zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00062 · 2024-08-27 · de

Baubewilligung | Neubau von 2 Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage und Wärmepumpe im ISOS-Gebiet links und rechts einer mit verwaltungsrechtlichem Vertrag unter Schutz gestellten Villa und im teilgeschützten Garten. Dass die Zufälligkeit, ob das Baugesuch für die Wärmepumpen gleichzeitig oder separat mit der Eingabe des Bauprojekts erfolgt, über die direkte Anwendbarkeit des ISOS entscheidet, erscheint mit der Auffassung des BRG nicht sachgerecht (E. 4.1.1). Die direkte Anwendbarkeit betrifft nur die Wärmepumpenbewilligungen als solche. Eine (erhebliche) Beeinträchtigung des Ortsbilds durch diese unterirdischen Anlagen allein ist ausgeschlossen (E. 4.1.2) und eine Ausweitung auf das eigentliche Neubauprojekt für den Schutz vor einer Beeinträchtigung des schützenswerten Ortsbilds nicht erforderlich (E. 4.1.3). Sodann wurde der verwaltungsrechtliche Schutzvertrag über die Baugrundstücke am 25. April 2016 und damit vor Aufnahme des Gebiets ins ISOS abgeschlossen. Demzufolge war das ISOS bei den heimatschutzrechtlichen Interessenabwägungen (noch) nicht zu beachten (E. 4.2.1). Dem Interesse am Vertrauen in den Bestand des Vertrages kommt in Hinblick auf den Bindungswillen der Parteien und den Grundsatz pacta sunt servanda erhöhtes Gewicht zu. Eine Anpassung kommt nur unter den Anpassungsvoraussetzungen verwaltungsrechtlicher Verträge infrage (E. 4.2.2). Das Baurekursgericht hat schliesslich einen offensichtlichen Widerspruch zum ISOS-Erhaltungsziel C (Erhalt des Charakters) zu Recht verneint (E. 4.2.3). Im Schutzvertrag wurden rechtskräftig und verbindlich der Schutzumfang und die Überbauungsmöglichkeiten festgelegt. Massgebend für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens ist daher, ob das projektierte Vorhaben den Schutzvertrag respektiert und die dort skizzierten denkmalpflegerischen Vorgaben beachtet. Bei der Beurteilung des Bauprojekts dient das Vorprojekt als Referenz zur Auslegung des Schutzvertrags. Die strittige vorinstanzliche Beurteilung der Abweichungen des zu beurteilendenBauprojekts vom Vorprojekt ist nicht zu beanstanden (E. 6.3). Das Baurekursgericht hat die angefochtene Bewilligung bezüglich der Vereinbarkeit des Bauprojekts mit dem Schutzumfang der (teil-)geschützten Gartenanlage gemäss Schutzvertrag und in diesem Sinn auch die besondere Rücksichtnahme darauf in noch vertretbarer Weise geprüft und zu Recht bejaht (E. 7.4). Auch hinsichtlich der Villa hat sich das Baurekursgericht insgesamt noch rechtsgenügend mit den Voraussetzungen von § 238 Abs. 2 PBG befasst und seine Kognition nicht unterschritten (E. 7.5). Der Brandschutz erweist sich als genügend (E. 8).Abweisung im Verfahren VB.2023.00062 und teilweise Gutheissung im Verfahren VB.2023.00067 (Ergänzung einer Auflage).

Zürich Verwaltungsgericht 27.08.2024 VB.2023.00062
Zurich Verwaltungsgericht 27.08.2024 VB.2023.00062
Zurigo Verwaltungsgericht 27.08.2024 VB.2023.00062

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00062
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Geschäftsnummer:
VB.2023.00062
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.08.2024
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau von 2 Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage und Wärmepumpe im ISOS-Gebiet links und rechts einer mit verwaltungsrechtlichem Vertrag unter Schutz gestellten Villa und im teilgeschützten Garten.
Dass die Zufälligkeit, ob das Baugesuch für die Wärmepumpen gleichzeitig oder separat mit der Eingabe des Bauprojekts erfolgt, über die direkte Anwendbarkeit des ISOS entscheidet, erscheint mit der Auffassung des BRG nicht sachgerecht (E. 4.1.1). Die direkte Anwendbarkeit betrifft nur die Wärmepumpenbewilligungen als solche. Eine (erhebliche) Beeinträchtigung des Ortsbilds durch diese unterirdischen Anlagen allein ist ausgeschlossen (E. 4.1.2) und eine Ausweitung auf das eigentliche Neubauprojekt für den Schutz vor einer Beeinträchtigung des schützenswerten Ortsbilds nicht erforderlich (E. 4.1.3). Sodann wurde der verwaltungsrechtliche Schutzvertrag über die Baugrundstücke am 25. April 2016 und damit vor Aufnahme des Gebiets ins ISOS abgeschlossen. Demzufolge war das ISOS bei den heimatschutzrechtlichen Interessenabwägungen (noch) nicht zu beachten (E. 4.2.1). Dem Interesse am Vertrauen in den Bestand des Vertrages kommt in Hinblick auf den Bindungswillen der Parteien und den Grundsatz pacta sunt servanda erhöhtes Gewicht zu. Eine Anpassung kommt nur unter den Anpassungsvoraussetzungen verwaltungsrechtlicher Verträge infrage (E. 4.2.2). Das Baurekursgericht hat schliesslich einen offensichtlichen Widerspruch zum ISOS-Erhaltungsziel C (Erhalt des Charakters) zu Recht verneint (E. 4.2.3).
Im Schutzvertrag wurden rechtskräftig und verbindlich der Schutzumfang und die Überbauungsmöglichkeiten festgelegt. Massgebend für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens ist daher, ob das projektierte Vorhaben den Schutzvertrag respektiert und die dort skizzierten denkmalpflegerischen Vorgaben beachtet. Bei der Beurteilung des Bauprojekts dient das Vorprojekt als Referenz zur Auslegung des Schutzvertrags. Die strittige vorinstanzliche Beurteilung der Abweichungen des zu beurteilenden Bauprojekts vom Vorprojekt ist nicht zu beanstanden (E. 6.3).
Das Baurekursgericht hat die angefochtene Bewilligung bezüglich der Vereinbarkeit des Bauprojekts mit dem Schutzumfang der (teil-)geschützten Gartenanlage gemäss Schutzvertrag und in diesem Sinn auch die besondere Rücksichtnahme darauf in noch vertretbarer Weise geprüft und zu Recht bejaht (E. 7.4). Auch hinsichtlich der Villa hat sich das Baurekursgericht insgesamt noch rechtsgenügend mit den Voraussetzungen von § 238 Abs. 2 PBG befasst und seine Kognition nicht unterschritten (E. 7.5). Der Brandschutz erweist sich als genügend (E. 8).
Abweisung im Verfahren VB.2023.00062 und teilweise Gutheissung im Verfahren VB.2023.00067 (Ergänzung einer Auflage).
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESONDERE RÜCKSICHTNAHME
BRANDSCHUTZ
GARTENANLAGE
ISOS
SCHUTZVERTRAG
VILLA
VORPROJEKT
WÄRMEPUMPE
Rechtsnormen:
Art. 6 Abs. I NHG
Art. 6 Abs. II NHG
Art. 7 Abs. I NHG
Art. 7 Abs. II NHG
§ 238 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2023.00062
VB.2023.00067
Urteil
der 1. Kammer
vom
27. August 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert,
Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
Aus VB.2023.00062
1.    A,
2.    B,
3.    C,
1–3 vertreten durch RA D
und/oder RA E,
Aus VB.2023.00067
4.    Zürcher Heimatschutz ZVH,
vertreten durch RA F
und/oder G,
Beschwerdeführer,
gegen
1.    H AG,
vertreten durch RA I,
2.    Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
und
Gebäudeversicherung Kanton Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschlüssen
vom 1. März 2022 (BE 479/22 und BE 480/22) erteilte die
Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich der H AG unter Bedingungen und
Auflagen sowie einem Vorbehalt die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von
je einem Mehrfamilienhaus mit Unterniveaugarage und Wärmepumpe auf den
Grundstücken Kat.-Nrn. 01 (BE 479/22) an der J-Strasse 02 bzw. 03
(BE 480/22) an der J-Strasse 04 in Zürich.
II.
Dagegen erhoben A,
B und C gemeinsam sowie der Zürcher Heimatschutz ZVH mit separater Eingabe vom
jeweils 7. April 2022 Rekurs beim Baurekursgericht das Kantons Zürich und
beantragten die Aufhebung der angefochtenen Beschlüsse. Das Baurekursgericht
eröffnete darauf vier Verfahren (R1S.2022.05072, R1S.2022.05073,
R1S.2022.05076, R1S.2022.05077) und zog in den beiden Verfahren der privaten
Rekurrenten die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich GVZ als Mitbeteiligte
mit ein.
Die
1. Abteilung des Baurekursgerichts führte am 7. September 2022 im
Beisein der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. Mit Entscheid vom 16. Dezember
2022 vereinigte das Baurekursgericht die Rekurse und hiess diese teilweise gut.
Demgemäss ergänzte es die Bauentscheide BE 479/22 und BE 480/22 der
Bausektion des Stadtrats vom 1. März 2022 mit folgenden, vor Baubeginn
durch die Bauherrschaft zu erfüllenden Auflagen:
-
Grün Stadt Zürich ist ein im Sinn der Erwägungen korrigierter
Installationsplan Gärtner einzureichen.
-
Die Umgebungsarbeiten sind im Sinn von Ziffer 6 des
verwaltungsrechtlichen Vertrags vom 25. April 2016 (Schutzvertrag) von
Grün Stadt Zürich, Gartendenkmalpflege, genehmigen zu lassen. Dabei ist
insbesondere aufzuzeigen, wie der Umgebungsplan baumschutzkonform realisiert
werden kann.
Den Bauentscheid
BE 479/22
der Bausektion des Stadtrats vom 1. März 2022 ergänzte das
Baurekursgericht zusätzlich mit folgender, vor Baubeginn durch die
Bauherrschaft zu erfüllenden Auflage:
-
Die für den Erhalt der Eiben Nr. 7
notwendigen Baumschutzmassnahmen sind durch einen Fachexperten abzuklären und
das Baumschutzkonzept ist bei Bedarf zu ergänzen. Grün Stadt Zürich,
Gartendenkmalpflege, ist ein entsprechender Bericht und ein allenfalls
ergänztes Baumschutzkonzept zur Genehmigung einzureichen.
Im Übrigen wies
das Baurekursgericht die Rekurse ab.
III.
A.
Hiergegen erhoben A, B und C am 1. Februar
2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der
Beschwerdegegnerschaft die Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids sowie
der angefochtenen Bauentscheide und die Verweigerung der Baubewilligungen.
Eventuell sei die Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanzen zurückzuweisen.
Das
Verwaltungsgericht eröffnete darauf das Verfahren VB.2023.00062.
Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich GVZ teilte am 13. Februar
2023 mit, auf eine Beschwerdeantwort zu verzichten. Die H AG reichte am 3. März
2023 ihre Beschwerdeantwort ein und beantragte, die Beschwerde abzuweisen,
soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der Beschwerdeführer. Mit Beschwerdeantwort vom 8. März 2023 beantragte
die Bausektion der Stadt Zürich die Abweisung der Beschwerde. Am 10. Februar
2023 (Eingang: 10. März 2023)
beantragte das Baurekursgericht ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.
Mit Replik vom 14. April 2023 hielten
A, B und C an den gestellten Anträgen
unverändert fest. Am 27. April 2023 verzichtete die Gebäudeversicherung
des Kantons Zürich GVZ erneut auf Stellungnahme. Die H AG duplizierte am
17. Mai 2023 unter Festhalten an den gestellten Anträgen. In ihrer
Stellungnahme vom 14. Juni 2023
hielten
A, B und C weiterhin an den gestellten Anträgen fest. Unter
Festhalten an den gestellten Anträgen nahm die H AG am 23. Juni 2023
dazu Stellung. Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich GVZ verzichtete
gleichentags nochmals auf Stellungnahme.
B.
Am 1. Februar
2023
reichte der Zürcher
Heimatschutz ZVH ebenfalls Beschwerde gegen den vorinstanzlichen Entscheid beim
Verwaltungsgericht ein und beantragte, diesen sowie die angefochtenen
Beschlüsse aufzuheben; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST). In
prozessualer Hinsicht verlangte er, es sei ein Gutachten der kantonalen
Denkmalpflegekommission (KDK) über die gartendenkmalpflegerische Zulässigkeit
des Projekts und über die besondere Rücksichtnahme gegenüber der geschützten
Villa einzuholen. Sodann seien sämtliche Akten zur Absprache zwischen den
Bauwilligen und der Bewilligungsbehörde offenzulegen.
Das
Verwaltungsgericht eröffnete darauf das Verfahren VB.2023.00067.
Die
Gebäudeversicherung des Kantons Zürich GVZ teilte am 13. Februar 2023 mit,
auf eine Beschwerdeantwort zu verzichten. Am 10. Februar 2023 (Eingang 14. Februar
2023)
beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die
Abweisung der Beschwerde.
Die H AG
reichte am 3. März 2023 Beschwerdeantwort ein und beantragte, die
Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Mit Beschwerdeantwort vom
8. März 2023 beantragte die Bausektion der Stadt Zürich die Abweisung der
Beschwerde. Am 20. März 2023 teilte der Zürcher Heimatschutz ZVH mit, auf
Replik zu verzichten.
Die Kammer erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
1.2
Die Beschwerdeführer 1–3 (Nachbarn),
welche im Verfahren vor der Vorinstanz nur teilweise obsiegten, sind als
Eigentümer von Stockwerkeinheiten auf dem durch die J-Strasse getrennten, westlich
der Bauparzellen gelegenen Grundstücks Kat.-Nr. 05 (J-Strasse 06/07) gemäss
§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
beschwerdelegitimiert.
Der
Beschwerdeführer 4 (ZVH) ist ein Verband im Sinn von § 338b Abs. 1
PBG und deswegen gemäss lit. a legitimiert, sich gegen den angefochtenen
Entscheid zur Wehr zu setzen.
1.3
Da die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen
ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.
2.
Die beiden
Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts,
betreffen den gleichen Sachverhalt und werfen dieselben Rechtsfragen auf. Es
rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen, die Verfahren
VB.2023.00062 und VB.2023.00067 zu vereinigen (§ 71 VRG i.
V.
m. Art. 125 lit. c der
Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008; vgl. auch
Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel (Hrsg.), Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 4–31
N. 50 ff.).
Die
nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die Akten im
Verfahren VB.2023.00062.
3.
3.1
Die
streitbetroffenen Baugrundstücke Kat.-Nr. 01 (J-Strasse 02) und Kat.-Nr. 03
(J-Strasse 04) liegen gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt
Zürich (BZO) in der viergeschossigen Wohnzone W4. Sie sind bis anhin
unüberbaut und sollen nun mit je einem Mehrfamilienhaus mit 8 bzw. 9 Wohnungen
sowie je einer Tiefgarage überstellt werden. Dazwischen liegt die Parzelle
Kat.-Nr. 08 (J-Strasse 09), welche mit einer Villa überbaut ist.
Letztere sowie Teilbereiche des sich über die drei Grundstücke erstreckenden
Gartens wurden mit verwaltungsrechtlichem Vertrag vom 25. April 2016 unter
Schutz gestellt. Sie befinden sich ferner im Gebiet 6.0.2 des
Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) mit dem
Erhaltungsziel C.
3.2
Die Beschwerdeführer 1–3 (Nachbarn)
rügen im Wesentlichen eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele des
Schutzvertrags und des ISOS durch die Bauprojekte, welche ungenügend Rücksicht
auf die Villa und die Gartenanlage nähmen. Die Bauprojekte seien entgegen der
Vorinstanz nicht mit dem Schutzvertrag und § 238 Abs. 2 PBG
vereinbar. Einerseits bewegten sie sich nicht im Rahmen des Richtprojekts
gemäss Schutzvertrag und andererseits sei der Garten nicht unter dem Aspekt von
§ 238 Abs. 2 PBG geprüft und überdies das ISOS nicht berücksichtigt
worden. Ferner machen sie einen ungenügenden Brandschutz geltend.
3.3
Der
Beschwerdeführer 4 (ZVH) rügt zusammengefasst die Auslegung des
Schutzvertrags – insbesondere des Verweises auf das Vorprojekt – sowie die
Sachverhaltsfeststellungen in Bezug auf den Garten und die Beeinträchtigung der
Villa als fehlerhaft. Sodann moniert er
§ 238 Abs. 2 PBG als verletzt und macht in diesem Zusammenhang
geltend, das Gebäudevolumen und die Gebäudeposition seien zu Unrecht nicht in
die Beurteilung miteinbezogen worden. Ferner macht er eine Verletzung seines
rechtlichen Gehörs geltend, indem ihm die Protokolle zu behördlichen Absprachen
nicht herausgegeben worden seien.
4.
Die Nachbarn machen unter mehreren Gesichtspunkten eine
fehlende Berücksichtigung der Erhaltungsziele gemäss ISOS geltend.
4.1
Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes
vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG) besagt, dass durch
die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes
dargetan wird, dass es in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls
aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen
die grösstmögliche Schonung verdient. Diese Schutzbestimmung gilt indes, wie Art. 6
Abs. 2 NHG festhält, lediglich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben in
unmittelbarer Weise.
4.1.1
Das Baurekursgericht hat die direkte Anwendbarkeit des ISOS
aufgrund der zur Erstellung der
für die geplanten Wärmepumpen erforderlichen Erdwärmesonden vorausgesetzten
gewässerschutzrechtlichen Bewilligung der kantonalen Baudirektion einzig für
die entsprechende Beurteilung bejaht und die direkte Anwendbarkeit des ISOS auf
das im kommunalen Verfahren bewilligte Bauvorhaben verneint.
Zur Begründung führte es aus,
vorliegend betreffe die Bewilligung der Baudirektion allein die Erstellung von
Erdwärmesonden für die Wärmepumpenanlagen. Die entsprechenden Gesuche seien nur
deshalb zusammen mit der übrigen Baueingabe eingereicht und im koordinierten
Verfahren beurteilt worden, weil die Erdsonden unter den Neubauten zu liegen
kommen sollen (obwohl dies die Koordination der Bewilligungen nicht zwingend
erscheinen lasse). Andernfalls hätten die Gesuche ohne Weiteres unabhängig vom
Baubewilligungsverfahren zu einem späteren Zeitpunkt geprüft werden können, was
in der Praxis oft der Fall sei. Im vorliegenden Fall liege die Zufälligkeit
darin, in welchem Verfahren und zu welchem Zeitpunkt die Bundesaufgabe
wahrgenommen werde. Mithin würde die direkte Anwendbarkeit des ISOS vom
Vorgehen der Bauherrschaft abhängen, was nicht sachgerecht erscheine.
4.1.1.1
Auf die zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts kann verwiesen werden
(
§ 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 Satz 2 VRG
). Dass die Zufälligkeit, ob das Baugesuch
für die Wärmepumpen gleichzeitig oder separat mit der Eingabe des Bauprojekts
erfolgt, über die direkte Anwendbarkeit des ISOS entscheiden würde, erscheint mit
der Auffassung des BRG nicht sachgerecht.
