zh_verwaltungsgericht · VR.2002.00010 · 2003-12-04 · de

Heimschlag | Heimschlagsrecht eines Bauernhauses infolge materieller Enteignung: Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts (E. 1). Der Heimschlag des Bauernhauses ist möglich, wenn die Unterschutzstellung des Bauernhauses gemäss § 214 Abs. 1 PBG eine materielle Enteignung bewirkt hat (E. 2.1). Bei Denkmalschutzmassnahmen nimmt das Bundesgericht einen entschädigungspflichtigen Entzug von wesentlichen Eigentumsbefugnissen nur dort an, wo die Massnahme eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der Liegenschaft verunmöglicht (E. 2.2). Die Rechtsprechung, die bei Fällen entwickelt wurde, bei welchen ein Grundstück teilweise mit einem Bauverbot belegt wurde, lässt sich nur beschränkt auf ein Grundstück übertragen, welches von einer Unterschutzstellung betroffen ist, da dort nicht bloss die partielle Freihaltung von Land, sondern die Erhaltung der Baute angestrebt wird (E. 3.1). Die Unterschutzstellung des Gebäudeäusserns erlaubt eine bestimmungsgemässe Nutzung (E. 3.2). Umstritten ist die Unteschutzstellung des Gebäudeinnerns (E. 3.3). Das vom Gutachter erstellte Gutachten ist nicht aus dem Recht zu weisen, da das rechtliche Gehör der Rekurrierenden gewahrt wurde (E. 4). Im vorliegenden Fall verhindert die Unterschutzstellung des Gebäudeinnerns eine den heutigen Ansprüchen genügende Wohnnutzung, weshalb der Rekurs gutzuheissen ist. Die Unterschutzstellung bewirkt eine materielle Enteignung, weshalb die Rekurrierenden den Heimschlag verlangen können (E. 5.1-5.9). Kostenfolge (E. 6).

Zürich Verwaltungsgericht 03..2.04.1 VR.2002.00010
Zurich Verwaltungsgericht 03..2.04.1 VR.2002.00010
Zurigo Verwaltungsgericht 03..2.04.1 VR.2002.00010

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2002.00010
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Geschäftsnummer:
VR.2002.00010
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 04.12.2003
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 25.10.2004 gutgeheissen und den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufgehoben.
Rechtsgebiet:
Enteignungsrecht
Betreff:
Heimschlag
Heimschlagsrecht eines Bauernhauses infolge materieller Enteignung:
Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts (E. 1). Der Heimschlag des Bauernhauses ist möglich, wenn die Unterschutzstellung des Bauernhauses gemäss § 214 Abs. 1 PBG eine materielle Enteignung bewirkt hat (E. 2.1). Bei Denkmalschutzmassnahmen nimmt das Bundesgericht einen entschädigungspflichtigen Entzug von wesentlichen Eigentumsbefugnissen nur dort an, wo die Massnahme eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der Liegenschaft verunmöglicht (E. 2.2). Die Rechtsprechung, die bei Fällen entwickelt wurde, bei welchen ein Grundstück teilweise mit einem Bauverbot belegt wurde, lässt sich nur beschränkt auf ein Grundstück übertragen, welches von einer Unterschutzstellung betroffen ist, da dort nicht bloss die partielle Freihaltung von Land, sondern die Erhaltung der Baute angestrebt wird (E. 3.1). Die Unterschutzstellung des Gebäudeäusserns erlaubt eine bestimmungsgemässe Nutzung (E. 3.2). Umstritten ist die Unteschutzstellung des Gebäudeinnerns (E. 3.3). Das vom Gutachter erstellte Gutachten ist nicht aus dem Recht zu weisen, da das rechtliche Gehör der Rekurrierenden gewahrt wurde (E. 4). Im vorliegenden Fall verhindert die Unterschutzstellung des Gebäudeinnerns eine den heutigen Ansprüchen genügende Wohnnutzung, weshalb der Rekurs gutzuheissen ist. Die Unterschutzstellung bewirkt eine materielle Enteignung, weshalb die Rekurrierenden den Heimschlag verlangen können (E. 5.1-5.9). Kostenfolge (E. 6).
Stichworte:
BAUERNHAUS
GEBÄUDEÄUSSERES
GEBÄUDEINNERES
GUTACHTEN
HEIMSCHLAG
HEIMSCHLAGSRECHT
MATERIELLE ENTEIGNUNG
RECHTLICHES GEHÖR
ÜBRIGES ENTEIGNUNGSRECHT
UNTERSCHUTZSTELLUNG
Rechtsnormen:
§ 214 Abs. I PBG
§ 60 VRG
§ 176 Abs. 1 ZPO
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Die Erbengemeinschaft A, nämlich B, C, D, E, F und G,
ist Eigentümerin des Bauerngehöfts "M" (Kat.-Nr. 01, später 02,
heute 03). Nebst dem Hauptgebäude (Vers.-Nr. 04) gehör­ten zum Gehöft
inzwischen abgerissene Wirtschafts- bzw. Nebengebäude (Vers.-Nrn. 05 und
06). Die Parzelle Kat.-Nr. 02 umfasste 9960 m
2
in der Wohnzone
W2 35% gelegenes Land. Davon verkaufte die Erbengemeinschaft im Jahre 2000 nach
der Parzellierung 5'962 m
2
zu einem Preis von Fr. 700.-/m
2
.
II.
Der Gemeinderat der Gemeinde X stellte am 26. April
1999 das seit 1985 von der Gemeinde inventarisierte Bauernhaus "M" im
Sinne von § 203 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) aussen und weit gehend auch im Innern unter Schutz (Disp.-Ziff. 1
und 2). Die Nebengebäude Vers.-Nrn. 05 und 06 wurden aus dem kommunalen
Inventar schützenswerter Bauten entlassen (Disp.-Ziff. 3). Die Baurekurs­kommis­sion III
wies den gegen die Unterschutzstellung gerichteten Rekurs der Erben­gemeinschaft
am 9. Februar 2000 ab. Dieser Rekursentscheid blieb unangefochten.
III.
Am 11. April 2000 lehnte der Gemeinderat X das von der
Erbengemeinschaft gestützt auf § 214 Abs. 1 PBG erhobene
Heimschlagsbegehren ab. Nach erfolgloser Einigungsverhandlung ersuchte die
politische Gemeinde X das Statthalter­amt Y um Einleitung des Schätzungsverfahrens.
Die Schätzungskommission III führte auf Klage der Gemeinde X einen
doppelten Schriftenwechsel durch, nahm einen Augenschein vor und entschied am
30. September 2002, der Erbengemeinschaft stehe wegen der Unter­schutzstellung
des Bauernhauses "M" keine Entschädigung und kein Heim­schlagsrecht
zu. Die Kosten des Verfahrens auferlegte sie der Klägerin.
IV.
Gegen diesen Entscheid meldete die Erbengemeinschaft A
am 24. Oktober 2002 Rekurs an das Verwaltungsgericht an und reichte am 25. November
2002 die Rekursbegründung ein. Die Rekurrierenden beantragen die Aufhebung des
Schätzungsentscheides vom 30. September 2002 und ersuchten um die Feststellung,
dass ihnen das Heimschlagsrecht am Grundstück Kat.-Nr. 03 mit dem Wohnhaus
Vers.-Nr. 04 – von der Gemeinde X zum Verkehrswert per 16. März 2002
(richtig 16. März 2000) zu entschädigen – zusteht. Schliesslich beantragen sie
Rückweisung der Sache an die Schätzungskommission III zur Festsetzung der
Entschädigung; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Die Schätzungskommission III reichte am 5.
Dezember 2002 die Akten ein und erklärte Verzicht auf Vernehmlassung. Die
Gemeinde X beantragte am 17. Januar 2003 die Abweisung des Rekurses.
V.
Das Verwaltungsgericht nahm am 9. April 2003 einen Augenschein
vor. Auf Verlangen des Gerichts präzisierte die Rekursgegnerin bei dieser
Gelegenheit den Schutzumfang gemäss ihrer Verfügung vom 26. April 1999 und
erklärte ihre Bereitschaft, sich an den ausserordentlichen Aufwendungen für die
Erhaltung des Schutzobjekts mit maximal Fr. 30'000.- zu beteiligen.
Zudem beauftragte das Verwaltungsgericht dipl. Arch.
HTL J, ein Gutachten zur Machbarkeit einer Sanierung unter Einhaltung der
Schutzvorschriften, zu den approximativen Kosten und zur zu erwartenden Rendite
zu erstellen. Auf Antrag der Rekursgegnerin wurde die Fragestellung dahin
ergänzt, dass im Gutachten separat auszuweisen sei, wie es sich bei einer
Sanierung unter Erhaltung des bestehenden Gebäudes einerseits mit und
andererseits ohne die vom Gemeinderat X am 26. April 1999 verfügten Schutz­anordnungen
verhalte.
Der Gutachter erstattete sein Gutachten am 30. August
2003. Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich dazu zu äussern.
Die 3. Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 46
Abs. 1 des Abtretungsgesetzes vom 30. No­vember 1879 (AbtrG) für die
Beurteilung des Rekurses zuständig. Das Verfahren richtet sich nach den
Bestimmungen über die Beschwerde gemäss §§ 50 ff. des
Verwaltungsrechtspflege­gesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) (RB 1998
Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23).
2.
2.1
Die Rekurrierenden möchten das
umstrittene Bauernhaus der Gemeinde heimschlagen. Das setzt gemäss § 214
Abs. 1 PBG voraus, dass die Unterschutzstellung eine materielle Enteignung
bewirkt hat (vgl. Markus Rüssli, Die Heimschlagsrechte des zürcherischen
Planungs- und Baugesetzes, Zürich 1996, S. 88 ff.). Eine Eigentumsbeschränkung
kommt einer Enteignung im Sinn von Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes
vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) gleich, wenn einem Eigentümer
der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seines Grundeigentums
untersagt oder besonders stark eingeschränkt wird, weil ihm eine aus dem
Eigentumsinhalt fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird. Geht der Ein­griff
weniger weit, so kann ausnahmsweise eine Eigentums­beschränkung einer Enteig­nung
dann gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne Grundeigentümer so
betroffen sind, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene
und es mit der Rechts­gleich­heit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine
Entschädigung geleistet würde. In bei­den Fällen ist die Möglichkeit einer
zukünftigen Nutzung nur zu berücksichtigen, wenn im mass­gebenden Zeitpunkt
anzu­nehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft
verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel eine
in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht gegebene Möglichkeit der Überbauung
zu ver­stehen (BGE 119 Ib 124 E. 2b mit Hinweisen).
2.2
Bei Denkmalschutzmassnahmen, die
lediglich die Verminderung der baulichen
Nut­zung und nicht deren vollständige Aufhebung zur Folge haben, nimmt das Bundesge­richt
einen entschädigungspflichtigen Entzug von wesentlichen Eigentumsbefugnissen
nur dort an, wo die Massnahme eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle
und gute Nut­zung der betroffenen Liegenschaft verunmöglicht (BGE 111 Ib
257 E. 4a, 112 Ib 263 E. 4, 117 Ib 262 E. 2a; RB 1991
Nr. 80; RB 1993 Nr. 64, bestätigt durch BGr, ZBl 98/1997,
S. 179 ff., auch zum Folgenden). Als wirtschaftlich sinnvoll werden
dabei allgemein sol­che Nutzungen erachtet, die sich am bisherigen Zustand
orientieren; auf eine Rendite, wie sie bei bestmöglicher Verwertung des
Eigentums unter dem alten Rechtszustand mög­lich gewesen wäre, kommt es nicht
an (Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteig­nung, Bern 1990,
S. 284; Thomas Pfisterer, Entwicklung und Perspek­tiven der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung zur materiellen Enteignung, ZBl 89/1988, S. 469 ff.,
insbeson­dere S. 479 f.).
Sodann hat es das Bundesgericht in konstanter Praxis
abgelehnt, eine materielle Enteignung ab einer bestimmten prozentualen
Verminderung des Verkehrswerts zu bejahen. Es lässt sich sogar feststellen,
dass das Gericht in aller Regel in seinen Urteils­erwägungen auf die Frage der
eingetretenen Werteinbusse überhaupt nicht eingeht (Riva, S. 274 f.
mit Hinweisen, auch zum Folgenden). In einigen Fällen hat es sich immerhin mit
der Reduk­tion der tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten auseinander gesetzt. So
hat es in einem Urteil vom 14. Dezember 1983 (ZBl 85/1984, S. 366
E. 2b) als generelle Regel festgehalten, ein Teilbauverbot für nicht mehr
als einen Drittel eines Grundstücks stelle keine materielle Enteignung dar, und
am 21. November 1984 (ZBl 86/1985, S. 211 ff.) hat es in einem Fall,
in dem die Ausnützung von 0,25 auf 0,07 (also um fast drei Viertel)
herabgesetzt wurde, eine materielle Enteignung ebenfalls verneint.
2.3
Nach § 183
bis
Abs. 3 Satz 1 des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivil­gesetzbuch
vom 2. April 1911 sind in Übereinstimmung mit der Praxis des Bundesgerichts
(BGE 111 Ib 81, 112 Ib 105 E. 2c, 263 E. 2 und 388 E. 3)
für die Entschädigungspflicht und die Bemessung der Entschädigung die
Verhältnisse bei In-Kraft-Treten der Eigentumsbeschränkung massgebend. Das ist
hier unbestrittenermassen der 16. März 2000.
3.
3.1
Bundesgericht und
Verwaltungsgericht haben verschiedentlich erwogen, dass bei der Beurteilung der
Intensität eines Eigentumseingriffs die ganze Parzelle, unter Umständen auch
mehrere Parzellen des betroffenen Eigentümers, im Auge zu behalten seien (vgl.
RB 1997 Nr. 117 und die dort zitierten Urteile; BGr, 23. Mai 1995, ZBl
98/1997 S. 179 E. 5d, BGr, 21. August 1996, ZBl 98/1997 S. 368,
E. 2 und 3, je mit Hinweisen). In diesem Sinn macht die Rekursgegnerin
geltend, der Gestaltungsplan "M" vom 21. März 1994, der auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 den Neubau von fünf Einfamilien- und zwei
Doppeleinfamilienhäusern gestattete, bilde mit der Unterschutzstellung des
Bauernhauses, welches für weitere zwei bis drei Wohneinheiten Platz biete, ein
raumplanerisches Gesamt­paket. Der Gestaltungsplan diene unter anderem der
Sicherung des Umfelds des Bauern­hauses. Die in Form der massgeblichen
Gestaltungsplanung erstmalig erfolgte Einzonung des rekurrentischen Grundstücks
habe den Grundeigentümern zusammen mit der Unterschutzstellung nicht nur eine
bestimmungsgemässe und wirtschaftlich sinnvolle, sondern sogar eine lukrative
Nutzung ermöglicht.
Die erwähnte Rechtsprechung betrifft überwiegend
Fälle, in denen unüberbautes Land teilweise mit einem Bauverbot oder einer
Nutzungseinschränkung belegt wurde. Bei der Gewichtung des damit verbundenen
Eigentumseingriffes stellte sich die Frage nach der massgeblichen Bezugsfläche.
Das Verwaltungsgericht hielt fest, als massgebende Bezugs­grösse sei
grundsätzlich weder der gesamte Grundbesitz des Betroffenen noch jede einzelne
von der Massnahme erfasste Parzelle zu betrachten, sondern die Gesamtheit
seiner Grundstücke, die – wenn auch allenfalls je nur mit Teilflächen – von ein
und derselben planerischen Massnahme betroffen worden sind. Auf diese Weise
könne berücksichtigt werden, dass Parzellengrenzen oft zufällig verlaufen und
es dem Grundeigentümer weit gehend frei steht, unüberbaute Parzellen zu
vereinigen oder zu unterteilen (RB 1997 Nr. 117).
Diese Rechtsprechung lässt sich nur beschränkt auf ein
Grundstück übertragen, das wie vorliegend nur zu einem kleinen Teil überbaut
ist bzw. war, indessen nicht von einem teilweisen Bauverbot, sondern von einer
Unterschutzstellung betroffen wird. Unter­schutz­stellung und teilweises
Bauverbot unterscheiden sich insofern wesentlich, als mit der Unterschutzstellung
nicht bloss eine partielle Freihaltung von Land erreicht werden soll, sondern
die Erhaltung einer Baute angestrebt wird.
3.2
Das Land der Rekurrierenden war
schon nach den Bauordnungen von 1960 und 1967 als Bauland eingezont. Im Zuge
der Überführung in eine RPG-konforme Bau- und Zonenordnung (BZO) sollte dies
grundsätzlich nicht geändert werden. Zwar wies die BZO 1985 das Grundstück Kat.-Nr. 01
der Reservezone zu. Damit sollte indes nicht eine Nichteinzonung erreicht
werden, sondern nur die Sicherung eines Gestaltungsplanes, der eine Über­bauung
unter Erhaltung des Bauernhauses "M" ermöglichen sollte. Der
Gestaltungsplan wurde in einer Urnenabstimmung von der Gemeinde abgelehnt. Die
Zuweisung zur Reservezone wurde von den Grundeigentümern im Rekursverfahren
angefochten und von den Rekursinstanzen aufgehoben, weil die Reservezone als
Nichtbauzone für den hier angestrebten Sicherungszweck nicht verwendet werden
dürfe (Entscheid der Baurekurskommission III vom 10. Dezember 1986;
Regierungs­rats­beschluss vom 28. Dezember 1988). In der BZO 1990 wurde das
Grundstück wieder der Bauzone (W2 30% in empfindlichem Gebiet mit
Gestaltungsplanpflicht) zugewiesen, wo es seither (seit 1994: W2 35%, unter
Zugrundelegung des Gestaltungsplans "M") blieb. Deutlich wird auch,
dass die Rekursgegnerin seit langem bestrebt war, das Bauern­haus "M"
zu erhalten und dass die Ausgestaltung der Baumöglichkeiten auf Kat.-Nr. 01
einerseits dieses Schutzobjekt und andererseits die landschaftlich empfind­liche
Lage am Dorfeingang berücksichtigen sollte.
Daraus lässt sich ableiten, dass die
Gestaltungsplanung und der Schutz des Bauernhauses insofern ein Gesamtpaket
bilden, als einerseits die Voraussetzungen für eine situationsgerechte
Überbauung des Grundstücks geschaffen und anderseits die Erhaltung des Bauernhauses
in seiner äusseren Erscheinung, samt der Freihaltung eines angemes­senen Umschwungs,
sichergestellt werden sollten. Die Schaffung der Überbauungs­mög­lichkeit und
die Erhaltung des Bauernhauses sind insofern Gegenstand ein und derselben
planerischen Massnahme. In diesem Rahmen kann aufgrund einer Gesamt­betrachtung
festgestellt werden, dass den Rekurrierenden trotz der Unter­schutzstellung des
Gebäude­äusserns eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich gute Nutzung erhalten
blieb, ja überhaupt erst ermöglicht wurde (vgl. auch BGr, 23. Mai 1995, ZBl
98/1997 S. 179 E. 5d). Das anerkennen sinngemäss inzwischen auch die
Rekurrierenden, wenn sie ausführen, sie hätten die Gestaltungsplanvorschriften
akzeptiert und sich darauf verlassen, dass das Wohnhaus Vers.-Nr. 04 hätte
ausgekernt und heutigen Anforderungen entsprechend neu ausgebaut werden können.
3.3
Hingegen kann die heute streitige
Schutzverfügung, welche auch das Innere des Schutzobjektes einem weit gehenden
Schutz unterstellt, nicht als Teil der planerischen Massnahme angesehen werden,
welche die Überbauung des Grundstücks Kat.-Nr. 02 regelt. Vielmehr liegt
darin eine zusätzliche, weiter reichende Anordnung. Die Frage, ob auch mit
dieser Schutzmassnahme noch eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinn­volle
und gute Nut­zung der betroffenen Liegenschaft möglich ist, muss grundsätzlich
allein mit Blick auf das Schutzobjekt geprüft werden. Anders als dort, wo eine
Landfläche mit einem teilweisen Bauverbot belegt wird und dadurch die
Nutzungsmöglichkeiten des Grundeigentümers eingeschränkt werden, besteht bei
einer Schutzanordnung wie erwähnt die ausdrückliche oder zumindest
stillschweigende Erwartung, dass der betroffene Eigentümer den Eigentumseingriff
nicht bloss duldet, sondern das Nötige zur Erhaltung des Schutzobjektes auch
aktiv vorkehrt. Ob eine solche Schutzmassnahme eine materielle Enteignung
darstellt, kann jedenfalls unter den hier vorliegenden Umständen nicht von der
Zufälligkeit abhängen, ob das Schutzobjekt einen grösseren Umschwung aufweist,
der trotz der Unterschutzstellung noch gewinnbringend genutzt werde.
4.
Die Rekurrierenden beantragen, das vom Verwaltungsgericht
eingeholte Gutachten sei als nicht verwertbar aus dem Recht zu weisen. Der
Gutachter habe als Grundlage für seine Beurteilung ein Vorprojekt
ausgearbeitet, welches er ohne Wissen und Beisein der Rekur­rierenden mit der
Gegenpartei besprochen habe. Dieses Vorgehen verletze elemen­tare Parteirechte,
insbesondere den Anspruch auf rechtliches Gehör.
Mit der Auftragserteilung vom 16. April 2003 hat das
Verwaltungsgericht den Experten er­mächtigt, Augenscheine vorzunehmen, Urkunden
beizuziehen sowie Parteien und Dritte zu befragen (act. 19). Zu dieser
Ermächtigung war das Gericht berechtigt (§ 176 Abs. 1 der
Zivilprozessordnung vom 13. Juni 1976 in Verbindung mit § 60 VRG). Indem
der Experte die Rekursgegnerin konsultierte, um herauszufinden, ob diese seine
Vorprojektskizze als bewilligungsfähig bzw. mit der Schutzanordnung
übereinstimmend ansehe, hat er eine Partei befragt. Dies war durch seinen
Auftrag gedeckt.
Die Rekurrierenden haben zu diesem im Gutachten
transparent gemachten Vorgehen und dessen Ergebnis gegenüber dem
Verwaltungsgericht Stellung nehmen können. Ihr Anspruch auf rechtliches Gehör
wurde somit gewahrt, und es besteht kein Anlass, die Expertise wegen
Verfahrensmängeln aus dem Recht zu weisen (vgl. BGE 119 Ia 260
E. 6c).
5.
Zur Beurteilung der Frage, ob den Rekurrierenden eine
bestimmungsgemässe, wirt­schaftlich sinnvolle und gute Nutzung der betroffenen
Liegenschaft möglich bleibt, ist von der Tragweite der Schutzmassnahme
auszugehen.
5.1
Dabei kann angesichts des
schlechten baulichen Zustands des Schutzobjekts und des darin anzutreffenden
Ausbaustandards nicht unbesehen von der bisherigen, kaum einen Ertrag
abwerfenden Nutzung ausgegangen werden. Eine kommerzielle Vermietung war schon
seit längerem nicht mehr möglich; die beiden Hausteile wurden bis 1984 (Haus
West) bzw. bis 2000 (Haus Ost) von Angehörigen der Eigentümerfamilie bewohnt.
Seither stehen sie leer. Entscheidend ist, ob das Schutzobjekt unter Einhaltung
der Schutzmass­nahmen mit vertretbarem Aufwand saniert und ob dabei Wohneinheiten
geschaffen werden können, für die mit hinreichender Wahrscheinlichkeit eine
Nachfrage besteht, sodass der Verkauf oder die Vermietung des Objekts als
"wirtschaftlich sinnvoll" angesehen werden kann. Diese Überlegungen
müssen ungeachtet der Tatsache angestellt werden, dass bei dieser Art von
Objekt üblicherweise die Liegenschaft unrenoviert verkauft und erst von der
Käuferschaft ein Umbau geplant und durchgeführt wird.
5.2
Die Schutzverfügung des
Gemeinderates vom 26. April 1999 (act. 9/13) gibt in den Erwägungen
auszugsweise die Begutachtung durch den von der Gemeinde beigezogenen
Architekten K wieder. Als "Gesamteindruck und Wertung" wird
festgehalten, der aus Bauernhaus, ehemaliger Trotte und Scheune sowie weiteren
Kleinbauten bestehende Hof M mit Hausgarten und dichten Baumgärten beeindrucke
als intakter – wenn auch seit einiger Zeit nur noch partiell bewirtschafteter –
Hof in unversehrter landschaftlicher Umgebung in der Nähe des Sees N. Seine
Entstehungsgeschichte vom ursprünglich unbebauten "M"
(Absonderungsgehege für kranke Tiere) ausserhalb des Dorfes zu einem der
ältesten ausserhalb des Dorfbanns errichteten Hofes von X im Jahr 1790 und
seiner weiteren, von den Erfordernissen der Bewohner und Landwirtschaft
diktierten Entwicklung hin zum Doppelbauernhaus mit den entsprechend
erweiterten Nebengebäuden mache ihn zum bedeutenden Zeugen der Wirtschafts-,
Sozial- und Dorfgeschichte. Seine unübersehbare Erscheinung am südöstlichen
Ortsrand von X würde ihm eine wichtige architektonische Bedeutung und vor allem
einen erheblichen Situationswert verleihen. Als Folgerung aus diesen Dar­legungen
wird festgestellt, das Bauernhaus Vers.-Nr. 04 sei zweifellos als kommunales
Schutzobjekt gemäss § 203 PBG einzustufen. Auf die Unterschutzstellung der
Gebäude Vers.-Nrn. 05 und 06 werde aufgrund des genehmigten privaten Gestaltungsplans
vom Juni 1994 verzichtet. Disp.-Ziff. 1 der Verfügung lautet wie folgt:
1.    Das
Bauernhaus Vers.-Nr. 04, Kat.-Nr. 01, M, in der Gemeinde X, wird im
Sinne von § 203 PBG unter Schutz gestellt.
1.1  Jede
bauliche Änderung hat im Einklang mit dem Schutzziel zu stehen und bedarf einer
Sachverständigenprüfung im Rahmen des baurechtlichen Verfahrens, dem auch
gestalterische Eingriffe, nebst Abbruch, unterstehen.
1.2  In diesem
Sinne werden die nachfolgenden Gebäudeteile wie folgt unter Schutz gestellt:
Zu erhalten sind am Bauernhaus Assek.-Nr. 04:
-
das Gebäudeäussere,
umfassend alle Fassaden mit den originalen Fester- und Türabschlüssen, alle
Dachflächen mit den originalen Aufbauten und Kaminen
-
die konstruktive
Gebäudestruktur, umfassend tragende Mauern und Stützen, Geschossdecken und
Dachgebälk
-
Teile des Innenausbaus
im südwestlichen Wohnteil, mit:
-   Schüttstein mit Nische in der Küche
-   Wand-, Deckentäfer, Türen inkl. originalen Beschlägen
und Einbauschrank im Wohnzimmer
-   Bohlenwand zwischen Treppenhaus und Tenn
-   Brettertüren inkl. originalen Beschlägen im
Obergeschoss
-
Teile des Innenausbaus
im nordöstlichen Wohnteil, mit:
-   Wand-, Deckentäfer, Türen inkl. originalen Beschlägen
und Einbauschrank im Wohnzimmer
Weder in den Erwägungen noch im Dispositiv wird
präzisiert, worin das in Disp.-Ziff. 1.1 erwähnte Schutzziel besteht.
Aufschlussreicher – wenn auch rechtlich unverbindlich – ist diesbezüglich das
Gutachten K, wo der anzustrebende Schutzumfang wie folgt umschrieben wird
(S. 14 f.):
·
Zu erhalten sind
allgemein:
o
der
gesamtheitliche
Hof M als Ensemble mit Bauernhaus
Vers.-Nr. 04, den beiden Nebengebäuden Vers.-Nrn. 05 und 06
o
die dazugehörende Wiese
im Südosten mit Obstbaumallee, Garten mit Wettertanne und anschliessendem
Baumgarten
·
Zu erhalten sind am
Bauernhaus Assek.-Nr. 04:
o
das Gebäudeäussere,
umfassend alle Fassaden mit den originalen Fenster- und Türabschlüssen, alle
Dachflächen mit den originalen Aufbauten und Kaminen
o
die konstruktive
Gebäudestruktur, umfassend tragende Mauern und Stützen, Geschossdecken und
Dachgebälk
o
der Innenausbau soweit
wie möglich (Schüttsteinnische, Kachelwand, Täferungen, Türen mit Beschlägen
usw.)
·
... (Schutz der
Nebengebäude)
Das Gutachten K hält fest, in diesem Rahmen seien
Erneuerungen und moderne Ergänzungen durchaus denk-, ja wünschbar. Es empfehle
sich, nach einer genaueren Untersuchung des Gebäudezustandes den Schutzumfang
genau festzulegen und auf dieser Grundlage ein Renovationskonzept zu
erarbeiten.
5.3
Die umstrittene Liegenschaft
präsentiert sich von aussen als stattliches, dreigeteiltes Bauernhaus mit einem
westlichen (strassenseitigen) und einem östlichen (seeseitigen) Wohnteil (Haus
West und Haus Ost), die durch einen Ökonomieteil verbunden sind. Die Aussenwände
der Wohnteile sind mehrheitlich verputzt und weiss gestrichen, zum Teil zeigen
sie Sichtfachwerk. Die Stuben beider Wohnteile weisen eine je sechsteilige,
fein gegliederte Fensterreihe auf. Die Wände des Ökonomieteils bestehen im Wesentlichen
aus einer bretterverkleideten Holz­konstruktion; die Südostfassade enthält aber
auch einen gemauerten Wandteil aus Bohlensteinen (ehemaliger Stall). Die
Nebengebäude wurden wie einleitend erwähnt abgebrochen.
Im Innern weisen beide Wohnteile einen äusserst
einfachen Ausbaustandard auf, enthalten indessen die zuvor erwähnten
geschützten Bau- und Einrichtungselemente. Beide Wohnteile verfügen über ein
Kellergeschoss, ein Erdgeschoss mit Küche, Wohnzimmer und ein aussen liegendes
WC sowie drei Zimmer im Obergeschoss. Im Haus West ist im Dachgeschoss
ausserdem eine Kammer unter einer Schleppgaube vorhanden, im Haus Ost besteht
ein Aufgang in den Estrich. Die Räume im Haus Ost weisen eine lichte Höhe von
um die 2 m auf. Im Haus West trifft dies nur für das Erdgeschoss zu. Im
Obergeschoss beträgt der Abstand Boden – Unterkante Tragbalken zwischen 1.73 m
und 1.88 m, der Abstand Boden – Decke liegt zwischen 1.87 m und 2.03 m. Die
beiden auf die Südwestseite orientierten (grösseren) Zimmer des Obergeschosses
weisen die geringeren Raumhöhen auf. Die Türen haben lichte Höhen von 1.5 m. Es
ist unbestritten und offensichtlich, dass die beiden Wohnteile in der
vorhandenen Form heutigen Wohnan­sprüchen nicht genügen.
5.4
Die Rekurrierenden machen geltend,
die Schutzvorschriften für das Gebäudeinnere erschwerten oder verunmöglichten
es, das Gebäude ausreichend gegen Feuchtigkeit, Kälte sowie Ringhörigkeit und
Trittschall zu isolieren. Im Obergeschoss könnten die ungenügenden
Geschosshöhen nicht eliminiert werden. Weiter könne keine zweckmässige Anordnung
der Räume erreicht werden und werde der Einbau von Nasszellen verunmög­licht.
Schliesslich verhindere die Pflicht zur Erhaltung der Bohlenwand zwischen
Wohnteil und Tenn dessen Einbezug in den Wohnbereich und die Errichtung einer
Brandmauer. Insgesamt verhinderten die Schutzanordnungen ein zeitgemässes
Wohnen im Schutzobjekt und damit eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich
sinnvolle Nutzung.
Die Schätzungskommission III hat erwogen, trotz
der Restriktionen sei es möglich, dem Bauernhaus insbesondere auch durch den
Einbezug des Tenns eine gegenüber heute verbesserte Wohnqualität zu geben, die
auf dem Liegenschaftsmarkt Interessenten finden werde. Die bauliche
Grundsubstanz sei in einem Zustand, der eine weitere Verwendung zulasse. Der
effektiv mögliche Ausnützungsgrad sei nur 3,5 % kleiner als bei der benachbarten
Neuüberbauung und nur 5,4 % geringer als die maximal zulässige Ausnützung.
Zur Rendite bzw. zur Rentabilität einer Sanierung des Bauernhauses unter Respektierung
der Schutzverfügung hat sich die Kommission nicht geäussert; sie scheint der
Auffassung zu sein, diese Frage könne angesichts des Gewinnes, den die
Grundeigentümer aus dem Verkauf des übrigen Landes ziehen konnten, offen
gelassen werden.
Die Baurekurskommission III hat in ihrem
Entscheid vom 9. Februar 2000 über die Zulässigkeit der Unterschutzstellung –
nach Durchführung eines Augenscheins – ebenfalls festgestellt, eine Sanierung
im Hinblick auf ein dem heutigen Verständnis entsprechendes Wohnen sei mit
vertretbarem Aufwand möglich. Dabei ging die Baurekurskommission allerdings
davon aus, dass ein leichtes Anheben der Decken zulässig sei.
5.5
Der Schutzumfang gemäss der
Schutzverfügung vom 26. April 1999 ist unklar. Aus Disp.-Ziff. 1.2 lässt
sich herauslesen, dass die dort aufgeführten Bauteile und Elemente zu erhalten
sind. Relativiert wird dies indessen durch Disp.-Ziff. 1.1, wonach
bauliche Änderungen möglich sind, sofern sie mit dem Schutzziel in Einklang
stehen, was offenbar auch gestalterische Eingriffe in die in
Disp.-Ziff. 1.2 aufgeführten geschützten Elemente zulässt. Dies lässt sich
zumindest daraus schliessen, dass die Unterschutzstellung ausdrücklich im Sinne
von Disp.-Ziff. 1.1 erfolgt. Der Regelungsgehalt dieser Relati­vierung ist
insofern klein, als wie erwähnt das Schutzziel in der Schutzverfügung nicht
näher umschrieben und erläutert wird.
Die Rekursgegnerin hat in der Rekursantwort
ausgeführt, dass die Schutzanordnungen den Ersatz der geschützten Bauteile
(dies betrifft namentlich die Böden bzw. Decken) untersagen. Weil sich diese
Ausführungen so verstehen lassen, dass sie, wie die Rekurrie­renden annehmen,
ein Anheben der Decke im Obergeschoss verbieten, ersuchte das Verwaltungsgericht
die Rekursgegnerin um eine Präzisierung. Diese erfolgte anlässlich des Augenscheins,
bei welchem die Rekursgegnerin erklärte, dass im Hausteil West die Deckenbalken
über dem 1. Obergeschoss im Rahmen einer Gesamtsanierung angehoben werden
könnten. Im Haus Ost erscheine dies nicht als zwingend, sei aber im Rahmen
einer Gesamtsanierung dennoch möglich.
Grundsätzlich ist es zweckmässig, wenn
Denkmalschutzmassnahmen mit einer gewissen Offenheit formuliert sind, damit im
späteren Baubewilligungsverfahren ein Abwägen von Denkmalschutz- und
Eigentümerinteressen möglich bleibt (BGE 120 Ia 270 E. 6c und d, 118
Ia 384 E. 5e S. 394; Peter Karlen, Raumplanung und Umweltschutz, ZBl
99/1998, S. 145 ff., S. 158; Andreas Keiser, Unterschutzstellungen
im Spannungsfeld von baulicher Verdichtung und Entschädigungsforderungen,
PBG-aktuell 1999/2, S. 5 ff., S. 16 f.). Anderseits hat der
Grundeigentümer ein legitimes Interesse daran, hinreichend präzise zu erfahren,
welche Randbedingungen bei einem Schutzobjekt gelten, weshalb § 207
Abs. 1 PBG eine örtlich und sachlich genaue Umschreibung der
Schutzmassnahmen verlangt. Es geht nicht an, den Grundeigentümer mit
allfälligen Bauvorhaben einfach an die Bewilligungsbehörde zu verweisen, die
dann im Einzelfall nach ihren Schutzvorstellungen zu entscheiden hat, ob und
wie gebaut werden darf bzw. muss (RB 1983 Nr. 89).
Im Lichte des Wortlautes der Schutzverfügung, der
darin angestellten Erwägungen, der Ausführungen im Gutachten K und der
nachträglichen Präzisierung der Rekursgegnerin muss davon ausgegangen werden,
dass das Gebäudeäussere nicht verändert werden darf und dass die konstruktive
Gebäudestruktur grundsätzlich zu erhalten ist. Allerdings will die
Rekursgegnerin eine Anhebung der Obergeschossdecken zulassen, solange dies
nicht mit einer Veränderung der inneren Proportionen verbunden ist.
5.6
Der vom Gericht beigezogene Experte
hat, um den Nachweis der Machbarkeit einer Sanierung unter Einhaltung der
Schutzanordnung zu erbringen, ein Vorprojekt im Mass­stab 1:200 erarbeitet. Dem
Sanierungskonzept liegen eine Reihe von Annahmen zu Grun­de, die hier leicht
gekürzt wiedergegeben werden:
-
Die beiden Wohnhäuser West und Ost sollen in
ihrer Substanz, Struktur und in ihrem Charakter erhalten bleiben.
-
Die Liegenschaft wird entsprechend dem
heutigen Zustand für zwei autonome Nutzer aufgeteilt.
-
Die vorgegebene Nutzung bleibt bestehen und
zwingend neue Zusätze und Elemente werden schonend und unspektakulär
eingesetzt. …
-
Der bestehende Ausbaustandard wird akzeptiert
und als objektspezifische Qualität betrachtet. …
-
Auf die Anhebung des Bodens über dem
Obergeschoss wird verzichtet. Der Eingriff in das bestehende Sparrendach,
stehender Stuhl, wäre tief greifend, veränderte das statische System nachhaltig
und ergäbe eine unerwünschte Veränderung der Dachform resp. der Fassaden.
-
Die minimale Raumhöhe der beiden Schlafzimmer
im Wohnhaus West wird durch eine Koppelung der Schlafräume im Ober- und
Dachgeschoss mittels einer internen Verbindungstreppe entschärft. …
-
Der Einbau von Nasszellen und Küchen würde in
beiden bestehenden Wohnhausteilen Eingriffe bedingen, die dem Schutzgedanken
und den denkmalpflegerischen Vorgaben widersprechen. Daher werden diese
Nutzungen im bestehenden Ökonomieteil vorgesehen. Dieser Gebäudeteil wird
komplett erneuert und dient primär zur Ergänzung des bestehenden Wohnraums.
-
Die Trennung der beiden Wohnteile kann
ebenfalls im alten Ökonomieteil vorgenommen werden. …
-
Die in den bestehenden Wohnhausteilen
mangelhafte thermische Dämmung wird im neu erstellten Mittelteil kompensiert.
In Würdigung dieser konzeptionellen Annahmen, der
Vorprojektpläne und der in der Kostenschätzung aufgeführten, konkret
vorgesehenen Arbeiten ergibt sich damit die teilweise eher verschlüsselte
Erklärung des Experten, dass es unter Respektierung der Schutzmassnahmen nicht
möglich ist
-
die ungenügende Raumhöhe im Obergeschoss des
Hauses West ohne tief greifende, dem Schutzziel zuwiderlaufende Eingriffe in
die Gebäudestruktur zu korrigieren,
-
in den Wohnteilen Nasszellen und Küchen
einzurichten, die heutigen Ansprüchen genügen,
-
die Wärmedämmung in den Wohnzimmern beider
Häuser unter Erhaltung der unter Schutz gestellten Wandtäfer einem heutigen
Standard anzunähern,
-
die interne Schallisolation im bestehenden
Wohnraum wesentlich zu verbessern.
Wie erwähnt verlagert das Vorprojekt einen Teil der
Räume in den Ökonomietrakt. Im Erdgeschoss ist dort für jeden Hausteil ein
Küchen-/Essraum vorgesehen, im Obergeschoss ein Zimmer sowie Nasszellen. Diese
Räume sind in einer Art Gebäude im Gebäude, das heisst losgelöst von der
Aussenstruktur des Mitteltrakts , enthalten (der Experte spricht von Raummöblierung).
Die gegen aussen – das heisst nach Nordwest und Südost – gerichteten Wände
dieses eingebauten Teils sind hauptsächlich verglast. Der Experte gesteht zu,
dass der Einbau von ergänzendem Wohnraum im ehe­ma­ligen Tenn im Grundsatz dem
Charakter und der Eigenart der grossräumigen Öko­nomiebaute widerspricht. Er
erblickt darin indessen einen Kompromiss zur Erhaltung der äusseren Wohnteile,
der in der vorgesehenen Ausführung zumindest gewährleiste, dass das imposante
Volumen des einstigen Ökonomieteils ablesbar bleibe. Das Vorprojekt sieht vor,
die sichtbaren Fassaden des Ökonomietrakts auf der Südostseite als faltbare
Holzwand und auf der Nordwestseite als vier grosse Türflügel auszugestalten. Inwieweit
diese Holzwände lichtdurchlässig konstruiert würden, wird nicht erläutert.
Im Dachgeschoss sieht das Vorprojekt für das Haus West
zwei, für das Haus Ost ein Dachzimmer vor, zu deren Belichtung neben den
vorhandenen Fenstern auch neu zu schaffende kleine Dachflächenfenster
vorgesehen sind. Dazwischen liegt gemäss dem Vorprojekt ein Dachraum, der durch
im Dachfirst vorgesehene Oberlichter belichtet werden soll.
5.7
Die Rekursgegnerin hat auf Anfrage des Experten hin
erklärt, sie könne dem Umbaukonzept und den vorgeschlagenen Massnahmen
zustimmen und das Vorgehen bzw. die Interpretation des Schutzgedankens durch
den Experten als Basis für eine mögliche Sanierung empfehlen. Verbindliche
Zusagen könnten allerdings nur im Rahmen eines Vorentscheids- bzw. eines
Baubewilligungsverfahrens gemacht werden.
Die Rekurrierenden werfen dem Umbauvorschlag des
Experten vor, mit seinem Vorprojekt in wesentlichen Punkten von den
verbindlichen Schutzvorschriften abgewichen zu sein. Es geht im vorliegenden
Verfahren nicht darum, das vom Experten vorgeschlagene Sanierungskonzept
umfassend zu beurteilen und zu würdigen, da hier nicht mehr die Schutzanordnung
als solche, sondern nur deren enteignungsrechtliche Folgen zur Dis­kussion
stehen. Immerhin lässt sich festhalten, dass ein Sanierungsprojekt von der Art
des vom Experten skizzierten einen deutlich höheren Anteil der geschützten
Bausubstanz erhalten würde als etwa eine Auskernung, wie sie die Rekurrierenden
vorgesehen hatten (vgl. act. 10/29/3). Dennoch erscheint die Kritik der
Rekurrierenden berechtigt. In erster Linie betrifft sie die Fassaden des
Ökonomietrakts. Einerseits setzt das Vorprojekt voraus, dass die gemauerte
Stallwand auf der Südostseite abgebrochen wird. Anderseits lässt sich leicht
voraussehen, dass die Flügeltüren auf der Nordwestseite und erst recht die
Faltfront auf der Südostseite mehrheitlich offen stehen würden, um eine
ausreichende natürliche Belichtung des Mitteltrakts zu erreichen. Damit wird
die Vorschrift, "das Gebäudeäussere mit allen Fassaden, Fenster- und
Türeinteilungen … zu erhalten", klar verletzt. Gleiches gilt grundsätzlich
für die im Giebel vorgesehenen Oberlichter für den Dachraum im Mittelteil,
wobei auf diese Oberlichter wohl auch ohne erheblichen Nachteil verzichtet
werden könnte. Ferner sieht das Projekt zur Beleuchtung der Dachräume über den
(alten) Wohnteilen kleine Dachflächenfenster vor. Hierzu fällt auf, dass der
Gemeinderat in seiner Präzisierung der Schutzanordnung vom 7. April 2003 es
ausdrücklich als wünschbar erklärte, dass die bestehende störende Dachlukarne
auf dem Hausteil West entfernt würde (was nicht vorgesehen ist), und erklärte,
für die Belichtung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken seien Giebellukarnen mit
hochrechteckigen Sprossenfenstern denkbar, hingegen keinerlei Dachflächenfenster.
Wenn die Rekursgegnerin dem Experten erklärt hat, sie
sei mit seinem Vorprojekt grundsätzlich einverstanden, so läuft dies auf eine
Abänderung der Schutzvorschriften hinaus. Es steht der Rekursgegnerin frei,
ihre Schutzanordnung in Wiedererwägung zu ziehen, unter Einhaltung des dafür
vorgesehenen Verfahrens samt ordnungsgemässer Publikation. Hingegen ist es
unzulässig, im Rahmen des vorliegenden Verfahrens den Streitgegenstand zu
verändern (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, Vorbem.
zu §§ 19-28 N. 86-88, § 20 N. 5, auch zum Folgenden). Der
Streitgegenstand wird vorliegend durch die angefochtene Verfügung und die
Rechtsfolgebehauptung im Rekursantrag bestimmt, weshalb eine Änderung der
Verfügung während des Rekursverfahrens den Streitgegen­stand in unzulässiger
Weise verändert.
5.8
Was das Innere des Gebäudes angeht, so werden die
Schutzanordnungen offensichtlich eingehalten. Selbst wenn die im Vorprojekt des
Experten vorgesehenen Eingriffe im Mitteltrakt als zulässig anzusehen wären,
würde dies indessen nicht zu einer Abweisung des Rekurses führen. Das
Verwaltungsgericht teilt nämlich die Kritik der Rekurrierenden, dass damit
keine den heutigen Ansprüchen genügende Wohnnutzung ermöglicht wird. So bemängeln
die Rekurrierenden mit Recht, dass im Erdgeschoss beider Wohnteile keine
Wärmedämmung vorgesehen ist. Die Rekursgegnerin macht geltend, eine solche sei
möglich. Es ist indessen von der (impliziten) Feststellung des vom Gericht
beigezogenen Experten auszugehen, dass eine Isolation der Wände im Erdgeschoss
mit der Erhaltung des Täfers nicht zu vereinbaren ist. Aufgrund der am
Augenschein gewonnenen Erkenntnisse ist das Verwaltungsgericht sodann der Auffassung,
dass die Raumhöhen im Obergeschoss des Hauses West derart gering sind, dass
nicht mehr von zumutbaren Wohnverhältnissen gesprochen werden kann. Dies fällt
des­halb ins Gewicht, weil nicht bloss ein einzelner Raum, sondern ein ganzes
Stockwerk betroffen ist. Der Einbau von Stiegen von den beiden grösseren
Zimmern ins Dachgeschoss gleicht diesen Mangel nicht aus.
5.9
Gemäss den Darlegungen des Experten ist eine Sanierung
des Gebäudes in finanziell tragbarem Rahmen grundsätzlich machbar. Die
Rekurrierenden bestreiten dies vehement. Wie es sich damit verhält, kann offen
bleiben. Voraussetzung wäre, dass der Sanierung die zuvor erörterten Annahmen
zu Grunde gelegt werden. Da dies bedeutet, dass der Mittelteil als Wohnraum
genutzt wird, sind Abstriche am Schutzumfang unvermeidlich, um eine
hinreichende natürliche Beleuchtung der im Mittelteil angeordneten Räume zu
erreichen. Zudem lässt sich auf dieser Grundlage keine den heutigen –
allgemeinen – Ansprüchen genügende Wohnnutzung, sondern nur ein ausgesprochenes
Liebhaberobjekt schaffen. Daher ist auch nach Auffassung des Experten sehr
schwer abzuschätzen, ob das Schutzobjekt einen Käufer finden würde. Die
Schutzmassnahme entfaltet unter diesen Umständen eine enteignungsgleiche
Wirkung.
Somit ist der angefochtene Beschluss der
Schätzungskommission III in Gutheissung des Rekurses aufzuheben. Es ist
festzustellen, dass die Unterschutzstellung eine materielle Enteignung bewirkt
und dass die Rekurrierenden gestützt auf § 214 Abs. 1 PBG den Heimschlag
verlangen können. Die Angelegenheit ist zur Festsetzung der Enteignungs- und
Heimschlagsentschädigung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
4.
Die Gerichtskosten einschliesslich der Kosten der
gerichtlich angeordneten Expertise sind bei diesem Verfahrensausgang der
Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Diese hat zudem die Rekurrierenden für deren Aufwand angemessen zu entschädigen
(§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss
entscheidet
die 3. Kammer
:
1.    Der Rekurs wird
gutgeheissen und Disp.-Ziff. 1 des angefochtenen Beschlusses wird
aufgehoben. Es wird festgestellt, dass die Unterschutzstellung gemäss der
Verfügung des Gemeinderates X vom 26. April 1999 eine materielle Enteignung der
Rekurrierenden bewirkt und dass diese das Heimschlagsrecht ausüben können. Die
Angelegenheit wird zur Festsetzung der entsprechenden Entschädigung an die
Schätzungskommission III zurückgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.    20'000.--;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.    16'462.80     Expertisekosten,
Fr.         140.--      Zustellungskosten,
Fr.    36'602.80     Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden der
Rekursgegnerin auferlegt.
4.    Die
Rekursgegnerin wird verpflichtet, den Rekurrierenden eine Parteientschädigung
von Fr. 5'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
5.    Gegen diesen
Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Ver­waltungsgerichtsbeschwerde
beim Bundesgericht erhoben werden.
6.   …