zh_verwaltungsgericht · VB.2009.00056 · 2009-04-23 · de

Wiederherstellungsbefehl | Befehl zum Rückbau von Giebellukarnen. Verhältnismässigkeit. Die streitbetroffenen Dachaufbauten treten augenfällig grösser und wuchtiger in Erscheinung als die bewilligungskonform erstellten Giebellukarnen auf den übrigen Häusern der Überbauung. Die Abweichung vom Erlaubten durfte deshalb als erheblich gewürdigt werden (E. 3.1). Die Tatsache, dass die Überschreitung der bewilligten Höhe bei der Baukontrolle durch die Baubehörde unbemerkt blieb, vermag an der Bösgläubigkeit der seinerzeitigen Bauherrschaft nichts zu ändern (E. 3.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 23.04.2009 VB.2009.00056
Zurich Verwaltungsgericht 23.04.2009 VB.2009.00056
Zurigo Verwaltungsgericht 23.04.2009 VB.2009.00056

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00056
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Geschäftsnummer:
VB.2009.00056
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.04.2009
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 14.04.2010 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Wiederherstellungsbefehl
Befehl zum Rückbau von Giebellukarnen. Verhältnismässigkeit.
Die streitbetroffenen Dachaufbauten treten augenfällig grösser und wuchtiger in Erscheinung als die bewilligungskonform erstellten Giebellukarnen auf den übrigen Häusern der Überbauung. Die Abweichung vom Erlaubten durfte deshalb als erheblich gewürdigt werden (E. 3.1).
Die Tatsache, dass die Überschreitung der bewilligten Höhe bei der Baukontrolle durch die Baubehörde unbemerkt blieb, vermag an der Bösgläubigkeit der seinerzeitigen Bauherrschaft nichts zu ändern (E. 3.2).
Abweisung.
Stichworte:
BÖSGLÄUBIGKEIT
LUKARNE
RÜCKBAU
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
WIEDERHERSTELLUNG
ZIRKULATIONSENTSCHEID
ZWANGSMASSNAHMEN
Rechtsnormen:
§ 341 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2009.00056
Zirkulationsentscheid
der 1. Kammer
vom
23. April 2009
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretärin
Tanja Pekeljevic.
In Sachen
1.1
A,
1.2
B,
2.1
C,
2.2
D,
3.1
E,
3.2
F,
alle vertreten durch RA G,
Beschwerdeführende
,
gegen
Gemeinderat Bonstetten,
vertreten durch RA I,
Beschwerdegegner
,
betreffend Wiederherstellungsbefehl,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 18. Dezember 2007 befahl der
Gemeinderat Bonstetten der J GmbH als Erstellerin der Wohnüberbauung K, die
Lukarnen bei den Wohnhäusern L-Strasse 02 und 01 in der Höhe um 50 cm auf das
am 31. Januar 2005 bewilligte Mass zu reduzieren; die Eigentümer der
mittlerweile verkauften Wohnungen wurden verpflichtet, die notwendigen baulichen
Massnahmen zu dulden.
II.
Den von den Stockwerkeigentümern B und A, D und C sowie F
und E gegen diese Anordnung erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission II am
16. Dezember 2008 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 6. Februar 2009 liessen B und A, D
und C sowie F und E dem Verwaltungsgericht beantragen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen den Rekursentscheid und den Beschluss des Gemeinderats vom
18. Dezember 2007 aufzuheben und festzustellen, dass die J GmbH nicht zur
Herstellung des rechtmässigen Zustands und die Beschwerdeführenden nicht zur
Duldung des damit verbundenen baulichen Eingriffs verpflichtet seien; eventuell
sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zum Neuentscheid an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Vorinstanz schloss am 24. Februar 2009 auf
Abweisung der Beschwerde, und die J GmbH teilte am 6. März 2009 mit,
dass sie auf eine Beteiligung am Verfahren verzichte. Der Gemeinderat
Bonstetten liess am 13. März 2009 Abweisung der Beschwerde unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen beantragen.
Am 8. April 2008 liessen die Beschwerdeführenden
unaufgefordert eine Replik einreichen.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Da sich
die Beschwerde als offensichtlich unbegründet erweist, ist darüber gemäss § 38
Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) auf
dem Zirkulationsweg und mit summarischer Begründung zu entscheiden.
1.2
Nachdem
die im vorinstanzlichen Verfahren als Mitbeteiligte ins Verfahren einbezogene J GmbH
ihr Desinteresse am Verfahren bekundet hat, ist sie aus dem Rubrum zu streichen.
1.3
Da sich
die tatsächlichen Verhältnisse soweit entscheidwesentlich aus den Akten ergeben,
ist auf den beantragten Augenschein zu verzichten (RB 1995 Nr. 12 =
BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).
2.
Der Streitigkeit liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Nach Erteilung der Stammbaubewilligung am 23. April 2003 bewilligte der
Beschwerdegegner am 31. Januar 2005 eine Projektänderung, wobei er
nebenbestimmungsweise festhielt, dass die jeweils gegen Westen gerichteten
Giebellukarnen mit vorgelagerten Balkonen aus ästhetischen Gründen um einen
Meter tiefer zu setzen seien, das heisst First- und Traufhöhen der Lukarnen entsprechend
zu korrigieren seien. Den gegen diese Nebenbestimmung erhobenen Rekurs zog die
Bauherrschaft zurück, nachdem ein Wiederwägungsgesuch erfolglos geblieben war,
mit dem um die Bewilligung einer Tiefersetzung um lediglich 50 cm ersucht
worden war. In der Folge wurden am 31. August 2005 revidierte Pläne
eingereicht, welche die um einen Meter verkleinerten Lukarnen auswiesen, und
nach Genehmigung mit dem Bau begonnen. Nach Bauabnahme durch die Gemeinde und
Bezug der Wohnungen durch die Beschwerdeführenden meldete die Erstellerin dem
Beschwerdegegner, dass die Lukarnen versehentlich 50 cm höher als bewilligt
erstellt worden seien, worauf die angefochtene Verfügung erging. Die
angeordnete Verkleinerung der Lukarnen soll nach Angaben der Beschwerdeführenden
Kosten von Fr. 95'000.- bis Fr. 100'000.- verursachen. Die
Überschreitung der bewilligten Höhe um 50 cm soll darauf zurückzuführen sein,
dass die Zimmerleute "aus nicht mehr eruierbaren Gründen" mit den dem
Wiedererwägungsgesuch zugrunde liegenden, nicht bewilligten Plänen am Werk
waren. Sie sei erst entdeckt worden, als einer der Wohnungskäufer mit dem
Metermass herausfinden wollte, weshalb die nach den Plänen bestellten Storen
nicht in die gebaute Lukarne passen wollten.
3.
Die Vorinstanz hat die von Lehre und Rechtsprechung
entwickelten Grundsätze zu der gemäss § 341 des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) gebotenen Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands bei baurechtswidrigen Bauten zutreffend dargestellt, weshalb auf diese
Erwägungen gestützt auf § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG
in zustimmendem Sinn zu verweisen ist. Auch die Beschwerdeführenden gehen von
diesen Grundsätzen aus, machen jedoch geltend, die Vorinstanz habe den
verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismässigkeit verletzt, und zwar
durch fehlerhafte Gewichtung oder Nichtberücksichtigung einzelner Sachumstände
sowie dadurch, dass sie unter fehlerhafter Abwägung der sich gegenüberstehenden
öffentlichen und privaten Interessen das Interesse der Baubehörde an der
Durchsetzung ihrer Baubewilligung zu absolut betrachtet und zu Unrecht über
alle anderen Interessen gestellt habe. Diese Einwände sind unbegründet.
