zh_verwaltungsgericht · VB.2014.00314 · 2014-09-30 · de

Baubewilligung | Neubau eines Mehrfamilienhauses in einem Einfamilienhausquartier: Ausnützungsbeschränkende Personaldienstbarkeit zugunsten der Stadt Zürich, Einordnung des Neubaus Im Baubewilligungsverfahren wird abgeklärt, ob einem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Bestimmungen, namentlich keine solchen aus dem Planungs-, Bau- und Umweltschutzrecht, entgegenstehen. Demgegenüber obliegt die Überprüfung auf Übereinstimmung mit privatrechtlichen Vorschriften oder Vereinbarungen den Privaten, denen im Streitfall das zivilgerichtliche Verfahren zur Verfügung steht. Eine Baubeschränkung in Form einer zugunsten der Gemeinde im Grundbuch angemerkten Dienstbarkeit ist nur dann als öffentlich-rechtlich zu qualifizieren, wenn sie aufgrund eines generell-abstrakten Erlasses erfolgte und vom Regierungsrat genehmigt wurde. Abgesehen davon sind privatrechtliche Institute im Baubewilligungsverfahren lediglich dann zu prüfen, wenn sie baupolizeilich relevant sind. Vorliegend sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt (E. 2.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 30.09.2014 VB.2014.00314
Zurich Verwaltungsgericht 30.09.2014 VB.2014.00314
Zurigo Verwaltungsgericht 30.09.2014 VB.2014.00314

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2014.00314
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Geschäftsnummer:
VB.2014.00314
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 30.09.2014
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau eines Mehrfamilienhauses in einem Einfamilienhausquartier: Ausnützungsbeschränkende Personaldienstbarkeit zugunsten der Stadt Zürich, Einordnung des Neubaus
Im Baubewilligungsverfahren wird abgeklärt, ob einem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Bestimmungen, namentlich keine solchen aus dem Planungs-, Bau- und Umweltschutzrecht, entgegenstehen. Demgegenüber obliegt die Überprüfung auf Übereinstimmung mit privatrechtlichen Vorschriften oder Vereinbarungen den Privaten, denen im Streitfall das zivilgerichtliche Verfahren zur Verfügung steht. Eine Baubeschränkung in Form einer zugunsten der Gemeinde im Grundbuch angemerkten Dienstbarkeit ist nur dann als öffentlich-rechtlich zu qualifizieren, wenn sie aufgrund eines generell-abstrakten Erlasses erfolgte und vom Regierungsrat genehmigt wurde. Abgesehen davon sind privatrechtliche Institute im Baubewilligungsverfahren lediglich dann zu prüfen, wenn sie baupolizeilich relevant sind. Vorliegend sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt (E. 2.2).
Abweisung.
Stichworte:
EINORDNUNG
PERSONALDIENSTBARKEIT
SACHLICHE UNZUSTÄNDIGKEIT
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 317 PBG
§ 1 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2014.00314
Urteil
der 1. Kammer
vom
30. September 2014
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber Martin Tanner.
In Sachen
1.    A,
2.1  B,
2.2  C,
3.1  D,
3.2  E,
4.1. F,
4.2  G,
5.    H,
6.    I,
7.    J,
8.    K,
9.1  L,
9.2  M,
alle vertreten durch RA N,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    O, vertreten durch RA P,
2.    Bausektion der Stadt Zürich,
3.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegner,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Bauentscheid vom 20. August 2013 erteilte die
Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich O unter Auflagen und Bedingungen die
Bewilligung für den Bau eines Dreifamilienhauses auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 an der Q-Strasse 02. Zugleich wurde O die im koordinierten
Verfahren ergangene Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom
3. Juni 2013 eröffnet. Darin wurde O für das Bauvorhaben unter anderem die
wasserbaupolizeiliche und gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung erteilt.
II.
Am 27. September 2013 rekurrierten A, C und B, D und E,
G und F, R, H, S, T, I, J, V, K, X sowie M und L an das Baurekursgericht des
Kantons Zürich. Sie beantragten, der Bauentscheid der Bausektion sowie die
Verfügung der Baudirektion seien aufzuheben. Mit Entscheid vom 4. April
2014 wies das Baurekursgericht das Rechtsmittel in der Hauptsache – nämlich
soweit es darauf eintrat – ab.
III.
A, C und B, D und E, G und F, H, I, J, K sowie M und L
führten am 21. Mai 2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie stellten
folgende Anträge:
"1.   Es sei der angefochtene vorinstanzliche Entscheid und damit
die angefochtene Baubewilligung aufzuheben.
2.  Eventualiter sei der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben und die
Angelegenheit zum Neuentscheid im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
3. Es sei ein
Amtsbericht der Bausektion der Stadt Zürich einzuholen zur Frage der Handhabung
der Personaldienstbarkeit (Grundbuchbeleg Nr. SP 09) bei Baugesuchen in
der Siedlung Q-Strasse 03 bis 04 in Zürich.
4.  Es sei ein Abteilungsaugenschein durchzuführen.
5.  Die Rechtsschriften der Beschwerdegegner seien der
Unterzeichnenden unaufgefordert zuzustellen.
6.  Es sei den Beschwerdeführenden eine angemessene Umtriebsent­schädigung
zuzusprechen, unter den gesetzlichen Kostenfolgen."
Das Baurekursgericht beantragte am 2. Juni 2014 die
Abweisung der Beschwerde. Mit demselben Schluss liessen sich am 24. Juni 2014
die Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich und am 9. Juli 2014 O
vernehmen. Letztere ersuchte zudem um Zusprechung einer Parteientschädigung. A,
C und B, D und E, G und F, H, I, J, K sowie M und L reichten am 29. August
2014 eine Stellungnahme ein.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die
Beschwerdegegnerin 1 ist Eigentümerin der Parzelle Kat.-Nr. 01.
Dieses Grundstück liegt gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO)
in der Wohnzone W2 sowie (teilweise) in der Freihaltezone F und ist
mit einem Einfamilienhaus überbaut. Dieses Gebäude bildet Teil einer 1947
bewilligten und durch die Bau- und Siedlungsgenossenschaft W realisierten
Überbauung. Die Beschwerdegegnerin 1 möchte ihr Einfamilienhaus abbrechen
und durch ein Dreifamilienhaus ersetzen.
2.
2.1
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, auf dem Baugrundstück und den anderen zur
Siedlung gehörenden Parzellen laste eine Personaldienstbarkeit mit folgendem
Inhalt:
"Eine
weitere bauliche Ausnützung des Grundstückes […] ist nicht zulässig. Bauliche
Veränderungen an oder in den Gebäuden, sowie Verputzarbeiten und Änderungen am
Farbton der Fassaden bedürfen der Zustimmung des Bauvorstandes II der Stadt
Zürich."
Das Hochbaudepartement der
Stadt Zürich habe diese Personaldienstbarkeit verschiedenen anderen bauwilligen
Grundeigentümern entgegengehalten, nicht aber der privaten Beschwerdegegnerin.
Das angefochtene Bauvorhaben sei vielmehr bewilligt worden, obwohl es jegliche
Dimensionen der Siedlung sprenge, eine bedeutende Mehrausnützung des Grundstücks
mit sich bringe und damit in einem offensichtlichen Widerspruch zur Personaldienstbarkeit
stehe. Die Stadt Zürich habe sich bei anderen Bauvorhaben stets auf die Personaldienstbarkeit
berufen und von den Grundeigentümern eine gute achitektonische sowie
quartierverträgliche Einordung bzw. Gestaltung der Bauten verlangt. Wenn die
Stadt Zürich nun im Fall der privaten Beschwerdegegnerin nicht auf die
Einhaltung der Personaldienstbarkeit bestehe, verstosse sie gegen das
Rechtsgleichheitsgebot und das Willkürverbot.
2.2
Im
Baubewilligungsverfahren wird abgeklärt, ob einem Bauvorhaben keine
öffentlich-rechtlichen Bestimmungen, namentlich keine solchen aus dem
Planungs-, Bau- und Umweltschutzrecht, entgegenstehen. Demgegenüber obliegt die
Überprüfung auf Übereinstimmung mit privatrechtlichen Vorschriften oder
Vereinbarungen den Privaten, denen im Streitfall das zivilgerichtliche
Verfahren zur Verfügung steht (§ 1 VRG; § 317 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Eine Baubeschränkung in Form
einer zugunsten der Gemeinde im Grundbuch angemerkten Dienstbarkeit ist nur
dann als öffentlich-rechtlich zu qualifizieren, wenn sie aufgrund eines generell-abstrakten
Erlasses erfolgte und vom Regierungsrat genehmigt wurde (Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,
Zürich 2011, S. 254). Abgesehen davon sind privatrechtliche Institute im
Baubewilligungsverfahren nur dann zu prüfen, wenn sie baupolizeilich relevant
sind, wie zum Beispiel die (privatrechtliche) Sicherung der dauernden und
jederzeitigen Benützung einer Zufahrt oder die Parzellarordnung (VGr, 11.
Januar 2006, VB.2005.00464, E. 3.2).
2.3
Entgegen
der offenbar von der Bausektion vertretenen Auffassung entbindet die interne Organisation
der Verwaltung ein Gemeinwesen nicht davon, das Rechtsgleichheitsgebot zu
beachten. Dies ändert vorliegend allerdings nichts an der Tatsache, dass die
zur Diskussion stehende Personaldienstbarkeit nicht aufgrund eines
generell-abstrakten Erlasses ins Grundbuch eingetragen wurde. Sie ist sodann
auch nicht baupolizeilich relevant: Im Unterschied etwa zu einem Wegrecht hängt
vorliegend die sachgerechte Grundstücknutzung nicht vom Bestand der
Dienstbarkeit ab. Der blosse Umstand, dass die Dienstbarkeit zugunsten der
Stadt Zürich lautet, ändert nichts an ihrem privatrechtlichen Charakter. Zwar
ist richtig, dass Gemeinwesen öffentliche Interessen verfolgen. Indessen führt
dieser Umstand nicht zu einer Umwandlung von privatrechtlichen in
öffentlich-rechtliche Rechtsinstitute. Vielmehr können öffentlich-rechtliche
Körperschaften anerkanntermassen auch in privatrechtlicher Form handeln.
Entsprechend ist eine Überprüfung der fraglichen Personaldienstbarkeit durch
das Verwaltungsgericht ausgeschlossen und es erübrigt sich auch die Einholung
des beantragten Amtsberichts.
3.
3.1
Weiter
machen die Beschwerdeführenden geltend, das Bauvorhaben verstosse gegen
§ 238 Abs. 1 PBG. Die Vorinstanz habe es unterlassen, die
kommunale Beurteilung mit umfassender Kognition zu überprüfen, wie es gemäss
der neuen verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung erforderlich wäre. Eine
solche Überprüfung setze eine eigenständige und detaillierte Beurteilung
voraus. Ein Einordnungsmangel liege stets dann vor, wenn die entsprechende
Baute oder Anlage gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen
in störenden Widerspruch trete, oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den
die Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bilde. Die heute
bestehende Siedlung sei feingliedrig und kleinmassstäblich. Das gelte ebenso
für die Fassadenöffnungen (Fenster, Türen etc.), für weitere
Gestaltungselemente (Vordächer, Fensterbrüstungen, Simse, Dachabschlüsse etc.),
wie für die Gebäudedimensionen, die Anzahl Stockwerke sowie die Gebäude- und
Firsthöhen. Zudem handle es sich bei allen bestehenden Gebäuden um
Einfamilienhäuser. Die Siedlung bilde eine geschlossene Einheit von grosser
Homogenität und sei eine regelrechte städtebauliche Oase. Ein Augenschein könne
dies belegen. Die Grundfläche des projektierten Gebäudes sei ca. 2,8 Mal
so gross wie diejenige des bestehenden Gebäudes. Anstatt eines eingeschossigen
Gebäudes mit Satteldach sei ein zweigeschossiges Gebäude mit Attikageschoss und
Dachterrasse geplant. Die siedlungstypische grosse Grünfläche werde durch das
geplante Gebäude weitgehend überstellt.
3.2
Soweit die Beschwerdeführenden beantragen, das
Verwaltungsgericht habe einen Augenschein durchzuführen, ist Folgendes
festzuhalten: Ein Augenschein dient der Feststellung des entscheidwesentlichen
Sachverhalts und erübrigt sich, wenn sich dieser aus den Akten hinreichend
ergibt. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur dann geboten, wenn
die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten
durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen
Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995
Nr. 32; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014, § 7 N. 79). Im
Beschwerdeverfahren können auch die Augenscheinfeststellungen der Vorinstanz
berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Wie die nachfolgenden Ausführungen
zeigen, ist der Sachverhalt ausreichend erstellt. Auf die Durchführung eines
Augenscheins kann verzichtet werden.
3.3
Bauten,
Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen
und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu
gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese
Anforderung gilt auch für Materialien und Farben (§ 238
Abs. 1 PBG). Das Verwaltungsgericht hat in einem jüngeren Entscheid
seine (modifizierte) Praxis zur Bedeutung dieser Einordnungsvorschrift wie
folgt umschrieben (grundlegend VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,
E. 4): Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt
die kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den
ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der
Begründung ihres Entscheids berücksichtigt die Baubehörde die für die Beurteilung
relevante bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die
Einordnung misst (E. 4.2.2). Das Baurekursgericht seinerseits ist in
seiner Angemessenheitskontrolle bloss insofern eingeschränkt, als es die
Einordnung des Bauvorhabens nicht völlig frei und unbesehen des angefochtenen
Bauentscheids würdigen darf. Vielmehr muss es diesen Entscheid unter
gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe überprüfen. Dabei hat es sich
mit den Kriterien auseinanderzusetzen, wie sie von der lokalen Baubehörde im
Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt
wurden (E. 4.2.4). Eine weiter gehende Einschränkung der baurekursgerichtlichen
Prüfungsbefugnis besteht demgegenüber nicht. Beim Baurekursgericht handelt es
sich um ein Fachgericht, welches aufgrund seiner Zusammensetzung ohne Weiteres
in der Lage ist, die Gestaltung eines Bauvorhabens fachmännisch zu beurteilen;
die für die Beurteilung der Gesamtwirkung erforderlichen Ortskenntnisse können
sich seine Mitglieder mittels eines Augenscheins beschaffen (E. 4.3). Das
Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf
Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch,
-überschreitung und -unter­schreitung hin überprüfen (§ 50 in Verbindung
mit § 20 Abs. 1 VRG).
3.4
Die
Vorinstanz umschrieb zunächst korrekt die revidierte Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts
zu § 238 Abs. 1 PBG. Anschliessend fasste sie die von der
Baubewilligungsbehörde vorgenommene ästhetische Beurteilung zusammen. In einem
dritten Teil nannte sie die eigenen Überlegungen zur Einordnung des
Bauvorhabens. Darin setzte sie sich unter anderem auch mit den von der
Baubewilligungsbehörde als massgeblich erachteten Kriterien auseinander. So
hält die Vorinstanz beispielsweise fest, die Bausektion der Stadt Zürich weise
zu Recht auf die gute Körnung des Ersatzneubaus hin. Entgegen der Beschwerde
begnügte sich die Vorinstanz nicht einfach damit, "gewohnheitsmässig der Argumentation
der Baubehörde" zu folgen. Vielmehr hat sie ihre Kognition korrekt ausgeschöpft.
Wünschenswert wäre einzig gewesen, wenn sie ihre tatsächlichen Feststellungen
nicht nur in fotografischer, sondern zusätzlich in ausformulierter Form in
ihrem Augenscheinprotokoll festgehalten hätte.
3.5
Das
Bauvorhaben erfüllt die in § 238 Abs. 1 PBG umschriebenen
Voraussetzungen. Es kann diesbezüglich auf die Ausführungen der Vorinstanz
verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
Satz 2 VRG). Das Baugrundstück bildet Bestandteil einer in den späten
1940er-Jahren errichteten Einfamilienhaussiedlung. Nördlich dieser Siedlung
stehen zwei dominante Wohnhochhäuser sowie eine längliche, dreigeschossige Wohnzeile
aus den 1960er-Jahren. Die südlich an das Baugrundstück angrenzende Par-zelle
ist mit einem in den 1970er-Jahren errichteten Flachdachgebäude überstellt.
Entlang der östlichen Grundstücksgrenze verläuft dem Bach. Dahinter stehen
mehrere nach der Jahrtausendwende errichtete, kubische Mehrfamilienhäuser. Die
eine Dachhälfte des nördlich des Baugrundstücks gelegenen und Bestandteil der
ursprünglichen Siedlung bildenden Einfamilienhauses ist mit einer grossflächigen
Solaranlage versehen. Insgesamt kann weder von einem einheitlichen Baustil noch
von einer ruhigen Dachlandschaft gesprochen werden. Gleiches gilt für die
Fassadengestaltung: In der Nachbarschaft der Siedlung finden sich Gebäude mit
weissen und solche mit braunen Fassaden. Eine besondere Rücksichtnahme drängt
sich unter diesen Umständen nicht auf. Soweit die Beschwerdeführenden geltend
machen, das Bauprojekt wirke wuchtig und missachte die siedlungstypische
Kleinmassstäblichkeit, ist dazu Folgendes festzuhalten: Nach ständiger Rechtsprechung
kann alleine gestützt auf § 238 PBG keine generelle Herabsetzung des
nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens verlangt werden (VGr,
17. April 2014, VB.2013.00650, E. 5.2)
.
Insofern ist es der Bauherrin nicht verwehrt, ihr Grundstück stärker
auszunützen als dies bis anhin der Fall war. Bezeichnenderweise hat denn auch
der nördliche Nachbar von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und sein
Einfamilienhaus im Jahr 1998 mit einem Anbau erweitert. Entgegen der Beschwerde
trifft es sodann auch nicht zu, dass die Parzelle durch das Bauvorhaben
weitgehend überstellt wird. Aufgrund der Bauverbotslinie verbleibt gegenüber
dem Bach eine verhältnismässig ausgedehnte Grünfläche bestehen. Auch die
Gestaltung des Gebäudes als solches ist nicht zu beanstanden. Das Attikageschoss
ist allseitig zurückversetzt, was dem Gebäude zusammen mit den schmalen Metallbrüstungen
und dem allseitig geknickten Grundriss einen spielerischen Charakter verleiht.
Nicht zuletzt wird die Fassade durch die Verwendung zweier verschiedener
Putzstrukturen (Grob- und Glattputz) aufgelockert. Die unterschiedlich grossen
Fenster sowie der teilweise überdachte, aussermittig angeordnete Balkon verhindern,
dass das Gebäude monoton wirkt. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das
Bauprojekt die in § 238 Abs. 1 PBG umschriebenen Voraussetzungen
erfüllt.
4.
Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden 1, 5, 6, 7 sowie 8 je zu
einem Neuntel und den Beschwerdeführenden 2.1, 2.2, 3.1, 3.2, 4.1, 4.2,
9.1 sowie 9.2 je zu einem Achtzehntel unter solidarischer Haftung für den
Gesamtbetrag aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1 und § 14  VRG). Eine Parteientschädigung
steht ihnen nicht zu. Hingegen ist eine solche Entschädigung antragsgemäss der
privaten Beschwerdegegnerin zuzusprechen (§ 17
Abs. 2 f. VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    200.--     Zustellkosten,
Fr. 7'200.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag den Beschwerdeführenden 1,
5, 6, 7 sowie 8 je zu einem Neuntel und den Beschwerdeführen­den 2.1, 2.2,
3.1, 3.2, 4.1, 4.2, 9.1 sowie 9.2 je zu einem Achtzehntel auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden 1, 5, 6, 7 sowie 8 werden unter solidarischer Haftung
verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von je
Fr. 300.-; die Beschwerdeführenden 2.1, 2.2, 3.1, 3.2, 4.1, 4.2, 9.1
sowie 9.2 haben je eine solche von Fr. 150.- (insgesamt Fr. 2'700.-)
zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an:…