zh_verwaltungsgericht · VB.2008.00373 · 2008-11-26 · de

Baubewilligung | Neubau EF-Haus mit 2 Einliegerwohnungen an Hanglage. Zulässige Grenzabstände und Abgrabungen. Es handelt sich beim Bauprojekt um einen Baukörper mit gegeneinander leicht verschobenen Geschossen sowie mit gemeinsamem Liftschacht und Treppenhaus. Die, rund 20 m lange, sich ohne Unterbruch über dem gewachsenen Terrain befindende Südfassade des Bauprojekts ist ab 15 m mehrlängenzuschlagspflichtig (E 3.2). Das Bauprojekt weist keinen quadratischen Grundriss auf, weshalb die längere Gebäudeseite (Südseite) für den "grossen Grundabstand" gemäss BZO Flurlingen massgebend ist; dieser wird indessen deutlich unterschritten (E. 4.2). Werden nicht nur einzelne Zugänge oder einzelne Garagenausfahrten erstellt, sondern auf der ganzen Fassadenbreite Einzel- und Doppelgaragen sowie der Hauseingang aneinander gereiht und damit talseitig die ganze Fassadenseite um ca. 4,5 m abgegraben bzw. freigelegt, greift die Ausnahme von der Abgrabungsbeschränkung nicht (E. 5.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 26.11.2008 VB.2008.00373
Zurich Verwaltungsgericht 26.11.2008 VB.2008.00373
Zurigo Verwaltungsgericht 26.11.2008 VB.2008.00373

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00373
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Geschäftsnummer:
VB.2008.00373
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 26.11.2008
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau EF-Haus mit 2 Einliegerwohnungen an Hanglage. Zulässige Grenzabstände und Abgrabungen.
Es handelt sich beim Bauprojekt um einen Baukörper mit gegeneinander leicht verschobenen Geschossen sowie mit gemeinsamem Liftschacht und Treppenhaus. Die, rund 20 m lange, sich ohne Unterbruch über dem gewachsenen Terrain befindende Südfassade des Bauprojekts ist ab 15 m mehrlängenzuschlagspflichtig (E 3.2).
Das Bauprojekt weist keinen quadratischen Grundriss auf, weshalb die längere Gebäudeseite (Südseite) für den "grossen Grundabstand" gemäss BZO Flurlingen massgebend ist; dieser wird indessen deutlich unterschritten (E. 4.2).
Werden nicht nur einzelne Zugänge oder einzelne Garagenausfahrten erstellt, sondern auf der ganzen Fassadenbreite Einzel- und Doppelgaragen sowie der Hauseingang aneinander gereiht und damit talseitig die ganze Fassadenseite um ca. 4,5 m abgegraben bzw. freigelegt, greift die Ausnahme von der Abgrabungsbeschränkung nicht (E. 5.2).
Abweisung.
Stichworte:
ABGRABUNG
FREILEGUNG
GRENZABSTAND
GRENZABSTANDSVERLETZUNG
GRUNDABSTAND
MEHRLÄNGENZUSCHLAG
UNTERGESCHOSS
Rechtsnormen:
Ziff. 3.2.1 BZO Flurlingen
Ziff. 3.2.2 BZO Flurlingen
Ziff. 3.2.3 BZO Flurlingen
Ziff. 7.10 BZO Flurlingen
§ 260 Abs. I PBG
§ 293 Abs. IV PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2008.00373
Entscheid
der 1. Kammer
vom
26. November 2008
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretär
Stephan Hördegen.
In Sachen
A
GmbH, c/o B,
vertreten
durch RA C,
Beschwerdeführerin
,
gegen
1.
D,
2.
E,
beide vertreten durch RA F,
Beschwerdegegner
,
und
Gemeinderat Flurlingen,
Mitbeteiligter
,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat Flurlingen erteilte am 14. November
2007 der A GmbH unter verschiedenen Nebenbestimmungen die baurechtliche
Bewilligung für die Erstellung eines Einfamilienhauses mit zwei
Einliegerwohnungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02 in
Flurlingen.
II.
Hiergegen erhoben D und E mit gemeinsamer Eingabe vom
21. Dezember 2007 Rekurs an die Baurekurskommission IV und beantragten die
Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung. Mit Entscheid vom 19. Juni 2008 hiess
die Rekurskommission den Rekurs gut und hob den Beschluss des Gemeinderates
Flurlingen vom 14. November 2007 auf.
III.
Mit Beschwerde vom 25. August 2008 beantragte die A GmbH
dem Verwaltungsgericht, den Entscheid der Baurekurskommission IV vom 19. Juni
2008 aufzuheben und die Baubewilligung des Gemeinderates Flurlingen vom 14. November
2007 zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegner.
Die Baurekurskommission IV beantragte, die Beschwerde
abzuweisen. Die privaten Beschwerdegegner beantragten Abweisung der Beschwerde
und Zusprechung einer Parteientschädigung. Der Gemeinderat Flurlingen liess
sich nicht vernehmen.
Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
sowie die Erwägungen des angefochtenen Entscheids werden, soweit
rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
gegen einen Rekursentscheid der Baurekurskommissionen erhobenen Beschwerde
zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das
Rechtsmittel einzutreten
.
2.
Das Baugrundstück
Kat.-Nr.
01 ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Flurlingen (BZO)
der Wohnzone W/1.6 (m
3
/m
2
) zugeteilt. Das Grundstück
fällt gegen Westen (den Rhein) hin ab. Das bestehende Wohnhaus soll abgebrochen
und stattdessen ein Wohngebäude mit drei Wohneinheiten erstellt werden. Der
Neubau weist fünf Geschossebenen auf ("Level 1 bis 5"). Die untersten
drei Ebenen ragen auf dem von der L-Strasse auf einer Tiefe von rund 35 m
steil ansteigenden Baugrundstück (Höhendifferenz rund 10 m) teilweise weit
in das gewachsene Terrain hinein. Über dem tiefer als die L-Strasse angesetzten
Garagengeschoss (Level 1) befinden sich zwei Wohngeschosse mit je einer 2 ½-Zimmer-Wohnung
(Level 2 und 3), wobei die Ebene 3 leicht zurückversetzt ist. Darüber und um
rund 7 m zurückversetzt sind die Ebenen 4 und 5 angeordnet mit dem
"Einfamilienhaus" samt Terrasse über der Ebene 3. Das
"Einfamilienhaus" umfasst einen grossen Wohnraum mit Essen und Küche
in der Ebene 4 und vier Zimmer sowie Bad/Dusche/WC in der Ebene 5. Talseits
(westseits) sind alle fünf Geschosse voll sichtbar, während bergseits
(ostseits) nur die Fassade der obersten beiden Geschosse in Erscheinung tritt.
Die Baurekurskommission IV
hat die Baubewilligung des Gemeinderates Flurlingen vom 14. November 2007
aufgehoben, weil das Bauprojekt vor der Südseite den durch den grossen Grundabstand
zuzüglich Mehrlängenzuschlag bestimmten massgeblichen Grenzabstand deutlich
unterschreite (4,05 m statt 8 bzw. rund 9,25 m) und auch hinsichtlich
der Abgrabungen mit einem grösseren Mangel behaftet sei.
3.
3.1
Die Baurekurskommission hielt in ihrem Entscheid vom
19. Juni 2008 hinsichtlich des Mehrlängenzuschlages
fest, gemäss Ziffer
3.2.3 Satz 1 BZO sei bei Fassaden von mehr als 15 m Länge der Grundabstand
um ¼ der Mehrlänge, jedoch höchstens um 3 m zu erhöhen. Gegenüber der rund
20 m langen Nordfassade sei der Mehrlängenzuschlag aufgrund des abgewinkelten
Grenzverlaufs problemlos gewährleistet. Die Südfassade liege ohne Unterbruch
über dem gewachsenen Terrain. Der unter der Ebene 4 liegende Fassadenteil der
Ebene 3 sei zwar nicht sichtbar, da er bis zu 1,7 m zugeschüttet werde.
Indessen seien Fassadenabschnitte, die das gewachsene Terrain überragten, aber
durch Aufschüttungen verdeckt seien, zur Fassadenlänge hinzuzurechnen. Nur
Gebäude(teile), welche unter dem gewachsenen Terrain lägen, hätten keine
Fassade. Eine bloss unterirdische Verbindung führe unbesehen eines funktionalen
Zusammenhangs zu einem Fassadenunterbruch. Dies gelte auch für Gebäude- und
Gebäudeteile, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben Meter
überragten und keine Öffnungen gegen die Nachbargrundstücke aufwiesen (mit
Hinweis auf § 269 PBG). Durch die blosse Kaschierung eines Fassadenteils
entstehe hier folglich kein Fassadenunterbruch. Selbst wenn von zwei nur
unterirdisch verbundenen Baukörpern auszugehen wäre, d.h. das
"Einfamilienhaus" und der Trakt mit den Geschossen 1–3 separat
betrachtet würden, wären die Fassadenlängen gemäss Ziffer 3.2.3 Satz 2
BZO bei der Berechnung der für den Mehrlängenzuschlag massgeblichen Länge
zusammenzurechnen, da die Gebäude einen Abstand von unter 8 m aufwiesen
(mit Hinweis auf § 27 Abs. 2 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22.
Juni 1977; ABauV). Die Südfassade sei aus diesen Gründen mehrlängenzuschlagspflichtig
und in jedem Fall ab einem Mass von 15 m zurückzunehmen.
Diesen Ausführungen hält
die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift entgegen, das geplante
Einfamilienhaus auf Level 4 und 5 und der Trakt mit den zwei 2-Zimmer-Wohnungen
auf Level 2 und 3 seien baulich und funktional getrennt. Die Südfassade des
Traktes mit den beiden 2-Zimmer-Wohnungen liege unterhalb des Erdgeschossbodens
des Einfamilienhauses und der rückwärtige Teil dieser Wohnungen rage in das
gewachsene Terrain. Der sichtbare Teil der Südfassade des
2-Zimmer-Wohnung-Traktes sei gegenüber dem höher gelegenen Einfamilienhaus zudem
auch horizontal um rund 2 m Richtung Rhein verschoben. Das Einfamilienhaus
und der Trakt "2-Zimmer-Wohungen" träten gegen Süden nicht als
einheitliches Gebäude in Erscheinung und würden vielmehr als getrennte,
selbständige Gebäude wahrgenommen. Deren Fassaden seien getrennt in die Berechnungen
einzubeziehen. Die Südfassade des Einfamilienhauses messe rund 11,5 m,
jene des Traktes "2-Zimmer-Wohnungen" rund 7 m. Die beiden
Gebäude hätten demnach gegen Süden keinen Mehrlängenzuschlag einzuhalten. Es
gehe nicht an, die vertikale und horizontale Staffelung der beiden Gebäude
unberücksichtigt zu lassen. Eine 20 m lange durchgehend zweigeschossige
Südfassade würde das benachbarte Grundstück wesentlich stärker belasten als das
streitige Projekt. Die Auffassung der Vorinstanz werde der nachbarschützenden
Funktion des Mehrlängenzuschlages nicht gerecht. Was der kantonale
Verordnungsgeber für seitlich gegliederte Fassaden in § 24 ABauV
ausdrücklich angeordnet habe, habe im Grundsatz auch für die höhenmässige
Staffelung zu gelten. Auch die Bestimmung von Ziffer 3.2.3 BZO, wonach die Fassadenlängen
benachbarter Hauptgebäude zusammengerechnet werden müssten, wenn deren
Gebäudeabstand weniger als 8 m betrage, ändere daran nichts. Liege wie
hier das Dach des einen Baukörpers auf der Höhe der Bodenplatte des anderen
Baukörpers, so sei ein Zusammenrechnen der beiden Fassadenlängen im Licht der
nachbarschützenden Funktion des Mehrlängenzuschlages nicht gerechtfertigt. Mit
ihrem Entscheid habe die Baurekurskommission in unzulässiger Weise in den Ermessensspielraum
der Gemeinde eingegriffen.
3.2
3.2.1
Gemäss § 260
Abs. 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7.
September 1975 (
PBG) bestimmt der Grenzabstand die nötige Entfernung
zwischen Fassade und der massgebenden Grenzlinie. Er setzt sich entsprechend § 21
Abs. 1 ABauV aus dem Grundabstand und einem (allfälligen)
Mehrhöhenzuschlag sowie dem Mehrlängenzuschlag gemäss Bau- und Zonenordnung
zusammen. Nach Ziffer 3.1 BZO beträgt der Grundabstand in der hier massgebenden
Zone W/1.6 mindestens 4 m bzw. 8 m. Bei Fassaden von mehr als
15 m Länge erhöht sich laut Ziffer 3.2.3 der Grundabstand um ¼ der
Mehrlänge, jedoch höchstens um 3 m (Satz 1). Bei der Berechnung der
für den Mehrlängenzuschlag massgeblichen Fassadenlänge werden die
Fassadenlängen benachbarter Hauptgebäude, deren Gebäudeabstand 8 m
unterschreitet, zusammengerechnet (Satz 2). Wie die Vorinstanz richtig
ausgeführt hat, werden Begriff sowie die Mess- und Berechnungsweise des
kommunalen Grenzabstandes, der Fassadenlänge, der Gebäudelänge und
Gebäudebreite in der Allgemeinen Bauverordnung durch das kantonale Recht
zwingend vorgegeben. Ein kommunaler Normierungs- oder Interpretationsspielraum
besteht nur, soweit das kantonale Recht dies zulässt. Die für den Mehrlängenzuschlag
massgebende Fassadenlänge ist nach den Definitionen der Allgemeinen
Bauverordnung (§ 23 und § 27 ABauV) zu ermitteln.
Die Baurekurskommission hat
die Rechtsprechung, welche im Zusammenhang mit der für die Ermittlung des
Mehrlängenzuschlages massgeblichen Fassadenlänge ergangen ist, richtig
wiedergegeben.
Auf ihre zutreffenden
Ausführungen kann gestützt auf § 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 VRG verwiesen werden
. Es
entspricht auch der Praxis des Verwaltungsgerichtes, dass nicht abstandspflichtige
Gebäude und Gebäudeteile, also unterirdische, d.h. unter dem gewachsenen
Terrain liegende Gebäude und Gebäudeteile sowie solche, die entsprechend § 269
PBG den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben Meter überragen und
die keine Öffnungen gegen Nachbargrundstücke aufweisen, keine
"Fassaden" darstellen und daher für die Ermittlung des
Mehrlängenzuschlages ausser Betracht fallen (VGr, 22. März 2006, VB.2005.519,
E. 3.3, www.vgrzh.ch). Hingegen sind Fassaden, welche den Abstandsvorschriften
unterliegen, an die für die Bemessung des Mehrlängenzuschlages massgebende
Fassadenlänge anzurechnen; hierzu gehören auch über dem gewachsenen Boden
gelegene Fassadenabschnitte, die durch Aufschüttung verdeckt sind.
Die – rund 20 m
lange – Südfassade des Bauvorhabens befindet sich, wie die Vorinstanz richtig
festgehalten hat, ohne Unterbruch über dem gewachsenen Terrain. Sie ist damit
ab einem Mass von 15 m mehrlängenzuschlagspflichtig. Bei einer Länge der
Südfassade von rund 20 m beträgt der Mehrlängenzuschlag ca. 1,25 m.
3.2.2
Die Ausführungen der Beschwerdeführerin zum
Mehrlängenzuschlag sind unbehelflich. Es kann keine Rede davon sein, dass das
streitige Bauprojekt zwei getrennte, selbständige Gebäude umfasst. Es handelt
sich vielmehr um
ein
Gebäude bzw.
einen
Baukörper mit gegeneinander
leicht verschobenen Geschossen aber mit gemeinsamem Liftschacht und
Treppenhaus. Davon ging selbst die Baugesuchstellerin aus, umschrieb sie doch
das Bauvorhaben im Baugesuch mit "Neubau Einfamilienhaus mit 2 Einliegerwohnungen".
Wie die Vorinstanz zu Recht weiter festhält, wären die Fassadenlängen gemäss Ziffer 3.2.3
Satz 2 BZO ohnehin zusammenzurechnen, da die nach Auffassung der Beschwerdeführerin
getrennten Gebäude einen Abstand von unter 8 m aufweisen. Für eine Berücksichtigung
der höhenmässigen Gebäudestaffelung analog zur Regelung bei seitlich gegliederten
Fassaden gemäss § 24 ABauV fehlt jede rechtliche Grundlage. Weiter mag
zutreffen, dass eine "20 m lange durchgehende zweigeschossige
Südfassade" die nachbarlichen Grundstücke stärker belasten würde als das
streitbezogene Bauprojekt, doch ist dies irrelevant; der Mehrlängenzuschlag
wird nicht ausgesetzt, wenn für die Nachbarschaft eine belastendere Variante möglich
wäre.
4.
4.1
Strittig ist weiter, auf welcher Seite der grosse
Grundabstand von 8 m einzuhalten ist. Gemäss Ziffer 3.2.1 BZO gilt der
grosse Grundabstand gegenüber der gegen Süden oder Westen gerichteten längeren
Gebäudeseite, der kleine gegenüber den übrigen Seiten (Abs. 1). Bei
quadratischem Grundriss gilt der grosse Grundabstand gegenüber der Hauptwohnseite
(Wohn- und Schlafräume; Ziffer 3.2.2 BZO). Die Baurekurskommission IV
führte zu dieser Frage aus, Sinn und Zweck des grossen Grundabstandes sei die
Gewährleistung optimaler Besonnungs- und Belichtungsverhältnisse auf dem
Baugrundstück. Werde wie vorliegend die längere gegen Süden exponierte
Gebäudeseite für den grossen Grundabstand als massgebend bestimmt, so könne bei
rechteckförmigen Grundstücken mit grösserer Differenz zwischen Breit- und
Längsseiten die Platzierung des Baukörpers mit gewissen Schwierigkeiten
verbunden sein. So verhalte es sich beim Baugrundstück und einigen benachbarten
Grundstücken, welche aber zumeist noch nach alter Ordnung überbaut worden
seien. Adäquater wäre bei solchen Gegebenheiten unzweifelhaft, wenn die
Hauptwohnseite eines Gebäudes unabhängig von deren Lage als für den grossen
Grundabstand relevant bezeichnet würde. Zunächst sei festzuhalten, dass die
nach Massgabe von § 28 ABauV ermittelte Gebäudelänge in diesem Zusammenhang
nicht entscheidend sei. In der Bauordnung werde der Begriff der "Gebäudeseite"
verwendet. Die Rekursgegnerschaft würde zur Bestimmung der Länge der
Gebäudeseiten indessen nur die obersten beiden Geschosse beiziehen. Die mit
diesem Gebäudeteil zusammengebauten Geschosse 1–3 könnten aber in dieser Frage
nicht gleichsam partiell ausgeblendet werden, indem nur der Einfamilienhausteil
für die Bestimmung des grossen Grundabstandes herangezogen werde, dieser dann
aber (auch) (westseits) vor dem angebauten Trakt mit den Einliegerwohnungen
gemessen bzw. durch die Baulinie der L-Strasse ersetzt werde. Beide
Seitenfassaden des Baukörpers seien durchgehend. Trotz der terrassierten
Bauweise liege offensichtlich ein einziges Gebäude mit vier klar erkennbaren
Seiten vor, wobei die Tal- und die Bergseite die kürzeren und die in der
Hangrichtung verlaufenden Seiten die längeren seien. Dass die Nutzungsordnung
nicht gerade optimal auf die im streitbetroffenen Gebiet vorherrschenden
Parzellarstruktur abgestimmt sei, vermöge die generelle Regelung über den grossen
Grundabstand nicht ausser Kraft zu setzen. Das Baugrundstück sei keineswegs
unüberbaubar, sondern es sei eine andere Konfiguration nötig. So könnten etwa
zwei unterirdisch verbundene Gebäude erstellt und der grosse Grundabstand nach
Westen bestimmt und grundstücksintern mit einem Näherbaurecht operiert werden.
Der projektierte Baukörper habe somit vor der Südseite den grossen Grundabstand
sowie einen Mehrlängenzuschlag einzuhalten. Mit einem Abstand von 4,05 m
werde das erforderliche Mass von 8 m bzw. rund 9,25 m deutlich
unterschritten.
Die Beschwerdeführerin
wendet in diesem Zusammenhang ein, die Bestimmungen über den grossen
Grundabstand seien wohnhygienisch motiviert und wollten die Besonnungs- und
Belichtungsverhältnisse für das betreffende Wohnhaus – und nicht für die
nachbarlichen Bauten – verbessern. Die beiden 2-Zimmer-Wohnungen auf Level
2 und 3 wie auch das Einfamilienhaus auf Level 4 und 5 seien Richtung Westen,
gegen den Rhein, orientiert. Deren Hauptwohnseiten seien wie auch bei den
Nachbarbauten die rheinwärts gerichteten Gebäudeseiten. Aufgrund der
bestehenden Hanglage und dem herrlichen Blick auf den Rhein wäre es absurd, das
Haus gegen Süden auszurichten. Das Einfamilienhaus werde wegen der horizontalen
und vertikalen Versetzung gegenüber dem darunter liegenden Baukörper mit
Garagen und 2-Zimmer-Wohnungen von Süden betrachtet als selbständiges Gebäude
wahrgenommen. Der Gemeinderat habe mit guten Gründen die beiden Trakte als getrennte
Baukörper behandelt. Längere Gebäude- und zugleich Hauptwohnseite sei bei
beiden getrennten Baukörpern die rheinwärts gerichtete Westfassade. Die
Baurekurskommission habe mit ihrer abweichenden Auffassung in unzulässiger
Weise in den Ermessenspielraum eingegriffen, die dem Gemeinderat bei Anwendung
dieser kommunalen Bestimmung zustehe.
4.2
4.2.1
Das Verwaltungsgericht hatte sich bereits im
(unveröffentlichten) Entscheid vom 4. Dezember 2001 (VB.2001.00279/284)
mit der Auslegung von Ziffer 3.2.1 BZO der Gemeinde Flurlingen auseinander zu setzen.
Es hat in jenem Fall festgehalten, dass die Bauordnung zwei
Regelungstatbestände vorsehe: den Fall eines Gebäudegrundrisses mit längeren
und kleinen Gebäudeseiten (Ziffer 3.2.1 BZO) und den Fall mit quadratischem
Grundriss (Ziffer 3.2.2 BZO). Im ersten Fall sei der grosse Grundabstand
gegenüber der gegen Süden oder Westen gerichteten längeren Gebäudeseite einzuhalten,
im zweiten Fall bei quadratischem Grundriss gegenüber der Hauptwohnseite. Mit
– in jenem Fall – Fassadenlängen von 6,8 m und 11,26 m
weise das Gebäude klar zwei längere und zwei kleinere Gebäudeseiten auf. Bei
Anwendung von Ziffer 3.2.1 BZO sei der grosse Grundabstand vor der längeren
Südostfassade zu wahren und nicht gegenüber der Hauptwohnseite, wie der
Gemeinderat verfochten hatte. Die getroffene Formulierung über die
Grenzabstände lasse in jenem Fall dem Gemeinderat keinen Auslegungsspielraum.
4.2.2
Auch im vorliegenden Fall ist nicht die Hauptwohnseite
aufgrund von Ziffer 3.2.2 BZO bei quadratischem Grundriss für die Bestimmung
des grossen Grundabstandes massgebend, sondern in Anwendung von Ziffer 3.2.1
BZO die längere Gebäudeseite. Aus den bereits im Zusammenhang mit der
Ermittlung des Mehrlängenzuschlages genannten Gründen (vorne Erw. 3.2.2)
handelt es sich beim Bauobjekt klarerweise nicht um zwei getrennte, sondern um
einen einzigen Baukörper. Mit Gebäudeseiten von ca. 21 m (Nord- und
Südfassade) und 12,80 m (Ost- und Westfassade) kann von einem
quadratischen oder nahezu quadratischen Grundriss keine Rede sein. Dass das
Gebäude rheinwärts gegen Westen ausgerichtet ist, wäre (allein) bei Anwendung
von Ziffer 3.2.2 BZO bei quadratischem Grundriss massgebend, ist jedoch bei der
Anwendung von Ziffer 3.2.1 BZO, welche Bestimmung einzig auf die längere
Gebäudeseite abstellt, nicht relevant. Wenn der Gemeinderat Flurlingen
vorliegend das streitige Bauprojekt nach Ziffer 3.2.2 BZO beurteilte und den
grossen Grundabstand entsprechend der Hauptwohnseite gegenüber der Westfassade
verlangte, hat er nicht eine Auslegung des kommunalen Rechts vorgenommen,
welche den Rahmen des ihm zustehenden
Beurteilungs- bzw.
Ermessensspielraum wahrt sondern sich in rechtsverletzender Weise über die
unmissverständlich formulierte Bestimmung von Ziffer 3.2.1 BZO hinweggesetzt.
Zu Recht hat die Vorinstanz festgehalten, dass der grosse Grundabstand von
8 m auf der Südseite einzuhalten sei und dass der erforderliche Grenzabstand
von ca. 9,25 m (grosser Grundabstand zuzüglich Mehrlängenzuschlag) mit
einem Abstand von nur 4,05 m auf dieser Seite deutlich unterschritten sei.
5.
5.1
Die
Vorinstanz hat
schliesslich
die Auslegung
der kommunalen Abgrabungsvorschrift durch die kommunale Baubehörde als nicht
(mehr) vertretbar beurteilt und ist zum Schluss gekommen, dass das zulässige
Abgrabungsmass bei richtiger Auslegung vorliegend überschritten sei. Sie hat
festgehalten, dass gemäss Ziffer 7.10.1 Satz 1 BZO das
Freilegen von Geschossen nur bis zu 1,5 m unterhalb des gewachsenen
Terrains erlaubt sei. Die Abgrabung dürfe dabei nur soweit gehen, als höchstens
das halbe Geschoss sichtbar werde (Satz 2). Von dieser Beschränkung
ausgenommen seien Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und
Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen (Abs. 3). Den
Abgrabungsvorschriften komme im Zusammenspiel mit der Regelung der Ausnützung
mittels Baumassenziffer auch eine ausnützungsbeschränkende Wirkung zu, indem
die Freilegung von Geschossen und damit deren Befensterung sowie als Folge
davon die Nutzungsmöglichkeiten limitiert würden. Das zulässige Abgrabungsmass
werde hier an beiden Seitenfassaden überschritten. Bezüglich der Nordfassade,
die bis zu 3,90 m abgegraben werden solle, habe die Baubehörde mittels
Nebenbestimmung die Behebung des Mangels angeordnet. Eine solche fehle aber
bezüglich der Südfassade, die ebenfalls über das erlaubte Mass um bis zu
2,80 m freigelegt werde. Die Talseite (Westseite) werde sodann über die
ganze Länge um 4,30 m abgegraben. Die Bauherrschaft vertrete die
Auffassung, das (Unter-)Geschoss 2 könne um 1,5 m abgegraben werden und
zusätzlich könne das darunter liegende Geschoss mit den Hauszugängen und
Garagenfahrten strassenseitig vollständig freigelegt werden. Eine solche
Kumulation der Abgrabungen sei durch die gestützt auf § 293 Abs. 4 PBG
erlassene Bauordnungsbestimmung offensichtlich nicht gedeckt. Ein Geschoss
dürfe prinzipiell um bis zu 1,5 m abgegraben werden. Wenn Haus- und Kellerzugänge,
Einfahrten zu Einzel-, Doppel- und Sammelgaragen, welche beim vorliegenden
Projekt die ganze Front ausmachten, von dieser Beschränkung ausgenommen würden,
könne dies nur heissen, dass ein entsprechendes Geschoss bzw. ein Teil davon
vollständig freigelegt werden dürfe. Das zulässige Abgrabungsmass erhöhe sich
mit anderen Worten von 1,5 m auf eine Geschosshöhe (von rund 3 m).
Dass gleich zwei übereinander angeordnete Geschosse in dieser Weise freigelegt
werden könnten und Abgrabungen bis auf eine Obergrenze von rund 4,5 m
möglich wären, könne der Bauordnung nicht entnommen werden. Weder Wortlaut noch
Sinn und Zweck der Abgrabungsvorschrift liessen eine solche Interpretation zu.
Die Beschwerdeführerin
führt zu dieser Frage aus, auf der Südseite werde das erlaubte Mass effektiv im
Bereich des Levels 2 überschritten, doch sei eine Korrektur möglich. Die
Beschwerdegegner hätten aber an einer solchen Korrektur kein schützenswertes
Interesse und seien nicht legitimiert, die Überschreitung der Abgrabungen
südseits auf Level 1/2 zu rügen. Im Weiteren sei die Argumentation der
Baurekurskommission nicht zwingend. Ziffer 7.10 BZO sei primär eine
Gestaltungsvorschrift. Einordnungsmässig spreche nichts dagegen, auf der
Geschossebene über dem Eingangsgeschoss mit Garagenzufahrt beschränkte
Abgrabungen zu erlauben. Die von der Vorinstanz vertretene Auffassung würde zu
unsinnigen architektonischen Lösungen zwingen. Bei einem nur zum Teil
freigelegten Eingangsgeschoss wären im darüber liegenden Geschoss Abgrabungen
nur teilweise möglich. Über Hauseingängen und Garagenzufahrten müsste das
gewachsene Terrain unverändert belassen werden, in den übrigen Bereichen dürfte
bis 1,5 m abgegraben werden. Bei Grundstücken an einer Hanglage mit der
strassenmässigen Erschliessung am Hangfuss sei eine Garagierung in diesem
Bereich praktisch zwingend. Auf der Geschossebene über dem Garagengeschoss
drängten sich häufig Abgrabungen auf. Solche auszuschliessen oder erheblich
einzuschränken, würde Überbauungen massiv erschweren. Auch mit Blick auf die
ausnützungsbeschränkende Funktion von Ziffer 7.10 BZO erweise sich die
Auslegung der Vorinstanz nicht als zwingend. Diese habe in unzulässiger Weise
in den Ermessenspielraum des Gemeinderates bei der Auslegung der kommunalen
Vorschrift von Ziffer 7.10 BZO eingegriffen.
5.2
§ 293 Abs. 4 PBG bestimmt, dass die Bau-
und Zonenordnung die Freilegung von Untergeschossen näher regeln kann. Die Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde Flurlingen enthält in Ziffer 7.10 diesbezüglich
folgende Regelung:
"Das Freilegen von Geschossen ist nur bis zu 1.5 m
unterhalb des gewachsenen Terrains zulässig. Die Abgrabung darf dabei nur
soweit gehen, dass höchstens das halbe Geschoss sichtbar wird.
In der Wohnzone W/1.2 dürfen Abgrabungen nur soweit
erfolgen, als dadurch eine ab gestaltetem Boden gemessene Gebäudehöhe von
maximal 7.5 m sichtbar wird.
Von
dieser Beschränkung ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie
Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen."
Bei dieser Regelung handelt es
sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht. Dessen Anwendung obliegt
in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde. Stellen sich bei der
Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die
Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht
rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dürfen daher von den kantonalen
Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung überprüft werden (RB 2000 Nr. 103 =
BEZ 2000 Nr. 19).
5.3
Das Verwaltungsgericht hat sich im Urteil RB 1995 Nr.
85 (vgl. auch RB 2000 Nr. 103) eingehend mit einer kommunalen Regelung
befasst, die lediglich Abgrabungen von "untergeordneter" Natur
zuliess, wobei die betreffende Bau- und Zonenordnung die erlaubte Ausnützung – wie
in der Gemeinde Flurlingen – mittels Baumassenziffer festgesetzt hatte bei
gleichzeitigem Verzicht auf eine Geschosszahlregelung. Das Gericht hielt in
diesem Entscheid einerseits fest, dass § 293 PBG eine reine
Gestaltungsvorschrift sei. Anderseits ist es zum Schluss gekommen, dass der
kommunalen Bestimmung über den erlaubten Umfang von Abgrabungen im genannten
Fall auch eine nutzungsplanerische (ausnützungsbeschränkende) Funktion zukomme,
weil durch Abgrabungen von beliebigem Umfang der Zweck der Baumassenziffer in
Frage gestellt werden könnte. In diesem Sinn hält auch die Wegleitung zu Ziffer
7.10 BZO fest, "da die Baumassenziffer nur den oberirdisch umbauten Raum
definiert, wird die Freilegung von Untergeschossen separat geregelt, um
unerwünschte Abgrabungen zu vermeiden". Als Ausnützungsbeschränkung haben
solche Abgrabungsvorschriften auch nachbarschützende Funktion und sind Nachbarn
ohne weiteres legitimiert, deren Verletzung geltend zu machen.
Wenn Ziffer 7.10 Abs. 3 BZO
(wie § 293 Abs. 2 PBG) Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein-
und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen von der
Abgrabungsbeschränkung ausnimmt, so ist diese Ausnahme auf jeden Fall
restriktiv anzuwenden (vgl. VGr, 5. September 2001, VB.2001.00092, E. 3,
www.vgrzh.ch, wonach die Abgrabung bei einer Gartentür auf die übliche
Türbreite zu beschränken ist). Ob die Auslegung der Vorinstanz richtig sei,
wonach sich das zulässige Abgrabungsmass auf (maximal) eine Geschosshöhe
vergrössere, wenn entsprechend Ziffer 7.10 Abs. 3 BZO von der Beschränkung
ausgenommene Zugänge oder Garagen freigelegt werden, kann offen bleiben. Denn
die Ausnahme von der Abgrabungsbeschränkung gemäss Ziffer 7.10 Abs. 3 BZO
greift auf jeden Fall nicht ein, wenn nicht (nur) einzelne Zugänge oder
einzelne Garagenausfahrten erstellt, sondern wenn - wie hier - auf
der ganzen Fassadenbreite Einzel- und Doppelgaragen sowie der Hauszugang
aneinander gereiht werden und so zusätzlich zu einem um 1,5 m abgegrabenen
Geschoss auch das darunter liegende Geschoss völlig freigelegt wird. Damit wird
talseitig die ganze Fassadenseite um ca. 4,5 m abgegraben bzw. freigelegt wird
(vgl. Gesamt- und Gesamtschnittplan), was offenkundig nicht Sinn und Zweck von
Ziffer 7.10 sein kann, welche erlassen wurde "um unerwünschte Abgrabungen
zu vermeiden". Es kommt hinzu, dass die Abgrabungen auf der Westseite auch
insoweit gegen Ziffer 7.10 Abs. 1 BZO verstossen, als diese 1,7 m betragen
(vgl. Gesamt- und Gesamtschnittplan) und damit das zulässige Mass von
1,5 m überschreiten.
Insgesamt ergibt sich, dass
die Vorinstanz die Auslegung von Ziffer 7.10 BZO durch die kommunale Behörde zu
Recht als nicht mehr vertretbar beurteilt hat.
6.
Zusammengefasst ist
festzuhalten, dass das Bauprojekt auf der Südseite den erforderlichen Grenzabstand
massiv unterschreitet und auf der Westseite gegen die Vorschriften über die
zulässige Freilegung von Geschossen verstösst. Diese Mängel können nicht mittels
Nebenbestimmungen behoben werden. Zu Recht hat die Vorinstanz die
Baubewilligung des Gemeinderates Flurlingen vom 14. November 2007
aufgehoben. Die Beschwerde ist abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten
der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung
mit § 70 VRG). Eine Umtriebsentschädigung steht ihr von vornherein nicht
zu. Vielmehr ist sie in Anwendung von § 17 Abs. 2 VRG zu
verpflichten, den privaten Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung zu bezahlen.
Angemessen ist eine solche von je Fr. 500.-, total Fr. 1'000.-.
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'120.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung
je Fr. 500.-, total Fr. 1'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach
Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …