zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00352 · 2026-02-05 · de
Baubewilligung

Neubau einer Wohnüberbauung im Perimeter eines rechtskräftig festgesetzten privaten Gestaltungsplans sowie eines zurzeit sistierten Quartierplans: keine Verletzung des Quartierplanbanns. Erschliessung/Baureife. Lärmschutz. Massgebliche Grundfläche (Verkehrsfläche). Koordinationsgebot (E. 9). Erdwärmesonden als Einbauten im Grundwasser (E. 10). Pflicht zum Bahntransport (E. 11). Vorinstanzliche Kosten- und Entschädigungsregelung (E. 12). Vorliegend besteht ein rechtskräftig festgesetzter privater Gestaltungsplan, welcher die Feinerschliessung festlegt. In einem solchen Fall kann der Quartierplanbann einem Bauvorhaben nicht entgegengehalten werden, wenn dieses den Vorgaben des Gestaltungsplans entspricht. Die geplante Erschliessung entspricht ohne Weiteres der im Gestaltungsplan vorgesehenen (E. 5.3). Die massgeblichen Immissionsgrenzwerte (IGW) werden (unter zulässiger Berücksichtigung der Lärmschutzbalkone) an allen Fenstern der lärmempfindlichen Wohnräume eingehalten. Eine Ausnahmebewilligung ist nicht erforderlich und das Bauprojekt in lärmschutzrechtlicher Hinsicht bewilligungsfähig (E. 6.4). Rein privatrechtliche Vereinbarungen oder eine faktische Nutzung durch die Öffentlichkeit genügen nicht, um eine Verkehrsfläche von der Anrechenbarkeit der für die Baumassenziffer massgeblichen Grundfläche auszuschliessen, solange eine hoheitliche Festlegung fehlt. Die zulässige Baumasse wird nicht überschritten (E. 8.3). Teilweise Gutheissung (Kostenpunkt).

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00352
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00352
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 05.02.2026
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau einer Wohnüberbauung im Perimeter eines rechtskräftig festgesetzten privaten Gestaltungsplans sowie eines zurzeit sistierten Quartierplans: keine Verletzung des Quartierplanbanns. Erschliessung/Baureife. Lärmschutz. Massgebliche Grundfläche (Verkehrsfläche). Koordinationsgebot (E. 9). Erdwärmesonden als Einbauten im Grundwasser (E. 10). Pflicht zum Bahntransport (E. 11). Vorinstanzliche Kosten- und Entschädigungsregelung (E. 12).Vorliegend besteht ein rechtskräftig festgesetzter privater Gestaltungsplan, welcher die Feinerschliessung festlegt. In einem solchen Fall kann der Quartierplanbann einem Bauvorhaben nicht entgegengehalten werden, wenn dieses den Vorgaben des Gestaltungsplans entspricht. Die geplante Erschliessung entspricht ohne Weiteres der im Gestaltungsplan vorgesehenen (E. 5.3).Die massgeblichen Immissionsgrenzwerte (IGW) werden (unter zulässiger Berücksichtigung der Lärmschutzbalkone) an allen Fenstern der lärmempfindlichen Wohnräume eingehalten. Eine Ausnahmebewilligung ist nicht erforderlich und das Bauprojekt in lärmschutzrechtlicher Hinsicht bewilligungsfähig (E. 6.4).Rein privatrechtliche Vereinbarungen oder eine faktische Nutzung durch die Öffentlichkeit genügen nicht, um eine Verkehrsfläche von der Anrechenbarkeit der für die Baumassenziffer massgeblichen Grundfläche auszuschliessen, solange eine hoheitliche Festlegung fehlt. Die zulässige Baumasse wird nicht überschritten (E. 8.3). Teilweise Gutheissung (Kostenpunkt).
Stichworte:
AUGENSCHEIN
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUMASSENZIFFER
BAUREIFE
BERECHNUNGSMODELL
ERDWÄRMESONDEN
ERSCHLIESSUNG
GESTALTUNGSPLAN
KOORDINATIONSPRINZIP
KOSTEN UND ENTSCHÄDIGUNGEN
LÄRMSCHUTZ
MASSGEBLICHE GRUNDFLÄCHE
PFLICHT ZUM BAHNTRANSPORT
QUARTIERPLAN
QUARTIERPLANBANN
VEREINIGUNG
VERKEHRSFLÄCHE
Rechtsnormen:
Art. 31 LSV
Art. 39 Abs. I LSV
§ 150 Abs. I PBG
§ 232a Abs. I PBG
§ 234 PBG
§ 254 Abs. II PBG
§ 259 Abs. I PBG
Art. 25a RPG
Art. 22 USG
§ 7 Abs. I VRG
§ 125 lit. c ZPO
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00352
VB.2024.00359
Urteil
der
1. Kammer
vom 5. Februar 2026
Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz),
Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter José Krause,
Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
Aus VB.2024.00352:
1.    A AG,
2.    B,
beide vertreten durch RA C und/oder RA D,
Aus VB.2024.00359:
E AG,
vertreten durch RA F,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    G AG,
vertreten durch RA H,
2.    Gemeinderat Schwerzenbach,
vertreten durch RA I,
3.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 22. August 2022 erteilte der Gemeinde
rat Schwerzenbach
der G AG
unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung für den Neubau der
Wohnüberbauung J-Areal mit 128 Wohnungen, Atelier-, Büro- und
Gewerbeflächen sowie einer Tiefgarage auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01
und 02 an der K-Strasse in Schwerzenbach. Gleichzeitig eröffnete der Gemeinde
rat Schwerzenbach
die im
koordinierten Verfahren ergangene Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons
Zürich vom 19. Mai 2022 betreffend Lage an einer Staatsstrasse, Einbauten
im Grundwasserträger, Lage im Gewässerraum, Einhaltung der
Lärmbelastungsgrenzwerte und Erdwärmesonden.
II.
Dagegen erhob die E AG mit Eingabe vom 5. Oktober
2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die
Aufhebung der Entscheide. Gleichentags erhoben die A AG und B gemeinsam
ebenfalls Rekurs beim Baurekursgericht mit dem nämlichen Antrag. Am
15. Juni 2023 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichts in
Anwesenheit der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom
8. Mai 2024 vereinigte das Baurekursgericht die Rekursverfahren und wies
die Rekurse ab, soweit es darauf eintrat. Die Kosten des Verfahrens, bestehend
aus Fr. 17'500.- Gerichtsgebühr und Fr. 750.- Zustellkosten (total
Fr. 18'250.-), auferlegte es zur Hälfte der E AG sowie zu je einem
Viertel der A AG und B. Im gleichen Verhältnis verpflichtete es diese, der
G AG je eine Umtriebsentschädigung von Fr. 2'000.- (total
Fr. 4'000.-) zu bezahlen.
III.
A.
Gegen
diesen Entscheid gelangten die A AG und B mit Beschwerde vom 14. Juni
2024 gemeinsam an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten die
Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts sowie die "Abweisung"
des im Amtsblatt des Kantons Zürich vom 11. März 2022 publizierten
Baugesuchs für die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02. Eventuell beantragten
sie, die Sache zur Durchführung des gesetzmässigen Verfahrens an die Vorinstanz
zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegner, eventuell der Vorinstanz. Das Verwaltungsgericht eröffnete
daraufhin das Verfahren VB.2024.00352.
Das
Baurekursgericht beantragte am
3. Juli 2024
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.
Die Baudirektion
des Kantons Zürich
beantragte am 15. August 2024 ebenfalls die Abweisung der
Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 21. August 2024 beantragte die
G AG,
die Beschwerde abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden.
Der Gemeinderat
Schwerzenbach beantragte mit Beschwerdeantwort vom 29. August 2024 die
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werde; alles
unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden.
Innert
erstreckter Frist replizierten die
A AG und B
am 10. Oktober 2024 mit
unveränderten Anträgen. Am 24. Oktober 2024 teilte der Gemeinderat
Schwerzenbach mit, auf das Einreichen einer Duplik zu verzichten. Die
G AG
duplizierte tags darauf unter
Festhalten an den gestellten Anträgen. Die Triplik der
A AG und von
B erging innert erstreckter Frist am 25. November 2024 mit weiterhin
unveränderten Anträgen.
B.
Am
18. Juni 2024 erhob die E AG beim Verwaltungsgericht ebenfalls
Beschwerde gegen den Rekursentscheid und beantragte dessen Aufhebung sowie die
Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung. Eventuell sei die Sache zur
Ergänzung der Sachverhaltsermittlung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz
zurückzuweisen. Bei Abweisung der Beschwerde in der Sache seien die Kosten des
Rekursverfahrens in Abänderung von Dispositiv-Ziffer III des
Anfechtungsobjekts auf Fr. 10'000.- Gerichtsgebühr und Fr. 750.-
Zustellungsgebühr festzusetzen und das Total von Fr. 10'750.- zu einem
Siebtel der privaten Rekursgegnerin, zu zwei Siebteln ihr (Rekurrentin 1)
und zu vier Siebteln der Rekurrentin 2 aufzuerlegen sowie die zu ihren
Lasten zugesprochene Umtriebsentschädigung in Abänderung von Dispositiv-Ziffer IV
des Anfechtungsobjekts auf Fr. 1'500.- zu reduzieren. Sodann beantragte
sie die Durchführung eines Augenscheins vor Ort; alles unter den gesetzlichen
Kosten- und Entschädigungsfolgen. Das Verwaltungsgericht eröffnete daraufhin
das Verfahren VB.2024.00359.
Das
Baurekursgericht beantragte am
3. Juli 2024
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.
Die Baudirektion
des Kantons Zürich
beantragte am 19. August 2024 ebenfalls die Abweisung der
Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 26. August 2024 beantragte die
G AG,
die Beschwerde abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführerin.
Der Gemeinderat
Schwerzenbach beantragte mit Beschwerdeantwort vom 28. August 2024 die
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werde; alles
unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.
Innert
erstreckter Frist replizierte die
E AG
am 10. Oktober 2024 unter Festhalten an den gestellten
Anträgen. Am 24. Oktober 2024 teilte der Gemeinderat Schwerzenbach mit,
auf das Einreichen einer Duplik zu verzichten. Die
G AG
duplizierte tags darauf und hielt an den
gestellten Anträgen fest. Die Triplik der
E AG erging innert
erstreckter Frist am 24. November 2024
unter Festhalten an den gestellten Anträgen
Die Kammer
erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die
Beschwerdeführenden sind als Eigentümer bzw. Mieter einer dem Baugrundstück
direkt benachbarten Liegenschaft legitimationsbegründend im Sinne von
§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
betroffen. Nachdem auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind,
ist auf die Beschwerden einzutreten.
2.
Die Beschwerden
richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts, betreffen
denselben Sachverhalt und werfen mehrheitlich dieselben Rechtsfragen auf. Es
rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen, die Verfahren
VB.2024.00352 und VB.2024.00359 zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit
Art. 125 lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008
[ZPO]; vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,
Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 431 N. 50 ff.).
Die
nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die Akten im
Verfahren VB.2024.00352.
3.
In prozessualer Hinsicht beantragt die Beschwerdeführerin aus
VB.2024.00359 die Durchführung eines Augenscheins.
3.1
Aus verfahrensökonomischen Gründen ist es
zulässig, dass sich eine Rechtsmittelinstanz, insbesondere das
Verwaltungsgericht, auf das Ergebnis des vorinstanzlichen Augenscheins abstützt
und auf die Durchführung eines eigenen Augenscheins verzichtet, vorausgesetzt,
dass sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein
beziehungsweise aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit
ergibt
Kaspar Plüss,
Kommentar VRG, § 7 N. 81
).
3.2
Vorliegend
ist die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts im Sinne von § 7
Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten liegenden Pläne und weiteren
(Baugesuchs-)Unterlagen, welche die tatsächlichen Verhältnisse anschaulich
wiedergeben, möglich. Insbesondere auch hinsichtlich der verkehrstechnischen
Situation ist namentlich anhand der anlässlich des vorinstanzlichen
Abteilungsaugenscheins erstellten Fotografien der Sachverhalt rechtsgenügend
erstellt. Auf einen weiteren Augenschein durch das Verwaltungsgericht kann
daher verzichtet werden.
4.
4.1
Die
Baugrundstücke mit einer Gesamtfläche von insgesamt ca. 11'000 m
liegen gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Schwerzenbach vom 12. April 1996 (BZO) in der Industriezone I2 mit
Sonderbauvorschriften. Sie sind Gegenstand des rechtskräftig festgesetzten
privaten Gestaltungsplans "J-Park" vom 9. Mai 2011 (nachfolgend:
GP). Zudem liegen sie im Perimeter des zurzeit sistierten Quartierplans "L"
und sind mit einem Quartierplanbann (§ 150 PBG) belegt. Sie grenzen im
Nordosten an die M-Strasse (Staatsstrasse), im Nordwesten an die N-Strasse
(Hauptverkehrsstrasse) sowie im Südwesten und Südosten an die K-Strasse an. Das
Areal liegt sodann im Grundwassergebiet.
4.2
Die
Bauherrschaft plant die Erstellung einer Überbauung mit 128 Wohnungen, 4 Atelierräumen
und 3 Gewerbeflächen im Erdgeschoss, 4 Büroeinheiten in den
Obergeschossen sowie einer Unterniveaugarage mit 71 Auto- und 14 Motorrad-Abstellplätzen.
Die Baukörper sind als Blockrandbebauung um einen begrünten Innenhof
angeordnet.
5.
Die Beschwerdeführenden aus beiden Verfahren rügen eine
Verletzung des Quartierplanbanns (§ 150 PBG). In diesem Zusammenhang
monieren sie auch die Erschliessung als ungenügend. Sie machen einerseits
fehlende Baureife geltend und rügen andererseits die Erschliessungsvorschriften
des GP (Art. 7 Abs. 1 der Gestaltungsplanvorschriften [GPV]) als
verletzt.
5.1
Die
Vorinstanz erwog in ihrem Entscheid, zusammen mit den Vorinstanzen und der
Bauherrschaft könne festgehalten werden, dass mit dem Gestaltungsplan die
Voraussetzungen für die Baureife der Grundstücke gerade auch hinsichtlich der
Erschliessung festgelegt worden seien. Mit einer gestaltungsplankonformen
Erschliessung werde der Vollzug des Quartierplans nicht negativ präjudiziert.
Den Akten lasse sich sodann entnehmen, dass im Juni 2017 ein neuer privater
Erschliessungsvertrag abgeschlossen und öffentlich beurkundet worden sei,
welcher vorsehe, das Quartierplangebiet umfassend zu erschliessen. Mit dieser
privatrechtlichen Regelung werde das Quartierplanverfahren obsolet. Die
Erschliessung des streitbetroffenen Bauvorhabens entspreche dem Verkehrskonzept
dieses Vertrags.
5.2
Dagegen
bringt die Beschwerdeführerin aus VB.2024.00359 vor, das Quartierplanverfahren
könne nicht einfach  aufgrund eines Gestaltungsplans und eines privaten
Erschliessungsvertrags  obsolet werden und der Quartierplanbann könne nur wie
in § 150 Abs. 4 PBG vorgesehen aufgehoben werden.
5.2.1
Der Quartierplan dient primär dazu, ein Gebiet überbaubar zu machen und die
dafür erforderliche Infrastruktur zur Erschliessung bereitzustellen (§ 123
Abs. 1 PBG; VGr, 30. Juni 2009, VB.2008.00277/289, E. 4.4.3 auch
zum Folgenden). Der Gestaltungsplan hingegen ermöglicht eine qualitativ
hochstehende Überbauung mit spezifischen gestalterischen Vorgaben und kann
dabei von der Regelbauweise abweichen (§ 83 Abs. 1 PBG). Soweit nicht
bereits in einem Quartierplan geregelt, hat der Gestaltungsplan die
Feinerschliessung des Gestaltungsplangebiets festzulegen (§ 83 Abs. 3
PBG). Anlagen der Groberschliessung können und müssen nicht mit einem
Gestaltungsplan festgelegt werden (VGr, 30. April 2021, VB.2019.00681,
E. 4.1;
14. November 2019, VB.2019.00017, E. 5 mit
weiteren Hinweisen
). Auch hat sich der Gestaltungsplan mit ausserhalb
des Perimeters gelegenen Erschliessungsfragen der Grob- oder Feinerschliessung
nicht zu befassen (VGr, 28. April 2022, VB.2020.00722, E. 8.3;
BEZ 2018 Nr. 23, E. 6.3).
5.2.2
Der Quartierplanbann gemäss § 150 Abs. 1 PBG dient der Sicherung
eines laufenden Quartierplanverfahrens. Während die allgemeine Norm von § 234
PBG  welche nach dem ausdrücklichen Wortlaut nur Baumassnahmen erfasst  einen
fehlenden Quartierplan (als fehlende planungsrechtliche Festlegung) schützt,
gewährleistet die Spezialnorm von § 150 Abs. 1 PBG eine weitergehende
Sicherung und umfasst tatsächliche und rechtliche Änderungen an Grundstücken
und sonstigen Rechten (Markus Lanter/Peter Bösch in: Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A.,
Wädenswil 2024, S. 915). Ein Bauvorhaben, welches einem vernünftigen
Erschliessungskonzept im Wege stehen würde, kann gestützt auf § 234 PBG
verweigert werden (Michael Steiner/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht,
S. 292). Andererseits ist die Bewilligung zu erteilen, wenn die Änderung
die Aufstellung oder den Vollzug des Quartierplans weder verunmöglicht noch
wesentlich erschwert (§ 150 Abs. 1 PBG).
5.2.3
Mit ihren
unterschiedlichen Schwerpunkten sind der Quartierplan und der Gestaltungsplan
zwei selbständige Instrumente der kommunalen Nutzungsplanung, die unabhängig
voneinander angewendet werden können und sich vielfach ergänzen. Können die
Parzellen eines bestimmten Gebiets mit einem Gestaltungsplan nicht vollständig
erschlossen und überbaubar gemacht werden, so sind die dafür notwendigen
Festlegungen in einem ergänzenden Quartierplan zu treffen. Jedoch kann ein
Gestaltungsplan die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen
und Ausrüstungen auch unabhängig von einem Quartierplan ordnen (VGr, 22. Januar
2004, VB.2003.00223, E. 5.4). Die beiden Instrumente können zeitlich
parallel oder nacheinander eingesetzt werden. Liegt ein rechtskräftiger
Gestaltungsplan vor, setzt dieser allerdings verbindliche Rahmenbedingungen, an
die sich eine nachfolgende Quartierplanung halten muss (VGr, 5. Oktober 2017,
VB.2017.00232, E. 4.2).
5.3
Vorliegend
besteht ein rechtskräftiger privater Gestaltungsplan, welcher die
Feinerschliessung  entgegen der Beschwerdeführerin aus VB.2024.00359 
festlegt (vgl. Situationsplan 1/500 und Überschrift C der
Gestaltungsplanvorschriften). Im Verwaltungsgerichtsentscheid zum
Gestaltungsplan wurde zur geplanten Feinerschliessung festgehalten, diese
beeinflusse die vorgesehene Anpassung der Groberschliessung nicht, was vom
Bundesgericht bestätigt wurde (VGr, 12. Juli 2012, VB.2012.00063, E. 4.4;
BGr, 3. Mai 2013, 1C_431/2012, E. 3.3). In einem solchen Fall kann
der Quartierplanbann  wie ausgeführt  einem Bauvorhaben nicht
entgegengehalten werden, wenn dieses den Vorgaben des Gestaltungsplans
entspricht (was umstritten und nachfolgend zu prüfen ist).
5.3.1
Das Baurekursgericht gelangte in seinem Entscheid zusammengefasst zum
Schluss, das konkrete Bauvorhaben entspreche der mit dem Gestaltungsplan
festgesetzten Erschliessungslösung, was sich ohne Weiteres aus den Akten
ergebe. Ein Verstoss gegen Art. 7 GPV liege nicht vor. Die Zufahrt halte
den erforderlichen Abstand von 30 m zur K-Strasse [korrekt: M-Strasse],
gemessen ab dem Fahrbahnrand der M-Strasse, ein. Sodann hätten sich die
tatsächlichen Verhältnisse seit der Festsetzung des Gestaltungsplans auch nicht
nachteilig verändert, sodass dieser revidiert werden müsste. Die Baugrundstücke
wiesen eine genügende Erschliessung auf. Allfällige mögliche Verbesserungen
seien bei Vorliegen einer ausreichenden Erschliessung nicht zwingend
erforderlich und könnten im Rahmen eines von der Gemeinde geplanten
Strassenprojekts noch realisiert werden. Ein solches sei offenbar auch in
Planung.
5.3.2
Die geplante Erschliessung entspricht ohne Weiteres der im Gestaltungsplan
vorgesehenen. Der in Art. 7 a) Abs. 1 GPV verlangte Mindestabstand
der Grundstückseinfahrt und -ausfahrt von 30 m zur M-Strasse ist (exakt)
eingehalten, wie sich aus den nämlichen Plänen ergibt. Was die als unzulässig
gerügte Anordnung der drei Besucherparkplätze im Bereich zwischen der M-Strasse
und der Grundstückseinfahrt bzw. -ausfahrt betrifft, stimmt es, dass diese
Besucherparkplätze ausserhalb des im Situationsplan des Gestaltungsplans
bezeichneten Bereichs für Besucherparkplätze liegen. Indes führte die
Vorinstanz zutreffend aus, dass (im dafür vorgesehenen Bereich) weitere sechs
Besucherparkplätze vorgesehen sind und dass der zur Einhaltung der sieben
vorgeschriebenen weiter erforderliche Besucherparkplatz auch andernorts
realisiert werden könnte. So sind in der Tiefgarage 18 Plätze über dem
Minimalbedarf geplant, sodass etwa dort ein weiterer Besucherparkplatz
vorgesehen werden könnte. Der Mangel würde folglich nicht zur Bauverweigerung
führen, sondern könnte auflageweise geheilt werden, weshalb den Beschwerdeführenden
 selbst wenn ihnen die Parkplätze zum Nachteil gereichen würden  kein
praktischer Nutzen entstehen würde. Auf die Rüge ist deshalb nicht weiter
einzugehen (vgl. VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056, E. 3.2).
5.3.3
Ob die detaillierten Anforderungen an die strassenmässige Erschliessung
gemäss § 237 PBG erfüllt sind, ist eine andere  ebenfalls umstrittene 
Frage, welche nachfolgend zu prüfen ist (vgl. E. 5.4). Mit dem
rechtskräftigen Gestaltungsplan wurden die Voraussetzungen für die Baureife der
Grundstücke hinsichtlich der Erschliessung grundsätzlich festgelegt.
Zwar
sind im strittigen Bauprojekt mehr Wohnungen vorgesehen als im Richtprojekt,
welches dem Gestaltungsplan zugrunde lag. Es ist jedoch in diesem Zusammenhang
zu beachten, dass aufgrund der neuen Parkplatzverordnung vom 26. April bzw.
18. Juni 2021 und der Zuweisung der unmittelbar beim Bahnhof Schwerzenbach
gelegenen Baugrundstücke zur ÖV-Güteklasse A (ebenfalls im Jahr 2021) eine
deutlich tiefere Anzahl an Abstellplätzen realisiert werden muss. Folglich ist auch
von einem geringeren Mehrverkehr auszugehen als dies bei der
Gestaltungsplanfestsetzung noch der Fall war. Das Verkehrsgutachten aus dem Jahr
2016, welches auf das Richtprojekt abstellt, basiert auf den vormaligen, höheren
Vorgaben der Parkplatzverordnung aus dem Jahr 1996 sowie der früheren Zuweisung
der Baugrundstücke zur ÖV-Güteklasse B und ist folglich überholt. Anlass,
ein aktuelles Gutachten einzuholen, besteht indes nicht. Daran ändert nichts,
dass der Gestaltungsplan vor über zehn Jahren festgesetzt wurde und der Verkehr
im Allgemeinen grundsätzlich zugenommen hat. Es ist nicht von einer
wesentlichen Veränderung der Verhältnisse auszugehen.
5.4
Gemäss
§ 233 Abs. 1 PBG dürfen Bauten und Anlagen nur auf Grundstücken
erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung
oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert
ist. Baureif ist ein Grundstück gemäss § 234 PBG, wenn es erschlossen ist
und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den
Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig
beeinflusst wird. § 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel
"Erschliessung", dass ein Grundstück für die darauf vorgesehenen
Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, ausreichend mit Wasser und Energie
versorgt werden kann und die einwandfreie Behandlung von Abwässern,
Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist. Genügende Zugänglichkeit bedingt
gemäss § 237 Abs. 1 PBG in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage
und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge
der öffentlichen Dienste und der Benutzenden. Zufahrten sollen § 237 Abs. 2
Satz 1 PBG entsprechend für alle verkehrssicher sein. Folglich dürfen
gemäss § 240 Abs. 1 PBG durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und
sonstige Grundstücknutzungen weder der Verkehr behindert oder gefährdet noch
der Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers beeinträchtigt werden.
Die technischen Anforderungen an die Ausgestaltung der
Strassen der Feinerschliessung als Zufahrten, die technischen Anforderungen an
Ausfahrten und die zulässigen Auswirkungen der Nutzung von Grundstücken auf
Strassen der Fein- und Groberschliessung sowie diverse Abstandsvorschriften
werden durch die Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019
(VErV) geregelt (§ 1 VErV). Als Zufahrten gelten gemäss § 3 lit. b
VErV Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab der Grundstücksgrenze mit
dem Strassennetz der Groberschliessung. Zufahrten sind so zu gestalten, dass
sie ihren Zweck erfüllen, der vollständigen Nutzung der Grundstücke genügen und
die Verkehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer
jederzeit gewährleistet ist. Vorderhand sind die Bedürfnisse von mobilitäts-
und sehbehinderten Menschen sowie von Kindern, insbesondere auf Schulwegen, zu
berücksichtigen (§ 4 lit. a und b VErV). Der Einsatz der öffentlichen
Dienste, insbesondere für Notfalleinsätze, muss jederzeit gewährleistet sein
(§ 4 lit. c VErV). Die technischen Anforderungen an Zufahrten finden
sich in den Anhängen 16 der Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5
Abs. 1 VErV).
5.4.1
Vorab ist festzuhalten, dass sich die Prüfung der Verkehrssicherheit im
Baubewilligungsverfahren auf die durch das Bauvorhaben verursachte Situation
beschränkt (vgl. VGr, 14. Juni 2006, VB.2005.00485, E. 4.5).
Bereits im
Rechtsmittelverfahren betreffend den Gestaltungsplan hatte das Bundesgericht
festgehalten, dass der Sachverhalt, wonach aufgrund der Nutzungsänderung nicht
mit einer wesentlichen Verkehrszunahme zu rechnen ist, willkürfrei festgestellt
worden sei (BGer, 3. Mai 2013, 1C_431/2012, E. 3.3.1). Das
Bauvorhaben wird keinen wesentlichen Mehrverkehr verursachen, weil das
Baugrundstück in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof Schwerzenbach und in der
ÖV-Güteklasse A liegt, weshalb davon ausgegangen werden kann, dass die
künftigen Bewohner die öffentlichen Verkehrsmittel nutzen werden. Vor diesem
Hintergrund beurteilte das Baurekursgericht die Erschliessung des
Baugrundstücks zu Recht als genügend (vgl. auch VGr, 12. Juli 2012,
VB.2012.00063, E. 4.5). Sollte es aufgrund des Mehrverkehrs dennoch zu
Verkehrsbehinderungen kommen, sind gemäss Gesamtverfügung weitere Massnahmen
(insbesondere eine Linksabbiegespur) anzuordnen. Ferner ist im geplanten
Strassenprojekt ein Linksabbiegeverbot in die M-Strasse mit Trenninsel bereits
vorgesehen, wie der Gesamtverfügung ebenfalls entnommen werden kann. Die Rüge
der Verkehrsüberlastung erweist sich damit als unbehelflich, um die zureichende
Erschliessung infrage zu stellen.
5.4.2
Was die monierte Verkehrssicherheit für die Fussgänger betrifft, ergibt
sich aus dem Plan "Primärerschliessung", dass die Sicherheit für die
Fussgänger im Bereich der O-Brücke mit provisorischen Trennelementen
gewährleistet wird. Sodann ist im Bereich der Ausfahrt von der M-Strasse ein
Fussgängerstreifen über die K-Strasse geplant. Weiter wird entlang der K-Strasse
ein 2 m breites Trottoir erstellt und damit auch die Vorgabe von
Art. 7 b) GPV erfüllt. Die definitiven Massnahmen werden  wie in der
Gesamtverfügung vorgesehen  mit dem geplanten Strassenprojekt zu
koordinieren sein. Die Vorinstanz hat die Verkehrssicherheit entgegen dem
Vorwurf der Beschwerdeführerin aus VB.2024.00359 geprüft und zu Recht bejaht.
Betreffend die ferner als verletzt gerügte VSS-Norm SN 640 291a
Ziff. 9.3 hat das Baurekursgericht in E. 6.2 seines Entscheids zu
Recht festgehalten, dass ein allfälliger Mangel auflageweise behoben werden
könnte, und ist auf die Rüge mangels praktischen Nutzens nicht weiter
eingegangen.
5.5
Zusammengefasst
erwiesen sich die Rügen betreffend Baureife allesamt als unbegründet. Der in
diesem Zusammenhang ferner erhobene Vorwurf der Verletzung des rechtlichen
Gehörs durch den Verzicht auf Beizug der Quartierplanakten und der Akten zum
Erschliessungsvertrag von 2004 sowie der Vorwurf der Verletzung der
Begründungspflicht bezüglich der Argumente zur Verletzung des Quartierplanbanns
erweisen sich vor dem Hintergrund des Ausgeführten ebenfalls als unbegründet.
6.
Die Beschwerdeführenden aus VB.2024.00352 machen weiter
geltend, die geplante Überbauung könne aus lärmschutzrechtlichen Gründen nicht
bewilligt werden.
6.1
Gemäss Art. 22 Abs. 1
des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober
1983
USG)
werden Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten für neue
Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, grundsätzlich nur
erteilt, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden.
Die
massgeblichen Immissionsgrenzwerte für Wohnen finden sich in Anhang 3
Ziff. 2 der Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV)
und werden in der Mitte der geöffneten
Fenster aller lärmempfindlichen Räume ermittelt (Art. 39 Abs. 1
LSV
). Sind die Immissionsgrenzwerte
überschritten, so kann die Bewilligung Art. 22 Abs. 2
USG
zufolge nur erteilt werden, sofern die
Räume zweckmässig angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen
Schallschutzmassnahmen getroffen werden.
Art.
31
Abs. 1
LSV
präzisiert, dass
Neubauten und wesentliche Änderungen von Gebäuden mit lärmempfindlichen Räumen
nur bewilligt werden dürfen, wenn die Immissionsgrenzwerte durch die Anordnung
der lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes
oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm
abschirmen, eingehalten werden können. Können die Immissionsgrenzwerte durch
Massnahmen nach Art.
31
Abs. 1
LSV
nicht eingehalten werden,
so darf die
Baubewilligung
nur
erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse
besteht und die kantonale Behörde zustimmt (Art.
31
Abs. 2
LSV
).
6.2
Die
Baugrundstücke liegen in der Industriezone I2. Es gilt die
Empfindlichkeitsstufe ES III, in welcher die Immissionsgrenzwerte für
Strassenlärm am Tag 65 dB(A) und in der Nacht 55 dB(A) betragen (vgl.
Anhang 3, Ziff. 2 LSV). Gemäss Berechnung im Lärmgutachten
Strassenlärm vom 28. Februar 2022 liegt die maximale Lärmbelastung
lärmempfindlicher Wohnräume durch Strassenlärm unter Berücksichtigung der
Lärmschutzbalkone an der Westfassade (N-Strasse) bei 65 dB am Tag und 55 dB
in der Nacht (Ziff. 3.1.2 und 3.1.3). Gestützt darauf gelangte die
Baudirektion zum Schluss, die massgeblichen Immissionsgrenzwerte (IGW) würden
an allen Fenstern lärmempfindlicher Wohnräume eingehalten. Auch das
Baurekursgericht ging in seinem Entscheid davon aus, dass die IGW im
projektierten Bauvorhaben mit den Lärmschutzbalkonen eingehalten werden
könnten. Es hielt fest, bei Letzteren handle es sich um Küchenbalkone und die
betroffenen Wohnungen wiesen zusätzlich einen Balkon zum Innenhof auf.
6.3
Die
Beschwerdeführenden aus VB.2024.00352 bringen dagegen zunächst vor, die
Ermittlung der Lärmbelastung durch den Strassenlärm sei mit dem falschen
Berechnungsmodell erfolgt. Das unter Verwendung des Strassenlärmmodells StL-86+
erstellte Verkehrsgutachten vom 28. Februar 2022 habe bereits zum
Zeitpunkt der Einreichung nicht mehr dem Stand der Technik und den Empfehlungen
des
Bundesamts für Umwelt (BAFU)
entsprochen.
6.3.1
Zur Kritik am verwendeten Strassenlärmmodell hielt das Baurekursgericht in
seinem Entscheid zusammengefasst fest, das BAFU empfehle die Anwendung des
Emissionsmodells sonROAD18 offiziell ab Beginn des Jahres 2023. Das Baugesuch
sei im März 2022 gestellt worden und das darin enthaltene Lärmgutachten datiere
vom 28. Februar 2022. Es sei daher zu Recht noch das alte Modell als
Berechnungsgrundlage verwendet worden. Hinzu komme, dass das alte Modell
insbesondere nicht für die Lärmermittlung bei tiefen Fahrgeschwindigkeiten
(< 50 km/h) konzipiert sei, vorliegend jedoch keine Strassen mit
tiefen Geschwindigkeiten relevant seien.
6.3.2
Lärmimmissionen werden anhand
von Berechnungen oder Messungen ermittelt (Art.
38 Abs. 1 LSV). Nach Art. 38
Abs. 3 LSV richten sich die Anforderungen an Berechnungsverfahren zur
Ermittlung von Lärmimmissionen nach Anhang 2 LSV. Gemäss Anhang 2 Ziffer 1
Absatz 2 LSV empfiehlt das BAFU den Vollzugsbehörden entsprechend dem
Stand der Technik geeignete Berechnungsverfahren. Das BAFU empfiehlt seit dem
1. Juli 2023, für Strassenlärmberechnungen das Emissionsmodell sonROAD18 anzuwenden.
Massgebend für die Bewilligungserteilung ist die Sach- und Rechtslage im
Zeitpunkt der Baubewilligung, ausser wenn Treu und Glauben eine andere
zeitliche Anknüpfung gebieten (RB 2008 Nr. 68 = BEZ 2008 Nr. 35
= VGr, 21. Mai 2008, VB.2008.00038, E. 3.3).
Das Baugesuch
wurde am 4. März 2022 eingereicht und die strittige Bewilligung am
22. August 2022 erteilt. Zu diesem Zeitpunkt galt die Empfehlung des BAFU
noch nicht. Demzufolge widersprach die Anwendung des alten Modells der
Empfehlung des BAFU nicht.
6.3.3
Aus dem Entscheid des Bundesgerichts (BGr, 17. Juni 2021, 1C_244/2020,
E. 4.3), worin das Strassenlärmmodell StL-86+ als in vielerlei Hinsicht
veraltet bezeichnet wurde, vermögen die Beschwerdeführenden nicht abzuleiten,
dass dieses vorliegend nicht mehr hätte angewendet werden dürfen. An genannter
Stelle wurde dessen Anwendung in jenem sowie auch in einem anderen Einzelfall
nicht beanstandet, weil die damit ermittelten Werte aus Sicht des Lärmschutzes
vorsichtiger eingeschätzt wurden. Allerdings ging es in jenen Fällen um die
Beurteilung von Geschwindigkeiten bis 30 km/h, wohingegen vorliegend in
den relevanten Strassenabschnitten die signalisierte Höchstgeschwindigkeit 50
bzw. 60 km/h beträgt (vgl. GIS-Browser Strassenlärm, besucht am 7.10.2025).
Mit der Lärmberechnung durch StL-86+ wird der Lärmpegel gemäss BAFU bei tiefen
Geschwindigkeiten bis 30 km/h in der Tendenz überschätzt und ist daher als
konservativ einzustufen (BGr, 17. Juni 2021, 1C_244/2020, E. 4.3).
Dass dies vorliegend ebenfalls der Fall wäre, besagt der angefochtene Entscheid
entgegen den Beschwerdeführenden aus VB.2024.00352 nicht. Darin wird einzig
(und zutreffend) erwogen, vorliegend seien keine Strassen mit tiefen
Geschwindigkeiten (< 50 km/h) relevant.
6.3.4
Zwar mag es zutreffen, dass bei der Untersuchung der
Geschwindigkeitsabhängigkeit der beiden Modelle bei einer Geschwindigkeit von 50 km/h
mit dem Modell sonROAD18 ein höherer Emissionspegel als mit StL-86+ berechnet
würde, wie sich aus der von den Beschwerdeführenden aus VB.2024.00352 zitierten
Literaturstelle ergibt. Indes zeigt die dortige Abbildung, dass es sich dabei
lediglich um einen geringfügigen Unterschied handelt, welcher die Anwendung des
alten Berechnungsmodells nicht infrage zu stellen vermag. Abgesehen davon ist
der Resultatzusammenstellung der anschliessenden Szenarienberechnung zu
entnehmen, dass die Emissionen bei signalisierter Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h
(Verbindungsstrasse eben bzw. mit 5 % Steigung) wiederum mit dem alten
Modell berechnet höher ausfielen.
6.4
Die
Beschwerdeführenden aus VB.2024.00352 monieren sodann, der Strassenlärm sei
unzureichend ermittelt worden, indem der von der K-Strasse ausgehende Lärm
nicht berücksichtigt worden sei.
6.4.1
Die Vorinstanz hat diesen Einwand in Erwägung 9.5 mit der Begründung
verworfen, die K-Strasse habe keinen Einfluss auf die Beurteilung des
Strassenlärms. Aufgrund ihrer Lage und des geringen Verkehrsaufkommens habe sie
keinen Einfluss auf die Lärmbelastung an der Nord- und Westfassade. Im
GIS-Browser fänden sich denn auch keine entsprechenden Lärmemissionsdaten. An
den näher an der K-Strasse liegenden, aber gegenüber den verkehrsreichen
Strassen weniger exponierten Ost- und Südfassaden läge die Lärmbelastung
mehrere Dezibel unter den Immissionsgrenzwerten, sodass auch eine allfällige
Erhöhung der Lärmbelastung an diesen Fassaden durch die Berücksichtigung der K-Strasse
nicht zu Immissionsgrenzwert-Überschreitungen führen würde.
6.4.2
Dass die vorinstanzliche Feststellung, auf der K-Strasse herrsche ein
geringes Verkehrsaufkommen, einer Grundlage entbehre, vermögen die
Beschwerdeführenden aus VB.2024.00352 mit dem Verweis auf die
Morgenspitzenstunden und der notorischen Verkehrszunahme in den vergangenen
Jahren nicht darzutun. Das Baurekursgericht hielt zutreffend fest, im
GIS-Browser fänden sich für die K-Strasse keine Lärmemissionsdaten. Auch die
kantonale Fachstelle war der Ansicht, dass die K-Strasse auf die
Lärmbeurteilung keinen Einfluss habe. Bereits im Rechtsmittelverfahren
betreffend den Gestaltungsplan hatte das Bundesgericht sodann festgehalten,
dass der Sachverhalt, wonach aufgrund der Nutzungsänderung nicht mit einer
wesentlichen Verkehrszunahme zu rechnen ist, willkürfrei festgestellt worden
sei (BGer, 3. Mai 2013, 1C_431/2012, E. 3.3.1). Es ist damit nicht zu
beanstanden, wenn die K-Strasse bei der Beurteilung des Strassenlärms ausser
Acht gelassen wurde.
6.5
Weiter
beanstanden die Beschwerdeführenden aus VB.2024.00352, dass bei der Ermittlung
der Lärmimmissionen in der Mitte der offenen Fenster lärmempfindlicher Räume im
dem Entscheid zugrunde gelegten Lärmgutachten die lärmmindernde Wirkung der
"Lärmschutzbalkone" berücksichtigt worden sei.
6.5.1
Die Lärmimmissionen (bzw. der für die Einhaltung der Belastungsgrenzwerte
massgebliche Pegel) werden Art. 39 Abs. 1 LSV zufolge in der Mitte
aller offenen Fenster lärmempfindlicher Räume ermittelt. Zu den
lärmempfindlichen Räumen, in denen die Lärmbelastungswerte einzuhalten sind,
gehören nach Art. 2 Abs. 6 LSV Räume in Wohnungen und Betrieben, in
denen sich Personen regelmässig während längerer Zeit aufhalten. Balkone (und
Loggien) stellen keine Orte mit empfindlicher Nutzung dar, sondern zählen nach
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu den Aussenräumen. Der Belastungspegel
ist daher gemäss Bundesgericht bei Loggien bzw. Balkonen nicht an der
Aussenseite, sondern am Fenster des dahinter liegenden lärmempfindlichen Raums
einzuhalten (BGr, 22. Februar 2019, 1C_695/2017, E. 8.4).
6.5.2
Wenn im Gutachten  und gestützt darauf auch von den Vorinstanzen  davon
ausgegangen wird, dass die Immissionsgrenzwerte
mit
den geplanten
Lärmschutzbalkonen an der Westfassade bei allen lärmempfindlichen Räumen
eingehalten werden, ist dies nach dem Ausgeführten nicht zu beanstanden. Die
Lärmermittlung erfolgte korrekt in der Mitte der offenen Fenster der hinter den
Lärmschutzbalkonen liegenden Wohnräume. Im Übrigen wurden die Lärmbelastungen
ohne Berücksichtigung der Balkone entgegen den Beschwerdeführenden im Gutachten
ebenfalls ausgewiesen: Sie betragen demgemäss  abhängig vom Stockwerk 
1 dB bzw. 12 dB.
6.5.3
Nachdem  anders als noch beim Vorgängerprojekt  mit den gewählten
baulichen und gestalterischen Massnahmen (insbesondere auch mit den
Lärmschutzbalkonen) die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte erreicht werden
kann, war entgegen dem Baurekursgericht eine Ausnahmebewilligung nicht
erforderlich. Insofern hat das Baurekursgericht die angefochtene Baubewilligung
zu Unrecht beanstandet. Entsprechend hätten auch keine weiteren Massnahmen
geprüft und keine Interessenabwägung vorgenommen werden müssen.
6.6
Zusammengefasst
erweisen sich die lärmschutzrechtlichen Rügen als unbegründet und das strittige
Bauprojekt in (strassen)lärmschutzrechtlicher Hinsicht als bewilligungsfähig.
Nachdem, wie ausgeführt, die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden können und
damit keine Ausnahmebewilligung erforderlich ist, erweist sich auch die Rüge
der Verletzung von Art. 9 Abs. 2 GPV von vornherein als unbehelflich.
7.
7.1
Die
Beschwerdeführenden aus VB.2024.00352 monieren weiter das
umweltschutzrechtliche Vorsorgeprinzip bezüglich technischer Anlagen als nicht
eingehalten. Konkret betrifft die Rüge acht Lüftungsgeräte, welche 
gleichmässig verteilt  auf dem Flachdach der geplanten Neubaute realisiert und
mit Schalldämpfern bei der Fortluft ausgerüstet werden sollen. Nach Ansicht der
Beschwerdeführenden sind damit nicht alle verhältnismässigen Massnahmen im Sinne
von Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV und Art. 11 Abs. 2 USG
geprüft und angeordnet worden.
7.2
Der damit geltend
gemachte Mangel würde nicht zur Bauverweigerung führen, sondern könnte
auflageweise geheilt werden, weshalb den Beschwerdeführenden  selbst wenn
ihnen die Lüftungsgeräte zum Nachteil gereichen würden  kein praktischer
Nutzen entstehen würde. Einen solchen machen sie weder geltend, noch ist er
ersichtlich, nachdem sich die Liegenschaft der Beschwerdeführenden von den
nächstgelegenen Lüftungsgeräten mindestens 35 m entfernt und ausserhalb
des Sichtbereichs befindet. Ausgehend von den Emissionsdaten der Lüftungsgeräte
ist von  wenn überhaupt  äusserst geringen Immissionen auszugehen und ein
praktischer Nutzen an weiteren Massnahmen nicht vorstellbar. Auf die Rüge ist
deshalb nicht weiter einzugehen (vgl. VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056,
E. 3.2).
8.
Die Beschwerdeführenden aus VB.2024.00352 machen weiter
geltend, die Flächen der Grundstücke Kat.-Nrn. 02 und 03 dürften nicht an
die für die Berechnung der Baumassenziffer massgeblichen Grundfläche
angerechnet werden und rügen § 259 Abs. 1 PBG sowie Art. 42 BZO
als verletzt.
8.1
Die
Baumassenziffer bestimmt, wie viele Kubikmeter anrechenbaren Raums auf den
Quadratmeter Grundfläche entfallen dürfen (§ 254 Abs. 2 PBG in der
hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung des PBG
[Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2;
auch betreffend die nachfolgenden PBG-Bestimmungen]). In der Gemeinde
Schwerzenbach wurde die Baumassenziffer für Gebäude und Gebäudeteile mit
Wohnnutzung auf 3,6 m
/m
festgelegt; für alle
anderen Gebäude und Gebäudeteile auf 8 m
/m
(Art. 42 BZO). Als massgebliche Grundfläche gilt gemäss § 259 Abs. 1
PBG die von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten
Grundstücke oder Grundstückteile der Bauzone.
Dazu gehören grundsätzlich auch Verkehrsflächen
(einschliesslich Privatstrassen), und zwar unabhängig davon, ob sie nur der
Grundstücksinternen oder auch der Erschliessung weiterer Liegenschaften dienen.
Wie die Vorinstanz unter Hinweis auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung
zutreffend ausführte, gehören dagegen Verkehrsflächen, die auf übergeordneten
Festlegungen beruhen, beispielsweise solche, die ihre Grundlage in (kantonalen
oder kommunalen) Verkehrsplänen oder Quartierplänen haben, nicht zur anrechenbaren
Fläche (vgl. zum Ganzen VB.2006.00215, E. 4 = BEZ 2007 Nr. 2 =
RB 2006 Nr. 68 mit weiteren Hinweisen; VGr, 9. Juli 2003,
VB.2003.00084, E. 2.a = BEZ 2003 Nr. 46).
8.2
Das
Baurekursgericht gelangte in seinem Entscheid zum Schluss, die zulässige
Baumasse werde nicht überschritten. Bei der Strassenfläche der beteiligten
Grundstücke handle es sich um eine reine Privatstrasse; Nutzungsrechte Dritter
seien im privaten Erschliessungsvertrag vom 12. Juni 2017 geregelt. Solche
privaten Erschliessungsverträge seien nicht mit hoheitlichen Festlegungen
gleichzusetzen. Daher seien die beiden Grundstücke nach ständiger Praxis zu
Recht zur massgebenden Grundfläche hinzugerechnet worden.
8.3
Auf diese
zutreffenden Erwägungen kann vollumfänglich verwiesen werden (§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Ausschlaggebend ist vor
dem Hintergrund der dargelegten Rechtsprechung der Umstand, dass die
betreffende Verkehrsfläche weder in einem Quartierplan noch in einem kantonalen
oder kommunalen Verkehrsplan festgelegt worden ist. Rein privatrechtliche Vereinbarungen
oder eine faktische Nutzung durch die Öffentlichkeit genügen nicht, um eine
Fläche von der Anrechenbarkeit auszuschliessen, solange die erwähnte
hoheitliche Festlegung fehlt. Eine solche kann im Übrigen aus der Tatsache,
dass die K-Strasse Gegenstand eines derzeit sistierten Quartierplanverfahrens
ist, nicht abgeleitet werden.
9.
Im Weiteren monieren die Beschwerdeführenden aus VB.2024.00352
eine Verletzung des bundesrechtlichen Koordinationsgebots von Art. 25a des
Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) sowie des Prinzips der
Einheit der Baubewilligung. Sie verlangen, es seien das Quartierplanverfahren
Schwerzenbach, das Quartierplanverfahren Volketswil sowie das Strassenprojekt
mit dem Baubewilligungsverfahren zu koordinieren.
9.1
Art. 25a
RPG stellt Koordinationsgrundsätze für das Baubewilligungsverfahren auf. Die
Koordinationsgrundsätze sind gemäss Art. 25a Abs. 4 RPG sinngemäss
auf das Nutzungsplanverfahren anwendbar, was Quartierpläne, Gestaltungspläne
und Strassenprojekte als Sondernutzungspläne miteinschliesst. Diese Bestimmung
bezieht sich laut Bundesgericht insbesondere auf projektbezogene
Sondernutzungspläne, die in vielen Fällen das Baubewilligungsverfahren ersetzen
oder es weitgehend vorwegnehmen, weshalb sie mit den anderen projektbezogenen
Entscheidverfahren wie ein entsprechendes Baubewilligungsverfahren im Detail zu
koordinieren sind (BGr, 16. Februar 2007, 1P.532/2006, E. 3.4 mit
Hinweisen; Arnold Marti in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar
RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, Zürich etc. 2020,
Art. 25a N. 56 ff.).
9.2
Der
Quartierplan ist ein dem Baubewilligungsverfahren vorgelagerter
Sondernutzungsplan, der die Erschliessung und die Rahmenbedingungen für die
Überbauung verbindlich festlegt. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, wurde
vorliegend die Erschliessung des Bauprojekts mit dem rechtskräftig
festgesetzten privaten Gestaltungsplan abschliessend geregelt (vgl.
E. 5.3), weshalb eine Koordination mit den Quartierplanverfahren nicht
erforderlich ist, zumal der Quartierplanbann, wie erwähnt, vorliegend nicht
greift. Daran ändert der Hinweis auf die in den beiden Quartierplänen
vorgesehenen Erschliessungsregelungen nichts. Diese werden nicht negativ
präjudiziert.
9.3
Was die
Koordination mit dem geplanten Strassenprojekt betrifft, ist eine solche in der
Gesamtverfügung der Baudirektion auflageweise verfügt worden (vgl. oben
E. 5.4.2). Eine weitergehende Koordination ist nicht erforderlich. So hat
denn auch das Bundesgericht im Rahmen der Überprüfung des Gestaltungsplans
bestätigt, dass eine koordinierte, übergeordnete Planung in Bezug auf die
Haupterschliessung nicht notwendig ist (BGr, 3. Mai 2013, 1C_431/2012,
E. 3.3.1). Weshalb die in Dispositiv-Ziffer I.1.d. statuierte Auflage
der (im koordinierten Verfahren ergangenen, mit der Baubewilligung eröffneten)
Gesamtverfügung nicht durchsetzbar sein soll, ist schliesslich nicht nachvollziehbar.
10.
Sodann bringen die Beschwerdeführenden aus VB.2024.00352 vor,
die Baudirektion habe die Erstellung und den Betrieb von 28 Erdwärmesonden
mit einer maximalen Sondentiefe von 280 m bewilligt. Indes sei keine
Ausnahmebewilligung für die Erstellung der geplanten Erdsonden unter dem
mittleren Grundwasserspiegel erteilt und keine geologische Bohrprofilaufnahme
bzw. geologische Begleitung verfügt worden.
10.1
Gemäss
Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 der
Gewässerschutzverordnung
vom 28. Oktober 1998 (
GSchV). Im Gewässerschutzbereich Au besteht
grundsätzlich kein Rechtsanspruch auf die Erteilung einer Bewilligung zur
baulichen Unterschreitung des mittleren Grundwasserspiegels, die eine
Verminderung der Durchflusskapazität mit sich bringt. Ob die Bewilligung erteilt
wird, steht vielmehr im Ermessen der zuständigen Behörde (BGr, 30. März 2021,
1C_460/2020, E. 4.2.2). Von Bedeutung ist dabei vorab, dass die Erteilung
von Bewilligungen zur Verminderung der Durchflusskapazität unterhalb des
mittleren Grundwasserspiegels vom Verordnungsgeber ausdrücklich als Ausnahme
bezeichnet wird. Nach Massgabe ihres Zwecks, besonders gefährdete Gewässer zu
schützen, legt dies eine zurückhaltende Anwendung der Norm nahe. Anders als
dies Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 1 GSchV in den
Gewässerschutzbereichen Au und Ao für besonders gefährliche Anlagen verlangt,
müssen für eine Beeinträchtigung der Durchflusskapazität demgegenüber keine
wichtigen Gründe vorliegen. Für die Erteilung einer Bewilligung gemäss Anhang 4
Ziff. 211 Abs. 2 GSchV ist aber jedenfalls eine Interessenabwägung
erforderlich. Dabei müssen die privaten und öffentlichen Interessen an einer
Verminderung der Durchflusskapazität die entgegenstehenden
(Gewässerschutz-)Interessen überwiegen. Aus gewässerschutzrechtlicher Sicht
fällt dabei namentlich ins Gewicht, wie gross die Verminderung der
Durchflusskapazität innerhalb der zulässigen Bandbreite von 10 %
tatsächlich ausfällt und ob ein unterirdisches Gewässer selbst oder bloss ein
zu seinem Schutz notwendiges Randgebiet betroffen ist. Aufseiten der
Gesuchstellenden verdient Berücksichtigung, inwieweit die Verweigerung einer
Bewilligung eine sinnvolle, den übrigen (insbesondere raumplanerischen und
umweltrechtlichen) Vorgaben entsprechende Nutzung des Grundeigentums erschweren
würde (BGr, 30. März 2021, 1C_460/2020, E. 4.2.3).
10.2
Die
Vorinstanz erwog, Erdwärmesonden würden nach langjähriger Praxis im Kanton
Zürich wie auch in anderen Kantonen nicht als Einbauten im Grundwasser
aufgefasst, sondern gemäss Wegleitung Grundwasserschutz (BUWAL 2004) als
Bohrungen verstanden. Sie seien für die Gewährleistung der Grundwasser-Durchflusskapazität
nicht massgebend.
10.3
Es ist im
Licht der Rügen nicht ersichtlich, dass die erwähnte gängige und langjährige
Praxis bundesrechtswidrig wäre. So wurde die Behandlung der Installation von
Erdwärmesonden in einem Gewässerschutzsektor Au als bewilligungspflichtige
Bohrung mit Schutzauflagen als korrekter Vollzug des Bundesrechts angesehen (vgl.
BGr, 27. Juli 2021, 1C_334/2020, E. 5.2 f.).
Ergänzend ist auf die zutreffende Erwägung der Vorinstanz
hinzuweisen, wonach Erdsondenbohrungen nicht aufgrund der Reduktion der
Grundwasser-Durchflusskapazität bewilligungspflichtig sind, sondern um
Grundwasserverschmutzungen während des Bohrvorgangs und Verbindungen zwischen
verschiedenen Grundwasserstockwerken zu verhindern.
Damit ist nicht zu beanstanden, dass keine
Ausnahmebewilligung für die Erstellung der geplanten Erdsonden unter dem
mittleren Grundwasserspiegel erteilt und keine geologische Bohrprofilaufnahme
bzw. geologische Begleitung verfügt wurde. Die gegenteilige Rüge erweist sich
als unbegründet.
11.
11.1
Die
Beschwerdeführerin aus VB.2024.00359 macht schliesslich geltend, es bestünde
angesichts des riesigen Volumens eine Pflicht zum Bahntransport des Aushubs.
Die Vorinstanz habe den seit dem 1. Juli 2021 geltenden § 232a PBG
übersehen, dessen Voraussetzungen offensichtlich erfüllt seien, womit die
Baudirektion im Baubewilligungsverfahren die Verpflichtung zum Bahntransport
des Aushubs hätte festlegen müssen.
11.2
Gemäss
§ 232a Abs. 1 PBG legt die zuständige Direktion im
Baubewilligungsverfahren die Pflicht zum Bahntransport von Aushub und
Gesteinskörnung fest, wenn die Baustelle in einem Gebiet mit Pflicht zum
Bahntransport liegt (lit. a) und grosse Mengen Aushub und Gesteinskörnung
transportiert werden (lit. b). In § 232a Abs. 2 und 3 PBG wird
die Ersatzabgabe bei Nichterfüllung der Pflicht geregelt. Die Gebiete, in
welchen die Pflicht zum Bahntransport von Aushub und Gesteinskörnung besteht,
die Menge Aushub und Gesteinskörnung, ab welcher die Pflicht zum Bahntransport
besteht, sowie die Höhe der Ersatzabgabe wurden durch den Regierungsrat in der
Verordnung über den Bahntransport von Aushub und Gesteinskörnung vom
3. Februar 2021 (BTV) festgelegt (§ 232a Abs. 4 lit. ac
PBG). Eine grosse Menge Aushub und Gesteinskörnung im Sinne von § 232a
Abs. 1 lit. b PBG liegt demgemäss vor, wenn bei einem Bauvorhaben der
Aushub mehr als 25'000 Festkubikmeter beträgt (§ 2 Abs. 1 BTV). Die
Pflicht zum Bahntransport gilt in den Bezirken Affoltern, Dietikon, Hinwil,
Horgen, Meilen, Pfäffikon, Uster, Winterthur und Zürich sowie den Gemeinden
Bassersdorf, Dietlikon, Kloten, Nürensdorf, Opfikon, Regensdorf, Rümlang und
Wallisellen (§ 3 lit. a und b BTV).
11.3
Ob
vorliegend eine Pflicht zum Bahntransport besteht, kann offengelassen werden.
Ein Transportkonzept wäre durch die Bauherrschaft erst vor der Baufreigabe dem
Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) zur Genehmigung zu unterbreiten
(§ 5 Abs. 1 BTV). Folglich ist der Schluss der Vorinstanz, im Rahmen
der Baubewilligung sei noch kein Nachweis erforderlich gewesen, nicht zu
beanstanden. Sodann ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass die Auflage, dass
vor Baubeginn ein Baustelleninstallationsplan einzureichen sei, geeignet ist,
die rechtzeitige Abklärung der notwendigen Massnahmen zu gewährleisten. Damit
erweist sich auch diese Rüge als unbegründet.
12.
Zuletzt beanstanden die Beschwerdeführenden aus beiden
Verfahren die vorinstanzliche Kosten- und Entschädigungsregelung.
12.1
Gemäss
§ 3 Abs. 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom
3. Juli 2018 (GebV VGr) beträgt die Gerichtsgebühr bei Verfahren ohne
bestimmbaren Streitwert in der Regel Fr. 500.- bis Fr. 50'000.-.
Dieser Rahmen ist auch für das Rekursverfahren massgebend (§ 1 GebV VGr).
Gemäss § 2 GebV VGr bemisst sich die Gebühr innerhalb dieses Rahmens nach
dem Zeitaufwand des Gerichts, der Schwierigkeit des Falls und dem tatsächlichen
Streitinteresse. In besonders aufwändigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis
auf das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Angesichts des
grossen Gebührenrahmens verfügt das Baurekursgericht bei der Gebührenbemessung
über einen weiten Ermessensspielraum (Plüss, § 13 N. 25).
12.1.1
Das Baurekursgericht erwog in Erwägung 18.1 des angefochtenen
Entscheids, dass eine Gerichtsgebühr von Fr. 10'000.- angemessen sei,
erkannte in Dispositiv-Ziffer III dann jedoch auf eine Gerichtsgebühr von
Fr. 17'500.-. Da sich die auferlegten Verfahrenskosten unmittelbar aus der
im Dispositiv festgesetzten Gerichtsgebühr ergeben, ist für die Überprüfung der
Kostenhöhe von derselben auszugehen.
12.1.2
Vorliegend waren verschiedene Faktoren zu berücksichtigen, die sich auf die
Höhe der Gerichtsgebühr auswirken konnten. So betraf der Rekursentscheid zwei
Rekursverfahren, die erst mit dem Endentscheid vereinigt wurden, und es war ein
Zwischenentscheid betreffend die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung
zu fällen. Sodann durfte die Vorinstanz auch berücksichtigten, dass sie einen
Abteilungsaugenschein vornahm und ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt wurde.
Die mutmasslichen Baukosten des
Projekts belaufen sich gemäss Baugesuch auf Fr. 45 Mio. Das
Streitinteresse erweist sich damit als gross. Sodann sind der Zeitaufwand und
die Schwierigkeit des Falles als überdurchschnittlich zu qualifizieren. Weiter
wurden in den beiden Rekursen nur teilweise dieselben Rügen erhoben, weshalb
die Verminderung des Aufwands durch die Vereinigung nicht derart ist, dass eine
Gebühr anzusetzen wäre, wie wenn nur ein Rekurs zu beurteilen gewesen wäre.
Im Licht der aktuellen
bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 145 I 52 E. 5) erweist sich
die Festsetzung der Gebühr auf Fr. 17'500.- indes auch unter
Berücksichtigung all dieser Umstände als klar übersetzt. Somit ist die durch
das Baurekursgericht festgesetzte Gebühr rechtswidrig und in Anwendung von
§ 63 VRG durch das Verwaltungsgericht zu korrigieren. Als angemessen
erscheint ein Betrag von Fr. 11'000.-.
12.1.3
Was die beanstandete Höhe der Zustellkosten betrifft, bestimmt sich diese
nach § 5 GebV VGr. Demnach wird für jede am Verfahren beteiligte Partei in
der Regel eine Portopauschale von Fr. 35.- in Rechnung gestellt. Mehrere
Parteien mit einer gemeinsamen Zustelladresse gelten als eine Partei (§ 5
Abs. 1 GebV VGr). Bei Verfahren mit mehr als einem Schriftenwechsel oder
mit anderen fristauslösenden Zustellungen erhöht sich in der Regel die
Portopauschale für jede von der Frist betroffene Partei um je Fr. 25.-
(§ 5 Abs. 2 GebV VGr).
Die beiden Rekursverfahren mit je vier Parteien
(Fr. 280.-) wurden erst mit dem Endentscheid vereinigt und in beiden
Rekursverfahren wurde ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt
(Fr. 200.-). Unter Berücksichtigung, dass Augenscheinkosten sowie andere
Auslagen gesondert verrechnet werden (§ 6 Abs. 1 GebV VGr) sind die
nicht weiter begründeten Zustellkosten von Fr. 750.- noch vom
Ermessensspielraum des Baurekursgerichts erfasst.
12.2
Die
Verfahrenskosten sind grundsätzlich der unterliegenden Partei aufzuerlegen
(§ 13 Abs. 2 VRG). Das Unterliegen wird in der Regel daran gemessen,
mit welchen Anträgen der bzw. die Verfahrensbeteiligte durchdringt (Plüss,
§ 13 N. 50).
12.2.1
Das Baurekursgericht wies die Rekurse vollumfänglich ab und auferlegte die
Verfahrenskosten, bestehend aus der Gerichtsgebühr und den Zustellkosten, der
Erwägung 18.1 des angefochtenen Entscheids zufolge
"ausgangsgemäss" der Rekurrentin aus R3.2022.00195 zur Hälfte und den
Rekurrierenden aus R3.2022.00194 je zu einem Viertel (unter Solidarhaftung für
die Hälfte). Diese entsprechend dem Unterliegerprinzip vorgenommene
Kostenverteilung ist im Grundsatz nicht zu beanstanden.
12.2.2
Die Beschwerdeführerin aus VB.2024.00359 weist allerdings zu Recht darauf
hin, dass der Zwischenentscheid betreffend teilweisen Entzug der aufschiebenden
Wirkung der Rekurse zu ihren Gunsten ausgegangen war. Mit der fraglichen
Präsidialverfügung vom 16. März 2023 war das Gesuch der Bauherrin (private
Rekursgegnerin; heutige Beschwerdegegnerin 1) um teilweisen Entzug der
aufschiebenden Wirkung der Rekurse abgewiesen worden (Dispositiv-Ziffer I).
Hinsichtlich der Kosten dieses Entscheids wurde ausdrücklich festgestellt,
diese würden mit dem Endentscheid erhoben (Dispositiv-Ziffer II).
Letzterem ist diesbezüglich jedoch nichts zu entnehmen. Die Vorinstanz
verzichtete auch darauf, dazu in ihrer Vernehmlassung Stellung zu nehmen. Da
der Zwischenentscheid aufgrund des Gesuchs der Bauherrin notwendig wurde, sind
diese Kosten nach dem Unterliegerprinzip der privaten Rekursgegnerin bzw.
heutigen Beschwerdegegnerin 1 aufzuerlegen. Von den vorinstanzlichen Gerichtskosten
sind daher Fr. 1'000.- durch die Beschwerdegegnerin 1 zu tragen. Der
angefochtene Entscheid ist entsprechend zu korrigieren.
In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die
Auferlegung der Verfahrenskosten in der Regel im Rahmen des Endentscheids
erfolgt. In Zwischenentscheiden werden normalerweise keine Verfahrenskosten
erhoben (Plüss, § 13 N. 6). Dasselbe gilt für Parteientschädigungen
(Plüss, § 17 N. 88). Der vorinstanzliche Entscheid ist entgegen der
Ansicht der Beschwerdeführerin aus VB.2024.00359 in dieser Hinsicht nicht zu
beanstanden.
12.2.3
Weiter macht die Beschwerdeführerin aus VB.2024.00359 geltend, dass die
Rekursschriften der Rekurrierenden aus R3.2022.00194 und entsprechend die
Auseinandersetzung der Vorinstanz mit deren Rügen wesentlich umfangreicher
waren, weshalb die Gleichbehandlung bei der Kostenverteilung unbillig sei.
Die Gebühren
verteilung
erfolgt
primär nach dem Unterlieger- bzw. ausnahmsweise nach dem Verursacherprinzip
(§ 13 Abs. 2 Satz 1 und 2 VRG). Im Einzelfall kann auch eine
Auferlegung nach Billigkeit zulässig sein (Plüss, § 13 N. 41). Der
Aufwand in einem Verfahren schlägt sich indes in der Regel einzig in der
Gebühren
höhe
nieder.
Die vorliegende Aufteilung der Verfahrenskosten liegt nach
dem Ausgeführten im Ermessen der Vorinstanz. Auch mit Blick auf die ungleiche
Anzahl Rügen erschiene eine abweichende Aufteilung nach Billigkeit nicht
gerechtfertigt; dies insbesondere, nachdem die in der Beurteilung aufwändigen
Rügen in beiden Rekursverfahren vorgebracht wurden.
12.3
Was die
von der Beschwerdeführerin aus VB.2024.00359  mangels Berücksichtigung des
Zwischenentscheids  beanstandete Höhe der Umtriebsentschädigung betrifft,
liegt der Entscheid des Baurekursgerichts über die pauschale Entschädigung ohne
Weiteres innerhalb seines weiten Ermessensspielraums (vgl. Plüss, § 17 N. 90).
Auch in dieser Hinsicht ist dem Baurekursgericht keine Rechtsverletzung
vorzuwerfen.
Zusammengefasst sind die Beschwerden bezüglich der
vorinstanzlichen Kostenregelung teilweise gutzuheissen.
13.
Bei diesem Prozessausgang, bei dem die Beschwerden jeweils
lediglich im Kostenpunkt geringfügigen Erfolg haben, rechtfertigt es sich, die
Kosten des Beschwerdeverfahrens vollumfänglich den Beschwerdeführenden
aufzuerlegen. Dementsprechend tragen die Beschwerdeführenden aus dem Verfahren
VB.2024.00352 die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu je einem Viertel (unter
solidarischer Haftung für die Hälfte). Die andere Hälfte trägt die
Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2024.00359 (§ 13 Abs. 2 Satz 1
und § 14 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Angesichts dessen,
dass die beiden separat geführten Beschwerdeverfahren erst im vorliegenden
Endentscheid vereinigt werden, ist eine angemessene Erhöhung der Gerichtsgebühr
gerechtfertigt (vgl. dazu oben E. 12.1).
Die private Beschwerdegegnerin 1 hat überdies
ausgangsgemäss Anspruch auf Bezahlung einer Parteientschädigung durch die
Beschwerdeführenden (§ 17 Abs. 2 VRG). Gemeinwesen sind
in Konstellationen, in denen sich private Parteien mit gegensätzlichen
Begehren gegenüberstehen, praxisgemäss nicht entschädigungsberechtigt (Plüss,
§ 17 N. 100).
14.
Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu
erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, ist
dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes
vom 17. Juni 2005 anfechtbar (BGE 149 II 170 E. 1; BGr,
13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerdeverfahren VB.2024.00352 und VB.2024.00359 werden vereinigt.
2.    Die
Beschwerden werden teilweise gutgeheissen.
In Abänderung von Dispositiv-Ziffer III des
Rekursentscheids vom 8. Mai 2024 wird die Gerichtsgebühr auf Fr. 11'000.-
herabgesetzt. Die Kosten des Rekursverfahrens von neu total Fr. 11'750.--
werden im Betrag von Fr. 1'000.- der Beschwerdegegnerin 1 auferlegt.
Der Restbetrag von Fr. 10'750.- verbleibt unverändert der Beschwerdeführerin
aus dem Verfahren VB.2024.00359 zur Hälfte und den Beschwerdeführenden aus dem
Verfahren VB.2024.00352 je zu einem Viertel (unter Solidarhaftung für die
Hälfte).
Im
Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 10'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.    680.--
Zustellkosten,
Fr. 10'680.--
Total der Kosten.
4.    Die
Kosten werden den Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2024.00352 je zu
einem Viertel (unter solidarischer Haftung für die Hälfte) und der
Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2024.00359 zur Hälfte auferlegt.
5.    Die
Beschwerdeführenden beider Verfahren werden im gleichen Verhältnis
verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 7'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft
dieses Urteils.
6.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinne von Erwägung 14 Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung
an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.