zh_verwaltungsgericht · SB.2023.00063 · 2023-11-15 · de

Grundstückgewinnsteuer | [Bestätigung einer vorinstanzlichen Verkehrswertermittlung betreffend einen Grundstücksverkauf unter Nahestehenden]. Der öffentlich beurkundete Kaufpreis bildet in der Regel den grundstück-gewinnsteuerlich massgebenden Erwerbspreis (E. 2.2). Soll ausnahmsweise abweichend von der gesetzlichen Regel statt auf den vereinbarten Kaufpreis auf den nach anerkannten Methoden geschätzten Verkehrswert des Grundstücks abgestellt werden, so muss sich dieser Schluss aus der Erkenntnis aufdrängen, dass zwischen "objektivem" Grundstückwert und Vertragspreis ein offensichtliches, in die Augen springendes Missverhältnis besteht (E. 2.3). Die von der Vorinstanz vorgenommene Verkehrswertermittlung für das in Frage stehende Grundstück erweist sich als sorgfältig und rechtmässig. Ein Missbrauch des Ermessens ist nicht auszumachen. Der Beschwerdeführerin ist es dagegen nicht gelungen einen Nachweis für den von ihr geltend gemachten Verkehrswertpreis zu erbringen (E. 3.6). Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 15.11.2023 SB.2023.00063
Zurich Verwaltungsgericht 15.11.2023 SB.2023.00063
Zurigo Verwaltungsgericht 15.11.2023 SB.2023.00063

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2023.00063
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Geschäftsnummer:
SB.2023.00063
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 15.11.2023
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
[Bestätigung einer vorinstanzlichen Verkehrswertermittlung betreffend einen Grundstücksverkauf unter Nahestehenden].
Der öffentlich beurkundete Kaufpreis bildet in der Regel den grundstück-gewinnsteuerlich massgebenden Erwerbspreis (E. 2.2).
Soll ausnahmsweise abweichend von der gesetzlichen Regel statt auf den vereinbarten Kaufpreis auf den nach anerkannten Methoden geschätzten Verkehrswert des Grundstücks abgestellt werden, so muss sich dieser Schluss aus der Erkenntnis aufdrängen, dass zwischen "objektivem" Grundstückwert und Vertragspreis ein offensichtliches, in die Augen springendes Missverhältnis besteht (E. 2.3).
Die von der Vorinstanz vorgenommene Verkehrswertermittlung für das in Frage stehende Grundstück erweist sich als sorgfältig und rechtmässig. Ein Missbrauch des Ermessens ist nicht auszumachen. Der Beschwerdeführerin ist es dagegen nicht gelungen einen Nachweis für den von ihr geltend gemachten Verkehrswertpreis zu erbringen (E. 3.6).
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
ERMESSEN
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
NAHESTEHENDE PERSON
OBERGLATT
OFFENSICHTLICHES MISSVERHÄLTNIS
SCHÄTZUNG
VERGLEICHSMETHODE
VERGLEICHSOBJEKT
VERKEHRSWERTERMITTLUNG
VERKEHRSWERTSCHÄTZUNG
Rechtsnormen:
§ 216 Abs. I StG
§ 219 Abs. I StG
§ 222 StG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
2. Abteilung
SB.2023.00063
Urteil
der 2. Kammer
vom
15. November 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin
Viviane Sobotich,
Gerichtsschreiberin
Lara von Arx.
In Sachen
Gemeinde D,
vertreten durch die
Grundsteuerkommission,
diese vertreten durch A,
Beschwerdeführerin,
gegen
B AG, vertreten durch RA C
,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Grundstückgewinnsteuer,
hat sich
ergeben:
I.
A.
Die B AG erwarb am 2. Dezember 2009
das Grundstück Kat.-Nr. 01 in der Gemeinde D mit einer Fläche von 6'036 m
2
für Fr. … von der E AG, welche sich in Liquidation befand.
Den in der Wohnzone W3 gelegenen Teil des Grundstücks mit
einer Fläche von 1'716 m
2
verkaufte die B AG im April 2011
für Fr. … (entsprechend Fr. … pro m
2
). Den in der
Gewerbezone G3 gelegenen Teil mit einer Fläche von 4'320 m
2
(neu Kat.-Nr. 02) verkaufte sie am 16. Juli 2019 an B, den Eigentümer
der B AG, für Fr. … (entsprechend Fr. … pro m
2
).
Im Rahmen der Grundstückgewinnsteuererklärung vom 25. September
2019 betreffend die Handänderung vom 16. Juli 2019 deklarierte die B AG
einen Verlust von Fr. ...
Übereinstimmend mit ihrem vorgängig erlassenen
Einschätzungsvorschlag setzte die Grundsteuerkommission der Gemeinde D den
steuerpflichtigen Grundstückgewinn mit Veranlagungsentscheid vom 13. März
2020 auf Fr. … fest, ausgehend von einem massgebenden Verkehrswert des
Grundstücks von Fr. … pro m
2
. Die Grundstückgewinnsteuer wurde
auf Fr. … festgelegt.
B.
Die Grundsteuerkommission hiess die hiergegen
erhobene Einsprache am 19. März 2021 teilweise gut und legte der
Veranlagung neu einen Verkaufspreis von Fr. … zugrunde, welcher auf einem
durchschnittlichen Transaktionspreis von Fr. … pro m
2
basierte.
Die Grundstückgewinnsteuer wurde auf Fr. … reduziert.
II.
Den hiergegen erhobenen Rekurs hiess das
Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 28. April 2023 gut und reduzierte
die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. ...
III.
Mit Beschwerde vom 22. Juni 2023 gelangte die
Gemeinde D an das Verwaltungsgericht und liess die Aufhebung des
vorinstanzlichen Entscheids sowie die Festsetzung eines Durchschnittspreises
von Fr. … pro m
2
für die in Frage stehende Handänderung
beantragen. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung des Verkehrswertes
nach tauglichen Schätzungsmethoden an die Vorinstanz zurückzuweisen. Weiter
wurde um Zusprache einer Parteientschädigung ersucht.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Mit der Steuerbeschwerde an das
Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in
Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle
Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.
1.2
Das Verwaltungsgericht hat sich
infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch
die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig
festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht
in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu
überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu
setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich
auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.
h. auf Ermessenüberschreitung und auf
Ermessensmissbrauch (VGr, 15. März 2023, SB.22.00072, E. 1.2;
RB 1999 Nr. 147).
2.
2.1
Die
Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei
Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1
StG). Steuerobjekt ist der Grundstückgewinn, d.
h. der Betrag, um welchen der Erlös die
Anlagekosten übersteigt (vgl. § 219 Abs. 1 StG). Als Erlös gilt der
Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 222
StG).
2.2
Der
öffentlich beurkundete Kaufpreis bildet in der Regel den
grundstückgewinnsteuerlich massgebenden Erwerbspreis. Denn das Gesetz knüpft
seinem Wortlaut nach in erster Linie an den von den Parteien vereinbarten
Kaufpreis an, indem es davon ausgeht, dass sich darin – mit marktbedingten
Spielräumen nach unten oder oben – regelmässig der Verkehrswert des Grundstücks
niederschlägt. Bei einem "normalen" Kaufgeschäft wird der vereinbarte
Preis, da er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist, den
Verkehrswert ausdrücken. Dabei handelt es sich aber nicht um eine eindeutig
bestimmte, genau errechenbare Grösse; denn je nach Marktlage, Art des
Handelsobjekts und geschäftlich-finanziellen Verhältnissen der Parteien
vollzieht sich die Preisbildung auch im "gewöhnlichen
Geschäftsverkehr" innerhalb eines mehr oder minder weiten Spielraums.
Dabei wird für die Besteuerung grundsätzlich hingenommen, dass die einen
Vertragsparteien ihr Grundstückgeschäft preislich wohlfeil gestalten, die anderen
jedoch zu einem teuren Preis handeln (
Felix
Richner
et al.,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 220 StG N. 16
und N. 101
).
2.3
Soll
ausnahmsweise abweichend von der gesetzlichen Regel statt auf den vereinbarten
Kaufpreis auf den nach anerkannten Methoden geschätzten Verkehrswert des
Grundstücks abgestellt werden, so muss sich dieser Schluss aus der Erkenntnis
aufdrängen, dass zwischen "objektivem" Grundstückwert und
Vertragspreis ein offensichtliches, in die Augen springendes Missverhältnis
besteht. Dies ist namentlich bei (Ver-)Kaufsgeschäften unter nahestehenden
Personen oder Gesellschaften der Fall, wo die Möglichkeit eines
"echten" Preisvergleichs an sich fehlt. Das offensichtliche
Missverhältnis zwischen vereinbarter Leistung und Verkehrswert des Grundstücks
im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses stellt (nur, aber immerhin) ein Indiz für
die fehlende rechtsgeschäftliche Bedeutung der Preisvereinbarung dar. Die
Praxis nimmt aus Gründen der Rechtssicherheit ein solches offensichtliches
Missverhältnis erst dort an, wo der Unterschiedsbetrag zwischen Verkehrswert
und vereinbartem Kaufpreis mindestens 25 % (vom Verkehrswert) ausmacht.
Erreicht der vertraglich vereinbarte Kaufpreis somit weniger als 75 % des
Verkehrswerts, ist anstelle dieses vereinbarten Kaufpreises der Verkehrswert
als Erwerbspreis einzusetzen (
Felix
Richner
et al.,
§ 220 N. 101 ff.;
BGr, 18. März 2021, 2C_785/2020, E. 2.5.4; BGr, 29. Januar
2020, 2C_1081/2018, E. 2.2; BGr, 21. Februar 2005, 2A.9./2004, E. 4.2).
Indessen lässt sich hinsichtlich der Quantifizierung des erforderlichen
Unterschieds zwischen Verkaufspreis und Markt- bzw. Verkehrswert keine
allgemein gültige Aussage machen. Vielmehr muss das Vorliegen eines
offensichtlichen Missverhältnisses jeweils im konkreten Fall unter
Berücksichtigung aller Umstände geprüft werden, ohne dass allein auf pauschale
Ansätze oder auf eine starre Prozentregel abzustellen ist (VGr, 15. März
2023, SB.2022.00072, E. 2.3; VGr, 2. Oktober 2013, SB.2013.00088, E. 2.2).
2.4
Zur
Ermittlung, ob bei einem Geschäft unter Nahestehenden ein Missverhältnis
zwischen vereinbarter Leistung und dem objektiven Grundstückwert besteht, ist
der Verkehrswert der Liegenschaft nach objektiven Grundsätzen zu bestimmen.
Abweichend von der Steuereinschätzung für die Staats- und allgemeinen
Gemeindesteuern, bei denen die "Verkehrswerte" von Liegenschaften im
Interesse einer rationellen Veranlagung aufgrund einer generellen Richtlinie
als "Formelwerte" festgesetzt werden (vgl. Weisung des Regierungsrats
an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung
der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009), müssen
diese bei der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer – wie auch bei der
Erbschafts- und Schenkungssteuer – individuell nach anerkannten
Bewertungsgrundsätzen geschätzt werden. Der Verkehrswert eines Vermögensobjekts
im Allgemeinen und einer Liegenschaft im Besonderen entspricht dabei dem Preis,
der dafür nach dessen rechtlichen Gegebenheiten und dessen tatsächlichen
Eigenschaften im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag
mutmasslich zu erzielen wäre (VGr, 9. Juli 2003, SR.2003.00002, E. 2. b;
RB 1991 Nr. 47 mit Hinweisen
).
Der Verkehrswert ist aufgrund einer Schätzung zu
ermitteln, wobei ein Ermessensspielraum besteht, welcher zu Abweichungen bei
der Schätzung führen kann (
Felix
Richner
et al.,
§ 220 N. 103).
Für die Bestimmung des Verkehrswerts von unüberbautem Land steht die
Vergleichsmethode im Vordergrund, die den Landwert nach den Preisen ermittelt,
die für möglichst nahe gelegene, ähnliche und stichtagsnah gehandelte
Grundstücke bezahlt worden sind. Als Vergleichsobjekte tauglich sind
hauptsächlich Liegenschaften, die vor dem Stichtag den Eigentümer gewechselt
haben und mit Bezug auf Lage, Form, Zonenzugehörigkeit und Erschliessungsgrad
nahezu gleiche oder doch weitgehend ähnliche Eigenschaften wie die zu
schätzende Parzelle aufweisen (BGE 122 I 168, E. 3a; VGr, 10. Februar
2015, SB. 2014, 00064, E. 3.3.1;
Felix
Richner
et al.,
§ 220 N. 160 ff.).
In Würdigung der Vor- und Nachteile, die dem Schätzungsobjekt im Vergleich zu
den hinzugezogenen Handänderungen innewohnen, ist innerhalb des durch sie
abgesteckten Preisrahmens sein Wert zu schätzen. Bei solchen Schätzungen
ergeben sich zwangsläufig Schätzungsunschärfen. Bei aller Sorgfalt bleibt eine
Schätzung stets eine Schätzung, die sich mathematisch nicht beweisen lässt.
Vielmehr bewegt sich der geschätzte Verkehrswert immer in einer gewissen
Bandbreite, die vom Schätzungsobjekt abhängig ist. Bei gängigen Grundstücken
mit entsprechend grossem Markt wird die Bandbreite regelmässig enger sein als
bei einem aussergewöhnlichen Objekt (
Felix
Richner
et al.,
§ 220 N. 134 f.).
3.
3.1
Die
Vorinstanz erwog, die Untersuchung der Kaufpreisvereinbarung auf deren
rechtsgeschäftliche Bedeutung sei aufgrund des Nahestehendenverhältnisses
zwischen der Pflichtigen und der B AG nicht zu beanstanden. Richtigerweise
habe die Beschwerdeführerin hierfür die Vergleichsmethode angewandt. Hingegen
sprach die Vorinstanz allen vier von der Beschwerdeführerin aufgeführten
Vergleichsobjekten die Vergleichstauglichkeit ab, da es sich entweder um
Arrondierungskäufe (Vergleichsgrundstücke Nr. 1 und Nr. 2) handelte
oder weil die Handänderungen erst nach dem massgeblichen Bewertungsstichtag
erfolgt sind (Vergleichsgrundstücke 3 und 6).
Mangels geeigneter Vergleichsobjekte zog die Vorinstanz zur
Ermittlung des Verkehrswerts des fraglichen Grundstücks eine
Verkehrswertschätzung der F AG sowie die vom Statistischen Amt des Kantons
Zürich (nachfolgend Statistisches Amt Zürich) kommunizierten Bodenpreise bei.
Ferner berücksichtigte die Vorinstanz fünf weitere Handänderungen in D in den
Jahren 2011 und 2015, welche die Beschwerdeführerin zwecks Verifizierung der
vom Statistischen Amt Zürich kommunizierten Bodenpreise geprüft hatte. In der
Folge gelangte sie zum Schluss, der von der Beschwerdeführerin ermittelte
Verkehrswert von Fr. … pro m
2
sei nicht haltbar. Der Wert lasse
sich nicht durch vergleichbare Handänderungen stützen und verschiedene Aspekte
sprächen für einen tieferen Wert. Damit sei im Zusammenhang mit dem
streitbetroffenen Grundstück von einem Preis von maximal Fr. … pro m
2
auszugehen. Da der Pflichtige das Grundstück für Fr. … pro m
2
veräussert habe, werde der Mindestpreis von Fr. … pro m
2
nicht
unterschritten, womit ein offensichtliches Missverhältnis zwischen vereinbarter
Leistung und Verkehrswert des Grundstücks grundsätzlich zu verneinen sei. Im
Ergebnis sei damit für die Grundstückgewinnsteuer-Veranlagung auf den
beurkundeten Kaufpreis abzustellen.
Nach Ansicht der Vorinstanz resultiert auch unter
Berücksichtigung der späteren Nutzung des streitbetroffenen Grundstücks kein
höherer Landwert, der für Grundstückgewinnsteuerzwecke zu berücksichtigen
gewesen wäre. Da die Pflichtige selbst das Grundstück im Jahr 2009 für Fr. …
pro m
2
erworben und den in der Wohnzone liegenden Teil im Jahr 2011
für Fr. … pro m
2
verkauft habe, könne ihr auch nicht
vorgeworfen werden, bewusst ein mögliches Missverhältnis in Kauf genommen zu
haben.
3.2
Die
Beschwerdeführerin rügt die Anwendung untauglicher Schätzungsmethoden durch die
Vorinstanz, wobei sie die Vergleichsmethode jedoch ebenfalls als korrekt für
die Verkehrswertermittlung im konkreten Fall erachtet. Hingegen macht sie
diesbezüglich geltend, die von ihr aufgeführten Grundstücke seien durchaus
vergleichstauglich. So sei bei den Arrondierungskäufen den die Vergleichbarkeit
mindernden Eigenschaften mittels Abschlägen und Priorisierungen Rechnung
getragen worden, was gesamthaft zu einer Glättung der einzelnen Verkehrswerte
geführt habe. Die berücksichtigten Grundstücke würden in ihrer Gesamtheit
eindeutig die Tendenz eines höheren Verkehrswerts zeigen.
Die Verkehrswertschätzung der F AG weise für eine
baurechtsbelastete Liegenschaft in D einen Preis von Fr. … pro m
2
aus, doch habe die Vorinstanz hieraus keine Schlüsse gezogen. Aus den im
Gutachten zitierten Marktdaten der G AG könne hingegen nichts abgeleitet
werden, da die Angaben zu unverbindlich seien. Die Aussagekraft der Daten des Statistischen
Amts Zürich sei sogar gemäss dem Amt selbst zu relativieren. Somit erwiesen
sich beide durch die Vorinstanz subsidiär beigezogenen Schätzungsmethoden als
untauglich. Die Festsetzung des Durchschnittspreises durch die Vorinstanz sei
somit willkürlich erfolgt.
Hinzu komme, dass dem Alleinaktionär der Pflichtigen
fachmännische Kompetenzen im Immobilienmarkt zuzuschreiben seien. Die
Heranziehung eines offensichtlich falschen Wertes bei gleichzeitiger
Unterlassung der Einholung einer verbindlichen Auskunft bei den zuständigen
Steuerbehörden verwehre der Pflichtigen ihre Schutzwürdigkeit. Es wäre ihr
sodann freigestanden, einen verbindlichen Vorbescheid über die Anwendbarkeit
der durch das Statistische Amt Zürich publizierten Werte einzuholen. Die
Bodenpreise in der Gemeinde D während der Haltedauer 2009–2019 hätten sich
verdoppelt. Erschwerend komme hinzu, dass die Pflichtige das Grundstück im Jahr
2009 sehr günstig habe erwerben können, obschon ein Teil Wohnbauland umfasst
habe. Der günstige Preis erkläre sich augenscheinlich dadurch, dass sich der
Veräusserer bereits seit längerer Zeit in Liquidation befand und somit mit
zunehmender Dauer ein gewisser Verkaufszwang bestand. Der Verkauf des
Grundstücks durch eine professionelle Grundstückeigentümerin ohne Not und ohne
Gewinnmarge nach etwa zehnjähriger Haltedauer sei nicht nachvollziehbar.
3.3
3.3.1
Die Parteien wie auch die Vorinstanz sind sich einig, dass zwischen der
Pflichtigen und dem Erwerber des Grundstücks (B) ein Nahestehendenverhältnis
besteht. Aus diesem Grund war unbestrittenermassen eine nähere Überprüfung des
vereinbarten Kaufpreises für das streitbetroffene Grundstück mittels der
Vergleichsmethode angezeigt. Zu überprüfen ist diesbezüglich zunächst, ob die
Vorinstanz die von der Beschwerdeführerin genannten Vergleichsgrundstücke zu
Recht als vergleichsuntauglich qualifiziert hat oder nicht.
3.3.2
Die Vergleichstauglichkeit sprach die
Vorinstanz zwei Arrondierungskäufen ab (Vergleichsgrundstück Nr. 1 und Nr. 2),
bei welchen ein Grundstück in D, das andere dagegen in der Nachbargemeinde H
lag. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung braucht das
Vergleichsgrundstück grundsätzlich nicht unbedingt im selben Quartier bzw. in
derselben Gemeinde zu liegen, sofern es hinsichtlich Lage, Umgebung,
Ausnützungsmöglichkeit usw. dem Schätzungsobjekt ähnlich ist. In der Regel lässt
sich selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau
schliessen. Sind hingegen nur wenige Kaufpreise bekannt, müssen diese besonders
sorgfältig untersucht werden und können nur zur Entschädigungsbestimmung
verwendet werden, wenn dem Vertragsabschluss nicht – wie etwa bei Verkäufen
unter Verwandten, Arrondierungskäufen oder ausgesprochenen Spekulationskäufen –
unübliche Verhältnisse zugrunde liegen (vgl. BGE 114 Ib 286, E. 7;
BGE 115 Ib 408 E. 2 c
)
).
Kaufpreise in Arrondierungsfällen dürfen nicht unbesehen als
Vergleichshandänderungen herangezogen werden, weil bei einem Arrondierungskauf
der Preis kaum je durch die
Marktverhältnisse als vielmehr durch die Interessen der beteiligten Parteien
bestimmt wird (vgl. Felix
Richner
et al.,
§ 220 N. 157;
VGr, 14. September 2022,
VR.2022.00001, E. 5.2.1). Bei den gegebenen Umständen – Aufzeigen von
einzig vier Vergleichsobjekten durch die Beschwerdeführerin, hiervon zwei
Arrondierungskäufe
– ist der Schluss der Vorinstanz nicht zu beanstanden, dass die betreffenden
Grundstücke nicht zu Vergleichszwecken geeignet sind. Hierfür spricht auch,
dass das Vergleichsgrundstück Nr. 1 bereits am 8. Juli 2013 und somit
rund sechs Jahre vor der streitbetroffenen Handänderung veräussert wurde (vgl.
Felix
Richner
et al.,
§ 220 N. 167).
Auch die in der Nachbargemeinde
gelegenen Vergleichsgrundstücke Nr. 3 und Nr. 6 wurden zu Recht als
vergleichsuntauglich erklärt. Die betreffenden Verkäufe fanden erst im April
bzw. im Juli 2020 und somit nach dem vorliegend massgeblichen Stichtag statt.
Solche Handänderungen sind abgesehen von einer möglichen Auskunft über eine bestehende
Preisentwicklung unbeachtlich, zumal sie dem Liegenschaftenhandel im
massgeblichen Zeitpunkt noch nicht bekannt waren (vgl.
Felix
Richner
et al.,
§ 220 N. 160a).
3.3.3
Die Beschwerdeführerin stellt die Vergleichsuntauglichkeit der von ihr
angerufenen Grundstücke selbst nicht substanziiert in Frage, führt sie in ihrer
Beschwerde doch aus: "Für sich genommen mag vielleicht keines dieser
Grundstücke vergleichstauglich und damit als Referenz für den massgeblichen
Verkehrswert heranzuziehen sein. […]" Aufgrund ihrer geringen Anzahl
können die Vergleichsgrundstücke auch nicht nach Vornahme von (in der
Beschwerdeschrift nicht näher begründeten) Abschlägen und Priorisierungen als
vergleichstauglich beurteilt werden. Wenn die Beschwerdeführerin diesbezüglich
geltend macht, es sei zumindest eine eindeutige Tendenz für einen höheren
Verkehrswert ersichtlich, was als Indiz massgebliche Bedeutung haben müsse,
verkennt sie, dass sie ein allfälliges offensichtliches Missverhältnis zwischen
dem von ihr geltend gemachten objektiven Verkehrswert und dem vereinbarten
Kaufpreis klar nachweisen muss. Dieser Nachweis ist ihr mit den besagten
Vergleichsgrundstücken nicht gelungen.
3.4
Für die
Eruierung des massgeblichen Verkehrswerts des in Frage stehenden Grundstücks
stützte sich die Vorinstanz weiter auf eine Verkehrswertschätzung der F AG
vom 28. April 2018. Für die darin bewertete baurechtsbelastete
Liegenschaft wurde ein Preis von gerundet Fr. … pro m
2
ausgewiesen. Zur Bestimmung des Verkehrswerts wurde unter anderem auf
Marktdaten der G AG für Gewerbe- und Industrieland in der Gemeinde D
abgestellt, gemäss welchen von einem Preis von Fr.  pro m
2
(im
Median) ausgegangen wird. Die Berücksichtigung der besagten
Verkehrswertschätzung sowie der darin angegebenen Marktdaten durch die
Vorinstanz erfolgte zu Recht, da mangels tauglicher Vergleichsobjekte subsidiär
zwangsläufig auf anderweitig geeignete Aspekte für die Verkehrswertbestimmung
abgestellt werden musste. Dass die Vorinstanz keine direkten Rückschlüsse aus
dem Preis der begutachteten Liegenschaft gezogen hat, ist insofern nachvollziehbar,
als dass das bewertete Grundstück einerseits baurechtsbelastet und andererseits
in einer anderen Zone (Industriezone I5) gelegen war. Das Abstellen auf einen
Medianwert – oder zumindest dessen Berücksichtigung als Indiz –, welcher nicht
bloss auf einem einzigen Grundstück beruht, erscheint für die vorliegende
Verkehrswertbestimmung zweckdienlicher, zumal die Vorinstanz für ihre
Entscheidfindung weitere Aspekte würdigte.
3.5
Zu
beurteilen bleiben weiter die durch das Statistische Amt Zürich kommunizierten
Bodenpreise. Die Pflichtige erhielt durch das Statistische Amt Zürich Auskunft
über fünf weitere Handänderungen in der Gemeinde D in der Zeit von 2011 bis
2019, bei welchen der durchschnittliche Preis Fr. … pro m
2
betragen
habe. Der Median habe bei Fr. … pro m
2
gelegen. Eine Prüfung
von vier Handänderungen im Jahr 2011 durch die Beschwerdeführerin ergab einen
durchschnittlichen Preis von Fr. … pro m
2
, bei einer
Handänderung im Jahr 2015 lag der Preis bei Fr. … pro m
2
. Allerdings
befanden sich sämtliche Grundstücke in der Industrie- und nicht wie vorliegend
in der Gewerbezone. Überdies bildeten die im Jahr 2011 veräusserten Grundstücke
Teil eines Gestaltungsplans, während der Verkauf im Jahr 2015 wiederum ein
Arrondierungskauf war. Wie den Erwägungen der Vorinstanz entnommen werden kann,
war sie sich bewusst, dass bei der Interpretation der Daten des Statistischen
Amts Zürich aufgrund der geringen Fallzahlen eine gewisse Zurückhaltung geboten
war. Die grundsätzliche Berücksichtigung der Zahlen im Sinne eines (weiteren)
Indizes ist vor diesem Hintergrund und bei der vorliegenden Ausgangslage
(fehlende repräsentative Vergleichsobjekte) jedoch nicht zu beanstanden. Eine
Ermessensüberschreitung durch die Vorinstanz ist zu verneinen.
3.6
Der durch
die Beschwerdeführerin gegenüber der Vorinstanz vorgebrachte Vorhalt der
Willkür ist unhaltbar.
Willkürlich
ist eine Schätzung dann, wenn sie sich nach den Akten als geradezu unmöglich
oder als sachlich nicht begründbar erweist (VGr, 22. Februar 2023,
SR.2022.00025, SR. 2022.00026, E. 2.2; VGr, 30. März 2022,
SB.2022.00003, E. 2.1; VGr, 16. April 2014, SB.2013.00159, E. 4.1
mit Hinweisen).
Die von der Vorinstanz vorgenommene
Verkehrswertermittlung für das in Frage stehende Grundstück erweist sich als
sorgfältig und rechtmässig. Ein Missbrauch des Ermessens ist nicht auszumachen.
Der Beschwerdeführerin ist es dagegen nicht gelungen, einen Nachweis für den
von ihr geltend gemachten Verkehrswertpreis zu erbringen. Insbesondere erweist
sich die Aussage, wonach sich die (hinsichtlich der Lage und Zone nicht näher
bezeichneten) Bodenpreise in der Gemeinde D in der Zeit von 2009 bis 2019
verdoppelt hätten, als unbelegte Behauptung.
3.7
Entgegen
den Vorbringen der Beschwerdeführerin war die Pflichtige auch nicht aufgrund
einer gesetzlichen Pflicht gehalten, im Vorfeld des Vertragsabschlusses über
den Grundstückkauf eine verbindliche Auskunft über die ortsüblichen
Grundstückpreise bei der zuständigen Steuerbehörde einzuholen. Eine solche
Pflicht bestand auch hinsichtlich eines verbindlichen Vorbescheids über die
Anwendbarkeit der durch das statistische Amt Zürich publizierten Bodenpreise
nicht. Vielmehr stand den Vertragsparteien eine preislich wohlfeile Gestaltung
des Grundstückgeschäfts frei, unter dem Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs. Die
Ausnützung einer günstigen Gelegenheit anlässlich des Grundstückerwerbs im Jahr
2009 kann der Pflichtigen ebenfalls nicht vorgeworfen werden.
3.8
Die
Festsetzung eines durchschnittlichen Verkehrswertpreises auf Fr. … pro m
2
ist nach dem Gesagten zu bestätigen. Der beurkundete Kaufpreis von Fr. …
pro m
2
steht somit nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis
zum ermittelten Verkehrswert. Anderweitige Anhaltspunkte, dass dem vereinbarten
Kaufpreis keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zukommt, sind vorliegend nicht
ersichtlich. Für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ist somit auf den
zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis in Höhe von Fr. …
abzustellen.
Unter diesen Umständen kann offengelassen werden, wie die
Sachlage zu beurteilen wäre, wenn der für ein offensichtliches Missverhältnis
massgebliche Schwellenwert von 25 % bei der Kaufpreisfestsetzung
unterschritten worden wäre. Die Sache erweist sich nach dem Gesagten überdies
als spruchreif, weshalb kein Anlass für eine Rückweisung zur Neubeurteilung an
die Vorinstanz besteht.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen.
4.
4.1
Bei diesem Verfahrensausgang sind die
Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in
Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG).
4.2
4.2.1
Die Beschwerdeführerin wird zudem
verpflichtet, der Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 152
und § 212 StG bzw. § 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152,
§ 153 Abs. 4 und § 213 StG). Nach § 17 Abs. 2 VRG kann
die unterliegende Partei oder Amtsstelle im Verfahren vor Verwaltungsgericht zu
einer angemessenen Entschädigung für die Umtriebe ihres Gegners verpflichtet
werden, wenn a) die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sachverhalte und
schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines
Rechtsbeistands rechtfertigte, oder b) ihre Rechtsbegehren oder
angefochtene Anordnung offensichtlich unbegründet waren.
4.2.2
Die angemessene Entschädigung
ist nach pflichtgemässem Ermessen festzusetzen (vgl. RB 1998 Nr. 8). Zu
beachten ist allerdings § 8 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts
vom 3. Juli 2018 (GebV VGr). Gestützt darauf ist die Parteientschädigung
nach der Bedeutung der Streitsache, der Schwierigkeit des Falls, dem
Zeitaufwand und den Auslagen zu bemessen. Ein unnötiger oder geringfügiger
Aufwand wird nicht ersetzt.
4.2.3
Einem bestimmten oder
bestimmbaren Streitwert trägt die 2. Kammer des Verwaltungsgerichts in
langjähriger Praxis bei einer vertretenen Partei durch Heranziehung der
Verordnung des Obergerichts über die Anwaltsgebühren vom 8. September 2010
(AnwGebV) Rechnung. Die nach dem dort in § 4 Abs. 1 festgelegten
Tarif berechnete Grundgebühr wird für das Beschwerdeverfahren in der Regel auf
ein Drittel herabgesetzt (VGr, 11. November 2020, SB.2020.00088, E. 5;
VGr, 21. Mai 2003, SB.2002.00103 und SB.2002.00104, E. 5b,
veröffentlicht in ZStP 2003, 361), wobei die so ermittelte Entschädigung
bei Vorliegen besonderer Umstände um höchstens die Hälfte über- oder
unterschritten werden kann. Hat das Verwaltungsgericht auch über die
Parteientschädigung für das Verfahren vor dem Steuerrekursgericht zu befinden,
wird diese in der Regel auf zwei Drittel der Grundgebühr bzw. auf das Doppelte
der Entschädigung für das verwaltungsgerichtliche Verfahren festgelegt (VGr,
11. November 2020, SB.2020.00088; VGr, 26. August 2020,
SB.2020.00066, E. 5.2.3), sodass gesamthaft eine volle Entschädigung
geschuldet ist. Diese Aufteilung berücksichtigt, dass die Vertretung im ersten
gerichtlichen Verfahren in der Regel deutlich aufwändiger ist.
4.2.4
Der Beizug eines Rechtsanwalts
durch die Beschwerdegegnerin war vorliegend gerechtfertigt, weshalb eine
Parteientschädigung geschuldet ist. Das blosse Abstellen auf den Streitwert
würde jedoch zu einer unverhältnismässig hohen Parteientschädigung führen. Es
gilt auch zu berücksichtigen, dass die Parteientschädigung für das
verwaltungsgerichtliche Verfahren in einem angemessenen Verhältnis zu jener für
das steuerrekursgerichtliche Verfahren stehen soll. Das Steuerrekursgericht hat
die Parteientschädigung auf Fr. 8'300.- (inkl. Mehrwertsteuer) festgelegt,
was unangefochten blieb. Da das Verwaltungsgericht grundsätzlich davon ausgeht,
dass die Vertretung für das erstinstanzliche Verfahren etwa doppelt so
aufwendig ist, rechtfertigt es sich, die Parteientschädigung für das
verwaltungsgerichtliche Verfahren auf Fr. 4'500.- (gerundet, inkl.
Mehrwertsteuer) festzulegen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde SB.2023.00063 betreffend Grundstückgewinnsteuer wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  13'700.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.        70.--
Zustellkosten,
Fr.  13'770.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet,
der Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von
Fr. 4'500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen
Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Steuerrekursgericht;
c)    das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;
d)    die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV).