zh_verwaltungsgericht · VB.2010.00334 · 2010-11-03 · de

Baubewilligung | Aussteckung des ursprünglichen Projekts. Baubewilligungen für Projektänderungen im Anzeigeverfahren. Für die Beurteilung, ob eine gegenüber den Beschwerdeführern fehlerhafte Eröffnung der ursprünglichen Baubewilligung vorlag, sind die gesamten Umstände der Publikation und Aussteckung des Bauvorhabens massgebend (E. 3.4.2). Durch die Aussteckung der Gesamtüberbauung hatten die Beschwerdeführer Kenntnis von den Umbauplänen im Allgemeinen. Trotz allfälligem Fehlen der Aussteckungen für die strittigen Dachaufbauten auf dem bestehenden Gebäude hätten die Beschwerdeführer sich anhand der öffentlich aufliegenden Pläne informieren müssen. Es lag somit keine fehlerhafte Eröffnung der ursprünglichen Baubewilligung vor (E. 3.4.3 ff.). Die Projektänderungen an den Dachaufbauten wurden mit insgesamt drei Bewilligungen im Anzeigeverfahren gestattet. Bei der Beurteilung, ob eine im Anzeigeverfahren zu bewilligende Projektänderung vorliegt, sind das betreffende Gebäude, die Gesamtüberbauung sowie das Ausmass der Änderung als solche zu berücksichtigen, wobei die Bedeutung dieser Faktoren jeweils anhand der konkreten Umstände zu bestimmen ist (E. 4.2.4). Umfasst die nachträgliche Anfechtung mehrere Bewilligungen im Anzeigeverfahren, so ist das aktuell bewilligte Bauvorhaben mit dem ursprünglich bewilligten Projekt zu vergleichen (E. 4.2.5). Teilweise Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 10..2.03.1 VB.2010.00334
Zurich Verwaltungsgericht 10..2.03.1 VB.2010.00334
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00334
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Geschäftsnummer:
VB.2010.00334
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 03.11.2010
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Aussteckung des ursprünglichen Projekts. Baubewilligungen für Projektänderungen im Anzeigeverfahren.
Für die Beurteilung, ob eine gegenüber den Beschwerdeführern fehlerhafte Eröffnung der ursprünglichen Baubewilligung vorlag, sind die gesamten Umstände der Publikation und Aussteckung des Bauvorhabens massgebend (E. 3.4.2).
Durch die Aussteckung der Gesamtüberbauung hatten die Beschwerdeführer Kenntnis von den Umbauplänen im Allgemeinen. Trotz allfälligem Fehlen der Aussteckungen für die strittigen Dachaufbauten auf dem bestehenden Gebäude hätten die Beschwerdeführer sich anhand der öffentlich aufliegenden Pläne informieren müssen. Es lag somit keine fehlerhafte Eröffnung der ursprünglichen Baubewilligung vor (E. 3.4.3 ff.).
Die Projektänderungen an den Dachaufbauten wurden mit insgesamt drei Bewilligungen im Anzeigeverfahren gestattet.
Bei der Beurteilung, ob eine im Anzeigeverfahren zu bewilligende Projektänderung vorliegt, sind das betreffende Gebäude, die Gesamtüberbauung sowie das Ausmass der Änderung als solche zu berücksichtigen, wobei die Bedeutung dieser Faktoren jeweils anhand der konkreten Umstände zu bestimmen ist (E. 4.2.4).
Umfasst die nachträgliche Anfechtung mehrere Bewilligungen im Anzeigeverfahren, so ist das aktuell bewilligte Bauvorhaben mit dem ursprünglich bewilligten Projekt zu vergleichen (E. 4.2.5).
Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
ÄNDERUNGSBEWILLIGUNG
ANZEIGEVERFAHREN
AREALÜBERBAUUNG
AUSSTECKUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUGESPANN
DACHAUFBAUTE
ERÖFFNUNGSMANGEL
FRISTAUSLÖSUNG
FRISTWIEDERHERSTELLUNG
PROJEKTÄNDERUNG
PROJEKTÄNDERUNGSBEWILLIGUNG
TREU UND GLAUBEN
UNTERGEORDNETE ÄNDERUNG/ABWEICHUNG
VERTRETUNGSVERHÄLTNIS
VERTRETUNGSVERMUTUNG
WIEDERHERSTELLUNG
ZUSTELLUNGSBEGEHREN
Rechtsnormen:
§ 13 BauVV
§ 13 Abs. I BauVV
§ 14 BauVV
§ 14 lit. d BauVV
§ 14 lit. f BauVV
§ 15 BauVV
§ 15 Abs. III BauVV
Art. 5 Abs. III BV
§ 311 Abs. I PBG
§ 315 Abs. I PBG
§ 316 Abs. I PBG
§ 316 Abs. II PBG
§ 325 Abs. I PBG
§ 325 Abs. II PBG
§ 12 Abs. II VRG
§ 22 VRG
§ 64 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2010.00334
Entscheid
der 1. Kammer
vom
3. November 2010
Mitwirkend: Verwaltungsrichter Robert Wolf
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Ersatzrichter
Martin Bertschi,
Gerichtssekretärin
Corina Schuppli.
In Sachen
1.
A
,
2.
B
,
vertreten durch A
,
Beschwerdeführer,
gegen
1.
C AG,
2.
Bauausschuss der Stadt
Winterthur,
vertreten durch RA D
,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Am 13. April 2005 erteilte der Bauausschuss der Stadt
Winterthur der C AG die Baubewilligung Nr. 01 für die Überbauung E-Areal
auf den Grundstücken F-Strasse Nrn. 02, 03, 04, 05–06 und G-Strasse
Nrn. 07–08 (Kat.-Nrn. 09, 10, 11, 12, 13 und 14). Das Projekt umfasste
auch den Umbau des ehemaligen Silos an der F-Strasse 06 zu einem
Wohngebäude (Haus E; heutige Kat.-Nr. 15). Der Stadtrat genehmigte die
Bewilligung am 20. April 2005. Das Baupolizeiamt der Stadt Winterthur
bewilligte am 24. Oktober 2007 (Baubewilligung Nr. 16) und am 6. November
2008 (Nr. 17) im Anzeigeverfahren nach § 325 Abs. 1 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und §§ 13 ff. der
Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) sowie am 11. November
2009 mit einer Anzeigebewilligung im Audienzverfahren Projektänderungen zur
bewilligten Überbauung E-Areal, welche Anpassungen beim ehemaligen Silo betrafen.
Am 26. November 2009 stellte A einen Antrag um
Zustellung der baurechtlichen Entscheide vom 24. Oktober 2007 und vom 6. November
2008 sowie der Audienzbewilligung vom 11. November 2009. Im Wesentlichen
begründete er das Gesuch damit, dass seine Interessen durch unzulässige
Dachaufbauten und Terrassennutzungen auf dem ehemaligen Silo beeinträchtigt
würden. Mit Verfügung vom 2. Dezember 2009 entsprach der Bauinspektor der
Stadt Winterthur dem Gesuch und eröffnete A nachträglich die erwähnten Bewilligungen.
II.
Mit Gesuch vom 5. Dezember 2009, versandt am 7. Dezember
2009, ersuchten A und B den Bauausschuss der Stadt Winterthur um
Wiederherstellung der Frist von § 315 Abs. 1 PBG zur Zustellung des
baurechtlichen Entscheids vom 13./20. April 2005 und eventualiter die
Baurekurskommission IV um Wiederherstellung der Rekursfrist. Mit Rekurs vom 19. Dezem­ber
2009, versandt am 21. Dezember 2009, beantragten A und B der Baurekurskommission
IV im Wesentlichen, die Baubewilligungen vom 13./20. April 2005, vom 24. Oktober
2007 und vom 6. November 2008 sowie die Audienz­bewilligung vom 11. November
2009 seien bezüglich der strittigen Dachaufbauten aufzu­heben und die bereits
erstellten widerrechtlichen Dachaufbauten seien zu entfernen. Zudem seien
verschiedene Nebenbestimmungen anzuordnen. Eventualiter sei der mit der
Stamm-Baubewilligung vom 13./20. April 2005 bewilligte Zustand herzustellen.
Mit Präsidialverfügungen der Baurekurskommission vom 15. Dezember
2009 und 6. Januar 2010 wurde die aufschiebende Wirkung auf die strittigen
Dachaufbauten beschränkt. Mit Entscheid vom 3. Juni 2010 trat die
Baurekurskommission IV auf das Fristwiederherstellungsgesuch und den Rekurs
nicht ein. Sie begründete dies mit der Verspätung der Eingaben; in einer
Eventualbegründung führte sie aus, dass das Fristwiederherstellungsgesuch
jedenfalls infolge qualifizierter Nachlässigkeit abgewiesen werden müsste, weil
die Gesuchsteller versäumt hätten, ihre Rechte im Baubewilligungsverfahren zu
wahren. Die Projektänderungen seien zu Recht im Anzeigeverfahren bewilligt
worden.
III.
Gegen den Entscheid der Baurekurskommission IV erhoben A
und B am 25. Juni 2010 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie
beantragten, der angefochtene Nichteintretensentscheid sei aufzuheben und die
Sache zur materiellen Beurteilung an die Baurekurskommission IV zurückzuweisen,
unter Kostenfolgen zulasten der C AG und der Stadt Winterthur. Eventualiter
seien die angefochtenen Bewilligungen bezüglich der strittigen Dachaufbauten
aufzuheben und die bereits erstellten Aufbauten zu entfernen, die Dachöffnungen
zu schliessen und die Dächer zu begrünen. Subeventuell seien die Bewilligungen
vom 24. Oktober 2007, 6. November 2008 und vom 11. November 2009
aufzuheben.
Die C AG (Beschwerdegegnerin 1) beantragte in ihrer
Beschwerdeantwort vom 6. Juli 2010 in der Sache Abweisung der Beschwerde,
soweit auf diese eingetreten werden könne, und eventualiter Verzicht auf die
Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands im Sinn von § 341 PBG, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer. Die Stadt
Winterthur (Beschwerdegegnerin 2) beantragte in der Beschwerdeantwort vom 3. August
2010 Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer. Die Baurekurskommission IV
beantragte in ihrer Vernehmlassung Abweisung der Beschwerde.
In der Beschwerdeantwort ersuchte die C AG um Entzug der
aufschiebenden Wirkung der Beschwerde, wozu A und B am 23. Juli 2010
ablehnend Stellung nahmen. Mit Präsidialverfügung vom 27. Juli 2010 wurde
das Gesuch um Entzug der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.
Mit Schreiben vom 16. August 2010 beantragten A und B
die Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels, worauf ihnen mit
Präsidialverfügung vom 17. August 2010 Frist zur Replik angesetzt wurde.
In der Replik und den Dupliken hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Die
Beschwerde richtet sich gegen einen Nichteintretensentscheid. Ist die
Vorinstanz auf einen Rekurs nicht eingetreten, weil sie eine
Prozessvoraussetzung nicht als erfüllt erachtete, so sind die formell
unterlegenen Rekurrenten unabhängig davon, ob dies zu Recht geschehen sei, zur
Beschwerde legitimiert (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19–28 N. 98).
Die Beschwerdeführer sind Adressaten des angefochtenen Entscheids, und die
übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt. Auf die Beschwerde ist demnach
einzutreten.
1.2
Die
Beschwerdegegnerin 1 beantragt eine dringliche Behandlung des vorliegenden
Falls. Einer schnelleren Erledigung stand ein grundrechtlicher Anspruch
entgegen, nämlich das Replikrecht, das sich aus dem Anspruch auf ein faires
Verfahren gemäss Art. 6 Abs. 1 der Europäischen
Menschenrechtskonvention (EMRK) bzw. auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2
der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) ergibt (vgl. BGE
133 I 100; 133 I 98).
2.
2.1
Wird die
Zustellung des baurechtlichen Entscheids für eine Drittperson verlangt, so ist
das Rekursrecht der vertretenen Person nur gewahrt, wenn das
Vertretungsverhältnis bereits im schriftlichen Zustellungsbegehren zum Ausdruck
kommt. Auf gesetzliche Vertretungs­ver­hältnisse muss allerdings nicht
hingewiesen werden (RB 1993 Nr. 53 = ZBl 95/1994 S. 184; Christoph
Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006,
S. 20-55 f.). Der Beschwerdeführer 1 hat das Gesuch um
Zustellung der baurechtlichen Entscheide über die Projektänderungen nur im
eigenen Namen gestellt. Er lebt gemäss dem von der Beschwerdegegnerin 1 im
Rekursverfahren eingereichten Lebenslauf in eingetragener Partnerschaft und
bezeichnet den Beschwerdeführer 2 in der Beschwerdeschrift als
"familienrechtlich verbundenen Mitbewohner". Sollte es sich beim
Beschwerdeführer 2 um seinen eingetragenen Partner handeln, bestünde ein
gesetzliches Vertretungsverhältnis (Art. 15 des Partnerschaftsgesetzes vom
18. Juni 2004), womit das Zustellungsbegehren auch für den Beschwerdeführer
2 gültig gestellt worden wäre.
Die Frage kann hier offengelassen werden, weil das Gesuch
um Wiederherstellung der Fristen für die Rechtsvorkehren gegen die Bewilligung
vom 13./20. April 2005 auch im Namen des Beschwerdeführers 2 mit
dessen gültiger Vollmacht erfolgte (was für sämtliche weiteren
Prozesshandlungen ebenso gilt). Dieses Gesuch kann hier als Äquivalent eines
Zustellungsbegehrens gelten. Die späteren Bewilligungen wurden als
unselbständige Projektänderungsbewilligungen zu dieser Bewilligung erteilt und
gelten daher als mit angefochten (RB 2006 Nr. 73 E. 4.2.2). Dass im
Zustellungsbegehren nicht auf das Vertretungsverhältnis hingewiesen wurde,
wirkt sich demnach nicht auf das Rekursrecht des Beschwerdeführers 2 aus.
2.2
Die
Vorinstanz trat auf das Fristwiederherstellungsgesuch und den Rekurs nicht ein,
weil diese verspätet erhoben worden seien. Nach eigenen Angaben hätten die
jetzigen Beschwerdeführer mit der Planeinsicht vom 24. November 2009 hinreichende
Kenntnis von den strittigen Dachaufbauten und der Terrassennutzung erhalten,
weshalb die zehntägige Wiederherstellungsfrist am Freitag, dem 4. Dezember
2009, geendet habe. Das Fristwiederherstellungsgesuch sei jedoch erst am 7. Dezember
2009 versandt worden. Der Rekurs vom 21. Dezember 2009 sei verspätet, weil
die Beschwerdeführer die Wahrung ihrer Rechte im Baubewilligungsverfahren
versäumt und auch die Wiederherstellungsfrist verpasst hätten. Die Beschwerdeführer
wenden dagegen sinngemäss ein, dass die Baubewilligungen ihnen gegenüber wegen
qualifiziert fehlerhafter Aussteckung bzw. unzulässiger Anwendung des
Anzeigeverfahrens nie Rechtskraft erlangt hätten. Die Rekurse seien rechtzeitig
innerhalb der Rekursfrist von 30 Tagen erhoben worden, nachdem ihnen die
Baubewilligungen zugestellt worden seien; dem Gesuch um Fristwiederherstellung,
das im Übrigen wohl fristgemäss eingereicht worden sei, komme keine Bedeutung
zu.
2.3
Wer im
baurechtlichen Verfahren Ansprüche geltend machen will, hat laut § 315 Abs. 1
PBG innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung bei der örtlichen Baubehörde
schriftlich die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen. Wer den
baurechtlichen Entscheid nicht rechtzeitig verlangt, hat gemäss § 316 Abs. 1
PBG das Rekursrecht verwirkt. Diese Verwirkungsfrist beginnt dann nicht zu
laufen, wenn die Publikation oder die Aussteckung dergestalt qualifiziert mangelhaft
ist, dass Dritte auch bei Anwendung durchschnittlicher Aufmerksamkeit und trotz
angemessener Sorgfalt den Mangel nicht erkennen können und dadurch abgehalten
werden, rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen
(VGr, 18. November 2009, VB.2009.00361, E. 2.1, www.vgrzh.ch;
Fritzsche/Bösch, S. 20-53; vgl. auch François Ruckstuhl, Der Rechtsschutz
im zürcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985, S. 281 ff.,
303). Gleiches gilt, wenn die Baubewilligung zu Unrecht ohne Veröffentlichung
und Aussteckung im Anzeigeverfahren erfolgte und die Dritten erst durch die
Erstellung der Baute von der Sache erfahren (VGr, 16. Dezember 2009,
VB.2009.00018, E. 2.1, www.vgrzh.ch; RB 1981 Nr. 144). In diesen
Fällen ist der Entscheid aufgrund des Eröffnungsfehlers für die betreffenden
Dritten nicht in Rechtskraft erwachsen. Nach Treu und Glauben dürfen die
Dritten mit der Geltendmachung ihrer Ansprüche jedoch nicht beliebig zuwarten;
sobald sie vom Bauvorhaben wissen, haben sie sich um die nachträgliche
Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu bemühen (VGr, 16. Dezember
2009, VB.2009.00018, E. 2.1, www.vgrzh.ch; RB 1981 Nr. 144; Ruckstuhl,
S. 301).
2.4
Das
Fristwiederherstellungsgesuch gestattet, eine versäumte Frist wieder
herzustellen, sofern das Versäumnis nicht auf grobe Nachlässigkeit zurückgeht (§ 12
Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG];
Kölz/Boss­hart/Röhl, § 12 N. 14). Liegt der geltend gemachte Grund
für die Untätigkeit jedoch in einem Mangel der Eröffnung des anzufechtenden
Entscheids und hat die Frist daher gar nicht zu laufen begonnen, erübrigt sich
ein Wiederherstellungsgesuch; es kann direkt die fragliche Rechtsvorkehr
ergriffen werden (Kölz/Bosshart/Röhl, § 12 N. 18), im vorliegenden
Fall das Gesuch um Zustellung der baurechtlichen Entscheide nach § 315 Abs. 1
PBG, und anschliessend der Rekurs. Immerhin dürfte es nach Treu und Glauben den
Betreffenden in der Regel nicht zum Nachteil gereichen, wenn sie stattdessen
ein Fristwiederherstellungsgesuch einreichen (vgl. als Beispiel VGr, 25. August
1994, BEZ 1994 Nr. 26).
2.5
Soweit die
Beschwerdeführer ihre frühere Untätigkeit auf Eröffnungsmängel der Baubewilligungen
zurückführen, war demnach das Fristwiederherstellungsgesuch in der Tat nicht
nötig. Ihre Angaben, dass sie die strittigen Dachaufbauten erstmals am 22. November
2009 bemerkten und auch keine Möglichkeit hatten, sie früher zu bemerken,
erscheinen glaubhaft und werden auch von den Beschwerdegegnerinnen nicht infrage
gestellt. So wurde die Bewilligung für die Dachaufbauten in ihrer aktuellen
Form erst am 11. Novem­ber 2009 erteilt und waren die Arbeiten an den
Aufbauten noch im Gang, als die Beschwerde­führer tätig wurden. Unter dem
Vorbehalt, dass tatsächlich ein massgeblicher Eröffnungs­mangel vorliegt, erfolgten
das Gesuch um Zustellung der baurechtlichen Entscheide vom 26. Novem­ber
2009 und in der Folge der Rekurs vom 21. Dezember 2009 somit rechtzeitig,
d.h. innerhalb der 20-tägigen Frist von § 315 Abs. 1 PBG bzw. der
30-tägigen Rekursfrist von § 22 VRG. Auch mit Bezug auf die Bewilligung
vom 13./20. April 2005 haben die Beschwerdeführer rechtzeitig reagiert.
Diese ist zwar Gegenstand nicht des Zustellungsgesuchs, sondern des
Fristwiederherstellungsgesuchs; dieses wurde jedoch ebenfalls innerhalb der
20-tägigen Frist von § 315 Abs. 1 PBG gestellt.
2.6
Die
Beschwerdeführer begründeten das Fristwiederherstellungsgesuch allerdings nicht
nur mit Eröffnungsmängeln der Baubewilligung vom 13./20. April 2005,
sondern auch damit, dass sie durch das Verhalten der Beschwerdegegnerin 1
von der Wahrung ihrer Rechte abgehalten worden seien. Soweit damit eine
selbständige, von den angeblichen Eröffnungsmängeln unabhängige Begründung für
die frühere Untätigkeit der Beschwerdeführer vorgebracht werden sollte, wäre
das Fristwiederherstellungsgesuch das einschlägige Rechtsmittel gewesen. In
diesem Zusammenhang ist nun allerdings festzuhalten, dass die Beschwerdeführer
verspätet um die Fristwiederherstellung ersucht haben: Nach § 12 Abs. 2
VRG muss das Gesuch innerhalb von zehn Tagen nach Wegfall des Grundes, der die
Einhaltung der Frist verhindert hat, eingereicht werden. Es kann hier offenbleiben,
ob die Frist mit dem erstmaligen Erkennen der fraglichen Dachaufbauten zu
laufen begann oder erst mit dem Wissen um die Baubewilligung, das der
Beschwerdeführer 1 gemäss den Angaben im Gesuch am 24. November 2009
erwarb; mit dem Gesuch, das am 7. Dezember 2009 der Post übergeben wurde,
wurde sie jedenfalls nicht eingehalten.
3.
Zu prüfen ist demnach, ob die Frist von § 315 Abs. 1
PBG für die Beschwerdeführer wegen fehlerhafter Eröffnung der Baubewilligungen
nicht ausgelöst wurde. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz sind damit nicht die
Grundsätze zur Beurteilung von Fristwiederherstellungsgründen anwendbar;
namentlich liegt keine Ermessensfrage vor.
Was die Bewilligung vom 13./20. April 2005 betrifft,
berufen sich die Beschwerdeführer im Wesentlichen darauf, dass die strittigen
Dachaufbauten auf dem ehe­ma­ligen Silo während der Auflagefrist nicht
ausgesteckt wurden.
3.1
Nach § 311
Abs. 1 PBG sind darstellbare Vorhaben vor der öffentlichen Bekanntmachung
auszustecken, Grenzveränderungen ausgenommen. Ob Vorhaben darstellbar sind,
entscheidet sich nicht nach dem Aufwand, sondern nach der technischen
Machbarkeit und Darstellungskraft einer allfälligen Aussteckung
(Fritzsche/Bösch, S. 20-50, auch zum Folgenden). Das Baugespann soll
zusammen mit der öffentlichen Bekanntmachung ermöglichen, dass diejenigen, die
durch ein bestimmtes Bauvorhaben in ihren Interessen beeinträchtigt werden
könnten, sich über das Projekt genauer orientieren können, um allfällige
Einwirkungen auf die Umgebung beurteilen und nötigenfalls Einwendungen gegen
das Projekt vorbringen zu können. Es muss nicht jeder einzelne Gebäude- bzw.
Bauteil dargestellt werden; über die genaue Gestalt haben sich die Betroffenen
anhand der öffentlich aufliegenden Pläne zu orientieren, die in erster Linie
massgebend sind (RB 2000 Nr. 105, 1984 Nr. 117 = ZBl 86/1985 S. 122
= BEZ 1984 Nr. 33; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich
1991, N. 283). Allerdings dürfen sich Betroffene darauf verlassen, dass
die wesentlichen, gegen aussen in Erscheinung tretenden Gebäudeteile durch das
Baugespann dargestellt werden. Sind in ihrem Interessenbereich keine Profile
aufgestellt, müssen sie dort nicht mit Hochbauten rechnen und brauchen sie
daher keine Einsicht in die Pläne zu nehmen (RB 1984 Nr. 117). Anders als
bei Neubauten sind Dachaufbauten bei Umbauten grundsätzlich auszustecken
(Fritzsche/Bösch, S. 20-50). Vorbehalten bleiben Dachaufbauten von
untergeordneter Bedeutung, wenn sie keine zum Rekurs berechtigenden Interessen
Dritter berühren, sodass das Anzeigeverfahren nach §§ 13 ff. BVV angewandt
werden kann (vgl. besonders § 14 lit. c und d BVV).
3.2
Die
Beschwerdeführer offerieren für ihre Behauptung, die Dachaufbauten seien nicht
ausgesteckt worden, den Zeugenbeweis. Die Beschwerdegegnerin 1 bestreitet
die Ausführungen der Beschwerdeführer nicht substanziiert. Die Beschwerdegegnerin
2 führt (in der Rekursvernehmlassung) aus, es lasse sich nicht mehr eruieren,
ob eine Aussteckung erfolgt sei. Die Vorinstanz liess die Frage offen.
3.3
Die
Vorinstanz scheint davon auszugehen, dass eine Aussteckung ohnehin nicht gefordert
war, weil es nicht der Darstellung von Details bedurft habe, um das
ausserordentlich umfangreiche Bauvorhaben zu kommunizieren. Bei der Frage, ob
und wie im Rahmen der Überbauung das auffällige ehemalige Silo verändert würde,
das die angrenzenden Neubauten um mehrere Stockwerke überragt, handelte es sich
allerdings nicht um ein Detail (vgl. auch hinten E. 4.3.2 f.). Allein
mit der Grösse des gesamten Bauvorhabens kann ein Verzicht auf relevante Teile
der Aussteckung nicht begründet werden. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die
Profilierung der fraglichen Dachaufbauten technische Probleme gestellt hätte.
Wenn keine Aussteckung stattfand, so stellte dies demnach einen Mangel des Bauverfahrens
dar. Zu prüfen ist, ob die Beschwerdeführer hieraus etwas zu ihren Gunsten
ableiten könnten.
3.4
Die
Beschwerdeführer berufen sich darauf, dass sie mangels Aussteckungen in ihrem
Interessenbereich dort nicht mit Umbauten rechnen mussten, weshalb sie auch
keine Einsicht in die Pläne zu nehmen brauchten (vgl. RB 1984 Nr. 117).
3.4.1
Vorauszuschicken ist, dass der Beschwerdeführer 1 als rechtskundig zu
gelten hat, wie die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht bemerkt. Entsprechend sind
strengere Anforderungen an die zu erfüllenden Sorgfaltspflichten zu stellen.
3.4.2
Massgebend sind die gesamten Umstände der Publikation und Aussteckung des
Bauvorhabens. Die Publikation im Amtsblatt des Kantons Zürich (Nr. 38, 17. Sep­tem­ber
2004) lautete wie folgt: "Teilabbruch/Umbau/Umnutzung bestehender
Brauereigebäude, Neubau Mehrfamilienhäuser mit Gewerbeanteil (total 203 Wohnungen),
Neubau Fahrzeugeinstellhallen und gedeckte/offene Parkplätze (total 306 Parkplätze),
diverse Umgebungsanlagen [...], F-Strasse, H-Strasse, G-Strasse [...]."
Diese für ein derart umfangreiches Bauvorhaben insgesamt zwar eher knappe, aber
noch hinreichend genaue Publikation hätte die Beschwerdeführer auf mögliche
Veränderungen am ehemaligen Silo hinweisen müssen. Unbestritten ist sodann,
dass die Gesamtüberbauung ausgesteckt wurde. Dass das ehemalige Silo erkennbar
deren Bestandteil bildete, ist ebenfalls von keiner Seite angezweifelt worden.
Im Gesamtzusammenhang betrachtet, käme ein allfälliges Fehlen von Aussteckungen
auf dem Dach des Silos nur einer ungenauen Visierung, nicht dem völligen Unterlassen
einer Profilierung gleich (vgl. Mäder, N. 288). Zudem räumen die
Beschwerdeführer ein, Kenntnis nicht nur vom Bauprojekt im Allgemeinen gehabt,
sondern auch gewusst zu haben, dass das ehemalige Silo zu einem Wohngebäude
umgebaut werden sollte. Laut ihren eigenen Angaben rechneten sie auch mit
unbedeutenden Dachaufbauten. Ihnen war demnach bekannt, dass das Bauprojekt
ihren Interessenbereich berühren würde. Die Frage, ob das Silo – etwa durch
Dachaufbauten oder auch durch Balkone, die Fassadengestaltung oder die Zufahrt
– in einer Weise verändert würde, die sie in ihren Interessen beeinträchtigen
könnte, musste sich ihnen stellen. Sie wären damit gehalten gewesen, Einsicht
in die Pläne zu nehmen und um Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu ersuchen.
3.4.3
Unter diesen Umständen kann offenbleiben, wie der hier relevante
Interessenbereich der Beschwerdeführer abzugrenzen ist. Wie sich aus den Fotos
und Planausschnitten in den Akten hinreichend ergibt, beherrscht das ehemalige
Silo den Blick vom Haus, in dem die Beschwerdeführer wohnen, auf das Gebiet der
Überbauung E-Areal. Dennoch wird man den Interessenbereich der Beschwerdeführer
kaum mit dem Silo gleichsetzen dürfen, und jedenfalls können sich die Beschwerdeführer
nicht darauf berufen, ihr Interessenbereich umfasse ausschliesslich das Dach
des Silos. Dies gilt sogar dann, wenn sie subjektiv einzig und allein an der
Erhaltung der bisherigen Dachhöhe des Silos interessiert sein sollten. Doch
selbst wenn sich der Interessenbereich der Beschwerdeführer auf das genannte
Dach beschränken würde, durften sie nach dem Gesagten gegebenenfalls nicht
einfach aus dem Fehlen von Aussteckungen auf diesem Dach ableiten, dass ihre
Interessen nicht berührt würden. Dies unterscheidet den vorliegenden von dem in
RB 1984 Nr. 117 behandelten Fall, auf den sich die Beschwerdeführer
berufen. Jener Nachbar hatte ohne die Aussteckung der fraglichen Rampe nicht
damit zu rechnen, dass in seinem Interessenbereich Hochbauten errichtet würden.
Als Gegenbeispiel ist RB 2000 Nr. 105 anzuführen: In jenem Fall wollte
sich ein Nachbar gegen angeblich nicht ausgesteckte Stützmauern zur Wehr
setzen, ohne das Gesuch um Zustellung des baurechtlichen Entscheids nach § 315
Abs. 1 PBG gestellt zu haben. Ihm wurde die Verwirkung des Rekursrechts
nach § 316 Abs. 1 PBG entgegengehalten, selbst wenn es sich bei der
fehlenden Aussteckung der Stützmauern um einen gewichtigen Verfahrensfehler
gehandelt haben sollte, da er jedenfalls durch die Aussteckung des gesamten
Bauvorhabens über die mögliche Beeinträchtigung seiner Interessen informiert
worden war und sich angesichts der Hanglage hätte fragen müssen, wie der Parzellenabschluss
erfolgen werde.
3.4.4
Die Beschwerdeführer berufen sich darauf, sie hätten sich angesichts des
Fehlens von Aussteckungen auf dem Dach des ehemaligen Silos darauf verlassen
dürfen, dass die Intentionen des privaten Gestaltungsplans und die Sonderbauvorschriften
E-Areal vom 10. Januar/6. Juli 1994 respektiert würden. Dies kann
allerdings nicht relevant sein: Zum einen durften die Beschwerdeführer nicht
darauf vertrauen, dass ihre Auslegung der massgeblichen Vorschriften von der
zuständigen Behörde geteilt würde; zum andern sind Verfahrensrechte Dritter
gerade für den Fall konzipiert, dass die anwendbaren Vorschriften nicht
eingehalten werden. Wenn die Beschwerdeführer den Gestaltungsplan und die Sonderbauvorschriften
konsultieren konnten, zeigt das im Übrigen, dass sie auch in der Lage gewesen
wären, die Baupläne einzusehen.
3.5
Die Beschwerdeführer
machen schliesslich geltend, dass die Beschwerdegegnerin 1 die Anwohnerschaft
an einer Orientierungsveranstaltung über das Bauvorhaben informiert habe und
dabei Visualisierungen und ein Modell gezeigt habe, die auf dem ehemaligen Silo
keine Dachaufbauten vorgesehen hätten. In der Sache wird diese Behauptung nicht
bestritten. Beschwerdegegnerinnen und Vorinstanz gehen jedoch davon aus, dass
diese Informationen – wie auch Baustellentafeln und Internetauftritte – für das
baurechtliche Verfahren unbeachtlich seien.
3.5.1
Der Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 BV), der ein
loyales und vertrauenswürdiges Verhalten im Rechtsverkehr gebietet, gilt auch
im Verhältnis zwischen Privaten (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., Zürich etc. 2006, Rz. 622; Yvo
Hangartner, in: Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar,
2. A., Zürich etc. 2008, Art. 5 Rz. 41; vgl. auch BGE
131 I 166 E. 6.1; offenlassend: Giovanni Biaggini, Kommentar
Bundesverfassung, Zürich 2007, Art. 5 N. 24). Er begründet zwar, für
sich allein genommen, keine Grundpflichten Privater, doch kann er die
Berücksichtigung des widersprüchlichen oder rechtsmissbräuchlichen Verhaltens
Privater gebieten (vgl. Biaggini, Art. 5 N. 24). So hat das
Verwaltungsgericht die Anforderungen aus Treu und Glauben, an denen ein Nachbar
bei der Wahrung seiner Rechte zu messen ist, auch vom Vorgehen der
Bauherrschaft abhängig gemacht (VGr, 16. Juni 2010, VB.2009.00660,
E. 2.5, unveröffentlicht; 16. Dezember 2009, VB.2009.00018, E. 2.2,
www.vgrzh.ch). Obwohl die Beschwerdegegnerin 1 nicht zur Information der
Nachbarschaft verpflichtet war, ist ihr Verhalten demnach – entgegen ihrer
Ansicht und derjenigen der Vorinstanz – insofern beachtlich, als die von den
Beschwerdeführern zu erwartende Sorgfalt davon abhängen kann. Immerhin müssen
sich diese das Wissen anrechnen lassen, das sie durch die Informationen der
Beschwerdegegnerin 1 erworben haben; demnach ist ebenfalls relevant, ob und
inwieweit diese Informationen geeignet waren, sie von der Konsultation der
Baupläne abzuhalten.
3.5.2
Der erwähnten Informationsveranstaltung sowie den Visualisierungen und dem
Modell, die bei dieser Gelegenheit gezeigt wurden, kommt im vorliegenden Fall
allerdings keine entscheidende Bedeutung zu. Dem rechtskundigen Beschwerdeführer
1 musste bewusst sein, dass nicht diese Visualisierungen und dieses Modell,
sondern die Baupläne massgebend waren. Der Vorwurf der gezielten
Fehlinformation bzw. der Täuschung, den die Beschwerdeführer gegenüber der
Beschwerdegegnerin 1 erheben, wird nicht belegt und entsprechende Anzeichen
sind auch nicht ersichtlich. Er bezieht sich anscheinend nur darauf, dass die
Beschwerdegegnerin 1, wie erwähnt, Bilder und ein Modell gezeigt hat, auf
denen die Dachaufbauten fehlten. Insbesondere machen die Beschwerdeführer nicht
geltend, die Beschwerdegegnerin 1 habe ausdrücklich oder sinngemäss
bestätigt, dass die Silhouette oder das Dach des ehemaligen Silos unverändert
bleibe – sei es von sich aus oder auf eine Rückfrage hin, die zu stellen auf
der Hand gelegen hätte. Unter diesen Umständen entband die
Informationsveranstaltung nicht von der Obliegenheit, die Baupläne zu konsultieren
bzw. um die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu ersuchen. Die
allenfalls unpräzisen Informationen durch die Beschwerdegegnerin 1 sind
nicht mit unvollständigen oder sogar irreführenden amtlichen Publikationen
gleichzusetzen, die als mangelhafte Eröffnung des Bauvorhabens zu gelten haben,
aus welcher Dritten keine Nachteile erwachsen dürfen. Die Stellung des
Nachbarn, der von der Bauherrschaft an einer privaten Informationsveranstaltung
möglicherweise ungenaue Angaben erhält, ist auch nicht mit der Situation von
Organisationen vergleichbar, die zur ideellen Verbandsbeschwerde berechtigt sind
und dieses Recht faktisch nicht ausüben können, weil ihnen die amtliche Publikation
die notwendigen Hinweise vorenthält, dass die von ihnen vertretenen
öffentlichen Interessen betroffen sind. Zu Unrecht berufen sich daher die
Beschwerdeführer auf die betreffende Praxis (VGr, 18. November 2009,
VB.2009.00361, E. 1.3 und 2.1, www.vgrzh.ch; VGr, 20. Dezember 2006,
BEZ 2007 Nr. 9).
3.5.3
Anzumerken ist, dass die von den Beschwerdeführern ins Recht gelegte
Visualisierung unbeachtlich ist, weil sie nicht von der Beschwerdegegnerin 1
verbreitet wurde; im Übrigen handelt es sich um eine Übersicht über die gesamte
Überbauung, bei der offenkundig ist, dass sie eher auf eine gefällige
Darstellung zu Verkaufszwecken als auf Detailtreue angelegt ist. So spart sie
etwa die Verkehrserschliessung weitgehend aus. Als Vertrauensgrundlage kommt
sie somit nicht in Betracht.
3.5.4
Zusammenfassend: Die teils rechtskundigen Beschwerdeführer wurden nicht nur
von der genügend präzisen Baupublikation auf die Umbauten bestehender Gebäude
im Rahmen der Überbauung hingewiesen; sie hatten auch Kenntnis davon, dass das
ehemalige Silo zu einem Wohnhaus umgebaut werden sollte und das Bauvorhaben
damit in ihren Interessenbereich eingreifen konnte. Sie wären damit gehalten
gewesen, sich anhand der öffentlich aufliegenden Baupläne zu orientieren und
hierauf um die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu ersuchen. Daran
änderte das allfällige Fehlen der Aussteckungen für die strittigen
Dachaufbauten nichts, ungeachtet dessen, dass es – entgegen der Ansicht der
Vorinstanz – einen Verfahrensmangel darstellen würde. Insgesamt wurde die
Funktion des Baugespanns – allfällige Betroffene auf das Bauvorhaben
hinzuweisen, wodurch ihnen ermöglicht wird, sich darüber zu informieren – im
vorliegenden Fall erfüllt. Ob tatsächlich keine Aussteckung stattfand, worauf
die Parteivorbringen hindeuten, kann deshalb offenbleiben.
4.
Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, die späteren
Bewilligungen vom 24. Okto­ber 2007, 6. November 2008 und 11. November
2009 hätten nicht im Anzeigeverfahren bzw. mit einer Audienzbewilligung
erfolgen dürfen. Das Unterbleiben der Ausschreibung und Aussteckung dieser
späteren Änderungen habe zur Folge, dass die Rekursfrist insofern erst mit der
nachträglichen Zustellung der Baurechtsentscheide zu laufen begonnen habe.
4.1
4.1.1
§ 325 Abs. 1 PBG stellt die Rechtsgrundlage dafür dar, dass das
Bewilligungsverfahren für Vorhaben von untergeordneter Bedeutung oder für die
Änderung bereits bewilligter Projekte durch den Verordnungsgeber vereinfacht
oder durch ein Anzeigeverfahren ersetzt werden kann, wenn nach den Umständen
keine Interessen von Nachbarn oder des Natur- und Heimatschutzes berührt werden
können. § 325 Abs. 2 PBG ermächtigt den Gemeinderat, für das
Anzeigeverfahren ein Audienzverfahren einzuführen. Das Anzeigeverfahren wird in
§§ 13 ff. BVV geregelt. Es entfallen dabei insbesondere die
Aussteckung und die öffentliche Bekanntmachung (§ 13 Abs. 2 BVV).
4.1.2
§ 14 BVV zählt beispielhaft Vorhaben von untergeordneter Bedeutung
auf, wobei die Liste weder abschliessend ist noch von der Prüfung dispensiert,
ob im Einzelfall ein untergeordnetes Vorhaben gegeben ist (Fritzsche/Bösch,
S. 20-62). So findet das Anzeigeverfahren nach § 14 lit. d BVV
unter anderem Anwendung auf Dachaufbauten, sofern sie zusammen mit den bereits
bestehenden nicht mehr als 1/20 der betreffenden Dachfläche beanspruchen;
ausgenommen sind Vorhaben in Kern- und Quartiererhaltungszonen.
4.1.3
Das Anzeigeverfahren setzt nicht nur voraus, dass die betreffenden
Bauvorhaben von untergeordneter Bedeutung sind; kumulativ dürfen keine zum
Rekurs berechtigenden Interessen Dritter berührt werden, sofern das
Einverständnis dieser Dritten nicht schriftlich nachgewiesen wird (§ 13 Abs. 1
und § 15 BVV).
4.2
Nach § 325
Abs. 1 PBG können nicht nur Vorhaben von untergeordneter Bedeutung,
sondern auch Änderungen eines bewilligten Projekts (selbst wenn dieses
seinerseits nicht von untergeordneter Bedeutung ist) dem Anzeigeverfahren unterstellt
werden. In § 13 Abs. 1 BVV werden die Projektänderungen nicht
ausdrücklich erwähnt. Der Bestimmung kann jedoch nicht entnommen werden, dass
sie aus dem Anzeigeverfahren ausgeklammert werden sollen, was weder bezweckt
wurde noch Sinn ergeben würde. Im Folgenden ist die Behandlung von
Projektänderungen im Anzeigeverfahren näher zu betrachten.
4.2.1
Die Bewilligung einer Projektänderung ist gegenüber der Stammbewilligung
unselbständiger Natur (VGr, 20. Mai 2009, BEZ 2009 Nr. 26
E. 3.2 mit Hinweisen). Erwächst eine Stamm­bewilligung in (formelle)
Rechtskraft, so können Dritte diese im Rahmen eines Rechts­mittelverfahrens
gegen eine nachfolgende Projektänderungsbewilligung nicht mehr grundsätzlich infrage
stellen; bei Projektänderungen können sie nur diejenigen Teile eines
bewilligten Bauvorhabens anfechten, die durch die Änderung unmittelbar oder
mittelbar betroffen werden (RB 2006 Nr. 73; 1981 Nr. 145). Auf die
Anfechtung der Projektänderung ist sodann § 316 Abs. 2 PBG anwendbar.
Nach dieser Bestimmung sind dem Gesuchsteller, der das Begehren um Zustellung
des baurechtlichen Entscheids rechtzeitig gestellt hat, alle baurechtlichen Entscheide
über das Vorhaben zuzustellen, solange keine neue Aussteckung und Bekanntmachung
erfolgt ist. Das Zustellungsbegehren erstreckt sich demnach auch auf
Bewilligungen für Projektänderungen, deren Geltung von der Stammbewilligung
abhängt und die keinen selbständigen Bestand haben. Wer dagegen das Rekursrecht
nach § 316 Abs. 1 PBG verwirkt hat, dem steht es folgerichtig auch
nicht gegen die Bewilligung einer Projektänderung zu (VGr, 20. Mai 2009, BEZ 2009
Nr. 26 E. 3.2); auch die Rechtsnachfolger haben sich den Verzicht
anrechnen zu lassen (VGr, 21. Juni 2001, VB.2001.00045, E. 2b,
www.vgrzh.ch). Dies gilt in analoger Anwendung von § 316 Abs. 2 PBG
unter dem Vorbehalt einer erneuten Publikation und Aussteckung (vgl. VGr, 3. September
2008, VB.2008.00132, E. 2.4 f., www.vgrzh.ch; vgl. auch § 15 Abs. 3
Satz 2 und 3 BVV).
4.2.2
Eine Projektänderung liegt nur dann vor, wenn das Bauvorhaben nicht in den
Grundzügen verändert wird, wenn also weder ein Hauptmerkmal oder eine sich auf
die Nachbarschaft auswirkende bauliche Grundstücksnutzung wesentlich verändert
wird (wie etwa Erschliessung, Stand­ort, äussere Masse, Höhe, Abstände,
Ausnützung, Geschosszahl, Geschosseinteilung oder Zweckbestimmung) noch eine
Mehrzahl geringfügiger Änderungen dem Bau eine gegenüber dem ursprünglichen
Projekt veränderte Identität verleiht (VGr, 21. April 2004, BEZ 2004
Nr. 28 E. 3.1 f.; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Baugesetz des Kantons
Bern vom 9. Juni 1985, Kommentar, Band I, 3. A., Bern 2007, Art. 32
N. 12a). Entsprechend hat das Verwaltungsgericht entschieden, dass ein im
Vergleich zu den bewilligten Plänen anders geartetes Bauprojekt bzw. ein qualitativ
völlig anderes Bauvorhaben nicht im Anzeigeverfahren behandelt werden darf
(vgl. VGr, 20. Mai 2009, BEZ 2009 Nr. 26 E. 3.2 f.).
4.2.3
Unabhängig davon, dass die Projektänderungen in § 13 BVV nicht erwähnt
werden, ist das Anzeigeverfahren entsprechend dem Wortlaut dieser Bestimmung
nur bei Änderungen untergeordneter Natur zulässig, was sich aus dem Grundsatz
der Einheit der Baubewilligung und den rechtsstaatlichen Verfahrensgarantien
ergibt (vgl. im Einzelnen VGr, 20. Mai 2009, BEZ 2009 Nr. 26
E. 3.2). Die Beispiele von Bauvorhaben mit untergeordneter Bedeutung in § 14
BVV können bei der Prüfung, ob eine Projektänderung noch im Anzeigeverfahren
behandelt werden kann, sinngemäss herangezogen werden. Dabei ist allerdings zu
beachten, dass bei Bauvorhaben von untergeordneter Bedeutung die zum Rekurs
berechtigenden Interessen Dritter gemäss § 13 BVV stets vorbehalten
bleiben. Dagegen schränkt § 316 PBG ihre Wahrnehmung bei Pro­jekt­änderungen
ein: Interessen Dritter oder öffentliche Interessen, die von einer
Projektänderung berührt werden können, vermögen das Anzeigeverfahren nicht
auszuschliessen, soweit sie bereits zur Anfechtung der Stammbewilligung
legitimierten. § 14 BVV ist daher bei Projektänderungen noch weniger schematisch
anzuwenden als bei Bauvorhaben, da die Frage des genügenden Rechtsschutzes
mitberücksichtigt werden muss, die bei Bauvorhaben von untergeordneter
Bedeutung separat geprüft wird.
4.2.4
Die Beschwerdeführer machen geltend, dass nicht am Gesamtprojekt zu messen
sei, ob eine im Anzeigeverfahren zu bewilligende Projektänderung vorliege,
sondern dass die vorgesehenen Änderungen für sich zu betrachten seien, da andernfalls
der Rechtsschutz für be­trof­fene Dritte mit zunehmender Grösse der Projekte
verringert würde. Die Argumentation ist allerdings einseitig, da den
Besonderheiten von Gesamtüberbauungen Rechnung zu tragen ist. Gerade bei
grösseren Bauvorhaben, deren Planung und Ausführung länger dauert, dürften oft
Projektänderungen notwendig werden, und grössere Änderungen dürften allenfalls
aufgrund des grösseren Gesamtumfangs auch weniger auffallen. Zudem sind die
Rechte Drittbetroffener grundsätzlich gewahrt, indem diejenigen, die ein
Begehren um Zustellung der Stammbewilligung gestellt haben, sich auch gegen
Projektänderungen zur Wehr setzen können; wer hingegen kein Zustellungsbegehren
gestellt hat, wusste immerhin um die Grösse des Projekts, mit dem er sich
abfand. Umgekehrt würde jedoch der Rechtsschutz gegenüber Änderungen von
Gesamtüberbauungsprojekten übermässig erschwert, wenn das zulässige Mass von
Projektänderungen allein anhand der Grösse des ganzen Vorhabens bestimmt würde
(so zwar Zaugg/Lud­wig, Art. 32 N. 12a, für das Berner Recht; doch
äussert sich der dort zitierte Entscheid der Baudirektion des Kantons Bern vom
20. Februar 1991, BVR 1991 S. 404 E. 3a–c, differenzierter): Je
nach der Grösse des Gesamtprojekts könnten auf diese Weise Bauten oder
Gebäudeteile, die bedeutende Eingriffe in die Interessen Dritter zur Folge
haben könnten, ohne Aussteckung und Publikation erstellt werden. Bei der Beurteilung,
ob eine im Anzeigeverfahren zu bewilligende Projektänderung vorliegt, sind
demnach das betreffende Gebäude, die Gesamtüberbauung sowie das Ausmass der
Änderung als solche zu berücksichtigen, wobei die Bedeutung dieser Faktoren
jeweils anhand der konkreten Umstände zu bestimmen ist. Zumindest im vorliegenden
Fall, wo die Änderungen ein besonders markantes Gebäude innerhalb der Gesamtüberbauung
betreffen, erscheint es sachgerecht, im Wesentlichen dieses Gebäude zum Massstab
zu nehmen. Somit kann auch § 14 lit. d BVV betreffend die
Dachaufbauten, der sich auf das jeweilige Gebäude als Vergleichsgrösse bezieht,
sinngemäss herbeigezogen werden.
4.2.5
Umfasst die nachträgliche Anfechtung – wie im vorliegenden Fall – mehrere
Bewilligungen im Anzeigeverfahren, so ist das aktuell bewilligte Bauvorhaben
mit dem ursprünglich bewilligten Projekt zu vergleichen; würden die bewilligten
Pläne einzeln mit dem jeweils vorher bewilligten Stand verglichen, liesse man
im Ergebnis zu, dass die Voraussetzungen des Anzeigeverfahrens umgangen werden
könnten, indem Varianten, die zu bedeutenden Abweichungen vom ursprünglichen
Projekt führen, auf mehrere untergeordnete Änderungsbewilligungen aufgeteilt würden.
Dass hier insgesamt drei Bewilligungen im Anzeigeverfahren erteilt wurden, wird
demnach erst relevant, wenn im Ganzen keine untergeordnete Projektänderung mehr
vorliegt und sich die Frage stellt, wann erstmals das ordentliche Verfahren
(oder die öffentliche Bekanntmachung im Zweifelsfall nach § 15 Abs. 3
BVV) hätte gewählt werden müssen.
4.3
4.3.1
Die ursprüngliche Baubewilligung vom 13./20. April 2005 umfasste vier
überdeckte Treppenaufgänge, zusammengefasst in drei Dachaufbauten mit einer
Gesamtfläche von ca. 20,5 m
2
, wobei die Aufbauten in Nord-Süd-Richtung
angeordnet waren. Mit Bezug auf die strittigen Dachaufbauten wurde das
Bauvorhaben im Verlauf der erwähnten Bewilligungsschritte wie folgt verändert:
-
Änderungsbewilligung im Anzeigeverfahren
vom 24. Oktober 2007: Trennung der zusammengefassten Aufgänge, sodass
insgesamt vier Dachaufbauten entstanden, und Drehung der zwei südlichen
Aufgänge um 90 Grad (neu in Ost-West-Richtung). Die südlichen Aufgänge wurden
überdies leicht verbreitert.
-
Änderungsbewilligung im
Anzeigeverfahren vom 6. November 2008: Drehung auch der nördlichen
Aufgänge in die Ost-West-Richtung und Verschiebung derselben nach Norden;
Ergänzung aller Aufgänge mit einem Abstellraum und einem Vordach. Die vier
Aufbauten beanspruchten neu eine Gesamtfläche von ca. 33,75 m
2
.
-
Änderungsbewilligung im
Anzeigeverfahren (Audienzverfahren) vom 11. November 2009: Verschiebung
der Dachterrassen. Bei den nördlichen Aufgängen wurde je eine zusätzliche, nach
Norden gerichtete Dachterrasse vorgesehen.
Aus dem Blickwinkel der Beschwerdeführer,
deren Wohnhaus rund 70 m nordöstlich der strittigen Baute liegt, wurde die
Beeinträchtigung durch das Bauvorhaben mit jedem Änderungsschritt verstärkt:
Die Drehung der Dachaufgänge in die Ost-West-Richtung bewirkt, dass diese nun
aus ihrer Sicht quer auf dem Gebäude stehen und dadurch ein grösseres Profil
beanspruchen. Während dies bei der Drehung der südlichen Aufgänge (1. Änderungsbewilligung)
für die Beschwerdeführer noch weniger in Erscheinung trat, wurde durch die
Drehung der nördlichen Aufgänge, deren Verschiebung nach Norden und die
zusätzlichen Abstellräume (2. Änderungsbewilligung) die Silhouette des
Gebäudes für sie deutlich vergrössert. Die Bewilligung der nördlichen
Dachterrassen (3. Änderungsbewilligung) ermöglicht schliesslich eine
zusätzliche Aufenthaltsfläche, von welcher die Benützer direkten Blick auf die
Wohnung der Beschwerdeführer erhalten.
4.3.2
Nach den unbestrittenen Angaben der Beschwerdegegnerin 1 weist die
gesamte Dachfläche des ehemaligen Silos 759 m
2
auf; die vier
Terrassenaufgänge umfassen samt Materialräumen insgesamt 33,75 m
2
.
Der Plan zur jüngsten Projektänderung, die am 11. Novem­ber 2009 bewilligt
wurde, bestätigt diese Zahlen. Nicht anzurechnen sind die Liftüberfahrten, die
im Gegensatz zu den strittigen Treppenaufgängen zu den kleineren technisch
bedingten Dachaufbauten im Sinn von § 292 PBG und § 14 lit. c
BVV zählen (VGr, 26. September 2001, VB.2001.00149, E. 6, www.vgrzh.ch).
Die strittigen Dachaufbauten machen somit zusammen weniger als 5 % der
Dachfläche aus, weshalb sie gemäss § 14 lit. d BVV grundsätzlich ein
untergeordnetes, im Anzeigeverfahren bewilligungsfähiges Vorhaben darstellen
würden.
4.3.3
Insgesamt bestanden die Änderungen nach dem Gesagten darin, dass die Treppenaufgänge
um mehr als die Hälfte ihrer Fläche (von etwa 20,5 auf die erwähnten
33,75 m
2
) vergrössert wurden, namentlich weil sie je um einen
Materialraum erweitert wurden. Ferner wurden sie verschoben, um 90 Grad gedreht
und an der Südseite jeweils mit einem Vordach versehen; sie stehen nun quer auf
den Dächern der Seitenflügel, deren Breite sie zu etwa drei Vierteln in
Anspruch nehmen, bzw. unmittelbar an deren Ende auf dem südlich angrenzenden
Längsflügel. Die Höhe der Aufbauten bleibt dagegen gleich: Gemäss den
Baubewilligungen vom 24. Okto­ber 2007 und 6. Novem­ber 2008
respektieren die Änderungen die bisher bewilligten Höhenkoten. In den dem
Verwaltungsgericht vorliegenden Plänen, die am 6. November 2008 und am 11. November
2009 bewilligt wurden, wird diese Höhenkote zwar farblich als unverändert
gekennzeichnet, jedoch nicht mehr in Zahlen angegeben; massgeblich ist
jedenfalls die ausdrücklich bewilligte, gleich gebliebene Höhenkote (während
die Frage ihrer Einhaltung nicht im vorliegenden Verfahren, sondern bei der
Baukontrolle nach § 327 Abs. 2 PBG zu prüfen ist). Wie die Vorinstanz
bemerkt, bleiben auch die Nutzung und die Anzahl der Treppenaufgänge gleich. Anzumerken
ist jedoch, dass das ursprüngliche Projekt zwei aneinander gebaute Treppenaufgänge
in der Mitte des Längsflügels vorsah, sodass optisch nur drei Aufbauten wahrgenommen
worden wären. Die Änderungen bei den Dachaufbauten werfen keine neuen
Rechtsfragen auf bzw. wirken sich nicht auf die anwendbaren Rechtsgrundlagen
aus (was etwa der Fall sein könnte, wenn statt eines Umbaus ein Neubau vorgesehen
würde, der sich nicht mehr auf die Bestandesgarantie von § 357 Abs. 1
PBG stützen könnte; vgl. VGr, 23. Februar 2005, VB.2005.00006, E. 1 f.,
www.vgrzh.ch).
4.3.4
Die Beschwerdeführer machen geltend, dass die nun quer auf die Dächer der
Seitenflügel gestellten Treppenaufgänge wie ein weiteres Geschoss wirkten. Das
ist zwar insofern zu relativieren, als die bewilligten Aufgänge nur etwas mehr
als halb so hoch sind wie ein Geschoss und schon in leichter Schrägsicht
aufgrund ihrer geringen Tiefe – trotz der neu bewilligten Vordächer – als
Dachaufbauten erkennbar bleiben. Doch trifft zu, dass sie aus der Sicht des
Wohnorts der Beschwerdeführer deutlich auffälliger in Erscheinung treten, weil
sie verlängert, quer auf bzw. an die Seitenflügel gestellt und näher an den
äusseren Dachrändern platziert wurden; zudem sind nun alle vier Aufgänge als
selbständige Aufbauten erkennbar. Von einer nur geringfügigen Veränderung der
äusseren Masse und des Erscheinungsbilds kann kaum mehr die Rede sein; auf die
Nachbarschaft wirken sich die Modifikationen ähnlich aus wie Änderungen der
Abstände oder der Gebäudehöhe. Wenn dieser Befund einerseits dadurch
relativiert wird, dass es sich um einen Teil einer Gesamtüberbauung handelt, so
ist anderseits zu beachten, dass die fraglichen Veränderungen einen sehr
exponierten Ort innerhalb dieser Überbauung betreffen. Ob im Vergleich zum
Projekt, das am 13./20. April 2005 bewilligt wurde, allein wegen der
Veränderungen bei den Dachaufbauten von einem anders gearteten Bauprojekt
auszugehen wäre, kann allerdings offenbleiben: Die Baubewilligungsbehörde hätte
insoweit zumindest von einem Zweifelsfall im Sinn von § 15 Abs. 3 BVV
ausgehen müssen (vgl. dazu auch VGr, 20. Mai 2009, BEZ 2009 Nr. 26
E. 3.2; Mäder, Rz. 224).
Diese Änderungen berühren zwar keine Interessen Dritter
oder öffentliche Interessen, welche nicht bereits mit der Bewilligung vom
13./20. April 2005 tangiert worden wären. Die Interessen der
Beschwerdeführer werden durch das geänderte Projekt jedoch wesentlich intensiver
betroffen.
4.3.5
Die wesentlichen Änderungen erfolgten mit den Bewilligungen vom 24. Oktober
2007 und vom 6. November 2008, wobei bereits Erstere nicht mehr als untergeordnete
Projektänderung des am 13./20. April 2005 bewilligten Vorhabens gelten
kann. Die Änderungen hätten nicht ohne (erneute) öffentliche Bekanntmachung und
Aussteckung bewilligt werden dürfen. Aufgrund des Eröffnungsmangels lösten die
im Anzeigeverfahren erfolgten Bewilligungen die Fristen der gesetzlich vorgesehenen
Rechtsvorkehren für die Beschwerdeführer nicht aus. Die Anfechtung der
Bewilligungen vom 24. Oktober 2007, 6. November 2008 und vom 11. November
2009 erfolgte somit rechtzeitig, und die Vorbringen der Beschwerdeführer sind
mit Bezug auf diese Bewilligungen materiell zu prüfen.
4.3.6
Im
Übrigen wurden mit der Bewilligung vom 24. Oktober 2007 auch die Ersetzung
der gesamten Südfassade – und allenfalls weiterer Teile des Längsflügels –
sowie eine neue Anordnung der Fensterfront in dieser Fassade gestattet. Auch
dies weist darauf hin, dass keine untergeordnete Projektänderung mehr vorlag,
die im Anzeigeverfahren hätte bewilligt werden können (vgl. auch § 14 lit. f
BVV, wonach im Anzeigeverfahren "die Veränderung einzelner
Fassadenöffnungen, insbesondere von Türen und Fenstern" bewilligt werden
kann). Dieser Umstand ist jedoch für den Entscheid nicht mehr massgeblich, nachdem
sich dasselbe Resultat bereits aufgrund der geänderten Dachaufbauten ergibt. Es
erübrigt sich daher, die Parteien zu dieser Frage noch anzuhören.
4.3.7
Ferner kann offenbleiben, ob eine genügende gesetzliche Grundlage für die Bewilligung
im Audienzverfahren vom 11. November 2009 bestand.
4.4
Der
angefochtene Entscheid ist demnach aufzuheben, und die Angelegenheit ist zur
materiellen Entscheidung an die Vorinstanz zurückweisen (§ 64 Abs. 1
VRG). Obwohl die Beschwerdeführer materielle Eventualanträge gestellt und
begründet haben und die Beschwerdegegnerinnen dazu Stellung genommen haben,
liegt kein hinreichender Grund für einen reformatorischen Entscheid vor. Die
Vorinstanz wird sich auch mit dem Antrag der Beschwerdeführer auf Durchführung
eines Augenscheins zu befassen haben.
5.
Aufgrund des Verfahrensausgangs sind die Gerichtskosten je
zu einem Viertel den beiden Beschwerdeführern und den beiden
Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen, wobei die Beschwerdeführer solidarisch
füreinander haften (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 und § 14 VRG; vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 14 N. 3). Parteientschädigungen
sind keine zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).
6.
Der vorliegende Zwischenentscheid kann grundsätzlich nach
Massgabe von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005
beim Bundesgericht angefochten werden.
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission IV
vom 3. Juni 2010 wird aufgehoben, und die Sache wird zur materiellen
Prüfung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Baurekurskommission IV
zurückgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.
3'000.--
;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    210.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'210.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird zu je einem Viertel den Beschwerdeführern, unter solidarischer
Haftung füreinander, und zu je einem Viertel den Beschwerdegegnerinnen auferlegt.
4.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…