zh_verwaltungsgericht · VB.2010.00437 · 2011-02-23 · de

Baubewilligung | Bewilligung für den Aufbau eines Attikageschosses auf ein zu einer altrechtlichen Arealüberbauung gehörendes Einfamilienhaus. An der Rechtsprechung, wonach eine angemerkte Eigentumsbeschränkung ihre Gültigkeit nach einer Rechtsänderung behält, wenn die bei der Bewilligung der Gesamtüberbauung gewährte Privilegierung auch nach geltendem Recht eine solche darstellt, ist festzuhalten (E. 5.2). Die punktuelle Aufstockung eines einzelnen Einfamilienhauses der Gesamtüberbauung verändert unter den vorliegenden Umständen ein wesentliches Merkmal der Arealüberbauung, nämlich deren Einheitlichkeit. Dies stellt eine wesentliche Änderung der seinerzeit bewilligten Überbauung dar (E. 5.5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 23.02.2011 VB.2010.00437
Zurich Verwaltungsgericht 23.02.2011 VB.2010.00437
Zurigo Verwaltungsgericht 23.02.2011 VB.2010.00437

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00437
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Geschäftsnummer:
VB.2010.00437
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.02.2011
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Bewilligung für den Aufbau eines Attikageschosses auf ein zu einer altrechtlichen Arealüberbauung gehörendes Einfamilienhaus.
An der Rechtsprechung, wonach eine angemerkte Eigentumsbeschränkung ihre Gültigkeit nach einer Rechtsänderung behält, wenn die bei der Bewilligung der Gesamtüberbauung gewährte Privilegierung auch nach geltendem Recht eine solche darstellt, ist festzuhalten (E. 5.2).
Die punktuelle Aufstockung eines einzelnen Einfamilienhauses der Gesamtüberbauung verändert unter den vorliegenden Umständen ein wesentliches Merkmal der Arealüberbauung, nämlich deren Einheitlichkeit. Dies stellt eine wesentliche Änderung der seinerzeit bewilligten Überbauung dar (E. 5.5).
Abweisung.
Stichworte:
ALTRECHTLICH
AREALÜBERBAUUNG
ATTIKAGESCHOSS
AUFSTOCKUNG
AUSNÜTZUNG
AUSNÜTZUNGSREVERS
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
GESCHOSSZAHL
REVERS
WESENTLICHE ABWEICHUNG
Rechtsnormen:
§ 73 Abs. II PBG
§ 251 lit. b PBG
§ 255 Abs. II PBG
§ 357 Abs. I PBG
§ 52 Abs. II VRG
Art. 5 ZÜRI BO
Art. 7 ZÜRI BO
Art. 29 ZÜRI BO
Art. 34 Abs. I ZÜRI BO
Art. 8 Abs. I BZO Zürich
Art. 13 BZO Zürich
Publikationen:
BEZ 2011 Nr. 20 S. 9
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2010.00437
Urteil
der 1. Kammer
vom
23. Februar 2011
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf,
Gerichtsschreiber
Markus Lanter.
In Sachen
A
,
vertreten
durch RA B
,
Beschwerdeführerin,
gegen
C
,
vertreten durch RA D
,
Beschwerdegegnerin,
und
Bausektion der Stadt Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Bausektion des Stadtrats Zürich erteilte am 20. Januar
2010 A die baurechtliche Bewilligung für den Aufbau eines Dachgeschosses und
für verschiedene Umbauten im Erdgeschoss beim bestehenden Einfamilienhaus
Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03 in
Zürich.
II.
Hiergegen erhob C am 22. Februar 2010 Rekurs an die
Baurekurskommission I und beantragte, die angefochtene Baubewilligung
aufzuheben. Mit Entscheid vom 23. Juni 2010 hiess die Baurekurskommission
I den Rekurs gut und hob den Beschluss der Bausektion des Stadtrats Zürich vom
20. Januar 2010 auf.
III.
Mit Eingabe vom 1. September 2010 erhob A Beschwerde
an das Verwaltungsgericht und stellte den Antrag, den Rekursentscheid vom 23. Juni
2010 aufzuheben und den Bausektionsbeschluss vom 20. Januar 2010 zu
bestätigen, eventuell die Sache an die Baurekurskommission I zur Prüfung der
noch nicht beurteilten Fragen zurückzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen sowohl für das Rekurs- als auch für das Beschwerdeverfahren.
Die Baurekurskommission I und die Beschwerdegegnerin
beantragten Abweisung der Beschwerde; Letztere verlangte zudem die Zusprechung
einer Parteientschädigung. Die Bausektion der Stadt Zürich stellte den Antrag,
die Beschwerde im Sinn des Eventualantrags, allenfalls des Hauptantrags,
gutzuheissen. In Replik und Duplik hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
Die Erwägungen im Beschluss der Bausektion vom 20. Januar
2010 und im Rekursentscheid vom 23. Juni 2010 sowie die Ausführungen der
Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den
nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur
Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der
Baurekurskommission.
Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,
ist auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Das
streitbetroffene Einfamilienhaus Assek.-Nr. 01 bildet die mittlere Baute
einer leicht gestaffelten Reihenhauszeile mit drei Einheiten (E-Strasse 04/03/05).
Es wurde am 21. Januar 1972 bzw. 9. November 1973 von der Bausektion
II des Stadtrats von Zürich als Teil einer Überbauung in der damaligen Zone D
bewilligt, welche aus den vier Mehrfamilienhäusern E-Strasse 06/07/08/09 und
den sechs Einfamilienhäusern E-Strasse 10/11/12 sowie 04/03/05 besteht. Die
damals geltende Bauordnung der Stadt Zürich vom 12. Juni 1963 (BauO 1963)
liess in der Zone D grundsätzlich zwei Vollgeschosse zu; zusätzlich durften 50
% der darunter liegenden Vollgeschossfläche in einem Teil des Gebäudes oder der
Gebäudegruppe in einem dritten Vollgeschoss zusammengefasst werden (Art. 5
und 7 BauO 1963). Das damalige Projekt sah teilweise viergeschossige Baukörper
vor, umfasste eine Arealfläche von ca. 6'852 m
2
und wurde als
Arealüberbauung im Sinn von Art. 29 ff. BauO 1963 bewilligt. Mit den
Baubewilligungen vom 21. Januar 1972 bzw. 9. November 1973 wurde die – heute
auch auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 02 vermerkte – Anmerkung der
folgenden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch verfügt:
a) Der jeweilige
Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 13 darf die Arealfläche weder stärker
auszunützen noch wesentlich anders als nach den von der Bausektion II des Stadtrates
am 21. Januar 1972 und 9. November 1973 bewilligten Plänen überbauen.
2.2
Nach der
heute geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober
1991 (BZO) ist das Areal und damit auch das Baugrundstück Kat.-Nr. 02 der
Zone W2bI zugeteilt. In dieser sind laut Art. 13 BZO 2 Vollgeschosse, 1
anrechenbares Untergeschoss und 1 anrechenbares Dachgeschoss gestattet.
Arealüberbauungen sind in der Wohnzone W2b nicht zulässig (Art. 8 Abs. 1
BZO).
3.
3.1
Die
Beschwerdeführerin bringt in ihrer Beschwerde vom 1. September 2010 (Rz. 11.5,
S. 12 f.) vorab neu vor, der Rekurs der nunmehrigen
Beschwerdegegnerin sei missbräuchlich. Denn im obersten Geschoss ihrer
Liegenschaft E-Strasse 09 habe sie in Abweichung von den ursprünglich
bewilligten Plänen eine überdachte Terrassenfläche von ca. 20 m
2
Fläche eingefasst und zu Wohnraum umfunktioniert. Die Beschwerdeführerin habe
dies erst durch die unerwartete Argumentation im Rekursentscheid beim
Planstudium bemerkt. Da es sich beim erweiterten Geschoss dieser Liegenschaft
um ein Vollgeschoss handle, sei dadurch die anrechenbare Ausnützung erhöht
worden. Diese Änderung sei zudem von weither sichtbar. Der Rekurs der heutigen
Beschwerdegegnerin, die die baulichen Veränderungen auf ihrem Grundstück
einerseits und auf dem Nachbargrundstück andererseits mit verschiedenen Ellen
messe, sei unverständlich und widersprüchlich, verstosse gegen Treu und Glauben
und sei als rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren, weshalb die Baurekurskommission
auf den Rekurs nicht hätte eintreten dürfen.
Diesen Ausführungen
hält die Beschwerdegegnerin entgegen, gemäss Auskunft des damaligen Bauleiters
sei die angesprochene Überdeckung eines Teils der Terrasse auf Wunsch des
ersten Mieters der betreffenden Wohnung auch im talseitigen Bereich mit einer Verglasung
geschlossen worden. Die Änderung sei in den Revisionsplänen von 1974 und 1975
bereits enthalten. Die Beschwerdegegnerin sei erst 1981 an die E-Strasse
gezogen und erst seit 2005 Stockwerkeigentümerin. Sie habe die Verglasung nicht
veranlasst und bis zum vorliegenden Verfahren nicht einmal gewusst, dass diese
Verglasung eine Abweichung von den ursprünglich bewilligten Plänen darstelle.
3.2
Das
Verwaltungsgericht entscheidet in Streitigkeiten betreffend Baubewilligungen
nach dem Baurekursgericht bzw. den Baurekurskommissionen als zweite
gerichtliche Instanz. Gemäss § 52 Abs. 2 VRG sind vorliegend neue
tatsächliche Behauptungen nur soweit zulässig, als es durch die angefochtene
Anordnung notwendig geworden ist. Die Behauptung, im obersten Geschoss Liegenschaft
E-Strasse 09 habe die heutige Beschwerdegegnerin in Abweichung von den
ursprünglich bewilligten Plänen eine überdachte Terrassenfläche von ca. 20 m
2
Fläche eingefasst und zu Wohnraum umfunktioniert, stellt eine neue
Tatsachenbehauptung dar, welche keineswegs durch den Rekursentscheid
"notwendig" geworden ist. Gemäss Auffassung der Vorinstanz verstösst
das streitige Bauvorhaben gegen den im Grundbuch angemerkten
Arealüberbauungsrevers. Eine Verletzung dieses Reverses wurde von der heutigen
Beschwerdegegnerin bereits im Rekurs vom 22. Februar 2010 geltend gemacht.
Die Beschwerdeführerin hätte daher bereits im Rekursverfahren Anlass gehabt,
die Planakten zu studieren und den erwähnten Einwand vor Vorinstanz vorzubringen.
Auf diesen ist daher nicht einzutreten.
3.3
Der
Einwand der rechtsmissbräuchlichen Rechtsmittelerhebung wäre zudem unbegründet.
Der fragliche überdachte Terrassenbereich mit Cheminée weist gemäss dem von der
Baupolizei der Stadt Zürich genehmigten Ausführungsplan vom 19. März 1975
eine verschiebbare Windschutzverglasung auf. Auch wenn dieser Raum später ohne
Baubewilligung in einen Wohnraum umfunktioniert wurde, kann der
Beschwerdegegnerin offensichtlich kein rechtsmissbräuchliches Verhalten vorgeworfen
werden, wenn sie sich gegen die streitige Aufstockung auf dem Nachbargebäude
wehrte. Die Anrufung des Störerprinzips durch die Beschwerdeführerin ist
verfehlt, geht es doch bei diesem allein um die Frage, gegen wen sich eine
polizeiliche Massnahme richten soll und nicht um die rechtsmissbräuchliche
Verwendung eines Rechts.
4.
4.1
Die
Baurekurskommission I begründete ihren Rekursentscheid im Wesentlichen damit,
bei isolierter Betrachtung des streitbetroffenen Gebäudes wäre die geplante
Aufstockung unter dem Aspekt der Geschosszahl zulässig. Hingegen sei die
Überbauung als Ganze nach dem geltenden Recht unzulässig; dies allein schon
deswegen, weil sie auch Gebäude mit vier Vollgeschossen aufweise und die
geltende Bau- und Zonenordnung hier keine Arealüberbauung mehr vorsehe. Es
könne nur mehr nach der Regelbauweise von Art. 13 BZO vorgegangen werden.
Das Verwaltungsgericht habe schon verschiedentlich Gelegenheit gehabt, sich mit
der Bedeutung von Arealüberbauungsreversen zu befassen. Im Entscheid
RB 1989 Nr. 71 habe das Verwaltungsgericht festgehalten, dass eine
Eigentumsbeschränkung, die eine von der Regelüberbauung abweichende
Gesamtüberbauung (Arealüberbauung) vor Veränderungen bewahre, ihre rechtliche
Grundlage verliere, wenn der alte Baubestand nach einer Rechtsänderung als Regelüberbauung
bewilligt werden könnte und deshalb keine Privilegierung mehr beanspruche.
Hieraus erhelle, dass die 1972 statuierte öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung nach wie vor gelte; die Überbauung als Ganzes wäre heute
nach der Regelbauweise schon deswegen nicht zulässig, weil sie auch viergeschossige
Gebäude aufweise. Dass diese oder eine andere Regelbauwidrigkeit nicht auch
beim streitbetroffenen Gebäude selber zu verzeichnen sei, sei nach dem Gesagten
unerheblich. Mit dem streitigen Projekt werde von den seinerzeitigen Plänen
wesentlich abgewichen, indem in einer ursprünglich dachgeschossfreien
Überbauung ein Attikageschoss vorgesehen sei. Die Wesentlichkeit der Abweichung
sei umso mehr zu bejahen, als bei Rechtskraft der angefochtenen Bewilligung
jedenfalls unter dem Aspekt der Geschosszahl hernach auf sämtlichen nur zwei
Vollgeschosse aufweisenden Gebäuden ein Attikageschoss bewilligungsfähig wäre.
Dies sei beim Einfamilienhaus an der E-Strasse 04 bereits erfolgt, doch könne
hieraus, weil reverswidrig, nichts abgeleitet werden. Im Weiteren gehe mit dem
bewilligten Attikageschoss auch eine stärkere Ausnützung einher. Zwar seien
Dachgeschosse nach Massgabe von § 255 Abs. 2 PBG nicht an die
Ausnützungsziffer anzurechnen, aber die Ausnützung werde auch mit den Geschosszahlvorschriften
beschränkt (§ 251 lit. b PBG), sodass aus der Erweiterung um ein
Dachgeschoss eine stärkere Ausnützung resultiere. Dass mit der Geltung des
Reverses die Überbauung in ihrem Bestand gleichsam eingefroren werde, sei
gesetzgeberisch durchaus gewollt. Mit dem Grundsatz der haushälterischen
Bodennutzung sei der Revers klar vereinbar, erreiche doch die Arealüberbauung
in der bestehenden Form gesamthaft eine Ausnützung von 75 % (Baubewilligung
1973, E. c), während nach der geltenden Bau- und Zonenordnung in der
Standortzone eine Ausnützungsziffer von 40 % gelte. Dass mit dem geplanten
Attikageschoss die bestehende Ausnützung von 75 % nicht erhöht würde, weil Dachgeschosse
nach Massgabe von § 255 Abs. 2 PBG nicht an die Ausnützungsziffer
anrechenbar seien, führe zwar dazu, dass insofern kein weitergehender
Gesetzesverstoss zu verzeichnen wäre. Dies ändere indes nichts an der Unvereinbarkeit
des Bauvorhabens mit dem nach wie vor zu beachtenden Revers.
4.2
Diesen
Ausführungen hält die Beschwerdeführerin in der Beschwerdeschrift entgegen, die
Bausektion attestiere dem betreffenden Attikageschoss vorzügliche Gestaltung
und Einpassung in das Ensemble der Arealüberbauung. Da die geforderte
Arealüberbauungsqualität ohne Weiteres erhalten, ja deutlich übertroffen
bleibe, sei die diskutierte Zufügung ohne Weiteres auch als zulässig im Sinn
von Art. 30 BauO 1963 zu qualifizieren. Gemäss dem Revers dürfe das Areal
nicht "wesentlich anders" überbaut werden als nach den bewilligten
Plänen. Dieser Anforderung werde das Projekt der Beschwerdeführerin ohne Weiteres
gerecht. Schon bei Betrachtung eines einzelnen Einfamilienhauses mit zwei Vollgeschossen
könne die Anfügung eines Attikageschosses, das sich unauffällig und selbstverständlich
in das Bestehende einfüge, nicht als wesentlich andere Überbauung qualifiziert
werden; umso mehr gelte dies, wenn die Anfügung in Bezug gesetzt werde zum
gesamten baulichen Bestand des Areals. Die Arealüberbauung weise zwei Zeilen
mit je drei Einfamilienhäusern auf. Bei der hier zur Diskussion stehenden Zeile
E-Strasse 04/03/05 sei die Ergänzung mit einem Attikageschoss beim Haus E-Strasse
04 bereits realisiert; die analoge Attikazufügung E-Strasse 03 sei Gegenstand
der vorliegenden Beschwerde und beim Haus E-Strasse 05 sei ebenfalls mit einer
analogen Attikazufügung zu rechnen, wenn das Rechtsmittelverfahren erfolgreich
abgeschlossen werden könne. Aus Gründen des zu beachtenden Dachprofils sei bei
der Häuserzeile E-Strasse 10/11/12 kaum mit nennenswerten Attikazufügungen zu
rechnen. Der Rekursentscheid sei somit auch deshalb aufzuheben, weil der Revers
durch das Bauprojekt der Beschwerdeführerin sowohl hinsichtlich Ausnützung als
auch bezüglich Mass der Änderung eingehalten sei. Sollte das Bauprojekt über
den von der Bausektion definierten Rahmen des Reverses hinausgehen, wäre die
Baubewilligung unter adäquater Anpassung des Reverses zu erteilen.
5.
5.1
Arealüberbauungen
(§§ 69 ff. PBG) sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten
Mindestfläche (§ 69 PBG) und nach einer einheitlichen Baueingabe (§ 73
Abs. 1 PBG). Sie dürfen je nach den Vorschriften in der Bauordnung von den
Bestimmungen für die Regelbauweise (in der Regel hinsichtlich Ausnützung und
Geschosszahl) und von den kantonalen Mindestabständen (§ 72 Abs. 1
PBG) abweichen, müssen aber dafür erhöhten Anforderungen an die Gestaltung
(besonders gute Gestaltung), Ausstattung und Ausrüstung entsprechen (§ 71 Abs. 1
PBG). Bereits vor Erlass des Planungs- und Baugesetzes enthielt die Bauordnung
der Stadt Zürich vom 12. Juni 1963 Bestimmungen über die "Arealbebauung"
(Art. 29 ff.), welche sich weitgehend mit den heute geltenden Bestimmungen
des Planungs- und Baugesetzes decken. Praktisch wörtlich stimmen beispielsweise
Art. 34 Abs. 1 BZO 1963 und § 73 Abs. 2 PBG überein. Danach
sind mit der baurechtlichen Bewilligung Nebenbestimmungen zu verbinden, wonach
während des Bestands der bewilligten Überbauung das Areal weder stärker
ausgenützt noch wesentlich anders als nach den bewilligten Plänen überbaut
werden darf. Mit diesem nach der alten Bauordnung der Stadt Zürich und nunmehr
in § 73 Abs. 2 PBG vorgesehenen Revers soll sichergestellt werden,
dass die im öffentlichen Interesse mit der Baubewilligung verlangten erhöhten
Anforderungen an die Überbauung nicht durch spätere bauliche Veränderungen
zunichte gemacht werden.
5.2
Das
Verwaltungsgericht hatte sich schon verschiedentlich über die Bedeutung von
Arealüberbauungsreversen auszusprechen, insbesondere auch von solchen, die vor
Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes erlassen wurden (RB 1987 Nr. 69;
RB 1989 Nr. 71; VGr, 12. Februar 1991, VB 90/173 [nicht publiziert]).
Im von der Vorinstanz als Entscheidgrundlage beigezogenen Entscheid RB 1989
Nr. 71 führte das Verwaltungsgericht hinsichtlich der vorliegenden
Problematik Folgendes aus:
(E. 2a): Bewilligungen von
Arealüberbauungen werden zumeist mit Nebenbestimmungen verbunden, die gewährleisten
sollen, dass die von der Regelbauweise abweichende Überbauung nach einheitlichem
Plan zu Ende geführt wird und in ihren sie gegenüber der Regelüberbauung
auszeichnenden Merkmalen (besonders gute Gestaltung, zweckmässige Ausstattung
und Ausrüstung, vgl. § 71 PBG) erhalten bleibt. Auch diese Nebenbestimmungen
verlieren ihre gesetzliche Grundlage dann, wenn das Bauvorhaben nach dem neuen
Recht als Regelüberbauung ausgeführt werden könnte. Zu beachten ist dabei, dass
eine Arealüberbauung oft mehrere Grundstücke erfasst; je nach Anordnung der
Bauten können einzelne dieser Grundstücke besonders dicht überbaut werden,
während im Extremfall ein anderes völlig unüberbaut bleibt, weil dort die zur
Bewilligung der Arealüberbauung ausschlaggebende Freifläche ausgeschieden
wurde. Dieser besondere, durch die Arealüberbauung hergestellte Zusammenhang
zwischen den Grundstücken wird durch eine Rechtsänderung nicht berührt. Ob die
Nebenbestimmungen der Bewilligung einer Arealüberbauung auch im neuen Recht
eine Grundlage haben, ist deshalb nicht für jedes der erfassten Grundstücke als
solches, sondern für das gesamte Gebiet zu prüfen, das von der ursprünglichen
Bewilligung erfasst war. Ist beispielsweise die nach neuem Recht zulässige
Ausnützung für das ganze Areal bereits erreicht, so dürfen auf einem Teilgrundstück
auch dann keine weiteren Bauten errichtet werden, wenn dieses Grundstück für sich
allein betrachtet eine Ausnützungsreserve aufweist (RB 1988 Nr. 72 = BEZ
1988 Nr. 34).
…
(E. 2b): Die Gültigkeit der angemerkten
Eigentumsbeschränkung hängt deshalb davon ab, ob die mit dem Bebauungsplan vom
20. März 1928 bzw. mit Genehmigung des Gesamtüberbauungsplans vom 7. Dezember
1934 gewährte Privilegierung beim Zusammenbauen auch nach dem heute geltenden
Recht eine solche darstellt. Ist das nicht der Fall, könnte also die damals
bewilligte Überbauung nach heute geltendem Recht hinsichtlich des Zusammenbaus,
der Abstände und der Ausnützung als Regelüberbauung erstellt werden, so fehlt
dem Revers die gesetzliche Grundlage und ist er zu löschen.
Verstösst
dagegen die nach altem Recht bewilligte Überbauung gemäss Bebauungs- bzw.
Gesamtüberbauungsplan auch gegen die Regelbauweise des neuen Rechts, so
behalten die ehemals die Gesamtüberbauung sichernden Nebenbestimmungen ihre
gesetzliche Grundlage, und zwar selbst dann, wenn das neue Recht keine Vorschriften
über die Gruppen- oder Arealüberbauung kennen würde. Denn der Zweck dieser
Nebenbe­stimmungen liegt darin, diejenigen Merkmale der Gesamtüberbauung zu
wahren, die das Abweichen von der Regelbauweise gerechtfertigt haben; dauert
trotz Rechtsänderung diese Abweichung an, so bleibt damit auch die Grundlage
für die Nebenbestimmungen erhalten.
Der
Entscheid RB 1989 Nr. 71 wurde mit Beschwerdeentscheid vom 5. Dezember
2007 (BEZ 2008 Nr. 1) bestätigt. An dieser Rechtsprechung ist
festzuhalten.
5.3
Die von
der Bausektion II des Stadtrats von Zürich am 21. Januar 1972 bzw. 9. November
1973 bewilligte Arealüberbauung, umfassend die vier Mehrfamilienhäuser E-Strasse
06/07/08/09 und die sechs Einfamilienhäuser E-Strasse 10/11/12 sowie 04/03/05,
wäre nach der geltenden Rechtslage unbestrittenermassen schon deshalb nicht als
Regelüberbauung bewilligungsfähig, weil sie teilweise Gebäude mit vier
Vollgeschossen aufweist, während nach der Regelbauweise nur zwei Vollgeschosse
gestattet sind. Die Gesamtüberbauung erfüllt auch nicht die Voraussetzungen für
eine Arealüberbauung nach geltendem Recht, da eine solche gemäss Art. 8
BZO in der hier massgebenden Wohnzone W2b nicht zulässig ist. Demzufolge kann
der mit den Baubewilligungen 1972 und 1973 statuierte Arealüberbauungsrevers
von vornherein nicht durch einen Arealüberbauungsrevers nach geltendem Recht
ersetzt werden, wie die Beschwerdeführerin subeventualiter beantragt. Denn dies
würde voraussetzen, dass eine Arealüberbauung nach geltendem Recht überhaupt
zulässig wäre (vgl. hierzu VGr, 5. Dezember 2007, BEZ 2008 Nr. 1).
Die vorliegend die Gesamtüberbauung sichernde Nebenbestimmung, also der im
Grundbuch angemerkte Arealüberbauungsrevers, behält somit ihre gesetzliche
Grundlage und ist nach wie vor gültig, wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten
hat. Danach darf der jeweilige Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 13
(alt) die Arealfläche weder stärker auszunützen noch wesentlich anders, als
nach den von der Bausektion II des Stadtrats am 21. Januar 1972 und 9. November
1973 bewilligten Plänen überbauen. Bauliche Massnahmen verstossen somit gegen
diese Nebenbestimmung, wenn sie zu einer wesentlich anderen Überbauung führen,
als seinerzeit bewilligt wurde. Dies ist anhand der Zielsetzung des Arealüberbauungsreverses
zu beurteilen. Die Merkmale der Gesamtüberbauung, welche seinerzeit das
Abweichen von der Regelbauweise gerechtfertigt haben, müssen also auch mit den
betreffenden baulichen Massnahmen gewahrt bleiben.
5.4
Vorliegend
ist weiter zu beachten, dass die streitbezogene Überbauung als Ganzes sowohl
als Regelbauweise wie auch als Arealüberbauung den heutigen Bauvorschriften widerspricht
und damit (auch) in den Anwendungsbereich von § 357 Abs. 1 PBG fällt.
Sie geniesst grundsätzlich Bestandesgarantie, doch sind Änderungen nur nach
Massgabe von § 357 Abs. 1 PBG zulässig. Umbauten und Erweiterungen
müssen somit nicht nur dem Arealüberbauungsrevers entsprechen, das heisst, sie
dürfen keine wesentlich andere Überbauung als seinerzeit bewilligt darstellen. Ihnen
dürfen gemäss § 357 Abs. 1 Satz 1 PBG auch keine überwiegenden
öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für neue oder weitergehende
Abweichungen von Vorschriften bleiben weiter die erforderlichen Ausnahmebewilligungen
vorbehalten (§ 357 Abs. 1 Satz 2 PBG).
5.5
Die
Vorinstanz hat in ihrem Rekursentscheid vom 23. Juni 2010 festgehalten,
dass mit dem strittigen Projekt von den seinerzeitigen Plänen wesentlich
abgewichen werde. Dieser Auffassung ist beizupflichten. Die punktuelle Aufstockung
eines einzelnen Einfamilienhauses der Gesamtüberbauung verändert ein
wesentliches Merkmal der Arealüberbauung, nämlich die Einheitlichkeit der
Gesamtüberbauung. Der Umstand, dass sich die streitbezogene Aufstockung auf dem
Haus E-Strasse 03 nach den Ausführungen der Bausektion in der Baubewilligung im
Sinn von § 238 PBG gut in die bauliche Umgebung einordne und eine gute
Gesamtwirkung erziele, bedeutet keinen Widerspruch zu dieser Feststellung. Denn
§ 238 PBG erlaubt es nach der Rechtsprechung nicht, eine einheitliche   Überbauung
durchzusetzen (RB 1980 Nr. 120). Dieses Ziel ist vielmehr durch den
Erlass von Sonderbauvorschriften und Gestaltungsplänen (§§ 79 ff.
PBG) oder aber gerade mittels Arealüberbauungsvorschriften (§§ 69 ff.
PBG) zu verfolgen (RB 1980 Nr. 120). Massgebend ist daher vorliegend,
dass mit der einzelfallweisen Aufstockung ein charakteristisches Merkmal der
Gesamtüberbauung, nämlich die Ausgestaltung der Reiheneinfamilienhäuser ohne Attikageschosse,
durchbrochen wird, was als wesentliche Änderung der seinerzeit bewilligten
Überbauung einzustufen ist.
In diesem
Zusammenhang darf durchaus auch die präjudizielle Bedeutung der streitigen
Baubewilligung einbezogen werden. Wie die Vorinstanz richtig ausgeführt hat,
müssten bei Bejahung der Bewilligungsfähigkeit aus Gründen der Rechtsgleichheit
auch einzelne Aufstockungen der übrigen Reiheneinfamilienhäuser zugelassen
werden, was die Einheitlichkeit der Dachgeschossausbildung bei den
Reiheneinfamilienhäusern zusätzlich beeinträchtigen würde. Es kann auch nicht
gesagt werden, dass mit der – reverswidrigen – Aufstockung des Hauses
E-Strasse 04 gemäss Bewilligung der Bausektion vom 13. Juni 2006 diese
Einheitlichkeit bereits zerstört worden wäre. Denn diese Aufstockung betrifft
das oberste bergseitige Einfamilienhaus an der E-Strasse, sodass die
geschilderte Einheitlichkeit bezüglich der restlichen fünf Reiheneinfamilienhäuser
gewahrt bleibt.
5.6
Die
Baurekurskommission I hat die Baubewilligungsfähigkeit auch deshalb verneint,
weil mit dem bewilligten Attikageschoss eine stärkere Ausnützung einhergehe.
Zwar seien Dachgeschosse nach Massgabe von § 255 Abs. 2 PBG nicht an die
Ausnützungsziffer anzurechnen, aber die Ausnützung werde auch mit den
Geschosszahlvorschriften beschränkt (vgl. § 251 lit. b PBG), sodass
aus der Erweiterung um ein Dachgeschoss eine stärkere Ausnützung resultiere.
Dies wiederum widerspreche dem Arealüberbauungsrevers.
Da die Aufstockung
bereits eine unzulässige wesentliche Abweichung von den seinerzeit bewilligten
Plänen darstellt, kann diese Streitfrage vorliegend offenbleiben. Doch ist anzumerken,
dass die Frage, ob auch eine unzulässige stärkere Ausnützung vorliegt, eher
allein auf Grundlage der Ausnützungsziffer zu beantworten wäre, nachdem gemäss
geltendem Recht in der hier massgebenden Zone W2b neben zwei Vollgeschossen ein
anrechenbares Dachgeschoss zulässig ist (Art. 13 BZO). Sodann stellte sich
dabei auch die Frage, in welcher Weise § 255 Abs. 2 PBG zu
berücksichtigen ist.
6.
Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die streitige
Aufstockung gegen den Arealüberbauungsrevers verstösst und nicht
bewilligungsfähig ist. Die Beschwerde ist daher abzuweisen. Bei diesem Ausgang
des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung
steht ihr nicht zu. Vielmehr ist eine solche in Anwendung von § 17 Abs. 2
lit. a VRG der Beschwerdegegnerin zuzusprechen. Angemessen ist eine
Parteientschädigung von Fr. 1'000.-.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellkosten,
Fr. 3'150.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung
von Fr. 1'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft
dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…