zh_verwaltungsgericht · VB.2006.00247 · 2006-09-13 · de

Baubewilligung | Nutzung des Flachdachs als Parkdeck und Neubau von Lagerhallen. Der Beschwerde kommt gemäss § 55 Abs. 1 VRG aufschiebende Wirkung zu, wenn nicht aus besonderen Gründen etwas anderes bestimmt wird, weshalb der nicht weiter begründete Antrag, der Bauherrschaft sei die Ausführung der streitbetroffenen Baute unter Strafdrohung zu untersagen, ins Leere stösst (E. 1.2). Die Auslegung von kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Bauvorschriften durch die Gemeindebehörde ist von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung zu überprüfen. Die von der örtlichen Baubehörde vorgenommene Auslegung von Art. 7 BZO, wonach trotz der ausdrücklich auf 12 m begrenzten Gebäudehöhe, Bauten in der Gewerbezone lediglich die mit der Revision neu eingeführte Gesamthöhe von 16 m zu beachten haben, ist ohne weiteres nachvollziehbar und kann sich auf vertretbare Gründe stützen. Die Beschwerdeführenden übersehen, dass § 58 Abs. 2 PBG den Gemeinden ausdrücklich ermöglicht, in den Industrie- und Gewerbezonen eine "Gesamthöhe" ohne Festlegung einer Geschosszahl zu bestimmen (E. 2.2). Art. 23 BZO enthält besondere Bauvorschriften für Terrassenhäuser, wobei Art. 23 Abs. 1 BZO festhält, dass es sich dabei um Bauten handelt, die geschossweise zurückgestaffelt werden. Eine solche Staffelung liegt nicht bereits vor, wenn wie hier mit den beiden Trakten des Neubaus einzelne Baukörper höhenversetzt aneinander gereiht werden, sondern nur dann, wenn ein terrassiertes Haus über durchgehende Geschosse verfügt, die teilweise übereinander liegen. Im Übrigen ist fraglich, ob Art. 23 BZO in der Gewerbezone überhaupt Anwendung finden soll (E. 3). Eine Verletzung von Art. 3 AltlV liegt nicht vor (E. 4.2). Abweisung und Kostenfolge (E. 5).

Zürich Verwaltungsgericht 06..2.13.0 VB.2006.00247
Zurich Verwaltungsgericht 06..2.13.0 VB.2006.00247
Zurigo Verwaltungsgericht 06..2.13.0 VB.2006.00247

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00247
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Geschäftsnummer:
VB.2006.00247
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 13.09.2006
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Nutzung des Flachdachs als Parkdeck und Neubau von Lagerhallen.
Der Beschwerde kommt gemäss § 55 Abs. 1 VRG aufschiebende Wirkung zu, wenn nicht aus besonderen Gründen etwas anderes bestimmt wird, weshalb der nicht weiter begründete Antrag, der Bauherrschaft sei die Ausführung der streitbetroffenen Baute unter Strafdrohung zu untersagen, ins Leere stösst (E. 1.2). Die Auslegung von kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Bauvorschriften durch die Gemeindebehörde ist von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung zu überprüfen. Die von der örtlichen Baubehörde vorgenommene Auslegung von Art. 7 BZO, wonach trotz der ausdrücklich auf 12 m begrenzten Gebäudehöhe, Bauten in der Gewerbezone lediglich die mit der Revision neu eingeführte Gesamthöhe von 16 m zu beachten haben, ist ohne weiteres nachvollziehbar und kann sich auf vertretbare Gründe stützen. Die Beschwerdeführenden übersehen, dass § 58 Abs. 2 PBG den Gemeinden ausdrücklich ermöglicht, in den Industrie- und Gewerbezonen eine "Gesamthöhe" ohne Festlegung einer Geschosszahl zu bestimmen (E. 2.2). Art. 23 BZO enthält besondere Bauvorschriften für Terrassenhäuser, wobei Art. 23 Abs. 1 BZO festhält, dass es sich dabei um Bauten handelt, die geschossweise zurückgestaffelt werden. Eine solche Staffelung liegt nicht bereits vor, wenn wie hier mit den beiden Trakten des Neubaus einzelne Baukörper höhenversetzt aneinander gereiht werden, sondern nur dann, wenn ein terrassiertes Haus über durchgehende Geschosse verfügt, die teilweise übereinander liegen. Im Übrigen ist fraglich, ob Art. 23 BZO in der Gewerbezone überhaupt Anwendung finden soll (E. 3). Eine Verletzung von Art. 3 AltlV liegt nicht vor (E. 4.2). Abweisung und Kostenfolge (E. 5).
Stichworte:
ALTLAST
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
GEBÄUDEHÖHE
LAGERHALLE
PARKHAUS
SANIERUNGSBEDÜRFTIGKEIT
TERRASSENHAUS
Rechtsnormen:
§ 2 Abs. I AltlV
§ 3 AltlV
§ 10 AltlV
§ 58 Abs. II PBG
§ 77 PBG
Art. 7 BZO Thalwil
Art. 23 BZO Thalwil
§ 52 Abs. II VRG
§ 55 Abs. I VRG
Publikationen:
RB 2006 Nr. 65
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
I.
Mit Beschluss vom 2. Juni
2005 erteilte die Baukommission Thalwil E die baurechtliche
Bewilligung
für die Nutzung des Flachdachs des bestehenden viergeschossigen Parkhauses
(Ausstellungsgebäude) auf der Garagen-Liegenschaft L-Strasse als weiteres
Parkdeck und die Verkleidung der Obergeschosse mit Glaswänden. Mit Beschluss
vom 23. Juni 2005 bewilligte sie ausserdem die Aufstockung von Autolift
und Treppenhaus zur Erschliessung des neuen Parkdecks.
Am 14. Juli 2005 bewilligte die Baukommission Thalwil
E zudem den Abbruch des bestehenden "Reglergebäudes" sowie den Neubau
von "Lagerhallen für Autos mit Autolift" auf dem nämlichen
Grundstück. Diese im Baugesuch so genannten Lagerhallen umfassen einen
östlichen viergeschossigen Trakt, der nördlich an das bestehende Parkhaus und
östlich (seeseitig) an die bestehende Werkstatt angebaut werden soll, sowie
einen höhenverschobenen westlichen (bergseitigen) Trakt mit zwei weiteren
Geschossen. Die beiden neuen Trakte sind durch einen Autolift miteinander
verbunden und sollen neben einem Pneulager im untersten Geschoss dem Einstellen
von Motorfahrzeugen dienen. Zusammen mit der Baubewilligung eröffnete die
Baukommission Thalwil im koordinierten Verfahren die Verfügung der Baudirektion
vom 29. Juli 2005, welche dem Bauvorhaben im Bereich des sanierungsbedürftigen
ehemaligen M-Areals in altlasten- und abfallrechtlicher Hinsicht zustimmte.
II.
Gegen alle diese Anordnungen liessen die Nachbarn A und B
sowie C Rekurs an die Baurekurskommission II erheben, welche die Rekurse vereinigte
und sie am 2. Mai 2006 abwies.
III.
Mit Beschwerde vom 6. Juni 2006 liessen A und B sowie
C dem Verwaltungsgericht in der Sache beantragen, den Rekursentscheid und die
angefochtenen Bewilligungen aufzuheben; sodann sei der Bauherrschaft unter
Strafandrohung jegliche Bautätigkeit im Zusammenhang mit den angefochtenen
Bewilligungen zu untersagen. Falls die Bewilligung vom 2. Juni 2005 nicht
aufgehoben werde, sei die Sache insofern zur Einholung der fehlenden
altlastenrechtlichen Bewilligung an die Baudirektion zurückzuweisen;
subeventuell sei die Lagekarte des Amtes für Abfall, Wasser, Energie und Luft
(AWEL) über den belasteten Standort zu edieren und den Beschwerdeführern
Gelegenheit zur Stellungnahme einzuräumen, ebenso zu allfälligen Amtsberichten
von Behörden und den Vernehmlassungen der Gegenparteien. Schliesslich sei ein
Augenschein durchzuführen, wobei das Baugrundstück auch vom See her besichtigt
werden müsse. Kosten- und Entschädigungsfolgen hätten unabhängig vom Ausgang
des Verfahrens die Beschwerdegegner zu treffen.
Die Bauherrschaft am 21. Juni 2006 und die
Baukommission Thalwil am 3. Juli 2006 liessen, soweit darauf einzutreten
sei, Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.
Für die Baudirektion liess sich das AWEL am 5. Juli
2006 vernehmen und reichte einen beim Augenschein der Baurekurskommission II
vorgelegten Übersichtsplan mit den auf dem Baugrundstück bereits realisierten
sowie geplanten Bauten und dem landseitigen Schadstoffherd des früheren Ms ein.
Die Vorinstanz reichte am 20. Juli 2006 die Akten ein
und schloss auf Abweisung der Beschwerde.
Mit Präsidialverfügung vom 7. August 2006 wurde den
Beschwerdeführenden Gelegenheit gegeben, um zur Vernehmlassung der Vorinstanz
und den Beschwerdeantworten der Gegenparteien sowie dem vom AWEL eingereichten
Lageplan Stellung zu nehmen. Mit ihrer Stellungnahme vom 11. September 2006
beantragten die Beschwerdeführenden zugleich die Sistierung des
Beschwerdeverfahrens bis zum Entscheid der Baurekurskommission II über ein hängiges
Rekursverfahren, welches die Bewilligungsverweigerungen der Baudirektion bzw. der
Planungs- und Baukommission Thalwil für von der Bauherrschaft eigenmächtig
vorgenommene Änderungen an der bewilligten Fassadenverglasung betrifft.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
gegen einen Entscheid der Baurekurskommission II erhobenen Beschwerden
zuständig. Auf die form- und fristgerecht erhobene Beschwerde der vom
Bauvorhaben betroffenen Nachbarn ist einzutreten.
1.2
Der
Beschwerde kommt gemäss § 55 Abs. 1 VRG aufschiebende Wirkung zu,
wenn mit der angefochtenen Anordnung nicht aus besonderen Gründen etwas anderes
bestimmt wurde. Das trifft hier nicht zu, weshalb der nicht weiter begründete
Antrag, der Bauherrschaft sei die Ausführung der streitbetroffenen Bauteile
unter Strafdrohung zu untersagen, ins Leere stösst.
1.3
Die
Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung von Art. 7 der Bau- und Zonenordnung
der Gemeinde Thalwil vom 7./28. Juni 1984 (BZO, in der ab 18. März
2005 geltenden Fassung vom 10. Dezember 2003) betreffend die Gebäudehöhe
in den Gewerbezonen, die fehlerhafte Nichtanwendung von Art. 23 BZO
betreffend Bauvorschriften für Terrassenhäuser sowie die unrichtige Anwendung
von Art. 3 der Verordnung (des Bundesrats) vom 26. August 1998 über
die Sanierung von Altlasten (Altlasten-Verordnung, AltlV). Diese Einwände
können ohne weiteres aufgrund der vorliegenden Akten geprüft werden; ein Augenschein
ist dazu nicht erforderlich.
1.4
Der
Lageplan über den belasteten Standort ist vom AWEL eingereicht und den Beschwerdeführenden
ebenso wie die Vernehmlassung der Vorinstanz und die Beschwerdeantworten der
Gegenparteien mit Präsidialverfügung vom 7. August 2006 zur Stellungnahme
zugestellt worden. Der entsprechende Beschwerdeantrag ist damit gegenstandslos.
1.5
Die mit
Stellungnahme der Beschwerdeführenden vom 11. September 2006 beantragte
Sistierung des Verfahrens rechtfertigt sich nicht; die vorliegend zu
beantwortenden Sach- und Rechtsfragen stellen sich unabhängig von den in jenem
Rekursverfahren zu beurteilenden Bewilligungsverweigerungen.
2.
Die Beschwerdeführenden rügen in erster Linie eine Überschreitung
der in Art. 7 Abs. 1 BZO auf 12 m begrenzten Gebäudehöhe.
2.1
Die
Vorinstanz hat diesen Einwand mit folgenden Erwägungen verworfen: Bei dieser
Bestimmung handle es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, bei
dessen Anwendung und Auslegung den Gemeindebehörden ein von der Rekursinstanz
zu beachtender Beurteilungsspielraum zustehe. Art. 7 BZO regle die in der
Gewerbezone zulässigen Grundmasse von Bauten und Anlagen. Vor der Teilrevision
der Bau- und Zonenordnung vom 10. Dezember 2003, die am 18. März 2005
in Kraft getreten sei, hätten Gebäude gemäss Art. 7 BZO eine Gebäudehöhe
von 12 m und eine Firsthöhe von 4 m einzuhalten gehabt; Flachdachbauten seien
bei Verzicht auf ein Dachgeschoss sogar bis zu einer Gebäudehöhe von 16 m
erlaubt gewesen. Mit der Revision sei die Begrenzung der Firsthöhe und die
besondere Regelung für Flachdachbauten aufgehoben worden; dafür begrenze nun
Art. 7 BZO die Gesamthöhe auf 16 m und als Anmerkung werde festgehalten,
dass anstelle der Firsthöhe die Gesamthöhe eingeführt werde. Die Begrenzung der
Gebäudehöhe sei aber beibehalten worden, was nach dem Wortlaut bedeuten würde,
dass eine Gesamthöhe von 16 m und eine Gebäudehöhe von 12 m einzuhalten sei.
Indessen gehe die örtliche Baubehörde davon aus, dass der kommunale Gesetzgeber
mit der Revision in der Gewerbezone Gebäude habe ermöglichen wollen, die
unabhängig von Art und Anzahl der Geschosse höchstens 16 m hoch sein dürfen und
dass die Beibehaltung der Begrenzung der Gebäudehöhe auf 12 m ein
redaktionelles Versehen darstelle. Diese Erklärung erscheine als nachvollziehbar
und plausibel, was sich auch darin zeige, dass in der Gewerbezone N die dort
auf 12 m begrenzte Gesamthöhe der Gebäudehöhe von 12 m entspreche und letztere
deshalb keinen Sinn mehr mache. Die Auffassung der Nachbarn, dass in den Gewerbezonen
nun ausnahmslos eine Gebäudehöhe von 12 m einzuhalten sei, leuchte nicht ein.
Dafür hätte der Gesetzgeber weder die Firsthöhe aufzuheben noch den Begriff der
Gesamthöhe einzuführen brauchen, sondern es hätte genügt, wenn er die Ausnahmeregel
für Flachdachbauten aufgehoben hätte. Es gebe nicht den geringsten Hinweis
dafür, dass der kommunale Gesetzgeber die Zonenordnung habe verschärfen und nur
noch Flachdachgebäude mit einer um 4 m reduzierten Höhe habe zulassen wollen.
Insgesamt erscheine deshalb die Auslegung der kommunalen Behörde als
vertretbar. Die deshalb allein massgebliche Gesamthöhe von 16 m werde auch mit
der geplanten Aufstockung ohne weiteres eingehalten.
2.2
Wie die
Vorinstanz zutreffend erwogen hat, ist die Auslegung von kompetenzgemäss
erlassenen kommunalen Bauvorschriften durch die Gemeindebehörde von den
kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung zu überprüfen. Stellen
sich bei der Anwendung von kommunalem Recht Auslegungsfragen, so ist deren
Beantwortung durch die örtliche Baubehörde zu schützen, sofern sie sich auf
rechtlich vertretbare Gründe stützen kann. Die Rechtsmittelinstanzen dürfen
dann ihre allenfalls abweichende Sinngebung nicht an die Stelle derjenigen der
kommunalen Behörden setzen (BGr, 6. Juni 2005, 1P.487/2004, E. 3.1, www.bger.ch,
mit Hinweisen; VGr, 28. Juni 2006, VB.2006.00155, E. 2, www.vgrzh.ch;
RB 1981 Nr. 20, 1984 Nr. 111; VGr, 2. März 1988,
BEZ 1988 Nr. 36 E. 1; VGr 19. Mai 1988, BEZ 1988
Nr. 14 E. 1h).
Die von der örtlichen Baubehörde vorgenommene Auslegung
von Art. 7 BZO, wonach trotz der ausdrücklich auf 12 m begrenzten
Gebäudehöhe, Bauten in der Gewerbezone lediglich die mit der Revision neu
eingeführte Gesamthöhe von 16 m zu beachten haben, ist, wie die Vorinstanz
zutreffend erkannt hat, ohne weiteres nachvollziehbar und kann sich auf vertretbare
Gründe stützen. Auf die Erwägungen der Vorinstanz ist gemäss § 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG zu verweisen. Soweit die
Beschwerdeführenden diesen Ausführungen lediglich ihre eigene Auslegung von
Art. 7 BZO entgegenhalten, sind ihre Vorbringen von vornherein nicht
geeignet, die Auslegung der kommunalen Behörde als nicht mehr vertretbar und
damit den Rekursentscheid als rechtsverletzend erscheinen zu lassen. Sodann übersehen
die Beschwerdeführenden, dass § 58 Abs. 2 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) es den Gemeinden ausdrücklich ermöglicht,
in den Industrie- und Gewerbezonen eine "Gesamthöhe" ohne Festlegung
einer Geschosszahl zu bestimmen. Die Einwände der Beschwerdeführenden, der
Begriff der "Gesamthöhe" sei im kantonalen Recht nicht vorgesehen und
deshalb die Gemeinde zu einer entsprechenden Regelung nicht befugt, sind damit
offenkundig unbegründet.
3.
Die Beschwerdeführenden werfen den Vorinstanzen vor, sie
hätten das Bauvorhaben mit seinen höhenverschobenen Baukörpern zu Unrecht nicht
nach Art. 23 BZO betreffend Bauvorschriften für Terrassenhäuser beurteilt.
Dieser Einwand ist unbegründet. Art. 23 BZO enthält
besondere Bauvorschriften für Terrassenhäuser, wobei Art. 23 Abs. 1
BZO festhält, dass es sich dabei um Bauten handelt, die geschossweise
zurückgestaffelt werden. Eine solche Staffelung liegt nicht bereits vor, wenn
wie hier mit den beiden Trakten des Neubaus einzelne Baukörper höhenversetzt aneinander
gereiht werden, sondern nur dann, wenn ein terrassiertes Haus über durchgehende
Geschosse verfügt, die teilweise übereinander liegen (vgl. zum Begriff des
Terrassenhauses VGr, 30. Juni 1995, BEZ 1995 Nr. 21 E. 4c;
Carmen Walker Späh, Definition der Terrassenbauweise, PBG-aktuell, 2/1996,
S. 23). Nur dann treten die für solche Bauten typischen Probleme
hinsichtlich der Geschosszählung auf, welche der Grund dafür sind, dass § 77
PBG die Gemeinden ermächtigt, für Terrassen- und ähnliche Überbauungen Bestimmungen
aufzustellen, die von den normalen Zonenvorschriften abweichen (vgl. Christoph
Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003,
S. 13-6 ff.). Dass die Dachfläche des seeseitigen Trakts zu Parkzwecken
genutzt wird und von dieser Dachfläche her der Zugang zum unteren Geschoss des
bergseitigen Trakts führt, ändert nichts daran, dass die beiden Trakte vertikal
klar getrennt sind und deshalb die Geschosse für jeden Teil gesondert zu zählen
sind.
Im Übrigen ist fraglich, ob Art. 23 BZO in der
Gewerbezone überhaupt Anwendung finden soll. Wenn hier gestützt auf § 58
Abs. 2 PBG nur die Gesamthöhe von 16 m bestimmt sowie auf die Festlegung
einer Geschosszahl verzichtet wurde und zudem keine Bestimmungen bezüglich der
Gebäudelänge gelten, so können einerseits die besonderen Probleme von
Terrassenhäusern bezüglich Geschosszählung und Gebäudelänge gar nicht auftreten
und lassen sich andererseits die für Terrassenhäuser gemäss Art. 23
Abs. 1 BZO geltenden Einschränkungen kaum rechtfertigen.
4.
4.1
Das
Baugrundstück gehört zum Areal des ehemaligen Ms, welches als sanierungsbedürftiger
Standort im Sinn von Art. 10 AltlV klassiert ist. Laut den Feststellungen
der Vorinstanz führte der Betrieb des Ms zu zwei räumlich voneinander
getrennten Verschmutzungsherden, nämlich im Bereich der nördlichen Gebäudeecke
des bestehenden Parkhauses sowie als Teerteppich auf dem Boden des Zürichsees.
Dort, wo der Neubau errichtet werden solle, seien demnach gemäss der
angefochtenen Verfügung der Baudirektion vom 29. Juli 2005, die sich auf
mehrere Untersuchungen stütze, keine sanierungsbedürftigen Belastungen zu erwarten.
Gleichwohl habe die Baudirektion in Dispositiv Ziffer I.1 der angefochtenen
Verfügung eine ergänzende Abklärung der Altlasten-Situation im Bereich des
Neubaus verlangt, was durch die H AG bereits erfolgt sei. Laut deren Bericht
vom 7. Oktober 2005 zeigten die Untersuchungen bis auf Spuren von wenig
Ammonium in einzelnen Messungen (0.17 bzw. 0.03 mg/l) keine M-kspezifischen
Schadstoffe im Hangwasser und liege das geplante Bauvorhaben klar bergseits der
bekannten Teerverschmutzung und tangiere diese nicht. Anlässlich des
Augenscheins hätten die Vertreter des AWEL einen auf den neuesten
Untersuchungen basierenden Plan betreffend die Ausdehnung der beiden
bekanntermassen sanierungsbedürftigen Standorte präsentiert. Auch dieser Plan,
der als internes Dokument des AWEL lediglich bekannte Befunde bestätige und deshalb
nicht zu den Akten beizuziehen sei, bestätige die angefochtene Verfügung. Die
Rüge der Nachbarn, welche die Feststellungen bezüglich des Umfanges der Belastungen
nicht in Frage stellten, sondern lediglich geltend machten, die vorhandene
Belastung führe zur Sanierungsbedürftigkeit des ganzen Baugrundstücks, sei
unbegründet. Art. 2 Abs. 1 AltlV halte ausdrücklich fest, dass
belastete Standorte eine beschränkte Ausdehnung aufweisen würden. Allein die
Nähe zum sanierungsbedürftigen Schadstoffherd in der nördlichen Ecke des
bestehenden Parkhauses (Ausstellungsgebäudes) sowie zum Teerteppich auf dem Seeboden
führe nicht dazu, dass auch der für den Neubau vorgesehene Teil des Grundstücks
saniert werden müsse; die Klassierung des gesamten ehemaligen M-Areals als
sanierungsbedürftiger Standort im Sinn von Art. 10 AltlV rechtfertige
keine andere Betrachtung. Der weitere Einwand, mit dem Neubau würde die
Sanierung aus wirtschaftlichen Gründen ausser Reichweite rücken, werde bereits
dadurch widerlegt, dass die Sanierung bereits im Gange sei. Schliesslich sei
schon aus topographischen Gründen die Befürchtung der Nachbarn unbegründet,
dass die bestehenden Kontaminationen mit dem Hangwasser unter das Projektareal
gespült werden könnten, da dieses höher läge als die beiden Verschmutzungsherde.
Sodann sei die Veränderung von belasteten Standorten nicht vollständig ausgeschlossen;
so dürfe gemäss Art. 3 lit. a AltlV ein belasteter Standort dann
durch eine bauliche Massnahme verändert werden, wenn der Standort nicht
sanierungsbedürftig sei und es durch das Bauvorhaben auch nicht werde, wie das
beim Baugrundstück zutreffe. Sodann handle es sich beim Bauareal nicht um einen
sanierungsbedürftigen, sondern um einen höchstens leicht belasteten Standort
und sei die Bauherrschaft verpflichtet worden, ein Vorgehens- und Entsorgungskonzept
einzureichen, welches vom AWEL vor Baubeginn genehmigt werden müsse. Darin sei
ein Sanierungsziel festzulegen und aufzuzeigen, mit welchen Massnahmen
sichergestellt werde, dass unter dem Neubau keine umweltgefährdenden
Belastungen zurückblieben. Damit sei hinreichend sichergestellt, dass das Bauvorhaben
nicht zu einer Sanierungsbedürftigkeit des Bauareals führe. Die von der H AG nachträglich
festgestellte Belastung des Reglergebäudes mit Cyaniden ändere daran nichts, da
diese Belastung in der Bausubstanz des abzubrechenden Gebäudes gebunden sei und
die Genehmigung des Entsorgungskonzepts vorbehalten worden sei.
4.2
Auf diese
zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz ist gemäss § 70 in Verbindung mit
§ 28 Abs. 1 VRG in zustimmendem Sinn zu verweisen. Eine Verletzung
von Art. 3 AltlV liegt nicht vor. Art. 2 Abs. 1 AltlV definiert
belastete Standorte ausdrücklich als "Orte", deren Belastung von
Abfällen stammt und die eine beschränkte Ausdehnung aufweisen. Die Auffassung
der Beschwerdeführenden, der belastete Standort umfasse nicht bloss die beiden bekannten
Verschmutzungsherde sondern das ganze Grundstück, steht im klaren Widerspruch
zu dieser Legaldefinition und ist auch unter dem Gesichtswinkel des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes
unhaltbar. Sodann bietet Art. 3 lit. b AltlV keine Grundlage für eine
Bewilligungsverweigerung, weil der Bauherr nach Errichtung der Baute das wirtschaftliche
Interesse an einer auf dem Baugrundstück andernorts vorhandenen Altlast verlieren
könnte.
Der weitere Einwand, dass auch für die am 2. Juni
2005 bewilligte Nutzung des Flachdachs des bestehenden Parkhauses als weiteres
Parkdeck und die neue Fassadenverkleidung dieses Gebäudes eine altlasten- und
abfallrechtliche Bewilligung der Baudirektion erforderlich gewesen wäre, ist
neu und deshalb gemäss § 52 Abs. 2 VRG im Beschwerdeverfahren nicht
mehr zu hören. Abgesehen davon ist offenkundig, dass diese untergeordneten
Vorkehren in den Obergeschossen des bestehenden Gebäudes keine Überprüfung hinsichtlich
der sich im Boden befindlichen Altlasten erfordern. Eine solche wurde im Zusammenhang
mit der Bewilligung der Aufstockung vom 26. Februar 2004 vorgenommen; die
entsprechende Verfügung der Baudirektion vom 19. Februar 2004 ist
unangefochten geblieben.
Dem formalen Einwand der Beschwerdeführenden, der beim
Augenschein der Vorinstanz gezeigte Plan des AWEL sei zu Unrecht nicht zu den
Akten genommen und ihnen damit das rechtliche Gehör verweigert worden, ist
durch die Einreichung dieses Plans im Beschwerdeverfahren und mit der ihnen
eingeräumten Möglichkeit zur Stellungnahme Rechnung getragen worden.
5.
Die Beschwerde erweist sich damit in allen Punkten als
unbegründet und ist abzuweisen. Diesem Ausgang entsprechend sind die
Gerichtskosten gemäss § 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG
unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 zu je einem
Viertel und der Beschwerdeführerin 2 zur Hälfte aufzuerlegen; die Auslegungsbedürftigkeit
von Art. 7 BZO rechtfertigt keine von der gesetzlichen Regel abweichende
Kostenauflage. Sodann sind die Beschwerdeführenden gemäss § 17 Abs. 2
lit. a VRG nach dem nämlichen Verteiler zu einer Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 1'600.- an den privaten Beschwerdegegner zu verpflichten.
Den Beschwerdegegnern 2 und 3 steht eine solche nach der Regel von § 17
Abs. 3 VRG nicht zu (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, §
17 N. 46).
Demgemäss
entscheidet die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    200.--     Zustellungskosten,
Fr. 6'200.--     Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten
werden unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 zu je
einem Viertel und der Beschwerdeführerin 2 zur Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden nach dem nämlichen Verteiler zu einer Parteientschädigung
von insgesamt Fr. 1'600.- an den privaten Beschwerdegegner verpflichtet.
5.    Gegen diesen
Entscheid kann bezüglich der Anwendung der Altlastenverordnung innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.
6.    Mitteilung an …