zh_verwaltungsgericht · SB.2023.00064 · 2024-08-21 · de

Grundstückgewinnsteuer | Grundstückgewinnsteuer [Die Pflichtige macht geltend, wertvermehrende Aufwendungen seien in vollem Umfang beim Verkauf einer Liegenschaft zu berücksichtigen, was sich steuermindernd auf die Grundstückgewinnsteuer auswirken würde.] Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 1.1 f.). Novenverbot (E. 1.3). Anrechenbare Aufwendungen im Sinn von Art. 221 StG haben durch substanziierte Sachdarstellungen zu erfolgen (E. 2.2). Wertvermehrende Eigenleistungen sind in analoger Weise anrechenbar wie Aufwendungen durch Leistungen Dritter (E. 2.3). Sämtliche Leistungen Dritter wurden steuermindernd berücksichtigt (E. 3.3). Von der Schwestergesellschaft der Pflichtigen angeblich getätigte Eigenleistungen wurden nicht nachgewiesen (E. 3.4.1). Pauschalisierte Rechnungen der Schwestergesellschaft hat die Vorinstanz zu Recht nicht steuermindernd berücksichtigt (E. 3.4.2). Die Pflichtige tritt den Ausführungen der Vorinstanz nicht substanziiert entgegen, wonach diverse Leistungen Dritter sich mit den Leistungen decken, welche die Pflichtige auch für die Schwestergesellschaft im Sinne einer Eigenleistung behauptet (E. 3.4.3). Die pauschale Ansetzung der Eigenleistungen auf 20% der ausgewiesenen Drittkosten ist nicht zu beanstanden (E. 3.4.4). Es erschliesst sich nicht, inwieweit grundsteuerlich nicht ausgewiesene Anlagekosten den Verkaufspreis beeinflussen sollen (E. 3.6). Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 4). Dispositiv und Rechtsmittelbelehrung. Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 21.08.2024 SB.2023.00064
Zurich Verwaltungsgericht 21.08.2024 SB.2023.00064
Zurigo Verwaltungsgericht 21.08.2024 SB.2023.00064

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2023.00064
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Geschäftsnummer:
SB.2023.00064
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 21.08.2024
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
Grundstückgewinnsteuer
[Die Pflichtige macht geltend, wertvermehrende Aufwendungen seien in vollem Umfang beim Verkauf einer Liegenschaft zu berücksichtigen, was sich steuermindernd auf die Grundstückgewinnsteuer auswirken würde.]
Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 1.1 f.). Novenverbot (E. 1.3).
Anrechenbare Aufwendungen im Sinn von Art. 221 StG haben durch substanziierte Sachdarstellungen zu erfolgen (E. 2.2). Wertvermehrende Eigenleistungen sind in analoger Weise anrechenbar wie Aufwendungen durch Leistungen Dritter (E. 2.3).
Sämtliche Leistungen Dritter wurden steuermindernd berücksichtigt (E. 3.3). Von der Schwestergesellschaft der Pflichtigen angeblich getätigte Eigenleistungen wurden nicht nachgewiesen (E. 3.4.1). Pauschalisierte Rechnungen der Schwestergesellschaft hat die Vorinstanz zu Recht nicht steuermindernd berücksichtigt (E. 3.4.2). Die Pflichtige tritt den Ausführungen der Vorinstanz nicht substanziiert entgegen, wonach diverse Leistungen Dritter sich mit den Leistungen decken, welche die Pflichtige auch für die Schwestergesellschaft im Sinne einer Eigenleistung behauptet (E. 3.4.3). Die pauschale Ansetzung der Eigenleistungen auf 20% der ausgewiesenen Drittkosten ist nicht zu beanstanden (E. 3.4.4). Es erschliesst sich nicht, inwieweit grundsteuerlich nicht ausgewiesene Anlagekosten den Verkaufspreis beeinflussen sollen (E. 3.6).
Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 4).
Dispositiv und Rechtsmittelbelehrung.
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
AUFWENDUNGEN
EIGENLEISTUNGEN
GRUNDSTÜCKGEWINN
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
WERTVERMEHRENDE AUFWENDUNGEN
Rechtsnormen:
II StG
§ 216 Abs. I StG
§ 219 Abs. I StG
§ 220 StG
§ 221 StG
§ 221 Abs. I lit. a StG
§ 222 StG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
2. Abteilung
SB.2023.00064
Urteil
der 2. Kammer
vom
21. August 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin
Viviane Sobotich,
Gerichtsschreiber
Kürsad Okutan.
In Sachen
A AG,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Stadt E,
Beschwerdegegnerin,
betreffend
Grundstückgewinnsteuer,
hat sich
ergeben:
I.
A.
Die A AG
(nachfolgend die Pflichtige) kaufte am 16. Oktober 2012 von ihrem
Alleinaktionär C das mit einem Mehrfamilienhaus (Hochhaus) überbaute, an der D-Strasse 01
in E gelegene Grundstück Kat.-Nr. 02 für Fr. … Am 21. Januar
2015 verkaufte sie das Grundstück gemäss öffentlich beurkundetem Kaufvertrag
für Fr. … an die F AG. Die Eigentumsübertragung fand am 27. Mai
2015 statt. Im Kaufvertrag mit der F AG verpflichtete sich die Pflichtige
zudem, das Kaufobjekt in Zusammenarbeit mit der G AG gemäss den von dieser
Gesellschaft erstellten Plänen umfassend zu sanieren, umzubauen und zu
renovieren.
B.
In
einer ersten, vom 16. Oktober 2015 datierenden Steuererklärung verfocht
die Pflichtige einen Grundstückgewinn von Fr. … und hieraus abgeleitet
eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. … Dabei behauptete sie neben dem
Kaufpreis von Fr. …. wertvermehrende Investitionen von Fr. … sowie
Handänderungsabgaben von Fr. ... beim Kauf und von Fr. … beim Verkauf
getätigt zu haben. Die wertvermehrenden Aufwendungen belegte die Pflichtige mit
einem bereits am 30. Juli 2013 mit der G AG abgeschlossenen
"Totalunternehmer-Werkvertag" für Umbau/Sanierung des
Mehrfamilienhauses zum Pauschalpreis von Fr. …, in welchem der Baubeginn
auf den 1. September 2013 und die Fertigstellung auf 12. Dezember
2017 vereinbart war. Weiter stützte sich die Pflichtige auf einen Baubeschrieb
und eine vom 16. Oktober 2016 datierende Rechnung der G AG über Fr. …,
zahlbar nach Baufortschritt. Die Pflichtige kündigte sodann am 16. Juli
2016 an, dass sie nach Beendigung der Bauarbeiten eine ergänzte und
vervollständigte Steuererklärung einreichen werde.
C.
Mit
Auflage vom 20. Februar 2018 und Mahnung vom 17. April 2018 wurde die
Pflichtige vom Ausschuss für Grundsteuern der Stadt E aufgefordert, die
angekündigte
ergänzte und vervollständigte Steuerklärung einzureichen, was die Pflichtige am
1. April 2019 tat: Darin behauptete sie neu nur mehr wertvermehrende
Aufwendungen von Fr. …, Handänderungsabgaben beim Ankauf von Fr. …
sowie solche beim Verkauf von Fr. ... Neu geltend machte die Pflichtige
Aufwendungen als Liegenschaftenhändlerin im Sinn von § 221 Abs. 2 des
Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) von insgesamt Fr. ... So
resultierte ein Grundstückgewinn von neu Fr. … oder eine
Grundstückgewinnsteuer von Fr. ...
Mit Entscheid vom 10. Februar 2020 setzte der
Ausschuss für Grundsteuern der Stadt E den Grundstückgewinn auf Fr. …
fest. Dabei kürzte er die deklarierten wertvermehrenden Aufwendungen auf Fr. …
unter Anpassung des iterativ errechneten Steueraufwands.
D.
Im
anschliessenden Einspracheverfahren hielt die Pflichtige – mit Ausnahme von
einem doppelt geltend gemachten Betrag von Fr. … – an ihrer Deklaration
fest. Der Ausschuss für Grundsteuern der Stadt E kürzte zunächst die
wertvermehrenden Aufwendungen um die unbestrittenermassen doppelt geltend
gemachten Fr. … auf neu Fr. ... Zudem liess er beim geltend gemachten
Steueraufwand die steuermindernde Anrechnung der direkten Bundessteuer gänzlich
ausser Acht. Bezüglich der Grundstückgewinnsteuer liess er zudem nur noch den
sichergestellten Depotbetrag von Fr. … zum Abzug zu: Die Pflichtige habe
in der Vergangenheit keine direkte Bundessteuer bezahlt und über die
Depotleistung hinaus seien Zahlungen an die Grundstückgewinnsteuer zweifelhaft.
So schätzte der Ausschuss für Grundsteuern der Stadt E die Pflichtige am 23. August
2021 mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. … und einer reinen
Grundstückgewinnsteuer von Fr. … ein.
II.
Mit Rekurs vom 23. September 2021 an das
Steuerrekursgericht beantragte die Pflichtige erneut die Einschätzung gemäss
Deklaration, eventualiter sei der Verkaufspreis anzupassen. Das
Steuerrekursgericht hiess das Rechtsmittel am 14. Juni 2023 teilweise gut
und setzte die reine Grundstückgewinnsteuer von Fr. … auf Fr. …
herab. Dabei bestätigte das Steuerrekursgericht die wertvermehrenden
Aufwendungen mit Fr. …, verweigerte die Korrektur des Verkaufspreises und
liess jedoch den von der Pflichtigen geltend gemachten Steueraufwand zu (unter
rechnerischer Korrektur des bei den wertvermehrenden Aufwendungen doppelt
geltend gemachten Betrages von Fr. …).
III.
Mit Beschwerde vom 24. Juni 2023 an das
Verwaltungsgericht beantragte die Pflichtige sinngemäss, in Aufhebung des
angefochtenen Entscheids seien wertvermehrende Aufwendungen und
Steueraufwendungen im vollen Umfang gemäss ihrer Deklaration zu
berücksichtigen, eventualiter sei der Verkaufspreis auf Fr. …
herabzusetzen, subeventualiter sei die Sache an die Vorinstanz oder die
Beschwerdegegnerin "zur Begründung und zum Neuentscheid"
zurückzuweisen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Beschwerdegegnerin
beantragte am 17. August 2023 die Abweisung des Rechtsmittels, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen. Das Steuerrekursgericht verzichtete am 26. Juli
2023 auf Vernehmlassung. Mit Replik vom 8. November 2023, Duplik vom 30. Januar
2024 und Triplik vom 15. Februar 2024 hielten die Parteien an ihren
Anträgen fest. Es folgten keine weiteren Eingaben.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Mit der Steuerbeschwerde an das
Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in
Verbindung mit § 213 StG alle Rechtsverletzungen, einschliesslich
Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder
unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht
werden.
1.2
Das Verwaltungsgericht hat sich
infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch
die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig
festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht
in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu
überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu
setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich
auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.
h. auf Ermessensüberschreitung und auf
Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).
1.3
Für das
Verwaltungsgericht ist sodann die gleiche Aktenlage massgebend wie für das
Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spätestens im
Verfahren vor dem Steuerrekursgericht behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen
worden sind, dürfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht
nachgebracht werden. Neue Beweise dürfen insoweit vorgelegt werden, als sie den
bereits behaupteten Sachverhalt untermauern. Vom Novenverbot ausgenommen sind zudem
echte Noven, namentlich neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel, die
auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG; Art. 147
bzw. Art. 151 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer [DBG])
beruhen oder der Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die
ihrer Natur nach neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel bedürfen (BGE
131 II 548).
2.
2.1
Die Grundstückgewinnsteuer wird erhoben
von den Gewinnen, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von
solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). Steuerbarer Grundstückgewinn ist
gemäss § 219 Abs. 1 StG jener Betrag, um den der Erlös die
Anlagekosten übersteigt. Während sich der Erlös aus dem Kaufpreis und allen
weiteren Leistungen des Erwerbers zusammensetzt (§ 222 StG), umfassen die
Anlagekosten den Erwerbspreis (§ 220 StG) sowie die anrechenbaren
Aufwendungen (§ 221 StG). Der Erlös ist ein wirtschaftlicher Begriff, der
nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten auszulegen ist. Alles, was der Erwerber –
in einem wirtschaftlichen Sinn verstanden – an den Veräusserer persönlich oder
auf dessen Rechnung an einen Dritten für die Grundstücksübertragung leistet,
bildet den grundsteuerlich massgebenden Erlös (Martin Zweifel et al.,
Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 10 N. 79).
2.2
Anrechenbare
Aufwendungen nach § 221 StG mindern die Grundstückgewinnsteuer. Daher
ist der
steuerpflichtige Veräusserer beweisbelastet
und hat kraft seiner
Mitwirkungspflicht die zugrundeliegenden Tatsachen hinsichtlich Bestand und
Umfang nachzuweisen. Den Nachweis hat er durch
substanziierte
Sachdarstellung
anzutreten. Als substanziiert gilt eine Sachdarstellung,
die hinsichtlich Art, Motiv und Rechtsgrund alle Tatsachenbehauptungen enthält,
die – ohne weitere Untersuchung, aber unter Vorbehalt der Beweiserhebung – die
rechtliche Würdigung der geltend gemachten Steuerminderung erlaubt (Richner et
al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 221
N 16). Ist die
Substanziierung oder das Beweismittelangebot ungenügend
,
so hat die Rechtsmittelbehörde nicht von Amtes wegen eine Untersuchung zu
führen, um sich die fehlenden Grundlagen zu beschaffen. Auch kann eine
unvollständige Sachdarstellung nicht im Beweisverfahren nachgeholt werden.
Kommt die steuerpflichtige Person diesen Anforderungen nicht nach, so haben die
Aufwendungen unberücksichtigt zu bleiben (Richner et al., a.
a.
O., § 221 N 18). Die Prüfung des
vorinstanzlichen Entscheids hat dementsprechend in Beachtung dieser
Verfahrensregeln zu erfolgen.
2.3
Bei Eigenleistungen handelt es sich in
erster Linie um Leistungen, die der Eigentümer mit Eigenarbeit an seinem
Grundstück ausführt. Wenn eine steuerpflichtige Person Arbeiten durch eine von
ihr beherrschte Gesellschaft ausführen lässt, handelt es sich auch um
Eigenleistungen. Wertvermehrende Eigenleistungen sind in gleicher Weise
anrechenbar wie Aufwendungen für solche Leistungen Dritter. Eigenleistungen
können mit jenem Betrag berücksichtigt werden, der für die betreffende Arbeit
im gewöhnlichen Geschäftsverkehr einem Dritten hätte bezahlt werden müssen.
Massgebend ist dabei der Marktwert der Eigenleistungen (Marktwertprinzip).
Dasselbe gilt für Quasieigenleistungen, wenn der Grundstückveräusserer die
Arbeiten durch eine ihm eng verbundene Unternehmung ausführen lässt (vgl. zum
Ganzen: Richner et al., a.a.O., Zürich 2021, § 221 N 62 und 66 ff.,
auch zum folgenden).
Eigen- und (wie vorliegend) Quasieigenleistungen
sind durch den Eigentümer in Erfüllung einer weitergehenden Substanziierungspflicht
nachzuweisen. Dies umfasst detaillierte Angaben über die im Einzelnen
geleisteten Arbeiten, den damit verbundenen Aufwand und den verrechneten
Stundensatz (vgl. VGr, 27. August 1997, SR.97.0001, E. 2.c).
3.
3.1
Die
Pflichtige hat von ihrem damaligen Alleinaktionär am 21. Januar 2015 ein
Grundstück in E, überbaut mit einem sanierungsbedürftigen Hochhaus, für Fr. …
erworben. Am 21. Januar 2015 veräusserte sie dieses Grundstück für Fr. …
an die (mindestens formal von der Pflichtigen unabhängige) F AG. Im
Kaufvertrag verpflichtete sich die Pflichtige, die Liegenschaft umfassend zu
sanieren, umzubauen und zu renovieren. Details zu diesen Renovationsarbeiten
wurden im Vertrag über den Liegenschaftskauf nicht vereinbart, auch der
Werkpreis wurde betragsmässig nicht vereinbart. Die Parteien hielten im
Grundstückkaufvertrag lediglich fest, dass die Pflichtige den Umbau in
Zusammenarbeit mit der G AG, einer ihrer Schwestergesellschaften, gemäss
den vorbereiteten Plänen und dem Baubeschrieb vornehme. Dabei seien mit dem
Kaufpreis auch sämtliche Leistungen gemäss Baubeschrieb abgegolten.
In der Folge zogen sich diese Umbau- und
Sanierungsarbeiten in die Länge. Unklar blieb, was von den geplanten Massnahmen
tatsächlich umgesetzt wurde. Insbesondere auf eine Dachstockaufstockung mit der
Schaffung von zusätzlichem Wohnraum wurde verzichtet.
Die F AG ihrerseits veräusserte die streitbetroffene
Liegenschaft ihrerseits am 16. Juli 2020 für Fr. … an die H AG.
3.2
Vor
Verwaltungsgericht umstritten sind zunächst die gemäss § 221 Abs. 1 lit. a
i.V.m § 221 Abs. 2 StG abzugsfähigen Aufwendungen der Pflichtigen.
Ev. erachtet die Pflichtige den Verkaufspreis von Fr. … nicht mehr als
gerechtfertigt, sollten nicht alle von ihr behaupteten Aufwendungen
berücksichtigt werden.
3.3
Unbestritten
ist, dass insoweit, als Rechnungen von Dritten für geleistete Arbeiten an der
streitbetroffenen Liegenschaft vorliegen, diese sämtliche zu berücksichtigen
sind und auch berücksichtigt wurden. Insgesamt sind unter diesem Titel von der
Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz Fr. … steuermindernd angerechnet
worden. Die Pflichtige lässt in der Beschwerdeschrift dementsprechend
zutreffend vortragen, dass die Verweigerung von wertvermehrenden Aufwendungen
über Fr. … durch die Vorinstanz seitens ihrer Schwestergesellschaft G AG
in Rechnung gestellte Bauarbeiten betrifft.
Damit ist der angefochtene Entscheid zunächst bezüglich der
Leistungen Dritter zu bestätigen.
3.4
Bezüglich
der Eigenleistungen, vorliegend erbracht durch die Schwestergesellschaft der
Pflichtigen, die G AG, ist Folgendes auszuführen:
3.4.1
Mit der Vorinstanz – auf deren Erwägungen zu verweisen ist (angefochtenes
Urteil, S. 22 ff.) – ist festzuhalten, dass die Pflichtige die
gesamten baulichen Massnahmen, welche sie an der streitbetroffenen Liegenschaft
ausführen sollte, weder im Veranlagungsverfahren noch vor Vorinstanz substanziiert
behauptet oder gar nachgewiesen hat. Der Kaufvertrag enthält lediglich den
Verweis auf einen separaten Baubeschrieb, der jedoch – soweit er in den Akten
liegt – ebenfalls eine detaillierte Beschreibung der geplanten bzw. durchgeführten
Arbeiten vermissen lässt. Ebenso wenig ist mit Einreichung des
Totalunternehmervertrags zwischen der Pflichtigen und der G AG vom 30. Juli
2013 die Substanziierungspflicht erfüllt, sind doch auch dort die
auszuführenden Arbeiten lediglich in allgemeinster Form umschrieben.  Welche
Leistungen die Pflichtige für den stipulierten pauschalen Werkpreis von Fr. …
einkaufte, erschliesst sich damit aus diesem Vertrag und insgesamt aus den dem
Gericht vorliegenden Akten nicht.
3.4.2
Im Weiteren steht ausser Frage, dass Leistungen, deren Erbringung nicht
nachgewiesen wurde, nicht gewinnmindernd auf die Sanierungsarbeiten angerechnet
werden können. Dies betrifft insbesondere – aber nicht nur – die Kosten der
Aufstockung, welche offensichtlich gar nicht ausgeführt wurde. Der angefochtene
Entscheid beziffert diese in Rechnung gestellten aber noch nicht ausgeführten
Aufwendungen mit Fr. … (S. 24 angefochtener Entscheid), wozu sich die
Pflichtige in ihrer Beschwerde nicht weiter substanziiert äussert. Zu Recht hat
die Vorinstanz die steuermindernde Berücksichtigung der auf diesem Vertrag
basierenden pauschalen Rechnung(-en) der Schwestergesellschaft der Pflichtigen
im Grundsatz versagt.
3.4.3
Entgegen der Darstellung der Pflichtigen in der Beschwerde an das
Verwaltungsgericht kann sodann weder ihrem Schreiben vom 15. Juli 2019
noch der Einsprache vom 11. März 2020 bzw. den entsprechenden Beilagen
entnommen werden, welche Leistungen die G AG tatsächlich erbracht hat. Die
in den Akten liegenden Rechnungen sind zwar etwas detaillierter als der
Beschrieb der Sanierung in den bereits angeführten Verträgen. Indessen begnügen
sich auch diese mit pauschalen Aussagen wie "Sanierung der Wohnung,
Malerarbeiten ganze Wohnung, neue Küche und Einbauschrank […]", verbunden
mit einem Pauschalbetrag. Dies reicht für eine grundsteuerrechtliche Einordnung
der Leistung der Schwestergesellschaft der Pflichtigen in der streitbetroffenen
Liegenschaft nicht aus. Insbesondere finden sich – wie bereits die Vorinstanz zu
Recht ausführt – erhebliche Rechnungen von Leistungen Dritter, welche sich mit
Leistungen decken, welche die Pflichtige auch für die G AG behauptet. Dies
trifft etwa auf Malerarbeiten, Kittfugen oder Fassadensanierung zu (vgl.
weitere Details und Beispiele auf S. 24/25 des angefochtenen Entscheids).
Auch diesen Ausführungen tritt die Pflichtige in der Beschwerde an das
Verwaltungsgericht nicht substanziiert entgegen, sodass weiterhin im Dunkeln
bleibt, welche Leistungen tatsächlich als (Quasi-)Eigenleistungen die G AG
am Objekt erbracht hat und was hiervon grundsteuerlich anzurechnen wäre.
Um als Quasieigenleistung die
Aufwendungen der G AG grundsteuerlich angerechnet zu erhalten, hätte die
Pflichtige diese im Einzelnen nach Aufwand und verwendetem Stundensatz substanziieren
müssen (vgl. E. 2.3. vorne in fine). Davon kann mit den eingereichten
Akten und Unterlagen keine Rede sein. Auch die vorliegenden Fotos können diese
Substanziierung hinsichtlich des erbrachten Aufwands und des verwendeten
Stundensatzes nicht ersetzen.
3.4.4
Dass die G AG gewisse (Quasi-)Eigenleistungen erbracht hat, ist
seitens der Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz aber nicht bestritten worden.
Die Beschwerdegegnerin hat in ihrem Einspracheentscheid diesbezüglich eine
Schätzung vorgenommen. Sie hat sich dabei an den ausgewiesenen Drittkosten
orientiert und diese unter dem Titel Eigenleistungen um 20 % oder Fr. …
erhöht.
Dieses Vorgehen ist bereits vom
Steuerrekursgericht (angefochtenes Urteil S. 26) geschützt worden. Auch
das Verwaltungsgericht sieht keine Möglichkeit, den unter diesem Titel
gewährten Betrag weiter zu erhöhen. So fehlt es wie dargelegt auch im
Beschwerdeverfahren an einer genügenden Substanziierung der
Quasieigenleistungen nach Art, Aufwand und verrechnetem Stundensatz. Die
Ausführungen der Pflichtigen zur marktkonformen Vorsteuerkorrektur für
Eigenleistungen im Bereich der Mehrwertsteuer gehen an der Sache vorbei. Ebenso
wenig helfen der Pflichtigen allgemeine Ausführungen über die Höhe des
erzielbaren Grundstückgewinns und dem Vergleich des erzielten Gewinns mit
demjenigen der F AG. Von der Pflichtigen wird auch nicht – wie sie
behauptet – "Unmögliches" verlangt. Die grundsteuerliche Praxis,
wonach Eigenleistungen bzw. Quasieigenleistungen einer erhöhten Substanziierungspflicht
unterliegen, ist allgemein bekannt. Eine entsprechende Dokumentation derartiger
Leistungen darf daher auch von der Pflichtigen noch im Rekursverfahren erwartet
werden. Das Fehlen entsprechender Unterlagen noch heute lässt sich auch nicht
mit den zeitlich nach dem Verkauf erfolgten Umbauten erklären und hat auch
keinen Zusammenhang mit allfälligen strafbaren Handlungen im Zusammenhang mit
Buchprüfungen des kantonalen Steueramts oder Untersuchungen der
Staatsanwaltschaft betreffend den Verdacht der Verbuchung von geschäftsmässig
nicht begründetem Aufwand. Damit ist die von der Vorinstanz bestätigte
Schätzung der Eigenleistungen der Pflichtigen tatsächlich grosszügig erfolgt
und auch vom Verwaltungsgericht angesichts der eingeschränkten Kognition (vgl. E. 1.3
vorstehend) nicht zu korrigieren.
3.5
Im Übrigen
unbestritten geblieben sind die von der Beschwerdegegnerin im
Einspracheentscheid gewährten übrigen Zuschläge (Gemeinkostenzuschlag, GU-Marge
und Zuschlag für anteilige Steuern) sowie die Zahlung I AG über Fr. ...
Die gesamten Anlagekosten sind mit Fr. … damit zu
bestätigen.
3.6
Der Erlös
aus dem Verkaufsgeschäft umfasst wie dargelegt (E. 2.1 vorstehend) den
Kaufpreis unter Einschluss aller weiterer Leistungen des Erwerbers.
Diesbezüglich ist zunächst auf den beurkundeten Kaufvertrag zu verweisen, der
einen Kaufpreis von Fr. … stipuliert. Den Akten ist weiter zu entnehmen,
dass eine nachträgliche Minderung des Kaufpreises seitens der Käuferin nicht
geltend gemacht wurde. Im Gegenteil ist erstellt, dass die Käuferin mindestens
buchhalterisch gar mehr als den vereinbarten Kaufpreis entrichtete und die von
ihr behauptete Überbezahlung denn auch auf andere offene Positionen zwischen
der Pflichtigen und ihr anrechnete. Die Pflichtige ihrerseits begründet die
eventualiter beantragte Reduktion oder "Anpassung" des
Verkaufspreises mit tieferen im Grundstückgewinnsteuerverfahren berücksichtigten
Anlagekosten. Dem Gericht erschliesst sich jedoch nicht, inwieweit
grundsteuerlich nicht ausgewiesene Anlagekosten den Erlös beeinflussen sollen.
Tatsächlich haben denn auch weder die Pflichtige noch die Käuferin der
Liegenschaft, die F AG, eine entsprechende Anpassung des Kaufpreises
zufolge nicht erbrachter Sanierungsleistungen am Objekt je beurkunden lassen
oder auf andere Weise ausgeglichen. Wenn aber die Pflichtige nicht mit
Minderungsforderungen der Käuferin der Liegenschaft (eben etwa wegen nicht ausgeführter
Sanierungsmassnahmen) konfrontiert wurde, muss es mit dem nach wie vor gültig
beurkundeten Kaufpreis sein Bewenden haben.
Im Übrigen steht im vorliegenden Verfahren auch nicht zur
Diskussion, inwieweit der Kaufpreis, welchen die F AG der Pflichtigen
entrichtet hat, grundsteuerlich auch als Anlagekosten im die F AG
betreffenden Grundstückgewinnsteuerverfahren bezüglich des Verkaufs an die H AG
zu übernehmen ist. Diese Frage stellt sich – wiederum entgegen der Ansicht der
Pflichtigen – bei der Beurteilung jenes Rechtsgeschäfts.
3.7
Dies führt
zur Abweisung der Beschwerde bezüglich des Hauptantrags wie auch des
Eventualantrags betr. "Anpassung" des Kaufpreises. Für die ebenfalls
eventualiter beantragte Rückweisung an die Vorinstanz oder die
Beschwerdegegnerin besteht keine Veranlassung.
4.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der
Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153
Abs. 4 und § 213 StG) und eine Parteientschädigung ist nicht
zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152 und § 153
Abs. 4 StG und § 213 StG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde SB.2023.00064 betreffend Grundstückgewinnsteuer wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 18'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.         70.--
Zustellkosten,
Fr.  18'070.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6,
6004 Luzern, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Steuerrekursgericht;
c)    das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts.