zh_verwaltungsgericht · VB.2001.00073 · 2001-10-24 · de

Baubewilligung und Befehl | Eigenmächtige Umnutzung von Büro- und Lagerräumen zu sexgewerblichen Zwecken. Die Frage der Bewilligungsfähigkeit ist grundsätzlich aufgrund des zur Zeit der eigenmächtigen Nutzungsänderung geltenden Rechts zu beantworten, es sei denn, die Nutzungsänderung erweise sich aufgrund neueren günstigeren Rechts als bewilligungsfähig (E. 4c/aa). Zonenwidrigkeit des streitigen sexgewerblichen Salons in einer Quartiererhaltungszone mit Wohnanteil von 50%; keine Verletzung der Eigentumsgarantie und der Wirtschaftsfreiheit (E. 4c/bb). Da die Umwandlung von Büro- und Lagerräumen in einen Massagesalon für die Nachbarn mit nachteiligen ideellen Immissionen verbunden ist, fällt auch eine Nutzungsänderung gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG ausser Betracht (E. 4d).

Zürich Verwaltungsgericht 24.10.2001 VB.2001.00073
Zurich Verwaltungsgericht 24.10.2001 VB.2001.00073
Zurigo Verwaltungsgericht 24.10.2001 VB.2001.00073

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00073
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Geschäftsnummer:
VB.2001.00073
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 24.10.2001
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 05.05.2003 teilweise gutgeheissen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung und Befehl
Eigenmächtige Umnutzung von Büro- und Lagerräumen zu sexgewerblichen Zwecken.
Die Frage der Bewilligungsfähigkeit ist grundsätzlich aufgrund des zur Zeit der eigenmächtigen Nutzungsänderung geltenden Rechts zu beantworten, es sei denn, die Nutzungsänderung erweise sich aufgrund neueren günstigeren Rechts als bewilligungsfähig (E. 4c/aa). Zonenwidrigkeit des streitigen sexgewerblichen Salons in einer Quartiererhaltungszone mit Wohnanteil von 50%; keine Verletzung der Eigentumsgarantie und der Wirtschaftsfreiheit (E. 4c/bb). Da die Umwandlung von Büro- und Lagerräumen in einen Massagesalon für die Nachbarn mit nachteiligen ideellen Immissionen verbunden ist, fällt auch eine Nutzungsänderung gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG ausser Betracht (E. 4d).
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESTANDESGARANTIE
MASSAGESALON
SEXGEWERBE
UMNUTZUNG
WOHNANTEIL
ZONENKONFORMITÄT
Rechtsnormen:
§ 234 PBG
§ 357 Abs. I PBG
Art. 24c lit. III BZO99 Zürich
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. A ist Eigentümerin des Gebäudes Vers.Nr. 1
auf dem Grundstück Kat.Nr. 2, das an der T-strasse beim U-platz in Zürich
liegt. In den bisher als Büro bzw. Labor genutzten Räum­lichkeiten bot die
Mieterin C seit 8. September 1995 (1. Obergeschoss) bzw. seit etwa Mai 1999 (2.
Obergeschoss) ausschliesslich sexgewerbliche Dienstleistungen an.
Die Bausektion der Stadt Zürich verweigerte C
am 19. Juli 2000 die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für diese
eigenmächtig vorgenommene Nutzungs­änderung (Dispositiv Ziffer I). Zugleich
befahl die Behörde der Mieterin wie der Grundeigentümerin, den rechtmäs­sigen
Zustand bis spätestens drei Monate ab Rechtskraft des Beschlusses
wiederherzustellen (Dispositiv Ziffer II).
II. Hiergegen wandten sich A wie auch C mit separaten
Eingaben an die Baurekurs­kom­mission I und beantragten zur Hauptsache, die
vorgenommene Nutzungsänderung sei zu bewilligen.
Die Rekurskommission vereinigte die Verfahren
und hiess die Rekurse am 26. Januar 2001 insoweit teilweise gut, als sie die
Wiederherstellungsanordnung für das 1. Obergeschoss betrafen; im übrigen wurden
die Rekurse abgewiesen.
Aus den Erwägungen ist festzuhalten: Gemäss
der von der Baudirektion am 9. Mai/ 7. Dezember 1995 gestützt auf
§ 344 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) erlassenen
Ersatzbauordnung (BD-BZO) liege das streitbetroffene Grundstück in der Wohnzone
W4 und habe einen Mindestwohnanteil von 60% zu respektieren; diese Grenze werde
hier erklärtermassen unterschritten. Der vom Gemeinderat am 7. Juni 2000
festgesetzte Teil III der noch nicht in Kraft getretenen Revisionsvorlage 1999
(BZO 1999) weise die Liegen­schaft der Quartiererhaltungszone II mit einem
Wohnanteil von 50% zu. Der Wechsel von der bisherigen Büronutzung zu einem
sexgewerblichen Salon der "gehobenen Luxusklasse" stel­le keine
wesentliche Änderung der bisherigen, in ihrem Bestand geschützten
Nichtwohnnutzung dar. Allerdings seien Bordelle und Massagesalons nach einem
Verwaltungsgerichtsentscheid vom 24. Januar 1997 in Zonen mit einem Wohnanteil
von über 50% wegen der mut­masslich anfallenden ideellen Immissionen
zonenfremd. Davon sei auch vorliegend auszugehen, weshalb die umstrittene
Bewerbung als neue Abweichung von Vorschriften im Sinn von § 357
Abs. 1 PBG zu gelten habe. Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 verlange
zwar nur noch einen Wohnanteil von 50%, schliesse aber sexgewerbliche Salons
und vergleichbare Einrichtungen aus.
Erweise sich die Nutzungsänderung mithin als
nicht bewilligungsfähig, bleibe zu prüfen, ob der rechtmässige Zustand
wiederhergestellt werden müsse. Zur Zeit der Zweckänderung im
1.
Obergeschoss
anfangs September 1995 habe noch die Bau- und Zonenordnung vom
12. Juni 1963 in Kraft gestanden, die für das Grundstück 2 die Wohnzone B mit
einem Wohnflächenanteil von 50% statuiert habe. Mit der im Rahmen von
§ 234 PBG zu berücksich­t­igen­den BD-BZO sei die Parzelle in die Wohnzone
W4 mit einem Wohnanteil von 60% zu liegen gekommen. Mangels einer schon damals
gefestigten Praxis habe die Umnutzung des 1. Ober­geschosses in jenem
Zeitpunkt freilich nicht als zonenwidrig aufgefasst werden können. Insoweit
liege daher keine "andere Nutzung" im Sinn von § 357 Abs. 1
PBG vor, weshalb auch der neuen Nichtwohnnutzung die Bestandesgarantie hätte
zuerkannt werden müssen. Ge­gen die umstrittene Bewerbungsänderung im 1.
Obergeschoss wäre daher im Zeitpunkt ihrer Ein­rich­tung nichts einzuwenden
gewesen, was einem Beseitigungsbefehl mit Bezug auf dieses Stock­werk
entgegenstehe. Umgekehrt verhalte es sich bei dem im Mai 1999 sexgewerblich be­wor­benen
2. Obergeschoss
. Das nunmehr geltende Recht bzw. die neue Rechtsprechung
hätte eine solche Nutzung untersagt. Weil Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 an
dieser Situation nichts ändere, bestehe kein Anlass, mit dem Vollzug bis zum
Inkrafttreten des neuen Rechts zuzuwarten.
III. A. Mit Beschwerde vom 27./28. Februar
2001 liess die Stadt Zürich dem Verwaltungsgericht beantragen, in teilweiser
Aufhebung des Rekursentscheids den Bausektionsbeschluss vom 19. Juli 2000
wiederherzustellen (VB.2001.00073).
