zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00419 · 2020-11-12 · de

Baubewilligung | Neubau Mehrfamilienhaus mit 14 Wohnungen und Tiefgarage: Anzahl Parkplätze; Anwendung BZO auf Tiefgaragenzufahrt; Terrainabgrabungen. Das BRG hat die Beschwerdeführenden für die Frage der Erfüllung der vertraglich vereinbarten Auflage bezgl. oberirdischer Parkplatzzahl zu Recht auf den Zivilweg verwiesen (E.3). Gemäss Art. 25 BZO ist gegenüber Strassen, Wegen und Plätzen ohne Baulinien für unterirdische Bauten ein Mindestabstand von 2,50 m einzuhalten. Wenn die Gemeinde mit den in ihrer Gesetzgebung verwendeten Begriffen "Strassen, Wegen und Plätzen ohne Baulinien" öffentliche Strassen, Wege und Plätze ohne Baulinien verstanden haben will, liegt dies in ihrem durch die Gemeindeautonomie geschützten Auslegungsspielraum. Ein "öffentlicher Weg" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, dessen Konkretisierung im pflichtgemässen Ermessen der Behörden liegt. Mit dem Gemeinderat kann festgehalten werden, dass es sich bei der an die Tiefgaragenzufahrt angrenzenden Zufahrt um einen privaten Weg handelt. Dieser dient lediglich zwei Liegenschaften als grundstücksinterne Zufahrt, und auch der Ausbaustandard vermittelt nicht den Eindruck eines öffentlichen Durchgangs. Der Gemeinderat durfte daher die Anwendbarkeit von Art. 25 BZO verneinen, ohne dass er damit seinen Beurteilungsspielraum verletzt hätte (E.4). Die beanstandeten Abgrabungen sind im geplanten Umfang zulässig, und es ist keine Ermessensverletzung der Vorinstanzen bei deren gestalterischen Beurteilung ersichtlich (E.6). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 12.11.2020 VB.2020.00419
Zurich Verwaltungsgericht 12.11.2020 VB.2020.00419
Zurigo Verwaltungsgericht 12.11.2020 VB.2020.00419

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00419
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Geschäftsnummer:
VB.2020.00419
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 12.11.2020
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau Mehrfamilienhaus mit 14 Wohnungen und Tiefgarage: Anzahl Parkplätze; Anwendung BZO auf Tiefgaragenzufahrt; Terrainabgrabungen.
Das BRG hat die Beschwerdeführenden für die Frage der Erfüllung der vertraglich vereinbarten Auflage bezgl. oberirdischer Parkplatzzahl zu Recht auf den Zivilweg verwiesen (E.3). Gemäss Art. 25 BZO ist gegenüber Strassen, Wegen und Plätzen ohne Baulinien für unterirdische Bauten ein Mindestabstand von 2,50 m einzuhalten. Wenn die Gemeinde mit den in ihrer Gesetzgebung verwendeten Begriffen "Strassen, Wegen und Plätzen ohne Baulinien" öffentliche Strassen, Wege und Plätze ohne Baulinien verstanden haben will, liegt dies in ihrem durch die Gemeindeautonomie geschützten Auslegungsspielraum. Ein "öffentlicher Weg" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, dessen Konkretisierung im pflichtgemässen Ermessen der Behörden liegt. Mit dem Gemeinderat kann festgehalten werden, dass es sich bei der an die Tiefgaragenzufahrt angrenzenden Zufahrt um einen privaten Weg handelt. Dieser dient lediglich zwei Liegenschaften als grundstücksinterne Zufahrt, und auch der Ausbaustandard vermittelt nicht den Eindruck eines öffentlichen Durchgangs. Der Gemeinderat durfte daher die Anwendbarkeit von Art. 25 BZO verneinen, ohne dass er damit seinen Beurteilungsspielraum verletzt hätte (E.4). Die beanstandeten Abgrabungen sind im geplanten Umfang zulässig, und es ist keine Ermessensverletzung der Vorinstanzen bei deren gestalterischen Beurteilung ersichtlich (E.6).
Abweisung.
Stichworte:
ABGRABUNG
AUSLEGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BZO
EINORDNUNG
GESTALTUNG
ÖFFENTLICH
PARKPLÄTZE
PRIVAT
RÜGEPRINZIP
SACHVERHALT
STRASSENABSTAND
VERTRAG
ZIVILRECHTLICHE ANSPRÜCHE
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. II PBG
§ 265 Abs. I PBG
§ 317 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00419
Urteil
der 1. Kammer
vom
12. November 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin
Laura Diener.
In Sachen
1.    A,
2.    Erbengemeinschaft B, bestehend aus:
2.1  C,
2.2  D,
2.3  E,
2.4  F,
2.5  G,
2.6  H,
2.1‒2.6 vertreten durch A,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    I AG, J, vertreten durch RA K,
2.    Gemeinderat Ottenbach,
3.    Baudirektion des Kantons Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Der Gemeinderat Ottenbach erteilte der I AG mit
Beschluss vom 13. Januar 2020 unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche
Bewilligung für den Abbruch der bestehenden Gebäude "L"
Vers.-Nr. 01 und 02 (Landwirtschafts- und Nebengebäude; Wohnhaus
Vers.-Nr. 03 bereits bewilligt) sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses
mit 14 Wohnungen, Tiefgarage und Velounterstand
auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 04 an der M-Strasse 05 in Ottenbach.
Gleichzeitig erklärte er darin die Verfügung BVV 06 der Baudirektion
des Kantons Zürich vom 5. Dezember 2019 als integrierender Bestandteil der
Baubewilligung. In Letzterer wurde die strassenpolizeiliche, die
wasserbaupolizeiliche und die gewässerschutzrechtliche Bewilligung für das
Bauvorhaben unter Nebenbestimmungen erteilt, diesem aus Sicht des Landschaftsschutzes
im Sinn der Erwägungen zugestimmt und im Bereich eines formell geschützten
Denkmalobjekts bewilligt sowie die geplanten Gebäudeschutzmassnahmen im
Hochwassergefahrenbereich genehmigt.
II.
Gegen diesen Entscheid rekurrierten A sowie die Mitglieder
der Erbengemeinschaft B mit gemeinsamer Eingabe vom 11. Februar 2020
beim Baurekursgericht. Sie beantragten als Erstes, lediglich die Erstellung von
13 statt 15 oberirdischen Parkplätzen zu bewilligen und die
Besucherparkplätze ausschliesslich in der Tiefgarage (3 statt 1) vorzusehen.
Weiter sei die Tiefgaragenzufahrt nicht unmittelbar an die bestehende
Zufahrtsstrasse der Grundstücke M-Strasse 07a und 07b (Kat.-Nr. 08
und 09) zu bewilligen und mit einem Grenzabstand von mindestens 2,5 m nach
Osten zu verlegen. Schliesslich beantragten sie, die Terrainabgrabungen am
nordöstlichen Rand des Bauvorhabens in der Höhe und Breite mindestens auf die
Hälfte zu reduzieren, sodass sämtliche Böschungssicherungsmassnahmen
permanenten Charakter hätten und ausschliesslich von innerhalb des
Baugrundstücks bewältigt werden könnten. Mit Entscheid vom 26. Mai 2020
wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat, und
auferlegte die Verfahrenskosten zur Hälfte A und zu je einem Zwölftel den
Mitgliedern der Erbengemeinschaft B.
III.
A sowie die Erbengemeinschaft B
erhoben am 19. Juni 2020 gemeinsam gegen diesen
Entscheid Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, den
angefochtenen Entscheid aufzuheben, ihre Rekursanträge gutzuheissen und die
Baubewilligung entsprechend abzuändern. Sodann verlangten sie, sämtliche
Verfahrenskosten der I AG aufzuerlegen.
Das Baurekursgericht beantragte am 10. Juli 2020
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat
Ottenbach reichte am 20. August 2020 Beschwerdeantwort ein und beantragte,
die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen. Die Baudirektion des Kantons Zürich
beantragte gleichentags die Abweisung der Beschwerde und verwies zur Begründung
auf die Mitberichte des Amts für Abfall, Wasser, Energie und Luft vom 7. August
2020 sowie des Amts für Raumentwicklung vom 18. August 2020. Die I AG
beantragte am 21. August 2020, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden.
Letztere verzichteten in der Folge stillschweigend auf weiteren
Schriftenwechsel.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der
vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zuständig. Die Beschwerdeführenden sind als unterliegende Partei
zur Beschwerde gegen den Entscheid der Vorinstanz
legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 [PBG]). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.
2.
2.1
Das
streitbetroffene Baugrundstück liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Ottenbach vom
31. Januar 2020
(BZO) in
der Kernzone. Entlang der südöstlichen Grenze des Baugrundstücks verläuft die M-Strasse.
Auf der gegenüberliegenden Strassenseite (Grundstück Kat.-Nr. 010)
befindet sich ein im Inventar der Denkmalschutzobjekte von überkommunaler
Bedeutung verzeichnetes Gebäude (Vers.-Nr. 011). Während westlich an das
Baugrundstück die im Eigentum von A stehende Parzelle Kat.-Nr. 09
(Liegenschaft M-Strasse 07b) angrenzt, befinden sich nördlich und östlich
desselben das im Eigentum der Erbengemeinschaft B stehende, in der
Landwirtschaftszone gelegene Grundstück Kat.-Nr. 012.
2.2
Das
Bauprojekt sieht unter anderem die Erstellung einer Tiefgarage mit
20 Plätzen vor, deren offene Einfahrtsrampe unmittelbar der westlichen
Grundstücksgrenze entlang und sich beim Übergang von der Einfahrtsrampe zur
Einstellhalle durch Abkröpfung von der Grundstücksgrenze entfernend geplant
ist. Parallel zu dieser Zufahrt verläuft auf der angrenzenden Parzelle
Kat.-Nr. 09, ebenfalls entlang der Grundstücksgrenze, eine von der M-Strasse
abzweigende Zufahrt zur darauf liegenden Liegenschaft M-Strasse 07b. Diese
Zufahrt grenzt westseitig an das Grundstück Kat.-Nr. 08 (Liegenschaft M-Strasse 07a).
Zusätzlich sind im Freien weitere 15 Parkplätze vorgesehen. Ferner soll
bei der Nordostecke des Hauses aufgrund des Terrainverlaufs das Terrain
abgegraben werden.
2.3
Strittig
sind die Anzahl oberirdischer Parkplätze, die Anwendung von Art. 25 BZO
bezüglich Abstand der Tiefgaragenzufahrt sowie das Ausmass der geplanten
Terrainabgrabungen. Die Beschwerdeführenden machen geltend, die dritte
Abteilung des Baurekursgerichts habe in einem praktisch identischen Fall zu
ihren eigenen Verhältnissen (BRGE III, Nr. 0186/2018) sowohl
hinsichtlich der Tiefgaragenabfahrt als auch bezüglich der Terrainabgrabungen
anders entschieden als nun die zweite Abteilung im vorliegenden Fall. Dazu gäbe
es keinen sachlichen Grund und es werde damit die Rechtsgleichheit verletzt.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden beantragten als Erstes, lediglich die Erstellung von 13
statt 15 oberirdischen Parkplätze zu bewilligen und die Besucherparkplätze
entsprechend ausschliesslich in der Tiefgarage (3 statt 1) vorzusehen. Zur
Begründung bringen sie vor, sie hätten der Gemeinde im Jahr 2011 das
streitbetroffene Grundstück verkauft und im Kaufvertrag vereinbart, dass auf
dem Areal künftig lediglich 13 oberirdische Parkplätze erstellt werden dürften.
Diese Auflage sei beim Weiterverkauf an die N AG überbunden worden. Nun
habe die Gemeinde entgegen dieser Vereinbarung 15 oberirdische Parkplätze
bewilligt und dadurch gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen.
3.2
Das
Baurekursgericht führte dazu aus, bei der damit geltend gemachten Verletzung
des Kaufvertrags handle es sich um eine privatrechtliche Frage, welche
allenfalls Gegenstand eines Zivilverfahrens sein könne. Da es dafür nicht
zuständig sei, trat es darauf mit Verweis auf § 1 VRG und § 317 PBG
nicht ein. Die Beschwerdeführenden halten diesen Erwägungen des
Baurekursgerichts nichts entgegen, sondern wiederholen lediglich ihre
Vorbringen aus dem Rekursverfahren.
3.3
Kaufverträge sind privatrechtlicher Natur, auch wenn sie
mit der öffentlichen Hand geschlossen werden, weshalb daraus fliessende
Ansprüche vor den Zivilgerichten geltend zu machen sind. Eine baurechtliche
Grundlage besteht für das Begehren der Beschwerdeführenden nicht und wird von
ihnen auch nicht geltend gemacht.
Das Baurekursgericht hat sie daher für
die Frage der Erfüllung der vertraglich vereinbarten Auflage zu Recht auf den
Zivilweg verwiesen.
4.
4.1
Weiter
beantragen die Beschwerdeführenden, die Tiefgaragenzufahrt sei nicht
unmittelbar an die bestehende Zufahrtsstrasse der Grundstücke M-Strasse 07a
und 07b (Kat.-Nr. 08 und 09) zu bewilligen und mit einem Grenzabstand von
mindestens 2,5 m nach Osten zu verlegen. Sie machen geltend, es sei
unzutreffend, dass der Abstand von 2,5 m zu Verkehrswegen gemäss
Art. 25 BZO der Raumsicherung für öffentliche Werkleitungen dienen würde,
da diese unterirdisch und nicht am Rand verlegt würden.
4.2
Gemäss
Art. 25 BZO ist gegenüber Strassen, Wegen und Plätzen ohne Baulinien für
unterirdische Bauten ein Mindestabstand von 2,50 m einzuhalten. Diese
Vorschrift bezeichnete der Gemeinderat in seinem Beschluss ohne weitere
Ausführungen als eingehalten. In der Rekursantwort führte er ergänzend aus, bei
der Tiefgaragenabfahrt handle es sich um keine unterirdische Baute, sondern um
eine Zufahrt zu dieser. Mangels Überdachung handle es sich dabei nicht um ein
Gebäude im Sinn von § 2 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni
1977 (ABV), weshalb Art. 25 BZO nicht zum Tragen komme. Zudem gelte
Art. 25 BZO für unterirdische Bauten gegenüber Strassen, Wegen und Plätzen
ohne Baulinie. Da die Zufahrt einzig den beiden Einfamilienhäusern M-Strasse 07a
und 07b diene, handle es sich dabei offensichtlich nicht um einen Weg oder eine
Strasse im Sinn von § 265 PBG.
4.3
Das
Baurekursgericht erwog zusammengefasst, da der in Art. 25 BZO vorgesehene
Abstand spezifisch gegenüber Strassen, Wegen und Plätzen einzuhalten sei,
erscheine es naheliegend, dass damit die Raumsicherung für Werkleitungen
gewährleistet werden solle. Ein anderer Zweck sei nicht erkennbar. Folglich
seien mit dem Begriff der unterirdischen Baute nicht lediglich Gebäude, sondern
jegliche Bauten avisiert, wobei sich der Begriff an § 1 Abs. 1
lit. a ABV orientieren könne. Daher sei die Tiefgarageneinfahrt als Baute
zu qualifizieren. Anders als unterirdischen Bauten im Sinn von § 269 PBG
seien zufolge der spezifischen Funktion des Art. 25 BZO nicht lediglich
Bauten, welche den gewachsenen Boden nicht überragen würden, sondern unabhängig
davon jede Baute, welche in den Untergrund hineinrage, zu verstehen.
Dementsprechend beurteilte es die Tiefgaragenzufahrt – entgegen dem Gemeinderat
als unterirdische Baute im Sinn von Art. 25 BZO.
Aufgrund der Funktion der Raumsicherung für Werkleitungen
könnten mit den Begriffen Strassen, Wege und Plätze nur Verkehrsanlagen gemeint
sein, bei denen überhaupt eine lateral versetzte Verlegung solcher Leitungen in
Betracht komme. Die im Kontext von § 265 PBG entwickelten
Abgrenzungskriterien betreffend die Qualifikation als Strasse oder Weg sowie
deren Unterscheidung in "öffentlich" oder "privat" seien
daher nicht massgebend. Entscheidend sei vielmehr, ob die fragliche Zufahrt, an
welcher unbestrittenermassen keine Baulinien festgesetzt seien, als Strasse
oder Weg erscheine, weil eine Raumsicherung für Werkleitungen erforderlich sei.
Dies sei vorliegend nicht der Fall. Es handle sich lediglich um eine
grundstücksinterne Zufahrt, an welcher kein öffentliches Interesse an einer
Raumsicherung für Werkleitungen zur Erschliessung erkennbar sei. Leitungen,
welche die Liegenschaften M-Strasse 07a und 07b beträfen, könnten
lediglich als Hausanschlüsse qualifiziert werden.
Gestützt auf diese Überlegungen gelangte das
Baurekursgericht zum Schluss, Art. 25 BZO sei in der vorliegenden
Konstellation nicht anwendbar. Mangels Überdachung handle es sich bei der
Tiefgaragenzufahrt zudem von vornherein nicht um ein Gebäude, welches den
Strassenabstand gemäss § 265 Abs. 1 PBG oder den allgemeinen
Grenzabstand von Art. 5 BZO einzuhalten hätte. Demzufolge würden keine
Grenzabstände verletzt.
4.4
Bei der
Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts kann sich
für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der
rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt oder
durch unbestimmte Rechtsbegriffe einen Beurteilungsspielraum bzw. Ermessen
einräumt (VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248,
E. 4.3.2, vgl. dazu Donatsch, § 20 N. 59 f.). Das
Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit den
Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde mit besonderer Sorgfalt
auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den Entscheid über Auslegung und
Anwendung ihres eigenen Rechts begründet, desto höher werden dabei die
Anforderungen an die Begründung des Baurekursgerichts. Ist der Entscheid der
Gemeindebehörde plausibel und stichhaltig begründet, so bedarf es deshalb
besonders überzeugender Gründe, um von deren Auslegung und Anwendung kommunalen
Rechts abzuweichen. Es steht dem Baurekursgericht somit nicht zu, die sich
stellenden Fragen so zu beurteilen, wie dies eine rechtsanwendende
erstinstanzliche Behörde tun würde. Der Beurteilungsspielraum des
Baurekursgerichts wird damit durch die Gemeindeautonomie beschränkt (VGr, 20. September
2018, VB.2017.00563 E. 3.2; 27. März 2015, VB.2014.00232 und
VB.2014.00248 E. 4.3.2; vgl. dazu Donatsch, § 20 N. 59 f.).
Dasselbe gilt auch für das Verwaltungsgericht.
4.4.1
Die Gemeinde will Art. 25 BZO lediglich gegenüber öffentlichen
Strassen, Wegen und Plätzen angewendet haben. Der Wortlaut der Bestimmung enthält
den Begriff "öffentlich", im Gegensatz zu § 265 Abs. 1 PBG
hingegen nicht. In § 265 Abs. 1 PBG werden unter Vorbehalt kommunaler
Regelungen für oberirdische Gebäude die Mindestabstände gegenüber öffentlichen
und privaten Strassen und Plätzen sowie öffentlichen Wegen festgelegt, sofern
Baulinien fehlen. § 265 Abs. 1 PBG enthält damit ebenfalls eine
Abstandsregelung, welche auf fehlende Baulinien abstellt. Die Gesetzesredaktion
von Art. 25 BZO erscheint daher als ungenau. Zudem liegt nahe, dass
letztere Bestimmung – wie auch § 265 Abs. 1 PBG unter anderem – der
Raumsicherung dient. Insofern bestehen Zweifel, ob der wahre Sinn der Norm ohne
die Verwendung des Begriffs "öffentlich" widergegeben wird (vgl. VGr,
13. Juli 2017, VB.2017.00169, E. 3.3 = BEZ 2017 Nr. 21).
Demzufolge erweist sich Art. 25 BZO als auslegungsbedürftig.
4.4.2
Die erwähnten Parallelen zur Regelung von § 265 Abs. 1 PBG
sprechen für die Auslegung der Gemeinde, dass damit einzig öffentliche
Strassen, Wege und Plätze gemeint sind. Insofern ergänzt Art. 25 BZO die
kantonale Mindestabstandsregelung für oberirdische Gebäude – daran anlehnend –
für unterirdische Bauten. Wenn die Gemeinde mit den in ihrer Gesetzgebung
verwendeten Begriffen "Strassen, Wegen und Plätzen ohne Baulinien"
öffentliche
Strassen, Wege und Plätze ohne Baulinien verstanden haben will, liegt dies
folglich in ihrem durch die Gemeindeautonomie geschützten Auslegungsspielraum.
Entgegen dem Baurekursgericht ist damit die Unterscheidung der angrenzenden
Zufahrt zu den Liegenschaften M-Strasse 07a und 07b in "öffentlich"
oder "privat" vorliegend für die Frage der Anwendbarkeit von Art. 25
BZO relevant.
4.4.3
Gemäss bisheriger Praxis des Verwaltungsgerichts kam es bei der Frage, ob
ein Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG als öffentlich oder privat gilt,
einzig darauf an, ob der Weg mehreren Grundstücken als gesetzliche Zufahrt
dient. Diesfalls wurde von einem unbestimmten Benutzerkreis ausgegangen und der
Weg als öffentlich qualifiziert (VGr, 25. Juni 2020, VB.2020.00173,
E. 3.1). Im genannten Entscheid wurde ausgeführt, ein "öffentlicher
Weg" sei ein unbestimmter Rechtsbegriff, dessen Konkretisierung im
pflichtgemässen Ermessen der Behörden liege (E. 3.2). Der fragliche
Zufahrtsweg war für die gesetzliche Erschliessung nicht notwendig, diente nur
einem bestimmten Benutzerkreis bzw. führte – ohne Weiteres ersichtlich – bloss
zu zwei Einfamilienhausgaragen und war folglich nicht für die Öffentlichkeit
bestimmt; ebenso wenig vermittelte der Ausbaustandard den Eindruck eines
öffentlichen Durchgangs (E. 3.3). Die vorinstanzliche Einstufung als
privater Weg wurde daher in jenem Entscheid geschützt.
4.4.4
Im Licht dieser Rechtsprechung kann mit dem Gemeinderat ohne Weiteres
festgehalten werden, dass es sich bei der angrenzenden Zufahrt um einen
privaten Weg handelt. Wie im zitierten Fall dient dieser lediglich den beiden
Liegenschaften M-Strasse 07a und 07b als grundstücksinterne Zufahrt. Der
Gemeinderat durfte daher die Anwendbarkeit von Art. 25 BZO verneinen, ohne
dass er damit seinen Beurteilungsspielraum verletzt hätte. Dies hat das
Baurekursgericht nach dem Gesagten (im Ergebnis) zu Recht bestätigt.
4.4.5
Das Bauvorhaben verletzt die geltenden Abstandsvorschriften nicht. Wie das
Baurekursgericht zutreffend festgehalten hat, kommt der Tiefgaragenzufahrt von
vornherein keine Gebäudequalität zu. Sie erfüllt weder das für den
Gebäudebegriff im Sinn von
§ 2
der Allgemeinen Bauverordnung
vom 22. Juni 1977
(ABV) wesentliche Merkmal
der Schutzfunktion für Menschen und Sachen noch des
mehr oder weniger vollständigen Abschlusses.
Demzufolge entfällt auch
die Anwendbarkeit weiterer Abstandsvorschriften.
4.4.6
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden unterscheidet sich die
vorliegend zu beurteilende Tiefgaragenzufahrt massgeblich von der ihrigen,
welcher Gebäudequalität zukam (vgl. BRGE III Nr. 0186/2018,
E. 5.4). Dasselbe gilt auch für den daran angrenzenden Weg, welcher sich
als öffentlich erwies (BRGE III Nr. 0186/2018, E. 5.5). Eine
Prüfung der übrigen beschwerdeführerischen Vorbringen erübrigt sich damit. Die
Abstandsvorschriften wurden zu Recht als eingehalten beurteilt.
5.
Soweit sich die Beschwerdeführenden gegen den Bau einer
als Hochwasserschutz um 75 cm erhöhten Rampe wenden und diese Höhe als
übertrieben, beziehungsweise unverhältnismässig rügen, ist darauf nicht weiter
einzugehen. Diese Rüge haben sie im Rekursverfahren nicht erhoben.
Im baurechtlichen Verfahren gilt weitgehend das
Rügeprinzip (RB 1997 Nr. 7). Innerhalb des im Baurecht häufig sehr
weit gefassten Streitgegenstands wird gleichsam ein engeres Prozessthema durch
die von der Behörde oder den Nachbarn geltend gemachten Bauverweigerungsgründe
abgesteckt. Der Nachbar, der als Rekurrent vor dem Baurekursgericht aufgrund
einzelner Rügen – erfolglos – die Aufhebung der Baubewilligung verlangt hat,
kann sich vor Verwaltungsgericht gemäss ständiger Praxis nicht auf neue
Bauhinderungsgründe berufen (VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00802,
E. 3.2.1; 23. März 2011, VB.2010.00479, E. 3.1; 17. November
2010, VB.2010.00406, E. 7; Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,
Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 52 N. 41). Die genannte neue Rüge
ist nicht im Sinn von § 52 Abs. 2 VRG durch den Rekursentscheid
veranlasst worden, sondern hätte bereits im Rekursverfahren geltend gemacht
werden müssen. Sie erweist sich daher als unzulässig.
6.
6.1
Schliesslich
beantragten die Beschwerdeführenden, die Terrainabgrabungen am nordöstlichen
Rand des Bauvorhabens in der Höhe und Breite mindestens auf die Hälfte zu
reduzieren, sodass sämtliche Böschungssicherungsmassnahmen permanenten Charakter
hätten und ausschliesslich von innerhalb des Baugrundstücks bewältigt werden
könnten. Sie rügen diesbezüglich die Sachverhaltsfeststellung des
Baurekursgerichts als fehlerhaft und machen geltend, die vorgesehenen
Abgrabungen würden nicht lediglich 2 m, sondern 2,5 m betragen.
Letzteres habe sich bei seiner Beurteilung auf Google-Street-View gestützt, wo
die Nordostseite der Parzelle gar nicht einsehbar sei. Schliesslich machten sie
geltend, in ihrem Fall seien lediglich Abgrabungen von 1,5 m als zulässig
erachtet worden.
6.2
Der
Gemeinderat hatte in seinem Beschluss ausgeführt, aufgrund des Terrainverlaufs
werde bei der Nordostecke des Hauses das Terrain um ca. 2 m
abgegraben. Da es sich um den rückwärtigen Bereich des Grundstücks handle,
trete die Abgrabung nicht störend in Erscheinung. In der Rekursvernehmlassung
ergänzte er im Wesentlichen, aus den eingereichten Unterlagen gehe hervor, dass
die Abgrabungen ca. 2 m betragen und dazu dienen würden, die
hangseitigen Fassaden freizulegen. Die talseitige Südfassade liege vollständig
über dem gewachsenen Terrain und die talseitige Westfassade auf zwei Dritteln
ihrer Länge. Beim um 1800 erstellten Gebäude Vers.-Nr. 03 auf dem
betroffenen Grundstück seien Terrainanpassungen hangseitig, teilweise mit
Stützmauer entlang der M-Strasse, bereits bestehend. Die Abgrabung werde
gestalterisch gegliedert: Neben einer ca. 1 m hohen Stützmauer
erfolge beim Mauerfundament sowie bei der Mauerkrone zusätzlich eine
Abböschung; die Stützmauer solle stellenweise mit Pflanzen kaschiert werden.
Die Einordnung gemäss § 238 Abs. 2 PBG könne gewährleistet werden,
womit auch Art. 8 Abs. 2 BZO erfüllt sei.
6.3
Das
Baurekursgericht erwog gestützt auf die Pläne zusammengefasst, die vorgesehenen
Abgrabungen im nordöstlichen Bereich des geplanten Gebäudes seien lokal
begrenzt, wobei sie aufgrund der Topographie nicht ausgeprägt in Erscheinung
treten würden. Auch weise die Vorinstanz zu Recht auf das Vorbestehen von
Terrainveränderungen und Stützmauern hin, was sich aufgrund entsprechender
Google-Street-View-Aufnahme verifizieren lasse. Die Vorinstanz habe daher ihr
Ermessen nicht überschritten, wenn sie die geplante Umgebungsgestaltung als mit
Art. 8 Abs. 2 BZO vereinbar erklärt hätte. In Übereinstimmung mit der
Einschätzung des ARE könne sodann festgehalten werden, dass aufgrund der Lage
des Baugrundstücks nicht ersichtlich sei, inwiefern die fraglichen Abgrabungen
das auf der gegenüberliegenden Strassenseite liegende Schutzobjekt tangieren
sollten. Eine Verletzung von § 238 Abs. 2 PBG sei daher ebenfalls
nicht ersichtlich.
6.4
Gemäss
§
238
Abs. 2
PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu
nehmen. Dies konkretisierend ist gemäss Art. 8 Ziff. 2 BZO die
herkömmliche Umgebungsgestaltung zu erhalten und bei Sanierungen oder Neubauten
möglichst weitgehend zu übernehmen. Am gewachsenen Terrain sind demgemäss
möglichst wenig Veränderungen vorzunehmen.
6.4.1
Bezüglich des Sachverhalts hat sich das Baurekursgericht für seine
Beurteilung auf die Angaben im angefochtenen Entscheid sowie die eingereichten
Baupläne gestützt. Dementsprechend ist es von Abgrabungen im Ausmass von
ca. 2 m ausgegangen. Aus den eingereichten Bauplänen sind an keiner
Stelle Abgrabungen von über 2 m ersichtlich. Es ist nicht ersichtlich, wo
die Beschwerdeführenden darüber hinausgehende Abgrabungen erkennen wollen. Die
Rüge der fehlerhaften Sachverhaltsfeststellung erweist sich damit als
unbegründet.
6.4.2
Im Weiteren kann bezüglich deren Beurteilung aus gestalterischer Sicht
vorab auf die zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts verwiesen werden
(§ 70 i.
V.
m. § 28 Abs. 1 VRG
).
Sie erweisen sich als
nachvollziehbar
und werden von den Beschwerdeführenden auch nicht substanziell gerügt.
Die Erwägungen der Vorinstanz stützen sich
auf die Akten.
Soweit sie für ihre Beurteilung eine Google-Street-View-Aufnahme
heranzog, erfolgte dies einzig zur Verifizierung der vom Gemeinderat in der
Begründung erwähnten bestehenden Abgrabungen und der Stützmauer beim
Nachbargebäude. Da sich diese unmittelbar neben der M-Strasse befinden, sind
sie auf Google-Street-View ohne Weiteres einsehbar und ist das Vorgehen der
Vorinstanz folglich nicht zu beanstanden.
6.4.3
Nach dem Gesagten sind die beanstandeten Abgrabungen im geplanten Umfang
zulässig und ist keine Ermessensverletzung der Vorinstanzen bei deren
gestalterischen Beurteilung ersichtlich. Die Anforderungen von
§
238
Abs. 2 PBG und Art. 8 Ziff. 2 BZO
sind
erfüllt. Für die Forderung, dass die Böschungssicherungsmassnahmen permanenten
Charakter haben müssten und ausschliesslich von innerhalb des Baugrundstücks zu
bewältigen seien, besteht keine Grundlage und wird diese auch nicht weiter
begründet. Für die Wahrung der Sicherheit ist auf die zutreffenden Erwägungen
der Vorinstanz zu § 239 PBG betreffend der erforderlichen Beschaffenheit
von Bauten und Anlagen zu verweisen (
§ 70
i.
V.
m. § 28 Abs. 1 VRG
).
6.5
Schliesslich
ist zum Vorbringen, ihnen seien lediglich Abgrabungen von 1,5 m erlaubt
worden, darauf hinzuweisen, dass in ihrem zitierten Fall frühere
BZO-Bestimmungen massgeblich waren und zudem das Ausmass der Abgrabungen aus
den eingereichten Plänen nicht ersichtlich war (vgl. BRGE III
Nr. 0186/2018, E. 6.2 f.). Die Beschwerdeführenden vermögen
daher daraus nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Damit erweisen sich sämtliche
Rügen der Beschwerdeführenden als unbegründet.
7.
Demgemäss ist
die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens zu
gleichen Teilen den Beschwerdeführenden 1 und 2 aufzuerlegen (§ 65a
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 und § 14 VRG). Bei diesem
Verfahrensausgang steht ihnen keine Parteientschädigung zu. Hingegen hat die
private Beschwerdegegnerschaft Anspruch auf eine Parteientschädigung (§ 17
Abs. 2 VRG).
Als angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt
Fr. 3'000.-.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    175.--
Zustellkosten,
Fr. 4'175.--
Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1
und 2 je zur Hälfte unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführenden 1 und 2
werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der
Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden
Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …