zh_verwaltungsgericht · VB.2008.00288 · 2009-06-30 · de

Quartierplan | Hausabbruch und Landentzug im Rahmen eines Quartierplans / Höhe der Entschädigung. [Der 2006 vom Stadtrat Dübendorf festgesetzte Quartierplan "Hochbord" sieht die Verschiebung eines Kreisels sowie - als Folge davon - den Abbruch eines Hauses, den Entzug von Land und die Aufhebung von Parkplätzen einer Quartierplangenossin vor, wofür eine Entschädigung von Fr. 128'000.- (Hausabbruch) bzw. Fr. 200'800.- (Landentzug) geleistet werden soll. Die Baurekurskommission hiess einen Rekurs der betreffenden Quartierplangenossin in Bezug auf die Entschädigungshöhe gut. Sowohl die Stadt Dübendorf als auch die Quartierplangenossin gelangten daraufhin mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. (Zu weiteren den Quartierplan Hochbord betreffenden Beschwerden vgl. VB.2008.00270-00278, VB.2008.00289-290, VB.2008.00292-295 und VB.2008.00303.)] Die Stadt Dübendorf ist legitimiert, die Höhe der Entschädigung an eine Quartierplangenossin anzufechten, weil sie selber Eigentümerin eines Grundstücks innerhalb des Quartierplanperimeters ist (E. 1.3). Rechtliche Grundlagen zu Quartierplänen (E. 2.1). Ermessen der Quartierplanbehörden (E. 2.2) und des Verwaltungsgerichts (E. 2.3). Die im Quartierplan vorgesehene Verschiebung eines Kreisels ist entgegen der Ansicht der beschwerdeführenden Quartierplangenossin nicht zu beanstanden. Die Verschiebung ist aus verkehrstechnischen und lärmrechtlichen Gründen nötig (E. 4.1). Ohne den vorgesehenen Hausabbruch würde die zweckmässige Ausgestaltung des Quartierplans behindert. Der Abbruch führt nicht zu einer wesentlichen Minderung des Grundstückwerts (E. 4.2). Die aufzuhebenden Parkplätze sind mit einem Revers belastet (E. 4.3). Die Stadt Dübendorf bringt zu Recht vor, dass der im Quartierplan für die Quartierplangenossin vorgesehene Entschädigungsbetrag angemessen war und von der Baurekurskommission nicht hätte korrigiert werden dürfen: Das abzubrechende Haus unterstand aus Sicherheitsgründen seit längerem einer Abbruchpflicht (E. 5.3). DieQuartierplanbehörden durften von einem einheitlichen, unter dem Verkehrswert liegenden Landwert ausgehen (E. 5.4). Die Entschädigungshöhe erscheint sogar vorteilhaft, weil der nicht abzutretende Teil des Grundstücks der Quartierplangenossin von den Aufwertungen profitiert, die die quartierplanlichen Erschliessungen mit sich bringen (E. 5.5). Gutheissung der Beschwerde der Stadt Dübendorf; Abweisung der Beschwerde der Quartierplangenossin (E. 6).

Zürich Verwaltungsgericht 30.06.2009 VB.2008.00288
Zurich Verwaltungsgericht 30.06.2009 VB.2008.00288
Zurigo Verwaltungsgericht 30.06.2009 VB.2008.00288

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00288
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Geschäftsnummer:
VB.2008.00288
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 30.06.2009
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Quartierplan
Hausabbruch und Landentzug im Rahmen eines Quartierplans / Höhe der Entschädigung.
[Der 2006 vom Stadtrat Dübendorf festgesetzte Quartierplan "Hochbord" sieht die Verschiebung eines Kreisels sowie - als Folge davon - den Abbruch eines Hauses, den Entzug von Land und die Aufhebung von Parkplätzen einer Quartierplangenossin vor, wofür eine Entschädigung von Fr. 128'000.- (Hausabbruch) bzw. Fr. 200'800.- (Landentzug) geleistet werden soll. Die Baurekurskommission hiess einen Rekurs der betreffenden Quartierplangenossin in Bezug auf die Entschädigungshöhe gut. Sowohl die Stadt Dübendorf als auch die Quartierplangenossin gelangten daraufhin mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. (Zu weiteren den Quartierplan Hochbord betreffenden Beschwerden vgl. VB.2008.00270-00278, VB.2008.00289-290, VB.2008.00292-295 und VB.2008.00303.)]
Die Stadt Dübendorf ist legitimiert, die Höhe der Entschädigung an eine Quartierplangenossin anzufechten, weil sie selber Eigentümerin eines Grundstücks innerhalb des Quartierplanperimeters ist (E. 1.3).
Rechtliche Grundlagen zu Quartierplänen (E. 2.1). Ermessen der Quartierplanbehörden (E. 2.2) und des Verwaltungsgerichts (E. 2.3).
Die im Quartierplan vorgesehene Verschiebung eines Kreisels ist entgegen der Ansicht der beschwerdeführenden Quartierplangenossin nicht zu beanstanden. Die Verschiebung ist aus verkehrstechnischen und lärmrechtlichen Gründen nötig (E. 4.1). Ohne den vorgesehenen Hausabbruch würde die zweckmässige Ausgestaltung des Quartierplans behindert. Der Abbruch führt nicht zu einer wesentlichen Minderung des Grundstückwerts (E. 4.2). Die aufzuhebenden Parkplätze sind mit einem Revers belastet (E. 4.3).
Die Stadt Dübendorf bringt zu Recht vor, dass der im Quartierplan für die Quartierplangenossin vorgesehene Entschädigungsbetrag angemessen war und von der Baurekurskommission nicht hätte korrigiert werden dürfen: Das abzubrechende Haus unterstand aus Sicherheitsgründen seit längerem einer Abbruchpflicht (E. 5.3). Die Quartierplanbehörden durften von einem einheitlichen, unter dem Verkehrswert liegenden Landwert ausgehen (E. 5.4). Die Entschädigungshöhe erscheint sogar vorteilhaft, weil der nicht abzutretende Teil des Grundstücks der Quartierplangenossin von den Aufwertungen profitiert, die die quartierplanlichen Erschliessungen mit sich bringen (E. 5.5).
Gutheissung der Beschwerde der Stadt Dübendorf; Abweisung der Beschwerde der Quartierplangenossin (E. 6).
Stichworte:
ABBRUCH
ABTRETUNG
AUFWERTUNG
BODENPREIS
ENTEIGNUNG
ENTSCHÄDIGUNG
ENTSCHÄDIGUNGSPFLICHT
ERFORDERLICHKEIT
ERSCHLIESSUNGSKOSTEN
ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
KREISEL
LANDABTRETUNG
LANDWERT
PARKPLATZ
QUARTIERPLAN
REVERS
VERKEHRSERSCHLIESSUNG
VERKEHRSWERT
VORGARTENLAND
WERTVERMINDERUNG
Rechtsnormen:
§ 123 Abs. I PBG
§ 127 Abs. II PBG
§ 128 Abs. I PBG
§ 128 Abs. II PBG
§ 145 Abs. I PBG
§ 145 Abs. II PBG
§ 170 PBG
§ 236 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2008.00288
VB.2008.00293
Entscheid
der 3. Kammer
vom
30. Juni 2009
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea
Rot­ach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Gerichtssekretär Kaspar
Plüss.
In Sachen
I.     Stadt Dübendorf,
vertreten durch RA A
,
II.    B AG, vertreten durch RA C
,
Beschwerdeführinnen
,
gegen
I.     B AG,
vertreten durch RA C
,
II.
Stadtrat Dübendorf,
vertreten durch RA A
,
Beschwerdegegnerschaft
,
und
D
,
vertreten durch
RA E,
Mitbeteiligter
,
betreffend Quartierplan,
hat sich ergeben:
I.
A.
Das
Quartierplangebiet Hochbord in der Stadt Dübendorf ist im Süden durch die Zürichstrasse,
im Norden durch die Überlandstrasse und die Glatt, im Osten durch die
Ringstrasse und im Westen durch die Stadtgrenze und die Bahnlinie begrenzt. Das
Gebiet wird vertikal von Süden nach Norden durch die Hochbordstrasse etwa im
Verhältnis 1/3 (westlicher Teil) zu 2/3 (östlicher Teil) geteilt. Ausgehend von
der Hochbordstrasse führen nach Osten in die Ringstrasse (von Süden her gesehen)
die Sonnentalstrasse, die Industriestrasse, die Lagerstrasse und die
Neugutstrasse. Der östlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des
Quartierplangebiets ist bis auf einzelne Parzellen überbaut, der westlich davon
gelegene Teil etwa zur Hälfte. Im Quartierplangebiet finden sich mehrere grosse
Einkaufszentren, teilweise mit eigenen Parkhäusern, verschiedene Grosshandels-
und Dienstleistungsbetriebe, Einkaufsgeschäfte, die Zürcher Kantonalbank mit
Kantine, verschiedene Dienstleistungsbetriebe und Geschäfte sowie eine Grosspapeterie,
die B AG, eine Gemüseanbaufirma und ein Restaurant/Dancing. Gegenüber
diesem weitgehend durch Geschäfte und Betriebe genutzten Teil des Quartierplangebietes
besteht eine überwiegende Wohnnutzung einzig in den Liegenschaften "Am
Stadtrand" im südwestlichen Teil des Quartierplangebiets.
B.
Am 20.
September 2001 leitete der Stadtrat Dübendorf das Quartierplanverfahren für das
Gebiet Hochbord ein. Damit in Zusammenhang stand die vom Regierungsrat mit Beschluss
vom 13. Juni 2001 festgelegte rückwärtige Erschliessung des Quartiers zur Entlastung
der Ringstrasse, auf der die geplante Stadtbahn Glattal vom Bahnhof Stettbach
bis Auzelg ab dem Jahr 2010 verkehren soll. Mit Beschluss vom 8. Juni 2006
setzte der Stadtrat Dübendorf den Quartierplan Hochbord fest. Dieser sieht die
Aufhebung der Einmündungen der Sonnental-, Industrie-, Lager- und teilweise der
Neugutstrasse in die Ringstrasse zugunsten einer rückwärtigen Erschliessung
vor, die neu aus Süden von der Zürichstrasse in die Hochbordstrasse und von
Norden her durch einen Abzweiger von der Überlandstrasse ebenfalls in die
Hochbordstrasse erfolgt. Zwischen Sonnental- und Lagerstrasse soll die Hochbordstrasse
für den privaten Verkehr gesperrt, als Allee ausgebaut und am Ende (Kreuzung
Lager- bzw. Sonnentalstrasse) je mit einem Kreisel ("Kreisel Nord"
bzw. "Kreisel Süd") versehen werden. Die Erschliessung ins Gebiet
östlich der Hochbordstrasse ermöglicht ein System von Verbindungsstrassen zu
den bestehenden, nunmehr mit Bäumen gesäumten Querstrassen (sog. Ostring). Der
westlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets wird mit
Stichstrassen erschlossen. Etwa auf Höhe der Alleemitte soll westlich der
Hochbordstrasse eine Parkanlage entstehen. Das gesamte Quartierplangebiet
untersteht ferner insofern der Gestaltungsplanpflicht, als die einzelnen Grundeigentümer
auf ihren Baugrundstücken jeweils private Gestaltungspläne auszuarbeiten haben,
welche sich an die planerischen Vorgaben halten müssen. Mit Präsidialverfügung
vom 20. Juni 2006 wurde der korrigierte Kostenverleger für das
Quartierplangebiet festgesetzt.
II.
Gegen den Festsetzungsbeschluss
vom 8. Juni 2006 regte sich Widerstand von zahlreichen Betroffenen. Darunter
war auch die B AG mit ihren Liegenschaften an der Hochbordstrasse 10
(Kat.-Nr. 01), einem 1972 erstellten, viergeschossigen Geschäftshaus mit
Attika-Wohnung und einem kleinen, 1942 erbauten Einfamilienhaus. Der Kreisel
Hochbord-/Lagerstrasse ("Kreisel Nord") wurde auf Anregung des
Quartierbeteiligten D so gelegt, dass die bestehenden Ein- und Ausfahrten aus
der Tiefgarage der F AG ("Wohnland") weiter benutzt werden können.
Durch die entsprechende Verschiebung des nördlichen Kreisels der
Hochbordstrasse muss allerdings das Einfamilienhaus der B AG an der Ecke
Hochbord-/Lagerstrasse abgebrochen und mit Fr. 128'000.- (Verlust des Gebäudes)
entschädigt werden. Ferner ergibt sich eine Minderzuteilung von 200.8 m
2
auf dem Grundstück der B AG, die mit Fr. 1'000.- pro m
2
abgegolten wird. Im Rekurs vom 13. Juli 2006 an die Baurekurskommission
III des Kantons Zürich liess die B AG vorerst verlangen, es sei der
Verkehrskreisel Nord so anzulegen, dass ihr Einfamilienhaus (Vers.-Nr. 02 auf
Kat.-Nr. 01) nicht abgebrochen werden müsse. Falls sich ein Abbruch nicht
vermeiden lasse, sei die Stadt Dübendorf zu Entschädigungen für den Verlust von
sieben Parkplätzen, für allfälligen Mietzinsausfall bis zur Bezahlung der
Enteignungsentschädigung sowie für unvermeidbaren Schaden aus mietrechtlichen
Verpflichtungen für vor dem 13. Juni 2006 abgeschlossene Verträge zu
verpflichten. Dasselbe liess die B AG im Rekurs gegen die Präsidialverfügung
vom 20. Juni 2006 verlangen. Die Stadt Dübendorf beantragte am 12. Oktober
2006 Abweisung des Rekurses wie zuvor schon der Mitbeteiligte D.
Die BRK III entschied am
22. Mai 2008 nach Durchführung eines Kommissions-Augen­scheins vom
14. März 2007 zum Erschliessungskonzept und eines Referenten-Augen­scheins
vom 11. Mai 2007 zum Abbruch des Einfamilienhauses. Sie vereinigte die beiden
Rekurse, hiess sie teilweise gut und hob den Beschluss des Stadtrats von
Dübendorf vom 8. Juni 2006 insofern auf, als die Minderzuteilung von 200.80 m
2
an die B AG statt zum vollen Verkehrswert bloss mit dem Quartierplanansatz
von Fr. 1'000.-/m
2
entschädigt werden sollte. Im Übrigen wies
sie den Rekurs ab.
III.
Gegen den Entscheid vom 22. Mai 2008 erhob die Stadt
Dübendorf am 26. Juni 2008 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons
Zürich und liess beantragen, es sei Dispositiv-Ziffer II des angefochtenen
Entscheids soweit aufzuheben, als darin die im Quartierplan vorgesehene
Entschädigung für die Minderzuteilung von Fr. 1'000.-/m
2
ohne Berücksichtigung
der zusätzlich festgelegten Gebäudeentschädigung aufgehoben und angeordnet
worden sei, die Entschädigung für die Minderzuteilung müsse zur Erzielung einer
vollen Verkehrswertentschädigung erhöht werden. Die BRK III liess sich am 24.
September 2008 zur Beschwerde vernehmen und Nichteintreten auf die Beschwerde
beantragen. Der im Rekursverfahren Mitbeteiligte D äusserte sich zur Beschwerde
nicht. Die B AG liess in der Beschwerdeantwort vom 20. Oktober 2008
ebenfalls Abweisung der Beschwerde verlangen.
Gegen den Entscheid der BRK III vom 22. Mai 2008 erhob die
B AG ihrerseits am 27. Juni 2008 Beschwerde am Verwaltungsgericht und
verlangte, es sei der Verkehrskreisel Hochbordstrasse Nord so anzulegen und zu
dimensionieren, dass das Gebäude Assek.-Nr. 02 auf Kat.-Nr. 01 nicht
abgebrochen werden müsse und die bestehenden Parkplätze erhalten werden
könnten. Eventuell sei eine Entschädigung für den Verlust von Parkplätzen im
begründeten Ausmass zu leisten. In der Beschwerdeantwort liessen die Stadt
Dübendorf ebenso wie der Mitbeteiligte D und die Rekursinstanz die Abweisung
der Beschwerde beantragen.
Mit Verfügung vom 13. Mai 2009 genehmigte die Baudirektion
die Festsetzung des Quartierplans vom 8. Juni 2006 und die den Kostenverleger
korrigierende Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006. Sie hielt im Wesentlichen
die Ausscheidung von Mehrflächen für die gemeinschaftlichen Ausstattungen für
gerechtfertigt und zweckmässig, beanstandete indessen auf der Flaniermeile
Hochbord die zu geringe Fahrbahnbreite von 6 m. In verschiedener Hinsicht
verwies sie sodann auf die einzelnen Baubewilligungsverfahren und die damit
verbundene Gestaltungsplanpflicht (etwa bezüglich Altlasten-, Lärm- und
Grundwassersituation).
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen
Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zuständig.
1.2
Die beiden
Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid vom 22. Mai 2006. Beide
betreffen – wenn auch nur teilweise dieselben – Belange des darin festgesetzten
Quartierplans und damit sowohl denselben Sachverhalt als auch weitgehend
dieselben Rechtsfragen. Eine Vereinigung von Verfahren ist angebracht, wenn
sich zwei oder mehrere (Rechtsmittel-)Begehren eines Privaten oder des
Gemeinwesens gegen dieselbe Verfügung richten (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 4–31, N. 33 f.). Entsprechend sind die Verfahren
VB.2008.00288 und VB.2008.00293 zu vereinigen. Die Akten des Verfahrens
VB.2008.00293 werden mit act. 17/… zitiert. Des besseren Verständnisses wegen
wird die Stadt Dübendorf als Beschwerdeführerin I und die B AG als Beschwerdegegnerin
I bezeichnet.
1.3
Die
Rekursinstanz liess beantragen, es sei auf die Beschwerde der Beschwerdeführerin I
nicht einzutreten, denn diese habe kein Interesse an der Anfechtung der Höhe
der Entschädigung für die Minderzuteilung. Für sie selber entstehe aus dem
Rekursentscheid kein Nachteil, sondern höchstens für die Quartierplangenossen,
denen jedoch ein eigenes Rechtsmittel zur Verfügung stehe. Die Vorinstanz
übersieht dabei, dass die Beschwerdeführerin I ebenfalls zu den Quartierplangenossen
gehört, da sie über das Grundstück Kat.-Nr. 03 innerhalb des Quartierplanperimeters
verfügt. Der Rekursentscheid verlangte aber, dass die Minderzuteilung der Beschwerdegegnerin
I zum vollen Verkehrswert und nicht nur zum Quartierplanansatz von Fr. 1'000.-
/m
2
entschädigt werde (vorn III.), was zu einer Erhöhung der
Erschliessungskosten führt, welche alle Quartierplangenossen und damit auch die
Beschwerdeführerin I betrifft. Sie erscheint daher zur Beschwerde ohne Weiteres
legitimiert.
2.
2.1
Der Quartierplan
ermöglicht im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung
entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1
des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).
Alle Grund­stücke innerhalb des Quartierplangebiets müssen durch den
Quartierplan erschlossen werden. Erschliessungsanlagen sind so festzulegen,
dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen (§ 128
Abs. 1 und 2 PBG). Erschlossen ist ein Grundstück unter anderem dann, wenn es
für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist (§ 236
Abs. 1 PBG). Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher hinsicht eine
der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt
für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer. Zufahrten sollen
für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 1 f. PBG).
2.2
Bei der
Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches prospektiv-technisches
Ermessen zu, das von der Rekursbehörde nur mit Zurückhaltung zu überprüfen ist.
Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernünftigen Gründen halten lässt, setzt
die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der
Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten möglich und
auch vertretbar wären (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972 S. 148 =
ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973 S. 414 =
ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan müssen die
Interessen der einzelnen Grundeigentümer abgewogen, möglichst ausgeglichen und
mit den öffentlichen Interessen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser
Grundlage gefundene Lösung soll im Rekurs­verfahren nur dann wieder geändert
werden, wenn sich bei Abwägung aller Vor- und Nach­teile der Schluss aufdrängt,
dass die von den Rekurrierenden verfochtene Variante jener ge­mäss
festgesetztem Quartierplan klar überlegen ist. Die Baurekurskommission entscheidet
im Rahmen der Überprüfung von Quartierplänen nur dann frei, wenn es um die
Beurteilung reiner Rechtsfragen geht (VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408, E. 3,
www.vgrzh.ch).
2.3
Das
Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen
hin. Eine Ermessensüberprüfung steht ihm ausser bei Ermessensmissbrauch und
Ermessensüberschreitung nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG).
Ermessensmissbrauch ist ein qualifizierter Ermessensfehler, der als
Rechtsverletzung gilt. Die Ermessensbetätigung muss in jedem Fall pflichtgemäss
sein und darf nicht von sachfremden Motiven geleitet werden. Ausserdem hat sie
sich an den allgemeinen Rechtsgrundsätzen, den verwaltungsrechtlichen
Grundprinzipien und den verfassungsrechtlichen Schranken zu orientieren, so
insbesondere am Willkürverbot und am Grundsatz der Notwendigkeit und
Verhältnismässigkeit staatlicher Massnahmen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 50 N. 80). Bei der Überprüfung von Rekursentscheiden, mit
welchen kommunale Planfestsetzungen aufgehoben worden sind, hat das Verwaltungsgericht
im Rahmen der ihm zustehenden Rechtskontrolle auch zu prüfen, ob die
Baurekurskommission in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie
missachtet habe.
3.
3.1
Das
Quartierplangebiet wurde vorliegend folgenden Zonen zugeschlagen: Der Teil östlich
der Hochbordstrasse mit Ausnahme des Grundstücks Kat.-Nr. 04 (neu Kat-Nr. 05)
sowie das Gebiet westlich der Hochbordstrasse oberhalb Kat.-Nr. 06 (neu
Kat.-Nr. 07) und Kat.-Nr. 08 (neu Kat.-Nr. 09) bis zur nördlichen Begrenzung
wurden der Industrie- und Gewerbezone 3 (IG3) zugeteilt. Hierzu gehört auch das
Grundstück der Beschwerdegegnerin I. Die Zone IG3 lässt gemäss der Bauordnung
der Stadt Dübendorf vom 18. März 1996 (BZO) höchstens mässig störende Betriebe,
Handels- und Dienstleistungsbetriebe zu; eine Wohnnutzung ist nicht vorgesehen,
hingegen eine Freiflächenziffer von 20 %, damit nicht alle unüberbaubaren
Flächen für Zufahrten, Parkplätze und Lager verwendet werden (Art. 23
BZO). Das Gebiet westlich der Hochbordstrasse ab Kat.-Nr. 06 und 08 bis zur
südlichen Grenze (Zürichstrasse) sowie das Grundstück Kat.-Nr. 05 wurden der
Zentrumszone Z4 zugeteilt. In der Zentrumszone Z4 sind Wohnungen, Büros,
Ateliers, Praxen sowie mässig störende Gewerbe zulässig; ein minimaler
Wohnanteil ist jedoch nicht vorgeschrieben (Art.  6, 17 BZO).
3.2
Im ersten
Quartierplanentwurf war der Kreisel Nord so gelegt worden, dass die Liegenschaft
Assek.-Nr. 02 auf Kat.-Nr. 01 (Einfamilienhaus) nicht abgebrochen werden musste,
jedoch direkt mit einer Hausecke an den Kreisel anstiess. Abgesehen von dieser
verkehrstechnisch heiklen Lage (zum Beispiel eingeschränkte Sichtverhältnisse
von der Lagerstrasse zu den Parkplätzen Hochbordstrasse) war die mit dem
Kreisverkehr entstehende Lärmproblematik nicht zu beseitigen. Die damalige Lage
des Kreisels bedingte sodann, dass die Ein- und Ausfahrt in das Parkhaus der F
AG die neu geplante Strasse D hätte unterqueren müssen, was zu erheblichen und
kostspieligen Anpassungen geführt hätte. Demgegenüber bewirkte die Verschiebung
des Kreisels um einige Meter nach Südosten, dass die Ein- und Ausfahrt zum
Parkhaus der F AG bestehen bleiben konnte und sich eine klare Trennung zur
Strasse D ergab. Dies allerdings zum Preis, dass das Einfamilienhaus der Beschwerdegegnerin
I aus Platzgründen abgebrochen werden muss.
4.
4.1
Die
Vorinstanz hielt die Verschiebung des Kreisels Nord mit ausführlicher und zutreffender
Begründung, auf die zu verweisen ist, für gerechtfertigt, einerseits aus den
erwähnten Gründen (vorn E. 3.2), andererseits, weil im Hinblick auf einen
optimalen Verkehrsfluss eine ausreichende Dimensionierung und eine möglichst
einfache, übersichtliche Verkehrsführung sichergestellt würden. Der Kreisel
Nord als zentrales Element des quartierplanlichen Verkehrskonzepts verbinde
vier bestehende Verkehrswege und einen neuen Verkehrsweg miteinander
(Hochbordstrasse Nord und Süd, Lagerstrasse, Ein- und Ausfahrt F AG und neue
Strasse D). Die Lage der bestehenden Verkehrswege sei vorgegeben und lasse
wenig planerischen Spielraum offen. Angesichts des geringen Wertes des Einfamilienhauses
der Beschwerdegegnerin I gegenüber dem Gesamtgrundstück hielt die Vorinstanz
auch dessen Beseitigung für gerechtfertigt.
Die Beschwerdegegnerin I
bestreitet vorerst die Vorteile aus der Verschiebung des Kreisels auf die Achse
der Hochbordstrasse. Diese komme nur dem Busverkehr, dem Fahrradverkehr und den
Fussgängern zugute, weil der mittlere Teil der Hochbordstrasse nicht für den
Privatverkehr geöffnet sei. Der Verkehr müsse von der Hochbordstrasse in die
Lagerstrasse oder in die Strasse D geführt werden, wofür die Lage des Kreisels
in der Hochbordstrasse keine Rolle spiele. Die Beschwerdeführerin I gesteht zu,
dass der Versatz des Kreisels in die Achse der Hochbordstrasse nicht allein
entscheidend, aber doch logisch sei. Der Mitbeteiligte verweist auf die
Ausführungen der Vorinstanz.
4.1.1
Der Beschwerdegegnerin I ist nicht zu folgen. Die Versetzung des Kreisels
Nord in die Achse der Hochbordstrasse ermöglicht die weitere Nutzung der
bestehenden Ein- und Ausfahrt der F AG sowie deren Entflechtung von der Strasse
D (vorn E. 3.2). Ausserdem müssen von Norden in das Quartierplangebiet
einfahrende grössere Lastwagen gemäss dem Erläuternden Bericht um den Kreisel
herum zur Einfahrt der F AG fahren, was erleichtert wird, wenn der Kreisel Nord
gegenüber der Achse der Hochbordstrasse nicht auch noch versetzt ist.
Schliesslich hätte an der ursprünglichen Lage des Kreisels ein aus Platzgründen
nicht lösbares Lärmproblem bestanden, indem die dem Kreisel zugewandte Seite
des Einfamilienhauses nicht erfolgreich gegen Lärm hätte geschützt werden
können.
4.1.2
Der Vorteil des Bestehenlassens der Einfahrt zum Parkhaus der F AG wird von
der Beschwerdegegnerin I nicht substanziiert kritisiert. Entgegen ihrer Ansicht
hinderte das bestehende Einfamilienhaus gerade die zweckmässige Ausgestaltung
des Quartierplans wegen der erwähnten baulichen Umgestaltung der vielbefahrenen
Zufahrt zum F-Parkhaus. Soweit die Beschwerdegegnerin I sodann geltend macht,
die Kosteneinsparungen von Fr. 200'000.- bis Fr. 300'000.- aus dem nicht
erforderlichen Umbau der Zufahrt zum Parkhaus der F AG seien nie belegt worden,
beschränkt sich ihre Kritik auf eine allgemeine Bestreitung; sie belegt
ihrerseits keinen anderen Betrag. Zudem wurden die erwähnten Kosteneinsparungen
in der Vernehmlassung zum Technischen Bericht beziffert. Auch wenn die
Mehrkosten aus Abbruch und Entschädigung des Mehrfamilienhauses von
Fr. 145'000.- der Kostenersparnis von Fr. 200'000.- bis Fr. 300'000.-
gegenüber gestellt werden, ergibt sich daraus weder, dass die Kostenersparnis
zu vernachlässigen wäre, noch, dass deren Betrag etwa willkürlich festgelegt worden
wäre.
4.2
Die Beschwerdegegnerin
I bestreitet sodann, dass es sich bei ihrem Einfamilienhaus um ein
Abbruchobjekt handle. Vielmehr habe dieses stets gewinnbringend und ohne Probleme
vermietet werden können. Bei Mietzinseinnahmen von mindestens Fr. 16'800.- jährlich
könne nicht von einem Abbruchobjekt gesprochen werden. Sie bestreitet in diesem
Zusammenhang, dass das Einfamilienhaus den Gesamtwert ihrer Liegenschaft nicht
entscheidend beeinflusse und zählt noch acht Parkplätze hinzu, die nicht
berücksichtigt worden seien. Demgegenüber hält die Beschwerdeführerin I fest,
dass die erwähnten Parkplätze nicht dem Gebäudewert zuzurechnen seien und
ohnehin nicht den Benützern des Einfamilienhauses dienten. Das Einfamilienhaus
sei aber ein Abbruchobjekt. Der Mitbeteiligte lässt dazu ausführen, dass einzig
der Wert des Gebäudes massgeblich für die Frage von dessen Abbruch sei, nicht
aber der Landwert oder der Wert von Parkplätzen.
4.2.1
Nach § 127 Abs. 2 PBG darf die Beseitigung anderer Gebäude (als
Baudenkmäler gemäss Abs. 1) oder ihrer wesentlichen Teile, die nicht befristet
oder auf Widerruf bewilligt worden sind, ausserhalb der Gebietssanierung nur
vorgesehen werden, wenn sie den Wert des Grundstücks nicht entscheidend
mitbestimmen und wenn ihr Fortbestand die zweckmässige Ausgestaltung des
Quartierplans hindert. Diese Einschränkung gilt nicht, wenn der betroffene
Eigentümer zustimmt und wenn dadurch nicht andere Beteiligte unverhältnismässig
belastet werden.
4.2.2
Wie dargelegt (vorn E. 4.1.2), hinderte die in Frage stehende Liegenschaft
die zweckmässige Ausgestaltung des Quartierplans bezüglich der Erschliessung
des Quartierplangebiets. Aus dem Gesetzestext geht sodann hervor, dass allein
der Wert des Gebäudes massgebend ist für die Frage, ob ein solches den Wert des
Grundstücks entscheidend mitbestimme oder nicht. Soweit sich die Beschwerdegegnerin
I auf acht Parkplätze beruft, die sie mit insgesamt Fr. 160'000.- in Rechnung
stellt, kann dieser Betrag daher nicht berücksichtigt werden. Im Übrigen hat
die Vorinstanz mit ausführlicher und zutreffender Begründung dargelegt, dass
das Einfamilienhaus am Verkehrswert der gesamten Liegenschaft von rund Fr.
6'460'000.- lediglich Fr. 280'000.- (Landanteil inbegriffen) oder 4,3 %
(1/17) des Gesamtwertes ausmache. Ohne den Landanteil steht ein Realwert des
Einfamilienhauses von Fr. 128'152.- in Frage, der rund 2 % am Gesamtwert ausmacht.
Es lässt sich mit der Vorinstanz festhalten, dass das Einfamilienhaus den Wert
des beschwerdegegnerischen Grundstücks nicht entscheidend beeinflusst.
4.2.3
Dies wird bestätigt durch die Qualität des Einfamilienhauses als
Abbruchobjekt, welche die Beschwerdegegnerin I allerdings bestreitet. Aus dem
im Recht liegenden Gutachten von Manfred Rieser vom 20. Februar 2006 geht
hervor, dass das Einfamilienhaus an mittlerer bis schlechter Wohnlage im
Quartierplangebiet mit 3,5 Zimmern auf zwei Stockwerken kleine Zimmer aufweise,
einen stark verwohnten Eindruck mache und einen total veralteten, nicht mehr
zeitgemässen Ausbau aufweise. Leitungen und Installationen seien veraltet. Das
Haus genüge nur noch einfachsten Ansprüchen und weise sowohl aussen wie innen einen
sehr grossen aufgestauten Unterhalts- und Renovationsbedarf auf. Ein Verkauf
des Hauses sei schon standortbedingt kaum möglich, aber auch wegen schwacher
Nachfrage für solche Objekte. Daraus darf zweifellos darauf geschlossen werden,
dass es sich beim in Frage stehenden Haus um ein Abbruchobjekt handelt.
4.2.4
Dies findet seine Entsprechung im Mietvertrag vom 29. April 2004, der nicht
nur eine sehr günstige Miete (ohne Parkplätze) von netto Fr. 1'200.- monatlich
ausweist (Fr. 14'400.- jährlich und nicht Fr. 16'800.- gemäss der Beschwerdegegnerin
I), sondern auch einen für ein Mietobjekt eher ungewöhnlichen Passus enthält:
"Der Mieter kennt den Zustand des Mietobjektes aufgrund einer eingehenden
Besichtigung. Die Höhe des Mietzinses wurde dem bestehenden Zustand des Mietobjektes
angepasst. Der Mieter ist bereit, den heutigen Zustand des Mietobjektes zu
akzeptieren". Dies lässt nicht auf eine neuwertige, wohnliche und robuste
Bausubstanz schliessen. Eine solche geht auch aus den Bildern des Gutachtens
nicht hervor. Hinzu kommt, dass das Haus bei der ursprünglichen Lage des
Kreisels Nord nicht effektiv gegen den Strassenlärm hätte geschützt werden
können und der Wohnzweck schon deshalb für die Zukunft in Frage stand. Einem
Abbruch des Einfamilienhauses steht somit nichts im Wege.
4.3
Die
Vorinstanz bezeichnete die bestehenden Parkplätze als teilweise sehr knapp bemessen,
wie sich am Augenschein gezeigt habe, so etwa die Plätze 11 und 12, 13 (nur mit
Kleinwagen befahrbar) und 14 (Abfallcontainer). Unter Berücksichtigung der
heute nicht benutzbaren und der bei einer neuen Anordnung zusätzlich möglichen
Plätze kam die Vorinstanz zum Schluss, dass die Beschwerdegegnerin I durch den
Quartierplan nicht mehr als 4 Abstellplätze verlieren werde. Ungeachtet der
Benutzbarkeit gingen sechs Abstellplätze entlang der Hochbordstrasse wegen
deren Ausbau verloren. Einen davon könne die Beschwerdegegnerin I durch eine
Neuanordnung zurückgewinnen. Für die aufzuhebenden Plätze Nr. 15–16 könne durch
eine Neuanordnung Ersatz geschaffen werden. Damit verliere die Beschwerdegegnerin
I keine entschädigungspflichtigen Abstellplätze.
Die Beschwerdegegnerin I hält dagegen, sie verliere die
Parkplätze 17–18 (Hochbordstrasse) sowie 15–16 und 12 (Lagerstrasse), total
acht Parkplätze, die sie je mit Fr. 20'000.- bewertete. Der
Beseitigungsrevers für die Parkplätze (gemäss Baukommissionsbeschluss vom 11.
Oktober 1973) habe nur für die Parkplätze Geltung, welche die damals
tatsächlich bestehende Baulinie tangiert hätten. Das seien die Parkplätze Nr. 19–18.
Weiter treffe nicht zu, dass Parkplatz Nr. 13 nur mit einem Kleinwagen
befahrbar sei, und Parkplatz Nr. 14 werde nur aus Bequemlichkeit als
Containerplatz benützt. Bei den übrigen Parkplätzen sei lediglich Nr. 12
problematisch. Es seien somit 16 Parkplätze vorhanden, welche die Baulinie
nicht tangierten. Nach dem Abbruch des Einfamilienhauses könnten aber nur noch
15 Parkplätze realisiert werden. Davon würden sieben durch die geplante
Baulinie tangiert, so dass nur noch acht Plätze auf Dauer realisiert werden
könnten. Demgemäss entfielen durch die Verlegung des Kreisels nach Norden acht
Parkplätze. Die Beschwerdeführerin I folgt der Vorinstanz und beanstandet
zunächst, dass die leidige Parkplatzgeschichte in jedem Verfahrensstadium
wieder anders dargestellt werde. Von der gültigen Baulinie an der
Hochbordstrasse seien 6 Parkplätze vom Beseitigungsrevers betroffen. Die
Benutzbarkeit der übrigen Parkplätze sei nicht entscheidend. Es sei keine Entschädigung
geschuldet. Für die Fläche von 3 an der Lagerstrasse gelegenen Parkplätzen
erhalte die Beschwerdegegnerin I eine Baulandentschädigung, für diejenigen  im
Baulinienbereich an der Lagerstrasse bestehe keine Gefahr einer späteren
Beseitigung. Der Mitbeteiligte äussert sich zur Parkplatzfrage nicht.
4.3.1
Gemäss dem Beschluss der Baukommission Dübendorf vom 11. Oktober 1973 wurden
die Pläne für die Erstellung von Autoabstellplätzen nur unter einem Vorbehalt
genehmigt: Die bewilligten Autoabstellplätze vor der Baulinie müssten bei einem
allfälligen Ausbau der Hochbordstrasse auf eigene Kosten beseitigt werden. Im
Freien liegen entlang der Hochbordstrasse die Plätze 20–18. Im rechten Winkel
dazu schliessen sich die Plätze 13–14 an. An der Lagerstrasse, anschliessend an
den Schopf des Einfamilienhauses, liegen weitere acht Parkplätze.
4.3.2
Im
betroffenen
Teil der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin I liegen
insgesamt 21 Parkplätze. Durch den Kreiselbau gehen zwar die Parkplätze
Nr. 17–18, 15–16 und 12, insgesamt 8 Parkplätze, verloren. Hingegen lassen
sich durch eine andere Anordnung, welche von der Beschwerdegegnerin I nicht
bestritten wird, neu wieder 15 Parkplätze schaffen. Damit verliert die Beschwerdegegnerin
I nur sechs Parkplätze. Da gleichzeitig nur sechs Parkplätze reversbelastet
sind, wie die Beschwerdeführerin I richtig festhält, die bei einem Ausbau der
Hochbordstrasse von der Beschwerdegegnerin I auf eigene Kosten ohnehin
beseitigt werden müssten, erleidet sie keinen Verlust von nicht reversbelasteten
Parkplätzen. Nachdem die Beschwerdegegnerin I die Plätze 13 und 14 selber als
vollwertig bezeichnet, ändert sich am Verlust der Parkplätze nichts. Jedenfalls
verliert sie durch den Quartierplan keine entschädigungspflichtigen Abstellplätze,
wie die Vorinstanz zu Recht festhält.
Was die Beschwerdegegnerin I
dagegen vorbringt, überzeugt nicht. Soweit sie geltend macht, lediglich die
Parkplätze 19–18 (an der Hochbordstrasse) hätten die damals geltende Baulinie
tangiert, kann auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden,
worauf die Beschwerdegegnerin I nicht eingeht.
Entsprechend ist die Beschwerde der Beschwerdegegnerin I
abzuweisen.
5.
5.1
Damit
stellt sich die Frage nach der Entschädigung für die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin
I. Die Vorinstanz hielt dazu fest, über den prozentualen Abzug hinausgehende
Minderzuteilungen, die nicht durch Realersatz ausgeglichen werden könnten,
seien in Geld auszugleichen (§ 145 Abs. 1 PBG). Bei gewichtigen
Landabtretungen, wie sie bei der Beschwerdegegnerin I in Erscheinung träten –
diese habe eine Minderzuteilung von 200.8 m
2
oder 13.36 %
hinzunehmen – liege eine ausverkaufsähnliche Situation vor, die sich preiserhöhend
auswirke. Es wäre mit der Eigentumsgarantie unvereinbar, wenn der Geldausgleich
in solchen Fällen nur nach dem schematischen Quartierplanansatz bemessen würde.
Die erwähnte Minderzuteilung übersteige das von den Quartierplangenossen
hinzunehmende Mass bei Weitem und habe Enteignungscharakter, weshalb sie zum
vollen Verkehrswert entschädigt werden müsse. Diesen Wert habe die Vorinstanz
noch zu ermitteln.
Dem hält die Beschwerdeführerin I entgegen, sie anerkenne
zwar, dass die Beschwerdegegnerin I in einem besonderen Mass vom Quartierplan
betroffen sei. Hingegen werde diese mit der im Quartierplan vorgesehenen
Gesamtentschädigung von Fr. 328'800.- (Minderwertausgleich Fr. 200'800.- für
200.8 m
2
sowie Gebäudeentschädigung Fr. 128'000.-) gut bedient. Die
Vorinstanz habe in ihre Würdigung nicht einbezogen, dass die Landabzugsfläche
zu einem erheblichen Teil Vorgartenland sei oder als Grundfläche bzw. Umschwung
für das Gebäude diene. Entweder sei unüberbautes Land mit einem den Wert nicht
mitbestimmenden Abbruchobjekt oder eine überbaute Liegenschaft zu entschädigen,
aber nicht beides. Der festgesetzte Verkehrswert von Fr. 1'000.- pro m
2
sei unangefochten geblieben. Dieser Wert berücksichtige den quartierplanlichen
Interessenausgleich und liege geringfügig unter dem Wert einer
Enteignungsentschädigung. Insgesamt ergebe sich ein Preis von Fr. 1'637.45 pro
m
2
(Fr. 200'800.- + Fr. 128'000.- bezogen auf 200.8 m
2
).
Damit werde der enteignungsrechtliche Verkehrswert nicht unterschritten. Die Beschwerdegegnerin
I ist dagegen der Meinung, der Gebäudewert sei mit Fr. 128'000.- sehr
bescheiden bemessen worden. Beim Abbruch des Objekts entfielen
Mietzinseinnahmen von mindestens Fr. 16'800.- jährlich. Es handle sich nicht um
ein Abbruchobjekt, und das Land sei nicht bloss Vorgartenfläche oder
Vorgartenland, sondern werde als Abstellfläche für Fahrzeuge benützt.
5.2
Das Bestreben,
allen Quartierplanbeteiligten gleichwertigen Realersatz in Form einer
erschlossenen, für die Überbauung geeigneten Parzelle zu verschaffen, scheitert
nicht selten an unveränderlichen Vorgaben. Die Höherrangigkeit des Quartierplanzwecks
führt zwangsläufig zu Abweichungen bei der Umsetzung des Realersatzprinzips. Im
Interesse der Gestaltung geeigneter Parzellen kommt es zu Neuzuteilungen, die
nicht der Soll-Grösse entsprechen, wie sie aus dem Altbestand, dem Quotenabzug
und dem allfälligen Landbeitrag an gemeinschaftliche Ausstattungen und
Ausrüstungen errechnet worden ist. Der Ausgleich muss dann durch Geldzahlungen
herbeigeführt werden (§ 145 Abs. 1 PBG; Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen
im zürcherischen Quartierplanverfahren, Diss. Zürich 2004, S. 80).
Geldausgleich ist nach § 145 Abs. 2 lit. a PBG auch auf
Werteinbussen zu leisten, die durch die Neuzuteilung, Beseitigung oder
Anpassung von Gebäuden samt Nebenanlagen ohne entsprechende Rechtspflicht des
bisherigen Eigentümers entstehen. Ein Anspruch auf Entschädigung der
Werteinbusse, die der bisherige Eigentümer durch die Beseitigung seines
Gebäudes oder von Teilen davon erleidet, erlangt er nur, wenn ihm keine
Rechtspflicht zur Vornahme oder Duldung der gebotenen Massnahme oblag (§ 145
Abs. 2 PBG). Eine vorbestehende, der Entschädigung entgegenstehende Handlungs-
bzw. Duldungspflicht des Grundeigentümers ist häufig in einem Beseitigungs-
oder Anpassungsrevers verankert. Aus dem Quartierplanrecht ergibt sich die
Pflicht zur entschädigungslosen Vornahme gewisser Anpassungsarbeiten nach
§ 170 PBG (Kleb, S. 82 ff.).
5.3
Vorerst
ist zu wiederholen, dass es sich beim in Frage stehenden Einfamilienhaus um ein
Abbruchobjekt handelt und dieses lediglich Mieteinnahmen von Fr. 14'400.- ermöglichte
(vorn E. 4.2). Weiter trifft es zu, dass die Ausnahmebewilligung für das
Bürogebäude auf Kat.-Nr. 01 wegen Unterschreitung des zulässigen
Gebäudeabstandes mit der Möglichkeit des grundstücksinternen Näherbaurechts
hinfällig geworden ist, wie die Beschwerdeführerin I im Rekursverfahren
ausführte. Daraus lässt sich mit Bezug auf einen Abbruch des Gebäudes somit
nichts ableiten. Geblieben ist hingegen die Verpflichtung der Beschwerdegegnerin
I, das Gebäude Assek.-Nr. 02 innert 5 Jahren, spätestens aber beim Ausbau der
Hochbord- und der Lagerstrasse, aus Gründen der Verkehrssicherheit auf eigene
Kosten abzubrechen. Die Hochbordstrasse wies damals (1971) lediglich eine
Breite von 4.5 m und keine Gehsteige auf. Sie wurde inzwischen – noch nicht im
Rahmen des heutigen Quartierplans – im Bereich bis zur Parkhauseinfahrt der F
AG und damit im Bereich der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin I – auf eine
Breite von 7.5 m ausgebaut und mit Gehsteigen versehen, ohne dass die fragliche
Liegenschaft abgebrochen worden wäre. Selbst wenn man den Ausbau der Hochbord-
und der Lagerstrasse erst auf den Vollzug des Quartierplans festlegen würde,
bestünde spätestens zu diesem Zeitpunkt die Pflicht der Beschwerdegegnerin I
zur Beseitigung ihrer Liegenschaft, insbesondere auch aus Gründen der
Verkehrssicherheit (vorn E. 3.2, E. 4.1.2). Demnach oblag oder obliegt der
Beschwerdegegnerin I die Pflicht zur Vornahme der Beseitigung ihrer
Liegenschaft auf eigene Kosten. Wenn sie unter diesen Umständen im Rahmen des
Quartierplanverfahrens dennoch eine Entschädigung für die in Frage stehende
Liegenschaft von Fr. 128'000.- erhält, die ihr nach dem Ausgeführten gar nicht
zustünde, so muss diese bei Beurteilung der Gesamtentschädigung für die Minderzuteilung
von 200.8 m
2
berücksichtigt werden.
Selbst wenn man aber davon
ausginge, die Pflicht zur Beseitigung des Einfamilienhauses bestünde heute
nicht mehr, ist nicht einzusehen, weshalb die Entschädigung für dessen Wert
zusätzlich zur Entschädigung aus der Minderzuteilung nicht berücksichtigt
werden dürfte. Die Minderzuteilung von 200.8 m
2
wird mit Fr.
1'000.-/m
2
entschädigt. Der Abbruch des Einfamilienhauses und die
Entschädigung dafür, insgesamt Fr. 145'000.-, werden zwar bei den Kosten zur
Erstellung des Kreisels Nord in der Hochbordstrasse und nicht bei den
Entschädigungen für Minderzuteilungen aufgeführt. Das mindert aber ihren Charakter
als Entschädigung nicht. Demnach ist von einer Gesamtentschädigung des
Einfamilienhauses von Fr. 328'800.- auszugehen, wobei die Abbruchkosten zusätzlich
mit Fr. 17'000.- entschädigt werden (Fr. 145'000.- ./. Fr. 128'000.-).
5.4
Demgegenüber
rechtfertigt sich eine Entschädigung der Minderzuteilung durch Geldzahlung im
Umfang des Verkehrswertes der in Frage stehenden 200.8 m
2
nicht.
5.4.1
Die Beschwerdeführerin I hält fest, dass es sich bei der Minderzuteilung
der Beschwerdegegnerin I von 200.8 m
2
teilweise um Vorgartenland
handle. Der Begriff des Vorgartenlandes stammt aus dem Enteignungsrecht und
bezeichnet jenen Teil eines Grundstück, der vor der Baulinie bzw. im
Strassenabstandsbereich liegt und mithin baulich grundsätzlich nicht nutzbar
ist. Das Verwaltungsgericht hat sich zur Frage, wie im Fall der Beanspruchung
des Vorgartenlandes für einen Strassenausbau dieses Land zu entschädigen sei,
ob zum vollen Baulandwert oder zu einem reduzierten Wert, wie folgt geäussert:
Ein reduzierter Wert gelte uneingeschränkt nur dort, wo die
Überbauungsmöglichkeit eines Grundstücks durch Bauten bereits ausgeschöpft sei,
und zwar durch Bauten, die für absehbare Zeit bestehen bleiben. Dem
unterschiedlichen Zweck des Quartierplanverfahrens verglichen mit jenem der
Enteignung habe die Praxis dadurch Rechnung getragen, dass die Landentschädigungen
für Mehr- oder Minderzuteilungen in Quartierplanverfahren generell unter dem
Verkehrswert festgesetzt würden (RB 1986 Nr. 83). Die Höhe der Ausgleichsleistungen
sei im Quartierplan regelmässig niedriger als die für Enteignungen zugesprochenen
Landentschädigungen. Eine Differenzierung im Sinn der enteignungsrechtlichen
Praxis (tiefere Bewertung des Vorgartenlandes) werde im Quartierplanverfahren
nicht vorgenommen, weil diesbezüglich allgemein unter dem Verkehrswert liegende
Quadratmeterpreise festgelegt würden, die für die ganze Parzelle gelten (VGr,
24. März 1999, VB.1998.00394, E. 2c/bb; dazu auch VGr, 22. August 2002,
VB.2001.00326, E. 4a, je unter www.vgrzh.ch).
5.4.2
Landminderzuteilungen in Abweichung vom Realersatzprinzip stellen keine
formellen Enteignungen dar. Die Höhe des Geldausgleichs ist deshalb nicht mit
einer Expropriationsentschädigung gleichzusetzen. Anzuknüpfen ist zwar auch
beim Verkehrswert, zu berücksichtigen sind aber die Besonderheiten des
Quartierplans. Falls möglich, sollte bei der Bestimmung des Verkehrswerts nach
der statistischen Methode vorgegangen werden (Vergleich mit dem Landwert
aktuell bereits verkaufter Grundstücke ähnlicher Lage und Grösse), doch kann
auch das Statistische Jahrbuch Hinweise auf die Preisentwicklung liefern.
Preismindernd auf den Verkehrswert wirkt sich in jedem Fall aus, dass bei
Handänderungen im Quartierplanverfahren die Grundstückgewinnsteuern
aufgeschoben und keine Handänderungssteuern erhoben werden. Vom Verkehrswert in
Abzug zu bringen sind sodann die zu erwartenden Erschliessungskosten. Dagegen
sind gewichtige Landabtretungen nur mit geringem Einschlag auf den Verkehrswert
zu berücksichtigen (Kleb, S. 88 ff.).
5.4.3
Demnach kommt dem Umstand, dass ein Teil der Landabzüge zulasten der Beschwerdegegnerin
I Vorgartenland darstellt, mit Bezug auf die Bemessung der Entschädigung keine
Bedeutung zu. Immerhin profitiert die Beschwerdegegnerin I soweit davon, als
sie auch für das wohl geringer zu bewertende Vorgartenland den einheitlichen Landpreis
erhält, wie er für den Quartierplan festgesetzt wurde. Nach der Entfernung des
Einfamilienhauses auf dem Grundstück der Beschwerdegegnerin I dürften dessen
Überbauungsmöglichkeiten sodann erschöpft sein, nicht zuletzt aufgrund der dem
Kreisel Nord entlang gekröpften Verkehrsbaulinie zur Lagerstrasse hin und wegen
der Parkplatznutzung, an der die Beschwerdegegnerin I festhält. Weiter liegen
auf dem zu entschädigenden Land latente Erschliessungskosten, welche sich nach
dem Kostenverleger auf insgesamt über Fr. 100.- pro beitragspflichtigem
Quadratmeter des Neubestands belaufen (65.6 plus 29.0 plus 8.2). Dies spricht
gegen eine Entschädigung zum vollen Verkehrswert.
5.4.4
Der Wert von Fr. 1'000.-/m
2
wurde im Quartierplan aufgrund
des Verkehrswerts aus dem Durchschnitt der in letzter Zeit in Dübendorf
getätigten Verkäufe von vergleichbarem Bauland und anderer Quellen festgelegt.
Das Statistische Jahrbuch des Kantons Zürich weist für Dübendorf im Jahr 2006
sodann einen Bodenpreis von Fr. 702.-pro m
2
auf (mittlerer Bodenpreis
in Franken pro Quadratmeter; Statistisches Jahrbuch des Kantons Zürich, 2008,
S. 183, 203). Selbst wenn man diesen Preis um 40 % erhöhte, um günstige Lagen
zu berücksichtigen, würde dadurch erst das Niveau des Quartierplanpreises
erreicht. Für bebaute Parzellen (Einfamilienhaus) ergab sich 2006 ein
durchschnittlicher Quadratmeterpreis von rund Fr. 952.-. Und würde man im Sinne
eines groben Vergleichs den Durchschnittspreis aus sämtlichen im Jahr 2006 in
Dübendorf erfolgten Verkäufen von Einfamilienhäusern durch die Quadratmeterzahl
der in Frage stehenden Liegenschaft dividieren (235 m
2
) und vom
errechneten Wert 35 % berücksichtigen wegen der zonenfremden, zum Wohnen
ungünstigen Lage, der geringen Anzahl Zimmer und der kleinen Wohnfläche sowie des
schlechten Zustandes des Hauses, ergäbe sich ein Quadratmeterpreis von etwa Fr.
1'040.- (Fr. 697'000.- : 235 m
2
= Fr. 2966.-/m
2
,
davon 35 %). Ungeachtet der erwähnten Reduktionsgründe erwiese sich daher
schon der Quadratmeterpreis von Fr. 1'000.- als Entschädigung für die
Minderzuteilung im Sinne der vorgenommenen annäherungsweisen Vergleichsrechnung
durchaus angemessen. Dies muss umso mehr für die Entschädigung von
Fr. 1'637.45/m
2
gelten, hat doch die Vorinstanz nicht dartun
können, dass dieser Betrag sich vom gewünschten Verkehrswert in nicht tolerierbarer
Weise unterscheide.
5.5
Das
Verwaltungsgericht hatte sodann in einem Entscheid vom 10. Juni 2004 unter Bezugnahme
auf einen Bundesgerichtsentscheid vom 14. März 2000 (VB.2003.00408; BGr,
1P.721/1999) ausgeführt, die mit einem Quartierplan verbundenen Belastungen der
Eigentümer seien dadurch gerechtfertigt, dass der Plan nicht nur öffentlichen
Interessen, sondern zugleich auch privaten Interessen der betroffenen
Grundeigentümer diene. Grundeigentümer, welche über voll erschlossenes Land
verfügten oder aufgrund der konkreten Umstände aus dem Einbezug in den
Quartierplan keinen Nutzen zögen, dürften in Wahrung der Eigentumsgarantie nur
dann mit Quartierplanmassnahmen belastet werden, wenn sie dafür nach enteignungsrechtlichen
(und nicht bloss nach quartierplanrechtlichen) Grundsätzen entschädigt würden.
Allerdings sei es zulässig, Grundeigentümer, deren Grund­stücke für eine
Quartiererschliessung unbedingt benötigt würden, auch in Zukunft in das Quartierplanverfahren
einzubeziehen, selbst wenn diese Grundeigentümer aus dem Quartierplan keinen
Nutzen zögen (VB.2003.00408 E. 4.1, 4.2, unter www.vgrzh.ch).
5.5.1
An den Voraussetzungen, die Minderzuteilung der Beschwerdegegnerin I nach
enteignungsrechtlichen Grundsätzen voll zu entschädigen, wovon die Vorinstanz
mindestens sinngemäss ausgeht, fehlt es gleich in zweierlei Hinsicht.
Einerseits wird das Grundstück der Beschwerdegegnerin I für die
Quartiererschliessung unbedingt benötigt, da der Kreisel Nord andernfalls nicht
verkehrsgerecht zu erstellen wäre, so dass sie in das Quartierplanverfahren selbst
dann mit einbezogen werden müsste, wenn sie daraus keinen Nutzen zöge. Andererseits
macht die Beschwerdegegnerin I selber nicht geltend, sie ziehe aus dem Quartierplan
nicht den geringsten Nutzen. Das ist denn auch nicht der Fall. Zieht man dazu
die Grundsätze nach § 146 Abs. 2 und 3 PBG bei, so ist auf ein Interesse zu
schliessen nicht nur an den direkt benützten Zugängen und Zufahrten sowie den
Leitungen zur in Frage stehenden Liegenschaft, sondern auch an solchen
Erschliessungen, welche die Verkehrs- oder Erschliessungsverhältnisse im
Quartier allgemein verbessern oder Immissionen aus dem Strassenverkehr
reduzieren (Sammelstrassen, Sammelparkplätze, Fussgängerwegnetz, Sammelleitungen
etc.). Eine Kostenbelastung ist insbesondere auch dann möglich, wenn das
Grundstück bereits erschlossen war, durch den Quartierplan aber aufgewertet
wird (Peter Müller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar
zum Zürcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, Wädenswil 1985, §
146 N. 3). Demnach darf der Beschwerdegegnerin I durchaus ein Interesse an
den im Quartierplan vorgesehenen Erschliessungsanlagen attestiert werden. So
erhält sie neu eine direkte Zufahrt von der Überland- in die Hochbordstrasse zu
ihrer Liegenschaft und wieder zurück mit der Möglichkeit, in die
Überlandstrasse sowohl Richtung Zürich als auch Richtung Dübendorf Zentrum
abzubiegen, was gegenüber dem bisherigen Zustand eine grosse Vereinfachung und
weit bessere Erreichbarkeit darstellt. Dies erspart den umständlichen, bisher
üblichen Weg, über den die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin I von der Überlandstrasse
her durch die Ring- und die Neugut- oder die Lagerstrasse zur Hochbordstrasse
zu erreichen war, was insbesondere zu Stosszeiten des Verkehrs häufig mit Staus
auf der Überland- und der Ringstrasse verbunden war. Der weitreichende Ausbau
des Fusswegnetzes (etwa über die Strasse D) sowie die südlich anschliessend an
den Kreisel Nord vorgesehene Bushaltestelle auf der Hochbordstrasse machen ihre
Liegenschaft auch für das nicht motorisierte Publikum einfach erreichbar. Und
mit der Vermeidung von Schleichverkehr im Quartierplangebiet durch das eingeführte
Verkehrsregime profitiert die Liegenschaft der Beschwerdeführerin I zweifellos
von einer Aufwertung ihres Umfeldes.
5.5.2
Es fehlt nach dem Ausgeführten somit an den Voraussetzungen, um die
Minderzuteilung der Beschwerdegegnerin I zum vollen Verkehrswert zu
entschädigen, selbst wenn sie mehr als andere von Minderzuteilungen betroffen
ist. Dieser Umstand bildet aber in erster Linie Voraussetzung für eine
Entschädigung in Geld nach § 145 PBG, ohne dass über die Bemessung der
Entschädigung bereits etwas ausgesagt wäre. Soweit sich die Vorinstanz für
ihren Standpunkt auf einen Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 22. August
2002 beruft, ergibt sich daraus nichts anderes. Darin wird festgehalten, dass
die Ausgleichssummen im Quartierplanverfahren regelmässig niedriger ausfallen
als die für Enteignungen zugesprochenen Landentschädigungen. Davon könne zugunsten
einer stärker am Verkehrswert orientierten Entschädigung abgewichen werden,
wenn das Quartierplanverfahren in einem weitgehend überbauten Gebiet einzig dem
Ausbau einer bestehenden Strasse diene und die Belastung des oder der
betroffenen Grundeigentümer ungleich hoch sei. Eine solche Situation liegt hier
aber nicht vor (vorn E. 5.5.1).
Die Entschädigung von insgesamt
Fr. 328'800.- für die Minderzuteilung von 200.8 m
2
muss demnach als
angemessen, sogar vorteilhaft für die Beschwerdegegnerin I bezeichnet werden.
Die Beschwerde der Beschwerdeführerin I ist demnach
gutzuheissen.
6.
Demnach obsiegt die Beschwerdeführerin I mit ihrer
Beschwerde vollumfänglich (keine Entschädigung der Minderzuteilung zum
Verkehrswert). Demgegenüber unterliegt die Beschwerdegegnerin I zusätzlich auch
mit ihrer eigenen Beschwerde (Verschiebung Kreisel Nord, Entschädigung
Liegenschaft und Parkplätze). Entsprechend wäre der Rekurs der Beschwerdegegnerin
I von der Vorinstanz abzuweisen gewesen, weshalb Dispositiv-Ziffer II Abs.
1 und 2 des vorinstanzlichen Entscheids aufzuheben und die Kosten des Rekursverfahrens
neu zu verteilen sind. Angesichts des weitgehenden Obsiegens der Beschwerdeführerin
I bereits im Rekursverfahren verbietet sich jedoch eine Anpassung der
zugesprochenen Parteientschädigung. Bei diesem Ausgang sind die Kosten des
Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin I aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 VRG). Ferner hat sie der Beschwerdeführerin I sowie dem Mitbeteiligten,
der sich allerdings nur zur Beschwerde der Beschwerdegegnerin I äusserte, eine
Parteientschädigung auszurichten (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss beschliesst die Kammer:
Die Verfahren VB.2008.00288 und VB.2008.00293 werden
vereinigt. Die Akten des Verfahrens VB.2008.00293 werden als act. 17 zu den
Akten genommen;
und entscheidet:
1.    Die
Beschwerde der Beschwerdeführerin I wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer II
Abs. 1 und 2 des Entscheides der Baurekurskommission III des Kantons
Zürich vom 22. Mai 2008 werden aufgehoben. Dispositiv-Ziffer III des Entscheides
der BRK III vom 22. Mai 2008 wird bezüglich der Kostenverteilung
aufgehoben. Die Kosten des Rekursverfahrens werden der Beschwerdegegnerin I auferlegt.
2.    Die
Beschwerde der Beschwerdegegnerin I wird abgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--     Zustellungskosten,
Fr. 7'180.--     Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin I auferlegt.
5.    Die Beschwerdegegnerin
I wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin I eine Parteientschädigung von Fr.
1'500.- und dem Mitbeteiligten eine Parteientschädigung von Fr. 500.- zu
bezahlen.
6.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung
an…