zh_verwaltungsgericht · VB.2019.00664 · 2020-04-08 · de

Baubewilligung | Voranwendung der BZO-Vorschriften bezüglich Erscheinung der Gebäude in der Quartiererhaltungszone. Legitimation der Nachbarn zur Rekurserhebung (E. 3.1.2 f.). Gerichtliches Überprüfungsrecht von im Zusammenhang mit Parteivorbringen stehenden, aber nicht gerügten Rechtsverletzungen (E. 3.1.4). Ändert sich die Rechtslage während des baurechtlichen Rechtsmittelverfahrens, so ist bei planungsrechtlichen Festlegungen grundsätzlich auf das zur Zeit des angefochtenen Entscheids geltende Recht abzustellen. Das Verwaltungsgericht wendet jedoch in derartigen Fällen § 234 PBG als intertemporale Regelung an und wägt das private Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens und das öffentliche Interesse daran, zwecks wirksamer Planung neue Umstände und bessere Erkenntnisse möglichst bald und umfassend zur Geltung zu bringen, gegeneinander ab (E. 3.2.2). Art. 24cbis BZO weist insofern einen planerischen Gehalt auf, als damit die Anbindung des Erdgeschosses an den öffentlichen Raum und eine publikumsorientierte Nutzung gefördert werden sollen. Demgegenüber kommt der primär ästhetisch motivierten Regelung über die Raumhöhe des Erdgeschosses lediglich eine untergeordnete Bedeutung zu. Es ist entgegen dem vorinstanzlichen Entscheid ausreichend, lediglich die Bestimmungen über die Ansetzung des Erdgeschossfussbodens voranzuwenden (E. 3.2.3). Gutheissung und Rückweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 20..2.08.0 VB.2019.00664
Zurich Verwaltungsgericht 20..2.08.0 VB.2019.00664
Zurigo Verwaltungsgericht 20..2.08.0 VB.2019.00664

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00664
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Geschäftsnummer:
VB.2019.00664
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 08.04.2020
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Voranwendung der BZO-Vorschriften bezüglich Erscheinung der Gebäude in der Quartiererhaltungszone.
Legitimation der Nachbarn zur Rekurserhebung (E. 3.1.2 f.).
Gerichtliches Überprüfungsrecht von im Zusammenhang mit Parteivorbringen stehenden, aber nicht gerügten Rechtsverletzungen (E. 3.1.4).
Ändert sich die Rechtslage während des baurechtlichen Rechtsmittelverfahrens, so ist bei planungsrechtlichen Festlegungen grundsätzlich auf das zur Zeit des angefochtenen Entscheids geltende Recht abzustellen. Das Verwaltungsgericht wendet jedoch in derartigen Fällen § 234 PBG als intertemporale Regelung an und wägt das private Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens und das öffentliche Interesse daran, zwecks wirksamer Planung neue Umstände und bessere Erkenntnisse möglichst bald und umfassend zur Geltung zu bringen, gegeneinander ab (E. 3.2.2). Art. 24cbis BZO weist insofern einen planerischen Gehalt auf, als damit die Anbindung des Erdgeschosses an den öffentlichen Raum und eine publikumsorientierte Nutzung gefördert werden sollen. Demgegenüber kommt der primär ästhetisch motivierten Regelung über die Raumhöhe des Erdgeschosses lediglich eine untergeordnete Bedeutung zu. Es ist entgegen dem vorinstanzlichen Entscheid ausreichend, lediglich die Bestimmungen über die Ansetzung des Erdgeschossfussbodens voranzuwenden (E. 3.2.3).
Gutheissung und Rückweisung.
Stichworte:
INTERESSENABWÄGUNG
NACHBARREKURS
PLANUNGSRECHTLICHE FESTLEGUNG
QUARTIERERHALTUNGSZONE
RÜGEPRINZIP
VORANWENDUNG
Rechtsnormen:
§ 234 PBG
§ 338a PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2019.00664
Urteil
der 1. Kammer
vom
8. April 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin
Regina Meier.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.    C, vertreten durch RA D,
2.    E AG, vertreten durch RA F,
Beschwerdegegnerinnen,
und
1.    Bausektion der Stadt Zürich,
2.    Stadt Zürich, Tiefbauamt,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Bausektion des Stadtrates Zürich erteilte A mit
Beschluss vom 26. Juni 2018 die Baubewilligung für den Ersatzneubau eines
Wohnhauses an der G-Gasse 01 in Zürich (Kat.-Nr. 02).
II.
Hiergegen rekurrierten C und die E AG als Eigentümer
von Nachbarparzellen am 25. Juli 2018 bzw. am 31. Juli 2018 an das
Baurekursgericht. Dieses hiess die Rechtsmittel am 30. August 2019 gut und
hob den angefochtenen Beschluss auf.
III.
Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob A am
3. Oktober 2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die
Aufhebung des baurekursgerichtlichen Urteils und die Rückweisung der Sache zur
Neu- bzw. zur ergänzenden Beurteilung an die Vorinstanz, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
Am 21. Oktober 2019 beantragte das Baurekursgericht
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die E AG sowie C
beantragten mit Eingaben vom 4. November 2019 die Abweisung der Beschwerde
unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten des
Beschwerdeführers. Die Bausektion des Stadtrates Zürich beantragte am
5. November 2019 die Gutheissung der Beschwerde. A hielt mit Replik vom
25. November 2019 an seinen Anträgen fest und reichte mit Eingabe vom
29. November 2019 zusätzliche Pläne nach. C hielt mit Duplik­ vom
6. Januar 2020 an ihren Anträgen fest, ebenso die E AG mit Duplik vom
7. Januar 2020. Die Bausektion des Stadtrates Zürich verzichtete am
16. Januar 2019 auf eine weitere Stellungnahme. Mit Triplik vom 20. Januar
2020 hielt der Beschwerdeführer an seinen Anträgen fest. Die E AG
verzichtete am 29. Januar 2020 auf eine weitere Stellungnahme; C liess
sich nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde zuständig. Da auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
2.1
Das
streitgegenständliche Baugrundstück liegt gemäss revidierter, am
18. November 2018 in Kraft getretener Bau- und Zonenordnung der Stadt
Zürich (BZO) in der Quartiererhaltungszone III (QIII4a) bei Geltung eines
Wohnanteils von 75 %; gemäss der zum Zeitpunkt der Fällung des
angefochtenen Beschlusses geltenden Fassung der Bau- und Zonenordnung der Stadt
Zürich (aBZO) war die Parzelle der Quartiererhaltungszone QI4a zugewiesen,
ebenfalls bei Geltung eines Wohnanteils von 75 %.
2.2
Zentral
ist vorliegend die Frage der Ausgestaltung des Erd- bzw. Sockelgeschosses des
Bauprojekts und die diesbezüglich anwendbaren rechtlichen Bestimmungen –
namentlich, weil für das geplante Erdgeschoss abweichend von der
diesbezüglichen neuen Regelung in der BZO keine grössere Höhe als für die
übrigen Geschosse vorgesehen ist.
Unter der Marginalie "Erscheinung der Gebäude" im
Abschnitt betreffend allgemeine Vorschriften für Quartiererhaltungszonen wurde
mit Gemeinderatsbeschluss vom 30. No­vem­ber 2016 (Inkraftsetzung am
1. November 2018) ein neuer Art. 24c
bis
mit folgendem
Wortlaut in der BZO verankert:
1)
Der fertige Fussboden des
Erdgeschosses darf nicht unter dem gewachsenen Boden, gemessen in der Mitte der
strassenseitigen Gebäudeaussenseite, und höchstens 1 m über dem tiefsten
Punkt des gewachsenen Bodens entlang der strassenseitigen Gebäudeaussenseite
liegen.
2)
Können die Masse in
steilem Gelände nicht eingehalten werden, hat sich die Lage des
Erdgeschossfussbodens an den gebietstypischen Bauten im näheren Umfeld zu
orientieren.
3)
In Erscheinung tretende
anrechenbare Untergeschosse dürfen strassenseitig nur eine untergeordnete
Befensterung aufweisen.
4)
Erdgeschoss und darüber
liegende Geschosse (ohne Dachgeschosse) dürfen insgesamt die Zahl der erlaubten
Vollgeschosse nicht übersteigen.
5)      Liegt
der Mindestwohnanteil unter 90 %, ist das Erdgeschoss mit einer deutlich
grösseren Höhe als die übrigen Geschosse auszubilden.
3.
Der Beschwerdeführer macht geltend, die Legitimation der
Beschwerdegegnerinnen bzw. der vor Baurekursgericht Rekurrierenden wäre zu
verneinen gewesen und zudem habe die Vor­instanz das Rügeprinzip verletzt.
Ferner sei Art. 24c
bis
BZO zu Unrecht vorangewendet worden und
selbst bei einer allfälligen Zulässigkeit der Voranwendung wäre von einer
Aufhebung der Baubewilligung abzusehen, da die Möglichkeit einer auflageweisen
Korrektur des Bauprojekts bestehen würde.
3.1
3.1.1
Der Beschwerdeführer stellt sich auf den Standpunkt, dass die
Beschwerdegegnerschaft nicht zur Rekurserhebung legitimiert gewesen sei, da für
sie auch bei Obsiegen keine Besserstellung zu erwarten wäre: Ein allfälliger
Mangel des Bauprojekts könne mit einer Nebenbestimmung bzw. mit einer
untergeordneten Projektänderung beseitigt werden, welche für die
Beschwerdegegnerschaft bedeutungslos wäre. Entsprechendes bringt auch die
mitbeteiligte Bausektion vor. Zudem habe die Vor­instanz Ausführungen im
Zusammenhang mit Art. 24c
bis
Abs. 3 BZO gemacht, obwohl
diese Bestimmung von der Beschwerdegegnerschaft gar nicht angerufen worden sei,
was das Rügeprinzip verletze.
3.1.2
Zum Rekurs und zur Beschwerde ist gemäss § 338a
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhe­bung oder Änderung hat. Die
Beschwerdebefugnis eines Nachbarn wird in der Regel anerkannt, wenn seine
Liegenschaft unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt oder nur durch einen
Verkehrsträger davon getrennt ist. Zudem ist es – zumindest bei geringer
Distanz bzw. Sichtverbindung – als schutzwürdiges Anfechtungsinteresse
grundsätzlich genügend, wenn die Einhaltung von Zonenvorschriften durchgesetzt
werden soll, denen der Nachbar ebenfalls untersteht (Martin Bertschi in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich
[VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 56).
3.1.3
Wie aus den Eingaben des Beschwerdeführers
betreffend eine allfällige nebenbestimmungsweise Heilung des Bauprojekts
erhellt, wären einschneidende Projektanpassungen zur Gewährleistung der
Konformität mit Art. 24c
bis
Abs. 5 BZO nötig. Daher läuft
das Vorbringen, die Rechtsstellung der Beschwerdegegnerschaft ändere sich bei
deren Obsiegen nicht, ins Leere; es ist vielmehr ungewiss, ob und in welcher
Form eine nebenbestimmungsweise Heilung möglich wäre. Grundsätzlich gilt, dass
beide Beschwerdegegnerinnen als Eigentümerinnen von Nachbarparzellen durch das
Bauvorhaben ungleich stärker als beliebige Dritte betroffen und somit
berechtigt sind, sämtliche Rügen zu erheben, die zur Aufhebung der
angefochtenen Baubewilligung bzw. zur Durchsetzung der BZO-Vorschriften
bezüglich der Quartiererhaltungszone führen können. Das Baurekursgericht hat
ihre Legitimation zu Recht bejaht.
3.1.4
Weiter gilt, dass durch das
Rügeprinzip im Rechtsmittelverfahren in erster Linie die
Überprüfungs
pflicht
der Rechtsmittelinstanzen eingeschränkt wird, nicht
jedoch das Überprüfungs
recht
. Stehen nicht gerügte Rechtsverletzungen im
Zusammenhang mit Parteivorbringen, ist das Gericht mit Blick auf das Prinzip
der Rechtsanwendung von Amtes wegen in seinem Überprüfungsrecht durch das
Rügeprinzip nicht eingeschränkt (VGr, 4. Dezember 2014, VB.2014.00245,
E. 3.3 mit weiteren Hinweisen). Das Baurekursgericht durfte mithin den
offensichtlich im Zusammenhang mit den Parteivorbringen betreffend die
Ausgestaltung des projektierten Sockelgeschosses stehenden
Art. 24c
bis
Abs. 3 BZO prüfen, zumal es von dessen Voranwendung ausging (s. hierzu
jedoch unten E. 3.2.3 a.E.).
3.2
3.2.1
Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, der erst nach Erlass der
Baubewilligung in Kraft getretene Art. 24c
bis
BZO dürfe nicht
vorangewendet werden, da er keinen planungsrechtlichen Gehalt aufweise, worauf
die Marginalie "Erscheinung der Gebäude" hindeute. Der Grundgedanke
des als reine Ästhetiknorm zu verstehenden Art. 24c
bis
Abs. 5 BZO – nämlich, optisch ein ausgeprägtes Sockelgeschoss zu erreichen
– werde durch das Bauprojekt verwirklicht, weshalb eine Voranwendung ohnehin
nicht nötig sei. Die Bausektion des Stadtrats Zürich habe eine solche in den
Richtlinien zur Voranwendung der revidierten BZO für diese Regelung denn auch
nicht vorgesehen. Die Bausektion macht geltend, sie messe bloss den Absätzen 1
und 2 von Art. 24c
bis
BZO einen planerischen Gehalt bei,
weshalb sie in den genannten Richtlinien speziell auf die Ansetzung des
Erdgeschossfussbodens hingewiesen habe.
3.2.2
Ändert sich die Rechtslage während des baurechtlichen
Rechtsmittelverfahrens, so ist – vorbehältlich einer anderslautenden
intertemporalrechtlichen Regelung (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix
Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., Zürich 2010, N. 290) –
nach der Rechtsprechung bei planungsrechtlichen Festlegungen grundsätzlich auf
das zur Zeit des letztinstanzlichen (angefochtenen) Entscheids geltende Recht
abzustellen (VGr, 26. Juni 2013, VB.2012.00132, E. 3.3.2; RB 1985 Nr. 116,
mit weiteren Hinweisen). Das Verwaltungsgericht wendet jedoch in derartigen
Fällen § 234 PBG als intertemporale Regelung an und wägt das private
Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens und das öffentliche Interesse
daran, zwecks wirksamer Planung neue Umstände und bessere Erkenntnisse
möglichst bald und umfassend zur Geltung zu bringen, gegeneinander ab
(RB 2000 Nr. 97 = BEZ 2000 Nr. 38; RB 1985
Nr. 116 E b).
3.2.3
Der neue
Art. 24c
bis
BZO regelt die
Erscheinung der Gebäude in den Quartiererhaltungszonen. Der fertige Fussboden
des Erdgeschosses darf nicht unter dem gewachsenen Boden und höchstens einen
Meter darüber liegen (Abs. 1), was vorliegend eingehalten wird. Beträgt der
Mindestwohnanteil unter 90 %, so ist das Erdgeschoss deutlich höher auszubilden
als die übrigen Geschosse (Abs. 5). Vorliegend beträgt der Wohnanteil
mindestens 75 % und alle Geschosse sind gleich hoch. Der
Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV zur Teilrevision der Bau- und Zonenordnung
der Stadt Zürich hält dazu fest, das ausgeprägte Sockelgeschoss, das oftmals
über öffentlich zugängliche oder publikumsorientierte Nutzungen (Läden,
Restaurants) verfüge, bilde einen charakteristischen Teil der Gebäudestruktur.
Eine ausreichende Raumhöhe und eine Anbindung an den öffentlichen Raum seien
Voraussetzungen dazu. Die häufig angestrebte Maximalausnutzung der Grundstücke
führe dazu, dass anrechenbare Untergeschosse vermehrt beansprucht würden und
insbesondere in Gebieten der Quartiererhaltungszone mit eher flacher Topografie
unerwünschte Erdgeschosssituationen entstünden, die nicht mit dem angestrebten
Quartiercharakter oder der erwünschten Gebäudestruktur übereinstimmten (a.
a.
O. S. 77). Die Bestimmung weist somit
insofern einen planerischen Gehalt auf, als damit die Anbindung des
Erdgeschosses an den öffentlichen Raum und eine publikumsorientierte Nutzung
gefördert werden sollen. Dies wird insbesondere dadurch erreicht, dass das
Erdgeschoss ebenerdig oder maximal 1 Meter über dem gewachsenen Boden liegen
soll und so leicht zugänglich ist. Die Richtlinien zur Voranwendung der
Revision der Bau- und Zonenordnung gemäss Beschluss der Bausektion des
Stadtrates vom 6. Dezember 2016 erwähnen denn auch als voranzuwendende
Bestimmung unter Ziffer 3.9: "Erscheinung der Gebäude (Ansetzung des
Erdgeschossfussbodens) in den Quartiererhaltungszonen (Art. 24c
bis
revBZO)". Demgegenüber kommt der Regelung über die Raumhöhe des
Erdgeschosses lediglich eine untergeordnete Bedeutung zu. Ein höheres
Erdgeschoss kann eine öffentliche Nutzung allenfalls begünstigen, es erweist
sich aber nicht als notwendig dafür und ist primär ästhetisch motiviert. Somit
ist es ausreichend, lediglich die Bestimmungen über die Ansetzung des
Erdgeschossfussbodens voranzuwenden, nicht aber diejenige von Art. 24c
bis
Abs. 5 BZO. Das Sockelgeschoss muss deshalb lediglich "ausgeprägt" im
Sinn von Art. 24k Abs. 2 BZO sein. Dies erfordert aber nicht zwingend eine
grössere Raumhöhe, sondern kann auch durch Farb- und Materialwahl und weitere
gestalterische Elemente bewirkt werden (VGr, 26. März 2020, VB.2018.00696,
E. 6.3). Dementsprechend ist auch Art. 24c
bis
Abs. 3 BZO
nicht voranzuwenden, da er die Ansetzung des Erdgeschossfussbodens nicht
betrifft und primär ästhetisch motiviert ist.
3.2.4
Nach dem Gesagten sind
Art. 24c
bis
Abs. 1 und 2 BZO voranzuwenden. Die Vorgaben von Abs. 1 sind – wie
auch das Baurekursgericht festhält – eingehalten. Abs. 2 ist für das
Bauprojekt nicht relevant. Da die Abs. 3–5 nicht voranwendbar sind, steht Art. 24c
bis
BZO der Bewilligungsfähigkeit des Projekts somit nicht entgegen.
4.
4.1
Zusammenfassend
ist der Rekursentscheid in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben. Die
Angelegenheit ist zum Neuentscheid unter Beurteilung der noch nicht behandelten
Rügen an das Baurekursgericht zurückzuweisen.
4.2
Kann eine
Rückweisung zu einer vollständigen Gutheissung des Antrags führen, gilt –
besondere Umstände vorbehalten – die beschwerdeführende Partei mit Blick auf
die Kosten- und Entschädigungsfolgen als obsiegend (BGr, 28. April 2014,
2C_846/2013, E. 3.2 f.). Ausgangsgemäss sind die Kosten des
Beschwerdeverfahrens daher der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2
Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Die Beschwerdegegnerschaft ist
ausserdem zu einer angemessenen Parteientschädigung an den Beschwerdeführer zu verpflichten
(§ 17 Abs. 2 VRG).
4.3
Über die
Verlegung der Rekurskosten und die Zusprechung einer Parteientschädigung für
das Rekursverfahren wird das Baurekursgericht im zweiten Rechtsgang zu
entscheiden haben.
5.
Mit dem vorliegenden Urteil
erfolgt eine Rückweisung an die Vorinstanz. Hinsichtlich der
Rechtsmittelbelehrung ist deshalb darauf hinzuweisen, dass
Rückweisungsentscheide grundsätzlich als Zwischenentscheide qualifiziert werden
und nur unter den in Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni
2005 (BGG) genannten Voraussetzungen selbständig anfechtbar sind.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom
30. August 2019 wird aufgehoben. Die Angelegenheit wird zum Neuentscheid
im Sinn der Erwägungen an das Baurekursgericht zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    350.--     Zustellkosten,
Fr. 4'350.--     Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen je zur
Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdegegnerinnen
werden verpflichtet, dem
Beschwerdeführer eine Parteientschädigung von je Fr. 1'500.- (inkl. MWST)
zu bezahlen (insgesamt Fr. 3'000.-),
zahlbar
innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …