zh_verwaltungsgericht · VB.2019.00017 · 2019-11-14 · de

privater Gestaltungsplan | Gestaltungsplan; Aussteckung, Etappierung, Dichte, Einordnung etc. Eine Aussteckung wird im Zürcher Recht für Gestaltungspläne nicht verlangt (E. 3.2.1). Es ist nicht notwendig, für die ganze Zone, welche mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt ist, einen einzigen Gestaltungsplan zu erlassen. Dies kann nur verlangt werden, wenn dies in der Bauordnung ausdrücklich so vorgesehen ist. Zudem muss das mit der Einführung der Gestaltungsplanpflicht bezweckte Ziel erreicht werden. Erfordert die Erreichung dieses Ziels eine gesamtheitliche Betrachtung, so kann eine Etappierung auch aus diesem Grund nicht angezeigt sein (E. 4.2). Ein Gestaltungsplan muss sich nur mit innerhalb des Perimeters gelegenen Erschliessungsfragen befassen und keine verbindlichen Festlegungen zu Anlagen der Groberschliessung enthalten (E. 5.2). Es ist Aufgabe der kommunalen Richt- und Nutzungsplanung, je Gebiet das geeignete Instrument und das richtige Mass der zulässigen baulichen Dichte festzulegen. Hierfür besteht zwar ein erheblicher Anordnungsspielraum. Auch wenn es zulässig ist, in einzelnen Gebietsteilen erheblich von den Zieldichten abzuweichen, so doch nur dann, wenn in der kommunalen Gesamtbetrachtung die Dichtevorgabe insgesamt eingehalten wird (E. 7.3.1). Ein Gestaltungsplan muss die Richtplanung und das übergeordnete Recht einhalten, namentlich die Ziele und Grundsätze des Raumplanungsgesetzes. Die allgemeine Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG ist nicht direkt anwendbar. Eine ästhetische Würdigung der aufgrund des Gestaltungsplans möglichen Überbauung ist vorliegend nur insoweit vorzunehmen, als es um die Zulassung von Baukörpern mit den definierten Ausmassen geht (E. 8.2 ff.). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 19..2.14.1 VB.2019.00017
Zurich Verwaltungsgericht 19..2.14.1 VB.2019.00017
Zurigo Verwaltungsgericht 19..2.14.1 VB.2019.00017

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00017
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Geschäftsnummer:
VB.2019.00017
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 14.11.2019
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 17.11.2020 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
privater Gestaltungsplan
Gestaltungsplan; Aussteckung, Etappierung, Dichte, Einordnung etc.
Eine Aussteckung wird im Zürcher Recht für Gestaltungspläne nicht verlangt (E. 3.2.1). Es ist nicht notwendig, für die ganze Zone, welche mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt ist, einen einzigen Gestaltungsplan zu erlassen. Dies kann nur verlangt werden, wenn dies in der Bauordnung ausdrücklich so vorgesehen ist. Zudem muss das mit der Einführung der Gestaltungsplanpflicht bezweckte Ziel erreicht werden. Erfordert die Erreichung dieses Ziels eine gesamtheitliche Betrachtung, so kann eine Etappierung auch aus diesem Grund nicht angezeigt sein (E. 4.2). Ein Gestaltungsplan muss sich nur mit innerhalb des Perimeters gelegenen Erschliessungsfragen befassen und keine verbindlichen Festlegungen zu Anlagen der Groberschliessung enthalten (E. 5.2). Es ist Aufgabe der kommunalen Richt- und Nutzungsplanung, je Gebiet das geeignete Instrument und das richtige Mass der zulässigen baulichen Dichte festzulegen. Hierfür besteht zwar ein erheblicher Anordnungsspielraum. Auch wenn es zulässig ist, in einzelnen Gebietsteilen erheblich von den Zieldichten abzuweichen, so doch nur dann, wenn in der kommunalen Gesamtbetrachtung die Dichtevorgabe insgesamt eingehalten wird (E. 7.3.1). Ein Gestaltungsplan muss die Richtplanung und das übergeordnete Recht einhalten, namentlich die Ziele und Grundsätze des Raumplanungsgesetzes. Die allgemeine Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG ist nicht direkt anwendbar. Eine ästhetische Würdigung der aufgrund des Gestaltungsplans möglichen Überbauung ist vorliegend nur insoweit vorzunehmen, als es um die Zulassung von Baukörpern mit den definierten Ausmassen geht (E. 8.2 ff.).
Abweisung.
Stichworte:
AUSSTECKUNG
DICHTE BEBAUUNG
EINORDNUNG
ERSCHLIESSUNG
ETAPPIERUNG
GESTALTUNGSPLAN
SONDERNUTZUNGSPLÄNE
Rechtsnormen:
§ 48 Abs. III PBG
§ 83 PBG
§ 83 Abs. I PBG
§ 83 Abs. III PBG
§ 238 PBG
§ 50 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2019.00017
Urteil
der 3. Kammer
vom
14. November 2019
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichterin
Nicole Tschirky,
Gerichtsschreiberin
Nicole Bürgin.
In Sachen
A,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.
Gemeinde C, vertreten durch den Gemeinderat, dieser
vertreten durch RA D,
2.
Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend privater
Gestaltungsplan,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 26. November 2017 setzten die
Stimmbürgerinnen und Stimmbürger der Gemeinde C den privaten Gestaltungsplan
"E" fest. Die Baudirektion Kanton Zürich genehmigte den
Gestaltungsplan mit Verfügung vom 14. Mai 2018.
II.
Dagegen erhob A mit Eingabe vom 25. Juni 2018 Rekurs
an das Baurekursgericht. Am 23. Oktober 2018 führte die 2. Abteilung des
Baurekursgerichts einen Augenschein vor Ort durch. Mit Entscheid vom 27. November
2018 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.
III.
Gegen diesen Entscheid erhob A mit Eingabe vom 14. Januar
2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte den angefochtenen
Entscheid sowie den Beschluss der Stimmberechtigten der Gemeinde C vom 26. November
2017 und die Genehmigungsverfügung der Baudirektion vom 14. Mai 2018
aufzuheben und die Sache im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat C
zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde C
und der Baudirektion. Weiter ersuchte A in verfahrensrechtlicher Hinsicht um
Aussteckung der Baukörper, Durchführung eines Augenscheins, Einreichung des
Modells und Darlegung durch die Gemeinde C, wie die Schnittstelle zum "Areal
F" mit den SBB geklärt worden sein soll.
Die Gemeinde C beantragte am 12. Februar
2019, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A
abzuweisen.
Die Baudirektion ersuchte am 12. Februar
2019 um Abweisung der Beschwerde. Das Baurekursgericht schloss in seiner
Vernehmlassung vom 14. Februar 2019 ebenfalls auf Abweisung der
Beschwerde.
Mit Eingabe vom 25. Februar 2019 bzw. vom 11. März
2019 hielten A sowie die Gemeinde C an ihren Anträgen und Ausführungen fest.
Mit Präsidialverfügung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juli 2019 wurde die
Gemeinde C zur Einreichung des Modells aufgefordert. Das Modell wurde dem
Verwaltungsgericht am 26. August 2019 überbracht. Die Gemeinde C nahm gleichentags
zum Modell Stellung. A hielt mit Eingabe vom 9. September 2019 an seinen
bisherigen Anträgen und Ausführungen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur
Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
1.2
Gemäss § 21
VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) ist zum Rekurs berechtigt, wer durch die Anordnung berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat.
Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 01
und Miteigentümer der Grundstücke Kat.-Nrn. 02 und 03, welche lediglich
durch den Bahnhof sowie die G-Strasse vom Gestaltungsplangebiet getrennt sind.
Er verfügt damit über eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum
Baugrundstück, ist durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die
Allgemeinheit in eigenen qualifizierten Interessen betroffen und zum Vorbringen
der geltend gemachten Rügen legitimiert (vgl. VGr, 25. April
2012, VB.2012.00025, E 2, mit weiteren Hinweisen).
1.3
Auf die
fristgerecht erhobene Beschwerde ist somit einzutreten.
2.
Das Gestaltungsplangebiet umfasst das in der Zentrumszone Z3
und in der Wohn- und Gewerbezone W3G gelegene Grundstück Kat.-Nr. 04,
welches eine Fläche von 6'725 m
2
aufweist (Situationsplan 1:500).
Der in der Zentrumszone gelegene, nördliche Grundstücksbereich befindet sich
zugleich innerhalb eines Gestaltungsplanpflichtperimeters. Das Grundstück
grenzt im Norden an den Bahnhof C, im Osten an die H-Strasse, im Süden an den I-Weg
und im Westen an die Bahngeleise der Schweizerischen Bundesbahnen (SBB). Der
private Gestaltungsplan "E" sieht sechs Baubereiche für Hauptgebäude
(Baubereiche I bis VI), einen Baubereich für ein Sockelgeschoss (A)
und einen Baubereich für nicht anrechenbare Nutzungen (B) vor. Die
Baukörper richten sich am Strassenverlauf der H-Strasse aus und folgen ihr in
ihrer Höhenentwicklung. Der Bereich Vorzone dient der gestalterischen Ergänzung
des Strassenraums. Der Gestaltungsplan bezweckt eine städtebaulich besonders
gut in die Umgebung integrierte Überbauung im Zentrum von C. Ziel ist es, eine
angemessene Körnung der Gebäude, Sichtachsen zum Gebiet P, eine moderate
Höhenentwicklung sowie eine angemessene Nutzungsdurchmischung sicherzustellen (Art. 4
der Gestaltungsplanvorschriften). Der Gestaltungsplan basiert auf der
Volumenstudie E vom 15. März 2017 (erstellt durch J Architekten, in K, und
L, in K).
3.
3.1
Der
massgebliche Sachverhalt bezüglich des Gestaltungsplangebiets und der näheren
baulichen Umgebung ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit aus den Akten.
Insbesondere wurde der am Augenschein des Baurekursgerichts vom 23. Oktober
2018 festgestellte Sachverhalt mittels Protokoll und aussagekräftiger
Fotografien dokumentiert und dem Verwaltungsgericht ein Modell eingereicht. Es
kann daher auf die Durchführung des vom Beschwerdeführer beantragten
Augenscheins durch das Verwaltungsgericht verzichtet werden (vgl. BGr, 8. November
2010, 1C_192/2010, E 3.3; 10. August 2010, 1C_512/2009, E 2.3;
VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E 2.1).
3.2
Der
Beschwerdeführer macht weiter geltend, dass eine Aussteckung hätte erfolgen
müssen. Mit dem
privaten Gestaltungsplan würden
die Baufelder und die möglichen Gesamthöhen der Baukörper definiert. Im
nachfolgenden Baubewilligungsverfahren habe die Bauherrschaft grundsätzlich
Anspruch
auf die Ausschöpfung der Grundmasse. Mit der
Aussteckung dürfe daher nicht zugewartet werden, bis das tatsächliche Volumen
der Baukörper bekannt sei.
Das Modell könne die Aussteckung schon
deshalb nicht ersetzen, weil sich die Einordnung nicht aus der Vogelperspektive
beurteilen lasse. Massgebend sei
vielmehr die
Perspektive der Menschen.
3.2.1
Eine Aussteckung wird im Zürcher Recht gemäss §§ 83 ff. PBG für
Gestaltungspläne – im Unterschied zu einem Baugesuch (§ 311 PBG) – nicht
verlangt. Diese erfolgt erst im Rahmen des nachfolgenden
Baubewilligungsverfahrens (
VGr, 21. Dezember
2017,
VB.2017.00371, E 6.2; Carmen Walker Späh, Aussteckung –
Hilfsmittel zur Visualisierung von Bauprojekten, PBG aktuell 4/2010, S. 8
; vgl. auch Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach
zürcherischem Recht, Zürich 1985, S. 241 ff.
).
3.2.2
Dem Beschwerdeführer ist der private Gestaltungsplan "E" mit den
Gestaltungsplanvorschriften und dem zugehörigen Situationsplan 1:500 bekannt.
Inwiefern der Beschwerdeführer die Auswirkungen des Gestaltungsplans auf seine Liegenschaft
mangels Aussteckung nicht habe erkennen können, ist nicht ersichtlich. Seine
Rechtsschriften, insbesondere seine ausführlichen Ausführungen zur Einordnung,
zeigen im Gegenteil, dass er in der Lage war, den Gestaltungsplan und seine
Auswirkungen zu beurteilen. Aus der fehlenden Profilierung ist dem
Beschwerdeführer kein Nachteil erwachsen.
Sollte der Beschwerdeführer geltend machen, im Fall einer
Aussteckung hätten weitere Legitimierte ein Rechtsmittel erhoben, ist darauf
hinzuweisen, dass seine Rechtsmittelbefugnis nur soweit reicht, als sie sich
auf eigene Interessen stützen kann und er deshalb zur Wahrnehmung der
Interessen Dritter nicht befugt ist. Ein betroffener Dritter hätte in einem
Rechtsmittelverfahren zudem den Nachweis zu erbringen, dass er dadurch in
seiner Interessenlage tatsächlich behindert wurde, d.
h. die Auswirkungen des Gestaltungsplans
auf seine Liegenschaft mangels Aussteckung nicht habe erkennen können. In
diesem Zusammenhang ist weiter darauf hinzuweisen, dass die Aussteckung zwar
der Visualisierung eines Bauprojekts auf dem Baugrundstück und in der Umgebung
dient. In gewissen Kantonen bestehen jedoch auch andere Arten von
Visualisierungen (z.
B.
Stellen einer Maquette vor Ort gemäss § 46 Abs. 1 der Bau- und
Planungsverordnung Basel-Stadt vom 19. Dezember 2000; vgl. zum Ganzen
David Dussy in: Alain Griffel/Hans U. Liniger/Heribert Rausch/Daniela
Thurnherr, Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich 2016, S. 657 f.,
N. 7.111 ff.). In anderen Kantonen fehlt es somit selbst für
Bauvorhaben an einer eigentlichen Aussteckungspflicht.
3.2.3
Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, dass die Vorinstanz den
Entscheid bezüglich Aussteckung ungenügend begründet habe.
Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör leitet sich der
Anspruch der Verfahrensbeteiligten ab, dass sich die Rechtsmittelbehörde mit
den gestellten Anträgen und den relevanten Sachvorbringen auseinandersetzt.
Dies bedeutet aber nicht, dass sie sich mit jeder tatsächlichen Behauptung, mit
jedem rechtlichen Einwand und mit jedem Beweismittel befassen muss. Vielmehr
kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken
(Alain Griffel in: ders. [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. A. Zürich/Basel/Genf 2014 [Kommentar VRG], § 8
N. 33).
Eine Verletzung der Begründungspflicht durch das
Baurekursgericht ist nicht ersichtlich.
4.
4.1
Der Beschwerdeführer führt zudem aus,
dass eine Gestaltungsplanpflicht für das ganze Bahnhofsareal zwischen der H-Strasse
und der G-Strasse von der M-Strasse bis auf die Höhe des N-Wegs bestehe. Der
vorliegende Gestaltungsplanperimeter umfasse aber nur das südliche Drittel des
Gestaltungsplanpflichtgebiets. Die Gestaltungsplanpflicht mache nur Sinn, wenn
für das ganze Pflichtgebiet eine einheitliche Lösung erarbeitet werde. Eine
Etappierungsmöglichkeit sei gesetzlich nicht vorgesehen und unzulässig. Eine
solche sei auch nicht zweckmässig. Vielmehr müsse eine ganzheitliche
städtebauliche und verkehrstechnische Lösung für das Bahnhofsareal erzielt
werden. Ein Bahnhofsareal beinhalte einen öffentlichen Platz, einen
Busanschluss, Unterführungen, Veloabstellplätze, einen Taxistand,
Zubringerabstellplätze, Läden, einen Kiosk, Imbisse, Restaurants etc. Diese Anlagen
seien im angefochtenen Gestaltungsplan nicht vorgesehen. Es sei auch nicht
ersichtlich, wie all diese Anlagen auf den verbleibenden Teilen des
Gestaltungsplanpflichtperimeters ("Areal F" und G-Strasse) noch
nachgeholt werden könnten.
Insbesondere bleibe als
Bahnhofsplatz nur ein vergleichsweise winziges Plätzchen übrig. Dies könne
nicht die Visitenkarte von C sein.
Der südliche
Teil des Bahnhofareals sei schlicht für eine beliebige Wohnüberbauung
abgezwackt worden. Mit dem angefochtenen Gestaltungsplan werde daher die
weitere Entwicklung im Gestaltungsplangebiet negativ präjudiziert.
4.2
Gemäss § 48
Abs. 3 PBG kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass für
bestimmte Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss, wenn ein
wesentliches öffentliches Interesse, beispielsweise des Ortsbild- und
Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein
solches an einer differenzierten baulichen Verdichtung besteht.
Die Gestaltungsplanpflicht hat zur Folge, dass vor
Einreichung eines Baugesuchs ein privater oder öffentlicher Gestaltungsplan
erwirkt werden muss. Um eines von mehreren Grundstücken in einem Gebiet mit
Gestaltungsplanpflicht überbauen zu können, reicht es grundsätzlich aus, wenn
ein Gestaltungsplan für das Baugrundstück vorliegt. Es ist grundsätzlich nicht
notwendig, für die ganze Zone, welche mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt
ist, einen einzigen Gestaltungsplan zu erlassen. Dies kann nur verlangt werden,
wenn dies in
der Bauordnung ausdrücklich so vorgesehen ist (vgl. Peter
Bösch, Brennpunkte des Zürcher Gestaltungsplans, PBG aktuell 3/2014, S. 6 f.).
Zudem muss das mit der Einführung der Gestaltungsplanpflicht bezweckte Ziel
erreicht werden. Erfordert die Erreichung dieses Ziels eine gesamtheitliche
Betrachtung, so kann eine Etappierung auch aus diesem Grund nicht angezeigt
sein.
4.3
Die Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde C sieht für den nördlichen Teil des vom Gestaltungsplan
betroffenen Grundstücks (Zentrumszone Z3) eine "Gestaltungsplanpflicht"
(ohne weitere Hinweise) vor. Diese wurde anlässlich der Gemeindeversammlung vom
14. Mai 1984 beschlossen. Der Weisung des Gemeinderats im Vorfeld dieser
Gemeindeversammlung lässt sich – wie vom Baurekursgericht zutreffend
festgehalten – entnehmen, dass die Gestaltungsplanpflicht für jene Gebiete vorgesehen
wurde, in welchen "aus landschaftlichen Gründen oder wegen der Lage nahe
dem schutzwürdigen Ortsbild" Gestaltungspläne erforderlich sein würden. Damit
erfordern weder die geltende Bau- und Zonenordnung der Gemeinde C (BZO) noch die
damalige Weisung das mit der Einführung der Gestaltungsplanpflicht verfolgte
Ziel, dass ein einziger Gestaltungsplan für das gesamte
Gestaltungsplanpflichtgebiet festgelegt werden muss. Insbesondere wurde mit der
Gestaltungsplanpflicht gerade nicht das vom Beschwerdeführer geltend gemachte
Interesse verfolgt, eine ganzheitliche städtebauliche und verkehrstechnische
Lösung für das Bahnhofsareal zu erzielen, aus welchem er sinngemäss die
Unzulässigkeit der Etappierung ableitet.
Dass gemäss den Ausführungen in den Medienmitteilungen vom
21. Juli 2016 und 10. Mai 2016 sowie im Dorfblatt "C"
Ausgabe 02/16 anlässlich von Mitwirkungsveranstaltungen im Vorfeld der
Abstimmung teilweise von der Bevölkerung Anpassungen gewünscht und solche von
Vertretern der Gemeinde auch in Betracht gezogen worden sein sollen, ändert
daran nichts. Massgebend ist, dass die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger an der
Urnenabstimmung der Gemeinde C vom 26. November 2017 dem privaten
Gestaltungsplan "E" zugestimmt haben, womit der streitbetroffene
Gestaltungsplan durch den kommunalen Gesetzgeber in dieser Form festgelegt
wurde. Aus diesem Grund sind auch die vom Beschwerdeführer aufgezählten
Infrastrukturanlagen, insbesondere auch die Grösse eines Bahnhofplatzes, nicht
zwingender Inhalt des Gestaltungsplans. Entscheidend ist im vorliegenden
Verfahren vielmehr einzig, ob der Gestaltungsplan die Bestimmungen des
übergeordneten Rechts einhält.
In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass der
Gemeinderat die Realisierung der von ihm als notwendig erachteten Anlagen –
bezüglich des Bahnhofplatzes und der Unterführung allenfalls nicht in dem vom
Beschwerdeführer gewünschten Umfang – geplant hat. In der Weisung führt der
Gemeinderat dazu aus, dass die weiteren Schritte zur Aufwertung des Gebiets
rund um den Bahnhof nicht Teil des Gestaltungsplans seien. Dazu gehöre die
Neugestaltung der SBB-Unterführung, welche beidseits eine barrierefreie
Erschliessung der Perrons mit Rampen vorsehe. Weiter solle die bereits
bestehende Grünanlage, welche sich bergseits der Geleise befinde, vor allem im
Anschlussbereich zur G-Strasse, eine Neugestaltung zu einem "Park"
erfahren. Richtung Gebiet P sei die Beruhigung der H-Strasse im Bereich des
Bahnhofs und gegenüber der Post die Neuanordnung der Park&Ride-Anlage
geplant. Auch die Neugestaltung der SBB-Unterführung ist somit vorgesehen,
wobei sich auch diese ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters befindet. Aus
den Akten nicht ersichtlich ist, dass für die Festsetzung des Gestaltungsplans
noch Schnittstellen zum Areal F geklärt werden müssten. Inwiefern
Klärungsbedarf besteht, wird vom Beschwerdeführer auch nicht substanziiert
dargelegt. Eine Übersicht über die dienstbarkeitsrechtlichen Schnittstellen
geht zudem aus Kapitel 2.1 des Planungsberichts hervor (Planungsbericht
nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 zum
privaten Gestaltungsplan "E" der Gemeinde C vom 28. August 2017
[Planungsbericht]). Es kann daher darauf verzichtet werden, den Gemeinderat C
aufzufordern, Unterlagen zur Klärung der Schnittstelle zum Areal F und den
Gesprächen mit den SBB einzureichen.
4.4
Schliesslich
ist auch keine Verletzung der Begründungspflicht bzw. des rechtlichen Gehörs
durch die Vorinstanz ersichtlich. Das Baurekursgericht hat die
beschwerdeführerischen Ausführungen zur Gestaltungplanpflicht für das ganze
Bahnhofsareal ausführlich in Erwägung gezogen (E 5 des vorinstanzlichen
Entscheids). Es ist – wie bereits in E 3.2.3 festgehalten – nicht dazu
verpflichtet, sich mit sämtlichen Vorbringen des Beschwerdeführers
auseinanderzusetzen. Eine Verletzung der Begründungspflicht ist nicht
festzustellen.
5.
5.1
Der
Beschwerdeführer bringt weiter vor, es hätte geprüft werden müssen, ob in
Zukunft ein Bedürfnis für einen Busbahnhof bestehe. Allenfalls werde auch eine
Wendefläche für grössere Gelenkbusse erforderlich. Im Einwendungsbericht werde
hierzu lediglich festgehalten, ein privater Gestaltungsplan habe grundsätzlich
die arealinterne Erschliessung zu regeln. Diese Haltung sei bei einem
Gestaltungsplan für einen Bahnhof falsch. Gemäss dem Gestaltungsplanbericht
müsste die Park&Ride-Anlage im Gestaltungsplangebiet realisiert werden
können, falls eine Verlegung auf das nördlich anstossende Grundstück nicht
möglich sei. Auf dem Gestaltungsplangrundstück sei jedoch nur die Erstellung
von 20 Park&Ride-Abstellplätzen möglich. Dies sei zu wenig. Es müssten
weitere Kapazitäten innerhalb des Gestaltungsplanpflichtgebietes vorgesehen
werden.
5.2
Ein
Gestaltungsplan muss sich nur mit innerhalb des Perimeters gelegenen
Erschliessungsfragen befassen und keine verbindlichen Festlegungen zu Anlagen
der Groberschliessung enthalten (VGr, 15. Juni 2006, VB.2006.00068, E 4.5).
Die Abstimmung mit dem Busverkehr ist daher keine
Voraussetzung für den Erlass des Gestaltungsplans. Die Frage, ob in Zukunft ein
Bedürfnis für einen Busbahnhof, eine Wendefläche für grössere Gelenkbusse oder
aufgrund übergeordneten Rechts für ein Ortsbusangebot besteht, bildet somit
nicht Gegenstand des privaten Gestaltungsplans "E". Es ist jedoch
darauf hinzuweisen, dass gemäss den Ausführungen des Gemeinderats C auch keine
Notwendigkeit ersichtlich ist, den Bahnhof C auf der Ostseite in Zukunft mit
Buslinien zu bedienen. Zudem bestehe auch kein Anlass, die Erstellung eines
Busbahnhofs in Erwägung zu ziehen. Mit den vom Beschwerdeführer aufgeworfenen
Fragen hat sich der Gemeinderat daher sehr wohl befasst.
5.3
Aufgabe des Gestaltungsplans ist es, die Feinerschliessung
zu ordnen (§ 83 Abs. 3 PBG; vgl. auch RB 1998 Nr. 97), was
vorliegend auch geschehen ist
. Die Abstimmung des Planungsgebiets auf
Siedlung und Verkehr wird in Kapital 3.1 und die Verkehrserschliessung des
Gestaltungsplangebiets in Kapitel 4.2.7 des Planungsberichts erläutert. Zurzeit
befinden sich die Park&Ride-Abstellplätze – wie vom Beschwerdeführer
zutreffend festgehalten – im Perimeter des Gestaltungsplans. Gemäss
Kapitel 3.1 des Planungsberichts ist eine Verlegung der
"Park&Ride-Anlage" auf das Grundstück Kat.-Nr. 05 möglich. Falls
diese Verlegung nicht möglich sei, müsse die Anlage im Gestaltungsplangebiet
realisiert werden können. Damit möglichst wenig Freifläche durch
Verkehrsflächen beansprucht und Konflikte zwischen dem motorisierten
Individualverkehr und dem Langsamverkehr vermieden würden, sei der grösste Teil
der Abstellplätze unterirdisch in Tiefgaragen anzuordnen. Hierfür könnte eine
unterirdische "Park&Ride-Anlage" mit zusätzlich maximal 20 Abstellplätzen
erstellt werden (Art. 11 Abs. 2 GPV). Die Möglichkeit der Erstellung
der Anlage ist somit rechtlich gesichert. Wie bereits vom Baurekursgericht
festgehalten, wird vom Beschwerdeführer nicht substanziiert dargelegt,
inwiefern diese 20 Abstellplätze nicht genügen sollen. Diese Ausführungen
zur Erschliessung des Gestaltungsplangebiets und zur Parkierung sind somit
nicht zu beanstanden. Auch in diesem Zusammenhang liegt keine Verletzung der
Begründungspflicht bzw. des rechtlichen Gehörs durch die Vorinstanz vor.
6.
6.1
Der
Beschwerdeführer führt weiter aus, dass die Erfüllung der
Gestaltungsplanpflicht kein Selbstzweck sei. Wenn ein wesentliches öffentliches
Interesse an einem Gestaltungsplan bestehe, so müsse auch sichergestellt
werden, dass die Gestaltungsplanung bzw. der Planungsprozess bestimmten
Anforderungen genüge, die zur Erreichung des angestrebten Ziels erforderlich
seien. Es sei daher heute Standard, die städtebaulichen Möglichkeiten in einem
Gebiet mit Gestaltungsplanpflicht mittels eines Architekturwettbewerbs zu
evaluieren. Zumindest müsse ein gleichwertiges Verfahren durchgeführt werden,
welches die Evaluation der grundsätzlichen städtebaulichen Möglichkeiten und
dementsprechend die Beurteilung des Ergebnisses erlaube. Der Erarbeitungsprozess
sei vorliegend intransparent, unprofessionell und ungenügend verlaufen. Es sei
bis heute nicht offengelegt worden, dass überhaupt verschiedene Lösungsansätze
bzw. verschiedene Skizzen bestanden hätten. Dem Stimmbürger sei nur gerade eine
in ihrer Entstehung nicht nachvollziehbare Volumenstudie vorgesetzt worden. Zudem
sei die von der Bevölkerung in den Workshops geäusserte Kritik nicht
berücksichtigt worden. Der Architekturwettbewerb solle weiter erst auf Stufe
Bauprojekt durchgeführt werden. Der Gestaltungsplan enthalte aber – entgegen
den Ausführungen des Gemeinderats – den dafür nötigen Spielraum sowohl in der
Platzierung als auch in der Höhe der Bauten nicht. Das zulässige Bauvolumen und
die Anordnung der Bauten würden mit dem vorliegenden Gestaltungsplan festgelegt
und ausgeschöpft. Der Anordnungsspielraum sei gering. Selbst die Dachgestaltung
sei vorgeschrieben.
6.2
Die
Bestimmungen von §§ 83 ff. PBG statuieren keine besonderen
Verfahrensvorschriften für den kommunalen Gestaltungsplan. Die Aufstellung
privater Gestaltungspläne bleibt der freien Vereinbarung der betreffenden
Grundeigentümer überlassen (
Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,
Wädenswil 2019,
S. 189
). Das
kantonale Recht kennt mithin keine Bestimmung, welche bei der Erstellung von
Gestaltungsplänen zur Durchführung eines Architekturwettbewerbs verpflichten
würde. Eine solche kann auch nicht aus § 48 Abs. 3 PBG abgeleitet
werden. Diese Bestimmung statuiert lediglich, dass für die Einführung einer
Gestaltungsplanpflicht ein wesentliches öffentliches Interesse bestehen muss.
6.3
Bei der
Aufstellung und Änderung von Nutzungsplänen gilt, dass die Pläne vor der
Festsetzung öffentlich aufzulegen sind. Innert 60 Tagen nach der Bekanntmachung
kann sich jedermann bei der die Auflage verfügenden Instanz zum Planinhalt äussern
(§ 7 Abs. 2 PBG). Über die nicht berücksichtigten Einwendungen wird
gesamthaft bei der Planfestsetzung entschieden (§ 7 Abs. 3 PBG).
Dieses Verfahren wurde vorliegend korrekt durchgeführt. Für einen
nutzungsplanerischen Entscheid der Legislative (gesetzgebungsähnlicher Akt)
sieht weder das VRG noch das PBG eine individuelle Begründung vor (vgl. zur
Begründungspflicht auch Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz,
Stämpflis Handkommentar, Bern 2006, Art. 4 Rz. 13). Im
Gestaltungsplanverfahren wurden damit die Bestimmungen des übergeordneten
Rechts eingehalten.
Dass den Stimmbürgerinnen und Stimmbürgern – wie vom
Beschwerdeführer geltend gemacht – lediglich eine in ihrer Entstehung nicht
nachvollziehbare Volumenstudie vorgesetzt worden sei, mithin eine
intransparente Information vorgelegen habe, hätte der Beschwerdeführer im
Übrigen vor der Abstimmung mit einer Stimmrechtsbeschwerde geltend machen
müssen. Das Verfahren bzw. der Prozess der Erarbeitung der Volumenstudie bildet
nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Dasselbe gilt für die Vorbringen
des Beschwerdeführers, dass die von der Bevölkerung anlässlich der Mitwirkungsveranstaltungen
geäusserte Kritik nicht berücksichtigt worden sei.
Für den auf Stufe Bauprojekt durchzuführenden
Architekturwettbewerb bleibt zudem genügend Spielraum. Das grundsätzlich
zulässige Bauvolumen muss nicht ausgeschöpft werden. Mit Art. 9 Abs. 1
GPV wird zudem sichergestellt, dass sämtliche Bauten, Anlagen und Aussenräume
für sich und im Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im
Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten sind, dass eine besonders
gute Gesamtwirkung erreicht wird. Dies gilt auch für die Farbgebung und
Materialisierung.
7.
7.1
Im
Gestaltungsplangebiet ist von einer Nutzungsdichte von 236 K/ha (Einwohner
[E] + Beschäftigte [A] = Köpfe [K] / Hektare Bauzone) auszugehen. Die
entsprechenden Berechnungen im Planungsbericht (S. 20) erweisen sich – wie
vom Beschwerdeführer geltend gemacht – als unrichtig (vgl. dazu auch E 7.4
des vorinstanzlichen Entscheids).
7.2
Gemäss Art. 75
Abs. 1 BV obliegt die Raumplanung den Kantonen, wobei der Bund ihre
Grundsätze festlegt. Bund, Kantone und Gemeinden erarbeiten die für ihre
raumwirksamen Tätigkeiten nötigen Planungen und stimmen sie aufeinander ab (Art. 2
Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]). Die
Planungen
unterer Stufen haben derjenigen der oberen
Stufe, die Nutzungsplanungen jeder Art und Stufe der Richtplanung zu
entsprechen (§ 16 Abs. 1 PBG). Abweichungen sind nur zulässig, wenn
sie sachlich gerechtfertigt und untergeordneter Natur sind (§ 16 Abs. 2
PBG).
7.3
Es ist daher zu prüfen, ob
der Gestaltungsplan
"E" bezüglich Nutzungsdichte der Richtplanung entspricht.
7.3.1
Nach dem kantonalen Richtplan gehört C zu den urbanen Wohnlandschaften, in
welchen auch künftig die Entwicklung im Bereich Wohnen im Vordergrund stehen
soll. Unter anderem sollen die Potenziale in den bereits überbauten Bauzonen,
auf brachliegenden Flächen sowie im Bahnhofsumfeld aktiviert und erhöht werden
(vgl. Richtplantext Ziff. 1.3.2 S. 10).
Gemäss regionalem Richtplan O liegt das
Gestaltungsplangebiet in einem Gebiet mit hoher baulicher Dichte. Als Ziel wird
für das Gebiet mit gemischter Nutzung um den Bahnhof, ergänzt durch das südlich
angrenzende Gebiet beiderseits der Geleise, in C die "qualitative und quantitative
Förderung der Verdichtung" angegeben (regionaler Richtplan O, festgesetzt
vom Regierungsrat am 9. Januar 2018 [RRB Nr. 11/2018, regionaler
Richtplan], Richtplantext S. 34 f.). Die bisherigen Festlegungen der
niedrigen und hohen baulichen Dichte wurden im Rahmen der letzten Revision ergänzt
mit Nutzungsdichtestufen. Beim Gestaltungsplangebiet handelt es sich um ein
Gebiet mit mittlerer Nutzungsdichte. Eine mittlere Nutzungsdichte liegt vor bei
100–150 K/ha (vgl. regionaler Richtplan, Richtplantext S. 38),
die vorliegend erheblich überschritten wird. Die Abgrenzung der
Nutzungsdichtestufen hat einen schematischen Status. Es ist Aufgabe der
kommunalen Richt- und Nutzungsplanung, je Gebiet das geeignete Instrument und
das richtige Mass der zulässigen baulichen Dichte festzulegen. Hierfür besteht zwar
ein erheblicher Anordnungsspielraum. Auch wenn es zulässig ist, in einzelnen
Gebietsteilen erheblich von den Zieldichten abzuweichen, so doch nur dann, wenn
in der kommunalen Gesamtbetrachtung die Dichtevorgabe insgesamt eingehalten
wird (vgl. dazu auch regionaler Richtplan, Richtplantext S. 43).
7.3.2
Aufgrund der unmittelbaren Nähe zum Bahnhof ist das Gestaltungsplangebiet
mit dem öffentlichen Verkehr gut erreichbar und auch gemäss den
richtplanerischen Vorgaben für eine städtebauliche Akzentuierung geeignet. Mit
dem streitbetroffenen Gestaltungsplan wird zudem die Siedlungsentwicklung nach
innen gefördert und damit einem wichtigen Ziel des RPG entsprochen. Unter
Berücksichtigung des erheblichen Anordnungsspielraums und unter der
Voraussetzung, dass in der kommunalen Gesamtbetrachtung die Dichtevorgabe
insgesamt eingehalten wird, ist diese Festlegung mit dem regionalen Richtplan
vereinbar. Angesichts der unrichtigen Annahme der Gemeinde im Planungsbericht,
dass mit einer Nutzungsdichte von ca. 160 K/h zu rechnen sei, die erst im
Rechtsmittelverfahren korrigiert wurde, ist im Baubewilligungsverfahren allerdings
ein besonderes Augenmerk auf die geplante Nutzungsdichte im
Gestaltungsplangebiet unter Berücksichtigung der kommunalen Gesamtbetrachtung
zu legen.
8.
8.1
Der
Beschwerdeführer macht schliesslich geltend, dass im Rahmen des
Gestaltungsplanverfahrens geprüft werden müsse, ob die gemäss Gestaltungsplan
zulässigen Bauvolumen sich in die Umgebung einordnen würden. Die möglichen
Baukörper seien nicht einfach grösser, sondern doppelt oder dreimal so gross
wie die umliegenden Gebäude. Die Setzung der Baukörper erscheine fantasielos
und beliebig. Die mehr oder weniger regelmässige Abfolge wirke monoton und
langweilig und schaffe nicht den geringsten Bezug zum Bahnhof. Die massiven Baukörper
würden nicht die geringste Rücksicht auf die Umgebung nehmen. Die Durchblicke in
Richtung P seien zufällig gewählt und würden gar nicht bis zum Gebiet P gehen. Es
gehe zudem nicht nur um ein Abschätzen der Aussicht zum Gebiet P, sondern um
die hochgelobten wichtigsten bergseitigen Sichtachsen gemäss Ziff. 4.1.2
des Planungsberichts. Die gemäss dem regionalen Richtplan angestrebte
Nutzungsdichte werde um ca. 57–136
% überschritten. Den relativ kleinen Häuschen entlang der H-Strasse
würden Fassaden mit einer Höhe von ca. 18
m gegenübergestellt. Diese bauliche Masse wirke
geradezu erdrückend. Die mickrige öffentliche Vorzone werde zur schattigen
Schlucht. Das bestehende kleine Bahnhofshäuschen werde von dem auf dem
Baufeld l geplanten riesigen Baukörper regelrecht erschlagen. Der schöne,
luftige Bahnhof werde geradezu erdrückt. Die geplanten Gebäude würden mit
Vollgeschossen beinahe die gemäss BZO zulässige Gesamthöhe (inkl. Firsthöhe)
erreichen. Die Gebäudeabstände gemäss BZO würden unterschritten und die Grenzabstände
nicht eingehalten. Zudem werde auch der Strassenabstand zur H-Strasse von 6
m unterschritten. Die
Grundfläche der geplanten Baukörper sei im Mittel mehr als doppelt so gross wie
diejenigen der bestehenden Gebäude östlich der Bahnlinie. Die riesigen
Baukörper würden nicht in das Zentrum von C passen, das einen dörflichen
Charakter bewahren wolle. Das Volumen müsse deutlich reduziert werden. Der
Gestaltungsplan sprenge somit den Rahmen der BZO bei Weitem.
8.2
Mit einem Gestaltungsplan
(Sondernutzungsplan) soll eine städtebaulich, architektonisch, wohnhygienisch
und landschaftlich optimale Überbauung eines bestimmten Gebiets ermöglicht
werden. Zu diesem Zweck wird für ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung
aufgestellt (
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 179
). Mit Gestaltungsplänen werden für
bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise
und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den
Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen
abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Bei der Festsetzung und
Genehmigung eines Gestaltungsplans besteht ein weiter Gestaltungsspielraum.
Anders als bei Arealüberbauungen und Sonderbauvorschriften sind die Grundeigentümer
im Perimeter eines Gestaltungsplans an dessen Festlegungen gebunden. Die Grundordnung
wird also ersetzt, sodass nur noch gestaltungsplankonform gebaut werden kann (
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 179 f.)
.
Ein Gestaltungsplan muss die Richtplanung und das übergeordnete Recht
einhalten, namentlich die Ziele und Grundsätze des Raumplanungsgesetzes. Die
Anforderungen und das Ausmass der zulässigen Abweichungen von der
Grundnutzungsordnung sind gesetzlich nicht definiert. Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung dürfen Sondernutzungspläne zwar für einzelne
Gemeindeabschnitte von der ihnen zugrundeliegenden Grundnutzungsordnung (Bau-
und Zonenordnung) abweichen. Die Abweichungen dürfen die Grundordnung (Bau- und
Zonenordnung), welche auf eine Gesamtsicht der Gemeindeplanung ausgerichtet
ist, jedoch nicht ihres Sinnesgehalts entleeren. Ansonsten gerät das wichtige
Prinzip der Einheit und Widerspruchsfreiheit der Planung in Gefahr (BGE 135 II
209, insbesondere E 5.2 ff.; BGr, 26. September 2005,
1P.270/2005, E 3.3.2; 29. April 2014, 1C_800/2013, E 2.2).
8.3
Das
Baurekursgericht hat bei der Überprüfung von Grundnutzungs- und
Sondernutzungsplänen die der Gemeinde zustehende Planungsautonomie zu
respektieren und sich deshalb eine gewisse Zurückhaltung aufzuerlegen. Es darf
daher nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Planung aufgrund
überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist, sie den wegleitenden
Zielen und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht oder offensichtlich
unangemessen ist. Nicht vorausgesetzt ist aber, dass die kommunale
Planfestsetzung ohne sachliche Gründe getroffen wurde oder schlechthin
unhaltbar ist. Die Gemeinde hat ihrem Planungsentscheid eine nachvollziehbare
Würdigung der massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls sowie eine vertretbare
Interessenabwägung zugrunde zu legen (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 Rz. 77;
VGr, 9. April 2015, VB.2014.00077, E 2.1).
Demgegenüber
darf das Verwaltungsgericht einen
Nutzungsplan im Beschwerdeverfahren
nicht auf Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen
einschliesslich Ermessensmissbrauch, -überschreitung und
-unterschreitung überprüfen (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1
VRG). Hat das Baurekursgericht im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan
bestätigt, so prüft das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im
Wesentlichen, ob der Plan den überkommunalen Interessen bzw. der übergeordneten
Planung und Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr planerisches
Ermessen missbraucht, über- oder unterschritten hat (Marco Donatsch, § 50 N. 39,
mit Hinweisen).
8.4
Die
allgemeine Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG ist daher nicht direkt
anwendbar. Eine ästhetische Würdigung der aufgrund des Gestaltungsplans
möglichen Überbauung ist vorliegend nur insoweit vorzunehmen, als es um die
Zulassung von Baukörpern mit den im Situationsplan im Massstab 1:500
definierten Ausmassen geht. Demgegenüber ist die Detailprojektierung im
Baubewilligungsverfahren vorzunehmen und die Frage der rechtsgenügenden
Einordnung in einem allfälligen Rechtsmittelverfahren gegen die nachfolgende
Baubewilligung gerichtlich zu beurteilen (vgl. dazu VGr, 10. Mai 2007,
VB.2006.00396, E 4.3).
8.5
Mit dem
Gestaltungsplan
"E"
wird von den Vorgaben der Bau- und
Zonenordnung C abgewichen. Es ist deshalb zunächst zu prüfen, ob durch den
Gestaltungsplan die Bau- und Zonenordnung C ihres Sinnesgehalts entleert wird.
Das Baurekursgericht hält in E 7.5.2 des
vorinstanzlichen Entscheids dazu fest, dass gemäss Gestaltungsplan in allen
Baubereichen vier Vollgeschosse zulässig seien, hingegen keine anrechenbaren
Dachgeschosse. Die gemäss Zonenplan vorgegebenen Zonen würden drei
Vollgeschosse und zwei Dachgeschosse (Zentrumszone Z3; Art. 16 BZO)
bzw. drei Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss
(Wohn- und Gewerbezone W3G; Art. 18 BZO) zulassen. Die
Baubereiche I bis III auf dem Baubereich A könnten über ein
gemeinsames, sich über die ganze Länge erstreckendes Sockelgeschoss verfügen.
Hingegen müssten ab dem 1. Vollgeschoss Gebäudeabstände von mindestens 11,
5
m
eingehalten werden. Die BZO sehe in der
geltenden Nutzungsplanung keine Gebäudeabstände in den betreffenden Zonen vor.
Es wäre gar die geschlossene Bauweise bis zu einer Länge von 50
m zulässig (Art. 16 ff.
BZO). Der Strassenabstand werde durch die Baufelder des Gestaltungsplans mit 5,
2
m
statt 6
m nur minimal unterschritten. Die Gebäudehöhe
der Baukörper im Gestaltungsplangebiet werde mit einer maximalen Gesamthöhe in
m.
ü.
M. angegeben. Aufgrund
des gewachsenen Terrains könnte ein zukünftiger Baukörper im Baubereich III
somit eine maximale Höhe von 18
m
aufweisen. Bei den übrigen Baubereichen liege die maximale Höhe eines
Baukörpers bei etwas mehr als
16
m
. In der Zentrumszone Z3 sei eine Gebäudehöhe von
13,5
m
(Art. 16 BZO)
und in der Wohn- und Gewerbezone W3G eine solche von 11,4
m (Art. 18 BZO)
zulässig. Dazu würden noch die zwei zulässigen Dachgeschosse kommen.
Diese Ausführungen des Baurekursgerichts sind zutreffend.
Es handelt sich beim ganzen Gestaltungsplangebiet um ein Grundstück, weshalb
gemäss der geltenden BZO keine Gebäudeabstände eingehalten werden müssen. Der
Gemeinderat C weist zudem zu Recht darauf hin, dass beim vom Beschwerdeführer
angestrengten Vergleich der Gebäudehöhen gemäss BZO und Gestaltungsplan auch
die Höhe der erforderlichen Dachkonstruktion im Gestaltungsplangebiet von rund
1,2
m berücksichtigt
werden müsse. Dies bedeutet, dass im Baubereich III mit einer
"maximalen Gebäudehöhe" von rund 17
m gerechnet werden müsste. Im Baubereich VI
könnte aufgrund des gewachsenen Terrains ein zukünftiger Baukörper eine
maximale Höhe von rund 16
m
aufweisen, wobei ebenfalls eine Dachkonstruktion von rund 1,2
m erforderlich ist. In der
Zone W3G ist zwar lediglich eine Gebäudehöhe von 11,4
m zulässig. Diese Aussage
ist jedoch insofern zu relativieren, als in dieser Zone noch zwei Dachgeschosse
erstellt werden dürfen. Werden zwei Dachgeschosse erstellt, kann unter
Berücksichtigung der First- und Gebäudehöhe eine entsprechende Gesamthöhe ab gewachsenem
Terrain erreicht werden wie im Gestaltungsplanperimeter. Zutreffend ist der
Hinweis des Beschwerdeführers, dass die im Gestaltungsplanperimeter
realisierbaren Vollgeschosse grundsätzlich massiger in Erscheinung treten als
die Dachgeschosse. Auch unter Berücksichtigung der Grundfläche der Baubereiche
und der erwarteten Nutzungsdichte sind die durch den Gestaltungsplan "E"
ermöglichten Abweichungen von der Grundnutzungsordnung nicht als massiv zu
beurteilen. Jedenfalls führen sie nicht dazu, dass die Grundnutzungsordnung
ihres Sinnesgehalts entleert wird.
8.6
Mit Bezug
auf die vom Beschwerdeführer gerügten Aspekte der Einordnung ist vorliegend
lediglich zu prüfen, ob das kubische Konzept des Gestaltungsplans grundsätzlich
eine besonders gute Gesamtwirkung im Sinn von Art. 9 Abs. 1 GPV
gewährleisten kann.
Das Baurekursgericht hat sich in E 7.5.2 des
vorinstanzlichen Entscheids ausführlich mit dieser Frage auseinandergesetzt. Es
hält zunächst fest, der Weisung vom 26. November 2017 sei zu entnehmen, dass
der private Gestaltungsplan eine angemessene Grösse der Gebäude, den Erhalt der
Sichtachsen zum Gebiet P, eine moderate, der H-Strasse folgende
Höhenentwicklung sowie eine gute Nutzungsdurchmischung bezwecke. Der
Gestaltungsplan ermögliche sechs drei- bis viergeschossige Baukörper sowie ein
Sockelgeschoss unter den ersten drei Bauten beim Bahnhof. Während sich der
erste Baukörper mit beispielsweise einem Kiosk und dem Zugang zum Nahversorger
im Sockelbau nach Norden zum Bahnhofplatz orientiere, würden die Wohnungseingänge
der anderen Gebäude ebenerdig an der H-Strasse liegen. Die Baukörper würden
sich am Strassenverlauf ausrichten und in ihrer Höhenentwicklung der H-Strasse
folgen. Treppen würden die H-Strasse und das Perron sowie das Gleisfeld
verbinden. Das Baurekursgericht gelangte zum Ergebnis, dass dieses Konzept
sachlich begründet, in sich stimmig und den örtlichen Gegebenheiten
hinsichtlich Siedlung und Verkehr angemessen sei.
Das Baurekursgericht hält weiter fest, dass die künftigen
Bauten in einem städtisch geprägten Gebiet direkt an der Bahnlinie zu liegen
kämen. Sowohl das Gebiet östlich als auch jenes westlich des
Gestaltungsplangebiets gehöre der dreigeschossigen Wohnzone W3 an. Die
südlich anschliessenden Grundstücke lägen in der Wohn- und Gewerbezone W3G,
die Gebäude des Beschwerdeführers sogar in der Zentrumszone Z3. Die
Umgebung sei – abgesehen von einzelnen Ausnahmen – geprägt von mittleren bis
grösseren Bauten, die sowohl dem Gewerbe als auch dem Wohnen dienten. Bei
diesen Gegebenheiten sei gewährleistet, dass sich die nach dem Gestaltungsplan
zulässigen Volumen grundsätzlich rechtsgenügend in die Umgebung einordnen liessen.
Die vereinzelt noch vorkommenden kleineren Bauten östlich der H-Strasse seien
hauptsächlich gegen Osten und Süden ausgerichtet. Die neuen Baukörper würden zu
diesen mindestens einen Abstand von 14
m aufweisen. Es könne daher nicht davon gesprochen werden,
dass diese Bauten von den Gestaltungsplanbauten erdrückt würden. Die maximale
Gesamthöhe der Bauten folge sodann dem Strassenverlauf. So dürfe das Gebäude
beim Baubereich I – dem höchsten Punkt der H-Strasse – noch eine maximale
Gesamthöhe von max. 447,20
m.
ü.
M. erreichen, während jenes beim
Baubereich VI nur noch eine solche bis 442,00
m.
ü.
M. erreichen dürfe (vgl. Art. 8
der Gestaltungsplanvorschriften). Inwiefern die Körnung der umliegenden Bauten
vom Gestaltungsplan nicht aufgenommen werden solle, sei nicht ersichtlich. Das
Umfeld sei geprägt von freistehenden Bauten aus verschiedenen Zeiten. Auch die
geplanten Baukörper im Gestaltungsplangebiet seien Einzelbauten – wenn auch mit
einem etwas grösseren Grundriss. In dieses heterogene und urbane Umfeld würden
sich die geplanten Volumen ohne Weiteres einordnen.
Auch diese Ausführungen des Baurekursgerichts sind
nachvollziehbar. Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers hält das
Baurekursgericht fest, dass die Umgebung – abgesehen von einzelnen Ausnahmen –
geprägt sei von mittleren bis grösseren Bauten. Das Baurekursgericht weist
jedoch auch darauf hin, dass östlich des Gestaltungsplanperimeters noch
kleinere Bauten vorhanden, diese jedoch nach Süden und Osten ausgerichtet seien
und die neuen Baukörper einen Abstand von mindestens 14
m aufweisen würden. Dass in der Volumenstudie –
wie vom Beschwerdeführer geltend gemacht – im Baubereich I lediglich eine
Höhe von 443,6
m.
ü.
M. vorgesehen gewesen sei, vermag daran
nichts zu ändern. Bezüglich der Grundfläche der Gebäude ist festzuhalten, dass
der Beschwerdeführer selbst ausführt, dass er eine gröbere Körnung als in der
Umgebung nicht grundsätzlich als schlecht beurteilt. Inwieweit mit dem
Bauprojekt ein Bezug zum Bahnhof und zum Bahnhofhäuschen hergestellt wird, kann
im heutigen Zeitpunkt mangels eines konkreten Projekts nicht beurteilt werden.
Weiter ist nicht nachvollziehbar, dass mit dem kubischen Konzept des
Gestaltungsplans keine Rücksicht auf die bergseitigen Sichtachsen genommen
werden soll. Dies wird vom Beschwerdeführer auch nicht substanziiert dargelegt.
Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, dass ohne Vergrösserung des
Strassen- oder Grenzabstands keine besonders gute Gesamtwirkung erzielt werden
könne, ist darauf hinzuweisen, dass auch diese Frage ebenfalls erst im
nachfolgenden Baubewilligungsverfahren anhand eines konkreten Projekts
überprüft werden kann. Die Würdigung des Baurekursgerichts ist somit
vertretbar; jedenfalls ist keine Rechtsverletzung ersichtlich, in die das
Verwaltungsgericht korrigierend eingreifen müsste. Die Einordnung eines
Bauprojekts innerhalb des kubischen Konzepts des Gestaltungsplans im Sinn von Art. 9
Abs. 1 GPV erscheint ohne Weiteres möglich. Ob schliesslich ein konkretes
Bauprojekt das maximal mögliche Volumen unter Berücksichtigung der
Anforderungen von Art. 9 Abs. 1 GPV ausschöpfen wird, ist im
nachfolgenden Baubewilligungsverfahren zu beurteilen.
8.7
Die
Beschwerde ist daher abzuweisen.
8.8
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG).
Aufgrund des Streitwerts und des tatsächlichen
Streitinteresses der Planungsmassnahme, der Schwierigkeit des Falls und des
Zeitaufwands erscheint eine Gerichtsgebühr von Fr. 8'000.- angemessen
(§ 337a Abs. 1 lit. b in Verbindung mit §§ 2 ff. der
Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom
23. August 2010 [GebV
VGr]). E
ine Parteientschädigung steht dem
Beschwerdeführer bei diesem Verfahrensausgang nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Auch der Gemeinde C ist keine Parteientschädigung zuzusprechen. Eine solche
steht dem obsiegenden Gemeinwesen nur in Ausnahmefällen zu. Dafür sind im
vorliegenden Fall keine Anhaltspunkte vorhanden.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    290.--     Zustellkosten,
Fr. 8'290.--     Total der Kosten.
3.
Die Kosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.
Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an
…