zh_verwaltungsgericht · VB.2009.00104 · 2009-05-06 · de
Baubewilligung

Bauverweigerung für Werkstatt/Lager bei inventarisiertem Haus in Wädenswil. Der Rekurs des heutigen Beschwerdeführers richtete sich gegen die Bauverweigerung der Baukommission Wädenswil. Vor Verwaltungsgericht ist nunmehr im Hauptpunkt (allein) die Aufhebung der Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich durch die Vorinstanz streitig, womit jene dem Beschwerdeführer für sein Bauvorhaben die Bewilligung in Bezug auf den überkommunalen Ortsbildschutz erteilte (E. 2.1). Ob der Entscheid der kantonalen Baudirektion gemäss Ziffer 1.4.1.4 Anhang BVV bei Baugesuchen in einem Ortsbild von überkommunaler Bedeutung als eigenständige Bewilligung neben jener der örtlichen Baubewilligungsbehörde oder nur als Genehmigungskompetenz zu qualifizieren sei, kann vorliegend offen bleiben, da sich die Aufhebung der Verfügung der Baudirektion durch die Vorinstanz in beiden Fällen als rechtens erweist (E. 3.3). Der Rekurrent obsiegte mit seinen Rekursanträgen vollständig und die Rekurskosten waren entsprechend § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG vollumfänglich der Rekursgegnerin aufzuerlegen (E. 4.2). Teilweise Gutheissung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00104
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Geschäftsnummer:
VB.2009.00104
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 06.05.2009
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Bauverweigerung für Werkstatt/Lager bei inventarisiertem Haus in Wädenswil.Der Rekurs des heutigen Beschwerdeführers richtete sich gegen die Bauverweigerung der Baukommission Wädenswil. Vor Verwaltungsgericht ist nunmehr im Hauptpunkt (allein) die Aufhebung der Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich durch die Vorinstanz streitig, womit jene dem Beschwerdeführer für sein Bauvorhaben die Bewilligung in Bezug auf den überkommunalen Ortsbildschutz erteilte (E. 2.1).Ob der Entscheid der kantonalen Baudirektion gemäss Ziffer 1.4.1.4 Anhang BVV bei Baugesuchen in einem Ortsbild von überkommunaler Bedeutung als eigenständige Bewilligung neben jener der örtlichen Baubewilligungsbehörde oder nur als Genehmigungskompetenz zu qualifizieren sei, kann vorliegend offen bleiben, da sich die Aufhebung der Verfügung der Baudirektion durch die Vorinstanz in beiden Fällen als rechtens erweist (E. 3.3).Der Rekurrent obsiegte mit seinen Rekursanträgen vollständig und die Rekurskosten waren entsprechend § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG vollumfänglich der Rekursgegnerin aufzuerlegen (E. 4.2).Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEWILLIGUNG
GENEHMIGUNG
KOORDINATION
KOORDINATIONSPFLICHT
KOSTENVERLEGUNG
REFORMATIO IN PEIUS
REKURSKOSTEN
WIDERSPRUCH
Rechtsnormen:
§ 318 PBG
Art. 25a RPG
Art. 25a Abs. III RPG
§ 13 Abs. II VRG
§ 27 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2009.00104
Entscheid
der 1. Kammer
vom
6. Mai 2009
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretärin
Tanja Pekeljevic.
In Sachen
vertreten
durch RA B
Beschwerdeführer
gegen
Baukommission Wädenswil,
Beschwerdegegnerin
und
Baudirektion Kanton Zürich,
Mitbeteiligte
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 22. Januar 2008 verweigerte die
Baukommission der Stadt Wädenswil A die baurechtliche Bewilligung für den
Neubau einer vorgefertigten eingeschossigen Doppelgarage mit Nutzung als
Werkstatt/Lager auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der C-Strasse 02 in
Wädenswil. Gleichzeitig mit der Bauverweigerung eröffnete die Baukommission Wädenswil
A die Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 11. Dezember
2007 für dieses Bauvorhaben in Bezug auf den überkommunalen Ortsbildschutz.
II.
Gegen die Bauverweigerung der örtlichen Baubehörde vom 22. Januar
2008 erhob A am 28. Februar 2008 Rekurs an die Baurekurskommission II und
beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses.
Nach Durchführung eines Delegationsaugenscheins wies die
Baurekurskommission mit Verfügung vom 16. Juni 2008 die Parteien darauf
hin, dass allenfalls sowohl der Baukommissionsbeschluss als auch die Verfügung
der Baudirektion aufzuheben seien, und räumte den Verfahrensbeteiligten die
Möglichkeit ein, sich zu dieser reformatio in peius zuungunsten des Rekurrenten
zu äussern.
Mit Urteil vom 27. Januar 2009 hiess die
Rekurskommission den Rekurs im Sinne der Erwägungen teilweise gut und wies das
Rechtsmittel im Übrigen ab. Demgemäss hob sie den Beschluss der Baukommission
Wädenswil vom 22. Januar 2008 und die Verfügung der kantonalen Baudirektion
vom 11. Dezember 2007 auf (Dispositiv-Ziffer I). Die Kosten des Verfahrens
auferlegte die Baurekurskommission II zu einem Drittel dem Rekurrenten und zu
zwei Dritteln der Baukommission Wädenswil (Dispositiv-Ziffer II); im Weiteren
verpflichtete sie die Baukommission Wädenswil, dem Rekurrenten eine (reduzierte)
Umtriebsentschädigung von Fr. 600.- zu bezahlen (Dispositiv-Ziffer III).
III.
Mit Beschwerde vom 2. März 2009 beantragte A dem
Verwaltungsgericht, Dispositiv-Ziffer I des Rekursentscheides insoweit
aufzuheben, als damit die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 11. Dezember
2007 aufgehoben worden war und demgemäss diese Verfügung zu bestätigen. Im Weiteren
beantragte der Beschwerdeführer, die Rekurskosten vollumfänglich dem
Beschwerdegegner oder der mitbeteiligten Baudirektion aufzuerlegen und ihm für
das Rekursverfahren eine nicht reduzierte Parteientschädigung zuzusprechen,
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen bezüglich des Beschwerdeverfahrens.
Die Vorinstanz beantragte am 6. April 2009 Abweisung
der Beschwerde. Die Baukommission Wädenswil am 18. März 2009 und die
Baudirektion des Kantons Zürich am 2. April 2009 verzichteten auf eine Beschwerdeantwort.
Die Erwägungen des Rekursentscheides sowie die
Ausführungen in der Beschwerdeschrift werden, soweit rechtserheblich, in den
nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide
der Baurekurskommissionen zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf das rechtzeitig erhobene Rechtsmittel einzutreten.
2.
2.1
Der Rekurs des heutigen Beschwerdeführers vom
28. Februar 2008 richtete sich gegen die Bauverweigerung der Baukommission
Wädenswil vom 22. Januar 2008. Vor Verwaltungsgericht ist nunmehr im
Hauptpunkt (allein) die Aufhebung der Verfügung der Baudirektion des Kantons
Zürich vom 11. Dezember 2007 durch die Vorinstanz streitig, womit jene dem
Beschwerdeführer für sein Bauvorhaben die Bewilligung in Bezug auf den überkommunalen
Ortsbildschutz erteilte.
2.2
Die teilweise Gutheissung bzw. die Abweisung des Rekurses
und Aufhebung der beiden Beschlüsse der Baukommission Wädenswil vom 22. Januar
2008 und der kantonalen Baudirektion vom 11. Dezember 2007 erfolgte gemäss
Dispositiv-Ziffer I des Rekursentscheides "im Sinne der Erwägungen".
Diese Erwägungen halten hinsichtlich des vorliegenden Rechtsstreits
zusammengefasst Folgendes fest:
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01
bzw. das darauf befindliche Wohnhaus seien Teil einer im kommunalen Inventar
der Natur- und Heimatschutzobjekte verzeichneten, aus verschiedenen Gebäuden
zusammengesetzten, ehemaligen Arbeiterwohnsiedlung. Schutzzweck sei die
"Erhaltung der Struktur und der Einheit" der Siedlung. Die
Arbeiterwohnsiedlung liege in einem Ortsbild von überkommunaler Bedeutung.
Bauvorhaben innerhalb dieses Gebietes bedürften einer Beurteilung durch die
Baudirektion (§ 7 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 [BVV]
und Ziffer 1.4.1.4 Anhang BVV). Das Baugrundstück gehöre nach der geltenden
Bau- und Zonenordnung (BZO) der Stadt Wädenswil der Kernzone B an. Die Stadt Wädenswil
habe gemäss Art. 14 Abs. 2 BZO im Kernzonenplan  ergänzend zum
Zonenplan  besondere Festlegungen getroffen. Im Kernzonenplan seien die
Bauten der fraglichen Siedlung als sogenannte "gelbe Gebäude" markiert,
was bedeute, dass bei Ersatzbauten grössere Abweichungen vom heutigen Zustand
bewilligt oder angeordnet werden könnten (Art. 15 Abs. 2 BZO) und
dass Anbauten an solche Bauten im Rahmen der Neubauvorschriften zulässig seien,
sofern dadurch der Charakter der Gebäude nicht beeinträchtigt werde (Art. 15
Abs. 4 BZO). Mit Bezug auf den Umschwung der fraglichen Gebäude sei im
Gegensatz zu anderen Parzellen in der Kernzone B darauf verzichtet worden,
diese als "speziell bezeichnete Aussenräume" im Sinn von Art. 17
Abs. 3 BZO zu markieren, welche in ihrem Charakter zu erhalten seien. Bezeichnenderweise
mache die Baukommission Wädenswil im angefochtenen Beschluss nicht geltend, das
streitige Bauvorhaben widerspreche irgendwelchen Kernzonenvorschriften. Es
werde auch nicht angeführt, es liege ein Verstoss gegen die Einordnungsvorschrift
von § 238 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) vor. Begründet werde die Bauverweigerung im Wesentlichen damit, dass
durch das Bauprojekt die Struktur innerhalb der inventarisierten Arbeitersiedlung
massiv gestört werde. Faktisch habe die Vorinstanz mit ihrem
Verweigerungsbeschluss den im entsprechenden Inventarblatt umschriebenen
Schutzzielen zum Durchbruch verholfen und damit einen Schutzentscheid gefällt.
Hierzu sei sie nicht befugt gewesen, da über Schutzmassnahmen für Objekte von
kommunaler Bedeutung die Exekutive, d.h. der Stadtrat Wädenswil, zu befinden
habe. Gelange eine Baubewilligungsbehörde zum Schluss, dass ein Bauvorhaben ein
Schutzobjekt beeinträchtige, so habe sie das Verfahren auszusetzen, bis der
Entscheid der zuständigen Behörde über die Anordnung von Schutzmassnahmen oder
der Verzicht auf solche vorliege. Alternativ könnten die beiden Verfahren auch
koordiniert werden (RB 2000 Nr. 96 = BEZ 2000 Nr. 22). Das
Bewilligungsverfahren dürfte nur dann durchgeführt werden, wenn die Gefährdung
eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben ausgeschlossen werden
könne. Der Augenschein der Rekurskommission habe gezeigt, dass dies nicht
zutreffe. Zudem sei eine präjudizielle Wirkung nicht von der Hand zu weisen.
Aus diesen Gründen sei der Beschluss der Baukommission Wädenswil vom 22. Januar
2008 aufzuheben. Die Gemeinde werde vorgängig einer erneuten Beschlussfassung
über das Baugesuch einen Schutzentscheid zu treffen haben, sei es, dass sie
Schutzmassnahmen anordnet oder aber auf solche ganz oder teilweise verzichtet.
Zu entscheiden bleibe, ob
und inwieweit mit Bezug auf die Verfügung der Baudirektion vom 11. Dezember
2007 eine Anordnung zu erfolgen habe. Die Verfügung der Baudirektion dürfe  aus
im Rekursentscheid näher dargelegten Gründen  im Sinn einer reformatio in
peius aufgehoben werden. Die Aufhebung dieser Verfügung sei notwendig, da sich
diese als mehrfach rechtsfehlerhaft erweise. Erstens komme der Baudirektion bei
Bauvorhaben in geschützten Ortsbildern von überkommunaler Bedeutung nur eine
Genehmigungs- und keine Bewilligungskompetenz zu. Zweitens hätte sie von dieser
nicht Gebrauch machen müssen und dürfen, da die örtliche Baubehörde eine
Bauverweigerung ausgesprochen habe. Und drittens sei die positive Beurteilung
durch die Baudirektion auch der Sache nach falsch und stelle einen unzulässigen
Eingriff in den qualifizierten Ermessensspielraum der kommunalen Baubehörde
dar. Würde  zu Unrecht  von einer Bewilligungskompetenz der Baudirektion
ausgegangen, so wären die Entscheide der kommunalen Baubehörde und der
Baudirektion materiell zu koordinieren gewesen, was eine vorgezogene Bewilligung
durch die Baudirektion ebenfalls ausgeschlossen hätte.
2.3
Diesen Ausführungen hält der Beschwerdeführer in
seiner Beschwerdeschrift vom 2. März 2009 entgegen, angefochten werde
nicht die Aufhebung des Beschlusses der Baukommission Wädenswil vom 22. Januar
2008, sondern (nur) die Aufhebung der Verfügung der Baudirektion vom 11. Dezember
2007. Die örtliche Baubehörde habe weder einen Einordnungsmangel noch eine
Verletzung der Kernzonenvorschriften geltend gemacht, sondern dem im Inventarblatt
umschriebenen Schutzziel zum Durchbruch verhelfen wollen. Bezüglich der
Einordnung in das überkommunale Ortsbild und der Einhaltung der Kernzonenvorschriften
bestünden  wie die Vorinstanz zutreffend festgestellt habe 
zwischen der örtlichen Baubehörde und der Baudirektion keine Differenzen. Eine
Unterschutzstellung sei unabhängig davon zulässig, dass das konkrete Bauvorhaben
den Kernzonen- und den kantonalen Einordnungsvorschriften nicht widerspreche.
Demzufolge würden auch nicht zwei sich widersprechende und damit an einem
materiellen Koordinationsmangel leidende Entscheide vorliegen. Da kein inhaltlicher
Konflikt zwischen der Verfügung der Baudirektion und der Auffassung der
örtlichen Baubehörde betreffend Einhaltung der Kernzonenvorschriften und der
Einordnung in das Ortsbild bestehe, spiele es keine Rolle, ob der Entscheid der
Baudirektion verfrüht erfolgt sei oder nicht, ob der Baudirektion  wie
die Vorinstanz meine  nur eine Genehmigungskompetenz zukomme oder ob ein
Fall einer mit der kommunalen Baubehörde geteilten Bewilligungskompetenz
bestehe. Werde die fragliche Arbeitersiedlung samt Aussenräumen unter Schutz
gestellt, sodass in den Gärten generell keine Gebäude erstellt werden dürften,
werde die kommunale Baubehörde eine dannzumal begründete Bauverweigerung
erlassen dürfen und könne das Bauvorhaben trotz der Bewilligung der
Baudirektion nicht ausgeführt werden. Verzichte der Stadtrat aber auf eine Unterschutzstellung,
sei die Baubehörde verpflichtet, die Baubewilligung zu erteilen, wozu die
Baudirektion zu Recht ihre Zustimmung bereits erteilt habe. Dispositiv-Ziffer I
des Rekursentscheides sei daher insoweit aufzuheben, als die Verfügung der
Baudirektion vom 11. Dezember 2007 aufgehoben worden sei, und diese sei zu
bestätigen.
3.
Gemäss § 27 VRG kann
die Rekursinstanz zugunsten des Rekurrenten über die Rekursbegehren hinausgehen
oder die angefochtene Anordnung zu seinem Nachteil abändern. Dass die
Vorinstanz gestützt auf diese gesetzliche Bestimmung grundsätzlich zum Nachteil
des Rekurrenten (reformatio in peius) befugt war, die  an sich nicht
angefochtene aber mit der zu kassierenden Bauverweigerung der Baukommission
Wädenswil sachlich eng zusammenhängenden  Verfügung der Baudirektion vom
11. Dezember 2007 aufzuheben, ist vor Verwaltungsgericht nicht bestritten.
Streitig ist einzig, ob die Voraussetzungen hierzu vorgelegen haben.
3.1
Das Institut der reformatio in peius oder in melius
dient vorab der Verwirklichung des objektiven Rechts (Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 27 N. 12, auch zum Folgenden). Auch ist
den Gesichtspunkten der Rechtsgleichheit und des Vertrauensschutzes gebührend
Rechnung zu tragen. Die Rekursinstanz verfügt bei ihrem Entscheid, ob sie eine
Schlechterstellung des Rekurrenten vornehmen will, über Ermessen, darf aber
eine reformatio in peius gleichwohl nicht leichthin vornehmen. Vielmehr bedarf
es eines so gewichtigen Rechtsfehlers, dass die angefochtene Anordnung als
offensichtlich unrichtig erscheint und ihre Korrektur von erheblicher Bedeutung
ist, indem sie klares Recht oder wesentliche öffentliche Interessen verletzt.
Diese Kriterien entsprechen etwa denjenigen, welche eine aufsichtsführende
Behörde zu einer aufsichtsrechtlichen Aufhebung einer von der unteren Instanz
getroffenen Anordnung veranlassen könnte.
3.2
Gemäss § 318 PBG entscheidet die örtliche
Baubehörde über Baugesuche, soweit durch Verordnung nichts anderes bestimmt
ist. Nach § 7 BVV bedürfen die im Anhang zu dieser Verordnung genannten
Vorhaben "neben oder anstelle" der baurechtlichen Bewilligung der
örtlichen Baubehörde der Beurteilung (Bewilligung, Konzession oder Genehmigung)
anderer, namentlich kantonaler Stellen. Laut Ziffer 1.4.1.4 des Anhangs zur
Bauverfahrensverordnung bedürfen Bauvorhaben im Geltungsbereich eines  wie
hier vorliegenden  überkommunalen Inventars (Ortsbildschutz) einer
derartigen Beurteilung durch die Baudirektion.
Mit Urteil vom 6. April
2001 hat das Verwaltungsgericht festgehalten, dass trotz der Zuständigkeit der
Baudirektion zur Bewilligungserteilung für Bauvorhaben in einem überkommunal
geschützten Ortsbild die kommunale Bewilligungsbehörde zur Anwendung der
Kernzonenvorschriften ihrer Bau- und Zonenordnung zuständig bleibe (VGr, 6. April
2001, BEZ 2001 Nr. 19). Diese Rechtsprechung wurde mit Entscheid vom 9. November
2001 bestätigt (RB 2001 Nr. 66 =BEZ 2001 Nr. 51). Zur
Begründung führte das Gericht u.a. aus, die Rechtsauffassung der
Baurekurskommission, wonach die Beurteilungskompetenz der Baudirektion
umfassend sei und eine Zuständigkeit der örtlichen Bewilligungsbehörde
ausschliesse, hätte zur Folge, dass die Beurteilung von Bauprojekten selbst in
national geschützten Ortsbildern dadurch abgeschlossen werden könnte, dass nach
unbenütztem Ablauf der Behandlungsfrist  gestützt auf § 19 Abs. 3
BVV (in der damals geltenden Fassung)  die Bewilligung der Baudirektion
ohne Baugesuchsprüfung als "erteilt" zu gelten hätte. Ein solches
Bewilligungsverfahren widerspreche den bundesrechtlichen Anforderungen von Art. 22
des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) und garantiere
insbesondere nicht die bundesrechtlich verlangte materielle Prüfung der
Baubewilligungsfähigkeit.
§ 19 Abs. 3 BVV
(in der Fassung vom 5. Mai 1999, OS 55, 238), wonach die Zustimmung als erteilt
gelte, sofern durch die zuständige kantonale Stelle innert der Behandlungsfrist
von 30 Tagen keine andere Anordnung getroffen worden war, wurde durch Änderung
der Bauverfahrensverordnung vom 14. Juni 2005 (OS 60, 232) aufgehoben. Mit
Urteil vom 15. Februar 2006 gelangte die Baurekurskommission III zum
Schluss, die der Baudirektion gemäss Ziffer 1.4.1.4 Anhang BVV zukommende
zusätzliche Entscheidungsbefugnis sei eine blosse Genehmigungskompetenz (BRK
III, 15. Februar 2006, BEZ 2006 Nr. 21). Diese Auffassung liegt auch
dem vorliegenden Rekursentscheid zugrunde.
3.3
Ob der Entscheid der kantonalen Baudirektion gemäss
Ziffer 1.4.1.4 Anhang BVV bei Baugesuchen in einem Ortsbild von überkommunaler
Bedeutung als eigenständige Bewilligung neben jener der örtlichen
Baubewilligungsbehörde oder nur als Genehmigungskompetenz zu qualifizieren sei,
kann vorliegend offen bleiben. Wird die Entscheidungsbefugnis der kantonalen
Baudirektion mit der Vorinstanz als blosse Genehmigungskompetenz qualifiziert,
so ist mit der  unbestrittenen  Aufhebung des Beschlusses der
Baukommission Wädenswil vom 22. Januar 2008 das Genehmigungsobjekt
entfallen und damit der Genehmigungsbeschluss der Baudirektion gegenstandslos.
Diesfalls ist die streitige Aufhebung der Verfügung der Baudirektion vom 11. Dezember
2007 (nur) der formelle Nachvollzug der materiellen Rechtslage und nicht zu
beanstanden.
Wird die erwähnte Entscheidungsbefugnis
der Baudirektion entsprechend den publizierten Entscheiden des Verwaltungsgerichts
vom 6. April 2001 und 9. November 2001 als konkurrierende
Entscheidkompetenz der Baudirektion zur Kompetenz der örtlichen Baubewilligungsbehörde
verstanden (VGr, 6. April 2001, BEZ 2001 Nr. 19; RB 2001 Nr. 66
= BEZ 2001 Nr. 51), so sind die sachlich eng zusammenhängenden
Beschlüsse des Kantons und der Gemeinde über das nämliche Baugesuch gemäss Art. 25a
RPG zwingend nicht nur formell, sondern auch materiell zu koordinieren. Die
Bauverweigerung durch die Baukommission Wädenswil vom 22. Januar 2008 und
die Bewilligung der Baudirektion vom 11. Dezember 2007 waren inhaltlich
nicht aufeinander abgestimmt und verstiessen gegen das Widerspruchsverbot von Art. 25a
Abs. 3 RPG. Die kantonalen Bestimmungen von § 7 ff. BVV über das
bei der Koordination anzuwendende Verfahren sehen denn auch vor, dass vorerst
nur der ablehnende Einzelentscheid eröffnet wird, wenn dem Bauvorhaben klare
Hindernisse entgegenstehen (§ 12 Abs. 3 BVV). Die Baurekurskommission
hat die Bauverweigerung der Baukommission Wädenswil vom 22. Januar 2008
aufgehoben, damit zuerst der Entscheid der zuständigen Behörde über die
Anordnung von Schutzmassnahmen oder der Verzicht auf solche ergeht und erst
anschliessend über die Baubewilligungsfähigkeit des Baugesuches entschieden
wird. Im späteren, nach dem Entscheid über Schutzmassnahmen neu
durchzuführenden Baubewilligungsverfahren werden die Bewilligungen der
Baudirektion und der Baukommission Wädenswil erneut zu koordinieren sein. Da
die Vorinstanz den Entscheid der örtlichen Baubehörde aufgehoben hat, hat sie
zu Recht auch den mit diesem Entscheid formell und materiell zu koordinierenden
Beschluss der kantonalen Stelle aufgehoben. Die Aufhebung der Verfügung der
kantonalen Baudirektion vom 11. Dezember 2007 ist auch unter diesem
Gesichtspunkt rechtens und entspricht der Koordinationspflicht und dem
Widerspruchsverbot von Art. 25a RPG.
4.
4.1
Streitig ist weiter die Verlegung der Rekurskosten,
welche dem Rekurrenten und heutigen Beschwerdeführer zu einem Drittel und im Übrigen
der Baukommission Wädenswil als Rekursgegnerin auferlegt wurden (Entscheid der
Vorinstanz, Disp.-Ziffer II). Die Vorinstanz begründete diese Kostenaufteilung
mit dem Umstand, dass der Rekurs hinsichtlich der Aufhebung des
Baukommissionsbeschlusses der Gemeinde Wädenswil vom 22. Januar 2008 gutzuheissen
sei. Das Rechtsmittel sei aber insoweit abzuweisen, als der Rekurrent "mit
seinem im Sinne der Begründung gestellten Rekursantrag" nicht nur die
Aufhebung des angefochtenen Beschlusses, sondern darüber hinaus verlangt habe,
dass die Vorinstanz zur Bewilligungserteilung einzuladen sei (Entscheid der
Vorinstanz, E. 5.4, 7.1 und 7.2).
4.2
In seinem Rekurs vom 28. Februar 2008 an die
Baurekurskommission II liess der Beschwerdeführer beantragen, den angefochtenen
"Beschluss im Sinne der nachstehenden Erwägungen aufzuheben". Ein
ausdrücklicher Antrag, die Baukommission Wädenswil zur Bewilligungserteilung
einzuladen, erging nicht. In der Rekursbegründung legte der Rekurrent dar,
weshalb seiner Rechtsauffassung nach die Bauverweigerung nicht rechtens und
aufzuheben sei; ein Antrag, die Baubehörde zur Erteilung der Baubewilligung
einzuladen, lässt sich höchstens als rechtslogische Folge der Rekursbegründung
ableiten, erfolgte aber nicht ausdrücklich. Erst in der Stellungnahme vom  20. Oktober
2008 zur Möglichkeit einer reformatio in peius beantragte der Rekurrent, den
Rekurs gutzuheissen und die Baukommission Wädenswil anzuweisen, die
baurechtliche Bewilligung zu erteilen. In jenem Verfahrensstadium war indessen
eine Ausweitung des Rekursantrages nicht mehr zulässig (Kölz/Bosshart/Röhl, § 23
N. 15). Unter diesen Umständen obsiegte der Rekurrent mit seinen
Rekursanträgen vollständig und waren die Rekurskosten entsprechend § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG vollumfänglich der Rekursgegnerin aufzuerlegen. Gründe, welche
gemäss § 13 Abs. 2 Satz 2 VRG ein Abweichen von dieser Regel
gerechtfertigt hätten, sind nicht ersichtlich. Aus den gleichen Gründen erweist
sich die Zusprechung einer lediglich reduzierten  und nicht vollen 
Umtriebsentschädigung im Rekursverfahren als nicht gerechtfertigt (§ 17 Abs. 2
VRG).
4.3
Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde teilweise
gutzuheissen ist. Die Disp.-Ziffern II und III des Entscheides der Vorinstanz
vom 27. Januar 2009 sind dahingehend abzuändern, dass die Kosten des
Rekursverfahrens vollumfänglich der Rekursgegnerin auferlegt werden und diese
verpflichtet wird, dem Rekurrenten/Beschwerdeführer eine volle Umtriebsentschädigung
zu bezahlen; angemessen ist eine solche von Fr. 1'000.-. Im Übrigen ist
die Beschwerde abzuweisen.
5.
Gemäss § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG tragen
mehrere am Verfahren Beteiligte die Verfahrenskosten entsprechend ihrem Unterliegen.
Da der Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht zur Hauptsache unterliegt,
rechtfertigt es sich, die Gerichtsgebühr zu reduzieren und die so reduzierten
Gerichtskosten ihm aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung steht ihm von vornherein
nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. In Abänderung von Dispositiv-Ziffern II
und III des Entscheides der Vorinstanz vom 27. Januar 2009 werden die
Kosten des Rekursverfahrens der Baukommission Wädenswil auferlegt und wird
diese verpflichtet, dem Rekurrenten eine Umtriebsentschädigung von Fr. 1'000.-
zu bezahlen.
Im Übrigen
wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 2'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an