zh_verwaltungsgericht · VB.2008.00271 · 2009-06-30 · de

Quartierplan | Festsetzung des Quartierplans "Hochbord" (Dübendorf). [Im Zusammenhang mit dem geplanten Bau der Glattalbahn beschloss der Zürcher Regierungsrat 2001 die rückwärtige Erschliessung des Dübendorfer Quartiers Hochbord. 2006 setzte der Stadtrat Dübendorf einen entsprechenden Quartierplan fest. Dagegen erhoben zahlreiche Quartierplangenossen Rekurse, die die Baurekurskommission teilweise guthiess. Die Stadt Dübendorf gelangte daraufhin mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. (Zu weiteren den Quartierplan betreffenden Beschwerden vgl. VB.2008.00270-00278, VB.2008.00288-290, VB.2008.00292-295 und VB.2008.00303.)] Rechtliche Grundlagen zu Gestaltungsplänen und Quartierplänen. Ermessen der Quartierplanbehörden und des Verwaltungsgerichts (E. 2). Im Quartierplan "Hochbord" ist der Bau einer 3600 m2 grossen Parkanlage und einer 16 m breiten, 1700 m2 umfassenden Flaniermeile vorgesehen, was die Baurekurskommission zu Recht als unzulässig erachtete: Die geplanten Anlagen können angesichts ihrer Dimension, ihrer Lage und ihres Zwecks nicht als gemeinschaftliche Ausstattungen betrachtet werden, die im Rahmen der Erschliessung des Quartiers erforderlich sind bzw. für die ein Bedürfnis besteht. Der geplante Park und die Flaniermeile stellen auch keinen Ersatz für Freizeitanlagen dar, die die Quartierplangenossen allenfalls aufgrund individueller Pflichten erstellen lassen müssen. Die vorgesehenen Projekte können mangels gesetzlicher Grundlage nicht im Rahmen eines Quartierplans (auf Kosten der Quartierplangenossen) realisiert werden, sondern müssen z.B. im Rahmen eines öffentlichen Gestaltungsplanes (auf Kosten des Gemeinwesens) umgesetzt werden (E. 4.4 und 4.5). Die im Quartierplan vorgesehenen Gehsteige wurden von der Vorinstanz ebenfalls zu Recht als unzulässig beurteilt: Die Trottoirbreite von bis zu 4 Meter überschreitet das in den Zugangsnormalien vorgesehene Maximum und ist zur Bewältigung der zu erwartenden Fussgängerströme nicht erforderlich. Ein Quartierplan darfkeine Ausstattungen vorsehen, die weit über das zur Erschliessung des Quartiers notwendige Mass hinaus gehen (E. 5.2 und 5.3). Für den südlichen Teil des Grundstücks der beschwerdegegnerischen Quartierplangenossin ist entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht von einem Erschliessungsgrad von 100%, sondern von 70% auszugehen: Die Beschwerdegegnerin profitiert von Erschliessungsverbesserungen, die sich aufgrund des im Quartierplan vorgesehenen Gesamterschliessungskonzepts ergeben, insbesondere vom ungehinderten Busverkehr, von der Vermeidung von Schleichverkehr und von besseren Zufahrtsmöglichkeiten zu ihrem Grundstück (E. 6.2.3).Teilweise Gutheissung der Beschwerde (E. 7)

Zürich Verwaltungsgericht 30.06.2009 VB.2008.00271
Zurich Verwaltungsgericht 30.06.2009 VB.2008.00271
Zurigo Verwaltungsgericht 30.06.2009 VB.2008.00271

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00271
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Geschäftsnummer:
VB.2008.00271
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 30.06.2009
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Quartierplan
Festsetzung des Quartierplans "Hochbord" (Dübendorf).
[Im Zusammenhang mit dem geplanten Bau der Glattalbahn beschloss der Zürcher Regierungsrat 2001 die rückwärtige Erschliessung des Dübendorfer Quartiers Hochbord. 2006 setzte der Stadtrat Dübendorf einen entsprechenden Quartierplan fest. Dagegen erhoben zahlreiche Quartierplangenossen Rekurse, die die Baurekurskommission teilweise guthiess. Die Stadt Dübendorf gelangte daraufhin mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. (Zu weiteren den Quartierplan betreffenden Beschwerden vgl. VB.2008.00270-00278, VB.2008.00288-290, VB.2008.00292-295 und VB.2008.00303.)]
Rechtliche Grundlagen zu Gestaltungsplänen und Quartierplänen. Ermessen der Quartierplanbehörden und des Verwaltungsgerichts (E. 2).
Im Quartierplan "Hochbord" ist der Bau einer 3600 m2 grossen Parkanlage und einer 16 m breiten, 1700 m2 umfassenden Flaniermeile vorgesehen, was die Baurekurskommission zu Recht als unzulässig erachtete: Die geplanten Anlagen können angesichts ihrer Dimension, ihrer Lage und ihres Zwecks nicht als gemeinschaftliche Ausstattungen betrachtet werden, die im Rahmen der Erschliessung des Quartiers erforderlich sind bzw. für die ein Bedürfnis besteht. Der geplante Park und die Flaniermeile stellen auch keinen Ersatz für Freizeitanlagen dar, die die Quartierplangenossen allenfalls aufgrund individueller Pflichten erstellen lassen müssen. Die vorgesehenen Projekte können mangels gesetzlicher Grundlage nicht im Rahmen eines Quartierplans (auf Kosten der Quartierplangenossen) realisiert werden, sondern müssen z.B. im Rahmen eines öffentlichen Gestaltungsplanes (auf Kosten des Gemeinwesens) umgesetzt werden (E. 4.4 und 4.5).
Die im Quartierplan vorgesehenen Gehsteige wurden von der Vorinstanz ebenfalls zu Recht als unzulässig beurteilt: Die Trottoirbreite von bis zu 4 Meter überschreitet das in den Zugangsnormalien vorgesehene Maximum und ist zur Bewältigung der zu erwartenden Fussgängerströme nicht erforderlich. Ein Quartierplan darf keine Ausstattungen vorsehen, die weit über das zur Erschliessung des Quartiers notwendige Mass hinaus gehen (E. 5.2 und 5.3).
Für den südlichen Teil des Grundstücks der beschwerdegegnerischen Quartierplangenossin ist entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht von einem Erschliessungsgrad von 100%, sondern von 70% auszugehen: Die Beschwerdegegnerin profitiert von Erschliessungsverbesserungen, die sich aufgrund des im Quartierplan vorgesehenen Gesamterschliessungskonzepts ergeben, insbesondere vom ungehinderten Busverkehr, von der Vermeidung von Schleichverkehr und von besseren Zufahrtsmöglichkeiten zu ihrem Grundstück (E. 6.2.3).
Teilweise Gutheissung der Beschwerde (E. 7)
Stichworte:
ALLEE
AUSSTATTUNG
BAUTIEFE
DOPPELBELASTUNG
ERFORDERLICHKEIT
ERSCHLIESSUNGSANLAGE
ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN
GEMEINSCHAFTLICHE AUSSTATTUNGEN
GESTALTUNGSPLAN
GROBERSCHLIESSUNG
LANDABZUG
MEHRWERTBEITRAG
PARKANLAGE
QUARTIERPLAN
SCHLEICHVERKEHR
STRASSENBEITRAG
TROTTOIR
VERKEHRSERSCHLIESSUNG
ZUGANGSNORMALIEN
Rechtsnormen:
§ 83 PBG
§ 123 Abs. I PBG
§ 126 Abs. III PBG
§ 128 Abs. I PBG
§ 128 Abs. II PBG
§ 167 PBG
§ 236 PBG
§ 237 PBG
§ 238 PBG
§ 240 Abs. III PBG
§ 248 Abs. I PBG
§ 257 Abs. I PBG
Art. 3 Abs. III lit. e RPG
§ 62 StrassG
Art. 4 WEG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2008.00271
Entscheid
der 3. Kammer
vom
30. Juni 2009
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea Rot­ach
Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Gerichtssekretär Kaspar Plüss.
In Sachen
Stadt Dübendorf,
vertreten durch RA A
,
Beschwerdeführerin,
gegen
B AG,
vertreten
durch RA C
,
Beschwerdegegnerin,
und
Verkehrsbetriebe Glattal VBG,
vertreten durch RA D
,
Mitbeteiligte,
betreffend
Quartierplan,
hat sich ergeben:
I.
A.
Das
Quartierplangebiet Hochbord in der Stadt Dübendorf ist im Süden durch die Zürichstrasse,
im Norden durch die Überlandstrasse und die Glatt, im Osten durch die
Ringstrasse und im Westen durch die Stadtgrenze und die Bahnlinie begrenzt. Das
Gebiet wird vertikal von Süden nach Norden durch die Hochbordstrasse etwa im
Verhältnis 1/3 (westlicher Teil) zu 2/3 (östlicher Teil) geteilt. Ausgehend von
der Hochbordstrasse führen nach Osten in die Ringstrasse (von Süden her gesehen)
die Sonnentalstrasse, die Industriestrasse, die Lagerstrasse und die
Neugutstrasse. Der östlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets
ist bis auf einzelne Parzellen überbaut, der westlich davon gelegene Teil etwa
zur Hälfte. Im Quartierplangebiet finden sich mehrere grosse Einkaufszentren,
teilweise mit eigenen Parkhäusern, so an der Neugutstrasse (etwa Coop
Baucenter, Neugutstrasse Nr. 88; interio Einrichtungshaus, Nr. 79;
Diga-Möbel, Nr. 81; Ligne Roset Möbelgeschäft und Cap Teppiche, Nr. 89;
Prodega Cash&Carry, Nr. 90), verschiedene Grosshandels- und Dienstleistungsbetriebe
an der Lagerstrasse, Einkaufsgeschäfte an der Industriestrasse, die Zürcher
Kantonalbank mit Kantine, verschiedene Dienstleistungsbetriebe und Geschäfte an
der Sonnentalstrasse sowie an der Hochbordstrasse die Firmen Möbel Pfister,
Mobitare und Top-Tip (Hochbordstrasse Nr. 4 und 8), die Grosspapeterie
Office World (Nr. 3), die Gemüseanbaufirma Beerstecher (Nr. 15 und 26) sowie
ein Restaurant/Dancing (Nr. 6) neben weiteren Dienstleistungsbetrieben. Gegenüber
diesem weitgehend durch Geschäfte und Betriebe genutzten Teil des Quartierplangebiets
besteht eine überwiegende Wohnnutzung einzig in den Liegenschaften "Am
Stadtrand" im südwestlichen Teil des Quartierplangebiets.
B.
Am 20. September
2001 leitete der Stadtrat Dübendorf das Quartierplanverfahren für das Gebiet
Hochbord ein. Damit in Zusammenhang stand die vom Regierungsrat mit Beschluss
vom 13. Juni 2001 festgelegte rückwärtige Erschliessung des Quartiers zur
Entlastung der Ringstrasse, auf der die geplante Stadtbahn Glattal vom Bahnhof
Stettbach bis Auzelg ab dem Jahr 2010 verkehren soll. Mit Beschluss vom 8. Juni
2006 setzte der Stadtrat Dübendorf den Quartierplan Hochbord fest. Dieser sieht
die Aufhebung der Einmündungen der Sonnental-, Industrie-, Lager- und
Neugutstrasse in die Ringstrasse zugunsten einer rückwärtigen Erschliessung
vor, die neu aus Süden von der Zürichstrasse in die Hochbordstrasse und von
Norden durch einen Abzweiger von der Überlandstrasse ebenfalls in die
Hochbordstrasse erfolgt. Die Hochbordstrasse soll zwischen Sonnental- und
Lagerstrasse für den privaten Verkehr gesperrt, als Allee ausgebaut und am Ende
(Kreuzung Sonnental- bzw. Lagerstrasse) je mit einem Kreisel versehen werden
(Kreisel Süd bzw. Kreisel Nord). Die Erschliessung ins Gebiet östlich der
Hochbordstrasse ermöglicht ein System von Verbindungsstrassen zu den
bestehenden, künftig mit Bäumen gesäumten Querstrassen (sog. Ostring zwischen
Kreisel Süd und Kreisel Nord). Der westlich der Hochbordstrasse gelegene Teil
des Quartierplangebiets wird mit Stichstrassen erschlossen. Etwa auf Höhe der
Alleemitte westlich der Hochbordstrasse soll zudem eine Parkanlage entstehen.
Das gesamte Quartierplangebiet untersteht ferner insofern der     Gestaltungsplanpflicht,
als die einzelnen Grundeigentümer auf ihren Baugrundstücken jeweils private Gestaltungspläne
auszuarbeiten haben, welche sich an die planerischen Vorgaben halten müssen.
Mit Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006 wurde der korrigierte Kostenverleger
für das Quartierplangebiet festgesetzt.
II.
Gegen den Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni 2006
regte sich Widerstand von zahlreichen Betroffenen, die sich neben individuellen
Anliegen insbesondere gegen die alleeartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse,
gegen die vorgesehene Parkanlage auf der Parzelle neu Kat.-Nr. 01 und
gegen die Verbreiterung des Fussgängerbereichs und dessen Ausstattung mit Baumreihen
in den bestehenden Querstrassen wandten. Auch die Firma E AG, nunmehr B AG,
deren Firmengebäude am südlichen Rand des Quartierplangebiets östlich der
Einmündung der Hochbordstrasse in die Zürichstrasse liegt, erhob am 7. Juli
2006 Rekurs an die Baurekurskommission III des Kantons Zürich (fortan BRK III).
Sie liess im Wesentlichen beantragen, der Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni
2008 sei aufzuheben und der Quartierplan sei kostenneutral so zu überarbeiten,
dass ihr Betriebsgebäude nicht nur nördlich, sondern auch südlich über die
Hochbordstrasse erschlossen sei. Weiter sei die Erschliessungsqualität auf
70 % (statt 50 %) festzulegen und die Hochbordstrasse gesamthaft der
Groberschliessung zuzuordnen. Die BRK III fällte ihren Entscheid nach Durchführung
eines Augenscheins vom 14. März 2007 zum Erschliessungskonzept und eines
Referentenaugenscheins vom 11. Mai 2007 zur Zufahrt zur B AG am 22. Mai
2008. Sie wies den Rekurs ab, soweit die Hochbordstrasse über die Anschlüsse
zur Überland- bzw. zur Zürcherstrasse hinaus der Groberschliessung zugerechnet
und soweit die Grundstückszufahrt wie beantragt geregelt werden sollte, da
diese durch private Vereinbarungen bereits sichergestellt war. Die
Veränderungen gemäss den Vereinbarungen, insbesondere die Verschiebung der
Grundstückgrenzen, seien aber in die Planakte 3 (Alter Bestand/Neuer Bestand)
aufzunehmen. Der Rekurs wurde dagegen teilweise gutgeheissen, indem die Vorinstanz
der durch den zur Groberschliessung zählenden Abschnitt der Hochbordstrasse erschlossenen
Fläche des Grundstücks der B AG einen Erschliessungsgrad von 100 % zugestand;
im Übrigen bestätigte sie aber den Erschliessungsgrad von 50 %. Teilweise gutgeheissen
wurde der Rekurs auch insofern, als er sich gegen die Platz- und Grünfläche auf
dem Grundstück neu Kat.-Nr. 01 (Parkanlage), gegen die Flanier-,
Begegnungs- und Erholungszone auf dem mittleren Teil der Hochbordstrasse
(Grundstücke neu Kat.-Nrn. 02 und 03) und gegen die Verbreiterung und
Ausgestaltung der Quartierstrassen mit Alleebäumen gerichtet hatte.
III.
Gegen den Entscheid vom 22. Mai 2008 erhob die Stadt
Dübendorf am 23. Juni 2008 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons
Zürich und liess beantragen, es sei Dispositiv-Ziffer II des angefochtenen
Entscheides soweit aufzuheben, als darin (a) der Rekurs bezüglich der Platz-
und Grünfläche, der Flaniermeile auf der Hochbordstrasse und der Verbreiterung
der Quartierstrassen und deren Bepflanzung mit Alleebäumen teilweise gutgeheissen
und der erstinstanzliche Entscheid aufgehoben worden war; und (b), als ein Erschliessungsgrad
von 100 % für die Fläche des Grundstücks der B AG im Bereich des zur
Groberschliessung zählenden Teils der Hochbordstrasse angenommen worden war.
Die BRK III liess sich am 24. September 2008 vernehmen und hielt am
angefochtenen Entscheid fest. In der Beschwerdeantwort vom 20. Oktober
2008 liess die B AG die Abweisung der Beschwerde verlangen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten des Stadtrats Dübendorf. Die Mitbeteiligte liess
sich im Unterschied zum Rekursverfahren nicht vernehmen.
Mit Verfügung vom 13. Mai 2009 genehmigte die
Baudirektion die Festsetzung des Quartierplans vom 8. Juni 2006 und die
den Kostenverleger korrigierende Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006. Sie
hielt im Wesentlichen die Ausscheidung von Mehrflächen für die
gemeinschaftlichen Ausstattungen für gerechtfertigt und zweckmässig, beanstandete
indessen auf der Flaniermeile Hochbord die zu geringe Fahrbahnbreite von 6 m.
In verschiedener Hinsicht verwies sie sodann auf die einzelnen
Baubewilligungsverfahren und die damit verbundene Gestaltungsplanpflicht (etwa
bezüglich Altlasten-, Lärm- und Grundwassersituation).
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung
der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde
zuständig.
2.
2.1
Nach Art. 3
Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung
(RPG) sind die Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten
und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Siedlungen sollen viele Grünflächen und
Bäume enthalten (Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG). Aus dem erwähnten
Planungsgrundsatz lassen sich zwar keine quantitativen Vorgaben ableiten, doch
verlangt das Bundesrecht, dass möglichst viele Grünflächen innerhalb der
Siedlungsräume geschaffen werden und erhalten bleiben. Dies kann unter anderem
geschehen durch deren Zuordnung zu bestimmten Zonen (etwa Grünzonen oder
Freihaltezonen; vgl. § 39 und 61 Abs. 1 des kantonalen Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975, PBG), durch Unterteilung der Bauzonen
oder mittels    Gestaltungsplänen (Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz,
Bern 2006, Art. 3 Rz. 48).
2.2
Mit
Gestaltungsplänen werden für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere
Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend
festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den
kantonalen Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der
Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen
Ausstattungen und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen
Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen über die weitere
Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3).
2.3
Der
Quartierplan ermöglicht demgegenüber im erfassten Gebiet eine der planungs- und
baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen
Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Wo ein Bedürfnis hiefür besteht,
sollen Flächen ausgeschieden werden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen und
Ausrüstungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienen; die
privatrechtlichen Rechtsverhältnisse hieran sind mit dem Quartierplan zu regeln
(§ 126 Abs. 3 PBG). Alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets
müssen durch den Quartierplan erschlossen werden und an gegebenenfalls
erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben.
Erschliessungsanlagen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen
sind so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten
Grundstücke genügen (§ 128 Abs. 1 und 2 PBG). Genügende
Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und
Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge
der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1
PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat
erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG).
2.4
Nach Art. 4
Abs. 1 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober
1974 (WEG) wird unter Groberschliessung die Versorgung eines zu überbauenden
Gebiets mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen verstanden, namentlich
Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitungen sowie Strassen und Wege, die
unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen. Dagegen umfasst die
Feinerschliessung nach Art. 4 Abs. 2 WEG den Anschluss der einzelnen
Grundstücke an die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen mit Einschluss von
öffentlich zugänglichen Quartierstrassen und öffentlichen Leitungen. Die Feinerschliessung
ist im Rahmen des Quartierplanrechts von den Privaten zu tragen. Fein erschlossen
ist ein Grundstück nach § 236 PBG und Art. 19 Abs. 1 RPG, wenn
es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn
diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können und die einwandfreie
Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist. Da die
Groberschliessung öffentliche Aufgabe und im Erschliessungsplan zu regeln ist,
verbleibt dem Quartierplan die Regelung der Feinerschliessung (§ 167 Abs. 1,
168, 171 PBG; Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zürcherischem Recht,
Diss. Zürich 1985, S. 217).
2.5
Bei der
Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches prospektiv-technisches
Ermessen zu, das von der Rekursbehörde nur mit Zurückhaltung zu überprüfen ist.
Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernünftigen Gründen halten lässt, setzt
die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der
Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten möglich und
auch vertretbar wären (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972 S. 148 =
ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973 S. 414 =
ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan müssen die
Interessen der einzelnen Grundeigentümer abgewogen, möglichst ausgeglichen und
mit den öffentlichen Interessen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser
Grundlage gefundene Lösung soll im Rekurs­verfahren nur dann wieder geändert
werden, wenn sich bei Abwägung aller Vor- und Nach­teile der Schluss aufdrängt,
dass die von den Rekurrierenden verfochtene Variante jener ge­mäss
festgesetztem Quartierplan klar überlegen ist. Die Baurekurskommission entscheidet
im Rahmen der Überprüfung von Quartierplänen nur dann frei, wenn es um die
Beurteilung reiner Rechtsfragen geht (VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408,
E. 3, www.vgrzh.ch).
2.6
Das
Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen
hin. Eine Ermessensüberprüfung steht ihm ausser bei Ermessensmissbrauch und
Ermessensüberschreitung nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG).
Ermessensmissbrauch ist ein qualifizierter Ermessensfehler, der als
Rechtsverletzung gilt. Die Ermessensbetätigung muss in jedem Fall pflichtgemäss
sein und darf nicht von sachfremden Motiven geleitet werden. Ausserdem hat sie
sich an den allgemeinen Rechtsgrundsätzen, den verwaltungsrechtlichen
Grundprinzipien und den verfassungsrechtlichen Schranken zu orientieren, so
insbesondere am Willkürverbot und am Grundsatz der Notwendigkeit und
Verhältnismässigkeit staatlicher Massnahmen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 50 N. 80). Bei der Überprüfung von Rekursentscheiden,
mit welchen kommunale Planfestsetzungen aufgehoben worden sind, hat das
Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Rechtskontrolle auch zu
prüfen, ob die Baurekurskommission in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie
missachtet habe.
3.
3.1
Das
Quartierplangebiet wurde vorliegend folgenden Zonen zugeschlagen: Der Teil östlich
der Hochbordstrasse mit Ausnahme des Grundstücks Kat.-Nr. 04 (neu Kat-Nr. 05)
sowie das Gebiet westlich der Hochbordstrasse oberhalb Kat.-Nr. 06 (neu Kat.-Nr. 07)
und Kat.-Nr. 08 (neu Kat.-Nr. 01) bis zur nördlichen Begrenzung wurden
der Industrie- und Gewerbezone 3 (IG3) zugeteilt. Dazu gehört auch das
Grundstück der Beschwerdegegnerin. Die Zone IG3 lässt gemäss der Bauordnung der
Stadt Dübendorf vom 18. März 1996 (BZO) höchstens mässig störende
Betriebe, Handels- und Dienstleistungsbetriebe zu. Eine Wohnnutzung ist nicht
vorgesehen, hingegen eine Freiflächenziffer von 20 %, damit nicht alle unüberbaubaren
Flächen für Zufahrten, Parkplätze und Lager verwendet werden (Art. 23
BZO). Das Gebiet westlich der Hochbordstrasse ab Kat.-Nr. 06 und 08 bis
zur südlichen Grenze (Zürichstrasse) sowie das Grundstück Kat.-Nr. 05
wurden der Zentrumszone Z4 zugeteilt (Art. 16 BZO). In der Zentrumszone Z4
sind Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen sowie mässig störende Gewerbe zulässig;
ein minimaler Wohnanteil ist jedoch nicht vorgeschrieben (Art.  6, 17
BZO). Dessen ungeachtet schätzte der Erläuternde Bericht das Einwohnerpotenzial
in der Zone Z4 auf 720 Einwohner (zuzüglich zu den seit 1997 bestehenden ca.
200 Einwohnern, total 920 Einwohner), das Arbeitsplatzpotenzial auf zusätzliche
3'630 Arbeitsplätze (zu den bestehenden ca. 2'000 Arbeitsplätzen) und in der
Zone IG3 auf 4'310 Arbeitsplätze. Im Übrigen sind die Zonen IG3 und Z4
bezüglich ihrer baulichen Ausnützung weitgehend identisch.
3.2
Gemäss dem
Technischen Bericht ist eine mit Wegen durchzogene Platz- und Grünfläche von 3’608
m
2
auf dem Grundstück neu Kat.-Nr. 01 (ehemals Kat.-Nr. 08)
der F-Erben (westlich der Hochbordstrasse) für die Erholung von Arbeitnehmern
und Bevölkerung im Quartierplangebiet vorgesehen. Die bauliche Ausnützung sowie
das Recht zur Anrechnung dieser Fläche an der Freiflächenziffer wird auf alle
innerhalb des Quartierplans liegenden Grundstücke der Zentrumszone Z4 im
Verhältnis der einzelnen Grundstücksflächen zum Total der beteiligten
Grundstücke übertragen. Diese lei­sten daran einen Beitrag von Fr. 1'265'000.-.
Die Stadt Dübendorf übernimmt den Unterhalt des Platzes und dessen spätere Sanierung.
Vorgesehen ist sodann eine an die Parkanlage
anschliessende alleeartige Verbreiterung der Hochbordstrasse zwischen Sonnental-
und Lagerstrasse von insgesamt 1’721 m
2
. Damit soll das Quartier
eine Identität als urbanes Arbeits- und Mischgebiet erhalten und die
Hochbordstrasse als markante städtische Achse mit besonderen Freiraumqualitäten
aufgewertet und auf 16 m Breite ausgebaut werden (Fahrbahn 6 m, Geh- und
Radwege 10 m). Vorgesehen sind hochwertige öffentliche Freiräume mit angenehmer
Aufenthaltsqualität und publikumsorientierter Erdgeschossnutzung. Den daran
angrenzenden Grundstücken wird die Pflicht auferlegt, auf ihren Vorplätzen die
Gestaltung der gemeinschaftlichen Ausstattung weiterzuführen. Die Fläche des
Grundstücks neu Kat.-Nr. 02 wird in Form von Miteigentumsanteilen im
Verhältnis zu den Neuzuteilungsflächen auf die Grundstücke der Zone Z4 verteilt
und mit diesen subjektiv-dinglich verknüpft. Das Grundstück neu Kat.-Nr. 03
wird in derselben Weise an die Grundstücke der Zone IG3 gebunden. Die hierfür
von den Quartierplangenossen zu tragenden Kosten belaufen sich auf Fr. 1'315'000.-.
Schliesslich sollen Baumalleen entlang der verschiedenen
Quartierstrassen erstellt werden. Die Trottoirs wurden mit einer Breite von bis
zu 4.3 m geplant. Der zusätzliche Landverbrauch und die Erstellungskosten
für diese Alleen werden entsprechend dem Erschliessungsgrad und dem
Strassenkostenverleger auf die Quartierplangenossen verteilt.
4.
4.1
Die
Rekursinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, dass im Quartierplanverfahren
ausser den Strassen gegebenenfalls auch alle andern gemeinschaftlichen Ausstattungen
und Ausrüstungen festzulegen seien, die zur Erreichung der Quartierplanziele erforderlich
seien. In der Praxis würden allerdings kleinere gemeinschaftliche Anlagen,
deren Notwendigkeit von allen Betroffenen grundsätzlich anerkannt werde, häufig
nicht im dafür vorgesehenen Verfahren (etwa Sonderbauvorschriften,
Gestaltungsplan) festgelegt, sondern in ein anderes, ohnehin durchzuführendes
Planungsverfahren integriert. In diesem Sinne gälten als mögliche
Quartierplananlagen auch Nebeneinrichtungen zu Bauten und Anlagen wie etwa
Spielplätze, Parkplätze sowie technische Einrichtungen von Bauten und Anlagen,
(Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich
2006, S. 4–22). Für die Erstellung und Finanzierung aller andern für die
Erschliessung nicht notwendigen Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen,
insbesondere wenn sie nicht mehr als untergeordnet bezeichnet werden könnten,
müsse ausserhalb des Quartierplanrechts eine ausreichende Rechtsgrundlage
gefunden werden, beispielsweise in Form eines Gestaltungsplanverfahrens. Die
Realisierung solcher Anlagen könne aber wiederum mit der Umsetzung des Quartierplans
erfolgen. Die Erstellung eines Parks und einer Flaniermeile, womit städtebauliche
Ziele verfolgt würden, habe nichts mit der Schaffung überbaubarer Parzellen und
deren Erschliessung zu tun und zähle nicht zum durch einen Quartierplan
geregelten Aufgabenbereich. Die betroffene Fläche von insgesamt 5’329 m
2
und die Kosten von gesamthaft Fr. 2'580'000.- (Park und Allee Hochbordstrasse;
vorn E. 3.2) bildeten keine kleineren gemeinschaftlichen Anlagen. Zudem
fehle es am Einverständnis der Betroffenen. Das Quartierplanverfahren bilde
daher keine Rechtsgrundlage für die zwangsweise Festlegung und
Finanzierungsregelung der von der Beschwerdeführerin ins Auge gefassten
Ausstattungselemente; diese hätten vorzugsweise in einem Gestaltungsplanverfahren
festgelegt werden müssen.
4.2
Demgegenüber
hält die Beschwerdeführerin den vorinstanzlichen Entscheid im angefochtenen
Bereich für rechtlich unhaltbar und für einen unzulässigen Eingriff in ihre Planungsautonomie.
Die in Art. 3 RPG für alle Planungen geltenden Qualitätsanforderungen
seien von der Vorinstanz nicht berücksichtigt worden. Zu bedenken sei, dass im
Endausbau in diesem Gebiet rund 10'000 Arbeitsplätze bestehen und rund 900
Einwohner wohnen würden. Die Beschwerdeschrift verweist sodann auf das
Minderheitsvotum der Referentin im vorinstanzlichen Verfahren. Diese hatte
darauf hingewiesen, dass der ganze Quartierplanperimeter zum Gebiet mit
erhöhtem Gestaltungsanspruch erklärt worden sei, wozu auch gestaltete
Aussenräume und minimale Flächen für die Erholung gehörten. Die rechtliche
Grundlage für die Ausscheidung von Flächen für gemeinschaftliche Ausstattungen
erkannte die vorinstanzliche Referentin in § 126 Abs. 3 PBG. An
solchen gemeinschaftlichen Ausstattungen bestehe sowohl ein öffentliches als
auch ein privates Interesse der Quartierplangenossen. Angesichts der künftig in
diesem Gebiet arbeitenden und wohnenden Menschen überwiege das öffentliche das
private Interesse. Es könne nicht angehen, dass ein solches Entwicklungsgebiet
mit einer gesichtslosen, völlig unstrukturierten Anhäufung von banalen Büro-
und Handelsgebäuden "verscherbelt" werde.
4.3
Vorweg ist
auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid zu verweisen (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerin trifft es nicht zu, dass die in Art. 3 RPG für alle
Planungen geltenden Qualitätsanforderungen darin nicht berücksichtigt worden
wären. Die Vorinstanz anerkannte solche, prüfte aber, wie weit sie im
Quartierplanverfahren erfüllt werden könnten (dazu vorne E. 2.1, 2.3).
Dabei kann der Quartierplan Hochbord seinen Zweck, ein unüberbautes Gebiet überbaubar
zu machen und attraktiv zu gestalten, ohnehin nur beschränkt erfüllen. Dem von
der Beschwerdeführerin angesteuerten Ziel, wonach die für das
Quartierplangebiet angestrebte städtebauliche Qualität mit qualifizierten Wohn-
und Arbeitsbedingungen die Konkurrenzfähigkeit des Standorts stärken und diesem
eine nachhaltige Wertschöpfung sichern soll, steht entgegen, dass der
Quartierplan mindestens in der Zone IG3 ein mit Zweckbauten weitgehend
überbautes Gebiet betrifft, welche die angestrebte städtebauliche Raffinesse
und Anziehungskraft grösstenteils vermissen lassen. Selbst die geplante Parkanlage
und die alleeartige Erweiterung der Hochbordstrasse vermöchten an den bestehenden
Verhältnissen aufgrund ihrer westlich zentrierten Lage im Quartierplangebiet
nur partiell etwas zu ändern. Soweit die Beschwerdeführerin dazu ausführt,
mittels zentraler Grünanlagen und der damit entstehenden "urbanen
Qualität" werde – im Unterschied zu Grünanlagen in einzelnen Vorgärten
oder Umschwüngen – ein unabschätzbarer Mehrwert geschaffen und das Hochbordgebiet
vom "08/15-Siedlungsbrei" abgehoben, lässt sich dies demnach nicht
generell auf das Quartierplangebiet umsetzen. Schliesslich steht nicht fest,
dass von 900 künftigen Einwohnern ausgegangen werden kann, da die Zone Z4 keine
Mindest-Wohnnutzung vorschreibt und deshalb ungewiss ist, wie weit die noch
nicht überbauten Grundstücke in der Zone Z4 eine Wohnnutzung enthalten (vorn
E. 3.1). So findet sich etwa auf neu Kat.-Nr. 09 (ehemals 10)
zwischen Hochbordstrasse und "Am Stadtrand" im südlichen Teil des Quartierplangebiets
bereits eine grossräumige Büronutzung, was für eine reine Wohnnutzung in
unmittelbarer Nachbarschaft nicht besonders attraktiv erscheint. Die teilweise
seit Jahren vorhandenen Dienstleistungsbetriebe und wenigen Wohneinheiten
werden sich zudem seit ihrer Entstehung soweit organisiert haben, dass sie
ihren Angestellten Ruhe- und Aufenthaltsräume bzw. den Bewohnern angemessene
Freiräume bieten können und auf die geplanten Anlagen nicht angewiesen sind.
Schon unter diesen tatsächlichen Gegebenheiten erscheint die Erforderlichkeit
der geplanten Ausstattungen daher sehr fraglich.
4.4
Umstritten
ist die Frage, ob die rechtlichen Grundlagen des Quartierplanverfahrens öffentliche
Parkanlagen und Flaniermeilen als gemeinschaftliche Ausstattungen zulassen.
Die Beschwerdeführerin hält
dafür, dass die Platz- und Grünfläche sowie die Ausweitung des mittleren Teils
der Hochbordstrasse als gemeinschaftliche Ausstattungen behandelt und
dementsprechend in das Miteigentum der beteiligten Grundeigentümer mit besonderer
Regelung für die Baukosten und den Unterhalt verwiesen werden müssten. Bereits
nach dem Antrag des Regierungsrates vom 5. Dezember 1973 zum neuen
Planungs- und Baugesetz seien in den allgemeinen Grundsätzen zum Quartierplan –
neben den zweckmässigen Parzellenformen und den gesetzlichen
Erschliessungsanlagen – Flächen auszuscheiden gewesen, die gemeinschaftlichen
Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienten, wie
Parkplätze, Fahrzeugeinstellhallen, Sport-, Spiel- und Ruheplätze, Lärmschutzanlagen
(ABl 1973/II S. 1671, 1829 zum damaligen § 95 PBG, heute § 126
PBG mit identischem Wortlaut). Schon der historische Gesetzgeber sei demnach
über die restriktiven Vorstellungen der Rekursinstanz hinausgegangen.
Demgegenüber hält die Beschwerdegegnerin daran fest, dass
das Quartierplanverfahren der Schaffung überbaubarer Parzellen und deren
Erschliessung diene, wobei der von der Vorinstanz angewandte
Erschliessungsbegriff alle Anlagen mitumfasse, die dazu nötig seien.
Öffentliche Platzanlagen, ganze Alleen und überbreite Gehwege gehörten aber
nicht dazu. Damit in Übereinstimmung stünden die §§ 126 Abs. 3 und
128 Abs. 2 PBG, wonach Flächen, die gemeinschaftlichen Ausstattungen und
Ausrüstungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienten, nur
auszuscheiden seien, wo ein Bedürfnis bestehe. Das "Bedürfnis" richte
sich aber nicht nach den Bedürfnissen der Gemeinde als Ganzes, sondern nach
denjenigen der Grundstücke im Quartierplanperimeter entsprechend deren Zweckbestimmung.
Der Betrieb der Beschwerdegegnerin sei seit mehr als 50 Jahren am heutigen
Standort ansässig. Zu ihren Bedürfnissen gehörten Alleen, Freiräume und Plätze
in einiger Distanz und in einem planerisch völlig anders strukturierten Teil
des Quartierplangebiets nicht.
4.4.1
Gemäss § 126 Abs. 3 PBG sind Flächen auszuscheiden, die
gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken
dienen. Allerdings konnte schon früher eine Ausscheidung solcher Flächen nicht
unbeschränkt erfolgen. § 96 Abs. 1 des Entwurfs zum PBG begrenzte wie
der aktuelle § 128 Abs. 1 PBG die durch den Quartierplan
erschlossenen Grundstücke darauf, nur an "gegebenenfalls
erforderlichen" gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen
teilzuhaben, wozu eine Flaniermeile und eine Parkanlage unter dem Gesichtspunkt
der Erschliessung nicht gehören. Selbst wenn es sich aber gegenteilig
verhielte, stellte sich doch die Frage, welches Ausmass solche haben dürfen.
Nach § 128 Abs. 2 PBG sind gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen
so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke
genügen
.
Darin liegt zwar kein Verbot, dass gemeinschaftliche Ausstattungen nicht auch
über das blosse Genügen hinausgehen dürften. In diesem Zusammenhang ist jedoch
wiederum auf § 126 Abs. 3 PBG zu verweisen, wonach ein
"Bedürfnis" für die ausgeschiedenen Flächen zugunsten
gemeinschaftlicher Ausstattungen bestehen muss. Damit werden solche Flächen
grundsätzlich auf das notwendige Mass beschränkt, was vorliegend schon deswegen
gerechtfertigt erscheint, weil die Quartierplangenossen in erheblichem Umfang
für die geplanten Anlagen aufzukommen hätten. Die Beschwerdeführerin legte
jedoch ein sich aus dem Zweck des Quartierplans (vorn E. 2.3) ergebendes
Bedürfnis weder für eine Parkanlage von rund 3’600 m
2
noch für eine
auf 16 m Breite ausgebaute Allee von insgesamt rund 1'700 m
2
dar. Auch die von der Baudirektion beanstandete Fahrbahnbreite von bloss 6 m
(vorn III.) rechtfertigte eine Gesamtbreite der Allee Hochbord von 16 m nicht
(vorn E. 3.2). Insbesondere die nahe der Ring- und Neugutstrasse sowie die
jeweils am Rande des Quartierplangebiets gelegenen Liegenschaften würden vom
beabsichtigten grossstädtischen Flair einer Flaniermeile und einer Parkanlage
an der entfernt liegenden Hochbordstrasse kaum profitieren, was weiter gegen
deren Erforderlichkeit spricht. Inwiefern sich das Hochbord ohne die im Streit
liegenden Massnahmen zu einem vorstädtischen "Siedlungsbrei mit ungelösten
Verkehrsproblemen" zu entwickeln drohe, geht aus der Beschwerde nicht
schlüssig hervor. Weder als Anlagen noch im geplanten Ausmass lassen sich die
projektierten Ausstattungen daher auf die erwähnten Gesetzesbestimmungen stützen.
Gestalterische und nutzungsmässige Festlegungen in Abweichung von der Bau- und
Zonenordnung kann der Quartierplan von Gesetzes wegen aber nicht selber treffen
(Eschmann, S. 221).
4.4.2
Daran ändert sich nichts durch den Verweis der Beschwerdeführerin auf einen
Entscheid des Zürcher Verwaltungsgerichts vom 24. Januar 2001 zur Ausstattung
von Quartierplangebieten mit Fusswegnetzen, die nicht der baurechtlichen
Grundstückerschliessung, sondern dem Komfort der künftigen Bewohner dienten. In
diesem Urteil hielt das Gericht fest, bei der Planung und Festlegung von Fusswegen
habe sich die Quartierplanbehörde nicht zwingend auf das Minimum, das für eine
hinreichende Erschliessung absolut erforderlich sei, zu beschränken. Dogmatisch
gesehen seien solche Fusswege, die in erster Linie dem Komfort und nicht der
Erschliessung dienten, eher als gemeinschaftliche Ausstattungen und
Ausrüstungen denn als eigentliche Erschliessungsanlagen zu betrachten. Der in
jenem Fall strittige zusätzliche Weg verkürzte die Wegstrecke ins Dorfzentrum
für Bewohner des östlichen Teils des Quartiers um rund 150 m und ermöglichte,
dass ein Naherholungsraum vermehrt erlebbar gemacht wurde. Auch wenn sich der
fragliche Weg als für die Erschliessung nicht absolut notwendig erwies, so
bewirkte dessen Erstellung doch gewisse Vorteile und Erleichterungen für die
Quartierbewohner und war insofern einem weiter gefassten Erschliessungszweck
zugeordnet. Aus diesem Entscheid kann daher nicht abgeleitet werden, es könnten
gemeinschaftliche Ausstattungen jeden Ausmasses grundsätzlich unabhängig vom
Erschliessungszweck im Quartierplan als solche vorgesehen werden, wie die
Beschwerdegegnerin sinngemäss festhält.
4.4.3
Entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdeführerin bildet auch die im Gebiet
Hochbord geltende Gestaltungsplanpflicht keine eigene Rechtsgrundlage für die
Ausscheidung der öffentlichen Parkanlage und der Flaniermeile. Gemäss § 48
Abs. 3 PBG kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass für
bestimmte Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss, wenn dafür
ein wesentliches öffentliches Interesse, beispielsweise des Ortsbild- und
Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein
solches an einer differenzierten baulichen Verdichtung besteht. Gestützt darauf
hat die Beschwerdeführerin § 39a BZO erlassen, welcher im Hochbord sowie
auch in zwei weiteren Gebieten eine Gestaltungsplanpflicht statuiert. Gemäss
dem zuhanden der Gemeindeversammlung verfassten Kommentar zu dieser Bestimmung
liegt der Grund für diese Festlegung in der Lärmbelastung der Gebiete und im
Bedürfnis, die nach der Bauordnung zulässige hohe Dichte gut zu gestalten. Dazu
wurde im Bericht der Beschwerdeführerin zur Ortsplanungsrevision vom 25. November
1999 (verabschiedet am 25. Oktober 1999) verdeutlicht, nur mit einem
Gestaltungsplan könnten gewisse Nutzungsbeschränkungen und Vorschriften zur
Stellung der Bauten und Anordnung von lärmempfindlichen Räumen erlassen werden,
damit die Lärmgrenzwerte im Gebiet überhaupt eingehalten werden könnten. Die
derart motivierte Gestaltungsplanpflicht wurde von der Beschwerdeführerin
bisher denn auch so verstanden, dass die Eigentümer jeweils parzellenbezogen
private Gestaltungspläne zu erstellen hatten, was auch bereits vereinzelt geschehen
ist. Aus der so verstandenen und auf die Lärmproblematik ausgerichteten
Gestaltungsplanpflicht lässt sich daher nicht die Pflicht ableiten, im
grundstückübergreifenden Quartierinteresse und gegen den Willen der
Grundeigentümer eine gemeinsame Parkanlage oder Flaniermeile zu erstellen.
Zwischen dem Zweck eines
Quartierplans und demjenigen eines Ge­staltungsplans ist sodann auch
grundsätzlich zu unterscheiden: Während der Quartierplan ein Gebiet überbaubar
machen und die
erforderliche
Infrastruktur zu dessen Erschliessung
bereitstellen soll, ermöglicht der Gestaltungsplan darüber hinausgehende
Eingriffe in gestalterischer Hinsicht (vorn E. 2.2, 2.3). Dementsprechend
hat der Gestaltungsplan die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen
Ausstattungen und Ausrüstungen gemäss § 83 Abs. 3 PBG auch nur soweit
zu ordnen, als sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind.
Anwendungsbereiche des Gestaltungsplans im überbauten Gebiet sind neben anderem
Quartier- und Ortsbildpflege (Eschmann, S. 150). Mit dem Gestaltungsplan
wird eine städtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie
Gesamtüberbauung angestrebt (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau-
und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz. 318). Entsprechend der umfassenderen
eigentumsbeschränkenden Möglichkeiten im Gestaltungsplan erfordert dessen
Erlass entweder ein wesentliches öffentliches Interesse (§ 84 für öffentliche
Gestaltungspläne) oder die Zustimmung aller bzw. einer qualitativen Mehrheit
der Grundeigentümer (§ 85 PBG für den privaten Gestaltungsplan). Im
Gegensatz zum Quartierplan, welcher stets durch den Gemeinderat als Exekutive
festgesetzt wird (§ 158 Abs. 1 PBG), bedürfen öffentliche Gestaltungspläne
der Zustimmung des für den Erlass der Bau- und Zonenordnung zuständigen
Legislativorgans (§ 88 Abs. 1 PBG).
Insgesamt besehen fehlt es demnach an einer rechtlichen
Grundlage, die geplante Flaniermeile an der Hochbordstrasse und die Parkanlage
im Rahmen des Quartierplans erstellen zu lassen.
4.5
Die
Beschwerdeführerin lässt sodann geltend machen, die Grundeigentümer von Mehrfamilienhäusern
in der Zone Z4 seien ohnehin verpflichtet, Kinderspielplätze sowie Freizeit-
und Pflanzgärten zur Verfügung zu stellen. Zudem sei der Nachweis zu erbringen,
dass die in der Zone Z4 möglichen Wohnnutzungen städtebaulich und
wohnhygienisch befriedigend integriert werden könnten. Die streitigen
gemeinschaftlichen Anlagen verpflichteten die beteiligten Grundeigentümer somit
zu nichts, was nicht auch individuell von ihnen im Gestaltungsplan- oder im
Baubewilligungsverfahren verlangt werden könnte. Nur sollten diese sonst
individuell zu erbringenden Leistungen besser und wirksamer über gemeinsame
Anlagen erfüllt werden. Dem hält die Beschwerdegegnerin entgegen, die Pflicht
zur Schaffung von Spiel- und Ruheflächen oder die Pflicht, eigene Bauten
befriedigend oder gut zu gestalten, könnten nicht im Sinne einer Kompensation
oktroyiert werden, indem im Quartierplanverfahren Plätze fernab der eigenen
Grundstücke und Alleen, die durch das ganze Quartierplangebiet führen, geschaffen
würden. Der Quartierplan sei auch nicht das Instrument, um den Grundeigentümern
eine Entscheidung darüber abzunehmen, was in ihrem Interesse das Richtige und
Nötige sei.
4.5.1
Weder aus dem Technischen Bericht noch aus dem Erläuternden Bericht geht
mit hinreichender Klarheit hervor, dass die Beteiligung an den Kosten der
vorgesehenen Parkanlage und an der Flaniermeile Hochbordstrasse die
Quartierplangenossen ihrer Pflicht entheben würde, im Rahmen des jeweils
individuellen Gestaltungsplan- oder Baubewilligungsverfahrens
Kinderspielplätze, Pflanz- und Freizeitgärten zu erstellen, wie dies etwa Art. 37
BZO in Ausführung von § 248 Abs. 1 PBG vorsieht. Soweit dies
allenfalls aus der Übertragbarkeit der baulichen Ausnützung und der
Freiflächenqualität von Park und Flaniermeile auf alle Quartierplangrundstücke
der Zone Z4 abgeleitet werden kann, äusserte die Beschwerdegegnerin zu Recht
Skepsis daran, dass die vorgesehenen gemeinschaftlichen Ausstattungen die
individuell zu erstellenden Spielplätze und Gartenanlagen zu ersetzen
vermöchten (dazu sogleich E. 4.5.2). Die Vorinstanz wies sodann
richtigerweise darauf hin, dass das Quartierplanrecht keine gesetzliche
Grundlage für die zwangsweise Bildung von Miteigentum an Anlagen biete, die der
Allgemeinheit dienten. Solche Anlagen habe vielmehr die Gemeinde zu übernehmen.
Zudem gebe es keine Norm, die einen Grundeigentümer verpflichten könnte, die
Ausnützung von einem anderen Grundstück zu übernehmen. Damit erscheint das
Vorgehen der Beschwerdeführerin aus rechtlicher Sicht nicht nachvollziehbar,
woran ihre Ausführungen nichts ändern.
4.5.2
Tatsächlich erscheint die auf 16 m Breite ausgeweitete Flaniermeile
und "markante städtische Achse" weder als Spielplatz noch für aktive
Freizeitgestaltung (Freizeit- und Pflanzgärten) geeignet, umso weniger, als
darauf der Bus im Viertelstundentakt verkehren soll. Was die Parkanlage
anbelangt, soll diese nach dem Technischen Bericht als eine mit Wegen
durchzogene, gestaltete Platz- und Grünfläche für die Erholung von Arbeitnehmern
und der Bevölkerung im Quartierplangebiet dienen. Als Gebäude seien nur eine
WC-Anlage oder ein Kiosk zulässig. Das Bebauungs- und Freiraumkonzept nennt
einen grosszügigen öffentlichen Park mit Wiese, Bäumen und Wegen, der besonders
wertvoll für die mögliche Wohnnutzung in der Zone Z4 sei. Das Herzstück bestehe
aus einer Wasserfläche, deren Ränder mit Beton umfasst seien und eine Vielzahl
von Sitzgelegenheiten böten. Es ergebe sich ein vielfältig nutzbarer, urbaner
Grünraum mit hoher
Aufenthalts
qualität. Allerdings vermag demnach die
geplante Parkanlage einen Kinderspielplatz oder Gartenaktivitäten nicht zu ersetzen;
dem steht neben dem erwähnten Aufenthaltszweck die geometrisch angerichtete,
urban-elegante Gestaltung entgegen. Ausserdem ist die Parkanlage mit Ausnahme
der unmittelbar daran angrenzenden Liegenschaften mit möglicher Wohnnutzung von
den übrigen Parzellen mit möglicher Wohnnutzung so weit entfernt bzw. durch die
Hochbordstrasse getrennt (so etwa neu Kat.-Nrn. 05, 11, 09, 12), dass
verantwortungsbewusste Eltern ihre Kinder kaum allein dorthin entlassen würden.
Es ist daher nicht davon auszugehen, dass die gemeinschaftlichen Ausstattungen,
wie sie die Beschwerdeführerin plant, die Quartierplangenossen von der Pflicht
entheben würden, entsprechende individuelle Anlagen zu erstellen. Zudem spricht
wenig dafür, dass sich die Arbeitenden aus dem Quartierplangebiet regelmässig
dort zur Erholung einfinden, da die Parkanlage von den meisten Liegenschaften
der Zone IG3 doch recht weit entfernt ist. Damit wird auch ein allfälliger,
durch die zentralen Grünanlagen entstehender "unabschätzbarer
Mehrwert" durchaus relativiert. Die Vorbringen der Beschwerdeführerin
vermögen daher nicht darüber hinwegzutäuschen, dass diese Anlagen weit über den
Zweck hinausgehen, der im Quartierplanverfahren mit gemeinschaftlichen Anlagen
erfüllt werden sollte, und primär der städtebaulichen Aufwertung des Quartierplangebiets
dienen. Dafür fehlt indessen eine gesetzliche Grundlage.
4.5.3
Zudem würden die Quartierplangenossen auf diese Weise doppelt belastet,
einerseits als Kostenbeteiligte für die geplanten Ausstattungen, andererseits
wegen der Erstellung individueller Freizeitanlagen auf ihren Liegenschaften im
Rahmen der parzellenbezogenen Gestaltungsplanpflicht, was sich als
unverhältnismässig erweist (§ 83 Abs. 3 in Verbindung mit § 248 Abs. 1
PBG). Hierin liegt ein Ermessensmissbrauch durch die Beschwerdeführerin. Ein
allfälliges öffentliches Interesse an der geplanten Parkanlage und der Flaniermeile
lässt diese keineswegs als eine für das Quartier notwendige und den Quartierplangrundstücken
dienende Ausstattung erscheinen, zumal die Flaniermeile trotz ihrer üppigen
Ausmasse den ihr zugedachten Zweck als Frei- und Erholungsraum nicht überzeugend
zu erfüllen vermag. In diesem Zusammenhang ist weiter zu bedenken, dass die geplante
Flaniermeile westlich und östlich der Hochbordstrasse je etwa zur Hälfte von
bestehenden Bauten gesäumt wird, welche eine publikumswirksame Erdgeschossnutzung
nicht ohne Weiteres zulassen und bei denen sich die private Gestaltungsplanpflicht
erst im Zeitpunkt einer baulichen Veränderung durchsetzen liesse.
4.5.4
Unzutreffend ist sodann, dass die in der IG3 bestehende Freiflächenziffer
von 20 % für dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten nach § 257 PBG
zur Verfügung gestellt werden
muss
. Denn § 257 Abs. 1 PBG, der
sich auf die Anrechenbarkeit der Freiflächen bezieht (vgl. Ingress zu § 255
PBG), statuiert bloss, dass bei der Freiflächenziffer offene Flächen für
dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten anrechenbar seien.
Entsprechend ist die Beschwerde in diesem Punkt
abzuweisen.
5.
5.1
Die
Vorinstanz führte aus, das Anlegen von Alleen auf den Quartierstrassen habe offensichtlich
nichts mit der Schaffung überbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun
und zähle nicht zum Aufgabenbereich eines Quartierplans. Städtebauliche Ziele,
die damit verfolgt würden, seien über einen Gestaltungsplan festzulegen.
Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen, die partiell
vorgesehenen Verbreiterungen von Gehwegen an Quartierstrassen und deren
Bepflanzung mit Alleebäumen seien als Bestandteile von Quartierplanstrassen zu
betrachten und gehörten zu den Strassenanlagen, mit denen sie in das
öffentliche Eigentum übertragen würden. Berücksichtige man die grosse Arbeitsplatzzahl
im Hochbordgebiet, seien morgens und abends in den Stosszeiten sowohl Richtung
Bahnhof Stettbach (S-Bahn- und Tramanschluss) als auch Richtung Ringstrasse
(Haltestelle Glattalbahn) Fussgängerströme zu bewältigen, welche das Mass einer
üblichen Quartiererschliessungs- oder Sammelstrasse in einem Wohnquartier weit
überträfen. Im Übrigen hätten sich auch quartierplanliche Anlagen in die
bauliche und landschaftliche Umgebung einzufügen (§ 238 PBG), weshalb für
sie, wo gerechtfertigt, Bepflanzungen verlangt werden könnten. Zudem könnten
solche Anlagen auch als Quartierausstattungen verstanden werden. Demgegenüber
macht die Beschwerdegegnerin geltend, auch nach der Darstellung der
Beschwerdeführerin dienten die Breite der Strassen, Trottoirs und Alleen nicht
der Quartiererschliessung, sondern einem städtebaulichen Konzept, und bildeten
ein Gestaltungselement, das mit dem Erschliessungserfordernis nichts zu tun
habe. Die beabsichtigte Ausrüstung der Strassen mit Alleebäumen versperre
sodann in nicht zu vernachlässigender Weise die zur S-Bahn führenden Wege.
5.2
Die
Anforderungen an die Zugänglichkeit zu den im Quartierplangebiet liegenden Liegenschaften
werden durch die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 mit richtunggebender
Bedeutung geregelt (vorn E. 2.3). Der Umstand, dass nach Ansicht der
Beschwerdeführerin das Ausmass des Fussgängerverkehrs zu den Stosszeiten das
Mass einer quartierüblichen Sammel- oder Quartiererschliessungsstrasse
übertrifft, sticht schon deswegen nicht, weil sich im Quartierplangebiet viele
Betriebe befinden, die sich nicht nach den üblichen Arbeitszeiten richten. So
sind etwa Carpetland, Lumimart, Möbel Pfister und interio regelmässig bis 20.00
Uhr, Office World bis 18.30 Uhr geöffnet, Dancings und Restaurants noch weit
länger. Angesichts der vielerorts geltenden gleitenden Arbeitszeit ist auch bei
Dienstleistungsbetrieben (ZKB, Helsana) nicht anzunehmen, dass sich deren
Gebäude zu einer bestimmten Minute vollständig entleeren. Ausserdem werden
Mitarbeitende der an der und nahe der Ring-, Zürich- und Neugutstrasse
gelegenen Betriebe schon aus Distanzgründen vorwiegend die Glattalbahn oder den
Bus benützen, sofern sie nicht ohnehin über einen Parkplatz verfügen, was
ebenfalls gegen kaum zu bewältigende, das Quartierplangebiet querende
Fussgängerströme zu den Stosszeiten spricht. Schliesslich wird die Überbreite
der geplanten Gehsteige durch die Baumbuchten entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerin weitgehend kompensiert, wie etwa die Beispiele Löwenstrasse
oder Bahnhofstrasse in Zürich zeigen, sodass sich kaum eine wirklich nutzbare
Kapazitätserweiterung ergibt. Daraus lässt sich jedenfalls eine sachlich begründete
Abweichung von den Zugangsnormalien nicht ableiten (dazu RB 1984 Nr. 100).
5.3
Die
Zugangsnormalien sehen für Fusswege als ergänzende Anlagen eine Breite von 2
bis 2.5 m vor. Kommt zur Abgrenzung von der Fahrbahn allenfalls noch ein
Bankett hinzu, ergäbe sich eine Breite von 2.8 m. Dem entspricht die geplante
Breite der Fusswege im Quartierplangebiet in weiten Teilen nicht, die sich mit
den Baumbuchten zwischen 3.5 und 4 m bewegt. Damit gehen auch die
geplanten Gehsteige weit über das zur Erschliessung notwendige Mass hinaus,
ohne dass dafür eine Erforderlichkeit bestünde. Wie die Vorinstanz zu Recht
festhielt, geht es nicht an, die Erschliessungsanlagen auf Kosten der Quartierplanbeteiligten
grösser zu dimensionieren, als eine zweckmässige Erschliessung erfordert. Auch
aus Komfortgründen drängt sich die beabsichtigte Verbreiterung nicht auf (vorn
E. 4.4.2). Insofern fehlt es demnach an einer rechtlichen Grundlage für
die geplante Gestaltung der Quartierstrassen im Quartierplanverfahren. Daran
ändert die Berufung auf § 238 PBG nichts.
Im Übrigen gilt auch in diesem Zusammenhang, dass nicht
alle in einem öffentlichen Ge­staltungsplan allenfalls möglichen Ausstattungen
und Gestaltungselemente im Quartierplan zulasten der Quartierplanbeteiligten
verwirklicht werden dürfen (vgl. E. 4.4.3 vorstehend).
In diesem Punkt ist die Beschwerde daher abzuweisen.
6.
6.1
Im
Rekursverfahren hatte die damalige Rekurrentin und heutige Beschwerdegegnerin
beantragt, die Erschliessungsqualität ihres Grundstücks wie bei allen anderen
überbauten Grundstücken an der Zürich- oder Ringstrasse auf 70 % statt auf 50 %
festzusetzen (vorn II.). Die damalige Rekursgegnerin und heutige
Beschwerdeführerin wollte dagegen den Erschliessungsgrad auf 50 % belassen. Die
Vorinstanz ging davon aus, das Grundstück der Beschwerdegegnerin sei nicht nur
durch quartierplanliche Verkehrsanlagen, sondern auch durch
Groberschliessungsanlagen verkehrsmässig erschlossen, für die eine allfällige
Landabtretung ausserhalb der Quartierplanrechnung gegen vollen Ersatz zu
erfolgen habe. Der für die Ermittlung des Landabzugs im Quartierplanverfahren
massgebende Erschliessungsgrad richte sich danach, ob ein Grundstück erstmals
mit einer Strasse erschlossen werde oder ob und in welchem Ausbaustandard eine
Strasse mit Strassenanschluss bereits bestehe. Der Erschliessungsgrad von 70 %
sei für diejenigen Grundstücke festgelegt worden, welche zwar im Nahbereich (60 m
Bautiefe) keine neuen oder ausgebauten Strassenerschliessungsanlagen
benötigten, aber von der weiteren Quartierplanerschliessung profitierten. Ein
Erschliessungsgrad von 50 % gelte, wenn zudem ein Gehweg fehle. Da das
Grundstück der Beschwerdegegnerin nur teilweise durch die quartierplanlichen
Feinerschliessungsanlagen erschlossen werde, sei es nicht gerechtfertigt, das
ganze Grundstück mit einem Landabzug für die Erstellung der Quartierplananlagen
zu belasten, sondern nur insoweit, als es durch die Erschliessungsstrasse
tatsächlich erschlossen werde. Für den durch die Groberschliessung erschlossenen
Teil könne das Grundstück deshalb im Rahmen des Quartierplans nicht belastet
werden und sei der Perimeter für den Landabzug durch die Beschwerdeführerin
entsprechend zu verkleinern. Für den übrigen Teil dagegen sei der Erschliessungsgrad
auf 50 % festzulegen, da auf der Seite der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin
ein Trottoir fehle.
Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen, es sei verfehlt,
dem Grundstück der Beschwerdegegnerin einen Erschliessungsgrad von 100 %
zuzugestehen. Die Vorinstanz verkenne, dass sich die gemeindliche
Groberschliessungspflicht ausschliesslich auf die anschlussbedingten Ausbauten
beschränke, das vom Quartierplan angestrebte Gesamterschliessungskonzept mit
den beiden Kreiseln und den Strassenerschliessungen zur Vermeidung von
Schleichverkehr aber nicht erfasse. Die öffentliche Groberschliessungspflicht
für Anschlüsse von Quartierplanstrassen an das übergeordnete Strassennetz werde
zu Unrecht auf den quartierplanlich gebotenen Ausbau der quartierinternen
Erschliessung ausgedehnt. Diese Erschliessungsverbesserung sei auf 30 %
geschätzt und von der Vorinstanz nirgends beanstandet worden. Um diese 30 % sei
der Erschliessungsgrad aber auch beim Grundstück der Beschwerdegegnerin zu
reduzieren, da ansonsten eine sachinadäquate Privilegierung der Beschwerdegegnerin
entstünde.
Die Beschwerdegegnerin verweist vorerst darauf, dass die
Beschwerdeführerin den Erschliessungsgrad ihres Grundstücks von 70 % im Bereich
des der Groberschliessung zuerkannten Strassenabschnitts der Hochbordstrasse
(im Anschlussbereich an die Zürcherstrasse) nunmehr anerkenne. Das Schliessen
mehrerer Anschlüsse des Quartierplangebiets an die Ringstrasse (vorn I.B) habe
zur Folge, dass der Verkehr nur mehr über drei Orte ins Quartierplangebiet
gelangen könne, nämlich über die Anschlüsse Überland-/Hochbord­strasse im
Norden, Ring-/Neugutstrasse im Osten und Zürich-/Hochbordstrasse im Süden. Mit
dem Quartierplan würden deshalb auch Probleme des übergeordneten Netzes gelöst,
entscheidend bedingt durch die Glattalbahn. Die Vermeidung von Schleichverkehr
durch das Quartierplangebiet liege deshalb entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerin nicht allein im Interesse der Quartierplangenossen, sondern
auch im übergeordneten Interesse des Strassennetzes, denn dieses müsste den
Schleichverkehr nach dem Verlassen des Quartierplangebiets wieder aufnehmen.
6.2
Gemäss dem
Technischen Bericht gehört der Anschluss der Hochbordstrasse an die
Zürcherstrasse auf einer Länge von 60 m zur Groberschliessung. Die
Beschwerdeführerin hat grundsätzlich die Kosten der Groberschliessung zu
tragen. Sie soll aber das Recht haben, für diese Anlagen
Grundeigentümerbeiträge nach dem Strassengesetz vom 27. September 1981 zu
verlangen.
6.2.1
Nach § 62 lit. a StrassG haben Private, welche Grundeigentum zu
öffentlichen Strassen, Plätzen und Trottoiren abtreten müssen, Anspruch auf
vollen Ersatz aller Vermögensnachteile gemäss der kantonalen Enteignungsgesetzgebung.
Die Grundeigentümer, deren Liegenschaften durch den Bau oder die Verbesserung
einer Strasse oder eines Platzes eine Wertvermehrung erfahren, leisten dem
baupflichtigen Gemeinwesen Beiträge an die Kosten, in der Regel in Höhe der
Hälfte der Wertvermehrung der betroffenen Liegenschaft (§ 62 lit. b Abs. 1
StrassG). Die Eigentümer der an Strassen und Plätze anstossenden Liegenschaften
haben an die Kosten der erstmaligen Erstellung von Trottoiren angemessene
Beiträge zu leisten. Bei Trottoirbauten, die vorwiegend mit Rücksicht auf den
durchgehenden Verkehr erfolgen, sind Beiträge nur für Liegenschaften zu
leisten, bei denen die veränderten Verkehrsverhältnisse die Wertvermehrung
bewirken (§ 62 lit. d Abs. 1 und 4 StrassG).
6.2.2
Die Vorinstanz stiess sich daran, dass die Beschwerdegegnerin riskiere, für
dieselbe Fläche zweimal zur Leistung eines Beitrags an die
Strassenerschliessung verpflichtet zu werden, nämlich einerseits, indem sie für
den durch die Groberschliessung erschlossenen Teil ihres Grundstücks mit
Mehrwertbeiträgen belastet werde, und andererseits, indem der vorbestandene
Erschliessungsgrad auf 50 % festgesetzt und die ganze Grundstücksfläche für den
Landabzug im Rahmen des Quartierplanverfahrens herangezogen worden sei. Um die
Doppelbelastung zu verhindern, müsse der Landabzug für die Erstellung der Quartierstrassen
auf denjenigen Teil des Grundstücks beschränkt werden, der durch diese Erschliessungsstrassen
(Feinerschliessung) tatsächlich erschlossen sei.
6.2.3
Nach dem Konzept der Vorinstanz soll das Grundstück der Beschwerdegegnerin
demnach aufgeteilt werden in einen durch die Hochbordstrasse mit 60 m Tiefe
(Groberschliessung) erschlossenen Teil, für welchen alsdann Strassen- und Trottoirbeiträge
erhoben, nicht aber Landabzüge für den Quartierplan gemacht werden können, und
einen ca. 50 m tiefen, durch Quartierstrassen erschlossenen Teil, welcher
mit einem als richtig erachteten Erschliessungsgrad von 50 % für den Landabzug
herangezogen werden kann. Dieser vom Quartierplan abweichende Ansatz der
Vorinstanz erscheint keineswegs als zwingend. Nach den Quartierplangrundsätzen
der Solidarität und der Äquivalenz, wie sie im angefochtenen Entscheid richtig
dargelegt wurden, wäre es ebenso vertretbar, den Erschliessungsgrad der
Quartierplangrundstücke entlang des noch auszubauenden Groberschliessungsabschnitts
so festzulegen, wie wenn dieser Abschnitt bereits erstellt wäre. Damit wird hinreichend
berücksichtigt, dass das Quartierplangrundstück alsdann noch mit Strassen- und
Trottoirbeiträgen nach StrassG belastet werden kann; ebenfalls erfolgt eine
Gleichbehandlung mit Grundstücken entlang einer bereits erstellten Groberschliessung,
für welche schon Mehrwertbeiträge geleistet wurden. Der Umstand, dass die
Hochbordstrasse im Bereich der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin noch über
kein ostseitiges Trottoir verfügt, wirkt sich bei dieser Betrachtungsweise nur
im nördlichen Abschnitt des Grundstücks aus. Im Übrigen jedoch kann das
Grundstück sowohl entlang der Zürich- als auch im südlichen Bereich der
Hochbordstrasse als erschlossen – inklusive Trottoir – gelten.
Die Beschwerdeführerin hält
sodann zu Recht fest, dass die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin von der
Erschliessungsverbesserung durch das mit dem Quartierplan zu schaffende
Gesamterschliessungskonzept profitiere, die auf eine Vermeidung von Schleichverkehr
ausgerichtet sei. Zwar erkennt die Beschwerdegegnerin in der Vermeidung von Schleichverkehr
vor allem ein übergeordnetes Interesse des öffentlichen Strassennetzes, das den
Schleichverkehr nicht mehr aufnehmen müsse. Ein solches Interesse ist jedoch
von untergeordneter Bedeutung. Denn zentral an der Vermeidung von Schleichverkehr
ist einerseits, dass die Busse im Quartierplangebiet ungehindert verkehren
können (insbesondere auch was die Ein- und Ausfahrt in die Zürichstrasse
betrifft), was zweifellos im überwiegenden Interesse der bei der
Beschwerdegegnerin arbeitenden Busbenützer liegt. Andererseits ermöglicht die
Vermeidung von Schleichverkehr die ungehinderte Zufahrt der Lastwagen und
allfälliger Kunden mit Personenwagen zum Betrieb der Beschwerdegegnerin, was in
deren betrieblichen Interessen liegt. Gemäss dem Technischen Bericht wird der
Erschliessungsgrad dort auf 70 % festgelegt, wo ein Grundstück von der weiteren
Quartierplanerschliessung profitiert. Das ist vorliegend der Fall. Die
Festlegung eines Erschliessungsgrades von 70 % entspricht im Übrigen auch der
von der Beschwerdegegnerin geäusserten Ansicht im Rekursverfahren. In diesem
Punkt ist die Beschwerde daher gutzuheissen.
7.
7.1
Demnach
ist die Beschwerde insofern gutzuheissen, als in Aufhebung von
Dispositiv-Ziffer II Abs. 4 des angefochtenen Beschlusses für die Fläche
des Grundstücks der Beschwerdegegnerin, welche durch den zur Groberschliessung
zählenden Abschnitt der Hochbordstrasse im Anschlussbereich an die
Zürichstrasse erschlossen ist, ein Erschliessungsgrad von 70 % anzunehmen ist.
Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.
7.2
Das
teilweise Obsiegen der Beschwerdeführerin ist gesamthaft auf etwa 1/8 festzulegen.
Bei diesem Ausgang sind die Kosten des Verfahrens zu 7/8 der Beschwerdeführerin
und zu 1/8 der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG). Antragsgemäss ist der Beschwerdegegnerin eine – allerdings
reduzierte – Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Entsprechend wird Dispositiv-Ziffer II Abs. 4
des Entscheides der Baurekurskommission III des Kantons Zürich vom 22. Mai
2008 insofern aufgehoben, als darin dem Grundstück der Beschwerdegegnerin
partiell ein Erschliessungsgrad von 100 % zuerkannt wurde. Stattdessen wird für
die Fläche des Grundstücks der Beschwerdegegnerin, welche durch den zur
Groberschliessung zählenden Abschnitt der Hochbordstrasse im Anschlussbereich
an die Zürcherstrasse erschlossen ist, ein Erschliessungsgrad von 70 %
festgelegt. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 6'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden zu 7/8 der Beschwerdeführerin zulasten der Quartierplanrechnung
und zu 1/8 der Beschwerdegegnerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung
von Fr. 1'800.- zulasten der Quartierplanrechnung zu bezahlen.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…