B. A gelangte am 5. März 2001 mit folgenden
Anträgen an das Verwaltungsgericht (VB.2001.00076):
"1.   Es sei der Entscheid der
Baurekurskommission vom 26. Januar 2001 insofern aufzuheben, als damit der
Rekurs abgewiesen worden ist, und entsprechend sei der Beschluss der Bausektion
der Stadt Zürich Nr. BE 796/00 vom 19. Juli 2000 auch bezüglich der Räume
im 2. Obergeschoss des Gebäudes T-strasse aufzuheben; die baurechtliche
Bewilligung für die Einrichtung von sexgewerblichen Salons im 1. und 2. Obergeschoss
des Gebäudes T-strasse sei zu erteilen.
2.  Eventualiter seien die Ziff. II 1-7
des erstinstanzlichen Entscheids der Bausektion aufzuheben und die
Vollzugsanordnung auszusetzen, bis die Revisionsvorlage III zur Bauzonenordnung
in Kraft ist und feststeht, ob die umstrittene Nutzung des 2. Obergeschosses
nach neuem Recht bewilligt werden kann.
Alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der (Stadt Zürich)."
C. Ebenfalls am 5. März 2001 liess C dem
Verwaltungsgericht beantragen (VB.2001.00077):
"1.   Dispositiv Ziffer II des
angefochtenen Entscheides sei im Sinne der nachstehenden Erwägungen aufzuheben,
soweit der Rekurs abgewiesen worden ist; demgemäss sei der Beschluss der
Bausektion ... vom 19. Juli 2000 vollumfänglich, insbesondere auch hinsichtlich
der Räum­lichkeiten im 2. Obergeschoss ... aufzuheben und die
Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, die nachgesuchte baurechtliche Bewilligung
nachträglich zu erteilen;
eventualiter seien ... die Dispositiv Ziffern II.1-7 aufzuheben und
Vollzugsanordnungen aufzuschieben, bis im Laufe der hängigen Revision der Bau-
und Zonenordnung hinsichtlich des Baugrundstückes Kat.Nr. 2 ... feststeht, ob
die umstrittene Nutzung des 2. Obergeschosses nach neuem Recht bewilligt werden
kann oder nicht.
2.  (Begehren um Zusprechung einer
Parteientschädigung)
3.  ..."
In ihren Vernehmlassungen vom 16. März 2001
schloss die Rekurskommission ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der
Rechtsmittel. Die Beschwerdegegnerinnen beantrag­ten mit Eingaben vom 4./9.
April und 9. Mai 2001 jeweils Abweisung der Beschwerde der Gegenpartei.
Auf die Parteivorbringen wird, soweit
erforderlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen Bezug genommen.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. Die Beschwerden VB.2001.00073, VB.2001.00076
und VB.2001.00077 beschlagen den gleichen Sachverhalt, betreffen dieselben
Parteien und werfen die nämlichen Rechtsfragen auf. Die Verfahren sind daher
aus prozesswirtschaftlichen Gründen zu vereinigen.
2. Eine Gemeinde ist nach § 21 lit. b
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG)
unter anderem dann zu Rekurs und Beschwerde befugt, wenn Interessen oder
Aufgaben betroffen sind, die sie wahrnehmen bzw. erfüllen muss, oder wenn sich
eine Anordnung auf einen grossen Teil der Einwohnerschaft auswirkt (RB 1998
Nr. 13). Diese Voraussetzung trifft hier offensichtlich zu. Anzumerken
bleibt, dass das Verwaltungsgericht in den Urteilen VB.96.00077 - 00080 vom 24.
Januar 1997 sowie VB.98.00330 - 00333 vom 24. März 1999 betreffend
sachverhaltlich ähnlich gelagerte Fälle die Beschwerdelegitimation der Stadt
Zürich ohne weiteres bejaht hat. Ausser Frage steht auch die Beschwerdebefugnis
der von den Zwangsmassnahmen betroffenen Hauseigentümerin und der Mieterin.
