zh_verwaltungsgericht · VB.2016.00343 · 2016-10-27 · de

Baubewilligung | Rekurslegitimation als Mieterin. Die Beschwerdeführerin ist vor dem Verwaltungsgericht zur Beschwerde legitimiert. Die Vorinstanz hat die Rekurslegitimation der Beschwerdeführerin zu Recht verneint. Die Beschwerdeführerin war als Mieterin weder Bauherrin noch Adressatin des strittigen Räumungsbefehls und somit nicht unmittelbar betroffen. Auch eine Drittbetroffenheit fällt gemäss ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts weg; zum Zeitpunkt des Rekurses war das Mietverhältnis nicht mehr unbefristet und auf Dauer angelegt (E. 2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 27.10.2016 VB.2016.00343
Zurich Verwaltungsgericht 27.10.2016 VB.2016.00343
Zurigo Verwaltungsgericht 27.10.2016 VB.2016.00343

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00343
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Geschäftsnummer:
VB.2016.00343
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.10.2016
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 03.07.2017 formell erledigt.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Rekurslegitimation als Mieterin.
Die Beschwerdeführerin ist vor dem Verwaltungsgericht zur Beschwerde legitimiert.
Die Vorinstanz hat die Rekurslegitimation der Beschwerdeführerin zu Recht verneint. Die Beschwerdeführerin war als Mieterin weder Bauherrin noch Adressatin des strittigen Räumungsbefehls und somit nicht unmittelbar betroffen. Auch eine Drittbetroffenheit fällt gemäss ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts weg; zum Zeitpunkt des Rekurses war das Mietverhältnis nicht mehr unbefristet und auf Dauer angelegt (E. 2).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESCHWERDELEGITIMATION
MIETER
MIETERLEGITIMATION
REKURSLEGITIMATION
Rechtsnormen:
§ 338a PBG
§ 10 Abs. 3 lit. a VRG
§ 10 Abs. 3 lit. b VRG
§ 21 Abs. 1 VRG
§ 49 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2016.00343
Urteil
der 1. Kammer
vom
27. Oktober 2016
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin Daniela Kühne.
In Sachen
A GmbH, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Bau- und Planungskommission Niederhasli,
vertreten durch RA Z,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 17. August 2015 verweigerte die
Bau- und Planungskommission Niederhasli der C AG die nachträgliche
baurechtliche Bewilligung für die Nutzung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse
bei 02 in Niederhasli mit 500 Parkplätzen für den Flughafen Zürich (Valet-Parking-Anlage;
Dispositiv-Ziffer 1). Zugleich ordnete die Behörde unter Androhung der
Ersatzvornahme und Ausschluss jeder Fristverlängerung an, das Grundstück bis
zum 10. Oktober 2015 zu räumen (Dispositiv-Ziffer 3).
II.
Hiergegen gelangte die C AG mit Rekursschrift vom 24. Septem­ber
2015 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung
des Beschlusses sowie sinngemäss die Einladung der Vorinstanz, die nachgesuchte
Baubewilligung zu erteilen sowie eine Parteientschädigung. Mit Rekursschrift
vom 28. September 2015 gelangte auch die A GmbH an das Baurekursgericht
und stellte im Wesentlichen denselben Antrag wie die C AG. Mit Entscheid vom 12. Mai
2016 wurde der Rekurs der C AG abgewiesen und auf den Rekurs der A GmbH nicht
eingetreten.
III.
Mit Eingabe vom 13. Juni
2016 erhob die C AG Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, den
Rekursentscheid aufzuheben und ihr die Baubewilligung für die Nutzungsänderung
ihres Grundstückes zu erteilen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich
8 % MWST, zulasten der Bau- und Planungskommission Niederhasli, auch für
das Rekursverfahren. Das Baurekursgericht beantragte am 20. Juni 2016, die
Beschwerde abzuweisen. Mit Schreiben vom 5. Juli 2016 zog die C AG ihre
Beschwerde zurück (VB.2016.00336).
