zh_verwaltungsgericht · VB.2005.00335 · 2005-11-16 · de

Baubewilligung | Neubau eines Mehrfamilienhauses Qualifikation des streitigen Bauprojekts als ein Gebäude (E. 3.2 und 3.3). Gebäudehöhe: Bei Bauten mit Flachdächern ist der obere Gebäudehöhenmesspunkt die Schnittlinie zwischen (traufseitiger) Fassade und Dachfläche, wobei als Dachfläche jenes des obersten Vollgeschosses zu verstehen ist. Die Vorschrift, wonach durch Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen bis zu einer Tiefe von 1,5 m nicht zu beachten sind, ist auf Bauten mit Steildächern ausgerichtet. Vorliegend kann offen gelassen werden, ob derartige Rücksprünge bei Flachdachbauten überhaupt unbeachtlich sind. Auf jeden Fall bleibt auch bei Rücksprüngen die Dachfläche des obersten Vollgeschosses Gebäudehöhenmesspunkt und für die Berechnung der Gebäudehöhe ist nicht die Dachfläche des Attikageschosses massgebend (E. 3.2.2). Keine Verletzung des Einordnungsgebots (E. 4). Abweisung

Zürich Verwaltungsgericht 05..2.16.1 VB.2005.00335
Zurich Verwaltungsgericht 05..2.16.1 VB.2005.00335
Zurigo Verwaltungsgericht 05..2.16.1 VB.2005.00335

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00335
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2005.00335
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 16.11.2005
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau eines Mehrfamilienhauses
Qualifikation des streitigen Bauprojekts als ein Gebäude (E. 3.2 und 3.3).
Gebäudehöhe: Bei Bauten mit Flachdächern ist der obere Gebäudehöhenmesspunkt die Schnittlinie zwischen (traufseitiger) Fassade und Dachfläche, wobei als Dachfläche jenes des obersten Vollgeschosses zu verstehen ist. Die Vorschrift, wonach durch Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen bis zu einer Tiefe von 1,5 m nicht zu beachten sind, ist auf Bauten mit Steildächern ausgerichtet. Vorliegend kann offen gelassen werden, ob derartige Rücksprünge bei Flachdachbauten überhaupt unbeachtlich sind. Auf jeden Fall bleibt auch bei Rücksprüngen die Dachfläche des obersten Vollgeschosses Gebäudehöhenmesspunkt und für die Berechnung der Gebäudehöhe ist nicht die Dachfläche des Attikageschosses massgebend (E. 3.2.2).
Keine Verletzung des Einordnungsgebots (E. 4).
Abweisung
Stichworte:
ATTIKAGESCHOSS
AUSNÜTZUNG
DACHFIRST
DACHFLÄCHE
DACHGESCHOSS
EINORDNUNG
FIRSTHÖHE
GEBÄUDEHÖHE
HYPOTHETISCH
TRAUFSEITE
VOLLGESCHOSS
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 255 Abs. II PBG
§ 275 Abs. I PBG
§ 275 Abs. II PBG
§ 280 Abs. I PBG
§ 281 Abs. I lit. a PBG
§ 292 Abs. I lit. a PBG
§ 292 Abs. I lit. b PBG
Art./§ 17 BZO Uitikon
Art./§ 18 BZO Uitikon
Publikationen:
BEZ 2006 Nr. 8
RB 2005 Nr. 73
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Der Gemeinderat Uitikon erteilte
am 1. November 2004 K die baurechtliche Bewilligung für den
Abbruch eines Einfamilienhauses und den Neubau eines
Mehrfamilienhauses mit fünf Eigentumswohnungen und einer Tiefgarage auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 an der P-Strasse
in Uitikon.
II.
Hiergegen erhoben A und B sowie 28 Mitrekurrierende am 3. Dezember
2004 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung der
angefochtenen Baubewilligung. Sie rügten zur Hauptsache eine Verletzung von Art. 18
der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Uitikon vom 23. Mai 1995 (BZO),
eine ungenügende Einordnung sowie eine Überschreitung der zulässigen
Gebäudehöhe und Ausnützung. Mit Entscheid vom 10. Juni 2005 trat die
Rekurskommission auf den Rekurs von vier
Rekurrierenden
mangels Legitimation nicht ein und wies den Rekurs der übrigen
Rechtsmittelkläger ab.
III.
Mit Beschwerde vom 29. August 2005 liessen A und B
sowie sieben weitere Beschwerdeführende dem Verwaltungsgericht beantragen, die
Baubewilligung vom 1. November 2004 sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
aufzuheben.
Die Baurekurskommission I beantragte am 29. September
2005 Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Uitikon am 19. September
2005 sowie der private Beschwerdegegner am 7. Oktober 2005 stellten den
nämlichen Antrag unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden.
Die Ausführungen der Parteien sowie die vorinstanzlichen
Erwägungen werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen
wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur Behandlung der Beschwerde gegen den
angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission. Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die rechtzeitig erhobene
Beschwerde einzutreten.
1.2
In
prozessualer Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden die Durchführung eines
Augenscheines. Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend
hervorgeht, erübrigt sich indessen ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichtes
(RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Die
auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz über die
örtlichen Verhältnisse können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden
und dokumentieren die örtlichen Verhältnisse in rechtsgenügender Weise.
2.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt am südlichen Ende
der P-Strasse und ist gemäss BZO der zweigeschossigen Wohnzone E zugeteilt. In
dieser Zone sind Gebäude mit zwei Vollgeschossen sowie je einem anrechenbaren
Dach- und Untergeschoss zulässig (vgl. Art. 17 BZO). Der geplante Neubau
weist vier Geschossebenen auf: Keller-/Park­geschoss, 1. Obergeschoss, 2.
Obergeschoss und Dachgeschoss. Die beiden Obergeschosse über dem
Keller-/Parkgeschoss bestehen aus zwei gleich grossen, rechteckigen Baukörpern,
die in einem Abstand von 5 m parallel zueinander stehen. Im 2. Obergeschoss
führt eine Passerelle vom gemeinsamen Treppenhaus im "Nordblock" zur
Wohnung 3 im "Südblock". Über diesen Geschossen samt Zwischenraum ist
das Dachgeschoss angeordnet.
Die Beschwerdeführende
machen geltend, das "Attikageschoss" sei als Vollgeschoss zu
qualifizieren, sodass die Ausnützungsziffer überschritten sei. Weiter rügen sie
eine unzulässige Ausrichtung des hypothetischen Dachfirstes, eine
Überschreitung der Gebäudehöhe gemäss Art. 17 BZO sowie eine ungenügende
Einordnung und Gestaltung.
3.
3.1
Zu den von
den Beschwerdeführenden erhobenen Rügen führte die Baurekurskommission aus, es
sei durchaus zulässig, an sich eigenständige Gebäudeteile miteinander zu verbinden,
wobei es irrelevant sei, in welchen Geschossen eine solche Verbindung bestehe.
Es sei nichts dagegen einzuwenden, wenn die Vorinstanz das Mehrfamilienhaus als
ein Gebäude mit Attikageschoss qualifiziert habe. Die Tatsache, dass der
mittlere Teil des Attikageschosses frei schwebend sei, ändere nichts an der
Qualifikation als Dachgeschoss. Es wäre durchaus zulässig, in den
Vollgeschossen die Lücke zwischen den beiden Gebäudeteilen zu schliessen. Sei
das Attikageschoss aber als Dachgeschoss zu qualifizieren, würden die Rügen der
Rekurrierenden bezüglich der Ausnützung und der Gebäudehöhe hinfällig; eine
Überschreitung der maximal zulässigen Werte liege nicht vor. Auch stosse die
Rüge, die Ausrichtung des hypothetischen Dachfirstes sei unzulässig, ins Leere.
Durch die Verbindung der beiden Gebäudeteile zu einem einzigen Gebäude würden
die Ost- beziehungsweise die Westfassade zur längeren Gebäudeseite, auf welche
der hypothetische Dachfirst ausgerichtet sei.
Diesen Ausführungen halten
die Beschwerdeführenden entgegen, das Attikageschoss sei als Vollgeschoss zu
qualifizieren. Das untere Wohngeschoss der beiden Baukörper rage zum Teil in
den gewachsenen Boden und müsse daher als Untergeschoss qualifiziert werden.
Das Attikageschoss dagegen liege mit seinem frei schwebenden Teil nicht über
der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche, weil sich darunter keine
Fassade befinde, und sei somit als Vollgeschoss zu qualifizieren. Würden die
beiden eigenständigen Baukörper auf der Höhe des Obergeschosses miteinander
verbunden, wäre dagegen mit Bezug auf die Geschossigkeit nichts einzuwenden.
Soll die Verbindung jedoch wie hier auf der Ebene des Dachgeschosses hergestellt
werden, so habe das Verbindungsgeschoss die für ein Dachgeschoss geltenden
Bestimmungen einzuhalten. Hierzu gehöre auch, dass die durch das hypothetische
Dachprofil gebildeten Ebenen bei beiden frei stehenden und eigenständigen
Baukörpern nicht durchstossen werden dürften. Die Gebäudehöhe sei beim frei schwebenden
Teil des Attikageschosses an dessen Fassade zum darunter liegenden gewachsenen
Boden zu messen (§ 280 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 [PBG]) und an der Westfassade klar überschritten. Die Qualifikation des
Attikageschosses als Vollgeschoss habe sodann zur Folge, dass die Ausnützung
überschritten sei, weil die anrechenbaren Flächen im obersten Wohngeschoss
nicht ausnützungsprivilegiert seien. Schliesslich seien die beiden Längsseiten
der beiden eigenständigen Doppeleinfamilienhäuser die hypothetischen
Traufseiten und der hypothetische Dachfirst müsse parallel zu den Längsseiten
der beiden eigenständigen Gebäude verlaufen. Die hypothetischen
Dachprofil-Linien würden bei beiden selbstständigen Baukörpern durchstossen, was
nicht bewilligungsfähig sei.
3.2
Das
geplante Bauobjekt weist über einem durchgehenden gemeinsamen Keller-/Parkgeschoss
und unter einem gemeinsamen Dachgeschoss (Attikageschoss) auf der Ebene der
beiden Obergeschosse zwei durch eine Passerelle verbundene Baukörper auf. Die
Baubehörde wie auch die Vorinstanz haben das Bauprojekt als einheitlichen Baukörper
behandelt, was angesichts seiner Ausgestaltung und Erscheinung nicht zu
beanstanden ist. Unzulässig wäre eine unterschiedliche Behandlung des Gebäudes
je nach Baupolizeivorschrift – das heisst es grundsätzlich als einheitlichen
Baukörper, hinsichtlich einzelner Baubegrenzungsnormen (wie Baulänge oder
Mehrlängenzuschlag) jedoch als geteilten Baukörper zu behandeln. Eine derartige
unzulässige Betrachtungsweise liegt hier nicht vor, hält doch das Gebäude die
gemäss Art. 17 BZO in der Wohnzone E zulässige maximale Gebäudelänge von
25 m (2 x 10 m Wohntrakt und dazwischen liegender 5 m
breiter Innenhof) ein. Der Mehrlängenzuschlag greift gegenüber der südöstlichen
Längsfassade entlang der P-Strasse nicht ein, gegenüber den übrigen Fassaden
wird er eingehalten.
Das in den Bauplänen als
"Dachgeschoss" bezeichnete oberste Geschoss ist bei dieser Betrachtungsweise
auch nach der Begriffsbestimmung von § 275 Abs. 2 in Verbindung mit § 281 PBG
als "Dachgeschoss" zu qualifizieren. Es stellt einen horizontalen
Gebäudeabschnitt dar, der über der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche
liegt. Dass die Gebäudeaussenfassade im Bereich des Innenhofes unterbrochen
ist, ändert an dieser Qualifikation nichts. Das einheitlich zu betrachtende
Gebäude wird durch den Innenhof bzw. durch den Rücksprung nicht
"fassadenlos". Die Rechtsauffassung der Beschwerdeführenden, das
Attikageschoss sei zumindest im Bereich des 5 m breiten Zwischenraumes zwischen
den beiden "Hauptbaukörpern" kein Dachgeschoss, weil sich darunter
keine Fassade befinde, und müsse deshalb als Vollgeschoss qualifiziert werden,
ist offenkundig verfehlt und widerspricht jeder vernünftigen Gesetzesauslegung.
Die Vorinstanz hat zudem zu Recht darauf hingewiesen, dass die
"Baulücke" mit einer Fassade geschlossen werden könnte, ohne dass
sich an den Grundmassen gemäss Art. 17 BZO etwas ändern würde.
3.3
Da sowohl
die kommunale Baubehörde wie auch die Vorinstanz die streitige Baute zu Recht
als
ein
Gebäude qualifiziert haben, dessen oberstes Geschoss ein Attika(Dach)geschoss
im Sinn von § 275 Abs. 2 PBG darstellt, sind auch die beschwerdeführerischen
Rügen hinsichtlich Ausnützung und Ausrichtung des hypothetischen Dachfirstes
unbegründet: Die Ermittlung der Ausnützungsziffer ergibt, dass das Dachgeschoss
nicht anrechenbar ist, da es die Fläche, die sich bei gleichmässiger Aufteilung
der gesamten Ausnützung auf die zulässigen zwei Vollgeschosse ergibt, nicht
überschreitet (vgl. § 255 Abs. 2 PBG).
Auch bezüglich der
hypothetischen Traufseite und der Ausrichtung des hypothetischen Dachfirstes
sind die Rügen der Beschwerdeführenden unbegründet. Die Profilansetzung eines
"hypothetischen" Schrägdachs und der "hypothetischen"
Firstrichtung hat so zu erfolgen, wie wenn beim betreffenden Gebäude effektiv
ein Schrägdach erstellt würde (vgl. hierzu VGr, 9. Februar 2005,
VB.2004.00481, www.vgrzh.ch, mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Im Regelfall
verläuft der Dachfirst eines Schrägdaches parallel zur Gebäudelängsseite,
ausnahmsweise verläuft er quer zur Gebäudeseite ("Chaletstil"). Dabei
ist stets zu beachten, dass es sich bei § 292 PBG um eine Ästhetiknorm
handelt, welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten
harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen.
Dachgeschosse sollen noch als solche erkennbar sein und nicht den Eindruck
eines Vollgeschosses vermitteln. Würde das 25 m x 18,70 m grosse Attikageschoss
mit einem Schrägdach versehen, so würde dessen Firstrichtung natürlicherweise
parallel zur längeren Gebäudeseite, d.h. in Nord-/Südrichtung verlaufen. Die Argumentation
der Beschwerdeführenden, wonach sich das hypothetische Dachprofil an den Längsfassaden
der beiden "selbstständigen Baukörpern" auszurichten habe, läuft auf
ein "Doppelschrägdach" mit zwei parallel Ost – West
ausgerichteten Dachfirsten hinaus, was abwegig ist. Das Bauprojekt hält auch
korrekt auf den beiden Längsseiten als hypothetische Traufseiten die in § 292
lit. b in Verbindung mit § 281 Abs. 1 lit. a PBG
definierten Profillinien für ein entsprechendes Schrägdach ein.
3.3.1
Die Beschwerdeführenden wenden weiter ein, das streitige Bauprojekt
überschreite auch die gemäss Art. 17 BZO zulässige Gebäudehöhe von maximal
7,80 m. Das Attikageschoss weise sowohl gegenüber der Westfassade als auch
gegenüber der Ostfassade einen Rücksprung von 2,80 m auf. Da diese Rücksprünge
tiefer als 1,50 m seien, seien die dadurch entstehenden Mehrhöhen zu beachten.
An der zurückversetzten Westfassade des Attikageschosses betrage die
Gebäudehöhe zwischen oberkant Dach Attikageschoss und dem darunter liegenden
gewachsenen Boden 9 m und überschreite somit die zulässige Gebäudehöhe um 1,20
m. An der zurückversetzten Fassade betrage die Überschreitung der Gebäudehöhe 0,30
m (8,10 m statt 7,80 m).
3.3.2
Die zulässige Gebäudehöhe wird gemäss § 280 Abs. 1 PBG von der
jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade  und Dachfläche auf den darunter
liegenden Boden gemessen; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe Rücksprünge bewirkte
Mehrhöhen werden nicht beachtet. Bei Bauten mit Flachdächern ist der obere
Gebäudehöhenmesspunkt die Schnittlinie zwischen (traufseitiger) Fassade und
Dachfläche, wobei als Dachfläche jene des obersten Vollgeschosses zu verstehen
ist (vgl. § 275 Abs. 1 und 2 PBG; VGr, 21. Mai 2003,
VB.2003.00005, www.vgrzh.ch). Bei Flachdächern befindet sich die
Dachfläche – im Gegensatz zu Steildächern – überall auf der
gleichen Kote. Die Vorschrift, wonach durch Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen bis
zu einer Tiefe von 1,5 m nicht zu beachten sind, ist auf Bauten mit
Steildächern ausgerichtet. Diese Bestimmung will verhindern, dass durch
"Vorziehen" des Steildaches, die Bestimmung über die Gebäudehöhe
"umgangen" werden kann. Es kann vorliegend offen bleiben, ob
derartige Rücksprünge bei Flachdachbauten überhaupt unbeachtlich sind. Auf
jeden Fall bleibt auch bei Rücksprüngen die Dachfläche des obersten
Vollgeschosses Gebäudehöhenmesspunkt und für die Berechnung der Gebäudehöhe ist
nicht die Dachfläche des Attikageschosses massgebend. Hier liegt die so errechnete
Gebäudehöhe im Bereich der beiden "Rücksprünge" des Attikageschosses
auf der West- und Ostseite deutlich unter der maximal zulässigen Höhe von
7,80 m.
4.
Die Beschwerdeführenden rügen schliesslich eine Verletzung
des Einordnungsgebotes gemäss § 238 PBG sowie von Art. 18 BZO, wonach
Gebäude in der Zone E äusserlich ähnlich einem Einfamilienhaus in
Erscheinung zu treten haben und der Quartiercharakter gewahrt bleiben muss.
4.1
Die Baubehörde
hat in ihrer Bewilligung vom 1. November 2004 hierzu ausgeführt, das
Bauvorhaben entspreche grundsätzlich diesen Anforderungen. Mit der geplanten Aufteilung
der Baumasse in zwei Gebäudekörper und darüber liegendem, materialmässig abgesetztem
Attikageschoss sowie einer Fassadengestaltung mit grossen Fenstern und vorgestellten
Loggien werde die Baumasse gegliedert und zonengemäss gestaltet. Der Durchgang
zwischen den beiden Gebäudekuben sei offen gestaltet. Das Bauvorhaben ordne
sich massstäblich gut in die bauliche Umgebung ein, wahre den Quartiercharakter
und genüge dem Prädikat "einfamilienhausähnlich". Die Überbauung
bilde einen ansprechenden Schlusspunkt der bestehenden Bebauung am Rande des
Quartiers.
4.2
Die Vorinstanz
hat diese ästhetisch-architektonische Wertung der Baubehörde nach Durchführung
eines Augenscheines bestätigt. Vorab hat sie zu Art. 18 BZO und unter
Hinweis auf die Entscheide RB 1981 Nr. 131 (= BEZ 1981 Nr. 32)
und RB 1985 Nr. 82 des Verwaltungsgerichts ausgeführt, den Gemeinden stehe
es nicht zu, allgemeine Gestaltungsvorschriften aufzustellen, die von § 238
PBG abweichen; sie seien einzig ermächtigt, für besondere Sachverhalte
strengere Gestaltungsvorschriften zu erlassen. Art. 18 BZO, welcher
für eine normale Wohnzone über § 238 PBG hinausgehende Gestaltungsanforderungen
statuiere, sei daher unbeachtlich. Im Übrigen hat die Vorinstanz zur Einordnung
zusammengefasst festgehalten, der Einwand, der geplante Neubau sei allzu
dominant, laufe auf eine Kritik an der Ausschöpfung der geltenden
Baubeschränkungsnormen hinaus. Der Grundsatz der möglichst haushälterischen
Bodennutzung lege indes nahe, dass eine Bauzonenfläche gemäss ihrer Bestimmung
überbaut werde. Das Einordnungsgebot von § 238 PBG dürfe nicht dazu
führen, dass ein Bauherr die Baubeschränkungsnormen nicht vollumfänglich
ausschöpfen dürfe, nur weil bei nach geltendem Recht erstellten Bauten davon
nicht Gebrauch gemacht worden sei. Das vorliegende Bauvorhaben schöpfe weder
die Ausnützung noch die Überbauungsziffer aus. Dass das geplante
Mehrfamilienhaus grösser sei als die Gebäude auf den benachbarten Grundstücken
hänge auch damit zusammen, dass dieses wesentlich mehr Fläche aufweise als die
übrigen Grundstücke in der näheren Umgebung. Das Quartier sei grösstenteils mit
älteren, in konventionellem Stil erbauten Ein- und Mehrfamilienhäusern
überbaut. Die nähere Umgebung des Baugrundstückes wirke recht heterogen und
etwas antiquiert. Dass das neue Gebäude auffallen werde, sei auf die Grösse des
Baugrundstückes und den zeitlichen Abstand zur bestehenden Bausubstanz
zurückzuführen. Ein Verzicht auf die Ausschöpfung der primären Baubegrenzungsnormen
dürfe nicht gefordert werden. Weiter sei nicht zu beanstanden, dass das Gebäude
in einem modernen, geometrisch-kubisch geprägten Stil gehalten sei, zu welchem
ein Flachdach weit besser passe als ein Satteldach. Schliesslich wiesen sowohl
die Gebäude jenseits des Wäldchens als auch jene an der Q-Strasse Flachdächer
auf. Die Aufteilung der beiden Vollgeschosse auf zwei Gebäudeteile bewirke eine
gewisse Auflockerung. Von einer einengenden Schlucht des Innenhofes könne nicht
gesprochen werden.
4.3
Zu diesen
Ausführungen wenden die Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht ein, die
nähere und weitere Umgebung des Baugrundstückes sei geprägt durch Einfamilienhäuser
mit traditionellen Satteldächern und Villencharakter. Nur vereinzelt fänden
sich Doppeleinfamilienhäuser. Das streitige Mehrfamilienhaus missachte diese
gewachsene Quartierstruktur vollkommen. Es nehme mit seinem protzigen und
überdimensionierten "Attikageschoss" keine Rücksicht auf die
umgebenden traditionellen Wohnbauten. Ein Bauvorhaben mit einem frei
schwebenden "Attikageschoss" sei in einem traditionellen Wohnquartier
nicht zu dulden. Es würde wie ein Fremdkörper und Sperrriegel in Erscheinung
treten. Es sprenge alle Massstäbe, sei insgesamt zu wuchtig, zu dominant und im
Vergleich zur unauffälligen Dachlandschaft der baulichen Umgebung zu schwergewichtig.
Die kommunale Baubehörde habe das ihr in Einordnungs- und Gestaltungsfragen
zustehende Ermessen offensichtlich rechtsverletzend gehandhabt.
4.4
Wie das
Verwaltungsgericht in einem früheren Entscheid (VGr, 24. September 1999,
VB.99.00113) festgehalten hat, hat Art. 18 BZO neben § 238 Abs. 1
PBG keine selbstständige Bedeutung. Die nutzungsplanerische Kompetenz der Gemeinde
zum Erlass von Gestaltungs- und Einordnungsvorschriften beschränkt sich auf die
Bereiche der Kern- und der Quartiererhaltungszonen (RB 1998 Nr. 94). Zu
Recht hat die Vorinstanz Art. 18 BZO eine selbstständige Bedeutung
abgesprochen.
Was die Einordnung des
umstrittenen Projekts anbelangt, sind somit ausschliesslich die aus § 238 Abs. 1
PBG fliessenden Anforderungen an die architektonisch-ästhetische Gestaltung
massgebend. Danach sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang
mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung und in ihren einzelnen Teilen
so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird.
Die
Baurekurskommission hat die zu § 238 PBG entwickelte Praxis grundsätzlich
zutreffend dargestellt, sodass auf diese Ausführungen verwiesen werden kann (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).
Bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG steht der
kommunalen Baubehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender
Kognition (§ 20 VRG) hat sich deshalb die Baurekurskommission bei der
Überprüfung eines Einordnungsentscheids der kommunalen Baubehörde Zurückhaltung
aufzuerlegen. Beruht dieser auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden
Sachumstände, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht
ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen.
Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung
als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20; Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19).
Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können
Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51
VRG eine für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung
des Sachverhalts gerügt werden. Hat die Baurekurskommission einen
Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde bestätigt, so kann vor Verwaltungsgericht
nur geltend gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht zum Ergebnis
gelangt, der erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des der örtlichen
Baubehörde zustehenden Ermessensspielraums. Das Verwaltungsgericht überprüft
dann lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen
Baubehörde als vertretbar hat beurteilen dürfen; nimmt es statt dessen eine
eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des
Bauvorhabens vor, so überschreitet es in willkürlicher Weise seine eigene
Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni
2005, 1P.678/2004, www.bger.ch).
4.5
Hinsichtlich
der örtlichen und baulichen Verhältnisse kann vorab auf die Schilderung im
angefochtenen Entscheid verwiesen werden. Aus dem früher rechtskräftig abgelehnten
Bauprojekt kann hinsichtlich der Einordnung des heute streitigen Bauvorhabens
nichts abgeleitet werden, da jenes erhebliche Änderungen erfahren hat. Die
Einwände der Beschwerdeführenden zur befriedigenden Einordnung des
Bauvorhabens, stellen vorab einfach eine – gegenüber der Baubehörde und
der Vorinstanz – andere subjektive Wertung dar. Während nach den
Ausführungen des Gemeinderats in der Baubewilligung die Baumasse mit der
Aufteilung in zwei Baukörper gegliedert und zonengemäss gestaltet ist, das
Bauvorhaben sich massstäblich gut in die bauliche Umgebung einordnet und den
Quartiercharakter wahrt, ist nach der entgegen gesetzten Rechtsauffassung der
Beschwerdeführenden das Bauvorhaben ein Fremdkörper und ein Sperrriegel. Wie
die Vorinstanz anlässlich des Augenscheins festgestellt hat, ist das Quartier
grösstenteils mit älteren, in konventionellem Stil erbauten Ein- und
Mehrfamilienhäusern überbaut. Die nähere bauliche Umgebung wirkt recht
heterogen und etwas antiquiert. Dass das Bauprojekt sich gegenüber dieser
Umgebung "abheben" wird, ist nichts Ungewöhnliches und ist darauf
zurückzuführen, dass es – zulässigerweise – in einer
moderneren Formensprache gehalten ist und das Baugrundstück mit einer Fläche
von 2408 m
2
deutlich grösser ist als durchschnittliche Ein-
oder Zweifamilienhausparzellen. Die genügende Einordnung im Sinn von § 238
Abs. 1 PBG entfällt nicht bereits mit der Einführung einer neuen
Formensprache in ein einheitliches Bild einer älteren Überbauung; vielmehr
setzt eine Bauverweigerung das Vorliegen eines konkreten Einordnungsmangels
voraus (VGr, 24. September 1999, VB.99.00113, E. 3b). Die Auffassung,
die Aufteilung der Vollgeschossebenen in zwei Baukörper führe zu einer
Gliederung und Auflockerung ist durchaus vertretbar. Das Attikageschoss ist
gegenüber den "hypothetischen" Trauffassaden um 45° zurückversetzt
und weist keinerlei "Durchstossungen" im Sinn von § 292 Abs. 1
lit.
a PBG
auf.
Auch gegenüber den "hypothetischen" Giebelfassaden springt es zurück,
und zwar um 1,20 m. Mit dieser Ausgestaltung wirkt es nicht dominant und
wuchtig, sondern ist im Gegenteil geradezu "zurückhaltend". Insgesamt
hat die Baurekurskommission zu Recht festgestellt, die Baubehörde habe den ihr
zustehenden Ermessensspielraum korrekt und rechtmässig gehandhabt, wenn sie dem
Bauprojekt eine befriedigende Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG
zumass. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzuweisen.
5.
Die Beschwerde ist
abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den
Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu. Vielmehr
ist eine solche in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG dem
privaten Beschwerdegegner zuzusprechen. Angemessen ist eine Parteientschädigung
von total Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen). Mangels eines
besonderen Aufwandes für die Erstattung der Beschwerdeantwort ist der Gemeinde
Uitikon keine Umtriebsentschädigung zuzusprechen.
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 6'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden zu je einem Sechstel den Beschwerdeführenden Nrn. 3-5
und zu je einem Zwölftel den Beschwerdeführenden Nrn. 1.1. und 1.2, 2.1
und 2.2 sowie 6.1. und 6.2 auferlegt, unter solidarischer Haftung eines
jeden für den Gesamtbetrag.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden verpflichtet, im gleichen Verhältnis und mit gleicher
Solidarhaftung dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von total
Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen
ab Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Mitteilung an …