3.1
Wie die
Vorinstanz aufgrund eines Augenscheins erwogen hat, treten die streitbetroffenen
Dachaufbauten "augenfällig grösser und wuchtiger" als die
bewilligungskonform erstellten Giebellukarnen auf den übrigen Häusern der
Überbauung in Erscheinung. Diese Feststellung ist aufgrund der Akten ohne Weiteres
nachvollziehbar, und die Abweichung vom Erlaubten durfte deshalb ohne
Rechtsverletzung als erheblich gewürdigt werden. Wenn die Beschwerdeführer in
diesem Zusammenhang geltend machen, dass der Unterschied zwar erkennbar sei,
aber nicht sofort und als übermässig und störend ins Auge springe, verkennen
sie, dass in der Kernzone erhöhte Gestaltungsanforderungen gelten; aufgrund
dieses Massstabs können die durch die rechtswidrige Höhenüberschreitung verschlechterten
Proportionen als erhebliche Abweichung vom Erlaubten gewürdigt werden. Dass die
bewilligte Höhe nur um rund einen Achtel überschritten wird, vermag daran
nichts zu ändern. Zudem weist die Baubehörde zutreffend aus, dass sie den ihr
aufgrund der Bauordnung möglichen Spielraum mit der bewilligten Grösse der
Aufbauten bereits sehr weitgehend ausgeschöpft und deshalb die Gesuche um 1 m
bzw. 50 cm höhere Giebellukarnen ausdrücklich abgelehnt hat. Auch unter diesem
Gesichtswinkel erscheint die Abweichung vom rechtmässigen Zustand als
erheblich. Sodann kann es für die Frage der Erheblichkeit des Mangels nicht
darauf ankommen, dass die anderen vier Häuser der Überbauung
baubewilligungsgemäss erstellt wurden. Auch ist nicht zu prüfen, in welcher Grösse
andernorts in den Kernzonen der Gemeinde Bonstetten Aufbauten in vergleichbaren
Dimensionen bewilligt wurden, was im Rahmen des am 26. Juli 2005 durch
Rückzug erledigten Rekursverfahrens hätte geltend gemacht werden können.
Schliesslich zeigt der Gang des Bewilligungsverfahrens mit den
Änderungsgesuchen für um 1 m bzw. um 0,5 m höhere Lukarnen, dass an einer
möglichst grossen Fensterfläche zur Belichtung des 2. Dachgeschosses ein
erhebliches privates Interesse besteht und dass die Vorinstanzen die präjudiziellen
Aspekte zu Recht stark gewichtet haben. Diese liegen nicht zuletzt darin, dass
Festlegungen, die im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens mehrfach geprüft und
von der Bauherrschaft akzeptiert worden sind, durch eine fehlerhafte
Bauausführung wieder infrage gestellt werden können. Vielmehr muss ein Bauherr,
dem die Bewilligung einer Projektvariante ausdrücklich verweigert worden ist,
damit rechnen, dass Abweichungen vom bewilligten Projekt nicht toleriert
werden, und wird deshalb in besonderem Mass darauf achten, dass bei der
Bauausführung keine Fehler unterlaufen.
3.2
Wie auch
die Beschwerdeführenden anerkennen, ist der seinerzeitigen Bauherrschaft
Fahrlässigkeit und damit Bösgläubigkeit im Sinn der Rechtsprechung zur
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands vorzuwerfen und ist das Wissen
ihrer Rechtsvorgängerin auch den Beschwerdeführenden anzurechnen. Von einer
Bauherrschaft, die sich zweimal vergeblich um die Bewilligung einer
Projektänderung bemüht und sich mit der Verweigerung des Änderungsgesuchs
abgefunden hat, kann erwartet werden, dass sie sich insofern mit besonderer
Sorgfalt um die Ausführung des Bauvorhabens nach den bewilligten Plänen bemüht
und die Arbeit der Unternehmer entsprechend kontrolliert. Das gilt umso mehr,
als es sich bei der Bauherrschaft um ein Unternehmen handelt, das gewerbsmässig
Wohnbauten erstellt und deshalb über ein entsprechendes Fachwissen verfügen
muss. Jedenfalls hätte ihr bei der gebotenen Sorgfalt spätestens bei der
Devisierung, Bestellung oder Ausführung der Fenster auffallen müssen, dass die
Lukarnen nach den falschen Plänen erstellt worden waren.
