zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00152 · 2011-06-29 · de

Unterschutzstellung | Genehmigung des Unterschutzstellungsvertrags über ein umzubauendes Wohnhaus. Im Beschwerdeverfahren gegen eine Rückweisung der Sache an die erstinstanzliche Behörde ist es zulässig, die Rückweisung im Sinn anderer Anweisungen für das Verfahren zu verlangen, wobei hinreichend bestimmt sein muss, an welche (anderen) Erwägungen der Rekursinstanz die erstinzanzliche Behörde gebunden werden soll (E. 1.1). Die Erhaltung eines Zeugen verbietet nicht jede äusserlich in Erscheinung tretende Änderung; neue Elemente können die herkömmliche Struktur eines Gebäudes sogar betonen und positiv hervorheben (E. 4.2.2). Die Zulassung der geplanten Änderungen am Manssarddach (zusätzliche Dachgauben) liegt daher im Ermessen der Gemeinde (E. 4.2.3). Das von der Gemeinde eingeholte Gutachten kommt zum Schluss, dass der nachträglich errichtete Zinnenanbau im Dienste einer besseren Lösung entfernt werden könne. Es bestehen keine triftigen Gründe, hiervon abzuweichen (E. 4.3.3). Mangels eines heutigen Bezugs des Gebäudes zur Rebbaukultur und infolge der teilweise verloren gegangenen originalen Innenausstattung ist der Schutzvertrag auch im Hinblick auf die im Innenraum geplanten Eingriffe rechtskonform (E. 4.4.2). Als unzulässig erweist sich hingegen die projektierte Freilegung des Kellergeschosses einschliesslich der damit zusammenhängenden Geländegestaltung. Nicht nur würde dadurch ein erheblicher Teil der originalen Bausubstanz zerstört, sondern ein zur bestehenden historischen Gebäudefassade nicht passendes, mit stilfremden modernen Elementen besetztes Sockelgeschoss geschaffen (E. 4.5.4). Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die kommunale Baubehörde.

Zürich Verwaltungsgericht 29.06.2011 VB.2011.00152
Zurich Verwaltungsgericht 29.06.2011 VB.2011.00152
Zurigo Verwaltungsgericht 29.06.2011 VB.2011.00152

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00152
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00152
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.06.2011
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Unterschutzstellung
Genehmigung des Unterschutzstellungsvertrags über ein umzubauendes Wohnhaus.
Im Beschwerdeverfahren gegen eine Rückweisung der Sache an die erstinstanzliche Behörde ist es zulässig, die Rückweisung im Sinn anderer Anweisungen für das Verfahren zu verlangen, wobei hinreichend bestimmt sein muss, an welche (anderen) Erwägungen der Rekursinstanz die erstinzanzliche Behörde gebunden werden soll (E. 1.1).
Die Erhaltung eines Zeugen verbietet nicht jede äusserlich in Erscheinung tretende Änderung; neue Elemente können die herkömmliche Struktur eines Gebäudes sogar betonen und positiv hervorheben (E. 4.2.2). Die Zulassung der geplanten Änderungen am Manssarddach (zusätzliche Dachgauben) liegt daher im Ermessen der Gemeinde (E. 4.2.3).
Das von der Gemeinde eingeholte Gutachten kommt zum Schluss, dass der nachträglich errichtete Zinnenanbau im Dienste einer besseren Lösung entfernt werden könne. Es bestehen keine triftigen Gründe, hiervon abzuweichen (E. 4.3.3).
Mangels eines heutigen Bezugs des Gebäudes zur Rebbaukultur und infolge der teilweise verloren gegangenen originalen Innenausstattung ist der Schutzvertrag auch im Hinblick auf die im Innenraum geplanten Eingriffe rechtskonform (E. 4.4.2).
Als unzulässig erweist sich hingegen die projektierte Freilegung des Kellergeschosses einschliesslich der damit zusammenhängenden Geländegestaltung. Nicht nur würde dadurch ein erheblicher Teil der originalen Bausubstanz zerstört, sondern ein zur bestehenden historischen Gebäudefassade nicht passendes, mit stilfremden modernen Elementen besetztes Sockelgeschoss geschaffen (E. 4.5.4).
Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die kommunale Baubehörde.
Stichworte:
DENKMALPFLEGE
DENKMALSCHUTZ
FASSADENGESTALTUNG
FREILEGUNG
GUTACHTEN
NUTZUNGSMÖGLICHKEIT
RÜCKWEISUNG
SCHUTZMASSNAHME
SCHUTZVERTRAG
UNTERSCHUTZSTELLUNG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
Rechtsnormen:
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 207 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2011.00152
Urteil
der 1. Kammer
vom
29. Juni 2011
Mitwirkend: Verwaltungsrichter François Ruckstuhl
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiber
Robert Lauko.
In Sachen
Zürcherische Vereinigung für
Heimatschutz,
vertreten durch RA
A
,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.
B AG,
vertreten durch
F
,
vertreten durch RA C
,
2.
Gemeinderat Meilen,
vertreten
durch RA E
,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Unterschutzstellung,
hat sich ergeben:
I.
Am 22. Juni 2010 genehmigte der Gemeinderat Meilen
den zwischen der Gemeinde Meilen und der B AG am 10./22. Juni
geschlossenen verwaltungsrechtlichen Vertrag betreffend Denkmalschutz
(Schutzvertrag) des Wohnhauses Assek.-Nr. 01, G-Weg 02, Meilen.
II.
Den gegen diesen Beschluss von der Zürcherischen
Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) und H gemeinsam erhobenen Rekurs vom
26. Juli 2010 hiess das Baurekursgericht am 25. Januar 2011 insofern
gut, als es den angefochtenen Beschluss aufhob und das Geschäft zur weiteren
Bearbeitung im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat Meilen zurückwies. Im
Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen. Den massgeblichen Erwägungen lässt sich
entnehmen, dass das Baurekursgericht die im Vertrag festgehaltene Umschreibung
des Schutzumfangs bzw. die vertraglich ermöglichten Veränderungen am
Schutzobjekt für zulässig hält mit Ausnahme der geplanten Veränderungen der
Südwestfassade. Die vorgesehene komplette Neugestaltung dieser Fassade mit
grossen Balkonen im ersten und zweiten Obergeschoss sowie im Dachgeschoss und
grossen Fensteröffnungen bzw. Balkontüren auf allen diesen Geschossen sei auch
dann nicht gerechtfertigt, wenn die bestehende Fassade aus statischen Gründen
nicht erhalten werden könne; vielmehr bestehe insofern ein Widerspruch zum
angestrebten Schutzziel, nämlich der Erhaltung des Gebäudevolumens des
barock-klassizistischen Kernbaus. Mit dem Schutzziel allenfalls vereinbar wäre
bei einem notwendigen Neuaufbau der Fassade eine Änderung der Befensterung oder
die Anfügung von sich in den Kontext rücksichtsvoll einfügenden Balkonen.
III.
Mit Beschwerde vom 28. Februar 2011 beantragte die ZVH
dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid sowie den Genehmigungsbeschluss des
Gemeinderats aufzuheben und die Sache in dem Sinn an den Gemeinderat zurückzuweisen,
dass nur weniger weitgehende Veränderungen des Schutzobjekts zuzulassen seien.
Nicht mit dem Schutzziel vereinbar seien insbesondere die Veränderungen am Dach
durch den Einbau von drei neuen Gauben und zusätzlicher Dachflächenfenster, der
Ausbau des bisherigen Kellers zu einem Sockelgeschoss durch Abgrabungen an der
Südwestfassade und den Ausbruch zahlreicher Tür- und Fensteröffnungen, die neue
Umgebungsgestaltung, welche den bisherigen, für die Gesamtwirkung wichtigen
Garten völlig zerstöre, sowie der Abbruch der Zinne aus dem 19. Jahrhundert
an der Nordwestfassade. Zudem werde das Innere des Gebäudes durch die neue
Raumaufteilung und -gestaltung in einer Weise verändert, die einer Auskernung
gleichkomme. In prozessualer Hinsicht beantragte die Beschwerdeführerin die
Einholung eines Gutachtens sowie einen Augenschein unter Beizug des Gutachters.
Die Vorinstanz schloss am 16. März 2011 auf Abweisung
der Beschwerde. Der Gemeinderat Meilen liess in erster Linie beantragen, auf
die Beschwerde nicht einzutreten, da sie nichts anderes verlange, als was mit
dem Rekursentscheid bereits angeordnet worden sei, nämlich Aufhebung des
Genehmigungsbeschlusses und Rückweisung an den Gemeinderat im Sinn der
Erwägungen. Im Übrigen liessen beide Beschwerdegegner am 1. bzw. 4. April
2011 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
beantragen.
Mit Replik vom 12. Mai 2011 nahm die ZVH zu den
Vorbringen der Beschwerdegegner Stellung.
In ihren Dupliken vom 24. bzw. 30. Mai 2011
hielten der Gemeinderat Meilen wie auch die B AG an ihren Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Weist wie
hier die Rekursinstanz die Sache zur weiteren Behandlung im Sinn der Erwägungen
an die Vorinstanz zurück, so ist die Vorinstanz insoweit an die Rechtsauffassung
der rückweisenden Behörde gebunden (RB 1993 Nr. 57 = BEZ 1993 Nr. 28;
Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A. 1999, § 28 N. 33,
35). Entsprechend muss es zulässig sein, im Beschwerdeverfahren die Rückweisung
im Sinn anderer Anweisungen der Rekursbehörde für das erstinstanzliche
Verfahren zu verlangen, wobei hinreichend bestimmt sein muss, an welche
(anderen) Erwägungen der Rekursinstanz die erstinstanzliche Behörde gebunden
werden soll. Dabei ist es entgegen der Auffassung des Gemeinderats nicht
zwingend erforderlich, dass diese beantragte Änderung der Erwägungen
ausdrücklich Teil des Beschwerdeantrags bildet, sondern es genügt, wenn sie
sich aus der Begründung ergibt (Alfred Kölz/Bosshart/Röhl, § 54 N. 3).
Während die Vorinstanz den
Gemeinderat mit der Rückweisung lediglich dazu verpflichtet hat, die
Südwestfassade (ohne den später angefügten Zinnenanbau) weiter gehend unter
Schutz zu stellen, will die Beschwerdeführerin, wie sich insbesondere aus
Rz. 10 ihrer Beschwerdebegründung ergibt, die Rückweisung mit der
Verpflichtung zu weiter gehenden Schutzanordnungen verbunden haben, und zwar
bezüglich des Daches durch Verzicht auf zusätzliche Gauben, bezüglich der
Südwestfassade durch die Erhaltung des Zinnenanbaus und bezüglich
Kellergeschoss und Umgebung durch Verzicht auf den Ausbau dieses Geschosses zu
Wohnzwecken und die damit verbundenen Eingriffe in Gebäude und Garten durch
Mauerdurchbrüche und Abgrabungen sowie Verzicht auf die für die schutzwürdige
Gartenanlage nachteilige Garageneinfahrt.
Damit ist hinreichend klar,
in welcher Weise die Beschwerdeführerin die mit der Rückweisung verbundenen Erwägungen
geändert haben will, und liegt damit entgegen der Auffassung des Gemeinderats
ein genügender Antrag vor. Im Übrigen hätte ein ungenügender Antrag nicht zur
Folge, dass auf die Beschwerde nicht einzutreten wäre, sondern wäre zunächst
Frist zur Verbesserung anzusetzen (vgl. § 23 Abs. 2 in Verbindung mit
§ 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).
1.2
In
prozessualer Hinsicht beantragt die Beschwerdeführerin den Beizug eines „geeigneten“
Gutachtens sowie einen Augenschein unter Beteiligung und Befragung des Gutachters.
Zur Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen Liegenschaft
liegen bereits zwei Gutachten vor. Das erste wurde am 11. Dezember 2009
vom Büro J im Auftrag der Gemeinde erstellt, das zweite 2010 im Auftrag des privaten
Beschwerdegegners durch das Büro I. Bei beiden Gutachtern handelt es sich um
spezialisierte Büros mit ausgewiesenen Fachleuten, deren Kompetenz denn auch zu
Recht nicht angezweifelt wird. Beide Gutachten kommen zum Schluss, dass es sich
beim Wohnhaus G-Weg 02 um ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c
des Planungs- und Baugesetze vom 7. September 1975 (PBG) handelt. Streitig
ist lediglich, wie weit der Schutz gehen soll bzw. welche Veränderungen am
Schutzobjekt zugelassen werden sollen. Diese Frage ist aufgrund einer Abwägung
zwischen dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts und den
entgegenstehenden privaten Interessen zu entscheiden; für diese
Interessenabwägung, die in erster Linie von der zuständigen Verwaltungsbehörde
vorzunehmen ist, reichen die vorliegenden Akten und insbesondere die Ermittlung
des Sachverhalts durch die beiden Gutachten ohne Weiteres aus.
2.
2.1
Materiell
rügt die Beschwerdeführerin die ihrer Ansicht nach zu weit gehenden Zugeständnisse
des Gemeinderates an die Umbaupläne der privaten Beschwerdegegnerin. Die erlaubten
Eingriffe würden zum weitgehenden Verlust des Zeugniswerts des Wohnhauses
führen. Indem das Baurekursgericht die geplanten Veränderungen nicht in ihrer
Gesamtheit, sondern je einzeln überprüft habe, habe es die §§ 207 Abs. 1
und 203 Abs. 1 lit. c PBG verletzt. Der gesetzlich vorgegebene
Schutzzweck bestehe im Erhalt des "status quo" des betreffenden
Objekts. Nach Art. 5 der ICOMOS-Charta von Venedig von 1964 sei es zwar
wünschenswert, dass ein Denkmal eine nützliche Funktion erhalte, dies dürfe
aber nicht zu einer Veränderung von dessen Struktur und Gestalt führen.
Hinzufügungen würden gemäss Art. 13 der Charta nur geduldet, soweit sie
alle interessanten Teile des Denkmals, seinen überlieferten Rahmen, die
Ausgewogenheit seiner Komposition und sein Verhältnis zur Umgebung
respektierten. Ein Bedürfnis nach einer neuen Nutzung sei vorliegend nicht
ausgewiesen.
Ferner seien die Vorgaben des Gutachtens vom 11. Dezember
2009
im Schutzvertrag nicht berücksichtigt oder durch Ausnahmen und
Verweise ins Gegenteil verkehrt worden. Mit den entgegen diesem und dem
Gutachten 2010 zugelassenen Abweichungen setze sich auch der angefochtene
Genehmigungsbeschluss nicht auseinander. Die Vorinstanzen wichen somit ohne
zureichende Begründung von der mehrfach abgestützten Fachmeinung ab. Da sich
die vorinstanzlichen Entscheide nicht an der Vorgabe der Schutzwürdigkeit ausrichteten,
sondern vorschnell die subjektiven Bedürfnisse der Bauherrschaft bzw. deren
Pläne zur Renditemaximierung berücksichtigten, seien sie nicht objektiv und
zweckmässig.
3.
Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind
Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Ge­bäudegruppen, Gebäude und Teile sowie
Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,
wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind
oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre
Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfügende
Behörde zunächst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen,
und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der
denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Insofern kann und
soll sie nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen,
wie dies hier die erstinstanzlich verfügende Behörde mit dem Beizug eines
Gutachtens des Büros für Architektur, Bauforschung und Kunstgeschichte getan
hat. Anschliessend hat die Behörde zu prüfen, ob die denkmalpflegerische
Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder zu einem wesentlich
prägenden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von § 203 Abs. 1
lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin
auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien – würdigen die
rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).
3.1
Eine
Unterschutzstellung setzt zunächst voraus, dass die rechtsanwendende Behörde
aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung des betreffenden Objekts zur Überzeugung
ge­langt, bei diesem handle es sich um einen "wichtigen Zeugen". Dazu
bedarf es der Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs. Dabei geht es zwar
um die Beurteilung einer Rechts­frage (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix
Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich/St. Gallen 2010,
Rz. 446b), die gemäss § 50 Abs. 1 VRG der Überprüfung durch das
Verwaltungsgericht zugänglich ist. Jedoch ist zu beachten, dass der für die
Unterschutzstellung zuständigen Verwaltungsbehörde bei der Beurteilung der Frage,
ob die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c
PBG gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen
Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zukommt (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3),
deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können (RB
1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 VRG
von vornherein eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat deshalb namentlich zu
prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen
Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (vgl.
BGE 115 Ib 131 E. 3).
3.2
Die
Qualifikation des infrage stehenden Objekts als wichtiger Zeuge führt nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von
Schutzmassnahmen im Sinn von §§ 205 und 207 PBG, sondern nur, wenn das
öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist
als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (VGr, 27. August
2003, VB.2003.00121, E. 2c). Eine solche Interessenabwägung ist zwar
grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der
Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener
Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden
auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen
zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).
4.
Dass es sich beim Wohnhaus G-Weg 02 um einen wichtigen
Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handelt, wird von
keiner Seite infrage gestellt. Umstritten ist dagegen, ob durch den
Unterschutzstellungsvertrag und die dabei vereinbarte Beschränkung des
Schutzumfangs der denkmalpflegerischen Bedeutung des Schutzobjekts im
Verhältnis zu den entgegenstehenden privaten Interessen hinreichend Rechnung
getragen wird.
4.1
Nach § 207
Abs. 1 PBG verhindern die Schutzmassmassen Beeinträchtigungen der
Schutzobjekte, stellen deren Pflege und Unterhalt sicher und ordnen
nötigenfalls die Restaurierung an. Ihr Umfang ist jeweils örtlich und sachlich
genau zu umschreiben.
In dem zwischen der Beschwerdegegnerin 1 und dem
Beschwerdegegner 2 abgeschlossenen verwaltungsrechtlichen Vertrag wurden vom
Wohnhaus Assek.-Nr. 01 hauptsächlich unter Schutz gestellt: das
Gebäudevolumen bzw. der barock-klassizistische Kernbau in der bestehenden Form
und Hauptkonstruktion, die Fassadengestaltung mit den historisch relevanten
Gestaltungselementen und das Mansarddach mit der südöstlichen, repräsentativen
Giebellukarne und den Schleppgauben. Äusserlich wird unter anderem die
integrale Erhaltung der Südostfassade verlangt, einschliesslich aller
bestehenden Fenster- und Kellerfensteröffnungen. Ausdrücklich erlaubt sind
dagegen die in den beiliegenden Plänen vom 5. Juni 2010 vorgesehenen
Änderungen am Schutzobjekt (mit einem Vorbehalt betreffend die Südwestfassade),
darunter namentlich die Anbringung zusätzlicher Schleppgauben und
Dachflächenfenster im Sinn der Fassadenpläne Nordwest und Südost sowie zusätzliche
Öffnungen im freizulegenden Sockelbereich.
4.2
4.2.1
Hinsichtlich der Südost- und der Nordwestfassade stört sich die
Beschwerdeführerin an den drei zusätzlich geplanten Gauben sowie den
anzubringenden Dachflächenfenstern, welche das ruhige Erscheinungsbild des
charakteristischen Mansarddachs beeinträchtigten. Das Gutachten vom 11. Dezember
2009
spreche dem K-Hof als einziges historisches Gebäude im Quartier
insbesondere aufgrund seiner ruhigen Fassadengestaltung und seines herrschaftlichen
Mansarddachs in barock-klassizistischer Ordnung den Status eines bedeutenden
Zeugen zu.
4.2.2
In Bezug auf den vorgebrachten Einwand kann auf die überzeugenden
Darlegungen in E. 10.1 des Rekursentscheids verwiesen werden (§ 28 Abs. 1
Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG), wonach die geplanten Dachgauben
grösstenteils die Form der vorbestehenden Gauben annehmen und sich in
denkmalpflegerischer Hinsicht unbedenklich in das Dach einfügen. Zutreffend ist
auch die vorinstanzliche Erwägung, dass die Erhaltung eines Zeugen für einen
bestimmten Baustil nicht jegliche äusserlich in Erscheinung tretende Änderung verbietet
und nicht jedes neue Element zur Zerstörung der herkömmlichen Struktur eines
Gebäudes führt, sondern diese unter Umständen sogar betonen und positiv hervorheben
kann.
4.2.3
Betrachtet man die Ausmasse des Mansarddachs, stellen die geplanten Dachgauben
für dessen Wirkung und herrschaftlichen Charakter keine Gefahr dar. Zu berücksichtigen
ist in der vorzunehmenden Güterabwägung ferner, dass mit den neuen Dachgauben offensichtlich
eine bessere Belichtung der im 1. Dachgeschoss zu errichtenden Maisonette-Wohnung
beabsichtigt wird. Die auch im öffentlichen Interesse liegende genügende Belichtung
des dort geplanten Wohnzimmers (vgl. § 302 Abs. 1 PBG) gewinnt
vorliegend dadurch noch an Bedeutung, dass die südwestseitig vorgesehene und
gemäss Schutzvertrag für den Fall der Nichterhaltbarkeit der originalen Fassade
bei Abbruch des Zinnenanbaus zugelassene moderne Fassadengestaltung mit grossen
Fenstern und Balkontüren von der Vorinstanz als nicht mehr vertretbar erachtet
und stattdessen eine sich rücksichtsvoll in den vorgegebenen Kontext einfügende
Befensterung gefordert wurde (siehe Rekursentscheid E. 10.4). Demnach
liegt die Zulassung der zusätzlichen Dachflächenfenster und Gauben im pflichtgemässen
Ermessen der Gemeinde.
4.3
4.3.1
Sodann widerspreche gemäss der Beschwerdeführerin die sich auf das Gutachten
vom 11. Dezember 2009
stützende Entfernung des Zinnenanbaus aus dem
19. Jahrhundert den denkmalpflegerischen Grundsätzen der Charta von Venedig,
weil damit keine wertvolle Substanz aufgedeckt würde, sondern nur ein durchlöcherter
Restbestand der entsprechenden Fassadenteile übrig bliebe.
4.3.2
Während der Gemeinderat gestützt auf das von ihm eingeholte Gutachten den Abbruch
der Zinne und damit einhergehend eine komplette Neugestaltung der Südwestfassade
bewilligte, hob die Vorinstanz die im Schutzvertrag zugelassenen weitgehenden
Änderungen auf und wies das Geschäft zur weiteren Bearbeitung an den
Gemeinderat zurück. Die ersatzlose Entfernung des Zinnenanbaus als solche wurde
im Rekursentscheid (E. 10.4) hingegen nicht beanstandet.
4.3.3
Von einem Gutachten, das durch die zuständige Behörde eingeholt wird, soll
beim Ent­scheid nicht ohne triftige Gründe abgewichen werden. Besteht kein
Anlass, an der Unab­hängigkeit und Sachkunde der beauftragten Fachpersonen zu
zweifeln, so ist namentlich von den tatsächlichen Feststellungen des Gutachtens
nur dann abzuweichen, wenn dieses nicht klar begründet ist oder wenn es
Irrtümer, Lücken oder Widersprüche aufweist (vgl. VGr, 4. Mai 2005,
VB.2005.00009, E. 2.1 und 2.4; 23. Januar 2003, VB.2002.00351, E. 4b).
Unter Berücksichtigung, dass der heutige Zinnenanbau
offenbar kurz nach 1920 aus dem um 1842 an der Westecke des Wohnhauses
angebauten Waschhaus hervorgegangen ist (Gutachten vom 11. Dezember 2009, S. 12),
kommt das Gutachten vom 11. Dezember 2009 auf S. 28 unter
"4. Empfehlung" zum Schluss, dass er im Dienste einer besseren Lösung
entfernt werden könne. Triftige Gründe, hiervon abzuweichen, sind keine ersichtlich.
Da die Beschwerdeführerin keine besonderen baukünstlerischen oder sonstige
denkmalwürdige Qualitäten des Anbaus ins Feld führt und solche auch nicht
erkennbar sind, hält der Abbruch auch vor Art. 11 der – ohnehin nur
hilfsweise heranzuziehenden – Charta von Venedig stand. Danach ist eine Aufdeckung
verdeckter Zustände nur dann zulässig, wenn das zu Entfernende von geringer
Bedeutung ist, wenn der aufzudeckende Bestand von hervorragendem historischen,
wissenschaftlichen oder ästhetischen Wert ist und wenn sein Erhaltungszustand
die Massnahme rechtfertigt. Obwohl mit der Entfernung des Zinnenanbaus keine
ursprüngliche Fassadensubstanz zum Vorschein kommt, erhält das Gebäude damit
seine als besonders schutzwürdig erachtete Volumetrie zurück (Gutachten vom 11. Dezember
2009, S. 28, 4. Empfehlung; vgl. auch das Gutachten 2010, S. 3,
Punkt 3.3).
4.4
4.4.1
Ein weiterer Einwand der Beschwerdeführerin betrifft den Innenraum des
Wohnhauses. Das Gebäude werde mit dem Umbau des Kellergeschosses zu Wohnungen
jener Innenräume beraubt, die vom Gutachten als besonders eindrücklich
hervorgehoben worden seien. Insgesamt komme die Umgestaltung des Innenraums
durch die neue Raumaufteilung einer Auskernung gleich.
4.4.2
Wie bereits die Vorinstanz in E. 10.3 des Rekursentscheids
festgehalten hat, ist von einer Unterschutzstellung des Kellergeschosses im
Gutachten vom 11. Dezember 2009 keine Rede (vgl. aber Gutachten 2010, S. 3).
Hingegen stellt der Schutzvertrag das ursprüngliche Mauerwerk mit allen Nischen
und Öffnungen (vgl. nachfolgend E. 4.5) sowie das Konstruktionsprinzip mit
den Stüden und den Unterzügen unter Schutz. Nach der am vorinstanzlichen
Augenschein gewonnenen Feststellung würden letztere durch den Einbau der 2½-Zimmer-Wohnung
nicht tangiert bzw. erschienen die weiteren Eingriffe mangels eines heutigen Bezugs
zur Rebbaukultur als vertretbar. Inwiefern diese Würdigung rechtsverletzend
sein soll, wird von der Beschwerdeführerin nicht substanziiert dargetan.
Was die übrigen Geschosse
betrifft, ist ein Grossteil des ursprünglichen Innenraums infolge der Umbauten
in den 20er- und 60er-Jahren des 20. Jahrhunderts weitgehend verloren
gegangen. Unzulässige Eingriffe in die wenigen noch erhalten gebliebenen,
schützenswerten Räumlichkeiten und Ausstattungen wie die barocke Stube in der
Südecke des 1. Obergeschosses mit dem "Barockbüffet" und die intakte
Dachkonstruktion sind gemäss dem Schutzvertrag und den beiliegenden Plänen nicht
geplant. Auch diesbezüglich ist der Schutzvertrag rechtskonform.
4.5
4.5.1
Schliesslich entsteht nach Ansicht der Beschwerdeführerin mit den
Abgrabungen unter anderem auf der Südostseite und mit den neuen bis über vier
Quadratmeter grossen Glastüren zum Keller ein neues dominierendes Sockelgeschoss.
Die damit angestrebten, bis zu 1,30 m abgesenkten Sitzplätze und die ebenfalls
ostseitig geplante Garagenrampe würden den für die Wirkung des Hauses
massgeblichen Garten völlig zerstören. Angesichts dessen sei die Feststellung
der Vorinstanz, die im Umgebungskonzept keine unvertretbare Beeinträchtigung
des Schutzobjekts erblicke, willkürlich. Allein auf der Südostseite müsste mehr
als ein Drittel der freigelegten (originalen) Kellermauern weggebrochen werden.
Wie dies nach E. 10.2 des Rekursentscheids durch eine "Abstufung der
Abgrabungen […] aufgefangen" werden solle, sei gänzlich unverständlich.
Zusammen mit den originalen, hochgelegenen Kellerfensterchen ergäben die
verschieden hohen neuen Öffnungen ein sehr unruhiges und unverständliches Bild.
4.5.2
Vorab ist zu bemerken, dass die geplanten Mauerdurchbrüche zwecks Einbaus
der erwähnten Glastüren im freizulegenden Keller-, d.
h. künftigen Erdgeschoss und die vorgesehene
Umgebungsgestaltung (Hochgarten, terrassierter Bodenverlauf) eng miteinander
zusammenhängen. Die projektierten Umbauten sollen im Hinblick auf die Erstellung
einer 2½-Zimmer-Wohnung in den bisherigen Kellerräumlichkeiten erfolgen.
4.5.3
Aus dem Gutachten vom 11. Dezember 2009 geht hervor, dass sich die
Schutzwürdigkeit des streitbetroffenen Gebäudes in erster Linie aus dessen
äusserer Erscheinung ergibt. In der Schutzempfehlung besonders hervorgehoben
werden unter anderem das Gebäudevolumen und die Fassadengestaltung mit den
historisch relevanten Gestaltungselementen. Gemäss der Vorinstanz sind die
Abgrabungen in denkmalpflegerischer Hinsicht allerdings noch vertretbar, wobei
sie entlang der Südostfassade zwar deutlich in Erscheinung träten, die
befürchtete Entstehung eines dominierenden Sockelgeschosses durch die dreifache
Abstufung der Abgrabungen und die geplanten Sitzplätze jedoch in vertretbarer
Weise aufgefangen werde.
4.5.4
Diese Würdigung erweist sich als unvollständig und ist im Ergebnis nicht
nachvollziehbar. So lässt sich E. 10.4 des Rekursentscheids nicht
ausdrücklich entnehmen, ob und inwiefern die Abgrabungen auf der Südwestseite
zulässig sein sollen. Auch wenn die Vorinstanz die Schutzwürdigkeit der
Gebäudevolumetrie betont, spricht sie hauptsächlich von den geplanten Balkonen
und lässt die auf dieser Gebäudeseite geplante Freilegung des Kellergeschosses
ausser Acht. Infolge der Absenkung des Bodens im Bereich der südöstlichen
Gebäudeecke um bis zu 1,8 m und der Anlegung des Hochgartens würde das Gebäude
aber eine dem bisherigen Terrainverlauf gegenläufige asymmetrische und auffal-lend
"künstliche" Gestalt erhalten. Auch in der Südostansicht wäre die
Unnatürlich-keit des terrassierten Bodenverlaufs augenfällig. Durch die drei an
der südöst-lichen Keller-/Erdgeschossfassade zu erstellenden grosszügigen Fenster-
bzw. Glastüren würde sodann nicht nur ein erheblicher Teil der originalen
Bausubstanz zerstört, sondern ein zur bestehenden historischen Gebäudefassade
nicht passendes, mit stilfremden modernen Elementen besetztes Sockelgeschoss
geschaffen. Zusammen mit den zu erhaltenden und fortan funktionlos wirkenden originalen
Kelleröffnungen entstünde ein unverständliches Erscheinungsbild. Eines der
bestehenden Kellerfensterchen würde schliesslich im Widerspruch zur Vorgabe auf
S. 3 des Schutzvertrags der einzubauenden Glastür zum Opfer fallen. Im Übrigen
halten die geplanten Eingriffe auch vor der erhöhten Ästhetikanforderung von § 238
Abs. 2 PBG nicht Stand, welche im Hinblick auf die anderen schützenswerten
Gebäudeteile anwendbar ist.
4.5.5
Eine ausnahmsweise Zulassung der Freilegung des Sockelgeschosses und der
daran vorzunehmenden Veränderungen ist auch nicht aus Gründen der
Verhältnismässigkeit bzw. wegen der Eigentumsgarantie geboten. Dass das
Wohnhaus über ein nicht zu Wohnzwecken genutztes Kellergeschoss verfügt, ist
nichts Ungewöhnliches und war bis anhin offenbar immer der Fall. Eine sinnvolle
Nutzung des Wohnhauses wird insbesondere nach dem Ausbau der beiden
Dachgeschosse zu einer grosszügigen Maisonette-Wohnung auch ohne die im
Sockelgeschoss geplante 2½ -Zimmer-Wohnung möglich sein.
4.5.6
Die von der Beschwerdeführerin im Hinblick auf die geplante Garageneinfahrt
gerügte Geländegestaltung ist nicht Teil des Schutzvertrags und damit auch
nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens.
5.
Mit dem angefochtenen Rekursentscheid wurde der
Genehmigungsbeschluss des Gemeinderates Meilen vom 22. Juni 2010
vollständig aufgehoben und das Geschäft zur weiteren Bearbeitung im Sinn der
Erwägungen (im Hinblick auf die Gestaltung der Südwestfassade) an den
Beschwerdegegner 2 zurückgewiesen. Da die Rüge der Beschwerdeführerin betreffend
das freizulegende Sockelgeschoss begründet ist, ist der Genehmigungsbeschluss
in teilweiser Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und die Sache in Ergänzung
des vorinstanzlichen Rückweisungsentscheids an den Beschwerdegegner 2
zurückzuweisen. Dieser wird eine rechtskonforme Schutzmassnahme im Sinn der
vorliegenden sowie der vorinstanzlichen Erwägungen festzulegen haben.
Bei diesem Prozessausgang rechtfertigt es sich, die
Gerichtskosten der Beschwerdeführerin zur Hälfte und der Beschwerdegegnerin 1
sowie dem Beschwerdegegner 2 je zu einem Viertel aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2
VRG). Die Verlegung der Rekurskosten gemäss Disp.-Ziff. 2 des Rekursentscheids
ist damit nicht anzupassen. Eine Parteientschädigung ist unter diesen Umständen
nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Genehmigungsbeschluss des Gemeinderats
Meilen vom 22. Juni 2010 wird aufgehoben und die Sache zur Festlegung
einer rechtskonformen Schutzmassnahme im Sinn der Erwägungen an diesen zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellkosten,
Fr. 4'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin zur Hälfte und der Beschwerdegegnerin
1 sowie dem Beschwerdegegner 2 je zu einem Viertel unter solidarischer Haftung
für die Hälfte des Gesamtbetrags auferlegt.
4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…