zh_verwaltungsgericht · VB.2002.00168 · 2003-02-19 · de

Baubewilligung | Legitimation: Bauten innerhalb (E. 1a) und ausserhalb der Bauzone (E. 1b/c). Unsubstanziierte Rüge der mangelhaften Einordnung (E. 2a); Abweisung des beantragten Augenscheins (E. 2b). Keine Notwendigkeit eines zweiten Schriftenwechsels (E. 3). Die Beschwerdeführerinnen mussten nicht zur Änderung der BZO angehört werden; diese erfolgte in einem öffentlichen Planungsprozess nach Art. 4 RPG (E. 4a); gerechtfertigte Kostenauflage durch die Vorinstanz (E. 4b). Vollständigkeit des Baugesuchs (E. 5a); keine Anhaltspunkte, dass ein Hundeheim errichtet werden sollte (E. 5b). Keine übermässigen Immissionen zu erwarten (E. 6a); zulässige Umnutzung im Baulinienbereich (E. 6b); zulässige Abweichung von den Zugangsnormalien (E. 6c); korrekte Anzahl Pflichtparkplätze (E. 6d); keine weiteren Nebenbestimmungen erforderlich; Pflicht zur Zustellung weiterer baurechtlicher Entscheide ergibt sich bereits aus § 316 Abs. 2 PBG (E. 6e). Abweisung der Beschwerde (E. 7).

Zürich Verwaltungsgericht 03..2.19.0 VB.2002.00168
Zurich Verwaltungsgericht 03..2.19.0 VB.2002.00168
Zurigo Verwaltungsgericht 03..2.19.0 VB.2002.00168

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00168
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Geschäftsnummer:
VB.2002.00168
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.02.2003
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Legitimation: Bauten innerhalb (E. 1a) und ausserhalb der Bauzone (E. 1b/c).
Unsubstanziierte Rüge der mangelhaften Einordnung (E. 2a); Abweisung des beantragten Augenscheins (E. 2b).
Keine Notwendigkeit eines zweiten Schriftenwechsels (E. 3).
Die Beschwerdeführerinnen mussten nicht zur Änderung der BZO angehört werden; diese erfolgte in einem öffentlichen Planungsprozess nach Art. 4 RPG (E. 4a); gerechtfertigte Kostenauflage durch die Vorinstanz (E. 4b).
Vollständigkeit des Baugesuchs (E. 5a); keine Anhaltspunkte, dass ein Hundeheim errichtet werden sollte (E. 5b).
Keine übermässigen Immissionen zu erwarten (E. 6a); zulässige Umnutzung im Baulinienbereich (E. 6b); zulässige Abweichung von den Zugangsnormalien (E. 6c); korrekte Anzahl Pflichtparkplätze (E. 6d); keine weiteren Nebenbestimmungen erforderlich; Pflicht zur Zustellung weiterer baurechtlicher Entscheide ergibt sich bereits aus § 316 Abs. 2 PBG (E. 6e).
Abweisung der Beschwerde (E. 7).
Stichworte:
AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAULINIENBEREICH
LEGITIMATION
MEHRWERTREVERS
MITWIRKUNGSPFLICHT
PFLICHTPARKPLATZ
REPLIK
RÜGEPRINZIP
SUBSTANZIIERUNG
ZUGANGSNORMALIEN
Rechtsnormen:
Art. 29 lit. II BV
PBG
§ 101 Abs. II PBG
§ 243 Abs. I PBG
Art. 33 lit. III a RPG
§ 54 VRG
§ 58 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Am 8. Juni 1999 erteilte die Bausektion
der Stadt Zürich X die Baubewilligung zur Erstellung von Neubauten für eine
"Tierschutzakademie" an der K-strasse und in Zürich (Grundstücke
Kat.-Nrn. 01 und 02). Die Baudirektion des Kantons Zürich hatte bereits am 4.
Dezember 1998 eine Ausnah­mebewilligung für einen Kleintier-Auslauf in der Freihaltezone
erteilt. Bau- und Ausnahmebewilligung wurden gleichzeitig eröffnet.
II. Die Nachbarinnen B und C zogen die
Verfügungen gestützt auf die Rechtsmittel­belehrungen an den Regierungsrat des
Kantons Zürich weiter. In ihrer gemeinsamen Rekurs­eingabe beantragten sie die
Aufhebung von Bau- und Ausnahmebewilligung. Der Regierungsrat trat auf den
Rekurs nicht ein und überwies die Sache am 22. Au­gust 2001 zur Behandlung
an die Baurekurskommission I.
Die Baurekurskommission hiess den Rekurs am
12. April 2002 teilweise gut und ver­pflichtete X, vor Baubeginn Pläne
einzureichen, aus denen hervorgehen sollte, dass vom Bauvorhaben ein Wohn­anteil
von 66% eingehalten wurde. Im Übrigen wies sie den Rekurs ab, soweit sie
überhaupt darauf eintrat. Die Verfahrenskosten auferlegte sie hauptsächlich B
und C und verpflichtete diese zu einer Partei­entschädigung an X.
III. Am 13. Mai 2002 erhoben B und C
fristgerecht Beschwerde ans Verwaltungsgericht. Der vorinstanzliche Entscheid
sei aufzuheben und die Sache zur weiteren Untersuchung und Neubeurteilung an
die Baurekurskommission I zurückzuweisen, eventuell an die Bausektion der Stadt
Zürich. Eventualiter sei die erstinstanzliche Bau­bewilligung aufzuheben,
subeventualiter die Bewilligung mit den erforderlichen Nebenbestimmungen zu
ergänzen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von X. In
formeller Hinsicht beantragten sie die Sistierung des Verfahrens sowie die
Durchführung eines Augenscheins.
Die Baurekurskommission I beantragte am 30.
Mai 2002 die Abweisung der Beschwer­de, ebenso die Bausektion der Stadt Zürich
am 7. Juni 2002 sowie X am 13. August 2002, Letzterer unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten von B und C.
Am 14. August 2002 wies der
Abteilungspräsident den Antrag auf Sistierung ab.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. a) Die Beschwerdeführerinnen sind Eigentümerinnen von
unmittelbar an die Bau­­grundstücke angrenzenden Parzellen. Damit sind sie grundsätzlich
zur Beschwerde le­gi­­timiert, soweit sich diese gegen das Bauen innerhalb der
Bauzone richtet (§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975, PBG). Allerdings wird bei den je­weiligen Rügen noch zu
prüfen sein, ob die Beschwerdeführerinnen über das für die Legiti­mation
notwendige schutzwürdige Interesse verfügen (vgl. BGE 118 Ia 112 E. 2a).
b) Soweit sich die Beschwerdeführerinnen gegen die Abgrabung
ausserhalb der Bau­­zone wenden, hat die Vorinstanz ihre Legitimation dagegen
mangels eines schutzwürdi­gen Interesses verneint.
Zur Anfechtung einer Ausnahmebewilligung ist legitimiert, wer
durch die angefoch­­tene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse
an deren Änderung oder Aufhebung hat (§ 338a PBG; Art. 34 Abs. 1 und Art. 33
Abs. 3 lit. a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979, RPG, in Verbindung
mit Art. 103 lit. a des Bundesrechtspflegege­setzes vom 16. Dezember 1943,
OG; BGE 112 Ib 170 E. 5a). Im Gegensatz zum Verfahren der staatsrechtlichen
Beschwerde müssen sich die Parteien nicht auf eine nachbarschützende Norm
stützen können (Christoph Auer, Streitgegenstand und Rügeprinzip im Spannungsfeld
der verwaltungsrechtlichen Prozessmaximen, Bern 1997, S. 162 f.; Peter Karlen,
in: Thomas Geiser/Peter Münch [Hrsg.], Prozessieren vor Bundesgericht, 2.A.,
Basel/ Frank­furt a.M. 1998, Rz. 3.41). In der Regel sind Nachbarn bereits
dann beschwerdelegiti­miert, wenn ihr Grundstück, wie hier, an den umstrittenen
Abschnitt des Bauvorhabens un­mittelbar angrenzt (BGE 112 Ib 170 E. 5b). Auch
bei unmittelbarer Nachbarschaft muss je­doch zusätzlich die Voraussetzung der
besonderen Beziehungsnähe zur Streitsache erfüllt sein (vgl. BGE 111 Ib 159 E.
1b): So muss das streitige Bauvorhaben zumindest grundsätz­lich Auswirkungen
auf das Grundstück des Beschwerdeführers haben (Isabelle Häner, Die Beteiligten
im Verwaltungsverfahren und Verwaltungsprozess, Zürich 2000, Rz. 717). – Auf­­grund
der Akten ist vorliegend ersichtlich, dass der geplante Kleintier-Auslauf ca.
25 Meter von der gemeinsamen Grundstücksgrenze entfernt liegt. Der Auslauf soll
in einer Art Grube verlaufen, die nicht über das gestaltete Terrain
hinausreicht und somit von aus­sen nicht weiter einsehbar ist. Vor diesem
Hintergrund durfte die Vorinstanz eine besondere Beziehungsnähe zum
Streitgegenstand grundsätzlich zu Recht verneinen.
c) Die Beschwerdeführerinnen halten der Argumentation der
Vorinstanz nun entgegen, dass sie sehr wohl ein Anfechtungsinteresse besässen,
da die Lärm- und Geruchsimmis­­sionen ohne den Kleintier-Auslauf offensichtlich
geringer seien.
Auch bei Lärm verursachenden Anlagen ist in erster Linie
darauf abzustellen, ob die beschwerdeführenden Personen vom Lärm mehr als
andere betroffen sein werden (vgl. BGE 124 II 293, E. 3a bezüglich des Ausbaus
des Flughafens Zürich). Bei der Prüfung der Legitimation reicht es aus, wenn
die Beschwerdeführenden diese Voraussetzung glaubhaft machen (Häner,
Rz. 720). Ist die Vorinstanz jedoch, wie hier, auf die entsprechende Rügen
nicht eingetreten, müssen die Beschwerdeführenden darlegen, aus welchen Gründen
die Re­­kursinstanz auf ihren Rekurs hätte eintreten sollen (RB 1980 Nr. 20):
Aufgrund von § 54
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24.
Mai 1959 (
VRG) haben sie die Sachumstände, welche ihre Legitimation
begründen, genügend zu substanziieren (Alfred Kölz/Jürg Boss­­hart/Mar­tin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A.
Zürich 1999, § 54 Rz. 9 f.; RB 1989 Nr. 10). – Die Beschwerdegegnerin möchte
mit ihrer Tierschutzakademie eine artgerechte Kleintierhaltung
veranschaulichen. Im vorge­sehenen Auslauf sollen sich Igel, Schildkröten und
Katzen bewegen (vgl. hinten E. 5b). Solche Tiere verursachen keinen Lärm, der
für die Legitimationsbegründung ausreichend wäre. Aus welchen Gründen die
Vorinstanz dennoch auf den Rekurs hätte eintreten sollen, wird von den
Beschwerdeführerinnen nicht dargetan. Damit bleibt es beim Ergebnis, dass auf
das Rechtsmittel nicht eingetreten werden kann, soweit es sich gegen das Bauen
aus­ser­halb der Bauzone und damit gegen die erteilte Ausnahmebewilligung
richtet.
2. Im Rekursverfahren machten die
Beschwerdeführerinnen geltend, dass sich die pro­jektierten Neubauten nicht
überzeugend in die Umgebung einordnen würden im Sinne von
§ 238 PBG; die
Frage sei durch einen Augenschein abzuklären. Die Vorinstanz trat dem­­gegenüber
auf die Rüge der mangelnden Einordnung mangels Substanziierung gar nicht erst
ein; ein Augenschein erübrige sich ohnehin, da die tatsächlichen Verhältnisse
aus den Akten ersichtlich seien. Nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen hat die
Vorinstanz da­durch ihr rechtliches Gehör und damit
Art. 29
Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. Ap­ril 1999 (BV) verletzt. Falls der
Vorwurf zutreffen würde, wäre der angefochtene Entscheid unabhängig von den
Erfolgsaussichten in der Sache selbst aufzuheben. Die Rüge ist daher vorweg zu
prüfen (BGE 124 V 389 E. 1):
a) Gemäss § 7 Abs. 1 und § 60 VRG müssen
Verwaltungs- und Gerichtsbehörden den Sachverhalt grundsätzlich von Amtes wegen
untersuchen. Daraus und aus Art. 29 Abs. 2 BV folgt die Verpflichtung,
Beweismittel zu rechtserheblichen Tatsachen abzunehmen (BGE 122 V 157 E. 1d).
Im Rechtsmittelverfahren wird diese Pflicht indes durch § 7 Abs. 2, § 23 Abs. 1
und § 54 VRG eingeschränkt, indem der Beschwerdeführer seine Einwände
substanziiert vorzutragen und die seine Rügen untermauernden Tatsachen zumindest
in den Grundzügen darzulegen hat (Rüge- und Mitwirkungspflicht; vgl. BGE 110 V
48, 53; Kölz/Boss­hart/Röhl § 7 Rz. 5;
Attilio R. Gadola, Das verwaltungsinterne
Beschwer­­deverfahren, Zürich 1990, S. 82 f.). Diese Einschränkung ist Folge
des Rügeprinzips, welches das Rechtsmittelverfahren im Baurecht weitgehend
beherrscht (RB 1997 Nr. 7; Auer, S. 203 ff., 205 f.; Christian Mäder, Das
Baubewilligungsverfahren, Zürich 1990, Rz. 301).
In ihrem Rekurs machten die Beschwerdeführerinnen gegenüber
der genügenden Ein­ordnung einzig subjektive Bedenken geltend: So fanden sie
"wenig Gefallen an der uniformen Befensterung der Nordostfassade" des
Bauvorhabens; im Übrigen erschien ihnen der Dachaufbau "viel zu
massig" (Rekursschrift S. 16). – Bei der Beurteilung der Einordnung spielt
das rein subjektive architektonische Empfinden der Parteien indessen keine Rol­­le
(BGE 114 Ia 343, 345). Die örtliche Baubehörde hat in ihrem
Bewilligungsentscheid bereits eingehend begründet, weshalb die projektierten
Neubauten eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG
erzielen (E. k–o sowie ee). In ihrer Rekursschrift hätten die
Beschwerdeführerinnen somit darlegen müssen,
inwiefern
die örtliche Bau­­behörde
ihr Ermessen falsch ausgeübt habe; dies umso mehr, als sich die Rekursinstanz
bei der Überprüfung dieses Ermessens aufgrund der Gemeindeautonomie besondere Zurück­­haltung
auferlegen musste (Art. 48 der Kantonsverfassung vom 18. April 1869
in Verbindung mit Art. 50 Abs. 1 BV; vgl. RB 1979 Nr. 10 sowie Kölz/Boss­hart/Röhl
§ 20 Rz. 19). Es ist nicht Aufgabe der Rekursinstanz, an einem
Augenschein die bauliche und landschaftliche Umgebung einer Baute danach
abzusuchen, ob sich die gänzlich subjektiven architektonischen Bedenken einer
Partei anhand eines Vergleichs mit einem der umliegenden Gebäude objektivieren
lassen könnten (vgl. Auer, S. 205 f.). Vielmehr wäre es an den
Beschwerdeführerinnen gewesen, sich mit den erstinstanzlichen Bewilligungen
auseinander zu setzen und wenigstens in minimaler Weise darzutun, welche Ziele
mit einem Augen­schein hätten verfolgt werden sollen (vgl. Kölz/Boss­hart/Röhl
§ 23 Rz. 16 sowie BGer, 5. April 2002, 1P.736/2001, E. 5.2, www.bger.ch).
Nachdem sie dies unterliessen, durfte die Vorinstanz davon absehen, einen
Augenschein durchzuführen. Eine Verletzung des recht­lichen Gehörs liegt damit
nicht vor. Ebenso wenig hat die Vorinstanz eine Rechtsverweigerung begangen,
indem sie auf den Rekurs nicht eintrat, soweit damit in Bezug auf die
Einordnung einzig subjektive Bedenken geltend gemacht wurden. Vielmehr wäre es
an den Beschwerdeführerinnen gewesen, darzulegen, inwiefern sie durch eine
unzureichende Einordnung in schutzwürdigen Interessen betroffen sein könnten
(vgl. BGE 118 Ia 232 E. 1b).
b) Die Beschwerdeführerinnen beantragen im Hinblick auf den
Aspekt der Einordnung die Durchführung eines Augenscheins durch das Gericht.
Davon kann indes aus denselben Gründen abgesehen werden wie bereits im
Rekursverfahren (vgl. Kölz/Boss­hart/ Röhl § 60 Rz. 1 und 3): Inwiefern sich
das Bauvorhaben mangelhaft in die Umgebung einordnet, wird von den
Beschwerdeführerinnen auch vor Verwaltungsgericht nicht dargetan. Ob sich ein
Augenschein bei der Prüfung der übrigen Rügen aufdrängt, wird dort zu prüfen
sein.
3. In formeller Hinsicht beantragen die Beschwerdeführerinnen
schliesslich, dass ihnen die Beschwerdeantworten zur Stellungnahme zuzustellen
seien.
Gemäss § 58 Satz 2 VRG
kann
das
Verwaltungsgericht einen zweiten Schriftenwech­sel anordnen, womit dem Gericht
bei der Frage grundsätzlich Ermessen zusteht (RB 1983 Nr. 21). Aufgrund
der Prinzipien der Verfahrensfairness (Art. 29 Abs. 1 BV) und des rechtlichen
Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV)
muss
das Gericht dagegen einen zweiten Schrif­tenwech­sel
anordnen, wenn es auf neue tatsächliche Behauptungen oder rechtliche Vor­bringen
abstel­­len will, die erst in den Beschwerdeantworten vorgebracht wurden (Euro­päischer
Gerichts­­hof für Menschenrechte, 28. Juni 2001, F.R. gegen die
Eidgenossenschaft, 37292/97, § 36, www.echr.coe.int, VPB 65/2001 Nr. 129,
ZBl 102/2001, S. 662; Kölz/Bosshart/Röhl § 58 Rz. 10). Die
Beschwerdeantworten der örtlichen Baubehörde und der Vorinstanz er­fül­len die
genannten Voraussetzungen schon aufgrund ihrer Kürze nicht. Die Beschwerde­ant­wort
des privaten Beschwerdegegners wiederum enthält weder neue rechtliche noch neue
tat­sächliche Gesichtspunkte, die dem Entscheid zugrunde zu legen wären. Damit
sind keine Gründe vorhanden, aus denen ein zweiter Schriftenwechsel zwingend
anzuordnen wäre. Eben­­so wenig bestünden dafür fakultative Gründe; vielmehr
ist vorliegend im Interesse einer beförderlichen Verfahrensabwicklung (Art. 29
Abs. 1 BV) auf diese Möglichkeit zu verzich­ten (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl § 58
Rz. 9).
4. a) Die Vorinstanz hat die Beschwerdeführerinnen nicht zur
Bewilligungsfähigkeit des Projekts gemäss der revidierten Bau- und Zonenordnung
1999 angehört (Teil I; Kernzonenausscheidungen). Damit hat sie nach Auffassung
der Beschwerdeführerinnen deren rechtliches Gehör verletzt.
Rechtsmittelbehörden dürfen ihren Entscheid nicht auf völlig
neue rechtliche Grund­­lagen stützen, mit deren Anwendung die Parteien nicht
rechnen konnten (BGr, 18. März 1964, ZBl 65/1964, S. 266, 268). Ist jedoch
während der Erteilung einer Baubewilligung die Änderung einer kommunalen Bau-
und Zonenordnung bereits im Gang oder gar bereits beschlossen, ist im
Rechtsmittelverfahren auf das zur Zeit des letztinstanzlichen Entscheids
geltende Recht abzustellen (VGr, 6. Juli 2000, VB.2000.00124, E. 3c/aa,
www.vgrzh.ch; RB 1985 Nr. 116). – Die Bau- und Zonenordnung 1992 wies mehrere Gebie­te
einer Kernzone zu, so auch den alten Dorfkern von X. Die Zuweisungen wur­den in
den darauf folgenden Rekursverfahren mehrheitlich bestätigt. Der Teil I der
Bau- und Zonen­ordnung 1999 konnte sich demgemäss auf jene Anpassungen
beschränken, die aufgrund von Rechtsmittelverfahren notwendig geworden waren.
Ansonsten wiederholt die BZO 1999 in der Sache die Regelung der BZO 1992 (Felix
Christen, Die Stadt Zürich auf dem Weg zu einer neuen Bau- und Zonenordnung,
PBG aktuell 4/2000, S. 5 ff., 8 f., 16 f., 47; Wal­ter Haller/Peter
Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3.A. Zürich 1999, Rz. 427
f.). Aufgrund von Art. 4 RPG konnte sich jedermann zu jedem Zeitpunkt über
den Planungsprozess informieren. Von einer überraschenden Anwendung des neuen
Rechts kann somit keine Rede sein. Der Vorwurf der Gehörsverletzung erweist
sich damit als unbe­gründet.
b) Die Beschwerdeführerinnen halten in diesem Zusammenhang
auch die Verteilung der Kosten- und Entschädigungsfolgen vor der Vorinstanz für
rechtsverletzend, da sie bei der Erhebung des Rekurses nicht hätten abschätzen
können, ob Teil I der BZO 1999 in Kraft treten werde.
Mehrere am Verfahren Beteiligte tragen die Kosten in der Regel
entsprechend ihrem Unterliegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Analoges gilt für die
Ausrichtung von Parteient­schädigungen (§ 17 Abs. 2 VRG). Aus
Billigkeitsgründen kann von dem Unterliegerprinzip abgesehen werden, wenn sich
die unterliegende Partei in guten Treuen zur Rechtsmit­telergreifung veranlasst
sah (Kölz/Bosshart/Röhl § 13 Rz. 23). – Die Beschwerdeführerinnen erhoben ihren
Rekurs am 12. Juli 1999. Der Stadtrat Zürich hat die Teile I und II der BZO
bereits ein halbes Jahr zuvor dem Gemeinderat unterbreitet. Als der Gemeinderat
die­se im November 1999 verabschiedete, hätten es die Beschwerdeführerinnen in
der Hand ge­­habt, ihre Rekurse zurückzuziehen. Diese Möglichkeit bestand auch
noch im Juli 2000, als die Baudirektion die kommunalen Beschlüsse genehmigte
(der Regierungsrat beschloss sein Nichteintreten auf die Rekurse erst ein Jahr
später, nämlich im August 2001). Anfangs September 2000 trat Teil I der BZO
1999 in Kraft (Christen S. 7). Spätestens ab diesem Zeit­­punkt mussten die
Beschwerdeführerinnen davon ausgehen, dass ihr Rechtsmittel nach der BZO 1999
(bzw. materiell der BZO 1992) behandelt würde. Darauf wies im Übrigen be­­reits
die örtliche Baubehörde in der angefochtenen Baubewilligung vom 8. Juni 1999
hin. Nach dem Gesagten bestand für die Vorinstanz kein Anlass, beim Entscheid
über die Nebenfolgen vom Unterliegerprinzip abzuweichen. Die Beschwerde erweist
sich somit auch in diesem Punkt als unbegründet.
5. Die Beschwerdeführerinnen bemängeln wie bereits im
Rekursverfahren, dass (a) das Baugesuch der privaten Beschwerdegegnerin
unvollständig und folglich (b) der massgebliche Sachverhalt unrichtig ermittelt
worden sei.
a) Baugesuche haben alle Unterlagen zu enthalten, welche für
die Beurteilung des Vor­habens nötig sind (§ 310 Abs. 1 PBG). Die Vorinstanz
hat in Ziffer 7 des angefochtenen Entscheids eingehend und zutreffend
dargelegt, dass diese Voraussetzung erfüllt ist. Auf ihre Erwägungen kann
verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).
b) Die Beschwerdeführerinnen äussern wie bereits im
Rekursverfahren die Befürch­tung, dass die private Beschwerdegegnerin ein
Hundeheim einrichten werde. Die Befürchtungen finden in den Akten jedoch
keinerlei konkreten Anhaltspunkte: Der private Beschwer­­degegner möchte gemäss
seinem Erläuterungsbericht und den eingereichten Plänen eine artgerechte
Kleintierhaltung veranschaulichen, so zum Beispiel anhand von Hamstern,
Kaninchen, Schildkröten, Katzen und Igeln. Auf diesen Angaben ist die private
Beschwerde­gegnerin zu behaften. Von einem "Hundeheim" oder einem
"Privatzoo" keine damit Rede sein. Weitere Abklärungen mussten weder
die Baubehörde noch die Vorinstanz treffen; der Vorwurf der unrichtigen Sach­verhaltsermittlung
geht fehl.
6. Die Beschwerdeführerinnen rügen sodann die Verletzung einer
Reihe materieller Bestimmungen.
a) Die Beschwerdeführerinnen machen zunächst geltend, dass die
Nutzung der pro­jek­tierten Bauten als "Tierschutzakademie"
zonenwidrig sei. – Die beabsichtigten Bauten sol­len in einer Kernzone mit
einem Wohnanteil von 66% zu liegen kommen. In solchen Ge­­bieten sind mässig
störende Gewerbe und Dienstleis­tungsbetriebe zugelassen (Art. 41 Abs. 2 der
Bauordnung der Stadt Zürich vom 23. Ok­tober 1991; revidiert am 24. November
1999), was der Lärmempfindlichkeitsstufe III entspricht (vgl. Art. 44 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 43 Abs. 1 lit. c der Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember
1986). Anders als bei einem Hundeheim sind hier, wie bereits erwähnt (E. 5b),
keine Immissionen zu befürchten, die das Wohlbefinden der Nachbarn erheblich
stören würden (vgl. Art. 15 des Um­­weltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983;
BGr, 13. August 2001, URP 2001, S. 1101 E. 4c betreffend Hundegebell in
der Empfindlichkeitsstufe III). Inwiefern durch die Errich­tung der
vorgesehenen Kleintier-Station dennoch Immission auftreten sollten, die das erlaub­te
Mass überschreiten werden, wurde von den Beschwerdeführerinnen auch im Beschwer­deverfahren
nicht ausreichend dargetan. Die Vorinstanz hat die Rügen zu Recht als
unsubstanziiert angesehen. Eine Rechtsverweigerung liegt nach dem Gesagten
nicht vor.
b) Gemäss dem Bauvorhaben soll ein ehemaliges Waschhaus, das
im Baulinienbereich liegt, neu als Werkstatt für den Hauswart genutzt werden.
Die Beschwerdeführerinnen rügen eine Verletzung von § 101 und 357 PBG. –
Baulinienwidrige Bauten dürfen ent­sprechend dem bisherigen Verwendungszweck
unterhalten und modernisiert werden (§ 101 Abs. 1 PBG). Die geplante
Umnutzung geht über diesen Zweck hinaus (vgl. Christoph Fritz­sche/Peter Bösch,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 2.A., Wädenswil 2000, S. 304). Sie darf
folglich nur unter den Voraussetzungen von § 101 Abs. 2 PBG bewilligt werden;
aufgrund dieser Spezialvorschrift bleibt für die Anwendung der allgemeinen Norm
in § 357 Abs. 1 PBG kein Raum (BEZ 1986 Nr. 45). § 101 Abs. 2 PBG
verlangt, dass die Baulinie in absehbarer Zeit nicht durchgeführt wird und eine
sichernde Nebenbestimmung ausschliesst, dass das Gemeinwesen bei Durchführung
der Baulinie den entstandenen Mehrwert zu entschädigen hat (Mehrwertrevers).
Beide Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt (Ziff. II. C.6 der
Baubewilligung sowie deren E. cc). Eine Rechtsverletzung liegt somit nicht
vor. Selbst wenn man annehmen würde, die Voraussetzungen von § 101 Abs. 2 PBG
seien nicht erfüllt, ist nicht ersichtlich, inwiefern die Beschwerdeführerinnen
dadurch in schutz­würdigen Interessen betroffen sein sollten. Die Vorinstanz
ist deshalb zu Recht auf den Rekurs insoweit nicht eingetreten.
c) Die Beschwerdeführerinnen rügen weiter, die
Baurekurskommission hätte bei der Breite des Trottoirs nicht von den
Zugangsnormalien abweichen dürfen. – Gemäss § 360 Abs. 3 PBG darf von den
Zugangsnormalien nur aus wichtigen Gründen abgewichen werden. Die Vorschrift
konkretisiert das Verhältnismässigkeitsprinzip (Art. 5 Abs. 2 BV): So
rechtfertigt sich eine Abweichung insbesondere dann, wenn dem Bauherrn bei
starrer Anwendung der Normalien die Überbauung seines Areals verwehrt wäre (RB
1983 Nr. 97). Eine solche Konsequenz würde sich auch im vorliegenden Fall in
der Tat als unverhältnismässig erweisen. Die örtliche Baubehörde hat dem
öffentlichen Interesse an der Verkehrs­sicherheit bereits genügend Rechnung
getragen, indem sie die private Beschwerdegegnerin
auf einer Länge
von 17 m zu einem Ausbau des Trottoirs auf eine Breite von 2 m verpflich­tete.
Die Vorinstanz hat diese Interessenabwägung zu Recht geschützt. Die
Beschwerdefüh­­rerinnen halten dem entgegen, dass sich zur Zeit des
vorinstanzlichen Entscheids an der K-strasse eine Blinden- und
Sehbehindertenbibliothek befunden habe. Der Einwand geht fehl; der
Ausleihverkehr der Bibliothek erfolgt gemäss deren Homepage via Post
(www.sbs-on­line.ch/info/hinweis/nutzung/). Die Vorinstanz hat die
massgeblichen In­te­res­sen ausreichend berücksichtigt; weitere
Sachverhaltsabklärungen waren unnötig (vgl. BGE 124 I 208, E. 4a).
d) Die Beschwerdeführerinnen rügen schliesslich, dass zu wenig
Pflichtparkplätze be­stünden. – Gemäss § 243 Abs. 1 lit. a PBG sind bei der
Neuerstellung von Bauten Fahrzeugabstellplätze in gebotenem Ausmass zu
schaffen. Wenn die Rüge der Beschwerdeführerinnen begründet wäre, hätte dies
höchstens zur Folge, dass sich der Bauherr an einer Ge­meinschaftsanlage (§ 245
PBG) beteiligen oder eine Ersatzabgabe (§ 246 PBG) leisten müss­­te. Zur
Bauverweigerung würde jedoch selbst eine begründete Rüge nicht führen, da der
Mangel durch eine Nebenbestimmung geheilt werden könnte (RB 1995 Nr. 8 = BEZ
1995 Nr. 14). Ein Nachbar kann jedoch durch die Festsetzung der Parkplatzzahl
in speziel­le­rer Hinsicht betroffen sein als die Allgemeinheit, wenn er durch
erfolgreiche Rügen einen Nachteil abwenden kann, der ihn mehr als andere
betrifft (zum Beispiel erhöhte Immissionen wegen Suchverkehr; vgl. VGr, 15.
März 2002, VB.2001.00317, E. 1c, unpubliziert). Ob die Beschwerdeführerinnen
solche Rügen genügend substanziiert vorgetragen haben, er­scheint fraglich. Die
Frage kann indessen offen gelassen werden, da die Rügen auch in der Sache
unberechtigt sind: Aufgrund der projektierten Geschossfläche (Wohnfläche: 384 m
2
;
Büro- und Praxisfläche: 504 m
2
) sind 5 Pflichtparkplätze
nachzuweisen (Art. 4 der städt­­ischen Parkplatzverordnung vom
8. Januar 1986; AS der Stadt Zürich 41/1992–1994, S. 200, 201 f., SR
741.500, www.stzh.ch/kap01/departemente/skz/as/). Diesen Nachweis hat der
private Beschwerdegegner erbracht, womit die Beschwerde auch in diesem Punkt
abzuweisen ist.
e) Die Vorinstanz verpflichtete den Bauherrn, vor Baubeginn
Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen, aus denen hervorgeht, dass ein
Wohnanteil von 66% auf beiden Grundstücken gesamthaft eingehalten wird. Die
Beschwerdeführerinnen beantragen eine Er­gänzung dieser Nebenbestimmung: Danach
sei die örtliche Baubehörde zu verpflichten, einen anfechtbaren Beschluss zu
erlassen, in dem die Erfüllung der Auflage festzustellen sei. Dieser Beschluss
sei den Beschwerdeführerinnen zuzustellen. Eine solche Ergänzung ist nicht
erforderlich. Die Pflicht zur Zustellung ergibt sich bereits aus § 316 Abs. 2
PBG (vgl. Fritzsche/Bösch, S. 484). Danach sind demjenigen, der rechtzeitig die
Zustellung des baurechtlichen Entscheids verlangt hat, alle weiteren Entscheide
über das Vorhaben von Amtes wegen zuzustellen.
7. Zusammengefasst ist die Beschwerde abzuweisen, soweit
überhaupt darauf einzu­­treten ist. Die unterliegenden Beschwerdeführerinnen
haben die Verfahrenskosten je zur Hälfte zu tragen, unter solidarischer Haftung
für den Gesamtbetrag (§ 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 je in Verbindung mit § 70
VRG; RB 1996 Nr. 9). Als angemessen erweisen sich vorliegend Fr. 6'000.- (vgl.
§ 2 und 3 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1998, LS
175.252; Kölz/Bosshart/Röhl § 13 Rz. 8 f.). Die Beschwerdeführerinnen sind
weiter zur Leistung einer Umtriebsentschädigung von je Fr. 1'000.- an den obsiegenden
privaten Beschwerdegegner zu verpflichten, ebenfalls unter solidarischer
Haftung für den gesamten Betrag von Fr. 2'000.- (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG; RB
1996 Nr. 9). Soweit der vorliegende Entscheid das Bauen ausserhalb der Bauzone
betrifft, ist dagegen gemäss Art. 34 Abs. 1 RPG die
Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans Bundesgericht gegeben.
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit
darauf eingetreten wird.
2.    ...