Auch die Tatsache, dass die Überschreitung der bewilligten Höhe
bei der Baukontrolle durch die Baubehörde unbemerkt blieb, vermag an der
Bösgläubigkeit der seinerzeitigen Bauherrschaft nichts zu ändern. Sodann betraf
die Bauabnahme die Rechtsbeziehung zwischen der Behörde und der seinerzeitigen
Bauherrschaft und war deshalb nicht geeignet, bei den Beschwerdeführenden eine
Vertrauensbasis zu schaffen. Wenn diese sich in ihrem Vertrauen getäuscht
sehen, so trifft dieser Vorwurf die Erstellerin und Verkäuferin ihrer Wohnungen.
3.3
Was die
insgesamt auf gegen hunderttausend Franken bezifferten Rückbaukosten betrifft,
so wird dieser Betrag bereits erheblich relativiert durch die Tatsache, dass
erfahrungsgemäss entsprechende Wohnungen in der Agglomeration Zürich für gegen
eine Million Franken angeboten werden und deshalb der sich für die
Bauherrschaft ergebende Änderungsaufwand bereits im Verhältnis zum Wert der
beiden je sechs Wohnungen umfassenden Häuser als gering erscheint. Da die
Lukarnen lediglich die als Balkone ausgestalteten Dacheinschnitte überdecken,
werden die Wohnräume nur insofern tangiert, als die Fensterfläche der Diele im
zweiten Dachgeschoss verkleinert wird. Die mit der Anpassung verbundenen
baulichen Schwierigkeiten lassen sich, wie die fachkundige Vorinstanz zutreffend
erkannt hat, mit den gegebenen baulichen und technischen Möglichkeiten bewältigen,
ohne dass die Nutzung der Wohnungen mehr als kurzfristig eingeschränkt oder die
Gebäudesubstanz erheblich beeinträchtigt wird. Für eine möglichst schonende und
sichere Bauausführung sowie den Ersatz allfälligen Schadens werden sich die
Beschwerdefühenden an die Verkäuferschaft zu wenden haben.
3.4
Schliesslich
ist auch unter dem Gesichtswinkel der Verhältnismässigkeit des Rückbaus nicht
weiter zu prüfen, ob in anderen Fällen bei Kernzonenliegenschaften unzulässig
grosse Dachaufbauten bewilligt worden sind. Hier hat sich die Bauherrschaft mit
der niedrigeren Höhe der Lukarnen im Bewilligungsverfahren abgefunden und
entsprechend ihren Rekurs zurückgezogen. Selbst die Bewilligung ähnlich grosser
Lukarnen in anderen Fällen liesse jedoch angesichts des Umstands, dass die
Bauherrschaft gewerbsmässig in der Immobilienbranche tätig ist und ihr bei der
Kontrolle der Bauausführung eine nicht bloss geringe Fahrlässigkeit vorzuwerfen
ist, den verlangten Rückbau nicht als unverhältnismässig erscheinen. Sodann
handelt es sich bei der ohnehin nicht hinreichend substanziierten Andeutung der
Beschwerdeführenden, dass in anderen Fällen möglicherweise ebenfalls abweichend
von den bewilligten Plänen gebaut und von der Behörde auf die Anordnung des
Rückbaus verzichtet worden sein könnte, um eine gemäss § 52 Abs. 2
VRG unzulässige neue Tatsachenbehauptung.
4.
Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist
abzuweisen. Die Gerichtskosten sind den Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen
unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung
mit § 70 VRG); die Beschwerdeführenden sind überdies nach dem nämlichen
Verteiler zu einer Umtriebsentschädigung von Fr. 1'500.- an den Beschwerdegegner
zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. b VRG).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 2'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführenden
1.1–3.2 zu je
1
/
6
auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden nach dem nämlichen Verteiler zu einer Parteientschädigung
von insgesamt Fr. 1'500.- an den Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar
innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…