zh_verwaltungsgericht · VB.2025.00001 · 2026-03-19 · de
Baubewilligung

Nachträgliche Baubewilligung; falsche Verfahrenswahl; neubauähnliche Umgestaltung; Einheit der Baubewilligung. Beide Entscheide betreffen die bauliche Umgestaltung derselben Baute und dieselben Parteien. Es erscheint vorliegend zweckmässig und prozessökonomisch sinnvoll, die Verfahren zu vereinigen (E. 1.2). Eine falsche Verfahrenswahl führt nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht ohne Weiteres zur Aufhebung des nachfolgend ergangenen baurechtlichen Entscheids. Vielmehr kommt es darauf an, ob der Nachbar seine Rügen trotz der falschen Verfahrenswahl der Rekursinstanz vortragen und damit seine Interessen wahren konnte. In diesem Fall gilt der formelle Mangel als geheilt (E. 3.2.1). Soweit ein Mangel bestanden hätte, wäre dieser geheilt (E. 3.2.2). Erforderlich für das Vorliegen einer neubauähnlichen Umgestaltung ist kumulativ ein  seit dem Zeitpunkt, als das Gebäude rechtswidrig wurde, erfolgter  weitgehender Ersatz der bisherigen Bausubstanz, der zugleich darauf abzielt, die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern (E. 3.3.1). Vorliegend scheitert die Rüge der Beschwerdeführenden bereits an der ersten Voraussetzung: Es ist  auch unter Berücksichtigung des bereits erfolgten Teilabbruchs des Geschossbodens  nicht von einem weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz auszugehen (E. 3.3.2). Auch die Projektänderung fällt mit Blick auf die Kriterien für die Bejahung einer neubauähnlichen Umgestaltung nicht stark ins Gewicht (E. 4.2). Die Projektänderung lässt sich problemlos beurteilen. Teilprojekte sind grundsätzlich zulässig (E. 4.5). Abweisung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2025.00001
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Geschäftsnummer:
VB.2025.00001
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.03.2026
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Nachträgliche Baubewilligung; falsche Verfahrenswahl; neubauähnliche Umgestaltung; Einheit der Baubewilligung. Beide Entscheide betreffen die bauliche Umgestaltung derselben Baute und dieselben Parteien. Es erscheint vorliegend zweckmässig und prozessökonomisch sinnvoll, die Verfahren zu vereinigen (E. 1.2).Eine falsche Verfahrenswahl führt nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht ohne Weiteres zur Aufhebung des nachfolgend ergangenen baurechtlichen Entscheids. Vielmehr kommt es darauf an, ob der Nachbar seine Rügen trotz der falschen Verfahrenswahl der Rekursinstanz vortragen und damit seine Interessen wahren konnte. In diesem Fall gilt der formelle Mangel als geheilt (E. 3.2.1). Soweit ein Mangel bestanden hätte, wäre dieser geheilt (E. 3.2.2). Erforderlich für das Vorliegen einer neubauähnlichen Umgestaltung ist kumulativ ein  seit dem Zeitpunkt, als das Gebäude rechtswidrig wurde, erfolgter  weitgehender Ersatz der bisherigen Bausubstanz, der zugleich darauf abzielt, die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern (E. 3.3.1). Vorliegend scheitert die Rüge der Beschwerdeführenden bereits an der ersten Voraussetzung: Es ist  auch unter Berücksichtigung des bereits erfolgten Teilabbruchs des Geschossbodens  nicht von einem weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz auszugehen (E. 3.3.2). Auch die Projektänderung fällt mit Blick auf die Kriterien für die Bejahung einer neubauähnlichen Umgestaltung nicht stark ins Gewicht (E. 4.2). Die Projektänderung lässt sich problemlos beurteilen. Teilprojekte sind grundsätzlich zulässig (E. 4.5).Abweisung.
Stichworte:
BRANDSCHUTZ
EINHEIT DER BAUBEWILLIGUNG
KOORDINATIONSGEBOT
NACHTRÄGLICHE BAUBEWILLIGUNG
NEUBAUÄHNLICHE UMGESTALTUNG
PROJEKTÄNDERUNG
SACHVERHALTSFESTSTELLUNG
UNZUSTÄNDIGES ORGAN
Rechtsnormen:
Art. 13 Abs. 1 BVV
§ 238 PBG
§ 325 Abs. 1 PBG
§ 357 Abs. 1 PBG
Art. 25a RPG
§ 7 Abs. 1 VRG
§ 71 VRG
§ 125 lit. c ZPO
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2025.00001
VB.2025.00347
Urteil
der 1. Kammer
vom 19. März 2026
Mitwirkend: Abteilungspräsident
Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Jonas Alig.
In Sachen
Aus VB.2025.00001 und VB.2025.00347
1.    Stockwerkeigentümergemeinschaft A,
2.    B,
beide
vertreten durch RA D,
Beschwerdeführende,
gegen
Aus VB.2025.00001 und VB.2025.00347
1.    C AG,
vertreten
durch RA E,
Aus VB.2025.00001
2.    Bauvorstand der Gemeinde Oetwil a.
d.
L.,
Aus VB.2025.00347
3.    Gemeinderat Oetwil
a.
d.
L.
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
A.
Mit Verfügung vom
14. Juni 2024 erteilte der Bauvorstand der Gemeinde Oetwil a.
d.
L. der C AG im
Anzeigeverfahren die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für den Umbau und
die Renovation im Innenbereich des Wohnhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
an der F-Strasse 02 in Oetwil a.
d.
L.
B.
Mit Beschluss vom
21. Oktober 2024 erteilte der Gemeinderat der Gemeinde Oetwil a.
d.
L. der C AG die
baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Renovation im Innenbereich
(Projekterweiterung) des Wohnhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02
in Oetwil a.
d.
L.
II.
A.
Gegen die Verfügung
vom 14. Juni 2024 erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft A und B
mit gemeinsamer Eingabe vom 17. Juli 2024 Rekurs beim Baurekursgericht des
Kantons Zürich.
Mit Entscheid vom
8. November 2024 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.
B.
Gegen den Beschluss
vom 21. Oktober 2024 erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft A
und B mit gemeinsamer Eingabe vom 28. November 2024 Rekurs beim
Baurekursgericht des Kantons Zürich.
Mit Entscheid vom
25. April 2025 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.
III.
A.
Gegen den Entscheid
des Baurekursgerichts vom 8. November 2024 erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft A
und B mit gemeinsamer Eingabe Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons
Zürich und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie der
Verfügung des Bauvorstands der Gemeinde Oetwil a.
d.
L. vom 14. Juni 2024. Den Beschwerdeführenden sei für
dieses und das vorinstanzliche Verfahren je eine angemessene
Umtriebsentschädigung zuzusprechen und die Kosten dieses und des
vorinstanzlichen Verfahrens seien vollumfänglich der Beschwerdegegnerschaft
aufzuerlegen.
Am 22. Januar 2025 beantragte
das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit
Eingabe vom 23. Januar 2025 teilte der Bauvorstand Oetwil a.
d.
L. einerseits mit, auf
Beschwerdeantwort zu verzichten. Andererseits beantragte er, die Beschwerde sei
 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden 
abzuweisen. Mit Beschwerdeantwort vom 31. Januar 2025 beantragte die C AG,
die Beschwerde sei  unter gesetzlichen Kostenfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden  abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; der Entscheid
des Baurekursgerichts sowie die Baubewilligung des Bauvorstands Oetwil a.
d.
L. seien demgemäss zu
bestätigen. Es sei ihr eine angemessene Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Mit
Replik vom 27. Februar 2025 hielten die Stockwerkeigentümergemeinschaft A
und B an ihren Anträgen fest. Mit Eingabe vom 17. März 2025 (Poststempel vom
14. März 2025) teilte der Bauvorstand Oetwil a.
d.
L. Verzicht auf
Beschwerdeantwort mit. Mit Eingabe vom 20. März 2025 teilte die C AG
mit, auf eine Duplik zu verzichten.
B.
Gegen den Entscheid
des Baurekursgerichts vom 25. April 2025 erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft A
und B mit gemeinsamer Eingabe Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons
Zürich und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie des
Beschlusses des Gemeinderats Oetwil a.
d.
L. vom 21. Oktober 2024. Es sei ein Augenschein
durchzuführen. Den Beschwerdeführenden sei für dieses und das vorinstanzliche
Verfahren je eine angemessene Umtriebsentschädigung zuzusprechen und die Kosten
dieses und des vorinstanzlichen Verfahrens seien vollumfänglich der
Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen.
Mit Eingabe vom 16. Juni
2025 teilte der Bauvorstand Oetwil a.
d.
L. einerseits mit, auf Beschwerdeantwort zu verzichten.
Andererseits beantragte er, die Beschwerde sei  unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden  abzuweisen. Ebenfalls am
16. Juni 2025 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die
Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 24. Juni 2025 beantragte
die C AG, die Beschwerde sei  unter gesetzlichen Kostenfolgen zulasten
der Beschwerdeführenden  abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; der
Entscheid des Baurekursgerichts sowie der Beschluss des Gemeinderats Oetwil a.
d.
L. vom 21. Oktober
2024 seien demgemäss zu bestätigen. Es sei ihr eine angemessene
Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Mit Replik vom 8. September 2025 hielten
die Stockwerkeigentümergemeinschaft A und B an ihren Anträgen fest. Mit
Eingabe vom 12. September 2025 teilte die C AG mit, auf eine Duplik
zu verzichten.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden zuständig.
1.2
Die Beschwerden
richten sich gegen zwei unterschiedliche Entscheide des Baurekursgerichts,
wobei sich der eine Entscheid auf eine Verfügung des Bauvorstands der Gemeinde
Oetwil a.
d.
L. und der andere auf eine
Verfügung des Gemeinderats der Gemeinde Oetwil a.
d.
L. bezieht. Beide Entscheide betreffen aber die bauliche
Umgestaltung derselben Baute und dieselben Parteien. Es erscheint vorliegend
zweckmässig und prozessökonomisch sinnvoll, die Verfahren zu vereinigen
(§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der
Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin
Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 431 N. 50 ff.).
1.3
Da auch die
übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden
einzutreten.
2.
Das
Baugrundstück liegt an einer Hanglage und ist gemäss der geltenden Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Oetwil a.
d.
L. vom 28. Mai 2019 (BZO) der Wohnzone W1.6b
zugeteilt.
Die Beschwerdegegnerin 1 plant
die Sanierung des bestehenden Wohnhauses, das den Grenzabstand und die
Abgrabungsvorschriften verletzt. Für ein erstes Projekt, das einen Umbau und
eine Aufstockung vorsah, erteilte der Beschwerdegegner 2 aus dem Verfahren
VB.2025.00347 mit Beschluss vom 19. Oktober 2020 die baurechtliche
Bewilligung. Den gegen dieses Projekt erhobenen Rekurs hiess das
Baurekursgericht mit Urteil vom 4. Juni 2021 gut und hob die
Baubewilligung auf.
In der Folge erteilte der
Bauvorstand-Stellvertreter mit Verfügung vom 6. August 2021 der
Beschwerdegegnerin 1 im Anzeigeverfahren die baurechtliche Bewilligung für
den Umbau und die Renovation im Innenbereich des Wohnhauses (in der Folge:
Stammbewilligung). Mit Beschluss vom 10. Januar 2022 bewilligte der Beschwerdegegner 3
im ordentlichen Verfahren ein auf der baurechtlichen Bewilligung vom 6. August
2021 aufbauendes Teilprojekt, welches den Umbau des Gebäudes sowie die
Aufstockung um zwei weitere Geschosse umfasste. Die hiergegen erhobenen Rekurse
wurden vom Baurekursgericht mit Entscheiden vom 15. Juli 2022 zur
Hauptsache abgewiesen. Mit Entscheid VB.2022.00539/VB.2022.00543 vom 31. August
2023 hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde der Beschwerdeführenden gegen
das Teilprojekt für den Umbau und die Aufstockung des Wohnhauses gut und hob
die Baubewilligung vom 10. Januar 2022 auf. Hingegen wies es die
Beschwerde gegen die Verfügung des Bauvorstand-Stellvertreters vom
6. August 2021 für den Umbau und die Renovation im Innenbereich ab.
Die Baufreigabe erfolgte am
15. Dezember 2023. Im Rahmen der Bauausführungen für den bewilligten Umbau
und die Renovation im Innenbereich wurde festgestellt, dass  entgegen dem
bewilligten Projekt  die Decke über dem obersten Geschoss (das bestehende
Flachdach) sowie die bestehenden Balkonvorbauten und Fassadenteile des obersten
Geschosses abgebrochen worden waren. Mit Verfügung vom 17. Mai 2024 wurde
daher durch den Beschwerdegegner 2 ein Baustopp angeordnet. Am 14. Juni
2024 erteilte der Beschwerdegegner 2 die nachträgliche Baubewilligung im
Anzeigeverfahren für verschiedene, teilweise bereits vorgenommene Änderungen
(Abbruch und Neuerstellung der Decke über dem Obergeschoss ohne
Balkonüberdachung [bestehendes Flachdach], teilweiser Abbruch von Aussenwänden
[Südwest- und Südostfassade] im bestehenden Obergeschoss; Abbruch/Ersatz der
südwestseitigen Balkone [in den Plänen schwarz dargestellt]; ersatzloser
Abbruch des rückseitigen Anbaus [Wärmepumpen]). Der hiergegen erhobene Rekurs
wurde vom Baurekursgericht mit Entscheid vom 8. November 2024 abgewiesen.
Gegen diesen Entscheid wenden sich die Beschwerdeführenden im Rahmen des
Verfahrens VB.2025.00001.
Mit Beschluss vom
21. Oktober 2024 erteilte der Gemeinderat die baurechtliche Bewilligung
für eine Projekterweiterung (Umbau und Renovation im Innenbereich; die
Projekterweiterung umfasst insbesondere den rückwärtigen Anbau an das
bestehende Wohnhaus mit Abstell- und Kellerräumen). Der hiergegen erhobene
Rekurs wurde vom Baurekursgericht mit Entscheid vom 25. April 2025 abgewiesen.
Gegen diesen Entscheid wenden sich die Beschwerdeführenden im Rahmen des
Verfahrens VB.2025.00347.
3.
Zunächst sind die Rügen im
Zusammenhang mit der Bewilligung vom 14. Juni 2024 zu behandeln (Verfahren
VB.2025.00001).
3.1
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, der Sachverhalt sei ungenügend ermittelt
worden. Entgegen der Darstellung in den mit der Verfügung vom 14. Juni
2024 bewilligten Plänen seien zusätzlich auch Teile der Geschossböden 
zumindest des Bodens des obersten Vollgeschosses  im südwest- und
südostseitigen Gebäudebereich abgebrochen worden. Das Ausmass der bereits
vorgenommenen und noch geplanten Abbrucharbeiten und der bereits erfolgten
baulichen Massnahmen für deren Ersatzneubau sei nicht bekannt und bilde nicht
Gegenstand der bewilligten Pläne.
3.1.1
Im Rahmen des
Verfahrens vor Baurekursgericht hatte die Beschwerdegegnerin 1 geltend
gemacht, Ziel des Umbaus sei die statische und energetische Ertüchtigung. Nach
dem Baubeginn habe sich gezeigt, dass der Beton der Böden der Ebene 2 hierfür
partiell habe herausgespitzt werden müssen, und zwar um eine zusätzliche
Bewehrung und wärmebrückenfreie Kragenplattenanschlüsse einzulegen. Die
bestehende Bewehrung habe beibehalten werden können. Bei den beschriebenen
Massnahmen handle es sich um Details, welche in Baugesuchsplänen nicht
darzustellen seien und bei Umbauprojekten in der Regel gar nicht dargestellt
werden könnten. Gerade bei älteren Gebäuden stelle sich nicht selten erst nach
Baubeginn heraus, welche Vorkehrungen im Detail zu treffen seien.
Das Baurekursgericht erwog, der
eigenmächtig vorgenommene partielle Abbruch des Geschossbodens bzw. dessen
Ersatz zwischen der Ebene 1 und 2 hätten in den nachträglich eingereichten
Baugesuchsplänen ebenfalls rot dargestellt werden müssen. Dass die bestehende
Armierung beibehalten werde, ändere daran nichts. Jedoch handle es sich um
einen Planfehler, der sich nicht auf die materielle Rechtswidrigkeit der
bewilligten Baute auswirke. Jedenfalls führe dieser Mangel nicht dazu, dass das
Vorhaben als neubauähnliche Umgestaltung zu qualifizieren wäre. Da auch
ausgeschlossen sei, dass sich dieser Mangel bei der Bauausführung auswirken
könnte, sei auch keine spezielle Berichtigung erforderlich.
3.1.2
Das
Baurekursgericht hat die von den Beschwerdeführenden geltend gemachten
baulichen Änderungen berücksichtigt. Der von der Beschwerdegegnerin 1 im
Rekursverfahren eingereichte, vom 12. April 2024 datierende Plan deckt
sich mit der Behauptung der Beschwerdeführenden, dass der Betonboden zwischen
der ersten und der zweiten Etage  partiell und primär im südwest- und
südostseitigen Gebäudeteil  weggespitzt wurde. Vorliegend bilden die
bewilligten Abänderungspläne sowie der tatsächliche Stand der Änderungen im
Zeitpunkt des angefochtenen erstinstanzlichen Bauentscheids den
Streitgegenstand. Davon ist auch im Rahmen der Beurteilung der erweiterten Besitzstandsgarantie
auszugehen (vgl. dazu E. 3.3). Weitere den Zeitpunkt des erstinstanzlichen
Bauentscheids betreffende Änderungen machen die Beschwerdeführenden nicht
substanziiert geltend. Sollte die Bauherrschaft seither unberechtigterweise
weitere Änderungen vorgenommen haben oder solche künftig vornehmen
hätte
der Beschwerdegegner 2 ein weiteres nachträgliches
Baubewilligungsverfahren zu eröffnen. Mit Blick auf das vorliegende Verfahren
musste das Baurekursgericht keine weiteren Sachverhaltsabklärungen vornehmen.
Die Rüge ist für die
Beschwerdeführenden im Übrigen auch deshalb ohne Nutzen, weil selbst ein
vollständiger Ersatz des Geschossbodens zwischen der Ebene 1 und 2 weder
die materielle Rechtswidrigkeit der Baute bewirken würde, noch dazu führen
würde, dass eine neubauähnliche Umgestaltung zu bejahen wäre (vgl. dazu
E. 3.3).
3.2
Die
Beschwerdeführenden rügen, dass die Bewilligung aufzuheben sei, weil der Beschwerdegegner 2
für deren Erlass nicht zuständig gewesen sei.
3.2.1
Auf der
Grundlage von § 325 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) in Verbindung mit § 13 Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung
vom 3. Dezember 1997 (BVV) wird bei Bauverfahren von untergeordneter
Bedeutung oder für die Änderung bereits bewilligter Projekte anstelle des
ordentlichen das Anzeigeverfahren angewendet, wenn nach den Umständen keine
Interessen von Nachbarn oder des Natur- und Heimatschutzes berührt werden
können.
Das Anzeigeverfahren ohne neue
Aussteckung und Publikation ist somit dann zulässig, wenn die Änderungen
untergeordneter Natur sind und keine zum Rekurs berechtigenden Interessen
Dritter betroffen sind. Ist nur eine dieser Voraussetzungen gegeben, besteht
kein Raum für das Anzeigeverfahren. Erging die Baubewilligung hingegen zu
Unrecht im Anzeigeverfahren und erhalten Dritte aus diesem Grund erst nach
Ausführung der baulichen Änderungen Kenntnis davon, so ist ihr Rekursrecht
nicht verwirkt (VGr, 20. September 2018, VB.2018.00209, E. 2.7 mit
Hinweisen).
Eine falsche Verfahrenswahl
führt nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht ohne Weiteres
zur Aufhebung des nachfolgend ergangenen baurechtlichen Entscheids. Vielmehr
kommt es darauf an, ob der Nachbar seine Rügen trotz der falschen Verfahrenswahl
der Rekursinstanz vortragen und damit seine Interessen wahren konnte. In diesem
Fall gilt der formelle Mangel als geheilt (VGr, 31. August 2023,
VB.2022.00539/VB.2022.00543, E. 3.2.2; 3. Juni 2021, VB.2020.00765, E. 5.3;
28. November 2019, VB.2019.00258, E. 6.6 mit Hinweisen, bestätigt mit
BGr, 25. Februar 2021, 1C_58/2020, E. 3).
3.2.2
Mithin kommt es
vorliegend  zumal die Beschwerdeführenden ihre Rügen vortragen und ihre
Interessen wahren konnten, was sie nicht bestreiten  nicht darauf an, ob das
Anzeigeverfahren zu Recht angewendet wurde. Soweit ein Mangel bestanden hätte,
wäre dieser geheilt. Die Rüge ist unbehelflich.
3.3
Die
Beschwerdeführenden rügen, es liege eine neubauähnliche Umgestaltung vor,
weswegen die streitbetroffene Baute nicht mehr von der erweiterten
Besitzstandsgarantie profitieren könne. Der Feststellung des Baurekursgerichts,
dass der bestehenden Abstandswidrigkeit durch die vorgenommenen baulichen
Massnahmen keine weitergehenden Normverstösse hinzugefügt werden, widersprechen
die Beschwerdeführenden zu Recht nicht.
3.3.1
Gemäss § 357
Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften
widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe
Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine
überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen (Satz 1).
Für neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die
erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten (Satz 2).
Diese sogenannte erweiterte
Besitzstandsgarantie (vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für
vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003,
S. 70 f.) bezweckt den Schutz der im Vertrauen auf die bisherige
Ordnung getätigten Investitionen. Sie schützt unter dem bisherigen Recht
errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lässt neben
Nutzungsänderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang
ausdrücklich beschränkt würde (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00810,
E. 4.3 = BEZ 2013 Nr. 21, unter Hinweis auf VGr, 19. Oktober 2005,
VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32). Allerdings haben Lehre und
Rechtsprechung stets verlangt, dass bauliche Änderungen nicht auf den
weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dürfen.
Neubauähnliche Umgestaltungen sprengen den Rahmen der gemäss § 357
Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und müssen die für Neubauten geltenden
Vorschriften einhalten (eingehend VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640,
E. 3.1; 29. Februar 2024, VB.2023.00462, E. 5.1.1).
Neubauähnliche Umgestaltungen
sind nach langjähriger, wiederholt bestätigter Rechtsprechung jedoch erst dann
anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen, das
heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem
Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 29. Februar 2024, VB.2023.00462,
E. 5.1.1; 31. August 2017, VB.2017.00057, E. 6.1.2 mit
Hinweisen; 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006
Nr. 32). Bei Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu,
wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte
Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu
schützen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung
der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche
Umgehung vorliegt, lässt sich nicht allein nach quantitativen Kriterien
beurteilen und hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (VGr, 16. Dezember
2021, VB.2021.00157, E. 3.1.2 mit Hinweisen; 31. August 2017,
VB.2017.00057, E. 6.1.2; vgl. zum Ganzen VGr, 19. März 2020,
VB.2019.00660, E. 2.2). Dabei steht den Gemeinden bei der Anwendung von § 357
Abs. 1 PBG ein Ermessens- und Entscheidungsspielraum zu (VGr, 29. Februar
2024, VB.2023.00462, E. 5.1.1; 25. Januar 2012, VB.2011.00548,
E. 8.2).
Wenn an einer
bauvorschriftswidrigen Baute oder Anlage verschiedene, konstruktiv voneinander
unabhängige oder zeitlich gestaffelte bauliche Änderungen vorgenommen werden,
ist aufgrund einer Gesamtwürdigung zu entscheiden, ob der zulässige Rahmen
baulicher Massnahmen gewahrt ist oder ob es sich um eine neubauähnliche
Umgestaltung handelt (RB 1991 Nr. 69; vgl. VGr, 19. März 2020,
VB.2019.00660, E. 2.2.4; 11. Juli 2012, VB.2011.00159, E. 3.4).
Erforderlich
für das Vorliegen einer neubauähnlichen Umgestaltung ist mithin kumulativ ein 
seit dem Zeitpunkt, als das Gebäude rechtswidrig wurde, erfolgter 
weitgehender Ersatz der bisherigen Bausubstanz, der zugleich darauf abzielt,
die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern
(vgl. VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00157, E. 3.1.3). Dabei
ist ein Vergleich mit den Baumöglichkeiten eines Neubaus vorzunehmen (vgl. VGr,
31. August 2023, VB.2022.00583/VB.2022.00590, E. 6.5.4).
3.3.2
Das
streitbetroffene Projektänderungsgesuch beinhaltete den Abbruch und
Ersatzneubau des Flachdachs, den Teilabbruch und Teilneubau der Südwest- und
Südostfassade, den Abbruch und Neubau der südwestseitigen Balkone, den Abbruch
und die Neuerstellung (zumindest von Teilbereichen) des Geschossbodens zwischen
Ebene 1 und 2 sowie den Abbruch des vorbestehenden rückseitigen Anbaus mit
Wärmepumpen (vgl. E. 2). Diese Änderungen sind zusammen mit den
bereits mit der Verfügung vom 6. August 2021 rechtskräftig bewilligten
Umbau- und Renovationsarbeiten im Innern (insbesondere Abbruch und Einziehen
von Trennwänden, neue Küchen und Bäder), dem Ersatz von Fenstern und Türen im
Bereich der bestehenden Fassadenöffnungen auf den Geschossebenen 1 und 2
sowie dem Abbruch zweier Wände im hinteren Bereich der Garage 3 auf der
Ebene 0 zu betrachten. Das Fundament, die übrigen Böden und übrigen
Aussenwände des im Jahr 1982 bewilligten Gebäudes sind bis anhin erhalten
geblieben.
Die Beschwerdeführenden
behaupten, die Räume bisheriger Anbauten würden neu in das Obergeschoss
integriert. Die Behauptung wird nicht weiter substanziiert oder belegt. Sie ist
unzutreffend. Gemäss den Abänderungsplänen werden nur die bestehenden Wärmepumpen
abgebrochen.
Vorliegend scheitert die Rüge
der Beschwerdeführenden bereits an der ersten Voraussetzung: Es ist  auch
unter Berücksichtigung des bereits erfolgten Teilabbruchs des Geschossbodens 
nicht von einem weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz auszugehen. Ob
die Verstärkung der Böden einst einer Aufstockung dienen wird, ist nicht
relevant. Eine allfällige künftige Aufstockung bildet nicht Streitgegenstand.
Sodann kann von einer Umgehung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen
keine Rede sein. Es bestehen offensichtlich noch erhebliche
Ausnützungsreserven; mit einem Neubau könnte eine höhere Ausnützung realisiert
werden (vgl. auch VGr, 31. August 2023, VB.2022.00539/VB.2022.00543,
E. 2). Die bisherigen Änderungen an der Baute dienen dem
Investitionsschutz.
Die
Rüge ist unbehelflich.
3.4
Die
Beschwerdeführenden bringen vor, die neue Gestaltung der Südwest- und der
Südostfassade sei nicht bewilligt worden. Es sei nicht überprüfbar, ob die
Identität mit dem bisherigen Gebäude gewahrt werde. Es fehle auch das
erforderliche neue Farb- und Materialkonzept für die Fassaden und das Dach.
Jedenfalls lasse sich die Einhaltung der Anforderungen von § 238 PBG
betreffend eine befriedigende Gesamtwirkung nicht überprüfen. Die Auffassung
der Vorinstanz, dass für die Neugestaltung der Aussenfassaden, des neuen Dachs
und der Balkone keine neuen Pläne erforderlich seien, lasse sich nicht halten.
Gemäss den Abänderungsplänen vom
8. Mai 2024 und den Angaben der Beschwerdegegnerin 1 sollen allein
auf der Ebene 2 (zwecks statischer Ertüchtigung) kleinere Abschnitte der
Fassade abgebrochen und durch identische Fassaden ersetzt werden. Nach den
Angaben der Beschwerdegegnerin 1 handelt es sich auch beim Dach in Sachen
Gestaltung und Materialisierung um einen "eins zu eins Ersatz". Die
Erscheinung verändere sich dadurch, dass die kleine hangseitige/rückseitige
Anbaute mit der Wärmepumpe sowie das Vordach entlang der Südwestfassade über
den Balkonen der Ebene 2 abgebrochen und nicht ersetzt würden. Wenn diese
Veränderungen einen Einfluss auf die Gesamtwirkung hätten, sei dieser marginal.
Überdies seien die Veränderungen der befriedigenden Gesamtwirkung eher
zuträglich.
Mit Blick auf die Änderungspläne
erscheinen die Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 plausibel. Angesichts
des Ersatzes von Dach und Fassadenteilen ohne Änderung von Gestaltung und
Materialisierung war kein neues Farb- und Materialkonzept erforderlich. Die
Einhaltung von § 238 Abs. 1 PBG liess bzw. lässt sich problemlos
prüfen. In Anbetracht der marginalen, die Einordnung tendenziell gar
verbessernden Änderungen ist eine befriedigende Einordnung zweifellos noch
immer gegeben.
Im Rahmen der Beurteilung der
erweiterten Besitzstandsgarantie wurden die Änderungen an den Fassaden und am
Dach berücksichtigt (vgl. E. 3.3.2).
Der Rüge ist nach dem Gesagten
kein Erfolg beschieden.
3.5
Die
Beschwerdeführenden monieren, es seien unzulässigerweise keine
Brandschutzauflagen vorgesehen.
Wie
das Baurekursgericht zutreffend erwog, wurde die Stammbewilligung in
feuerpolizeilicher Hinsicht geprüft und es wurden nebenbestimmungsweise diverse
Auflagen angeordnet. Gemäss Baufreigabe vom 15. Dezember 2023 wurden die
auf den Baubeginn hin gestellten Nebenbestimmungen erfüllt. Ausserdem hält der
angefochtene Bauentscheid vom 14. Juni 2024 unter Disp.-Ziff. 1.4.2 ausdrücklich
fest, dass die Bedingungen und Auflagen der obigen baurechtlichen Beschlüsse
und Verfügungen weitergelten, soweit sie nicht ausdrücklich als erledigt gelten
oder aufgehoben wurden. Gemäss der zutreffenden Erwägung des Baurekursgerichts
ist damit sichergestellt, dass auch die neuen Bauteile (Dach, Fassadenteile,
Fussböden) die erforderlichen feuerpolizeilichen Anforderungen zu erfüllen
haben.
Im Übrigen ist entgegen der
wenig substanziierten Rüge der Beschwerdeführenden im Lichte der von der Beschwerdegegnerin 1
vor Baurekursgericht zu den Akten gegebenen Brandschutzpläne nicht ersichtlich,
dass die wie erwähnt weitergeltenden Auflagen nicht erfüllbar wären und
inwiefern den Anforderungen der Brandschutzrichtline der Vereinigung Kantonaler
Feuerversicherungen (VKF) Brandschutzabstände Tragwerke Brandabschnitte aus dem
Jahr 2015 nicht entsprochen werden könnte.
Die Rüge ist unbegründet.
3.6
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, der Grundsatz der Einheit der
Baubewilligung und das Koordinationsprinzip würden durch das Aufspalten der
gesamten baulichen Massnahmen in verschiedene Bewilligungen verletzt.
3.6.1
Das
Koordinationsgebot gemäss Art. 25a des Raumplanungsgesetzes vom
22. Juni 1979 (RPG) verlangt, dass die Rechtsanwendung materiell
koordiniert wird, wenn für die Verwirklichung eines Projekts verschiedene
materiellrechtliche Vorschriften anzuwenden sind und zwischen diesen
Vorschriften ein derart enger Sachzusammenhang besteht, dass sie nicht getrennt
und unabhängig voneinander angewendet werden dürfen (z.
B. BGE 120 Ib 400 E. 5). Nach Art. 25a Abs. 2
lit. d RPG sorgt die für die Koordination verantwortliche Behörde in
diesem Sinne für eine inhaltliche Abstimmung, aber auch möglichst für eine
gemeinsame oder gleichzeitige Eröffnung der Verfügungen.
Nachgelagerte
Verfahren sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts nur dann zulässig,
wenn dies von der Sache her sinnvoll erscheint  so etwa, wenn die Beurteilung
der Farb- und Materialwahl während der Bauausführung besser möglich ist  und
sich daraus keine wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das
Projekt ergeben oder ergeben können (BGE 150 II 566 E. 2.2.2 mit
weiteren Hinweisen). Dem hiermit zum Ausdruck kommenden Grundsatz der Einheit
der Baubewilligung zufolge ist ein Bauvorhaben stets in seiner Gesamtheit zu
prüfen und zu beurteilen (was namentlich dem Rechtsschutzinteresse der Nachbarn
dient). Die Baubewilligung darf zufolge dieses Grundsatzes nicht derart
aufgespaltet werden, dass wesentliche Teile des Projekts in einem späteren
Verfahren zu beurteilen bleiben. Der baurechtliche Entscheid muss sich zu
sämtlichen Punkten aussprechen, welche für die Bewilligungsfähigkeit eines
Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind (vgl. Laura Diener/Thomas Wipf
in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A.,
Wädenswil 2024 [Zürcher Planungs- und Baurecht], S. 512 f., auch zum
Folgenden; ferner etwa VGr, 10. Februar 2022, VB.2021.00183, E. 3.2).
Es ist aber zulässig, ein  sachlich und konstruktiv teilbares  Vorhaben in
Teilgesuche aufzuteilen (Daniel Kunz/Markus Lanter, Zürcher Planungs- und
Baurecht, S. 445 f.; VGr, 3. September 2020, VB.2019.00723,
E. 3.5.2; 21. Januar 2016, VB.2015.00391, E. 2.2). Solche
Teilprojekte können der Baubewilligungsbehörde auch gestaffelt zur Beurteilung
eingereicht werden (vgl. a.
a.
O.).
3.6.2
Wie gesehen ist
der Bauentscheid hinsichtlich des Brandschutzes und der Einordnung nicht zu
beanstanden (vgl. E. 3.4 und E. 3.5). Teilprojekte können der
Baubewilligungsbehörde gestaffelt zur Beurteilung eingereicht werden. Dass
Brandschutzauflagen betreffend das Treppenhaus erst im Rahmen der im Verfahren
VB.2025.00347 zu überprüfenden Baubewilligung angeordnet wurden, ist nicht zu
beanstanden, zumal es in diesem  sich sachlich und konstruktiv vom
vorliegenden Verfahren unterscheidenden  Verfahren um Änderungen an den Wänden
des Treppenhauses geht (vgl. E. 4.2).
Es
ist weder eine Verletzung des Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung noch
eine solche des Koordinationsprinzips ersichtlich.
3.7
Sodann rügt der
Beschwerdeführer, mit der geplanten Revision (recte: dem geplanten Neuerlass)
von § 253b Abs. 1 PBG werde als massgebendes Terrain für Neubauten
der bestehende Verlauf des Bodens bei Einreichung des Baugesuchs (gewachsener
Boden) gelten. Wenn eine neubauähnliche Umgestaltung vorliege, präjudiziere das
Bauprojekt die Fassadenhöhe von Flachdächern sowie die Baumassenziffer
unzulässigerweise negativ im Sinne von § 234 PBG.
Der neu geschaffene § 253b PBG
ist Teil der Vorlage Nr. 5889 "Planungs- und Baugesetz (PBG),
Justierungen", die vom Kantonsrat am 26. Januar 2026 verabschiedet
wurde (Kantonsrat, Teilprotokoll vom 26. Januar 2026 [Nr. 140]).
Indes bezieht sich der neue § 253b Abs. 1 PBG gemäss seinem
ausdrücklichen Wortlaut ("Bei Neubauten gilt als massgebendes Terrain der
bestehende Verlauf des Bodens bei Einreichung des Baugesuchs [gewachsener
Boden]") nur auf Neubauten, weshalb die Vorwirkung  wie die
Beschwerdeführenden selbst anerkennen  nur relevant sein könnte, wenn es sich
um eine neubauähnliche Umgestaltung handeln würde. Dies ist nicht der Fall
(vgl. E. 3.3), weshalb auf die weiteren Voraussetzungen von § 234 PBG
nicht einzugehen ist. Auch die vorliegende Rüge ist unbehelflich.
3.8
Nach dem Gesagten
ist die Beschwerde im Verfahren VB.2025.00001 abzuweisen.
4.
Sodann sind
die Rügen im Zusammenhang mit der Bewilligung vom 21. Oktober 2024 zu
behandeln (Verfahren VB.2025.00347).
4.1
Die
Beschwerdeführenden machen unter Verweis auf den bereits im Verfahren VB.2025.00001
beurteilten Teilabbruch des Geschossbodens geltend, der massgebende Sachverhalt
sei nicht ermittelt worden und der angebotene Augenschein sei vom
Baurekursgericht unzulässigerweise abgewiesen worden. Es sei daher die
Durchführung eines Augenscheins erforderlich.
Nach § 7 Abs. 1 VRG
untersucht die Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von Amtes wegen durch
Befragen der Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug von
Amtsberichten, Urkunden und Sachverständigen, durch Augenschein oder auf andere
Weise. Die Anordnung eines Augenscheins steht im pflichtgemässen Ermessen der
zuständigen Behörde. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die
tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,
23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist
insbesondere dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und
anzunehmen ist, die Parteien vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und
Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen.
Es ist zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein
verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen
Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit
ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).
Die Sachverhaltserhebung der
Vorinstanz bezüglich des im Verfahren VB.2025.00001 beurteilten Teilabbruchs
des Geschossbodens war genügend. Aus den Verfahrensakten werden die behaupteten
baulichen Änderungen ersichtlich (vgl. E. 3.1). Dass es seither zu
weitergehenden Änderungen gekommen ist, behaupten die Beschwerdeführenden
nicht. Ein Augenschein ist nicht vorzunehmen.
4.2
Die
Beschwerdeführenden sind der Auffassung, die insgesamt vorgesehenen baulichen
Massnahmen würden den Rahmen der noch zulässigen baulichen Massnahmen nach § 357
Abs. 1 PBG sprengen.
Die im
Verfahren VB.2025.00347 streitgegenständliche Projektänderung beschränkt sich
auf die Geschossebene 2. Im rückseitigen Bereich wurden  weitgehend unter
dem natürlich gewachsenen massgebenden Terrain gelegen (vgl. § 5 der Allgemeine
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [ABV])  ein 12,6 m
grosser
Abstellraum, zwei je 8,1 m
grosse Kellerräume sowie ein 4,8 m
grosser Vorraum (in den Plänen und im vorinstanzlichen Urteil
"Vorplatz" genannt) mit einer Geschossfläche von insgesamt 33,6 m
bewilligt. Zudem sind Änderungen an den Wänden des Treppenhauses Teil der
Baubewilligung.
Die vorliegend zu beurteilende
Projektänderung fällt mit Blick auf die Kriterien für die Bejahung einer
neubauähnlichen Umgestaltung (vgl. E. 3.3.1 f.) nicht stark ins
Gewicht. Es ist im Rahmen der erforderlichen Gesamtschau auch unter
Berücksichtigung der Erweiterung um einen Abstellraum, zwei Kellerräume und
einen dazugehörigen Vorraum klarerweise noch immer nicht von einem weitgehenden
Ersatz der bisherigen Bausubstanz auszugehen. Folglich ist auch weiterhin die
Umgehung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verneinen (vgl. dazu
E. 3.3.2). Die Rüge ist unbegründet.
4.3
Die
Beschwerdeführenden behaupten, die Brandschutzauflagen würden nur für den Anbau
und nicht für das ganze Gebäude gelten. Die Brandschutzauflagen für die
Innensanierung seien für das Gesamtgebäude nicht ausreichend.
Gemäss Disp.-Ziff. 1.7 des Beschlusses
vom 21. Oktober 2024 hat die Beschwerdegegnerin 1 vor Baubeginn
angepasste Brandschutzpläne zur Prüfung und Genehmigung einzureichen. Die
Brandschutzauflagen gelten entgegen der Behauptung der Beschwerdeführenden
nicht nur für den Anbau, sondern explizit auch für das Treppenhaus, während
sich  wie bereits erwogen  die Brandschutzauflagen für das Gesamtgebäude aus
der Stammbewilligung vom 6. August 2021 und der Änderungsbewilligung vom
14. Juni 2024 ergeben (vgl. E. 3.5).
Der Rüge ist kein Erfolg
beschieden.
4.4
Die
Beschwerdeführenden monieren, dass die erforderlichen Angaben zum Brandschutz
und zur Gestaltung des gesamten Gebäudes noch fehlen würden, weshalb noch gar
nicht abschliessend geprüft werden könne, inwieweit die nachbarlichen
Interessen beeinträchtigt würden.
Es fehlen keine Angaben zum
Brandschutz (vgl. E. 4.3). Am Gesamtgebäude werden keine relevanten
sichtbaren Änderungen vorgenommen.
4.5
Die
Beschwerdeführenden rügen sodann, die Aufspaltung der gesamten baulichen Massnahmen
widerspreche dem Gebot der Einheit der Baubewilligung und dem
Koordinationsprinzip.
Die Projektänderung lässt sich
problemlos beurteilen. Teilprojekte sind grundsätzlich zulässig (vgl. zum
Ganzen: E. 3.6.1). Es liegt weder eine Verletzung des Gebots der Einheit
der Baubewilligung noch ein Verstoss gegen das Koordinationsprinzip vor.
4.6
Auch die
Beschwerde im Verfahren VB.2025.00347 ist abzuweisen.
5.
Ausgangsgemäss sind die Kosten
der Verfahren den unterliegenden Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die private Beschwerdegegnerin 1
hat Anspruch auf eine angemessene Parteientschädigung (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgegenüber ist weder dem Beschwerdegegner 2 noch dem Beschwerdegegner 3
eine Parteientschädigung zuzusprechen, zumal Gemeinwesen eine solche gestützt
auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG gemäss ständiger Rechtsprechung nur
in Ausnahmefällen zusteht (vgl. VGr, 10. September 2020, VB.2019.00188,
E. 8.3 mit Hinweisen). Beide stellten zwar Anträge, verzichteten aber im
Übrigen auf eine materielle Stellungnahme vor Verwaltungsgericht.
6.
Soweit es sich vorliegend
angesichts der vor Baubeginn zu erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen
Zwischenentscheid handelt, ist dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93
Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 anfechtbar (BGE 149
II 170 E. 1; BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die Verfahren VB.2025.00001 und VB.2025.00347
werden vereinigt.
2.    Die Beschwerden werden abgewiesen.
3.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    360.--
Zustellkosten,
Fr. 5'360.--
Total der Kosten.
4.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin 1
und dem Beschwerdeführer 2 unter solidarischer Haftung je zur Hälfte
auferlegt.
5.    Die Beschwerdeführerin 1 einerseits
und der Beschwerdeführer 2 andererseits werden verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1
eine Parteientschädigung von je Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-)
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden
Entscheids.
6.    Gegen dieses Urteil kann im Sinne der
Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an:
a)  die Parteien;
b)  das Baurekursgericht.