zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00301 · 2023-03-02 · de

Baubewilligung | Aufhebung der Bauverweigerung für den Neubau von drei Einfamilienhäusern durch das Baurekursgericht; Einordnung und Gestaltung. Verfahrensvereinigung (E. 1.2). Beschwerdelegitimation der Gemeinde (E. 1.3). Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung zu beurteilen. Ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (E. 3.1). Ermessen der Gemeinde (E. 3.2). Den Gemeinden steht es im Bereich normaler Wohnzonen nicht zu, über § 238 PBG hinausgehende gestalterische Vorschriften zu erlassen (E. 5.2). Wie der verwaltungsgerichtliche Augenschein gezeigt hat, präsentiert sich das Quartier als baulich sehr vielgestaltig; es lässt sich nicht von einem einheitlichen Quartierbild sprechen. Verschiedene Gebäude enthalten mehrere Wohneinheiten und auch die Gartengestaltung bzw. die Begrünung erweisen sich als uneinheitlich (E. 5.3.2). Das Bauvorhaben mit den drei Baukörpern bringt ein neues Gestaltungselement in das Quartier ein, die neue Formensprache führt jedoch nicht dazu, dass die Einordnung als unbefriedigend qualifiziert werden müsste (E. 5.3.4 f.). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 02.03.2023 VB.2022.00301
Zurich Verwaltungsgericht 02.03.2023 VB.2022.00301
Zurigo Verwaltungsgericht 02.03.2023 VB.2022.00301

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00301
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Geschäftsnummer:
VB.2022.00301
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 02.03.2023
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Aufhebung der Bauverweigerung für den Neubau von drei Einfamilienhäusern durch das Baurekursgericht; Einordnung und Gestaltung.
Verfahrensvereinigung (E. 1.2). Beschwerdelegitimation der Gemeinde (E. 1.3).
Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung zu beurteilen. Ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (E. 3.1). Ermessen der Gemeinde (E. 3.2).
Den Gemeinden steht es im Bereich normaler Wohnzonen nicht zu, über § 238 PBG hinausgehende gestalterische Vorschriften zu erlassen (E. 5.2). Wie der verwaltungsgerichtliche Augenschein gezeigt hat, präsentiert sich das Quartier als baulich sehr vielgestaltig; es lässt sich nicht von einem einheitlichen Quartierbild sprechen. Verschiedene Gebäude enthalten mehrere Wohneinheiten und auch die Gartengestaltung bzw. die Begrünung erweisen sich als uneinheitlich (E. 5.3.2). Das Bauvorhaben mit den drei Baukörpern bringt ein neues Gestaltungselement in das Quartier ein, die neue Formensprache führt jedoch nicht dazu, dass die Einordnung als unbefriedigend qualifiziert werden müsste (E. 5.3.4 f.).
Abweisung.
Stichworte:
AUGENSCHEIN
BAUVERWEIGERUNG
EINORDNUNG
ERMESSEN (GEMEINDE)
GEMEINDEAUTONOMIE
GESAMTWIRKUNG
GESTALTUNG
GESTALTUNGSVORSCHRIFT
LEGITIMATION DER GEMEINDE
QUARTIERBILD
WOHNZONE
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 21 Abs. II VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2022.00301
VB.2022.00320
Urteil
der 1. Kammer
vom
2. März 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter José Krause, Ersatzrichter
Christian Mäder, Gerichtsschreiberin Regina Meier.
In Sachen
Aus VB.2022.00301
Gemeinde Zumikon, vertreten durch RA X,
Aus VB.2022.00320
1.    Y,
2.    Z,
3.    D,
4.    E,
alle vertreten durch RA F
und/oder RA G,
Beschwerdeführende,
gegen
Aus VB.2022.00301 und VB.2022.00320
Baukonsortium N-Strasse, bestehend aus:
1.    H AG,
2.    I AG,
3.    J,
alle vertreten durch RA K,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Aus VB.2022.00301
1.    Y,
2.    Z,
3.    D,
4.    E,
alle vertreten
durch RA F und/oder RA G,
5.    Mitbeteiligte 5–11,
6.    L,
vertreten durch RA M,
7.    Mitbeteiligte 13–14,
Aus VB.2022.00320
Gemeinderat Zumikon, vertreten durch RA X,
Mitbeteiligte,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Der Gemeinderat Zumikon verweigerte dem Baukonsortium N-Strasse,
bestehend aus der H AG, der I AG sowie J, am 14. Juli 2021 die
Baubewilligung für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses Vers.-Nr. 01 und den
Neubau von drei Einfamilienhäusern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der N-Strasse 03
in Zumikon. Gemäss den Erwägungen erfolgte der Bauabschlag einzig aufgrund der
ungenügenden Einordnung des Projekts im Sinn von § 238 Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). "Für den
hypothetischen Fall einer Aufhebung der Verweigerung sowie des Vorliegens einer
rechtskräftigen Bewilligung" prüfte der Gemeinderat das Vorhaben auf seine
Vereinbarkeit mit den weiteren massgebenden Vorschriften, bejahte dies und
statuierte "subsidiär, eine rechtskräftige Baubewilligung
vorausgesetzt", verschiedene Nebenbestimmungen.
II.
Hiergegen erhob das Baukonsortium N-Strasse Rekurs beim
Baurekursgericht und beantragte, der Gemeinderat sei – unter Aufhebung des
Beschlusses vom 14. Juli 2021 – einzuladen, die nachgesuchte
Baubewilligung zu erteilen. In der Folge wies das Gericht Dritte darauf hin,
dass sie ein Begehren um Teilnahme am Rekursverfahren stellen könnten, wovon 15
Nachbarn Gebrauch machten und sich zur Sache vernehmen liessen. Nach
Durchführung eines doppelten Schriftenwechsels führte das Baurekursgericht am
15. März 2022 einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 12. April
2022 hiess das Gericht den Rekurs gut, hob den angefochtenen
Gemeinderatsbeschluss vom 14. Juli 2021 auf und lud den Gemeinderat ein,
die nachgesuchte Baubewilligung zu erteilen.
III.
A.
Mit Beschwerde vom 20. Mai 2022 (VB.2022.00301)
liess der Gemeinderat namens der Gemeinde Zumikon dem Verwaltungsgericht
beantragen:
"1. Die
Beschwerde sei gutzuheissen.
2. Demgemäss sei der angefochtene Rekursentscheid vom 12. April
2022 aufzuheben … und der erstinstanzliche Gemeinderatsbeschluss vom 14. Juli
2021 sei vollumfänglich zu bestätigen, unter gleichzeitiger Neuverlegung der
vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen …
3. Es sei ein
verwaltungsgerichtlicher Augenschein durchzuführen.
Alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft."
Das
Baurekursgericht schloss in seiner Vernehmlassung vom 22. Juni 2022 auf
Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag – unter Zusprechung einer
Parteientschädigung – liess am 24. Juni 2022 das Baukonsortium N-Strasse
stellen. Mit Replik vom 11. August 2022 und Duplik vom 19. September
2022 hielten diese Parteien an ihren Anträgen fest. Zuvor hatten sich die
Mitbeteiligten 1–4 am 7. September 2022 im Wesentlichen den Anträgen der
Beschwerdeführerin angeschlossen. Auch sie verlangten eine Parteientschädigung
und in prozessualer Hinsicht die Vereinigung dieses Prozesses mit dem Verfahren
VB.2022.00320.
B.
Am 24. Mai 2022 liessen auch Z, Y, D und E
Beschwerde (VB.2022.00320) mit folgenden Anträgen erheben:
"1. Es sei
der Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. April 2022 aufzuheben und der
Beschluss des Gemeinderats vom 14. Juli 2021 sei vollumfänglich zu
bestätigen.
2. Eventualiter
sei der Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. April 2022 aufzuheben und
es sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3. Unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWSt.) zu Lasten der
Beschwerdegegnerschaft."
In
verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde die Durchführung eines Augenscheins
beantragt.
Die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom
22. Juni 2022 lautet auf Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag –
unter Zusprechung einer Parteientschädigung – liess am 4. Juli 2022 das
Baukonsortium N-Strasse stellen. Mit Replik vom 12. September 2022
beharrten die Beschwerdeführenden auf ihren Anträgen und verlangten die
Vereinigung des Verfahrens mit dem Prozess VB.2022.00301. Schliesslich hielt
das Baukonsortium N-Strasse mit Duplik vom 19. bzw. 26. September 2022 an
seinen Anträgen fest.
C.
Am 30. Januar 2023 führte das Verwaltungsgericht
einen Augenschein durch.
Auf
die Erwägungen des angefochtenen Entscheids, die Parteivorbringen sowie die
Feststellungen des Gerichts am Augenschein wird, soweit erforderlich, in den
nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden zuständig.
1.2
Die
Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts,
betreffen den gleichen Sachverhalt und werfen die nämlichen Rechtsfragen auf.
Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen, die Verfahren zu
vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der
Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008; vgl. auch
Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4-31 N. 50 ff.).
1.3
Gemäss § 49
in Verbindung mit § 21 Abs. 2 VRG sind Gemeinden zur Beschwerde
legitimiert, wenn sie durch die Anordnung wie eine Privatperson berührt sind
und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung haben (lit. a),
die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder
Bundesverfassung gewährt (lit. b) oder bei der Erfüllung von gesetzlichen
Aufgaben in ihren schutzwürdigen Interessen anderweitig verletzt sind,
insbesondere bei einem wesentlichen Eingriff in ihr Finanz- oder
Verwaltungsvermögen (lit. c). Unabhängig von den finanziellen Auswirkungen
des Entscheids anerkennt das Bundesgericht die Legitimation des Gemeinwesens,
wenn dieses in spezifischen eigenen Sachanliegen qualifiziert betroffen ist,
was der Fall ist, wenn der angefochtene Hoheitsakt wesentliche öffentliche
Interessen in einem Politikbereich betrifft, der dem Gemeinwesen zur Regelung
zugewiesen wurde (VGr, 14. März 2019, VB.2018.00384, E. 1.2.1; Bertschi,
Kommentar VRG, § 21 N. 107). Das allgemeine Interesse an der
richtigen Rechtsanwendung verschafft dem Gemeinwesen noch keine
Beschwerdebefugnis (BGE 136 II 383 E. 2.4).
Die Beschwerde führende Gemeinde Zumikon rügt, dass das
Baurekursgericht mit dem angefochtenen Entscheid ihre Autonomie missachtet
habe. Die Anwendung der Gestaltungsnorm von § 238 PBG verlangt nach einer
Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse und räumt den Gemeinden insoweit einen
qualifizierten Beurteilungsspielraum ein. Zudem macht die Beschwerdeführerin
die Missachtung von Art. 3 Abs. 2 Satz 2 ihrer Bau- und Zonenordnung
vom 6. März 2018 (BZO) und damit ihres kommunalen Rechts geltend. Ob die
beanspruchte Autonomie tatsächlich besteht und im konkreten Fall verletzt
wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der
Beschwerde (vgl. BGr, 22. November 2012, 8C_500/2012, E. 2.2.2; BGE
135 I 43 E. 1.2).
1.4
Die
privaten Beschwerdeführenden sind Eigentümer von Liegenschaften in der
unmittelbaren Umgebung des Baugrundstücks. Durch die Errichtung der drei
Neubauten im Sichtbereich werden sie in ihren schutzwürdigen Interessen
berührt, weshalb sie kraft § 338a PBG ebenfalls zur Beschwerde legitimiert
sind.
1.5
Weil auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf beide Beschwerden
einzutreten.
2.
2.1
Das
Baugrundstück Kat.-Nr. 02 mit einer Fläche von 1'369 m
2
liegt an der
Verzweigung N-Strasse/O-Strasse/P-Weg und fällt von Norden nach Süden um über 8 m
ab. Gemäss Bau- und Zonenordnung ist die Parzelle samt dem näheren Umfeld der
Zone W2/25 zugeteilt. Westlich von ihr ist zudem grossflächig die Festlegung
"hoher Grünanteil" vermerkt. Das streitbetroffene Projekt besteht aus
drei Flachdachbauten mit zwei Vollgeschossen und einem anrechenbaren
Dachgeschoss. Die beiden talseitigen Wohnhäuser A und B sind rechteckig, das
bergseitige Haus C – aufgrund des gegenüber dem P-Weg einzuhaltenden
Wegabstands – trapezförmig. Die drei Gebäude sind mit ihrer Längsseite auf die N-Strasse
ausgerichtet und weisen untereinander einen Gebäudeabstand von je 7 m auf.
Die Breitseite der drei Häuser misst je 7,24 m; die Längsseite der Gebäude
A und B beträgt 14,65 m, jene des trapezförmigen Hauses C 15,18 m bzw.
13,22 m. Die Geschosshöhen belaufen sich einheitlich auf je 2,80 m. Wegen
vorbestehender Aufschüttungen treten die Häuser gegenüber dem ursprünglich
gewachsenen Terrain teilweise bis gut 9 m hoch in Erscheinung.
2.2
Streitgegenstand
bildet einzig die Frage, ob sich das Bauvorhaben rechtsgenügend in die bauliche
Umgebung einordnet oder nicht. Für den Fall, dass dies – entgegen der
Auffassung des Gemeinderats – zutrifft, wird das Projekt im baurechtlichen
Entscheid vom 14. Juli 2021 auf seine Verträglichkeit mit den übrigen
massgebenden Normen überprüft. Darin kommt die Behörde zum Schluss, dass das
Vorhaben – unter Nebenbestimmungen – im Fall von dessen befriedigender
Einordnung bewilligungsfähig ist.
3.
3.1
Nach § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang
mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren
einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Die
Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der
architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer
Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur
bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung
zu beurteilen (VGr, 14. März 2019, VB.2018.00384, E. 3.2; 30. November
2017, VB.2017.00102, E. 4.2; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel
Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Zürich 2019, S. 814 f.).
Ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, hat
nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen.
Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte
vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren
Hinweisen).
3.2
Aufgrund
der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde
über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in
erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E.
5.2). Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid 1C_358/2017 vom 5. September
2018 fest, dass entgegen der neueren verwaltungsgerichtlichen Praxis das
Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG
abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine
abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den
Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der
Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten
Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur
zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit
willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben
muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen
und neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das
Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten.
Eine kommunale Behörde überschreitet daher den ihr bei der Anwendung von § 238
PBG zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich
von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten lässt
oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt.
Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen
Interessen gegenüber den privaten und den überkommunalen öffentlichen
Interessen an der Errichtung der geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen
insbesondere die Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung
des Bundes berücksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz die
Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen Einordnungsentscheid
aufhebt, der diesen öffentlichen Interessen nicht oder unzureichend Rechnung
trägt.
Eine unbefriedigende
Einordnung liegt nicht bereits dann vor, wenn in einer relativ einheitlichen
Überbauung neue Elemente wie andersartige Baumaterialien, Kubaturen oder
Dachformen verwendet werden. Vielmehr kann von einem Einordnungsmangel erst
dann gesprochen werden, wenn eine Baute gegenüber ihrem Umfeld hinsichtlich der
prägenden Merkmale in einen störenden Widerspruch tritt (VGr, 26. August
2021, VB.2021.00123, E. 6.1.2; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 815 f.).
4.
4.1
Das
Baurekursgericht hielt fest, dass sich westlich des Baugrundstücks grosse
Parzellen mit voluminösen Gebäuden vorfänden, deren Ausmasse von der Strasse
her wegen der grosszügigen Begrünung nicht genau ersichtlich seien. Die
Mehrheit der Grundstücke sei mit grossen Bäumen bestockt; in nördlicher
Richtung stosse das Quartier an einen Wald an. Alter und Stil der Häuser
variierten stark. Südöstlich des Baugrundstücks befänden sich mehrere neuere
Bauten auf etwas kleineren Parzellen, die weniger üppig bepflanzt und
weitgehend terrassiert seien. Die Abstände zwischen den Gebäuden seien
unterschiedlich, insgesamt aber ebenfalls grosszügig. Für die ortsbauliche
Beurteilung komme es vor allem auf diejenigen Nachbarbauten an, die zusammen
mit dem Baugrundstück gesehen würden. Soweit ein optischer Zusammenhang von
Grundstücken an der N-Strasse und insbesondere bei der Kreuzung zur O-Strasse
bestehe, wiesen die betreffenden Gebäude nicht nur einen anderen Baustil und
teilweise ein späteres Baujahr auf, sondern seien auch kleiner und stünden
näher beieinander als die Gebäude im nordwestlichen Teil des Quartiers P. Zudem
sei die Durchgrünung zumindest von der N-Strasse her gesehen bescheidener.
Dieses Bebauungsmuster setze sich in südlicher Richtung fort. Wenn der
Gemeinderat das Erscheinungsbild des Bauvorhabens von der N-Strasse her
beanstande, gelte es dem entgegenzuhalten, dass von dort her betrachtet das
Quartierbild mit grossen Parzellen und Gebäudeabständen wenig ausgeprägt sei.
Vielmehr trete ein heterogenes Wohnquartier mit unterschiedlichen Baustilen
ohne einheitliches Überbauungsmuster in Erscheinung. Anlässlich der Revision
der Bau- und Zonenordnung im Jahr 2018 hätte es der Gemeinde freigestanden,
Vorschriften bezüglich der Platzierung der Gebäude oder deren Dichte und Höhe
zu statuieren. Nachdem sie dies unterlassen habe, gehe es nicht an, einem
Projekt, das alle massgebenden Vorschriften respektiere, die befriedigende
Gestaltung abzusprechen. Daran ändere auch Art. 3 Abs. 2 Satz 2
BZO nichts, wonach ein besonderes Augenmerk auf eine stimmige Körnung der
Bauten und ein durchgrüntes Erscheinungsbild der Wohnquartiere zu legen sei.
Hierbei handle es sich nämlich nur um eine Konkretisierung von § 238 PBG.
Schliesslich erweise sich die von den Beigeladenen erhobene Rüge einer
"überhohen bzw. turmähnlichen Erscheinung" der projektierten Gebäude
als unbegründet. Denn die zulässigen Gebäudehöhen würden eingehalten und von
einem Missverhältnis der Proportionen könne nicht gesprochen werden.
4.2
Die
Beschwerde führende Gemeinde Zumikon hält dem Rekursentscheid entgegen, dass
die Bauherrschaft durch den Bauabschlag bei der Realisierung der zulässigen
Ausnützung von 352,25 m
2
nicht eingeschränkt werde. Sie habe
jedoch den Quartiercharakter zu berücksichtigen, der durch vergleichsweise
grosse Gebäudevolumina, erhebliche Abstände zwischen den einzelnen Baukörpern
und eine üppige Durchgrünung geprägt sei. Im streitbetroffenen Quartier P finde
ein stetiger baulicher Generationenwechsel in unterschied­lichster
Formensprache statt, was jedoch nicht als anspruchslose Architektur bezeichnet
werden und zur Anlegung eines tiefen Massstabs an die befriedigende Einordnung
führen dürfe. Das Baugrundstück befinde sich an ortsbaulich exponierter
Hanglage und sei üppig durchgrünt. Mit der strittigen Überbauung entstünde an
dieser Stelle eine neue, überaus dominante, unpassende und das Ortsbild
erheblich beeinträchtigende Situation, welche durch die baubedingt
erforderliche Entfernung der dichten Vegetation noch verstärkt würde. Während
die umliegenden Gebäude auf der Nordseite der Grundstücke angeordnet seien und
die Ausnützung auf ein einzelnes Objekt konzentriert werde, was zu einem
lockeren Bebauungsmuster mit zumeist grosszügigen Gärten auf der Südseite
führe, hätte das umstrittene Projekt eine Verteilung der Kubatur über das
gesamte Grundstück zur Folge. Dadurch entstünde eine Insel mit kleinen,
kasernenartig anmutenden Baukörpern. Die vorgesehene Terrainanpassung und die Ausschöpfung
der zulässigen Gebäudehöhe verstärkten das quartierfremde Erscheinungsbild.
Beim Haus A an der N-Strasse sei das Terrain massiv aufgeschüttet worden und
eine 3 m hohe Stützmauer geplant, wodurch das Gebäude gleichsam auf ein
Podest zu stehen käme. Das Baurekursgericht habe Art. 3 Abs. 2
Satz 2 BZO zu Unrecht als bedeutungslose Konkretisierung von § 238
PBG betrachtet. Vielmehr habe die Gemeinde damit eine Norm zur
"ortsbauliche(n) Grundhaltung" erlassen. Die darin verlangte stimmige
Körnung der Bauten und Bewahrung eines durchgrünten Erscheinungsbildes lasse
das Projekt offensichtlich vermissen.
Die privaten Beschwerdeführer schliessen sich diesen Rügen
im Wesentlichen an, dies auch in ihrer Stellungnahme zum Rechtsmittel der
Gemeinde. Zudem werfen sie dem Baurekursgericht vor, dass es zu Unrecht vom
schlüssigen Gutachten abgewichen sei, das die Gemeinde von Architekt Q
eingeholt habe. Auch wenn die Vorinstanz zutreffend auf die heterogene
Architektur im Quartier P hingewiesen habe, sei dieses mit Bezug auf Dichte,
Durchgrünung und Anordnung der Gebäude homogen. Wie der Experte zu Recht
festgestellt habe, würde das streitbetroffene Projekt zu einer unüblichen
Kleinteiligkeit bzw. unüblichen Dichte innerhalb des Baugrundstücks führen, und
dies erst noch an einer exponierten Lage. Indem das Baurekursgericht nicht
dargelegt habe, inwiefern von der Baubehörde der bei der Anwendung von § 238
Abs. 1 PBG zustehende Ermessensspielraum überschritten worden sei, habe es
die Gemeindeautonomie verletzt.
4.3
Die Beschwerdegegner
erblicken darin eine paradoxe Situation, dass ihnen die Realisierung von zu
kleinen Einfamilienhäusern auf dem Baugrundstück vorgeworfen werde. Die
Bauverweigerung sei umso weniger verständlich, als der Gemeinderat unlängst die
Erstellung von je drei Mehrfamilienhäusern auf den Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 05
bewilligt habe, die vergleichbare oder nur wenig grössere Abstände
untereinander aufwiesen. Eine Bauverweigerung setze einen konkreten
Einordnungsmangel voraus, indem bei objektiver Betrachtung ein störender
Widerspruch oder sonst ein stossender Gegensatz zu den die Umgebung prägenden
Merkmalen oder zum Quartiercharakter zu beklagen sei. Weil es an solchen
Merkmalen hier fehle, falle ein störender Widerspruch von vornherein ausser
Betracht. Mit einem Anteil von 57 % der Grundfläche sei das Baugrundstück
auch künftig hinreichend begrünt. Wie die Beschwerdeführerin einräume, sei die
Umgebung mit einem Nebeneinander von verschiedener Architektur und Kubatur im
Umbruch. Damit stehe jedoch die gleichzeitig aufgestellte Behauptung in
Widerspruch, dass das Quartier durch offensichtliche Strukturmerkmale geprägt
sei, die es zu erhalten gelte. Wegen der überalterten Bausubstanz, des
Verdichtungspotenzials und des anstehenden Generationenwechsels werde sich das
Quartier auch künftig ändern. Für die Erhaltung der heutigen, gewucherten
Bepflanzung bestehe keine Rechtsgrundlage. In der Umgebung fänden sich auch
andere Gebäude, die geringe Abstände zueinander aufwiesen; mit der baulichen
Entwicklung am P dürften solche Konstellationen noch zunehmen. Wenn die
Gemeinde darauf verzichtet habe – wie etwa zur Lage der Gebäude –
einschränkende Bauvorschriften zu erlassen, dürfe sie ein vermeintlich
erwünschtes Bebauungsmuster nicht mittels § 238 Abs. 1 PBG erzwingen.
Sodann könne von einer extensiven Auslegung der möglichen Höhenentwicklung
keine Rede sein. Der Gemeinderat habe mit den erteilten Baubewilligungen eine
Terrassierung am P zugelassen, womit Ersatzneubauten den Terrainverhältnissen
entsprechend realisiert werden dürften. Zu Unrecht berufe sich die
Beschwerdeführerin auf Art. 3 Abs. 2 Satz 2 BZO, denn § 238
Abs. 1 PBG lasse für eine damit statuierte allgemeine Verschärfung der
gebotenen Einordnung keinen Raum. Wenn der Gemeinderat die Schaffung einer Quartiererhaltungszone
im Quartier P als mit der Eigentumsgarantie unvereinbar würdige, dürfe er erst
recht nicht im Einzelfall die Beibehaltung der angeblich angestammten
ortsbaulichen Struktur verlangen.
5.
5.1
Vorliegend
kommt mit Bezug auf die Gestaltung des Bauvorhabens Abs. 1 von § 238
PBG zur Anwendung, der eine befriedigende Einordnung verlangt. Die in Abs. 2
derselben Bestimmung für Bauwerke in der Nachbarschaft von Objekten des Natur-
und Heimatschutzes statuierten höheren Anforderungen fallen hier ausser
Betracht. Sodann gilt es zu beachten, dass die Ausmasse einer Baute und deren
Positionierung auf dem Grundstück im Wesentlichen durch die
Baubeschränkungsnormen und Nutzungsziffern bestimmt werden. Werden diese
Vorschriften eingehalten, ist bei der Anwendung der Gestaltungsvorschrift von § 238
PBG als zusätzliche Eigentumseinschränkung eine gewisse Zurückhaltung geboten.
So schützt diese Vorschrift beispielsweise weder vor einer Einschränkung der
Aussicht noch vor zusätzlichem Schattenwurf und Lichtentzug (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 812 f.).
Wie von der Vorinstanz zutreffend festgehalten, hat die
Gemeinde Zumikon anlässlich der Revision ihrer Bau- und Zonenordnung im Jahr
2018 in Bezug auf das streitbetroffene Quartier P bewusst auf die Schaffung von
ästhetisch motivierten Eigentums­beschränkungen – wie z.
B. die Festsetzung einer
Quartiererhaltungszone, Vorschriften zur (nord-/südseitigen) Positionierung von
Gebäuden auf dem Grundstück oder zur Einhaltung eines Grünflächenanteils –
verzichtet. Wenn Art. 3 Abs. 2 Satz 2 BZO festhält, dass
besonderes Augenmerk auf die stimmige Körnung der Bauten und ein durchgrüntes
Erscheinungsbild der Wohnquartiere gelegt werde, so werden damit Kriterien
erwähnt, die ohnehin Teil der bei Prüfung der gemäss § 238 Abs. 1 PBG
massgeblichen Aspekte bilden. Diese kommunale Bestimmung hat keine selbständige
Bedeutung, sondern konkretisiert lediglich § 238 PBG. Das vom Gemeinderat am
30. Mai 2022 verabschiedete und ab 1. Juli 2022 verbindliche
Merkblatt Gestaltungskriterien gemäss Art. 3 BZO mag der Gemeinde als
Richtlinie zur Auslegung von § 238 PBG dienen, ist auf vorliegende
Bewilligung vom 14. Juli 2021 aber jedenfalls nicht anzuwenden. Überdies
steht es de
n Gemeinden im Bereich
normaler Wohnzonen nicht zu, über § 238 PBG hinausgehende gestalterische
Vorschriften zu erlassen
(VGr, 8. Februar 2018, VB.2017.00615, E.
2.4.4).
5.2
Die
Beschwerdeführenden stellen – nach den Akten zu Recht – nicht in Abrede, dass
die Gestaltung des streitbetroffenen Vorhabens als solches rechtsgenügend ist.
Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens bildet einzig die Frage, ob der Bezug der
drei projektierten Einfamilienhäuser zur baulichen Umgebung als befriedigend
qualifiziert werden kann.
5.3
5.3.1
Als für die Beurteilung der rechtsgenügenden Einordnung des Bauvorhabens
massgebendes bauliches Umfeld ist vorab die unmittelbare Nachbarschaft an der N-Strasse
zu betrachten, sodann der Bereich zwischen dem talseitigen Arm der P-Strasse bis
zur Einmündung der N-Strasse und dem östlichen Bogen der P-Strasse bis zum
Kehrplatz im bergseitigen Bereich. Dementsprechend hat sich der Augenschein des
Verwaltungsgerichts – im Einverständnis mit den Parteien – auf das genannte
Gebiet beschränkt. Das Gelände steigt im Wesentlichen von Süden nach Norden an.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 02 befindet sich nördlich der N-Strasse und eine
Bautiefe unterhalb des bergseitigen Strangs der P-Strasse im oberen Teil des
Quartiers und fast in der Mitte von dessen West-Ost-Ausdehnung. Aufgrund des
abfallenden Geländes trifft es zu, dass die auf dem Baugrundstück projektierten
Gebäude jedenfalls dann gut eingesehen werden können, wenn die Begrünung im Zug
der Neuüberbauung beseitigt werden sollte. Allerdings lässt sich entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführenden nicht von einer besonders prominenten Lage
sprechen. Dies trifft wesentlich stärker zu für die Baute an der
Strassenkreuzung P-Strasse/N-Strasse, für die Liegenschaften zwischen der P-Strasse
und dem P-Weg sowie etwa auf den nordöstlichen Abschluss des Quartiers mit dem
Grundstück Kat.-Nr. 06.
5.3.2
Wie der Augenschein gezeigt hat, präsentiert sich das Quartier P als
baulich sehr vielgestaltig. Zwar weisen die Beschwerdeführenden zu Recht darauf
hin, dass die meisten Grundstücke eine stattliche Grösse aufweisen und mit
grosszügigen Landhäusern überbaut sind; auch trifft es zu, dass die
Liegenschaften überwiegend im bergseitigen Bereich angeordnet sind und der
talseitige südliche Teil von grosszügigen Grünflächen dominiert wird.
Allerdings ist dieses Strukturelement nicht einheitlich verwirklicht, sondern
finden sich im Quartier auch kleinere Parzellen mit dementsprechend
bescheidener dimensionierten Häusern, so namentlich im Geviert P-/R-/S-/N-Strasse.
Neben diesen Abweichungen "nach unten" finden sich auch solche
"nach oben"; so etwa haben mehrere Liegenschaften bergseitig des
oberen Arms der P-Strasse bezüglich ihrer Dimensionierung mit Landhäusern oder
Villen nur noch wenig gemein. Grosse Gegensätze zeigen sich ferner bezüglich
Alter, Baustil und Kubatur der Gebäude. Neben Neubauten sind solche aus den
50er-Jahren des letzten Jahrhunderts vorzufinden, wobei meist typische
Stilelemente aus der betreffenden Epoche verwendet worden sind. Wie die
Fotografien im verwaltungsgerichtlichen Augenschein-Protokoll zeigen, lässt
sich in architektonischer Hinsicht nicht im Mindesten von einem einheitlichen
Quartierbild sprechen; vielmehr findet sich eine ausgesprochen bunte Vielfalt
von Strukturen. Auch handelt es sich nicht mehr um ein typisches
Einfamilienhaus-Quartier; vielmehr enthalten äusserlich als Einfamilienhäuser
erscheinende Gebäude mehrere Wohneinheiten. In einem besonders auffälligen
Gegensatz zum Quartierbild erscheinen etwa die Liegenschaften auf Kat.-Nr. 07,
auf Kat.-Nr. 08 und Kat.-Nr. 09. Wenn die Gemeinde die ausladenden Gärten im
Südbereich der Grundstücke erwähnt, trifft diese Feststellung zwar in der
Mehrheit der Fälle zu, doch wird auch dieses Element mehrfach in ausgeprägter
Weise durchbrochen, so etwa beim Gebäude P-Strasse 010, bei den Parzellen T-Strasse 011
und 012, deren Südbereich grossteils als Garagenzufahrt versiegelt ist. Auffällig
sind ferner die hohen Stützmauern entlang der P-Strasse; geradezu wuchtig wirkt
diejenige auf dem Grundstück Kat.-Nr. 09, welche zudem der auffälligen
Gestaltung des hinterliegenden Wohnhauses zusätzliche Dominanz verleihen. Auch
in Bezug auf die Positionierung der Gartenbereiche (und damit zusammenhängend,
der Bauten) auf den jeweiligen Grundstücken ist somit im Quartier P keine
Homogenität zu verzeichnen. Was schliesslich die Begrünung des Quartiers
betrifft, ist diese wohl insgesamt ausgeprägt, doch zeigen sich auch hier bei
den einzelnen Grundstücken grosse Unterschiede bezüglich Art und Ausmass der Bepflanzung.
5.3.3
Die knappe Stellungnahme des von der Gemeinde zur Beurteilung des
Bauprojekts auf seine genügende Gestaltung und Einordnung in das bestehende
Ortsbild hin beigezogenen Architekten Q kommt in sachverhaltsmässiger Hinsicht
zu vergleichbaren Feststellungen: Die Umgebung des Baugrundstücks sei geprägt
von grossen Einfamilienhäusern, die sich an unterschiedliche Bautypologien
anlehnen, sowie einer üppigen Durchgrünung. Die auf dieser Grundlage gezogene
Schlussfolgerung des Architekten, das Bauprojekt erfülle die minimalen
Anforderungen einer befriedigenden Einordnung im Sinn von § 238 PBG nicht,
liegt einerseits nicht in seinem Zuständigkeitsbereich, sondern dem der
Baubewilligungsbehörde, und ist andererseits nicht nachvollziehbar.
5.3.4
Das Bauvorhaben mit den drei Baukörpern, deren Schmalseite 7,24 m und
deren Gebäudeabstand zueinander 7,00 m beträgt, bringt nach zutreffender
Auffassung der Beschwerdeführenden ein neues Gestaltungselement in das Quartier
P. Der Wegabstand zum P-Weg beläuft sich auf 5 m. Der Strassenabstand gegenüber
der N-Strasse beträgt – bedingt durch die entlang dieser verlaufende Baulinie –
rund 7,50 m. Sodann entsprechen die Grenzabstände zu den nördlich und östlich
anstossenden Parzellen mit 5 m dem von Art. 17 BZO vorgegebenen Mass.
Aufgrund der früheren Aufschüttung mögen die drei Häuser vergleichsweise hoch
erscheinen. Massgebend ist indessen, dass das Projekt die gemäss Art. 17
BZO erlaubte Gebäudehöhe von 6,50 m einhält, wie der baurechtliche
Entscheid in lit. l der Erwägungen zutreffend festhält. Schliesslich
verbleibt ein Grünflächenanteil von 57 %. Der gegenwärtige Baumbestand,
der die Sicht auf das heute bestehende Wohnhaus auf dem Baugrundstück in
erheblichem Ausmass verdeckt, ist zwar wie gesagt nicht geschützt, doch kann
die Baubehörde über den von der Bauherrschaft gemäss Dispositiv Ziffer 1.4
des baurechtlichen Entscheids nachzureichenden Umgebungsplan, welcher den
gemäss lit. q der Erwägungen statuierten Anforderungen zu genügen hat, auf
die künftige Begrünung Einfluss nehmen.
5.3.5
Die geschilderte dem Projekt innewohnende neue Formensprache führt
entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden jedoch nicht dazu, dass die
Einordnung als unbefriedigend qualifiziert werden muss. Die Aufteilung der
zulässigen Baumasse auf drei einzelne Gebäude, die in baurechtskonformen
Abständen zueinander und zu den Verkehrswegen wie den Nachbargrundstücken
angeordnet werden sowie die erlaubte Gebäudehöhe ausschöpfen, schafft im
massgebenden baulichen Umfeld, das nach dem in E. 5.3.2 Gesagten bereits heute
ausgesprochen heterogen ist, keinen klaren oder störenden Widerspruch. Zwar
dominieren nach wie vor grosszügige Einfamilienhäuser. Diese weisen aber unter
sich eine überaus grosse Bandbreite bezüglich Alter, Stil, Formensprache und
Umgebungsgestaltung auf. Daneben sind auch kleinere Einfamilienhäuser,
Mehrfamilienhäuser und geradezu herrschaftliche Anwesen vorzufinden.
Schliesslich ist angesichts der jüngeren baulichen
Entwicklung davon auszugehen, dass die vorstehend umschriebene architektonische
Vielgestaltigkeit des Quartiers P – wohl mit jedem Ersatzbau – weiter zunehmen
wird. Wie die Erfahrung zeigt, ist mit der Neuüberbauung eines Grundstücks auch
regelmässig eine dichtere Ausnützung bis zu dem gemäss Bau- und Zonenordnung
zulässigen Höchstmass verbunden. Aus wirtschaftlichen Gründen weichen dabei
grosszügige Einfamilienhäuser oft Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten. Die
genannte Entwicklung wird noch begünstigt, wenn die Nutzungsplanung – wie dies
vorliegend zutrifft – einer solchen Entwicklung keine über die allgemeine
Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG hinausgehenden Schranken setzt.
5.4
Im Licht
dieser Erwägungen ist dem Bauvorhaben eine zumindest befriedigende Einordnung
zuzuerkennen. Das Bauprojekt beinhaltet neue Gestaltungselemente bezüglich der
Kubatur; vor dem Hintergrund der heterogenen und keinesfalls einheitlichen
Bebauung des Quartiers hält das Bauprojekt vor § 238 Abs. 1 PBG
jedoch klarerweise stand. Durch die Bauverweigerung hat der Gemeinderat Zumikon
sein Ermessen klarerweise überschritten. Die Beschwerden sind daher abzuweisen.
6.
Anzumerken bleibt, dass der Gemeinderat im baurechtlichen
Entscheid vom 14. Juli 2021 zwar das Projekt wegen der von ihm für
unbefriedigend qualifizierten Einordnung verweigert hat. Im Eventualstandpunkt
– falls von einer befriedigenden Einordnung auszugehen wäre – hat er jedoch das
Baugesuch umfassend geprüft und unter den erforderlichen Nebenbestimmungen
bewilligt. Nachdem die im Rekursverfahren Beigeladenen ausschliesslich die
Einordnungsfrage thematisiert haben, hat das Baurekursgericht folgerichtig von
einer Rückweisung abgesehen, sondern den Gemeinderat eingeladen, die
Baubewilligung zu erteilen. Auch vor Verwaltungsgericht haben die
Beschwerdeführenden einzig die Rüge der unbefriedigenden Gestaltung erneuert,
ohne anderweitige Einwände zu erheben.
7.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens
der unterliegenden Gemeinde und den privaten Beschwerdeführenden je zur Hälfte
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG). Ihnen muss eine Parteientschädigung von vornherein versagt
bleiben. Vielmehr sind sie je zur Hälfte zu verpflichten, der obsiegenden
Bauherrschaft für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung im
angemessenen Umfang von (insgesamt) Fr. 3'500.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2
VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerdeverfahren VB.2022.00301 und VB.2022.00320 werden vereinigt.
2.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr. 1'285.--
Zustellkosten,
Fr. 7'285.--
Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden zur Hälfte der Gemeinde Zumikon und je zu einem Achtel
den privaten Beschwerdeführenden auferlegt, diesen unter solidarischer Haftung
für die andere Hälfte der Kosten.
5.    Die
Gemeinde Zumikon und die privaten Beschwerdeführenden werden verpflichtet, den Beschwerdegegnern
zusammen eine Parteientschädigung von je Fr. 1'750.- (insgesamt Fr. 3'500.-,
inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft
des vorliegenden Entscheids.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an:
a) die
Parteien und die Mitbeteiligten
b) das
Baurekursgericht