Ebenfalls Beschwerde am Verwaltungsgericht erhob die A
GmbH am 13. Juni 2016 und beantragte, den Entscheid des Baurekursgerichts
vom 12. Mai 2015 aufzuhe-ben; der A GmbH die Baubewilligung für eine
Parkplatzbewirtschaftung von 500 Parkplätzen mit Park-and-ride-Service für
den Flughafen Zürich zu erteilen; eventualiter der A GmbH vorsorglich zu
gestatten, ein Valet-Parking bis Vorliegen einer rechtskräftigen Anordnung zu
betreiben respektive der C AG das Grundstück mit Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02
in Niederhasli an die A GmbH zu diesem Zweck zu vermieten; subeventualiter der
Bau- und Planungskommission Niederhasli vorsorglich zu verbieten, bis zum
rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens Ziffer 3 ihres Beschlusses vom 17. August
2015 zu vollstrecken, sowie eine Parteientschädigung.
Mit Präsidialverfügung vom 17. Juni 2016 wies das
Verwaltungsgericht das Gesuch um vorsorgliche Massnahmen ab. Das
Baurekursgericht beantragte am 1. Juli 2016 ohne weitere Bemerkungen die
Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 21. Juli 2016
beantragte die Bau- und Planungskommission Niederhasli, auf die Beschwerde
nicht einzutreten, sie eventualiter abzuweisen, der Beschwerde die
aufschiebende Wirkung zu entziehen sowie eine Parteientschädigung. Mit
Stellungnahme vom 25. August 2016 hielt die A GmbH an ihren Anträgen fest.
Die Bau- und Planungskommission Niederhasli zog in ihrer Duplik vom 26. September
2016 den Antrag auf Entzug der aufschiebenden Wirkung zurück und beantragte
stattdessen neu, der Beschwerdeführerin eine Frist von einem Monat für Räumung
des Grundstücks und Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzusetzen.
Die A GmbH hielt in ihrer Stellungnahme zur Duplik vom 6. Oktober 2016 an
ihren Ausführungen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
1.2
Die
Beschwerdegegnerin macht geltend, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, da
das aktuelle Rechtsschutzinteresse der Beschwerdeführerin dahingefallen sei.
Die C AG habe sich mit der Beschwerdeführerin auf eine Erstreckung des
Mietverhältnisses bis zum 30. Juni 2016 geeinigt. Das Mietverhältnis sei
zu diesem Zeitpunkt geendet und die C AG wolle keine weitere Erstreckung. Sie
habe gegen die Beschwerdeführerin bei der Schlichtungsbehörde in Miet- und
Pachtsachen Dielsdorf am 7. September 2016 ein Ausweisungsbegehren
gestellt. Somit könne die Beschwerdeführerin gar nicht mehr am Ausgang des die C
AG betreffenden Baubewilligungsverfahrens interessiert sein, da sie ohnehin
nicht mehr zur Nutzung des streitbetroffenen Grundstücks berechtigt sei.
1.3
Die C AG
ist Eigentümerin des streitbetroffenen Baugrundstücks. Die Beschwerdeführerin
ist Mieterin des Grundstücks und betreibt darauf die streitbetroffene
Valet-Parking-Anlage. Am 26. Mai 2014 kündigte die C AG der
Beschwerdeführerin auf 30. November 2014. Am 3. Oktober 2014 einigten
sich die damaligen Parteien vor der Schlichtungsstelle des Bezirkes Dielsdorf
darauf, das Mietverhältnis bis zum 30. Juni 2016 zu verlängern. Nach Ablauf
dieses Datums stellte die C AG am 7. September 2016 ein Ausweisungsbegehren
gegen die Beschwerdeführerin.
1.4
Gemäss § 49
in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG ist zur Beschwerde berechtigt, wer
durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein aktuelles, schutzwürdiges
Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Das geltend gemachte Interesse
muss dabei grundsätzlich aktuell sein bzw. darf bei Beschwerdeerhebung nicht
bereits hinfällig sein (Martin Bertschi in:
Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 24 f.)
.
1.5
Aus den
vorliegenden Akten ergibt sich, dass die C AG sich mit der Beschwerdeführerin
vor der Schlichtungsstelle des Bezirks Dielsdorf am 3. Oktober 2014 darauf
geeinigt hatte, das Mietverhältnis bis zum 30. Juni 2016 zu verlängern.
Ebenso ergibt sich, dass die C AG am 7. Sep­tember 2016 ein Ausweisungsbegehren
gegen die Beschwerdeführerin gestellt hat. Jedoch ist dem Verwaltungsgericht
darüber hinaus kein endgültiger Entscheid bezüglich des Mietverhältnisses
bekannt. Es ist nicht am Verwaltungsgericht, die zivilrechtlichen
mietrechtlichen Verhältnisse im baurechtlichen Beschwerdeverfahren zu berücksichtigen,
sofern diese sich nicht eindeutig aus den Akten ergeben (vgl. § 1 VRG;
Kaspar Plüss, Kommentar VRG,
§ 1 N. 4 ff.)
.
Da die Mietverhältnisse angesichts der vorliegenden Akten nicht abschliessend
geklärt sind, ist ein aktuelles Rechtsschutzinteresse der Beschwerdeführerin an
der Beurteilung des Rekursentscheids der Vorinstanz hinsichtlich ihrer
Rekurslegitimation als Mieterin nicht ausgeschlossen und auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
2.1
Die
Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht auf ihren
Rekurs nicht eingetreten. Als Mieterin habe sie ein Interesse an der Erteilung
der Baubewilligung. Die Begründung der Vorinstanz, dass die Mieterin lediglich
aufgrund einer reflexweise wirkenden Nähe zum Streitgegenstand nicht als
unmittelbar
betroffen gelten könne, halte den Kriterien der im Bauverfahren zuerkannten
Rechtmittelbefugnis von Mietern nicht stand.
2.2
Zum Rekurs
ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat (§ 21
Abs. 1 VRG, § 338a PBG). Mit dieser Umschreibung verlangt das Gesetz
zunächst eine besondere, beachtenswerte, nahe Beziehung zum Streitgegenstand,
kraft derer die Rekurrentin stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit
von der angefochtenen Verfügung betroffen ist. Das vom Gesetz alsdann verlangte
schutzwürdige Interesse der Rekurrentin besteht in der Abwendung eines
Nachteils bzw. in der Erlangung eines Nutzens im Falle des erfolgreichen Rekurrierens
bzw. Beschwerdeführens. Das Interesse der Rekurrentin kann rechtlicher,
tatsächlicher, wirtschaftlicher, ideeller oder anderer Natur sein.
Des Weiteren ist erforderlich, dass die Rekurrentin in
erster Linie eigene und nicht öffentliche oder Drittinteressen wahrnimmt. Die
Rekurrentin bzw. Beschwerdeführerin muss ferner vom angefochtenen Beschluss in
ihren Interessen
unmittelbar
betroffen sein. Dieses Erfordernis darf
nicht so verstanden werden, als ob eine "Reflexwirkung" in keinem
Fall genügen könnte; vielmehr stellt sich die Frage, ob eine Gutheissung des
Rechtsmittels für sich allein überhaupt ausreicht, um den von der
rekurrierenden Person gewünschten Erfolg zu zeitigen. Laut Lehre und Praxis
muss sich der geltend gemachte Nachteil unmittelbar für die anfechtende
Drittperson ergeben, darf also nicht bloss Folge des dem Adressaten durch die
Verfügung gebotenen Handelns sein. Könnte der Dritte einen für ihn günstigen Entscheid
gegenüber dem Adressaten überhaupt nicht durchsetzen, ist seine Legitimation zu
verneinen (Bertschi,
§ 21 N. 17)
.
Nach der Rechtsprechung, die im Zusammenhang mit der
Anfechtung von Bauvorhaben durch Nachbarn entwickelt worden ist, kann die
Rekurslegitimation nicht nur dem Grundeigentümer, sondern auch am
Nachbargrundstück anderweitig Berechtigten, insbesondere Mietern, zukommen.
Dabei gelten allerdings zusätzliche Voraussetzungen. Wird der Wohnwert der
Liegenschaft beeinträchtigt, ist der Mieter (als Nachbar) dann legitimiert,
wenn das Mietverhältnis unbefristet, auf genügend lange Dauer angelegt und
nicht gekündigt ist und er eine Beeinträchtigung des Wohnwertes geltend macht
(BGr, 15. November 2012, 1C_307/2012, E. 3.3; VGr, 25. April
2012, VB.2012.00025, E. 2.1; 15. Juni 2006, VB.2006.00096, E. 3.1.1;
RB 1981 Nr. 13, 1986 Nr. 10 und 1988 Nr. 6). Der Mieter
darf den öffentlich-rechtlichen Rechtsweg jedoch nicht dazu nutzen, um seine
privatrechtlichen Interessen gegenüber dem Grundeigentümer durchzusetzen
(beispielsweise zur Wahrung eines Mietverhältnisses; vgl. zum Beispiel VGr, 10. März
2004, VB.2003.00320, E. 1.1; 10. Mai 2000, VB.2000.00040, E. 2b–c).
Im Baubewilligungsverfahren können Dritte mangels eines
aktuellen, praktischen Interesses grundsätzlich nicht gegen die Verweigerung
einer Baubewilligung vorgehen, mit welcher der Adressat sich abgefunden hat,
und an seiner Stelle (also nicht parallel, sondern anstatt diesem) den Prozess
führen. Unter Vorbehalt einer direkten Betroffenheit gilt dies beispielsweise
für Grundeigentümer, die nicht Baugesuchsteller sind oder für Mieter, welche
sich gegen eine Landabtretung für ein Strassenprojekt zur Wehr setzen wollen,
wenn die Eigentümerin der Abtretung zugestimmt hat (VB.2006.00096, geschützt
durch BGr, 4. Dezember 2006, 1P.579/2006; Bertschi,
§ 21 N. 78, 84).
2.3
Nach voran
Gesagtem ist der Vorinstanz beizupflichten, dass die Beschwerdeführerin nicht
rekurslegitimiert war.
Zunächst war die Beschwerdeführerin nicht direkte Adressatin
der Bauverweigerung bzw. des Räumungsbefehls vom 17. August 2015. Im
Baugesuch vom April 2015 ist sie eindeutig nicht als Baugesuchstellerin
aufgeführt, sondern nur die C AG. Auch hat die Beschwerdeführerin entgegen
ihren Ausführungen das Baugesuch nicht mitunterzeichnet. Zum Ende des
Baugesuchs finden sich unter der Sparte "Bauherrschaft" und
"Grundeigentümer" jeweils dieselben Unterschriften. Hätte die
Beschwerdeführerin das Gesuch mitunterzeichnet, wären diese Unterschriften
nicht identisch, da sie eben nicht Grundeigentümerin des streitbetroffenen
Grundstückes ist. Die von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Unterschrift auf
dem Zusatzformular unter der Rubrik "Betrieb/Nutzer" reicht nicht
aus, um als Bauherrin zu gelten.
Auch ist § 10 Abs. 3 lit. a VRG in
vorliegendem Fall nicht anwendbar, da die Beschwerdeführerin zum Zeitpunkt des
Baugesuchs eben gerade nicht Verfahrensbeteiligte war (vgl. Plüss,
§ 10 N. 65).
Anwendbar wäre vielmehr § 10
Abs. 3 lit. b VRG, wonach die Beschwerdeführerin selbst ein Gesuch
hätte stellen müssen, um ihr schutzwürdiges Interesse geltend zu machen und
allenfalls (bei Bejahung dieses Interesses durch die Beschwerdegegnerin) eine
Mitteilung des strittigen Entscheids zu erhalten.
Genauso wenig war die Beschwerdeführerin Adressatin des
Räumungsbefehls. Somit bleibt insgesamt nur eine Drittbetroffenheit zu prüfen.
2.4
Zwar erscheint
die Begründung der Vorinstanz, die reflexweise Betroffenheit der Beschwerdeführerin
schliesse ihre Legitimation bereits aus, da diese somit nicht unmittelbar sei,
etwas verkürzt; wie oben dargetan lässt die Rechtsprechung eine Reflexwirkung
je nach Einzelfall auch als Legitimationsgrundlage zu (Bertschi, § 21
N. 17). Jedoch ergibt sich vorliegend dennoch eine Verneinung der
Rekurslegitimation. Das Mietverhältnis der Beschwerdeführerin war zum Zeitpunkt
des Rekurses nicht mehr unbefristet und auf Dauer angelegt (vgl. VGr,
25. April 2012, VB.2012.00025, E. 2.1; 15. Juni 2006,
VB.2006.00096, E. 3.1.1). Die C AG hatte das Mietverhältnis zum
Zeitpunkt der Rekurseinreichung bereits gekündigt. Vor der Schlichtungsstelle
des Bezirkes Dielsdorf einigten sich die damaligen Parteien am 3. Oktober
2014 darauf, dass das Mietverhältnis bis zum 30. Juni 2016 verlängert wird.
Dieser Umstand war bereits im Rekursverfahren bekannt. Inzwischen hat die C AG
gegen die Beschwerdeführerin die Betreibung für Mietzinsausstände eingeleitet
und bei der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen Dielsdorf ein
Ausweisungsbegehren gestellt; sie gedenkt somit nicht, das Mietverhältnis
fortzuführen.
Des Weiteren hat die C AG als Grundeigentümerin ihre
Beschwerde vor dem Verwaltungsgericht mit Schreiben vom 5. Juli 2016
zurückgezogen und somit die von der Beschwerdegegnerin erfolgte Verweigerung
der Baubewilligung akzeptiert. Gemäss Lehre und Rechtsprechung entfällt somit
in der Regel auch die Legitimation eines allfälligen Drittbetroffenen, sofern
er nicht selbst als Verfügungsadressat direkt betroffen ist (Bertschi, § 21
N. 78, 84), was vorliegend wie bereits erwähnt nicht der Fall ist.
2.5
Abschliessend
ist der Vorinstanz insofern beizupflichten, als dass der öffentlich-rechtliche
Beschwerdeweg im Baubewilligungsverfahren in der Regel nicht dazu dienen soll,
ein wirtschaftliches Interesse an Geschäftsbeziehungen bzw. an der
Weiterführung eines zivilrechtlichen Vertragsverhältnisses durchzusetzen (vgl.
auch Bertschi, § 21 N. 79, mit weiteren Hinweisen; siehe auch
N. 20). Dieses möchte die Grundeigentümerin C AG ja gerade nicht weiterführen.
Rechtsmittel des Mieters im Baubewilligungsverfahren dienen grundsätzlich zur
Geltendmachung einer Beeinträchtigung des Wohnwerts durch eine erteilte bzw.
nicht erteilte Baubewilligung und nicht zur Durchsetzung des Mietverhältnisses
(vgl. auch Bertschi, § 21 N. 68).
2.6
Insgesamt
ergibt sich, dass die Vorinstanz die Rekurslegitimation der Beschwerdeführerin
zu Recht verneint und richtigerweise auf den Rekurs nicht eingetreten ist.
Damit ist die vorliegende Beschwerde abzuweisen.
Was die von der Beschwerdegegnerin angesprochene Frist in
Dispositiv-Ziffer III des Beschlusses vom 17. August 2015 betrifft,
so spricht nichts gegen den Entscheid der Vorinstanz, diese Frist auf drei
Monate ab Rechtskraft des vorinstanzlichen Entscheids festzusetzen (Dispositiv-Ziffer IV
des Entscheids der Vorinstanz vom 12. Mai 2016). Für die mit der Duplik
beantragte Festsetzung der Frist auf einen Monat besteht mangels einer besonderen
Dringlichkeit kein Raum.
3.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens
der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht ihr keine
Parteientschädigung zu. Vielmehr ist sie gemäss § 17 Abs. 2 VRG zu verpflichten,
der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu bezahlen, wobei sich
Fr. 2'500.- als angemessen erweisen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellkosten,
Fr. 5'150.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren
eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …