zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00612 · 2021-03-18 · de

Baubewilligung | Nachträgliche Bewilligung für Umnutzung zu einem Bed & Breakfast: mangelnde Erschliessung. Zufahrten müssen für den bestimmungsgemässen Gebrauch einerseits tatsächlich genügend und andererseits rechtlich gesichert sein. Diese rechtliche Sicherung umfasst den Nachweis, dass der Bauherr über dauernde und für die vorgesehene Bewerbung einer Baute ausreichende Benützungsrechte an einer Zufahrt verfügt oder dass ihm für den Ausbau die nötigen dinglichen Rechte zustehen. Dem Bauherrn steht in diesem Zusammenhang auch der Nachweis offen, dass die ihm dienende Zufahrt im fraglichen Bereich dem öffentlichen Gebrauch offensteht, das heisst, dem Gemeingebrauch gewidmet ist. Damit dies der Fall ist, bedarf es im Kanton Zürich einer (in der Regel formlosen) Widmung zum Gemeingebrauch. Diese setzt voraus, dass dem Gemeinwesen die Verfügungsmacht über das betreffende Strassengebiet zukommt. Das ist regelmässig dann der Fall, wenn das Gemeinwesen das Strassengebiet zu Eigentum erworben hat, sei es freihändig oder durch Expropriation. Die Verfügungsmacht kann aber auch auf einer privatrechtlichen Dienstbarkeit zugunsten der Öffentlichkeit oder einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung beruhen. Ferner lassen Lehre und Rechtsprechung für die Begründung der Verfügungsmacht auch die blosse Zustimmung des Eigentümers zur Widmung genügen. Eine besondere Form dieser Zustimmung ist in keinem Fall erforderlich. So kann ein jahrelanger, widerspruchsloser Gebrauch durch die Öffentlichkeit eine entsprechende Widmung bewirken (E.4.1). Es liegt in casu weder eine explizite noch eine konkludente Widmung zum Gemeingebrauch vor (E.4.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 18.03.2021 VB.2020.00612
Zurich Verwaltungsgericht 18.03.2021 VB.2020.00612
Zurigo Verwaltungsgericht 18.03.2021 VB.2020.00612

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00612
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Geschäftsnummer:
VB.2020.00612
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.03.2021
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Nachträgliche Bewilligung für Umnutzung zu einem Bed & Breakfast: mangelnde Erschliessung.
Zufahrten müssen für den bestimmungsgemässen Gebrauch einerseits tatsächlich genügend und andererseits rechtlich gesichert sein. Diese rechtliche Sicherung umfasst den Nachweis, dass der Bauherr über dauernde und für die vorgesehene Bewerbung einer Baute ausreichende Benützungsrechte an einer Zufahrt verfügt oder dass ihm für den Ausbau die nötigen dinglichen Rechte zustehen. Dem Bauherrn steht in diesem Zusammenhang auch der Nachweis offen, dass die ihm dienende Zufahrt im fraglichen Bereich dem öffentlichen Gebrauch offensteht, das heisst, dem Gemeingebrauch gewidmet ist. Damit dies der Fall ist, bedarf es im Kanton Zürich einer (in der Regel formlosen) Widmung zum Gemeingebrauch. Diese setzt voraus, dass dem Gemeinwesen die Verfügungsmacht über das betreffende Strassengebiet zukommt. Das ist regelmässig dann der Fall, wenn das Gemeinwesen das Strassengebiet zu Eigentum erworben hat, sei es freihändig oder durch Expropriation. Die Verfügungsmacht kann aber auch auf einer privatrechtlichen Dienstbarkeit zugunsten der Öffentlichkeit oder einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung beruhen. Ferner lassen Lehre und Rechtsprechung für die Begründung der Verfügungsmacht auch die blosse Zustimmung des Eigentümers zur Widmung genügen. Eine besondere Form dieser Zustimmung ist in keinem Fall erforderlich. So kann ein jahrelanger, widerspruchsloser Gebrauch durch die Öffentlichkeit eine entsprechende Widmung bewirken (E.4.1). Es liegt in casu weder eine explizite noch eine konkludente Widmung zum Gemeingebrauch vor (E.4.3).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ERMESSEN
ERSCHLIESSUNG
GEMEINGEBRAUCH
NACHTRÄGLICHE BAUBEWILLIGUNG
UMNUTZUNG
WIDMUNG
Rechtsnormen:
§ 233 Abs. II PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 237 Abs. II PBG
Art. 19 Abs. I RPG
Art. 22 Abs. II lit. b RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00612
Urteil
der 1. Kammer
vom
18. März 2021
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin
Laura Diener.
In Sachen
Baukommission Turbenthal,
vertreten durch RA A,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.1
B,
1.2  C,
2.1
D,
2.2
E,
alle vertreten durch RA F
Beschwerdegegnerschaft,
und
1.1
G,
1.2  H,
beide vertreten durch RA X,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Baukommission der Gemeinde Turbenthal erteilte G und
H mit Beschluss vom 22. Mai 2019 unter Nebenbestimmungen die nachträgliche
baurechtliche Bewilligung für die Umnutzung des Gebäudes Vers.-Nr. 01 auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 02 am I-Weg 03 in Turbenthal zu einem Bed
&
Breakfast sowie zum
Einbau einer Backstube.
II.
Dagegen erhoben C und B sowie D und E mit gemeinsamer
Eingabe vom 5. Juli 2019 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten,
die nachträgliche Baubewilligung aufzuheben und den Betrieb eines Bed
&
Breakfast auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 zu verbieten.
Eine
Delegation der 4. Abteilung des
Baurekursgerichts führte am 19. Februar
2020 im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. Am 9. Juli
2020 hiess es den Rekurs gut, hob den Beschluss der Baukommission der Gemeinde
Turbenthal vom 22. Mai 2019 auf und lud letztere ein, die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu prüfen.
III.
Die Baukommission der Gemeinde Turbenthal erhob am 10. September
gegen den Entscheid des Baurekursgerichts Beschwerde
beim Verwaltungsgericht und beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben
und den Baukommissionsbeschluss vom
22. Mai 2019 integral zu
bestätigen, unter Neuverlegung der vorinstanzlichen Verfahrenskosten
. Ferner beantragte sie eine Parteientschädigung.
Das Baurekursgericht schloss am 28. September 2020
ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. C und B sowie D und E
beantragten in ihrer Beschwerdeantwort vom 15. Oktober 2020 ebenfalls die
Abweisung der Beschwerde sowie eine angemessene Umtriebsentschädigung (inkl.
MWST). Am 12. November 2020 replizierte die Baukommission der Gemeinde
Turbenthal mit unveränderten Anträgen. Mit Duplik vom 7. Dezember 2020
hielten B und C sowie D und E vollumfänglich an den gestellten Anträgen fest.
Die Baukommission der Gemeinde Turbenthal nahm am 16. Dezember 2020 mit
unveränderten Anträgen erneut Stellung. In ihrer Stellungnahme vom 4. Januar
hielten C und B sowie D und E ebenfalls weiterhin vollumfänglich an den
gestellten Anträgen fest. G und H liessen sich zu keinem Zeitpunkt vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
1.2
Die Baukommission Turbenthal rügt eine Verletzung der
Gemeindeautonomie (
Art. 50 Abs. 1 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und Art. 85 der
Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 [KV]
)
.
Als eigenständige Kommission i.
S.
v. § 51 des Gemeindegesetzes (GG) vom 20. April
2015 (vgl. Art. 33 ff. Gemeindeordnung Turbenthal) kommt ihr
Organeigenschaft zu (§ 5 Abs. 1 lit. c Ziff. 3 GG), weshalb
sie befugt ist, selber über den Weiterzug zu entscheiden, wenn – wie vorliegend
– ihre Anordnung im Rechtsmittelverfahren aufgehoben oder abgeändert wurde
(Mischa Morgenbesser
/Lorenzo Marazotta in: Tobias
Jaag/Markus Rüssli/Vittorio Jenni [Hrsg.], Kommentar zum Zürcher
Gemeindegesetz, Zürich etc. 2017, § 172 N. 3
). Aufgrund
ihrer Eigenschaft als Baubewilligungsbehörde ist die Gemeinde als Trägerin
hoheitlicher Gewalt berührt und zur Autonomiebeschwerde befugt (§ 49 i.
V.
m. § 21
Abs. 2 lit.
b VRG; BGE 145 I 52, E. 3; Martin
Bertschi in:
Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.
Zürich/Basel/Genf 2014 [Kommentar VRG], § 21, N. 118 bei Fn. 407
).
Ob die beanspruchte Autonomie
tatsächlich besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine Frage des
Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (VGr, 12. Mai
2016, VB.2016.00052, VB.2016.00055, E. 2 mit weiteren Hinweisen; BGr, 4. September
2017, 1C_161/2017, E. 1).
1.3
Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Die
Bauparzelle liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Turbenthal (BZO) in
der dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbeerleichterung (WG3). Sie grenzt im
Norden auf der gesamten Grundstückslänge an den L-Weg Kat.-Nr. 08.
Letzterer mündet in westlicher Richtung, 45 m ab der westlichen
Parzellenecke in die J-Strasse, welche ihrerseits sogleich in die K-Strasse
mündet. Von der K-Strasse führt sodann der I-Weg (Kat.-Nr. 07) in einem
Bogen von Norden her Richtung Baugrundstück. Der Wendehammer des I-Wegs ist mit
dem L-Weg verbunden.
2.2
Im
Jahr 1961 erteilte der Gemeinderat Turbenthal die Bewilligung für den Bau
eines Einfamilienhauses. Nachdem mit den Anstössern keine Einigung für eine
Landabtretung gefunden werden konnte, verzichtete der Gemeinderat im gleichen
Jahr nachträglich auf die verlangte Verbreiterung des L-Wegs von 3 m auf
5 m und erteilte diesbezüglich eine Ausnahmebewilligung. Im entsprechenden
Beschluss hielt der Gemeinderat gleichzeitig fest, dass dies kein Präjudiz für
spätere Baugesuche sei und die Verbreiterung nachzuholen sei, sobald sie
möglich werde.
2.3
Bei der
Bewilligung der Wohnräume und Nasszellen im Dachgeschoss im Jahr 2011 war
zwar bekannt, dass mit dem Ausbau des Dachgeschosses auch ein Bed
&
Breakfast betrieben
werden soll, doch wurde die entsprechende Nutzung damals nicht bewilligt.
Ebenfalls nicht formell bewilligt wurde – trotz Bezeichnung in den
Revisionsplänen – die Nutzung der daneben eingebauten Backstube für die
Produktion von Backwaren, welche über einen Onlineversand vertrieben sowie an
Marktständen verkauft werden. Im angefochtenen Beschluss wurde beiden Nutzungen
die nachträgliche Bewilligung erteilt.
3.
Strittig ist einzig, ob die Parzelle hinreichend erschlossen
ist.
3.1
Eine genügende
Erschliessung
eines Grundstücks im Sinn von Art. 19
Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über
die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG) und
§§ 233 ff. PBG liegt unter anderem dann vor, wenn dieses sowie die
darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend "zugänglich" sind.
Nach § 237 Abs. 1 Satz 1 PBG bedingt genügende Zugänglichkeit in
tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und
Anlagen entsprechende
Zufahrt
für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer. Die
Zufahrten
sollen sodann für jedermann verkehrssicher sein (
§ 237 Abs. 2 PBG
).
Dies gilt auch für Umbauten oder Nutzungsänderungen, durch
die von den bisherigen Verhältnissen wesentlich abgewichen wird (§ 233
Abs. 2 PGB).
3.2
Bei
der Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen
Erschliessung
steht der zuständigen
kommunalen Behörde nach langjähriger Rechtsprechung eine von der Rekursinstanz
zu beachtende Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu (BGer 1C_433/2017,
E. 4.5.2 mit Hinweisen; VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430,
E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13). Letztere
prüft daher lediglich, ob die Gemeindebehörde den ihr eingeräumten Spielraum
nicht überschritten hat. Dies ist gemäss der präzisierten Rechtsprechung des
Bundesgerichts nicht nur der Fall, wenn der kommunale Entscheid sachlich nicht
mehr vertretbar und damit willkürlich ist, sondern namentlich auch dann, wenn
sich die Gemeinde von unsachlichen, dem Zweck der Regelung fremden Erwägungen
leiten lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit
verletzt (BGE 145 I 52 E. 3.6; BGr, 11. November 2019, 1C_64/2019,
E. 3.5; VGr, 7. November 2019, VB.2019.00286, E. 4).
Das
Verwaltungsgericht hat aufgrund seiner gemäss § 50 Abs. 1 in
Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG beschränkten Kognition neben der
richtigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts die korrekte Anwendung des
Rechts zu prüfen (VGr, 13. Juli 2011, VB.2010.00433, E. 5.1).
4.
4.1
Zufahrten
müssen für den bestimmungsgemässen Gebrauch einerseits tatsächlich genügend und
andererseits rechtlich gesichert sein (RB 1981 Nr. 129 =
BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Diese rechtliche Sicherung umfasst den
Nachweis, dass der Bauherr über dauernde und für die vorgesehene Bewerbung
einer Baute ausreichende Benützungsrechte an einer Zufahrt verfügt oder dass
ihm für den Ausbau die nötigen dinglichen Rechte zustehen. Der Nachweis kann
durch Eigentum, Dienstbarkeit oder aber durch einfache schriftliche Zustimmung
des berechtigten Eigentümers geleistet werden. Mit einem Revers muss sodann
noch gewährleistet sein, dass die Erschliessung dem fraglichen Bauvorhaben
dauernd zur Verfügung steht (für die Zufahrt ausdrücklich § 237 Abs. 4
PBG; vgl. zum Ganzen
VGr, 18. September 2019, VB.2019.00058,
E. 3.2.1;
24. Mai 2018, VB.2017.00334,
E. 7.2;
5. März 2015, VB.2014.00543, E. 3 = BEZ 2015
Nr. 27;
9. Mai 2012, VB.2011.00730,
E. 5.1; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 743 f.).
Dem Bauherrn steht in diesem Zusammenhang auch der Nachweis
offen, dass die ihm dienende Zufahrt im fraglichen Bereich dem öffentlichen
Gebrauch offensteht, das heisst, dem Gemeingebrauch gewidmet ist. Damit dies
der Fall ist, bedarf es im Kanton Zürich einer (in der Regel formlosen) Widmung
zum Gemeingebrauch. Diese setzt voraus, dass dem Gemeinwesen die
Verfügungsmacht über das betreffende Strassengebiet zukommt. Das ist
regelmässig dann der Fall, wenn das Gemeinwesen das Strassengebiet zu Eigentum
erworben hat, sei es freihändig oder durch Expropriation. Die Verfügungsmacht
kann aber auch auf einer privatrechtlichen Dienstbarkeit zugunsten der
Öffentlichkeit oder einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung beruhen.
Ferner lassen Lehre und Rechtsprechung für die Begründung der Verfügungsmacht
auch die blosse Zustimmung des Eigentümers zur Widmung genügen. Eine besondere
Form dieser Zustimmung ist in keinem Fall erforderlich. So kann ein
jahrelanger, widerspruchsloser Gebrauch durch die Öffentlichkeit eine
entsprechende Widmung bewirken (zum Ganzen: Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 743; VGr, 6. März 2014, VB.2013.00391, E. 4.1 ff.; 9. Mai
2012, VB.2011.00730, E. 5.3.1; 10. Mai 2000, VB.2000.00025,
E. 4a/cc; BEZ 2006 Nr. 38; RB 1988 Nr. 64 =
BEZ 1989 Nr.
2;
BGr,
5A_348/2012, E. 4.3; BGE 74 I 41, S. 48
).
4.2
Das Baurekursgericht hielt fest, dass eine
wesentliche Nutzungsänderung im Sinn von § 233 Abs. 2 PBG vorliege,
zumal der Bed
&
Breakfast-Betrieb fünf
zusätzliche Pflichtabstellplätze ausgelöst habe, was unbestritten blieb. Die
Parteien sind sich sodann einig, dass der L-Weg aufgrund dessen geringer Breite
von 2,75 m (bzw. 2,3 m bei einer angrenzenden Stützmauer) sowie des
verengten Einlenkers für die Erschliessung des Baugrundstücks ungenügend ist.
Die Baukommission erachtete indes den I-Weg als sowohl in rechtlicher als auch
in tatsächlicher Hinsicht für die deklarierten Nutzungen genügend erschlossen.
Da die privatrechtlichen Eigentumsverhältnisse am I-Weg beziehungsweise die im
Grundbuch eingetragenen Wegrechte für Dritte nicht ohne Weiteres erkennbar
wären, sei zwecks Schaffung klarer Verhältnisse das Recht der Grundstücke
Kat.-Nr. 02, 05 und 06, den I-Weg als Zufahrt zu benützen, im Grundbuch
auf der Wegparzelle Kat.-Nr. 07 anzumerken.
4.3
Die Zugänglichkeit über den I-Weg würde
vorliegend in tatsächlicher Hinsicht unbestrittenermassen genügen.
Das
Baurekursgericht gelangte indes zum Schluss, dass die Erschliessung über den
grundsätzlich hinreichend ausgebauten I-Weg rechtlich nicht gesichert sei. Als
Voraussetzung für die rechtliche Sicherung der Zufahrt ist strittig, ob der I-Weg,
welcher unbestrittenermassen im Privateigentum von zehn Miteigentümern steht,
durch schriftliche oder konkludente Widmung in den Gemeingebrauch übergegangen
und damit der Erschliessung des streitbetroffenen Grundstücks dient.
4.3.1
Unter dem Aspekt der Baureife beziehungsweise Erschliessung hatte die
Baukommission im aufgehobenen Beschluss ausgeführt, die Zufahrt zum
streitbetroffenen Grundstück erfolge über den I-Weg, welcher im Jahr 1979
vom seinerzeitigen Grundeigentümer als neue Quartierstrasse erstellt worden
sei. Dieser habe im gleichen Jahr schriftlich erklärt, der I-Weg dürfe für die
streitbetroffene (Kat.-Nr. 02), sowie zwei weitere Liegenschaften
(Kat.-Nrn. 05 und 06) als Zufahrt benützt werden. Damit liege für den I-Weg
eine bereits vor Jahrzehnten erfolgte Widmung zum Gemeingebrauch vor.
4.3.2
Dem Protokoll zum Genehmigungsbeschluss des
Erschliessungsstrassenprojekts I vom 24. Oktober 1978 kann entnommen
werden, dass angedacht worden war, die Liegenschaften M, N und O
(=Kat.-Nrn. 02, 05 und 06) möglicherweise in den darauffolgenden Jahren
über die neue Quartierstrasse zu erschliessen. Der Landeigentümer P wurde
entsprechend in Disp.-Ziff. 2 zur Abgabe einer Erklärung verpflichtet,
diese Möglichkeit zu gewähren. Dem Schreiben vom 5. Januar 1979 legte P
die verlangte Erklärung bei. Darin erklärte er die Grundeigentümer Liegenschaften M,
N und O (=Liegenschaften Kat.-Nrn. 05, 06 und 02) für berechtigt, den I-Weg
bei einer eventuellen Aufhebung der Einmündung des L-Wegs in die J-Strasse als
Zugang zu benutzen.
4.3.3
Das Baurekursgericht erwog diesbezüglich zu Recht, das vorgebrachte
Schreiben enthalte keine bedingungslose Zustimmung des damaligen Eigentümers zur
Nutzung des I-Wegs. Dieser habe unmissverständlich vorgegeben, dass erst bei
einer allfälligen Aufhebung der Einmündung des L-Wegs in die J-Strasse der I-Weg
als Erschliessungsweg benutzt werden dürfe. Diese Nutzungsvoraussetzung sei
indes bis heute nicht erfüllt. Die entsprechende Einmündung bestehe nach wie
vor und sei – wie auch der übrige Weg – in einwandfreiem baulichem Zustand.
Zwar sei der Einmündungsbereich im Lauf der Jahre baulich verändert, der
geplante Rückbau jedoch nie vollzogen worden.
4.3.4
Diesbezüglich kann vollumfänglich auf die
zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts verwiesen werden (
§ 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 Satz 2 VRG
). Aus dem Schreiben von P als damaligem
Eigentümer kann keine (unbedingte) Zustimmung
zur Widmung zum Gemeingebrauch abgeleitet werden, welche für
die Verfügungsmacht der Gemeinde genügen würde. Er hat seine Zustimmung
ausdrücklich vom Eintreten einer Bedingung abhängig gemacht, was bis heute
nicht erfolgt ist. Im Beschluss von 1978 war ebenfalls lediglich von der
"Möglichkeit" einer Erschliessung die Rede, welche gewährt werden
sollte (E. 4.2.2) und genügte die bedingte Zustimmung zur Erfüllung der
dort statuierten Nebenbestimmung. Abgesehen davon ging es lediglich um die
Erschliessung dreier konkreter Grundstücke und nicht um die allgemeine
Befahrung. Der Nachweis, dass eine Widmung zum Gemeingebrauch vorliegt, gelingt
damit nicht. Auch kann ein solcher nicht daraus abgeleitet werden, dass
der
I-Weg vom seinerzeitigen Grundeigentümer als neue Quartierstrasse erstellt
worden und von den anstossenden Grundstücken seither für die strassenseitige
Erschliessung genutzt
wird. Indes
könnte auch ein jahrelanger, widerspruchsloser Gebrauch durch die
Öffentlichkeit eine entsprechende Widmung bewirken (vgl. E. 4.1). Entgegen
dem Vorbringen der Beschwerdeführerin hat das Baurekursgericht das Vorliegen
einer solchen konkludenten Widmung geprüft.
4.3.5
So erwog das Baurekursgericht zusammengefasst, anlässlich des Lokaltermins
habe festgestellt werden können, dass die Ausfahrt der Garage auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 05 sowie diejenige des Carports auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 06 baulich derart ausgerichtet seien, dass die Zufahrten
praktisch nur über den L-Weg möglich seien. Auch die Umgebungsgestaltung auf
dem Baugrundstück sei auf eine Erschliessung über den L-Weg ausgerichtet.
Offenbar hätten die Parteien den I-Weg seit jeher als Privatstrasse qualifiziert,
welche dem Baugrundstück nicht zur Verfügung stehe. Lediglich die Gäste des Bed
&
Breakfast schienen sich
nicht daran gehalten und den I-Weg als Zufahrt genutzt zu haben. Anders würden
sich die seit Jahren bestehenden, aktenkundigen Reklamationen der Eigentümer
des I-Wegs gegen Lieferanten und Besucher des Bed
&
Breakfast nicht erklären lassen. Die Baukommission und die
Bauherrschaft hätten denn auch gegenüber den Rekurrierenden erklärt, die
Problematik sei bekannt und die Gäste würden darauf hingewiesen,
ausschliesslich den L-Weg als Zufahrt zu nutzen.
4.3.6
Das Baurekursgericht hat sich gestützt auf die Akten und die Erkenntnisse
am Augenschein ausführlich mit der konkreten Erschliessungssituation des
streitbetroffenen Grundstücks befasst. Diese Erwägungen, mit denen es das
Vorliegen einer konkludenten Widmung verneint hat, erweisen sich entgegen dem
Vorbringen der Beschwerdeführerin als nachvollziehbar und sind nicht zu
beanstanden.
Eine konkludente
Widmung zum Gemeingebrauch liegt nicht vor. Der Nachweis einer solchen gelingt,
wie sich aus dem Folgenden ergibt, nicht.
4.3.7
Einer Äusserung in der privaten E-Mail-Korrespondenz vom 9. August
2019 kann zwar entnommen werden, dass die Bauherrschaft bis vor einigen Jahren
täglich bis zu 15 Hin- und Wegfahrten über den I-Weg getätigt haben soll.
Allein daraus
kann indes kein
jahrelanger, widerspruchsloser Gebrauch durch die Öffentlichkeit abgeleitet
werden, welcher eine entsprechende Widmung bewirkt hätte. Auch wenn dies von
den Miteigentümern des I-Wegs geduldet worden wäre, so wurde die Befahrung
durch die Gäste des B
&
B
jedenfalls nicht widerspruchslos hingenommen. Zudem scheint bereits der frühere
Eigentümer O, welcher die Liegenschaft 2004 an die Bauherrschaft
verkaufte, gemäss eigenen Angaben auf ausdrückliches Verlangen immer den L-Weg
und nicht den I-Weg als Zufahrt benutzt zu haben. Abgesehen davon würde die
blosse Duldung für eine konkludente Widmung auch nicht genügen (vgl. VGr, 6. März
2014, VB.2013.00391, E. 5.5.2).
4.3.8
Das Argument, der I-Weg dürfe
mangels strassenverkehrsrechtlichen Einschränkungen von der Allgemeinheit
uneingeschränkt befahren werden und diene damit einem unbestimmten
Benutzerkreis, verfängt nach dem Gesagten nicht. Die Eigentümer haben lediglich
bis anhin kein entsprechendes zivilrechtliches Verbot erwirkt. Ebenso wenig
kann die Beschwerdeführerin etwas aus dem Vorbringen ableiten, dass die
Erschliessungssituation des Baugrundstücks unbefriedigend sei und die Zufahrt
über den L-Weg keine sinnvolle Erschliessung (mehr) darstelle.
Bezüglich
des Arguments der Schneeräumung durch die Gemeinde ist schliesslich Folgendes
festzuhalten: Das Winterdienstkonzept der Gemeinde Turbenthal von 2016 enthält
unter Ziffer 5 Richtlinien für Privatstrassen. Demgemäss werden private
Quartierstrassen wie die vorliegende ab einer gewissen Grösse auf schriftliches
Gesuch hin gepfadet (sog. Weissräumung, Ziffer 5.1). Dies stellt, wie das
Baurekursgericht zutreffend erwog, kein Indiz für die behauptete (konkludente)
Widmung des I-Wegs für den öffentlichen Gebrauch dar.
4.4
Zusammenfassend
ist der Schluss der Vorinstanz, dass die
Erschliessung
für die (wesentliche) Nutzungsänderung
über den infrage stehenden Zufahrtsweg rechtlich nicht gesichert ist und damit
als ungenügend zu betrachten sei, nicht zu beanstanden. Das streitbetroffene
Bauvorhaben ist damit mangels genügender
Erschliessung
nicht bewilligungsfähig.
Der
angefochtene Rekursentscheid erwies sich sowohl in rechtlicher als auch in
tatsächlicher Hinsicht nicht als fehlerhaft. Die Vorinstanz hat zu Recht in den
Beurteilungsspielraum der Baukommission eingegriffen.
Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.
5.
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen
(§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem
Verfahrensausgang steht der Beschwerdeführerin keine Parteientschädigung zu.
Vielmehr ist sie antragsgemäss zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen
Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung zu bezahlen, wobei sich
insgesamt Fr. 3'000.- als angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss
erkennt die Kammer:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.    3'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.      280.--
Zustellkosten,
Fr.    3'280.--
Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden der
Beschwerdeführerin auferlegt.
4.
Die
Beschwerdeführerin
wird
verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft von
Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des
vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …