zh_verwaltungsgericht · VB.2016.00347 · 2017-01-12 · de

Baubewilligung | Mehrfamilienhaus: Autolift, Erschliessung, Auslegung eines Wegrechts, Aussentreppe, Dachgestaltung Ändern sich die Bedürfnisse des berechtigten Grundstückes, so darf dem aus der Dienstbarkeit Verpflichteten eine Mehrbelastung nicht zugemutet werden (Art. 739 ZGB). Allerdings ist nicht jede Mehrbelastung unzulässig. Werden die Gebäude auf dem herrschenden Grundstück vergrössert oder vermehrt, sodass der Dienstbarkeitsweg stärker begangen und befahren wird, stellt dies grundsätzlich keine verbotene Mehrbelastung dar. Auf der Bauparzelle soll statt des bestehenden Einfamilien-, neu ein Vierfamilienhaus errichtet werden. Dies ist vorliegend nicht als Verstoss gegen das Mehrbelastungsverbot zu qualifizieren (E. 2.5). Ein kurzes Anhalten auf der fremden Parzelle verstösst nicht gegen den Sinn und Zweck des Wegrechts (E. 2.6). Es sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, dass sich vorliegend vor dem Autolift längere Rückstaus bilden könnten (E. 2.8). Der vorliegende Autolift stellt kein Besonderes Gebäude im Rechtssinn dar (E. 3.2 f.). Die Aussentreppe ist nicht an das Drittel von § 260 Abs. 3 PBG anzurechnen (E. 5.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 17..2.12.0 VB.2016.00347
Zurich Verwaltungsgericht 17..2.12.0 VB.2016.00347
Zurigo Verwaltungsgericht 17..2.12.0 VB.2016.00347

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00347
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Geschäftsnummer:
VB.2016.00347
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 12.01.2017
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 14.06.2017 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Mehrfamilienhaus: Autolift, Erschliessung, Auslegung eines Wegrechts, Aussentreppe, Dachgestaltung
Ändern sich die Bedürfnisse des berechtigten Grundstückes, so darf dem aus der Dienstbarkeit Verpflichteten eine Mehrbelastung nicht zugemutet werden (Art. 739 ZGB). Allerdings ist nicht jede Mehrbelastung unzulässig. Werden die Gebäude auf dem herrschenden Grundstück vergrössert oder vermehrt, sodass der Dienstbarkeitsweg stärker begangen und befahren wird, stellt dies grundsätzlich keine verbotene Mehrbelastung dar. Auf der Bauparzelle soll statt des bestehenden Einfamilien-, neu ein Vierfamilienhaus errichtet werden. Dies ist vorliegend nicht als Verstoss gegen das Mehrbelastungsverbot zu qualifizieren (E. 2.5). Ein kurzes Anhalten auf der fremden Parzelle verstösst nicht gegen den Sinn und Zweck des Wegrechts (E. 2.6). Es sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, dass sich vorliegend vor dem Autolift längere Rückstaus bilden könnten (E. 2.8). Der vorliegende Autolift stellt kein Besonderes Gebäude im Rechtssinn dar (E. 3.2 f.). Die Aussentreppe ist nicht an das Drittel von § 260 Abs. 3 PBG anzurechnen (E. 5.3).
Abweisung.
Stichworte:
ABFALLCONTAINER
AUSSENTREPPE
AUTOLIFT
BESONDERE GEBÄUDE
DACHAUFBAUTE
DIENSTBARKEIT
ERKER
ERSCHLIESSUNG
GEBÄUDEHÖHE
MEHRBELASTUNG
NEBENBESTIMMUNG
TIEFGARAGE
WEGRECHT
Rechtsnormen:
Art. 2 Abs. I aBV
Art. 4 aBV
§ 236 Abs. I PBG
§ 260 Abs. III PBG
§ 280 Abs. I PBG
§ 292 lit. a PBG
§ 321 Abs. I PBG
Art. 739 ZGB
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2016.00347
Urteil
der 1. Kammer
vom
12. Januar 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber
Martin Tanner.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    Baukonsortium D,
bestehend aus:
1.1  E AG,
1.2  F AG,
alle vertreten durch RA G,
2.    Gemeinderat Bubikon,
3.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 30. September 2015 erteilte der
Gemeinderat Bubikon dem Baukonsortium D die Bewilligung für ein
Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02
in Bubikon.
Gleichzeitig wurde dem Baukonsortium D die forstrechtliche
Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 14. September 2015 für
die Unterschreitung des Waldabstandes eröffnet.
II.
Dagegen rekurrierten A und B am 11. November 2015 an
das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses hiess ihr Rechtsmittel mit
Entscheid vom 11. Mai 2016 teilweise gut und ordnete an, dass das
Baukonsortium D vor Baufreigabe geänderte Pläne über die Ausgestaltung des
Dachgeschosses einzureichen und bewilligen zu lassen habe.
III.
Am 15. Juni 2016 führten A und B gegen diesen
Entscheid Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie stellten folgende Anträge:
"1.   Der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons
Zürich vom 11.05.2016 sei aufzuheben.
2.  Eventualiter sei der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts
aufzuheben und die Sache zur weiteren Sachverhaltsabklärung an das
Baurekursgericht oder die Gemeinde zurückzuweisen.
3. Den Beschwerdeführern sei eine angemessene Parteientschädigung
zzgl. MWST zulasten der Beschwerdegegner zuzusprechen."
Der Gemeinderat Bubikon beantragte am 8. Juli 2016,
die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zu Lasten von A und B. Mit demselben Schluss liess sich am 14. Juli 2016
das Baukonsortium D vernehmen. Die Baudirektion des Kantons Zürich verzichtete
am 28. Juli 2016 auf eine Vernehmlassung. A und B hielten in ihrer Replik
vom 5. September 2016 an ihren Beschwerdeanträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die Bauparzelle
Kat.-Nr. 01 liegt an der H-Strasse 02 in der Zone W2 der Gemeinde Bubikon
und ist mit einem Einfamilienhaus überbaut. Die Bauparzelle grenzt nordwestlich
an die Parzelle Kat.-Nr. 03 und nordöstlich an die Parzelle Kat.-Nr. 04
an. Diese beiden Grundstücke gehören den Beschwerdeführenden. Im Gegensatz zur
Bauparzelle stossen sie unmittelbar an die H-Strasse an und verfügen damit über
einen eigenen Zugang zu dieser Strasse. Während auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 03 ebenfalls ein Einfamilienhaus steht, ist das Grundstück
Kat.-Nr. 04 noch unbebaut. Die Bauherrschaft möchte das Einfamilienhaus
auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 abbrechen und durch ein Vierfamilienhaus
ersetzen. Gemäss Baueingabe soll das Gebäude ein Untergeschoss (Tiefgarage) mit
sieben Abstellplätzen, ein Gartengeschoss, ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss
sowie ein Dachgeschoss mit Galerie aufweisen. Die Erschliessung des
Baugrundstückes soll mittels eines Fuss- und Fahrwegrechts über die den
Beschwerdeführenden gehörende Parzelle Kat.-Nr. 01 erfolgen. Für den
Zugang zur Unterniveaugarage ist ein Autolift vorgesehen.
2.
2.1
Die
Beschwerdeführenden rügen zunächst eine ungenügende Erschliessung der Bauparzelle.
Das Projekt werde über den Dienstbarkeitsweg 06 erschlossen. Es handle sich
hierbei um ein unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht. Ein längeres Abstellen
eines Fahrzeuges gelte nicht als gemeinverträglich und werde deshalb vom Sinn
und Zweck der Dienstbarkeit nicht mehr gedeckt. Bei einer längeren Blockade des
Fahrwegs durch Fahrzeuge sei die Ausübung des Fahrwegrechts nicht mehr möglich.
Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolge über einen Autolift. Bis ein Auto in der
Tiefgarage platziert sei, seien mehrere Manöver erforderlich: Der Benutzer der
Tiefgarage müsse mit dem Auto vor dem Lift anhalten. Er müsse aussteigen und
den Lift hochfahren lassen. Dann müsse er wieder ins Auto steigen und dieses im
Lift platzieren. Anschliessend müsse er das Auto verlassen und zu Fuss ins
Untergeschoss gehen. Dort müsse er per Knopfdruck den Lift mit dem Auto holen,
in dieses einsteigen, aus dem Lift herausfahren und es zu einem Garagenplatz lenken.
All diese Vorgänge hätten insgesamt einen Zeitaufwand von mindestens fünf bis
zehn Minuten zur Folge. Vor allem am Morgen (zwischen 06:00 bis 09:00 Uhr),
über Mittag (zwischen 11:00 bis 14:00 Uhr) und am Abend (zwischen 17:00
bis 19:00 Uhr) dürften zwei bis drei Fahrzeuge gleichzeitig oder kurz
hintereinander versuchen, in die mit dem Autolift ausgestattete Tiefgarage
einzufahren. Auf diese Weise komme es regelmässig zu längeren Rückstaus, zumal
vor dem Autolift ein ausreichender Warteraum fehle. Dies stelle insgesamt eine
erhebliche Mehrbelastung der Dienstbarkeit dar, welche die Beschwerdeführenden
als Belastete nicht hinnehmen müssten. Die Dienstbarkeit 06 stelle nach ihrem
klaren Wortlaut nur ein Fahrwegrecht dar, berechtige aber nicht zum Abstellen
von Fahrzeugen.
2.2
Zwischen den
Parteien ist umstritten, ob die Unterniveaugarage hinreichend erschlossen ist.
Erschlossen ist ein Grundstück unter anderem dann, wenn es für die darauf vorgesehenen
Bauten genügend zugänglich ist (§ 236 Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Genügende Zugänglichkeit bedingt
in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten
oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste
und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Darüber hinaus
müssen Zufahrten für den bestimmungsgemässen Gebrauch rechtlich gesichert sein
(RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Die rechtliche Sicherung
umfasst in erster Linie den Nachweis, dass die Bauherrschaft über die dauernden
und für die vorgesehene Zweckbestimmung der Baute oder Anlage ausreichenden
Benützungsrechte an der Zufahrt verfügt oder dass ihr die für den Ausbau
nötigen dinglichen Rechte zustehen. Die Bauherrschaft braucht dabei nicht Eigentümerin
der Zufahrtsparzelle zu sein. Vielmehr genügt es, wenn auf dem fremden
Zufahrtsgrundstück zugunsten des Baugrundstücks eine Dienstbarkeit lastet (VGr,
11. Juli 2012, VB.2012.00018, E. 2.2.2; Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,
S. 592).
2.3
Werden Zugänge zu
Grundstücken privatrechtlich geordnet, so muss dadurch die dauernde und
jederzeitige bestimmungsgemässe Benützung der Zufahrt gesichert sein. Ob die
zivilrechtliche Ordnung diesem öffentlich-rechtlichen Erfordernis genügt, hat
die Baubewilligungsbehörde bei der Prüfung des Baugesuchs vorfrageweise zu
entscheiden. Ist der Inhalt einer Dienstbarkeit nicht leicht feststellbar und
ergibt die Auslegung kein unzweifelhaftes Resultat, ist die Baubewilligung zu
verweigern, bis sich die Bauherrschaft – nötigenfalls mithilfe des Zivilgerichts
– einen hinreichenden Ausweis über ihre Berechtigung am Zufahrtsgrundstück
verschafft hat (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 593; BEZ 1981 Nr. 1).
2.4
Vorliegend
soll der Zugang zum geplanten Mehrfamilienhaus über die Grunddienstbarkeit 06
erfolgen. Diese Dienstbarkeit lautet wie folgt:
" Der jeweilige
Eigentümer von Kataster 04 samt dem darauf zu erstellenden Gebäude
gestattet den jeweiligen Eigentümern von Kataster 03 und Kataster 01
je samt den darauf zu erstellenden Gebäuden, und die jeweiligen Eigentümer von
Kataster 03 und Kataster 01 gestatten sich gegenseitig unbeschränktes
Fuss- und Fahrwegrecht auf dem kürzesten Wege von und nach der Quartierstrasse."
2.5
Ändern
sich die Bedürfnisse des berechtigten Grundstückes, so darf dem aus der
Dienstbarkeit Verpflichteten eine Mehrbelastung nicht zugemutet werden (Art. 739
des Zivilgesetzbuchs [ZGB]). Allerdings ist nicht jede Mehrbelastung
unzulässig. Werden beispielsweise die Gebäude auf dem herrschenden Grundstück
vergrössert oder vermehrt, sodass der Dienstbarkeitsweg stärker begangen und
befahren wird, stellt dies grundsätzlich keine verbotene Mehrbelastung dar
(BGr, 21. Dezember 2012, 5A_602/2012, E. 4.3). In diesem Sinn muss
beispielsweise der aus einer Erhöhung von zwei auf fünf Wohneinheiten resultierende
Mehrverkehr von der belasteten Partei geduldet werden (BGE 122 III 358, S. 359).
Vorliegend soll auf der Bauparzelle statt des bestehenden Einfamilien-, neu ein
Vierfamilienhaus errichtet werden. Im Lichte der erwähnten bundesgerichtlichen
Rechtsprechung stellt dies keinen Verstoss gegen das Mehrbelastungsverbot dar.
2.6
Der Zugang
zur Tiefgarage soll mittels eines sogenannten Autolifts erfolgen. Um das
Fahrzeug in der Tiefgarage zu parkieren, muss die Anwohnerin oder der Anwohner
vor diesem Lift anhalten, ihn hochfahren lassen und ihr bzw. sein Fahrzeug
danach im Liftkubus platzieren. Anschliessend fährt der Lift mit dem Fahrzeug
in die Tiefgarage hinunter. Ist der Lift für den Personentransport zugelassen,
kann die Fahrerin oder der Fahrer während dieses Senkvorgangs im Auto bleiben;
andernfalls muss sie dieses verlassen und sich separat in die Tiefgarage
begeben. Nachdem der Lift das tiefere Niveau der Garage erreicht hat, fahren
die Bewohnerinnen und Bewohner ihre Fahrzeuge aus dem Lift heraus zu ihren
Parkplätzen. Je nach Liftmodell kann das Warten auf den Lift zwischen zwei bis
drei Minuten dauern. In dieser Zeit steht das Fahrzeug auf dem Grundstück der
Beschwerdeführenden still. Entgegen der Beschwerde verstösst ein solch kurzes
Anhalten nicht gegen den Sinn und Zweck der Dienstbarkeit. Nur schon aus Praktikabilitätsüberlegungen
muss ein Fahrwegrecht die Möglichkeit beinhalten, das Fahrzeug für eine kurze
Zeitspanne anzuhalten, um so Güter und Personen ein- und auszuladen oder eine
technische Verrichtung zu bedienen. In diesem Sinn betont denn auch das Bundesgericht,
es sprenge den Rahmen eines Wegrechts nicht, wenn die berechtigte Person auf
dem dienstbarkeitsbelasteten Grundstück kurz anhalte, das Schiebetor zu ihrem
Grundstück öffne, wieder einsteige und auf ihr Grundstück weiterfahre. Insofern
braucht die berechtigte Person nicht "in einem Zug und ohne Anhalten"
auf ihr Grundstück zu fahren (BGr, 17. Dezember 2002, 5C.199/2002,
E. 3.2).
2.7
Wenn es
nun aber zulässig ist, vor einem Gartentor kurz anzuhalten, so muss ein solches
Verweilen auch vor einem Autolift möglich sein. An dieser Tatsache vermag auch
das in der Beschwerde erwähnte Urteil (BGE 131 III 345) nichts zu ändern: Darin
hält das Bundesgericht bloss fest, dass ein allgemeines Benützungsrecht an
einem Hofraum jede gemeinverträgliche Nutzung und damit auch das kurzfristige,
nicht hingegen das längerfristige Abstellen von Fahrzeugen beinhalte. Was die
Beschwerdeführenden daraus ableiten möchten, ist nicht ersichtlich. Unerheblich
ist in diesem Zusammenhang auch die in der Beschwerde zitierte ältere dienstbarkeitsrechtliche
Literatur und Rechtsprechung. Gleiches gilt für § 184 des
Einführungsgesetzes zum Zivilgesetzbuch vom 2. April 1911: Nach dieser
Bestimmung beinhaltet ein Fusswegrecht nicht die Befugnis, über den
Dienstbarkeitsweg schwere Lasten zu schleifen oder Vieh zu treiben. Es sind
keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die künftigen Bewohner des
Projektes ein Land- oder forstwirtschaftliches Gewerbe betreiben möchte.
