zh_verwaltungsgericht · VB.2019.00056 · 2019-08-29 · de

Baubewilligung | Umbau eines Garagenanbaus zu einem (abstandprivilegierten) Besonderen Gebäude. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung können Beschwerdeführende die Überprüfung des Bauvorhabens im Licht all jener Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder tatsächlich in dem Sinn auf ihre Stellung auswirken, dass ihnen im Fall des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (E. 3.2). Vorliegend ist der praktische Nutzen der beanstandeten Rügen gegeben, da sich diese auch gegen die vorinstanzlich statuierten Nebenbestimmungen richten (E. 3.4). Nach der vorinstanzlich festgestellten Ausnützungsüberschreitung erübrigt sich dessen ziffernmässige Fixierung (E. 4.2.1). Dieser Mangel lässt sich mit einer Nebenbestimmung korrigieren (E. 4.2.2). Aus dem Umstand, dass der Garagenanbau bis anhin kein Besonderes Gebäude ist, lässt sich nicht folgern, dass ihm auch nach einem Umbau die Qualifizierung als Besonderes Gebäude verschlossen bleibt (E. 4.4). Bei einem Besonderen Gebäude, welches an ein Hauptgebäude angebaut ist, ist eine gewisse konstruktive und architektonische Selbständigkeit zu verlangen (E. 4.5.1). Beim Garagenanbau (ohne Hauszugangsbereich) ist im Vergleich zum Hauptgebäude die architektonische Selbständigkeit angesichts der geringeren Höhe und der abweichenden Dachform gegeben (E. 4.5.2). Auf dem Besonderen Gebäude, welches an das Hauptgebäude mit Flachdach angebaut ist, kann ohne Verletzung von § 238 PBG ein Pultdach erstellt werden (E. 5.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 29.08.2019 VB.2019.00056
Zurich Verwaltungsgericht 29.08.2019 VB.2019.00056
Zurigo Verwaltungsgericht 29.08.2019 VB.2019.00056

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00056
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Geschäftsnummer:
VB.2019.00056
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.08.2019
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Umbau eines Garagenanbaus zu einem (abstandprivilegierten) Besonderen Gebäude.
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung können Beschwerdeführende die Überprüfung des Bauvorhabens im Licht all jener Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder tatsächlich in dem Sinn auf ihre Stellung auswirken, dass ihnen im Fall des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (E. 3.2). Vorliegend ist der praktische Nutzen der beanstandeten Rügen gegeben, da sich diese auch gegen die vorinstanzlich statuierten Nebenbestimmungen richten (E. 3.4).
Nach der vorinstanzlich festgestellten Ausnützungsüberschreitung erübrigt sich dessen ziffernmässige Fixierung (E. 4.2.1). Dieser Mangel lässt sich mit einer Nebenbestimmung korrigieren (E. 4.2.2).
Aus dem Umstand, dass der Garagenanbau bis anhin kein Besonderes Gebäude ist, lässt sich nicht folgern, dass ihm auch nach einem Umbau die Qualifizierung als Besonderes Gebäude verschlossen bleibt (E. 4.4).
Bei einem Besonderen Gebäude, welches an ein Hauptgebäude angebaut ist, ist eine gewisse konstruktive und architektonische Selbständigkeit zu verlangen (E. 4.5.1). Beim Garagenanbau (ohne Hauszugangsbereich) ist im Vergleich zum Hauptgebäude die architektonische Selbständigkeit angesichts der geringeren Höhe und der abweichenden Dachform gegeben (E. 4.5.2).
Auf dem Besonderen Gebäude, welches an das Hauptgebäude mit Flachdach angebaut ist, kann ohne Verletzung von § 238 PBG ein Pultdach erstellt werden (E. 5.2).
Abweisung.
Stichworte:
AUSNÜTZUNGSZIFFER
BESONDERE GEBÄUDE
EINORDNUNG
LEGITIMATION
NEBENBESTIMMUNG
PRAKTISCHER NUTZEN
PULTDACH
RÜGE (ZULÄSSIGKEIT)
Rechtsnormen:
§ 49 Abs. III PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 321 Abs. I PBG
§ 21 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2019.00056
Urteil
der 1. Kammer
vom
29. August 2019
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber José Krause.
In Sachen
1.1
A,
1.2
B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.1
D,
1.2
E,
beide vertreten durch RA F,
2.
Baukommission Neftenbach,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit baurechtlichem Entscheid vom 7. Mai 2018
bewilligte die Baukommission der Gemeinde Neftenbach D und E den Neubau eines
Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an
der G-Strasse 02 sowie Anpassungen am Dach der Garage auf dem
Nachbargrundstück Kat.-Nr. 03 an der G-Strasse 04 in Neftenbach.
II.
Dagegen erhoben A und B mit
Eingabe
vom 7. Juni 2018 Rekurs beim Baurekursgericht das Kantons Zürich und
beantragten die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Das Baurekursgericht
hiess den Rekurs mit Entscheid vom 20. Dezember 2018 teilweise gut und
ergänzte den
baurechtlichem Entscheid vom 7. Mai 2018 mit drei
Nebenbestimmungen
; im Übrigen wies es den Rekurs ab,
soweit dieser nicht als gegenstandslos geworden abgeschrieben wurde.
III.
Hiergegen erhoben A und B mit
Eingabe
vom 28. Januar 2019 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich
und beantragten unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die Aufhebung der
vorinstanzlichen Entscheide. Am 21. Februar 2019 beantragte das
Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.
Gleichentags verlangten
D und E
unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei. Die Gemeinde Neftenbach beantragte mit Schreiben vom
1. März 2019 gleichfalls die vollumfängliche Beschwerdeabweisung, soweit
darauf einzutreten sei, dies unter Kostenfolge. Mit Eingabe vom 12. März
2019 ersuchten
A und B um Sistierung des Verfahrens und nahmen Stellung
zu den Beschwerdeantworten. D und E stellten sich am 1. April 2019 dem
Sistierungsantrag entgegen und hielten überdies an ihren Anträgen fest. Auch
die Gemeinde Neftenbach verlangte mit Schreiben vom 2. April 2019, das
Verfahren nicht zu sistieren. A und B liessen sich in der Folge nicht mehr
vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden
Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die
Beschwerde einzutreten.
2.
Die streitbetroffenen Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 03
liegen gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Neftenbach (BZO)
in der Zone W2/25. Die Parzelle Kat.-Nr. 01 weist im Südosten eine
gemeinsame Grenze mit dem Grundstück Kat.-Nr. 03 auf; im Nordwesten grenzt
erstere an die G-Strasse und im Südwesten an ein überbautes Grundstück. Aus
nordöstlicher Richtung stösst die Parzelle Kat.-Nr. 05 der
Beschwerdeführenden an die Parzelle Kat.-Nr. 01 und auch an die Parzelle
Kat.-Nr. 03. Die Bauherrschaft plant auf dem (bisher unüberstelltem)
Grundstück Kat.-Nr. 01 den Neubau eines Einfamilienhauses mit
Einliegerwohnung. Projektbestandteil sind mit Blick auf die einzuhaltenden
Gebäudelängen, Grenz- und Gebäudeabstände überdies bauliche Massnahmen an der
sich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 befindlichen Garage, welche an das
dortige Einfamilienhaus angebaut ist und auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze steht.
3.
3.1
In
prozessualer Hinsicht bringt die private Beschwerdegegnerschaft vor, mit Blick
auf die statuierten Nebenbestimmungen habe die Vorinstanz den Bedenken der
Beschwerdeführenden ausreichend Rechnung getragen. An einer Beurteilung der
Rügen hinsichtlich der Höhe und der Nutzung des Garagenanbaus auf
Kat.-Nr. 03
sowie der Übernutzung des
Grundstücks
Kat.-Nr. 01 mangle es deshalb an
einem
Rechtsschutzinteresse. Auch nach dem Dafürhalten der Beschwerdegegnerin 2
ist auf die Beschwerde insoweit nicht einzutreten, als die Rügen wegen den
entsprechenden vorinstanzlichen Nebenbestimmungen von vornherein ins Leere
zielen.
3.2
Zum Rekurs
bzw. zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung
berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung
hat (§ 21 Abs. 1 VRG, § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 [PBG]). Mit dieser Umschreibung verlangt das Gesetz
zunächst eine besondere, beachtenswerte, nahe Beziehung zum Streitgegenstand,
kraft derer der Beschwerdeführer stärker als beliebige Dritte oder die
Allgemeinheit von der angefochtenen Verfügung betroffen ist. Das vom Gesetz
alsdann verlangte schutzwürdige Interesse des Beschwerdeführers besteht in der
Abwendung eines Nachteils bzw. in der Erlangung eines Nutzens im Fall des
erfolgreichen Rekurrierens bzw. Beschwerdeführens (VGr,
7. Februar 2019, VB.2018.00744, E. 3.2)
.
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung können Beschwerdeführende
die Überprüfung des Bauvorhabens im Licht all jener Rechtssätze verlangen, die
sich rechtlich oder tatsächlich in dem Sinn auf ihre Stellung auswirken, dass
ihnen im Fall des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht. Ein solcher Nutzen
ist zu bejahen, wenn das Durchdringen von Rügen dazu führen würde, dass das
Bauvorhaben im die Beschwerdeführer belastenden Bereich nicht oder anders
realisiert würde als geplant (BGr, 15. April 2019, 1C_303/2018,
E. 1.1 mit Hinweisen). Demgegenüber ist kein praktischer Nutzen und daher
kein schutzwürdiges Interesse gegeben, wenn die Gutheissung der Beschwerde die
behauptete Beeinträchtigung gar nicht abzuwenden vermöchte, etwa weil ein
Projektmangel durch eine für den Nachbarn bedeutungslose Nebenbestimmung
geheilt werden kann.
Der praktische Nutzen der
Rechtsmittelerhebung ist rügespezifisch zu beurteilen; auf die Rüge, die von
vornherein nicht zum angestrebten Nutzen führen kann, ist nicht einzugehen
(vgl. Martin Bertschi
in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,
Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 59 f.).
3.3
Zunächst
ist zu klären, ob die Beschwerdeführenden ihr Beschwerderecht missbräuchlich
ausüben. Die private Beschwerdegegnerschaft bringt dies vor, da die
Beschwerdeführenden an ihrem Vorschlag, die Garage auf
Kat.-Nr. 03
zu entfernen, nicht interessiert gewesen seien, obwohl
diese – und die davon ausgehenden (Abstands-)Probleme – der zentrale Punkt des
gesamten Rechtsstreits sei.
Zwischen den Beweggründen der beschwerdeführenden Person
und dem geltend gemachten Interesse braucht grundsätzlich kein Zusammenhang zu
bestehen. Eine Schranke bildet jedoch die rechtsmissbräuchliche bzw. zweckwidrige
Rechtsmittelerhebung. Aufgrund des Spannungsverhältnisses zum verfassungsrechtlich
garantierten Rechtsverweigerungsverbots und zur Rechtsweggarantie wird eine
solche allerdings nur mit grosser Zurückhaltung angenommen (vgl. Bertschi,
Kommentar VRG, § 21 N. 21; VGr, 8. Juni 2017, VB.2016.00566,
E. 2.3).
Die Beschwerdeführenden schrieben im E-Mail vom
11. Februar 2019 an die private Beschwerdegegnerschaft, dass sie sich
nicht primär an der bestehenden Garage auf Kat.-Nr.
03 stören würden
, sondern vielmehr an der Nähe des
geplanten Einfamilienhauses auf Kat.-Nr. 01 zu ihrem Grundstück.
Augenscheinlich streben sie eine Bauverweigerung oder eine wesentliche
Projektänderung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an. Insofern ist
nachvollziehbar und jedenfalls nicht rechtsmissbräuchlich, dass sie auf den
Vorschlag der privaten Beschwerdegegnerschaft
nicht
weiter eingingen und an ihrer Beschwerde festhielten.
3.4
Mit Blick
auf den beschwerdegegnerisch in Zweifel gezogenen praktischen Nutzen
der Rechtsmittelerhebung sind die
erhobenen Rügen
gesondert (oben E. 3.2) zu betrachten:
3.4.1
Die Rüge einer Verletzung der
Ausnützungsziffer im Sinn von § 255 PBG betrifft die zulässige Ausnützung
des Grundstücks und mithin die Dichte einer Überbauung, weshalb Nachbarn an
deren Erhebung regelmässig ein schutzwürdiges Interesse haben. Vorliegend fällt
in Betracht, dass
die Vorinstanz die
Ausnützungsberechnung
der Bauherrschaft zwar als mangelhaft festgestellt, diesen Mangel indes mittels
einer Nebenbestimmung, wonach abgeänderte Grundrisspläne und eine entsprechend
angepasste Berechnung der Ausnützungsziffer vor Baufreigabe einzureichen sei,
heilte. Sofern aber ein Projektmangel durch eine für den Nachbarn
bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann, entfällt wie gesehen (oben
E. 3.2) der praktische Nutzen der Beschwerdeführung. Die
Beschwerdeführenden gehen indes auch gegen die statuierte Nebenbestimmung vor
und machen dabei geltend, die Übernutzung liesse sich nebenbestimmungsweise
nicht beheben. Ein Durchdringen dieser Rüge hätte zur Folge, dass die Mängel am
Bauvorhaben nebenbestimmungsweise nicht korrigiert werden könnten und das
Projekt
anders realisiert würde als geplant, weshalb
der praktische Nutzen dieser Rüge gegeben ist.
3.4.2
Die Rügen einer Überschreitung der zulässigen Gebäudelänge, einer
Unterschreitung des Gebäudeabstands zum südöstlichen Grundstück Kat.-Nr. 03
sowie des Grenzabstands zur nordöstlichen Parzelle Kat.-Nr. 05 der Beschwerdeführenden
durch das Bauprojekt basieren jeweils auf dem Vorbringen, dass der Garagenanbau
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 kein Besonderes – und daher kein
abstandsprivilegiertes – Gebäude sei. Zumindest die gerügte Missachtung der
maximalen Gebäudelänge des Bauvorhabens sowie deren Grenzabstandsverletzung zum
beschwerdeführerischen Grundstück hat Einfluss auf die Situation der
Beschwerdeführenden.
Wiederum ist indes zu beachten, dass die Vorinstanz die
genannten Rügen in ihrem Rekursentscheid berücksichtigte und zwei
Nebenbestimmungen statuierte: Da die Bauherrschaft nicht Eigentümerin des
Grundstücks
Kat.-Nr. 03
ist (sondern
Baugesuchstellerin), wurde zur Sicherstellung der Qualifikation des
Garagenanbaus als Besonderes Gebäude nebenbestimmungsweise festgehalten, dass
dessen grösste Höhe 5 m nicht übersteigen dürfe. Zudem ist gemäss der
zweiten Nebenbestimmung zulasten des Grundstücks
Kat.-Nr. 03
eine
öffentlich-rechtliche Anmerkung im Grundbuch einzutragen, wonach –
entsprechend der Nutzungseinschränkung bei Besonderen Gebäuden – dieser
Gebäudeteil nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen genutzt werden
dürfe. Sofern aber ein Projektmangel durch eine für den Nachbarn bedeutungslose
Nebenbestimmung geheilt werden kann, entfällt wie gesehen (oben E. 3.2)
der praktische Nutzen. Die Beschwerdeführenden erachten indes zumindest
sinngemäss die zwei statuierten Nebenbestimmungen als unzulässig, da ihnen die
Umsetzbarkeit und somit die Eignung (zu diesem Erfordernis der
Nebenbestimmungen vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 7. A., Zürich/St. Gallen 2016, N. 929) abgeht. Ein
Durchdringen der genannten Rügen hätte zur Folge, dass die Mängel am
Bauvorhaben nebenbestimmungsweise nicht korrigiert werden könnten und das
Projekt
anders realisiert würde als geplant, weshalb
der praktische Nutzen an der Beschwerdeerhebung auch in dieser Hinsicht gegeben
ist.
3.5
Zusammenfassend
ist das Rechtschutzinteresse der Beschwerdeführenden auch hinsichtlich der vonseiten
der Beschwerdegegnerschaft beanstandeten Rügen gegeben. Die fraglichen Rügen
sind daher zulässig.
4.
4.1
Inhaltliche
oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321
Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung
entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses
Vorgehen ist Ausfluss des verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips,
welches verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein
müssen, wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten
Ausgestaltung über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen
darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung
vom 18. April 1999). Das Interesse des Bauherrn am Fortbestand der
Baubewilligung ist als gewichtig einzustufen. Solange die Mängel
untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend
konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können, steht der Grundsatz der
Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel indessen
wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer
Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2;
RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5;
Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,
6. A., Wädenswil 2019, S. 437
).
Nicht "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben
werden können unbestrittenermassen gewichtige baurechtliche Mängel wie
beispielsweise die gebotene Verlegung der Einfahrtsrampe einer
Unterniveaugarage (vgl. VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00268, E. 6.2 f.),
die Realisierung einer fehlenden ausreichenden Erschliessung des Baugrundstücks
(BGr, 17. November 2009, 1C_192/2009, E. 2.4) oder gar die Korrektur
einer Überschreitung der Gebäudehöhe, welche sogar zum Verzicht auf ein
Geschoss führen könnte (VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589, E. 4.2).
In diesen Fällen ist ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie
der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und
gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht.
Ausserdem können nach der Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, für
sich allein betrachtet kleinerer Mängel unter Umständen viele verschiedene
Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche
konkreten baulichen Änderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel
zur Folge haben wird (vgl. VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589 E. 4.2).
Auch in diesen Fällen fällt eine auflageweise Behebung der Mängel ausser
Betracht.
4.2
4.2.1
Die Beschwerdeführenden monieren im
Zusammenhang mit jener Nebenbestimmung, welche zur Baufreigabe die Einreichung
einer angepassten Berechnung der Ausnützungsziffer verlangt, zunächst, dass die
Vorinstanz den genauen Umfang der Grundstücksübernutzung nicht festgestellt und
dadurch den Sachverhalt ungenügend ermittelt habe. Diesem Vorbringen ist nicht
zu folgen. Grundsätzlich ist e
s nicht Sache der
Rechtsmittelinstanzen, die Ausnützungsberechnung aufgrund unzureichender
Unterlagen zu überprüfen
(vgl.
VGr,
29. Oktober 2008, VB.2008.00135, E. 3). Die statuierte
Nebenbestimmung ist zunächst nicht unüblich
(vgl. VGr,
5. April 2018, VB.2017.00183, Sachverhalt) und sodann
ausreichend
konkret
. Da zur Baufreigabe ohnehin eine angepasste
Berechnung der Ausnützungsziffer einzureichen und diese von der Baubehörde zu
prüfen sein wird, erübrigt sich nach der vorinstanzlich festgestellten
Ausnützungsüberschreitung (welche Anlass der Nebenbestimmung bildet) dessen
ziffernmässige Fixierung (die nach der angepassten Berechnung ohnehin überholt
sein wird). Folglich ist in dieser Hinsicht das Vorgehen der Vorinstanz nicht
zu beanstanden.
4.2.2
Weiter erachten die Beschwerdeführenden die Übernutzung, welche gut
11 m
2
respektive über 7 % betrage, nicht als
nebenbestimmungsweise heilbar. Hierzu fällt zunächst ins Gewicht, dass bei
Beantwortung der Frage, ob Mängel eines Bauvorhabens mit einer Nebenbestimmung
geheilt werden können oder ob eine Bauverweigerung zu statuieren ist, der
Vorinstanz als Fachgericht ein gewisser Beurteilungsspielraum zukommt. Sodann
reichte im vorliegenden Verfahren die private Beschwerdegegnerschaft, nach
deren Dafürhalten zur Mangelbehebung nur unwesentliche Projektanpassungen (u.
a. Bündigkeit der
bodenebenen Fenster mit den Mauern) notwendig seien, eine neue
Ausnützungszifferberechnung mitsamt überarbeiteten Plänen zur Illustration zu
den Akten. Diese (nicht bewilligten) Bauunterlagen veranschaulichen, dass unter
Wahrung der Kubatur
des Vorhabens
die
Ausnützungsziffer respektiert werden kann (was im Übrigen von den
Beschwerdeführenden im vorliegenden Verfahren nicht bestritten worden ist).
Obwohl diesen Unterlagen (lediglich) der Beweiswert von Parteivorbringen
zukommt, legen sie nahe – ohne damit dem Entscheid der Baubehörde in dieser
Sache vorzugreifen –, dass der Schluss der Vorinstanz, wonach sich der Mangel
ohne besondere Schwierigkeiten und mithin mittels Statuierung einer
Nebenbestimmung korrigieren lässt, jedenfalls nicht rechtsverletzend war. Die
entsprechende Rüge der Beschwerdeführenden ist folglich unbegründet.
4.3
Im Zusammenhang mit der strittigen Qualifizierung des Garagenanbaus
auf Kat.-Nr. 03 als Besonderes Gebäude sowie den diesbezüglichen zwei Nebenbestimmungen
monieren die Beschwerdeführenden zunächst die falsche Ermittlung der grössten
Höhe des Garagenanbaus sowie eine unmögliche Umsetzung der projektierten
baulichen Massnahmen zur Erstellung des Pultdachs.
Der Plan "Süd-Westfassade/Nord-Ostfassade" vom
11. April 2018 zeigt die Oberkante des bestehenden Garagenanbaus (gelb)
sowie das projektierte Pultdach auf dem Garagenanbau (rot) an. Gemessen vom
gleichfalls eingezeichneten gewachsenen Terrain übersteigt der Garagenanbau mit
Pultdach an keiner Stelle die Höhe von 5 m. An dieser Feststellung vermag
eine falsch eingezeichnete Masslinie, welche unzureichend verortet ist (darauf
hat bereits die Vorinstanz hingewiesen) und auch die angegebene Höhe (von
5 m) nicht korrekt wiedergibt, nichts zu ändern. Dem Fassadenplan (im
Massstab 1:100) sind sodann (funktionsgemäss) keine detaillierten Angaben zu
den geplanten baulichen Massnahmen sowie zur eigentlichen Konstruktion des
Pultdachs zu entnehmen. Die eingezeichnete Höhe des Pultdaches (von unter
5 m) lässt sich daher nicht mit Spekulationen, wonach die bauliche
Umsetzung nicht machbar sei respektive zu einer Höhe von über 5 m führen
würde, in Zweifel ziehen.
4.4
Unbehelflich
ist weiter das beschwerdeführerische Heranziehen der Baubewilligung vom
1. März 2010, mit welcher die Baukommission der Gemeinde Neftenbach den
Garagenanbau mit Flachdach als Teil des auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03
erstellten Neubaus eines Einfamilienhauses genehmigte. Der Baubewilligung sind
keine Hinweise auf die Qualifizierung des Garagenanbaus als Besonderes Gebäude
zu entnehmen. Dementsprechend erwog auch das Baurekursgericht im Entscheid vom
29. August 2013 betreffend das Vorgängerprojekt auf Kat.-Nr. 01 im
Zusammenhang mit der Fassadenlänge, dass der Garagenanbau auf Kat.-Nr. 03
nicht als Besonderes Gebäude zu qualifizieren sei. Daraus ist aber nicht zu
folgern, dass dem Garagenanbau auch nach einem Umbau die Qualifizierung als
Besonderes Gebäude verschlossen bleibt, zumal die nun vorgesehenen baulichen
Massnahmen die Erstellung eines Schrägdachs (als Ersatz des Flachdachs)
umfassen und damit der Garagenanbau neuerdings auch mit einer Höhe von 5 m
(statt der früheren 4 m) als Besonderes Gebäude qualifiziert werden
könnte.
Auch ein Blick in die Pläne des Vorgängerprojekts hinsichtlich
der Süd-West- wie auch der Nord-Ostfassade weckt nicht in massgeblicher Weise
Zweifel, wonach in den vorliegenden Baugesuchsunterlagen das gewachsene Terrain
oder die Höhe des Garagenanbaus nicht korrekt eingezeichnet wären. Bedenken an
den vorliegenden Baugesuchsunterlagen wirft auch die Rekurseingabe der
Beschwerdeführenden vom 7. November 2018 (Höhenkurve 2009 und
Situationsplan mit Höhen) nicht auf. Die Beschwerdeführenden leiten daraus eine
heutige Höhe des Garagenanbaus von 5,22 m ab. Ein Blick in den Plan
"Süd-Westfassade/Nord-Ostfassade" vom 11. April 2018 erhellt
aber, dass über der eingezeichneten Oberkante des bestehenden Garagenanbaus Fassadenfläche
(wohl in Form eines erhöhten Dachrandabschlusses) dargestellt ist und insofern
die private Höhenmessung des Garagenanbaus keinen relevanten Widerspruch zu den
bewilligten Plänen bewirkt. Auch zeigt dieser Planausschnitt, dass nach den
projektierten baulichen Massnahmen die Höhe des Garagenanbaus (einschliesslich
des erhöhten Dachrandabschlusses) in der nordöstlichen Ecke, welche mit dem
Wohnhaus verbunden ist, kleiner sein wird. Die dem entgegenstehende Auffassung
der Beschwerdeführenden entbehrt insofern einer Grundlage.
4.5
Des Weiteren
monieren die
Beschwerdeführenden, die Qualifizierung des Garagenanbaus
als Besonderes Gebäude scheitere an deren nötigen architektonischen und
konstruktiven Selbstständigkeit, da durch den Garagenanbau auch der Hauszugang
führe
.
4.5.1
Entsprechend dem Wortlaut von § 49 Abs. 3 PBG geht die
Rechtsprechung davon aus, dass Besondere Gebäude, sofern die Bau- und
Zonenordnung nicht etwas anderes bestimmt, an Hauptgebäude angebaut werden
dürfen. Voraussetzung ist, dass die Verbindung oder die Nähe zu einem
Hauptgebäude zusammen mit der Beschaffenheit des Gebäudes (Grösse, Befensterung,
Isolation, Heizung und dergleichen) nicht dazu führt, dass in einer als
Besonderes Gebäude deklarierten Baute Räume entstehen, die bei objektiver
Betrachtungsweise zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sind (VGr,
20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.1 mit Hinweisen).
Allerdings dürfen blosse Bestandteile von Hauptgebäuden,
auch wenn sie sich für den dauernden Aufenthalt von Menschen nicht eignen,
nicht willkürlich zu Besonderen Gebäuden erklärt werden. Um als Besondere
Gebäude zu gelten, müssen sie in ihrer äusseren Erscheinung und in ihrem
räumlichen Verhältnis vom Hauptgebäude abgrenzbar sein. Deshalb ist in
Anlehnung an die zur Abgrenzung zwischen Hauptgebäuden auf der einen und An-
und Nebenbauten auf der anderen Seite entwickelte Rechtsprechung eine gewisse
konstruktive und architektonische Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes zu
verlangen (VGr,
13. Juni 2012, VB.2011.00648,
E. 4.3 mit Hinweisen). In der Regel ergibt sich diese bereits aufgrund der
gegenüber Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 1110).
4.5.2
Die angefochtene Baubewilligung vom 7. Mai 2018 bezeichnet einzig die
Garage als Besonderes Gebäude, demgegenüber zählt es den Hauszugangsbereich zum
Hauptgebäude. Der Hauszugangsbereich in Gestalt von Haustür und Treppe ist die
einzige Erschliessung der Baute. Er ist neben dem Garagentor situiert und teilt
mit der Garage das gemeinsame Dach. Vor diesem Hintergrund erscheint es
angebracht, die Garage und den Hauszugangsbereich
funktionsgemäss
als zwei separate Anbauten zu betrachten.
Als Besonderes Gebäude kommt
aber einzig der Garagenanbau infrage: Dabei ist
entscheidend,
ob der betreffende Annexbau bei einer
Gesamtbetrachtung
des Bauvorhabens
noch als Besonderes Gebäude
gewertet
werden kann, was sich erst aus dem
Zusammenspiel mit dem Hauptgebäude als Bezugsobjekt ergibt (VGr, 20. März
2014, VB.2013.00623, E. 3.3.1). Was überhaupt als Hauptgebäude gilt, hängt
in erster Linie von der Eignung der betreffenden Räumlichkeiten zum dauernden
Wohnen ab (VGr, 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.3.2). Somit ist
der Garagenanbau (ohne
Hauszugangsbereich
) in
Bezug zu setzen zum Hauptgebäude mit den Wohn-, Ess-, Büro- und
Schlafräumlichkeiten. Bei diesem Vergleich ist die architektonische Selbständigkeit
angesichts der geringeren Höhe und der projektierten abweichenden Dachform
gegeben. Zudem weist die Garage aufgrund der geringeren Mauerstärke auch
gegenüber dem
Hauszugangsbereich
eine
erhebliche konstruktive Selbständigkeit auf. Sodann bot die private
Beschwerdegegnerschaft (unter Zustimmung der Eigentümer) den
Beschwerdeführenden den Abriss der bestehenden Garage an, was nahelegt, dass
diese ohne wesentlichen Eingriff in die bauliche Substanz des übrigen Gebäudes
entfernt werden kann. Die
zur Qualifizierung als Besonderes Gebäude
geforderte gewisse konstruktive und architektonische Selbständigkeit des
Garagenanbaus (
ohne
Hauszugangsbereich
) ist somit gegeben.
4.6
Da einzig
der Garagenanbau (und nicht der Hauszugangsbereich) von der nebenbestimmungsweise
verlangten Nutzungseinschränkung erfasst ist, kann – entgegen dem Dafürhalten
der Beschwerdeführenden – die Treppe dadurch von vornherein nicht rechtswidrig
werden. Auch irren die Beschwerdeführenden mit ihrer Argumentation, wonach die
derzeitige Nutzung des Garagenanbaus zentral sei. Da der Garagenanbau zurzeit
nicht als Besonderes Gebäude qualifiziert ist, gehen von ihm die damit
verbundenen Nutzungseinschränkungen (noch) nicht aus. Erst mit Abschluss der
projektierten baulichen Massnahmen am Garagenanbau (und der damit
einhergehenden Qualifikation als Besonderes Gebäude) oder des
nebenbestimmungsweise geforderten Grundbucheintrags betreffend Nutzungsweise
(als Bedingung der Baufreigabe auf Kat.-Nr. 01) ist die Nutzung des
Garagenanbaus eingeschränkt. Entsprechend ist die vorliegende Streitsache nicht
von einem anderen Verfahren abhängig (zu diesem Sistierungsgrund vgl. Martin
Bertschi/Kaspar Plüss, Kommentar VRG, Vorbemerkungen zu
§§ 4–31 N. 40)
, weshalb die von den Beschwerdeführenden
begehrte Verfahrenssistierung abzulehnen ist.
4.7
Die
Qualifikation als Besonderes Gebäude ist zusammenfassend nicht zu beanstanden.
Die mit dieser Qualifikation einhergehende Abstands- und
Gebäudelängenprivilegierung (vgl. Art. 27 BZO) hat zur Folge, dass die
Rügen der Beschwerdeführenden betreffend Überschreitung der maximal zulässigen
Gebäudelänge sowie betreffend des kleinen und des grossen Grundabstands ins
Leere zielen.
5.
Schliesslich rügen die Beschwerdeführenden eine
unbefriedigende Einordnung des projektierten Pultdachs auf dem Garagenanbau.
5.1
Gemäss
§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in
ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen
und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende
Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach
objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei
ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen
(VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen).
5.2
Die
Gemeinde hat sich zur Einordnung des Garagenanbaus in der angefochtenen
Baubewilligung nicht und im Rekursverfahren nur sehr knapp geäussert und sich
dabei – ohne eingehende Auseinandersetzung m
it den
konkreten baulichen Massnahmen –
auf pauschale Aussagen beschränkt.
Das Baurekursgericht gelangte nach Durchführung eines
Augenscheins zur Auffassung, dass die relevante Umgebung heterogen sei und
diese Flach- wie auch Schrägdachgebäude aufweisen würde. Wegen der Hanglage,
der geringen Höhe des Garagenanbaus sowie dessen bescheidender Grundfläche von
5 m x 7,35 m sei das Pultdach von vornherein nur sehr begrenzt
wahrnehmbar. Insgesamt sei eine befriedigende Einordnung zu bejahen.
Diesen zutreffenden Erwägungen ist anzufügen, dass es nach
verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung
zulässig ist,
das Dachgeschoss eines Gebäudes auf einer Dachhälfte mit einem Schrägdach zu
versehen und auf der anderen Seite als Attikageschoss auszugestalten (VGr,
28. März 2019, VB.2018.00367, E. 4.4). Auch in einordnungsmässiger
Hinsicht ist der Anbau einer Flachdachbaute an ein Gebäude mit Satteldach nicht
von vornherein unzulässig (vgl. VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290,
E. 5).
Die Ästhetikvorschrift von § 238 Abs. 1 PBG
verlangt keine einheitliche Gestaltung (VGr,
1. März
2018, VB.2017.00363, E. 3.6)
. Die beschwerdeführerische
Argumentation, wonach das Pultdach in Bezug auf die moderne, klare,
geometrische und vor allem rechtwinklige Flachdacharchitektur des übrigen Gebäudes
als Fremdkörper wirke, verfängt daher nicht.
Die
Auslegung und Anwendung des § 238 PBG durch die Vorinstanz ist
insbesondere mit Blick auf das aufgrund seiner Ausmasse (namentlich der
maximalen Höhe) unauffällige Pultdach nachvollziehbar und nicht zu beanstanden.
Die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich somit als
unbegründet.
6.
6.1
Nach dem
Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.
6.2
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführenden aufzuerlegen
(§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem
Verfahrensausgang steht ihnen keine Parteientschädigung zu. Vielmehr sind sie
zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung
zu bezahlen, wobei sich Fr. 3'000.- (inklusive MWST) als angemessen
erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--     Zustellkosten,
Fr. 6'620.--     Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2
unter solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 werden im gleichen Verhältnis und unter
solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft 1.1
und 1.2 eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …