zh_verwaltungsgericht · VB.2019.00524 · 2019-12-18 · de

Baubewilligung | Grenzabstand einer Terrassenbaute von 195 qm mit unterhalb liegendem Hohlraum (Projektänderung): Gebäudequalität; Besonderes Gebäude. Ob eine Baute ein Gebäude im Rechtssinn darstellt, ist aufgrund einer Gesamtbetrachtung zu entscheiden, wobei die Schutzfunktion für Menschen und Sachen sowie der mehr oder weniger vollständige Abschluss zentral sind. Unterhalb der begehbaren Fläche besteht ein Hohlraum, welcher von drei Seiten her durch Wände abgeschlossen und lediglich gegen Osten hin durch zehn Säulen begrenzt wird. Die Projektänderung sieht vor, die Ostseite vollständig zu vergittern. Die Vorinstanz hat die Terrassenbaute zu Recht als Gebäude qualifiziert. Weder die Zugänglichkeit noch die Nutzung des (Hohl-)Raums sind für die Frage der Gebäudequalität massgebend (E. 4). Für die Qualifikation einer Baute als Besonderes Gebäude ist nach der Rechtsprechung deren fehlende objektive Eignung zum dauernden Aufenthalt von Personen ausschlaggebend und nicht die von der Bauherrschaft beabsichtigte bzw. in den Plänen ausgewiesene Nutzung. Die Qualifikation der Terrassenbaute als Besonderes Gebäude ist nicht zu beanstanden; sie weist die entsprechenden Merkmale auf (E. 5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 19..2.18.1 VB.2019.00524
Zurich Verwaltungsgericht 19..2.18.1 VB.2019.00524
Zurigo Verwaltungsgericht 19..2.18.1 VB.2019.00524

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00524
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Geschäftsnummer:
VB.2019.00524
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.12.2019
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Grenzabstand einer Terrassenbaute von 195 qm mit unterhalb liegendem Hohlraum (Projektänderung): Gebäudequalität; Besonderes Gebäude.
Ob eine Baute ein Gebäude im Rechtssinn darstellt, ist aufgrund einer Gesamtbetrachtung zu entscheiden, wobei die Schutzfunktion für Menschen und Sachen sowie der mehr oder weniger vollständige Abschluss zentral sind. Unterhalb der begehbaren Fläche besteht ein Hohlraum, welcher von drei Seiten her durch Wände abgeschlossen und lediglich gegen Osten hin durch zehn Säulen begrenzt wird. Die Projektänderung sieht vor, die Ostseite vollständig zu vergittern. Die Vorinstanz hat die Terrassenbaute zu Recht als Gebäude qualifiziert. Weder die Zugänglichkeit noch die Nutzung des (Hohl-)Raums sind für die Frage der Gebäudequalität massgebend (E. 4).
Für die Qualifikation einer Baute als Besonderes Gebäude ist nach der Rechtsprechung deren fehlende objektive Eignung zum dauernden Aufenthalt von Personen ausschlaggebend und nicht die von der Bauherrschaft beabsichtigte bzw. in den Plänen ausgewiesene Nutzung. Die Qualifikation der Terrassenbaute als Besonderes Gebäude ist nicht zu beanstanden; sie weist die entsprechenden Merkmale auf (E. 5).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESONDERE GEBÄUDE
GEBÄUDE
GRENZABSTAND
TERRASSE
Rechtsnormen:
Art. 2 Abs. I aBV
§ 49 Abs. III PBG
§ 273 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2019.00524
Urteil
der 1. Kammer
vom
18. Dezember 2019
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    D,
2.    E,
beide vertreten durch RA F,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Ressortvorsteher Hochbau Horgen,
vertreten durch RA G,
Mitbeteiligter,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat Horgen erteilte der A AG am 10. April
2017 mit Auflagen und Vorbehalten die baurechtliche Bewilligung für den Um- und
Anbau des bestehenden Einfamilienhauses, den Neubau einer Terrasse sowie eine
neue Umgebungsgestaltung beim Gebäude Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 02 an der C-Strasse 03 in Horgen. Hinsichtlich der geplanten
Terrasse wurde die Auflage statuiert, für die Unterschreitung des Grenzabstands
zum Grundstück Kat.-Nr. 04 seien dem Bauamt vor Baufreigabe das
schriftliche Näherbaurecht einzureichen oder geänderte Pläne zur Prüfung
zukommen zu lassen (Disp.-Ziff. 2.13). Sodann sei das Projekt im
Abstandsbereich zum Grundstück Kat.-Nr. 05 gemäss den Erwägungen wegen des
fehlenden Näherbaurechts anzupassen und dem Bauamt vor Baufreigabe Abänderungspläne
zur Prüfung und Genehmigung einzureichen. Das Besondere Gebäude habe einen
Grenzabstand von 2,5 m einzuhalten (Disp.-Ziff. 2.14).
Gegen diesen Entscheid erhoben am 15. Mai 2017 die A AG
sowie E und D Rekurs beim Baurekursgericht. Letzteres erachtete die
Voraussetzungen für den beantragten Augenschein als nicht gegeben und wies den
Nachbarrekurs mit Entscheid vom 24. Oktober 2017 ab. Den Rekurs der
Bauherrschaft hiess es gleichzeitig teilweise gut, hob Disp.-Ziff. 1
Abs. 2 des Beschlusses des Gemeinderats Horgen auf, ergänzte diesen mit
einer Auflage betreffend Parkplatz und wies den Rekurs im Übrigen ab.
Dagegen erhob die A AG am 27. November 2017
Beschwerde und beantragte unter Hinweis auf die laufende Suche nach
Alternativlösungen gleichzeitig die Sistierung des Verfahrens. Nachdem eine
allfällige Projektänderung zur Gegenstandslosigkeit des Verfahrens führen kann
und die übrigen Verfahrensbeteiligten keine Einwendungen gegen den
Sistierungsantrag erhoben hatten, wurde diesem Antrag mit Präsidialverfügung
vom 21. Dezember 2017 stattgegeben und das Verfahren VB.2017.00786
sistiert.
II.
Der Ressortvorsteher Hochbau Horgen bewilligte mit
Verfügung vom 18. Dezember 2018 unter Bedingungen und Auflagen eine
Projektänderung, welche unter anderem in der vollständigen Schliessung des
Hohlraums unter der Terrasse mittels Gitter bestand. Dagegen erhoben E und D am
20. Januar 2019 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten, das nach
Ostnordost orientierte Terrassengebäude als Besonderes Gebäude zu qualifizieren
und gegenüber ihrer Grundstücksgrenze (Kat.-Nr. 04) auf den gesetzmässigen
Grenzabstand von 2,5 m zurückzusetzen. Mit Entscheid vom 18. Juni
2019 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut und ergänzte die angefochtene
Verfügung mit folgender Auflage: "Vor Baufreigabe sind dem Bauamt
abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen, aus welchen
hervorgeht, dass die Terrassenbaute den erforderlichen Grenzabstand von
2,5 m zum Grundstück Kat.-Nr. 04 einhält".
III.
Die A AG erhob dagegen am 20. August 2019 Beschwerde
an das Verwaltungsgericht und beantragte, den angefochtenen Entscheid und die
kommunale Änderungsbewilligung vollumfänglich zu bestätigen. Eventuell sei die
nordöstliche Terrassenbaute unter geeigneten Auflagen im Sinn der Erwägungen zu
bewilligen, sodass die Abstandspflicht entfällt. Schliesslich verlangte sie
eine Parteientschädigung.
Das Baurekursgericht beantragte am 29. August 2019
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 12. September
2019 teilte der Ressortvorsteher Hochbau Horgen mit, auf Vernehmlassung zur
Beschwerde zu verzichten. Mit Beschwerdeantwort vom 22. September 2019
beantragten E und D, das nach Ostnordost orientierte Terrassengebäude als
Besonderes Gebäude zu qualifizieren, gegenüber ihrer Grundstücksgrenze
(Kat.-Nr. 04) auf den gesetzmässigen Grenzabstand von 2,5 m
zurückzusetzen und den angefochtenen Entscheid zu bestätigen sowie eine
Parteientschädigung. Die A AG teilte am 17. Oktober 2019 mit, auf
Replik zu verzichten.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden
Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)
zuständig. Als Adressaten des angefochtenen Entscheids sind die
Beschwerdeführenden zur Beschwerde legitimiert (§ 49 in Verbindung mit
§ 21 Abs. 1 VRG). Die weiteren Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls
erfüllt.
2.
2.1
Das
streitbetroffene Baugrundstück liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Horgen (BZO) vom 15. September 2011 in der Wohnzone W1.6 und
ist mit einem Einfamilienhaus mit Schrägdach und Firstrichtung von Ost nach
West überstellt. Es grenzt im Westen an die C-Strasse, im Norden und im Osten
an ein Grundstück der Gemeinde Horgen und im Süden an das Grundstück der
privaten Beschwerdegegnerin. Das strittige Projekt sieht unter anderem eine
Terrassenbaute an der Ostseite des bestehenden Gebäudes vor.
Streitgegenstand bildet vorliegend einzig noch die
Terrassenbaute im Nordosten der Liegenschaft. Diese soll auf einer Grundfläche
von 195 m
2
auf dem bisher unüberbauten östlichen Teil des
Grundstücks zu liegen kommen und würde bis auf einen Abstand von 0,51 m
bis 1,86 m an die südliche Grundstücksgrenze reichen. Das Terrain
unterhalb der geplanten Baute soll abgetragen und eingeebnet und der
Terrassenboden mit insgesamt zehn Säulen abgestützt werden.
2.2
Im
Beschluss zum ursprünglichen Projekt wurde festgehalten, der Raum unterhalb der
streitbetroffenen Terrasse falle unter den Gebäudebegriff gemäss § 2
Abs. 1 und 2 der
Allgemeinen Bauverordnung vom
22. Juni 1977 (ABV) und sei als Besonderes Gebäude gemäss § 273 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu qualifizieren.
Besondere Gebäude hätten gemäss Ziffer 10 BZO einen Grenzabstand von
2,5 m einzuhalten. Weiter wurde ausgeführt, dieser Grenzabstand werde
unter anderem zum beschwerdegegnerischen Grundstück unterschritten, weshalb
entweder ein Näherbaurecht oder geänderte Pläne einzureichen seien. Das
Baurekursgericht bestätigte diese Ansicht in seinem ersten Entscheid.
2.3
Die
vorliegend strittige Projektänderung sieht nun vor, dass der Hohlraum unter der
Terrasse mit einem verzinkten Gitter vollständig verschlossen wird. In der
kommunalen Bewilligungsverfügung wurde festgehalten, dass damit kein Zugang zu
den Hohlräumen mehr bestehe, weshalb nicht mehr von einem Besonderen Gebäude
ausgegangen werden dürfe. Mit dieser Änderung könnten nun die geplanten
Abstände zu den angrenzenden Grundstücken bewilligt werden. Diese Hohlräume
dürften jedoch auch künftig nicht ohne vorgängige Bewilligung zugänglich
gemacht werden, was mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im
Grundbuch zu vermerken sei.
2.4
Diese
Ansicht teilte das Baurekursgericht nicht und gelangte im angefochtenen
Entscheid zum Schluss, dass das talseitige Verschliessen des Hohlraums unter
der geplanten Terrasse mittels verzinkten Gittern nicht dazu führe, dass diese
nicht mehr als Besonderes Gebäude gelte. So würde auch ein vollständiger
Verschluss nichts an der Raumqualität und damit der Beurteilung der
Terrassenbaute als Besonderes Gebäude ändern, bliebe doch der Hohlraum nach wie
vor bestehen. Es komme insbesondere in Bezug auf die nachbarschützende Funktion
nicht darauf an, ob die Nutzung tatsächlich erfolge. Massgeblich sei nach dem
Gesetzeswortlaut für die Qualifikation als Gebäude, dass die Baute zum Schutz
von Menschen oder Sachen gegen atmosphärische Einflüsse mehr oder weniger
vollständig abgeschlossen sei. Nach diesen Erwägungen ergänzte sie die
kommunale Änderungsverfügung mit der eingangs zitierten Auflage.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführerin wendet sich gegen diese Auflage und macht geltend, entgegen
der Ansicht des Baurekursgerichts komme es bei der Beurteilung der
Gebäudequalität einer Baute auf deren Zugänglichkeit an. Mit dem Anbringen des
verzinkten Metallgitters bestehe zwar unter der Terrasse immer noch ein
Hohlraum, doch sei letzterer dadurch nun allseitig (d.
h. auch gegen Osten) verschlossen, womit
der Zugang zum Hohlraum vollständig verhindert werde. Zusätzlich werde mittels
eines im Grundbuch anzumerkenden Revers sichergestellt, dass dieser auch in
Zukunft nicht ohne vorgängige Bewilligung nicht zugänglich gemacht werde. Damit
entfalle die für den Raumcharakter massgebliche Schutzfunktion im Sinn von
§ 2 Abs. 1 ABV.
3.2
Damit
stellt sich vorliegend als Erstes die Frage, ob der Terrassenbaute überhaupt
Gebäudequalität im Sinn von § 2 Abs. 1 ABV zukommt und zweitens, ob
diese die Abstandsvorschriften für Besondere Gebäude im Sinn von § 49
Abs. 3 bzw.
§ 273 PBG
einhalten muss
oder als nicht abstandspflichtige Baute zu qualifizieren ist.
4.
4.1
Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, werden unter
Gebäuden gemäss § 2 Abs. 1 ABV Bauten und Anlagen verstanden, die
einen Raum zum Schutz von Menschen oder Sachen gegen äussere, namentlich
atmosphärische Einflüsse mehr oder weniger vollständig abschliessen. Ob eine
Baute ein Gebäude im Rechtssinn darstellt, ist aufgrund einer Gesamtbetrachtung
zu entscheiden. Wesentlich sind dabei zwei Merkmale des Gebäudebegriffs:
Diejenige der Schutzfunktion für Menschen und Sachen sowie der mehr oder
weniger vollständige Abschluss (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019,
S. 1062 f.).
4.2
Die
vorliegend zu beurteilende Terrasse ist so konstruiert, dass unterhalb der
begehbaren Fläche ein Hohlraum besteht, welcher von drei Seiten her durch Wände
abgeschlossen und lediglich gegen Osten hin durch insgesamt zehn Säulen
begrenzt wird. Die Baute verfügt durch den Terrassenboden über ein Dach sowie
einen ebenen Boden und ist damit mehr oder weniger vollständig abgeschlossen.
Um die geforderte Schutzfunktion zu erreichen, bedarf es nicht vier Wänden
(vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.
a.
O.,
S. 1062 f., auch zum Folgenden). Durch ihre Konstruktion und das
gewählte Material weist diese zum Schutz von Menschen und Sachen ohne Weiteres
nicht bloss kurzfristig ein gewisses Mass an Resistenz gegen atmosphärische
Einflüsse auf.
Ins Gewicht für die Bejahung der Gebäudequalität fällt sodann
das Ausmass der Terrassenbaute, welche auf einer Tiefe von durchschnittlich
9 m das Hauptgebäude beidseitig überragen und sich auf einer Fläche von
insgesamt 195 m
2
beinahe über die gesamte Grundstücksbreite
erstrecken soll.
Dass der Abschluss gegen äussere
Einflüsse nicht der Bestimmung der Baute entspricht, sondern Folge der
gewählten Konstruktionsweise ist, spielt indessen keine Rolle. Die Vorinstanz
hat sodann zu Recht darauf hingewiesen, dass weder die Zugänglichkeit noch die
Nutzung des (Hohl-)Raumes für die Frage der Gebäudequalität massgebend sind.
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin wäre die Baute daher auch dann als
Gebäude zu qualifizieren, wenn die Ostseite vollständig verschlossen würde. Ob
auch so zu entscheiden wäre, wenn der Hohlraum vollständig aufgefüllt würde,
kann offengelassen werden, da diese Frage nicht Gegenstand des vorliegenden
Verfahrens bildet (vgl. dazu unten E. 5.4).
4.3
Nach dem
Gesagten hat die Vorinstanz die Terrassenbaute zu Recht als Gebäude
qualifiziert und erweisen sich die Vorbringen der Beschwerdeführerin als
unbegründet. Damit bleibt zu prüfen, ob die Baute ein Besonderes Gebäude darstellt
und demzufolge die entsprechenden Vorschriften einzuhalten hat.
5.
5.1
Als
Besondere Gebäude gelten laut § 273 PBG Bauten, die nicht für den
dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m,
bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt. Für solche Bauten kann in der
Bau- und Zonenordnung von den kantonalen Mindestabständen abgewichen oder der
Grenzbau erleichtert werden (§ 49 Abs. 3 PBG). Die Gemeinde Horgen
hat für den hier in Frage stehenden Grenzabstand von ihrer Kompetenz Gebrauch
gemacht und für Besondere Gebäude im Sinn des Planungs- und Baugesetzes
allseitig einen minimalen Grenzabstand von 2,5 m festgelegt
(Ziff. 10.1 BZO).
5.2
Das
Baurekursgericht hielt in seinem Entscheid im Verfahren VB.2017.00786 mit
Verweis auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts fest, dass sich
Letzteres mit dem Begriff der Besonderen Gebäude schon verschiedentlich befasst
habe. In seinem Entscheid vom 7. Dezember 2000 (VB.2000.00304/00314 =
RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4) habe es ausgeführt, dass
für die Qualifikation einer Baute als Besonderes Gebäude deren fehlende
objektive Eignung zum dauernden Aufenthalt von Personen ausschlaggebend sei und
nicht die von der Bauherrschaft beabsichtigte bzw. in den Plänen ausgewiesene
Nutzung. Dies ist vorliegend ohne Weiteres der Fall; auf die entsprechenden
Erwägungen kann in Anwendung von
§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG vollumfänglich verwiesen werden. Dar
an
würde auch die Anmerkung eines Nutzungsverbots im Grundbuch nichts zu ändern.
Die Vorinstanz hat im zitierten Entscheid weiter
zutreffend festgehalten, dass die Terrassenbaute lediglich im Untergeschoss an
die Fassade des Hauptgebäudes angebaut sei und optisch als eigenständige,
höhen- und lagenmässig versetzte Baute wahrgenommen werde, welche durch die Nord-
und Südmauer sowie die Stützen auf der Ostseite auch über die für besondere
Gebäude vorausgesetzte konstruktive Selbständigkeit verfüge. Aufgrund der
fehlenden Einheit mit dem Hauptgebäude handle es sich zudem nicht um ein
ordentliches Gebäude.
Sodann hat die Vorinstanz in
Einklang mit der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung festgehalten, dass die
grösste Höhe für Besondere Gebäude von 4 m der vorliegend zu beurteilenden
Flachdachbaute, ohne das offene Sicherungsgeländer gerechnet, nicht überschritten
werde.
5.3
Im Übrigen ist nicht ersichtlich, dass die Gemeinde ein vom
kantonalen Recht abweichendes Verständnis von Besonderen Gebäuden hätte.
Damit
ist die Qualifikation der Terrassenbaute als Besonderes Gebäude nicht zu
beanstanden.
Abschliessend ist zu bedenken, dass
Grenzabstände
nicht bloss eine nachbarschützende Funktion haben, sondern auch im gesundheits-
und feuerpolizeilichen sowie ortsplanerischen Interesse liegen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
a.
a.
O., S. 1085 mit
Hinweis auf BGE 119 Ia 113, E. 3b). Sodann sind Besondere
Gebäude im Gegensatz zu denjenigen, welche zur Wohnnutzung vorgesehen sind,
bereits abstandsprivilegiert.
5.4
Für die
von der Beschwerdeführerin verlangte nebenbestimmungsweise Heilung im Sinn von
§ 321 PBG durch das Gericht bleibt nach dem Gesagten kein Raum.
Projektänderungen würden angesichts der Hanglage diverse technische Änderungen
bedingen, welche den Rahmen von § 321 PBG sprengen. Die Vorinstanz hat
diesbezüglich zu Recht festgehalten, dass es nicht Aufgabe der Rechtsmittelinstanzen
sei, Projektänderungen zur Heilung der Grenzabstandsverletzung aufzuzeigen.
Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass das Bauprojekt unter ästhetischen
Gesichtspunkten noch keine Beurteilung erfahren hat.
6.
Insgesamt erwiesen sich die Rügen der Beschwerdeführerin damit
als unbegründet. Da die geplante Terrassenbaute den gemäss Ziff. 10.1 BZO
erforderlichen Grenzabstand von 2,5 m nicht respektiert, ergänzte das
Baurekursgericht die Baubewilligung zu Recht mit der angefochtenen Auflage.
Damit ist die Beschwerde abzuweisen.
7.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der
Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit
§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr
nicht zu. Hingegen ist eine solche Entschädigung antragsgemäss der
Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 zuzusprechen (§ 17
Abs. 2 f. VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    270.--     Zustellkosten,
Fr. 3'270.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird unter solidarischer Haftung verpflichtet, der
Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je Fr. 1'500.- (insgesamt
Fr. 3'000.-) als Parteientschädigung zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …