zh_verwaltungsgericht · VB.2012.00531 · 2011-01-13 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für den Neubau eines Altersheims. Gebäudehöhe. Abgrenzung zwischen Flach- und Schrägdach. Dachaufbauten. Kostenauflage bei vorausgegangenem Rückweisungsentscheid. Das durch mehrere gegeneinander ansteigende, unterschiedlich stark geneigte Dachflächen gebildete Dach des geplanten Altersheims weist Dachneigungen von grösstensteils zwischen 10,6° und 22,9° auf. Nur ein Dach mit einer Neigung von weniger als 5° wird nach der Rechtsprechung als Flachdach betrachtet. Ein Dach mit einer Neigung von 10° oder mehr ist demgegenüber als Schrägdach zu bezeichnen (E. 5.2.2). Die Vorinstanz durfte daher ohne Weiteres von einem Gebäude unter Schrägdach ausgehen. Sie hat sodann zutreffend ausgeführt, dass unter Dachaufbauten Bauteile zu verstehen sind, welche wie Lukarnen oder Ähnliches oberhalb der Dachhaut in Erscheinung treten beziehungsweise die Dachfläche nach aussen durchstossen. Die von der Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten als Dachaufbauten bezeichneten Bauteile erfüllen diese Anforderungen nicht. Im Geltungsbereich der Verkehrsbauline erweist sich das Gebäude daher als zu hoch (E. 5.2.2). Grundsätzlich ist der Ausgang des Verfahrens für die Kostenverteilung und die Entschädigungsfolgen massgebend. Das Obsiegen ist auch dann entscheidend, wenn die Sache zur weiteren Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen wird. Es mag zwar zutreffen, dass diese Regelung unbefriedigend sein kann, wenn nach einem Rückweisungsentscheid die vor dem Verwaltungsgericht noch (teilweise) unterlegene Partei, am Ende des Rechtsstreits dann doch gewinnt. Dies ändert indessen nichts daran, dass der vorausgegangene Rückweisungsentscheid ein in sich geschlossenes Verfahren beendet, in welchem die Beschwerdegegnerschaften aufgrund ihres teilweisen Unterliegens kostenpflichtig geworden sind (E. 7.1). Abweisung, soweit auf die Beschwerde eingetreten wird.

Zürich Verwaltungsgericht 13..2.10.0 VB.2012.00531
Zurich Verwaltungsgericht 13..2.10.0 VB.2012.00531
Zurigo Verwaltungsgericht 13..2.10.0 VB.2012.00531

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00531
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Geschäftsnummer:
VB.2012.00531
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 10.04.2013
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für den Neubau eines Altersheims. Gebäudehöhe. Abgrenzung zwischen Flach- und Schrägdach. Dachaufbauten. Kostenauflage bei vorausgegangenem Rückweisungsentscheid.
Das durch mehrere gegeneinander ansteigende, unterschiedlich stark geneigte Dachflächen gebildete Dach des geplanten Altersheims weist Dachneigungen von grösstensteils zwischen 10,6° und 22,9° auf. Nur ein Dach mit einer Neigung von weniger als 5° wird nach der Rechtsprechung als Flachdach betrachtet. Ein Dach mit einer Neigung von 10° oder mehr ist demgegenüber als Schrägdach zu bezeichnen (E. 5.2.2).
Die Vorinstanz durfte daher ohne Weiteres von einem Gebäude unter Schrägdach ausgehen. Sie hat sodann zutreffend ausgeführt, dass unter Dachaufbauten Bauteile zu verstehen sind, welche wie Lukarnen oder Ähnliches oberhalb der Dachhaut in Erscheinung treten beziehungsweise die Dachfläche nach aussen durchstossen. Die von der Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten als Dachaufbauten bezeichneten Bauteile erfüllen diese Anforderungen nicht. Im Geltungsbereich der Verkehrsbauline erweist sich das Gebäude daher als zu hoch (E. 5.2.2).
Grundsätzlich ist der Ausgang des Verfahrens für die Kostenverteilung und die Entschädigungsfolgen massgebend. Das Obsiegen ist auch dann entscheidend, wenn die Sache zur weiteren Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen wird. Es mag zwar zutreffen, dass diese Regelung unbefriedigend sein kann, wenn nach einem Rückweisungsentscheid die vor dem Verwaltungsgericht noch (teilweise) unterlegene Partei, am Ende des Rechtsstreits dann doch gewinnt. Dies ändert indessen nichts daran, dass der vorausgegangene Rückweisungsentscheid ein in sich geschlossenes Verfahren beendet, in welchem die Beschwerdegegnerschaften aufgrund ihres teilweisen Unterliegens kostenpflichtig geworden sind (E. 7.1).
Abweisung, soweit auf die Beschwerde eingetreten wird.
Stichworte:
ALTERSHEIM
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
DACHAUFBAUTE
FLACHDACH
GEBÄUDEHÖHE
KOSTENVERTEILUNG
RÜCKWEISUNGSENTSCHEID
SCHRÄGDACH
Rechtsnormen:
§ 275 Abs. I PBG
§ 275 Abs. II PBG
§ 292 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2012.00531
Urteil
der 1. Kammer
vom
10. April 2013
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas
Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François
Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf,
Gerichtsschreiber Martin Knüsel.
In Sachen
Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt
Zürich,
vertreten durch den Vorsteher des Hochbaudepartements der Stadt
Zürich,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.1
A,
1.2
B,
2.
C,
3.
D,
4.
E, vertreten durch F,
5.
G,
6.
H,
7.
I, alle vertreten durch RA J,
8.
K
,
9.
L,
8–9 vertreten durch RA M
,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Bausektion der Stadt Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 13. Juli 2010 erteilte die
Bausektion der Stadt Zürich der Sektion Immobilienbewirtschaftung der Stadt
Zürich die baurechtliche Bewilligung für den Neubau des Altersheims Trotte
(Arealüberbauung) auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der
Nordstrasse 331, 349 sowie der Trottenstrasse 74 und 76 in Zürich 10-Wipkingen.
II.
Hiergegen wandten sich B und A, C, D, E, G, H und I mit
Eingabe vom 20. August 2010 innert Frist an die Baurekurskommission I
und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung vom 13. Juli 2010. Am
23. August 2010 reichten auch K und L Rekurs gegen den Beschluss der
Bausektion der Stadt Zürich ein und beantragten ebenfalls dessen Aufhebung.
G zog am 24. März 2011
ihren Rekurs zurück. Mit Entscheid vom 1. April 2011 vereinigte das Baurekursgericht
die beiden Verfahren und hiess die Rekurse gut, soweit sie nicht infolge
Rückzugs erledigt abgeschrieben wurden. Demgemäss wurde der Beschluss der Bausektion
der Stadt Zürich vom 13. Juli 2010 aufgehoben.
III.
Gegen diesen Entscheid wandte sich die
Immobilienbewirtschaftung der Stadt Zürich mit Beschwerde vom 17. Mai 2011
an das Verwaltungsgericht und beantragte dessen Aufhebung.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde hob das
Verwaltungsgericht den Entscheid des Baurekursgerichts vom 7. Dezember
2011 auf und wies die Sache zu neuem Entscheid im Sinn der Erwägungen an dieses
zurück.
IV.
Das Baurekursgericht hiess die Rekurse mit Entscheid vom
22. Juni 2012 erneut gut, soweit sie nicht als durch Rekursrückzug
erledigt abgeschrieben wurden. Demgemäss wurde der Beschluss der Bausektion der
Stadt Zürich vom 13. Juli 2010 aufgehoben.
V.
Dagegen gelangte die Stadt Zürich, Sektion
Immobilien-Bewirtschaftung, mit Beschwerde vom 23. August 2013 erneut an
das Verwaltungsgericht und beantragte, Dispositiv-Ziffern II, IV und V des
Entscheids des Baurekursgerichts vom 22. Juni 2012 seien aufzuheben und
der Bausektionsbeschluss Nr. BE 1106/10 vom 13. Juli 2010 sei zu
bestätigen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegnerschaft.
Das Baurekursgericht beantragte am 14. September 2012
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion der Stadt
Zürich schloss am 2. Oktober 2012 auf deren Gutheissung. Die
Beschwerdegegnerschaft 1–7 sowie die Beschwerdegegnerschaft 8–9 beantragten mit
jeweils vom 1. November 2012 datierenden Beschwerdeantworten die Abweisung
der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.
Mit Replik vom 16. November 2012 hielt die Beschwerdeführerin an ihren
Anträgen fest. Zur Duplik der Beschwerdegegnerschaft 8–9 vom 11. Dezember
2012 liess sie sich nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom
23. Oktober 1991 (BZO) befinden sich die Baugrundstücke in der Wohnzone
W3. Geplant ist der Neubau des bestehenden Altersheims Trotte im Rahmen einer
Arealüberbauung auf den beiden aneinander grenzenden Grundstücken
Kat.-Nrn. 01 und 02. Das bestehende, im Jahr 1958 mittels Ausnahmebewilligung
genehmigte, achtgeschossige Altersheim sowie das dreigeschossige Personal- und
Verwalterhaus stehen auf dem Grundstück Kat.-Nr.01. Das östlich daran anschliessende
Grundstück Kat.-Nr. 02 ist mit einem inventarisierten Wohnhaus überbaut.
2.
Die Vorinstanz kam zum
Schluss, das Bauprojekt halte die vorgeschriebene Gebäudehöhe nicht ein. Die Baubehörde
sei zu Unrecht von einem hypothetischen Dachprofil bzw. von einem
Flachdachgebäude ausgegangen. Vielmehr sei festzuhalten, dass es sich um ein Gebäude
mit Schrägdach handle, werde doch das Dach durch mehrere gegeneinander ansteigende,
schwach geneigte Dachflächen gebildet. Unter Dachaufbauten seien Bauteile zu
verstehen, welche wie Lukarnen oder Ähnliches oberhalb der Dachhaut in
Erscheinung treten, beziehungsweise die Dachfläche nach aussen durchstossen
würden. Die von der Vorinstanz als "Dachaufbaute" bezeichneten
Bauteile erfüllten diese Anforderungen nicht, würden diese doch unter der
tatsächlichen Dachebene liegen. Das Gebäude erweise sich im Geltungsbereich der
Verkehrsbaulinie als zu hoch. Es handle sich nicht mehr um einen geringfügigen
Mangel, welcher ohne besondere Schwierigkeiten auflageweise zu beheben wäre,
weshalb die Baubewilligung als Ganzes aufzuheben sei. Im Übrigen verwarf es die
weiteren noch nicht durch das Verwaltungsgericht geprüften Rügen.
3.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die
Baubewilligungsbehörde habe die Einhaltung der Gebäudehöhe zu Recht damit
begründet, dass sich auf der Seite Trottenstrasse ein hypothetisches Dachprofil
ergebe. Dieses werde nur von der südöstlichen und der südwestlichen Gebäudeecke
des projektierten Neubaus überragt. Diese Gebäudeteile seien allerdings auf das
für Dachaufbauten gemäss § 292 PBG zulässige Mass beschränkt. Die Vorinstanz
sei fälschlicherweise von einem Schrägdach ausgegangen. Als Dachaufbauten
würden bei einem Schrägdach nur solche Bauelemente gelten, welche über die
tatsächliche Dachebene hinausragten. Bei einem Flachdach seien hingegen solche
Dachaufbauten auch dann zulässig, wenn sie sich nicht (optisch) vom
eigentlichen Dachgeschoss absetzten, sondern nur die für ein entsprechendes
Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen. Dies führe nach der Rechtsprechung
zu einer Bevorzugung des Flachdachs gegenüber dem Schrägdach.
Entgegen der Sachdarstellung der Vorinstanz handle es sich
beim vorliegenden Projekt um ein Flach- und nicht um ein Schrägdach. Zwar werde
das Dach durch mehrere gegeneinander ansteigende, schwach geneigte Dachflächen
gebildet. Daraus könne jedoch entgegen der vorinstanzlichen Darstellung kein
Schrägdach abgeleitet werden. Einerseits sei beim aktuellen Bauvorhaben die
starke Neigung des gewachsenen Terrains zu berücksichtigen, welche aus dem
Höhenunterschied von 6,90 m entstehe. Dieser Umstand führe zwingend zu
einer Neigung des Dachs, ohne dass bereits von einem Schrägdach auszugehen sei.
Das vorgesehene Dach soll in seiner Konstruktion als Flachdach entstehen,
nämlich mit einer Betondecke und einer fugenlosen Flachdachabdichtung. Gemäss
SIA-Norm 271 weise ein Flachdach eine fugenlose Abdichtung auf. Die vorgesehene
Konstruktion entspreche dieser Anforderung. Es fehlten demnach die für ein
Schrägdach konstruktiv typischen Elemente des Dachstuhls wie ein First und ein
Kniestock. Zudem seien die geneigten Dachflächen nicht sichtbar, sodass das
Gebäude als eindeutiges Flachdachgebäude wahrgenommen werde.
Im Falle eines Flachdachs sei die Beschwerdeführerin
befugt, auf die Flucht der "Trauffassade" vorgezogene Dachaufbauten
auch direkt an der Gebäudeecke anschliessend an die Giebelfassade zu
platzieren. Diese Möglichkeit bestünde selbst dann, wenn bei der nachgesuchten
Baute ein Schrägdach angenommen würde. Es sei zwar richtig, dass bei Schrägdächern
Dachaufbauten "über die tatsächliche Dachebene hinausragen" müssen.
Auf das aktuelle Gebäude angewandt, sei die tatsächliche Dachebene jedoch nicht
in eindeutiger Weise bestimmbar. Die Vorinstanz habe daher zu Unrecht
festgestellt, dass die erwähnten Dachaufbauten unter der tatsächlichen
Dachebene lägen. Richtigerweise wäre vielmehr die Dachebene auch bei solchen
atypischen Schrägdächern gemäss § 292 lit. b PBG anzusetzen.
4.
4.1
Die zulässige
Gebäudehöhe wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und
Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen; durch einzelne
bis 1,5 m tiefe Rücksprünge bewirkte Gebäudehöhen werden nicht beachtet (§ 280
Abs. 1 PBG). Massgebend für die Berechnung der Gebäudehöhe ist die
Schnittlinie der traufseitigen Fassade/Dachfläche. Bei Gebäuden mit
Schrägdächern führt die Bestimmung der Trauffassaden zu keinen Schwierigkeiten.
Bei Bauten mit Flachdächern hingegen ist eine hypothetische Traufseite zu
bestimmen, in der Regel die Gebäudelängsseite (vgl. BEZ 2001 Nr. 40
und 2002 Nr. 37 sowie BEZ 2012 Nr. 4). Bei derartigen Bauten ist der
obere Gebäudehöhenmesspunkt die "Schnittlinie zwischen (traufseitiger)
Fassade und Dachfläche", wobei als Dachfläche jene des obersten
Vollgeschosses zu verstehen ist (vgl. § 275 Abs. 1 und 2 PBG).
4.2
Dachgeschosse
(Attikageschosse) sind laut der Definition von § 275 Abs. 1 PBG Gebäudeabschnitte,
welche über der Schnittlinie Fassade/Dachfläche liegen. Bei Flachdächern dürfen
sie – vorbehältlich § 292 lit. b PBG – grundsätzlich die für ein
entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen nicht durchstossen, d.
h. jene Profillinie, die
unter 45° an die Schnittlinie zwischen der tatsächlichen Dachfläche (des
obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1
lit. a in Verbindung mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42, auch zum
Folgenden). Diese Regel greift indessen nur gegenüber der hypothetischen
Traufseite des betreffenden Gebäudes ein; "giebelseitig"
(stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein Dachgeschoss mit Schrägdach –
mit der Fassade des Vollgeschosses bündig sein.
4.3
Dachaufbauten,
welche traufseitig die erwähnte Dachprofillinie durchstossen, sind nach
Massgabe von § 292 PBG zulässig, d.
h. sie dürfen bei Flachdächern insgesamt nicht
breiter sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge (§ 292 lit. b
PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis zur Fassadenflucht des
darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d.
h. mit der betreffenden Fassade bündig sein
(vgl. Skizzen für die Berechnungsweisen gemäss Planungs- und Baugesetz
[PBG] und der allgemeinen Bauverordnung [ABV] zu § 292 PBG). Der
Schnittpunkt Fassade/Dachfläche im Sinn von § 280 Abs. 1 PBG und
damit die Gebäudehöhe ändern sich dadurch nicht. Als massgebende Dachfläche
gilt auch im Bereich solcher Aufbauten die Dachfläche des obersten
Vollgeschosses und nicht etwa der Dachabschluss des Attikageschosses. Damit ist
die Gebäudehöhe auch im Bereich derartiger Dachaufbauten eingehalten. Es besteht
auch keine Vorschrift, dass solche Dachaufbauten nicht an die Gebäudeecken der
betreffenden Traufseiten, sondern nur in der Mitte der Fassaden platziert
werden dürfen. Auch wenn nicht unbedingt üblich, sind Situierungen der
Dachaufbauten an den Gebäudeecken grundsätzlich zulässig. Das darf allerdings
nicht dazu führen, dass das Dachgeschoss nicht mehr als solches erkennbar ist
und deshalb das Gebäude als übergeschossig in Erscheinung tritt (VGr, 21. Mai
2003, VB.2003.00005, E. 2a).
5.
Beim geplanten Bauprojekt wird das Dach durch mehrere
gegeneinander ansteigende, unterschiedlich stark geneigte Dachflächen gebildet.
Strittig ist, ob diese Dachform als Flach- oder Schrägdach zu qualifizieren
ist.
5.1
Die
Beschwerdeführerin führt zunächst aus, beim aktuellen Bauvorhaben sei die starke
Neigung des gewachsenen Terrains zu berücksichtigen, welche aus dem Höhenunterschied
von 6,90 m entstehe. Dieser Umstand führe zwingend zu einer Neigung des
Dachs, ohne dass bereits von einem Schrägdach auszugehen sei.
Hierzu ist festzuhalten, dass der vorhandene Höhenunterschied
ohne Weiteres mittels Terrainangleichungen und baulichen Massnahmen
ausgeglichen werden kann. Es ist daher nicht nachvollziehbar, inwiefern die
Hanglage "zwingend zu einer Neigung des Dachs" führen soll.
5.2
Die
SIA-Norm 271 "Abdichtungen von Hochbauten" definiert das Flachdach
als Oberbegriff für Dächer mit geringer oder fehlender Neigung und fugenloser
Abdichtung. Dabei ist zu beachten, dass jedes Flachdach eine minimale Neigung
benötigt, damit der Wasserabfluss gewährleistet ist. Diese aus bautechnischen
Gründen erforderliche Minimalneigung ist oft kaum sichtbar und liegt
erfahrungsgemäss zwischen 1–5° (Christoph Fritsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Auflage, Zürich 2011, S. 928 auch
zum Folgenden).
5.2.1
Bei der Dacheindeckung besteht ein klarer Unterschied zwischen Flach- und
Steildächern. Flachdächer weisen aus Dichtigkeitsgründen eine fugenlose
Bedeckung wie etwa eine geschlossene Blecheindeckung, ein Kiesklebedach oder
ein begrüntes Dach auf. Demgegenüber herrschen bei den Schrägdächern
Tafelbedeckungen vor. Ein Tonziegeldach beispielsweise muss, damit es dicht
ist, eine Neigung von mindestens 16–20° aufweisen. Mit gestossenen
Eternitplatten können im Flachland normalerweise Dächer ab einer minimalen
Neigung von etwa 10° bedeckt werden.
5.2.2
Die mehreren gegeneinander ansteigenden, unterschiedlich stark geneigten
Dachflächen weisen Dachneigungen zwischen 10,6° und 22,9° auf. Nur bei einem
kleineren Dachdreieck wird eine Dachneigung von lediglich 4,1° ausgewiesen (act. 5/2).
Die kritische Marke von 10°, ab welcher der Wasserabfluss auch durch eine
Tafelbedeckung des Dachs sichergestellt werden kann, wird somit
grossmehrheitlich erreicht bzw. überschritten. Eine fugenlose Bedeckung ist demnach
nicht zwingend erforderlich. Für die Qualifikation des Daches als Flach- oder
Steildach kann es daher vorliegend nicht darauf ankommen, dass dieses als fugenlose
Konstruktion geplant wird, da hierzu keine technische Notwendigkeit besteht.
Ebenso wenig ist entscheidend, dass typische Elemente des Dachstuhls wie ein
First oder ein Kniestock fehlen, oder wie das Dach von aussen wahrgenommen
wird. Ausschlaggebend für die Frage, ob ein Flach- oder ein Schrägdach
vorliegt, ist vielmehr die Dachneigung an sich. Demgemäss wird nach der
Rechtsprechung nur ein Dach mit einer Neigung von weniger als 5° auf jeden Fall
als Flachdach betrachtet. Ein Dach mit einer Neigung von 10° oder mehr ist
demgegenüber als Schrägdach zu bezeichnen (BEZ 1996 Nr. 30).
Mit Dachneigungen von
grösstenteils zwischen 10,6° und 22,9° wird diese Neigung von den verschiedenen
Dachflächen zum Teil deutlich überschritten. Die Vorinstanz durfte daher ohne
Weiteres von einem Gebäude unter Schrägdach ausgehen. Sie hat sodann unter
Hinweis auf RB 1991 Nr. 67 zutreffend ausgeführt, dass unter Dachaufbauten
gemäss § 292 lit. a PBG Bauteile zu verstehen sind, welche wie
Lukarnen oder Ähnliches oberhalb der Dachhaut in Erscheinung treten
beziehungsweise die Dachfläche nach aussen durchstossen. Die von der Beschwerdeführerin
und der Mitbeteiligten als Dachaufbauten bezeichneten Bauteile erfüllen diese
Anforderungen nicht. Im Geltungsbereich der Verkehrsbauline gemäss §§ 278 f.
PBG erweist sich das Gebäude daher als zu hoch.
5.3
Gemäss § 275
Abs. 2 PBG sind Dachgeschosse horizontale Gebäudeabschnitte, die über der
Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen. Selbst wenn man die fragliche
Dachkonstruktion als Flachdach qualifizieren wollte, ergibt sich gemäss dem bei
den Akten liegenden Bauplan "Abstandsbild Hauptbau" (act. 9/11.5),
dass sich die von der Beschwerdeführerin als Dachaufbauten bezeichneten
Gebäudeteile bis auf die unter dem Dachgeschoss befindlichen Vollgeschosse
erstrecken. Damit kommen diese teilweise unterhalb der tatsächlichen Dachebene
zu liegen und müssen insoweit als den entsprechenden Vollgeschossen zugehörig
gelten. Als Bestandteile der Vollgeschosse können die fraglichen Gebäudeteile
nicht (auch) als Dachaufbauten qualifiziert werden. Dies gilt unabhängig davon,
ob man das Projekt als Schräg- oder als Flachdachgebäude erachtet. Als den
Vollgeschossen zugehörig unterliegen die als Dachaufbauten bezeichneten
Bauteile den Bestimmungen über die Gebäudehöhe, welche auf der Südseite – wie
erwähnt – überschritten wird. Zudem führt die Ausdehnung der als Dachaufbauten
bezeichneten Gebäudeteile auf die darunterliegenden Vollgeschosse dazu, dass
das Dachgeschoss als solches nicht mehr erkennbar ist (vorne E. 4.3).
5.4
Schliesslich
ist ohnehin fraglich, ob bei diesen Gebäudeteilen überhaupt von Dachaufbauten
im Sinn von § 292 PBG gesprochen werden kann. Nach der Rechtsprechung sind
Dachaufbauten von unkonventionellen Konstruktionen im Dachbereich abzugrenzen,
bei welchen keine Aufbauten auf die Dachebene gesetzt, sondern der Verlauf der
Dachfläche selbst abgestuft wird (BEZ 1991 Nr. 43). Vorliegend sind die
Dachaufbauten als solche von aussen nicht erkennbar. Sie sind in die spezielle
Dachkonstruktion integriert. Es ist demnach nicht von Dachaufbauten im
eigentlichen Sinn, sondern von einer speziellen Dachgestaltung auszugehen,
weshalb sich die Beschwerdeführerin auch aus diesem Grund nicht auf die in
E. 4.3 ausgeführte Rechtsprechung berufen kann.
5.5
Wie die
Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, handelt es sich bei der Überschreitung
der Gebäudehöhe nicht um einen geringfügigen Mangel, der ohne besondere
Schwierigkeiten auflageweise zu beheben wäre. Das Bauvorhaben muss vielmehr
konzeptionell überarbeitet werden, weshalb die Baubewilligung als Ganzes
aufzuheben ist. Da damit bereits ein Bauverweigerungsgrund gegeben ist,
brauchen die verbleibenden Rügen nicht weiter geprüft zu werden.
6.
Nachdem G am 24. März 2011 ihren Rekurs zurückgezogen
hat, ist auf die Beschwerde, soweit sie sich auch gegen G richtet, nicht
einzutreten. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die
Beschwerdeführerin und die Mitbeteiligte, welche ebenfalls die Gutheissung der
Beschwerde beantragt hat, kosten- und entschädigungspflichtig. Die Kosten des
Beschwerdeverfahrens sind ihnen je hälftig aufzuerlegen. Zudem hat die
Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerschaft 1–7 sowie der Beschwerdegegnerschaft
8–9 eine Parteientschädigung von jeweils Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-)
zu bezahlen.
7.
Im Zusammenhang mit den Kosten- und Entschädigungsfolgen für
das erste Verfahren vor Verwaltungsgericht (VB.2011.00308) macht die
Beschwerdegegnerschaft geltend, bei jenem Entscheid habe es sich um einen Zwischenentscheid
gehandelt, welcher mangels Erfüllung der Voraussetzungen von Art. 93 BGG
nicht anfechtbar gewesen sei.
Werde nun im vorliegenden Beschwerdeverfahren zugunsten der
Beschwerdegegnerschaft entschieden, führe dies zum stossenden Ergebnis, dass
diese im Verfahren VB.2011.00308 bloss deshalb eine Gerichtsgebühr habe
bezahlen müssen, weil das Baurekursgericht im ersten Rechtsgang nicht alle ihre
Rügen behandelt habe. Wäre die Überschreitung der Gebäudehöhe bereits im ersten
Rechtsgang erkannt worden, hätte das Verwaltungsgericht die damals erhobene
Beschwerde nicht teilweise gutheissen können. Der Beschwerdegegnerschaft wäre
keine Gerichtsgebühr auferlegt, sondern eine Parteientschädigung zugesprochen
worden. Dass es zu einem zweiten Rechtsgang gekommen sei, liege ausserhalb des
Einflussbereichs der Beschwerdegegnerschaft. Es rechtfertige sich daher, bei
der Festsetzung der Parteientschädigung die von der Beschwerdegegnerschaft im
Verfahren VB.2011.00308 bezahlte Gerichtsgebühr sowie die ihr damals
"entgangene" Prozessentschädigung ebenfalls in Anschlag zu bringen.
7.1
Grundsätzlich
ist der Ausgang des Verfahrens für die Kostenverteilung und die Entschädigungsfolgen
massgebend (§ 13 Abs. 2 und § 17 Abs. 2 VRG). Dabei ist auf
die im Beschwerdeverfahren gestellten Rechtsbegehren abzustellen
(Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,
§ 13 N. 15).
Das Obsiegen ist auch dann entscheidend, wenn die Sache zur
weiteren Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen wird. Es mag zwar
zutreffen, dass diese Regelung unbefriedigend sein kann, wenn nach einem Rückweisungsentscheid
die vor dem Verwaltungsgericht noch (teilweise) unterlegene Partei, am Ende des
Rechtsstreits dann doch gewinnt. Dies ändert indessen nichts daran, dass der
Rückweisungsentscheid gemäss VB.2011.00308 ein in sich geschlossenes Verfahren
beendet, in welchem die Beschwerdegegnerschaften aufgrund ihres teilweisen Unterliegens
kostenpflichtig geworden sind (
vgl. zum
Verfahren vor Bundesgericht, Thomas Geiser, Basler Kommentar zum BGG, Art. 66
N. 12 mit Hinweisen)
.
7.2
Nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts können den Parteien im Rückweisungsfall
keine oder nur ein Teil der Verfahrenskosten auferlegt werden, wenn die Rückweisung
auf verfahrensrechtliche Verletzungen durch die Vorinstanz – etwa einer Verletzung
des rechtlichen Gehörs oder einer mangelhaften Sachverhaltsabklärung –
zurückgeht (VGr, 13. Januar 2011, VB.2010.00458, E. 5; zum Ganzen
vgl. auch Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 22).
Dass die Vorinstanz, nachdem sie das Vorliegen eines
Bauverweigerungsgrunds bejaht hatte, auf die Prüfung der weiteren Rügen
verzichtete, entspricht aus prozessökonomischen Gründen gängiger Praxis (vgl.
vorstehend E. 5.5). Ein solches Vorgehen stellt jedenfalls keinen
Verfahrensfehler dar, der eine Befreiung von den Verfahrenskosten bzw. eine
vom Verfahrensausgang abweichende Auferlegung der Parteientschädigungen zu
rechtfertigen vermöchte.
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf
Fr. 20'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellkosten,
Fr. 20'150.--   Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten je zur Hälfte
auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft
1–7 sowie der Beschwerdegegnerschaft 8–9 je eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-
(insgesamt Fr. 4'000.-) zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen nach
Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…