zh_verwaltungsgericht · VB.2010.00472 · 2011-01-26 · de

Denkmalschutz | Unterschutzstellung von drei Wohnhäusern. Die Qualifikation als Ensemble im Sinn des Natur- und Heimatschutzes erfordert nicht, dass ein Ensemble ursprünglich gewollt als solches geschaffen wurde. Ein Ensemble kann auch historisch gewachsen sein (E. 6.2). Der Stadtrat hat in überzeugender Art und Weise dargelegt, weshalb die Gebäude wichtige Zeugen für die Epoche der Verstädterung darstellen, und sich dabei auf verschiedene Gutachten und Berichte gestützt. Die Vorinstanz hat durch ihre zu restriktive Beurteilung der Zeugeneingenschaft zu Unrecht in den dem Stadtrat zustehenden Beurteilungsspielraum eingegriffen (E. 7). Die wirtschaftlichen Interessen des Eigentümers vermögen die erheblichen öffentlichen Interessen an einer Unterschutzstellung nicht aufzuwiegen (E. 8.3). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 26.01.2011 VB.2010.00472
Zurich Verwaltungsgericht 26.01.2011 VB.2010.00472
Zurigo Verwaltungsgericht 26.01.2011 VB.2010.00472

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00472
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Geschäftsnummer:
VB.2010.00472
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 26.01.2011
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Denkmalschutz
Unterschutzstellung von drei Wohnhäusern.
Die Qualifikation als Ensemble im Sinn des Natur- und Heimatschutzes erfordert nicht, dass ein Ensemble ursprünglich gewollt als solches geschaffen wurde. Ein Ensemble kann auch historisch gewachsen sein (E. 6.2).
Der Stadtrat hat in überzeugender Art und Weise dargelegt, weshalb die Gebäude wichtige Zeugen für die Epoche der Verstädterung darstellen, und sich dabei auf verschiedene Gutachten und Berichte gestützt. Die Vorinstanz hat durch ihre zu restriktive Beurteilung der Zeugeneingenschaft zu Unrecht in den dem Stadtrat zustehenden Beurteilungsspielraum eingegriffen (E. 7).
Die wirtschaftlichen Interessen des Eigentümers vermögen die erheblichen öffentlichen Interessen an einer Unterschutzstellung nicht aufzuwiegen (E. 8.3).
Gutheissung.
Stichworte:
BEURTEILUNGSSPIELRAUM
DENKMALPFLEGE
DENKMALSCHUTZ
ENSEMBLE
ERMESSENSSPIELRAUM
GARTENANLAGE
SCHUTZOBJEKT
SCHUTZUMFANG
UNTERSCHUTZSTELLUNG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
WICHTIGER ZEUGE
ZEUGENEIGENSCHAFT
Rechtsnormen:
§ 203 Abs. I lit. c PBG
Art. 1 Abs. I RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2010.00472
Urteil
der 1. Kammer
vom
26. Januar 2011
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiber
Markus Lanter.
In Sachen
Stadt Zürich,
vertreten durch den Stadtrat von Zürich,
Beschwerdeführerin,
gegen
A
,
vertreten durch RA B
,
Beschwerdegegner,
betreffend Denkmalschutz,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 2. Dezember 2009 (Nr. 1589)
stellte der Stadtrat von Zürich die Gebäude Assek.-Nrn. 01, 02 und 03 auf
den Grundstücken Kat.-Nrn. 04 und 05 an der C-Strasse 06, 07 und 08 in
Zürich samt Teilen der Umgebung mit genau bezeichnetem Umfang unter Schutz.
II.
Hiergegen erhob A, Eigentümer der unter Schutz gestellten
Objekte, am 25. Januar 2010 Rekurs an die Baurekurskommission I und
beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Gebäude C-Strasse 06,
07 und 08 aus dem Inventar der kommunalen Schutzobjekte zu entlassen.
Die Baurekurskommission I hiess den Rekurs am 6. August
2010 gut, hob den Beschluss des Stadtrats von Zürich vom 2. Dezember 2009
betreffend Unterschutzstellung auf und lud den Stadtrat ein, die Objekte aus
dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler
Bedeutung zu entlassen.
III.
Gegen diesen Rekursentscheid liess der Stadtrat von Zürich
am 15. September 2010 Beschwerde erheben und beantragen, den Entscheid der
Baurekurskommission I vom 6. August 2010 aufzuheben und den Beschluss des
Stadtrats vom 2. Dezember 2009 zu bestätigen, unter Kostenfolge zulasten
des Beschwerdegegners.
Die Baurekurskommission I und A beantragten Abweisung der
Beschwerde, Letzterer zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung.
Die Erwägungen im Stadtratsbeschluss vom 2. Dezember
2009 und im Rekursentscheid vom 6. August 2010 sowie die Ausführungen der
Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den
nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zuständig. Die Stadt Zürich ist zur Beschwerde legitimiert, da der
Erlass von Schutzmassnahmen für Objekte von kommunaler Bedeutung nach § 211
Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) dem
Gemeinderat (Gemeindeexekutive) obliegt und damit vorliegend Interessen und
Aufgaben betroffen sind, welche die Beschwerdeführerin wahrzunehmen hat (RB
1998 Nr. 13). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist
auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Die Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines
Augenscheins. Die Vorinstanz hat am 10. Juni 2010 einen Augenschein im
Beisein der Parteien durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen
Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden
(RB 1981 Nr. 2). Da sich der entscheidrelevante Sachverhalt aufgrund der
Akten, insbesondere auch der verschiedenen Dokumentationen der streitbezogenen
Liegenschaften, mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die
Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB
1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).
3.
3.1
Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind
Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie
Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,
wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind
oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre
Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die
verfügende Behörde die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen
und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der
denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Hierzu kann und
soll sie nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen.
Das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die
Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden
Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).
3.2
Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c
PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder
die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen. In der Praxis werden
diese beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert
bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht,
Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Ob diese Eigenschaften vorliegen, ist
zwar eine Rechtsfrage, welche das Verwaltungsgericht grundsätzlich frei prüft.
Bei der Auslegung und Anwendung der für die Beurteilung massgebenden
unbestimmten Rechtsbegriffe wie "wichtiger Zeuge" oder
"wesentliche Mitprägung" steht der für die Unterschutzstellung
zuständigen Behörde jedoch eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich
zwischen Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zu (vgl. BGE 115 Ib 131
E. 3, auch zum Folgenden), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen
nicht frei überprüfen können (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht
mit seiner gemäss § 50 VRG von vornherein eingeschränkten Überprüfungsbefugnis
hat deshalb namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige
Verwaltungsbehörde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und
gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat.
3.3
Eigentumsbeschränkungen zum Schutz von
Baudenkmälern liegen allgemein im öffentlichen Interesse. Wie weit dieses
öffentliche Interesse reicht und in welchem Ausmass ein Objekt
denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall aufgrund einer sachlichen,
auf wissenschaftliche Kriterien abgestützten, den kulturellen, geschichtlichen,
künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks berücksichtigenden
Gesamtbeurteilung sorgfältig zu prüfen (
BGE 120
Ia 270 E. 4a; 119 Ia 305 E. 4b; 1
18 Ia 384 E. 5a). Eine
Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen
und technischen Situation erhalten bleiben. Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals
mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie aber nicht
lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden.
Sie müssen breiter, d.h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt
sein und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch
auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können (
BGE 120 Ia 270 E. 4a; 118 Ia
384 E. 5a, mit Hinweisen).
3.4
Die Qualifikation eines Objekts
als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich mitprägendes Element"
für die Umgebung führt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht
zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207
PBG, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts
höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen
(RB 1992 Nr. 62). Eine solche Interessenabwägung ist zwar ebenfalls
grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der
Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in
verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den
Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine
von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit
zu (RB 1982 Nr. 37).
4.
Zur Abklärung der
Schutzwürdigkeit der Liegenschaften liess die Beschwerdeführerin beim Amt für
Städtebau, Archäologie und Denkmalpflege, sowie bei Grün Stadt Zürich,
Gartendenkmalpflege, ein Gutachten erstellen. Weiter holte die Beschwerdeführerin
bei D-Architekten, Zürich, eine "Nutzungs- und Machbarkeitsstudie zu den
Liegenschaften C-Strasse 06, 07 und 08" ein sowie vom Amt für Städtebau,
Liegenschaftenbewertung, einen Bericht über die "Ökonomische(n) Auswirkungen
einer allfälligen Unterschutzstellung". Gestützt auf diese Unterlagen begründete
die Beschwerdeführerin die Unterschutzstellung der Liegenschaften C-Strasse 06,
07 und 08 in ihrem Beschluss vom 2. Dezember 2009 im Wesentlichen wie
folgt:
4.1
Die drei ein Ensemble bildenden Gebäude wurden alle in
der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts auf dem Gebiet der damaligen
Gemeinde F erstellt. Sie stammen aus der Zeitspanne zwischen dem dörflichen F
(bis etwa 1830) und der Vereinigung der Gemeinde mit der Stadt Zürich (1893)
und sind sehr typische Vertreter dieser Zeit. Das Wohnhaus C-Strasse 07, „E“
genannt, wurde 1863 als erstes Wohngebäude überhaupt im Wiesland zwischen dem
alten Dorfkern im Norden und dem 1855 eröffneten Eisenbahndamm im Süden erbaut.
Bauherr war der aus G zugewanderte Schreinermeister H. Gleichzeitig erstellte
er daneben eine frei stehende Werkstätte, die 1871 vom Schlosser I zum Wohnhaus
(C-Strasse 08) ausgebaut wurde. Wie Nr. 08 war auch die 1878
erstellte C-Strasse 06 anfangs eine (Zimmermanns-)Werkstätte, bevor es 1887 zum
Ausbau zum Wohnhaus kam. In der Umgebung der drei Bauten entwickelte sich
zwischen 1865 und 1893 ein vom alten Dorfkern in F abgerücktes,
handwerklich-proletarisches Vorstadtquartier als erste Ausbauetappe der Vorortsgemeinde
in Richtung der Stadt.
Bei den zwei Gebäuden Nrn. 06
und 08 handelt es sich um typische einfache Baumeisterarchitektur. Die zweigeschossigen
Häuser mit langrechteckigem Grundriss, in der Falllinie des Hangs angeordnet,
wirken wegen der Hanglage hoch und schmal. Die nur im hinteren Teil abgetieften
Kellergeschosse machen auf der Frontseite den Eindruck von zusätzlichen
Hauptgeschossen. Bei beiden Häusern sind die Keller gemauert, die Obergeschosse
vorwiegend in Fachwerk erstellt und die Fassaden verputzt. In regelmässigen
Achsen angeordnete Einzelfenster sind vereinzelt mit dünnen horizontalen
Verdachungen versehen. Die Wohnungsgrundrisse in den Hauptgeschossen und den
ausgebauten Dachgeschossen sind kleinteilig. Einfache Täfer und Bretterböden
zeugen von den Wohnverhältnissen in Handwerker- und Arbeiterhaushalten seit dem
ausgehenden 19. Jahrhundert.
Das von der Strasse
zurückversetzt stehende Haus C-Strasse 07 unterscheidet sich wesentlich von
seinen beiden Nachbargebäuden. Der verschindelte Blockbau trägt Schmuck an
allen Ecken und Enden: an den Balkenvorstössen der Eckverbindungen, an den die
trauf- und giebelseitigen Vordächern tragenden Blockkonsolen, an den vorstossenden
und die Laube tragenden Deckenbalken; an den Rafen des Daches sind reiche Verzierungen
mit Schnitzereien und zu floralen Motiven gesägte Abschlüsse angebracht.
Bogenfriese schmücken die Fensterbänke und Abschlussrähme. Laubsägewerk ziert
die Laube an der Nord- und Westfassade. Die Grundrisse der beiden Wohnungen
sind einfach und kleinteilig und ihre Ausstattung umfasst zwei Wandschränke,
Wandtäfer und mehrere originale Fenster. Vor dem Haus Nr. 07 und flankiert
von den Häusern Nrn. 06 und 08 liegt ein grosser, fast bäuerlicher
Hausgarten, der das Zentrum des Ensembles bildet. Er wird durch gekreuzte
Rasenwege in vier quadratische Rechtecke gegliedert, die jeweils mit
Stellriemen eingefasst sind. Hier wird noch heute Gemüse angepflanzt. Das Haus
Nr. 07 und der dazugehörige Garten wurden auch schon literarisch gewürdigt.
4.2
Die drei Wohnhäuser zusammen mit ihren Gärten haben
eine hohe ortsbildprägende Wirkung. In der Nachbarschaft zum betont städtisch
geprägten Landenbergquartier mit seinen Blockrandbauten bilden sie eine
vorstädtische "Idylle". Das im Schweizer Holzstil gehaltene Blockgebäude
Nr. 07 ist mit seinen geschnitzten und farblichen Verzierungen das
Schmuckstück des Ensembles. Die beiden Handwerkerhäuser Nrn. 06 und 08 aus
der gleichen Epoche flankieren und schützen das fragil wirkende „E“ sowie den
Blumen- und Gemüsegarten. Dieses aus vorfabrizierten Teilen zusammengebaute
"Chalet" ist als Gebäudetyp in der Stadt Zürich einzigartig. Es
existiert kein zweites vergleichbares Gebäude. Die anderen beiden sind sehr
typische, in einfacher Baumeisterarchitektur gehaltene Handwerker- und
Proletarierwohnhäuser, wie sie in der Phase des ersten vorstädtischen Ausbaus von
F unter dem Einfluss der schnell wachsenden Stadt erstellt wurden, um den vielen
Zuwandernden Unterkunft zu bieten. Diese zwei Häuser gehören zu den wenigen Vertretern
dieser Gattung, die im Inventar enthalten sind. Bauten dieses Typs, die einst –
zwischen der dörflich-agrarischen Epoche und der Eingemeindung – das Bild der
aufstrebenden Aussengemeinden prägten, sind im Lauf der Jahrzehnte immer
weniger geworden. Da es sich um Alltagsbauten handelt, die keine differenzierte
architektonische Gestaltung erhalten haben, wurden sie von der Bevölkerung,
aber auch von der Denkmalpflege lange wenig beachtet. Unter sozial- und
wirtschaftsgeschichtlichem Aspekt, der nach Informationen zur Lebensweise und
zu den Lebensbedingungen in einer bestimmten Epoche fragt, haben diese
Handwerker- und Proletarierwohnhäuser einen bedeutenden Stellenwert für die
Epoche der frühen Verstädterung. Wie schnell diese Art von Bauten dezimiert
wird, zeigen verschiedene (näher ausgeführte) Beispiele. Im Unterschied zu diesen
Beispielen wurden alle drei Bauten an der C-Strasse 06, 07 und 08 bereits 1986
ins Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler
Bedeutung aufgenommen. Sie bilden ein ortsbildprägendes Ensemble und sind
sowohl in ihrer äusseren Erscheinung als auch mit ihrer einfachen Ausstattung
und Grundrissaufteilung wichtige Zeugen des Wachstums von F vom Dorf (bis etwa
1830) zum Stadtquartier (ab 1893), welches zu einem ganz erheblichen Teil von
Handwerker- und Arbeiterfamilien getragen wurde. Es gibt keine zweite, im Inventar
enthaltene Gebäudegruppe im Quartier F, die diese Entwicklung dokumentieren
würde. Der Nutzgarten vor dem Haus C-Strasse 07 bildet nicht nur unter dem
Gesichtspunkt des Ortsbildes das verbindende Zentrum des Ensembles. Er ist auch
ein Relikt und wichtiges Zeugnis für die sich wenn möglich auf ein Stück
Selbstversorgung stützende Lebensweise in wenig vermöglichen Arbeiter- und
Handwerkerhaushalten im 19. Jahrhundert. Die drei Wohnhäuser sind daher samt
Teilen ihrer Umgebung wichtige Zeugen einer wirtschaftlichen, politischen,
sozialen und baukünstlerischen Epoche, welche das Ortsbild wesentlich
mitprägen.
5.
5.1
Hinsichtlich des im Schweizer Holzstil erbauten Chalet
C-Strasse 07
führt die Vorinstanz aus, der Bautyp und das Baudekor
schienen nach freiem Gutdünken zusammengestellt worden zu sein. Die
Blockbauweise stamme aus dem alpinen Raum, die Verschindelung der Fassade sei
ein Stilelement aus der Ostschweiz, die Zierfriese und das Dekor der Baukonsolen
lehnten sich an das Berner Oberländer Bauernhaus an und die Bautradition des schweizerischen
Mittellandes widerspiegle sich im typischen Rafendach. Diese Vielfalt und
Vermengung verschiedenster, einst lokal begrenzter Baustile sei typisch für den
Schweizer Holzstil. Das Gebäude zeichne sich als früher Vertreter dieser
Stilrichtung aus, die später zur Mode geworden sei und im Historismus gemündet
habe. Das Gebäude könne allenfalls als wichtiger Zeuge des Schweizer Holzstils
betrachtet werden, worauf der angefochtene Beschluss indessen nicht abziele.
Dagegen bezeuge es die Epoche der Verstädterung, für welche die Handwerker- und
Proletarierhäuser stünden, nicht. Über die damaligen Lebensbedingungen der neuen
Bevölkerungsschicht der zuziehenden Arbeiter- und Handwerkerfamilien könne es
kaum Aussagen machen.
5.2
Die Aussage der Vorinstanz, der angefochtene Entscheid
des Stadtrats Zürich vom 2. Dezember 2009 ziele nicht auf die Erhaltung
des Gebäudes C-Strasse 07 als wichtiger Zeuge des Schweizer Holzstils, ist
aktenwidrig. Denn wie bereits vorn (E. 4.2) zitiert, hält der angefochtene
Entscheid als "Begründung" für die Unterschutzstellung u.a. fest, das
im Schweizer Holzstil gehaltene Blockgebäude Nr. 07 sei mit seinen
geschnitzten und farblichen Verzierungen das "Schmuckstück des
Ensembles" und "als Gebäudetyp in der Stadt Zürich einzigartig. Es
existiert kein zweites vergleichbares Gebäude". Die architektonische
Erscheinung dieses Gebäudes mit seinem "Schmuck-Programm" wird im
angefochtenen Entscheid detailliert geschildert (vgl. vorn E. 4.1). Die
Ausführungen des Stadtrats Zürich werden durch das Gutachten des Amts für
Städtebau, Archäologie und Denkmalpflege gestützt, welches zum Schluss kommt,
dass das Haus nahezu unverfälscht erhalten und mit seinem Dekorreichtum nicht
nur für das Quartier F, sondern für ganz Zürich einzigartig sei. Wenn der
Stadtrat Zürich dem Gebäude C-Strasse 07 unter diesen Voraussetzungen im Sinn
von § 203 Abs. 1 lit. c PBG Schutzobjektsqualität zuerkannte,
mindestens als wichtiger Zeuge für den Schweizer Holzstil, hat er
offensichtlich gesetzmässig entschieden.
6.
6.1
Die Vorinstanz verneinte im Weiteren auch eine
Schutzwürdigkeit der streitbezogenen
Gebäudegruppe
als Ensemble und führte
hierzu aus, die Zeit der "Verstädterung", d.h. der Übergangsphase von
F vom ländlichen Bauerndorf mit den entsprechenden Bauten zum Stadtteil der
sogenannten Gründerzeit mit ihren Blockrandüberbauungen, könne ohne Weiteres
als Epoche im Sinn von § 203 ff. PBG verstanden werden. Eine andere
Frage sei, wie wichtig eine Epoche sei. Mehr als andere Epochen repräsentiere
eine Übergangsphase eine Zeit des Wandels und der Metamorphose, in der das
Bestehende aufgeweicht werde und das Künftige noch unklar sei. Als
Gebäudegruppe hafte den drei Gebäuden etwas Zufälliges an. Sie stünden
stilistisch in keinem Zusammenhang. Die Gebäude C-Strasse 06 und 08 seien
schlichte Baumeisterarchitektur, gewöhnliche Zweckbauten aus der Bauzeit. Das
Chalet dagegen sei im Schweizer Holzstil gehalten. Es sei höchst fragwürdig, ob
die ursprünglichen Bauherren ein Ensemble schaffen wollten, sondern es sei zu
vermuten, dass sich die von der Vorinstanz beschriebene Ensemblewirkung einzig
aus den tatsächlichen Gegebenheiten ablesen lasse, die mit der Anlegung des
Gemüsegartens zusammenhingen. Der Erbauer des Chalets habe offensichtlich die
Absicht gehabt, auf dem gut besonnten südwestlichen Teil des Grundstücks einen
Gemüsegarten zu erstellen, um so der "konstruierten Ländlichkeit" zu
huldigen. Die Anspielung an ländliche Gebiete habe eine Zurückversetzung des
Chalets von der C-Strasse bedingt. Derweil seien die schlichten Handwerker- und
Proletariergebäude C-Strasse 06 und 08 auf die Strassengrenze bzw. im Abstand
eines kleinen Vorgartens von dieser zurückversetzt erstellt worden, womit sich
eine U-förmige Anordnung der Gebäude ergeben habe. Diese Anordnung erscheine
indessen nicht durchkomponiert, sondern habe sich aus dem langrechteckigen
Grundriss der Gebäude C-Strasse 06 und 08 ergeben. Als Gebäudegruppe fehle den
drei Einzelobjekten der innere Zusammenhalt, und eine bewusste Konstruktion als
Ensemble lasse sich nicht erkennen. Damit entfalle die Schutzwürdigkeit als
Ensemble. Die drei Gebäude nähmen im Gefüge der C-Strasse auch keine
ortsprägende Situation ein (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.4). Der
"Bauerngarten" führe zwar zu einer Auflockerung des Strassenraums.
Seine Wirkung sei allerdings auf den Bereich der drei streitbetroffenen Gebäude
beschränkt, da er im Ablauf der C-Strasse von den Gebäuden C-Strasse 06 und 08
verdeckt werde. Die Gebäudegruppe sei nicht ortsprägend, sondern werde
allenfalls als vorstädtische Oase im Siedlungsgefüge der C-Strasse
wahrgenommen.
6.2.
Als "Ensemble" im Sinn des Natur- und
Heimatschutzes bezeichnet man eine Gruppe von Gebäuden und Aussenräumen, die im
Zusammenhang eine besondere städtebauliche Qualität haben und als Gruppe
wahrgenommen werden. Das Erscheinungsbild des Ensembles wird geprägt durch die
einzelnen Elemente und ihr räumliches Zusammenspiel (vgl. Definition bei http://de.wikipedia.org).
Zu Recht wendet die Beschwerdeführerin ein, die Vorinstanz gehe
fälschlicherweise davon aus, ein Ensemble müsse von den ursprünglichen Bauherren
gewollt als solches geschaffen worden und "durchkomponiert" sein.
Neben den einheitlich geplanten Ensembles gibt es auch solche, die nicht als
solche geschaffen wurden, sondern historisch gewachsen sind. Entscheidend ist
vielmehr, dass die Gesamtanlage mit ihrer besonderen geschichtlichen, kulturellen
oder ästhetischen Bedeutung den Charakter und die Identität eines Orts
massgeblich bestimmt und diesem eine besondere Wertigkeit gibt.
Das Gutachten des Amts für
Städtebau, Archäologie und Denkmalpflege misst den drei Bauten C-Strasse 06, 07
und 08 Ensemblecharakter zu. Die beiden langrechteckigen, zweigeschossigen
Wohnhäuser 06 und 08, die wegen der ebenerdigen Kellergeschosse eine
ungewöhnliche Höhe aufweisen, würden das zurückversetzte, filigrane Chalet-Wohnhaus
Nr. 07 sowie den diesem vorgelagerten Gemüsegarten flankieren, der dadurch
zum Zentrum des Ensembles werde. Diese Betrachtungsweise hat der Stadtrat
Zürich im angefochtenen Beschluss vom 2. Dezember 2009 übernommen, was
durchaus nachvollziehbar und nicht rechtsverletzend ist. Die drei Bauten
stammen alle aus derselben Epoche mit demselben wirtschaftlichen und sozialen
Hintergrund, die Bauten C-Strasse 07 und 08 hatten sogar den gleichen Erbauer.
Obschon sich das – als schutzwürdig erkannte (E. 5.2) – Chalet C-Strasse 07 im
Baustil völlig von den beiden anderen Gebäuden unterscheidet, werden die drei
Bauten doch durch deren Stellung, d.h. die U-förmige Anordnung mit der flankierenden
Position der Gebäude 06 und 08 gegenüber dem zurückversetzten Chalet Nr. 07
mit dem vorgelagerten Bauerngarten "zusammengebunden". Der Schluss
der Beschwerdeführerin, die drei Bauten bildeten ein stimmiges und
aussagekräftiges Ensemble, welches ihre Schutzwürdigkeit über jene der Einzelbauten
hinaushebe, ist nachvollziehbar und nicht rechtsverletzend.
6.3
Zu Unrecht verneint die Vorinstanz auch einen
ortsprägenden Situationswert, weil die Wirkung des Bauerngartens auf den
Bereich der drei Gebäude beschränkt sei und im Ablauf der C-Strasse von den
Gebäuden C-Strasse 06 und 08 verdeckt werde. Die Gebäudegruppe wirke nicht
ortsprägend, sondern allenfalls als vorstädtische Oase im Siedlungsgefüge.
Weshalb eine "vorstädtische Oase im Siedlungsgefüge" aber keinen
Situationswert aufweisen soll, ist nicht nachvollziehbar. Die C-Strasse hat in
jenem Bereich einen leicht geschwungenen Verlauf und stellt ein eigenständiges
Quartier mit vorstädtischem Gepräge dar. Östlich und westlich der drei
streitbezogenen Bauten besteht eine kleinteilige Bebauung mit Vorgärten und
Bauten, deren hohe Giebelfassaden fast bis an den Strassenrand stossen. Dem Betrachter,
der den mittleren Teil der C-Strasse begeht, öffnet sich schrittweise der Blick
auf den Bauerngarten und das zurückversetzte Chalet, bis er vor diesem das
ganze Ensemble mit seinen räumlichen Bezügen erblickt. Diese Situation kann
durchaus als ortsprägend im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG
bezeichnet werden. Auch unter diesem Aspekt hat die Vorinstanz zu Unrecht in
die Entscheidungsfreiheit eingegriffen, welche dem Stadtrat Zürich beim
Entscheid zusteht, ob einer oder mehreren Bauten Schutzobjektsqualität zukommt
(vgl. vorn E. 3.2).
7.
7.1
Die Baurekurskommission I erachtet schliesslich auch
die wichtige Zeugenschaft der Gebäude
C-Strasse 06 und 08
als "eher
fraglich" (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.5.2 und 4.5.4). Das Gebäude
C-Strasse 06 sei 1878 als Werkstattgebäude erbaut und 1887 zu einem Wohn- und
Werkstattgebäude ausgebaut worden. Gleichzeitig sei wohl der bergseitige
Zinnenanbau erfolgt. Das Gebäude C-Strasse 08 sei bis ins Jahr 1871 ein
Werkstattgebäude mit Saal und Keller gewesen, bevor es zum Wohnhaus ausgebaut worden
sei. Auch wenn sich die Gebäude als typische Vertreter aus der Übergangszeit
repräsentierten, bedeute dies nicht unbesehen, dass sie als wichtige Zeugen
einzustufen seien. Sie bezeugten zwar die Lebensbedingungen in der Zeit der
früheren Epoche, aber dies mache sie noch nicht zu wichtigen Zeugen. Der
Stadtrat begründe die Erhaltenswürdigkeit der beiden Bauten auch mit dem
Umstand, dass viele vergleichbare Bauten schnell dezimiert und durch grössere
Bauten ersetzt würden. Die Zeugeneigenschaft müsse aber in den Gebäuden selbst
begründet sein und sich nicht aus dem Umstand ergeben, dass andere,
möglicherweise sogar bedeutendere Zeugen nicht mehr bestünden. Versäumnisse bei
gewichtigen Objekten dürften nicht zu Denkmalschutzmassnahmen bei wenig
bedeutsamen Gebäuden führen. Bei den beiden Gebäuden C-Strasse 06 und 08 handle
es sich um durchschnittliche Gebäude, wie sie zu ihrer Entstehungszeit beliebig
erstellt worden seien. Dieser Umstand mache sie zwar zu Zeugen der Epoche. Die
Wichtigkeit ihrer Zeugenschaft sei dagegen infrage zu stellen.
7.2
Das Gutachten des Amts für Städtebau, Archäologie und
Denkmalpflege kommt zum Schluss, die drei Bauten an der C-Strasse 09, 06 und 07
(recte: 06, 07 und 08) seien gut erkennbare Vertreter einer klar umrissenen
Epoche der Wipkinger Quartiergeschichte, nämlich der vorstädtischen Entwicklung
nach dem Ende der dörflichen Flurordnung (um 1830) und vor der Stadtvereinigung
1893. Ihre Einbettung in eine Gruppe gleichartiger Bauten, wie sie heute gegeben
sei, sei sehr positiv. Aber auch für sich allein legten sie Zeugnis ab von
dieser Epoche. Die siedlungsgeschichtliche Entwicklung zwischen ca. 1860 und
1893 sei von bestimmten sozialen Schichten getragen worden. Die Bauern des
Dorfes hätten Teile ihres Landbesitzes in kleinen Parzellen als Bauland
verkauft. Die Bauherren hätten aus dem Handwerkerstand gestammt. Sie seien
nicht vermögend gewesen und hätten ihr Glück versucht mit dem Bau eines
Wohnhauses mit Werkstätte für sich und als Mietobjekt für die wachsende
(Hilfs-)Arbeiterschaft. Die soziale und wirtschaftliche Herkunft der Bauherren
habe sich in der architektonischen Gestaltung der Gebäude widerspiegelt; es
seien einfache, verputzte Fachwerkgebäude mit Satteldach gewesen, denen jede Zurschaustellung
von Status abgegangen sei. Die Bewohnerschaft habe aus dem Proletariat
gestammt. Seit 1871 die J-Brücke eröffnet worden sei, habe sich das C-Quartier
in Fusswegdistanz von den neuen Fabriken in N (heute Quartier K) befunden. Die
Zusammensetzung der Bewohnerschaft sei bis in die zweite Hälfte des 20.
Jahrhunderts sehr ähnlich gewesen. Die Gebäude an der C-Strasse 06, 07 und 08
seien sehr typische Zeugnisse für die von zugewanderten Handwerkern (als
Bauherren) und Arbeitern/Arbeiterinnen (als Mietende) getragene frühe
Verstädterung in einem Vorort vor der Eingemeindung. Als günstige
Studentenwohnhäuser ab den 1970er Jahren seien sie wichtig für das Verständnis
der geschilderten gesellschaftlichen Veränderungen.
7.3.
Die streitbezogenen Objekte bezeugen die "Epoche
der Verstädterung", d.h. die Entwicklung von F vom Dorf zum Stadtquartier
mit Blockrandbebauung, von der bäuerlichen Siedlung zum Quartier der
Handwerker, Arbeiter und Gewerbetreibenden. Die Vorinstanz stellt die
Wichtigkeit dieser Epoche zu Unrecht infrage, weil es sich um eine
"Übergangsphase" gehandelt habe, die sich primär durch das nicht mehr
respektive noch nicht Bestehende kennzeichne (Entscheid der Vorinstanz,
E. 4.2) und weder für die rurale Vergangenheit noch die städtische Zukunft
von F Zeugnis ablege (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.3.3.). Die
Beschwerdeführerin legt in überzeugender Weise dar (Beschwerdeschrift, S. 4),
weshalb es sich bei dieser Epoche der Verstädterung um eine äusserst wichtige
Epoche der Stadtentwicklung handle, in welcher innert kürzerer Zeit unter
sozial-, wirtschafts-, siedlungs- und rechtshistorischen Aspekten eine rasante
Entwicklung stattgefunden hat (vgl. auch BGr, 15. März 2010, 1C_543/2009,
E. 2.5.1 und 2.5.2 bezüglich der Dokumentation des Übergangs von einem
ländlich-bäuerlichen Ortsteil zu einem Ortskern mit städtischem Charakter in N).
Die vorinstanzliche
Betrachtungsweise ist auch insofern zu eng, als sie offenbar die Beurteilung
der wichtigen Zeugenschaft auf die baukünstlerischen Aspekte der betreffenden
Bauten fokussiert. Die Zeugeneigenschaft kann gemäss § 203 Abs. 1 lit. c
PBG indessen nicht nur für eine baukünstlerische Epoche, sondern auch für eine
solche in politischer, wirtschaftlicher oder sozialer Hinsicht gegeben sein.
Wenn – wie hier – eine einfache Bauweise geradezu Charakteristikum einer
solchen Epoche darstellt, kann die Zeugeneigenschaft eines Gebäudes nicht mit
dem Argument verneint werden, dieses hätte keine "differenzierte
architektonische Gestaltung" erhalten (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.5.1).
Wenig fallbezogen ist
schliesslich die Aussage der Vorinstanz, Versäumnisse bei gewichtigen Objekten
dürften nicht zu Denkmalschutzmassnahmen bei wenig bedeutsamen Gebäuden führen.
Vorliegend gibt es keine konkreten Hinweise, dass der Beschwerdeführerin
"Versäumnisse bei gewichtigen Objekten" vorzuwerfen wären. Die
Beschwerdeführerin hat vielmehr die in den Gebäuden selber begründeten
Zeugeneigenschaften der drei Objekte C-Strasse 06, 07 und 08, insbesondere auch
in sozialer, wirtschaftlicher und siedlungshistorischer Hinsicht, dargelegt und
darauf hingewiesen, dass Gebäude mit ähnlicher Zeugeneigenschaft in Zürich
allmählich seltener würden. Zudem hat die Beschwerdeführerin nicht zu
Schutzmassnahmen bei "wenig bedeutsamen Gebäuden" gegriffen, nachdem
bedeutsamere Gebäude abgebrochen wurden, sondern schon 1986 eine Auswahl
getroffen, als sie die streitbezogenen Gebäude ins Inventar der kunst- und
kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufnahm.
7.4
Zusammengefasst ergibt sich, dass die Rechtsauffassung
der Stadt Zürich, die drei Gebäude C-Strasse 06, 07 und 08 würden
Schutzobjektsqualität aufweisen, vertretbar und innerhalb der dem Gemeinwesen
bei einer solchen Wertung zustehenden Entscheidungsfreiheit (vgl. vorn E. 3.2)
liegt. Die drei Gebäude sind einzeln als wichtige Zeugen des Schweizer
Holzstils (C-Strasse 07) bzw. der "Epoche der Verstädterung" (C-Strasse
06 und 08), d.h. der Entwicklung von F vom Dorf zum Stadtquartier mit
Blockrandbebauung, von der bäuerlichen Siedlung zum Quartier der Handwerker,
Arbeiter und Gewerbetreibenden, einzustufen, welche zudem ein einzigartiges
Ensemble bilden. Sie sind schützenswert. Dass einzelne Räume zusammengelegt
werden dürfen, ändert daran nichts, da die Kleinräumigkeit und Schlichtheit
auch dann zumindest ablesbar und der massgebende Charakter somit erhalten
bleibt. Zum Schutzbereich gehört auch der ebenfalls von der angefochtenen
Schutzverfügung betroffene Garten vor dem Haus Nr. 07 und der Vorgarten
vor dem Haus Nr. 08. Über deren gartendenkmalpflegerische Bedeutung hat
Grün Stadt Zürich am 13. Juni 2007 eine "Würdigung" erstattet.
Diese kommt zum Schluss, dass die Gärten an der C-Strasse zusammen mit den
Wohnbauten Nrn. 06, 07 und 08 ein Ensemble bilden und noch immer auf
eindrückliche Weise die einstige enge Verflechtung von Wohnen, Arbeiten und
Selbstversorgung einer Handwerker- und Gewerbesiedlung aus der zweiten Hälfte
des 19. Jahrhunderts aufzeigten und Zeugen der Stadtentwicklung von F seien.
Auch diese Würdigung wird nicht erschüttert. Insbesondere ist offensichtlich,
dass der Garten vor dem Haus Nr. 07 und der Vorgarten vor dem Haus
Nr. 08 unverzichtbare Elemente des schutzwürdigen Ensembles darstellen und
im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zur Umgebung gehören, welche
für die Wirkung der drei Wohnbauten C-Strasse 06, 07 und 08 "wesentlich"
ist.
8.
Sind die drei Objekte als schutzwürdig im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG zu qualifizieren, so ist in einem zweiten Schritt aufgrund
einer Interessenabwägung zu beurteilen, ob der Unterschutzstellung nicht
überwiegende private oder (andere) öffentliche Interessen entgegenstehen.
8.1
Nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts vermögen finanzielle Interessen der Eigentümer
an einer möglichst Gewinn bringenden Ausnützung ihrer Liegenschaften das
öffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme grundsätzlich nicht zu
überwiegen (BGE 126 I 219 E. 2c; 120 Ia 270 E. 6c, 118 Ia 384
E. 5e; 109 Ia 257 E. 5d; BGr, 13. September 2005, 1P.79/2005,
E. 4.8, ZBl 108/2007, S. 83 ff., 90). Andernfalls könnten
Gebäude, die auf stark unternutzten Grundstücken der Ausschöpfung der
Ausnützungsreserven im Weg stehen, nie unter Schutz gestellt werden. Hingegen
ist es zulässig, dass das Gemeinwesen, das in solchen Fällen mit
Entschädigungsansprüchen der Eigentümer rechnen muss, im Rahmen der
Interessenabwägung die damit einhergehende finanzielle Belastung in Rechnung
stellt und aus Rücksicht auf die eigene finanzielle Leistungsfähigkeit auf eine
Unterschutzstellung verzichtet (Engeler, S. 145 f.; VGr, 27. August
2003, VB.2003.00121, E. 5); diese Überlegungen greifen bei der vorliegenden
Konstellation indessen von vornherein nicht ein. Eine Unterschutzstellung kann
aber weiter auch dann als unverhältnismässig erscheinen, wenn die Erhaltung des
Schutzobjekts einen Restaurierungsaufwand bedingen würde, der in keinem
vernünftigen Verhältnis zum Zweck der Unterschutzstellung mehr stünde (vgl.
statt vieler RB 1995 Nr. 74 = BEZ 1995 Nr. 28; VGr, 08. Oktober
2002, VB.2002.00034, E. 4).
8.2
Die Vorinstanz führt in ihrem Rekursentscheid aus,
bereits das Schätzungsprotokoll der Stadt Zürich halte fest, dass das private,
wirtschaftliche Interesse des Rekurrenten für den Ersatz der streitbetroffenen
Gebäude durch ein Neubauvorhaben spreche. Dabei gehe dieses von einem Ersatzbau
in der Grösse der bestehenden Gebäude aus. Ausser Acht gelassen werde, welche
Rendite ein Bauvorhaben realisieren könnte, das die zulässigen Baumöglichkeiten
besser nutze. Gemäss der Nutzungs- und Machbarkeitsstudie D-Architekten
beliefen sich die Sanierungskosten je nach Variante auf Fr. 2'100'000.-
bis Fr. 3'500'000.-. Um bei einer Investition in dieser Höhe eine
Nettorendite von 6 % zu erhalten, wären Einnahmen von Fr. 150'000.- bis
Fr. 198'000.- notwendig. Der Stadtrat berechne die maximalen Mietzinseinnahmen
mit Fr. 113'824.- und gehe von Sanierungskosten von rund 1,5 Mio. Franken
aus. Die Verzinsung mit 6 % ergäbe eine Rendite von Fr. 90'000.-. Mit den
Mietzinseinnahmen könnte also knapp die Investitionen für die Sanierung
kapitalisiert werden. Nicht berücksichtigt sei jedoch der bestehende Wert der
Liegenschaften. Der Verkehrswert der beiden Liegenschaften belaufe sich gemäss
einer Schätzung der Stiftung Baukultur vom 13. Januar 2006 auf Fr. 2'011'000.-.
Ein potenzieller Investor müsse also ausgehend von diesen Zahlen im Minimum
gegen ca. 3,5 Mio. bis maximal 5,5 Mio. Franken aufwenden, um die Gebäude zu
erstehen und zu sanieren, um danach jährliche Mietzinseinnahmen von Fr. 113'824.-
generieren zu können. Diese Zahlen stünden im Gegensatz zu den im Gutachten zu
den ökonomischen Auswirkungen angegebenen Gesamtwerten von Fr. 570'000.-
bis Fr. 680'000.-. Eine wirtschaftliche Nutzung der Gebäude sei damit kaum
noch gegeben. Die Rendite einzig von den im Gutachten festgehaltenen Gesamtwerten
zu bestimmen, bedeute, dass fast sämtliche Investitionen für die Renovation auf
einen Schlag abgeschrieben werden müssten. Das wirtschaftliche Interesse des
Rekurrenten spreche klar gegen eine Unterschutzstellung.
8.3
Die Beschwerdeführerin holte vom Büro D-Architekten,
Zürich, zur Umsetzung des Gutachtens des Amts für Städtebau, Archäologie und
Denkmalpflege, eine Nutzungs- und Machbarkeitsstudie ein. Diese zeigt im Wesentlichen
zwei Umbau-/Sanierungsvarianten (A und B) auf und ermittelte aufgrund einer
Grobkostenschätzung Investitionskosten für die Renovation und den Umbau der
ganzen Gebäudegruppe von total Fr. 2'100'000.- (Variante A) bis Fr. 3'500'000.-
(Variante B). Im Weiteren ermittelte das Amt für Städtebau der Stadt Zürich,
Liegenschaftenbewertung, in einem Bericht vom 27. Juni 2007 die "Ökonomische(n)
Auswirkungen einer allfälligen Unterschutzstellung".
Die von den beiden
Berichten ermittelten Zahlen dürfen nicht vermischt werden. Die Studie von
D-Architekten zeigt Umbaumöglichkeiten mit den entsprechenden Kosten auf. Der
Mietertrag der so umgebauten/sanierten Gebäude wird nicht ermittelt. Der Umbau
bewegt sich offensichtlich auf einer höheren Komfort-/Standardstufe, als jene
gemäss Bericht des Amts für Städtebau vom 27. Juni 2007, würde damit aber
auch einen höheren Mietertrag ermöglichen. Die im Bericht des Amts für
Städtebau ermittelten Mieterträge dürfen daher nicht mit den Erneuerungskosten
des Berichts von D-Architekten in Beziehung gesetzt werden.
Der Bericht des Amts für
Städtebau vom 27. Juni 2007 geht von Sanierungskosten von Fr. 1'564'000.-
bzw. Fr. 1'548'000.- und von Mietzinseinnahmen nach dem Umbau von
Fr. 113'824.- respektive Fr. 121'240.- aus. Ausgehend von einem
Szenario, dass die Liegenschaften fünf Jahre mit den entsprechenden Mietzinsen weiterbetrieben,
dann während eines Jahres – ohne Mieteinnahmen – umgebaut und anschliessend die
sanierten Wohnungen mit angepassten Zinsen neu vermietet werden, errechnet die
städtische Schätzungskommission einen Liegenschaftengesamtwert von – je nach
Schutzumfang – zwischen Fr. 570'000.- bis Fr. 680'000.-, während sich
bei einem Ersatz der bestehenden Bauten durch Neubauten mit gleichem Volumen
ein Liegenschaftengesamtwert von Fr. 760'000.- ergibt. Diese Zahlen setzt
die Vorinstanz einer Schätzung der Stiftung Baukultur vom 13. Januar 2006
gegenüber, welche auf einen Verkehrswert von Fr. 2'011'000.- schliesst.
Diese Schätzung beruht offensichtlich einfach auf einer Addition von Baulandpreisen
von Fr. 2'000.-/m
2
mit den Gebäudezeitwerten, ohne jede
Ertragswertberechnung, was selbst bei Annahme, bei den Gebäuden handle es sich
– wirtschaftlich betrachtet – um Abbruchobjekte, nicht fachgerecht wäre. Die
Berechnungen der städtischen Schätzungskommission zeigen, dass ausgehend von
einem heutigen Gesamtliegenschaftenwert zwischen Fr. 570'000.- bis
Fr. 680'000.- für die beiden insgesamt 763 m
2
grossen Grundstücke
Kat.-Nrn. 04 und 05 auch nach einer Gesamtsanierung mit Umbau eine
angemessene Rendite möglich ist. Auf eine grösstmögliche Ausnützung hat ein
Grundeigentümer keinen Anspruch. Renditeberechnungen, die mit einer Neuüberbauung
erzielt werden könnten, sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht
massgeblich (BGE 118 Ia 384 E. 5e; Engeler, S. 195 f.). Unter
diesen Umständen vermögen die privaten Interessen des Beschwerdegegners das
erhebliche öffentliche Interesse an der Unterschutzstellung nicht aufzuwiegen.
8.4
Nach der Auffassung der Vorinstanz spricht sodann auch
der dem Schweizerischen Raumplanungsgesetz zugrunde liegende Grundsatz des
haushälterischen Umgangs mit dem Boden (Art. 1 Abs. 1 des
Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]) gegen eine
Unterschutzstellung. Es könne zwar nicht in Abrede gestellt werden, dass bei
einem Neubauvorhaben die Realisierung von grösseren Wohnungen zu erwarten sei,
wodurch der Flächenverbrauch an Wohnraum pro Kopf höher ausfalle. Der
Augenschein habe aber ergeben, dass die Wohnverhältnisse in den Wohnungen
beengend seien und die einzelnen Zimmer zum Teil kaum die Mindestfläche gemäss § 303
PBG aufwiesen. Die Wohnungen würden heutigen durchschnittlichen Anforderungen
nicht gerecht.
Die Vorinstanz übersieht in
diesem Zusammenhang, dass die angefochtene Schutzverfügung nicht die Erhaltung
der Wohnungsgrundrisse verlangt. Die einzelnen (kleinen) Zimmer können mithin
zusammengelegt werden, was den Ausbau zu attraktiven Wohnungen zulässt.
Verfehlt ist der Einwand der Vorinstanz, die in Art. 1 Abs. 1 RPG verankerte
Zielvorstellungen der haushälterischen Nutzung des Bodens (utilisation mesurée
du sol) stehe hier der Unterschutzstellung entgegen. Diese Zielvorstellungen haben
vorab die Richt- und Nutzungsplanung im Auge (vgl. Bernhard Waldmann/Peter Hänni,
Handkommentar zur RPG, 2006, Art. 1 N. 4 f.) und schränken keineswegs
den Erlass von konkreten und im öffentlichen Interesse liegende Schutzmassnahmen
ein.
9.
Zusammengefasst ist
festzuhalten, dass sich die Unterschutzstellung der
Gebäude Assek.-Nrn. 01,
02 und 03 auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 04 und 05 an der C-Strasse 06, 07
und 08 in Zürich samt Teilen der Umgebung durch den Stadtrat Zürich als rechtmässig
erweist und zu Unrecht von der Baurekurskommission I aufgehoben wurde. Die Beschwerde
der Stadt Zürich ist gutzuheissen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten
des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen.
Eine Parteientschädigung steht ihm nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission I vom 6. August
2010 wird aufgehoben und der Beschluss des Stadtrats von Zürich vom 2. Dezember
2009 (Nr. 1589) betreffend die
Unterschutzstellung der
Gebäude Assek.-Nrn. 01,
02 und 03 auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 04 und 05 an der C-Strasse 06, 07
und 08 in Zürich wiederhergestellt.
2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellkosten,
Fr. 4'060.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens werden dem Beschwerdegegner
auferlegt.
4.    Es
werden sowohl für das Rekurs- als auch für das Beschwerdeverfahren keine Parteientschädigungen
zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 06,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…