zh_verwaltungsgericht · VB.2017.00337 · 2017-08-31 · de

Baubewilligung | Einhaltung der Drittelsregel bei gestaffelten Fassaden. Dachaufbauten dürfen nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen (§ 292 lit. b PBG). Ein Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestaltung ruhigzuhalten, weshalb die Drittelsregel jeweils auf der betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als in diesem Sinn massgebende Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (E. 2.1 f.). Bei der Anwendung von § 292 PBG ist stets eine Einzelfallbeurteilung vorzunehmen. Dies gilt auch bei gestaffelten Trauffassaden. Vorliegend ist die optische Einheit der hypothetischen Trauffassade trotz der Staffelung und dem dadurch zurückversetzten Fassadenteil gegeben (E. 3.5). Für die Berechnung des zulässigen Drittels ist folglich jeweils die gesamte Fassadenlänge als massgebend zu erachten (E. 3.8). Damit wird vorliegend sowohl die Drittelsregel als auch die zulässige Gebäudehöhe eingehalten (E. 3.9). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 31.08.2017 VB.2017.00337
Zurich Verwaltungsgericht 31.08.2017 VB.2017.00337
Zurigo Verwaltungsgericht 31.08.2017 VB.2017.00337

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00337
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Geschäftsnummer:
VB.2017.00337
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 31.08.2017
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Einhaltung der Drittelsregel bei gestaffelten Fassaden.
Dachaufbauten dürfen nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen (§ 292 lit. b PBG). Ein Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestaltung ruhigzuhalten, weshalb die Drittelsregel jeweils auf der betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als in diesem Sinn massgebende Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (E. 2.1 f.). Bei der Anwendung von § 292 PBG ist stets eine Einzelfallbeurteilung vorzunehmen. Dies gilt auch bei gestaffelten Trauffassaden. Vorliegend ist die optische Einheit der hypothetischen Trauffassade trotz der Staffelung und dem dadurch zurückversetzten Fassadenteil gegeben (E. 3.5). Für die Berechnung des zulässigen Drittels ist folglich jeweils die gesamte Fassadenlänge als massgebend zu erachten (E. 3.8). Damit wird vorliegend sowohl die Drittelsregel als auch die zulässige Gebäudehöhe eingehalten (E. 3.9).
Gutheissung.
Stichworte:
ATTIKAGESCHOSS
BAUBEWILLIGUNG
DACHAUFBAUTE
DRITTELSREGEL
EINZELFALLBEURTEILUNG
FASSADE
FLACHDACH
GESTAFFELTE FASSADE
Rechtsnormen:
§ 292 lit. b PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2017.00337
Urteil
der 1. Kammer
vom
31. August 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin Isabella Maag.
In Sachen
A AG,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Gemeinderat Richterswil,
vertreten durch RA C,
Beschwerdegegner,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 19. September 2016 erteilte der
Gemeinderat Richterswil der A AG unter Bedingungen und Auflagen die
Baubewilligung für den Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 D-Strasse 02 in Richterswil.
II.
Dagegen rekurrierte die A AG am 26. Oktober 2016
an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte, Dispositivziffer
2.8., zweites Lemma (betreffend Einhaltung der Gebäudehöhe an den nordseitigen
Kopfbauten) aufzuheben und die baurechtliche Bewilligung auch insoweit zu
erteilen. Am 9. Januar 2017 gab der Gemeinderat Richterswil einem in
diesem Zusammenhang erhobenen Wiedererwägungsgesuch der A AG nicht statt.
Schliesslich wies das Baurekursgericht das gegen den Beschluss vom 19. September
2016 erhobene Rechtsmittel mit Entscheid vom 18. April 2017 ab.
III.
Am 26. Mai 2017 führte die A AG Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragte, den Entscheid des Baurekursgerichts sowie
Dispositivziffer 2.8.,
zweites Lemma
(Gebäudehöhe) des Beschlusses vom 19. September 2016 aufzuheben und die
Baubewilligung auch insoweit zu erteilen. Der Gemeinderat Richterswil sei zu
verpflichten, die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens zu tragen und der
A AG für beide Verfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen. Der
Gemeinderat Richterswil beantragte am 22. Juni 2017, die Beschwerde unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der A AG abzuweisen. Das
Baurekursgericht liess sich am 26. Juni 2017 mit dem Schluss auf Abweisung
der Beschwerde vernehmen. Die A AG verzichtete in der Folge
stillschweigend auf eine Stellungnahme.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Die
Beschwerdeführerin beabsichtigt, auf dem in der Wohnzone W2 gelegenen
Grundstück Kat.-Nr. 01 fünf im Wesentlichen gleich gestaltete
Mehrfamilienhäuser (Häuser A bis E) zu erstellen. Geplant sind Gebäude mit zwei
Vollgeschossen sowie einem Attikageschoss über einem Flachdach. Die
Mehrfamilienhäuser verfügen über einen T-förmigen Grundriss, wobei die Fassade
an der Unterseite der Vertikalen ("T-Unterseite")
über sämtliche Stockwerke hinweg etwa mittig
gestaffelt ist. Der Versatz beträgt bei allen Häusern 1,7 m. Der dadurch
an der T-Unterseite gebildete "Vorsprung" ist Teil einer dort
geplanten Loggia. Gemäss der nicht zu beanstandenden übereinstimmenden Auffassung
der Parteien verlaufen die hypothetischen Trauffassaden beim hier
interessierenden Gebäudeteil – also der "T-Vertikalen" – entlang den
Nordwest- bzw. Südostfassaden. Somit bildet die Nordostfassade die
hypothetische Giebelfassade bzw. Stirnseite.
Die lokale Baubehörde erwog in ihrer Baubewilligung, die
Gebäude würden bei den (richtig:) nordseitigen Kopfbauten die zulässige
Gebäudehöhe überschreiten, weshalb vor Baubeginn angepasste Pläne zur
Bewilligung einzureichen seien. Vor Verwaltungsgericht strittig ist einzig die
Rechtmässigkeit dieser Nebenbestimmung.
1.2
Die
geplanten Mehrfamilienhäuser lassen sich in zwei Gruppen aufteilen, welche von
ihrer Grösse und Ausrichtung her in den hier interessierenden Punkten jeweils
identisch sind; die Häuser A und D einerseits sowie die Häuser B, C und E
andererseits. Die beiden Gebäudegruppen unterscheiden sich zum einen dadurch,
dass die streitbetroffene Fassade bei den Häusern A und D die Nordwestfassade
(gemäss Plänen die "Fassade West") und bei den Häusern B, C und E die
Südostfassade (gemäss Plänen die "Fassade Ost") ist. Zum anderen ist
die betreffende Trauffassade bei den Häusern A und D ohne den zurückversetzten
Fassadenteil 15,48 m lang; bei den Häusern B, C und E hingegen
17,98 m. Der Klarheit halber wird bei den nachfolgenden Erwägungen
zunächst ausschliesslich auf das Haus A Bezug genommen.
2.
2.1
Gemäss
§ 292 lit. b des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden
Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes
Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, d.
h. jene Profillinie, die unter 45 ° an die
Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der
dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung
mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42 E. c, auch zum Folgenden). Diese
Regel greift bei Attikageschossen indessen nur gegenüber der hypothetischen
Traufseite des betreffenden Gebäudes; "giebelseitig" (stirnseitig)
darf das Attikageschoss – wie ein Dachgeschoss unter einem Schrägdach – mit der
Fassade des Vollgeschosses bündig sein. Bauteile (Dachaufbauten), welche
traufseitig die erwähnte Dachprofillinie durchstossen, sind nach Massgabe von
§ 292 PBG zulässig, d.
h.
sie dürfen bei Flachdächern insgesamt nicht breiter sein als ein Drittel der
betreffenden Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG). Derartige
Dachaufbauten dürfen bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden
Vollgeschosses vorstossen, d.
h.
mit der betreffenden Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im
Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung; VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481,
E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22). Auch ist es nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zulässig, solche Dachaufbauten seitlich
bis an die Stirnseite der Baute, d.
h. an die Gebäudeecken der betreffenden Traufseiten, zu
rücken, sofern das Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den Eindruck
eines Vollgeschosses vermittelt (VGr,
6. November 2014
,
VB.2014.00206
, E. 4.1).
2.2
Bei
§ 292 PBG handelt es sich um eine Ästhetiknorm, welche bezweckt, dass Dach
und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander
abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen überdimensionierte, dem
Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden (VGr,
6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Ein Ziel von § 292 PBG
ist es, die Dachgestaltung ruhigzuhalten, weshalb die Drittelsregel jeweils auf
der betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als in diesem Sinn massgebende
Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche bzw.
welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (vgl. VGr, 10. Mai
2000, VB.2000.00068 =
BEZ 2000 Nr. 39
;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs-
und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,
S. 959 ff.). Eine
solche optische Einheit kann auch dann noch gegeben sein, wenn zwei
Fassadenelemente schiefwinklig aneinanderstossen oder die Fassade seitlich
gegliedert ist (vgl. VGr, 29. Oktober 2008, VB.2008.00286, E. 5.2).
Letztlich ist eine Einzelfallbeurteilung vorzunehmen. Nicht entscheidend ist,
ob die massgebliche Fassade bzw. der massgebliche Abschnitt eine funktionelle
Einheit bildet (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 959 ff.).
3.
3.1
Der
Beschwerdegegner hielt in seiner Baubewilligung fest, die zulässige Gebäudehöhe
werde bei allen fünf Häusern beim viergeschossig in Erscheinung tretenden
(richtig:) nordseitigen Kopfbau nicht eingehalten. Das zulässige Mass sei
jeweils im Fassadenversatz des um 1,7 m vorstehenden Gebäudeteils um bis
zu 3,11 m überschritten. Entsprechend seien vor Baubeginn angepasste Pläne
zur Bewilligung einzureichen.
3.2
Die
Vorinstanz führte hierzu aus, dass als "massgebende Fassadenlänge"
diejenigen Fassadenteile anzusehen seien, die als zur fraglichen Dachfläche
zugehörig erscheinen bzw. mit dieser eine optische Einheit bilden. Hierbei
könne die Fassade gradlinig verlaufen oder auch kleinere Rücksprünge aufweisen.
Entscheidend seien – mit Blick auf die ästhetische Motivation der Regelung –
letztlich die konkreten Verhältnisse im Einzelfall. Im vorliegenden Fall würde
sich die Fassade wegen des offensichtlich nicht geringfügigen Rücksprungs von
8,37 m auf einer Länge von 1,7 m in zwei Abschnitte gliedern mit
jeweils eigenen, für die Drittelsregel massgebenden Fassadenlängen
(15,48 m und 1,7 m bei den Häusern A und D und bzw. 17,98 m und
1,7 m bei den Häusern B, C und E). Sowohl von Norden als auch von Osten
her betrachtet, würden die durch den Rücksprung gebildeten "hinteren"
Baukörper als eigenständig und nicht den an den längeren, weiter vorne
liegenden Trauffassaden anzusetzenden Dachflächen zugehörig erscheinen. Im
Bereich des Rücksprungs werde das an der rückversetzten Fassade anzusetzende
hypothetische Schrägdachprofil durch das Attikageschoss auf der ganzen Läge von
1,7 m durchstossen, womit die Drittelsregel verletzt werde.
3.3
Die
Beschwerdeführerin wendet hiergegen ein, die Ablesbarkeit des Dachgeschosses
werde durch den Rücksprung in keiner Weise beeinträchtigt. Zudem würde eine
Dachaufbaute mit einer Breite von 0,57 m (1,7 m x 1/3) zu einem
absurden Erscheinungsbild führen. Bei gestaffelten Fassaden mit einheitlich
gestaltetem Baukörper sei für die Berechnung des Drittels die Gesamtfassade
massgeblich. Bei einer solchen Berechnung sei das Drittelsmass vorliegend
eingehalten. Der Baukörper stelle entgegen der Vorinstanz aufgrund seiner
einheitlichen Gestaltung ein Ganzes dar, zu dem auch der 1,7 m tiefe Rück-
bzw. Vorsprung gehöre.
3.4
Damit ist
vorliegend strittig, worin die massgebende Fassade gemäss § 292 PBG
besteht bzw. ob die Drittelsregel jeweils auf den einzelnen Fassadenabschnitten
einzuhalten ist. Einig sind sich die Vorinstanz und die Beschwerdeführerin
hingegen darüber, dass das hypothetische Dachprofil für die Beurteilung der
streitgegenständlichen Loggia an der zurückversetzten und 1,7 m langen
Fassade und nicht an der imaginären Verlängerung der – von Nordwesten her
gesehen – davor liegenden, 15,48 m langen Fassade anzusetzen ist. Mithin
werden an der streitgegenständlichen nordwestseitigen Traufseite damit zwei
voneinander unabhängige hypothetische Dachprofile gebildet. Dies ist
nachvollziehbar und nicht zu beanstanden.
3.5
Bei der
Anwendung von § 292 PBG ist stets eine Einzelfallbeurteilung vorzunehmen.
Entgegen dem Beschwerdegegner besagt die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung
gerade nicht, dass bei gestaffelten Fassaden die Drittelsregel
immer
auf
den einzelnen Abschnitten einzuhalten ist (vgl. VGr, 29. Oktober 2008,
VB.2008.00286, E. 5.2). Auch führt – entgegen der Vorinstanz – allein die
Tatsache, dass die Trauffassade um 8,37 m zurückspringt, nicht automatisch
dazu, dass sich die Fassade in zwei Abschnitte gliedert. Vorliegend gilt es
insbesondere zu beachten, dass dieser 8,37 m lange "Rücksprung"
nur 1,7 m breit ist und daher optisch nicht sehr stark ins Gewicht fällt. Weiter
trifft es ebenfalls nicht zu, dass die Annahme von zwei hypothetischen
Dachprofilen dazu führt, dass das zulässige Drittel
zwingend
beim
jeweiligen (hypothetischen) Dachprofil einzuhalten ist. Vielmehr muss auch bei
gestaffelten Fassaden mit mehreren hypothetischen Dachprofilen im Einzelfall untersucht
werden, ob die verschiedenen Fassadenabschnitte zusammen eine
optisch-architektonische Einheit bilden oder nicht. Die Vorinstanz hat das
Vorliegen einer solchen Einheit mit dem Argument verneint, wonach "von
Norden und Osten her der hintere Baukörper als eigenständig erscheine".
Dies überzeugt nicht. Zum einen weist die Loggia die gleiche Gestaltung wie das
restliche Attikageschoss auf. Blickt man von Westen bzw. Nordwesten auf das
Gebäude fällt ausserdem stark ins Gewicht, dass die 1,7 m lange
zurückversetzte Fassade an dieser Stelle nahtlos in einen rechts davon
liegenden, 3,34 m langen Fassadenabschnitt übergeht. Somit ist der von der
Vorinstanz für die Anwendung der Drittelsregel als massgebend bezeichnete
1,7 m lange Fassadenabschnitt optisch gar nicht erkennbar. Sodann ist zu
beachten, dass der oben beschriebene 3,34 m lange Fassadenteil die
Rückwand der davor liegenden, 3,34 m breiten und 8,37 m langen
Dachterrasse bildet, welche bis zur Trauffassade reicht. Aufgrund dieser
baulichen Verbindung wird auch der zurückversetzte Fassadenabschnitt optisch
als zur Dachterrasse zugehörig wahrgenommen und tritt damit nicht als
eigenständiger Baukörper in Erscheinung. Schliesslich ist für die Bestimmung
der massgebenden Fassadenlänge – entgegen der Vorinstanz – nicht entscheidend,
ob die Loggia von Nordosten her betrachtet als eigenständiger Baukörper
erscheint, kann doch die optische Einheit der Trauffassade nicht anhand der
Gestaltung der Stirnseite beurteilt werden. Insgesamt erweist sich die von der
Vorinstanz vorgenommene Unterteilung der Fassade in zwei massgebende
Fassadenabschnitte aus optischer Sicht damit als nicht nachvollziehbar.
3.6
Gegen eine
Unterteilung in zwei massgebende Fassadenabschnitte spricht weiter, dass die
Anwendung der Bestimmung von § 292 PBG nicht losgelöst von den übrigen
rechtlichen Anforderungen an eine Baute erfolgen darf, sondern sich im
gesetzlichen Kontext zu bewegen hat. Die Anwendung von § 292 PBG darf
nicht dazu führen, dass die gesetzlichen Anforderungen an die Gestaltung nicht
mehr optimal erfüllt werden können bzw. darf nicht zu einer diesbezüglichen
Verschlechterung führen (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.5).
Nach Auffassung des Baurekursgerichts wäre auf beiden Fassadenabschnitten eine
separate Dachaufbaute zulässig, welche jeweils auf einem Drittel der Länge des
betreffenden Fassadenabschnitts bis zur darunterliegenden Vollgeschossfassade
bündig erstellt werden könnte. Dies würde zweifelsohne zu einer unerwünschten
Zerstückelung des Dachgeschosses und damit zu einer Verschlechterung der
optischen Erscheinung des Gebäudes führen.
3.7
Sodann ist
anzumerken, dass das Attikageschoss auch mit der geplanten – fassadenbündigen
und seitlich bis an die Stirnseite gebauten – Loggia noch als Dachgeschoss
erkennbar ist. So zeichnet sich die Nordwestfassade des Attikageschosses
insbesondere durch – für Dachgeschosse typische – grosszügige Dachterrassen
aus. Dass das Gebäude an der Nordostfassade viergeschossig in Erscheinung
tritt, wie der Beschwerdegegner in seiner Baubewilligung ausführt, ändert daran
nichts, sind Attikageschosse an der Stirnseite doch optisch häufig nicht von
Vollgeschossen unterscheidbar (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206,
E. 4.4).
3.8
Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass die strittigen Trauffassaden trotz ihrer Staffelung als
optisch-architektonische Einheit wahrgenommen werden und f
ür die Berechnung des zulässigen Drittels folglich jeweils
die gesamte Fassadenlänge als massgebend zu erachten
ist. Die
vorinstanzliche Anwendung von § 292 PBG erweist sich damit als
rechtsverletzend; die Auffassung steht namentlich unter Berücksichtigung der
ästhetischen Aspekte im Widerspruch zu Sinn und Zweck dieser Bestimmung. Zu
prüfen bleibt nun, ob die geplanten Gebäude § 292 PBG sowie die zulässige
Gebäudehöhe einhalten und damit auch diesbezüglich bewilligungsfähig sind.
3.9
Bei den
Häusern A und D beträgt die massgebende Gesamtfassadenlänge 17,18 m. Die
beiden die hypothetischen Dachprofile durchstossenden Dachaufbauten – die
Loggia sowie der Raum Küche/Essen/Wohnen – sind insgesamt 5,66 m lang.
Damit ist die Drittelsregel eingehalten. Dasselbe gilt für die Häuser B, C und
E, bei denen die Gesamtfassadenlänge 19,68 m beträgt und die
dachprofildurchstossenden Dachaufbauten insgesamt 6,58 m lang sind. Die
Attikageschosse sind somit als Dachgeschosse zu qualifizieren. Dies ist
wiederum für die Berechnung der Gebäudehöhe relevant, da
für die Gebäudehöhe bei Flachdächern die Schnittlinie
zwischen der traufseitigen Fassade und der Dachfläche des obersten
Vollgeschosses massgebend ist
(VGr,
11. März
2009,
VB.2008.00435, E. 2.2.1). Folglich sind die Attikageschosse,
welche bei den Kopfbauten jeweils 3,15 m hoch sind, bei der Bestimmung der
Gebäudehöhe ausser Acht zu lassen, womit die zulässige Gebäudehöhe von
7,5 m (Art. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil vom 2.
und 4. Oktober 1984) auch bei den nordostseitigen Fassaden eingehalten
wird.
4.
Demnach ist die Beschwerde gutzuheissen und Dispositivziffer
2.8., zweites Lemma des Beschlusses des Gemeinderats Richterswil vom 19. September
2016 ist aufzuheben.
5.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekurs- und
Beschwerdeverfahrens dem nun auch im Rekursverfahren nahezu vollständig
unterliegenden Beschwerdegegner
aufzuerlegen
.
Er ist überdies zu verpflichten, der Beschwerdeführerin für das Rekurs- und
Beschwerdeverfahren je eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen
(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
sowie § 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen
und
Dispositivziffer 2.8., zweites Lemma des
Beschlusses des Gemeinderats Richterswil vom 19. September 2016
aufgehoben.
In
Abänderung von Dispositivziffern II und III des Entscheides des Baurekursgerichts
vom 18. April 2017 werden die Kosten des Rekursverfahrens (total
Fr. 2'560.-) dem Beschwerdegegner auferlegt. Weiter wird dieser
verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Rekursverfahren eine
Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen.
2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;
die übrigen Kosten
betragen:
Fr.      80.--     Zustellkosten,
Fr. 4'080.--     Total der Kosten.
3.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem
Beschwerdegegner auferlegt.
4.
Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin
für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu
bezahlen.
5.
Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.
Mitteilung an …