zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00481 · 2025-12-18 · de
Baubewilligung

Sachverhaltsfeststellung; Terrainverlauf; Gebäudehöhe und Abgrabungsvorschriften. [Baubewilligung für zwei Zweifamilienhäuser. Umstritten ist der Verlauf des massgebenden Terrains, die Gebäudehöhe und die Einhaltung der kommunalen Abgrabungsvorschriften.] Aus den Akten geht nicht abschliessend hervor, ob der in den Plänen eingetragene gewachsene Boden dem heutigen oder einem früheren Zustand entspricht. Auf eine Rückweisung zur Feststellung des rechtsverbindlichen Sachverhalts kann vorliegend verzichtet werden, da das Bauprojekt ohnehin nicht bewilligungsfähig ist (E. 4.5). Die Vorinstanz hat zutreffend festgestellt, dass das Bauvorhaben die zulässige Gebäudehöhe von 7,5 m gemäss der Bau- und Zonenordnung auch dann nicht einhält, wenn der in den Plänen eingezeichnete Boden dem heutigen Terrain entsprechen sollte (E. 5.6). Die Beschwerdeführenden machen zutreffenderweise geltend, die Abgrabung auf der Westseite des südlichen Gebäudes lege teilweise das anrechenbare Untergeschoss und teilweise das erste Vollgeschoss frei. Ob damit das Ausmass der zulässigen Abgrabung eingehalten ist, lässt sich aufgrund der fehlenden Angaben zum gewachsenen Terrain nicht ermitteln (E. 6.4). Auch diesbezüglich kann auf eine Rückweisung verzichtet werden, da die zulässige Gebäudehöhe nicht eingehalten ist (E. 6.5). Abweisung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00481
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00481
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.12.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Sachverhaltsfeststellung; Terrainverlauf; Gebäudehöhe und Abgrabungsvorschriften.[Baubewilligung für zwei Zweifamilienhäuser. Umstritten ist der Verlauf des massgebenden Terrains, die Gebäudehöhe und die Einhaltung der kommunalen Abgrabungsvorschriften.]Aus den Akten geht nicht abschliessend hervor, ob der in den Plänen eingetragene gewachsene Boden dem heutigen oder einem früheren Zustand entspricht. Auf eine Rückweisung zur Feststellung des rechtsverbindlichen Sachverhalts kann vorliegend verzichtet werden, da das Bauprojekt ohnehin nicht bewilligungsfähig ist (E. 4.5). Die Vorinstanz hat zutreffend festgestellt, dass das Bauvorhaben die zulässige Gebäudehöhe von 7,5 m gemäss der Bau- und Zonenordnung auch dann nicht einhält, wenn der in den Plänen eingezeichnete Boden dem heutigen Terrain entsprechen sollte (E. 5.6). Die Beschwerdeführenden machen zutreffenderweise geltend, die Abgrabung auf der Westseite des südlichen Gebäudes lege teilweise das anrechenbare Untergeschoss und teilweise das erste Vollgeschoss frei. Ob damit das Ausmass der zulässigen Abgrabung eingehalten ist, lässt sich aufgrund der fehlenden Angaben zum gewachsenen Terrain nicht ermitteln (E. 6.4). Auch diesbezüglich kann auf eine Rückweisung verzichtet werden, da die zulässige Gebäudehöhe nicht eingehalten ist (E. 6.5).Abweisung.
Stichworte:
- keine -
Rechtsnormen:
§ 5 Abs. I ABV
§ 5 Abs. II ABV
§ 280 Abs. I PBG
§ 338a PBG
§ 7 Abs. I VRG
§ 13 Abs. II VRG
§ 17 Abs. II VRG
§ 20 Abs. I lit. a VRG
§ 20 Abs. I lit. b VRG
§ 28 Abs. I VRG
§ 50 Abs. I VRG
§ 52 Abs. II VRG
§ 65a Abs. II VRG
§ 70 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00481
Urteil
der 1. Kammer
vom
18. Dezember 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident
Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Ersatzrichter
Mischa Morgenbesser,
Gerichtsschreiber
Yann Aders.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.1
D,
1.2
E,
1.1
und 1.2 vertreten durch RA F,
2.1
G,
2.2
H,
2.1 und 2.2 vertreten durch RA I,
3.1
J,
3.2
K,
3.1
und 3.2 vertreten durch RA L,
4.
M,
vertreten
durch M.A. HSG N,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Hochbaukommission Thalwil,
vertreten
durch RA O,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Hochbaukommission der
Gemeinde Thalwil erteilte A und B mit Beschluss vom 23. November 2023 die
Baubewilligung für den Neubau von zwei Zweifamilienhäusern auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 an der P-Strasse 02 in Thalwil.
II.
Hiergegen erhoben E und D
(Rekurrentschaft 1), G und H (Rekurrentschaft 2), K und J
(Rekurrentschaft 3) sowie M (Rekurrentschaft 4) jeweils mit separaten
Eingaben Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. Mit Entscheid vom 18. Juni
2024 vereinigte das Baurekursgericht die vier Rekursverfahren. Es hiess die
Rekurse gut und hob den Beschluss der Hochbaukommission der Gemeinde Thalwil vom
23. November 2023 auf.
III.
Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts
erhoben A und B am 21. August 2024 Beschwerde an das Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des vorinstanzlichen
Entscheids und die Bestätigung der Baubewilligung, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft und der Vorinstanz.
Das Baurekursgericht beantragte
am 17. September 2024 die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 26. September
2024 beantragten E und D die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Ebenfalls mit Eingabe vom
26. September 2024 beantragten G und H die Abweisung der Beschwerde,
soweit darauf eingetreten werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdeführenden. Den gleichen Antrag stellten ebenfalls mit
Eingabe vom 26. September 2024 J und K und mit Eingabe vom 3. Oktober
2024 M. Die Hochbaukommission der Gemeinde Thalwil beantragte am 30. September
2024 die Gutheissung der Beschwerde. Am 11. November 2024 reichten A und B
eine weitere Eingabe ein.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid
des Baurekursgerichts zuständig.
2.
Die Bauherrschaft ist als
Adressatin des vorinstanzlichen Entscheids, mit welchem die Baubewilligung vom
23. November 2023 aufgehoben wurde, gestützt auf § 338a des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert.
3.
Das Baugrundstück befindet sich
in der Wohnzone W2 und ist heute mit dem Einfamilienhaus Vers.-Nr. 03
überstellt. Geplant ist der Neubau von zwei Zweifamilienhäusern.
Die Beschwerdeführenden rügen
(1) unzutreffende Sachverhaltserwägungen in Bezug auf die massgeblichen
Terrainverhältnisse und (2) in Bezug auf die angeblich ungenügenden
Höhenlinienvermessungen sowie unzutreffende Erwägungen in Bezug auf (3) die
hypothetischen Traufseiten und darauf, dass (4) keine Überschreitung der
zulässigen Gebäudehöhen und (5) dass keine Verletzung der
Abgrabungsvorschriften vorlägen.
Mit der Beschwerde können die
Rügen gemäss § 20 Abs. 1 lit. a und b sowie Abs. 2 erhoben
werden (§ 50 Abs. 1 VRG). Das bedeutet namentlich, dass die
unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts gerügt werden kann (§ 50
Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. b VRG).
Da die Gemeinde Thalwil ihre
Bau- und Zonenordnung gemäss Übergangsbestimmungen zur Änderung des PBG vom 14. September
2015 noch nicht angepasst hat, sind die Bestimmungen des PBG in der vor
Inkrafttreten der Änderung vom 14. September 2015 gültigen Fassung
anwendbar (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015,
Abs. 2). Ebenso sind die Bestimmungen der Allgemeinen Bauverordnung vom
22. Juni 1977 (ABV) in der vor Inkrafttreten der Änderung vom 11. Mai
2016 gültigen Fassung anwendbar (Übergangsbestimmung zur Änderung vom 11. Mai
2016).
4.
4.1
Grundsätzlich ist
nach § 5 Abs. 1 ABV der gewachsene Boden der bei Einreichung des Baugesuchs
bestehende Verlauf des Bodens. § 5 Abs. 2 ABV statuiert indes
Ausnahmen davon: Auf frühere Verhältnisse ist zurückzugreifen, wenn der Boden
innert eines Zeitraums von 10 Jahren vor der Baueingabe in einem im
Zeitpunkt der Ausführung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass
aufgeschüttet und das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in
einem förmlichen Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich
als künftig gewachsener Boden erklärt worden ist (lit. a); Gleiches gilt,
wenn der Boden im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks oder
zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist (lit. b). Wird zur
Erstellung eines neuen Gebäudes ein bestehendes abgerissen, entstehen
regelmässig Gruben und Senken, wo sich zuvor Untergeschosse, Garagen und
dergleichen befunden haben. Würde man für die Beurteilung des Neubaus auf
diesen tatsächlichen Bodenverlauf abstellen, ergäbe sich eine unnatürliche und
die Neuüberbauung des Grundstücks erheblich erschwerende Terrainsituation.
Gleiches gilt bei Abgrabungen für Garagenzufahrten, Kellerabgänge etc. Lehre
und Rechtsprechung begegnen diesem Problem, indem sie die Fläche innerhalb des Grundrisses
von bestehenden Bauten und Anlagen allgemein nicht als
gewachsenen Boden im Sinn von § 5 Abs. 1 ABV betrachten,
sondern mittels Interpolation fiktiv auffüllen. Gerade bei komplexen
topografischen Verhältnissen bestehen regelmässig keine sicheren Erkenntnisse
über den Verlauf der Höhenkurven. Ebenso wenig existiert eine allgemein
anerkannte und damit verbindliche Interpolationsmethode. Vielmehr müssen mehr
oder weniger genaue Annahmen über die dreidimensionale Ausgestaltung des Geländes
getroffen werden. Dies wiederum hat zur Folge, dass es nicht eine einzig
richtige, sondern bloss eine Bandbreite zulässiger Interpolationen geben kann.
Das Verwaltungsgericht übt lediglich eine Rechtskontrolle aus; demgegenüber
darf es die Frage der Angemessenheit  abgesehen von hier nicht einschlägigen
Ausnahmefällen  nicht überprüfen (§ 50 in Verbindung mit § 20 VRG).
Als Folge dieser eingeschränkten Kognition greift das Verwaltungsgericht in
eine Interpolation bloss dann ein, wenn diese unvertretbar ist (VGr, 29. Februar
2024, VB.2023.00265, E. 4.1.4; 6. Oktober 2022,
VB.2021.00840/VB.2022.00001, E. 4.5.3 mit Hinweisen).
4.2
Gemäss dem von den
Beschwerdeführenden im Baubewilligungsverfahren eingereichten Projektbeschrieb vom
21. August 2023, welcher nicht nur das streitgegenständliche Grundstück
Kat.-Nr. 01, sondern auch das benachbarte Grundstück Kat.-Nr. 04 umfasst,
sei der Boden innert eines Zeitraums von zehn Jahren vor der Baueingabe
verändert worden, sodass sich die Beschwerdeführenden beim gewachsenen Terrain
auf das Terrain gemäss Stammbaugesuch berufen könnten.
4.3
Im
Beschwerdeverfahren führen die Beschwerdeführenden aus, dass sich diese
Ausführungen im Projektbeschrieb vom 21. August 2023 nur auf das
benachbarte Grundstück Kat.-Nr. 04 bezogen hätten. Beim
streitgegenständlichen Grundstück diene ausschliesslich das heute angetroffene
Terrain als gewachsenes Terrain. Sinngemäss machen die Beschwerdeführenden
geltend, dass der in den Plänen eingezeichnete gewachsene Boden den heutigen
tatsächlichen Verhältnissen entspreche und in den Plänen auch in ausreichender Form
eingezeichnet worden sei.
4.4
Als Begründung für
den Einwand, dass der gewachsene Boden nicht korrekt ermittelt worden sei,
brachte die Beschwerdegegnerschaft im vorinstanzlichen Verfahren jeweils vor,
dass die Beschwerdeführenden in ihrem Projektbeschrieb ausgeführt hätten, der
Boden sei innert eines Zeitraums von zehn Jahren vor der Baueingabe verändert
worden, weshalb sich die Beschwerdeführenden beim gewachsenen Terrain auf das
Terrain gemäss Stammbaugesuch berufen könnten. Die Angaben der
Beschwerdeführenden legten die Vermutung nahe, dass nicht näher spezifizierte
Abgrabungen und möglicherweise auch Aufschüttungen hypothetisch hinzugerechnet
worden seien, was unzulässig sei. Demzufolge sei der gewachsene Boden
fehlerhaft festgelegt worden. Die Baubewilligungsbehörde führte jeweils aus,
dass der gewachsene Boden korrekt ermittelt worden sei.
Die Vorinstanz erwog, die
Planunterlagen erweckten den Eindruck, als seien die Terrainverhältnisse für
beide Grundstücke, Kat.-Nrn. 04 und 01, gesamthaft ermittelt worden. Die
Ausführungen der Beschwerdeführenden im Projektbeschrieb legten die Vermutung
nahe, dass auch für das Grundstück Kat.-Nr. 01 zumindest teilweise auf
frühere Verhältnisse abgestellt worden sei.
4.5
Aufgrund der dem
Verwaltungsgericht vorliegenden Pläne und Ausführungen ist es dem
Verwaltungsgericht ohne weitergehende Sachverhaltsermittlungen nicht möglich,
zu beurteilen, ob der in den Plänen eingetragene gewachsene Boden dem heutigen
Zustand oder einem früheren Zustand entspricht.
Das Verwaltungsgericht stellt
den Sachverhalt grundsätzlich von Amtes wegen fest (§ 70 in Verbindung mit
§ 7 Abs. 1 VRG). Nach der Vorstellung des Gesetzgebers hat das
Verwaltungsgericht dazu die zur Abklärung des Sachverhalts erforderlichen
Beweise zu erheben (Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], § 50 N. 61). Gleichwohl sind eigene Beweiserhebungen
durch das Verwaltungsgericht, das heisst die Durchführung eines Beweisverfahrens,
in der bisherigen Praxis selten.
Grund hierfür ist zum einen die Stellung des Verwaltungsgerichts als in der
Regel zweite Rechtsmittelinstanz. Es kann nicht die Aufgabe des Verwaltungsgerichts
sein, von Grund auf den rechtserheblichen Sachverhalt zu ermitteln. Bereits die
verfügende Verwaltungsbehörde und die Rekursinstanz haben die Abklärung des Sachverhalts
von Amtes wegen vorzunehmen (Donatsch, § 60 N. 2 f.).
Demzufolge wäre die
Angelegenheit grundsätzlich zur Feststellung des rechtsverbindlichen
Sachverhalts an die Baubewilligungsbehörde oder an die Vorinstanz
zurückzuweisen. Auf eine Rückweisung kann jedoch verzichtet werden, falls sich
nachfolgend ergibt, dass das Bauprojekt ohnehin nicht bewilligungsfähig ist,
selbst unter der Annahme, dass der in den Plänen eingetragene Boden dem
heutigen Terrain entspricht.
5.
5.1
Zwischen den
Parteien ist umstritten, ob das Bauprojekt die zulässige Gebäudehöhe einhält.
5.2
Gemäss Art. 3
der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Thalwil (BZO Thalwil) beträgt die
maximale Gebäudehöhe in der Wohnzone W2 7,50 m.
Die Gebäudehöhe bemisst sich nach § 280 Abs. 1 PBG
von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den
darunter liegenden gewachsenen Boden; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe
Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden dabei nicht beachtet.
5.3
Das
Baurekursgericht erwog zutreffend, dass diese Messweise auf Gebäude mit
klassischen Schrägdächern zugeschnitten sei. Bei anderen Dachformen (wie
vorliegend) müsse jeweils einzelfallweise eine dem Sinn und Zweck der
Bestimmung über die Gebäudehöhe gerecht werdende Messweise ermittelt werden. In
diesem Sinne sei nach ständiger Rechtsprechung bei Flachdachbauten die
Gebäudehöhe in Anlehnung an herkömmliche Gebäude mit Schrägdächern allein auf
den hypothetisch zu bestimmenden Traufseiten des betreffenden Gebäudes zu
messen. Das Baurekursgericht stellte fest, dass beim Haus H30_N die für
die Ermittlung der Gebäudehöhe relevante Traufseite auf der Nord- und Südseite
des Gebäudes und beim Haus H30_S auf der Ost- und Westseite des Gebäudes
liegt. Es kann hierzu auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen
werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).
Gestützt auf diese Erwägungen
gelangte das Baurekursgericht zum Schluss, dass selbst wenn
der in den Plänen eingetragene Boden dem
heutigen Terrain entspricht, die maximale Gebäudehöhe von 7,50 m beim Haus H30_N
an der südöstlichen Gebäudeecke um ca.  1,20 m und beim Haus H30_S
an der nordwestlichen Gebäudeecke um ca.  0,80 m überschritten
werde. Vorliegend reichten nämlich die Südfassade des Hauses H30_N und die
Westfassade des Hauses H30_S (hypothetische Traufseiten) teilweise über
die Oberkante des Fussbodens des Attikageschosses. Die Gebäudehöhe sei auch
hier bis zur Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche des obersten
Vollgeschosses und nicht nur bis zur Oberkante des Fussbodens des Zwischengeschosses
zu messen.
5.4
Die
Beschwerdeführenden bringen hiergegen vor, an den beiden genannten Gebäudeecken
befinde sich eine Toilette im Zwischengeschoss nach dem zweiten Vollgeschoss.
Das Zwischengeschoss bilde einen Geschossversatz, der nicht als zusätzliches
Geschoss in Erscheinung trete. Es bilde deshalb kein eigenes Geschoss.
5.5
Weder das PBG noch
die ABV umschreiben den Begriff der Fassade. Die verwaltungsgerichtliche
Rechtsprechung definiert die Fassade als die Aussenwand bzw. die Aussenseite
eines Gebäudes zwischen Erdboden und Dachfläche (VGr, 19. Januar 2023,
VB.2022.00191, E. 4.3.3; 20. Februar 1997, VB.1996.00200, E. 2a;
28. Januar 1998, VB.1997.00138, E. 2c/aa). Der Fassadenverlauf wird
nicht geschossweise bestimmt, sondern es wird die betreffende Fassadenseite als
Ganzes betrachtet (VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290, E. 3.4.1; 3. September
2009, VB.2009.00254, E. 2.2; Christian Berz/Antonio Frigerio in: Christoph
Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil
2024, S. 1450, auch zum Folgenden). Dabei ist auf die optische
Erscheinung, das heisst auf das sichtbare Bauvolumen abzustellen (VGr, 21. Januar
2016, VB.2015.00290, E. 3.4.1).
5.6
Unbeachtlich ist
diesbezüglich der Einwand der Beschwerdeführenden, dass vorliegend die
Geschossigkeit eingehalten werde, da bei der Beurteilung der Frage, ob die
Gebäudehöhe
eingehalten wird, nicht auf die
Geschossigkeit
, sondern auf das
sichtbare
Bauvolumen
abgestellt wird. Betrachtet man die in den Plänen dargestellten
Südfassade H30_N und Westfassade H30_N_S, ergibt sich für den
Betrachter, dass die Fassade an der Südostecke bis zum obersten Vollgeschoss
von H30_N eine Höhe von rund 8,50 m aufweist (ungeachtet dessen, dass an
der Südwestecke die Gebäudehöhe von 7,50 m eingehalten wird) und an der
Nordwestecke bis zum obersten Vollgeschoss von H30_S eine Höhe von rund 8,24 m
(ungeachtet dessen, dass an der Südwestecke die Gebäudehöhe von 7,50 m
eingehalten wird). Demzufolge gelangte das Baurekursgericht zu Recht zum
Schluss, dass die Gebäudehöhen vorliegend bei beiden Häusern nicht eingehalten
sind.
5.7
Dieser
festgestellte Mangel kann nicht ohne Schwierigkeiten behoben werden, weil mit
einer Reduktion der Gebäudehöhen in den vorgenannten Ecken die interne
Erschliessung des Attikageschosses über die hausinterne Treppe verlorengeht.
Demzufolge hat die Vorinstanz die Baubewilligung zu Recht aufgehoben, weshalb
es nicht erforderlich ist, die Angelegenheit zur ergänzenden
Sachverhaltsermittlung betreffend Feststellung des gewachsenen Terrains an die
Vorinstanz oder an die Baubewilligungsbehörde zurückzuweisen.
6.
6.1
Zwischen den
Parteien ist ferner umstritten, ob das Bauprojekt die Abgrabungsvorschriften
einhält.
6.2
Die
Beschwerdegegnerschaft macht geltend, dass es sich bei den mit der Beschwerde
neu eingereichten Plangrundlagen und Nachweisen betreffend die Abgrabungen um
unzulässige Noven handle, die aus dem Recht zu weisen seien.
Entscheidet das
Verwaltungsgericht als zweite gerichtliche Instanz, sind neue
Tatsachenbehauptungen nur so weit zulässig, als es durch die angefochtene
Anordnung notwendig geworden ist (§ 52 Abs. 2 VRG). Die Vorinstanz
erwog, dass beim Haus H30_S die maximal zulässige Abgrabung überschritten
werde. Die neu von den Beschwerdeführenden eingereichten Pläne, mit welchen das
Ausmass der tatsächlich erfolgten Abgrabung farblich dargestellt wird, stellen
keine neue Tatsachenbehauptung dar bzw. sind auf die Erwägungen des vorinstanzlichen
Entscheids zurückzuführen, weshalb sie zulässig sind.
6.3
Gemäss Art. 6
Abs. 5 BZO Thalwil ist bei anrechenbaren Untergeschossen die Freilegung
derselben in jedem Fall auf den halben Gebäudeumfang beschränkt. Die Vorinstanz
hat in Erwägung 6.4.2 ausführlich begründet, dass es sich bei den Häusern H30_N
und H30_S um zwei eigenständige Gebäude handelt, weshalb auf diese zutreffende
Erwägung verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
VRG). Demzufolge muss für jedes Gebäude separat geprüft werden, ob sich die
Freilegung des anrechenbaren Untergeschosses auf dessen halben Gebäudeumfang
beschränkt.
6.4
Gemäss den von den Beschwerdeführenden eingereichten
Planunterlagen samt Nachweis Abgrabung UG beträgt die Fassadenlänge des Hauses H30_S
40,40 m und die projektierte Abgrabung 25,16 m, womit sich die
Freilegung des anrechenbaren Untergeschosses nicht auf den halben Gebäudeumfang
beschränkt.
Die Beschwerdeführenden bringen
jedoch vor, dass die Abgrabung auf der Westseite des Hauses H30_S nur
südlich von der Eingangstür auf einer Länge von 4,20 m das Untergeschoss
freilege, während nördlich von der Eingangstür ein Vollgeschoss freigelegt
werde. Demzufolge betrage die projektierte Abgrabung bloss 19,16 m, womit
das Ausmass der maximal zulässigen Freilegung eingehalten sei.
Der Einwand der
Beschwerdeführenden, wonach mit der Abgrabung auf der Westseite des Gebäudes H30_S
teilweise das anrechenbare Untergeschoss und teilweise das 1. Vollgeschoss
freigelegt werde, erweist sich als zutreffend. Damit ist aber noch nicht die
Frage beantwortet, ob mit der Abgrabung maximal 20,20 m des anrechenbaren
Untergeschosses freigelegt werden. Das Baurekursgericht erwog diesbezüglich,
dass die Abgrabungen insbesondere an der Südfassade des Hauses H30_N sowie
an der Nordfassade des Hauses H30_S nicht ermittelt werden konnten, zumal
hier Angaben zum gewachsenen Terrain fehlten (E. 6.5.4).
6.5
Wie bereits in Erwägung 4.5 ausgeführt, obliegt die
Feststellung des rechtsverbindlichen Sachverhalts den Vorinstanzen, zumindest
dann, wenn vertiefte Abklärungen  wie vorliegend  vorzunehmen sind.
Demzufolge müsste die Angelegenheit grundsätzlich an
die Baubewilligungsbehörde oder an die
Vorinstanz zurückgewiesen werden, damit diese die Frage klären, ob namentlich
das Haus H30_S der Vorgabe von
Art. 6
Abs. 5 BZO Thalwil entspricht, wonach bei anrechenbaren
Untergeschossen die Freilegung derselben in jedem Fall auf den halben
Gebäudeumfang beschränkt sein muss. Da mit der Verletzung der zulässigen
Gebäudehöhe jedoch bereits ein nicht mittels Nebenbestimmungen heilbarer Mangel
vorliegt, kann auf diese Rückweisung vorliegend verzichtet werden.
7.
Demgemäss ist
die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens je
hälftig den Beschwerdeführenden und der Mitbeteiligten aufzuerlegen, welche
beide die Gutheissung der Beschwerde beantragt haben (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen
nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die anwaltlich vertretenen
Beschwerdegegnerschaften haben hingegen Anspruch auf eine angemessene
Parteientschädigung (§ 17 Abs. 2 VRG), wobei bei der Festsetzung der
Parteientschädigungen dem Umstand Rechnung zu tragen ist, dass die
Beschwerdeantworten weitgehend identisch formuliert und relativ kurz sind.
Demgemäss
erkennt
die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    335.--
Zustellkosten,
Fr. 4'835.--
Total der Kosten.
3.
Die
Gerichtskosten werden zur Hälfte den Beschwerdeführenden 12 unter
solidarischer Haftung einerseits sowie zur Hälfte der Mitbeteiligten
andererseits auferlegt.
4.
Die
Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, den
privaten Beschwerdegegnerschaften 14 eine Parteientschädigung von je Fr. 500.-
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden
Entscheids.
5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien und die Mitbeteiligte;
b)    das Baurekursgericht.