zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00015 · 2024-12-05 · de

Baubewilligung | Erstellung eines Einfamilienhauses; massgebendes Terrain. Gemäss § 5 ABV gilt als massgebendes Terrain der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen (Abs. 1). Aus planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen kann das massgebende Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden (Abs. 2). § 5 ABV stimmt wörtlich mit Ziffer 1.1 des Anhangs 1 IVHB überein. Bei der Anwendung von § 5 Abs. 2 ABV ist zu beachten, dass es sich hierbei um einen Ausnahmetatbestand handelt, der alternativ zum Regeltatbestand von § 5 Abs. 1 ABV angewendet werden kann (E. 4). § 5 Abs. 2 ABV kann grundsätzlich direkt angewendet werden, sofern die Voraussetzungen des Ausnahmetatbestands erfüllt sind. Die Anwendung von § 5 Abs. 2 ABV entbindet die Baubehörde jedoch nicht, den natürlich gewachsenen Geländeverlauf zumindest dem Grundsatz nach zu ermitteln, weil erst nach Ermittlung des natürlich gewachsenen Geländeverlaufs überhaupt feststeht, ob eine Berufung auf den Ausnahmetatbestand nach § 5 Abs. 2 ABV erforderlich ist (E. 5.1). Es ist nicht zu beanstanden, dass die Behörde sich vorliegend auf den Ausnahmetatbestand abgestützt hat: Im Norden des Grundstücks erfolgte die Festlegung des Terrains aus erschliessungstechnischen, im Süden aus planerischen Gründen (E. 5.2 f.). Eine Überschreitung der Baumasse liegt nicht vor (E. 6). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 05.12.2024 VB.2024.00015
Zurich Verwaltungsgericht 05.12.2024 VB.2024.00015
Zurigo Verwaltungsgericht 05.12.2024 VB.2024.00015

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00015
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00015
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 05.12.2024
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Erstellung eines Einfamilienhauses; massgebendes Terrain.
Gemäss § 5 ABV gilt als massgebendes Terrain der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen (Abs. 1). Aus planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen kann das massgebende Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden (Abs. 2). § 5 ABV stimmt wörtlich mit Ziffer 1.1 des Anhangs 1 IVHB überein. Bei der Anwendung von § 5 Abs. 2 ABV ist zu beachten, dass es sich hierbei um einen Ausnahmetatbestand handelt, der alternativ zum Regeltatbestand von § 5 Abs. 1 ABV angewendet werden kann (E. 4). § 5 Abs. 2 ABV kann grundsätzlich direkt angewendet werden, sofern die Voraussetzungen des Ausnahmetatbestands erfüllt sind. Die Anwendung von § 5 Abs. 2 ABV entbindet die Baubehörde jedoch nicht, den natürlich gewachsenen Geländeverlauf zumindest dem Grundsatz nach zu ermitteln, weil erst nach Ermittlung des natürlich gewachsenen Geländeverlaufs überhaupt feststeht, ob eine Berufung auf den Ausnahmetatbestand nach § 5 Abs. 2 ABV erforderlich ist (E. 5.1). Es ist nicht zu beanstanden, dass die Behörde sich vorliegend auf den Ausnahmetatbestand abgestützt hat: Im Norden des Grundstücks erfolgte die Festlegung des Terrains aus erschliessungstechnischen, im Süden aus planerischen Gründen (E. 5.2 f.). Eine Überschreitung der Baumasse liegt nicht vor (E. 6).
Abweisung.
Stichworte:
BAUMASSE
GELÄNDEVERLAUF
TERRAIN
Rechtsnormen:
§ 2a Abs. II ABV
§ 5 ABV
§ 5 Abs. I ABV
§ 5 Abs. II ABV
§ 238 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00015
Urteil
der 1. Kammer
vom 5. Dezember 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter José Krause, Ersatzrichter
Mischa Morgenbesser, Gerichtsschreiberin Regina Meier.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C
und/oder RA D,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    E, vertreten durch RA F,
2.    Baubehörde Meilen, vertreten durch RA G,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Die Baubehörde Meilen erteilte E am 14. März 2023
die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Einfamilienhauses auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in Meilen.
II.
Einen hiergegen von B und A erhobenen Rekurs wies das
Baurekursgericht mit Entscheid vom 28. November 2024 ab.
III.
Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts reichten B und A
am 15. Januar 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich
ein und beantragten die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts und der
baurechtlichen Bewilligung der Baubehörde, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
Das Baurekursgericht beantragte am 30. Januar 2024
die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 14. Februar 2024
beantragte E die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Selbigen
Antrag stellte die Baubehörde Meilen mit Beschwerdeantwort vom 19. Februar
2024, wobei sie auf die Zusprechung einer Parteientschädigung verzichtete.
B und A reichten am 14. März 2024 eine Replik ein.
Sowohl E als auch die Baubehörde Meilen verzichteten mit jeweiliger Eingabe vom
25. März 2024 auf eine Duplik.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die
Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid des
Baurekursgerichts zuständig.
2.
Die Beschwerdeführenden sind aufgrund ihrer räumlichen
Nähe zum Baugrundstück gestützt auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert.
3.
Das Bauvorhaben betrifft die Parzelle Kat.-Nr. 01 in
Meilen an der privaten Quartierstrasse H-Strasse. Der private Beschwerdegegner
plant den Abbruch des bestehenden Wohnhauses verbunden mit dem Neubau eines zu
ersetzenden, neuzeitlichen Einfamilienwohnhauses auf zwei Geschossebenen in der
Wohnzone W 1.4. Das Baugrundstück grenzt nördlich an den heutigen Strassenraum
und fällt im südlichen Bereich in Hanglage mit bestehenden Stützmauern ab.
4.
4.1.
Da die Gemeinde Meilen die kantonale
Harmonisierung der Baubegriffe bereits umgesetzt hat, sind vorliegend das
Planungs- und Baugesetz (PBG) und die Allgemeine Bauverordnung (ABV) in der
seit dem 1. März 2017 in Kraft stehenden Fassung anwendbar.
Gemäss § 5 ABV gilt als massgebendes Terrain der
natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen
und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen
Geländeverlauf der Umgebung auszugehen (Abs. 1). Aus planerischen oder
erschliessungstechnischen Gründen kann das massgebende Terrain in einem
Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden (Abs. 2).
Zwischen den Parteien ist die Auslegung und Anwendung von § 5
ABV und namentlich das Verhältnis zwischen Absatz 1 und Absatz 2 umstritten.
4.2.
Mit der Interkantonalen Vereinbarung über die
Harmonierung der Baubegriffe vom 22. September 2005 (IVHB) wurden
Baubegriffe und Messweisen gemäss den 30 definierten Begriffen der IVHB
harmonisiert (Faktenblatt der Bau-, Planungs- und Umweltdirektoren-Konferenz
[BPUK], Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe
IVHB vom 12. November 2014). Der Kanton Zürich ist der IVHB zwar nicht
beigetreten, hat aber die Vorgaben der IVHB im kantonalen Recht umgesetzt (ABl
2016-05-27). Bei der Auslegung von § 5 ABV sind deshalb nicht nur die
Materialien des Kantons Zürich, sondern auch die auf der Homepage publizierten
Materialien der BPUK zu berücksichtigen.
4.3.
Die in der IVHB vereinbarten Baubegriffe und
Messweisen werden gemäss Art. 1 Abs. 2 IVHB in den Anhängen
aufgeführt. Gemäss Ziffer 1.1 des Anhangs 1 IVHB gilt als massgebendes
Terrain der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer
Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom
natürlichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen. Aus planerischen oder
erschliessungstechnischen Gründen kann das massgebende Terrain in einem
Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden.
Der vorliegend auszulegende § 5 ABV stimmt wörtlich
mit Ziffer 1.1 des Anhangs 1 IVHB überein. Der einzige Unterschied besteht
darin, dass Ziffer 1.1 des Anhangs 1 IVHB nur aus einem Absatz besteht,
während § 5 ABV in zwei Absätze aufgeteilt ist. Es bestehen keine Hinweise
darauf, dass der Kanton Zürich dem § 5 ABV durch die Aufteilung in zwei
Absätze eine von Ziffer 1.1 des Anhangs 1 IVHB abweichende Bedeutung geben
wollte. Demzufolge ist § 5 ABV bei der im Streit liegenden Auslegung so zu
lesen, als wenn es sich hierbei um einen einzigen Absatz handelte.
4.4.
Gemäss Musterbotschaft IVHB vom 31. Juli
2014, Abschnitt 8, Ziff. 1.1, kann die Feststellung des massgebenden
Terrains gelegentlich schwierig sein. In unklaren Situationen braucht es unter
Umständen einen Feststellungsentscheid; die zuständige Behörde wird in der
Regel einen auf das umgebende natürliche Terrain abgestimmten Geländeverlauf
ermitteln und festlegen. Eine vom natürlich gewachsenen Geländeverlauf
abweichende Festlegung des massgebenden Terrains kann insbesondere wegen der
Hochwassergefahr, einer Gefährdung des Grundwassers oder aus Gründen der
Siedlungsentwässerung zweckmässig sein.
Gemäss IVHB-Erläuterungen, Stand 3. September 2023, S. 2,
zum massgebenden Terrain, Ziffer 4, muss die zuständige Baubehörde, wo der
natürlich gewachsene Geländeverlauf unklar oder umstritten ist, dessen Verlauf
im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens hoheitlich festlegen. Nach dem
Konkordatstext wird sie dabei auf den natürlichen Geländeverlauf in der
Umgebung abstellen, also so weit möglich von der Umgebung oder von älteren
Terrainaufnahmen auf den ursprünglichen Geländeverlauf auf dem Baugrundstück
schliessen. Bauwilligen sollte von den Kantonen ein Verfahren zur Verfügung
gestellt werden, mit dem sie vor der Ausarbeitung eines konkreten Bauprojekts
den Verlauf des massgeblichen Terrains rechtsverbindlich klären können. Gemäss Ziffer 7
kann es ausnahmsweise nötig werden, dass die Behörden einen anderen
Terrainverlauf als den "natürlich gewachsenen Geländeverlauf" als
massgebendes Terrain festlegen. Das Konkordat nennt dafür planerische oder
erschliessungstechnische Gründe. Gründe des Hochwasserschutzes können
beispielsweise verlangen, dass dauernd auf einem höheren als dem natürlich
gewachsenen Geländeverlauf gebaut wird, weil das natürliche Terrainniveau
gefährdet ist. Auch eine vernünftige, mit vertretbaren Steigungen arbeitende
Erschliessung kann es nötig machen, dass nicht der natürlich gewachsene
Geländeverlauf für eine Baubewilligung massgebend ist, sondern ein an die
Erschliessungsplanung angepasstes Terrain. Weitere planerische Gründe sind
beispielsweise Terrainveränderungen zur Erzielung eines besseren Lärmschutzes
oder einer besseren Einordnung ins Ortsbild. Die Behörden werden dann in einem
anfechtbaren Entscheid – sei das im Baubewilligungs- oder im
Planerlassverfahren – das massgebende Terrain abweichend vom natürlich
gewachsenen Geländeverlauf festsetzen. Selbstverständlich müssen die Behörden
bei solchen Festlegungen des massgebenden Terrains die öffentlichen und
privaten Interessen beispielsweise des Ortsbildschutzes und der Nachbarn
berücksichtigen. Auch darf die Rechtssicherheit nicht gefährdet werden. Von
einer Neufestlegung des massgebenden Terrains erst im Baubewilligungsverfahren
sollte sehr zurückhaltend Gebrauch gemacht werden; denn die
Begriffsdefinitionen sollen nicht das Instrument der Ausnahmebewilligung des
jeweiligen kantonalen Rechts ersetzen.
4.5.
Im von der Baudirektion des Kantons Zürich
publizierten Leitfaden betreffend Harmonisierung der Baubegriffe vom 1. März
2017, S. 5 f., wird zum massgebenden Terrain ausgeführt, dass im
Vergleich zur bisherigen Regelung neu immer auf den natürlich gewachsenen
Geländeverlauf abgestellt werde, sodass Aufschüttungen unbeachtlich seien, auch
wenn sie mehr als zehn Jahre zurücklägen. Neu könne das massgebende Terrain aus
planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen abweichend vom natürlich
gewachsenen Geländeverlauf festgelegt werden. § 5 Abs. 1 ABV
bezeichne den natürlich gewachsenen Geländeverlauf als massgebendes Terrain.
Ausnahmen seien nur unter den eng umschriebenen Voraussetzungen von § 5 Abs. 2
ABV zulässig. Die anschliessenden Ausführungen im Leitfaden, unter welchen
Voraussetzungen § 5 Abs. 2 ABV anwendbar ist, stimmen weitgehend mit
den in Erwägung 4.4 zitierten Ausführungen in den IVHB-Erläuterungen, Ziffer 7,
überein.
4.6.
Aus dem Gesetzestext und aus den hierzu
publizierten Materialen und Erläuterungen ergibt sich, dass § 5 ABV wie
folgt anzuwenden ist:
Grundsätzlich ist der natürlich gewachsene Geländeverlauf
festzustellen (Ziffer 1.1 Satz 1 des Anhangs 1 IVHB, § 5 Abs. 1
Satz 1 ABV). Kann dieser nicht mehr festgestellt werden, ist dieser
annäherungsweise zu ermitteln, indem vom natürlichen Geländeverlauf der
Umgebung ausgegangen wird (Ziffer 1.1 Satz 2 des Anhangs 1 IVHB, § 5
Abs. 1 Satz 2 ABV). Aus planerischen oder erschliessungstechnischen
Gründen kann eine abweichende Festlegung des massgebenden Terrains erfolgen (Ziffer 1.1
Satz 3 des Anhangs 1 IVHB, § 5 Abs. 2 ABV).
Aus der Formulierung, dass das massgebende Terrain
"abweichend" vom natürlich gewachsenen Geländeverlauf festgelegt
werden kann, ergibt sich, dass die Behörde, welche das massgebende Terrain
abweichend festlegt, zumindest eine Vorstellung über den natürlich gewachsenen
Geländeverlauf haben muss. Nicht erforderlich ist aber, dass die Behörde bei
einer abweichenden Festlegung des massgebenden Terrains den natürlich
gewachsenen Geländeverlauf vollumfänglich ermittelt, da sich eine solche
detaillierte Ermittlung – in Anbetracht dessen, dass das massgebende Terrain
ohnehin abweichend festgelegt wird – als nicht erforderlich erweist (siehe
nachfolgende Erwägung 5.1).
Bei der Anwendung von § 5 Abs. 2 ABV ist zu
beachten, dass es sich hierbei um einen Ausnahmetatbestand handelt. Aus Ziffer 1.1
des Anhangs 1 IVHB, welcher aus drei fortlaufenden Sätzen besteht und nicht in
2 Absätze aufgeteilt ist, erhellt, dass die drei Sätze als Lauftext zu
verstehen sind und § 5 Abs. 2 ABV demzufolge alternativ zum
Regeltatbestand von § 5 Abs. 1 ABV angewendet werden kann, sofern ein
Ausnahmetatbestand vorliegt.
Zu prüfen ist somit in einem ersten Schritt, ob eine
Ausnahmesituation gegeben ist, die nach der gesetzlichen Regelung eine
Abweichung rechtfertigt. Dabei hat die rechtsanwendende Behörde auch bei der
Bewilligung der Ausnahme die mit der generellen Regelung verfolgte Absicht
weiterzuführen und im Hinblick auf die Besonderheiten des Ausnahmefalls
auszugestalten (siehe nachfolgende Erwägung 5.2). Ob eine Ausnahmesituation
vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die vom Verwaltungsgericht überprüft werden
kann. Hingegen ist die Regelung des Ausnahmefalls (Mass der Abweichung, Inhalt
der Bewilligung) dem pflichtgemässen Ermessen der Baubehörde anheimgestellt,
das im Allgemeinen nur einer eingeschränkten richterlichen Kontrolle unterliegt
(siehe nachfolgende Erwägung 5.3). Rechtsfrage ist also vorliegend, ob die
besonderen Umstände des Einzelfalls eine abweichende Festlegung des
massgebenden Terrains rechtfertigen; Ermessensfrage, in welchem Ausmass das
massgebende Terrain abweichend vom natürlich gewachsenen Geländeverlauf
festgesetzt werden kann (vgl. Ulrich Häfelin/Georges Müller/Felix Uhlmann,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 2672 ff.;
Antonio Frigerio/Peter Bösch in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Züricher
Planungs- und Baurecht, 7. A, Wädenswil 2024, S. 568).
5.
5.1.
§ 5 Abs. 2 ABV kann grundsätzlich
direkt angewendet werden, sofern die Voraussetzungen des Ausnahmetatbestands
erfüllt sind. Die Anwendung von § 5 Abs. 2 ABV entbindet die
Baubehörde jedoch nicht, den natürlich gewachsenen Geländeverlauf zumindest dem
Grundsatz nach zu ermitteln, weil erst nach Ermittlung des natürlich
gewachsenen Geländeverlaufs überhaupt feststeht, ob eine Berufung auf den
Ausnahmetatbestand nach § 5 Abs. 2 ABV erforderlich ist.
Die Vorinstanz hat hierzu erwogen, dass sich der
ursprünglich gewachsene Geländeverlauf an der vorliegenden überbauten und durch
Aufschüttungen stark veränderten Hanglage nicht mehr zweifelsfrei ermitteln
lasse. Aus den Baugesuchsplänen des bestehenden Gebäudes aus dem Jahre 1979 und
den alten Bauplänen der Liegenschaft auf dem Nachbargrundstück (Kat.-Nr. 02)
aus dem Jahre 1959 hat die Vorinstanz jedoch abgeleitet, dass das nunmehr
festgelegte massgebende Terrain höher liege als das natürlich gewachsene Gelände,
welches im oberen, nördlicheren Grundstücksbereich eher flach verlaufe und
hernach im südlichen Teil stärker abfalle, bevor es sich an der Parzellengrenze
oberhalb der bestehenden Trockenmauer wieder flacher präsentiert habe. Sodann
ergebe sich aus den vorhandenen Planunterlagen, dass das festgesetzte Terrain
deutlich unter dem heutigen gestalteten Terrainniveau liege.
Auch wenn der ursprünglich gewachsene Geländeverlauf durch
die Vorinstanz nicht vollumfänglich ermittelt wurde, ergibt sich, dass der
ursprünglich gewachsene Geländeverlauf zumindest dem Grundsatz nach ermittelt
worden ist. Die Vorinstanz hat festgestellt, dass der natürlich gewachsene
Geländeverlauf tiefer liegt als das von der Baubewilligungsbehörde festgesetzte
massgebende Terrain. Demzufolge steht aber auch fest, dass eine abweichende
Festlegung im Sinne von § 5 Abs. 2 ABV vorliegt, indem die Baubehörde
das massgebende Terrain höher festgesetzt hat als den ursprünglichen
Geländeverlauf. Damit ist aber auch erstellt, dass sich die Baubehörde auf den
Ausnahmetatbestand nach § 5 Abs. 2 ABV berufen musste, da sie das
massgebende Terrain "höher" festsetzte als den natürlich gewachsenen
Geländeverlauf. Es ist somit zu prüfen, ob die verlangte Ausnahmesituation
vorliegt und ob sich die Baubehörde beim Ausmass der Abweichung ermessenskonform
verhalten hat.
5.2.
Gemäss Gesetzeswortlaut ist eine abweichende
Festlegung aus planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen zulässig. In
den IVHB-Erläuterungen und im Leitfaden der Baudirektion werden für die
abweichende Festlegung des massgebenden Terrains beispielhaft die Reduktion der
Hochwassergefahr, die Ermöglichung einer vernünftigen Erschliessung sowie
Terrainveränderungen zur Erzielung eines besseren Lärmschutzes oder einer
besseren Einordnung ins Ortsbild genannt. Aufgrund der IVHB-Erläuterungen und
des Leitfadens ist somit von einem tendenziell weiten Anwendungsbereich für
planerische oder erschliessungstechnische Gründe auszugehen.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich musste sich bis
anhin nicht mit der Auslegung von § 5 Abs. 2 ABV auseinandersetzen.
Auch aus den übrigen Konkordatskantonen der IVHB gibt es hierzu kaum
Rechtsprechung. Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau hat
in einem Entscheid vom 6. Juni 2024 erwogen, dass aus
Rechtssicherheitsgründen abweichende Festlegungen für bestimmte Gebiete
grundsätzlich in einem Planungsverfahren zu treffen seien. Dieses Verfahren
erweise sich in der Regel als zweckmässiger, weil die eine abweichende
Festlegung des massgebenden Terrains bedingenden Umstände sich kaum an der eher
zufälligen Parzelleneinteilung ausrichteten und es daher in der Regel angezeigt
sein dürfte, die Terrainverhältnisse in einer über die einzelne Bauparzelle
hinausgehende Betrachtungsweise zu beurteilen und gegebenenfalls abweichend
festzulegen. Dennoch sei es nicht von vornherein ausgeschlossen, dass eine
abweichende Festlegung des massgebenden Terrains auch im Rahmen eines
Baubewilligungsverfahrens erfolgen könne (Entscheid des Departements Bau,
Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau, 6. Juli 2024, EBVU 23.490, E. 4.3.1).
Zu prüfen ist demnach, ob die Vorinstanzen zu Recht auf
eine Ausnahmesituation erkannt haben, und falls ja, ob dieser Ausnahmesituation
im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens Rechnung getragen werden konnte.
Im Norden orientiert sich das festgelegte Terrain am
Strassenniveau. Dieser Bezugspunkt sei – wie die Vorinstanz in Erwägung 3.4.
ausgeführt hat – zweckmässig und dürfte wohl den historischen Gegebenheiten
entsprechen. Es kann somit festgestellt werden, dass die Festlegung des
massgebenden Terrains im Norden aus erschliessungstechnischen Gründen erfolgte,
was ohne Weiteres zulässig ist.
Beim südlichen Bezugspunkt ist umstritten, ob das
massgebende Terrain bei der Oberkante der südlich gelegenen Trockenmauer
korrekt gewählt wurde. Die Beschwerdeführenden sind diesbezüglich der
Auffassung, dass auf ein weit tiefer gelegenes Terrain zu referenzieren sei.
Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Wie die Vorinstanz zu Recht
erwogen hat, hätte eine Tieferlegung des Terrains des Baugrundstücks zur Folge,
dass gegenüber den umliegenden, nach altem Recht errichteten Gebäuden eine
Geländesenke und somit ein tieferer Baukörper resultieren würde. Durch die
Festlegung des massgebenden Terrains im Süden bei der Oberkante der
Trockenmauer haben die Vorinstanzen das massgebende Terrain auf die Höhe der
benachbarten und bereits überbauten Parzellen angehoben, was planerisch
sinnvoll ist und im Interesse des Ortsbildes erfolgte. Es entstehe damit – wie
die Vorinstanz in Erwägung 3.4 erwogen hat – mit den umstehenden, nach altem
Recht überbauten Grundstücken ein harmonisches Quartier- bzw. Orts- und Landschaftsbild.
Demzufolge liegt die erforderliche Ausnahmesituation vor, gestützt auf welche
die Vorinstanzen das massgebende Terrain im Norden und im Süden angesetzt hat.
Da die benachbarten Grundstücke bereits auf höherem Terrain überbaut sind, ist
auch nicht zu beanstanden, dass die Festlegung vorliegend im Einzelfall, also
im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens, erfolgte.
5.3.
Liegt eine Ausnahmesituation vor, steht der
zum Entscheid berufenen Behörde bei der Regelung des Ausnahmefalls das Ermessen
zu, in welchem Ausmass das massgebende Terrain abweichend vom natürlich
gewachsenen Geländeverlauf festgesetzt werden soll. Das von der Baubehörde
festgesetzte Terrain zeichnet sich dadurch aus, dass sich ausgehend von Norden
das massgebende Terrain leicht absenkt. Erst im südlichen Bereich, unterhalb
des Überbauungsbereichs, senkt sich das massgebende Terrain stärker ab, was
nicht zu beanstanden ist. Wie die Vorinstanz in Erwägung 3.4 zu Recht erwogen
hat, erfahre das Grundstück unterhalb des Poolbereichs keine baulichen
Anpassungen und bleibe die bestehende, durch die beiden Stützmauern gebildete
Terrassierung nach der Realisierung des Neubauvorhabens unverändert. Daher ist
die gewählte Linienführung, wonach die Terrainabsenkung im Norden des
Baugrundstücks flacher und im Süden des Baugrundstücks steiler verläuft, nicht
zu beanstanden. Eine ermessenswidrige Festsetzung des massgebenden Terrains ist
nicht erkennbar.
Der Umstand, dass der Gartenbereich mit Poolterrasse
gegenüber dem benachbarten Grundstück höher situiert ist, stellt keinen
derartigen Nachteil für den Nachbarn dar, dass auf eine unzulässige Festlegung
des massgebenden Terrains zu erkennen ist. Im Ergebnis besteht deshalb kein
Anlass, in die ermessenskonforme Festlegung des massgebenden Terrains durch die
Baubehörde einzugreifen.
5.4.
Soweit die Beschwerdeführenden in diesem
Zusammenhang auch eine Verletzung von § 238 PBG rügen, kann ihnen
ebenfalls nicht gefolgt werden. Hierzu führen die Beschwerdeführenden bloss
aus, dass sich im weiteren Umfeld des Baugrundstücks nirgends eine so starke,
ausgeprägte Terrassierung wie auf dem Baugrundstück finde. Dieser Umstand alleine
vermag aber nicht, dem Bauprojekt die befriedigende Einordnung abzusprechen.
6.
6.1.
Vorliegend ist angrenzend an das Hauptgebäude
ein Nebengebäude geplant, welches als Doppelgarage genutzt wird. Unterhalb der
Garage befindet sich ein Hobbyraum, oberhalb eine begehbare Pergola. Die
Beschwerdeführenden machen geltend, dass die Baumasse überschritten sei, weil
die Baumasse der Doppelgarage an die Baumasse des Hauptgebäudes anzurechnen und
diese bereits konsumiert sei.
6.2.
Gemäss Art. 53 BZO ist für Kleinbauten
und Anbauten eine zusätzliche Baumasse von 20 % der zonengemässen
Baumassenziffer zulässig, mindestens jedoch eine Baumasse von 120 m
3
.
Anbauten sind mit einem anderen Gebäude zusammengebaute Gebäude mit einer
Grundfläche von höchstens 50 m
2
, deren Gesamthöhe 4,0 m,
bei Schrägdächern 5,0 m, nicht überschreitet und die nur Nebennutzflächen
enthalten (§ 2a Abs. 2 ABV).
Die ostseitig an das geplante Einfamilienhaus angefügte
Baute verfügt über alle begriffsnotwendigen Kriterien einer Anbaute im Sinne
von § 2a Abs. 2 ABV. Es kann hierzu auf die zutreffenden Erwägungen
der Vorinstanz und die von der Vorinstanz zitierte Rechtsprechung verwiesen
werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG), wonach die
Dimensionierungsvorgaben einer Anbaute ohne Weiteres eingehalten seien. Weiter
hebe sich die Anbaute bereits durch ihre Eingeschossigkeit optisch vom
Hauptgebäude ab, sei konstruktiv sowie architektonisch abgesetzt und erscheine
nicht als Teil des Hauptgebäudekubus. Dass die Anbaute ihr westseitiges
Mauerwerk mit dem Entrée und der Garderobe des Erdgeschosses des Hauptgebäudes
teile und eine Verbindungstür existiere, führe nicht zu einem anderen Schluss.
Es sei nicht erforderlich, dass die Anbaute ohne jeden Eingriff in die bauliche
Substanz weggelassen werden könnte. Damit sei ohne Weiteres ein hinreichendes
Mass an baulicher Selbständigkeit der Anbaute gegeben. Sodann liege der eine
Fläche von 36,25 m
2
aufweisende, als "Hobbyraum"
bezeichnete Raum überwiegend unter dem Terrain und verfüge nur über ein kleines
Fenster, das in den Treppenaufgang führe. Aufgrund der ungenügenden Belichtung
sei er für eine Nutzung für den dauernden Aufenthalt nicht geeignet.
In diesem Sinne hat auch das Verwaltungsgericht eine
Garage mit darunterliegendem Abstellraum als Anbaute qualifiziert, da der
Abstellraum im Untergeschoss ein einziges kleines Fenster über einem
Lichtschacht aufgewiesen habe und demzufolge aufgrund der ungenügenden
Belichtung für eine Nutzung für den dauernden Aufenthalt nicht geeignet gewesen
sei (
gemäss § 302 PBG müssten
Fenster bei Wohn- und Schlafräumen über dem Erdreich liegen und ins Freie
führen). Daran ändere auch die Verbindung zur Wohnung über eine Türe nichts.
Der Qualifikation der Garage als Anbaute stehe es sodann nicht entgegen, dass
der westseitig vorspringende Garagenteil als Terrasse der anstossenden
Wohnräume genutzt werde. Es handle sich hier um eine Baute, bei der sich die
konstruktive Selbständigkeit bereits aus ihrer – im Vergleich zum Hauptgebäude
– deutlich geringeren Gebäudehöhe ergebe (VGr, 26. Januar 2023,
VB.2022.00218/VB.2022.00234, E. 3.5).
Die Garage ist somit als Anbaute zu qualifizieren. Für den
Hobbyraum steht die Baumasse des Hauptgebäudes zur Verfügung. Eine zusätzliche
Baumasse ist somit bloss für den oberirdischen Garagenteil erforderlich,
welchem die Baumasse aufgrund der Qualifikation als Anbaute aufgrund von Art. 53
BZO zur Verfügung steht. Da es sich bei der Garage um eine Anbaute handelt,
muss der oberirdische Garagenteil – entgegen der von den Beschwerdeführenden
vertretenen Auffassung – nicht an die Baumasse des Hauptgebäudes angerechnet
werden. Eine Überschreitung der Baumasse liegt demzufolge nicht vor, und die
diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich als unbegründet.
7.
Demgemäss ist die Beschwerde
abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens den
Beschwerdeführenden aufzuerlegen. Der private Beschwerdegegner hat Anspruch auf
eine angemessene Parteientschädigung. Die Baubehörde hat auf die Zusprechung
einer Parteientschädigung verzichtet, weshalb eine solche nicht zuzusprechen
ist.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--
Zustellkosten,
Fr. 4'180.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung je
zur Hälfte auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und
unter solidarischer Haftung verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner eine
Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen,
zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    die Vorinstanz.