zh_verwaltungsgericht · SB.2024.00039 · 2024-10-16 · de

Staats- und Gemeindesteuern 1.10.2018-30.09.2019 | [Bestätigung der Zulässigkeit einer Verlustverrechnung eines Anlagefonds mit direktem Grundbesitz im Folgejahr nach Vornahme einer ausserordentlichen Abschreibung auf einer Liegenschaft infolge unrealisierter Wertverluste.] Für den vorliegenden Fall folgt, dass die Jahresrechnung nach OR für das Geschäftsjahr 2016/2017 nicht als Fortsetzung der Jahresrechnung nach KAG der Vorperiode betrachtet werden kann. Wenn es in der Praxis bei Wechseln von einem anderen Rechnungslegungsstandard auf eine Rechnungslegung nach OR vorkommt oder sogar üblich ist, dass Werte aus dem vorherigen Standard übernommen werden, dürfte dies primär aus pragmatischen Überlegungen geschehen. Rein handelsrechtlich betrachtet ist die Situation der buchführenden Person – und war die Situation des Fonds zu Beginn des Geschäftsjahrs 2016/2017 – jedoch durchaus vergleichbar mit derjenigen einer Person, die erstmals in die Buchführungspflicht nach OR eintritt (E. 4.4). Entgegen der Vorinstanz lässt sich nicht sagen, die Ersterfassung des Grundstücks zu den Anschaffungskosten verstosse gegen das Handelsrecht, selbst wenn es handelsrechtlich möglicherweise ebenfalls zulässig gewesen wäre, das Grundstück direkt zum tieferen Verkehrswert einzusetzen. Folglich ist auch die Wertberichtigung, die der Fonds anschliessend im Geschäftsjahr 2016/2017 verbuchte und zu der er gemäss Art. 960a Abs. 2 OR verpflichtet war, handelsrechtlich nicht zu beanstanden (E. 4.4). Wenn in keiner der betroffenen Perioden gegen das Handelsrecht verstossen worden ist, geht es von vornherein – und auch im Licht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung – nicht an, im Namen des Periodizitätsprinzips steuerlich in die nach den handelsrechtlichen Regeln ermittelten (Netto-)Erträge des Fonds gemäss § 69 Abs 3 StG einzugreifen (E. 5.2.3) Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 16.10.2024 SB.2024.00039
Zurich Verwaltungsgericht 16.10.2024 SB.2024.00039
Zurigo Verwaltungsgericht 16.10.2024 SB.2024.00039

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2024.00039
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Geschäftsnummer:
SB.2024.00039
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 16.10.2024
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 03.06.2025 gutgeheissen und den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufgehoben.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Staats- und Gemeindesteuern 1.10.2018-30.09.2019
[Bestätigung der Zulässigkeit einer Verlustverrechnung eines Anlagefonds mit direktem Grundbesitz im Folgejahr nach Vornahme einer ausserordentlichen Abschreibung auf einer Liegenschaft infolge unrealisierter Wertverluste.]
Für den vorliegenden Fall folgt, dass die Jahresrechnung nach OR für das Geschäftsjahr 2016/2017 nicht als Fortsetzung der Jahresrechnung nach KAG der Vorperiode betrachtet werden kann. Wenn es in der Praxis bei Wechseln von einem anderen Rechnungslegungsstandard auf eine Rechnungslegung nach OR vorkommt oder sogar üblich ist, dass Werte aus dem vorherigen Standard übernommen werden, dürfte dies primär aus pragmatischen Überlegungen geschehen. Rein handelsrechtlich betrachtet ist die Situation der buchführenden Person – und war die Situation des Fonds zu Beginn des Geschäftsjahrs 2016/2017 – jedoch durchaus vergleichbar mit derjenigen einer Person, die erstmals in die Buchführungspflicht nach OR eintritt (E. 4.4).
Entgegen der Vorinstanz lässt sich nicht sagen, die Ersterfassung des Grundstücks zu den Anschaffungskosten verstosse gegen das Handelsrecht, selbst wenn es handelsrechtlich möglicherweise ebenfalls zulässig gewesen wäre, das Grundstück direkt zum tieferen Verkehrswert einzusetzen. Folglich ist auch die Wertberichtigung, die der Fonds anschliessend im Geschäftsjahr 2016/2017 verbuchte und zu der er gemäss Art. 960a Abs. 2 OR verpflichtet war, handelsrechtlich nicht zu beanstanden (E. 4.4).
Wenn in keiner der betroffenen Perioden gegen das Handelsrecht verstossen worden ist, geht es von vornherein – und auch im Licht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung – nicht an, im Namen des Periodizitätsprinzips steuerlich in die nach den handelsrechtlichen Regeln ermittelten (Netto-)Erträge des Fonds gemäss § 69 Abs 3 StG einzugreifen (E. 5.2.3)
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
ABSCHREIBUNG
ANLAGEFONDS
DIREKTER GRUNDBESITZ
KAPITALGEWINN
KOLLEKTIVE KAPITALANLAGEN
MASSGEBLICHKEIT DER HANDELSBILANZ
PERIODIZITÄTSPRINZIP
RECHNUNGSLEGUNGSSTANDARDS
VORJAHRESVERLUST
Rechtsnormen:
Art./§ 25 Abs. I lit. b KAG
Art./§ 90 Abs. II KAG
Art. 725c OR
Art. 960 OR
Art. 960a OR
§ 54 Abs. II StG
§ 56 Abs. I lit. c StG
§ 57 Abs. II StG
§ 64 Abs. I StG
§ 69 Abs. III StG
§ 70 Abs. I StG
§ 135 Abs. IV StG
§ 54 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
2. Abteilung
SB.2024.00039
Urteil
der 2. Kammer
vom
16. Oktober 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter
Moritz Seiler,
Gerichtsschreiberin
Lara von Arx.
In Sachen
Kanton Zürich,
vertreten durch das kantonale Steueramt,
Beschwerdeführer
,
gegen
D AG (als Fondsleitung des Anlagefonds A),
vertreten durch RA B
und RA C,
Beschwerdegegnerin
,
und
Anlagefonds A,
vertreten durch RA B
und RA C,
Mitbeteiligte
,
betreffend
Staats- und Gemeindesteuern 1.10.2018–30.09.2019,
hat sich
ergeben:
I.
A.
Anlagefonds A
(nachfolgend: der Fonds) ist als vertraglicher Anlagefonds mit direktem
Grundbesitz für qualifizierte Anleger dem Bundesgesetz vom 23. Juni 2006
über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) unterstellt. Der Fonds verfügt über
mehrere Liegenschaften in verschiedenen Kantonen, unter anderem in den Kantonen
Bern und Zürich. Die Fondsleitung des Fonds wird durch die D AG
(nachfolgend: die Fondsleitungsgesellschaft) mit Sitz in E ausgeübt. Im
Immobilienportfolio des Fonds befindet sich unter anderem ein kommerziell
genutztes Grundstück (Stockwerkeigentum im Baurecht) in der Gemeinde F/BE.
In den streitbetroffenen Jahren lief das Geschäftsjahr des Fonds jeweils vom
1. Oktober bis zum 30. September des Folgejahres.
B.
Der Fonds
(bzw. die Fondsleitungsgesellschaft) reichte mit den jeweiligen
Steuererklärungen bis und mit Steuerperiode 2015/2016 eine geprüfte
Jahresrechnung nach den Bestimmungen des KAG ein. In der Jahresrechnung für das
Geschäftsjahr 2014/2015 wurde auf dem Grundstück in F eine unrealisierte
Werteinbusse von Fr. … und in der Jahresrechnung für das Geschäftsjahr 2015/2016
eine solche von Fr. … erfolgswirksam erfasst. Diese Werteinbussen wurden
jeweils in der Erfolgsrechnung in der Position "Nicht realisierte Kapitalgewinne/-verluste
einschliesslich Liquidationssteuern" ausgewiesen. Diese Werteinbussen
ergaben sich aus dem Vergleich des Marktwerts, den ein unabhängiger
Immobilienexperte ermittelt hatte, mit dem Buchwert des Vorjahrs. Ab der
Steuerperiode 2016/2017 reichte der Fonds Jahresrechnungen gemäss Obligationenrecht
(OR) ein. Die erstmals nach OR erstellte und ungeprüfte Jahresrechnung für das
Geschäftsjahr 2016/2017 wies unter anderem eine "ausserordentliche
Abschreibung" auf dem Grundstück in F von Fr. … infolge
unrealisierter Werteinbussen aus. Diese Werteinbussen waren im Umfang von
Fr. … im Geschäftsjahr 2014/2015, im Umfang von Fr. … im
Geschäftsjahr 2015/2016 und im Umfang von Fr. … im Geschäftsjahr 2016/2017
eingetreten.
C.
Für die
Staats- und Gemeindesteuern der Steuerperioden 2014/2015 und 2015/2016 schätzte
das kantonale Steueramt den Fonds deklarationsgemäss und basierend auf der
interkantonalen Steuerausscheidung, welche die Steuerverwaltung des Kantons
Bern vorgenommen hatte, mit einem im Kanton steuerbaren Reingewinn von
Fr. … (gesamter Reingewinn: Fr. …) und Fr. … (gesamter
Reingewinn: Fr. …) ein. Diese Einschätzungen wurden rechtskräftig.
D.
Für die
Steuerperioden 2016/2017 und 2017/2018 schätzte das Steueramt den Fonds mit
einem steuerbaren Reingewinn von Fr. … ein. Für die Steuerperiode
2016/2017 hatte der Fonds – neben anderen Abschreibungen bzw.
Wertberichtigungen auf Liegenschaften – auch die "ausserordentliche
Abschreibung" auf dem Grundstück in F von Fr. … steuerlich geltend
gemacht. Da der Fonds im Kanton Zürich im Geschäftsjahr 2016/2017 jedoch
ohnehin keinen Reingewinn erzielt hatte, brauchte die geschäftsmässige
Begründetheit dieses Abzugs nicht geprüft zu werden.
E.
Für die
Steuerperiode 2018/2019 machte der Fonds in seiner Deklaration die Verrechnung
der bisher ungeprüften steuerlichen Verluste der Steuerperioden 2016/2017 und
2017/2018 geltend. Mit Einschätzungsentscheid vom 1. März 2023 anerkannte
das kantonale Steueramt den Verlust aus der "ausserordentlichen
Abschreibung" im Geschäftsjahr 2016/2017 jedoch nur im Umfang von
Fr. …, entsprechend der Werteinbusse, die im Geschäftsjahr 2016/2017 auf
dem Grundstück in F eingetreten war. Im Umfang von Fr. … verweigerte das
kantonale Steueramt die Verlustübernahme. Den steuerbaren Reingewinn im Kanton
Zürich setzte das kantonale Steueramt auf Fr. … fest (Reingewinn gesamt:
Fr. …).
F.
Eine
Einsprache des Fonds (bzw. der Fondsleitungsgesellschaft) wies das kantonale
Steueramt mit Einspracheentscheid vom 12. Mai 2023 ab.
II.
Die Fondsleitungsgesellschaft gelangte mit Rekurs vom
12. Juni 2023 an das Steuerrekursgericht. Dieses hiess den Rekurs mit
Entscheid vom 27. Februar 2024 gut und schätzte den Fonds für die
Steuerperiode 2018/2019 mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr. … und
einem steuerbaren Eigenkapital von Fr. … (Eigenkapital gesamt Fr. …;
Kapitalsteuersatz 0,75 ‰) ein (Dispositivziffer 1).
III.
A.
Mit
Beschwerde vom 12. April 2024 beantragte der Kanton Zürich (vertreten
durch das kantonale Steueramt) dem Verwaltungsgericht, der Entscheid des
Steuerrekursgerichts vom 27. Februar 2024 sei unter Kostenfolge zulasten
des Fonds aufzuheben und der Einspracheentscheid vom 12. Mai 2023 sei zu
bestätigen. Das Steuerrekursgericht verzichtete auf Vernehmlassung. Der Fonds
(bzw. seine Fondsleitung) beantragte die Abweisung der Beschwerde unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten des Kantons. Der Kanton Zürich nahm erneut
Stellung.
B.
Der
beim Verwaltungsgericht angefochtene Entscheid des Steuerrekursgerichts nannte
als Parteien den Kanton Zürich (vertreten durch das kantonale Steueramt) und
die Fondsleitungsgesellschaft "betreffend" den Fonds, während der
Beschwerdeführer den Fonds als Beschwerdegegner aufführte. Mit
Präsidialverfügung vom 16. April 2024 führte das Verwaltungsgericht den
Fonds vorläufig als Beschwerdegegner auf und bezog die
Fondsleitungsgesellschaft als Mitbeteiligte in das Beschwerdeverfahren ein. Es
behielt sich dabei aber ausdrücklich vor, auf diese Beurteilung zurückzukommen,
namentlich weil sich die Frage stellte, ob nicht bereits vorinstanzlich der
Fonds als Gegenpartei hätte geführt werden müssen. Das Verwaltungsgericht gab
dem kantonalen Steueramt, dem Fonds und der Fondsleitungsgesellschaft
Gelegenheit, zur Parteistellung des Fonds und der Fondsleitungsgesellschaft im
verwaltungs- und steuerrekursgerichtlichen Verfahren Stellung zu nehmen. Das kantonale
Steueramt nahm mit Eingabe vom 24. Mai 2024 Stellung.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Wie das
Verwaltungsgericht bereits in der Präsidialverfügung vom 16. April 2024
erwogen hat, unterliegen kollektive Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz
nach § 69 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) der
Gewinnsteuer für die Erträge aus direktem Grundbesitz. Ob dies bedeutet, dass
vertragliche Anlagefonds, die nicht über Rechtspersönlichkeit verfügen,
selbständige Steuer- und vor allem Steuerverfahrenssubjekte sind oder ob im
Einklang mit Art. 25 Abs. 1 lit. b KAG die Fondsleitung auch
steuerrechtlich in eigenem Namen für den Anlagefonds als Sondervermögen
handelt, wird in der Literatur unterschiedlich beurteilt (vgl. Toni Hess,
Steuern kollektiver Kapitalanlagen, 2. A., Basel 2015, § 12 Rz. 17;
Oesterhelt/Schreiber, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Bundesgesetz über die
Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, Kommentar zum
Schweizerischen Steuerrecht, 4. A., Basel 2022 [KSS StHG], Art. 20
StHG N. 66; Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A.
2021, § 54 StG N. 30).
1.2
Das
Bundesgericht erkennt in steuerrechtlichen Angelegenheiten die Parteistellung
manchmal der Fondsleitungsgesellschaft zu (vgl. BGer, 7. Dezember 2023,
9C_312/2023; BGer, 28. März 2022, 2C_624/2021 [beide zu kantonalen
Handänderungssteuern]; BGer, 28. Januar 2020, 2C_216/2019), zuweilen aber
auch dem vertraglichen Anlagefonds mit direktem Grundbesitz (vgl. BGer,
13. März 2023, 9C_603/2022). Es scheint dabei jeweils die Qualifikation
der kantonalen Instanzen zu übernehmen, ohne sie zu hinterfragen.
1.3
Aus dieser
Rechtsprechung des Bundesgerichts ist zu schliessen, dass die Fondsleitung
einen Steuerprozess als Prozessstandschafterin in eigenem Namen für den
vertraglichen Anlagefonds führen kann, wobei nicht ausgeschlossen ist, dass
auch im Namen des vertraglichen Anlagefonds prozessiert werden kann. Es ist
deshalb nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz der Fondsleitungsgesellschaft
die Parteistellung zuerkannt hat. Die Fondsleitungsgesellschaft könnte im
Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht nur dann als Partei durch den Fonds
ersetzt werden, wenn für einen solchen Parteiwechsel schutzwürdige Interessen
sprächen (vgl. Martin Bertschi, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 21–21a N. 19). Solche
Interessen sind hier nicht ersichtlich.
1.4
Beschwerdegegnerin
im vorliegenden Verfahren ist demnach die Fondsleitungsgesellschaft und nicht
der Fonds. Es schadet dem Beschwerdeführer aber nicht, dass er die
Beschwerdegegnerschaft falsch identifiziert hat, zumal dies nach dem Gesagten
entschuldbar ist und die Beschwerdeschrift im Übrigen den gesetzlichen
Formanforderungen gemäss § 54 VRG offensichtlich genügt.
2.
2.1
Gegenstand
des Beschwerdeverfahrens ist die Frage, in welchem Umfang die im Geschäftsjahr
2016/2017 vorgenommene "ausserordentliche Abschreibung" auf dem
Grundstück in F dazu führt, dass der Beschwerdeführer in der Steuerperiode
2018/2019 den Verlust übernehmen muss, der aus dieser Buchung in der
Steuerperiode 2016/2017 im Kanton Bern angefallen ist.
2.2
Demgegenüber
sind sich die Parteien einig über die Bemessung des Reingewinns, den der Fonds
nach § 57 Abs. 2 StG aufgrund seiner beschränkten Steuerpflicht kraft
Liegenschaftsbesitz (§ 56 Abs. 1 lit. c StG) im Kanton Zürich –
unter Vorbehalt der Übernahme von ausserkantonalen Verlusten – zu versteuern
hat. Zudem bestreitet der Beschwerdeführer im Grundsatz nicht, dass er als
Neben- bzw. Spezialsteuerdomizil den Verlust aus dem Kanton Bern zu übernehmen
hat (vgl. dazu BGr, 28. Januar 2020, 2C_216/2019, E. 7.1–7.4; vgl. ferner
auch BGr, 6. Oktober 2021, 2C_1039/2020, E. 5.2). Er wehrt sich
einzig dagegen, Verluste in der Steuerperiode 2018/2019 übernehmen zu müssen,
die der Fonds nach Auffassung des Beschwerdeführers bereits früher – nämlich in
den Steuerperioden 2014/2015 und 2015/2016 – hätte steuerlich geltend machen
können und müssen.
3.
3.1
Die
Vorinstanz hielt dafür, dass die "ausserordentliche Abschreibung" in
der Steuerperiode 2016/2017 handelsrechtlich nicht zulässig gewesen sei. Da der
Fonds für das Geschäftsjahr 2015/2016 über keine Jahresrechnung nach OR verfügt
habe, müsse eine solche gedanklich erstellt werden, um die Eröffnungsbilanz für
das Geschäftsjahr 2016/2017 zu ermitteln. In dieser fiktiven Bilanz hätten die
Werteinbussen nach den Bewertungsvorschriften von Art. 960 und 960a OR
(Einzelbewertung, höchstens zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten unter
Beachtung von Wertverlusten) bereits berücksichtigt werden müssen und das
Grundstück nur zum Verkehrswert von Fr. … ausgewiesen werden dürfen.
Ungeachtet dieser handelsrechtlichen Unzulässigkeit kam die Vorinstanz zum
Schluss, dass in Anlehnung an eine Praxis des kantonalen Steueramts dem
sogenannten Totalgewinnprinzip ausnahmsweise der Vorrang vor dem Periodizitätsprinzip
eingeräumt und die "ausserordentliche Abschreibung" ausnahmsweise
periodenfremd zum Abzug zugelassen werden müsse, zumal die Werteinbussen in den
Steuerperioden 2014/2015 und 2015/2016 für das kantonale Steueramt erkennbar
gewesen wären.
3.2
Der
Beschwerdeführer macht zusammengefasst geltend, es sei alleine dem Fonds
anzulasten, dass die Werteinbussen auf dem Grundstück in F in den
Steuerperioden 2014/2015 und 2015/2016 nicht berücksichtigt worden seien; das
Steueramt habe seine Untersuchungspflicht nicht verletzt. Dementsprechend gebe
es auch keinen Anlass, das Periodizitätsprinzip zugunsten des Fonds zu
durchbrechen.
3.3
Die Fondsleitungsgesellschaft
schliesst sich weitgehend der Würdigung der Vorinstanz an, macht aber geltend,
dass die "ausserordentliche Abschreibung" entgegen der Darstellung
der Vorinstanz nicht handelsrechtswidrig gewesen sei. Sie weist unter anderem
darauf hin, dass der Kanton Bern als Hauptsteuerdomizil die "ausserordentliche
Abschreibung" in der Steuerperiode 2016/2017 nicht als handelsrechtswidrig
qualifiziert hat.
3.4
Nachfolgend
ist zuerst zu prüfen, ob die "ausserordentliche Abschreibung" auf dem
Grundstück in F handelsrechtswidrig war. Falls die Würdigung der Vorinstanz
zutrifft, würde sich anschliessend die Frage stellen, ob sie den Abzug entgegen
dem Periodizitätsprinzip zulassen durfte. Falls sich die "ausserordentliche
Abschreibung" dagegen als handelsrechtskonform erweist, wäre zu prüfen, ob
der Abzug steuerrechtlich korrigiert werden muss.
4.
4.1
Die
Massgeblichkeit der handelsrechtlichen Erfolgsrechnung für die Bemessung der
Gewinnsteuer ergibt sich aus § 64 Abs. 1 Ziff. 1 StG ("Der
steuerbare Reingewinn setzt sich zusammen aus: dem Saldo der Erfolgsrechnung
unter Berücksichtigung des Saldovortrags des Vorjahres […]"). Für
kollektive Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz, die nach § 54 Abs. 2
StG wie übrige juristische Personen subjektiv steuerpflichtig sind, bezeichnet § 69
Abs. 3 StG den Ertrag aus direktem Grundbesitz als Bemessungsgrundlage.
Nach der Lehre ist damit nicht etwa der Bruttoertrag gemeint, sondern der
Reingewinn bzw. Nettoertrag nach Abzug der objektmässig oder proportional
zurechenbaren Aufwendungen (vgl. Lutz/Scherer, in: KSS StHG, Art. 26 N. 35).
Inwiefern Kapitalgewinne als Ertrag aus direktem Grundbesitz der Gewinnsteuer
unterliegen, ist in der Lehre umstritten (vgl. Hess, § 12 Rz. 30 ff.;
Stefan Oesterhelt, in: René Bösch et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, KAG, 2. A.,
Basel 2016, Vor Art. 1 N. 10h ff.). Das gilt insbesondere für
die nicht realisierten Kapitalgewinne (vgl. zu den kantonalen Praxen [Stand
2015] Hess, § 12 Rz. 50 ff.; vgl. auch ESTV, Kreisschreiben Nr. 25
vom 23. Februar 2018, Besteuerung kollektiver Kapitalanlagen und ihrer
Anleger [ESTV-KS Nr. 25], Ziff. 3.3.3).
4.2
Die
Vorinstanz hat die Handelsrechtswidrigkeit mit einem Verstoss gegen die
Bewertungsvorschriften begründet. Die Bewertung von Aktiven ist im Allgemeinen
in Art. 960a OR geregelt. Nach Abs. 1 dieser Bestimmung müssen
Aktiven bei ihrer Ersterfassung höchstens zu Anschaffungs- oder
Herstellungskosten bewertet werden. Für die Folgebewertung schreibt Abs. 2
vor, dass Aktiven nicht höher bewertet werden dürfen als zu den Anschaffungs-
oder Herstellungskosten, wobei Bestimmungen für einzelne Arten von Aktiven
vorbehalten bleiben. Abs. 3 schreibt vor, dass der nutzungs- und
altersbedingte Wertverlust durch Abschreibungen, anderweitige Wertverluste
durch Wertberichtigungen berücksichtigt werden müssen. Abschreibungen und
Wertberichtigungen müssen nach den allgemein anerkannten kaufmännischen
Grundsätzen vorgenommen werden. Sie sind direkt oder indirekt bei den
betreffenden Aktiven zulasten der Erfolgsrechnung abzusetzen und dürfen nicht
unter den Passiven ausgewiesen werden. Das Zusammenspiel von Abs. 2 und 3
bildet das Niederstwertprinzip ab, wonach Aktiven grundsätzlich zum tieferen
Wert aus Anschaffungskosten ("Kostenwert") und Marktwert zu bewerten
sind (vgl. dazu näher Peter Böckli, Schweizer Aktienrecht, 5. A., Zürich
etc. 2022, § 6 Rz. 772 ff., wonach bei Gegenständen des
Anlagevermögens die Anschaffungskosten primär mit dem Nutzwert und nicht mit
dem Nettomarktwert zu vergleichen seien).
4.3
Die
Vorinstanz hat aus diesen Grundsätzen geschlossen, dass die "ausserordentliche
Abschreibung" (so die steuerrechtliche Terminologie; handelsrechtlich
betrachtet handelte es sich um eine unplanmässige Wertberichtigung und nicht um
eine planmässige Abschreibung; vgl. Reich/Züger/Betschart, in: Zweifel/Beusch
[Hrsg.], Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, Kommentar zum
Schweizerischen Steuerrecht, 4. A., Basel 2022 [KSS DBG], Art. 28
DBG N. 40) im Geschäftsjahr 2016/2017 unzulässig gewesen sei, weil sie für
das Ende des Geschäftsjahrs 2015/2016 bzw. den Beginn des Geschäftsjahrs
2016/2017 einen Buchwert des Grundstücks unterstellte, der über seinem
damaligen Marktwert lag. Damit berücksichtigt die Vorinstanz jedoch zu wenig,
dass der Fonds für das Geschäftsjahr 2015/2016 gerade keine Jahresrechnung nach
OR abgelegt hatte. Die Jahresrechnung eines Immobilienfonds nach KAG lässt sich
entgegen der Darstellung der Vorinstanz nicht ohne Weiteres mit der
Jahresrechnung nach OR vergleichen. Diese Abschlüsse unterscheiden sich nämlich
in einem wesentlichen Punkt fundamental voneinander: Während die Grundstücke
von Immobilienfonds in der Vermögensrechnung nach Art. 90 Abs. 2 KAG
(vgl. auch Art. 84 Abs. 1 und Art. 86 der Verordnung der
Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht vom 27. August 2014 über die
kollektiven Kapitalanlagen [KKV-FINMA]) im Interesse der "true and fair
view" zu Verkehrswerten einzustellen sind, dürfen Grundstücke in nach OR
geführten Büchern aufgrund des Vorsichtsprinzips bloss ganz ausnahmsweise und
nur unter strengen Voraussetzungen über ihre Anschaffungskosten bewertet bzw.
aufgewertet werden, wobei eine solche Aufwertung erfolgsneutral direkt in die
Reserven zu verbuchen ist (vgl. Art. 725c OR bzw. Art. 670 aOR).
Dieser Unterschied wirkt sich auf die Erfolgsrechnung des Immobilienfonds aus,
auf der die unrealisierten Kapitalgewinne als Ertrag ausgewiesen werden (vgl. Art. 95
und Anhang 3 KKV-FINMA). Sollen kollektive Kapitalanlagen mit direktem
Grundbesitz in der Besteuerung den juristischen Personen gleichgestellt werden,
wie dies § 54 Abs. 2 StG verlangt, kann der Saldo der
grundstücksbezogenen Erträge und Aufwendungen aus der Erfolgsrechnung nach KAG
für die Besteuerung nicht massgeblich sein (vgl. Hess, § 12 Rz. 60 f.).
Dies schliesst nicht aus, dass der Jahresbericht nach KAG für die Ermittlung
der Bemessungsgrundlage herangezogen werden kann, soweit darin Erträge und
Aufwendungen abgebildet werden, die auch in einer Erfolgsrechnung nach OR
enthalten wären. Ausserdem ist es im Licht der besonderen Deklarationspflicht (§ 135
Abs. 4 StG) nicht von vornherein unzulässig, wenn das Steueramt von den
Anlagefonds mit direktem Grundbesitz verlangt, einen Abschluss nach OR
einzureichen, wenn sie nicht auf den unrealisierten Kapitalgewinnen besteuert
werden wollen (vgl. auch ESTV-KS Nr. 25, Ziff. 3.3.3 und 3.3.4). Von
einer eigentlichen Massgeblichkeit, wie sie das Gewinnsteuerrecht dem Saldo der
Erfolgsrechnung gemäss OR zuspricht (vgl. § 64 Abs. 1 Ziff. 1
StG), kann jedoch in Bezug auf den Abschluss nach KAG nicht gesprochen werden.
4.4
Daraus
folgt für den vorliegenden Fall, dass die Jahresrechnung nach OR für das
Geschäftsjahr 2016/2017 nicht als Fortsetzung der Jahresrechnung nach KAG der
Vorperiode betrachtet werden kann. Wenn es in der Praxis bei Wechseln von einem
anderen Rechnungslegungsstandard auf eine Rechnungslegung nach OR vorkommt oder
sogar üblich ist, dass Werte aus dem vorherigen Standard übernommen werden
(vgl. zu internationalen Sitzverlegungen Helbing/Felber, in: Martin Zweifel et
al. [Hrsg.], Umstrukturierungen, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 2. A.,
Basel 2022, § 10 Rz. 103 ff.), dürfte dies primär aus
pragmatischen Überlegungen geschehen. Rein handelsrechtlich betrachtet ist die
Situation der buchführenden Person – und war die Situation des Fonds zu Beginn
des Geschäftsjahrs 2016/2017 – jedoch durchaus vergleichbar mit derjenigen
einer Person, die erstmals in die Buchführungspflicht nach OR eintritt. Es ist
nicht einzusehen, inwiefern das Handelsrecht einer solchen Person verbieten
soll, für die erstmalige Bewertung ihrer Aktiven nicht nach Art. 960a Abs. 2
OR über die Folgebewertung, sondern nach Art. 960a Abs. 1 OR über die
Ersterfassung vorzugehen. Nach ihrem klaren Wortlaut lässt diese Bestimmung
eine Bewertung zu den Anschaffungskosten – wenigstens für eine logische Sekunde
– auch dann zu, wenn der Marktwert des Aktivums bereits unter seine
Anschaffungskosten gefallen ist. Auch die Entstehungsgeschichte der Norm
bestätigt die handelsrechtliche Zulässigkeit der Ersterfassung zu den
Anschaffungskosten: Der Bundesrat hatte ursprünglich vorgeschlagen, die
Ersterfassung zu den Anschaffungskosten in Art. 960a Abs. 1 E-OR
zwingend vorzuschreiben (Botschaft zur Änderung des Obligationenrechts vom
21. Dezember 2007, BBl 2008 1589, 1711). Der Nationalrat fügte auf
Antrag eines Ratsmitglieds das Wort "höchstens" ein, was der
Antragsteller damit begründete, Unternehmen könnten nicht dazu gezwungen
werden, "ihre Aktiven nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu
bewerten, wenn dieser Wert nicht den vorsichtigen Bilanzkriterien entspricht"
(AB 2010 N 1379). Der Kommissionssprecher im Ständerat ging davon aus, dass
sich aufgrund dieser Ergänzung materiell nichts ändere (AB 2011 S 259). Nach
der Lehre sind Aktiven in der Ersterfassung zumindest grundsätzlich zum
Kostenwert zu bewerten (vgl. EXPERTsuisse, Schweizer Handbuch der
Wirtschaftsprüfung, Band "Buchführung und Rechnungslegung", Zürich
2023 [HWP 2023], S. 67); eine Ersterfassung von Aktiven unter ihren
Anschaffungskosten wird – trotz des Worts "höchstens" in Art. 960a
Abs. 1 OR – jedenfalls nicht ohne Weiteres für zulässig gehalten (vgl.
Böckli, § 6 Rz. 729). Vor diesem Hintergrund lässt sich entgegen der
Vorinstanz nicht sagen, die Ersterfassung des Grundstücks zu den
Anschaffungskosten verstosse gegen das Handelsrecht, selbst wenn es
handelsrechtlich möglicherweise ebenfalls zulässig gewesen wäre, das Grundstück
direkt zum tieferen Verkehrswert einzusetzen. Folglich ist auch die
Wertberichtigung, die der Fonds anschliessend im Geschäftsjahr 2016/2017
verbuchte und zu der er gemäss Art. 960a Abs. 2 OR verpflichtet war,
handelsrechtlich nicht zu beanstanden.
5.
5.1
Zu prüfen
bleibt, ob eine steuerrechtliche Korrekturnorm dem Abzug der Wertberichtigung
bzw. ausserordentlichen Abschreibung vom steuerbaren Gewinn entgegensteht.
5.1.1
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts sind Erträge und Aufwendungen
aufgrund des Periodizitätsprinzips (im Zürcher Steuerrecht: § 84 Abs. 1
StG) derjenigen Periode zuzuweisen, in der sie anfallen (BGE 137 II 353 E. 6.4.4;
BGr, 11. März 2022, 2C_667/2021, E. 4.1, in: StE 2023 B 72.11 Nr. 27,
StR 77/2022 S. 411). Wenn ein Ertrag oder eine Aufwendung in der
Erfolgsrechnung der betreffenden Periode nicht berücksichtigt werde, stelle
dies zudem eine Verletzung des Handelsrechts dar, was eine Korrektur durch die
Steuerbehörden rechtfertige (BGE 137 II 353 E. 6.4.4; BGr, 11. März
2022, 2C_667/2021, E. 4.2, in: StE 2023 B 72.11 Nr. 27, StR 77/2022
S. 411). Vorbehalten hat das Bundesgericht aufgrund des Prinzips der
Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2
BV) Konstellationen, in denen der Steuerpflichtige über einen gewissen
Spielraum in der Bewertung von Verlustrisiken verfügt. Konkret ging es um
uneinbringliche Forderungen, deren Wert möglicherweise schon in einer früheren
Periode hätte berichtigt werden müssen (BGE 137 II 353 E. 6.4.5; vgl. auch
BGr, 27. November 2020, 2C_536/2020, E. 3.3).
5.1.2
Jedenfalls soweit Wertberichtigungen bzw. ausserordentliche Abschreibungen
auf Vermögenswerten betroffen sind, deren Wert sich auch in der oder den
Folgeperioden nicht erholt hat, lehnt die ganz herrschende Lehre diese
Rechtsprechung ab. Kritisiert wird insbesondere, dass bei verspäteten
Wertberichtigungen zwar die Erfolgsrechnung derjenigen Periode fehlerhaft und
handelsrechtswidrig sei, in der die Werteinbusse stattgefunden habe, nicht aber
die Erfolgsrechnung der Folgeperiode, in der dieser Fehler korrigiert wird. Im
Gegenteil gebiete das Handelsrecht gerade, dass die Wertberichtigung
erfolgswirksam nachgeholt werde. Das Periodizitätsprinzip habe hinter das
Totalgewinnprinzip zurückzutreten und rechtfertige auf jeden Fall keine
steuerliche Korrektur eines handelsrechtlich korrekten Abschlusses (vgl. statt
vieler Altorfer/Duss/Felber, Periodengerechte und periodenfremde Korrekturen
der Jahresrechnung, StR 70/2015 S. 732 f. und 734 ff.;
Walter Frei, Nachträgliche Aufwandverbuchung, ZStP 2014 S. 199 und 203 ff.;
Reich/Züger/Betschart, Art. 28 DBG N. 40; Zweifel/Beusch, Ausgewählte
Fragen zur Bedeutung der Handelsbilanz für die steuerliche Gewinnermittlung,
in: Kramer/Nobel/Waldburger [Hrsg.], Festschrift für Peter Böckli, Zürich etc.
2006, S. 69 ff.; teilweise abweichend Locher/Giger/Pedroli, Kommentar
zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 2. A., Basel 2022, Art. 58
DBG N. 89).
5.2
5.2.1
Nach der Praxis des kantonalen Steueramts kann die Bildung einer
Rückstellung oder die Vornahme einer Abschreibung, die offenkundig
handelsrechtswidrig unterlassen wurde, in einer späteren Periode steuerwirksam
nachgeholt werden, wenn die Rückstellung bzw. Abschreibung in der
Handelsrechnung der späteren Periode verbucht wird, der Grund für die
Rückstellung bzw. Abschreibung noch besteht, die Unterlassung nicht
missbräuchlich erfolgt ist und die Nachholung innert der
Verlustverrechnungsperiode von § 70 Abs. 1 StG erfolgt (Kantonales
Steueramt, Periodizitätsprinzip, Nachholung von Aufwandbuchungen
[Abschreibungen, Rückstellungen, Steuerrückstellungen], 6. März 2019, ZStB
Nr. 84.1).
5.2.2
Diese Praxisfestlegung des kantonalen Steueramts trägt den von der Lehre
geäusserten Bedenken Rechnung und überzeugt eher als die Praxis des
Bundesgerichts. Welchem Ansatz das Verwaltungsgericht in der Rechtsanwendung
den Vorzug zu geben hat, kann hier jedoch offengelassen werden. Dem
Beschwerdeführer ist nämlich zuzustimmen, dass die Praxisfestlegung nicht in
allen Teilen auf den vorliegenden Fall passt. Das liegt primär daran, dass hier
gar nicht erst gegen das Handelsrecht verstossen wurde: Der Fonds hat für die
Geschäftsjahre 2014/2015 und 2015/2016 keine Jahresrechnung nach OR abgelegt
und demgemäss auch nicht gegen die Regeln des OR verstossen. Abgesehen davon,
dass die Jahresrechnung nach KAG nicht dieselbe Massgeblichkeit wie jene nach
OR beanspruchen kann (vgl. oben E. 4.3), ist nicht ersichtlich, dass die
Jahresrechnungen des Fonds gegen das Recht der kollektiven Kapitalanlagen
verstossen hätten. Die Jahresrechnung 2016/2017, im Rahmen derer die
Wertberichtigung schliesslich vorgenommen wurde, steht derweil im Einklang mit
den Buchführungs- und insbesondere den Bewertungsregeln des OR (vgl. oben E. 4.4).
5.2.3
Wenn in keiner der betroffenen Perioden gegen das Handelsrecht verstossen
worden ist, geht es von vornherein – und auch im Licht der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung – nicht an, im Namen des Periodizitätsprinzips steuerlich in die
nach den handelsrechtlichen Regeln ermittelten (Netto-)Erträge des Fonds gemäss
§ 69 Abs 3 StG einzugreifen. Von diesem handelsrechtlichen Ausweis
wäre analog zur Praxisfestlegung des kantonalen Steueramts gewinnsteuerlich
vielmehr nur dann abzuweichen, wenn ein Rechtsmissbrauch vorläge, namentlich
wenn die fragliche Werteinbusse effektiv bereits in einer früheren
Steuerperiode steuerlich berücksichtigt wurde, die steuerpflichtige Person also
einen doppelten Abzug anstrebt, oder allenfalls dann, wenn die Werteinbusse zu
einem Zeitpunkt eintrat, in welchem die steuerpflichtige Person für den
betroffenen Vermögenswert noch gar nicht der schweizerischen Steuerhoheit
unterlag (was bei hiesigen Grundstücken freilich ausgeschlossen ist). Ein
solcher Rechtsmissbrauch liegt hier offensichtlich nicht vor.
5.2.4
Irrelevant ist dagegen, ob der Umstand, dass die Werteinbusse steuerlich
nicht schon in früheren Perioden berücksichtigt wurde, auf ein Versäumnis des
kantonalen Steueramts zurückzuführen ist oder ob dafür alleine die
Mitbeteiligte verantwortlich war. Weiterungen hierzu erübrigen sich.
6.
Der angefochtene Entscheid ist zwar
nicht in der Begründung, aber doch im Ergebnis nicht zu beanstanden. Die
Einschätzung der Vorinstanz gemäss Dispositivziffer 1 des angefochtenen
Entscheids ist zu bestätigen. Die Beschwerde erweist sich demnach als unbegründet.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 153
Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1 StG). Er ist angesichts
der Komplexität des Verfahrens zu verpflichten, die Beschwerdegegnerin (als
Fondsleitung des Fonds) für ihre Umtriebe zu entschädigen (§ 153 Abs. 4
in Verbindung mit § 152 StG und § 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    140.--
Zustellkosten,
Fr. 7'140.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine
Parteientschädigung von Fr. 5'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004
Luzern, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Steuerrekursgericht;
c)    das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;
d)    die Steuerämter der Städte G, H und I;
e)    die Eidgenössische Steuerverwaltung.