zh_verwaltungsgericht · VB.2010.00358 · 2011-06-01 · de

Baubewilligung (Wiederaufnahme von VB.2008.00595) | Bauverweigerung für Arealüberbauung wegen Unzulässigkeit der vorgesehenen Erschliessung aufgrund der bestehenden Fluglärmbelastung Frage der Anwendbarkeit der Regelung von Art. 39 Abs. 1 LSV, wonach die Lärmimmissionen in den offenen Fenstern der lärmempfindlichen Räume zu ermitteln sind, beim Bau von Minergiehäusern mit Komfortlüftung. Nach den Bestimmungen der LSV ist die Schalldämmung der Aussenhülle eines Gebäudes durch Schallschutzfenster und ähnliche Vorkehrungen, mit denen lediglich der Lärm im Innern bei geschlossenen Fenstern reduziert wird, keine geeignete Massnahme für die Einhaltung der Grenzwerte. Die Annehmlichkeit, Wohnräume bei offenem Fenster benutzen zu können, wird von vielen Leuten unabhängig davon geschätzt, ob die Fenster für die Zufuhr von Frischluft erforderlich sind. Ferner bewirkt die Messweise im offenen Fenster indirekt einen Schutz des Aussenraumes (Balkon, Vorgarten) vor zusätzlicher Belärmung. Es kann daher nicht gesagt werden, die Vorschrift von Art. 39 Abs. 1 LSV werde bei der Anwendung auf Minergiebauten ihres Zwecks entleert bzw. in ihren Auswirkungen unverhältnismässig. Die Vorschrift liegt vielmehr im Rahmen des Gestaltungsspielraums, der dem Verordnungsgeber bei der Konkretisierung des Gesetzes zusteht. Es liegt daher kein Fall vor, in welchem das Gericht auf die Anwendung der Verordnung verzichten kann. Eine allfällige Änderung wäre Sache des Verordnungsgebers (E. 3.7). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 11..2.01.0 VB.2010.00358
Zurich Verwaltungsgericht 11..2.01.0 VB.2010.00358
Zurigo Verwaltungsgericht 11..2.01.0 VB.2010.00358

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00358
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Geschäftsnummer:
VB.2010.00358
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 01.06.2011
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 30.11.2011 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung (Wiederaufnahme von VB.2008.00595)
Bauverweigerung für Arealüberbauung wegen Unzulässigkeit der vorgesehenen Erschliessung aufgrund der bestehenden Fluglärmbelastung
Frage der Anwendbarkeit der Regelung von Art. 39 Abs. 1 LSV, wonach die Lärmimmissionen in den offenen Fenstern der lärmempfindlichen Räume zu ermitteln sind, beim Bau von Minergiehäusern mit Komfortlüftung.
Nach den Bestimmungen der LSV ist die Schalldämmung der Aussenhülle eines Gebäudes durch Schallschutzfenster und ähnliche Vorkehrungen, mit denen lediglich der Lärm im Innern bei geschlossenen Fenstern reduziert wird, keine geeignete Massnahme für die Einhaltung der Grenzwerte. Die Annehmlichkeit, Wohnräume bei offenem Fenster benutzen zu können, wird von vielen Leuten unabhängig davon geschätzt, ob die Fenster für die Zufuhr von Frischluft erforderlich sind. Ferner bewirkt die Messweise im offenen Fenster indirekt einen Schutz des Aussenraumes (Balkon, Vorgarten) vor zusätzlicher Belärmung. Es kann daher nicht gesagt werden, die Vorschrift von Art. 39 Abs. 1 LSV werde bei der Anwendung auf Minergiebauten ihres Zwecks entleert bzw. in ihren Auswirkungen unverhältnismässig. Die Vorschrift liegt vielmehr im Rahmen des Gestaltungsspielraums, der dem Verordnungsgeber bei der Konkretisierung des Gesetzes zusteht. Es liegt daher kein Fall vor, in welchem das Gericht auf die Anwendung der Verordnung verzichten kann. Eine allfällige Änderung wäre Sache des Verordnungsgebers (E. 3.7).
Abweisung.
Stichworte:
AUSREICHENDE ZUFAHRT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BERECHNUNGSGRUNDLAGEN
ERSCHLIESSUNG
ERSTE BAUTIEFE
FLUGLÄRM
FLUGLÄRMBELASTUNG
IMMISSIONSGRENZWERTE
KOMFORTLÜFTUNG
LÄRMERMITTLUNG
MINERGIEHÄUSER
ÖFFENTLICHE VERHANDLUNG
SCHALLSCHUTZFENSTER
SCHUTZ DES AUSSENRAUMS
WIEDERAUFNAHME
WOHNRÄUME
Rechtsnormen:
Art. 6 Ziff. 1 EMRK
Art. 30 LSV
Art. 31 LSV
Art. 39 Abs. I LSV
§ 302 Abs. II PBG
§ 302 Abs. IV PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2010.00358
Urteil
der 1. Kammer
vom
1. Jun i 2011
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf,
Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiber Martin Knüsel.
In Sachen
1.       A
,
2.
Erbengemeinschaft B,
bestehend
aus:
2.1     C
,
2.2     D
,
2.3     E
,
2.4     F
,
3.
Erbengemeinschaft G,
bestehend aus:
3.1     H
,
3.2     I,
3.3     J
,
3.4     K
,
3.5     L
,
3.6     M
,
3.7     N
,
4.
Erbengemeinschaft O,
bestehend aus:
4.1     P
,
4.2
Q,
4.3     R
,
5.       S
,
6.       T
,
7.
Erbengemeinschaft U,
bestehend aus:
7.1     V
,
7.2.    W
,
2−7
vertreten durch X AG, Architekturbüro,
alle vertreten durch
RA Y,
Beschwerdeführende,
gegen
Ausschuss Bau und Infrastruktur
des Stadtrats Bülach,
Beschwerdegegner,
betreffend
Baubewilligung (Wiederaufnahme von VB.2008.00595),
hat
sich ergeben:
I.
Das Gebiet Z ist gemäss Bau- und
Zonenordnung der Stadt Bülach den Wohnzonen W 1.3, W 1.6 und W 2.2 mit der
Lärmempfindlichkeitsstufe II zugewiesen. Es umfasst rund 8,5 ha und ist bisher
nicht überbaut. A stellte am 10. September 2007 zwei Baugesuche für eine
Arealüberbauung und eine separate Wohnüberbauung auf den Grundstücken Kat.-Nrn.
01−02, 03, 04−05, 06, 07, 08, 09 und 10. Mit Beschluss vom
23. Januar 2008 verweigerte der Ausschuss Bau und Planung des Stadtrats
Bülach die baurechtliche Bewilligung für beide Projekte.
II.
Dagegen gelangten A und die weiteren Eigentümer der
Baugrundstücke, nämlich Erbengemeinschaft B, Erbengemeinschaft G,
Erbengemeinschaft O, Erbengemeinschaft U sowie S und T gemeinsam an die
Baurekurskommission IV. Diese wies den Rekurs mit Entscheid vom
13. November 2008 ab.
III.
Am 16. Dezember 2008
erhob die unterlegene Rekurrentschaft Beschwerde an das Verwaltungsgericht
(Verfahren
VB.2008.00595)
und beantragte, der Entscheid der
Baurekurskommission und die Bauverweigerung seien aufzuheben und der Ausschuss
Bau und Infrastruktur des Stadtrats Bülach sei anzuweisen, die Prüfung des
Baugesuchs materiell vorzunehmen und die Baubewilligung unter den gesetzlichen
Auflagen und Bedingungen zu erteilen; eventuell sei die Sache zur
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten des Be
schwerdegegners.
Die Baurekurskommission IV beantragte die Abweisung der
Beschwerde. Der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach stellte Antrag
auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolge
zulasten der Beschwerdeführenden; eventuell sei die Sache an die Vorinstanz
zurückzuweisen zwecks Neubeurteilung der tatsächlichen Überbaubarkeit des
Areals, soweit dieses für zwei Bautiefen ab AA-Strasse als groberschlossen
anzusehen sei. Am 19. Februar 2009 reichten die Beschwerdeführenden unaufgefordert
eine Replik ein.
Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde am
5. August 2009 ab.
IV.
Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts gelangten die
Beschwerdeführenden mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an
das Bundesgericht. Mit Urteil vom 23. Jun i 2010 (1C_457/2009) hiess
dieses die Beschwerde gut, hob den angefochtenen Entscheid auf und wies die
Sache zu neuem Entscheid an das Verwaltungsgericht zurück.
V.
Das Verwaltungsgericht führte am 22. September 2010
eine öffentliche Schlussverhandlung durch, an welcher die Parteien Gelegenheit
zu mündlicher Stellungnahme erhielten. Dabei zogen die Beschwerdeführenden
ihren Eventualantrag auf Rückweisung an die Vorinstanz zurück; im Übrigen
hielten sie an ihren Standpunkten fest. Am 20. April 2011 wandten sie sich
mit einer ergänzenden Eingabe an das Gericht.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Im
Anschluss an einen Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts wird das kantonale
Verfahren in dem Zustand wieder aufgenommen, in welchem es sich unmittelbar vor
dem Erlass des aufgehobenen Entscheids befunden hat (VGr, 18.
Jun i 2008, VB.2007.00562, E. 1; Jean-François Poudret in:
Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, Bd.
II,
Bern 1990, Art. 66 N. 1.2). Für die erneute Beurteilung durch die
kantonalen Instanzen sind die Erwägungen des Bundesgerichts verbindlich;
zusätzliche Rechtsgründe oder Tatsachen, zu denen sich das Bundesgericht nicht
geäussert hat, dürfen jedoch in Betracht gezogen werden (Ulrich Meyer, Basler
Kommentar zum BGG, Art. 107 N. 18; Poudret, Art. 66
N. 1.3.2; Alfred Kölz/Isabelle Häner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege
des Bundes, 2. A., Zürich 1998, Rz. 1019; René Rhinow/Heinrich Koller/Christina
Kiss, Öffentliches Prozessrecht und Justizverfassungsrecht des Bundes, Basel 1996,
Rz. 1586).
