zh_verwaltungsgericht · VB.2018.00467 · 2019-05-09 · de

Baubewilligung | Nachträgliche Baubewilligung für diverse Kleinbauten neben inventarisiertem Wohnhaus: Frage der Verfahrenseinleitung; Einhaltung der Bauvorschriften; Erteilung Ausnahmebewilligung. Bestehen Anhaltspunkte, dass ein bewilligungspflichtiger Sachverhalt vorliegen könnte, hat die Baubehörde ein Bewilligungsverfahren einzuleiten. Das Nichteinleiten eines Baubewilligungsverfahrens setzt einen klaren Fall voraus, bei welchem von vornherein gesagt werden kann, dass kein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht. Die Befreiung von der Bewilligungspflicht entbindet allerdings nicht von der Pflicht, die Vorschriften des materiellen Rechts einzuhalten. Wird der Baubehörde ein baurechtswidriger Zustand zur Kenntnis gebracht, kann sie daher nicht unter dem Hinweis, für die fragliche Baute bestehe keine Bewilligungspflicht, auf weitere Untersuchungen verzichten (E. 3.3). Das Baurekursgericht schützte die nachträgliche Baubewilligung für die Miststockumrandung ohne weitere Erwägungen im angefochtenen Entscheid. Da der Beschwerdeführer seinen Einwand im Rekursverfahren nicht erhoben hatte, ist nicht zu beanstanden, dass der Rekursentscheid diesbezüglich keine präzisierenden Ausführungen enthält (E. 5.3). Die Frage, ob die Vorgartengestaltung den gestalterischen Anforderungen des inventarisierten Gebäudes und der Kernzone genügt, kann im vorliegenden Fall nur im Rahmen einer Gesamtbetrachtung beurteilt werden. Die Einhaltung der gestalterischen Vorgaben des Planungs- und Baugesetzes ist im Zusammenhang mit Objekten des Natur- und Heimatschutzes ausdrücklich unabhängig vom Erfordernis eines Baubewilligungsverfahrens sicherzustellen. Eine Beschränkung auf den jüngst neu gestalteten Bereich erweist sich daher als rechtswidrig (E. 6.3). Ob eine frühere Veränderung baurechtlich beurteilt worden war, ist den Akten nicht zu entnehmen (E. 6.4). Das Baurekursgericht hat die erteilte Ausnahmebewilligung des Saunagebäudes zu Recht aufgehoben.Sachumstände, die in einer Vielzahl von Fällen angeführt werden könnten, vermögen eine Ausnahmebewilligung nicht zu rechtfertigen (E. 7.3).Teilweise Gutheissung und (Sprung-)Rückweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 19..2.09.0 VB.2018.00467
Zurich Verwaltungsgericht 19..2.09.0 VB.2018.00467
Zurigo Verwaltungsgericht 19..2.09.0 VB.2018.00467

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00467
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Geschäftsnummer:
VB.2018.00467
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 09.05.2019
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Nachträgliche Baubewilligung für diverse Kleinbauten neben inventarisiertem Wohnhaus: Frage der Verfahrenseinleitung; Einhaltung der Bauvorschriften; Erteilung Ausnahmebewilligung.
Bestehen Anhaltspunkte, dass ein bewilligungspflichtiger Sachverhalt vorliegen könnte, hat die Baubehörde ein Bewilligungsverfahren einzuleiten. Das Nichteinleiten eines Baubewilligungsverfahrens setzt einen klaren Fall voraus, bei welchem von vornherein gesagt werden kann, dass kein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht. Die Befreiung von der Bewilligungspflicht entbindet allerdings nicht von der Pflicht, die Vorschriften des materiellen Rechts einzuhalten. Wird der Baubehörde ein baurechtswidriger Zustand zur Kenntnis gebracht, kann sie daher nicht unter dem Hinweis, für die fragliche Baute bestehe keine Bewilligungspflicht, auf weitere Untersuchungen verzichten (E. 3.3).
Das Baurekursgericht schützte die nachträgliche Baubewilligung für die Miststockumrandung ohne weitere Erwägungen im angefochtenen Entscheid. Da der Beschwerdeführer seinen Einwand im Rekursverfahren nicht erhoben hatte, ist nicht zu beanstanden, dass der Rekursentscheid diesbezüglich keine präzisierenden Ausführungen enthält (E. 5.3).
Die Frage, ob die Vorgartengestaltung den gestalterischen Anforderungen des inventarisierten Gebäudes und der Kernzone genügt, kann im vorliegenden Fall nur im Rahmen einer Gesamtbetrachtung beurteilt werden. Die Einhaltung der gestalterischen Vorgaben des Planungs- und Baugesetzes ist im Zusammenhang mit Objekten des Natur- und Heimatschutzes ausdrücklich unabhängig vom Erfordernis eines Baubewilligungsverfahrens sicherzustellen. Eine Beschränkung auf den jüngst neu gestalteten Bereich erweist sich daher als rechtswidrig (E. 6.3). Ob eine frühere Veränderung baurechtlich beurteilt worden war, ist den Akten nicht zu entnehmen (E. 6.4).
Das Baurekursgericht hat die erteilte Ausnahmebewilligung des Saunagebäudes zu Recht aufgehoben.Sachumstände, die in einer Vielzahl von Fällen angeführt werden könnten, vermögen eine Ausnahmebewilligung nicht zu rechtfertigen (E. 7.3).
Teilweise Gutheissung und (Sprung-)Rückweisung.
Stichworte:
AKTEN
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
BAUBEWILLIGUNGSPFLICHT
EINORDNUNG
FUNKTIONALE ZUSTÄNDIGKEIT
GEMEINDEAUTONOMIE
GESTALTUNG
INVENTAR
KERNZONE
LEGITIMATION
NACHTRÄGLICHES BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ORTSBILD
VERÄNDERUNG
Rechtsnormen:
Art. 50 Abs. I BV
Art. 18 KV
§ 220 PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 265 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2018.00467
Urteil
der 1. Kammer
vom
9. Mai 2019
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
1.
A,
2.
Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach,
Beschwerdeführende,
gegen
1.1.1  B,
1.1.2  C,
1.2     Ausschuss
Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach,
1.3     Baudirektion
Kanton Zürich,
und
2.
A,
Beschwerdegegnerschaft,
und
2.1.1  B,
2.1.2  C,
2.2
Baudirektion
Kanton Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 17. Januar 2018 erteilte der
Bauausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach C und B (teilweise) die
nachträgliche Baubewilligung für diverse bereits erstellte Kleinbauten auf den
Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 in Bülach. Gleichzeitig eröffnet
wurde C und B die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 6. Dezember
2017.
II.
Der dagegen von A am 1. Februar 2018 erhobene Rekurs
wurde vom Baurekursgericht mit Entscheid vom 12. Juli 2018 teilweise
gutgeheissen. Demgemäss wurden der angefochtene Beschluss der kommunalen
Baubewilligungsbehörde sowie die Verfügung der kantonalen Baudirektion
bezüglich des Saunagebäudes sowie des Schopfgebäudes aufgehoben. Die kommunale
Baubewilligungsbehörde wurde eingeladen, hinsichtlich des Saunagebäudes (Baute
Nr. 3) die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu prüfen.
Betreffend die Schopfbaute (Baute Nr. 4) wurde die Angelegenheit zur
erneuten Prüfung bzw. weiteren Abklärung des Sachverhalts im Sinn der
Erwägungen an die kantonale Baudirektion bzw. an die kommunale
Baubewilligungsbehörde zurückgewiesen. Im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen,
soweit darauf eingetreten und er nicht infolge Gegenstandslosigkeit als
erledigt abgeschrieben wurde.
III.
Dagegen gelangte A mit Beschwerde vom 6. August 2018
an das Verwaltungsgericht Zürich mit dem sinngemässen Hauptantrag, es sei der
Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. Juli 2018 aufzuheben und die
Angelegenheit zur erneuten Beurteilung zurückzuweisen, unter Beizug eines
"Fachorgans für Bauten in der Kernzone". Ausserdem stellte A folgende
Anträge:
-      "Sämtliche gerügten Bauten
und Umgebungsgestaltungen seien in die 'Nachträgliche Baubewilligung'
aufzunehmen und baurechtlich zu prüfen (Beilage 3, Bild 1).
-
Sämtliche fehlenden Dokumente und Pläne zu dem
Baubewilligungsverfahren seien einzufordern.
-
Der versiegelte Platz Kat. Nr. 03 sei in
den ursprünglichen Zustand zurück zu führen (Bauerngarten Kat. Nr. 03
mit Erhöhung der Gartenmauer, Versiegelter Vorplatz ohne Entwässerungskonzept
Kat. Nr. 03, Vordach aus Welleternit Kat. Nr. 03).
-
Die bereits erteilte Baubewilligung für den Vorplatz
Südwestlich Grundstück Kat. Nr. 01 sei zurückzuziehen und der gesamte
Vorplatz dem Bewilligungsverfahren zu unterstellen (Beilage 3, Bild 11).
-
Die 'Nachträgliche Baubewilligung' für den zugeschütteten
Miststock (Kat. Nr. 01, Baute 2) sei zurückzuweisen und der
tatsächliche Zustand (unversiegeltes Kiesbett) sei zu bewilligen.
-
Die Gerichtskosten seien den unterliegenden
Parteien aufzuerlegen.
-
Der Rekurrent (recte: Beschwerdeführer) verzichtet
auf Parteientschädigung."
Am 21. August 2018 beantragte das Baurekursgericht
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion des
Kantons Zürich verzichtete am 6. September 2018 auf das Stellen von
Anträgen. C und B beantragten mit Eingabe vom 5. September 2018 die
Abweisung der Beschwerde; der Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. Juli
2018 sei zu akzeptieren und umzusetzen, die Gerichtskosten seien den
unterliegenden Parteien aufzuerlegen; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Der Ausschuss für Bau- und
Infrastruktur der Stadt Bülach stellte am 11. September 2018 den Antrag,
es sei die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.
Mit der gleichen Eingabe erhob der Bauausschuss Bülach
ausserdem Beschwerde und beantragte die Aufhebung des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 12. Juli 2018 betreffend das Saunagebäude (Baute
Nr. 3) sowie die Bestätigung des Beschlusses des Bauausschusses vom 17. Januar
2018, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.
Mit Eingabe vom 20. September 2018 hielt der Beschwerdeführer an seinen
Beschwerdeanträgen fest und erstattete eine Stellungnahme zur Beschwerde des
Bauausschusses Bülach. Weder C und B noch der Ausschuss für Bau- und Infrastruktur
der Stadt Bülach liessen sich dazu vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
1.2
Der
Beschwerdeführer 1 ist als Adressat des abschlägigen Rekursentscheids zur
Beschwerde ohne Weiteres und unbestrittenermassen legitimiert.
1.3
Der
Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach (Beschwerdeführer 2)
beruft sich auf die Gemeindeautonomie. Diese ist durch Art. 50 Abs. 1
der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und Art. 85 der
Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 (KV) garantiert, weshalb die
Legitimation zur Beschwerdeerhebung zu bejahen ist. Ob die beanspruchte
Autonomie tatsächlich besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine
Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (VGr,
12. Mai 2016, VB.2016.00052, VB.2016.00055, E. 2 mit weiteren
Hinweisen; BGr, 4. September 2017, 1C_161/2017, E. 1).
1.4
Da die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
2.1
Vom
vorliegenden nachträglichen Baubewilligungsverfahren betroffen sind die
Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 03 und 02. Während die Parzellen Kat.-Nrn. 01
und 03 gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt Bülach (BZO) der
Weilerkernzone KW zugewiesen sind, befindet sich das Grundstück Kat.-Nr. 02
in der Landwirtschaftszone Lk. Das Wohnhaus Assek.-Nr. 04 auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 ist im kommunalen Inventar der kunst- und
kulturhistorischen Schutzobjekte verzeichnet. Auf den drei Parzellen wurden
unbestrittenermassen verschiedene Bauten ohne vorgängige Baubewilligung
erstellt, teilweise durch die private Beschwerdegegnerschaft, teilweise durch
deren Rechtsvorgänger. Die Baubewilligungsbehörde bewilligte mit Beschluss vom
17. Januar 2018 sämtliche der beurteilten Kleinbauten nachträglich, mit
Ausnahme des Hühnerhauses auf Kat.-Nr. 02. Hinsichtlich letzterem wurde
der Rückbau angeordnet, welcher inzwischen unbestrittenermassen bereits erfolgt
ist.
2.2
Das
Baurekursgericht hob den Beschluss der kommunalen Baubewilligungsbehörde
teilweise auf. Die vom Bauausschuss für das
Saunagebäude
auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 03 erteilte Ausnahmebewilligung im Sinn von § 220
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975
(PBG) beurteilte das Gericht als nicht zulässig und erachtete die
Baute daher aufgrund der Unterschreitung des gesetzlichen Wegabstands gemäss
§ 265 Abs. 1 PBG als nicht (nachträglich) bewilligungsfähig. Es lud
den Bauausschuss ein, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu
prüfen.
Der
Schopfbaute
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
attestierte die kantonale Baudirektion gestützt auf ein Schreiben der
kommunalen Baubewilligungsbehörde Bestandesgarantie und betrachtete sie daher
als einer nachträglichen Ausnahmebewilligung im Sinn von § 24c
des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (
RPG)
zugänglich. Nach Auffassung des Baurekursgerichts bestehen am Bestandesschutz
erhebliche Zweifel, weshalb es die Angelegenheit zur erneuten Prüfung an die
Vorinstanzen zurückwies. Da der Rekursentscheid diesbezüglich nicht angefochten
wurde, ist die Schopfbaute nicht mehr Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.
3.
3.1
Wie
bereits im Rekursverfahren rügt der Beschwerdeführer 1 vorab, dass nicht alle
auf den streitbetroffenen Grundstücken eigenmächtig erstellten Bauten
nachträglich geprüft worden seien. So sei beispielsweise ein Betonvorplatz
erstellt worden. Im Weiteren sei der Bauerngarten mit einer Fläche von rund
84 m
2
zugeschüttet und mit einer Gartenmauer erhöht worden. Die
Fläche werde heute als Parkplatz oder Platz für einen Swimmingpool genutzt.
Schliesslich sei am Gebäude Assek.-Nr. 05 auf Kat.-Nr. 03 eine
Dachanbaute aus Welleternit angebracht worden. Die Baubewilligungsbehörde habe
es versäumt, bezüglich dieser Bauten ein nachträgliches
Baubewilligungsverfahren einzuleiten und die Bauherrschaft zur Einreichung
eines Baugesuchs aufzufordern. Das Baurekursgericht habe dieser Problematik
nicht genügend Aufmerksamkeit geschenkt.
3.2
Das Baurekursgericht
hat den Beschwerdeführer 1 im angefochtenen Entscheid zu Recht darauf
hingewiesen, dass aufgrund der funktionellen Zuständigkeit der
Rechtsmittelinstanzen Gegenstand des Rekursverfahrens – wie auch des
vorliegenden Beschwerdeverfahrens – nur sein kann, was auch Gegenstand der
angefochtenen Entscheide war. Der Betonvorplatz inkl. seiner strittigen
Entwässerung, der zugeschüttete Bauerngarten sowie das Vordach aus Welleternit
wurden durch die Baubewilligungsbehörde bisher unbestrittenermassen nicht
beurteilt und können daher im vorliegenden Beschwerdeverfahren ebenfalls nicht
geprüft werden. Auf die diese verschiedenen Kleinbauten betreffenden Rügen ist
daher im Folgenden nicht näher einzugehen.
3.3
Die
Baubewilligungsbehörde macht geltend, sie werde – wie bereits im
Rekursverfahren erläutert – anlässlich der Schlusskontrolle überprüfen, ob
weitere Änderungen gegenüber dem bewilligten Zustand vorgenommen worden seien
und ob weitere Verfahren eingeleitet werden müssten. Hinsichtlich der Frage, ob
ein weiteres nachträgliches Baubewilligungsverfahren einleitet werden müsse,
stehe der Gemeinde ein erheblicher Ermessensspielraum zu, welcher von den
Rechtsmittelbehörden zu beachten sei.
Nach Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten und
Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet werden. Der bundesrechtliche
Begriff der bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen kann von den Kantonen
weiter, nicht aber enger gefasst werden. Die Kantone können nicht von der
Bewilligungspflicht ausnehmen, was nach Art. 22 RPG einer Bewilligung
bedarf (BGr, 21. Juli 2011, 1C_157/2011, E. 3.1). Bauten und Anlagen
im Sinn dieser Bestimmung sind künstlich geschaffene und auf Dauer angelegte
Einrichtungen, die in fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind,
die Vorstellung über die Nutzungsordnung zu beeinflussen, sei es, dass sie den
Raum äusserlich (auch in optischer Hinsicht) erheblich verändern, die
Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen. Massstab dafür, ob eine
bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie dem Baubewilligungsverfahren zu
unterwerfen, ist dabei die Frage, ob mit der Realisierung der Baute oder Anlage
im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche
Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn
an einer vorgängigen Kontrolle besteht. Die Baubewilligungspflicht soll es
mithin der Behörde ermöglichen, das Bauprojekt in Bezug auf seine räumlichen
Folgen vor seiner Ausführung auf die Übereinstimmung mit der raumplanerischen
Nutzungsordnung und der übrigen einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen (BGr,
27. März 2017, 1C_424/2016, E. 2.1.1). Die Bewilligungspflicht einer
baulichen Massnahme ist im baurechtlichen Verfahren zu klären. Bei der Frage,
ob ein solches Verfahren überhaupt einzuleiten ist, steht der Baubehörde in der
Tat ein Ermessensspielraum zu. Bestehen Anhaltspunkte, dass ein
bewilligungspflichtiger Sachverhalt vorliegen könnte, wird sie im Zweifelsfall
jedoch ein Bewilligungsverfahren einzuleiten haben.
In Präzisierung der von der Baubewilligungsbehörde im
vorliegenden Verfahren geäusserten Auffassung ist diese daher darauf
hinzuweisen, dass das Nichteinleiten eines Baubewilligungsverfahrens einen
klaren Fall voraussetzt, bei welchem von vornherein gesagt werden kann, dass kein
Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle
besteht (VGr, 20. September 2018, VB.2018.00163, E. 6.2 mit weiteren
Hinweisen). Anzufügen ist, dass die Befreiung von der Bewilligungspflicht nicht
von der Pflicht entbindet, die Vorschriften des materiellen Rechts einzuhalten
(§ 2 Abs. 2
der Bauverfahrensordnung vom 3. Dezember
1997
BVV). Ist ein Bauvorhaben von der Bewilligungspflicht befreit, kann
die Einhaltung der Bauvorschriften deshalb auch nachträglich noch durchgesetzt
werden (VGr, 20. September 2018, VB.2018.00163, E. 6.2; Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,
Zürich 2011, S. 256 mit Hinweisen). Wird der Baubehörde ein
baurechtswidriger Zustand zur Kenntnis gebracht, kann sie nicht unter dem
Hinweis, für die fragliche Baute bestehe keine Bewilligungspflicht, auf weitere
Untersuchungen verzichten.
3.4
Die
Baubewilligungsbehörde macht in diesem Zusammenhang schliesslich geltend, die
vorliegende Beschwerde – wie auch bereits der Rekurs – sei angesichts der
langjährigen Untätigkeit des Beschwerdeführers 1 als treuwidrig zu beurteilen.
Zutreffend ist, dass auch von einem Nachbarn, welcher
durch ein nicht bewilligtes Bauvorhaben auf einem Nachbargrundstück betroffen
ist, erwartet werden kann, dass er innert nützlicher Frist die Behörde auf den
Mangel hinweist und eine Verfügung erwirkt, die ihm Zugang zum Verfahren verschafft.
Andernfalls hätte es der Nachbar in der Hand, eine von ihm bis dahin
widerspruchslos geduldete Baute bis zum Ablauf der gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung für ein behördliches Einschreiten geltenden Maximalfrist von
30 Jahren jederzeit wieder infrage zu stellen, was nicht nur Treu und
Glauben widerspricht, sondern auch unter dem Gesichtswinkel der Rechtssicherheit
fragwürdig ist (VGr, 30. Juni 2015, VB.2015.00080, E. 4.3 mit
Hinweisen; 16. Dezember 2009, VB.2009.00018, E. 2.1 = BEZ 2010
Nr. 31).
Wie bereits ausgeführt wurde, sind allfällige weitere
Kleinbauten, die nach Auffassung des Beschwerdeführers 1 eigenmächtig
erstellt wurden, nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens (vgl.
die vorstehenden Erwägungen unter Ziffer 3.2). Die Frage, ob der
Beschwerdeführer 1 als Nachbar nach der zitierten Rechtsprechung zu lange
zugewartet habe, bevor er sich diesbezüglich an die Baubewilligungsbehörde
wandte bzw. die Bauten zu lange duldete, ist daher im vorliegenden Verfahren
nicht zu beurteilen. Die Frage könnte im Übrigen zum jetzigen Zeitpunkt auch
nicht beurteilt werden, da sich den Akten nicht entnehmen lässt, ob die vom
Beschwerdeführer 1 aufgeführten Kleinbauten tatsächlich eigenmächtig
erstellt wurden, seit wann sie bestehen und ob der Beschwerdeführer 1
diesbezüglich allenfalls bereits zu einem früheren Zeitpunkt an die
Baubewilligungsbehörde gelangt ist.
4.
4.1
Schliesslich
macht der Beschwerdeführer 1 auch im vorliegenden Verfahren geltend, die
Baugesuchsunterlagen wiesen Mängel auf und seien unvollständig. Dies habe dazu
geführt, dass er die Auswirkungen des Projektes nicht habe einschätzen können.
4.2
Diesbezüglich
kann vollumfänglich auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen
werden. Inwiefern dem Beschwerdeführer 1 ein Nachteil aus den fehlenden
Planunterlagen hätte entstehen können, macht er nach wie vor nicht geltend und
ist auch nicht ersichtlich. Es handelt sich durchwegs um Kleinbauten, welche
bereits erstellt sind. Ausserdem sind sie durch bei den Akten liegende Fotos
dokumentiert. Deren Ausmasse, Erscheinungsbild und Nutzung sind daher auch ohne
genauere Pläne ohne Weiteres erkennbar. Zusätzliche Planunterlagen würden
diesbezüglich keine weiteren Erkenntnisse bringen.
5.
5.1
Im
Einzelnen beanstandet der Beschwerdeführer die nachträgliche Baubewilligung für
die bauliche Veränderung der bestehenden Miststockumrandung, welche sich nördlich
des Wohnhauses Assek.-Nr. 04 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 befindet.
Er macht geltend, anlässlich des Lokaltermins sei erkennbar gewesen, dass die
Miststockumrandung mit einem unbefestigten Kiesbett aufgefüllt worden sei.
Nachträglich sei nun ein asphaltierter Belag bewilligt worden, welcher in
dieser Form gar nicht ausgeführt worden sei. Die erteilte nachträgliche
Bewilligung sei nicht korrekt. Es sei nicht vertretbar, dass diese Frage der
Umgebungsgestaltung eines Schutzobjekts ohne den Beizug einer Fachperson
beantwortet werde.
5.2
Zutreffend
ist, dass die Auffüllung der bestehenden Miststockumrandung Gegenstand der
nachträglichen Bewilligung der Gemeinde vom 17. Januar 2018 ist. In den
Erwägungen wird unter den zu beurteilenden Bauten festgehalten, dass im nordwestlichen
Bereich des Grundstücks Kat.-Nr. 01 die bestehende Miststockumrandung mit
Geröll aufgefüllt und eine asphaltierte Fläche realisiert worden sei. Die
Miststockumrandung war auch Gegenstand des Augenscheins der Vorinstanz. Das
Baurekursgericht schützte die nachträgliche Baubewilligung durch die kommunale
Baubehörde ohne weitere Erwägungen im angefochtenen Entscheid.
5.3
Die
detaillierte Materialisierung der Auffüllung der bestehenden Ummauerung des
Miststocks lässt sich den Akten in der Tat nicht entnehmen. Ob lediglich ein
unbefestigtes Kiesbett angebracht – wie dies der Beschwerdeführer 1
geltend macht – oder aber ein asphaltierter Belag erstellt wurde, wovon die
Baubewilligungsbehörde auszugehen scheint, ist unklar. Da der Beschwerdeführer
diesen Einwand im Rekursverfahren nicht erhoben hatte, ist nicht zu
beanstanden, dass der Rekursentscheid diesbezüglich keine präzisierenden
Ausführungen enthält.
Weitere Sachverhaltsabklärungen diesbezüglich erübrigen sich
auch im vorliegenden Verfahren: Für die Beurteilung gestalterischer Aspekte
spielt die Frage keine entscheidende Rolle. Wie die Fotoaufnahme deutlich
macht, ist nicht erkennbar, welche optische Relevanz der Unterscheidung
zukommen könnte. Auch wenn die Fläche asphaltiert wurde, wurde sie offenbar mit
Kies eingedeckt. Der Beschwerdeführer 1 beanstandet die konkrete
Gestaltung des ehemaligen Miststocks denn auch nicht in detaillierter Weise,
sondern vertritt die Auffassung, eine (nachträgliche) Baubewilligung hätte
nicht ohne Beizug einer Fachperson erfolgen dürfen. Dieser Auffassung ist nicht
zu folgen. Beim Baurekursgericht handelt es sich um ein Fachgericht, welches
aufgrund seiner Zusammensetzung in der Lage ist, die Gestaltung eines
Bauvorhabens fachmännisch zu beurteilen. Dies gilt grundsätzlich auch für
Bauvorhaben im Zusammenhang mit inventarisierten oder unter Schutz gestellten
Gebäuden. Die für die Beurteilung der Gesamtwirkung erforderlichen Ortskenntnisse
können sich die Richtenden mittels eines Augenscheins beschaffen. Vorliegend
hat der zuständige Referent zusammen mit der Gerichtsschreiberin am 7. Mai
2018 einen Augenschein auf dem Lokal durchgeführt. Das entsprechende Protokoll,
welches mit zahlreichen Fotos bestückt ist, darunter auch vom streitbetroffenen
Miststock, befindet sich bei den Akten. Weshalb im vorliegenden Fall eine
fachmännische Beurteilung der Kleinbauten durch das Fachgericht nicht möglich
sein sollte, ist nicht ersichtlich und wird vom Beschwerdeführer 1 nicht
in substanziierter Weise geltend gemacht.
6.
6.1
Der
Beschwerdeführer 1 wendet sich schliesslich gegen die nachträgliche
Bewilligung der Pflästerung des Vorplatzes mit Verbundsteinen auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01. Er macht geltend, die Gestaltung des
Vorgartenbereichs mit Betonformsteinen nehme keine Rücksicht auf das inventarisierte
Wohnhaus und die Umgebung der Kernzone, deren Erscheinungsbild durch die
unsensible Vorgartengestaltung, welche einer Steinwüste gleiche, stark
beeinträchtigt werde. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb nur der zuletzt
erstellte Streifen mit einer Fläche von 1 x 8 m in das
nachträgliche Baubewilligungsverfahren einbezogen worden sei, da auch der Rest
des Vorplatzes ohne Baubewilligung gepflästert worden sei. Vorbestehend sei ein
Kiesplatz mit einer Fläche von ca. 4 x 8 m. Es sei optisch ohne
Weiteres erkennbar, dass die gesamte Fläche des Vorplatzes in jüngster Zeit
umgestaltet worden sei. Durch die Erweiterung um einen zusätzlichen Streifen
sei ein zusätzlicher Abstellplatz geschaffen worden. Weshalb das
Baurekursgericht diese Tatsache nicht erkannt habe, sei unverständlich.
6.2
Gegenstand
der nachträglichen Bewilligung ist lediglich der jüngst mit Verbundsteinen
befestigte Streifen des Vorplatzes mit einer Länge von 8 m und einer
Breite von 1 m. Das Baurekursgericht hat lediglich diesen zusätzlichen
Streifen unter gestalterischen Aspekten beurteilt. Laut Darstellung der
Baubewilligungsbehörde handelt es sich um ein untergeordnetes Vorhaben, welches
keinerlei Einfluss auf das Ortsbild und das Erscheinungsbild des Schutzobjekts
habe. Im Übrigen sei der Vorplatz nie als Abstellplatz bewilligt worden.
6.3
Gemäss
§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in
ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen
und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende
Gesamtwirkung erreicht wird. Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist
gemäss Absatz 2 von § 238 PBG besondere Rücksicht zu nehmen; sie
dürfen auch durch Nutzungsänderungen und Unterhaltsarbeiten nicht
beeinträchtigt werden, für die keine baurechtliche Bewilligung nötig ist. Das
Gebäude Assek.-Nr. 04, bestehend aus Scheune und Wohnhaus, wurde im Jahre 1730
erstellt und ist im kommunalen Inventar der schutzwürdigen Bauten verzeichnet.
Es handelt sich damit unbestrittenermassen um ein potenzielles Schutzobjekt und
damit um eine Baute im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG. Das Baugrundstück
ist ausserdem einer Kernzone zugewiesen, welche ein schutzwürdiges Ortsbild
umfasst, und in welcher ebenfalls erhöhte gestalterische Anforderungen an
Bauten gelten.
Eine isolierte Beurteilung des nachträglich befestigten
Streifens des Vorplatzes fällt unter diesen Umständen nur dann in Betracht,
wenn davon ausgegangen wird, bei der restlichen Vorgartengestaltung handle es
sich um einen bewilligten Zustand. Wäre dies der Fall, könnte in der Tat gesagt
werden, die zusätzliche Befestigung eines Bandes von einem Meter Breite stelle
keine relevante Veränderung des Erscheinungsbildes des Vorgartenbereichs
gegenüber dem vorbestehenden und bewilligten Zustand dar. Sollte der übrige
Vorgartenbereich bisher nie baurechtlich beurteilt worden sein, wie dies der
Beschwerdeführer 1 geltend macht, erwiese sich eine separate Beurteilung
einzelner Streifen unter gestalterischen Aspekten in der Tat als nicht
zweckmässig und insbesondere auch nicht rechtskonform. Die Frage, ob die
Vorgartengestaltung den gestalterischen Anforderungen des inventarisierten
Gebäudes und der Kernzone genügt, könnte in diesem Fall nur im Rahmen einer
Gesamtbetrachtung beurteilt werden. Insofern erwiese sich der Entscheid der
Baubewilligungsbehörde, den restlichen Vorgartenbereich nicht zum Gegenstand
eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens zu machen, als rechtswidrig. Die
Einhaltung der gestalterischen Vorgaben des Planungs- und Baugesetzes ist im Zusammenhang
mit Objekten des Natur- und Heimatschutzes ausdrücklich unabhängig vom
Erfordernis eines Baubewilligungsverfahrens sicherzustellen (§ 238 Abs. 2
PBG).
6.4
Der
streitbetroffene Vorgarten südlich des Gebäudes Assek.-Nr. 330 besteht im
Bereich der ehemaligen Scheune aus einem mit Verbundsteinen befestigten Vorplatz
(vgl. Augenscheinfotos Nrn. 1, 2 und 3). Gut ersichtlich ist aufgrund der
Augenscheinfotos, dass der entlang der westlichen Grundstücksgrenze verlaufende
Streifen mit einer Breite von ungefähr einem Meter zu einem späteren Zeitpunkt
erstellt wurde. Laut Angaben der privaten Beschwerdegegnerschaft wurde die
Befestigung des restlichen Teils des Vorplatzes im Jahre 2008 durch deren
Rechtsvorgänger ausgeführt. Dies erscheint aufgrund der bei den Akten liegenden
Fotos als glaubhaft und wird im Übrigen nicht bestritten. Ob dieses Vorhaben
baurechtlich beurteilt worden war, ist den Akten nicht zu entnehmen.
Aktenkundig ist lediglich die Aussage der örtlichen Baubehörde, wonach der
Vorplatz nicht als Autoabstellplatz bewilligt worden sei. Dass er faktisch als
solcher genutzt wird, ist anzunehmen; ein anderer Zweck eines befestigten
Vorplatzes in dieser Grössenordnung ist nicht zu erkennen. Ausserdem liegt ein
Foto bei den Akten, auf welchem ein auf dem Vorplatz abgestellter Personenwagen
zu erkennen ist.
Aufgrund der Aktenlage lässt sich nicht beurteilen, ob
hinsichtlich des vorbestehenden Teils des befestigten Vorplatzes von einem
bewilligten Zustand auszugehen ist. Die Vor­instanz hat diese Frage nicht
geklärt. Dass die Baubewilligungsbehörde keine entsprechende Baubewilligung ins
Recht legte bzw. zur Frage keine klare Stellung bezog, deutet darauf hin, dass
die restliche Vorplatzbefestigung bisher nicht Gegenstand baurechtlicher
Abklärungen war. Die Sachverhaltsermittlung durch die Vorinstanz erweist sich
diesbezüglich als ungenügend. Dies führt zur teilweisen Gutheissung der
Beschwerde. Der Entscheid der Vorinstanz ist hinsichtlich des befestigten
Vorplatzes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 aufzuheben und die Sache zur
weiteren Klärung des Sachverhalts und allfälligen Neubeurteilung dessen
Gestaltung als Ganzes an die Vorinstanz zurückzuweisen.
7.
7.1
Der
Beschwerdeführer 2 rügt, die Vorinstanz habe die von der
Baubewilligungsbehörde erteilte Ausnahmebewilligung für das Saunagebäude auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 03 zu Unrecht aufgehoben. Die Bestimmung von
§ 265 PBG habe keine nachbarschützende Funktion. Vielmehr gehe es darum,
die Verkehrssicherheit zu gewährleisten und den Strassenraum für einen
allfälligen Ausbau zu sichern. Die Verkehrssicherheit sei durch das
Saunagebäude offensichtlich nicht tangiert. Ein Ausbau des Weges falle ausser
Betracht. Die besonderen Verhältnisse seien in der speziellen Lage (Rand des
Siedlungsgebiets) und in der Form des Grundstücks zu erblicken. Ausserdem liege
eine Hangneigung vor, die den Standort für das Saunagebäude erforderlich mache.
7.2
Beim
streitbetroffenen Saunagebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 handelt es
sich unbestrittenermassen um ein Besonderes Gebäude im Sinn von § 273 PBG.
Es ist nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt; seine grösste
Höhe übersteigt 5 m nicht. Nicht strittig ist ferner, dass die Baute den
erforderlichen Abstand sowohl gegenüber der im Norden an das Baugrundstück
anstossenden Parzelle Kat.-Nr. 06 als auch gegenüber dem Weggrundstück
Kat.-Nr. 07 verletzt. Für die Grenzabstandsunterschreitung gegenüber dem
Nachbargrundstück liegt eine schriftliche Zustimmung zum Näherbau des
Eigentümers bei den Akten. Die Unterschreitung des Wegabstands hat die
Baubewilligungsbehörde durch Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinn von
§ 220 PBG geheilt.
Das Baurekursgericht hat das Vorliegen besonderer
Verhältnisse im Sinn von § 220 PBG verneint, die nachträgliche
Baubewilligung für das Saunagebäude aufgehoben und die Sache zur Prüfung der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands an die Baubewilligungsbehörde
zurückgewiesen.
7.3
Von
Bauvorschriften ist im Einzelfall zu befreien, wenn besondere Verhältnisse
vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig
erscheint (§ 220 Abs. 1 PBG). Dabei dürfen Ausnahmebewilligungen
nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreien
(Abs. 2). Gemäss gefestigter Rechtsprechung sind unter "besonderen
Verhältnissen" Situationen zu verstehen, die wesentlich von den
tatsächlichen Verhältnissen abweichen, die der Gesetzgeber im Auge gehabt hat.
Es handelt sich um Sachverhalte, die der Gesetzgeber bei richtiger Voraussicht
anders normiert hätte, sodass ihnen die Allgemeinordnung nicht mehr gerecht zu
werden vermag. Es versteht sich daher von selbst, dass Sachumstände, die in
einer Vielzahl von Fällen angeführt werden könnten, eine Ausnahmebewilligung
nicht zu rechtfertigen vermögen.
In Übereinstimmung mit der Rekursinstanz ist festzustellen,
dass es sich bei den von der Baubewilligungsbehörde angeführten besonderen
Verhältnissen nicht um besondere Verhältnisse im Sinn der Rechtsprechung
handelt. Die Lage am Rand des Siedlungsgebiets könnte in einer Vielzahl von
Fällen angeführt werden und stellt daher von vornherein keinen Umstand dar,
welcher vom Gesetzgeber quasi "übersehen", d.
h. nicht vorausgesehen wurde. Was die
Hangneigung anbelangt, so ist diese im vorliegen Fall derart gering, dass sie
auf den Fotos beinahe nicht erkennbar ist. Besondere Verhältnisse im Sinn der
Rechtsprechung sind in dieser geringen Hangneigung nicht zu erblicken. Ebenso
verhält es sich mit der Form des Grundstücks Kat.-Nr. 03. Das
Baurekursgericht hat die erteilte Ausnahmebewilligung unter diesen Umständen zu
Recht aufgehoben. Die Rüge des Beschwerdeführers 2 erweist sich als
unbegründet.
8.
8.1
Zusammenfassend
ist die Beschwerde des Beschwerdeführers 1 teilweise gutzuheissen.
Dispositiv-Ziffer I des Rekursentscheids sowie Dispositiv-Ziffer 1
der Baubewilligung sind hinsichtlich des befestigten Vorplatzes auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 aufzuheben und die Sache zur weiteren Klärung des
Sachverhalts und allfälligen Neubeurteilung an die Baubewilligungsbehörde
zurückzuweisen. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf
einzutreten ist. Ebenfalls abzuweisen ist die Beschwerde der Stadt Bülach.
In Abänderung von Dispositiv-Ziffer II des Entscheids
des Baurekursgerichts sind die Rekurskosten neu zu verlegen. Die Kosten sind zu
2/10 dem Rekurrenten, zu 1/10 der Baudirektion des Kantons Zürich, zu 4/10 dem
Ausschuss und Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach sowie zu 3/10 der privaten
Rekursgegnerschaft aufzuerlegen.
8.2
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer 1 zu 3/6,
dem Beschwerdeführer 2 (bzw. Beschwerdegegner 1.2.) zu 2/6 sowie den
Beschwerdegegnern 1.1.1. und 1.1.2. unter solidarischer Haftung für den ganzen
Betrag von 1/6 zu je 1/12 aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG). Dem unterliegenden Beschwerdeführer 2 steht keine
Parteientschädigung zu. Der nicht anwaltlich vertretenen Bauherrschaft ist
mangels eines besonderen Aufwands keine Parteientschädigung zuzusprechen (vgl.
§ 17 Abs. 2. lit. b VRG).
9.
Es liegt ein
Rückweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide
sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes
vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren (BGE 138 I 143
E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2). Der vorliegende Entscheid ist
daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn er einen nicht
wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die
Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit
einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren
ersparen würde (lit. b).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    In
teilweiser Gutheissung der Beschwerde A werden Dispositiv-Ziffer I des
Entscheids des Baurekursgerichts vom 12. Juli 2018 sowie Dispositiv-Ziffer 1
des Beschlusses des Ausschusses Bau- und Infrastruktur der Stadt Bülach vom 17. Januar
2018 hinsichtlich des befestigten Vorplatzes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
aufgehoben und die Sache diesbezüglich zur weiteren Klärung des Sachverhalts
und allfälligen Neubeurteilung an den Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt
Bülach zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf
eingetreten wird.
2.    Die
Beschwerde der Stadt Bülach wird abgewiesen.
3.    In
Abänderung von Dispositiv-Ziffer II des Entscheids des Baurekursgerichts
vom 12. Juli 2018 werden die Rekurskosten zu 2/10 dem Rekurrenten, zu 1/10
der Baudirektion des Kantons Zürich, zu 4/10 dem Ausschuss und Bau und
Infrastruktur der Stadt Bülach sowie zu 3/10 der privaten Rekursgegnerschaft
auferlegt.
4.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr. 4'150.--     Zustellkosten,
Fr. 4'150.--     Total der Kosten.
5.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer 1 zu 3/6, dem
Beschwerdeführer 2 (bzw. Beschwerdegegner 1.2.) zu 2/6 sowie der
Beschwerdegegnerschaft 1.1.1. und 1.1.2. unter solidarischer Haftung für
den ganzen Betrag von 1/6 zu je 1/12 auferlegt.
6.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
7.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
8.    Mitteilung an …