zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00422 · 2012-03-07 · de
Bauverweigerung

Nachträgliche Bauverweigerung für eine Luft-/Wasser-Wärmepumpe mit Verdampferanlage. Ob der Verdampfer dank seiner schützenden Aussenhülle als abstandspflichtiges Gebäude im Sinn von § 2 Abs. 1 ABV gilt, kann aufgrund des Verfahrensausgangs offenbleiben (E. 4). Mit seinen grossen nach oben gerichteten Ventilatoren vermittelt der Verdampfer den Eindruck einer industriellen Anlage, welche im ansprechenden Wohnquartier als Fremdkörper erscheint und sich nicht befriedigend einordnet (E. 5.2). Das erstellte Lärmgutachten lässt die Fenster lärmempfindlicher Räume auf dem Baugrundstück selbst ausser Acht, obschon die Planungswerte an dieser Stelle in der Nacht mit grosser Wahrscheinlichkeit überschritten werden (E. 6.2). Im Rahmen des kumulativ zu den Planungswerten anwendbaren Vorsorgeprinzips ist das nachträgliche Baugesuch so zu beurteilen, wie wenn die Anlage noch nicht erstellt worden wäre (E. 6.3). Projektbezogene Verbesserungen bzw. Projektvarianten können durchgesetzt werden, wenn zum Bauvorhaben eine funktionell gleichwertige, verhältnismässige und dem Vorsorgeprinzip besser Rechnung tragende Alternative besteht (E. 6.4). Da die Beschwerdegegner und Baugesuchsteller die nach Art. 46 USG erforderlichen Nachweise zu möglichen Alternativen verweigert haben, kann der vorliegende Mangel nicht mit einer Nebenbestimmung geheilt werden (E. 7.2). Die vorinstanzliche Einladung an die Baubehörde, das Bauvorhaben unter Anordnung einer den ästhetischen Anforderungen genügenden Lärmschutzwand zu genehmigen, erweist sich überdies als zu unbestimmt (E. 7.3). Gutheissung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00422
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00422
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 07.03.2012
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Bauverweigerung
Nachträgliche Bauverweigerung für eine Luft-/Wasser-Wärmepumpe mit Verdampferanlage.Ob der Verdampfer dank seiner schützenden Aussenhülle als abstandspflichtiges Gebäude im Sinn von § 2 Abs. 1 ABV gilt, kann aufgrund des Verfahrensausgangs offenbleiben (E. 4). Mit seinen grossen nach oben gerichteten Ventilatoren vermittelt der Verdampfer den Eindruck einer industriellen Anlage, welche im ansprechenden Wohnquartier als Fremdkörper erscheint und sich nicht befriedigend einordnet (E. 5.2). Das erstellte Lärmgutachten lässt die Fenster lärmempfindlicher Räume auf dem Baugrundstück selbst ausser Acht, obschon die Planungswerte an dieser Stelle in der Nacht mit grosser Wahrscheinlichkeit überschritten werden (E. 6.2).Im Rahmen des kumulativ zu den Planungswerten anwendbaren Vorsorgeprinzips ist das nachträgliche Baugesuch so zu beurteilen, wie wenn die Anlage noch nicht erstellt worden wäre (E. 6.3). Projektbezogene Verbesserungen bzw. Projektvarianten können durchgesetzt werden, wenn zum Bauvorhaben eine funktionell gleichwertige, verhältnismässige und dem Vorsorgeprinzip besser Rechnung tragende Alternative besteht (E. 6.4). Da die Beschwerdegegner und Baugesuchsteller die nach Art. 46 USG erforderlichen Nachweise zu möglichen Alternativen verweigert haben, kann der vorliegende Mangel nicht mit einer Nebenbestimmung geheilt werden (E. 7.2). Die vorinstanzliche Einladung an die Baubehörde, das Bauvorhaben unter Anordnung einer den ästhetischen Anforderungen genügenden Lärmschutzwand zu genehmigen, erweist sich überdies als zu unbestimmt (E. 7.3).Gutheissung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESTIMMTHEIT
EINORDNUNG
GEBÄUDEBEGRIFF
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
GRENZABSTAND
HANDÄNDERUNG
IMMISSIONSBESTIMMUNG
IMMISSIONSGRENZWERTE
LÄRMEMISSIONEN
LÄRMSCHUTZ
LÄRMSCHUTZWAND
NACHTRÄGLICHE BAUBEWILLIGUNG
NACHWEISPFLICHT
PARTEIWECHSEL
PLANUNGSWERTE
PROJEKTÄNDERUNG
STANDORTVERSCHIEBUNG
VERDAMPFERANLAGE
VORSORGEPRINZIP
WÄRMEPUMPE
Rechtsnormen:
Ziff. 6 LSV
Art. 7 Abs. I lit. a LSV
§ 238 PBG
§ 270 PBG
§ 321 Abs. I PBG
Art. 11 Abs. II USG
Art. 25 USG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2011.00422
VB.2011.00430
Urteil
der 1. Kammer
vom
7. März 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl,
Verwaltungsrichter Robert Wolf,
Gerichtsschreiber Robert Lauko.
In Sachen
Aus VB.2011.00422
Gemeinde Zollikon,vertreten durch Baubehörde Zollikon,
Aus VB.2011.00430
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    C,
2.    D,
beide vertreten durch RA E,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend
Bauverweigerung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 26. April 2010 wies die Baubehörde
Zollikon das nachträgliche Baugesuch von F und G sowie K für das Aufstellen
einer Luft-/Wasserwärmepumpe mit Verdampferanlage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
an der H-Strasse 02 im Sinn der Erwägungen zurück. Erwägungsweise führte die
Baubehörde aus, es sei im vorliegenden Fall nicht nachgewiesen, dass es keine
anderen technischen Lösungen gebe, die weniger Lärm verursachten als die
vorgeschlagene Luftwärmepumpe im Freien. Es seien andere Lösungen zu prüfen: ob
die Anlage im Gebäudeinnern untergebracht werden könne, welche Folgen dies
hätte, ob eine Erdsonde möglich sei und ob andere Standorte auf dem Grundstück
bezüglich der betroffenen Häuser "lärmgünstiger" seien.
II.
Hiergegen erhoben die Baugesuchsteller am 21. Juni 2010
Rekurs an die Baurekurskommission II (R2.2010.00149). Weiter verlangte der
Rechtsvertreter der Bauherrschaft von der Gemeinde einen Entscheid über die
Bewilligungsfähigkeit der streitigen Anlagen. Mit Beschluss vom 12. Juli 2010
verweigerte hierauf die Baubehörde Zollikon der genannten Bauherrschaft die
nachträgliche Bewilligung für die Luftwärmepumpe mit externem Verdampfer. Diese
erhob gegen die Bauverweigerung vom 12. Juli 2010 wiederum Rekurs an die
Baurekurskommission II (R2.2010.00236).
Mit Entscheid vom 31. Mai 2011 schrieb das neu zuständige
Baurekursgericht das Rekursverfahren R2.2010.00149 als gegenstandslos geworden
ab, hiess den Rekurs im Verfahren R2.2010.00236 gut, hob demgemäss den
Beschluss der Baubehörde Zollikon vom 12. Juli 2010 auf und lud die Baubehörde
Zollikon ein, die nachgesuchte Baubewilligung im Sinn der Erwägungen mit den
erforderlichen Nebenbestimmungen zu erteilen.
III.
Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhoben die
Gemeinde Zollikon und A mit separaten Eingaben vom 30. Juni 2011
(VB.2011.00422) und 4. Juli 2011 (VB.2011.00430) Beschwerde an das
Verwaltungsgericht und beantragten zur Hauptsache, das Urteil des
Baurekursgerichts vom 31. Mai 2011 bezüglich des Rekursverfahrens R2.2010.00236
aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Das Verwaltungsgericht vereinigte mit Verfügung vom 6.
Juli 2011 die beiden Beschwerdeverfahren.
Das Baurekursgericht und die Beschwerdegegnerschaft beantragten
am 19. Juli bzw. 28. September 2011 Abweisung der Beschwerde, Letztere
schloss zudem auf Zusprechung einer Parteientschädigung. In ihren
Stellungnahmen vom 27. Oktober und 18. November sowie vom 1., 2. und 14.
Dezember 2011 zu den Eingaben der Gegenseite hielten die Parteien an ihren
Anträgen fest.
IV.
Mit Schreiben vom 25. Januar 2012 zeigte die
Beschwerdegegnerschaft dem Verwaltungsgericht den Übergang der Liegenschaft
Kat.-Nr. 01, H-Strasse 02, Zollikon, ins Eigentum von C und D an. Gleichzeitig
erklärten die neuen Eigentümer den Eintritt in den hängigen Prozess.
Mit Präsidialverfügung vom 7. Februar 2012 forderte das
Verwaltungsgericht C auf, ihre Eigentümerschaft an der Liegenschaft zu belegen.
Am 13. Februar 2012 reichte C eine Eigentümerauskunft vom 13. Dezember 2011
nach.
A nahm zum Parteiwechsel mit Eingabe vom 16. Februar 2012
Stellung.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die im Rekursverfahren R2.2010.00236 obsiegende
Beschwerdegegnerschaft hat gemäss ihrer Eingabe vom 25. Januar 2012 an das
Verwaltungsgericht die Liegenschaft Kat.-Nr. 01, H-Strasse 02, Zollikon,
ins Eigentum von C und D übertragen (act. 15 und 18). Mit der nämlichen Eingabe
haben die neuen Eigentümer den Eintritt in das Verfahren erklärt.
Ein Parteiwechsel wird in der Regel dann als zulässig
betrachtet, wenn das schutzwürdige Interesse wegen des Übergangs eines Rechts
oder der Änderung tatsächlicher Verhältnisse auf einen Dritten übergegangen
ist. Veräussert ein Grundeigentümer das Bau- oder Bewilligungsobjekt während
der Hängigkeit des Bewilligungsverfahrens, kann der Erwerber in das Verfahren
eintreten (RB 1981 Nr. 16, 1983 Nr. 11;
Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999
, § 21 N. 106). Das Eintreten
der neuen Grundeigentümer D (GBBl 04) und C (GBBl 04) in das
Rechtsmittelverfahren erweist sich somit als zulässig. Das Rubrum des Entscheids
ist entsprechend anzupassen.
2.
2.1
Im Streit
steht die Baubewilligungsfähigkeit der bereits erstellten Luft-/
Wasserwärmepumpe mit Verdampferanlage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse
02 in Zollikon. Die Baubehörde Zollikon hat diese Anlage mit ihremBeschluss vom
12. Juli 2010 aus Gründen des Umweltschutzes (Lärmimmissionen) und der
Einordnung verweigert. Soweit die Anwendung des Umweltschutzgesetzes
vom7. Oktober 1983 (USG) strittig ist, ist die Beschwerdeführerin gemäss
Art. 57 USG zur (Gemeinde-)Beschwerde gegen den Entscheid des
Baurekursgerichts vom 31. Mai 2011 berechtigt, sofern sie dadurch berührt
ist und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung hat. Nach
der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist die Legitimation gestützt auf
Art. 57 USG dann gegeben, wenn sich die Gemeinde  wie hier  "für
den Immissionsschutz der Einwohner ein[setzt] und [] durch den angefochtenen
Entscheid in ihren hoheitlichen Befugnissen als Inhaberin der
Baupolizeikompetenz und Trägerin kommunaler Raumplanung betroffen" ist
(BGr, 5. August 2010, 1C_456/2009, E. 1.2). Hinsichtlich der
rechtsgenügenden Einordnung ist nach der feststehenden Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts
die Gemeinde aufgrund ihrer Autonomie zum Rechtsmittel legitimiert (§ 70
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung
mit § 21 lit. b VRG; RB 1979 Nr. 10; Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 21 N. 67). Die Legitimation der Beschwerdeführerin zur vorliegenden
Beschwerde ist daher zu
bejahen.
2.2
Im
Weiteren ist auch der private Beschwerdeführer zur Beschwerde berechtigt.
Dieser hat fristgerecht im Sinn von § 316 Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) den baurechtlichen Entscheid verlangt
und damit sein Rekursrecht gewahrt. Er ist als Eigentümer des benachbarten
Grundstücks durch die an die gemeinsame Grenze gestellte Anlage unmittelbar
berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung des angefochtenen
Rekursentscheids, mit welchem die Bauverweigerung der Baubehörde Zollikon
aufgehoben und diese zur Erteilung der Baubewilligung eingeladen wurde (
§ 21 lit. b VRG; § 338a Abs. 1 PBG).
3.
3.1
Das
streitbezogene Grundstück Kat.-Nr. 01 sowie die westlich daran anstossende Liegenschaft
H-Strasse 05 (Kat.-Nr. 06) des privaten Beschwerdeführers sind nach der geltenden
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon der Wohnzone W 1.75 zugeteilt. Der
von der Beschwerdegegnerschaft ohne Bewilligung errichtete Verdampfer einer
Luft-/Wasserwärmepumpe weist eine Länge von 4,2 m, eine Breite von 1,14 m und
eine Höhe von 1,63 m auf. An dessen Oberseite sind zwei Ventilatoren
angebracht. Er steht nahe der nordwestlichen Grundstücksecke und rund 1,8 m von
der gemeinsamen Grenze zum Grundstück Kat.-Nr. 06 des privaten
Beschwerdeführers entfernt.
3.2
Zur Frage
der
Einordnung
führte das Baurekursgericht in seinem Entscheid vom
31. Mai 2011 aus, das Baugrundstück sei an einer Hanglage und befinde sich
in einem ansprechenden Wohnquartier, welches gepflegt und stark begrünt in
Erscheinung trete. Der Verdampfer sei von der H-Strasse aus nicht einsehbar.
Die optische Wirkung der Anlage beschränke sich vielmehr auf die unmittelbare
Nachbarschaft. Der streitige Verdampfer weise  verglichen mit Verdampfern
anderer Wärmepumpentypen  eine beachtliche Grösse auf. Übliche Wärmepumpen für
Wohnhäuser wiesen erheblich kleinere Dimensionen auf. Von der Wohnung des
Beschwerdeführers aus sei der Verdampfer trotz der begrünten Hecke fast
vollständig sichtbar. Die streitbetroffene Anlage erinnere aufgrund ihres Volumens
und ihrer grossen, einsehbaren Ventilatoren an eine Industrieanlage. Der
Verdampfer sei in der vorliegenden, rein der Wohnnutzung dienenden Umgebung
deplatziert, weshalb er selbst unter Berücksichtigung der an Wärmepumpen zu
stellenden geringeren Einordnungsanforderungen in ästhetischer Hinsicht nicht
genüge. Indessen würde sich eine Kaschierung mittels einer Hecke oder einer aus
lärmrechtlichen Gründen notwendigen Lärmschutzwand weder auf die bauliche
Umgebung noch auf das Baugrundstück selber optisch störend auswirken. Wegen der
beschränkten Einsehbarkeit habe eine solche Wand auch nicht übermässig gross
auszufallen. Der ästhetische Mangel lasse sich daher nebenbestimmungsweise
heilen, weshalb Einordnungsaspekte der Erteilung der nachgesuchten nachträglichen
Baubewilligung nicht entgegenstünden.
Zum streitigen
Grenzabstand
führte die Vorinstanz aus, beim Verdampfer handle es sich nicht um ein abstandspflichtiges
Gebäude. Gebäudeeigenschaft komme nach § 2 Abs. 1 der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) Bauten und Anlagen zu, die einen
Raum zum Schutz von Menschen oder Sachen gegen äussere, namentlich
atmosphärische Einflüsse mehr oder weniger vollständig abschlössen. Hierbei sei
wesentlich, ob der Schutz gegen äussere Einflüsse der Zweckbestimmung der Baute
oder Anlage entspreche. Dies sei etwa mit Bezug auf Glassammelcontainer
verneint worden, da solche nicht den Schutz des Sammelguts (Alt- und Bruchglas)
vor atmosphärischen Einflüssen bezwecke, sondern andere Ziele verfolgt würden.
Der Verdampfer diene offensichtlich weder Menschen noch Sachen als Schutz vor
atmosphärischen Einflüssen. Zwar weise er eine Hülle auf und komme dieser auch
eine gewisse Schutzfunktion zu, jedoch bestehe deren hauptsächliche Funktion
− wie bei allen technischen Geräten − darin, einzelne Teile des
Geräts zusammenzuhalten, und trage damit zu deren Funktionieren bei. Die
strittige Anlage sei somit nicht als Gebäude, sondern als Ausrüstung im Sinn
von § 4 ABV zu qualifizieren und habe keinen Grenzabstand einzuhalten.
In
lärmschutzrechtlicher
Hinsicht
schliesslich führte die Vorinstanz zusammengefasst aus, die
strittige Wärmepumpe sei als haustechnische Anlage zu betrachten. Es handle
sich hierbei um eine neue ortsfeste Anlage, die beim Betrieb Aussenlärm erzeuge
und auf die die Bestimmungen des Umweltschutzgesetzes anwendbar seien. Sie habe
die in Anhang 6 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV)
festgelegten Belastungsgrenzwerte (Planungswerte) einzuhalten. In der hier
massgeblichen Empfindlichkeitsstfe II betrage dieser am Tag 55 dB(A) (7
bis 19 Uhr) und in der Nacht 45 dB(A) (19 bis 7 Uhr). Die
Bauherrschaft habe mit dem Baugesuch ein Lärmgutachten eingereicht, welches den
Schalldruckpegel gemäss Datenblatt des Anlageherstellers wie auch aufgrund von
Messungen errechnet habe. Die Berechnungen hätten hinreichende Nachtwerte von
44 dB(A) bzw. 43,7 dB(A) ergeben. Im Lärmschutz würden die Voraussetzungen der
Einhaltung der Planungswerte und des Vorsorgeprinzips kumulativ gelten. Dies
bedeute, dass eine Anlage grundsätzlich nicht schon dann bewilligungsfähig sei,
wenn sie die Planungswerte einhalte, sondern es sei darüber hinaus zu prüfen,
ob gestützt auf Art. 11 Abs. 2 USG bzw. Art. 7 Abs. 1
lit. a LSV weitere Massnahmen zu ergreifen seien. Wenn wie hier die
Planungswerte eingehalten seien, dürften mit Blick auf die Verhältnismässigkeit
bzw. wirtschaftliche Tragbarkeit nur dann weiter gehende Massnahmen angeordnet
werden, wenn sich bereits mit relativ geringem Aufwand eine wesentliche
zusätzliche Reduktion der Emissionen erreichen lasse. Der Gutachter sei im
Rahmen seiner Berechnungen davon ausgegangen, dass die Wärmepumpe ganzjährig
während der gesamten Nachtperiode in Betrieb sein werde. Dies sei hingegen
unwahrscheinlich. Die Anlage diene sowohl Heizungszwecken wie auch der
Warmwasseraufbereitung. In der warmen Jahreszeit sei kaum mit Heizbedarf zu rechnen.
Zudem könne davon ausgegangen werden, dass die Warmwasseraufbereitung namentlich
im Sommer nicht die ganze Nacht in Anspruch nehme. Die Immissionen würden daher
zweifelsohne tiefer ausfallen, als im Gutachten angenommen. Der für den
beigeladenen Nachbar wahrnehmbare Lärm werde erheblich geringer sein, als er
dies gemäss dem Planungswert sein dürfte. Eine Verschiebung der Wärmepumpe ins
Gebäudeinnere  wie die Vorinstanz verlange  und die damit
verbundenen Kosten seien daher nicht angebracht. Umso weniger rechtfertige es
sich, die Bauherrschaft anzuweisen, eine Erdwärmepumpe zu installieren, sei
dies doch bekanntermassen mit erheblichen Kosten verbunden. Lärmrechtlich nicht
sinnvoll sei sodann das Verschieben des Verdampfers an einen anderen Ort des
Gartens, da dadurch die Lärmimmissionen lediglich verschoben, aber nicht
reduziert würden. Wie aber bereits im Lärmgutachten ausgeführt werde, vermöge
eine Lärmschutzwand die Lärmimmissionen zu reduzieren. Eine solche könne mit
relativ geringem Aufwand realisiert werden und sei verhältnismässig. Dass diese
aus ästhetischen Gründen nicht realisiert werden könne, sei nicht anzunehmen,
da nicht die erhöhten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zur
Anwendung gelangten. Eine den ästhetischen Anforderungen genügende
Lärmschutzwand sei daher  allenfalls unter Anbringung einer
Kaschierung  ohne Weiteres denkbar und möglich. Damit lasse sich dieser
Mangel ohne besondere Schwierigkeiten im Sinn von § 321 PBG beheben. Die
von der Baubehörde zu erteilende Baubewilligung sei daher um eine entsprechende
Nebenbestimmung zu ergänzen.
4.
Die streitbezogene Verdampferanlage bedarf laut Art. 22
des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) und
§ 309 PBG unbestrittenermassen einer Baubewilligung, wurde indessen ohne
eine solche errichtet. Ist eine Baute oder Nutzung formell rechtswidrig, so ist
in einem nachträglichen Bewilligungsverfahren die materielle Rechtmässigkeit zu
prüfen. Ausnahmsweise kann das nachträgliche Bewilligungsverfahren unterbleiben,
wenn die materielle Widerrechtlichkeit bereits rechtskräftig beurteilt wurde
oder wenn sie ohne Zweifel feststeht (Christian Mäder, Das
Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, N. 644 mit zahlreichen Hinweisen,
auch zum Folgenden; François Ruckstuhl, Öffentlichrechtliche Baumängel, in:
Peter Münch/Peter Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und Prozessieren in
Bausachen, Zürich 1998, N. 14.33 und 14.45). Bei der Beurteilung der
Bewilligungsfähigkeit hat die Baubehörde den gleichen Massstab anzusetzen wie
im Fall des ursprünglichen Bewilligungsverfahrens, ansonsten der eigenmächtig
Handelnde gegenüber dem sich korrekt Verhaltenden ungerechtfertigt bevorzugt
würde. Das Gesuch ist zu beurteilen, wie wenn mit dem Bau noch nicht begonnen
worden wäre (EJPD/BRP, Erläuterungen RPG, Bern 1981, Art. 23 N. 10).
Der Umstand, dass die bewilligungspflichtige bauliche Massnahme bereits verwirklicht
wurde, ist erst (allenfalls) bei der Prüfung von Sanktionen von Bedeutung.
5.
Gemäss § 270
Abs. 1 PBG haben Gebäude, sofern nicht der Grenzbau vorgeschrieben oder
erlaubt ist, gegenüber Nachbargrundstücken einen Abstand von mindestens 3,5 m
einzuhalten. In der kommunalen Bau- und Zonenordnung können davon abweichend
grössere Abstände vorgeschrieben werden (§ 49 Abs. 2 lit. b
PBG). Gebäude sind nach der Begriffsdefinition von § 2 ABV Bauten und
Anlagen, die einen Raum zum Schutz von Menschen oder Sachen gegen äussere,
namentlich atmosphärische Einflüsse mehr oder weniger vollständig abschliessen
(Abs. 1). Nicht als Gebäude gelten Bauten und Anlagen, deren grösste Höhe
nicht mehr als 1,5 m beträgt und die eine Bodenfläche von höchstens 2 m
überlagern (Abs. 2).
Der streitbezogene
Verdampfer weist eine Grundfläche von rund 4,8 m
(4,2 m x 1,14 m)
auf und fällt damit nicht unter die Privilegierung von § 2 Abs. 2
ABV. Ob er aufgrund seiner Schutzfunktion im Sinn von § 2 Abs. 1 ABV
als Gebäude einzustufen ist, ist aufgrund einer Gesamtbetrachtung zu
entscheiden (RB 1981 Nr. 142). So fallen nach der Rechtsprechung
beispielsweise Tank- und Siloanlagen (BEZ 1988 Nr. 54), ein überdachter
Unterstand oder ein mit einem Dach versehener und als Materialunterstand
dienender Holzscheiterstapel (Mäder, S. 88 Rz. 184) unter den
Gebäudebegriff, nicht aber eine Fussgängerbrücke (BEZ 1988 Nr. 54) oder
der Container einer Wertstoffsammelstelle (RB 1994 Nr. 83 = BEZ 1994
Nr. 6).
Der Verdampfer ist mit
einer Aussenhülle versehen. Diese dient offensichtlich auch Schutzzwecken,
indem sie einerseits den darin liegenden Aggregaten einen Schutz vor
atmosphärischen Einflüssen bietet, aber auch aus Gründen der Sicherheit eine
Kontaktnahme mit den Apparaturen verhindert. Ob der Verdampfer deswegen ein im
Sinn von § 2 Abs. 1 ABV abstandspflichtiges Gebäude darstellt und mit
einer Entfernung von 1,8 m zum benachbarten Grundstück Kat.-Nr. 06 des
privaten Beschwerdeführers den vorgeschriebenen Grenzabstand überschreitet,
kann aufgrund des Verfahrensausgangs indessen offenbleiben.
6.
6.1
Gemäss
§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben.
Das Baurekursgericht hat in
seinem Entscheid vom 31. Mai 2011 (E. 5.4.1) die Rechtsprechung und Praxis
zu dieser Bestimmung grundsätzlich korrekt wiedergegeben. Auf diese Erwägungen
kann daher verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 VRG in
Verbindung mit § 70 VRG). Es hat insbesondere richtig darauf hingewiesen,
dass bei der Anwendung der Ästhetikgeneralklausel den Gemeinden ein erheblicher
Ermessensspielraum zukommt.
Beruht der kommunale Entscheid auf einer
vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz
zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen
der örtlichen Baubehörde setzen. Auch das Baurekursgericht darf  trotz
umfassender Überprüfungsbefugnis  nur dann einschreiten, wenn die ästhetische
Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist, und sie
kann eine vertretbare ästhetische Würdigung nicht einfach durch ihre eigene
ersetzen (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen).
Das neben der Überprüfung des Sachverhalts auf
Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht kann nur bei Ermessensmissbrauch
und -überschreitung einschreiten (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Schliesst sich das Baurekursgericht
 wie hier  der ästhetischen Würdigung der örtlichen Baubehörde an,
so überprüft das Verwaltungsgericht neben der Feststellung des Sachverhalts und
der richtigen Handhabung der vorinstanzlichen Überprüfungsbefugnis lediglich,
ob die Rekursinstanz die kommunale Beurteilung der Einordnung als vertretbar
hat beurteilen dürfen. Nähme das Verwaltungsgericht stattdessen eine eigene
umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vor,
so überschritte es seine eigene Kognition und würde damit gleichzeitig die
Gemeindeautonomie verletzen (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 4.3
= ZBl 107/2006, S. 437).
6.2
Der
Auffassung der Vorinstanz, die streitbetroffene Verdampferanlage erinnere aufgrund
ihres Volumens und ihrer grossen, einsehbaren Ventilatoren an eine
Industrieanlage, welche in der vorliegenden gepflegten, rein der Wohnnutzung
dienenden Umgebung deplatziert sei, weshalb sie selbst unter Berücksichtigung
der an Wärmepumpen zu stellenden geringeren Einordnungsanforderungen in
ästhetischer Hinsicht nicht genüge, ist vollumfänglich beizupflichten. Der
Einwand der Beschwerdegegnerschaft, auch in einer Wohnzone seien im Garten
stehende Geräte durchaus eine normale Erscheinung, ob diese nun zum Spielen,
der Gartenbewirtschaftung oder anderen Zwecken dienten, ist unbegründet.
Spielgeräte oder Geräte der Gartenbewirtschaftung werden als direkt der
Wohnnutzung dienend und dieser zugehörig wahrgenommen. Demgegenüber vermittelt
die Verdampferanlage mit den grossen, nach oben gerichteten Ventilatoren den
Eindruck einer industriellen Anlage, welche im ansprechend überbauten reinen
Wohnquartier mit den gepflegten Gärten als völliger Fremdkörper erscheint.
6.3
Zusammengefasst
ist festzuhalten, dass die Auffassung der Baubehörde Zollikon, die
streitbezogene Anlagen verstosse hinsichtlich der Einordnung gegen § 238
Abs. 1 PBG, überzeugt, auf jeden Fall vertretbar ist und von der
Vorinstanz zu Recht geschützt wurde. Ob dieser Mangel durch eine Nebenbestimmung
geheilt werden kann (§ 321 PBG), ist weiter hinten (E. 8) zu prüfen.
7.
7.1
Bei der
streitbezogenen Verdampferanlage handelt es sich um eine ortsfeste Anlage im
Sinn von Art. 7 Abs. 7 USG und von Art. 2 Abs. 1 LSV. Das
streitige Projekt stellt eine neue Anlage dar. Die Emissionen einer neuen Anlage
sind einerseits im Rahmen der Vorsorge so weit zu begrenzen, wie dies technisch
und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11
Abs. 2 USG; Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV). Andererseits ist
dafür zu sorgen, dass die durch die Anlage verursachten Immissionen in deren
Umgebung zu keiner Überschreitung der Planungswerte (Art. 25 Abs. 1
USG; Art. 7 Abs. 1 lit. b LSV) bzw. zusammen mit dem Lärm
anderer Anlagen zu keiner Überschreitung der Immissionsgrenzwerte führen
(Art. 8 und 13 ff. USG; Art. 40 Abs. 2 LSV).
Gemäss Art. 2 Abs. 2 in Verbindung mit
Art. 40 Abs. 1 LSV und Ziff. 1 Abs. 1 lit. e Anhang 6
LSV gelten für haustechnische Anlagen (Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen)
 und damit auch für die Verdampferanlage   die in Ziff. 2 Anhang 6
LSV festgelegten Belastungsgrenzwerte. Der vorliegend in der
Empfindlichkeitsstufe II massgebliche Planungswert beträgt am Tag 55 dB(A) und
während der Nachtzeit 45 dB(A).
7.2
Die
Beschwerdegegnerschaft reichte mit dem Baugesuch ein Lärmschutzgutachten des
Büros I vom 22. März 2010 ein (VB.2011.00422, act. 9/16.7). Dieses
Gutachten ermittelte aufgrund des Datenblatts respektive von Messungen bei den
exponiertesten lärmempfindlichen Räumen des Nachbargrundstücks für die Nachtstunden
einen Teilbeurteilungspegel von 44 dB(A), mithin 1 dB(A) unter dem Grenzwert.
Nach Auffassung der Vorinstanz werden die Immissionen "zweifelsohne"
tiefer ausfallen, als im Gutachten angenommen. Diesen Schluss zieht das Baurekursgericht
aufgrund von Annahmen bezüglich der Betriebsdauer der Warmwasseraufbereitung in
der "warmen Jahreszeit" bzw. "im Sommer". Mit dieser
Erwägung geht die Vorinstanz allerdings von der unzutreffenden Annahme aus,
eine übers Jahr gesehen reduzierte Betriebsdauer der Anlage würde sich entsprechend
auf den massgebenden Beurteilungspegel auswirken. Die Anwendung der in
Ziff. 32 Abs. 1 Anhang 6 LSV enthaltenen Formel zur Berechnung der
durchschnittlichen täglichen Dauer einer Lärmphase hat vielmehr zur Folge, dass
Anlagen mit saisonalem Betrieb nicht anhand des jährlichen
Durchschnittslärmpegels, sondern nach ihrer während des Betriebs versursachten
Störung beurteilt werden (siehe Bundesamt für Umwelt BAFU, Grundlagen
Industrie- und Gewerbelärm, S. 13).
Im Übrigen handelt es sich bei
den vorinstanzlichen Annahmen um reine Mutmassungen, sodass kein Grund besteht,
vom klar begründeten Gutachten des Fachingenieurbüros I abzuweichen (vgl.
hierzu VGr, 4. Mai 2005, VB.2005.00009, E. 2.1 und 2.4;
23. Januar 2003, VB.2002.00351, E. 4b).
Zu ergänzen wäre die Lärmermittlung hingegen insofern, als
auch die Fenster lärmempfindlicher Räume auf dem Baugrundstück als massgebliche
Empfangspunkte zu berücksichtigen sind. Dass diese auf demselben Grundstück
liegen wie die lärmige Anlage, entzieht sie nicht dem Schutz der
Lärmschutzvorschriften (vgl.
Robert Wolf, Kommentar
zum Umweltschutzgesetz, 2. A., Zürich 2004, Art. 25 N. 59
),
und das Baugrundstück ist auch kein Betriebsareal im Sinn von Art. 1
Abs. 3 lit. a LSV. Soweit aus den Akten ersichtlich, befindet sich
das nächste Fenster eines Wohnraums in einer Entfernung von ca. 7 m von
der Verdampferanlage; an dieser Stelle ist der Planungswert in der Nacht daher
mit grosser Wahrscheinlichkeit überschritten.
7.3
Selbst
wenn die Planungswerte durch den Verdampfer unterschritten werden, müssen
Lärmemissionen nach Art. 11 Abs. 2 USG bzw.
Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV im Rahmen der Vorsorge so weit begrenzt
werden, als dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar
ist. Im Bereich des Lärmschutzes gelten mithin die Voraussetzungen der
Einhaltung der Planungswerte und der vorsorglichen Emissionsbegrenzung
kumulativ
Auch wenn ein Projekt die Planungswerte einhält, ist deshalb anhand der in
Art. 11 Abs. 2 USG und Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV
genannten Kriterien zu prüfen, ob das Vorsorgeprinzip weiter gehende
Beschränkungen erfordert. "Daraus folgt, dass sich die Bewilligungsbehörde
nicht darauf beschränken darf, dem Baugesuchsteller die Auswahl zwischen verschiedenen,
die Planungswerte einhaltenden Projektvarianten zu gewähren. Vielmehr hat sie
sich für jene Massnahme zu entscheiden, welche im Rahmen des Vorsorgeprinzips
und des Verhältnismässigkeitsprinzips (Art. 5 Abs. 2 BV) den besten
Lärmschutz gewährleistet. Dies kann auch dazu führen, dass verschiedene
Lärmschutzmassnahmen kumulativ anzuordnen sind" (BGr, 12. Mai 2009,
1C_506/2008, E. 3.3; Alain Griffel/Heribert Rausch, Kommentar zum
Umweltschutzgesetz, Ergänzungsband zur 2. A., Zürich 2011, Art. 11
N. 11). Zu berücksichtigen ist aber auch, dass nach der Rechtsprechung und
Lehre  wenn die massgebenden Planungswerte eingehalten sind  solche
zusätzlichen Massnahmen zur Emissionsbegrenzung in der Regel nur dann als
wirtschaftlich tragbar gelten, wenn sich mit relativ geringem Aufwand eine
wesentliche zusätzliche Reduktion der Emissionen erreichen lässt
(BGE 124 II 517 E. 5a; VGr, 7. April 2010,
VB.2009.00188, E. 2.2; Alain Griffel, Die Grundprinzipien des
schweizerischen Umweltrechts, Zürich 2001, S. 90; Wolf, Art. 25
N. 14). Dabei ist  wie bereits erwähnt (E. 4)  das
Gesuch so zu beurteilen, wie wenn die Verdampferanlage noch nicht erstellt
worden wäre. Die Kosten der Versetzung oder Wahl eines anderen Anlagetypus sind
daher bei der Prüfung der Bewilligungsfähigkeit nicht zu berücksichtigen.
7.4
Im Rahmen
des Vorsorgeprinzips können auch projektbezogene Verbesserungen bzw.
Projektvarianten in Betracht gezogen werden. Das Bundesgericht (BGE 124 II 517
E. 5d) ist dann zurückhaltend, wenn die Projektvariante einer
"alternativen Neuplanung mit neuen Auswirkungen für Dritte"
gleichkommt. Die behördliche Einforderung und Durchsetzung von Projektvarianten
bzw. von projektbezogenen Verbesserungen ist unter bestimmten Voraussetzungen
aber möglich, insbesondere dann, wenn zum geplanten Bauvorhaben eine funktionell
gleichwertige Alternative besteht, die dem Vorsorgeprinzip besser Rechnung
trägt und im Rahmen des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes bleibt
(Griffel/Rausch, Art. 1 N. 21, drittes Lemma, mit Hinweisen;
Art. 11 N. 16).
Bei der vorliegenden Verdampferanlage mit Standort nahe
der nachbarlichen Grenze drängt es sich auf, eine Projektoptimierung durch
Verlegung des Standorts der Verdampferanlage, durch die Wahl einer Wärmepumpe,
welche im Gebäude untergebracht wird, oder durch andere Alternativen zu prüfen.
Gestützt auf
Art. 46 Abs. 1 USG ist
der Inhaber einer Anlage verpflichtet, den Behörden die für den Vollzug
erforderlichen Auskünfte zu erteilen, nötigenfalls Abklärungen durchzuführen
oder zu dulden (Ursula Brunner, Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 1999, Art. 46
N. 14 ff.), also z. B. ein Lärmgutachten beizubringen (Wolf,
Art. 25 N. 97). Soweit die Kosten dieser Abklärungen direkt beim
Auskunftspflichtigen anfallen, hat er sie selber zu tragen (BGr, 7. Juli
1998, URP 1998, S. 538 E. 4d; Brunner, Art. 46 N. 29; Wolf,
Art. 25 N. 101).
Im Baubewilligungsverfahren
hat der Baugesuchsteller als "Verursacher" solcher Abklärungen diese
in der Regel auch durchzuführen (Brunner, Art. 46 N. 15). Vorliegend
hat die Baubehörde Zollikon mit Beschluss vom 26. April 2010 von den
Beschwerdegegnern Abklärungen hinsichtlich Standorts, anderer technischer
Lösungen usw. verlangt, welche der Baubewilligungsbehörde einen Entscheid über
 im Rahmen des Vorsorgeprinzips allenfalls anzuordnende 
projektbezogene Verbesserungen oder gar eine Projektvariante erlaubt hätte. Die
Beschwerdegegnerschaft hat diese Auskünfte bzw. die entsprechenden Nachweise
abgelehnt und ausdrücklich einen Baurechtsentscheid verlangt (vgl. vorn
E. I). Verletzt indessen ein Baugesuchsteller seine Auskunfts-/Mitwirkungspflicht
gemäss Art. 46 USG und verunmöglicht er damit der Baubewilligungsbehörde,
einen Entscheid darüber zu fällen, ob gestützt auf das Vorsorgeprinzip
projektbezogene Verbesserungen oder gar Projektvarianten anzuordnen sind, darf
die Baubewilligungsbehörde im Rahmen der freien Würdigung der Ergebnisse der
Sachverhaltsermittlung diese Unterlassung zuungunsten der nicht kooperierenden
Partei berücksichtigen. Sie darf mithin zum Nachteil des Mitwirkungspflichtigen
davon ausgehen, der Nachweis sei nicht erbracht, dass gestützt auf das
Vorsorgeprinzip keine projektbezogenen Verbesserungen erforderlich sind, und
die Bewilligung für das Bauvorhaben verweigern (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 7 N. 68 f.).
8.
8.1
Im
Ergebnis ist somit hinsichtlich der Bewilligungsfähigkeit der streitbezogenen
Anlage festzuhalten, dass diese jedenfalls gegen die Einordnungsvorschrift von
§ 238 Abs. 1 PBG verstösst (E. 6) und das Vorsorgeprinzip im Sinn von
Art. 11 Abs. 2 USG verletzt (E. 7). Können inhaltliche oder
formale Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden
oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen
nötig, so sind laut § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die
gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Zu prüfen ist, ob die erwähnten
Mängel des Bauprojekts mit Anordnung entsprechender Nebenbestimmungen geheilt
werden können.
8.2
Der
Umstand, dass die Anlage gestützt auf das Vorsorgeprinzip als nicht bewilligungsfähig
zu qualifizieren ist, kann schon deswegen nicht mit einer Nebenbestimmung
geheilt werden, weil die Baugesuchsteller die nach Art. 46 USG
erforderlichen Nachweise zu möglichen Alternativen verweigert haben (vorn
E. 7.4). Ohne diese Auskünfte kann nicht eruiert werden, welche Massnahmen
zur Einhaltung des Vorsorgeprinzips erforderlich wären und ob sich der Mangel
ohne besondere Schwierigkeiten beheben lässt (§ 321 PBG).
8.3
Nach der
Rechtsauffassung des Baurekursgerichts ist das streitige Bauprojekt bei "Kaschierung
mittels einer Hecke oder einer aus lärmrechtlichen Gründen notwendigen Lärmschutzwand"
bewilligungsfähig. Abgesehen davon, dass auch mit einer solchen Abschirmung das
Projekt den Anforderungen an das Vorsorgeprinzip nicht genügt (E. 7.4 und 8.2),
ist die Auffassung der Vorinstanz auch unter diesem Gesichtspunkt aus folgenden
Gründen abzulehnen:
Nach den Ausführungen des
Baurekursgerichts würde sich eine Hecke bzw. Lärmschutzwand "weder auf die
bauliche Umgebung noch auf das Baugrundstück selbst optisch störend
auswirken", weshalb sich der
ästhetische Mangel
nebenbestimmungsweise heilen lasse. Hinsichtlich der
Lärmimmissionen
führte die Vorinstanz weiter aus, eine Lärmschutzwand vermöchte die
Lärmimmissionen zu reduzieren und könnte mit relativ geringem Aufwand
realisiert werden. Das Baurekursgericht geht somit vorab von der unzutreffenden
Annahme aus, es genüge, dass eine kaschierte Anlage sich nicht "optisch
störend" auswirke. § 238 Abs. 1 PBG verbietet indessen nicht
eine Verunstaltung (Störung), sondern verlangt vielmehr eine befriedigende
Einordnung, mithin eine positive Gestaltung (BGE 114 Ia 345 f.
E. 4b).
Die Einladung an die
Baubehörde Zollikon, die nachgesuchte Baubewilligung im Sinn der Erwägungen,
d. h. unter Anordnung einer "den ästhetischen Anforderungen
genügenden Lärmschutzwand", verstösst aber auch gegen den Grundsatz der
genügenden Bestimmbarkeit verwaltungsrechtlicher Anordnungen. Dieser wiederum
folgt aus dem Grundsatz der Vorhersehbarkeit staatlichen Handelns sowie der
Sicherung rechtsgleicher Behandlung im Einzelfall. Eine staatliche Anordnung
muss so präzis formuliert sein, dass der Bürger sein Verhalten danach richten
kann (vgl. hierzu Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht,
3. A., Bern 2009, § 19 Rz. 21; Tomas Poledna, Staatliche Bewilligungen
und Konzessionen, Bern 1994, S. 90 Rz. 116; Hans Dubs, Die Forderung der
optimalen Bestimmtheit belastender Rechtsnormen, ZSR 93/1974
S. 223 ff.; BGE 109 Ia 283). Dieser Grundsatz gilt auch vorliegend
hinsichtlich der Einladung an die örtliche Baubewilligungsbehörde, die Baubewilligung
unter der Auflage einer Nebenbestimmung zu erteilen. Die Ausgestaltung der von
der Vorinstanz verlangten "ästhetischen Anforderungen genügenden
Lärmschutzwand" ist in wesentlichen Punkten indessen völlig unbestimmt. So
ist unklar,
wie
die Wand ausgestaltet sein müsste, damit sie sowohl den
Einordnungsanforderungen wie auch jenen des Lärmschutzes genügt. Offen ist
insbesondere die Form und Höhe, damit sie die Anlage nicht nur vollständig
kaschiert, sondern auch die Immissionen auf die Nachbarschaft mindert; gemäss
dem Lärmschutzgutachten Büro I müsste die Wand so hoch sein, dass die
Sichtverbindung zum Fenster des Nachbarhauses unterbrochen wird, wobei mit
einer Auskragung der Wand bei niedrigerer Höhe eine höhere Abschirmung erreicht
werden kann. Der aufgezeigte Mangel hinsichtlich Einordnung und Lärmschutz kann
daher (auch unter diesem Gesichtspunkt) nicht "ohne besondere Schwierigkeiten"
(§ 321 Abs. 1 PBG) mit einer von der Vorinstanz allgemein verlangten
"ästhetischen Anforderungen genügenden Lärmschutzwand" behoben
werden.
9.
Zusammengefasst ist
festzuhalten, dass die aufgezeigten Verstösse gegen die Bestimmungen des
Umweltschutzrechts und gegen baupolizeiliche Vorschriften die Verweigerung der
(nachträglichen) Baubewilligung rechtfertigten. Die Beschwerden sind somit
gutzuheissen, Disp.-Ziff. III des EntscJs des Baurekursgerichts vom
31. Mai 2011 aufzuheben und der Beschluss der Baubehörde Zollikon vom
12. Juli 2010 wiederherzustellen. Die Baubehörde Zollikon wird in einem
weiteren Verfahren über allfällige Wiederherstellungsmassnahmen gemäss
§ 341 PBG zu befinden haben. Es steht ihr dabei frei, der Bauherrschaft
vorab Gelegenheit zu bieten, selbst Vorschläge über die anzuordnenden
Massnahmen einzureichen (vgl. BGE 107 Ia 19 E. 3b bezüglich Vollstreckungsmassnahmen
im Baurecht).
10.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des
Rekurs- und Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen
(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG). Eine Parteientschädigung steht dieser von vornherein nicht zu (§ 17
Abs. 2 VRG). Hingegen ist eine solche den Beschwerdeführenden zuzusprechen
(§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Angemessen ist eine solche von
Fr. 1'500.- je beschwerdeführende Partei für das Rekurs-  und
Beschwerdeverfahren zusammen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
1.    Die
Beschwerden werden gutgeheissen.
Disp.-Ziff. III
und V des Entscheids des Baurekursgerichts vom 31. Mai 2011 werden
aufgehoben und der Beschluss der Baubehörde Zollikon vom 12. Juli 2010
wird wiederhergestellt.
2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    330.--     Zustellkosten,
Fr. 3'330.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 5'410.-
werden je zur Hälfte der Beschwerdegegnerschaft auferlegt, unter solidarischer
Haftung eines jeden für die ganzen Gerichts- bzw. Rekurskosten.
4.    Die
Beschwerdegegnerschaft wird im gleichen Verhältnis verpflichtet, jeder beschwerdeführenden
Partei für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von
total Fr. 1'500.- zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,
beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an