zh_verwaltungsgericht · VR.2020.00002 · 2018-09-20 · de

Formelle Teilenteignung | Formelle Teilenteignung: Rekurs gegen Nichteintreten der Schätzungskommission. Die damaligen Eigentümer eines von einem Strassenprojekt betroffenen Grundstücks erhoben Einsprache gegen das Strassenprojekt und forderten im Fall einer Enteignung eine Ausnützungsübertragung. Nach durchgeführter Einigungsverhandlung wurde der Einsprache insofern entsprochen, als den Eigentümern die Ausnützungsübertragung gewährt wurde. Die festgelegte Entschädigung wurde in einer Aktennotiz festgehalten, welche die Eigentümer unterzeichneten. Infolge Erbgangs wechselten die Eigentümer, worauf die neuen Eigentümer zuhanden der Schätzungskommission beantragten, das ganze Rechtsgeschäft bedürfe noch einer öffentlichen Beurkundung. Die Schätzungskommission trat auf diese Klage nicht ein, da sie zum Schluss gelangte, zwischen den Parteien sei es (damals) zu einer gütlichen Einigung gekommen, weshalb die Voraussetzungen für die Einleitung eines Verfahrens vor der Schätzungskommission nicht vorlägen. Dagegen rekurrierten die Eigentümer an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des Nichteintretensentscheids sowie die Durchführung eines Schätzungsverfahrens. Der Aktennotiz ist der übereinstimmende Wille der Parteien zu entnehmen. Der Konsens erstreckt sich auch auf die Entschädigungshöhe. Dass diese nicht begründet wird, stellt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar (E. 4.2). Entgegen der Auffassung der Rekurrierenden bedarf das vorliegend strittige Rechtsgeschäft keiner notariellen Ausfertigung, zumal ein dem öffentlichen Recht unterstellter Enteignungsvertrag vorliegt. Die unterzeichnete Aktennotiz vermag die Anforderungen an die Schriftform zu erfüllen (E. 4.3). Somit konnte festgehalten werden, dass die damaligen Parteien sich formgültig geeinigt hatten, das entsprechende Land mit gleichzeitiger Ausnützungsübertragung gegen eine bezifferte Entschädigung abzutreten. Die Vorinstanz verneinte ihre Zuständigkeit somit zu Recht (E. 4.4). Da die Rekurrierenden nicht nur diePrüfung des Nichteintretensentscheids verlangten, sondern auch eine konkrete Entschädigungsforderung stellten - was zulässig ist-, kommt der Streitsache ein bezifferbarer Streitwert zu, der für die Bemessung der Gerichtsgebühr massgebend ist (E. 5.1).Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 17.06.2021 VR.2020.00002
Zurich Verwaltungsgericht 17.06.2021 VR.2020.00002
Zurigo Verwaltungsgericht 17.06.2021 VR.2020.00002

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2020.00002
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Geschäftsnummer:
VR.2020.00002
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 17.06.2021
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 12.10.2021 formell erledigt.
Rechtsgebiet:
Enteignungsrecht
Betreff:
Formelle Teilenteignung
Formelle Teilenteignung: Rekurs gegen Nichteintreten der Schätzungskommission.
Die damaligen Eigentümer eines von einem Strassenprojekt betroffenen Grundstücks erhoben Einsprache gegen das Strassenprojekt und forderten im Fall einer Enteignung eine Ausnützungsübertragung. Nach durchgeführter Einigungsverhandlung wurde der Einsprache insofern entsprochen, als den Eigentümern die Ausnützungsübertragung gewährt wurde. Die festgelegte Entschädigung wurde in einer Aktennotiz festgehalten, welche die Eigentümer unterzeichneten. Infolge Erbgangs wechselten die Eigentümer, worauf die neuen Eigentümer zuhanden der Schätzungskommission beantragten, das ganze Rechtsgeschäft bedürfe noch einer öffentlichen Beurkundung. Die Schätzungskommission trat auf diese Klage nicht ein, da sie zum Schluss gelangte, zwischen den Parteien sei es (damals) zu einer gütlichen Einigung gekommen, weshalb die Voraussetzungen für die Einleitung eines Verfahrens vor der Schätzungskommission nicht vorlägen. Dagegen rekurrierten die Eigentümer an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des Nichteintretensentscheids sowie die Durchführung eines Schätzungsverfahrens.
Der Aktennotiz ist der übereinstimmende Wille der Parteien zu entnehmen. Der Konsens erstreckt sich auch auf die Entschädigungshöhe. Dass diese nicht begründet wird, stellt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar (E. 4.2).
Entgegen der Auffassung der Rekurrierenden bedarf das vorliegend strittige Rechtsgeschäft keiner notariellen Ausfertigung, zumal ein dem öffentlichen Recht unterstellter Enteignungsvertrag vorliegt. Die unterzeichnete Aktennotiz vermag die Anforderungen an die Schriftform zu erfüllen (E. 4.3). Somit konnte festgehalten werden, dass die damaligen Parteien sich formgültig geeinigt hatten, das entsprechende Land mit gleichzeitiger Ausnützungsübertragung gegen eine bezifferte Entschädigung abzutreten. Die Vorinstanz verneinte ihre Zuständigkeit somit zu Recht (E. 4.4). Da die Rekurrierenden nicht nur die Prüfung des Nichteintretensentscheids verlangten, sondern auch eine konkrete Entschädigungsforderung stellten - was zulässig ist-, kommt der Streitsache ein bezifferbarer Streitwert zu, der für die Bemessung der Gerichtsgebühr massgebend ist (E. 5.1).
Abweisung.
Stichworte:
AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG
EINIGUNG
EINIGUNGSVERFAHREN
ENTEIGNUNG
ENTEIGNUNGSENTSCHÄDIGUNG
ENTSCHÄDIGUNG
KONSENS
NICHTEINTRETEN
STRASSENPROJEKT
ÜBRIGES ENTEIGNUNGSRECHT
Rechtsnormen:
§ 29 AbtrG
§ 32 AbtrG
§ 46 AbtrG
§ 46 Abs. 1 AbtrG
§ 15 StrassG
§ 15 Abs. 2 StrassG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VR.2020.00002
Urteil
der Kammer
vom
17. Juni 2021
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichterin
Silvia Hunziker,
Gerichtsschreiberin
Cyrielle Söllner Tropeano.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Rekurrierende,
gegen
Stadtrat D,
vertreten durch das Tiefbauamt, dieses vertreten durch RA E,
Rekursgegner,
betreffend formelle
Teilenteignung,
hat sich ergeben:
I.
A.
Am 20. September 2012 beschloss der Stadtrat D die Sanierung
der F-Strasse. Davon betroffen war das Grundstück Kat.-Nr. 01 in D, damals
im Eigentum der Eheleute G und H, von welchem 51 m
2
Land
abgetreten werden sollte. Das Projekt wurde, gestützt auf § 13 des
Strassengesetzes vom 27. September 1981 (StrG), vom 9. November bis
10. Dezember 2012 öffentlich aufgelegt. Nachdem die eingegangenen
Einwendungen verarbeitet worden waren, wurde das Projekt mit Beschluss vom
28. März 2013 nach § 16 f. StrG ab 19. April 2013 für
30 Tage öffentlich aufgelegt. Im selben Beschluss wurde angeordnet, dass
Einsprachen gegen die Enteignung sowie Entschädigungsbegehren innert der
Auflagefrist eingereicht werden müssen. Unterlasse ein Grundeigentümer diese
Einsprachen, werde gemäss § 23 des Gesetzes betreffend die Abtretung von
Privatrechten vom 30. November 1879 (AbtrG) angenommen, er sei mit der ihm
zugemuteten Abtretung einverstanden und anerkenne mit Bezug auf seine eigenen
Ansprüche zum Voraus die Richtigkeit des Entscheides der Schätzungskommission.
B.
Mit
Schreiben vom 16. Mai 2013 erhoben die Grundeigentümer G und H Einsprache
gegen das Strassenprojekt. Im Fall einer Enteignung forderten sie eine
Ausnützungsübertragung. Am 11. Juli 2013 fand eine Einspracheverhandlung
mit den Ehegatten G und H statt. Der Einsprache wurde insoweit
entsprochen, als ihnen die Ausnützungsübertragung gewährt wurde. Die
Entschädigung wurde von ursprünglich vorgesehenen Fr. 25.-/m
2
auf Fr. 100.-/m
2
festgesetzt. Dies wurde in einer Aktennotiz
festgehalten, welche von I im Namen der Stadt D am 17. Juli 2013 und von
den Ehegatten G und H am 20. Juli 2013 unterzeichnet wurde.
Der Stadtrat D genehmigte das Strassenprojekt
am 31. Oktober 2013. Dieses wurde anschliessend realisiert.
C.
Infolge
Erbgangs vom 19. Juni 2018 wurde die Erbengemeinschaft G, bestehend aus A
und B, Gesamteigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 01 in D. Am
28. April 2020 reichte ihr Rechtsvertreter dem Statthalteramt des Bezirks
J zuhanden der zuständigen Schätzungskommission eine Rechtsschrift mit
folgenden Anträgen ein:
"1.         Die
abzutretenden und bereits durch die Öffentlichkeit genutzten 51 m
2
Bauland, Teil des Grundstücks 01, seien mit Fr. 2'020.-/m
2
, für
die 51 m
2
mit Fr. 103'020.- zu entschädigen.
2.         Dieser
Betrag sei seit Sommer 2018, Inbetriebnahme der F-Strasse, zu 5 % zu
verzinsen (Verzugszins).
3.         Unter Kosten und
Entschädigungsfolge."
A und B liessen im Wesentlichen ausführen, das ganze
Rechtsgeschäft bedürfe noch einer öffentlichen Beurkundung. Vor dem Vollzug
durch das Notariat könne nicht von einer Einigung gesprochen werden, und es
bestehe keine Verbindlichkeit bezüglich des Rechtsübergangs am fraglichen
Grundstückstreifen. Unter Verweis auf ein Marktwertgutachten vom 6. Juli
2017, das von einem Landwert von Fr. 2'020.-/m
2
ausgeht,
hielten sie fest, sie seien mit der offerierten Entschädigung von
Fr. 5'100.- (51 m
2
à Fr. 100.-) nicht einverstanden.
Die Höhe der Entschädigung sei weder Gegenstand der Einsprachepunkte noch der
Einspracheverhandlung gewesen. Der Passus "Landerwerb mit
Ausnützungsübertragung (Grundbucheintrag)" sei durch den parteiischen
Protokollführer nachträglich noch hineingeschoben werden. Zudem fehle es an einer
Begründung für die Höhe der Entschädigung und an einer Rechtsmittelbelehrung.
Das Tiefbauamt hielt in seiner Stellungnahme vom
11. Mai 2020 fest, die Entschädigung für den Landerwerb sei anlässlich der
Einspracheverhandlung mit G und H besprochen worden, und sie seien mit dem
Angebot von Fr. 100.-/m
2
einverstanden gewesen. Mit Schreiben
vom 17. Juli 2013 sei ihnen die entsprechende Aktennotiz zur
Unterzeichnung zugestellt worden, die sie am 20. Juli 2013 unterzeichnet
retourniert hätten. Weder dagegen noch gegen den ihnen zugestellten Beschluss
vom 31. Oktober 2013 hätten die Ehegatten Rechtsmittel ergriffen. Da man
sich geeinigt habe, bestehe kein Anlass für ein Verfahren vor der
Schätzungskommission.
D.
Die
Schätzungskommission III trat mit Entscheid vom 4. Juni 2020 nicht
auf die Klage ein und auferlegte die Kosten des Schätzungsverfahrens dem
Tiefbauamt. Partei- bzw. Umtriebsentschädigungen sprach sie keine zu. Die
Schätzungskommission III gelangte zum Schluss, dass es zu einer gütlichen
Verständigung zwischen den Parteien gekommen sei und diese in genügender
schriftlicher Form festgehalten worden sei, weshalb die Voraussetzungen für die
Einleitung eines Verfahrens vor der Schätzungskommission gestützt auf § 32
i.
V.
m. § 29 AbtrG nicht
vorlägen.
II.
Mit Eingabe vom 6. Juli 2020 liessen A und B Rekurs
gegen den Nichteintretensentscheid der Schätzungskommission III vom
4. Juni 2020 anmelden und beantragen, dieser Nichteintretensentscheid sei
aufzuheben und das ordentliche Schätzungsverfahren sei durchzuführen, unter
Kosten- und Entschädigungsfolge.
Mit Verfügung vom 9. Juli 2020 setzte das
Verwaltungsgericht A und B eine Frist von 20 Tagen, von der Zustellung der
Verfügung an gerechnet, an, um dem Verwaltungsgericht einen schriftlich
begründeten Rekurs einzureichen. Mit Eingabe vom 25. August 2020 liessen A
und B einen schriftlich begründeten Rekurs einreichen und folgende Anträge
stellen:
"1.         Der
Nichteintretensentscheid der Schätzungskommission in Abtretungsstreitigkeiten,
Kreis III, sei aufzuheben, und es soll das ordentliche Schätzungsverfahren
durchgeführt werden.
2.         Unter
Kosten- und Entschädigungsfolge."
Zuhanden
der Schätzungskommission stellten sie folgende Anträge:
"1.         Die
abzutretenden und bereits durch die Öffentlichkeit genutzten 51 m
2
Bauland, Teil des Grundstücks 01, seien mit Fr. 2'020.-/m
2
,
für die 51 m
2
mit Fr. 103'020.- zu entschädigen.
2.         Dieser
Betrag sei seit Sommer 2018, Inbetriebnahme der F-Strasse, zu 5 % zu
verzinsen (Verzugszins).
3.         Unter Kosten und
Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer."
Eventualiter beantragten sie dem Verwaltungsgericht, die
Schätzung selbst vorzunehmen und direkt über diese Anträge zu entscheiden.
Das Statthalteramt des Bezirks J reichte am
18. September 2020 die ihm von der Schätzungskommission III übermittelten
Akten ein. Der Stadtrat D schloss in seiner Rekursantwort vom
29. September 2020 auf Abweisung des Rekurses, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. Mit Eingabe vom
25. Oktober 2020 reichte der Rechtsvertreter eine Vollmacht von A nach. B
sei für die Unterzeichnung der Vollmacht nicht erreichbar.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Gegen
Entscheide der Schätzungskommissionen ist nach § 46 Abs. 1 AbtrG der
Rekurs an das Verwaltungsgericht zulässig. Das gilt selbst für den Fall, dass sich
bei der Prüfung der (gerade Streitgegenstand bildenden) Frage nach dem den
Parteien offenstehenden Rechtsweg herausstellen sollte, dass die
Voraussetzungen für die Einleitung eines Verfahrens vor der
Schätzungskommission gestützt auf § 32 i.
V.
m.
§ 29 AbtrG nicht vorliegen; denn indem die Schätzungskommission ihre
Zuständigkeit verneint hat, liegt jedenfalls bezüglich der Frage nach dem in
dieser Streitsache offenstehenden Rechtsweg eine letztinstanzliche Anordnung im
Sinn von § 41 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (
VRG) vor.
1.2
Der
Streitgegenstand des vorliegenden Rechtsmittelverfahrens betrifft zunächst die
Frage, ob die Schätzungskommission III zu Recht keinen materiellen
Entscheid gefällt hat. Allerdings ist das Verwaltungsgericht grundsätzlich auch
dann befugt, einen Sachentscheid zu fällen, wenn sich das zu behandelnde
Rechtsmittel gegen einen Nichteintretensentscheid richtet. Entsprechend sind
materielle Anträge bei der Anfechtung eines Nichteintretensentscheids bzw. im
Rechtsmittelverfahren gegen eine erstinstanzliche Nichteintretensverfügung
statthaft (VGr, 14. November 2019, VB.2019.00543, E. 1.2; VGr, 22. August
2019, VB.2019.00127, E. 1.3; Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,
Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 64 N. 7). Der Antrag der Rekurrierenden
auf Anordnung einer materiellen Rechtsfolge ist damit grundsätzlich zulässig.
1.3
Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs
einzutreten.
2.
2.1
Die
Vorinstanz verneinte ihre Zuständigkeit, weil es zwischen den (damaligen) Parteien
zu einer gütlichen Vereinbarung gekommen sei und somit die Voraussetzungen für
die Einleitung eines Verfahrens vor der Schätzungskommission gestützt auf
§ 32 i.
V.
m. § 29 AbtrG nicht
vorlägen. Über Streitigkeiten aus einer Vereinbarung nach § 29 AbtrG
entscheide erstinstanzlich jene Instanz, vor welcher die Sache vor
Verfahrensabschluss hängig gewesen sei, das sei hier die Stadtverwaltung D,
Abteilung Tiefbau.
2.2
Die
Rekurrierenden bestreiten, dass es zu einer (gültigen) Einigung bezüglich der
Höhe der Entschädigung gekommen sei. Das ganze Rechtsgeschäft bedürfte noch
einer notariellen "Fertigung". Ohne ein solches notarielles Verfahren
bestehe keine Einigung bezüglich des Rechtsübergangs am fraglichen
Grundstücksstreifen. Bis dahin fehle der Rechtsgrund für die
Grundbucheintragung. Weiter rügen sie eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches
Gehör, da keine der involvierten Instanzen die Entschädigung mit
Fr. 100.-/m
2
begründet habe. Auch im Protokoll werde die Höhe
der Entschädigung nicht begründet. Im Protokoll fehle ausserdem unter dem Punkt
"Landerwerb mit Ausnützungsübertragung (Grundbucheintrag)" die
Bemerkung: "Die Einsprecher haben die Erläuterungen verstanden und sind
mit dem Entscheid einverstanden. G und H". Dieser Passus sei
durch den parteiischen Protokollführer nachträglich hineingeschoben worden. In
der Sache machen die Rekurrierenden geltend, die Reduktion der Parzelle von
710 m
2
um 51 m
2
wirke sich erheblich
wertvermindernd aus. Es sei daher von einer Wertverminderung im entsprechenden
Grössenverhältnis auszugehen (Gesamtmarktwert von Fr. 1'435'000.- für
710 m
2
= Fr. 2'020.-/m
2
, für 51 m
2
= Fr. 103'020.-).
2.3
Der
Rekursgegner macht geltend, ursprünglich sei in seinem Beschluss vom
28. März 2013 für die Abtretung von Bauland mit Ausnützungsübertragung
eine Entschädigung von Fr. 25.-/m
2
vorgesehen gewesen. Es sei G
und H anlässlich der Einspracheverhandlung vom 11. Juli 2013 offengelegt
worden, dass im Rahmen der Einigungsverhandlung mit einer anderen
Grundstückeigentümerin die Baulandentschädigung bei gleichzeitiger
Ausnützungsübertragung auf Fr. 100.-/m
2
erhöht worden sei und
man ihnen dieselbe Entschädigung ausrichten werde. Sie seien damit
einverstanden gewesen. Die Aktennotiz, worin dies festgehalten worden sei, sei
ihnen mit Schreiben vom 17. Juli 2013 zugestellt und sie seien eingeladen
worden, ein Exemplar der Aktennotiz zum Zeichen ihres Einverständnisses zu
retournieren. Dies hätten G und H in der Folge auch gemacht. Der Rekursgegner
habe mit Beschluss vom 31. Oktober 2013 das Strassenprojekt genehmigt und
den Kredit bewilligt. Im Beschluss, der G und H zugestellt worden sei, werde
ausdrücklich festgehalten, dass für das Bauland eine Entschädigung von
Fr. 100.-/m
2
mit gleichzeitiger Ausnützungsübertragung
ausgerichtet werde. Weder nach Zustellung der Aktennotiz noch nach Zustellung
des Beschlusses hätten G und H Einwendungen gegen die Einigung oder die Höhe
der Entschädigung erhoben. Sie hätten auch kein Rechtsmittel gegen den
Beschluss vom 31. Oktober 2013 ergriffen.
3.
3.1
Umstritten
ist vorliegend, ob eine gültige Einigung i.
S.
v.
§ 29 AbtrG zwischen den Grundstückseigentümern – damals G und H, heute die
Rekurrierenden – und dem Rekursgegner bezüglich der Höhe der Entschädigung
zustande gekommen ist. Zu prüfen ist, ob diesbezüglich eine Einigung formgültig
zustande gekommen ist.
3.2
Gemäss
§ 15 Abs. 2 StrG werden Projekte für Gemeindestrassen vom Gemeindevorstand
festgesetzt. Innert der 30-tägigen Frist der öffentlichen Planauflage kann
gegen das Projekt Einsprache erhoben werden (§ 16 und § 17
Abs. 1 Satz 1 StrG). Mit der Bekanntmachung der Auflage kann unter
persönlicher Anzeige angeordnet werden, dass Einsprachen gegen die Enteignung
sowie Entschädigungsbegehren, Bestreitungen von Beitragsforderungen und
Begehren um Durchführung von Anpassungsarbeiten innert der Auflagefrist
eingereicht werden müssen (§ 17 Abs. 2 StrG; sog. kombiniertes
Verfahren). Über Einsprachen wird mit der Festsetzung des Projekts entschieden;
dieser Entscheid ist nach den Vorschriften über die Verwaltungsrechtspflege
weiterziehbar. Wer es unterlassen hat, Einsprache zu erheben, kann den
Entscheid nicht anfechten (§ 17 Abs. 4 StrG). Mit dem kombinierten
Verfahren wird erreicht, dass "(...) ein Vorhaben mit der Rechtskraft der
Projektfestsetzung derart genau feststeht, dass es ungeachtet allenfalls noch
bestehender finanzieller Streitpunkte (...) in Angriff genommen werden
kann" (VGr, 24. Mai 2006, VB.2005.00567, E. 2.1). Anders als
beim getrennten Verfahren entfällt mit anderen Worten das enteignungsrechtliche
Planauflageverfahren nach §§ 22 ff. AbtrG (vgl. Raphael Martin Stoll/Manuel
Rebsamen, Die formelle Enteignung nach zürcherischem Strassengesetz – eine
verfahrensrechtliche Annäherung, PBG 2012/1 S. 5 ff.,
S. 10 f.).
Das für den Strassenbau benötigte Land und sonstige Rechte
werden entweder freihändig, im Landumlegungsverfahren oder durch Enteignung
erworben (§ 18 StrG). Ist eine Enteignung notwendig, so erfolgt diese nach
der kantonalen Enteignungsgesetzgebung, sofern das Strassengesetz keine abweichenden
Bestimmungen enthält (§ 21 StrG). Der Enteigner muss versuchen, vor dem
Entscheid über die Einsprachen und Begehren mit den Betroffenen eine gütliche
Einigung über die umstrittenen Fragen und über die Entschädigung zu treffen
(§ 29 AbtrG). Dieser sogenannte Enteignungsvertrag ist ein
verwaltungsrechtlicher Vertrag (BGE 129 II 420 E. 3.2.1; BGE 114 Ib 142 E. 3b/bb;
Tobias Jaag/Markus Rüssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons Zürich,
5. A., Zürich 2019, N 3636). Dabei handelt es sich im Grunde genommen
um einen Vergleichsvertrag (Frank Klein, Die Rechtsfolgen des fehlerhaften
verwaltungsrechtlichen Vertrags, Diss. Zürich 2003, S. 32; Daniela
Thurnherr, Verfahrensgrundrechte und Verwaltungshandeln – Die
verfassungsrechtlichen Mindestgarantien prozeduraler Gerechtigkeit unter den
Bedingungen der Diversität administrativer Handlungsmodalitäten, Zürich 2013, N. 618).
3.3
Nach
Art. 657 Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs (ZGB) und Art. 216
Abs. 1 des Obligationenrechts (OR) bedürfen Verträge auf Übertragung von
Grundeigentum zu ihrer Verbindlichkeit der öffentlichen Beurkundung. Diese
zivilrechtliche Formvorschrift ist nicht anwendbar auf Enteignungsverträge, die
öffentlich-rechtlicher Natur sind und den besonderen Normen des eidgenössischen
oder kantonalen Enteignungsrechts unterstehen, d.
h. die nach formgerechter Einleitung des
Enteignungsverfahrens abgeschlossen werden. Für derartige im Rahmen eines Enteignungsverfahrens
getroffene Vereinbarungen wird regelmässig nur die einfache Schriftform
verlangt (BGE 102 Ia 553 E. 4a m.
w.
H.;
Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. A., Bern
2016, S. 605). Dementsprechend sieht § 243 des Einführungsgesetzes
zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 2. April 1911 (EG ZGB) für den
Kanton Zürich vor, dass die schriftliche Form für den Vertrag genügt, der
zwischen dem Enteigner und dem Enteigneten nach erfolgter Planauflage über die
Abtretung oder Belastung von Grundeigentum abgeschlossen wird. Die formgerechte
Verfahrenseinleitung übernimmt in einem gewissen Sinn die Funktion der
öffentlichen Beurkundung; sie schliesst die Gefahr einer Überrumpelung des
Grundeigentümers praktisch aus (vgl. Botschaft des Bundesrats vom 2l. Juni
1926 an die Bundesversammlung zum Entwurf eines Bundesgesetzes über die
Enteignung, BBl 1926 II 1 ff., S. 62). Denn die Planauflage und die
persönliche Benachrichtigung mit gleichzeitigem Hinweis auf das Einspracherecht
gibt dem Grundeigentümer Anlass und Gelegenheit, sich darüber schlüssig zu
werden, ob und zu welchen Bedingungen er allenfalls sein Grundeigentum dem
Enteigner freiwillig abtreten will. Die Präzision und Klarheit des Vertrages
ist durch die Mitwirkung des Enteigners, der in der Regel über fachkundiges
Personal mit der notwendigen Erfahrung verfügt, gewährleistet (zum Ganzen: BGE
102 Ia 553 E. 4c).
3.4
In Bezug
auf den Inhalt des Enteignungsvertrags steht die Möglichkeit der vertraglichen
Festlegung der Enteignungsentschädigung im Vordergrund. Ein Enteignungsvertrag
kann sich aber auch auf Bestand oder Umfang der Abtretungspflicht beziehen, sei
es im Sinn einer selbständigen Abmachung oder als Teil einer die Entschädigungsfrage
mitumfassenden Gesamtregelung (Ulrich Thalmann, Der Vertrag im Enteignungsverfahren,
Diss. Zürich 1970, S 88 ff.; Robert Hauser, Das Expropriationsverfahren
nach zürcherischem und eidgenössischem Recht, Diss. Zürich 1946, S. 85; BGE
99 Ib 273 E. 1). Die Einigung über die Abtretungspflicht kann sich darin
erschöpfen, dass der Enteignete auf eine Einsprache gegen die Enteignung
verzichtet oder eine bereits erhobene Einsprache zurückzieht; es ist aber auch
möglich, dass in Abweichung von den aufgelegten Plänen eine Reduktion oder
Ausdehnung der Enteignung vereinbart wird.
4.
4.1
Wie die
Vorinstanz zutreffend und unbestritten festgestellt hat, wurde das
Strassenbauprojekt gemäss § 16 f. StrG öffentlich aufgelegt. Die
Auflage wurde publiziert sowie den (damals) betroffenen Eigentümern, G und H,
mit Schreiben vom 18. April 2013 persönlich angezeigt und ihnen eine
Entschädigung von Fr. 25.-/m
2
angeboten. Sie erhoben
fristgerecht am 16. Mai 2013 Einsprache, in welcher sie u.
a. beantragten, dass sie
das Land mit Ausnützungsübertragung (Grundbucheintrag) abtreten wollten, sollte
es zur Enteignung kommen. Die Vorinstanz hielt daher fest, dass G und H gegen
den ihnen angebotenen Entschädigungsbetrag überhaupt keine Einsprache erhoben
hätten. Die Rekurrierenden bestreiten dies nicht, im Gegenteil vertreten auch
sie die Auffassung, dass G und H diesbezüglich nie eine Einsprache erhoben
hätten. Die Vorinstanz kam deshalb unter Verweis auf einen Entscheid des
Verwaltungsgerichts (VGr, 30. September 2004, VB.2004.00076, E. 4.2) zum
Schluss, das Recht, die Entschädigungshöhe später geltend zu machen, sei eigentlich
schon verwirkt.
4.2
Dessen
ungeachtet fand am 11. Juli 2013 eine Einspracheverhandlung mit den
Ehegatten G und H statt, anlässlich welcher die Entschädigungshöhe –
entgegen der Auffassung der Rekurrierenden – offensichtlich ein Thema gewesen
sein musste. Anders lässt sich die Erhöhung der Entschädigungshöhe auf
Fr. 100.-/m
2
gegenüber der im Schreiben vom 18. April 2013
angebotenen Entschädigung von Fr. 25.-/m
2
nicht erklären. Dass dieser
Passus "Landerwerb mit Ausnützungsübertragung (Grundbucheintrag)"
nachträglich vom parteiischen Protokollführer in die Aktennotiz eingefügt
worden sein soll, wie die Rekurrierenden unterstellen, scheint daher
unwahrscheinlich und unglaubwürdig. Zum einen hätten G und H diesfalls die
Aktennotiz wohl kaum unterzeichnet zurückgeschickt und zum anderen hätten sie
den Beschluss des Stadtrats vom 31. Oktober 2013, wo diese Einigung über
die Entschädigungshöhe ausdrücklich festgehalten wurde, angefochten bzw.
anfechten müssen. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass diese
Aktennotiz tatsächlich den übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien,
auf den für die Auslegung verwaltungsrechtlicher Verträge wie bei einem
privatrechtlichen Vertrag in erster Linie abzustellen ist (Art. 18
Abs. 1 OR), wiedergibt. Dass der Rekursgegner und G und H anlässlich der
Einspracheverhandlung dahingehend übereinstimmende Willenserklärungen abgegeben
haben, dass sie 51 m
2
Land mit gleichzeitiger
Ausnützungsübertragung gegen eine Entschädigung an den Rekursgegner abtreten,
wird nicht in Abrede gestellt. Insoweit besteht unbestrittenermassen ein
natürlicher Konsens. Dieser natürliche Konsens erstreckt sich auch auf die
Entschädigungshöhe von Fr. 100.-/m
2
, da die Aktennotiz
diesbezüglich wie erwähnt glaubwürdig erscheint. Der von den Rekurrierenden ins
Feld geführte Umstand, dass beim Punkt "Landerwerb mit
Ausnützungsübertragung (Grundbucheintrag)" der Passus "Die
Einsprecher haben die Erläuterungen verstanden und sind mit dem Entscheid
einverstanden" fehlt, spricht nicht gegen einen Konsens und insbesondere
nicht für einen Dissens. Vielmehr erscheint nachvollziehbar, wie der
Rekursgegner ausführt, dass dieser Zusatz nur dort angeführt worden sei, wo der
Einsprache von G und H nicht entsprochen worden sei. Beim Landerwerb mit Ausnützungsübertragung
wurde indes der Einsprache entsprochen und die Entschädigung gegenüber der im
Schreiben vom 18. April 2013 angebotenen Entschädigung von Fr. 25.-/m
2
auf Fr. 100.-/m
2
erhöht, weshalb sich dieser Passus erübrigte,
zumal gerade wegen der Gutheissung der Einsprache bzw. des Konsenses davon
auszugehen ist, dass es seitens des Rekursgegners keiner Erläuterungen bedurfte,
die G und H hätten verstehen müssen und mit denen sie hätten einverstanden sein
müssen. Des Weiteren liegt darin, dass die Entschädigungshöhe von Fr. 100.-/m
2
nicht begründet wird, keine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29
Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]). Denn, wie
erwähnt, handelt es sich bei der vorliegenden Einigung um einen
verwaltungsrechtlichen Vertrag, der nicht wie eine Verfügung i.
S.
v. § 10 VRG zu begründen ist (zu den
Formvorschriften sogleich E. 3.5).
4.3
Entgegen der
Auffassung der Rekurrierenden bedarf das vorliegende Rechtsgeschäft keiner
notariellen "Fertigung". Denn es handelt sich um eine Einigung über
die Entschädigung, die zwischen dem Enteigner und dem Enteigneten
nach
(unbestrittenermassen
formgerechter) Einleitung des Planauflage- bzw. Enteignungsverfahrens zustande
kam. Somit liegt nicht eine privatrechtliche Vereinbarung, sondern ein dem
öffentlichen Recht unterstehender sog. Enteignungsvertrag vor, der zu seiner
Verbindlichkeit gemäss § 243 EG ZGB lediglich der Schriftform bedarf (vgl.
E. 3.2). Die von G und H sowie dem Rekursgegner unterzeichnete Aktennotiz
vermag die Anforderungen an die Schriftform zu erfüllen (vgl. Art. 13 OR).
Für den Grundbucheintrag genügen der Abschluss dieser Einigung und der Nachweis
der Auszahlung der Entschädigung (§ 56 AbtrG i.
V.
m. Art. 656 Abs. 2 ZGB; Art. 65 Abs. 1
lit. c der Grundbuchverordnung vom 23. September 2011). Daran vermag
auch die Weigerung der Rekurrierenden, das Abnahmeprotokoll zu unterschreiben,
nichts zu ändern.
4.4
Somit kann
festgehalten werden, dass sich G und H und der Rekursgegner formgültig
dahingehend geeinigt haben, dass G und H 51 m
2
Land mit
gleichzeitiger Ausnützungsübertragung gegen eine Entschädigung von Fr. 100.-/m
2
an den Rekursgegner abtreten. Demzufolge hat die Vorinstanz zu Recht ihre
Zuständigkeit verneint und ist auf die Klage nicht eingetreten, weil die
Voraussetzungen für die Einleitung eines Verfahrens vor der
Schätzungskommission gestützt auf § 32 i.
V.
m.
§ 29 AbtrG nicht vorliegen. Dies gälte selbst für den Fall, dass die
Einigung – insbesondere angesichts der doch erheblichen Diskrepanz zwischen der
vereinbarten Entschädigungshöhe von Fr. 100.-/m
2
und dem von
der Rekurrierenden mittels Gutachten geforderten Entschädigung von
Fr. 2'020.-/m
2
– bezüglich der Entschädigungshöhe infrage
gestellt werden sollte. Allerdings ging die Rekurrentin 1 im Schreiben vom
28. Juni 2019 an die Rekursgegnerin offenkundig davon aus, dass die
Wertminderung des verbliebenen Grundstücks auch die abzutretende Ausnützung
umfasse. Das ist mit der vorgenommenen Ausnützungsübertragung indessen nicht
der Fall. Der Ausnützungstransfer bedeutet, dass die Ausnützung des zur
Verfügung stehenden Baulandes verbessert wird, ohne dass die zonengemässe
Baudichte insgesamt überschritten wird (Antonio Frigerio, Die Abtretung der
(öffentlich-rechtlichen) Baumöglichkeiten, S. 3, in: Jürg Morger [Hrsg.],
Die Verdichtung des bebauten Umfelds und ihr Einfluss auf Immobiliengeschäfte,
Zürich 2019). Ausnützungsmässig ist das verbleibende Grundstück der Rekurrenten
mit
der Ausnützungsübertragung demnach gegenüber dem Zustand vor der
Abtretung wieder gleichgestellt, was sich zweifellos wertmässig auswirkt und
die erwähnte Diskrepanz zwischen der vereinbarten und der geforderten Entschädigung
relativiert. Sollte darin dennoch ein Mangel erkannt werden, ist darauf
hinzuweisen, dass ein solcher (Willens-)Mangel den Vertrag und damit auch die
Einigung bezüglich der Entschädigungshöhe nicht ohne Weiteres
ex tunc
dahinfallen liesse (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 1356; VGr,
5. Dezember 2018, VB.2018.00368, E. 4.2; Tobias Jaag, Kommentar VRG,
§ 81 N. 14).
5.
5.1
Demzufolge
ist der Rekurs abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten den
Rekurrierenden aufzuerlegen
(§ 13 Abs. 2 Satz 1 in
Verbindung mit § 65a Abs. 1 VRG)
. Mit Bezug auf die Höhe der
Gerichtsgebühr ist festzuhalten, dass die Rekurrierenden nicht nur die Prüfung
des vorinstanzlichen Nichteintretensentscheids verlangten, sondern eine
konkrete Entschädigungsforderung über Fr. 103'020.- stellten, was zulässig
ist (vorn E. 1.2). Damit kommt aber der Streitsache ein bezifferbarer Streitwert
zu, der für die Bemessung der Gerichtsgebühr massgebend ist. Den Rekurrierenden
ist entsprechend ihrem überwiegenden Unterliegen keine Parteientschädigung
zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).
5.2
5.2.1
Der Rekursgegner beantragt ebenfalls die Zusprechung einer
Parteientschädigung. Im Verfahren vor Verwaltungsgericht kann die unterliegende
Partei oder Amtsstelle zu einer angemessenen Entschädigung für die Umtriebe
ihres Gegners verpflichtet werden. Eine solche Entschädigung ist namentlich
dann geschuldet, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sachverhalte
und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug
eines Rechtsbeistandes rechtfertigte (§ 17 Abs. 2
lit. a VRG).
5.2.2
Gemeinwesen besitzen in der Regel keinen Anspruch auf Parteientschädigung,
denn die Bearbeitung und Beantwortung von Rechtsmitteln wird zu ihren
angestammten amtlichen Aufgaben bzw. zur üblichen Amtstätigkeit gezählt, und
der dafür gebotene Behördenaufwand übersteigt vielfach jenen nicht wesentlich,
der im vorangehenden, nichtstreitigen Verfahren ohnehin erbracht werden musste.
Eine Parteientschädigung zugunsten des Gemeinwesens aufgrund von § 17
Abs. 2 lit. a VRG erscheint jedoch dann als gerechtfertigt, wenn die
Erhebung oder Beantwortung des Rechtsmittels mit einem ausserordentlichen
Aufwand verbunden war (VGr, 20. September 2018, VB.2017.00668, E. 6).
5.2.3
Der im vorliegenden Fall zu leistende Aufwand erscheint nicht als
aussergewöhnlich. Die Beantwortung von Rechtsmitteln gehört zu den üblichen
Aufgaben der Rekursgegnerin; es musste denn auch keine Rechtsvertretung
beigezogen werden. Weiter erweist sich der Rekurs nicht als offensichtlich
unbegründet im Sinn von § 17 Abs. 2 lit. b VRG, sodass auch
nicht aus diesem Grund eine Parteientschädigung zugesprochen werden kann.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Der
Rekurs wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      70.--
Zustellkosten,
Fr. 6'070.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Rekurrierenden auferlegt, unter solidarischer Haftung
eines jeden für den gesamten Betrag.
4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …