zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00111 · 2024-11-14 · de

Baubewilligung Hammerschlagsrecht | Hammerschlagsrecht für Abschlussarbeiten am Dach. Zur Beanspruchung des Nachbargrundstücks im Rahmen des Hammerschlagsrechts sind die jeweiligen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer berechtigt (E. 3.3). Die Beschwerdegegnerin 1 trat anfänglich in eigenem Namen auf und wies auf kein Vertretungsverhältnis hin. Ob die Grundeigentümer die Handlungen zur Inanspruchnahme des Hammerschlagsrechts nachträglich genehmigen konnten, durfte an dieser Stelle offen bleiben (E. 3.4). Der Anspruch auf rechtliches Gehör beinhaltet die Pflicht der Behörde, ihren Entscheid dergestalt zu begründen, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. Eine nicht besonders schwerwiegende Gehörsverletzung kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu äussern, die über die gleiche Kognition wie ihre Vorinstanz verfügt (E. 4.1). Der Entscheid der kommunalen Vorinstanz erfüllt die Anforderungen an die Begründungspflicht in keiner Weise. Mit dem Entscheid des Baurekursgerichts ist der Begründungsmangel indes geheilt worden (E. 4.3). Das Hammerschlagsrecht wird dem Zivilrecht zugeordnet. Privatrechtliche Vereinbarungen zwischen den Beteiligten sind zu berücksichtigen (E. 5.2). Die beteiligten Parteien schlossen eine Vereinbarung über die Bautätigkeit im Grenzbereich der Liegenschaften. Diese Vereinbarung ist beim Entscheid über die Gewährung des Hammerschlagsrechts zu berücksichtigen. Der Sinngehalt und die Tragweite der Vereinbarung ist durch die Vorinstanzen mittels Auslegung zu ermitteln (E. 5.4). Teilweise Gutheissung und Rückweisung zum Neuentscheid an die kommunale Baubehörde.

Zürich Verwaltungsgericht 14.11.2024 VB.2024.00111
Zurich Verwaltungsgericht 14.11.2024 VB.2024.00111
Zurigo Verwaltungsgericht 14.11.2024 VB.2024.00111

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00111
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00111
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 14.11.2024
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung Hammerschlagsrecht
Hammerschlagsrecht für Abschlussarbeiten am Dach.
Zur Beanspruchung des Nachbargrundstücks im Rahmen des Hammerschlagsrechts sind die jeweiligen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer berechtigt (E. 3.3). Die Beschwerdegegnerin 1 trat anfänglich in eigenem Namen auf und wies auf kein Vertretungsverhältnis hin. Ob die Grundeigentümer die Handlungen zur Inanspruchnahme des Hammerschlagsrechts nachträglich genehmigen konnten, durfte an dieser Stelle offen bleiben (E. 3.4).
Der Anspruch auf rechtliches Gehör beinhaltet die Pflicht der Behörde, ihren Entscheid dergestalt zu begründen, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. Eine nicht besonders schwerwiegende Gehörsverletzung kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu äussern, die über die gleiche Kognition wie ihre Vorinstanz verfügt (E. 4.1). Der Entscheid der kommunalen Vorinstanz erfüllt die Anforderungen an die Begründungspflicht in keiner Weise. Mit dem Entscheid des Baurekursgerichts ist der Begründungsmangel indes geheilt worden (E. 4.3).
Das Hammerschlagsrecht wird dem Zivilrecht zugeordnet. Privatrechtliche Vereinbarungen zwischen den Beteiligten sind zu berücksichtigen (E. 5.2). Die beteiligten Parteien schlossen eine Vereinbarung über die Bautätigkeit im Grenzbereich der Liegenschaften. Diese Vereinbarung ist beim Entscheid über die Gewährung des Hammerschlagsrechts zu berücksichtigen. Der Sinngehalt und die Tragweite der Vereinbarung ist durch die Vorinstanzen mittels Auslegung zu ermitteln (E. 5.4).
Teilweise Gutheissung und Rückweisung zum Neuentscheid an die kommunale Baubehörde.
Stichworte:
HAMMERSCHLAGSRECHT
PRIVATRECHTLICHE VEREINBARUNG
RECHTLICHES GEHÖR
Rechtsnormen:
Art. 29 Abs. II BV
§ 229 Abs. I PBG
§ 230 Abs. I PBG
§ 230 Abs. II PBG
Art. 695 ZGB
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00111
Urteil
der 1. Kammer
vom
14. November 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter
José Krause,
Gerichtsschreiber
Yann Aders.
In
Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.    C GmbH, vertreten durch RA D,
2.    Gemeinderat Rickenbach,
Beschwerdegegnerschaft,
und
1.    E,
2.    F,
Mitbeteiligte,
betreffend
Baubewilligung Hammerschlagsrecht
,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 30. Januar 2023 erteilte der
Gemeinderat Rickenbach der C GmbH die Erlaubnis, für Bauarbeiten auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 das benachbarte Grundstück Kat.-Nr. 02 im
Rahmen des Hammerschlagsrechts gegen eine Entschädigung von Fr. 800.- zu
beanspruchen.
II.
Gegen diesen Entscheid erhob A mit Eingabe vom
9. März 2023 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Mit Entscheid vom
25. Januar 2024 wies das Baurekursgericht das Rechtsmittel ab.
III.
Hiergegen erhob A am 28. Februar 2024 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids der Vorinstanz sowie des Beschlusses des Gemeinderats Rickenbach;
eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Der Gemeinderat Rickenbach reichte am 7. März 2024
die Akten ein. In der Sache liess er sich nicht vernehmen. Das Baurekursgericht
beantragte am 8. März 2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. Die C GmbH beantragte am 15. April 2024 die Bestätigung
des vorinstanzlichen Entscheids und die Abweisung der Beschwerde unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. A hielt mit Replik vom
21. Mai 2024 an seinen Anträgen fest. Die C GmbH liess sich nicht
mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch
die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
Der Beschwerdegegner 2
erteilte G, Gesellschafter und Geschäftsführer mit Einzelunterschrift der
privaten Beschwerdegegnerin 1, am 18. Februar 2019 die Baubewilligung für
den Ersatzbau eines Drei-Reiheneinfamilienhauses und einer Tiefgarage auf
dessen Grundstück Kat.-Nr. 03 (heute: 04, 05, 01). Diese Bauarbeiten sind,
soweit aus den Akten ersichtlich und vorliegend relevant, bis auf den
Hausabschluss im Dachbereich des Reihenhauses H-Strasse 06 auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 (Vers.-Nr. 07) zum angrenzenden Grundstück
Kat.-Nr. 02 an der I-Strasse 08 (Vers.-Nr. 09) des
Beschwerdeführers abgeschlossen. G veräusserte am 22. September 2021 das
Grundstück Kat.-Nr. 01 an die Mitbeteiligten.
Die private Beschwerdegegnerin ist für die Fertigstellung
der Bauarbeiten am Dach des Reihenhauses der Mitbeteiligten an der H-Strasse 06
(Vers.-Nr. 07) zuständig. Für die Ausführung dieser Arbeiten auf
dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 will die Beschwerdegegnerin das
Dach des Beschwerdeführers auf
dem Grundstück
Kat.-Nr. 02 beanspruchen.
3.
3.1
Der
Beschwerdeführer rügt zunächst eine ursprünglich fehlende Legitimation der
privaten Beschwerdegegnerin 1. Diese sei in eigenem Namen aufgetreten und
nicht zur Stellung der Begehren legitimiert gewesen.
3.2
Die
Vorinstanz erwog, dass die Mitbeteiligten 1 und 2 die
Beschwerdegegnerin 1 mit der Vollmacht ermächtigten, in ihrem Namen das
Hammerschlagsrecht auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 geltend zu machen. Aus
der Vollmacht gehe klar hervor, dass die Mitbeteiligten 1 und 2 als
Grundeigentümer den Bevollmächtigten berechtigt hätten, in dieser Sache in
ihrem Namen tätig zu werden.
3.3
Jeder
Grundeigentümer ist berechtigt, Nachbargrundstücke zu betreten und
vorübergehend zu benutzen, soweit es, Vorbereitungshandlungen eingeschlossen,
für die Erstellung, die Veränderung oder den Unterhalt von Bauten, Anlagen,
Ausstattungen und Ausrüstungen nötig ist und soweit dadurch das Eigentum des
Betroffenen nicht unzumutbar gefährdet oder beeinträchtigt wird (§ 229
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).