3. Kraft § 58 Satz 2 VRG führt das
Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren gewöhnlich nur einen Schriftenwechsel
durch. Weil die Beschwerdeantworten keine entscheid­relevanten Vorbringen
enthalten, zu denen die Gegenpartei(en) angehört werden müsste(n), kann von der
Einholung einer Replik abgesehen werden (vgl. auch Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 58 N 9 ff.).
4. a) Es steht ausser Frage, dass die
privaten Beschwerdeführerinnen die zu beurteilenden Nutzungsänderungen
durchgeführt haben, ohne vorgängig um eine baurechtliche Bewilligung
nachgesucht zu haben. Weil sie damit formell widerrechtlich vorgegangen sind,
hat die Bausektion zu Recht ein nachträgliches Bewilligungsverfahren durchgeführt.
Dabei ist sie zum Schluss gekommen, dass die Erteilung einer Baubewilligung
ausser Betracht falle, welcher Be­urteilung sich die Rekurskommission
angeschlossen hat.
b) Die privaten Beschwerdeführerinnen stellen
sich zunächst auf den Standpunkt, dass die vorgenommene Nutzungsänderung
bewilligungsfähig sei. Weil die Bau- und Zonenordnung vom 17. Mai 1992 (BZO
1992) nie in Kraft getreten sei und die BD-BZO sexgewerbliche Betriebe in
Wohnzonen nicht verbiete, fehle eine Grundlage für die angefochtenen Zwangs­­massnahmen.
Das Bundesgericht habe im Entscheid 1P.191/1997 vom 26. November 1997 das
Urteil des Verwaltungsgerichts allein mit der unzutreffenden Begründung übermäs­siger
Immissionen bestätigt, die Zonenwidrigkeit aufgrund einer funktionalen Betrachtung
jedoch verneint. Ferner habe das oberste Gericht offengelassen, ob die BD-BZO
wegen ihres vorläufigen Charakters überhaupt anwendbar sei. Hinzu komme, dass
dieser Erlass den einzuhaltenden Wohnanteil anders berechne als die BZO 1992;
im Ergebnis liege daher kaum eine Ausdehnung des Wohnanteils vor. Die – ohnehin
unverhältnismässige – Regelung von Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 habe der
Stadtrat erst nach der streitbetroffenen Umnutzung dem Gemeinderat vorgelegt;
bei einer verfassungskonformen Interpretation dürften sexgewerbliche Betriebe
höchstens aus Wohnzonen mit einem Wohnanteil von
über
50% verbannt
werden. Die strengere Auffassung der Vorinstanzen missachte die
Eigentumsgarantie wie auch die Wirt­schaftsfreiheit. Selbst wenn sich die
umstrittene Nutzweise als rechtswidrig erwiese, wäre der Räumungsbefehl
unzulässig; denn die Abweichung gegenüber der bisherigen Praxis sei ge­ringfügig,
der Betrieb gebe zu keinen Klagen Anlass und das auf die T- und V-strasse
ausgerichtete Gebäude eigne sich ohnehin nicht zum Wohnen. Eventuell sei der
Zwangs­vollzug bis zur Genehmigung der jüngsten Revision der Nutzungsplanung
aufzuschieben.
Demgegenüber betont die beschwerdeführende
Stadt Zürich, dass die Zweckänderung aufwendige bauliche Massnahmen erfordert
habe. Unter anderem seien in jedem Zimmer des 2. Obergeschosses sowie in der
ehemaligen Küche des 1. Obergeschosses Duschen und Badewannen eingebaut worden.
Entgegen der Auffassung der Rekurskommission müsse daher von einer
"anderen Nutzung" im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG ausgegangen
werden, die zu ganz anderen Immissionen für die Nachbarschaft führe. Sodann
irre die Vorinstanz, wenn sie die verschärfte Bewilligungspraxis gegenüber
sexgewerblichen Betrieben auf den Zeitpunkt der Präjudizien des
Verwaltungsgerichts vom Januar 1997 lege. Vielmehr habe die Bausektion schon
Ende 1994 in Zonen mit einem bestehenden oder geplanten Wohnanteil von 50% oder
mehr Massagesalons nicht mehr bewilligt.
c) aa) Zunächst ist zu prüfen, ob die
Einrichtung eines sexgewerblichen Massagesalons anstelle von Büros bzw. Büro-
und Laborräumen materiell bewilligungsfähig ist. Dabei steht fest, dass es sich
beim " Salon M" (gemäss Telefonbuch: ---) um einen sexgewerblichen
Betrieb mit mehreren Arbeitsplätzen handelt und nicht um erotische
Dienstleistungen, die von einer Person in ihrer Privatwohnung angeboten werden
(zur Unterscheidung vgl. RB 2000 Nr. 94 E. 4b/aa mit Hinweis auf BEZ 1997
Nr. 1 E. 4c/dd). Diese Frage ist aufgrund des zur Zeit der eigenmächtigen
Nutzungsänderung geltenden Rechts zu beantworten. Neueres günstigeres Recht ist
freilich zu berücksichtigen, da es nicht anginge, die Wiederherstellung des
früheren Zustands zu verlangen, wenn ein Bauvorhaben aufgrund neueren Rechts
bewilligt werden könnte (BGE 123 II 248 E. 3a/bb S. 252; Arnold Marti, Die
Sanktionen im öffentlichen Baurecht, Schweizerische Baurechtstagung 2001, S.
84; Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Zürich 1999, S.
118 f.; François Ruckstuhl, Öffentlichrechtliche Baumängel, in: Peter
Münch/Peter Karlen/Thomas Geiser (Hrsg.), Beraten und Prozessieren in
Bausachen, Basel 1998, Rz. 14.50). Anlässlich der anfangs September 1995
vorgenommenen Nutzungsänderung im 1. Obergeschoss war das Grundstück Kat.Nr. 2
an der T-strasse gemäss BD-BZO in Verbindung mit BZO 1992 der Wohnzone W4 mit
einem Wohnflächenanteil von 60% zugewiesen. In jenem Zeitpunkt war die BD-BZO
zwar nicht rechtskräftig, der dort vorgesehene Wohnflächenanteil als
planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234 PBG jedoch zu beachten.
Anlässlich der Ausdehnung des Betriebs auf das 2. Obergeschoss im Mai 1999
stand noch dieselbe Nutzungsplanung in Kraft; allerdings verabschiedete der
Stadtrat kurz darauf am 7. Juli 1999 den Teil III der BZO 1999. Darin war
vorgesehen, die genannte Liegenschaft einer Quartiererhaltungszone mit einem
Wohnanteil von 50% zuzuweisen. Ausserdem bestimmte Art. 24c Abs. 3
BZO 1999 unter dem Randtitel Quartiererhaltungszonen/ Nutzweise: "Ist ein
Wohnanteil von mindestens 50% vorgeschrieben, sind sexgewerbliche Salons oder
vergleichbare Einrichtungen nicht zulässig." Inzwischen hat der
Gemeinderat am 7. Juni 2000 den III. Teil der BZO 1999 festgesetzt. Während die
Rekurskommission diese Bestimmung wegen des Verbots der nachteiligen
Beeinflussung einer künftigen Norm mit planungsrechtlichem Gehalt aufgrund von
§ 234 PBG – zu Recht (VGr, 6. April 2001, VB.2000.00418 E. 2b) – als
massgeblich erachtet hat, ist Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 im
Beschwerdeverfahren direkt anzuwenden. Denn mit Beschluss Nr. 701 vom 18. April
2001 hat der Stadtrat Teil III der BZO 1999 samt den Bestimmungen über die
Quartiererhaltungszonen auf den 21. April 2001 in Kraft gesetzt (Amtsblatt vom
20. April 2001, S. 456).
bb) Damit steht fest, dass die
streitbetroffene Nutzungsänderung nach dem geltenden Recht nicht mehr bewilligt
werden darf. Weil Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 sexgewerbliche Salons in
Wohnzonen mit einem Wohnflächenanteil von mindestens 50% allgemein
ausschliesst, kommt es nicht darauf an, wie der massgebliche Wohnflächenanteil
im einzelnen berechnet wird. Dies wäre nur dann von Bedeutung, wenn die
fragliche Nutzweise grundsätzlich zulässig wäre. Dass solche Betriebe nach
dieser ausdrücklichen Vorschrift schon bei einem Wohnflächenanteil von 50%
untersagt sind und nicht – wie nach der früheren Praxis – bei einem solchen
Anteil von
über
50%, lässt sich unter dem Gesichtswinkel der
Eigentumsgarantie wie auch der Wirtschaftsfreiheit nicht beanstanden (vgl.
Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Band I, 3. A.,
Zürich 1999, N. 110 ff. und 115 ff.; Leo Schürmann/Peter Hänni, Planungs-, Bau-
und besonderes Umweltschutzrecht, 3. A., Bern 1995, S. 39 f.). Denn nach
wie vor steht ein erheblicher Teil des Stadtgebiets für derartige Etablisse­ments
offen. Im Übrigen fehlen die Voraussetzungen für eine akzessorische Überprüfung
von Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 (Kölz/Bosshart/Röhl, § 19 N. 27 mit
Hinweisen auf die Rechtsprechung).
cc) Im September 1995 war wie gesagt die
BD-BZO zu beachten, die für das Grundstück T-strasse einen Wohnanteil von 60%
festlegte. Entgegen der Auffassung der Vor­instanz kann nicht gesagt werden,
dass der Ausschluss von sexgewerblichen Betrieben in Zonen mit einem
überwiegenden Wohnanteil erst ab Januar 1997 gefestigte Praxis gewesen sei.
Vielmehr legt die beschwerdeführende Stadt Zürich unwidersprochen dar, dass sie
schon seit Ende 1994 konstant restriktiv vorgegangen ist (in diesem Sinn auch
VGr, 29. September 2000, VB.2000.00208 E. 4b). Dieser Standpunkt wird auch
durch die Präjudizien VB.96.00077-00080 vom 24. Januar 1997 bestätigt. Damit
steht fest, dass die Zweckänderung im 1. Obergeschoss bei rechtzeitiger
Einreichung eines Gesuchs nicht bewilligt worden wäre. Wenn die Be­hörden –
aufgrund hoher Arbeitslast – vorab auf Klagen von Nachbarn und nicht von Amtes
wegen eingeschritten sind, ändert dies nichts daran. Zwar bestand mit Bezug auf
die Zulässigkeit von Bordellbetrieben in Wohnzonen der Stadt Zürich bis zum
Entscheid des Bundesgerichts vom 26. November 1997 – und nicht nur bis zum
Urteil des Verwaltungsgerichts – eine gewisse Rechtsunsicherheit. Daraus kann
jedoch nicht abgeleitet werden, dass die Einrichtung derartiger Betriebe bis
dahin hätte bewilligt werden müssen; vielmehr ergab sich aus den Prä­judizien
von Verwaltungsgericht und Bundesgericht das Gegenteil. In der Folge hat das
Verwaltungsgericht diese Praxis wiederholt bestätigt und insbesondere
festgehalten, dass die abweichende Argumentation der obersten Instanz am
Ergebnis jedenfalls nichts ändere (VGr, 24. März 1999, VB.98.00330-00333).
Mithin stand im Mai 1999 anlässlich der Erweiterung des "Salons M"
auf das 2. Obergeschoss die Unverträglichkeit dieser Nutzung mit der
stadtzürcherischen Nutzungsplanung offenkundig fest.
d) Im Weiteren gilt es zu klären, ob sich die
vorgenommene Nutzungsänderung auf die Bestandesgarantie stützen könne. Kraft
§ 357 Abs. 1 Satz 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die
Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen
zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen,
wenn keine über­wiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen
entgegenstehen.
Dem Bausektionsbeschluss vom 19. Juli 2000
lässt sich entnehmen, dass zumindest die Wohnzimmer im 1. Obergeschoss
eigenmächtig in Büros umgewandelt worden sind; nach unwidersprochener
Feststellung der Baurekurskommission I hat die Bausektion diese Bewerbungs­­änderung
nachträglich hingenommen. Neben dem Restaurant im Erdgeschoss werden das 1., 2.
und 4. OG gewerblich genutzt; nur im 3. OG und im Dachgeschoss befinden sich
eine Wohnung bzw. Einzelzimmer. Damit weist die Liegenschaft T-strasse einen
Wohnanteil von deutlich weniger als 50% auf und ist sie insoweit im Sinn von
§ 357 Abs. 1 PBG baurechts­widrig. Die schrittweise Ersetzung der
Labor- und Büroräume durch den " Salon M" fällt unter diese
Bestimmung und stellt noch keine neubauähnliche Umgestaltung dar (RB 1992
Nr. 74 = BEZ 1992 Nr. 14). Dass sich das streitbetroffene Gebäude T-strasse
zur Wohnnutzung nicht eigne (vgl. hierzu RB 1992 Nr. 75 = BEZ 1992 Nr. 30),
kann trotz der exponierten Lage an der Ecke T-strasse/V-strasse/U-platz nicht
gesagt werden. Zahlreiche Wohnlagen in der Stadt Zürich weisen eine ähnliche
Verkehrslärmbelastung auf. Selbst wenn diese Voraussetzung gegeben wäre, fiele
eine auf § 357 Abs. 1 PBG gestützte Nutzungsänderung deswegen ausser
Betracht, weil die Umwandlung der Büro-/Laborräume in einen sexgewerblichen
Massagesalon für die Nachbarn mit nachteiligen ideellen Immissionen verbunden
ist, welche die Wohnqualität beeinträchtigen und ihnen daher nicht zugemutet
werden dürfen (RB 1989 Nr. 78, 1984 Nr. 77; vgl. hierzu Rudolf Kappeler,
Die baurechtliche Regelung bestehender Ge­bäude – das postfinite Baurecht,
Zürich 2001, Rz. 1629 ff.). Nach dem Gesagten gewährt die Bestandesgarantie
keinen Rechtsanspruch auf die durchgeführte Nutzungs­änderung.
5. Aufgrund dieser Ausführungen fällt die
Erteilung einer Baubewilligung für die vorgenommene Nutzungsänderung ausser
Betracht, so dass kraft § 341 PBG der rechtmässige Zu­stand
wiederhergestellt werden muss. Nach ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts
hat die Bausektion den Befehl zu Recht an die Mieterin als Verhaltensstörerin
wie auch an die Grundeigentümerin als Zustandsstörerin gerichtet. Die
Anordnung, den Mietvertrag aufzulösen und das Betriebsmobiliar zu entfernen,
ist zweckmässig. Die bis zur Räumung des Salons gewährte Frist von 3 Monaten ab
Rechtskraft des Beschlusses, welche nach § 66 VRG mit Zustellung des
vorliegenden Entscheids zu laufen beginnt, ist ebenfalls angemessen, zumal die
Zeitspanne um die überjährige Dauer des Rechtsmittelverfahrens verlängert
worden ist.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde
VB.2001.00073 der Stadt Zürich als begründet, während die Beschwerden
VB.2001.00076 und VB.2001.00077 der privaten Beschwerdeführerinnen abzuweisen
sind.
6. ...
Demgemäss
beschliesst das Verwaltungsgericht:
Die Beschwerden VB.2001.00073,
VB.2001.00076 und VB.2001.00077 werden vereinigt;
und
entscheidet:
1.    Die Beschwerde VB.2001.00073 der Stadt
Zürich wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission I vom 26.
Januar 2001 wird aufgehoben, soweit damit der Bausektionsbeschluss vom 19. Juli
2000 kassiert worden ist, und letzterer wiederhergestellt.
2.    Die Beschwerden VB.2001.00076 von A und
VB.2001.00077 von C werden abgewiesen.
3.    ...