zh_verwaltungsgericht · VB.2013.00380 · 2014-05-08 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für einen Neubau im Bereich von Schutzobjekten: Ausnahmebewilligung; Anforderungen an einen projektbezogenen Schutzentscheid; Einordnung. Das Einverständnis mit der Erstellung eines Neubaus beinhaltet keinen generellen Rechtsmittelverzicht in Bezug auf ein späteres konkretes Projekt (E. 1.3). Die spezielle Grundstücksform begründet vorliegend besondere Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG (E. 5.4). Die Abweichung von der Mindesttiefe steht nicht von vornherein im Widerspruch zum Ziel, die Bewahrung einer traditionellen bäuerlichen Bauweise zu gewährleisten (E. 5.5). Ein projektbezogener Schutzentscheid war vorliegend möglich (E. 7.3 f.). Weder die Verfügung der Baudirektion noch deren Rekursvernehmlassung enthält jedoch eine einlässliche Auseinandersetzung mit den massgeblichen Fragen (E. 7.4). Auch aus dem Entscheid der Vorinstanz ergibt sich nicht in nachvollziehbarer Weise, weshalb eine Gefährdung des Schutzobjekts ausgeschlossen werden kann (E. 7.5). Auch in Bezug auf die kommunale Bewilligung liegt keine nachvollziehbare Begründung vor. Es wird weder ersichtlich, inwiefern das Bauvorhaben dem Anliegen gerecht wird, eine traditionelle bäuerliche Bauweise zu bewahren, noch welche Art von Rücksichtnahme die umliegenden Schutzobjekte verlangen (E. 8.3). Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die Erstinstanzen.

Zürich Verwaltungsgericht 14..2.08.0 VB.2013.00380
Zurich Verwaltungsgericht 14..2.08.0 VB.2013.00380
Zurigo Verwaltungsgericht 14..2.08.0 VB.2013.00380

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00380
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2013.00380
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 08.05.2014
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für einen Neubau im Bereich von Schutzobjekten: Ausnahmebewilligung; Anforderungen an einen projektbezogenen Schutzentscheid; Einordnung.
Das Einverständnis mit der Erstellung eines Neubaus beinhaltet keinen generellen Rechtsmittelverzicht in Bezug auf ein späteres konkretes Projekt (E. 1.3).
Die spezielle Grundstücksform begründet vorliegend besondere Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG (E. 5.4). Die Abweichung von der Mindesttiefe steht nicht von vornherein im Widerspruch zum Ziel, die Bewahrung einer traditionellen bäuerlichen Bauweise zu gewährleisten (E. 5.5).
Ein projektbezogener Schutzentscheid war vorliegend möglich (E. 7.3 f.). Weder die Verfügung der Baudirektion noch deren Rekursvernehmlassung enthält jedoch eine einlässliche Auseinandersetzung mit den massgeblichen Fragen (E. 7.4). Auch aus dem Entscheid der Vorinstanz ergibt sich nicht in nachvollziehbarer Weise, weshalb eine Gefährdung des Schutzobjekts ausgeschlossen werden kann (E. 7.5).
Auch in Bezug auf die kommunale Bewilligung liegt keine nachvollziehbare Begründung vor. Es wird weder ersichtlich, inwiefern das Bauvorhaben dem Anliegen gerecht wird, eine traditionelle bäuerliche Bauweise zu bewahren, noch welche Art von Rücksichtnahme die umliegenden Schutzobjekte verlangen (E. 8.3).
Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die Erstinstanzen.
Stichworte:
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESONDERE VERHÄLTNISSE
DENKMALPFLEGE
EINORDNUNG
GEBÄUDETIEFE
NÄHERBAURECHT
PROJEKTBEZOGENER SCHUTZENTSCHEID
RECHTSMISSBRAUCH
RECHTSMITTELVERZICHT
SCHUTZUMFANG
UMGEBUNG
UMSCHWUNG
WOHNHYGIENE
Rechtsnormen:
Art. 29 Abs. I BV
§ 50 PBG
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 203 Abs. II PBG
§ 211 Abs. I PBG
§ 220 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
Art./§ 9 Abs. I BZO Uster
Art./§ 19 Abs. I lit. e BZO Uster
§ 20 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2013.00380
Urteil
der 1. Kammer
vom
8. Mai 2014
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber Markus Lanter.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.1  D,
1.2  E,
beide vertreten durch
RA F,
2.    Stadtrat
Uster,
vertreten durch Abteilungsvorsteher Bau der Stadt Uster,
3.    Baudirektion
Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Der Abteilungsvorsteher Bau der Stadt Uster erteilte D
und E mit Verfügung vom 10. September 2012 die baurechtliche Bewilligung
für den Abbruch eines Schweinestalls und den Neubau eines Wohnhauses auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in H. Gleichzeitig wurde
die heimatschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich vom
3. April 2012 eröffnet.
II.
A und B erhoben gegen diese Verfügungen Rekurs an das
Baurekursgericht und beantragten deren Aufhebung. Nach Durchführung eines
Augenscheins wies das Baurekursgericht den Rekurs mit Entscheid vom
17. April 2013 ab.
III.
Mit Eingabe vom 23. Mai 2013 erhoben A und B
Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, den angefochtenen
Entscheid und die angefochtenen Bewilligungen aufzuheben und die Baubewilligung
zu verweigern. Es sei ein Augenschein durchzuführen und es sei ein Gutachten
durch die Kantonale Denkmalschutzkommission bezüglich der betroffenen
inventarisierten kantonalen und kommunalen Schutzobjekte zu erstellen und ein
förmlicher Entscheid über die Unterschutzstellung von Gebäude und Gartenbereich
I-Strasse 03 zu fällen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdegegner.
Das Baurekursgericht schloss am 12. Juni 2013 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion verzichtete
mit Eingabe vom 21. Juni 2013 auf Beschwerdeantwort. D und E beantragten
am 18. Juli 2013, die Beschwerde abzuweisen, sofern darauf eingetreten
werde. Auf die Durchführung eines Augenscheins und die Einholung eines
Gutachtens der Kantonalen Denkmalschutzkommission sei zu verzichten; alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Der
Stadtrat Uster beantragte mit Eingabe vom 14. August 2013 die Abweisung
der Beschwerde sowie den Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins und
die Einholung eines Gutachtens der Kantonalen Denkmalschutzkommission; unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Mit Eingabe
vom 12. September 2013 hielten A und B an ihren Anträgen fest; ebenso D
und E am 1. Oktober 2013 sowie der Stadtrat Uster am 8. Oktober 2013.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Die
Beschwerdeführenden sind als Eigentümer der unmittelbar an das Baugrundstück
angrenzenden Liegenschaft grundsätzlich zur Beschwerde legitimiert (§ 338a
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).
1.2
Die
privaten Beschwerdegegner machen geltend, die Beschwerdeführenden hätten sich
in einer Vereinbarung mit ihnen damit einverstanden erklärt, dass im
rückwärtigen Bereich des Baugrundstücks ein Neubau erstellt werde. Von
Schutzmassnahmen oder spezieller Rücksicht auf den Garten und die Scheune auf
dem Grundstück der Beschwerdeführenden sei dabei keine Rede gewesen. Vielmehr
hätten sich die Parteien schon detailliert über die Form und die Gestaltung des
Neubaus geeinigt. Mit der Berufung auf den Denkmalschutz würden die
Beschwerdeführenden versuchen, diese privatrechtliche Vereinbarung zu umgehen.
Dieses Verhalten verdiene keinen Rechtsschutz.
1.3
Die Vorinstanz wies in diesem Zusammenhang zu
Recht darauf hin, dass das allgemeine Einverständnis mit der Erstellung eines
Neubaus nicht zugleich einen generellen Rechtsmittelverzicht bezüglich eines
späteren konkreten Projekts beinhalte (Entscheid der Vorinstanz, E. 2.2).
Die fragliche Vereinbarung vom 9. Januar 2009 bezieht sich denn auch nicht
auf ein konkretes Projekt. Sie beschränkt sich neben der Einräumung eines unbeschränkten
Fuss- und Fahrwegrechts auf ein Näherbaurecht zugunsten der privaten Beschwerdegegner
sowie die Festlegung gewisser Baubeschränkungen in Bezug auf Balkone und
Loggias.
1.4
Auf die
frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Die Beschwerdeführenden beantragen die Durchführung eines
Augenscheins. Der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, steht im
pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine dahingehende
Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht
ermittelt werden können. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur geboten,
wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die
Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung
der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995
Nr. 12 mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen
der Vorinstanz können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden
(RB 1981 Nr. 2).
Die lokalen Gegebenheiten sind aus den eingereichten
Verfahrensakten, insbesondere dem vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll,
genügend ersichtlich. Der massgebliche Sachverhalt geht hinreichend aus den
Akten hervor, weshalb sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit
aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten lassen. Das
Verwaltungsgericht kann deshalb auf dessen Durchführung verzichten.
3.
Wie sich aus dem Folgenden
ergibt, ist die Sache an die Erstinstanzen zurückzuweisen. Auf den von den
Beschwerdeführenden beantragten Beizug eines Gutachtens
der Denkmalpflege-Kommission
des Kantons Zürich (KDK)
kann daher verzichtet
werden.
4.
Der vom Bauvorhaben betroffene Teil des Baugrundstücks
liegt gemäss der geltenden
Bau- und Zonenordnung
der Stadt Uster vom 1. April 1999 (BZO) in der Dorfzone D2. Gegen die I-Strasse
befindet sich auf dem Baugrundstück sowie auf der westlich an dieses
angrenzenden Parzelle das Vielzweckbauernhaus I-Strasse 03/04 ("J-Haus").
Auf dem östlich angrenzenden Grundstück der Beschwerdeführenden befinden sich
das Wohnhaus I-Strasse 05 sowie – im Rückwärtigen Bereich, nahe des
geplanten Neubaus – eine Scheune. Alle diese Objekte sind inventarisiert.
5.
Art. 19 Abs. 1
lit. e BZO sieht in der Dorfzone D2 eine Gebäudetiefe von mindestens
10 m vor. Das Bauvorhaben weist eine Gebäudetiefe von nur rund 7,6 m
auf, wofür eine Ausnahmebewilligung erteilt wurde.
5.1
Die
Beschwerdeführenden rügen, die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung
für die Unterschreitung der in Art. 19 Abs. 1 lit. e BZO
vorgesehenen minimalen Gebäudetiefe seien nicht erfüllt.
5.2
Die
Vorinstanz erwog, ein derart schmales, unüberbautes Grundstück wie das Baugrundstück,
das ansonsten genügend Raum für die minimal zulässige Gebäudefläche biete, sei
in der Dorfzone D2 sehr untypisch. Das Vorliegen besonderer Verhältnisse
könne daher bejaht werden. Da das vorgesehene Mindestmass nicht der Begrenzung
der zulässigen Nutzung diene, sondern aus Gründen der Einordnung festgelegt
worden sei, dürfe es im Rahmen der Zielsetzung der Einordnungsvorschrift
weniger streng gehandhabt werden. Die Durchsetzung der Vorschrift erweise sich
daher angesichts der besonderen Situation als unverhältnismässig (Entscheid der
Vorinstanz, E. 6.5.5). Die Ausnahmebewilligung könne – bei Einhaltung
aller anderen für die Dorfzone D2 geltenden Bauvorschriften – nicht gegen
Sinn und Zweck von Art. 19 Abs. 1 lit. e BZO verstossen.
Ausserdem handle es sich bei den genannten Vorschriften um eine Konkretisierung
der allgemeinen gestalterischen Anforderungen an eine gute Einordung (§ 238
Abs. 2 PBG), die der geplante Neubau erfülle (Entscheid der Vorinstanz,
E. 6.5.6). Schliesslich würden die Beschwerdeführenden durch die
Ausnahmebewilligung nicht unzumutbar benachteiligt (Entscheid der Vorinstanz,
E. 6.5.7).
5.3
Soweit die Beschwerdeführenden die Auffassung vertreten,
Art. 19 BZO erlaube nur für landwirtschaftlich genutzte Bauten
Abweichungen von den in Art. 19 Abs. 1 BZO vorgesehenen Grundmassen,
kann ihnen nicht gefolgt werden. Aus Art. 19 Abs. 2 BZO ergibt sich
zwar, dass bei landwirtschaftlich genutzten Bauten voraussetzungslos
Abweichungen zulässig sind. Dies bedeutet jedoch nicht, dass bei anders
genutzten Bauten nicht einmal dann von den in Art. 19 Abs. 1 BZO
geregelten Grundmassen abgewichen werden kann, wenn die in § 220 PBG genannten
Voraussetzungen erfüllt sind. Von einem qualifizierten Schweigen, also einem
bewussten Fehlen einer ausdrücklichen Anordnung betreffend die Ausnahmeregelung
für nicht landwirtschaftlich genutzte Bauten kann keine Rede sein. Ohnehin kann
eine kommunale Bauordnungsbestimmung die Erteilung einer Ausnahmebewilligung
gestützt auf § 220 PBG nicht ausschliessen (vgl. dazu
das dieselbe
Bestimmung betreffende Urteil VGr, 23. Februar 2005, VB.2004.00255,
E. 6.1
).
5.4
Infolge
der speziellen
Grundstücksform durfte das
Vorliegen besonderer Verhältnisse im Sinn von § 220
Abs. 1 PBG
vorliegend bejaht werden. Es kann auf die zutreffenden
Ausführungen der Vorinstanz (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.5.5), die von
den Beschwerdeführenden nicht beanstandet werden, verwiesen werden (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 [VRG]; vgl. auch das dieselbe Bestimmung betreffende
Urteil VGr, 23. Februar 2005, VB.2004.00255, E. 6.2.1).
5.5
Die
Erlaubnis, von der vorgesehenen Mindesttiefe abzuweichen, steht nicht von vornherein
im Widerspruch zum Zweck der entsprechenden Bestimmung, der darin besteht, die
Bewahrung einer traditionellen bäuerlichen Bauweise zu gewährleisten (Entscheid
der Vorinstanz, E. 6.5.6). Wenn die Beschwerdeführenden geltend machen,
das Bauvorhaben stehe in verschiedener Hinsicht im Widerspruch zur angestrebten
bäuerlichen Bauweise, so bedeutet dies nicht, dieser Widerspruch habe seine
Ursache darin, dass die in Art. 19 Abs. 1 lit. e BZO vorgesehene
minimale Gebäudetiefe unterschritten wird. Die geltend gemachten Mängel –
insbesondere in Bezug auf die Fassadengestaltung und Befensterung – haben ihre
Ursache mithin nicht in der Befreiung von der Mindesttiefe. Insofern ist der
Hinweis der Vorinstanz, die Ausnahmebewilligung könne – bei Einhaltung aller
anderen für die Dorfzone D2 geltenden Bauvorschriften – nicht gegen Sinn
und Zweck von Art. 19 Abs. 1 lit. e BZO verstossen (Entscheid
der Vorinstanz, E. 6.5.6), nicht dahingehend zu verstehen, dass das
Vorhaben die erwähnten Bauvorschriften einhalte. Die entsprechenden Prüfungen
sind vielmehr unabhängig von der Ausnahmebewilligung vorzunehmen. Dies gilt
auch für § 238 Abs. 2 PBG (vgl. nachfolgend, E. 8).
