zh_verwaltungsgericht · VB.2010.00614 · 2011-06-29 · de

Denkmalschutz | Unterschutzstellung einer Scheune samt Umgebung: Frage, ob das Verhältnismässigkeitsprinzip eine beschränke Umnutzung des Gebäudes unter Erhalt der wichtigen Zeugenelementen verlangt, wie die Vorinstanz entschieden hat. Legitimation der Gemeinde zur Anfechtung eines Rückweisungsentscheids (E. 1.1 f.). Parteiwechsel bei Veräusserung des betroffenen Grundstücks. Verfahrenseintritt des neuen Grundeigentümers (E. 1.3). Der erhebliche Situationswert, vor allem aber der hohe Eigenwert der Scheune als wichtiger zeittypischer Zeuge kann nur dann vollumfänglich bewahrt bleiben, wenn die Scheune integral erhalten und weder an der Aussenhülle noch im Innenraum Veränderungen vorgenommen werden, sei es durch neue Öffnungen in den Fassaden oder in der Dachfläche oder durch neue Einbauten im Innenraum, wie dies mit einer Nutzung zu Wohn- und/oder Gewerbezwecken der Fall wäre (E. 6.1). Gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung darf in der Scheune weder eine Wohn- noch eine landwirtschaftsfremde Gewerbenutzung eingerichtet werden, weshalb sich diesbezüglich durch die Schutzmassnahme keine stärkeren Eigentumsbeschränkungen als durch die geltende Zonierung ergibt. Hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeiten wird daher die Rechtsposition des privaten Beschwerdegegners durch die Unterschutzstellung nicht stärker geschmälert, als wenn er die Stallscheune ohne Schutzmassnahme nach den Regeln der Freihaltezone nutzen könnte (E. 6.3) Teilweise Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 29.06.2011 VB.2010.00614
Zurich Verwaltungsgericht 29.06.2011 VB.2010.00614
Zurigo Verwaltungsgericht 29.06.2011 VB.2010.00614

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00614
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Geschäftsnummer:
VB.2010.00614
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.06.2011
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 09.01.2014 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Denkmalschutz
Unterschutzstellung einer Scheune samt Umgebung: Frage, ob das Verhältnismässigkeitsprinzip eine beschränke Umnutzung des Gebäudes unter Erhalt der wichtigen Zeugenelementen verlangt, wie die Vorinstanz entschieden hat.
Legitimation der Gemeinde zur Anfechtung eines Rückweisungsentscheids (E. 1.1 f.).
Parteiwechsel bei Veräusserung des betroffenen Grundstücks. Verfahrenseintritt des neuen Grundeigentümers (E. 1.3).
Der erhebliche Situationswert, vor allem aber der hohe Eigenwert der Scheune als wichtiger zeittypischer Zeuge kann nur dann vollumfänglich bewahrt bleiben, wenn die Scheune integral erhalten und weder an der Aussenhülle noch im Innenraum Veränderungen vorgenommen werden, sei es durch neue Öffnungen in den Fassaden oder in der Dachfläche oder durch neue Einbauten im Innenraum, wie dies mit einer Nutzung zu Wohn- und/oder Gewerbezwecken der Fall wäre (E. 6.1).
Gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung darf in der Scheune weder eine Wohn- noch eine landwirtschaftsfremde Gewerbenutzung eingerichtet werden, weshalb sich diesbezüglich durch die Schutzmassnahme keine stärkeren Eigentumsbeschränkungen als durch die geltende Zonierung ergibt. Hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeiten wird daher die Rechtsposition des privaten Beschwerdegegners durch die Unterschutzstellung nicht stärker geschmälert, als wenn er die Stallscheune ohne Schutzmassnahme nach den Regeln der Freihaltezone nutzen könnte (E. 6.3)
Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
BEURTEILUNGSSPIELRAUM
DENKMALSCHUTZ
EIGENTUMSBESCHRÄNKUNG
GEBÄUDEUMSCHWUNG
LEGITIMATION GEMEINDE
PARTEIWECHSEL
RÜCKWEISUNGSENTSCHEID
SCHEUNE
SCHUTZOBJEKT
SCHUTZWÜRDIGKEIT
UMNUTZUNG
VERFAHRENSEINTRITT
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
ZWISCHENENTSCHEID
Rechtsnormen:
§ 205 PBG
§ 207 PBG
§ 293 Abs. I lit. c PBG
Art. 24d Abs. II RPG
§ 19a Abs. II VRG
§ 41 Abs. III VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2010.00614
Urteil
der 1. Kammer
vom
29. Juni 2011
Mitwirkend: Verwaltungsrichter François Ruckstuhl
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf,
Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiber Martin Knüsel.
In Sachen
Stadt Zürich,
vertreten durch den Stadtrat von Zürich
Beschwerdeführerin,
gegen
D,
vertreten durch RA A
,
Beschwerdegegner,
betreffend
Denkmalschutz,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss Nr. 1438 vom 4. November 2009
stellte der Stadtrat von Zürich das Gebäude Assek.-Nr. 01 (Scheune) auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 02 am B-Weg 03 in Zürich samt seiner Umgebung
unter Denkmalschutz und bestimmte den Schutzumfang.
II.
Hiergegen erhoben die Erben C, Eigentümer des unter
Schutz gestellten Objekts, am 16. Dezember 2009 Rekurs an die
Baurekurskommission I und beantragten zur Hauptsache, den Beschluss des
Stadtrats von Zürich vom 4. November 2009 aufzuheben und die Sache zur
Neubeurteilung des Schutzumfangs an diesen zurückzuweisen, sodass der Einbau
von Wohn- und/oder Gewerberaum im Ausmass von 2'000 m
3
,
eventuell von 1'000 m
3
möglich sei. Weiter sei der Schutzumfang
bezüglich Umgebung auf einen Landstreifen von 5 m Breite festzusetzen;
eventualiter sei schliesslich festzustellen, dass die verfügten
Schutzanordnungen die allgemeine Pflicht des Grundeigentümers, sein Grundstück
zu unterhalten, in unzumutbarer Weise überstiegen und die Rekursgegnerin daher
zu verpflichten, sich mit einem einmaligen Sanierungsbeitrag von Fr. 50'000.-
und jährlichen Beiträgen von Fr. 20'000.- an den Kosten des Unterhalts des
Schutzobjekts zu beteiligen.
Die Baurekurskommission I hiess am 1. Oktober
2010 den Rekurs teilweise gut, hob den Beschluss des Stadtrats von Zürich vom
4. November 2009 auf und wies die Angelegenheit zur weiteren Behandlung an
die Vorinstanz zurück (Disp.-Ziffer I). Die Verfahrenskosten auferlegte
die Rekurskommission zu drei Vierteln der Vorinstanz und zu einem Viertel der
Rekurrentschaft (Disp.-Ziffer II) und verpflichtete die Vorinstanz zu
einer Parteientschädigung an die Rekurrentschaft (Disp.-Ziffer III).
III.
Mit Beschwerde vom 3. November 2010 beantragte der
Stadtrat von Zürich dem Verwaltungsgericht, Dispositiv-Ziffern I
bis III des Rekursentscheids vom 1. Oktober 2010 aufzuheben und den
Beschluss des Stadtrats vom 4. November 2009 zu bestätigen, unter Kostenfolge
zulasten des Beschwerdegegners.
Mit öffentlich beurkundetem und gleichentags vollzogenem
Kaufvertrag vom 2. November 2010 veräusserten die Erben C das Grundstück
Kat.-Nr. 04 (= Teilgrundstück von Kat.-Nr. 02) mit der Stallscheune
Assek.-Nr. 01 und einer Fläche von 1'150 m
2
an D. Am
8. November 2010 erklärten hierauf die Erben C ihr Ausscheiden aus
dem Verfahren und der neue Eigentümer D seinen Eintritt in das Beschwerdeverfahren.
Die Baurekurskommission I und der neue Eigentümer der
Liegenschaft B-Weg 03, Zürich, beantragten Abweisung der Beschwerde;
letzterer verlangte zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht
ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die Stadt Zürich ist zur Beschwerde
legitimiert, da der Erlass von Schutzmassnahmen für Objekte von kommunaler
Bedeutung nach § 211 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) dem Gemeinderat (Gemeinde-exekutive) obliegt und
damit vorliegend Interessen und Aufgaben betroffen sind, welche die
Beschwerdeführerin wahrzunehmen hat (RB 1998 Nr. 13).
1.2
Mit dem angefochtenen Rekursentscheid hat die
Baurekurskommission den Unterschutzstellungsbeschluss des Stadtrats von Zürich
vom 4. November 2009 aufgehoben und die Angelegenheit zur weiteren
Behandlung, d. h. zur Festlegung eines Schutzumfangs mit beschränkter
Umnutzungsmöglichkeiten, an diesen zurückgewiesen. Hierbei handelt es sich um
einen Zwischenentscheid, der in Anwendung von § 41 Abs. 3 in
Verbindung mit § 19 a Abs. 2 VRG dann angefochten werden kann, wenn
die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom
17. Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2), d. h.
wenn der Zwischenentscheid einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken
kann (Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG) bzw. wenn die Gutheissung der
Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden
Aufwand an Zeit oder Kosten für eine weitläufiges Beweisverfahren ersparen
würde (lit. b).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt bei
einem Rückweisungsentscheid, welcher – wie hier – der Gemeinde
Vorgaben für die Erteilung einer Bewilligung macht, für diese ein nicht wieder
gutzumachender Nachteil im Sinn von Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG
vor. Denn der Gemeinde ist es nicht zuzumuten, einer von ihr als falsch erachteten
Weisung Folge zu leisten, um später ihren eigenen Entscheid anzufechten
(BGE 133 II 409 Erw. 1.2 mit weiteren Hinweisen). Der Rekursentscheid
vom 1. Oktober 2010 ist daher unter diesem Gesichtspunkt anfechtbar.
1.3
Die im Rekursverfahren teilweise obsiegende
Rekurrentschaft veräusserte am 2. November 2010 das Grundstück
Kat.-Nr. 04 mit dem unter Schutz gestellten Gebäude Assek.-Nr. 01,
B-Weg 03, an D. Dieser hat mit Schreiben vom 8. November 2010 den Eintritt
in das Verfahren erklärt.
Ein Parteiwechsel wird in der Regel dann als zulässig
betrachtet, wenn das schutzwürdige Interesse wegen des Übergangs eines Rechts
oder der Änderung tatsächlicher Verhältnisse auf einen Dritten übergegangen
ist. Veräussert beispielsweise ein Grundeigentümer das Bau- oder
Bewilligungsobjekt während der Hängigkeit des Bewilligungsverfahrens, kann der
Erwerber in das Verfahren eintreten (RB 1981 Nr. 16, 1983 Nr. 11;
Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, Zürich 1999, § 21
N. 106). Gleiches gilt hier bei der Veräusserung des streitbezogenen
Objekts im Lauf des Unterschutzstellungsverfahrens. Das Eintreten von D in das
Rechtsmittelverfahren erweist sich somit als zulässig.
2.
Die Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines
Augenscheins. Die Vorinstanz hat am 18. Mai 2010 einen Augenschein im
Beisein der Parteien durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen
Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden
(RB 1981 Nr. 2). Da sich der entscheidrelevante Sachverhalt aufgrund der
Akten, insbesondere auch der verschiedenen Dokumentationen des streitbezogenen
Objekts, mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die Durchführung eines
verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 =
BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).
3.
3.1
Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind
Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie
Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen,
sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die
Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung
wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde
die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und es obliegt ihr
als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen
Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Hierzu kann und soll sie nötigenfalls
Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen. Das Ergebnis der
Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von
Fachleuten und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden
frei (§ 7 Abs. 4 VRG).
3.2
Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1
lit. c PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert
sein oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen. In der Praxis
werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert
bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht,
Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Ob diese Eigenschaften vorliegen, ist
zwar eine Rechtsfrage, welche das Verwaltungsgericht grundsätzlich frei prüft.
Bei der Auslegung und Anwendung der für die Beurteilung massgebenden unbestimmten
Rechtsbegriffe wie "wichtiger Zeuge" oder "wesentliche
Mitprägung" steht der für die Unterschutzstellung zuständigen Behörde
jedoch eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen
Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zu (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3,
auch zum Folgenden), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei
überprüfen können (RB 1982 Nr. 37).
Das
Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 VRG von vornherein auf
Rechtskontrolle eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat in erster Linie zu prüfen,
ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen
Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat. Ist
die kommunale Unterschutzstellung wie hier durch die Rekursbehörde aufgehoben
worden, hat das Verwaltungsgericht auch zu prüfen, ob das Baurekursgericht bei
der Ausübung der Ermessenskontrolle die gebotene Zurückhaltung gewahrt hat. Die
kantonalen Behörden dürfen in den kommunalen Gestaltungsspielraum jedenfalls
nur insoweit eingreifen, als die Lösung der Gemeinde nicht vertretbar ist.
3.3
Eigentumsbeschränkungen zum Schutz von
Baudenkmälern liegen allgemein im öffentlichen Interesse. Wie weit dieses
öffentliche Interesse reicht und in welchem Ausmass ein Objekt denkmalpflegerischen
Schutz verdient, ist im Einzelfall aufgrund einer sachlichen, auf
wissenschaftliche Kriterien abgestützten, den kulturellen, geschichtlichen,
künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks
berücksichtigenden Gesamtbeurteilung sorgfältig zu prüfen (
BGE 120 Ia 270 E. 4a; 119 Ia 305 E. 4b; 1
18 Ia 384
E. 5a). Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen,
gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten
bleiben. Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden
Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie aber nicht lediglich im
Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen
breiter, d. h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein
und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf
eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können (
BGE 120
Ia 270 E. 4a; 118 Ia
384 E. 5a, mit Hinweisen).
3.4
Die Qualifikation eines Objekts
als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich mitprägendes Element"
für die Umgebung führt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht
zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und
§ 207 PBG, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung
des Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und
private Interessen (RB 1992 Nr. 62). Eine solche Interessenabwägung
ist zwar ebenfalls grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare
Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen
jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie
von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine
von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere
Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).
4.
4.1
Zur Abklärung der Schutzwürdigkeit der Scheune
Assek.-Nr. 01 liess die Beschwerdeführerin beim Amt für Städtebau,
Archäologie und Denkmalpflege, zuhanden der städtischen Denkmalpflegekommission
ein Gutachten erstellen. Gestützt auf dieses Gutachten sowie den Antrag der
Denkmalpflegekommission begründete die Beschwerdeführerin die
Unterschutzstellung der Scheune Assek.-Nr. 01 in seinem Beschluss vom
4. November 2009 zusammengefasst wie folgt:
Die Scheune stehe am Rand des historischen Ortskerns von H.
Dieser habe trotz Stadtnähe seinen ländlichen Charakter zu einem wesentlichen
Teil bewahrt. Vielerorts seien die alten Siedlungsränder noch vorhanden und
markierten den einstigen Übergang in die offene Feldflur. Im Westen, Süden und
Südosten trennten grosszügig bemessene Freihalteflächen den alten Dorfkern von
neueren Überbauungen. Mit dem ehemaligen Bauernhaus G-Strasse 07 und dem
zugehörigen Ökonomiegebäude G-Strasse 08, beides Inventarobjekte, bilde
der grossvolumige Scheunenbau die südöstliche Begrenzung des ehemaligen Bauerndorfes.
Der Stallscheune komme aufgrund ihrer Grösse und vorgeschobenen Stellung ein
besonderer Situationswert zu, und sie markiere auf eindrückliche Weise den Eingang
in die Siedlung. Sie sei ein unübersehbarer Merkpunkt am südöstlichen Rand des
Dorfkerns von H. Sowohl die hohen, dunklen Verbretterungen der Giebelfassaden
als auch die sehr grossen dunklen Dachflächen an den Traufseiten würden den
Blick von weit her auf sich ziehen. Aufgrund des grossen Volumens und der
exponierten Stellung am südöstlichen Bebauungsrand komme ihr eine grosse
ortsbauliche Bedeutung zu. Das markante identitätsstiftende Gebäude sei aus dem
ländlich-bäuerlichen Dorfbild von H nur schwer wegzudenken.
Das grossvolumige, äusserlich wie auch im Innern
weitgehend unveränderte Gebäude repräsentiere geradezu modellhaft den
Scheunenbau des frühen 20. Jahrhunderts, welcher vor dem Hintergrund einer
zunehmenden Produktionssteigerung und Mechanisierung der Landwirtschaft zu
sehen sei. Neue Baumaterialien wie Backstein, Zement oder Beton hätten in
Verbindung mit dem bewährten Prinzip des Ständerbaus einen Scheunentyp hervorgebracht,
der sich weniger in seiner äusseren Form dafür aber in der Grösse, innerer Organisation
und Ausstattung deutlich von den traditionellen Ökonomiebauten des 18. und
19. Jahrhunderts unterscheide. Zur nutzungstypologischen Bedeutung komme
ein hoher Eigenwert, der sich aus dem sorgfältig konstruktiven Aufbau und der
geschickten Einpassung des Baukörpers ins ansteigende Gelände ergebe. Von den
18 freistehenden Stallscheunen des 20. Jahrhunderts, welche auf
Stadtzürcher Gebiet noch existierten, gehöre die Scheune am B-Weg 03 mit
Sicherheit zu den intaktesten und aussagekräftigsten Beispielen. Lediglich zwei
seien vom Volumen und ihrer ortsprägenden Wirkung her mit dieser Scheune in H
vergleichbar: E-Strasse 05 und F-Weg 06. Der Scheune komme daher ein
hoher Seltenheitswert zu. Es bestehe ein grosses öffentliches Interesse, dieses
Objekt mit seinen besonderen Merkmalen zu erhalten. Die Schutzwürdigkeit der
Scheune spreche gegen eine Nutzung mit Wohn- oder beheizten Gewerberäumen.
Vielmehr sei das Gebäude integral als Kaltraum zu erhalten. Eine Wohn- und/oder
Gewerbenutzung im Sinne der Grundeigentümer könne innerhalb der geltenden
Bauvorschriften nicht verwirklicht werden (Freihaltezone). Die durch die Unterschutzstellung
bewirkten Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse seien daher äusserst gering,
zumal eine bestimmungsgemässe Nutzung der Scheune, z. B. als Lagerraum,
weiterhin möglich sei.
4.2
Die Baurekurskommission I hielt in ihrem
Entscheid vom 1. Oktober 2010 dafür, der hohe Situationswert der Scheune
komme insbesondere durch ihre Torfunktion am Eingang des alten Ortskerns von H
und durch ihre Fernwirkung für Passanten, welche dem B-Weg von Süden her
folgten, zustande. Hier dominierten das Volumen der Baute sowie die grosse,
geschlossene, mit dunkelbraunen Brettern verschlagene Südostfassade. Ebenfalls
typgebend und für das markante Gebäude von Wichtigkeit erscheine das grosse
geschlossene Giebeldach. Diese Elemente seien möglichst zu erhalten. Ebenfalls
zuzustimmen sei der Vorinstanz, dass die Konstruktion im Innern der Scheune zeittypisch,
eindrücklich und gut erhalten sei. Es stelle sich jedoch die Frage, ob der
Erhalt dieser Komponenten eine vollständige Verunmöglichung einer Umnutzung mit
sich bringen müsse oder ob dem Bedürfnis der Rekurrentschaft nach Schaffung von
Wohnraum und damit nach einer gewissen finanziell unterstützenden Nutzung der
Scheune entsprochen werden könne. Dabei sei festzustellen, dass der Wert der
Baute für das Ortsbild nicht geschmälert würde, wenn eine gewisse
zurückhaltende Öffnung der dem Ortskern zugewandten Seite im Rahmen eines
durchdachten Projekts vorgenommen würde. Eine Umnutzung erscheine jedenfalls
zumindest in diesem Bereich des Gebäudes bezüglich der äusseren Erscheinung
nicht ausgeschlossen. Auch im Innern könnte ein genügend grosser Bereich leer
und als Kaltraum erhalten bleiben, damit die Konstruktion weiterhin einsehbar
wäre. Soweit der Stadtrat von Zürich allerdings den gesamten Innenraum im
– soweit noch vorhandenen – Originalzustand als Kaltraum erhalten
möchte, sei von einer äusserst einschneidenden Massnahme auszugehen, welche dem
Eigentümer keinerlei Möglichkeiten gewähre und im Verhältnis zum öffentlichen
Interesse am Erhalt einer Scheune im ursprünglichen Zustand zu weitgehend
erscheine. Eine beschränkte Umnutzung des Gebäudes unter Erhalt der wichtigen
Zeugenelemente sei der Eigentümerschaft unter den gegebenen Umständen aufgrund
des Verhältnismässigkeitsprinzips zu ermöglichen. Ob diese Umnutzung im vollen
Umfang der rekurrentischen Anträge möglich sein soll, müsse offenbleiben und
sei zunächst von der Vorinstanz zu bestimmen. Die Angelegenheit sei in
teilweiser Gutheissung des Rekurses zur weiteren Behandlung im Sinne der
Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
5.
Der Scheune Assek.-Nr. 01 kommt aufgrund ihres
grossen Volumens und ihrer exponierten Stellung am südöstlichen Bebauungsrand
des alten Dorfkerns H eine grosse ortsbauliche Bedeutung zu. Dies wird von der
Beschwerdeführerin denn auch ausdrücklich anerkannt (Beschwerdeschrift
S. 5) und es kann diesbezüglich auf die Begründung im Beschluss des
Stadtrats von Zürich vom 4. November 2009 und des Rekursentscheids vom
1. Oktober 2010 (Erw. 5.2) verwiesen werden (§ 28 Abs. 1
Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG).
Der Scheune kommt aber auch ein schutzwürdiger Eigenwert
als zeittypischer, eindrücklicher und gut erhaltener Bau zu. Das Gutachten des
Amts für Städtebau, Abteilung Archäologie und Denkmalpflege, vom
1. September 2008 beschreibt die Stallscheune im Detail
(S. 12 ff.) und misst ihr einen wichtigen bau-, wirtschafts- und
siedlungsgeschichtlichen Zeugenwert zu. Das grossvolumige, äusserlich wie auch
im Innern weitgehend unveränderte Gebäude repräsentiere geradezu modellhaft den
Scheunenbau des frühen 20. Jahrhunderts, welcher vor dem Hintergrund einer
zunehmenden Produktionssteigerung und Mechanisierung der Landwirtschaft zu
sehen sei. Forderungen nach einer gesünderen Tierhaltung (mehr Licht und Luft)
und rationelleren Arbeitsabläufen hätten sich in einer veränderten
Raumorganisation (Längsstall, Längstenn mit giebelseitigen Einfahrten,
bodenebene Heuwalmen) und innovativen Einrichtungen (verbesserte Lager und
Futterkrippen, Selbsttränkeanlage, Schwemmentmistung, Aufzug, Heugebläse)
niedergeschlagen. Neue Baumaterialien wie Backstein, Zement oder Beton hätten
in Verbindung mit dem bewährten Prinzip des Ständerbaus einen Scheunentyp
hervorgebracht, der sich weniger in seiner äusseren Form, dafür aber in seiner
Grösse, inneren Organisation und Ausstattung von den traditionellen
Ökonomiegebäuden des 18. und 19. Jahrhunderts unterscheide. Die 1921
erbaute Stallscheune vermöge viele dieser Elemente zu repräsentieren. Zur
nutzungstypologischen Bedeutung komme ein hoher Eigenwert zu, der sich aus dem
sorgfältigen konstruktiven Aufbau und der geschickten Einpassung der Baute ins
ansteigende Gelände ergebe. Diese gutachterlichen Ausführungen sind überzeugend
und anhand der Gebäudedokumentation auch ohne Weiteres nachvollziehbar. Das
Interesse am Erhalt eines derartigen kulturhistorischen Zeugen betrifft
entgegen den Vorbringen des Beschwerdegegners keineswegs nur einen begrenzten
Kreis von Fachleuten, sondern vielmehr einen breiteren Kreis der Bevölkerung.
Nicht substanziell bestritten wird schliesslich die Aussage des Stadtrats von Zürich,
dass von den 18 noch auf Stadtzürcher Gebiet existierenden freistehenden
Stallscheunen des 20. Jahrhunderts vom Volumen und ihrer ortsprägenden
Wirkung her nur zwei mit der streitbezogenen Scheune vergleichbar sind.
6.
Schutzziel des Stadtrats von Zürich ist die integrale
Erhaltung der Stallscheune als Kaltraum. Dies schliesst einen Ausbau der
Scheune für Gewerbe- und Wohnnutzung aus. Denn letzteres bedeutet die Öffnung
von Fassaden und Dachflächen für die Belichtung, die Umwandlung des Kaltraums
in einen Warmraum und die Auffüllung des grossen offenen Innenraums. Streitig
ist, ob das Verhältnismässigkeitsprinzip eine beschränke Umnutzung des Gebäudes
unter Erhalt der wichtigen Zeugenelementen verlangt, wie die Vorinstanz
entschieden hat.
6.1
Wie bereits erwähnt (vorn Erw. 3.3), liegen
Massnahmen zum Schutz von Baudenkmälern im öffentlichen Interesse. Vorliegend
ist grundsätzlich auch die integrale Erhaltung der streitbezogenen Stallscheune
durch das öffentliche Interesse gedeckt. Der erhebliche Situationswert, vor
allem aber der hohe Eigenwert der Scheune als wichtiger zeittypischer Zeuge
kann nur dann
vollumfänglich
bewahrt bleiben, wenn die Scheune integral erhalten
und weder an der Aussenhülle noch im Innenraum Veränderungen vorgenommen
werden, sei es durch neue Öffnungen in den Fassaden oder in der Dachfläche oder
durch neue Einbauten im Innenraum, wie dies mit einer Nutzung zu Wohn- und/oder
Gewerbezwecken der Fall wäre. Die Schutzmassnahme des Stadtrats von Zürich ist
für diese Zielverwirklichung geeignet (Gebot der Geeignetheit) und notwendig
(Gebot der Erforderlichkeit). Fraglich ist, ob der angestrebte Zweck in einem
vernünftigen Verhältnis zu den Belastungen steht, die dem Grundeigentümer
auferlegt werden, wenn die Stallscheune nicht zu Wohn- bzw. Gewerbezwecken
genutzt werden kann. Dieses Gebot der sogenannten Verhältnismässigkeit im
engeren Sinn ist an der Zumutbarkeit zu messen (Ulrich Zimmerli, Der Grundsatz
der Verhältnismässigkeit im öffentlichen Recht, ZSR 1978 II S. 16 f.).
6.2
Das Grundstück Kat.-Nr. 04 ist nach der
geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich der Freihaltezone zugeteilt.
Darin dürfen nach § 62 Abs. 1 in Verbindung mit § 40 Abs. 1
PBG nur solche oberirdischen Bauten und Anlagen erstellt werden, die der Bewirtschaftung
oder unmittelbaren Bewerbung der Freiflächen dienen und den Zonenzweck nicht
schmälern. Für andere Bauten und Anlagen gilt Art. 24 des Raumplanungsgesetzes
vom 22. Juni 1979 (RPG). Die Beschwerdeführerin bringt in diesem Zusammenhang
vor, die geltende Bau- und Zonenordnung lasse weder eine Wohn- noch eine
landwirtschaftsfremde Gewerbenutzung in der Scheune zu. Demgegenüber wendet der
private Beschwerdegegner ein, dieses Argument übersehe, dass der Gesetzgeber
mit § 358a Abs. 2 PBG in Verbindung mit Art. 24d RPG für
Schutzobjekte ausserhalb von Bauzonen bewusst die Möglichkeit für zonenfremde
Nutzungen geschaffen habe.
Nach Art. 24d Abs. 2 RPG (in der Fassung vom 23. März
2007) kann die vollständige Zweckänderung von als schützenswert anerkannten
Bauten und Anlagen zugelassen werden, wenn diese von der zuständigen Behörde
unter Schutz gestellt worden sind (lit. a) und ihre dauernde Erhaltung
nicht anders sichergestellt werden kann (lit. b). Wie sich nachfolgend
zeigt, sind die Voraussetzungen gemäss lit. b vorliegend nicht erfüllt
(Erw. 6.3 und 6.4).
6.3
Mit dieser im Übrigen als
"Rustico-Artikel" bekannten Bestimmung wollte der Gesetzgeber
insbesondere auch im Hinblick auf die Tessiner Verhältnisse klare
Voraussetzungen schaffen, unter denen Umnutzungen bewilligt werden können
(Waldmann/Hänni, Handkommentar, RPG 2006, Art. 24d N. 12 ff.).
Eine Umnutzung nach Art. 24d Abs. 2 RPG darf indessen den Schutzwert
der Baute nicht schmälern (Dupré, Art. 24d N. 40). Art. 24d
Abs. 2 RPG will verhindern, dass schutzwürdige Objekte wie z. B.
typische Kulturlandschaften, beeinträchtigt oder zerstört werden, weil jene
Bauten, welche entscheidend zur Prägung der Landschaft beitragen, zerfallen
oder abgebrochen werden, wenn keine Zweckänderung gegenüber der früheren
Nutzung zugestanden wird (vgl. Botschaft des Bundesrats zu einer Teilrevision
des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Mai 1996,
BBl 1996 III 513 ff., S. 542). Diese Bestimmung kann aber
nicht im Rahmen einer Verhältnismässigkeitsprüfung dazu führen, dass von einem
im öffentlichen Interesse erkannten Schutzziel abgewichen wird mit dem
Argument, die Einschränkungen des Privaten seien in Abwägung mit der gemäss
Art. 24d Abs. 2 RPG zulässigen vollständigen Zweckänderung unverhältnismässig.
Art. 24d Abs. 2 RPG will mit anderen Worten den Schutzwert einer
Baute sichern und nicht etwa dazu dienen, das Schutzziel zu schmälern. Zu Recht
führt daher die Beschwerdeführerin an, gemäss der geltenden Bau- und
Zonenordnung dürfe in der Scheune weder eine Wohn- noch eine
landwirtschaftsfremde Gewerbenutzung eingerichtet werden, weshalb sich
diesbezüglich durch die Schutzmassnahme keine stärkeren Eigentumsbeschränkungen
als durch die geltende Zonierung ergäben. Hinsichtlich der
Nutzungsmöglichkeiten wird daher die Rechtsposition des privaten
Beschwerdegegners durch die Unterschutzstellung nicht stärker geschmälert, als
wenn er die Stallscheune ohne Schutzmassnahme nach den Regeln der Freihaltezone
nutzen könnte. Gleiches gilt für das mit der Schutzverfügung erlassene Verbot
zusätzlicher ober- und/oder unterirdischer Bauten bzw. der Volumenvergrösserung.
6.4
Dem Beschwerdegegner wird durch die
angefochtene Schutzmassnahme indessen nicht nur eine – gemäss geltender
Zonenordnung ohnehin eingreifende – Nutzung der Scheune zu Wohn- und/oder
Gewerbenutzung untersagt, sondern auch eine Unterhaltsverpflichtung auferlegt.
Er darf das Objekt gemäss Disp. Ziffer 3 des Beschlusses des Stadtrats von
Zürich vom 4. November 2009 nicht abbrechen und weder durch Änderungen
noch durch Unterhaltsarbeiten in seinem kunst- und kulturhistorischen Charakter
beeinträchtigen und muss dieses ordnungsgemäss unterhalten. Geschützte Teile
sind im Original zu erhalten, und wo ein Ersatz unumgänglich ist, sind wiederum
Materialien gemäss Originalzustand zu verwenden; sind solche nicht mehr mit
zumutbarem Aufwand erhältlich, wird im Einvernehmen mit der Denkmalpflege
bestmöglicher Ersatz verwendet. Der dieser Anordnung entsprechende Unterhalt
der grossvolumigen Stallscheune mit einem Grundriss von 420 m
2
(20,5 m x 20,5 m), einer Firsthöhe von 16,5 m und dem
grossflächigen Dach ist erfahrungsgemäss erheblich. Der aktuelle
Gebäudeversicherungswert beträgt Fr. 1'345'825.-(Basiswert 1939:
Fr. 131'300.-; Index 2011: 1025), weshalb die Unterhaltskosten bedeutend
sein werden und durch die dem Beschwerdegegner weiterhin offenstehenden Nutzungen
(Atelier, Werkstatt usw.) möglicherweise nicht gedeckt werden können. Dieser Umstand
führt indessen nicht dazu, dass im Gebäudeinnern eine (gewisse) Wohn- und/oder
Gewerbenutzung zugelassen werden müsste. Es liegt im Ermessen des Gemeinwesens
(vgl. vorn Erw. 3.2) eine im öffentlichen Interesse liegende
Schutzmassnahme anzuordnen, auch wenn die dem Eigentümer des Schutzobjekts
auferlegten Unterhaltsverpflichtungen erheblich sind. Dies führt insbesondere
nicht zur Schmälerung des Schutzzwecks aus Gründen der Verhältnismässigkeit,
weil die dem Eigentümer auferlegten Verpflichtungen unzumutbar wären. Denn der
Gesetzgeber hat dieses Problem erkannt und bestimmt in § 207 Abs. 2
PBG, dass die Betreuung durch das anordnende Gemeinwesen zu übernehmen und vom
Eigentümer zu dulden sei, wenn die Anordnungen die allgemeine Pflicht des
Eigentümers, sein Grundstück zu unterhalten, in unzumutbarer Weise übersteigen.
In Berücksichtigung dieser Verpflichtung `(Art. 207 Abs. 2 PBG) der
Stadt Zürich, die vom ihm angeordnete Unterhaltsverpflichtung zu übernehmen,
sofern die gesetzlichen Voraussetzungen gegeben sind, erweist sich daher die
Schutzverfügung auch hinsichtlich der dem Beschwerdegegner auferlegten Pflicht
zum ordnungsgemässen Unterhalt als zumutbar und damit nicht als
unverhältnismässig.
Mit ihrem Rekurs vom 16. Dezember 2009 haben die
damaligen Rekurrenten eventualiter einen einmaligen Sanierungsbeitrag von
Fr. 50'000.- und jährliche Beiträge von Fr. 20'000.- beantragt. Da
diese Forderung nicht Gegenstand der erstinstanzlichen Verfügung war und auch
nicht hätte sein sollen, kann sie auch nicht Gegenstand des vorliegenden
Prozessverfahrens sein (RB 1983 Nr. 5; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
2. A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19–28 N. 86, auch zum
Folgenden). Es steht dem Beschwerdegegner aber frei, gestützt auf § 207
Abs. 2 PBG bei der Stadt Zürich entsprechende Begehren zu stellen.
7.
7.1
Die Beschwerdeführerin verlangt schliesslich die
Aufhebung des Rekursentscheids hinsichtlich des Schutzes des
Gebäudeumschwungs
.
Die Vorinstanz führte hierzu aus, die Erstreckung des Bauverbots über das
ganze, 9553 m
2
grosse Grundstück Kat.-Nr. 02 einschliesslich
der 3'560 m
2
umfassenden Fläche im nordöstlichen Bereich,
welche der Wohnzone W2 zugeteilt sei, sei von der Vorinstanz unbegründet
geblieben. Es sei auch nicht ersichtlich, weshalb dieser Teil des Grundstücks
zum Schutz des Schutzobjekts unüberbaut bleiben und die in der Freihaltezone
rund um die Scheune gelegene Fläche nicht ausreichen soll. Anderseits sei auch
der Antrag der Rekurrentschaft um Reduktion des geschützten Umschwungs auf
einen Streifen von 5 m nicht nachvollziehbar, zumal die in der
Freihaltezone gelegene Fläche ohnehin nicht überbaubar sei. Demzufolge sei der
Antragauf Aufhebung des Bauverbots für das ganze Grundstück bzw. eine Reduktion
des Schutzumfangs insoweit gutzuheissen, als auch die in der Wohnzone gelegene
Fläche miteinbezogen wurde.
Diesen Ausführungen hält
die Beschwerdeführerin entgegen, sie habe entgegen den Ausführungen im
Rekursurteil bereits in der Rekursvernehmlassung den angefochtenen Entscheid
präzisiert. Es sei unerfindlich, wie die Vorinstanz zum Schluss kommen konnte,
eine entsprechende Begründung fehle. Der Rekursentscheid stütze sich auf eine aktenwidrige
Feststellung, weshalb er ohne Prüfung der inhaltlichen Richtigkeit aufzuheben
sei.
7.2
Gemäss Disp. Ziff. 2 des angefochtenen Entscheids
sind u. a. geschützt, "das bis an die Fassaden heranziehende, nicht
weiter gestaltete Wiesland". Weiter sind "die Er-stellung
zusätzlicher ober- und/oder unterirdischer Bauten auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 02 sowie die ober- und/oder unterirdische Volumenvergrösserung
des Gebäudes Vers.-Nr. 01 ausgeschlossen". Mit Schreiben vom
16. November 2009 hat die damalige Grundeigentümerschaft um Erläuterung
des Schutzumfangs der grün angelegten Umgebung gemäss Ziffer 2 des
Beschlusses vom 4. November 2009 und Plan ad acta Grundbuchamt sowie um
Erläuterung des Umfang des Bauverbots ersucht. Sie hat darauf hingewiesen, dass
im Plan die als geschützt bezeichnete Umgebung entlang den Fassaden nicht
vermasst sei, das Grundstück 02 teilweise in der Bauzone liege und sich das
generelle Bauverbot für dieses Grundstück nicht mit der vorerwähnten
Bauzonenzugehörigkeit vertrage. In ihrem Erläuterungsschreiben vom
9. Dezember 2009 weist der Stadtrat darauf hin, dass der Umgebungsschutz
("Das bis an die Fassaden heranziehende, nicht weiter gestaltete
Wiesland") lediglich für einen das geschützte Gebäude umgebenden
Geländestreifen von höchstens 5 m gelte. Zudem sei vorliegend übersehen
worden, dass ein Teil des Grundstücks 02 in der Bauzone liege. "Der im
Unterschutzstellungsbeschluss formulierte Umgebungsschutz für die Scheune am
Trichterhausenfussweg 03 betreffe das Bauzonengebiet des Grundstücks 02
nicht".
Die Erwägungen der
Baurekurskommission I betreffen nicht den Umgebungsschutz ("Das bis
an die Fassaden heranziehende, nicht weiter gestaltete Wiesland"), sondern
das Bauverbot, welches gemäss Wortlaut das gesamte Grundstück Kat.-Nr. 02
betrifft. Dieses Bauverbot wurde gemäss Erwägungen der Vorinstanz um die in der
Wohnzone gelegene Fläche reduziert. Dies deckt sich mit den Ausführungen des
Stadtrats im Erläuterungsschreiben vom 9. Dezember 2009, wonach der im
Unterschutzstellungsbeschluss formulierte Umgebungsschutz das Bauzonengebiet
des Grundstücks 02 nicht betrifft. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die
Beschwerdeführerin ein Rechtsschutzinteresse daran haben sollte, dass der
Entscheid der Vorinstanz, welcher die vom Bauverbot beschlagene Fläche gleich
definiert wie die Beschwerdeführerin in ihrem Erläuterungsschreiben vom
9. Dezember 2009 selber, "ohne Prüfung der inhaltlichen
Richtigkeit" aufgehoben wird. Auf die Beschwerde ist in diesem Punkt daher
nicht einzutreten. Unter diesen Umständen kann auch auf den Einbezug der
früheren Rekurrentschaft als Beschwerdegegnerschaft in das Verfahren verzichtet
werden, deren nicht veräusserter Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 02 diesbezüglich
mitbetroffen wäre.
8.
Die Beschwerde ist daher
gutzuheissen, soweit darauf eingetreten wird. Die Gerichtskosten für das
Rekurs- und das Beschwerdeverfahren sind in Anwendung von § 13 Abs. 2
VRG in Verbindung mit § 65a Abs. 1 VRG zu 3/4 dem Beschwerdegegner
und zu ¼ der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung ist
weder für das Rekurs- noch für das Beschwerdeverfahren zuzusprechen (§ 17
Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Der Entscheid der
Baurekurskommission I vom 1. Oktober 2010 wird aufgehoben und der
Beschluss des Stadtrats von Zürich vom 4. November 2009 wiederhergestellt.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.-- ;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellkosten,
Fr. 4'060.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten und die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 4'096.- werden
dem Beschwerdegegner zu ¾ und der Beschwerdeführerin zu ¼ auferlegt.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an…