zh_verwaltungsgericht · SB.2016.00082 · 2017-02-21 · de

Grundstückgewinnsteuer | Grundstückgewinnsteuer/Prinzip der effektiven Kostenanrechnung und Kongruenzprinzip. Nach dem Prinzip der effektiven Kostenanrechnung sind wertvermehrende Aufwendungen (nur) im Umfang des tatsächlich bezahlten Betrags und nicht des objektiv geschaffenen Wertes anzurechnen. Nach dem Kongruenzprinzip sind bei der Ermittlung des Grundstückgewinns vergleichbare Verhältnisse zu schaffen, demzufolge sich Erlös und Anlagewert in der Regel auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen haben. Damit soll erreicht werden, dass mit der Grundstückgewinnsteuer nur der "unverdiente" Wertzuwachs auf einem Grundstück erfasst werden soll, nicht aber der Mehrwert, welcher durch Investitionen des Veräusserers geschaffen wurde. Da die Pflichtige die geltend gemachten Aufwendungen nicht effektiv selbst geleistet hat und mit einer effektiven Bezahlung nicht mehr ernsthaft gerechnet werden kann, entfällt deren Berücksichtigung als Anlagekosten. Auch und gerade im Licht des Kongruenzprinzips ist darauf abzustellen, ob der Grundstückeigentümer den Wertzuwachs tatsächlich durch Arbeit und/oder Kapital geschaffen hat oder er wie vorliegend vom Grundeigentümer nicht bezahlt und damit als "unverdienter" Wertzuwachs zu gelten hat. Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 21.02.2017 SB.2016.00082
Zurich Verwaltungsgericht 21.02.2017 SB.2016.00082
Zurigo Verwaltungsgericht 21.02.2017 SB.2016.00082

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2016.00082
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Geschäftsnummer:
SB.2016.00082
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 21.02.2017
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 22.02.2018 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
Grundstückgewinnsteuer/Prinzip der effektiven Kostenanrechnung und Kongruenzprinzip.
Nach dem Prinzip der effektiven Kostenanrechnung sind wertvermehrende Aufwendungen (nur) im Umfang des tatsächlich bezahlten Betrags und nicht des objektiv geschaffenen Wertes anzurechnen. Nach dem Kongruenzprinzip sind bei der Ermittlung des Grundstückgewinns vergleichbare Verhältnisse zu schaffen, demzufolge sich Erlös und Anlagewert in der Regel auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen haben. Damit soll erreicht werden, dass mit der Grundstückgewinnsteuer nur der "unverdiente" Wertzuwachs auf einem Grundstück erfasst werden soll, nicht aber der Mehrwert, welcher durch Investitionen des Veräusserers geschaffen wurde.
Da die Pflichtige die geltend gemachten Aufwendungen nicht effektiv selbst geleistet hat und mit einer effektiven Bezahlung nicht mehr ernsthaft gerechnet werden kann, entfällt deren Berücksichtigung als Anlagekosten. Auch und gerade im Licht des Kongruenzprinzips ist darauf abzustellen, ob der Grundstückeigentümer den Wertzuwachs tatsächlich durch Arbeit und/oder Kapital geschaffen hat oder er wie vorliegend vom Grundeigentümer nicht bezahlt und damit als "unverdienter" Wertzuwachs zu gelten hat.
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
ANLAGEKOSTEN
GRUNDSTÜCKGEWINN
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
KONGRUENZPRINZIP
PRINZIP DER EFFEKTIVEN KOSTENANRECHNUNG
Rechtsnormen:
Art. 29 Abs. II BV
§ 132 StG
§ 151 Abs. I StG
§ 152 StG
§ 153 Abs. III StG
§ 153 Abs. IV StG
§ 213 StG
§ 216 Abs. I StG
§ 219 Abs. I StG
§ 221 Abs. I lit. a StG
§ 17 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
2.
Abteilung
SB.2016.00082
Urteil
der 2. Kammer
vom
21. Februar 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Leana Isler,
Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker,
Gerichtsschreiber Felix Blocher.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
3.    C,
4.    D,
5.    E,
6.    F,
7.    G,
als
Abretungsgläubiger im Konkurs der
H AG in Liquidation,
diese vertreten durch RA I,
diese vertreten durch die J AG,
Beschwerdeführende,
gegen
Gemeinde K,
vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,
diese vertreten
durch die L AG,
Beschwerdegegnerin,
betreffend
Grundstückgewinnsteuer,
hat sich ergeben:
I.
A.
Die H AG
(heute H AG in Liquidation, nachstehend die Pflichtige) bezweckte gemäss
Eintrag im Handelsregister des Kantons Zürich u.
a. den An- und Verkauf von Grundstücken und
Immobilien, Umbau, Renovation und Vermietung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften
sowie Bauprojektmanagement und Promotion Real Estate. Im Kalenderjahr 2008
kaufte die Pflichtige eine Reihe von Grundstücken an der M-Strasse in K,
überbaute sie gestützt auf einen am 6. Januar 2006 mit der N AG
abgeschlossenen Totalunternehmer-Werkvertrag und veräusserte darauf errichtete,
als Stockwerkeigentum ausgestaltete Wohneinheiten an verschiedene Dritterwerber.
B.
Am 10.
Juli 2012 wurde über die Pflichtige der Konkurs eröffnet. Am 16. September
2013 auferlegte die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde K der Pflichtigen
Grundstückgewinnsteuern von gerundet Fr. …. Sie errechnete dabei einen
massgeblichen Grundstückgewinn von Fr. … bei einem Erlös von Fr. …
und Anlagekosten von Fr. ….
C.
Die
hiergegen vom Konkursamt K erhobene Einsprache hielten sieben Abtretungsgläubiger
im Konkurs der Pflichtigen in eigenem Namen aufrecht. Die Kommission für Grundsteuern
der Gemeinde K hiess das Rechtsmittel am 14. Dezember 2015 teilweise gut
und senkte den steuerbaren Grundstückgewinn auf (gerundet) Fr. … bzw. die
gesamthaften Grundstückgewinnsteuern auf Fr. ….
II.
Den hiergegen erhobenen Rekurs wies das Steuerrekursgericht
am 11. Juli 2016 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 17. August 2016 an das
Verwaltungsgericht liessen die Abtretungsgläubiger im Konkurs der Pflichtigen
beantragen, der "steuerbare Grundstückgewinn sei auf Fr. …. festzusetzen;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen".
Während die Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete,
beantragte die Beschwerdegegnerin am 26. September 2016 die Abweisung der
Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden.
Die Kammer
erwägt:
1.
Mit der Steuerbeschwerde an das
Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 213 in Verbindung
mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle
Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden, nicht aber die
Unangemessenheit des angefochtenen Entscheids (vgl. VGr, 25. August 2010,
SB.2010.00055, E. 1.1 und 1.2).
2.
Die Beschwerdeführenden machen zunächst eine Verletzung
des rechtlichen Gehörs geltend, da im Einspracheverfahren eine zusätzliche
Tranche des Totalunternehmerhonorars über Fr. … ohne Begründung nicht als
Anlagekosten akzeptiert worden sei.
2.1
Der
Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung
vom 18. April 1999 [BV]) ist formeller Natur. Seine Verletzung führt
grundsätzlich ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache
selbst zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Die Rüge der
Gehörsverletzung ist deshalb vorweg zu prüfen (BGE 124 V 389 E. 1; BGE 117
Ia 5, E. 1a; VGr, 12. August 2005, VB.2005.00271, E. 2 mit
Hinweisen). Der Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2
BV umfasst den Anspruch auf einen begründeten Entscheid, der sich mit den
Parteivorbringen auseinandersetzt. Dabei wird nicht verlangt, dass jede
einzelne Parteibehauptung ausdrücklich geprüft werden muss; es genügt, wenn aus
der Entscheidbegründung hervorgeht, dass sich die entscheidende Behörde mit den
Parteivorbringen befasst hat und ersichtlich ist, aus welchen Gründen sie diese
für unerheblich bzw. unrichtig gehalten hat (vgl. BGE 134 I 83 E. 4.1).
2.2
Dem
Einspracheentscheid lässt sich mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen, dass
die Beschwerdegegnerin die namens der Pflichtigen geltend gemachten
Anlagekosten nur insoweit steuermindernd berücksichtigt hat, als diese auch
tatsächlich bezahlt wurden. Eine blosse Belastung auf internen
Verrechnungskonten hat der Einspracheentscheid den bezahlten und damit
anrechenbaren Anlagekosten nicht gleichgestellt. Auch wenn die einzelne(n)
Tranche(n) des zusätzlich geltend gemachten Totalunternehmerhonorars über Fr. …
im Einspracheentscheid nicht ausdrücklich Erwähnung finden, war es den Beschwerdeführenden
ohne Weiteres möglich, die Berechnungen der Beschwerdegegnerin im
Einspracheentscheid nachzuvollziehen, womit eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs nicht ersichtlich ist. Dass die Beschwerdeführenden eine andere
Rechtsauffassung vertreten und die Anrechnung weiterer Aufwendungen wünschen,
hat mit einer Verletzung des rechtlichen Gehörs oder gar der behaupteten
Rechtsverweigerung nichts zu tun.
3.
3.1
Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216
Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an
Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist nach § 219
Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt.
Aufgrund von § 221 Abs. 1 lit. a StG fliessen "Aufwendungen
für Bauten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen des Grundstücks,
nach Abzug allfälliger Versicherungsleistungen und Beiträge von Bund, Kanton
oder Gemeinde" in die Anlagekosten ein. Die Aufzählung ist abschliessend
gehalten (Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A.,
Zürich 2013, § 221 N. 3). Ebenso ist nach zürcherischer Praxis eine
wertvermehrende Aufwendung (nur) im Umfang des tatsächlich bezahlten Betrags
und nicht des objektiv geschaffenen Werts anzurechnen ("Prinzip der
effektiven Kostenanrechnung"; BGr, 25. August 2015, 2C_817/2014,
E. 2.2.3; Richner et al., § 221 N. 26).
3.2
Das
Steuerrekursverfahren wird von der Untersuchungsmaxime beherrscht. Nach diesem
Verfahrensgrundsatz ist das Steuerrekursgericht verpflichtet, die rechtserheblichen
Tatsachen von Amtes wegen abzuklären und ihrem Entscheid nur solche Tatsachen
zugrunde zu legen, von deren Vorhandensein sie sich überzeugt hat. Denn Ziel
der Sachverhaltsermittlung ist nach dem Grundsatz von § 132 StG stets, die
für eine vollständige und richtige Besteuerung massgebenden tatsächlichen und
rechtlichen Verhältnisse festzustellen. Der nach dem Gesetz umfassenden
Untersuchungspflicht müssen indessen aus praktischen Gründen Schranken gesetzt
sein. So ist das Rekursgericht nur insoweit zur Untersuchung verpflichtet, als
der Steuerpflichtige an der Sachverhaltsermittlung gehörig mitwirkt. Weil für
steueraufhebende und -mindernde Tatsachen, für die der Steuerpflichtige die
Beweislast trägt, regelmässig die natürliche Vermutung streitet, dass er alle
ihn entlastenden Umstände von sich aus vorbringt, besteht seine Obliegenheit
zur Mitwirkung hinsichtlich solcher Tatsachen auch darin, sie geltend zu
machen, darzutun und nachzuweisen. Diesen Nachweis hat der Steuerpflichtige
durch eine substanziierte Sachdarstellung in der Rekursschrift anzutreten,
wobei er die erforderlichen Beweismittel beizulegen oder wenigstens genau zu
bezeichnen hat. Fehlt es daran, trifft das Rekursgericht keine weitere Unter­suchungspflicht;
namentlich hat sie nichts vorzukehren, um sich die fehlenden Grundlagen zu
beschaffen (so schon RB 1987 Nr. 35, mit Hinweisen; VGr 6. Dezember
2006, SB.2006.00053, E. 2.2.2).
3.3
Strittig
sind im vorliegenden Fall zunächst die als Teil der Anlagekosten anrechenbaren
Totalunternehmerhonorare: Diese sind von der Beschwerdegegnerin als
Einschätzungsbehörde wie auch von der Vorinstanz in der Höhe von Fr. … als
Anlagekosten berücksichtigt worden. Dies deckt sich mit den in den Akten
liegenden Kontenblättern der Buchhaltungen der beteiligten Gesellschaften.
Weiter sind die entsprechenden Zahlungen ausgewiesen und unter den Parteien
auch nicht umstritten. Die von der Pflichtigen zusätzlich geltend gemachte
Honorarzahlung an die N AG von Fr. … ist wohl in der Buchhaltung der
Pflichtigen erfasst im Konto "Kontokorrent N AG", Konto 01.
Die Zahlung wurde indessen, wie die Beschwerdegegnerin unwidersprochen ausführt,
nicht tatsächlich geleistet, sondern es ist bei der rein buchhalterischen
Erfassung des Vorgangs in der Buchhaltung der H AG geblieben. Entsprechend
ist als Gegenkonto in der Buchhaltung der H AG auch nicht ein
Zahlungskonto (Bank oder Post) erfasst, sondern das Konto 02 ("Projekt
K"). Fehlt es indessen an einer effektiv geleisteten Zahlung, ist nach den
vorstehend getätigten Ausführungen (E. 3.1. vorstehend) eine Anrechnung
dieser weiteren Tranche des Totalunternehmerhonorars als Anlagekosten nicht
möglich. Der von der Pflichtigen zusätzlich geltend gemachte Betrag von Fr. …
ist daher zu Recht nicht als Anlagekosten berücksichtigt worden.
3.4
Die
Pflichtige macht weiter Kosten über Fr. … geltend: Entsprechende Zahlungen
habe die N AG als Totalunternehmerin mit Bezug auf das Projekt K an Dritte
geleistet und buchhalterisch dem Projekt K auch zugewiesen. Weitere Fr. …
seien ebenfalls für das Projekt K durch die Totalunternehmerin bezahlt worden,
jedoch buchhalterisch nicht auf dem streitbetroffenen Projekt verbucht worden.
Beide Beträge seien jedoch als Anlagekosten zu berücksichtigen.
Die N AG ist bei
der von der Pflichtigen veräusserten Überbauung in K als Totalunternehmerin
aufgetreten. Dass die von der Pflichtigen vorstehend angeführten Zahlungen
seitens der N AG tatsächlich an Dritte geleistet wurden und dass diese im
Zusammenhang mit der Überbauung M-Strasse in K stehen, wird seitens der
Beschwerdegegnerin nicht bestritten. Indessen steht ausser Frage, dass die
vorstehend geltend gemachten Aufwendungen nicht durch die pflichtige
Grundeigentümerin bezahlt wurden, sondern durch die N AG als
Totalunternehmerin. Der Vorinstanz wie auch der Beschwerdegegnerin ist
zuzustimmen, dass die Pflichtige weder substanziiert behauptet noch den
Nachweis erbringen kann, dass diese Aufwendungen durch sie als
Grundeigentümerin bezahlt worden seien. Ebenso trifft es zu und ist von der
Pflichtigen nicht bestritten, dass mit einer effektiven Bezahlung dieser
Aufwendungen durch die Pflichtige aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse –
über beide Gesellschaften ist der Konkurs eröffnet worden – nicht mehr
ernsthaft gerechnet werden kann. Damit entfällt auch eine Berücksichtigung
dieser Aufwendungen als Anlagekosten (vgl. E 3.1. vorstehend).
3.5
Was die
Pflichtige hiergegen weiter vorbringt, rechtfertigt keine andere Beurteilung:
Das Kongruenzprinzip ruft bei der Ermittlung des Grundstückgewinns nach einer
Schaffung vergleichbarer Verhältnisse. Demzufolge haben sich Erlös und
Anlagewert in der Regel auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu
beziehen (vgl. BGr, 20. Juli 2016, 2C_198/2016. E. 3.5; BGr, 25. August
2015, 2C_817/2014, E. 2.2.2). Substanzzunahmen und -abnahmen sind bei der
Gewinnermittlung entsprechend auszugleichen (Bernhard Zwahlen/Natalie
Nyffenegger in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum
Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten
Steuern der Kantone und Gemeinden, Basel etc. 2017, Art. 12 N. 45
StHG). Grundgedanke des Kongruenzprinzips ist, dass mit der
Grundstückgewinnsteuer nur der "unverdiente" Wertzuwachs auf einem
Grundstück erfasst werden soll, nicht aber der Mehrwert, welcher durch
Investitionen des Veräusserers, d.
h. Arbeit oder Kapital, geschaffen wurde (BGr, 20. Juli
2016, 2C_198/2016, E. 3.5 mit weiteren Hinweisen). Diese Vorgaben sind
vorliegend ohne Weiteres eingehalten. Auch und gerade im Licht des Kongruenzprinzips
ist darauf abzustellen, ob der Grundstückeigentümer den Wertzuwachs tatsächlich
durch Arbeit und/oder Kapital geschaffen hat oder ob er wie vorliegend vom
Grundeigentümer nicht bezahlt und damit als "unverdienter"
Wertzuwachs zu gelten hat.
Vorliegend ist weiter
nicht erkennbar, weswegen bei der Veranlagung zu einer Schätzung zu greifen
wäre: Das vereinbarte bzw. bezahlte Entgelt ist gerade nicht unsicher oder
nicht mehr feststellbar. Vielmehr hat die Pflichtige die von ihr veräusserten
Werte nur zum Teil bezahlt beziehungsweise bezahlen müssen, weswegen ihr auch
nicht schätzungsweise weitere Anlagekosten zuzugestehen sind. Weswegen bei
diesem Vorgehen die Eigentums­garantie oder das Legalitätsprinzip verletzt sein
soll, ist nicht ersichtlich.
Dies führt zur
Abweisung der Beschwerde.
4.
Bei diesem Ausgang des
Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 153
Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1 und § 213 Satz 2
StG) und ist diesen keine Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17
Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in
Verbindung mit § 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153
Abs. 4 StG). Die Gerichtskosten sind den sieben Beschwerdeführenden je zu
einem Siebtel aufzuerlegen. Da die Aufwendungen der Beschwerdegegnerin für das
vorliegende Verfahren nicht über das Mass hinausgegangen sind, das von einer
Amtsstelle im Rahmen ihrer gewöhnlichen Tätigkeit erwartet werden darf, hat sie
keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (§ 152 StG in Verbindung mit § 153
Abs. 4 und 213 StG und § 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.    Die Beschwerde
wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr.  14'000.-;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.          70.-   Zustellkosten,
Fr.   14'070.-   Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu je einem Siebtel auferlegt,
unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen dieses
Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …