zh_verwaltungsgericht · SB.2012.00018 · 2012-08-22 · de

Grundstückgewinnsteuer | Der Pflichtige verkaufte eine Liegenschaft an einen Bekannten, von dessen Kaufinteresse er schon im Vorfeld Kenntnis hatte und bezahlte in diesem Zusammenhang eine Mäklerprovision an eine Unternehmung, deren Angestellter, einziger Verwaltungsrat, Geschäftsführer und Alleinaktionär er selbst ist. Die Mäklerprovision ist nicht zum Abzug vom Gewinn zuzulassen, da die Tätigkeit der Mäklerin für den Verkaufsabschluss nicht kausal war; vielmehr stammten die entscheidenen Hinweise vom Pflichtigen selbst. Einem unabhängigen Dritten wäre daher das Mäklerhonorar nicht geleistet worden (E. 2). Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch RKG wegen unerwarteter Begründung (E. 3). Keine substanziierte Behauptung hinsichtlich angeblichem Verzicht auf Geltendmachung der Auslagen im Einkommenssteuerverfahren (E. 4). Abweisung

Zürich Verwaltungsgericht 22.08.2012 SB.2012.00018
Zurich Verwaltungsgericht 22.08.2012 SB.2012.00018
Zurigo Verwaltungsgericht 22.08.2012 SB.2012.00018

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2012.00018
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Geschäftsnummer:
SB.2012.00018
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 22.08.2012
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 01.04.2013 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
Der Pflichtige verkaufte eine Liegenschaft an einen Bekannten, von dessen Kaufinteresse er schon im Vorfeld Kenntnis hatte und bezahlte in diesem Zusammenhang eine Mäklerprovision an eine Unternehmung, deren Angestellter, einziger Verwaltungsrat, Geschäftsführer und Alleinaktionär er selbst ist.
Die Mäklerprovision ist nicht zum Abzug vom Gewinn zuzulassen, da die Tätigkeit der Mäklerin für den Verkaufsabschluss nicht kausal war; vielmehr stammten die entscheidenen Hinweise vom Pflichtigen selbst. Einem unabhängigen Dritten wäre daher das Mäklerhonorar nicht geleistet worden (E. 2).
Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch RKG wegen unerwarteter Begründung (E. 3).
Keine substanziierte Behauptung hinsichtlich angeblichem Verzicht auf Geltendmachung der Auslagen im Einkommenssteuerverfahren (E. 4).
Abweisung
Stichworte:
GRUNDSTÜCKGEWINN
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
MÄKLER
MÄKLERPROVISION
UNABHÄNGIGER DRITTER
VERZICHTSERKLÄRUNG
Rechtsnormen:
Art. 29 Abs. II BV
Zus. 413 OR
Art. 412 OR
Art. 413 OR
§ 221 Abs. I lit. c StG
§ 221 Abs. II StG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
2.
Abteilung
SB.2012.00018
Urteil
der 2. Kammer
vom
22. August 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin
Tamara Nüssle Brunschwig,
Gerichtsschreiberin Jasmin Malla.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
Gemeinde C, vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Grundstückgewinnsteuer,
hat
sich ergeben:
I.
A.
Am 23.
August 2008 erwarb A die Liegenschaft Kat.-Nr. 01, ein Wohnhaus mit Laden und
1'307 m
2
Landfläche an der D-Strasse 02 in C. Dieses Grundstück
war ihm von der E AG vermittelt worden, wobei deren Angestellter F für die
Angelegenheit zuständig gewesen war. Seit Anfang 2009 fanden hinsichtlich
dieses Grundstücks bereits erneute Verkaufsbemühungen statt, die am 27. Juli
2009 ihren Abschluss im Liegenschaftsverkauf von A an G zum Preis von Fr. …
fanden. In diesem Zusammenhang bezahlte A eine Mäklerprovision von Fr. …
an die H AG (H AG), deren Angestellter, einziger Verwaltungsrat,
Geschäftsführer und Alleinaktionär er selbst ist.
B.
Am 11.
November 2010 auferlegte die Grundsteuerkommission der Gemeinde C A aus Anlass
dieser Handänderung Grundstückgewinnsteuern in der Höhe von Fr. …. Dabei
lehnte sie es ab, die an die H AG bezahlte Mäklerprovision an die
Anlagekosten anzurechnen. Sie schloss, der Pflichtige habe den Nachweis des
Abschlusses eines Mäklervertrags mit einer Drittperson sowie der
Vermittlungstätigkeit in Erfüllung dieses Vertrags nicht zu erbringen vermocht.
Die hiergegen erhobene Einsprache wies die
Grundsteuerkommission C am 28. April 2011 ab. Sie bezweifelte, dass der
Käufer G durch die Mäklerin habe gesucht und dem Pflichtigen zugeführt werden
müssen. Denn G sei bereits im Jahr 2008 am Erwerb der betreffenden Liegenschaft
interessiert gewesen und habe den Pflichtigen daher seit Längerem gekannt.
II.
Den gegen diesen Einspracheentscheid erhobenen Rekurs des
Pflichtigen wies das Steuerrekursgericht am 24. Januar 2012 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 21. Februar 2012 liess der
Pflichtige dem Verwaltungsgericht beantragen, die Grundstückgewinnsteuer sei
auf Fr. … festzusetzen; sinngemäss verlangte er eventualiter, der in der
Mäklerprovision enthaltene Mehrwertsteuerbetrag von Fr. 8'436.-, die
Anwaltskosten für dieses Verfahren in der Höhe von Fr. … sowie die Gerichtskosten
seien als Aufwand anzuerkennen und die Grundstückgewinnsteuer sei entsprechend
zu reduzieren. Subeventualiter beantragte er, die Sache sei zum Neuentscheid an
die Vorinstanz zurückzuweisen. Zudem verlangte er die Zusprechung einer
Parteientschädigung.
Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung
verzichtete, reichte die Grundsteuerkommission C keine Beschwerdeantwort ein.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Mit der
Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3
des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige
oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend
gemacht werden.
Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine
Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die
Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben.
Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in
Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu
überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu
setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich
auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessensüberschreitung
und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).
1.2
Im
Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. Für das Verwaltungsgericht ist somit
die gleiche Aktenlage massgebend wie für das Steuerrekursgericht. Tatsachen
oder Beweismittel, die nicht spätestens im Rekursverfahren behauptet bzw.
vorgelegt oder angerufen worden sind, dürfen infolgedessen im
Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht nachgebracht werden. Vom Novenverbot
ausgenommen sind dagegen echte Noven, namentlich neue tatsächliche Behauptungen
und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155
bzw. § 160 StG) beruhen oder der Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen
dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel
bedürfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind
schliesslich allgemein zulässig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und
Beweismittel stützen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999
Nr. 149; BGE 131 II 548).
2.
2.1
Die
Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen
erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen
ergeben haben. Der zu besteuernde Gewinn ist dabei laut § 219 Abs. 1
StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Anrechenbare
Aufwendungen sind gestützt auf § 221 Abs. 1 lit. c StG unter
anderem die üblichen Mäklerprovisionen.
Unter Mäklerprovision ist der Mäklerlohn im Sinn von Art. 413
des Obligationenrechts (OR) zu verste­hen. Die An­rechnung einer solchen
Provision setzt den Abschluss eines Mäklervertrags gemäss Art. 412 OR mit
einer Drittperson, eine in Erfüllung dieses Vertrags zum Grundstückskauf bzw.
-verkauf führende Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Mäklers und die
Zahlung oder Anerkennung des geschuldeten Mäklerlohns, beschränkt auf den üblichen
Umfang, voraus (RB 1958 Nr. 98 = ZBl 61, S. 23 = ZR 59
Nr. 20; RB ORK 1956 Nr. 106; BGr, 14. April 1978, ASA 48,
S. 441 ff.).
Im Fall der Nachweismäkelei erschöpft sich die zur
Vertragserfüllung notwendige Leistung des Mäklers in der Mitteilung einer oder
mehrerer konkret bestimmter Abschlussgelegenheiten, während die
Vermittlungsmäkelei die aktive Förderung des Vertragsabschlusses durch den
Mäkler voraussetzt; dies kann etwa durch Teilnahme und Vermittlung an den
Vertragsverhandlungen oder die Redaktion des Vertrags geschehen (Caterina Ammann
in: Heinrich Honsell/Nedim Peter Vogt/Wolfgang Wiegand (Hrsg.), Obligationenrecht I,
4. A., Basel 2007, Art. 412 Rz. 1).
Das Zustandekommen des angestrebten Vertrags muss auf eine
Tätigkeit des Mäklers zurückgeführt werden können; mit anderen Worten muss
zwischen der Mäklertätigkeit und dem Vertragsabschluss ein Kausalzusammenhang
bestehen (BGE 97 II 359). Dieses Erfordernis ist nicht erfüllt, wenn das
Vertragsinteresse des nachgewiesenen bzw. zugeführten Interessenten dem Auftraggeber
bereits bekannt war (Amman, Art. 412 Rz. 8).
Die Anerkennung des Mäklers als Drittperson muss ihre Grenze
finden, wo der Mäkler nur formell als vom Auftraggeber bzw. Veräusserer
unabhängige Person auftritt. Anhaltspunkte dafür können sich aus der
Interessenlage der Vertragsparteien oder aus deren organisatorischen und
personellen Beziehungen ergeben (VGr, 11. Juli 1991, SR.1991.0002,
E. 2 c). Muss aus den Umständen geschlossen werden, der Veräusserer hätte
einen gleichartigen Vertrag mit einem unbeteiligtem Dritten nicht
abgeschlossen, so ist steuerlich nicht auf die zivilrechtliche Gestaltung (den
abgeschlossenen Mäklervertrag), sondern auf den wirtschaftlichen Sachverhalt
abzustellen; die Provisionszahlung ist dann steuerlich nicht anzuerkennen, da
sie auf einem in Wirklichkeit nicht gewollten Scheingeschäft beruht (RB 1982
Nr. 109; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter,
Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, § 221
N. 92). Liegt der Rechtsgrund einer Provision etwa nicht im Mäklervertrag,
sondern vielmehr im Beteiligungsverhältnis zwischen Mäkler und Veräusserer, so
stellt sie eine nicht anrechenbare Eigenprovision für eigene Verkaufsbemühungen
dar (RB 1981 Nr. 3; VGr, 7. Juli, 1994, SR.1994.0026, E. 3b).
Als ein im Verhältnis zum Veräusserer als unabhängig einzustufender Dritter
kann eine als Mäkler beauftragte Gesellschaft demnach nicht gelten, wenn die
entscheidenden, zum Verkauf führenden Tätigkeiten vom Auftraggeber selbst –
allenfalls zivilrechtlich betrachtet für die Mäklerin – erbracht worden sind.
In einem solchen Fall entfällt gleichzeitig die Kausalität zwischen den von der
Mäklerin vorgenommenen Vertragshandlungen und dem Abschluss des
Grundstückkaufvertrags.
Sind diese Voraussetzungen nicht er­füllt, so bildet das, was
dem Dritten für dessen Bemühungen zusteht, nicht Mäklerprovi­sion, sondern
allenfalls Honorar aus einfachem Auftrag oder Spesenersatz, deren Vergü­tung
keine nach § 221 Abs. 1 lit. c StG anrechenbare Aufwendung ist
(VGr, 10. Dezember 2008, SB.2008.00048, E. 2).
2.2
Als
steuermindernde Tatsachen sind die anrechenbaren Aufwendungen vom beweisbelasteten
Steuerpflichtigen nachzuweisen. Diesen Nachweis hat er durch eine
substanziierte Sachdarstellung anzutreten, die spätestens innerhalb der
Rekursfrist vorgetragen werden muss (RB 1964 Nr. 68; RB 1975
Nrn. 54, 55, 64 und 82; RB 1976 Nr. 77; RB 1977 Nr. 60;
RB 1978 Nr. 71 am Ende; RB 1981 Nr. 90).
2.3
Unstreitig
ist einerseits, dass sich G, der Käufer der streitbetroffenen Liegenschaft,
bereits im Jahr 2008 für diese interessiert hatte und bei den Verkaufsverhandlungen
mit der E AG – von welcher der Pflichtige das Grundstück schliesslich
erworben hatte – als Bieter aufgetreten war. Fest steht andererseits, dass der
Pflichtige G bereits vor Beginn seiner Verkaufsbemühungen aufgrund gemeinsam
absolvierter Militärdienste gekannt hatte. Der Pflichtige räumt ausserdem ein,
sich Ende Juni oder Anfang Juli 2009 an F, den für den Verkauf der Liegenschaft
durch die E AG zuständig gewesenen Sachbearbeiter, gewandt und von ihm die
Namen der damaligen Kaufinteressenten in Erfahrung gebracht zu haben. Diese
Namen, darunter den von G, habe er in der Folge einer Angestellten der H AG
weitergeleitet. Die H AG habe sodann die Kaufinteressenten kontaktiert,
ihnen die entsprechenden Verkaufsunterlagen zukommen lassen, Besichtigungen
durchgeführt und sie dazu bewegt, ein Kaufangebot abzugeben. G habe erst
anlässlich der Besichtigung erfahren, dass es sich beim Verkäufer der
Liegenschaft um seinen alten Militärdienstkameraden handelte. In der Folge habe
G den Pflichtigen angerufen, sich dabei auf die Militärbekanntschaft bezogen
und ihm ein Kaufangebot unterbreitet, welches der Pflichtige umgehend
angenommen habe. Die eigentliche Mäklertätigkeit sei somit von der H AG
und nicht vom Pflichtigen ausgeführt worden. Soweit er selbst in dieser Sache
tätig geworden sei, habe er lediglich als Organ bzw. Arbeitnehmer der H AG
gehandelt. Aus diesen Gründen sei die bezahlte Mäklerprovision an die
Anlagekosten im Sinn von § 221 Abs. 1 lit. c StG anzurechnen.
Diesem Schluss des Pflichtigen kann nicht gefolgt werden. Wie
das Steuerrekursgericht zutreffend erkannt hat, stammten die entscheidenden
Hinweise, die zum erfolgreichen Verkauf der Liegenschaft führten, vom
Pflichtigen selbst. Nach dessen Angabe wurde der Vertrag zwischen ihm und der H AG
als Nachweismäklervertrag ausgestaltet. Hauptaufgabe des Nachweismäklers ist
der Nachweis, mithin das Ausfindig-Machen und die Bezeichnung von
Interessenten. Es ist daher fraglich, ob die darüber hinaus gehenden Tätigkeiten
wie die Kontaktaufnahme mit den Interessenten und deren Dokumentierung, die
Durchführung von Besichtigungen oder die aktive Förderung des
Vertragsabschlusses überhaupt Vertragsinhalt bildeten. Selbst wenn diese
Leistungen vereinbart worden wären, so stellten Kontaktierung, Durchführung von
Besichtigungen und Zustellung von Unterlagen gegenüber dem Nachweis von
Kaufinteressenten zumindest untergeordnete Vertragsleistungen dar. Soweit
sodann die erstmals vor Verwaltungsgericht vorgebrachte Behauptung des
Pflichtigen, nicht er, sondern die H AG habe die Interessenten zur Abgabe
eines Kaufangebots bewegt, überhaupt zu hören ist, bleibt sie weder
substanziiert noch belegt.
Da die Kaufinteressenten einschliesslich dem späteren
Käufer dem Pflichtigen bereits vor der H AG bekannt waren und da darüber hinaus
alle wesentlichen zum Vertragsabschluss führenden Handlungen vom Pflichtigen
selbst vorgenommen wurden, erscheint die Tätigkeit der H AG für den Vertragsabschluss
zwischen dem Pflichtigen und G gesamthaft betrachtet nicht als adäquat kausal.
Vielmehr haben eigene Verkaufsbemühungen des Pflichtigen in entscheidender
Weise zum angestrebten Vertragsschluss geführt. Angesichts des Umstands, dass
die Mäklerprovision nur im Fall der erfolgreichen Vertragserfüllung – Leistung
des zum Vertragsschluss führenden Nachweises bzw. der Zuführung oder Vermittlung
– geschuldet ist, die H AG diesen Erfolg aber nicht herbeigeführt hat,
hätte der Pflichtige das Mäklerhonorar einem unbeteiligten Dritten
vernünftigerweise nicht geleistet. Dass der Pflichtige den vereinbarten Betrag
von Fr. 119'436.- dennoch bezahlt hat, lässt sich mit der personellen und
organisatorischen Beziehungen des Pflichtigen zur H AG und der daraus
folgenden unzureichenden Unabhängigkeit der Mäklerin begründen. Danach vermag
auch die Erklärung des Pflichtigen, er habe stets nur für die H AG
gehandelt, nichts zu ändern. Der Entscheid des Steuerrekursgerichts ist daher
insoweit nicht zu beanstanden.
3.
3.1
Der
Pflichtige rügt im Weiteren eine Verletzung seines Anspruchs auf Wahrung des
rechtlichen Gehörs durch das Steuerrekursgericht. Es habe die
Entscheidbegründung der Beschwerdegegnerin stillschweigend verworfen und seinem
rekursabweisenden Entscheid eine völlig neue Begründung zugrunde gelegt, ohne
dies dem Pflichtigen rechtzeitig eröffnet und ihm die Möglichkeit zur Äusserung
gewährt zu haben.
3.2
Der
Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung
(BV) beinhaltet insbesondere das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines
in seine Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache äussern zu können
und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitwirken oder sich zumindest
zum Beweisergebnis äussern zu können, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid
zu beeinflussen. Der Anspruch auf rechtliches Gehör bezieht sich in erster
Linie auf Tatsachen. Die Parteien müssen gegebenenfalls aber auch zu Rechtsfragen
angehört werden, wenn die betroffene Behörde oder das Gericht sich auf eine
Rechtsnorm stützen möchte, deren Anwendung für die Parteien vernünftigerweise
nicht voraussehbar war, wenn die Rechtslage sich geändert hat oder wenn ein
besonders weiter Ermessensspielraum besteht. Generell umfasst der Anspruch auf
rechtliches Gehör indes nicht das Recht, sich zu einem Entscheidentwurf am Ende
der Untersuchung äussern zu dürfen (BGE 129 II 497 E. 2.2; 127 V 431
E. 2 b).
3.3
Das
Steuerrekursgericht hat seinen Entscheid auf keine Tatsachen gestützt, die der
Pflichtige nicht bereits kannte. Es schloss, dass der Pflichtige einem
unbeteiligten Dritten für Bemühungen, die nicht zu einem erfolgreichen
Verkaufsabschluss geführt haben, die Mäklerprovision nicht bezahlt hätte, da
die für den Vertragsabschluss entscheidenden Hinweise von ihm selbst gestammt
hätten. Es begründet seinen Entscheid somit mit dem fehlenden
Kausalzusammenhang zwischen Mäklertätigkeit und Liegenschaftsverkauf. Die Ursache
für die dennoch bezahlte Provision erkennt es – wenn auch nicht ausdrücklich –
in der vom Pflichtigen nur formell unabhängigen Stellung der Mäklerin.
Auf nichts anderes stützte auch die Beschwerdegegnerin
ihren Entscheid, indem sie die Anrechnung der Mäklerprovision an die
Anlagekosten aufgrund des fehlenden Nachweises einer Vermittlungstätigkeit in
Erfüllung dieses Vertrags und des Abschlusses eines Mäklervertrags mit einer
Drittperson verweigerte und auf die vorbestehende Bekanntschaft zwischen dem
Pflichtigen und G hinwies. Von einer Gehörsverletzung aufgrund einer neuen
Begründung im Rekursentscheid, mit der der Pflichtige nicht hätte rechnen
müssen, kann daher keine Rede sein.
4.
4.1
In seinen
Erwägungen erwähnt das Steuerrekursgericht, dass bei Fehlen der Voraussetzungen
für die Anrechnung einer Mäklerprovision im Sinn von § 221 Abs. 1 lit. c
StG die dem Dritten für seine Bemühungen zustehende Vergütung allenfalls als
Honorar aus einfachem Auftrag oder Spesenersatz zu qualifizieren ist. Daraufhin
hat der Pflichtige erstmals in der Beschwerde geltend gemacht, es seien –
entsprechend der Rechtsauffassung des Rekursgerichts – der an die H AG
bezahlte Betrag, zumindest aber der darin enthaltene Mehrwertsteueranteil in
der Höhe von Fr. 8'436.-, sowie die Anwalts- und Gerichtskosten für das
vorliegende Verfahren von Fr. 4'849.20 unter dem Titel von § 221 Abs. 2
StG anzurechnen. Denn der Pflichtige werde im Kanton Zürich als gewerbsmässiger
Liegenschaftenhändler besteuert und habe in seiner Einkommenssteuererklärung im
Zusammenhang mit dem streitbetroffenen Liegenschaftenverkauf keinerlei
Aufwendungen geltend gemacht. Hinsichtlich der Anwalts- und Gerichtskosten
erklärte er, diese Aufwendungen bei der Einkommenssteuer nicht geltend gemacht
zu haben und dies auch in Zukunft zu unterlassen.
4.2
Natürliche
und juristische Personen, welche mit Liegenschaften handeln, können gemäss § 221
Abs. 2 StG – nebst den in Abs. 1 dieser Bestimmung erwähnten
Aufwendungen – auch weitere mit der Liegenschaft zusammenhängende Aufwendungen
geltend machen, allerdings nur sofern und soweit sie auf deren Berücksichtigung
bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzichtet haben.
Der Verzicht auf die Geltendmachung von Aufwendungen bei der
Einkommens- und Gewinnsteuer im Sinn von § 221 Abs. 2 StG ist laufend
zu erklären. Eine solche Erklärung hat grundsätzlich in Form von den (Staats-)Steuererklärungen
beizulegenden Aufstellungen mit ausdrücklicher Bezeichnung derjenigen
Aufwendungen zu erfolgen, welche bei der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer
aktiviert oder auf andere Weise nicht geltend gemacht werden, bzw. mit
Aufstellungen über Abschreibungen. Freilich dürfen die Anforderungen an die
Verzichtserklärung nicht überspannt werden. Es muss den Steuerpflichtigen gestattet
sein, den Nachweis auf andere als die beschriebene Art und Weise zu erbringen
(VGr, 12. Dezember 2007, SB.2007.00040, E. 2; VGr, 12. Dezember 2007,
SB.2007.00040). Was den Zeitpunkt des erforderlichen Verzichts angeht, ist das Periodizitätsprinzip
zu beachten. Danach entstehen Steuerforderungen mit der Verwirklichung des
Steuertatbestands, an den das Gesetz die Steuerpflicht anknüpft (RB 1982
Nr. 94). In Anwendung von § 65 Abs. 1 lit. a StG ist die
Grundstückgewinnsteuer demnach in derjenigen Steuerperiode als Aufwand vom
Gewinn abzuziehen, in der die jeweilige Handänderung erfolgt ist (VGr, 4. November
2009, SB.2009.00039, E. 2.1).
Als steuermindernde Tatsachen sind die anrechenbaren
Aufwendungen sowie der rechtzeitige und rechtsgültige Verzicht auf deren
Geltendmachung bei den Einkommens- und Gewinnsteuern vom beweisbelasteten
Steuerpflichtigen nachzuweisen. Diesen Nachweis hat er durch eine
substanziierte Sachdarstellung anzutreten (RB 1964 Nr. 68; RB 1975
Nrn. 54, 55, 64 und 82; RB 1976 Nr. 77; RB 1977 Nr. 60;
RB 1978 Nr. 71 am Ende; RB 1981 Nr. 90). Als substanziiert gilt
eine Sachdarstellung, die hinsichtlich Art, Motiv und Rechtsgrund alle
Tatsachenbehauptungen enthält und somit ohne weitere Untersuchung, aber unter
Vorbehalt der Beweiserhebung die rechtliche Würdigung der geltend gemachten
Steueraufhebung oder -minderung erlaubt. Entsprechend gehört zur Mitwirkung des
Steuerpflichti­gen die Beschaffung oder Bezeichnung von Beweismitteln, anhand
derer sich die Richtig­keit des dargelegten Sachverhalts ergibt (Martin
Zweifel, Die Verfahrenspflichten des Steuerpflichtigen im
Steuereinschätzungsverfahren, ASA 49, S. 518). Kommt der Steuerpflichtige
diesen Anforderungen nicht nach, so haben seine Vorbringen unberücksichtigt zu
bleiben (RB 1980 Nr. 72). Insbesondere ist das Gericht bei ungenügender Substanziierung
nicht verpflichtet, von Amts wegen eine Un­tersuchung durchzuführen, um sich
die fehlenden Grundlagen zu beschaffen (RB 1975 Nr. 64; RB 1981
Nr. 90; RB 1987 Nr. 35).
4.3
Sofern die
Verzichtserklärungen des Pflichtigen mit Blick auf das Novenverbot überhaupt
zuzulassen sind, ist sein Antrag abzulehnen. Den weder substanziierten noch
belegten Behauptungen des Pflichtigen lässt sich nicht entnehmen, für welche
Steuerperioden der Verzicht erklärt worden sein soll bzw. ob die Veranlagungen
für die betreffenden Steuerperioden bezüglich der Staats- und Gemeindesteuern
noch nicht rechtskräftig sind, was eine gültige Verzichtserklärung von
vornherein ausschlösse. Sodann hätte der Verzicht nicht im Rechtsmittelverfahren
betreffend die Grundstückgewinnbesteuerung, sondern gegenüber dem für die
Einschätzung hinsichtlich der Staats- und Gemeindesteuern zuständigen
Steuerkommissär erklärt werden müssen. Das Gericht ist jedenfalls angesichts
der Beweislastverteilung nicht gehalten, weitere Untersuchungen anzustellen
bzw. anstellen zu lassen. Ob bzw. inwieweit es sich bei den vom Pflichtigen
geltend gemachten Kosten überhaupt um im Sinn von § 221 Abs. 2 StG
anrechenbare Aufwendungen handelt, kann bei dieser Sach- und Rechtslage
offenbleiben.
Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. Auch besteht kein
Anlass zur Rückweisung der Sache an die Vorinstanz.
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des Verfahrens dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153
Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht ihm keine
Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4
und § 213 Satz 2 StG).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    100.--     Zustellungskosten,
Fr. 6'100.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lau-sanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an…