zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00397 · 2020-10-22 · de

Baubewilligung | Ausnützungsübertragung; Gestaltungsplan. Interzonale Ausnützungsübertragungen werden im kantonalen Recht nur im Zusammenhang mit Arealüberbauungen erwähnt, nicht aber für die Regelbauweise. Nach ständiger Rechtsprechung wird die Zulässigkeit der Nutzungsübertragung von einer bestimmten Zone auf eine andere Zone mit abweichenden Nutzungsvorschriften verneint (E. 3.2). Liegt bei einer Ausnützungsübertragung eines der beiden Grundstücke in einem Gestaltungsplanperimeter ist zu prüfen, ob der Gestaltungsplan in ausnützungsrechtlicher Hinsicht in einem solchen Mass von der ursprünglichen Regelbauweise abweicht, dass faktisch eine andere Zone vorliegt und somit von einer interzonalen Ausnützungsübertragung und den damit einhergehenden negativen Auswirkungen auszugehen ist (E. 3.3). In casu liegen in Bezug auf die Ausnützungsziffer zwei verschiedene Bauzonen vor (E. 3.4). Das Bauprojekt ordnet sich nicht genügend ein (E. 4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 22.10.2020 VB.2020.00397
Zurich Verwaltungsgericht 22.10.2020 VB.2020.00397
Zurigo Verwaltungsgericht 22.10.2020 VB.2020.00397

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00397
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Geschäftsnummer:
VB.2020.00397
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 22.10.2020
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Ausnützungsübertragung; Gestaltungsplan.
Interzonale Ausnützungsübertragungen werden im kantonalen Recht nur im Zusammenhang mit Arealüberbauungen erwähnt, nicht aber für die Regelbauweise. Nach ständiger Rechtsprechung wird die Zulässigkeit der Nutzungsübertragung von einer bestimmten Zone auf eine andere Zone mit abweichenden Nutzungsvorschriften verneint (E. 3.2). Liegt bei einer Ausnützungsübertragung eines der beiden Grundstücke in einem Gestaltungsplanperimeter ist zu prüfen, ob der Gestaltungsplan in ausnützungsrechtlicher Hinsicht in einem solchen Mass von der ursprünglichen Regelbauweise abweicht, dass faktisch eine andere Zone vorliegt und somit von einer interzonalen Ausnützungsübertragung und den damit einhergehenden negativen Auswirkungen auszugehen ist (E. 3.3). In casu liegen in Bezug auf die Ausnützungsziffer zwei verschiedene Bauzonen vor (E. 3.4). Das Bauprojekt ordnet sich nicht genügend ein (E. 4).
Abweisung.
Stichworte:
AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG
EINORDNUNG
GESTALTUNGSPLAN
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
ZONENINTERN
Rechtsnormen:
§ 72 Abs. III PBG
§ 83 Abs. I PBG
§ 238 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00397
Urteil
der 1. Kammer
vom
22. Oktober 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter
Peter Sprenger, Verwaltungsrichter André Moser,
Gerichtsschreiberin Nicole Bürgin.
In Sachen
A AG,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
C
,
Beschwerdegegner,
und
Ausschuss Bau und Planung des Stadtrates Schlieren,
Mitbeteiligter,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 23. Oktober 2019 erteilte der
Ausschuss Bau und Planung der Stadt Schlieren der A AG die baurechtliche
Bewilligung für den Umbau und die Aufstockung des Wohnhauses plus
Attikageschoss sowie die Erstellung von Parkplätzen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
an der D-Strasse 02 in Schlieren.
II.
Dagegen erhob der Nachbar C am 13. November 2019 Rekurs
beim Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung der angefochtenen
Bewilligung. Mit Entscheid vom 8. Mai 2020 hiess das Baurekursgericht den
Rekurs gut und hob den Beschluss des Ausschusses Bau und Planung des Stadtrates
Schlieren vom 23. Oktober 2019 auf.
III.
Hierauf gelangte die A AG mit Beschwerde vom 10. Juni
2020 an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 8. Mai 2020 sowie die Durchführung eines
Augenscheins, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Das
Baurekursgericht beantragte am 17. Juni 2020 ohne weitere Bemerkungen die
Abweisung der Beschwerde. C beantragte am 23. Juni 2020 die Bestätigung
des baurekursgerichtlichen Entscheids.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch die übrigen
Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
1.2
1.2.1
In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragt die Beschwerdeführerin die
Durchführung eines Augenscheins.
1.2.2
Die Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zuständigen Behörde.
Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf
andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019,
1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn
die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist
zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein
verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen
Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit
ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).
1.2.3
Die Vorinstanz hat am 11. März 2020 einen Abteilungsaugenschein
durchgeführt. Insgesamt ergibt sich der Sachverhalt mit hinreichender
Deutlichkeit aus den Akten. Auf einen Augenschein kann daher verzichtet werden.
2.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in der Wohnzone
W4 0.8 gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt Schlieren (BZO) und ist
mit einem fünfgeschossigen Mehrfamilienhaus überstellt. Das Bauvorhaben sieht
unter anderem vor, das bestehende Gebäude mit einem Vollgeschoss und einer
Attikawohnung zu erweitern. Mangels Ausnützungsreserven auf der Bauparzelle
sollen hierzu 268,8 m
2
bauliche Ausnützung vom im mehrheitlich
im Gestaltungsplangebiet "Schlieren West" liegenden Grundstück Kat.-Nr. 04,
d.h. von einem Drittgrundstück, beansprucht werden.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführerin bringt vor, die Ausnützungsübertragung sei vorliegend
zulässig, da im Endeffekt der Gestaltungsplan die gleich hohe Ausnützung
zulasse wie die Bau- und Zonenordnung dies für das strittige Grundstück zulässt.
3.2
Eine
Ausnützungsübertragung liegt vor, wenn ein Bauprojekt nicht nur die sich aus
einem einzelnen Baugrundstück ergebende Nutzungsmöglichkeit, sondern auch
Nutzungsreserven anderer Grundstücke beansprucht. Die Zulässigkeit von
(innerzonalen) Ausnützungsübertragungen ist im Planungs- und Baugesetz nicht
geregelt, wird aber von Rechtsprechung und Lehre unter verschiedenen
Voraussetzungen anerkannt (VGr, 19. Dezember 2018, VB.2018.00311, E. 4.1).
Interzonale Ausnützungsübertragungen (also zwischen unterschiedlichen Zonen)
werden im kantonalen Recht nur im Zusammenhang mit Arealüberbauungen (§ 72
Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]),
nicht aber für die Regelbauweise erwähnt. Es ist daher nach ständiger
Rechtsprechung unzulässig, die Ausnützung von einer Zone auf die andere zu
übertragen. So gesehen sind aber etwa eine Wohnzone W2 einerseits und eine
Wohnzone W2 mit Gewerbeerleichterung andererseits nur dann unterschiedliche
Zonen, wenn sie auch abweichende Ausnützungen zulassen (Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,
Wädenswil 2019, S. 929 f.). Auch das Bundesgericht hat die
Zulässigkeit der Nutzungsübertragung von einer bestimmten Zone auf eine andere
Zone mit abweichenden Nutzungsvorschriften in ständiger Rechtsprechung
verneint. Dies mit der Begründung, eine interzonale Ausnützungsanrechnung hätte
zur Folge, dass für das Gebiet längs der Zonengrenze verschiedene
Nutzungsziffern gelten würden und damit Bauten mit unterschiedlicher Ausnützung
des Bodens entstünden, was nicht dem Sinn des Gesetzes entsprechen könne. Es
würde zudem bedeuten, dass die vom Zonenplan festgelegten Zonengrenzen
missachtet und durch gewöhnliche Verwaltungsverfügung die vom kommunalen
Gesetzgeber beschlossene Unterteilung des Baugebiets verändert würden (BGr, 18. Juli
2006, 1P.256/2006, E. 2.5).
Eine Besonderheit liegt vor, wenn ein Teil einer Zone von einem
Gestaltungsplan überlagert ist. Mit Gestaltungsplänen werden für bestimmt
umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und
Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen
über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abgewichen
werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Gestaltungspläne als Sondernutzungspläne
dienen grundsätzlich den gleichen Zielen wie die Rahmennutzungspläne, indem sie
die zulässige Nutzung des Bodens nach den durch die Richtplanung festgelegten
Zielen ordnen. Darüber hinaus soll mit einem Gestaltungsplan eine städtebaulich,
architektonisch, wohnhygienisch und landschaftlich optimale Überbauung eines
bestimmten Gebiets ermöglicht werden. Zu diesem Zweck beinhaltet der
Gestaltungsplan für ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung (vgl. Stephan
Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zürcherischem Recht, Zürich 1985, S. 54).
3.3
Das sich
grösstenteils im Gestaltungsplangebiet befindliche Grundstück Kat.-Nr. 04,
von welchem Ausnützungsreserven beansprucht werden sollen, liegt wie das (ausserhalb
des Gestaltungsplangebiets liegende) Baugrundstück in der Wohnzone W4 0.80.
Allerdings ist zu prüfen, ob der Gestaltungsplan in ausnützungsrechtlicher
Hinsicht in einem solchen Mass von der ursprünglichen Regelbauweise abweicht,
dass faktisch eine andere Zone vorliegt und somit von einer interzonalen
Ausnützungsübertragung und den damit einhergehenden negativen Auswirkungen
auszugehen ist.
In der Wohnzone W4 0.80 ist eine Ausnützungsziffer von
maximal 0.80 zulässig (Art. 14 BZO). Arealüberbauungen sind bei einer
Arealfläche ab 5'000 m
2
möglich, wobei sich die
Ausnützungsziffer gegenüber der Regelüberbauung um 1/10 erhöht (Art. 24
BZO). Für die Wohnzone W4 0.80 bedeutet dies eine Erhöhung von 0.08, was zu
einer Ausnützungsziffer von 0.88 bei Arealüberbauungen führt. Für die Ausnützung
im Baubereich G (Baubereich für Kat.-Nr. 04) hält der Planungsbericht für
den Öffentlichen Gestaltungsplan Schlieren West in Ziffer 4.1 fest, dass
die Berechnung der Nutzung von der rechtskräftigen BZO der Stadt Schlieren
ausgehe. Berücksichtigt werde zudem der Bonus für Arealüberbauungen sowie die
Zusatznutzungen in Attikageschossen. Dies führt zu einer Ausnützungsziffer von
0.975333 für das Grundstück Kat.-Nr. 04. Während § 255 Abs. 2
PBG für die Regelbauweise vorsieht, dass Flächen in Dachgeschossen nur
anrechenbar sind, soweit sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei
gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige
Vollgeschosszahl ergäbe, sehen die Gestaltungsplanvorschriften keine solche
Begünstigung vor. Nach Art. 7 Abs. 1 GPV sind für die Ausnützung alle
dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hiefür
verwendbaren Räume in Voll-, Dach- und Untergeschossen, unter Einschluss der
dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden
anwendbar. Diesem Umstand wird Rechnung getragen, indem die Ausnützungsziffer
im Gestaltungsplan für das Attikageschoss um 0.09533 erhöht wird (vgl. Ziffer 4.1
Planungsbericht).
3.4
Im
vorliegenden Fall weist das Baugrundstück lediglich … m
2
auf
und kann somit nicht von einem Arealüberbauungsbonus bei der Ausnützungsziffer
profitieren. Generell sieht der Regelfall in der Wohnzone W4 0.80 bloss eine
Ausnützungsziffer von 0.80 vor, während im Gestaltungsplangebiet eine höhere
vom Regelfall abweichende Ausnützungsziffer vorliegt und auch Grundstücke,
welche nicht die Arealfläche von 5'000 m
2
aufweisen, von einer
um 0.08 erhöhten Ausnützung profitieren können. Sodann könnte auch ein
Grundstück Ausnützungsreserven eines anderen Grundstücks in einer
Arealüberbauung nicht übertragen erhalten, wenn es selbst die Vorschriften der
Arealüberbauung nicht erfüllt, da dies ebenfalls nicht dem Sinn des Gesetzes
entsprechen würde. Im Übrigen sieht auch Art. 24 BZO vor, dass
Ausnützungsübertragungen nur innerhalb der Arealüberbauung möglich sind. Zwar
vermögen sich die Regeln der Ausnützung in Bezug auf das Dach- resp.
Attikageschoss ungefähr die Waage zu halten. Allein aufgrund des
Ausnützungsbonus von 0.08 im Gestaltungsplangebiet besteht jedoch bereits eine
rund 10-prozentige Abweichung zu der Regelbauweise, wenn keine Arealüberbauung
betroffen ist. Demgemäss liegen in Bezug auf die Ausnützungsziffer zwei
verschiedene Bauzonen vor. Schliesslich sieht auch Art. 7 Abs. 4 GPV
vor, dass eine Ausnützungsübertragung nur zwischen den Baubereichen zulässig
ist, d.h. der Gestaltungsplan beabsichtigt e contrario eine
Ausnützungsübertragung ebenfalls nur innerhalb des Gestaltungsplangebiets. Dies
führt wie von der Vorinstanz zu Recht ausgeführt dazu, dass aufgrund der damit
einhergehenden unerwünschten Folgen im vorliegenden konkreten Fall eine
Ausnützungsübertragung nicht rechtmässig ist. Die Beschwerde ist bereits aus
diesem Grund abzuweisen.
4.
4.1
Der
Beschwerdeführer rügte weiter, die Baubehörde habe sich ausführlich und
sachlich zur Frage der Einordnung geäussert. Indem die Vorinstanz von dieser
Einschätzung abgewichen sei, habe sie die Gemeindeautonomie verletzt.
4.2
Nach § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird. Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besondere
Rücksicht zu nehmen (Abs. 2). Aus § 238 PBG folgt, dass ein Gebäude,
dessen Volumen sich aus der Umgebung heraushebt, besonders sorgfältig zu
gestalten ist. Das bedeutet jedoch nicht, dass in solchen Fällen mehr als eine
befriedigende Einordnung verlangt werden kann (VGr, 30. Juni 2010,
VB.2010.00127, E. 4.4.2 mit Hinweisen). Ist zur Realisierung eines
Bauvorhabens eine Ausnützungsübertragung notwendig, darf diese ausserdem nicht
zu einer unerwünschten, § 238 Abs. 1 PBG verletzenden Konzentration
der Bausubstanz führen. Dabei ist im jeweiligen Einzelfall zu prüfen, ob die
Ausnützungsübertragung zu Baukörpern führt, welche den Rahmen der
zonengemässen, durch Bauvorschriften und Parzellenanordnung geprägten
Überbauungsstruktur sprengen und sich deshalb nicht mehr befriedigend in die
bauliche Umgebung einordnen (VGr, 4. Mai 2017, VB.2016.00784, E. 4.2).
Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der
architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer
Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung. Dabei sind die Nah- und die Fernwirkung nicht nur
bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung
zu beurteilen (VGr, 23. März 2017, VB.2016.00374, E. 3.1; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 810 f.; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5). Die Beurteilung, ob mit
einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat
nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit
nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014,
VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen).
4.3
Aufgrund
der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde
über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in
erster Linie ihr selbst obliegt. In der Begründung ihres Entscheids
berücksichtigt die Baubehörde die für die Beurteilung relevante bauliche
Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung misst. Das
Bundesgericht hielt fest, dass das Baurekursgericht nicht bereits von der
kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen darf, wenn es unter Beachtung
der Argumente der Baubehörde seine abweichende gestalterische Einschätzung
begründet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur
aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die
Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum
überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid
sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale
Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und
Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch
das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das
übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52 E. 3.6).
4.4
Die
Baubehörde führte im Bauentscheid an, durch das sechsgeschossige, nach Westen
zurückgestaffelte Siegerprojekt für das Alterszentrum entstehe über die alte
und neue D-Strasse und über den E-Platz hinweg ein grosszügiger Raum, der den
Stadtpark bis zum F-Gebiet und zur Alterseinrichtung G hin erweitere. In diesen
Rahmen eingestreut lägen die kleinmassstäblichen Bauten der ehemaligen länglichen
Ensembles D-Strasse 06, 07, 08 (drei Vielzweckbauernhäuser mit ihren
Nebenbauten) und 05, 09, 10 (Ensemble H). Sie seien zweigeschossig mit
teilweise mächtigen Satteldächern. Die Verbreiterung der D-Strasse in den
1970er Jahren habe die ursprünglich bestehende räumliche Beziehung zwischen den
beiden ländlichen Ensembles zerstört und die Bauten nördlich der D-Strasse vom
historischen Dorfkern isoliert. Dies könne nun durch die Umgestaltung der alten
D-Strasse geheilt werden. Die D-Strasse 02 sei ca. 1930 erstellt worden und
bediene sich eines städtischen Gebäudetyps, der von der vorstädtischen Bebauung
an der I-Strasse bekannt sei, der hier aber bruchstückhaft bleibe und keine
Fortsetzung gefunden habe. Das Gebäude wirke als "Fehler im Gewebe".
Bei der Erweiterung sei darauf zu achten, dass das Gebäude nicht noch mächtiger
wirke. Dies könne über eine sorgfältige Gliederung und Materialisierung
erreicht werden. Die Aufstockung gliedere den voluminösen Baukörper in einen
dreigeschossigen Sockel und eine zweigeschossige "Haube", welche mit
dem mächtigen Satteldach des Bauernhauses D-Strasse 08 einen Bezug eingehen
könne. Dadurch würden die fünf Geschosse optisch gebrochen. Es werde darauf
hingewiesen, dass die neuen Balkone ebenfalls mit Glasgeländern zu versehen
seien und auf die Überdachung zu verzichten sei. Die inventarisierten
Bauernhäuser im Zentrum, welche sich im Umfeld des Gebäudes D-Strasse 02
befänden, würden Teil der grünen Mitte bzw. des Stadtparks. Der als
eigenständiger Aufbau geplante Gebäudekubus spiegle Elemente der umliegenden
Bauten und fasse den E-Platz auf der Südseite ein. Klar strukturierte Fassaden
führten zu einem eleganten, neuen und trotzdem mit dem Altbau verbundenen
Element. Der Baukörper trete wuchtig in Erscheinung und schütze dadurch die
feingliedrigen Bauernhäuser im Zentrum. Die geplante Aufstockung wirke, als
eigenständiger Aufbau, in keiner Weise überproportioniert. Die Baute fasse den E-Platz
auf der Südseite und bilde zusammen mit dem geplanten Altersheim das Eingangstor
zum Stadtplatz. Die Ausnützungsübertragung führe im vorliegenden Fall nicht
dazu, dass der Zweck der Nutzungsziffer illusorisch werde oder eine
unerwünschte Konzentrierung der Bausubstanz entstehe. Das Bauvorhaben
entspreche grundsätzlich den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG.
4.5
Die
Vorinstanz führte an, vor dem Hintergrund, dass die nördlich des alten Verlaufs
der D-Strasse situierten Vielzweckbauernhäuser städtebaulich zu den südlich
davon situierten Gebäuden der Kernzone samt dem Stadtpark gehörten, könne nicht
nachvollzogen werden, inwiefern sich das Bauvorhaben – in nächster Nähe zu den
Gebäudeensembles – welches eine massive Aufstockung vorsehe, befriedigend
einordne solle. Das Standortgebäude selbst sei aufgrund der trennenden Wirkung
der (neuen) D-Strasse im Norden ebenfalls als zum südlichen Gebiet gehörig zu betrachten,
wenn auch – wie der Mitbeteiligte zu Recht festhalte – dieses Gebäude als
"Fehler im Gewebe" erscheine und mithin schon jetzt nicht recht zu
den bäuerlich bzw. ländlich geprägten kleinmassstäblicheren Gebäuden zu passen
vermöge. Dieser Umstand stelle aber keinen Grund dar, um unter massiver
Erhöhung der Ausnützung einen voluminösen Baukörper in der konkret geplanten
Art und Gestalt zu schaffen, welcher einen Bezug zur bestehenden baulichen
Umgebung ebenfalls vermissen lasse. Zwar vermindere der alte Verlauf der D-Strasse
den Ensemblecharakter der genannten älteren Bauten in der Nachbarschaft des
Bauvorhabens erheblich. Indes führe der Mitbeteiligte selbst aus, dass infolge
Verlegung der D-Strasse der Stadtpark nach Norden massiv erweitert werden könne
und die inventarisierten Bauernhäuser im Zentrum, welche sich im Umfeld des
streitbetroffenen Gebäudes befänden, Teil der grünen Mitte bzw. des Stadtparks
werden sollen. Ein Gestaltungswille, der auf diesen Umstand sowie auf die
Gebäudeensembles Bezug nehme, sei nicht erkennbar. Die Aufstockung verleihe dem
Gebäude ein Übergewicht und wirke im Kontext zu den kleinmassstäblichen Bauten
allzu mächtig. Daran vermöge angesichts des entstehenden Volumens die Gliederung
des Gebäudes und die von dem Mitbeteiligten angesprochene unterschiedliche
Materialisierung von Altbestand und Erweiterung nichts zu ändern. Nicht
entscheidend sei sodann, dass die Gesamthöhe des Gebäudes im Vergleich zum heutigen
Zustand nur wenig zunehmen würde. Das bestehende Gebäude erscheine mit dem
heutigen Walmdach weitaus zurückhaltender als mit der geplanten,
fassadenbündigen Aufstockung. Die massive Aufstockung lasse sich auch damit
nicht begründen, dass das benachbarte Gebäude D-Strasse 08 selbst ein mächtiges
Satteldach aufweise, zumal dessen Trauflinie erheblich tiefer liege und dieses
damit nicht besonders voluminös in Erscheinung trete. Demgegenüber spreche
sogar der Mitbeteiligte von einer wuchtigen Erscheinung des Bauvorhabens. Wenn
sie zudem gleichzeitig ausführe, dass dieses die feingliedrigen Bauernhäuser im
Zentrum schütze, sei dies nicht nachvollziehbar. Ein Schutz dieser Gebäude
durch das Bauvorhaben erscheine illusorisch, da die zu schützenden Gebäude durch
das Bauvorhaben selbst optisch erdrückt würden. Der Entscheid des
Mitbeteiligten sei daher nicht vertretbar.
4.6
Der
Mitbeteiligte hielt fest, dass bei einer Erweiterung des Gebäudes darauf zu
achten sei, dass das Gebäude nicht noch mächtiger wirke. Dies ist jedoch
vorliegend durch das zusätzliche Vollgeschoss sowie das Attikageschoss gerade
der Fall. Durch die weitere Erhöhung des Gebäudes und insbesondere die
Ersetzung des Walmdaches, welches einen mildernden Effekt hatte, erhärtet sich
der Eindruck des "Fehlers im Gewebe" zusätzlich. Wie die Vorinstanz
zu Recht ausführte ist nicht nachvollziehbar, inwiefern das Bauprojekt die
feingliedrigen Bauernhäuser im Zentrum schützen solle. Weiter kann auch der
Eindruck des Mitbeteiligten, wonach der voluminöse Baukörper in einen
dreigeschossigen Sockel und eine zweigeschossige "Haube" gegliedert
werde, welche mit dem mächtigen Satteldach des Bauernhauses D-Strasse 08 einen
Bezug eingehen könne, nicht nachvollzogen werden. Zum einen erfolgt mit dem
Attikageschoss eine weitergehende formale Abweichung von der Formsprache des
Bauernhauses und zum anderen liegt die Trauflinie des Bauernhauses deutlich
tiefer als das geplante Bauvorhaben. Aufgrund dessen, dass sich der Entscheid
des Mitbeteiligten mehrfach als nicht mehr nachvollziehbar erwies, hat die
Vorinstanz mit ihrer abweichenden Einschätzung der Einordnung die
Gemeindeautonomie des Mitbeteiligten nicht verletzt. Die Überlegungen der
Vorinstanz erweisen sich als sachlich und es kann auf sie verwiesen werden (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Demgemäss ist der vorinstanzliche
Entscheid auch unter dem Aspekt der Einordnung nicht zu beanstanden und die
Beschwerde auch aus diesem Grund abzuweisen.
5.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der
Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 17
Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    130.--
Zustellkosten,
Fr. 3'630.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …