zh_verwaltungsgericht · VB.2007.00189 · 2007-12-19 · de

Baubewilligung | Erweiterungsbau und Bau einer Einstellgarage in Kernzone. Gestaltung und Einordnung. Die örtliche Baubehörde hat bei der ästhetischen Würdigung des projektierten Anbaus die Bedeutung der massgebenden Kernzonenvorschriften, welche die Wahrung des Gebietscharakters betonen, verkannt. Die BRK hat deshalb in die Entscheidungsfreiheit der Baubehörde eingreifen dürfen bzw. war hierzu verpflichtet (E. 3.2 und 3.4). Nach den hier massgeblichen Gestaltungsanforderungen muss der Neubau einen positiven Beitrag zur Ergänzung der bestehenden baulichen Strukturen leisten. Der Wert der Kernzone ist vorliegend nicht zu relativieren; vielmehr sind die für den Charakter der Kernzone massgeblichen Elemente deutlich zu erkennen. Der projektierte Anbau wahrt diesen Charakter nicht. Der BRK ist demnach keine Rechtsverletzung vorzuwerfen, wenn sie in sachlich vertretbarer Weise zum Schluss kam, die Baubewilligung sei aufzuheben (E. 3.5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 07..2.19.1 VB.2007.00189
Zurich Verwaltungsgericht 07..2.19.1 VB.2007.00189
Zurigo Verwaltungsgericht 07..2.19.1 VB.2007.00189

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00189
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2007.00189
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.12.2007
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Erweiterungsbau und Bau einer Einstellgarage in Kernzone. Gestaltung und Einordnung.
Die örtliche Baubehörde hat bei der ästhetischen Würdigung des projektierten Anbaus die Bedeutung der massgebenden Kernzonenvorschriften, welche die Wahrung des Gebietscharakters betonen, verkannt. Die BRK hat deshalb in die Entscheidungsfreiheit der Baubehörde eingreifen dürfen bzw. war hierzu verpflichtet (E. 3.2 und 3.4).
Nach den hier massgeblichen Gestaltungsanforderungen muss der Neubau einen positiven Beitrag zur Ergänzung der bestehenden baulichen Strukturen leisten. Der Wert der Kernzone ist vorliegend nicht zu relativieren; vielmehr sind die für den Charakter der Kernzone massgeblichen Elemente deutlich zu erkennen. Der projektierte Anbau wahrt diesen Charakter nicht. Der BRK ist demnach keine Rechtsverletzung vorzuwerfen, wenn sie in sachlich vertretbarer Weise zum Schluss kam, die Baubewilligung sei aufzuheben (E. 3.5).
Abweisung.
Stichworte:
BEURTEILUNGSSPIELRAUM
EINORDNUNG
ENTSCHEIDUNGSFREIHEIT
ENTSCHEIDUNGSSPIELRAUM
ERMESSEN
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
GESTALTUNGSANFORDERUNGEN
KERNZONE
KERNZONENVORSCHRIFTEN
KOGNITIONSBESCHRÄNKUNG
SCHUTZOBJEKT
Rechtsnormen:
Art. 5 BZO Küsnacht
Art. 7 BZO Küsnacht
§ 238 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2007.00189
Entscheid
der 1. Kammer
vom
19. Dezember 2007
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretär
Stephan Hördegen.
In Sachen
A,
vertreten durch
RA B,
Beschwerdeführerin
,
gegen
C
,
vertreten durch
RA
D,
Beschwerdegegner
,
und
Baukommission Küsnacht,
vertreten durch
RA E,
Mitbeteiligte
,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Am 26. Juli 2005 erteilte die Baukommission Küsnacht
A die baurechtliche Bewilligung für einen Erweiterungsbau zum unter
Denkmalschutz stehenden Wohnhaus Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
an der L-Strasse 03 in Küsnacht sowie für den Bau einer Einstellgarage.
II.
A.
Die
hiergegen von verschiedenen Nachbarn erhobenen Rekurse vereinigte die Baurekurskommission
II und hiess sie, soweit sie nicht infolge Rückzugs abgeschrieben wurden, am
7. März 2006 unter Aufhebung der Baubewilligung gut.
In der Folge gelangte die Bauherrschaft an das
Verwaltungsgericht, welches am 21. Juli 2006 die Beschwerde teilweise guthiess,
den Rekursentscheid aufhob und die Akten zu neuer Entscheidung im Sinne der
Erwägungen an die Vorinstanz zurückwies.
B.
Im
zweiten Rechtsgang nahm die Rekurskommission am 19. Dezember 2006 einen Augenschein
beim Baugrundstück vor und hiess mit Entscheid vom 13. März 2007 den Rekurs
wegen ungenügender Rücksichtnahme des Bauvorhabens auf die schutzwürdige Umgebung
und Beeinträchtigung des Gebietscharakters der dortigen Kernzone unter erneuter
Aufhebung der Baubewilligung gut.
III.
Gegen diesen zweiten Rekursentscheid liess A am 16. April
2007 erneut Beschwerde erheben und beantragen, den Rekursentscheid aufzuheben
und die Baubewilligung wiederherzustellen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten des privaten Beschwerdegegners für das Verfahren vor
beiden Instanzen.
Die Baurekurskommission II schloss am 11. Mai 2007 auf
Abweisung der Beschwerde. Die Mitbeteiligte liess sich, ohne ausdrückliche
Anträge zu stellen, am 13. Juni 2007 vernehmen, und der Beschwerdegegner
liess am 18. Juni 2007 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen beantragen.
Am 26. September 2007 führte das Gericht beim
Baugrundstück eine Augenscheinverhandlung durch (Prot. S. 3 ff.). In der Folge
wurden verschiedene Akten beigezogen, zu denen die Parteien Stellung nehmen
konnten.
Die Erwägungen des Rekursentscheids und die Ausführungen
der Parteien in den Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den
nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
gegen einen Entscheid der Baurekurskommission II erhobenen Beschwerde zuständig
und die im Rekursverfahren unterlegene Bauherrschaft gemäss § 21
lit. a VRG zur Erhebung des Rechtsmittels legitimiert. Auf die frist- und
formgerecht erhobene Beschwerde ist somit einzutreten.
1.2
Der
Beschwerdegegner liess mit seiner Eingabe vom 26. November 2007 eine Protokollberichtigung
beantragen; sein Votum anlässlich der Augenscheinverhandlung sei wie folgt zu
ändern (beantragte Änderungen kursiv): "Beim hinteren
, rechts gelegenen
Haus
(L-Strasse 04)
sei das Wohnhaus ebenfalls giebelständig. Die
hangseitige
(anstelle von vorgelagerte)
Scheune sei nicht massgebend."
Damit wird kein unrichtiger Protokolleintrag geltend
gemacht, sondern lediglich eine (zutreffende) Präzisierung der ohnehin nicht
wörtlichen, sondern lediglich zusammenfassenden Protokollierung verlangt. In
diesem Sinn ist dem Antrag ohne Weiteres stattzugeben und das Protokoll
entsprechend zu ergänzen.
2.
Die Beschwerdeführerin macht in erster Linie geltend, die
Vorinstanz habe sich mit ihrem Entscheid unzulässigerweise über die ästhetische
Würdigung des Anbaus im ersten Rechtsgang hinweggesetzt. Dieser Einwand ist
offenkundig unbegründet. Das Gericht hatte sich in seinem Entscheid vom 21.
Juli 2006 lediglich mit der Frage zu befassen, ob die Baubehörde das
Bauvorhaben als Anbau im Sinn von Art. 14 Abs. 1 der geltenden Bau- und
Zonenordnung vom 5. Dezember 1994 (Teilrevision 2004; BZO) habe würdigen dürfen.
Unter diesem Gesichtspunkt hat es erwogen, dass der geplante Erweiterungsbau
trotz des lockeren baulichen Zusammenhangs und seiner architektonischen
Eigenständigkeit auf das bestehende Gebäude bezogen und als diesem
untergeordnet und nicht als weiteres Hauptgebäude erscheine, was durch die
tiefere Ansetzung der Geschosse und die entsprechend geringere Gebäudehöhe, die
zurückhaltende Gestaltung und den Verzicht auf ein Schrägdach erreicht werde.
Damit hat das Gericht über die Qualifikation des Bauvorhabens als Anbau und
nicht über seine gestalterische Qualität und insbesondere nicht darüber entschieden,
ob es die durch § 238 Abs. 2 PBG und Art. 5 BZO gebotene besondere Rücksichtnahme
auf die benachbarten Schutzobjekte und den Gebietscharakter der dortigen Kernzone
nehme (vgl. VGr, 21. Juli 2006, VB.2006.00164, E. 3, www.vgrzh.ch).
3.
Die streitbetroffene Liegenschaft liegt in einer Kernzone
K2, welche zwischen L-Strasse und SBB-Linie lediglich vier Grundstücke umfasst.
Das Gebäude Vers.-Nr. 01 (L-Strasse 03), welches mit dem Anbau erweitert
werden soll, ist unter Schutz gestellt, die südlich angrenzende Liegenschaft L-Strasse
05/06 des Beschwerdegegners ist inventarisiert. Die beiden weiteren
Kernzonenliegenschaften Vers.-Nrn. 07 und 08 sind keine Schutzobjekte.
3.1
Die
örtliche Baubehörde und die Baurekurskommission sind zutreffend davon ausgegangen,
dass das Bauvorhaben den Gestaltungsanforderungen von Art. 5 BZO und § 238 Abs. 2
PBG zu genügen hat. Art. 5 BZO bestimmt als allgemeine Gestaltungsnorm für alle
Kernzonen, dass Bauten, Anlagen und Umschwung im Ganzen und in ihren einzelnen
Teilen so zu gestalten sind, dass der Gebietscharakter des betreffenden
Kernzonengebiets gewahrt bleibt und eine gute Gesamtwirkung erreicht wird; auf
Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besonders Rücksicht zu nehmen. Der
Gebietscharakter des Kernzonengebiets "Dorf-Umgebung", zu welcher die
fragliche Kernzone gemäss Art. 7 Abs. 1 BZO  gehört, wird gemäss Art. 7 Abs. 2
BZO durch folgende ortsbildprägente Elemente be
stimmt:
·
Ursprüngliche, vom Weinbau geprägte Häusergruppen aus dem 16.–18.
Jahrhundert
·
Lage beidseitig alter abfallender Strassen oder in Seenähe
·
In Fall-Linie übereinander gestaffelte, zum See gerichtete
Giebelbauten
·
Zweigeschossige, gemauerte Wohnhäuser und variationsreiche,
holzverschalte Ökonomiegebäude
·
Herkömmliche Materialien
·
Traditionelle Vorgärten und Einfriedungen
3.2
Ist zu
prüfen, ob eine Baute dem Gestaltungsgebot von § 238 Abs. 2 PBG
entspricht, steht der örtlichen Baubehörde eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit
bzw. ein besonderer Beurteilungsspielraum zu (RB 1981 Nr. 20; VGr, 1.
November 2006, BEZ 2006 Nr. 55, E. 3.1; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19). Diesen hat die
Rechtsmittelinstanz zu respektieren, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren
Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht. Sie darf nur dann einschreiten,
wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr
vertretbar ist (RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 20 N. 19; vgl. auch BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006,
S. 430 ff., E. 3.2 und 4, mit Bemerkungen von Arnold Marti). Sodann
handelt es sich bei den Kernzonenvorschriften um kompetenzgemäss erlassenes
kommunales Recht, dessen Auslegung durch die kommunalen Behörden nach ständiger
Rechtsprechung zu schützen ist, wenn sie vertretbar und nicht rechtsverletzend
ist. Auch insofern haben sich die kantonalen Rechtsmittelinstanzen bei der
Überprüfung zurückzuhalten (RB 1981 Nr. 20; VGr, 19. Mai 1988,
BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h).
Auf ihren Beurteilungsspielraum kann sich die kommunale
Baubehörde jedoch nur berufen, wenn sie spätestens in der Rekursantwort die
geforderte nachvollziehbare Begründung für ihren Entscheid vorbringt
(RB 1991 Nr. 2; VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18, E. 5a).
Fehlt dagegen eine solche Begründung, ist die Rekursinstanz nicht nur berechtigt,
sondern verpflichtet, die Einordnung des Bauvorhabens im Licht der erhobenen
Rügen uneingeschränkt zu überprüfen; andernfalls muss sie sich eine
Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
vom 18. April 1999 (BV) verletzende Unterschreitung ihrer Überprüfungsbefugnis
vorwerfen lassen (VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55, E. 3.3; vgl.
BGE 131 II 271 E. 11.7.1 S. 304).
Vor Verwaltungsgericht können neben der unrichtigen
Feststellung des Sachverhalts (§ 51 VRG) in der Regel nur Rechtsverletzungen im
Sinn von § 50 Abs. 2 VRG gerügt werden, wozu auch eine unrichtige
Handhabung der Überprüfungsbefugnis durch die Vorinstanz gehört.
3.3
In der
Baubewilligung vom 26. Juli 2005 hat die Baukommission Küsnacht unter Hinweis
auf die Prüfung des Gesuchs durch die Natur- und Denkmalschutzkommission (NDK) erwogen,
dass der neue Gebäudekörper den Anforderungen von § 238 PBG konzeptionell zu
genügen vermöge, jedoch einige Detailanpassungen bei den Fassadenanschlüssen
von Alt- und Neubau, an der Fassadengestaltung des Neubaus sowie beim Übergang
von Dachgeschoss zu Dachterrasse erforderlich seien. In der
Rekursvernehmlassung vom 26. Oktober 2005 hat sie sich sodann auf den
Standpunkt gestellt, dass Art. 5 BZO keine weitergehenden Anforderungen an die
Einordnung als § 238 Abs. 2 PBG stelle, und zudem dargelegt, dass der
Gebietscharakter der fraglichen Kernzone durch den Neubau nicht verändert werde.
Der Wert dieser Kleinst-Kernzone sei schon aufgrund ihrer Lage zwischen der
vielbefahrenen L-Strasse und dem Eisenbahntrassee zu relativieren; die in
dieser Zone gelegenen Bauten kämen kaum zur Geltung. Ihre Umgebung sei geprägt
von modernen Wohnbauten unterschiedlicher architektonischer Stilrichtungen und
die Einsehbarkeit der Kernzone werde durch eine Lärm- und Sichtschutzwand,
durch ein mit einer Verblendung versehenes Einfahrtstor sowie durch den
Baumbestand beschränkt. Das Bauprojekt beeinträchtige den Gebietscharakter
weder durch seine Art, noch durch seine Form oder Materialisierung. Auch die
Vorgartenüberbauung sei unproblematisch, da entlang der L-Strasse kein
einheitliches Vorgartengebiet bestehe; wegen der uneinheitlichen baulichen Umgebung
und der starken Lärmeinwirkung durch die L-Strasse komme dem Vorgartengebiet
auf dem Baugrundstück keine Bedeutung zu.
3.4
Indem Art.
5 BZO in Kernzonen allgemein eine gute Einordnung und die besondere
Rücksichtnahme auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes verlangt, stellt es
grundsätzlich keine höheren Anforderungen an die Gestaltung als § 238 Abs. 2
PBG. Dennoch hat diese Bestimmung entgegen der Auffassung der örtlichen
Baubehörde insofern eine eigenständig Bedeutung, als sie die Wahrung des
Gebietscharakters hervorhebt, welcher in Art. 7 BZO für die fragliche
Kernzone näher umschrieben wird. Damit werden die für die bauliche Umgebung
prägenden Elemente charakterisiert und Leitlinien für die Ausübung des Ermessens-
bzw. Beurteilungsspielraums der Baubehörde festgelegt. Sodann sieht die
Wegleitung zur BZO 1994 mit Teilrevision 2004 vor, dass die Art. 6–8 BZO,
welche den Charakter der einzelnen Kernzonengebiete umschreiben, zur Begründung
von Entscheiden beizuziehen sind (Ziff. II/A, Zu Artikel 6–8, S. 13). Diese
Bedeutung von Art. 5 in Verbindung mit Art. 7 BZO hat die Mitbeteiligte
verkannt, weshalb sie die ihr zustehende Entscheidungsfreiheit fehlerhaft ausgeübt
hat. Auch die vom Verwaltungsgericht beigezogenen Protokolle der NDK der
Gemeinde Küsnacht geben keinen Hinweis darauf, dass der von Art. 5 BZO
geforderten Wahrung des Gebietscharakters die gebotene Aufmerksamkeit geschenkt
worden ist. Ebenso wenig vermag der von der Beschwerdeführerin im Beschwerdeverfahren
angebotene Zeuge, ein ehemaliger Sekretär der NDK, diesen Mangel zu beheben,
weshalb sich eine entsprechende Beweisabnahme erübrigt. Der Einwand der
Beschwerdeführerin, die Rekurskommission habe unzulässigerweise in die
Entscheidungsfreiheit der Gemeinde eingegriffen, ist deshalb unbegründet.
3.5
Die
Vorinstanz hat nach eingehender Würdigung der baulichen Umgebung zutreffend
erwogen, dass nach den hier massgeblichen Gestaltungsanforderungen der Neubau
einen positiven Beitrag zur Ergänzung der bestehenden baulichen Strukturen
leisten muss. Sie hält indessen diese Anforderung für nicht erfüllt, weil der
Anbau das unter Schutz gestellte bestehende Gebäude Vers.-Nr. 01 dominiere
und optisch erdrücke. Das Bild der Kernzone werde durch die drei von der L-Strasse
aus erkennbaren und dem Gebietscharakter entsprechend giebelständig zum See
gerichteten Gebäude und den sie optisch verbindenden Hof geprägt; der voluminöse,
längs der L-Strasse geplante Anbau setze sich zu der das Quartierbild prägenden
Gebäudestellung in einen starken Gegensatz und trete als Riegel in Erscheinung,
was beim Gebäude Vers.-Nr. 08, das zwar ebenfalls einen von Norden nach
Süden verlaufenden First besitze, wegen seiner zurückversetzten Lage und seines
fast quadratischen Grundrisses nicht zutreffe. Trotz der unterschiedlichen
Qualitäten der in der fraglichen Kernzone stehenden Gebäude und deren
unterschiedlichen Architektursprachen würde die Riegelwirkung des Anbaus die
bestehende Harmonie empfindlich stören, weshalb die Baubewilligung aufzuheben
sei.
Wie der Augenschein des Verwaltungsgerichts und die
beigezogenen Akten zeigen, ist diese Würdigung vertretbar und jedenfalls nicht
rechtsverletzend. Entgegen den Erwägungen der Baukommission in der
Baubewilligung vom 26. Juli 2005 ist der Wert der Kernzone nicht zu
relativieren, sondern sind die gemäss Art. 7 Abs. 2 BZO für den Charakter
dieser Kernzone massgeblichen Elemente deutlich zu erkennen; insbesondere hebt
sich die von der Kernzone erfasste Gebäudegruppe deutlich von der baulichen Umgebung
ab und wird geprägt durch die zum See gerichteten Giebelbauten. Durch den
hofartigen bergwärts verlaufenden Zugang öffnet sich die Sicht auf die gemäss
Ortsbildinventar wichtigen Trauffassaden der beiden Schutzobjekte. Dieser
Hofraum ist denn auch im Ortsbildinventar ausdrücklich als "wichtige
Raumfolge" markiert worden. Auch wenn dieser Markierung nicht die
Bedeutung einer nutzungsplanerischen Festlegung zukommt, ist sie doch von Bedeutung
für die Beurteilung, ob ein Bauvorhaben gemäss Art. 5 BZO "den Gebietscharakter
des betreffenden Kernzonengebiets" wahrt. Der geplante Anbau soll vier
Meter über die Flucht des Hauptgebäudes hinaus in den von den beiden Schutzobjekten
gebildeten Hofraum hineinreichen; er würde damit, wie die Vorinstanz zutreffend
erwogen hat, diesen zur L-Strasse hin geöffneten Hofraum teilweise abriegeln,
und damit die für den Zonencharakter wichtige Raumfolge beeinträchtigen. Gleichzeitig
würde, wie der Augenschein gezeigt hat, die Sicht auf die wichtigen Fassaden
der beiden Schutzobjekte stark eingeschränkt (vgl. Fotos, Prot. S. 8, 10 und
11). Unter diesen Umständen hat die Vorinstanz ohne Rechtsverletzung zum
Schluss kommen dürfen, der Gebietscharakter der Kernzone werde durch den Anbau
nicht gewahrt.
4.
Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist
abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit 70 VRG), die überdies
zu einer Parteientschädigung an den privaten Beschwerdegegner zu verpflichten
ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG); als angemessen erweist sich eine solche in
der Höhe von Fr. 1'500.- (§ 12 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts
vom 26. Juni 1997).
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    210.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'210.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an den privaten
Beschwerdegegner verpflichtet.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden.
Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …