zh_verwaltungsgericht · VB.2002.00049 · 2002-06-19 · de

Baubewilligung | Aktuelles Interesse als Voraussetzung für die Legitimation zur Erhebung von Rechtsmitteln Nach ständiger Rechtsprechung muss das Interesse an der Anfechtung eines baurechtlichen Entscheids aktuell sein. Ein blosses Vorkaufsrecht im Sinn von Art. 216 Abs. 3 OR hinsichtlich einer dem Baugrundstück benachbarten Parzelle genügt nicht zur Begründung der Rechtsmittellegitimation, weil ungewiss ist, - ob und wann ein Vorkaufsfall eintreten wird, und - ob die Berechtigten dannzumal ihr Recht tatsächlich ausüben werden (E. 3).

Zürich Verwaltungsgericht 02..2.19.0 VB.2002.00049
Zurich Verwaltungsgericht 02..2.19.0 VB.2002.00049
Zurigo Verwaltungsgericht 02..2.19.0 VB.2002.00049

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00049
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Geschäftsnummer:
VB.2002.00049
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.06.2002
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Aktuelles Interesse als Voraussetzung für die Legitimation zur Erhebung von Rechtsmitteln
Nach ständiger Rechtsprechung muss das Interesse an der Anfechtung eines baurechtlichen Entscheids aktuell sein. Ein blosses Vorkaufsrecht im Sinn von Art. 216 Abs. 3 OR hinsichtlich einer dem Baugrundstück benachbarten Parzelle genügt nicht zur Begründung der Rechtsmittellegitimation, weil ungewiss ist,
- ob und wann ein Vorkaufsfall eintreten wird, und
- ob die Berechtigten dannzumal ihr Recht tatsächlich ausüben werden (E. 3).
Stichworte:
AKTUELL
AKTUELLES INTERESSE
KAUFRECHT
LEGITIMATION
NACHBAR
NACHBARLEGITIMATION
PTT
VORKAUFSRECHT
Rechtsnormen:
Art. 216 lit. III OR
Art. 216c OR
§ 338a Abs. I PBG
§ 21 lit. a VRG
Publikationen:
BEZ 2002 Nr. 48
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
I. Der Bau- und Werkausschuss X bewilligte
der Firma E sowie dem Baukonsor­tium G am 5. Januar 2000 den Abbruch
verschiedener Ge­bäude sowie den Neubau von sechs Wohn- und Geschäftshäusern
auf den Grundstücken Kat.Nrn. 01, 02, 03, 04, 05 und 06, ferner den Abbruch von
zwei weiteren Ge­bäuden mit nachfolgender Errichtung der Zentrumsüberbauung
"Z", bestehend aus sechs teilweise zusammengebauten Mehrfami­lien-
und Geschäftshäusern mit Unterniveauga­rage. Das Bauvorhaben soll im Geviert
V-/­T-/­U-/S-strasse realisiert werden. Hiergegen erhoben A und die Stiftung B
am 16. Februar 2000 Rekurs beim Regierungsrat. Am 11. April 2001 stimmte der
Bau- und Werkaus­schuss verschiedenen Projektänderungen zu.
II. Mit Beschluss vom 19. Dezember 2001 trat
der Regierungsrat auf den Rekurs nicht ein. Zur Begründung hielt er fest, dass
die Rekurrenten als Eigentümer der Grund­stücke Kat.Nrn. 09, 10 (neu 15), 11
und 12 nicht direkte Anstösser der südlich der T-strasse gelegenen Bauparzellen
seien. Vielmehr betrage die Entfernung zwischen ih­rem nördlich der T-strasse
gelegenen Grundstück Kat.Nr. 12 und dem nächstge­legenen Punkt des Bauareals 75
m. Entgegen der Behauptung der Rekurrenten würden deren Liegen­schaften nicht
ebenfalls über die T-strasse, sondern über zwei Stichstrassen erschlossen, die
auf die V- bzw. auf die U-strasse gingen. Ferner beriefen sich die Rekurrenten
auf eine Vereinbarung mit der Schweizerischen Post, wonach sie deren Grundstück
Kat.Nr. 13 übernähmen und ihr im Gegenzug an der eigenen Liegenschaft Kat.Nr.
12 Miteigentum verschafften. Überdies machten sie geltend, sie hätten im
Februar 1999 mit der Post eine Absichtserklärung über den Kauf von Kat.Nr. 13
unterzeichnet, und diese habe ihnen ein unlimitiertes Vorkaufsrecht eingeräumt.
Nach dem genehmigten Quar­tierplan Q werde das "Postgrundstück"
(Kat.Nr. 13) über die Quartierstrasse C und die T-strasse erschlossen. Weil die
Zu- und Wegfahrt zum Bauprojekt im Einbahn­verkehr auf die bereits überlastete
T-strasse erfolge, und zwar gegenüber der Strasse C, werde die Post in ihrem
"Erschlies­sungsrecht" beeinträchtigt; als "designierte
Käufer" wür­den die Rekurrenten durch das Projekt somit mehr als irgend
ein Dritter betroffen. Der Regie­rungsrat hielt dem entgegen, für die
Beurteilung der Rekurslegitimation komme es auf die Verhältnisse im Zeitpunkt
des Entscheids über das Rechtsmittel an; das geltend gemachte In­teresse an der
Aufhebung oder Änderung der angefochtenen Verfügung müsse aktuell sein. An
dieser Voraussetzung fehle es, wenn ein Anfechtender erst durch künftige, nicht
mit Sicherheit eintretende Sach­verhaltsumstände berührt werde. Die Rekurrenten
leiteten ihre Anfechtungs­befugnis allein aus dem beabsichtigten Erwerb des
"Postgrundstücks" (Kat.Nr. 13) ab. Ob eine solche Handänderung je
stattfinde, sei ungewiss; die Schweizerische Post habe den Re­kurrenten
lediglich am 25. Januar 2000 "ein ohne grundbuchamtliche Eintragung
gesichertes, nicht­vertragliches und unlimitiertes Vorkaufsrecht"
eingeräumt. Fehle es schon an einem ak­tuellen Anfechtungsinteresse, könne
offen bleiben, ob überdies ein unzulässiger Konkur­ren­tenrekurs vorliege.
III. Mit Beschwerde vom 11. Februar 2002
liessen die unterlegenen Rekurrenten dem Verwaltungsgericht beantragen:
"1.   Der Beschluss des
Regierungsrates ... vom 19. Dezember 2001 ... und die Baubewilligungen ... vom
5. Januar 2000 seien aufzuheben.
2.    Der Projektgenehmigungsbeschluss
für die private Baulandumlegung vom 12. Januar 2000 sei mangels formeller
Koordination aufzuheben.
3.    Eventuell sei der Beschluss des
Regierungsrates aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung
zurückzuweisen.
4.    Die Vernehmlassungen von Vorinstanz
und Gegenpartei seien den Be­schwerdeführern zur Kenntnisnahme zuzustellen.
5.    Es sei ein zweiter Schriftenwechsel
anzuordnen.
6.    Den Beschwerdeführern sei eine
angemessene Parteientschädigung zuzusprechen."
In seiner
Vernehmlassung vom 5. März 2002 schloss der Regierungsrat auf Abwei­sung der
Beschwerde. Der Bau- und Werkausschuss der Stadt X sowie die privaten Be­schwerdegegnerinnen
beantragten am 11./18. März bzw. am 9./10. April 2002 Abweisung der Beschwerde,
soweit darauf einzutreten sei. Letztere verlangten überdies eine Partei­entschädi­gung.
Auf die Parteivorbringen wird, soweit
erforderlich, in den nachfolgenden Urteils­grün­den Bezug genommen.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Nach dem vorinstanzlichen
Nichteintretensbeschluss beschränkt sich der Streit­ge­genstand im
Beschwerdeverfahren auf die Frage, ob der Regierungsrat den Rekurrenten die
Anfechtungsbefugnis zu Recht abgesprochen habe. Sollte dies nicht zutreffen,
wäre die Sache kraft § 64 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24.
Mai 1959 (VRG) zur materi­ellen Behandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen
(Alfred Kölz/Jürg Boss­hart/Mar­tin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 63
N. 11 und § 64 N. 2). Dem Beschwerdeantrag Ziffer 1, womit die Aufhebung der
Baubewilli­gung verlangt wird, kann daher von vornherein nicht entspro­chen
werden.
2. Kraft § 58 Satz 2 VRG führt das
Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren ge­wöhnlich nur einen
Schriftenwechsel durch. Weil die Beschwerdeantworten keine ent­scheid­relevanten
Vorbringen enthalten, zu denen die Gegenpartei(en) angehört werden müsste(n),
kann von der Einholung einer Replik abgesehen werden (vgl. auch Kölz/Boss­hart/­Röhl,
§ 58 N. 9 ff.). Im Übrigen ist das Verfahren spruchreif, weshalb sich weitere
Untersuchungshand­lungen erübrigen.
3. Kraft § 338a Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975/­
20. Mai 1984 (PBG) ist zu Rekurs und Beschwerde berechtigt, wer durch die
angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer
Aufhebung oder Ände­rung hat.
a) Der Nachbar wird durch ein Bauvorhaben
berührt, wenn er in einer hinreichend en­gen räumlichen Beziehung zur
Bauparzelle steht (RB 1995 Nr. 9 mit Hinweisen; Walter Hal­ler/Peter Karlen,
Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1998, N. 984). Ob das
Erfordernis der hinreichend engen räumlichen Beziehung zur Bauparzelle gegeben
ist oder fehlt, hängt nicht von einer in Metern gemessenen Distanz, sondern
davon ab, auf welche Ent­fernung sich das streitige Bauvorhaben im Sinn des
geltend gemachten An­fechtungsinteresses auszuwirken vermag (RB 1982 Nr. 18; BGr,
26. Oktober 2000, ZBl 103/2002, S. 105). Ein schutzwürdiges Interesse ist
anzunehmen, wenn der Ausgang der Verfahrens, in das sich der Nachbar
einschalten will, seine Interessensphäre zu beeinflus­sen vermag, er "also
einen prakti­schen Nutzen hat bzw. einen Nachteil abwenden kann, den der
angefochtene Verwaltungsakt für ihn zur Folge hätte" (RB 1980 Nr. 7;
Haller/ Karlen, N. 986).
b) Die Beschwerdeführenden machen geltend,
dass sie sich mit der Post schon im Jahr 1994 auf einen Landabtausch
verständigt hätten. Danach hätten sie das Grundstück Kat.Nr. 13 übernehmen und
der Post im Gegenzug Miteigentum an ihrer Parzelle Kat.Nr. 12 ver­schaffen
sollen. Die Realisierung dieses Geschäfts habe sich zwar verzögert, doch habe
die Post ihnen mit Schreiben vom 25. Januar 2000 ein unlimitiertes
Vorkaufsrecht eingeräumt. Schon zuvor habe die Post ihnen mit zwei
Vereinbarungen die Übertragung ihres Grundstücks versprochen. Der gesamte
Erschliessungs-, Anlieferungs- und Kunden­verkehr des angefochte­nen Projekts
werde im Einbahnverkehr auf die heute schon über­lastete T-strasse geleitet,
und zwar genau gegenüber der Ein- und Ausfahrt in die Strasse C (= Kat.Nr.
7308), welche als Zufahrt zum Postgrundstück Kat.Nr. 13 diene. Die vorgese­hene
Erschliessung des umstrittenen Vorhabens beeinträchtige daher jene des
Postgrund­stücks. Als dessen "desi­gnierte Käufer" mit einem
"hundertprozentig sichere(n) Erwerbs­recht" würden die Beschwer­deführenden
somit mehr als irgendein Dritter berührt. Am 21. Dezember 2000 habe die
Post erneut bekräftigt, dass sie ihr Grundstück Kat.Nr. 13 verkaufen wolle und
"dieses in abseh­barer Zeit öffentlich ausgeschrieben werde".
Die privaten Beschwerdegegner unterstützen
die Argumentation des Regierungsrats und vertreten überdies die Auffassung, dass
eine unzulässige Konkurrentenbeschwerde vor­liege. In gleichen Sinn äussert
sich der Bau- und Werkausschuss X, welcher hervorhebt, dass "ein
verkehrstechnischer Konflikt zwischen den beiden benachbarten Baugebieten ('Q'
und 'S-strasse') ... weder aus heutiger Sicht noch für die Zukunft
ersichtlich" sei.
c) Die Beschwerdeführenden leiten ihre
Rechtsmittelbefugnis zu Recht nicht aus dem Eigentum an den Grundstücken
Kat.Nrn. 09 – 12 ab. Denn die letztgenannte Kat.Nr. 12 befindet sich rund 75 m
vom Bauareal jenseits der T-strasse. Sodann werden die Kat.Nrn. 09 – 12 nach
zutreffender Feststellung des Regierungsrats über die V-­strasse bzw. über die
U-strasse erschlossen. Die nicht näher substanzierte Behaup­tung der Beschwerde­führenden,
wonach sie "ihre Grundstücke" über die T-strasse erschliessen, ist
nach den Plänen offensichtlich unzutreffend. Die Anbindung des Einkaufs­zentrums
Q an das über­geordnete Strassennetz erfolgt hauptsächlich über die im Rahmen
des Quartierplans Q er­stellte Strasse "unterer Q" und die U-stras­se;
die Zufahrt von der V-strasse hat nur unterge­ordnete Bedeutung. Als Ver­bindung
zwischen V- und U-strasse dient nicht nur die T-strasse, sondern auch die
weiter südlich zu dieser verlaufende S-strasse; eine allfällige Überlastung der
T-strasse bringt den Verkehrsfluss daher kaum zum Erliegen. Zur Haupt­sache
leiten die Beschwerdeführenden ihre Rekurslegitimation aus dem Vorkaufsrecht an
der "Post­liegenschaft" Kat.Nr. 13 ab. Diese stösst zwar ebenfalls
nicht an die T-strasse an, sondern liegt nördlich von dieser in der zweiten
Bautiefe. Hingegen wird Kat.Nr. 13
– über die Strassenparzelle Kat.Nr. 7308 (Strasse C) – ebenso von der T-strasse
her er­schlossen wie das Bauprojekt südlich dieser Strasse.
Nach ständiger Rechtsprechung muss das
Interesse an der Anfechtung eines bau­recht­lichen Entscheids aktuell sein
(Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 25; Isabelle Häner, Die Beteiligten im
Verwaltungsverfahren und Verwaltungsprozess, Zürich 2000, Rz. 674 ff.). Dies
trifft dann zu, wenn das Anfechtungsinteresse sowohl im Zeitpunkt der
Anfechtung als auch im Zeit­punkt des Entscheids der Rechtsmittelbehörde
vorliegt. Gelegentlich kommt es vor, dass das Anfechtungsinteresse im Lauf des
Rechtsstreits wegfällt, etwa weil in einer Baurechtsstreitig­keit der
Rechtsmittelkläger seine Opposition aufgibt oder sein Grundstück veräussert.
Unter solchen Umständen wird das Verfahren gegenstandslos (RB 1983 Nr. 11;
Häner, Rz. 674). Die umgekehrte Konstellation, nämlich dass ein An­fechtungsinteresse
ursprünglich fehlt und erst während des Rekursverfahrens eintritt, ist selten
(vgl. Häner, Rz. 686 ff., auch zum folgenden Satz). Die nachträgliche Heilung
man­gelnder Prozessvoraussetzungen wird gewöhnlich dann als unzulässig
angesehen, wenn es um unmittelbar fristgebundene Handlungen, wie etwa die
rechtzeitige Erhebung einer Be­schwerde geht.
Im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung
vom 5. Januar 2000 bzw. der Zu­stim­mung zur Projektänderung am 11. April 2001
verfügten die Beschwerdeführenden über eine "Absichtserklärung" der
Schweizerischen Post, Immobilien, vom 3. Februar 1999. Danach erklärte sich die
Post bereit, diesen ihre Liegenschaft Kat.Nr. 13 "zu einem Preis von
Fr. 1'000.- bis Fr.
1'500.-/m
2
" zu verkaufen
. Die unter verschiedenen Vorbehal­ten abgegebene Erklärung sollte
nur solange gelten, bis definitiv feststehe, dass die von den Beschwerdefüh­renden
geplante Überbauung "nicht innert nützlicher Frist realisierbar" sei.
Am 25. Januar 2000 gewährte die Post den Beschwerdeführenden für diese Parzelle
ein "ohne grundbuch­amtliche Eintragung" gesichertes,
"nichtvertragliches unlimitiertes Vor­kaufsrecht". Während des
hängigen Rekursverfahrens widerrief die Post die Absichts­erklä­rung am 21.
