zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00643 · 2023-05-11 · de

Baubewilligung | Zulässigkeit der nebenbestimmungsweisen Heilung der Überschreitung der Überbauungsziffer (§ 321 PBG). Zwar spricht die Grössenordnung der Überschreitung von rund 7 % nicht von vornherein gegen das Vorliegen eines untergeordneten Mangels. Sodann sind die verlangten Änderungen planerisch und baulich grundsätzlich einfach zu bewerkstelligen. Allerdings ist der Erwägung, auf welche im Dispositiv des angefochtenen Entscheids hinsichtlich des nördlichen Erkers verwiesen wird, zu entnehmen, dieser könne alternativ verkleinert oder entfernt werden. Die Auflage lässt damit verschiedene Varianten einer Projektänderung zu und erweist sich bereits aus diesem Grund als unzulässig. Weiter haben die erforderlichen Änderungen eine nicht mehr untergeordnete Grundrissumgestaltung der betreffenden Wohnung zur Folge, für die zudem ebenfalls verschiedene Varianten denkbar sind (E. 5.2). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 11.05.2023 VB.2022.00643
Zurich Verwaltungsgericht 11.05.2023 VB.2022.00643
Zurigo Verwaltungsgericht 11.05.2023 VB.2022.00643

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00643
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Geschäftsnummer:
VB.2022.00643
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 11.05.2023
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Zulässigkeit der nebenbestimmungsweisen Heilung der Überschreitung der Überbauungsziffer (§ 321 PBG).
Zwar spricht die Grössenordnung der Überschreitung von rund 7 % nicht von vornherein gegen das Vorliegen eines untergeordneten Mangels. Sodann sind die verlangten Änderungen planerisch und baulich grundsätzlich einfach zu bewerkstelligen. Allerdings ist der Erwägung, auf welche im Dispositiv des angefochtenen Entscheids hinsichtlich des nördlichen Erkers verwiesen wird, zu entnehmen, dieser könne alternativ verkleinert oder entfernt werden. Die Auflage lässt damit verschiedene Varianten einer Projektänderung zu und erweist sich bereits aus diesem Grund als unzulässig. Weiter haben die erforderlichen Änderungen eine nicht mehr untergeordnete Grundrissumgestaltung der betreffenden Wohnung zur Folge, für die zudem ebenfalls verschiedene Varianten denkbar sind (E. 5.2).
Gutheissung.
Stichworte:
ÄNDERUNG
ERKER
GESTALTUNG
GRUNDRISS
HEILUNG
MÄNGELBEHEBUNG
NEBENBESTIMMUNG
ÜBERBAUUNGSZIFFER
ÜBERSCHREITUNG
VARIANTE
Rechtsnormen:
§ 251 lit. a PBG
§ 254 Abs. I PBG
§ 256 PBG
§ 321 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2022.00643
Urteil
der 1. Kammer
vom
11. Mai 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Abteilungspräsident Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
Beschwerdeführende 1–11, alle vertreten durch RA A,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    B AG, vertreten durch RA C,
2.    Baukommission Nürensdorf,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 28. Februar 2022 erteilte die
Baukommission Nürensdorf der B AG unter Bedingungen und Auflagen die
baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses und
den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohnungen und Unterniveaugarage
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in
Nürensdorf-Birchwil.
II.
Dagegen rekurrierten die Beschwerdeführenden 1–11 gemeinsam
am 7. April 2022 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten
die Aufhebung des Beschlusses. Am 22. August 2022 führte die
4. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen
Augenschein auf dem Lokal durch.
Mit Entscheid vom 22. September 2022 hiess das
Baurekursgericht das Rechtsmittel teilweise gut und ergänzte den Beschluss der
Baukommission Nürensdorf vom 28. Februar 2022 mit folgender Auflage:
"Die Einhaltung der Überbauungsziffer ist nachzuweisen. Dem Bauamt sind
vor Baufreigabe die im Sinn der Erwägungen korrigierte Berechnung sowie
entsprechend angepasste Pläne einzureichen und genehmigen zu lassen." Im
Übrigen wies es den Rekurs ab.
III.
Gegen diesen Entscheid erhoben die Beschwerdeführenden
1–11 am 25. Oktober 2022 gemeinsam Beschwerde beim Verwaltungsgericht des
Kantons Zürich und beantragten, diesen sowie den Beschluss der Baukommission
Nürensdorf aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Sodann beantragten
sie eine Parteientschädigung für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren
zulasten der Beschwerdegegnerinnen.
Das Baurekursgericht beantragte am 3. November 2022
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde Nürensdorf
beantragte mit Beschwerdeantwort vom 25. November 2022, die Beschwerde
vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die B AG
beantragte mit Beschwerdeantwort vom 28. November 2022 ebenfalls die
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, sowie eine
Parteientschädigung zulasten der Beschwerdeführenden.
Mit Replik vom 3. Januar 2023 hielten die
Beschwerdeführenden vollumfänglich an ihren Anträgen und ihrer Begründung fest.
Die private Beschwerdegegnerin reichte am 26. Januar 2023 ihre Duplik ein
unter Wiederholung der gestellten Anträge. Zuletzt reichten am 22. Februar
2023 die Beschwerdeführenden ihre Triplik ein, worin sie weiterhin
vollumfänglich an ihren Begehren festhielten.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1
in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde
ist einzutreten.
2.
Das streitbetroffene
Baugrundstück mit einer Fläche von 1'331 m
2
liegt gemäss Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde Nürensdorf (BZO) in der eingeschossigen
Wohnzone W1. Die Bauherrschaft plant, das bestehende Einfamilienhaus
abzubrechen und an dessen Stelle ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen und
Unterniveaugarage zu erstellen. Das Bauprojekt wurde unter
Bedingungen
und Auflagen bewilligt. Unter anderem wurde die Realisierung des östlichen und
westlichen Erkers aus gestalterischen Gründen nicht bewilligt.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden rügten im Rekursverfahren unter anderem eine Überschreitung
der Überbauungsziffer, weil drei von vier geplanten Erkern, obwohl sie eine
Tiefe von mehr als 1,5 m aufwiesen, nicht und auch nicht teilweise in die
Überbauungsziffer eingerechnet worden seien. Die "Erker" im Norden
und Süden könnten sodann von vornherein nicht als solche gelten. Ferner sei der
Konstruktionsstärkenabzug von 5 cm zu Unrecht generell vorgenommen worden.
3.2
Das
Baurekursgericht gelangte zum Schluss, der nördliche und der südliche Erker
fielen nicht unter den Erkerbegriff und seien daher je voll an die
Überbauungsziffer anzurechnen. Im Bereich der Glasfronten sei der
Konstruktionsstärkenabzug sodann offensichtlich unzulässig. In der Folge
stellte es eine Überschreitung der Überbauungsziffer fest, welche sich jedoch
mittels Verzicht auf die beiden Erker oder zumindest Verkleinerung des
nördlichen Erkers und Reduktion des Gebäudeumfangs ohne Schwierigkeiten beheben
lasse. Es ergänzte den angefochtenen Beschluss mit den entsprechenden Auflagen.
3.3
In ihrer
Beschwerde machen die Beschwerdeführenden nun als Erstes geltend, eine
auflageweise Korrektur der festgestellten Überschreitung der Überbauungsziffer
sei in mehrfacher Hinsicht nicht zulässig.
4.
4.1
Die Überbauungsziffer, welche die überbaubare
Grundstücksfläche beschränkt (§ 251 lit. a und § 254 Abs. 1
PBG in der bisherigen Fassung gemäss Anhang zum PBG, vgl. Abs. 2 der
Übergangsbestimmungen zur Änderung des PBG vom 14. September 2015), wurde
für die vorliegend massgebliche Wohnzone W1 auf 25 % festgelegt (Art. 18
Abs. 1 BZO).
Die für die Überbauungsziffer
anrechenbare Fläche ergibt sich gemäss § 256 Abs. 1 PBG aus der
senkrechten Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung auf den
Erdboden. Ausser Ansatz fallen dabei oberirdische, geschlossene Vorsprünge bis
zu einer Tiefe von 1,5 m, oberirdische Vorsprünge wie Balkone bis zu einer
Tiefe von 2 m, Erker und Laubengänge, jedoch nur, soweit sie nicht mehr
als einen Drittel der betreffenden Fassade messen (Abs. 2). Wird die
Konstruktionsstärke der Fassade aufgrund der Wärmedämmung grösser als
35 cm, ist sie nur bis zu diesem Mass zu berücksichtigen (Abs. 3).
4.2
Was den Begriff "Erker" sowie die damit
verbundenen rechtlichen Konsequenzen anbelangt, so kann vorab auf die
zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 28 Abs. 1
i.
V.
m. § 70
VRG). Letztere führte in ihrem Entscheid zusammengefasst aus, unter dem Begriff
Erker werde landläufig ein der Fassade oder Ecke eines Gebäudes vorgelagerter,
geschlossener, überdachter und über ein oder mehrere Geschosse reichender Anbau
verstanden, welcher nicht vom Boden aufsteige. Ein Abstand zwischen
Erkerunterkante und gestaltetem Terrain von einem Meter sei dabei vom
Verwaltungsgericht als ausreichend erachtet worden. Nicht massgeblich sei die
Nutzung sowie die konkrete Ausgestaltung, solange die Eigenart als Vorsprung
gewahrt bleibe.
4.2.1
Die Vorinstanz erwog in ihrem Entscheid weiter, der geplante südliche Erker
sei nicht als solcher erkennbar. Dieser sei auf der einen Seite an die Fassade
des westlichen, vorspringenden Gebäudeteils angebaut, auf der anderen Seite
befinde sich auf gleicher Flucht eine Terrasse und die Fassade des Obergeschosses
im Bereich dieser Terrasse springe – abgesehen von einem 0,6 m breiten 2-m-Rücksprung
– um 5,7 m zurück. Der "Erker" trete somit nicht als
Fassadenvorsprung in Erscheinung; vielmehr werde einzig dieser selbst als
Fassade wahrgenommen.
Sodann könne nur die Fassade des östlichen Gebäudeteils als
"betreffende Fassade" im Sinn von § 256 Abs. 2 PBG gelten,
da die Fassaden aufgrund des markanten horizontalen und vertikalen Versatzes im
Umfang von 3,22 m bzw. 1,22 m optisch als separate Fassaden
wahrgenommen würden. Dies führe dazu, dass der fragliche Erker auch den
zulässigen Drittel überschreite und dessen Fläche damit vollumfänglich an die
Überbauungsziffer anzurechnen sei.
4.2.2
Dasselbe gelte für den nördlichen Erker, welcher zwar grundsätzlich als
Vorsprung erkennbar sei, das zulässige Drittelsmass jedoch ebenfalls
überschreite. Aus den gleichen Gründen sei auch hier nur die Fassade des
betreffenden Gebäudeteils massgebend. Damit sei auch die Fläche des nördlichen
Erkers vollumfänglich an die Überbauungsziffer anzurechnen.
4.3
Zur Berechnung der
Überbauungsziffer
geht die
Baubewilligung
von einer Grundstücksfläche von 1'331 m
2
aus, was unter
Zugrundelegung der
Überbauungsziffer
von
25 % zu einer überbaubaren Grundstücksfläche von 332,75 m
2
führt. Gemäss dem bei den bewilligten Plänen liegenden "Nachweis
Überbauungsfläche" soll eine Fläche von 332,53 m
2
überbaut
werden. Werden der nördliche und der südliche Erker mit Flächen von
12,58 m
2
bzw. 10,56 m
2
hinzugerechnet, ergibt
dies eine überbaute Fläche von 355,67 m
2
. Dies wiederum führt
zu einer Überschreitung der
Überbauungsziffer durch diese beiden Erker
um 23,14
m
2
bzw. 6,96 %.
4.3.1
Die Beschwerdeführenden monieren, dass die Vorinstanz auch die gemäss
Auflage der Baubehörde wegzulassenden Erker im Osten und Westen mit Flächen von
7,15 m
2
bzw. 10 m
2
in den Erwägungen zur
auflageweisen Volumenreduktion hätte berücksichtigen müssen.
Zwar wurden gemäss Plan "Nachweis Überbauungsfläche"
die Erker im Osten und Westen nicht in die Berechnung miteinbezogen. Da deren
Bau jedoch bereits von der Bewilligungsbehörde verweigert wurde, zeitigen sie
von vornherein keine Auswirkungen auf die Überbauungsziffer und sind überdies auch
nicht Gegenstand der strittigen Auflage.
4.3.2
Hinzu kommt indes die Korrektur des generell vorgenommenen Abzugs von
5 cm für eine Konstruktionsstärke von über 35 cm, welchen die
Vorinstanz bei den Glasfronten – insbesondere im südlichen Bereich (Wohnzimmer
Erd- und Obergeschoss) – als offensichtlich unzulässig erachtete. Diese
Korrektur beschlägt gemäss Vorinstanz eine Fläche von ca. 1,5 m
2
,
welche durch eine minimale Reduktion der Gebäudeumfassung vorzunehmen sei. Nach
Ansicht der Beschwerdeführenden sind jedoch bei einem Gebäudeumfang von
ca. 80 m an rund 75 % der Aussenwände raumhohe Fenster geplant,
weshalb die Reduktion rund 3 m
2
(60 m x 5 cm)
betragen müsse.
Diese Frage ist nicht
entscheidrelevant und kann offengelassen werden. Da zur Baufreigabe ohnehin
eine angepasste Berechnung der Ausnützungsziffer einzureichen und von der
Baubehörde zu prüfen sein wird, erübrigt sich nach der vorinstanzlich
festgestellten Ausnützungsüberschreitung (welche Anlass der Nebenbestimmung
bildet) deren genaue ziffernmässige Fixierung, zumal diese nach der angepassten
Berechnung ohnehin überholt sein wird (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056,
E. 4.2.1).
5.
5.1
Inhaltliche
oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1
PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender
Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist
Ausfluss des verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches
verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen,
wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten
Ausgestaltung über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen
darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung
vom 18. April 1999). Das Interesse des Bauherrn am Fortbestand der
Baubewilligung ist als gewichtig einzustufen (vgl. zum Ganzen und auch zum
Folgenden
VGr, 16. Juli 2015,
VB.2015.00120, E. 3.3 ff. = BEZ 2015 Nr. 46
;
RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,
Wädenswil 2019, S. 437).
5.1.1
Die nebenbestimmungsweise Mängelbehebung
kommt indessen nach gefestigter
Rechtsprechung nur infrage, s
olange die Mängel untergeordneter Natur
sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete
Nebenbestimmungen behoben werden können. In diesen Fällen steht der Grundsatz
der Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel indessen
wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung
behoben werden.
Beim Entscheid
darüber, ob ein mangelhaftes Projekt mit einer
Nebenbestimmung
bewilligungsfähig bleibt, ist daher in
erster Linie Art und Ausmass des Mangels massgebend. Dabei muss das Gewicht des
Mangels am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden.
5.1.2
Droht ein Bauprojekt durch die Korrektur der
Verstösse seine Identität zu verlieren, so ist eine Heilung mittels
Nebenbestimmung
unzulässig und die Baubewilligung zu verweigern.
Ebenso, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie der
Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und
gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht.
Ausserdem können nach der Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, für
sich allein betrachtet kleinerer Mängel unter Umständen viele verschiedene
Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche
konkreten baulichen Änderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel
zur Folge haben wird. Auch in diesen Fällen fällt eine auflageweise Behebung
der Mängel ausser Betracht.
5.1.3
Die statuierten Nebenbestimmungen müssen
daher konkret sein, das heisst, es muss ersichtlich sein, inwiefern das
Bauvorhaben abzuändern ist bzw. welchen Einfluss die Mängelbehebung auf das
Erscheinungsbild des Bauvorhabens hat. Können keine konkreten Nebenbestimmungen
statuiert werden, sodass die ästhetischen Auswirkungen der Mängelbehebung nicht
abschätzbar sind, muss die Baubewilligung aufgehoben werden, damit eine
umfassende Würdigung durch die örtliche Baubehörde bzw. die
Rechtsmittelinstanzen erfolgen kann. Schliesslich ist d
ie
Überarbeitung der Baupläne einzig Sache der Bauherrschaft, nicht jedoch der
Baubehörde und auch nicht der Rechtsmittelinstanzen (BGr, 12. April 2018,
1C_266/2018, E. 3.3; VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.2 =
BEZ 2015 Nr. 46).
5.2
Vorab ist festzuhalten, dass bei der Beantwortung der
Frage, ob Mängel eines Bauvorhabens mit einer
Nebenbestimmung
geheilt werden können oder ob eine Bauverweigerung
auszusprechen ist, der Vorinstanz als Fachgericht ein gewisser
Beurteilungsspielraum zukommt
(VGr, 11. Februar
2021, VB.2020.00759, E. 3.4.2)
.
Letztere erwog, die Überschreitung der Überbauungsziffer
lasse sich vorliegend ohne Schwierigkeiten beheben, indem auf die beiden
fraglichen Erker verzichtet bzw. der nördliche Erker zumindest verkleinert
würde. Das Wohnzimmer (inkl. Kochen/Essen) mit dem südlichen Erker weise eine
grosszügige Fläche von 61,40 m
2
auf, weshalb hier keine
weiteren Anpassungen zwingend seien. Der nördliche Erker betreffe ein Bad und
ein Zimmer der 5½-Zimmer-Wohnung. Die notwendigen Änderungen der
Raumdisposition seien ohne Weiteres machbar, indem etwa auf das Zimmer 4
und das Reduit verzichtet werde. Die Korrektur des 5-cm-Abzugs beschlage eine
Fläche von lediglich ca. 1,5 m
2
, was mittels einer
minimalsten Reduktion der oberirdischen Gebäudeumfassung, die sich weder auf
die innere Raumstruktur noch auf das äussere Erscheinungsbild auswirke, ebenfalls
ohne Schwierigkeiten kompensiert werden.
5.2.1
Zwar spricht die Grössenordnung der
Überschreitung von rund 7 % nicht von vornherein gegen das Vorliegen eines
untergeordneten Mangels. So war etwa in einem anderen Fall eine Übernutzung von
gut 11 m
2
bzw. über 7 % ebenfalls der
nebenbestimmungsweisen Heilung zugänglich (VGr, 29. August 2019,
VB.2019.00056, E. 4.2.2). Die vom Baurekursgericht verlangte geringfügige
Reduktion des Gebäudeumfangs sowie die Entfernung der beiden Erker ist sodann planerisch
und baulich grundsätzlich einfach zu bewerkstelligen.
5.2.2
Allerdings ist der Erwägung, auf welche im Dispositiv des angefochtenen
Entscheids hinsichtlich des nördlichen Erkers verwiesen wird, zu entnehmen,
dieser könne alternativ verkleinert
oder
entfernt werden.
Die Auflage lässt damit verschiedene
Varianten einer Projektänderung zu und erweist sich bereits aus diesem Grund
als unzulässig.
Weiter betreffen die erforderlichen Änderungen am
nördlichen Erker ein Zimmer, das Reduit sowie insbesondere auch ein Badezimmer,
was eine nicht mehr untergeordnete Grundrissumgestaltung der betreffenden
Wohnung zur Folge hat, für die zudem ebenfalls verschiedene Varianten denkbar
sind.
Dies zeigen anschaulich die von
der Bauherrin im vorliegenden Verfahren zur Illustration der Auflagenbereinigung
eingereichten Änderungspläne. Daraus ergibt sich zudem, dass diese inwendigen
Änderungen hinsichtlich der Befensterung auch äusserlich zu
Gestaltungsänderungen führen. Ferner führt die Auflagenerfüllung auch zu
Änderungen an den auf den Erkern geplanten Terrassen. Im Übrigen ist daraus
ersichtlich, dass bereits die in der Baubewilligung statuierte Entfernung des
Ost- und Westerkers zu Änderungen der Wohnungseinteilung führen.
5.2.3
Mit Blick auf die Erwägungen der Baubehörde in der angefochtenen
Bewilligung, wonach sich die geplante Baute an exponierter Lage befindet und im
Ortsbild eine prägnante Stellung einnimmt, wird darüber hinaus durch das
Weglassen der beiden Erker auch die gestalterische Beurteilung des Bauvorhabens
als Ganzes ("harmonisch verteilte Volumina") infrage gestellt.
Insbesondere, nachdem bereits zwei der ursprünglich vier Erker aus
gestalterischen Gründen weggelassen werden müssen (vgl. die entsprechende
Auflage in der Baubewilligung).
5.3
Zusammengefasst können die von der Vorinstanz
festgestellten Mängel des Bauvorhabens nicht ohne besondere Schwierigkeiten im
Sinn von §
321
Abs. 1
PBG
behoben werden. Das von der Vorinstanz gewählte
Vorgehen kommt daher nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht
infrage; eine Heilung der Mängel mittels Nebenbestimmungen erweist sich als
unzulässig. Können die Mängel nicht nebenbestimmungsweise geheilt werden, ist
die Baubewilligung zu verweigern. Damit erwiesen sich die entsprechenden Rügen
als berechtigt und ist die Beschwerde der Nachbarn ohne Prüfung der weiteren
Rügen gutzuheissen.
6.
6.1
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekursverfahrens in
dem Sinn neu festzulegen, als dass sie von der Bauherrin und der
Baubewilligungsbehörde je zur Hälfte zu tragen sind. Sodann ist die Bauherrin
zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Rekursverfahren eine
Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen.
6.2
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind
der Bauherrin und der Baubewilligungsbehörde je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Der
Bauherrin steht ausgangsgemäss keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2
VRG). Hingegen ist sie zu verpflichten, den
Beschwerdeführenden
für das
Beschwerdeverfahren eine solche von Fr. 3'000.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 3
VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der
Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. September 2022 sowie der Beschluss
der Baukommission Nürensdorf vom 28. Februar 2022 werden aufgehoben.
Die Kosten des Rekursverfahrens
(Fr. 7'205.-) werden der Beschwerdegegnerin 1 und der
Beschwerdegegnerin 2 je zur Hälfte auferlegt.
Die Beschwerdegegnerin 1 wird
verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung
von Fr. 2'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft
des vorliegenden Entscheids.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    205.--
Zustellkosten,
Fr. 5'205.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden
der
Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegnerin 2 je zur Hälfte
auferlegt.
4.
Die Beschwerdegegnerin 1 wird
verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu entrichten, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.