zh_verwaltungsgericht · VB.2015.00718 · 2016-04-21 · de

Baubewilligung | Beschwerdelegitimation eines Mieters, Verfahrenskoordination, akzessorische Überprüfung eines Nutzungsplans, Zonenkonformität eines sexgewerblichen Betriebs, Pflichtparkplätze, Lärmschutz. Verfahrensvereinigung (E. 1). Offengelassen, ob die Mieterin in der vorliegenden Konstellation (befristetes Mietverhältnis mit Pflicht, über eine Verlängerung zu verhandeln) zur Erhebung von Rechtsmitteln legitimiert ist (E. 4). Das Baubewilligungsverfahren und das Verfahren zur Erteilung einer Betriebsbewilligung müssen nicht miteinander koordiniert werden (E. 6). Die akzessorische Überprüfung eines Nutzungsplans ist im Verfahren betreffend einen Anwendungsakt nur ausnahmsweise zulässig. Die fehlende Befugnis zur abstrakten Normenkontrolle bei Erlass des Nutzungsplans begründet keinen solchen Ausnahmefall (E. 7). Nach dem gesetzgeberischen Willen sind die von sexgewerblichen Betrieben ausgehenden ideellen Immissionen im fraglichen Gebiet zonenkonform (E. 8.2 f.). Die streitgegenständliche Umnutzung führt nicht zu stark störenden materiellen Immissionen (E. 8.4). Bei der Berechnung der Pflichtparkplätze durfte auf die Vorgaben der kommunalen Fachbehörde abgestellt werden (E. 9). Die Anforderungen an den Schallschutz werden durch die vorinstanzlich angeordnete Reduktion des maximalen Schalldruckpegels eingehalten (E. 10). Die Auflagen betreffend behindertengerechten Ausbau und Lüftung sind nicht zu beanstanden; die vorgesehenen Fluchtwege sind ausreichend (E. 11). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 21.04.2016 VB.2015.00718
Zurich Verwaltungsgericht 21.04.2016 VB.2015.00718
Zurigo Verwaltungsgericht 21.04.2016 VB.2015.00718

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00718
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Geschäftsnummer:
VB.2015.00718
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 21.04.2016
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 11.01.2017 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Beschwerdelegitimation eines Mieters, Verfahrenskoordination, akzessorische Überprüfung eines Nutzungsplans, Zonenkonformität eines sexgewerblichen Betriebs, Pflichtparkplätze, Lärmschutz.
Verfahrensvereinigung (E. 1).
Offengelassen, ob die Mieterin in der vorliegenden Konstellation (befristetes Mietverhältnis mit Pflicht, über eine Verlängerung zu verhandeln) zur Erhebung von Rechtsmitteln legitimiert ist (E. 4).
Das Baubewilligungsverfahren und das Verfahren zur Erteilung einer Betriebsbewilligung müssen nicht miteinander koordiniert werden (E. 6).
Die akzessorische Überprüfung eines Nutzungsplans ist im Verfahren betreffend einen Anwendungsakt nur ausnahmsweise zulässig. Die fehlende Befugnis zur abstrakten Normenkontrolle bei Erlass des Nutzungsplans begründet keinen solchen Ausnahmefall (E. 7).
Nach dem gesetzgeberischen Willen sind die von sexgewerblichen Betrieben ausgehenden ideellen Immissionen im fraglichen Gebiet zonenkonform (E. 8.2 f.).
Die streitgegenständliche Umnutzung führt nicht zu stark störenden materiellen Immissionen (E. 8.4).
Bei der Berechnung der Pflichtparkplätze durfte auf die Vorgaben der kommunalen Fachbehörde abgestellt werden (E. 9).
Die Anforderungen an den Schallschutz werden durch die vorinstanzlich angeordnete Reduktion des maximalen Schalldruckpegels eingehalten (E. 10).
Die Auflagen betreffend behindertengerechten Ausbau und Lüftung sind nicht zu beanstanden; die vorgesehenen Fluchtwege sind ausreichend (E. 11).
Abweisung.
Stichworte:
AKZESSORISCHE NORMENKONTROLLE
CERCLE BRUIT
IDEELLE IMMISSION
LÄRMSCHUTZ
LEGITIMATION
MIETERLEGITIMATION
NUTZUNGSPLAN
PFLICHTPARKPLATZ
SEXGEWERBLICHE NUTZUNG
ZONENKONFORMITÄT
Rechtsnormen:
§ 338a Abs. 1 PBG
Art. 25a RPG
Art. 24c Abs. 2 BZO Zürich
Art. 24c Abs. 3 BZO Zürich
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2015.00718
VB.2015.00719
Urteil
der 1. Kammer
vom
21. April 2016
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiber Reto Häggi Furrer.
In Sachen
Aus VB.2015.00718
A SA,
vertreten durch RA B,
Aus VB.2015.00719
1.
C AG,
vertreten durch V AG,
2.
D,
vertreten durch E GmbH,
3.
F AG,
4.
G AG,
vertreten durch H AG,
alle vertreten durch RA I,
Beschwerdeführende
,
gegen
1.
J AG,
vertreten durch RA K,
2.
Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerinnen
,
und
Gebäudeversicherung des Kantons Zürich,
Mitbeteiligte
,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 11. Februar 2015 erteilte die
Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich der J AG die baurechtliche
Bewilligung für einen Mieterausbau sowie eine Nutzungsänderung zur sexgewerblichen
Nutzung des Gebäudes L auf der Parzelle Kat.-Nr. 03 in der Stadt Zürich.
II.
Dagegen rekurrierten einerseits die A SA und
anderseits die C AG, D, die F AG sowie die G AG beim Baurekursgericht,
welches beide Verfahren mit Entscheid vom 16. Oktober 2015 vereinigte, auf
den Rekurs der A SA nicht eintrat, den Rekurs der C AG, von D, der F AG
sowie der G AG teilweise guthiess und die baurechtliche Bewilligung mit
der zusätzlichen Auflage versah, dass die Lounge gegenüber der Bar mit einer
schalldämmenden Glaswand abzugrenzen, die raumseitige Lärmbelastung durch die
Musikanlage bis 19 Uhr auf einen maximalen Schalldruckpegel von Leq = 70 dB(A)
und ab 19 Uhr auf einen maximalen Schalldruckpegel von Leq = 75 dB(A)
zu begrenzen sowie die Schallschutzfenster ab 22 Uhr geschlossen zu halten
seien.
III.
A.
Die A SA
liess am 17. November 2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht führen und
beantragen, unter Entschädigungsfolge sei der Rekursentscheid aufzuheben und
die Angelegenheit "zur materiell-rechtlichen Beurteilung im Sinn der
Erwägungen an das Baurekursgericht zurückzuweisen; d.
h. der Bausektionsbeschluss […] sei aufzuheben
und die Bewilligung für das streitbetroffene Vorhaben sei zu verweigern".
Das Baurekursgericht schloss mit Vernehmlassung vom 26. November auf Abweisung
der Beschwerde. Die J AG sowie die Bausektion des Stadtrats beantragten
mit Beschwerdeantworten vom 10. Dezember 2015 bzw. 4. Januar 2016 die
Abweisung der Beschwerde; die J AG zusätzlich unter Zusprechung einer
Parteientschädigung. Mit weiteren Stellungnahmen der A SA vom
3. Februar und 3. März 2016 sowie der J AG vom 15. Februar
2016 wurde an den jeweiligen Anträgen festgehalten. Die mitbeteiligte
Gebäudeversicherung verzichtete auf eine Stellungnahme.
B.
Die C AG,
D, die F AG sowie die G AG liessen am 18. November 2015
gemeinsam beim Verwaltungsgericht Beschwerde führen und beantragen, unter
Entschädigungsfolge sei der Rekursentscheid aufzuheben und die baurechtliche
Bewilligung für den beantragten Mieterausbau und die Nutzungsänderung zu
verweigern, eventualiter sei die Angelegenheit an das Baurekursgericht
zurückzuweisen; (sub)eventualiter sei der Betrieb werktags auf die Zeit von 19
bis 22 Uhr und an Samstagen auf die Zeit von 10 bis 22 Uhr zu beschränken
sowie an Sonntagen ganz zu untersagen; der Betreiberin sei zu verbieten, eine
Musikanlage mit mehr als 70 dB(A) zu benutzen; alle Fenster seien mit
Dreifach-Isolierglas mit dem höchsten Schalldämmwert zu versehen und dauerhaft
zu verschliessen sowie die Räume künstlich zu belüften; die Fenster seien so zu
gestalten, dass aus den benachbarten Wohnungen kein Einblick in die
Séparée-Zimmer möglich sei und der Bordellbetrieb nicht wahrgenommen werde; an
der R-Strasse und an der M-Strasse dürften keine oberirdischen Parkplätze
vorgesehen werden und die Betreiberin sei zu verpflichten, in ihren Anzeigen
auf diesen Umstand hinzuweisen und mit geeigneten Massnahmen für die Einhaltung
zu sorgen; sodann dürften an der Liegenschaft keinerlei Werbung und Hinweise
auf den Bordellbetrieb und keine "Rotlichter" oder ähnliches
platziert werden; schliesslich ersuchten sie um Durchführung eines
Augenscheins. Das Baurekursgericht schloss mit Vernehmlassung vom
26. November 2015 auf Abweisung der Beschwerde. Die J AG sowie die Bausektion
des Stadtrats beantragten mit Beschwerdeantworten vom 10. Dezember 2015 bzw.
4. Januar 2016 die Abweisung der Beschwerde, die J AG unter
Zusprechung einer Parteientschädigung. Mit weiteren Stellungnahmen der
Beschwerdeführenden vom 3. Februar 2016 und 4. März 2016 sowie der J AG
vom 15. Februar 2016 wurde an den jeweiligen Anträgen festgehalten. Die
mitbeteiligte Gebäudeversicherung verzichtete auf eine Stellungnahme.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die Vereinigung von Verfahren ist aus prozessökonomischen
Gründen zulässig, wenn mehrere Begehren den gleichen Sachverhalt betreffen und
dieselben Rechtsfragen aufwerfen (§ 71 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 [VRG, LS 175.2] in Verbindung mit Art. 125
lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [SR 272]). Eine
Vereinigung ist insbesondere dann angezeigt, wenn sich zwei oder mehrere
Rechtsmittelbegehren von Privaten oder eines Gemeinwesens gegen dieselbe
Verfügung richten (Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,
Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50–60).
Vorliegend richten sich die beiden Beschwerden gegen denselben Rekursentscheid
vom 16. Oktober 2015 mit demselben zugrunde liegenden Sachverhalt.
Entsprechend rechtfertigt es sich, die Verfahren VB.2015.00718 und VB.2015.00719
zu vereinigen.
2.
Gemäss § 55 in Verbindung mit § 25 VRG kommt dem
Lauf der Beschwerdefrist und der Einreichung der Beschwerde – abgesehen von
hier nicht einschlägigen Ausnahmen – aufschiebende Wirkung zu, soweit die
Vorinstanz diese nicht entzogen hat. Da die Vorinstanz hier die aufschiebende
Wirkung nicht entzogen hat, erweist sich das Gesuch um Gewährung derselben als
von Anfang an gegenstandslos.
3.
Streitgegenstand bilden ein
Mieterausbau sowie die Umnutzung im 3. Obergeschoss des Gebäudes L
auf
der Parzelle Kat.-Nr. 03 in der Stadt Zürich. Die Parzelle liegt in der
Quartiererhaltungszone QI5a; gemäss Zonenplan gilt ein Mindestwohnanteil von
0 %.
Die private Beschwerdegegnerin beabsichtigt, das
3. Obergeschoss, in welchem bisher Büroräumlichkeiten untergebracht waren,
neu sexgewerblich zu nutzen und zu diesem Zweck neben Räumlichkeiten für das
Personal einen Barbereich, eine Lounge, ein Fumoir, einen Wellnessbereich sowie
14 Zimmer in dieses Stockwerk einzubauen.
4.
4.1
Die
Vorinstanz ist auf den Rekurs der Beschwerdeführerin aus VB.2015.00718 (im
Folgenden die Beschwerdeführerin) nicht eingetreten, weil diese nur Mieterin in
der streitgegenständlichen Liegenschaft und das Mietverhältnis bis Ende 2016
befristet sei. Die Beschwerdeführerin wendet dagegen ein, sie habe im Zeitpunkt
der Rekurserhebung über eine echte Option zur Verlängerung des Mietvertrags
verfügt. Zwar sei diese Option nicht ausgeübt worden, für diesen Fall seien
aber Verhandlungen über die Verlängerung des Mietverhältnisses vertraglich
vereinbart. Es könne ihr sodann nicht entgegengehalten werden, dass sie die
Verlängerungsoption gerade wegen der ungewissen zukünftigen Nutzung des dritten
Obergeschosses nicht ausgeübt habe. Sie habe weiterhin ein Interesse an einer
Verlängerung des Mietverhältnisses, zumal sie der Vermieterin Rückbaukosten von
mindestens Fr. 424'910.- zahlen müsste und ihre Investitionen in den
Mieträumlichkeiten noch nicht abgeschrieben seien.
4.2
Gemäss
§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG, LS 700.1) ist zum Rekurs und zur Beschwerde berechtigt, wer
durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse
an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Praxisgemäss sind auch Mieter oder
Pächter zum Rechtsmittel gegen eine baurechtliche Bewilligung legitimiert,
sofern sie in einem ungekündigten Mietverhältnis stehen bzw. das befristete
Mietverhältnis auf lange Dauer angelegt ist (VGr, 30. Mai 2012,
VB.2012.00032, E. 4.2 Abs. 2 mit zahlreichen Hinweisen) und sie die
übrigen Legitimationsvoraussetzungen erfüllen.
Das Verwaltungsgericht entscheidet nach § 63 Abs. 1
VRG in der Regel reformatorisch. Dies schliesst das Recht ein, bei Aufhebung
eines vorinstanzlichen Nichteintretensentscheids selber den Sachentscheid zu
fällen (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 63 N. 18). Soweit die
Vorinstanz die Legitimation der Beschwerdeführerin zu Unrecht verneint hätte,
wäre ein solches Vorgehen hier angezeigt, weil die Vorinstanz aufgrund des
Rekurses der Beschwerdeführenden aus VB.2015.00719 (im Folgenden die Beschwerdeführenden)
bereits einen Sachentscheid gefällt hat, der ebenfalls angefochten ist.
Da – wie sich sogleich zeigt – die Beschwerden in der Sache
ohnehin abzuweisen sind, kann damit offenbleiben, ob die Beschwerdeführerin in
der vorliegenden Konstellation – in welcher sie im Ergebnis geltend macht,
das Mietverhältnis fortführen zu wollen, sofern die Baubewilligung aufgehoben
wird – zum Rekurs legitimiert gewesen wäre.
5.
Die Beschwerdeführenden beantragen einen Augenschein. Die
Vorinstanz hat bereits einen Augenschein durchgeführt und diesen mittels
Protokoll und Fotografien dokumentiert. Wie sich sogleich zeigt, ist der
Sachverhalt damit rechtsgenügend erstellt. Ein erneuter Augenschein erweist sich
damit als entbehrlich.
6.
6.1
Die
Beschwerdeführenden machen zunächst geltend, die Bewilligungsbehörde habe das
Koordinationsgebot verletzt, indem sie die baurechtliche Bewilligung erteilt
habe, ohne gleichzeitig zu prüfen, ob die private Beschwerdegegnerin die
Voraussetzungen für eine gastgewerbliche Bewilligung sowie eine
Betriebsbewilligung nach der Prostitutionsgewerbeverordnung der Stadt Zürich
(AS 551.440) erfülle.
6.2
Erfordert
die Errichtung oder die Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer Behörden,
so ist gemäss Art. 25a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979
(SR 700) eine Behörde zu bezeichnen, die für ausreichende Koordination
sorgt. Dabei ist jedoch nicht eine maximale, sondern nur eine ausreichende
Koordination sicherzustellen. Nicht verlangt ist die Koordination mit
Entscheiden, die wohl im Zusammenhang mit einem Bauprojekt stehen, aber keine
direkten, gegen aussen verbindlichen Einfluss auf die Ausgestaltung der
geplanten Baute oder Anlage haben oder aus sachlichen Gründen erst nach der
Errichtung bzw. Änderung der betreffenden Baute oder Anlage getroffen werden
können; das gilt insbesondere für Betriebsbewilligungen. In diesem Sinn
bestimmt § 8 Abs. 2 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember
1997 (LS 700.6), dass Beurteilungen, die für die Zulässigkeit des
Vorhabens an sich nicht erheblich sind, nicht der Koordinationspflicht
unterliegen. Sowohl die Bewilligung gemäss § 2 Abs. 1 lit. a des
Gastgewerbegesetzes vom 1. Dezember 1996 (LS 935.11) als auch die
Bewilligung gemäss Art. 11 Abs. 1 Prostitutionsgewerbeverordnung
haben keine Auswirkungen auf die Zulässigkeit und damit die Verwirklichung des
Bauprojekts; eine Koordination ist deshalb nicht erforderlich (vgl. zum Ganzen
BEZ 2008 Nr. 44 E. 4; bestätigt mit VGr, 21. November 2007,
VB.2007.00353 [= BEZ 2008 Nr. 36], sowie BGr, 8. August 2008,
1C_47/2008; VGr, 25. Januar 2001, VB.2000.00367 [= BEZ 2001 Nr. 7],
E. 4).
Die Baubewilligungsbehörde hat das Koordinationsgebot
demnach nicht verletzt.
7.
7.1
Die
Beschwerdeführenden rügen sodann, die Vorinstanz habe zu Unrecht von einer
akzessorischen Überprüfung des Zonenplans abgesehen. Die Beschwerdeführenden 1
bis 3 seien erst nach Inkrafttreten des Zonenplans Eigentümer der
Liegenschaften geworden bzw. hätten daran ein obligatorisches Recht erworben.
Es sei ihnen deshalb nicht möglich gewesen, den Zonenplan im Rahmen einer
abstrakten Normenkontrolle anzufechten, weshalb sie zum Antrag auf
akzessorische Überprüfung berechtigt seien.
7.2
Die
akzessorische Überprüfung eines Nutzungsplans und damit in engem Sachzusammenhang
stehender planerischer Festlegungen ist im Verfahren betreffend einen Anwendungsakt
grundsätzlich ausgeschlossen. Nur
wenn sich der
Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten Beschränkungen
Rechenschaft geben konnte und er im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit
hatte, seine Interessen zu verteidigen,
wird ausnahmsweise eine akzessorische
Kontrolle zugelassen (BGE 121 II 317 E. 12c, VGr, 26. Juni 2013,
VB.2012.00132 [= BEZ 2013 Nr. 22], E. 3.5.1).
Der von den Beschwerdeführenden sinngemäss geltend
gemachte Umstand, dass sie im damaligen Zeitpunkt noch nicht dinglich oder
obligatorisch an Liegenschaften in der Stadt Zürich berechtigt und deshalb
nicht zur abstrakten Normenkontrolle befugt gewesen seien, stellt keinen
solchen Ausnahmefall dar. Die zitierte Rechtsprechung bezieht sich auf Beschwerdeführer,
welche zum Zeitpunkt des Planerlasses an sich befugt gewesen wären, den Nutzungsplan
abstrakt anzufechten, dies aber aus besonderen, objektiven Gründen nicht tun
konnten oder dazu keinen Anlass hatten. In solchen Fällen soll der
ursprünglichen, unmittelbaren Anfechtungsbefugnis wenigstens nachträglich zum
Durchbruch verholfen werden (BGE 123 II 337 E. 3a). Soweit die Beschwerdeführenden
mit ihren Vorbringen geltend machen wollten, sie seien im fraglichen Zeitpunkt
zur abstrakten Normenkontrolle nicht befugt gewesen, kann ihnen deshalb nicht
mittels akzessorischer Prüfung nachträglicher Rechtsschutz gewährt werden.
Soweit sie im fraglichen Zeitpunkt zur abstrakten Normenkontrolle befugt
gewesen wären, legen sie keine objektiven Gründe dar, welche sie daran
gehindert hätten, von ihrem Recht Gebrauch zu machen.
Die Vorinstanz hat den Zonenplan demnach zu Recht keiner
akzessorischen Normenkontrolle unterzogen.
8.
8.1
Weiter
machen die Beschwerdeführenden geltend, ein sexgewerblicher Betrieb sei am
geplanten Standort nicht zonenkonform. Die Vorinstanz habe diesbezüglich zu
Unrecht auf den vorgeschriebenen Mindestwohnanteil abgestellt und den
faktischen Wohnanteil ausser Acht gelassen sowie die tatsächliche Situation vor
Ort fehlerhaft festgestellt.
8.2
Gemäss
Art. 24c Abs. 3 der Bau und Zonenordnung der Stadt Zürich vom
23. Oktober 1991 (BZO, AS 700.100) sind sexgewerbliche Salons oder
vergleichbare Einrichtungen in Quartiererhaltungszonen, in welchen ein
Wohnanteil von mindestens 50 % vorgeschrieben ist, nicht zulässig. Gemäss
Baubewilligungsbehörde und Vorinstanz ist aus dieser Bestimmung der
Umkehrschluss zu ziehen, dass in Quartiererhaltungszonen mit einem vorgeschriebenen
Mindestwohnanteil von weniger als 50 % sexgewerbliche Betriebe zulässig
seien. Daraus folge, dass die streitgegenständliche Umnutzung zonenkonform sei
und zwar unabhängig davon, ob der geplante Betrieb ideelle Immissionen
verursache. Es komme deshalb weder auf die tatsächlichen Wohnanteile im
streitbetroffenen Gebäude noch auf die planerisch festgesetzten oder
tatsächlichen Wohnanteile in den Nachbarzonen an.
8.3
Der
kommunale Gesetzgeber hat mit Art. 24c Abs. 3 BZO festgelegt, dass
die von einem sexgewerblichen Betrieb ausgehenden ideellen Immissionen in
Quartiererhaltungszonen ab einem vorgeschriebenen Mindestwohnanteil von
50 % stark störend und damit generell nicht mehr zonenkonform seien (VGr,
10. Juni 2015, VB.2014.00319, E. 2.1 mit Hinweisen). Wie die
Baubewilligungsbehörde und die Vorinstanz zutreffend ausführen, folgt daraus umgekehrt,
dass in Quartiererhaltungszonen, in welchen der Mindestwohnanteil weniger als
50 %  beträgt, die von einem sexgewerblichen Betrieb ausgehenden ideellen
Immissionen nicht stark störend und damit zonenkonform sind. Dies gilt auch
dann, wenn der tatsächliche Wohnanteil erheblich über dem vorgeschriebenen
Mindestwohnanteil liegt. Die von der hier geplanten Umnutzung ausgehenden
ideellen Immissionen sind nach dem gesetzgeberischen Willen demnach
zonenkonform. Entsprechend braucht nicht geprüft zu werden, ob die ideellen
Immissionen mit zusätzlichen Massnahmen – wie sie die Beschwerdeführenden mit
ihrem Eventualbegehren beantragen – gesenkt werden könnten.
8.4
Entgegen
der vorinstanzlichen Auffassung ist die streitgegenständliche Umnutzung damit
aber noch nicht per se zonenkonform. Es bleibt vielmehr zu prüfen, ob die Umnutzung
zu materiellen Immissionen führt, welche stark störend und in der fraglichen
Quartiererhaltungszone deshalb nicht bewilligungsfähig sind (Art. 24c
Abs. 2 e contrario BZO). Stark störend und deshalb in Zonen, welche
auch dem Wohnen dienen, nicht mehr zonenkonform sind Betriebe, deren
Konfliktpotenzial derart ist, dass sie nach allgemeiner Erfahrung ein
erträgliches Wohnen weitgehend verunmöglichen (Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,
S. 774 mit Hinweis).
Die Beschwerdeführenden machen in diesem Zusammenhang
geltend, der Wohnanteil betrage im fraglichen Gebiet faktisch mehr als
50 % und belegen diese Behauptung mit einer Tabelle. Gemäss dieser soll
der Wohnanteil im fraglichen Gebiet 54,5 % betragen. Allerdings haben die
Beschwerdeführenden in ihrer Aufstellung nicht alle umliegenden Liegenschaften
berücksichtigt, sondern scheinen diese eher zufällig ausgewählt zu haben. Nicht
berücksichtigt haben sie in ihrer Aufstellung insbesondere das streitgegenständliche
Gebäude, in dem sich keine Wohnungen befinden und das eine Nettonutzfläche im
Gebäudeinnern von rund 3'300 m
2
aufweist. Werden diese Nutzflächen in der Aufstellung der Beschwerdeführenden
mitberücksichtigt, sinkt der Wohnanteil auf klar unter 50 %. Es liegt damit
ein durch eine gemischte Nutzung geprägtes Quartier vor. Nutzungen, die mit
einem gewissen Verkehrsaufkommen verbunden sind, sind deshalb ohne Weiteres
noch quartierkonform.
Soweit die Beschwerdeführenden sodann behaupten, das
streitbetroffene Gebiet sei in der Nacht nicht frequentiert und absolut ruhig,
ist dies offenkundig unzutreffend. Das fragliche Gebiet liegt im unteren
Bereich des Seefelds in einer Entfernung von rund 200 Metern zum
Sechseläutenplatz zwischen der P-Strasse und der Q-Strasse. Es ist damit Teil
eines grösseren Gebiets, das zu den Ausgehvierteln in der Stadt Zürich zählt.
In der unmittelbaren Umgebung befinden sich denn auch insgesamt vier Restaurants
oder Bars, die regelmässig bis um Mitternacht und im Fall der an der Ecke P-Strasse/R-Strasse
liegenden Bar S von Dienstag bis Donnerstag bis 2 Uhr und am Wochenende
bis 4 Uhr geöffnet haben. Sodann führt der Weg von den Anlagen entlang des
Seeufers – welche vor allem in den Sommermonaten in der Nacht stark
frequentiert sind – zum Bahnhof Stadelhofen durch das fragliche Gebiet.
Schliesslich wird die Seefeldstrasse durch die Trams der Linien 2 und 4 befahren.
Insgesamt ist damit notorisch, dass es sich beim fraglichen Gebiet nicht um ein
ruhiges Wohnquartier, sondern ein auch in der Nacht frequentiertes Quartier mit
gemischter Nutzung handelt.
Es ist unbestritten, dass der geplante sexgewerbliche
Betrieb sich an eine gutbetuchte Kundschaft richtet. Eine solche Kundschaft
legt in der Regel grossen Wert auf Diskretion. Es ist deshalb – entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführenden – nicht zu erwarten, dass die Kundschaft in
grosser Zahl mit dem Auto direkt bis vor das Gebäude fährt und dort parkiert.
Vielmehr kann davon auszugegangen werden, dass mit dem Auto anreisende Kunden
das nahe gelegene Parkhaus U nutzen werden. Der Standort ist zudem sehr gut
durch den öffentlichen Verkehr erschlossen, weshalb ein Teil der Kundschaft
auch auf diesem Weg anreisen dürfte. Insgesamt ist deshalb trotz der Grösse des
geplanten Bordells (14 Zimmer) nicht damit zu rechnen, dass durch die
Umnutzung ein Verkehrsaufkommen entsteht, welches nicht mehr quartierverträglich
wäre.
Andere materielle Immissionen, welche stark störend sein
könnten, machen die Beschwerdeführenden nicht geltend und sind auch nicht
ersichtlich. Die geplante Umnutzung ist diesbezüglich vielmehr mit einer Bar
für gehobene Kundschaft vergleichbar, welche am vorgesehenen Ort nur mässig
störend ist.
9.
9.1
Die
Beschwerdeführenden rügen sodann, die private Beschwerdegegnerin habe den
Nachweis genügender Parkplätze nicht erbracht und es fehle zudem an einem
Betriebs- sowie einem Verkehrskonzept.
9.2
Die Vorinstanz
kam zum Schluss, dass für die geplante Nutzung gemäss den Bestimmungen der
Parkplatzverordnung vom 11. Dezember 1996 (AS 741.500) ein
zusätzlicher Abstellplatz zu schaffen oder bereitzustellen sei. Da die Eigentümerin
der Liegenschaft mit Schreiben vom 23. April 2014 schriftlich erklärt
habe, der Bauherrschaft insgesamt zehn Fahrzeugabstellplätze zur Verfügung zu
stellen, sei die Verfügbarkeit von genügend Pflichtparkplätzen ausgewiesen.
9.3
Die
Beschwerdeführenden ziehen die Berechnungen der Vorinstanz nicht in Zweifel,
machen aber geltend, es sei nicht vom Bedarf für ein Bordell, sondern vom
Bedarf für einen Gastronomiebetrieb auszugehen, weil die streitgegenständliche
Umnutzung auch ein Gastrononieangebot umfasse.
Dem lässt sich nicht folgen. Es trifft zwar zu, dass die
Umnutzung auch einen Barbetrieb beinhaltet. Dieser steht aber im Zusammenhang
mit den angebotenen sexgewerblichen Dienstleistungen und ist nicht unabhängig
davon. Es erscheint deshalb sachgerecht, für die Berechnung der Mindestparkplatzzahl
von den Richtwerten für Bordelle auszugehen. Die Behauptung der
Beschwerdeführenden, es handle sich hier um ein spezielles Bordell, für das von
anderen Annahmen ausgegangen werden müsse, ist sodann nicht nachvollziehbar.
Wie bereits dargelegt, ist aufgrund der angesprochenen Kundschaft eher von
einem geringeren Bedürfnis nach Parkplätzen unmittelbar beim Gebäude
auszugehen. Angesichts der sehr guten Erschliessung mit öffentlichem Verkehr
und dem nahe gelegenen Parkhaus besteht deshalb keine Veranlassung, von den
durch eine Fachbehörde der Stadt Zürich erarbeiteten Normwerten für Parkplätze
bei Bordellen abzuweichen.
Angesichts der überschaubaren Grösse des geplanten
Bordells und der übrigen – bereits dargelegten – Umstände besteht im Rahmen des
baurechtlichen Verfahrens sodann auch kein Bedürfnis nach einem Betriebs- und
Verkehrskonzept, um das Verkehrsaufkommen abzuschätzen. Es genügt, hierzu auf
nachvollziehbare Erfahrungswerte der Baubehörde abzustellen.
Schliesslich ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz
die Zusage der Vermieterin, der privaten Beschwerdegegnerin zehn Parkplätze zur
Verfügung zu stellen, als genügend betrachtet hat. Die Beschwerdeführenden
vermögen nicht darzutun, weshalb der Vermieterin nicht möglich sein sollte,
ihrer Zusage nachzukommen.
10.
10.1
Bezüglich
des Lärmschutzes machen die Beschwerdeführenden zunächst geltend, das
Lärmschutzgutachten gehe von der falschen Annahme aus, dass das Gebäude R-Strasse
06 unbewohnt sei und erweise sich deshalb als fehlerhaft; zudem handle es sich
nicht um ein stark frequentiertes Gebiet.
10.2
Es trifft
zu, dass die Gutachter davon ausgingen, beim Gebäude R-Strasse 06 handle es
sich um ein reines Bürogebäude. Dies hatte indes keinen Einfluss auf das
Lärmschutzgutachten. Einerseits liegt das Gebäude M-Strasse 07 näher zum
streitgegenständlichen Gebäude und war deshalb für die Beurteilung des
zulässigen Schalls massgebend. Anderseits hat die Qualifikation als Bürogebäude
keinen Einfluss auf die Höhe der massgeblichen Richtwerte. Die Gutachter
berücksichtigten für sämtliche beurteilten Nachbargebäude die Richtwerte für
Luftschall gemäss der Vollzugshilfe vom 10. März 1999 für die Ermittlung
und Beurteilung der Lärmbelastung durch den Betrieb öffentlicher Lokale der
Vereinigung kantonaler Lärmschutzfachleute, des Cercle Bruit (www.cercle­bruit.ch;
vgl. zur Berücksichtigung dieser Vollzugshilfe VGr, 17. September 2015,
VB.2015.00051, E. 4). In dieser Vollzugshilfe wird – entgegen dem
Vorbringen der Beschwerdeführenden – nicht zwischen einer neuen und einer bestehenden
Anlage unterschieden; es handelt sich vielmehr um einheitliche Richtwerte.
Unzutreffend ist in diesem Zusammenhang die Behauptung der
Beschwerdeführenden, das Gebäude R-Strasse 06 sei einem Lärm von 73 dB(A)
ausgesetzt. Richtig ist vielmehr, dass gemäss Gutachten während der Nachtzeiten
die maximal zulässige Schallleistung an den dieser Liegenschaft
gegenüberliegenden Fenstern des streitgegenständlichen Gebäudes 73 dB(A) beträgt.
Zur starken Frequentierung
des Quartiers auch während der Nacht kann auf die Ausführungen unter 8.4
verwiesen werden. Angesichts des Zielpublikums und der von diesem beim Besuch
solcher Etablissements gewünschten Diskretion ist zudem kaum mit grösseren Immissionen
beim Zu- und Weggang zum Gebäude zu rechnen.
10.3
Die
vorinstanzliche Anordnung, wonach die Lärmbelastung bis um 19 Uhr auf
einen maximalen Schalldruckpegel von Leq = 70 dB(A) und ab 19 Uhr auf
einen solchen von Leq = 75 dB(A) zu begrenzen und die Lounge gegenüber der
Bar mit einer schalldämmenden Glaswand abzugrenzen ist sowie die
Schallschutzfenster ab 22 Uhr geschlossen zu halten sind, entspricht den
im Gutachten empfohlenen Massnahmen zur Einhaltung der Grenzwerte gemäss Cercle
Bruit. Die entsprechenden Berechnungen im Gutachten werden von den Beschwerdeführenden
nicht bestritten.
Weil die Anforderungen an den Schallschutz demnach mit den
von der Vorinstanz zusätzlich angeordneten Massnahmen eingehalten werden
können, besteht keine Veranlassung für weitergehende Betriebseinschränkungen,
wie sie die Beschwerdeführenden mit ihrem Eventualbegehren fordern.
10.4
Die
Beschwerdeführerin hatte im Rekursverfahren ebenfalls Mängel beim Lärmschutz
gerügt. Mit der vorinstanzlich angeordneten Reduktion des maximalen Schalldruckpegels
setzt sie sich in der Beschwerde jedoch nicht auseinander, sondern beschränkt
sich auf einen Verweis auf ihre Rügen im Rekursverfahren. Da diese Rügen nicht
den aktuellen Bewilligungszustand betreffen und damit nicht mehr relevant sind,
ist darauf nicht weiter einzugehen.
11.
11.1
Die
Beschwerdeführerin rügte im Rekursverfahren zusätzlich zu den bereits behandelten
Rügen der Beschwerdeführenden sodann auch angebliche Mängel bei den Fluchtwegen,
der behindertengerechten Bauausführung sowie der für die Lüftung notwendigen
Dachinstallationen.
11.2
Bezüglich
der Anforderungen an behinderungsgerechte Bauten gemäss § 239a Abs. 1
PBG in Verbindung mit Art. 3 lit. a, 5 Abs. 1 und 2 Abs. 3
des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. Dezember 2002
(SR 151.3) hat die Baubehörde der privaten Beschwerdegegnerin mehrere
Auflagen betreffend den Gebäudezugang, Gewährleistung der Rollstuhlgängigkeit
im Gebäudeinnern, der Anzahl für Gäste im Rollstuhl nutzbaren Sitzplätze sowie
der behindertengerechten Toilette gemacht (vgl. Ziff. I.2 des Bauentscheids).
Die Beschwerdeführerin beschränkt sich darauf, zu bezweifeln, ob die private
Beschwerdegegnerin diese Auflagen wird erfüllen können. Ihre Kritik bleibt im
Wesentlichen unsubstanziiert. Sie legt keine Gründe dar, welche ernsthaften
Zweifel daran wecken könnten, dass die Beschwerdeführerin die ihr auferlegten
Auflagen nicht erfüllen könnte. Dies gilt namentlich auch hinsichtlich der
Auflage, dass 25 % der Sitzplätze für Gäste im Rollstuhl nutzbar sein
müssen. Die Beschwerdeführerin verkennt in diesem Zusammenhang, dass diese
Sitzplätze nicht zwingend an der "Stehbar", sondern auch anderweitig
im Bereich der Bar angeordnet werden können. Damit kann offenbleiben, ob die
Beschwerdeführerin zur entsprechenden Rüge überhaupt legitimiert wäre.
11.3
Sodann
rügte die Beschwerdeführerin im Rekursverfahren, die Baubehörde habe nicht
geprüft, ob die notwendigen Dachaufbauten für Lüftungs- und Abzugsanlagen
überhaupt erstellt werden könnten. Sie selber habe 341 m
2
der Dachfläche gemietet und
benötige diese Fläche für eigene, umfangreiche Installationen. Die private
Beschwerdegegnerin hielt dem entgegen, es sei bereits eine ausreichende Lüftung
samt Klimaanlage vorhanden; sie müsse nur Nebenstränge anbringen, die weder das
Dachgeschoss noch die Dachfläche beträfen. Mit diesen Ausführungen setzte die
Beschwerdeführerin sich weder in ihrer Stellungnahme im Rekursverfahren noch im
Beschwerdeverfahren auseinander.
Wie es sich damit verhält, kann hier indes offenbleiben.
Falls zur Erfüllung der Auflagen zusätzliche Dachaufbauten notwendig wären,
müsste darüber zunächst im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens entschieden
werden, weil die Baubehörde dafür noch keine Bewilligung erteilt hat (vgl. Ziff. I.13
des Bauentscheids). Dagegen stünde erneut der Rechtsmittelweg offen. Da solche
Dachaufbauten damit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind, ist auf
die Rügen der Beschwerdeführerin nicht weiter einzugehen.
11.4
Schliesslich
machte die Beschwerdeführerin im Rekursverfahren geltend, "aufgrund der zu
erwartenden grossen Besucherzahlen" seien die bestehenden Fluchtwege nicht
ausreichend. Die Baubehörde führte hierzu aus, dass die bestehenden Fluchtwege
eine Belegung mit bis zu 100 Personen erlaubten. Sie legte sodann dar,
dass sich bei einer Vollbesetzung der Zimmer neben dem Personal rund 60 weitere
Gäste ausserhalb der Zimmer aufhalten könnten, weshalb ein genügender Fluchtweg
vorliege. Die Gebäudeversicherung schloss sich dieser Beurteilung mit Stellungnahme
vom 5. Juni 2015 an.
Diese Beurteilung erscheint sachgerecht. Die
Beschwerdeführerin legt nicht dar, weshalb in einem Etablissement der geplanten
Art mit einem derart grossen Andrang gerechnet werden müsste. Es erscheint eher
wahrscheinlich, dass die tatsächlichen Belegungszahlen weit unterhalb der
maximal zulässigen Belegung liegen werden.
12.
Nach dem Gesagten ist die erteilte baurechtliche
Bewilligung mit den vorinstanzlichen Ergänzungen betreffend Lärmschutz nicht zu
beanstanden. Die Beschwerden sind deshalb abzuweisen.
13.
13.1
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aus VB.2015.00718 zur Hälfte und
den Beschwerdeführenden aus VB.2015.00719 unter solidarischer Haftung
füreinander je zu 1/8 aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit
§ 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 14 VRG; Kaspar Plüss, Kommentar
VRG, § 14 N. 6, 11 und 16).
Der privaten Beschwerdegegnerin ist eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- zuzusprechen, wovon die
Beschwerdeführerin aus VB.2015.00718 Fr. 2'000.- und die Beschwerdeführenden
aus VB.2015.00719 je Fr. 500.- (jeweils unter solidarischer Haftung für
Fr. 2'000.-) zu bezahlen haben (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt die
Kammer:
1.    Die
Verfahren VB.2015.00718 und VB.2015.00719 werden vereinigt.
2.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.    12'000.--;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.         660.--      Zustellkosten,
Fr.    12'660.--                  Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin aus VB.2015.00718 zur Hälfte und
den Beschwerdeführenden aus VB.2015.00719 unter solidarischer Haftung füreinander
je zu 1/8 auferlegt.
5.    Der
privaten Beschwerdegegnerin wird eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.-
zugesprochen, wovon die Beschwerdeführerin aus VB.2015.00718 Fr. 2'000.-
und die Beschwerdeführenden aus VB.2015.00719 je Fr. 500.- (je unter solidarischer
Haftung für Fr. 2'000.-) zu bezahlen haben.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an …