zh_verwaltungsgericht · VB.2010.00613 · 2011-03-09 · de

Baubewilligung | Frage der genügenden Erschliessung des Baugrundstücks. Die Beschwerdeführenden machen geltend, dem Baugrundstück fehle es an einer rechtlich gesicherten Zufahrt, da die Bauherrschaft ihren Kostenanteil an den Bau der Zufahrtsstrasse nicht geleistet habe. Mit der Übertragung der Strasse ins Eigentum der Gemeinde haben sich die aktiven Quartierplangenossen, welche den Strassenbau bevorschussten, zwar von der Pflicht zu Unterhalt der Strasse und allfälliger Haftung befreit, jedoch gleichzeitig ihre Stellung gegenüber den passiven Quartierplangenossen verschlechtert. Da deren Grundstücke durch die im Gemeingebrauch stehende Strasse hinreichend erschlossen sind, können die passiven Quartierplangenossen ihre Grundstücke unabhängig davon überbauen, ob sie sich in die Strasse eingekauft haben. Die Beschwerdeführenden können die von ihren Rechtsvorgängern bevorschussten Kosten einzig gestützt auf den Erschliessungsvertrag geltend machen; für die Durchsetzung dieser Ansprüche steht das Baubewilligungsverfahren jedoch nicht zur Verfügung (E. 3.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 11..2.09.0 VB.2010.00613
Zurich Verwaltungsgericht 11..2.09.0 VB.2010.00613
Zurigo Verwaltungsgericht 11..2.09.0 VB.2010.00613

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00613
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Geschäftsnummer:
VB.2010.00613
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 09.03.2011
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Frage der genügenden Erschliessung des Baugrundstücks.
Die Beschwerdeführenden machen geltend, dem Baugrundstück fehle es an einer rechtlich gesicherten Zufahrt, da die Bauherrschaft ihren Kostenanteil an den Bau der Zufahrtsstrasse nicht geleistet habe.
Mit der Übertragung der Strasse ins Eigentum der Gemeinde haben sich die aktiven Quartierplangenossen, welche den Strassenbau bevorschussten, zwar von der Pflicht zu Unterhalt der Strasse und allfälliger Haftung befreit, jedoch gleichzeitig ihre Stellung gegenüber den passiven Quartierplangenossen verschlechtert. Da deren Grundstücke durch die im Gemeingebrauch stehende Strasse hinreichend erschlossen sind, können die passiven Quartierplangenossen ihre Grundstücke unabhängig davon überbauen, ob sie sich in die Strasse eingekauft haben. Die Beschwerdeführenden können die von ihren Rechtsvorgängern bevorschussten Kosten einzig gestützt auf den Erschliessungsvertrag geltend machen; für die Durchsetzung dieser Ansprüche steht das Baubewilligungsverfahren jedoch nicht zur Verfügung (E. 3.3).
Abweisung.
Stichworte:
AUSFAHRT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ERSCHLIESSUNG
ERSCHLIESSUNGSBEITRAG
ERSCHLIESSUNGSKOSTEN
ERSCHLIESSUNGSVERTRAG
RECHTLICHE SICHERUNG
RÜCKSCHNITT DER PFLANZEN IM SICHTBEREICH
SICHTBEREICH
VERKEHRSSICHERHEIT
ZUFAHRT
ZUFAHRTSSTRASSE
Rechtsnormen:
§ 173 Abs. I PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 355 Abs. I PBG
Art. 19 Abs. I RPG
Art. 22 Abs. II lit. b RPG
Publikationen:
BEZ 2011 Nr. 22 S. 14
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2010.00613
VB.2010.00618
Urteil
der 1. Kammer
vom
9. März 2011
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiber
Martin Knüsel.
In Sachen
Aus VB.2010.00613
1.1  A
,
1.2  B
,
beide vertreten
durch C
,
Aus VB.2010.00618
1.    D,
2.    E
,
beide vertreten
durch RA F
,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
G AG,
vertreten durch RA H
,
2.
Baukommission der Gemeinde Lindau,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Am 22. Mai 2008 erteilte die Baukommission der
Gemeinde Lindau der G AG die baurechtliche Bewilligung für eine
Arealüberbauung mit drei Mehrfamilienhäusern und Unterniveaugarage auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 zwischen den Strassen I-Strasse und J-Strasse in
Lindau.
II.
A.
Die
hiergegen von L bzw. D und E erhobenen Rekurse hiess die Baurekurskommission
(heute Baurekursgericht) am 21. Januar 2009 unter Aufhebung der
Baubewilligung gut, und zwar wegen Missachtung der für Arealüberbauung gemäss § 71
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) geltenden
erhöhten Gestaltungsanforderungen; die weiteren Rügen blieben ungeprüft.
B.
Mit
Entscheid vom 7. Oktober 2009 hiess das Verwaltungsgericht die von der
Gemeinde Lindau und der Bauherrschaft gegen den Rekursentscheid erhobenen
Beschwerden (VB.2009.00089 und VB.2009.00090) gut und wies es die Akten zu
weiterer Untersuchung und neuer Entscheidung an die Baurekurskommission zurück.
Auf eine hiergegen erhobene Beschwerde trat das Bundesgericht am 24. Juni
2010 nicht ein (BGr 1C_24/2010).
C.
Im
zweiten Rechtsgang wies die Baurekurskommission am 29. September 2010 die
beiden Nachbarrekurse vereinigt ab. Als Rechtsnachfolger und an Stelle von L
waren mittlerweile B und A dem Verfahren beigetreten.
III.
Gegen den Rekursentscheid vom 29. September 2010
liessen mit separaten Eingaben vom 3. November 2010 B und A
(VB.2010.00613) sowie D und E (VB.2010.00618) Beschwerde erheben und dem
Verwaltungsgericht im Wesentlichen Aufhebung des Rekursentscheids und der
angefochtenen Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.
D und E gelangten zudem ans Bundesgericht, welches auf ihre Beschwerde am
11. Januar 2011 nicht eintrat (BGr 1C_506/2010).
A.
Im
Verfahren VB.2010.00613, in welchem im Wesentlichen die rechtliche Sicherung
und der hinreichende Ausbau der Zufahrt zum Baugrundstück streitig ist,
beantragte die private Beschwerdegegnerin am 23. November 2010 Abweisung
der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Vorinstanz schloss
am 24. November 2010 auf Abweisung der Beschwerde, während die
Baukommission Lindau auf Beschwerdeantwort verzichtete. Ihrem Antrag entsprechend
erhielt die Beschwerdeführerin Gelegenheit zur Replik, welche sie am 9. Februar
2011 einreichte.
B.
Bezüglich
der Beschwerde VB.2010.00618, welche erneut die Frage der Einhaltung der für
Arealüberbauungen geltenden besonderen Gestaltungsvorschriften aufgreift, liess
die private Beschwerdegegnerin am 22. November 2010 beantragen, es sei
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen auf die Beschwerde nicht einzutreten,
eventuell sei sie abzuweisen. Die Vorinstanz schloss am 24. November 2010
auf Abweisung der Beschwerde, während die Baukommission Lindau auf Beschwerdeantwort
verzichtete.
Die Kammer
erwägt:
1.
Da beide Beschwerden den
Rekursentscheid der Baurekurskommission III vom 29. September 2010 und das
nämliche Bauvorhaben betreffen, sind sie zweckmässigerweise zu vereinigen.
2.
Das Verwaltungsgericht hat über die mit der Beschwerde
VB.2010.00618 gerügte Nichteinhaltung der besonderen Anforderungen für
Arealüberbauungen bereits am 7. Oktober 2009 entschieden (VB.2009.00089
und VB.2009.00090). Nachdem das Bundesgericht am 24. Juni 2010 auf die
gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde nicht eingetreten ist, besteht für
eine erneute materielle Prüfung dieser Fragen kein Raum. Auf die Beschwerde
VB.2010.00618 ist deshalb nicht einzutreten.
3.
Im Verfahren VB.2010.00613 rügen die Beschwerdeführer 1.1
und 1.2 in erster Linie, dem Baugrundstück fehle es an einer rechtlich
gesicherten Zufahrt, da die Bauherrschaft ihren Kostenanteil an den Bau der I-Strasse
nicht geleistet habe, welche mit dem Quartierplan K am 7. März 1972
festgesetzt worden und in der Folge aufgrund eines Erschliessungsvertrags vom
18. März 1981 und Bevorschussung der Kosten durch die Rechtsvorgänger der
heutigen Beschwerdeführer 1.1 und 1.2 gebaut worden sei.
3.1
Die für
die Erteilung einer Baubewilligung schon bundesrechtlich vorausgesetzte
Erschliessung des Baugrundstücks (vgl. Art. 22 Abs. 2 lit. b des
Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung; RPG) erfordert gemäss
Art. 19 Abs. 1 RPG und § 237 Abs. 1 PBG eine für die
betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt, deren Erstellung rechtlich gesichert
ist. Diese rechtliche Sicherung umfasst den Nachweis, dass der Bauherr über
dauernde und für die vorgesehene Bewerbung der Baute ausreichende
Benützungsrechte an der Zufahrt verfügt oder dass ihm für den Ausbau die
nötigen dinglichen Rechte zustehen (André Jomini, Kommentar RPG, Art. 19
Rz. 23; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht,
4. A., Zürich 2006, 9-21).
3.2
Wird das
Baugrundstück durch eine hinreichend ausgebaute öffentliche Strasse
erschlossen, so verfügt der Bauherr aufgrund ihrer Widmung zum Gemeingebrauch
regelmässig über die für die Bewerbung der Baute erforderlichen
Benützungsrechte (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 4. A., Zürich 2006, 9-22; Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen
im zürcherischen Quartierplanverfahren, Zürich 2002, 213, auch zum Folgenden).
Eine Einschränkung sieht § 173 Abs. 1 PBG vor, wonach Eigentümer, die
sich an den Erstellungskosten nicht beteiligt haben, die im Quartierplan
erstellten Erschliessungsanlagen erst dann uneingeschränkt nutzen können,
nachdem sie sich eingekauft haben. Gestützt auf diese Bestimmung kann mit einer
Nebenbestimmung zur Baubewilligung (§ 321 PBG) verlangt werden, dass mit
der Bauausführung erst nach erfolgtem Einkauf begonnen werden darf.
Das vor dem Inkrafttreten des
Planungs- und Baugesetzes geltende Quartierplanrecht gemäss §§ 5–27 des
Baugesetzes für Ortschaften mit städtischen Verhältnissen vom 23. April
1893 (aBauG) und der seinerzeit geltenden Quartierplanverordnung vom 23. April
1893 (aQuartierplanV) kannten keine § 173 Abs. 1 PBG entsprechende
Bestimmung. § 22 Abs. 2 aQuartierplanV sah jedoch vor, dass die
Strassenfläche nur den aktiven Quartierplangenossen zum gemeinsamen Eigentum
ausgefertigt wurde, während die sogenannten passiven Genossen, dass heisst
diejenigen, welche sich am Strassenbau nicht beteiligten, die Zufertigung ihres
Miteigentumsrechtes und damit das Mitbenutzungsrecht erst nach Entrichtung
ihres Anteils an den Baukosten verlangen konnten. Damit war allerdings der
Nachteil verbunden, dass die Strasse im privaten Eigentum der (aktiven)
Quartierplangenossen verblieb, was gegenüber der Abtretung an das Gemeinwesen
mit zahlreichen Nachteilen verbunden war (Unterhalt, Reinigung, Beleuchtung,
Haftung; vgl. Peter Wiederkehr, Das zürcherische Quartierplanrecht, Dietikon
1972, S. 77, auch zum Folgenden). Um diesen Nachteilen zu entgehen und um
gleichwohl den Quartierplangenossen, welche den Bau der Quartierplananlagen
bevorschusst hatten, die spätere Durchsetzung ihrer Ansprüche gegenüber den
passiven Quartierplangenossen zu erleichtern, bildete sich die Praxis heraus,
das Strassenland im Umlegungsverfahren ins private Eigentum der Gemeinde zu übertragen,
welche in der Folge das Strassenland den aktiven Quartierplangenossen für den
Strassenbau unentgeltlich zur Verfügung stellte und ihnen ein unbeschränktes
Wegrecht einräumte. Die passiven Quartierplangenossen erhielten dieses Wegrecht
erst nach Leistung ihres Kostenanteils, sodass die im privaten Eigentum der
Gemeinde stehende Quartierplanstrasse faktisch eine öffentliche Strasse mit
quartierplanmässiger Einkaufs- und Ausgleichungspflicht war. Wurde dagegen die
Strasse vorbehaltlos der Gemeinde übertragen, so wurde sie zu einer allgemein
zugänglichen Sache im Gemeingebrauch. Die Eigentümer wurden dadurch von
Unterhalt, Haftung etc. befreit; gleichzeitig erhielten aber auch die passiven
Genossen kraft des Gemeingebrauchs das Recht zur Benutzung der Strasse, sodass
die Überbauung ihrer Grundstücke nicht mehr von der Zahlung der auf sie
entfallenden Kostenanteile abhängig gemacht werden konnte (Wiederkehr S. 77).
Diese können die aktiven Quartierplangenossen nur gestützt auf allfällige
vertragliche Vereinbarungen geltend machen.
Ein vor dem Inkrafttreten des
Planungs- und Baugesetzes bzw. der den Quartierplan betreffenden Bestimmungen
am 1. Juli 1978 eingeleiteter Quartierplan untersteht diesen Bestimmungen
nur, wenn er gestützt auf § 355 Abs. 1 PBG dem neuen Recht
unterstellt wurde (
Peter Müller/Peter
Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger
, Kommentar zum Zürcher
Planungs- und Baugesetz, Wädenswil 1985, Vorbemerkungen zu §§ 147-160
Rz. 5). Eine solche Unterstellung ist beim Quartierplan K nicht erfolgt.
3.3
Wie auch
die Beschwerdeführer anerkennen, ist die I-Strasse nach ihrer Fertigstellung
ins Eigentum der Gemeinde übergegangen und steht dem Gemeingebrauch offen.
Daran ändert nichts, dass gemäss Art. 6 des Erschliessungsvertrags vom
18. März 1981 (BRK G.-Nr. R3.2007.00067, act. 5.1) diese
Eigentumsübertragung erst "nach Einkauf des gesamten innerhalb des
Quotenareals (…) liegenden Grundeigentums" erfolgen sollte. Aufgrund
dieser Widmung zum Gemeingebrauch verfügen die durch die I-Strasse
erschlossenen Grundstücke über hinreichende Benützungsrechte. Aus § 173 Abs. 1
PBG lässt sich mangels Unterstellung des Quartierplans Foren unter das neue
Recht eine Beschränkung dieses Benutzungsrechts nicht ableiten.
Entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 ergibt sich eine solche Beschränkung auch nicht
aus dem alten Quartierplanrecht oder dem seinerzeitigen Erschliessungsvertrag.
Mit der Übertragung der Strasse ins Eigentum der Gemeinde haben sich die
aktiven Quartierplangenossen, welche den Strassenbau bevorschussten, zwar von
der Pflicht zum Unterhalt der Strasse und allfälliger Haftung befreit, jedoch
gleichzeitig ihre Stellung gegenüber den passiven Quartierplangenossen
verschlechtert. Da deren Grundstücke durch die im Gemeingebrauch stehende
Strasse hinreichend erschlossen sind, können die passiven Quartierplangenossen
ihre Grundstücke unabhängig davon überbauen, ob sie sich in die Strasse
eingekauft haben. Die Beschwerdeführer 1.1 und 1.2 können die von ihren
Rechtsvorgängern bevorschussten Kosten einzig gestützt auf den
Erschliessungsvertrag gelten machen; für die Durchsetzung dieser Ansprüche
steht das Baubewilligungsverfahren jedoch nicht zur Verfügung (RB 1992 Nr. 73;
Fritzsche/Bösch, 9-22; vgl. zur Durchsetzung der bevorschussten
Erschliessungskosten auf dem Klageweg RB 1980 Nr. 24).
Den Parteien des Erschliessungsvertrags
scheint denn auch die mit der gewählten Lösung verbundene Problematik durchaus
bewusst gewesen zu sein, wird doch gemäss Art. 9 Abs. 2 des
Erschliessungsvertrags "das Risiko der richtigen Erfüllung der Abreden
über die Bevorschussung" vollumfänglich von den sich zur Bevorschussung verpflichtenden
Mitbeteiligten getragen. Da es den Beschwerdeführenden ausschliesslich darum
geht, die von ihren Rechtsvorgängern bevorschussten Kosten einzutreiben, kommt
dem in der Beschwerdeschrift angerufenen Grundsatz, wonach die Kosten der Feinerschliessung
grundsätzlich von den Privaten zu tragen sind, im vorliegenden Zusammenhang
keine Bedeutung zu.
4.
Mit der Beschwerde VB.2010.00613 wird weiter geltend gemacht,
bei der Ausfahrt des Baugrundstücks in die I-Strasse sei die erforderliche Sichtweite
nicht gewährleistet. Die notwendige Verbesserung durch Rückschnitt der Pflanzen
auf dem Nachbargrundstück lasse sich nicht durchsetzen.
4.1
Die
Baurekurskommission hat die rechtlichen Anforderungen an die Ausgestaltung des
Ausfahrtsbereichs zutreffend dargestellt. Darauf ist gestützt auf § 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG zu verweisen. Sodann ist die
Vorinstanz wie die örtliche Baubehörde davon ausgegangen, dass die geplante
Ausfahrt diesen Anforderungen nicht genüge, dass aber, wie sich aufgrund der
Baueingabepläne und des Augenscheins ergeben habe, die von der Baubehörde
nebenbestimmungsweise angeordnete Schaffung vorschriftsgemässer Einlenkerradien
möglich sei. Unter Hinweis auf VB.2006.00278 vom 23. Mai 2007 hielt sie sodann
fest, dass zur Schaffung ausreichender Sichtverhältnisse verlangt werden könne,
dass auch auf dem Nachbargrundstück die Pflanzen im Ausfahrtsbereich auf die
eine maximale Höhe von 0,8 m zurückgeschnitten werden. Soweit sich wegen
der topografischen Verhältnisse auf dem Nachbargrundstück die vorgeschriebene
Sichtweite gegen Nordwesten dennoch nicht einhalten lasse, könne unter dem
Aspekt der Verkehrssicherheit diese Abweichung von den Normalien hingenommen
werden.
4.2
Diese
Erwägungen erweisen sich als zutreffend. Dass von einem Grundeigentümer der
Rückschnitt der Pflanzen zur Gewährleistung des Sichtbereichs für eine auf dem
Nachbargrundstück gelegene Ausfahrt verlangt werden kann, hat das
Verwaltungsgericht bereits in VB.2006.00278 vom 23. Mai 2007 entschieden.
Sodann vermögen hier die topografischen Verhältnisse sowie die offenkundig
geringe Verkehrsbedeutung der I-Strasse die Unterschreitung des Sichtbereichs
in nordwestlicher Richtung zu rechtfertigen. Die Ausfahrt erweist sich auch bei
einer geringfügigen Abweichung von den geltenden technischen Anforderungen als
ausreichend verkehrssicher; dass bei einer Verlegung der Ausfahrt die
vorgeschriebenen Sichtbereiche eingehalten werden könnten, vermag daran nichts
zu ändern. Insbesondere ist für das Abweichen von den technischen Anforderungen
keine Ausnahmesituation im Sinn von § 220 PBG erforderlich.
5.
Damit ist auf die Beschwerde
VB.2010.00618 nicht einzutreten und ist die Beschwerde VB.2010.00613 abzuweisen.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 unter
solidarischer Haftung für 2/3 zu je 1/3 sowie den Beschwerdeführenden 2.1 und
2.2 unter solidarischer Haftung für 1/3 zu je 1/6 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2
VRG). Im nämlichen Verhältnis sind sie zu einer Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 3'000.- an die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17
Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss beschliesst
die
Kammer:
1.    Die
Beschwerden VB.2010.00613 und VB.2010.00618 werden vereinigt.
2.    Auf
die Beschwerde VB.2010.00618 wird nicht eingetreten;
und entscheidet:
1.    Die
Beschwerde VB.2010.00613 wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.-- ;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.    240.--     Zustellkosten,
Fr. 6'240.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 unter solidarischer
Haftung für 2/3 zu je 1/3 sowie den Beschwerdeführenden 2.1 und 2.2 unter
solidarischer Haftung für 1/3 zu je 1/6 auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden im nämlichen Verhältnis (auch bezüglich der Haftung)
zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- an die private
Beschwerdegegnerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft
des Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die
Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.         Mitteilung an…