Dezember 2000 und teilte mit, statt dessen werde das Grundstück Kat.Nr. 13 dem
Meistbietenden ver­äussert; das Vorkaufsrecht bleibe jedoch bestehen. An dieser
Rechtslage hat sich bis zum Ent­scheid des Regierungsrats bzw. dem heute
ergehenden Ur­teil des Verwaltungsgerichts nichts geändert.
Kurz nach Erteilung der angefochtenen
Baubewilligung erhielten die Beschwerde­füh­renden demnach ein unlimitiertes
Vorkaufsrecht am "Postgrundstück" Kat.Nr. 13; zu einer weitergehenden
Bindung oder gar zu einer Handänderung haben die jahrelangen Ver­handlun­gen
der Beschwerdeführenden mit der Post nicht geführt. Weil für die Einräu­mung
eines Vor­kaufsrechts nach Art. 216 Abs. 3 OR einfache Schriftlichkeit genügt
und das Einverständnis der Beschwerdeführenden vorausgesetzt werden kann, ist
diese Be­rechti­gung mit dem Schrei­ben vom 25. Januar 2000 zustande gekommen.
Laut Art. 216c OR kann das Vorkaufsrecht geltend gemacht werden, wenn das
Grundstück verkauft wird so­wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft, das
wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt (Abs. 1). Nicht als Vorkaufs­fall
gelten namentlich die Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung, die
Zwangsversteige­rung und der Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben (Abs.
2). Im Unterschied zu einem Kaufsrecht, das dem Berechtigten die Möglichkeit
ver­schafft, durch einseitige Erklärung eine Sache – unter gewissen
vereinbarten Vorausset­zungen – zu erwerben (Gauch/Schluep/ Schmid/­­Rey,
Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 7. A., 1998, Rz. 69, 487
und 1097; Christian Brückner, in: Alfred Koller (Hrsg.), Der Grundstückkauf, 2.
A., Bern 2001, § 11 Rz. 12 ff.), hat der Vorkaufsberech­tigte keine solche
Möglichkeit. Ihm steht ledig­lich das Recht zu, im Fall einer Veräusse­rung der
Sache diese an sich zu ziehen (Brückner, § 11 Rz. 40 ff.). Ob und wann der
Ei­gentümer die Sache verkauft oder ein wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft
abschliesst, ist ungewiss. Vorliegend sind seit der Einräumung des
Vorkaufsrechts denn auch bald 2 ½ Jahre verstrichen, ohne dass die Post
aktenkundige Ver­kaufsanstrengungen unternommen hätte. Sollte ein Verkauf
tatsächlich zustande kommen, steht es ferner ungeachtet der Ab­sichtserklärungen
der Beschwerdeführenden nicht fest, ob diese vom Vorkaufsrecht tat­sächlich
Gebrauch machen oder nicht. Unter solchen Umständen ist mit dem Regierungsrat
davon auszugehen, dass die blosse Möglichkeit eines Erwerbs des
"Postgrundstücks" Kat.Nr. 13 den Vorkaufsberechtigten heute kein
Recht verschafft, die mit dem Eigentum an diesem Grundstück mutmasslich
verbundenen Rekursmöglichkeiten auszu­schöpfen. Ob das Rechtsmittel überdies
auf eine unzulässige Konkurrentenbeschwerde hin­auslaufe, kann unter diesen
Umständen dahingestellt bleiben.
Diese Erwägungen führen zur Abweisung der
Beschwerde.
4. Auch wenn der Regierungsrat auf den Rekurs
nicht eingetreten ist, hat er auf­sichts­rechtlich geprüft, ob die neben dem
kommunalen Bauentscheid zusätzlich erforderli­chen Be­willigungen entsprechend
den Anforderungen von Art. 25a des Raumplanungsge­setzes vom 22. Juni 1979/6.
Oktober 1995 mit diesem koordiniert worden seien, und ist zu einem positi­ven
Ergebnis gekommen. Weil dem Verwaltungsgericht gegenüber dem Re­gierungsrat
keine Aufsichtsbefugnisse zukommen, ist der Koordinationsfrage nicht weiter
nachzugehen.
5. ...
Demgemäss
entscheidet die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    ...