zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00841 · 2022-10-06 · de

Baubewilligung | Planungsrechtliche Baureife; Einordnung. Nach § 234 PBG ist ein Grundstück baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird (E. 3.2). Es besteht im Bereich der Eisenbahninfrastruktur bereits von Bundesrechts wegen die Möglichkeit, künftige Planungen zu sichern. Gemäss der überzeugenden Lehre bezieht sich § 234 PBG denn auch nur auf Festlegungen, die gestützt auf das PBG bzw. seine Ausführungserlasse ergehen; andere – namentlich bundesrechtliche – Planungen werden davon nicht erfasst (E. 3.3.1). Beim Richtplaneintrag für die bundesrechtliche Planung hinsichtlich des Doppelspurausbaus handelt es sich somit nicht um eine planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234 PBG (E. 3.3.2). Die geplanten Bauten ordnen sich zweifellos genügend im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG in die Umgebung ein. Zudem nehmen sie besondere Rücksicht auf das Schutzobjekt im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG. Angesichts dessen, dass aufgrund des bereits vorgenommenen Volumenverzichts weiterhin das Schutzobjekt die Umgebung dominiert und die geplanten Bauten als untergeordnet erscheinen, bietet § 238 Abs. 2 PBG vorliegend keine Grundlage für einen weiteren Volumenverzicht (E. 5.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 06.10.2022 VB.2021.00841
Zurich Verwaltungsgericht 06.10.2022 VB.2021.00841
Zurigo Verwaltungsgericht 06.10.2022 VB.2021.00841

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00841
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Geschäftsnummer:
VB.2021.00841
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 06.10.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 08.11.2024 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Planungsrechtliche Baureife; Einordnung.
Nach § 234 PBG ist ein Grundstück baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird (E. 3.2).
Es besteht im Bereich der Eisenbahninfrastruktur bereits von Bundesrechts wegen die Möglichkeit, künftige Planungen zu sichern. Gemäss der überzeugenden Lehre bezieht sich § 234 PBG denn auch nur auf Festlegungen, die gestützt auf das PBG bzw. seine Ausführungserlasse ergehen; andere – namentlich bundesrechtliche – Planungen werden davon nicht erfasst (E. 3.3.1). Beim Richtplaneintrag für die bundesrechtliche Planung hinsichtlich des Doppelspurausbaus handelt es sich somit nicht um eine planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234 PBG (E. 3.3.2).
Die geplanten Bauten ordnen sich zweifellos genügend im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG in die Umgebung ein. Zudem nehmen sie besondere Rücksicht auf das Schutzobjekt im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG. Angesichts dessen, dass aufgrund des bereits vorgenommenen Volumenverzichts weiterhin das Schutzobjekt die Umgebung dominiert und die geplanten Bauten als untergeordnet erscheinen, bietet § 238 Abs. 2 PBG vorliegend keine Grundlage für einen weiteren Volumenverzicht (E. 5.3).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUM
BAUMSCHUTZ
EINORDNUNG
PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE
RICHTPLANUNG
SCHUTZOBJEKT
Rechtsnormen:
Art. 18n EBG
Art. 18o EBG
Art. 18p EBG
§ 234 PBG
§ 238 Abs. 1 PBG
§ 238 Abs. 2 PBG
§ 338b Abs. 1 PBG
§ 338b Abs. 2 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2021.00841
Urteil
der 1. Kammer
vom
6. Oktober 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiber Jonas Alig.
In Sachen
1.    A,
2.    Stiftung B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführerinnen
,
gegen
1.    D, vertreten durch RA E,
2.    Stadtrat Uster,
Beschwerdegegner,
und
SBB AG, Immobilien Immobilienrechte - Region Ost,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 18. September 2018 erteilte der
Stadtrat Uster D die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des
Nebengebäudes Vers.-Nr. 01 und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit
Unterniveaugarage sowie die Umnutzung des zweiten Dachgeschosses (Wohnen zu
Estrich) des Gebäudes Vers.-Nr. 02 auf der Parzelle Kat.‑Nr. 03,
F-Strasse 04/05, in Uster-Oberuster. Koordiniert mit diesem Entscheid wurde
die Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich BVV 18-1107 vom 15. August
2018 (betreffend Einbauten in den Grundwasserträger) eröffnet.
II.
Hiergegen erhoben A sowie die Stiftung B mit Eingabe vom
24. Oktober 2018 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. Mit
Entscheid vom 17. November 2021 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab,
soweit es darauf eintrat.
III.
Hiergegen erhoben A sowie die Stiftung B mit Eingabe
vom 16. Dezember 2021 Beschwerde am Verwaltungsgericht des Kantons Zürich
und beantragten die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids, unter Kosten-
und Entschädigungsfolge. Eventualiter sei der vorinstanzliche Entscheid
aufzuheben und der Beschluss des Stadtrats Uster vom 18. September 2018
zur Überarbeitung im Sinn der Beschwerdebegründung und zur erneuten
öffentlichen Auflage zurückzuweisen. In prozessualer Hinsicht beantragten sie
die Vornahme eines Augenscheins.
Am
11. Januar 2022 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen
die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 1. Februar 2022
beantragte D, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei und
es sei ihm eine angemessene Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Mit
Beschwerdeantwort vom 1. Februar 2022 beantragte der Stadtrat Uster, die
Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerinnen
vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Am 25. Februar
2022 erstatteten A sowie die Stiftung B ihre Replik und stellten neu die
prozessualen Anträge, dass die SBB AG, Abteilung Infrastruktur, Anlagen und
Technologie und das Bundesamt für Verkehr sowie das Eidgenössische Departement
für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation UVEK als Auftraggeber der
SBB-Doppelspur zur Vernehmlassung aufzufordern seien. Am 7. März 2022
liess sich die SBB AG vernehmen. Mit Duplik vom 17. März 2022 hielt der
Stadtrat Uster an seinem Antrag fest. Am 8. April 2022 triplizierten A
sowie die Stiftung B unter Festhalten an ihren Anträgen. Mit Schreiben vom 19. April
2022 erklärte D, auf eine weitere Stellungnahme zu verzichten. Mit Schreiben
vom 5. April 2022 teilte auch der Stadtrat Uster mit, auf das Einreichen
einer Quadruplik zu verzichten. Mit Schreiben vom 7. Juli 2022 machten A
sowie die Stiftung B ein Novum geltend und beantragten, Pläne zur Querung G-Strasse
bei der SBB zu edieren. Dazu nahmen D mit Eingabe vom 12. Juli 2022, die
SBB AG am 20. Juli 2022 und der Stadtrat Uster am 4. August 2022
(Poststempel vom 5. August 2022) Stellung. Mit Schreiben vom 17. August
2022 verzichteten A sowie die Stiftung B auf eine weitere Stellungnahme.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
1.2
1.2.1
A ist als Miteigentümerin der dem Streitobjekt gegenüberliegenden
Liegenschaft auf der Parzelle Kat.-Nr. 06 zur Rekurserhebung berechtigt.
1.2.2
Gesamtkantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn Jahren im
Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten, rein
ideellen Zielen widmen, können unter anderem gegen Anordnungen und Erlasse,
soweit sie sich auf den III. Titel (Natur- und Heimatschutz, §§ 203–217)
oder § 238 Abs. 2 (besondere Rücksichtnahme auf Objekte des Natur-
und Heimatschutzes bei der Gestaltung von Bauten) des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) stützen, Rekurs oder Beschwerde erheben (§ 338b
Abs. 1 lit. a PBG). Das Rekurs- oder Beschwerderecht steht den
Verbänden dabei nur für Rügen zu, die mit den Interessen des Natur- und
Heimatschutzes in unmittelbarem Zusammenhang stehen (§ 338b Abs. 2
PBG).
Die seit dem 10. Oktober
2003 bestehende Stiftung B setzt sich ihrem Stiftungsstatut gemäss für Orts-
und Landschaftsbildpflege ein. Sie ist auch im Kanton Zürich und dort
gesamtkantonal – und nicht bloss kommunal oder regional – tätig (vgl. VGr,
12. Dezember 2013, VB.2013.00640; 19. Mai 2021, VB.2020.00864). Die
Stiftung macht unterem anderem geltend, § 238 Abs. 2 PBG sei
verletzt. Insofern wird den Voraussetzungen nach § 338b Abs. 1 lit. a
PBG entsprochen.
1.3
Auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.
2.
Streitbetroffen
ist der Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage auf der Parzelle
Kat.-Nr. 03 an der F-Strasse 04 in Oberuster-Uster, die gemäss der
geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Uster vom 1. April 1999 (BZO) in
der Zone W3/70 liegt. Auf der streitbetroffenen Parzelle befindet sich das
Wohnhaus Vers.-Nr. 02, das unter Denkmalschutz steht, sowie das Natur- und
Heimatschutzobjekt Nr. 07 (Baum). Zudem sind im Zonenplan zwei Linden als
Schutzobjekt im Sinne von Art. 52 BZO bezeichnet.
Im Verfahren VB.2020.00864 hatte sich das
Verwaltungsgericht im Zusammenhang mit einem verwaltungsrechtlichen Vertrag
über die Unterschutzstellung des Wohnhauses Vers.‑Nr. 02 und des
Baumes bereits mit der Frage der Schutzwürdigkeit des Gartens auf der Parzelle
Kat.-Nr. 03 befasst. Die jetzigen Beschwerdeführerinnen drangen mit ihren
Rügen am vorinstanzlichen Urteil, das den verwaltungsrechtlichen Vertrag als
rechtskonform qualifiziert hatte, nicht durch (VGr, 19. Mai 2021,
VB.2020.00864).
3.
Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, die geplante
Erschliessung sei wegen geplanter Bauprojekte nicht möglich.
3.1
Zumal kein
direkter Zusammenhang mit den Interessen des Natur- und Heimatschutzes besteht,
kann die Beschwerdeführerin 2 diese Rüge nicht vorbringen (§ 338b Abs. 2
PBG; vgl. E. 1.2.2; vgl. auch Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 567).
Allein die Beschwerdeführerin 1 ist diesbezüglich zu hören.
3.2
Nach § 234
PBG ist ein Grundstück baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die
bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte
planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Planungsrechtliche
Festlegungen sind gemäss § 234 PBG zu schützen, soweit Bauten und Anlagen
erstellt werden sollen (VGr, 18. Dezember 2008, VB.2008.00444, E. 4.3).
Eine
beantragte Planänderung muss hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte
Realisierungschancen haben, um im Sinn von § 234 PBG berücksichtigt zu
werden (VGr, 17. September 2020, VB.2018.00162, VB.2019.00374, E. 5.1.4,
9. April 2008; VB.2007.00393, E. 3.1 mit Hinweisen = BEZ 2008 Nr. 19).
Richtplanung stellt gemäss einem Teil der Lehre – da nicht
grundeigentümerverbindlich – keine planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234
PBG dar (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 712; zu generell VGr, 23. April
2015, VB.2014.00195, E. 2.2; 25. Juli 2019, VB.2018.00643, E. 4.3).
Dies gilt nicht absolut: Das Bundesgericht ist in Bestätigung eines
verwaltungsgerichtlichen Urteils unter Verweis auf die Verbindlichkeit der
Richtpläne (Art. 9 RPG sowie § 16 PBG) zum Schluss gekommen, dass –
sofern damit gerechnet werden muss, dass ein Richtplanentwurf zu einer Änderung
der bestehenden Nutzungsordnung führt – die gesetzliche Voraussetzung der
planungsrechtlichen Baureife gemäss § 234 lit. a PBG nicht erfüllt sei
(BGE 110 Ia 163 E. 6a; vgl. dazu Walter Haller/Peter Karlen,
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz. 336).
Auf diese Rechtsprechung hat sich das Verwaltungsgericht in jüngerer Zeit
ausdrücklich bezogen (vgl. VGr, 12. September 2007, VB.2007.00066, E. 5.2.3),
ohne dass diesbezüglich seither eine Praxisänderung erfolgt wäre (vgl. zum
Ganzen auch Anna Frey, Die planungsrechtliche Baureife nach zürcherischem
Recht, Diss. Zürich, Zürich/Basel/Genf 2022, S. 92 f.).
3.3
3.3.1
Für Eisenbahninfrastruktur gelangt Bundesrecht, nämlich das Eisenbahngesetz
vom 20. Dezember 1957 (EBG) zur Anwendung, das den Bau und Betrieb von
Eisenbahnen regelt (Art. 1 Abs. 1 EBG). Gemäss Art. 1 Abs. 2
EBG umfasst die Eisenbahn die Infrastruktur und den darauf durchgeführten
Verkehr.
Bauten und
Anlagen, die ganz oder überwiegend dem Bau und Betrieb einer Eisenbahn dienen
(Eisenbahnanlagen), dürfen nur mit einer Plangenehmigung erstellt oder geändert
werden (Art. 18 Abs. 1 EBG), wobei das Bundesamt für Verkehr (BAV)
die Genehmigungsbehörde ist (Art. 18 Abs. 3 EBG). Kantonale
Bewilligungen und Pläne sind nicht erforderlich. Das kantonale Recht ist zu
berücksichtigen, soweit es das Eisenbahnunternehmen in der Erfüllung seiner
Aufgaben nicht unverhältnismässig einschränkt (Art. 18 Abs. 4 EBG). Die
Plangenehmigung für Vorhaben, die sich erheblich auf Raum und Umwelt auswirken,
setzt grundsätzlich einen Sachplan nach dem Bundesgesetz vom 22. Juni 1979
über die Raumplanung (RPG) voraus (Art. 18 Abs. 5 EBG).
Im dritten
Abschnitt des Eisenbahngesetzes (Art. 18n–18p EBG) ist das Institut der
Projektierungszonen geregelt. Demnach kann das BAV von sich aus oder auf Antrag
von Eisenbahnunternehmen, Kantonen oder Gemeinden für genau bezeichnete Gebiete
Projektierungszonen festlegen, um Grundstücke für künftige Eisenbahnanlagen
freizuhalten. Es besteht somit im Bereich der Eisenbahninfrastruktur bereits
von Bundesrechts wegen die Möglichkeit, künftige Planungen zu sichern. Gemäss
der überzeugenden Lehre bezieht sich § 234 PBG denn auch nur auf
Festlegungen, die gestützt auf das PBG bzw. seine Ausführungserlasse ergehen;
andere – namentlich bundesrechtliche – Planungen werden davon nicht erfasst
(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 712; Frey, S. 92).
3.3.2
Der
regionale Richtplaneintrag für den Doppelspurausbau der Bahnlinie Uster-Aathal (vgl.
Regionaler Richtplan Oberland, Richtplankarte Verkehr vom 18. November
2021) löst im Übrigen für die Stadt Uster keine Pflicht zur Anpassung ihrer
Bau- und Zonenordnung aus; im regionalen Richtplan heisst es denn auch ausdrücklich,
dass die "wichtigen übergeordneten Infrastrukturen (z.
B. Oberlandautobahn,
Doppelspurausbau Bahnlinien)" in der Zuständigkeit von Bund und Kanton
lägen (Regionaler Richtplan Oberland, Richtplantext vom 18. November 2021,
S. 85). Beim Richtplaneintrag für die bundesrechtliche Planung
hinsichtlich des Doppelspurausbaus handelt es sich somit nicht um eine planungsrechtliche
Festlegung im Sinn von § 234 PBG. Darauf, wie weit die Planung des Projekts
SBB-intern fortgeschritten ist, kommt es nicht an.
3.4
Irrelevant
ist mit Blick auf die planungsrechtliche Baureife vorliegend auch die vom
Zürcher Regierungsrat im Agglomerationsprogramm der vierten Generation
vorgesehene Veloschnellroute. Das kantonale Agglomerationsprogramm stellt keine
planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234 PBG dar (vgl. Frey, S. 92 ff.).
Im regionalen Richtplan ist der Veloweg am Standort der geplanten Erschliessung
indes ohnehin als bestehend eingetragen, womit die Beeinträchtigung einer
künftigen Planung von vornherein nicht in Betracht kommt (vgl. Regionaler
Richtplan Oberland, Richtplankarte Verkehr vom 18. November 2021).
3.5
Zumal nach
dem Gesagten der geplanten Erschliessung des streitbetroffenen Grundstücks über
die F-Strasse weder Planungen hinsichtlich eines Eisenbahn-Doppelspurausbaus
noch solche bezüglich einer Veloschnellroute als planungsrechtliche Festlegungen
im Sinn von § 234 PBG entgegenstehen, spielt es entgegen der
Beschwerdeführerin 1 keine Rolle, ob – aufgrund einer im Ergänzungsbericht
vom 10. Dezember 2020 zum Stadtentwicklungskonzept Uster vorgesehene
Personen- und Velounterführung an der G-Strasse – eine alternative
Erschliessung über die G-Strasse möglich wäre oder nicht.
4.
4.1
Der
Nachbar, der als Rekurrent vor dem Baurekursgericht aufgrund einzelner Rügen –
erfolglos – die Aufhebung der Baubewilligung verlangt hat, kann sich sodann vor
Verwaltungsgericht gemäss ständiger Praxis nicht auf neue Bauhinderungsgründe
berufen (VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00802, E. 3.2.1; Donatsch in:
Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 52 N. 41).
Wie der Antrag kann auch die Begründung nach Ablauf der
Beschwerdefrist grundsätzlich nicht mehr erweitert werden (§ 54 Abs. 1
VRG). Im Rahmen eines weiteren Schriftenwechsels darf die Beschwerdebegründung
nur hinsichtlich des von der Beschwerdegegnerschaft oder von den Mitbeteiligten
neu Vorgebrachten erweitert werden, ferner in Bezug auf Akten oder Aktenstücke,
die innert der Beschwerdefrist aus objektiven Gründen nicht eingesehen werden
konnten (Alain Griffel, Kommentar VRG, § 23 N. 23 i. V. m. § 54 N. 1).
4.2
Die
erstmals vor Verwaltungsgericht – in der Triplik – vorgebrachte Rüge, die
Aufstellfläche für den Autolift und der Besucherparkplatz seien im
Baulinienbereich unzulässig, ist daher nicht zu hören.
Ebenso wenig ist auf die in der Triplik erstmals
vorgebrachte Behauptung, es sei Art. 18m Abs. 3 EBG dadurch verletzt
worden, dass der Beschwerdegegner 2 dem BAV die streitbetroffene Baubewilligung
nie eröffnet habe, einzugehen.
4.3
Die von
der Beschwerdeführerin 1 in der Triplik vorgebrachten Editionsbegehren
hinsichtlich der Ausbaupläne der Glatttallinie Zürich–Uster–Rapperswil um die
Zeit um 1979 von der SBB AG und der Pläne zur Festlegung der Baulinie von 1979
vom Beschwerdegegner 2 sind – auch weil kein Bezug zum entscheidrelevanten
Sachverhalt ersichtlich ist – abzuweisen.
5.
Die Beschwerdeführerinnen sind der Auffassung, dass die
geplante Baute – im Zusammenhang mit dem Denkmalschutzobjekt Vers.-Nr. 02
(vgl. E. 2) – den erhöhten Gestaltungsanforderungen nicht genüge.
5.1
Nach § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird. Die Beurteilung, ob das Bauvorhaben diese Voraussetzungen
erfüllt, hat dabei nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven
Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Vorzunehmen ist
eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte wie etwa der
Beziehung der geplanten Baute zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur bau- und
landschaftlichen Umgebung (vgl. zum Ganzen VGr, 19. April 2016, VB.2015.00575,
E. 4.1 mit weiterem Hinweis). Eine Bauverweigerung setzt das Vorliegen
eines konkreten Einordungsmangels voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn
die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden,
Häusergruppen oder Strassenzügen in störenden Widerspruch tritt oder sonst
einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prägenden Merkmalen oder zum
Quartiercharakter bildet (VGr, 7. Februar 2019, VB.2018.00395, E. 4.4;
15. September 2016, VB.2016.00183, E. 5.1).
Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur-
und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen (Abs. 2). Diese
Bestimmung wird anwendbar, sofern zwischen der projektierten Baute oder Anlage
und dem Schutzobjekt aufgrund der örtlichen Verhältnisse überhaupt ein optischer
Bezug gegeben ist, wenn also die beiden Objekte für einen neutralen Beobachter
im Zusammenhang gesehen werden. Es genügt nicht, dass Sichtdistanz besteht
(VGr, 19. März 2020, VB.2019.00548, E. 4.2).
Das
Verwaltungsgericht darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit,
sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch,
-überschreitung und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50 in Verbindung
mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 19. November 2015,
VB.2015.00532, E. 3.3; 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.3;
17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.).
5.2
Soweit die
Beschwerdeführerinnen in der Replik verlangen, das Gericht habe den Beschwerdegegner 2
aufzufordern, ihm einen Katalog der Kriterien, nach welchen er eine sachliche
Beurteilung von § 238 PBG vornehme, einzureichen, zielt dies ins Leere.
Dazu besteht – auch weil dies über den hier strittigen Einzelfall hinausgeht –
weder eine Veranlassung noch eine Rechtsgrundlage.
Der Beschwerdegegner 2 hat
im Rahmen der Baubewilligung vom 18. September 2018 ausführlich dargetan,
dass in die Planung der strittigen Baute die stadträtlich eingesetzte
Stadtbildkommission der Stadt Uster – die für die fachliche Beurteilung der
städtebaulich und architektonischen sowie landschaftlichen Einordung von
Bauvorhaben wie auch hinsichtlich des Denkmalschutzes in empfehlender Weise
zuständig sei – involviert gewesen sei, sich zu mehreren Vorprojekten geäussert
und somit auf das nun zu beurteilende Projekt Einfluss genommen habe. Erfolgreich
seien bei Vorprojekten ein Verzicht auf das Attikageschoss und auf auskragende
Balkone empfohlen worden. Das nun eingereichte Baugesuch berücksichtige die
abschliessende Kritik der Stadtbildkommission. Mit der Stellung der beiden
Hauptvolumen werde auf das Inventarobjekt die geforderte Rücksicht genommen.
Durch die Beschränkung des Neubaus auf drei Vollgeschosse, die integrierten
Loggien und die filigran ausgestalteten Laubgänge werde das Neubauvorhaben
gestalterisch von der potenziell schützenswerten Liegenschaft abgesetzt. Die
inventarisierten Bäume blieben erhalten und es erfolge nur ein minimaler
Eingriff bei den bestehenden Umfassungsmauern sowie Gartenzäunen im Bereich der
neuen Grundstückszufahrt.
5.3
Die
Beschwerdeführerinnen kritisieren die äusseren Proportionen – namentlich die (L‑)Form,
Höhe und die Dachgestaltung (Flachdach), die gewählten Materialien (Holzlatten)
sowie die vorgesehene Umgebungsgestaltung.
Hinsichtlich der Umgebungsgestaltung ist Folgendes zu
bemerken: Im Verfahren VB.2020.00864 kam das Verwaltungsgericht zum Schluss,
dass es sich beim rückwärtigen Garten nicht um ein eigenständiges Schutzobjekt
handle und der Garten mithin nicht integral zu erhalten ist (VGr, 19. Mai
2021, VB.2020.00864, E. 3.5). Dieses Urteil ist in Rechtskraft erwachsen.
Eine Grundlage für "ein Verbot oder doch eine deutliche Einschränkung von
Neubauten" besteht mit Blick auf den Erhalt des Gartens nicht.
Bezüglich der Dimensionierung ist festzuhalten, dass mit
dem Verzicht auf ein an sich zulässiges Attikageschoss ein Volumenverzicht
bereits Tatsache ist (vgl. E. 5.2). Wie die Vorinstanz plausibel dartut,
stellen die zwei Kuben mit filigranen Verbindungselementen einen Übergang zu
den grösseren Bauvolumen der Nachbarparzellen (Kat.‑Nrn. 08, 09
sowie 010) dar. Es ist mit Blick auf die Pläne und Visualisierungen nicht
ersichtlich, dass das Schutzobjekt erdrückt würde, wie die Beschwerdeführerinnen
behaupten. Die geplanten Bauten treten denn auch weniger hoch in Erscheinung
als das Schutzobjekt. Von den für das Schutzobjekt relevanten Blickrichtungen
von Süden und Osten her wirkt das Schutzobjekt als das übergeordnete Gebäude –
wofür namentlich auch die (Flach-)Dachform der geplanten Bauten verantwortlich
ist.
Dass die Holzverkleidung die – im Vergleich zum Schutzobjekt
– grösseren Fenster des Neubaus kaschiert, ist nicht zu beanstanden. Die
Holzfassade (mit Lattenverkleidung) harmoniert mit dem mit Mauerwerk erstellten
Schutzobjekt. Die Vorinstanz stellte die Holzfassade in einen Konnex zu einer
auf der Bauparzelle in den 1940er-Jahren bestehenden Scheune, wobei sie zum
vertretbaren Schluss gelangte, die Materialisierung der geplanten Bauten
unterstütze es, dass ihnen der Charakter von Nebenbauten zukommen werde.
Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerinnen behauptet die Vorinstanz
nicht, dass die geplanten Bauten hinsichtlich "Form und Volumina" der
Scheune entsprächen.
Die Auffassung der Vorinstanz, dass sich der Neubau unter
anderem wegen seiner Fassadengestaltung in gestalterisch unauffälliger Weise in
die Umgebung einfügen werde, überzeugt. Demgegenüber bezeichnen die
Beschwerdeführerinnen die Fassaden als "eintönig" und qualifizieren
sie – in Kombination mit der behaupteten fehlenden Sichtbarkeit der Fenster und
dem Flachdach – als einen "ausserordentlich störende(n) Faktor".
Entgegen den Beschwerdeführerinnen wirkt sich auch das Flachdach nicht störend
auf das Schutzobjekt aus, sondern lässt – wie bereits dargetan – dem unter
Schutz gestellten Wohnhaus Raum für seine Wirkung. Die Fenster der geplanten
Neubauten sind durchaus sichtbar, wenn auch ihre Grösse durch die
Holzverkleidung – auf eine gestalterisch überzeugende Art und Weise – etwas
kaschiert wird.
Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass die Vorinstanz
entgegen den Beschwerdeführerinnen die jenseits der Bahnlinie befindlichen
Gebäude zwar erwähnte, sie bei ihrer Beurteilung jedoch offensichtlich nicht
entscheidend darauf abstellte: Sie führte unter Verweis auf die Parzellen Kat.-Nrn. 08,
09 und 010 aus, es treffe gerade nicht zu, dass sich in der näheren Umgebung
der Bauparzelle keine Bauten in "moderner Architektur" befänden.
Dasselbe
gelte "im Übrigen für das Gebiet, welches der Bauparzelle jenseits der F-Strasse und
der Bahnlinie (südwestlich)" gegenüberliege.
Die geplanten Bauten ordnen sich zweifellos genügend im
Sinne von § 238 Abs. 1 PBG in die Umgebung ein. Zudem nehmen sie
besondere Rücksicht auf das Schutzobjekt Vers.-Nr. 02 im Sinne von § 238
Abs. 2 PBG. Insofern ist die vorinstanzliche Auffassung im Ergebnis nicht
zu beanstanden, dass ein weiterer Volumenverzicht mit Blick auf die Wirkung der
Neubauten als Nebengebäude zwar durchaus positiv ("mit Bezug auf die
untergeordnete Stellung […] wünschenswert") wäre, dem Bauherrn aber nicht
abgenötigt werden kann. Entgegen der Vorinstanz und den Beschwerdeführerinnen
ist vorliegend indes nicht entscheidend, ob der geplante Neubau durch einen
weiteren Volumenverzicht "unwirtschaftlich" wäre. Relevant ist
vielmehr, dass es § 238 Abs. 2 PBG im Rahmen einer
verfassungskonformen Auslegung mit Blick auf die Eigentumsgarantie und den
Verhältnismässigkeitsgrundsatz nur sehr zurückhaltend (bei einem klaren und
krassen Widerspruch zur baulichen Umgebung) zulässt, von der Bauherrschaft den
Verzicht auf an sich zulässige Volumen zu verlangen (vgl. VGr, 23. April
2009, VB.2008.00552, E. 4.1; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 826; vgl
auch VGr, 10. Februar 2022, VB.2021.00565, E. 5.2). Angesichts
dessen, dass aufgrund des bereits vorgenommenen Volumenverzichts weiterhin das
Schutzobjekt die Umgebung dominiert und die geplanten Bauten als untergeordnet erscheinen,
bietet § 238 Abs. 2 PBG vorliegend keine Grundlage für einen weiteren
Volumenverzicht.
6.
Schliesslich zweifeln die Beschwerdeführerinnen daran,
dass sich die Bauarbeiten mit den geschützten Bäumen vertragen. Sie bringen
vor, die Auflage gemäss Disp.-Ziff. 3.8 der Baubewilligung könne zur
"Zerstörung des gesamten Gartens" führen.
Gemäss
Disp.-Ziff. 3.8 der Baubewilligung ist der Stadt Uster das Konzept der
notwendigen Bauinstallation für den Rohbau zur Genehmigung einzureichen. Dieses
habe die Situierung des WC- und Mannschaftscontainers, des Absetzbeckens, des
Lager- und Umschlagplatzes und des Kranstandorts zu beinhalten. Ferner seien
Angaben über die Art der Wasserhaltung, den Anschlusspunkt an die
Schmutzwasserkanalisation, die zu beseitigende Wassermenge, die Baustellenzu-
und -wegfahrt, das Verkehrsregime, die Warträume der LKW, die Absperrung der
Baustelle sowie die Handwerkerparkplätze zu machen.
In der Baubewilligung wird
zugleich ausdrücklich ausgeführt, dass die inventarisierten und teilweise nach Art. 51
BZO mit einem Baumschutz belegten Bäume während der Bauarbeiten umfassend zu
schützen seien. Der Schutz müsse im Wurzelbereich (mindestens Kronenbereich)
während der Bauzeit folgende Massnahmen beinhalten:
-
Keine Materialdepots und Zwischenlager;
-
Kein Bodenabtrag;
-
Keine Bodenverdichtung;
-
Wurzelschutz bei Grabarbeiten (Anbringung von Spundwänden).
Vor Baubeginn seien die Bäume im gesamten Wurzelbereich zu
umzäunen. Mit der Überwachung der Schutzmassnahmen sei vor Baubeginn, im
Einvernehmen mit der Stadt Uster, Stadtraum und Natur, eine hierfür ausgewiesene
Person zu beauftragen. Gemäss Disp.-Ziff. 3.17 sind die vorgesehenen
Schutzmassnahmen zum Baumschutz der Stadt Uster, Stadtraum und Natur,
aufzuzeigen und die mit der Überwachung beauftragte Person mitzuteilen.
Die Vorinstanz war der Auffassung, dass die Rüge
hinsichtlich des Installationsplans verfrüht sei. Damit ist entgegen den
Beschwerdeführerinnen keine Verletzung des rechtlichen Gehörs verbunden, zumal
die Genehmigung des Installationsplans anfechtbar ist und es nicht geradezu
feststeht, dass die Nebenbestimmung gemäss Disp.‑Ziff. 3.8 der
Baubewilligung offensichtlich mit dem Baumschutz im Sinne von Disp.‑Ziff. 3.17
i.V.m. E. S. 7 unvereinbar wäre. Auf die weiteren zutreffenden
Erwägungen der Vorinstanz hinsichtlich der Bauarbeiten und des Baumschutzes –
mit denen sich die Beschwerdeführerinnen nicht auseinandersetzen – kann
verwiesen werden (§ 70 i.V.m. § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).
7.
7.1
Damit
erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf
einzutreten ist.
7.2
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Parteientschädigungen
stehen ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen
haben sie an den Beschwerdegegner 1 eine angemessene Parteientschädigung
auszurichten.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    330.--
Zustellkosten,
Fr. 5'330.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen unter solidarischer Haftung je
zur Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerinnen werden verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 für das
Beschwerdeverfahren zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung eine
Parteientschädigung in der Höhe von insgesamt Fr. 3'500.- zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.