zh_verwaltungsgericht · VB.2006.00322 · 2007-03-14 · de

Baubewilligung und Befehl | Nachträgliche Errichtung einer Sauna (Bauverweigerung) Zoneninterne Ausnützungsübertragung: Das baurechtliche Institut der Ausnützungsübertragung zielt auf eine Verbesserung der Ausnützung von bestehendem Bauland durch punktuelle Verdichtungen - mithin auf die Verbesserung der Nutzungsquantität einzelner Grundstücke ab. Je nach Dimensionierung der Bauzone kann der Abstand zwischen zwei Transfer-Grundstücken unter Umständen relativ gross sein. Aus den Materialien zur Gesetzesrevision und der Literatur geht jedoch nicht hervor, dass mit der Erleichterung der zoneninternen Ausnützungsübertragung auch beabsichtigt war, dass sich diese über eine beliebige Entfernung und über verschiedene Zonentypen erstrecken darf. Liesse man derartige Zonen überschreitende Ausnützungstransfers generell zu, würde dies zu einer unzulässigen Veränderung bzw. Beeinträchtigung der kommunal festgesetzten Zonenstruktur und Nutzungsordnung führen. Eine so starke Lockerung der räumlichen Anforderungen an einen zoneninternen Ausnützungstransfer ist daher nicht statthaft. Es ist durchaus sachgerecht, dass zoneninterne Ausnützungsübertragungen nur innerhalb des gleichen Zonenabschnitts bzw. einer zusammenhängenden Fläche der entsprechenden Zone vorgenommen werden dürfen. - Aus diesen Gründen erweist sich die geplante Ausnützungsübertragung, die sich über eine Distanz von nahezu einem Kilometer und über zahlreiche Grundstücke verschiedener Zonenart erstreckt, von vornherein als unzulässig (E. 3.3.3). Verhältnismässigkeit des Abbruchbefehls (vgl. E. 4.3). Abweisung

Zürich Verwaltungsgericht 07..2.14.0 VB.2006.00322
Zurich Verwaltungsgericht 07..2.14.0 VB.2006.00322
Zurigo Verwaltungsgericht 07..2.14.0 VB.2006.00322

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00322
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Geschäftsnummer:
VB.2006.00322
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 14.03.2007
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung und Befehl
Nachträgliche Errichtung einer Sauna (Bauverweigerung)
Zoneninterne Ausnützungsübertragung: Das baurechtliche Institut der Ausnützungsübertragung zielt auf eine Verbesserung der Ausnützung von bestehendem Bauland durch punktuelle Verdichtungen - mithin auf die Verbesserung der Nutzungsquantität einzelner Grundstücke ab. Je nach Dimensionierung der Bauzone kann der Abstand zwischen zwei Transfer-Grundstücken unter Umständen relativ gross sein. Aus den Materialien zur Gesetzesrevision und der Literatur geht jedoch nicht hervor, dass mit der Erleichterung der zoneninternen Ausnützungsübertragung auch beabsichtigt war, dass sich diese über eine beliebige Entfernung und über verschiedene Zonentypen erstrecken darf. Liesse man derartige Zonen überschreitende Ausnützungstransfers generell zu, würde dies zu einer unzulässigen Veränderung bzw. Beeinträchtigung der kommunal festgesetzten Zonenstruktur und Nutzungsordnung führen. Eine so starke Lockerung der räumlichen Anforderungen an einen zoneninternen Ausnützungstransfer ist daher nicht statthaft. Es ist durchaus sachgerecht, dass zoneninterne Ausnützungsübertragungen nur innerhalb des gleichen Zonenabschnitts bzw. einer zusammenhängenden Fläche der entsprechenden Zone vorgenommen werden dürfen. - Aus diesen Gründen erweist sich die geplante Ausnützungsübertragung, die sich über eine Distanz von nahezu einem Kilometer und über zahlreiche Grundstücke verschiedener Zonenart erstreckt, von vornherein als unzulässig (E. 3.3.3).
Verhältnismässigkeit des Abbruchbefehls (vgl. E. 4.3).
Abweisung
Stichworte:
ABBRUCHBEFEHL
AUSNÜTZUNG
AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG
NUTZUNGSÄNDERUNG
RÄUMLICHER ZUSAMMENHANG
ÜBERSCHREITUNG
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
WIEDERHERSTELLUNG
ZONENGRENZE
ZONENINTERN
Rechtsnormen:
§ 72 Abs. III PBG
§ 259 Abs. I PBG
§ 341 PBG
Publikationen:
BEZ 2007 Nr. 20 S. 16
RB 2007 Nr. 67 S. 141
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2006.00322
Entscheid
der 1. Kammer
vom
14. März 2007
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretärin
Karin Hauser.
In Sachen
A,
vertreten durch
RA B,
Beschwerdeführerin
,
gegen
Gemeinderat Herrliberg,
vertreten durch
RA C,
Beschwerdegegner
,
betreffend Baubewilligung
und Befehl,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 11. Juni 2002 bewilligte der
Gemeinderat Herrliberg unter Bedingungen und Auflagen den Neubau eines
Dreifamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse. Am 28.
Juni 2005 verweigerte der Gemeinderat Herrliberg den Stockwerkeigentümern A, D
und E sowie F und G die nachträgliche Baubewilligung für verschiedene bauliche
Massnahmen (Nutzungsänderungen im Unter-, Erd- und Obergeschoss) sowie eine Ausnützungsübertragung
zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 02, M-Strasse. Zugleich wurde Frist zur
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angesetzt.
II.
Gegen diesen Beschluss liessen A, D und E sowie F und G Rekurs
erheben und beantragen, der angefochtene Beschluss sei insoweit aufzuheben, als
die baulichen Vorkehren gemäss der nachträglichen Baubewilligung verweigert worden
seien. Mit Entscheid vom 6. Juni 2006 hiess die
Baurekurskommission II den Rekurs teilweise gut und hob den Beschluss des
Gemeinderats Herrlibergs insoweit auf, als er die Umnutzung in der Erdgeschosswohnung
(Ankleideraum statt WC-Raum) betraf. Im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen und
Frist für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angesetzt.
III.
Gegen diesen Entscheid liess A am 17. August 2006
Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben und beantragen, der angefochtene
Rekursentscheid sei insoweit aufzuheben, als damit ihr Rekurs abgewiesen worden
sei. Die Baubewilligungsbehörde sei einzuladen, die nachträgliche
Baubewilligung für den bereits vorgenommenen Einbau einer Sauna und die damit
zusammenhängenden zwei Mauerdurchbrüche im Obergeschoss der Liegenschaft L-Strasse
zu erteilen. Eventualiter sei in teilweiser Aufhebung des angefochtenen
Entscheids auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands in der Wohnung
der Beschwerdeführerin zu verzichten. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren zulasten der Beschwerdegegnerin.
Mit Beschwerdeantwort vom 20. Oktober 2006 liess der
Gemeinderat Herrliberg die Abweisung der Beschwerde beantragen. Ebenso
beantragte die Baurekurskommission II am 5. September 2006 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommission zuständig. Als im
Rekursverfahren mehrheitlich unterlegene Partei ist die Beschwerdeführerin ohne
weiteres zur Beschwerde legitimiert (§ 70 in Verbindung mit § 21 lit. a
VRG). Auf die form- und fristgerechte Beschwerde ist daher einzutreten.
2.
2.1
Das
Baugrundstück liegt gemäss der Bau- und Zonenordnung Herrliberg vom
21. Juni 1995 (BZO) in der zweigeschossigen Wohnzone W2/30 mit einer
Ausnützungsziffer von 30 %.
2.2
Im
verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren liegt einzig die nachträglich vorgenommene
Nutzungsänderung im Obergeschoss der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 im Streit.
Konkret geht es um den Einbau einer Sauna in den bestehenden Abstellraum und
zwei Mauerdurchbrüche (zwischen Abstellraum und Entree bzw. zwischen
Abstellraum und Ankleide), welche den direkten Zugang von der Wohnung der
Beschwerdeführerin zur Sauna bzw. zum verkleinerten Abstellraum ermöglichen.
Nachdem die heutige Beschwerdeführerin im Rekursverfahren neben dem
Wanddurchbruch zwischen dem Fitnessraum und dem Raum Waschen/Reduit
insbesondere auch auf den Durchbruch zwischen Abstellraum und Entree – und
damit auch auf eine entsprechende Anfechtung der Bauverweigerung – verzichtet
hatte, ist nunmehr allein der Mauerdurchbruch zwischen Sauna und Ankleide
Gegenstand des Verfahrens. Der Antrag der Beschwerdeführerin betreffend Erteilung
der nachträglichen Baubewilligung für den Einbau einer Sauna und die damit im Zusammenhang
stehenden
beiden
Mauerdurchbrüche (von der Sauna in die Ankleide einerseits
und vom Abstellraum ins Entree anderseits) ist daher in Bezug auf den
Durchbruch zwischen Abstellraum und Entree gegenstandslos.
3.
3.1
Die
Vorinstanz hielt in ihrem Entscheid fest, es sei unbestritten, dass durch die
eigenmächtig vorgenommenen baulichen Massnahmen die in der fraglichen Wohnzone
die zulässige Ausnützung von 30 % um rund 30 m
2
überschritten
werde. Gemäss Art. 36 BZO sei eine Ausnützungsübertragung zwischen
anstossenden Grundstücken zulässig. Die strittige Ausnützungsübertragung gehe
zulasten der Parzelle Kat.-Nr. 02 an der M-Strasse, welche nicht unmittelbar an
die Bauparzelle grenze, sondern rund 900 m von dieser entfernt sei, wobei
die dazwischen liegenden Grundstücke mehreren unterschiedlichen Bauzonen
zugeteilt seien. Damit seien die Voraussetzungen von Art. 36 BZO nicht
erfüllt. Es sei nicht massgebend, dass die geplante Ausnützungsübertragung eine
relativ geringe zusätzliche Ausnützung ermögliche und die belastete Parzelle
der gleichen Bauzone zugewiesen sei. Die Anforderungen bezüglich räumlicher
Nähe bei Ausnützungsübertragungen dürften nicht so stark gelockert werden, dass
die Bedeutung der Ausnützung sich darauf beschränken würde, die
durchschnittliche bauliche Dichte eines grösseren Gebiets festzulegen. Die
kommunale Baubehörde bringe zu Recht vor, dass durch eine Ausnützungsübertragung
der ausnützungsplanerische Zusammenhang zwischen der belasteten und der begünstigten
Parzelle gegeben sein soll, was der kommunale Gesetzgeber in der entsprechenden
Vorschrift der BZO ausdrücklich fordere. Fehle der Zusammenhang, so werde unabhängig
vom Umfang der transferierten Fläche die Planung sowohl im Gebiet der begünstigten
Parzelle als auch diejenige in der Zone des belasteten Grundstücks verfälscht,
indem die dem einzelnen Gebiet zugedachte Gesamtdichte verändert werde. Eine
solche Veränderung führe zu einem vom Gesetzgeber nicht erwünschten Ungleichgewicht
und schliesslich zu einer (schleichenden und verpönten) Abänderung der gesamten
kommunalen Nutzungsplanung.
3.2
Die
Beschwerdeführerin hält dem entgegen, es sei unbestritten, dass die zulässige
Ausnützung beim Baugrundstück überschritten werde. Nachdem die kommunale
Baubehörde die Umnutzung im Erdgeschoss zwischenzeitlich anerkannt habe und die
übrigen baulichen Vorkehren von den betroffenen Stockwerkeigentümern rückgängig
gemacht würden, betrage die Übernutzung lediglich noch 7 m
2
.
Art. 36 BZO finde hier keine Anwendung, da sich diese Bestimmung auf
"Nutzungsverschiebungen" beziehe. Die Zulässigkeit von Ausnützungsverschiebungen,
d.h. von Übertragungen von Ausnützungsreserven auf ein anderes Grundstück sei
in Art. 37 aBZO geregelt gewesen. Diese Bestimmung habe die Baurekurskommission
mit der Begründung aufgehoben, dass die Zulässigkeit von Ausnützungsübertragungen
durch § 259 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
abschliessend geregelt werde und kein Raum für eigenständiges kommunales Recht
bestehe. Der Gemeinderat habe daher zu Recht nicht Art. 36 BZO als Grundlage
für den Bauabschlag herangezogen.
Nach der Praxis seien innerzonale Ausnützungsübertragungen
erlaubt, wenn die primären Baubeschränkungsnormen nicht umgangen würden, die
vom kommunalen Gesetzgeber festgelegten Nutzungsordnungen und Zonenstrukturen
nicht erheblich beeinträchtigt oder ausser Kraft gesetzt würden und die
Übertragung nicht zu einer Überlastung der auf die Normnutzung abgestimmten
Infrastrukturanlagen führten. Es könne nicht ernsthaft behauptet werden, dass
die geplante Ausnützungsübertragung diesen Voraussetzungen widersprechen würde.
3.3
Die
strittige Ausnützungsübertragung geht zulasten der rund 900 m entfernten
Parzelle (Kat.-Nr. 02), welche wie die ausnützungsbegünstigte Parzelle in
der zweigeschossigen Wohnzone W2/30 liegt. Nachfolgend ist zu prüfen, ob der
geplante Ausnützungstransfer zulässig ist.
3.3.1
Über die Zulässigkeit von Ausnützungsübertragungen enthält das PBG keine
umfassende Regelung. Lehre und Praxis leiten aus § 259 Abs. 1 PBG ab, dass
Ausnützungsübertragungen zwischen verschiedenen, der nämlichen Bauzone zugehörigen
Parzellen grundsätzlich zulässig sind; Ausnützungsübertragungen über eine
Zonengrenze hinweg sind dagegen nur im Rahmen von Arealüberbauungen möglich
(§ 72 Abs. 3 PBG). Daraus wird geschlossen, dass das kantonale Recht
für interzonale Ausnützungsübertragungen ausserhalb von Arealüberbauungen
keinen Raum für kommunale Bestimmungen lässt (vgl. BGr, 5. September
1997, ZBl 100/1999, S. 220 f. E. 2c).
Ob und inwiefern kommunalrechtliche Bestimmungen für
Ausnützungsübertragungen innerhalb derselben Zone überhaupt möglich sind, kann
offen bleiben (vgl. BEZ 1996 Nr. 17 E. 5). Entgegen den Ausführungen
der Vorinstanz (vgl. vorinstanzlicher Entscheid E. 3) kommt für die
Beurteilung der Zulässigkeit der strittigen Ausnützungsübertragung
Art. 36 BZO ohnehin nicht zur Anwendung. Diese Bestimmung regelt die
Nutzungsübertragung – also die Übertragung von Nutzweisen zwischen anstossenden
Grundstücken – und nicht die Übertragung von Ausnützungsreserven von einem auf
ein anderes Grundstück (vgl. auch Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 11-13). Im Übrigen wurde
Art. 37 aBZO, welcher die Ausnützungsübertragung zwischen anstossenden
Grundstücken zuliess, vom Gemeinderat Herrliberg mit Beschluss vom 9. September
1997 komplett aufgehoben; die Genehmigung dieser und weiteren Änderungen der
BZO erfolgte mit Regierungsratsbeschluss vom 10. Dezember 1997 (RRB 10.
Dezember 1997 Nr. 2663).
3.3.2
Eine zoneninterne Ausnützungsübertragung liegt vor, wenn ein Baugrundstück
Ausnützungsreserven eines anderen Grundstücks beansprucht, das in der gleichen
Zone liegt. Seit der Revision des PBG vom 1. September 1991 wird für solche
Ausnützungsübertragungen nicht mehr vorausgesetzt, dass die interessierenden
Flächen zusammenhängen müssen (vgl. BGr, 5. September 1997,
ZBl 100/1999, S. 218 E. 2c); damit wurde die zoneninterne Ausnützungsübertragung
zwischen mehreren Grundstücken erleichtert (Robert Wolf/Erich Kull, Das
revidierte Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich, Bern 1992,
N. 131 f.).
Gemäss Rechtsprechung ist die Ausnützungsübertragung
innerhalb der nämlichen Zone über ein oder mehrere Drittgrundstücke
grundsätzlich zulässig und darf auch über (öffentliche) Strassen erfolgen (RB
1997 Nr. 91). Über welche maximale Distanz hinweg ein zoneninterner
Ausnützungstransfer zulässig ist, ist jedoch nicht festgelegt. Feststeht hingegen,
dass zoneninterne Ausnützungsübertragungen die vom kommunalen Gesetzgeber festgelegten
Nutzungsordnungen und Zonenstrukturen nicht in erheblichem Ausmass beeinträchtigen
oder zu einer Überlastung der auf die Normnutzung abgestimmten Infrastrukturanlagen
führen dürfen (BEZ 1998 Nr. 19 und
Walter Haller/Peter
Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Bd. 1, Zürich 1999,
Rz. 634).
3.3.3
Vorliegend ist die Übertragung von Ausnützungsreserven zwischen zwei
Grundstücken geplant, die beide in der Bauzone W2/30 liegen. Sie soll jedoch
nicht innerhalb
der zusammenhängenden Fläche dieser Bauzone d.h. nicht
im gleichen Zonenabschnitt erfolgen, sondern erstreckt sich über zahlreiche
Grundstücke, die unterschiedlichen Zonenarten – nämlich der Bau-,
Erholungs- und Freihaltezone sowie der Zone für öffentliche Bauten –
zugewiesen sind. Mit Ausnahme davon, dass die transferbetroffenen Grundstücke
formell in der gleichen Bauzone liegen, besteht zwischen ihnen keinerlei
Zusammenhang. Durch ihre annähernd einen Kilometer lange Entfernung, ihre
topographisch unterschiedliche Lage sowie die zahlreichen Grundstücke
verschiedener Zonenart, die zwischen ihnen liegen, mangelt es an jeglicher
räumlichen Einheit; dementsprechend fehlt ein gebiets- und infrastrukturplanerischer
Zusammenhang.
Das baurechtliche Institut der Ausnützungsübertragung
zielt auf eine Verbesserung der Ausnützung von bestehendem Bauland durch punktuelle
Verdichtungen – mithin auf die Verbesserung der Nutzungsquantität einzelner
Grundstücke
ab. Je nach Dimensionierung einer Bauzone kann der Abstand zwischen zwei
Transfer-Grundstücken unter Umständen relativ gross sein. Aus den Materialien
zur Gesetzesrevision und der Literatur geht jedoch nicht hervor, dass mit der
erwähnten Erleichterung der zoneninternen Ausnützungsübertragung auch
beabsichtigt war, dass sich diese über eine beliebige Entfernung und über verschiedene
Zonentypen erstrecken darf (vgl. auch Kull/Wolf, N. 132 und 134). Liesse man
derartige Zonen überschreitende Ausnützungstransfers generell zu, würde dies zu
einer unzulässigen Veränderung bzw. Beeinträchtigung der kommunal festgesetzten
Zonenstruktur und Nutzungsordnung führen. Eine so starke Lockerung der
räumlichen Anforderungen an einen zoneninternen Ausnützungstransfer ist daher
nicht statthaft. Es ist durchaus sachgerecht, dass zoneninterne Ausnützungsübertragungen
nur innerhalb des gleichen Zonenabschnitts bzw. einer zusammenhängenden Fläche
der entsprechenden Zone vorgenommen werden dürfen.
Aus diesen Gründen erweist sich die geplante
Ausnützungsübertragung von vornherein als unzulässig. Insofern ist es unbeachtlich,
dass die im verwaltungsgerichtlichen Verfahren noch strittige
Ausnützungsübertragung in quantitativer Hinsicht ein geringes Ausmass annehmen
und keine äusserlich wahrnehmbare Auswirkung auf die Baudichte zeitigen würde.
Die nachträgliche Bauverweigerung ist damit zu Recht erfolgt. Es bleibt zu
prüfen, ob der Wiederherstellungsbefehl der Baubehörde recht- bzw.
verhältnismässig ist.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführerin ist der Ansicht, dass der von der Baubehörde verfügte Abbruchbefehl
unverhältnismässig ist. Zur Begründung lässt sie anführen, die zulässige Ausnützung
werde nur im Umfang von 2 % also unwesentlich überschritten. Der
Regelverstoss mache sich weder optisch noch immissionsmässig noch in einer
anderen Form bemerkbar. Das Interesse an der Durchsetzung des
Beseitigungsbefehls reduziere sich vorliegend auf das öffentliche Interesse an
der Einhaltung der Rechtsordnung. Ein solches abstraktes Interesse vermöge für
sich allein jedoch keinen Beseitigungsbefehl rechtfertigen. Dies gelte umso
mehr, als der Rückbau der Sauna erhebliche Kosten verursachen würde. Zusammen
mit den Investitionskosten würde ihr durch den Vollzug des Beseitigungsbefehls
ein ganz erheblicher bzw. nicht zu rechtfertigender finanzieller Nachteil
entstehen, was ebenfalls gegen die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
spreche.
4.2
Nach § 341
PBG hat die zuständige Behörde ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung
den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. § 341 PBG verlangt seinem Wortlaut
entsprechend ohne Vorbehalt, also in allen Fällen, die Anordnung der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Ein Ermessen, ob die zuständige
Behörde tätig werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen lassen soll,
besteht damit grundsätzlich nicht (VGr, 13. April 2000,
VB.2000.00033, www.vgrzh.ch; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,
Zürich 1991, Rz. 665; François Ruckstuhl, Öffentlichrechtliche Baumängel,
in: Peter Münch/Peter Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und Prozessieren in
Bausachen, Basel/Genf/München 1998, N. 14.63 ff., je auch zum
Folgenden).
Allerdings hat die Behörde beim Vollzug den Grundsatz der
Verhältnismässigkeit zu beachten, und zwar auch dann, wenn der Bauherr die
widerrechtliche Baute oder Anlage bösgläubig erstellt hat. Dieser muss aber in
Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum
Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an
der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen
und die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass
berücksichtigen (BGE 111 Ib 213 E. 6b S. 224).
Die Frage nach der Verhältnismässigkeit des Abbruchs ist eine
Rechtsfrage, zu deren Überprüfung das Verwaltungsgericht gemäss § 50 Abs. 1
VRG befugt ist (RB 1984 Nr. 18). Allerdings ist mit der Gewichtung
der in Frage stehenden öffentlichen und privaten Interessen die Auslegung
unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden, bei der den verfügenden Verwaltungsbehörden
ein gewisser Beurteilungsspielraum zusteht, den die Rechtsmittelinstanzen nur
mit Zurückhaltung überprüfen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,
§ 50 N. 73).
Ein
Abbruchbefehl ist nach ständiger
Rechtsprechung dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen
Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der
dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen
(BGE 111 Ib 213 E. 6b S. 224; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988,
S. 262; Haller/Karlen, Rz. 865 ff.). Geringfügig ist eine Abweichung
vom Erlaubten dann, wenn nur um Weniges von der materiellen Vorschrift
abgewichen wird und sie der Bauherrschaft keinen oder nur einen geringen Nutzen
bringt (Fritzsche/Bösch, S. 24-10). Besteht die Möglichkeit, den rechtmässigen
Zustand auf andere Weise als durch die vollständige Beseitigung der widerrechtlichen
Baute oder Bauteile herbeizuführen, so muss der Bauherr vor dem Abbruch
Gelegenheit haben, durch Einreichung eines Projekts ein neues Baubewilligungsverfahren
einzuleiten (BGE 108 Ia 216 E. 4c).
4.3
Der
nachträgliche Einbau der Sauna in der Stockwerkeigentumswohnung der Beschwerdeführerin
bzw. die damit verbundene unbewilligte Nutzungsänderung hat zur Folge, dass die
maximal zulässige Ausnützung um ca. 7 m
2
überschritten wird. Quantitativ
handelt es sich bei dieser Überschreitung der kommunalen Ausnützungsziffer gemäss
Art. 15 BZO um einen geringen Regelverstoss. Allerdings ist zu
berücksichtigen, dass der aus der unberechtigten Nutzungsänderung gewonnene
Vorteil für die Beschwerdeführerin offensichtlich nicht mehr geringfügig ist.
Durch die Nutzungsänderung würde die Beschwerdeführerin nämlich nicht nur über
einen nach wie vor grosszügig dimensionierten Abstellraum, sondern auch über
eine eigene Sauna mit Direktzugang über die Ankleide verfügen. Damit ist die
Abweichung vom gesetzesmässigen Zustand als nicht mehr gering zu qualifizieren.
Vorliegend rechtfertigen grundsätzliche Überlegungen – auch
präjudizieller Natur – die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Falls
die nachträgliche Umnutzung nicht anrechenbarer Flächen toleriert werden
müsste, würde damit ein Anreiz zur Schaffung solcher Räume geschaffen und damit
die kommunal festgesetzte Nutzungsdichte in Frage gestellt. Ein solches
Unterlaufen der Nutzungsstruktur muss aus Gründen der Rechtsgleichheit von
vornherein unterbunden werden.
Die privaten Interessen der Beschwerdeführerin an der
Beibehaltung des unrechtmässigen Zustands bzw. der im Übrigen nicht belegte
hohe Schaden, der ihr durch den Vollzug des Beseitigungsbefehls entstehen wird,
fallen demgegenüber weniger ins Gewicht. Der Abbruchbefehl der kommunalen
Baubehörde erweist sich daher als verhältnismässig.
5.
Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf
einzutreten ist. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der unterliegenden
Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG). Überdies ist die Beschwerdeführerin zu einer
Parteientschädigung von Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegnerin zu
verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten
wird.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.    2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.        60.--     Zustellungskosten,
Fr.    2'560.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegnerin
verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung des Entscheids an gerechnet, beim
Bundesgericht einzureichen.
6.    Mitteilung an …