die 25
Beschäftigtenparkplätze im abgeschlossenen Anlieferungsbereich auch bei
Stoss-/Spitzenzeiten nicht von Kunden genutzt werden dürfen (Disp.-Ziff. 1.6
Abs. 2 des Beschlusses des Gemeinderats Volketswil vom 27. Oktober
2009). Diese Anordnung bildete schon nicht Gegenstand des Rekursverfahrens.
Umstritten ist sodann die Höhe der festzusetzenden
Mindestparkgebühr. Unangefochten blieb demgegenüber die von der Vorinstanz
angeordnete Ergänzung von Disp.-Ziff. 1.4 des Gemeinderatsbeschlusses,
wonach die Gebührenpflicht mit geeigneten Mitteln sicherzustellen sei, die
mindestens den gleichen Effekt wie die übliche Einrichtung einer zentralen
Kassierstation
in Kombination mit einer Schranke
aufwiesen.
3.
3.1
Beim Gebäude E
handelt es sich um eine stationäre Anlage im Sinn von Art. 7 Abs. 7
USG und Art. 2 Abs. 1 lit. a und Abs. 4 der
Luftreinhalteverordnung vom 16. Dezember 1985 (LRV), welche der
Umweltschutzgesetzgebung unterliegt (Entscheid der Vorinstanz, E. 3.1). Es
kann diesbezüglich auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen
werden (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Die Anlage
befindet sich in einem lufthygienisch übermässig belasteten Gebiet. Aus den
aktuellsten Prognosen des Bundesamts für Umwelt (BAFU; Luftschadstoffemissionen
des Strassenverkehrs 1990–2035, Aktualisierung 2010), auf welche sich die
Beschwerdeführerin 1 bezieht, ergibt sich nichts anderes.
3.2
Das
Gebäude E ist ohne Zweifel als überdurchschnittlicher Emittent im Sinn der
Rechtsprechung zu qualifizieren (vgl. BGE 131 II 103 E. 2.3; 124 II 272
E. 4c/ff; VGr, 25. Januar 2001, VB.2000.000213, E. 3c). Zu
diesem Schluss gelangte auch die Koordinationsstelle für Umweltschutz (KofU). Die
Industriezone Ic, in der sich das Gebäude E befindet, lässt neben Industrie-
und Gewerbebetriebe auch Handels- und Dienstleistungsbetriebe zu (Art. 25 Abs. 2
der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Volketswil vom 10. Juni 1994 [BZO])
und liegt nach der Richtplanung in einem Arbeitsplatzgebiet mit Gewerbe-,
Industrie- und Dienstleistungsnutzung. Das Gebäude E weist eine Verkaufsfläche
von mehr als 17'000 m
2
auf. Damit löst er einen erheblichen
Besucherverkehr aus, der nicht nur jenen von traditionellen Industriebetrieben,
sondern auch von kleineren Handels- und Dienstleistungsbetrieben übertrifft.
Dass in der näheren Umgebung des Gebäudes E weitere überdurchschnittliche
Emittenten angesiedelt sind, ändert daran nichts (vgl. VGr, 25. Januar
2001, VB.2000.000213, E. 3c).
3.3
Da die übermässige
Luftbelastung nicht allein auf das Gebäude E zurückzuführen ist, sind die
erforderlichen Emissionsbegrenzungen grundsätzlich nicht isoliert zu verfügen,
sondern durch einen Massnahmenplan gemäss Art. 44a USG und Art. 31 ff.
LRV zu koordinieren (vgl. Art. 9 Abs. 4 LRV). Dieser Massnahmenplan
hat den Charakter einer behördenverbindlichen Verwaltungsverordnung und bildet
für sich allein keine Grundlage für behördliche Massnahmen gegenüber Privaten.
Hingegen lassen sich die im Massnahmenplan vorgesehenen Massnahmen unter
anderem dann direkt auf das USG abstützen, wenn sie den Charakter von Verkehrs-
oder Betriebsvorschriften im Sinn von Art. 12 Abs. 1 lit. c USG
haben (BGE 125 II 129 E. 7b mit Hinweisen; VGr, 23. September
2009, VB.2009.00091, E. 3.1).
3.4
Wenn die
Gemeinde − wie hier die Gemeinde Volketswil − ihre
Parkplatzvorschriften den Empfehlungen des Massnahmenplans nicht angepasst hat,
muss die örtliche Baubehörde die zulässige Parkplatzzahl, soweit es sich um
einen überdurchschnittlichen Emittenten handelt, direkt nach der Wegleitung der
Baudirektion des Kantons Zürich zur Regelung des Parkplatzbedarfs in kommunalen
Erlassen von Oktober 1997 (Wegleitung) bestimmen. Da es dabei um lokale Angelegenheiten
und ausgesprochene Ermessensfragen geht, steht ihr bei der Festsetzung der
zulässigen Parkplatzzahl eine erhebliche Entscheidungsfreiheit zu, welche die
Rekursinstanz nur mit Zurückhaltung überprüft; diese Überprüfung darf nur so
weit gehen, als es die angemessene Berücksichtigung der übergeordneten, vom Kanton
zu sichernden Interessen erfordert (BGE 131 II 81 E. 7.2.1; VGr, 7. November
2007, VB.2007.00091, E. 2.1.2).
3.5
Die
Wegleitung stellt primär eine Hilfestellung an die Gemeinden zur Ausarbeitung
kommunaler Parkplatzverordnungen nach gleichen Grundsätzen dar (BGE 124 II 272
E. 3d/bb). Ist nach den dargelegten Grundsätzen im Bewilligungsverfahren
direkt nach der Wegleitung die zulässige Parkplatzzahl zu bestimmen, so liegt
bereits darin eine verschärfte Emissionsbegrenzung (VGr, 7. November 2007,
VB.2007.00091, E. 2.3.2 mit Hinweisen). Dies ergibt sich vorliegend ohne
Weiteres aus dem Vergleich zur gemäss kommunaler Verordnung zulässigen
Parkplatzzahl.
4.
Gegenstand des Beschwerdeverfahrens kann nur sein, was
auch Gegenstand des Rekursverfahrens war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung
hätte sein sollen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 52 N. 3). Auf die Beschwerde
des
Beschwerdeführers 3 ist daher insofern
nicht einzutreten, als der Beschwerdeführer 3 über seine Rekursanträge hinausgeht
und eine Reduktion der Parkplätze auf 242 statt der im vorinstanzlichen
Verfahren beantragten 252 beantragt. Entgegen der Auffassung des
Beschwerdeführers 3 sind die entsprechenden neuen Vorbringen im Verfahren
vor Verwaltungsgericht nicht zulässig. Sie sind nicht durch den vor­instanzlichen
Entscheid notwendig geworden (§ 52 Abs. 2 VRG). Vielmehr waren die behaupteten
Mängel von Anfang an ersichtlich.
5.
Die Beschwerdeführerin 1 wendet sich gegen ein Abstellen
auf die Wegleitung. Mangels nachgewiesener Wirkungseffizienz von Parkraumbeschränkungen
sei dieses Vorgehen rechtswidrig.
Die Beschwerdeführerin 1 hat in ihrer Baueingabe die
Parkplatzzahl selber gemäss Wegleitung bestimmt. Da die dabei ermittelte und
vom Gemeinderat Volketswil bewilligte Parkplatzzahl nicht zu beanstanden ist,
was sich aus den folgenden Erwägungen ergibt, ist auf die entsprechenden
Vorbringen nicht näher einzugehen. Es fehlt an einem entsprechenden Interesse
der Beschwerdeführerin 1.
6.
6.1
Gemäss
Wegleitung ist für die Bestimmung der Parkplatzzahl zuerst der Grenzbedarf an
Parkplätzen zu ermitteln. Dieser ist abhängig von der Ausnützung und Nutzweise
des Grundstücks und richtet sich nach der massgeblichen Geschossfläche (mGF).
Diese wird in der Wegleitung definiert als "alle dem Wohnen oder Arbeiten
dienenden Räume in Voll-, Unter- und Dachgeschossen (inkl. Erschliessung,
Sanitärräumen und Trennwänden, exkl. Aussenwänden)".
6.2
Die
Parteien sind sich nicht einig, wie die mGF zu berechnen ist. Die
diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz werden von allen Parteien kritisiert.
Der Beschwerdeführer 3 vertritt die Ansicht, es sei nur die den Kunden
zugängliche Fläche zu berücksichtigen, da keine zusätzlichen Flächen vorhanden
seien, welche entweder unter der Nutzungsart "Einkaufszentren" oder
unter einer der anderen Nutzungsarten der Wegleitung zu berücksichtigen wären.
Entsprechend sei vorliegend von einer mGF von 17'030 m
2
auszugehen. Die Beschwerdeführerin 1 hält demgegenüber dafür, es seien
alle Flächen zu berücksichtigen, die der Spezialnutzung
"Einkaufszentrum" zuzurechnen seien. Dazu gehörten auch Büroräume,
Technikräume, Malls etc. Die mGF betrage daher, wie im Umweltverträglichkeitsbericht
(UVB) ausgewiesen, 22'460 m
2
. Der Beschwerdeführer 2
schliesst sich dieser Betrachtungsweise an. Das Einkaufszentrum müsse als
Betriebseinheit beurteilt werden.
6.2.1
Die Vorinstanz erwog zunächst, § 3 Abs. 3
der Besonderen Bauverordnung II vom 26. August 1981 (BBV II) sage nichts
über die Berechnung des Grenzbedarfs gemäss Wegleitung aus (Entscheid der
Vorinstanz, E. 5.3.1). Auf diese zutreffenden Erwägungen kann verwiesen
werden (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Aus der Wegleitung,
insbesondere deren Tabelle 1, ergibt sich ohne Weiteres, dass
Verkaufsfläche und mGF nicht identisch sind. Bei der Ermittlung des
Grenzbedarfs ist auf die mGF abzustellen. Es ist offensichtlich, dass es in
Einkaufszentren Flächen im Sinn der mGF-Definition, insbesondere dem Arbeiten
dienende Räume, gibt, die nicht als Verkaufsflächen im Sinn der BBV II gelten. Dies
ist auch vorliegend der Fall.
6.2.2
Zutreffend sind auch die Erwägungen der Vorinstanz, wonach in einem ersten
Schritt die Nutzungsweise im Sinn der Tabelle 1 der Wegleitung festzulegen und
sodann zu bestimmen ist, welche Flächen an die entsprechende mGF anzurechnen
sind. Dabei beschränkt die Wegleitung die mGF bei Einkaufszentren
offensichtlich nicht auf die Verkaufsflächen. Vielmehr sind alle dem Betreib
des Einkaufszentrums dienenden Räume – etwa Büro-, Lager- und Technikräume –
einzubeziehen (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.3.2).
6.2.3
Die Vorinstanz relativierte diese Erwägungen insofern, als sie die
Definition der mGF in Anlehnung an die Praxis zu § 255 Abs. 1 PBG
dahingehend einschränkte, dass Räume, die einen blossen Sachzweck erfüllen,
nicht oder gesondert anrechenbar sein sollen (Entscheid der Vorinstanz,
E. 5.3.3 und 5.3.4).
Dem kann nicht gefolgt werden. § 255 Abs. 1 PBG
regelt, welche Räume für die Ausnützungsziffer anrechenbar sind, und verfolgt
einen völlig anderen Zweck. Die Argumentation der Vorinstanz wird von den
Parteien denn auch einhellig abgelehnt. Auch der Widerspruch, den die
Vorinstanz in der Wegleitung ausgemacht haben will (Entscheid der Vorinstanz,
E. 5.3.4), ergibt sich nur, wenn auf § 255 Abs. 1 PBG abgestellt
wird. Die von der Vor­instanz gewählte "Lösung" dieses Widerspruchs
widerspricht sodann dem von ihr selber propagierten Vorgehen, wonach zunächst
die Nutzungsart gemäss Tabelle 1 der Wegleitung zu bestimmen ist (vgl.
Entscheid der Vorinstanz, E. 5.3.1). Die Auslegung der Vor­instanz führt
denn auch zum offensichtlichen Widerspruch, dass sie Technikräume einerseits zur
mGF zählen will (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.3.2), "reine
Technikräume" aber nicht zur mGF gehören sollen (Entscheid der Vorinstanz,
E. 5.3.3).
6.2.4
Wenn der Gemeinderat Volketswil die mGF im Sinn der Wegleitung als Bruttogeschossfläche
abzüglich Aussenwände definierte und nur die Anrechnung von Flächen ausschloss,
die nicht dem Zweck des Einkaufszentrums dienen, ist dies nicht zu beanstanden.
Diese Auslegung ist sowohl mit dem Wortlaut der Wegleitung als auch mit deren
Zweck vereinbar. Die Wegleitung stellt auf die Spezialnutzung
"Einkaufszentrum" ab und verzichtet gerade darauf, hinsichtlich der
Nutzungsweise weitere Unterscheidungen, etwa nach dem zu erwartenden Mehrbedarf
an Parkplätzen, vorzunehmen. Dass gewisse Flächen zwar zur mGF zählen, für die
Ermittlung des Grenzbedarfs an Parkplätzen jedoch ausser Ansatz fallen sollen,
wie dies der Beschwerdeführer 3 geltend macht, findet in der Wegleitung
keine Grundlage.
Es ist durchaus sinnvoll, das Einkaufszentrum bei der
Ermittlung des Grenzbedarfs als Ganzes zu betrachten. Besonderen Umständen kann
bei der konkreten Festlegung der Parkplatzzahl innerhalb des ermittelten
Rahmens im Einzelfall hinreichend Rechnung getragen werden.
6.3
Entgegen
den Ausführungen der Vorinstanz (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.7.1 f.)
besteht kein Anlass, an der Korrektheit der mGF-Berechnung zu zweifeln, welche
auch von der KofU bestätigt wurde. Der von der Vorinstanz vorgenommene
Vergleich zwischen der kundenzugänglichen Fläche und der Gesamtnutzfläche
berücksichtigt nicht alle massgeblichen Mehrflächen. So blieben in Bezug auf
das Erdgeschoss der Installationsschacht und der angrenzende Warenlift neben
dem Treppenhaus T7 (ca. 22 m
2
), das an den Raum
"Holzzuschnitt" angrenzende Treppenhaus (ca. 20 m
2
)
sowie der Treppenhaus-/Liftkomplex, die Toiletten und der Raum an der
Südostecke der Warenannahme 2 (insgesamt rund 150 m
2
)
unberücksichtigt. Bei den nicht vermassten Flächen auf der Nordseite des Geschosses
handelt sich immerhin um insgesamt knapp 100 m
2
. Hinzu kommt, dass
es sich bei den im Erdgeschossplan verwendeten Flächenangaben um die
Bodenfläche (BF) handelt. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz ist diese mit der
Bruttofläche nicht identisch. Beim Abhollager H ist dies nur der Fall, weil
dieses keine Trennwände enthält. Der von der Vorinstanz vorgenommene Abgleich
in Bezug auf das erste Obergeschoss berücksichtigt wiederum nicht alle
relevanten Flächen. Hier wurden vor allem die im Südwesten an das Lager H
angrenzenden Flächen (Treppenhäuser, Lifte etc.) nicht berücksichtigt (insgesamt
ca. 125 m
2
). Hinzu kommen wiederum der
Installationsschacht und der angrenzende Warenlift neben dem Treppenhaus T7
(ca. 22 m
2
). Mit dem Hinweis auf eine unvermasste Fläche
von ca. 100 m
2
dürfte sich die Vorinstanz sodann auf die
Flächen im Nordwesten des Geschosses beziehen. Im Nordosten kommen noch einmal
rund 30 m
2
hinzu.
Dass die Räume im zweiten bis vierten Obergeschoss, die in
der Baumassenberechnung als Sozial-, Aufenthalts- und Technikräume bezeichnet
werden, nicht dem Einkaufszentrum dienen, wurde nicht geltend gemacht und ist
auch nicht ersichtlich. Die Begründung des Beschwerdeführers 3, weshalb
diese Räume nicht zur mGF zu zählen seien, fusst darauf, dass er zu dieser nur
die Verkaufsfläche zählen will, wobei er sich auf § 3 Abs. 3 BBV II
beruft. Dass dieser Ansicht nicht gefolgt werden kann, hat die Vorinstanz – wie
erwähnt (E. 6.2.1) – zu Recht festgestellt (Entscheid der Vorinstanz,
E. 5.3.1). Es besteht daher kein Anlass, diesbezüglich an der mGF-Berechnung
zu zweifeln bzw. eine Nachtragseingabe der Bauherrschaft zu verlangen.
6.4
Die
mGF-Berechnung im der Bewilligung zugrunde liegenden UVB erweist sich nach dem
Gesagten als zulässig. Dass die davon ausgehende konkrete Ermittlung der
Parkplatzzahl zu beanstanden wäre, wurde nicht geltend gemacht und ist auch
nicht ersichtlich. Die Festsetzung der Parkplatzzahl durch den Gemeinderat
Volketswil erweist sich damit nicht als rechtsverletzend.
7.
Der Beschwerdeführer 3 rügt die der Bauherrschaft mit
der Baubewilligung auferlegte Verpflichtung zur Bewirtschaftung der Parkplätze
als ungenügend. Er hält eine Mindestgebühr von Fr. 1.- pro Stunde ab der
ersten Minute für nicht lenkungswirksam. Eine lenkende Wirkung entfalte erst
eine Gebühr von mindestens Fr. 2.- pro Stunde ab der ersten Minute. Dies
ergebe sich aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, der Fachliteratur und
auch der UVB-Beurteilung der KofU. Über Letztere dürften sich die
Rechtsmittelinstanzen nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht ohne
triftige Gründe hinwegsetzen. Der Aspekt der Lastengleichheit verlange im
vorliegenden Fall die höhere Gebühr, da die unmittelbar benachbarte Anlage (J),
die zum Gebäude E in einem Konkurrenzverhältnis stehe, ihre Parkplätze mit
dieser doppelt so hohen Gebühr bewirtschaften müsse. Eine im Interesse der
lufthygienischen Sanierungsziele kohärente Parkplatzbewirtschaftung sei nur möglich,
wenn wenigstens bei allen neuen Bewilligungen für publikumsintensive Anlagen
konsequent die gleichen Anordnungen getroffen würden. Das Versäumnis der kommunalen
Behörden, eine flächendeckende Parkraumplanung für das Industriegebiet G einzuführen,
dürfe nicht dazu führen, dass das bundesrechtliche Emissionsbegrenzungskonzept
ausser Kraft gesetzt werde.
7.1
Den
kommunalen Bewilligungsbehörden kommt bei der Bestimmung der Gebührenhöhe ein
Ermessensspielraum zu, den die Rechtsmittelinstanzen zu beachten haben (BGE 131
II 81 E. 6.6; BGr, 24. März 2009, 1C_412/2008, E. 3.3; VGr, 26. Januar
2005, VB.2004.00361 und 00370, E. 7). Der Spielraum der Behörden ist dabei
nach unten nicht durch eine Mindestgebühr von Fr. 2.- pro Stunde
beschränkt. Dies ergibt sich ohne Weiteres aus der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts (vgl. VGr, 7. November 2007, VB.2007.00136, E. 4.2.2;
26. Januar 2005, VB.2004.00361 und 00370, E. 7). Es trifft denn auch
nicht zu, dass von der Beurteilung der KofU nicht ohne triftige Gründe
abgewichen werden dürfte. Bestehen auf einem Gebiet keine gesicherten
Kenntnisse und Erfahrungszahlen und beruhen Entscheidungen auf Ermessen, so
kann den Vorschlägen einer Fachstelle nicht die Bedeutung einer amtlichen
Expertise zugemessen werden, auf welche die Rechtsmittelinstanz ohne Weiteres
abstellen dürfte (BGE 131 II 81 E. 6.5). Die Vorinstanz wies daher zu
Recht darauf hin, dass es sich bei der Bemerkung der KofU, nach der aktuellen
Rechtsprechung werde eine Gebührenhöhe von Fr. 2.- pro Stunde als
angemessen betrachtet, um einen Hinweis allgemeiner Art handle. Liegen – wie
hier – konkrete, von der Rechtsprechung anerkannte Gründe vor, die ein
Unterschreiten der Gebühr von Fr. 2.- rechtfertigen, kommt diesen höheres
Gewicht zu.
7.2
Bei der
Ermittlung der Parkgebühr sind alle massgeblichen Faktoren, so unter anderem
auch der Grundsatz der Lastengleichheit bzw. der Gleichbehandlung der
Gewerbegenossen (Art. 27 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]),
mit einzubeziehen (vgl. VGr, 16. Juli 2008, VB.2008.00115, E. 2.1.2).
Daran ändern auch die Erwägungen des Bundesgerichts im vom
Beschwerdeführer 3 zitierten Entscheid nichts, welcher die unmittelbare
Nachbaranlage des Gebäudes E (J) betraf (BGr, 24. März 2009, 1C_412/2008).
In jenem Fall hatte der Anlagebetreiber eine Gebühr von Fr. 2.- für die
erste angebrochene Stunde im Rekursverfahren akzeptiert. Die Frage, ob davon wegen
nicht gebührenpflichtiger Parkplätze in der näheren Umgebung abgewichen werden
könne, stellte sich daher nicht. Zudem stellte das Bundesgericht fest, es
handle sich beim Gebäude J um ein Ausstellungszentrum, wo kaum Waren gekauft
würden, dafür aber Information und Beratung vermittelt werde (BGr, 24. März
2009, 1C_412/2008, E. 3.3). Die Sachlage unterschied sich somit auch
insofern vom vorliegend zu beurteilenden Fall, als von einer längeren
Aufenthaltsdauer der Besucher und einer markant höheren Umsteigeelastizität
auszugehen war.
7.3
Der
Beschwerdeführer 3 weist zwar zu Recht darauf hin, dass
Emissionsbegrenzungen grundsätzlich unabhängig von ihrer wirtschaftlichen
Zumutbarkeit angeordnet werden können. Trotzdem muss ein angemessenes
Verhältnis zwischen dem Nutzen der Massnahme und der Schwere der damit verbundenen
Nachteile bestehen, das heisst hier vor allem zu den Umsatzeinbussen, die
dadurch entstehen können, dass Kunden Einkaufszentren mit gebührenfreien
Parkmöglichkeiten aufsuchen (BGE 125 II 129 E. 9d; VGr, 7. November
2007, VB.2007.00091, E. 3.2.1).
7.4
Der
Grundsatz der Gleichbehandlung der Gewerbegenossen gilt zwar nicht absolut und
schliesst nicht aus, aus Gründen des Umweltschutzes bestimmte
umweltverträgliche Verfahren oder Produkte zu begünstigen. Spürbare Wettbewerbsverzerrungen
sind aber zu vermeiden, was eine Interessenabwägung impliziert (BGE 125 II 129
E. 10b; VGr, 7. November 2007, VB.2007.00091, E. 3.2.1).
Das Verwaltungsgericht hat wiederholt darauf hingewiesen, es
widerspreche dem Grundsatz der Lastengleichheit, Verschärfungen der Emissionsbegrenzungen
allein bei neuen Anlagen anzuordnen und bestehende davon auszunehmen (VGr, 7. November
2007, VB.2007.00136, E. 4.2.1; 26. Januar 2005, VB.2004.00361 und
00370, E. 7.2). Dies gilt umso mehr, als es – bei aller Unsicherheit über
den tatsächlichen Effekt von Parkgebühren – als gesichert gelten kann, dass die
von höheren Gebühren erwartete Reduktion der Fahrleistung nur bei einer
flächendeckenden Einführung der Parkplatzbewirtschaftung bei publikumsintensiven
Einrichtungen im gewünschten Umfang eintritt, während bei einer isolierten
Einführung der Umsteigeeffekt gering bleibt (ASTRA/SVI [Hrsg.], Parkplatzbewirtschaftung
bei "Publikumsintensiven Einrichtungen" – Auswirkungsanalyse, 2002,
S. 127 und 138).
7.5
Es spricht
nichts dagegen, die Bewirtschaftungspflicht, wo dies aus lufthygienischen
Gründen erforderlich scheint, im Rahmen des Massnahmenplans auch auf bestehende
Anlagen auszudehnen. Es kann daher nicht Sache der rechtsanwendenden Behörden
sein, bei der Bewilligung von Neuanlagen (einschliesslich Umbauten und Nutzungsänderungen,
vgl. § 243 Abs. 1 PBG) im Einzelfall hinreichend lenkungswirksame
Gebühren durchzusetzen und damit ein Missverhältnis zu bestehenden Anlagen zu
schaffen. Vielmehr erfordert die flächendeckende Einführung hinreichend lenkungswirksamer
Gebühren eine einwandfreie gesetzliche Grundlage, die eine Parkraumbewirtschaftung
auch für bestehende Anlagen vorsieht (VGr, 7. November 2007,
VB.2007.00136, E. 4.2.2). Es besteht vorliegend kein Anlass, von dieser
Rechtsprechung abzuweichen.
7.6
Nach dem
Gesagten ist davon auszugehen, dass die Verpflichtung, eine Parkgebühr von
mindestens Fr. 2.- für die erste angebrochene Stunde zu erheben, kaum die
erhoffte Wirkung zeitigen würde. Vielmehr erscheint es wahrscheinlich, dass es
zu Suchfahrten und zu einer Abwanderung zur Konkurrenz der Beschwerdeführerin 1
im nahe gelegenen I käme, wo keine Parkgebühr erhoben wird. Aufgrund der
Distanz und der mitunter sperrigen und schweren Produkte wäre dabei damit zu
rechnen, dass die Kundschaft auch die Einkäufe bei der Konkurrenz tätigen und
nicht nur dort parken würde. Die Situation stellt sich diesbezüglich anders dar
als beim benachbarten Gebäude J. Bei dieser handelt es sich um ein Ausstellungszentrum,
in welchem verschiedene Anbieter ihre Produkte präsentieren und kaum Waren
gekauft werden (vgl. den in E. 7.2 erwähnten Entscheid, BGr, 24. März
2009, 1C_412/2008, E. 3.3). Die Vorinstanz hat daher zu Recht
festgestellt, der Gemeinderat Volketswil habe seinen Ermessensspielraum
sachgerecht gehandhabt. Eine Rechtsverletzung ist nicht ersichtlich.
8.
8.1
Zusammenfassend
erweist sich der Entscheid der Vorinstanz insofern als rechtsverletzend, als
der Rekurs des Beschwerdeführers 3 in Bezug auf Disp.-Ziff. 1.6 Abs. 1
des angefochtenen Gemeinderatsbeschlusses teilweise gutgeheissen wurde.
Entsprechend sind die Beschwerden der Beschwerdeführerin 1 und des
Beschwerdeführers 2 begründet und gutzuheissen. Die Beschwerde des
Beschwerdeführers 3 ist hingegen als unbegründet abzuweisen.
8.2
Ausgangsgemäss
sind die Kosten dieses Verfahrens dem Beschwerdeführer 3 aufzuerlegen (§ 13
Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Dieser
ist überdies zu verpflichten, der Beschwerdeführerin 1 eine angemessene
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Dem Gemeinderat
Volketswil steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden
Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung
zu (VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).
8.3
Die Höhe
der Parteientschädigung ist in Anwendung von § 8 der Gebührenverordnung
des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 nach Ermessen festzusetzen. Es
ist nicht Aufgabe des Gerichts, wie von der Beschwerdeführerin 1
beantragt, die Parteien aufzufordern, ihre Kostennote einzureichen (VGr, 10. September
2004, VB.2004.00128, E. 5). Angemessen erscheint für das Rekurs- und das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 1'500.-.
8.4
Die
Kostenverteilung der Vorinstanz ist entsprechend dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens
anzupassen. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass der
Beschwerdeführer 3 mit seinem Rekursantrag Nr. 2.2 durchdrang.
Diesbezüglich blieb der Rekursentscheid unangefochten. Der Antrag war
allerdings von untergeordneter Bedeutung, da die Beschwerdeführerin 1 sich
die Errichtung einer Schrankenanlage bereits mit Baubewilligung vom 7. Oktober
2009 hatte bewilligen lassen. Dennoch beantragten die Beschwerdeführerin 1
und der Beschwerdeführer 2 im vorinstanzlichen Verfahren die
vollumfängliche Abweisung des Rekurses. Die Vorinstanz musste sich daher
inhaltlich mit den entsprechenden Vorbringen auseinandersetzen. Sie stellte
denn auch zu Recht fest, dass die bereits erfolgte Bewilligung einer
Schrankenanlage eine verpflichtende Anordnung nicht zu ersetzen vermöge
(Entscheid der Vorinstanz, E. 7). Es rechtfertigt sich deshalb, die Kosten
des Rekursverfahrens zu vier Fünfteln dem Beschwerdeführer 3 und zu je
einem Zehntel der Beschwerdeführerin 1 und dem Beschwerdeführer 2
aufzuerlegen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerden VB.2011.00055 und VB.2011.00059 werden gutgeheissen.
Demgemäss wird der Entscheid der Baurekurskommission III vom
1. Dezember 2010 im angefochtenen Umfang aufgehoben und der Beschluss des
Gemeinderats Volketswil vom 27. Oktober 2009, hinsichtlich Disp.-Ziff. 1.4
Satz 3 ergänzt im Sinn des Entscheids der Baurekurskommission III, bestätigt.
Die Beschwerde VB.2011.00064 wird abgewiesen, soweit darauf
einzutreten ist.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 9'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    330.--     Zustellkosten,
Fr. 9'330.--     Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer 3 auferlegt.
4.    Die
Kosten des Rekursverfahrens werden
zu vier Fünfteln dem Beschwerdeführer 3 und zu je einem Zehntel der
Beschwerdeführerin 1 und dem Beschwerdeführer 2 auferlegt.
5.    Der
Beschwerdeführer 3
wird verpflichtet, der
Beschwerdeführerin 1 für das Rekurs- und das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an…