zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00404 · 2024-11-28 · de

Ersatzvornahme | Ersatzvornahme; unmittelbarer Gesetzesvollzug. Unterlässt ein Privater eine ihm obliegende Handlung pflichtwidrigerweise, kann die Vornahme – nach vorgängiger Ankündigung – durch einen Dritten auf Kosten des Privaten angeordnet werden. Die Ersatzvornahme wird mittels Vollstreckungsverfügung angeordnet, die der Durchsetzung einer rechtskräftigen Sachverfügung dient (E. 3.1). Liegt hingegen keine Sachverfügung vor, handelt es sich um Zwang im Rahmen des unmittelbaren Gesetzesvollzugs (E. 3.2). Eine Kostenauflage für die getroffenen Vorkehren gestützt auf die polizeiliche Generalklausel ist indes nicht zulässig (E. 3.3). Bauten und Anlagen dürfen weder bei ihrer Erstellung noch durch ihren Bestand Personen oder Sachen gefährden (§ 239 Abs. 1 PBG; E. 4). Ein möglicher, unkontrollierter Einsturz eines mehrstöckigen Gebäudes in bewohntem Gebiet, das an eine Strasse und andere Liegenschaften angrenzt, stellt ohne Weiteres eine Gefahr für Leib und Leben dar (E. 7.1). Die kommunale Vorinstanz ging vorliegend zu Recht davon aus, dass das Gebäude des Beschwerdeführers einsturzgefährdet war: Nach einem Gebäudebrand wurden diverse stabilisierende Elemente wie Zwischenböden und Bohlenwände unbewilligterweise entfernt und die Liegenschaft im Innern grösstenteils ausgehöhlt, sodass einzig die, sich in einem labilen Zustand befindenden, Aussenmauern die Last des Notdachs zu tragen hatten. Risse in den Aussenmauern zeugten von zu grossen Krafteinwirkungen (E. 7.3). Die kommunale Vorinstanz holte bei der Beurteilung der Einsturzgefahr die Expertise eines fachkundigen Ingenieurbüros ein und führte mehrere Baukontrollen durch. Die Vorinstanz machte sich vor Ort ein Bild und war aufgrund ihrer Fachkompetenz in der Lage, die Angaben des Ingenieurs zu beurteilen. Sie durfte deshalb auf die Einholung eines externen Gutachtens verzichten (E. 7.6). Der kommunalen Vorinstanz war es spätestens 18 Tage vor dem erfolgten Abbruch bekannt, dass die vorgesehenen Sicherungsmassnahmen nichtdurchgeführt würden und das Gebäude zunehmen instabil war. Es ist deshalb nicht ersichtlich, weshalb mit dem unmittelbaren Gesetzesvollzug zugewartet wurde. Dem Beschwerdeführer hätte noch vor Eingang seines Abbruchgesuchs eine kurze Frist zur Vornahme des Abbruchs – verbunden mit der Androhung der Ersatzvornahme – angesetzt werden müssen. Die Voraussetzungen für den unmittelbaren Gesetzesvollzug waren nicht erfüllt (E. 9.3). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 28.11.2024 VB.2023.00404
Zurich Verwaltungsgericht 28.11.2024 VB.2023.00404
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00404
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Geschäftsnummer:
VB.2023.00404
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 28.11.2024
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 08.07.2025 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Ersatzvornahme
Ersatzvornahme; unmittelbarer Gesetzesvollzug.
Unterlässt ein Privater eine ihm obliegende Handlung pflichtwidrigerweise, kann die Vornahme – nach vorgängiger Ankündigung – durch einen Dritten auf Kosten des Privaten angeordnet werden. Die Ersatzvornahme wird mittels Vollstreckungsverfügung angeordnet, die der Durchsetzung einer rechtskräftigen Sachverfügung dient (E. 3.1). Liegt hingegen keine Sachverfügung vor, handelt es sich um Zwang im Rahmen des unmittelbaren Gesetzesvollzugs (E. 3.2). Eine Kostenauflage für die getroffenen Vorkehren gestützt auf die polizeiliche Generalklausel ist indes nicht zulässig (E. 3.3). Bauten und Anlagen dürfen weder bei ihrer Erstellung noch durch ihren Bestand Personen oder Sachen gefährden (§ 239 Abs. 1 PBG; E. 4). Ein möglicher, unkontrollierter Einsturz eines mehrstöckigen Gebäudes in bewohntem Gebiet, das an eine Strasse und andere Liegenschaften angrenzt, stellt ohne Weiteres eine Gefahr für Leib und Leben dar (E. 7.1). Die kommunale Vorinstanz ging vorliegend zu Recht davon aus, dass das Gebäude des Beschwerdeführers einsturzgefährdet war: Nach einem Gebäudebrand wurden diverse stabilisierende Elemente wie Zwischenböden und Bohlenwände unbewilligterweise entfernt und die Liegenschaft im Innern grösstenteils ausgehöhlt, sodass einzig die, sich in einem labilen Zustand befindenden, Aussenmauern die Last des Notdachs zu tragen hatten. Risse in den Aussenmauern zeugten von zu grossen Krafteinwirkungen (E. 7.3). Die kommunale Vorinstanz holte bei der Beurteilung der Einsturzgefahr die Expertise eines fachkundigen Ingenieurbüros ein und führte mehrere Baukontrollen durch. Die Vorinstanz machte sich vor Ort ein Bild und war aufgrund ihrer Fachkompetenz in der Lage, die Angaben des Ingenieurs zu beurteilen. Sie durfte deshalb auf die Einholung eines externen Gutachtens verzichten (E. 7.6). Der kommunalen Vorinstanz war es spätestens 18 Tage vor dem erfolgten Abbruch bekannt, dass die vorgesehenen Sicherungsmassnahmen nicht durchgeführt würden und das Gebäude zunehmen instabil war. Es ist deshalb nicht ersichtlich, weshalb mit dem unmittelbaren Gesetzesvollzug zugewartet wurde. Dem Beschwerdeführer hätte noch vor Eingang seines Abbruchgesuchs eine kurze Frist zur Vornahme des Abbruchs – verbunden mit der Androhung der Ersatzvornahme – angesetzt werden müssen. Die Voraussetzungen für den unmittelbaren Gesetzesvollzug waren nicht erfüllt (E. 9.3).
Gutheissung.
Stichworte:
ABBRUCH
ERSATZVORNAHME
GESETZESVOLLZUG
Rechtsnormen:
§ 2 BBauV I
§ 239 Abs. I PBG
§ 30 Abs. I lit. b VRG
§ 31 Abs. I VRG
§ 59 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2023.00404
Urteil
der 1. Kammer
vom
28. November 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Ersatzrichterin
Beryl Niedermann,
Gerichtsschreiber
Yann Aders.
In
Sachen
A
,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
Ressortvorsteher Hochbau Männedorf,
vertreten durch RA C,
Beschwerdegegner,
und
1.    Einfache Gesellschaft D,
bestehend aus:
1.1
ED
,
1.2
FD
,
1.3
GD
,
1.4
HD
,
2.
ID
,
alle vertreten durch RA J,
Mitbeteiligte,
betreffend
Ersatzvornahme,
hat sich ergeben:
I.
A.
Mit
Verfügung vom 15. September 2022 verbot der Ressortvorsteher Hochbau der
Gemeinde Männedorf A, seine Liegenschaft auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am
K-Weg 02 in Männedorf zu bewohnen bzw. bewohnen zu lassen und forderte ihn
auf, bis zum 30. September 2022, 17.00 Uhr, einzeln aufgeführte
bauliche Massnahmen an der Liegenschaft vorzunehmen, unter Androhung der
Ersatzvornahme im Unterlassungsfall. Zudem verfügte er ein Betretungsverbot und
die Versiegelung der Liegenschaft nach dem 30. September 2022, 17.00 Uhr.
Einem allfälligen Rekurs wurde die aufschiebende Wirkung entzogen.
B.
Mit
Verfügung vom 17. Oktober 2022 ordnete der Ressortvorsteher der Gemeinde
Männedorf die Ersatzvornahme an der Liegenschaft auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
(Abbruch bis auf das Erdgeschoss, Erstellen eines Notdachs über dem EG des
Gebäudes sowie Sicherungsmassnahmen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 am K-Weg 04)
an. Die Ausführung der Arbeiten wurde an die L AG und die M AG
vergeben und der Beginn der Arbeiten auf den 19. Oktober 2022, 07.30 Uhr,
angesetzt. Auch für diese Verfügung wurde einem allfälligen Rekurs die
aufschiebende Wirkung entzogen.
II.
A.
Am 28. September
2022 erhob A Rekurs gegen die Verfügung vom 15. September 2022 und
beantragte die Aufhebung der angefochtenen Verfügung sowie die Erteilung der
aufschiebenden Wirkung und die Durchführung eines Augenscheins. Mit
Präsidialverfügung vom 29. September 2022 entsprach das Baurekursgericht
dem Gesuch von A um Gewährung der aufschiebenden Wirkung mit Bezug auf die
angedrohte Ersatzvornahme teilweise. Mit Präsidialverfügung vom 7. Oktober
2022 erweiterte es in Abweichung von der Verfügung vom 29. September 2022
den verfügten Entzug der aufschiebenden Wirkung.
B.
Gegen
die Verfügung vom 17. Oktober 2022 erhob A am 24. Oktober 2022
Rekurs.
C.
Das Baurekursgericht
vereinigte die beiden Rekursverfahren und hiess die beiden Rekurse mit
Entscheid vom 7. Juni 2023 insoweit gut, als es betreffend die Verfügung
vom 15. September 2022 das Betretungsverbot und die Versiegelung aufhob
und betreffend die Verfügung vom 17. Oktober 2022 Dispositiv-Ziffer II
insoweit anpasste, als es die Kostenpflicht von A für die Sortierung und
Entsorgung des Abbruchmaterials aufhob. Im Übrigen schrieb das Baurekursgericht
das Verfahren betreffend die Verfügung vom 15. September 2022 als
gegenstandslos geworden ab und wies den Rekurs im Verfahren betreffend die
Verfügung vom 17. Oktober 2022 ab.
III.
Mit Eingabe vom 13. Juli 2023 erhob A Beschwerde beim
Verwaltungsgericht. Er beantragte, es sei Dispositiv-Ziffer III des
Entscheids des Baurekursgerichts aufzuheben, soweit damit der Rekurs abgewiesen
wurde. Es sei sodann festzustellen, dass der Abbruch des Mehrfamilienhauses
(Assekuranz-Nr. 05 auf Kat.-Nr. 01 in Männedorf) rechtswidrig erfolgt
sei. In formeller Hinsicht beantragte er, es seien Gutachten einzuholen über
die Frage, ob das abgebrochene Mehrfamilienhaus einsturzgefährdet war, sowie
über die Frage, ob eine derart zeitliche Dringlichkeit bestanden habe, die
keinen Aufschub geduldet und den sofortigen Abbruch des Mehrfamilienhauses
erforderlich gemacht habe. Schliesslich seien ein Augenschein und eine
mündliche Verhandlung durchzuführen und es seien der Beschwerdeführer als
Partei sowie Herr N und Herr O als Zeugen zu befragen; unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten des Ressortvorstehers Hochbau der Gemeinde
Männedorf.
Der Ressortvorsteher Hochbau der Gemeinde Männedorf
schloss in seiner Beschwerdeantwort auf vollumfängliche Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf eingetreten werde. Die Mitbeteiligten ED, FD, GD, HD
und ID verzichteten auf eine Stellungnahme. Mit Replik vom 19. Oktober
2023 hielt der Beschwerdeführer an seinen Anträgen fest, ebenso wie der
Beschwerdegegner in der Duplik vom 27. November 2023. Weitere
Stellungnahmen des Beschwerdeführers und des Beschwerdegegners datieren vom 11. Dezember
2023 und vom 11. Januar 2024.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist nach §§ 41 ff. des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) zur
Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Weil auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Der
Beschwerdeführer beantragt in verfahrensrechtlicher Hinsicht die Durchführung
eines Augenscheins sowie einer mündlichen Verhandlung. Ein Augenschein ist
geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist,
die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht
auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine
hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur Durchführung eines
Augenscheins besteht lediglich dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf
andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 25. Mai 2020,
1C_578/2019, E. 3.1 mit Hinweisen).
Vorliegend ist die Feststellung des rechtserheblichen
Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG aufgrund der Akten möglich.
Da das infrage stehende Gebäude abgebrochen wurde, sind hinsichtlich der
Einsturzgefahr keine erhellenden Eindrücke von einem Augenschein zu erwarten.
Zudem hat die Vorinstanz vor dem Abbruch des Gebäudes wie erwähnt einen
Augenschein durchgeführt. Es kann somit auf einen weiteren gerichtlichen
Augenschein verzichtet werden.
2.2
Nach § 59
Abs. 1 VRG kann das Verwaltungsgericht von Amtes wegen oder auf Antrag der
Parteien eine mündliche Verhandlung anordnen. Im Rechtsmittelverfahren gilt das
Recht auf eine öffentliche Verhandlung allerdings nur sehr eingeschränkt. Nach
der Praxis des Verwaltungsgerichts ist dem Begehren um eine öffentliche
Verhandlung nicht zu entsprechen, wenn vor Baurekursgericht (als gerichtliche
Instanz im Sinn von Art. 6 Abs. 1 der Europäischen
Menschenrechtskonvention [EMRK]) noch kein solcher Antrag gestellt worden ist
(VGr, 2. Oktober 2014, VB.2014.00246, E. 2.1; 5. August 2009,
VB.2008.00595, E. 6, mit Hinweisen; Marco Donatsch in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],
3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 59 N. 15).
Vorliegend hat der Beschwerdeführer im Rekursverfahren
kein Begehren um Durchführung einer öffentlichen Verhandlung gestellt. Deshalb
kann eine solche vorliegend unterbleiben.
2.3
Der
Beschwerdeführer beantragt die Feststellung, dass der Abbruch des
Mehrfamilienhauses rechtswidrig erfolgt sei. Für die antizipierte Vollstreckung
ist das Feststellungsinteresse ohne Weiteres zu bejahen, da ein Rekurs bzw.
eine Beschwerde erst im Nachhinein möglich ist (Tobias Jaag, Kommentar VRG, § 31
N. 7). Dies gilt auch für den unmittelbaren Gesetzesvollzug.
3.
3.1
Wenn ein
Privater eine ihm obliegende Handlung pflichtwidrigerweise unterlässt, kann die
Vornahme durch einen Dritten auf dessen Kosten angeordnet werden
(Ersatzvornahme; vgl. § 30 Abs. 1 lit. b VRG). Diesem Vorgehen
hat eine Androhung voranzugehen (§ 31 Abs. 1 VRG). Zeigt die
Androhung keine Wirkung, wird mittels Vollstreckungsverfügung die
Ersatzvornahme angeordnet. Die Vollstreckungsverfügung ist Instrument zur
zwangsweisen Durchsetzung einer rechtskräftigen (Sach-)Verfügung oder eines
rechtskräftigen Entscheids. Als Kernstück des Vollstreckungsverfahrens bestimmt
sie die Modalitäten der Zwangsmassnahme, indem sie Zeitpunkt, Ort und Art der
Vollstreckung festlegt (Jaag, § 30 N. 2).
3.2
Wenn
demgegenüber keine Sachverfügung vorliegt, kann es sich nicht um eine
Ersatzmassnahme im Sinn der Vollstreckung von Verfügungen mit
verwaltungsrechtlichen Zwangsmassnahmen handeln, sondern es handelt sich um
Zwang beim unmittelbaren Gesetzesvollzug. Dabei entfällt die Pflicht zur
Realleistung und wird direkt in eine Duldungspflicht umgewandelt (Alain
Griffel, Allgemeines Verwaltungsrecht im Spiegel der Rechtsprechung, 2. A.,
Zürich 2022, § 24 N. 573). Diese Handlungen im Rahmen des
unmittelbaren Gesetzesvollzugs bedürfen einer expliziten gesetzlichen
Grundlage, ausnahmsweise kann auch die polizeiliche Generalklausel herangezogen
werden (Jaag, Vorbem. zu §§ 29–31 N. 5).
Der unmittelbare Gesetzesvollzug bedingt, dass entweder
Gefahr im Verzug ist oder der Störer nicht in der Lage ist, die notwendigen
Vorkehrungen selbst zu treffen oder zu veranlassen (VGr, 7. November 2013,
VB.2013.00342, E. 4.2).
3.3
Dabei ist zu unterscheiden zwischen der Frage, ob ein polizeiwidriger
Zustand vorliegt, welcher zu beseitigen ist, und der Kostentragungspflicht für
die angeordneten Massnahmen, die sich nach dem Verursacherprinzip richtet. Die
polizeiliche Generalklausel begründet ein Handlungsrecht des Gemeinwesens zur
Abwendung von Gefahr ohne ausdrückliche gesetzliche Grundlage, nicht jedoch
auch das Recht zur Kostenauflage für die getroffenen Massnahmen zulasten des
Störers (VGr, 7. November 2013, VB.2013.00342, E. 4.4). Diese bedarf
einer besonderen gesetzlichen Grundlage, da sie nicht bereits mittelbar in
einer zunächst bestehenden und später umgewandelten Realleistungspflicht
enthalten ist.
3.4
Gemäss Art. 30
Abs. 1 der Polizeiverordnung der Gemeinde Männedorf vom 14. Dezember
2009 können rechtswidrige Zustände auf Kosten und Gefahr der bzw. des Fehlbaren
beseitigt bzw. instand gestellt werden. Ausser in dringlichen Fällen ist dieser
bzw. diesem zunächst Gelegenheit zu geben, die Störung selber zu beseitigen.
4.
Bauten und Anlagen müssen nach Fundation, Konstruktion und
Material den anerkannten Regeln der Baukunde entsprechen. Sie dürfen weder bei
ihrer Erstellung noch durch ihren Bestand Personen oder Sachen gefährden (§ 239
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG, LS 700.1]).
Die Bestimmung soll eine Gefährdung der Umgebung sowie der Bewohner und
Benützer verhindern (Markus Lanter/Daniel Kunz in: Christoph Fritzsche et al.
[Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 1078).
Die baurechtlichen Bestimmungen enthalten keine
Umschreibung der ''Regeln der Baukunde''. Auszugehen ist von § 2 der
Besonderen Bauverordnung I vom 6. Mai 1981 (BBV I). Danach gilt
als ''fachgerecht'' und damit als ''nach den Regeln der Baukunde'', was nach
dem jeweiligen Stand der Technik möglich ist und aufgrund ausreichender
Erfahrung oder Untersuchungen als geeignet und wirtschaftlich anerkannt wird.
Richtlinien, Normalien und Empfehlungen staatlicher Stellen und anerkannter
Fachverbände werden bei der Beurteilung mitberücksichtigt. Damit können also
die anerkannten Regeln der Baukunde als die Summe der Erfahrungen auf dem
fraglichen Gebiet und als die Gesamtheit der daraus abgeleiteten Verhaltens-
und Vorgehensnormen bezeichnet werden (VGr, 19. Mai 2022, VB.2021.00790, E. 5.1).
5.
Dem vorliegenden Rechtsstreit liegt folgende
Vorgeschichte zugrunde: Am 21. Juli 2022 ereignete sich auf dem Grundstück
des Beschwerdeführers ein Brand, bei dem der Dachstock des Gebäudes vollständig
zerstört wurde. Beim Gebäude handelte es sich um ein Mehrfamilienhaus mit
Untergeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss. Das Gebäude wurde in Vollstreckung
der Verfügung des Beschwerdegegners vom 17. Oktober 2022 zwischen dem
19. und dem 21. Oktober 2022 im Auftrag des Beschwerdegegners bis zum
Erdgeschoss abgebrochen.
6.
6.1
Der Beschwerdeführer rügt im Grundsatz, es hätten keine schwere
Gefährdung von Polizeigütern und keine ausreichende zeitliche Dringlichkeit
bestanden, welche den Abbruch in Anwendung unmittelbaren Gesetzesvollzugs
gerechtfertigt hätten.
6.2
Die
Vorinstanz gelangte zur Auffassung, der Beschwerdegegner habe zu Recht eine
besondere Gefahrensituation angenommen, deren Behebung keinen Aufschub geduldet
habe. Anlässlich des Augenscheins vom 6. Oktober 2022 habe sich gezeigt,
dass wesentliche Bestandteile der Liegenschaft akut einsturzgefährdet gewesen
seien.
Insbesondere die Südfassade habe beträchtliche Risse
aufgewiesen. Auch wenn die Entstehung von Rissen nicht zwingend statisch
bedingt sein müsse, zeugten die sichtbaren Risse von zu grossen
Krafteinwirkungen – nicht zuletzt deshalb, weil die Lastaufnahme des vom
Beschwerdeführer eigenmächtig angebrachten Notdachs lediglich durch die
Aussenmauern aufgefangen worden sei und die Liegenschaft im Innern mehrheitlich
ausgehöhlt gewesen sei. Die zur Nachbarliegenschaft angrenzende Westfassade
habe sich teilweise als eine nur noch wenige Zentimeter dicke Gipswand
präsentiert; die zuvor vorhanden gewesene Holzbohlenwand und damit das
statische Gefüge der gemeinsamen Wand sei entfernt worden. Es sei als
zweifelhaft erschienen, dass die Liegenschaft starken Horizontalkräften bei
Wetterphänomenen im Herbst standhalten würde. Zum Schluss, dass sich die
Liegenschaft insgesamt in einem labilen Gleichgewichtszustand befinde,
einsturzgefährdet sei und bei der Ausführung von Arbeiten höchste Vorsicht
geboten sei, sei auch die vom Beschwerdegegner beauftragte Ingenieurfirma
gekommen. Aufgrund des prekären Zustands des Wohnhauses und seiner
unmittelbaren Nähe zum Schulhaus und zu den Hauseingängen der
Nachbarliegenschaft sei der Beschwerdegegner zu Recht davon ausgegangen, dass
ein Abbruch zur unmittelbaren Gefahrenabwehr sehr dringlich gewesen sei.
6.3
Bereits mit Präsidialverfügung vom 7. Oktober 2022 hatte die
Vorinstanz nach am 6. Oktober 2022 durchgeführtem Augenschein
festgehalten, dass wesentliche Bestandteile der Liegenschaft instabil und akut
einsturzgefährdet seien und damit die Liegenschaft insgesamt eine Gefahr für
Leib und Leben darstelle. Die Siegelung der Liegenschaft reiche nicht aus, um
dieser Gefahr hinreichend begegnen zu können.
7.
7.1
Soweit der Beschwerdeführer grundsätzlich behauptet, ein allfälliger
Einsturz des Gebäudes hätte nicht zwangsläufig zu einer Gefahr für Leib und
Leben geführt, kann ihm nicht gefolgt werden. Ein möglicher, unkontrollierter
Einsturz eines mehrstöckigen Gebäudes, welches sich in einem bewohnten Gebiet
befindet und an eine Strasse und an andere Liegenschaften angrenzt, stellt ohne
Weiteres eine Gefahr für Leib und Leben dar, sowohl für Passanten auf der
Strasse als auch für die Bewohner von angrenzenden Liegenschaften und für alle
Personen, welche die Liegenschaft – berechtigterweise oder unberechtigterweise
– betreten.
7.2
Es ist somit zu beurteilen, ob der Beschwerdegegner und die Vorinstanz
zu Recht von der Einsturzgefahr des Gebäudes ausgingen. Der Beschwerdeführer
bestreitet dies grundsätzlich. Er führt etwa aus, das Vorhandensein von Rissen
stelle keinen Beweis für einen labilen Gleichgewichtszustand dar. Risse im
Gebäude setzten sich im Lauf der Zeit aufgrund von Bodenbewegungen und
Veränderungen im Untergrund. Diese seien normalerweise oberflächlich und hätten
keinen wesentlichen Einfluss auf die strukturelle Integrität des Hauses. Weiter
macht er geltend, es würde durch den Beschwerdegegner und die Vorinstanz
fälschlicherweise von fehlenden Zwischenböden ausgegangen, während tatsächlich
nur ein Zwischenboden gefehlt habe, nämlich derjenige des Obergeschosses.
Dieser habe vor dessen Entfernung infolge Feuchtigkeitsschäden keinen Einfluss
auf die Stabilität gehabt. Der Dachstockboden sei verbrannt und mittels der
Holzkonstruktion, die auch als Windaussteifung funktioniert habe, ersetzt
worden. Vom Erdgeschossboden seien immer noch rund 70 % vorhanden gewesen.
7.3
In seiner
Eingabe vom 26. September 2022 führte der vom Beschwerdeführer beauftragte
Ingenieur aus, seit der letzten Begehung vom 14. September 2022 hätten
sich an der Südfassade grössere und längere Risse gebildet, weshalb ein Teil
der Fassade umgehend zurückgebaut werden müsse, um die Sicherheit zu
gewährleisten. Anlässlich des Augenscheins vom 6. Oktober 2022 hielt der
Ingenieur des Beschwerdeführers gemäss Protokoll fest, "dass sich der
sichtbare Bereich der Südfassade in einem kritischen Zustand befinde, was die
Risse entlang der Fassade zeigten". Es war somit vor dem Abbruch
unbestritten, dass im Lauf des Septembers 2022 an der Aussenfassade innert
kurzer Zeit zusätzliche Risse entstanden waren, und diese sind auf den
anlässlich des Augenscheins vom 6. Oktober 2022 entstandenen Bildern auch
ohne Weiteres erkennbar. Es trifft sodann nicht zu, dass die Vorinstanz die
Risse für sich allein genommen als Grundlage für die Einsturzgefahr wertete,
sondern sie führte sie als Indiz für die zu grosse Krafteinwirkung an, welche
sie im Wesentlichen deshalb als gegeben ansah, weil die Liegenschaft im Inneren
grösstenteils ausgehöhlt war und lediglich die sich ebenfalls in einem labilen
Zustand befindlichen Aussenmauern die Last des Notdachs zu tragen hatten. Auch
dies ist in den am Augenschein entstandenen Fotografien ohne Weiteres zu
erkennen.
Ebenfalls zu keinem Zeitpunkt bestritten hat der
Beschwerdeführer, dass die Holzbohlenwand aus der an die Liegenschaft K-Weg 04
angrenzenden Westfassade entfernt worden war und die Fassade lediglich noch aus
einer dünnen Gipswand bestanden habe.
7.4
Gemäss der Variantenstudie der vom Beschwerdegegner beauftragten Firma M AG
vom 14. Oktober 2022 war das Gebäude in einem labilen
Gleichgewichtszustand, es bestand Einsturzgefahr und Gefährdung für Personen
und Sachgegenstände in unmittelbarer Nähe. Bei sämtlichen Arbeiten sei höchste
Vorsicht geboten, um einen Kollaps des Gebäudes zu verhindern. Das Gebäude
dürfe zu keinem Zeitpunkt betreten werden. Bei den Demontagearbeiten sei
genügend Sicherheitsabstand zu wahren, da ein spontaner Kollaps möglich sei.
7.5
Im
statischen Nachweis vom 25. August 2022 führte der Ingenieur des
Beschwerdeführers aus, die Decke über dem EG bestehe (nur) noch aus
freigelegten geschwächten Balken, welche abzubrechen seien. Die Decke über dem
UG sei völlig durchnässt, teilweise sei der Boden durchgebrochen, sie sei nicht
mehr tragsicher und teilweise vermodert.
Davon, dass das Gebäude innen mehrheitlich ausgehöhlt war,
geht auch der Beschwerdeführer in seiner Beschwerdeschrift aus, indem er
festhält, bei einem Einsturz wäre nur von den Aussenmauern eine Gefahr
ausgegangen, da (mehrheitlich) nur noch diese gestanden hätten.
Anlässlich des Augenscheins vom 6. Oktober 2022
gingen gemäss Protokoll sowohl der vom Beschwerdegegner beauftragte Ingenieur
als auch die Vertreterin der Mitbeteiligten davon aus, dass sämtliche
Zwischenböden entfernt worden seien. Vom Beschwerdeführer und seinem Ingenieur
wurde dies nicht bestritten. Dass das Gebäude innen praktisch vollständig
ausgehöhlt war, zeigt sich auch anhand der anlässlich des Abbruchs am 19. Oktober
2022 nach der Entfernung des Notdachs aufgenommenen Fotografien.
7.6
Der
Beschwerdegegner holte bei der Beurteilung der Einsturzgefahr des Gebäudes die
Expertise eines fachkundigen Ingenieurbüros ein. Zudem hat sich die Vorinstanz
vor Ort ein Bild gemacht. Der Beschwerdegegner führte im September 2022 mehrere
Baukontrollen durch. Das Baurekursgericht war aufgrund seiner Fachkompetenz in
der Lage, die im statischen Nachweis des Ingenieurs des Beschwerdeführers vom
25. August 2022 gemachten Angaben mit den Baufortschritten anlässlich der
Baukontrollen vom 1., 2. und vom 12. September und der Eingabe vom 27. September
2022 zu vergleichen, und es konnte auch die Stellungnahme des vom
Beschwerdegegner beauftragten Bauingenieurs einordnen. Der Nachvollzug solcher
Einschätzungen gehört zu den Kernaufgaben des Baurekursgerichts und es ist
nicht notwendig, dass es hierzu ein weiteres externes Gutachten einholt.
Der Schluss des Baurekursgerichts und des
Beschwerdegegners in Zusammenarbeit mit dem von ihm beauftragten Ingenieur
beruht auf einer sorgfältigen und fachkundigen Einschätzung der Lage und ist
nicht zu beanstanden.
8.
8.1
Der
Beschwerdeführer bringt weiter vor, der Brand habe am 21./22. Juli 2022
stattgefunden, und es sei nicht ersichtlich, weshalb die Abbrucharbeiten Mitte
Oktober plötzlich dringlich geworden seien. In der Verfügung vom 15. September
2022 sei eine mögliche Einsturzgefahr kein Thema gewesen.
8.2
Es wurde vom
Beschwerdegegner und von
der Vorinstanz nachvollziehbar dargelegt, dass wesentliche Veränderungen,
welche zwischen dem Brand am 21. Juli 2022 und Ende September 2022 zu
einer noch instabileren Lage führten, als diejenige, die durch den Brand
verursacht worden war, auf das Verhalten des Beschwerdeführers zurückzuführen
waren. Mit Verfügung vom 17. August 2022 stellte der Beschwerdegegner
fest, dass ohne seine Einwilligung ein Notdach erstellt worden sei, und
verfügte, es sei ein statischer Nachweis des Gebäudes mit Notdach zu erstellen
und es seien sämtliche Arbeiten bis zu dessen Genehmigung untersagt. Der
Schluss der Vorinstanz, dass sich aus den Fotodokumentationen des
Beschwerdegegners vom 7. August 2022 und vom 16. August 2022 ergebe,
dass seit Anbringen des Notdachs weitere nicht gemeldete Arbeiten und
Abbrucharbeiten im Gange gewesen seien, lässt sich ohne Weiteres anhand der
betreffenden Fotodokumentationen nachvollziehen.
Am 25. August 2022 reichte die P GmbH im Auftrag des
Beschwerdeführers die statischen Nachweise für das Notdach und die Decken über
dem EG und dem UG ein. Dabei hielt der Ingenieur fest, dass das provisorische
Notdach "statisch in Ordnung und tragsicher" sei, ebenso die beiden
Balkenlagen und die Dachverankerungen an den Aussenmauern, jedoch führte er
aus, dass die Balkenlage der Decken über dem EG und über dem UG nicht mehr
tragsicher seien. Er schlug Abbrucharbeiten der "Balkenlage Decke über
EG" und der "Decke über UG" sowie Sicherungsmassnahmen – die
Verankerung des Notdachs an den Aussenmauern – vor. Die Sicherungsmassnahmen
würden bis 31. August 2022 eingebaut; für die Abbrucharbeiten verlangte er
die Prüfung durch das Bauamt und sofortige Erteilung der Abbruchbewilligung.
Eine Baukontrolle durch den Beschwerdegegner vom 1. September 2022
betreffend Eingabe vom 25. August 2022 ergab, dass die
Sicherungsmassnahmen noch nicht abgeschlossen waren. Der Beschwerdegegner
führte mit dem Beschwerdeführer eine Besprechung vor Ort durch, erteilte ihm
per sofort die Freigabe zur Fertigstellung der unter dem Punkt
"provisorisches Notdach" aufgeführten Arbeiten und bewilligte die
Ausführung weiterer Arbeiten. Anlässlich einer weiteren Kontrolle am
2. September 2022 zeigte sich, dass inzwischen die Decke über dem EG bis
auf die Holzbalken entfernt worden war, was anhand der gleichentags
entstandenen Fotodokumentation nachvollzogen werden kann.
Eine weitere Baukontrolle vom 14. September 2022
ergab gemäss der Verfügung vom 15. September 2022, dass die Decke über dem
Erdgeschoss vollständig fehlte. Die Decke über dem Untergeschoss wies teilweise
Öffnungen auf.
Es ist zusammenfassend erstellt, dass der Beschwerdeführer
seit dem nicht gemeldeten Anbringen des Notdachs immer wieder Arbeiten vornahm,
die nicht gemeldet bzw. bewilligt waren, was am 7. August, am 16. August,
am 2. September und am 15. September 2022 dokumentiert wurde. Es
handelt sich etwa um das Entfernen wesentlicher Elemente der Decke sowie von
Balken, Sparren und Stützen über dem Erdgeschoss sowie das Herausbrechen von
Innenwänden. Sodann waren die vom Ingenieur des Beschwerdeführers am 25. August
2022 selbst vorgeschlagenen sowie die am 15. September 2022 vom
Beschwerdegegner angeordneten Sicherheitsmassnahmen bis Ende September erst
teilweise umgesetzt worden bzw. hatten sich als nicht durchführbar erwiesen.
8.3
Die
Behauptung des Beschwerdeführers, die Sicherung der Stahlträger der Aussenwände
und Lastaufnahme des Notdachs gemäss Verfügung des Beschwerdegegners vom 15. September
2022 sei bis zum 30. September 2022 umgesetzt worden, erscheint als nicht
nachvollziehbar. Die von ihm angeführten Fotos vom Augenschein der Vorinstanz
zeigen entgegen seinen Ausführungen nicht, dass das Dach fachgerecht an den
Aussenmauern verankert war und dies – wie der Ingenieur im statischen Nachweis
vom 25. August 2022 ausführte – zur Stabilisierung des Dachs und
Tragsicherheit der Wände führte. Dem widerspricht auch, dass derselbe Ingenieur
des Beschwerdeführers am 27. September 2022 ein neues Konzept einreichte,
demgemäss die Lasttragung des Notdachs nicht mehr durch die Aussenmauern,
sondern durch zusätzliche Stahlstützen und Stahlträger erfolgen sollte, was
einen Rückbau der Fassadenmauern ermöglichen sollte.
Ebenfalls trifft es nicht zu, dass eine Dachwasserrinne,
wie vom Beschwerdegegner verfügt, montiert worden sei. Der Beschwerdeführer
führte in seinem Rekurs vom 28. September 2022 aus, eine Entwässerung in
die vorhandenen Fallrohre des alten Dachs – wie es der Beschwerdegegner vorsah
– sei gar nicht möglich.
8.4
Das
Gebäude befand sich somit seit dem Brand in einem zunehmend instabilen Zustand.
Dass der Beschwerdegegner zusammen mit dem von ihm beauftragten Ingenieur,
welcher die Liegenschaft mehrmals begutachtet und letztlich eine
Variantenstudie erstellt hatte, zum Schluss kam, das Gebäude sei abzubrechen,
ist damit nicht zu beanstanden.
8.5
Ebenso kann als erstellt gelten, dass der Beschwerdeführer durch seine
wiederholt unbewilligt und ohne Meldung vorgenommenen Arbeiten und seine
Weigerung bzw. Unfähigkeit, geeignete Sicherungsmassnahmen innert Frist
auszuführen, wesentlich dazu beitrug, dass keine andere Möglichkeit als der
Abbruch der Liegenschaft blieb.
9.
9.1
Es bleibt zu prüfen, ob das Vorgehen des Beschwerdegegners, den Abbruch
ohne vorgängige Verfügung und Androhung der Ersatzvornahme im Sinn des
unmittelbaren Gesetzesvollzugs vorzunehmen, rechtmässig war.
9.2
Dass die
Decke über dem Erdgeschoss fehlte, war dem Beschwerdegegner anlässlich der
Baukontrolle vom 2. September 2022 bekannt. Eine vom Gebäude ausgehende
Gefahr für Leib und Leben wurde bereits mit der Verfügung vom 15. September
2022 festgestellt (vgl. Ziff. 9 der Erwägungen). Spätestens mit der
erneuten Eingabe des Beschwerdeführers vom 27. September 2022 erwies sich,
dass die Umsetzung der mit Verfügung vom 15. September 2022 angeordneten
Massnahmen nicht wie angeordnet vorgenommen werden würde bzw. könnte. Der
Beschwerdegegner hatte bereits anlässlich der Baukontrolle vom 14. September
2022 festgestellt, dass die Situation problematisch sei und dass die Massnahmen
bis spätestens Ende September 2022 umgesetzt sein müssten. Ab diesem Zeitpunkt
bzw. spätestens ab Ende der Frist zur Vornahme der Sicherungsmassnahmen am 30. September
2022 musste für den Beschwerdegegner offensichtlich gewesen sein, dass die
Sicherung nicht zufriedenstellend durchgeführt werden würde und dass dies zu
einer Gefahrensituation führte. Der Bericht des vom Beschwerdegegner
beauftragten Ingenieurs vom 3. Oktober 2022 bestätigte dies zusätzlich.
Zu diesem Zeitpunkt war es dem Beschwerdegegner jedoch
nicht möglich, die in der Verfügung vom 15. September 2022 angedrohte
Ersatzvornahme in Angriff zu nehmen, weil die Vorinstanz diesbezüglich die
aufschiebende Wirkung gewährt hatte. Zudem drängte sich eine Ersatzvornahme
bezüglich der Verfügung vom 15. September 2022 auch deshalb nicht auf,
weil sich zunehmend zeigte, dass die angeordneten Massnahmen – welche im
Wesentlichen auf dem statischen Nachweis vom 25. August 2022 beruhten –
nicht bzw. nicht mehr durchführbar waren.
9.3
Da sich
jedoch spätestens ab dem 27. bzw. dem 30. September 2022 zeigte, dass
einerseits die vorgesehenen Sicherungsmassnahmen nicht zufriedenstellend
durchgeführt werden konnten und andererseits das Gebäude zunehmend instabil
war, ist nicht ersichtlich, weshalb bis zum 17. Oktober 2022 zugewartet
wurde, um dann den unmittelbaren Gesetzesvollzug vorzunehmen. Daran ändert
nichts, dass die Einsturzgefahr erstmals mit dem Augenschein der Vorinstanz am
6. Oktober 2022 ausdrücklich festgehalten wurde, war es doch zu diesem
Zeitpunkt Sache des Beschwerdegegners und nicht der Vorinstanz, die notwendigen
Massnahmen anzuordnen.
Zwischen dem 30. September 2022 und dem 17. Oktober
2022 traten keine aktenkundigen weiteren Veränderungen der Sachlage mehr ein.
Die Lage präsentierte sich somit bei Anordnung des Vollzugs am 17. Oktober
2022 gleich, wie sie sich bereits Ende September präsentiert hatte.
Die Tatsache, dass sich die vom Beschwerdeführer am 25. August
2022 vorgeschlagenen Sicherungsmassnahmen als nicht durchführbar erwiesen bzw.
dass der Beschwerdeführer nicht gewillt bzw. in der Lage war, diese wie
vorgeschlagen bzw. angeordnet durchzuführen, reicht für sich allein nicht aus,
um anzunehmen, dass der Beschwerdeführer auch nicht willens und in der Lage
gewesen wäre, die Liegenschaft zeitnah abzubrechen.
Es wäre möglich und erforderlich gewesen, dem
Beschwerdeführer bereits vor Eingang seines Abbruchgesuchs vom 10. Oktober
2022 eine kurze Frist zur Vornahme des Abbruchs anzusetzen. Dass ein Abbruch
unumgänglich war, zeigte sich bereits Ende September. Ab diesem Zeitpunkt hätte
dem Beschwerdeführer eine kurze Frist von wenigen Tagen zur Vornahme des
Abbruchs angesetzt werden können, unter Androhung der Ersatzvornahme und unter
Entzug der aufschiebenden Wirkung. Auf diese Weise hätte dem Beschwerdeführer
im Sinn von § 31 Abs. 1 VRG der Abbruch verfügt und die
Ersatzvornahme angedroht werden können, und der Abbruch wäre letztlich nicht
später erfolgt als dies aufgrund der Verfügung vom 17. Oktober 2022 der
Fall war.
Die Voraussetzungen für den unmittelbaren Gesetzesvollzug
waren somit nicht gegeben. Vielmehr wäre der Abbruch zu verfügen und
gleichzeitig eine Ersatzvornahme anzudrohen gewesen. Damit wäre dem
Beschwerdeführer Gelegenheit gegeben worden, die Liegenschaft selbst
abzubrechen, und überdies sowohl Art. 30 Abs. 1 der Polizeiverordnung
der Gemeinde Männedorf als auch § 31 Abs. 1 VRG Rechnung getragen
worden.
10.
10.1
Nach dem Gesagten kam der Beschwerdegegner zwar zu
Recht zum Schluss, dass die Liegenschaft abzubrechen war. Er handelte jedoch
unverhältnismässig, indem er den Abbruch direkt vornehmen liess, ohne diesen
vorgängig anzuordnen und die Ersatzvornahme anzudrohen. Dies führt zur
Gutheissung der Beschwerde.
10.2
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem unterliegenden
Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 1 Satz 2 VRG). Der Beschwerdegegner ist zu verpflichten, dem
Beschwerdeführer für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu
bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von
Fr. 2'000.-. Ebenso sind die Nebenfolgen des Rekursverfahrens neu zu
regeln und die Rekurskosten dem Beschwerdegegner aufzuerlegen. Sodann sind die
Mitbeteiligten zu verpflichten, dem Beschwerdeführer für das Rekursverfahren
eine Umtriebsentschädigung von Fr. 1'800.- zu bezahlen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen
.
Dispositiv-Ziffer III
des Rekursentscheids vom 7. Juni 2023 wird insoweit aufgehoben, als damit
der Rekurs abgewiesen worden ist, und es wird festgestellt, dass der
unmittelbare Vollzug des Abbruchs der Liegenschaft Nr. 05 auf Kat.-Nr. 01
in Männedorf ohne vorgängige Fristansetzung unter Androhung der Ersatzvornahme
nicht rechtmässig war.
In
Abänderung von Dispositiv-Ziffer V des Rekursentscheids vom 7. Juni
2023 werden die Kosten des Rekursverfahrens zu 1/2 dem Beschwerdegegner, zu 1/4
dem Mitbeteiligten 2 sowie zu je 1/16 den Mitbeteiligten 1.1–1.4 auferlegt.
Die Mitbeteiligten 1.1–1.4 haften solidarisch für 1/4 der Kosten des
Rekursverfahrens.
In
Abänderung von Dispositiv-Ziffer VI des Rekursentscheids vom 7. Juni
2023 werden die Mitbeteiligten 1.1–1.4 einerseits und der Mitbeteiligte 2
andererseits verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekursverfahren eine
Umtriebsentschädigung von insgesamt Fr. 1'800.- zu bezahlen (Fr. 900.-
unter Solidarhaftung durch die Mitbeteiligten 1.1–1.4 und Fr. 900.-
durch den Mitbeteiligten 2).
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    280.--
Zustellkosten,
Fr. 2'780.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.
4.    Der
Beschwerdegegner wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien und die Mitbeteiligten;
b)    das Baurekursgericht.