zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00646 · 2023-03-23 · de

Baubewilligung | Geplante Aufstockung des Gebäudes G (inventarisiertes Gebäude). [Sowohl gegen die Baubewilligung betreffend Aufstockung des Gebäudes G als auch gegen die Genehmigung des Unterschutzstellungsvertrags zwischen der Bauherrin und der Stadt Zürich - in welchem die hier infrage stehende Baueingabe vorbehalten worden war - war rekurriert worden. Das Baurekursgericht kam zum Schluss, der Genehmigungsbeschluss des Stadtrats betreffend die Unterschutzstellung sei aufzuheben, ebenso die unter der Bedingung der rechtskräftigen Unterschutzstellung erteilte Baubewilligung. Hiergegen gelangte die Bauherrin an das Verwaltungsgericht.] Die grundsätzliche Schutzwürdigkeit des Gebäudes G als bedeutender Zeuge der Kinoarchitektur ist unumstritten (E. 6.1). Strittig ist der Schutzumfang und insbesondere die Frage der Vereinbarkeit einer Aufstockung mit dem grundsätzlichen Anliegen des Erhalts des Gebäudes als Zeuge und prägendes Objekt. Das öffentliche Interesse am Bestandeserhalt des wertvollen Gebäudekomplexes ist gross. Mit dem angefochtenen Beschluss wurde dieser daher zu Recht grundsätzlich unter Schutz gestellt, und mit dem festgelegten Schutzumfang bleibt das Gebäude bestehen. Erheblich zu relativieren ist das Interesse an der Wahrung des aktuellen Erscheinungsbilds des Gebäudekomplexes bzw. an der Beibehaltung von Profil und Volumen mit einem prinzipiellen Verbot einer Aufstockung. Denn das Gebäude wird aufgrund der eingetretenen baulichen Entwicklung von den umliegenden Bauten optisch weitgehend "erdrückt". Sodann stellt seine Dreigeschossigkeit kein massgebliches Element im Zusammenhang mit dem Situationswert dar (E. 6.2 f.). Eine umfassende Unterschutzstellung des Gebäudes, einhergehend mit der Unzulässigkeit einer Aufstockung, erweist sich vorliegend als unverhältnismässig: Mit der geplanten Aufstockung lässt sich das höhenmässige Ungleichgewicht zu den umliegenden Bauten beheben, wobei erkennbar bleibt, dass das Neue eine Aufbaute auf dem ursprünglichen Flachdach ist.Die geplante Aufbaute führt sodann zu einer städtebaulichen Aufwertung des bestehenden Gebäudes. Unter zusätzlicher Berücksichtigung des allgemeinen öffentlichen Interesses an baulicher Verdichtung und des privaten an einer verbesserten Grundstückausnutzung überwiegt das öffentliche Interesse an der vorgesehenen baulichen Weiterentwicklung das Interesse an einer umfassenden Bewahrung der aktuellen Situation (E. 7, insbesondere 7.5 f.).Gutheissung und Rückweisung im Sinn der Erwägungen.(Abweichende Meinung der Kammerminderheit und der Gerichtsschreiberin)

Zürich Verwaltungsgericht 23.03.2023 VB.2022.00646
Zurich Verwaltungsgericht 23.03.2023 VB.2022.00646
Zurigo Verwaltungsgericht 23.03.2023 VB.2022.00646

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00646
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Geschäftsnummer:
VB.2022.00646
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.03.2023
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Geplante Aufstockung des Gebäudes G (inventarisiertes Gebäude).
[Sowohl gegen die Baubewilligung betreffend Aufstockung des Gebäudes G als auch gegen die Genehmigung des Unterschutzstellungsvertrags zwischen der Bauherrin und der Stadt Zürich - in welchem die hier infrage stehende Baueingabe vorbehalten worden war - war rekurriert worden. Das Baurekursgericht kam zum Schluss, der Genehmigungsbeschluss des Stadtrats betreffend die Unterschutzstellung sei aufzuheben, ebenso die unter der Bedingung der rechtskräftigen Unterschutzstellung erteilte Baubewilligung. Hiergegen gelangte die Bauherrin an das Verwaltungsgericht.]
Die grundsätzliche Schutzwürdigkeit des Gebäudes G als bedeutender Zeuge der Kinoarchitektur ist unumstritten (E. 6.1).
Strittig ist der Schutzumfang und insbesondere die Frage der Vereinbarkeit einer Aufstockung mit dem grundsätzlichen Anliegen des Erhalts des Gebäudes als Zeuge und prägendes Objekt. Das öffentliche Interesse am Bestandeserhalt des wertvollen Gebäudekomplexes ist gross. Mit dem angefochtenen Beschluss wurde dieser daher zu Recht grundsätzlich unter Schutz gestellt, und mit dem festgelegten Schutzumfang bleibt das Gebäude bestehen. Erheblich zu relativieren ist das Interesse an der Wahrung des aktuellen Erscheinungsbilds des Gebäudekomplexes bzw. an der Beibehaltung von Profil und Volumen mit einem prinzipiellen Verbot einer Aufstockung. Denn das Gebäude wird aufgrund der eingetretenen baulichen Entwicklung von den umliegenden Bauten optisch weitgehend "erdrückt". Sodann stellt seine Dreigeschossigkeit kein massgebliches Element im Zusammenhang mit dem Situationswert dar (E. 6.2 f.).
Eine umfassende Unterschutzstellung des Gebäudes, einhergehend mit der Unzulässigkeit einer Aufstockung, erweist sich vorliegend als unverhältnismässig: Mit der geplanten Aufstockung lässt sich das höhenmässige Ungleichgewicht zu den umliegenden Bauten beheben, wobei erkennbar bleibt, dass das Neue eine Aufbaute auf dem ursprünglichen Flachdach ist. Die geplante Aufbaute führt sodann zu einer städtebaulichen Aufwertung des bestehenden Gebäudes. Unter zusätzlicher Berücksichtigung des allgemeinen öffentlichen Interesses an baulicher Verdichtung und des privaten an einer verbesserten Grundstückausnutzung überwiegt das öffentliche Interesse an der vorgesehenen baulichen Weiterentwicklung das Interesse an einer umfassenden Bewahrung der aktuellen Situation (E. 7, insbesondere 7.5 f.).
Gutheissung und Rückweisung im Sinn der Erwägungen.
(Abweichende Meinung der Kammerminderheit und der Gerichtsschreiberin)
Stichworte:
AUFSTOCKUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
DENKMALSCHUTZ
DENKMALSCHUTZOBJEKT
INTERESSENABWÄGUNG
KINOARCHITEKTUR
KINOGEBÄUDE
SCHUTZWÜRDIGKEIT
ZEUGENEIGENSCHAFT
Rechtsnormen:
Zus. 207 PBG
§ 205 PBG
§ 207 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2022.00646
Urteil
der 1. Kammer
vom
23. März 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
C
und weitere 9 Beschwerdeführende, vertreten durch C,
Zürcher
Heimatschutz ZVH,
vertreten durch RA D,
E,
weitere 6 Beschwerdeführende und Organisation O, vertreten durch RA F,
Beschwerdegegnerschaft,
und
1.       Bausektion
der Stadt Zürich,
2.       Stadtrat
von Zürich, vertreten durch das Hochbaudepartement der Stadt Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Die Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich bewilligte
der A AG mit Beschluss vom 9. November 2021 die Aufstockung des Gebäudes G
– ein ehemaliges Kinogebäude – an der H-Strasse 01 in Zürich. Mit
Beschluss vom 9. Februar 2022 genehmigte der Stadtrat von Zürich den
Vertrag vom 26. Oktober 2021 zwischen der A AG und der Stadt Zürich
über die Unterschutzstellung des Gebäudekomplexes G.
II.
Gegen die am 9. November 2021 erteilte
Baubewilligung rekurrierten C mit neun weiteren Personen, E mit sieben weiteren
Personen sowie der Zürcher Heimatschutz (ZVH) an das Baurekursgericht mit dem
Hauptantrag, die Baubewilligung aufzuheben.
Gegen die Vertragsgenehmigung vom 9. Februar 2022
rekurrierten C, E mit sieben weiteren Personen sowie der ZVH an das Baurekursgericht.
Die Rekurse richteten sich wesentlich gegen die im Schutzvertrag vorgesehene
Möglichkeit zur projektbezogenen oberirdischen Volumenvergrösserung des
bestehenden Gebäudekomplexes.
Mit Entscheid vom 23. September 2022 vereinigte das
Baurekursgericht die sechs Verfahren, hiess die Rekurse gut und hob den
Beschluss der Bausektion des Stadtrats vom 9. November 2021 (Bauentscheid)
sowie den Beschluss des Stadtrats vom 9. Februar 2022 (Genehmigung des
Schutzvertrags) auf.
III.
Dagegen erhob die A AG am 26. Oktober 2022
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich mit dem Antrag, den
Rekursentscheid ersatzlos aufzuheben und die Sache zur Beurteilung der im
Rekursverfahren ungeprüft gebliebenen Rügen an das Baurekursgericht zurückzuweisen,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST zulasten der
Beschwerdegegner.
Das Baurekursgericht beantragte am 3. November 2022
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der ZVH ersuchte am 29. November
2022 um Beschwerdeabweisung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST
zulasten der Beschwerdeführerin. C beantragte am 30. November 2022, die
Beschwerde abzulehnen, eventuell die Sache an das Baurekursgericht
zurückzuweisen. Die Bausektion des Stadtrats verzichtete gleichentags auf
Stellungnahme. Das Hochbaudepartement beantragte am 1. Dezember 2022, die
Beschwerde gutzuheissen. Am gleichen Datum ersuchten die Beschwerdegegner 8–14
um Beschwerdeabweisung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST
zulasten der Beschwerdeführerin. Diese reichte am 21. Dezember 2022 die
Replik ein, unter Bekräftigung der gestellten Anträge. Mit Eingabe vom 21. Dezember
2022 äusserte sich erneut das Hochbaudepartement und am 30. Dezember 2022 C.
Mit Eingaben vom 30. Januar bzw. 1. Februar 2023 verzichteten der ZHV
und die Beschwerdegegner 8–14 unter Festhaltung an ihren Anträgen auf eine
Duplik.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Das
streitbetroffene Grundstück der Beschwerdeführerin Kat.-Nr. 02 an der H-Strasse 01
liegt in der Quartiererhaltungszone 5a (WA 0%) gemäss Bau- und Zonenordnung der
Stadt Zürich. Darauf befindet sich das in den Jahren 1923/1924 erbaute Kino-
und Geschäftsgebäude "G" (früher "I"). Seit 2010 ist der
Kinobetrieb eingestellt. Der Gebäudekomplex ist im Inventar der kunst- und
kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufgeführt. Zudem
figuriert es im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS).
Geplant ist die Aufstockung des (Flachdach-)Gebäudes um zwei
gegenüber der aktuellen Fassade rückversetzte Stockwerke; die Aufstockung soll
in Form einer verglasten Metallkonstruktion erfolgen und der Sockelbau im
äusseren Erscheinungsbild bestehen bleiben. Die entsprechende Baubewilligung
erging am 9. November 2021 unter dem Vorbehalt der rechtskräftigen formellen
Unterschutzstellung.
2.2
Mit
Beschluss vom 9. Februar 2022 genehmigte der Stadtrat von Zürich den
Vertrag vom 26. Oktober 2021 zwischen der Beschwerdeführerin und der Stadt
Zürich über die Unterschutzstellung, den Umbau und die Renovation des Gebäudes G.
Gemäss diesem Vertrag darf das Schutzobjekt weder durch Änderungen noch durch
Unterhaltsarbeiten in seinem kunst- und kulturhistorischen Charakter
beeinträchtigt werden. Die Erstellung zusätzlicher ober- oder unterirdischer Bauten
auf dem Grundstück sowie die ober- oder unterirdische Volumenvergrösserung des
Gebäudes ist ausgeschlossen. Dabei bleibt jedoch die Baueingabe vom 18. Februar
2021 (S. 4 Abs. 6, S. 5 Abs. 1) vorbehalten, also namentlich die
umstrittene Aufstockung.
2.3
Die Vorinstanz
gelangte im Rekursentscheid zur Auffassung, dass mit der Aufstockung in sehr
weitgehender Weise in die Eigenschaften des Schutzobjekts, insbesondere in sein
äusseres Erscheinungsbild, eingegriffen werde. Damit werde das Schutzziel des
möglichst ungeschmälerten Erhalts erheblich beeinträchtigt. Überwiegende
Interessen, welche dies rechtfertigen würden, seien nicht gegeben. Damit
erweise sich der Schutzumfang, welcher die Aufstockung zulasse, als
unrechtmässig. Demzufolge sei der Genehmigungsbeschluss des Stadtrats vom 9. Februar
2022 betreffend die Unterschutzstellung aufzuheben. Sodann sei die
Baubewilligung vom 9. November 2021 unter der Bedingung der
rechtskräftigen Unterschutzstellung erteilt worden. Die Nichterfüllung dieser
Bedingung führe somit auch zur Aufhebung der Baubewilligung. Die Nachbarrekurse
und die Rekurse des ZVH wurden deshalb gutgeheissen, ohne dass sich das Baurekursgericht
mit den Rekursen gegen die erteilte Baubewilligung materiell zu befassen hatte.
2.4
Nach
Auffassung der Beschwerdeführerin beeinträchtigt die geplante Aufstockung den
schutzwürdigkeitsbegründenden Wert des bestehenden Gebäudes entgegen dem Baurekursgericht
nicht. Vielmehr würde der Schutzstatus dadurch noch verstärkt. Die Beschwerdeführerin
betont eine gelungene Qualität der geplanten Aufstockung: Ohne sich anzubiedern
oder sich in den Vordergrund zu drängen, vermöge sie die Merkmale des
Schutzobjekts zu unterstreichen. Der Charakter des Gebäudes werde dabei
uneingeschränkt bewahrt. Das vom Baurekursgericht vertretene Bauverbot sei
folglich unverhältnismässig und missachte die Gemeindeautonomie. Mit dem
vorliegenden Projekt sei in Zusammenarbeit mit den Behörden eine Lösung
erarbeitet worden, welche die Anliegen des Denkmalschutzes, des Städtebaus und
der Bauherrschaft habe in Einklang bringen können.
In formeller Hinsicht rügt die Beschwerdeführerin eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs und eine ungenügende Sachverhaltsabklärung
seitens des Baurekursgerichts. Zudem sei durch das Verwaltungsgericht ein
Augenschein durchzuführen.
3.
3.1
Bezüglich
der von der Beschwerdeführerin beantragten Durchführung eines Augenscheins ist
festzuhalten, dass die Anordnung eines Augenscheins im pflichtgemässen Ermessen
der zuständigen Behörde steht. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die
tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,
23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist
insbesondere dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und
anzunehmen ist, die Parteien vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und
Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beizutragen. Es ist zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen
Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem
vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit
ausreichender Deutlichkeit ergibt (BGr, 9. Juni 2020, 1C_368/2019,
E. 2 mit Hinweis; VGr, 5. Mai 2022, VB.2021.00432, E. 3, und
26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).
Die Vorinstanz hat am 13. Juli 2022 im Beisein der
Parteien einen Abteilungsaugenschein durchgeführt und diesen mittels Protokoll
und Fotografien dokumentiert. Daraus sowie aus den übrigen Akten geht der
Sachverhalt hinreichend hervor; auf einen Augenschein ist zu verzichten.
3.2
Da der
Sachverhalt ausreichend erstellt ist, erweist sich auch die Rüge der Beschwerdeführerin,
wonach die Vorinstanz weitergehende Untersuchungen hätte vornehmen müssen, als
unbegründet.
Entgegen der Beschwerdeführerin stellt es schliesslich keine
Verletzung des von Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom
18. April 1999 (BV) gewährleisteten Anspruchs auf rechtliches Gehör dar,
dass sich die Vorinstanz nicht mit allen Argumenten des Beschwerdeführers im
Detail auseinandersetzte: Eine (Rechtsmittel-)Behörde muss sich nicht mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen
ausdrücklich abhandeln, sondern kann sich auf die wesentlichen Punkte
beschränken. Der Begründungspflicht ist Genüge getan, wenn sich die Betroffenen
über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis
der Sache an die höhere Instanz weiterziehen können. In diesem Sinn müssen wenigstens
kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten
lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (VGr, 8. April 2021,
VB.2020.00660, E. 4.2 mit Hinweisen). Diese Anforderungen hat die
Vorinstanz erfüllt.
4.
4.1
Als
Schutzobjekte fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c
des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
unter anderem
Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige
Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen
Epoche erhaltungswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich
mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung in Betracht. Weiter
besagt lit. f derselben Bestimmung, dass wertvolle Park- und
Gartenanlagen, Bäume, Baumbestände, Feldgehölze und Hecken ebenso erhaltenswert
sind. Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger
Zeuge" zu qualifizieren ist oder es seine Umgebung "wesentlich
mitprägt", kommt allfällig vorhandenen Fachgutachten eine massgebliche
Bedeutung zu (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00287, E. 4.1; VGr,
24. Februar 2010, VB.2009.00270, E. 3; VGr, 10. Dezember 2008,
VB.2008.00404, E. 3.1.2, je mit Hinweisen). In der Praxis werden diese
beiden Eigenschaften auch als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl.
Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen
2008, S. 139). Die Schutzwürdigkeit kann sich im Übrigen auch aus dem
Zusammenspiel von Eigenwert und Situationswert eines infrage stehenden Objekts
ergeben (VGr, 19. Februar 2003, VB.2002.00295, E. 3; RB 1997
Nr. 73).
4.2
Die
Bejahung der Schutzwürdigkeit führt nicht zwingend zur Anordnung von
Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann,
wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu
gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen
(RB 1992 Nr. 62; eingehend auch VGr, 9. Juli 2015,
VB.2014.00603, E. 3).
5.
5.1
Das
Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des vorinstanzlichen Entscheids
lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der
Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe
als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem
Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den
Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung
begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, und
17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).
5.2
Bei der
Beurteilung, ob eine Baute oder Anlage i.
S
.
v.
§ 203 lit. c PBG als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltenswürdig ist
oder die Landschaft oder Siedlungen wesentlich mitprägt, steht der Gemeinde
ebenso ein erheblicher Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu wie bei der
Festsetzung des konkret erforderlichen Umfangs einer
Unterschutzstellungsmassnahme (vgl. BGr, 21. Februar 2014, 1C_595/2013 und
1C_596/2013, E. 4.1.1 f.; Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.
Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 N. 85).
5.3
Hat die
Behörde allerdings ihren Beurteilungsspielraum nicht wahrgenommen bzw. einen
strittigen Punkt nicht begründet, fehlt es an der Möglichkeit, sich mit ihren
Argumenten auseinanderzusetzen. Dann kann das Baurekursgericht entsprechend der
gesetzlichen Regelung eigenes Ermessen ausüben (vgl. VGr, 23. März 2017,
VB.2016.00374, E. 3.3).
In diesem Sinn macht die Beschwerdegegnerschaft geltend,
im Beschluss des Stadtrats sei nicht dargelegt worden, inwiefern die
vorgesehene Aufstockung in Form einer gläsernen Krone mit den Schutzinteressen
vereinbar sei. Schon aus diesem Grund stelle der Rekursentscheid entgegen der Beschwerdeführerin
keine Verletzung der Gemeindeautonomie dar. Indessen hat sich die Stadt Zürich im
Schutzentscheid durchaus mit den Interessen am Erhalt der Liegenschaft
auseinandergesetzt und ihre Auffassung zudem i
n
der Rekursantwort ergänzend begründet, was gemäss Rechtsprechung zulässig ist
(VGr, 10. November 2022, VB.2022.00034, E. 6.1, und 14. März
2007, VB.2006.00532, E. 2.2).
Es bleibt damit bei der oben (E. 5.2)
dargestellten eingeschränkten Kognition des Baurekursgerichts.
6.
6.1.1
Das städtische Amt für Städtebau hat die Schutzwürdigkeit des Gebäudes
unter Beizug der J GmbH abgeklärt (Gutachten vom 21. Januar 2019). Im
Fazit bezeichnet das Gutachten das im Jahr 1924 vollendete streitbetroffene
Objekt als vermutlich erstes Gebäude in Zürich, an dem die dynamische
Strassenkrümmung direkt an der architektonischen Form ablesbar ist. Der
freistehende, dreigeschossige Kinopalast bilde wegen seiner aus der dreieckigen
Grundstücksform resultierenden Insellage eine städtebauliche Dominante, deren
besondere ästhetische Wirkung durch den Schwung des über dem Konsolgesims
ansetzenden Brüstungsbandes verstärkt werde. Die Schaffung von geschwungenen
Strassenzügen und Plätzen für ein hindernisfreies Fliessen des Auto- und
Schienenverkehrs entspreche einer verkehrsplanerischen Neuausrichtung, die eine
enge Verbindung von Verkehr, Städtebau und Architektur zur Folge habe. Auch in
diesem Kontext komme dem Kinogebäude eine hohe städtebauliche Bedeutung zu. In
typologischer Hinsicht gelte der Gebäudekomplex als eine der wenigen
freistehenden Kinozweckbauten. Das Kino erziele durch seine Solitärstellung
seine besondere ästhetische Wirkung. Weiter wird die Bezugnahme der Architektur
auf den illusionären Traumcharakter des Films betont. Die Themen und Motive der
Kinoarchitektur würden in der sachlichen Formensprache des Klassizismus
umgesetzt. Schliesslich manifestiere sich in diesem Kinogebäude zusammen mit
anderen im Arbeiterquartier K die Bedeutung des Films als Ausdrucksform einer
populären Massenkultur und eines für die sozialen Unterschichten
erschwinglichen Freizeitvergnügens (S. 50 f.).
6.1.2
Die grundsätzliche Schutzwürdigkeit des Gebäudes G ist zwischen den
Parteien nicht umstritten. Der Stadtrat geht im angefochtenen Beschluss vom 9. Februar
2022 explizit davon aus, dass es sich beim Kinokomplex um einen bedeutenden
Zeugen der Kinoarchitektur handle. Er sei städtebaulich, architekturhistorisch,
baukünstlerisch, wirtschafts- und sozialgeschichtlich wertvoll und erfülle
deshalb die Kriterien einer wichtigen Zeugeneigenschaft. Zu Recht nimmt das
Baurekursgericht deshalb in rechtlicher Hinsicht das Vorhandensein sowohl einer
wichtigen Zeugeneigenschaft mit Blick auf die besondere Gestaltung und
Erscheinung als aufgrund seiner besonderen Lage im Ortsbild auch eines
schützenswerten Situationswerts im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c
PBG an (E. 6.6). Des Weiteren ergibt sich, dass das Kinogebäude als
Einzelobjekt mit Erhaltungsziel A (= Substanzerhalt) und als Teil des Gebiets L
mit dem Erhaltungsziel C (= Erhalt des Charakters) im ISOS figuriert.
6.2
Strittig
ist demgegenüber der Schutzumfang und dabei namentlich die Frage, ob sich eine
Aufstockung des Gebäudes mit dem grundsätzlichen Anliegen von dessen Erhalt als
Zeuge und prägendes Objekt verträgt. Dabei ist im Hinblick auf die
Interessenabwägung vorab der Grad der Schutzwürdigkeit des Gebäudes
hinsichtlich der verschiedenen Schutzaspekte zu klären.
6.2.1
Gemäss dem angefochtenen Stadtratsbeschluss vom 9. Februar 2022 darf
das Schutzobjekt nicht abgebrochen werden und weder durch Änderungen noch durch
Unterhaltsarbeiten in seinem kunst- und kulturhistorischen Charakter
beeinträchtigt werden. Die Erstellung zusätzlicher ober- und unterirdischer
Bauten sowie die ober- und unterirdische Volumenvergrösserung ist
ausgeschlossen (Dispositiv-Ziffer 2). Allerdings macht der Beschluss dazu
in derselben Dispositiv-Ziffer einen Vorbehalt, nämlich betreffend die
Baueingabe vom 18. Februar 2021, soweit diese rechtskräftig wird. Mit
anderen Worten: Der obere Gebäudeabschluss, nämlich das horizontale Flachdach
in seiner derzeitigen Gestaltung, ist zwar Teil des Schutzumfangs und eine
Aufstockung demgemäss grundsätzlich unzulässig. Jedoch gilt dies nicht für die
mit der Baueingabe vom 18. Februar 2021 geplante und von der Stadt Zürich
bewilligte Aufstockung.
In seinen Erwägungen bezeichnet der Stadtratsbeschluss
diese geplante Aufstockung als respektvolle und nachhaltige Weiterentwicklung
des Baudenkmals. Die von den Fassaden zurückgesetzte Aufstockung sei sorgfältig
gestaltet und spezifisch auf das Objekt abgestimmt. Damit werde die
städtebauliche Solitärlage des Schutzobjekts gestärkt. Dem Projekt gelinge es,
ein qualitätsvolles neues Ganzes zu schaffen und gleichzeitig den Bestand des
Schutzobjekts mit seinen typischen Merkmalen erlebbar zu bewahren. Die
Erweiterung mit der Aufstockung des Baudenkmals ordne sich insbesondere wegen
der vertikalen Angleichung an die Nachbarsbauten gut in seine Umgebung ein. Die
Unterschutzstellung im vorgesehenen Umfang sei im Sinn einer langfristigen
Sicherung und des Erhalts des Schutzobjekts verhältnismässig. Im Rahmen der
Begründung verweist der Stadtrat zur Hauptsache auf das erwähnte Gutachten vom
21. Januar 2019, auf einen "Bericht der Denkmalpflege" vom 28. Januar
2022 sowie auf einen Protokollauszug der städtischen Denkmalpflegekommission
vom 21. Januar 2019.
6.2.2
Es lässt sich demnach als Zwischenfazit festhalten, dass der Gebäudekomplex
G (auch) in seiner äusseren Erscheinung einen wichtigen Zeugen darstellt, eine
prägende Funktion hat und dementsprechend schutzwürdig ist. Dabei ist mit Blick
auf die in vielerlei Hinsicht wertvolle Zeugeneigenschaft, namentlich in
städtebaulicher, architekturhistorischer und baukünstlerischer Hinsicht, davon
auszugehen, dass das öffentliche Interesse am Erhalt des Gebäudekomplexes gross
ist. Dementsprechend hat der Stadtrat den Gebäudekomplex mit dem angefochtenen
Beschluss zu Recht grundsätzlich unter Schutz gestellt. Mit dem getroffenen
Schutzumfang bleibt das Gebäude sodann bestehen, womit das dargelegte grosse
öffentliche Interesse am Erhalt der Liegenschaft befriedigt wird.
6.2.3
Weniger gross ist das Interesse an der Wahrung des aktuellen
Erscheinungsbildes des Gebäudekomplexes. Dieses Interesse ist namentlich deshalb
deutlich geringer, weil das streitbetroffene niedrige Gebäude angesichts der
seit seiner Erstellung eingetretenen baulichen Entwicklung in der unmittelbaren
Umgebung weitgehend erdrückt ist. Entlang der H-Strasse steht es in einer
Häuserzeile mit Liegenschaften, die es mit mindestens fünf Stockwerken deutlich
überragen. Auch die auf der gegenüberliegenden Strassenseite platzierten
Gebäude sowie die benachbarten Häuser an der M-Strasse und an der N-Strasse weisen
mindestens fünf bis sechs Stockwerke auf. Das Gebäude wird somit aus
verschiedenen Blickwinkeln von den Nachbargebäuden überragt. Zwischen all
diesen höheren Bauten wirkt das Gebäude trotz seiner prachtvollen Gestaltung
verloren, zumal diese Umgebungsbauten – abgesehen von der Fassadengestaltung
der Liegenschaft der Organisation O an der Ecke M-Strasse/N-Strasse (dazu
Gutachten S. 10) – keine Rücksicht nehmen auf Erscheinung und Gestaltung
des Kinogebäudes.
6.2.4
Das Baurekursgericht führt bei der Beurteilung des Erscheinungsbildes an,
dass sich das Gebäude gemäss Gutachten u.
a. dadurch auszeichne, dass es lediglich drei
Geschosse hoch sei. Zu Recht wendet die Beschwerdeführerin diesbezüglich ein,
dass das Gutachten die Dreigeschossigkeit nicht als massgebliches Element für
den Situationswert betrachtet. Tatsächlich wird im Gutachten bezüglich der drei
Geschosse nicht von einer Auszeichnung gesprochen. Die Dreigeschossigkeit wird
bloss beschrieben und es wird festgehalten, dass das Gebäude wegen seiner aus
der dreieckigen Grundstücksform resultierenden Insellage eine städtebauliche
Dominante bildet (S. 22, S. 50). Betont wird auch die Besonderheit des
Gebäudes als freistehender Kinozweckbau – ein Solitärbau –, der mit einer Büro-
und Ladennutzung kombiniert ist (S. 24 f.). Verstärkt wird die prominente
Solitärstellung durch die dreieckige Gebäudeform und die Eckrundungen (S. 25).
6.2.5
Soweit das Sitzungsprotokoll der Denkmalpflegekommission vom 21. Januar
2019 die Dreigeschossigkeit des Kinogebäudes betont, ist vorab anzumerken, dass
es sich hierbei nicht um ein Gutachten handelt. Dass die umliegenden Häuser
grösser sind als das Kinogebäude wird im Protokoll in nicht nachvollziehbarer
Weise als ein Grund für dessen Monumentalität und Charme herangezogen. Dies ist
umso weniger plausibel, als die höhenmässige Diskrepanz zu den unmittelbar umliegenden
Bauten nichts Ursprüngliches ist. Gemäss den Akten bestanden in unmittelbarer
Nähe des Kinogebäudes noch im Jahr 1957 deutlich niedrigere Gebäude als heute
(Abbildung im Gutachten S. 9); im Jahr 1927 wurde sodann der benachbarte
bloss zweigeschossige Flachbau der Organisation O erstellt, der als
Kommunikationsglied zwischen Wohnhaus und Kinogebäude wirkte (Gutachten
S. 9). Dieser musste kürzlich einem neuen fünfstöckigen Gebäude weichen.
Im Übrigen hat auch die Denkmalkommission eine massvolle Aufstockung des
Schutzobjekts nicht etwa ausgeschlossen, sondern als grundsätzlich denkbar
erachtet (Sitzungsprotokoll S. 4). Der aktuelle Situationswert des
Kinogebäudes ergibt sich denn auch nicht (mehr) aus dem Zusammenspiel mit
seinen umliegenden Bauten, sondern aus seiner architektonisch auffälligen
Solitärstellung an prominenter Lage.
6.3
Zusammengefasst
besteht am grundsätzlichen Bestandeserhalt des wertvollen Gebäudes ein sehr
grosses öffentliches Interesse. Demgegenüber ist das Interesse an der
Beibehaltung von Profil und Volumen des Gebäudekomplexes mit dem prinzipiellen
Verbot einer Aufstockung erheblich zu relativieren, zumal die im Gutachten als
ursächlich für die Schutzwürdigkeit herangezogenen Komponenten auch bei einer
Aufstockung im Grundsatz erhalten bleiben. Es ist insoweit von einer
Schutzwürdigkeit in nur mittlerem Grad und dementsprechend von einem mittleren
öffentlichen Interesse am Erhalt eines unveränderten Erscheinungsbildes unter
Ausschluss der Aufstockung auszugehen.
7.
7.1
Die
Bejahung der Schutzwürdigkeit führt nicht zwingend zur Anordnung von
Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann,
wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu
gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen
(RB 1992 Nr. 62; eingehend auch VGr, 9. Juli 2015,
VB.2014.00603, E. 3, und 17. Januar 2019, VB.2018.00103, E. 7.1;
vgl. auch Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich/St. Gallen 2020, S. 118 Rz. 496
und S. 119 Rz. 500 ff. zur Abwägung zwischen gegensätzlichen
öffentlichen Interessen). Staatliches Handeln muss verhältnismässig sein (Art. 5
Abs. 2 BV).
7.2
Vorliegend
ist demnach zu prüfen, ob eine umfassende Unterschutzschutzstellung des
Gebäudes, einhergehend mit der Unzulässigkeit einer Aufstockung, entgegen dem Rekursentscheid
als unverhältnismässige Massnahme zu qualifizieren wäre. Mit anderen Worten: Es
stellt sich die Frage, ob die geltend gemachten öffentlichen und privaten
Interessen an der geplanten Aufstockung gegen das dargelegte öffentliche
Interesse am Erhalt des bisherigen Erscheinungsbildes aufzukommen vermögen.
Ergänzend ist vorab festzuhalten, dass Zufügungen zu einem
Schutzobjekt entgegen dem vorinstanzlichen Entscheid nicht erst dann zulässig
sind, wenn sie als unabdingbar oder als entlastend für das Schutzobjekt erscheinen.
Ist die Schutzwürdigkeit zu bejahen, ist stets, wie dies das Baurekursgericht
vorliegend im Ergebnis auch getan hat, eine Interessenabwägung vorzunehmen.
7.3
Die Beschwerdeführerin
postuliert als eigenes privates Interesse gegen die umfassende
Unterschutzstellung eine verbesserte Grundstücksausnützung. Die aktuelle
Ausnützung belaufe sich auf lediglich 58 %, was einer gravierenden Unternutzung
entspreche. Auch im Beschluss des Stadtrats finden die privaten Interessen der
Eigentümerschaft an einer besseren Grundstücksausnützung Erwähnung. Die Beschwerdegegnerschaft
bezeichnet das diesbezügliche Interesse der Beschwerdeführerin als nicht
schwer.
Im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung einer
Schutzmassnahme ist die Schwere des Grundrechtseingriffs für die
Eigentümerschaft mitzuberücksichtigen. Rein finanzielle Interessen des
Grundeigentümers können bei ausgewiesener Schutzwürdigkeit für sich genommen
aber nicht ausschlaggebend sein (BGr, 27. Oktober 2017, 1C_285/2017,
E. 3.3, und 1. April 2011, 1C_55/2011, E. 7.1 mit Hinweisen).
Angesichts der starken aktuellen Unternutzung des Grundstücks kann vorliegend
das Interesse der Beschwerdeführerin an der Zulassung einer Aufstockung bei der
Verhältnismässigkeitsprüfung eine gewisse Beachtung finden.
7.4
Sodann
sind bei der Interessenabwägung die bauliche Verdichtung bzw. der
haushälterische Umgang mit dem Boden (Art. 1 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a
bis
sowie Art. 3 Abs. 3 lit. a
bis
des
Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]) zu berücksichtigen.
Allerdings weisen ältere Gebäude regelmässig eine geringere Nutzungsdichte auf
als neuere Bauten. Insofern könnte das Argument der Verdichtung fast immer zu
Ungunsten des Denkmalschutzes angefügt werden, weshalb diesem Element in der
Regel keine grosse Bedeutung zukommen kann (vgl. BGE 147 II 125 E. 9.3).
In diesem Sinn hat das Baurekursgericht dem Argument der Verdichtung zu Recht
keine besondere Bedeutung zugemessen; umgekehrt ist das dahingehende
öffentliche Interesse aber auch nicht vernachlässigbar.
7.5
7.5.1
Nach Auffassung der Beschwerdeführerin sprechen wesentliche städtebauliche
Interessen für die Zulässigkeit des vorliegenden Projekts. Sie betont das
gelungene Projekt. Es entstehe ein gesamtes Neues, das dem Gebäude seinen hierarchischen
Platz im städtebaulichen Gefüge zurückgebe, nachdem es insbesondere durch die
baulichen Entwicklungen entlang der N-Strasse im Vergleich zur ursprünglichen
Situation zurückgedrängt worden sei. Es bestehe damit ein öffentliches
Interesse, am heutigen Zustand etwas zu ändern (S. 23 f.).
7.5.2
Im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung führt der Beschluss des
Stadtrats zunächst aus, dass das geplante öffentliche Restaurant mit Terrasse
auf dem bestehenden Gebäude für die Öffentlichkeit einen erweiterten Zugang zum
Baudenkmal und neue städtebauliche Ausblicke ins Quartier ermöglichen würde.
Sodann gelinge es dem Projekt, ein qualitätsvolles neues Ganzes zu schaffen.
Mit der Rekursantwort verweist die Stadt auf die begleitete Projektentwicklung.
Das nunmehrige Projekt füge sich mit seiner Ausgestaltung gut in den Kontext
ein und stütze den Eigenwert des Schutzobjekts gerade dadurch, dass die
Aufstockung keine baulichen Elemente des Bestandes kopiere. Durch die als
additives Element komponierte Aufstockung werde der obere, horizontale
Gebäudeabschluss in seiner Bedeutung hervorgehoben. Der Bericht der
Denkmalpflege des Amts für Städtebau vom 28. Januar 2022 erachtet das
vorliegende Projekt als respektvolle und nachhaltige Weiterentwicklung des
einzigartigen Baudenkmals und attestiert dem geplanten Neubau, die Exzellenz
des einzigartigen Denkmals in überraschender Weise zu betonen.
7.5.3
Die Beschwerdegegnerschaft ist demgegenüber der Auffassung, die geplante
Aufstockung nehme in keiner Weise Rücksicht auf das Schutzobjekt. Die
erforderliche Unterordnung finde nicht statt. Die Aufbaute, die an ein
überdimensioniertes Kleidungsstück erinnere, degradiere das Schutzobjekt zum
blossen Gebäudesockel. Die charakteristischen Merkmale des bestehenden Gebäudes
würden zerstört oder jedenfalls in ihrer Wirkung sehr relativiert. Nach Meinung
der Beschwerdegegnerschaft bedeutet die Aufstockung keine Stärkung der
bestehenden Solitäranlage, sondern – sinngemäss – bloss eine Verfälschung durch
scheinbare Verbesserung und vermeintliche Verschönerung.
7.5.4
Die geplante Aufstockung bewirkt augenfällig, dass das streitbetroffene
Gebäude mit den umliegenden Liegenschaften höhenmässig einigermassen
gleichzieht. Wie dargelegt ist es rundum umgeben von höheren Gebäuden, die das
bestehende Kinogebäude heute optisch erdrücken (dazu oben E. 6.2.3). Mit
der geplanten Aufbaute lässt sich dieses Ungleichgewicht beseitigen. Da die
geplante Aufstockung mit dem alten Gebäude sodann sehr stark kontrastiert und
sich nicht anbiedert, wird auch nicht etwa der Eindruck geschaffen, das alte
Kinogebäude sei seinerzeit höher gebaut worden. Es ist entgegen der
Beschwerdegegnerschaft offenkundig erkennbar, dass das Neue eine Aufbaute auf
dem ursprünglichen Flachdach ist.
7.5.5
Des Weiteren fällt ins Gewicht, dass die subtile, in hoher Qualität
gestaltete Aufbaute als Faltkonstruktion und architektonische Besonderheit dem
bestehenden Gebäude mehr Beachtung zukommen lässt und auch insofern zu dessen
städtebaulicher Aufwertung führt. Dabei ist – entgegen der Auffassung des Baurekursgerichts
– angesichts der klaren Zäsur zwischen Neuem und Altem aber nicht davon
auszugehen, dass die Aufbaute die "Aussage und das Wesen des
ursprünglichen Zeugen verblassen" lassen würde. Mit Blick auf die völlig
andere, aber mindestens ebenso gehaltvolle Architektur des Schutzobjekts ist
entgegen Vorinstanz und Beschwerdegegnerschaft nicht zu befürchten, dass die
Aufbaute das Schutzobjekt – selbstredend abgesehen von der höheren Position –
übersteuern wird. Dies umso weniger, als die zweistöckige Aufbaute gegenüber
der dreistöckigen bestehenden Fassadenflucht deutlich zurückgenommen ist und
sich zudem vertikal aufwärts zusätzlich verjüngt. Angesichts der klaren Zäsur
zur Aufbaute ist das bestehende Gebäude, seine Architektur, seine Insellage als
städtebauliche Dominante und auch der ursprüngliche Gebäudeabschluss mit
Flachdach nach wie vor gut erlebbar.
7.6
Zusammengefasst
halten sich die öffentlichen Interessen an der Bewahrung der bestehenden
Situation einerseits und die öffentlichen Interessen an der gezielten
Aufwertung der Liegenschaft samt dem städtebaulichen Gewinn anderseits in etwa
die Waage. Unter zusätzlicher Berücksichtigung des allgemeinen öffentlichen
Interesses an der Verdichtung und des privaten Interesses an der besseren
Ausnützung des stark unternutzten Grundstücks überwiegt folglich das Interesse
an der vorgesehenen baulichen Weiterentwicklung gegenüber dem Interesse an einer
umfassenden Bewahrung der aktuellen Situation.
7.7
Damit
erweist sich der von der Verwaltungsbehörde festgelegte Schutzumfang jedenfalls
als vertretbar und rechtskonform. Hingegen ist der Entscheid des
Baurekursgerichts als ungerechtfertigter Eingriff in die Entscheidungsfreiheit
der erstinstanzlichen Behörde sowie als unrichtige Anwendung des
Verhältnismässigkeitsprinzips zu qualifizieren.
7.8
Erweist
sich demnach eine umfassende Unterschutzstellung des Gebäudes als
unverhältnismässig, ist der im angefochtenen Beschluss des Stadtrats
festgelegte Schutzumfang bzw. die Einschränkung des Schutzumfangs zugunsten des
geplanten Projekts zur Gebäudeaufstockung als rechtskonform zu schützen.
Demzufolge ist der Entscheid des Baurekursgerichts vom 23. September 2022
aufzuheben.
8.
Da die Vorinstanz die von der privaten Beschwerdegegnerschaft
vorgetragenen Rügen gegen die Baubewilligung angesichts der Rekursgutheissung
(noch) nicht behandelt hat, ist dies durch das Baurekursgericht nachzuholen. In
diesem Sinn ist die Sache entsprechend dem Beschwerdeantrag an das
Baurekursgericht zurückzuweisen (§ 64 Abs. 1 VRG).
9.
Entsprechend dem Prozessausgang sind die Kosten den drei
getrennt prozessierenden und unterliegenden Beschwerdegegnern je zu einem
Drittel aufzuerlegen (
§ 13 Abs. 2
Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Dabei haften die Beschwerdegegner
1–6
unter sich solidarisch; dasselbe gilt
für die Beschwerdegegner
8–14
.
Im gleichen Verhältnis und mit analoger Solidarhaftung ist
die Beschwerdegegnerschaft weiter zu verpflichten, der gerechtfertigt
anwaltlich vertretenen Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung zu
entrichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint ein Betrag von
insgesamt Fr. 4'500.-.
10.
Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche
kantonale Rückweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren
(BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2).
Die vorliegende Rückweisung ist daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar,
wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a)
oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen
und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges
Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    In
Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Baurekursgerichts vom 23. September
2022 aufgehoben und die Sache im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz
zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.        6'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.           260.--
Zustellkosten,
Fr.        6'260.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnern 1–6 (unter solidarischer Haftung),
dem Beschwerdegegner 7 und den Beschwerdegegnern 8–14 (unter solidarischer
Haftung) je zu einem Drittel auferlegt.
4.    Die
Beschwerdegegner 1–6 (unter solidarischer Haftung), der Beschwerdegegner 7 und
die Beschwerdegegner 8–14 (unter solidarischer Haftung) werden verpflichtet,
der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von je Fr. 1'500.- (total Fr. 4'500.-)
zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung
an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.
Abweichende
Meinung einer Minderheit der Kammer und der Gerichtsschreiberin:
(§ 71
VRG in Verbindung mit § 124 des Gesetzes über die Gerichts- und
Behördenorganisation im Zivil- und Strafprozess vom 10. Mai 2010
[LS 211.1])
Eine Minderheit der Kammer und die Gerichtsschreiberin
haben die Abweisung der Beschwerde beantragt, und zwar aus folgenden Gründen:
1.
1.1
Beim
streitbetroffenen Gebäude handelt es sich unstreitig um ein Schutzobjekt; dies
sowohl aufgrund seines Eigen- als auch seines Situationswerts. In diesem
schützenswerten Umfang ist es grundsätzlich ungeschmälert zu erhalten.
Davon geht vorliegend auch der Stadtrat aus, indem er im
angefochtenen Stadtratsbeschluss vom 9. Februar 2022 unter anderem festhält,
dass das Schutzobjekt weder durch Änderungen noch durch Unterhaltsarbeiten in
seinem kunst- und kulturhistorischen Charakter beeinträchtigt werden darf und
nicht nur die Erstellung zusätzlicher ober- und unterirdischer Bauten, sondern
auch die ober- und unterirdische Volumenvergrösserung ausschliesst. Quasi
konträr dazu erlaubt er aber die mit Baueingabe vom 18. Februar 2021
geplante und bewilligte Aufstockung um zwei Etagen.
1.2
Das
bestehende dreigeschossige Gebäude weist eine Fassadenhöhe von 12,56 m
auf. Mit den zwei geplanten neuen Geschossen wächst das Gebäude in der Höhe auf
21,94 m an, was einen Zuwachs von 75 % darstellt. Die Gestaltung der
Aufstockung ist äusserst ausgefallen und steht mit ihrer gänzlich anderen
Materialisierung und ihrer kristallinen Gestaltung in krassem Gegensatz zum
harmonischen und klar strukturierten Erscheinungsbild der Bestandsbaute. Auch
wenn die Aufstockungsgeschosse gegenüber der bestehenden Fassade leicht zurückversetzt
sind, treten sie auch vom Strassenraum aus betrachtet markant in Erscheinung.
In Übereinstimmung mit der Vorinstanz ergibt sich damit, dass die geplante
Aufstockung dem Gebäude einen vollkommen anderen Ausdruck verleiht, die
siedlungsprägende Wirkung dadurch nicht erhalten, sondern massiv verändert wird,
und ein äusserst weitgehender Eingriff in das Schutzobjekt vorliegt.
1.3
Ein
öffentliches Interesse an der Aufstockung ist abgesehen von der Verdichtung
nicht auszumachen, wobei das Argument der Verdichtung im Bereich des
Denkmalschutzes insofern zu relativieren ist, als diese eine hochwertige
Entwicklung nach innen verlangt, was voraussetzt, dass auf Schutzobjekte soweit
möglich Rücksicht genommen wird (vgl. BGr, 10. Dezember 2020, 1C_318/2020,
E. 6.4). Zudem weist das Gebiet schon eine hohe Dichte von Gastronomiebetrieben
auf.
1.4
Zutreffend
ist, dass die heute umgebenden Bauten das Schutzobjekt überragen. Daraus
folgert der Stadtrat, es liege im öffentlichen Interesse, nun auch das
Schutzobjekt aufzustocken, damit es wieder besser wahrgenommen werde. Dies vermag
nicht zu überzeugen: Zum einen übersteuert die massive Aufstockung den Bestand
und lenkt eher vom Schutzobjekt ab. Zum andern haben Neubauten auf benachbarte
Schutzobjekte Rücksicht zu nehmen (§ 238 Abs. 2 PBG) und sind nicht
umgekehrt Schutzobjekte nachträglich quasi der Umgebung anzupassen. Im Weiteren
tritt das Schutzobjekt auch in seiner heutigen Höhe aufgrund der prominenten
Lage immer noch klar in Erscheinung und bedarf keiner Aufstockung, um seine
Attraktivität und Sichtbarkeit zu erhalten oder zu fördern.
1.5
Der
Aufstockung liegen somit im Wesentlichen lediglich private, kommerzielle
Interessen zugrunde. Angesichts des Umstandes, dass sich das Gebäude auch ohne
die geplante Aufstockung im bisherigen Umfange weiterhin sinnvoll nutzen lässt,
erfordern private Interessen von vornherein keine Einschränkung des
Schutzumfangs im Sinn des bewilligten Bauprojekts. Jedenfalls wäre das grosse
öffentliche Interesse am Erhalt des Schutzobjekts klarerweise höher zu werten.
2.
Zusammenfassend überwiegt das öffentliche Interesse an der
ungeschmälerten Erhaltung des Gebäudes die öffentlichen und privaten Interessen
an der geplanten bewilligten Aufstockung. Dies führt zur Abweisung der
Beschwerde.
Für richtiges
Protokoll,
Die Gerichtsschreiberin: