zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00031 · 2011-06-15 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage: Strassenmässige Erschliessung, Notzufahrt, Begründungspflicht. Das geplante Mehrfamilienhaus soll durch ein bestehendes Flarzhaus hindurch mittels einer Garagenrampe und einem Fussgängerkorridor erschlossen werden (E. 2). Die Zugangsnormalien sind auf parzelleninterne Verbindungen hilfsweise heranzuziehen, wobei die vorgeschriebenen Breiten für Fuss- und Radwege auf gebäudeinterne Durchgänge nicht anwendbar sind (E. 5.1.2). Da das Baugrundstück an einen befestigen Vorplatz angrenzt, ist es als solches strassenmässig erschlossen und auch für die Kehrrichtabfuhr zugänglich (E. 5.2.1). Über die Garagenrampe ist die Erschliessung des geplanten Gebäudes für Bewohner und Besucher ausreichend (E. 5.2.2). Dasselbe gilt für Rollstuhlfahrer, die neben der Garagenzufahrt auch den behindertengerecht ausgebauten Durchgangskorridor benützen können (E. 5.2.4). Auf die Befahrbarkeit der Garagenrampe durch Last- und Lieferwagen der privaten Zubringer kommt es vorliegend nicht an, weil es dank dem Vorplatz zu keinen erheblichen Verkehrsbehinderungen kommen wird (E. 5.2.5). Schliesslich verfügt das geplante Mehrfamilienhaus auch über eine genügende Notzufahrt (E. 6). Das ursprünglich für ein Bauernhaus und eine Scheune errichtete Wegrecht diente schon bisher als Notzufahrt (insb. für die Feuerwehr), weshalb keine unzulässige Zweckänderung der Dienstbarkeit vorliegt. Ausserdem stellen die erfahrungsgemäss seltenen Notfalleinsätze keine erhebliche Mehrbelastung dar (E. 6.3.2). Im Übrigen sind Eingriffe in das Grundeigentum Dritter zur Abwehr einer gegenwärtigen Gefahr zivilrechtlich erlaubt (E. 6.5). Schliesslich liegt das Gebäude gerade noch in der maximalen Abwicklungsdistanz zu einer öffentlichen Strasse, sodass bereits von dort aus ein wirksamer Einsatz der Notfalldienste gewährleistet ist (E. 6.6). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 11..2.15.0 VB.2011.00031
Zurich Verwaltungsgericht 11..2.15.0 VB.2011.00031
Zurigo Verwaltungsgericht 11..2.15.0 VB.2011.00031

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00031
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00031
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 15.06.2011
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage: Strassenmässige Erschliessung, Notzufahrt, Begründungspflicht.
Das geplante Mehrfamilienhaus soll durch ein bestehendes Flarzhaus hindurch mittels einer Garagenrampe und einem Fussgängerkorridor erschlossen werden (E. 2).
Die Zugangsnormalien sind auf parzelleninterne Verbindungen hilfsweise heranzuziehen, wobei die vorgeschriebenen Breiten für Fuss- und Radwege auf gebäudeinterne Durchgänge nicht anwendbar sind (E. 5.1.2).
Da das Baugrundstück an einen befestigen Vorplatz angrenzt, ist es als solches strassenmässig erschlossen und auch für die Kehrrichtabfuhr zugänglich (E. 5.2.1). Über die Garagenrampe ist die Erschliessung des geplanten Gebäudes für Bewohner und Besucher ausreichend (E. 5.2.2). Dasselbe gilt für Rollstuhlfahrer, die neben der Garagenzufahrt auch den behindertengerecht ausgebauten Durchgangskorridor benützen können (E. 5.2.4). Auf die Befahrbarkeit der Garagenrampe durch Last- und Lieferwagen der privaten Zubringer kommt es vorliegend nicht an, weil es dank dem Vorplatz zu keinen erheblichen Verkehrsbehinderungen kommen wird (E. 5.2.5).
Schliesslich verfügt das geplante Mehrfamilienhaus auch über eine genügende Notzufahrt (E. 6). Das ursprünglich für ein Bauernhaus und eine Scheune errichtete Wegrecht diente schon bisher als Notzufahrt (insb. für die Feuerwehr), weshalb keine unzulässige Zweckänderung der Dienstbarkeit vorliegt. Ausserdem stellen die erfahrungsgemäss seltenen Notfalleinsätze keine erhebliche Mehrbelastung dar (E. 6.3.2). Im Übrigen sind Eingriffe in das Grundeigentum Dritter zur Abwehr einer gegenwärtigen Gefahr zivilrechtlich erlaubt (E. 6.5). Schliesslich liegt das Gebäude gerade noch in der maximalen Abwicklungsdistanz zu einer öffentlichen Strasse, sodass bereits von dort aus ein wirksamer Einsatz der Notfalldienste gewährleistet ist (E. 6.6).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEGRÜNDUNGSPFLICHT
DIENSTBARKEIT
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
FEUERWEHR
KERNZONE
KORRIDOR
NOTZUFAHRT
ROLLSTUHLGÄNGIGKEIT
STRASSENMÄSSIGE ERSCHLIESSUNG
WEGRECHT
ZUGANGSNORMALIEN
Rechtsnormen:
§ 237 PBG
§ 240 PBG
Art. 701 ZGB
Art. 738 Abs. I ZGB
Art. 739 ZGB
§ 4 Zugangsnormalien
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2011.00031
Urteil
der 1. Kammer
vom
15. Juni 2011
Mitwirkend: Verwaltungsrichter François Ruckstuhl
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiber
Robert Lauko.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführer,
gegen
1.    D GmbH, vertreten durch RA E,
2.    Gemeinderat Obfelden,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 20. April 2010 bewilligte der
Gemeinderat Obfelden der D GmbH den Umbau des bestehenden Wohnhauses
Assek.-Nr. 01 sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage
anstelle der abzubrechenden Nebenbaute Assek.-Nr. 02 auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 03 an der G-Strasse in Obfelden.
II.
Den hiergegen von A und B geführten Rekurs wies die
Baurekurskommission II nach Durchführung eines Delegationsaugenscheins auf dem
betreffenden Lokal mit Entscheid vom 23. November 2010 ab.
III.
Am 14. Januar 2011 gelangten A und B mit der
Beschwerde ans Verwaltungsgericht, der angefochtene Entscheid und der Beschluss
des Gemeinderats Obfelden vom 20. April 2010 seien aufzuheben, unter
Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Eventualiter
seien in der Baubewilligung die erforderlichen Nebenbestimmungen zur
Gewährleistung eines wirksamen Notfalleinsatzes der öffentlichen Dienste durch
das bestehende Gebäude Assek.-Nr. 01 festzusetzen.
In seiner Mitteilung vom 20. Januar 2011 verzichtete
der Gemeinderat Obfelden auf eine Beschwerdeantwort und verwies auf seine
Vernehmlassung an die Baurekurskommission.
Das Baurekursgericht, in welches die Baurekurskommissionen
per 1. Januar 2011 überführt worden waren, beantragte am 17. Februar
2011 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.
Mit Eingabe vom 10. März 2011 ersuchte die D GmbH
zwecks einvernehmlicher Streitbeilegung, das Verfahren zu sistieren und ihr die
Frist zur Einreichung der Beschwerdeantwort abzunehmen. Mit Präsidialverfügung
vom 11. März 2011 hiess das Gericht das Begehren gut und sistierte das
Verfahren einstweilen bis 30. April 2011.
Da keine einvernehmliche Lösung zustande kam, beantragte
die D GmbH in ihrer Beschwerdeantwort vom 27. April 2011 die
Fortsetzung des Verfahrens und schloss auf Abweisung der Beschwerde, unter
Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer.
In ihrer Replik vom 16. Mai 2011 hielten A und B an
ihrem Antrag auf Gutheissung der Beschwerde fest.
Ergänzend zur Replik reichten A und B am 3. Juni 2011
die beim Friedensrichteramt Obfelden anhängig gemachte Zivilklage betreffend
Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit 12 ein.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur
Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der
Baurekurskommission
.
2.
Das südlich an die G-Strasse
angrenzende Baugrundstück Kat.-Nr. 03 ist mit einem älteren, beidseits im
Grenzbau errichteten Flarzhaus Assek.-Nr. 01 überstellt und liegt in der
Kernzone K1 (Kernzone "H"). Die private Beschwerdegegnerin plant, die
sich im nördlichen Grundstücksteil befindende Nebenbaute (Scheune mit Anbauten;
Assek.-Nr. 02) abzubrechen und an ihrer Stelle ein mehrgeschossiges
Mehrfamilienhaus mit Unterniveaugarage zu erstellen. Die Garagenzufahrt soll
von der G-Strasse her mittels einer Garagenrampe durch das Erd- und
Untergeschoss des bestehenden Flarzhauses hindurch erfolgen. Zwischen diesem
und der G-Strasse befindet sich ein gegenwärtig als Garten und Fahrzeugabstellplatz
genutzter Vorplatz, der im Zuge des Bauvorhabens unter teilweiser Erhaltung des
Gartens zu einem befestigten Einfahrtsbereich mit einem Besucherparkplatz und
einem Standort für Abfallcontainer ausgebaut werden soll.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführer rügen nurmehr die ihrer Ansicht nach mangelhafte verkehrsmässige
Erschliessung des Baugrundstücks. Diese müsse in tatsächlicher wie auch rechtlicher
Hinsicht gegeben sein. Gemäss Beschluss vom 20. April 2011 solle das im
rückwärtigen Teil des Baugrundstücks zu erstellende Mehrfamilienhaus
verkehrsmässig durch das bestehende Gebäude Assek.-Nr. 01 hindurch erschlossen
werden, mittels einer direkten Zufahrt von der G-Strasse zur geplanten
Unterniveaugarage. Im Weiteren bestehe laut dem Beschluss zugunsten des
Baugrundstücks ein Fuss- und Fahrwegrecht (Dienstbarkeit 12) über die den
Beschwerdeführern gehörenden Grundstücke Kat.-Nrn. 04 und 05, sodass der Neubau
hinreichend erschlossen und eine Notzufahrt vorhanden sei.
3.2
Nach
Auffassung der Beschwerdeführer sei die Benützung des betreffenden Dienstbarkeitswegs
zur Erschliessung des Baugrundstücks jedoch aus rechtlichen Gründen nicht
zulässig. So sei das Fuss- und Fahrwegrecht ursprünglich für ein Bauernhaus und
eine Scheune errichtet worden, weshalb die Benützung für das geplante Mehrfamilienhauses
mit 12 Wohneinheiten und insgesamt 22 Pflichtabstellplätzen zu einer
unzulässigen Mehrbelastung führen würde. Dasselbe gelte für die Nutzung des
Weges als Notzufahrt für die Feuerwehr und die öffentlichen Dienste. Somit
müsste wenigstens der von der G-Strasse durch das Bauernhaus Assek.-Nr. 01
hindurchführende Zugang so ausgestaltet werden, dass die freie Zugänglichkeit
des nördlichen Bereichs des Baugrundstücks für Fussgänger, Rollstuhlfahrer und
die Feuerwehr nicht durch die vorgesehenen Zu- und Ausgangstüren des
Bauernhauses unzulässigerweise eingeschränkt würde. Es müsste ein wesentlich
breiterer und nicht mit Türen abgeschlossener Zugang im Erdgeschoss des
Bauernhauses geschaffen werden.
3.3
Im Gegensatz
zur Baubehörde und zur Bauherrschaft gehe die Vorinstanz in E. 3.4,
S. 8 ff. des Rekursentscheids davon aus, dass der Dienstbarkeitsweg
für die primäre Erschliessung des Baugrundstücks nicht benötigt werde, und habe
daher auf die Prüfung verzichtet, ob dieser überhaupt zur Erschliessung des
geplanten Mehrfamilienhauses benützt werden dürfe. Die Annahme der Vorinstanz
erweise sich allerdings als unzutreffend, da namentlich ein wirksamer Einsatz
der Feuerwehr durch das bestehende Gebäude Assek.-Nr. 01 hindurch, das bei
einem Brandfall eventuell selbst in Flammen stehen würde, nicht gewährleistet
sei. Weder die Garagenrampe noch der 1,20–1,89 m breite ebenerdige (Fussgänger-)Zugang
sei zur Brandbekämpfung oder für einen Sanitätseinsatz geeignet. Massgebend für
die gemäss Weisung der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich vom 27. Mai 2010
betreffend die Zugänge für die Feuerwehr maximale Abwicklungsdistanz von 80 m
sei nicht die Luftlinie, sondern die effektive und hindernisfreie Wegstrecke
vom Löschfahrzeug zum weitestentfernten Gebäudeeingang. Wegen der geringen Höhe
der Garagenrampe und der schmalen Türen des Korridors sei der Zugang zum
Baugrundstück auch für private Zubringer mit Liefer- und Lastwagen
(Paketdienste, Möbeltransporte etc.) nicht gewährleistet.
3.4
Die
effektive Abwicklung betrage von der G-Strasse über den Dienstbarkeitsweg zum
weitestentfernten Gebäudeeingang über 80 m. Mit einer Breite von stellenweise
nur 2,29 m genüge der Dienstbarkeitsweg auch nicht den Anforderungen an
eine Notzufahrt; insofern habe die Vorinstanz den Sachverhalt unzutreffend
ermittelt. Der lediglich eingekieste Weg diene der Landwirtschaft und sei für
die Benützung durch Rad- und Motorradfahrer sowie durch Rollstuhlfahrer
ungeeignet. Indem die Vorinstanz auf die Prüfung der Rüge verzichtet habe,
wonach der Dienstbarkeitsweg als Teil der Erschliessung rechtlich nicht
gesichert sei, habe sie den Anspruch der Beschwerdeführer auf rechtliches Gehör
verletzt. Die Ausführungen der Vorinstanz erfolgten lediglich unter dem unzutreffenden
Aspekt, dass eine Alternativerschliessung über den Dienstbarkeitsweg vorliege,
womit der Weg nicht als öffentlich zu gelten habe.
4.
Die Beschwerdeführer sehen sich in ihrem Anspruch auf
rechtliches Gehör verletzt, indem die Vorinstanz auf ihre Rüge, der
Dienstbarkeitsweg 12 sei als Teil der Erschliessung des Mehrfamilienhauses
rechtlich nicht gesichert, nicht eingegangen sei. Die Vorinstanz habe zwar
erwogen, dass die Bewohner des Mehrfamilienhauses sowie bestimmbare Personen zu
einem klar bestimmten und den Bewohnern dienenden Zweck (insbesondere Notfalldienste)
alternativ auch über den Dienstbarkeitsweg zum Mehrfamilienhaus gelangen
könnten (Rekursentscheid E. 3.4, S. 9), für die rechtliche
Zulässigkeit dieser Annahme fehle indessen jegliche Begründung.
4.1
Der
Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst unter anderem das Recht auf Begründung
des Entscheids (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999
, § 8 N. 11 ff., § 10 N. 36 ff.;
§ 28 Abs. 1 Satz 1 VRG). In einem Entscheid brauchen jedoch
nicht alle Vorbringen, Behauptungen und Überlegungen der Parteien wiedergegeben
zu werden; die Begründung darf sich auf jene Aspekte beschränken, welche die
Behörde willkürfrei als wesentlich betrachtet (VGr, 14. Juli 2010,
VB.2010.00218, E. 4.2). Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt
sein, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid
stützt, und es muss grundsätzlich ersichtlich werden, wieso die Behörde vorgebrachte
Äusserungen für unerheblich, unrichtig oder unzulässig hielt (Michele
Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im
Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern
2000, S. 368 f. und 402 ff. mit zahlreichen
Hinweisen).
4.2
Vorauszuschicken
ist, dass die Beschwerdeführer trotz der anders anmutenden Gliederung ihrer Rekursschrift
die mangelhafte Erschliessung des Baugrundstücks bereits im Rekursverfahren als
eigenständige Rüge vorgebracht haben. Die Vorinstanz prüfte die strassenmässige
Zugänglichkeit des Baugrundstücks alsdann im Sinn einer Vorfrage im Rahmen des hauptsächlich
gerügten vorgeschriebenen Wegabstands, welcher nur gegenüber öffentlichen Wegen
einzuhalten sei, worunter auch gesetzliche Zufahrten im Sinn von § 237 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 fielen (Rekursentscheid
E. 3.3 f.). Dabei unterliess die Vorinstanz die Klärung der Frage,
inwieweit die Benützung des Dienstbarkeitswegs durch die Bewohner des geplanten
Mehrfamilienhauses und die öffentlichen Dienste rechtlich gesichert ist.
Wie die Beschwerdeführer selber anerkennen, lag dies
daran, dass die Vorinstanz das Mehrfamilienhaus bereits von der G-Strasse aus,
mithin durch das bestehende Flarzhaus hindurch, für strassenmässig erschlossen
hielt (Rekursentscheid E. 3.4, S. 8 f.). Den Beschwerdeführern
wurde mithin durch die fragliche Erwägung ohne Weiteres klar, weshalb die
Baurekurskommission ihren Einwand für unerheblich hielt. Folglich hat die Vorinstanz
ihrer Begründungspflicht Genüge getan.
5.
Einzugehen ist auf die materielle Rüge der
Beschwerdeführer, das Baugrundstück bzw. das darauf geplante Mehrfamilienhaus
sei verkehrsmässig ungenügend erschlossen.
5.1
5.1.1
§ 236 Abs. 1 PBG verlangt, dass
ein Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend
zugänglich ist. Hinreichende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht
eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende
Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1
PBG). Darüber hinaus müssen Zufahrten für den bestimmungsgemässen Gebrauch rechtlich
gesichert sein (VGr, 5. Mai 2004, BEZ 2004 Nr. 24 = VB.2003.00050;
RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3; Christoph
Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs
- und
Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 9-21).
5.1.2
Unabhängig vom Erfordernis der Notzufahrt muss das Baugrundstück über eine
hinreichende strassenmässige Zufahrt verfügen (VGr, 11. März 2009,
VB.2008.00163, E. 2.4). Nach § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG sollen
Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein. Auf Satz 2 dieser Bestimmung
stützen sich die Zugangsnormalien. Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen,
was Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen halten
(VGr, 16. November 2005, VB.2005.00209, E. 2.3; RB 1984
Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5 mit weiteren Hinweisen). Sie sind nach Zweck
und Inhalt vorwiegend auf die zu einem Grundstück führende externe
Erschliessung und weniger auf parzelleninterne Verbindungen zugeschnitten, doch
sind sie bei der Beurteilung interner Erschliessungen hilfsweise heranzuziehen
(VGr, 5. Mai 2005, VB.2005.00370, E. 6.2; RB 1986 Nr. 91). Auf
gebäudeinterne Durchgänge sind die im Anhang zu den Zugangsnormalien vorgeschriebenen
Breiten für Fuss- und Radwege jedenfalls nicht anwendbar.
5.1.3
Unter dem Titel "Erreichbarkeit" statuiert § 4 Abs. 1
der Normalien über die Anforderungen
an Zugänge vom 9. Dezember
1987 (Zugangsnormalien; ZN)
, Zugänge seien so nahe an die zu
erschliessenden Grundstücke bzw. Bauten und Anlagen heranzuführen, dass ein
wirksamer Einsatz der öffentlichen Dienste möglich ist. Im Anhang wird der
Begriff der Erreichbarkeit dahingehend umschrieben, dass bei Gebäuden von
weniger als 13 m Gebäudehöhe die abgewickelte Distanz vom Zugang bis zum
Gebäudeeingang maximal 80 m betragen darf. Diese Vorgabe präzisiert die
nach § 3 ZN vorgeschriebene Notzufahrt, auf welche nur verzichtet werden
kann, wenn der Notfalleinsatz der öffentlichen Dienste anderweitig gewährleistet
ist (§ 4 Abs. 2 ZN).
5.1.4
Bei der Beurteilung der strassenmässigen Erschliessung kommt den Gemeinden
ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu (VGr, 18. August
2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986
Nr. 13). Die Rechtsmittelinstanzen prüfen, ob die Gemeindebehörde den ihr
eingeräumten Ermessensspielraum nicht überschritten hat, im vorliegenden
Zusammenhang also insbesondere, ob die bewilligte Erschliessungslösung als
verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit als vertretbar
erscheint. Eine Überprüfung dieser Ermessensausübung steht dem Verwaltungsgericht
nicht zu; dieses kann gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1
lit. a VRG nur bei Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch,
Ermessensüberschreitung und Ermessensunterschreitung eingreifen.
5.2
5.2.1
Vorliegend grenzt das Baugrundstück über einen – zu einem befestigten Ein-
und Ausfahrtsbereich auszubauenden – Vorplatz direkt an die G-Strasse, womit es
als solches strassenmässig erschlossen ist. So sollen insbesondere die
Abfallcontainer auf dem strassenseitigen Vorplatz südlich des Flarzhauses
platziert werden, wo sie für die Kehrrichtabfuhr zugänglich sein werden.
Zu prüfen ist im Folgenden, ob
auch ein hinreichender grundstücksinterner Zugang zum geplanten Mehrfamilienhaus
besteht.
5.2.2
Das zu erhaltende Flarzhaus soll via eine zur geplanten Unterniveaugarage
mit Besucherparkplätzen führende Garagenrampe durchquert werden. Für die
Fahrzeuge der Anwohner und Besucher ist die Erschliessung des Gebäudes somit
ausreichend.
5.2.3
Daneben ist für Fussgänger, Rollstuhl- und Velofahrer in Entsprechung zu § 13
Abs. 2 ZN ein separater ebenerdiger, aus Gründen des Ortsbildschutzes über
eine (unverschlossene) Türe im bestehenden Tenntor erreichbarer
Durchgangskorridor geplant. Fussgänger und Velofahrer können das Gebäude auf
diesem Weg erreichen. Sicherheitsprobleme sind keine ersichtlich, weil
Velofahrer zur Öffnung der Türen gehalten sein werden, von ihren Fahrrädern
abzusteigen.
5.2.4
Die Erreichbarkeit ist überdies für Rollstuhlfahrer sichergestellt (vgl. Art. 2
Abs. 3 und Art. 3 lit. c des
Behindertengleichstellungsgesetzes
vom 13. Dezember 2002)
: Sie können entweder mit dem Auto in die
Unterniveaugarage fahren und dort den Lift besteigen oder den
Durchgangskorridor benützen. Dieser ist mit einer Breite von 1,2 m vermarcht
und mit mindestens 1 m breiten Türen ausgestattet, wovon die Beschwerdeführer
selber ausgehen. Ferner enthält der angefochtene Beschluss vom 20. April
2010 in Disp.-Ziff. 7 die Anordnung, dass die Hauseingangstüre eine Breite
von mindestens 1 m aufweisen müsse. Die geplanten Ausmasse entsprechen der
Empfehlung "Wohnungsbau hindernisfrei – anpassbar" der
Schweizerischen Fachstelle für behindertengerechtes Bauen, Aufl. 1996,
S. 19 und 24 (anwendbar gestützt auf § 3 Abs. 1 der Besonderen
Bauverordnung I vom 6. Mai 1981 in Verbindung mit deren Anhang Ziff. 2.52).
Ein Erfordernis, wonach (Fussgänger-)Korridore
zur grundstücksinternen Erschliessung von Gebäuden nicht mit Türen
abgeschlossen sein dürften, existiert nicht und würde im vorliegenden Fall
zudem den berechtigten Anliegen des Kernzonenschutzes entgegenlaufen.
5.2.5
Sodann beanstanden die Beschwerdeführer die Befahrbarkeit der Garagenrampe
durch Last- oder Lieferwagen, wie sie von privaten Zubringern für
Möbellieferungen, Paketzustellungen und dergleichen verwendet werden.
Grundsätzlich werden Transporte schwerer Güter, insbesondere bei
Wohnungswechseln, nicht durch die öffentlich-rechtlichen
Erschliessungsanforderungen gewährleistet (Christoph Fritzsche/Peter Bösch,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 9-13). Die
Erreichbarkeit für private Zulieferer ist im baurechtlichen Verfahren nur
insofern relevant, als von der geplanten Erschliessungslösung erhebliche
Verkehrsbehinderungen ausgehen (vgl. § 240 PBG; VGr, 17. November
2010, VB.2010.00184, E. 4.1). Auf das streitbetroffene Bauvorhaben trifft
dies nicht zu: Die privaten Zubringer werden ihre Last- und Lieferwagen auf dem
an die G-Strasse angrenzenden Vorplatz abstellen können und so den Verkehr auf
der G-Strasse nicht behindern. Allfällige Schwierigkeiten beim Transport von
sperrigen Gütern durch den Korridor oder die Garagenrampe stehen damit in der
Verantwortung der Bauherrschaft bzw. der künftigen Bewohner. Im Übrigen ist die
von den Beschwerdeführern befürchtete Verwendung des Dienstbarkeitswegs 12 für
unzulässige Zwecke der zivilrechtlichen Beurteilung zu überlassen.
6.
Schliesslich ist zu klären, ob das Bauvorhaben über eine
genügende Notzufahrt verfügt.
6.1
Der
Gemeinderat führte in seiner Rekursvernehmlassung vom 15. Juni 2010 aus,
die Benutzung des betreffenden Fuss- und Fahrwegrechts sei für den
Notfalleinsatz zulässig, wenngleich der Einsatz – dank einer Distanz von weniger
als 80 m von der G-Strasse – auch ohne Inanspruchnahme der Dienstbarkeit
erfolgen könne. Demgegenüber vertrat die Vorinstanz in E. 3.4 des
Rekursentscheids den Standpunkt, dass ein Einsatz von Sanität und Feuerwehr von
der G-Strasse aus durch das Flarzhaus hindurch gewährleistet sei.
6.2
Dieser
Auffassung der Vorinstanz kann nicht gefolgt werden. Entsprechend dem überzeugenden
Einwand der Beschwerdeführer ist vorauszusetzen, dass die
"abgewickelte" Wegstrecke zum Hauszugang unter allen Umständen
hindernisfrei begehbar sein muss und beispielsweise ein effizienter
Feuerwehreinsatz nicht durch das Flarzhaus hindurch erfolgen könnte. Mithin muss
die Notzufahrt über das freie Gelände sichergestellt sein.
6.3
Von der G-Strasse
aus führt ein Fuss- und Fahrweg (Dienstbarkeitsweg 12) entlang der nördlichen
Grenze von Kat.-Nr. 04 (altKat.-Nr. 06) über Kat.-Nr. 04 und entlang der westlichen
Grenze von Kat.-Nr. 05 (altKat.-Nr. 07) bzw. östlichen Grenze von Kat.-Nr. 04.
Wegberechtigt sind die Grundstücke Kat.-Nrn. 04, 05, 03 (altKat.-Nr. 08) sowie 09
(altKat.-Nr. 08) und damit auch das Baugrundstück.
Nach Ansicht der
Beschwerdeführer ist das Fuss- und Fahrwegrecht für ein Bauernhaus und eine
Scheune errichtet worden. Eine Benutzung als Notzufahrt für die Feuerwehr und
die öffentlichen Dienste komme deshalb einer unzulässigen Mehrbelastung gleich.
6.3.1
Zur Bestimmung des Inhalts einer Dienstbarkeit ist in erster Linie der
Wortlaut des Grundbucheintrags massgebend (Art. 738 Abs. 1 des
Zivilgesetzbuchs [ZGB]). Ergeben sich daraus die Rechte und Pflichten nicht
hinreichend deutlich, sind nach Art. 738 Abs. 2 ZGB der Ausweis über
den Erwerbsgrund, d. h. die Zweckvorstellungen der Parteien bei Begründung
des Rechtsverhältnisses unter den damaligen Umständen, sowie der bisherige,
gutgläubige Gebrauch der Dienstbarkeit heranzuziehen.
Gemäss Art. 739 ZGB kann
dem Verpflichteten nicht schon dann eine Mehrbelastung auferlegt werden, wenn
sich die Bedürfnisse des berechtigten Grundstücks geändert haben. Die
Dienstbarkeit darf nur im Rahmen des ursprünglichen Zwecks, wozu sie begründet
worden ist, ausgeübt werden. Innerhalb dieses Zwecks ist dem Belasteten eine
gewisse Mehrbelastung allerdings zuzumuten, denn gewisse Schwankungen in der Ausübung
einer Dienstbarkeit sind als normal hinzunehmen. Erheblich und damit unzumutbar
ist eine Mehrbelastung erst dann, wenn die mögliche Erhöhung der Bedürfnisse im
Zeitpunkt der Dienstbarkeitsbegründung nicht voraussehbar war oder von den
Parteien nicht zumindest in Kauf genommen wurde (zum Ganzen VGr, 15. Dezember
2010, VB.2009.00628, E. 5.3.1; Fritzsche/Bösch, S. 9-23 mit weiteren
Hinweisen).
6.3.2
Aus dem Grundbucheintrag geht nicht hervor, welchen Zwecken das Fuss- und
Fahrwegrecht 12 dient. Nach der unbestrittenen Behauptung der Beschwerdeführer
wurde die Dienstbarkeit ursprünglich für ein Bauernhaus und eine Scheune
errichtet, wobei Ersteres im Rahmen des streitigen Bauvorhabens umgebaut werde und
das Mehrfamilienhaus dazu komme. Was die geplante Verwendung des Wegrechts
durch die
Notfalldienste
betrifft, liegt darin indes keine unzulässige
Zweckänderung. Aufgrund der örtlichen Situation ist nämlich davon auszugehen,
dass der bestehende Weg schon bisher als Notzufahrt, insbesondere für die
Feuerwehr, zu den bestehenden landwirtschaftlichen Bauten gedient hat. Da
Notfälle erfahrungsgemäss selten vorkommen, kann von einer unzumutbaren Mehrbelastung
hierfür keine Rede sein. Ob dies auch für die von den Beschwerdeführern befürchtete
Benutzung des Wegs durch die künftige Bewohnerschaft und ihre Zubringer gilt,
ist im vorliegenden Verfahren nicht massgebend, da die Erschliessung
anderweitig gesichert ist (vgl. vorn E. 5).
6.4
Unbehelflich
ist sodann der Einwand, der Dienstbarkeitsweg unterschreite im Bereich zwischen
dem Schopf Assek.-Nr. 10 und dem Wohnhaus Assek.-Nr. 11 die für eine Notzufahrt
vorgeschriebene Mindestbreite von 3,6 m. Da es sich beim Fuss- und Fahrwegrecht
12 um eine ungemessene Dienstbarkeit handelt, bestimmen sich Inhalt und Umfang
des Wegrechts durch die Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks (BGer, 17. Dezember
2002, 5C.199/2002, E. 3.1). Diese umfassen die Sicherstellung einer
genügenden Notzufahrt, womit es den Rettungsdiensten nach wie vor gestattet sein
wird, die belasteten Grundstücke Kat.-Nrn. 04 und 05 zu befahren.
6.5
Da
Eingriffe in das Grundeigentum eines Dritten zur Abwehr eines drohenden Schadens
oder einer gegenwärtigen Gefahr bereits nach Art. 701 ZGB zulässig sind, dürfen
die Rettungsdienste im Notfall zudem unabhängig von der Dienstbarkeit die beschwerdeführerischen
Grundstücke betreten oder befahren.
6.6
Schliesslich
haben die privaten Beschwerdegegner einen Plan "Erläuterung zur Erschliessung"
ins Recht gelegt, der in nachvollziehbarer Weise aufzeigt, dass die Abwicklungsdistanz
von der G-Strasse zum entferntesten Gebäudeeingang 78,59 m beträgt. Auch die
Vorinstanz stellte in E. 3.4 des Rekursentscheids fest, dass sich das in
zweiter Bautiefe projektierte Mehrfamilienhaus innerhalb der vorgeschriebenen
Abwicklungsdistanz von 80 m zur G-Strasse befinde. Die Entgegnung der
Beschwerdeführenden, die diese Feststellung in ihrer Replik ohne Angabe von Gründen
bestreiten, erweist sich als unsubstanziiert. Folglich wäre ein wirksamer
Einsatz der Notfalldienste nach § 4 Abs. 1 ZN unter diesem Gesichtspunkt
bereits von der G-Strasse aus gewährleistet, ohne dass der Dienstbarkeitsweg
hierzu befahren werden müsste.
6.7
Demnach
ist die Notzufahrt zum geplanten Mehrfamilienhaus auf mehrfache Weise
sichergestellt und die von den Beschwerdeführern eventualiter verlangte
Nebenbestimmung zur Gewährleistung des Notfalleinsatzes durch das bestehende
Flarzhaus hindurch weder notwendig noch zweckmässig.
7.
Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführern
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG) und steht
ihnen von vornherein keine Parteientschädigung zu. Angesichts der Schwierigkeit
der sich stellenden Rechtsfragen
und des damit verbundenen höheren
Rechtsverfolgungsaufwands rechtfertigt es sich hingegen, der privaten
Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2
lit. a VRG). Angemessen erscheint eine solche von Fr. 1'500.-. Dem
obsiegenden Beschwerdegegner 2 steht als Amtsstelle in diesem Fall keine
Parteientschädigung zu (analog § 17
Abs. 3
VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellkosten,
Fr. 5'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung je zur
Hälfte auferlegt.
4.
Die
Beschwerdeführer werden je zur Hälfte und
unter
solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag verpflichtet, der Beschwerdegegnerin
1 eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar
innert
30 Tagen ab Rechtskraft des Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…