zh_verwaltungsgericht · VR.2001.00001 · 2001-09-20 · de

Erschliessungskosten | Bei vorzeitiger Erschliessung dürfen den privaten Grundeigentümern die gesamten Kosten überwälzt werden. Das Verwaltungsgericht ist zuständig. Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen über die Beschwerde. Zu entscheiden hat die Kammer (E. 1a). Der Rekurs der Gemeinde kann als durch Rückzug erledigt abgeschrieben werden (E. 1b). Dem Antrag, die Gemeinde habe die Grundstücke zu enteignen, kommt keine selbständige Bedeutung zu (E. 1c). Auf Zeugeneinvernahmen und einen Augenschein ist zu verzichten (E. 1d). Zu beurteilen ist, ob die Rekurrentin für das Land zu entschädigen ist und ihr die Strassenbaukosten zu ersetzen sind, nicht aber, ob die Gemeinde den Übergang der Strassen ins öffentliche Eigentum erreichen und deren Fertigstellung erzwingen kann (E. 2). Die Rekurrentin hatte Mitte der 80er-Jahre keinen Anspruch auf Groberschliessung durch die Gemeinde (E. 3a). Zwischen den Parteien ist ein öffentlicher Vertrag zustandegekommen, auch wenn die Rekurrentin der Offerte der Gemeinde nicht schriftlich zugestimmt hat (E. 3b). Die Offerte der Gemeinde beinhaltete keine Entschädigung für das Land und die Baukosten. Dies war gerechtfertigt, weil im Wesentlichen nur die Rekurrentin von der Erschliessung profitierte. Diese ist auf ihrer Zustimmung zu behaften (E. 3c). Nach Lehre und Rechtsprechung sind Erschliessungsverträge zulässig (E. 4a). Es ist zulässig, bei vorzeitiger Erschliessung die Kosten vollständig den interessierten Privaten zu überwälzen (E. 4b). Dass die Gemeinde mit anderen Privaten abweichende Vereinbarungen über die Kostenübernahme einging, widerspricht der Rechtsgleichheit nicht (E. 5). Aus den weiteren Vorbringen vermag die Rekurrentin nichts zu eigenen Gunsten abzuleiten (E. 6). Der Rekurs ist damit abzuweisen (E. 7). BGE-Nr. 1A.187/2001

Zürich Verwaltungsgericht 01..2.20.0 VR.2001.00001
Zurich Verwaltungsgericht 01..2.20.0 VR.2001.00001
Zurigo Verwaltungsgericht 01..2.20.0 VR.2001.00001

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2001.00001
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Geschäftsnummer:
VR.2001.00001
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 20.09.2001
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 19.04.2002 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Enteignungsrecht
Betreff:
Erschliessungskosten
Bei vorzeitiger Erschliessung dürfen den privaten Grundeigentümern die gesamten Kosten überwälzt werden.
Das Verwaltungsgericht ist zuständig. Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen über die Beschwerde. Zu entscheiden hat die Kammer (E. 1a).
Der Rekurs der Gemeinde kann als durch Rückzug erledigt abgeschrieben werden (E. 1b).
Dem Antrag, die Gemeinde habe die Grundstücke zu enteignen, kommt keine selbständige Bedeutung zu (E. 1c).
Auf Zeugeneinvernahmen und einen Augenschein ist zu verzichten (E. 1d).
Zu beurteilen ist, ob die Rekurrentin für das Land zu entschädigen ist und ihr die Strassenbaukosten zu ersetzen sind, nicht aber, ob die Gemeinde den Übergang der Strassen ins öffentliche Eigentum erreichen und deren Fertigstellung erzwingen kann (E. 2).
Die Rekurrentin hatte Mitte der 80er-Jahre keinen Anspruch auf Groberschliessung durch die Gemeinde (E. 3a).
Zwischen den Parteien ist ein öffentlicher Vertrag zustandegekommen, auch wenn die Rekurrentin der Offerte der Gemeinde nicht schriftlich zugestimmt hat (E. 3b).
Die Offerte der Gemeinde beinhaltete keine Entschädigung für das Land und die Baukosten. Dies war gerechtfertigt, weil im Wesentlichen nur die Rekurrentin von der Erschliessung profitierte. Diese ist auf ihrer Zustimmung zu behaften (E. 3c).
Nach Lehre und Rechtsprechung sind Erschliessungsverträge zulässig (E. 4a).
Es ist zulässig, bei vorzeitiger Erschliessung die Kosten vollständig den interessierten Privaten zu überwälzen (E. 4b).
Dass die Gemeinde mit anderen Privaten abweichende Vereinbarungen über die Kostenübernahme einging, widerspricht der Rechtsgleichheit nicht (E. 5).
Aus den weiteren Vorbringen vermag die Rekurrentin nichts zu eigenen Gunsten abzuleiten (E. 6).
Der Rekurs ist damit abzuweisen (E. 7).
BGE-Nr. 1A.187/2001
Stichworte:
ANSPRUCH AUF GLEICHBEHANDLUNG
BGE
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
ERSCHLIESSUNGSKOSTEN
ERSCHLIESSUNGSVERTRAG
FORMERFORDERNIS
GLEICHBEHANDLUNG
ÖFFENTLICHER VERTRAG
RECHTSGLEICHHEIT
VERTRAGLICH
VERWALTUNGSRECHTLICHER VERTRAG
VORZEITIG
Rechtsnormen:
Art. 8 lit. I BV
§ 93 PBG
§ 11 lit. II QuartierplanV
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Die A AG war Mitte der 80er-Jahre
Eigentümerin des später parzel­lierten Grundstücks mit der damaligen
Kat.-Nr. 1 im Gebiet X in der Gemeinde W. Das mehr als 30'000 m
2
haltende Grundstück grenzte im Nordosten an die damals noch trottoirlose
O-strasse, im Nord- und Südwesten an die Flurwege Kat.-Nr. 2 (heute:
R-Strasse) und 3 (heute: S-Stras­se) sowie südöstlich an die Strasse T bzw.
deren gradlinige Verlängerung an. Das Areal war weder hinsichtlich der Strassen
noch der Ver- und Entsorgungs­leitungen groberschlossen. Der kommunale
Verkehrsplan vom 17. Mai 1982 bezeichnete die erwähnten Flurwege als geplante
Sammelstrassen. Der kommunale Erschlies­sungsplan vom 30. Januar 1984/ 29.
Oktober 1985 wies die ganze S-Strasse und den nordöstlichen, an die O-strasse
anschliessenden Teil der R-Strasse der zweiten Etappe (1990-94) zu.
Weil die A AG
das Grundstück dennoch möglichst bald überbauen wollte, liess sie
Erschliessungsstudien erstellen, welchen der Gemeinderat mit Beschluss
Nr. 387 vom 5. November 1985 grundsätzlich zustimmte. Mit Be-schluss
Nr. 37 vom 28. Januar 1986 unterbreitete der Gemeinderat der A AG und
einem weiteren Bauinteressenten (Eigentümer des westlich an die geplante
Obstgarten- strasse anschliessenden Areals U , damals Kat.-Nr. 4) einen
Vorschlag für die Erschliessung des Gebiets Hägeler/Schwanden. Danach erklärte
sich die Gemeinde bereit, auf einen Quartierplan zu verzichten, sofern die
beiden Grundeigentümer die Grober­schlies­sung unter Übernahme des
überwiegenden Teils der Kosten selbst ausführten und die Stras­sen samt
Kanalisationsleitungen und Beleuchtung nach ihrer Fertigstellung unentgeltlich
an die Gemeinde abträten. Die angesprochenen Grundeigentümer stim­mten diesem
Vorschlag nie ausdrücklich zu. Indessen reichte die A AG im März 1986 ein
Projekt für den Bau des hier interessierenden letzten Abschnitts der R-Strasse
samt Kanalisation ein. Mit Beschluss Nr. 118 vom 25. März 1986 genehmigte
der Gemeinderat W dieses Strassenbauvorhaben. Die A AG liess in der Folge die
Strasse bauen, die im Herbst 1987 bis auf den heute noch feh­lenden Deckbelag
fertig gestellt war und seither von der Öffentlichkeit benutzt wird.
Am 14. Juni 1989 ersuchte die A AG den
Gemeinderat W um Rückerstattung der von ihr bezahlten Kosten der Kanalisation
in der R-Strasse in der Höhe von Fr. 193'796.75. In der Folge entspann sich
eine Korrespondenz zwischen den Rechtsvertretern der Parteien; im Ergebnis
lehnte die Gemeinde das Begehren der A AG ab.
Am 28. April und am 8. Mai 1995 ersuchte die
A AG den Gemeinderat W erneut um Kostenrückerstattung, diesmal sowohl für die
Kosten des Stras­sen- wie des Kanalisationsbaus, als auch um Entschädigung für
eingeworfenes Land. Der Gemeinderat W lehnte dieses Gesuch am 17. Oktober 1995
ab. Im gleichen Beschluss forderte er die A AG auf, bis 30. Juni 1996 für die
Behebung der Schäden an der Tragschicht der R-Strasse und den Einbau des
Deckbelags besorgt zu sein. Anschliessend habe innert zwei Monaten die
unentgeltliche Übertragung ins öffent­liche Eigentum zu erfolgen.
II. Die A AG gelangte gegen diese Verfügung
entsprechend der Rechtsmittelbelehrung an die Baurekurskommission II. Diese
hiess den Rekurs am 30. April 1996 gut, soweit sie darauf eintrat, und hob
die Anordnungen betreffend die Vollendung der Bauarbeiten und die Übernahme der
Strassenparzelle in das öffentliche Eigentum auf. Zur Beurteilung des Begehrens
um Rückerstattung bzw. Übernahme der Kosten für die R-Strasse erachtete sich
die Baurekurskommission II als unzuständig; vielmehr sei das Verfahren nach dem
Gesetz vom 30. November 1879 über die Abtretung von Privatrechten (AbtrG)
einzuschlagen. Der Entscheid der Baurekurskommission erwuchs unangefochten in
Rechtskraft.
Noch während das Verfahren vor
Baurekurskommission hängig war, ersuchte die A AG die Baudirektion des Kantons
Zürich, die Gemeinde W gestützt auf § 93 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) zur Fertigstellung der Groberschliessungsanlagen
R-Strasse /S-Strasse inklusive Kanalisation anzuhalten und die Gesuchsgegnerin
zu verpflichten, der Gesuchstellerin die in diesem Zusammenhang vorgeschossenen
Kosten der Erstellung und der Landabtretung zu­rückzuerstatten. Die
Baudirektion lehnte das Gesuch am 25. Juli 1997 ab, im Wesentlichen deshalb,
weil es nicht der Sinn von § 93 PBG sei, bei längst erstellten
Groberschlies­sungs­anlagen den Grundeigentümern zur Rückerstattung von
vorgestreckten Kostenanteilen zu verhelfen. Den gegen diesen Entscheid
erhobenen Rekurs der A AG wies der Regierungsrat am 16. Juni 1998 ab.
III. Am 7. Januar 1997 ersuchte die Gemeinde
W das Statthalteramt des Bezirks W um Einleitung des Schätzungsverfahrens. Das
Statthalteramt überwies die Akten am 8. Januar 1997 der Schätzungskommission
II. Diese sistierte vorerst das Verfahren, mit Blick auf das bei der
Baudirektion bzw. anschliessend beim Regierungsrat hängige Verfahren. Nachdem
die Parteien am 24. November bzw. 21. Dezember 1998 um Fort­setzung des
Schätzungsverfahrens ersucht hatten, führte die Schätzungskommission II am 13.
April 1999 eine Schätzungsverhandlung mit den Parteien durch. Dabei beantragte
die Gemeinde W als Klägerin
1.       Es sei festzustellen, dass der A AG gegenüber der Klägerin
kein Anspruch auf Rückerstattung irgendwelcher Baukosten oder auf eine
Entschädigung für Landabtretungen im Zusammenhang mit der R-Strasse sowie dem
Trottoir an der S-Strasse zustünden.
2.       Es sei festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet sei,
an der R-Strasse den Deckbelag einzubringen sowie die übrigen
Fertigstellungsarbeiten auszuführen.
3.-6. (Verschiedene Anträge im Zusammenhang mit der Erhebung von
Mehrwertsbeiträgen bei den Anstössern).
Die Beklagte beantragte, die Gemeinde W sei
zu verpflichten, der Beklagten die Grundstücke Kat.-Nr. 5 in N von 315 m
2
und Kat.-Nr. 6 in N von 942 m
2
formell zu enteignen und sie
dafür mit Fr. 700.-/m
2
= Fr. 879'200.- [richtig: Fr. 879'900.-] zu
entschädigen. Zudem beantragte die Beklagte Kosten­ersatz für die Bauarbeiten
an der R-Strasse im Betrag von Fr. 193'796.- für die Kanalisation und Fr.
369'051.- für die Strasse, sowie die Verzinsung dieser Beträge seit dem 1.
Oktober 1987.
Die Schätzungskommission II führte einen
zweiten Schriftenwechsel und drei weitere – interne – Schätzungsverhandlungen
durch. Mit Entscheid vom 26. September 2000 hiess sie den Hauptantrag der
Klägerin gut und stellte fest, dass die Klägerin der Beklagten weder die Kosten
des Strassenbaus und der Kanalisation des letzten Teilstücks der R-Strasse noch
die Landkosten der Moosbach- und S-Strasse zu bezahlen habe. Auf die Anträge
betreffend die formelle Enteignung des der Beklagten gehörenden Stras­sen- und
Trottoirgebiets und betreffend Fertigstellung der R-Strasse trat die
Schätzungskommission nicht ein, jene betreffend die Mehrwertsbeiträge schrieb
sie als gegenstandslos geworden ab. Die Verfahrenskosten auferlegte sie der
Klägerin. Der Entscheid wurde den Parteien – nachdem die Klägerin am 4.
Dezember 2000 beim Verwaltungsgericht Aufsichtsbeschwerde gegen die
Schätzungskommission II wegen Rechtsverzögerung erhoben hatte – am 22. Dezember
2000 zugestellt.
IV. Die A AG meldete gegen den Entscheid der
Schätzungskommission II am 16. Januar 2001 Rekurs an (VR.2001.00001), ebenso
die Gemeinde W am 22. Januar 2001 (VR.2001.00002). Die A AG (fortan:
Rekurrentin) reichte den begründeten Rekurs innert der ausnahmsweise und ohne
Präjudiz erstreckten Frist am 15. März 2001 ein, während die Gemeinde W
(fortan: Rekursgegnerin) erklärte, sie verzichte auf die Einreichung einer
Rekursschrift.
Die Rekurrentin erneuerte vor
Verwaltungsgericht im Wesentlichen ihre bereits der Schätzungskommission II
gestellten Anträge, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Die Rekursgegnerin
beantragte am 21. Mai 2001 die Abweisung des Rekurses und die Bestätigung des
angefochtenen Entscheids, ebenfalls unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Auch
die Schätzungskommission beantragte am 18. April 2001 die Abweisung des
Rekurses, ohne dazu näher Stellung zu nehmen.
Die Vorbringen der Parteien werden, soweit
erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.
Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. a) Das Verwaltungsgericht ist zur
Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 Abs. 2 AbtrG
zuständig. Das Verfahren richtet sich dabei nach den Bestimmungen über die Be­schwerde
an das Verwaltungsgericht (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23). Auf­grund
des Streit­werts der Angelegenheit ist gemäss § 38 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) die
Kammer zur Entscheidung berufen.
b) Da die Rekursgegnerin auf die Anfechtung
des Entscheids der Schätzungskommis­sion II vom 26. September 2000 verzichtet
hat, kann das Verfahren VR.2001.00002 als durch Rückzug des Rekurses erledigt
abgeschrieben werden.
c) Die Schätzungskommission II ist auf den
Antrag der Rekurrentin, die Gemeinde W sei zu verpflichten, die im Streit liegenden
Grundstücke formell zu enteignen, nicht eingetreten, weil sie unzuständig sei.
Das Abtretungsgesetz verleihe ihr keine Kom­petenz, die Einleitung einer
formellen Enteignung zu befehlen. Vorliegend wäre daher in erster Linie zu
prüfen, ob die Schätzungskommission II zu Recht auf den fraglichen Antrag nicht
eingetreten ist. Sollte dies nicht der Fall sein, hätte das Verwaltungsgericht
selbst zu entscheiden oder – vorzugsweise – die Sache zur Beurteilung
zurückzuweisen (§ 64 Abs. 1 VRG). Es erübrigt sich indessen, auf diese
prozessuale Frage einzugehen. Das auf Enteignung gerichtete Begehren der
Rekurrentin soll offenkundig nur die Grundlage für ihr eigentliches Anliegen
schaffen, die Entschädigung für Baukosten und für das Land der Re­kurrentin,
welches für die R-Strasse und das Trottoir an der S-Strasse eingesetzt wurde.
Ob ein solcher Anspruch besteht, ist auf jeden Fall im vorliegenden Verfahren
materiell zu prüfen.
d) Die Akten geben über den massgeblichen
Sachverhalt hinreichend Aufschluss. Auf die beantragte Einvernahme
verschiedener Zeugen ist daher zu verzichten, ebenso auf einen Augenschein.
2. Umstritten ist, ob die Rekursgegnerin der
Rekurrentin das Land zu enteignen und zu entschädigen hat, welches diese für
die R-Strasse und das Trottoir an der S-Strasse eingebracht hat. Weiter liegt
im Streit, ob die Rekursgegnerin der Rekurrentin in diesem Zusammenhang
entstandene Baukosten zu ersetzen und zu verzinsen hat. Nicht zu beurteilen ist
hingegen, ob bzw. wie die Rekursgegnerin den Übergang der R-Strasse und der
S-Strasse ins öffentliche Eigentum erreichen kann, wenn keine Ent­eignungspflicht
besteht. Eben so wenig ist zu entscheiden, ob und wie die Rekursgegnerin die
Fertigstellung der R-Strasse erzwingen kann.
Der Entscheid über die Rekursanträge hängt im
Wesentlichen davon ab, ob zwischen den Parteien hinsichtlich dieser Fragen ein
rechtsgültiger Vertrag besteht und ob die darin vorgesehene Lösung allenfalls
wegen eines Widerspruchs zu zwingendem Recht nicht durchgesetzt werden kann.
Die sich in diesem Zusammenhang stellenden
Fragen tatsächlicher und rechtlicher Natur betreffen keine Aspekte,
hinsichtlich derer der angefochtene Entscheid im Sinn von § 51 AbtrG als
Expertenbericht zu berücksichtigen wäre. Die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts
richtet sich daher ohne Einschränkung nach den §§ 50 f. VRG.
3. a) Vorweg ist festzuhalten, dass die
Rekurrentin Mitte der Achtzigerjahre keinen Anspruch auf den Bau der fehlenden
Groberschliessungsanlagen durch die Rekursgegnerin hatte. Der Bau dieser
Anlagen war gemäss dem kommunalen Erschliessungsplan vom 30. Januar 1984
bzw. 29. Oktober 1985 erst in der zweiten Etappe (1990-94) vorgesehen. Daher
trifft auch die Feststellung der Schätzungskommission II zu, dass die Beklagte
ihr Grundstück in den Achtzigerjahren wegen mangelnder Baureife gemäss
§§ 233 ff. PBG nicht hätte überbauen können.
b) Die Schätzungskommission II hat erwogen,
mit der Einreichung eines Detailprojekts für den Bau der R-Strasse zur
Genehmigung durch den Gemeinderat und dem anschliessenden Bau der Anlagen habe
die Rekurrentin den Vorschlag des Gemeinderats vom 28. Januar 1986 (vgl. Ziff.
I der Prozessgeschichte und nachfolgend E. 3c) konklu­dent angenommen. Daher
sei ein öffentlichrechtlicher Vertrag über den Strassenbau und dessen
definitive finanzielle Regelung zu Stand gekommen. Die Parteien bekräftigen
auch vor Verwaltungsgericht ihre Auffassung, dass über den Strassenbau und die
Widmung der Strasse zu öffentlichem Gebrauch eine öffentlichrechtliche
Vereinbarung vorliege. Unterschiedlicher Auffassung sind sie allerdings
hinsichtlich der Abmachungen, die über die Kos­tentragung getroffen worden sein
sollen.
In der Tat ist
das Verhalten der Beteiligten als Vertragsschluss durch konkludentes Verhalten
zu würdigen. Der Vertrag regelt den Bau und die Finanzierung einer Erschlies­sung
und ist damit unbestrittenermassen öffentlichrechtlicher Natur. Er untersteht
deshalb dem kantonalen öffentlichen Recht. Soweit darauf die allgemeinen
Prinzipien des Bundeszivilrechts Anwendung finden, bilden diese Teil des
kantonalen öffentlichen Rechts (RB 2000 Nrn. 153 und 154 = ZBl 101/2000,
S. 596 E. 4a mit Hinweis). Fragen lässt sich immerhin, ob das Vorliegen eines
gültigen Vertrags nicht deswegen zu verneinen sei, weil er nicht schriftlich,
sondern nur durch konkludentes Verhalten abgeschlossen wurde. Das Bundesgericht
hat in BGE 99 Ib 115 E. 3a offen gelassen, ob ein öffentlichrechtlicher Vertrag
der Schriftform bedürfe. Die Lehre bejaht dies überwiegend (vgl. die Nachweise
bei Vera Marantelli-Sonanini, Erschliessung von Bauland, Bern 1997, S. 146;
bejahend auch Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Regina Kiener, Allgemeines
Verwaltungsrecht, Bern 2000, S. 241). Insbesondere wird darauf
hingewiesen, dass die Schriftform aus Gründen der Rechtssicherheit zu verlangen
sei, und dass es keinen Grund gebe, den Abschluss von Verträgen durch eine
Behörde geringeren Formerfordernissen zu unterwerfen als den Erlass von
Verfügungen (Pierre Moor, Droit administratif, Bd. II, Bern 1991, S. 264).
Dieser überzeugenden Auffassung ist grundsätzlich beizupflichten. Vorliegend
ist allerdings zu beachten, dass ein schriftlicher, in die Form einer Verfügung
gekleideter Vorschlag des Gemeinderats vom 28. Januar 1986 vorlag bzw.
vorliegt, der sich zu allen wesentlichen Aspekten äusserte, so dass der
Formmangel nur darin besteht, dass die private Vertragspartei nie schriftlich
ihre Zustimmung zu diesem Vorschlag erklärt hat. Hingegen liegt eine
(eindeutige) Annahme des Vorschlags durch konkludentes Verhalten vor. Nachdem
noch heute beide Parteien vom Vorliegen eines Vertrags ausgehen und sich auch
für die Bestim­mung des Vertragsinhaltes (unter anderem) auf den erwähnten
Vorschlag des Gemeinderates berufen, wäre es überspitzt formalistisch, das
Vorliegen eines gültigen Vertrags allein wegen der fehlenden schriftlichen
Annahme durch die Rekurrentin zu verneinen. Das Verwal­tungsgericht nahm
übrigens bereits in seinem Urteil VB.2000.00025 vom 10. Mai 2000, E. 4b/bb an,
es liege ein gültiger Vertrag vor, wobei es sich allerdings mit der Frage der
erforderlichen Form nicht weiter auseinandersetzte (vgl. auch VGr, 14. April
2001, VR.2000.00006, einsehbar über http://www.vgrzh.ch/rechtsprechung/
search.html).
Im vorliegenden Zusammenhang ohne Bedeutung
ist, dass auf die Übertragung von Grundeigentum gerichtete Verträge
grundsätzlich öffentlich zu beurkunden sind (BGE 112 II 107, E. 2;
Marantelli-Sonanini, S. 146).
c) Im Beschluss vom 5. November 1985, in
welchem der Gemeinderat W seine grundsätzliche Zustimmung zum Erschliessungskonzept
der Rekurrentin für das Grundstück Kat.-Nr. 1 erklärte, stellte er noch
eine Kostenbeteiligung der Gemeinde an den im Generellen Kanalisationsprojekt
enthaltenen Kanalisationsleitungen in Aussicht. Im Beschluss vom 28. Januar
1986 kam er auf diesen Punkt zurück. Er erwog, dass einem vorzeitigen
Baubeginn, d.h. vor dem für die Grob­erschliessung vorgesehenen Zeitpunkt, dann
nichts entgegenstehe, wenn die Gemeinde dadurch nicht mit Kosten belastet
werde. Das gelte sowohl für die Strassen, wie auch für die
Kanalisationsleitungen. Für diesen Fall sei § 11 der
Quartierplanverordnung vom 18. Jan­uar 1978 (QPV) wegleitend, dessen Abs.
2 lautet: "Die Kosten für den im Sinne von § 93 PBG vorzeitigen Bau
solcher Anlagen [der Groberschliessung] sind von den Gesuchstellern
vorzuschiessen; das Gemeinwesen kann über die Pflicht zur Bevorschus­sung
hinaus die vorzeitige Erstellung solcher Anlagen von einer vollumfänglichen
Kostenübernahme durch die Gesuchsteller abhängig machen." Weiter zählen
die Erwägungen auf, welche Anlagen zur Groberschliessung der Grundstücke der
Rekurrentin und des weiteren interessierten Grundeigentümers (D ) gehören, um
wie folgt fortzufahren:
"Gemäss § 11 Abs. 2 der
Quartierplanverordnung könnte also die Gemeinde von den bauwilligen
Grundeigentümern die Baukosten für die erwähnten Strassen und Kanalisationen
vorschiessen lassen oder aber sie zu einer vollumfänglichen Kostenübernahme
veranlassen. Der Gemeinderat möchte einen Mittelweg beschreiten und kann sich
mit folgender Regelung einverstanden erklären:
Anlagen
Kostenübernahme
durch
Verlängerung R-Strasse
-   Landerwerb                                                           A
AG
-   Strassenbau                                                            A
AG
-   Kanalisationsleitung                                                A
AG
-   Strassenbeleuchtung                                               Gemeinde
Verlängerung S-Strasse
-   Landerwerb                                                           D
-   Strassenbau                                                            D
-   Kanalisationsleitung längs des Grundstücks
Kat.-Nr. 7 der Gemeinde                                       Gemeinde
-   Kanalisationsleitung längs der Grundstücke
A AG/D                                                                 D
/ A AG
-   Strassenbeleuchtung                                               Gemeinde
M-strasse
-   Kanalisationsleitung                                                Gemeinde
Weiter wird begründet, weshalb die Gemeinde
nicht für die Landkosten für die Strassen aufkomme, und wörtlich ausgeführt:
"Selbstverständlich haben die
beiden privaten Grundeigentümer selber für den Bau der erwähnten Anlagen
besorgt zu sein und sie nach Fertig­stellung unentgeltlich der Gemeinde
abzutreten.
Die vorstehend dargelegte Lösung
darf als angemessen bezeichnet werden. Auf ein Quartierplanverfahren kann
verzichtet werden. Den beiden Grundeigentümern wird so ermöglicht, ihr Land
rasch und nicht erst in den Jahren 1990 - 1994 zu überbauen und daraus Nutzen
zu ziehen. Dieser Vorteil kommt ausschliesslich ihnen zu. Zwar stos­sen auch
die Grundstücke des Kantons (Landwirtschaftliche Schule) und der
Primarschulgemeinde an die künftige R-Strasse . Es ist aber bekannt, dass die
Landwirtschaftliche Schule bestrebt ist, ihr Land auch künftig
landwirtschaftlich zu nutzen, und es ist in keiner Weise anzunehmen, dass die
Primarschulgemeinde in absehbarer Zeit auf ihrem Land ein Schulhaus errichten
wird.
Die finanzielle Belastung der
Gemeinde entsprechend dem hier zur Diskussion gestellten Vorschlag steht heute
noch nicht fest. Gewiss ist einzig, dass sie nicht selber die Aufwendungen für
die Kanalisationsleitung in der zu verlängernden S-Strasse längs ihres
Grundstückes Kat.-Nr. 7 zu tragen haben wird. Beabsichtigt ist, dieses
Land zu verkaufen, wobei für die Erschliessungskosten im Kaufpreis ein Anteil
enthalten sein wird. Für die Baukosten für die Strassenbeleuchtung an der
verlängerten R-Strasse und der verlängerten S-Strasse sowie die Kosten für die
Kanalisationsleitung in der M-strasse werden den Stimmberechtigten sehr
wahrscheinlich Kreditbegehren vorgelegt werden müssen."
Diese Erwägungen, auf die das Dispositiv
ausdrücklich Bezug nimmt, lassen keinen ernsthaften Zweifel zu, dass der
Gemeinderat den beiden bauwilligen Grundeigentümern die Kosten der
Groberschliessung durch die Obstgarten- und die R-Strasse (samt Kanalisation)
ganz und definitiv überwälzen wollte, abgesehen von den Kosten für die Stras­senbeleuchtung.
Wohl lässt sich die Einleitung für sich allein gelesen noch so verstehen, dass
die Gemeinde lediglich anstrebte, nicht vor dem für die Groberschliessung
vorgesehenen Zeitpunkt mit Kosten belastet zu werden. Die weiteren Erwägungen
stellen aber klar, dass sie von der in § 11 Abs. 2 QPV gegebenen, weiter
gehenden Möglichkeit Gebrauch machen wollte, mit der als Mittelweg bezeichneten
Einschränkung, dass sie die Kos­ten der Stras­senbeleuchtung zu übernehmen
bereit war. Dass die Gemeinde die Kosten der Grob­erschliessung von
Kat.-Nr. 7 (bis auf weiteres) zu tragen bereit war, ist nicht
inkonsequent, da vorgesehen wurde, diese Kosten im Rahmen des Verkaufs des
Grundstücks auf den Käufer zu überwälzen. Die Haltung des Gemeinderats wird
auch einleuchtend begründet damit, dass ausser den beiden angesprochenen
Grundeigentümern auf absehbare Zeit niemand am vorgesehenen Ausbau der
Groberschliessung interessiert war bzw. daraus einen Nutzen zog.
Die Auffassung der Rekurrentin, es sei klar,
dass der Ausbau der Obstgarten- und der R-Strasse samt Kanalisation im
Interesse der ganzen Gemeinde W gelegen habe, überzeugt demgegenüber nicht.
Einerseits leuchtet die Aussage der Rekursgegnerin ein, dass die nordwestlich
der R-Strasse gelegenen Grundeigentümer (Kanton und Primarschulgemeinde) am
Ausbau dieser Stras­se kein Interesse hatten, und anderseits trifft es nicht
zu, dass dieser Ausbau für die Erschliessung des V von wesentlicher Bedeutung
war. Dieses Gebiet war im fraglichen Zeitraum bereits erschlossen und
weitestgehend überbaut, woran auch die Tatsache nichts ändert, dass ein einzelnes
Grundstück am V (Kat.-Nr. 8 ) neu an die Kanalisation in der R-Strasse
statt an jene in der O-strasse angeschlossen wurde.
In diesem Zusammenhang ist auch festzuhalten,
dass der Entscheid, die R-Strasse bis zur O-strasse auszubauen, auf dem freien
Willen der Rekurrentin beruhte. Zur Verwirklichung der am 14. Oktober 1986
bewilligten Arealüberbauung hätte es ihr wohl freigestanden, nur ein kürzeres
Stück zu bauen. Jedenfalls hat die Rekursgegnerin nie den Vollausbau dieser
Strasse verlangt. Indessen beabsichtigte die Rekurrentin offenbar, auch den
nördlichsten Teil von Kat.-Nr. 1 zu überbauen, wozu sie die Erschliessung
über die R-Strasse vorsah.
Dass die Rekursgegnerin von einer definitiven
Kostenregelung entsprechend ihrem soeben ausführlich wiedergegebenen Vorschlag
ausging, ist schliesslich auch der Baubewilligung für die Groberschliessung vom
25. März 1986 zu entnehmen.
Die Rekurrentin muss sich daher darauf
behaften lassen, dass sie dem in sich klaren und widerspruchsfreien Vorschlag
der Rekursgegnerin zustimmte, indem sie ein entsprechendes Bauprojekt für die
Groberschliessung einreichte und nach dessen Genehmigung auch umgehend zu
realisieren begann. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die Bau­bewilligung
für die Arealüberbauung vom 14. Oktober 1986 eine zumindest unklare Erwägung
enthält, indem zur Erschliessung ausgeführt wird, diese stehe zur Zeit auf
privater Basis und ohne Mitfinanzierung durch die Gemeinde im Bau. Es sei
"auch zum heutigen Zeitpunkt nicht bekannt, wann eine Kostenrückerstattung
durch die Gemeinde an die heutige Bauherrschaft" erfolge. Sicher werde
dies nicht vor 1990 erfolgen. Wenn die Rekursgegnerin heute geltend macht,
dieser Hinweis beziehe sich bestenfalls auf die Auszahlung allfälliger
Mehrwertsbeiträge Dritter, so ist dem entgegenzuhalten, dass solche Beiträge
nie zur Diskussion standen und namentlich im Vorschlag vom 28. Januar 1986
nicht erwähnt werden. Vielmehr lässt die gewählte Formulierung bei unbefangener
Lektüre ohne Weiteres den Schluss zu, dass ihre Autoren davon ausgingen,
grundsätzlich werde die Gemeinde zu gegebener Zeit eine Kostenrückerstattung zu
leisten haben. Sie ändert aber nichts daran, dass der von der Rekurrentin
akzeptierte und in der Bewilligung vom 25. März 1986 bestät­igte Vorschlag der
Gemeinde vom 28. Januar 1986 keine solche Rückerstattungs- bzw.
Kostenbeteiligungspflicht vorsah, abgesehen von den Kosten der
Strassenbeleuchtung. Mass­geblich ist die Auslegung des Vorschlags der Gemeinde
nach Vertrauens­prinzip. Dem Vorschlag ist daher jener Sinn zu geben, den ihm
die Rekurrentin
im Zeitpunkt des Empfangs
auf Grund der ihr damals
bekannten Umstände in guten Treuen beilegen musste. Da­bei musste sie davon
ausgehen, dass die Gemeinde keinen Vertrag ab­schlies­sen wollte, der mit dem
öffentlichen Interesse in Widerspruch steht (Ulrich Häfelin/Georg Müller,
Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. A., Zürich 1998, Rz. 888
mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).
Auf die Frage, ob sich aus den Abmachungen
der Gemeinde mit der F AG Folgerungen für ihr Rechtsverhältnis mit der
Rekurrentin ergeben, ist weiter hinten einzugehen (E. 5).
4. a) Nach heute herrschender Lehre und
Praxis sind öffentlichrechtliche Verträge zwischen einem Gemeinwesen und einem
Privaten zulässig, wenn ein Rechtssatz diese Hand­lungsform vorsieht oder dafür
zumindest Raum lässt, und sofern sie vom Gesetz nicht ausgeschlossen wird (vgl.
Häfelin/Müller, Rz. 862 ff.). Der öffentlichrechtliche Ver­trag über eine
privat erstellte Erschliessung kann als typischer Fall eines zulässigen solchen
Vertrags angesehen werden (Häfelin/Müller, Rz. 872; Marantelli-Sonanini, S. 138
ff.). Das Verwaltungsgericht geht für den Kanton Zürich grundsätzlich von
nichts anderem aus, auch wenn sich die Inhalte der Vereinbarungen bisweilen als
unzulässig erweisen (vgl. ZBl 101/2000, S. 596).
b) Die Rekurrentin stellt in Frage, dass die
vertraglich vereinbarte Verpflichtung zur Übernahme der Baukosten und zur
unentgeltlichen Landabtretung die gesetzlichen Schranken einhalte. In einer –
allerdings nicht näher begründeten – Lehrauffassung ist es als nicht
gesetzeskonform bezeichnet worden, dass § 11 Abs. 2 QPV den vorzeitigen
Erschlies­sungsbau von einer vollumfänglichen Kostenübernahme durch den
Gesuchsteller abhängig macht (Christian Lindenmann, Beiträge und Gebühren für
die Erschliessung nach zürcherischen Planungs- und Baurecht, Zürich 1989, S.
82). Die übrige Lehre ist gegenteiliger Ansicht. In der Kommentierung des
Zürcher Quartierplanrechts (Peter Müller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger,
Kommentar zum Zürcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, Wädenswil
1985) wird die vollumfängliche Kostenüberwälzung bei der vorzeitigen
Erschliessung ohne Weiteres als zulässig angesehen (vgl. § 128 N 1 b,
§ 146 N 1b/bb und § 166 N 4b). Marantelli-Sonanini argumentiert, dass
Erschliessungsverträge vom Gemeinwesen ohne Vorbehalt einer Krediterteilung
durch das zuständige Organ nur dann abgeschlossen werden dürfen, wenn sie für
das ursprünglich erschlies­sungspflichtige Gemeinwesen mit Sicherheit
kostenneutral sind (S. 154 f.). Damit wird die Zulässigkeit einer vollständigen
Kostenüberwälzung vorausgesetzt. Auch Fridolin Störi geht in seinem von der
Rekurrentin erwähnten Aufsatz von der Zulässigkeit der vollständigen
Kostenüberwälzung aus (Grob- und Feinerschliessung durch die Grundeigentümer,
PBG-aktuell 3/96, S. 9 f.).
Das Verwaltungsgericht hat in seinem die
Rekurrentin betreffenden Urteil vom 16. Dezember 1992 (RB 1992
Nr. 73) offen gelassen, ob der Auffassung Lindenmanns zu folgen sei.
Jedenfalls sei zu beachten, dass die Regelung von § 11 QPV auf den Vollzug
eines genehmigten Quartierplans zugeschnitten sei. Wo wie vorliegend ein
Quartierplanverfahren nie durchgeführt worden sei, sei wohl für eine
Eigenfinanzierung von Groberschliessungsanlagen durch vorzeitig Bauende ein
grösserer Spielraum vorauszusetzen. Auch in BEZ 1997 Nr. 6 hat das
Verwaltungsgericht (allerdings eher nebenbei) unter Hinweis auf § 11 Abs.
2 QPV festgehalten, dass die Privaten beim vorzeitigen Bau von Grob­erschliessungsanlagen
allenfalls definitiv kostenpflichtig werden können (E. 2c). An dieser
Auffassung ist auch nach erneuter Prüfung festzuhalten. Durch die vorzeitige
Erschliessung erhält der Grundeigentümer die Möglichkeit, Land, welches zuvor
meist nur einen landwirt­schaftlichen Ertrag abwirft, als Bauland zu nutzen,
was eine um Vielfaches höhere Rendite ermöglicht. Auf diese Weise wird er dafür
entschädigt, dass er Erschlies­sungs­kosten, die er im Normalfall nur zum Teil
übernehmen müsste, voll zu tragen hat, wenn dies vertraglich so vereinbart
wurde. Eine Verletzung der Eigentumsgarantie liegt in einer entsprechenden
Vereinbarung jedenfalls nicht. Inwiefern eine solche einfaches Gesetzesrecht
verletzen sollte, ist ebensowenig zu sehen. Namentlich beruft sich die
Rekurrentin zu Unrecht auf die Erschliessungspflicht der Gemeinde. Eine solche
bestand in den Achtziger­jahren, als der Vertrag abgeschlossen und zum
grösseren Teil auch vollzogen wurde, klar­er­weise nicht.
5. Die Rekurrentin macht geltend, die Rekursgegnerin
habe der F AG für den Bau der 1. Etappe der R-Strasse ebenfalls die Kosten
zurückerstattet, obwohl sie auch mit der F AG eine Regelung getroffen gehabt
habe, nach welcher eine Kos­tenbeteiligung der Gemeinde ausgeschlossen worden
sei. Das sei unbillig. Zudem habe die Rekursgegnerin einen Teil der R-Strasse
auf eigene Kosten realisiert.
a) Die Rekursgegnerin hat der F AG gestattet,
den 1. Teil bzw. die 1. Etappe der R-Strasse als Erschliessung der Industrie-
und Gewerbezone im Gebiet P vorzeitig zu bauen. In der Projektgenehmigung vom
29. Februar 1984 wird ausgeführt, dass die Grundeigentümerin die Kosten des
Strassenbaus allein zu tragen habe, während eine Kostenbeteiligung an der
gleichzeitig zu erstellenden Kanalisation grund­sätzlich möglich und von der
Gemeindeversammlung auch bereits bewilligt sei. Da der entsprechende Beschluss
aber noch nicht rechtskräftig sei, müsse die private Bauherrschaft diese Kosten
bevorschussen, wenn sie mit dem Strassenbau nicht zuwarten wolle, bis die
politische Gemeinde über den Kredit verfügen könne. Gemäss Disp.-Ziff. 3 fiel
da­her eine Kostenbeteiligung der Politischen Gemeinde ausser Betracht. In der
Folge realisierte die F AG den bewilligten Strassenabschnitt, wobei sie auch
die Kosten der Strassenbeleuchtung zu übernehmen hatte.
Am 13. August 1986 teilte die Rekursgegnerin
der F AG mit, auf deren Begehren um Rückerstattung der Kosten für die
Kanalisation und eine Kostenbeteiligung am Strassenbau könne "momentan
noch nicht eingetreten werden, da der Rechtstitel, die Beiträge zu
sprechen", fehle. Soweit mit diesem Brief der Eindruck erweckt wurde, es
handle sich nur um eine Frage der Zeit, bis beide Kostenerstattungsgesuche
gutgeheissen würden, besteht ein Widerspruch zur Verfügung vom 29. Februar 1984.
Hingegen stimmt er grundsätzlich mit einem internen, vom Gemeindeschreiber
verfassten Arbeitspapier vom 15. Juli/14. Aug. 1986 überein, gemäss welchem
eine Kos­tenbeteiligung der Gemeinde an der R-Strasse , 1. Etappe,
grundsätzlich angebracht sei. Diesem Papier ist nebenbei zu entnehmen, dass der
Bau der 2. Etappe der R-Strasse zeitlich vorgezogen worden sei mit der
Konsequenz, dass jener Strassenabschnitt nach Quartierplangrundsätzen, d.h.
also auf Kosten der Grundeigentümer, gebaut werde.
Am 9. Dezember 1986 gelangte die F AG an die
Rekurrentin und verlangte eine Entschädigung für die Benützung des von der F AG
erstellten Teils der R-Strasse bzw. den Anschluss an die darin verlegte
Kanalisationsleitung. Darüber beschwerte sich die Rekurrentin bei der Rekursgegnerin,
welche daraufhin klarstellte, dass die F AG die Strasse zwar ohne
Kostenbeteiligung der Gemeinde erstellt habe, deswegen aber nicht berechtigt
sei, die Rekurrentin an der (entschädigungslosen) Benützung der bzw. am
Anschluss an die errichteten Groberschliessungsanlagen zu hindern. Am 26. Mai
1987 beschloss die Rekursgegnerin schliesslich, der F AG die Kosten des
Kanalisationsbaus in der R-Strasse zurückzuerstatten, obwohl die 1. Etappe des
kommunalen Erschliessungsplans, zu der dieser Teil der R-Strasse gehört, vom
Regierungsrat nach wie vor nicht genehmigt war. Massgebend sei, dass dieser
Kanalisationsabschnitt mehrheitlich von anderen Grundeigentümern genutzt werden
könne. Im Sinn eines Entgegenkommens wurde der zu bezahlende Bei­trag in
beschränktem Umfang verzinst.
b) Für den Bau des 1. Abschnittes der
R-Strasse musste die G AG 654 m
2
ihrer Parzelle Kat.-Nr. 9
abtreten. Die Rekursgegnerin erklärte sich mit Be­schluss vom 29. Januar 1985
bereit, dieses Land für Fr. 65'400.- zu kaufen und für den Strassenbau zur
Verfügung zu stellen. Sie erwog, ihr Vorgehen bedeute einen gewissen
Widerspruch zur Verfügung vom 29. Februar 1984, gemäss welcher sich die Ge­meinde
an den Kosten der Erstellung der R-Strasse nicht beteilige. Dennoch sei es
gerechtfertigt: Einerseits werde der überwiegende Teil dieser Kosten nach wie
vor von der F AG getragen. Anderseits werde die R-Strasse später, wenn im
Gebiet Schwanden Überbauungen aktuell würden, die Funktion einer Sammelstrasse
gemäss Verkehrsplan erhalten und eine Kostenbeteiligung der Gemeinde ohnehin
gegeben sein. Schliess­lich verwies die Rekursgegnerin auf ihren Vertrag mit
der G AG, der sie das fragliche Land im Jahr 1980 verkauft hatte.
c) Mit Beschluss vom 9. Juli 1985 genehmigte
der Gemeinderat das Projekt des 1. Teilstückes der II. Etappe der R-Strasse
samt Kanalisation. Es handelt sich um einen ca. 100 m langen Strassenabschnitt
nach der Kreuzung mit der P-strasse, der an den von der F AG erbauten ersten
Abschnitt anschliesst. Der Gemeinderat erwog, der Bau könne voraussichtlich mit
dem Verkauf des an die neue Strasse anstossenden Gemeindelandes finanziert
werden, so dass kein Kredit der Stimmbürger eingeholt werden müsse. Zum Teil
hatte die Rekursgegnerin das anstos­sende Land sogar bereits vorher als
erschlossenes Bauland an die Firma H AG verkauft (nachmalige Parzelle
Kat.-Nr. 10 ).
d) Es liegt im Wesen vertraglicher Abreden,
dass mit unterschiedlichen Vertragspartnern unterschiedliche Abreden getroffen
werden können. Das Gemeinwesen ist zwar auch dann, wenn es Verträge
abschliesst, an die allgemeinen Grundsätze des rechtsstaatlichen Handelns
gebunden und hat daher insbesondere den Grundsatz der rechtsgleichen Behandlung
zu beachten. Das schliesst aber nicht aus, dass nach Massgabe der konkreten
Gegebenheiten Verträge mit unterschiedlichen Inhalten abgeschlossen werden. Die
vorstehend wiedergegebenen Beschlüsse und Vereinbarungen zeigen, dass sich die
Rekursgegnerin nicht restlos klar darüber war, inwieweit sie sich an der
Finanzierung der 1. Etappe der R-Strasse beteiligen müsse. Die Vereinbarung mit
der F AG bzw. die ihr er­teilte Baubewilligung vom 29. Februar 1984 geht davon
aus, dass die Strassenbaukosten auf die F AG überwälzt werden dürften und die
Kanalisationsbaukosten durch das Gemeinwesen zu tragen seien. Aus den
Erwägungen im Beschluss vom 29. Januar 1985 geht hingegen hervor, dass die
Rekursgegnerin allenfalls mit einer Pflicht rechnete, sich an den eigentlichen
Strassenbaukosten beteiligen zu müssen. Aus diesen Unklarheiten kann die
Rekurrentin jedoch nichts für sich ableiten.
aa) Einerseits kann der Rekursgegnerin keine
relevante Ungleichbehandlung gleich­artiger Sachverhalte vorgeworfen werden.
Der von der F AG gebaute Teil der R-Strasse war gemäss dem am 30. Januar 1984
von den Gemeindeversammlung ange­nommenen, aber vom Regierungsrat noch nicht
genehmigten Erschliessungsplan der 1. Etappe zugewiesen, im Gegensatz zum
später von der Rekurrentin errichteten Teil dieser Strasse. Das hatte
unmittelbare Folgen für die kommunale Baupflicht (bzw. hätte sie gehabt, wenn
der Regierungsrat dem Erschliessungsplan in diesem Punkt nicht die Genehmigung
verweigert hätte, was 1984 indessen noch nicht zu erwarten war).
Zwar lag auch der kürzere, von der Gemeinde
finanzierte Abschnitt der R-Strasse entlang alt Kat.-Nr. 11 in der 2.
Erschliessungsetappe. Hier hatte die Gemeinde indessen bereits Land zum Preis
von erschlossenem Bauland verkauft und konnte mit einem Verkauf des übrigen
Landes zu entsprechenden Preisen innert nützlicher Frist rechnen. Im Ergebnis
bezahlten die neuen Landeigentümer die Erschliessung, nicht anders als dies mit
der Rekurrentin ausgehandelt wurde.
Was weiter die F AG angeht, so ist
festzuhalten, dass trotz der teilweise widersprüchlichen Erwägungen in den
zitierten Beschlüssen im Ergebnis die Rekursgegnerin nur die Kosten für die
Kanalisation, nicht aber für den Strassenbau übernommen hat, wird vom Beitrag
abgesehen, den sie durch die Einwerfung des der G AG abgekauf­ten Landes
leistete. Dieses "Entgegenkommen" lässt sich etwa mit jenem
vergleichen, das die Gemeinde durch die Übernahme der Kosten für die
Strassenbeleuchtung gegenüber der Rekurrentin zeigte. Die Kanalisation im 1.
Abschnitt der R-Strasse kommt nun ganz offensichtlich auch den weiter oben
bauenden Anstössern zu Gute, namentlich der Re­kurrentin, während wie vorne
erwähnt der Anschluss einer oder allenfalls einiger Liegen­schaften am V an
diese Kanalisation von zweitrangiger Bedeutung ist. Jedenfalls kann der
Rekursgegnerin nicht vorgeworfen werden, in diesem Punkt eine Ungleichbehandlung
vorgenommen zu haben, welche die Vereinbarung mit der Rekurrentin als
rechtswidrig und deshalb unbeachtlich erscheinen lässt.
bb) Anderseits führen die erwähnten
Beschlüsse auch nicht zu einer anderen Auslegung des Vorschlags, den die
Rekursgegnerin der Rekurrentin im Januar 1986 unterbreitete. Für die Frage, wie
die Rekurrentin diesen Vorschlag im guten Treuen auffassen musste, kann es von
vornherein nur auf jene Äusserungen ankommen, welche die Rekursgegnerin in
jenem Zeitpunkt bereits gemacht hatte, womit es z.B. keine Rolle spielt, wie
sie sich im Sommer des gleichen Jahrs zu ihren Verpflichtungen gegenüber der F
AG äusserte. Ende Januar 1986 lag nur die Bewilligung vom 29. Februar 1984 vor,
gemäss welcher der Strassenbau klar von der interessierten Grundeigentümerin
finanziert werden sollte, während hinsichtlich der Kanalisation eine
Bevorschussung vorgesehen war. Ferner mochte die Rekurrentin allenfalls
Kenntnis vom Beschluss vom 29. Januar 1985 besitzen, obwohl ihr dieser zu Recht
nicht zugestellt worden war. Diese Dokumente bieten keinesfalls einen hin­reichenden
Anlass, den Vorschlag, den die Rekursgegnerin der Rekurrentin im Januar 1986
unterbreitete, dahingehend auszulegen, dass statt einer definitiven
Kostenüberwälzung eine Bevorschussung gemeint sei.
6. a) Es bedarf keiner weiteren Ausführungen,
dass die Vereinbarung, welche die Rekurrentin mit der I AG über den Abtausch
von Land für den Stras­sen- bzw. Trottoirbau getroffen hat, an ihren
Verpflichtungen gegenüber der Rekursgegnerin nichts ändert.
b) Die Vereinbarung vom 14. April 1992,
gemäss welcher die Rekursgegnerin das Trottoir entlang der O-strasse gegen
Entschädigung des Landwerts übernahm, lässt sich mit der vorliegend streitigen
gerade nicht vergleichen. Jedenfalls kann die Rekurrentin aus der Tatsache,
dass sich die Rekursgegnerin zur Übernahme der erwähnten Trottoirs bereit
erklärte, nicht ableiten, der 1986 abgeschlossene Vertrag, der eine andere
Lösung vorsah, sei rechtswidrig.
7. Zusammenfassend ergibt sich, dass sich die
Rekurrentin Anfang 1986 durch konkludentes Handeln in rechtsgültiger Weise
damit einverstanden erklärt hat, den hier streitigen Teil der R-Strasse samt
Kanalisation auf eigene Kosten zu errichten und das dafür nötige Land
unentgeltlich zur Verfügung zu stellen.
Es erübrigt sich daher, auf die Kritik
einzugehen, wonach die Rekursgegnerin in rechtsmissbräuchlicher Weise eine
Anpassung ihres Erschliessungsplans unterlassen habe, um so ihrer
Rückzahlungspflicht aus dem Weg zu gehen. Eine solche Rückzahlungspflicht
besteht auf Grund des massgeblichen Vertrags von vornherein nicht.
Weiter ergibt sich aus der rechtlichen
Situation und dem tatsächlichen Verhalten der Parteien, dass die R-Strasse
nicht im öffentlichen Verfahren errichtet wurde, weshalb die Rekurrentin nicht
beanspruchen kann, dass ihr das zur Verfügung gestellte Land formell enteignet
werde. Eine andere, hier aus verfahrensrechtlichen Gründen nicht zu
entscheidende Frage ist es, ob ein vertraglicher Anspruch auf unentgeltliche
Eigentumsübertragung an die Gemeinde besteht.
Die Rekursanträge erweisen sich damit als
unbegründet und sind abzuweisen.
8. ...
Demgemäss beschliesst das Verwaltungsgericht:
Der Rekurs VR.2001.00002 wird als durch
Rückzug erledigt abgeschrieben.
und
entscheidet:
1.    Der Rekurs VR.2001.00001 wird
abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
...