zh_verwaltungsgericht · VB.2009.00608 · 2011-05-04 · de

Inventarentlassung | Inventarentlassung: Schutzwürdigkeit, Notwendigkeit von über die Kernzonenvorschriften hinausgehenden Schutzmassnahmen. Die in § 203 Abs. 1 lit. c PBG umschriebenen Sachverhalte, die zuweilen als Eigen- und Situationswert bezeichnet werden, sind gleichgestellte Voraussetzungen für eine Unterschutzstellung. Die Erhaltung von Bausubstanz kann daher ungeachtet dessen angeordnet werden, ob ein Gebäude als wichtiger Zeuge oder ausschliesslich wegen seiner wesentlich prägenden Wirkung auf das Ortsbild unter Schutz gestellt werden soll (E. 4.4). Das beigezogene Gutachten bestätigt insbesondere die wesentlich prägende Wirkung des Objekts auf das Ortsbild, misst ihm aber auch eine wichtige siedlungsgeschichtliche Zeugenschaft zu (E. 4.6 und 4.7). Eine einfache Fassadengestaltung spricht nicht gegen die Schutzwürdigkeit der Baute. Geschützt wird der Erinnerungswert, weshalb die geschützte Fassadengestaltung nicht zwingend aussergewöhnlich sein muss. Die Kernzonenvorschriften vermögen der Schutzwürdigkeit des Gebäudes daher nicht hinreichend Rechnung zu tragen (E. 4.8 und 4.9). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 11..2.04.0 VB.2009.00608
Zurich Verwaltungsgericht 11..2.04.0 VB.2009.00608
Zurigo Verwaltungsgericht 11..2.04.0 VB.2009.00608

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00608
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2009.00608
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 04.05.2011
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Inventarentlassung
Inventarentlassung: Schutzwürdigkeit, Notwendigkeit von über die Kernzonenvorschriften hinausgehenden Schutzmassnahmen.
Die in § 203 Abs. 1 lit. c PBG umschriebenen Sachverhalte, die zuweilen als Eigen- und Situationswert bezeichnet werden, sind gleichgestellte Voraussetzungen für eine Unterschutzstellung. Die Erhaltung von Bausubstanz kann daher ungeachtet dessen angeordnet werden, ob ein Gebäude als wichtiger Zeuge oder ausschliesslich wegen seiner wesentlich prägenden Wirkung auf das Ortsbild unter Schutz gestellt werden soll (E. 4.4).
Das beigezogene Gutachten bestätigt insbesondere die wesentlich prägende Wirkung des Objekts auf das Ortsbild, misst ihm aber auch eine wichtige siedlungsgeschichtliche Zeugenschaft zu (E. 4.6 und 4.7).
Eine einfache Fassadengestaltung spricht nicht gegen die Schutzwürdigkeit der Baute. Geschützt wird der Erinnerungswert, weshalb die geschützte Fassadengestaltung nicht zwingend aussergewöhnlich sein muss. Die Kernzonenvorschriften vermögen der Schutzwürdigkeit des Gebäudes daher nicht hinreichend Rechnung zu tragen (E. 4.8 und 4.9).
Gutheissung.
Stichworte:
DENKMALPFLEGE
EIGENWERT
FASSADENGESTALTUNG
GEHÖR, RECHTLICHES
GESTALTUNGSVORSCHRIFT
INVENTARENTLASSUNG
KERNZONENVORSCHRIFTEN
ORTSBILD
PRÄGENDE WIRKUNG
SCHUTZWÜRDIGKEIT
SITUATIONSWERT
SUBSTANZERHALTUNG
Rechtsnormen:
Art. 21.1 Abs. I BZO Dürnten
§ 9 Abs. I NaturschutzV
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 211 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2009.00608
Urteil
der 1. Kammer
vom
4. Mai 2011
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf,
Gerichtsschreiber
Markus Lanter.
In Sachen
Zürcherische Vereinigung für
Heimatschutz ZVH,
vertreten durch RA B
Beschwerdeführerin,
gegen
1.
A,
2.
Gemeinderat Dürnten,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Inventarentlassung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 9. März 2009 entliess der
Gemeinderat Dürnten das Wohn- und Geschäftshaus "Landi",
Assek.-Nr. 01, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der Rütistrasse 3
in Dürnten, aus dem Inventar der schützenswerten Objekte von kommunaler Bedeutung
(Inv.-Nr. 03).
Gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Dürnten vom
2. September 1994 (BZO) befindet sich das Gebäude in der Kernzone und ist
als sogenannte "Schwarzbaute" markiert. Solche dürfen gemäss Ziff. 2.1.1.
Abs. 1 BZO nur unter Beibehaltung der Stellung, der bestehenden Ausmasse,
des Daches und der wesentlichen Fassadenelemente umgebaut oder ersetzt werden.
II.
Den von der Zürcherischen Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) gegen diesen
Beschluss erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission III nach Durchführung
eines Kommissionsaugenscheins am 23. September 2009 teilweise gut. Demnach
wurde Disp.-Ziff. 2 des Gemeinderatsbeschlusses, mit welcher für den Fall
einer baulichen Neuausrichtung des Areals die Beachtung und Einhaltung näher
umschriebener gestalterischer Grundsätze angeordnet wurde, aufgehoben. Im
Übrigen, das heisst mit Bezug auf die Entlassung des Objekts aus dem Inventar,
wurde der Rekurs abgewiesen.
III.
Mit Beschwerde vom 25. Oktober 2009 liess die ZVH dem
Verwaltungsgericht beantragen, die Entscheide der Vorinstanzen aufzuheben und
die Sache zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat Dürnten
zurückzuweisen mit dem grundsätzlichen Ziel, das Schutzobjekt
"Landi", Vers.-Nr. 01, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an
der Rütistrasse 3 in Dürnten, unter Schutz zu stellen. Eventualiter sei
dieses Schutzobjekt "Landi" unter Schutz zu stellen.
Die Baurekurskommission III schloss am 12. November
2009 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat
Dürnten beantragte am 17. November 2009, die Beschwerde sei abzuweisen.
Am 5. Mai 2010 beschloss das Verwaltungsgericht, zur
Frage, ob es sich beim streitbezogenen Gebäude, insbesondere in Bezug auf seine
Bedeutung für das Ortsbild, um ein im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c
PBG erhaltenswertes Gebäude handelt, ein Gutachten einzuholen. Als Gutachter
wurde C, D AG, bestimmt. Dieser erstattete sein Gutachten am 23. Februar
2011. Der Gemeinderat Dürnten verzichtete am 15. März 2011 auf eine Stellungnahme
zu diesem Gutachten. Die ZVH reichte am 31. März 2011 eine Stellungnahme
ein.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission III zuständig. Die
Beschwerdeführerin ist gestützt auf § 338a Abs. 2 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Anfechtung eines Beschlusses
betreffend Entlassung aus dem Inventar bzw. Verzicht auf eine
Unterschutzstellungsmassnahme legitimiert. Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, der
angefochtene Entscheid müsse schon deshalb aufgehoben werden, weil die
Vorinstanz
den Inventarentlassungsentscheid wegen
fehlerhafter Begründung hätte aufheben und die Sache zur Neubeurteilung an den
Gemeinderat zurückweisen müssen. Dem kann nicht gefolgt werden.
Wohl hat die Vorinstanz
festgehalten, das vom Gemeinderat Dürnten eingeholte Fachgutachten zur
Schutzwürdigkeit der Baute vom 13. Februar 2009 sei teils mangelhaft begründet
und teils auch widersprüchlich. Sie hat jedoch ohne Rechtsverletzung zum
Schluss gelangen können, dass der Gemeinderat die Inventarentlassung in
Kenntnis der wesentlichen Punkte und nicht leichtfertig getroffen hat.
Abgesehen davon, dass ein solches Fachgutachten für die entscheidende Behörde
nicht vorbehaltlos bindend ist, hatte der Gemeinderat hinreichende Kenntnis der
entscheidrelevanten Aspekte des Sachverhalts, wie der Geschichte des "Landi"-Hauses
unter dem Gesichtspunkt der Zeugenschaft und der baulichen Veränderungen, dem
Zustand der Bausubstanz und dem Stellenwert des Gebäudes für das Erscheinungsbild
des Ortskerns. Auch die Feststellungen im kommunalen Inventar vom 19. Februar
2002, das rechtlich die Bedeutung einer vorsorglichen Massnahme hat, sind für
den Entscheid über die dauernde Anordnung nicht bindend (§ 209 PBG). Die
Begründung des Inventarentlassungsentscheids kommt daher keiner Verletzung von Art. 29
BV gleich, weshalb die Vorinstanz die Sache zu Recht nicht aus diesem formellen
Grund zurückgewiesen hat. Ob der Entscheid, das "Landi"-Haus aus dem
Inventar zu entlassen, mit der Vorinstanz im Ergebnis für vertretbar zu halten
ist, bleibt hingegen noch zu prüfen.
3.
Zu Unrecht wirft die Beschwerdeführerin der Vorinstanz
eine Rechtsverletzung vor, weil sie bei der Beurteilung der Schutzwürdigkeit
des "Landi"-Hauses mangels hinreichender Begründung des kommunalen
Entscheids ihr Ermessen an die Stelle desjenigen des Gemeinderats gestellt
habe. Sie verkennt dabei die Bedeutung der von ihr zitierten Rechtsprechung
(VGr, 28. März 2007, VB.2007.00036, E. 2.2 mit Hinweisen). Diese
bezweckt den Schutz des Autonomiebereichs der Gemeinde. Vorliegend hat die
Vorinstanz den Entscheid des Gemeinderats Dürnten geschützt. Es liegt daher
kein Eingriff in den der Gemeinde zustehenden Ermessensspielraum vor.
4.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz
verkenne den Begriff der Schutzwürdigkeit nach § 203 PBG. Entgegen der
Auffassung der Vorinstanz könne dieser Schutzwürdigkeit nicht mit einer
Rekonstruktion Rechnung getragen werden. Die Schutzwürdigkeit beziehe sich
immer auf die Originalsubstanz. Ein Denkmal sei nur dann ein authentisches
Geschichtsdokument, wenn das Material und die damit geschaffene funktionale
oder künstlerische Form originär seien und mit seiner geschichtlichen Bedeutung
übereinstimmten. Es bedürfe daher einer über die Kernzonenvorschriften
hinausgehenden, objektbezogenen Schutzmassnahme, mit welcher die Substanz der
Baute erhalten werde. Die von der Vorinstanz vorgenommene Wertung weise auf
eine einseitige, gestalterische Qualitäten in den Vordergrund rückende
Beurteilung hin. Das Ortstypische, das Zeugnis des Objekts an sich und die Bedeutung
historischer Substanz seien dagegen kaum berücksichtigt worden.
4.1
Unbestritten
ist, dass dem "Landi"-Haus an der Rütistrasse 3 ein für das
Erscheinungsbild des Ortskerns bedeutender Stellenwert zukommt. Nach Auffassung
der Beschwerdegegnerschaft und der Vorinstanz wird dem Interesse an der
Erhaltung des Ortsbilds jedoch hinreichend Rechnung getragen, indem das Gebäude
im Kernzonenplan als "Schwarzbaute" markiert ist, was heisst, dass es
nur unter Beibehaltung der Stellung, der bestehenden Ausmasse, des Daches und
der wesentlichen Fassadenelemente umgebaut oder ersetzt werden darf (Ziff. 2.1.1.
Abs. 1 BZO).
4.2
Gemäss § 203
Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen,
Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer
politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche
erhaltenswürdig sind oder die Landschaften und Siedlungen wesentlich mitprägen,
samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser
Bestimmung hat die verfügende Behörde die darin enthaltenen unbestimmten
Rechtsbegriffe auszulegen, und es obliegt ihr als Teil der
Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage
stehenden Objekts. Hierzu kann und soll sie nötigenfalls Expertisen oder
Stellungnahmen von Fachgremien einholen. Das Ergebnis der
Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten
und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4
VRG).
4.3
Nach dem
Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt
entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder eine Landschaft oder
Siedlung wesentlich mitprägen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften
zuweilen als Eigenwert und Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das
Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Ob
diese Eigenschaften vorliegen, ist zwar eine Rechtsfrage, welche das
Verwaltungsgericht grundsätzlich frei prüft. Bei der Auslegung und Anwendung
der für die Beurteilung massgebenden unbestimmten Rechtsbegriffe wie
"wichtiger Zeuge" oder "wesentliche Mitprägung" steht der
für die Unterschutzstellung zuständigen Behörde jedoch eine besondere
Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und
Ermessensbetätigung zu (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3, auch zum Folgenden),
deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können
(RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 VRG
von vornherein eingeschränkten Kognition hat deshalb namentlich zu prüfen, ob
die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen
Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (VGr,
5. Februar 2009, VB.2008.00481, E. 2.1 = BEZ 2009 Nr. 23).
4.4
Wenn die
Beschwerdeführerin die Unterscheidung zwischen dem Eigenwert und dem
Situationswert als sachfremd kritisiert, übersieht sie, dass mit diesen Begriffen
lediglich die beiden alternativen Tatbestände bezeichnet werden, welche ein
Objekt gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG als Schutzobjekt
qualifizieren. Im Ergebnis gereicht ihr diese Unterscheidung denn auch nicht
zum Nachteil. Beide Sachverhalte sind gleichgestellte Voraussetzungen für eine
Unterschutzstellung, weshalb die Erhaltung von Bausubstanz ungeachtet dessen
angeordnet werden kann, ob ein Gebäude als wichtiger Zeuge oder ausschliesslich
wegen seiner wesentlich prägenden Wirkung auf das Ortsbild unter Schutz
gestellt werden soll (VGr, 1. Dezember 2010, VB.2010.00094, E. 3.9).
4.5
Vorliegend
steht die ortsprägende Wirkung des Gebäudes Rütistrasse 3 im Vordergrund. Die
Vorinstanz hat diesbezüglich die Ausführungen des von der Gemeinde beigezogenen
Gutachtens bestätigt, wonach das Gebäude über eine bedeutende Stellung im
Strassenraum verfüge und Teil des zentralen Dorfkerns mit weiteren historischen
Bauten sei. Durch seine vertraute Blickfangwirkung und Merkzeichenfunktion
spiele das Gebäude im Strassenraum eine wichtige Rolle und trage wesentlich zur
Identität des Ortskerns bei (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.1). Auch der
Gemeinderat Dürnten wies im vorinstanzlichen Verfahren darauf hin, die Lage und
die äussere Erscheinung des strittigen Gebäudes seien erhaltenswert.
4.6
Das vom Verwaltungsgericht beigezogene
Gutachten bestätigt die Bedeutung des Gebäudes für das Ortsbild. So kommt der
Gutachter zum Schluss, das Hauptgebäude Rütistrasse 3 besitze (nur, aber
immerhin) hinsichtlich der Stellung der Baute, deren Volumetrie, der Gliederung
der Fassaden der Obergeschosse, der Materialisierung der Fassade und der
Dachform (ohne Quergiebel) einen hohen Situationswert an der Kreuzung Bubikonerstrasse/Rütistrasse.
Es nehme aufgrund seiner zentralen Position an der im ISOS genannten Kreuzung
eine besondere Stellung innerhalb des Ortsbilds ein. Mit der Rütistrasse sei in
den 1840er- und 1850er-Jahren eine wichtige Verbindungsstrasse von Dürnten nach
Tann (mit seinen Fabriken) entstanden. Das begutachtete Gebäude sei nur sechs
Jahre nach dem Ausbau der Rütistrasse entstanden und sei als Abschluss dieses
Ausbaus und der Neugestaltung des Dorfkerns zu betrachten. Die Bedeutung des
Gebäudes Rütistrasse 3 für das Ortsbild sei gross. Der Bau markiere zusammen
mit dem Ausbau der Rütistrasse den Abschluss der Bautätigkeit im unmittelbaren
Dorfkern im 19. Jahrhundert. Der Gutachter misst dem Gebäude Rütistrasse 3
denn auch eine "wichtige kommunale siedlungsgeschichtliche Zeugenschaft
für die Entstehung des Dorfkerns Dürnten, insbesondere als zeitgenössischer
Begleitbau an der 1858 vollendeten Kreuzung Bubikonerstrasse/Rütistrasse,
zusammen mit dem 'Löwen' (Rütistrasse 1) und der Schmiede (Hinterdorfstrasse
1/3)" zu.
4.7
Diese
Ausführungen sind nachvollziehbar und widerspruchslos begründet. Sie entsprechen
im Wesentlichen auch den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanzen und des
von der Gemeinde beigezogenen Gutachtens. Anders als Letzteres überlässt es das
Ziehen der rechtlichen Schlüsse dem Gericht. Die prägende Wirkung des
streitbezogenen Gebäudes steht jedenfalls ausser Frage. Zudem misst der
Gutachter dem Gebäude mit ausführlicher Begründung eine wichtige
siedlungsgeschichtliche Zeugenschaft zu, wogegen die Beschwerdegegnerschaft
nichts vorbringt.
4.8
Zu prüfen
bleibt, ob über die Kernzonenvorschriften hinausgehende Schutzmassnahmen
notwendig sind.
Ob bei der Schutzwürdigkeit wegen prägender Wirkung auf
das Ortsbild im Einzelfall eine über die Kernzonenbestimmungen hinausgehende
Schutzmassnahme anzuordnen ist, hängt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts
nicht nur von der besonderen Stellung und Lage der Baute im Ortsbild ab. Die zu
schützende Baute muss auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her
(Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen
Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen (RB 1997 Nr. 73 E. 2).
Vorliegend kann hinsichtlich der wichtigen Stellung des
Gebäudes im Ortsbild auf obige Ausführungen verwiesen werden (E. 4.6).
Sodann entfaltet das Gebäude aber auch durch seine äussere Erscheinung eine
entsprechende Wirkung. So hat auch die Vorinstanz auf die "prägenden
Fassadendetails", wie das Gurtgesims, die Fenstereinfassungen und die profilierten
Verdachungen der Fenster hingewiesen (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.1).
Auch der Gemeinderat Dürnten mass der äusseren Erscheinung des Gebäudes
offensichtlich eine gewisse Schutzwürdigkeit zu, verlangte er doch mit
Beschluss vom 9. März 2009 die Beibehaltung der bisherigen äusseren
Erscheinung.
Wie die Vorinstanz zum Schluss kommt, eine detailgetreue
Übernahme durch Renovation der alten Bausubstanz, mithin die Erhaltung der
Fassade des Hauptbaus, erscheine vorliegend nicht notwendig, ist nach dem
Gesagten nicht nachvollziehbar. Eine einfache Fassadengestaltung spricht
entgegen der Auffassung der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerschaft nicht
gegen die Schutzwürdigkeit der Baute. Geschützt wird der Erinnerungswert, weshalb
die geschützte Fassadengestaltung nicht zwingend aussergewöhnlich sein muss
(VGr, 1. Dezember 2010, VB.2010.00094, E. 3.9). Der Umstand, dass
diese Elemente der Fassadengestaltung an einem Ersatzbau leicht rekonstruiert
werden könnten, führt daher nicht dazu, dass eine detailgetreue Übernahme durch
Renovation der alten Bausubstanz nicht notwendig erscheint. Das
Verwaltungsgericht hat verschiedentlich darauf hingewiesen, dass mit
planungsrechtlichen Massnahmen allein das Ortsbild nur unzureichend geschützt
wird und Ersatzbauten den Verlust an Originalsubstanz an für das Ortsbild prägenden
Lagen nicht auszugleichen vermögen (VGr, 28. August 1997, BEZ 1997
Nr. 21 E. 7b; RB 1997 Nr. 73). Es entspricht einer
Erfahrungstatsache, dass von einer Ersatzbaute nicht dieselbe Wirkung auszugehen
vermag wie von einer renovierten Altbaute (RB 1997 Nr. 73). Die Eigenart
einer Altbaute bleibt auch im (fachgerecht) renovierten Zustand ablesbar. Beim
Ersatz des streitbetroffenen Gebäudes durch einen Neubau würde demgegenüber das
Ursprüngliche und für das Haus Charakteristische zerstört.
4.9
Wenn die
Beschwerdegegnerschaft anführt, der notwendige Schutz sei dadurch gewährleistet,
dass es sich beim streitbezogenen Gebäude um eine sogenannte "Schwarzbaute"
im Sinn von Ziff. 2.1.1 Abs. 1 BZO handle, ist im Übrigen darauf
hinzuweisen, dass "Schwarzbauten" in der Wegleitung zur BZO als
"erhaltenswerte Einzelobjekte, die im kommunalen Inventar der
schützenswerten Objekte enthalten sind" definiert werden. Nach einer
Inventarentlassung wäre demnach auch der Eintrag als "Schwarzbaute"
nicht mehr gerechtfertigt. Das Gebäude wäre neu als "Graubaute" zu
qualifizieren. Als solches dürfte es zwar ebenfalls nur unter Beibehaltung der
Stellung und der bestehenden Ausmasse ersetzt werden. Das Dach und die
wesentlichen Fassadenelemente wären hingegen nicht mehr zwingend beizubehalten
(Ziff. 2.1.1 Abs. 2 BZO).
Damit werden die Elemente, deren Erhalt die kommunale
Baubehörde mit den von der Vorinstanz zu Recht aufgehobenen Auflagen zu
erreichen suchte, durch die Kernzonenbestimmungen der BZO auch aus diesem Grund
nicht hinreichend geschützt. Im Übrigen wird die Auflage, den Hauptbau in der
bisherigen äusseren Gestaltung beizubehalten, den vorliegenden Umständen nicht
gerecht, weicht die heutige Gestaltung der Erdgeschossfassade doch von der
ursprünglichen derart ab, dass sie unbestrittenermassen nicht schutzwürdig ist.
So weist denn auch die Beschwerdeführerin darauf hin, dass sich der Schutz nur
auf die noch erhaltenen und prägenden Bauteile der Fassaden im oberen Bereich zu
erstrecken habe.
5.
Nach dem Gesagten ist offensichtlich, dass das
"Landi"-Haus an der Rütistrasse 3 als Schutzobjekt im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG zu qualifizieren ist und dass seiner
Schutzwürdigkeit mit der Zuordnung zur Kernzone nicht genügend Rechnung
getragen wird. Vielmehr sind weitergehende Schutzmassnahmen anzuordnen (§ 9
Abs. 1 der Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977
[NHV]), welche insbesondere auch die Erhaltung der ursprünglichen, noch
erhaltenen, das Ortsbild prägenden Fassaden bzw. Fassadenteile sicherstellen.
Die Würdigung der Vorinstanzen erweist sich als
rechtsverletzend. Die Beschwerde ist somit gutzuheissen. Die Sache ist an den
Gemeinderat Dürnten zurückzuweisen. Diesem obliegt es, die notwendigen
Schutzmassnahmen zu treffen (§ 211 Abs. 2 PBG).
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekurs- und des
Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin 1 und dem
Beschwerdegegner 2 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in
Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG).
Von diesem Grundsatz ist allerdings in Bezug auf die
Kosten des vom Verwaltungsgericht beigezogenen Gutachtens abzuweichen. Es
rechtfertigt sich nicht, diese zum Teil auch der privaten Beschwerdegegnerin
aufzuerlegen. Das Gutachten wurde notwendig, weil sich die Gemeinde Dürnten
trotz der offensichtlichen Widersprüche im von ihr selber beigezogenen
Gutachten in nicht nachvollziehbarer Weise auch hinsichtlich der rechtlichen
Schlüsse auf dieses stützte. Da die entsprechenden Abklärungen ohnehin Aufgabe
der Gemeinde waren, sind die diesbezüglich entstandenen Kosten gemäss § 13
Abs. 2 Satz 2 VRG ihr aufzuerlegen (RB 1998 Nr. 4; Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 13 N. 20 f.).
Die private Beschwerdegegnerin ist sodann als
Unterliegende zu verpflichten, der Beschwerdeführerin für das Rekurs- und
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2
und 3 VRG). Angemessen erscheint eine solche in der Höhe von Fr. 2'500.-.
6.
Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf
hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden
kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom
17. Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission III vom 23. September
2009, soweit damit der Rekurs abgewiesen wurde, und der Beschluss des
Gemeinderats Dürnten vom 9. März 2009 werden aufgehoben.
2.    Die
Sache wird zur Festsetzung der erforderlichen Schutzmassnahmen für den Hauptbau
des Gebäudes Assek.-Nr. 01 an der Rütistrasse 3 in Dürnten im Sinn der Erwägungen
an den Gemeinderat Dürnten zurückgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.    4'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.  30'233.75  Gutachten,
Fr.        100.-- Zustellkosten,
Fr.  34'333.75  Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Gutachtens im Betrag von Fr. 30'233.75 werden dem Beschwerdegegner
2 auferlegt.
4.    Die
übrigen Gerichtskosten im Betrag von Fr. 4'100.- sowie die Kosten des
Rekursverfahrens werden je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin 1 und dem
Beschwerdegegner 2 auferlegt.
5.    Die
Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren
eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung
an…