zh_verwaltungsgericht · VB.2007.00418 · 2007-12-19 · de

Baubewilligung | Neubau eines Mehrfamilienhauses in Kernzone. Einordnung. Erforderlich ist vorliegend nicht nur eine genügende, sondern eine gute Einordnung in die bauliche Umgebung. Die Feststellung der Vorinstanzen, dass in der Kernzone ähnliche Gebäude von gleichem Ausmass und Bauart bereits vorzufinden sind, erweist sich als zutreffend. Unter gestalterischen Gesichtspunkten erscheint es als vertretbar, am Rand der Kernzone etwas grössere Volumen anzuordnen (E. 2.2). Die Vorschrift der Bau- und Zonenordnung, wonach Gebäude so in das Gelände einzupassen sind, dass das an das Gebäude angrenzende, gewachsene Terrain "nicht wesentlich" verändert wird, eröffnet der örtlichen Baubehörde einen weiten Auslegungs- und Beurteilungsspielraum, weshalb die Baubehörde die Terrainveränderungen als im Rahmen dieser Bestimmung bewilligungsfähig hat würdigen dürfen (E. 3.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 07..2.19.1 VB.2007.00418
Zurich Verwaltungsgericht 07..2.19.1 VB.2007.00418
Zurigo Verwaltungsgericht 07..2.19.1 VB.2007.00418

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00418
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Geschäftsnummer:
VB.2007.00418
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.12.2007
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau eines Mehrfamilienhauses in Kernzone. Einordnung.
Erforderlich ist vorliegend nicht nur eine genügende, sondern eine gute Einordnung in die bauliche Umgebung. Die Feststellung der Vorinstanzen, dass in der Kernzone ähnliche Gebäude von gleichem Ausmass und Bauart bereits vorzufinden sind, erweist sich als zutreffend. Unter gestalterischen Gesichtspunkten erscheint es als vertretbar, am Rand der Kernzone etwas grössere Volumen anzuordnen (E. 2.2).
Die Vorschrift der Bau- und Zonenordnung, wonach Gebäude so in das Gelände einzupassen sind, dass das an das Gebäude angrenzende, gewachsene Terrain "nicht wesentlich" verändert wird, eröffnet der örtlichen Baubehörde einen weiten Auslegungs- und Beurteilungsspielraum, weshalb die Baubehörde die Terrainveränderungen als im Rahmen dieser Bestimmung bewilligungsfähig hat würdigen dürfen (E. 3.2).
Abweisung.
Stichworte:
ABGRABUNG
ÄSTHETIKVORSCHRIFT
AUGENSCHEIN
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEURTEILUNGSSPIELRAUM
EINORDNUNG
KERNZONE
KERNZONENVORSCHRIFTEN
TERRAINVERÄNDERUNG
Rechtsnormen:
Art. 4 BZO Adliswil
Art. 5 BZO Adliswil
Art. 19 BZO Adliswil
Art. 20 Abs. III BZO Adliswil
Art. 39 BZO Adliswil
§ 238 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2007.00418
Entscheid
der 1. Kammer
vom
19. Dezember 2007
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretär
Martin Knüsel.
In Sachen
1.1
A,
1.2
B,
2.
C,
alle vertreten durch
RA D,
Beschwerdeführende
,
gegen
1.
E AG,
vertreten
durch
RA F,
2.
Baukommission Adliswil,
vertreten durch
RA G,
Beschwerdegegnerinnen
,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Am 21. Dezember 2006 erteilte die Baukommission Adliswil
der E AG die baurechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus auf dem
Grundstück Kat.Nr. 01 an der L-Strasse in Adliswil. Die Bewilligung für ein
früheres Projekt zur Überbauung des in der Kernzone Ober-Leimbach gemäss Bau-
und Zonenordnung der Stadt Adliswil vom Juni 2007 (BZO) gelegenen Grundstücks
war von der Baurekurskommission II am 7. März 2006 in Gutheissung eines
Nachbarrekurses aufgehoben und eine von der Bauherrschaft in der Folge erhobene
Beschwerde vom Verwaltungsgericht am 12. Juli 2006 abgewiesen worden (VB.2006.00148).
II.
Den gegen die neue Bewilligung von mehreren Nachbarn
erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission II am 21. August 2007 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 24. September 2007 liessen die
Nachbarn B und A sowie C dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen aufzuheben; zudem sei ein Augenschein
durchzuführen.
Die Bauherrschaft am 10. und die Baubehörde am 29.
Oktober 2007 liessen Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen beantragen. Die Vorinstanz schloss am 23. Oktober 2007 auf
Abweisung.
Nach Zustellung der Beschwerdeantworten liessen die
Beschwerdeführenden am 14. November 2007 ihren Antrag auf Durchführung eines
Augenscheins erneuern.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
In verfahrensmässiger Hinsicht beantragen die
Beschwerdeführenden die Durchführung eines Augenscheins. Durch die bei den
Akten liegenden Fotos würden die örtlichen Verhältnisse nicht hinreichend
dokumentiert, insbesondere vermittelten sie nicht den für die Beurteilung der
Einordnung notwendigen Gesamteindruck.
1.1
Nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts können die bei einem ordnungsgemäss
durchgeführten Augenschein gewonnenen Kenntnisse der Örtlichkeiten auch bei einem
späteren Rechtsgang verwendet werden; ein zweiter Augenschein vor dem Neuentscheid
ist nicht notwendig (RB 1981 Nr. 2).
Soweit die von der Vorinstanz anlässlich ihres
Augenscheins gewonnenen Erkenntnisse in den Akten dokumentiert sind, kann auch
das Verwaltungsgericht darauf abstellen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich
1999, § 7 Rz. 45). Allgemein kann auf die Abnahme eines Beweismittels dann
verzichtet werden, wenn der für den Entscheid massgebliche Sachverhalt auf
Grund der Akten feststeht oder wenn die zu beweisenden Tatsachen nicht rechtserheblich
sind (RB 1961 Nr. 29 = ZR 60 Nr. 117; RB 1964 Nr. 38 =
ZR 64 Nr. 185; RB 1966 Nr. 1).
1.2
Die
Baurekurskommission, die im ersten Rechtsgang am 26. Januar 2006 einen Referentenaugenschein
durchgeführt hat, hat die Akten des ersten Verfahrens beigezogen und im zweiten
Rechtsgang zulässigerweise auf die im Protokoll dokumentierten Ergebnisse
dieses Augenscheins abgestellt. Bereits dieses Augenscheinprotokoll, das
zahlreiche Fotos vom Baugrundstück und der benachbarten Bauten umfasst,
vermittelt einen guten Eindruck der für die Beurteilung der Einordnung massgeblichen
örtlichen Verhältnisse. Zudem sind im Rekursverfahren von den Parteien weitere
Fotos eingereicht worden und stehen dem Verwaltungsgericht die über den
GIS-Browser (www.gis.zh.ch) zugänglichen Luftbilder zur Verfügung. Damit kann
sich das Verwaltungsgericht auch ohne eigenen Augenschein ein hinreichend genaues
Bild von den örtlichen Verhältnissen machen, um beurteilen zu können, ob die
ästhetische Würdigung der Vorinstanzen auf einer zutreffenden Sachverhaltsfeststellung
beruht und ohne Rechtsverletzung zustande gekommen ist (vgl. dazu nachfolgende
Erw. 2.1). Der Antrag zur Durchführung eines Augenscheins ist deshalb abzuweisen.
2.
Die Gestaltung des in der Kernzone Ober-Leimbach geplanten
Bauvorhabens ist von den Vorinstanzen zutreffend nach § 238 Abs. 2 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) geprüft worden. Es muss
sich deshalb nicht nur genügend, sondern gut in seine bauliche Umgebung
einordnen, das heisst, einen positiven Beitrag zur Ergänzung der vorhandenen baulichen
Strukturen leisten (VGr, 26. September 2001, VB.2001.00192, E. 2, www.vgrzh.ch;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A.,
Zürich 2006, S. 10-12 f.). Zusätzlich muss das Bauvorhaben die
Gestaltungsvorschriften für Kernzonen gemäss Art. 4 und 5 BZO sowie die besonderen
Bestimmungen für die Kernzone Ober-Leimbach (Art. 16 – 20 BZO) einhalten.
2.1
Den kommunalen Baubehörden kommt bei der
Anwendung der Ästhetikvorschrift von § 238 PBG praxisgemäss ein erheblicher
Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002,
1P.280/2002, E. 2 mit Hinweisen, www.bger.ch). Die Baurekurskommission hat
sich trotz umfassender Kognition (vgl. § 20 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 [VRG]) bei der Überprüfung solcher kommunaler Entscheide
Zurückhaltung aufzuerlegen; lässt sich der Entscheid auf vernünftige Gründe stützen,
ist er mithin vertretbar, schreitet die Rekursinstanz auch dann nicht ein, wenn
andere ebenfalls vertretbare Lösungen denkbar sind (RB 2005 Nr. 68 =
BEZ 2005 Nr. 20; RB 1991 Nr. 2; 1981 Nr. 20;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19).
Die
kommunale Behörde kann sich allerdings nur dann auf ihren geschützten Beurteilungsspielraum
berufen, wenn sie spätestens in der Rekursvernehmlassung die geforderte
nachvollziehbare Begründung vorbringt (RB 1991 Nr. 2; neuerdings
bestätigt in VGr, 1. November 2006, VB.2006.0026, E. 3.1, www.vgrzh.ch).
Sie muss ferner ihren Entscheidungsspielraum pflichtgemäss ausüben, d.h., ihr
Entscheid muss sowohl rechtmässig als auch angemessen sein (Ulrich Häfelin/Georg
Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., Zürich 2006,
Rz. 441).
Im Gegensatz zur Vorinstanz kommt dem Verwaltungsgericht
neben der Sachverhalts- nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 VRG). Es
überprüft deshalb lediglich, ob eine Rekursinstanz die ästhetische Würdigung
durch die kommunale Baubehörde zu Recht für vertretbar bzw. nicht vertretbar
halten durfte. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, eine
eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des
Bauvorhabens vorzunehmen; in diesem Fall würde es in willkürlicher Weise seine
eigene Kognition überschreiten (vgl. BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 4,
ZBl 107/2006, S. 434 ff.). Als Rechtsverletzung kann vor
Verwaltungsgericht auch die Ermessensüberschreitung der Vorinstanz gerügt werden
(§ 50 Abs. 1 lit. c VRG).
Die gleichen Grundsätze gelten auch in Bezug auf die
Anwendung bzw. Auslegung von kompetenzgemäss erlassenen kommunalen
Kernzonenvorschriften (VGr, 12. Juli 2006, VB.2006.00148, E. 3.2;
13. September 2006, VB.2006.00061, E. 2.1, jeweils unter www.vgrzh.ch).
2.2
Was die
Gestaltung der geplanten Baute in ihrer Gesamtheit betrifft, rügen die Beschwerdeführenden
in erster Linie die Massigkeit und das Volumen des Baukörpers, welches in
seiner Form alle anderen Gebäude des Weilers klar überrage und damit dem Zweck
der Kernzone nicht entspreche. Durch die der Fassade vorgelagerten Balkone und
die Dachaufbauten an der Südseite wirke das Gebäude viergeschossig, sowie
schwer und übermässig voluminös; das werde durch die an der Ost- und Westseite
angebrachten Erker zusätzlich unterstrichen.
Wie bereits die örtliche Baubehörde ist die Vorinstanz
davon ausgegangen, dass das neue Gebäude die "Körnung" beachte, das
heisst sich nach Anordnung und Grösse in die in der Umgebung vorhandene
Anordnung der Baukörper einpasse. Diese Würdigung beruht auf einer zutreffenden
Sachverhaltsfeststellung und ist jedenfalls nicht rechtsverletzend. Die
Kernzone Ober-Leimbach umfasst die ältere Gebäudegruppe mit dem schutzwürdigen
Flarzhaus am westlichen Ende der M-Strasse sowie die diese umgebenden Grundstücke.
Im Norden und Westen grenzt die Kernzone an eine Wohnzone W2 und im Süden und
Osten an eine Wohnzone W3 an. Die gebotene Rücksichtnahme auf die im Zentrum
der Kernzone liegenden Schutzobjekte sollte, wie sich an den Baubegrenzungslinien
ablesen lässt, insbesondere durch einen genügend grossen Abstandsbereich
erzielt werden. Auf den die Schutzobjekte umgebenden Grundstücken sind in der
Folge verschiedene Neubauten entstanden, von denen diejenige nördlich der
N-Strasse mit dem von der Bauherrschaft projektierten volumenmässig weit gehend
übereinstimmt. Die weiteren Neubauten weisen zwar kleinere Volumen auf, stehen
aber auch auf kleineren Parzellen und weisen ähnliche Gestaltungsmerkmale auf
wie das umstrittene Projekt. Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführenden
erweist sich damit die Feststellung der Vorinstanzen als zutreffend, dass in
der Kernzone ähnliche Gebäude von gleichem Ausmass und Bauart bereits vorzufinden
seien. Sodann liegen das erwähnte Gebäude nördlich der N-Strasse und der
geplante Neubau beide am Rand der Kernzone Ober-Leimbach und erscheint es unter
gestalterischen Gesichtspunkten als vertretbar, hier etwas grössere Volumen
anzuordnen. Zudem entsprechen diese beiden Bauten hinsichtlich Grundriss und Ausrichtung
dem Schutzobjekt im Zentrum der Kernzone und kann deshalb mit guten Gründen die
Auffassung vertreten werden, es werde damit ein Beitrag zu der gemäss
Art. 16 BZO geforderten Erhaltung und Erweiterung des Weilers geleistet.
2.3
Sodann hat
die Vorinstanz mit überzeugenden Gründen dargelegt, dass das Bauvorhaben
gegenüber dem im ersten Rechtsgang beurteilten deutliche Verbesserungen
aufweist und deshalb nun den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG sowie den
Kernzonenvorschriften der Bau- und Zonenordnung genügt. Auf diese zutreffenden
Erwägungen kann gemäss § 71 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG verwiesen werden.
Insbesondere lassen weder die grossen Balkone auf der Südseite noch die Erker
in den Giebel-Fassaden die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als
nicht mehr vertretbar erscheinen. Wie die Vorinstanz zudem zutreffend
ausgeführt hat, zeichnen sich die Balkone durch eine transparente Bauart aus;
der Einwand, das Gebäude wirke ihretwegen schwer und voluminös und würde als
viergeschossig erscheinen, ist nicht nachvollziehbar.
3.
Die Beschwerdeführenden rügen sodann die Verletzung von
weiteren Bauvorschriften.
3.1
Gemäss
Art. 20 Abs. 3 BZO sind in der Kernzone Ober-Leimbach Dacheinschnitte nur im
ersten Dachgeschoss und nur in Ecklagen zugelassen. Die Beschwerdeführenden
halten diese Bestimmung für verletzt, weil die auf der Südseite geplante
Kombination von Schleppgauben und vorgelagertem Balkon zwingend einen
Dacheinschnitt zur Folge habe, was gemäss Art. 20 Abs. 3 BZO nur in Ecklagen
zulässig sei.
Das Projekt sieht an der Südfassade zwei dem Dachgeschoss
vorgelagerte Balkone vor, welche die Traufe auf einer Länge von 8 m
unterbrechen. Der Zugang zum Balkon wird durch zwei je 4,5 m breite
Schleppgauben ermöglicht, deren mit Fenstertüren versehene Front 1 m hinter der
Hauptfassade liegt, sodass hier die Dachfläche zusätzlich unterbrochen und
entsprechend die Balkonfläche vergrössert wird. Wenn die Vorinstanzen diese Konstruktion
wegen des Unterbruchs der Traufe durch die vorgelagerten Balkone nicht als unzulässigen
Einschnitt in die Dachfläche gewürdigt haben, so liegt das im Rahmen des
Auslegungsspielraums, welcher der Baubehörde bei der Anwendung des kommunalen
Rechts zusteht, und ist nicht rechtsverletzend. Wie die Fotos zeigen, ist eine
vergleichbare Kombination von Gaube und Balkon auch beim Neubau nördlich der
N-Srasse zugelassen worden; dass dort die Front der Gaube nicht oder jedenfalls
weniger stark hinter die Fassade zurückversetzt wurde, ist nicht von
entscheidender Bedeutung.
3.2
Laut dem
für alle Zonen geltenden Art. 39 BZO sind Gebäude so in das Gelände einzupassen,
dass das an das Gebäude angrenzende, gewachsene Terrain nicht wesentlich
verändert werden muss. Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung dieser
Bestimmung, weil der Neubau Geländeveränderungen bis zu 2,4 m Höhe erforderlich
mache.
Die Rekurskommission hat zu diesem Einwand erwogen, die
Kombination der maximal zulässigen Gebäudehöhe von 8,5 m gemäss Art. 19 BZO und
die in der Kernzone Ober-Leimbach laut Art. 20 Abs. 1 BZO geltende
Verpflichtung, senkrecht zum Hang zu bauen, hätten zur Folge, dass die
zulässige Geschosszahl nur mit dem Ersatz eines Vollgeschosses durch ein
anrechenbares Untergeschoss erreicht werden könne, sodass ohne Abgrabungen das
nach Bau- und Zonenordnung zulässige Bauvolumen kaum erstellt werden könne. Das
gelte ausgeprägt beim Baugrundstück, das von der L-Strasse bis etwa zur
Westfassade des geplanten Hauses B relativ steil abfalle, anschliessend etwas
flacher verlaufe, um im Übergangsbereich zwischen den Häusern A und B wieder
steiler abzufallen. Durch die höhenmässige Staffelung des Baukörpers
berücksichtige das Bauvorhaben diesen Geländeverlauf. Mit der Anhebung des
Gebäudes bis zur maximal zulässigen Gebäudehöhe von 8,5 m könnten die
Abgrabungen zwar reduziert werden, was jedoch dem Ziel widerspreche, die Bauten
in der Kernzone Ober-Leimbach möglichst niedrig in Erscheinung treten zu
lassen. Wenn die Baubehörde angesichts dieser nicht optimal aufeinander
abgestimmten Bestimmungen und der sich gegenüberstehenden Interessen sowie
unter Berücksichtigung der Topografie des Baugrundstücks, die vorgesehenen
Terrainveränderungen als bewilligungsfähig gewürdigt habe, liege das im Rahmen
des ihr zustehenden Ermessensspielraums.
Diese Auffassung ist nicht rechtsverletzend. Die Beschwerdeführenden
übersehen, dass die Formulierung, wonach das Gelände "nicht
wesentlich" verändert werden darf, der örtlichen Baubehörde einen weiten
Auslegungs- und Beurteilungsspielraum eröffnet. In diesem Rahmen haben die
Überlegungen bezüglich der baurechtlichen Randbedingungen, wie sie von der
Baubehörde in der Rekursantwort vorgebracht und von der Vorinstanz in ihrem
Entscheid übernommen wurden, ohne weiteres Platz. Dass die Vorschrift von Art.
20 Abs. 1 BZO, wonach die Hauptfirstrichtung der Hauptgebäude senkrecht
zum Hang verlaufen muss, angesichts der bestehenden Topografie fast
zwangsläufig zu Abgrabungen führt, lässt sich auch beim Gebäude nördlich der
N-Strasse beobachten. Sodann handelt es sich bei Art. 39 BZO um eine
Gestaltungsvorschrift, der entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden in
Adliswil, wo die Ausnützung allgemein durch Ausnützungsziffern und in der
Kernzone Ober-Leimbach durch Überbauungsziffern geregelt wird, keine ausnützungsregulierende
Funktion zukommt. Hat die Baubehörde die Terrainveränderungen als im Rahmen von
§ 39 BZO bewilligungsfähig würdigen dürfen, so liegt keine Ausnahmebewilligung
vor und bleibt kein Raum für die von den Beschwerdeführenden geforderte
Interessenabwägung.
4.
Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist
abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG), die überdies zu einer Parteientschädigung von
Fr. 1'500.- an die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten sind (§ 17 Abs. 2
lit. a VRG). Der Gemeinde ist eine solche gemäss § 17 Abs. 3 VRG nicht
zuzusprechen.
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 5'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 zu je einem Viertel
und der Beschwerdeführenden 2 zu ½ auferlegt, je unter solidarischer Haftung
für den Gesamtbetrag.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden nach dem nämlichen Verteiler zu einer Umtriebsentschädigung
von insgesamt Fr. 1'500.- an die private Beschwerdegegnerin verpflichtet.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die
Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an …