zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00473 · 2025-12-11 · de
Baubewilligung

Autonomiebeschwerde; Ersatzbaupflicht in Kernzonen. Vereinigung der Verfahren (E. 2). Die Durführung eines Augenscheins und eine vorläufige Einschätzung vermögen den späteren Entscheid nicht zu präjudizieren. Die Vorinstanz kann auch nach durchgeführtem Augenschein gestützt auf eine reine Rechtsfrage entscheiden. Die Begründungsdichte ist vorliegend ausreichend; es ist keine Gehörsverletzung ersichtlich (E. 4). Die Auslegung der Gemeinde, wonach die Kernzonenbestimmungen in der Kernzone KA keine Ersatzbaupflicht statuieren, ist rechtmässig (E. 5.3) und vorliegend auch sachgerecht (E. 5.4). Mit ihrem Entscheid hat die Vorinstanz unzulässigerweise eine rechtmässige Auslegung der Gemeinde aufgehoben und damit die Gemeinde in ihrer Autonomie verletzt (E. 5.5). Gutheissung bzw. teilweise Gutheissung und Rückweisung zur Fortsetzung des Verfahrens.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00473
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00473
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 11.12.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Autonomiebeschwerde; Ersatzbaupflicht in Kernzonen.Vereinigung der Verfahren (E. 2). Die Durführung eines Augenscheins und eine vorläufige Einschätzung vermögen den späteren Entscheid nicht zu präjudizieren. Die Vorinstanz kann auch nach durchgeführtem Augenschein gestützt auf eine reine Rechtsfrage entscheiden. Die Begründungsdichte ist vorliegend ausreichend; es ist keine Gehörsverletzung ersichtlich (E. 4).Die Auslegung der Gemeinde, wonach die Kernzonenbestimmungen in der Kernzone KA keine Ersatzbaupflicht statuieren, ist rechtmässig (E. 5.3) und vorliegend auch sachgerecht (E. 5.4). Mit ihrem Entscheid hat die Vorinstanz unzulässigerweise eine rechtmässige Auslegung der Gemeinde aufgehoben und damit die Gemeinde in ihrer Autonomie verletzt (E. 5.5).Gutheissung bzw. teilweise Gutheissung und Rückweisung zur Fortsetzung des Verfahrens.
Stichworte:
ERSATZBAUPFLICHT
GEMEINDEAUTONOMIE
KERNZONENVORSCHRIFTEN
Rechtsnormen:
Art. 93 Abs. I BGG
Art. 29 Abs. I BV
Art. 50 Abs. I BV
Art. 85 KV
§ 50 Abs. I PBG
§ 309 Abs. I lit. c PBG
§ 338a PBG
§ 7 Abs. I VRG
§ 13 Abs. II VRG
§ 17 Abs. II lit. a VRG
§ 19 Abs. I lit. a VRG
§ 21 Abs. II lit. a VRG
§ 21 Abs. II lit. b VRG
§ 28 VRG
§ 50 Abs. II VRG
§ 65a Abs. II VRG
§ 71 VRG
§ 125 lit. c ZPO
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00473
VB.2024.00478
Urteil
der
1. Kammer
vom 11. Dezember 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz),
Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter José Krause,
Gerichtsschreiber Yann Aders.
In Sachen
Aus VB.2024.00473
1.    Gemeinde Gossau,
vertreten durch
Bauausschuss Gossau,
vertreten durch RA A,
Aus VB.2024.00478
2.    Wohnbaugenossenschaft B,
vertreten durch RA C,
Beschwerdeführerinnen,
gegen
Aus VB.2024.00473 und VB.2024.00478
1.       D,
2.1     E,
2.2     F,
3.1     G,
3.2     H,
4.       I,
5.       J,
6.       K,
7.       L,
8.1     M,
8.2     N,
9.1     O,
9.2     P,
19 vertreten durch RA Q,
10.1   R,
10.2   S,
10.1 und 10.2 vertreten durch
RA T,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Aus VB.2024.00473
1.    Wohnbaugenossenschaft B,
vertreten durch RA C,
Aus VB.2024.00473 und VB.2024.00478
2.    Gebäudeversicherung Kanton Zürich,
Feuerpolizei,
Aus VB.2024.00478
3.    Gemeinde Gossau,
vertreten durch
Bauausschuss Gossau,
vertreten durch RA A,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 27. April 2023 erteilte der
Bauausschuss Gossau der Wohnbaugenossenschaft B unter Nebenbestimmungen die
baurechtliche Bewilligung für die Überbauung B auf den Grundstücken
Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 (heute: 04), U-Strasse 05, 06 und 07, im
Ortsteil V, Gossau. Gleichzeitig wurde die im koordinierten Verfahren
ergangene Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 20. März
2023 betreffend die Lage an einer Staatsstrasse eröffnet.
II.
Dagegen rekurrierten D, E und F, G und H, I, J, K, L, M
und N sowie O und P mit Eingabe vom 5. Juni 2023 sowie gleichentags mit
getrennter Eingabe R und S beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragten jeweils die Aufhebung des angefochtenen Entscheids.
Die 3. Abteilung des Baurekursgerichts führte am 6. November
2023 einen Abteilungsaugenschein vor Ort durch. Mit Entscheid vom 19. Juni
2024 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Verfahren und hiess die Rekurse
gut. Es hob den Beschluss des Bauausschusses Gossau vom 27. April 2023 auf
und schrieb das Verfahren auf Erteilung der strassenpolizeilichen Bewilligung
als gegenstandslos geworden ab. Die Verfahrenskosten auferlegte das
Baurekursgericht je zur Hälfte dem Bauausschuss Gossau und der
Wohnbaugenossenschaft B. Letztere verpflichtete es zur Zahlung einer
Umtriebsentschädigung von je Fr. 2'500.- (insgesamt Fr. 5'000.-) an
die Rekurrierenden beider Verfahren.
III.
A.
Gegen
diesen Entscheid erhob die Gemeinde Gossau mit Eingabe vom 20. August 2024
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Sie beantragte die
Gutheissung der Beschwerde. Dispositiv-Ziff. II des angefochtenen
Rekursentscheids vom 19. Juni 2024 sei bezüglich der Rekursgutheissung
aufzuheben; der erstinstanzliche Beschluss des Bauausschusses vom 27. April
2023 sei integral zu bestätigen und die Kosten des vorinstanzlichen Entscheids
in Dispositiv-Ziff. III seien neu zu verlegen; alles unter Kostenfolgen
zulasten der Beschwerdegegnerschaft (VB.2024.00473).
Die mitbeteiligte Gebäudeversicherung Kanton Zürich
verzichtete mit Eingabe vom 3. September 2024 ausdrücklich auf eine
Stellungnahme. Das Baurekursgericht beantragte am 12. September 2024 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 26. September 2024 beantragten
D, E und F, G und H, I, J, K, L, M und N sowie O und P die vollumfängliche
Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich
Mehrwertsteuer) zulasten der Gemeinde Gossau. R und S ersuchten mit
Beschwerdeantwort vom 3. Oktober 2024 um vollumfängliche Abweisung der
Beschwerde. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten sie den Aktenbeizug
aus dem vorinstanzlichen Verfahren, die Vereinigung des vorliegenden Verfahrens
mit dem zweiten Beschwerdeverfahren zur gleichen Streitsache sowie die
Auferlegung der Verfahrenskosten an die Beschwerdeführerin. Diese sei überdies zu
verpflichten, den Beschwerdegegnern eine angemessene Parteientschädigung
(zuzüglich Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Die Gemeinde Gossau hielt in ihrer
Replik an ihren unveränderten Anträgen aus der Beschwerdeschrift fest. Sowohl D,
E und F, G und H, I, J, K, L, M und N sowie O und P als auch R und S hielten in
den jeweiligen Dupliken an ihren Standpunkten fest. Die Gemeinde Gossau
bekräftigte in ihrer Triplik ihre Anträge. D, E und F, G und H, I, J, K, L, M
und N sowie O und P verzichteten ausdrücklich auf eine weitere Stellungnahme. R
und S äusserten sich mit Quadruplik letztmals.
B.
Gegen
den Entscheid des Baurekursgerichts erhob auch die Wohnbaugenossenschaft B mit
Eingabe vom 22. August 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons
Zürich und beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich
Mehrwertsteuer) im vorliegenden sowie im vorinstanzlichen Verfahren zulasten
der Beschwerdegegnerschaft die Aufhebung des angefochtenen Entscheids des Baurekursgerichts
vom 19. Juni 2024; eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung
an die Vorinstanz zurückzuweisen (VB.2024.00478).
Die mitbeteiligte Gebäudeversicherung Kanton Zürich
verzichtete mit Eingabe vom 3. September 2024 ausdrücklich auf eine
Stellungnahme. Das Baurekursgericht beantragte am 12. September 2024 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 26. September 2024 beantragten
D, E und F, G und H, I, J, K, L, M und N sowie O und P die vollumfängliche
Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich
Mehrwertsteuer) zulasten der Wohnbaugenossenschaft B. R und S ersuchten mit
Beschwerdeantwort vom 3. Oktober 2024 um vollumfängliche Abweisung der
Beschwerde. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten sie den Aktenbeizug
aus dem vorinstanzlichen Verfahren, die Vereinigung des vorliegenden Verfahrens
mit dem zweiten Beschwerdeverfahren zur gleichen Streitsache sowie die
Auferlegung der Verfahrenskosten an die Beschwerdeführerin und diese sei zu
verpflichten, den Beschwerdegegnern eine angemessene Parteientschädigung
(zuzüglich Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Die Wohnbaugenossenschaft B hielt in
ihrer Replik an den Rechtsbegehren in der Beschwerdeschrift fest. Sowohl D, E
und F, G und H, I, J, K, L, M und N sowie O und P als auch R und S hielten in
den jeweiligen Dupliken an ihren Standpunkten fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
1.2
Gemäss § 49 in Verbindung mit
§ 21 Abs. 2 lit. a und b VRG ist eine
Gemeinde
rechtsmittellegitimiert, wenn sie
durch
die Anordnung wie eine Privatperson berührt ist und ein schutzwürdiges
Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat oder wenn
sie die Verletzung von Garantien rügt, die ihr die
Kantons- oder Bundesverfassung gewährt.
Die Gemeinde
Gossau (Beschwerdeführerin 1 aus VB.2024.00473) rügt eine Verletzung der
durch Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung (BV) und Art. 85 der Kantonsverfassung
vom 27. Februar 2005 (KV) garantierten Gemeindeautonomie. Aufgrund ihrer
Eigenschaft als Baubewilligungsbehörde ist die Gemeinde als Trägerin
hoheitlicher Gewalt berührt und zur Autonomiebeschwerde befugt (VGr, 18. März
2025, VB.2023.00128, E. 1.2; 18. März 2021, VB.2020.00614,
E. 1.3; BGr, 23. Februar 2023, 1C_373/2022, E. 1.3).
Ob
die beanspruchte Autonomie tatsächlich besteht, ist hingegen keine Frage des Eintretens,
sondern der materiellen Beurteilung. Dasselbe gilt für die Frage, ob die
Autonomie im konkreten Fall tatsächlich verletzt wurde (BGE 146 I 36 E. 1.4).
1.3
Die private Beschwerdeführerin 2 aus
VB.2024.00478 ist als Bauherrin des streitbetroffenen Bauprojekts und als
Adressatin der angefochtenen Baubewilligung, welche durch die Vorinstanz
aufgehoben wurde, legitimationsbegründend im Sinn von § 338a des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) betroffen und ebenfalls zur
Beschwerdeerhebung berechtigt. Nachdem auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten
2.
Die Beschwerden
richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts, betreffen
denselben Sachverhalt und werfen dieselben Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt
sich daher aus prozessökonomischen Gründen, die Verfahren VB.2024.00473 und
VB.2024.00478 zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c
der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; VGr, 18. März 2025,
VB.2023.00128, E. 2; vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu
§§ 431 N. 50 ff.).
Die
nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die Akten des
Verfahrens VB.2024.00473.
3.
Die Baugrundstück
Kat.-Nrn. 01 und 02 liegen in der Wohnzone W1.7, das Grundstück
Kat.-Nr. 04 (zuvor: 03) liegt in der Kernzone KA im Ortsteil V gemäss
der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Gossau vom 26. November 2018
(BZO). Über die drei Grundstücke  und damit über die Zonengrenze  erstreckt
sich das Bestandesgebäude mit der Vers.-Nr. 08. Die private
Beschwerdeführerin plant den Abbruch dieses Gebäudes und den Neubau von sechs
Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 45 Wohnungen, einer mehrgeschossigen
Wohnung, Gemeinschaftsräumen, Gewerberäumen, Photovoltaikanlagen auf jedem Dach
sowie einer gemeinsamen Unterniveaugarage.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführerin 1 bezeichnet den Ablauf des Verfahrens vor der
Vorinstanz einschliesslich des "überraschenden Verfahrensausgangs" in
verfahrensrechtlicher Hinsicht als unhaltbar und willkürlich. Im
Rekursentscheid habe sich die Vorinstanz einzig auf eine reine Rechtsfrage
abgestützt, wofür ein Augenschein nicht notwendig gewesen wäre. Sie sieht im 
von der anlässlich des Abteilungsaugenscheins verkündeten Meinung abweichenden 
Endentscheid einen Verstoss gegen das Gebot des fairen Verfahrens nach
Art. 29 Abs. 1 BV. In gleicher Weise äussert sich auch die
Beschwerdeführerin 2 und rügt in diesem Zusammenhang weiter eine
Gehörsverletzung aufgrund der spärlichen Begründungsdichte.
4.2
Der
Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen
Ermessen der anordnenden Behörde (BGr, 23. September 2022, 1C_56/2021,
E. 2.1; VGr, 14. August 2025, VB.2024.00569, E. 3). Sie ist
verpflichtet, einen Augenschein durchzuführen, wenn sich die tatsächlichen
Verhältnisse auf andere Weise nicht erstellen lassen (BGr, 30. Mai 2023,
1C_618/2022, E. 3.1). Stellen sich reine Rechtsfragen, bildet ein
Augenschein keine unabdingbare Voraussetzung für deren Beantwortung (BGr,
6. Juli 2012, 1C_76/2012, E. 2.4). Daraus lässt sich indes nicht im
Umkehrschluss ableiten, dass die Behörde nur dann einen Augenschein abhalten
darf, wenn sich auch Sachverhaltsfragen stellen, bzw. dass nach durchgeführtem
Augenschein ein Abstellen auf eine reine Rechtsfrage unzulässig wäre. Der
Verzicht auf einen Augenschein ist
zulässig
, wenn die Akten eine
hinreichende Entscheidgrundlage darstellen (Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 79,
mit Hinweis auf BGr, 6. Juli 2012, 1C_76/2012, E. 2.4).
4.3
Dass sich
die Vorinstanz im Rahmen der Sachverhaltsabklärung von Amtes wegen (vgl.
§ 7 Abs. 1 VRG) ein Bild der Situation vor Ort machen wollte, ist
nicht zu beanstanden. Es stand der Rekursinstanz frei, einen Augenschein
durchzuführen. Die Durchführung eines Augenscheins vermochte den Entscheid in
keiner Weise zu präjudizieren. Die Rekurserledigung erfolgt mittels Rekursentscheids
(vgl. Marginalie zu § 28 VRG). Wie die Beschwerdegegnerschaft 10 zutreffend
ausführt, sind anlässlich des Augenscheins verkündete Ergebnisse lediglich
vorläufige Einschätzungen und nur als provisorisch zu verstehen (Laura
Diener/Thomas Wipf in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs-
und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 780), worauf die Parteien
gemäss dem Augenscheinprotokoll auch hingewiesen wurde. Diese sind mithin nicht
bindend und in einem schriftlichen Entscheid kann auf ein abweichendes Ergebnis
erkannt werden. Die Beschwerdeführerinnen können aus der vorläufigen mündlichen
Einschätzung anlässlich des Augenscheins jedenfalls nichts zu ihren Gunsten
ableiten.
4.4
Soweit die
private Beschwerdeführerin 2 in der geringen Begründungsdichte eine Verletzung
des rechtlichen Gehörsanspruchs erblickt, kann ihr ebenfalls nicht gefolgt
werden. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich die betroffene Person
über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis
der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann (BGE 148 III 30 E. 3.1).
Dies war im vorliegenden Fall anhand der vorinstanzlichen Begründung ohne
Weiteres möglich. Eine Gehörsverletzung ist nicht auszumachen.
5.
Die Beschwerdeführerinnen rügen eine Verletzung der
Gemeindeautonomie aufgrund einer rechtsfehlerhaften Auslegung der Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Gossau durch die Vorinstanz. Mit der vorinstanzlichen
Entscheidbegründung werde das in vielen Zürcher Gemeinden und Städten in deren
Bau- und Zonenordnung eingeräumte Wahlrecht zwischen einer Ersatzbaute
einerseits und einer Neubaute anderseits in sein Gegenteil verkehrt.
5.1
Das
Baurekursgericht verweist in seinen Erwägungen zunächst auf die Erwägungen
5.3.2 und 5.3.3 seines in BEZ 2013 Nr. 13 publizierten Entscheids BRGE IV
Nr. 0006/2013 vom 10. Januar 2013 und gibt letztere auszugsweise
wieder. Demnach bestehe auch bei Bau- und Zonenordnungen, die zwar eine Ersatzbauvorschrift
enthielten, jedoch keinen Plan, der besagen würde, auf welchen Grundstücken
diese gelte, ein Wahlrecht der Bauherrschaft, was eine Privilegierung letzterer
bewirke. Statuiere diese Ersatzbauvorschrift in der Bau- und Zonenordnung, dass
Bauten "herkömmlicher Art" unter Beibehaltung der Masse, der Lage und
des Erscheinungsbildes ersetzt werden dürfen, nenne sie ein Kriterium, wann die
Ersatzbauweise zum Zuge komme. Die Vorschrift würde jeglichen Sinnes entbehren,
wenn bei Bauten herkömmlicher Art die Ersatzbauweise bloss zulässig wäre. Die
Vorschrift besage ihrem Sinngehalt entsprechend, dass bestehende Bauten
herkömmlicher Art
nur
unter Beibehaltung der Masse, der Lage und des Erscheinungsbildes
umgebaut oder ersetzt werden dürften. Das Baurekursgericht erwog sodann, die
damals anzuwendende Bauvorschrift stimme im Wesentlichen mit dem vorliegend
einschlägigen Art. 3 Abs. 1 Satz 1 BZO überein. Beim geplanten
Abbruchhaus mit der Vers.-Nr. 08 handle es sich  wie sich anlässlich des gerichtlichen
Augenscheins gezeigt habe  um ein Gebäude herkömmlicher Art im Sinne von
Art. 3 Abs. 1 Satz 1 BZO. Nach diesen Erwägungen gelangte das
Baurekursgericht zum Schluss, anstelle des Abbruchhauses sei nicht eine Ersatzbaute,
sondern unzulässigerweise ein Neubau geplant.
5.2
Bei
Art. 3 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht,
dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt.
Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren
Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde zu schützen, wenn sie als
vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dürfen daher
von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw. unter
gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der Baubehörde überprüft
werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3).
Das Verwaltungsgericht nimmt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz
eine Rechtskontrolle vor (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,
E. 4.2 und 4.3, sowie VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295,
E. 3.2, auch zum Folgenden). Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid
unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig
erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht
zu (§ 50 Abs. 2 VRG; VGr, 29. März 2017, VB.2016.00592/598,
E. 2.3).
5.3
5.3.1
Ausgangspunkt der Auslegung bildet der Wortlaut der fraglichen
Bestimmungen. Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Gossau umfasst in
Titel 2.1 Regelungen zur Kernzone. Art. 3 BZO bestimmt die zulässigen
Um- und Ersatzbauten, Art. 4 BZO regelt die Grundmasse für Neubauten. Die
Bestimmungen lauten:
Art. 3 (Umbauten oder Ersatzbauten, Nutzweise)
Die bestehenden Gebäude herkömmlicher Art
dürfen unter Beibehaltung des Erscheinungsbildes und des bisherigen
Gebäudeprofils umgebaut bzw. ersetzt werden. Geringfügige Abweichungen sind
zulässig, wenn sie durch Nutzungsänderungen oder Hygienegründe bedingt sind und
wenn sie keine Verschlechterung des Ortsbildes bewirken. Abweichungen aus
Gründen des Ortsbildschutzes oder der Verkehrssicherheit können angeordnet
werden. Unterschutzstellungen bleiben vorbehalten.
Mässig störendes Gewerbe ist zulässig.
Art. 4 (Grundmasse für Neubauten)
Für Neubauten gelten folgende Grundmasse:
Grundmass                                                                     KA          KB
Baumassenziffer                                              max.               -     2.0 m
/m
Anrechenbare
Vollgeschosse                           max.              2                 2
Anrechenbare
Dachgeschosse                          max.              2                 2
Anrechenbares
Untergeschoss                         max.              1                 1
Gesamtlänge
für nichtlandwirtschaftliche
Gebäude                                                           max.     40.0 m        30.0 m
Gebäudebreite
max.     13.0 m        13.0 m
Firsthöhe                                                          max.       6.0 m          6.0 m
Grenzabstand                                                   min.        5.0 m          5.0 m
Fehlen Verkehrsbaulinien gemäss § 264
PBG, so ist das Bauen auf oder das Näherbauen an die Strassengrenze gestattet,
wenn dadurch das Ortsbild verbessert und die Wohnhygiene sowie die
Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigt werden.
Bei Verzicht auf anrechenbare und nicht
anrechenbare Dachgeschosse darf bei einer ortsbaulich und gestalterisch guten
Lösung ein drittes Vollgeschoss erstellt werden.
Die maximal zulässige Gebäudebreite darf
in der Kernzone A erhöht werden, wenn dadurch insgesamt keine grössere
massgebende Gesamtnutzfläche GNF in Voll- und Dachgeschossen entsteht.
Der kommunale Plan- bzw. Gesetzgeber hat mit Art. 3
Abs. 1 BZO Gossau festgelegt, dass bestehende Gebäude herkömmlicher Art
unter Beibehaltung des Erscheinungsbildes und des bisherigen Gebäudeprofils
umgebaut bzw. ersetzt werden
dürfen
Mit dieser Wortwahl
vermittelt der kommunale Gesetzgeber das Recht, bereits vorhandene bauliche
Volumen auszuschöpfen. Damit entsteht indes kein Zwang, die bisherige Lage und
Grösse der bestehenden Bauten beizubehalten. Eine Pflicht zur Profilerhaltung
wird mit dem Verb "dürfen" nicht begründet. Aus der Bestimmung kann
kein Verbot für Neubauten abgeleitet werden (vgl.
VGr, 3. April 2025,
VB.2023.00723, E. 4.3.1 = BEZ 2025 Nr. 7, auch zum Folgenden)
. In den Bestimmungen über die Neubauten in Kernzonen
(Art. 4 ff. BZO) findet sich kein Anhaltspunkt, dass diese nur auf
unüberbaute Grundstücke oder unüberbaute Grundstücksteile anwendbar wären.
Art. 4 BZO legt die für Neubauten geltenden Grundmasse tabellarisch fest.
Abgesehen davon sind keine Baubeschränkungen auszumachen.
Nach der grammatikalischen Auslegung der
Art. 3 f. BZO dürfen bestehende Gebäude herkömmlicher Art entweder
unter Wahrung des Erscheinungsbildes innerhalb des bestehenden Profils umgebaut
bzw. ersetzt werden oder nach den Vorschriften für Neubauten neu erstellt
werden.
Es wird somit der bauwilligen Grundeigentümerschaft
überlassen, nach welchen Bauvorschriften sie ihr Grundstück überbauen will.
5.3.2
Das Ergebnis der grammatikalischen
Auslegung wird durch teleologische Überlegungen bestätigt.
Kernzonen
sind Bauzonen mit erhöhten Gestaltungsanforderungen
(VGr,
7. Oktober 2009, VB.2009.00189, E. 8.2).
Sie können, neben dem
bewahrenden Element, auch die Erweiterung des schutzwürdigen Ortsbildes
bezwecken
(vgl. § 50 Abs. 1 PBG). Der Abbruch von
Gebäuden in Kernzonen ist bewilligungspflichtig, jedoch nicht grundsätzlich
untersagt (§ 309 Abs. 1 lit. c PBG; vgl. Art. 9 BZO). Mit
der Kernzone wird weder ein Schutz der Bausubstanz ermöglicht noch ein
generelles Abbruchverbot statuiert. Sind solche Massnahmen notwendig, ist eine
formelle Unterschutzstellung erforderlich (VGr, 27. Januar 2022,
VB.2021.00453, E. 6.3.1 mit weiteren Hinweisen; 8. April 2021,
VB.2020.00748, E. 4.3). Eine Pflicht zur Profilerhaltung unter
Beibehaltung der vorhandenen Volumen oder eine Ersatzbaupflicht kann der
kommunale Gesetzgeber gestützt auf § 50 Abs. 3 PBG in der Bauordnung 
allenfalls in Kombination mit einem Kernzonenplan  vorschreiben (vgl. VGr,
3. April
2025, VB.2023.00723, E. 4.3.2 = BEZ 2025 Nr. 7;
30. Juni 2022, VB.2021.00325, E. 3 f.). Eine solche Ersatzbaupflicht
bedarf einer ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage (VGr, 30. Juni 2022,
VB.2021.00325, E. 4; BEZ 2005 Nr. 11; Markus Lanter/Daniel Kunz in:
Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A.,
Wädenswil 2024, S. 1044).
Das Baurekursgericht und die vormaligen
Baurekurskommissionen haben in ihrer Rechtsprechung zu den nicht mit einer Ersatzbaupflicht
belegten Gebäuden in Kernzonen ein Wahlrecht zugunsten der Bauherrschaft
angenommen (BEZ 2013 Nr. 13 E. 5.2; BEZ 2005 Nr. 11,
E. 4b, mit Hinweis auf BRKE III Nr. 34/2001, auch zum
Folgenden). Letztere darf wählen, ob sie diese Bauten innerhalb der bestehenden
Profillinien oder durch Neubauten ersetzen will. Die Bestimmung von Art. 3
Abs. 1 BZO bezweckt, Bestandesbauten, die nach den Neubauvorschriften
nicht mehr in gleicher Lage oder Dimension erstellt werden dürften, zu
privilegieren, solange es sich um Gebäude herkömmlicher Art handelt (hierzu und
zum Folgenden: VGr,
3. April 2025, VB.2023.00723, E. 4.3.2 =
BEZ 2025 Nr. 7;
BEZ 2005 Nr. 11). Dadurch werden
bestehende Kernzonenbebauungen nicht baurechtswidrig und können in ihrem
Bestand und ihrer Eigenart erhalten bleiben und die Bebauungsstruktur kann
weiterentwickelt werden. Auf diese Weise kann dem Zweck von Kernzonen entsprochen
werden. Eine Bauherrschaft wird insofern privilegiert, als ihr Bestand gewahrt
bleibt, selbst wenn dieser die Grundmasse für Neubauten nach Art. 4 BZO
nicht einhält (VGr,
3. April 2025, VB.2023.00723, E. 4.3.2 mit
Hinweis auf
VGr, 22. März 2001, VB.2000.00373, E. 1b,
bb [nicht publiziert]).
5.3.3
Aus systematischer Sicht müssen die Vorgaben von Art. 3 f. BZO in
ihrem normativen Kontext interpretiert werden. Die Bestimmungen der Kernzone
befinden sich in Abschnitt 2 zu den Bauzonen. Nach der Marginalie von
Art. 3 BZO regelt dieser Um- und Ersatzbauten sowie die Nutzweise.
Art. 4 BZO definiert die Grundmasse für Neubauten, ohne diese mittels Kernzonenplan
oder abstrakter Umschreibung auf bestimmte Grundstücke der Kernzone zu
beschränken. In dieser Systematik ist gerade keine Ersatzbaupflicht oder ein
Ausschluss von Neubauten zu erkennen (vgl. VGr, 30. Juni 2022,
VB.2021.00325, E. 4.3). Ebenso wenig ergibt sich  mit den
Beschwerdeführerinnen  ein solcher aus Art. 9 BZO, der Abbrüche von
Gebäuden, Gebäudeteilen und Anlagen sowie von Elementen der Umgebungsgestaltung
in Kernzonen für bewilligungspflichtig erklärt. Im Verbund mit den Bestimmungen
über die Neubauten nach Art. 4 ff. BZO kann auch bei Gebäuden herkömmlicher
Art ein Abbruch mit anschliessendem Neubau zulässig sein.
5.4
Der von
der Vorinstanz angeführte Entscheid BEZ 2013 Nr. 13 schützte im Ergebnis
die Auslegung jener kommunalen Baubehörde, wonach diese aus einer ähnlich lautenden
Bestimmung eine Ersatzbaupflicht bei einem Gebäude herkömmlicher Art ablas. Die
damals geltende Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Dägerlen hielt unter der
Marginalie "Einordnung" in Art. 3 Abs. 2 fest:
"Bestehende Bauten herkömmlicher Art dürfen unter Beibehaltung der Masse,
der Lage und des Erscheinungsbildes umgebaut oder ersetzt werden." Der vorliegend
zu beurteilende Fall ist jedoch mit jener Ausgangslage nicht vergleichbar und
die Ausführungen und Schlussfolgerungen aus BEZ 2013 Nr. 13 sind nicht
unbesehen auf die vorliegende Konstellation übertragbar.
Die Auslegung von Art. 3 Abs. 1 BZO durch die
Baubehörde der Gemeinde Gossau ist zu schützen, wenn sie als vertretbar und
nicht rechtsverletzend erscheint. Dies ist vorliegend klarerweise der Fall. Die
kommunale Baubehörde hat mit dem Erteilen der Baubewilligung und im Rahmen der
Rekursantwort zum Ausdruck gebracht, dass sie ihre eigene BZO dahingehend
auslegt, dass in der Kernzone KA ein Wahlrecht und keine Ersatzbaupflicht
besteht. Wie die private Beschwerdeführerin richtigerweise anführt, wäre es im
vorliegenden Fall auch nicht sachgerecht, wenn der Teil des Bestandesgebäudes
mit der Vers.-Nr. 08, der noch auf Kat.-Nr. 04 und damit in der
Kernzone KA liegt, mit einer Ersatzbaupflicht belegt wäre, der andere Teil
des Gebäudes auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 02 und 01 in der
Wohnzone W1.7 jedoch abgebrochen werden könnte. Die Auslegung der
örtlichen Baubehörde ist sachgerecht und verstösst, wie zuvor aufgezeigt
(E. 5.3), nicht gegen übergeordnetes Recht. Die Vorinstanz hat daher im
vorliegenden Fall eine rechtmässige Auslegung der Gemeinde unzulässigerweise
aufgehoben und damit letztere auch in ihrer Autonomie verletzt.
5.5
Zusammengefasst
kann im vorliegenden Fall aus Art. 3 Abs. 1 BZO keine zwingende Ersatzbaupflicht
abgeleitet werden. Die vorinstanzliche Auslegung von Art. 3 Abs. 1
und Art. 4 BZO entgegen der kommunalen Auslegung hält einer
Rechtskontrolle nicht stand. Die Gemeinde ist in ihrer Autonomie verletzt
worden.
Soweit die Beschwerdeführerin 1 aus VB.2024.00473 eine
integrale Bestätigung des erstinstanzlichen Beschlusses des Bauausschusses
begehrt, dringt sie damit nicht durch. Das Bauvorhaben wird durch die
Vorinstanz unter Berücksichtigung der vorstehenden Erwägungen neu zu beurteilen
sein.
6.
Im Ergebnis ist der angefochtene Entscheid vom 19. Juni
2024 in teilweiser Gutheissung der Beschwerde der Beschwerdeführerin 1 und
in Gutheissung der Beschwerde der Beschwerdeführerin 2 aufzuheben und die
Sache zur Prüfung der weiteren Streitpunkte an die Vorinstanz zurückzuweisen.
7.
Gemäss § 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG tragen die Verfahrensbeteiligten die Kosten in der
Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung
ist in Bezug auf die Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen als Obsiegen
zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch
entscheiden kann (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2, mit
Hinweisen).
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind somit der
unterliegenden Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 VRG
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Desgleichen hat diese
der privaten Beschwerdeführerin 2 antragsgemäss eine angemessene
Parteientschädigung für das Beschwerdeverfahren zu bezahlen (§ 17 Abs. 2
lit. a VRG). Der Beschwerdegegnerschaft ist mangels Obsiegens keine
Parteientschädigung zuzusprechen.
8.
Zur Rechtsmittelbelehrung ist Folgendes zu erläutern: Beim
vorliegenden Urteil handelt es sich um einen Rückweisungsentscheid. Ein solcher
wird grundsätzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den
Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni
2005 (BGG) weiterziehen lässt (BGE 138 I 143 E. 1.2; 134 II 137 E. 1.3.2).
Zwischenentscheide sind vor Bundesgericht nur dann mit Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 ff. BGG) anfechtbar,
wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (Bst. a)
oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen
und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges
Beweisverfahren ersparen würde (Bst. b).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Verfahren VB.2024.00473 und VB.2024.00478 werden vereinigt.
2.    Die
Beschwerde der Beschwerdeführerin 1 aus VB.2024.00473 wird teilweise, die
Beschwerde der Beschwerdeführerin 2 aus VB.2024.00478 wird vollständig
gutgeheissen und der Entscheid des Baurekursgerichts vom 19. Juni 2024 aufgehoben.
Die Sache wird zur Fortsetzung des Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.
Im
Übrigen wird die Beschwerde der Beschwerdeführerin 1 aus VB.2024.00473 abgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    750.--
Zustellkosten,
Fr. 6'750.--
Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden zur Hälfte der Beschwerdegegnerschaft 19 unter
solidarischer Haftung für die Hälfte und zur Hälfte der Beschwerdegegnerschaft 10
unter solidarischer Haftung für die Hälfte auferlegt.
5.    Die
Beschwerdegegnerschaft 19 wird unter solidarischer Haftung verpflichtet,
der privaten Beschwerdeführerin 2 aus VB.2024.00478 eine
Parteientschädigung von Fr. 2'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
Die Beschwerdegegnerschaft 10 wird unter solidarischer
Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdeführerin 2 aus VB.2024.00478
eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
6.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
7.    Mitteilung an:
a)    die Parteien und die Mitbeteiligte;
b)    das Baurekursgericht.