zh_verwaltungsgericht · VB.2025.00481 · 2026-04-09 · de
Baubewilligung für Abstellplätze (Wiederaufnahme von VB.2023.00520)

Sicherung Besucherparkplatz. Bei Parkplätzen besteht ein erhebliches Interesse daran, dass sie ihrer Zweckbestimmung erhalten bleiben, solange hierfür ein Bedarf besteht. Dies verlangt entsprechende rechtliche Sicherungsmassnahmen, wenn Pflichtabstellplätze auf Drittgrundstücken realisiert werden. Der Besucherparkplatz ist bereits durch einen Revers gesichert. Eine weitergehende Sicherung ist nicht verhältnismässig (E. 3.3). Teilweise Gutheissung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2025.00481
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Geschäftsnummer:
VB.2025.00481
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 09.04.2026
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung für Abstellplätze (Wiederaufnahme von VB.2023.00520)
Sicherung Besucherparkplatz.Bei Parkplätzen besteht ein erhebliches Interesse daran, dass sie ihrer Zweckbestimmung erhalten bleiben, solange hierfür ein Bedarf besteht. Dies verlangt entsprechende rechtliche Sicherungsmassnahmen, wenn Pflichtabstellplätze auf Drittgrundstücken realisiert werden. Der Besucherparkplatz ist bereits durch einen Revers gesichert. Eine weitergehende Sicherung ist nicht verhältnismässig (E. 3.3).Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
BESUCHERPARKPLATZ
REVERS
SICHERUNG VON ABSTELLPLÄTZEN
Rechtsnormen:
- keine -
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2025.00481
Urteil
der 1. Kammer
vom 9. April 2026
Mitwirkend: Abteilungspräsident
Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.
In Sachen
1.    Stockwerkeigentümergemeinschaft A,
vertreten
durch B,
2.    B,
3.    C,
alle
vertreten durch RA D,
Beschwerdeführende,
gegen
Bauausschuss Maur,
vertreten
durch RA E und/oder RA F,
Beschwerdegegner,
und
1.    G,
2.    H,
3.    I,
4.    J,
5.    K,
6.    L,
7.    M,
alle vertreten durch RA N,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung für Abstellplätze (Wiederaufnahme
von VB.2023.00520),
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 19. Dezember
2022 verweigerte der Bauausschuss der Gemeinde Maur der
Stockwerkeigentümergemeinschaft A die Baubewilligung für die Umnutzung von
einem der beiden Besucherabstellplätze auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, O-Strasse 02,
in Maur in einen Wohnungsabstellplatz, während die Bewilligung für eine
ebensolche Umnutzung des zweiten Besucherabstellplatzes unter Nebenbestimmungen
erteilt wurde.
II.
Hiergegen erhoben die
Stockwerkeigentümergemeinschaft A sowie B und C am 20. Januar 2023 Rekurs
beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses hiess den Rekurs in Bezug auf
die Höhe der Baubewilligungsgebühr mit Entscheid vom 26. Juli 2023 teilweise
gut und wies ihn im Übrigen ab.
III.
Mit Beschwerde vom 11. September
2023 gelangten die Stockwerkeigentümergemeinschaft A sowie B und C an das
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, es sei der angefochtene
Entscheid aufzuheben und in Abänderung der Baubewilligung vom 19. Dezember
2022 die Umnutzung auch des zweiten Besucherabstellplatzes in einen
Wohnungsabstellplatz zu bewilligen. Sodann seien die Dispositiv-Ziffern 1.3
und 1.4.1 der genannten Baubewilligung aufzuheben. Eventualiter sei
festzustellen, dass der Besucherabstellplatz-Revers und dessen Anmerkung im
Grundbuch ausschliesslich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 lasteten und nur
für das darauf stehende Mehrfamilienhaus gälten. Subeventualiter sei der
angefochtene Entscheid aufzuheben und das Verfahren zum Neuentscheid an die
Vorinstanz oder die Baubehörde zurückzuweisen; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen.
Das Verwaltungsgericht hiess die
Beschwerde mit Entscheid vom 27. Juni 2024 gut und hob den Entscheid
betreffend die Besucherabstellplatzpflicht sowie den Abschluss einer
Dienstbarkeitsvereinbarung auf (Verfahren VB.2023.00520).
IV.
Die dagegen von J und I, G, H, M,
K sowie L einerseits sowie der Gemeinde Maur andererseits erhobenen Beschwerden
hiess das Bundesgericht mit Urteil vom 1. Juli 2025 (1C_542/2024 und 1C_543/2024)
insoweit gut, als es das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 27. Juni 2024
aufhob und die Sache im Sinn der Erwägungen zu neuer Beurteilung an die
Vorinstanz zurückwies.
Das Verwaltungsgericht eröffnete
in der Folge das vorliegende Verfahren und zog die vom Bundesgericht
zurückerhaltenen bisherigen Akten bei. In der Folge liessen sich die Parteien
mehrfach vernehmen.
Die Kammer erwägt:
1.
1.1
Im Anschluss an
einen Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts wird das kantonale Verfahren in
dem Zustand wiederaufgenommen, in welchem es sich unmittelbar vor dem Erlass
des aufgehobenen Entscheids befunden hat. Für die erneute Beurteilung durch die
kantonalen Instanzen sind die Erwägungen des Bundesgerichts verbindlich. Dies
gilt sowohl für Punkte, für die keine Rückweisung erfolgt und die damit
"definitiv" entschieden sind, als auch für die Erwägungen, welche die
Rückweisung umschreiben (VGr, 7. Februar 2019, VR.2018.00001, E. 1.2;
Johanna Dormann, Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz [BGG], 3. A.,
2018, Art. 107 N. 18).
1.2
Am 1. Juli
2025 hob das Bundesgericht den Entscheid im Verfahren VB.2023.00520 auf und
wies die Sache zur weiteren Prüfung des Bauvorhabens im Sinn der Erwägungen an
das Verwaltungsgericht zurück. Das Verfahren VB.2023.00520 ist im Sinn der
bundesgerichtlichen Anordnung unter der Verfahrensnummer VB.2025.00481 wiederaufzunehmen.
2.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01
(O-Strasse 02) ist der Kernzone A gemäss geltender Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Maur vom 20. September 2022 (BZO) zugeschieden
und mit einem Zweifamilienhaus überstellt. Die Beschwerdeführenden ersuchten um
Umnutzung der zwei auf dem Baugrundstück bestehenden Besucherparkplätze in
Wohnungsabstellplätze. An der bestehenden Parkplatznutzung sind vier Wohneinheiten
beteiligt (O-Strasse 02, 03 und 04). Das Bauvorhaben tangiert damit auch
die Parkplatzsituation der Grundstücke Kat.-Nrn. 05 (O-Strasse 03) und
06 (O-Strasse 04). Die beiden betroffenen Parkplätze auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 wurden im Rahmen der Bewilligungen Nr. 07 vom 21. August
2006 (Ersatzbau Gebäude "O-Strasse 02") sowie Nr. 08 vom
28. November 2005 (Neubau Doppeleinfamilienhaus "O-Strasse 03
und 04") erstellt. Dabei wurde gemäss den Erwägungen der Baubewilligungen
je ein Pflichtparkplatz für Besucher verlangt.
3.
3.1
Das Bundesgericht
hielt in seinem Rückweisungsentscheid fest, dass die Gemeinde Maur bzw. deren
Baukommission den ihr bei der Auslegung von Art. 42 BZO von der
Gemeindeautonomie gewährleisteten Ermessenspielraum zur Berücksichtigung der
örtlichen Gegeben- und Besonderheiten nicht überschritten habe, wenn sie die
streitbetroffenen Wohnbauten hinsichtlich ihres Eigenbedarfs an Abstellplätzen
für Besucherinnen und Besucher gesamtheitlich beurteile und für die vier
Wohneinheiten gemäss Art. 42 BZO einen Besucherparkplatz verlange. Das
Verwaltungsgericht habe zu prüfen, ob die Verpflichtung, bezüglich des
gemeinsamen Besucherparkplatzes einen Dienstbarkeitsvertrag mit der
Eigentümerschaft der Grundstücke Kat.-Nrn. 05 und 06 abzuschliessen und
diesen Vertrag im Grundbuch eintragen zu lassen, rechtmässig sei.
3.2
Der
Beschwerdegegner erwog in der Baubewilligung vom 19. Dezember 2022,
bezüglich der Nutzung des Besucherparkplatzes sei ein entsprechender
Dienstbarkeitsvertrag mit den betroffenen Parteien Kat.-Nrn. 05 und 06 abzuschliessen.
Dieser sei öffentlich zu beurkunden und die Dienstbarkeit im Grundbuch
einzutragen. Der entsprechende Nachweis hierüber sei der Abteilung Hochbau und
Planung innert 90 Tagen ab Rechtskraft der vorliegenden Bewilligung
einzureichen. Demgemäss verfügte er, dass innert 30 Tagen ab Rechtskraft
der Besucherparkplatz vor Ort als solcher zu markieren sei. Der Verkauf oder
die Vermietung des Parkplatzes sowie dessen sonstige Zweckentfremdung sei
untersagt (Dispositiv-Ziffer 1.3). Bezüglich des gemeinsamen
Besucherparkplatzes sei ein Dienstbarkeitsvertrag mit den betroffenen Parteien
Kat.-Nrn. 05 und 06 abzuschliessen. Dieser sei öffentlich zu beurkunden
und die Dienstbarkeit zulasten des Baugrundstücks im Grundbuch einzutragen. Der
entsprechende Nachweis hierüber sei der Abteilung Hochbau und Planung
einzureichen (Dispositiv-Ziffer 1.4.1).
3.3
Wie die Vorinstanz
zu Recht ausführt, besteht bei Parkplätzen ein erhebliches Interesse daran,
dass sie ihrer Zweckbestimmung erhalten bleiben, solange hierfür ein Bedarf
besteht. Dies verlangt entsprechende rechtliche Sicherungsmassnahmen, wenn
Pflichtabstellplätze auf Drittgrundstücken realisiert werden. Infrage kommt
eine dingliche Sicherung mittels Eigentumsrechten, Baurechten oder
Grunddienstbarkeiten. Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts kann die
Sicherung auch durch langjährige Mietverträge erfolgen; werden diese gekündigt
und wird damit die Abstellplatzpflicht nicht mehr realiter erfüllt, kann die
Erhebung einer Ersatzabgabe eingreifen (VGr, 16. September 2021,
VB.2020.00760, E. 4.1). Die Besucherparkplätze sind bereits durch einen im
Grundbuch angemerkten Revers gesichert. Demgemäss bedarf es aus
öffentlich-rechtlicher Sicht keiner weiteren Sicherung durch den Abschluss
eines Dienstbarkeitsvertrags beziehungsweise durch die Eintragung einer
Dienstbarkeit. Demgemäss erweist sich die Verpflichtung zum Abschluss eines
Dienstbarkeitsvertrags als unnötig und daher unverhältnismässig zur Sicherung
des Besucherparkplatzes, weshalb sie aufzuheben ist. Es kann daher offenbleiben,
ob und inwiefern eine Grundlage dafür besteht, dass zwei private Parteien
verpflichtet werden könnten, einen Dienstbarkeitsvertrag abzuschliessen.
3.4
Die Beschwerde ist
somit teilweise gutzuheissen. Der vorinstanzliche Entscheid ist insoweit
aufzuheben, als dieser Dispositiv-Ziffer 1.4.1 des Beschlusses des
Bauausschusses der Gemeinde Maur vom 19. Dezember 2022 bestätigte, und die
genannte Ziffer ist aufzuheben. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.
Die Angelegenheit ist zur Neuregelung der Kosten- und
Entschädigungsfolgen für die Rekursverfahren an das Baurekursgericht
zurückzuweisen.
4.
4.1
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden zu je 2/9, dem Beschwerdegegner
zu 1/6 und den Mitbeteiligten 1−6 zu je 1/36 aufzuerlegen
(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Eine
Parteientschädigung steht den Beschwerdeführenden nicht zu. Hingegen sind sie
zu verpflichten, den Mitbeteiligten eine reduzierte Parteientschädigung
auszurichten (§ 17 Abs. 2 VRG).
4.2
Was
die Kosten des vorliegenden Wiederaufnahmeentscheids betrifft, so sind bei
Rückweisungsentscheiden die Verfahrenskosten so festzulegen, dass die
Verfahrensbeteiligten insgesamt nicht schlechter gestellt sind, als wenn der
richtige Entscheid von Anfang an getroffen worden wäre (Kaspar Plüss, Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014,
§ 13 N. 68). Die Kosten des vorliegenden Wiederaufnahmeverfahrens
sind deshalb auf die Gerichtskasse zu nehmen. Mangels Umtrieben sind für das
Wiederaufnahmeverfahren keine Parteientschädigungen zuzusprechen.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Das Verfahren VB.2023.00520 wird als
Verfahren VB.2025.00481 wiederaufgenommen.
2.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.
Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 26. Juli 2023 wird teilweise
aufgehoben. Dispositiv-Ziffer 1.4.1 des Beschlusses des Bauausschusses der
Gemeinde Maur vom 19. Dezember 2022 wird aufgehoben. Im Übrigen wird die
Beschwerde abgewiesen.
3.
Die
Angelegenheit wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des
Rekursverfahrens an das Baurekursgericht zurückgewiesen.
4.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    205.--
Zustellkosten,
Fr. 2'705.--
Total der Kosten.
5.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 13
unter solidarischer Haftung für 2/3 zu je 2/9, dem Beschwerdegegner zu 1/6 und
den Mitbeteiligten 1−6 unter solidarischer Haftung für 1/6 zu je 1/36
auferlegt.
6.    Die Beschwerdeführenden 13 werden unter
solidarischer Haftung zur Bezahlung einer Parteientschädigung von je
Fr. 500.- (total Fr. 1'500.-;
inklusive
Mehrwertsteuer) an die Mitbeteiligten verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen
ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
7.    Die Kosten des Wiederaufnahmeverfahrens
VB.2025.00481 werden auf die Gerichtskasse genommen.
8.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
9.    Mitteilung
an:
a)    die Parteien und die Mitbeteiligten;
b)    das Baurekursgericht.