zh_verwaltungsgericht · VB.2002.00156 · 1995-12-19 · de

Baubewilligung | Die Vergrösserung der anrechenbaren Wohnfläche in einem Geschoss, das nicht zu Wohnzwecken genutzt werden draf, stellt eine weitergehende Abweichung im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG dar (E. 1b). Eine während der Erstellung eingetretene Rechtsänderung bewirkt lediglich, dass bereits der Neubau eine vorschriftswidrige Baute - im Sinne von § 357 - darstellt. An dieser sind jedoch grundsätzlich Änderungen nach Massgabe von § 357 PBG zulässig, und zwar auch dann, wenn das nach altem Recht bewilligte Bauvorhaben noch nicht in allen Teilen vollendet ist (E. 1c). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 02..2.18.1 VB.2002.00156
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Zurigo Verwaltungsgericht 02..2.18.1 VB.2002.00156

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00156
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Geschäftsnummer:
VB.2002.00156
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.10.2002
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Die Vergrösserung der anrechenbaren Wohnfläche in einem Geschoss, das nicht zu Wohnzwecken genutzt werden draf, stellt eine weitergehende Abweichung im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG dar (E. 1b). Eine während der Erstellung eingetretene Rechtsänderung bewirkt lediglich, dass bereits der Neubau eine vorschriftswidrige Baute - im Sinne von § 357 - darstellt. An dieser sind jedoch grundsätzlich Änderungen nach Massgabe von § 357 PBG zulässig, und zwar auch dann, wenn das nach altem Recht bewilligte Bauvorhaben noch nicht in allen Teilen vollendet ist (E. 1c).
Abweisung.
Stichworte:
ANWENDBARES RECHT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAURECHTSWIDRIGKEIT
WEITERGEHENDE ABWEICHUNG
ZEITLICHE GELTUNG
Rechtsnormen:
§ 234 PBG
§ 357 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
I. Der
Gemeinderat X erteilte A am 3. April 2000 die baurechtliche Bewilligung für
drei Mehrfamilienhäuser, K-strasse in Y. Mit Beschluss vom 3. September 2001
bewilligte der Gemeinderat zahlreiche Änderungen dieses Bauvorhabens,
verweigerte jedoch beim Haus K-strasse gestützt auf § 234 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975/ 1. September 1991 (PBG) den Ausbau des
ursprüng­lich zur darüber liegenden Erdgeschoss­wohnung gehörenden Studios im
Untergeschoss zu einer separaten Wohnung und die entsprechende Vergrösserung
der Wohnfläche um rund 50 % (Dispositiv Ziffer 2). Diese Änderung stehe im
Widerspruch zur laufenden Änderung der Bau- und Zonenordnung, welche neu in der
Wohnzone W I bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohneinheiten den Aus­­bau des Untergeschosses
verbiete.
II. Den gegen den Beschluss vom 3. September
2001 erhobenen Rekurs mit dem Antrag, Dispositiv Ziffer 2 aufzuheben und den
Ausbau des Studios im Untergeschoss zu bewilligen, wies die Baurekurskommission
am 28. März 2002 ab. Aus den Erwägungen ist festzuhalten: Im Zeitpunkt der
Bauverweigerung sei die von der Gemeindeversammlung am 4. Dezember 2000
revidierte Bau- und Zonenordnung noch nicht in Kraft gestanden; die
Bauverweigerung habe sich in jenem Zeitpunkt richtigerweise auf § 234 PBG
gestützt.
Nachdem
mittlerweile die neue Bau- und Zonenordnung am 16. September 2001 in Rechts­kraft
erwachsen sei, berufe sich der Bauherr auf § 357 PBG über die Änderungen an
vorschrifts­widrigen Bauten. Diese Bestimmung sei jedoch schon deshalb unbehelflich,
weil die vorschriftswidrige Nutzung noch nicht ausgeübt worden sei. Zudem
stelle das Bau­vorhaben, das die Wohnzwecken dienende Wohnfläche im
Untergeschoss verdopple, eine nach § 357 PBG grundsätzlich unzulässige
weitergehende Abweichung von Vorschrif­ten dar, und könne auch aus diesem Grund
nicht bewilligt werden.
III. Mit
Beschwerde vom 3. Mai 2002 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen:
”1.   Der
angefochtene Beschluss sei aufzuheben;
2.  Dispositiv-Ziffer
2 des Beschlusses des Gemeinderats X vom 3. September 2001 sei aufzuheben;
evtl.
sei der Ausbau unter der Bedingung zu bewilligen, dass die Wohnnutzung im UG
nicht vergrössert werde;
3.  Unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Staatskasse bzw. des
Beschwerdegegners auch für das Rekursverfahren.”
Die Vorinstanz schloss am 21. Mai 2002 auf
Abweisung der Beschwerde. Der Beschwerdegegner beantragte am 24./27. Juni 2002
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers.
Die Parteivorbringen werden, soweit
erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Entscheidungsgründe wiedergegeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Der Beschwerdeführer anerkennt, dass
gemäss Ziffer 6.2.1 der revidierten Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 4.
Dezember 2000 (BZO) das Untergeschoss des streitbetroffenen Gebäudes K-strasse
nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Er stellt auch nicht in Frage,
dass im Zeitpunkt des baubehördlichen Be­schlusses am 3. September 2001, als
die revidierte Bau- und Zonenordnung noch nicht in Kraft stand, die Bewilligung
für die Erweiterung der Wohnnutzung im Untergeschoss gestützt auf § 234 PBG
verweigert werden durfte. Hingegen will er den im Untergeschoss vor­gesehenen
Ausbau des mit der ursprünglichen Baueingabe am 3. April 2000 nach altem Recht
bewilligten Stu­dios zu einer 1-Zimmerwohnung als Änderung an einer
vorschriftswid­rigen Baute bewilligt haben.
a) Gemäss dem richtig verstandenen Wortlaut
von § 357 Abs. 1 PBG (vgl. RB 1992 Nr. 75 =BEZ 1992 Nr. 30) dürfen bestehende
Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften wi­dersprechen, umgebaut, erweitert
und, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen
Nutzungen zugeführt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder
nachbarlichen Vorschriften entgegenstehen; für neue oder weitergehende Abweichungen
von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.
b) Die Vergrösserung der anrechenbaren
Wohnfläche in einem Geschoss, das nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf,
stellt eine "weitergehende Abweichung" von der be­­reits verletzten
Norm dar und ist deshalb nach dem unmissverständlichen Wortlaut von § 357
Abs. 1 Satz 2 PBG nur zulässig, wenn dafür eine Ausnahmebewilligung nach Massgabe
von § 220 PBG erteilt werden kann (VGr, 15. März 2002, BEZ 2002 Nr. 21), was zu
Recht nicht geltend gemacht wird. Dass die gesamte Wohnfläche des Gebäudes nur
um ca. 5 % erweitert und äusserlich kaum erkennbar sein wird, vermag daran
nichts zu ändern. In ihrem Hauptantrag erweist sich die Beschwerde damit als
offensichtlich unbegründet.
c) Der Beschwerdeführer beantragt hilfsweise,
es sei der geplante Ausbau unter der Bedingung zu bewilligen, dass die
Wohnnutzung im Untergeschoss nicht vergrössert werde. Entgegen der Auffassung
der Beschwerdegegnerin kann dieser Antrag als vom Haupt­-
antrag
mitumfasst verstanden werden und ist es deshalb prozessual zulässig und
verfahrens­ökonomisch sinnvoll, auf die damit aufgeworfene Frage einzutreten,
ob bei unveränderter Fläche das Studio im Untergeschoss zu einer separaten
Wohnung ausgebaut werden darf.
Zunächst ist
festzuhalten, dass das mit der ursprünglichen Baueingabe bewilligte Bau­vorhaben
samt Studio fertig erstellt werden darf; die während der Erstellung eingetretene
Rechtsänderung hat nur zur Folge, dass bereits der Neubau wegen des Wohnzwecken
dienenden Studios im Untergeschoss eine im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG
vorschriftswidrige Baute darstellt. An dieser sind Änderungen nach Massgabe von
§ 357 Abs. 1 PBG grund­sätzlich zulässig, und zwar auch dann, wenn das nach
altem Recht bewilligte Bauvor­haben noch nicht in allen Teilen vollendet ist.
Wenn die Baurekurskommission § 357 PBG nur auf bereits erstellte
vorschriftswidrig Bauten angewandt haben will, so verkennt sie, dass diese
Bestimmung über den blossen Bestandesschutz hinausgeht und – in begrenztem
Umfang – auch Änderungen zulässt. Unter diesem Gesichtswinkel ist nicht
einzusehen, wes­halb nicht auch an einer noch nicht fertig erstellten
baurechtswidrigen Baute Änderungen zulässig sein sollten. Aus dem von der
Baurekurskommission zitierten Entscheid des Verwaltungsgerichts VB 155/1981 vom
5. Februar 1982 lässt sich nichts anderes herauslesen. Er betraf eine zo­nen­widrige
gewerbliche Nutzung, die von der Gemeinde gestützt auf § 357 PBG (in der sei­nerzeitigen
Fassung) bewilligt worden war, obwohl der frühere Gewerbebetrieb bereits vor
Jahren liquidiert und die Gebäude in der Zwischenzeit einer anderen Nutzung
zugeführt wor­den waren. Mit jenem Sachverhalt lässt sich der vorliegende of­fenkundig
nicht vergleichen. Wenn hier hingegen – und davon geht auch die Baurekurs­kom­mission
aus – die rechts­kräftig bewilligte, baurechtswidrig gewordene Baute noch
fertig erstellt werden darf, ist kein Grund ersichtlich, dem Bauherrn nicht
bereits in diesem Zeit­punkt die gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen
zu bewilligen. Andernfalls wäre er gezwungen, zunächst das baurechtswidrig
gewordene Bauvorhaben in der bewillig­ten Weise auszuführen und nachträglich
gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG um die beabsichtig­ten Änderungen nachzusuchen.
Das wird vom Beschwerdeführer zu Recht als unsinnig ge­rügt.
Die Beschwerdegegnerin ist der Auffassung,
der Ausbau des Studios zu einer eigenen Wohneinheit stelle auch dann eine unzulässige
Erweiterung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG dar, wenn keine Vergrösserung der
Wohnzwecken dienenden Fläche damit einher gehe. Diese Auffassung ist
rechtsirrtümlich. Ziffer 6.2.1 Abs. 1 BZO verbietet den Ausbau des
Untergeschosses bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohneinheiten, wobei offenkundig
der Ausbau zu Wohn- oder Arbeitszwecken gemeint ist (vgl. Abs. 3 der
Bestimmung). Ein solcher Ausbau wurde bereits mit der ursprünglichen
Bewilligung vom 3. April 2000 ermög­­licht, und zwar umfassend ”Studio/Zimmer”
mit einer Fläche von 28 m
2
, Dusche/WC mit
4,8 m
2
sowie die zugehörigen Verkehrsflächen (Treppe/Vorraum). Die
Abtrennung die­ser Wohnzwecken dienenden Flächen von der Wohneinheit im
Erdgeschoss und ihr Ausbau zu einer eigenen Wohneinheit stellen, soweit keine
zusätzlichen Flächen beansprucht werden, einen gemäss § 357 Abs. 1 zulässigen
Umbau dar. Die Umwandlung zu einer eigenen Wohneinheit stellt weder eine
unzulässige Umnutzung dar, noch ist damit ein baulicher Eingriff verbunden, der
nach Art und Umfang als unzulässige neubauähnliche Umgestaltung gewürdigt
werden müsste (vgl. zu diesem Begriff
RB 1992 Nr. 74 = BEZ 1992
Nr. 14 sowie präzisierend VGr, 19. Dezember 1995, BEZ 1996 Nr. 3). Der
Umbau des Stu­dios zu einer eigenen Wohnung innerhalb der bereits gemäss der
ursprünglichen Bewilligung zu Wohnzwecken genutzten Flächen ist deshalb
grundsätzlich zulässig. Jedoch sind
die
Verkehrsflächen, die neu erforderlich werden, zur Wohnfläche hinzuzufügen. Eine
Erschliessung des Wohnraums durch das Treppenhaus wäre bei der Wohnfläche
anzurechnen.
Können inhaltliche oder formale Mängel des
Bauvorhabens ohne besondere Schwie­­rigkeiten behoben werden oder sind zur
Schaffung des rechtmässigen Zustands Anord­nungen nötig, so sind gemäss § 321
Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Ne­benbestimmungen zu verknüpfen.
Die Verkleinerung der geplanten separaten Wohneinheit im Untergeschoss auf das
zulässige Flächenmass erfordert eine vollständige Neuplanung durch die
Bauherrschaft und entsprechend eine umfassende baurechtliche Prüfung durch die
zuständige Baubewilligungsbehörde. Der Mangel kann deshalb nicht auflageweise behoben
werden, weshalb auch der Eventualantrag im Sinne der vorstehenden Erwägungen
abzuweisen ist. Dies gilt insbesondere auch, weil sich die Frage der Anrechnung
der Erschliessungsfläche stellt.
2. ...
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird im Sinne der
Erwägungen abgewiesen.
2.    ...