zh_verwaltungsgericht · VB.2003.00050 · 2004-05-05 · de

Baubewilligung | Zufahrtserschliessung über einen Flurweg Zufahrt: tatsächliche und rechtliche Sicherung einer Zufahrt (E.2) Flurweggemeinschaft: Das Verhältnis unter den Beteiligten richtet sich grundsätzlich nach Bundeszivilrecht. Die Gemeinschaft der Anstösser - ein gesetzlich bestimmtes Gesamthandsverhältnis - ist den Regeln der einfachen Gesellschaft unterstellt. Mangels besonderer Bestimmung im Landwirtschaftsgesetz gilt das Kopfstimmrecht gemäss Art. 534 OR auch bei der Ermittlung der Mehrheit im Sinne von § 110 Abs. 2 LG. Es steht mithin jedem Grundeigentümer unabhängig von der Anzahl oder der Grösse der in seinem Eigentum stehenden Grundstücke eine Stimme zu (E.2.1) - Bei der Ermittlung der Mehrheit sind die von der Benutzung des Flurwegs "Beteiligten" nicht mitzuzählen (E.2.2). Nebenbestimmung (E.3)

Zürich Verwaltungsgericht 04..2.05.0 VB.2003.00050
Zurich Verwaltungsgericht 04..2.05.0 VB.2003.00050
Zurigo Verwaltungsgericht 04..2.05.0 VB.2003.00050

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00050
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Geschäftsnummer:
VB.2003.00050
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 05.05.2004
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Zufahrtserschliessung über einen Flurweg
Zufahrt: tatsächliche und rechtliche Sicherung einer Zufahrt (E.2)
Flurweggemeinschaft: Das Verhältnis unter den Beteiligten richtet sich grundsätzlich nach Bundeszivilrecht. Die Gemeinschaft der Anstösser - ein gesetzlich bestimmtes Gesamthandsverhältnis - ist den Regeln der einfachen Gesellschaft unterstellt. Mangels besonderer Bestimmung im Landwirtschaftsgesetz gilt das Kopfstimmrecht gemäss Art. 534 OR auch bei der Ermittlung der Mehrheit im Sinne von § 110 Abs. 2 LG. Es steht mithin jedem Grundeigentümer unabhängig von der Anzahl oder der Grösse der in seinem Eigentum stehenden Grundstücke eine Stimme zu (E.2.1) - Bei der Ermittlung der Mehrheit sind die von der Benutzung des Flurwegs "Beteiligten" nicht mitzuzählen (E.2.2).
Nebenbestimmung (E.3)
Stichworte:
FLURWEG
GESAMTEIGENTÜMER
KOPFSTIMMPRINZIP
NEBENBESTIMMUNG
ZUFAHRT
Rechtsnormen:
Art. 108 Abs. I LwG
Art. 110 Abs. I LwG
Art. 110 Abs. II LwG
Art. 110 Abs. III LwG
Art. 110 Abs. IV LwG
Art. 534 Abs. I OR
Art. 534 Abs. II OR
§ 237 Abs. I PBG
§ 237 Abs. II PBG
§ 321 Abs. I PBG
Publikationen:
BEZ 2004 Nr. 24 S. 10
RB 2004 Nr. 71
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
I.
Die Baukommission der Gemeinde X erteilte
am 16. Mai 2000 A die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung von
vier Einfamilienhäusern mit Unterniveaugarage und zwei Autoabstellplätzen auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 01 (nach der Parzellierung in vier Grundstücke = Kat.-Nrn. 02 - 05)
an der P-Strasse 07, 08 und 09 in X. Gemäss den Bauplänen sollte die Erschliessung
des Baugrundstücks bzw. der Garage parallel zum Flurweg Nr. 12, Kat.-Nr. 10
(Q-Weg), direkt in die P-Strasse erfolgen. Die vier Einfamilienhäuser wurden in
der Folge erstellt und sind mittlerweile bezogen.
Am 5. Juli 2002 erteilte die
Baukommission X der J GmbH die Baubewilligung für die Umgebungsgestaltung
sowie die (neue) Erschliessung der Unterniveaugarage über den an­gren­zenden Flurweg
Nr. 12 (Kat.-Nr. 10). Nachdem die Erschlies­sungsarbeiten auf dem
Flurweg vorzeitig aufgenommen worden waren, verfügte der Präsident der
Baukommission X am 10. Juli 2002 gegenüber der J GmbH einen einstweiligen
Baustopp für die Zufahrt.
II.
Gegen diesen Baustopp erhob die J GmbH
am 9. August 2002 Rekurs an die Baurekurskommission. Mit Rekurseingabe vom
12. August 2002 focht auch L, Eigentümerin des auf der gegenüberliegenden
Seite des Flurwegs Nr. 12 gelegenen Grundstücks (Kat.-Nr. 11), die
Baubewilligung vom 5. Juli 2002 an und liess beantragen, es sei die Erschliessung
des Baugrundstücks unter Inanspruchnahme des Flurwegs zu verweigern.
Die Baurekurskommission vereinigte am
17. Dezember 2002 die beiden Rekursverfahren (Dispositiv Ziff. I),
wies den Rekurs der J GmbH ab (Dispositiv Ziff. II), hiess das Rechts­mittel
von L gut und hob damit die Verfügung der Baukommission X vom 5. Juli 2002
bezüglich der Erschliessung über den Flur­weg auf (Dispositiv Ziff. III).
III.
Mit Beschwerde vom 7. Februar 2003
liessen die J GmbH sowie die Adressaten des Bauentscheids vom 5. Juli
2002 bzw. die Eigentümer der betroffenen Baugrund­stücke Kat.-Nr. 02 - 05
Beschwerde erheben. Sie beantragten dem Verwaltungsgericht, Ziffer III des
Rekursentscheids sei aufzuheben und die Verfügung der Baukommission X vom
5. Juli 2002 bezüglich der Erschliessung zu bestätigen, eventualiter sei diese
Verfügung mit einer Nebenbestimmung zu ergänzen, wonach die Bewilligung für die
Flurwegbenützung von einem Entscheid des Gemeinderats im Sinne von § 110
Abs. 4 des Landwirtschaftsgesetzes vom 2. September 1979 (LG)
abhängig gemacht werde, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der Beschwerdegegnerin.
Die Baurekurskommission und L beantragten
Abweisung der Beschwerde; Letztere verlangte zudem die Zusprechung einer
Parteientschädigung. Die Baukommission X verzichtete auf eine Stellungnahme.
Die Ausführungen der Parteien in ihren
Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden
Entscheidgründen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Die Beschwerde richtet sich nur insoweit gegen den Entscheid der
Baurekurskommission vom 17. Dezember 2002, als damit die Baubewilligung
der Baukommission X vom 5. Juli 2002 bezüglich der Erschliessung der
Grundstücke Kat.-Nrn. 02 - 05 über den Flurweg Nr. 12 (Q-Weg)
aufgehoben wurde. Die Rekurskommission führte hierzu aus, gemäss § 237 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) müsse eine Zufahrt
nicht nur in verkehrstechnischer Hinsicht genügen, sondern auch in rechtlicher
Beziehung hinreichend sein. Vorliegend stelle sich die – zivil­recht­liche – Vorfrage,
ob eine rechtsgenügende Zustimmung der Flurwegeigentümer vorliege. Gemäss § 110
Abs. 2 LG bedürfe eine über die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung
hinausgehende Benützung eines Flurwegs durch einen Beteiligten der Zustimmung
der Mehrheit der übrigen Eigentümer. Dabei
dürften die Eigentümer der Baugrundstücke nicht mitgezählt werden. Zudem stehe
nach den hier anwendbaren Regeln über die einfache Gesellschaft jedem Grundeigentümer
unabhängig von der Anzahl der in seinem Eigentum stehenden Grundstücke (nur)
eine Stimme zu. Vorliegend bedürfe es zur Erreichung der gemäss § 110
Abs. 2 LG vorgesehenen Mehrheit fünf Zustimmungen. Da nur drei Zustimmungen
vorlägen, fehle es an der erforderlichen Mehrheit. Daher sei die Baubewilligung
vom 5. Juli 2002 bezüglich der Erschliessung über den Flurweg aufzuheben.
Diesen
Ausführungen halten die Beschwerdeführenden entgegen, die Rechtsauffassung, wonach
die Eigentümer der Baugrundstücke kein Stimmrecht hätten, entspreche zwar dem
Wortlaut von § 110 Abs. 2 LG, stehe aber im Widerspruch zu Sinn und
Zweck dieser gesetzlichen Vorschrift. Der Gesetzgeber habe mit dieser
Formulierung lediglich das "absolute Mehrheitsprinzip" im Gesetz
verankern, nicht aber einzelne Eigentümer von der Abstimmung ausschliessen
wollen. Weiter sei zu beanstanden, dass vorliegend jener Erbengemeinschaft, die
Eigentümerin von insgesamt vier Grundstücken sei, nur eine Stimme angerechnet
werde. Der Gesetzgeber sei stillschweigend davon ausgegangen, dass der jeweilige
Eigentümer für jedes an einem Flurweg beteiligte Grundstück stimmberechtigt
sei. Die gegenteilige Auffassung der Rekurskommission benachteilige massiv die
Eigentümer mehrerer am Flurweg beteiligten Grundstücke. Dass der Gesetzgeber
eine derartige Konsequenz beabsichtigt habe, erscheine schlicht ausgeschlossen.
Die betreffende Erbengemeinschaft könnte ihre vier Grundstücke an vier
verschiedene Personen verkaufen oder unter sich aufteilen, was das
Stimmenverhältnis auf einen Schlag ändern würde. In diesem Punkt müsse eine
Lücke im Gesetz angenommen werden, welche der Richter nach den allgemeinen Regeln
ausfüllen müsse. Würde aber die betreffende Erbengemeinschaft mit vier Stimmen,
d.h. eines pro Grundstück, in der Abstimmung berücksichtigt, resultiere eine
zustimmende Mehrheit. Schliesslich ignoriere die Rekurskommission die Tatsache,
dass vorliegend nach § 110 Abs. 3 LG die Flurwegeigentümer gesetzlich
verpflichtet seien, die Zustimmung zu erteilen. Einer Grundstückserschliessung
über einen Flurweg sei nur dann die rechtliche Sicherstellung abzusprechen,
wenn objektive Anhaltspunkte bestünden, dass die nicht zustimmenden Eigentümer
ihre Zustimmung mit einiger Wahrscheinlichkeit zu Recht verweigerten. Solche
Anhaltspunkte fehlten. Sollte die Rekurskommission zu Recht das Vorliegen einer
Zustimmung gemäss § 110 Abs. 2 LG verneint haben, sei dieser Mangel
durch Erlass einer Nebenbestimmung zu beheben. Die vollständige Aufhebung der
gewährten Bewilligung für die Benützung des Flurwegs sei unverhältnismässig. Es
gehe nur um eine äusserst geringfügige Beanspruchung des Flurweggebiets von
rund 20 m
2
. Der einzige Flurwegeigentümer, der noch aktiv
Landwirtschaft betreibe, habe sich mit der anderweitigen Wegbenützung
einverstanden erklärt. Schliesslich sei auch offensichtlich, dass der
Ausbaustand des Wegs für den in Frage stehenden Gebrauch technisch genüge.
Sollte dies von der Beschwerdegegnerin bestritten werden, so werde die
Durchführung eines Augen­scheins beantragt. Es könne davon ausgegangen werden,
dass der Gemeinderat X in Anwendung von § 110 Abs. 4 LG der
Wegbeanspruchung zustimmen werde.
2.
Wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten
hat, muss eine Zufahrt nicht nur in tatsächlicher Hinsicht genügen (§ 237
Abs. 1 PBG), sondern auch rechtlich gesichert sein (RB
1981 Nr
. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Flurwege dürfen nach
§ 110 Abs. 1 LG von den Flurwegeigentümern unbeschränkt zur
land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung ihrer Grundstücke benutzt werden. Eine
anderweitige Benützung bedarf laut § 110 Abs. 2 LG der Zustimmung der
Mehrheit der übrigen Eigentümer. Diese Zustimmung ist zu erteilen, wenn der Ausbaustand
des Wegs für den vorgesehenen Gebrauch genügt und dieser den land- oder
forstwirtschaftlichen Verkehr nicht wesentlich beeinträchtigt (§ 110
Abs. 3 LG). Kommt keine Einigung unter den Flurwegeigentümern zustande,
entscheidet gemäss § 110 Abs. 4 LG der Gemeinderat.
2.1
Flurwege
dienen der Erschliessung von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken. Sie
stehen im Gesamteigentum der Anstösser und sind als ausgeschiedene Grundstücke
ins Grundbuch aufzunehmen (§ 108 Abs. 1 lit. b LG). Das
Verhältnis unter den Beteiligten richtet sich vorbehältlich besonderer
Bestimmungen nach Privatrecht. Die genannte Bestim­mung verweist somit auf
Bundeszivilrecht bzw. auf Art. 652 ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs
vom 10. Dezember 1917 (OGr, 29. April 1986, ZR 85/1986
Nr. 99, E. 2b; vgl. auch Hans Huber, Das Flurwegrecht des Kantons
Zürich, Affoltern am Albis 1944, S. 136 ff.). Zu Recht hat die
Vorinstanz die Gemeinschaft der Anstösser – ein gesetzlich bestimmtes
Gesamthandschaftsverhältnis – den Regeln der einfachen Gesellschaft (Art. 530 ff.
des Obligationenrechts vom 30. März 1911 [OR]) unterstellt, welche vom
Gesetzgeber als Auffanggesellschaft konzipiert wurde.
Gemäss Art. 534 OR ist für
Beschlüsse der einfachen Gesellschaft grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich
(Abs. 1). Sind vertraglich Mehrheitsbeschlüsse vorgesehen, so errechnet
sich die Mehrheit nach der Personenzahl (Abs. 2); es gilt also das
Kopfstimmprinzip. Mangels einer besonderen Bestimmung im Landwirtschaftsgesetz
gilt das Kopfstimmprinzip auch bei Ermittlung der Mehrheit im Sinne von
§ 110 Abs. 2 LG. Es steht mithin jedem Grundeigentümer unabhängig von
der Anzahl Grundstücke in seinem Eigentum
eine
Stimme zu (vgl. auch
Huber, S. 159). Eine Gesetzeslücke liegt nicht vor, regelt doch das Recht
der einfachen Gesellschaft, auf welches das Landwirtschaftsgesetz verweist, das
Kopfstimmprinzip ausdrücklich. Wenn der Gesetzgeber das bei Mehrheitsbeschlüssen
der einfachen Gesellschaft geltende Stimmprinzip bei Mehrheitsbeschlüssen der
Gemeinschaft der Flurweggesamteigentümer nicht beabsichtigt haben sollte, wie
die Beschwerdeführenden geltend machen, hätte er im Gesetz – wie bei
den Unterhaltsgenossenschaften (§ 49 Abs. 2 LG) – besondere
Bestimmungen erlassen können. So ist beispielsweise für die Gründung von
Unterhaltsgenossenschaften gemäss § 52 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 49 Abs. 1 LG entweder die Mehrheit der beteiligten Grundeigentümer
oder die Mehrheit der beigezogenen Fläche erforderlich, während nach § 59
Abs. 2 LG in der Genossenschaftsversammlung jedem Mitglied "ohne
Rücksicht auf den Umfang seines Grundeigentums" eine Stimme zukommt und
das Mehrheitsprinzip gilt (§ 61 Abs. 1 LG). Dass sich die
Stimmrechtsverhältnisse ändern, wenn ein Eigentümer sein Grundeigentum ganz
oder teilweise auf verschiedene Personen überträgt, ist eine Folge von
Art. 534 Abs. 2 OR, wonach jedem (Gesamt)Eigentümer
eine
Stimme zugemessen und die Stimmkraft nicht nach anderen Kriterien – z.B.
nach der Grundstücksfläche – geregelt wird. Zu Recht hat die Vorinstanz
festgehalten, dass bei Ermittlung der Mehrheit im Sinne von § 110
Abs. 2 LG jedem Grundeigentümer unabhängig von der Anzahl oder Grösse
seiner Grundstücke (nur)
eine
Stimme zukommt.
2.2
Die
Benutzung eines Flurwegs als Zufahrt durch einen "Beteiligten" bedarf
gemäss § 110 Abs. 2 LG der Mehrheit der "übrigen"
Eigentümer. Bei dieser Bestimmung handelt es sich um eine gemäss § 108
Abs. 1 lit. b LG dem Bundesrecht vorgehende Regelung. Nach dem
klaren Wortlaut von § 110 Abs. 2 LG sind vorliegend die
Eigentümer der Baugrundstücke Kat.-Nrn. 02 - 05 bei der Ermittlung
der Mehrheit nicht mitzuzählen. Anhaltspunkte, weshalb der klare gesetzliche
Wortlaut nicht Sinn und Zweck von § 110 Abs. 2 LG wiedergeben
sollte, sind auch ansatzweise nicht erkennbar.
2.3
Bei
der Prüfung, ob entsprechend § 110 Abs. 2 LG eine Mehrheit der
Anstösser der "anderweitigen Benützung" des Flurwegs durch die
Grundeigentümer der Baugrundstücke zugestimmt hat, hat die Vorinstanz somit zu
Recht das Kopfstimmprinzip angewandt und die Stimmen der Letzteren nicht
berücksichtigt. Des Weiteren hat sie korrekt und unwidersprochen festgehalten,
dass vorliegend fünf Stimmen für eine Mehrheit erforderlich wären. Mit nur drei
Stimmen liegt also keine zustimmende Mehrheit für eine anderweitige Benützung
des Flurwegs vor. Der Bauherrschaft fehlt damit die Berechtigung, den Flurweg
als Zufahrt zu ihren Baugrundstücken bzw. zur Unterniveaugarage zu benutzen.
Diese Zufahrt ist nicht hinreichend rechtlich gesichert und somit nicht
bewilligungsfähig (§ 237 PBG).
3.
3.1
Im
Sinn eines Eventualantrags verlangen die Beschwerdeführer, die angefochtene Baubewilligung
vom 5. Juli 2002 sei mit einer Nebenbestimmung zu ergänzen, wonach die
Bewilligung für die Flurwegbenützung von einem Entscheid des Gemeinderats im
Sinn von § 110 Abs. 4 LG abhängig gemacht werde. Zu diesem
Antrag sind sie berechtigt (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Auflage, Zürich
1999, § 52 N. 3 ff.).
3.2
Können
inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden, so sind laut § 321 Abs. 1 PBG mit der
Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Ob Projektmängel
ohne besondere Schwierigkeiten korrigiert werden können, entscheidet sich nach
qualitativen und nicht nach quantitativen Gesichtspunkten. Dabei muss das
Gewicht eines Mangels am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden (Christian
Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 461). Ob die
Voraussetzungen für die Erteilung der Bewilligung erfüllt sind, ist eine
Rechtsfrage. Ein Augenschein kann dazu nichts beitragen, weshalb der
entsprechende Antrag abzuweisen ist.
Gegenstand der streitigen Baubewilligung
vom 5. Juli 2002 war neben der Bepflanzung einzig die Beanspruchung des
Flurwegs Nr. 12 als Zufahrt. Der Mangel der ungenügenden rechtlichen
Sicherung der Zufahrt beschlägt somit den Hauptgegenstand der angefochtenen
Bewilligung und ist nicht untergeordneter Natur. Dieser Mangel kann sodann
nicht ohne be­sondere Schwierigkeiten behoben werden. Bei fehlender Zustimmung zur
anderweitigen Benutzung eines Flurwegs muss der Gemeinderat hierüber entscheiden
(§ 110 Abs. 4 LG) und prüfen, ob die Voraussetzungen gemäss § 110
Abs. 3 LG gegeben sind. Er prüft, ob der Ausbaustand des Flurwegs für den
vorgesehenen Gebrauch genügt und der land- bzw. forstwirtschaftliche Verkehr
nicht wesentlich beeinträchtig wird (§ 110 Abs. 3 LG). Der
Entscheid des Gemeinderats ist mit Rekurs an den Bezirksrat anfechtbar (§ 152
des Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 in Verbindung mit § 19c VRG); bis
ein gestützt auf § 110 Abs. 4 LG gefällter Entscheid des
Gemeinderats rechtskräftig wird, kann somit einige Zeit vergehen. Unter diesen
Umständen ist davon auszugehen, dass der Mangel der strei­tigen Zufahrt nicht
ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kann. Die angefoch­tene
Baubewilligung ist damit nicht mit der beantragten Nebenbestimmung zu ergänzen.
4.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen. Bei
diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden
aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu.
Hingegen sind die Beschwerdeführenden in Anwendung von § 17 Abs. 2
lit. b VRG zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine
solche zu bezahlen. Angemessen ist eine Parteientschädigung von
Fr. 1'200.-.
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die Beschwerde wird
abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 2'500.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.    240.--   Zustellungskosten,
Fr. 2'740.--   Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden zu je einem Sechstel den Beschwerdeführern Ziff. 1 - 6
auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden für die ganzen Kosten.
4.    Die
Beschwerdeführenden Ziff. 1 - 6 werden je verpflichtet, der
Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 200.- (total
Fr. 1'200.-, MwSt. inbegriffen) zu bezahlen, unter solidarischer
Haftbarkeit eines jeden für die ganze Parteientschädigung. Die Entschädigung
ist zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
5.    …