Vorliegend hat das
Bundesgericht die Sache aus dem einzigen Grund an das Verwaltungsgericht
zurückgewiesen, dass dieses in Verletzung von Art. 6 Ziff. 1 EMRK
keine öffentliche Parteiverhandlung durchgeführt hatte. Die öffentliche
Verhandlung wurde am 22. September 2010 nachgeholt, womit dem Entscheid
des Bundesgerichts entsprochen ist. Somit ist die Sache heute
auf der
Grundlage des Verfahrensstandes vor Erlass des aufgehobenen Entscheids, jedoch
unter zusätzlicher Berücksichtigung der Vorbringen an der öffentlichen
Verhandlung, zu beurteilen.
1.2
Dabei
stellt sich die Frage, wieweit die von den Parteien an der mündlichen Verhandlung
neu vorgebrachten Behauptungen und neu angebotenen Beweismittel zuzulassen sind,
nachdem der Verhandlung bereits ein vollständiger Schriftenwechsel
einschliesslich Replik der Beschwerdeführenden vorausgegangen war.
Die Beschwerde ist grundsätzlich bei ihrer Erhebung zu
begründen; eine nachträgliche Erweiterung der Begründung wird nur unter engen
Voraussetzungen zugelassen (Art. 54 VRG; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
2. A., Zürich 1999, § 54 N. 8). Auch aus Art. 6
Ziff. 1 EMRK ergibt sich, soweit ersichtlich, keine Notwendigkeit, Noven
anlässlich der öffentlichen Verhandlung in weiter gehendem Umfang zuzulassen.
Diese Bestimmung schliesst nicht aus, dass Teile des Verfahrens schriftlich
durchgeführt werden, sondern verlangt nur, dass an der mündlichen Verhandlung
auch die schriftlichen Verfahrensteile erörtert werden können (Hans-Heiner
Kühne, in: Wolfram Karl [Hrsg.], Internationaler Kommentar zur Europäischen
Menschenrechtskonvention, Köln 2009, Art. 6 N. 346; vgl. Wolfgang Peukert,
in: Jochen Frowein/Wolfgang Peukert [Hrsg.], EMRK-Kommentar, 2. A., Kehl
1996, Art. 6 N. 118). Der Grundsatz der Öffentlichkeit besagt nicht,
welche Prozesshandlungen in der öffentlichen Verhandlung vorzunehmen sind, und
gewährleistet für das Beweisverfahren nicht das Unmittelbarkeitsprinzip (Arthur
Haefliger/Frank Schürmann, Die Europäische Menschenrechtskonvention und die
Schweiz, 2. A., Bern 1999, S. 191; Ruth Herzog, Art. 6 EMRK und
kantonale Verwaltungsrechtspflege, Bern 1995, S. 335).
Die Frage braucht indessen
nicht abschliessend geklärt zu werden. Wie die nachstehenden Erwägungen zeigen,
führt das Beschwerdeverfahren zu keinem andern Ergebnis, wenn die neuen
Vorbringen der mündlichen Verhandlung ohne Einschränkung berücksichtigt werden.
1.3
Im
Folgenden wird nicht erneut auf alle Standpunkte eingegangen, die im Ausgangsverfahren
VB.2008.00595 vorgetragen wurden. Insoweit ist auf die Erwägungen des Entscheids
vom 5. August 2009 zu verweisen.
2.
In der angefochtenen Bauverweigerung vom 23. Januar
2008 wurden zwei Baugesuche beurteilt: eine Arealüberbauung (37
Mehrfamilienhäuser und 8 Tiefgaragen) und eine separate Wohnüberbauung (12
Reiheneinfamilienhäuser mit Tiefgarage, 18 Doppeleinfamilienhäuser, 11
Einfamilienhäuser). Die gemeinsam eingereichten Bauvorhaben umfassten ferner
einen Ausbau des Strassennetzes im Baugebiet (Verlängerung der AI-Strasse, neue
Quartierstrasse entlang dem Baubereich für Einfamilienhäuser, Ausbau der
AB-Strasse, Ausbau der AC-Strasse mit Kehrplatz). Das Strassennetz ist im
entsprechenden Plan als Bestandteil der Arealüberbauung gekennzeichnet
(VB.2008.00595), liegt jedoch teilweise – insbesondere beim Strassenabschnitt
zwischen Reiheneinfamilienhäusern und Einfamilienhäusern – ausserhalb
derselben. Dieser Punkt braucht nicht näher geklärt zu werden, da sich die
Parteien einig sind, dass das Strassenbauprojekt jedenfalls Gegenstand der Baueingaben
und damit auch der Bauverweigerung war.
Solange der vorgesehene Ausbau des Strassennetzes nicht
erfolgt, fehlt es dem grössten Teil der projektierten Wohnbauten unbestrittenermassen
an einer ausreichenden Zufahrt (§ 237 PBG; zur Frage, ob einzelne
Randbereiche bereits heute genügend erschlossen sind, vgl. hinten, E. 5).
Die Arealüberbauung und die Wohnüberbauung können daher nur bewilligt werden,
wenn auch das Strassenbauvorhaben realisiert wird. Folgerichtig hat der Beschwerdegegner
daher seine Bauverweigerung einzig damit begründet, dass die vorgesehene
Erschliessung des Gebiets aufgrund der bestehenden Fluglärmbelastung nicht
zulässig sei.
3.
3.1
In einer
Bauzone für Gebäude mit lärmempfindlichen Räumen dürfen zusätzliche Erschliessungsanlagen
gemäss Art. 24 Abs. 2 USG in Verbindung mit Art. 30 LSV nur erstellt
werden, sofern die Lärmimmissionen die Planungswerte nicht überschreiten oder
die Einhaltung der Planungswerte durch eine Änderung der Nutzungsart bzw. durch
planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können.
Die Vollzugsbehörde kann für kleine Teile von Bauzonen Ausnahmen gestatten.
3.2
Für den
Lärm ziviler Flugplätze gelten in der Empfindlichkeitsstufe II die folgenden
Planungswerte (Anhang 5 zur LSV, Ziff. 221 und 222):
Tageszeit
06–22
h
22–23
h
23–24
h
05–06
h
Planungswerte
57
dB
50
dB
47
dB
47
dB
Wie im ersten Entscheid des Verwaltungsgerichts
festgehalten, beträgt die Lärmbelastung im fraglichen Gebiet gemäss den derzeit
verwendeten Berechnungsgrundlagen (vorläufiges Betriebsreglement 2005 [VBR
2005] bzw. "nominelle" Belastung des Jahres 2000 [NOM 2000]) am Tag
weniger als 57 dB(A). In der ersten Nachtstunde (22–23 Uhr) erreicht sie jedoch
52–53 dB(A) und übersteigt damit den Planungswert um 2–3 dB(A). Die Differenz
zwischen den beiden Berechnungsgrundlagen VBR 2005 und NOM 2000 ist in diesem
Fall gering (vgl. die Plandarstellung in VB.2008.00595) und für das rechtliche
Ergebnis ohne Bedeutung.
3.3
3.3.1
Anlässlich der öffentlichen Verhandlung vor Verwaltungsgericht wandten die
Beschwerdeführenden ein, die heutigen Berechnungsgrundlagen seien durch die
neusten Ergebnisse der Sachplanung Infrastruktur Luftfahrt (SIL) des Bundes und
der kantonalen Richtplanung zum Flughafen überholt. Danach sei vorgesehen, zur
raumplanerischen Vorsorge in der Flughafenregion eine Abgrenzungslinie
festzulegen, welche das Gebiet, in dem Fluglärmbelastungen erheblich stören
können, langfristig definiere. Für das Areal Z, das weit ausserhalb dieser
Abgrenzungslinie zu liegen komme, würden die Baumöglichkeiten durch diese neue
Abgrenzung bestimmt.
3.3.2
Der Entwurf zum revidierten Kapitel "Flughafen Zürich" des
kantonalen Richtplans lag vom 23. August bis 29. Oktober 2010 öffentlich
auf. Gestützt auf das Anhörungsverfahren verabschiedete der Regierungsrat am
30. Mär z 2011 den Antrag zur Richtplanrevision zuhanden des Kantonsrats
(Amtsblatt 2011, S. 1149–1156). Wie aus dem Richtplanentwurf und der
Weisung der Regierungsrats hervorgeht, soll eine sogenannte Abgrenzungslinie,
die in SIL-Objektblatt und Richtplan deckungsgleich eingetragen wird, Gebiete
mit bestehender und künftig möglicher übermässiger Fluglärmbelastung
verbindlich festlegen. Als Massstab für die zulässige Lärmbelastung wird der
für Wohnnutzungen geltende Immissionsgrenzwert der Empfindlichkeitsstufe II
herangezogen. Innerhalb der Abgrenzungslinie sollen kein neues Siedlungsgebiet
und keine neuen Bauzonen für Wohnnutzungen mehr ausgeschieden und erschlossen
werden; ausserhalb der Linie darf der Flugbetrieb gemäss VBR und künftigen
Betriebsreglementen keine Lärmbelastung verursachen, welche die
Immissionsgrenzwerte der ES II überschreitet.
Nach den Intentionen des
Regierungsrats soll mit dieser Festlegung ermöglicht werden, ausserhalb der
Abgrenzungslinie
neue Bauzonen für lärmempfindliche Nutzungen festzulegen und zu erschliessen.
Auf diese Zielsetzung berufen sich die Beschwerdeführenden, welche gestützt
darauf die hier strittige Erschliessung als zulässig erachten. Ihre Auffassung
steht jedoch im Gegensatz zu den Vorschriften des Lärmschutzrechts. Nach
Art. 24 USG sowie Art. 29 und 30 LSV wird bei der Ausscheidung und
Erschliessung von Bauzonen für lärmempfindliche Nutzungen nicht auf die
Immissionsgrenzwerte abgestellt
, die der
vorgesehenen Abgrenzungslinie zugrunde liegen, sondern es wird die Einhaltung
der strengeren Planungswerte verlangt. Das anerkennt
sinngemäss
auch der
Regierungsrat,
indem er erklärt, der Kanton setze sich beim Bund dafür ein, dass das Umweltrecht
überprüft und nötigenfalls angepasst werde, um den Anforderungen der kantonalen
Raumplanung gerecht zu werden. Unter anderem will er erreichen, dass "die
Siedlungsentwicklung aufgrund einer umfassenden raumplanerischen
Interessenabwägung auch bei einer Überschreitung der
Planungswerte
möglich sein" soll (Weisung, S. 1152 f.).
Aufgrund der dargestellten
Entwicklung ist nicht auszuschliessen, dass künftige Rechtsänderungen neue
Grundlagen für die Erschliessung von lärmbelastetem Gebiet schaffen. Dies steht
jedoch noch keineswegs fest, und im vorliegenden Verfahren ist jedenfalls
weiterhin vom heute geltenden Recht auszugehen.
3.4
Die
Beschwerdeführenden machen erneut geltend, dass mit einer künftigen Reduktion
des Fluglärms durch technische Massnahmen an der Quelle zu rechnen sei. Diese
Erwartungen sind jedoch zu unbestimmt, um bei der Ermittlung der
Lärmimmissionen berücksichtigt zu werden (vgl. Art. 36 Abs. 2 LSV in
der Fassung vom 1. September 2004). Auch ist nicht absehbar, wieweit
allfällige Erfolge bei der Lärmbekämpfung an der Quelle dem hier beurteilten
Gebiet zugute kämen. Nach dem Konzept des SIL und des kantonalen Richtplans
soll die künftig zulässige Lärmbelastung – unter anderem mithilfe der neu vorgesehenen
Abgrenzungslinie – langfristig fixiert werden. Es bestünde somit die Möglichkeit,
durch technische Verbesserungen erzielte Reduktionen des Fluglärms für eine entsprechende
Ausweitung des Flugbetriebs zu nutzen. Auch diese Regeln stehen indessen noch
nicht fest. Zum heutigen Zeitpunkt ist daher keine zuverlässigere
Berechnungsgrundlage erkennbar als das vorläufige Betriebsreglement 2005.
3.5
Die
Beschwerdeführenden stellen wiederum die Rechtsprechung des Bundesgerichts und
des Verwaltungsgerichts infrage, wonach die Berechnungsunsicherheit bei der
Ermittlung der Planungswerte nicht zugunsten ihrer Bauinteressen berücksichtigt
werden darf (vgl. VB.2008.00595, E. 8.4). Ihre Vorbringen geben jedoch
keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung. Zwar trifft zu, dass in den
von ihnen herangezogenen Entscheiden zum Teil andere Immissionen und gemessene
statt berechnete Werte beurteilt wurden. Doch ändert dies nichts an der
grundsätzlichen Problematik, dass das von ihnen vorgeschlagene Vorgehen zu
einer faktischen Verschiebung der Grenzwerte zulasten der Bewohner der vom Lärm
betroffenen Gebiete führen würde. Zudem müsste die Berechnungsunsicherheit je
nach prozessualer Ausgangslage in die eine oder andere Richtung berücksichtigt
werden, was widersprüchliche Ergebnisse zeitigen könnte. Entgegen der Auffassung
der Beschwerdeführenden stehen auch vorliegend nicht allein die Interessen der
bauwilligen Eigentümer infrage; dem Schutz der künftigen Bewohner vor
übermässigem Lärm, der mit dem Erlass der Grenzwerte in erster Linie bezweckt
wird, ist gleichermassen Rechnung zu tragen.
3.6
Der von
den Beschwerdeführenden an der öffentlichen Verhandlung vorgetragenen
Auffassung, wonach die Überschreitung der Planungswerte um 3 dB schon deswegen
nicht zu beachten sei, weil eine Pegeldifferenz von nur 3 dB für das menschliche
Gehör nicht wahrnehmbar sei, kann aus denselben Gründen nicht gefolgt werden.
Hinzu kommt, dass die vom Experten der Beschwerdeführenden anhand eines
konstanten Dauertons demonstrierte Wahrnehmung einer Pegeldifferenz von 3 dB
für den vorliegenden Fall nicht aussagekräftig ist. Beim Fluglärm herrscht kein
konstanter Schallpegel, sondern es wird aus einer Anzahl kurzfristiger, lauter
Schallereignisse ein Mittelungspegel errechnet. Eine Erhöhung um 3 dB
entspricht hier einer Verdoppelung der Anzahl Ereignisse, also einer doppelt so
grossen Zahl an Flugbewegungen, was zweifellos nicht vernachlässigbar ist. Aus
demselben Grund wird etwa beim Strassenlärm davon ausgegangen, dass bereits
eine Erhöhung des Pegels um 1 dB, die einer Verkehrszunahme um rund 25 %
entspricht, wahrnehmbar ist (vgl. Wolf, Vorbemerkungen zu Art. 19–25
N. 9).
3.7
Die
Beschwerdeführenden wiederholen ihre Kritik an der Regelung von Art. 39
Abs. 1 LSV, nach welcher die Lärmimmissionen in den offenen Fenstern der
lärmempfindlichen Räume zu ermitteln sind. Beim Bau von Minergiehäusern mit
Komfortlüftung sei diese Vorschrift sinnlos. Dementsprechend müsse eine solche
Bauweise als Massnahme anerkannt werden, die im Sinn von Art. 30 LSV
geeignet sei, die Planungswerte einzuhalten und die Erschliessung einer
Wohnbauzone zu ermöglichen.
Nach den Bestimmungen der LSV ist die Schalldämmung der
Aussenhülle eines Gebäudes durch Schallschutzfenster und ähnliche Vorkehrungen,
mit denen lediglich der Lärm im Innern bei geschlossenen Fenstern reduziert wird,
keine geeignete Massnahme für die Einhaltung der Grenzwerte; dazu kann auf den
ersten Entscheid des Verwaltungsgerichts in dieser Sache verwiesen werden
(VB.2008.00595, E. 8.6). Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist
bisher nur in einem Fall von diesem Grundsatz abgewichen. Bei Räumen, die nach
den Voraussetzungen von § 302 Abs. 4 PBG künstlich belüftet und
belichtet werden dürfen, hat es die Schalldämmung durch Schallschutzfenster
oder ähnliche Vorkehren als zulässige Massnahme zur Einhaltung der
Immissionsgrenzwerte im Sinn von Art. 31 LSV
anerkannt (VGr, 2. Dezember 2009, VB.2009.00326, E. 3.3.2). Für Wohn-
und Schlafräume kommt eine solche Lösung jedoch nicht in Betracht, da diese
über Fenster verfügen müssen, die in ausreichendem Mass geöffnet werden können
(§ 302 Abs. 2 PBG). Auch bei den übrigen Räumen ist sie nur unter
besonderen Voraussetzungen zulässig (§ 302 Abs. 4 PBG; VGr,
2. Dezember 2009, VB.2009.00326, E. 3.3.2). Der Entscheid betraf
überdies nur Baubewilligungen in vollständig erschlossenem Gebiet nach
Art. 31 LSV, und das Verwaltungsgericht hat dementsprechend die Zustimmung
einer kantonalen Behörde gemäss dieser Bestimmung vorbehalten (VGr,
2. Dezember 2009, VB.2009.00326, E. 3.3.2). Ob dieselbe Erleichterung
auch bei der Erschliessung einer Bauzone für Bürogebäude zur Anwendung käme,
wurde noch nicht entschieden.
Für Wohnbauten kann aus der dargestellten Rechtsprechung
nichts abgeleitet werden, und für diese besteht denn auch eine andere
Interessenlage. Die Beschwerdeführenden weisen zwar zu Recht darauf hin, dass
der beim Erlass der LSV unter anderem verfolgte Zweck, mit der Lärmermittlung
im offenen Fenster keinen Anreiz für eine (energetisch nachteilige) künstliche
Belüftung zu schaffen (Wolf, Kommentar USG, Art. 22 N. 23), seine
Bedeutung verliert, wenn die Belüftung wie bei Minergiebauten auf besonders
energiesparende Weise erfolgt (vgl. das Privatgutachten der Wichser Akustik
& Bauphysik AG vom 29. Mär z 2010). Die Regelung von Art. 39
Abs. 1 LSV, wonach die Lärmimmissionen in den offenen Fenstern der
lärmempfindlichen Räume zu ermitteln sind, dient jedoch noch andern
Bedürfnissen. So wird die Annehmlichkeit, Wohnräume bei offenem Fenster benutzen
zu können, von vielen Leuten unabhängig davon geschätzt, ob die Fenster für die
Zufuhr von Frischluft erforderlich sind. Ferner bewirkt die Messweise im
offenen Fenster indirekt einen Schutz des Aussenraumes (Balkon, Vorgarten) vor
zusätzlicher Belärmung (vgl. Wolf, Art. 15 N. 38), was bei Wohnbauten
ein nicht zu unterschätzender Vorteil ist. Es kann daher nicht gesagt werden,
die Vorschrift von Art. 39 Abs. 1 LSV werde bei der Anwendung auf
Minergiebauten ihres Zwecks entleert bzw. in ihren Auswirkungen unverhältnismässig.
Die Vorschrift liegt vielmehr im Rahmen des Gestaltungsspielraums, der dem
Verordnungsgeber bei der Konkretisierung des Gesetzes zusteht. Es liegt daher
kein Fall vor, in welchem das Gericht auf die Anwendung der Verordnung
verzichten kann. Eine allfällige Änderung wäre Sache des Verordnungsgebers.
3.8
Aufgrund
der vorstehenden Erwägungen ist festzuhalten, dass der Planungswert der ersten
Nachtstunde im Baugebiet überschritten ist und auch mithilfe von baulichen Massnahmen
nicht eingehalten werden kann.
Nach Art. 30 LSV kann die Vollzugsbehörde, wenn die Planungswerte
nicht eingehalten werden, für kleine Teile von Bauzonen Ausnahmen vom
Erschliessungsverbot gestatten. Dass die Voraussetzungen dieser Bestimmung vorliegend
nicht erfüllt sind, wurde jedoch bereits im ersten Entscheid des
Verwaltungsgerichts dargelegt (VB.2008.00595, E. 9.3). Die
Beschwerdeführenden machen diesbezüglich nichts Neues geltend.
4.
Die Beschwerdeführenden brachten in der öffentlichen
Verhandlung erneut vor, ihr Baugesuch werde im Vergleich zu andern Standorten
in der Gemeinde ungleich behandelt. Sie wiesen dabei einerseits, wie schon vor
der Vorinstanz, auf eine Überbauung im Areal AD-Areal hin (VB.2008.00595,
vorliegendes Verfahren), anderseits auf eine ihnen neu zur Kenntnis gelangte
Überbauung an der AE-Strasse.
4.1
Dazu ist
zunächst festzuhalten, dass in den zum Vergleich herangezogenen Projekten,
anders als im vorliegenden Fall, Ausnahmen für Baubewilligungen bei
Überschreitung der Immissionsgrenzwerte im Sinn von Art. 31 LSV, nicht die
Erschliessung eines noch weitgehend unerschlossenen Gebiets gemäss Art. 30
LSV infrage standen. Für Ausnahmen nach Art. 30 LSV gelten andere
Voraussetzungen als für jene nach Art. 31 LSV, weshalb sich diese Fälle
nicht direkt vergleichen lassen. Insbesondere kann auf den beantragten Beizug
eines Schreibens des Amts für Raumordnung und Vermessung vom 25. Februar
2010 verzichtet werden, denn die Stellungnahme des Amtes zur Frage des
überwiegenden Interesses im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV ist bei der
Beurteilung nach Art. 30 LSV ohne Belang.
4.2
Anders
verhielte es sich, wenn die zum Vergleich herangezogenen Projekte ähnlich
umfangreiche Erschliessungsmassnahmen mit sich brächten wie das vorliegend
beurteilte Vorhaben, denn in diesem Fall müssten sie richtigerweise nach
Art. 30 LSV beurteilt werden. Davon gehen die Beschwerdeführenden
möglicherweise aus, wenn sie geltend machen, die beiden Projekte wiesen
ebenfalls eine ungenügende Erschliessung auf.
Bei der Überbauung AE-Strasse trifft dies klarerweise
nicht zu. Das betroffene Grundstück Kat.-Nr. 11 liegt zwischen AE-Strasse und
AF-Weg inmitten von Baugebiet. Dass die als Stichstrasse ausgebaute AE-Strasse
über keinen Gehweg verfügt, wie die Beschwerdeführenden beanstanden, wurde von
der Baubehörde durchaus erkannt. Sie wies jedoch darauf hin, dass das
Baugrundstück für Fussgänger und Zweiradfahrer über den ausgebauten AF- und
AG-Weg erschlossen sei, und hielt daher einen zusätzlichen Fussgängerschutz
entlang der AE-Strasse mit nachvollziehbaren Gründen für verzichtbar
(Baubewilligung). Auch der in diesem Zusammenhang statuierte Quartierplanrevers
und die zur Überstellung eines Regenbeckens und öffentlicher Leitungen
erforderlichen Dienstbarkeiten lassen entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführenden keine wesentlichen Erschliessungsmängel erkennen.
Der Erschliessungsstand des AD-Areals lässt sich anhand
der vorgelegten Unterlagen weniger schlüssig beurteilen. Auch der von den
Beschwerdeführenden neu eingereichte Situationsplan "Erschliessung mit
Werkleitungen" ist diesbezüglich nicht aussagekräftig. Immerhin kann schon
aufgrund der Lage des Areals festgestellt werden, dass dieses – anders als das
Gebiet Z – auf drei Seiten an Baugebiet grenzt und rundum von Strassen umgeben
ist. Das Areal wird bereits heute als Sportplatz genutzt (Fussballplatz AH mit
kleineren baulichen Installationen und zugehörigen Erschliessungen). Der
Vertreter des Beschwerdegegners führte anlässlich der öffentlichen Verhandlung
aus, die Stadt habe dem Kanton "klarmachen können, dass dieses Areal voll
erschlossen sei." Nach seinen Aussagen wurde für die geplante Überbauung
jedoch noch keine Baubewilligung erteilt. – Ob das Areal für die künftige Nutzung
bereits ausreichend erschlossen ist, ist im vorliegenden Verfahren nicht zu
beurteilen. Hier genügt die Feststellung, dass es sich jedenfalls in wesentlichen
Punkten vom Gebiet Z unterscheidet; eine ungleiche Behandlung von Gleichem kann
daher nicht erkannt werden.
5.
Erweist sich der Bau der projektierten
Erschliessungsanlagen als unzulässig, so fehlt es der vorgesehenen Arealüberbauung
und der zusätzlichen Wohnüberbauung – zumindest im weitaus grössten Teil des
Gebiets – an einer ausreichenden Zufahrt (vorn, E. 2).
5.1
Die
Beschwerdeführenden stellen sich wie schon vor der Vorinstanz auf den Standpunkt,
dass der östliche Teil des Gebiets entlang des Gebiets Z- und AI-Strasse
bereits heute zumindest für zwei Bautiefen ausreichend erschlossen sei.
Diese Frage ist im vorliegenden Verfahren nicht zu
entscheiden. Gegenstand der Bauverweigerung vom 23. Januar 2008 waren die
Baugesuche betreffend die Arealüberbauung und die separate Wohnüberbauung, und
nur diese Projekte sind Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens. Die
Baubewilligung für die Arealüberbauung kann ohnehin nicht auf den – hier eher
geringen – Teil des Areals beschränkt werden, der allenfalls erschlossen ist,
da die Anforderungen gemäss §§ 69 ff. PBG anhand des Gesamtprojekts,
nicht für eine Teilfläche desselben, beurteilt werden. Die Beschwerdeführenden
haben dies offenbar erkannt, als sie vor der Vorinstanz beantragten,
"subeventuell sei ohne Verzug eine Baubewilligung für den bereits
vollerschlossenen Bereich des Gebiets Z in Aussicht zu stellen" (Rekursantrag
Ziff. 3). Dieses Begehren zielte jedoch im Ergebnis auf ein alternatives
Bauvorhaben und lag damit ebenfalls ausserhalb des Verfahrensgegenstandes; es
wurde denn auch vor dem Verwaltungsgericht zu Recht nicht mehr gestellt. Eine
teilweise Gutheissung der Beschwerde wäre somit selbst unter der Annahme einer
ausreichenden Erschliessung eines Teilgebiets nicht möglich.
5.2
Anzumerken
ist, dass der Beschwerdegegner entgegen der zuweilen aufgestellten Behauptung
der Beschwerdeführenden nie anerkannt hat, dass zwei Bautiefen des Gebiets Z
ausreichend erschlossen seien. In seinem Brief an den Vertreter der
Beschwerdeführenden vom 1. September 2008 (VB.2008.00595) hielt er fest,
unter Berücksichtigung bestimmter Massnahmen, die durch die Bauherrschaft
vorzufinanzieren seien, könne das Gebiet, begrenzt durch die AA-Strasse, die
AI-Strasse und den AJ-Weg, Kat.-Nr. 09, "in einer Tiefe von 60 m (zwei
Bautiefen) ab AA-Strasse als völlig groberschlossen angesehen werden." Die
Erwähnung der
Grob
erschliessung weist gerade darauf hin, dass Elemente
einer vollständigen
Fein
erschliessung nach Auffassung des
Beschwerdegegners noch fehlten. Dies bestätigen auch die von ihm im selben
Schreiben umschriebenen Voraussetzungen, die eingehalten werden müssten, um ein
späteres Quartierplanverfahren nicht zu präjudizieren.
An der öffentlichen Verhandlung führte der Vertreter des
Beschwerdegegners allerdings aus, nach Ansicht der Gemeinde sei massgebend, ob
der Bauherr in der Lage sei, ohne Dritte die noch fehlenden
Groberschliessungsanlagen und den "Feinschliff" selber zu erstellen.
Der Bauausschluss gehe davon aus, dass im fraglichen Bereich die Erschliessung
für die erste und zweite Bautiefe genüge. Diese Auffassung vermengt jedoch die
Funktionen von Grob- und Feinerschliessung und übersieht, dass auch eine
Ergänzung der Feinerschliessung den Beschränkungen von Art. 24 Abs. 2
USG und Art. 30 LSV unterliegt.
Rein faktisch kann entlang von AA-Strasse und AI-Strasse
wohl eine erste Bautiefe (dazu VGr, 5. Mai  2010, VB.2009.00063,
E. 3.6; bestätigt BGr, 13. Dezember 2010, 1C_318/2010, E. 4.3
und 4.4) als erschlossen gelten (vgl. den Plan "Erschliessung bestehend",
VB.2008.00595). Zu prüfen wären allenfalls die von der Vorinstanz angesprochenen
Fragen der Verkehrssicherheit (§ 240 Abs. 3 PBG) sowie die
notwendigen Vorkehrungen, um die Präjudizierung eines künftigen Quartierplans
zu vermeiden. Letzteres lässt sich möglicherweise nur anhand eines konkreten
Bauprojekts für die fragliche Fläche bzw. im Rahmen eines Vorentscheids, sofern
die Bauherrschaft ein entsprechendes Gesuch stellt, abschliessend beurteilen.
Hinzu kommt schliesslich die Frage, ob mit Blick auf die Belastung durch den
Fluglärm und die damit verbundenen rechtlichen Beschränkungen allenfalls eine
Anpassung der Nutzungsplanung erforderlich wird, was sich auf die planungsrechtliche
Baureife des Gebiets im Sinn von § 234 PBG auswirken kann. Zu einer
weitgehend übereinstimmenden Beurteilung ist im Übrigen die Baudirektion Kanton
Zürich, Amt für Raumordnung und Vermessung, bereits in ihrer Stellungnahme
zuhanden des Beschwerdegegners vom 8. November 2007 gelangt
(VB.2008.00595).
6.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen. Dem Ausgang des
Verfahrens entsprechend sind die Beschwerdeführenden kostenpflichtig und steht
ihnen keine Parteientschädigung zu.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 15'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.      200.--   Zustellkosten,
Fr. 15'200.--   Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu je 1/19 auferlegt, unter solidarischer
Haftung für den Gesamtbetrag.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an…