zh_verwaltungsgericht · VB.2008.00432 · 2006-06-14 · de

Baubewilligung / Entlassung aus Schutzinventar | Neubau eines Mehrfamilienhauses: Entlassung eines Baumes aus dem kommunalen Schutzinventar; Bestimmung des gewachsenen Bodens bei Neubauten. Die Unterschutzstellung setzt voraus, dass es sich um ein schutzfähiges Objekt handelt und die infrage stehende Schutzmassnahme aufgrund einer umfassenden Abwägung aller infrage stehenden Interessen gerechtfertigt ist. Eine spätere Aufhebung oder Änderung einer Schutzmassnahme ist nicht ausgeschlossen, falls sie auf einer mindestens ebenso umfassenden und eingehenden Interessenermittlung und -abwägung beruht wie die frühere Schutzanordnung (E. 3.2). Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, wonach bei Um- und Erweiterungsbauten für die Bestimmung des gewachsenen Bodens auf die Terrainverhältnisse bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude abzustellen ist, kann nicht auf Neubauten ausgedehnt werden. Bei diesen ist von den bestehenden Terrainverhältnissen auszugehen (E. 4.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 25.02.2009 VB.2008.00432
Zurich Verwaltungsgericht 25.02.2009 VB.2008.00432
Zurigo Verwaltungsgericht 25.02.2009 VB.2008.00432

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00432
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Geschäftsnummer:
VB.2008.00432
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 25.02.2009
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 28.08.2009 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung / Entlassung aus Schutzinventar
Neubau eines Mehrfamilienhauses: Entlassung eines Baumes aus dem kommunalen Schutzinventar; Bestimmung des gewachsenen Bodens bei Neubauten.
Die Unterschutzstellung setzt voraus, dass es sich um ein schutzfähiges Objekt handelt und die infrage stehende Schutzmassnahme aufgrund einer umfassenden Abwägung aller infrage stehenden Interessen gerechtfertigt ist. Eine spätere Aufhebung oder Änderung einer Schutzmassnahme ist nicht ausgeschlossen, falls sie auf einer mindestens ebenso umfassenden und eingehenden Interessenermittlung und -abwägung beruht wie die frühere Schutzanordnung (E. 3.2).
Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, wonach bei Um- und Erweiterungsbauten für die Bestimmung des gewachsenen Bodens auf die Terrainverhältnisse bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude abzustellen ist, kann nicht auf Neubauten ausgedehnt werden. Bei diesen ist von den bestehenden Terrainverhältnissen auszugehen (E. 4.2).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAULINIENBEREICH
BAUMSCHUTZ
BEGRÜNDUNG
GEWACHSENER BODEN
LEGITIMATION
NATUR- UND LANDSCHAFTSSCHUTZ
NEUBAU
RECHTLICHES GEHÖR
TERRAIN
UNTERSCHUTZSTELLUNG
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
WIDERRUF EINER VERFÜGUNG
Rechtsnormen:
§ 203 Abs. I lit. f PBG
§ 230 Abs. I PBG
Publikationen:
BEZ 2009 Nr. 24 S. 19
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2008.00432
Entscheid
der 1. Kammer
vom
25. Februar 2009
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter
Lukas Widmer,
Gerichtssekretärin
Tanja Pekeljevic.
In Sachen
A,
vertreten
durch RA Q,
Beschwerdeführer
,
gegen
1.1
B,
1.2
C,
beide vertreten durch
RA R,
2.
Stadtrat
Winterthur,
3.
Bauausschuss der Stadt
Winterthur,
beide vertreten durch
RA
S,
Beschwerdegegnerschaft
,
betreffend Baubewilligung
/ Entlassung aus Schutzinventar,
hat sich ergeben:
I.
Am 14. Dezember 2007 erteilte der Bauausschuss der
Stadt Winterthur C und B die baurechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus
mit Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02 in
Winterthur. Dieser Beschluss wurde am 23. Januar 2008 vom Stadtrat
Winterthur genehmigt, der gleichentags eine auf dem Baugrundstück stehende
Scheinzypresse aus dem kommunalen Schutzinventar entliess und die Verfügung
aufhob, mit welcher er den Baum am 29. November 1989 unter Schutz gestellt
hatte.
II.
Die von A als Eigentümer des Nachbargrundstücks L-Strasse 03
gegen diese beiden Anordnungen erhobenen Rekurse vereinigte die
Baurekurskommission IV und wies sie nach einem Augenschein am 31. Juli
2008 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 19. September 2008 liess A dem
Verwaltungsgericht im Wesentlichen Aufhebung der kommunalen Anordnungen und des
Rekursentscheids unter Kosten- und Entschädigungsfolgen und die Durchführung
eines Augenscheins beantragen.
Die Vorinstanz schloss am 16. Oktober 2008 auf
Abweisung der Beschwerde. Die Bauherrschaft am 24. Oktober 2008 und die
Baubehörde am 27. Oktober 2008 liessen beantragen, die Beschwerde unter
Kosten- und Entschädigungsfolge abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Mit Replik vom 27. November 2008 und Duplik vom 8.
bzw. 12. Januar 2009 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Die Beschwerdegegnerschaft
stellt die Legitimation des Beschwerdeführers bezüglich der Aufhebung des
Schutzes der Scheinzypresse infrage.
Wie das Verwaltungsgericht bereits mehrmals entschieden
hat, ist der Nachbar, der durch ein Bauvorhaben in eigenen Interessen betroffen
ist und folglich Zugang zum Verfahren gefunden hat, auch zur Rüge befugt, der
für ihn nachteilige Neu- oder Umbau sei deshalb unzulässig, weil er den Abbruch
eines Schutzobjekts voraussetze oder ein solches beeinträchtige (VGr, 22. Oktober
2003, BEZ 2004 Nr. 7; VGr, 23. Juni 2003, VB.2002.00157, www.vgrzh.ch).
Das gilt ohne Weiteres auch für einen als Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1
lit. f des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
geschützten Baum.
Da in Dispositiv-Ziffer I.E.2.b der Baubewilligung die
Verwirklichung des Bauvorhabens zwingend von der Schutzentlassung der
Scheinzypresse abhängig gemacht wird, ist die Legitimation des Nachbarn auch
diesbezüglich gegeben; dass das Grundstück allenfalls auch unter Erhaltung der Scheinzypresse
überbaut werden könnte, vermag daran nichts zu ändern.
2.
Da sich die tatsächlichen Verhältnisse soweit
entscheidwesentlich aus den Akten ergeben, ist auf den beantragten Augenschein
zu verzichten (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).
3.
3.1
Der
Beschwerdeführer ist der Auffassung, die Schutzentlassung der Scheinzypresse
sei schon deshalb aufzuheben, weil der entsprechende Stadtratsbeschluss ohne
Begründung ergangen sei. Die Vorinstanz hat diesen Einwand verworfen; eine
solche Begründung fehle zwar im angefochtenen Stadtratsbeschluss, was aber
deshalb nicht zu dessen Aufhebung führe, weil er ungeachtet der fehlenden
Begründung auf einer hinreichenden Sachverhaltsabklärung beruhe und die
Begründung im Rekursverfahren nachgebracht worden sei.
Wie sich aufgrund der Akten ergibt, ist der
Stadtratsbeschluss betreffend die Aufhebung der Unterschutzstellung nur im
Dispositiv veröffentlicht und nur in dieser Form vom Beschwerdeführer zu den
Rekursakten gereicht worden. Da auch der Stadtrat seiner Rekursvernehmlassung
lediglich eine unbegründete Ausfertigung beilegte, ging die Vorinstanz davon
aus, der angefochtene Stadtratsbeschluss sei ohne Begründung ergangen. Dies
trifft, wie die im Beschwerdeverfahren eingereichten Akten zeigen, nicht zu;
vielmehr befand sich die Begründung, wie dies offenbar einer Weisung der
Stadtverwaltung entspricht, auf einem separaten Blatt.
Ob sich diese Begründung während der Auflage gemäss § 314
Abs. 4 PBG bei den Akten befand, kann offen bleiben, nachdem in der
rechtzeitig ergangenen Rekursvernehmlassung eine Begründung nachgeschoben
worden ist und der Beschwerdeführer bereits im Rekursverfahren Gelegenheit
gehabt hat, sich dazu zu äussern. Die Rüge der Gehörsverletzung geht deshalb
fehl.
3.2
Die
Aufhebung einer Unterschutzstellung richtet sich grundsätzlich nach den allgemeinen
Regeln über den Widerruf von Verwaltungsverfügungen (Christoph Fritzsche/Peter
Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 5–21 f.).
Danach können Verwaltungsakte, die wegen wesentlicher Änderungen der
tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse dem Gesetz nicht oder nicht mehr
entsprechen, grundsätzlich widerrufen werden. Der Widerruf ist allerdings nur
zulässig, wenn eine allgemeine Interessen- bzw. Wertabwägung ergibt, dass das
Interesse an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts dasjenige an der
Wahrung der Rechtssicherheit bzw. am Vertrauensschutz überwiegt. Selbst wenn
die frühere Verfügung in einem Verfahren mit allseitiger Prüfung und Abwägungen
der sich gegenüberstehenden Interessen ergangen ist, sie ein subjektives Recht
begründet hat oder der Private von der ihm mit der Verfügung eingeräumten
Befugnis Gebrauch gemacht hat, kann der Widerruf durch ein besonders
gewichtiges öffentliches Interesse geboten sein (BGE 121 II 273 E. 1a/aa
S. 276; BGr, 28. April 1998, ZBl 101/2000, S. 41 ff.). Bei
Unterschutzstellungsverfügungen ist zu beachten, dass die Unterschutzstellung
nicht bloss voraussetzt, dass es sich um ein schutzfähiges Objekt im Sinn von § 203
Abs. 1 PBG handelt, sondern dass zusätzlich die infrage stehende Schutzmassnahme
aufgrund einer umfassenden Abwägung aller infrage stehenden Interessen gerechtfertigt
ist. Bereits eine wesentliche Veränderung der Interessenlage kann deshalb bewirken,
dass die Unterschutzstellung dem Gesetz nicht mehr entspricht. Das Verwaltungsgericht
hat deshalb eine spätere Aufhebung oder Änderung einer Schutzmassnahme nicht
ausgeschlossen, falls sie auf einer mindestens ebenso umfassenden und
eingehenden Interessenermittlung und -abwägung beruht wie die frühere
Schutzanordnung (VGr, 27. November 1997, VB.1997.00055, bestätigt durch
BGr, 28. April 1998, ZBl 101/2000, S. 41 ff.).
Wie in der Begründung der Schutzentlassung festgehalten wird,
erfolgte die seinerzeitige Unterschutzstellung auf Antrag der
Grundeigentümerschaft, die damals offenbar befürchtete, der Baum könnte bei der
Neuüberbauung des Nachbargrundstücks M-Strasse 04 Schaden nehmen. Mit der
geplanten Neuüberbauung des schlecht genutzten Baugrundstücks hat sich die Interessenlage
der Grundeigentümerschaft offenkundig wesentlich verändert. Sodann wird im
Aufhebungsbeschluss hinsichtlich der öffentlichen Interessen ausgeführt, dass
die für die seinerzeitige Unterschutzstellung angerufene Bedeutung der Scheinzypresse
für das Orts- und Strassenbild heute nicht mehr gegeben sei und es sich zudem
um einen fremdländischen Baum ohne ökologische Bedeutung handle. Diese
Würdigung ist aufgrund der durch die Akten dokumentierten örtlichen
Verhältnisse jedenfalls vertretbar. Die Scheinzypresse überragt ihre Umgebung
um einige Meter, weshalb ihr eine gewisse Auffälligkeit nicht abgesprochen
werden kann. Dies allein macht den Baum jedoch noch nicht "wertvoll"
im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f PBG; vielmehr kann mit guten
Gründen die Auffassung vertreten werden, dass er weder aufgrund seines
Standorts noch seiner Erscheinung einen dominierenden und aussergewöhnlichen,
das Quartier- und Strassenbild wesentlich mitprägenden Akzent zu setzen vermag
(vgl. RB 1990 Nr. 71). Anzufügen ist zudem, dass sowohl das
Baugrundstück als auch verschiedene Nachbarparzellen nach der geltenden Bau-
und Zonenordnung deutlich unternutzt sind, sodass das seinerzeit als massgeblich
gewürdigte Ortsbild, wie auch die geplante Überbauung zeigt, ohnehin einem starken
Wandel unterworfen ist. Schliesslich ist offenkundig, dass dem aus Nordamerika
stammendem Gewächs hier zu Lande kein besonderer ökologischer Wert zukommt;
dass der Baum in seinem Herkunftsgebiet einer seinen Bestand bedrohenden
Krankheit ausgesetzt sein soll, vermag daran nichts zu ändern.
3.3
Im
Zusammenhang mit der Schutzentlassung rügt der Beschwerdeführer, die in Ziffer I.E.2.b
als Ersatz angeordnete Anpflanzung eines Laubbaums sei nicht gesichert. Inwiefern
der Beschwerdeführer durch diese Anordnung in eigenen Interessen betroffen
wird, ist nicht ersichtlich; insbesondere ist die Rüge nicht geeignet, zur
Aufhebung der Schutzentlassung oder der Baubewilligung zu führen, weshalb
darauf nicht einzutreten ist. Im Übrigen ist nicht nachvollziehbar, weshalb die
im Umgebungsplan vorgesehene Ersatzpflanzung im Vorgartenbereich nicht möglich
sein sollte.
3.4
Ebenfalls
nicht nachvollziehbar ist der Einwand, die Schutzentlassung hätte von der
Rechtskraft und der tatsächlichen Erstellung der geplanten Baute abhängig
gemacht werden müssen. Auch der Beschwerdeführer weiss nicht zu sagen, auf
welche Norm sich eine solche Verknüpfung hätte stützen können. Es genügt, dass die
Schutzentlassung und der Erlass der Baubewilligung koordiniert wurden und in
Bezug auf beide Anordnungen der Rechtsschutz des Beschwerdeführers gewährleistet
war (vgl. dazu VGr, 10. Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 3.3, www.vgrzh.ch).
4.
4.1
Gemäss § 280
Abs. 1 PBG bemisst sich die Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie
zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden gewachsenen Boden.
Zum Begriff des "gewachsenen Bodens" hält § 5 der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) Folgendes fest:
"Gewachsener
Boden ist der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens.
Auf frühere Verhältnisse ist
zurückzugreifen, wenn der Boden
a)  innert
eines Zeitraumes von 10 Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der
Ausführung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschüttet und das
neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem förmlichen
Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich als künftig
gewachsener Boden erklärt worden ist;
b)  im Hinblick auf die beabsichtigte
Nutzung des Grundstückes oder zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet
worden ist."
4.2
In einem
Grundsatzentscheid vom 28. September 2005 (RB 2005 Nr. 75 [Leitsatz]
= BEZ 2006 Nr. 9 [Auszug]) hat das Verwaltungsgericht entschieden,
dass bei Um- und Erweiterungsbauten für die Bestimmung des gewachsenen Bodens
auf die Terrainverhältnisse bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs für
das umzubauende Gebäude abzustellen sei, und zwar unabhängig davon, ob das
Terrain seinerzeit abgegraben oder aufgeschüttet worden ist. Unter
"Baugesuch" sei in diesen Fällen das Stammbaugesuch zu verstehen.
Massgeblich sei der gewachsene Boden bei Einreichung des ursprünglichen Gesuchs
für die Stammbaubewilligung und nicht das Terrain bei Einreichung eines Änderungs-
oder Erweiterungsgesuches. Zu diesem Ergebnis führe insbesondere auch das richtige
Verständnis von § 5 Abs. 2 lit. b ABauV, wonach auf die früheren
Verhältnisse zurückzugreifen ist, wenn der Boden im Hinblick auf die – gemäss
ursprünglicher Neubaubewilligung – beabsichtigte Nutzung des Grundstückes
umgestaltet worden ist. Mit Entscheiden vom 14. März 2007 und 18. Juli
2007 hat das Gericht diese Rechtsprechung be-stätigt (VGr, 14. März 2007,
BEZ 2007 Nr. 18; VGr, 18. Juli 2007, VB.2007.00212, www.vgrzh.ch).
Diese Rechtsprechung bezieht sich, wie sich aus den
zitierten Entscheiden ohne Weiteres ergibt, ausschliesslich auf Um- und
Erweiterungsbauten, und sie ist, wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat,
auch nie auf anstelle von bestehenden Bauten errichtete Neubauten ausgedehnt
worden. Im Gegenteil hat das Gericht in einem Entscheid vom 24. März 2004
beim Ersatz eines 1946 erstellten Gebäudes das seinerzeit gestaltete Terrain
für die Beurteilung des Neubaus als massgeblich bezeichnet (VGr, 24. März
2004, VB.2003.00364 und 366, www.vgrzh.ch). Eine Ausdehnung der für Um-
und Erweiterungsbauten entwickelten Praxis auf Neubauten wäre mit dem Wortlaut
von § 5 Abs. 2 lit. b ABauV nicht vereinbar und es lassen sich
dafür auch nicht die Gründe anführen, die bei Änderungs- und
Erweiterungsgesuchen von Bedeutung sind, nämlich, dass bei ausgeschöpfter
Gebäudehöhe oder Baumasse im Fall von Abgrabungen das Gebäude ex post
baurechtswidrig würde bzw. im Fall von Aufschüttungen es nachträglich weiter
erhöht oder die Baumasse vergrössert werden könnte. Zudem ist bei einer
Neuüberbauung der Gefahr des Missbrauchs damit hinreichend Rechnung getragen,
dass gemäss § 5 Abs. 2 lit. a ABauV auf die früheren
Verhältnisse zurückzugreifen ist, wenn der Boden innert eines Zeitraums von zehn
Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der Ausführung der
Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschüttet und das neue Terrain nicht
ausdrücklich als künftig gewachsener Boden erklärt worden ist. Zwar trifft es
zu, dass gemäss Anhang 1 Ziffer 1.1 der Interkantonalen Vereinbarung über
die Harmonisierung der Baugriffe und Messweisen vom 22. September 2005
(IVHB; http://www.bpuk.ch/index/extern/index_dt.htm) als massgebendes Terrain
der natürlich gewachsene Terrainverlauf gilt und, falls dieser infolge früherer
Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden kann, vom
natürlichen Terrainverlauf in der Umgebung auszugehen ist. Der Kanton Zürich
ist diesem Konkordat indessen (noch) nicht beigetreten, und eine positive
Voranwendung künftigen Rechts ist nicht zulässig.
4.3
Die
Baubehörde und mit ihr die Vorinstanz sind deshalb zulässigerweise vom Terrainverlauf
ausgegangen, wie er sich heute darstellt. Die Terrainverhältnisse, wie sie bei
Errichtung der im März 1930 bewilligten und nun zum Abbruch bestimmten Baute
bestanden, brauchten deshalb nicht untersucht zu werden.
5.
Der Beschwerdeführer rügt sodann die Beanspruchung des
Baulinienbereichs durch die Einfahrt zur Tiefgarage. Dieser Einwand ist
unbegründet. Der Beschwerdeführer ist auf die in RB 2007 Nr. 64 = BEZ 2007
Nr. 17 publizierte Rechtsprechung zu verweisen, nach welcher die
Baubehörde aufgrund einer Interessenabwägung zwischen den mit der Baulinienfestsetzung
verfolgten öffentlichen Interessen auf der einen und den privaten Interessen
des Grundeigentümers an einer zweckmässigen Nutzung seines Grundstücks auf der
anderen Seite sowie den Interessen allfälliger Drittbetroffener die
Beanspruchung des Baulinienbereichs bewilligen kann. Hier sind keine Gründe
ersichtlich, welche einer solchen Bewilligung im Wege stehen. Die Anpassung der
Einfahrt bei einem allfälligen Ausbau der L-Strasse wäre ohne Weiteres möglich
und auch nicht von vornherein unverhältnismässig.
6.
Die Beschwerde ist damit als unbegründet abzuweisen.
Ausgangsgemäss sind die Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]), der überdies
gemäss § 17 Abs. 2 lit. b VRG zu einer Parteientschädigung an
die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten ist. Den städtischen
Behörden steht eine Entschädigung gemäss § 17 Abs. 3 VRG nicht zu
(VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4, www.vgrzh.ch; vgl. auch die
Rechtsprechung der Baurekurskommissionen in BEZ 2005 Nr. 15).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.            6'000.--;          die übrigen Kosten betragen:
Fr.            210.-- Zustellungskosten,
Fr.            6'210.--           Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der Beschwerdeführer
wird zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- an die private
Beschwerdegegnerschaft verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft
des Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…