4.1.1.2
Die Nachbarn vermögen dagegen nichts Überzeugendes vorzubringen. Die Rüge
in Ziff. 28 der Beschwerdeschrift, dass eine separate Eingabe für die
Wärmepumpen gar nicht möglich wäre, ist unzutreffend. Die Erdsonden hätten durchaus
auch separat eingegeben/bewilligt werden können, obgleich sie unter den
Neubauten zu liegen kommen (so zutreffend das
Baurekursgericht
).
Entgegen den Nachbarn hat das Baurekursgericht nicht behauptet,
die Wärmepumpen hätten auch ausserhalb des Gebäudegrundrisses bewilligt werden
können. Nur so gingen damit jedoch weitere Eingriffe in die Gartenanlage
einher, welche zwingend die Koordinationspflicht auslösen würden. Das Baurekursgericht
führte einzig und zutreffend aus, dass eine Bewilligung der Wärmepumpen
unterhalb der Gebäude nicht zwingend koordinationspflichtig ist. Weshalb diese
Schlussfolgerung falsch sein sollte, vermögen die Nachbarn nicht aufzuzeigen.
Es ist denn auch nicht erkennbar, weshalb das Unterirdische zwingend eine
Koordinationspflicht auszulösen hätte. Dies mag eine Frage der Bauausführung
sein, indem die Pumpen und die Erdsonden zuerst verlegt werden müssen, bevor
die Garage erstellt werden kann. Solche rein zeitlichen Zwänge der Bauausführung
haben indes nichts mit der Frage zu tun, ob eine inhaltliche Koordination von
Baubewilligungen notwendig ist. Die Gesuche für die Wärmepumpen hätten, wie das
Baurekursgericht zutreffend ausführt, unabhängig vom Baubewilligungsverfahren
für die beiden Mehrfamilienhäuser zu einem späteren Zeitpunkt geprüft/bewilligt
werden können.
Damit war vorliegend die gemeinsame Bewilligung zufällig
und die direkte Anwendbarkeit des ISOS betrifft nur die Wärmepumpenbewilligung.
Eine Übertragung der Anwendbarkeit auf die Baubewilligungen der
Mehrfamilienhäuser kann von der (zufällig) gleichzeitigen Eingabe und
Behandlung der Baugesuche für die Wärmepumpen nicht abhängen.
4.1.1.3
Ferner vermögen die Nachbarn auch aus dem Bundesgerichtsentscheid BGr, 11. Februar
2019, 1C_583/2017, E. 5.2 (= BGE 145 II 176) nichts zu ihren Gunsten
abzuleiten. Dort handelte es sich mit der im Quartierplan vorgesehenen
Möglichkeit der Erstellung eines Untergeschosses im Grundwasserbereich um eine
für das eigentliche Bauvorhaben notwendige, koordinationsbedürftige
Bewilligung.
4.1.2
Zutreffend ist schliesslich, dass die direkte Anwendbarkeit damit nur die
Wärmepumpenbewilligungen als solche betrifft und eine (erhebliche)
Beeinträchtigung des Ortsbilds durch diese unterirdischen Anlagen allein ausgeschlossen
bzw. undenkbar ist. Eine Begutachtung entfällt daher von vornherein (vgl. Art. 7
Abs. 2 NHG). Auch diesbezüglich kann dem Baurekursgericht ohne Weiteres
gefolgt werden.
4.1.3
Damit ist die Beschränkung der Anwendbarkeit des ISOS auf die für die nebst
dem Neubauvorhaben geplanten Erdwärmesonden erforderliche
gewässerschutzrechtliche Bewilligung nicht zu beanstanden. Eine Ausweitung auf
das eigentliche Neubauprojekt ist für den Schutz vor einer Beeinträchtigung des
schützenswerten Ortsbilds nicht erforderlich.
4.2
Zu beachten ist das
ISOS
grundsätzlich dort, wo nach
kantonalem Recht im Einzelfall Interessenabwägungen im Licht der
Heimatschutzanliegen vorzunehmen sind (BGr, 31. März 2020, 1C_635/2018, E. 3.1.2;
BGE 135 II 209 E. 2.1).
4.2.1
Das
Baurekursgericht
führte allerdings
zutreffend aus,
der verwaltungsrechtliche Schutzvertrag über die Baugrundstücke sei am 25. April
2016 und damit vor Aufnahme des Gebiets ins ISOS abgeschlossen worden.
Demzufolge sei das ISOS bei den heimatschutzrechtlichen Interessenabwägungen
(noch) nicht zu beachten gewesen. Weiter führte es mit Hinweis auf die Lehre
zutreffend aus, ein ursprünglich fehlerfreier verwaltungsrechtlicher Vertrag
könne nur ausnahmsweise, unter ganz besonderen Voraussetzungen, gegen den Willen
einer Vertragspartei geändert werden.
4.2.2
Wenn die Nachbarn dagegen vorbringen, die Anwendbarkeit des ISOS als
bundesrechtliche Vorgabe sei nicht nur unter den Anpassungsvoraussetzungen
verwaltungsrechtlicher Verträge zu prüfen, ist dies nicht nachvollziehbar. Eine
solche Betrachtungsweise würde das Vertrauen der Privaten in die grundsätzliche
Beständigkeit eines von ihnen mit dem Gemeinwesen abgeschlossenen
verwaltungsrechtlichen Vertrags respektive in das kooperative
Verwaltungshandeln ganz allgemein stark beeinträchtigen (vgl. Ulrich Häfelin/Georg
Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen
2020, Rz. 1307). Dem Interesse am Vertrauen in den Bestand des Vertrages
kommt in Hinblick auf den Bindungswillen der Parteien und den Grundsatz
pacta
sunt servanda
erhöhtes Gewicht zu (Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 1366).
Auch das Inkrafttreten neuer oder geänderter bundesrechtlicher Bestimmungen,
womit geänderte tatsächliche Verhältnisse einhergehen, vermag daher nur unter
den entsprechenden Voraussetzungen eine Anpassung verwaltungsrechtlicher
Verträge zu rechtfertigen.
4.2.3
Da vorliegend keine Altbauten abgebrochen werden sollen und ein erheblicher
Teil des alten Baubestands, der Einfriedung des Gartens sowie die
zusammenhängende Gartengestaltung erhalten werden müssen, hat das
Baurekursgericht einen offensichtlichen Widerspruch zum
ISOS-Erhaltungsziel C (Erhalt des Charakters des J-Quartiers) zu Recht
verneint. Auch dies vermögen die Beschwerdeführenden mit ihren Ausführungen
nicht infrage zu stellen. So lässt sich dem Eintrag zum Gebiet 6.0.2 im
ISOS Zürich-Oberstrass Folgendes entnehmen: Imposante Historismus-Villen auf
unterschiedlichen Höhen im steilen Hang mit umzäunten, grosszügigen Gärten, E. 19./A. 20. Jh.;
zusammenhängender Rest der Erstbebauung des J-Viertels. Der rechtskräftig
festgelegte Schutzumfang trägt dem Schutzziel C des ISOS, wonach die für
den Charakter wesentlichen Elemente integral zu erhalten sind, auch ohne dessen
explizite Beachtung nach dem Ausgeführten bereits Rechnung. Damit ist eine
Anpassung des Schutzvertrags aufgrund der Aufnahme ins ISOS von vornherein
ausgeschlossen.
4.3
Zusammengefasst
erweisen sich die Vorbringen der
fehlenden Berücksichtigung der
Erhaltungsziele des ISOS als unberechtigt. Es bleibt zu prüfen, ob der
Schutzvertrag die strittigen Bauprojekte zulässt und ob diese die Anforderungen
von § 238 Abs. 2 PBG erfüllen.
5.
5.1
Der ZVH
beanstandet als Erstes das Baumschutzkonzept als für die Beurteilung der
konkret geplanten Eingriffe ungeeignet, da jeglicher Bezug zu diesen fehle.
5.2
Wie die
Vorinstanz ausführte, basiert das "Generelle Baumschutzkonzept" vom
22. September 2019 auf einer ersten, später zurückgezogenen Baueingabe,
und es wurde darin aufgrund einer ersten provisorischen Einschätzung anlässlich
eines Augenscheins der Erhalt der geschützten Bäume beurteilt. Das
Baurekursgericht stellte jedoch nicht darauf, sondern auf den Bericht zu den
Wurzelsondierungen und zur Schutzfähigkeit der geschützten Bäume vom 5. März
2022 ab, worin die Baumschutzperimeter
projektunabhängig
festgelegt
wurden. Dass bei der Festlegung der Begrenzungslinien für die Baumschutzzone
auf den Bauvisierplan vom 6. September 2019 referenziert wird, steht dem
nicht entgegen. Da die Abstände von den Visieren ausgehend bezeichnet werden,
können die Linien nachvollzogen werden und auch für ein geändertes Projekt
Anwendung finden.
Da dem Bericht vom 5. März
2022 entnommen werden kann, unter welchen Voraussetzungen (Einhaltung der
Abstände und Arbeitsbereiche) die geschützten Bäume erhalten werden können,
stellt dieser entgegen den Beschwerdeführenden eine geeignete Grundlage dar, um
die Bewilligungsfähigkeit der geplanten Eingriffe zu beurteilen. Nachdem daraus
die ober- und die unterirdische Baumschutzlinie in den Umgebungsplan, aus
welchem auch die Fassadenlinien sowie der unterkellerte Bereich hervorgehen,
eingetragen wurden, ist nicht ersichtlich, weshalb die Beurteilung gestützt
darauf nicht möglich sein sollte. Dass keine fachlichen Abklärungen des
konkreten Bauvorhabens in Bezug auf die Vereinbarkeit mit dem vertragsgemässen
Schutz vorgenommen wurden, ist daher nicht zu beanstanden und stellt keine
unzureichende Sachverhaltsfeststellung dar. Zumal dies eine Frage der
Rechtsanwendung und nicht der Sachverhaltsabklärung darstellt, ist die
beantragte Einholung eines Gutachtens von vornherein untauglich (VGr, 30. April
2020, VB.2019.00731, E. 6.3).
5.3
Zutreffend
bringt der ZVH allerdings vor, im Baustelleninstallationsplan werde angeführt,
dass die Baumschutzmassnahmen nach dem generellen Baumschutzkonzept [vom 22. September
2019] auszuführen seien. Ebenso gelte dieses gemäss dem Installationsplan
Gärtner. Dagegen werde im Situationsplan Umgebung auf den
Wurzelsondierungsbericht [vom 5. März 2020] verwiesen. Abzustellen ist –
wie erwähnt – auf den projektunabhängig erstellten und bezüglich "Baumschutzmassnahmen
auf Stufe Ausführungsprojekt" etwas ausführlicheren
Wurzelsondierungsbericht (sieht zusätzlich das Einbauen von Wurzelvorhängen und
das Zurückschneiden/-binden der Baumkronen vor). Entsprechend hat das Baurekursgericht
die Bauherrschaft nebenbestimmungsweise aufgefordert, Grün Stadt Zürich vor
Baubeginn einen korrigierten Installationsplan Gärtner einzureichen. Dasselbe
ist nach dem Ausgeführten auch bezüglich Baustelleninstallationsplan
anzuordnen, welcher dem Amt für Baubewilligungen einzureichen ist. Die
Verträglichkeit der Umgebungsgestaltung mit dem Baumschutz wurde von der
Vorinstanz ebenfalls nebenbestimmungsweise gesichert, indem sie vor Baufreigabe
der Genehmigung der Gartendenkmalpflege von Grün Stadt Zürich bedarf. Dies ist
im Schutzvertrag (Ziff. 6) so vorgesehen und nicht zu beanstanden.
Insbesondere geht es nicht um Mängel in der Umgebungsgestaltung, welche eine
Neukonzeption erforderlich machen würden, sondern um die baumschutzkonforme
Umsetzung der Umgebungsgestaltung.
5.3.1
Was die geschützte Scheinzypresse Nr. 17 betrifft, ist der Streitpunkt
unerheblich, ob diese einen oder zwei Stämme bzw. Kronen aufweist. Nachdem sich
gegen das Grundstücksinnere noch eine weitere, ungeschützte Scheinzypresse
befindet und der Wurzelsondierungsbericht nachvollziehbar davon ausgeht, dass
einige der gefundenen Wurzeln bereits zu jener und die meisten Wurzeln ohnehin
zu den benachbarten Eiben gehören, ist eine unvollständige Abklärung der
unterirdischen Reichweite des geschützten Exemplars nicht auszumachen. Aus
demselben Grund ist schliesslich die behauptete "Zweiteilung" bzw.
"Amputation" der Scheinzypresse Nr. 17 nicht nachvollziehbar. Die
festgelegte Baumschutzlinie gewährleistet den erforderlichen Schutz.
5.3.2
Bezüglich der Eiben Nr. 7 (Eibengruppe) hat das Baurekursgericht
zutreffend festgestellt, dass keine Wurzelsondierung vorgenommen und auch keine
Baumschutzlinie festgelegt worden sei. Da es eine Gefährdung durch die
Untergeschosse von Haus C nicht ausschliessen konnte, hat es eine
Abklärung der zum Erhalt der Eiben Nr. 7 notwendigen Baumschutzmassnahmen
durch einen Experten und eine allfällige Ergänzung des Baumschutzkonzepts
angeordnet. Das Ergebnis unterstellte es der Genehmigung der
Gartendenkmalpflege von Grün Stadt Zürich. Dass Mängel in einem Ausmass
vorliegen würden, welche eine solche Auflage ausschliessen würden, vermag der
ZVH mit seinen Ausführungen nicht darzutun.
6.
6.1
Mit Schutzvertrag vom 26. April 2016
wurden die Villa auf dem Grundstück Kat.-Nr. 08 sowie Teilbereiche des
dazugehörigen Gartens auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 08 und 03 unter
Schutz gestellt. Demgemäss sind die unter Ziffer 2 aufgeführten Teile der
Liegenschaften dauernd und ungeschmälert zu erhalten sowie Umgestaltungen,
Sanierungen und Instandstellungen nach denkmalpflegerischen Gesichtspunkten
vorzunehmen (Veränderungsverbot mit Unterhaltspflicht und teilweisem Bauverbot).
6.1.1
Im Schutzvertrag
wurde sodann die Erstellung weiterer ober-
und unterirdischer Bauten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 08 ausgeschlossen
und für die Erstellung allfälliger Neubauten auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01
und 03 Folgendes festgelegt:
-
Die Neubauten und deren
Aussenraumgestaltung müssen die geschützten Gartenbereiche, Einfriedungen,
Gehölzkulissen und Einzelbäume respektieren.
-
Die Gesamtanlage über die drei Parzellen
muss weiterhin in ihrer Gesamtausdehnung ablesbar bleiben.
-
Notwendige Zufahrten für die Erschliessung
über die untere J-Strasse sowie das Öffnen der Einfriedung an der oberen J-Strasse
(Kat.-Nr. 03) für die notwendigen oberirdischen Besucherparkplätze sind
möglich, sofern sich die Öffnungen in die geschützten Einfriedungen und die
Eingriffe in den geschützten Baumbestand auf das aus Verkehrssicherheitsgründen
notwendige Mindestmass beschränken. Die Erteilung entsprechender
Baubewilligungen bleibt vorbehalten.
-
Die geschützte
Parzelle Kat.-Nr. 08 darf durch allfällige Baugruben der Neubauten nur in
den Randbereichen minimal tangiert werden. Diese Eingriffe sind auf das
notwendige Mindestmass zu beschränken und mit der Gartendenkmalpflege
abzusprechen. Der geschützte Garten ist nach Abschluss der Arbeiten wieder
herzustellen.
6.1.2
Der Schutzumfang
des
Gartens
wurde in Ziffer 2
folgendermassen
festgelegt:
-
Die
Einfriedung entlang der unteren J-Strasse auf den Grundstücken mit den
Kat.-Nrn. 01, 08 und 03 bestehend aus
einer Stützmauer aus Sandstein-Mauerwerk, Granit-Abdeckplatten,
Metallstaketenzaun und dem Zugangstor auf der Parzelle Kat.-Nr. 08.
-
Die Einfriedung entlang der oberen J-Strasse
auf den Grundstücken mit den Kat.-Nrn. 08 und 03 bestehend aus
Naturstein-Sockelmauer, Metallstaketenzaun und Zugangstor mit seitlichen
Pfosten auf der Parzelle Kat.-Nr. 08.
-
Der zur Villa gehörende Garten auf der
Parzelle mit der Kat.-Nr. 08 in seinem Charakter als späthistorischer
Landschaftsgarten, mit seinen ursprünglichen, geschwungenen Wegen,
Randabschlüssen, Treppen, Plätzen, Mauern und Felsformationen, jeweils in
originaler Form, Lage und Materialität, soweit noch vorhanden oder mit verhältnismässigem
Aufwand wieder beschaffbar.
-
Die Bäume Nrn. 1–5,
7–10 und 13–17 auf den Parzellen mit den Kat.-Nrn. 01, 08 und 03 gemäss
Schutzplan ad acta. Die Bäume Nrn. 1, 2, 4 und 5 können entfernt, müssen
in diesem Fall aber in Absprache mit der Gartendenkmalpflege ersetzt werden.
Ersatzpflanzungen sind generell im Einvernehmen mit der Gartendenkmalpflege
vorzunehmen und müssen sich in den geschützten Garten einfügen.
6.1.3
Der Plan "Garten J-Strasse 09
(Kat.-Nrn. 01, 08 und 03), Schutzplan Bäume" vom 13. April 2016
wurde in Ziffer 3 der Vereinbarung als integrierender Vertragsbestandteil
erklärt und dem Vertrag angehängt.
6.1.4
Gemäss
Ziffer 7 des
Schutzvertrags wurden Anpassungen an der Villa auf dem Grundstück Kat.-Nr. 08
sowie Ergänzungsbauten auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 03 gemäss
Vorprojekt der K AG mit Revisionsdatum 1. April 2016 als "mit
den vorstehenden Schutzanforderungen vereinbar" erklärt. Ob dies auch auf
das angefochtene Bauvorhaben zutrifft, wird nachfolgend zu prüfen sein.
6.2
Der ZVH
macht zunächst geltend, der Schutzvertrag sei missverständlich. So würden
einerseits mehrere Bäume als prägende Elemente der Gesamtanlage geschützt,
gleichzeitig aber die Gartenparzellen von 01 und 03 als [Teile der]
Gesamtanlage mit Ausnahme dieser Bäume vom Schutzumfang ausgenommen. Dabei
handelt es sich indes nicht um einen Widerspruch, da sich die geschützten Bäume
allesamt entlang der Parzellengrenzen befinden, die Gesamtanlage ablesbar
bleiben muss und allfällige Neubauten die geschützten Bäume respektieren
müssen.
Weiter moniert der ZVH als widersprüchlich, dass die
Ergänzungsbauten so gestaltet werden müssten, dass die Gesamtausdehnung der
Gartenanlage ablesbar bleibe, gleichzeitig aber ein Vorprojekt als mit dem
Schutzumfang vereinbar erklärt worden sei, welches die Gesamtausdehnung
entscheidend schmälere. Dazu ist festzuhalten, dass das Vorprojekt als
Anhaltspunkt dafür dient, was baulich möglich ist, sodass die Gesamtausdehnung
der Gartenanlage ablesbar bleibt (vgl. dazu sogleich), weshalb darin kein
Widerspruch zu erblicken ist.
Dass das Vorprojekt zu einem gewissen Grad unbestimmt ist,
liegt – wie der ZVH selbst ausführt – in seiner Natur. Inwiefern daraus eine
Unbestimmtheit des gesamten Schutzvertrags abgeleitet werden soll, ist nicht
nachvollziehbar. Der ZVH vermag aus diesem Vorbringen nichts zu seinen Gunsten
abzuleiten.
6.3
Als
weiteren Punkt beanstanden die Beschwerdeführenden aus beiden Verfahren im
Zusammenhang mit der strittigen Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit dem
Schutzvertrag explizit oder zumindest sinngemäss die Auslegung des
Schutzvertrags.
6.3.1
Der Schutz der Villa und von Teilen des
zugehörigen Gartens, welche sich auf den Baugrundstücken befinden, erfolgte –
wie erwähnt – mittels
verwaltungsrechtlichen
Vertrags vom 26. April 2016
(
§ 203 Abs. 1 lit. c und f i.
V.
m § 205 lit. d PBG). Darin
wurden rechtskräftig und verbindlich der Schutzumfang und die
Überbauungsmöglichkeiten festgelegt. Massgebend für die Bewilligungsfähigkeit
des Bauvorhabens ist daher, ob das projektierte Vorhaben den Schutzvertrag
respektiert und die dort skizzierten denkmalpflegerischen Vorgaben beachtet. Es
ist durch Auslegung zu ermitteln, welcher Sinn diesem beizumessen ist (VGr, 7. Januar
2021, VB.2019.00555, E. 5.2 insbes. E. 5.2.1, je mit weiterem
Hinweis; 3. Dezember 2020, VB.2019.00746/762, E. 4.1 mit weiterem
Hinweis).
6.3.2
Für die Auslegung der als
verwaltungsrechtlichen Vertrag konstituierten Schutzvereinbarung ist analog zur
Auslegung privatrechtlicher Verträge in erster Linie auf den übereinstimmenden
wirklichen Willen der Parteien abzustellen (subjektive Vertragsauslegung). Ist
ein übereinstimmender Parteiwille nicht feststellbar, ist der Vertrag nach dem
Vertrauensgrundsatz auszulegen (objektivierte Vertragsauslegung). Nach diesem
Grundsatz ist einer Willensäusserung derjenige Sinn zu geben, den ihr der
Empfänger aufgrund der Umstände, die ihm im Zeitpunkt des Empfangs bekannt
waren oder hätten bekannt sein müssen, in guten Treuen beilegen durfte oder
musste (BGr, 3. Juni 2016, 2C_658/2015, E. 3; Häfelin/Müller/Uhlmann,
Rz. 1343). In Zweifelsfällen ist zu vermuten, dass die Verwaltung nicht
bereit ist, etwas zu vereinbaren, was mit den von ihr zu wahrenden öffentlichen
Interessen und der einschlägigen Gesetzgebung im Widerspruch steht (BGr, 3. Juni
2016, 2C_658/2015, E. 3.1; zum Ganzen VGr, 7. Januar 2021,
VB.2019.00555, E. 5.2.4).
6.3.2.1
Im Schutzvertrag konnte nicht die Bewilligungsfähigkeit eines konkreten,
erst im Stadium eines Vorprojekts stehenden Bauvorhabens, sondern lediglich die
grundsätzliche Vereinbarkeit der Erstellung von
Neubauten auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 03
mit den Schutzzielen vereinbart werden. Denn was von Gesetzes wegen mittels
Verfügung (hier Baubewilligung) zu regeln ist, kann nicht Gegenstand eines
verwaltungsrechtlichen Vertrags sein (Georg Müller, Zulässigkeit des Vertrages
und zulässige Vertragsinhalte, in: Isabelle Häner/Bernhard Waldmann [Hrsg.],
Der verwaltungsrechtliche Vertrag in der Praxis, Zürich/Basel/Genf 2007, S. 26 f.).
6.3.2.2
Die detaillierte Ausgestaltung
des Vorprojekts konnte damit nicht verbindlicher Regelungsinhalt der Schutzvereinbarung
sein (VGr, 7. Januar 2021, VB.2019.00555, E. 5.2.1, auch zum
Folgenden). Dass der vorliegende Schutzvertrag einen Verweis auf ein
detailliertes Vorprojekt enthält, bedeutet daher nicht, dass das Bauvorhaben
nicht mehr zu überprüfen wäre, zumal denkbar ist, dass dieses – wie vorliegend
– vom Schutzvertrag abweicht (vgl. VGr, 3. Juni 2020, VB.2019.00781, E. 3).
Ansonsten führte der
verwaltungsrechtliche Vertrag dazu, dass das
Baubewilligungs- oder ein förmliches Vorentscheidverfahren im
Sinn von § 323 f. PBG umgangen
würde.
6.3.2.3
Mit Schutzvertrag geregelt
werden können nach dem Ausgeführten lediglich Fragen der grundsätzlichen
Zulässigkeit eines Bauprojekts (also in seinen Grundzügen; das
"Was"), nicht jedoch das "Wie" (VGr, 31. August 2017,
VB.2017.00236, E. 4.3), das heisst, die konkrete Ausführung. Bei der
Beurteilung des Bauprojekts dient das Vorprojekt daher lediglich als Referenz zur
Auslegung des Schutzvertrags. Im Folgenden ist daher auf die strittige
vorinstanzliche Beurteilung der Abweichungen des zu beurteilenden Bauprojekts vom
Vorprojekt einzugehen.
6.3.3
Nach den vorinstanzlichen
Feststellungen sind die Fussabdrücke der beiden bewilligten Bauten mit
265
m
2
bzw. 270 m
2
um 10 m
2
bzw. 15 m
2
ein wenig grösser als diejenigen des Vorprojekts und
in ihrer Lage weitgehend deckungsgleich. Sodann seien die Bauten etwas
schmaler, dafür etwas länger als im Vorprojekt. Das Gebäude Nr. 04 rücke
gegenüber der Villa um ca. 2,2 m ab, komme aber um ca. 3 m
näher an die obere J-Strasse zu liegen und überlappe damit die Nordfassade der
Villa beinahe vollständig. Das Gebäude Nr. 02 rücke im Süden um
ca. 1 m von den geschützten Bäumen ab, insbesondere von Baum Nr. 8
(Eiche). Dafür erstrecke es sich ca. 3,7 m weiter gegen Osten.
Entsprechend vergrössere sich die Überlappung mit der Südfassade der Villa.
Gegenüber der unteren J-Strasse im Westen seien die bewilligten Bauten
verglichen mit dem Vorprojekt geringfügig zurückversetzt (ca. 0,7 m
bzw. 1,9 m). Die Nord- und Südfassaden des Vorprojekts hätten je einen
Rücksprung aufgewiesen, beim bewilligten Vorhaben nur noch die Nordfassade von
Haus Nr. 04. Die Höhenkote Oberkante Dach sei um 0,79 m bzw.
1,45 m höher als beim Vorprojekt, dies als Folge der höheren Setzung der
Gebäude im Gelände. Bei der für die Gebäudehöhe massgebenden Traufhöhe betrage
die Differenz der Koten infolge des gegenüber dem Vorprojekt höheren
Attikageschosses nur noch 0,3 m bzw. 0,84 m. Das Vorprojekt schöpfe
die maximal zulässige Gebäudehöhe von 12,5 m aus, das bewilligte Projekt
bis auf ca. 0,2 m.
6.3.3.1
Das Baurekursgericht erwog weiter, soweit grundsätzlich die Volumina der
Bauten moniert würden, sei festzuhalten, dass diese nur unerheblich grösser
seien als diejenigen des Vorprojekts und sich folglich im Rahmen des gemäss
Schutzumfang Zulässigen bewegten. Die bewilligten Gebäude seien etwas schmaler
als diejenigen des Vorprojekts und glichen sich damit der Schmalseite der Villa
an. Analog dem Vorprojekt seien an den nordwestlichen und südwestlichen
Gebäudeecken Loggias vorgesehen, wodurch das Volumen aufgelockert werde.
Bezüglich der längsrechteckigen Gebäudegrundrisse könne nicht gesagt werden, es
handle sich um etwas völlig anderes als die im Vorprojekt gezeigten Grundrisse
mit ineinander verschränkten Rechtecken.
Anders als beim Vorprojekt rücke das Attikageschoss des
Gebäudes Nr. 04 auf der Ostseite direkt gegenüber der Villa bis an die
Fassade des darunterliegenden Vollgeschosses vor. Indes halte das ganze Gebäude
zur Villa einen erheblich grösseren Abstand ein als das Vorprojekt. Ausserdem
sei die Dachaufbaute mit 6,5 m nur ca. halb so lang wie die
gegenüberliegende Fassade der Villa und springe das Attikageschoss im
restlichen, überlappenden Bereich zurück.
Beim Attikageschoss des Gebäudes Nr. 02 liege der
fassadenbündige nordöstliche Teil etwas näher bei der Villa als beim
Vorprojekt. Jedoch sei es hangwärts verschoben, wodurch sich seine
Höhenentwicklung gegenüber dem Terrain leicht reduziere und es in der
westlichen Ansicht nicht dominanter erscheine als beim Vorprojekt. Mit einer
Breite von 6,25 m konfrontiere es nur ca. die Hälfte der
gegenüberliegenden Fassade der Villa.
Insoweit sei festzuhalten, dass sich das Volumen und die
kubische Ausgestaltung der geplanten Bauten im Rahmen dessen bewegten, was
gemäss Schutzvertrag mit Blick auf das Vorprojekt als zulässig erachtet worden
sei. Gleiches gelte auch für die Fassadengestaltung, welche eine ähnliche
Architektursprache aufweise wie diejenige des Vorprojekts.
6.3.3.2
Was die Setzung der Gebäude anbelange, führte das Baurekursgericht in E. 4.8.4
weiter aus, lasse sich auch beim Vorprojekt beobachten, dass sich die Gebäude
über die Geländestufen hinweg erstreckten und in den Hang hineingebaut seien,
was in der Natur von Bauten an Hanglagen liege. Die vermehrt hangseitige
Ausdehnung der Bauten gegen die obere J-Strasse hin habe im Vergleich zum
Vorprojekt keine weitergehende Beeinträchtigung des Schutzobjekts zur Folge und
der Schutzzweck bleibe im gleichen Mass, teils sogar besser, gewahrt. Letzteres
gelte insbesondere in Bezug auf den Erhalt der geschützten Bäume und die im
Schutzvertrag verlangte Respektierung der Gehölzkulissen. Anders als im
Vorprojekt überstellten die bewilligten Gebäude die Baumschutzlinie der
geschützten Bäume Nrn. 8, 16 und 17 nicht mehr. Der Gehölzmantel werde
insbesondere im Osten der Parzelle Kat.-Nr. 03 durch Ersatzpflanzungen
wiederhergestellt.
Die Unterschreitung der zonengemässen Grenzabstände
gegenüber der Parzelle Kat.-Nr. 08 bzw. der geschützten Villa sei durch
Näherbaurechte geregelt, was in Bezug auf das Vorprojekt als zulässig erachtet
worden sei. Das Gebäude Nr. 04 halte gegenüber dem Vorprojekt sogar einen
ca. 2,2 m grösseren Abstand zur Villa ein, während das Gebäude Nr. 02
um ca. 1,1 m näher rücke, was dem Schutz der Bäume im Süden zugutekomme,
wo sich der Abstand vergrössere. Mit der gesamten Lageverschiebung ändere sich
gegenüber dem Vorprojekt nichts am Erhalt der zu schützenden Elemente und
nichts Erhebliches am Erscheinungsbild des Schutzobjekts. Daran ändere auch
nichts, dass die Höhenkoten (OK Dach und Traufe) der bewilligten Gebäude höher
lägen als beim Vorprojekt, was für den Betrachter insbesondere von der unteren J-Strasse
(Westen) her kaum ins Gewicht falle. Die Neubauten würden nach wie vor von der
Villa überragt und die zulässige Gebäudehöhe im Gegensatz zum Vorprojekt nicht
ausgereizt.
6.3.4
Was die vom Baurekursgericht festgestellten Abweichungen des Bauprojekts
vom Vorprojekt betrifft, ist vorab festzuhalten, dass sich diese nicht als
derart erheblich erweisen, dass der schutzvertraglich festgehaltene
Schutzumfang beeinträchtigt würde. Abgesehen davon hat das Baurekursgericht
überzeugend dargelegt, inwiefern die Abweichungen mit dem Schutzvertrag
verträglich sind, und sich hiervon auch anlässlich eines Abteilungsaugenscheins
vor Ort überzeugen können. Auf die entsprechenden, oben zitierten Ausführungen
kann verwiesen werden (
§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG
). Sie werden
denn auch nicht substanziiert infrage gestellt.
6.3.4.1
Hinsichtlich der Abstände zu den geschützten Bäumen (Nr. 8 sowie Nrn. 16
und 17) führte das Baurekursgericht mit Blick auf die Akten zutreffend aus,
anders als noch im Vorprojekt würden die bewilligten Gebäude die
Baumschutzlinie der geschützten Bäume Nrn. 8, 16 und 17 nicht mehr
überstellen. Es trifft zu und ergibt sich aus dem Augenscheinprotokoll, dass
die geplante Baute J-Strasse 02 zwar nicht mehr den Wurzelbereich, aber
immer noch den Kronenbereich von Baum Nr. 8 berühren wird. Indes lässt
sich dem Bericht zur Schutzfähigkeit der geschützten Bäume vom 5. März
2020 entnehmen, dass – im Gegensatz zum Tiefbau im Wurzelraum – der Arbeitsraum
beim Hochbau keine bleibenden Veränderungen der Baumkronen zur Folge habe und
deren Peripherie durch das Hochbinden von Ästen zusätzlich temporär verändert
werden könne. Zudem wurden die kritischen Linien festgelegt, welche der
Arbeitsraum beim Hochbau baumwärts nicht überschreiten darf, damit der Baum
schutzfähig bleibt. Diese Linien werden eingehalten. Ferner sind vor Baubeginn
ein korrigierter Installationsplan Gärtner und ein korrigierter
Baustelleninstallationsplan einzureichen (vgl. oben E. 5.3).
Baumschutzmassnamen
zum integralen
Erhalt (gemäss Schutzvertrag)
der
geschützten Bäume vor und während der Bauarbeiten werden gewährleistet.
Die
behauptete Tangierung des Kronenbereichs der Bäume Nrn. 16 und 17 trifft
entgegen den Nachbarn nicht zu: Die im Augenscheinfoto Nr. 18 sichtbare
Visierstange berührt lediglich die vorgelagerte ungeschützte Scheinzypresse
(vgl. E. 5.2.1). Wenn die Nachbarn schliesslich monieren, im Baumschutzkonzept
vom 22. September 2019 sei der Erhalt der geschützten Bäume Nr. 8,
13, 14 und 17 als kritisch eingestuft worden, verkennen sie, dass dieses (wie
erwähnt, vgl. E. 5.1) auf einer zurückgezogenen Baueingabe beruht und
daher nichts daraus abgeleitet werden kann.
Nach dem Ausgeführten hat das
Baurekursgericht absehbare Schäden an den geschützten Bäumen durch Bauarbeiten
zu Recht verneint. Dass deren Schutz mehr verlangen würde, ist schliesslich
nicht ersichtlich.
Für ein Bauverbot
im Kronenbereich
besteht mit Blick auf den Baumexpertenbericht kein
Anlass.
6.3.4.2
Neubauten müssen gemäss Schutzvertrag die geschützten Gartenbereiche,
Einfriedungen, Gehölzkulissen und Einzelbäume respektieren. Weiter muss die
Gesamtanlage des Gartens über alle drei Grundstücke hinweg weiterhin in ihrer
Gesamtausdehnung ablesbar bleiben. Die Beschwerdegegnerin 1 hatte im
angefochtenen Beschluss ausgeführt, die geplante Gartengestaltung respektiere
die geschützten Elemente und nehme deren Gestaltungssprache auf. Die
Gartenanlage sei weiterhin in ihrer Gesamtausdehnung ablesbar. Zur
Gartengestaltung führte das Baurekursgericht in Erwägung 4.8.4 des
angefochtenen Entscheids aus, verlangt werde gemäss Schutzvertrag lediglich
eine zusammenhängende Gestaltung über alle drei Grundstücke hinweg. Wie der
Umgebungsplan zeige, sei der Garten in diesem Sinn über alle drei Grundstücke
hinweg als gestalterische Einheit mit durchgehenden Wegverbindungen und einem
gesamtheitlichen Gestaltungskonzept geplant. Letzteres ist mit Blick auf die
Planunterlagen und die Augenscheinfotografien zutreffend.
Diesen zutreffenden
Ausführungen setzen die Beschwerdeführenden nichts entgegen, was diese infrage
zu stellen vermöchte. Mit dem Verweis auf die Schutzwertabklärung, wonach
lediglich auf dem Grundstück 03 ein Gebäude vorgesehen war und der im
Landschaftsstil gestaltete Bereich, der sich über die Grundstücke 01, 08
sowie den Randbereich von 03 erstrecke, zu erhalten sei, vermögen sie nichts zu
ihren Gunsten abzuleiten: Gemäss rechtskräftigem Schutzvertrag sind auf beiden
bisher unüberbauten Grundstücken Neubauten zulässig und steht deren
Realisierung der Schutz des Gartens nicht von vornherein entgegen. Zwar ist
neben dem Erhalt der Ablesbarkeit der Gesamtausdehnung auch derjenige der
geschützten Gartenbereiche erforderlich. Doch ist nicht ersichtlich und wird
auch nicht geltend gemacht, dass dies nicht der Fall wäre.
6.3.5
Das Baurekursgericht hat nach dem Ausgeführten die Vereinbarkeit mit dem
Schutzvertrag und damit die Bewilligungsfähigkeit zu Recht bejaht. Dass die
Baubewilligungsbehörde bei der Prüfung,
ob das projektierte Vorhaben den Unterschutzstellungsbeschluss
respektiert und die dort skizzierten denkmalpflegerischen Vorgaben beachtet,
nicht durch Auslegung ermittelt hätte, welcher Sinn diesem beizumessen ist, ist
schliesslich nicht ersichtlich und lässt sich weder aus dem Bauentscheid noch
aus der Nachreichung der Vorprojektstudie ableiten.
7.
7.1
Befinden sich wie vorliegend in der
Umgebung der geplanten Bauten Objekte des Natur- und Heimatschutzes, ist nach §
238
Abs. 2 PBG
darauf besondere
Rücksicht zu nehmen. Damit werden an die Gestaltung von Bauten, die sich in
unmittelbarer Umgebung von Schutzobjekten befinden, erhöhte Anforderungen
gestellt. Diese Bauten müssen sich nicht nur befriedigend, sondern gut
einordnen. Gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG kann die Behörde
gestalterische Sonderleistungen verlangen, welche über die Anforderungen von § 238
Abs. 1 PBG hinausgehen. Doch darf auch hier nicht mehr verlangt werden,
als es der Charakter der Umgebung beziehungsweise des Schutzobjekts gebietet
(VGr, 1. Dezember 2010, VB.2010.00431/00457, E. 5.2 = BEZ 2011 Nr. 4;
BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1; Markus Lanter/Daniel
Kunz in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.],
Zürcher Planungs- und
Baurecht, 7. Aufl., Wädenswil 2024,
S. 1041 f. mit weiteren Hinweisen auf die Rechtsprechung und
auch zum Folgenden).
7.1.1
Massgeblich ist wie bei § 238
Abs. 1 PBG die Gesamtwirkung, jedoch bezogen auf das Schutzobjekt. Bei der
Beurteilung ist nicht entscheidend, ob und wie das Schutzobjekt von der
geplanten Baute und Anlage aus wahrgenommen wird. Ebenso wenig kommt es darauf
an, welchen Eindruck die geplante Baute bei dem beim Schutzobjekt stehenden
Betrachter hinterlässt. Vielmehr geht es in solchen Fällen darum, dass die
Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus durch neu zu erstellende
Bauten und Anlagen nicht beeinträchtigt werden darf. Die Gesamtwirkung einer
Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen
Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits
vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung,
ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht
wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben
und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende
Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (BGr, 28. Oktober
2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2; Lanter/Kunz, a.
a.
O., S. 1018 mit weiteren Hinweisen
auf die Rechtsprechung).
7.1.2
Bei der Anwendung von § 238 PBG
verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der offenen Formulierung über einen
gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster
Linie ihr selbst obliegt. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf das
Baurekursgericht den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben,
wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie
gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies
trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr
vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen
pflichtgemäss ausüben muss, hat sie vom Sinn und Zweck der anzuwendenden
Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das
Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete
Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52, E. 3.6).
Das Verwaltungsgericht muss sich bei der Überprüfung des
Entscheids der Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle
beschränken; eine Überprüfung der Angemessenheit steht ihm nicht zu (§ 50 Abs. 2
VRG). Es kann den Entscheid der Vorinstanz deshalb nur aufheben, wenn diese
eine Rechtsverletzung begangen hat.
7.2
Das Baurekursgericht erwog im
angefochtenen Entscheid, die einfach und klar gestalteten Baukörper fügten sich
beruhigend in den Kontext ein und bildeten mit der Villa ein ausgewogenes
Ensemble. Wie die Beschwerdegegnerin 1 zutreffend ausgeführt habe,
erscheine der architektonische Ausdruck der Neubauten stimmig (klassische
Architektursprache mit einer dreiteiligen Gliederung der Fassade; geschossweise
umlaufende Gesimse; stehende Fenster mit Fenstergewänden; plastisch
hervorgehobene Trauflinie; umlaufend ausgewogen proportionierte und gesetzte Fenster;
feine Staketengeländer) und nehme auf die geschützte Villa (historische
Architektursprache mit einer dreiteiligen Gliederung der Fassade; stehende
Fenster mit Fenstergewänden; plastisch hervorgehobene Trauflinie; umlaufend
ausgewogen proportionierte und gesetzte Fenster) angemessene Rücksicht im Sinn
von §
238 Abs. 2 PBG.
7.2.1
Weiter führte die Vorinstanz aus, die Erdgeschosse zeichneten sich vom
Hauptkörper ab und würden mit Kalkstein materialisiert. Mit den in wenig
dunkleren Farbtönen gestalteten "Sockeln" der Neubauten solle auf die
geschützte Villa referenziert und zu dieser ein fliessender Übergang
gewährleistet werden. Die Hauptkörper würden mit einem weissen Kratzputz
ausgeführt. Zusammen mit den hellen Stoffstoren und den weissen Fenstern solle
dies dazu führen, dass die Villa in ihrer etwas dunkleren Ausgestaltung hervorsteche.
Dieser Beurteilung der Beschwerdegegnerin 1 könne zugestimmt werden; die
Materialien und Farben wirkten – wie darin erwogen – hochwertig und passend zum
Kontext.
7.2.2
Die Ausgestaltung der Tiefgaragenzufahrt werde weitgehend bestimmt durch
deren Funktion und die Hanglage. Die geschwungenen seitlichen Flügelmauern mit
Metallzaun setzten die zu erhaltenden Einfriedungen fort und entsprächen diesen
in Material und Gestaltung. Überdies sehe der Schutzvertrag Zufahrten über die
untere J-Strasse und die Öffnung der geschützten Einfriedungen explizit vor.
7.2.3
Die Panels der Photovoltaikanlagen lägen zwar nahe am Dachrand, würden aber
eine Konstruktionshöhe von lediglich 20 cm aufweisen und seien daher
völlig unscheinbar. Es sei nicht ersichtlich, inwiefern sie das
Erscheinungsbild der geschützten Villa beeinträchtigen sollten.
7.3
Vorab ist festzuhalten, dass sich die
Baubewilligungsbehörde in ihren Entscheiden zur Einordnung des Bauprojekts und
insbesondere auch zur besonderen Rücksichtnahme zum angrenzenden Schutzobjekt
geäussert hat:
Die sich zwischen den Gründerzeitvillen befindenden
grossen Gärten und Freiflächen an der J-Strasse seien mehrheitlich in der
zweiten Jahrhunderthälfte mit etwas grösseren, freistehenden
Mehrfamilienhäusern überbaut worden. Das aktuelle Bauvorhaben führe diese
Entwicklung weiter und sehe beidseitig der geschützten Villa je ein neues
Mehrfamilienhaus vor. Der südlich liegende Neubau vermöge die Anforderungen von
§
238 Abs. 2 PBG
bezüglich seiner städtebaulichen Setzung dank seiner tieferen Lage im Gelände
zu erfüllen. Zudem füge er sich in seiner Körnigkeit gut in die unmittelbare
Umgebung ein. Auch bezüglich Form des Baukörpers werde die Baute
§
238 Abs. 2 PBG gerecht.
Das Attikageschoss nehme in seiner Ausformulierung Rücksicht auf die Villa,
indem ein Rücksprung in der Nordwestecke Distanz zum Schutzobjekt schaffe. Beim
nördlich liegenden Neubau erachtete es die Anforderungen bezüglich
städtebaulicher Setzung ebenfalls als erfüllt. Er sei in einer angemessenen
Distanz zur Villa angeordnet und füge sich in seiner Körnigkeit gut in die
unmittelbare Umgebung ein. Auch bezüglich Form des Baukörpers werde die Baute
§
238 Abs. 2 PBG gerecht.
Das Attikageschoss nehme in seiner Ausformulierung Rücksicht auf die Villa,
indem ein Rücksprung in der Nordwestecke das Mehrlängenthema abdecke, während
ein Rücksprung in der Südostecke Distanz zum Schutzobjekt schaffe.
In den
Rekursantworten hat die Baubewilligungsbehörde ihre Entscheide sodann ergänzend
begründet, was gemäss Rechtsprechung zulässig ist (VGr, 14. März 2007,
VB.2006.00532, E. 2.2). Insbesondere hat sie sich darin zur Rüge der
fehlenden Rücksichtnahme geäussert.
7.4
Die
Nachbarn werfen dem Baurekursgericht vor, die besondere Rücksichtnahme des
Neubauprojekts in Bezug auf die geschützte Gartenanlage nicht geprüft zu haben.
Gemäss verwaltungsrechtlichem
Vertrag vom 25. April 2016 unter Schutz gestellt sind sowohl die zwischen
den Neubauprojekten liegende Villa als auch Teilbereiche des dazugehörigen
Gartens auf allen drei Grundstücken. Mithin liegen zwei Schutzobjekte im Sinn
von
§
238 Abs. 2
PBG vor. Es trifft zu, dass das Baurekursgericht unter dem Titel von
§
238 Abs. 2 PBG die
besondere Rücksichtnahme lediglich gegenüber der (vollumfänglich geschützten)
Villa, jedoch nicht gegenüber der (teilgeschützten) Gartenanlage geprüft hat.
Das Baurekursgericht äusserte sich hingegen im Zusammenhang mit der
Vereinbarkeit des Bauprojekts mit dem Schutzvertrag zum Garten. Damit hat das
Baurekursgericht
die angefochtene Bewilligung
bezüglich der Vereinbarkeit des Bauprojekts mit dem Schutzumfang der
(teil-)geschützten Gartenanlage gemäss Schutzvertrag und in diesem Sinn auch
die besondere Rücksichtnahme darauf in noch vertretbarer Weise geprüft und zu Recht
bejaht. Damit erweist sich die Rüge des zu geringen Prüfungsumfangs als
unberechtigt.
Sodann hat das Baurekursgericht die besondere
Rücksichtnahme auf die geschützte Gartenanlage zu Recht nicht beanstandet. Die
sich über die drei Grundstücke erstreckende Gartenanlage bleibt auch mit den
geplanten Neubauten erhalten. Innerhalb der Gartenanlage wird das
parzellenübergreifende Wegsystem und so die funktionale Verbindung wiederhergestellt.
Sodann soll die den Garten umgebende Gehölzkulisse erhalten bzw. wieder ergänzt
werden, sodass die Gartenanlage auch gegenüber dem Strassenraum ihre prägende Wirkung
behält.
Wenn die Vorinstanz den
Entscheidgründen der Bewilligungsbehörde folgte, ist darin keine
Rechtsverletzung ersichtlich.
7.5
Der ZVH wirft dem Baurekursgericht vor, die
besondere Rücksichtnahme der geplanten Bauten gegenüber der geschützten Villa
bloss in (detail-)gestalterischer Hinsicht geprüft zu haben. Zwar hat das
Baurekursgericht die geplante Setzung der Neubaukörper sowie deren Volumina
unter dem Titel von § 238 Abs. 2 PBG pauschal und ohne weitere
Begründung als rechtmässig beurteilt. Ausführungen dazu finden sich indes zum
Vergleich mit dem Vorprojekt (s. oben, E. 6.3.3.1 und 6.3.3.2).
Damit hat sich das Baurekursgericht
insgesamt noch rechtsgenügend mit den Voraussetzungen von § 238 Abs. 2
PBG befasst und seine Kognition nicht unterschritten.
Abgesehen davon hat es die geplanten Bauten unter dem
Gesichtspunkt von § 238 Abs. 2 PBG zu Recht nicht beanstandet.
Entgegen den beschwerdeführenden Nachbarn haben weder die etwas grösseren
Baukuben noch deren hangseitige Versetzung eine Beeinträchtigung der
geschützten Villa zur Folge. Letztere wird nach wie vor – sowohl von der unteren
als auch von der oberen J-Strasse aus betrachtet – die beiden Neubauten
überragen und diesen übergeordnet erscheinen. Trotz Näherbaurecht nehmen die
geplanten Bauten gebührend Abstand vom Schutzobjekt und bilden als ähnlich
gestaltete Punktbauten einen Kontrast zu diesem. Die anders gestalteten Neubauten
lenken das Auge auf das Schutzobjekt und heben dieses dergestalt gleichsam empor.
Ferner bleibt die – durch die Gartenanlage ohnehin stark eingeschränkte – Sicht
auf das Schutzobjekt vom Strassenraum aus bestmöglich erhalten.
Wenn die Vorinstanz den Entscheidgründen
der Bewilligungsbehörde folgte, ist darin keine Rechtsverletzung ersichtlich.
8.
8.1
Die
Nachbarn rügen weiter den Brandschutz als ungenügend. Sie machen geltend, dass
die in Erwägung J.b des Bauentscheids verlangten Stellflächen und
richtlinienkonformen Bewegungsflächen für ein Tanklöschfahrzeug gar nicht
geschaffen werden könnten, sofern die Gebäudehöhe nicht auf maximal 11 m
reduziert werde. Wenn die Vorinstanz den Ausführungen des Vertreters der
Feuerpolizei folgte, wonach eine Autodrehleiter mit einer Ausladung von
15 m in der Tiefgarageneinfahrt platziert werden könnte, lasse dies ausser
Acht, dass zwecks Schaffung der für die Gartenanlage wichtigen Gehölzkulisse
auch talseitig Hochstammbäume gepflanzt werden müssten und auch geplant seien.
Es werde daher kein ungehinderter Zugang zu den Fassaden im Sinn der
FKS-Richtlinie Ziffer 2 mehr möglich sein.
8.2
Diese
Ausführungen erweisen sich als unzutreffend: Ersetzt werden müssen im Fall
ihrer Entfernung gemäss Schutzvertrag die Bäume 1, 2, 4 und 5, welche sich
auf dem Grundstück 08 befinden, wo keine Tiefgarageneinfahrt geplant ist.
Darüber hinaus lässt sich dem Schutzvertrag keine Pflicht zur Pflanzung von
Hochstammbäumen entnehmen oder aus ihm ableiten. Vorgesehen ist auf dem
Grundstück 03 oberhalb der Tiefgarageneinfahrt die Pflanzung von Hortensien und
Sonnenstauden, welche den Zugang zu den Fassaden nicht zu beeinträchtigen
vermögen. Auf dem Grundstück 01 sind oberhalb der Tiefgarageneinfahrt vor
der Fassade ebenfalls Sonnenstauden geplant sowie eine Magnolie, welche jedoch
ohne Weiteres auch etwas gegen Norden versetzt werden könnte. Damit erweist
sich die Rüge als unberechtigt.
8.3
Im Übrigen
kann vollumfänglich auf die zutreffenden vorinstanzlichen Ausführungen
verweisen werden (
§ 70 i.
V.
m. § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG
),
wonach unter Berücksichtigung der maximalen Ausladung der Drehleiter davon
ausgegangen werden kann, dass geeignete Stellflächen bestimmt werden können.
Diese Beurteilung ist nicht zu beanstanden.
9.
9.1
Schliesslich
macht der ZVH geltend, aus dem Schutzvertrag sowie aus dem Gehörsanspruch
ergebe sich, dass im Rahmen der Projektierung eine Absprache zwischen
Bauherrschaft und Behörden stattzufinden habe. Ob solche Absprachen stattgefunden
hätten, sei nicht überprüft und daher der Sachverhalt unzureichend abgeklärt
worden. Überdies sei ihm in die Dokumente zu Unrecht die Einsicht verweigert
worden.
9.2
Gemäss
§ 8 Abs. 1 VRG (bzw. § 26a Abs. 2 VRG für das
Rekursverfahren) sind Personen, die durch eine Anordnung berührt sind und ein
schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung haben, berechtigt, in
die Akten Einsicht zu nehmen. Die Berechtigten verfügen grundsätzlich über ein
umfassendes Akteneinsichtsrecht, das heisst über ein Recht zur Einsicht in alle
schriftlichen oder elektronischen Unterlagen eines Verfahrens, die geeignet
sind, Grundlage eines Entscheids zu bilden (Alain Griffel, Kommentar VRG, § 8
N. 12 ff.).
9.3
Streitgegenstand
ist vorliegend eine konkrete Baubewilligung; das diesbezügliche Verfahren nahm
seinen formellen Anfang mit der Einreichung des beurteilten Baugesuchs.
Absprachen
zwischen Bauherrschaft und Behörden im Rahmen der Projektierung
gehören demnach nicht zu den
Verfahrensakten, wie sie gemäss § 26a Abs. 1 VRG zum Rekurs- und
gemäss § 57 Abs. 1 VRG zum Beschwerdeverfahren beizuziehen sind.
Insofern greift die Rüge ins Leere.
9.3.1
Das Vorbringen, dass gemäss Ziffer 6 des Schutzvertrags Arbeiten an
geschützten Teilen in Absprache bzw. in engem Kontakt mit der Denkmal- bzw. der
Gartendenkmalpflege zu erfolgen hätten, vermag daran nichts zu ändern. Die
genannte Vorgabe entbindet die Baubehörde nicht davon, das Bauprojekt in
(garten-)denkmalpflegerischer Hinsicht zu beurteilen. Sie hat die Einhaltung
der Vorgaben des Schutzvertrags in ihrem Beschluss denn auch geprüft und
begründet.
9.3.2
Die Untersuchungspflicht von § 7
VRG gilt nur bezüglich des rechtserheblichen Sachverhalts. Beweisanträgen
betreffend unerhebliche Fragen ist nicht stattzugeben (vgl. Plüss, Kommentar
VRG, § 7 N. 10).
Inhaltlich sind die vorgängigen Absprachen
nach dem Ausgeführten unerheblich. Wesentlich ist hingegen, dass die
vorgängigen Kontakte stattgefunden haben, was gemäss Ausführungen der
Bausektion im Rekursverfahren der Fall war. Überdies hat eine Vertreterin der
Gartendenkmalpflege am vorinstanzlichen Augenschein teilgenommen.
9.3.3
Zusammengefasst durfte das
Baurekursgericht deshalb in zulässiger Weise vom beantragten Aktenbeizug
absehen. Zudem hat es zu Recht den Abspracheprozess weder inhaltlich überprüft
noch in die Urteilsfindung miteinbezogen.
10.
Zusammengefasst
ist die Beschwerde im Verfahren VB.2023.00062 abzuweisen und die Beschwerde in
VB.2023.00067
teilweise
gutzuheissen.
Die private Beschwerdegegnerin hat vor Baubeginn dem
Amt für
Baubewilligungen einen im Sinn der Erwägungen korrigierten
Baustelleninstallationsplan einzureichen
.
Da der
Beschwerdeführer 4 lediglich in einem untergeordneten Nebenpunkt obsiegt,
sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden 1–3 (aus Verfahren
VB.2023.00062) je zu 1/6 unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag und
dem Beschwerdeführer 4 (aus Verfahren VB.2023.00067) zur Hälfte
aufzuerlegen
(§§ 70 und
65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14
VRG). Eine Parteientschädigung steht den Beschwerdeführenden 1–4 bei
diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sie sind vielmehr im
gleichen Verhältnis zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin 1
eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a
und Abs. 3 VRG).
11.
Soweit der
vorliegende Entscheid angesichts der Art und des Umfangs der mit der
Baubewilligung verbundenen Nebenbestimmungen einen Zwischenentscheid darstellen
sollte, kann dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) selbständig beim
Bundesgericht angefochten werden (vgl. dazu BGr, 8. September 2021,
1C_644/2020, E. 1.3; VGr, 12. Januar 2023, VB.2022.00247, E. 9).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Verfahren VB.2023.00062 und VB.2023.00067 werden vereinigt.
2.
Die Beschwerde im Verfahren
VB.2023.00067
wird
teilweise gutgeheissen
. Die Bauentscheide BE 479/22 und
BE 480/22 der Bausektion der Stadt Zürich vom 1. März 2022 werden mit
folgender, vor Baubeginn durch die Bauherrschaft zu erfüllenden Auflage
ergänzt
:
Dem Amt für Baubewilligungen
ist ein im Sinn der Erwägungen korrigierter Baustelleninstallationsplan
einzureichen.
Im Übrigen werden die
Beschwerden abgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  10'000.--;        die übrigen Kosten betragen:
Fr.      555.--
Zustellkosten,
Fr.  10'555.--
Total der Kosten.
4.    Die
Kosten werden
den
Beschwerdeführenden 1–3 (aus Verfahren VB.2023.00062) je zu 1/6 unter solidarischer
Haftung für den Gesamtbetrag und dem Beschwerdeführer 4 (aus Verfahren
VB.2023.00067) zur Hälfte auferlegt.
5.    Die
Beschwerdeführenden 1–3 (aus
Verfahren VB.2023.00062) werden solidarisch je zu 1/6 und der
Beschwerdeführer 4 (aus Verfahren VB.2023.00067) zur Hälfte verpflichtet,
der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.-
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden
Urteils.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
7.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    die Mitbeteiligte;
c)    das Baurekursgericht.