zh_verwaltungsgericht · VB.2000.00039 · 2000-03-09 · de

Gebühren | Entstehung und Übergang von Gebührenschulden bei Veräusserung einer Liegenschaft Die Kanalisationsanschlussgebührenforderung der Gemeinde ist mit Anschluss der Liegenschaft an die Kanalisation und vor dem Eigentümerwechsel entstanden. Schuldner blieb nach kommunalem Recht der alte Eigentümer. Eine externe Schuldübernahme ist nicht erfolgt (E. 3a). Dasselbe gilt auch in Ermangelung einer entsprechenden Regelung für die Wasseranschluss- und die Verwaltungsgebühren (E. 3b u. d). Schuldner der Bauwassergebühr ist der Bauherr und somit der frühere Eigentümer (E. 3c). Die Beschwerdeführerin kann mangels Schuldübernahme auch die Leistungen Dritter nicht dem Erwerber verrechnen (E. 3e).

Zürich Verwaltungsgericht 00..2.09.0 VB.2000.00039
Zurich Verwaltungsgericht 00..2.09.0 VB.2000.00039
Zurigo Verwaltungsgericht 00..2.09.0 VB.2000.00039

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2000.00039
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Geschäftsnummer:
VB.2000.00039
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 09.03.2000
Spruchkörper:
3. Abteilung/Einzelrichter
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Abgaberecht ohne Steuern
Betreff:
Gebühren
Entstehung und Übergang von Gebührenschulden bei Veräusserung einer Liegenschaft
Die Kanalisationsanschlussgebührenforderung der Gemeinde ist mit Anschluss der Liegenschaft an die Kanalisation und vor dem Eigentümerwechsel entstanden. Schuldner blieb nach kommunalem Recht der alte Eigentümer. Eine externe Schuldübernahme ist nicht erfolgt (E. 3a).
Dasselbe gilt auch in Ermangelung einer entsprechenden Regelung für die Wasseranschluss- und die Verwaltungsgebühren (E. 3b u. d).
Schuldner der Bauwassergebühr ist der Bauherr und somit der frühere Eigentümer (E. 3c).
Die Beschwerdeführerin kann mangels Schuldübernahme auch die Leistungen Dritter nicht dem Erwerber verrechnen (E. 3e).
Stichworte:
ANSCHLUSSGEBÜHR
BAUWASSER
GEBÜHREN
KANALISATIONSANSCHLUSSGEBÜHR
OBERENGSTRINGEN
SCHULDÜBERNAHME
VERÄUSSERUNG
VERWALTUNGSGEBÜHR
WASSERANSCHLUSS
Rechtsnormen:
Art. 176 OR
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
I. Der Gemeinderat A. erteilte der
I. Immobilien AG am 3. No­vem­ber 1988 die bau­rechtliche Bewilligung
für ein Mehrfamilienhaus am J.‑Weg ..1, nachdem die Bauherr­schaft
am 31. Oktober 1988 ein Baudepositum von Fr. 37'000.‑ ge­leis­tet
hatte. Vor Fertig­erstellung der Baute fiel die I. Immobilien AG in
Konkurs. Für den fertigerstellten Teil des Vorhabens erteilte die Baupolizei
eine provi­sorische Be­zugs­be­willigung. Im Mai 1998 er­warb D. E. die
Liegenschaft aus der Kon­kurs­masse der I. Immobilien AG. Nachdem er das
Bauprojekt vollendet hatte, erfolgte am 30. No­vember 1998 die Schlussabnahme.
Die Gemeindeverwaltung stellte D. E. am
21. Dezember 1998 die Schluss­abrech­nung zu, worin Gebühren und Kosten von
insgesamt Fr. 49'235.30 aufge­lis­tet werden so­wie nach Abzug des
Depositums von Fr. 37'000.‑ ein Saldo von Fr. 12'235.30 in
Rechnung gestellt wird. Nachdem D. E. hiergegen am 30. März 1999
Einwendungen erhoben hatte, hielt der Gemeinderat mit Beschluss vom 26. April
1999 an der Schluss­ab­rechnung fest und forderte D. E. zur Bezahlung des
Restbetrags von Fr. 12'235.30 auf.
II. Hiergegen erhob D. E. am
1. Juni 1999 Rekurs an die Baurekurskom­mission I, dessen Präsident
das Rechtsmittel am 18. Juni 1999 dem Bezirksrat K. überwies. Dieser hiess
den Rekurs am 1. Dezember 1999 gut und hob den Beschluss des
Gemeinderats A. vom 26. April 1999 auf; die Gemeinde A. wurde zur
Übernahme der Verfahrenskosten von Fr. 570.‑ sowie zur Leistung
einer Partei­entschädigung von Fr. 800.‑ an den Rekurrenten
verpflichtet.
III. Mit Beschwerde vom 21. Januar 2000
beantragte die Gemeinde A. dem Verwal­tungsgericht, den Rekursentscheid
des Bezirksrats K. aufzuheben und den Beschluss des Ge­meinderats vom 26.
April 1999 zu bestätigen, unter Kosten‑ und Entschädigungsfolgen zulasten
des Beschwerdegegners. Der Bezirksrat K. ersuchte am 27. Januar 2000 um Ab­wei­sung
der Beschwerde. Den nämlichen Antrag stellte am 24. Februar 2000 D. E.,
der zu­dem die Zusprechung einer Parteientschädigung ver­langte.
Der
Einzelrichter zieht in Erwägung:
1. Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung
der vorliegenden Beschwerde nach § 19c Abs. 2 und § 41 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG)
sachlich und funktionell zuständig, wobei angesichts des Streitwerts von unter
Fr. 20'000.‑ (vgl. dazu E. 2) der Einzelrichter
entscheidberufen ist (§ 38 Abs. 2 VRG). Die Gemeinde A. ist nach
§ 21 lit. b in Verbindung mit § 70 VRG zur Be­schwer­de
legitimiert. Weil auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist
auf die Beschwerde ein­zutreten.
2. Die Schlussabrechnung vom 21. Dezember
1998 enthält Positionen für Leistun­gen der Gemeinde sowie Dritter; die
einzelnen Positionen stehen alle im Zusammenhang mit der Erstellung des am
3. November 1988 baurechtlich bewilligten Mehrfamilienhauses, das der
Beschwerdegegner am 22. Mai 1998 von der Konkursmasse der I. Immobilien AG
erworben hat. Es handelt sich aber um Positionen verschiedener Art: vorab um
Gebüh­ren für Bewilligungen und andere amtliche Handlungen (Baubewilligung
Fr. 2'000.‑; Bau­frei­gabe Fr. 100.‑;
Kanalisationsbewilligung Fr. 900.‑; Feuerungsbewilligung
Fr. 250.‑; Wär­medämmungsbewilligung Fr. 100.‑; Amtliche
Publikationen Fr. 160.60; Rechnung Bau­polizei Fr. 761.50;
Administrativer Aufwand Fr. 500.‑; alles sogenannte Verwaltungs­gebüh­ren),
sodann um verschiedene Benützungsgebühren (für Wasseranschluss Fr. 1'800.‑
+ Fr. 117.‑, Kanalisationsanschluss Fr. 21'504.‑ +
Fr. 1'397.75 und Bauwasserbezug Fr. 3'120.‑ + Fr. 62.40),
schliesslich um die Weiterverrechnung von Leistungen Dritter
(Luftschutzarbeiten Fr. 1'960.‑; Hauszuleitungen Fr. 6'310.15
und Fr. 1'751.‑; baupolizei­lich bedingte Arbeiten
Fr. 6'250.90).
Im Streit liegt dabei lediglich noch der aus
der Gesamtforderung von Fr. 49'235.30 stammende Saldo von
Fr. 12'235.30; das von der I. Immobilien AG am 31. Oktober 1999
geleistete Baudepot von Fr. 37'000.‑ verbleibt unbestrittenermassen
der Beschwerde­führe­rin. Das hängt damit zusammen, dass die einzelnen
Postionen der Schlussabrechnung we­der dem Grundsatz noch ihrer Höhe nach
bestritten sind. Streitig ist einzig, ob Schuld­ner dieser an sich
ausgewiesenen Forderungen der Beschwerdeführerin der Beschwerde­gegner oder die
frühere Eigentümerin des Mehrfamilienhauses ‑ die I. Immobilien
AG bzw. deren Konkursmasse ‑ ist. Dabei ist zu beachten, dass sich
der betragsmässig allein streitige Sal­do prozessual nicht bestimmten
Positionen der Schlussabrechnung zurechnen lässt; es kann diesbezüglich auf die
zutreffende Erwägung I des Bezirksrats verwiesen werden. Zu beach­ten ist
ferner, dass hinsichtlich der inhaltlich einzig streitigen Frage der Schuld­nerschaft
für die einzelnen Positionen allenfalls unterschiedliche Grundsätze mass­gebend
sind.
Bezüglich der einzelnen Positionen ist zu
prüfen, ob die Leistungspflicht des Schuld­ners (des Eigentümers der
Liegenschaft) vor dem Eigentumswechsel am 22. Mai 1998 entstanden ist und,
bejahendenfalls, ob der frühere Eigentümer trotz der Handände­rung Schuldner
dieser Forderungen geblieben sei. Trifft dies zu, ist die Beschwerde abzu­weisen.
Handelt es sich jedoch um Verpflichtungen, die erst nach dem Eigentumsübergang
entstanden sind, hat die Gemeinde den Beschwerdegegner zu Recht als Schuldner
belangt; Gleiches gilt, soweit früher entstandene Verpflichtungen auf den
Beschwerdegegner über­gegangen sind. Da es sich durchwegs um
öffentlichrechtliche Forderungen handelt, beur­teilen sich beide Fragen ‑ betreffend
den Zeitpunkt der Entstehung der Verpflichtung wie auch jene betreffend die
Schuldnerschaft nach dem Eigentumswechsel ‑ nach öffentlichem Recht
(vgl. zur zweiten Frage Max Imboden/René Rhinow, Schweizerische Verwaltungs­rechtsprechung,
Basel und Frankfurt am Main, Band I, 6. A. 1986 und Ergänzungsband
1990, je Nr. 30 B II c und d). Dem öffentlichen Recht zuzurechnen
sind allerdings auch ge­wisse dem Privatrecht entstammende allgemeine
Rechtsgrundsätze (Ulrich Häfe­lin/Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen
Verwaltungsrechts, 3. A., Zürich 1998, Rz. 142 ff.). Fer­ner können
bei der Auslegung einschlägiger öffentlichrechtlicher Normen sowie dort, wo
solche fehlen, obligationenrechtliche Bestimmungen hilfsweise herangezo­gen
werden (Häfelin/Müller, Rz. 245 ff.).
In tatsächlicher Hinsicht ist die
Sachdarstellung des Rekurrenten und heutigen Be­schwerdegegners, wonach im
Zeitpunkt der Handänderung am 22. Mai 1998 das Mehrfa­milienhaus weitgehend
erstellt war und nur noch die Nebenräume im Untergeschoss voll­endet werden
mussten, seitens der beschwerdeführenden Gemeinde im Wesentlichen unbe­stritten
geblieben; davon weicht die Sachdarstellung der Gemeinde lediglich insofern ab,
als auch die Umgebungsarbeiten nach der Handänderung vollendet worden sind;
ferner waren laut Schlusskontrolle vom 30. November 1998 noch eine
Belüftungsanlage im Luft­schutzkeller sowie ein Wasserzähler einzubauen.
3. a) Die Pflicht zur Leistung der
Kanalisationsanschlussgebühr
ist gemäss Art. 9 Abs. 1 der Verordnung der Gemeinde A. über
Gebühren an Abwasseranla­gen vom 24. April 1987 (AbwGebV) mit dem Anschluss an
die öffentliche Kanalisation (Einspitz) ent­standen. Der Bezirksrat ist davon
ausgegangen, dass dieser Anschluss vor dem Eigen­tums­wechsel im Mai 1998
erfolgt ist, was von der Beschwerdeführerin nicht bestritten wird. Laut
Art. 9 Abs. 3 AbwGebV bleibt Schuldner der Anschlussgebühr der
Eigentümer im Zeitpunkt der Entstehung der Leistungspflicht, sofern die
Gemeinde nicht ausdrücklich einer Schuldübernahme zugestimmt hat. Der
Bezirksrat hat erwogen, dass der heutige Be­schwerdegegner eine solche
Schuldübernahme mit befreiender Wirkung der Be­schwerde­führerin angezeigt habe
(Art. 176 Abs. 2 OR), sei weder behauptet noch akten­kun­dig. Die
Beschwerdeführerin bringt nichts vor, was diese zutreffende Erwägung ent­kräf­ten
würde. Es ist daher mit dem Bezirksrat davon auszugehen, dass eine externe
Schuld­übernahme nicht stattgefunden bzw. die Beschwerdeführerin einer solchen
Schuld­übernahme nicht im Sinn von Art. 9 Abs. 3 AbwGebV zugestimmt
hat.
b) Das Reglement über die Abgabe von Wasser
durch die Wasserversorgung A. vom 13. Dezember 1963 (WasserabgabeR)
enthält keine Bestimmung, welche die Ent­ste­hung der Pflicht zur Leistung der
Wasseranschlussgebühr
ausdrücklich regeln wür­de. Der Bezirksrat hat erwogen, das anstaltsrechtliche
Verhältnis werde mit der Durch­führung der der Lieferung des Wassers
vorangehenden Druckproben begründet, was hier offenkundig vor dem
Eigentumswechsel geschehen sei. Nach der Praxis des Bundes­ge­richts und des
Ver­waltungsgerichts mit Bezug auf Kanalisationsanschlussgebühren trifft die
Gebühren­pflicht grundsätzlich jene Person, die im Zeitpunkt der Entstehung der
Ge­bührenpflicht, d.h. im Zeitpunkt des Anschlusses, Grundeigentümer war;
erfolgt die Ver­anlagung und Rechnungsstellung erst nach einer Handänderung,
darf der neue Eigentümer nur belangt werden, wenn hierfür eine klare
gesetzliche Grundlage besteht (BGE 103 Ia 26 E. 2; 102 Ia 69 E. 3; 98
Ia 175; RB 1978 Nr. 115 = ZBl 80/1979, S. 68; RB 1968 Nr. 60 =
ZBl 70/1969, S. 292; RDAF 50/1994, S. 77; vgl. die Kritik an dieser
Praxis bei Imbo­den/Rhinow, Bd. 1, Nr. 30 B II d). Diese Praxis
muss auch für die Erhebung von Was­seran­schlussgebühren mass­gebend sein
(Rhinow/Krähen­mann, Nr. 110 B VII). Mangels aus­drücklicher gesetz­li­cher
Grund­lage ist daher hier keine Abgabesukzession auf den Be­schwer­degegner
erfolgt.
c) Der Bezirksrat hat erwogen, der heutige
Beschwerdegegner sei auch bezüglich der in Rechnung gestellten
Bauwassergebühr
nicht Schuldner der verlangten Leistung. Das Bauwasser werde nach Art. 7
Ziff. 1 WasserabgabeR auf Rechnung des "Bauherrn" gelie­fert,
als welcher der heutige Beschwerdegegner nicht gelten könne, sei doch die
Liegen­schaft im Zeitpunkt des Eigentumswechsels bereits vermietet gewesen.
Dieser Beurteilung ist beizupflichten. Zum einen entsteht die Gebührenforderung
nach der Praxis des Verwal­tungsgerichts frühestens mit der Lieferung des
Wassers, jedenfalls aber im Zeitpunkt der Bezugsbewilligung (VGr, 27. November
1997, VB.97.00494). Zum andern muss auch be­züglich dieser Gebühr gelten, dass
eine Abgabesukzession an den heutigen Beschwerde­gegner mangels ausdrücklicher
gesetzlicher Grundlage nicht erfolgt ist.
d) Die Pflicht zur Zahlung von
Verwaltungsgebühren
entsteht mit der Vornahme der entsprechenden amtlichen Handlungen. Für deren
Bemessung ist, soweit nicht beson­dere Vorschriften bestehen, die kantonale
Verordnung über die Gebühren der Gemeinde­behörden vom 8. Dezember 1966
(GemeindegebührenV) massgebend. Hinsichtlich der hier in Rechnung erstellten
Verwaltungsgebühren (Baubewilligung Fr. 2'000.‑; Baufreigabe
Fr. 100.‑; Kanalisationsbewilligung Fr. 900.‑;
Feuerungsbewilligung Fr. 250.‑; Wärme­däm­mungsbewilligung
Fr. 100.‑; Amtliche Publikationen Fr. 160.60; Rechnung
Baupolizei Fr. 761.50; Administrativer Aufwand Fr. 500.‑) ist
aufgrund der Akten davon auszugehen, dass die entsprechenden amtlichen
Verrichtungen vor dem Eigentumswechsel im Mai 1998 stattgefunden haben; die
Beschwerdeführerin behauptet jedenfalls nichts Gegenteiliges. Es fragt sich, ob
die Gebührenpflicht mit der Handänderung an der Liegenschaft auf den neu­en
Eigentümer, den Beschwerdegegner, übergegangen sei. Das ist zu verneinen. Es
besteht kein Grund, bezüglich der Verwaltungsgebühren von einer anderen
Betrachtungs­weise als bei den Benutzungsgebühren (vgl. vorstehend E. 3a‑c)
auszugehen.
e) Die Schlussabrechnung vom 21. Dezember
1998 enthält sodann wie erwähnt ver­schiedene Positionen, mit denen
Leistungen
Dritter weiterverrechnet
werden (Luftschutz­arbeiten Fr. 1'960.‑;
Hauszuleitungen Fr. 6'310.15 und Fr. 1'751.‑; baupolizeilich
bedingte Arbeiten Fr. 6'250.90). Auch hierbei handelt es sich um
öffentlichrechtliche Forderungen, soweit ihre Weiterverrechnung an den
Grundeigentümer in Frage steht (bezüglich Haus­zu­leitungen für Kanalisation
und Wasser, deren Erstellung durch das Werk, jedoch auf Kos­ten des
Grundeigentümers erfolgt: vgl. Art. 43 Abs. 2 der
Kanalisationsverordnung vom 23. Februar 1988 bzw. Art. 14 und 16
WasserabgabeR). In analoger Anwendung von Art. 372 Abs. 1 OR werden
solche Vergütungen mit der Vollendung der Arbeit bzw. Ab­lieferung des Werks
fällig. Dass diese Forderungen erst nach Fertigerstellung der ganzen Baute
entstanden seien (Beschwerdeschrift S. 3), trifft nicht zu.
Mit Bezug auf derartige Forderungen der
Gemeinde gegenüber dem Grundeigentü­mer ist eine privative Schuldübernahme durch
den neuen Eigentümer nach den Regeln von Art. 176 f. OR nicht von
vornherein auszuschliessen. Hieraus kann jedoch die Beschwerde­führerin nichts
zu ihren Gunsten ableiten. Sie beruft sich in diesem Zusammenhang auf Zif­fer 3
Abs. 2 des Kaufvertrags vom 22. Mai 1998, wonach dem Käufer der noch nicht
fertiggestellte Zustand des Gebäudes bekannt ist und er alle mit der
Fertigstellung der Bau­te entstehenden Kosten zu tragen habe. Darin kann jedoch
bezüglich der hier streitigen Kos­ten höchstens eine interne Schuldübernahme
zwischen Verkäufer und Käufer erblickt werden. Wie der Bezirksrat K.
zutreffend ausgeführt hat, ist nicht dargetan, dass zwi­schen dem
Beschwerdegegner als Übernehmer und der Beschwerdeführerin als Gläubi­ge­rin
eine entsprechende Übereinkunft erzielt worden ist. Weil der Beschwerdegegner
ge­gen­über der Beschwerdeführerin jedenfalls keine Offerte im Sinn von
Art. 176 Abs. 2 OR un­terbreitet hat, kann eine Annahme im Sinn von
Art. 176 Abs. 3 OR seitens der Be­schwer­de­führerin von vornherein
nicht erfolgt sein; es ist daher in diesem Zusammenhang auch un­erheblich, dass
die Beschwerdeführerin vom Beschwerdegegner Erfüllung der For­derung verlangt
hat.
4. Aufgrund dieser Erwägungen ist die
Beschwerde abzuweisen. Die Gerichtskosten sind der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Ei­ne
Parteientschädigung steht ihr als unterliegender Partei von vornherein nicht
zu; hin­ge­gen ist sie zu verpflichten, dem obsiegenden Beschwerdegegner eine
solche Entschädi­gung im angemessenen Umfang von Fr. ......‑ zu
leisten.
Demgemäss
entscheidet der Einzelrichter:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    ...