zh_verwaltungsgericht · VB.2003.00370 · 2003-03-18 · de
Baubewilligung

Ein Untergeschoss liegt auch dann vor, wenn es nur teilweise in den gewachsenen Boden hineinragt (E. 2.1). Ob ein Geschoss anrechenbar ist i.S.v. § 276 Abs. 1 PBG, bestimmt sich danach, ob es zur Wohn- oder Arbeitsnutzung geeignet ist (E. 2.2). Allein gestützt auf § 238 PBG darf der Verzicht auf ein nach der BZO zulässiges Geschoss nur in Ausnahmefällen verlangt werden (E. 3.1), so wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist (E. 3.3; Ausnahmefall vorliegend verneint). Der Umgebungsplan muss i.d.R. nicht mit dem Baugesuch eingereicht werden (Ausnahmen: Arealüberbauungen, Schutzobjekte gemäss § 203 PBG; E. 4). Abweisung

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00370
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Geschäftsnummer:
VB.2003.00370
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 10.03.2004
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Ein Untergeschoss liegt auch dann vor, wenn es nur teilweise in den gewachsenen Boden hineinragt (E. 2.1). Ob ein Geschoss anrechenbar ist i.S.v. § 276 Abs. 1 PBG, bestimmt sich danach, ob es zur Wohn- oder Arbeitsnutzung geeignet ist (E. 2.2). Allein gestützt auf § 238 PBG darf der Verzicht auf ein nach der BZO zulässiges Geschoss nur in Ausnahmefällen verlangt werden (E. 3.1), so wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist (E. 3.3; Ausnahmefall vorliegend verneint). Der Umgebungsplan muss i.d.R. nicht mit dem Baugesuch eingereicht werden (Ausnahmen: Arealüberbauungen, Schutzobjekte gemäss § 203 PBG; E. 4).Abweisung
Stichworte:
ANRECHENBARKEIT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
GESCHOSSZAHL
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
UMGEBUNGSPLAN
UNTERGESCHOSS
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 275 Abs. III PBG
§ 276 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Mit Beschluss vom 18. März 2003 erteilte
die Bausektion der Stadt Zürich der D AG die baurechtliche Bewilligung für
zwei Mehrfamilienhäuser mit Interniveaugarage auf dem Grundstück Kat.Nr. 01 am K-Weg
in Zürich.
II.
Die hiergegen von verschiedenen Nachbarn
erhobenen Rekurse wies die Baurekurs­kom­mis­sion I am 5. September 2003 ab.
III.
Gegen den Rekursentscheid liessen die
erfolglos gebliebenen Nachbarn A und B am 13. Oktober 2003 Beschwerde
erheben und dem Verwaltungsgericht beantragen, den angefochtenen Entscheid und
die Baubewilligung aufzuheben, eventuell die Sache zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen, jedenfalls unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der privaten Beschwerdegegnerin. In verfahrens­mässiger Hin­sicht wurde die
Durchführung eines Augenscheins und eines zweiten Schriftenwechsels beantragt;
überdies sei der Rechtsvertreter vor dem Entscheid zur Bezifferung seines
Aufwands aufzufordern.
Die Vorinstanz am 28. Oktober und die
Bausektion der Stadt Zürich am 12. November 2003 beantragten Abweisung der
Beschwerde; die private Beschwerdegegnerin schloss am 23. Oktober 2003 auf
Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführer.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
Beschwerde zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.
1.2
Auf Grund der bei den Akten liegenden
Baueingabepläne ist die Erscheinung des geplanten Gebäudes ohne weiteres
ersichtlich und die von der Baurekurskommission anlässlich ihres Augenscheins
am 9. Juli 2003 angefertigten Fotografien geben hinreichenden Aufschluss über die
bauliche Umgebung, sodass die Frage, ob die Vorinstanzen § 238 Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) in rechtsverletzender
Weise angewandt haben, ohne eigenen Augenschein des Verwaltungsgerichts
beurteilt werden kann. Die übrigen der in der Beschwerde erhobenen Rügen lassen
sich von vornherein auf Grund der Akten beurteilen.
1.3
Die Rechtsschriften der Gegenparteien sind den
Beschwerdeführern zugestellt worden, ohne dass diese ihren Antrag auf einen
zweiten Schriftenwechsel erneuert haben. Es sind auch keine Gründe ersichtlich,
welche die Anordnung eines solchen von Amtes wegen gebieten würden (vgl. Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 58 Rz. 10).
2.
Die Beschwerdeführer machen wie schon im
Rekursverfahren in erster Linie geltend, die geplanten Mehrfamilienhäuser
verletzten die Vorschriften über die Geschosszahl, indem das erste
Untergeschoss, das nur wenige Zentimeter in den gewachsenen Boden hineinreiche,
als Vollgeschoss in Erscheinung trete und das zweite Dachgeschoss Räume
enthalte, die ohne weiteres zu Wohn- oder Arbeitszwecken genutzt werden
könnten, was zur Anrechenbarkeit auch dieses Geschosses führe.
2.1
Das Baugrundstück liegt in der Wohnzone W3 gemäss
Bau- und Zonenordnung 1992/99 der Stadt Zürich (BZO) und darf deshalb gemäss
Art. 13 BZO 3 Vollgeschosse sowie ein anrechenbares Unter- und ein anrechenbares
Dachgeschoss aufweisen; die maximale Gebäudehöhe beträgt 11,5 m. Diese Bestimmungen
werden durch das projektierte Bauvorhaben eingehalten. Wie die
Baurekurskommission eingehend dargelegt hat, erfüllt das anrechenbare
Untergeschoss damit, dass es, auch wenn nur geringfügig, in den gewachsenen
Boden hineinragt, die Voraussetzungen gemäss § 275 Abs. 3 PBG, um als Untergeschoss
qualifiziert zu werden. Mit dieser Bestimmung öffnet das Gesetz für die Gestaltung
von Untergeschossen zwar einen weiten Spielraum; der Umstand allein, dass nach
landläufiger Auffassung ein Untergeschoss zum grösseren Teil unter dem
gewachsenen Boden liegt, rechtfertigt es jedoch nicht, der klaren
Legaldefinition von § 275 Abs. 3 PBG die Anwendung zu versagen. Wie die
Baurekurskommission zutreffend dargelegt hat, kann aus § 293 Abs. 1 PBG
betreffend nicht anrechenbare Untergeschosse und § 9 der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) kein anderer Schluss gezogen werden.
Auf diese Erwägungen der Vorinstanz ist in zustimmendem Sinn zu verweisen (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Die Beschwerdeführer, die sich im
Wesentlichen auf die Wiederholung ihrer Vorbringen im Rekursverfahren
beschränken, vermögen die Argumentation der Vorinstanzen nicht zu erschüttern
und legen insbesondere nicht dar, inwiefern die Rechtsauffassung der Vorinstanzen
eine Rechtsverletzung darstellt.
2.2
Da in der Wohnzone W3 nur ein anrechenbares
Dachgeschoss zulässig ist, darf das zweite Dachgeschoss keine gemäss § 276 Abs.
1 PBG anrechenbaren Räume enthalten. Entsprechend wird in Dispositiv Ziffer I. B.27
festgehalten, dass die als Estrich bezeichneten Räume im zweiten Dachgeschoss
nur als solche genutzt werden dürfen und im Rohbauzustand zu belassen sind; die
Installation von Heizkörpern (inkl. Bodenheizung), Steckdosen für Telefon, TV
usw. werden untersagt, ebenso eine natürliche Beleuchtung, soweit die Räume
wohnungsintern erschlossen sind. Darüber hinaus wird eine kurzfristig
anberaumte Besichtigung vorbehalten.
Nach den Erwägungen der
Baurekurskommission ist mit diesen Massnahmen ausreichend sichergestellt, dass
die fraglichen Räume nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen genutzt
werden. Die zur Erschliessung der Estrichräume dienende Galerie sei zwar über
den Luftraum mit den Wohnräumen im ersten Dachgeschoss verbunden und damit beleuchtet
und beheizt. Mit einer Breite von bloss 1,5 m sei diese Galerie aber zu Wohnzwecken
ungeeignet, weshalb keine weiteren Vorkehren zur Verhinderung einer unzulässigen
Nutzung angeordnet werden müssten.
Diese Würdigung ist jedenfalls nicht
rechtsverletzend. Entscheidend ist, ob die fraglichen Räume zu einer Wohn- oder
Arbeitsnutzung objektiv geeignet sind oder mit geringem Aufwand entsprechend
ausgebaut werden können. Diese Frage kann bei den Estrichräumen bereits
aufgrund der Raum- und Belichtungsverhältnisse verneint werden. Die Galerie
dient in erster Linie als Erschliessungsfläche zu den Estrichräumen und weist
für eine zusätzliche Nutzung ungünstige Proportionen auf. Auch dieser Fläche
durfte die objektive Eignung zu Wohn- oder Arbeitszwecken ohne Rechtsverletzung
abgesprochen werden.
Im Übrigen lässt die private
Beschwerdegegnerin zu Recht vorbringen, dass weiter gehende Auflagen, wie
beispielsweise eine Verschmälerung der Galerie oder die vollständige Ab­trennung
von den Wohnräumen im ersten Dachgeschoss den anfechtenden Nachbarn keinen Vorteil
bringen würden; am Volumen der geplanten Bauten würde dies nichts ändern.
3.
3.1
Die Baurekurskommission hat die zu § 238
(Abs. 1) PBG entwickelten Grund­sätze zutreffend dargelegt. Präzisierend
ist anzufügen, dass zwar allein ge­stützt auf § 238 PBG nicht generell der
Verzicht auf ein nach der Bau- und Zonenordnung zulässiges Geschoss oder die
zonengemässe Ausnützung verlangt oder be­stimmte Dach­formen oder eine einheitliche
Ausrichtung der Bauten durchgesetzt werden können; nur in Ausnahmefällen, nämlich,
wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht
auf die Realisierung des auf dem betreffenden Grund­stück zu­lässigen Volumens
verlangt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 6. Februar 1992,
VB 91/0115; vgl. auch BGE 114 Ia 343 E. 4b S. 346). Hierfür sind besonders
triftige Gründe er­forder­lich, wie eine besondere Qualität der bestehenden
Überbauung, eine weit herum zu­rückhal­tend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine
qualifizierte landschaftliche Empfindlich­keit. Auch wenn keine solchen Gründe
gegeben sind, kann aufgrund von § 238 PBG eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte
Gliederung des zulässigen Bauvolumens erforderlich sein. Aus der gemäss
§ 238 PBG erforderlichen Rücksichtnahme kann sich auch ergeben, dass ein
Gebäude, das aufgrund seines Volu­mens sich aus der Umgebung heraushebt,
besonders sorgfältig zu gestalten ist.
In verfahrensmässiger Hinsicht ist der
Baurekurskommission beizupflichten, dass ihr zwar die Ermessenskontrolle
zusteht, dass sie sich insofern jedoch Zurückhaltung auf­erlegt, wenn die
Beurteilung der Einordnung durch die örtliche Baubehörde auf einer ver­tretbaren
Würdigung der massgeblichen Sachumstände beruht. Demgegenüber ist die Kog­nition
des Verwaltungsge­richts von Gesetzes wegen eingeschränkt. Das Gericht kann
neben der Überprüfung des Sachverhalts und der richtigen Rechtsanwendung nur
rechtsverletzende Er­mes­sensfehler korrigieren (§ 50 Abs. 1 in
Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG).
3.2
Wie die Baurekurskommission bei ihrem Augenschein
festgestellt hat, steht nördlich des Baugrundstücks das Wohnhaus der
Beschwerdeführer, das eine Höhe erreicht, welche diejenige der projektierten
Mehrfamilienhäuser nahezu erreicht. Auch das südöstlich angrenzenden Grundstück
an der L-Strasse ist mit einem grossvolumigen, dreigeschossigen Mehrfamilienhaus
überbaut. Die Mehrheit der übrigen Nachbargrundstücke sind zwar mit kleineren,
zweigeschossigen Wohnhäusern älterer Baujahre überbaut, doch lässt sich nach
den Feststellungen der Baurekurskommission im Gebiet zwischen K-Weg und L-Strasse
ein Wandel erkennen, der dazu führt, dass, wie beim Baugrundstück und den
nördlich und südöstlich angrenzenden Liegenschaften, die älteren kleinvolumigen
Gebäude durch solche ersetzt werden, die das heute zulässige Bauvolumen ausschöpfen.
Diese tatsächlichen Feststellungen werden von den Beschwerdeführern nicht
bestritten.
3.3
Mit der durch die Erhöhung der möglichen Ausnützung
herbeigeführten baulichen Verdichtung ergibt sich zwangsläufig ein
Spannungsverhältnis zwischen den grossvolumigen Neubauten und den nach dem
früheren Recht erstellten kleineren Altbauten. Nach der dargestellten Praxis
stellt ein solches Spannungsverhältnis, wie es hier zwischen den Neubauten
nördlich und südöstlich des Baugrundstücks und den südlichen davon anschliessenden
Altbauten besteht, nur in besonderen Fällen einen Einordnungsmangel dar, der
eine Bauverweigerung rechtfertigt. Solche besonderen Umstände liegen hier nicht
vor. Die Neu­bauten schliessen auf zwei Seiten an Grundstücke an, wo die
bauliche Erneuerung durch grössere Bauvolumen bereits stattgefunden hat, und
die Umgebung zeichnet sich we­der durch besondere bauliche noch landschaftliche
Qualitäten aus. Wenn die Vorinstanzen den Umstand, dass das Gebäude als
viergeschossig erscheint, für sich allein nicht als Einordnungsmangel gewürdigt
haben, so ist das jedenfalls nicht rechtsverletzend. Auch die Ge­staltung der
Neubauten für sich allein durften die Vorinstanzen ohne Rechtsverletzung als
befriedigend im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG würdigen; die Beschwerdeführer rügen
zwar die Neubauten weiterhin als wuchtig, erheben aber  bezüglich der
Gestaltung im Detail keine Einwände mehr.
4.
Die Beschwerdeführer rügen weiter, die
Bauherrschaft habe es unterlassen, mit dem Baugesuch einen Umgebungsplan
einzureichen. Dieser Einwand ist unbegründet, da es nach der  Praxis zulässig
ist, Fragen der Materialwahl und der Detailgestaltung des Gebäudes sowie die
detaillierte Umgebungsgestaltung einem späteren Verfahrens­abschnitt vorzubehalten
(RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,
Zürich 1991, Rz. 465). Das gilt nur nicht, wenn der Um­gebungsplan Aufschluss
zu geben hat über Fragen, die für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens
von grundsätzlicher Bedeutung sind, wie bei Arealüberbauungen (vgl. RB 1997 Nr.
81 und RB 2000 Nr. 95) oder wenn die Umgebung Teil eines
Schutzobjektes im Sinn von § 203 PBG bildet (VGr, 23. Juni 2003, VB.2002.00157,
E. 1c, www.vgrzh.ch). Solche Umstände liegen hier nicht vor, weshalb die
Bauherrschaft in Dispositiv Ziffer I.B.5 der angefochtenen Baubewilligung
zulässigerweise zur Nachreichung eines Umgebungsplans verpflichtet worden ist.
5.
Damit erweist sich die Beschwerde als
unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind den Beschwerdeführern die
Gerichtskosten zu auferlegen (§ 13 Abs. 2 VRG) und sind sie überdies zu einer
Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (MWSt. inbegriffen) an die private
Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Da den erfolglosen
Beschwer­deführern ohnehin keine Parteientschädigung zusteht, erübrigt es sich,
ihren Rechts­vertreter seinem Antrag entsprechend zur Bezifferung seines
Aufwandes aufzufordern.
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 5'090.--     Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden den
Beschwerdeführern je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung für den
Gesamtbetrag.
4.    Die Beschwerdeführer werden
unter solidarischer Haftung zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr.
1'500.- (einschliesslich MwSt.) an die private Beschwerdegegnerin verpflichtet,
zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.
5.