zh_verwaltungsgericht · VB.2008.00277 · 2009-06-30 · de

Quartierplan | Festsetzung des Quartierplans "Hochbord" (Dübendorf). [Im Zusammenhang mit dem geplanten Bau der Glattalbahn beschloss der Zürcher Regierungsrat 2001 die rückwärtige Erschliessung des Dübendorfer Quartiers Hochbord. 2006 setzte der Stadtrat Dübendorf einen entsprechenden Quartierplan fest. Dagegen erhoben zahlreiche Quartierplangenossen Rekurse, die die Baurekurskommission teilweise guthiess. Die Stadt Dübendorf gelangte daraufhin mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. (Zu weiteren den Quartierplan betreffenden Beschwerden vgl. VB.2008.00270-00278, VB.2008.00288-290, VB.2008.00292-295 und VB.2008.00303.)] Im Quartierplan "Hochbord" ist der Bau einer 3600 m2 grossen Parkanlage und einer 16 m breiten, 1700 m2 umfassenden Flaniermeile vorgesehen, was die Baurekurskommission zu Recht als unzulässig erachtete: Die geplanten Anlagen können angesichts ihrer Dimension, ihrer Lage und ihres Zwecks nicht als gemeinschaftliche Ausstattungen betrachtet werden, die im Rahmen der Erschliessung des Quartiers erforderlich sind bzw. für die ein Bedürfnis besteht. Der geplante Park und die Flaniermeile stellen auch keinen Ersatz für Freizeitanlagen dar, die die Quartierplangenossen allenfalls aufgrund individueller Pflichten erstellen lassen müssen. Die vorgesehenen Projekte können mangels gesetzlicher Grundlage nicht im Rahmen eines Quartierplans (auf Kosten der Quartierplangenossen) realisiert werden, sondern müssen z.B. im Rahmen eines öffentlichen Gestaltungsplanes (auf Kosten des Gemeinwesens) umgesetzt werden (E. 4.4 und 4.5). Die im Quartierplan vorgesehenen Gehsteige wurden von der Vorinstanz ebenfalls zu Recht als unzulässig beurteilt: Die Trottoirbreite von bis zu 4 Meter überschreitet das in den Zugangsnormalien vorgesehene Maximum und ist zur Bewältigung der zu erwartenden Fussgängerströme nicht erforderlich. Ein Quartierplan darf keine Ausstattungen vorsehen, die weit über das zur Erschliessung des Quartiers notwendige Mass hinaus gehen (E. 5.2 und 5.3).Entgegen der Ansicht der Baurekurskommission rechtfertigt es sich, für den hinteren Teil des Grundstücks der beschwerdegegnerischen Quartierplangenossin einen tiefen Erschliessungsgrad festzusetzen, da der Quartierplan Hochbord zu einer markanten erschliessungsmässigen Verbesserung führt (E. 6.2). Für die gegenwärtige Nutzung des hinteren Grundstückteils erscheint der im Rahmen des Quartierplans vorgesehene zusätzliche Strassenanschluss zwar nicht als erforderlich, doch die Erforderlichkeit kann sich aufgrund einer künftigen Nutzungsänderung ergeben. Auf den Landabzug wäre einzig dann zu verzichten gewesen, wenn er zu einer starken Einschränkung des Gewerbebetriebs der Beschwerdegegnerin geführt hätte - was in casu aber nicht der Fall ist (E. 6.3). Die Stadt Dübendorf bemängelt zu Recht, dass die Baurekurskommission die im Kostenverleger enthaltene Beteiligungsquote der beschwerdegegnerischen Quartierplangenossin nicht hätte korrigieren dürfen: Die Beschwerdegegnerin muss sich an den Kosten zur Erstellung der im Quartierplan vorgesehenen Verkehrserschliessungsanlagen beteiligen, da diese Anlagen zu einer Aufwertung ihrer Liegenschaft führen und somit in ihrem Interesse stehen (§ 146 Abs. 2 PBG). Dass das Grundstück der Beschwerdegegnerin bereits vor Beginn des Quartierplanverfahrens teilweise erschlossen war, darf unter diesen Umständen nicht zu einer Reduktion der Beteiligungsquote im Kostenverleger führen. Vielmehr dürfen die von der Beschwerdegegnerin getätigten Vorinvestitionen zur Erschliessung ihres Grundstücks erst im Rahmen der Schlussabrechnung berücksichtigt werden - also dann, wenn die Erstellungskosten der Erschliessungsanlagen definitiv feststehen und nicht mehr bloss auf ungewissen Schätzungen beruhen (E. 8).Teilweise Gutheissung der Beschwerde (E. 9).

Zürich Verwaltungsgericht 30.06.2009 VB.2008.00277
Zurich Verwaltungsgericht 30.06.2009 VB.2008.00277
Zurigo Verwaltungsgericht 30.06.2009 VB.2008.00277

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00277
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Geschäftsnummer:
VB.2008.00277
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 30.06.2009
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Quartierplan
Festsetzung des Quartierplans "Hochbord" (Dübendorf).
[Im Zusammenhang mit dem geplanten Bau der Glattalbahn beschloss der Zürcher Regierungsrat 2001 die rückwärtige Erschliessung des Dübendorfer Quartiers Hochbord. 2006 setzte der Stadtrat Dübendorf einen entsprechenden Quartierplan fest. Dagegen erhoben zahlreiche Quartierplangenossen Rekurse, die die Baurekurskommission teilweise guthiess. Die Stadt Dübendorf gelangte daraufhin mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. (Zu weiteren den Quartierplan betreffenden Beschwerden vgl. VB.2008.00270-00278, VB.2008.00288-290, VB.2008.00292-295 und VB.2008.00303.)]
Im Quartierplan "Hochbord" ist der Bau einer 3600 m2 grossen Parkanlage und einer 16 m breiten, 1700 m2 umfassenden Flaniermeile vorgesehen, was die Baurekurskommission zu Recht als unzulässig erachtete: Die geplanten Anlagen können angesichts ihrer Dimension, ihrer Lage und ihres Zwecks nicht als gemeinschaftliche Ausstattungen betrachtet werden, die im Rahmen der Erschliessung des Quartiers erforderlich sind bzw. für die ein Bedürfnis besteht. Der geplante Park und die Flaniermeile stellen auch keinen Ersatz für Freizeitanlagen dar, die die Quartierplangenossen allenfalls aufgrund individueller Pflichten erstellen lassen müssen. Die vorgesehenen Projekte können mangels gesetzlicher Grundlage nicht im Rahmen eines Quartierplans (auf Kosten der Quartierplangenossen) realisiert werden, sondern müssen z.B. im Rahmen eines öffentlichen Gestaltungsplanes (auf Kosten des Gemeinwesens) umgesetzt werden (E. 4.4 und 4.5).
Die im Quartierplan vorgesehenen Gehsteige wurden von der Vorinstanz ebenfalls zu Recht als unzulässig beurteilt: Die Trottoirbreite von bis zu 4 Meter überschreitet das in den Zugangsnormalien vorgesehene Maximum und ist zur Bewältigung der zu erwartenden Fussgängerströme nicht erforderlich. Ein Quartierplan darf keine Ausstattungen vorsehen, die weit über das zur Erschliessung des Quartiers notwendige Mass hinaus gehen (E. 5.2 und 5.3).
Entgegen der Ansicht der Baurekurskommission rechtfertigt es sich, für den hinteren Teil des Grundstücks der beschwerdegegnerischen Quartierplangenossin einen tiefen Erschliessungsgrad festzusetzen, da der Quartierplan Hochbord zu einer markanten erschliessungsmässigen Verbesserung führt (E. 6.2). Für die gegenwärtige Nutzung des hinteren Grundstückteils erscheint der im Rahmen des Quartierplans vorgesehene zusätzliche Strassenanschluss zwar nicht als erforderlich, doch die Erforderlichkeit kann sich aufgrund einer künftigen Nutzungsänderung ergeben. Auf den Landabzug wäre einzig dann zu verzichten gewesen, wenn er zu einer starken Einschränkung des Gewerbebetriebs der Beschwerdegegnerin geführt hätte - was in casu aber nicht der Fall ist (E. 6.3).
Die Stadt Dübendorf bemängelt zu Recht, dass die Baurekurskommission die im Kostenverleger enthaltene Beteiligungsquote der beschwerdegegnerischen Quartierplangenossin nicht hätte korrigieren dürfen: Die Beschwerdegegnerin muss sich an den Kosten zur Erstellung der im Quartierplan vorgesehenen Verkehrserschliessungsanlagen beteiligen, da diese Anlagen zu einer Aufwertung ihrer Liegenschaft führen und somit in ihrem Interesse stehen (§ 146 Abs. 2 PBG). Dass das Grundstück der Beschwerdegegnerin bereits vor Beginn des Quartierplanverfahrens teilweise erschlossen war, darf unter diesen Umständen nicht zu einer Reduktion der Beteiligungsquote im Kostenverleger führen. Vielmehr dürfen die von der Beschwerdegegnerin getätigten Vorinvestitionen zur Erschliessung ihres Grundstücks erst im Rahmen der Schlussabrechnung berücksichtigt werden - also dann, wenn die Erstellungskosten der Erschliessungsanlagen definitiv feststehen und nicht mehr bloss auf ungewissen Schätzungen beruhen (E. 8).
Teilweise Gutheissung der Beschwerde (E. 9).
Stichworte:
ALLEE
ANSCHLUSS
AUFWERTUNG
AUSSTATTUNG
BAUTIEFE
ERFORDERLICHKEIT
ERSCHLIESSUNGSANLAGE
ERSCHLIESSUNGSGRAD
ERSCHLIESSUNGSINTERESSE
ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN
ERSTELLUNGSKOSTEN
GEMEINSCHAFTLICHE AUSSTATTUNGEN
GESTALTUNGSPLAN
GROBERSCHLIESSUNG
KOSTENVERLEGER
LANDABZUG
NUTZUNGSÄNDERUNG
PARKANLAGE
QUARTIERPLAN
SCHLUSSRECHNUNG
TROTTOIR
VERKEHRSERSCHLIESSUNG
VORLEISTUNG
ZUGANGSNORMALIEN
Rechtsnormen:
§ 83 PBG
§ 123 Abs. I PBG
§ 126 Abs. III PBG
§ 128 Abs. I PBG
§ 128 Abs. II PBG
§ 138 Abs. IV PBG
§ 146 Abs. I PBG
§ 146 Abs. II PBG
§ 175 PBG
§ 237 PBG
§ 238 PBG
§ 240 Abs. III PBG
§ 248 Abs. I PBG
§ 257 Abs. I PBG
§ 9 QuartierplanV
Art. 3 Abs. III lit. e RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2008.00277
Entscheid
der 3. Kammer
vom
30. Juni 2009
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea Rot­ach
Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Gerichtssekretär Kaspar Plüss.
In Sachen
Stadt Dübendorf,
vertreten durch RA A
,
Beschwerdeführerin
,
gegen
B AG,
vertreten
durch RA C
,
Beschwerdegegnerin
,
und
1.
D AG,
2.
E
,
3.
Erbengemeinschaft F,
nämlich
:
3.1
G
,
3.2  L
,
3.3
Erbengemeinschaft
H,
nämlich:
3.3.1
I
,
3.3.2
J
,
4.
Erbengemeinschaft K,
nämlich:
4.1  L,
4.2
M
,
4.3
N
,
2–4.3 vertreten durch RA O
,
Mitbeteiligte
,
betreffend
Quartierplan,
hat
sich ergeben:
I.
A.
Das
Quartierplangebiet Hochbord in der Stadt Dübendorf ist im Süden durch die Zürichstrasse,
im Norden durch die Überlandstrasse und die Glatt, im Osten durch die
Ringstrasse und im Westen durch die Stadtgrenze und die Bahnlinie begrenzt. Das
Gebiet wird vertikal von Süden nach Norden durch die Hochbordstrasse etwa im
Verhältnis 1/3 (westlicher Teil) zu 2/3 (östlicher Teil) geteilt. Ausgehend von
der Hochbordstrasse führen nach Osten in die Ringstrasse (von Süden her gesehen)
die Sonnentalstrasse, die Industriestrasse, die Lagerstrasse und die Neugutstrasse.
Der östlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets ist bis
auf einzelne Parzellen überbaut, der westlich davon gelegene Teil etwa zur Hälfte.
Im Quartierplangebiet finden sich mehrere grosse Einkaufszentren, teilweise mit
eigenen Parkhäusern, so an der Neugutstrasse (etwa Coop Baucenter,
Neugutstrasse Nr. 88; interio Einrichtungshaus, Nr. 79; Diga-Möbel
Nr. 81; Ligne Roset Verkaufsgeschäft und Cap Teppiche, Nr. 89;
Prodega Cash&Carry, Nr. 90), verschiedene Grosshandels- und Dienstleistungsbetriebe
an der Lagerstrasse, Einkaufsgeschäfte an der Indu­striestrasse, die Zürcher
Kantonalbank mit Kantine, verschiedene Dienstleistungsbetriebe und Geschäfte an
der Sonnentalstrasse sowie an der Hochbordstrasse die Firmen B, Q und R (Hochbordstrasse
Nr. 03 und 04), die Grosspapeterie Office World (Nr. 3), die
Gemüseanbaufirma E (Nr. 15 und 26) und ein Restaurant/Dancing (Nr. 6) neben
weiteren Dienstleistungsbetrieben. Gegenüber diesem weitgehend durch Geschäfte
und Betriebe genutzten Teil des Quartierplangebiets besteht eine überwiegende
Wohnnutzung einzig in den Liegenschaften "Am Stadtrand" im
südwestlichen Teil des Quartierplangebiets.
B.
Am 20. September
2001 leitete der Stadtrat Dübendorf das Quartierplanverfahren für das Gebiet
Hochbord ein. Damit in Zusammenhang stand die vom Regierungsrat mit Beschluss
vom 13. Juni 2001 festgelegte rückwärtige Erschliessung des Quartiers zur
Entlastung der Ringstrasse, auf der die geplante Stadtbahn Glattal vom Bahnhof
Stettbach bis Auzelg ab dem Jahr 2010 verkehren soll. Mit Beschluss vom 8. Juni
2006 setzte der Stadtrat Dübendorf den Quartierplan Hochbord fest. Dieser sieht
die Aufhebung der Einmündungen der Sonnental-, Industrie-, Lager- und teilweise
der Neugutstrasse in die Ringstrasse zugunsten einer rückwärtigen Erschliessung
vor, die neu aus Süden von der Zürichstrasse in die Hochbordstrasse und von
Norden durch einen Abzweiger von der Überlandstrasse ebenfalls in die
Hochbordstrasse erfolgt. Die Hochbordstrasse soll zwischen Sonnental- und
Lagerstrasse für den privaten Verkehr gesperrt, als Allee ausgebaut und am Ende
(Kreuzung Sonnental- bzw. Lagerstrasse) je mit einem Kreisel versehen werden
(Kreisel Süd bzw. Kreisel Nord). Die Erschliessung ins Gebiet östlich der
Hochbordstrasse ermöglicht ein System von Verbindungsstrassen zu den
bestehenden, nunmehr mit Bäumen gesäumten Querstrassen (sog. Ostring zwischen
Kreisel Süd und Kreisel Nord). Der westlich der Hochbordstrasse gelegene Teil
des Quartierplangebiets wird mit Stichstrassen erschlossen. Etwa auf Höhe der
Alleemitte soll westlich der Hochbordstrasse eine Parkanlage entstehen. Das
gesamte Quartierplangebiet untersteht ferner insofern der Gestaltungsplanpflicht,
als die einzelnen Grundeigentümer auf ihren Baugrundstücken jeweils private
Gestaltungspläne auszuarbeiten haben, welche sich an die planerischen Vorgaben
halten müssen. Mit Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006 wurde der
korrigierte Kostenverleger für das Quartierplangebiet festgesetzt.
II.
Gegen den
Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni 2006 regte sich Widerstand von
zahlreichen Betroffenen, die sich neben individuellen Anliegen insbesondere
gegen die alleeartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse, gegen die vorgesehene
Parkanlage auf der Parzelle neu Kat.-Nr. 01 (Erben K) und gegen die
Verbreiterung des Fussgängerbereichs und dessen Ausstattung mit Baumreihen in
den bestehenden Querstrassen wandten. Darunter war auch die B AG mit ihren
Liegenschaften an der Hochbordstrasse 03 und 04 (Kat.-Nr. 02 an der
nordwestlichen Ecke des Quartierplangebiets), welche am 7. Juli 2006
Rekurs an die Baurekurskommission III des Kantons Zürich erhob (fortan BRK
III). Im Rekursverfahren liess sie im Wesentlichen beantragen, die
Hochbordstrasse sei als durchgehende Nord-Süd-Verbindung auszugestalten. Die
Querstrassen zur Hochbordstrasse seien auf 6 m Breite zu beschränken und nicht
mit Baumalleen auszustatten. Ferner sei den Grundstücken, welche bisher über
die Ring-, die Lager-, Industrie- oder Sonnentalstrasse erschlossen wurden, ein
Erschliessungsgrad von 0 % zuzumessen und auf unterschiedliche Erschliessungsgrade
auf ihrem Grundstück zu verzichten. Dieselben Anträge stellte sie im Rekurs
gegen die Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006. Die BRK III entschied am
22. Mai 2008 nach Durchführung eines Augenscheins am 14. März 2007.
Sie vereinigte die beiden Rekurse, hiess sie teilweise gut und hob den Beschluss
des Stadtrats von Dübendorf vom 8. Juni 2006 insofern auf, als sie die
geplante Parkanlage, die boulevardartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse und
die Ausstattung der Quartierstrassen mit Alleebäumen für die Erschliessung des Quartierplangebiets
für nicht notwendig erachtete. Der für das Grundstück Kat.-Nr. 02
festgelegte abgestufte Erschliessungsgrad für den Landabzug wurde aufgehoben
und soll durch einen einheitlichen Erschliessungsgrad ersetzt werden
(Dispositiv-Ziffer II Abs.  3). Schliesslich hob die BRK III den
Kostenverleger für das Strassen- und Wegnetz betreffend das Grundstück der B AG
auf und verlangte bei dessen Neufestsetzung die Berücksichtigung des
Erschliessungsinteresses im ausgeführten Sinn (Dispositiv-Ziffer II Abs.  4).
Im Übrigen wies die Vorinstanz den Rekurs ab.
III.
Gegen den Entscheid vom 22. Mai 2008 erhob die Stadt
Dübendorf am 26. Juni 2008 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons
Zürich und liess beantragen, es sei Dispositiv-Ziffer II Abs.  2 des
angefochtenen Entscheides soweit aufzuheben, als darin der geplante Park, die
boulevardartige Erweiterung der Hochbordstrasse und die alleeartige Ge­staltung
der Quartierstrassen abgelehnt worden seien. Ferner sei Dispositiv-Ziffer II Abs.  3
aufzuheben, soweit der für das Grundstück Kat.-Nr. 02 festgelegte
abgestufte Erschliessungsgrad durch einen einheitlichen ersetzt worden sei.
Weiter wehrte sie sich gegen die Neufestsetzung des Kostenverlegers für
Strassen und Wege unter Berücksichtigung des Erschliessungsinteresses
entsprechend der Rechtsauffassung der Rekursinstanz. Die Beschwerdegegnerin
verlangte in der Beschwerdeantwort vom 29. August 2008 die Abweisung der
Beschwerde. Die BRK III liess sich am 24. September 2008 dazu vernehmen
und hielt am angefochtenen Entscheid fest. Die Mitbeteiligten, welche sich am
Rekursverfahren noch beteiligt hatten, äusserten sich im Beschwerdeverfahren
nicht.
Mit Verfügung vom 13. Mai 2009 genehmigte die Baudirektion
die Festsetzung des Quartierplans vom 8. Juni 2006 und die den Kostenverleger
korrigierende Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006. Sie hielt im
Wesentlichen die Ausscheidung von Mehrflächen für die gemeinschaftlichen
Ausstattungen für gerechtfertigt und zweckmässig, beanstandete indessen auf der
Flaniermeile Hochbord die zu geringe Fahrbahnbreite von 6 m. In verschiedener
Hinsicht verwies sie sodann auf die einzelnen Baubewilligungsverfahren und die
damit verbundene Gestaltungsplanpflicht (etwa bezüglich Altlasten-, Lärm- und
Grundwassersituation).
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung
der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde
zuständig.
2.
2.1
Nach Art.  3
Abs.  3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die
Raumplanung (RPG) sind die Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu
gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Siedlungen sollen viele
Grünflächen und Bäume enthalten (Art.  3 Abs.  3 lit.  e
RPG). Aus dem erwähnten Planungsgrundsatz lassen sich zwar keine quantitativen
Vorgaben ableiten, doch verlangt das Bundesrecht, dass möglichst viele Grünflächen
innerhalb der Siedlungsräume geschaffen werden und erhalten bleiben. Dies kann
unter anderem geschehen durch deren Zuordnung zu bestimmten Zonen (etwa Grünzonen
oder Freihaltezonen; vgl. §§ 39 und 61 Abs.  1 PBG), durch Unterteilung
der Bauzonen oder mittels Gestaltungsplänen (Bernhard Waldmann/Peter Hänni,
Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art.  3 Rz.  48).
2.2
Mit
Gestaltungsplänen werden für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere
Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend
festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den
kantonalen Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs.  1
PBG). Der Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die
gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht
schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen über die
weitere Umgebungsgestaltung enthalten (Abs.  3).
2.3
Der
Quartierplan ermöglicht demgegenüber im erfassten Gebiet eine der planungs- und
baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen
Anordnungen (§ 123 Abs.  1 PBG). Wo ein Bedürfnis hiefür
besteht, sollen Flächen ausgeschieden werden, die gemeinschaftlichen
Ausstattungen und Ausrüstungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von
Grundstücken dienen; die privatrechtlichen Rechtsverhältnisse hieran sind mit
dem Quartierplan zu regeln (§ 126 Abs.  3 PBG). Alle Grundstücke
innerhalb des Quartierplangebiets müssen durch den Quartierplan erschlossen
werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen
und Ausrüstungen teilhaben. Erschliessungsanlagen sowie gemeinschaftliche
Ausstattungen und Ausrüstungen sind so festzulegen, dass sie bei vollständiger
Nutzung der erfassten Grundstücke genügen (§ 128 Abs.  1 und 2
PBG). Erschlossen ist ein Grundstück, wenn es für die darauf vorgesehenen
Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser
und Energie versorgt werden können und wenn die einwandfreie Behandlung von
Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist (§ 236 Abs.  1
PBG; Art.  19 Abs.  1 RPG). Genügende Zugänglichkeit
bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der
Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen
Dienste und der Benützer (§ 237 Abs.  1 Satz 1 PBG).
Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt
über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs.  2 PBG).
2.4
Bei der
Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches prospektiv-technisches
Ermessen zu, das von der Rekursbehörde nur mit Zurückhaltung zu überprüfen ist.
Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernünftigen Gründen halten lässt, setzt
die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der
Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten möglich und
auch vertretbar wären (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972 S. 148 =
ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973 S. 414 =
ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan müssen die Interessen
der einzelnen Grundeigentümer abgewogen, möglichst ausgeglichen und mit den
öffentlichen Interessen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage
gefundene Lösung soll im Rekurs­verfahren nur dann wieder geändert werden, wenn
sich bei Abwägung aller Vor- und Nach­teile der Schluss aufdrängt, dass die von
den Rekurrierenden verfochtene Variante jener ge­mäss festgesetztem
Quartierplan klar überlegen ist. Die Baurekurskommission entscheidet im Rahmen
der Überprüfung von Quartierplänen nur dann frei, wenn es um die Beurteilung
reiner Rechtsfragen geht (VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408, E. 3,
www.vgrzh.ch).
2.5
Das
Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen
hin. Eine Ermessensüberprüfung steht ihm ausser bei Ermessensmissbrauch und
Ermessensüberschreitung nicht zu (§ 50 Abs.  1 und 2 VRG).
Ermessensmissbrauch ist ein qualifizierter Ermessensfehler, der als
Rechtsverletzung gilt. Die Ermessensbetätigung muss in jedem Fall pflichtgemäss
sein und darf nicht von sachfremden Motiven geleitet werden. Ausserdem hat sie
sich an den allgemeinen Rechtsgrundsätzen, den verwaltungsrechtlichen
Grundprinzipien und den verfassungsrechtlichen Schranken zu orientieren, so
insbesondere am Willkürverbot und am Grundsatz der Notwendigkeit und
Verhältnismässigkeit staatlicher Massnahmen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 50 N. 80). Bei der Überprüfung von Rekursentscheiden,
mit welchen kommunale Planfestsetzungen aufgehoben worden sind, hat das
Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Rechtskontrolle auch zu
prüfen, ob die Baurekurskommission in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie
missachtet habe.
3.
3.1
Das Quartierplangebiet
wurde vorliegend folgenden Zonen zugeschlagen: Der Teil östlich der
Hochbordstrasse mit Ausnahme des Grundstücks Kat.-Nr. 05 (neu Kat.-Nr. 06)
sowie das Gebiet westlich der Hochbordstrasse oberhalb Kat.-Nr. 09 (neu Kat.-Nr. 07)
und Kat.-Nr. 08 (neu Kat.-Nr. 01) bis zur nördlichen Begrenzung wurden
der Industrie- und Gewerbezone 3 (IG3) zugeteilt. Diese lässt gemäss der
Bauordnung der Stadt Dübendorf vom 18. März 1996 (BZO) höchstens mässig
störende Betriebe, Handels- und Dienstleistungsbetriebe zu; eine Wohnnutzung
ist nicht vorgesehen, hingegen eine Freiflächenziffer von 20 %, damit nicht
alle unüberbaubaren Flächen für Zufahrten, Parkplätze und Lager verwendet
werden (Art.  23 BZO). Das Gebiet westlich der Hochbordstrasse ab Kat.-Nr. 09
und 08 bis zur südlichen Grenze (Zürichstrasse) sowie das Grundstück Kat.-Nr. 06
(P Erben) wurden der Zentrumszone Z4 zugeteilt. In der Zentrumszone Z4 sind
Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen sowie mässig störende Gewerbe zulässig; ein
minimaler Wohnanteil ist jedoch nicht vorgeschrieben (Art.   6,
17 BZO). Dessen ungeachtet schätzte der Erläuternde Bericht das Einwohnerpotenzial
in der Zone Z4 auf 720 Einwohner (zuzüglich zu den seit 1997 bestehenden ca.
200 Einwohnern, total 920 Einwohner), das Arbeitsplatzpotenzial auf zusätzliche
3'630 Arbeitsplätze (zu den bestehenden ca. 2'000 Arbeitsplätzen) und in der
Zone IG3 auf 4'310 Arbeitsplätze. Im Übrigen sind die Zonen IG3 und Z4
bezüglich ihrer baulichen Ausnützung weitgehend identisch.
3.2
Gemäss dem
Technischen Bericht ist eine mit Wegen durchzogene Platz- und Grünfläche von 3’608
m
2
auf dem Grundstück neu Kat.-Nr. 01 (ehemals Kat.-Nr. 08)
der Erben K (westlich der Hochbordstrasse) für die Erholung von Arbeitnehmern
und Bevölkerung im Quartierplangebiet vorgesehen. Die bauliche Ausnützung sowie
das Recht zur Anrechnung dieser Fläche an der Freiflächenziffer wird auf alle
innerhalb des Quartierplans liegenden Grundstücke der Zentrumszone Z4 im
Verhältnis der einzelnen Grundstücksflächen zum Total der beteiligten Grundstücke
übertragen. Diese lei­sten daran einen Beitrag von Fr. 1'265'000.-. Die
Stadt Dübendorf übernimmt den Unterhalt des Platzes und dessen spätere
Sanierung.
Vorgesehen ist sodann eine an die Parkanlage
anschliessende alleeartige Verbreiterung der Hochbordstrasse zwischen Sonnental-
und Lagerstrasse von insgesamt 1’721 m
2
. Damit soll das Quartier
eine Identität als urbanes Arbeits- und Mischgebiet erhalten und die
Hochbordstrasse als markante städtische Achse mit besonderen Freiraumqualitäten
aufgewertet und auf 16 m Breite ausgebaut werden (Fahrbahn 6 m, Geh- und
Radwege 10 m). Vorgesehen sind hochwertige öffentliche Freiräume mit angenehmer
Aufenthaltsqualität und publikumsorientierter Erdgeschossnutzung. Den daran
angrenzenden Grundstücken wird die Pflicht auferlegt, auf ihren Vorplätzen die
Gestaltung der gemeinschaftlichen Ausstattung weiterzuführen. Die Fläche des
Grundstücks neu Kat.-Nr. 10 wird in Form von Miteigentumsanteilen im
Verhältnis zu den Neuzuteilungsflächen auf die Grundstücke der Zone Z4 verteilt
und mit diesen subjektiv-dinglich verknüpft. Das Grundstück neu Kat.-Nr. 11
wird in derselben Weise an die Grundstücke der Zone IG3 gebunden. Die hierfür
von den Quartierplangenossen zu tragenden Kosten belaufen sich auf Fr. 1'315'000.-.
Schliesslich sollen Baumalleen entlang der verschiedenen
Quartierstrassen erstellt werden. Die Trottoirs wurden mit einer Breite von bis
zu 4.3 m geplant. Der zusätzliche Landverbrauch und die Erstellungskosten für
diese Alleen werden entsprechend dem Erschliessungsgrad und dem
Strassenkostenverleger auf die Quartierplangenossen verteilt.
4.
4.1
Die
Rekursinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, dass im Quartierplanverfahren
ausser den Strassen gegebenenfalls auch alle andern, zur Erreichung der
Quartierplanziele erforderlichen, gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen
festzulegen seien. In der Praxis würden allerdings kleinere gemeinschaftliche
Anlagen, deren Notwendigkeit von allen Betroffenen grundsätzlich anerkannt
werde, häufig nicht im dafür vorgesehenen Verfahren (etwa Sonderbauvorschriften,
Gestaltungsplan) festgelegt, sondern in ein anderes, ohnehin durchzuführendes
Planungsverfahren integriert. In diesem Sinne gälten als mögliche Quartierplananlagen
auch Nebeneinrichtungen zu Bauten und Anlagen wie etwa Spielplätze, Parkplätze
sowie technische Einrichtungen von Bauten und Anlagen (Christoph
Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006,
S. 4–22). Für die Erstellung und Finanzierung aller andern, für die
Erschliessung nicht notwendigen Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen,
insbesondere wenn sie nicht mehr als untergeordnet bezeichnet werden könnten,
müsse ausserhalb des Quartierplanrechts eine ausreichende Rechtsgrundlage
gefunden werden, beispielsweise in Form eines Gestaltungsplanverfahrens. Die
Realisierung solcher Anlagen könne aber wiederum mit der Umsetzung des
Quartierplans erfolgen. Die Erstellung eines Parks und einer Flaniermeile,
womit städtebauliche Ziele verfolgt würden, habe nichts mit der Schaffung überbaubarer
Parzellen und deren Erschliessung zu tun und zähle somit nicht zum durch einen
Quartierplan geregelten Aufgabenbereich. Die betroffene Fläche von insgesamt 5’329
m
2
und die Kosten von gesamthaft Fr. 2'580'000.- (Park und
Allee Hochbordstrasse; vorn E. 3.2) bildeten keine kleineren
gemeinschaftlichen Anlagen. Zudem fehle es am Einverständnis der Betroffenen.
Das Quartierplanverfahren bilde daher keine Rechtsgrundlage für die zwangsweise
Festlegung und Finanzierungsregelung der von der Beschwerdeführerin ins Auge
gefassten Ausstattungselemente; diese hätten vorzugsweise in einem Gestaltungsplanverfahren
festgelegt werden müssen.
4.2
Demgegenüber
hält die Beschwerdeführerin den vorinstanzlichen Entscheid im angefochtenen
Bereich für rechtlich unhaltbar und für einen unzulässigen Eingriff in ihre Planungsautonomie.
Die in Art.  3 RPG für alle Planungen geltenden Qualitätsanforderungen
seien von der Vorinstanz nicht berücksichtigt worden. Zu bedenken sei, dass im
Endausbau in diesem Gebiet rund 10'000 Arbeitsplätze bestehen und rund 900
Einwohner wohnen würden. Die Beschwerdeschrift verweist sodann auf das
Minderheitsvotum der Referentin im vorinstanzlichen Verfahren. Diese hatte
darauf hingewiesen, dass der ganze Quartierplanperimeter zum Gebiet mit erhöhtem
Gestaltungsanspruch erklärt worden sei, wozu auch gestaltete Aussenräume und
minimale Flächen für die Erholung gehörten. Die rechtliche Grundlage für die
Ausscheidung von Flächen für gemeinschaftliche Ausstattungen erkannte die
vorinstanzliche Referentin in § 126 Abs.  3 PBG. An solchen
gemeinschaftlichen Ausstattungen bestehe sowohl ein öffentliches als auch ein
privates Interesse der Quartierplangenossen. Angesichts der künftig in diesem
Gebiet arbeitenden und wohnenden Menschen überwiege das öffentliche das private
Interesse. Es könne nicht angehen, dass ein solches Entwicklungsgebiet mit
einer gesichtslosen, völlig unstrukturierten Anhäufung von banalen Büro- und
Handelsgebäuden "verscherbelt werde". Die Beschwerdegegnerin hält die
Ausführungen im Minderheitsvotum gerade für nicht zutreffend.
4.3
Vorweg ist
auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid zu verweisen (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs.  1 VRG). Entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerin trifft es nicht zu, dass die in Art.  3 RPG für
alle Planungen geltenden Qualitätsanforderungen darin nicht berücksichtigt
worden wären. Die Vorinstanz anerkannte solche, prüfte aber, wie weit sie im
Quartierplanverfahren erfüllt werden konnten (dazu vorne E. 2.1, 2.3).
Dabei kann der Quartierplan Hochbord seinen Zweck, ein unüberbautes Gebiet
überbaubar zu machen
und
attraktiv zu gestalten, ohnehin nur beschränkt
erfüllen. Dem von der Beschwerdeführerin angesteuerten Ziel, wonach die für das
Quartierplangebiet angestrebte städtebauliche Qualität mit qualifizierten Wohn-
und Arbeitsbedingungen die Konkurrenzfähigkeit des Standortes stärken und
diesem eine nachhaltige Wertschöpfung sichern soll, steht entgegen, dass der
Quartierplan mindestens in der Zone IG3 ein mit Zweckbauten weitgehend überbautes
Gebiet betrifft, welche die angestrebte städtebauliche Raffinesse und
Anziehungskraft grösstenteils vermissen lassen. Selbst die geplante Parkanlage
und die alleeartige Erweiterung der Hochbordstrasse vermöchten an den bestehenden
Verhältnissen aufgrund ihrer westlich zentrierten Lage im Quartierplangebiet
höchstens partiell etwas zu ändern. Soweit die Beschwerdeführerin dazu
ausführt, mittels zentraler Grünanlagen und der damit entstehenden
"urbanen Qualität" werde – im Unterschied zu Grünanlagen in einzelnen
Vorgärten oder Umschwüngen – ein unabschätzbarer Mehrwert geschaffen und das
Hochbordgebiet vom "08/15-Siedlungsbrei" abgehoben, lässt sich dies
demnach nicht generell auf das Quartierplangebiet umsetzen. Schliesslich steht
nicht fest, dass von 900 künftigen Einwohnern ausgegangen werden kann, da die Zone
Z4 keine Mindest-Wohnnutzung vorschreibt und deshalb ungewiss ist, wie weit die
noch nicht überbauten Grundstücke in der Zone Z4 eine Wohnnutzung enthalten
(vorn E. 3.1). So findet sich etwa auf neu Kat.-Nr. 12 (ehemals 13)
zwischen Hochbordstrasse und "Am Stadtrand" im südlichen Teil des Quartierplangebiets
bereits eine grossräumige Büronutzung, was für eine reine Wohnnutzung in
unmittelbarer Nachbarschaft nicht besonders attraktiv erscheint. Die teilweise
seit Jahren vorhandenen Dienstleistungsbetriebe und wenigen Wohneinheiten
werden sich zudem seit ihrer Entstehung soweit organisiert haben, dass sie
ihren Angestellten Ruhe- und Aufenthaltsräume bzw. den Bewohnern angemessene
Freiräume bieten können und auf die geplanten Anlagen nicht angewiesen sind.
Schon unter diesen tatsächlichen Gegebenheiten erscheint die Erforderlichkeit
der geplanten Ausstattungen daher sehr fraglich.
4.4
Umstritten
ist die Frage, ob die rechtlichen Grundlagen des Quartierplanverfahrens öffentliche
Parkanlagen und Flaniermeilen als gemeinschaftliche Ausstattungen zulassen.
Die Beschwerdeführerin hält
dafür, dass die Platz- und Grünfläche sowie die Ausweitung des mittleren Teils
der Hochbordstrasse als gemeinschaftliche Ausstattungen behandelt und
dementsprechend in das Miteigentum der beteiligten Grundeigentümer mit
besonderer Regelung für die Baukosten und den Unterhalt verwiesen werden
müssten. Bereits nach dem Antrag des Regierungsrats vom 5. Dezember 1973 zum
neuen Planungs- und Baugesetz seien in den allgemeinen Grundsätzen zum
Quartierplan – neben den zweckmässigen Parzellenformen und den gesetzlichen
Erschliessungsanlagen – Flächen auszuscheiden gewesen, die gemeinschaftlichen
Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienten, wie
Parkplätze, Fahrzeugeinstellhallen, Sport-, Spiel- und Ruheplätze,
Lärmschutzanlagen (ABl 1973/II S. 1671, 1829 zum damaligen § 95 PBG,
heute § 126 PBG mit identischem Wortlaut). Schon der historische
Gesetzgeber sei demnach über die restriktiven Vorstellungen der Rekursinstanz
hinausgegangen. Die Beschwerdegegnerin hält dafür, dass die vorinstanzlichen
Ausführungen weder den Gesetzesmaterialien noch der bisherigen Rechtsprechung
widersprächen.
4.4.1
Gemäss § 126 Abs.  3 PBG
sind Flächen auszuscheiden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers
oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienen. Allerdings konnte schon früher
eine Ausscheidung solcher Flächen nicht unbeschränkt erfolgen. § 96 Abs.  1
des Entwurfs zum PBG begrenzte wie der aktuelle § 128 Abs.  1
PBG die durch den Quartierplan erschlossenen Grundstücke darauf, nur an
"gegebenenfalls erforderlichen" gemeinschaftlichen Ausstattungen und
Ausrüstungen teilzuhaben, wozu eine Flaniermeile und eine Parkanlage unter dem
Gesichtspunkt der Erschliessung nicht gehören. Selbst wenn es sich aber
gegenteilig verhielte, stellte sich doch die Frage, welches Ausmass solche
haben dürfen. Nach § 128 Abs.  2 PBG sind gemeinschaftliche
Ausstattungen und Ausrüstungen so festzulegen, dass sie bei vollständiger
Nutzung der erfassten Grundstücke
genügen
. Darin liegt zwar kein Verbot,
dass gemeinschaftliche Ausstattungen nicht auch über das blosse Genügen
hinausgehen dürften. In diesem Zusammenhang ist jedoch wiederum auf § 126 Abs.  3
PBG zu verweisen, wonach ein "Bedürfnis" für die ausgeschiedenen
Flächen zugunsten gemeinschaftlicher Ausstattungen bestehen muss. Damit werden
solche Flächen grundsätzlich auf das notwendige Mass beschränkt, was vorliegend
schon deswegen gerechtfertigt erscheint, weil die Quartierplangenossen in
erheblichem Umfang für die geplanten Anlagen aufzukommen hätten. Die
Beschwerdeführerin legte jedoch ein sich aus dem Zweck des Quartierplans (vorn
E. 2.3) ergebendes Bedürfnis weder für eine Parkanlage von rund 3’600 m
2
noch für eine auf 16 m Breite ausgebaute Allee von insgesamt rund 1'700 m
2
dar. Auch die von der Baudirektion beanstandete Fahrbahnbreite von bloss 6 m
(vorn III.) rechtfertigte eine Gesamtbreite der Allee Hochbord von 16 m nicht
(vorn E. 3.2). Insbesondere die nahe der Ring- und Neugutstrasse sowie die
jeweils am Rande des Quartierplangebiets gelegenen Liegenschaften würden vom
beabsichtigten grossstädtischen Flair einer Flaniermeile und einer Parkanlage
an der entfernt liegenden Hochbordstrasse kaum profitieren, was weiter gegen
deren Erforderlichkeit spricht. Inwiefern sich das Gebiet Hochbord ohne die im
Streit liegenden Massnahmen zu einem vorstädtischen "Siedlungsbrei mit
ungelösten Verkehrsproblemen" zu entwickeln drohe, geht aus der Beschwerde
nicht schlüssig hervor. Weder als Anlagen noch im geplanten Ausmass lassen sich
die projektierten Ausstattungen daher auf die erwähnten Gesetzesbestimmungen
stützen. Gestalterische und nutzungsmässige Festlegungen in Abweichung von der
Bau- und Zonenordnung kann der Quartierplan aber von Gesetzes wegen nicht
selber treffen (Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zürcherischem Recht,
Diss. Zürich 1985, S. 221).
4.4.2
Daran ändert sich nichts durch den Verweis der Beschwerdeführerin auf einen
Entscheid des Zürcher Verwaltungsgerichts vom 24. Januar 2001 zur
Ausstattung von Quartierplangebieten mit Fusswegnetzen, die nicht der
baurechtlichen Grundstückerschliessung, sondern dem Komfort der künftigen
Bewohner dienten. In diesem Urteil hielt das Gericht fest, bei der Planung und
Festlegung von Fusswegen habe sich die Quartierplanbehörde nicht zwingend auf
das Minimum, das für eine hinreichende Erschliessung absolut erforderlich sei,
zu beschränken. Dogmatisch gesehen seien solche Fusswege, die in erster Linie
dem Komfort und nicht der Erschliessung dienten, eher als gemeinschaftliche
Ausstattungen und Ausrüstungen denn als eigentliche Erschliessungsanlagen zu
betrachten. Der in jenem Fall strittige zusätzliche Weg verkürzte die Wegstrecke
ins Dorfzentrum für Bewohner des östlichen Teils des Quartiers um rund 150 m
und ermöglichte, dass ein Naherholungsraum vermehrt erlebbar gemacht wurde.
Auch wenn sich der fragliche Weg als für die Erschliessung nicht absolut notwendig
erwies, so bewirkte dessen Erstellung doch gewisse Vorteile und Erleichterungen
für die Quartierbewohner und liess sich insofern einem weiter gefassten
Erschliessungszweck zuordnen. Aus diesem Entscheid kann daher nicht abgeleitet
werden, es könnten gemeinschaftliche Ausstattungen jeden Ausmasses grundsätzlich
unabhängig vom Erschliessungszweck im Quartierplan als solche vorgesehen werden
(vgl. dazu vorn E. 2.1 in fine).
4.4.3
Entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdeführerin bildet auch die im Gebiet
Hochbord geltende Gestaltungsplanpflicht keine eigene Rechtsgrundlage für die
Ausscheidung der öffentlichen Parkanlage und der Flaniermeile. Gemäss § 48
Abs.  3 PBG kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass für
bestimmte Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss, wenn dafür
ein wesentliches öffentliches Interesse, beispielsweise des Ortsbild- und
Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein
solches an einer differenzierten baulichen Verdichtung besteht. Gestützt darauf
hat die Beschwerdeführerin § 39a BZO erlassen, welcher im Hochbord sowie
auch in zwei weiteren Gebieten eine Gestaltungsplanpflicht statuiert. Gemäss
dem zuhanden der Gemeindeversammlung verfassten Kommentar zu dieser Bestimmung
liegt der Grund für diese Festlegung in der Lärmbelastung der Gebiete und im
Bedürfnis, die nach der Bauordnung zulässige hohe Dichte gut zu gestalten. Dazu
wurde im Bericht der Beschwerdeführerin zur Ortsplanungsrevision vom 25. November
1999 (verabschiedet am 25. Oktober 1999) verdeutlicht, nur mit einem
Gestaltungsplan könnten gewisse Nutzungsbeschränkungen und Vorschriften zur
Stellung der Bauten und Anordnung von lärmempfindlichen Räumen erlassen werden,
damit die Lärmgrenzwerte im Gebiet überhaupt eingehalten werden könnten. Die
derart motivierte Gestaltungsplanpflicht wurde von der Beschwerdeführerin
bisher denn auch so verstanden, dass die Eigentümer jeweils parzellenbezogen
private Gestaltungspläne zu erstellen hatten, was auch bereits vereinzelt
geschehen ist. Aus der so verstandenen und auf die Lärmproblematik ausgerichteten
Gestaltungsplanpflicht lässt sich daher nicht die Pflicht ableiten, im
grundstückübergreifenden Quartierinteresse und gegen den Willen der
Grundeigentümer eine gemeinsame Parkanlage oder Flaniermeile zu erstellen.
Zwischen dem Zweck eines
Quartierplans und demjenigen eines Ge­staltungsplans ist sodann auch
grundsätzlich zu unterscheiden: Während der Quartierplan ein Gebiet überbaubar
machen und die
erforderliche
Infrastruktur zu dessen Erschliessung
bereitstellen soll, ermöglicht der Gestaltungsplan darüber hinausgehende
Eingriffe in gestalterischer Hinsicht (vorn E. 2.2, 2.3). Dementsprechend
hat der Gestaltungsplan die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen
Ausstattungen und Ausrüstungen gemäss § 83 Abs.  3 PBG auch nur
soweit zu ordnen, als sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind.
Anwendungsbereiche des Gestaltungsplans im überbauten Gebiet sind neben anderem
Quartier- und Ortsbildpflege (Eschmann, S. 150). Mit dem Gestaltungsplan
wird eine städtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie
Gesamtüberbauung angestrebt (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau-
und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz.  318). Entsprechend der
umfassenderen eigentumsbeschränkenden Möglichkeiten im Gestaltungsplan
erfordert dessen Erlass entweder ein wesentliches öffentliches Interesse (§ 84
für öffentliche Gestaltungspläne) oder die Zustimmung aller bzw. einer
qualitativen Mehrheit der Grundeigentümer (§ 85 PBG für den privaten
Gestaltungsplan). Im Gegensatz zum Quartierplan, welcher stets durch den Gemeinderat
als Exekutive festgesetzt wird (§ 158 Abs.  1 PBG), bedürfen
öffentliche Gestaltungspläne der Zustimmung des für den Erlass der Bau- und
Zonenordnung zuständigen Legislativorgans (§ 88 Abs.  1 PBG).
Insgesamt besehen fehlt es demnach an einer rechtlichen
Grundlage, die geplante Flaniermeile an der Hochbordstrasse und die Parkanlage
im Rahmen des Quartierplans erstellen zu lassen.
4.5
Die
Beschwerdeführerin lässt sodann geltend machen, die Grundeigentümer von Mehrfamilienhäusern
in der Zone Z4 seien ohnehin verpflichtet, Kinderspielplätze sowie Freizeit-
und Pflanzgärten zur Verfügung zu stellen. Zudem sei der Nachweis zu erbringen,
dass die in der Zone Z4 möglichen Wohnnutzungen städtebaulich und
wohnhygienisch befriedigend integriert werden könnten. Die streitigen
gemeinschaftlichen Anlagen verpflichteten die beteiligten Grundeigentümer somit
zu nichts, was nicht auch individuell von ihnen im Gestaltungsplan- oder im
Baubewilligungsverfahren verlangt werden könnte. Nur sollten diese sonst
individuell zu erbringenden Leistungen besser und wirksamer über gemeinsame
Anlagen erfüllt werden. Dem hält die Beschwerdegegnerin entgegen, dass die
Beschwerdeführerin mit den in Frage stehenden Anlagen eine Aufwertung des
Stadtgebiets auf Kosten der Quartierplangenossen beabsichtige, wofür der
Quartierplan nicht das richtige Mittel sei und woran die Quartierplangenossen
kein Interesse hätten.
4.5.1
Weder aus dem Technischen Bericht noch aus dem Erläuternden Bericht geht
mit hinreichender Klarheit hervor, dass die Beteiligung an den Kosten der
vorgesehenen Parkanlage und der Flaniermeile Hochbordstrasse die
Quartierplangenossen ihrer Pflicht entheben würde, im Rahmen des jeweils
individuellen Gestaltungsplan- oder Baubewilligungsverfahrens Kinderspielplätze,
Pflanz- und Freizeitgärten zu erstellen, wie das etwa Art.  37 BZO in
Ausführung von § 248 Abs.  1 PBG vorsieht. Soweit dies
allenfalls aus der Übertragbarkeit der baulichen Ausnützung und der
Freiflächenqualität von Park und Flaniermeile auf alle Quartierplangrundstücke
der Zone Z4 abgeleitet werden kann, bezweifelt die Beschwerdegegnerin zu Recht
einen daraus resultierenden "unschätzbaren Mehrwert". Die Vorinstanz
wies sodann richtigerweise darauf hin, dass das Quartierplanrecht keine gesetzliche
Grundlage für die zwangsweise Bildung von Miteigentum an Anlagen biete, die der
Allgemeinheit dienten. Solche Anlagen habe vielmehr die Gemeinde zu übernehmen.
Zudem gebe es keine Norm, die einen Grundeigentümer verpflichten könnte, die
Ausnützung von einem anderen Grundstück zu übernehmen. Damit erscheint das
Vorgehen der Beschwerdeführerin aus rechtlicher Sicht nicht nachvollziehbar,
woran ihre Ausführungen nichts ändern.
4.5.2
Tatsächlich erscheint die auf 16 m Breite ausgeweitete Flaniermeile und
"markante städtische Achse" weder als Spielplatz noch für aktive
Freizeitgestaltung (Freizeit- und Pflanzgärten) geeignet, umso weniger, als
darauf der Bus im Viertelstundentakt verkehren soll. Was die Parkanlage
anbelangt, soll diese nach dem Technischen Bericht als eine mit Wegen
durchzogene, gestaltete Platz- und Grünfläche der Erholung von Arbeitenden und
der Bevölkerung im Quartierplangebiet dienen. Als Gebäude seien nur eine
WC-Anlage oder ein Kiosk zulässig. Das Bebauungs- und Freiraumkonzept nennt
einen grosszügigen öffentlichen Park mit Wiese, Bäumen und Wegen, der besonders
wertvoll für die mögliche Wohnnutzung in der Zone Z4 sei. Das Herzstück bestehe
aus einer Wasserfläche, deren Ränder mit Beton umfasst seien und eine Vielzahl
von Sitzgelegenheiten böten. Es ergebe sich ein vielfältig nutzbarer, urbaner
Grünraum mit hoher
Aufenthaltsqualität
. Allerdings vermag demnach auch
die geplante Parkanlage einen Kinderspielplatz oder Gartenaktivitäten nicht zu
ersetzen; dem steht neben dem erwähnten Aufenthaltszweck schon die geometrisch
angerichtete, urban-elegante Gestaltung entgegen. Zudem ist die Parkanlage mit
Ausnahme der unmittelbar daran angrenzenden Liegenschaften mit möglicher Wohnnutzung
von den übrigen Parzellen mit möglicher Wohnnutzung so weit entfernt bzw. durch
die Hochbordstrasse getrennt (so etwa neu Kat.-Nrn. 06, 14, 12, 15), dass
verantwortungsbewusste Eltern ihre Kinder kaum allein dorthin entlassen würden.
Ein Nutzen für die Beschwerdegegnerin ist sodann nicht erkennbar, nachdem auf
ihrem Grundstück bereits ein grosszügiger begehbarer Freiraum mit Bauminseln
und einem Restaurant/Dancing besteht. Es ist daher nicht davon auszugehen, dass
die gemeinschaftlichen Ausstattungen, wie sie die Beschwerdeführerin plant, die
Quartierplangenossen von der Pflicht entheben würden, entsprechende
individuelle Lasten zu tragen. Damit wird der behauptete, durch die zentralen
Grünanlagen entstehende "unschätzbare Mehrwert" durchaus relativiert.
Die Vorbringen der Beschwerdeführerin vermögen daher nicht darüber hinwegzutäuschen,
dass diese Anlagen weit über den Zweck hinausgehen, der im
Quartierplanverfahren mit gemeinschaftlichen Anlagen erfüllt werden sollte, und
primär der städtebaulichen Aufwertung des Quartierplangebiets dienen, wofür
eine gesetzliche Grundlage indessen fehlt.
4.5.3
Somit würden die Quartierplangenossen einerseits als Kostenbeteiligte für
die geplanten Ausstattungen, andererseits wegen der Erstellung individueller
Freizeitanlagen auf ihren Liegenschaften im Rahmen der parzellenbezogenen
Gestaltungsplanpflicht beansprucht, was sich als unverhältnismässig erweist.
Hierin liegt ein Ermessensmissbrauch durch die Beschwerdeführerin. Ein
allfälliges öffentliches Interesse an der geplanten Parkanlage und der Flaniermeile
lässt diese keineswegs als eine für das Quartier notwendige und den
Quartierplangrundstücken dienende Ausstattung erscheinen, zumal die Flaniermeile
trotz ihrer üppigen Ausmasse den ihr zugedachten Zweck als Frei- und Erholungsraum
nicht überzeugend zu erfüllen vermag. In diesem Zusammenhang ist weiter zu bedenken,
dass die geplante Flaniermeile westlich und östlich der Hochbordstrasse je etwa
zur Hälfte von bestehenden Bauten gesäumt wird, welche eine publikumswirksame
Erdgeschossnutzung nicht ohne Weiteres zulassen und bei denen sich die private
Gestaltungsplanpflicht erst im Zeitpunkt einer baulichen Veränderung durchsetzen
liesse.
4.5.4
Unzutreffend ist sodann, dass die in der IG3 bestehende Freiflächenziffer
von 20 % für dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten nach § 257 PBG
zur Verfügung gestellt werden
muss
. Denn § 257 Abs.  1
PBG, der sich auf die Anrechenbarkeit der Freiflächen bezieht (vgl. Ingress zu § 255
PBG), statuiert bloss, dass bei der Freiflächenziffer offene Flächen für
dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten anrechenbar seien.
Entsprechend ist die Beschwerde in diesem Punkt
abzuweisen.
5.
5.1
Die
Vorinstanz führte aus, das Anlegen von Alleen auf den Quartierstrassen habe offensichtlich
nichts mit der Schaffung überbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun
und zähle nicht zum Aufgabenbereich eines Quartierplans. Städtebauliche Ziele,
die damit verfolgt würden, seien über einen Gestaltungsplan festzulegen.
Dem widerspricht die Beschwerdeführerin. Die partiell
vorgesehenen Verbreiterungen von Gehwegen an Quartierstrassen und deren Bepflanzung
mit Alleebäumen seien als Ausstattungen von quartierplanlichen
Verkehrserschliessungsanlagen zu betrachten. Berücksichtige man die grosse
Arbeitsplatzzahl im Hochbordgebiet, seien morgens und abends in den Stosszeiten
sowohl Richtung Bahnhof Stettbach (S-Bahn-, Bus- und Tramanschluss) als auch
Richtung Ringstrasse (Haltestelle Glattalbahn) Fussgängerströme zu bewältigen,
welche das Mass einer üblichen Quartiererschliessungs- oder Sammelstrasse in
einem Wohnquartier weit überträfen. Im Übrigen hätten sich auch
quartierplanliche Anlagen in die bauliche und landschaftliche Umgebung
einzufügen (§ 238 PBG), weshalb für sie, wo gerechtfertigt, Bepflanzungen
verlangt werden könnten. Die Beschwerdegegnerin macht demgegenüber geltend,
dass die Verbreiterung der Gehwege allein der Bepflanzung mit Alleebäumen und
nicht der Bewältigung besonders hoher Fussgängerströme diene.
5.2
Die
Anforderungen an die Zugänglichkeit zu den im Quartierplangebiet liegenden Liegenschaften
werden durch die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 mit richtunggebender
Bedeutung geregelt (vorn E. 2.3). Der Umstand, dass nach Ansicht der
Beschwerdeführerin das Ausmass des Fussgängerverkehrs zu den Stosszeiten das
Mass einer quartierüblichen Sammel- oder Quartiererschliessungsstrasse übertrifft,
sticht schon deswegen nicht, weil sich im Quartierplangebiet viele Betriebe
befinden, die sich nicht nach den üblichen Arbeitszeiten richten. So sind etwa
Carpetland, Lumimart, B und interio regelmässig bis 20.00 Uhr, Office World bis
18.30 Uhr geöffnet, Dancings und Restaurants noch weit länger. Angesichts der
vielerorts geltenden gleitenden Arbeitszeit ist auch bei Dienstleistungsbetrieben
wie der ZKB oder der Helsana nicht anzunehmen, dass sich deren Gebäude zu einer
bestimmten Minute vollständig entleeren. Ausserdem werden Mitarbeitende der an
der und nahe der Ring-, Zürich- oder Neugutstrasse gelegenen Betriebe schon aus
Distanzgründen vorwiegend die Glattalbahn benützen, sofern sie nicht ohnehin
über einen Parkplatz verfügen, was ebenfalls gegen kaum zu bewältigende Fussgängerströme
etwa Richtung Hochbordstrasse und Bahnhof Stettbach zu den Stosszeiten spricht.
Schliesslich wird die Überbreite der geplanten Gehsteige durch die Baumbuchten
weitgehend kompensiert, wie etwa die Beispiele Löwenstrasse oder Bahnhofstrasse
in Zürich zeigen, sodass sich kaum eine wirklich nutzbare Kapazitätserweiterung
ergibt. Daraus lässt sich jedenfalls eine sachlich begründete Abweichung von
den Zugangsnormalien nicht ableiten (dazu RB 1984 Nr. 100).
5.3
Die
Zugangsnormalien sehen für Fusswege als ergänzende Anlagen eine Breite von 2
bis 2.5 m vor. Kommt zur Abgrenzung von der Fahrbahn allenfalls noch ein
Bankett hinzu, ergäbe sich eine Breite von maximal 2.8 m. Dem entspricht die geplante
Breite der Fusswege im Quartierplangebiet in weiten Teilen nicht, die sich mit
den Baumbuchten zwischen 3.5 und 4 m bewegt. Damit gehen auch die geplanten Gehsteige
weit über das zur Erschliessung notwendige Mass hinaus, ohne dass dafür eine
Erforderlichkeit bestünde. Auch aus Komfortgründen drängt sich die
beabsichtigte Verbreiterung nicht auf (vorn E. 4.4.2). Insofern fehlt es
demnach an einer rechtlichen Grundlage für die geplante Gestaltung der
Quartierstrassen im Quartierplanverfahren. Daran ändert die Berufung auf § 238
PBG nichts.
Im Übrigen gilt auch in diesem Zusammenhang, dass nicht
alle in einem öffentlichen Ge­staltungsplan allenfalls möglichen Ausstattungen
und Gestaltungselemente im Quartierplan zulasten der Quartierplanbeteiligten
verwirklicht werden dürfen (vgl. E. 4.4.3 vorstehend).
Die Beschwerde ist demnach insofern ebenfalls abzuweisen.
6.
6.1
Die
Vorinstanz wies darauf hin, dass keinem Grundstück der Erschliessungsgrad 100 %
zugestanden worden sei. Der höchste Erschliessungsgrad von 70 % komme denjenigen
Grundstücken zu, die zwar im Nahbereich (60 m Bautiefe) keine neuen oder ausgebauten
Strassenerschliessungsanlagen benötigten, aber von der weiteren Quartierplanerschliessung
profitierten. Flächen, für welche die Strassenerschliessung heute noch fehle
bzw. die hinter einer Bautiefe von 60 m liegen, würden mit einem
Erschliessungsgrad von 0 % belegt. Der für die Ermittlung des Landabzugs
massgebende Erschliessungsgrad hänge davon ab, ob ein Grundstück erstmals mit
einer Strasse erschlossen werde oder ob und in welchem Ausbauzustand eine
Strasse samt Strassenanschluss bereits bestehe. Die Beschwerdeführerin habe mit
dieser Festlegung schematischer Belastungstiefen ein Kriterium gewählt, das mit
dem Äquivalenzprinzip nicht vereinbar sei. So sei das Grundstück der Beschwerdegegnerin
heute als Ganzes über das zonenplangemässe Regelmass hinaus überbaut und
erschlossen. Das gelte ebenso für den hinteren Bereich wie in der ersten Bautiefe.
Es sei somit ein einheitlicher Erschliessungsgrad für das gesamte Grundstück Kat.-Nr. 02
festzusetzen.
Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen, die öffentliche
Groberschliessungspflicht für Anschlüsse von Quartierplanstrassen an das
übergeordnete Strassennetz sei als Erschliessungsverbesserung auf 30 %
geschätzt und von der Vorinstanz nirgends beanstandet worden. Mit der
vorinstanzlichen Anordnung, dass allen Grundstücken ein einheitlicher Erschliessungsgrad
zuerkannt werden müsse, werde der Erschliessungsgrad der einzelnen Grundstücke
im Altbestand ohne Bezug auf das Erschliessungssystem im Neubestand bewertet
und undifferenziert über denselben Leisten geschlagen. Die Beschwerdegegnerin
verweist darauf, dass beim Landabzug nach § 138 Abs.  4 PBG grundsätzlich
von einem prozentual gleichmässigen Abzug auszugehen sei. Davon ausgenommen sei
einzig die Entlastung von im Altbestand ganz oder teilweise erschlossenen
Grundstücken nach dem Verhältnis ihres Erschliessungsgrades zwischen Alt- und
Neubestand. In der Vernehmlassung vom 24. September 2008 hielt die
Vorinstanz an ihrem Standpunkt fest. Nach § 138 Abs.  4 PBG sei
eine prozentuale Abstufung nur nach dem Erschliessungsgrad und nicht nach
willkürlich ausgeschiedenen Bautiefen zulässig. Wenn grosse Grundstücke über
die gesamte Fläche einen hohen Erschliessungsgrad aufwiesen, sei es auch
richtig, dass sie vom Landabzug gesamthaft entlastet würden, denn die
Erschliessung bringe für die gesamte Fläche nur einen Teilnutzen. Gerade beim
Grundstück der Beschwerdegegnerin sei der Erschliessungsgrad auch im Neubestand
relativ hoch. Es sei auf die neu geschaffene Zufahrt von der Überlandstrasse
her nicht zwingend angewiesen.
6.2
Nach § 138 Abs.  4 PBG sind bei der Umlegung nach Flächen
die Abzüge für die Erschliessungsanlagen und für die öffentlichen Verkehrswege
und Versorgungsanlagen den Grundstücken des Altbestands prozentual gleichmässig
zu belasten. Dies bedeutet, dass jeder Eigentümer eines abzugspflichtigen
Grundstücks letztlich einen proportional gleichmässigen Landabzug für die
quartierplanlichen Erschliessungsanlagen hinzunehmen hat. Es verstiesse aber
gegen die Eigentumsgarantie und das Äquivalenzprinzip, wenn ein
Grundeigentümer, der aus den neuen Erschliessungsanlagen keinen oder einen
merklich geringeren Nutzen ziehen kann, verhältnismässig gleich viel Land zur
Verfügung zu stellen hätte wie die Eigentümer von bis anhin vollständig
unerschlossenem Land. Der rein proportionale Flächenabzug erfährt daher einen
bedeutenden Eingriff durch die Berücksichtigung des bestehenden Erschliessungsgrades.
Bereits im Altbestand ganz oder teilweise erschlossene Grundstücke sind nach
dem Verhältnis ihres Erschliessungsgrades zwischen Alt- und Neubestand vom
prozentualen Abzug zu entlasten (§ 9 der Quartierplanverordnung vom 18. Januar
1978, QPV). Das Mass des Landabzugs steht daher in direktem Verhältnis zur
Erschliessungsverbesserung, die das betreffende Grundstück durch den Quartierplan
erfährt, insbesondere zur strassenmässigen Verbesserung (Peter Kleb, Kosten und
Entschädigungen im zürcherischen Quartierplanverfahren, Zürich etc. 2004,
S. 37–39). Zu berücksichtigen ist dabei nicht nur der Strassenanstoss als
solcher, sondern auch das Genügen der bisherigen Zufahrt in tatsächlicher oder
rechtlicher Beziehung. Dabei wird auch bei einer an sich hinreichenden Erschliessung
eines anstossenden Grundstücks nur eine Bautiefe als erschlossen betrachtet
werden können, da andernfalls die Belastung der übrigen Grundstücke zu hoch
würde (Peter Müller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar
zum Zürcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, Wädenswil 1985,
§ 138 N. 7a; nach Kleb, S. 40 Fn.  97, besteht für die
im erwähnten Kommentar geäusserte Ansicht keine gefestigte Praxis).
6.2.1
Auf dem Grundstück der Beschwerdegegnerin
finden sich insgesamt drei Verkaufsgeschäfte, nämlich B, Q und R, die einen
Freiraum umgeben (vorn E. 4.5.2). Die Autos werden im am südlichen Rand
des Grundstücks bestehenden zentralen Parkhaus abgestellt. Die Verkaufsgeschäfte
werden zu Fuss erreicht; etwa in der Mitte des Grundstücks angeordnet ist ein
Restaurant/Dancing. Abholer fahren unterirdisch zu den Ausgaberampen der
Geschäfte. Das Parkhaus wird neu über einen Abzweiger am ersten Kreisel (Hochbordstrasse/Lagerstrasse)
direkt erreicht. Die Strasse D führt ebenfalls von diesem Kreisel aus entlang
der südlichen Parzellengrenze am Parkhaus vorbei und endet dahinter in einem
Kehrplatz. Von hier aus wäre eine Erschliessung des hinteren Teils der Parzelle
der Beschwerdegegnerin in der zweiten Bautiefe bei Bedarf ohne Weiteres
möglich.
6.2.2
Das Grundstück der Beschwerdegegnerin
wurde bisher von der Ringstrasse her über die Neugutstrasse und die
Hochbordstrasse erreicht. Neu ist die Einfahrt in die Neugutstrasse von der
Ringstrasse her nur noch aus Norden möglich (bisher auch von Süden her). Zudem
ist die Neugutstrasse vom Privatverkehr nicht mehr durchgehend bis zur Hochbordstrasse
befahrbar. Die Zufahrt zur Liegenschaft der Beschwerdegegnerin erfolgt über die
Neugutstrasse neu zur Verbindungsstrasse C, Lagerstrasse und zum Kreisel
Lager-/ Hochbordstrasse. Andererseits führt eine neue Zufahrt von der Überland-
in die Hochbordstrasse und über den Kreisel Nord direkt und kurz zur
Liegenschaft der Beschwerdegegnerin und nicht wie bisher an der Konkurrenz an
der Neugutstrasse vorbei (Ligne Roset, Diga Möbel, interio). Auch besteht die
Ausfahrtmöglichkeit wiederum über den Kreisel Nord und die Hochbordstrasse
direkt in die Überlandstrasse, und zwar in beide Richtungen (Zürich bzw.
Dübendorf). Dies stellt entgegen der Ansicht der Vorinstanz
erschliessungsmässig zweifellos eine markante Verbesserung gegenüber dem
Altbestand dar; der Kreisel Nord wurde denn auch absichtlich so gelegt, um
diese Zufahrt zu ermöglichen. So bestanden nach der bisherigen Erschliessung
oft Stausituationen schon auf der Überlandstrasse bei der Abzweigung in die
Ringstrasse (erstes Verkehrslicht) und auf der Ringstrasse bei der Abzweigung
Neugutstrasse (zweites Verkehrslicht), welche das Einfahren in die Neugut- oder
in die Industriestrasse für die Zufahrt zur Beschwerdegegnerin erschwerten. Auf
der Neugutstrasse stockte der Verkehr oftmals wegen der Benützung des
Parkhauses interio oder Coop Baucenter. Neu wird der Verkehr über nur ein
Verkehrslicht von der Überland- direkt in die Hochbordstrasse geleitet. Eine
weitere – etwas umständlichere – Zufahrtsmöglichkeit besteht von Süden her über
den Knoten Zürich/Hochbordstrasse, Sonnental- und Verbindungsstrasse A in die
Industriestrasse, über die Verbindungsstrasse B wiederum in die Lagerstrasse
und den Kreisel Nord.
6.3
Der Technische Bericht mass dem überwiegenden Teil des Grundstücks der
Beschwerdegegnerin hinter der ersten Bautiefe einen Erschliessungsgrad im alten
Bestand von 0 % zu. Gemäss der Stellungnahme des beratenden Ingenieurs vom 20. Juni
2008, eingelegt mit der Beschwerdebegründung, führte die Annahme eines einheitlichen
Erschliessungsgrades von 70 % auf dem ganzen Grundstück zu schlechteren
Lösungen als im Quartierplan vorgesehen. Das Vorgehen der Vorinstanz lasse
ausser Acht, dass das Grundstück der Beschwerdegegnerin von einer massiven
Erschliessungsverbesserung im neuen Bestand durch die Strasse D profitiere.
Diese Erschliessungsverbesserung werde durch die Einführung einer Bautiefe für
den Erschliessungsgrad berücksichtigt.
6.3.1
Die Beschwerdeführerin geht offenkundig
davon aus, dass das Grundstück der Beschwerdegegnerin sowohl von der Hochbordstrasse
aus (Kreisel Hochbord-/Lagerstrasse) als auch über die neu erstellte Strasse D
(in die zweite Bautiefe) erschlossen werde. Das ist grundsätzlich richtig.
Erfährt ein Grundstück neben dem bestehenden Anschluss einen Zweitanschluss,
kommt es für die Festsetzung des Erschliessungsgrades aber darauf an, ob sich
die zusätzliche Anschlussmöglichkeit in erschliessungsmässiger Hinsicht als
notwendig erweist. Dies trifft in der Regel nur bei einem Grundstück mit mehr
als einer Bautiefe zu. Der an die bestehende Strasse anstossende
Grundstücksteil wird dann als ganz oder teilweise erschlossen, der andere Teil
als unerschlossen gewertet. Bei der Zuweisung der Teilflächen kommt der
Quartierplanbehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. In zulässiger
Vereinfachung wird bisweilen eine hälftige Teilung vorgenommen. Ob für den
rückwärtigen Teil Erschliessungsbedarf besteht, beurteilt sich nach den
allgemeinen objektiven Kriterien; auf die konkreten Nutzungsabsichten des
Grundeigentümers kommt es grundsätzlich nicht an. Bei Gewerbebetrieben, welche
die baurechtlich zulässigen Überbauungsmöglichkeiten nicht voll ausschöpfen,
kann sich im Lichte der Eigentumsgarantie allerdings ausnahmsweise die Prüfung
der Verhältnismässigkeit unter Berücksichtigung betrieblicher Momente bzw. der
subjektiven Situation des Grundeigentümers aufdrängen. Wenn sich eine
intensivere Überbauung rechtlich und technisch zwar als möglich, für den
Betrieb jedoch als unnötig und wirtschaftlich weder sinnvoll noch tragbar
erweist, stellt der zusätzliche Strassenanschluss einen bloss hypothetischen
Vorteil dar. Auf den generellen Landabzug wäre zumindest dann zu verzichten,
wenn dadurch die Betriebsführung verunmöglicht oder stark eingeschränkt würde.
Behindert der Flächenabzug den Betrieb hingegen nicht, ist er auch dann
geschuldet, wenn sich der durch den zusätzlichen Strassenanschluss geschaffene
Vorteil vorderhand nicht realisieren lässt (Kleb, S. 39 f., S. 178).
6.3.2
Zwar erscheint in der gegenwärtigen
Nutzung der Parzelle der Beschwerdegegnerin eine zweite Zufahrt zur Erschliessung
in Form der Strasse D einstweilen nicht als notwendig. Darauf kommt es in
erster Linie aber nicht an. Von einem Landabzug könnte nach dem Ausgeführten
nämlich nur dann abgesehen werden, wenn die subjektive Situation der Beschwerdegegnerin
einen solchen aus betrieblichen Gründen nicht zuliesse. Dazu äussert sich die
Beschwerdegegnerin nicht. Anhaltspunkte dafür, dass der vorgesehene Flächenabzug
sie in ihrer Betriebsführung oder in der Weiterführung ihres Betriebs einschränken
würde, bestehen keine. Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass das Verkaufsgeschäft
R, ursprünglich als günstige Möbel-Linie von der Beschwerdegegnerin eingeführt,
schon seit längerem zur Coop-Gruppe gehört. Angesichts des Zeitablaufs seit
jenem Verkauf verbieten sich Rückschlüsse auf die wirtschaftliche Situation der
Beschwerdegegnerin. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die gemeinhin unter
"Wohnland" figurierende Parzelle der Beschwerdegegnerin erfolgreich
von ihr bewirtschaftet wird.
6.3.3
Auf dem Areal der Beschwerdegegnerin
lastete ein privater Gestaltungsplan, den der Gemeinderat Dübendorf am 4. April
2005 festsetzte. Damit sollten die aufgrund der BZO-Revision rechtswidrig
gewordenen Gebäude legalisiert und die Nutzung der offenen Flächen erleichtert
werden. Im Quartierplan wird dagegen diese Parzelle in die Zone IG3 umgezont
(vorn E. 3.1). Ob dadurch bauliche Erweiterungen möglich würden (zum
Beispiel im Bereich der Gebäudehöhe bis 20 m und der freien Anzahl
Vollgeschosse), kann dahingestellt bleiben, denn auch im Umfang der bestehenden
Bauten wäre eine Nutzungsänderung denkbar. Selbst wenn eine solche im
gegenwärtigen Zeitpunkt nicht als aktuell erscheint und sich der durch den
zusätzlichen Strassenanschluss geschaffene Vorteil vorderhand somit nicht
realisieren lässt, ist sie in Zukunft keineswegs ausgeschlossen. Je nach Art
der künftigen Nutzung dürfte aber die Parzelle der Beschwerdegegnerin gerade ab
der zweiten Bautiefe auf eine zusätzliche Erschliessungsmöglichkeit angewiesen
sein und liegt eine solche deshalb auch in ihrem Interesse. Dabei ist zu
bedenken, dass von Landabzügen vollständig befreit nur Grundstücke sind, die
neben dem bestehenden Anschluss keinen weiteren bzw. lediglich einen
verzichtbaren Neuanschluss erhalten und auch sonst durch den Ausbau des
Strassennetzes keinerlei Verbesserung ihres Erschliessungsgrades erlangen
(Kleb, S. 40). Eine solche Situation liegt hier nicht vor.
Entsprechend ist der Erschliessungsgrad
des Altbestands wie von der Beschwerdeführerin vorgenommen zu belassen und
insofern deren Beschwerde gutzuheissen.
7.
Die Beschwerdeführerin anerkennt, dass in der Auflistung des
Technischen Berichts auch im öffentlichen Verfahren erstellte und rechtskräftig
abgerechnete Erschliessungsanlagen zu Unrecht aufgenommen und zulasten der
Quartierplangenossen in die Vorteilsanrechnung übernommen worden seien. Solche
Bauvorhaben betreffen das Strassenstück Hochbordstrasse Nord, soweit ihm keine
Groberschliessungsfunktion zukommt, und verschiedene Kanalisationsanlagen. In
Ergänzung der Auflistung in den Ziffern 12.1 und 12.3 des Technischen Berichts
gesteht die Beschwerdeführerin folgende Korrekturen zu, die im Kostenverteiler
zu berücksichtigen sein werden: Ziffer 12.1 des Technischen Berichts (Kostenverteiler
für Strassen und Wege) wird in eine Ziffer 12.1.1 und 12.1.2 aufgeteilt. Ziffer
12.1.1 zählt unverändert die Groberschliessungen im Umfang von Fr. 1'930'000.-
auf. Ziffer 12.1.2 ergänzt die nicht dem Quartierplan zu belastenden Anlagen
mit dem im öffentlichen Verfahren gebauten Teil der Hochbordstrasse Nord um
Fr. 810'000.-. Ziffer 11.2.2 des Technischen Berichts bleibt betragsmässig
unverändert, enthält aber jeweils Hinweise auf die Anteile der im öffentlichen
Verfahren gebauten Kanalisationsanlagen, die neu nun in Ziffer 12.3.2 des
Technischen Berichts aufgeführt werden. Bezüglich der kanalisationsmässigen
Erschliessung zählt Ziffer 12.3.1 wie bisher die zur Groberschliessung
zählenden Anlagen auf. Ziffer 12.3.2 ergänzt die nicht dem Quartierplan zu
belastenden Kosten um insgesamt Fr. 1'515'000.- an im öffentlichen
Verfahren gebauten Kanälen in diversen Strassen. Alle diese zusätzlichen, den
Quartierplangenossen nicht zu belastenden Kosten sind im Quartierplan
vorzumerken. Insofern verbietet sich eine Änderung von Dispositiv-Ziffer II Abs.  5
des angefochtenen Entscheids.
8.
8.1
Das Quartierplangebiet Hochbord zeichnet sich dadurch aus, dass sich darin
Parzellen mit sehr unterschiedlichem Erschliessungsgrad befinden, die im Rahmen
des Quartierplans entsprechend unterschiedliche Erschliessungsbedürfnisse aufweisen.
Die Vorinstanz hielt fest, für die Gewichtung des Interesses der
Quartierplangenossen an den neuen Quartiererschliessungsanlagen sei einzig massgebend,
ob und in welchem Mass ein Grundstück im Altbestand durch bestehende Anlagen
erschlossen sei und (kumulativ) ob die Berechtigung bestehe, diese zu benützen.
Deshalb spielten die von den Grundeigentümern erbrachten Vorleistungen in diesem
Zusammenhang keine Rolle. Denn die Vorleistungen beträfen die Erstellung oder
Mitfinanzierung der bereits bei der Einleitung des Quartierplans vorhandenen
Erschliessungsanlagen und hingen deshalb einzig mit der Entstehung dieser
Anlagen zusammen. Somit seien Vorleistungen nicht beim Kostenverleger, sondern
bei der Abrechnung der Erstellungskosten zu berücksichtigen. Der Quartierplan
gehe in den Kostenverlegern aber grundsätzlich von einem 100-%-Ansatz in der
ersten Belastungstiefe aus. Als Korrektiv werde die Anrechnung erbrachter
Vorleistungen in Aussicht gestellt, was bedinge, dass die Erstellungskosten der
vorbestehenden Anlagen in die Kostenrechnung aufgenommen würden. Das Abstellen
auf Vorleistungen werde der in § 146 PBG enthaltenen Anforderung in keiner
Weise gerecht. Mit der Anrechnung von Vorleistungen lasse sich das
Erschliessungsinteresse nicht differenzieren, sondern nur der Einkauf oder die
Übernahme von bisher noch nicht öffentlichen Erschliessungsanlagen regeln. Die
Parzelle der Beschwerdegegnerin erweise sich als "hochgradig
teilerschlossen" und dürfe deshalb nicht gleich behandelt werden wie eine
solche, die über keine Zufahrt verfüge. Die Korrektur habe aber nicht über die
Anrechnung von Vorleistungen, sondern mittels einer von der Beschwerdeführerin
vorzunehmenden Reduktion des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger zu erfolgen.
8.1.1
Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen,
die vorinstanzliche Argumentation beruhe auf reiner Scheinlogik. Das erarbeitete
Verkehrskonzept könne im Endausbau nur funktionieren, wenn es in allen Teilen
verwirklicht worden sei. Die Anforderungshöhe an die Erschliessung bemesse sich
nicht nach den Bedürfnissen einzelner Grundstücke, sondern des Quartierplangebiets
im Endausbau. An einer quartierplangerechten Erschliessung müssten aber alle
Quartierplangenossen, deren Grundstücke noch nicht entsprechend erschlossen
seien, interessiert sein. Deshalb hätten sich alle Eigentümer von Grundstücken,
deren quartierplangerechte Erschliessung noch herbeizuführen sei, grundsätzlich
in gleicher Weise an den Kosten der quartierplanlich gebotenen
Gebietserschliessung zu beteiligen, auch diejenigen, die vorzeitig gebaut
hätten. Denn die Vorleistungsregelung beruhe nicht auf der Fiktion eines
Erwerbs vorbestandener Erschliessungsanlagen, sondern es gelte, die Kostenersparnisse,
die dem Quartierplanunternehmen aus dem Vorbestand solcher Anlagen erwachsen
seien, zurückzuerstatten. Diese Vorinvestitionen würden nur soweit abgegolten,
als sie im streitigen Quartierplan weiter verwendet werden könnten und zu
Kostenersparnissen führten. Diese Grundsätze setze der Quartierplan konsequent
um. Es bestehe kein Anlass, die Eigentümer von vorzeitig überbauten
Grundstücken aufgrund der Erschliessung im Altbestand mit einer reduzierten
Quotenbelastung zu bevorzugen, wie dies die Vorinstanz mache.
8.1.2
Die Beschwerdegegnerin wiederholt, dass
sie einzig ein Interesse an der Hochbordstrasse Nord sowie zu einem untergeordneten
Teil an der Strasse D habe. Sämtliche übrigen Strassen nützten ihr nichts. Im
Übrigen hält sie die Begründung der Vorinstanz im Zusammenhang mit der
Verlegung der Strassenbaukosten für „überraschend“, im Resultat aber für überzeugend.
8.2
Nach § 146 Abs.  1 PBG bestimmt der Quartierplan, wie die
Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen sowie von gemeinschaftlichen
Ausstattungen und Ausrüstungen zu tragen sind. Massgebend ist dabei in erster
Linie das Interesse an den betreffenden Anlagen (Abs.  2). Im
Unterschied zu § 138 Abs.  4 PBG nimmt § 146 PBG keinen
Bezug zur Erschliessung im Alt- und im Neubestand. Der Technische Bericht geht
wie die Beschwerdeführerin davon aus, Vorleistungen bzw. Vorinvestitionen in
Quartiererschliessungsanlagen grundsätzlich als Bauvorleistung bei der
Abrechnung der Erstellungskosten zu behandeln und nicht als Reduktion der Beteiligungsquote
gutzuschreiben.
8.2.1
Grundsätzlich hat sich ein überbautes Grundstück am Quartierplan zu
beteiligen, wie wenn es nicht überbaut wäre, wobei früher geleistete
Baubeiträge (nicht Anschlussgebühren) für Anlagen berücksichtigt werden, die
weiter verwendbar sind. Denn überbaute Grundstücke, deren Erschliessung noch
nicht den heutigen Anforderungen entspricht, haben während all den Jahren [vor
dem Quartierplan] davon profitiert, dass sie im Zeitpunkt ihres Baus die an
sich zu leistenden Erschliessungsbeiträge nicht bezahlen mussten (Peter
Oesch/Alwin Suter/Peter von Känel, Werkbuch für den Quartierplaner, Zürich
2000, S. 94). Wird die ungenügende Erschliessung eines Quartiers kraft
geltenden Rechts behoben, haben demnach sämtliche Grundeigentümer, die vom
Ausbau profitieren, an die Kosten beizutragen. Die Kostenbeteiligungspflicht
besteht, sobald das Grundstück durch den Quartierplan eine
erschliessungsmässige Aufwertung erfährt.
8.2.2
Gemäss § 146 Abs.  2 PBG ist für die Verteilung der
Erstellungskosten das objektive Interesse des einzelnen Grundeigentümers an der
betreffenden Erschliessung, Ausstattung und Ausrüstung massgebend. Ein
Interesse besteht dabei nicht nur an den direkt benützten Zugängen, Zufahrten
und Leitungen, sondern auch an solchen Erschliessungen, welche die Verkehrs-
oder Erschliessungsverhältnisse im Quartier allgemein verbessern oder Immissionen
aus dem Strassenverkehr reduzieren (Sammelstrassen, Sammelparkplätze, Fussgängerwegnetz,
Sammelleitungen usw.). Eine Kostenbelastung ist insbesondere auch dann möglich,
wenn das Grundstück bereits erschlossen war, aber durch den Quartierplan aufgewertet
wird (Müller/Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, § 146 N 3b).
8.3
Dem Quartierplanzweck entsprechend müssen alle Grundstücke des Quartierplangebiets
erschlossen werden, worunter im Wesentlichen ein bei vollständiger Nutzung des
Grundstücks ausreichender Zugang sowie die kanalisationsmässige Erschliessung
zu verstehen ist (vorn E. 2.3). Allerdings hat sich die ursprünglich auf
das einzelne Grundstück bezogene Erschliessung in die genügende Erschliessung
des Quartierplangebiets einzuordnen. In aller Regel ergeben sich bei der Erschliessung
des Quartierplangebiets wie etwa vorliegend erhebliche Änderungen oder
Ergänzungen gegenüber einer vorbestandenen Erschliessung. Das
Erschliessungsinteresse des einzelnen Grundstücks kann sich deshalb nicht daran
bemessen, ob Art und Ausmass der bisherigen Erschliessungsanlagen für das
einzelne Grundstück genügten und ob sie weiterverwendbar sind. Vielmehr ist zu
berücksichtigen, inwieweit sich die verschiedenen Erschliessungsanlagen
innerhalb des Quartierplangebiets (aufwertend) auf das einzelne Grundstück
auswirken (vorn E. 8.2.1).
8.3.1
Das Vorgehen der Vorinstanz zur Bemessung und Festlegung des
Erschliessungsinteresses allein auf Basis der ursprünglichen Erschliessung und
deren Weiterverwendbarkeit im Quartierplangebiet lässt den Blick auf die
erschliessungsmässige Aufwertung eines Grundstücks
im Quartierplangebiet
ausser Acht und steht nicht in Einklang mit § 146 Abs.  1 und 2
PBG. Denn offensichtlich lässt sich das Erschliessungsinteresse des Grundstücks
der Beschwerdegegnerin nicht allein auf die Zufahrt über die Neugutstrasse beschränken,
nachdem der Zugang von der Ringstrasse her eingeschränkt wurde und keine
direkte Verbindung mehr zur Hochbordstrasse besteht. Die Beschwerdegegnerin
profitiert aber wie dargelegt insofern von der neuen strassenmässigen
Erschliessung, als eine wesentlich verbesserte direkte Zu- und Ausfahrt zu bzw.
von ihrem Parkhaus ab der bzw. zur Überlandstrasse besteht (vorn E. 6.2.2)
und es auch von Süden her erreichbar ist. Ferner lässt sich ihr Grundstück neu
über Rad- und Fusswege aus dem Quartierplangebiet, insbesondere auch über die
Verbindung der Strasse "Am Stadtrand" zur Strasse D, sowie durch die
Anbindung an den öffentlichen Verkehr (Bushaltestelle beim Kreisel Nord) für nicht
motorisierte Besucher erreichen. Eine Aufwertung durch die strassenmässige
Erschliessung ist daher nicht zu verkennen.
8.3.2
Die Vorinstanz hielt dafür, das
Erschliessungsinteresse der Beschwerdegegnerin sei nicht so erheblich, dass
sich eine volle Belastung mit Erstellungskosten rechtfertigen liesse. Sie
erachtete das Grundstück der Beschwerdegegnerin als "hochgradig
teilerschlossen", da es – aus der Sicht vor der Erschliessung durch den
Quartierplan – durch die voll ausgebaute Neugutstrasse erschlossen sei. Die
Anbindung an das übergeordnete Strassennetz bei der Ringstrasse müsse jedoch
noch ausgebaut und teilweise neu geordnet werden. Die Korrektur müsse durch
eine Reduktion des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger erfolgen, die von
der Beschwerdeführerin vorzunehmen sei. Die Vorinstanz legte jedoch nicht dar,
nach welchen Bemessungsgrundsätzen die prozentuale Kostenbelastung der
Beschwerdegegnerin reduziert oder der Grad der noch ungenügenden Erschliessung
bei einer als "hochgradig teilerschlossen" beurteilten Liegenschaft
festgelegt werden muss. Nach Ansicht der Vorinstanz darf die quartierplanliche
Erschliessung dazu nicht berücksichtigt werden. Es besteht daher eine erhebliche
Gefahr von willkürlichen Korrekturen des Erschliessungsinteresses.
8.4
Aufgrund des Äquivalenzprinzips drängt sich aber eine Reduktion der
Kostenbeteiligung auf, sobald die bisherige Erschliessung zumindest für einen
Teil des Grundstücks auch nach der Quartierplanfestsetzung von gewissem Nutzen
sein wird. Der Kostenverleger bestimmt nicht die definitive frankenmässige
Belastung, mit welcher jeder Grundeigentümer zu den Kosten der Erschliessungen,
Ausstattungen und Ausrüstungen beitragen muss, sondern stets nur das Verhältnis
der von den einzelnen Beteiligten zu erbringenden Anteile. Verbindlich
aufzulisten hat der Quartierplan zwar die zu erstellenden Quartierplananlagen.
Die dafür aufgeführten Kosten beruhen aber auf blossen Schätzungen. Diese
Kostenschätzungen müssen auf die effektiven Kosten der betreffenden
Erschliessungen, Ausstattungen oder Ausrüstungen noch umgerechnet werden, was
endgültig erst bei der Schlussrechnung geschehen kann (§ 175 PBG;
Müller/Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, § 146 N. 3 f.; Kleb, S. 174).
Demgegenüber ist die vorzeitige Berücksichtigung von Vorleistungen bei der
Kostenbelastung systematisch inkorrekt und führt in der Regel zu ungenauen
Ergebnissen (Kleb, S. 183).
8.5
Die Bemessung des prozentualen Erschliessungsgrades auf wenig verlässlicher
Basis im Festsetzungsbeschluss würde dessen Anfechtung durch betroffene Grundeigentümer
gerade provozieren und zu unnötigen zeitlichen Verzögerungen führen. Zudem
beruhen die Kosten der neu zu erstellenden Quartierplananlagen zur
Erschliessung im Zeitpunkt des Festsetzungsbeschlusses erst auf Schätzungen.
Diese vorerst geschätzten Kosten können sich im Laufe des Quartierplanvollzugs
durchaus ändern, etwa aus konjunkturellen Gründen oder auch als Folge
unvorhergesehener Umstände, welche sich auf den Umfang baulicher Massnahmen
oder das Ausmass der Weiterverwertung bestehender Anlagen auswirken. Es
rechtfertigt sich deshalb, die erbrachten Vorleistungen als eine feste Grösse
erst dann den Kosten der zu erstellenden Erschliessungsanlagen gegenüberzustellen,
wenn diese ebenfalls zuverlässig feststehen. Diese definitive Abrechnung erfolgt
mit der verbindlichen Schlussabrechnung. Den Quartierplangenossen steht dann
die Möglichkeit offen, sich gegen ihre
konkret
und zahlenmässig
feststehende Belastung zu wehren, was den Vollzug des Quartierplanverfahrens
entlastet. Das Vorgehen der Vorinstanz erweist sich damit auch als unzweckmässig.
8.6
Die Beschwerdeführerin weist sodann zu Recht darauf hin, dass die
Berücksichtigung von Vorleistungen einzelner Grundeigentümer im
Quartierplangebiet dazu diene, Kostenersparnisse zurückzuerstatten, die dem
Quartierplanunternehmen aus dem Vorbestand solcher Anlagen entstanden. Damit
wird für die Gleichbehandlung der bereits überbauten und/oder teilweise
erschlossenen mit unüberbauten und unerschlossenen Parzellen ein angemessener
und vor allem
kontrollierbarer
Ausgleich geschaffen, indem konkrete
Zahlen gegeneinander verrechnet werden, ohne dass ein Erschliessungsinteresse
dafür quantifiziert werden müsste. Zum Schutz der Quartierplangenossen vor
übermässiger Entschädigung eines Grundeigentümers als auch zum Schutz eines
Grundeigentümers vor zu geringer Berücksichtigung seiner Vorleistungen werden
Rückerstattungen sodann durch das Ausmass von deren weiteren Verwendbarkeit
limitiert. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass Eigentümer bereits
überbauter Grundstücke in den Jahren vor dem Quartierplan davon profitierten, dass
sie im Zeitpunkt ihres Baus die an sich zu leistenden Erschliessungsbeiträge
nicht bezahlen mussten (vorn E. 8.1.1). Gerade dieses Element lässt die
Vorinstanz ausser Acht, wenn solche Bauherren von einer Reduktion des
Erschliessungsinteresses auf ungewisser Basis profitieren sollen. Das lässt
sich nicht rechtfertigen. Es besteht daher kein Anlass, vom bisher bewährten
Vorgehen wie im Quartierplan vorgesehen abzuweichen. Die Beschwerdegegnerin äussert
sich im Detail dazu nicht.
Insofern ist die Beschwerde
daher gutzuheissen und von einer Neufestsetzung des Kostenverlegers der
Strassen und Wege bezüglich des Grundstücks der Beschwerdegegnerin abzusehen.
9.
9.1
Demnach ist die Beschwerde der Beschwerdeführerin gegen den Entscheid der
BRK III vom 22. Mai 2008 insofern abzuweisen, als sie sich gegen die
Aufhebung der zentralen Parkanlage, der "Flaniermeile" Hochbord und
die verbreiterten, mit Bäumen versehenen alleeartigen Quartierstrassen wehrte
(vorn E. 4 und 5; Dispositiv-Ziffer II Abs.  2). Die Beschwerde
ist dagegen soweit gutzuheissen, als sie sich gegen den einheitlichen Erschliessungsgrad
der Parzelle der Beschwerdegegnerin richtet (vorn E. 6 und
Dispositiv-Ziffer II Abs.  3) und soweit der Kostenverteiler für das
Strassen- und Wegnetz aufgehoben wurde (vorn E. 8; Dispositiv-Ziffer II Abs.  4).
Allerdings hat die Beschwerdeführerin anerkannt, dass im öffentlichen Verfahren
gebaute Anlagen nicht in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht
aufzunehmen sind, und sie hat diese Anlagen auch betragsmässig spezifiziert.
Dispositiv-Ziffer II Abs.  4 ist deshalb neu so zu fassen, dass das
im Quartierplan festgesetzte Kostenverlegungssystem bestätigt wird, soweit es
im Sinne der Erwägungen (vorn E. 7) keine im öffentlichen Verfahren
gebauten Anlagen in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht aufnimmt.
9.2
Bei diesem
Ausgang halten sich Obsiegen und Unterliegen etwa die Waage und haben die
Parteien je die Hälfte der Gerichtskosten zu tragen (§ 70 in Verbindung
mit § 13 Abs.  2 VRG). Eine Parteientschädigung ist nicht
zuzusprechen (§ 17 Abs.  2 VRG).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Entsprechend wird Dispositiv-Ziffer II Abs.  3
des Entscheids der Baurekurskommission III des Kantons Zürich vom 22. Mai
2008 aufgehoben. Das in Dispositiv-Ziffer II Abs.  4 festgesetzte
Kostenverlegungssystem wird im Sinne der Erwägungen soweit bestätigt, als es
keine im öffentlichen Verfahren gebauten Anlagen in die quartierplanliche Bau-
und Kostentragungspflicht aufnimmt. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--     Zustellungskosten,
Fr. 8'120.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden zur Hälfte der Beschwerdeführerin zulasten der Quartierplanrechnung
und zur Hälfte der Beschwerdegegnerin auferlegt.
4.    Es werden
keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Gegen diesen
Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art.  82
ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30
Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…