zh_verwaltungsgericht · VB.2004.00202 · 2004-08-18 · de

Baubewilligung und Befehl | Bauverweigerung für Nutzungsänderung eines Geräteraums / Wiederherstellungsbefehl Legitimation: Wenn die Gemeinde zur richtigen Anwendung und Durchsetzung ihres kommunalen Rechts befugt ist, muss sie auch geltend machen können, durch die unrichtige Auslegung kantonalen Rechts werde ihr kommunales Recht fälschlicherweise nicht angewendet (E. 1). Massgeblicher Terrainverlauf: Laut der Baurekurskommission ist der in der seinerzeitigen Neubaubewilligung ausgewiesene Boden massgebend, wenn an bestehenden Gebäuden Änderungen vorgenommen werden, deren Zulässigkeit unter Bezugnahme auf den gewachsenen Boden zu prüfen sind. An diese Praxis ist anzuknüpfen; dem steht auch der Wortlaut von § 5 Abs. 1 ABauV nicht entgegen. (...) Es geht darum zu vermeiden, dass eine Änderung des Bauwerks, die im Rahmen des Neubaus ohne weiteres bewilligungsfähig gewesen wäre, nur deshalb nicht mehr zulässig ist, weil wegen der Neugestaltung des Grundstücks und als Folge des Zeitablaufs das gewachsene Terrain als massgeblicher Bezugspunkt eine neue Festlegung erfährt (E. 4.2). Abgrabungen: Beim Entscheid darüber, ob ein unter- oder oberirdisches Gebäude vorliegt, ist stets vom gewachsenen Boden auszugehen. Abgrabungen machen ein unter dem gewachsenen Terrain liegendes Gebäude nicht zu einem oberirdischen. Die Regel von § 269 PBG gilt nicht nur für die das gewachsene Terrain um bis zu 50 cm überragenden, sondern auch für die durch Abgrabungen freigelegten Teile einer unterirdischen Baute (E. 5). Abweisung

Zürich Verwaltungsgericht 04..2.18.0 VB.2004.00202
Zurich Verwaltungsgericht 04..2.18.0 VB.2004.00202
Zurigo Verwaltungsgericht 04..2.18.0 VB.2004.00202

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00202
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Geschäftsnummer:
VB.2004.00202
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.08.2004
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung und Befehl
Bauverweigerung für Nutzungsänderung eines Geräteraums / Wiederherstellungsbefehl
Legitimation: Wenn die Gemeinde zur richtigen Anwendung und Durchsetzung ihres kommunalen Rechts befugt ist, muss sie auch geltend machen können, durch die unrichtige Auslegung kantonalen Rechts werde ihr kommunales Recht fälschlicherweise nicht angewendet (E. 1).
Massgeblicher Terrainverlauf: Laut der Baurekurskommission ist der in der seinerzeitigen Neubaubewilligung ausgewiesene Boden massgebend, wenn an bestehenden Gebäuden Änderungen vorgenommen werden, deren Zulässigkeit unter Bezugnahme auf den gewachsenen Boden zu prüfen sind. An diese Praxis ist anzuknüpfen; dem steht auch der Wortlaut von § 5 Abs. 1 ABauV nicht entgegen. (...) Es geht darum zu vermeiden, dass eine Änderung des Bauwerks, die im Rahmen des Neubaus ohne weiteres bewilligungsfähig gewesen wäre, nur deshalb nicht mehr zulässig ist, weil wegen der Neugestaltung des Grundstücks und als Folge des Zeitablaufs das gewachsene Terrain als massgeblicher Bezugspunkt eine neue Festlegung erfährt (E. 4.2).
Abgrabungen: Beim Entscheid darüber, ob ein unter- oder oberirdisches Gebäude vorliegt, ist stets vom gewachsenen Boden auszugehen. Abgrabungen machen ein unter dem gewachsenen Terrain liegendes Gebäude nicht zu einem oberirdischen. Die Regel von § 269 PBG gilt nicht nur für die das gewachsene Terrain um bis zu 50 cm überragenden, sondern auch für die durch Abgrabungen freigelegten Teile einer unterirdischen Baute (E. 5).
Abweisung
Stichworte:
ABSTANDSPRIVILEGIERT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESCHWERDELEGITIMATION
GRENZABSTAND
UNTERIRDISCHES GEBÄUDE
Rechtsnormen:
§ 5 Abs. I ABauV
§ 5 Abs. II lit. a ABauV
§ 269 PBG
§ 21 lit. b VRG
Publikationen:
BEZ 2004 Nr. 66 S. 21
RB 2004 Nr. 74
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Am 10. Dezember 2002 verweigerte
die Baubehörde Meilen B und C als Eigentümer einer Wohnung im Mehrfamilienhaus an
der M-Strasse (Kat.-Nr. 01) die Baubewilligung für einen bereits
vorgenommenen Mauerdurchbruch vom Schlafzimmer in den angrenzenden Geräteraum
und die Nutzung dieses Raums zu Wohnzwecken. Gleichzeitig ordnete die Baubehörde
an, die im Geräteraum vorhandenen Heizungsinstallationen zu entfernen bzw.
unbrauchbar zu machen und den Durchbruch wieder zu schliessen.
II.
Den hiergegen erhobenen Rekurs hiess die
Baurekurskommission II am 30. März 2004 gut; die Bauverweigerung
wurde aufgehoben und die Baubehörde zur Erteilung der Baubewilligung unter den
allenfalls gebotenen Nebenbestimmungen eingeladen. Der Nachbar, welcher das
Bewilligungsverfahren mit seiner Anzeige ausgelöst hatte, nahm trotz Bei­ladung
durch die Rekurskommission nicht am Verfahren teil.
III.
Gegen den Rekursentscheid liess die
Gemeinde Meilen am 30. April 2004 Beschwerde erheben mit dem Antrag, den
Rekursentscheid aufzuheben und die Bauverweigerung wieder herzustellen.
Eventuell seien die Akten bezüglich der Frage der Verhältnismässigkeit des
Rückbaus an die Baurekurskommission bzw. an die Baubehörde zurückzuweisen.
Die Vorinstanz schloss am 3. Juni 2004
auf Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegner liessen am 7. Juli 2004 die Abweisung
der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Die
beschwerdeführende Gemeinde macht geltend, die Nutzung des streitbetroffenen Anbaus
zu Wohnzwecken führe dazu, dass dieser gemäss kommunalem Recht einen Gebäudeabstand
von mindestens 4 m einhalten müsse. Der Entscheid der Vorinstanz, welche
den Anbau zu Unrecht als nach kantonalem Recht nicht abstandspflichtigen
unterirdischen Gebäudeteil würdige, führe zur Nichtanwendung der kommunalen
Abstandsvorschriften.
Mit dieser Rüge
muss die Gemeinde in Anknüpfung an die neuere Praxis zu § 21 lit. b
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Beschwerde
zugelassen werden. Wenn sie zur richtigen Anwendung und Durchsetzung ihres
kommunalen Rechts befugt ist, muss sie auch geltend machen können, durch die
unrichtige Auslegung kantonalen Rechts werde ihr kommunales Recht fälschlicherweise
nicht angewendet (VGr, 8. Oktober 2002, VB.2003.00196, E. 2, www.vgrzh.ch;
Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 65). Auf die
frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist deshalb einzutreten.
2.
Soweit die Bau- und Zonenordnung nichts
anderes bestimmt, unterliegen laut § 269 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sowie
oberirdische, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben Meter
überragen und die keine Öffnungen gegen Nachbargrundstücke aufweisen, keinen
Abstandsvorschriften. Der Begriff des gewachsenen Bodens ergibt sich aus
§ 5 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV). Laut
dessen Absatz 1 ist dies der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende
Terrainverlauf. Gemäss § 5 Abs. 2 lit. a ABauV ist auf
frühere Verhältnisse zurückzugreifen, wenn der Boden innert eines Zeitraums von
zehn Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der Ausführung der
Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschüttet und das neue Terrain
in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem förmlichen Planungs- oder
Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich als künftig gewachsener Boden
erklärt worden ist.
3.
Der streitbetroffene Anbau, der mit der
Baubewilligung für das Mehrfamilienhaus am 5. April 1994 als Geräteraum
bewilligt wurde, liegt im Untergeschoss des Gebäudes. Soweit anhand der
Baueingabepläne erkennbar, befindet dieser sich weit gehend unter dem gemäss
dieser Baubewilligung gestalteten Terrain. Lediglich die Südfassade ist fast
vollständig freigelegt, während gegen Osten, wo sich die Frage des
Grenzabstands stellt, nur die Südost-Ecke um rund 70 cm aus dem
gestalteten Terrain ragt. Ob und inwieweit auch ein "Oblicht" das
gestaltete Terrain überragt, ist aufgrund der Akten nicht ersichtlich. Offenkundig
ist indessen, dass der gesamte Anbau deutlich unter dem Terrainverlauf liegt,
der bei der seinerzeitigen Baubewilligung vom 5. April 1994 den
gewachsenen Boden bildete.
4.
Ob der Anbau als abstandsbefreites unterirdisches
Gebäude im Sinn von § 269 PBG gelten kann, hängt deshalb in erster Linie
davon ab, welches der massgebliche Terrainverlauf ist. Ist vom heutigen, gemäss
der Baubewilligung vom 5. April 1994 gestalteten Boden auszugehen oder vom
gewachsenen Boden, wie er in den damaligen Baueingabeplänen ausgewiesen ist?
4.1
Die Baurekurskommission hat erwogen, dass gemäss
ihrer in BEZ 2000 Nr. 12 publizierten Praxis der in der seinerzeitigen
Neubaubewilligung ausgewiesene Boden massgebend sei, wenn an bestehenden
Gebäuden Änderungen vorgenommen würden, deren Zulässigkeit unter Bezugnahme auf
den gewachsenen Boden zu prüfen sei. Das Verwaltungsgericht habe sich in
VB.2002.00413/414 vom 9. April 2003 (BEZ 2003 Nr. 23) mit dieser Praxis
auseinander gesetzt und, ohne sich festzulegen, erwogen, dass sich diese
Rechtsauffassung auf beachtliche Gründe stützen könne: Einerseits werde damit
vermieden, dass ein Gebäude allein durch den Zeitablauf baurechtswidrig werde.
Andererseits erkläre § 5 Abs. 1 ABauV den bei der Einreichung des Baugesuchs
bestehenden Verlauf in erster Linie deshalb als massgebend, weil in vielen Fällen
der frühere Verlauf nicht zuverlässig festgestellt werden könnte; dieser Zweck
verliere an Bedeutung bei der Änderung bestehender Bauten, wo sich der frühere
Terrainverlauf aufgrund der seinerzeit genehmigten Pläne in der Regel ohne
weiteres feststellen lasse.
4.2
An diese Überlegungen, welche die Praxis der
Rekurskommission aus praktischer Sicht überzeugend rechtfertigen, ist
anzuknüpfen. Ergänzend ist anzufügen, dass der Wortlaut von § 5 Abs. 1
ABauV der Rechtsauffassung der Rekurskommission nicht entgegensteht, da sich
dieser zwanglos so verstehen lässt, dass der bei Einreichung des ursprünglichen
Baugesuchs bestehende Verlauf des Geländes als gewachsener Boden gelten soll.
Auch die Beschwerdeführerin stellt sich der Praxis der Vorinstanz nicht
grundsätzlich entgegen, sondern will sie nur dort angewendet haben, wo Gebäude "ohne
Änderung der relevanten Rechtsnormen und ohne tatsächliche Änderung"
rechtswidrig werden. Mit einer solchen Einschränkung würde jedoch der von der
vorinstanzlichen Praxis angestrebte Zweck infrage gestellt. Es soll nicht nur
verhindert werden, dass eine Baute durch den Ablauf von zehn Jahren
baurechtswidrig wird, sondern auch sichergestellt werden, dass nicht allein
durch den Zeitablauf Baumöglichkeiten verfallen, die bei der Errichtung der
Baute nicht vollständig ausgeschöpft wurden. Das kann wie in dem in BEZ 2000
Nr. 12 entschiedenen Fall eine nicht vollständig ausgeschöpfte Gebäudehöhe
betreffen oder wie in der hier zu entscheidenden Streitsache eine nicht
beanspruchte Nutzungsmöglichkeit. Es geht darum zu vermeiden, dass eine
Änderung des Bauwerks, die im Rahmen des Neubaus ohne weiteres
bewilligungsfähig gewesen wäre, nur deshalb nicht mehr zulässig ist, weil wegen
der Neugestaltung des Grundstücks und als Folge des Zeitablaufs das gewachsene
Terrain als massgeblicher Bezugspunkt eine neue Festlegung erfährt. Mit der von
der Beschwerdeführerin vorgeschlagenen Einschränkung würde dieser Zweck nicht
erreicht; die Verhinderung der Baurechtswidrigkeit würde kaum je einen Sinn ergeben,
wenn damit nicht auch die Änderung des betroffenen Gebäudes oder Gebäudeteils
ermöglicht würde.
Für die Beurteilung der Frage, ob der
Anbau ein unterirdisches oder ein das Terrain um weniger als 50 cm
überragendes Gebäude sei, ist deshalb der Geländeverlauf massgebend, wie er in
den Baueingabeplänen für die Baubewilligung vom 5. April 1994 als gewachsenes
Terrain ausgewiesen wurde.
5.
Die Beschwerdeführerin wendet ein, die
Umnutzung des Geräteraums in einen Wohnraum wäre nur bewilligungsfähig, wenn
eine Wiederaufschüttung so vorgenommen würde, dass die mehr als 50 cm aus
dem Terrain ragenden Bauteile den für das Hauptgebäude massgebenden Grenzabstand
einhielten. Damit macht sie implizit geltend, § 269 PBG verlange nicht
nur, dass die betreffenden Gebäude oder Gebäudeteile unter bzw. nicht mehr als
50 cm über dem gewachsenen Boden liegen, sondern es dürften auch keine
Abgrabungen vorgenommen werden, die das Gebäude im Abstandsbereich um mehr als
50 cm aus dem gestalteten Boden herausragen liessen.
Dieser Auffassung kann nicht gefolgt
werden. Wie das Verwaltungsgericht in RB 1986 Nr. 97 erwogen hat, ist
beim Entscheid darüber, ob ein unter- oder oberirdisches Gebäude vorliege,
stets vom gewachsenen Boden auszugehen. Das bedeutet nicht nur, dass, wie in jenem
Fall entschieden wurde, ein oberirdisches Gebäude nicht durch Aufschüttungen zu
einem unterirdischen wird, sondern auch, dass Abgrabungen ein unter dem gewachsenen
Terrain liegendes Gebäude nicht zu einem oberirdischen machen. Die Regel von
§ 269 PBG, wonach das nicht abstandspflichtige Gebäude keine
Öffnungen gegen Nachbargrundstücke aufweisen darf, gilt nicht nur für die das gewachsene
Terrain um bis zu 50 cm überragenden, sondern auch für die durch
Abgrabungen freigelegten Teile einer unterirdischen Baute. Dem Schutz der
Nachbarn wird damit hinreichend Rechnung getragen. Im Rahmen der Anwendung von
§ 269 PBG ist kein Grund ersichtlich, den Bauherrn dazu zu zwingen, das
abgegrabene Terrain wieder soweit aufzuschütten, dass bei unter dem gewachsenen
Terrain liegenden oder dieses nicht mehr als 50 cm überragenden Gebäuden
die unter dem gewachsenen Boden liegenden Gebäudeteile vollständig überdeckt
werden.
6.
Zusammenfassend ergibt sich damit, dass
der streitbetroffene Anbau von der Vorinstanz zutreffend als
abstandsprivilegiertes unterirdisches Gebäude qualifiziert worden ist. Damit
ist es unter dem Gesichtswinkel des Grenzabstands bedeutungslos, ob der Anbau als
Geräteraum oder als Wohnraum genutzt wird. Die Beschwerde ist deshalb als
unbegründet abzuweisen.
7.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind
die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 VRG). Zudem ist die Beschwerdeführerin gestützt auf
§ 17 Abs. 2 lit. a VRG zu einer Parteientschädigung von
Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an den Beschwerdegegner zu verpflichten.
Demgemäss entscheidet
die Kammer
:
1.    Die Beschwerde wird
abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellungskosten,
Fr. 2'060.--     Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden
der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer
inbegriffen) an die Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen
nach Rechtskraft des Entscheids.
5.    …