zh_verwaltungsgericht · VB.2007.00093 · 2007-06-07 · de

Baubewilligung | Sanierung und Aufstockung eines Wohnhauses: Wahrung des Rekursrechts gestützt auf Treu und Glauben; Frage des Vorliegens einer neubauähnlichen Umgestaltung Wird den benachbarten Stockwerkeigentümern der baurechtliche Entscheid nicht zugestellt mit der Begründung, der Verwalter habe diesen bereits für die Stockwerkeigentümergemeinschaft verlangt, so dürfen diese nach dem Gebot von Treu und Glauben darauf vertrauen, dass ihr Rekursrecht gewahrt ist (E. 2.2). Grundsätze, nach welchen eine neubauähnliche Umgestaltung einer vorschriftswidrigen Baute anzunehmen ist (Ingress zu E. 4). Auch wenn der geplante Umbau mit Aufstockung um ein Dachgeschoss grössere Baumöglichkeiten bietet, als dies bei einem Neubau möglich wäre, geht es beim Bauprojekt unter weitestgehender Substanzerhaltung der bestehenden 4 Geschosse klarerweise darum, die früheren Investitionen zu erhalten und nicht darum, unter Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern (E. 4.1). An der Rechtsprechung, wonach "weiter gehende Abweichungen von Vorschriften" im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG nur dann anzunehmen sind, wenn zusätzlich gegen eine bereits verletzte Bestimmung verstossen wird, ist festzuhalten. Weder die Ausgestaltung des Attikageschosses noch die Geschossigkeit und auch nicht die Überbauungsziffer des Bauvorhabens stellen "weiter gehende Abweichungen" dar. Die Nachbarn werden durch das Bauprojekt auch nicht im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG unzumutbar benachteiligt (E. 4.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 07..2.07.0 VB.2007.00093
Zurich Verwaltungsgericht 07..2.07.0 VB.2007.00093
Zurigo Verwaltungsgericht 07..2.07.0 VB.2007.00093

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00093
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Geschäftsnummer:
VB.2007.00093
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 07.06.2007
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 12.09.2007 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Sanierung und Aufstockung eines Wohnhauses: Wahrung des Rekursrechts gestützt auf Treu und Glauben; Frage des Vorliegens einer neubauähnlichen Umgestaltung
Wird den benachbarten Stockwerkeigentümern der baurechtliche Entscheid nicht zugestellt mit der Begründung, der Verwalter habe diesen bereits für die Stockwerkeigentümergemeinschaft verlangt, so dürfen diese nach dem Gebot von Treu und Glauben darauf vertrauen, dass ihr Rekursrecht gewahrt ist (E. 2.2).
Grundsätze, nach welchen eine neubauähnliche Umgestaltung einer vorschriftswidrigen Baute anzunehmen ist (Ingress zu E. 4).
Auch wenn der geplante Umbau mit Aufstockung um ein Dachgeschoss grössere Baumöglichkeiten bietet, als dies bei einem Neubau möglich wäre, geht es beim Bauprojekt unter weitestgehender Substanzerhaltung der bestehenden 4 Geschosse klarerweise darum, die früheren Investitionen zu erhalten und nicht darum, unter Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern (E. 4.1).
An der Rechtsprechung, wonach "weiter gehende Abweichungen von Vorschriften" im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG nur dann anzunehmen sind, wenn zusätzlich gegen eine bereits verletzte Bestimmung verstossen wird, ist festzuhalten. Weder die Ausgestaltung des Attikageschosses noch die Geschossigkeit und auch nicht die Überbauungsziffer des Bauvorhabens stellen "weiter gehende Abweichungen" dar. Die Nachbarn werden durch das Bauprojekt auch nicht im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG unzumutbar benachteiligt (E. 4.2).
Abweisung.
Stichworte:
ÄNDERUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESITZSTANDSGARANTIE
GESETZESUMGEHUNG
NEUBAUÄHNLICH
TREU UND GLAUBEN
UMGESTALTUNG
VORSCHRIFTSWIDRIGE BAUTE
ZUSTELLUNGSBEGEHREN
Rechtsnormen:
§ 315 Abs. I PBG
§ 357 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2007.00093
Entscheid
der 1. Kammer
vom
7. Juni 2007
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretär
Stephan Hördegen.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
Beschwerdeführende
,
gegen
1.
C
, vertreten durch
RA D,
2.
Baukommission
Rüschlikon,
vertreten durch
RA E,
Beschwerdegegnerinnen
,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Die Baukommission Rüschlikon erteilte am 29. Mai 2006 der
C die baurechtliche Bewilligung für die Sanierung samt Lifteinbau und
Aufstockung der beiden Wohnhäuser Assek.-Nrn. 01 und 02, Kat.-Nr. 03, an
der L-Strasse 04 und 05 in Rüschlikon.
II.
Hiergegen erhoben unter anderen B und A am 1. Juli 2006
Rekurs an die Baurekurskommission II und beantragten die Aufhebung der angefochtenen
Bewilligung, soweit diese die Aufstockung des Hauses 2, L-Strasse 04, betraf.
Die Baurekurskommission II vereinigte mit Entscheid vom 30. Januar 2007 den
Rekurs von B und A mit einem weiteren Rekursverfahren und wies, nachdem sie
einen Delegationsaugenschein durchgeführt hatte, die Rekurse ab.
III.
Mit Beschwerde vom 1. März 2007 beantragten A und B dem
Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid und die baurechtliche Bewilligung der
Baukommission Rüschlikon vom 29. Mai 2006, soweit diese die Aufstockung des
Hauses 2, L-Strasse 04, betreffen, aufzuheben, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen.
Die Baurekurskommission II, die C sowie die Baukommission
Rüschlikon beantragten Abweisung der Beschwerde. Die private Beschwerdegegnerin
verlangte zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung.
Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das rechtzeitig
erhobene Rechtsmittel einzutreten.
1.2
Die Beschwerdeführenden erklären ihre schriftliche
Stellungnahme vom 2. Dezember 2006, welche sie anlässlich des
Augenscheines der Baurekurskommission II vom 7. Dezember 2006 der Vorinstanz
abgegeben haben, zum Beschwerdebestandteil.
Gemäss § 54 VRG muss die
Beschwerdeschrift an das Verwaltungsgericht einen Antrag und dessen Begründung
enthalten. In der Begründung muss dargetan werden, inwiefern der angefochtene
Entscheid nach Auffassung der Beschwerdeführenden an einer Rechtsverletzung (§
50 VRG) oder unrichtigen Feststellung des Sachverhalts (§ 51 VRG) leiden soll. Hat
die Vorinstanz – wie hier – ihren Rekursentscheid neu begründet, so können Beschwerdeführende
nicht auf frühere Eingaben verweisen und diese zum Bestandteil der Beschwerdeschrift
erklären (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 54 N. 7). Der Verweis der
Beschwerdeführenden auf die Stellungnahme vom 7. Dezember 2006 ist daher
unbeachtlich.
1.3
In ihrer Rekursschrift vom 1. Juli 2006 wie auch mit
dem Beschwerdeantrag verlangten die Beschwerdeführenden die Aufhebung der
angefochtenen Baubewilligung hinsichtlich des Hauses 2 (L-Strasse 04). Soweit
sie in der Beschwerdebegründung auch die Aufhebung der Baubewilligung bezüglich
des Hauses 1 verlangen, liegt eine unzulässige Erweiterung des
Streitgegenstandes vor (Kölz/Bosshart/Röhl, § 23 N. 1) und ist auf die Beschwerde
nicht einzutreten.
2.
2.1
Die Beschwerdeführenden sind Stockwerkeigentümer der
östlich an das Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft mit dem Gebäude M-Strasse
06. Die Zustellung des baurechtlichen Entscheides im Sinn von § 315 Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) wurde für die
Stockwerkeigentümergemeinschaft von deren Verwalter, F, verlangt. Die
Vorinstanz hat in ihrem Rekursentscheid die Legitimation der
Beschwerdeführenden bejaht mit dem Hinweis, der Kreis der Stockwerkeigentümer
sei fixiert und könne problemlos bestimmt werden. Es sei einer Bauherrschaft
ohne weiteres möglich, sich über die Personen der potenziellen Prozessgegner
ins Bild zu setzen. Wenn die Stockwerkeigentümergemeinschaft als prozessfähiges
Gebilde die Zustellung des Beschlusses verlange, müsse das Begehren auch für
den einzelnen Stockwerkeigentümer gelten.
2.2
Die Beschwerdegegnerinnen äussern in ihren
Beschwerdeantworten Bedenken gegen diese Rechtsauffassung. Nach der
verwaltungsgerichtlichen Rechtssprechung muss beim Zustellungsbegehren im Sinn
von § 315 Abs. 1 PBG auf ein Vertretungsverhältnis hingewiesen werden, und
muss aus dem Text des Begehrens hervorgehen, wer diese Person ist (RB 1993 Nr.
53). Ob dies mit der Rechtsauffassung, alle Stockwerkeigentümer seien auch
einzeln zum Rekurs berechtigt, wenn die Zustellung durch den Verwalter für die
Stockwerkeigentümergemeinschaft verlangt worden sei, vereinbar ist, kann hier
offen gelassen werden. Vorliegend ist entscheidend, dass die
Beschwerdeführenden mit Eingabe vom 19. September 2006 an die
Rekurskommission darauf hinwiesen, sie hätten den Beschluss persönlich auf dem
Bauamt Rüschlikon verlangt, was ihnen aber nicht gewährt worden sei mit dem
Hinweis, dieser sei bereits von F für die Stockwerkeigentümergemeinschaft verlangt
worden und dieser könne die Beschwerdeführenden "zum Rekurs
legitimieren". Diese tatsächliche Behauptung blieb in der Folge auch im
Beschwerdeverfahren unbestritten. Nach dem Gebot von Treu und Glauben (Art. 9 und
5 Abs. 3 BV) durften die Beschwerdeführenden unter diesen Umständen darauf
vertrauen, dass mit dem Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheides
durch den Verwalter auch ihr Rekursrecht als Stockwerkeigentümer im Sinn von §
316 Abs. 2 PBG gewahrt wurde.
3.
Das
Grundstück Kat.-Nr.
03
mit den beiden dreigeschossigen
Mehrfamilienhäusern
Assek.-Nrn. 01 und 02, L-Strasse 04 und 05, in Rüschlikon ist nach der geltenden
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rüschlikon (BZO) der Wohnzone W3 zugeschieden.
Das im vorliegenden Beschwerdeverfahren streitbezogene Mehrfamilienhaus 2 (L-Strasse
04) verletzt in verschiedener Hinsicht die geltenden baupolizeilichen Normen.
Die gemäss Art. 18 BZO maximale Gebäudelänge von 40 m wird um rund 5 m
überschritten. Die in der Wohnzone W3 zulässige Gebäudehöhe von 10,5 m wird
durch das Haus 2 um rund 60 cm verletzt. Im Weiteren ist die Überbauungsziffer
von 25 % (Art. 18 BZO) überschritten. Schliesslich ist auch der Grenzabstand
des Hauses 2 gegenüber dem östlich anstossenden Grundstück ungenügend. Er
beträgt zwischen 9,5 m und 14 m und überstellt im nördlichen Bereich den
zonengemässen Grenzabstand von 11 m (= Grundabstand und maximaler Mehrlängenzuschlag
von 4 m gemäss Art. 18 und 31 BZO). Nicht verletzt sind aus den unter Erwägung
Ziff. 4.2.2 aufzuzeigenden Gründen hingegen die Vorschriften über die
Geschosszahlen. Das Haus 2 ist unbestrittenermassen nachträglich durch eine
Rechtsänderung vorschriftswidrig geworden.
4.
Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten
und Anlagen, die den Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und,
sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen
zugeführt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen
entgegenstehen; für neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften
bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese so genannte
erweiterte Besitzstandsgarantie (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für
vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003,
S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht
nur in ihrem bisherigen Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch
Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt
wird. Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung unter Hinweis auf den Zweck der
Besitzstandsgarantie, nämlich den Schutz der im Vertrauen auf die bisherige
Ordnung getätigten Investitionen, stets verlangt, dass die baulichen Änderungen
nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen
dürfen; solche so genannten "neubauähnlichen Umgestaltungen"
sprengten den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen
Änderungen und müssten die Neubauvorschriften einhalten (RB 1986
Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5). Auch nach der Neufassung von
§ 357 Abs. 1 PBG im Rahmen der Revision des Planungs- und Baugesetzes
vom 1. September 1991 ist an dieser Rechtsprechung festgehalten worden
(RB 1992 Nr. 74 = BEZ 1992 Nr. 14), doch wurden in der
Folge die Grenzen zur neubauähnlichen Umgestaltung weiter gezogen (VGr, 19. Dezember
1995, BEZ 1996 Nr. 3). Auch in der neueren Lehre wird mit guten
Gründen vorgeschlagen, nur mit grosser Zurückhaltung von neubauähnlichen
Umgestaltungen auszugehen (Willi, S. 99). Für ausgedehntere Erweiterungs-
und Umbaumöglichkeiten spricht auch der Umstand, dass durch eine zu restriktive
Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG Nachverdichtungen in bereits
überbauten Gebieten in vielen Fällen verunmöglicht oder den Abbruch von
sinnvoll erneuerbarer Bausubstanz verlangen würde. Das widerspricht den Grundsätzen
der haushälterischen Nutzung des Bodens und der Siedlungskonzentration (VGr, 19. Dezember
1995, BEZ 1996 Nr. 3 E. 2b; Willi, S. 100; Christoph
Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006,
S. 17-6); sodann ist der durch geänderte Bauvorschriften erzwungene Ersatz
des Bestehenden in vielen Fällen weder aus ökonomischer noch ökologischer Sicht
sinnvoll.
Demgemäss sind neubauähnliche Umgestaltungen nur dann
anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen, das
heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem
Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 19. Oktober 2005, BEZ 2006 Nr. 32, auch
zum Folgenden; zum Begriff der Gesetzesumgehung BGE 132 III 212 E. 4.1, 114
Ib 11 E. 3a). Bei Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu,
wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte
Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu
schützen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung
der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche
Umgehung vorliegt, lässt sich nicht allein nach quantitativen Kriterien
beurteilen und hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Bei der Gesetzesumgehung steht nicht die den Rechtsschein
schaffende Umgehungsnorm, sondern die umgangene Norm im Zentrum (Thomas
Gächter, Rechtsmissbrauch im öffentlichen Recht, Zürich etc. 2005,
S. 331). Wo die Einhaltung der Neubauvorschriften nur geringe Belastungen
mit sich bringen würde, ist deshalb zurückhaltender auf eine neubauähnliche
Umgestaltung zu schliessen, als dort, wo Umbau, Erweiterung oder Umnutzung der
vorschriftswidrigen Baute dem Bauherrn Baumöglichkeiten bieten, die mit einem
Neubau nicht realisierbar wären. Die von der bisherigen Rechtsprechung
entwickelten Abgrenzungskriterien, wonach eine Umgestaltung dann anzunehmen
ist, wenn die neue Organisation und Konstruktion des Gebäudes nicht mehr als
Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen gelten können und/oder die
baulichen Änderungen die bisherige Gestalt des Gebäudes nicht mehr erkennen
lassen (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5; Willi,
S. 100 ff., mit Hinweisen auf die Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen), stellen deshalb nur Indizien
für eine Umgehung bzw. für eine neubauähnliche Umgestaltung dar; auch bei
solchen weitgehenden baulichen Änderungen ist es aber nicht ausgeschlossen,
dass der Schutz der bestehenden Investitionen und nicht die Umgehung der
Neubauvorschriften im Vordergrund steht.
Eine grössere Zurückhaltung bei der Annahme
neubauähnlicher Umgestaltungen lässt sich auch deshalb rechtfertigen, weil die
Bewilligung von Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten laut § 357
Abs. 1 PBG jedenfalls unter dem Vorbehalt steht, dass dem Bauvorhaben
keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen
dürfen.
4.1
Beim streitigen Bauprojekt für das Haus 2 bleiben die
bestehenden drei Vollgeschosse sowie das Untergeschoss in ihrer Substanz
weitestgehend erhalten. Die Sanierung dieser Geschosse beinhaltet zur
Hauptsache eine Erneuerung der Sanitärräume (Bad/Dusche) und Küchen. Im
Weiteren soll eine Gebäudeaussenisolation angebracht und im Treppenhaus ein
Lift eingebaut werden. Entgegen der Rechtsauffassung der Beschwerdeführenden
geht es im Zusammenhang mit der erweiterten Besitzstandsgarantie von § 357 Abs.
1 PBG einzig um die Erhaltung der früheren Investitionen in das
bestehende
Gebäude; diese bleiben mit dem Bauprojekt weitgehend erhalten. Bereits der
Umfang und die Art der geplanten baulichen Massnahmen verbieten die Annahme
einer neubauähnlichen Umgestaltung.
Durch den Umbau bieten sich
der Bauherrschaft zweifellos weiter gehende Baumöglichkeiten, als dies bei
einem Neubau der Fall wäre. Entscheidend hierfür ist, dass bei einem Neubau die
Überbauungsziffer von 25 % (Art. 18 BZO), das heisst das Verhältnis der oberirdischen
Gebäudeumfassung auf dem Erdboden zur Grundstücksfläche (§ 256 Abs. 1 PBG)
eingehalten werden müsste. Bei einer Fläche des Baugrundstückes Kat.-Nr. 03 von
3'525 m
2
entspricht die zulässige Überbauungsziffer von 25 % einer
Fläche von 881.25 m
2
, während heute die Überbauungsziffer
1'082.2 m
2
beträgt, also um 200.95 m
2
überschritten
wird. Die Berücksichtigung der Gebäudelängenbeschränkung, des Grenzabstandes
sowie der Gebäudehöhe würde bei einer Neuüberbauung keine Probleme bieten und
die bauliche Nutzung gegenüber dem heutigen Zustand nicht beeinträchtigen, da
diese Baubegrenzungsnormen durch entsprechende Höhenanordnung des
Gebäudekörpers wie auch Situierung im Gelände, allenfalls in Anwendung von §
270 Abs. 3 PBG unter zulässiger Unterschreitung des erforderlichen Abstandes
gegenüber dem Haus 1 (Assek.-Nr. 02), ohne weiteres eingehalten werden könnten.
Auch wenn der geplante Umbau mit Aufstockung um ein Dachgeschoss grössere
Baumöglichkeiten bietet, als dies bei einem Neubau der Fall wäre, geht es beim
Bauprojekt unter weitestgehender Substanzerhaltung der bestehenden vier
Geschosse klarerweise darum, die früheren Investitionen (auch des Hauses 1) zu
erhalten und nicht darum, unter Berufung auf die erweiterte
Besitzstandsgarantie die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen
zu verhindern. Zu Recht ist auch unter diesem Gesichtspunkt die
Rekurskommission davon ausgegangen, es liege keine neubauähnliche Umgestaltung
vor.
4.2
Entsprechend § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG bleiben für neue
und weiter gehende Abweichungen von Vorschriften die erforderlichen
Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Gemäss der mit RB
2002 Nr. 81 = BEZ
2002 Nr. 20 eingeleiteten Rechtsprechung ist eine "weiter gehende
Abweichung von Vorschriften" im Sinn von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG nur anzunehmen,
wenn
zusätzlich
gegen eine bereits verletzte Bestimmung verstossen wird.
Das Gericht hat es in der Folge deshalb als zulässig erachtet, dass ein die
zulässige Gebäudehöhe überschreitendes Gebäude durch ein Attikageschoss
aufgestockt wurde, welches innerhalb der an der tatsächlichen Gebäudehöhe
angelegten Profillinien lag (VGr, 27. März 2002, BEZ 2002 Nr. 22, mit
Leitsatz in RB 2002 Nr. 83, auch zum Folgenden). Das Verwaltungsgericht hat
dazu ausgeführt, es stelle lediglich eine Folge des Verstosses gegen die
Bestimmungen über die Gebäudehöhe dar und beinhalte weder eine neue noch eine
weiter gehende Baurechtswidrigkeit, wenn dabei die für das Attikageschoss
massgebende Profillinie um das Mass der Gebäudehöhenüberschreitung verschoben
würden.
4.2.1
An
dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Das projektierte Attikageschoss des Hauses
2 liegt innerhalb der an der tatsächlichen Schnittlinie von Dachfläche und
Fassade angesetzten Profillinie. Auch die Durchstossung dieser Profillinie auf
höchstens einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge gemäss § 292 lit. b PBG
und Art. 20 Abs. 4 BZO ist eingehalten. Dabei ist nach der aufgezeigten Rechtsprechung
auf die tatsächlich bestehende Fassade und nicht auf eine theoretisch zulässige
Fassade abzustellen. Bei einer (tatsächlichen) Gebäudelänge von 45 m wird die
Profillinie sowohl auf der Ost- wie auch auf der Westseite auf je 15,02 m
durchstossen, was – unter Berücksichtigung einer Messungenauigkeit –
zulässig ist.
4.2.2
Die Beschwerdeführenden behaupten auch eine weiter gehende
Abweichung mit Bezug auf die Geschossigkeit. Das Untergeschoss des Hauses 2
verletze mit 54 % sichtbarer Fassadenfläche Art. 46 Abs. 1 BZO und stelle daher
ein Vollgeschoss dar. Damit weise das Haus 2 vier Vollgeschosse auf, was die
Erstellung eines Dachgeschosses ausschliesse.
Gemäss Art. 18 BZO sind in
der hier massgebenden Zone W3 drei Vollgeschosse, ein anrechenbares Untergeschoss
sowie zwei Dachgeschosse zulässig. Nach der Begriffsbestimmung von § 275 Abs. 3
PBG, an welche die Gemeinden gebunden sind (§ 45 Abs. 2 PBG), sind
Untergeschosse horizontale Gebäudeabschnitte, die ganz oder teilweise in den gewachsenen
Boden hineinragen. Anrechenbar sind Untergeschosse mit Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräumen
sowie solche, die mehrheitlich über dem gewachsenen Boden liegen (§ 276
Abs. 1 PBG). Das Untergeschoss des Hauses 2 ragt teilweise in den gewachsenen
Boden hinein und weist Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume auf. Es stellt
begrifflich ein gemäss Art. 18 BZO zulässiges anrechenbares Untergeschoss dar
und ist nicht als Vollgeschoss einzustufen. An dieser Qualifikation ändert
nichts, dass unter dem Titel "Freilegung des anrechenbaren
Untergeschosses" laut Art. 46 Abs. 1 BZO über dem gestalteten Terrain
maximal 50 % der Fassadenfläche eines anrechenbaren Untergeschosses sichtbar
sein darf und dieses Mass hier leicht überschritten sein mag. Das Haus 2 weist
ein anrechenbares Untergeschoss und drei Vollgeschosse auf und darf unter dem Gesichtswinkel
der Geschossigkeit entsprechend Art. 18 BZO um ein Dachgeschoss aufgestockt werden.
4.2.3
Das Bauprojekt bringt auch keine Änderung hinsichtlich
der heutigen Überbauungsziffer, das heisst des Verhältnisses der anrechenbaren
Grundstückfläche zur oberirdischen Gebäudeumfassung (§ 256 Abs. 1 PBG). Am Grundriss
der Gebäude ändert sich, abgesehen vom Anbringen einer Aussenisolation, nichts.
Das Anbringen einer Aussenisolation an vor dem 1. Januar 1987 erstellten
Gebäuden stellt aber gemäss § 33a der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni
1977 eine zweckmässige Anpassung im Sinn von § 357 Abs. 5 PBG dar und ist
daher nicht als "weiter gehende Abweichung" einzustufen. Die Ausführungen
der Beschwerdeführenden basieren offensichtlich auf der Annahme einer Ausnützungsziffer;
eine solche sieht aber die BZO nicht vor.
4.2.4
Die Beschwerdeführenden bringen schliesslich wie schon
vor der Vorinstanz vor, sie würden als Nachbarn durch das Bauprojekt im Sinn von
§ 357 Abs. 1 PBG "unzumutbar benachteiligt". Die Baurekurskommission
hat hierzu in ihrem Rekursentscheid vom 30. Januar 2007 ausgeführt, die
nachbarlichen Interessen seien den Interessen der Bauherrin am Ausbau ihrer
Liegenschaft sowie dem öffentlichen Interesse an einer Verdichtung des
Wohnraumes gegenüberzustellen. Hierbei sei auch abzuwägen, in welcher Form das
Haus 2 nach den geltenden Vorschriften als Neubau erstellt werden dürfte. Ein
solcher mit einer Länge von 40 m müsste einen Grenzabstand zuzüglich Mehrlängenzuschlag
von 11 m einhalten und damit 1,50 m nach Südwesten verschoben werden.
Ebenfalls zu beachten wäre eine zulässige Gebäudehöhe; aufgrund der Hanglage
wäre ein derart verschobenes Gebäude im Ergebnis nur rund 0,30 m weniger hoch.
Zu beachten sei auch, dass das geplante Attikageschoss nicht die ganze Länge
der Vollgeschosse einnehme, sondern um 6,34 m gekürzt wurde. Ein Neubau
mit Attikageschoss würde den Beschwerdeführenden daher nur unwesentlich weniger
Sonne entziehen.
Diesen Ausführungen ist
zuzustimmen, weshalb auf sie verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 Satz
2 in Verbindung mit § 70 VRG). Die Beschwerdeführenden sind Stockwerkeigentümer
der östlich des Hauses 2 gelegenen Liegenschaft Grundstück Kat.-Nr. 07 und
bewohnen das Gebäude M-Strasse 06. Ein baurechtskonformes Gebäude auf dem Baugrundstück
müsste – bei Einhaltung des maximalen Grenzabstandes von 11 m – im
nördlichen Grundstücksbereich einen etwas grösseren Abstand als heute
einhalten, während es im südlichen Bereich gegenüber dem von den
Beschwerdeführenden bewohnten Gebäude den Grenzabstand von heute zwischen ca.
12–14 m sogar leicht verkleinern könnte. Ein Neubau würde auch, wie die
Vorinstanz dargelegt hat, nur minim weniger hoch. Gesamthaft überwiegt die
aufgrund der Baurechtswidrigkeit entstehende Verschlechterung für die
Beschwerdeführenden mit Bezug auf Licht und Sonne auf jeden Fall nicht die
Interessen der privaten Beschwerdegegnerin. Öffentliche Interessen stehen dem
Bauvorhaben nicht entgegen. Die Beschwerde ist demnach auch in diesem Punkt unbegründet.
5.
5.1
Anlässlich des Augenscheines vom 7. Dezember 2006
haben die Beschwerdeführenden auch die Balkonvergrösserungen längs der L-Strasse
beanstandet. Auf diese Einwendungen ist die Baurekurskommission nicht
eingetreten, da sie innerhalb der Rekursfrist hätten geltend gemacht werden müssen.
Soweit die Beschwerdeführenden diesen Nichteintretensentscheid beanstanden, was
aus der Beschwerdeschrift nicht klar hervorgeht, ist ihre Beschwerde
abzuweisen. Rekurse gegen baurechtliche Entscheide sind laut § 22 Abs. 1
VRG innert 30 Tagen seit der Mitteilung einzureichen und müssen einen Antrag
und dessen Begründung enthalten (§ 23 Abs. 1 VRG). Nach Ablauf der Rekursfrist
kann die Rekursbegründung nicht mehr erweitert werden (Kölz/Bosshart/Röhl, § 23
N. 22); von diesem Grundsatz ist allein dann abzurücken, wenn Revisionsgründe
im Sinn von § 86a VRG vorgebracht werden, was hier nicht zutrifft. Zu Recht ist
die Vorinstanz auf die neuen Vorbringen bezüglich der Balkonvergrösserungen nicht
eingetreten.
5.2
Unbegründet sind schliesslich auch die ebenfalls anlässlich
des Augenscheines vom 7. Dezember 2006 erstmals, und damit ebenfalls
verspätet, erhobenen und in der Beschwerde an das Verwaltungsgericht
wiederholten Rügen bezüglich der Aussteckung. Die Vorinstanz hat hierzu
"der Vollständigkeit halber" darauf hingewiesen, dass die Aussteckung
des Bauvorhabens § 311 PBG entspricht. Zudem sind nach
ständiger Praxis
Drittbetroffene zur Rüge formeller Fehler des Baubewilligungsverfahrens nur insoweit
befugt, als ihnen ihretwegen ein Nachteil erwächst (Kölz/ Bosshart/ Röhl, § 21
N. 38, mit Hinweisen), was etwa dann zutrifft, wenn ein Baugespann keinen
Hinweis auf mögliche Beeinträchtigungen gibt, weil es die wesentlichen gegen
aussen in Erscheinung tretenden Bauteile nicht wiedergibt (RB 1984 Nr. 117 = BEZ
1984 Nr. 33 = ZBl 86/1985, S. 122). Die Beschwerdeführenden waren sich – wie
ihre Vorbringen in ihrer Rekursschrift zeigen – über das Bauprojekt im
Klaren, insbesondere auch über die Ausgestaltung der Dachaufbauten.
6.
Die Beschwerde erweist sich
damit als unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die
Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in
Verbindung mit 70 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein
nicht zu. Hingegen sind sie in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG zur
Ausrichtung einer solchen an die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten.
Angemessen erscheint eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (vgl. § 12
der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997).
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'590.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden je zur Hälfte den Beschwerdeführenden unter solidarischer
Haftung auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung zu einer Parteientschädigung
von je Fr. 750.-, total Fr. 1'500.-, an die private Beschwerdegegnerin verpflichtet,
zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die
Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an …