zh_verwaltungsgericht · VB.2004.00255 · 2005-02-23 · de

Baubewilligung | Ausnahmebewilligung (Unterschreitung der Mindesttiefe) Keine Verletzung der Begründungspflicht (E. 2) Eine kommunale Bauordnungsbestimmung kann die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss § 220 PBG nicht ausschliessen (E. 6.1). Vorliegen besonderer Verhältnisse infolge der speziellen Grundstücksform (E. 6.2.1) Auch wenn ein Neubau auf dem Südteil der Parzelle die bessere architektonische und gestalterische Lösung sein soll, vermag dies grundsätzlich keine besondere Ausnahmesituation zu begründen. Dem Beschwerdeführer ist insofern zuzustimmen, als die bestehende Überbauungsstruktur nicht besondere Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG zu schaffen vermag (E. 6.2.2). Zwar wird die vorgesehene minimale Gebäudetiefe um rund einen Drittel unterschritten, was eine erhebliche Abweichung darstellt. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass es sich hier um ein aus Gründen der Einordnung festgelegtes Mindestmass handelt. Dieses ist nicht mit den baulichen Massen gleichzusetzen, die der Begrenzung der zulässigen Nutzung dienen, sondern darf im Rahmen der Zielsetzung der Einordnungsvorschrift weniger streng gehandhabt werden. Die Durchsetzung der Vorschrift wäre daher angesichts der gezeigten besonderen Situation unverhältnismässig (E. 6.2.3). Abweisung der Beschwerde

Zürich Verwaltungsgericht 23.02.2005 VB.2004.00255
Zurich Verwaltungsgericht 23.02.2005 VB.2004.00255
Zurigo Verwaltungsgericht 23.02.2005 VB.2004.00255

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00255
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Geschäftsnummer:
VB.2004.00255
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.02.2005
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Ausnahmebewilligung (Unterschreitung der Mindesttiefe)
Keine Verletzung der Begründungspflicht (E. 2)
Eine kommunale Bauordnungsbestimmung kann die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss § 220 PBG nicht ausschliessen (E. 6.1).
Vorliegen besonderer Verhältnisse infolge der speziellen Grundstücksform (E. 6.2.1)
Auch wenn ein Neubau auf dem Südteil der Parzelle die bessere architektonische und gestalterische Lösung sein soll, vermag dies grundsätzlich keine besondere Ausnahmesituation zu begründen. Dem Beschwerdeführer ist insofern zuzustimmen, als die bestehende Überbauungsstruktur nicht besondere Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG zu schaffen vermag (E. 6.2.2).
Zwar wird die vorgesehene minimale Gebäudetiefe um rund einen Drittel unterschritten, was eine erhebliche Abweichung darstellt. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass es sich hier um ein aus Gründen der Einordnung festgelegtes Mindestmass handelt. Dieses ist nicht mit den baulichen Massen gleichzusetzen, die der Begrenzung der zulässigen Nutzung dienen, sondern darf im Rahmen der Zielsetzung der Einordnungsvorschrift weniger streng gehandhabt werden. Die Durchsetzung der Vorschrift wäre daher angesichts der gezeigten besonderen Situation unverhältnismässig (E. 6.2.3).
Abweisung der Beschwerde
Stichworte:
AUSNAHMESITUATION
BEGRÜNDUNGSPFLICHT
MINDESTGEBÄUDETIEFE
UNTERSCHREITUNG
Rechtsnormen:
Art. 29 Abs. II BV
§ 220 PBG
§ 220 Abs. I PBG
§ 220 Abs. II PBG
Art./§ 19 Abs. I lit. d BZO Uster
Art./§ 19 Abs. I lit. e BZO Uster
Art./§ 19 Abs. II BZO Uster
§ 28 Abs. II VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Mit Verfügung vom 17. Juni 2003 erteilte der Stadtrat
von Uster D und C unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung
für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Gartenschopf und Doppelgarage auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse, Gemeinde Uster.
II.
Am 30. Juli 2003 liess A gegen diesen Entscheid bei
der Baurekurskommission Rekurs erheben und beantragen, den Beschluss
aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der privaten
Rekursgegnerschaft.
Die Baurekurskommission führte am 2. Dezember 2003 in
Anwesenheit der Parteien einen Augenschein durch und wies mit Entscheid vom
5. Mai 2004 den Rekurs ab.
III.
Mit Beschwerde vom 7. Juni 2004 liess A dem
Verwaltungsgericht beantragen, den Entscheid der Baurekurskommission aufzuheben,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der privaten
Beschwerdegegnerschaft.
In ihrer Beschwerdeantwort vom 18. August 2004
liessen D und C die Abweisung der Beschwerde beantragen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Die Vorinstanz schloss am
24. Juni 2004 auf Abweisung der Beschwerde. Ebenso beantragte am
27. Juli 2004 der Stadtrat Uster die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge
zulasten des Beschwerdeführers.
Mit Präsidialverfügung vom 12. Januar 2005 teilte das
Verwaltungsgericht den Parteien den Beizug des amtlichen Quartierplanberichts
sowie eines die L-Strasse betreffenden Auszugs aus dem Erschliessungs- und
Bebauungskonzept zum Quartierplan "F" mit und setzte Frist zur
diesbezüglichen Stellungnahme.
Die Parteivorbringen sowie die Ausführungen der Vorinstanz
werden – soweit erforderlich –
in den nachfolgenden Entscheidgründen
wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zu Rekurs und Beschwerde
berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. In Bausachen
hängt die Rechtsmittelbefugnis des Dritten einerseits davon ab, ob für ihn eine
hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht und ob er
andererseits durch die Erteilung der Baubewilligung in den angefochtenen
Punkten mehr als irgendjemand oder die Allgemeinheit in eigenen (tatsächlichen
oder rechtlichen) Interessen berührt ist (RB 1980 Nr. 7 und 8).
Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der Liegenschaft Kat.-Nr. 02,
welche mit ihrer ganzen Westseite an das Grundstück der privaten
Beschwerdegegnerschaft angrenzt. Die erforderliche enge nachbarliche
Raumbeziehung ist damit gegeben. Als unmittelbarer Nachbar ist er durch das
Bauvorhaben in
seinen eigenen tatsächlichen
Interessen besonders betroffen, weshalb er ohne weiteres zur Beschwerde
legitimiert
ist. Auf die formrichtig und fristgerecht erhobene Beschwerde ist deshalb
einzutreten.
2.
Nach Auffassung des Beschwerdeführers hat die Vorinstanz
ihren Entscheid unzureichend begründet. Er bringt vor, der Zweck von
Art. 19 Abs. 1 lit. d und e der Bauordnung der Stadt Uster vom
9. März 1998 (BZO), die Beibehaltung einer traditionell bäuerlichen Bauweise
mit entsprechend langen und tiefen Baukörpern, werde nur durch eine Erweiterung
des bestehenden Baus (Assek.-Nr. 03) gewährleistet. Demgegenüber trete der
geplante schmale Neubau nicht nur in seiner Bauweise in einen Gegensatz,
sondern sei auch volumetrisch nicht auf seine Nachbarschaft abgestimmt. Aus
diesem
Grund verstosse der streitige Dispens gegen
Sinn und Zweck von Art. 19 Abs. 1 lit. e BZO. Die Vorinstanz
habe dieses Vorbringen in Verletzung des Anspruchs auf gehörige
Urteilsbegründung ignoriert.
2.1
Die Begründungspflicht bildet
Bestandteil des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999
[BV]). Sie ist somit formeller Natur, das heisst eine Verletzung der Begründungspflicht
führt grundsätzlich unbesehen von den Erfolgsaussichten in der Sache selbst zu
einer Aufhebung des angefochtenen
Entscheids. Die
bundesgerichtliche sowie die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung und ein
Teil der Lehre gehen von der Möglichkeit der Heilung von Gehörsverletzungen
aus. Eine solche kann jedoch nur eintreten, wenn die Kognition der höheren Instanz
in Bezug auf die Gehörsverletzung im gleichen Umfang besteht wie bei der
unteren Instanz (vgl. zum Ganzen Kölz/Bosshard/Röhl, § 8
Rz. 48 ff.; Michele Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf
rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des modernen Staats, Bern 2000,
S. 458 ff.; Hansjörg Seiler, Abschied von der formellen Natur des
rechtlichen Gehörs, SJZ 100/2004, S. 377 ff.).
Die Begründung eines Rekursentscheids genügt den
Anforderungen von Art. 29 Abs. 2 BV bzw. § 28 Abs. 2 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG), wenn der Entscheid
so abgefasst ist, dass der Betroffene ihn sachgerecht anfechten kann. Deshalb
muss der Betroffene – aber auch die
Rechtsmittelinstanz – sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild
machen können. Es müssen kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich
die Rechtsmittelinstanz leiten liess. Jedoch braucht sich diese nicht ausdrücklich
mit jeder Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinander zu setzen.
Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte
beschränken (vgl. BGE 126 I 97, E. 2b). Der Umfang der
Begründungspflicht hängt von
der Komplexität des
Falls und dem Entscheidungsspielraum der Behörde ab (BGE 112 Ia 107, E. 2b).
2.2
Wenngleich die eher summarisch
gehaltenen Erwägungen des vorinstanzlichen Entscheids eine systematische
Prüfung der für eine Ausnahmebewilligung erforderlichen Voraussetzungen von
§ 220 PBG vermissen lassen, fand eine Auseinandersetzung mit der vom
Beschwerdeführer vorgebrachten Rüge statt. So wird relativ ausführlich
dargelegt, inwiefern der geplante Neubau sich mit seiner unaufdringlichen
Architektur der bäuerlichen Bauweise der Umgebung anpasst. Aus dem
angefochtenen Entscheid geht insbesondere auch hervor, dass das geringe
Bauvolumen der Umgebungsstruktur nicht widerspreche, weil dadurch die als
Vorgarten in Erscheinung tretende Kleinparzelle (Kat.-Nr. 04) voll zur
Geltung komme und die Typologie der durch kleinmassstäbliche Freiräume
charakterisierten Umgebung berücksichtigt werde. Sinngemäss hat die Vorinstanz
also begründet, dass die vorgesehene Abweichung von der Mindestbautiefe nicht
gegen Sinn und Zweck von Art. 19 Abs. 1 lit. e BZO verstösst.
Damit wird der angefochtene Entscheid dem beschwerdeführerischen Anspruch auf
gehörige
Urteilsbegründung durchaus gerecht. Die Beschwerde
erweist sich in diesem Punkt deshalb als unbegründet.
3.
Das streitbetroffene Grundstück (Kat.-Nr. 01) ist
gemäss dem Zonenplan der Stadt Uster vom 9. März 1998 der Dorfzone (D2)
zugewiesen. Im nördlichen Teil des Grundstücks befindet sich bereits ein
Mehrfamilienhaus (Assek.-Nr. 03) und eine Doppelgarage (Assek.-Nr. 05);
Letztere soll dem Neubau weichen. Auf dem südlichen Teil des Grundstücks ist
der Bau eines 6½-Zimmer-Einfamilienhauses mit Gartenschopf und Doppelgarage geplant.
Das projektierte Einfamilienhaus weist eine Gebäudelänge von 18,76 m und
eine Gebäudetiefe von 6,7 m auf. – Die Länge des zu erstellenden Gebäudes
entspricht damit den in Art. 19 lit. d BZO für die Dorfzone D2
vorgesehenen Grundmassen von mindestens 15 m bzw. maximal 30 m.
Demgegenüber wird bei der Gebäudetiefe das in der Bauordnung vorgesehene
Mindestmass unterschritten. Gemäss Art. 19 lit. e BZO muss ein Gebäude
in der D2-Zone mindestens 10 m bzw. maximal 14 m breit sein. Die
projektierte Gebäudetiefe von 6,7 m liegt folglich 3,3 m unter dem zulässigen
Mindestmass. Die örtliche Baubewilligungsbehörde hat diese Unterschreitung der minimalen
Gebäudetiefe mit einer diesbezüglichen Ausnahmebewilligung genehmigt.
4.
Das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren richtet
sich ausschliesslich gegen diese Ausnahmebewilligung. Der Beschwerdeführer
macht geltend, der Gesetzgeber habe bei Erlass von Art. 19 BZO zwingend in
Kauf genommen, dass Grundstücke und Grundstücksteile, welche unter der
minimalen Gebäudelänge und -tiefe liegen, nicht selbständig überbaut werden
können. Anders als bei den landwirtschaftlich genutzten Bauten habe der
Gesetzgeber darauf verzichtet, für solche Grundstücke (unechte)
Ausnahmebewilligungen vorzusehen. Mithin liege ein qualifiziertes Schweigen des
Gesetzgebers vor, das durch die Gewährung von Dispensen im Sinn von § 220
PBG nicht unterlaufen werden dürfe. Für das in der Dorfzone geplante
Hauptgebäude sei zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung erteilt worden, da die
erforderlichen besonderen Verhältnisse nicht gegeben seien. Entgegen den
Erwägungen der Vorinstanz seien weder in der Form des Baugrundstücks noch in
der "vorbestehenden Überbauungssituation" besondere Verhältnisse zu
erblicken. Das Baugrundstück, das weitgehend in zwei rechtwinklige Teile
zerfalle, weiche von seiner Form her gesehen in keiner Weise vom Normalfall ab,
wie ihn der kommunale Gesetzgeber beim Erlass der in Frage stehenden Bestimmung
ins Auge gefasst habe. Seine einzige Besonderheit liege darin, dass das Flächenmass
des südlichen Grundstückteils in Berücksichtigung der einzuhaltenden
Grenzabstände niedriger sei, als es für die Realisierung eines
bauordnungskonformen Baukörpers erforderlich wäre. Darin seien offenkundig
keine besonderen Verhältnisse zu erblicken. Auch aus der bestehenden Überbauungssituation
seien keine Verhältnisse abzuleiten, welche einen besonderen Dispens
rechtfertigen würden. Gemäss der zutreffenden Erwägung der Rekurskommission
könne der bestehende Bau um mindestens 10 m nach Süden erweitert werden.
Der Umstand, dass es hierzu Veränderungen an der Südfassade des bestehenden
Gebäudes bedürfe, vermöge daran nichts zu ändern. Nicht näher begründet und
deshalb auch nicht nachvollziehbar sei die vorinstanzliche Erwägung, wonach
eine entsprechende Erweiterung des Gebäudes keine "zufriedenstellende
Überbauung des Grundstücks" bzw. einen unschönen Baukörper schaffen würde.
Das bestehende Gebäude könne im Rahmen seiner Erweiterung so umgestaltet
werden, dass es den Anforderungen guter Einordnung genüge. Der projektierte
schmale Neubau trete nicht nur mit seiner Bauweise in einen Gegensatz, sondern
sei auch volumetrisch nicht auf seine Nachbarschaft abgestimmt. Aus diesen
Gründen verstosse der streitige Dispens auch gegen Sinn und Zweck von Art. 19
lit. e BZO. Auch der Stadtrat Uster anerkenne, dass Art. 19 BZO
mit dem Erfordernis einer minimalen Gebäudelänge und -tiefe in der Dorfzone die
Beibehaltung einer traditionellen bäuerlichen Bauweise sichern wolle. Die Zulassung
einer geringeren Bautiefe decke sich nicht mit dem Grundgedanken der genannten
Vorschrift. Zudem sei nur bei einer Erweiterung des bestehenden Gebäudes die Beibehaltung
des grossflächigen Grünraums möglich. Bei Verwirklichung des streitigen Bauvorhabens
würde dieser in kleinmassstäbliche Freiräume zerfallen. In der Umgebung des Baugrundstücks,
das belege bereits ein Blick auf den Katasterplan, herrschten keine kleinmassstäblichen,
sondern grossflächige Freiräume vor. Schliesslich vermöge die Erwägung, dass
die Ausnahmebewilligung auch nicht den Anordnungen des Quartierplans widerspreche,
das Fehlen besonderer Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG nicht
zu substituieren.
5.
Eine Ausnahmebewilligung kann gemäss § 220 PBG
erteilt werden, wenn besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die
Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint (Abs. 1). Eine
Ausnahmebewilligung darf überdies nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift
verstossen, von der sie befreit und auch sonst keine öffentlichen Interessen
verletzen (Abs. 2). Schliesslich darf ein Nachbar durch Ausnahmebewilligungen
von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden
(Abs. 3).
Besondere, eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse
können in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der
Zweckbestimmung des Gebäudes liegen – insbesondere jedoch in der Form, Lage
oder Topographie des Baugrundstücks (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986
Nr. 4; RB 1981 Nr. 126; RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981
Nr. 34; Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht,
insbesondere nach § 220 des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes,
Zürich 1990, S. 102 ff.; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs-
und Baurecht, 3. A., Zürich 2003, S. 17-12 ff.; Walter Haller/Peter
Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, N. 690).
Eine Ausnahmebewilligung bezweckt, im Einzelfall Härten und Unbilligkeiten zu
beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht beabsichtigt waren. Es geht
mithin um offensichtlich ungewollte Wirkungen einer Vorschrift. Die
Ausnahmebewilligung darf daher nicht dazu
eingesetzt
werden, generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen
liessen; auf diesem Weg würde das Gesetz abgeändert (BGE 117 Ib 134). Der
Dispens hat sich also darauf zu beschränken, Härten, Unbilligkeiten und
Unzulänglichkeiten der Allgemeinordnung zu verhüten.
Ob eine Ausnahmesituation im
erwähnten Sinn vorliegt, ist vorwiegend eine Rechtsfrage, die das Verwaltungsgericht
frei überprüft. Doch wird der Baubehörde bei der Einräumung der
Ausnahmebewilligung ein erheblicher Beurteilungsspielraum eingeräumt. Durch welche
Abweichungen von den Bauvorschriften und durch welche besonderen Anordnungen
der Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, ist daher überwiegend Ermessensfrage.
Das Verwaltungsgericht greift hierbei nur ein,
wenn dieses
pflichtgemässe Ermessen überschritten oder missbraucht wird (vgl. RB 1964 Nr. 28
= ZBl 66/1965, S. 176 = ZR 64 Nr. 185; Haller/Karlen, N. 676 f.).
6.
6.1
Der Beschwerdeführer bringt vor, die
Bestimmungen über die (minimale) Gebäudelänge und -tiefe gemäss Art. 19
lit. d und e BZO seien zwingend anwendbar. Anders
als bei den landwirtschaftlich genutzten Bauten würden
sie keine Ausnahmebewilligungen zulassen.
Art. 19 Abs. 2 BZO erlaubt für landwirtschaftlich
genutzte Bauten voraussetzungslos Abweichungen von den in Art. 19
Abs. 1 BZO vorgesehenen Grundmassen; mithin müssen hierfür die
Voraussetzungen von § 220 PBG nicht gegeben sein. Aus dieser Bestimmung
ergibt sich zwar, dass für anders genutzte Bauten keine voraussetzungslosen
Abweichungen zulässig sind. Entgegen dem beschwerdeführerischen Dafürhalten
heisst dies jedoch nicht, dass damit Ausnahmen von den in Art. 19
Abs. 1 BZO geregelten Grundmassen prinzipiell unzulässig sind. Dagegen
spricht weder die Systematik von Art. 19 BZO noch Sinn und Zweck dieser
kommunalen Nutzungsvorschrift. Von einem qualifizierten Schweigen, also einem
bewussten Fehlen einer ausdrücklichen Anordnung betreffend die Ausnahmeregelung
für nicht landwirtschaftlich genutzte Bauten kann demnach keine Rede sein. Ohnehin
kann eine kommunale Bauordnungsbestimmung die Erteilung einer Ausnahmebewilligung
gestützt auf § 220 PBG nicht ausschliessen.
Ob im vorliegenden Fall die Ausnahmebewilligung für die
Unterschreitung der minimalen Gebäudetiefe zu Recht erteilt wurde, ist
nachfolgend zu prüfen.
6.2
Der
Beschwerdeführer macht weiter geltend, weder in der besonderen Form des
Grundstücks noch in der vorbestehenden Überbauungssituation seien
"offenkundig" besondere Verhältnisse zu erblicken.
6.2.1
Das Baugrundstück zeichnet sich durch seine längliche Form aus. Insgesamt
hat es eine Länge von 65 m. Der nördliche Teil der Parzelle ist rund 20 m
breit. Demgegenüber weist der südliche Teil eine geringere Breite auf; dies
hängt mit der westlich angrenzenden Kleinparzelle (Kat.-Nr 04) zusammen,
welche wie ein Keil zwischen der südlichen Grundstückshälfte und der L-Strasse
liegt. Der gut 30 m lange südliche Grundstücksteil verengt sich in Richtung
Süden von 15 m auf eine Tiefe von 12,5 m und macht mit rund
500 m
2
etwas weniger als die Hälfte der gesamten Grundstücksfläche
aus. Selbst wenn man vom kleinsten Tiefenmass von 12,5 m ausgeht, erweist
sich der südliche Grundstücksteil als faktisch überbaubar, bietet er mit einer
Grundfläche von 375 m
2
(12,5 m x 30 m) doch
genügend Raum für die minimal zulässige Gebäudefläche von 150 m
2
(10 m x
15 m; vgl. Art. 19 lit. d und e BZO). Eine baurechtskonforme
Überbauung des südlichen Grundstückteils ist jedoch nicht möglich, da entweder
der geforderte Grenzabstand von 3,5 m (vgl. Art. 19 Abs. 1
lit. f BZO) oder die minimal zulässige Bautiefe von 10 m nicht
eingehalten werden können, was mit der erwähnten Kleinparzelle im Westen
zusammenhängt. Anders als bei dem vom Beschwerdeführer angeführten Entscheid
(RB 1973 Nr. 65) ist demnach die Unüberbaubarkeit nicht auf ein
erheblich zu kleines Flächenmass zurückzuführen, sondern auf eine besondere
Grundstücksform.
Die Grundstücke in der Dorfzone D2 sind mehrheitlich
grossflächig und rechteckig. Nur vereinzelt sind sie kleiner, länglich
ausgeformt und praktisch ausnahmslos überbaut. Im Unterschied zu den
nachbarschaftlichen Grundstücken – und zu den meisten anderen Grundstücken der
Dorfzone – zeichnet sich das relativ grosse Grundstück der privaten Beschwerdegegnerschaft
durch die schmale Ausgestaltung des südlichen Parzellenteils aus, die
offensichtlich auf die nicht überbaubare Kleinparzelle (Kat.-Nr. 04) im
Westen zurückzuführen ist. Wie aus dem Zonenplan ersichtlich ist, wird kein
anderes Grundstück in der Dorfzone von einer
solchen
Kleinparzelle flankiert und dadurch einer baurechtskonformen Überbauung
unzugänglich gemacht. Das Vorliegen besonderer Verhältnisse infolge der
speziellen
Grundstücksform kann daher bejaht werden.
6.2.2
Die Vorinstanz leitet auch aus der "vorbestehenden
Überbauungssituation" besondere Verhältnisse im Sinn von § 220 PBG
ab. Das als freistehend konzipierte Gebäude (Assek.-Nr. 03) müsste gemäss
ihren Erwägungen tief greifend umgestaltet werden, wenn es angebaut werden
sollte. Selbst wenn die sich daraus ergebenden architektonischen und gestalterischen
Probleme gelöst werden könnten, würde insgesamt keine zufrieden stellende Überbauung
des Grundstücks resultieren. Es würde ein unschöner Baukörper geschaffen, welcher
der bestehenden Überbauungsstruktur widerspräche.
Es ist unbestritten, dass das im nördlichen Grundstücksteil
liegende Gebäude (Assek.-Nr. 03) auf der Südseite angebaut werden könnte.
Gestalterische Schwierigkeiten hinsichtlich einer solchen Annexbaute und deren
Einordnung in die bauliche Umgebung sind nicht ganz von der Hand zu weisen.
Auch wenn ein Neubau auf dem Südteil der Parzelle die bessere architektonische
und gestalterische Lösung sein soll, vermag dies grundsätzlich keine
Ausnahmesituation zu begründen (vgl. zum Ganzen auch Good, S. 31 f.).
Dem Beschwerdeführer ist insofern zuzustimmen, als die bestehende
Überbauungsstruktur nicht besondere Verhältnisse
im
Sinn von § 220
Abs. 1
PBG zu
schaffen vermag.
6.2.3
Vorliegend ergeben sich die für eine
Ausnahmebewilligung erforderlichen besonderen Verhältnisse demnach allein aus
der speziellen Form des Baugrundstücks. Zwar
wird die vorgesehene
minimale Gebäudetiefe um rund einen Drittel unterschritten, was eine erhebliche
Abweichung darstellt. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass es sich hier um
ein aus Gründen der Einordnung festgelegtes Mindestmass handelt. Dieses ist
nicht mit den baulichen Massen gleichzusetzen, die der Begrenzung der
zulässigen Nutzung dienen, sondern darf im Rahmen der Zielsetzung der
Einordnungsvorschrift weniger streng gehandhabt werden. Die Durchsetzung der
Vorschrift wäre daher angesichts der gezeigten besonderen Situation
unverhältnismässig
.
6.3
Der für
die Unterschreitung der minimalen Gebäudetiefe erteilte Dispens verstösst nicht
gegen Sinn und Zweck der Bestimmung, von der sie befreit. Die minimale bzw. maximale
Gebäudetiefe ist eines von mehreren in Art. 19 Abs. 1 BZO geregelten
"Grundmassen", welche zusammen mit den anderen für die Dorfzone D2
geltenden Nutzungsvorschriften (vgl. Art. 20 ff. BZO) die Bewahrung
einer traditionellen bäuerlichen Bauweise gewährleisten sollen. Diese bäuerliche
Bauweise zeichnet sich gemäss den unbestrittenen Ausführungen der örtlichen
Baubehörde durch ihr Volumen sowie die einfachen, äusseren Grundformen aus. Die
Dächer weisen durchwegs eine grosse Fläche auf und sind vorab als Satteldächer
ausgebildet. Dachaufbauten sind selten anzutreffen. So ergibt sich eine einprägsame
Dachlandschaft, die auf das Ortsbild beruhigend wirkt und eine gewisse Behaglichkeit
manifestiert. Angepasst an diese herkömmliche bäuerliche Bausubstanz wird daher
für die Länge der Hauptfassade und die Gebäudebreite nicht nur ein Höchst-,
sondern auch ein Mindestmass vorgeschrieben.
Die Festlegung eines minimalen sowie eines maximalen
Längen- und Tiefenmasses wurde also in Rücksicht auf die in der Dorfzone
bestehende bäuerliche Bausubstanz erlassen. Die Regelung der Gebäudetiefe mit
einem Mindest- und Maximalmass ist jedoch nur eine von mehreren Nutzungsvorschriften,
die insgesamt eine bäuerliche Bauweise sicherstellen sollen.
Der Grundgedanke der Regelung einer minimalen bzw.
maximalen Gebäudetiefe steht demnach in engstem Kontext zu den anderen, für die
Dorfzone geltenden Bauvorschriften. In diesem Sinn kann
die durch eine
Ausnahmebewilligung genehmigte
Abweichung von der
minimalen Gebäudetiefe – bei Einhaltung aller anderen für
die Dorfzone
D2 geltenden Bauvorschriften – nicht gegen Sinn und Zweck von Art. 19
Abs. 1 lit. e BZO verstossen.
6.4
Die örtliche Baubehörde hat den Dispens
vor allem auch unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck des durchgeführten
Quartierplanverfahrens und der ihm zu Grunde liegenden Leitideen erteilt. Im
Rahmen des Quartierplanverfahrens sei die streitbetroffene Parzelle nur
unwesentlich verändert worden; eine Vereinigung mit der schmalen Nachbarparzelle
(Kat.-Nr. 04) habe nicht stattgefunden. Weil das Grundstück bereits
überbaut und die rechtsgenügende Erschliessung gegeben sei, würden dennoch
nicht quartierplanwidrige Verhältnisse bestehen. Der Bereich im Süden des Grundstücks
biete sich ebenfalls für eine Überbauung an. Die für dessen baurechtskonforme
Überbauung erforderlichen Näherbaurechte seien im Quartierplan nicht begründet
worden, weshalb dieser Grundstücksteil ohne Ausnahmebewilligung nicht
überbaubar wäre. Dies sei eine Rechtsfolge, die der Eigentumsgarantie zuwider
laufe. Zudem würden die Mindermasse einen möglichst grossen Freiraum zur
Umgebungs- bzw. Grüngestaltung sowie eine im Hinblick auf die benachbarten
Inventarobjekte zurückhaltende bauliche Nutzung ermöglichen. In der
Vernehmlassung zum Rekursverfahren räumte die Baubehörde zwar ein, dass dem
Grundgedanken des Ortsbildschutzes und dem Quartierplan mit einer Verweigerung
des geplanten Neubaus am "optimalsten" hätte Rechnung getragen werden
können. Es scheine jedoch unverhältnismässig, den geplanten Neubau zu
verweigern. Dies umso mehr, weil das Bauprojekt mit seiner das Mindestmass
unterschreitenden Bautiefe einen grösserer Freiraum zur Umgebungs- und
Grüngestaltung offen lasse. Sowohl die Parzelle der privaten Beschwerdegegnerschaft
wie auch die westliche Kleinparzelle seien vom Perimeter schützenswerter Umgebung
erfasst. Zum Schutz der im kommunalen Denkmalschutzinventar enthaltenen Inventarobjekte
L-Strasse 6 und L-Strasse 7 sowie der im Ergänzungsinventar enthaltenen Gebäude
L-Strasse 8 und M-Strasse 9 dränge sich eine möglichst zurückhaltende Überbauung
des Restgrundstücks auf. Es solle vermieden werden, dass das neue Bauvolumen
die Inventarobjekte konkurrenziere
. Zudem solle der
Freiraum auf der Parzelle (Kat.-Nr. 04), welcher als wichtiges
raumbildendes Element erhalten werden soll, gebührend berücksichtigt werden.
6.4.1
Ein Quartierplan bezweckt eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung
entsprechende Nutzung im Plangebiet und enthält die dafür notwendigen Anordnungen.
Dabei ist das Quartierplangebiet so einzuteilen, dass alle Grundstücke ohne
Ausnahmebewilligungen und nachbarliche Zustimmung überbaubar sind; ist dies
nicht möglich, sind die erforderlichen Rechte und Lasten mit dem Quartierplan
zu begründen (vgl. § 123 Abs. 1 und 126 Abs. 1 PBG).
Für das bereits erschlossene und im nördlichen Teil überbaute
Baugrundstück der privaten Beschwerdegegnerschaft wurden weder Anordnungen
erlassen noch entsprechende (Näher- oder Grenzbau-) Rechte begründet, die eine
bauordnungskonforme Überbauung des südlichen Grundstückteils ermöglicht hätten.
Aus dem Bericht zum Quartierplan "F" geht aber nicht hervor, dass
alle freien Flächen des Plangebiets und damit auch der rund 500 m
2
grosse südliche Grundstücksteil, welcher fast die Hälfte des gesamten
Grundstücks ausmacht, unüberbaubar sein soll. Insbesondere ist daraus nicht zu
entnehmen, dass in der dicht bebauten Dorfzone derart grosse, abparzellierbare
Grundstücksteile mit einem Bauverbot belegt werden sollten. Gemäss dem am
7. Dezember 1994 vom Regierungsrat genehmigten amtlichen Quartierplan
"F" muss der L-Strasse und der N-Strasse im Zusammenhang mit dem
Ortsbild ein besonderer Stellenwert eingeräumt werden. Dieser Seitenstrassenraum
zur M-Strasse ist im kommunalen Inventar Uster als Ortsteil mit besonderer
Dichte schutzfähiger Einzelobjekte bezeichnet. Zusammen mit den dazugehörigen,
kleinmassstäblichen Garten- und Vorplatzbereichen prägen diese Bauten das
Erscheinungsbild dieser Strasse wesentlich. Aus diesem Grund beschränkten sich
die baulichen Massnahmen in diesem Strassenabschnitt im Wesentlichen auf die Instandstellung
des bestehenden Strassenkörpers. Auch aus den rechtlich unverbindlichen
Leitideen des im Zusammenhang mit dem Quartierplanverfahren erstellten
Erschliessungs- und Bebauungskonzepts ergibt sich nichts Gegenteiliges. Es wird
lediglich angeführt, dass die meisten Grundstücke entlang der L-Strasse eine
sehr hohe Dichte aufweisen und demzufolge die als Vorplatz oder Garten
genutzten Flächen von einer weiteren Überbauung freigehalten werden sollen.
Wenn immer möglich soll diesbezüglich versucht werden, Eingriffe auf ein
notwendiges Minimum zu reduzieren
.
Das beschwerdeführerische
Vorbringen, man habe im Quartierplanverfahren auf eine Zusammenlegung der
Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 04 verzichtet, weil der vormalige Eigentümer der
Parzelle (Kat.-Nr. 01) den südlichen Teil seines Grundstücks nicht habe
überbauen wollen und daher keine solche Arrondierung gewünscht habe, ist nicht
behilflich. Selbst wenn dem so wäre, kann daraus nicht abgeleitet werden, dass
der südliche Grundstücksteil als unüberbaubar zu gelten hat.
Der nicht
näher substanziierte Beweisantrag im Sinn von § 52 VRG, sämtliche
Quartierplanakten beizuziehen, erweist sich demnach als unbegründet und ist
abzuweisen.
6.4.2
Das
Neubauprojekt wurde als ein minimaler Eingriff in die unüberbaute Restparzelle
beurteilt. Diese Beurteilung, welche im grossen Ermessensspielraum der
Baubehörde liegt, ist durchaus nachvollziehbar. Im Hinblick auf den
Ortsbildschutz sowie den Schutz der Aussenräume hat die örtliche Baubehörde das
Projekt sorgfältig abgewogen. Insofern werden auch keine öffentlichen Interessen
verletzt.
Der Beschwerdeführer macht auch
zu Recht nicht geltend, dass die Ausnahmebewilligung ihn oder andere Nachbarn
unzumutbar im Sinn von § 220 Abs. 3 PBG benachteiligt. Zusammenfassend
kann deshalb festgehalten werden, dass die Ausnahmebewilligung zu Recht erteilt
wurde und die örtliche Baubehörde dabei ihr Ermessen nicht überschritten hat.
Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen.
7.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm als unterliegender Partei
von vornherein nicht zu. Hingegen ist der privaten Beschwerdeführerschaft
gestützt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG eine Parteienschädigung von
Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zuzusprechen.
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 2'590.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine
Parteientschädigung von Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu
entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Mitteilung
an …