zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00064 · 2024-07-11 · de

Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung und Wiederherstellungsbefehl | [Erweiterte Besitzstandsgarantie Art. 24c RPG; Wiederherstellung rechtmässiger Zustand eines Sitzplatzes und Stalls in der Landwirtschaftszone] Allgemeine Voraussetzungen: bewilligungspflichtige Vorgänge, erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c Abs. 1 RPG, Identität der Baute, Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nach § 341 PBG sowie Beurteilungsspielraum der verfügenden Behörden (E. 2). Das Verlegen eines Sitzplatzes mit Natursteinplatten von ca. 30 m2 stellt einen bewilligungspflichtigen Vorgang nach Art. 22 Abs. 1 RPG dar (E. 3.1). Da der Sitzplatz im Zeitpunkt der Zuweisung des Landes zur Nichtbauzone noch nicht existierte, fällt die erweiterte Besitzstandsgarantie für den Sitzplatz ausser Betracht (E. 3.2 ff.). Der Sitzplatz lässt sich auch nicht abgeleitet von der erweiterten Besitzstandsgarantie des Wohnhauses im Rahmen der sog. 7-m-Regel (Identität der Wohnbaute) bewilligen (E. 4). Ein Augenschein zur Bestimmung der Identität des Wohnhauses ist ein untaugliches Beweismittel, zumal der Vergleichszustand am 1. Juli 1972 massgebend ist (E. 5). Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands betreffend den Sitzplatz erweist sich trotz der finanziellen Interessen des Beschwerdeführers als verhältnismässig, da er bösgläubig handelte (E. 6). Auch die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands betreffend den Ziegenstall erweist sich als verhältnismässig. Die Übernahme des Stalls durch einen Pächter, der in 10 Autominuten Entfernung einen Landwirtschaftsbetrieb betreibt, widerspricht dem Konzentrationsprinzip und Art. 34 Abs. 4 lit. a und b RPV, sodass der Ziegenstall nicht bewilligungsfähig ist nach Art. 16a RPG (E. 7). Die Beschwerde wird abgewiesen.

Zürich Verwaltungsgericht 11.07.2024 VB.2024.00064
Zurich Verwaltungsgericht 11.07.2024 VB.2024.00064
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00064
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00064
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 11.07.2024
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung und Wiederherstellungsbefehl
[Erweiterte Besitzstandsgarantie Art. 24c RPG; Wiederherstellung rechtmässiger Zustand eines Sitzplatzes und Stalls in der Landwirtschaftszone]
Allgemeine Voraussetzungen: bewilligungspflichtige Vorgänge, erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c Abs. 1 RPG, Identität der Baute, Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nach § 341 PBG sowie Beurteilungsspielraum der verfügenden Behörden (E. 2). Das Verlegen eines Sitzplatzes mit Natursteinplatten von ca. 30 m2 stellt einen bewilligungspflichtigen Vorgang nach Art. 22 Abs. 1 RPG dar (E. 3.1). Da der Sitzplatz im Zeitpunkt der Zuweisung des Landes zur Nichtbauzone noch nicht existierte, fällt die erweiterte Besitzstandsgarantie für den Sitzplatz ausser Betracht (E. 3.2 ff.). Der Sitzplatz lässt sich auch nicht abgeleitet von der erweiterten Besitzstandsgarantie des Wohnhauses im Rahmen der sog. 7-m-Regel (Identität der Wohnbaute) bewilligen (E. 4). Ein Augenschein zur Bestimmung der Identität des Wohnhauses ist ein untaugliches Beweismittel, zumal der Vergleichszustand am 1. Juli 1972 massgebend ist (E. 5). Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands betreffend den Sitzplatz erweist sich trotz der finanziellen Interessen des Beschwerdeführers als verhältnismässig, da er bösgläubig handelte (E. 6). Auch die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands betreffend den Ziegenstall erweist sich als verhältnismässig. Die Übernahme des Stalls durch einen Pächter, der in 10 Autominuten Entfernung einen Landwirtschaftsbetrieb betreibt, widerspricht dem Konzentrationsprinzip und Art. 34 Abs. 4 lit. a und b RPV, sodass der Ziegenstall nicht bewilligungsfähig ist nach Art. 16a RPG (E. 7).
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Stichworte:
AUGENSCHEIN
BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONEN
BAUTEN UND ANLAGEN
BESTANDESGARANTIE
BETRIEBSZENTRUM
BEURTEILUNGSSPIELRAUM
BEWILLIGUNGSPFLICHT
BÖSER GLAUBEN
BÖSGLÄUBIGKEIT
EINZELFALLBEURTEILUNG
ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE
FINANZIELLE INTERESSEN
FRUCHTFOLGEFLÄCHEN
HAUSHÄLTERISCHE BODENNUTZUNG
HYPOTHETISCHER EINWAND
IDENTITÄT
KONZENTRATIONSPRINZIP
LANDWIRTSCHAFTLICHE BAUTE
LANDWIRTSCHAFTLICHER BETRIEB
LANDWIRTSCHAFTSGEBIET
NACHTRÄGLICHE BAUBEWILLIGUNG
PACHT
PLANUNGSGRUNDSÄTZE
RECHTSGLEICHHEIT
SITZPLATZ
STALL
STANDORT
STANDORTWAHL
STICHTAG
TRENNUNGSGRUNDSATZ
UNTAUGLICHES BEWEISMITTEL
VERGLEICHSZUSTAND
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
VERHÄLTNISMÄSSIGKEITSPRINZIP
VERHÄLTNISMÄSSIGKEITSPRÜFUNG
WIEDERHERSTELLUNG
WIEDERHERSTELLUNG RECHTMÄSSIGER ZUSTAND
WIEDERHERSTELLUNGSBEFEHL
ZONENKONFORMITÄT
7 M-REGEL
Rechtsnormen:
Art. 5 Abs. I BV
Art. 8 Abs. I BV
Art. 29 Abs. II BV
Art. 73 BV
Art. 75 Abs. I BV
§ 341 PBG
Art. 1 Abs. I RPG
Art. 1 Abs. II lit. a bis RPG
Art. 1 Abs. II lit. b RPG
Art. 3 Abs. II lit. a RPG
Art. 3 Abs. II lit. b RPG
Art. 3 Abs. II lit. d RPG
Art. 16 Abs. I RPG
Art. 16a RPG
Art. 22 Abs. I RPG
Art. 24c Abs. I RPG
Art. 24c Abs. II RPG
Art. 24c Abs. IV RPG
Art. 24c Abs. V RPG
Art. 34 Abs. IV lit. a RPV
Art. 34 Abs. IV lit. b RPV
Art. 41 Abs. I RPV
Art. 42 RPV
Art. 42 Abs. I RPV
Art. 42 Abs. III RPV
§ 7 Abs. I VRG
§ 13 Abs. II VRG
§ 17 Abs. II lit. a VRG
§ 19 Abs. I lit. a VRG
§ 20 Abs. I lit. a VRG
§ 38 Abs. I VRG
§ 41 Abs. I VRG
§ 50 Abs. I VRG
§ 65a Abs. II VRG
§ 70 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2024.00064
Urteil
der 3. Kammer
vom
11. Juli 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichter
Daniel Schweikert,
Gerichtsschreiber
Silvio Forster.
In Sachen
A,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.    Baukommission Wädenswil,
2.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Verweigerung
der nachträglichen Baubewilligung und
Wiederherstellungsbefehl,
hat sich ergeben:
I.
A ist Eigentümer diverser Wohnbauten und Ökonomiebauten
in der Landwirtschaftszone in Wädenswil, wo er einen nicht-zonenkonformen
landwirtschaftlichen Betrieb betreibt. Mit Gesamtverfügung vom 6. Dezember
2022 verweigerte die Baudirektion des Kantons Zürich A unter anderem die
raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung für einen Stall auf der gemeinsamen
Grenze der Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 (C-Weg 03 in Wädenswil).
Weiter wurde die raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung für den auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 04 errichteten Sitzplatz verweigert. Mit dem
koordiniert eröffneten Beschluss vom 20. Juni 2023 verweigerte die
Baubehörde Wädenswil für die erwähnten Bauten die nachträglichen
Baubewilligungen und ordnete die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
innert drei Monaten ab Rechtskraft des Beschlusses an.
II.
Gegen diese Entscheide liess A am 24. Juli 2023
Rekurs an das Baurekursgericht erheben und beantragen, dass ihm die
nachträgliche Baubewilligung für den Sitzplatz zu erteilen und eventualiter der
Wiederherstellungsbefehl aufzuheben sei. Weiter liess er beantragen, dass der
Wiederherstellungsbefehl betreffend den Stall aufzuheben sei. Das
Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 19. Dezember 2023 ab
(Dispositivziffer I). Die Kosten des Verfahrens wurden A auferlegt und es wurde
ihm keine Parteientschädigung zugesprochen (Dispositivziffern II und III).
III.
Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 19. Dezember
2023 liess A mit Eingabe vom 1. Februar 2024 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht erheben. Er liess dieselben Anträge wie vor Baurekursgericht
stellen. Eventualiter sei die Sache an das Baurekursgericht zurückzuweisen zur
erneuten Sachverhaltsabklärung mittels Augenscheins; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen. Zusätzlich liess er
einen Augenschein durch das Verwaltungsgericht beantragen. Mit Eingabe vom 14. Februar
2024 beantragte das Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde. Mit
Schreiben vom 20. Februar 2024 verzichtete die Baukommission Wädenswil auf
eine Stellungnahme. Mit Eingabe vom 29. Februar 2024 beantragte die
Baudirektion des Kantons Zürich die Abweisung der Beschwerde unter Verweis auf
den Mitbericht des Amtes für Raumentwicklung vom 28. Februar 2024.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1
i.V.m. § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) für die Behandlung der vorliegenden
Beschwerde zuständig. Gemäss § 38 Abs. 1 VRG ist die Kammer zum
Entscheid berufen. Weil auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt
sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Gemäss Art. 22
Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700)
gelten Bauten und Anlagen als bewilligungspflichtig. Darunter sind jene
künstlich geschaffenen und auf Dauer angelegten Einrichtungen zu verstehen, die
in fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Vorstellung über
die Nutzungsordnung zu beeinflussen, sei es, dass sie den Raum äusserlich
erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen
(BGE 123 II 256 E. 3). Gemäss § 1 Abs. 1 lit. a der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV; LS 700.2) umfasst der Begriff
"Bauten und Anlagen" im Sinne des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG; LS 700.1) unter anderem Bauten, die im Boden eingelassen oder mit
einer gewissen Ortsbezogenheit darauf stehend ihrem Umfang nach geeignet sind,
die Umgebung durch Luft- oder Lichtverdrängung, Überlagerung einer freien
Bodenfläche oder durch sonstige Einwirkungen zu beeinflussen. Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf vorausgesetzt werden, dass die
grundsätzliche Bewilligungspflicht für Bauvorhaben – erst recht in der
Landwirtschaftszone – allgemein bekannt ist (BGr, 23. März 2018,
1C_347/2017, E. 6.3).
2.2
Die Trennung von Bau- und
Nichtbaugebiet stellt einen fundamentalen Grundsatz der Raumplanung in der
Schweiz dar (vgl. Art. 1 Abs. 1 Satz 1 RPG; BGE 141 II 245 E. 2.1;
BGr, 7. März 2012, 1C_351/2011, E. 7.2). Gemäss Art. 16 Abs. 1
RPG dienen Landwirtschaftszonen der langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis
des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums oder dem
ökologischen Ausgleich. Nach Art. 24c Abs. 1 RPG werden
bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die
nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Mit
Ausnahmebewilligung der zuständigen Behörde können solche Bauten und Anlagen
erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden,
sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. In jedem Fall bleibt
die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c
Abs. 2 und 5 RPG). Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Bestimmung ist
gemäss Art. 41 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni
2000 (RPV; SR 700.1), dass die Bauten und Anlagen seinerzeit in
Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geändert wurden, durch
die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen jedoch zonenwidrig geworden
sind. Als solche gelten in erster Linie Bauten, die in Übereinstimmung mit dem
materiellen Recht vor dem 1. Juli 1972 erstellt oder geändert wurden, als
mit dem Inkrafttreten des Gewässerschutzgesetzes erstmals eine klare Trennung
von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen wurde (BGE 129 II 396 E. 4.2.1).
Ob für eine Baute eine Baubewilligung vorlag, ist somit nicht massgebend,
solange die Baute dem materiellen Recht entsprach.
2.3
Der
Bundesrat hat in
Art. 42 RPV
die zulässigen
Änderungen im Sinne von
Art. 24c Abs. 2 RPG
weiter konkretisiert. Danach gilt eine Änderung als teilweise und eine
Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage
einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt, wobei
Verbesserungen gestalterischer Art zulässig sind (
Art. 42
Abs. 1 RPV
). Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung
der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt
der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (
Art. 42 Abs. 2
RPV
). Ob die Identität der Baute im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist
unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (
Art. 42
Abs. 3 Satz 1 RPV
). Auch wenn einer der Tatbestände von
Art. 24c Abs. 4 RPG
(zeitgemässe Wohnnutzung,
energetische Sanierung, bessere Einpassung in die Landschaft) erfüllt ist,
befreit dies im Grundsatz nicht vom Erfordernis der Wesensgleichheit.
Entsprechend steht im Verordnungsrecht das Identitätserfordernis nach wie vor
an erster Stelle (BGr, 3. April 2017, 1C_312/2016, E. 3.1). Nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts ist darauf abzustellen, ob die Änderung bei
einer Gesamtbetrachtung von untergeordneter Natur ist. Die Wesensgleichheit der
Baute muss hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung sowie Zweckbestimmung gewahrt
werden und es dürfen keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die
Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden (BGE 127 II 215 E. 3a f.).
In die Gesamtbeurteilung einzubeziehen sind namentlich das äussere
Erscheinungsbild, die Nutzungsart und das Nutzungsmass, die Anzahl
Wohneinheiten, die Erschliessung, die wirtschaftliche Zweckbestimmung sowie die
Auswirkungen auf die Raumordnung und die Umwelt. Bei der Beurteilung des
äusseren Erscheinungsbilds ist entscheidend, ob das geplante Bauprojekt
bezüglich Gebäudeform, Stil und Gestaltung wesentlich vom bestehenden Gebäude
abweicht (BGr, 3. April 2017, 1C_312/2016, E. 3.2).
2.4
Gemäss § 341
PBG ist bei materiell rechtswidrigen Bauten der rechtmässige Zustand
wiederherzustellen. Die Anordnung des Abbruchs bereits erstellter Bauten kann
nach den allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts (ganz
oder teilweise) ausgeschlossen sein; insbesondere, wenn die Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands unverhältnismässig wäre (BGE 136 II 359 E. 6).
Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann nach der Rechtsprechung
unverhältnismässig sein, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist
oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn
der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung
stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht gewichtigen
öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6). Eine Berufung
auf guten Glauben fällt dabei nur in Betracht, wenn die Bauherrschaft bei
zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur
Bauausführung oder Nutzung berechtigt (BGE 136 II 359 E. 7.1). Auf die
Verhältnismässigkeit berufen kann sich auch ein Bauherr, der nicht gutgläubig
gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus
grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der
baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen
Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls
erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen
(BGE 132 II 21 E. 6.4). Grundsätzlich ist zu vermeiden, dass der Bauherr
vollendete Tatsachen schafft und unter Berufung auf das Prinzip der
Verhältnismässigkeit eine Fortdauer des Zustands beanspruchen kann (vgl.
VGr, 9. Juli 2015, VB.2015.00040, E. 8.1). Im Licht der jüngsten
Rechtsprechung ist davon auszugehen, dass das Bundesgericht diese Grundsätze
weiter verschärft hat und Gutglaubenskonstellationen lediglich durch Ansetzung
einer längeren Wiederherstellungsfrist Rechnung getragen haben will (BGE 147 II
309 E. 5.6; VGr, 1. Juli 2021, VB.2020.00856, E. 6.2 f.).
2.5
Nach
ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung kommt der Anordnung der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands für den ordnungsgemässen Vollzug
des Raumplanungsrechts massgebendes Gewicht zu (BGE 136 II 359 E. 6, auch
zum Folgenden). Werden illegal errichtete, dem RPG widersprechende Bauten nicht
beseitigt, sondern auf unabsehbare Zeit geduldet, wird der fundamentale
raumplanungsrechtliche Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet
infrage gestellt und rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige
Bauten, die auch nachträglich nicht legalisiert werden können, müssen daher
grundsätzlich beseitigt werden. Bei nicht bloss geringfügigen Verstössen gegen
den Trennungsgrundsatz hat insofern die Wiederherstellung die Regel zu bilden,
wobei auch erhebliche Kosten grundsätzlich kein Hindernis darstellen (VGr, 6. Februar
2020, VB.2019.00356, E. 3.1). In einem jüngsten Grundsatzentscheid stellte
das Bundesgericht klar, aus dem Trennungsgrundsatz, welcher Verfassungsrang
aufweise, ergebe sich eine bundesrechtliche Pflicht der zuständigen kantonalen
und kommunalen Behörden, die Beseitigung formell und materiell rechtswidriger
Bauten ausserhalb der Bauzone anzuordnen; dies gilt auch dann, wenn die
rechtswidrige Nutzung über lange Zeit nicht entdeckt bzw. beanstandet wurde
(BGE 147 II 309 E. 5.4 f.)
2.6
Die Frage
nach der Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
ist eine Rechtsfrage, zu deren Überprüfung das Verwaltungsgericht gemäss § 50
Abs. 1 i.V.m. § 20 Abs. 1 lit. a VRG befugt ist. Allerdings
ist mit der Gewichtung der infrage stehenden öffentlichen und privaten
Interessen die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden, bei der den
verfügenden Verwaltungsbehörden ein gewisser Beurteilungsspielraum zusteht, den
die Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung überprüfen (VGr, 8. Dezember
2022, VB.2022.00049, E. 2.1).
3.
3.1
Der Beschwerdeführer bestreitet
zunächst sinngemäss, dass das Verlegen der Natursteinplatten und damit des
Sitzplatzes (Kat.-Nr. 04) einen bewilligungspflichtigen Vorgang darstelle.
Der Sitzplatz besteht aus grossen Natursteinplatten. Er befindet sich auf einer
natürlichen Anhöhe und weist eine Fläche von ca. 30 m
2
auf.
Dabei handelt es sich um eine nicht unerhebliche Fläche, die den Boden
versiegelt und entsprechend verdichtet. Wie das "Orthofoto SWISSIMAGE
2019" zeigt, tritt der Sitzplatz durchaus prominent in Erscheinung und
liegt inmitten von Grünflächen (www.gis.zh.ch). Es handelt sich beim Sitzplatz
um eine Baute im Sinn von Art. 22 Abs. 1 RPG, welche
bewilligungspflichtig ist (vorne E. 2.1). Die Rüge erweist sich als
unbegründet.
3.2
Der
Beschwerdeführer rügt weiter, dass der Sitzplatz für sich selbst gestützt auf Art. 24c
Abs. 1 RPG zu bewilligen sei, zumal eine Sitzbank mit Steinplattenweg
bereits vor 1972 bestanden habe. So bestehe seit 1963 ein "Bödeli"
und ebenso das Gartenhaus. Die einzige Änderung, die er nach 1972 vorgenommen
habe, sei die Befestigung der Rasenfläche vor der Sitzbank mit den
Natursteinplatten. Damit falle der Sitzplatz (5,20 m x 4,30 m) mit grossem
Natursteinplattenbelag unter die erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c
Abs. 2 RPG.
3.3
Aus den
Karten "Orthofoto ZH 2015/16 Frühjahr" und "Orthofoto SWISSIMAGE
2019" ergibt sich, dass der Sitzplatz in der heutigen Ausgestaltung
zwischen 2015 und 2019 erbaut wurde. In den Karten "Orthofoto SWISSIMAGE
2010", "Orthofoto ZH 2014/15 Sommer" und "Orthofoto ZH
2015/16 Frühjahr" sind lediglich das Gartenhaus und der Steinplattenweg
ersichtlich. Eine Sitzbank lässt sich nicht erkennen. In den Karten
"Historische Luftbilder" von 1981 (Bild 1981_015_2501.tif) und 1986
(Bild 1986_213_0879.tif) sind klarerweise keine baulichen Strukturen im Bereich
des Sitzplatzes erkennbar. So fehlen das Gartenhaus, der angebliche
Steinplattenweg und eine Sitzbank. Vielmehr handelte es sich zu jener Zeit um
eine durchgehende Grünfläche. Erst im Luftbild von 1991 (Bild 1991_102_0165.tif)
sind in diesem Bereich bauliche Strukturen erkennbar. Dabei handelt es sich
vermutlich um das Gartenhaus mit Steinplattenweg. Entgegen der Darstellung des
Beschwerdeführers entstanden die Bauten und Anlagen im Bereich des Sitzplatzes
damit erst zwischen 1986 und 1991 (zum Ganzen www.gis.zh.ch).
3.4
Auch die
eingereichten Fotografien mit der Sitzbank vermögen keine Zweifel hieran zu
wecken, zumal es sich um undatierte Bilder handelt und der Aufnahmeort
unbekannt ist. Zudem wird in den Bauplänen der Sitzplatz als neu ausgewiesen
und nicht als bestehend gekennzeichnet.
3.5
Zusammenfassend
existierte der Sitzplatz im Zeitpunkt der Zuweisung des Landes zur Nichtbauzone
noch nicht (vgl. vorne E. 2.2). Damit fällt die erweiterte
Besitzstandsgarantie nach Art. 24c Abs. 1 RPG für den Sitzplatz –
respektive die Sitzbank – ausser Betracht.
4.
4.1
Der
Beschwerdeführer macht weiter geltend, dass der Sitzplatz nach Massgabe der
erweiterten Besitzstandsgarantie des Wohnhauses gemäss Art. 24c Abs. 1
und 2 RPG bewilligungsfähig sei. Das Baurekursgericht und die
Beschwerdegegnerinnen verneinen dies mit dem Argument, dass hierbei die
Identität der Wohnbaute nach Art. 42 Abs. 1 und 3 RPV nicht gewahrt
werde. Die dafür entwickelte 7-m-Regel werde beim Sitzplatz um ein Mehrfaches
überschritten (Abstand vom Wohnhaus 19 bis 25 m). Dabei handle es
sich um einen Richtwert, dessen Überschreitung die vorliegenden Umstände nicht
zu rechtfertigen vermöchten. Auch bestehe eine näher beim Wohnhaus gelegene
Grünfläche, die sich ebenfalls für einen Sitzplatz eignen würde. Damit spreche
die Rechtsgleichheit und das Gebot des Erhalts von Fruchtfolgeflächen gegen
eine Ausdehnung der 7-m-Regel.
4.2
Der
Beschwerdeführer bringt dagegen im Wesentlichen dieselben Argumente vor wie vor
Baurekursgericht. Er rügt, dass die 7-m-Regel zu starr angewendet worden sei
und dies zu einer Ermessensunterschreitung führe. So seien die weiteren
Umstände des Einzelfalls zu prüfen, die vorliegend für die Identität der Baute
sprächen. Zudem ordne sich der Sitzplatz als historisch gewachsenes Element gut
ein, sei stark eingewachsen in die Umgebung und trete daher kaum in
Erscheinung. Auch sei dem Verlust von Fruchtfolgeflächen kein grosses Gewicht
beizumessen.
4.3
Das
Baurekursgericht führte dazu aus, dass es sich bei der 7-m-Regel nicht um eine
starre Regelung handle, sondern um einen Richtwert. Dieser sei vorliegend
jedoch derart stark überschritten, dass die Umstände des Einzelfalls eine
Abweichung nicht zu rechtfertigen vermöchten. Eine Prüfung der konkreten
Verhältnisse erübrige sich daher. Des Weiteren bestehe im Nahbereich des
Wohnhauses ein geeigneter Platz, der als Sitzplatz ausgestaltet werden könnte.
Die regelmässig verlangte räumliche Beschränkung sei im Sinne der
Rechtsgleichheit, der Rechtssicherheit, der Interessen der Raumplanung sowie
zur Erhaltung der Fruchtfolgefläche zu schützen.
4.4
Der
Beschwerdeführer vermag mit seiner überwiegend appellatorischen Kritik nicht
darzutun, inwiefern die Ausführungen des Baurekursgerichts fehlerhaft wären. So
liegt insbesondere keine Ermessensunterschreitung vor, zumal die Frage der
Identität der Baute eine Rechtsfrage darstellt, welche das Verwaltungsgericht
grundsätzlich frei überprüfen kann. Dabei ist jedoch den Beschwerdegegnerinnen
ein gewisser Beurteilungsspielraum zu belassen (vorne E. 2.6). Vorliegend
haben die Beschwerdegegnerinnen ihren Beurteilungsspielraum denn auch nicht
über- oder unterschritten, wie das Baurekursgericht korrekterweise festhielt.
So bestätigte das Bundesgericht kürzlich die 7-m-Regel als Richtwert für
zonenkonforme Bauten in der Landwirtschaftszone. Diese Regel ist nicht
grundsätzlich in Frage zu stellen (vgl. BGr, 13. März 2020, 1C_439/2018, E. 4.4).
Auch in der Handhabung dieser Regel im vorliegenden Fall ist keine
Rechtsverletzung zu erkennen. Das Baurekursgericht prüfte denn auch trotz der
starken Überschreitung des 7-m-Abstands zum Wohnhaus weitere konkrete Umstände.
Inwiefern die 7-m-Regel die Rechtsgleichheit verletzen soll, ist ebenfalls
nicht ersichtlich, dient die Regel doch gerade der Sicherstellung einer
rechtsgleichen Behandlung unter Berücksichtigung der konkreten Umstände im
Einzelfall. Eine Verletzung der Rechtsgleichheit vermag der Beschwerdeführer
nicht rechtsgenügend darzutun.
4.5
Die
weiteren Einwände des Beschwerdeführers, wonach der Sitzplatz stark in die
Umgebung eingewachsen, daher kaum wahrnehmbar sei und überdies ein historisches
Element bilde (vorne E. 4.2), erweisen sich nicht als stichhaltig.
Massgebender Vergleichszustand ist der Zustand am 1. Juli 1972 bei der
Zuweisung des Wohnhauses zum Nichtbaugebiet (vorne E. 2.2 f.). Im
LUBIS-Luftbild vom 20. Juli 1944 (Datei
"lubis-luftbilder_schwarzweiss_000-316-979_2056.tif"; abrufbar unter:
www.swisstopo.admin.ch/de/anwendung-lubis) und den erwähnten Karten
"Historische Luftbilder" von 1981 (Bild 1981_015_2501.tif) und 1986
(Bild 1986_213_0879.tif) ist erkennbar, dass der künftige Ort des Sitzplatzes
keineswegs stark eingewachsen und gut einsehbar war. Zudem wird der Sitzplatz
von drei Seiten her durch den D-Weg und den E-Weg vom eigentlichen Wohnhaus
abgegrenzt. Zwischen dem Wohnhaus und dem Sitzplatz befand sich zusätzlich noch
eine Baumreihe, welche nach der Strasse folgte. Damit ist der Sitzplatz (in
seiner heutigen Ausgestaltung) im Zeitpunkt von 1972 nicht räumlich dem
Wohnhaus zuzuordnen. Vielmehr liegt er auf der grünen Wiese durchaus abseits
des Wohnhauses, wodurch Fruchtfolgeflächen verloren gingen (vorne E. 4.2 f.).
Der Beschwerdeführer macht selbst geltend, dass der Bereich zwischen Sitzplatz
und Strasse für die Bepflanzung mit Kirschbäumen im Rahmen eines
obstwirtschaftlichen Versuchs von 1970 genutzt wurde. Bei einem Sitzplatz mit
Natursteinplatten von ca. 30 m
2
Grösse auf einer grünen Wiese
abseits des Wohnhauses (19 bis 25 m Abstand), welcher überdies durch eine
Kirschbaumreihe sowie einen Weg von diesem getrennt wird, kann von der Wahrung
der Identität des Wohnhauses nicht die Rede sein. Die vorliegende Lage und
Ausgestaltung des Sitzplatzes widerspricht dem Konzentrationsprinzip nach Art. 1
Abs. 2 lit. a
bis
und b RPG, welches besonders in der
Landwirtschaftszone zu beachten ist (vgl. BGr, 16. Dezember 2015,
1C_17/2015, E. 3.2), zumal diese nach dem Trennungsgrundsatz von Art. 1
Abs. 1 Satz 1 RPG grundsätzlich ein Nichtbaugebiet darstellt und
freizuhalten ist (Art. 16 Abs. 1 RPG). Auch wäre die Identität der
Wohnbaute weiterhin zu wahren, selbst wenn eine bessere Einpassung in die
Landschaft nach Art. 24c Abs. 4 RPG vorläge (vorne E. 2.3).
4.6
Zusammenfassend
lässt sich der Sitzplatz nicht nach Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG
bewilligen, da die Identität des Wohnhauses nicht gewahrt bleibt. Damit erweist
sich die Beschwerde auch in diesem Punkt als unbegründet.
5.
Der Beschwerdeführer beantragt
weiter, die Sache sei an das Baurekursgericht zur Vornahme eines Augenscheins
zurückzuweisen, um die Wahrung der Identität abzuklären. Indem das
Baurekursgericht einen Augenschein unterlassen habe, sei das rechtliche Gehör gemäss
Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV;
SR 101) verletzt worden. Zudem beantragt der Beschwerdeführer einen
Augenschein durch das Verwaltungsgericht. Vorliegend erübrigt sich jedoch ein
Augenschein nach § 70 i.V.m. § 7 Abs. 1 VRG bereits deshalb,
weil der massgebende Vergleichszustand zur Bestimmung der Identität des
Wohnhauses jener am 1. Juli 1972 ist (vorne E. 2.2 f.) und sich
dieser anlässlich eines Augenscheins nicht ermitteln liesse. Der
Vergleichszustand am 1. Juli 1972 ergibt sich vielmehr aus den
Luftaufnahmen und den in den Akten liegenden Planunterlagen. Indem das
Baurekursgericht auf das vorliegend untaugliche Beweismittel eines Augenscheins
verzichtete, verletzte es das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers nicht. Aus
den genannten Gründen erübrigt sich selbstredend auch die Durchführung eines
Augenscheins durch das Verwaltungsgericht.
6.
6.1
Da für den
Sitzplatz keine raumplanungsrechtliche Ausnahmebaubewilligung erteilt werden
kann, erweist sich dieser als materiell rechtswidrig. Zudem wurde er ohne
Baubewilligung erstellt und ist damit auch formell rechtswidrig. Es ist
folglich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen, wobei die
Verhältnismässigkeit zu beachten ist (vorne E. 2.4 ff.). Vorliegend
handelte der Beschwerdeführer bösgläubig, musste er doch in der
Landwirtschaftszone bei einer versiegelten Fläche von ca. 30 m
2
von
der Bewilligungspflicht des Sitzplatzes ausgehen und darf diese wie erwähnt als
allgemein bekannt vorausgesetzt werden. Der Ansicht des Beschwerdeführers,
wonach er nicht – beziehungsweise nur geringfügig – bösgläubig gewesen sei, ist
daher nicht zu folgen. Damit kommt den Interessen des Beschwerdeführers im
Rahmen der Interessenabwägung eine geringere Bedeutung zu (vorne E. 2.4).
6.2
Der
Beschwerdeführer macht sinngemäss geltend, dass die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands unverhältnismässig sei. Für eine Verlegung des
Sitzplatzes würden Kosten in der Höhe von Fr. 20'000.- anfallen. Ein
anderer geeigneter Standort für den Sitzplatz finde sich ohnehin nicht. Die
privaten Interessen wögen daher äusserst schwer. Dagegen stehe lediglich das
öffentliche Interesse des Einordnungsgebots nach Art. 3 Abs. 2 lit. b
RPG, wobei keine negative optische Wirkung der Natursteinplatten auszumachen
sei. Ansonsten sei das öffentliche Interesse nicht definiert worden, zumal es
sich nicht um ein Schutzgebiet, sondern lediglich um normales
Landwirtschaftsland handle. Den Fruchtfolgeflächen komme kein grosses Gewicht
zu.
6.3
Der
Ansicht des Beschwerdeführers kann nicht gefolgt werden. Das öffentliche
Interesse an der Beseitigung von rechtswidrigen Bauten in der
Landwirtschaftszone besteht im Trennungsgrundsatz nach Art. 1 Abs. 1 Satz 1
RPG, der Rechtsgleichheit nach Art. 8 Abs. 1 BV sowie ganz allgemein
in der Durchsetzung des materiellen Bundesrechts (Art. 5 Abs. 1 BV).
Dem Trennungsgrundsatz kommt nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ein
fundamentales Gewicht zu (vorne E. 2.2). Entgegen der Ansicht des
Beschwerdeführers ist überdies auch dem Erhalt der Fruchtfolgeflächen nach Art. 3
Abs. 2 lit. a RPG ein grosses Gewicht beizumessen (vgl. BGE 134 II
217 E. 3.3). Die eher geringen finanziellen Interessen des Beschwerdeführers
vermögen diese gewichtigen öffentlichen Interessen nicht aufzuwiegen, zumal es
sich wie erwähnt um eine formell und materiell rechtswidrige Baute handelt und
der Beschwerdeführer bösgläubig handelte. Weitere entgegenstehende Interessen
vermag der Beschwerdeführer sodann nicht vorzubringen und solche sind auch
nicht erkennbar. Damit ist nicht zu beanstanden, dass das Baurekursgericht die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands des Sitzplatzes als
verhältnismässig erachtete.
7.
7.1
Streitig
ist ferner die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands des Stalls gemäss § 341
PBG (vorne Ziff. I). Unbestritten ist, dass es sich beim Stall um eine
formell rechtswidrige Baute handelt, welche ohne die notwendige Baubewilligung
erstellt wurde. Der Beschwerdeführer macht jedoch geltend, dass die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unverhältnismässig sei. Der Stall
könne vom Sohn der Ehefrau des Beschwerdeführers, welcher selbst in nur 10 Autominuten
Entfernung einen landwirtschaftlichen Betrieb betreibe, als Pächter übernommen
werden. Es sei nicht ersichtlich, welche öffentlichen Interessen dem Standort
des Stalls entgegenstünden. Der Ziegenstall sei nicht freistehend, zumal er in
das Gehöft des Beschwerdeführers eingebettet sei. Ebenso liesse sich die
Bewirtschaftung des Ziegenstalls durch den Beschwerdeführer selbst bewerkstelligen.
Der Wiederherstellungsbefehl sei deswegen einstweilen auszusetzen, zumal die
Frage, ob der Ziegenstall als Teil des Betriebs des Sohns der Ehefrau des
Beschwerdeführers bewilligt werden kann, nicht im vorliegenden Verfahren zu
klären sei.
7.2
Das
Baurekursgericht hielt dazu fest, mit der Baudirektion sei darauf hinzuweisen,
dass die angedachte Übernahme des Stalls durch einen auswärtigen Landwirt nicht
in Betracht falle. Dem stehe Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV entgegen.
Der Rückbau des Stalls erweise sich als verhältnismässig. Dass die
Wiederherstellungsfrist nicht rechtmässig sei, mache der Beschwerdeführer
darüber hinaus nicht geltend.
7.3
Landwirtschaftszonen
sollen nach dem Gebot der haushälterischen Bodennutzung (
Art. 75
Abs. 1 BV
;
Art. 1 Abs. 1 RPG
),
der Nachhaltigkeit (
Art. 73 BV
) und den
Planungsgrundsätzen von Art. 3 Abs. 2 lit. a und d RPG von
Bauten und Anlagen möglichst freigehalten werden. Dieser im öffentlichen
Interesse liegende Grundsatz ist im Rahmen der Interessenabwägung, welche bei
der Standortwahl für Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone im Hinblick
auf
Art. 34 Abs. 4 lit. a und b RPV
vorzunehmen ist, zu berücksichtigen. Das Erstellen von Bauten, welche räumlich
vom landwirtschaftlichen Siedlungsgebiet abgetrennt sind, ist zu vermeiden,
wenn nicht gewichtige Gründe für einen Standort ausserhalb dieses
Siedlungsgebiets sprechen (BGr, 9. September 2010, 1C_550/2009, E. 6.4
und 6.4.1; 16. Dezember 2015, 1C_17/2015, E. 3.2).
7.4
Die
Einwände des Beschwerdeführers sind demnach nicht geeignet, den Standort des
Ziegenstalls in 10 Autominuten Entfernung vom Zentrum des landwirtschaftlichen
Betriebs des beabsichtigten Pächters – dem Sohn der Ehefrau des
Beschwerdeführers – zu rechtfertigen. Vielmehr sprechen gewichtige öffentliche
Interessen klarerweise gegen den bei richtiger Betrachtung abgelegenen Standort
des Ziegenstalls. Massgebendes Betriebszentrum wäre diesfalls der
landwirtschaftliche Betrieb des Pächters und nicht das Gehöft des
Beschwerdeführers, zumal letzterer gerade keine Landwirtschaft mehr betreibt
und deshalb eine Bewilligung gemäss Art. 16a RPG ausser Betracht fällt.
Der Einwand des Beschwerdeführers ist sodann lediglich hypothetischer Natur,
zumal von einem durch den Sohn der Ehefrau des Beschwerdeführers eingereichten
Baugesuch im erwähnten Sinne bislang nichts bekannt geworden ist und auch im
jetzigen Zeitpunkt nichts diesbezüglich Konkretes vorgebracht wird. Es ist
damit nicht zu beanstanden, wenn das Baurekursgericht zum Schluss gelangte,
dass eine nachträgliche Baubewilligung für die zonenkonforme Nutzung des
Ziegenstalls in dieser Konstellation ausgeschlossen ist und sich daher auch die
Einräumung einer längeren Wiederherstellungsfrist nicht aufdränge. Damit erweist
sich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auch bezüglich des
Ziegenstalls als verhältnismässig.
8.
Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen.
9.
Da der Beschwerdeführer unterliegt, sind ihm die Kosten
des Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 i.V.m. § 13 Abs. 2
VRG). Eine Parteientschädigung nach § 17 Abs. 2 lit. a VRG ist ihm
ausgangsgemäss nicht zuzusprechen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'400.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    105.--
Zustellkosten,
Fr. 4'505.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht;
c)    das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE);
d)    das Bundesamt für Landwirtschaft (BLW).