zh_verwaltungsgericht · VB.2014.00543 · 2015-03-05 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für zwei Mehrfamilienhäuser auf dem Grundstück einer denkmalgeschützten Spinnereianlage: Fehlende Erschliessung Werden Zugänge zu Grundstücken privatrechtlich geordnet, so muss durch diese Regelung die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemässe Benützung der Zufahrt gesichert sein. Ob die zivilrechtliche Ordnung diesem öffentlich-rechtlichen Erfordernis genügt, hat die Baubewilligungsbehörde bei der Prüfung des Baugesuchs zu entscheiden. Ist der Inhalt einer Dienstbarkeit nicht leicht feststellbar und ergibt die Auslegung kein unzweifelhaftes Resultat, ist die Baubewilligung zu verweigern, bis sich die Bauherrschaft – nötigenfalls mithilfe des Zivilrichters – einen hinreichenden Ausweis über ihre Berechtigung am Zufahrtsgrundstück verschafft hat (E. 3.2). Massgeblich ist nicht eine hypothetische Erschliessung. Vielmehr muss sich die tatsächlich gewählte Zufahrt als baurechtskonform erweisen (E. 3.4). Die Beschwerdeführerin vermag sich nicht auf eine gefestigte Rechtsprechung zu berufen, welche grundstücksübergreifende Kompensationsrechnungen in Bezug auf Wegrechte erlauben würde. Damit liegen dienstbarkeitsrechtlich keine liquiden Verhältnisse vor (E. 3.6). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 15..2.05.0 VB.2014.00543
Zurich Verwaltungsgericht 15..2.05.0 VB.2014.00543
Zurigo Verwaltungsgericht 15..2.05.0 VB.2014.00543

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2014.00543
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Geschäftsnummer:
VB.2014.00543
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 05.03.2015
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 04.03.2016 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für zwei Mehrfamilienhäuser auf dem Grundstück einer denkmalgeschützten Spinnereianlage: Fehlende Erschliessung
Werden Zugänge zu Grundstücken privatrechtlich geordnet, so muss durch diese Regelung die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemässe Benützung der Zufahrt gesichert sein. Ob die zivilrechtliche Ordnung diesem öffentlich-rechtlichen Erfordernis genügt, hat die Baubewilligungsbehörde bei der Prüfung des Baugesuchs zu entscheiden. Ist der Inhalt einer Dienstbarkeit nicht leicht feststellbar und ergibt die Auslegung kein unzweifelhaftes Resultat, ist die Baubewilligung zu verweigern, bis sich die Bauherrschaft – nötigenfalls mithilfe des Zivilrichters – einen hinreichenden Ausweis über ihre Berechtigung am Zufahrtsgrundstück verschafft hat (E. 3.2). Massgeblich ist nicht eine hypothetische Erschliessung. Vielmehr muss sich die tatsächlich gewählte Zufahrt als baurechtskonform erweisen (E. 3.4). Die Beschwerdeführerin vermag sich nicht auf eine gefestigte Rechtsprechung zu berufen, welche grundstücksübergreifende Kompensationsrechnungen in Bezug auf Wegrechte erlauben würde. Damit liegen dienstbarkeitsrechtlich keine liquiden Verhältnisse vor (E. 3.6).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG
DIENSTBARKEIT
ERSCHLIESSUNG
GRUNDSTÜCK
WEGRECHT
ZIVILRECHTSPFLEGE
Rechtsnormen:
§ 236 Abs. I PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 321 PBG
Art. 739 ZGB
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2014.00543
Urteil
der 1. Kammer
vom
5. März 2015
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber Martin
Tanner.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    C,
2.    Stiftung D,
3.    E,
4.    F,
5.    G,
alle vertreten durch RA H,
6.    I, vertreten durch RA J,
Beschwerdegegnerschaft,
und
1.    Gemeinderat der Stadt Wetzikon,
2.    Baudirektion Kanton Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 10. Juli 2013 erteilte der
Gemeinderat Wetzikon der A AG die Bewilligung für die Errichtung einer aus
zwei Mehrfamilienhäusern bestehenden Arealüberbauung auf den Grundstücken
Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04 und 05 im Gebiet Schönau der Gemeinde Wetzikon.
Zugleich wurde der A AG die Verfügung vom 19. Juni 2013 der Baudirektion
des Kantons Zürich eröffnet. Darin erfolgte unter anderem eine kantonaldenkmalpflegerische
Beurteilung des Bauvorhabens.
II.
Am 15. August 2013 rekurrierten C, die Stiftung D,
N und E, F sowie G dagegen an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Am
16. August 2013 erhob überdies I Rekurs beim Baurekursgericht. Mit
Entscheid vom 20. August 2014 vereinigte das Baurekursgericht die beiden
Rechtsmittel, hiess sie gut und hob den Beschluss des Gemeinderats Wetzikon vom
10. Juli 2013 sowie die Verfügung der Baudirektion vom 19. Juni 2013
auf.
III.
Am 22. September 2014 führte die A AG Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte in der Sache, den
Entscheid des Baurekursgerichts vom 20. August 2014 vollumfänglich
aufzuheben, eventualiter die Sache an das Baurekursgericht zurückzuweisen,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen einschliesslich der gesetzlichen
Mehrwertsteuer zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft.
Am 29. September 2014 reichte die A AG eine vom
25. September 2014 datierende Stellungnahme der Jurymitglieder zum
Bauprojekt ein. Das Baurekursgericht beantragte am 8. Oktober 2014 die
Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion beantragte am 30. Oktober 2014
die Gutheissung der Beschwerde, soweit sie sich gegen die Erwägungen 6.1 bis
6.5 des Rekursentscheids richtete, und verwies auf den Mitbericht des Amts für
Raumentwicklung vom 29. Oktober 2014. C, die Stiftung D, E, F sowie G
reichten am 21. November 2014 eine Beschwerdeantwort ein. Darin
beantragten sie die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der A AG. Am 24. November 2014 reichte
I seine Beschwerdeantwort ein, worin er sich ebenfalls mit dem Schluss auf
Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der A AG
vernehmen liess. Die Replik der A AG datiert vom 7. Januar 2015; die
Dupliken datieren je vom 29. Januar 2015. Dazu liess sich die A AG am
5. Februar 2015 vernehmen. Am 11. Februar 2015 teilte I mit, er
verzichte auf eine weitere Stellungnahme.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
In
verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragt die Beschwerdeführerin die
Durchführung eines Augenscheins. Wie nachstehend aufzuzeigen sein wird, stellen
sich vorliegend ausschliesslich rechtliche Fragen. Diese lassen sich auch ohne
Augenschein beantworten.
1.2
Weiter
beantragt die Beschwerdeführerin, die Mitbeteiligte 2 sei zur Einreichung
einer Vernehmlassung zu verpflichten. Die Mitbeteiligte 2 hat eine
Vernehmlassung eingereicht. Damit erübrigen sich Ausführungen zur Frage, ob das
Verwaltungsgericht eine Verfahrenspartei zu einer Vernehmlassung verpflichten
kann.
1.3
Schliesslich
beantragt die Beschwerdeführerin, ein Gutachten der zuständigen kantonalen
Fachkommission für Denkmalschutz einzuholen. Da die Beschwerde losgelöst von
denkmalschutzrechtlichen Überlegungen abzuweisen ist, kann auf die Einholung
eines solchen Gutachtens verzichtet werden.
2.
Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Parzellen
Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04 und 05, welche in Wetzikon im Gebiet Schönau
liegen. Auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 steht die Spinnereianlage Schönau.
Hierbei handelt es sich um eine im Inventar der Schutzobjekte von regionaler
Bedeutung eingetragene Fabrikanlage. Die Beschwerdeführerin möchte südlich des
Fabrikgebäudes auf den genannten Parzellen zwei Mehrfamilienhäuser mit
insgesamt 53 Wohnungen errichten. Für die Überbauung sind zudem eine gemeinsame
Tiefgarage mit 66 Autoabstellplätzen sowie 13 oberirdische
Besucherparkplätze vorgesehen. Die verkehrsmässige Erschliessung der zwei
Mehrfamilienhäuser einschliesslich Tiefgarage und der oberirdischen
Besucherparkplätze soll dabei über die Wegparzelle Kat.-Nr. 06 Sandweg
erfolgen. Diese Wegparzelle gehört der Beschwerdegegnerin 2.
3.
3.1
Zwischen
den Parteien ist umstritten, ob die Bauparzellen hinreichend erschlossen sind.
Erschlossen ist ein Grundstück unter anderem dann, wenn es für die darauf
vorgesehenen Bauten genügend zugänglich ist (§ 236 Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Genügende
Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und
Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge
der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1
Satz 1 PBG). Darüber hinaus müssen Zufahrten für den
bestimmungsgemässen Gebrauch rechtlich gesichert sein (RB 1981 Nr. 129 =
BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Die rechtliche Sicherung umfasst in erster
Linie den Nachweis, dass die Bauherrschaft über die dauernden und für die
vorgesehene Zweckbestimmung der Baute oder Anlage ausreichenden
Benützungsrechte an der Zufahrt verfügt oder dass ihr für den Ausbau die
nötigen dinglichen Rechte zustehen. Die Bauherrschaft braucht dabei nicht Eigentümerin
der Zufahrtsparzelle zu sein. Vielmehr genügt es, wenn auf dem ihr fremden
Zufahrtsgrundstück zugunsten des Baugrundstücks eine Dienstbarkeit lastet (VGr,
11. Juli 2012, VB.2012.00018, E. 2.2.2; Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,
S. 592).
3.2
Werden Zugänge
zu Grundstücken privatrechtlich geordnet, so muss durch diese Regelung die
dauernde und jederzeitige bestimmungsgemässe Benützung der Zufahrt gesichert
sein. Ob die zivilrechtliche Ordnung diesem öffentlich-rechtlichen Erfordernis
genügt, hat die Baubewilligungsbehörde bei der Prüfung des Baugesuchs zu entscheiden.
Ist der Inhalt einer Dienstbarkeit nicht leicht feststellbar und ergibt die
Auslegung kein unzweifelhaftes Resultat, ist die Baubewilligung zu verweigern,
bis sich die Bauherrschaft – nötigenfalls mithilfe des Zivilrichters – einen
hinreichenden Ausweis über ihre Berechtigung am Zufahrtsgrundstück verschafft
hat (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 593; BEZ 1981 Nr. 1).
3.3
Vorliegend
soll die Erschliessung der Baugrundstücke Kat.-Nr. 01, 02, 03, 04 und 05
über die Wegparzelle Kat.-Nr. 06 Sandweg erfolgen. Auf dieser Wegparzelle
lastet eine Dienstbarkeit mit folgendem Inhalt:
" Die
jeweiligen Eigentümer von: Kat. 01 Kat. 340 Kat. 04
Kat. 367 Kat. 05 Kat. 370 Kat. 371 […] je mit den Bauten,
welche darauf schon erstellt sind und allfällig noch erstellt werden, haben auf
dem Grundstück: Kat. 06 […] Fuss- und Fahrwegrecht von und nach der Talstrasse."
An der Wegparzelle Kat.-Nr. 06 Sandweg sind somit
lediglich die Baugrundstücke Kat.-Nr. 01, 04 und 05 berechtigt, nicht aber
die Kat.-Nr. 02 und 03, auf denen ebenfalls ein Teil des Bauvorhabens zu
stehen kommen soll.
3.4
Nicht zu
überzeugen vermag in diesem Zusammenhang das Argument der Beschwerdeführerin,
die Parzellen Kat.-Nr. 03 und 02 wären für sich genommen über die Schönaustrasse
genügend erschlossen. Massgeblich ist nicht eine hypothetische Erschliessung.
Vielmehr muss sich die tatsächlich gewählte Zufahrt als baurechtskonform erweisen.
Nachdem sich die Bauherrschaft entschieden hat, ihr Bauvorhaben über den Sandweg
zu erschliessen, ist einzig diese Variante im Hinblick auf ihre Übereinstimmung
mit § 237 Abs. 1 PBG zu prüfen.
3.5
Die
Beschwerdeführerin macht weiter geltend, der Eigentümer einer Wegrechtsparzelle
könne sich gemäss Art. 739 des Zivilgesetzbuchs (ZGB) bloss gegen eine
erhebliche Mehrbelastung erfolgreich zur Wehr setzen. Vorliegend führe der
Einbezug der beiden Grundstücke Kat.-Nr. 02 und 03 in das Bauvorhaben
nicht zu einer solchen erheblichen Mehrbelastung des Weggrundstücks
Kat.-Nr. 06. Die fahrwegberechtigten Grundstücke Kat.-Nr. 340, 04,
367, 05, 370, 371 und 01 wiesen zusammen eine Fläche von 33'303 Quadratmeter
auf. Demgegenüber betrage die Fläche der Grundstücke Kat.-Nr. 02 und 03
insgesamt bloss 1'228 Quadratmeter. Bei diesen Flächenverhältnissen könne von
einer erheblichen Mehrbelastung der Wegparzelle Kat.-Nr. 06 keine Rede
sein. Hinzu komme, dass die Hauptparzelle Kat.-Nr. 01 im Zeitpunkt der
Errichtung des Wegrechts 24'976 Quadratmeter gross gewesen sei. Heute betrage
ihre Fläche demgegenüber bloss noch 23'483 Quadratmeter. Rechne man die
1'228 Quadratmeter der beiden Parzellen Kat.-Nr. 02 und 03 zu diesen
23'483 Quadratmeter hinzu, resultieren eine Gesamtfläche von
24'711 Quadratmeter, was immer noch geringer sei, als die ursprüngliche
Parzellengrösse des Grundstücks Kat.-Nr. 01 im Zeitpunkt der Wegrechtsbegründung.
3.6
Unter
welchen Voraussetzungen die Eigentümerin eines mit einer Dienstbarkeit belasteten
Grundstücks eine Mehrbelastung dulden muss, ist eine zivilrechtliche Frage.
Art. 739 ZGB hält diesbezüglich Folgendes fest: Ändern sich die
Bedürfnisse des berechtigten Grundstücks, so darf dem Verpflichteten eine
Mehrbelastung nicht zugemutet werden. Diese Bestimmung ist auch auf den Fall
anwendbar, dass die Eigentümerin des berechtigten Grundstücks weitere
Grundstücke hinzukaufen möchte. In diesem Sinn ist die Mehrbelastung nur dann
erlaubt, wenn die belastete Eigentümerin zustimmt (Etienne Petitpierre, Basler
Kommentar, 2011, Art. 739 ZGB N. 3). Vorliegend erscheint es
zumindest zweifelhaft, ob eine Verkleinerung des herrschenden Grundstücks zu
einer Ausdehnung von Dienstbarkeiten auf Drittgrundstücke führen kann. Liesse
man dies losgelöst von den lokalen Verhältnissen zu, könnte sich die
Eigentümerin eines herrschenden Grundstücks letztlich selbst Wegrechte
einräumen. Sie bräuchte hierfür bloss Abparzellierungen an ihrem herrschenden
Grundstück vorzunehmen. Die Beschwerdeführerin vermag sich nicht auf eine
gefestigte Rechtsprechung zu berufen, welche solche grundstücksübergreifende
Kompensationsrechnungen erlauben würde. Damit liegen dienstbarkeitsrechtlich
keine liquiden Verhältnisse vor. Entsprechend ist die Beantwortung dieser Frage
der zivilen Gerichtsbarkeit zu überlassen. Dies ist vorliegend auch deshalb
angezeigt, weil der gegenwärtig bloss 2,5 Meter breite Sandweg dereinst 53
Wohnungen mit 66 Tiefgaragenabstellplätzen erschliessen soll. Die
Wegparzelle Sandweg soll mit anderen Worten inskünftig erheblich stärker
genutzt werden als bisher. Zwar sieht der zitierte Grundbucheintrag ausdrücklich
vor, dass auch künftige Bauten fuss- und fahrwegberechtigt sein sollen. Wo die
Grenzen dieser Mehrnutzung liegen, lässt sich dem Eintrag indessen nicht ohne
Weiteres entnehmen. Nach den Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 bedingt
die Wohnnutzung einen Ausbau des Sandweges auf eine Breite von 4,5 bis
5 Meter. Auch hier ist unklar, ob die Beschwerdegegnerin 2 die
normaliengerechte Verbreiterung ihres Weges hinnehmen muss, handelt es sich
hierbei doch um einen nicht unerheblichen Eingriff in ihr Eigentum. Die
Beantwortung beider Fragen setzt eine eingehende Auseinandersetzung mit dem
Grundbucheintrag, den diesem zugrundeliegenden Dienstbarkeitsverträgen sowie
den lokalen Verhältnissen voraus. Diese Auslegung kann nicht im Rahmen eines
Baubewilligungsverfahrens geschehen, sondern ist dem sachlich zuständigen
Zivilgericht zu überlassen.
3.7
Da die
Zufahrt zu den beiden Mehrfamilienhäusern rechtlich nicht genügend gesichert
ist, darf für das Bauprojekt keine Bewilligung erteilt werden. Will die Beschwerdeführerin
an ihrem Bauvorhaben festhalten, stehen ihr zwei Möglichkeiten offen: Sie kann
das Zivilgericht anrufen und durch dieses den Umfang ihres Wegrechts feststellen
lassen. Anschliessend wird die lokale Baubewilligungsbehörde neu entscheiden,
ob der so ermittelte Wegrechtsinhalt den öffentlich-rechtlichen Ansprüchen an
eine Zufahrt genügt. Da sowohl die Dauer wie der Ausgang dieses
zivilrechtlichen Verfahrens ungewiss sind, liegt kein Mangel vor, der sich
"ohne besondere Schwierigkeiten" im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG
beheben liesse. Alternativ könnte die Beschwerdeführerin die Zufahrt nicht über
den Sandweg, sondern die Schönaustrasse führen. Eine solche Neukonzeption der
Erschliessung hätte indessen erhebliche Auswirkungen auf die Lage und
Ausgestaltung der Tiefgarage. Zu denken ist in diesem Zusammenhang an die einzuhaltenden
Einlenkerradien und Zufahrtsrampenwinkel, welche dazu führen würden, dass die
Baukörper anders zu liegen kämen. Eine tiefgreifende Anpassung des Bauvorhabens
wäre diesfalls unumgänglich. § 321 Abs. 1 PBG ist deshalb auch
hier nicht anwendbar.
4.
Da sich das Bauprojekt aus dem oben dargelegten Grund als
nicht bewilligungsfähig erweist, erübrigt es sich zu prüfen, ob es
denkmalschutzrechtlichen Anforderungen genügt. Gleiches gilt für die Frage der
Dach- und Attikageschossgestaltung.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführerin rügt schliesslich, die Vorinstanz mache im Hinblick auf eine
Neuprojektierung in unzulässiger Weise obiter dicta. Dadurch könnten die
Baubewilligungsbehörde ungehörig beeinflusst werden; zudem stehe der Beschwerdeführerin
gegen solche Äusserungen kein Rechtsschutz offen.
5.2
Eine obere
Instanz darf einer unteren Instanz einzig im Falle einer Rückweisung verbindliche
Anweisungen erteilen. Vorliegend wies die Vorinstanz die Streitsache nicht zum
Neuentscheid an die lokale Baubewilligungsbehörde zurück. Vor diesem
Hintergrund sind ihre Ausführungen zu einem allfälligen Nachfolgeprojekt als
rechtlich unverbindliche Ratschläge zu werten. Es bleibt der Bauherrschaft überlassen,
ob sie sich daran orientieren will oder nicht. Ebenso wenig entbinden die
Empfehlungen des Baurekursgerichts die lokale Baubehörde von einer umfassenden
Überprüfung eines Nachfolgeprojekts.
6.
Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihr nicht zu; hingegen ist eine solche Entschädigung
antragsgemäss der privaten Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen (§ 17
Abs. 2 f. VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    470.--     Zustellkosten,
Fr. 7'470.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1–5 eine Parteientschädigung
von je Fr. 300.- (insgesamt Fr. 1'500.-) sowie dem Beschwerdegegner 6
eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …