zh_verwaltungsgericht · VB.2005.00519 · 2006-03-22 · de

Baubewilligung | Terrassenhaus mit Garagengebäude. Der Einwand der unzureichenden Planunterlagen ist unbegründet (E. 2). Terrassenhaus und Garagengebäude stellen nicht zwei getrennte Gebäude dar, weshalb Mehrlängenzuschlag, Gebäudelänge und grosser Grenzabstand nicht getrennt zu ermitteln sind (E. 3.1-3.3). Bei Terrassenhaus und Garagengebäude handelt es sich trotz unterirdischer Verbindungen nicht um eine bauliche Einheit. Unter dieser Vorgabe sind die Abstandsvorschriften eingehalten (E. 3.4). Das oberste Geschoss des Terrassenhauses stellt ein zulässiges Dachgeschoss dar (E. 4.1). Der Einwand der Beschwerdeführenden, das Garagengebäude weise zwei Vollgeschosse auf, ist abzulehnen (E. 4.2). Die ausserordentlichen topographischen Verhältnisse rechtfertigen die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für die Höhenüberschreitung des Garagengebäudes (E. 5). Die Beurteilung des Bauprojekts hinsichtlich der befriedigenden Einordnung durch die Bewilligungsbehörde und die Vorinstanz erweist sich als nicht rechtsverletzend (E. 6). Die Wertung der Bewilligungsbehörde, die vorgesehene Umgebungsgestaltung entspreche der einschlägigen Bestimmung der kommunalen Bau- und Zonenordnung, ist vertretbar und damit rechtens (E. 7.1 und 7.2). Auf die Rüge hinsichtlich des Lichtschachts für einen Wellnessraum ist die Vorinstanz zu Recht nicht eingetreten (E. 7.3). Abweisung (E. 8).

Zürich Verwaltungsgericht 22.03.2006 VB.2005.00519
Zurich Verwaltungsgericht 22.03.2006 VB.2005.00519
Zurigo Verwaltungsgericht 22.03.2006 VB.2005.00519

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00519
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Geschäftsnummer:
VB.2005.00519
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 22.03.2006
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Terrassenhaus mit Garagengebäude.
Der Einwand der unzureichenden Planunterlagen ist unbegründet (E. 2). Terrassenhaus und Garagengebäude stellen nicht zwei getrennte Gebäude dar, weshalb Mehrlängenzuschlag, Gebäudelänge und grosser Grenzabstand nicht getrennt zu ermitteln sind (E. 3.1-3.3). Bei Terrassenhaus und Garagengebäude handelt es sich trotz unterirdischer Verbindungen nicht um eine bauliche Einheit. Unter dieser Vorgabe sind die Abstandsvorschriften eingehalten (E. 3.4). Das oberste Geschoss des Terrassenhauses stellt ein zulässiges Dachgeschoss dar (E. 4.1). Der Einwand der Beschwerdeführenden, das Garagengebäude weise zwei Vollgeschosse auf, ist abzulehnen (E. 4.2). Die ausserordentlichen topographischen Verhältnisse rechtfertigen die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für die Höhenüberschreitung des Garagengebäudes (E. 5). Die Beurteilung des Bauprojekts hinsichtlich der befriedigenden Einordnung durch die Bewilligungsbehörde und die Vorinstanz erweist sich als nicht rechtsverletzend (E. 6). Die Wertung der Bewilligungsbehörde, die vorgesehene Umgebungsgestaltung entspreche der einschlägigen Bestimmung der kommunalen Bau- und Zonenordnung, ist vertretbar und damit rechtens (E. 7.1 und 7.2). Auf die Rüge hinsichtlich des Lichtschachts für einen Wellnessraum ist die Vorinstanz zu Recht nicht eingetreten (E. 7.3). Abweisung (E. 8).
Stichworte:
ABGRABUNG
AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
DACHAUFBAUTE
DACHGESCHOSS
DRITTELSREGEL
EINORDNUNG
FASSADENLÄNGE
GARAGE
GEBÄUDEHÖHE
GEBÄUDELÄNGE
GESCHLOSSENE BAUWEISE
GESCHOSSZAHL
GEWACHSENER BODEN
GRENZABSTAND
HAUPTGEBÄUDE
LICHTSCHACHT
MEHRLÄNGENZUSCHLAG
OFFENE BAUWEISE
PLANUNTERLAGEN
PROFILLINIEN
TERRASSENHAUS
UMGEBUNGSGESTALTUNG
UNTERGESCHOSS
UNTERNIVEAUGARAGE
VOLLGESCHOSS
Rechtsnormen:
§ 220 PBG
§ 238 PBG
§ 269 PBG
§ 275 Abs. III PBG
§ 281 PBG
§ 292 PBG
§ 293 PBG
Art./§ 14 BZO Wettswil
Art./§ 26 Abs. IV BZO Wettswil
Art./§ 27 BZO Wettswil
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
A.
Der
Gemeinderat Wettswil a.A. erteilte am 10. Februar 2003 dem Baukonsortium D
die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses Vers.-Nr. 01
und den Neubau von drei Terrassenhäusern auf dem in der eingeschossigen
Wohnzone W1 gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse in
Wettswil a.A. Diese Baubewilligung wurde vom Verwaltungsgericht auf
nachbarliche Beschwerden hin mit Entscheid vom 10. September 2004
(VB.2004.00128 und VB.2004.00140, www.vgrzh.ch) aufgehoben.
B.
Mit
Beschluss vom 13. Dezember 2004 erteilte der Gemeinderat Wettswil a.A. dem
Baukonsortium D die baurechtliche Bewilligung für ein überarbeitetes Projekt
mit drei Terrassenhäusern und einem Garagengebäude mit Ateliers auf dem
nämlichen Baugrundstück.
II.
Gegen die Baubewilligung vom 13. Dezember 2004
erhoben A und B mit Eingabe vom 21. Januar 2005 Rekurs und beantragten die
Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung. Die Baurekurskommission II wies am
20. September 2005 den Rekurs ab.
III.
Mit Beschwerde vom 23. Oktober 2005 beantragten A und
B dem Verwaltungsgericht, den Entscheid der Baurekurskommission II vom 20. September
2005 sowie die Baubewilligung des Gemeinderats Wettswil a.A. vom 13. Dezember
2004 unter Zusprechung einer Parteientschädigung aufzuheben; in prozessualer
Hinsicht verlangten sie zudem, es sei das Verfahren zu sistieren.
Die Baurekurskommission II und die private
Beschwerdegegnerschaft beantragten Abweisung der Beschwerde; Letztere verlangte
zudem eine Parteientschädigung. Der Gemeinderat Wettswil a.A. verzichtete auf
Vernehmlassung.
Mit Präsidialverfügung vom 23. November 2005 wurde das
Sistierungsgesuch der Beschwerdeführenden abgewiesen.
Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der
Baurekurskommissionen zuständig.
1.2
Die
Beschwerdeführenden sind als Eigentümer der auf der Nordseite des Baugrundstücks
anstossenden Liegenschaft Kat.-Nr. 03 gemäss § 21 VRG zum Rekurs und
zur Beschwerde legitimiert.
2.
Wie schon im Rekursverfahren
rügen die Beschwerdeführenden, die Planunterlagen seien unzureichend. Diesen
Einwand hat die Vorinstanz mit überzeugender Begründung verworfen, auf welche
Erwägungen verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70
VRG). Für die Beurteilung des Bauprojekts sind weder ein Modell noch
Fotomontagen erforderlich (§ 310 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 [PBG]). Die für die Beurteilung des Bauvorhabens erforderlichen
Höhenangaben ergeben sich aus den bei den Akten der Vorinstanz  befindlichen
Terrainaufnahmen des Gemeindeingenieurs wie auch aus den Fassadenansichten
sowie Längs- und Querschnitten. Der Einwand der unzureichenden Planunterlagen
ist unbegründet.
3.
3.1
Das
Baugrundstück Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse ist nach dem Zonenplan der
Gemeinde Wettswil a.A. der eingeschossigen Wohnzone W1 zugeteilt. Laut Art. 14
der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Wettswil a.A. vom 19. Juni 1995
(BZO) ist in dieser Zone eine maximale Gebäudelänge von 25 m, ein grosser
Grundabstand von 10 m, ein kleiner Grundabstand von 5 m sowie ein
Mehrlängenzuschlag von ¼ der Mehrlänge über 16 m Fassadenlänge, höchstens
jedoch 4 m, zu beachten.
In materieller Hinsicht ist vorab streitig, ob
Garagengebäude und Terrassenhaus zwei getrennte Gebäude darstellen mit der
Folge, dass Mehrlängenzuschlag, Gebäudelänge und grosser Grenzabstand getrennt
zu ermitteln sind.
3.2
Wie die
Baurekurskommission in ihrem Entscheid vom 20. September 2005 festgehalten
hat, ist für die Ermittlung des Mehrlängenzuschlags und die Messung der
Gebäudelänge die Fassadenlänge massgeblich. Unterirdische, das heisst unter dem
gewachsenen Boden liegende Fassadenteile seien nicht an die Fassaden- und damit
an die Gebäudelänge anzurechnen. Andernfalls würde die Verbindung von zwei
Hauptgebäuden durch ein gemeinsames Untergeschoss dazu führen, dass der Komplex
als Ganzes an die Fassaden- und Gebäudelänge anzurechnen wäre. Der Einwand, mit
einem solchen Untergeschoss liege eine bauliche und funktionelle Verbindung
vor, ändere hieran nichts. Die Rechtsprechung gehe sogar weiter, indem in
Anlehnung an § 269 PBG auch Gebäudeteile, die den gewachsenen Boden um
nicht mehr als einen halben Meter überragten, nicht an die Gebäudelänge anzurechnen
seien. Denn es wäre widersinnig, nicht abstandspflichtige Gebäudeteile an die
Fassadenlänge anzurechnen, mit der Folge, dass sie alsdann, obschon selbst
nicht abstandspflichtig, einen Mehrlängenzuschlag auslösen könnten.
3.3
Diese
Ausführungen sind überzeugend. Laut § 23 Abs. 1 und § 28 der
Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) ist für die Ermittlung
des Mehrlängenzuschlags die "Fassadenlänge" massgebend.
Unterirdische, das heisst unter dem gewachsenen Terrain liegende Gebäude und
Gebäudeteile stellen keine "Fassaden" dar und fallen für die
Bemessung der Fassadenlänge von vornherein ausser Betracht. Nach § 269 PBG
unterliegen nicht nur unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sondern auch
solche, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben Meter
überragen und die keine Öffnungen gegen Nachbargrundstück aufweisen, keinen
Abstandsvorschriften. Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass abstandsfreie
Gebäude nicht an die Fassadenlängen angerechnet werden. Denn der Gesetzgeber
wollte offensichtlich unterirdische Gebäude/Gebäudeteile und solche, die den gewachsenen
Boden um nicht mehr als 50 cm überragen, gleich behandeln. Zudem wäre es –
wie die Vorinstanz zu Recht ausführt – unsinnig, dass Gebäude oder Gebäudeteile,
die selber keinen Abstandsvorschriften unterliegen, für die Berechnung des
Mehrlängenzuschlags beigezogen werden müssten. Der Einwand der Beschwerdeführenden,
wenn der Verordnungsgeber in § 27 ABauV ausser gewissen Vorsprüngen auch
die in § 269 PBG erwähnten Gebäude und Gebäudeteile von der
Anrechenbarkeit hätte ausnehmen wollen, so hätte er dies ausdrücklich entsprechend
geregelt, ist unbegründet, denn die Nichtanrechenbarkeit ergibt sich direkt aus
der Auslegung des Gesetzes selber.
Beim streitigen Projekt
liegt die Verbindung zwischen Terrassenhaus und Garagentrakt der Ebene 2
vollständig unter dem gewachsenen Terrain (vgl. Längsschnitt B–B und Plan
"Ostfassade"). Das in den Bauplänen eingezeichnete gewachsene Terrain
entspricht den bereits erwähnten Höhenangaben gemäss den Erhebungen des
Gemeindeingenieurs. Selbst wenn diese Angaben ungenau wären, würde die
Verbindung bei der Ebene 2 auf jeden Fall als abstandsfreier Gebäudeteil
gelten und nach dem Gesagten nicht zur massgeblichen Fassadenlänge zählen.
3.4
Streitig
ist weiter, welche baurechtliche Bedeutung der oberirdischen Verbindung der Ebene 4
des Terrassenhauses mit dem Garagentrakt und dem Lift zukommt. Nach dem vorliegenden
Bauprojekt soll das Flachdach des Terrassenhauses (Ebene 4) mittels eines
Gitterroststegs mit dem Garagentrakt samt Liftzugang verbunden werden. Wie die
Baurekurskommission zu Recht festgehalten hat, führt diese Verbindung nicht
dazu, dass Garagentrakt und Terrassengebäude als ein einziges Gebäude oder auch
nur als zusammengebautes Gebäude zu qualifizieren sind. Der als Gitterrost
ausgestaltete Steg stellt auch nicht gleichzeitig einen Witterungsschutz für
die darunter liegende Ebene 3 dar. Im Gegensatz zum ersten – nicht
bewilligten – Bauprojekt ist das Garagengebäude soweit es sichtbar ist, das
heisst über dem gewachsenen Terrain liegt, nunmehr baulich und funktional vom
Terrassengebäude getrennt. Die beiden unterirdischen Verbindungen in den Ebenen
1 und 2 vom Terrassengebäude zum Garagentrakt ändern nichts daran, dass es sich
bei diesen beiden Bauten nicht um eine bauliche Einheit handelt.
Baubewilligungsbehörde und Vorinstanz sind insofern zu Recht von zwei in
offener Bauweise erstellten Gebäuden ausgegangen.
Unter dieser Vorgabe sind
die Abstandsvorschriften eingehalten. Bei einer massgebenden Fassadenlänge von
19 m hält das projektierte Terrassengebäude auf der Nord- und Südseite den
erforderlichen Grenzabstand von 5,75 m (Grundabstand von 5 m +
Mehrlängenzuschlag von 1/4 der Mehrlänge über 16 m) ein. Der grosse
Grundabstand ist gemäss Art. 15 Abs. 1 BZO auf der längeren
westlichen Gebäudeseite (Fassadenlänge 19,29 m) zu beachten und ebenfalls
eingehalten. Auch die zulässige Gebäudelänge von 25 m wird nicht überschritten.
Das Projekt erweist sich unter diesem Gesichtspunkt als baubewilligungsfähig.
4.
4.1
Laut Art. 14
BZO sind in der hier massgebenden Wohnzone W1 ein Vollgeschoss, ein anrechenbares
Untergeschoss und ein Dachgeschoss zulässig. Streitig ist weiter, ob das
oberste Geschoss (Ebene 3) als Dachgeschoss die in § 281 und § 292
PBG definierten Dachgeschossprofile einhält. Nach diesen Bestimmungen dürfen –
wo nichts anderes bestimmt ist – Dachaufbauten, ausgenommen Kamine, Anlagen zur
Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten, insgesamt
nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge, sofern sie
bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen
durchstossen.
Der Einwand der
Beschwerdeführenden, das Profil sei ostseits nicht beim Durchgang an den
Garagentrakt anzusetzen, sondern unter Einbezug des Garagentrakts, weil die Ebene 2
durchgehend sei, ist unbegründet. Da das Garagengebäude und das
Terrassengebäude – wie gesehen – als zwei separate Baukörper zu behandeln sind,
ist auch die Dachgeschossprofillinie gemäss § 281 PBG für jedes Gebäude
separat anzusetzen. Was den Steg betrifft, welcher die Ebene 4 (Flachdach)
des Terrassenhauses mit dem Garagengebäude verbindet, hat die Baurekurskommission
festgehalten, dass der breitere Teil des Stegs nicht dem Terrassengebäude,
sondern dem Garagentrakt zuzurechnen sei, weil er an eben dessen Fassade
befestigt sei. Somit könne nicht auf eine das Drittelsmass von § 292 PBG
verletzende
Dachaufbaute des Terrassenhauses geschlossen werden. Diese Rechtsauffassung ist
vertretbar. Eine Verletzung von § 292 PBG ist aber schon deshalb nicht
gegeben, weil der Steg weder eine Dachaufbaute noch Teil einer solchen im Sinn
dieser Bestimmung darstellt; zumindest würde sie als "technisch bedingte
Aufbaute" nicht der Drittelsregel von § 292 PBG unterliegen. Die Ebene 3
des Terrassengebäudes stellt damit ein zulässiges Dachgeschoss dar.
4.2
Mit Bezug
auf die Geschosszahlen ist das  Garagengebäude – wie gesehen – als
separates Gebäude zu prüfen. Die Beschwerdeführenden wiederholen in diesem
Zusammenhang die bereits im Rekursverfahren vorgebrachte Rüge, die Ebene 3
des Garagengebäudes sei nicht als Untergeschoss, sondern als Vollgeschoss zu
qualifizieren, womit dieses Gebäude unzulässigerweise zwei Vollgeschosse
aufweise.
Laut § 275 Abs. 3
PBG stellen Untergeschosse horizontale Gebäudeabschnitte dar, die ganz oder
teilweise in den gewachsenen Boden hineinragen. Wie die Vorinstanz ausgeführt
hat, ergibt sich aus dem Längsschnitt A–A deutlich, dass der Boden des
fraglichen Geschosses bei der Ostfassade um 0,8 m in das gewachsene
Terrain hineinragt. Diese Erwägungen sind zutreffend. Die beiden Atelierräume
der Ebene 3 liegen nicht über der Ebene 2. Gemäss dem Schnitt A–A
ragt der "horizontale Gebäudeabschnitt" der Ebene 3 bis auf eine
Kote von ca. 626.50 ins Erdreich und damit ca. 80 cm in das gewachsene
Terrain. Dies deckt sich mit den Terrainaufnahmen gemäss dem Plan
"Höhenangabe" des Gemeindeingenieurs, woraus sich ergibt, dass das
gewachsene Terrain entlang der Ostfassade des Garagengebäudes zwischen den
Koten 627.29 (nordöstliche Gebäudeecke) und 627.02 (südöstliche Gebäudeecke)
verläuft. Die Auffassung der Beschwerdeführenden, es sei auf die
"ursprünglichen, vor Erstellung des (abzubrechenden) Gebäudes bestehenden
Verhältnisse" zurückzugreifen, ist abzulehnen, weil dies einerseits § 5
ABauV widerspricht, wonach als gewachsener Boden der bei Einreichung des
Baugesuchs bestehende Terrainverlauf gilt, und anderseits, weil die früheren
(Terrain)Verhältnisse gar nicht feststellbar sind. Die Ebene 3 des
Garagengebäudes ist als Untergeschoss zu qualifizieren, und zwar unabhängig
davon, ob dieser Gebäudeabschnitt nur geringfügig in den gewachsenen Boden
hineinragt. Auch liegt keine Gesetzesumgehung vor, weil die Raumhöhe der beiden
Ateliers 3,1 m beträgt. Der Einwand der Beschwerdeführenden, das
Garagengebäude weise zwei Vollgeschosse auf, ist damit abzulehnen.
5.
5.1
Gemäss Art. 14
BZO beträgt die Gebäudehöhe in der Wohnzone W1 maximal 4,5 m. Das
Garagengebäude weist indessen eine Gebäudehöhe zwischen 5,23 m
(Nordfassade) und 6,23 m (Südfassade) auf. Für diese Höhenüberschreitung
hat der Gemeinderat eine Ausnahmebewilligung im Sinn von § 220 PBG
erteilt. Er hat dies mit der Topographie begründet, falle doch das gewachsene
Terrain auf eine Distanz von 6 m ab der L-Strasse um ca. 3 m ab. Da
zudem gemäss Art. 26 Abs. 4 BZO mindestens 60 % der verlangten Abstellplätze
unter Terrain oder in Gebäuden angeordnet werden müssten, und da aufgrund der
Topographie andere Lösungen mit unverhältnismässigen Eingriffen verbunden
wären, sei die vorgesehene Lage des Garagengebäudes begründet. An der
Einhaltung der ästhetisch motivierten Vorschrift für die unterirdische oder
überdeckte Anordnung der Abstellplätze sei festzuhalten. Alternative
Erschliessungslösungen erwiesen sich aus technischen, finanziellen und
Einordnungsgründen als sehr problematisch. Die Voraussetzungen für die
Erteilung einer Ausnahmebewilligung für die Überschreitung der Gebäudehöhe um
0,81 m auf der Nordseite und um 1,73 m auf der Südseite seien damit
gegeben.
Die Baurekurskommission hat
die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ebenfalls
bejaht und hierzu ausgeführt, das Terrain falle auf dem Baugrundstück von der L-Strasse
nach Westen äusserst steil ab. Der Abstand von dieser Strasse zum Garagentrakt
betrage 6 m. In diesem Abschnitt falle das Gelände in etwa um die Höhe des
Vollgeschosses eines Wohnhauses ab. Diese Verhältnisse rechtfertigten
zweifellos einen Dispens. An der Einhaltung der ästhetisch motivierten
Vorschrift von Art. 26 Abs. 4 BZO, wonach mindestens 60 % der
Pflichtabstellplätze "unter Terrain" oder in Gebäuden erstellt werden
müssten, bestehe ein erhebliches öffentliches Interesse. Die Erstellung einer
Garage auf der strassenabgewandten Seite mit Erschliessung über eine Rampe
könne nicht ernstlich in Betracht fallen. Die Höhendifferenz der rund 48 m
langen Bauparzelle entspreche einer durchschnittlichen Steigung von 19 %.
Zudem wäre eine solche Lösung für die Nachbarschaft mit erhöhten
Lärmeinwirkungen verbunden. Die Erstellung einer Unterniveaugarage über einen
strassenseitigen Fahrzeuglift wäre technisch und finanziell ausgesprochen
aufwendig und vermöchte für die Nachbarn kaum eine günstigere Situation zu
schaffen, da das Fahrzeugliftgebäude kaum weniger hoch als die geplanten
Garagen ausfallen würde. Im ersten Rekursverfahren habe die Baurekurskommission
eine Tiefersetzung der Garage von 44 cm verlangt, während das jetzige
Projekt eine Tiefersetzung von 75 cm vorsehe. Auch in dieser Hinsicht sei
das Projekt nicht zu beanstanden. Eine unzumutbare Benachteiligung der Rekurrenten
sei nicht zu erkennen.
5.2
Die
Beschwerdeführenden setzen sich mit diesen Ausführungen der Baurekurskommission
gar nicht auseinander, sondern wiederholen wörtlich (Beschwerdeschrift Ziff. 29–36)
ihre bereits in der Rekursschrift vorgebrachten Einwände. Es kann daher auf die
überzeugenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 28 Abs. 1
in Verbindung mit § 70 VRG). Die ausserordentlichen topographischen
Verhältnisse rechtfertigen zweifellos die Erteilung einer Ausnahmebewilligung
für die Überschreitung der Gebäudehöhe. Eine Garage mit Erschliessung über eine
Rampe kann angesichts der Gefällsverhältnisse nicht im Ernst gefordert werden.
Ein Autolift wäre – wie die Vorinstanz zurecht ausgeführt hat – technisch und
finanziell aufwendig, im Betrieb gegenüber einer Garagenlösung klar nachteilig
und würde zudem ebenfalls eine Ausnahmebewilligung bedingen, da das Fahrzeugliftgebäude
kaum weniger hoch als die geplanten Garagen ausfallen würde. Die Gebäudehöhe
wird gegen Norden und damit gegen die Liegenschaft der Beschwerdeführenden um
lediglich 81 cm überschritten. Von einer unzumutbaren Benachteiligung der
Nachbarschaft kann unter diesen Umständen keine Rede sein. Zu Recht hat die
Vorinstanz die Einwände der Beschwerdeführenden gegen die Erteilung der Ausnahmebewilligung
für die Überschreitung der Gebäudehöhe durch das Garagengebäude abgelehnt.
6.
6.1
Zum
Einwand der mangelnden Einordnung im Sinn von § 238 PBG hat die Baurekurskommission
in ihrem Entscheid ausgeführt, soweit sich die Rekurrierenden gegen die Terrassenüberbauung
als solche richteten, sei darauf hinzuweisen, dass die Bau- und Zonenordnung
eine solche im fraglichen Quartier nicht ausschliesse. Der kommunale Gesetzgeber
habe auch an der fraglichen Hanglage, die als solche für Terrassenhäuser
geeignet sei, diese Bauform nicht ausschliessen wollen. § 238 PBG lasse
das Nebeneinander verschiedener Überbauungsformen, Stellungen von Bauten,
Dachformen und dergleichen jedenfalls solange zu, als kein stossender Gegensatz
entstehe. Ein solcher könne hier klar verneint werden. Dass andere Gebäude im
Umfeld des Baugrundstücks die zonengemässen Baumöglichkeiten nicht voll
ausschöpften, könne dem Bauvorhaben nicht entgegengehalten werden. Die bauliche
Dichte sei hier in erster Linie mit der Ausnützungsziffer von 25 % vorgegeben;
das streitige Bauprojekt weise lediglich eine Ausnützung von 16,2 % auf.
Die geschlossene Bauweise, welcher das Terrassenhaus als eigene Überbauungsform
am ehesten nahe komme, sei in den Wohnzonen erlaubt. Mit der Tiefersetzung des
Garagengebäudes, der Verkürzung der Ebene 3 und der Weglassung des zweiten
Dachgeschosses trete das Bauprojekt optisch deutlich leichter in Erscheinung
als in der ersten Fassung. Das Gebäude wirke flach und gut ins Gelände
eingepasst. Nach Art. 14 BZO dürfte der Dachfirst eines Schrägdachgebäudes
9 m über dem gewachsenen Terrain liegen; das Baugrundstück liesse sich
optisch daher wohl wesentlich dominanter überbauen als mit dem vorgesehenen
Flachdachgebäude.
6.2
Auch
bezüglich der Rüge der mangelnden Einordnung wiederholen die Beschwerdeführenden
vor Verwaltungsgericht wortwörtlich (Beschwerdeschrift Ziff. 38–45) ihre
im Rekursverfahren vorgebrachten Einwände, ohne sich mit den Ausführungen der
Vorinstanz auseinanderzusetzen. Zusammengefasst bringen sie vor, die bauliche
Umgebung sei mit Gebäuden im Landhaus- oder Einfamilienhausstil überbaut. Mit
den in Art. 14 BZO umschriebenen Grundmassen sollte die bestehende
Quartierstruktur erhalten bleiben. Auslegungshilfe bilde auch der regionale
Richtplan, welcher das in Frage stehende Grundstück dem "Gebiet mit
niedriger baulicher Dichte" zuteilt. Terrassensiedlungen passten schon von
ihrer Art her nicht in das Quartier. Das Baugrundstück verlaufe – nach einem
ersten Steilabfall – relativ flach und sei für die Erstellung von
Terrassenhäusern nicht prädestiniert. Der Einwand, der kommunalen Behörde stehe
bei der Beurteilung der Einordnung ein erheblicher Beurteilungsspielraum zu,
gelte hier nicht, habe es doch die Gemeinde unterlassen, ihren
Ermessensentscheid im angefochtenen Beschluss nachvollziehbar zu begründen.
6.3
Gemäss § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung und in ihren einzelnen
Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Bei
der Anwendung dieser Bestimmung steht der kommunalen Baubehörde ein erheblicher
Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition (§ 20 VRG) hat sich
deshalb die Baurekurskommission bei der Überprüfung eines Einordnungsentscheids
der kommunalen Baubehörde Zurückhaltung aufzuerlegen. Beruht dieser auf einer
vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so hat die
Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an
die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen. Die Rekursinstanz darf erst
dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung als
offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19).
Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können
Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51
VRG eine für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung
des Sachverhalts gerügt werden. Hat die Baurekurskommission einen
Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde bestätigt, so kann vor Verwaltungsgericht
nur geltend gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht zum Ergebnis
gelangt, der erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des der örtlichen
Baubehörde zustehenden Ermessensspielraums. Das Verwaltungsgericht überprüft
dann lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen
Baubehörde als vertretbar hat beurteilen dürfen; nimmt es stattdessen eine
eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des
Bauvorhabens vor, so überschreitet es in willkürlicher Weise seine eigene
Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr,
21. Juni 2005, 1P.678/2004, www.bger.ch).
6.4
Die
Baurekurskommission hat den Einwand der fehlenden Einordnung mit zutreffenden
Erwägungen zurückgewiesen. Mit dieser Begründung setzen sich die Beschwerdeführenden
in ihrer Beschwerdeschrift nicht auseinander, sondern wiederholen darin
lediglich wörtlich ihre in der Rekursschrift gemachte Begründung. Es kann daher
vorab auf die überzeugenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 28
Abs. 1 in Verbindung mit § 70 VRG).
Die Baurekurskommission hat
zu Recht darauf hingewiesen, dass die Bau- und Zonenordnung eine
Terrassenüberbauung im fraglichen Gebiet nicht ausschliesst. Die bauliche Dichte
und das Bauvolumen, die in der Wohnzone W1 zulässig sind, werden durch die in Art. 14
BZO enthaltenen Grundmasse bestimmt. Das Terrassengebäude hält diese Baubegrenzungsnormen
ein. Mit einer Ausnützungsziffer von 16,2 % wird zudem die zulässige
Ausnützung von 25 % massiv unterschritten. Der Vorinstanz ist auch
dahingehend zuzustimmen, dass das Terrassenhaus flach wirkt und gut dem Gelände
angepasst ist. Auch das Garagengebäude erfüllt die Einordnungsanforderungen von
§ 238 Abs. 1 PBG. Von der L-Strasse aus gesehen tritt es als
"normales" Flachdachgaragengebäude in Erscheinung. Auch in der
Seitenansicht, das heisst von Süden und Norden wirkt das Garagengebäude mit
einer Breite von lediglich 6 m keineswegs dominant oder voluminös. Die
Einwände der Beschwerdeführenden zur befriedigenden Einordnung des Bauvorhabens
stellen einfach eine andere subjektive Wertung dar, vermögen indessen nicht die
Beurteilung der Vorinstanzen zu erschüttern. Der Gemeinderat hat in seiner
Rekursantwort eingehend zur Frage der befriedigenden Einordnung der
Terrassenüberbauung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG Stellung genommen.
Ihm kann daher nicht vorgeworfen werden, er habe es im Verfahren unterlassen,
sein ihm in Einordnungsfragen zustehendes Ermessen nachvollziehbar zu begründen
(RB 1991 Nr. 2). Die Beurteilung des Bauprojekts hinsichtlich der
befriedigenden Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG durch den Gemeinderat
und die Vorinstanz erweist sich als nicht rechtsverletzend.
7.
7.1
Streitig
ist weiter die Anwendung von Art. 27 BZO (Umgebungsgestaltung). Danach
sind am gewachsenen Boden möglichst wenig Veränderungen vorzunehmen (Abs. 1).
Stützmauern sind in Höhe und Länge auf ein Minimum zu beschränken (Abs. 2).
Durch Abgrabungen oder Auffüllungen darf das bestehende Terrain um höchstens 2 m
verändert werden; Böschungen müssen sich gut in die bestehende Topographie
einfügen (Abs. 3).
Art. 27 BZO regelt die
Einordnung der Umgebungsgestaltung. Den kommunalen Baubewilligungsbehörden steht
nach den in E. 6.3 aufgeführten Grundsätzen bei der Anwendung dieser
Gesetzesbestimmung ein erheblicher Ermessensspielraum zu, dies umso mehr, als
es sich um die Auslegung eigenen kommunalen Rechts handelt (vgl. RB 1981 Nr. 20,
1982 Nr. 38, 1984 Nr. 106;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19)
.
7.2
Die
Beschwerdeführenden machen eine Verletzung von Art. 27 BZO geltend.
Konkret rügen sie die Abgrabungen auf der Nordseite der Ebene 1 von 2,7 m.
Hierzu hat der Gemeinderat in seiner Rekursantwort festgehalten, die Abgrabungsvorschrift
von Art. 27 Abs. 3 BZO werde gemäss seiner Praxis bei Abgrabungen für
Haus- und Kellerzugänge sowie Gartenausgänge nicht angewandt. Diese Auslegung
liegt innerhalb des der Gemeinde zustehenden Ermessens und ist sinnvoll. Gerade
das vorliegende Bauprojekt zeigt, dass es andernfalls bei der Gebäudehöhebeschränkung
von lediglich 4,5 m an Hanglagen äusserst schwierig wäre, Zu- und Ausgänge
in die – nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen – anrechenbaren
Untergeschosse zu realisieren. Auch § 293 PBG, wonach nicht anrechenbare
Untergeschosse höchstens 1,5 m über dem gestalteten Boden in Erscheinung
treten dürfen, nimmt ausdrücklich "Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge
sowie Ein- und Ausfahrten zu … Garagen" von dieser Beschränkung aus (§ 293
Abs. 2 PBG). Die Abgrabung auf der Nordseite Ebene 1 des
Terrassenhauses ist wegen des dortigen Hauseingangs erforderlich und daher
zulässig. Mit der Vorinstanz ist zudem festzuhalten, dass angesichts der
topographischen Verhältnisse auch die Voraussetzungen für eine Ausnahmenbewilligung
gegeben wären, umso mehr, als die Abgrabung wegen der vorgelagerten Treppe nur
beschränkt in Erscheinung tritt. Mit der Vorinstanz ist schliesslich festzuhalten,
dass die Wertung des Gemeinderats, die vorgesehene Umgebungsgestaltung entspreche
Art. 27 BZO, durchaus vertretbar und damit auf jeden Fall rechtens ist.
7.3
Die
Baurekurskommission ist in ihrem Rekursentscheid auf die Rüge der heutigen Beschwerdeführenden
hinsichtlich des Lichtschachts für den Wellnessraum in der Ebene 1 nicht
eingetreten, da dieser auf der abgewandten Südseite geplant sei, weshalb offenkundig
eine legitimationsbegründende Betroffenheit fehle.
Gemäss feststehender
Rechtsprechung fehlt ein Rechtsschutzinteresse und damit
die Legitimation
dort, wo zum vornherein feststeht, dass die Gutheissung der Beschwerde die Beeinträchtigung
nicht vom Beschwerdeführer abzuwenden vermag, dass also die Anerkennung der
Rechtswidrigkeit und die entsprechende Änderung oder Aufhebung des Verwaltungsakts
an diesen Einwirkungen auf den Rechtsmittelkläger nichts ändern können. Das
Rechtsschutzinteresse mangelt, wo der Entscheid dem Rekurrenten oder Beschwerdeführer
nicht verschaffen kann, was er anstrebt, das heisst wo die Durchsetzung des materiellen
Rechts den verfolgten Prozesszweck unzweifelhaft nicht zu erreichen vermag. Von
einem fehlenden Rechtsschutzinteresse des Nachbarn geht die Praxis etwa dann
aus, wenn ein Projektmangel durch eine für diesen bedeutungslose
Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1987 Nr. 3; VGr, 2. März
1995, BEZ 1995 Nr. 14). Im Licht dieser Rechtsprechung ist die
Baurekurskommission zu Recht nicht auf die Rüge hinsichtlich des Lichtschachts
für den Wellnessraum eingetreten. Dieser Lichtschacht ist an der Südfassade geplant
und damit auf der dem Grundstück Kat.-Nr. 03 der Beschwerdeführenden
abgewandten Seite. Eine Baupolizeiwidrigkeit würde höchstens zur Verkleinerung
oder Aufhebung dieses Lichtschachts führen, was den Beschwerdeführenden keinen
Vorteil bringt, aber auf keinen Fall zur beantragten Aufhebung der
Baubewilligung.
8.
Die Beschwerde ist mithin
abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den
Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung
mit § 70 VRG). Eine Umtriebsentschädigung steht ihnen als unterliegender
Partei von vornherein nicht zu. Hingegen sind sie in Anwendung von § 17 Abs. 2
lit. a und b VRG zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine
angemessene Parteientschädigung zu bezahlen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass
die Beantwortung der weitschweifigen und teilweise offensichtlich unbegründeten
Ausführungen in der Beschwerdeschrift der privaten Beschwerdegegnerschaft einen
überdurchschnittlichen Aufwand verursachte. Angemessen ist eine Parteientschädigung
von total Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).
Demgemäss
entscheidet die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.
7'000.--
;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellungskosten,
Fr. 7'150.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden je zur Hälfte den Beschwerdeführenden auferlegt, unter
solidarischer Haftung für den gesamten Betrag.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung je verpflichtet, der privaten
Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.-, insgesamt
Fr. 2'000.- (
Mehrwertsteuer
inbegriffen
) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach
Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Mitteilung an …