Gemäss § 230 PBG ist die Inanspruchnahme dem Betroffenen vom
Ansprecher genau und rechtzeitig schriftlich mitzuteilen (Abs. 1). Stimmt
der Betroffene innert 30 Tagen seit der Mitteilung nicht zu oder einigen
sich die Beteiligten über die Entschädigung nicht, entscheidet auf Begehren des
Ansprechers die örtliche Baubehörde in raschem Verfahren über die Zulässigkeit
des Begehrens und über die Entschädigung (Abs. 2).
Jeweils mit Schreiben vom 11. bzw. 28. April
2022 gelangte die Beschwerdegegnerin 1 – und damit entgegen § 229
Abs. 1 PBG nicht die Grundeigentümerin – an das Bauamt der Gemeinde
Rickenbach mit dem Antrag, ihr sei das Hammerschlagsrecht nach
§§ 229 f. PBG zur Inanspruchnahme des Grundstücks des
Beschwerdeführers zu gewähren. Der heutige Beschwerdeführer monierte in seiner
Stellungnahme vom 11. Juli 2022 an die Gemeinde Rickenbach die fehlende
Legitimation des Gesuchstellers. Daraufhin erteilten die Mitbeteiligten 1
und 2 am 24. August 2022 der Beschwerdegegnerin 1 eine Vollmacht zur
Inanspruchnahme des Hammerschlagsrechts und zur Vertretung gegenüber Dritten.
3.4
Da die
Beschwerdegegnerin 1 anfänglich in eigenem Namen aufgetreten ist und auf
kein Vertretungsverhältnis hingewiesen hat, erscheint insofern zweifelhaft, ob
die Grundeigentümer die Handlungen der Beschwerdegegnerin 1 vom 11. bzw.
28. April 2022 mit der Vollmacht vom 24. August 2022 zur
Inanspruchnahme des Hammerschlagsrechts nachträglich genehmigen konnten. Die
Frage kann an dieser Stelle indessen offenbleiben, da die Beschwerde aus
anderen Gründen (sogleich E. 5) gutzuheissen ist.
4.
Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs, da im erstinstanzlichen Entscheid keine gesetzliche Grundlage genannt
worden und deshalb der angefochtene Entscheid nicht hinreichend begründet
gewesen sei. Das Baurekursgericht habe diese Gehörsverletzung unzulässigerweise
geheilt. Auch die Gehörsverletzung anlässlich des Ortsaugenscheins ohne den
Beschwerdeführer sei durch die Vorinstanz unzulässigerweise geheilt worden.
4.1
Das
rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der Schweizerischen
Bundesverfassung (BV) gewährleistet effektive Mitwirkung im Verfahren zum
Erlass von Entscheidungen, die in die Rechtsstellung der Einzelnen eingreifen.
Der Anspruch verlangt, dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in
seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft
prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Pflicht der
Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Die Begründungsdichte lässt sich jedoch
nicht allgemein gesetzlich umschreiben, sondern hängt vielmehr von den
konkreten Umständen des Einzelfalls ab (hierzu und zum Folgenden:
BGE 142 I 135 E. 2.1; 138 I 232 E. 5.1; 137 II 266 E. 3.2)
.
Der Begründungspflicht ist
Genüge getan, wenn sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids
Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz
weiterziehen kann (vgl. zum Ganzen BGE 138 I 232 E. 5.1; 136 I 229 E. 5.2;
134 I 83 E. 4.1 mit Hinweisen). Es ist dabei nicht erforderlich, dass sich
die Behörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes
einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sich die Behörde auf
die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Aus der Begründung muss
mindestens mittelbar oder unmittelbar ersichtlich sein, dass die Behörde die
Vorbringen der Partei für nicht erheblich oder unrichtig gehalten hat (Kaspar
Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],
§ 10 N. 25).
Der Anspruch auf Gewährung
des rechtlichen Gehörs ist formeller Natur und setzt keinen Nachweis eines
materiellen Interesses voraus; eine Gehörsverletzung zieht daher grundsätzlich
die Aufhebung der angefochtenen Anordnung nach sich, ungeachtet der Erfolgsaussichten
des Rechtsmittels in der Sache selbst. Gemäss der Rechtsprechung kann aber eine
nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs ausnahmsweise
als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor
einer Beschwerdeinstanz zu äussern, die über die gleiche Kognition wie ihre
Vorinstanz verfügt. Von einer Rückweisung ist sodann selbst bei einer
schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs abzusehen, wenn und soweit
die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen
Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an
einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (vgl.
VGr, 12. Dezember 2018, VB.2018.00574, E. 3.5; BGE 137 I 195
E. 2.3.2; Alain Griffel, Kommentar VRG, § 8 N. 37 f.).
4.2
Der
Entscheid des Beschwerdegegners 2 vom 30. Januar 2023 gliedert sich in vier
Teile: Sachverhalt (I.), Beschluss (II.), Rechtsmittelbelehrung (III.) und
Mitteilung an (IV.); an einer Auseinandersetzung mit den Parteivorbringungen
und den massgebenden Rechtsnormen mangelt es dem Entscheid gänzlich. So ist die
Stellungnahme des heutigen Beschwerdeführers vom 11. Juli 2022 zwar unter
den relevanten Unterlagen für den angefochtenen Entscheid aufgeführt, ohne dass
ansatzweise auf die darin vorgebrachten Gründe auf Nichteintreten auf bzw.
Abweisung des Gesuchs eingegangen wird. Soweit die Vorinstanz zur Bejahung
einer hinreichenden Begründungstiefe schreibt, dass "nicht im
Einzelnen" auf diese Stellungnahme eingegangen wurde, ist diese
Einschätzung aktenwidrig und zu korrigieren. Hinzu kommt, dass es nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zwar zulässig ist, die rechtliche
Begründung noch im Rekursverfahren nachzuholen (VGr, 21. September 2023,
VB.2022.00648, E. 5.1). Von dieser Möglichkeit machte der Beschwerdegegner 2
im Rekursverfahren aber keinen Gebrauch, da sich die Rekursvernehmlassung vom
27. März 2023 im Wesentlichen auf die Wiedergabe des angefochtenen
Beschlusses beschränkte. Auch am Augenscheintermin äusserte er sich nicht. Mit
diesem Vorgehen lebte der
Beschwerdegegner 2
den
Anforderungen von Art. 29 Abs. 2 BV in keiner Weise nach.
4.3
Mit dem
Entscheid des Baurekursgerichts (insb. E. 7.2), welches die Ausführungen
des
Beschwerdegegners 2
ergänzte und erweiterte, ist der
erhebliche Begründungsmangel der erstinstanzlichen Verfügung aber insbesondere
mit Blick auf das von § 230 Abs. 2 PBG geforderte rasche Verfahren geheilt
worden.
Vor diesem Hintergrund würde eine Rückweisung
zu einem blossen Leerlauf führen und wäre mit dem Interesse der privaten
Beschwerdegegnerin an einer beförderlichen Beurteilung nicht vereinbar, da die
Bauarbeiten am Übergang der beiden Liegenschaften weiterhin eines Abschlusses
bedürfen und in der Vergangenheit bereits Wasser in die Liegenschaften
eingedrungen sei. Die Heilung der Gehörsverletzung durch das Baurekursgericht
erweist sich vor diesem Hintergrund als zulässig.
5.
5.1
Der Beschwerdeführer schloss am 11. April 2019 mit dem
Rechtsvorgänger der Mitbeteiligten und Geschäftsführer der privaten
Beschwerdegegnerin eine Vereinbarung betreffend das "Bauvorhaben auf dem
Grundstück Nr. 03, Rickenbach, Ersatzbau Drei-Reiheneinfamilienhaus mit
Tiefgarage (Baubewilligung vom 18. Februar 2019; 2018/44) / Schutz des
nachbarlichen Grundstücks vor Erschütterungen und Schäden während der
Bauzeit". Der Beschwerdeführer rügt nun, mit der Vereinbarung hätten die
Parteien vereinbart, dass das Grundstück des Beschwerdeführers durch die
Bauarbeiten nicht beansprucht werden dürfe. Die Gewährung des
Hammerschlagsrechts verstosse gegen diese Vereinbarung. Demgegenüber erwog die
Vorinstanz in E. 8.2, dass Ansprüche aus der Vereinbarung vom
11. April 2019 privat- bzw. zivilrechtlicher Natur seien und demgemäss vor
dem für zivilrechtliche Fälle zuständigen Gericht geltend gemacht werden
müssten.
5.2
Grundlage für das sogenannte Hammerschlagsrecht in §§ 229 f.
