zh_verwaltungsgericht · SR.1999.00020 · 1999-02-24 · de

Schenkungssteuer | Bewertung von Grundstücken Nichtberücksichtigung eines vom Beschenkten dem Schenker eingeräumten Wohnrechts, weil das Servitut nicht anlässlich der Schenkung, sondern 14 Monate später begründet worden ist (E. 3). Formelle Anforderungen an ein amtliches Gutachten zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken (E. 5). Ausführungen zur minimalen Begründungsdichte einer Verkehrswertschätzung mit Bezug auf Ertragswert und Realwert (Land- und Gebäudewert) (E. 6). Bei der Ermittlung des Ertragswerts kommt es auf die Mieterträge an, die aufgrund der konkreten Verhältnisse einer Liegenschaft und der lokalen Gegebenheiten erzielt werden können (E. 6b). Bei der Ermittlung des Landwerts sind Dienstbarkeiten, erhebliche Immissionen sowie durch Baulinien verursachte Nutzungsbeschränkungen zu berücksichtigen (E. 6c).

Zürich Verwaltungsgericht 22.11.2000 SR.1999.00020
Zurich Verwaltungsgericht 22.11.2000 SR.1999.00020
Zurigo Verwaltungsgericht 22.11.2000 SR.1999.00020

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SR.1999.00020
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Geschäftsnummer:
SR.1999.00020
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 22.11.2000
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Schenkungssteuer
Bewertung von Grundstücken
Nichtberücksichtigung eines vom Beschenkten dem Schenker eingeräumten Wohnrechts, weil das Servitut nicht anlässlich der Schenkung, sondern 14 Monate später begründet worden ist (E. 3).
Formelle Anforderungen an ein amtliches Gutachten zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken (E. 5).
Ausführungen zur minimalen Begründungsdichte einer Verkehrswertschätzung mit Bezug auf Ertragswert und Realwert (Land- und Gebäudewert) (E. 6). Bei der Ermittlung des Ertragswerts kommt es auf die Mieterträge an, die aufgrund der konkreten Verhältnisse einer Liegenschaft und der lokalen Gegebenheiten erzielt werden können (E. 6b). Bei der Ermittlung des Landwerts sind Dienstbarkeiten, erhebliche Immissionen sowie durch Baulinien verursachte Nutzungsbeschränkungen zu berücksichtigen (E. 6c).
Stichworte:
AMTSGUTACHTEN
BEWEISKRAFT
BEWERTUNGSGRUNDLAGEN
DENKMALSCHUTZOBJEKT
ERBVORBEZUG
GEGENLEISTUNG
GEMISCHTE SCHENKUNG
GRUNDDIENSTBARKEIT
LANDWERT
MARKTKONFORMITÄT
PARKPLATZSERVITUT
PARTEIGUTACHTEN
SCHÄTZUNGSMETHODE
SCHÄTZUNGSREGEL
STEUERBEMESSUNG
VERGLEICHSMETHODE
VERKEHRSWERT
Rechtsnormen:
§ 4 lit. II ESchG
§ 7 lit. c ESchG
§ 13 lit. I ESchG
§ 14 ESchG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. N. war Eigentümer des Grundstücks
altKat.Nr.
01. Bis Ende 1979 führte er dort einen
Gewerbebetrieb, das per 1. Januar 1980 von seinem Sohn O. übernommen
wurde. Im Jahr 1992 starb seine Ehefrau P.; deren Nachlass ging zur Hälfte an
den Witwer und je zu einem Sechstel an die Nachkommen Q., R. und O.
Die Gemeinde
bewilligte N. die Parzellierung von altKat.Nr. 01. 1997 teilte dieser das
erwähnte Grundstück in die Parzellen Kat.Nrn. 04, 05, 06 und 07 auf,
wobei er verschiedene Grunddienstbarkeiten begründete. Gleichentags trat er
seinen Söhnen O. und R. diese Grundstücke gegen Übernahme einer
Grundpfandschuld von Fr. ... als Erbvorbezug wie folgt ab:
Bezeichnung
Anteil
Überbauung
Fläche/Zone
wichtige Grunddienstbarkeiten
Kat.Nr. 04
Je 1/2
unüberbaut
...
Last: Fuss- und Fahrweg zG 05
Last: Nutzung als Lagerplatz zG 05
Kat.Nr. 05
O.
Teil der Gebäude Vers.Nrn. 10, 11
und 12
...
Recht: Fuss- und Fahrweg zL 04
Recht: Nutzung als Lagerpl. ZL 04
Recht: Benützung Treppenh. zL. 07
Recht: Mitbenützung Garten zL 06
Recht: Mitben. Heizanlage zL 06
Last: Benützung Parkpl. zG 07
Last: Fussweg zG 07
Kat.Nr. 06
R.
Teil von Gebäude Vers.Nr. 10
...
Last: Mitb. Garten zG 05 + 07
Last: Fussweg zG 07
Last: Mitb. Heizanl. zG 05 + 07
Last: Mitben. Container zG 07
Last: Benützung Parkpl. zG 07
Kat.Nr. 07
1/3
O.
2/3
R.
Teil von Gebäude Vers.Nr. 10
...
Last: Benützung Treppenh. zG 05
Recht: Mitbenützung Garten zL 06
Recht: Fussweg zL 9671 und 06
Recht: Mitben. Heizanlage zL 06
Recht: Mitben. Container zL 06
Recht: Ben. Parkpl. zL 05 + 06
Die Finanzdirektion auferlegte R. gestützt
auf §§ 22 Abs. 1 und 23 Abs. 1 lit. a des Erbschafts- und
Schenkungssteuergesetzes vom 28. September 1986 (ESchG) unter Berücksichtigung
des Freibetrags von Fr. 100'000.- gemäss § 21 Abs. 1 lit. a
ESchG eine Schenkungssteuer von Fr. ...
II. Eine vom Pflichtigen erhobene Einsprache,
womit er die Herabsetzung der Steuer auf Fr. ... beantragt hatte, hiess
die Finanzdirektion teilweise gut und verminderte den Betrag auf Fr. ...
In ihren Erwägungen hielt die Direktion fest, dass nicht auf die Verkehrswertschätzung
des vom Schenker beigezogenen Gutachters S., sondern auf die - für vollständig,
klar und widerspruchsfrei befundenen - Feststellungen des Amtsexperten T.
abzustellen sei. Als Gegenleistung für die Schenkung habe der Pflichtige eine
Schuld von Fr. ... übernommen; von einem Verzicht auf seinen Erbteil am
Nachlass der Mutter könne jedoch nicht gesprochen werden. Eine Dienstbarkeit
zugunsten des Schenkers sei anlässlich der Abtretung nicht vereinbart worden;
erst 1998 habe R. seinem Vater im Sinn von Art. 776 ff. des
Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 ein lebenslängliches,
unentgeltliches Wohnrecht an der Wohnung im Gebäude Vers.Nr. 10
(Kat.Nr. 06) eingeräumt.
III. Mit Rekurs vom 24. November 1999
liess R. dem Verwaltungsgericht beantragen, die Schenkungssteuer unter
Aufhebung des angefochtenen Entscheids auf Fr. ... zu mindern. Ausserdem
verlangte er eine Parteientschädigung.
Im Namen des Staats Zürich beantragte die
Abteilung Erbschafts- und Schenkungssteuer des kantonalen Steueramts die
Abweisung des Rekurses.
Auf die Parteivorbringen ist, soweit
wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückzukommen.
Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. Gegen den Einspracheentscheid der
Finanzdirektion kann der Steuerpflichtige nach § 43 Abs. 1 ESchG beim
Verwaltungsgericht Rekurs erheben. Laut § 43 Abs. 4 ESchG sind die
Bestimmungen über das Rekursverfahren bei Einschätzungen für die Staatssteuer
sinngemäss anwendbar (vgl. §§ 147 ff. des Steuergesetzes vom
8. Juni 1997 [StG]).
a) Mit Rekurs können laut § 43
Abs. 2 ESchG alle Mängel des angefochtenen Entscheids sowie des
vorangegangenen Verfahrens gerügt werden. Dabei sind neue tatsächliche
Behauptungen und Beweismittel zulässig (RB 1961 Nr. 63, RB ORK 1953
Nr. 77 = ZR 53/1954 Nr. 12, RB ORK 1952 Nr. 12 = ZR 51/1952
Nr. 134). Das Verwaltungsgericht hat damit die gleiche freie und
umfassende Prüfungsbefugnis wie die Finanzdirektion im Einspracheverfahren.
Immerhin erfolgt im Rahmen des Rekursverfahrens eine Erweiterung der dem
Pflichtigen obliegenden Mitwirkungspflicht in dem Sinn, als dieser den von ihm
geforderten Nachweis durch eine substanziierte Sachdarstellung und Beschaffung
oder Bezeichnung von Beweismitteln für die Richtigkeit ihrer Darstellung
anzutreten hat. Fehlt es daran, trifft das Verwaltungsgericht keine weitere
Untersuchungspflicht; namentlich hat es nichts vorzukehren, um sich fehlende
Grundlagen zu beschaffen (RB 1987 Nr. 35).
b) Kraft § 41 Abs. 4 ESchG ist die
Finanzdirektion im Einspracheverfahren nicht an die Anträge des
Steuerpflichtigen gebunden und führt trotz Rückzugs einer Einsprache das
Verfahren weiter, sofern Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Veranlagung
dem Gesetz nicht entspricht (Satz 2). Sie kann nach Anhören des
Steuerpflichtigen die Veranlagung zu seinen Ungunsten ändern (Satz 3).
Nach dem Gesagten gilt - wie etwa im Einspracheverfahren bei den
Staatssteuern (§ 142 Abs. 1 StG) oder bei den Grundsteuern
(§ 211 in Verbindung mit § 142 Abs. 1 StG) - die
Offizialmaxime: Die Finanzdirektion darf und muss die angefochtene Verfügung
entsprechend der materiellen Rechtslage über die Anträge des Einsprechers
hinaus verbessern (reformatio in melius) oder umgekehrt dieselbe zum Nachteil
des Anfechtenden ändern (reformatio in peius; vgl. Felix Richner/Walter Frei,
Kommentar zum Zürcher Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz, Zürich 1996,
§ 41 N. 58).
2. Der Schenkungssteuer unterliegen nach
§ 4 Abs. 1 ESchG Zuwendungen unter Lebenden, mit denen der Empfänger
aus dem Vermögen eines andern ohne entsprechende Gegenleistung bereichert wird;
hierzu gehören (unter anderem) auch Vorempfänge in Anrechnung an die künftige
Erbschaft (Abs. 2). Kraft § 7 lit. c ESchG entsteht der Anspruch
auf die Schenkungssteuer im Zeitpunkt des Vollzugs der Schenkung.
Berechnet wird die Steuer vom Verkehrswert,
den das übergegangene Vermögen im Zeitpunkt der Entstehung des Steueranspruchs,
mithin bei Vollzug der Schenkung, aufweist (§ 13 Abs. 1 in Verbindung
mit § 7 lit. c ESchG; RB 1967 Nr. 42, RB 1967 Nr. 37 = ZR
67 Nr. 7).
3. Eine Schenkung liegt auch dann vor, wenn
der Beschenkte dem Schenker eine Gegenleistung erbringt, diese jedoch in einem
offenkundigen Missverhältnis zur Hauptleistung steht (VGr, 3. März 1992,
ZStP 1992, 129). Als solche gemischte Schenkung gilt etwa die Einräumung eines
Wohnrechts zugunsten des Schenkers (Richner/Frei, § 4 N. 56). Ob ein
Rechtsgeschäft eine gemischte Schenkung darstellt, bestimmt sich nach den Verhältnissen
im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (VGr, 14. September 1993, StR 49,
459; RB 1983 Nr. 77; Richner/Frei, § 4 N. 61 mit Hinweisen;
Karin Beerli-Looser, Die Erbschafts- und Schenkungssteuern im Kanton Thurgau,
Bern 1993, S. 119). Im Fall einer gemischten Schenkung ergibt sich der
Verkehrswert des übergegangenen Vermögens aus der Differenz zwischen dem
Verkehrswert aller zugewendeten Aktiven und jenem aller ursächlich mit der
Schenkung verbundenen Verpflichtungen bzw. Gegenleistungen des Erwerbers
(Richner/Frei, § 13 N. 44). Für die Besteuerung von Nutzniessungen
und periodischen Leistungen stellt § 14 ESchG besondere Regeln auf.
a) Der Rekurrent macht geltend, dass er
seinem Vater "von Anfang an" das Wohnrecht habe einräumen wollen.
Indessen hätten die Parteien anlässlich der Abtretung diese Regelung
irrtümlicherweise vergessen. 1998 sei der Abtretungsvertrag von 1997 entsprechend
ergänzt worden.
b) Nach der zitierten Lehre und
Rechtsprechung wird eine Schenkung nur dann gemindert, wenn der Beschenkte
gleichzeitig mit der Schenkung eine Gegenleistung erbringt. Entschliesst er
sich erst später dazu, liegt kein einheitliches Rechtsgeschäft mehr vor, sondern
ein weiterer Vorgang. Man kann sich fragen, ob von diesem Grundsatz dann
abzurü-cken sei, wenn eine Gegenleistung wohl beabsichtigt, jedoch versehentlich
nicht vollzogen wird. Eine solche Praxis erscheint billig, setzt allerdings
voraus, dass der Pflichtige den Sachverhalt mit Bezug auf die vorgängig
gefasste Absicht, den engen Zusammenhang zwischen Schenkung und Gegenleistung
sowie den Irrtum substanziiert dartut und nachweist. An einer solchen
Substanziierung fehlt es hier. Zwar erscheint die beabsichtigte Übertragung
eines Wohnrechts als naheliegend, indessen keineswegs als zwingend. Nach den Akten
ist unklar, welchen Anteil am väterlichen Vermögen der Erbvorbezug beschlägt
und wie die Ansprüche der Schwester abgegolten worden sind. Nicht aktenkundig
ist ferner, ob der Schenker angesichts seines Alters und Gesundheitszustands
noch imstande ist, ein solches Wohnrecht auszuüben. Gegen das Vorliegen eines
Irrtums spricht sodann die Tatsache, dass der Abtretungsvertrag gründlich
vorbereitet worden ist und zahlreiche Dienstbarkeiten enthält, welche offenbar
ein Gleichgewicht zwischen den beiden begünstigten Söhnen und schaffen sollen.
Massgebend fällt schliesslich ins Gewicht, dass sich die Parteien nach der
Abtretung für die Einräumung des Servituts mehr als 16 Monate Zeit
gelassen haben. Wenn tatsächlich ein Irrtum vorgelegen hätte, wären die
Beteiligten an einer unverzüglichen Behebung des Versäumnisses interessiert
gewesen. Mithin erweist sich der Rekurs in diesem Punkt als unbegründet.
4. a) Ein Gutachten zum Verkehrswert
unterliegt als Beweismittel der freien Beweiswürdigung. Die Prüfung der
Rechtsmittelbehörde kann sich indessen darauf beschränken, ob das - von
einer Amtsstelle eingeholte - Gutachten auf zutreffender Rechtsgrundlage
beruhe, ob es vollständig, klar, gehörig begründet und widerspruchslos sei und
ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die nötige Unbefangenheit
bewiesen habe (RB 1984 Nr. 65 = StE 1984 B 44.12.3 Nr. 1 und RB 1985
Nr. 47, auch zum Folgenden; August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin
Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Band, Bern 1969,
§ 75 N. 30; vgl. auch RB 1964 Nr. 127 und 1982 Nr. 35)
Vermag das Gutachten nicht zu überzeugen, so kann das Verwaltungsgericht
gestützt auf seine Feststellungen aus eigenem Wissen eine neue Schätzung
vornehmen oder damit einen Gutachter betrauen (vgl. VGr, 7. November 1972,
ZBl 74/1973, S. 331), wobei es bei der Wahl des Vorgehens über einen
weiten Beurteilungsspielraum verfügt (RB 1976 Nr. 54 und 1985
Nr. 47). Im Übrigen ist es ihm unbenommen, statt ein reformatorisches
Urteil zu fällen, den Entscheid der Finanzdirektion aufzuheben und die Sache
zur Neubeurteilung an sie zurückzuweisen (VGr, 2. Februar 1994,
SR.93.00065).
b) Einem Parteigutachten kommt wegen der
vertraglichen Beziehung zwischen Auftraggeber und Gutachter nur die beschränkte
Aussagekraft einer Parteibehauptung zu (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 7 N. 23; Richard Frank et al., Kommentar zur
zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. A., Zürich 1997, vor
§ 171 ff. N. 4). Auf die vom Rekurrenten ins Recht gelegte
Realwertschätzung des von N. beauftragten S. kann daher schon aus diesem Grund
nicht abgestellt werden; dasselbe gilt für die vom Rekurrenten veranlasste
Verkehrswertschätzung des nämlichen Gutachters. Anzufügen bleibt, dass diesen
Expertisen im Wesentlichen die gleichen formellen und materiellen Mängel
anhaften, wie sie nachfolgend (E. 5 und 6) dem Amtsgutachten
entgegenzuhalten sind. Auch deswegen könnte sich der Rekurrent nicht auf die
Bewertung durch den Sachverständigen S. berufen.
5. a) Der Rekurrent hat von der
Finanzdirektion Gelegenheit erhalten, sich zum Amtsgutachten von T.
auszusprechen. Obschon die Folgerungen dieses Experten auf eine Verböserung der
angefochtenen Einschätzung zulasten des Rekurrenten hinauslaufen, hat die
Vorinstanz den rechtskundig vertretenen Pflichtigen auf die Möglichkeit einer
reformatio in peius nicht mehr eigens hinweisen müssen. Insoweit liegt daher
keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor. Weil die Verkehrswertschätzung als
Einheit zu betrachten ist, lässt sich auch nicht beanstanden, dass die
Verböserung einzelne Schätzungsfaktoren beschlägt, die der Pflichtige nicht
gerügt hat.
b) Hingegen sind dem Amtsgutachter bei der
Erhebung
der Bewertungsgrundlagen
verschiedene Fehler unterlaufen. Wie der Experte
hätte vorgehen müssen, hat das Verwaltungsgericht in E. 3d des Entscheids
SR.99.00011 vom 24. November 1999 (= ZStP 2000, S. 157 f.)
skizziert. In E. 3c des nämlichen Urteils (= RB 1999 Nr. 158 =
ZStP 2000, S. 154 ff.) hat das Verwaltungsgericht - in Anlehnung
an die Lehre und Rechtsprechung - Ausführungen zur Verkehrswertermittlung
nach der Vergleichsmethode gemacht. Diese Methode spielt auch hier eine
- freilich zweitrangige - Rolle. Indem der Amtsgutachter es dabei hat
bewenden lassen, sich beim Notariat nach den gehandelten Preisen für unüberbautes
Land zu erkundigen und seiner Verkehrswertschätzung den Durchschnittswert zugrunde
zu legen, ist er seiner Ermittlungsaufgabe nicht nachgekommen. Denn das Wesen
der Vergleichsmethode besteht darin, in einem ersten Schritt Handänderungen zu
erheben, die mit dem zu bewertenden Grundstück eine so grosse Ähnlichkeit
aufweisen, dass sich ein Vergleich rechtfertigt. In einem zweiten Schritt
müssen die Unterschiede zwischen den beiden jeweils betrachteten Liegenschaften
festgestellt und bewertet werden (RB 1999 Nr. 158). Beides hat der
von der Finanzdirektion beauftragte Sachverständige unterlassen. Nach den im
oben genannten Urteil angeführten Schätzungsregeln hätte der Experte eine über
acht Monate nach dem Stichtag abgewickelte Handänderung nicht berücksichtigen
dürfen (RB 1972 Nr. 103; ebenso VGr, 26. Januar 2000, SR.1999.
00016). Bedenken bestehen sodann gegen den Miteinbezug von Handänderung
Nr. 1, die fast vier Jahre vor dem Stichtag stattgefunden hat; die
günstigeren Marktverhältnisse im damaligen Zeitpunkt (vgl. Statistisches
Jahrbuch des Kantons Zürich 2000, S. 107 ff.) haben sich denn auch im
besten der erhobenen Preise niedergeschlagen. Ebenso hätten sich bei der
Handänderung Nr. 4, wo die Gemeinde als Verkäuferin aufgetreten war,
nähere Abklärungen aufgedrängt.
Viel gewichtiger als die Mängel bei der
Realwertermittlung fallen die Versäumnisse bei der Feststellung des
Ertragswerts ins Gewicht. Wie in E. 6b nachfolgend festzustellen ist, hat
der Experte eine objektbezogene Erhebung weitgehend unterlassen und statt
dessen seiner Schätzung allgemeine Erfahrungswerte zugrunde gelegt.
Bereits diese formellen Unzulänglichkeiten
erschüttern die Beweiskraft des Amtsgutachtens. Die Finanzdirektion hätte
deshalb nicht unbesehen darauf abstellen dürfen, sondern hätte - kraft der
ihr obliegenden Pflicht zur Ermittlung des Sachverhalts - den Experten zur
Verbesserung anhalten müssen. Somit hat die von der Finanzdirektion geführte
Untersuchung keine Klarheit über den Verkehrswert der streitbetroffenen
Grundstücke erbracht. Zur Behebung dieses Mangels ist die Sache daher an die
Finanzdirektion zurückzuweisen, welche - im wiederaufzunehmenden
Einspracheverfahren (RB 1994 Nr. 68) - eine ergänzende
Untersuchung vorzunehmen hat.
6. a) Im Rahmen der materiellen Prüfung des
Amtsgutachtens stellt sich zunächst die Frage, ob der Experte auf die richtige
Schätzungsmethode
abgestellt habe. Für das unüberbaute Grundstück Kat.Nr. 04 wird im
Einklang mit der Gerichtspraxis eine Realwertschätzung vorgenommen, während der
Verkehrswert der Hausliegenschaften Kat. Nrn. 05 und 07 (wie auch von
Kat.Nr. 06) zu Recht aus einem Mittel von Ertrags- und Realwert abgeleitet
wird. Die vom Experten vorgenommene Gewichtung von 5 x Ertragswert und 1 x
Realwert erscheint vorliegend - Anteil Wohnhaus, Büroanbau, Werkstatt und
Magazin - als angemessen (vgl. Francesco Canonica, Schätzerlehrgang/
Grundwissen, hrsg. vom Schweiz. Immobilienschätzer-Verband, Bern 2000,
S. 119; Wolfgang Naegeli/ Heinz Wenger, Der Liegenschaftenschätzer,
4. A., Zürich 1997, S. 100; vgl. auch Schweiz. Vereinigung
kantonaler Grundstückbewertungsexperten, Schätzerhandbuch, Bewertung von
Immobilien, Stand 1998, S. 61 f.).
b) Weil der
Ertragswert
im Rahmen der
Verkehrswertermittlung hier besonders stark ins Gewicht fällt, hätte sich ein
gewisser Aufwand des Experten gerechtfertigt. Über die Ausgestaltung und
Nutzung der Liegenschaften finden sich in den Schätzungen von S. nähere
Ausführungen. Die gemischte Nutzung eines über hundertjährigen Gebäudes zu Wohn-
und Bürozwecken stellt vergleichsweise hohe Anforderungen an die Schätzung. Die
inventarisierte Liegenschaft, die ein mögliches Denkmalschutzobjekt im Sinn von
§ 203 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
darstellt, hat einen Anteil Liebhaberwert, was sich in einem vergleichsweise
weiten Schätzungsermessen niederschlägt. Trotzdem hätte der Amtsexperte dartun
müssen, ob die (angeblich) erzielten Wohnungsmieten von Fr. ...
tatsächlich angemessen seien. Denn bei der Ertragswertermittlung ist nicht auf
die tatsächlich erzielten, sondern auf die objektiv erzielbaren Mieterträge abzustellen
(Canonica, S. 84; Schätzerhandbuch, S. 54; eingehend: Jürgen
Simon/Klaus Gors/Max Troll, Handbuch der Grundstückswertermittlung, 4. A.,
München 1997, S. 115 ff.). Dass die von den Familienmitgliedern
bezahlten Mieten nicht marktkonform sind, bestätigt sogar der Privatexperte.
Der Mietwert ist vom Experten stets unter Berücksichtigung aller
Einflussgrössen und anhand von Vergleichsobjekten zu schätzen. Dabei kommt dem
Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit herausragende Bedeutung zu (Naegeli/Wenger,
S. 82). Dass der von der Finanzdirektion bestellte Sachverständige eine solche
Untersuchung vorgenommen hätte, geht aus dem Gutachten nicht hervor. Dasselbe gilt
mit Bezug auf den von der Bürofläche abgeworfenen Ertrag. Statt den konkreten
örtlichen Verhältnissen nachzugehen, hat sich der Experte damit begnügt, einen
kaum spezifizierten allgemeinen Durchschnittswert heranzuziehen; dies unter
Hinweis auf eine Lehrmeinung (Naegeli/Wenger, S. 294, wo sich allerdings
keinerlei Bezüge zu Statistiken usw. finden). Solche Mittelwerte sind von
beschränkter Aussagekraft, weil sie weder die Eigenheit der zu beurteilenden
Liegenschaft noch die Verhältnisse des lokalen Markts berücksichtigen. Dass der
Rekurrent unter Hinweis auf die wenig zweckmässige Anordnung der Büroräume in
dem vor über hundert Jahren zu Wohnzwecken erstellten Gebäude eine Ermässigung
des Mietwerts auf Fr. .../m
2
verficht, erscheint als plausibel.
Die Vorinstanz, deren Experte sich in seiner Stellungnahme zu den Einwänden des
Rekurrenten gegen das Amtsgutachten mit einem Hinweis auf die erwähnte
Literaturstelle begnügt hat, wird im zweiten Rechtsgang die für eine
fallbezogene Ertragswertermittlung nötigen Abklärungen vornehmen müssen.
c) Was die
Ermittlung des Landwerts
betrifft, hat der Amtsgutachter - wie schon in E. 5b
festgestellt - die Vergleichsmethode allzu oberflächlich angewendet. Dass
der Experte Vergleichsgrundstücke aus verschiedenen Zonen berücksichtigt, ist
zwar nicht ausgeschlossen, bedürfte jedoch wegen der unterschiedlichen
Nutzungsdichte einer näheren Begründung. Kaum verständlich ist, dass der
Experte für die Zone ... einen Preis von lediglich Fr. .../m
2
annimmt, für die Zone ... trotz der nicht allzu grossen Nutzungsunterschiede hingegen
einen Wert von Fr. .../m
2
ermittelt. Einen offensichtlichen
Irrtum stellt die Auffassung des Amtsexperten dar, wonach die vom Schenker
begründeten Dienstbarkeiten den Wert der berechtigten und der belasteten
Grundstücke nicht beeinflussten (Canonica, S. 44; Naegeli/Wenger,
S. 188 ff.; Schätzerhandbuch, S. 17 ff.; Simon/Gors/Troll,
S. 62 ff.). Zwar trifft es zu, dass sie ihren Ursprung im Erbvorbezug
haben und somit familiär motiviert sind. Ebenso richtig ist, dass die meisten
dieser Servituten - nach einem entsprechenden Aufhebungsvertrag (Peter
Liver, Berner Kommentar, 1980, Art. 734 N. 15 f. ZGB) - wieder
gelöscht werden könnten. Ausser Betracht fällt eine einverständliche Aufhebung
kraft Art. 20 OR allerdings insoweit, als dadurch ein gesetzwidriger
Zustand eintreten würde (vgl. Liver, Art. 734 N. 54 ff. ZGB).
Weil eine zu Wohn- oder Arbeitszwecken genutzte Liegenschaft grundsätzlich über
Parkplätze verfügen muss (§§ 242 ff. PBG), kann das zugunsten von Kat.Nr. 07
begründete Parkplatzservitut nur aufgehoben werden, wenn eine Ersatzlösung
gefunden wird. Selbst unter der - wegen der Möglichkeit, den Gesellschaftsvertrag
jederzeit aufzulösen (Art. 545 Abs. 1 Ziff. 6 des
Obligationenrechts vom 30. März 1911), unzulässigen - Annahme, dass
die Brüder O. und R. die vier übernommenen Grundstücke nicht veräussern,
beeinflusst das Gefüge der Dienstbarkeiten deren Wert beträchtlich. Besonders
ausgeprägt trifft diese Feststellung für die unüberbaute Parzelle
Kat.Nr. 04 zu. Weil dieselbe als Lagerplatz für Kat.Nr. 05 dient,
verkörpert sie für ihren Miteigentümer R. nur einen geringen Wert. Obschon die
beiden Beschenkten nahezu gleich betroffen sind, hätte der Schätzer auch die
Parkplatzdienstbarkeiten bewerten und den Grundstücken zuordnen müssen (vgl.
dazu etwa VGr, 11. Februar 1999, VR.1998.00005 - 00007 betreffend
Bemessung einer Parkplatzersatzabgabe). Ferner macht es aufgrund der Akten den
Anschein, dass der Experte der Immissionslage unzureichend Rechnung getragen hat.
In der Schätzungspraxis besteht Einigkeit darüber, dass die Belastung einer
Liegenschaft mit Immissionen durch Lärm, Luftschadstoffe, Kunstlicht,
Schattenwurf, Erschütterungen und Elektrosmog sowie ideelle Einwirkungen ihren
Wert beeinflusst (Canonica, S. 40 f.; Naegeli/Wenger, S. 51
und 82; Schätzerhandbuch, S. 40). Die Würdigung der Grundstücke
Kat.Nrn. 05, 07 und 06 als "ruhig", weckt angesichts der
recht zentralen Lage, der Bahnhofsnähe sowie des auf eine intensive Nutzung
ausgerichteten Zonenregimes bereits erhebliche Bedenken; dass die nämliche
Qualifikation auch der über die dicht befahrene X.-Strasse erschlossenen
Kat.Nr. 04 zuerkannt wird, ist jedoch schwer verständlich. Die bei den
Akten liegende Verkehrsstatistik weist während der Stosszeiten Werte von
deutlich über 700 Fahrzeugen pro Stunde auf; im Lauf von 24 Stunden
wurden knapp 8'000 Bewegungen registriert. Dass das Verkehrsaufkommen
zwischen 0 und 6 Uhr sehr gering ausfällt, ändert an dieser Feststellung
nichts. Endlich lässt die Katasterkopie vermuten, dass entlang der angrenzenden
Strassen Baulinien festgesetzt sind, welche alle vier streitbetroffenen
Grundstücke tangieren. Da die innerhalb von Baulinien gelegene Fläche nur noch
eingeschränkt genutzt werden kann (§§ 99 ff. PBG) und im Fall der
anlässlich einer Strassenerweiterung durchgeführten Enteignung eine verminderte
Vergütung ausgerichtet würde (RB 1986 Nr. 117; vgl. auch Max Imboden/René
Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Band II: Besonderer
Teil, Basel/ Stuttgart 1976, Nr. 128 B IVa), dürfte sich dieser Umstand
schon heute wertmindernd auswirken (Canonica, S. 47; Naegeli/Wenger,
S. 56; Schätzerhandbuch, S. 21).
d) Die vom Sachverständigen aus
Gebäudeinhalt, Kubikmeterpreis, Altersentwertung und Nebenkosten ermittelten
Gebäudewerte
geben zu wenig Bemerkungen Anlass. Weil die Expertise ein in verschiedener
Hinsicht ungewöhnliches Objekt beschlagen hat, steht dem Sachverständigen ein
vergleichsweise breiter Ermessensspielraum zu. In formeller Hinsicht wäre es
allerdings angebracht gewesen, einzelne Faktoren zu begründen. Dies gilt
namentlich für die Kubikmeterpreise von Haupt- und Nebengebäuden. Weshalb bei
einem alten, jedoch gut unterhaltenen Gebäude, bei dem der Experte immerhin
einen gewissen Unterhaltsbedarf ortet, eine Altersentwertung von nur 25 %
angemessen sein soll, wäre näher darzulegen. Die Liegenschaft Vers.Nr. 10
befindet sich nach den Akten im Inventar der schutzwürdigen Objekte; eine
Schutzmassnahme im Sinn von §§ 203 ff. PBG ist jedoch bis zum
Stichtag nicht erfolgt. Die Gerichtspraxis trägt der Unsicherheit hinsichtlich
der künftigen Nutzungsmöglichkeiten eines Gebäudes bei der
Verkehrswertschätzung je nach den Umständen gar nicht (VGr, 7. Mai 1992,
SR 92/0027) oder in bescheidenem Umfang (VGr, 24. Februar 1999,
SR.98.00061: 10 - 20 %) Rechnung.
e) Würde das Verwaltungsgericht selbst in der
Sache entscheiden, wäre ihm eine Verböserung der angefochtenen Verfügung
zuungunsten des Rekurrenten praxisgemäss verwehrt (RB 1988 Nr. 45);
dieselbe Schranke muss für die Finanzdirektion im wiederaufzunehmenden
Einspracheverfahren gelten (ebenso Richner/Frei, § 41 N. 58).
7. ...
Demgemäss
entscheidet das Verwaltungsgericht:
1.
Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Die
Sache wird zur weiteren Untersuchung und zur Ausfällung eines neuen
Einspracheentscheids im Sinn der Erwägungen an die Finanzdirektion
zurückgewiesen.
2.    ...