zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00171 · 2011-05-26 · de

Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung | Bauen ausserhalb der Bauzonen: Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands [Beim Einzug einer Familie in ein in der Landwirtschaftszone gelegenes Ökonomiegebäude wurden verschiedene bauliche Massnahmen im Innern durchgeführt. Die Behörden verweigerten dem bereits ausgeführten Umnutzungsprojekt und den zusätzlich geplanten Fensterveränderungen die raumplanungsrechtliche Bewilligung und ordneten die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands an.] Die bereits ausgeführten Arbeiten ermöglichen noch nicht die Umnutzung der bisher als Sattelkammer/Aufenthaltsraum bzw. Abstellraum genutzten Flächen zu einer zweigeschossigen Wohnung, da hierfür die Fensterflächen nicht ausreichen und ein Fensterausbruch für eine genügende Belichtung notwendig ist. Ist die vorgesehene Umnutzung ohne bauliche und bewilligungspflichtige Massnahmen nicht zulässig, kommt eine Bewilligung nach Art. 24a RPG nicht in Frage (E. 3.2). Da das streitbetroffene Gebäude nicht durch eine Rechtsänderung, sondern durch die Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebs rechtswidrig geworden ist, liegt kein Anwendungsfall von Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 41 RPV vor (E. 3.3). Das bestehende Gebäude würde erst durch den vorgesehenen Einbau und die Vergrösserung der Fenster als Wohnbaute erscheinen. Diese Veränderung der äusseren Erscheinung und der baulichen Grundstruktur steht einer Bewilligung gemäss Art. 24d Abs. 3 lit. d RPG entgegen (E. 3.4). Der angeordnete Rückbau und die diesbezügliche Frist erweisen sich als rechtmässig (E. 4). Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 26.05.2011 VB.2011.00171
Zurich Verwaltungsgericht 26.05.2011 VB.2011.00171
Zurigo Verwaltungsgericht 26.05.2011 VB.2011.00171

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00171
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00171
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 26.05.2011
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 19.03.2012 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung
Bauen ausserhalb der Bauzonen: Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
[Beim Einzug einer Familie in ein in der Landwirtschaftszone gelegenes Ökonomiegebäude wurden verschiedene bauliche Massnahmen im Innern durchgeführt. Die Behörden verweigerten dem bereits ausgeführten Umnutzungsprojekt und den zusätzlich geplanten Fensterveränderungen die raumplanungsrechtliche Bewilligung und ordneten die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands an.]
Die bereits ausgeführten Arbeiten ermöglichen noch nicht die Umnutzung der bisher als Sattelkammer/Aufenthaltsraum bzw. Abstellraum genutzten Flächen zu einer zweigeschossigen Wohnung, da hierfür die Fensterflächen nicht ausreichen und ein Fensterausbruch für eine genügende Belichtung notwendig ist. Ist die vorgesehene Umnutzung ohne bauliche und bewilligungspflichtige Massnahmen nicht zulässig, kommt eine Bewilligung nach Art. 24a RPG nicht in Frage (E. 3.2). Da das streitbetroffene Gebäude nicht durch eine Rechtsänderung, sondern durch die Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebs rechtswidrig geworden ist, liegt kein Anwendungsfall von Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 41 RPV vor (E. 3.3). Das bestehende Gebäude würde erst durch den vorgesehenen Einbau und die Vergrösserung der Fenster als Wohnbaute erscheinen. Diese Veränderung der äusseren Erscheinung und der baulichen Grundstruktur steht einer Bewilligung gemäss Art. 24d Abs. 3 lit. d RPG entgegen (E. 3.4). Der angeordnete Rückbau und die diesbezügliche Frist erweisen sich als rechtmässig (E. 4).
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN
BAUDIREKTION
BAULICH
BAUPROJEKT
BAUREKURSGERICHT
BAUZONE
BELICHTUNG
BESTANDESSCHUTZ
BEWILLIGUNG
EINBAU
FENSTERFLÄCHE
FRIST/-EN
LANDWIRTSCHAFTLICHES GEWERBE
LANDWIRTSCHAFTSZONE
ÖKONOMIEGEBÄUDE
RAUMPLANUNGSRECHT
RÜCKBAU
UMBAU
UMNUTZUNG
WIEDERHERSTELLUNG
WOHNFLÄCHE
WOHNNUTZUNG
WOHNRAUM
ZONENWIDRIGKEIT
ZWECKÄNDERUNG
Rechtsnormen:
§ 302 Abs. I PBG
§ 329 PBG
§ 341 PBG
Art. 16a RPG
Art. 22 Abs. I RPG
Art. 24 lit. a RPG
Art. 24a Abs. I RPG
Art. 24c RPG
Art. 24d RPG
Art. 41 RPV
Art. 42 RPV
Art. 42a RPV
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3.
Abteilung
VB.2011.00171
Urteil
der 3. Kammer
vom
26. Mai 2011
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,
Verwaltungsrichter Lukas Widmer,
Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    Baudirektion Kanton Zürich,
2.    Baukommission E,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung,
hat
sich ergeben:
I.
A und B sind Eigentümer des in der Landwirtschaftszone
gelegenen Hof Ds in E. Im Jahr 2002 zog deren Sohn ins Ökonomiegebäude Assek.-Nr. 01
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 ein, wo er heute zusammen mit seiner
Ehefrau und drei Kindern wohnt. Beim Einzug wurden verschiedene bauliche
Massnahmen im Innern ausgeführt. Mit Verfügung vom 16. August 2010
verweigerte die Baudirektion des Kantons Zürich sowohl dem bereits ausgeführten
Umnutzungsprojekt als auch zusätzlich geplanten Fensterveränderungen die raumplanungsrechtliche
Bewilligung. Mit Beschluss vom 7. September 2010 eröffnete die
Baukommission E den beiden Eigentümern diese kantonale Verfügung und setzte
ihnen gleichzeitig Frist bis 30. April 2011, im Ökonomiegebäude den
rechtmässigen Zustand wieder herzustellen, d.h. die Küche im Erdgeschoss und
die Wohnräume/Zimmer im Obergeschoss zurückzubauen.
II.
Gegen beide Entscheide erhoben A und B am 18. Oktober
2010 Rekurs mit dem Antrag, die Entscheide seien aufzuheben und die Akten zum
Neuentscheid im Sinn ihrer Ausführungen an die Vorinstanzen zurückzuweisen;
unter Kosten- und Entschädigungsfolge zugunsten der Rekurrierenden. Das
Baurekursgericht wies die vereinigten Rekurse mit Entscheid vom 1. Februar
2011 ab und setzte die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
neu auf 6 Monate ab Rechtskraft des Urteils an. Die Kosten auferlegte es den
beiden Rekurrierenden solidarisch und sprach ihnen keine Umtriebsentschädigung
zu.
III.
Gegen diesen Rekursentscheid erhoben A und B
am 7. März 2011 Beschwerde am Verwaltungsgericht und erneuerten ihren
Rekursantrag, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu ihren Gunsten im
Rekurs- und im Beschwerdeverfahren. Die Baukommission E verzichtete am 17. März
2011 unter Verweis auf die eingereichten Akten auf eine Beschwerdeantwort. Das
Baurekursgericht beantragte am 29. März 2011 ohne weitere Bemerkungen die
Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion schloss in ihrer Beschwerdeantwort
vom 11. April 2011 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist nach § 41
Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in
Verbindung mit § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde gegen einen Entscheid des
Baurekursgerichts zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt
sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Der Hof D, bestehend aus einem Wohnhaus, einem
Grossviehstall, einer Remise und dem streitbetroffenen Ökonomiegebäude, wurde
gesamthaft im Jahr 1961 realisiert. Die Beschwerdeführenden, welche selber im
hofeigenen Wohnhaus wohnen, erwarben den Hof 2001 und betreiben dort einen
kleinen Futterbaubetrieb mit Pferdehaltung. Das teilweise bereits realisierte
Bauprojekt im Ökonomiegebäude sieht den Einbau einer zweigeschossigen Wohnung
mit einer deklarierten Wohnnutzfläche von insgesamt knapp 130 m
2
vor. Heute besteht hier im Erdgeschoss neben dem Eingang mit Treppenaufgang ins
Obergeschoss eine Sattelkammer / ein Aufenthaltsraum mit Kochnische sowie ein
WC (EG-Fläche 35,28 m
2
). Die Kochnische scheint gestützt auf
eine 1975 gewährte Baubewilligung für eine veterinär-chirurgische Klinik
entstanden zu sein, welche in der Folge jedoch nur in einzelnen Bauteilen
realisiert worden ist. Für die Umnutzung soll auf dieser Ebene im Wesentlichen
nur ein bestehendes Fenster zu Küche/Essraum raumhoch vergrössert werden. Im
Obergeschoss bestand die gesamte umgenutzte Fläche von 93,6 m
2
ursprünglich aus einem Abstellraum ohne Raumteilung und mit weitgehend
geschlossenen Fassaden. Einzig in der Südwestfassade sind zwei rund 50 cm
hohe Fenster unterhalb der Dachkante vorhanden. Im Obergeschoss sind durch
Wandeinbauten ein Vorplatz, zwei Kammern, ein Wohnraum und eine Dusche
entstanden. Mittels Fensterausbrüchen und Dachflächenfenstern sollen diese
Räume belichtet werden. Ausserhalb der deklarierten neuen Wohnnutzfläche
bestand zudem ein Knechtezimmer im Obergeschoss. Dessen Wände sollen gemäss
Projekt auch abgebrochen werden, sodass hier durch neue Trennwände zwei Estrichräume
sowie ein 29 m
2
grosser Bastel- und ein 30 m
2
grosser Hauswirtschaftsraum entstehen sollen. Auch hier soll die Belichtung,
welche bisher nur für das Knechtezimmer gegeben war, über Fensterausbrüche und
Dachflächenfenster verbessert werden.
3.
3.1
Die Baudirektion
ging davon aus, dass das Bauvorhaben nicht landwirtschaftszonenkonform im Sinn
von Art. 16a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) sei, da
der Pferdebetrieb nur 0,27 Standardarbeitskräfte erfordere und daher nicht als
landwirtschaftliches Gewerbe gelte. Die heutigen Betreiber seien auch nicht ein
Leben lang in der Landwirtschaft tätig gewesen, weshalb sie keinen Wohnraum für
die abtretende Generation geltend machen könnten. Die Beschwerdeführenden
anerkannten diese zutreffende Einschätzung bereits im Rekursverfahren.
Weiter verneinten die Vorinstanzen auch die
Standortgebundenheit des Betriebs im Sinn von Art. 24 lit. a RPG.
Auch diese Beurteilung ist rechtmässig und wird von den Beschwerdeführenden
nicht infrage gestellt.
Als mögliche Anspruchsgrundlage für eine
Ausnahmebewilligung kommen vorliegend die Art. 24a RPG (Zweckänderungen
ohne bauliche Massnahmen), Art. 24c RPG (bestehende zonenwidrige Bauten
und Anlagen) oder Art. 24d RPG (landwirtschaftsfremde Wohnnutzung,
hobbymässige Tierhaltung und schützenswerte Bauten und Anlagen) infrage.
3.2
Gemäss Art. 24a
Abs. 1 RPG ist die Bewilligung zu erteilen, wenn die Änderung des Zwecks
einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzone keine baulichen Massnahmen im
Sinn von Art. 22 Abs. 1 RPG erfordert und wenn dadurch keine neuen
Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (lit. a) und sie
nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist (lit. b). Mit der
Zweckänderung einhergehen dürfen baulicher Unterhalt, Renovationen oder
kleinere Reparaturen, nicht aber Arbeiten, welche im Hinblick auf die neue
Nutzung ausgeführt werden und ihrerseits der Bewilligungspflicht unterstehen
(vgl. Bundesamt für Raumentwicklung, Neues Raumplanungsrecht, Erläuterungen und
Empfehlungen für den Vollzug, Ziff. 5.3; Rudolf Muggli, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen
[Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich etc. 2010, Art. 22
N. 35 und Art. 24a N. 7).
Das Baurekursgericht beurteilte die vollzogenen bzw.
vorgesehenen baulichen Massnahmen als zu weit gehend. Demgegenüber bringen die
Beschwerdeführer vor, die bisher bereits ausgeführten Arbeiten (Unterteilung
des Obergeschosses durch Holzwände, Ersatz der Holztäferverkleidungen durch
Gipsplatten, Verlegen eines Laminatbodens und Einbau der Duschkabine) seien
nicht bewilligungspflichtig, weshalb die Zweckänderung hierfür nach Art. 24a
RPG gestattet werden könne. Die Fenster in der Fassade des Obergeschosses und
die Dachflächenfenster könnten alsdann nach Art. 24c RPG bewilligt werden.
Die Beschwerdeführer verkennen mit ihrer Argumentation, dass
die von ihnen genannten und bereits ausgeführten Arbeiten noch keineswegs die
Umnutzung der bisher als Sattelkammer/Aufenthaltsraum bzw. als Abstellraum genutzten
Flächen zu einer zweigeschossigen Wohnung ermöglichen. So weisen die im
Obergeschoss auf einer Wohnfläche von 93,60 m
2
vorgesehenen
Räume bisher nur eine ganz minimale Belichtung auf, welche bei Weitem nicht das
notwendige Mass von 9,36 m
2
Fensterfläche (§ 302 Abs. 1
PBG) erreicht. Auch im Erdgeschoss ist der vorgesehene Fensterausbruch für eine
genügende Belichtung notwendig. Ist jedoch die vorgesehene Umnutzung ohne bauliche
und bewilligungspflichtige Massnahmen nicht zulässig, so kommt eine Bewilligung
nach Art. 24a RPG von vornherein nicht infrage.
3.3
Nach Art. 24c
RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der
Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich
geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können erneuert, teilweise
geändert, massvoll erweitert oder wieder aufgebaut werden, sofern sie
rechtmässig erstellt oder geändert wurden. In jedem Fall bleibt die
Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 2).
Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Bestimmung ist gemäss Art. 41 RPV,
dass die Bauten und Anlagen seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen
Recht erstellt oder geändert wurden, durch die nachträgliche Änderung von
Erlassen oder Plänen jedoch zonenwidrig geworden sind. Als solche gelten in erster
Linie Bauten, die in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht vor dem 1. Juli
1972 erstellt oder geändert wurden, als mit dem Inkrafttreten des
Gewässerschutzgesetzes erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet
vorgenommen wurde (BGE 129 II 396 E. 4.2.1). Änderungen an
Bauten und Anlagen, auf die Art. 24c RPG anwendbar ist, sind nach Art. 42
RPV zulässig, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung
in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Abs. 1 Satz 1).
Das Baurekursgericht verneinte einen Anwendungsfall von Art. 24c
RPG, da das streitbetroffene Gebäude nicht durch eine Rechtsänderung, sondern
durch die Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebs rechtswidrig geworden sei.
Auch sei es nicht möglich, das Vorhaben als noch nicht ausgeschöpfte
Erweiterung des bestehenden Wohnhauses der Beschwerdeführenden zu bewilligen,
da auch dieses Wohnhaus durch die Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebs und
nicht durch eine Rechtsänderung resp. Umzonung zonenwidrig geworden sei. Diesen
zutreffenden Ausführungen halten die Beschwerdeführenden nichts Substanzielles
entgegen. Zwar beanspruchen sie wie bereits im Rekursverfahren 51 m
2
als Erweiterung des bestehenden Wohnhauses, sie vermögen aber nicht darzutun,
dass das bestehende, sehr grosszügige Wohnhaus überhaupt unter den
Bestandesschutz von Art. 24c RPG fällt und dass insbesondere die
Voraussetzungen von Art. 41 RPV erfüllt sind.
3.4
Nach Art. 24d
RPG können in landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten
sind, unter den Voraussetzungen von Abs. 3 derselben Bestimmung landwirtschaftsfremde
Wohnnutzungen zugelassen werden. Dabei sind auch Erweiterungen zulässig, welche
für eine zeitgemässe Wohnnutzung unumgänglich sind (Art. 42a RPV).
Das Baurekursgericht erwog, nach dieser Bestimmung könne
nicht das ganze Ökonomiegebäude umgebaut werden, da es trotz des eingebauten
Knechtezimmers keine landwirtschaftliche Wohnbaute sei. Allenfalls könne zwar
das Knechtezimmer zeitgemäss umgebaut werden, dessen Umnutzung in eine Wohnung
für eine fünfköpfige Familie sprenge jedoch den Rahmen des Möglichen bei Weitem.
Demgegenüber berufen sich die Beschwerdeführenden darauf, dass das Gebäude bei
Eigentumsantritt nicht nur in der Küche, im Erdgeschoss und im Knechtezimmer,
sondern auch in anderen Räumen des Obergeschosses zum Wohnen umgenutzt worden
war. Dies zeige sich aufgrund der vorgefundenen isolierten Fassaden, des
isolierten Dachs und der Zwischenwände.
Bei der Qualifikation des bestehenden Gebäudes ist
grundsätzlich auf den bewilligten und seither fortbestehenden Zustand
abzustellen. Demnach spielt es keine Rolle, welche Umnutzungen darin bereits
vor dem Kauf durch die Beschwerdeführenden vollzogen waren. Als ursprünglich
rechtmässig kann die frühere Wohnnutzung im Knechtezimmer (31 m
2
)
gelten, welches bereits in den Umbauplänen von 1975 als bestehend ausgewiesen
war. Diese landwirtschaftliche Wohnnutzung wurde aber inzwischen aufgegeben und
kann daher grundsätzlich nicht wieder aufleben, nur um eine
landwirtschaftsfremde Wohnnutzung zu rechtfertigen. Ob daneben auch der
Aufenthaltsraum mit Kochnische im Erdgeschoss als rechtmässig gelten kann, ist
ebenfalls fraglich. Ursprünglich wurde dieser Raum als Reiterstübli und damit
nicht als Wohnraum genutzt. Die Bewilligung von 1975 wurde sodann nicht
annexweise als zum Knechtezimmer notwendigen Aufenthaltsraum mit Kochgelegenheit
etc., sondern für eine veterinär-chirurgische Klinik erteilt, welche aber in
der Folge gar nicht realisiert wurde. Selbst wenn jedoch beide Räume als bisher
zugelassene Wohnnutzung betrachtet würden, so beschränkte sich diese auf eine
geringe Fläche und kann keinen Umbau in eine zweigeschossige Familienwohnung,
welche sich unter Einbezug von Bastel- und Hauswirtschaftsraum auf rund 188 m
2
erstrecken soll, rechtfertigen. Das bestehende Gebäude präsentiert sich heute
auch von aussen keineswegs als Wohnbaute, sondern würde überhaupt erst durch
den vorgesehenen Einbau und die Vergrösserung der Fenster als solche
erscheinen. Diese Veränderung der äusseren Erscheinung und der baulichen Grundstruktur
stehen einer Bewilligung gemäss Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG ebenfalls
klar entgegen.
Die Beschwerdeführenden meinen schliesslich zu Unrecht,
eine bereits vor dem Kauf vollzogene Erweiterung der Wohnfläche für
Betriebsangestellte wäre unter den bisherigen Fassungen von Art. 24 RPG
zulässig gewesen. Solche Erweiterungen haben seit Inkrafttreten des RPG stets
von der landwirtschaftsbetrieblichen Notwendigkeit zusätzlichen Wohnraums
ausserhalb der Bauzone abgehangen (vgl. für viele BGE 121 II 67 mit Hinweisen),
wozu die Beschwerdeführer überhaupt keine Angaben machen. Zudem hätte eine Wohnraumerweiterung
ohne zusätzliche Belichtung auch den wohnhygienischen Anforderungen von § 302
PBG widersprochen. Falls tatsächlich bereits früher Wohnraumerweiterungen im
Ökonomiegebäude stattgefunden haben sollten, so spricht das Fehlen
entsprechender baulicher Belichtungsmassnahmen daher eher gegen als für die
damalige Zulässigkeit dieser Umnutzungen.
Die Bewilligung nach den Art. 24 ff. RPG wurde daher
zu Recht verweigert.
4.
Gemäss § 341 PBG hat die zuständige Behörde ohne
Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand
herbeizuführen; hierzu dienen der Verwaltungszwang und die Schuldbetreibung.
Gestützt auf diese Bestimmung setzte die Baukommission den Beschwerdeführenden
eine Frist bis 30. April 2011, um im Ökonomiegebäude Assek.-Nr. 01
den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen, d.h. die Küche im Erdgeschoss und
die Wohnräume/Zimmer im Obergeschoss zurückzubauen. Das Baurekursgericht erneuerte
die kurz vor Ablauf stehende Frist auf 6 Monate ab Rechtskraft seines Rekursentscheids.
Die Beschwerdeführenden bringen nichts vor, was die
Rechtmässigkeit der angefochtenen Anordnung infrage stellen könnte. Die
Rückbaupflicht erstreckt sich zu Recht auf alle baulichen Massnahmen, welche
die Wohnumnutzung ermöglichten. Dabei spielt es keine Rolle, dass es sich dabei
teilweise nur um geringfügige Veränderungen handelt, welche für sich allein
nicht baubewilligungspflichtig gewesen wären. Der Umstand, dass die Umnutzung
bereits vollzogen wurde, zeigt, dass diese Massnahmen mit zur Aufnahme der unzulässigen
Wohnnutzung beitrugen. Ebenfalls nicht zu beanstanden ist der Einbezug der im
Erdgeschoss liegenden Küche, welche die vollzogene Umnutzung wesentlich
begünstigt haben dürfte. Da das Knechtezimmer im Obergeschoss heute nicht mehr
als solches genutzt wird, besteht jedenfalls für eine annexweise Wohnnutzung
dazu im Erdgeschoss kein Anlass mehr.
Der Umstand, dass derzeit eine fünfköpfige Familie im
Gebäude wohnt, mag grundsätzlich die Gewährung einer relativ langen
Rückbaufrist begründen. Zum Schutz dieser Bewohner ist aber auf der anderen
Seite auch zu beachten, dass die Räumlichkeiten die Anforderungen an die
Wohnhygiene nicht erfüllen. Zudem wurde im Wohnhaus der Beschwerdeführenden im
Jahr 2001 der Umbau sehr grosszügiger Nutzflächen bewilligt, sodass die Familie
nötigenfalls vorübergehend auch dort ein Unterkommen finden sollte. Ausserdem
mussten sich die Beschwerdeführenden von Anfang an bewusst sein, dass die
vollzogene Umnutzung riskant war; mit einem Rückbau mussten sie spätestens seit
dem Hindernisbrief der Baudirektion vom 14. April 2009 rechnen.
5.
Die Beschwerde ist demnach abzuweisen. Die Kosten des
Beschwerdeverfahrens sind ausgangsgemäss den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihnen als unterliegender Partei nicht zu (§ 17 Abs. 2
VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--     die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellkosten,
Fr. 3'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter
solidarischer Haftung eines jeden für den ganzen Betrag.
4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an...