2.8
Soweit die
Beschwerdeführenden befürchten, es würden sich vor dem Autolift längere
Rückstaus bilden, kann dieser Auffassung ebenfalls nicht gefolgt werden: Am
ehesten noch können Staus am Morgen entstehen, wenn die Bewohnerinnen und
Bewohner das Gebäude verlassen und zur Arbeit fahren möchten. Davon wären die
Beschwerdeführenden indessen nicht betroffen, würden sich diese Staus doch
innerhalb der Tiefgarage und damit auf Grundstück der Bauherrschaft abspielen.
Wenig plausibel erscheint die Behauptung der Beschwerdeführenden, die künftigen
Bewohnerinnen und Bewohner des Vierfamilienhauses würden mittags und abends
jeweils zu exakt derselben Zeit in die Unterniveaugarage einfahren wollen, mit
der Folge, dass es auf dem Dienstbarkeitsweg zu Rückstaus kommen werde. Damit
diese Annahme zuträfe, müssten diese Personen bei demselben Arbeitgeber tätig
sein, über Mittag und am Abend jeweils gleichzeitig ihre Arbeit niederlegen und
anschliessend auf direktem Weg nach Hause fahren. Eine derart fix getaktete
Tagesstruktur mag im Zeitalter der Fabriksirenen üblich gewesen sein. Mit Blick
auf die heute weitverbreiteten Gleitzeitmodelle entspricht sie nicht mehr der
Arbeitswirklichkeit. Somit muss nicht befürchtet werden, dass sich auf dem
dienstbarkeitsbelasteten Grundstück Rückstaus bilden könnten.
3.
3.1
Weiter
machen die Beschwerdeführenden geltend, der Autolift sei als Besondere Baute
anzusehen. Dieser weise massive Stützen, halbhohe Seitenwände und ein massives
Dach auf, auf welchem sogar parkiert werden könne. Der Autolift unterscheide
sich in seiner Erscheinung nicht von einem Carport. Sowohl zum Grundstück
Kat.-Nr. 03 als auch zum Grundstück Kat.-Nr. 04 halte der Autolift
den vorgeschriebenen Abstand von 3,5 Meter nicht ein. Da er zudem eine
Grundfläche von mehr als 10 Quadratmeter aufweise, könne er keine
Abstandsreduktion gemäss Art. 32 Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung
Bubikon vom 13. März 2013 (BZO) in Anspruch nehmen. Es sei davon auszugehen,
dass der Lift täglich während ca. 27 % der Zeit ausgefahren sei und
damit als Gebäude in Erscheinung trete. Zu berücksichtigen sei hier die
Rechtsprechung zu den sogenannten Provisoriumsbauten (Festhütten, Ausstellungshallen).
Danach seien solche Bauten bewilligungspflichtig, sobald sie mehr als vier
Wochen stehen blieben. Dieser Schwellenwert von vier Wochen werde im
vorliegenden Fall bereits nach 180 Betriebstagen erreicht. Schliesslich sei in
Rechnung zu stellen, dass es für die Benutzer wesentlich bequemer erscheine,
wenn der Lift in der oberirdischen Position gehalten werde.
3.2
Entgegen
der Beschwerde ist der strittige Autolift nicht als abstandspflichtiges Gebäude
zu betrachten. § 2 bis § 4 der Allgemeinen Bauverordnung vom
22. Juni 1977 (ABV) unterscheidet unter anderem zwischen Gebäuden,
Ausstattungen und Ausrüstungen. Was unter einem Gebäude im Rechtssinn zu
verstehen ist, wird in § 2 Abs. 1 ABV definiert: Gebäude sind Bauten
und Anlagen, die einen Raum zum Schutz von Menschen oder Sachen gegen äussere,
namentlich atmosphärische Einflüsse mehr oder weniger vollständig abschliessen.
Demgegenüber sind Ausrüstungen gemäss § 4 ABV technische Einrichtungen
von Bauten und Anlagen, die der Benützung oder der Sicherheit dienen. Der
Autolift verfügt zwar über eine Decke. Richtig besehen dient diese Decke
indessen einzig als Absturzsicherung. Sie soll verhindern, dass im abgesenkten
Zustand Personen oder Gegen-stände durch den Liftschacht in die Tiefgarage
fallen. Der Liftkäfig hat keine bis zur Liftdecke reichende Wände. Entsprechend
schützt er nicht vor Wind und Wetter.
3.3
Da dem
Lift mithin die Gebäudeeigenschaft fehlt, muss er nicht die für Besondere Gebäude
geltenden Abstandsvorschriften einhalten. Im Autolift befinden sich die
Fahrzeuge bloss während des Hub- oder Senkvorgangs. Dieser dauert nur wenige
Minuten. Ein längerfristiges Abstellen des Fahrzeugs im Lift widerspräche
dessen Transportzweck, denn dadurch würde der Zugang zur Tiefgarage blockiert.
Im Unterschied zu einem Carport dient ein Autolift gerade nicht als dauernder
Standplatz für ein Fahrzeug. Vielmehr will er die Nutzung der tieferliegenden
Unterniveaugarage ermöglichen. Ein Autolift ist deshalb bloss als eine (nicht
abstandspflichtige) Ausrüstung im Sinn von § 4 ABV zu qualifizieren.
An dieser Tatsache vermag auch die von den Beschwerdeführenden gehegte Befürchtung
nichts zu ändern, der Lift könnte permanent in oberirdischer Position gehalten
werden. Diese Annahme erscheint nur schon deshalb wenig wahrscheinlich, weil
die Beschwerde selbst an anderer Stelle betont, der Autolift befinde sich
"immer im Untergeschoss", mithin in abgesenktem Zustand; ihre
diesbezüglichen Ausführungen sind mit anderen Worten widersprüchlich. Der
Liftkäfig entfaltet somit keine carportartige optische Wirkung.
4.
4.1
Weiter
machen die Beschwerdeführenden geltend, das strittige Bauprojekt weise mehrere
unzulässige Bauteile auf. An der Nordwestfassade sei ein Erker vorgesehen, der
sich bis in das Dachgeschoss hinaufziehe.
4.2
Die
Vorinstanz verpflichtete die Bauherrschaft dazu, den Erker an der Nordwestfassade
auf die beiden Vollgeschosse zu beschränken und das Dachgeschoss erkerfrei
auszugestalten. Die Bauherrschaft hat diese Auflage nicht angefochten. Damit
bleibt es dabei, dass der Erker in seiner ursprünglich geplanten Form nicht
bewilligungsfähig ist.
5.
5.1
Weiter
rügen die Beschwerdeführenden, entgegen der Vorinstanz sei die Aussentreppe auf
der Nordwestfassade als abstandspflichtiger Gebäudeteil zu betrachten. Zähle
man die Treppenbreite zur Erkerbreite hinzu, werde das zulässige Drittel für
abstandsprivilegierte Vorsprünge gemäss § 260 Abs. 3 PBG
überschritten.
5.2
Die
Bauherrschaft hält dem entgegen, nach dem Wortlaut von § 260
Abs. 3 PBG gelte die Drittelsregelung nur für "Erker, Balkone
und dergleichen", nicht aber für Aussentreppen. Bei der Aussentreppe auf
der Nordwestseite handle es sich um einen weiteren, separat zu beurteilenden
Gebäudevorsprung, welcher keiner Längenbeschränkung unterliege. Der Grund für
die unterschiedliche Behandlung bestehe darin, dass Aussentreppen die Nachbarschaft
wesentlich weniger tangierten als Balkone oder Erker. Somit liege in Bezug auf
die Aussentreppe keine Abstandspflichtverletzung vor.
5.3
Die
Aussentreppe ist 1,8 Meter breit und 2,55 Meter lang. Bei diesen
Dimensionen ist die Treppe als vorspringender Gebäudeteil im Sinn von
§ 260 Abs. 3 PBG zu qualifizieren. Diese Bestimmung sieht für
die Grenz- und Gebäudeabstände folgende Privilegierung vor: Einzelne Vorsprünge
dürfen höchstens 2 Meter in den Abstandsbereich hineinragen, Erker,
Balkone und dergleichen jedoch höchstens auf einem Drittel der betreffenden
Fassadenlänge. Zwischen den Parteien ist umstritten, ob die Treppe dieser
Drittelsregelung unterworfen ist oder nicht. Das Verwaltungsgericht hat sich in
einem Urteil vom 16. August 2001 mit der Auslegung von § 260
Abs. 3 PBG befasst und dabei Folgendes erwogen: Die beispielhafte
Aufzählung in § 260 Abs. 3 PBG von Erkern und Balkonen – in der
ursprünglichen Fassung waren auch noch Laubengänge erwähnt – zeige, dass
der Gesetzgeber dabei an die Erweiterung von Wohn- und Arbeitsräumen gedacht
habe und nicht an Vorsprünge von Bauten, welche gerade nicht Wohn- oder
Arbeitszwecken dienen dürften (VB.2001.00347 E. 2b). Die vorliegende
Treppe will den Zugang zum Hauptgebäude ermöglichen und dient nicht dem
dauernden Aufenthalt von Menschen. Insofern wird durch sie kein Raum für Wohn-
oder Arbeitszwecke geschaffen. Zusammenfassend ist die Treppe nicht an das Drittel
von § 260 Abs. 3 PBG anzurechnen.
6.
6.1
Weiter
macht die Beschwerde geltend, die fassadenbündige Dachaufbaute
bzw. Schleppgaube sei unzulässig. Entlang dieser Dachaufbaute sei die
Gebäudehöhe zu messen, welche nicht eingehalten werde.
6.2
Sieht man
von vorliegend nicht einschlägigen Ausnahmen ab, dürfen Dachaufbauten insgesamt
nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie
bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen (§ 292
lit. a PBG). Wie die entsprechende Skizze im Anhang zur Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) verdeutlicht, sind mit der Fassade
bündige Dachaufbauten zulässig (vgl. auch Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 943:
Sie [gemeint die Schleppgaube auf der Abbildung im Buch] reicht zulässigerweise
bis zur Hauptfassade.). Die Höhe eines Gebäudes bestimmt sich nach Massgabe von
§ 280 Abs. 1 Teilsatz 1 PBG: Danach wird die zulässige
Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf
den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen. Einzig für Rücksprünge sieht
§ 280 Abs. 1 Teilsatz 2 PBG eine Sonderregel vor. Im
Umkehrschluss kann daraus gefolgert werden, dass eine mit der Hauptfassade
bündige Schleppgaube zu keiner anderen Messweise der Höhe führt. Die Beschwerde
erweist sich deshalb auch in diesem Punkt als unbegründet.
7.
7.1
Überdies
rügen die Beschwerdeführenden, die Dachterrasse auf der Südostseite verstosse
gegen das Flachdachverbot von Art. 18 der Bau- und Zonenordnung vom
13. März 2013 (BZO). Zudem habe das Verwaltungsgericht festgehalten, dass
Auskragungen im Bereich des Dachgeschosses nicht zulässig seien. Solche
Auskragungen würden das hypothetische Dachprofil durchstossen.
7.2
Entgegen
der Beschwerde handelt es sich beim fraglichen Gebäudeteil nicht um ein
Flachdach, sondern um eine Terrasse, welche flach ausgestaltet ist
beziehungsweise – ihrer Bestimmung entsprechend – sein muss. Selbst wenn man
diese Terrasse als Flachdach qualifizieren würde, wäre sie trotzdem
bewilligungsfähig. Art. 18 Abs. 2 BZO gestattet nämlich für untergeordnete
Anbauten Flachdächer auch in Gebieten mit Schrägdachpflicht, sofern dadurch
eine architektonisch bessere Lösung erreicht wird als mit einem Schrägdach. Der
strittige Erker fällt aufgrund seiner Abmessungen in die Kategorie der untergeordneten
Anbauten. Die Terrasse auf dem Erker lockert mit seinem filigranen Geländer die
Südostfassade auf und verbessert so das Erscheinungsbild.
7.3
Die
Beschwerdeführenden können sodann auch aus dem Verbot auskragender Attikageschosse
nichts zu ihren Gunsten ableiten. Zum einen handelt es sich vorliegend gerade
nicht um eine auskragende, sondern bloss um eine auf einem Erker liegende
Terrasse. Und zum anderen will die fragliche Rechtsprechung nur gewährleisten,
dass Dachgeschosse als solche erkennbar bleiben und nicht den Eindruck von
Vollgeschossen vermitteln (VGr, 21. März 2012,
VB.2011.00539,
E. 3.1
). Aufgrund des markanten Steildachs besteht vorliegend keine
solche Verwechslungsgefahr.
8.
8.1
Sodann
machen die Beschwerdeführenden geltend, das Bauvorhaben sehe keinen Standort
für die Abfallcontainer vor. Um den Containerstandort zu errichten, müsste die
Bauherrschaft Land der Beschwerdeführenden beanspruchen. Dazu würden die
Beschwerdeführenden aber keine Zustimmung erteilen.
8.2
Gemäss
Art. 35 BZO müssen erst Überbauungen mit mehr als fünf Wohneinheiten mit
Einrichtungen für die separate Abfallentsorgung ausgestattet sein. Vorliegend
soll nur ein Vierfamilienhaus realisiert werden. Ein separater
Containerstandort muss unter diesen Umständen nicht zwingend errichtet werden.
9.
9.1
Schliesslich
machen die Beschwerdeführenden geltend, die von der Vorinstanz im angefochtenen
Urteil festgehaltenen Mängel am Bauprojekt seien nicht untergeordneter Natur.
Sie hätten vielmehr eine massive Umprojektierung des Dachgeschosses zur Folge.
Es sei davon auszugehen, dass auch die innere Einteilung im Dachgeschoss vollständig
überarbeitet werden müsse. Eine nebenbestimmungsweise Anpassung sei entgegen
der Vorinstanz unter diesen Umständen nicht möglich.
9.2
Können
inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten
gehoben werden, sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen, das
heisst Auflagen, Bedingungen und Befristungen zu verknüpfen (§ 321
Abs. 1 PBG). Ob ein mangelhaftes Projekt mit Nebenbestimmungen
bewilligt werden kann, ist in erster Linie abhängig von Art und Ausmass der
Verstösse. Bedingt die Korrektur der Verstösse derart einschneidende
Veränderungen, dass das Projekt seine Identität völlig verliert, so ist die
Baubewilligung zu verweigern (VGr,
21. April 2016,
VB.2015.00382, E. 5.2; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 346
). Die
Vorinstanz verpflichtete die Bauherrschaft dazu, den Erker an der
Nordwestfassade auf die beiden Vollgeschosse zu beschränken und das Dachgeschoss
erkerfrei auszugestalten. Weiter hielt die Vorinstanz die Bauherrschaft dazu
an, auf der Südostseite die Dachfläche bis zum Erker herunterzuziehen. Diese
beiden Änderungen wirken sich nur auf die Dachgestaltung aus. Demgegenüber
beeinflussen sie die Grundrisse der darunter liegenden Wohnungen nur geringfügig.
Bei dieser Ausgangslage ist eine nebenbestimmungsweise Mängelbehebung deshalb zulässig.
10.
Demnach
ist die Beschwerde abzuweisen.
11.
Die Gerichtskosten sind unter solidarischer Haftung je zur
Hälfte den Beschwerdeführenden 1 und 2 aufzuerlegen (§ 70 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen
nicht zu; hingegen ist eine solche Entschädigung antragsgemäss den beiden
Mitgliedern des Baukonsortiums zuzusprechen (§ 17
Abs. 2 f. VRG). Als angemessen erscheint eine Parteientschädigung
von insgesamt Fr. 3'000.-. Die Beschwerdeführenden 1 und 2 sind je
solidarisch zu verpflichten, den beiden Mitgliedern des Baukonsortiums eine
Parteientschädigung von je Fr. 750.- zu bezahlen. Demgegenüber hat die
lokale Baubehörde im Streit zwischen zwei privaten Parteien praxisgemäss keinen
Anspruch auf eine Parteientschädigung (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],
3. A., Zürich etc. 2014, § 17 N. 93 ff.).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    200.--     Zustellkosten,
Fr. 7'200.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden unter solidarischer Haftung je zur Hälfte den Beschwerdeführenden 1
und 2 auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden 1 und 2 werden je unter solidarischer Haftung verpflichtet,
den beiden Mitgliedern des Baukonsortiums eine Parteientschädigung von je
Fr. 750.- (insgesamt Fr. 3'000.-) zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …