zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00362 · 2026-04-09 · de
Baubewilligung

Bauprojekt betreffend Doppelhaushälfte in der Quartiererhaltungszone und im Nahbereich von Inventarobjekten. Im denkmalpflegerisch bedeutsamen Nahbereich des Bauprojekts befinden sich Inventar- beziehungsweise Schutzobjekte im Sinn von § 203 PBG; es besteht ein eindeutiger Zusammenhang respektive Sichtbezug zur projektierten Baute. Diese hat somit die erhöhten Gestaltungsanforderungen gemäss § 238 Abs. 2 PBG einzuhalten (E. 4.6.1). Die Vorinstanzen haben das Projekt bloss unter dem Blickwinkel von § 238 Abs. 1 PBG geprüft. Da die zu Unrecht unterlassene Überprüfung auf eine gute Einordnung vom Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren nicht korrigiert werden kann, ist die Sache zur weiteren Prüfung und zur Neubeurteilung an das Baurekursgericht zurückzuweisen (E. 4.6.2 f.). Im Hinblick auf eine mögliche Fortsetzung des Rechtsstreits ist festzuhalten, dass sich die Auslegung von Art. 24l Abs. 3 BZO Zürich durch das Baurekursgericht betreffend die Bautiefe des Bauprojekts als zulässig erweist (E. 5). Teilweise Gutheissung und Rückweisung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00362
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00362
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 09.04.2026
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Bauprojekt betreffend Doppelhaushälfte in der Quartiererhaltungszone und im Nahbereich von Inventarobjekten.Im denkmalpflegerisch bedeutsamen Nahbereich des Bauprojekts befinden sich Inventar- beziehungsweise Schutzobjekte im Sinn von § 203 PBG; es besteht ein eindeutiger Zusammenhang respektive Sichtbezug zur projektierten Baute. Diese hat somit die erhöhten Gestaltungsanforderungen gemäss § 238 Abs. 2 PBG einzuhalten (E. 4.6.1). Die Vorinstanzen haben das Projekt bloss unter dem Blickwinkel von § 238 Abs. 1 PBG geprüft. Da die zu Unrecht unterlassene Überprüfung auf eine gute Einordnung vom Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren nicht korrigiert werden kann, ist die Sache zur weiteren Prüfung und zur Neubeurteilung an das Baurekursgericht zurückzuweisen (E. 4.6.2 f.).Im Hinblick auf eine mögliche Fortsetzung des Rechtsstreits ist festzuhalten, dass sich die Auslegung von Art. 24l Abs. 3 BZO Zürich durch das Baurekursgericht betreffend die Bautiefe des Bauprojekts als zulässig erweist (E. 5).Teilweise Gutheissung und Rückweisung.
Stichworte:
BAUTIEFE
EINORDNUNG
GESTALTUNG
INVENTAROBJEKT
ISOS
QUARTIERERHALTUNGSZONE
SCHUTZOBJEKT
Rechtsnormen:
Art. 6 NHG
§ 50a Abs. I PBG
§ 203 PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00362
VB.2024.00363
Urteil
der 1. Kammer
vom 9. April 2026
Mitwirkend: Abteilungspräsident
Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Regina Meier.
In Sachen
Aus Verfahren VB.2024.00362
1.1  A,
1.2  B,
2.1  C,
2.2  D,
alle vertreten durch RA E
und/oder RA F,
Aus
VB.2024.00363
1.    Stockwerkeigentümerschaft G,
bestehend
aus:
1.1     Einfache Gesellschaft H,
bestehend
aus:
1.1.1    I,
1.1.2    J,
1.1.3    K,
1.2     L,
1.1 und 1.2 vertreten durch M,
2.    M,
alle
vertreten durch RA N,
Beschwerdeführende,
gegen
Aus VB.2024.00362 und VB.2024.00363
1.     O AG,
vertreten
durch RA P,
2.    Bausektion des Stadtrates von Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
und
Aus VB.2024.00362 und VB.2024.00363
Baudirektion Kanton Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 14. März
2023 erteilte die Bausektion des Stadtrats von Zürich der O AG die
Bewilligung für den Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses an der Q-Strasse 02
in Zürich (Kat.-Nr. 01).
II.
Hiergegen rekurrierten R, S, A
und B, C und D sowie die Stockwerkeigentümergemeinschaft G und M an das
Baurekursgericht. Dieses wies den Rekurs von R und S ab. Die Rekurse von A und B,
C und D sowie der Stockwerkeigentümergemeinschaft G und M hiess es
teilweise gut und ergänzte die Baubewilligung mit zusätzlichen Auflagen. Im
Übrigen wies das Baurekursgericht auch diese Rekurse ab.
III.
A.
Gegen den Entscheid
des Baurekursgerichts erhoben A und B sowie C und D am 20. Juni 2024 Beschwerde
an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des
baurekursgerichtlichen Entscheids sowie der erstinstanzlichen Baubewilligung,
eventualiter die Rückweisung zur Neuentscheidung an die Vorinstanz, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen
(VB.2024.00362).
Am 3. Juli 2024 verzichtete
die Baudirektion auf Stellungnahme. Das Baurekursgericht beantragte am
17. Juli 2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die O AG
beantragte am 26. August 2024 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich
Mehrwertsteuer) zulasten der Beschwerdeführenden. Die Bausektion des Stadtrats
von Zürich beantragte am 26. August 2024 ebenfalls die Abweisung der
Beschwerde. In ihrer Replik vom 23. September 2024 hielten A und B sowie C
und D an ihren Anträgen fest. Die O AG verzichtete am 4. Oktober 2024
auf eine Duplik. Die weiteren Beteiligten liessen sich nicht mehr vernehmen.
B.
Mit Eingabe vom
20. Juni 2024 erhoben auch die Stockwerkeigentümergemeinschaft G und M
Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten die
Aufhebung des baurekursgerichtlichen Entscheids sowie der erstinstanzlichen
Baubewilligung, eventualiter die Rückweisung zur Neuentscheidung an die
Vorinstanz, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer)
zulasten der Beschwerdegegnerinnen (VB.2024.00363).
Am 3. Juli 2024 verzichtete
die Baudirektion auf Stellungnahme. Das Baurekursgericht beantragte am
17. Juli 2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die O AG
beantragte am 26. August 2024 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich
Mehrwertsteuer) zulasten der Beschwerdeführenden. Die Bausektion des Stadtrats
von Zürich beantragte am 26. August 2024 ebenfalls die Abweisung der
Beschwerde. In ihrer Replik vom 9. September 2024 hielten die
Stockwerkeigentümergemeinschaft G und M an ihren Anträgen fest. Die
weiteren Beteiligten liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden zuständig. Da auch die
übrigen Sach- und Prozessurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die
Beschwerden einzutreten.
2.
Die vorliegenden Beschwerden
richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts und betreffen
dasselbe Bauprojekt. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen
und um sich widersprechende Entscheide zu verhindern, die Verfahren VB.2024.00362
und VB.2024.00363 zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125
lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch
Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 431 N. 5060).
3.
Das streitbetroffene Grundstück
liegt in der viergeschossigen Quartiererhaltungszone II4 gemäss Bau- und
Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO). Mit dem streitgegenständlichen
Bauentscheid wurde die Baubewilligung für den Ersatzneubau eines
Mehrfamilienhauses mit neun Wohnungen und einer Tiefgarage erteilt. Beim zum
Abbruch vorgesehenen Altbau handelt es sich um die spiegelsymmetrische Hälfte
eines Doppelhauses vom Typ Baumeisterhaus von 1885. Die andere Hälfte bildet
das Gebäude an der Q-Strasse 03, das im Miteigentum der
Beschwerdeführenden des Verfahrens VB.2024.00362 steht.
Die Beschwerdeführenden rügen in
beiden Verfahren namentlich eine unrichtige Anwendung von § 238 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sowie eine unzulässige
Bautiefe.
4.
4.1
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und
Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu
gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese
Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Die Gesamtwirkung einer Baute
oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen
Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits
vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Dabei ist
die Nah- und die Fernwirkung nicht nur bezüglich der unmittelbaren, sondern
auch unter Einbezug der weiteren Umgebung zu beurteilen. Ob mit einem
Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven
Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine
umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 3. April
2025, VB.2024.00195, E. 4.4.1 mit weiteren Verweisen).
Befinden sich in der unmittelbaren Umgebung Objekte des
Natur- und Heimatschutzes, ist auf diese nach § 238 Abs. 2 PBG
besondere Rücksicht zu nehmen. Ein Vorhaben liegt dann im Nachbarbereich, wenn
zwischen ihm und dem Schutzobjekt aufgrund der örtlichen Verhältnisse ein
optischer Bezug gegeben ist, wenn also die beiden Objekte von einem neutralen
Beobachter im Zusammenhang gesehen werden (VGr, 10. April 2025,
VB.2024.00009, E. 9.2). Ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende
respektive gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und
mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende
Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen, wozu auch die
Beziehung der geplanten Baute zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur bau- und
landschaftlichen Umgebung gehört (vgl. zum Ganzen VGr, 19. April 2016,
VB.2015.00575, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen).
4.2
Die Stadt Zürich ist gemäss Anhang 1
der Verordnung vom 13. November 2019 über das Bundesinventar der
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (VISOS) als schützenswertes Ortsbild von
nationaler Bedeutung aufgeführt (Objekt Nr. 5800). Das Baugrundstück liegt
im Aufnahmeperimeter Hottingen im Gebiet 4 "Englischviertel",
welches der Aufnahmekategorie BC (Gebiet oder Baugruppe mit ursprünglicher
Struktur und ursprünglichem Charakter) mit dem Erhaltungsziel B (Erhalten
der Struktur) zugeordnet wird.
Durch die Aufnahme in ein Inventar
des Bundes wird dargetan, dass ein Objekt in besonderem Masse die
ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug von Wiederherstellungs-
oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6
Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und
Heimatschutz [NHG]). Gemäss Art. 6 Abs. 2 NHG gilt dieser Schutz
indes nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben im Sinn von Art. 2 und 3 NHG
in unmittelbarer Weise. Trifft dies  wie vorliegend  nicht zu, besteht für
die kantonale (und kommunale) Nutzungsplanung lediglich eine Pflicht zur
Berücksichtigung (statt vieler BGE 135 II 209 E. 2.1).
4.3
Das Baugrundstück liegt wie erwähnt auch in der
Quartiererhaltungszone II4. Gemäss § 50a Abs. 1 PBG umfassen
Quartiererhaltungszonen in sich geschlossene Ortsteile mit hoher
Siedlungsqualität, die in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen Gliederung
erhalten oder erweitert werden sollen. Die Quartiererhaltungszonen stellen
keine Schutzobjekte dar, sodass nur die Anforderungen von § 238 Abs. 1
PBG gelten. Eine Quartiererhaltungszone führt nicht per se zur Anwendung von
§ 238 Abs. 2 PBG, weil sie  im Gegensatz zu einer Kernzone  gemäss
§ 50a Abs. 1 PBG nicht eine denkmalschützerische Zielsetzung
verfolgt, sondern die Erhaltung und Förderung der Siedlungsqualität bezweckt
(VGr, 27. März 2020, VB.2018.00696, E. 8.3; vgl. auch VGr, 3. April
2025, VB.2024.00195, E. 4.1.2).
4.4
Die Frage, ob sich ein
Bauvorhaben rechtsgenüglich in die Umgebung einordnet oder nicht, ist in einer
Quartiererhaltungszone vor dem Hintergrund der hier vorhandenen und mit diesem
Instrument planerisch gesicherten hohen Siedlungsqualität zu beantworten.
Gleiches gilt auch für Bauprojekte an einer vom ISOS erfassten Lage; solche
Bauvorhaben müssen das schützenswerte Ortsbild beachten (vgl. VGr, 7. Juni
2018, VB.2017.00361, E. 6.2). Die hohe Siedlungsqualität und das
schützenswerte Ortsbild setzen damit den Massstab, nach dem sich die Einordnung
bemisst (VGr, 17. April 2019, VB.2018.00256, E. 3.3).
4.5
Die
Beschwerdeführenden bringen vor, es seien  entgegen den Vorinstanzen  die
erhöhten Gestaltungsanforderungen gemäss § 238 Abs. 2 PBG anzuwenden,
da sich die Inventarobjekte T-Strasse 05 und 06 im denkmalpflegerisch
bedeutsamen Nahbereich des Bauprojekts befänden. Die Einordnungs- und
Gestaltungsvorschriften seien allerdings in jedem Fall verletzt, da sich das
überdimensionierte, quer zu den anderen Häusern stehende Bauprojekt nicht in
die Quartiererhaltungszone einordne, für welche der einschlägige ISOS-Eintrag
zum Gebiet "Englischviertel" den Strukturerhalt verlange, und
namentlich die für das Erscheinungsbild wichtigen Grünräume nicht gewährleiste.
Besonders negativ betroffen sei sodann die verbleibende spiegelsymmetrische
Hälfte des Doppelhauses.
4.6
4.6.1
Das auf dem
Baugrundstück bestehende Objekt selbst ist nicht inventarisiert oder unter
Schutz gestellt. Allerdings sind  entgegen den Vorinstanzen  durchaus
Inventar- beziehungsweise Schutzobjekte im Sinn von § 203 PBG vorhanden,
die praktisch unmittelbar an das Baugrundstück angrenzen und sich jedenfalls
innerhalb des denkmalpflegerisch bedeutsamen Nahbereichs befinden: Auf der dem
Bauprojekt gegenüberliegenden Strassenseite befinden sich die Gebäude T-Strasse 04−06,
welche als Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung inventarisiert sind. Der
Abstand zwischen den Fassaden des Gebäudes T-Strasse 05 und der Neubaute
beträgt 15 m über die ca. 8 m breite T-Strasse hinweg. Aus dem
Protokoll des vorinstanzlichen Augenscheins ist ein eindeutiger Zusammenhang
respektive Sichtbezug zwischen der inventarisierten Häuserzeile und der
projektierten Baute ersichtlich. Ausschlaggebend ist hierbei wie erwähnt die
Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus (BGr, 28. Oktober 2002,
1P.280/2002, E. 3.5.1; VGr, 15. Mai 2025, VB.2024.00260,
E. 7.2.2). Insbesondere vom Eingang der W-Strasse in die T-Strasse hinein
sind sowohl die Gebäude T-Strasse 0506 wie auch die Visiere der geplanten
Baute auf der gegenüberliegenden Strassenseite sehr gut zu erkennen. Damit
besteht  entgegen der Auffassung der Vorinstanz  sehr wohl ein optischer
Bezug zwischen der projektierten Baute und den Inventarobjekten. Der im
vorinstanzlichen Entscheid angeführten Praxis, wonach § 238 Abs. 2 PBG
über eine Strassengrenze hinweg grundsätzlich nicht angewendet werde, kann
nicht gefolgt werden:
Gerade
im freien Strassenraum zwischen den
Gebäuden befinden sich regelmässig Personen an Drittstandorten, von welchen aus
die Objekte in ihrem Zusammenhang wahrzunehmen sind. Die Prüfung des
Bauprojekts hat somit nach Massgabe von § 238 Abs. 2 PBG zu erfolgen.
4.6.2
Im angefochtenen
Entscheid des Baurekursgerichts wird bemerkungsweise festgehalten, dass selbst
bei Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG keine Beeinträchtigung der
genannten Inventarobjekte erkennbar wäre. Genügende Anhaltspunkte hierfür
ergeben sich aus dem baurekursgerichtlichen Entscheid jedoch nicht: Den
vorinstanzlichen Erwägungen lässt sich entnehmen, dass sich das Bauvorhaben mit
Blick auf seine befriedigende Gestaltung, Volumetrie und Setzung rechtsgenügend
in sein Umfeld einordne. Das Attikageschoss ordne sich gut ein und der
Baukörper bedränge die Nachbargebäude nicht. Zudem werde keine neue
Formensprache eingeführt. Hierbei handelt es sich um eine Prüfung nach den
Kriterien von § 238 Abs. 1 PBG. Es ist nicht ersichtlich, dass auch
die Voraussetzungen von Abs. 2 geprüft und bejaht worden wären.
Entsprechendes ist für den
erstinstanzlichen Bauentscheid festzuhalten. Dieser bezieht sich ausdrücklich
auf § 238 Abs. 1 PBG: Das Bauprojekt gewährleiste zum Bestand einen
angemessenen Anschluss, die Volumetrie sei schlank und einfach und es entstehe
ein als befriedigend zu beurteilender Baukörper. Die lebendige und
zurückhaltende Erscheinung könne Bezüge zum Kontext schaffen, wodurch die
Anforderungen an eine befriedigende Gesamtwirkung erfüllt würden. Sodann würde
sich das murale, verputzte Gebäude auch befriedigend in die Umgebung einordnen.
4.6.3
Nach dem
Gesagten haben die Vorinstanzen die Einordnung des Bauvorhabens zu Unrecht nur
unter dem Gesichtswinkel einer befriedigenden Gestaltung im Sinn von § 238
Abs. 1 PBG geprüft anstatt des hier massgebenden Abs. 2, der eine
gute Gestaltung verlangt. Weder den Erwägungen der Baubehörde noch jenen des
Baurekursgerichts lässt sich entnehmen, dass das Bauvorhaben auch einer
Beurteilung nach dem erforderlichen strengeren Massstab standhält. Die zu
Unrecht unterlassene Überprüfung des Projekts auf eine gute Einordnung im Sinn
von § 238 Abs. 2 PBG kann vom Verwaltungsgericht im
Beschwerdeverfahren nicht korrigiert werden. Vielmehr ist die Sache
diesbezüglich zur weiteren Prüfung und zur Neubeurteilung an das
Baurekursgericht zurückzuweisen. Das Bauprojekt ist unter den Blickwinkeln der
Rücksichtnahme auf die benachbarten Schutzobjekte, der in
Quartiererhaltungszonen geforderten hohen Siedlungsqualität und auch unter
Berücksichtigung des ISOS zu beurteilen (vgl. oben E. 4.4). Da die Sache
ohnehin an das Baurekursgericht zurückzuweisen ist, kann offengelassen werden,
ob sich das Bauprojekt  das zum Abbruch der spiegelsymmetrischen Haushälfte an
der Q-Strasse 03 führen würde  insbesondere auch aus dem Blickwinkel von
der Q-Strasse her rechtsgenüglich in die Umgebung einordnet.
4.6.4
Anzufügen
bleibt, dass  entgegen der Beschwerdeführerschaft im Verfahren VB.2024.00363 
kein Abteilungsaugenschein des Baurekursgerichts nötig war, um die örtlichen
Gegebenheiten feststellen zu können. Der gestützt auf
§ 17 der Organisationsverordnung des Baurekursgerichts
vom 12. November 2010 vorgenommene Referentenaugenschein und das dabei
erstellte Augenscheinprotokoll mit aussagekräftigen Fotografien sind ohne
Weiteres dazu geeignet, den Sachverhalt feststellen und beurteilen zu können.
5.
5.1
Im Hinblick auf
eine mögliche Fortsetzung des Rechtsstreits erscheint es zweckmässig, auf die
Rüge betreffend die zulässige Bautiefe einzugehen.
Gemäss Art. 24l Abs. 3 BZO
gilt für Hauptgebäude eine maximale Bautiefe von 16 m, gemessen ab der
Baulinie oder der Strassenabstandslinie. Auf Antrag der Bauherrschaft kann bei
einer städtebaulich und gestalterisch guten Lösung die Bautiefe überschritten
werden, sofern keine grössere Ausnutzung entsteht.
5.2
Das Baugrundstück
liegt zwischen der Q- und der T-Strasse, die parallel verlaufen und je durch
eine Baulinie gesichert sind. Der Bereich zwischen den Baulinien misst in der
Tiefe 25 m; die Bautiefe des Bauprojekts beträgt 24,98 m. Die
Beschwerdegegnerinnen vertreten die Auffassung, in einer Situation mit zwei
parallel verlaufenden Strassen betrage die Bautiefe von beiden Seiten aus
gesehen 16 m. Dies führe dazu, dass sich vorliegend die beiden Baubereiche
überschnitten. Das Bauprojekt liege innerhalb dieses Bereichs und überschreite
damit die zulässige Bautiefe nicht. Die Vorinstanz hat diese Auslegung des
kommunalen Rechts geschützt.
Demgegenüber machen die
Beschwerdeführenden geltend, Art. 24l Abs. 3 BZO äussere sich nicht
zu der Konstellation, in welcher
mehrere
Baulinien vorhanden seien, und
für den vorliegenden Fall bestehe keine klare Praxis. Sinn der Norm sei es
sodann, nur bei ästhetisch besonders ansprechenden Gebäuden mittels
Ausnahmebewilligung eine Überschreitung der maximalen Bautiefe von 16 m zuzulassen;
dies namentlich vor dem Hintergrund, dass in der Quartiererhaltungszone II
Normen zu Gebäudelängen und Mehrlängenzuschlägen fehlten. Das Bauprojekt
sprenge die quartiertypische Körnigkeit in unhaltbarer Art und Weise. Ausserdem
verlöre Art. 24l Abs. 2 BZO  der die geschlossene Bauweise im
rückwärtigen Bereich von Gebäuden entlang von Strassen und Plätzen verbietet 
nach der Auslegung der Beschwerdegegnerschaft seinen Sinn, da diese gerade zum
"Zusammenbauen" im rückwärtigen Bereich und damit zu einer
geschlossenen Bauweise bzw. zu einer Bautiefe von bis zu 32 m führe. Dies
habe eine deutlich grössere Ausnützung zur Folge, was gemäss Art. 24l Abs. 3
Satz 2 a.
E. BZO unzulässig sei, und weiter führe es dazu, dass bei
einem Abstand zwischen zwei Baulinien von mehr als 32 m aufgrund des
einzuhaltenden Gebäudeabstands zwei Gebäude mit einer insgesamt geringeren
Ausnützung erstellt werden dürften als das eine "zusammengebaute"
Gebäude, das bei einem Abstand von 32 m oder weniger zulässig wäre. Sodann
sei zu beachten, dass  sollte die durchgehende Bebaubarkeit dennoch zulässig
sein  als Korrektiv die Regelung in Art. 14 BZO betreffend
Mehrlängenzuschlag bei einer Fassadenlänge von mehr als 12 m lückenfüllend
anzuwenden wäre, um die notwendige Belichtung und einen quartiertypischen
Grünraum sicherzustellen.
5.3
5.3.1
Gemäss dem
Wortlaut von Art. 24l Abs. 3 BZO darf in eine Bautiefe von 16 m
ab Baulinie oder Strassenabstandslinie gebaut werden. Grenzt ein Grundstück an
zwei parallel verlaufende Strassen, bemisst sich der Baubereich von beiden
Seiten her, was dazu führt, dass sich die Baubereiche bei einem Abstand unter 32 m
überschneiden (VGr, 27. März 2020, VB.2018.00696, E. 4.3 auch zum
Folgenden). Die Bestimmung von Art. 24l Abs. 3 BZO dient der
Erhaltung des Gebietscharakters der Quartiererhaltungszone II. Dieser
zeichnet sich gemäss Art. 24k Abs. 1 BZO durch eine mehrheitlich
offene Bauweise des späten 19. und 20. Jahrhunderts mit prägnanten
Strassenräumen und parkähnlichen Gärten aus. Würde die Bestimmung im Sinn der
Beschwerdeführenden ausgelegt, wären zwar keine mehr als 16 m tiefen
Gebäudekörper mehr möglich, hingegen wäre es immer noch möglich, bei einem
wenig mehr als 32 m breiten Baugrundstück zwei in der Tiefe eng
zusammenstehende Bauten zu errichten, was auch den Eindruck einer in der Tiefe
dichten Bebauung erwecken würde. Die Vorschrift wäre damit auch bei Auslegung
im Sinn der Beschwerdeführenden nur sehr beschränkt geeignet, eine geringere
Körnigkeit der Bebauung sicherzustellen. Sinn und Zweck der Norm verlangen
damit nicht, vom klaren Wortlaut abzuweichen. Ist der Abstand zwischen den
Baulinien weniger als 32 m und ist dieser Bereich auf zwei Grundstücke
verteilt, könnte nach der beschwerdeführerischen Auffassung jeweils nur auf
einem Grundstück bis 16 m Bautiefe gebaut werden, das andere wäre dann
entsprechend weniger bis praktisch nicht mehr überbaubar.
5.3.2
Entgegen den
Beschwerdeführenden deckt der Wortlaut von Art. 24l Abs. 3 BZO
Konstellationen mit zwei parallel verlaufenden Baulinien somit ebenso ab wie
solche mit nur einer Baulinie. Dies steht denn auch im Einklang mit der
Rechtsprechung zu Art. 24g Abs. 4 BZO betreffend Baulinien in der
Quartiererhaltungszone I (VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00157, E. 3.2.3).
Bei Art. 24l Abs. 3 BZO handelt es sich sodann nicht um eine
Ästhetikvorschrift: Der Zweck der Bautiefenbeschränkung ist primär die
Sicherung von wohnhygienischen und städtebaulichen Zielen wie Belichtung und
Freihaltung der Hofbereiche. Da die zulässige Bautiefe  wie gesehen  nicht
überschritten wird, stellt sich die Frage nach einer Ausnahmebewilligung bzw.
nach dem Vorhandensein einer städtebaulich und gestalterisch guten Lösung
gemäss Satz 2 der Bestimmung gerade nicht.
5.3.3
Ebenso wenig
wird Art. 24l Abs. 2 BZO betreffend die geschlossene Bauweise im
rückwärtigen Teil von Gebäuden durch die in E. 5.3.1 dargestellte
Auslegung seines Sinnes entleert: Das Verbot in Art. 24l Abs. 2 BZO
zielt auf die Freihaltung des rückwärtigen Bereichs (Hofbereich) zwischen zwei
Gebäuden. Bei einer Bebauung von zwei parallelen Baulinien aus existiert jedoch
kein eigentlicher rückwärtiger Bereich zwischen zwei Gebäuden, da
ein
Gebäude den zulässigen Baubereich von zwei Fronten her ausfüllt. Daher können
die Beschwerdeführenden aus Art. 24l Abs. 2 BZO nichts zu ihren
Gunsten ableiten.
5.3.4
Weiter ist die
unterschiedliche bauliche Konsequenz je nach Abstand der Baulinien von mehr
oder weniger als 32 m kein Widerspruch, sondern eine bewusste Folge der
gesetzlichen Regelung. Dass bei einem Abstand von weniger als 32 m ein
durchgehender Baukörper entstehen kann, während bei über 32 m ein Freiraum
verbleiben muss, entspricht dem Planungsziel, bei sehr tiefen Grundstücken die
Hofkerne freizuhalten. Bei weniger tiefen Grundstücken ist dies nicht
notwendig. Eine Gesetzeslücke, die mit einer Regelung betreffend
Mehrlängenzuschlag zu füllen wäre, ist nicht ersichtlich.
5.3.5
Weiter bestehen
in der Umgebung des Bauprojekts bereits diverse Gebäude mit derselben Bautiefe
wie die zu erstellende Baute, insbesondere zwischen Q- und U-Strasse. Dass 
wie die Beschwerdeführenden geltend machen  das im Verfahren VB.2018.00696 streitgegenständliche
Gebäude im rückwärtigen Bereich keinen Garten, sondern Parkplätze aufwies und
zu einer Zeit erstellt wurde, als es noch keine Quartiererhaltungszonen gab,
mag zutreffen; dies bedeutet jedoch nicht, dass vorliegend anders zu entscheiden
wäre als in jenem Verfahren. Es handelt sich sowohl bei den Parkplätzen wie
auch beim Garten um Freiräume, und dass es zum Zeitpunkt der Erstellung der Abbruchbaute
in VB.2018.00696 noch keine Quartiererhaltungszone gab, ist für die Anwendung
von Art. 24l Abs. 3 BZO nicht massgeblich.
5.3.6
Auch aus dem
Umstand, dass heute in der Nachbarschaft des Bauprojekts (im rückwärtigen
Bereich von T- und V-Strasse) bereits bestehende Gebäude mit einem Abstand von
mindestens 7 m zueinander vorhanden sind, können die Beschwerdeführenden
nichts für sich ableiten. Sie bringen vor, diese Gebäude belegten, dass bei
einem Abstand zwischen den Baulinien von weniger als 32 m, der auf zwei
Grundstücke verteilt ist, eine Überbauung mit zwei separaten Gebäuden 
entgegen dem vorstehend in E. 5.3.1 a.
E.
Ausgeführten  problemlos möglich sei. Die Konstellation zwischen der T- und
der V-Strasse ist jedoch von vornherein nicht mit der vorliegend
streitgegenständlichen vergleichbar, namentlich weil der Abstand zwischen T-
und Q-Strasse deutlich geringer ist als derjenige zwischen T- und V-Strasse. So
befinden sich zwischen den letzteren beiden Strassen im vorliegend
interessierenden Bereich denn auch jeweils zwei aneinander angrenzende
Grundstücke, während zwischen T- und Q-Strasse in der Umgebung des Bauprojekts
jeweils nur eine Parzelle liegt.
5.3.7
Zusammengefasst
ist das vorinstanzliche Vorgehen betreffend die Festlegung der zulässigen
Bautiefe nicht zu beanstanden.
6.
Mit Blick auf das im
Zusammenhang mit der Einordnung und der Gestaltung des Bauprojekts Ausgeführte
(E. 4) ist der Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. Mai 2024 in
teilweiser Gutheissung der Beschwerden aufzuheben und die Sache an die
Vorinstanz zurückzuweisen. Im Übrigen sind die Beschwerden abzuweisen.
Die Rückweisung zur erneuten
Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die Regelung der Nebenfolgen
als Obsiegen zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder
kassatorisch entscheiden kann (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013,
E. 3.2 f. mit Hinweisen). Die Kosten der vereinigten
Beschwerdeverfahren sind somit den unterliegenden Beschwerdegegnerinnen
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG, teilweise in Verbindung
mit § 65a Abs. 2 VRG). Ferner hat die private Beschwerdegegnerin den
Beschwerdeführenden eine angemessene Parteientschädigung für das
Beschwerdeverfahren zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG).
7.
Beim vorliegenden Urteil handelt
es sich um einen Rückweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsätzlich als
Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von
Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005
(BGG) weiterziehen lässt (BGE 134 II 137 E. 1.3.2).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die Beschwerdeverfahren VB.2024.00362 und
VB.2024.00363 werden vereinigt.
2.    Die Beschwerden werden teilweise
gutgeheissen.
Der Entscheid des Baurekursgerichts vom
16. Mai 2024 wird aufgehoben. Die Sache wird im Sinne der Erwägungen zum
Neuentscheid an das Baurekursgericht zurückgewiesen.
Im Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen.
3.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    405.--
Zustellkosten,
Fr. 6'905.--
Total der Kosten.
4.    Die Gerichtskosten werden den
Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.
5.     Die Beschwerdegegnerin 1 wird
verpflichtet, den Beschwerdeführenden aus den Verfahren VB.2024.00362 und
VB.2024.00363 für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 2'500.-
(einschliesslich Mehrwertsteuer), zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft
dieses Entscheids.
6.    Gegen dieses Urteil kann im Sinne der
Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an:
a)  die Parteien;
b)  die Mitbeteiligte;
c)  das Baurekursgericht.