6.
Die Beschwerdeführenden
machen geltend, aufgrund des vom Bauvorhaben eingehaltenen minimalen Grenzabstands
von 3,5 m und des Umstands, dass die Scheune auf dem beschwerdeführerischen
Grundstück nahezu an der Grenze stehe und zu Wohnzwecken umgenutzt werden
könnte, seien die wohnhygienischen Anforderungen nicht erfüllt. Es entstünden
ein unverhältnismässiger Schattenwurf und ein "Slum-artiger" enger
Durchgang zwischen den Gebäuden.
6.1
Soweit die
privaten Beschwerdegegner geltend machen, die Berufung der Beschwerdeführenden
auf die Wohnhygiene sei rechtsmissbräuchlich, ist mit der Vorinstanz auf die
entsprechenden Erwägungen zur Eintretensfrage zu verweisen (Entscheid der Vorinstanz,
E. 7.3; vorstehend, E. 1.3). Es mutet zwar in der Tat widersprüchlich
an, wenn die Beschwerdeführenden den privaten Beschwerdegegnern zunächst ein
Näherbaurecht einräumen, wonach diese über die gesamte Länge des südlich des
bestehenden Wohnhauses I-Strasse 03 gelegenen Grundstücksteils
"beliebige Gebäude bis auf 3,5 m […] an die gemeinsame Grenze stellen"
dürfen, im Baubewilligungsverfahren dann aber geltend machen, der geringe
Abstand führe zu wohnhygienisch unzulässigen Verhältnissen. Mangels eines
konkreten Bauvorhabens mussten die Beschwerdeführenden beim Abschluss der
Vereinbarung jedoch nicht von den nun projektieren Dimensionen desselben ausgehen.
Sie berufen sich denn auch nicht allein auf den kleinen Abstand. Vielmehr ist
dieser im Zusammenhang mit der Länge und der Höhe des projektierten Gebäudes zu
würdigen.
6.2
Der
Vorinstanz ist auch darin beizupflichten, dass keine Anhaltspunkte dafür vorliegen,
dass den Anforderungen der Wohnhygiene nicht genüge getan wird (Entscheid der
Vorinstanz, E. 7.3). Dabei ist insbesondere von Bedeutung, dass die
bestehende Scheune auf dem beschwerdeführerischen Grundstück nicht parallel zur
fraglichen Grundstücksgrenze ausgerichtet ist, sondern nur mit einer Ecke nahe
an der Grenze liegt (vgl.
Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011
,
S. 866).
7.
7.1
Das Gebäude I-Strasse 03/04 befindet sich
im Inventar der überkommunalen Schutzobjekte des Kantons Zürich. Zudem ist es
als sogenanntes "J-Haus" im kommunalen Inventar der schützenswerten
Bauten verzeichnet. Dabei wird der Situationswert als "bedeutend,
gut", der Eigenwert als "hervorragend, sehr gut" qualifiziert.
Das Fachwerk-Doppelbauernhaus weise Substanz von 1666 auf und sei 1740
grundlegend umgebaut worden. Es sei die "integrale Erhaltung mit
Intérieurs" anzustreben.
7.2
Die
Beschwerdeführenden rügen, der Entscheid der Vorinstanz trage der Bedeutung des
Schutzobjekts nicht Rechnung. Es fehle ein formeller, begründeter
Schutzentscheid. Daher sei nicht ersichtlich, weshalb dem rückwärtigen Garten
die Schutzwürdigkeit abgesprochen werde, was nicht haltbar sei.
7.3
Gemäss
§ 203 Abs. 2 PBG erstellen die für Schutzmassnahmen zuständigen
Behörden Inventare. Diese sollen eine Bestandesaufnahme der in Betracht
fallenden Schutzobjekte ermöglichen. Die Erstellung der Inventare bzw. die
Inventaraufnahme als solche bewirkt (noch) keinen Schutz (VGr, 7. Mai 2013,
VB.2012.00299, E. 9.1 mit Hinweisen, auch zum Folgenden).
Das Inventar begründet jedoch die Vermutung der
Schutzwürdigkeit der verzeichneten Objekte und die zuständige Behörde ist
verpflichtet, sich mit dieser Vermutung auseinanderzusetzen. Diese
Auseinandersetzung erfolgt beim Entscheid darüber, ob eine dauernde
Schutzmassnahme anzuordnen sei. Dabei kann dieser Entscheid entweder in einer
definitiven Unterschutzstellung oder in einer Entlassung aus dem Inventar
bestehen (RB 1990 Nr. 13; VGr, 19. Mai 2010, VB.2009.00662,
E. 3.3). Wie die
Inventarentlassung kann
dabei auch der materielle Schutzentscheid in einer Baubewilligung mit enthalten
sein, soweit für beide Entscheide die gleiche Behörde zuständig ist und sich
diese darin vorfrageweise mit der Schutzzweckverträglichkeit der geplanten Eingriffe
auseinandersetzt. Ein solcher projektbezogener Schutzentscheid ist mitunter
zweckmässiger als eine vom Bewilligungsentscheid separierte formelle
Unterschutzstellung, der von Natur aus eine gewisse Starrheit anhaftet (VGr,
27. März 2013, VB.2012.00373, E. 3.1.1).
7.4
Vorliegend ist
sowohl für den Schutzentscheid als auch für die kantonale Bewilligung bezüglich
Denkmalpflege die Baudirektion zuständig (§ 211 Abs. 1 PBG;
Ziff. 1.4.1.5
des Anhangs zur Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997). Damit kann
ein Kompetenzkonflikt ausgeschlossen werden, weshalb die beiden Fragen nicht
voneinander losgelöst behandelt werden müssen. Dass die Baudirektion auf den
Erlass eines förmlichen Schutzentscheids verzichtet hat, ist daher
grundsätzlich nicht zu beanstanden (vgl.
27. März
2013, VB.2012.00373, E. 3.1.1). Dies ändert jedoch nichts daran, dass die
Baudirektion verpflichtet war, die Überlegungen, wie sie ein (negativer)
Schutzentscheid erfordert, anzustellen und ihren Entscheid entsprechend zu
begründen. Dieser Pflicht ist sie im vorliegenden Fall nicht nachgekommen.
7.4.1
Der Verfügung vom 3. April 2012 lässt
sich entnehmen, dass das Bauvorhaben "eine gewisse Beeinträchtigung des
Schutzobjekts" verursache. Ein erstes Projekt sei von der
Stadtbildkommission Uster zur Überarbeitung zurückgewiesen worden. Das nun
vorliegende Projekt unterscheide sich vom Ursprungsprojekt grundlegend und sei
in Zusammenarbeit mit der Gemeinde und der Kantonalen Denkmalpflege nochmals
überarbeitet worden. Die Baubewilligung könne nur unter den im Dispositiv
aufgeführten Bedingungen erteilt werden. Diese Bedingungen beziehen sich auf
die Ausführungsdetails (Materialisierung, Schalungsdetails, Farbgebung etc.)
und die Ausführung der Bauarbeiten.
Aus dieser Begründung lässt sich nicht entnehmen, dass
sich die Baudirektion die massgeblichen Fragen in Bezug auf das Schutzobjekt
gestellt hat. Zunächst ergibt sich nicht, worin die "gewisse
Beeinträchtigung des Schutzobjekts" bestehen soll. Sodann kann aus der
Überarbeitung eines zurückgewiesenen Projekts nicht auf eine bestimmte Qualität
des überarbeiteten Projekts geschlossen werden. Daran ändert auch der pauschale
Hinweis auf eine Zusammenarbeit mit der Gemeinde und der Kantonalen
Denkmalpflege nichts, zumal nicht dargelegt wird, worin diese Zusammenarbeit
konkret bestand.
Dass die zuständigen Behörden
in den Entscheidbildungsprozess involviert waren, kann mithin – entgegen der
Auffassung der privaten Beschwerdegegner – nicht als Begründung für die Korrektheit
des Entscheids dienen. Dasselbe gilt für den Umstand, dass das Bauvorhaben
mehrfach überarbeitet wurde.
7.4.2
Auch die Rekursvernehmlassung der Baudirektion enthält keine einlässliche
Auseinandersetzung mit den massgeblichen Fragen, wie sie im von den privaten
Beschwerdegegnern angeführten Urteil des Verwaltungsgerichts vom 27. März
2013 (VB.2012.00373, E. 3.2.1) – jedenfalls von der Mehrheit der Kammer –
noch bejaht werden konnte.
Die Baudirektion verwies in ihrer Rekursvernehmlassung in
erster Linie darauf, dass die zuständigen Behörden offensichtlich nach einer
Lösung gesucht hätten, die den Anliegen des Denkmal- und Ortsbildschutzes
entspreche und gleichwohl dem Gebot der Verhältnismässigkeit standhalte. Dazu
ist zweierlei festzuhalten: Zunächst kann der Umstand, dass die zuständigen
Behörden nach einer korrekten Lösung gesucht haben, nicht als Begründung dafür
dienen, dass ihnen dies auch gelungen ist. Sodann stellt sich die Frage der Verhältnismässigkeit
erst, wenn der Schutzumfang eines Schutzobjekts festgelegt ist und ein Eingriff
in diesen zur Diskussion steht.
Entgegen der von der Baudirektion in ihrer
Rekursvernehmlassung geäusserten Auffassung ist damit nicht ersichtlich,
weshalb "davon auszugehen [ist], dass die zuständigen Behörden eine fachliche
Beurteilung des angefochtenen Projekts vorgenommen haben, welche die
ortsbaulichen, architektonischen und landschaftlichen Aspekte gebührend
berücksichtigt und insbesondere die Einordnung des Objekts in die nähere
Umgebung im Licht des Denkmalschutzes und des Ortsbildschutzes vorgenommen haben".
Soweit die Baudirektion darauf hinwies, das überarbeitete Projekt habe die
Zustimmung der zuständigen Fachgremien der Stadt Uster wie auch der Kantonalen
Denkmalpflege gefunden, ist erneut darauf hinzuweisen, dass darin – ohne eine
Begründung dazu, weshalb diese Zustimmung gegeben wurde – keine Begründung für
einen materiellen Schutzentscheid der dafür zuständige Baudirektion erblickt
werden kann (vgl. vorstehend, E. 7.4.1).
Aus dem Umstand, dass die
Baudirektion das Bauvorhaben bewilligt hat, kann nach dem Gesagten nicht – wie
dies die Beschwerdegegnerschaft tut – der Schluss gezogen werden, die
Baudirektion habe dabei auch alle massgeblichen Faktoren berücksichtigt. Dies
darf bei Fehlen klarer entsprechender Anhaltspunkte nicht
impliziert
werden (so aber Entscheid der Vorinstanz, E. 8.5.8).
7.5
Der
festgestellte Mangel wurde im Rekursverfahren nicht behoben. Auch aus dem Entscheid
der Vorinstanz ergibt sich nicht in nachvollziehbarer Weise, weshalb eine Gefährdung
des Schutzobjekts (I-Strasse 03) ausgeschlossen werden kann.
7.5.1
Zunächst ist erneut zu betonen, dass ohne entsprechende Anhaltspunkte –
entgegen der Auffassung der Vorinstanz (Entscheid der Vorinstanz,
E. 8.5.8) – nicht impliziert werden darf, dass die Baudirektion erwogen
habe, dass nur das Gebäude selber ein Schutzobjekt sei und ausgeschlossen
werden könne, dass der rückwärtige Bereich schützenswerte Elemente umfasse oder
eine für die Wirkung des Hauses wesentliche Umgebung im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG darstelle. Soweit die Vorinstanz sodann selber
darlegt, weshalb sie eine Gefährdung des Schutzobjekts für ausgeschlossen hält
(Entscheid der Vorinstanz, E. 8.5.9), vermag ihre Begründung nicht zu
überzeugen. Insbesondere wird nicht ersichtlich, weshalb ausgeschlossen werden
kann, dass der Garten als für die Wirkung des J-Hauses wesentliche Umgebung im
Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu qualifizieren ist.
7.5.2
Aus dem erwähnten Inventareintrag (vgl. vorstehend, E. 7.1) lassen
sich nur sehr vage Schlüsse in Bezug auf den Schutzumfang des Objekts ziehen.
Konkretere Aussagen wären in einer Schutzverfügung zu treffen. Daraus, dass der
Umschwung der Liegenschaft im Inventar nicht erwähnt wird, kann – entgegen der
Auffassung der Vorinstanz (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.5.9) – nicht
geschlossen werden, diesem komme keine Bedeutung zu. Ein solcher Schluss mag
dann vertretbar sein, wenn im Rahmen einer (formellen) Unterschutzstellung keine
Angaben zur Umgebung schützenswerter Gebäude gemacht werden (vgl. etwa VGr,
31. Oktober 2013, VB.2013.00337, E. 6.5.2). Der blosse
Inventareintrag hingegen lässt keine gesicherten Aussagen zur Umgebung zu.
Vielmehr bewirkt er – wie erwähnt – die Vermutung der Schutzwürdigkeit des
inventarisierten Objekts. Dessen Umgebung braucht nicht gesondert beschrieben
zu werden, da sie, soweit sie für die Wirkung desselben wesentlich ist, ohne
Weiteres zum Schutzobjekt gehört (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG; VGr,
31. Oktober 2013, VB.2013.00337, E. 6.1). Ob die Umgebung in den
Schutzumfang miteinzubeziehen ist, bildet daher gerade Gegenstand des
notwendigen Schutzentscheids (VGr, 31. Oktober 2013, VB.2013.00337,
E. 6.4). Auf entsprechende Ausführungen konnte die Baudirektion daher
vorliegend nicht verzichten.
7.5.3
Der bestehende ehemalige Schweinestall, mag die Sicht auf die Fassade zum
Teil verstellen (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.5.9). Darüber geht die
entsprechende, den Einblick versperrende und gleichzeitig das Schutzobjekt
bedrängende Wirkung des geplanten Wohnhauses jedoch weit hinaus. Dieses ist
mehr als dreieinhalb Mal so lang und anderthalb Mal so breit wie das bestehende
Gebäude und zudem deutlich höher als dasselbe. Der Blick von Norden her auf die
Südfassade des Gebäudes I-Strasse 03 wird damit deutlich beeinträchtigt.
Unter diesen Umständen kann nicht ohne Weiteres ausgeschlossen werden, dass der
Garten oder Teile desselben für die Wirkung des Schutzobjekts wesentlich ist,
und dass der Neubau das Schutzobjekt nicht beeinträchtigt. Dieser Schluss lässt
sich ohne entsprechende Aussagen zur Bedeutung des Schutzobjekts und zum
Schutzumfang nicht halten. Solche Aussagen finden sich jedoch weder in der
Verfügung der Baudirektion noch im Entscheid der Vorinstanz.
7.5.4
Nach dem Gesagten hat Baudirektion einen neuen Entscheid zu treffen und
diesen entsprechend zu begründen. Dabei wird sie zu entscheiden haben, ob sie –
wie von den Beschwerdeführenden beantragt – ein Gutachten der KDK einholen
will.
8.
Die Beschwerdeführenden
rügen, das Bauvorhaben nehme zu wenig Rücksicht auf das Gebäude-Ensemble I-Strasse 03,
03 und 05 sowie die dazugehörende Scheune auf dem Grundstück der
Beschwerdeführenden.
8.1
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten,
Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu
gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Gemäss
§ 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes
besondere Rücksicht zu nehmen. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine
befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem
Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer
Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden
Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 20. März 2014, VB.2013.00623,
E. 5.1; 23. März 2011, VB.2010.00670, E. 3.1 mit Hinweisen; BGr,
28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2).
8.2
Die
Vorinstanz erwog entsprechend ihrer diesbezüglichen früheren Praxis, sie
ersetze eine noch vertretbare Wertung der Gemeinde nicht durch eine eigene
andere Wertung, sondern greife erst ein, wenn die Unhaltbarkeit des
angefochtenen Entscheids offensichtlich sei (Entscheid der Vorinstanz,
E. 9.4.1). Ihre Prüfung der Einordnungsrüge führte die Vorinstanz sodann
zum Schluss, dass sich der Entscheid der Baubehörde auf objektive und
nachvollziehbare Kriterien stütze und auch im Ergebnis vertretbar sei, weshalb
sich ein Eingreifen seitens des Baurekursgerichts verbiete (Entscheid der
Vorinstanz, E. 9.4.2, am Ende).
8.3
Dieser
Überprüfungsmassstab stellt nach der mit Urteil des Verwaltungsgerichts vom
17. Dezember 2013, VB.2013.00468, eingeleiteten neueren Praxis eine
unzulässige Kognitionsunterschreitung und ein Verstoss gegen
§ 20 Abs. 1 VRG sowie Art. 29 Abs. 1
der Bundesverfassung vom 18. Juni 1999 dar (VGr,
20. März 2014,
VB.2013.00623, E. 5.3 f.
; 17. Dezember
2013,
VB.2013.00468, E. 4.4)
. Der
Rekursentscheid ist daher insoweit aufzuheben. Auf eine Rückweisung der Sache
an die Vorinstanz ist jedoch zu verzichten, da die
Erwägungen der
Vorinstanz (Entscheid der Vorinstanz, E. 9.4.2) auch unabhängig von einer
allfälligen Beschränkung der Kognition nicht zu überzeugen vermögen:
8.3.1
Wie bereits im Zusammenhang mit der Rüge des fehlenden Schutzentscheids,
ist darauf hinzuweisen, dass die Nennung der zu erfüllenden Anforderungen, der
Einbezug der Stadtbildkommission und die Überarbeitung eines früheren,
zurückgewiesenen Projekts noch keine Begründung für eine gute Einordung im Sinn
von § 238 Abs. 2 PBG liefern (vgl. vorstehend, E. 7.4).
8.3.2
Inwiefern der Bauentscheid und die Ausführungen der Baubehörde in der Rekursantwort
erkennen lassen sollen, dass das Bauvorhaben sorgfältig und in Kenntnis der relevanten
Sachverhalte geprüft worden sei (Entscheid der Vorinstanz, E. 9.4.2,
erster Absatz), ist nicht ersichtlich. Der Bauentscheid zählte gewisse, gemäss
der BZO geltende Anforderungen auf, die – abgesehen von der minimalen
Gebäudetiefe (vgl. vorstehend, E. 5) – ohne nähere Begründung für
eingehalten erachtet wurden. Sodann verwies der Bauentscheid auf den Einbezug
der Stadtbildkommission und die Überarbeitung des Projekts.
8.3.3
Die Rekursantwort ging darüber nur insofern hinaus, als ausgeführt wurde,
dem Projekt könne eine volumetrisch kompakte, schlichte Grundform attestiert
werden, die sich typologisch und ortsbaulich gut in den Kontext integriere. Die
sich aus dem speziellen Raumprogramm ergebenden Lauben, offenen und
schliessbaren Unterstände würden sich schlüssig in die Grundform des geplanten
Kubus' einordnen. Darin kann allenfalls eine hinreichende Begründung dafür
erblickt werden, dass sich das Bauvorhaben in Bezug auf seine Grundform und
Kubatur gut in die Umgebung einordne. Hingegen lässt sich daraus nicht
entnehmen, worin die zu erhaltende Eigenart des Ortsbilds besteht (§ 50
PBG und Art. 9 Abs. 1 BZO, wonach Bauten in den Ortsbildschutzzonen
bezüglich Grösse, kubischer Gestaltung, Gliederung der Fassade, Dächer, Fenster
und Türen sowie Farb- und Materialwahl so zu gestalten sind, dass sie sich in
die das Ortsbild prägende Überbauung einordnen). Daran hat sich das Bauvorhaben
jedoch zu orientieren (VGr, 2. Juli 2008, VB.2008.00052, E. 5.2;
Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 666 f. mit Hinweisen).
8.3.4
Die für die Dorfzone D2 geltenden Bestimmungen der BZO sollen die
Bewahrung einer traditionellen bäuerlichen Bauweise gewährleisten (vgl.
Entscheid der Vorinstanz, E. 6.5.6). Inwiefern das Bauvorhaben diesem
Anliegen gerecht werden soll, wird weder aus den Ausführungen der kommunalen
Baubehörde noch aus jenen der Vorinstanz ersichtlich.
8.3.5
Auch lässt sich weder dem Bauentscheid noch der Rekursantwort entnehmen, welche
Art von Rücksichtnahme die umliegenden Gebäude I-Strasse 03/04 sowie I-Strasse 05
mit Scheune verlangen (§ 238 Abs. 2 PBG). Insofern liegt keine
nachvollziehbare Begründung vor, aus der sich ergeben würde, dass sich die
vorgenommene Würdigung an objektiven Massstäben orientiert (vgl. vorstehend,
E. 8.1).
8.3.6
Die Zuordnung des fraglichen Grundstücksteils zur Bauzone spricht
schliesslich zwar grundsätzlich dafür, dass dieser überbaut werden darf (vgl.
Entscheid der Vorinstanz, E. 9.4.2, zweiter Absatz). Ob ein bestimmtes
Bauvorhaben den erhöhten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG genügt,
ist jedoch unter Würdigung der konkreten Umstände im Einzelfall zu beurteilen.
Dabei ist insbesondere auf die umliegenden Schutzobjekte Bezug zu nehmen. Auch
insofern vermag die von der Vorinstanz als hinreichend qualifizierte Begründung
der kommunalen Baubehörde den erwähnten Anforderungen nicht zu genügen.
8.4
Die
kommunale Bewilligungsbehörde hat nach dem Gesagten weitere Abklärungen in
Bezug auf die Umgebung vorzunehmen, auf die das Bauvorhaben Rücksicht nehmen
muss. Sodann wird sie – nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer
Begründung (vgl. vorstehend, E. 8.1) – neu darüber zu entscheiden haben,
ob das Bauvorhaben den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG und der
Kernzonenbestimmungen genügt. Die Sache ist daher direkt an die kommunale Bewilligungsbehörde
zurückzuweisen.
9.
Die Beschwerde ist nach dem
Gesagten teilweise gutzuheissen. Da sowohl der Entscheid der Baudirektion als
auch die Baubewilligung einer erneuten Beurteilung durch die Erstinstanzen
bedürfen, ist die Sache an die kommunale Bewilligungsbehörde (Leitbehörde) zurückzuweisen.
Bei diesem Ausgang des
Verfahrens, bei dem die Zulässigkeit des strittigen Bauvorhabens offenbleibt,
sind die Kosten je zur Hälfte den Beschwerdeführenden und der Beschwerdegegnerschaft
aufzuerlegen (
§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG
). Parteientschädigungen
sind keine zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Kosten- und Entschädigungsregelung
des vorinstanzlichen Entscheids ist entsprechend zu korrigieren.
10.
Hinsichtlich der
Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid
nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt,
der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II
409 E. 1.2).
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom
17. April 2013 sowie die Verfügungen des Abteilungsvorstehers Bau der
Stadt Uster vom 10. September 2012 und der Baudirektion
des Kantons Zürich vom 3. April 2012 werden
aufgehoben.
Die Sache wird im Sinn der Erwägungen an den
Abteilungsvorsteher
Bau der Stadt Uster
zurückgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    200.--     Zustellkosten,
Fr. 6'200.--     Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens sowie die Rekurskosten von Fr. 5'700.-
werden je zu einem Viertel unter solidarischer Haftung für die Hälfte den
Beschwerdeführenden 1 und 2 sowie je zu einem Sechstel der Beschwerdegegnerschaft
1 bis 3 auferlegt.
4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Gegen dieses
Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…