PBG bildet Art. 695 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB). Danach
bleibt es den Kantonen vorbehalten, über die Befugnis des Grundeigentümers, zum
Zweck der Bewirtschaftung oder Vornahme von Ausbesserungen und Bauten das nachbarliche
Grundstück zu betreten, sowie über das Streck- oder Tretrecht, den Tränkweg,
Winterweg, Brachweg, Holzlass, Reistweg und dergleichen nähere Vorschriften
aufzustellen. Das Hammerschlagsrecht wird dem Zivilrecht zugeordnet (Dominik
Bachmann, Das Hammerschlagsrecht, PBG aktuell 4/2014, S. 5–27,
S. 7; in diese Richtung ebenso BGr, 11. Juli 2023, 1C_645/2021,
E. 1.1).
Mit ihrem Entscheid gemäss § 230 Abs. 2 PBG
greift die Behörde unmittelbar in private Eigentumsrechte von am Bauvorhaben
nicht beteiligten Drittpersonen ein. Dieser Eingriff dient vor allem dem
privaten Interesse des Bauherrn an der Realisierung seines Bauvorhabens. Daher
hat sich die Inanspruchnahme stets auf das in räumlicher und zeitlicher
Hinsicht Notwendige zu beschränken, und die Interessen der Beteiligten sind
gegeneinander abzuwägen. Bei der Beantwortung der Frage, ob und in welchem Umfang
die Beanspruchung eines Drittgrundstücks notwendig ist, kommt der Baubehörde
ein Ermessenspielraum zu. Mit der Regelung von §§ 229 f. PBG wird den
Verwaltungsbehörden eine Richterrolle in einem nachbarrechtlichen Streit
zugewiesen. Die Baubehörde hat nicht etwa eine Bewilligung zur Inanspruchnahme
des Nachbargrundstückes zu erteilen oder zu verweigern, sondern einen Entscheid
über die Zulässigkeit des Begehrens und über eine allfällige Entschädigung zu
fällen. Dies zeigt sich auch daran, dass es im Fall einer Einigung zwischen den
Beteiligten keines Entscheids der Verwaltungsbehörde bedarf.
Allfällige privatrechtliche Vereinbarungen zwischen den
Beteiligten sind zu berücksichtigen (BEZ 1992 Nr. 36, E. 4; 2016
Nr. 40, E. 4.2; 2004 Nr. 18, E. 7b; VGr, 11. Juli
2024, VB.2024.00071, E. 3.2; 26. August 2021, VB.2020.00726, E. 4.1;
18. März 2021, VB.2020.00401, E. 3.1). In E. 4 ihres Entscheids
BEZ 1992 Nr. 36 zog die damalige Baurekurskommission in Erwägung, dass
wenn davon auszugehen sei, dass die Baubehörde anstelle der Zivilgerichte einen
privatrechtlichen Streit zu beurteilen habe, dann auch die damit
zusammenhängenden Parteivereinbarungen zu berücksichtigen seien. Nach dem
Wortlaut der damals zu beurteilenden Vereinbarung hatte sich die Bauherrschaft
ausdrücklich verpflichtet, das Grundstück der Rekurrentin während der Bauzeit
nicht zu betreten. Daraus, schloss die damalige Baurekurskommission, ergebe
sich ohne Weiteres, dass die angefochtene Verfügung, die sich nicht mit der
Vereinbarung auseinandersetze, fehlerhaft zustandegekommen und daher aufzuheben
sei.
Die Baurekurskommission wies die Sache zum Neuentscheid an
die Baubehörde zurück und trug dieser auf, die Parteien vorgängig anzuhören.
5.3
Mit der
Vereinbarung vom 11. April 2019 bezweckten die Parteien, eine Vereinbarung
über die Bautätigkeit im Grenzbereich zu schliessen, damit die Sicherheit des
Gebäudes auf Grundstück Kat.-Nr. 02 während der Abbruch- und Bauzeit
dauerhaft gewährleistet ist. Rechte und Pflichten aus der Vereinbarung gehen
nach Ziff. 12 auf die Rechtsnachfolger über. Die Mitbeteiligten werden als
Rechtsnachfolger einer Vertragspartei der Vereinbarung durch deren Inhalt
gebunden. Ziff. 9 der Vereinbarung lautet: "Grundsätzlich sind das
Grundstück und das Gebäude (mitsamt Dach) des Nachbarn für die Bautätigkeit
nicht in Anspruch zu nehmen. Unterfangungen oder eine sonstige Inanspruchnahme
durch Anker oder dergleichen ist grundsätzlich zu unterlassen. Sollte das
Gebäude durch die Bautätigkeit gefährdet sein, ist frühzeitig, vor
Inangriffnahme der entsprechenden Tätigkeiten, eine Fachperson beizuziehen, die
die notwendigen Massnahmen prüft und dem Nachbarn schriftlich vorlegt. Ohne
ausdrückliche Zustimmung des Nachbarn dürfen keine Massnahmen an, auf oder unter
dem Grundstück Nr. 02 vorgenommen werden."
5.4
Diese privatrechtliche
Vereinbarung ist nach der zuvor in E. 5.2 dargelegten Rechtsprechung beim
Entscheid über die Zulässigkeit des Begehrens zur Erteilung des
Hammerschlagsrechts zu berücksichtigen. Angesichts der Richterrolle, die der
kommunalen Baubehörde in einem nachbarrechtlichen Streit anstelle der
Zivilgerichte zukommt, hätte der Beschwerdegegner 2 die Vereinbarung beachten
müssen. Der Vorinstanz kann daher nicht gefolgt werden, wenn sie die Parteien
für Ansprüche aus der genannten Vereinbarung an die für zivilrechtliche Fälle
zuständigen Gerichte verweist. Die Vereinbarung hält fest, dass das Grundstück
und das Gebäude des Beschwerdeführers grundsätzlich
nicht in Anspruch
genommen werden dürfen. Mit dem Hammerschlagsrecht soll nach der Marginalie von
§§ 229 f. PBG
die "Inanspruchnahme von
Drittgrundstücken" gewährt werden. Der Sinngehalt und die Tragweite der
Vereinbarung für die vorliegend strittige Frage ist mittels Auslegung zu
ermitteln. Die zu Unrecht unterlassene Berücksichtigung und Auslegung der
Vereinbarung kann vom Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren nicht korrigiert
und nachgeholt werden. Vielmehr ist die Angelegenheit zur Auslegung der
Vereinbarung und zur Neubeurteilung an den Beschwerdegegner 2
zurückzuweisen.
6.
6.1
Nach dem
Gesagten ist in teilweiser Gutheissung der Beschwerde sowie in Aufhebung des
vorinstanzlichen Entscheids vom 25. Januar 2024 der Beschluss des
Beschwerdegegners 2 vom 30. Januar 2023 aufzuheben und die Sache zur
Prüfung und Neubeurteilung an den Beschwerdegegner 2 zurückzuweisen.
6.2
Die Rückweisung zur
erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die Regelung der
Nebenfolgen als Obsiegen zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz
reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr, 28. April 2014,
2C_846/2013, E. 3.2 f. mit Hinweisen). Die Kosten des Rekurs- und
Beschwerdeverfahrens sind somit der unterliegenden Beschwerdegegnerschaft
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG, teilweise in Verbindung
mit § 65a Abs. 2 VRG).
Eine Parteientschädigung steht der
privaten Beschwerdegegnerin 1 bei diesem Ergebnis nicht zu; sie ist vielmehr zu
verpflichten, dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen
erscheint eine solche von insgesamt Fr. 3'000.-. Die Gemeinde wird in der
vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien gegenüberstehen,
praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig (vgl. Plüss, § 17 N. 94).
7.
Dieser Rückweisungsentscheid stellt einen
Zwischenentscheid dar, der nur unter den einschränkenden Voraussetzungen von
Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005
(BGG) angefochten werden kann.
Soweit es sich beim Hammerschlagsrecht um ergänzendes
kantonales Privatrecht handelt (vgl. BGr, 11. Juli 2023, 1C_645/2021,
E. 1), ist gegen den vorliegenden Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen
(beziehungsweise, falls die Streitwertgrenze nicht erreicht wird, die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde) zulässig (Art. 72, 74 und 113 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [BGG]). Andernfalls wäre die
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten zulässig (Art. 82 ff.
BGG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Beschluss des Gemeinderates
Rickenbach vom 30. Januar 2023 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts
vom 25. Januar 2024 werden aufgehoben und die Sache wird zum Neuentscheid
an den Gemeinderat Rickenbach zurückgewiesen.
Die
Kosten des Rekursverfahrens (insgesamt Fr. 4'240.-) werden zur Hälfte der
privaten Beschwerdegegnerin 1 und zur Hälfte dem Beschwerdegegner 2
auferlegt.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    275.--
Zustellkosten,
Fr. 3'275.--
Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens werden zur Hälfte der Beschwerdegegnerin 1
und zur Hälfte dem Beschwerdegegner 2 auferlegt.
4.    Die
private Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für
das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des
vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde beim Bundesgericht
erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.