zh_verwaltungsgericht · VB.2012.00032 · 2008-01-16 · de

Inventarentlassung und Baubewilligung | Entlassung des bestehenden Wohn- und Geschäftshauses aus dem Denkmalschutzinventar, Abbruchbewilligung und Baubewilligung für den Neubau eines Wohn- und Bürogebäudes. Verzicht auf Durchführung einer öffentlichen Verhandlung im verwaltungsgerichtlichen Verfahren (E. 3). Rechtsmittellegitimation einer Mieterin eines Fahrzeugabstellplatzes, welcher sich in der Tiefgarage des südwestlich an die Bauparzelle angrenzenden Nachbargrundstücks befindet: Schutzwürdiges Interesse der Beschwerdeführerin an der Aufhebung der Baubewilligung im vorliegenden Fall mangels ausreichender Beziehung zum angefochtenen Projekt und mangels besonderer Betroffenheit seitens desselben verneint (E. 4.2). Zudem hat die Beschwerdeführerin nicht dargetan, dass ihr Einstellplatz durch das strittige Bauvorhaben in relevanter Weise betroffen wird (E. 4.3). Die vorinstanzliche Gerichtsgebühr erweist sich nicht als überhöht (E. 5.1). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 30.05.2012 VB.2012.00032
Zurich Verwaltungsgericht 30.05.2012 VB.2012.00032
Zurigo Verwaltungsgericht 30.05.2012 VB.2012.00032

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00032
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Geschäftsnummer:
VB.2012.00032
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 30.05.2012
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Inventarentlassung und Baubewilligung
Entlassung des bestehenden Wohn- und Geschäftshauses aus dem Denkmalschutzinventar, Abbruchbewilligung und Baubewilligung für den Neubau eines Wohn- und Bürogebäudes.
Verzicht auf Durchführung einer öffentlichen Verhandlung im verwaltungsgerichtlichen Verfahren (E. 3).
Rechtsmittellegitimation einer Mieterin eines Fahrzeugabstellplatzes, welcher sich in der Tiefgarage des südwestlich an die Bauparzelle angrenzenden Nachbargrundstücks befindet: Schutzwürdiges Interesse der Beschwerdeführerin an der Aufhebung der Baubewilligung im vorliegenden Fall mangels ausreichender Beziehung zum angefochtenen Projekt und mangels besonderer Betroffenheit seitens desselben verneint (E. 4.2). Zudem hat die Beschwerdeführerin nicht dargetan, dass ihr Einstellplatz durch das strittige Bauvorhaben in relevanter Weise betroffen wird (E. 4.3).
Die vorinstanzliche Gerichtsgebühr erweist sich nicht als überhöht (E. 5.1).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BETROFFENHEIT
GEBÜHRENVERORDNUNG
GERICHTSGEBÜHR
KOSTEN UND ENTSCHÄDIGUNGEN
KOSTENHÖHE
LEGITIMATION
MIETERLEGITIMATION
NACHBARLEGITIMATION
ÖFFENTLICHE VERHANDLUNG
PARTEIENTSCHÄDIGUNG
REKURSLEGITIMATION
SUBSTANZIIERUNGSPFLICHT
ZUSTELLKOSTEN
Rechtsnormen:
Art. 6 Abs. I EMRK
§ 2 GebV VGr
§ 3 Abs. I GebV VGr
§ 4 Abs. II GebV VGr
§ 338a Abs. I PBG
§ 17 Abs. II lit. a VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2012.00032
Urteil
der 1. Kammer
vom
30. Mai 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf,
Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiberin Nicole Tschirky.
In Sachen
A GmbH,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.
B, vertreten durch RA C,
2.
Stadtrat Uster,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend
Inventarentlassung und Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 19. April 2011 erteilte der
Stadtrat Uster B die Bewilligung für den Neubau eines Wohn- und Bürogebäudes
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 und 03.
Gleichzeitig entliess er das auf dem Grundstück bestehende Wohn- und
Geschäftshaus Assek.-Nr. 04 aus dem Denkmalschutzinventar und erteilte B
eine Abbruchbewilligung für dieses und das Gebäude Assek.-Nr. 05.
II.
Gegen diesen Beschluss gelangte die A GmbH an die
3. Abteilung des Baurekursgerichts und beantragte dessen vollständige
Aufhebung. Mit Entscheid vom 16. November 2011 trat dieses nicht auf den
Rekurs ein, da es die Legitimation der Rekurrentin nicht als gegeben erachtete.
III.
Mit Eingabe vom 10. Januar 2012 erhob die A GmbH
beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid des Baurekursgerichts
und beantragte, dieser sei unter den gesetzlichen Kosten- und
Entschädigungsfolgen aufzuheben. Gleichzeitig ersuchte sie um Durchführung
eines Augenscheins und einer öffentlichen Verhandlung.
Das Baurekursgericht stellte am
25. Januar 2012 ohne weitere Bemerkungen Antrag auf Abweisung der Beschwerde.
In Beschwerdeantworten vom 10. bzw. 17. Februar 2012 beantragten die
private Beschwerdegegnerin und der Stadtrat Uster Abweisung der Beschwerde
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. In
Stellungnahmen vom 15. März 2012 (Beschwerdeführerin), 30. März 2012
(private Beschwerdegegnerin) und 7. Mai 2012 (Beschwerdeführerin) hielten
diese Parteien an ihren Standpunkten fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Zur Beschwerde gegen den Entscheid der Vorinstanz, mit
welchem diese auf den Rekurs nicht eingetreten ist, ist die Beschwerdeführerin
ohne Weiteres befugt.
2.
Der massgebliche Sachverhalt geht aus den Akten
hinreichend hervor, weshalb auf einen Augenschein des Verwaltungsgerichts
verzichtet werden kann (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit
weiteren Hinweisen).
3.
Die Beschwerdeführerin verlangt im Beschwerdeverfahren die
Durchführung einer öffentlichen Verhandlung.
3.1
Nach
§ 59 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) kann das Verwaltungsgericht von Amtes wegen oder auf Antrag
der Parteien eine mündliche Verhandlung anordnen. Nach dieser Bestimmung
besteht kein Anspruch auf eine mündliche Verhandlung, sondern deren
Durchführung liegt im Ermessen des Gerichts. Ein Anspruch auf Durchführung
einer mündlichen öffentlichen Verhandlung besteht indes im Anwendungsbereich
von Art. 6 Abs. 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK).
Ein Entscheid über zivilrechtliche Ansprüche im Sinn von
Art. 6 Abs. 1 EMRK liegt unter anderem vor, wenn eine bau- oder
planungsrechtliche Massnahme direkte Auswirkungen auf die Ausübung der
Eigentumsrechte der Grundeigentümer hat. Die Rechtsprechung bejaht das
Vorliegen von "zivilrechtlichen" Ansprüchen, wenn ein Nachbar die
Verletzung von Normen rügt, die auch seinem Schutz dienen; nicht anwendbar ist
Art. 6 EMRK dagegen, wenn lediglich die Einhaltung öffentlich-rechtlicher
Bestimmungen verfolgt wird (BGE 128 I 59 E. 2a; 127 I 44
E. 2, mit Hinweisen).
Im Rechtsmittelverfahren gilt das Recht auf eine
öffentliche Verhandlung nur eingeschränkt. Nach der Praxis des
Verwaltungsgerichts ist dem Begehren um eine öffentliche Verhandlung nicht zu
entsprechen, wenn vor einer Vorinstanz, die ebenfalls als Gericht im Sinn von
Art. 6 Abs. 1 EMRK gilt, noch kein solcher Antrag gestellt wurde
(VGr, 25. Januar 2012, VB.2010.00500, E. 4.3.1;
5. August 2009, VB.2008.00595, E. 6, je mit Hinweisen).
3.2
Vorliegend
beanstandet die Beschwerdeführerin keine Verletzung von Normen, die ihrem
Schutz dienen. Sie rügte im Rekursverfahren lediglich formelle Mängel des
Bewilligungsverfahrens, die Verletzung von Vorschriften des Denkmalschutzes,
des baulichen Zivilschutzes und weiterer öffentlicher Interessen. Auch durch
die behaupteten verkehrstechnischen Mängel der Ausfahrt aus der projektierten
Tiefgarage erfährt sie keine Beeinträchtigung in einer Rechtsstellung; überdies
vermag sie nicht zu erklären, inwiefern diese Mängel die Benützung ihres
Abstellplatzes behindern sollen (hinten, E. 4.3).
Hinzu kommt, dass die Beschwerdeführerin im
Rekursverfahren vor der Vorinstanz kein Begehren um Durchführung einer
öffentlichen Verhandlung gestellt hat. Streitigkeiten vor Baurekursgericht
werden üblicherweise schriftlich durchgeführt, was der durch ihren Geschäftsführer
rechtskundig vertretenen Beschwerdeführerin bekannt war bzw. hätte bekannt sein
müssen. Damit hat sie ihr Recht auf eine öffentliche Verhandlung von vornherein
verwirkt (vgl. VGr, 25. Januar 2012, VB.2010.00500, E. 4.3.2,
mit weiteren Hinweisen).
Im Verfahren vor Verwaltungsgericht kann damit auf eine
öffentliche Verhandlung verzichtet werden.
4.
4.1
Gemäss
§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) ist zum Rekurs und zur Beschwerde berechtigt, wer durch die
angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer
Aufhebung oder Änderung hat. Die Vorinstanz
hat
die
zu dieser Vorschrift entwickelten Grundsätze zutreffend dargelegt, worauf
verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).
4.2
Die
Beschwerdeführerin will ihre Legitimation daraus ableiten, dass sie Mieterin
eines Fahrzeugeinstellplatzes in der Tiefgarage des südwestlich an die
Bauparzelle angrenzenden Grundstücks D-Strasse 06 (Kat.-Nr. 07) ist.
Fraglich erscheint vorweg, wieweit das Mietverhältnis an einem Einstellplatz
eine ausreichende Betroffenheit im Sinn der genannten Rechtsprechung zu
schaffen vermag.
In der Rechtsprechung wurde diese Frage, soweit
ersichtlich, bisher nicht erörtert, lag doch den Entscheiden, die ein
Mietverhältnis als ausreichende Grundlage für die Anfechtung eines benachbarten
Bauvorhabens anerkannten, regelmässig eine Miete von Wohn- oder Arbeitsräumen
zugrunde (RB 1981 Nr. 13 = BEZ 1981 Nr. 34; RB 1986
Nr. 10; VGr, 18. Dezember 1998, VB.98.00031, E. 3b [nicht
publiziert]; 4. Dezember 2003, VB.2002.00376, E. 4b;
4. September 2008, VB.2008.00262, E. 2.3; 22. September 2010,
VB.2010.00395, E. 2 [nicht publiziert]). Ferner wurde stets verlangt, dass
das Mietverhältnis unbefristet oder zumindest auf lange Dauer angelegt und
nicht gekündigt sei. Eine vergleichbare Intensität der Betroffenheit dürfte
beim Mieter eines Fahrzeugabstellplatzes kaum je vorliegen, jedenfalls dann
nicht, wenn er nicht aus besonderen Gründen auf eine Parkierungsmöglichkeit an
genau diesem Ort angewiesen ist und die Parkierung durch das Bauvorhaben
erheblich beeinträchtigt wird.
Vorliegend verfügt die in E domizilierte
Beschwerdeführerin offenbar weder über Geschäfts- noch Wohnräume in der Nähe
des Einstellplatzes, und sie hat trotz der Bestreitungen der Beschwerdegegnerschaft
nicht dargetan, weshalb sie auf diesen Einstellplatz angewiesen sei. Wie
seitens der privaten Beschwerdegegnerin vor der Vorinstanz vorgebracht, schloss
die Beschwerdeführerin den Mietvertrag für den fraglichen Einstellplatz am
gleichen Tag (4. Januar 2011), an dem sie auch das Begehren um Zustellung
des baurechtlichen Entscheids stellte. Sie ist den Mietvertrag somit im Wissen
um das von ihr beanstandete Bauprojekt und allem Anschein nach auch im Hinblick
auf das dagegen anzustrengende Rechtsmittelverfahren eingegangen.
Ebenfalls bereits vor der Vorinstanz wies die private
Beschwerdegegnerin darauf hin, dass der Einstellplatz nicht wirklich genutzt
werde; seit längerer Zeit stehe darauf ein nicht eingelöstes, älteres Fahrzeug
der Marke Saab. Im Beschwerdeverfahren ergänzte sie diese Angaben dahingehend,
dass der Saab inzwischen durch einen völlig verstaubten Jeep ersetzt worden
sei. Die Beschwerdeführerin bezeichnet diese Vorbringen in ihrer Stellungnahme
vom 7. Mai 2012 als "weder genügend substanziiert, zudem
vollumfänglich bestritten und ohnehin in keiner Weise stichhaltig", ohne
konkret zu ihnen Stellung zu nehmen. In der Beschwerdeduplik führte sie dazu
aus, dass es auf die Beweggründe des Anfechtenden für seine Beschwerdeführung
nicht ankomme. Damit irrt sie jedoch insofern, als es ihre Aufgabe wäre, die
Umstände darzulegen, aus denen sie ihre besondere Betroffenheit seitens des
Bauprojekts ableiten will.
Insgesamt ergeben sich bei dieser Sachlage aus dem
Umstand, dass die Beschwerdeführerin Mieterin eines Einstellplatzes auf dem
Nachbargrundstück des Bauvorhabens ist, keine ausreichende Beziehung zum
angefochtenen Projekt und keine besondere Betroffenheit der Beschwerdeführerin
seitens desselben. Schon aus diesem Grund fehlt es ihr an einem schutzwürdigen
Interesse an der Aufhebung der Baubewilligung im Sinn der genannten Rechtsprechung.
4.3
Die Beschwerdeführerin hat sodann, wie von der
Vorinstanz zutreffend festgehalten, auch nicht dargetan, dass ihr Einstellplatz
durch das strittige Bauvorhaben in relevanter Weise betroffen werde.
4.3.1
In ihrer Rekursschrift führte sie zur Begründung der Legitimation lediglich
aus, der von ihr gemietete Abstellplatz werde durch die vorgesehene
Erschliessung des Bauprojekts über die bestehende Tiefgarage erheblich tangiert.
In welcher Weise eine Benachteiligung bewirkt werde, erläuterte sie nicht. Eine
solche Einwirkung ist aufgrund der baulichen Situation auch nicht ersichtlich:
Gemäss dem bewilligten Projekt wird die unterirdische Parkierung des Neubaus
mit der bestehenden Tiefgarage des südöstlichen Nachbargrundstücks
Kat.-Nr. 08 verbunden und benutzt dessen bestehende Erschliessung. Diese
erfolgt unverändert über eine Ein- und Ausfahrt an der F-Strasse und eine
zusätzliche Ausfahrt in die D-Strasse.
Vor Verwaltungsgericht macht die Beschwerdeführerin neu
geltend, sie sei auch als Mitbenutzungsberechtigte an den Zufahrten durch das
Projekt betroffen; sie benütze die gleiche Ein- und Ausfahrt wie die bestehende
Parkierungsanlage, an welche die neue Tiefgarage angeschlossen werden solle und
an welcher sie ein Mitbenutzungsrecht habe. Demgegenüber hält der Stadtrat in
seiner Beschwerdeantwort fest, dass weder gemeinsame Zu- und Wegfahrtswege
bestünden noch die Tiefgarage des Bauprojekts über eine gemeinsame Ein- oder Ausfahrt
erschlossen werde. Die Beschwerdeführerin widerspricht dem in ihrer
Stellungnahme vom 15. März 2012 mit der Aussage, die Tiefgarage D-Strasse
5 sei, "wie unschwer aus den massgebenden, bei den Akten liegenden Plänen
hervorgeht, offen (befahrbar) gegenüber der bestehenden benachbarten
Tiefgarage, über welche die neue, von der Beschwerdegegnerin 1 geplante
Erschliessung erfolgen soll". Insofern würden die Erschliessungen somit
"teilweise über die gleichen Erschliessungswege sowie Ein-/
Ausfahrten" erfolgen.
Eine durchgehende Befahrbarkeit zwischen der bestehenden
Tiefgarage auf Kat.-Nr. 08 und jener der Liegenschaft D-Strasse 06
(Kat.-Nr. 07), auf welcher sich der Abstellplatz der Beschwerdeführerin
befindet, ist jedoch aus den Plänen nicht ersichtlich. Auch seitens der neu zu
erstellenden Tiefgarage des Bauprojekts ist gemäss Angaben des Stadtrats (Beschwerdeantwort,
S. 4) kein Durchbruch zur benachbarten Garage der Liegenschaft
D-Strasse 06 geplant; ein solcher Durchgang soll nur zwischen dem
Neubauprojekt und Kat.-Nr. 08 entstehen. Zwar behauptet die
Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme vom 7. Mai 2012 erneut,
"die unterirdisch aneinander anzubauenden Gebäude" seien "gegeneinander
offen und mit Durchfahrten versehen", was anlässlich eines Augenscheins
festgestellt werden könne. Ein Augenschein vermag indessen keinen Aufschluss
über die Bauweise einer Baute zu geben, die erst noch zu realisieren ist; dafür
sind die Pläne massgeblich. Überdies hat die Beschwerdeführerin weder rechtzeitig
im Rekursverfahren auf solche Durchgänge hingewiesen noch dargelegt, dass für
diese auch Durchfahrts- und Benutzungsrechte bestünden.
4.3.2
In den materiellen Rügen ihres Rekurses
beanstandete die Beschwerdeführerin insbesondere eine ungenügende Erschliessung
der bestehenden Tiefgarage auf Kat.-Nr. 08. Deren stark geneigte, nur
einspurige Fahrbahn zur F-Strasse, auf der Ein- und Ausfahrt mit einer
Lichtsignalanlage geregelt seien, habe ihre Kapazitätsgrenze schon heute mehr
als überschritten. In Spitzenzeiten komme es zu Staus bis auf die F-Strasse
sowie zu gefährlichen Situationen mit gleichzeitig auf der F-Strasse kreuzenden
Fahrzeugen und von der D-Strasse her kommenden Velofahrern und Fussgängern.
Wenn nun noch weitere 26 Autoabstellplätze und diverse Veloabstellplätze über
die bestehende Zufahrt erschlossen würden, müsste das System definitiv
kollabieren, mit zusätzlichen Staus, Verkehrsbehinderungen und
Sicherheitsrisiken für Velofahrer und Fussgänger. Da über den zu schmalen Durchgang
auch die Treppenhäuser des Gebäudes D-Strasse 06 erschlossen seien, führe
dies ferner zu gefährlichen Situationen mit dessen Nutzern.
Inwiefern die Beschwerdeführerin mit diesen Ausführungen
eine Beeinträchtigung ihres Einstellplatzes auf der Liegenschaft
D-Strasse 06 geltend machen wollte, ist wiederum unklar. Die behauptete
Störung des Verkehrs bei der Ein- und Ausfahrt F-Strasse betrifft die Zufahrt
zu ihrer Tiefgarage, die von der D-Strasse her erfolgt, nicht. Richtig ist,
dass die in die D-Strasse führende Ausfahrt aus der Tiefgarage Kat.-Nr. 08
neben
jener aus der Tiefgarage D-Strasse 06 liegt. Dass daraus eine
Beeinträchtigung für die Benützung des Einstellplatzes der Beschwerdeführerin
resultiere, wird aber weder dargetan noch ist es ersichtlich, zumal die von der
Beschwerdeführerin monierten Verkehrsprobleme nicht bei dieser Ausfahrt,
sondern auf der Seite F-Strasse bestehen sollen. Was schliesslich die behauptete
Gefährdung von Benützern der Treppenhäuser des Gebäudes D-Strasse 06 anbelangt,
wird auch diese nicht näher substanziiert.
Soweit die Beschwerdeführerin mit dem Rekurs geltend
machte, ihr Einstellplatz sei auch durch das beanstandete Fehlen von Spiel- und
Ruheflächen beim neuen Bauprojekt, durch den Verzicht auf zusätzliche
Schutzräume, durch Fragen der Denkmalpflege und der planungsrechtlichen
Baureife tangiert, kann ihr mangels näherer Darlegung der behaupteten
Zusammenhänge nicht gefolgt werden.
4.4
Nach dem
Gesagten ist die Vorinstanz somit zu Recht nicht auf den Rekurs eingetreten.
5.
Eventualiter verlangt die Beschwerdeführerin eine
Korrektur der vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die
Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.- sei auf höchstens Fr. 1'000.-
herabzusetzen, da die Vorinstanz nicht materiell auf den Rekurs eingegangen
sei, und die Zustellkosten von Fr. 150.- seien mangels Begründung bzw.
Nachweises zu streichen. Ferner sei auf eine Parteientschädigung an die
Beschwerdegegnerin 1 zu verzichten, da der Beizug eines Rechtsvertreters
nicht erforderlich gewesen sei und es sich bei der Beschwerdegegnerin um eine Unternehmung
mit Hunderten von beschäftigten Juristen handle.
5.1
Gemäss
§ 338 PBG legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach seinem Zeitaufwand,
nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem Streitwert oder dem tatsächlichen
Streitinteresse fest. Die Gerichtsgebühr beträgt in der Regel Fr. 500.-
bis Fr. 50'000.-. Innerhalb dieses Rahmens bemisst sich die Gebühr nach
der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV
VGr), die auch für das Baurekursgericht gilt (§ 1 Abs. 1 GebV VGr).
Für die Bemessung anhand des Streitwerts enthält § 3 GebV VGr eine Tabelle
mit Rahmenbeträgen. Wird ohne materielle Prüfung der Begehren entschieden, kann
die Gebühr bis auf einen Fünftel herabgesetzt werden (§ 4 Abs. 2 GebV
VGr). Bei der Bemessung der Gebühr im Einzelfall verfügen die Behörden über
einen weiten Ermessensspielraum (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 13 N. 8 und N. 37; vgl. auch VGr,
26. November 2008, VB.2008.00309, E. 8.1).
Die strittige Baubewilligung betrifft ein grösseres Wohn-
und Bürogebäude mit sieben Wohnungen, rund doppelt so viel Bürofläche und
geschätzten Baukosten von ca. 18 Mio. Franken. Die Beschwerdeführerin
hatte mit ihrem Rekurs die vollständige Aufhebung der Baubewilligung verlangt.
Bei einem materiellen Entscheid in der Sache wäre unter diesen Umständen eine
Gebühr von Fr. 10'000.- ohne Weiteres gerechtfertigt gewesen. Die von der
Vorinstanz festgesetzte Gebühr erweist sich damit selbst bei voller Anwendung
der Reduktion gemäss § 4 Abs. 2 GebV VGr keineswegs als überhöht.
Zudem belässt die Vorschrift, wonach die Gebühr bis auf einen Fünftel
herabgesetzt werden "kann", der Behörde einen Spielraum, den die
Vorinstanz mit ihren Erwägungen zum Reduktionsgrund (E. 3.1) ebenfalls
sachgerecht – und durchaus massvoll – angewandt hat.
Die Zustellkosten von Fr. 150.- basieren auf der
Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts und bedurften entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführerin keiner ausdrücklichen Begründung im Entscheid
der Vorinstanz. Gemäss § 5 Abs. 1 GebV VGr wird für jede am Verfahren
beteiligte Partei eine Portopauschale von Fr. 30.- in Rechnung gestellt,
was im vorliegenden Verfahren einem Betrag von Fr. 90.- entspricht. Weiter
wird in § 5 Abs. 2 GebV VGr festgehalten, dass sich bei Verfahren mit
mehr als einem Schriftenwechsel oder mit anderen fristauslösenden Zustellungen
die Portopauschale um je Fr. 20.- erhöht. Im Rekursverfahren wurde der
Rekurrentin mit Verfügung vom 15. Juni 2011 eine Frist angesetzt, um dem
Baurekursgericht den Nachweis eines auf Dauer angelegten Mietverhältnisses an
der angegebenen Adresse zu erbringen. Dabei handelt es sich um eine andere
fristauslösende Zustellung, weshalb sich die Portopauschale um Fr. 60.-
erhöht. Die von der Vorinstanz eingesetzten Zustellkosten von Fr. 150.-
erweisen sich damit als zutreffend.
5.2
Eine
Parteientschädigung wird nach § 17 Abs. 2 lit. a VRG
zugesprochen, wenn die obsiegende Partei aufgrund eines komplizierten
Sachverhalts oder schwieriger Rechtsfragen zureichenden Grund hatte, einen
Rechts­beistand beizuziehen. Diese Voraussetzung war im Rekursverfahren
erfüllt, zumal sich auch die Beschwerdeführerin durch ihren rechtskundigen
Geschäftsführer vertreten liess. Dass die Beschwerdegegnerin 1 auch
interne Juristen beschäftigt, hindert sie nicht daran, bei Bedarf einen
externen Rechtsbeistand beizuziehen; dessen Tätigkeit war vorliegend gemäss
§ 17 Abs. 2 VRG angemessen zu entschädigen.
6.
Die Beschwerde ist demnach abzuweisen. Entsprechend dem
Ausgang des Verfahrens hat die Beschwerdeführerin dessen Kosten zu tragen.
Unter Berücksichtigung, dass im vorliegenden Verfahren lediglich das
Nichteintreten der Vorinstanz mangels Legitimation der Rekurrentin bzw.
Beschwerdeführerin sowie die vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen
Streitgegenstand bildeten, erweist sich eine Gerichtsgebühr von
Fr. 4'000.- als angemessen. Die Beschwerdeführerin ist überdies zu
verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu
entrichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Angemessen erweist sich eine solche von
Fr. 2'000.-. Der Beschwerdeführerin kommt bei diesem Ausgang keine
Entschädigung zu. Dasselbe gilt in analoger Anwendung von § 17 Abs. 3
VRG für den Stadtrat (VGr, 16. Januar 2008, VB.2007.00382 und
VB.2007.00401, E. 4.2 = RB 2008 Nr. 19 = BEZ 2008 Nr. 3).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    170.--     Zustellkosten,
Fr. 4'170.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine
Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen
nach Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.
5.    Weitere
Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
7.    Mitteilung an…