zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00260 · 2011-03-23 · de

Baubewilligung | Baubewilligung und Schutzvertrag; Koordinationsprinzip; zulässige Gebäudehöhe; Dachaufbauten; Rücksichtnahme auf Schutzobjekte des Natur- und Heimatschutzes; Vorhaben im übergangsrechtlichen Uferstreifen. Das Koordinationsgebot wird nicht verletzt, wenn unterschiedliche Behörden für den Erlass der Baubewilligung und der Schutzanordnung zuständig sind (E. 4.3). Dem Koordinationsprinzip wird hinreichend entsprochen, wenn sich die Rechtsmittelfristen der betreffenden Entscheide überlappen (E. 4.4). Eine maximale materielle Koordination ist sodann nicht notwendig (E. 4.5). Die abgeschrägte Gebäudeseite ist vorliegend der ähnlicheren Giebelfassade zuzurechnen und nicht der Trauffassade (E. 5.4). Die zulässige Gebäudehöhe ist daher eingehalten (E. 5.5). Die Gesetzgebung und die Rechtsprechung zu § 292 PBG beziehen sich auf traufseitige Dachaufbauten. Die Terrasse auf der ostseitigen Giebelfassade wird nicht von § 292 PBG erfasst und erweist sich daher als zulässig (E. 6.3). Auch die übrigen Terrassen sind nicht als traufseitige Dachaufbauten im Sinne von § 292 PBG zu qualifizieren, die übermässig ausgestaltet wären; sie sind schlicht und zurückhaltend (E. 6.4). Das Bauvorhaben respektiert die im Schutzvertrag festgelegten Schutzzonen ohne Weiteres und tritt nicht in Konkurrenz zum Schutzobjekt. Die gebührende Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt ist vorliegend gewährleistet (E. 7.2). Der Entscheid der Gemeinde, das abzubrechende Haus nicht zu inventarisieren, ist nicht zu beanstanden (E. 7.3). Das Vorhaben liegt teilweise innerhalb des vorliegend einschlägigen übergangsrechtlichen Uferstreifens, es ist einer Ausnahmebewilligung zugänglich (E. 8.3). Es liegen keine überwiegenden Interessen des Hochwasser-, Natur- oder Landschaftsschutzes vor, die einer Ausnahmebewilligung entgegenstehen würden (E. 8.4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 15.05.2025 VB.2024.00260
Zurich Verwaltungsgericht 15.05.2025 VB.2024.00260
Zurigo Verwaltungsgericht 15.05.2025 VB.2024.00260

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00260
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00260
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 15.05.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 21.10.2025 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung und Schutzvertrag; Koordinationsprinzip; zulässige Gebäudehöhe; Dachaufbauten; Rücksichtnahme auf Schutzobjekte des Natur- und Heimatschutzes; Vorhaben im übergangsrechtlichen Uferstreifen.
Das Koordinationsgebot wird nicht verletzt, wenn unterschiedliche Behörden für den Erlass der Baubewilligung und der Schutzanordnung zuständig sind (E. 4.3). Dem Koordinationsprinzip wird hinreichend entsprochen, wenn sich die Rechtsmittelfristen der betreffenden Entscheide überlappen (E. 4.4). Eine maximale materielle Koordination ist sodann nicht notwendig (E. 4.5). Die abgeschrägte Gebäudeseite ist vorliegend der ähnlicheren Giebelfassade zuzurechnen und nicht der Trauffassade (E. 5.4). Die zulässige Gebäudehöhe ist daher eingehalten (E. 5.5). Die Gesetzgebung und die Rechtsprechung zu § 292 PBG beziehen sich auf traufseitige Dachaufbauten. Die Terrasse auf der ostseitigen Giebelfassade wird nicht von § 292 PBG erfasst und erweist sich daher als zulässig (E. 6.3). Auch die übrigen Terrassen sind nicht als traufseitige Dachaufbauten im Sinne von § 292 PBG zu qualifizieren, die übermässig ausgestaltet wären; sie sind schlicht und zurückhaltend (E. 6.4). Das Bauvorhaben respektiert die im Schutzvertrag festgelegten Schutzzonen ohne Weiteres und tritt nicht in Konkurrenz zum Schutzobjekt. Die gebührende Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt ist vorliegend gewährleistet (E. 7.2). Der Entscheid der Gemeinde, das abzubrechende Haus nicht zu inventarisieren, ist nicht zu beanstanden (E. 7.3). Das Vorhaben liegt teilweise innerhalb des vorliegend einschlägigen übergangsrechtlichen Uferstreifens, es ist einer Ausnahmebewilligung zugänglich (E. 8.3). Es liegen keine überwiegenden Interessen des Hochwasser-, Natur- oder Landschaftsschutzes vor, die einer Ausnahmebewilligung entgegenstehen würden (E. 8.4).
Abweisung.
Stichworte:
DACHAUFBAUTE
EINORDNUNG
GEBÄUDEHÖHE
GESTALTUNG
GESTALTUNGSANFORDERUNGEN
GEWÄSSERRAUM
KOORDINATIONSGEBOT
KOORDINATIONSPFLICHT
KOORDINATIONSPRINZIP
RECHTLICHES GEHÖR
RECHTSVERWEIGERUNG
SCHUTZVERTRAG
TERRASSE
Rechtsnormen:
Art. 9 BV
Art. 29 Abs. I BV
Art. 29 Abs. II BV
Art. 50 Abs. I BV
Art. 36a Abs. I GSchG
Art. 41c Abs. I GSchV
Art. 41c Abs. I lit. a GSchV
Art. 41c Abs. II GSchV
§ 203 Abs. I lit. f PBG
§ 203 Abs. II PBG
§ 205 PBG
§ 205 lit. d PBG
§ 207 PBG
§ 211 Abs. II PBG
§ 213 Abs. I PBG
§ 238 PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 260 Abs. II PBG
§ 280 Abs. I PBG
§ 292 PBG
§ 292 lit. a PBG
Art. 25a RPG
Art. 25a Abs. I RPG
Art. 25a Abs. II lit. d RPG
§ 20 Abs. I VRG
§ 50 VRG
§ 71 VRG
§ 21 Abs. I WasserwirtschaftsG
§ 21 Abs. II WasserwirtschaftsG
§ 21 Abs. III WasserwirtschaftsG
§ 125 lit. c ZPO
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00260
Urteil
der 1.
Kammer
vom 15. Mai 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz),
Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Ersatzrichterin Daniela Kühne,
Gerichtsschreiber Yann Aders.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    D AG,
vertreten durch RA E,
2.    Baukommission Rüschlikon,
vertreten durch RA G,
3.    Baudirektion des Kantons Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
hat sich ergeben:
I.
Mit Verfügung vom 7. Dezember 2022 erteilte die
Baudirektion des Kantons Zürich der D AG, unter Nebenbestimmungen, die
wasserbaupolizeiliche Ausnahmebewilligung und gewässerschutzrechtliche
Bewilligung für den Abbruch des Wohnhauses H-Strasse 01 samt dem
Nebengebäude H-Strasse 02 und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit
Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 in Rüschlikon. Die
Baukommission Rüschlikon bewilligte das Vorhaben unter Nebenbestimmungen mit
Beschluss vom 8. Dezember 2022.
II.
Hiergegen erhoben A und B mit Eingabe vom 9. Februar
2023 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegnerinnen die Aufhebung
der angefochtenen Bewilligungen. Der Rekurs wurde mit Entscheid des Baurekursgerichts
vom 9. April 2024 abgewiesen.
III.
Gegen diesen Entscheid erhoben A und B mit Eingabe vom
13. Mai 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und
beantragten die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 9. April
2024, des Beschlusses der Baukommission Rüschlikon vom 8. Dezember 2022
und der Gesamtverfügung Nr. BVV 04 der Baudirektion vom 7. Dezember
2022 und die Verweigerung der Baubewilligung, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Baukommission Rüschlikon und der Baudirektion
des Kantons Zürich. Für das vorinstanzliche Verfahren beantragten A und B
ebenfalls eine Kostenauferlegung an die Baukommission Rüschlikon und die
Baudirektion des Kantons Zürich sowie eine angemessene Parteientschädigung.
Mit Eingabe vom 4. Juni 2024 beantragte das
Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die
Baudirektion stellte mit Stellungnahme vom 11. Juni 2024 mit Verweis auf
den Mitbericht des Amtes für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) vom 7. Juni
2024 den Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission Rüschlikon
reichte am 14. Juni 2024 Stellungnahme ein und beantragte unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführenden, die Beschwerde sei
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit Eingabe vom 17. Juni 2024
beantragte die D AG die Abweisung der Beschwerde und bei Bedarf die
Durchführung eines Augenscheins, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdeführenden.
A und B reichten am 11. Juli 2024 Replik ein und
hielten an ihren Anträgen fest. Ebenso bekräftigten die D AG mit Eingabe
vom 8. August 2024 und die Baukommission Rüschlikon mit Stellungnahme vom
13. August 2024 ihre Anträge. Mit Triplik vom 19. September 2024
hielten A und B weiterhin an ihren Anträgen fest, ebenso die Baukommission
Rüschlikon mit Stellungnahme vom 3. Oktober 2024 und die D AG mit
Eingabe vom 3. Oktober 2024. A und B reichten am 31. Oktober 2024
erneut Stellungnahme unter Bekräftigung ihrer Anträge ein. Die Beschwerdegegnerinnen
liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist für die
Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung
mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) zuständig. Die weiteren
Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt. Auf die Beschwerde ist
einzutreten.
2.
Bezüglich des vorliegenden Sachverhalts ist vor dem
Verwaltungsgericht ein Parallelverfahren betreffend die Genehmigung des Schutzvertrags
eines Baums hängig (VB.2024.00187). Die Vereinigung von Verfahren ist aus
prozessökonomischen Gründen zulässig, wenn mehrere Begehren den gleichen
Sachverhalt betreffen und dieselben Rechtsfragen aufwerfen (§ 71 VRG in
Verbindung mit Art. 125 lit. c der Zivilprozessordnung vom
19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich
[VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu
§§ 4–31 N. 50–60).
Die vorliegenden beiden Verfahren betreffen zwar teilweise
den gleichen Sachverhalt. Es stellen sich jedoch nur mit Bezug auf das
Schutzobjekt des strittigen Baums identische, daneben grösstenteils
unterschiedliche Rechtsfragen. Auch die Verfahrensparteien sind nicht
identisch. Entsprechend werden die Verfahren VB.2024.00187 und VB.2024.00260
nicht vereinigt. Dem Koordinationsgebot gemäss Art. 25a des Bundesgesetzes
über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) wird insoweit Rechnung
getragen, als die beiden Verfahren gleichzeitig, durch die gleiche Besetzung
und unter Berücksichtigung der Argumente aus dem Parallelverfahren erledigt
werden.
3.
Das strittige Baugrundstück Kat.-Nr. 03, Rüschlikon, H-Strasse 01,
ist der Wohnzone W2B zugeteilt. Die private Bauherrschaft plant den
Abbruch der bestehenden Gebäude Vers.-Nr. 05 und Vers.-Nr. 06 sowie
den Neubau eines Mehrfamilienhauses.
Auf dem Grundstück befindet sich auch ein Baum (Objekt-Nr. 07
des kommunalen Natur- und Landschaftsschutzinventars). Bezüglich dieses Baums
wurde mit verwaltungsrechtlichem Vertrag zwischen der Politischen Gemeinde
Rüschlikon und der I AG vom 9. September 2022 (Schutzvertrag) der Baum
zum Schutzobjekt gemäss § 203 Abs. 1 lit. f des Planungs- und
Baugesetzes von 7. September 1975 (PBG) erklärt und gemäss § 205 lit. d
PBG unter Schutz gestellt. Der Gemeinderat Rüschlikon genehmigte den
Schutzvertrag nach § 211 Abs. 2 PBG mit Beschluss vom 30. November
2022. Auch bezüglich dieses Genehmigungsentscheids wurde von den Beschwerdeführenden
zuerst Rekurs ans Baurekursgericht und anschliessend Beschwerde ans
Verwaltungsgericht erhoben (Parallelverfahren VB.2024.00187).
Der Schutzumfang wurde im Vertrag wie folgt festgelegt:
"Wurzelbereich (gemäss Plan
Anhang 1):
Nordseite 4.8 m, Ostseite 9.1 m,
Südseite 7.5 m, Westseite 8 m.
Kronenbereich (radial gemäss
Plan Anhang 1):
Nordseite 8 m, Ostseite 8 m,
Südseite 8 m, Westseite 8 m.
Umgebung:
Innerhalb des obgenannten Wurzelbereichs
(Wurzelschutzzone) ist das Niveau des Terrains gemäss heutigem Bestand zu
erhalten und darf nicht verändert werden. Das Pflanzen von Rasen, das Düngen
oder andere Massnahmen, die den Baum schädigen können, sind verboten. Der
Wurzelschutzbereich darf grundsätzlich nicht mit Gebäuden oder Gebäudeteilen
überstellt werden. Ausnahmen, wie Sitzplätze oder Terrassen müssen bezüglich
Ausführung und Konstruktion vorgängig von der Abteilung Hochbau/Planung
genehmigt werden.
Ersatzpflanzung:
Das Schutzobjekt ist ungeschmälert zu erhalten.
Sollte der Baum absterben oder müsste dieser gefällt werden, ist – nach
Absprache mit der Gemeinde (Abteilung Hochbau/Planung) – eine Ersatzpflanzung
vorzunehmen.
Neubauten:
Dem Gemeinderat liegt das Bauprojekt für einen
Neubau des Wohnhauses vor (Pläne gemäss Anhang 2 vom 24. August
2022). Er ist der Auffassung, dass dieses Bauprojekt gebührend Rücksicht auf
das Schutzobjekt nimmt und daher mit diesem vereinbar ist. Zuständig für die
Erteilung der Baubewilligung ist jedoch die Baukommission."
Der Schutzvertrag wurde unter der Bedingung abgeschlossen,
dass der Grundeigentümerin die Baubewilligung für ein Projekt auf der Basis des
strittigen Bauprojekts rechtskräftig erteilt würde und dieses innert der
Gültigkeit der Bewilligung zur Ausführung gelange. Die Baufreigabe für das auf
der Basis von Anhang 2 des Schutzvertrages am 8. Dezember 2022
bewilligte Bauprojekt steht ihrerseits unter der Bedingung, dass der
Schutzvertrag in Rechtskraft erwächst.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführenden machen zunächst geltend, dass das Baurekursgericht trotz
gegenseitiger Abhängigkeit von Schutzvertrag bezüglich des Baums und
Baubewilligung in Verletzung des Koordinationsgebotes nach Art. 25a Abs. 1
und Abs. 2 lit. d RPG die Genehmigung des Schutzvertrags einerseits
und die erteilte Baubewilligung andererseits in zwei separaten Verfahren
beurteilt habe. Insbesondere sei die Auffassung des Baurekursgerichts, wonach
die Rüge der Verletzung von § 238 Abs. 2 PBG nur im Verfahren gegen
die Baubewilligung, nicht jedoch im Verfahren gegen die Genehmigung des Schutzvertrags
zu prüfen sei, eine Verletzung von Art. 25a Abs. 1 und Abs. 2
lit. d RPG und des Weiteren auch eine Verletzung des Anspruchs auf
rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der
Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV). Es hätte in
beiden Verfahren koordiniert geprüft werden müssen, ob die Grösse des geplanten
Hauses und seine Nähe zum Schutzobjekt zu einem Verstoss gegen § 238 Abs. 2
PBG führe. Im vorliegenden Bauverfahren habe die Vorinstanz nurmehr geprüft, ob
das Bauprojekt den gestalterischen Grundsätzen nach § 238 PBG genüge
(nicht aber die Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt gemäss § 238 Abs. 2
PBG). Dies sei somit auch eine unzulässige formelle und materielle
Rechtsverweigerung nach Art. 29 Abs. 1 und 2 BV.
4.2
Das
Koordinationsgebot gemäss Art. 25a RPG verlangt, dass die Rechtsanwendung
materiell koordiniert wird, wenn für die Verwirklichung eines Projekts
verschiedene materiellrechtliche Vorschriften anzuwenden sind und zwischen
diesen Vorschriften ein derart enger Sachzusammenhang besteht, dass sie nicht
getrennt und unabhängig voneinander angewendet werden dürfen (z.
B. BGE 120 Ib 400 E. 5).
Nach Art. 25a Abs. 2 lit. d RPG sorgt die für die Koordination
verantwortliche Behörde in diesem Sinne für eine inhaltliche Abstimmung, aber
auch möglichst für eine gemeinsame oder gleichzeitige Eröffnung der
Verfügungen.
Die Regeln von Art. 25a Abs. 1
und 2 RPG zur Koordinationspflicht stellen lediglich bundesrechtliche
Minimalanforderungen an die entsprechenden kantonalen Verfahren dar (BGr, 27. November
2003, 1A.175/2003, E. 2.3). Verlangt ist dabei nicht eine maximale,
sondern bloss eine ausreichende Koordination (BGr, 4. Juli 2013,
1C_309/2013, E. 3.3.1). Ein gestaffeltes Vorgehen der Behörden ist
zulässig, sofern dadurch die erforderliche materielle und soweit möglich
formelle Koordination der Entscheide nicht vereitelt wird (BGE 126 II 26,
E. 5.d, mit Hinweisen). Die Formulierung von Art. 25a Abs. 2
lit. d RPG fordert mit dem Wort "möglichst" von den Behörden
keine strikte Pflicht zur gemeinsamen Eröffnung ihrer Verfügungen (BGr, 25. Mai
2018, 1C_617/2017, E. 2.1 und E. 2.2; 16. Dezember 2011,
1C_231/2011, E. 5.3, in: URP 2012 S. 225). Es verstösst gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht gegen die Koordinationspflicht, wenn
Verfügungen wenige Tage hintereinander eröffnet und somit gleichzeitig
angefochten werden (BGr, 13. Oktober 2015, 1C_529/2014, E. 2.5);
selbst wenn die Rechtsmittelfristen nicht überlappen, liegt nicht in jedem Fall
eine Verletzung der Koordinationspflicht vor (BGr, 25. Mai 2018,
1C_617/2017, E. 2.1 und E. 2.2).
4.3
Im
vorliegenden Fall wurde die Genehmigung des Beschlusses Nr. 08 vom 30. November
2022 betreffend den Schutzvertrag für den Baum an der H-Strasse 01 am 6. Januar
2023 publiziert. Damit war der Beschluss bis zum 5. Februar 2023
anzufechten. Die Baubewilligung wurde den Beschwerdeführenden am 10. Januar
2023 zugestellt. Der Baubewilligungsentscheid war daher bis zum 9. Februar
2023 anfechtbar. Die beiden Verfügungen wurden somit praktisch zeitgleich
eröffnet und konnten innerhalb einer nahezu vollständig überlappenden
Rekursfrist beim Baurekursgericht angefochten werden. Ein einziger Entscheid
betreffend Baubewilligung und Schutzvertrag durch den Gemeinderat, wie ihn die
Beschwerdeführenden in ihrer Replik als nötig vorbringen, ist unter dem
Koordinationsgebot bei unterschiedlichen kommunalen Zuständigkeiten nicht
verlangt (vgl. z.
B.
BGr, 25. Mai 2018, 1C_617/2017, E. 2.3; 4. Juli 2013,
1C_309/2013, E. 3.3.1; BGE 126 II 26 E. 5.d mit Hinweisen) und
wäre im Übrigen eine unzulässige Kompetenzattraktion durch den Gemeinderat, da
nur für die Schutzmassnahmen (§ 211 Abs. 2 PBG) und für die
Bewilligung von Baugesuchen jeweils die kommunale Baubehörde zuständig ist. Im
Zürcher Baurecht werden deshalb Schutzentscheide und Baubewilligungen immer in
separaten Entscheiden getroffen bzw. erteilt. Eine Verletzung des Koordinationsgebots
nach Art. 25a Abs. 2 lit. d RPG liegt betreffend die
ursprünglich ergangenen Verfügungen somit insgesamt nicht vor.
4.4
Das
Baurekursgericht versandte seinen Entscheid vom 27. Februar 2024
betreffend den Schutzvertrag am 28. Februar 2024. Der Entscheid ging am
29. Februar 2024 bei den Beschwerdeführenden ein und konnte bis zum 15. April
2024 beim Verwaltungsgericht angefochten werden. Der Entscheid des Baurekursgerichts
betreffend Baubewilligung erging am 9. April 2024 und wurde am 10. April
2024 versandt. Er ging am 11. April 2024 bei den Beschwerdeführenden ein und
konnte innert 30 Tagen beim Verwaltungsgericht angefochten werden. Die
beiden Entscheide des Baurekursgerichts ergingen somit im Abstand von wenigen
Wochen voneinander und die Rechtsmittelfristen überlappten sich teilweise.
Verlangt ist gemäss oben dargelegter Rechtsprechung nicht zwingend eine
gleichzeitige Eröffnung von Verfügungen und auch nicht eine maximale, sondern
bloss eine ausreichende Koordination (BGr, 4. Juli 2013, 1C_309/2013, E. 3.3.1).
Es reicht aus, wenn die Rechtsmittelfristen teilweise überlappen (BGr, 25. Mai
2018, 1C_617/2017, E. 2.1 und E. 2.2). Da diese minimalen Voraussetzungen
einer ausreichenden Koordination und einer teilweise überlappenden
Rechtsmittelfrist vorliegend gegeben sind, ist eine Verletzung des Koordinationsgebots
nach Art. 25a Abs. 2 lit. d RPG vorliegend nicht ersichtlich.
4.5
In
materieller Hinsicht ist schliesslich darauf hinzuweisen, dass das Verfahren
bezüglich Schutzvertrag (VB.2024.00187) und das hiesige Verfahren betreffend
Baubewilligung nur teilweise den gleichen Sachverhalt bzw. die gleichen
Rechtsfragen betreffen und auch die Verfahrensparteien nicht identisch sind: Im
Schutzvertrag und im damit zusammenhängenden Verfahren geht es um das Ausmass
des Schutzes des Baums, während es im Baubewilligungsverfahren mehrheitlich um
die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften (z.
B. betreffend die
Gebäudehöhe, die Zulässigkeit der Terrassen oder den Gewässerschutz, der durch
die Baudirektion zu beurteilen war) und somit um teilweise gänzlich andere
Rechtsfragen geht. Sämtliche Vorinstanzen haben jedoch in beiden Verfahren den
dem Sachverhalt zugrunde liegenden Schutzvertrag bezüglich des Baums vom 9. September
2022 ausdrücklich und konstant berücksichtigt. Es fand des Weiteren in beiden
Rekursverfahren am 17. Mai 2023 gleichzeitig ein Abteilungsaugenschein mit
dem Baurekursgericht statt. Eine darüber hinausgehende, maximale materielle
Koordination war nicht notwendig.
4.6
Gemäss
§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in
ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen
und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende
Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und
Farben. Darüber hinaus ist gemäss § 238 Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur-
und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Demnach müssen sich Bauten
nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen und es ist eine besondere Rücksichtnahme
erforderlich. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung
erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer
Begründung zu erfolgen.
4.7
In
Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen Ausführungen im Parallelverfahren (VB.2024.00187)
ist festzuhalten, dass die genügende oder gute Einordnung nach § 238 Abs. 1
und 2 PBG eine klassische Bauvorschrift und somit eine Frage des Baubewilligungsverfahrens
(und dessen gerichtlicher Überprüfung) ist. Auch wenn mit § 238 Abs. 2
PBG ein Konnex zum Natur- und Heimatschutz besteht bzw. hier allfällige
Schutzverträge berücksichtigt werden müssen, bezieht sich das Verfahren um die
Genehmigung von Schutzverträgen nicht auf detaillierte baurechtliche Fragen,
welche erst im Rahmen der baurechtlichen Bewilligung konkret und in der Tiefe
geklärt werden. Dies ergibt sich aus der Systematik des Planungs- und
Baugesetzes (§ 238 PBG befindet sich im IV. Titel: Das öffentliche
Baurecht), der Rechtsprechung (vgl. sinngemäss auch z.
B. VGr, 5. Oktober 2023,
VB.2022.00662, E. 4.3) und entspricht dem praxisgemässen Vorgehen der
Behörden im Zürcher Baurecht.
Dies ist auch in der Sache richtig: Es ist gemäss klarem
gesetzlichen Wortlaut die Baute selbst und nicht der Schutzvertrag, welcher die
Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG einhalten muss. Der Schutzumfang
eines Baumes hängt nicht von einem geplanten konkreten Bauprojekt ab, sondern
davon, was für den Erhalt des zu schützenden Baumes notwendig ist. In der
Schutzmassnahme wird somit der Schutzumfang des Baumes in lediglich allgemeiner
Weise festgelegt, während konkrete bauliche Massnahmen, welche im Schutzvertrag
als grundsätzlich zulässig erachtet werden, den Schutzumfang allenfalls in der
konkreten Ausführung aber gefährden könnten, im Baubewilligungsverfahren näher
zu prüfen sind.
4.8
Dass die
Rüge bezüglich § 238 Abs. 2 PBG nicht im Verfahren bezüglich der
Genehmigung des Schutzvertrags, sondern im Baubewilligungsverfahren geprüft
wurde, ist somit nicht zu beanstanden. Eine Verletzung des Koordinationsgebots
nach Art. 25a RPG oder des rechtlichen Gehörs nach Art. 29 Abs. 2
BV ist somit nicht ersichtlich.
4.9
Schliesslich
trifft offensichtlich nicht zu, dass die Vorinstanz nur die gestalterischen
Vorschriften nach § 238 Abs. 1 PBG geprüft, die Rücksichtnahme auf
Schutzobjekte gemäss § 238 Abs. 2 PBG aber ausser Acht gelassen habe.
Die Vorinstanz hat die Vorgaben nach § 238 Abs. 1 und Abs. 2 PBG
über mehrere Seiten einlässlich geprüft. Die Vorinstanz nahm dabei in
zahlreichen Ausführungen Bezug auf den Baum und erwähnte mehrfach, dass dessen
Schutz berücksichtigt werden müsse bzw. dass eine fehlende gebotene
Rücksichtnahme nicht ersichtlich sei. Eine Rechtsverweigerung nach Art. 29
Abs. 1 BV oder eine Verletzung des rechtlichen Gehörs nach Art. 29
Abs. 2 BV ist damit in keiner Weise ersichtlich.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführenden bringen des Weiteren vor, die in der Wohnzone W2B
geltende maximale Gebäudehöhe von 8,1 m werde auf der Südseite des geplanten
Bauprojekts erheblich überschritten.
5.2
Die
zulässige Gebäudehöhe wird gemäss § 280 Abs. 1 PBG von der jeweiligen
Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen
Boden gemessen. Nach Art. 18 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Rüschlikon (BZO Rüschlikon) beträgt die zulässige Gebäudehöhe in der
Zone W2B 8,1 m.
Für die Bestimmung der Gebäudehöhe nach § 280 Abs. 1
PBG ist bei Gebäuden mit gewöhnlichen Schrägdächern grundsätzlich die
traufseitige Fassade massgebend. Auf der Giebelseite gilt die Gebäudehöhe
dagegen allein an den Gebäudeecken. Bei anderen Dachformen muss jeweils im
Einzelfall eine dem Sinn und Zweck der Bestimmung über die Gebäudehöhe gerecht
werdende Messweise ermittelt werden (VGr, 29. Februar 2024, VB.2023.00462,
E. 6.1; BEZ 2009 Nr. 64, bestätigt mit BEZ 2009 Nr. 41).
5.3
Die
Vorinstanz hat festgehalten, dass im konkreten Fall der Grundriss des projektierten
Neubaus einem gekappten Quadrat ähnlich sähe, dessen südwestliche Ecke
abgeschnitten sei. Während das geplante Gebäude in Richtung Osten eine 14,22 m
lange Giebelfassade und in Richtung Norden eine 14,44 m lange Trauffassade
ausbilde, seien die parallel gegenüberliegenden 4,87 m und 8,43 m
langen westlichen bzw. südlichen Hausfassaden durch eine 11,11 m lange
Abschrägung miteinander verbunden. Gemessen ab dem gewachsenen Boden sei diese
abgeschrägte Fassade bis zu 12 m hoch. Die abgeschrägte Fassade bilde
gegenüber der westlichen Fassade einen Winkel von 33°. Die Abschrägung zur
südlichen Fassade weise einen Winkel von 57° auf. Vor diesem Hintergrund ging
die Vorinstanz in Übereinstimmung mit der kommunalen Baubehörde davon aus, dass
die abgeschrägte Seite des Gebäudes der vom Verlauf her ähnlicheren westlichen
Fassade bzw. Giebelfassade und nicht der wesensfremden südlichen Trauffassade
zuzurechnen sei.
5.4
Diese
Ausführungen der Vorinstanz sind nicht zu beanstanden. Wie oben dargelegt, muss
bei anderen Dachformen als gewöhnlichen Schrägdächern jeweils im Einzelfall
eine dem Sinn und Zweck der Bestimmung über die Gebäudehöhe gerecht werdende
Messweise ermittelt werden (VGr, 29. Februar 2024, VB.2023.00462, E. 6.1;
BEZ 2009 Nr. 64, bestätigt mit BEZ 2009 Nr. 41). Die abgeschrägte
Fassade wird, wie die Beschwerdegegnerinnen zu Recht ins Verfahren eingebracht
haben, mit Blick auf den Bauplan "Ansichten ohne Baum Süd, West" und
die Visualisierungen des Bauprojekts Süd-Ost und Süd-West auch optisch als Teil
der westlichen Giebelfassade wahrgenommen. Aufgrund des Winkels von 33° an der
westlichen Fassade und des Winkels an der südlichen Fassade von 57° erscheint
es nachvollziehbar, die abgeschrägte Gebäudeseite der vom Verlauf her
ähnlicheren westlichen Fassade bzw. Giebelfassade zuzurechnen und nicht der im
Vergleich dazu wesensfremden südlichen Trauffassade, so wie es auch die
Vorinstanz getan hat. Ein Abstellen einzig auf die Länge der Abwinkelung wäre
konkret nicht angezeigt. Daran ändert auch der Hinweis der Beschwerdeführenden
auf die Messweise des Grenzabstands nicht, regeln diese Vorschriften doch
andere Sachverhalte als die Gesetzgebung und Rechtsprechung zur Bestimmung der
Gebäudehöhe. Auch der Hinweis auf § 260 Abs. 2 PBG, wonach der
abgeschrägte Fassadenbereich selbständig zu beurteilen und nicht gemäss der
Abwinkelung dem einen oder dem anderen Fassadenbereich zuzurechnen sei, ist
unbehelflich, bezieht sich doch der erste Teilsatz von § 260 Abs. 2
PBG (die Bestimmung befindet sich unter "III. Die Abstände")
lediglich auf Abstandsregelungen, nicht aber auf die Gebäudehöhe.
5.5
Auf dieser
Grundlage und vor dem Hintergrund der genannten Pläne erscheint die zulässige
Gebäudehöhe von 8,1 m an den Gebäudeecken der westlichen Giebelfassade,
gemessen ab dem Terrain von 457,06 m
ü.
M.
zur Traufe auf der Höhe von 465,16 m
ü.
M.
eingehalten. Die Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich als unbegründet.
6.
6.1
Die
Beschwerdeführenden machen des Weiteren geltend, dass die konkret geplanten,
über die Gebäudeflucht vorspringenden Terrassen im ersten Dachgeschoss,
insbesondere der Balkon auf der Ostseite, unzulässig seien. Auf dieser Ebene
bestehe kein Privileg für Vorsprünge. Für Terrassen, die auf den Traufseiten
(hier Süd- und Nordseite) über die Fassadenflucht der Vollgeschosse ragten,
fehle es von vornherein an einer gesetzlichen Grundlage in § 292 PBG. Nach
dieser Bestimmung seien nur Dachaufbauten zugelassen, welche die Fassadenflucht
der Vollgeschosse wahren würden. Die BZO der Gemeinde Rüschlikon enthalte keine
Bestimmung, welche Terrassen als Dacheinschnitte bzw. hier als Vorbauten
zuliessen, welche über die Fassadenflucht der darunterliegenden Vollgeschosse
hinausragten. Der Dachvorbau auf der Ostseite dehne sich über die gesamte
Fassadenlänge aus. Auch die anderen Dachvorbauten seien länger als ein Drittel
der zugehörigen Fassadenlänge. Gestalterisch herrsche der Eindruck eines Vollgeschosses.
Die vorspringenden Terrassenbereiche würden mit den Schrägdachflächen in eine
störende, nicht einmal eine befriedigende Einordnung im Sinne von § 238
Abs. 2 PBG erreichende gestalterische Konkurrenz treten.
6.2
§ 292 lit. a PBG (in der hier
massgeblichen, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung) hält in
Bezug auf die Zulässigkeit von Dachaufbauten auf Schrägdächern Folgendes fest:
Wo nichts anderes bestimmt ist, dürfen Dachaufbauten, ausgenommen Kamine,
Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte
Aufbauten, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden
Fassadenlänge sein, sofern sie bei Schrägdächern über die tatsächliche
Dachebene hinausragen (lit. a; VGr, 25. August 2016, VB.2016.00182,
E. 2.2).
§ 292 PBG ist bauästhetisch motiviert und soll
gewährleisten, dass Dachgeschosse noch als solche erkennbar sind und nicht den
Eindruck von Vollgeschossen vermitteln. Dach und Dachaufbauten sollen in einem
abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes
erscheinen. Insbesondere sollen überdimensionierte, dem Dachbereich ein
Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden (VGr, 19. Januar 2023,
VB.2022.00240, E. 4.2; 14. Januar 2021, VB.2020.00613, E. 4.2;
9. Mai 2019, VB.2018.00530, E. 4.1; 20. August 2018,
VB.2018.00240, E. 6.1). Das Verwaltungsgericht leitet aus der genannten
Bestimmung daher in konstanter Rechtsprechung ab, dass auskragende Terrassen
bei Attikageschossen generell unzulässig seien (VGr, 25. August 2016,
VB.2016.00182; 12. Juli 2006, VB.2006.00150; 24. November 2004,
VB.2004.00203).
Bei Schräg- bzw. Steildachgebäuden besteht hingegen keine
entsprechende gefestigte verwaltungsgerichtliche Praxis, welche auskragende
Terrassen in jedem Fall verbieten würde (vgl. VGr, 19. Januar 2023,
VB.2022.00240, E. 4.2; 25. August 2016, VB.2016.00182, E. 3.2,
wo die Anwendbarkeit der vorzitierten Rechtsprechung auch auf Terrassen bei
solchen Dächern offengelassen wurde; anders noch VGr, 21. März 2012,
VB.2011.00539, E. 3.4, wo erwogen wurde, dass es generell nicht mit
§ 292 PBG vereinbar sei, dass den Dachgeschossen über die Fassaden
hinausragende Terrassen vorgelagert würden; VGr, 18. Juni 2008,
VB.2008.00012, E. 3.2.2, wo erwogen wurde, dass bei Gebäuden mit
Schrägdach keine Gefahr bestehe, dass wegen einer auskragenden Terrasse das
Dachgeschoss nicht mehr als solches zu erkennen sei). Vielmehr stellte das
Verwaltungsgericht für die Beurteilung der Zulässigkeit auskragender Terrassen
bei Schräg- bzw. Steildachgebäuden zuletzt jeweils auf die Wirkung des auskragenden
Bauteils im Einzelfall ab, das heisst darauf, ob es dem Dachbereich ein
Übergewicht verleihe (vgl. VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00530, E. 4.5;
ferner VGr, 12. Januar 2017, VB.2016.00347, E. 7.3). Der Baubehörde
kommt in diesem Zusammenhang ein von der Rekursinstanz zu respektierender
Beurteilungsspielraum zu. Das Verwaltungsgericht wiederum kann den Entscheid
der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat
(§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; VGr, 19. Januar
2023, VB.2022.00240, E. 4.2; 9. Mai 2019, VB.2018.00530, E. 4.2
mit Hinweisen).
Gemäss Art. 20 Abs. 4 BZO Rüschlikon sind
Dachaufbauten, Dacheinschnitte und dergleichen im ersten Dachgeschoss gemäss § 292
PBG im gesamten Ausmass von höchstens einem Drittel der betreffenden
Fassadenlänge gestattet. Dachaufbauten auf Schrägdächern sind als Lukarnen oder
Schleppgauben auszubilden.
6.3
In Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen
Ausführungen ist festzuhalten, dass sich die Gesetzgebung und Rechtsprechung zu
§ 292 PBG und zu Art. 20 Abs. 4 BZO lediglich auf
traufseitige
Dachaufbauten bezieht, womit die umstrittene Terrasse auf der ostseitigen
Giebelfassade von vornherein nicht von § 292 PBG erfasst wird und sich
damit als grundsätzlich zulässig erweist. Die Terrasse auf der ostseitigen
Giebelfassade im 1. Dachgeschoss setzt unbestritten an eine Giebelfassade
an, weshalb die Rechtsprechung nach § 292 PBG hier nicht einschlägig ist.
Giebelseitige Balkone bei Bauten mit Schrägdächern sind damit nicht
grundsätzlich verboten. Diese Terrasse bildet des Weiteren zugleich das Dach
bzw. den oberen Abschluss der beiden Balkone, welche im Osten des geplanten
Gebäudes aus den Vollgeschossen herausragen und den Mittelteil des Gebäudes
optisch hervortreten lassen. Demgegenüber tritt die darüberliegende Terrasse
auf der ostseitigen Giebelfassade, welche durch ein schlichtes Geländer
geschlossen werden soll, kaum in Erscheinung. Die Gestaltung dieser Terrasse
erscheint somit harmonisch und nicht überdimensioniert.
6.4
Was die Rügen betreffend die unzureichende
Gestaltung der anderen Terrassen auf der West-, Süd- und Nordseite anbelangt,
so erweisen sie sich ebenfalls als unzutreffend. Aus den Bauplänen gehen –
neben den Balkonen vor der Ostfassade – keine vorspringenden Terrassen bzw.
Balkone hervor, welche als
traufseitige
Dachaufbauten im Sinne von § 292
PBG zu qualifizieren und übermässig gestaltet wären. Gestalterisch erweisen
sich, wie bereits erwähnt, die geplanten Terrassen und Balkone des strittigen
Bauprojekts als schlicht und zurückhaltend. Die Balkone sind seitlich
zurückgezogen und nehmen nicht die gesamte Fassadenbreite ein, um die
Erkennbarkeit des Dachgeschosses sicherzustellen. Es besteht beim geplanten
Gebäude mit Schrägdach somit keine Gefahr, dass wegen auskragenden Terrassen
bzw. Balkonen das Dachgeschoss nicht mehr als solches zu erkennen wäre (vgl.
auch VGr, 18. Juni 2008, VB.2008.00012, E. 3.2.2). Dem Dachbereich
wird durch die geplanten Balkone und Terrassen kein Übergewicht verliehen (vgl.
auch z.
B.: VGr,
9. Mai 2019, VB.2018.00530, E. 4.5; ferner VGr, 12. Januar 2017,
VB.2016.00347, E. 7.3). Der Rüge der Beschwerdeführenden ist somit nicht
zu folgen.
7.
7.1
Die
Beschwerdeführenden bringen sodann vor, dass das geplante Gebäude die im Sinne
von § 238 Abs. 2 PBG gebotene Rücksicht auf den unter Schutz
gestellten Baum nicht einhalte. Das Gebäude stehe viel zu nahe am geschützten
Baum und es sei gegen die Seite des Baumes sogar ein Erker geplant. Der
Sitzplatz auf der Seite des Baumes tangiere unzulässigerweise den Wurzelbereich
des Baumes. Aufgrund von Grösse, Stellung und Körnigkeit, insbesondere auch mit
den beiden Dachgeschossen, bedränge das strittige Gebäude den geschützten Baum
übermässig. Ausserdem habe die Vorinstanz zu Unrecht nicht berücksichtigt, dass
das heutige Gebäude H-Strasse 01, d.
h. also die massgebende Umgebung des Baums,
ebenfalls schutzwürdig sei. Hierzu seien keinerlei Abklärungen vorgenommen und
keine Gesamtbeurteilung vorgenommen worden.
Die Gebäude H-Strasse 01 und 09 würden das Ortsbild
als Chaletbauten prägen. Inventarisiert sei bis heute aber lediglich das
Gebäude J-Strasse 010 als Einzelobjekt. Ein Gutachten der entsprechenden
Heimatschutz- und Denkmalschutzkommissionen sei nicht eingeholt worden. Durch
den vorgesehenen Abbruch des Gebäudes H-Strasse 01 würde ein erstklassiges
Schutzobjekt entfernt, was unzulässig sei. Es müsse zuerst die Schutzwürdigkeit
dieses Gebäudes im Ensemble mit dem Chalet H-Strasse 09 überprüft werden,
bevor ein Abbruch bewilligt werden könne.
7.2
7.2.1
Befinden sich wie vorliegend in der Umgebung der geplanten Bauten Objekte
des Natur- und Heimatschutzes, ist nach § 238 Abs. 2 PBG darauf
besondere Rücksicht zu nehmen. Damit werden an die Gestaltung von Bauten, die
sich in unmittelbarer Umgebung von Schutzobjekten befinden, erhöhte
Anforderungen gestellt. Diese Bauten müssen sich nicht nur befriedigend,
sondern gut einordnen. Gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG kann die Behörde
gestalterische Sonderleistungen verlangen, welche über die Anforderungen von
§ 238 Abs. 1 PBG hinausgehen. Doch darf auch hier nicht mehr verlangt
werden, als es der Charakter der Umgebung beziehungsweise des Schutzobjekts
gebietet (VGr, 27. August 2024, VB.2023.00062, E. 7.1;
1. Dezember 2010, VB.2010.00431/00457, E. 5.2 = BEZ 2011 Nr. 4;
BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1).
7.2.2
Massgeblich ist wie bei § 238 Abs. 1 PBG die Gesamtwirkung,
jedoch bezogen auf das Schutzobjekt. Bei der Beurteilung ist nicht
entscheidend, ob und wie das Schutzobjekt von der geplanten Baute und Anlage
aus wahrgenommen wird. Ebenso wenig kommt es darauf an, welchen Eindruck die
geplante Baute bei dem beim Schutzobjekt stehenden Betrachter hinterlässt.
Vielmehr geht es in solchen Fällen darum, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts
von Drittstandorten aus durch neu zu erstellende Bauten und Anlagen nicht
beeinträchtigt werden darf. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt
sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung,
namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur
baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung, ob mit einem
Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht
nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit
nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (BGr, 28. Oktober 2002,
1P.280/2002, E. 3.5.2; VGr, 27. August 2024, VB.2023.00062, E. 7.1).
7.2.3
Bei der Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde
aufgrund der offenen Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum,
den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf das Baurekursgericht den
Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der
Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten
Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur
zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit
willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben
muss, hat sie vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und
neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das
Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145
I 52, E. 3.6). Das Verwaltungsgericht muss sich bei der Überprüfung des Entscheids
der Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle beschränken; eine
Überprüfung der Angemessenheit steht ihm nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).
Es kann den Entscheid der Vorinstanz deshalb nur aufheben, wenn diese eine
Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 27. August 2024, VB.2023.00062, E. 7.1).
7.2.4
Der hier strittige Baum (Objekt-Nr. 07 des kommunalen Natur- und
Landschaftsschutzinventars) wurde, wie eingangs bereits erwähnt, mit zwischen
der Gemeinde Rüschlikon und der I AG geschlossenem Schutzvertrag vom 9. September
2022 zum Schutzobjekt gemäss § 203 Abs. 1 lit. f PBG erklärt und
nach § 205 lit. d PBG unter Schutz gestellt. Mit Beschluss vom 30. November
2022 genehmigte der Gemeinderat Rüschlikon in Anwendung von § 211 Abs. 2
PBG den Schutzvertrag.
7.2.5
Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid dargetan, dass gestützt auf
eine Untersuchung des Baums samt Sondierung der Wurzeln im Kronentraufbereich
bei der Unterschutzstellung des Baumes eine Wurzelschutz- und eine Kronenschutzzone
festgesetzt worden seien, die gemäss Gutachten des beigezogenen
Sachverständigen für die langfristige Erhaltung des Baumes erforderlich seien.
Wie sich aus den Bauplänen Wurzel- und Kronenschutzzone und Grundrisse 1. UG/anr. UG/1. VG
ergäbe, befinde sich das geplante Mehrfamilienhaus ausserhalb dieser zum
langfristigen Schutz des Baums ausgeschiedenen Schutzzonen. Daraus folge, dass
das Bauvorhaben gebührend Rücksicht auf die Substanz des Baums nehme.
Am gerichtlichen Augenschein habe sich zudem gezeigt, dass
dem Baum aufgrund der erwähnten Wurzel- und Kronenschutzzonen genügend Raum
eingeräumt werde, um auch zukünftig in optischer Hinsicht zur Entfaltung zu
gelangen. Je nach Standort trete er sogar in voller Grösse in Erscheinung und
bestehe an diversen Orten teilweise freie Sicht auf den Baum. Infolge der
abgeschrägten Hausfassade im rückwärtigen Garten des Baugrundstücks würde aus
Rücksichtnahme auf den Baum ein spezifischer, grosser Freiraum ausgespart. Das
geplante Gebäude komme dem Schutzobjekt somit nicht zu nahe bzw. bedränge
dieses nicht übermässig. Auch der geplante Erker, welcher dem Stamm des Baums gegenüber
einen erheblichen Abstand von 12 m aufweise, und der vor der abgeschrägten
Fassade vorgesehene, filigran abgestützte Sitzplatz änderten daran nichts.
7.2.6
Auch die kommunale Baubehörde hat die Rücksichtnahme auf den Baum nach § 238
Abs. 2 PBG geprüft und festgehalten, dass das Bauprojekt so angeordnet
sei, dass es die Wurzel- und Kronenschutzzonen gemäss Ziff. 2 samt Anhang 1
des Schutzvertrages respektiere und das Schutzobjekt des Baums nicht
konkurrenziere.
7.2.7
Die vorinstanzlichen Ausführungen erscheinen nachvollziehbar. Aus den
Bauplänen geht hervor, dass das strittige Bauprojekt die im Schutzvertrag
festgelegten Schutzzonen ohne Weiteres einhält (bzw. sogar darüber hinausgehend
Abstand hält) und damit schon in dieser Hinsicht gebührend Rücksicht auf den
streitgegenständlichen Baum nimmt. Des Weiteren erscheint der Abstand des Gebäudes
und des vorgebrachten Erkers vom geschützten Baum unabhängig von den
festgelegten Schutzzonen mit 12 m oder mehr als sehr erheblich. Eine
Bedrängung des Baums ist nicht ersichtlich, im Gegenteil wird ihm ein grosser
Freiraum eingeräumt und in vertikaler Hinsicht überragt der Baum den Ersatzbau
deutlich. Der geplante Sitzplatz erscheint als filigran und naturgemäss
bodennah; er tritt mit dem geschützten Baum nicht in eine unangemessen
erscheinende Konkurrenz. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden
entsteht somit keine übermässige Beeinträchtigung des Baums und wurde auf ihn
genügend Rücksicht genommen. Die Sicht auf das Schutzobjekt bleibt von diversen
Standorten aus erhalten. Das Bauprojekt selbst zeichnet sich durch eine
zeitgenössisch-moderne, zurückhaltende Architektursprache und klare Formen und
Materialien aus, wodurch ein harmonisches Gesamterscheinungsbild entsteht,
welches den Baum in keiner Weise konkurrenziert. Wenn die Vorinstanz somit den
Entscheidgründen der kommunalen Bewilligungsbehörde folgte, ist darin keine
Rechtsverletzung von § 238 Abs. 2 PBG ersichtlich und das
Verwaltungsgericht nicht befugt, in den vorinstanzlichen Entscheid
einzugreifen.
7.3
7.3.1
Was die Ausführungen der Beschwerdeführenden zum angeblich unzulässigen
Abbruch des Gebäudes H-Strasse 09 betrifft, so ist Folgendes darzutun:
Schutzobjekte des Natur- und Heimatschutzes sind gemäss § 203 Abs. 1
lit. c PBG namentlich Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plätze,
Gebäudegruppen, Gebäude und Teile davon, die als wichtige Zeugen einer
politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche
erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen
samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Gemäss § 203 Abs. 2
PBG erstellen die für die Schutzmassnahmen zuständigen Behörden über die
Schutzobjekte ein Inventar. Bei Objekten von kommunaler Bedeutung ist der
Gemeinderat für die Inventarisierung zuständig (§ 203 Abs. 2 in
Verbindung mit § 211 Abs. 2 PBG). Die Erstellung der Inventare und
die Aufnahme eines Objekts in ein Inventar begründen zwar eine Vermutung der
Schutzwürdigkeit der in den Inventaren verzeichneten Objekte, als solche aber
noch keinen eigentlichen Schutz – dies tun erst Schutzmassnahmen gemäss § 205
und § 207 PBG. Die zuständige Behörde ist insbesondere dann, wenn der
Grundeigentümer nach § 213 Abs. 1 PBG vom Gemeinwesen einen Entscheid
über die Schutzwürdigkeit seines Grundstücks verlangt, dazu verpflichtet, sich
mit der aus dem Inventar hervorgehenden Vermutung der Schutzwürdigkeit
auseinanderzusetzen und Schutzmassnahmen anzuordnen oder auf sie zu verzichten
(vgl. z.
B. VGr, 11. Juli
2012, VB.2011.00759, E. 2.3; 21. März 2012, VB.2011.00692,
E. 2.1 mit Hinweisen).
Bei der Inventarisierung eines Objekts dürfen keine allzu
strengen Anforderungen gestellt werden (BGr, 7. Juni 2021, 1C_92/2021, E. 5.2).
Dem Gemeinderat steht beim Entscheid darüber, welche Objekte in das kommunale
Inventar aufzunehmen sind, ein Ermessensspielraum zu. Aufgrund der
Gemeindeautonomie nach Art. 50 Abs. 1 BV ist bei der Prüfung des Inventarisierungsentscheids
der Gemeinde Zurückhaltung geboten. Einzuschreiten hat ein Gericht dann, wenn
der Entscheid sachlich nicht mehr vertretbar und/oder willkürlich ist (BGr, 7. Juni
2021, 1C_92/2021, E. 5.4).
7.3.2
Die von den Beschwerdeführenden ins Feld geführten Gebäude an der H-Strasse 09
und 01 wurden anlässlich des gerichtlichen Augenscheins im vorinstanzlichen
Verfahren besichtigt; die Vorinstanz hat sich mit ihnen im angefochtenen
Entscheid anschliessend ausführlich auseinandergesetzt. Des Weiteren hat der
auf Denkmalpflege spezialisierte Architekt K im Auftrag der privaten
Beschwerdegegnerin am 20. März 2023 einen Kurzbericht zur
denkmalpflegerischen Bedeutung der beiden Chalets verfasst. Aus den genannten
Akten ergibt sich Folgendes:
Im konkreten Fall wurde das Wohnhaus J-Strasse 010 im
Inventar der Heimatschutzobjekte der Gemeinde Rüschlikon eingetragen. Dabei
wird das Wohnhaus als mächtiger Chaletbau beschrieben, welcher den Strassenraum
mit seiner herausragenden Gestaltung im Schweizer Holzstil präge und
baukünstlerisch höchst bedeutsam sei. Er gehöre zu den qualitätsvollsten
Chaletbauten Rüschlikons und sei zwischen 1850 und 1880 entstanden. Er weise
unter anderem ein mächtiges und weit vorkragendes Walmdach auf, sei reich durchfenstert,
habe zwei grosse Balkone mit Holzgeländer in dekorativer Holzschnitzkunst und
sei in einen beachtenswerten grossen Garten eingebettet, der den situativen
Wert des Gebäudes steigere.
7.3.3
Wie die Vorinstanz richtig festhält, wurden die Chalets H-Strasse 09
und 01 hingegen deutlich später, nämlich in den 1920er Jahren, erstellt. Sie
weisen je ein verputztes Untergeschoss und zwei Vollgeschosse sowie ein
Dachgeschoss mit Holzverschalung auf. Die Giebelfassaden (die im Vergleich zur
Traufseite höheren und bei Chalets auch längeren Stirnseiten der beiden
Gebäude) sind von Tal und Zürichsee abgewandt und von den am Hang verlaufenden
Strassen kaum einsehbar. Die beiden Gebäude weisen abgesehen von den bei
Chalets typischerweise auskragenden Dachflächen und den teilweise barock
geschweiften Konsolen des Dachs und des Balkons im Obergeschoss keine
besonderen Ausschmückungen auf. In Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen
Ausführungen und dem Kurzbericht des Architekten K vom 20. März 2023
sind die beiden Chalets als eher schmucklos und aus Typenelementen erstellt zu
erachten. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass sie einmalig von einem
Architekten entworfen und dann mit gleichem Grundriss beliebig häufig, d.
h. standardisiert, gebaut
werden. Der Versicherungswert der beiden Chalets betrug gemäss Kurzbericht von K
nur je Fr. 53'000.-, während der Versicherungswert des Chalets J-Strasse
etwa doppelt so viel, d.
h.
Fr. 106'000.-, betrage. Anlässlich der Akten des vorinstanzlichen
Augenscheins zeigt sich zudem, dass die Gebäude H-Strasse 09 und 01 weder
als Einzelhaus noch zusammen als Ensemble Merkmale aufweisen, welche auf einen
besonderen Eigenwert oder Situationswert schliessen liessen. Auch die
Hausgärten muten zwar gut gepflegt, aber schlicht an und weisen ebenfalls nicht
auf eine besondere Schutzwürdigkeit der Chalets hin.
7.3.4
Vor diesem Hintergrund hat die Gemeinde Rüschlikon im Jahr 2017, als das
kommunale Inventar einer generellen Überprüfung unterzogen wurde, beschlossen,
dass das Chalet J-Strasse 010 im Inventar zu belassen sei, die Chalets H-Strasse 09
und 01 aber nicht neu darin aufzunehmen seien. Dabei stand der Gemeinde
wie oben dargelegt ein Ermessensspielraum zu, in welchen gerichtlich nur
eingegriffen wird, wenn der Entscheid sachlich nicht vertretbar erscheint oder
willkürlich anmutet. Nach der voran dargelegten Sachlage erscheint der
Entscheid, die Gebäude an der H-Strasse 09 und 01 nicht zu
inventarisieren, nachvollziehbar und in keiner Weise willkürlich nach Art. 9
BV. Ebenso wurden die beiden Gebäude anlässlich des vorinstanzlichen
Augenscheins ein weiteres Mal überprüft und im vorangehenden Rekursverfahren eingehend
diskutiert und dies mit Akten und Fotografien belegt. Es erscheint somit weder
als erforderlich noch als angezeigt, die Schutzwürdigkeit der beiden Gebäude
ein weiteres Mal zu überprüfen, wie es die Beschwerdeführenden vorbringen. Eine
Rechtsverletzung ist durch eine unterlassene weitere Überprüfung jedenfalls
nicht ersichtlich, ebenso wenig durch den bewilligten Abbruch des Gebäudes H-Strasse 01.
Die Rüge der Beschwerdeführenden erscheint damit auch in dieser Hinsicht
unbegründet.
8.
8.1
Schliesslich
bringen die Beschwerdeführenden vor, dass die von der Baudirektion erteilte
gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung zu Unrecht erteilt worden sei. Der
Gewässerraum sei noch nicht definitiv festgelegt. Es stehe noch nicht fest, ob
ein grösserer Bereich als normalerweise vorgesehen vor Hochwasser geschützt
werden müsse. Obwohl sich das Baugrundstück im Hochwassergefahrenbereich von
Gewässer L befände, seien keine Schutzmassnahmen vorgesehen. Bei
Starkregen bestehe die Gefahr, dass Wasser auf das Grundstück der Beschwerdeführenden
ausweiche. Das Baugrundstück liege in der Wohnzone W2B und nicht in einer
Kern- oder Zentrumszone. Nur solche Baubereiche gälten als dicht überbaut im
Sinne des Gewässerschutzgesetzes. Die Voraussetzungen für eine
Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 41c Abs. 1 lit. a der
Gewässerschutzverordnung vom 4. Mai 2011 (GSchV) lägen von vornherein
nicht vor. Es stünden auch überwiegende Interessen einer Bewilligung des teilweise
in den Uferstreifen fallenden Bauvorhabens entgegen. Das Bauprojekt stehe einer
Ausdolung von Gewässer L mit einem angemessenen Uferbereich entgegen. Auch
das Siedlungsbild samt künftiger Freilegung von Gewässer L würde durch das
Bauprojekt negativ präjudiziert.
8.2
8.2.1
Gemäss den vorliegenden Akten stösst das Baugrundstück im Süden an die M-Strasse
(Kat.-Nr. 011). Unter dieser Strasse fliesst das eingedolte Gewässer L
in Richtung Zürichsee. Die Dole schneidet den südöstlichsten Teil des Grundstücks
auf einer Länge von rund 6 m.
8.2.2
Für das Gewässer L war
im Zeitpunkt der
Bewilligungserteilung und beim vorinstanzlichen Entscheid
der
Gewässerraum zwar projektiert, aber noch nicht festgelegt. Mit Verfügung Nr. BD01481146
vom 26. Juni 2024 (am 12. Juli 2024
im kantonalen
Amtsblatt publiziert
), und damit während des Schriftenwechsels im
vorliegenden Beschwerdeverfahren, legte die Baudirektion des Kantons Zürich den
Gewässerraum im Siedlungsgebiet der Gemeinde Rüschlikon für die kommunalen
Gewässer fest (vgl. GIS-Browser "Gewässerkarte (inkl. Wasserrechte und Gewässerraum)",
einsehbar unter geo.zh.ch/maps). Für den hier relevanten Abschnitt von
Gewässer L erfolgte eine Reduktion des Gewässerraumes auf 2,5 m, da
der Hochwasserschutz gewährleistet ist und das Gewässer eingedolt im
Strassenraum verläuft und deshalb kein Öffnungspotenzial hat.
8.2.3
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist grundsätzlich auf das Recht
abzustellen, das zum Zeitpunkt in Kraft war, als der angefochtene
Verwaltungsakt erging (BGE 144 II 326 E. 2.1; 139 II 243
E. 11.1; 135 II 384 E. 2.3). Von diesem Grundsatz ist dann
abzuweichen, wenn zwingende Gründe für eine sofortige Anwendung des neuen
Rechts sprechen. Das Bundesgericht sah dies bei einer Verschärfung von
Gewässerschutzvorschriften zu einer möglichst raschen Verhinderung weiterer
Wasserverunreinigungen als gegeben an (BGE
125 II 591
E. 5.e.aa; 119 Ib 174 E. 3).
8.2.4
Im vorliegenden Fall sind keine derartigen zwingenden Gründe für eine
sofortige Anwendung des neuen Rechts auszumachen. Der übergangsrechtliche
Uferstreifen von 8,5 m reicht weiter in die Bauparzelle hinein und
schränkt damit die Nutzung der angrenzenden Grundstücke stärker ein als der
nunmehr festgelegte reduzierte Gewässerraum von 2,5 m. Da es sich bei den
baulichen Vorkehren innerhalb des Gewässerraumes um untergeordnete Elemente wie
Stellriemen, eine Gartentür und den Plattenweg handelt, vermögen diese die
Gewährleistung der natürlichen Funktionen des Gewässers, den Hochwasserschutz
oder die Gewässernutzung im Sinne von Art. 36a Abs. 1 GSchG nicht zu
beeinträchtigen, handelt es sich beim Gewässer L doch um ein eingedoltes
Gewässer im Strassenraum, das keinen Revitalisierungsnutzen aufweist. Ferner
könnten diese untergeordneten Elemente der Gartengestaltung ohne Weiteres
auflageweise beseitigt werden, wofür indes kein praktisches Interesse der Beschwerdeführenden
bestünde (
vgl. VGr, 29. August 2024, VB.2023.00561,
E. 4.2 f.; 26. August 2021, VB.2021.00123, E. 4.1 mit
Hinweisen).
In der vorliegenden Konstellation sind mithin keine
öffentlichen Interessen tangiert, die eine sofortige Anwendung des neuen Rechts
als geboten erscheinen lassen. Die Beurteilung des Bauvorhabens hat somit
anhand des bundesrechtlichen Uferstreifens
gemäss den
Übergangsbestimmungen
zu erfolgen. Der während des laufenden
Beschwerdeverfahren definitiv festgelegte reduzierte Gewässerraum ist
vorliegend nicht zu beachten.
8.2.5
Bis zur Festlegung des projektierten Gewässerraums des eingedolten Gewässers L
war gemäss den Übergangsbestimmungen zur Änderung der Gewässerschutzverordnung
ein beidseitiger Uferstreifen freizuhalten, welcher im Falle von
Gewässer L vom Gewässerbett aus gemessen 8,5 m breit ist. Zudem ist
gemäss § 21 Abs. 1 des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni
1991 (WWG) ein Gewässerabstand von 5 m einzuhalten. Vom strittigen
Baugrundstück liegt der vorgesehene Stellriemen entlang der südlichen Grenze
des Baugrundstücks, die Gartentür an der M-Strasse, der rückwärtige Plattenweg,
der südöstlichste Teil des geplanten Gebäudes einschliesslich eines Teils des Sitzplatzes
und der Balkone, die vor der Ostfassade geplant sind, in den bundesrechtlichen
Uferstreifen.
8.3
Entgegen
den Ausführungen der Beschwerdeführenden steht der Umstand, dass ein
Gewässerraum noch nicht definitiv festgelegt worden ist, der Erteilung von
Ausnahmebewilligungen nicht entgegen (BGE 139 II 470, E. 4.5; VGr,
13. Juli 2023, VB.2022.00514, E. 5.2). Solange der Gewässerraum noch
nicht festgelegt ist, gelten gemäss Abs. 2 der Übergangsbestimmungen zur
Änderung der Gewässerschutzverordnung deren Vorschriften für Anlagen nach Art. 41c
Abs. 1 und 2. Gemäss Art. 41c Abs. 1 GSchV dürfen im
Gewässerraum nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen
wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden. Sofern
keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, kann die Behörde gemäss Satz 2
dieser Bestimmung ausserdem die Erstellung weiterer Anlagen bewilligen (z.
B. zonenkonforme Anlagen
in dicht überbauten Gebieten, lit. a.). Nach § 21 Abs. 2 WWG
kann die Direktion im Einzelfall den Gewässerabstand erhöhen, wenn
wasserbauliche Bedürfnisse dies erfordern, oder eine Ausnahme zur
Unterschreitung des Abstands gewähren, wenn besondere Verhältnisse dies
rechtfertigen. Ausnahmebewilligungen dürfen gemäss § 21 Abs. 3 WWG
nicht gegen Sinn und Zweck von Abs. 1 verstossen und auch sonst keine
öffentlichen Interessen verletzen, es sei denn, es würde die Erfüllung einer
dem Gemeinwesen gesetzlich obliegenden Aufgabe verunmöglicht oder übermässig
erschwert.
8.4
Entgegen
den Ausführungen der Beschwerdeführenden befindet sich das projektierte
Mehrfamilienhaus in der vorliegenden Wohnzone W2B in einem dicht
überbauten Wohngebiet. Für die Annahme eines dicht besiedelten Gebiets ist das
Vorliegen von Kern- oder Zentrumszonen nicht erforderlich; solche Gebiete
können auch in Wohnzonen vorkommen (vgl. z.
B. VGr, 13. Juli 2023, VB.2022.00514, E. 5.3;
vgl. auch BGE 140 II 437 E. 5). Das Bauprojekt ist zudem unbestrittenermassen
zonenkonform.
Überwiegende Interessen des Hochwasser-, Natur- oder Landschaftsschutzes,
welche einer Ausnahmebewilligung des marginal in den Uferstreifen fallenden
Bauprojekts entgegenstehen würden, sind in Übereinstimmung mit den Ausführungen
der Vorinstanz und der Baudirektion des Kantons Zürich nicht ersichtlich. Im
Osten und im Süden des Baugrundstücks entlang der H- bzw. M-Strasse besteht
zwar eine geringe Gefährdung durch Hochwasser (Karte "Naturgefahren:
Synoptische Gefahrenkarte", GIS-Browser, einsehbar unter maps.zh.ch); der
umstrittene Neubau ist jedoch ausserhalb des betreffenden Gefahrenbereichs
geplant und hat keinen Einfluss auf die potenzielle Hochwassergefahr, welche
ausschliesslich aus dem Abfluss von Gewässer L resultiert. Wie die
Baudirektion zutreffend festhält, ist in diesem Bereich bei Neu- und Umbauten
das Einreichen einer Selbstdeklaration der Schadensverhütungsmassnahmen
ausreichend. Allfälliges Oberflächenwasser auf dem Baugrundstück fliesst
unabhängig vom Bauvorhaben hangabwärts; somit besteht für das benachbarte
Grundstück der Beschwerdeführenden keine Gefahr durch abfliessendes Wasser von
der streitigen Bauparzelle (Karte "Oberflächenabfluss", GIS-Browser,
einsehbar unter maps.zh.ch). Schliesslich verhindert das Bauprojekt entgegen
den Ausführungen der Beschwerdeführenden nicht eine Ausdolung von
Gewässer L. Die Dole von Gewässer L verläuft entlang einer Strasse
und weist gemäss den nachvollziehbaren Ausführungen der Baudirektion und der
Vorinstanz nur einen geringen Revitalisierungsnutzen auf. Daher ist im Bereich
des hier streitgegenständlichen Baugrundstücks langfristig keine Ausdolung zu
erwarten und der bauliche und betriebliche Unterhalt der Dole im Strassenraum
ist gewährleistet.
8.5
Diesen
Darlegungen vermögen die Beschwerdeführenden nichts Substanziiertes
entgegenzusetzen. Ihrer Rüge ist somit nicht zu folgen. Die
gewässerschutzrechtliche und die wasserbaupolizeiliche Ausnahmebewilligung sind
nicht zu beanstanden.
9.
Insgesamt erweist sich die Beschwerde demnach als
unbegründet. Sie ist abzuweisen.
10.
10.1
Bei
diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den unterliegenden
Beschwerdeführenden je hälftig unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag
aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG).
Ein Anspruch auf eine Parteientschädigung steht
den Beschwerdeführenden ausgangsgemäss nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Hingegen sind sie unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag zu
verpflichten, dem privaten Beschwerdegegner je hälftig eine Parteientschädigung
von insgesamt Fr. 3'500.- zu bezahlen.
10.2
Der
Baubewilligungsbehörde (Beschwerdegegner) steht in der vorliegenden
Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien mit
gegensätzlichen Begehren gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung
zu (VGr, 8. Februar 2018, VB.2017.00615, E. 5; 4. Mai 2017,
VB.2016.00238, E. 5). Stehen sich nämlich in einem Beschwerdeverfahren
private Parteien gegenüber, kann nach § 17 Abs. 3 VRG das Gemeinwesen
in der Regel nicht zur Leistung einer Parteientschädigung verpflichtet und auch
nicht entschädigungsberechtigt werden. Demgemäss wird dem an der Seite einer
privaten Beschwerdepartei obsiegenden Gemeinwesen in der Regel keine
Parteientschädigung zugesprochen; vorbehalten sind Fälle, in denen es in
besonderer Weise betroffen ist, beispielsweise wenn die Aufhebung einer
Bewilligung durch die Vorinstanz eine kommunale Regelung oder Planung infrage
stellt (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00479, E. 8.2; 16. Januar
2008, VB.2007.00382, E. 4.2; 14. Juni 2006, VB.2006.00062,
E. 4).
Die Gemeinde hat im vorliegenden Beschwerdeverfahren in
ihren Schriften keine besondere eigene Interessenwahrung geltend gemacht. Es
besteht somit kein Grund, von der oben zitierten Praxis abzuweichen und ihr
eine Parteientschädigung zuzusprechen.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    440.--
Zustellkosten,
Fr. 7'440.--
Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens werden den Beschwerdeführenden
unter solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung je hälftig verpflichtet,
dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'500.-
(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft
dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.