zh_verwaltungsgericht · VB.2009.00527 · 2010-05-05 · de

Baubewilligung | Fassadengestaltung in Kernzone: Zulassung von Schiebeläden anstelle von Schlagläden. Nach dem Wortlaut der Bau- und Zonenordnung sind in der Kernzone als äussere Abschlüsse bei Fassaden nur Schlagläden zulässig. Die Baubewilligungsbehörde legt diese Bestimmung dahingehend aus, dass damit Rollläden und Lamellenstoren verhindert werden sollen. Horizontale Schiebeläden erachtet sie hingegen als zulässige Varianten zu Schlagläden. Diese Differenzierung beruht auf sachlich nachvollziehbaren Überlegungen. In ihrer optischen Wirkung unterscheiden sich die Schiebeläden nicht gross von Schlagläden. Der Unterschied liegt vor allem in der Schliesstechnik, indem Schlagläden um Scharniere geklappt werden, wogegen Schiebeläden horizontal entlang einer Aufhängeschiene verschoben werden. Im Material dagegen, das bei Fensterläden einen wesentlichen Einfluss auf das Erscheinungsbild einer Baute hat, unterscheiden sie sich nicht. Entscheidend ist, dass die hier in Frage stehenden Schiebeläden aus Holz sind. Mit der Wahl dieses altherkömmlichen Baumaterials für Läden, die in ihrer modernen Form auf heutige Wohnansprüche abgestimmt sind, wird anerkannter Bauweise entsprochen und Rücksicht auf die herkömmliche Bauweise im Weiler genommen (E. 6.2). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 10..2.05.0 VB.2009.00527
Zurich Verwaltungsgericht 10..2.05.0 VB.2009.00527
Zurigo Verwaltungsgericht 10..2.05.0 VB.2009.00527

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00527
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Geschäftsnummer:
VB.2009.00527
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 05.05.2010
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Fassadengestaltung in Kernzone: Zulassung von Schiebeläden anstelle von Schlagläden.
Nach dem Wortlaut der Bau- und Zonenordnung sind in der Kernzone als äussere Abschlüsse bei Fassaden nur Schlagläden zulässig. Die Baubewilligungsbehörde legt diese Bestimmung dahingehend aus, dass damit Rollläden und Lamellenstoren verhindert werden sollen. Horizontale Schiebeläden erachtet sie hingegen als zulässige Varianten zu Schlagläden.
Diese Differenzierung beruht auf sachlich nachvollziehbaren Überlegungen. In ihrer optischen Wirkung unterscheiden sich die Schiebeläden nicht gross von Schlagläden. Der Unterschied liegt vor allem in der Schliesstechnik, indem Schlagläden um Scharniere geklappt werden, wogegen Schiebeläden horizontal entlang einer Aufhängeschiene verschoben werden. Im Material dagegen, das bei Fensterläden einen wesentlichen Einfluss auf das Erscheinungsbild einer Baute hat, unterscheiden sie sich nicht. Entscheidend ist, dass die hier in Frage stehenden Schiebeläden aus Holz sind. Mit der Wahl dieses altherkömmlichen Baumaterials für Läden, die in ihrer modernen Form auf heutige Wohnansprüche abgestimmt sind, wird anerkannter Bauweise entsprochen und Rücksicht auf die herkömmliche Bauweise im Weiler genommen (E. 6.2).
Gutheissung.
Stichworte:
AUSLEGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEURTEILUNGSSPIELRAUM
EINORDNUNG
ERMESSENSSPIELRAUM
GEMEINDEAUTONOMIE
KERNZONE
KOMMUNALES RECHT
SCHIEBELÄDEN
SCHLAGLÄDEN
Rechtsnormen:
§ 238 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2009.00527
VB.2009.00534
Entscheid
der 1. Kammer
vom
5. Mai 2010
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Ersatzrichterin
Katharina Sameli,
Gerichtssekretär
Martin Knüsel.
In Sachen
1.
Gemeinde Aeugst a.A.,
2.    C AG, vertreten durch RA D
,
Rechtsanwalt,
Beschwerdeführende,
gegen
A
,
vertreten durch RA B
,
Beschwerdegegnerin,
und
1.
C AG,
vertreten durch RA D
,
2.
Gemeinde Aeugst a.A.,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 13. Januar 2009 erteilte der Gemeinderat
von Aeugst am Albis der C AG die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung
von drei Mehrfamilienhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse im Weiler F. Gleichzeitig eröffnete der
Gemeinderat die für das Bauvorhaben nötige Bewilligung der Baudirektion des Kantons
Zürich vom 19. Mai 2008.
II.
Gegen die kommunale Baubewilligung liess A, Eigentümerin
der im Osten und im Westen an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücke Kat.-Nrn.
02 und 03, am 18. Februar 2009 Rekurs erheben.
Nachdem die Baurekurskommission II am 2. Juni 2009 einen
Kommissionsaugenschein durchgeführt hatte, liess die Rekurrentin mit Eingabe
vom 9. Juni 2009 die Rügen mangelnder Baureife sowie ungenügender rechtlicher
Sicherung der Zufahrt zu den Abstellplätzen im Freien und
Container/Kompostieranlage fallen, hielt an den übrigen Rügen jedoch fest.
Mit Entscheid vom 25. August 2009 hiess die
Baurekurskommission II den Rekurs teilweise gut und ergänzte den Beschluss des
Gemeinderats Aeugst am Albis vom 13. Januar 2009 wie folgt:
"Die C AG wird aufgefordert, vor Baubeginn Abänderungspläne
betreffend die Garagenzufahrt, mit denen die Einhaltung des Grenzabstands
nachgewiesen wird, einzureichen und bewilligen zu lassen."
"Die C AG wird
aufgefordert, vor Baubeginn den Kernzonenvorschriften entsprechende Fassadenpläne
einzureichen und bewilligen zu lassen."
III.
A.
Mit Beschwerde vom 28. September 2009 liess die C
AG dem Verwaltungsgericht beantragen, Dispositiv-Ziff. I. des angefochtenen
Entscheids insoweit aufzuheben, als damit die C AG aufgefordert wird, vor
Baubeginn den Kernzonenvorschriften entsprechende Fassadenpläne einzureichen
und bewilligen zu lassen. Mit weiteren Anträgen wurde eine andere Regelung der
von der Vorinstanz getroffenen Kosten- und Entschädigungsfolgen verlangt.
Mit Beschwerdeantwort vom 28. Oktober 2009 liess A die
vollumfängliche Abweisung der Beschwerdeanträge beantragen. Die
Baurekurskommission II beantragte am 28. Oktober 2009 Abweisung der Beschwerde.
Die Gemeinde Aeugst am Albis als Mitbeteiligte verzichtete auf Mitbeantwortung.
B.
Die Gemeinde Aeugst am Albis erhob am 23.
September 2009 Beschwerde mit dem Antrag, den angefochtenen Beschluss der
Baurekurskommission II vom 25. August 2009 mit Bezug auf die verlangte
Überarbeitung der Fassadenpläne und deren Anpassung an die Kernzonenbestimmungen
aufzuheben und die Gemeindeautonomie in der Auslegung der Kernzonenvorschriften
zu respektieren.
Mit Eingabe vom 29. Oktober 2009 liess die mitbeteiligte C
AG Verzicht auf eine Mitbeantwortung der Beschwerde erklären. Mit Beschwerdeantwort
vom 29. Oktober 2009 liess A vollumfängliche Abweisung der Beschwerdeanträge unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin beantragen.
Die Baurekurskommission II beantragte am 30. Oktober 2009 Abweisung der Beschwerde.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur
Behandlung von Beschwerden gegen einen Entscheid der Baurekurskommission
zuständig. Die private Beschwerdeführerin ist als Eigentümerin der an das Baugrundstück
angrenzenden Grundstücke Kat.-Nrn. 02 und 03 zur Beschwerde nach § 338a
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) legitimiert.
Die Gemeinde Aeugst am
Albis, die durch den angefochtenen Entscheid in der Auslegung und Anwendung
ihres eigenen kommunalen Rechts berührt ist, ist ebenfalls zur Beschwerde
legitimiert (§ 21 lit. b VRG, § 338a Abs. 1 PBG; RB 2001 Nr. 10). Da auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden
einzutreten.
2.
Beide Beschwerden betreffen den gleichen
Sachverhalt und auch die gleichen Rechtsfragen der Auslegung und Anwendung von
kommunalen Kernzonenvorschriften und den Umfang des der Gemeinde dabei
zustehenden Ermessensspielraums (RB 2001 Nr.10). Die Verfahren sind daher zu
vereinigen.
3.
Der von der privaten Beschwerdeführerin
beantragte Augenschein ist nicht erforderlich. Die tatsächlichen Verhältnisse
sind aus den Akten, insbesondere den Plänen und den von der Vorinstanz
anlässlich des Augenscheins aufgenommenen und auch von den Parteien
eingereichten Fotografien klar ersichtlich (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 60 N 14; RB 1981 Nr. 2).
4.
Mit Bezug auf die – vor
Verwaltungsgericht einzig noch streitige – Fassadengestaltung begründete die Baurekurskommission
ihren Entscheid im Wesentlichen damit, dass diese den Vorgaben der kommunalen
Bau- und Zonenordnung nicht entspreche. Die Fenster seien zwar vorschriftsgemäss
hochrechteckig (Art. 6.4 BZO), doch werde die von Art. 6.1 BZO verlangte ortsübliche
herkömmliche Bauweise nicht berücksichtigt. Keine der umliegenden, wie das
Baugrundstück zur Kernzone K2A gehörenden Bauten verfügten über raumhohe
Fenster oder ganze Fensterfronten. Vielmehr seien die Gebäude in der näheren Umgebung
mit traditionellen, kleineren Fenstern und beidseitig angebrachten Schlagläden
ausgestattet. Zwar bedeute das nicht, dass etwas grössere Fenster als jene bei
den bestehenden Bauten nicht zulässig wären, zumal heutige Wohnbedürfnisse nach
grösseren Fenstern verlangten. Die Betrachtungsweise der Vorinstanz, welche
zwischen Fassadenfenstern und nicht verdeckten, hinterliegenden Fensterscheiben
unterscheide, sei jedoch stark beschönigend. Fakt sei, dass gerade die gegen
die rekurrentischen Grundstücke gerichteten Ost- und Westfassaden zum grössten
Teil aus verglaster Fläche bestehen. Dies als mit der Anforderung an die
herkömmliche und ortsübliche Bauweise übereinstimmend zu qualifizieren, gehe zu
weit. Die Vorinstanz handle nicht mehr im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens,
wenn sie die grossen Fensterflächen bewillige.
Art. 6.4 BZO lasse bei Fenstern nur Schlagläden als
Abschlüsse zu, welche Formulierung keinen Anwendungs- oder Ermessensspielraum
zulasse. Hätten mit dieser erst 1998 erlassenen Bestimmung nur Roll- und Lamellenstoren
untersagt werden wollen, wäre die Bestimmung anders oder zumindest offener zu
formulieren gewesen. Gestützt auf die geltende Bau- und Zonenordnung seien die
vorgesehenen Schiebeläden jedenfalls nicht bewilligungsfähig.
5.
Der Weiler F, in dem das Baugrundstück
liegt, ist kein geschützter Ortsteil von überkommunaler Bedeutung und weist
auch keine förmlich unter Schutz gestellten Objekte auf. Der Ortsteil ist
jedoch gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Aeugst am Albis (BZO) der
Kernzone K2A zugewiesen, wo höhere, über § 238 Abs. 1 PBG hinausgehende Gestaltungsanforderungen
gelten. Nach Art. 3.1 BZO haben sich Neu- und Umbauten sowie die
Umgebungsgestaltung in Grösse, kubischer Gestaltung, Fassade, Material, Farbe
sowie Firstrichtung, Dachform und Dachneigung, Mauern, Geländeverlauf und Bepflanzung
dem herkömmlichen Dorfbild anzupassen. Die Zielsetzung dieser
Kernzonenvorschriften verlangt nicht eine Übernahme der herkömmlichen baulichen
Bau- und Ge-staltungselemente, sondern nur eine Anpassung.
Art. 6 BZO regelt die Fassadengestaltung in den Kernzonen
und lautet:
"6.1        Die
Gliederung, Aufteilung und Gestaltung der Fassade mit ihren Bestandteilen
wie Fenstern, Türen usw. berücksichtigen die herkömmliche,
ortsübliche Bauwei-     se.
6.2         Fassaden mit mehr
als zwei in Erscheinung tretenden Geschossen müssen in der
Höhe eine Gliederung erfahren.
6.3         Materialien, ihre
Oberflächenbeschaffenheit und die Farbgebung haben sich ins
Ortsbild anzupassen.
6.4         Fenster haben die
Form eines stehenden Rechtecks aufzuweisen und bezüglich
Grösse und Proportion in einem guten Verhältnis zur
Fassadenfläche zu stehen.
Als äussere Abschlüsse sind bei Fassaden nur Schlagläden
zulässig.
6.5         Balkone und
Terrassen sind, ausser in den Dachgeschossen nur auf der Traufseite
zugelassen. Sie müssen als Nischen ausgebildet sein oder
Laubenform nachweisen
und dürfen weder über den Dachvorsprung noch über die
Giebelfassade herausra-
gen."
Diese Gestaltungsvorschriften, mit denen der kommunale
Gesetzgeber näher bestimmt, wie die Anpassung an das herkömmliche Dorfbild zu
verstehen ist, sind relativ offen formuliert. Die Berücksichtigung
herkömmlicher ortsüblicher Bauweise heisst nicht, dass diese zu übernehmen und
nachzuahmen ist. Auch mit Gestaltungselementen moderner Architektur lässt sich
Rücksicht auf das bauliche Umfeld nehmen.
6.
Bei der Auslegung und Anwendung dieser
kommunalen Bauvorschriften und von § 238 Abs. 2 PBG steht der kommunalen
Baubehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition
(§ 20 VRG) hat sich deshalb die Baurekurskommission bei der Überprüfung eines
Einordnungsentscheids der kommunalen Baubehörde Zurückhaltung aufzuerlegen.
Beruht dieser auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände,
so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes
Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen. Die Rekursinstanz
darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung als
offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19).
Die private Beschwerdeführerin und die beschwerdeführende
Gemeinde werfen der Vorinstanz vor, in diesen Ermessensspielraum der Gemeinde
eingegriffen und damit rechtsverletzend entschieden zu haben. Dabei geht es um
die Grösse der Fenster und die Fensterläden.
6.1
Die
Vorinstanz anerkennt, dass die projektierten Fenster hochrechteckig sind, wie
von Art. 6.4 BZO vorgeschrieben, hält diese jedoch für zu gross. Zwar sei der
Weiler F nicht durch Jahrhunderte alte Bauten in entsprechender Ausstattung
geprägt, doch verfüge keine der umliegenden Bauten über raumhohe Fenster oder
ganze Fensterfronten. Vielmehr seien die Gebäude in der näheren Umgebung mit
traditionellen, kleineren Fenstern und beidseitig angebrachten Schlagläden
ausgestattet. Auch wenn heutige Wohnbedürfnisse grössere Fenster verlangten, so
könnten die zum grössten Teil aus verglaster Fläche bestehenden Ost- und
Westfassaden nicht mehr als mit der ortsüblichen Bauweise übereinstimmend
qualifiziert werden. Es fehle an der Rücksichtnahme auf das bauliche Umfeld.
Entgegen der Feststellung im angefochtenen Entscheid trifft
es jedoch nicht zu, dass die Ost- und Westfassaden zum grössten Teil aus
verglaster Fläche bestehen würden. Die Ostfassaden weisen lediglich drei
Fenster pro Geschoss auf, und die Verglasung des Treppenhauses ist mit einer
Holzschalung überlagert, die an die Lüftungsöffnungen von traditionellen
Ökonomiegebäuden erinnert und die dahinter liegende Verglasung optisch verschwinden
lässt. Bei den Westfassaden sind die raumhohen Fenster und Balkontüren nicht
fassadenbündig angebracht, sondern liegen hinter den Laubengängen
nachempfundenen und damit Art. 6.5 BZO beachtenden Balkonen. Wegen der an der
Aussenseite der Balkone eingebauten Schiebeläden sind sie zudem von aussen nur
zum Teil sichtbar.
Wenn die Balkone durch raumhohe Türen erschlossen werden,
so ist es architektonisch konsequent und schafft ein einheitliches
Erscheinungsbild, wenn auch die Fenster Raumhöhe aufweisen. Die grossformatigen
Fenster drängen sich zudem aus Belichtungsgründen auf und sind die Konsequenz
der Vorschrift von Art. 6.5 BZO, wonach Balkone und Terrassen als Nischen ausgebildet
oder Laubenform aufweisen müssen und weder über den Dachvorsprung noch über die
Giebelfassade hinausragen dürfen. Mit der Bewilligung der grosszügigen
Befensterung, die, jedenfalls verbunden mit den Schiebeläden, eine gestalterisch
klare und stimmige Lösung ergibt, hat die kommunale Baubehörde im Rahmen des
ihr zustehenden Ermessens entschieden. Könnten allerdings, wie von der
Vorinstanz entschieden, die Schiebeläden nicht erlaubt werden und müssten an
deren Stelle Schlagläden angebracht werden, so wäre das Erscheinungsbild der
Fenster neu und anders zu beurteilen.
6.2.
Nach Auffassung der Vorinstanz lässt die
eindeutige Formulierung von Art. 6.4 BZO, wonach als äussere Abschlüsse bei
Fassaden nur Schlagläden zulässig sind, der örtlichen Baubehörde keinen
Anwendungs- und Ermessensspielraum. Die Gemeinde dagegen, die mit dieser
Bestimmung Rollläden oder Lamellenstoren verhindern wollte, erachtet die in letzter
Zeit aufgekommenen horizontalen Schiebeläden als Variante zu Schlagläden, die
sie in durch die Akten dokumentierter konstanter Praxis bewilligt. Diese an
sich zulässige differenzierende Auslegung von Art. 6.4 BZO beruht auf sachlich
nachvollziehbaren Überlegungen.
In ihrer optischen Wirkung unterscheiden sich die
Schiebeläden nicht gross von Schlagläden. Der Unterschied liegt vor allem in
der Schliesstechnik, indem Schlagläden um Scharniere geklappt werden, wogegen
Schiebeläden horizontal entlang einer Aufhängeschiene verschoben werden. Im
Material dagegen, das bei Fensterläden einen wesentlichen Einfluss auf das Erscheinungsbild
einer Baute hat (vgl. z.B. RB 1997 Nr. 74), unterscheiden sie sich nicht. Entscheidend
ist, dass die hier infrage stehenden Schiebeläden aus Holz sind, wie aufgrund
der Pläne anzunehmen ist. Mit der Wahl dieses altherkömmlichen Baumaterials für
Läden, die in ihrer modernen Form auf heutige Wohnansprüche abgestimmt sind,
wird anerkannter Bauweise entsprochen und Rücksicht auf die herkömmliche
Bauweise im Weiler F genommen. So sind denn auch gemäss der von der Gemeinde zu
den Akten gegebenen Dokumentation in den beiden überkommunal geschützten Ortskernen
der Gemeinden G und H Schiebeläden bewilligt worden, und zwar auch von der in
erster Linie zuständigen Baudirektion, welche diese Schiebeläden für mit der
ortsüblichen Bauweise vereinbar hält. Entgegen der Behauptung der
Beschwerdegegnerin verleihen die Schiebeläden den Gebäuden keineswegs ein
unruhiges Erscheinungsbild. Sie prägen vielmehr die Fassaden durch klare
Linien. Sie lassen sich nur horizontal auf der gleichen Linie verschieben,
wogegen die Schlagläden z.B. nur einseitig geschlossen oder nicht einmal ganz
geschlossen werden können und damit eher Unruhe in eine Fassade zu bringen vermögen.
Die Bewilligung der projektierten Schiebeläden beruht
daher auf einer sachlich vertretbaren Auslegung von Art. 6.4 BZO durch den
Gemeinderat und ist auch in der Anwendung beim streitigen Bauvorhaben unter dem
Gesichtspunkt der Einordnung nicht zu beanstanden. Der Entscheid der kommunalen
Baubehörde liegt noch im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens bei der Anwendung
des kommunalen Rechts. Indem die Rekurskommission die Schiebeläden als
unzulässig qualifizierte, hat sie in den Auslegungs- und Ermessensspielraum der
Gemeinde in unzulässiger Weise eingegriffen.
Die Beschwerden sind daher gutzuheissen. Der angefochtene
Entscheid ist insoweit aufzuheben, als die damit angeordnete Ergänzung des
Beschlusses des Gemeinderats Aeugst am Albis vom 13. Januar 2009 aufzuheben
ist.
7.
Ausgangsgemäss
sind die Kosten
des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen.
Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens sind mit Rücksicht auf die
Anerkennung eines Projektmangels durch die Beschwerdeführerin (damalige Rekursgegnerin)
zu 1/8 der Beschwerdeführerin und zu 7/8 der hauptsächlich unterlegenen Beschwerdegegnerin
(damalige Rekurrentin) aufzuerlegen.
Sodann hat die Beschwerdegegnerin der privaten
Beschwerdeführerin für beide Instanzen eine Umtriebsentschädigung von insgesamt
Fr. 3'000.- (MwSt. inbegriffen) zu bezahlen.
Demgemäss beschliesst
die
Kammer
:
Die
Beschwerdeverfahren Nrn. VB.2009.00527 und VB 2009.00534 werden vereinigt;
und
entscheidet:
1.    Die
Beschwerden werden gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer I des Entscheids der Baurekurskommission
II vom 25. August 2009 wird insoweit aufgehoben, als damit der Beschluss des
Gemeinderats Aeugst am Albis vom 13. Januar 2009 durch eine Nebenbestimmung
ergänzt wird, wonach die private Beschwerdeführerin vor Baubeginn entsprechende
Fassadenpläne einzureichen und bewilligen zu lassen hat.
2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf
Fr.
4'000.
--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. Die Kosten des Rekursverfahrens
werden zu 7/8 der Beschwerdegegnerin und zu je 1/16 der privaten Beschwerdeführerin
und dem Gemeinderat Aeugst am Albis auferlegt.
4.    Die
Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der privaten Beschwerdeführerin für das
Beschwerde- und für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr.
3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die
Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an…