zh_verwaltungsgericht · SR.1991.00085 · 1992-03-03 · de

Grundstückgewinnsteuer | Eine vom Veräusserer bezahlte Entschädigung für die Ablösung eines Werkvertrags stellt keine anrechenbare Aufwendung für die (rechtliche) Verbesserung des veräusserten Grundstücks im Sinn von § 166 Abs. 1 lit. a StG dar.

Zürich Verwaltungsgericht 03.03.1992 SR.1991.00085
Zurich Verwaltungsgericht 03.03.1992 SR.1991.00085
Zurigo Verwaltungsgericht 03.03.1992 SR.1991.00085

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SR.1991.00085
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
SR.1991.00085
Entscheidart und -datum:
vom 03.03.1992
Spruchkörper:
Weiterzug:
Rechtsgebiet:
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
Eine vom Veräusserer bezahlte Entschädigung für die Ablösung eines Werkvertrags stellt keine anrechenbare Aufwendung für die (rechtliche) Verbesserung des veräusserten Grundstücks im Sinn von § 166 Abs. 1 lit. a StG dar.
Stichworte:
ABLÖSUNG
ENTSCHÄDIGUNG
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
RECHTLICH
VERBESSERUNG
WERKVERTRAG
WERTVERMEHRUNG
Rechtsnormen:
§ 166 lit. I a aStG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Entscheid
SR 91/0085
der
II. Kammer
Sitzung
vom 3. März 1992
Anwesend: Vizepräsident Martin
Zweifel (Vorsitz), die Ver­waltungsrichter Emil Dietsch, Ulrich Kohli, Andreas
von Al­bertini und Roger Girod, sowie Sekretär Claude Wetzel.
In
Sachen
1. A,
2. B,
Rekurrenten
,
vertreten durch C, Treuhandbüro,
gegen
S t a d t  Z ü r i c h ,                    Rekursgegnerin,
vertreten durch den Direktor
des Steueramts der Stadt E,
betreffend
Grundstückgewinnsteuer
,
hat
sich ergeben:
I. A und B veräusserten laut
öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 5. Mai 1989 als Ge­samteigentümer
infolge einfacher Gesellschaft die Liegen­schaft Kat.Nr. 01 (ein Wohnhaus mit
Laden und … m2 Um­ge­lände) an der D-Strasse in E zum Preis von Fr. …
an die Firma F. Ziffer 10 der Weiteren Bestimmungen dieses Kauf­vertrags
lau­tete:
"Die Käuferin nimmt zur
Kenntnis, dass am 5.1.1989 zwi­schen den Verkäufern und der Generalunternehmung
G AG ein Werkvertrag zur Renovation der Liegenschaft abgeschlos­sen wurde.
Sie tritt hiermit in diesen Werkver­trag ein. Die Verkäufer erklären, dass für
die bis jetzt ausgeführten Ar­beiten (inkl. Planung), gestützt auf die­sen
Werkvertrag Fr. … bezahlt worden sind. Die Fertigstellung des Werkes macht
somit noch pauschal Fr. … (Franken eine Million zweihundertfünfzigtau­send)
aus".
Dieser Pauschalbetrag von
Fr. … war in einem Nachtrag vom 28. April 1989 zum
Generalunternehmervertrag als "Entschädi­gung für den vorzeitigen
Vertragsrücktritt" bezeichnet worden. Gemäss diesem Nachtrag sind darin
"die bis heute erbrachten Planungs‑ und wei­tere(n) Aufwendungen
einge­schlossen"; die Generalun­terneh­merin ist sodann "nach einem
etwai­gen Verkauf berechtigt, diesen Betrag ... einzu­for­dern". In Ziffer
18.2 des Werkver­trags wurde die G AG schliesslich ermächtigt, diesen
Vertrag "auf (ih­re) Kosten im Grund­buch vormerken zu las­sen".
Aus Anlass dieser
Handänderung auferlegte die Kommis­sion für die Grundsteuern der Stadt E den
Veräusserern
am 18. März 1991 eine
Grundstückgewinnsteuer von Fr. …, wobei sie die Anrechnung der als
wertvermehrend geltend ge­machten Auf­wendung von Fr. … verweigerte. Bei
Anla­gekosten von Fr… und einem Ver­kaufspreis von Fr. … berechnete sie
einen Grundstückgewinn von Fr. … und eine Grundstückgewinnsteuer von
Fr. …, welche sie um den bei einer Besitzesdauer von weniger als zwei Jah­ren
vorgesehenen Zuschlag von 25 % (= Fr. …) er­höh­te.
II. Die Finanzdirektion wies
den Rekurs am 31. Oktober 1991 ab, womit die Pflichtigen einerseits den Betrag
von Fr. … angerechnet haben wollten und anderseits einen Zu­schlag von
50 % bei einer Besitzes­dauer von weniger als ei­nem Jahr verfochten
hatten. Unter Ableh­nung des ersten und Gut­heissung des zweiten Antrags
erhöhte die Finanzdirek­tion die Grundstück­gewinnsteuer auf Fr. …
III. Mit Rekurs vom
2. Dezember 1991 liessen die Pflich­tigen dem Verwaltungsgericht
beantragen, die Grund­stückge­winnsteuer unter Anrechnung der geleisteten
Zahlung von Fr. … auf "nicht mehr als Fr. …" fest­zusetzen.
"Alles unter Kosten‑ und Entschädigungsfolgen zu Lasten der (Stadt E)".
Die Rechtsabteilung des
kantonalen Steueramts verzich­tete am 9. Dezember 1991 auf Vernehmlas­sung.
Die Abteilung für Grundsteuern des Steueramts der Stadt E schloss am 13. Dezember
1991 auf Abweisung des Rekurses.
Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. Laut § 161
Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (in der Fassung vom
8. Juli 1962; StG) wird die Grund­stückgewinnsteuer von den Gewinnen
erhoben, die sich bei Handänderungen an Grund­stücken oder Anteilen von solchen
er­geben. Grundstückgewinn ist nach § 164 Abs. 1 StG (in der
nämlichen Fassung) der Be­trag, um welchen der Erlös die An­lagekosten
(Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt.
2. In § 166 Abs. 1
lit. a ‑ f StG (in der Fassung vom 6. Ju­ni 1982)
werden die anrechenbaren Aufwendungen ab­schlies­send aufgezählt (RB 1964
Nr. 75, 1982 Nr. 105; Rei­mann/Zup­pinger/Schärrer, Kommentar zum
Zürcher Steuergesetz, 4. Band, 1966, § 166 N. 4).
Dazu gehören nach
lit. a Aufwendungen für Bauten, Um­bauten, Melio­rationen und andere
dauernde Verbesserungen für das Grund­stück, welche nicht nur tatsächlicher,
sondern auch rechtlicher Natur sein können (RB 1978 Nr. 72; Reimann/Zup­pin­ger/Schärrer,
a.a.O., und Zuppinger/Schärrer/Fessler/
Reich, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz,
Ergänzungsband, 1983, je § 166 N. 11. Anrechenbar sind nach
§ 166 Abs. 2 StG nur die in der massgebenden Besitzesdauer gemachten
Aufwen­dungen.
Entsprechend dem Grundsatz
der vergleichbaren Verhält­nis­se müssen sich Erlös und Anlagewert auf das
tatsächlich und rechtlich gleiche Grundstück im Sinn von § 156 Abs. 1
und 2 StG beziehen (RB 1960 Nr. 85; RB 1963 Nr. 69 = ZBl 65, 271
= ZR 65 Nr. 17; Reimann/Zuppinger/Schärrer, a.a.O., § 164
N. 5, auch zum folgenden). Hat sich die eine oder an­dere Be­schaffenheit
des Grundstücks während der massgebenden Be­sitzesdauer geändert, sind durch Zu‑
oder Abrechnungen ver­gleichbare Verhältnisse zu schaffen, wie sie bei der
Handän­derung herrschen bzw. dem Erlös zugrunde liegen. Keine sol­che Aenderung
liegt vor, wenn der spätere Veräusserer das Grundstück nach dem Erwerb
rechtlich belastet und die Bela­stung vor der Grundstückveräus­serung wieder
abgelöst hat; demgemäss ist das hierfür gelei­stete Entgelt keine Aufwen­dung
für eine rechtliche Verbesse­rung des Grundstücks (Rei­mann/Zuppinger/Schärrer,
a.a.O., § 166 N. 11).
3. Die Pflichtigen haben das
Grundstück Kat.Nr. 01 am 5. Mai 1989 der Firma F ver­äus­sert. Mit
ihrem zweitinstanzlichen Rekurs vom 2. Dezember 1991 verlangen sie ‑ wie
schon vor Finanzdirektion ‑, dass die "Entschädigung" von
Fr. …, welche sie der G AG be­zahlt haben wollen, bei der Erhebung
der Grund­stückgewinnsteuer als Auf­wendung im Sinn von § 161 Abs. 1
lit. a StG für die dauernde rechtliche Verbesserung des Grundstücks den
Anlagekosten zu­gerechnet werde.
a) Wie die Finanzdirektion
unter Berufung auf RB ORK 1957 Nr. 78 zutreffend erwogen hat, wurde das
streitbetrof­fene Grundstück Kat.Nr. 01 durch den Ab­schluss des obli­gatori­schen
Werkvertrags zwischen den Pflichtigen und der G AG nicht rechtlich bela­stet.
Folglich konnte die ge­leistete Entschädigung für die Ablösung dieses Ver­trags
auch nicht zu einer entsprechenden Verbesserung füh­ren. Die in Ziffer 18.2 des
Werkvertrags vorgesehene Ermäch­tigung der Ge­neralunternehmerin, diesen
Vertrag im Grundbuch vormerken zu lassen, vermochte dem Werkvertrag keine
dingli­che Wirkung zu verleihen, schliesst doch Art. 959 Abs. 1 ZGB
eine solche Vormerkung aus. Der Vergleich mit der Ablösung
von im Grund­buch eintragungsfähi­gen
Dienstbarkeiten (Art. 958 Ziff. 2 ZGB; vgl. RB ORK 1951 Nr. 62 =
ZBl 53, 251 = ZR 51 Nr. 15) und vormerkbaren Mietverträgen
(Art. 959 Abs. 1 ZGB; vgl. RB 1973 Nr. 39) ist daher
unbehelflich.
b) Selbst wenn durch den
Abschluss des Werkvertrags das Grundstück rechtlich belastet worden wäre,
könnte die für die Ablösung des Vertrags bezahlte Entschädigung nicht als
Aufwendung für die rechtliche Verbesserung des Grund­stücks gewürdigt werden.
Denn die Pflichtigen haben den un­streitig nach Erwerb der Liegenschaft abgeschlossenen
Werk­vertrag mit der G AG vor der Veräusse­rung abge­löst: Die Aus­führungen
in der Rekursschrift an das Ver­wal­tungsgericht, sie, die Pflichtigen, hätten
"im Hinblick auf die sich ab­zeichnenden Bundesbe­schlüsse mit ihren
prohibiti­ven Aus­wirkungen auf die Immobi­lienbran­che (sic!) den Ab­schluss
dieses Kauf­vertrages für immerhin Fr. … nicht gefährden wollen",
weshalb sie "lieber bereit (gewe­sen seien), den Werkvertrag auf ihren
Kosten aufzulösen", lassen keinen an­dern Schluss zu. Jedenfalls stand
schon vor der Handänderung am 5. Mai 1989 fest, dass die im Nachtrag vom
28. April 1989 vereinbarte "Entschädi­gung für den vor­zeiti­gen
Vertragsrück­tritt" von Fr. … zu bezahlen war.
Nach dem (unter Erwägung
Ziff. 2 hiervor) Ge­sagten kann un­ter diesen Umständen das für die
Ablösung geleistete Ent­gelt nicht den Anlagekosten für eine rechtliche
Verbesse­rung des Grundstücks zugerechnet werden. Durch die Aufhebung des
Werkvertrags erfuhr das Grundstück aber auch keine tat­säch­liche oder wirtschaftliche
Aenderung gegenüber dem mass­ge­benden Zustand beim Erwerb, so dass die
Entschädigung von Fr. … auch unter diesem Blickwinkel nicht als wert­ver­­mehrende
Aufwendung in Betracht fällt.
c) Schliesslich stellen sich
die Pflichtigen heute nicht mehr auf den Standpunkt, die Zahlung von Fr. …
habe (vor allem) Planungs‑ und Renovationsarbeiten betrof­fen, ob­wohl im
Werkvertrag vom 5. Januar 1989 und in dessen Nachtrag vom 28. April 1989
davon die Rede ist. Sol­che Ar­beiten sind denn auch in keiner Weise substan­ziiert
worden, so dass eine An­rechnung auch unter diesem Ti­tel unterblei­ben muss
(vgl. statt vieler RB 1980 Nr. 69).
d) Bei dieser Sach‑
und Rechtslage kann offenbleiben, ob die wiederholt in Abrede gestellte, jedoch
offenkundig be­stehende wirtschaftliche Beteiligung der Pflichtigen an der
Generalunternehmerin einer Anrechnung der geltend ge­machten Ent­schädigung
entge­genstünde. Gemäss Firmenver­zeichnis des Kantons Zürich 1991/1992 sind
jedenfalls beide Pflichtigen Mitglieder des Verwal­tungsrats dieser nunmehr in
Regensdorf domizi­lierten Gesellschaft, B so­gar dessen Präsi­dent.
Das führt zur Abweisung des
Rekurses.
4. Bei diesem
Verfahrensausgang steht den Pflichtigen die verlangte Parteientschädigung nicht
zu (§ 17 Abs. 2 in Ver­bindung mit § 73 Satz 2 des
Verwaltungsrechtspflegegeset­zes vom 24. Mai 1959/6. September 1987).
Demgemäss
entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. Der Rekurs wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 3'600.‑‑; die
übrigen Kosten betragen:
"        .
Zustellungskosten,
Fr.      .
Total
der Kosten.
3. Die
Gerichtskosten werden den Rekurrenten je zur Hälfte auferlegt, unter
solidarischer Haftung eines jeden für die gesamten Kosten.
4. Eine Parteientschädigung wird
nicht zugesprochen.
5. Mitteilung an …