zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00692 · 2025-07-17 · de

Baubewilligung | Zweireihige Parkierungsanlage; Einordnung; Nebenbestimmungen. Die Gemeinde hat ihr Ermessen bei der Auslegung und Anwendung ihres kommunalen Rechts in Bezug auf die kommunale Ausnützungsbestimmung nicht rechtsfehlerhaft ausgeübt (E. 4). Die gestalterischen Anforderungen an Bauten und Anlagen werden durch das PBG abschliessend umschrieben. Damit ist indes nicht jede kommunale Nutzungsvorschrift unzulässig, die (auch) ästhetische Zwecke verfolgt. Soweit eine solche Vorschrift als Konkretisierung von § 238 Abs. 1 PBG betrachtet werden kann, steht ihr nichts im Weg (E. 6.2.4). Die kommunale Bestimmung, dass offene Abstellplätze durch eine angemessene Anzahl Bäume zu beschatten sind, kann als Konkretisierung von § 238 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 3 aPBG gesehen werden (E. 6.2.5). Die geplante Parkierungsanlage sprengt den Rahmen des Ortsüblichen in eklatanter Weise und ordnet sich nicht rechtsgenügend ein (E. 6.3). Können die verlangten Pflichtparkplätze nicht gemäss den Anforderungen des Planungs- und Baugesetzes sowie der BZO gestaltet werden, ist eine alternative Lösung zu erarbeiten (E. 6.4). Es steht zwar grundsätzlich im Ermessen der Baubehörde, den Umgebungsplan erst in einem späteren Zeitpunkt – etwa vor Baubeginn – zu verlangen. Das gilt jedoch nicht, wenn der Plan Aufschluss zu geben hat über Fragen, die für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens von grundsätzlicher Bedeutung sind. Die in den Dispositiv-Ziffern 5.1 und 5.3 statuierten Inhalte sprengen vorliegend den Rahmen eines nachträglich einzureichenden Umgebungsplans deutlich. Angesichts der Bedeutung, ihres Umfangs sowie ihrer Wechselwirkungen können diese Projektinhalte nicht mehr nachgelagert beurteilt werden (E. 6.6). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 17.07.2025 VB.2023.00692
Zurich Verwaltungsgericht 17.07.2025 VB.2023.00692
Zurigo Verwaltungsgericht 17.07.2025 VB.2023.00692

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00692
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Geschäftsnummer:
VB.2023.00692
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 17.07.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Zweireihige Parkierungsanlage; Einordnung; Nebenbestimmungen.
Die Gemeinde hat ihr Ermessen bei der Auslegung und Anwendung ihres kommunalen Rechts in Bezug auf die kommunale Ausnützungsbestimmung nicht rechtsfehlerhaft ausgeübt (E. 4). Die gestalterischen Anforderungen an Bauten und Anlagen werden durch das PBG abschliessend umschrieben. Damit ist indes nicht jede kommunale Nutzungsvorschrift unzulässig, die (auch) ästhetische Zwecke verfolgt. Soweit eine solche Vorschrift als Konkretisierung von § 238 Abs. 1 PBG betrachtet werden kann, steht ihr nichts im Weg (E. 6.2.4). Die kommunale Bestimmung, dass offene Abstellplätze durch eine angemessene Anzahl Bäume zu beschatten sind, kann als Konkretisierung von § 238 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 3 aPBG gesehen werden (E. 6.2.5). Die geplante Parkierungsanlage sprengt den Rahmen des Ortsüblichen in eklatanter Weise und ordnet sich nicht rechtsgenügend ein (E. 6.3). Können die verlangten Pflichtparkplätze nicht gemäss den Anforderungen des Planungs- und Baugesetzes sowie der BZO gestaltet werden, ist eine alternative Lösung zu erarbeiten (E. 6.4). Es steht zwar grundsätzlich im Ermessen der Baubehörde, den Umgebungsplan erst in einem späteren Zeitpunkt – etwa vor Baubeginn – zu verlangen. Das gilt jedoch nicht, wenn der Plan Aufschluss zu geben hat über Fragen, die für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens von grundsätzlicher Bedeutung sind. Die in den Dispositiv-Ziffern 5.1 und 5.3 statuierten Inhalte sprengen vorliegend den Rahmen eines nachträglich einzureichenden Umgebungsplans deutlich. Angesichts der Bedeutung, ihres Umfangs sowie ihrer Wechselwirkungen können diese Projektinhalte nicht mehr nachgelagert beurteilt werden (E. 6.6).
Gutheissung.
Stichworte:
AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT
BÄUME
EINORDNUNG
NEBENBESTIMMUNG
PARKPLÄTZE
UMGEBUNGSPLAN
WOHNHYGIENE
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. III PBG
§ 301 Abs. I PBG
§ 321 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2023.00692
VB.2023.00693
Urteil
der 1. Kammer
vom 17. Juli 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter
Josua Raster, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.
In Sachen
Aus VB.2023.00692
1.    A,
2.    B,
3.1  C,
3.2  D,
alle vertreten durch RA E,
Aus VB.2023.00693
4.1  F,
4.2  G,
5.1  H,
5.2  I,
alle vertreten
durch RA J,
Beschwerdeführende,
gegen
Aus VB.2023.00692 und VB 2023.00693
1.    K AG,
vertreten durch RA L,
2.    Bauausschuss Hinwil,
vertreten durch RA N,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 23. Januar 2023 erteilte der
Bauausschuss Hinwil der K AG die Baubewilligung für den Neubau eines
Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am O-Weg 02 in
Wernetshausen, einer Aussenwacht der Gemeinde Hinwil.
II.
Hiergegen gelangten A, B, C und D mit Rekurs vom 2. März
2023 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung
des angefochtenen Beschlusses. Gegen die Baubewilligung wandten sich auch H und
I mit Rekurs vom 6. März 2023 an das Baurekursgericht und beantragten die
Aufhebung der Baubewilligung. Gleiches beantragten auch F und G; ebenfalls mit
Rekurs vom 6. März 2023. Mit Entscheid vom 18. Oktober 2023
vereinigte das Baurekursgericht die drei Verfahren und hiess die Rekurse
teilweise gut. Die Baubewilligung ergänzte es um eine Auflage betreffend
Baumassenzifferberechnung und wies die Rekurse im Übrigen ab.
III.
A.
Gegen
diesen Entscheid gelangten A, B sowie C und D mit Beschwerde vom 21. November
2023 an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Sie beantragten, es sei der
angefochtene Entscheid aufzuheben, soweit der Rekurs abgewiesen wurde, und die
Baubewilligung sei zu verweigern. Eventualiter sei die Sache an eine Vorinstanz
zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Das
Verwaltungsgericht eröffnete daraufhin das Verfahren VB.2023.00692.
Das Baurekursgericht beantragte am 12. Dezember 2023
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort
vom 12. Januar 2024 beantragte die K AG, die Beschwerde sei
abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Der Bauausschuss Hinwil
beantragte am 19. Januar 2024 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei. A, B sowie C und D replizierten am 19. Februar 2024. Die K AG
reichte am 13. März 2024 ihre Duplik ein; der Bauausschuss Hinwil
duplizierte am 14. März 2024. Am 12. April 2024 triplizierten A, B
sowie C und D. Der Bauausschuss Hinwil liess sich am 24. April 2024 erneut
vernehmen. Am 17. Mai 2024 reichten A, B sowie C und D eine Quintuplik
ein. Daraufhin äusserte sich der Bauausschuss Hinwil am 3. Juni 2024.
Gleichentags reichte auch die K AG erneut eine Stellungnahme ein. Die
Septuplik von A, B sowie C und D erfolgte am 17. Juni 2024. Hierauf
äusserte sich der Bauausschuss Hinwil am 27. Juni 2024. Auch die K AG
äusserte sich am 1. Juli 2024 erneut. A, B sowie C und D reichten am 16. August
2024 ihre Novemplik ein. Am 27. August 2024 verzichtete die K AG auf
eine Dezemplik. Am 2. September 2024 reichte der Bauausschuss Hinwil eine
weitere Stellungnahme ein. A, B sowie C und D äusserten sich schliesslich am 16. September
2024 erneut. Die K AG sowie der Bauausschuss Hinwil verzichteten am 19.
bzw. 30. September 2024 auf eine weitere Stellungnahme.
B.
Gegen
den Entscheid des Baurekursgerichts gelangten auch F und G sowie H und I mit
Beschwerde vom 22. November 2023 an das Verwaltungsgericht. Sie
beantragten, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben, soweit der Rekurs
nicht gutgeheissen wurde. Die Baubewilligung vom 23. Januar 2023 sei zu
verweigern, eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Das
Verwaltungsgericht eröffnete daraufhin das Verfahren VB.2023.00693.
Das Baurekursgericht beantragte am 12. Dezember 2023
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort
vom 12. Januar 2024 beantragte die K AG die Abweisung der Beschwerde;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Der Bauausschuss Hinwil beantragte am 19. Januar
2024 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. F und G sowie
H und I replizierten am 16. Februar 2024. Die K AG reichte am 13. März
2024 ihre Duplik ein. Am 14. März 2024 duplizierte der Bauausschuss Hinwil.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
1.2
Die beiden Beschwerden richten sich gegen
denselben Entscheid des Baurekursgerichts, betreffen den gleichen Sachverhalt
und werfen dieselben Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus
prozessökonomischen Gründen, die Verfahren VB.2023.00692 und VB.2023.00693 zu vereinigen
(§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der Schweizerischen
Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin
Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 4–31 N. 50 ff.).
1.3
Da nebst
der Zuständigkeit auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf
die Beschwerden einzutreten.
2.
2.1
Das
Grundstück Kat.-Nr. 01 liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Hinwil
vom 19. Juni 2017 (BZO) in der Wohnzone W/1.8 und ist mit einem
Einfamilienhaus überstellt. Das vorliegend strittige Vorhaben sieht den Abbruch
des bestehenden Gebäudes (Assek.-Nr. 03) und den Neubau eines
Mehrfamilienhauses vor. Das Baugrundstück wird an dessen Ostseite durch die
kommunale Stichstrasse O-Weg erschlossen.
2.2
Die an die Harmonisierung der Baubegriffe
angepasste Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Hinwil trat am 6. September
2024 und somit während des hängigen Rechtsmittelverfahrens in Kraft. Im
Rechtsmittelverfahren gegen eine Baubewilligung richtet sich das anwendbare
Recht grundsätzlich nach der Rechtslage zum Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung
(Thomas Wipf/Michael Steiner
in:
Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A.,
Wädenswil 2024 [Zürcher Planungs- und Baurecht],
S. 93; Kaspar
Plüss,
Kommentar VRG,
§ 7
Rz. 169). Vorliegend besteht kein Grund, von diesem Grundsatz abzuweichen.
Demgemäss sind die Bestimmungen des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (in der hier
anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung
[Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2]
nachfolgend: PBG 2015) sowie diejenigen der Allgemeinen Bauverordnung vom
22. Juni 1977 (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft
stehenden Fassung [Übergangsbestimmung zur Änderung vom 11. Mai 2016]
nachfolgend: ABV 2015) anwendbar. Dasselbe gilt betreffend die Bestimmungen der
BZO vom 19. Juni 2017.
3.
Die Beschwerdeführenden rügen eine Überschreitung der
Baumassenziffer, die Verkehrssicherheit in Bezug auf die geplanten Parkplätze
sowie die damit zusammenhängenden Lärmimmissionen. Das Bauvorhaben ordne sich
nicht genügend ein. Sie beanstanden in diesem Zusammenhang insbesondere die
Vorgartengestaltung bzw. den Parkplatz, das Volumen des Projekts sowie die
Dachgestaltung als störend und nicht im Einklang mit der Umgebung stehend. Die
BZO verlange bei offenen Parkplätzen Bäume, welche indes nicht geplant seien. Sodann
fehle ein Verlegernachweis für die im Baulinienbereich liegenden Parkplätze.
Des Weiteren seien die Bestimmungen zum Grenzabstand verletzt, da der
Mehrlängenzuschlag falsch angewendet worden sei. Weiter rügen die
Beschwerdeführenden, die auskragenden Terrassen seien nicht zulässig, die
Stützmauern seien zu hoch, die Wohnungen würden unzulässigerweise gegen Norden
ausgerichtet und die Verschiebung des Hydranten sei nicht geklärt. Schliesslich
beanstanden die Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2023.00692 noch, dass aufgrund
der geplanten Parkplätze kein Containerstandort möglich sei.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführenden begründen ihre Rüge der Überschreitung der Baumassenziffer
damit, dass die Auslegung der einschlägigen BZO-Bestimmung durch die Vorinstanz
unzutreffend sei und so auf jede Hanglage zuträfe. Dies sei jedoch nicht
beabsichtigt gewesen. Eine höhere Baumassenziffer sei nur dann zulässig, wenn
sich die Freilegung des Untergeschosses aus der bergseitigen Erschliessung
ergebe; dies impliziere das Wort "dadurch" in Ziff. 2.4 BZO. Es
genüge nicht, dass eine bergseitige Erschliessung vorliege und ein
Untergeschoss freigelegt sei; erforderlich wäre vielmehr ein Konnex. Die
Möglichkeit der Abgrabung sowie die Erhöhung der Baumassenziffer seien nicht
zulässig, da ansonsten eine doppelte Privilegierung bestünde.
4.2
Nach
Ziff. 2.4 BZO zur Regelung des Ausnutzungszuschlags bei "besonderen
topografischen Verhältnissen" kann die Baumassenziffer um höchstens 0,2
erhöht werden, sofern die Erschliessung eines Gebäudes von der Bergseite
erfolgen muss und dadurch ein Untergeschoss zu einem grossen Teil über das
gewachsene Terrain zu liegen kommt.
Bei der
streitbetroffenen Ziff. 2.4 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss
erlassenes
kommunales
Recht
, dessen
Auslegung
und
Anwendung
in erster Linie der kommunalen
Bewilligungsbehörde obliegt. Stellen sich bei der
Anwendung
kommunalen Rechts Auslegungsfragen,
so ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen,
wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide
dürfen von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw.
unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der Bewilligungsbehörde
überprüft werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232,
E. 4.3.2 f.). Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des
Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle (VGr, 17. Dezember
2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295,
E. 3.2 auch zum Folgenden). Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid
unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig
erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht
zu (§ 50 Abs. 2 VRG).
Die Auslegung
gesetzlicher Bestimmungen hat in erster
Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und
den ihnen zugrunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen
Verständnismethode zu erfolgen. Sie hat sich vom Gedanken leiten zu lassen,
dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an
Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Die neuere
bundesgerichtliche Praxis favorisiert einen pragmatischen Methodenpluralismus
und lehnt es namentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer
hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 173 E. 2.1 mit
Hinweisen). Die
Auslegung
ist auf die sachlich richtige
Anwendung der betreffenden Norm (BGE 140 V 8 E. 2.2.1 mit Hinweisen)
sowie auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers und die damit erkennbar
getroffenen Wertentscheidungen ausgerichtet (BGE 128 I 34 E. 3b).
4.3
Es ist den
Beschwerdeführenden zuzustimmen, dass der Wortlaut der Bestimmung ("Sofern
die Erschliessung eines Gebäudes von der Bergseite erfolgen muss und dadurch
ein Untergeschoss zu einem grossen Teil über das gewachsene Terrain zu liegen
kommt, […]") auf den ersten Blick suggeriert, dass ein Ausnutzungszuschlag
bedingt, dass die besondere Erschliessung die Freilegung eines Untergeschosses
zur Folge hat.
Die Wegleitung zu Ziff. 2.4 BZO hält Folgendes fest: "Wenn
ein Grundstück von der Bergseite her erschlossen werden muss, erfordert dies in
der Regel ein grösseres Bauvolumen (Garage usw.). Um diesen Mehraufwand zu
ermöglichen, kann die Baumassenziffer erhöht werden." Die Wegleitung geht
davon aus, dass eine bergseitige Erschliessung
regelmässig
("in der
Regel") eines grösseren Bauvolumens bedarf. Garagen werden sodann
lediglich als Beispiel für einen Mehrbedarf zitiert. Aufgrund der Abkürzung "usw."
ist die Aufzählung nicht abschliessend und lässt darauf schliessen, dass noch
weitere Möglichkeiten für einen Mehraufwand bestehen können, welcher zu einer
Erhöhung der Baumasse führen kann. Die Wegleitung lässt es daher zu, dass bei
einer bergseitigen Erschliessung generell ein Ausnützungszuschlag gewährt
werden kann und nicht nur, wenn die Freilegung eines Untergeschosses durch die
bergseitige Erschliessung bedingt ist. Die Überschrift der Bestimmung ("Ausnutzungszuschlag
bei besonderen topografischen Verhältnissen") legt nahe, dass die
besonderen topografischen Verhältnisse
allein
Anknüpfungspunkt für den
Ausnutzungszuschlag sind. Weder der Titel noch die Wegleitung lassen darauf
schliessen, dass der Ausnutzungszuschlag nur gewährt werden kann, wenn ein
Untergeschoss bedingt durch die bergseitige Erschliessung freigelegt wird.
Unter Einbezug der Wegleitung und des Titels der Bestimmung kann Ziff. 2.4
BZO daher auch so verstanden werden, dass eine bergseitige Erschliessung sowie
ein freigelegtes Untergeschoss genügen, ohne dass ein Konnex dazwischen
vorliegen muss. Dass die Bestimmung bei den meisten Hanglagen zur Anwendung
gelangen kann, steht einer solchen Auslegung nicht entgegen; ebenso wenig, dass
bei einer Hanglage durch den Ausnutzungszuschlag und die Freilegung eines
Untergeschosses eine, wie die Beschwerdeführenden anführen, doppelte
Privilegierung entsteht. Der Gemeinde steht es frei, solche Privilegierungen in
ihrer BZO zu gewähren.
Wenn der Beschwerdegegner daher Ziff. 2.4 BZO so
auslegt und anwendet, dass es für den Ausnutzungszuschlag einer bergseitigen
Erschliessung sowie eines freigelegten Untergeschosses bedarf, ohne dass
dazwischen ein Konnex besteht, so liegt dies noch innerhalb des Ermessens,
welches ihm bei der Auslegung und Anwendung seines kommunalen Rechts zukommt.
Wie die Vorinstanz sodann zutreffend ausführt, liegt eine bergseitige
Erschliessung sowie die Freilegung eines Untergeschosses vor. Der
Ausnutzungszuschlag von 0,2 erweist sich als zulässig.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführenden rügen weiter, die Nordausrichtung der Wohnung im
Untergeschoss sei nicht zulässig und widerspreche den Anforderungen an die
Wohnhygiene.
5.2
Wohnräume
von Mehrzimmerwohnungen dürfen gesamthaft mit den gesetzlich nötigen Fenstern
nicht mehrheitlich nach dem Sektor Nordost/Nordwest gerichtet sein (§ 301
Abs. 1 PBG). Die Bestimmung bezieht sich nur auf Wohnräume, nicht auf
Schlafräume. Mehrzimmerwohnungen sind solche mit einem Wohn- und mindestens
einem Schlafzimmer. Unter den gesetzlich nötigen Fenstern ist nicht deren
Anzahl, sondern die Gesamtfläche im Sinn von § 302 Abs. 2 PBG zu
verstehen. Die Bestimmung gilt für jede einzelne Wohnung und nicht für ein
Mehrfamilienhaus oder eine Überbauung in der Gesamtheit (Christian Berz/Markus
Lanter, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 1508).
Aus dem Grundriss für das Untergeschoss geht hervor, dass
das grosse Wohn- und Esszimmer nach Westen ausgerichtet ist. Dabei überwiegen
die nach Nordosten und Nordwesten ausgerichteten Fensterflächen diejenigen nach
Westen und Südwesten nicht. Bei den für die Wohnung weiter eingezeichneten fünf
Zimmern ist ihre Nutzung nicht bekannt. Jedoch ist eine Nutzung der drei
nordöstlich ausgerichteten Zimmer als Schlafzimmer und der südlich bzw.
südwestlich ausgerichteten Zimmer, falls sie nicht ebenfalls als Schlafzimmer
dienen sollen, als weitere Wohnräume ohne Weiteres möglich. Demgemäss sind die
Wohnräume nicht mehrheitlich nach dem Sektor Nordost/Nordwest ausgerichtet.
6.
6.1
Die
Bauherrin plant ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen sowie 13 dem Gebäude zum
O-Weg hin vorgelagerten Parkplätzen. Diese sollen oberirdisch in zwei
hintereinander liegenden Reihen angeordnet werden, wobei keine Manövrierflächen
auf dem Parkplatz geplant sind. Die Parkplätze in der hinteren Reihe könnten
daher nur benützt werden, wenn in der vorderen Reihe kein Fahrzeug parkiert ist
oder dieses zuvor umparkiert würde. Die vordere Reihe mit sechs Parkplätzen ist
im Baulinienbereich geplant. Die Parkierungsanlage erstreckt sich dabei über
die gesamte Anstosslänge an den O-Weg und bedeckt rund 27 % der gesamten Grundstücksfläche
von 996 m
2
.
6.2
6.2.1
Gemäss § 238 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und
in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen
und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende
Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und
Farben (Abs. 1). Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich
nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung,
namentlich aus ihrer Stellung zu bereits bestehenden Bauten sowie zur baulichen
und landschaftlichen Umgebung. Die Frage, ob mit einem Bauvorhaben eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach objektiven Massstäben und
mit nachvollziehbarer Begründung zu beurteilen. Dabei ist eine umfassende
Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (vgl. zum Ganzen VGr,
2. Februar 2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1 mit Hinweisen). Die
genügende Einordnung fehlt dabei nicht bereits bei der Einführung einer neuen
Formensprache in ein einheitliches Bild einer älteren Überbauung. Eine Bauverweigerung
setzt das Vorliegen eines konkreten Einordnungsmangels voraus. Ein solcher ist
erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der
Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in störenden
Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung
prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 19. Mai 2022,
VB.2021.00732/VB.2021.00733, E. 5.2.2 mit Hinweisen).
6.2.2
Nach ständiger Rechtsprechung kann in Ausnahmefällen gestützt auf
§ 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück
zulässigen Volumens verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur
baulichen Umgebung klar und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei
Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe
erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine
besondere Qualität der bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte
landschaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts
gewichtet das Legalitätsprinzip stark, weshalb die Anwendung einer Ästhetik-
bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen darf, dass generell – etwa für ein
ganzes Quartier – die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt wird. Nur ein krasses
Missverhältnis der Proportionen oder die Rücksicht auf ein Schutzobjekt kann
die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens verbieten (VGr, 2. Februar
2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1; 16. November 2017, VB.2017.00338,
E. 2.2; zum Ganzen: VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 4.1;
23. Januar 2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1 mit weiteren Hinweisen;
BGE 115 Ia 370 E. 5; RB 1990 Nr. 78).
6.2.3
Bei der Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde
aufgrund der offenen Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum,
den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr,
2. Februar 2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1; 22. Oktober 2020,
VB.2019.00133, E. 5.2 mit Hinweis; BGE 145 I 52 E. 3.6). Das
Baurekursgericht darf den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur
aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die
Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum
überschritten hat. Dies ist etwa dann der Fall, wenn sie sich von unsachlichen,
dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze
der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Das
Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf
Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich
Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -unterschreitung hin
überprüfen (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum
Ganzen VGr, 19. Mai 2022, VB.2021.00732/VB.2021.00733, E. 5.2.3 mit
Hinweis).
6.2.4
Gemäss Ziff. 2.6.9 BZO haben sich
Abstellplätze und Garagen gut in die Umgebung einzuordnen. Die Abstellplätze
sind nach Möglichkeit so zu gestalten, dass das Meteorwasser direkt versickert.
Offene Abstellplätze sind durch eine angemessene Anzahl Bäume zu beschatten.
§ 238 Abs. 1 PBG bestimmt, dass
Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der
baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen
so zu gestalten sind, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird.
Gemäss der bis 1. Juli 2023 in Kraft stehenden Fassung von § 238
Abs. 3 PBG (nachfolgend: § 238 Abs. 3 aPBG) kann, wo die
Verhältnisse es zulassen, mit der baurechtlichen Bewilligung verlangt werden,
dass vorhandene Bäume bestehen bleiben, neue Bäume und Sträucher gepflanzt
sowie Vorgärten und andere Teile des Gebäudeumschwungs als Grünfläche erhalten
oder hergerichtet werden. Die gestalterischen Anforderungen an Bauten und
Anlagen werden durch das PBG abschliessend umschrieben. Die Gemeinden dürfen
grundsätzlich keine zusätzlichen Ästhetikvorschriften erlassen (Walter
Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich
1999, Ziff. 652; RB 1981 Nr. 131 = BEZ 1981 Nr. 32; VGr, 24. April
2013, VB.2013.00013, 29. August 2007, VB.2007.00092, E. 3.1).
Kommunale Gestaltungsvorschriften erlaubt § 50 Abs. 3 PBG im Rahmen
des Erlasses kommunaler Kernzonenvorschriften (BEZ 2011 Nr. 3; vgl. VGr, 8. Juni
2017, VB.2016.00082, E. 6.1). Damit ist ausserhalb von Kernzonen indes
nicht jede kommunale Nutzungsvorschrift unzulässig, die (auch) ästhetische
Zwecke verfolgt (vgl. BEZ 1984 Nr. 28 = ZBl 1985 72). Soweit eine solche
Vorschrift als Konkretisierung von § 238 Abs. 1 PBG betrachtet werden
kann, steht ihr nichts im Weg (VGr, 16. Dezember 2020, VB.2020.00668,
E. 5.2.3).
6.2.5
Entgegen der Ansicht der Vorinstanz lässt § 238 PBG jedenfalls
vorliegend Raum für die in Ziff. 2.6.9 BZO statuierte Pflicht zur
Pflanzung von Bäumen, zumal schon § 238 Abs. 3 aPBG insbesondere die
Möglichkeit vorsieht (bzw. vorsah), mit der baurechtlichen Bewilligung zu
verlangen, dass neue Bäume gepflanzt werden müssen (vgl. auch Markus Lanter/Daniel
Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 1074). Ziff. 2.6.9 BZO kann
daher als Konkretisierung in Bezug auf die Beschattung durch Bäume und damit
als Konkretisierung von § 238 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 3 aPBG
gesehen werden. Dies auch im Lichte des mittlerweile in Kraft getretenen neuen § 238a
PBG, der die Begrünung von Grundstücksflächen anstelle von § 238
Abs. 3 aPBG detaillierter regelt und weiterhin den Erhalt bzw. die Ersatz-
und Neupflanzung von Bäumen vorsieht.
6.3
Entlang des
O-Wegs befinden sich hauptsächlich Einfamilienhäuser verschiedener Gestaltung.
Die Umgebung wirkt dabei – wie von der Vorinstanz festgestellt und wie sich
auch aus den Fotos des Augenscheins ergibt – ländlich geprägt, ohne dass eine
besonders qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit vorläge. Die Baustile
erweisen sich zwar eher als heterogen, die Setzung der Bauten dafür aber eher
als homogen. Wenngleich auch andere Grundstücke grössere Anstossflächen zum O-Weg
hin aufweisen, sind diese dennoch nicht vergleichbar mit dem Bauprojekt, da
diese im Wesentlichen nicht gänzlich mit Fahrzeugen belegt werden. Im Gegensatz
zum streitgegenständlichen Bauprojekt weisen die Grundstücke in der Umgebung
eine gepflegte und begrünte Vorgartengestaltung auf, wovon beim Bauprojekt nicht
die Rede sein kann. Schon die Relation der durch die Parkierung belegten Fläche
– mit sieben ganz offenen und sechs unter einem Carport angeordneten Parkplätzen
– zur Grundstücksfläche sprengt dabei den Rahmen des Ortsüblichen in eklatanter
Weise. Dieses Missverhältnis wirkt sich umso störender aus, als die Parkplätze auf
einer Tiefe von rund 10 m die ganze Anstosslänge zur Strasse einnehmen und
dadurch optisch besonders dominant in Erscheinung treten. Wenn sich die
Beschwerdeführenden aufgrund dieser Gestaltung an einen Autohändlerbetrieb
erinnert sehen, ist dieser Eindruck aufgrund des Umstandes, dass wohl eine
grosse Zahl der Parkplätze regelmässig mit Fahrzeugen belegt wäre, nicht von
der Hand zu weisen. Die flächenmässig erhebliche Parkierungsanlage ordnet sich
daher klarerweise nicht befriedigend im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG in
die Umgebung ein.
6.4
Die
geplante Parkierungsanlage ist sodann auch nicht mit der kommunalen Vorschrift von
Ziff. 2.6.9 BZO zu vereinbaren. So fehlt für die offenen Abstellplätze
jegliche Begrünung sowie auch der nötige Platz für eine solche. Der Verzicht
auf die vorgeschriebene Begrünung lässt sich nicht mit dem Hinweis auf die
notwendige Anzahl Pflichtparkplätze rechtfertigen. So besteht gestützt auf
§ 244 Abs. 1 PBG zum einen die Möglichkeit, Pflichtparkplätze in
einer nützlichen Entfernung zu planen, oder aber auch gemäss § 246 PBG die
Möglichkeit einer Ersatzabgabe. Es kann grundsätzlich nicht auf eine
baurechtliche Anforderung mit dem Hinweis auf eine andere Baubestimmung
verzichtet werden, muss ein Vorhaben doch grundsätzlich sämtliche
baurechtlichen Anforderungen insgesamt erfüllen. Können die verlangten
Pflichtparkplätze nicht gemäss den Anforderungen des Planungs- und Baugesetzes
sowie der BZO gestaltet werden, ist eine alternative Lösung zu erarbeiten. Auf
die Erfüllung der Gestaltungsanforderungen kann jedenfalls nicht unter Hinweis
auf die Pflicht zur Erstellung von Parkplätzen verzichtet werden.
6.5
Inhaltliche
oder formale
Mängel
eines
Bauvorhabens können und müssen gemäss §
321
Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen
mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der
Baubewilligung
behoben werden. Die
nebenbestimmungsweise Mängelbehebung kommt indessen nach gefestigter
Rechtsprechung nur infrage, solange die
Mängel
untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten
durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können. Ziehen die
Mängel
indessen wesentliche
Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung
behoben werden (BGr, 12. April 2018, 1C_266/2018, E. 3.3; VGr,
27. März 2024, VB.2023.00295, E. 7.2; 11. Mai 2023, VB.2022.00643,
E. 5.1.1; 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1; VGr, 16. Juli
2015, VB.2015.00120, E. 3.2 = BEZ 2015 Nr. 46; VGr, 26. Januar
2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984
Nr. 5; Laura Diener/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht,
S. 513 ff.). In diesen Fällen ist ohne grösseren planerischen Aufwand
nicht beurteilbar, wie der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen,
konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach
sich zieht (VGr, 11. Mai 2023, VB.2022.00643, E. 5.1.2; 19. Juli
2018, VB.2017.00830, E. 5.1).
Vorliegend ist nicht ersichtlich, wie der Mangel der
gänzlich fehlenden Einordnung der projektierten Parkplätze
nebenbestimmungsweise geheilt werden könnte. Vielmehr bedingt die Neuplanung
der Fahrzeugabstellplätze und der Vorplatzgestaltung wesentliche
Projektänderungen. Damit liegt kein bloss untergeordneter Mangel vor und die
Baubewilligung vom 23. Januar 2023 ist wegen der unbefriedigenden
Parkplatz- und Vorgartengestaltung aufzuheben.
6.6
Im Übrigen
sprengen auch die weiteren Nebenbestimmungen in Bezug auf den Umgebungsplan den
zulässigen Rahmen. Der Beschwerdegegner hat dem eingereichten Umgebungsplan als
Grundlage für die Baubewilligung explizit lediglich die Bedeutung eines "Übersichtsplans"
beigemessen. Vor Baufreigabe hat er deshalb einen detaillierten Umgebungsplan verlangt.
In diesem nachzureichenden Plan sind alle technischen Details wie Vermessung
der Wege, Abstell- und Autoparkplätze, Notzufahrt, Gefällverhältnisse,
Containerabstellplatz, Parkplatzgeometrie, Ausmündungsradien der Ausfahrt,
Oberflächenmaterialien etc. einzutragen (Dispositiv-Ziffer 5.1). Die
Mauern und Bepflanzungen etc. müssen den Vorschriften der Strassenabstands- und
Verkehrssicherheitsverordnung entsprechen. Allfällige Anordnungen bleiben
vorbehalten (Dispositiv-Ziffer 5.3).
Zu den einzureichenden Baugesuchsunterlagen gehört
grundsätzlich auch ein Umgebungsplan mit Angaben über die Höhen des
massgebenden und des gestalteten Terrains sowie die Gestaltung, die Art der
Begrünung, den Versiegelungsgrad und die Nutzweise des Umschwungs (vgl. dazu
§ 3 Abs. 1 lit. d Bauverfahrensverordnung [LS 700.6] in der
seit 1. Dezember 2024 geltenden Fassung). Es steht indes im Ermessen der Baubehörde,
den Umgebungsplan erst in einem späteren Zeitpunkt – etwa vor Baubeginn – zu
verlangen. Das gilt jedoch nicht, wenn der Plan Aufschluss zu geben hat über
Fragen, die für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens von grundsätzlicher
Bedeutung sind (Daniel Kunz/Markus Lanter, Zürcher Planungs- und Baurecht,
S. 448; VGr, 14. März 2025, VB.2023.00484, E. 3.3.2).
Die in den Dispositiv-Ziffern 5.1 und 5.3 statuierten
Inhalte sprengen vorliegend den Rahmen eines nachträglich einzureichenden
Umgebungsplans deutlich. Angesichts der Bedeutung, ihres Umfangs sowie ihrer
Wechselwirkungen können diese Projektinhalte nicht mehr nachgelagert beurteilt
werden. Auch diesbezüglich wären die Beschwerden gutzuheissen und die
Baubewilligung vom 23. Januar 2023 aufzuheben gewesen.
6.7
Schliesslich
ist auch nicht ersichtlich, wie die Verkehrssicherheit nach § 237
Abs. 2 PBG gegeben sein soll: Die vorgesehene Anordnung der Parkplätze
führt dazu, dass die Benützung der fünf Parkplätze in der hinteren Reihe nur
möglich ist, wenn dazu das auf dem Platz der ersten Reihe abgestellte Fahrzeug
vorübergehend verstellt wird, wobei dieses Ausweichmanöver jedes Mal praktisch
vollständig auf dem öffentlichen Strassenraum durchgeführt werden muss.
6.8
Im
Ergebnis sind die Beschwerden daher gutzuheissen und der Entscheid des
Baurekursgerichts vom 18. Oktober 2023 sowie der Beschluss des
Bauausschusses Hinwil vom 23. Januar 2023 sind aufzuheben.
7.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekurs- und des
Beschwerdeverfahrens der unterliegenden Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur
Hälfte aufzuerlegen
(§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG), wobei bei
der Bemessung der Gerichtskosten zu beachten ist, dass es sich vorliegend zwar um
vereinigte, aber unabhängig voneinander geführte Verfahren handelt. Eine
Parteientschädigung steht der Bauherrin bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17
Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für
das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen
(§ 17 Abs. 2 VRG). Die Gemeinde wird in der vorliegenden
Konstellation, wo sich private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss nicht
entschädigungspflichtig (vgl. § 17 Abs. 3 VRG; Kaspar Plüss,
Kommentar VRG, § 17 N. 94).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerdeverfahren VB.2023.00692 und VB.2023.00693 werden vereinigt.
2.    Die
Beschwerden werden gutgeheissen.
Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 18. Oktober
2023 und der Beschluss des Bauausschusses Hinwil vom 23. Januar 2023
werden aufgehoben.
Die
Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 7'865.- werden der
Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.
Die
Beschwerdegegnerschaft 1 wird verpflichtet, für das Rekursverfahren den
Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2023.00692 eine Umtriebsentschädigung
von Fr. 600.- und den Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2023.00693
eine solche von Fr. 1'200.- zu bezahlen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    760.--
Zustellkosten,
Fr. 8'760.--
Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte
auferlegt.
5.    Die
Beschwerdegegnerschaft 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden aus dem
Verfahren VB.2023.00692 und den Beschwerdeführenden aus dem Verfahren
VB.2023.00693 eine Parteientschädigung von je Fr. 4'000.- (insgesamt
Fr. 8'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des
vorliegenden Urteils.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung
an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.