zh_verwaltungsgericht · VB.2009.00324 · 2009-11-18 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für die Umnutzung einer bisher Wohnzwecken dienenden Wohnung in eine Kindertagesstätte in einer Wohnzone mit 90 % Wohnanteil. Die Nutzung einer Liegenschaft als Kindertagesstätte ist mit der Wohnnutzung eng verwandt. Anstelle der Eltern erfolgt die Betreuung der Kinder durch die Kindertagesstätte. Zudem ist zu berücksichtigen, dass der Lärm von Kindern, die in Nachbargärten, Innenhöfen oder dem Trottoir spielen für ein Wohnquartier geradezu typisch sind und von der Mehrheit der Bevölkerung, auch in einer ruhigen Wohnzone, als ortsüblich und wenig störend empfunden wird. Die Nutzung der Liegenschaft als Kindertagesstätte und damit auch deren räumliche Erweiterung ist somit ohne Rechtsverletzung als mit dem Zonenzweck vereinbar qualifiziert worden (E. 4.4). Lärmschutzrechtliche Fragen (E. 4.5-4.8). Ausnahmebewilligung für Unterschreitung des Wohnanteils (E. 5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 09..2.18.1 VB.2009.00324
Zurich Verwaltungsgericht 09..2.18.1 VB.2009.00324
Zurigo Verwaltungsgericht 09..2.18.1 VB.2009.00324

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00324
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2009.00324
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.11.2009
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für die Umnutzung einer bisher Wohnzwecken dienenden Wohnung in eine Kindertagesstätte in einer Wohnzone mit 90 % Wohnanteil.
Die Nutzung einer Liegenschaft als Kindertagesstätte ist mit der Wohnnutzung eng verwandt. Anstelle der Eltern erfolgt die Betreuung der Kinder durch die Kindertagesstätte. Zudem ist zu berücksichtigen, dass der Lärm von Kindern, die in Nachbargärten, Innenhöfen oder dem Trottoir spielen für ein Wohnquartier geradezu typisch sind und von der Mehrheit der Bevölkerung, auch in einer ruhigen Wohnzone, als ortsüblich und wenig störend empfunden wird. Die Nutzung der Liegenschaft als Kindertagesstätte und damit auch deren räumliche Erweiterung ist somit ohne Rechtsverletzung als mit dem Zonenzweck vereinbar qualifiziert worden (E. 4.4).
Lärmschutzrechtliche Fragen (E. 4.5-4.8).
Ausnahmebewilligung für Unterschreitung des Wohnanteils (E. 5).
Abweisung.
Stichworte:
AUGENSCHEIN
AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN
FUNKTIONALE BETRACHTUNGSWEISE
KINDERGARTEN
KINDERKRIPPE
KINDERLÄRM
KINDERSPIELPLATZ
LÄRMBELASTUNG
LÄRMIMMISSION
LÄRMSCHUTZ
NUTZUNGSÄNDERUNG
PLANUNGSWERT
PLANUNGSWERTE
STÖRENDER BETRIEB
WOHNANTEIL
WOHNANTEILPLAN
WOHNZONE
ZONENKONFORMITÄT
Rechtsnormen:
Art. 7 Abs. I lit. a LSV
Art. 7 Abs. I lit. b LSV
Art. 40 Abs. III LSV
§ 49a Abs. III PBG
§ 52 Abs. I PBG
§ 220 PBG
Art. 11 Abs. II USG
Art. 25 Abs. I USG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2009.00324
Entscheid
der 1. Kammer
vom
18. November 2009
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Voristz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretärin
Nicole Tschirky.
In Sachen
A
,
vertreten durch RA B
,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.
C GmbH,
2.
D
,
beide vertreten durch RA E
,
3.
Bausektion der Stadt
Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 10. Dezember 2008 erteilte die
Bausektion der Stadt Zürich der C GmbH die baurechtliche Bewilligung für eine
Nutzungsänderung der bisher zu Wohnzwecken vermieteten 3-Zimmerwohnung im
ersten Dachgeschoss der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Zürich.
Diese soll der (flächenmässigen) Erweiterung der im Unter-, Erd- und ersten
Obergeschoss ansässigen Kindertagesstätte bzw. des Kindergartens dienen.
II.
Gegen diesen Beschluss liess A mit Eingabe vom 12. Januar
2009 Rekurs an die Baurekurskommission I erheben, welche diesen mit Entscheid
vom 15. Mai 2009 abwies.
III.
Hiergegen gelangte A mit Beschwerde vom 17. Juni 2009
an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, die Aufhebung des
Entscheids der Baurekurskommission I vom 15. Mai 2009 sowie des
Beschlusses der Bausektion der Stadt Zürich vom 10. Dezember 2008; ferner
sei die Baurekurskommission anzuweisen, für die Spielplatznutzung der Kindertagesstätte
zusätzliche Auflagen festzulegen, welche der Einschränkung und der
Voraussehbarkeit der Lärmemissionen dienen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdegegnerinnen.
Die Bausektion der Stadt Zürich am 18. August 2009
und die privaten Beschwerdegegnerinnen am 3. September 2009 beantragten
Abweisung der Beschwerde; Letztere ersuchten zudem um Zusprechung einer
Parteientschädigung.
Mit Präsidialverfügung vom 8. September 2008 wurde A
zur Bezahlung eines Kostenvorschusses in der Höhe von Fr. 5'000.-
aufgefordert, welchen sie am 23. September 2009 fristgerecht bezahlt hat.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen einen Entscheid der Baurekurskommission
I zuständig und die Beschwerdeführerin gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerdeerhebung legitimiert.
Auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz zu § 338a Abs. 1 PBG
ist gemäss
§ 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 VRG zu verweisen.
Da auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Der massgebliche Sachverhalt
geht hinreichend aus den Akten hervor, weshalb im vorinstanzlichen Verfahren
auf die Durchführung eines Augenscheins sowie die Einholung der Tagesprogramme
der Kindertagesstätte verzichtet werden konnte. Das rechtliche Gehör der
Beschwerdeführerin wurde dadurch nicht verletzt. Aus demselben Grund erübrigt
sich auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren die Durchführung eines Augenscheins
und die Einholung dieser Dokumente (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32
mit Hinweisen).
3.
Das streitbetroffene Grundstück an der F-Strasse 02 liegt
nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) in der
zweigeschossigen Wohnzone W2 mit einem vorgeschriebenen Wohnanteil von 90 % und
ist der Lärmempfindlichkeitsstufe III zugeteilt. Mit Entscheid vom 16. Mai
2007 bewilligte die Bausektion der Stadt Zürich der Bauherrschaft die Umnutzung
der im Unter-, Erd- und ersten Obergeschoss situierten Büros und Arztpraxen in
eine Kindertagesstätte bzw. einen Kindergarten. Gleichzeitig wurde für die
Befreiung vom vorgeschriebenen Wohnanteil eine Ausnahmebewilligung erteilt. Mit
Entscheid vom 4. Dezember 2007 wurden zudem einzelne Elemente des Aussenbereichs
(Holzumzäunung, Parkierung und Klettergerüst) bewilligt. Gegen diesen Entscheid
erhob die Beschwerdeführerin Rekurs an die Baurekurskommission, zog diesen
jedoch wieder zurück. Im vorliegenden Verfahren wehrt sich die
Beschwerdeführerin nun gegen die baurechtliche Bewilligung für die
Nutzungsänderung der bisher zu Wohnzwecken vermieteten 3-Zimmerwohnung im
ersten Dachgeschoss der Liegenschaft, welche der (flächenmässigen) Erweiterung
der Kindertagesstätte bzw. des Kindergartens dienen soll.
4.
4.1
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die bewilligte Nutzungsänderung sei
nicht zonenkonform und verursache unzulässige Immissionen. Die
Kindertagesstätte mit 30 bis 40 Kindern sei als störender Betrieb zu
qualifizieren, verursachten doch die spielenden Kinder sowie der Zubring- und
Abholdienst erhebliche Lärmemissionen.
4.2
Wohnzonen sind keine einheitliche Erscheinung. Sie sind in erster Linie für
Wohnbauten bestimmt; dieser Nutzweise zugerechnet werden auch Arbeitsräume, die
mit einer Wohnung zusammenhängen und in einem angemessenen Verhältnis zur
eigentlichen Wohnfläche stehen (§ 52 Abs. 1 PBG). Die kommunale Bau-
und Zonenordnung kann in Wohnzonen mässig störende Betriebe zulassen; stark
störende Betriebe und solche, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen, sind
hingegen nicht zulässig (§ 52 Abs. 3 PBG). Ferner können Gemeinden in
ihrer Bau- und Zonenordnung für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne
Geschosse die Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zulassen,
vorschreiben oder beschränken (§ 49a Abs. 3 PBG). Die Stadt Zürich
hat von dieser kommunalen Regelungskompetenz Gebrauch gemacht und einen
Wohnanteilplan erlassen, in welchem ein Mindestwohnflächenanteil vorgeschrieben
wird. Zudem sind in der Stadt Zürich gemäss Art. 16 Abs. 1 BZO in
Wohnzonen mit einem Wohnanteil von 90 % nebst Wohnungen nur nicht störende
Betriebe zulässig. In die Auslegung von solchen kompetenzgemäss erlassenen
kommunalen Vorschriften durch die Gemeindebehörden darf nach ständiger
Rechtsprechung nicht eingegriffen werden, wenn sie vertretbar und nicht
rechtsverletzend ist; die kantonalen Rechtsmittelinstanzen haben sich deshalb
bei der Überprüfung zurückzuhalten (RB 1981 Nr. 20; VGr, 19. Mai
1988, BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h).
4.3
Bezüglich der im Hinblick auf die erlaubten Lärmeinwirkungen üblichen und
seit je getroffenen (typisierten) Differenzierung zwischen nicht, mässig und
stark störendem Gewerbe kommt seit dem Inkrafttreten des Umweltschutzgesetzes
vom 7. Oktober 1983 (USG) und der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember
1986 (LSV) dem kantonalen und kommunalen Recht keine selbständige Bedeutung
mehr zu. Die Zulässigkeit von Betrieben richtet sich heute unter
lärmschutzrechtlichen Aspekten ausschliesslich nach dem Umweltschutzgesetz und
seinen Ausführungsbestimmungen.
Soweit es um raum- und ortsplanerische Anliegen geht,
haben die erwähnten Kategorien von Betrieben ihre Bedeutung indessen nicht verloren
(BGE 123 II 560 E. 3c; 118 Ia 112 E. 1b; RB 1994 Nr. 73; Walter
Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich
1999, Rz. 550 f.). Bei der Beurteilung der Zonenkonformität verlangt das
Verwaltungsgericht in ständiger Praxis, dass eine Baute oder Anlage nicht nur
hinsichtlich der mit ihr verbundenen Immissionen, sondern auch von ihrer
raumplanerischen Zweckbestimmung her in eine bestimmte Zone passt (funktionale
Betrachtungsweise). Auch Betriebe, die nicht gegen das Umweltschutzgesetz und
seine Ausführungsbestimmungen verstossen, können deshalb zonenwidrig sein, wenn
sie ihrem Charakter nach nicht in eine Zone passen, das heisst in Bezug auf
reine Wohnzonen nicht der Befriedigung der täglichen Bedürfnisse von
Quartierbewohnern dienen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs-
und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 11-41). Dieses Erfordernis gilt
aufgrund der allgemein gebotenen Übereinstimmung mit dem Zonenzweck auch dort,
wo es in der Bau- und Zonenordnung nicht ausdrücklich festgehalten ist (VGr, 24. Januar
1997, BEZ 1997 Nr. 1 [mit Leitsatz publiziert in RB 1997 Nr. 65]).
4.4
Für die Beurteilung der Zonenkonformität einer
Nutzung ist von einem weiten Betriebsbegriff auszugehen, welcher die
Zusammenfassung personeller und sachlicher Mittel für einen wirtschaftlichen
Zweck und damit jede Art von Arbeitsplatznutzung umfasst (VGr, 9. Dezember
1998, BEZ 1999 Nr. 1; Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und
Baugesetz [PBG] des Kantons Zürich, Bern 1992, Rz. 160). Bei der von der
Beschwerdegegnerin 1 betriebenen Kindertagesstätte handelt es sich um einen
Betrieb im hier interessierenden Zusammenhang. Es ist somit zu prüfen, ob die
Nutzung der Liegenschaft als Kindertagesstätte bzw. Kindergarten mit dem
Zonenzweck vereinbar ist.
Aufgrund der gesellschaftlichen Entwicklung, in der neue
Familienmodelle (Alleinerziehende, Berufstätigkeit von beiden Elternteilen,
fehlende Möglichkeiten innerfamiliärer Kinderbetreuung) auch neue Bedürfnisse
bei der Betreuung von Kindern auslösen, besteht eine steigende Nachfrage nach
Kindertagesstätten bzw. Kindergärten mit professioneller Ganztagesbetreuung,
welche der organisatorischen Entlastung von Familien dienen und damit Eltern
die Berufstätigkeit ermöglichen (vgl. zur demografischen Entwicklung: Botschaft
zum Bundesgesetz über die steuerliche Entlastung von Familien mit Kindern vom
20. Mai 2009 [BBl 2009, 4738 ff. und 4770 f.]). Auch wenn die
Kindertagesstätte – wie die privaten Beschwerdegegnerinnen ausführen – von
vielen Eltern in Anspruch genommen wird, welche in den nahe gelegenen Spitälern
und Heimen arbeiten, ändert dies nichts daran, dass sie auch den Bewohnern des
Quartiers offensteht und aufgrund der gesellschaftlichen Entwicklung der
Befriedigung eines "täglichen Bedürfnisses" dient.
Die Nutzung einer Liegenschaft als Kindertagesstätte bzw.
als Kindergarten ist mit der Wohnnutzung eng verwandt. Anstelle der Eltern
erfolgt die Betreuung der Kinder durch die Kindertagesstätte bzw. den
Kindergarten. Zudem ist zu berücksichtigen, dass der Lärm von Kindern, die in
Nachbargärten, Innenhöfen oder dem Trottoir spielen, für ein Wohnquartier geradezu
typisch ist und von der Mehrheit der Bevölkerung, auch in einer ruhigen
Wohnzone, als ortsüblich und weniger als störend empfunden wird (BGr, 15. Mai
2001, 1A.282/2000, E. 5b, www.bger.ch). Die Nutzung der Liegenschaft als
Kindertagesstätte bzw. Kindergarten und damit auch deren räumliche Erweiterung
ist somit von der Bausektion der Stadt Zürich ohne Rechtsverletzung als mit dem
Zonenzweck vereinbar qualifiziert worden.
4.5
Die umstrittene Nutzungsänderung ist zudem unter lärmschutzrechtlichen
Aspekten zu beurteilen. Bei der Erweiterung der Kindertagesstätte bzw. des
Kindergartens handelt es um eine Änderung einer neurechtlichen Anlage. Eine
solche Änderung wird gegenüber der erstmaligen Erstellung einer Anlage in
keiner Weise privilegiert, weshalb alle Anforderungen zu beachten sind, welche
an eine Neuanlage gestellt werden (Art. 8 Abs. 4 LSV). Im
vorliegenden Fall sind somit die Lärmemissionen einer neuen Anlage im Sinn von Art. 25
Abs. 1 USG und Art. 7 Abs. 1 lit. b LSV zu beurteilen.
Gemäss Art. 25 Abs. 1 USG und Art. 7 Abs. 1
lit. b LSV dürfen ortsfeste Anlagen nur errichtet werden, wenn die durch
diese Anlagen allein erzeugten Lärmimmissionen die Planungswerte in der
Umgebung nicht überschreiten; zudem müssen die Lärmemissionen unabhängig von
der Einhaltung der Planungswerte so weit begrenzt werden, als dies technisch
und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2
USG und Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV).
Für die vorliegend zu beurteilende Art von Lärm hat der
Bundesrat keine Belastungsgrenzwerte und somit auch keine Planungswerte
festgelegt. Die Immissionen sind daher im einzelnen Anwendungsfall gestützt auf
das Gesetz, in Anwendung der in Art. 15, Art. 19 und Art. 23 USG
genannten Kriterien zu beurteilen (Art. 40 Abs. 3 LSV). Steht wie im
vorliegenden Fall die Anwendung von Planungswerten infrage, muss die Anlage ein
Immissionsniveau einhalten, bei welchem nach richterlicher Beurteilung
höchstens geringfügige Störungen auftreten. Dabei sind der Charakter des Lärms,
Zeitpunkt und Häufigkeit des Auftretens sowie die Lärmempfindlichkeit bzw. die
Lärmvorbelastung der Zone zu berücksichtigen. Es ist nicht auf das subjektive
Lärmempfinden einzelner Personen abzustellen, sondern eine objektivierte
Betrachtung unter Berücksichtigung von Personen mit erhöhter Empfindlichkeit vorzunehmen
(BGE 133 II 292 E. 3.3; 123 II 325 E. 4d/bb; BGr, 4. März 2002,
1A.73/2001, E. 2.2, www.bger.ch).
4.6
Zur Lärmvorbelastung ist festzuhalten, dass die streitbetroffene
Liegenschaft aufgrund der stark befahrenen F-Strasse einer Lärmbelastung von 69
dB (Tag) bzw. 62 dB (Nacht) ausgesetzt und der Lärmempfindlichkeitsstufe III
zugeteilt ist. Der Zubring- und Abholdienst führt somit im vorliegenden Fall
nicht zu einer merklichen Erhöhung des Motorfahrzeugverkehrs.
In Bezug auf den Charakter des Lärms ist zu
berücksichtigen, dass es Lärmimmissionen gibt, die zur Wohnnutzung gehören, und
von der Mehrheit der Bevölkerung, auch in einer ruhigen Wohnzone, als
ortsüblich und weniger als störend empfunden werden. Dazu gehört insbesondere
der Lärm spielender Kinder (vgl. diesbezüglich auch E. 4.4 mit weiteren
Hinweisen). Zudem ist die Kindertagesstätte bzw. der Kindergarten nur von
Montag bis Freitag von 7.30 Uhr bis 17.30 Uhr geöffnet, die allgemeine
Mittagsruhe zu beachten sowie die Spielplatznutzung auf drei Halbtage in der
Woche beschränkt. Unter Berücksichtigung dieser Umstände ergibt sich, dass die
Nutzung der Liegenschaft als Kindertagesstätte bzw. Kindergarten und damit auch
deren Erweiterung für die benachbarten Anwohner nicht mehr als geringfügige Störungen
verursacht und die Planungswerte damit eingehalten sind.
4.7
Es bleibt zu prüfen, ob die Emissionen durch zusätzliche vorsorgliche
Massnahmen begrenzt werden könnten (Art. 11 Abs. 2 USG). Die
Beschwerdeführerin beantragt insbesondere eine weitere Beschränkung der
Spielplatznutzung.
Die Benutzung des Spielplatzes wurde in der Baubewilligung
vom 16. Mai 2007 auf drei Halbtage in der Woche beschränkt. Damit ist Art. 11
Abs. 2 USG schon (mehr als) hinreichend Rechnung getragen. Eine
weitergehende Beschränkung der Spielplatznutzung und damit der Möglichkeit der
Kinder, sich auf dem streitbetroffenen Grundstück im Freien aufzuhalten, würde
zu einer übermässigen Beschränkung der Entfaltungsmöglichkeiten der Kinder
führen und erweist sich deshalb nicht als sachgerecht. Weitere Massnahmen, mit
welchen sich mit relativ geringem Aufwand eine zusätzliche Reduktion der Emissionen
erreichen lässt, sind nicht ersichtlich.
4.8
Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass die Einhaltung der in der
Baubewilligung vom 16. Mai 2007 enthaltenen Auflagen keine Frage der
Rechmässigkeit der Baubewilligung, sondern der Durchsetzung der darin
enthaltenen Auflagen ist und deshalb nicht Gegenstand der vorliegend zu
beurteilenden Beschwerde bildet.
5.
5.1
Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, die gesetzlichen
Voraussetzungen zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung lägen nicht vor.
5.2
Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte gestützt auf § 220 PBG eine
Ausnahmebewilligung und begründete diese im Wesentlichen mit dem grossen
öffentlichen Interesse an Einrichtungen der strittigen Art. Das grosse
öffentliche Interesse an der Schaffung von Kindergarten- und
Kinderkrippenlokalen überwiege das öffentliche Interesse an der strikten Durchsetzung
der Wohnanteilsvorschriften. Gleiches gelte für Privatschulen, welche die
öffentliche Volksschule entlasteten. Hinzu komme vorliegend, dass die
Lärmbelastung im fraglichen Abschnitt der F-Strasse mit 69 dB (Tag) und 62 dB
(Nacht) relativ hoch sei. Nach langjähriger Praxis der Bausektion könne von der
Einhaltung des Wohnanteils dispensiert werden, wenn die halbe Anzahl
(abgerundet auf ganze Zahlen) der lärmempfindlichen Räume der Wohnung nicht auf
eine Seite mit einer Lärmbelastung von höchstens 68 dB (Tag) gerichtet
werden könne. Aufgrund der Zimmeranordnung im Dachgeschoss bilde die Lärmbelastung
für sich allein genommen keinen ausreichenden Ausnahmegrund. Sie könne aber in
die Gesamtwürdigung miteinbezogen werden. Die Baurekurskommission qualifizierte
die Erteilung der Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Wohnanteils
unter Würdigung aller Umstände als vertretbar und bestätigte damit den
Entscheid der Bausektion der Stadt Zürich.
5.3
Gemäss § 220 PBG ist von Bauvorschriften zu befreien, wenn besondere
Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften
unverhältnismässig erscheint (Abs. 1); Ausnahmebewilligungen dürfen nicht
gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreien, und
in der Regel auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2);
schliesslich darf ein Nachbar durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die
auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden (Abs. 3). Eine
Ausnahmebewilligung bezweckt, im Einzelfall Härten und Unbilligkeiten zu beseitigen,
die sich daraus ergeben, dass die Anwendung der Allgemeinordnung
aussergewöhnlichen Gegebenheiten nicht Rechnung trägt. Es geht mithin um
offensichtlich ungewollte Wirkungen einer Vorschrift. Eine Ausnahmebewilligung
darf somit nur unter der Voraussetzung "besonderer Verhältnisse"
erteilt werden (RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981 Nr. 34; RB 1981 Nr. 126;
RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4; Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung
im Baurecht, insbesondere nach § 220 des zürcherischen Planungs- und
Baugesetzes, Zürich 1990, S. 102 ff.; Fritzsche/Bösch, S. 17-14 ff.).
Ob eine Ausnahmesituation im erwähnten Sinn vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die
das Verwaltungsgericht frei überprüft (ZBl 66/1965, S. 176).
5.4
Wie bereits von den Vorinstanzen festgehalten, besteht ein öffentliches
Interesse an der Bereitstellung von geeigneten Räumlichkeiten für
Kindertagesstätten und Kindergärten
mit
professioneller Ganztagesbetreuung, welche der besseren Vereinbarkeit von Beruf
und Familie dienen. Aus dem geltenden Zonenplan der Stadt Zürich geht hervor,
dass öffentliche Kindergärten und Schulen der Zone für öffentliche Bauten
zugewiesen und in der Regel von Wohnzonen umgeben sind. Private Kindergärten und
Kindertagesstätten sind planerisch nicht in der gleichen Weise erfasst,
benötigen jedoch ebenfalls einen Standort, welcher sich idealerweise im
Wohnquartier der Eltern, entlang des Arbeitswegs oder am Arbeitsort befindet
und kindgerechte Entfaltungsmöglichkeiten bietet. Insofern liegen besondere Verhältnisse
vor.
5.5
Durch Wohnanteilsvorschriften soll die Verödung der Innenstadt bekämpft
sowie die Durchmischung von Arbeits- und Wohnplätzen und die Erhaltung von
günstigem Wohnraum gefördert werden (Fritzsche/Bösch, S. 11-44). Diesen
öffentlichen Interessen läuft die Errichtung einer Kindertagesstätte bzw. eines
Kindergartens in einer Wohnzone mit einem Wohnanteil von 90 % offenkundig nicht
zuwider, sondern unterstützt im Gegenteil deren Verwirklichung. Auch ein
Verstoss gegen andere öffentliche Interessen ist nicht ersichtlich.
5.6
Schliesslich ist zu prüfen, ob die Beschwerdeführerin als Nachbarin durch
die Erteilung der Ausnahmebewilligung unzumutbar benachteiligt wird. Vorliegend
ist eine Interessenabwägung zwischen dem Ruhebedürfnis der Beschwerdeführerin
und dem öffentlichen Interesse an der Errichtung der Kindertagesstätte bzw. des
Kindergartens vorzunehmen. Wie bereits die Vorinstanzen zutreffend festgehalten
haben, ist die hohe Lärmbelastung durch die F-Strasse vorliegend in die
Interessenabwägung miteinzubeziehen. Aufgrund der hohen Lärmbelastung von 69 dB
(Tag) bzw. 62 dB (Nacht) fallen die zusätzlichen Lärmimmissionen der Kindertagesstätte
bzw. des Kindergartens weniger stark ins Gewicht als in einer absolut ruhig
gelegenen Wohnzone. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass sich der Spielplatz der
Kindertagesstätte bzw. des Kindergartens auf der strassenabgewandten und damit
weniger lärmbelasteten Seite der streitbetroffenen Liegenschaft befindet (entgegen
den Ausführungen der Beschwerdeführerin wurde von der Vorinstanz keine gegenteilige
Annahme getroffen). Diesbezüglich wird den Interessen der Beschwerdeführerin jedoch
durch die Beschränkung der Spielplatznutzung auf drei Halbtage in der Woche Rechnung
getragen. Zudem ist zu berücksichtigen, dass die Kindertagesstätte bzw. der
Kindergarten nur von Montag bis Freitag von 7.30 Uhr bis 17.30 Uhr geöffnet und
die allgemeine Mittagsruhe zu beachten ist. Selbst wenn die Zahl der Kinder
aufgrund der räumlichen Erweiterung der Kindertagesstätte bzw. des
Kindergartens leicht zunehmen sollte, wird sie unbestrittenermassen im Rahmen
des bereits bewilligten Betriebskonzepts bleiben, welches von 30 bis 40 Kindern
ausgeht, weshalb nur mit einer marginalen Zunahme der Lärmbelastung zu rechnen
ist. Unter Berücksichtigung dieser Umstände erscheint die höhere Gewichtung des
öffentlichen Interesses und damit die Erteilung der Ausnahmebewilligung für die
Unterschreitung des Wohnanteils im vorliegenden Fall vertretbar.
6.
Die Beschwerde erweist sich demnach als unbegründet und
ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70
VRG) und mit dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 5'000.- zu
verrechnen. Der die Gerichtskosten übersteigende Betrag wird der
Beschwerdeführerin nach Eintritt der Rechtskraft des Entscheids
zurückerstattet. Überdies ist die Beschwerdeführerin zu einer
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- an die privaten Beschwerdegegnerinnen
zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'150.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.-
an die privaten Beschwerdegegnerinnen verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen
nach Rechtskraft des Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,
beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an…