zh_verwaltungsgericht · VB.2009.00258 · 2009-10-22 · de

Ausnahmebewilligung | Bewilligung zur Umnutzung einer Scheune. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Baubehörden das Gesuch des Beschwerdeführers abwiesen, eine in der Landwirtschaftszone gelegene und bisher dem Landwirtschaftsbetrieb dienende Scheune neu als Lagerfläche für den Gartenbaubetrieb zu nutzen. Diese Nutzung ist nicht landwirtschaftszonenkonform, denn der Beschwerdeführer bewirtschaftet den Gartenbaubetrieb hauptsächlich bodenunabhängig, und die Voraussetzungen für eine innere Aufstockung sind nicht erfüllt (E. 4.1). Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG kommt ebenfalls nicht in Frage, weil die Umnutzung der Scheune verkehrsmässige Belastungen mit sich bringt und somit Auswirkungen auf Raum und Umwelt hat (E. 4.2). Schliesslich kann auch gestützt auf Art. 24b RPG keine Ausnahmebewilligung erteilt werden: Selbst wenn man den Gartenbaubetrieb des Beschwerdeführers als nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetrieb mit engem sachlichem Bezug zum landwirtschaftlichen Gewerbe betrachten würde, wäre die Umnutzung der Scheune nicht bewilligungsfähig, da die im Gartenbaubetrieb anfallende Arbeit überwiegend von Angestellten und nicht vom Beschwerdeführer und seiner Familie geleistet wird (E. 4.3). Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 22.10.2009 VB.2009.00258
Zurich Verwaltungsgericht 22.10.2009 VB.2009.00258
Zurigo Verwaltungsgericht 22.10.2009 VB.2009.00258

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00258
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Geschäftsnummer:
VB.2009.00258
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 22.10.2009
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Ausnahmebewilligung
Bewilligung zur Umnutzung einer Scheune.
Es ist nicht zu beanstanden, dass die Baubehörden das Gesuch des Beschwerdeführers abwiesen, eine in der Landwirtschaftszone gelegene und bisher dem Landwirtschaftsbetrieb dienende Scheune neu als Lagerfläche für den Gartenbaubetrieb zu nutzen. Diese Nutzung ist nicht landwirtschaftszonenkonform, denn der Beschwerdeführer bewirtschaftet den Gartenbaubetrieb hauptsächlich bodenunabhängig, und die Voraussetzungen für eine innere Aufstockung sind nicht erfüllt (E. 4.1). Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG kommt ebenfalls nicht in Frage, weil die Umnutzung der Scheune verkehrsmässige Belastungen mit sich bringt und somit Auswirkungen auf Raum und Umwelt hat (E. 4.2). Schliesslich kann auch gestützt auf Art. 24b RPG keine Ausnahmebewilligung erteilt werden: Selbst wenn man den Gartenbaubetrieb des Beschwerdeführers als nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetrieb mit engem sachlichem Bezug zum landwirtschaftlichen Gewerbe betrachten würde, wäre die Umnutzung der Scheune nicht bewilligungsfähig, da die im Gartenbaubetrieb anfallende Arbeit überwiegend von Angestellten und nicht vom Beschwerdeführer und seiner Familie geleistet wird (E. 4.3).
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN
BODENABHÄNGIGKEIT
BODENUNABHÄNGIGE BEWIRTSCHAFTUNG
GARTENBAU
GARTENBAUBETRIEB
INNERE AUFSTOCKUNG
LANDWIRTSCHAFTLICHER BETRIEB
LANDWIRTSCHAFTLICHES GEWERBE
LANDWIRTSCHAFTSZONE
NEBENBETRIEB
RAUMWIRKUNG
UMNUTZUNG
WIEDERHERSTELLUNG
ZONENKONFORMITÄT
Rechtsnormen:
Art. 7 Abs. II BGBB
Art. 16a RPG
Art. 16a Abs. II RPG
Art. 24a RPG
Art. 24b RPG
Art. 24b Abs. II RPG
Art. 24b Abs. Ibis RPG
Art. 34 Abs. I RPV
Art. 37 Abs. I RPV
Art. 40 Abs. III RPV
Publikationen:
BEZ 2009 Nr. 52 S. 4
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2009.00258
Entscheid
der 3. Kammer
vom
22. Oktober 2009
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,
Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Gerichtssekretär Kaspar Plüss.
In Sachen
A
,
vertreten durch RA B
,
Beschwerdeführer,
gegen
1.
Baukommission C,
2.
Baudirektion Kanton
Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
und
D,
Mitbeteiligte,
betreffend Ausnahmebewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Im Verlauf des Jahres 2006 realisierte A auf seinem in der
Landwirtschaftszone von C gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 01 und in der
Scheune/Stallung Vers.-Nr. 02 verschiedene Veränderungen. Im Einzelnen
vergrösserte er einen westlich des Gebäudes liegenden Lagerplatz von 480 m
2
auf 1’725 m
2
, erstellte dort eine neue Tennzufahrt, nutzte die Scheune/Stallung
inklusive Vorplatz teilweise zum Magazin für seinen Gartenbaubetrieb um und
richtete ein Pflanzenfeld von rund 1000 m
2
Fläche im Einfahrtsbereich zum Hof ein. Zudem plante er die Errichtung von zwei
Treibhäusern mit Foliendach auf einer bereits eingeebneten Fläche von 800 m
2
nördlich der Scheune.
Mit Verfügung vom 27. Mai 2008 erteilte die Baudirektion
die raumplanungsrechtliche Bewilligung für die beiden Folientunnels, verlangte
aber im Wesentlichen, dass die Produktion darin zu zwei Dritteln bodenabhängig
sein müsse, die Tunnels westlich der Scheune in Nord-Süd-Richtung aufgestellt
würden und der Lagerplatz demnach bis auf eine Tiefe von max. 30 m inklusive
Zufahrt zu redimensionieren sei (Disp.-Ziff. I.1a–c). Eine Bewilligung für
die Umnutzung der Scheune verweigerte die Baudirektion (Disp.-Ziff. I.2)
und lud die Baubehörde C ein, innert drei Monaten die erforderlichen Massnahmen
zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verfügen (Disp.-Ziff. I.3).
Die Baudirektion verpflichtete A, innert der gleichen Frist einen näher
umschriebenen Beseitigungsrevers im Grundbuch anmerken zu lassen (Disp.-Ziff. I.4),
was die örtliche Baubehörde zu überwachen habe (Disp.-Ziff. I.5). Für die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bezüglich der Terrainveränderungen
machte die Baudirektion sodann verschiedene einzeln aufgeführte Vorgaben
(Disp.-Ziff. II.1–4).
Die Baukommission C eröffnete dem Bauherrn den Entscheid
der Baudirektion und erteilte ihrerseits mit Beschluss vom 10. Juni 2008
die baurechtliche Bewilligung im Sinn der Erwägungen und unter Bedingungen und
Auflagen teilweise.
II.
Gegen diese beiden Entscheide gelangte A mit Rekurs an die
Baurekurskommission und verlangte im Wesentlichen die Bewilligung der
vorgenommenen Veränderungen. Im Einzelnen wandte er sich gegen die
Redimensionierung des Platzes westlich der Scheune (Ziff. 2), verlangte
die Feststellung, dass die aktuelle Nutzung der südlichen und östlichen
Vorplätze sowie der eingeebneten Fläche nördlich der Scheune rechtmässig sei (Ziff. 3),
ebenso dass das Verkaufshäuschen auf dem Blumenfeld und die Werbetafel am
Strassenrand rechtmässig seien (Ziff. 4). Schliesslich verlangte er die
Aufhebung der Wiederherstellungsverpflichtung (Ziffn. 5 und 7) und die
teilweise Aufhebung des Beseitigungsreverses (Ziff. 6).
Die Baurekurskommission II des Kantons Zürich bezog die D
als Mitbeteiligte ins Verfahren ein und führte einen Augenschein durch. Hierbei
stellte sie neben neuerlichen eigenmächtig durchgeführten und nicht
streitgegenständlichen Vorkehren auch fest, dass die beiden Folientunnels
inzwischen westlich der Scheune in Ost-West-Richtung aufgestellt worden waren.
Die Baurekurskommission vereinigte die beiden Rekurse und hiess sie mit
Beschluss vom 31. März 2009 teilweise gut. Sie hob Disp.-Ziff. I.1a
der Verfügung der Baudirektion im Sinn der Erwägungen (Folientunnels und
westlicher Lagerplatz) auf und lud die Vorinstanzen ein, die dazu erforderlichen
Bewilligungen allenfalls unter Statuierung der notwendigen Nebenbestimmungen zu
erteilen, soweit auch die übrigen einschlägigen Rechtsnormen eingehalten würden.
Den diesbezüglichen Wiederherstellungsbefehl erklärte sie als gegenstandslos.
Hinsichtlich des freistehenden Verkaufshäuschens auf dem Blumenfeld und der
Werbetafel am Strassenrand stellte die Rekurskommission fest, dass diese nicht
Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens gebildet hätten und nicht vom Wiederherstellungsbefehl
erfasst würden. Im Übrigen wies sie die Rekurse ab, soweit sie darauf eintrat.
III.
Hiergegen erhob A am 29. April 2009 Beschwerde mit
dem Antrag, der Rekursentscheid sei insoweit aufzuheben, als die Rekurse
abgewiesen worden seien bzw. nicht darauf eingetreten worden sei, dies unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zugunsten des Beschwerdeführers. Die
Baudirektion beantragte am 10. Juni 2009 unter Verweis auf die Erwägungen
im Rekursentscheid die Abweisung der Beschwerde. Den gleichen Antrag stellte
die Baurekurskommission am 16. Juni 2009 ohne weitere Bemerkungen. Die
mitbeteiligte D äusserte sich nicht innert Frist.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung
der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission III erhobenen Beschwerde
zuständig. Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf
die Beschwerde grundsätzlich einzutreten.
2.
Streitgegenstand im Beschwerdeverfahren bildet die
nachträgliche Bewilligung der teilweisen Umnutzung des landwirtschaftlichen
Gebäudes Assek.-Nr. 02 als Lager- und weitere Betriebsfläche für den
Gartenbaubetrieb des Beschwerdeführers. Über die nachträgliche Bewilligung der
Folientunnels ist noch durch die Erstinstanzen zu entscheiden. Weitere
nachträgliche Bewilligungsverfahren, insbesondere bezüglich der nördlich und
östlich der Scheune gelegenen Flächen, des Verkaufshäuschens, der Werbetafel
und allenfalls auch bezüglich des Verkaufsladens beim Wohnhaus sind noch durchzuführen.
3.
Der Beschwerdeführer führt einen landwirtschaftlichen
Betrieb einerseits und einen Gartenbaubetrieb andererseits. Landwirtschaftlich
betreibt er Acker- und Futterbau mit knapp 28 ha Nutzfläche, wo im Wesentlichen
Weizen, Gersten und Mais angebaut werden. Das produzierte Futter wird nach der
Ernte zu Siloballen verpackt und auf dem Betrieb bis im Dezember/Januar
gelagert. Dieser Betrieb erfordert 0.8 Standardarbeitskräfte. Im Gartenbaubetrieb
werden im Wesentlichen Aufträge Dritter ausgeführt sowie Pflanzen aufgezogen
und verkauft. Hierzu gehören ein Blumenfeld zum Selberschneiden und ca. 6'000
im Boden eingepflanzte Rosenstöcke. Blütenflor, Formgehölz, Sträucher und
Kräuter werden teilweise in den neu erstellen Folientunnels gezogen und
teilweise zugekauft, in Töpfen aufgezogen, vermehrt, durch stetiges Umtopfen
zur Verkaufsgrösse gebracht und anschliessend mit weiteren Gartenartikeln inkl.
Gartenmöbeln ab Hof. Für den Gartenbaubetrieb beschäftigt der Beschwerdeführer
3 bis 4 Mitarbeiter, saisonal sogar bedeutend mehr.
Anlässlich des Augenscheins der Baudirektion vom 24. Mai
2007 wurde festgestellt, dass die Scheune hauptsächlich als Lager/Magazin und
als Töpfelager für den Gartenbaubetrieb diene. Die landwirtschaftlichen
Maschinen und Geräte würden auf dem Verkehrs- und Lagerplatz unter freiem
Himmel stehen. Nach dem nachträglichen Baugesuch des Beschwerdeführers soll die
Nutzung in der Scheune in vier Bereiche aufgeteilt sein, wovon die Bereiche A
und C der Einstellung von Landwirtschaftsmaschinen und die Bereiche B und D mit
der Nutzung Werkzeug/Lager bzw. Rüst-, Vorbereitungs- und Lagerraum bezeichnet
sind. Beim Augenschein der Baurekurskommission vom 20. Januar 2009 wurde die
westliche Scheune als Fahrzeugeinstellraum, für die Lagerung von Holzschnitzeln
und zu einem grossen Teil als Lager für den Gartenbaubetrieb genutzt. Die
östliche Scheune diente der Überwinterung von Topfpflanzen.
4.
Der Beschwerdeführer stützt sich für die Bewilligung der
vorgenommenen Nutzungsänderungen in der Scheune auf drei mögliche Ansätze
gemäss Raumplanungsgesetz vom 22. Juni 1979 (RPG). Vorab beruft er sich
auf die Zonenkonformität beider Betriebszweige (Art. 16a RPG, nachfolgend Erw. 4.1).
Weiter macht er geltend, die Zweckänderung könne als Ausnahme bewilligt werden,
da sie ohne bauliche Massnahme erfolgt sei (Art. 24a RPG, nachfolgend Erw. 4.2),
eventuell als zulässiger nichtlandwirtschaftlicher Nebenbetrieb (Art. 24b
RPG, nachfolgend Erw. 4.3).
4.1
4.1.1
Landwirtschaftszonen dienen der langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis
des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums oder dem
ökologischen Ausgleich und sollen entsprechend ihren verschiedenen Funktionen
von Überbauungen weitgehend freigehalten werden. Sie umfassen Land, das sich
für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung oder den produzierenden Gartenbau
eignet und zur Erfüllung der verschiedenen Aufgaben der Landwirtschaft benötigt
wird (vgl. Art. 16 Abs. 1 RPG). Zonenkonform sind in der
Landwirtschaftszone Bauten und Anlagen, die zur landwirtschaftlichen
Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau erforderlich sind (Art. 16a
Abs. 1 Satz 1 RPG). Die Zonenkonformität kommt ferner für Bauten und
Anlagen infrage, die der inneren Aufstockung eines landwirtschaftlichen oder
eines dem produzierenden Gartenbau zugehörigen Betriebs dienen (Art. 16a Abs. 2
Satz 1 RPG).
Nach Art. 34 Abs. 1 RPV setzt die
Zonenkonformität in der Landwirtschaftszone abgesehen vom hier nicht
interessierenden Anwendungsfall von Art. 16a Abs. 3 RPG die bodenabhängige
Bewirtschaftung oder eine innere Aufstockung voraus. Zonenkonform sind gemäss Art. 34
Abs. 2 PRV zudem Bauten und Anlagen, die der Aufbereitung, der Lagerung
oder dem Verkauf landwirtschaftlicher oder gartenbaulicher Produkte dienen,
wenn kumulativ die Produkte in der Region oder zu mehr als der Hälfte auf dem
Standortbetrieb oder auf den in einer Produktionsgemeinschaft
zusammengeschlossenen Betrieben erzeugt wird (lit. a), die Aufbereitung,
die Lagerung oder der Verkauf nicht industriell-gewerblicher Art ist (lit. b)
und der landwirtschaftliche oder gartenbauliche Charakter des Standortbetriebs
gewahrt wird (lit. c).
Nach Art. 37 Abs. 1 RPV gilt der bodenunabhängige
Gemüse- und Gartenbau als innere Aufstockung, wenn die bodenunabhängig
bewirtschaftete Fläche 35 % der gemüse- oder gartenbaulichen Anbaufläche des
Betriebs nicht übersteigt und nicht mehr als 5'000 m
2
beträgt. Als bodenunabhängig gilt die
Bewirtschaftung nach Art. 37 Abs. 2 RPV, wenn kein hinreichend enger
Bezug zum natürlichen Boden besteht.
4.1.2
Die Baurekurskommission ging in ihrem Entscheid davon aus, dass die Scheune
hauptsächlich als Lager und Magazin für den Gartenbaubetrieb diene. Der
Beschwerdeführer macht dagegen geltend, die Scheune werde schwergewichtig als
Remise für landwirtschaftliche Maschinen und Geräte und als Lager für die
Siloballen genutzt.
Soweit er damit sinngemäss die Bewilligungspflicht der
vorgenommenen Nutzungsänderung bestreiten will, ist der Einwand unbegründet.
Seine Behauptung widerspricht vorab den Feststellungen der Baudirektion und der
Baurekurskommission an ihren Augenscheinen. Sie stimmt aber auch nicht mit dem
nachträglichen Baugesuch bzw. dem Schemaplan und den weiteren Angaben des
Beschwerdeführers anlässlich des Augenscheins der Baudirektion überein. Auch
wenn die Scheune in grösserem Mass für die Lagerung von Siloballen benötigt
wird, so erfolgt diese Nutzung jeweils nur für die kurze Zeit zwischen Ernte
und Auslieferung, während die entsprechende Fläche in der übrigen Zeit des
Jahres dem Gartenbaubetrieb zur Verfügung steht.
Auch die Behauptung, die landwirtschaftlichen Maschinen
würden normalerweise in der Scheune abgestellt, ist unbehelflich. Ganz
offensichtlich bestehen in der Scheune genügend Flächen für eine teilweise
Nutzung zugunsten des Gartenbautriebs, wofür der Beschwerdeführer denn auch um
nachträgliche Bewilligung ersuchte.
4.1.3
Die Baurekurskommission erwog sodann, dass es bei der gegebenen Nutzung
nicht um die Aufbereitung, Lagerung oder den Verkauf landwirtschaftlicher oder
gartenbaulicher Produkte im Sinn von Art. 34 Abs. 2 RPV gehe. Gelagert
würden vielmehr Töpfe, nicht-winterharte Pflanzen und weitere dem Gartenbau
dienende Materialien. Eine solche Nutzung sei nicht zonenkonform. Der
Beschwerdeführer bringt dagegen vor, er habe Anspruch auf eine Fläche von 260 m
2
für die innere Aufstockung, da das Pflanzenfeld von 1'000 m
2
und die
zwei eingeforderten Drittel der Folientunnelfläche von 2 m x 10 m x 40 m
der bodenabhängigen Bewirtschaftung dienen würden. Es stehe ihm frei, wo er
diese der bodenun­abhängigen Produktion zuzuordnende Tätigkeit ausübe.
Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Für die Frage
der Zonenkonformität einer betrieblichen Umnutzung ist der gesamte Betrieb und
nicht nur ein einzelner daraus isolierter Teil zu würdigen. Der vorliegend praktizierte
Gartenbaubetrieb des Beschwerdeführers ist klarerweise nicht
landwirtschaftszonenkonform, denn sein Schwerpunkt liegt weder flächenmässig
noch qualitativ in der bodenabhängigen Produktion. Diese erschöpft sich derzeit
im rund 1'000 m
2
grossen Blumenfeld
zum Selberschneiden und im angrenzenden Rosenfeld, beides Nutzungen, die hier
nicht infrage gestellt sind. Alle anderen und gerade die arbeitsintensiven
Betriebsaktivitäten sind bodenunabhängig, insbesondere die Ausführung von
Gartenbauaufträgen Dritter, was sich raumrelevant in Flächen für Personalparkplätze,
Geräte und Materiallager niederschlägt, sowie der Verkauf zugekaufter und gezogener
Pflanzen und von Gartenartikeln, was Flächen für die Topfaufzucht, Pflanzenüberwinterung
und -ausstellung sowie Kundenparkplätze beansprucht. Selbst in den bereits
erstellten Folientunnels findet die Pflanzenproduktion bisher offenbar nicht
bodenabhängig, sondern noch ausschliesslich in Töpfen statt. Die Nutzung als
Töpfe- und Steinlager und für weitere Bedürfnisse des Auftragbetriebs kann im
Übrigen schon deshalb nicht als innere Aufstockung gelten, weil diese Nutzung
nicht der Produktion verwertbarer Erzeugnisse im Sinn von Art. 34 Abs. 1
lit. a RPV dient und daher auch nicht als bodenunabhängige Bewirtschaftungsfläche
nach Art. 37 Abs. 1 RPV angerechnet werden kann.
Demgemäss hat die Baudirektion die bereits vorgenommene
Umnutzung der Scheune zu Zwecken des Gartenbaubetriebs zu Recht als nicht
zonenkonform gewürdigt.
4.2
Gemäss Art. 24a
Abs. 1 RPG ist die Bewilligung zu erteilen, wenn die Änderung des Zwecks
einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzone keine baulichen Massnahmen im
Sinn von Art. 22 Abs. 1 RPG erfordert, wenn dadurch keine neuen
Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (lit. a) und sie
nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist (lit. b).
Die Baudirektion lehnte eine Ausnahmebewilligung im Sinn
von Art. 24a RPG ab, da aus dem Gartenbauunternehmen Auswirkungen auf Raum
und Umwelt entstehen würden, dies insbesondere durch landwirtschaftsfremden
Verkehr und die Nutzung des Vorplatzes als Ausstell- und Lagerfläche. Auch die
Baurekurskommission argumentierte damit, dass die Umnutzung der Scheune direkt
dazu führe, dass die landwirtschaftlichen Maschinen und Geräte auf dem Verkehrs-
und Lagerplatz unter freiem Himmel stünden. Die Umnutzung und die Beschäftigung
von separaten Angestellten gehörten zudem zu einem Vorhaben mit gewerblichem
Charakter, das beachtliche Auswirkungen auf die Umgebung habe.
Dieser zutreffenden Einschätzung kann sich das
Verwaltungsgericht anschliessen. Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt,
überzeugt nicht. Selbst wenn die landwirtschaftlichen Geräte nur bei ihrem
Einsatz und nicht dauerhaft unter freiem Himmel abgestellt sein sollten, so
führt die Umnutzung dennoch zu relevanten Auswirkungen auf die Umwelt. Allein
die Zahl der Angestellten im Gartenbaubetrieb (drei bis vier und saisonal bedeutend
mehr) und deren Kunden bringen verkehrsmässige Belastungen mit sich, welche
sich neu auf Raum (Parkplätze), Erschliessung und Umwelt auswirken. Ein
Bewilligung gestützt auf Art. 24a RPG wurde daher zu Recht abgelehnt.
4.3
Gemäss Art. 24b
Abs. 1 RPG können bauliche Massnahmen zur Einrichtung eines betriebsnahen
nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebs in bestehenden Bauten und Anlagen
bewilligt werden, wenn landwirtschaftliche Gewerbe im Sinne des Bundesgesetzes
über das bäuerliche Bodenrecht ohne ein Zusatzeinkommen nicht weiter bestehen
können. Die Anforderung nach Art. 24 lit. a RPG muss nicht erfüllt
sein. Unabhängig vom Erfordernis eines Zusatzeinkommens können Nebenbetriebe
mit einem engen sachlichen Bezug zum landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinn von Art. 24b
Abs. 1
bis
RPG und Art. 40 Abs. 3 RPV bewilligt
werden; dafür können massvolle Erweiterungen zugelassen werden, sofern in den
bestehenden Bauten und Anlagen kein oder zu wenig Raum zur Verfügung steht (Art. 24b
Abs. 1
bis
RPG). Als Nebenbetrieb mit einem engen sachlichen
Bezug zum landwirtschaftlichen Gewerbe gelten gemäss Art. 40 Abs. 3
RPV insbesondere Angebote des Agrotourismus wie Besenwirtschaften, Schlafen im
Stroh, Gästezimmer auf dem Bauernhof, Heubäder (lit. a) sowie sozialtherapeutische
und pädagogische Angebote, bei denen das Leben und soweit möglich die Arbeit
auf dem Bauernhof einen wesentlichen Bestandteil der Betreuung ausmachen (lit. b).
Nach Art. 24b Abs. 2 RPG darf der Nebenbetrieb nur vom Bewirtschafter
oder von der Bewirtschafterin des landwirtschaftlichen Gewerbes bzw. von der
Lebenspartnerin oder dem Lebenspartner geführt werden. Personal, das
überwiegend oder ausschliesslich für den Nebenbetrieb tätig ist, darf nur für
Nebenbetriebe nach Abs. 1
bis
angestellt werden. In jedem Fall
muss die in diesem Betriebsteil anfallende Arbeit zum überwiegenden Teil durch
die Bewirtschafterfamilie geleistet werden.
Ob der Gartenbaubetrieb des Beschwerdeführers einen engen sachlichen
Bezug zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinn von Art. 7 Abs. 2
BGBB bzw. zum produzierenden Gartenbau aufweist, kann hier offenbleiben. Die
Baurekurskommission verneinte das Vorliegen eines zulässigen
nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebs nämlich zu Recht auch deswegen, weil
den 0.8 Standardarbeitskräften des Landwirtschaftsbetriebs drei bis vier
Mitarbeiter des Gartenbaubetriebs gegenüberstünden. Dieser Umstand steht einer
Bewilligung nach Art. 24b RPG zwingend entgegen. Auch bei Vorliegen eines
engen sachlichen Bezuges des Gartenbaubetriebs zum landwirtschaftlichen Gewerbe
ist es nicht gestattet, dass die im Gartenbaubetrieb anfallende Arbeit wie im
vorliegenden Fall überwiegend von den Angestellten und nicht vom
Beschwerdeführer und seiner Familie geleistet wird.
Gesamthaft gesehen präsentiert sich der landwirtschaftliche
Betrieb des Beschwerdeführers als Nebenbetrieb für seinen nicht zonenkonformen
Gartenbaubetrieb, was keine vom Gesetz privilegierte Ausnahmesituation
begründet. Zusammenfassend kann daher festgestellt werden, dass die
Vorinstanzen die Bewilligungsfähigkeit der vorgenommenen Umnutzung der Scheune
zu Recht verneinten.
5.
5.1
Die
Baurekurskommission erachtete den Wiederherstellungsbefehl der Baudirektion
insofern als gegenstandslos, als dieser den Aussenplatz westlich der Scheune, des
Verkaufshäuschens und der Werbetafel betraf. Mangels substanziierter Darlegung
trat sie auf den Rekurs betreffend den übrigen „Gegenstand des
Wiederherstellungsbefehls (insbesondere Umnutzung Scheune)“ nicht ein.
Diese Beurteilung ist im Ergebnis nicht zu beanstanden.
Immerhin ist darauf zu verweisen, dass bisher noch gar keine Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands angeordnet wurde. Die Baudirektion hat die
Baubehörde C in Disp.-Ziff. I.3 ihrer Verfügung lediglich eingeladen,
innert drei Monaten ab Rechtskraft die erforderlichen Massnahmen unter Ansetzung
einer angemessenen Frist zu verfügen. Insofern fehlt es bisher an einem tauglichen
Objekt für die Anfechtung.
5.2
Der
Beschwerdeführer beantragte mit seinem Rekurs unter anderem auch die Aufhebung
von Disp.-Ziff. II der Verfügung der Baudirektion (Einzelheiten zur
Wiederherstellung der Terrainveränderungen). Er erneuert den Antrag im Beschwerdeverfahren
und führt aus, über die Terrainveränderungen liege gar kein vollstreckbares
Urteil vor. Diese Auffassung ist an sich zutreffend, bedarf indessen ebenfalls
keiner Korrektur im Beschwerdeentscheid. Auch hier handelt es sich lediglich um
die Modalitäten einer bis heute noch gar nicht angeordneten Wiederherstellung.
Diese Modalitäten können erst überprüft werden, wenn sie Bestandteil einer
anfechtbaren Wiederherstellungsverfügung sind.
5.3
Auf den im
Rekursverfahren erhobenen Antrag auf Aufhebung von Disp.-Ziff. 1.4 der
Verfügung der Baudirektion (Beseitigungsrevers) trat die Baurekurskommission
mangels einer diesbezüglichen Begründung im Rekurs nicht ein. Der Beschwerdeführer
bringt in seiner Beschwerde nichts vor, was die Rechtsmässigkeit dieser
Rekurserledigung infrage stellen könnte.
6.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die
Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 13 in Verbindung mit § 70
VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm damit von vornherein nicht zu (§ 17
Abs. 2 VRG).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'120.--     Total der Kosten.
3.    Die
Kosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Dem
Beschwerdeführer wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…