zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00246 · 2025-11-27 · de
Baubewilligung

Auf dem Grundstück in Hanglage ist geplant, anstelle des bestehenden Einfamilienhauses ein Wohnhaus mit sechs Wohneinheiten und einer Tiefgarage zu errichten. Bei Neubauten ist gemäss § 5 Abs. 1 aABV grundsätzlich auf den aktuellen Verlauf des Bodens abzustellen. Dem entgegengesetzt hat die Baubewilligungsbehörde im vorliegenden Fall auf frühere Verhältnisse abgestellt. Gemäss § 5 Abs. 2 aABV darf nur unter bestimmten Voraussetzungen auf frühere Verhältnisse zurückgegriffen werden. Vorliegend wurden bei der Erstellung der ursprünglichen Liegenschaften offenbar Abgrabungen  und nicht wie vom Verordnungstext verlangt Aufschüttungen  unter anderem für die Erschliessung der drei bestehenden Garagen vorgenommen und bewilligt. Bereits deshalb ist der Rückgriff auf frühere Verhältnisse bei der Bestimmung des Terrains ausgeschlossen. Ausserdem ist aufgrund der Akten erwiesen, dass die ursprünglichen Liegenschaften vor mehr als zehn Jahren erstellt wurden und die damals vorgenommenen Terrainveränderungen auch in zeitlicher Hinsicht im Rahmen von § 5 Abs. 2 aABV nicht berücksichtigt werden können. Für ein Vorgehen, wonach im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens für die Beurteilung des fraglichen Vorhabens der gewachsene Boden abweichend festgelegt werden kann, wie es im zurzeit geltenden § 5 Abs. 2 ABV unter bestimmten Voraussetzungen vorgesehen ist, besteht bei der Anwendbarkeit von § 5 aABV keine gesetzliche Grundlage (E. 5.2.1). Angesichts der wesentlichen Mängel, welche erhebliche Auswirkungen auf das Bauvorhaben haben, liegt kein im Sinne von § 321 PBG behebbarer Mangel der Baubewilligung vor. Eine Behebung im Rahmen einer Nebenbestimmung oder durch nachträgliche Einreichung ergänzender Unterlagen ist ausgeschlossen (E. 5.2.2). Abweisung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00246
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00246
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.11.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Auf dem Grundstück in Hanglage ist geplant, anstelle des bestehenden Einfamilienhauses ein Wohnhaus mit sechs Wohneinheiten und einer Tiefgarage zu errichten.Bei Neubauten ist gemäss § 5 Abs. 1 aABV grundsätzlich auf den aktuellen Verlauf des Bodens abzustellen. Dem entgegengesetzt hat die Baubewilligungsbehörde im vorliegenden Fall auf frühere Verhältnisse abgestellt. Gemäss § 5 Abs. 2 aABV darf nur unter bestimmten Voraussetzungen auf frühere Verhältnisse zurückgegriffen werden. Vorliegend wurden bei der Erstellung der ursprünglichen Liegenschaften offenbar Abgrabungen  und nicht wie vom Verordnungstext verlangt Aufschüttungen  unter anderem für die Erschliessung der drei bestehenden Garagen vorgenommen und bewilligt. Bereits deshalb ist der Rückgriff auf frühere Verhältnisse bei der Bestimmung des Terrains ausgeschlossen. Ausserdem ist aufgrund der Akten erwiesen, dass die ursprünglichen Liegenschaften vor mehr als zehn Jahren erstellt wurden und die damals vorgenommenen Terrainveränderungen auch in zeitlicher Hinsicht im Rahmen von § 5 Abs. 2 aABV nicht berücksichtigt werden können. Für ein Vorgehen, wonach im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens für die Beurteilung des fraglichen Vorhabens der gewachsene Boden abweichend festgelegt werden kann, wie es im zurzeit geltenden § 5 Abs. 2 ABV unter bestimmten Voraussetzungen vorgesehen ist, besteht bei der Anwendbarkeit von § 5 aABV keine gesetzliche Grundlage (E. 5.2.1). Angesichts der wesentlichen Mängel, welche erhebliche Auswirkungen auf das Bauvorhaben haben, liegt kein im Sinne von § 321 PBG behebbarer Mangel der Baubewilligung vor. Eine Behebung im Rahmen einer Nebenbestimmung oder durch nachträgliche Einreichung ergänzender Unterlagen ist ausgeschlossen (E. 5.2.2).Abweisung.
Stichworte:
ABGRABUNG
BAUMASSENZIFFER
GEBÄUDEHÖHE
GELÄNDEVERLAUF
GEWACHSENER BODEN
HANGLAGE
NEBENBESTIMMUNG
RECHTSSICHERHEIT
TERRAIN
Rechtsnormen:
§ 5 ABV
§ 321 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00246
Urteil
der
1. Kammer
vom 27. November 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz),
Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter José Krause,
Gerichtsschreiberin Sabrina Susanna Gubler.
In Sachen
A,
vertreten durch lic.
iur. B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.1
C,
1.2  D,
2.1  E,
2.2  F,
beide vertreten durch RA G,
Beschwerdegegnerschaft,
und
1.    Baubehörde Meilen,
vertreten durch RA H,
2.    Baudirektion Kanton Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 18. Januar 2022 erteilte die
Baubehörde Meilen A die Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses
mit sechs Wohneinheiten sowie einer Tiefgarage auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01
und 02 an der I-Strasse 03 in Meilen. Gleichzeitig wurde die im koordinierten
Verfahren ergangene Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom
3. Januar 2022 betreffend die wasserbaupolizeiliche und die
gewässerschutzrechtliche Bewilligung eröffnet.
II.
Dagegen erhoben D und C mit Eingabe vom 25. Februar
2022 sowie F und E mit Eingabe vom 28. Februar 2022 Rekurs beim
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten im Wesentlichen die
Aufhebung der Bewilligungen. Mit Entscheid vom 26. März 2024 vereinigte
das Baurekursgericht die beiden Rekursverfahren und hiess es die Rekurse gut.
Der Beschluss der Baubehörde Meilen vom 18. Januar 2022 wurde aufgehoben.
Hinsichtlich der Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom
3. Januar 2022 schrieb das Baurekursgericht die Rekursverfahren und das
Verfahren betreffend die Erteilung einer wasserbaupolizeilichen und einer
gewässerschutzrechtlichen Bewilligung als gegenstandslos geworden ab.
III.
Hiergegen erhob A mit Eingabe vom 7. Mai 2024 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen die Aufhebung des angefochtenen Entscheids.
Die Baudirektion des Kantons Zürich verzichtete am
15. Mai 2024 auf eine Stellungnahme. Die Baubehörde Meilen verzichtete mit
Schreiben vom 7. Juni 2024 unter Verweis auf die Vorakten sowie die
vorinstanzlichen Rekursantworten auf eine Beschwerdebeantwortung samt
Antragstellung. Das Baurekursgericht beantragte am 7. Juni 2024 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. D und C beantragten am 13. Juni
2024 die Abweisung der Beschwerde; ebenso F und E am 17. Juni 2024. A
replizierte am 7. Oktober 2024. D und C duplizierten am 17. Oktober
2024 unter Aufrechterhaltung der gestellten Anträge, ebenso F und E am
21. Oktober 2024. A triplizierte am 7. November 2024, hielt an seinen
Anträgen fest und ergänzte diese um folgenden Eventualantrag: "Die Akten
seien an die Baubehörde zurückzuweisen zum Beizug von abgeänderten
Projektplänen, welche den Nachweis der Einhaltung von Gebäudehöhe und
Baumassenziffer nach Massgabe des aktuellen Terrains erbringen". D und C
quadruplizierten am 22. November 2024. F und E triplizierten (richtig:
quadruplizierten) am 9. Dezember 2024. A reichte am 6. Januar 2025 eine
weitere Stellungnahme ein. F und E reichten am 20. Januar 2025 eine
weitere Vernehmlassung ein. Dazu nahm A am 10. Februar 2025 Stellung. F
und E reichten am 3. März 2025 ein weiteres Schreiben ein; ebenso A am
17. März 2025.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für
die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen
Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 02 an der I-Strasse 03
liegt in der Wohnzone W 1.8 gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Meilen (BZO). Es grenzt im Norden an die Parzelle Kat.-Nr. 04 der Beschwerdegegner 1.1
und 1.2 (I-Strasse 05). Nördlich derselben liegt das Grundstück Kat.-Nr. 06
(I-Strasse 07) der Beschwerdegegner 2.1 und 2.2, wobei beide
beschwerdegegnerischen Parzellen zur Wohnzone W 1.4 gehören. Den
Eigentümerschaften dieser drei Grundstücke gehört je eine der drei auf den
separaten Grundstücken Kat.-Nrn. 08, 09 und 01 befindlichen
zusammengebauten Garagen, die südlich an das Baugrundstück anschliessen.
Ebenfalls im Süden des Baugrundstücks befindet sich die an dieses und an die
drei Garagenparzellen grenzende, im Miteigentum der jeweiligen Eigentümer der
Grundstücke Kat.-Nrn. 08, 09, 01, 02, 04 und 06 stehende Strassenparzelle
Kat.-Nr. 010, bei der es sich um die Zufahrt von der I-Strasse her
handelt. In der Verlängerung dieser Zufahrt verläuft ein Weg über das
Baugrundstück und das Grundstück Kat.-Nr. 04 bis auf das Grundstück
Kat.-Nr. 06. Östlich des Baugrundstücks verläuft der Dorfbach. Das
Baugrundstück befindet sich an einer von Westen nach Osten abfallenden
Hanglage. Zugleich steigt das Terrain auch im Süd-Nord-Verlauf vom
Baugrundstück zu den beschwerdegegnerischen Grundstücken hin an.
Geplant ist, anstelle des bestehenden Einfamilienhauses
ein Wohnhaus mit sechs Wohneinheiten und einer Tiefgarage zu errichten. Das
bewilligte Bauvorhaben wird in der Baubewilligung als
"Alternativprojekt" bezeichnet, wobei die Bewilligung für ein
früheres Projekt durch das Baurekursgericht mit rechtskräftigem Entscheid BRGE
II Nr. 0002/2021 vom 19. Januar 2021 aufgehoben wurde.
3.
3.1
Die
Baubewilligung vom 18. Januar 2022 enthält im Zusammenhang mit dem
Terrainverlauf Folgendes: "Bei der Erstellung der heutigen Bauten I-Strasse
07 bis 03 hat man damals aus mehrheitlich funktional geprägten Gründen eine
intensivere Abgrabung [u.
a.
Erschliessungssituation bei den drei bestehenden Garagen etc.] bzw.
Terrainveränderung bewilligt und ausgeführt, welche aktuell eine stark
modulierte Terrainausgangslage darstellt und in Bezug zum historischen Verlauf
Differenzen aufzeigt." Es handle sich dabei um eine "widersprüchliche
Ausgangslage". Die Baubewilligungsbehörde neige dazu, die
"Setzungsschwierigkeiten" nachvollziehen zu können und den
"Spezialfall" zu statuieren. "Ausgangslage für die Gebäudehöhe
und Baumasse bildet der vorliegend förmlich festgelegte Terrainverlauf gemäss
Planaussagen. Demzufolge gilt für das vorliegende Bauvorhaben die verbindliche
Festlegung des relevanten Terrains entsprechend der aufgezeigten
Splitting-Variante [südlicher Bereich entsprechend den geflogenen Höhenkurven 1960er-Jahre
und nordöstlicher Bereich der historische Bodenverlauf der 1920er-/1930er-Jahre]."
Die "förmliche Festlegung" müsse konsequenterweise in vorliegendem
Baubewilligungsbeschluss erfolgen. Ein Ausnahmesachverhalt gemäss § 220
des Bau- und Planungsgesetzes vom 7. September 1975 (PBG) im
eigentlichen Sinne sei nicht gegeben.
3.2
Das
Baurekursgericht erwog, dass vorliegend  auch in Übereinstimmung mit den
Parteien  § 5 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV)
in der vor dem 1. März 2017 in Kraft stehenden Fassung (aABV; vgl. die
Übergangsbestimmung zur Änderung der ABV vom 11. Mai 2016) zur Anwendung
gelange.
Abzustellen sei grundsätzlich auf den bei Einreichung des
Baugesuchs bestehenden Verlauf des Bodens. Die einzige in § 5 aABV
vorgesehene Abweichung von dieser Grundregel bestehe in dem in Abs. 2 normierten
Rückgriff auf frühere Verhältnisse. Wenn die Bewilligungsbehörden bzw. die
Bauherrschaft davon ausgingen, in der Baubewilligung habe die
Bewilligungsbehörde eine abweichende förmliche Feststellung des Terrainverlaufs
vorgenommen, finde ein solches Vorgehen in § 5 aABV keine Stütze. Damit
sei die Bestimmung des gewachsenen Bodens durch die Baubewilligungsbehörde in
rechtsfehlerhafter Weise erfolgt, was zur Aufhebung der angefochtenen
Baubewilligung führe (angefochtener Entscheid, E. 6.2.2).
4.
4.1
Der
Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz "erfülle den Tatbestand der
formellen Rechtsverweigerung und/oder Rechtsverzögerung", indem sie sich
in ihren Erwägungen auf die Beurteilung der Rüge betreffend den Verlauf des
Terrains beschränkt und auf die Behandlung weiterer Rügen verzichtet habe
(Beschwerde, Rz. 68).
4.2
Hinsichtlich
der vorinstanzlichen Erwägungen hält der Beschwerdeführer die Anwendung von § 5
aABV zwar für zutreffend. Er anerkennt auch, dass der bestehende Terrainverlauf
nicht Grundlage für die Baubewilligung bildete (Beschwerde, Rz. 18). Der
Beschwerdeführer lässt jedoch sinngemäss geltend machen, es sei unerheblich,
von welchem Verlauf des Terrains ausgegangen werde; die Vorgaben für die
Gebäudehöhe und die Baumassenziffer seien so oder anders eingehalten. Er stellt
sich dabei auf den Standpunkt, dass es sich um einen Mangel des Bauprojekts
handle, der mit einer Nebenbestimmung im Sinne von § 321 PBG geheilt
werden könne. Der Beschwerdeführer habe bereits im vorinstanzlichen
Rekursverfahren dargelegt, dass die Gebäudehöhe und die Baumassenziffer auch
dann eingehalten seien, wenn auf das heute aktuelle Terrain abgestellt werde
(Beschwerde, Rz. 15). Bei seiner Argumentation verweist der
Beschwerdeführer auf eine Besprechung mit dem Bausekretär, gemäss welcher
"die Baubehörde das Projekt nach Massgabe des bestehenden Terrains
behandeln und bewilligen" werde (Beschwerde, Rz. 17). Da das Bauvorhaben
sowohl hinsichtlich der Gebäudehöhe als auch hinsichtlich der Baumassenziffer
die Vorgaben des heute aktuellen Terrainverlaufs einhalte und somit nicht gegen
die Vorschriften des PBG verstosse, sei die Baubewilligung zu erteilen.
5.
5.1
In einem
Entscheid brauchen nicht alle Vorbringen, Behauptungen und Überlegungen der
Parteien wiedergegeben zu werden; die Begründung darf sich auf jene Aspekte
beschränken, die die Behörde willkürfrei als wesentlich betrachtet (VGr, 16. April
2015, VB.2014.00611, E. 2.2; 24. Oktober 2013, VB.2013.00467, E. 4.4;
30. Mai 2012, VB.2012.00179, E. 2.1; Alain Griffel in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],
3. A., Zürich etc. 2014, [Kommentar VRG], § 8 N. 33). Hat das
Baurekursgericht die Rekurse aufgrund der Abhandlung einer einzelnen Rüge
gutgeheissen, waren die weiteren tatsächlichen und rechtlichen Vorbringen der
Parteien nicht mehr entscheidrelevant. In einer derartigen Konstellation
besteht praxisgemäss kein Anspruch auf die Behandlung sämtlicher Rügen, was vom
Beschwerdeführer vorliegend auch nicht geltend gemacht wird (vgl. dazu Jürg
Bosshard/Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 19 N. 45). Das
Baurekursgericht war aus diesen Gründen nicht gehalten, sich mit den übrigen
Einwänden auseinanderzusetzen oder hierzu einen Entscheid zu fällen. Dies
entspricht der gefestigten Praxis im Kanton Zürich (vgl. VGr, 23. März 2023,
VB.2022.00646, E. 8; 9. Mai 2019, VB.2018.00061/VB.2018.00079, E. 5.1;
9. Juni 2016, VB.2015.00507, E. 5.4).
Der Erwägung des Baurekursgerichts, wonach sich aufgrund des
Verfahrensausgangs die Behandlung weiterer Rügen erübrige (angefochtener
Entscheid, E. 6.2.4), ist daher nichts beizufügen. In dieser durch
Gesichtspunkte der Verfahrensökonomie getragenen Vorgehensweise liegt entgegen
der Auffassung des Rechtsvertreters des Beschwerdeführers weder eine
Rechtsverzögerung noch eine Rechtsverweigerung.
5.2
5.2.1
Bei Neubauten ist gemäss § 5 Abs. 1 aABV grundsätzlich auf den
aktuellen Verlauf des Bodens abzustellen. Dem entgegengesetzt hat die
Baubewilligungsbehörde im vorliegenden Fall auf frühere Verhältnisse
zurückgegriffen, nämlich auf "geflogene Höhenkurven [aus den]
1960er-Jahren" für den südlichen Bereich des Baugrundstücks und auf den
"historischen Bodenverlauf der 1920er-/1930er-Jahre" für den
nordöstlichen Bereich des Baugrundstücks. Gemäss § 5 Abs. 2 aABV darf
nur unter bestimmten Voraussetzungen auf frühere Verhältnisse zurückgegriffen
werden. Bei einer Neubaute wie vorliegend wäre dies der Fall, wenn der Boden (lit. a)
innert eines Zeitraums von 10 Jahren vor der Baueingabe in einem im
Zeitpunkt der Ausführung der Baubewilligungspflicht unterliegenden Ausmass
aufgeschüttet und das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in
einem förmlichen Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich
als künftig gewachsener Boden erklärt worden ist oder (lit. b) zur
Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist. Lit. a der Bestimmung
bezieht sich nach dem klaren Wortlaut nur auf Aufschüttungen, nicht aber auf
Abgrabungen. Ist das Terrain nicht aufgeschüttet, sondern  wann auch immer 
abgegraben worden, ist nach Massgabe von § 5 Abs. 1 aABV im Grundsatz
auf den zur Zeit des Baugesuchs bestehenden Terrainverlauf abzustellen (zum
Ganzen Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1163 ff.).
Vorliegend wurden gemäss den
Angaben in der Baubewilligung bei der Erstellung der Liegenschaften I-Strasse 07
bis 03 offenbar
Abgrabungen
 und nicht wie vom Verordnungstext verlangt
Aufschüttungen  unter anderem für die Erschliessung der drei bestehenden
Garagen vorgenommen und bewilligt. Bereits deshalb ist der Rückgriff auf
frühere Verhältnisse bei der Bestimmung des Terrains ausgeschlossen. Ausserdem
ist aufgrund der Akten erwiesen, dass die Liegenschaften I-Strasse 07 bis
03 vor mehr als zehn Jahren erstellt wurden und die damals vorgenommenen
Terrainveränderungen auch in zeitlicher Hinsicht im Rahmen von § 5
Abs. 2 aABV nicht berücksichtigt werden können. Wie das Baurekursgericht
im angefochtenen Entscheid zu Recht erwogen hat, besteht für ein Vorgehen,
wonach im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens für die Beurteilung des
fraglichen Vorhabens der gewachsene Boden abweichend festgelegt werden kann,
wie es im zurzeit geltenden § 5 Abs. 2 ABV unter bestimmten
Voraussetzungen vorgesehen ist, bei der Anwendbarkeit von § 5 aABV keine
gesetzliche Grundlage (angefochtener Entscheid, E. 6.2.2).
5.2.2
Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere
Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des
rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die
gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen
(§ 321 Abs. 1 PBG). Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen können
mithin lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die
Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt, wenn die
Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung
des Projekts erfordern. Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt mit anderen
Worten nicht in Betracht, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht
beurteilbar ist, wie die Mängel zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen
und gestalterischen Auswirkungen dies nach sich zieht (vgl. dazu ausführlich
bspw. VGr, 16. Mai 2025, VB.2024.00227, E. 4.6.4 mit Hinweisen).
Sollte der Beschwerdeführer aus
den Erwägungen des Baurekursgerichts und dem Inhalt der Baubewilligung folgern,
das Terrain sei lediglich für die Baumassenziffer und die Gebäudehöhe relevant,
so ist ihm darin nicht zu folgen. Aus dem Zusammenhang von § 5 aABV mit Art. 18
BZO 1997, welcher gewisse Grundmasse regelt, kann nicht geschlossen werden, der
gewachsene Boden bzw. die (hoheitliche) Festlegung des Terrains eines
Baugrundstücks sei nur für die Gebäudehöhe und die Baumassenziffer relevant.
Davon ging richtigerweise auch das Baurekursgericht aus (vgl. angefochtener
Entscheid, E. 6.2.1) und macht dies die Rekursgegnerschaft zu Recht
geltend. Der gewachsene Boden dient darüber hinaus als Ausgangspunkt für das
Messen von weiteren Gebäudeparametern, namentlich den Grenzabständen von
Nachbargrundstücken gemäss § 269 f. PBG, dem Mehrhöhenzuschlag gemäss
§ 270 Abs. 2 PBG, der Definition von Voll-, Dach- und Untergeschossen
gemäss § 275 f. PBG, von unterirdischen Bauten gemäss
§ 2b ABV, Unterniveaubauten gemäss § 2c ABV sowie der
Fassadenflucht und -linie gemäss § 6 f. ABV (vgl. BGr, 5. Januar 2005,
1P.327/2004, E. 3.4; Christian Berz/Antonio Frigerio, in Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz [Hrsg.], Zürcher Bau- und
Planungsrecht, 7. A., Wädenswil 2024 S. 1497, vgl. dazu auch
S. 1420).
Die in den dem Baugesuch beigelegten Plänen dargestellte
Terrainlinie beruht vorliegend auf unzutreffenden Grundlagen und erweist sich
daher als insgesamt fehlerhaft. Zudem enthalten die eingereichten Baupläne
keine hinreichenden Angaben zum bestehenden Terrain und sind somit als
unvollständig zu beurteilen. Angesichts dieser wesentlichen Mängel, welche
erhebliche Auswirkungen auf das Bauvorhaben haben, liegt kein im Sinne von § 321
PBG behebbarer Mangel der Baubewilligung vor. Eine Behebung im Rahmen einer
Nebenbestimmung oder durch nachträgliche Einreichung ergänzender Unterlagen ist
ausgeschlossen.
5.2.3
Nichts an dieser Beurteilung ändert der Umstand, dass die Bauherrschaft das
Projekt nach Aussagen der Baubehörde auch auf der Grundlage "des
bestehenden Terrains" (im Sinne des gewachsenen Bodens gemäss § 5
Abs. 1 aABV) hätte eingeben können (vgl. E. 4.2 hiervor). Es ist
deshalb nicht weiter auf den Inhalt der Besprechung zwischen dem Bausekretär
der Gemeinde und der Bauherrschaft einzugehen, welche im Vorfeld der Baueingabe
stattgefunden hat, zumal der Bausekretär ohnehin keine verbindlichen Aussagen
darüber machen kann, was die Baubehörde hypothetisch bewilligen würde.
Sollte der Beschwerdeführer
schliesslich geltend machen, die Baubewilligung verstehe unter der
"Splitting-Variante" die gleichzeitige Anwendung von § 5 aABV
und § 5 ABV (Replik, Rz. 37), steht dies im Widerspruch zum Grundsatz
der Rechtssicherheit nach Art. 5 Abs. 1 der Bundesverfassung (BV).
Dieser gewährleistet die Voraussehbarkeit und Beständigkeit des Rechts (Ulrich
Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A.,
Zürich/St.
Gallen 2020,
Rz. 625) und schliesst aus, dass auf einen Sachverhalt mehrere Fassungen
derselben Norm zugleich Anwendung finden. Aus den jeweiligen
Übergangsbestimmungen ergibt sich, wann neues Recht altes ersetzt, womit eine
parallele Anwendung zweier Fassungen ausgeschlossen ist.
5.2.4
Die Rüge, es handle sich bei der Festsetzung des Terrains um einen Mangel
des Bauprojekts, der mit einer Nebenbestimmung im Sinne von § 321 PBG
geheilt werden könne, ist unbegründet.
6.
Der Beschwerdeführer reichte den (materiellen)
Eventualantrag erst in der Triplik und damit zu spät ein (vgl. Alain Griffel,
Kommentar VRG, § 23 N. 13), weshalb auf diesen nicht weiter
einzugehen ist.
7.
7.1
Nach dem
Dargelegten ist die Beschwerde unbegründet und deshalb abzuweisen.
7.2
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Der Beschwerdeführer
ist überdies zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine
angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 und Abs. 3
VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    800.--
Zustellkosten,
Fr. 5'800.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1 einerseits
sowie der Beschwerdegegnerschaft 2 andererseits eine Parteientschädigung für
das Beschwerdeverfahren von je Fr. 1'500.- (total Fr. 3'000.-) zu
entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an:
a)    die Parteien und die Mitbeteiligten;
b)    das Baurekursgericht.