zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00668 · 2020-12-16 · de

Baubewilligung | Umgebungsplan; PBG-Konformität einer kommunalen Bestimmung bezüglich Geländeveränderungen. Die gestalterischen Anforderungen an Bauten und Anlagen werden durch das PBG abschliessend umschrieben. Die Gemeinden dürfen grundsätzlich keine zusätzlichen Ästhetikvorschriften erlassen. Kommunale Gestaltungsvorschriften erlaubt das PBG mit § 50 Abs. 3 im Rahmen des Erlasses kommunaler Kernzonenvorschriften. Damit ist ausserhalb von Kernzonen indes nicht jede kommunale Nutzungsvorschrift unzulässig, die (auch) ästhetische Zwecke verfolgt. Soweit eine solche Vorschrift als Konkretisierung von § 238 Abs. 1 PBG betrachtet werden kann, steht ihr nichts im Weg. (...) Bei Art. 30a BZO, wonach Geländeveränderungen im Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung eine gute Gesamtwirkung erzielen müssen, handelt es sich indes um eine besondere Ästhetik- bzw. Einordnungsvorschrift, die die Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG an Geländeveränderungen – unabhängig von der Zonenzugehörigkeit – generell verschärft (nämlich auf das Mass von § 238 Abs. 2 PBG). Dafür lässt § 238 Abs. 1 PBG keinen Raum (E. 5.2.3). Indes besteht mit § 293 Abs. 4 PBG eine Spezialbestimmung. Bei § 293 PBG handelt es sich um eine (besondere) Einordnungsvorschrift. Nach Abs. 1 und 2 dürfen nicht anrechenbare Untergeschosse – ausgenommen Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Garagen – höchstens 1,5 m über dem gestalteten Boden in Erscheinung treten. Abs. 4 besagt ausdrücklich, dass die Bau- und Zonenordnung die Freilegung von Untergeschossen näher regeln kann. Das kantonale Recht ermächtigt die Gemeinden damit ausdrücklich dazu, Regeln zu Abgrabungen – und Aufschüttungen – an Gebäudefassaden zu erlassen. Diese gehen § 293 Abs. 1 und 2 PBG sowie der allgemeinen Ästhetik- bzw. Gestaltungsvorschrift nach § 238 Abs. 1 PBG vor. Soweit es Art. 30a BZO um Aufschüttungen und Abgrabungen an den Gebäudefassaden geht, lässt das kantonale Recht für die Bestimmung Raum. (E.5.2.4). Teilweise Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 16.12.2020 VB.2020.00668
Zurich Verwaltungsgericht 16.12.2020 VB.2020.00668
Zurigo Verwaltungsgericht 16.12.2020 VB.2020.00668

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00668
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Geschäftsnummer:
VB.2020.00668
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 16.12.2020
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 14.06.2021 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Umgebungsplan; PBG-Konformität einer kommunalen Bestimmung bezüglich Geländeveränderungen.
Die gestalterischen Anforderungen an Bauten und Anlagen werden durch das PBG abschliessend umschrieben. Die Gemeinden dürfen grundsätzlich keine zusätzlichen Ästhetikvorschriften erlassen. Kommunale Gestaltungsvorschriften erlaubt das PBG mit § 50 Abs. 3 im Rahmen des Erlasses kommunaler Kernzonenvorschriften. Damit ist ausserhalb von Kernzonen indes nicht jede kommunale Nutzungsvorschrift unzulässig, die (auch) ästhetische Zwecke verfolgt. Soweit eine solche Vorschrift als Konkretisierung von § 238 Abs. 1 PBG betrachtet werden kann, steht ihr nichts im Weg. (...) Bei Art. 30a BZO, wonach Geländeveränderungen im Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung eine gute Gesamtwirkung erzielen müssen, handelt es sich indes um eine besondere Ästhetik- bzw. Einordnungsvorschrift, die die Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG an Geländeveränderungen – unabhängig von der Zonenzugehörigkeit – generell verschärft (nämlich auf das Mass von § 238 Abs. 2 PBG). Dafür lässt § 238 Abs. 1 PBG keinen Raum (E. 5.2.3).
Indes besteht mit § 293 Abs. 4 PBG eine Spezialbestimmung. Bei § 293 PBG handelt es sich um eine (besondere) Einordnungsvorschrift. Nach Abs. 1 und 2 dürfen nicht anrechenbare Untergeschosse – ausgenommen Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Garagen – höchstens 1,5 m über dem gestalteten Boden in Erscheinung treten. Abs. 4 besagt ausdrücklich, dass die Bau- und Zonenordnung die Freilegung von Untergeschossen näher regeln kann. Das kantonale Recht ermächtigt die Gemeinden damit ausdrücklich dazu, Regeln zu Abgrabungen – und Aufschüttungen – an Gebäudefassaden zu erlassen. Diese gehen § 293 Abs. 1 und 2 PBG sowie der allgemeinen Ästhetik- bzw. Gestaltungsvorschrift nach § 238 Abs. 1 PBG vor. Soweit es Art. 30a BZO um Aufschüttungen und Abgrabungen an den Gebäudefassaden geht, lässt das kantonale Recht für die Bestimmung Raum. (E. 5.2.4).
Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
ABÄNDERUNG
ABGRABUNG
ÄNDERUNGSBEWILLIGUNG
AUFLAGEN
AUFSCHÜTTUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
ERWÄGUNGEN
GELÄNDE
GESTALTUNG
NEBENBESTIMMUNG
PFLANZEN
RECHTSKRAFT
SPIELPLATZ
UMGEBUNGSPLAN
UMSCHWUNG
UMSCHWUNGGESTALTUNG
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. 1 PBG
§ 238 Abs. 3 PBG
§ 248 Abs. 1 PBG
§ 293 PBG
§ 293 Abs. 4 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00668
Urteil
der 1. Kammer
vom
16. Dezember 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber
Jonas Alig.
In Sachen
A AG,
vertreten durch B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Baukommission Fällanden,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
A.
Mit
Beschluss vom 8. April 2020 bewilligte die Baukommission Fällanden der A AG
die zur Erfüllung von Auflagen (Farb- und Materialkonzept sowie Umgebungsplan)
der Stammbaubewilligung vom 22. November 2018 bezüglich der Erstellung
eines Mehrfamilien- und Reihenfamilienhauses auf den Parzellen Kat.‑Nrn. 01
und 02, C-Strasse 03 und 04, Pfaffhausen-Fällanden eingegebene
2. Projektänderung. Dabei wurde von der Baukommission Fällanden wiederum
die Einreichung bzw. Bewilligung eines (teilweise revidierten) Farbkonzepts
sowie die Bewilligung eines detaillierten Umgebungsplans vorbehalten (Disp.-Ziff. 1.1.2
sowie 1.2.1 bzw. 1.2.2).
B.
Mit
Beschluss vom 30. April 2020 bewilligte die Baukommission Fällanden der A AG
das (teilweise revidierte) Farb- und Materialkonzept und stufte die
diesbezügliche Auflage gemäss der Baubewilligung vom 22. November 2018 als
erfüllt ein (Disp.-Ziff. 1 und 1.1.4). Die A AG wurde indes
verpflichtet, die Farbwahl der Fassaden vor Ausführung der Arbeiten
grossflächig, sowohl auf der Schatten- wie auch auf der Sonnenseite, zu
bemustern und bewilligen zu lassen (Disp.-Ziff. 1.1.2).
II.
A.
Gegen
den Beschluss der Baukommission Fällanden vom 8. April 2020 erhob die A AG
mit Eingabe vom 20. April 2020 Rekurs vor dem Baurekursgericht des Kantons
Zürich und beantragte sinngemäss die Aufhebung des Beschlusses bezüglich der
Einordnung und Gestaltung sowie die Umgebung, die Bewilligung des eingereichten
Umgebungsplans vom 5. Februar 2020 sowie des Farb- und Materialkonzepts
und die sofortige Erteilung der Baufreigabe (Verfahren 05).
B.
Gegen
den Beschluss der Baukommission Fällanden vom 30. April 2020 erhob die A AG
mit Eingabe vom 26. Mai 2020 Rekurs vor dem Baurekursgericht mit dem
(sinngemässen) Antrag, die Auflage betreffend Bemusterung vor Ort sowie die mit
dem Entscheid auferlegte Bewilligungsgebühr seien aufzuheben (Verfahren 06).
C.
Mit
Entscheid vom 16. September 2020 vereinigte das Baurekursgericht die
beiden Verfahren. Es wies den Rekurs im Verfahren 05 ab, soweit es das
Verfahren nicht als gegenstandslos geworden abschrieb. Den Rekurs im Verfahren 06
hiess es teilweise gut und hob die Auflage gemäss Disp.-Ziff. 1.1.2 des
Beschlusses der Baukommission Fällanden auf. Im Übrigen wies es den Rekurs ab.
III.
Gegen diesen Entscheid erhob die A AG mit Eingabe vom
23. September 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte
sinngemäss die Aufhebung des Beschlusses der Baukommission Fällanden vom 8. April
2020 bezüglich der Einordnung und Gestaltung sowie der Umgebung, der
Bewilligung des eingereichten Umgebungsplans vom 5. Februar 2020 sowie des
Farb- und Materialkonzepts und die sofortige Erteilung der Baufreigabe und die
Aufhebung des Beschlusses der Baukommission Fällanden vom 30. April 2020
bezüglich der mit dem Entscheid auferlegten Bewilligungsgebühr, alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Mit Eingabe vom 16. Oktober 2020 beantragte das
Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe
vom 21. Oktober 2020 beantragte die Gemeinde Fällanden die Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die A AG liess sich in der
Folge nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.
2.
2.1
Die
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Fällanden hatte am 22. November 2018
die Bewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilien- und Reihenfamilienhauses
auf den – in der dreigeschossigen Wohnzone W3D gelegenen – Parzellen Kat.-Nrn. 01
und 02, C-Strasse 03 und 04, Pfaffhausen-Fällanden erteilt. Ausdrücklich vorbehalten
worden waren unter anderem die Bewilligung eines detaillierten Umgebungsplans
gemäss Erwägungen (Disp.-Ziff. 1.2.5) sowie das Vorlegen genügend grosser
Farb- und Materialmuster der sichtbaren Teile zur Bewilligung (Disp.-Ziff. 12.6).
Die Baubewilligung erwuchs in Rechtskraft.
Mit der 1. Abänderungsbewilligung vom 16. Januar
2020, die ebenfalls unangefochten in Rechtskraft erwuchs – wurde im Sinn der
Erwägungen – die Einreichung und Bewilligung geänderter Pläne der Umgebung
(vgl. Disp.-Ziff. 1.1.1; vgl. im Detail E. 5.1.3) sowie die
Bewilligung des Farb- und Materialkonzepts aller sichtbaren Teile inklusive
Mauer (Disp.-Ziff. 1.1.2) vorbehalten.
Mit der im vorliegenden Verfahren angefochtenen 2. Abänderungsbewilligung
vom 8. April 2020 wurde wiederum die Einreichung bzw. Bewilligung eines
(teilweise revidierten) Farbkonzepts sowie die Bewilligung eines detaillierten
Umgebungsplans vorbehalten (Disp.-Ziff. 1.1.2 sowie 1.2.1 bzw. 1.2.2).
Mit der im vorliegenden Verfahren ebenfalls angefochtenen
3. Abänderungsbewilligung vom 30. April 2020 (teilweise revidierte) wurde
dasFarb- und Materialkonzept unter neuen Auflagen bewilligt. Neu wurde
verlangt, dass die Farbwahl der Fassaden vor Ausführung der Arbeiten
grossflächig sowohl auf der Schatten- wie auch auf der Sonnenseite, zu
bemustern und bewilligen zu lassen sei (Disp.-Ziff. 1.1.2).
2.2
Mit der
Bewilligung des Farb- und Materialkonzepts im Rahmen der 3.
Abänderungsbewilligung wird das Rechtsmittel gegen die 2. Abänderungsbewilligung
gegenstandslos, soweit es den Punkt "Einordnung und Gestaltung"
betrifft. Dadurch, dass die Vorinstanz Disp.-Ziff. 1.1.2 der 3. Abänderungsbewilligung
aufhob und das vorinstanzliche Urteil in diesem Punkt nicht angefochten wurde,
ist die Frage der "Einordnung und Gestaltung" bzw. jene des Farb- und
Materialkonzepts nicht mehr Streitgegenstand. Soweit die Beschwerdeführerin die
Aufhebung der 2. Abänderungsbewilligung in Bezug auf "lit d
Einordnung und Gestaltung" beantragt sowie die Bewilligung des Farb- und
Materialkonzepts verlangt, ist darauf nicht einzutreten.
3.
Die Beschwerdeführerin bringt
vor, dass beim vorinstanzlichen Referentenaugenschein kurzfristig statt des für
den Fall zuständigen Gerichtsschreibers eine andere – mit dem Fall nicht
vertraute – Gerichtsschreiberin zugegen war. Zumal der zuständige Referent am
Augenschein teilnahm und die gewonnenen Erkenntnisse in einem aussagekräftigen
Protokoll, einschliesslich Fotos, dokumentiert wurden, ist dies nicht zu
beanstanden (vgl. zur Situation der nachträglichen Auswechslung eines Mitglieds
des Spruchkörpers: VGr, 27. Juni 2019, VB.2018.00797, E. 4.3.3 mit
Hinweisen).
4.
Zunächst ist die Rüge betreffend die 3. Abänderungsbewilligung
zu behandeln. Es ist nur noch die Frage strittig, ob die Baubewilligungsbehörde
der Beschwerdeführerin für diesen Entscheid Gebühren auferlegen durfte.
Wie die Vorinstanz bereits zutreffend ausführte, wurde das
Farb- und Materialkonzept mit der 2. Abänderungsbewilligung nicht
abschliessend beurteilt. Deshalb ist es nicht zu beanstanden, dass die
Baubewilligungsbehörde für die erneute Bearbeitung im Rahmen der 3. Abänderungsbewilligung
aufwandgerechte Gebühren in Rechnung stellte. Die Beschwerdeführerin behauptet
denn auch nicht etwa, dass die Gebühr von Fr. 500.- für die Verfügung gegen
das Kostendeckungs- oder Äquivalenzprinzip verstossen würde.
Die Beschwerdeführerin verweist stattdessen auf den von
ihr eingelegten Auszug eines nicht in Kraft stehenden Gebührenreglements der
Gemeinde Fällanden, die eine solche Gebührenerhebung nicht zulasse. In Art. 20
der Gebührenverordnung der Politischen Gemeinde Fällanden vom 29. November
2017 (GebV) heisst es indes, dass für baurechtliche Entscheide, für
Baukontrollen und für weitere Leistungen im Bauwesen Bearbeitungs- und
Bewilligungsgebühren erhoben werden (Abs. 1). Die Gebührenansätze, nähere
Bestimmungen zu den einzelnen Gebühren sowie Abweichungen aufgrund höheren oder
geringeren Aufwandes erlässt der Gemeinderat im Gebührentarif (Abs. 2).
Grundlagen zur Gebührenbemessung und zum Gebührenrahmen finden sich in Art. 21
und 22 GebV. Gemäss Art. 22 des Gebührentarifs der Politischen Gemeinde
Fällanden vom 29. November 2017 beträgt die Gebühr für die
Auflagenerfüllung mindestens Fr. 200.-, jene für Projektänderungen im Anzeigeverfahren
mindestens Fr. 250.- und jene für Projektänderungen im ordentlichen
Verfahren mindestens Fr. 350.-. Die Gebührenerhebung für die 3. Abänderungsbewilligung
fusst damit entgegen der Beschwerdeführerin auf einer kommunalen
Rechtsgrundlage.
Daraus, dass die Baubewilligungsbehörde im Rahmen der von
ihr selbst im Rekursverfahren zu den Akten gegebenen Änderungsbewilligungen nur
in einem von vier Fällen eine Bearbeitungsgebühr verlangte (vgl.
8/9.4.1–8/9.4.4), kann die Beschwerdeführerin nichts für sich ableiten. Soweit
das Vorbringen der Beschwerdeführerin sinngemäss als ein Begehren auf
Gleichbehandlung im Unrecht zu verstehen ist, ist darauf hinzuweisen, dass mit Art. 8
GebV eine Rechtsgrundlage dafür besteht, um von Amtes wegen auf die Erhebung
von Gebühren zu verzichten, etwa, wenn für die gebührenpflichtige Person ein
Härtefall vorliegt (lit a) oder wenn andere besondere Gründe wie
insbesondere die Geringfügigkeit des Aufwands vorliegen (lit d).
Unabhängig davon könnte dadurch, dass – unter Berücksichtigung der streitgegenständlichen
3. Abänderungsbewilligung – nur in zwei von fünf bekannten Fällen eine
Gebühr verlangt wurde, noch nicht von einer ständigen gesetzeswidrigen Praxis
ausgegangen werden, die für das Vorliegen eines Anspruchs auf Gleichbehandlung
im Unrechts vorausgesetzt würde (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix
Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 599).
Somit ist die Beschwerde, soweit sie die 3. Abänderungsbewilligung
betrifft, abzuweisen.
5.
Strittig
ist sodann, ob der Umgebungsplan gemäss dem 2. Abänderungsgesuch zu bewilligen
gewesen wäre. Die Beschwerdeführerin macht geltend, sie habe damit alle
Auflagen bezüglich der Umgebungsgestaltung erfüllt. Mit der Stammbaubewilligung
seien ihr sämtliche geplanten Aufschüttungen und Abgrabungen bereits bewilligt
worden.
5.1
Über die
Umgebungsgestaltung wurde bereits mit der Stammbewilligung sowie den ersten
zwei Abänderungsbewilligungen entschieden. Diese Entscheide sind genauer
zu betrachten.
5.1.1
Grundsätzlich erwächst nur das Dispositiv eines Entscheids in Rechtskraft.
Allerdings können auch die Erwägungen an der Rechtskraft teilhaben, wenn das
Dispositiv ausdrücklich auf sie verweist ("im Sinne der Erwägungen").
Zudem haben die Erwägungen auch ohne ausdrücklichen Hinweis insoweit an der
Rechtskraft teil, als sie für das Verständnis des Dispositivs unerlässlich sind
(Alain Griffel in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], § 28 N. 7; VGr, 17. Dezember 2015,
VB.2015.00333, E. 2.2).
5.1.2
Bereits mit der Stammbaubewilligung vom 22. November 2018 beurteilte
die Baubewilligungsbehörde Geländeveränderungen. Unter "lit h.
Umgebung" führte sie aus, dass das Projekt auf der Südseite entlang der
Fassade sowie auf einer Teilfläche im angrenzenden Umgebungsbereich Abgrabungen
von bis zu 1,0 m vorsehe: Auf der Nord- und Westseite würden topographisch
bedingte Aufschüttungen vorgenommen. Die Geländeveränderungen könnten
akzeptiert werden.
Zudem erwog die
Baubewilligungsbehörde, dass die Pläne noch nicht vollumfänglich Auskunft über
Gestaltung und Nutzweise der Umgebung geben würden. Vor Baubeginn sei ihr ein
ergänzter detaillierter Umgebungsplan einzureichen und von ihr bewilligen zu
lassen. Insbesondere einzutragen seien Angaben über:
"-
Nutzweise der Freiräume mit Bezeichnung der
Pflanz- und Kompostierplätze
-
Oberflächenbeschaffenheit,
Gefälle, Höhenkoten und Entwässerung der Wege und Plätze
-
Auflagen
BKZ gemäss Aktennotiz vom 3. Juli 2018
-
Spiel
und/oder Erholungsflächen in einem Umfang von mind. 210 m
2
-
definitiver
Containerstandort
-
allfällige
Beleuchtung
-
Bepflanzung,
Art und Höhe inkl. Pflanzliste
-
Auflagen gemäss kantonaler Verfügung Nr. BVV 18-1839 vom 22. Oktober
2018."
Mit der Stammbaubewilligung
wurden – entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdeführerin – grundsätzlich nur
die Geländeveränderungen unmittelbar an den Hausfassaden beurteilt bzw.
erlaubt. Das zeigt sich bereits darin, dass soweit weitere Abgrabungen
beurteilt wurden, dies ausdrücklich hervorgehoben wurde. So hiess es in der
Erwägung lit h ausdrücklich, dass "auf der Südseite entlang der
Fassaden sowie auf einer Teilfläche im angrenzenden Umgebungsbereich" nur
Abgrabungen bis zu 1,0 m vorlägen. Es war im Übrigen auf den Plänen
deutlich erkennbar, dass die Abgrabungen im Umschwung die genannten 1,0 m nicht
überall einhielten. Zudem nahm die Baubewilligungsbehörde im Rahmen der
Erwägung lit h überhaupt keinen ausdrücklichen Bezug auf Aufschüttungen,
die nicht direkt an den Fassaden vorgenommen wurden. Schliesslich wurden mit
der Stammbaubewilligung Angaben über die Gefälle und Höhenkoten von Wegen und
Plätzen verlangt, was bedeutet, dass damit zusammenhängende Abgrabungen bzw.
Aufschüttungen nicht als bewilligt gelten konnten. Entsprechend wurde mit der
Stammbaubewilligung nach Disp.-Ziff. 1.2.5 in Verbindung mit E. lit h
die Umgebungsgestaltung vorbehalten. Als bewilligt gelten konnten aufgrund des
Wortlauts in Erwägung lit h somit allein die Abgrabungen und
Aufschüttungen an den Fassaden sowie die mit der südlichen Fassadenabgrabung
zusammenhängende Abgrabung, die einen Meter nicht überschreitet.
5.1.3
Im Rahmen der unangefochten gebliebenen und damit in Rechtskraft
erwachsenen Bewilligung der 1. Abänderungspläne vom 16. Januar 2020 wurde
mit Auflagen denn auch im Sinn der Erwägungen die Einreichung und Bewilligung
geänderter Pläne bezüglich "Gestaltung auf der Nordseite des
Gebäudes", "Terraingestaltung auf der Südseite",
"detaillierter Umgebungsplan mit detaillierter Pflanzliste" sowie
"Detailplan zur Spielplatzgestaltung und ‑ausrüstung"
vorbehalten.
In den Erwägungen wies die
Baubewilligungsbehörde darauf hin, dass aus den eingereichten Unterlagen nicht
erkennbar sei, wie die Natursteinmauer gestaltet werde. Grundsätzlich werde die
Gestaltung auf der Nordseite als sehr unbefriedigend empfunden und müsse mit
einem Fachmann für Aussengestaltung nochmals überarbeitet werden. Auf der
Südseite werde das Terrain stark, bis 1,20 m, und vor allem auf einer zu
grossen Fläche abgegraben. Um das ganze Gartenstück entstünden dadurch
Böschungen und das Gebäude wirke versenkt. Auf die grossen Terrainveränderungen
sei deshalb so weit wie möglich zu verzichten und das Terrain so zu gestalten,
dass auf Böschungen möglichst verzichtet werden könne. Der Aussenraum auf der
Südseite sei von grossen wertlosen Rasenflächen geprägt. Mindestens bei den
allgemein zugänglichen Aussenräumen seien deshalb statt Rasen Blumenwiesen
anzusäen und der Spielplatz sei kindergerecht zu gestalten. Der Spielplatz sei
gemäss den Vorgaben der Fachstelle SpielRaum zu überarbeiten. Für die
Bepflanzung seien einheimische, gemischte und standortgerechte Bäume und
Sträucher vorzusehen. Vor Baubeginn sei der Baubehörde ein detaillierter
Umgebungsplan mit detaillierter Pflanzliste, Angaben zu den Mauern (Farbe,
Material, Konstruktion), Schnitte durch die Mauer entlang der Grenze zu Kat.-Nr. 07,
etc. einzureichen und von dieser bewilligen zu lassen. Die oben genannten
Bestimmungen und Auflagen seien nachzuweisen. Für die Ausarbeitung der
Umgebungsgestaltung sei ein ausgewiesener Fachmann beizuziehen.
5.1.4
In der Folge reichte die Beschwerdeführerin einen nur marginal veränderten
Umgebungsplan und neue Schnitte ein. Die Baubewilligungsbehörde hielt in Disp.-Ziff. 1.2.1
der 2. Abänderungsbewilligung unter der Überschrift "Vor Baufreigabe
zu erfüllende Bedingungen und Auflagen" fest: "Detaillierter
Umgebungsplan gemäss Erwägungen muss bewilligt vorliegen". In Erwägung lit e
führte sie aus, die Spielplatzfläche sei kindergerecht zu gestalten und die
Ruheflächen seien so zu auszugestalten, dass eine gute Aufenthaltsqualität
erreicht werde. Der Umgebungsplan sei gemäss der vorliegenden und den
vorgegangenen Verfügungen nochmals zu überarbeiten. Insbesondere seien dabei
"folgende Auflagen ebenfalls zu berücksichtigen (nicht abschliessende
Aufzählung)":
-    Die abweisende
Umgebungsgestaltung auf der Nordseite sei grundsätzlich zu überarbeiten, damit
eine befriedigende Gesamtwirkung und eine gute Integration in den Kontext des
Quartiers erreicht werden könne.
-
Die Aufschüttung beim strassenseitigen Sitzplatz und den Rasenflächen
bei der nordöstlichen Wohnung sei zu reduzieren.
-
Die Abgrabungen auf der Südseite seien auf ein notwendiges Minimum zu
reduzieren.
-
Entlang der Westfassade seien Aufschüttungen auf ein Minimum zu
reduzieren. Die Höhendifferenz zwischen dem Terrain entlang der
Grundstücksgrenze von Kat.‑Nr. 07 und dem internen Fussweg sei statt
mit einer Mauer natürlich zu gestalten.
-
Der Spielplatz sei kindergerecht zu gestalten, siehe Leitfaden
"Grundlagen für kinderfreundliche Wohnumfelder" der Fachstelle SpielRaum.
-
Die Aussenraumflächen bei den EG-Wohnungen seien zu überarbeiten;
mindestens 5 % sollten Freizeit- und Pflanzengärten sein. Es sei absolut
nicht zwingend, dass die ganzen Flächen komplett horizontal seien.
-
Auf reine Rasenflächen sei so weit wie möglich zu verzichten.
-
Für
die Bepflanzung seien standortgerechte und einheimische Pflanzen vorzusehen.
Vor Baufreigabe sei der
Baubehörde ein revidierter detaillierter Umgebungsplan, in den die Auflagen aus
den vorgegangenen und der vorliegenden Verfügungen bzw. Verfügung eingeflossen
sind, einzureichen und bewilligen zu lassen. Dabei sei das Gesamtkonzept zu
beachten und es seien nicht nur die rein technischen Punkte abzuarbeiten. Es
werde wiederholt empfohlen, für die Ausarbeitung der Umgebungsgestaltung einen
ausgewiesenen Fachmann bzw. ein ausgewiesenes Fachbüro beizuziehen.
5.2
Sodann ist
zu klären, welche Rechtsgrundlage für die Beurteilung der Geländeveränderungen
besteht.
5.2.1
Es fragt sich zunächst, wie Art. 30a der Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Fällanden (BZO) auszulegen ist, wonach Geländeveränderungen
(Abgrabungen und Aufschüttungen) nur zulässig sind, wenn sie im Zusammenhang
mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung eine gute Gesamtwirkung
erzielen (Abs. 1). Zulasten der Bauerschaft kann die Baubehörde zur
Prüfung der Einhaltung dieser Anforderung ein Gutachten einer Fachperson
einholen (Abs. 2).
5.2.2
Wie die Vorinstanz zu Recht feststellte, lässt der Wortlaut von Art. 30a
BZO keinen eindeutigen Schluss zu, ob sich diese Bestimmung nur auf
Geländeveränderungen bei den Gebäudefassaden bezieht oder aber auch auf solche,
die sich nicht im unmittelbaren Bereich der Gebäudefassaden befinden.
Entgegen der Vorinstanz führt
auch die Begründung des Gemeinderats anlässlich der Einführung der Bestimmung
diesbezüglich nicht zu einem klaren Ergebnis. Mit keinem Wort erwähnte der
Gemeinderat nämlich die Gestaltung von Garten oder Umschwung. Er führte bloss
aus, dass Abgrabungen untergeordneter Natur (Artikel 30) seinerzeit zugelassen
worden seien, um in natürlich anfallenden Untergeschossen an Hanglagen Wohn-
oder Arbeitsnutzungen zu ermöglichen. Der Begriff "untergeordnet" sei
so zu verstehen, dass Abgrabungen im Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung eine gute Gesamtwirkung erzielen und nicht dominant
oder störend in Erscheinung treten würden. In der Praxis sei die Anwendung
dieser Regelung nicht immer einfach gewesen. Neben der Problematik der
Abgrabungen lasse sich vielerorts auch eine verstärkte Tendenz zu grossen, aus
ortsgestalterischer Sicht problematischen Aufschüttungen beobachten. Um diesen
Problemen zu begegnen und zukünftig Geländeveränderungen (Abgrabungen und
Aufschüttungen) mit guter Qualität sicherzustellen sowie Bauherrschaft und
Architekten hinsichtlich dieser Zielsetzung zu sensibilisieren, sollten mit Art. 30a
BZO nicht konkrete Masse geregelt werden (wie Kubikmeter oder Meter), da nicht
in jeder Situation das gleiche Mass zu einer guten Lösung führe. An einem Ort
könne eine Abgrabung von 1,5 m gut sein, in einer anderen Situation jedoch
störend in Erscheinung treten. Es gehe vielmehr darum, situativ eine gute
Gesamtlösung zu erzielen (Anträge und Weisungen – Politische Gemeinde
Fällanden, Schulgemeinde Fällanden, Gemeindeversammlungen vom Mittwoch, 28. November
2007, S. 44). Die Einführung von Art. 30a BZO gab im Rahmen der
Gemeindeversammlung zu keinen Diskussionen Anlass (vgl. Protokoll der
Gemeindeversammlung Fällanden vom 28. November 2007, S. 52 ff.).
5.2.3
Sodann ist zu betrachten, inwiefern das kantonale Recht für Art. 30a
BZO überhaupt Raum lässt. § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) bestimmt, dass Bauten, Anlagen und Umschwung
für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen
Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten sind, dass
eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für
Materialien und Farben. Geländeveränderungen müssen mithin eine befriedigende
Wirkung erreichen (vgl. BEZ 2012 Nr. 1 E. 5.1.1). Gemäss der
Rechtsprechung unterstehen erhebliche Terrainveränderungen als Bauten und
Anlagen im Sinn von Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die
Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) zudem der Baubewilligungspflicht (BGr,
21. Januar 2009, 1C_226/2008 E. 2). Entsprechend sind nach kantonalem
Recht Geländeveränderungen – selbst wenn sie nicht im Zusammenhang mit anderen
bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen stehen – baubewilligungspflichtig,
wenn sie entweder 1 m Höhe oder 500 m
2
Fläche überschreiten (§ 1
lit d der Bauverfahrensverordnung vom 1. Januar 1998 [BVV] e
contrario).
Die gestalterischen Anforderungen an Bauten und Anlagen
werden durch das PBG abschliessend umschrieben. Die Gemeinden dürfen
grundsätzlich keine zusätzlichen Ästhetikvorschriften erlassen (Walter
Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich
1999, Ziff. 652; RB 1981 Nr. 131 = BEZ 1981 Nr. 32; VGr, 24. April
2013, VB.2013.00013, 29. August 2007, VB.2007.00092, E. 3.1). Kommunale
Gestaltungsvorschriften erlaubt das PBG mit § 50 Abs. 3 im Rahmen des
Erlasses kommunaler Kernzonenvorschriften (BEZ 2011 Nr. 3; vgl. VGr, 8. Juni
2017, VB.2016.00082, E. 6.1).
Damit ist ausserhalb von Kernzonen indes nicht jede
kommunale Nutzungsvorschrift unzulässig, die (auch) ästhetische Zwecke verfolgt
(vgl. BEZ 1984 Nr. 28 = ZBl 1985 72). Soweit eine solche Vorschrift als
Konkretisierung von § 238 Abs. 1 PBG betrachtet werden kann, steht
ihr nichts im Weg. In diesem Zusammenhang ist auch auf die Rechtsprechung
betreffend Quartiererhaltungszonen hinzuweisen: In diesen Zonen gelten – soweit
nicht Rücksicht auf ein Schutzobjekt zu nehmen ist – nicht die höheren
Gestaltungsanforderungen von §238 Abs. 2 PBG, sondern diejenigen von § 238
Abs. 1 PBG mit dem Gebot der befriedigenden Gestaltung. Da diese im
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung zu erreichen ist,
steigen die Gestaltungsanforderungen indes, wenn die Umgebung über besondere
Qualitäten verfügt, wie dies bei Siedlungen, die einer Quartiererhaltungszone
zugewiesen werden, durch §50a Abs. 1 PBG hinsichtlich der Nutzungsstruktur
oder der baulichen Gliederung vorausgesetzt wird. Wenn in der Bau- und
Zonenordnung die einzelnen Quartiererhaltungszonen charakterisiert und die
Wahrung des jeweiligen typischen Gebietscharakters und eine gute Einordnung in
diese Siedlungsstruktur verlangt wird, so werden damit nicht unzulässigerweise
generell höhere Gestaltungsanforderungen gestellt, sondern die Qualitäten der
Umgebung festgelegt, an welcher am konkreten Ort für eine befriedigende
Gestaltung Mass zu nehmen ist. Das ist in einer Quartiererhaltungszone
regelmässig eine qualitativ wertvolle bauliche Gliederung inklusive Frei- und
Grünraumgestaltung, weshalb für eine befriedigende Gesamtwirkung an Stellung
und kubische Gestaltung einer Baute sowie an Ausgestaltung der Frei- und
Grünräume auch im Rahmen von § 238 Abs. 1 PBG relativ hohe
Anforderungen gestellt werden können (VGr, 24. April 2013, VB.2013.00013; Christoph
Fritzsche et al., Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 825;
vgl. VGr, 29. August 2007, VB.2007.00092, E. 3.1).
Insoweit als das Statuieren von Gestaltungsanforderungen
bezüglich Aufschüttungen und Abgrabungen als Konkretisierung von § 238 Abs. 1
PBG verstanden werden könnte, würde sich dies somit als zulässig erweisen. Bei Art. 30a
BZO, wonach Geländeveränderungen im Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung eine gute Gesamtwirkung erzielen müssen, handelt es
sich indes um eine besondere Ästhetik- bzw. Einordnungsvorschrift, die die
Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG an Geländeveränderungen –
unabhängig von der Zonenzugehörigkeit – generell verschärft (nämlich auf das
Mass von § 238 Abs. 2 PBG). Dafür lässt § 238 Abs. 1 PBG
keinen Raum.
5.2.4
Indes besteht mit § 293 Abs. 4 PBG eine Spezialbestimmung. Bei § 293
PBG handelt es sich um eine (besondere) Einordnungsvorschrift (VGr, 5. Mai
2006, VB.2005.00370, E 5.2). Nach Abs. 1 und 2 dürfen nicht
anrechenbare Untergeschosse – ausgenommen Haus- und Kellerzugänge,
Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Garagen – höchstens 1,5 m über
dem gestalteten Boden in Erscheinung treten. Abs. 4 besagt ausdrücklich,
dass die Bau- und Zonenordnung die Freilegung von Untergeschossen näher regeln
kann. Das kantonale Recht ermächtigt die Gemeinden damit ausdrücklich dazu,
Regeln zu Abgrabungen – und Aufschüttungen – an Gebäudefassaden zu erlassen.
Diese gehen § 293 Abs. 1 und 2 PBG sowie der allgemeinen Ästhetik-
bzw. Gestaltungsvorschrift nach § 238 Abs. 1 PBG vor (vgl. zu
Ersterem: Fritzsche et. al., S. 1228). Soweit es Art. 30a BZO um
Aufschüttungen und Abgrabungen an den Gebäudefassaden geht, lässt das kantonale
Recht für die Bestimmung Raum.
5.2.5
Im Sinn einer PBG-konformen Auslegung kann und muss Art. 30a BZO somit
eng verstanden werden. Art. 30a BZO lässt sich somit allein auf
Aufschüttungen und Abgrabungen an den Gebäudefassaden anwenden. Soweit es um
Abgrabungen und Aufschüttungen zur Gestaltung des Umschwungs geht, verbleibt
damit nur die Möglichkeit der Beurteilung nach § 238 Abs. 1 PBG. Dies
gilt im Grundsatz unabhängig davon, ob solche Geländeveränderungen mit
Abgrabungen oder Aufschüttungen an den Gebäudefassaden zusammenhängen, zumal
ein horizontaler Geländeverlauf jeweils nicht zwingend ist.
Entgegen
der Vorinstanz lassen sich Abgrabungen bzw. Aufschüttungen an den Fassaden denn
auch in genügender Weise von Geländeveränderungen zur Gestaltung des Umschwungs
trennen. Faktisch anerkennt dies die Vorinstanz, wenn sie selbst davon ausgeht,
dass mit der Stammbaubewilligung die "Abgrabungen in der direkten Umgebung
des projektierten Gebäudes bzw. im Bereich der Fassaden" bewilligt worden
seien, nicht aber jene im Gartenbereich.
5.3
Nach dem
Gesagten beurteilen sich Abgrabungen und Aufschüttungen des Umschwungs in
gestalterischer Hinsicht allein nach § 238 Abs. 1 PBG.
Aufgrund der offenen
Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde über einen
gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster
Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2).
Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid 1C_358/2017 vom 5. September
2018 fest, dass das Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung
von § 238 PBG abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der
Baubehörde seine abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr
darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn
diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie
gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies
trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr
vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen
pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden
Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das
Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete
Gesetzesrecht zu beachten (BGr, 5. September 2018, 1C_358/2017, E. 3.6).
Die Vorschrift von § 238 Abs. 1 PBG erfordert Rücksichtnahme auf die
bauliche und landschaftliche Umgebung. Sie bietet aber keine gesetzliche
Grundlage für die Forderung einer einheitlichen Überbauung oder
Umgebungsgestaltung (VGr, 23. Oktober 2019, VB.2019.00087, E. 4.2 f.).
5.4
Die
Anforderungen in Erwägung lit e der 2. Abänderungsbewilligung, auf
die im Rahmen von Disp.-Ziff. 1.2.1 verwiesen wird ("Umgebungsplan
gemäss Erwägungen") haben an der Rechtskraft teil (vgl. E. 5.1.1). Materiell
handelt es sich somit – entsprechend der Terminologie der Baubewilligungsbehörde,
die von Auflagen sprach – um Nebenbestimmungen. Ihre Zulässigkeit ist im
Folgenden einzeln zu beurteilen:
-
Die
Baubewilligungsbehörde geht davon aus, dass die Gestaltung auf der Nordseite
der bewilligten Bauten sehr trutzig wirke und sehr unbefriedigend sei. Im
Rahmen ihrer Rekursantwort bemängelte die Beschwerdegegnerin die "sterile
Gestaltung des nördlichen Aussenraums". Diese Einschätzung erscheint mit
Blick auf die Pläne und Schnitte sowie die Visualisierung nachvollziehbar. Es
ist somit auch gestützt auf die Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG
nicht zu beanstanden, dass die Baubewilligungsbehörde – um eine befriedigende
Gesamtwirkung zu erreichen – die Überarbeitung der "abweisenden
Umgebungsgestaltung" verlangte. Eine gute (und somit mehr als
befriedigende) Integration in den Kontext des Quartiers kann indes nicht
verlangt werden.
-
Angesichts
der von der Baubewilligungsbehörde zulässigerweise als unbefriedigend
qualifizierten Gestaltung der Nordseite erweist sich auch die Auflage, dass die
Aufschüttung beim strassenseitigen Sitzplatz und den Rasenflächen bei der
nordöstlichen Wohnung zu reduzieren sei, als zulässig. Abgesehen davon, dass
mit der Stammbaubewilligung grundsätzlich nur Aufschüttungen bzw. Abgrabungen
an der Fassade rechtskräftig beurteilt wurden (vgl. E. 5.1.2), könnte die
Beschwerdeführerin aus der Stammbewilligung in dieser Frage ohnehin nichts
ableiten, zumal mit der ebenfalls in Rechtskraft erwachsenen 1. Abänderungsbewilligung
im Sinn der Erwägungen geänderte Pläne bezüglich die "Gestaltung auf der
Nordseite des Gebäudes" vorbehalten wurden.
-
Ebenfalls
als zulässig erscheint die Aufforderung der Baubewilligungsbehörde, die
Aufschüttungen entlang der Westfassade auf ein Minimum zu reduzieren und die
Höhendifferenz zwischen dem Terrain entlang der Grundstücksgrenze von Kat.‑Nr. 07
und dem internen Fussweg statt mit einer Mauer natürlich zu gestalten. Im
Rahmen der Abänderungspläne ist neu nämlich – abweichend von den Stammbaubewilligungsplänen,
wo eine Böschung geplant war – eine mehrstufige, teilweise mehrere Meter hohe
Mauer vorgesehen, die noch zusätzlich um eine meterhohe Hecke erhöht wird. Die
ein- bis dreistufige Mauer selbst variiert in ihrer Höhe – soweit diese in den
Plänen überhaupt ersichtlich ist – zwischen 2,3 m und 0,6 m (a.
a.
O.), was mit einer sehr unruhigen Wirkung
einhergeht. Fälschlicherweise wird diese Mauer auf der revidierten Karte
"Ansichten" nicht abgebildet. Es ist diesbezüglich nicht von einer
befriedigenden Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG auszugehen.
-
Hingegen
ist es nicht ersichtlich, inwiefern auf der Südseite die Reduktion der
Abgrabungen auf ein notwendiges Minimum erforderlich wäre, um eine befriedigende
Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG zu erreichen. Im Rahmen
der Stammbaubewilligung wurden diese Abgrabungen im an die Fassade angrenzenden
Umgebungsbereich bis zu 1,0 m bereits bewilligt (vgl. E. 5.1.2). Im
Rahmen der 1. Abänderungsbewilligung war die Terraingestaltung auf der
Südseite zwar vorbehalten und ausgeführt worden, es werde mit 1,20 m viel
und auf einer zu grossen Fläche abgegraben. Um das ganze Grundstück entstünden
Böschungen und das Gebäude wirke versenkt. Indes ist nicht erkennbar, dass eine
befriedigende Gesamtwirkung nicht erreicht würde. Es besteht ein
nachvollziehbares Bedürfnis der künftigen Bewohner an gewissen horizontalen
Flächen, etwa um einen Liegestuhl aufzustellen. Aufgrund der rechtkräftigen
Bewilligung der Fassadenabgrabungen bzw. -aufschüttungen und aufgrund der
bestehenden Geländeverhältnisse lassen sich daher gewisse Böschungen nicht
völlig vermeiden. Die Auflage ist somit unbeachtlich. Gleiches gilt – soweit
sich dies auf die Südseite bezieht – für die Anweisung, dass die
Aussenraumflächen bei den "EG Wohnungen" zu überarbeiten seien, wobei
es absolut nicht zwingend sei, dass die ganzen Flächen komplett horizontal
seien. Die südlichen Aussenraumflächen genügen den Anforderungen von § 238
Abs. 1 PBG.
-
Die Auflagen, dass der Spielplatz kindergerecht zu gestalten sei und die
Aussage, dass mindestens 5 % der Aussenraumflächen Freizeit- und
Pflanzengärten sein sollen finden ihre Grundlage in § 248 Abs. 1 PBG,
wonach bei der Erstellung von Mehrfamilienhäusern in angemessenem Umfang
verkehrssichere Flächen als Kinderspielplätze, Freizeit- und Pflanzgärten oder,
wo nach der Zweckbestimmung der Gebäude ein Bedarf besteht, als Ruheflächen
auszugestalten sind. Gleiches kann bei bestehenden Bauten verlangt werden, wenn
dafür ein Bedürfnis vorhanden und die Verpflichtung zumutbar ist. Nach Abs. 2
kann die die Bau- und Zonenordnung ergänzende Bestimmungen enthalten. Diesem
Zweck dient Art. 36 BZO. Demgemäss sind bei der Erstellung von
Mehrfamilienhäusern besonnte Spiel- und/oder Erholungsflächen mit freiem Zugang
für alle Bewohner anzulegen. Ihre Grösse soll wenigstens zwanzig Prozent der zu
Wohnzwecken genutzten Gesamtnutzfläche betragen (Abs. 1). Bei der
Erstellung von Mehrfamilienhäusern sind davon Freizeit- und Pflanzgärten im
Umfang von mindestens 5 % der zu Wohnzwecken vorgesehenen Gesamtnutzfläche
zu schaffen (Abs. 2). In den Kernzonen können die Flächen gemäss Abs. 1
und 2 den Verhältnissen entsprechend reduziert werden (Abs. 3). Spiel- und
Erholungsflächen sind ihrem Zweck dauernd zu erhalten; dies ist im Grundbuch
anzumerken (Abs. 4).
Bei der
Auslegung des kommunalen Rechtsbegriffs "Spielfläche" besteht ein
gewisser Spielraum der kommunalen Baubewilligungsbehörde (vgl. auch VGr, 20. Dezember
2006, VB.2006.00391, wo eine Nebenbestimmung als zulässig beurteilt wurde, die
die Bestückung der Kinderspielflächen mit geeigneten Geräten forderte). Anlässlich
der parlamentarischen Beratung im Zusammenhang mit dem Erlass der
ursprünglichen – in Bezug auf Spielplätze nicht geänderten – Fassung des
heutigen § 248 Abs. 1 PBG führte der zuständige Regierungsrat Alois Günthard
denn auch ausdrücklich aus, dass den Gemeinden für die Gestaltung genügend
Spielraum gelassen werden solle (Kantonsratsprotokolle, Sitzung vom 25. Februar
1975, Signatur StAZH MM 24.89 KRP 1975/214/1465, S. 9334). Soweit die
Baubewilligungsbehörde die blosse Aneinanderreihung von Spiel-Gerätschaften
nicht als Spielfläche im Sinn des kommunalen Rechts genügen lässt, ist dies
nicht zu beanstanden. Eine Auseinandersetzung mit den "Vorgaben der
Fachstelle SpielRaum", auf die sie bereits im Rahmen der 1. Abänderungsbewilligung
verwies, fand seitens der Bauherrschaft offensichtlich nicht statt.
Mit Art. 36 Abs. 2
BZO besteht eine Rechtsgrundlage dafür, die Erstellung von Freizeit- und
Pflanzgärten im Umfang von mindestens 5 % der zu Wohnzwecken vorgesehenen
Gesamtnutzfläche zu verlangen. Indes wurde dem Projekt bereits mit der
Stammbaubewilligung bescheinigt, dass diese Vorgabe eingehalten sei. Es ist
nicht ersichtlich, dass sich aufgrund der bisherigen Projektänderungen daran
etwas geändert hat. Die Aussage, dass mindestens 5 % der Aussenraumflächen
Freizeit- und Pflanzengärten sein sollen, ist demnach als blosser Hinweis auf
die Rechtslage – und damit als eine unechte Nebenbestimmung – zu verstehen
(vgl. Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 456).
-
Die
Anforderung, dass für die Bepflanzung einheimische Pflanzen vorgesehen werden
müssen, lässt sich mangels gesetzlicher Grundlage nicht durchsetzen. Wo die
Verhältnisse es zulassen, kann nach § 238 Abs. 3 PBG zwar mit der
baurechtlichen Bewilligung verlangt werden, dass vorhandene Bäume bestehen
bleiben, neue Bäume und Sträucher gepflanzt sowie Vorgärten und andere
geeignete Teile des Gebäudeumschwungs als Grünfläche erhalten oder hergerichtet
werden. Mit dem Umgebungsplan muss für eine Neuüberbauung eine auch hinsichtlich
Bepflanzung befriedigende Umgebungsgestaltung nach §238 Abs. 1 und 3 PBG
nachgewiesen werden (Fritzsche et al., S. 865). Einheimische Pflanzen
lassen sich gestützt auf § 238 Abs. 3 PBG indes nicht verlangen;
gebietsfremde Pflanzen sind zulässig, solange sie nicht (kantons- oder
bundesrechtlich) verboten sind (BEZ 2012 Nr. 14).
Die Anforderung,
standortgerechte Pflanzen zu verwenden, lässt sich (nur) insoweit
aufrechterhalten, als sich dies mit dem Erfordernis des Nachweises einer hinsichtlich
Bepflanzung befriedigenden Umgebungsgestaltung nach § 238 Abs. 1 und
3 PBG deckt.
-
Unbeachtlich ist schliesslich die Auflage, dass auf
reine Rasenflächen so weit wie möglich zu verzichten sei. § 248 Abs. 1
PBG und Art. 36 BZO stellen – soweit die vorgeschriebenen Garten-, Spiel-
und Erholungsflächen vorgesehen werden – keine gesetzliche Grundlage dar, um
Rasenflächen zu verbieten. Ebenso wenig lässt sich dies auf § 238 Abs. 1
oder Abs. 3 PBG abstützen.
5.5
Somit ist
die Beschwerde im Ergebnis teilweise gutzuheissen. In teilweiser Aufhebung von
Disp.-Ziff. II Abs. 1 des vorinstanzlichen Urteils ist die
angefochtene 2. Abänderungsbewilligung insofern abzuändern, als die
Erwägungen, auf die Disp.‑Ziff. 1.2.1 der 2. Abänderungsbewilligung
verweist, nur soweit an der Rechtskraft teilhaben, wie sie im Einklang mit den
Vorgaben der Erwägung 5.4 des vorliegenden Urteils stehen.
Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf
einzutreten ist. Die vorinstanzliche Feststellung, dass sich die Forderung der
Baubewilligungsbehörde, wonach von der Beschwerdeführerin erneut ein
detaillierter Umgebungsplan einzureichen und bewilligen zu lassen sei, im
Grundsatz als rechtens erweist, ist an sich zu bestätigen. Der Umgebungsplan
mit Schnitten vom 5. Februar 2020 kann nicht bewilligt und die Baufreigabe
kann noch nicht erteilt werden.
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des
Rekursverfahrens der Beschwerdeführerin zu 2/5 und der Beschwerdegegnerin zu
3/5 aufzuerlegen. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens, bei dem die Frage des
Farb- und Materialkonzepts nicht mehr Streitgegenstand war, sind hingegen je
hälftig der Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Es sind
keine Parteientschädigungen zuzusprechen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    In
teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Ziff. II Abs. 1 des Entscheids
des Baurekursgerichts vom 16. September 2020 aufgehoben, soweit auf den
Rekus eingetreten und dieser abgewiesen wurde. Der Beschluss der Baukommission
Fällanden vom 8. April 2020 wird insofern abgeändert, als seine Erwägungen,
auf die Ziff. 1.2.1 des Beschlusses verweist, nur soweit verbindlich sind,
wie sie im Einklang mit den Vorgaben der Erwägung 5.4 des vorliegenden Urteils
stehen.
Im
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens werden in Abänderung von Ziff. III
des Entscheids des Baurekursgerichts vom 16. September 2020 zu 2/5 der
Beschwerdeführerin und zu 3/5 der Beschwerdegegnerin auferlegt.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      70.--
Zustellkosten,
Fr. 3'070.--
Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegnerin je hälftig
auferlegt, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Urteils.
5.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an: …