zh_verwaltungsgericht · VB.2006.00327 · 2006-03-22 · de

Baubewilligung | Anbau eines Wohnraums und einer Gartenhalle an ein Einfamilienhaus auf Konzessionsland Unzulässige Überschreitung der absoluten Gesamtgebäudelänge: Die Überschreitung der gemäss Richtlinie I Ziff. 1 (betreffend Konzessionsverordnung) absolut auf 20 m beschränkten Gesamtlänge hat die Baudirektion mit der "relativ uferfernen Lage der Villa" begründet. Nachdem die Richtlinie ausdrücklich festhält, dass Erleichterungen erst bei einem Gewässerabstand von mehr als 30 m gewährt werden, ist diese Begründung für ein Abweichen von der auf 20 m beschränkten Länge unhaltbar (E. 5.2.1). Unzulässige Übertragung von Seeanstosslänge: Es ist mit der Zielsetzung der in den Richtlinien festgehaltenen Baubeschränkungen nicht zu vereinbaren, dass aufgrund der Berücksichtigung der Anstosslänge in einer Nichtbauzone, wie sie die Erholungszone grundsätzlich darstellt, zusätzliche Baumöglichkeiten in der angrenzenden Bauzone geschaffen werden. Die Seeanstosslänge, welche höchstens zur Hälfte als Mass der Gebäudelänge genutzt werden kann, definiert - wie die Ausnützung - die zulässige bauliche Grundstücksnutzung. Wenn die Seeanstosslänge in der Erholungszone mitgerechnet werden darf, stellt dies eine Übertragung einer baulichen Nutzungsmöglichkeit von einer Nichtbauzone in eine Bauzone dar, was direkt dem Zweck der Nichtbauzone widerspricht. Auch die Übertragung von Ausnützung ist nur innerhalb der (nämlichen) Bauzone zulässig und Ausnützungsübertragungen über eine Zonengrenze hinweg sind nur im Rahmen von Arealüberbauungen möglich. Solche Beschränkungen sollen einer aus Gründen des Landschafts- und Ortsbildschutzes unerwünschten Konzentration von Baukörpern entgegenwirken, weshalb sie in analoger Weise auf die hier zu entscheidende Frage angewandt werden können. Die vorgesehene Übertragung von Anstosslänge vom in der Erholungszone gelegenen Nachbargrundstück auf die Bauparzelle erweist sich auch aus dieser Sicht als unzulässig (E. 5.2.2). Gutheissung

Zürich Verwaltungsgericht 06..2.06.1 VB.2006.00327
Zurich Verwaltungsgericht 06..2.06.1 VB.2006.00327
Zurigo Verwaltungsgericht 06..2.06.1 VB.2006.00327

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00327
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Geschäftsnummer:
VB.2006.00327
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 06.12.2006
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Anbau eines Wohnraums und einer Gartenhalle an ein Einfamilienhaus auf Konzessionsland
Unzulässige Überschreitung der absoluten Gesamtgebäudelänge: Die Überschreitung der gemäss Richtlinie I Ziff. 1 (betreffend Konzessionsverordnung) absolut auf 20 m beschränkten Gesamtlänge hat die Baudirektion mit der "relativ uferfernen Lage der Villa" begründet. Nachdem die Richtlinie ausdrücklich festhält, dass Erleichterungen erst bei einem Gewässerabstand von mehr als 30 m gewährt werden, ist diese Begründung für ein Abweichen von der auf 20 m beschränkten Länge unhaltbar (E. 5.2.1).
Unzulässige Übertragung von Seeanstosslänge: Es ist mit der Zielsetzung der in den Richtlinien festgehaltenen Baubeschränkungen nicht zu vereinbaren, dass aufgrund der Berücksichtigung der Anstosslänge in einer Nichtbauzone, wie sie die Erholungszone grundsätzlich darstellt, zusätzliche Baumöglichkeiten in der angrenzenden Bauzone geschaffen werden. Die Seeanstosslänge, welche höchstens zur Hälfte als Mass der Gebäudelänge genutzt werden kann, definiert - wie die Ausnützung - die zulässige bauliche Grundstücksnutzung. Wenn die Seeanstosslänge in der Erholungszone mitgerechnet werden darf, stellt dies eine Übertragung einer baulichen Nutzungsmöglichkeit von einer Nichtbauzone in eine Bauzone dar, was direkt dem Zweck der Nichtbauzone widerspricht. Auch die Übertragung von Ausnützung ist nur innerhalb der (nämlichen) Bauzone zulässig und Ausnützungsübertragungen über eine Zonengrenze hinweg sind nur im Rahmen von Arealüberbauungen möglich. Solche Beschränkungen sollen einer aus Gründen des Landschafts- und Ortsbildschutzes unerwünschten Konzentration von Baukörpern entgegenwirken, weshalb sie in analoger Weise auf die hier zu entscheidende Frage angewandt werden können. Die vorgesehene Übertragung von Anstosslänge vom in der Erholungszone gelegenen Nachbargrundstück auf die Bauparzelle erweist sich auch aus dieser Sicht als unzulässig (E. 5.2.2).
Gutheissung
Stichworte:
AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG
BAURECHTSWIDRIGKEIT
BAUZONE
ERHOLUNGSZONE
GEBÄUDEHÖHE
KONZESSIONSLAND
NEUBAUÄHNLICH
SEEANSTOSSLÄNGE
ÜBERGESCHOSSIGKEIT
ÜBERTRAGUNG
UMGESTALTUNG
ZWEITER SCHRIFTENWECHSEL
Rechtsnormen:
Art./§ 2.1 BZO Kilchberg
Art./§ 25 KonzessionsV
Art./§ 27 KonzessionsV
§ 259 Abs. I PBG
§ 357 Abs. I PBG
§ 58 VRG
§ 2 WasserwirtschaftsG
Publikationen:
BEZ 2007 Nr. 3
RB 2006 Nr. 75
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
I.
Die Baukommission Kilchberg bewilligte C am 29. August
2005 mit Nebenbestimmungen den Anbau eines Wohnraums und einer Gartenhalle an
das Einfamilienhaus
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
an der L-Strasse 03 in Kilchberg. Sie eröffnete die Verfügung am 20. September
2005 zusammen mit der Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich
vom
13. September 2005, mit welcher dem Bauvorhaben die Bewilligung aufgrund
der Landanlagekonzession (Konzessionsverordnung zum Wasserwirtschaftsgesetz vom
21. Oktober 1992 [KonzessionsV], LS 724.211) erteilt wurde.
II.
Gegen
beide Verfügungen erhob A
Rekurs. Die Baurekurskommission
führte am 11. April 2006 einen
Augenschein durch und wies die vereinigten Rekurse am 6. Juni 2006 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 21. August 2006 liess A dem Verwaltungsgericht
beantragen, der angefochtene Entscheid sowie der Beschluss der Baukommission
Kilchberg vom 29. August 2005 und die Verfügung der Baudirektion vom 13. September
2005 seien aufzuheben; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen sowohl für das
Rekurs- als auch für das Beschwerdeverfahren zulasten des privaten
Beschwerdegegners.
In ihren Vernehmlassungen vom 5. bzw. 12. September
2006 schlossen die Baurekurskommission sowie die Baudirektion Kanton Zürich auf
Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag – nebst Zusprechung einer
Parteientschädigung – liess am 18. September 2006 auch die Baukommission
Kilchberg stellen. C liess sich nicht vernehmen.
Auf die Parteivorbringen wird, soweit entscheidrelevant,
in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung von
Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig.
1.2
Der
Beschwerdeführer ist als Eigentümer der südlich an das Baugrundstück anstossenden
Parzelle Kat.-Nr. 02
von der angefochtenen
Baubewilligung mehr
als irgendwelche Dritte oder die Allgemeinheit in
seinen eigenen tatsächlichen oder rechtlichen Interessen betroffen und damit gestützt
auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7
. September 1975 (PBG) zur Beschwerde
legitimiert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf
die form- und fristgerechte Beschwerde einzutreten.
1.3
Der
Beschwerdeführer lässt die Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels beantragen.
Gemäss § 58 Satz 2 VRG ist dessen Anordnung fakultativ. Aufgrund des
Gehörsanspruchs in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April
1999 muss er dagegen dann stattfinden, wenn das Gericht auf neue tatsächliche
Behauptungen und rechtliche Vorbringen abstellen will, die erst in der
Beschwerdeantwort vorgebracht wurden (
Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999,
§ 58 N. 10).
Auch aus Art. 6 Abs. 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention ergibt
sich nur dann ein Anspruch, sich zu den Eingaben einer Gegenpartei zu äussern,
wenn eine solche neue und möglicherweise umstrittene rechtserhebliche
Vorbringen enthält (vgl. BGr, 19. August 2004, 1A.43/2004 E. 2.4,
www.bger.ch). Der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte hat entschieden,
dass grundsätzlich die Parteien zu prüfen hätten, ob eine Vernehmlassung neue
Argumente enthalte und eine Stellungnahme erfordere (EGMR, 18. Februar
1997, Nideröst-Huber, 18990/91, § 29, http://hudoc.echr.coe.int). Wird
indessen – wie hier – eine Replikmöglichkeit schon in der Beschwerdeschrift
beantragt, kann der Beschwerdeführer noch gar nicht beurteilen, ob aus seiner
Sicht eine Stellungnahme zu den Eingaben der Beschwerdegegnerschaft oder der
Vorinstanz erforderlich sein wird. Ein derartiger Antrag ist verfrüht, weshalb
die Vernehmlassungen dem Beschwerdeführer nur zur Kenntnisnahme zuzustellen
sind, sofern diese nicht neue rechtserhebliche Vorbringen enthalten. Hält der
Beschwerdeführer eine Stellungnahme von seiner Seite für erforderlich, muss er
eine solche unverzüglich nach Erhalt der Vernehmlassungen beantragen bzw.
einreichen (BGE 132 I 42 E. 3.3.4).
Vorliegend wurden die Vernehmlassungen dem Beschwerdeführer
zur Kenntnisnahme zugestellt. Auf diese Zustellung hin hat der Beschwerdeführer
nicht reagiert. Für die Einräumung einer Replikmöglichkeit besteht deshalb
keine Veranlassung.
1.4
Der
beantragte Augenschein ist nicht erforderlich, da sich der massgebliche Sachverhalt
aufgrund des von der Vorinstanz am 11. April 2006 durchgeführten
Augenscheins sowie der bei den Akten liegenden Fotografien und Pläne mit ausreichender
Deutlichkeit ergibt (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit
Hinweisen). Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im
vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2).
2.
Das auf Seeauffüllungsgebiet (Landanlagegebiet bzw.
Konzessionsland) mit Bewilligungsvorbehalt gelegene Baugrundstück ist gemäss
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Kilchberg vom 4. April 1995 (BZO) der
Wohnzone W1 zugewiesen. Die Liegenschaft grenzt im Norden an einen unüberbauten,
schmalen und lang gezogenen Landstreifen, der in der Erholungszone EA liegt.
Ebenfalls unüberbaut ist die südlich benachbarte, in der Wohnzone W1 liegende
Parzelle Kat.-Nr. 02 des Beschwerdeführers. Im Westen grenzt das
Baugrundstück an die L-Strasse und im Osten an den Zürichsee.
Das bestehende Wohnhaus weist einen nahezu quadratischen
Grundriss, zwei Vollgeschosse sowie ein Unter- und ein Dachgeschoss auf. Auf
der Südseite befindet sich ein eingeschossiger rund 5.30 m langer Anbau. Letzterer
soll abgebrochen und durch einen ebenfalls eingeschossigen Anbau von gut
11.30 m Länge ersetzt werden. Der nördliche Teil des Anbaus soll wie
bisher als Wohnraum dienen, der südliche Teil als Gartenhalle. Östlich des
Anbaus, gegen den Zürichsee, ist eine Terrasse mit Stützmauer vorgesehen. Im
Weiteren sollen der südseitige Grenzzaun ersetzt bzw. verlängert, die Gartenanlage
erneuert, eine Gasheizung installiert, anstelle des bisherigen nordseitigen
Tankraums eine Pergola und ein Veloabstellplatz geschaffen, die Treppe zum
Hauseingang umgestaltet und das Untergeschoss durch eine Rampe erschlossen
werden.
3.
3.1
Die Vorinstanz
hat erwogen, das bestehende Gebäude sei insofern baurechtswidrig als es
übergeschossig sei (in der Wohnzone W1 sei nur ein Vollgeschoss zulässig) und
die maximale Gebäudehöhe überschreite. Zudem überstelle es die Baulinie entlang
der L-Strasse in einem Bereich von 10.3 m um bis zu 3 m. Das Bauvorhaben führe
jedoch zu keinen weiter gehenden Verstössen gegen baurechtliche Vorschriften.
Die zusätzliche Geschossfläche werde im baurechtskonformen Erdgeschoss gewonnen
und nicht etwa im nicht bauordnungskonformen ersten Obergeschoss. Die
Erweiterung der Geschossfläche werde nicht beim baurechtswidrigen Teil des
Gebäudes vorgenommen und die Erweiterung sei an und für sich
vorschriftskonform. Auch eine neubauähnliche Umgestaltung des baurechtswidrigen
Gebäudes liege nicht vor. Die Erweiterung des Wohnraums sei von untergeordneter
Bedeutung. Auch die übrigen im Innern des Wohnhauses vorgesehenen Massnahmen
und die Umgestaltung des Gartens könnten nicht als einschneidend charakterisiert
werden. Mit der kommunalen Vorinstanz sei sodann darauf hinzuweisen, dass der
Rekurrent in keiner Weise darlege, inwiefern durch die Änderungen am
baurechtswidrigen Gebäude nachbarliche oder öffentliche Interessen tangiert
würden.
Die Vorinstanz hielt weiter fest, dass der streitbetroffene
Anbau gleich doppelt den Richtlinien der KonzessionsV widerspreche. Einerseits
werde mehr als die Hälfte der Seeanstosslänge des Baugrundstücks überbaut und
anderseits soll das Gebäude insgesamt eine Länge von 21.7 m, also 1.7 m
mehr als in den Richtlinien vorgesehen, aufweisen. Entgegen der rekurrentischen
Ansicht sei die Übertragung von Seeanstosslänge jedoch nicht von vornherein
unzulässig. Vorliegend solle vom nördlich an das Baugrundstück angrenzenden und
zur Erholungszone EA gehörigen Grundstück Kat.-Nr. 04 Seeanstosslänge im
Umfang von 9.25 m auf das Baugrundstück übertragen werden; auf dem
Baugrundstück würde damit ein insgesamt 21.7 m langes Gebäude möglich. In der
Erholungszone EA seien zwar die Nutzungsmöglichkeiten der Bauten gegenüber der
Wohnzone W1 stark eingeschränkt; vom Umfang her seien aber in beiden Zonen
maximal eingeschossige Gebäude zulässig. Die KonzessionsV regle die Bebauung
der Landanlagegebiete bezüglich Baudichte und habe keinerlei Einfluss auf die
zulässigen Nutzungen. Die unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten spielten
daher bei der Beurteilung der Frage der Zulässigkeit der Übertragung von
Seeanstosslänge keine Rolle. Entscheidend sei vielmehr, dass in beiden Zonen
Gebäude mit denselben äusseren Abmessungen erstellt werden könnten. Wenn die
Baudirektion in ständiger Praxis die Übertragung von Seeanstosslänge auch
zwischen Grundstücken verschiedener Zonen zulasse, so sei daran nichts
auszusetzen. Auch bei der Bewilligung der Überschreitung der gemäss Richtlinien
maximal zulässigen Gebäudelänge habe die Baudirektion im Rahmen des ihr
zustehenden Ermessens gehandelt. Die Überschreitung der vorgesehenen 20 m um
1.7 m halte sich in einem vertretbaren Rahmen.
3.2
Der
Beschwerdeführer lässt zunächst vorbringen, das bestehende Gebäude sei baurechts-
und baulinienwidrig (§ 357 Abs. 1 und § 101 PBG), weil es
unzulässigerweise drei Vollgeschosse sowie ein anrechenbares Untergeschoss aufweise.
Mit einer Gebäudehöhe von über 8 m überschreite die Liegenschaft das zulässige
Mass von 4.80 m deutlich. Sodann überstelle das bestehende Wohnhaus die Baulinie
der L-Strasse auf einer Länge von 10.5 m um ca. 3 m. Weiter wird vorgebracht, das
erweiterte Gebäude widerspreche den Vorgaben der Richtlinien der KonzessionsV
in zweifacher Hinsicht. Einerseits werde mehr als die Hälfte der
Seeanstosslänge des Baugrundstücks überbaut und anderseits werde die Höchstlänge
von 20 m überschritten. Entgegen der Auffassung der Baudirektion könne nicht
von einer uferfernen Lage gesprochen werden, denn Erleichterungen würden die
Richtlinien nur für 30 m vom See entfernte Grundstücksbereiche vorsehen. Sodann
sei das Gebäude frei einsehbar, soweit es nicht durch das im Seebereich
stehende Bootshaus verdeckt werde, was in die erforderliche Gesamtbetrachtung
mit einzubeziehen sei. Schliesslich wird vorgebracht, nach konstanter
Rechtsprechung sei es unzulässig, die Ausnützung von einer Zone auf die andere
zu übertragen, weil dies zu verpönten Überbauungsverdichtungen und zu
überhöhten Bewerbungsdichten entlang der Zonengrenze führen würde. Da die
Beschränkung der Überbauung von Landparzellen gerade eine übermässige Baudichte
am Zürichsee-Ufer verhindern wolle, sei auch ein Transfer von
Überbauungsmöglichkeiten über die "Abtretung" von Seeanstosslänge vom
Nachbargrundstück Kat.-Nr. 04, das der Erholungszone EA zugeteilt sei, an
das der Wohnzone zugeteilte Baugrundstück unzulässig. Es handle sich beim
direkt an das Baugrundstück anstossenden Grundstücksbereich um öffentliches
Weggebiet, das der Bewerbung der Erholungszone diene und nicht überbaut werden
dürfe. Sodann seien die unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten der betroffenen
Zonen bei einer Regelung, die eine übermässige Baudichte einschränken und eine
möglichst lockere Überbauung erreichen wolle, entgegen der vorinstanzlichen
Auffassung von zentraler Bedeutung. In der Erholungszone EA seien nur
standortgebundene Anlagen für Festplätze und Parkanlagen zulässig. Eine
Übertragung von Nutzungsmöglichkeiten aus dieser Zone in die Wohnzone W1 sei
schlicht unhaltbar und damit willkürlich. Von einer ständigen Praxis der
Baudirektion der Übertragung von Seeanstosslängen auch zwischen Grundstücken
verschiedener Zonen, insbesondere von Nichtbaugebiet zu Baugebiet, könne keine
Rede sein.
4.
Das bestehende Wohnhaus weist zwei Vollgeschosse auf und
überschreitet damit die laut Ziffer 2.1 BZO in der Bauzone
W1 zulässige Zahl von nur einem Vollgeschoss. Ferner wird
die maximal zulässige Gebäudehöhe von 4.80 m um mehr als 3 m übertroffen und
die Baulinie entlang der L-Strasse auf einer Länge von rund 10 m um bis zu
3 m überstellt. Demnach ist von der Baurechtswidrigkeit der bestehenden
Baute
auszugehen.
4.1
Unter
diesen Umständen ist das Umbauvorhaben nach § 357 Abs. 1 PBG zu
beurteilen. Gemäss dieser Bestimmung dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die
Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt
werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine
überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für
neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die
erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese so genannte erweiterte
Besitzstandsgarantie (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für
vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 70 f.)
schützt unter bisherigem Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem bisherigen
Zustand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch Umbauten und Erweiterungen
zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt wird. Doch dürfen die
baulichen Änderungen nicht auf den weit gehenden Ersatz der bisherigen
Bausubstanz hinauslaufen; solche neubauähnliche Umgestaltungen würden den
Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen sprengen und
müssten die Neubauvorschriften einhalten. Neubauähnliche Umgestaltungen sind jedoch
nur anzunehmen, wenn sie den Tatbestand der Gesetzesumgehung erfüllen (vgl. zum
Ganzen BEZ 2006 Nr. 32, VGr. 19. Oktober 2005).
4.2
Wie sich
aus dem zweiten Satz von § 357 Abs. 1 PBG ergibt, müssen Änderungen
an vorschriftswidrigen Bauten und Anlagen – wie Neubauten und Änderungen an
baurechtskonformen Gebäuden – grundsätzlich dem geltenden Recht entsprechen.
Neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften stellen daher keine im
Rahmen von § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen dar und können
nur unter der strengen Voraussetzung der Dispenswürdigkeit bewilligt werden. –
Neue Regelverstösse liegen dann vor, wenn durch die Änderung einer
vorschriftswidrigen Baute oder Anlage gegen eine Bauvorschrift verstossen wird,
die zuvor nicht verletzt war. Von einer weiter gehenden Abweichung von
Vorschriften im Sinn von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG ist auszugehen,
wenn der bestehende Normverstoss durch die Realisierung eines
Änderungsvorhabens noch verstärkt wird (vgl. Willi, S. 123 ff.).
5.
5.1
Das Bauvorhaben
erreicht trotz der Vielzahl von baulichen Massnahmen offenkundig nicht das
Ausmass einer neubauähnlichen Umgestaltung der bestehenden baurechtswidrigen
Baute (vgl. RB 1991 Nr. 69). Dies wird auch vom Beschwerdeführer im
Rahmen des vorliegenden Verfahrens nicht mehr bestritten. Hingegen hält dieser
an den Einwänden fest, das Bauvorhaben verstosse gegen die Richtlinien der KonzessionsV
bzw. sei die vorgesehene Übertragung von Seeanstosslänge unzulässig.
5.2
Gemäss § 27
KonzessionsV werden Gesuche für Bauten auf Landanlagen, für die in der
Landanlagekonzession ein Bewilligungsvorbehalt besteht, nach § 25
KonzessionsV beurteilt. Da bei der Beurteilung solcher Gesuche ein erheblicher
Ermessensspielraum besteht, hat die Baudirektion des Kantons Zürich zur
Vermeidung von rechtsungleichen Entscheiden mit Verfügung vom 7. Juli 1995
(Baudirektionsverfügung 1598/1995) Richtlinien erlassen. Demgemäss werden
konzessionsrechtliche Bewilligungen für bauliche Veränderungen auf Landanlagen
(Konzessionsland) am Zürichsee u.a. nach folgender Richtlinie erteilt (Richtlinie
I Ziff. 1):
"Konzessionsland darf auf
höchstens der Hälfte der Seeanstosslänge überbaut werden (Gebäude samt
Nebenbauten wie Bootshäuser, Garagen usw.). Vom See her dürfen die Gebäude keine
zusammenhängende Ansicht von mehr als 20 m Länge aufweisen. Bei einem
Gewässerabstand der Gebäude von mehr als 30 m werden angemessene
Erleichterungen von diesen Bestimmungen gewährt."
Das Grundstück Kat.-Nr. 01 weist eine Seeanstosslänge
von 34.13 m auf. Die bestehenden Gebäude (Liegenschaft sowie Bootshaus)
überschreiten mit einer Überbauungslänge von insgesamt 18.5 m das gemäss
Richtlinie zulässige relative Mass von 17.10 m (Hälfte der
Seeanstosslänge) bereits um 1.4 m. Durch die geplante Erweiterung, die zu
einer Gesamtlänge von 21,5 m führt, wird diese Längenbeschränkung zusätzlich
verletzt. Neu wird die Richtlinie auch insofern verletzt, als die Gebäude
vom See her keine zusammenhängende Ansicht von mehr als 20 m Länge aufweisen
dürfen.
5.2.1
Die Überschreitung
der gemäss Richtlinien absolut auf 20 m beschränkten Gesamtlänge hat die
Baudirektion mit der "relativ uferfernen Lage der Villa" begründet.
Nachdem die Richtlinie jedoch ausdrücklich festhält, dass Erleichterungen erst
bei einem Gewässerabstand von mehr als 30 m gewährt werden, ist diese
Begründung für ein Abweichen von der auf 20 m beschränkten Gesamtlänge
unhaltbar. Insbesondere rechtfertigen die unterschiedliche Fassadengestaltung
von Villa und Anbau (vgl. E. C der Verfügung vom 13. September 2005)
sowie die beschränkte Einsehbarkeit eines Gebäudes (infolge entsprechender
Bepflanzung oder Terraingestaltung) keine Erleichterung. Angesichts des Zwecks
der Richtlinien, im Interesse der Rechtsgleichheit klare Verhältnisse im
Einzelfall zu schaffen, geht es nicht an, die absolute Begrenzung der
Gebäudelänge leichtfertig aufzuweichen.
5.2.2
Der Überschreitung der sich aufgrund der Anstosslänge ergebenden relativen
Längenbeschränkung von 17.1 m soll damit begegnet werden, dass vom benachbarten
Grundstück Kat.-Nr. 04, das im Eigentum der Gemeinde Kilchberg steht und
der Erholungszone EA zugewiesen ist, 9.25 m Seeanstosslänge auf das
Baugrundstück übertragen werden. Ob eine solche Übertragung zulässig ist, wird
in den Richtlinien nicht geregelt und auch in der angefochtenen Verfügung der
Baudirektion nicht erörtert.
Der Wortlaut der Richtlinie, wonach höchstens die Hälfte
der Seeanstosslänge überbaut werden darf, schliesst das Zusammenrechnen der
Anstosslänge von zwei benachbarten Grundstücken nicht von vornherein aus.
Allerdings ist dabei der Zweck der in den Richtlinien festgehaltenen Baubeschränkungen
im Auge zu behalten. Diese sollen dem in § 2 des Wasserwirtschaftsgesetzes
vom 1. Januar 1993 (WasserwirtschaftsG) festgehaltenen Grundsatz Rechnung
tragen, wonach im Rahmen von konzessionsrechtlichen Bewilligungen nebst dem
erleichterten Zugang zu den öffentlichen Gewässern insbesondere auch gestalterische
Grundsätze (Schonung des Landschafts- und Ortsbilds sowie gute Gestaltung von
baulichen Veränderungen) zu beachten sind. Mit dieser Zielsetzung ist es nicht
zu vereinbaren, dass aufgrund der Berücksichtigung der Anstosslänge in einer Nichtbauzone,
wie sie die Erholungszone grundsätzlich darstellt, zusätzliche Baumöglichkeiten
in der angrenzenden Bauzone geschaffen werden. Die Seeanstosslänge, welche
höchstens zur Hälfte als Mass der Gebäudelänge genutzt werden kann, definiert –
wie die Ausnützung – die zulässige bauliche Grundstücksnutzung (vgl. § 250 ff.
PBG). Wenn die Seeanstosslänge in der Erholungszone mitgerechnet werden darf,
stellt dies eine Übertragung einer baulichen Nutzungsmöglichkeit von einer
Nichtbauzone in eine Bauzone dar, was direkt dem Zweck der Nichtbauzone
widerspricht. Auch die Übertragung von Ausnützung ist gemäss § 259 Abs. 1 PBG
nur innerhalb der (nämlichen) Bauzone zulässig (BGr, 5. September 1997, ZBl 100/1999,
S. 218 E. 2c) und Ausnützungsübertragungen über eine Zonengrenze hinweg
sind nur im Rahmen von Arealüberbauungen möglich (§ 72 Abs. 3 PBG). Solche
Beschränkungen dienen einer aus Gründen des Landschafts- und Ortsbildschutzes
unerwünschten Konzentration von Baukörpern, weshalb sie in analoger Weise auf
die hier zu entscheidende Frage angewandt werden können. Die vorgesehene
Übertragung von Anstosslänge vom in der Erholungszone gelegenen Nachbargrundstück
auf die Bauparzelle erweist sich auch aus dieser Sicht als unzulässig. Gegen
diese sich aus der richtigen Anwendung von § 2 WasserwirtschaftsG
ergebenden Grundsätze ist mit dem Hinweis auf eine abweichende Praxis der
Baudirektion nicht aufzukommen.
Damit stellt das Bauvorhaben eine gemäss § 357 Abs. 1
PBG unzulässige Erweiterung der bestehenden baurechtswidrigen Baute dar. In
Gutheissung der Beschwerde sind deshalb der Entscheid der Baurekurskommission
vom 6. Juni 2006 sowie die Baubewilligung vom 29. August 2005 und die
Landanlagekonzession der Baudirektion vom 13. September 2005 aufzuheben. Die
Prüfung der rechtsgenügenden Einordnung des Bauprojekts erübrigt sich damit.
6.
Bei diesem
Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens dem
Beschwerdegegner Nr. 1 zur Hälfte und den Beschwerdegegnern Nrn. 2 und 3
je zu einem Viertel aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG;
RB 2005 Nr. 12; VGr, 22. März 2006, BEZ 2006 Nr. 34).
Ausserdem hat der Beschwerdegegner Nr. 1 den Beschwerdeführer mit Fr. 3'000.-
für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zu entschädigen (§ 17 Abs. 2
lit. a und Abs. 3 VRG).
Demgemäss
entscheidet die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission vom 6. Juni
2006, der Beschluss der Baukommission Kilchberg vom 29. August 2005 sowie
die Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 13. September 2005 werden
aufgehoben.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'120.--     Total der Kosten.
3.    Die
Kosten der Baurekurskommission sowie die Gerichtskosten werden
dem Beschwerdegegner Nr. 1 zur Hälfte und
den Beschwerdegegnern Nrn. 2 und 3 je zu einem Viertel auferlegt
.
4.    Der
private Beschwerdegegner wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das
Verfahren vor beiden Instanzen eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.-
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.
5.    Mitteilung
an …