zh_verwaltungsgericht · VB.2009.00531 · 2010-01-13 · de

Baubewilligung | Aufhebung der Baubewilligung für Mehrfamilienhaus in Kernzone: Verletzung der Gestaltungsvorschriften in der Kernzone. Die Rekursinstanz hat sich nicht im Detail mit den als verletzt gerügten Kernzonenvorschriften auseinandergesetzt. Da dem Verwaltungsgericht bezüglich der Anwendung der kommunalen Kernzonenvorschriften die nämliche Überprüfungsbefugnis zusteht wie der Vorinstanz kann eine Rückweisung indessen unterbleiben (E. 2.1). Mit Rücksicht auf das benachbarte Schutzobjekt und wegen der Lage in der Kernzone ist die Gestaltung des Neubaus nicht bloss nach den Kernzonenvorschriften, sondern auch nach § 238 Abs. 2 PBG zu prüfen (E. 2.2.3). Vorliegend fehlt es an der gemäss Bau- und Zonenordnung erforderlichen besondes sorgfältigen Einordnung in Bezug auf die Stellung am Siedlungsrand der Kernzone. Während die Bauten südlich und nördlich einen deutlichen Abstand zur Zonengrenze einhalten, soll der Neubau direkt an die Zonengrenze gestellt werden, was für sich schon zu einem Ausfransen der Siedlungsgrenze und damit zur Verunklärung der ortsbaulichen Situation führt. Hinzu kommt eine in die Landwirtschaftszone ausgreifende Aufschüttung, was die fehlende Rücksichtnahme auf die besondere Lage am Siedlungsrand noch unterstreicht (E. 2.2.4). Zudem verletzt der umstritten Neubau die Vorschriften über die Dachgestaltung in grundsätzlicher Weise, da die Belichtung nicht in erster Linie von der Giebelfassade, sondern von der Traufseite her erfolgt. Bei den hierzu vorgesehenen Dacherkern handelt es sich weder begrifflich noch nach dem Ausmass um dem Dach angepasste Aufbauten bescheidenen Ausmasses (2.2.5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 10..2.13.0 VB.2009.00531
Zurich Verwaltungsgericht 10..2.13.0 VB.2009.00531
Zurigo Verwaltungsgericht 10..2.13.0 VB.2009.00531

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00531
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Geschäftsnummer:
VB.2009.00531
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 13.01.2010
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Aufhebung der Baubewilligung für Mehrfamilienhaus in Kernzone: Verletzung der Gestaltungsvorschriften in der Kernzone.
Die Rekursinstanz hat sich nicht im Detail mit den als verletzt gerügten Kernzonenvorschriften auseinandergesetzt. Da dem Verwaltungsgericht bezüglich der Anwendung der kommunalen Kernzonenvorschriften die nämliche Überprüfungsbefugnis zusteht wie der Vorinstanz kann eine Rückweisung indessen unterbleiben (E. 2.1).
Mit Rücksicht auf das benachbarte Schutzobjekt und wegen der Lage in der Kernzone ist die Gestaltung des Neubaus nicht bloss nach den Kernzonenvorschriften, sondern auch nach § 238 Abs. 2 PBG zu prüfen (E. 2.2.3).
Vorliegend fehlt es an der gemäss Bau- und Zonenordnung erforderlichen besondes sorgfältigen Einordnung in Bezug auf die Stellung am Siedlungsrand der Kernzone. Während die Bauten südlich und nördlich einen deutlichen Abstand zur Zonengrenze einhalten, soll der Neubau direkt an die Zonengrenze gestellt werden, was für sich schon zu einem Ausfransen der Siedlungsgrenze und damit zur Verunklärung der ortsbaulichen Situation führt. Hinzu kommt eine in die Landwirtschaftszone ausgreifende Aufschüttung, was die fehlende Rücksichtnahme auf die besondere Lage am Siedlungsrand noch unterstreicht (E. 2.2.4).
Zudem verletzt der umstritten Neubau die Vorschriften über die Dachgestaltung in grundsätzlicher Weise, da die Belichtung nicht in erster Linie von der Giebelfassade, sondern von der Traufseite her erfolgt. Bei den hierzu vorgesehenen Dacherkern handelt es sich weder begrifflich noch nach dem Ausmass um dem Dach angepasste Aufbauten bescheidenen Ausmasses (2.2.5).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BELICHTUNG
BELICHTUNGSVORSCHRIFTEN
DACHGESTALTUNG
EINORDNUNG
KERNZONE
KERNZONENVORSCHRIFTEN
VERZICHT AUF RÜCKWEISUNG
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. II PBG
§ 21 lit. b VRG
§ 63 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2009.00531
VB.2009.00532
Entscheid
der 1. Kammer
vom
13. Januar 2010
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretär
Martin Knüsel.
In Sachen
1.    Stadt Illnau-Effretikon,
vertreten durch
Baubehörde der Stadt Illnau-Effretikon,
vertreten durch RA A
,
2.
B,
vertreten durch RA
C
,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
D
,
2.
E
,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Baubehörde der Stadt
Illnau-Effretikon,
vertreten durch RA
A
,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Am 2. Dezember 2008 erteilte die Baubehörde
Illnau-Effretikon B die baurechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus mit
Unterniveaugarage auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der F-Strasse 03
in G.
II.
Den hiergegen von E und D als Eigentümer einer 150 m
entfernt gelegenen  Eigentumswohnung erhobenen Rekurs hiess die
Baurekurskommission III am 26. August 2009 unter Aufhebung der angefochtenen
Bewilligung gut.
Mit separaten Beschwerden vom 25. September 2009 liessen
die Stadt Illnau-Effretikon (VB.2009.00531) und B (VB.2009.00532) dem
Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen
(VB.2009.00531) bzw. die Baubewilligung wiederherzustellen (VB.2009.00532).
Mit Verfügung vom 29. September 2009 wurden die
Beschwerdeverfahren vereinigt. Die Vorinstanz beantragte am 22. Oktober 2009
Abweisung der Beschwerden. Die Beschwerdegegnerschaft liess sich nicht vernehmen.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Die beschwerdeführende
Gemeinde rügt eine unrichtige Anwendung ihrer Kernzonenvorschriften und ist
deshalb gemäss § 21 lit. b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Beschwerde legitimiert. Beim Bauherrn als Adressat der durch den
Rekursentscheid aufgehobenen Baubewilligung sind die Legitimationsvoraussetzungen
gemäss § 21 lit. a VRG offenkundig erfüllt.
2.
Die Beschwerdeführenden werfen der Vorinstanz vor, sie sei
unter Bezugnahme auf einen früheren Entscheid (BRKE III Nr. 0107/2002 vom 23.
Oktober 2002) ohne weitere Begründung davon ausgegangen, die örtliche
Baubehörde habe, weil das Bauvorhaben nicht das engere Ortsbild betreffe, auf
die Durchsetzung der Kernzonenvorschriften verzichtet. Es treffe indessen nicht
zu, dass die Beschwerdeführenden im Rekursverfahren die gerügte Verletzung der
Kernzonenvorschriften nicht bestritten hätten, und die Vorinstanz habe deshalb
zu Unrecht darauf verzichtet zu begründen, inwiefern die Kernzonenvorschriften
verletzt seien.
2.1
Wie sich
aufgrund der Rekursakten ergibt, ist jedenfalls die Baubehörde der Rüge der
Rekurrenten, das Bauvorhaben verletze Kernzonenvorschriften, entgegengetreten
und hat im Einzelnen dargelegt, weshalb sie die Gestaltung des geplanten
Mehrfamilienhauses als mit diesen Bestimmungen vereinbar würdigte. Mit diesen
Darlegungen hat sich die Rekursinstanz, welche die gerügte Verletzung der Kernzonenvorschriften
als unbestritten voraussetzte, nicht im Detail auseinandergesetzt, und der
Rekursentscheid erweist sich insofern als unzureichend begründet. Eine
Rückweisung an die Vorinstanz ist indessen gemäss § 63 Abs. 1 VRG nicht
erforderlich, zumal bezüglich der Anwendung der kommunalen Kernzonenvorschriften
dem Verwaltungsgericht die nämliche Überprüfungsbefugnis zusteht wie der Vorinstanz
(§ 50 Abs. 2 lit. a und b VRG).
2.2
Im
Rekursverfahren haben die Beschwerdegegner gerügt, die Dachgestaltung des geplanten
Mehrfamilienhauses mit Einschnitten und Aufbauten auf der Westseite, der Quergiebel
auf der Ostseite sowie ganz allgemein die Gliederung und Fassadengestaltung entsprächen
nicht den Kernzonenvorschriften der Bau- und Zonenordnung der Stadt Illnau-Effretikon
vom 30. Januar 1997 (BZO). Diese verlangten unter anderem bei Bauten am
Siedlungsrand eine besonders sorgfältige Einordnung und damit mehr als eine
bloss befriedigende Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).
2.2.1
Gemäss Ziffer 3.1.2 BZO werden in den Kernzonen der Stadt Illnau-Effretikon
drei Bereiche unterschieden, nämlich "Engeres Ortsbild",
"Übergangsbereiche" und "Bereiche mit
Gestaltungsplanpflicht". Die drei Bereiche unterscheiden sich im
Wesentlichen durch die Umschreibung der Baumöglichkeiten in Ziffer 3.3 und 3.4
BZO, während die übrigen Bestimmungen, wie insbesondere bezüglich Einordnung
und Stellung (Ziffer 3.6 BZO), Fassadengestaltung (Ziffer 3.7 BZO),
Dachgestaltung (Ziffer 3.8 BZO) und Umgebungsgestaltung (Ziffer 3.9 BZO) ohne
Differenzierungen für alle Bereiche gelten. Welche Liegenschaften zu den Bereichen
"Engeres Ortsbild" und "Übergangsbereiche" gerechnet
werden, lässt sich der Bau- und Zonenordnung nicht entnehmen; die Wegleitung,
welche gemäss Beschwerde (Beschwerdeschrift Rz. 15) als Reaktion auf einen
früheren Entscheid der Baurekurskommission (BRK III Nr. 0107/2002) erlassen
worden ist, befindet sich nicht bei den Akten.
2.2.2
Bei den Kernzonenvorschriften handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes
kommunales Recht, dessen Auslegung und Anwendung durch die kommunalen Behörden
nach ständiger Rechtsprechung zu schützen ist, wenn sie vertretbar und nicht
rechtsverletzend ist; die kantonalen Rechtsmittelinstanzen haben sich deshalb
bei der Überprüfung zurückzuhalten (RB 1981 Nr. 20; VGr, 19. Mai 1988,
BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h). Unter diesem Gesichtswinkel ist grundsätzlich
nichts dagegen einzuwenden, wenn die örtliche Baubehörde bezüglich der
Einordnung von Neu- und Umbauten in die gewachsene Siedlungsstruktur und der
angepassten Erweiterung der bestehenden Ortskerne, wie sie Ziffer 3.1.1 BZO für
die Kernzonen allgemein vorschreibt, unterschiedliche Anforderungen stellt, je
nachdem in welchem der drei Kernzonenbereiche sich eine Liegenschaft befindet.
Dieser Spielraum der Behörde wird zusätzlich erweitert durch Ziffer 3.6.4 BZO,
wonach bei Bauprojekten mit besonders guter Gestaltungsqualität Abweichungen
von der ortsüblichen Gestaltung zugelassen werden können.
2.2.3
Das Baugrundstück liegt in einem Randbereich der Kernzone, welcher sich mit
einer Tiefe von rund 35 m zwischen der F-Strasse und der Landwirtschaftszone
erstreckt. Auf dem Baugrundstück steht unmittelbar an der F-Strasse die
inventarisierte Liegenschaft Vers.-Nr. 04, deren östlicher Anbau gemäss
Baubewilligung abgebrochen werden darf. Die übrigen Bauten in der näheren
Umgebung scheinen, soweit aufgrund der Akten ersichtlich, neueren Datums zu
sein.
Angesichts der peripheren Lage des Baugrundstücks mag es
als vertretbar erscheinen, dieses als nicht zum engeren Ortsbild im Sinn von
Ziffer 3.1.2 lit. a BZO zugehörig zu qualifizieren. Allerdings trifft entgegen
der Darstellung der Baubehörde in der Rekursantwort vom 12. März 2009
offenkundig nicht zu, dass "nicht einmal Sichtkontakt zu einer typischen
alten Kernzonenbaute" bestehe. Um eine solche handelt es sich beim inventarisierten
Gebäude Vers.-Nr. 04, welches zugunsten des geplanten Neubaus teilweise
abgebrochen werden soll. Schon mit Rücksicht auf dieses Schutzobjekt und wegen
der Lage in der Kernzone ohnehin ist die Gestaltung des Neubaus nicht bloss
nach den Kernzonenvorschriften, sondern auch nach § 238 Abs. 2 PBG zu prüfen.
Die Auffassung der Baubehörde in Erwägung Ziffer 7 der Baubewilligung vom 2.
Dezember 2008, wonach das Bauvorhaben gemäss § 238 Abs. 1 PBG sich lediglich
befriedigend in seine Umgebung einzuordnen habe, ist unzutreffend.
Ob der geplante Neubau den
Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG genügt, ist aufgrund der Akten fraglich.
Insbesondere erscheint er eingezwängt zwischen die inventarisierte Liegenschaft
Vers.-Nr. 04 und die Bauzonengrenze und lässt seine Stellung keine gestalterisch
nachvollziehbare Bezugnahme auf die bestehende Überbauung erkennen. Diesem Aspekt
braucht aber nicht weiter nachgegangen zu werden, da sich die Aufhebung der
Baubewilligung bereits aufgrund der offenkundigen Verletzung der
Kernzonenvorschriften als gerechtfertigt erweist.
2.2.4
Gemäss Ziffer 3.6.1 BZO hat sich jedes Bauvorhaben (in der Kernzone)
bezüglich Stellung, Ausmass, Gliederung, Fassadengestaltung, Dachneigung,
Materialien und Farben sowie Umgebungsgestaltung ortsbildgerecht einzuordnen;
gemäss Ziffer 3.6.2 BZO hat diese Einordnung besonders sorgfältig zu erfolgen,
wenn sich das Bauvorhaben am Siedlungsrand befindet.
Wie erwähnt, erscheint bereits
die Stellung der geplanten Baute in Bezug auf die bestehende Überbauung als
einordnungsmässig fragwürdig. Jedenfalls aber fehlt es an der geforderten
besonders sorgfältigen Einordnung in Bezug auf die Stellung am Siedlungsrand.
Während die Bauten südlich und nördlich einen deutlichen Abstand zur
Zonengrenze einhalten, soll der Neubau direkt an die Zonengrenze gestellt
werden, was für sich schon zu einem Ausfransen der Siedlungsgrenze und damit
zur Verunklärung der ortsbaulichen Situation führt. Hinzu kommt eine in die
Landwirtschaftszone ausgreifende Aufschüttung, was die fehlende Rücksichtnahme
auf die besondere Lage am Siedlungsrand noch unterstreicht (vgl. auch Ziffer
3.9.1 BZO betreffend Umgebungsgestaltung). Zusätzlich negativ wirkt sich aus, dass
das geplante Mehrfamilienhaus sich zwar in Volumetrie und Formensprache den
ebenfalls aus neuerer Zeit stammenden Nachbarhäusern angleicht, nicht jedoch in
Bezug auf die räumliche Anordnung. Sodann dürfte es sich, soweit aus den Akten
ersichtlich, beim Schutzobjekt Vers.-Nr. 04 um ein ehemals landwirtschaftlich
genutztes Gebäude handeln und kann man sich fragen, ob seine fast vollständige
Abriegelung von der angrenzenden Landwirtschaftszone dem Zweck der Kernzone
entspricht, nämlich der Erhaltung und angepassten Erweiterung des
schutzwürdigen Ortsbildes. Jedenfalls erweist sich die – im Übrigen nicht näher
begründete – Auffassung der Baubehörde, die Einordnung des Bauvorhabens sei im
Sinn von Ziffer 3.6.2 BZO besonders sorgfältig erfolgt, als nicht nachvollziehbar
und liegt ausserhalb auch eines weit verstandenen Auslegungs- und Beurteilungsspielraums.
2.2.5
Bezüglich der in Ziffer 3.8 BZO geregelten Dachgestaltung in Kernzonen gilt
im Wesentlichen, dass Hauptgebäude in der Regel Satteldächer mit ortskernüblicher
Neigung aufzuweisen haben (Ziffer 3.8.1 BZO) und die Dächer ortsbildgerecht
auszubilden sind (Ziffer 3.8.2 BZO). Die Belichtung hat in erster Linie von der
Giebelfassade her zu erfolgen, und dem Dach angepasste Dachaufbauten sind nur
im ersten Dachgeschoss in Form von Giebellukarnen, Schleppgauben oder
Ochsenaugen bescheidenen Ausmasses gestattet; die maximale Höhe der
Schleppgauben darf 1.30 m nicht übersteigen (Ziffer 3.8.3 BZO).
Diese Bestimmungen sind beim umstrittenen Neubau schon
dadurch in grundsätzlicher Weise verletzt, als die Belichtung nicht in erster
Linie von der Giebelfassade, sondern von der Traufseite her erfolgt. Zu diesem
Zweck weist das Gebäude auf der Ostseite einen mächtigen Quergiebel auf. Auf
der Westseite finden sich neben einer herkömmlichen Schleppgaube zwei als
Dacherker ausgebildete Aufbauten mit davor liegenden Balkonen. Während der
Quergiebel gegen Ziffer 3.8.1 BZO verstösst, handelt es sich bei den Dacherkern
weder begrifflich noch nach dem Ausmass um die gemäss Ziffer 3.8.3 BZO zulässigen
dem Dach angepassten Aufbauten bescheidenen Ausmasses.
Selbst wenn bei den herkömmlichen Kernzonenbauten einzelne
Quergiebel oder Dacherker zu finden sein mögen, vermag dies ein generelles
Abweichen vom klaren Wortlaut der Kernzonenvorschriften nicht zu rechtfertigen.
Jedenfalls fehlt jeder Hinweis darauf, dass diese Vorschriften nicht den
wirklichen Willen des Bauordnungsgebers ausdrücken. Sodann geht es nicht an,
diese Abweichungen von den Kernzonenvorschriften damit zu begründen, dass sich
nur so die Einordnung zu den in jüngerer Zeit bewilligten Nachbarbauten
bewerkstelligen lasse, die über ähnliche Dachaufbauten verfügten.
2.3
Damit ist
die Baurekurskommission zutreffend von einer Verletzung der Kernzonenvorschriften
ausgegangen. Wie sie zudem zutreffend erwogen hat, lassen sich diese Mängel
nicht nebenbestimmungsweise beheben und hatte sie deshalb auf den Rekurs der
Nachbarn bezüglich sämtlicher Rügen einzutreten. Die Beschwerden erweisen sich
damit im Ergebnis als unbegründet.
3.
Die Vorinstanz hat im Hinblick auf ein abgeändertes
Projekt darauf hingewiesen, dass die angefochtene Baubewilligung auch unter
Missachtung der Zuständigkeit der Baudirektion erfolgt sei, da diese darüber zu
entscheiden habe, ob das Überragen der Landwirtschaftszone durch Dachvorsprünge
und Balkone auf der Ostseite zulässig sei und ob wegen einer möglichen
unzulässigen Nutzung der Landwirtschaftszone sichernde Massnahmen erforderlich
seien. Dieser ohne Weiteres zutreffende Hinweis ist dadurch zu ergänzen, dass
auch die in der Landwirtschaftszone vorgesehenen Aufschüttungen einer
Bewilligung der Baudirektion bedürfen.
4.
Die Beschwerden erweisen sich damit als unbegründet und
sind abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden
je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG) und sind ihnen keine
Parteientschädigungen zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellungskosten,
Fr. 6'150.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt.
4.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die
Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an…