zh_verwaltungsgericht · VB.2017.00802 · 2018-07-19 · de

Baubewilligung | Dachaufbaute auf Gebäude mit asymmetrischem Grundriss und gegliederter Fassade. Legitimation (trotz Sichtkontakt nicht zu allen baulichen Veränderungen) bejaht (E. 3.1.2). Keine Verletzung des Rügeprinzips (E. 3.2). Das Erfordernis eines Augenscheins ist nicht in genügend substanziierter Form dargelegt (E. 4.2). Bei Änderung oder Erweiterung einer Baute ist der gewachsene Boden bei Einreichung des ursprünglichen Gesuchs für die "Stammbaubewilligung" massgebend. Gemäss den Bauplänen ist die zulässige Gebäudehöhe an keiner Stelle überschritten (E. 5.2). Eine Erwägung der Baubewilligung ist diesbezüglich fehlerhaft. Dieser Widerspruch wiegt vorwiegend nicht schwer, da die Baubewilligungsbehörde ihr Versehen offenlegte und keine konkreten weiteren Hinweise die Korrektheit der eingereichten Baupläne in Zweifel ziehen konnten (E. 5.3). Als betreffende Fassadenlänge im Sinn von § 292 PBG gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet. Diese kann auch gegeben sein, wenn zwei Fassadenelemente schiefwinklig aneinanderstossen oder die Fassade seitlich gegliedert ist (E. 6.4.2). Die schiefwinklig aneinanderstossenden Fassadenelemente weisen eine einheitliche Materialität und Farbgebung auf und schliessen auf der gleichen Höhe ab, weshalb die gegliederten Fassaden in ihrer Gesamtheit jeweils eine baulich-architektonische Einheit darstellen. Die Breite der Dachaufbauten ist - wie die Fassadenlänge - auf eine parallel verlaufende Linie zu projizieren. Keine Verletzung von § 292 PBG (E. 6.5). Die Aussenwärmedämmung im Sinn von § 253a PBG ist ein Bestandteil der Fassade (E. 7.1). § 253a PBG ändert daran nichts. Die Ansetzung der hypothetischen Dachprofillinie erfolgt somit nicht an der bestehenden, sondern an der Aussenseite der (neuen, breiteren) Fassade (E. 7.3). Das offene Sicherungsgeländer ist nicht an die Gebäudehöhe anzurechnen und ist eine kleinere technisch bedingte Aufbaute im Sinn von § 292 PBG (E.8). Die Kostenverlegung der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden (E. 9). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 18..2.19.0 VB.2017.00802
Zurich Verwaltungsgericht 18..2.19.0 VB.2017.00802
Zurigo Verwaltungsgericht 18..2.19.0 VB.2017.00802

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00802
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Geschäftsnummer:
VB.2017.00802
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.07.2018
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 22.10.2019 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Dachaufbaute auf Gebäude mit asymmetrischem Grundriss und gegliederter Fassade.
Legitimation (trotz Sichtkontakt nicht zu allen baulichen Veränderungen) bejaht (E. 3.1.2). Keine Verletzung des Rügeprinzips (E. 3.2). Das Erfordernis eines Augenscheins ist nicht in genügend substanziierter Form dargelegt (E. 4.2).
Bei Änderung oder Erweiterung einer Baute ist der gewachsene Boden bei Einreichung des ursprünglichen Gesuchs für die "Stammbaubewilligung" massgebend. Gemäss den Bauplänen ist die zulässige Gebäudehöhe an keiner Stelle überschritten (E. 5.2). Eine Erwägung der Baubewilligung ist diesbezüglich fehlerhaft. Dieser Widerspruch wiegt vorwiegend nicht schwer, da die Baubewilligungsbehörde ihr Versehen offenlegte und keine konkreten weiteren Hinweise die Korrektheit der eingereichten Baupläne in Zweifel ziehen konnten (E. 5.3).
Als betreffende Fassadenlänge im Sinn von § 292 PBG gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet. Diese kann auch gegeben sein, wenn zwei Fassadenelemente schiefwinklig aneinanderstossen oder die Fassade seitlich gegliedert ist (E. 6.4.2). Die schiefwinklig aneinanderstossenden Fassadenelemente weisen eine einheitliche Materialität und Farbgebung auf und schliessen auf der gleichen Höhe ab, weshalb die gegliederten Fassaden in ihrer Gesamtheit jeweils eine baulich-architektonische Einheit darstellen. Die Breite der Dachaufbauten ist - wie die Fassadenlänge - auf eine parallel verlaufende Linie zu projizieren. Keine Verletzung von § 292 PBG (E. 6.5).
Die Aussenwärmedämmung im Sinn von § 253a PBG ist ein Bestandteil der Fassade (E. 7.1). § 253a PBG ändert daran nichts. Die Ansetzung der hypothetischen Dachprofillinie erfolgt somit nicht an der bestehenden, sondern an der Aussenseite der (neuen, breiteren) Fassade (E. 7.3).
Das offene Sicherungsgeländer ist nicht an die Gebäudehöhe anzurechnen und ist eine kleinere technisch bedingte Aufbaute im Sinn von § 292 PBG (E.8). Die Kostenverlegung der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden (E. 9).
Abweisung.
Stichworte:
ATTIKAGESCHOSS
DRITTELSREGELUNG
FASSADE
FASSADENLÄNGE
FEHLERHAFTE BAUBEWILLIGUNG
GEBÄUDEHÖHE
GELÄNDER
GEWACHSENES TERRAIN
LEGITIMATION
PROFILLINIEN
WÄRMEDÄMMUNG
Rechtsnormen:
§ 253a PBG
§ 280 Abs. 1 PBG
§ 292 PBG
§ 338a PBG
§ 21 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2017.00802
Urteil
der 1. Kammer
vom
19. Juli 2018
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiber José Krause.
In Sachen
Erbengemeinschaft A-Strasse 01,
bestehend aus:
1.
B,
2.
C,
3.
D,
4.
E,
alle vertreten durch RA F,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
Familienstiftung G, vertreten durch RA J,
2.
Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 11. April 2017 erteilte die
Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich der Familienstiftung G die
baurechtliche Bewilligung unter Bedingungen und Auflagen für den Umbau und die
Aufstockung der Liegenschaften an der A-Strasse 02 und 03 auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 04 in H.
II.
Gegen diesen Entscheid erhob die Familienstiftung G mit
Eingabe vom 22. Mai 2017 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich
und beantragte die ersatzlose Aufhebung der Dispositivziffer I.1.c des
angefochtenen Entscheids und somit die vorbehaltlose Bewilligung der Anordnung
der Dachaufbauten.
Mit Eingabe vom 29. Mai 2017 erhob auch die
Erbengemeinschaft A-Strasse 01 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte
die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses.
Mit Entscheid vom 27. Oktober 2017 vereinigte das
Baurekursgericht die beiden Verfahren und wies den Rekurs der Erbengemeinschaft
A-Strasse 01 ab. Den Rekurs der Familienstiftung G hiess das Gericht
im gleichen Entscheid
gut und hob die
Dispositivziffer I.1.c des angefochtenen Beschlusses auf.
III.
Mit Eingabe vom 30. November 2017 erhob die
Erbengemeinschaft A-Strasse 01 Beschwerde am Verwaltungsgericht des
Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide
sowie die Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung. Eventualiter sei die
Angelegenheit zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen;
subeventualiter seien die vorinstanzlichen Prozesskosten gemäss Verursachens
der Beschwerdegegnerin 1 aufzuerlegen, alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% MWST) zulasten der
Beschwerdegegnerin 1.
Das Baurekursgericht beantragte am 8. Dezember 2017
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Schreiben vom
19. Januar 2018 beantragte die Familienstiftung G die Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Die Bausektion des
Stadtrates der Stadt Zürich beantragte mit Eingabe vom 22. Januar 2018
ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Mit
Replik vom 27. Februar 2018 hielt die Erbengemeinschaft A-Strasse 01
an ihren Anträgen fest. Die Beschwerdegegnerinnen liessen sich in der Folge nicht
mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
vorliegenden Beschwerde zuständig.
2.
Das betroffene Baugrundstück Kat.-Nr. 04 liegt gemäss
geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) in der dreigeschossigen
Wohnzone W3. Es grenzt im Nordwesten an die I-Strasse, im Südwesten an die A-Strasse
und im Nord- sowie Südosten an vier überbaute Grundstücke. Die Parzelle ist mit
zwei Liegenschaften überstellt, deren Grundrisse unterschiedlich, aber jeweils
asymmetrisch sind. Die Beschwerdeführenden beabsichtigen, die bestehenden zwei
Gebäude umzubauen und um ein Attikageschoss aufzustocken.
3.
Die Beschwerdegegnerin 1 bringt zunächst vor, die
Beschwerdeführenden hätten weder eine direkte Sichtverbindung zu den
nordostseitigen Dachaufbauten auf den streitbetroffenen Liegenschaften noch
erführen sie andere Nachteile durch diese oder die projektierten Geländer. Daher
sei den Beschwerdeführenden diesbezüglich die Legitimation abzusprechen und
zumindest insoweit auf die Beschwerde nicht einzutreten.
3.1
3.1.1
Gemäss § 21 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) ist zum Rekurs berechtigt, wer durch die Anordnung
berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung
hat. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die
Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn gegeben, wenn für ihn einerseits eine
hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er
andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die
Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen)
Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit
zu beseitigen vermag (VGr, 27. Juli 2017, VB.2017.00352, E. 3.1;
24. November 2015, VB.2015.0464, E. 3.3; 25. April 2012,
VB.2012.00025, E. 2).
Das Beschwerderecht wird
in der Regel bejaht, wenn die Liegenschaft des Nachbarn unmittelbar an das
Baugrundstück angrenzt oder allenfalls nur durch einen Verkehrsträger davon
getrennt wird. Bei Vorliegen dieser besonderen räumlichen Beziehungsnähe
braucht das Anfechtungsinteresse nicht mit dem Interesse übereinzustimmen, das
durch die vom Nachbar als verletzt bezeichneten Normen geschützt wird (BGr,
16. Juli 2010, 1C_236/2010, E. 1.4 mit Hinweisen).
3.1.2
Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer der Liegenschaft an der A-Strasse 01
(Kat.-Nr. 05), welche sich westlich der streitbetroffenen Parzelle
Kat.-Nr. 04 befindet. Ihre Liegenschaft
ist
lediglich durch die
A-Strasse
vom
Baugrundstück getrennt.
Zu den geplanten Änderungen an den
Liegenschaften an der A-Strasse 02 und 03 besteht vom Grundstück der
Beschwerdeführenden indes nicht in allen Teilen Sichtkontakt. Erklärtermassen
sind die projektierten Dachaufbauten auf den Nordostseiten der Liegenschaften
von ihrer Parzelle nicht direkt einsehbar. Dieser Umstand ist vorliegend jedoch
nicht massgebend, da die Beschwerdeführenden unter anderem eine Überschreitung
der zulässigen Gebäudehöhe und eine Verletzung der Drittelsregelung im Sinn von
§ 292 PBG aufgrund der Dimensionierung des Attikageschosses rügen.
Mit ihren Vorbringen, welche nicht lediglich nicht
einsehbare Bauteile des Vorhabens zum Gegenstand haben, und der engen
räumlichen Beziehung zur streitbetroffenen Parzelle ist die besondere
Betroffenheit hinreichend dargetan.
Die Legitimation der
Beschwerdeführenden ist somit auch insoweit zu bejahen.
3.2
Sodann
wendet die Beschwerdegegnerin 1 in formeller Hinsicht ein, infolge des
Rügeprinzips sei die Berufung auf die Drittelsregel im Sinn von § 292 PBG
verspätet. Ebenso seien die Brüstungen in der Rekursschrift nicht erwähnt,
weshalb diesbezügliche Rügen nicht zu hören seien.
3.2.1
Im baurechtlichen Verfahren gilt weitgehend das Rügeprinzip (RB 1997 Nr.
7). Innerhalb des im Baurecht häufig sehr weit gefassten Streitgegenstands wird
gleichsam ein engeres Prozessthema durch die von der Behörde oder den Nachbarn
geltend gemachten Bauverweigerungsgründe abgesteckt. Der Nachbar, der als
Rekurrent vor dem Baurekursgericht aufgrund einzelner Rügen – erfolglos – die
Aufhebung der Baubewilligung verlangt hat, kann sich vor Verwaltungsgericht
gemäss ständiger Praxis nicht auf neue Bauhinderungsgründe berufen (VGr,
23. März 2011, VB.2010.00479, E. 3.1; 17. November 2010,
VB.2010.00406, E. 7; 7. Oktober 2009, VB.2009.00390, E. 3.1; Marco
Donatsch
in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG],
§ 52 N. 41).
3.2.2
Entgegen dem beschwerdegegnerischen Vorbringen findet sich in der
Rekursschrift die Rüge einer Verletzung von § 292 PBG, da die Dachaufbaute
breiter sei als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge. Entsprechend wurde
die Rüge im vorinstanzlichen Entscheid behandelt (E. 7.2.1 ff.). Es trifft
indes zu, dass die Beschwerdeführenden die Rüge betreffend die Gebäudehöhe überschreitenden
Brüstungen in der Rekursschrift nicht vorgebracht haben, sondern –
grundsätzlich verspätet – erstmals in der Rekursreplik. Da die Vorinstanz diese
Rüge gleichfalls prüfte (E. 7.4.3), wozu sie berechtigt, nicht aber
verpflichtet ist (VGr, 25. Januar 2017, VB.2016.00551, E. 4.2), dürfen
sich die Beschwerdeführenden veranlasst sehen, die entsprechenden
vorinstanzlichen Erwägungen vor Verwaltungsgericht zu hinterfragen (vgl. auch
VGr, 20. August 2002, VB.2002.00006, E. 4b). Demnach sind die von der
Beschwerdegegnerin 1 beanstandeten Rügen als zulässig zu erachten.
4.
In prozessualer Hinsicht
beantragen die Beschwerdeführenden die Durchführung eines Augenscheins. Dieser
sei erforderlich, da die Vorinstanz einem entsprechenden Antrag nicht folgte,
was überdies eine Verletzung des rechtlichen Gehörs im Sinn von Art. 29
Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 darstelle.
4.1
Der
Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen
Ermessen der anordnenden Behörde. Es besteht nur dann eine Pflicht zur
Durchführung eines Augenscheins, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere
Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010,
E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober
2014, VB.2014.00290, E. 2.1).
4.2
Die Beschwerdeführenden begründen ihren
Antrag auf Durchführung eines Augenscheins im Wesentlichen mit der gerichtlich
festzustellenden Ästhetik der bestehenden Gebäude, der ästhetischen Wirkung der
projektierten Aufstockung sowie deren fehlenden Einordnung in das Quartier. Den
von den Beschwerdeführenden vorgebrachten Rügen folgend stellen sich
ästhetische Fragen indes in einem anderen Zusammenhang, nämlich im Rahmen der
Bestimmung der betreffenden Fassadenlänge im Sinn von § 292 PBG
(E. 6). Diesbezüglich vermögen die Beschwerdeführenden in ihrer
Beschwerdeschrift aber nicht in genügend substanziierter Form darzulegen,
inwiefern ein Augenschein zu einem besseren Verständnis des Sachverhalts
erforderlich wäre.
Der Sachverhalt ergibt sich
insgesamt in genügender Deutlichkeit aus den Akten, sodass auf die Durchführung
eines Augenscheins verzichtet werden kann.
4.3
Die vorinstanzliche Abweisung des Antrags
auf Durchführung eines Augenscheins ist nicht zu beanstanden, da deren
Erfordernis in der Rekursschrift
nicht in genügend substanziierter
Weise aufgezeigt
ist. Auf die entsprechenden Erwägungen der Vorinstanz
(E. 6.2) kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
Satz 2 VRG). Die gerügte Verletzung des rechtlichen Gehörs ist insofern zu
verneinen. Im Übrigen geniesst die Gewährleistung der sachlichen Richtigkeit
einer Anordnung sowie die Durchsetzung des richtigen Rechts nicht den Rang
eines "absolut" obersten Ziels. So
relativieren
die im Rekurs- und Beschwerdeverfahren geltenden Rüge- bzw.
Begründungsprinzipien den Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen im Sinn
von § 7 Abs. 4 Satz 2 VRG. Die Rechtsmittelbehörden prüfen in
der Regel nur die geltend gemachten Rügen (VGr, 7. Januar 2016, VB.2015.00538,
E. 4.2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 172).
5.
Die Beschwerdeführenden bemängeln in materieller Hinsicht,
die Gebäudehöhe der streitbetroffenen bestehenden Liegenschaften entspreche
nicht den baurechtlichen Bestimmungen. So sei im Bauentscheid die
Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe ausdrücklich festgehalten. Bei dieser
Sachlage genüge es nicht mehr, lediglich den eingereichten Bauplänen zu vertrauen.
Vielmehr sei ein Geometer zur Feststellung des gewachsenen Terrains und der
Gebäudehöhe zu beauftragen.
5.1
Die
Vorinstanz erwog im Wesentlichen (E. 5.3), bei Um- und Erweiterungsbauten
sei für die Bestimmung des gewachsenen Bodens auf die Terrainverhältnisse bei
Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs abzustellen, unabhängig davon, ob das
Terrain seinerzeit abgegraben oder aufgeschüttet worden sei. In den Plänen der
Baueingabe sei richtigerweise dieses seinerzeitig gewachsene Terrain
eingezeichnet, wodurch die bestehenden Gebäude die zulässige Gebäudehöhe
einhalten würden. Die gegenteilige Ansicht – welche auch von der
Baubewilligungsbehörde ursprünglich vertreten, im Rekursverfahren indes
revidiert worden sei – begründe in übermässigen (aber die Gebäudehöhe nicht
beeinflussenden) Abgrabungen im Rahmen des damaligen Neubaus.
5.2
Gemäss
Art. 13 Abs. 1 BZO ist in der Wohnzone W3 eine Gebäudehöhe von
maximal 11,5 m erlaubt. Die zulässige Gebäudehöhe wird von der jeweiligen
Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden
gewachsenen Boden gemessen (§ 280 Abs. 1 PBG). Gemäss gefestigter
Rechtsprechung ist bei Änderung oder Erweiterung einer Baute der gewachsene
Boden bei Einreichung des ursprünglichen Gesuchs für die
"Stammbaubewilligung" massgebend und nicht das Terrain bei
Einreichung eines Änderungs- oder Erweiterungsgesuchs (VGr, 31. August
2017, VB.2017.00057, E. 6.2.1; 28. September 2005, VB.2005.00295 =
BEZ 2006 Nr. 9).
Demzufolge sind die Terrainverhältnisse im Rahmen des
ursprünglichen Baubewilligungsverfahrens relevant. Dies beachtend stellt der
eingereichte Bauplan Grundriss EG + Umgebung zur Feststellung der Gebäudehöhe
nicht nur das (vorliegend unerhebliche) aktuelle Terrain dar, sondern auch den seinerzeit
festgestellten gewachsenen Boden. Ausgehend vom relevanten gewachsenen Terrain im
Rahmen des ursprünglichen Baubewilligungsverfahrens ist die zulässige
Gebäudehöhe von 11,5 m von den zwei Liegenschaften an keiner Stelle
überschritten.
5.3
Dass die
vorliegend angefochtene Baubewilligung diesen Umstand verkennt, ändert am
Ergebnis letztlich nichts. Die Baubewilligung vom 11. April 2017 hielt
fest, dass die bestehende Baute infolge Überschreitung der zulässigen
Gebäudehöhe an der Südfassade gegen Art. 13 Abs. 1 BZO verstosse. Im
Laufe des Rekursverfahrens wich die Baubewilligungsbehörde davon ab und
erklärte in der Rekursduplik, beide Bauten überschreiten die zulässige
Gebäudehöhe nicht. Im Beschwerdeverfahren hielt sie an dieser Auffassung fest.
Nachträgliche abweichende Stellungnahmen der Baubewilligungsbehörde zu einer
von ihr erlassenen Verfügung vermögen zwar nichts an deren Inhalt oder
Rechtskraft zu ändern (weshalb nicht von einer revidierten Auffassung
auszugehen ist). Sie sind aber als Hinweis auf die in diesem Punkt fehlerhafte
Begründung in der Baubewilligung vom 11. April 2017 aufzunehmen.
Der Widerspruch zwischen den eingereichten Bauplänen und
der darauf basierenden Baubewilligung wiegt vorwiegend nicht schwer und führt
insbesondere nicht dazu, dass die Gebäudehöhen von einem Geometer festzustellen
sind. Dem entsprechenden Antrag der Beschwerdeführenden ist somit nicht
stattzugeben. Die eingereichten Baupläne geben keinen Anlass, an der
Korrektheit der Darstellung des gewachsenen sowie des aktuellen Terrains und
der Gebäudehöhe zu zweifeln. Im Gegenteil erscheint mit Blick auf die
ursprünglich erteilte Ausnahmebewilligung für Abgrabungen längs den
Südwestfassaden das eingezeichnete gewachsene Terrain und dessen Unterschied
zum bestehenden Terrain plausibel. Zudem zeigte die Baubewilligungsbehörde ihr
Versehen bereits im Rekursverfahren an, was allfälligen Bedenken hinsichtlich
der Richtigkeit der Baupläne rasch wieder die Grundlage entzog. Im vorliegenden
Beschwerdeverfahren vermochten die Beschwerdeführenden gleichfalls an der Annahme
der Korrektheit der eingereichten Pläne nicht zu rütteln. Sie nennen keine
konkreten und nachvollziehbaren Gründe, weshalb an der in den Bauplänen
eingezeichneten Gebäudehöhe zu zweifeln sei. Mangels konkreter weiterer
Hinweise erschüttert somit die fehlerhafte Erwägung in der Baubewilligung vom
11. April 2017 das Vertrauen in die Korrektheit der Baupläne nicht.
Im Übrigen ist nicht ersichtlich, inwiefern vorliegend der
beantragte Geometer resp. die (Neu-)Vermessung des Terrains zur Feststellung
des ursprünglich gewachsenen Bodens einen Beitrag leisten könnte.
5.4
Zusammenfassend
ist – mit der Vorinstanz – festzuhalten, dass die bestehenden Liegenschaften
die maximal zulässige Gebäudehöhe von 11,5 m wahren. Insofern ist
§ 357 PBG, welcher Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten und Anlagen
regelt, vorliegend nicht anzuwenden.
6.
6.1
Die
Beschwerdeführenden rügen weiter eine Verletzung der Drittelsregelung nach
§ 292 PBG. Die Vorinstanz sei fälschlicherweise davon ausgegangen, im
vorliegenden Fall sei allein die ruhige Gestaltung der Dachfläche massgebend,
weshalb die Konzentration der Profildurchstossung auf zwei Bereiche zu
befürworten sei. Wichtiger sei aber, die Wahrnehmung der Dachaufbaute als
weiteres Vollgeschoss zu vermeiden. Zugleich habe es die Vorinstanz
unterlassen, die der Drittelsberechnung zugrundeliegende betreffende
Fassadenlänge eindeutig zu benennen; anzunehmen sei, dass sie hierfür die
gesamte Fassadenlänge der Gebäude genommen habe. Demgegenüber sei
richtigerweise unter der betreffenden Fassadenlänge bei asymmetrischen Gebäuden
jener Abschnitt der Fassade zu verstehen, welcher mit der auf der
gegenüberliegenden Fassade bei Flachdächern eine hypothetische Dachkonstruktion
bilde. Aber auch bei Berücksichtigung der gesamten – und insofern betreffenden
– Fassadenlänge von 26,44 m wäre die Durchstossung der hypothetischen
Dachprofillinie durch Attikavorsprünge nur in einer Breite von maximal
8,81 m erlaubt, welche vorliegend überschritten sei.
6.2
Die
Beschwerdegegnerin 1 vertritt den Standpunkt, § 292 PBG ziele darauf
ab, die Dachgestaltung ruhig zu halten sowie den Eindruck eines Vollgeschosses
zu verhindern. Zur Ermittlung der betreffenden Fassadenlänge sei die
baulich-architektonische Einheit massgebend. Unerheblich sei dabei, ob die
Fassade geradlinig verlaufe, kleinere Rücksprünge aufweise, seitlich gegliedert
sei oder zwei Fassadenelemente schiefwinklig aneinanderstossen würden. Daher
sei vorliegend die baulich-architektonische Einheit der Gebäudelängsfassade zu
bejahen. Von dessen Länge von 26,44 m ausgehend seien zur Prüfung der
Einhaltung der Drittelsregel auch die Profildurchstossungen auf eine parallel
verlaufende Linie zu projizieren.
6.3
Die
Vorinstanz hielt fest, massgebend seien diejenigen Fassadenteile, die als zur
fraglichen Dachfläche zugehörig erscheinen bzw. mit dieser eine optische
Einheit bilden. Im Rahmen der vorzunehmenden Einzelfallbeurteilung dürfen zur
Bestimmung des Drittelsmasses insbesondere stumpf- und spitzwinklig
aneinanderstossende Fassadenabschnitte addiert werden, ansonsten die gemäss
§ 292 PBG unerwünschte Zerstückelung des Dachgeschosses und mithin
eine Verschlechterung der optischen Erscheinung des Gebäudes möglich bliebe.
Die auf zwei Bereiche pro Fassadenseite beschränkten Profildurchstossungen
verhindere die verpönte Zerstückelung der Dachfläche und unterstütze die
Ablesbarkeit als Dachgeschoss. Eine andere Positionierung der Dachaufbaute sei
durchaus denkbar, weise aber keinen gestalterischen Mehrwert auf (E. 7.4.1 f.).
6.4
6.4.1
Gemäss § 292 lit. b PBG dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein
als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die
für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, d.
h. jene Profillinie, die
unter 45 ° an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten
Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1
lit. a in Verbindung mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42 E. c,
auch zum Folgenden). Diese Regel greift bei Attikageschossen indessen nur
gegenüber der hypothetischen Traufseite des betreffenden Gebäudes;
"giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein
Dachgeschoss unter einem Schrägdach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig
sein. Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig die erwähnte Dachprofillinie
durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 PBG zulässig, d.
h. sie dürfen bei
Flachdächern insgesamt nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden
Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis
zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d.
h. mit der betreffenden
Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977; VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481,
E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22). Auch ist es nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zulässig, solche Dachaufbauten seitlich
bis an die Stirnseite der Baute, d.
h. an die Gebäudeecken der betreffenden Traufseiten, zu
rücken, sofern das Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den
Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt (VGr, 6. November 2014,
VB.2014.00206, E. 4.1).
6.4.2
Bei § 292 PBG handelt es sich um eine Ästhetiknorm, welche bezweckt,
dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein
aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen
überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten
verhindert werden (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Ein
Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestaltung ruhig zu halten, weshalb die
Drittelsregel jeweils auf der betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als
in diesem Sinn massgebende Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der
Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (VGr,
31. August 2017, VB.2017.00337, E. 2.2; 10. Mai 2000,
VB.2000.00086, E. 3b; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 959). Eine solche
optische Einheit kann auch dann noch gegeben sein, wenn zwei Fassadenelemente
schiefwinklig aneinanderstossen oder die Fassade seitlich gegliedert ist.
Letztlich ist eine Einzelfallbeurteilung vorzunehmen. Nicht entscheidend ist,
ob die massgebliche Fassade bzw. der massgebliche Abschnitt eine funktionelle
Einheit bildet (VGr, 31. August 2017, VB.2017.00337, E. 2.2;
Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 959 und S. 961).
6.5
Die beiden
streitbetroffenen Liegenschaften weisen keinen orthogonalen Grundriss
(Grundriss mit ausschliesslich rechten Winkeln) auf. Gleichwohl sind die
Gebäude nicht als besonders auffällig zu bezeichnen. Die zwei Gebäude waren
Teil des gleichen Bauprojekts und weisen optisch – je für sich (und auch im
Zusammenspiel) – eine einheitliche Materialität und Farbgebung auf. Demzufolge
sind auch die einzelnen Fassadenelemente, welche zwar schiefwinklig aneinanderstossen,
durchgehend einheitlich gestaltet und schliessen auf der gleichen Höhe ab. Zudem
waren zwischenzeitliche Anbauten, welche der gleichartigen äusseren Gestaltung
gegebenenfalls abträglich gewesen wären, nicht zu verzeichnen. Insgesamt stellt
die gegliederte Nordost- und Südwestfassade jeweils eine baulich-architektonische
Einheit dar. Demnach ist die gesamte Fassadenlänge der beiden Liegenschaften,
welche unbestritten jeweils 26,44 m beträgt, als vorliegend massgebliche
Fassadenlänge im Sinn von § 292 PBG aufzufassen.
Die projektierten Dachaufbauten auf der Liegenschaft an
der A-Strasse 02 durchstossen die gemäss § 292 PBG zulässigen Ebenen
auf einer
projizierten
Länge von 7,55 m (Nordostfassade) bzw.
6,23 m (Südwestfassade). Die Projektion auf eine parallel verlaufende
Linie ist nötig, da sich erst durch diesen Schritt die Längen in Beziehung zur massgeblichen
und ebenfalls projizierten Fassadenlänge setzen lassen. Auf der Liegenschaft an
der A-Strasse 03 durchstossen die geplanten Dachaufbauten die zulässigen
Ebenen auf einer projizierten Länge von 6,06 m (Nordostfassade) bzw.
5,78 m (Südwestfassade). Folglich sind die Durchstossungen der für ein
entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durch die projektierten
Dachaufbauten auf den Liegenschaften an der A-Strasse 02 und 03 nicht
breiter als ein Drittel der betreffenden – vorliegend: gesamten –
Fassadenlänge, welches je 8,81 m (
1
/
3
von
26,44 m) beträgt.
Insofern beachten die projektierten Dachaufbauten die
Vorgaben von § 292 PBG. Sie unterschreiten die maximal zulässige Breite
von einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge deutlich und schöpfen somit
das theoretisch mögliche Volumen nicht voll aus. Auch mit Blick auf die
Dachaufbauten an der Stirnseite der zwei Liegenschaften, welche die hier
grundsätzlich zulässige Bündigkeit mit dem Vollgeschoss (E. 6.4.1) nicht
bis zum theoretischen Attikarücksprung ausreizen, ist das Dachgeschoss als
solches erkennbar und vermittelt nicht den Eindruck eines Vollgeschosses. Die
Rüge eines Verstosses gegen § 292 PBG ist nach dem Gesagten unbegründet. Im
Übrigen hat die seinerzeitige Wahl für diesen spezifischen Grundriss nun nicht
zwangsläufig zur Konsequenz, dass die Beschwerdegegnerin 1
mit Hinweis auf eine
Ästhetiknorm
auf die Realisierung des auf dem Grundstück zulässigen
Volumens zu verzichten hat (vgl. VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102,
E. 4.6 [im Zusammenhang mit § 238 PBG])
.
7.
Die Beschwerdeführenden bringen sodann vor, die Profillinie
zur Bestimmung des Attikarücksprungs sei an der Aussenkante der bestehenden
Fassade anzusetzen und nicht an der Aussenkante der geplanten wärmegedämmten
Fassade. § 253a PBG sei keine Privilegierung im Rahmen der Erstellung
eines Attikageschosses zu entnehmen.
7.1
Weder das
Planungs‑ und Baugesetz noch die Allgemeine Bauverordnung umschreiben den
Begriff der Fassade. Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung wird unter
dem Begriff der Fassade die Aussenwand bzw. Aussenseite eines Gebäudes zwischen
Erdboden und Dachfläche verstanden (VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290,
E. 3.4.1; 19. Dezember 2013, VB.2013.00669, E. 2.4.1). Die
Fassade ist regelmässig die wärmegedämmte, feste Mauer, welche das Gebäude
umschliesst und trägt, wobei auf die optische Erscheinung abzustellen ist
(Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 922 und S. 933).
Demzufolge stellen die vorliegend an den Liegenschaften an
der A-Strasse 02 und 03 nachträglich angebrachten Aussenwärmedämmungen
einen Bestandteil der Fassade dar.
7.2
Zu prüfen
bleibt, inwiefern § 253a PBG diesen Befund sowie die Ansetzung der
hypothetischen Dachprofillinie, welche an der Aussenseite erfolgt (vgl. etwa
die Abbildung bei Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 925), tangiert. § 253a PBG
will die energetische Sanierung von bestehenden Bauten erleichtern, indem die
nachträgliche Anbringung von Aussenwärmedämmungen ermöglicht wird, ohne dass
der Bauherrschaft dadurch Nachteile in Form von Ausnützungseinbussen oder
Einbussen an Gebäudehöhe bzw. -länge erwachsen (Weisung des Regierungsrats vom 24. August
2011, ABl 2011, 2240 ff., 2244). Diesen unerwünschten Folgen tritt
§ 253a PBG entgegen, indem die Bestimmung bei geplanter Dämmungsanbringung
bestimmte Masse (Abs. 1) sowie bestimmte (Neu-)Berechnungen (Abs. 2)
als unbeachtlich erklärt. Zur Zielerreichung operiert die Bestimmung mit
Ausnahmetatbeständen, welche die Unter- bzw. Überschreitung bestimmter
normierter Masse für zulässig erklären. Sie tastet indes die (herrschende)
Fassadenbegrifflichkeit nicht an und macht keine Aussage zur Ansetzung der
hypothetischen Dachprofillinie.
7.3
Mit Blick
auf die oben dargelegte Fassadenbegrifflichkeit sowie Inhalt von § 253a
PBG sind die vorliegend an den Liegenschaften an der A-Strasse 02 und 03
nachträglich angebrachten Aussenwärmedämmungen Bestandteil der Fassade. Die
Ansetzung der hypothetischen Dachprofillinie erfolgt weiterhin an der
Aussenseite der Fassade. Für die gegenteilige Auffassung der
Beschwerdeführenden, wonach die Profillinie an der bestehenden Fassade
anzubringen ist, mangelt es an einer rechtlichen Grundlage in Form einer
normierten Ausnahme. Diese ist nach dem Regelungsansatz von § 253a PBG
erforderlich: Eine nachträglich angebrachte Aussenwärmedämmung hat eine
breitere Fassade zur Folge, was naturgemäss auf weitere baurechtliche
Sachverhalte ausstrahlt, vorliegend auf die erlaubte Dimensionierung des Attikageschosses.
§ 253a PBG bezweckt nur, aber immerhin, für bestimmte Tatbestände eine
Ausnahmeregelung zu normieren. Die Annahme von weiteren Ausnahmen, hier in Form
einer abweichenden Profillinienansetzung, ist der Bestimmung nicht zu
entnehmen.
Demnach lässt sich aus § 253a PBG nicht herauslesen,
die nachträgliche Anbringung der Aussenwärmedämmung habe in keiner Weise
Auswirkungen auf weitere baurechtliche Sachverhalte. Die Gewährung eines
(Höhen-)Privilegs im Rahmen der Erstellung eines Attikageschosses ist zwar
durchaus nicht Zweck von § 253a PBG, indes sind Auswirkungen einer neu
angebrachten Aussenwärmedämmung auf weitere baurechtliche Sachverhalte
unvermeidbar. Der Gesetzgeber hat diesbezüglich nur auf bestimmte Sachverhalte
mittels Ausnahmeregelung reagiert, wozu die Ansetzung der hypothetischen
Dachprofillinie nicht gehört. Die Ansetzung der hypothetischen Dachprofillinie
hat daher nicht an der bestehenden Fassade zu erfolgen, weshalb sich die
entsprechende Rüge als unbegründet erweist.
Im Übrigen wäre auch bei Ansetzung der hypothetischen
Dachprofillinie an der bestehenden Fassade das Attikageschoss nicht
überdimensioniert. Die Beschwerdegegnerin 1 ist für die nachträgliche
Anbringung der Aussenwärmedämmung nur entlang der A-Strasse für einen Teil der
westlichen Fassade an der Liegenschaft an der A-Strasse 02 auf das
Abstandsprivileg gemäss § 253a PBG angewiesen (die an den übrigen Fassaden
projektierten Dämmungen berühren insbesondere keine Abstandsvorschriften). Bei
diesem Fassadenelement erstreckt sich das projektierte Attikageschoss indes nicht
bis an die hypothetische Dachprofillinie. Die Dachaufbaute reizt das
theoretisch mögliche Volumen insofern nicht aus. Somit wäre auch bei Anbringung
der hypothetischen Dachprofillinie an der bestehenden Fassade die
Dimensionierung des Attikageschosses nicht zu beanstanden.
8.
Die Beschwerdeführenden rügen weiter, gemäss Art. 7a
BZO seien Brüstungen von Dachterrassen von den Breitenbeschränkungen für
Dachaufbauten nur ausgenommen, sofern sie die zulässige Gebäudehöhe nicht
überschreiten. Vorliegend würden die Brüstungen die zulässige Gebäudehöhe von
11,5 m an der Südseite überschreiten, weshalb sie nicht als kleinere
technisch bedingte Aufbauten von einer Ausnahme von § 292 PBG profitieren
würden. Folglich seien sie entsprechend zurückzuversetzen.
8.1
Wo nichts
anderes bestimmt ist, dürfen gemäss § 292 PBG Dachaufbauten insgesamt
nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein. Davon ausgenommen
sind unter anderem kleinere technisch bedingte Aufbauten. Verschärfend hält
Art. 7a Abs. 3 BZO fest, dass Brüstungen von Dachterrassen von den
Breitenbeschränkungen für Dachaufbauten (nur) ausgenommen sind, sofern sie die
zulässige Gebäudehöhe nicht überschreiten.
Unter die kleineren technisch bedingten Aufbauten im Sinn
von § 292 PBG fallen Brüstungen (vgl. auch § 4 der Allgemeinen
Bauverordnung). Zu unterscheiden ist zwischen gemauerten Brüstungen und offenen
Sicherungsgeländer: Ein die begehbare Dachfläche sicherndes Geländer ist nicht
an die Gebäudehöhe anzurechnen (RB 1998 Nr. 110; VGr, 2. September
2002, VB.2002.00172, E. 4; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 944).
8.2
Bei den projektierten Absturzsicherungen handelt es sich
weniger
um Brüstungen und vielmehr um Geländer.
Das
Sicherungsgeländer
ist zwar optisch wahrnehmbar, erweckt aber infolge
seiner offenen Ausgestaltung nicht den Eindruck einer zusätzlichen Erhöhung der
Liegenschaften. Daher ist das
offene Sicherungsgeländer nicht an die
Gebäudehöhe anzurechnen, weshalb die Heranziehung von Art. 7a Abs. 3
BZO durch die Beschwerdeführenden ins Leere geht. Da das Sicherungsgeländer als
technisch bedingte Aufbaute keiner Breitenbeschränkung gemäss § 292 PBG
unterliegt, ist sie nicht zu beanstanden. Die entsprechende Rüge ist
unbegründet.
9.
9.1
Schliesslich
beanstanden die Beschwerdeführenden die Kostenverlegung durch das
Baurekursgericht. Sie bringen vor, die Beschwerdegegnerin habe erst mit
Rekursduplik die Ausnahmebewilligung vom 25. Juni 1982 für die Abgrabungen
längs den Südwestfassaden an den streitbetroffenen Liegenschaften eingebracht.
Bei pflichtgemässer Einreichung hätte der Rechtsvertreter der
Beschwerdeführenden Ausführungen zur Anwendung von § 357 PBG nicht derart
ausführlich getätigt, was unnötige Aufwendungen bei allen Verfahrensbeteiligten
sowie beim Gericht zur Folge gehabt habe.
9.2
Gemäss
§ 13 Abs. 2 VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten in
der Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Kosten, die ein Beteiligter durch
Verletzung von Verfahrensvorschriften oder durch nachträgliches Vorbringen
solcher Tatsachen oder Beweismittel verursacht, die er schon früher hätte
geltend machen können, sind ihm ohne Rücksicht auf den Ausgang des Verfahrens
zu überbinden. Die Kostenverteilung nach dem Unterliegerprinzip stellt im
Mehrparteienverfahren einen allgemeinen prozessualen Grundsatz dar. Das
Unterliegerprinzip ist die Regel, während das Verursacherprinzip nur
ausnahmsweise zur Anwendung kommt. Der Entscheidinstanz steht bei der
Verteilung der Kosten ein grosser Ermessensspielraum zu. Je ungewöhnlicher die
Verteilung der Kosten angesichts der gesetzlichen Verteilungskriterien ist,
desto höher sind die Anforderungen an die Begründung (vgl. Kaspar Plüss,
Kommentar VRG, § 13 N. 43 und N. 50).
9.3
Das Baurekursgericht hat die Gerichtsgebühr von insgesamt Fr. 8'500.-
zu insgesamt ¾ den Beschwerdeführenden und zu ¼ der Beschwerdegegnerin 2
auferlegt. Zur Begründung hat das Gericht auf die gestellten Anträge und das
jeweilige tatsächliche Streitinteresse verwiesen. Es hat die Kosten demzufolge
nach dem Unterliegerprinzip den unterliegenden rekurrierenden Nachbarn auferlegt,
ohne auf die
Ausnahmebewilligung vom 25. Juni 1982 Bezug zu nehmen.
Dies ist nicht zu beanstanden. Der Vorinstanz erwuchs
durch die erst mit Rekursduplik eingereichte Ausnahmebewilligung kein
besonderer Verfahrensaufwand, da die materielle Auseinandersetzung mit dem
Rekurs regelmässig (erst) nach Abschluss des Schriftenwechsels erfolgt.
Folglich sind die die Voraussetzungen von § 13 Abs. 2 Satz 2 VRG
von vornherein nicht erfüllt. Im Übrigen bilden die Verfahrenskosten nicht die
Aufwendungen auf Seiten der Verfahrensbeteiligten ab, weshalb mittels Rüge an
der gerichtlichen Kostenverlegung allfällige Parteiaufwendungen nicht
beanstandet werden können, auch wenn sich diese im Nachhinein als unnötig
erweisen sollten.
10.
Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen; der
angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts ist zu bestätigen.
11.
Ausgangsgemäss sind die
Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung
steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sie
sind zudem zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als
angemessen erscheint eine solche von Fr. 3'500.-.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    130.--     Zustellkosten,
Fr. 8'130.--     Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdeführenden je zu einem
Viertel und unter solidarischer Haftung auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer
Haftung verpflichtet, der privaten
Beschwerdegegnerin 1
eine Parteientschädigung von Fr. 3'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen
ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …