zh_verwaltungsgericht · SB.2009.00113 · 2010-05-12 · de

Grundstückgewinnsteuer | Grundstückgewinnsteuer Nach Veräusserung einer Stockwerkeigentumseinheit haben die Vertragsparteien die Wertquoten im Rahmen einer Grundbuchberichtigung geändert und begehren die Verlegung der Anlagekosten nach den neuen Wertquoten. Massgebend für die Verlegung der Anlagekosten sind die wirtschaftlichen Wertverhältnisse im Zeitpunkt der Handänderung. Zur Ermittlung dieser Wertverhältnisse kann im Sinn einer natürlichen Vermutung auf die Wertquoten abgestellt werden. Den Pflichtigen ist der Nachweis, dass die neuen Wertquoten - entgegen der für die alten Wertquoten sprechenden Vermutung - die tatsächlichen Wertverhältnisse widerspiegelten, nicht gelungen. Für die Verlegung der Anlagekosten ist daher auf die ursprünglichen Wertquoten abzustellen. Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 10..2.12.0 SB.2009.00113
Zurich Verwaltungsgericht 10..2.12.0 SB.2009.00113
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2009.00113
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Geschäftsnummer:
SB.2009.00113
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 12.05.2010
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
Grundstückgewinnsteuer
Nach Veräusserung einer Stockwerkeigentumseinheit haben die Vertragsparteien die Wertquoten im Rahmen einer Grundbuchberichtigung geändert und begehren die Verlegung der Anlagekosten nach den neuen Wertquoten.
Massgebend für die Verlegung der Anlagekosten sind die wirtschaftlichen Wertverhältnisse im Zeitpunkt der Handänderung. Zur Ermittlung dieser Wertverhältnisse kann im Sinn einer natürlichen Vermutung auf die Wertquoten abgestellt werden. Den Pflichtigen ist der Nachweis, dass die neuen Wertquoten - entgegen der für die alten Wertquoten sprechenden Vermutung - die tatsächlichen Wertverhältnisse widerspiegelten, nicht gelungen. Für die Verlegung der Anlagekosten ist daher auf die ursprünglichen Wertquoten abzustellen.
Gutheissung.
Stichworte:
ANLAGEKOSTEN
ANTEILSMÄSSIGE KOSTENTRAGUNG
BEWEISERLEICHTERUNG
BEWEISLAST
GRUNDSTÜCKGEWINN
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
STOCKWERKEIGENTUM
VERMUTUNG
WERTQUOTEN
WIRTSCHAFTLICHE WERTVERHÄLTNISSE
Rechtsnormen:
§ 213 StG
§ 216 Abs. I StG
§ 219 Abs. I StG
§ 224 StG
§ 224 Abs. I StG
§ 224 Abs. II StG
Art. 712e ZGB
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
SB.2009.00113
Entscheid
der 2. Kammer
vom
12. Mai 2010
Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin
Leana Isler,
Gerichtssekretärin
Jasmin Malla.
In Sachen
Gemeinde Kilchberg,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.
A
,
2.
B
,
beide
vertreten durch
RA C
,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Grundstückgewinnsteuer,
hat sich ergeben:
I.
A.
Die
Eheleute A und B erstellten an der D-Strasse 01 in K. eine zwei Wohneinheiten
umfassende Überbauung, begründeten daran Stockwerkeigentum mit Quoten von je
500/1000 und veräusserten am 30. April 2007 einen Stockwerkeigentumsanteil
mit Sonderrecht an der Maisonettewohnung im Erd- und Untergeschoss mit
Gartenanlage und Garage zum Preis von Fr. … an E. Die darüberliegende
Wohnung im Ober- und Attikageschoss behielten sie für sich. Infolge dieser Handänderung
auferlegte die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde K. den Eheleuten A und
B mit Veranlagungsentscheid vom 24. November 2008 bei einem steuerbaren
Gewinn von Fr. … eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. …
B.
Eine
hiergegen am 15. Dezember 2008 von den Pflichtigen erhobene Einsprache,
die unter anderem darauf abzielte, die unausscheidbaren Land- und Baukosten des
veräusserten Objekts aufgrund einer höheren Wertquote zu ermitteln, wies die
Kommission für Grundsteuern am 6. April 2009 ab.
C.
Mit
öffentlich beurkundetem Vertrag vom 3. Juni 2009, der gleichentags zur
Eintragung ins Grundbuch angemeldet wurde, kamen die beteiligten
Grundeigentümer überein, die Wertquoten der beiden Stockwerkeinheiten zu
berichtigen, da bei der Begründung des Stockwerkeigentums die
Flächenverhältnisse der beiden Wohnungen nicht korrekt berücksichtigt worden
seien. Infolgedessen wurde die Quote für das veräusserte Objekt von 500/1000
auf 535/1000 erhöht.
II.
Mit Entscheid vom 9. September 2009 hiess die Steuerrekurskommission
III den Rekurs der Pflichtigen gut und setzte die Grundstückgewinnsteuer nach
Neuverteilung der Anlagekosten entsprechend den neu festgesetzten Wertquoten
auf Fr. … herab. Eine Minderheit der Steuerrekurskommission III schloss
dagegen auf Abweisung der Beschwerde. Sie stellte sich im Wesentlichen auf den
Standpunkt, den Pflichtigen sei der Nachweis nicht gelungen, dass die
ursprüngliche Wertquote von 50 % unrichtig sei. Ferner sei eine nachträgliche
Anpassung von Wertquoten unter dem Gesichtspunkt der Rechtssicherheit nicht hinzunehmen.
III.
Mit Beschwerde vom 28. Oktober 2009 beantragte die
Gemeinde K. dem Verwaltungsgericht, die Grundstückgewinnsteuer sei auf
Fr. … festzusetzen. Ausserdem verlangte sie die Zusprechung einer
Parteientschädigung.
Während die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung
verzichtete, beantragten die Pflichtigen die Abweisung der Beschwerde unter
Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in
Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213
des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die
unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts
geltend gemacht werden.
Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die
reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die
Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben.
Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Re­kurskommission in
Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessen­heit hin zu
überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu set­zen.
Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsver­letzende
Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch.
2.
2.1
Die
Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben,
die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben.
Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der
Erlös die Anlagekosten, d.h. den Erwerbspreis (§ 220 StG) und die Aufwendungen
(§ 221 StG), übersteigt. Zu den abzugsfähigen Aufwendungen zählen bei
Liegenschaften im Privatvermögen wertvermehrende Aufwendungen, Grundeigentümerbeträge,
Liegenschaftssteuern, übliche Mäklerprovisionen und Insertionskosten sowie mit
der Handänderung verbundene Abgaben. Bei parzellenweiser Veräusserung, wozu die
Veräusserung von Stockwerkeigentum zählt (RB 1978 Nr. 78), ist der
Gesamterwerbs­preis nach dem Wertverhältnis im Zeitpunkt des Erwerbs
anteilmässig anzurechnen. Aufwendungen sind anrechenbar, soweit sie die veräusserte
Par­zelle betreffen; unausscheidbare Aufwendungen sind anteilmässig
an­rechenbar (§ 224 Abs. 1 und 2 StG). Grundlage für die Verlegung
der unausscheidbaren Aufwendungen ist das Wertverhältnis der Anteile im
Zeitpunkt der Handänderung, da diese den steuerbegründenden Tatbestand für die
Erhebung der Grundstückgewinnsteuer bildet.
2.2
Als
steuermindernde Tatsachen sind die Höhe der abzugsfähigen Anlagekosten sowie der
an den Erlös anrechenbare Anteil der unausscheidbaren Aufwendungen und des Erwerbspreises
vom Steuerpflichtigen nachzuweisen. Massgebend für die anteilsmässige Verlegung
der Anlagekosten ist das wirtschaftliche Wertverhältnis der Stockwerkeigentumseinheiten
im Handänderungszeitpunkt. Gemäss ständiger Rechtssprechung kann zur Ermittlung
dieses Wertverhältnisses grundsätzlich von den Wertquoten gemäss Art. 712e
des Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 (ZGB) ausgegangen werden (RB
1973 Nr. 43; vgl. BGr, 7. Mai 2003, 2P.274/2002, E. 3.3 f.,
www.bger.ch). Diese Wertquoten können von den Stockwerkeigentümern freilich
nach beliebigen Kriterien festgelegt werden (Art. 712e Abs. 2 ZGB).
Hierbei können einerseits objektive Faktoren, wie etwa die im Sonderrecht
stehende Fläche, berücksichtigt werden. Andererseits bestimmt die Wertquote
aber auch die Stimmkraft des einzelnen Stockwerkeigentümers innerhalb der
Gemeinschaft und die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten, weshalb
bei der Festsetzung der Wertquoten auch subjektive Interessen eine Rolle
spielen. Da die Wertquoten der wirtschaftlichen Wertrelation der einzelnen
Stockwerkeigentumseinheiten daher nicht zu entsprechen brauchen (BGE 116 II 55
E. 5b), können sie für die anteilsmässige Verteilung der Anlagekosten nur
– aber immerhin – im Sinn einer natürlichen Vermutung herangezogen werden.
Diese dient der Beweiserleichterung, hat aber keine Umkehr der Beweislast zur
Folge (BGE 117 II 256 E. 2b mit weiteren Hinweisen).
3.
3.1
Die Parteien sind sich über die Höhe der gesamten Anlagekosten einig. Streitig
ist einzig die der veräusserten Stockwerkeigentumseinheit zuzurechnende Quote
der unausscheidbaren Anlagekosten im Zeitpunkt der Handänderung am 30. April
2007.
3.2
Die Pflichtigen
machen geltend, die ursprünglich im Grundbuch eingetragenen Wertquoten von je
500/1000 stimmten nicht mit den tatsächlichen Wertverhältnissen überein. So
weise ihre Wohnung eine um 37 m
2
kleinere Wohnfläche als die
verkaufte auf. Darüber hinaus verfüge die veräusserte Einheit im Gegensatz zur
ihrigen über einen zur alleinigen Nutzung zugeteilten Garten mit einer Fläche
von über 500 m
2
. Die ursprüngliche Quotenverteilung sei
lediglich zur Erhaltung der Stimmengleichheit auf je 50 % festgesetzt worden. Aus
diesem Grund seien die unzutreffenden Wertquoten später im Grundbuch berichtigt
worden. Die Steuerrekurskommission III befand die Erklärungen der Pflichtigen
für durchaus plausibel und würdigte die Wertquotenänderung als nicht rechtsmissbräuchlich,
weshalb sie die Anlagekosten nach den geänderten Wertquoten verlegte.
3.3
Dem kann nicht gefolgt werden. Den
Pflichtigen ist der Nachweis nicht gelungen, dass – entgegen der für die
Gleichwertigkeit der Einheiten sprechenden Vermutung – die Wertquoten von
535/1000 und 465/1000 die wirtschaftlichen Wertverhältnisse widerspiegelten.
Bereits bei Vertragsschluss war es ihnen unbestrittenermassen bekannt, dass die
verkaufte Wohnung einen Garten und eine um 37 m
2
grössere Wohnfläche
aufweist. Wenn sie nun vorbringen, sie hätten diesen Umstand bei der Verteilung
der Wertquoten irrtümlicherweise unberücksichtigt gelassen, so vermag das nicht
zu überzeugen. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die grössere Fläche der
verkauften Einheit durch andere, den Wert der Einheit der Pflichtigen erhöhende
Faktoren, wie namentlich eine bessere Aussicht oder geringere Gefährdung vor
Einbrüchen, ausgeglichen wird. Aus diesen Gründen ist die Verlegung der
Anlagekosten auf die Wertquoten im Zeitpunkt der Handänderung von je 500/1000
abzustellen. Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde.
4.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten den Beschwerdegegnern
aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4
und § 213 StG) und steht ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung
mit § 152 und § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Weil die
Aufwendungen der Beschwerdeführerin für das vorliegende Verfahren nicht über
das Mass hinausgegangen sind, das von einer Amtsstelle im Rahmen ihrer
gewöhnlichen Tätigkeit erwartet werden darf, hat sie keinen Anspruch auf eine
Parteientschädigung (§ 152 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4
und 213 StG und § 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Die Grundstückgewinnsteuer wird auf Fr. …
festgesetzt.
2.    Die
Rekurskosten werden den Beschwerdegegnern je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer
Haftung für die gesamten Kosten.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'120.--     Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnern je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer
Haftung für die gesamten Kosten.
5.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
6.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
7.    Mitteilung
an…