zh_verwaltungsgericht · SB.2009.00068 · 2010-02-03 · de

Grundstückgewinnsteuer | Ermessenseinschätzung Vorbedingung des Akteneinsichts- und Beweisführungsrechts ist die Aktenführungspflicht der Behörde. Danach hat die Behörde alles in den Akten festzuhalten, was zur Sache gehört und entscheidwesentlich sein kann, sowie alle erstellten, eingereichten und beigezogenen Dokumente zu sammeln und zu ordnen. Insbesondere trifft die Behörde auch die Protokollführungspflicht. Wie weit die Protokollierungspflicht geht, hängt von den Besonderheiten der Sache und den Umständen des Einzelfalls ab (E. 2.2). I.c. wurde der Anspruch auf rechtliches Gehör nicht verletzt, weil nur ein nicht entscheidwesentliches Gespräch nicht protokolliert wurde (E. 2.3). Die Verwendung der amtlichen Formulare ist unerlässlich. Es genügt nicht, selber erstellte Tabellen einzureichen. Die Pflichtige hat die versäumten Mitwirkungspflichten im Einsprache- und Rekursverfahren zwar teilweise nachgeholt. Nach wie vor verbleibt jedoch eine Ungewissheit im Sachverhalt, weshalb die Vorinstanzen keine weiteren Untersuchungen treffen mussten (E. 4.1). Die Schätzung erweist sich zwar als hoch, aber nicht geradezu offensichtlich unrichtig und unhaltbar (E. 4.2). Bei der Veranlagungsverjährung handelt es sich um kein Institut des formellen Rechts, weshalb für die Steuerjahre vor 1999 die altrechtlichen Verjährungsvorschriften (§ 91bis des auf 1. Januar 1999 aufgehobenen Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 [aStG]; vgl. § 279 Abs. 1 StG) zur Anwendung gelangen (E. 5.1). Vorliegend wurde eine Handänderung am 23. Oktober 1998 vollzogen, die Verjährungsfrist endigte am 24. Oktober 2008, weshalb das Verfahren bezüglich einer Handänderung wegen Verjährung einzustellen ist (E. 5.2). Teilweise Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 10..2.03.0 SB.2009.00068
Zurich Verwaltungsgericht 10..2.03.0 SB.2009.00068
Zurigo Verwaltungsgericht 10..2.03.0 SB.2009.00068

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2009.00068
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Geschäftsnummer:
SB.2009.00068
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 03.02.2010
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 19.01.2011 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
Ermessenseinschätzung
Vorbedingung des Akteneinsichts- und Beweisführungsrechts ist die Aktenführungspflicht der Behörde. Danach hat die Behörde alles in den Akten festzuhalten, was zur Sache gehört und entscheidwesentlich sein kann, sowie alle erstellten, eingereichten und beigezogenen Dokumente zu sammeln und zu ordnen. Insbesondere trifft die Behörde auch die Protokollführungspflicht. Wie weit die Protokollierungspflicht geht, hängt von den Besonderheiten der Sache und den Umständen des Einzelfalls ab (E. 2.2). I.c. wurde der Anspruch auf rechtliches Gehör nicht verletzt, weil nur ein nicht entscheidwesentliches Gespräch nicht protokolliert wurde (E. 2.3).
Die Verwendung der amtlichen Formulare ist unerlässlich. Es genügt nicht, selber erstellte Tabellen einzureichen. Die Pflichtige hat die versäumten Mitwirkungspflichten im Einsprache- und Rekursverfahren zwar teilweise nachgeholt. Nach wie vor verbleibt jedoch eine Ungewissheit im Sachverhalt, weshalb die Vorinstanzen keine weiteren Untersuchungen treffen mussten (E. 4.1). Die Schätzung erweist sich zwar als hoch, aber nicht geradezu offensichtlich unrichtig und unhaltbar (E. 4.2).
Bei der Veranlagungsverjährung handelt es sich um kein Institut des formellen Rechts, weshalb für die Steuerjahre vor 1999 die altrechtlichen Verjährungsvorschriften (§ 91bis des auf 1. Januar 1999 aufgehobenen Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 [aStG]; vgl. § 279 Abs. 1 StG) zur Anwendung gelangen (E. 5.1). Vorliegend wurde eine Handänderung am 23. Oktober 1998 vollzogen, die Verjährungsfrist endigte am 24. Oktober 2008, weshalb das Verfahren bezüglich einer Handänderung wegen Verjährung einzustellen ist (E. 5.2).
Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
AKTENFÜHRUNGSPFLICHT
ERMESSENSEINSCHÄTZUNG
FORMULAR
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
MITWIRKUNGSPFLICHT
PROTOKOLL
PROTOKOLLIERUNG
RECHTLICHES GEHÖR
SCHÄTZUNG
SUBSTANTIIERUNGSPFLICHT
UNGEWISSHEIT
VERANLAGUNGSVERJÄHRUNG
VERJÄHRUNG
VERJÄHRUNGSFRIST
VERJÄHRUNGSREGELN
Rechtsnormen:
§ 91bis aStG
Art. 29 Abs. II BV
§ 139 Abs. II StG
§ 140 Abs. I StG
§ 206 StG
§ 216 Abs. I StG
§ 219 Abs. I StG
§ 221 Abs. I StG
§ 279 Abs. I StG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
SB.2009.00068
Entscheid
der 2. Kammer
vom
3. Februar 2010
Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sträuli, Verwaltungsrichterin
Leana Isler,
Gerichtssekretärin
Silvia Hunziker.
In Sachen
A AG,
vertreten
durch B
,
Beschwerdeführerin,
gegen
Gemeinde C,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Grundstückgewinnsteuer,
hat sich ergeben:
I.
A.
Die A AG erwarb am 24. März 1987 das Grundstück Kat.-Nr. 01,
11'900 m
2
Bauland in der Gemeinde C, zu einem Preis von Fr. ….-.
Zwischen dem 1. April 1998 und dem 26. Juni 2001 verkaufte sie elf
Baulandparzellen (Wohnüberbauung "D") an verschiedene Erwerber, die
jeweils im Zusammenhang mit dem Landkaufvertrag auch einen Werkvertrag betreffend
Erstellung eines Einfamilienhauses inkl. Garage mit der A AG abschlossen.
Da die A AG die ihr vom Notariat übergebenen
Steuererklärungen trotz ausdrücklicher Aufforderungen in den Steuererklärungsformularen
nicht innert 30 Tagen eingereicht hatte und dieser Pflicht auch trotz Mahnung
vom 22. Dezember 2006 nicht nachgekommen war, nahm der Gemeinderat C am 6. Februar
2007 in Anwendung von § 139 Abs. 2 in Verbindung mit § 206 des
Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) eine Einschätzung nach pflichtgemässem
Ermessen vor. Dabei schätzte er die Gebäudeerstellungskosten auf 80 % der
vereinbarten Werkpreise und setzte die Grundstückgewinnsteuer – ausgehend von
einem steuerbaren Grundstückgewinn von gesamt Fr. ….- – auf insgesamt
Fr. ….- fest.
B.
Die hiergegen von der Pflichtigen erhobene Einsprache wies
der Gemeinderat C am 2. September 2008 mit der Begründung ab, die
Pflichtige habe zwar mit dem Einspracheentscheid die
Grundstückgewinnsteuererklärungen eingereicht, jedoch sei der gesetzlich
erforderliche Unrichtigkeitsnachweis der Ermessenseinschätzung nicht
(rechtzeitig) erbracht und die geltend gemachten Eigenleistungen weiterhin nicht
substanziiert dargelegt worden.
II.
Die Steuerrekurskommission III wies den hiergegen
gerichteten Rekurs der Pflichtigen am 18. Mai 2009 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 19. Juni 2009 liess die Pflichtige
dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei der Rekursentscheid aufzuheben und
eine gesamte Grundstückgewinnsteuer von Fr. ….- festzusetzen; eventualiter
sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen, wobei bezüglich der
Grundstückgewinnsteuer Nr. 02 festzustellen sei, dass inzwischen die Veranlagungsverjährung
eingetreten sei. Ausserdem verlangte sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.
Während die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung
verzichtete, schloss die Gemeinde C auf Abweisung der Beschwerde und forderte
ihrerseits eine Parteientschädigung.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können
laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 StG alle
Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.
Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die
reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die
Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben.
Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Re­kurskommission in
Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessen­heit hin zu
überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu set­zen.
Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsver­letzende
Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch.
1.2
Im Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. Für das Verwaltungsgericht ist
somit die gleiche Aktenlage massgebend wie für die Rekurskommission. Tatsachen
oder Beweismittel, die nicht spätestens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt
oder angerufen worden sind, dürfen im Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht
nachgebracht werden (RB 1999 Nrn. 149 und 150; Felix Richner/Walter Frei/Stefan
Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz,
2. A., Zürich 2006, § 153 N. 43, auch zum Folgenden). Vom
Novenverbot ausgenommen sind echte Noven, namentlich neue tatsächliche
Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteu­ergrund (§ 155
beziehungsweise § 160 StG) beruhen oder der Stützung von geltend gemachten
Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher Vorbringen
oder Beweismittel bedürfen.
2.
2.1
Ist der Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden, so ist der
angefochtene Entscheid ohne Weiteres aufzuheben, weshalb über diese Frage
formeller Na­tur vorab zu entscheiden ist (BGE 125 I 113 E. 3; BGE 124 I
49 E. 3e).
2.2
Der aus Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) abgeleitete Anspruch auf rechtliches
Gehör gibt dem Be­troffenen u.a. das Recht, sich vor Erlass ei­nes in seine
Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zu äussern, erhebliche Beweise bei­zu­bringen,
Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu wer­den
zum Beweisergebnis Stellung zu nehmen (BGE 127 V 431 E. 3a).
Dem Mitwirkungsrecht entspricht die Pflicht der Behörde, die Argumente
und Verfah­rens­anträge der Partei entgegenzunehmen und zu prüfen sowie die ihr
rechtzeitig und form­rich­tig angebotenen Beweismittel abzunehmen, es sei denn,
diese beträfen eine nicht er­heb­li­che Tatsache oder seien offensichtlich
untauglich, über die streitige Tatsa­che Beweis zu er­bringen (BGE 126 I
15 E. 2a; BGE 124 I 241 E. 2, mit weiteren Hinwei­sen). Der An­spruch
auf rechtliches Gehör führt indes nicht zur Unzulässigkeit antizipierter Be­weis­wür­di­gung
(BGE 122 II 464 E. 4a und c).
Vorbedingung des Akteneinsichts- und Be­weis­führungsrechts
ist die Aktenführungspflicht der Behörde. Danach hat die Behörde alles in den
Akten festzuhalten, was zur Sache gehört und entscheidwesentlich sein kann (BGE
130 II 473 E. 4.1; 124 V 372 E. 3b), sowie alle erstellten,
eingereichten und beigezogenen Dokumente zu sammeln und zu ordnen. Insbesondere
trifft die Behörde auch die Protokollführungspflicht. Wie weit die Protokollierungspflicht
geht, hängt von den Besonderheiten der Sache und den Umständen des Einzelfalls
ab (BGE 124 V 389 E. 3).
2.3
Die Pflichtige rügt die Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör zum
einen durch die Gemeinde, die gehörsverweigernd kein Protokoll über die
mündliche Verhandlung vom 27. November 2006 geführt habe, zum anderen
durch die Steuerrekurskommission, welche die zur Feststellung des Sachverhalts "Ergebnis
der mündlichen Verhandlung" beantragten Beweise nicht abgenommen habe.
Die Protokollierungspflicht umfasst nur
entscheidwesentliche Vorkommnisse. Wie die Beschwerdegegnerin in der
Beschwerdeantwort zu Recht bemerkt, erscheint es nicht wahrscheinlich und
glaubhaft, dass anlässlich der mündlichen Verhandlung vom 27. November
2006 wesentliche Sachverhaltsergänzungen erfolgt oder Zugeständnisse seitens
des Gemeindesteueramts gemacht worden sind. Denn zu jenem Zeitpunkt lagen weder
rechtsgenügend ausgefüllte und unterzeichnete Steuererklärungsformulare noch
die einverlangten Regierapporte vor. Die mangelnde Protokollierung des
Gesprächs vom 27. November 2006 stellt somit keine Verletzung des
rechtlichen Gehörs dar. Folglich hat die Rekurskommission ihrerseits das
rechtliche Gehör auch nicht verletzt, indem sie auf die Abnahme von Beweisen
für den Inhalt des (nicht entscheidwesentlichen) Gesprächs vom 27. November
2006 verzichtet hat.
3.
3.1
Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den
Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von
solchen ergeben. Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der
Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten – Erwerbspreis und
Aufwendungen – übersteigt.
Die bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer
anrechenbaren Aufwendungen zählt § 221 Abs. 1 StG abschliessend auf
(vgl. RB 1990 Nr. 51; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N. 3).
Es sind dies insbesondere die Aufwendungen für Bauten, Umbauten, Meliorationen
und andere dauernde Verbesserungen des Grundstücks (lit. a).
Wertvermehrende Eigenleistungen sind in gleicher Weise anrechenbar wie
Aufwendungen für solche Leistungen Dritter (VGr, 27. August 1997, ZStP
1998, S. 133 = StE 1998 B 44.13.7 Nr. 12). Massgebend ist dabei der
Marktwert der Eigenleistungen. Wird deren Anrechnung verlangt, so hat die
erforderliche Sachdarstellung auch überprüfbare Angaben zum Marktwert der
erbrachten Leistungen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu enthalten (VGr, 21. Mai
2003, SB.2002.00103, E. 4a, www.vgrzh.ch).
3.2
Die Bestimmungen über die Staatssteuern, einschliesslich der
Verfahrensvorschriften, gelten kraft § 206 StG auch für die
Grundstückgewinnsteuer. Demnach nimmt die kommunale Veranlagungsbehörde
entsprechend § 139 Abs. 2 StG die Einschätzung nach pflichtgemässem
Ermessen vor, wenn der Steuerpflichtige trotz Mahnung seine Verfahrenspflichten
nicht erfüllt hat oder der Grundstückgewinn mangels zuverlässiger Unterlagen
nicht einwandfrei ermittelt werden kann.
Ist eine Ermessenseinschätzung zu Recht ergangen, so kann
sie gemäss § 140 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 211 StG
nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit angefochten werden. Der Steuerpflichtige
hat den Nachweis der offensichtlichen Unrichtigkeit wegen des im
Beschwerdeverfahren geltenden Novenverbots (vgl. vorstehend E. 1.2) im
Einspracheverfahren, spätestens aber im Rekursverfahren, zu erbringen, und zwar
dadurch, dass er innerhalb der Rechtsmittelfrist die versäumten
Verfahrenspflichten erfüllt, eine zur Beseitigung der Ungewissheit über die
tatsächlichen Verhältnisse erforderliche substanziierte Sachdarstellung gibt
und hierfür notwendige Beweismittel beibringt oder zumindest anbietet
(RB 1999 Nr. 150). Nur unter diesen formellen Voraussetzungen wird
der Steuerpflichtige überhaupt zur Leistung des Unrichtigkeitsnachweises zugelassen
und ist die Einsprache- bzw. Rekursbehörde zur Untersuchung und Beweisabnahme
verpflichtet. Andernfalls gilt der Nachweis ohne Weiteres als gescheitert mit
der Folge, dass die Ermessenseinschätzung als solche bestehen bleibt und einzig
ihrer Höhe nach der Prüfung auf offensichtliche Unrichtigkeit unterliegt
(vgl. RB 1994 Nr. 45 E. a mit Hinweisen; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
§ 140 N. 79 f.; Martin Zweifel in: Martin Zweifel/Peter Athanas
[Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 2. A., Basel etc. 2002,
Art. 48 StHG N. 58 ff.). Willkürlich ist eine Schätzung dann,
wenn sie sich nach den Akten als geradezu unmöglich, als sachlich nicht
begründbar erweist (vgl. so schon RB 1963 Nr. 62 = ZBl 65, 384 =
ZR 65 Nr. 13).
4.
4.1
Die Pflichtige hat trotz Auflage und Mahnung (zunächst) keine Grundstückgewinnsteuererklärungen
für den Verkauf der elf Einfamilienhäuser eingereicht, weshalb sie zu Recht
nach pflichtgemässem Ermessen eingeschätzt worden ist. Die Verwendung der
amtlichen Formulare ist unerlässlich (Martin Zweifel/Hugo Casanova,
Schweizerisches Steuerverfahrensrecht, Zürich 2008, § 16 Rz. 16 ff.).
Es genügt somit entgegen der Ansicht der Pflichtigen nicht, eine selber
erstellte Excel-Tabelle mit Titel "Steuererklärung für die
Grundstückgewinnsteuer (Gesamtzusammenstellung)" einzureichen.
Erst im Einspracheverfahren hat die Pflichtige die
Steuererklärungsformulare nachgereicht und damit die versäumten Verfahrenspflichten
in formeller Hinsicht teilweise nachgeholt. Nach wie vor unerfüllt blieb jedoch
die Pflicht, die wertvermehrenden Eigenleistungen rechtsgenügend zu
substanziieren und die Original-Regierapporte einzureichen. Entgegen der
Ansicht der Pflichtigen hat sie diese versäumte Mitwirkungspflicht weder durch
die Hinweise, dass keine Original-Regierapporte vorlägen sowie dass bereits am
28. Juli 2005 umfangreiche Dokumentationen (ein Bundesordner für jede der
elf verkauften Liegenschaften) eingereicht worden seien, noch durch den
Verzicht auf die Anrechnung der "nicht im Detail nachgewiesenen Regiekosten
im Betrage von (nur) Fr. ….-" erfüllt. Denn es ging gerade um die
Klärung der aufgrund der bisher eingereichten Unterlagen verbleibenden
Unklarheiten sowie um die Substanziierung sämtlicher wertvermehrender Eigenleistungen,
nicht nur der Regieleistungen. Damit verbleibt nach wie vor eine Ungewissheit
im Sachverhalt im Sinn einer nicht erklärbaren Diskrepanz zwischen den
vereinbarten Werk- und Landpreisen samt Mehr- und Minderkosten einerseits und
den deklarierten Erstellungskosten und Landpreisen andererseits. Infolgedessen
hat die Pflichtige die Unrichtigkeit der zu Recht getroffenen Ermessenseinschätzung
nicht nachgewiesen und mussten – entgegen der Auffassung der Pflichtigen –
weder das kantonale Steueramt noch die Rekurskommission weitere Untersuchungen
treffen.
4.2
Ist der Unrichtigkeitsnachweis nicht erbracht, fragt es sich nur noch, ob
die Ermessenseinschätzung offensichtlich unrichtig, d.h. willkürlich,
ausgefallen ist. Willkürlich ist eine Schätzung dann, wenn sie sich nach den
Akten als geradezu unmöglich, als sachlich nicht begründbar erweist
(RB 1963 Nr. 62 = ZBl 65, 384 = ZR 65 Nr. 13).
Die Beschwerdegegnerin hat sich bei der Schätzung an einem
"marktüblichen" Gewinn von "20% auf den Baukosten" orientiert
und dementsprechend die anrechenbaren Werkerstellungskosten auf 80 % der
vereinbarten Werkpreise geschätzt. Selbst wenn dieses Vorgehen im konkreten
Einzelfall – nach den Berechnungsbeispielen der Pflichtigen – tatsächlich zu
einer Kürzung der Eigenleistungen um 46 % sowie zu einem relativ hohen zu besteuernden
Gewinn pro Haus führen sollte, erweist sich diese Schätzung zwar als hoch, aber
nicht als geradezu offensichtlich unrichtig und unhaltbar. Dass dabei die
"Schätzungsprotokolle", d.h. die Protokolle der Gebäudeversicherung,
nicht berücksichtigt worden seien, vermag daran nichts zu ändern, zumal diese
Schätzung wohl eine taugliche Grundlage (RB 1996 Nr. 32), nicht aber ein
Nachweis baulicher Aufwendungen darstellt (RB 1979 Nr. 47).
Damit erweist sich die Schätzung des Gemeindesteueramts C keineswegs
als willkürlich oder nach den Akten als geradezu unmöglich. Sie ist im Beschwerdeverfahren
zu bestätigen und die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen.
5.
5.1
Das Verwaltungsgericht hat in dem von der Pflichtigen zitierten Entscheid
vom 1. November 2000 erkannt, bei der Veranlagungsverjährung handle es
sich um kein Institut des formellen Rechts, weshalb für die Steuerjahre vor 1999
die altrechtlichen Verjährungsvorschriften (§ 91
bis
des auf 1. Januar
1999 aufgehobenen Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 [aStG]; vgl. § 279 Abs. 1
StG) zur Anwendung gelangten (RB 2000 Nr. 128; Markus Weidmann, Das
intertemporale Steuerrecht in der Rechtsprechung in: ASA 76 [2007/2008],
S. 633 ff.). Diese Lösung steht – entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin
– im Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, welche die Verjährungsvorschriften
ebenfalls als materielles Recht betrachtet (vgl. BGE 126 II 1 E. 2; BGr,
21. Mai 2002, 2A.293/2001, E. 4a; BGr, 20. November 2002,
2A.271/2002, E. 2.1, www.bger.ch).
Es ist aktenkundig und unbestritten, dass die
Grundstückgewinnsteuer Nr. 02 eine vor dem 1. Januar 1999, nämlich am
23. Oktober 1998, vollzogene Handänderung betrifft. Aus diesem Grund richtet
sich die Verjährung als materiell-rechtliches Institut gemäss § 279 Abs. 1
StG nach § 91
bis
aStG.
5.2
Die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer muss innert der gemäss § 91
bis
aStG zehnjährigen Verjährungsfrist vorgenommen und rechtskräftig abgeschlossen
sein, ansonsten das Verfahren von Amtes wegen einzustellen ist (RB 1989
Nr. 45). Wenn der Steuergesetzgeber für den Beginn des Fristenlaufs der
Verjährung der periodischen Steuern auf den Ablauf des Steuerjahrs abstellt, so
erachtet er offensichtlich jenen Zeitpunkt als massgebend, in welchem die
Steuerforderung entstanden ist. Bei der Grundstückgewinnsteuer entsteht die
Steuerforderung im Zeitpunkt, in welchem der Tatbestand der Handänderung
verwirklicht worden ist (vgl. RB 1993 Nr. 27). Die Verjährungsfrist
beginnt infolgedessen bei der zivilrechtlichen Handänderung am Tag nach der
Übertragung des Eigentums.
Gemäss dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 23. Oktober
1998 ging das Eigentum am Grundstück Kat.-Nr. 13 "unmittelbar
anschliessend an die öffentliche Beurkundung" auf die Käufer über. Die
Verjährungsfrist begann folglich am 24. Oktober 1998 zu laufen und endigte
am 24. Oktober 2008. Entsprechend ist das Verfahren bezüglich dieser
Handänderung (Nr. 02) wegen Verjährung einzustellen.
Demzufolge ist die Beschwerde in diesem Punkt gutzuheissen.
6.
6.1
Die
Auflage der Einsprache- und Rekurskosten ist zu bestätigen, weil die Beschwerdeführerin
das Verfahren durch schuldhafte Verletzung von Verfahrenspflichten notwendig
gemacht hat (§ 142 Abs. 2 Satz 2 und § 151 Abs. 2
StG). Das für die Kostenauflage in erster Linie massgebende Unterliegerprinzip
wird unter diesen Umständen durch das Verursacherprinzip verdrängt.
6.2
Bei diesem
Verfahrensausgang sind die Verfahrenskosten der Beschwerdeführerin zu 9/10 sowie
der Beschwerdegeg­nerin zu 1/10 zu aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in
Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG) und ist die
Beschwerdeführerin zur Leistung einer angemessenen Parteientschädigung an die
Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit
§ 152 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.
Die Auflage der Grundstückgewinnsteuer aus der Handänderung GR-Nr. 02 wird
infolge Verjährung aufgehoben. Die Grundstückgewinnsteuern aus den
Handänderungen GR-Nrn. 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11 und 12 von
insgesamt Fr. ….-
werden
bestätigt.
2.    Die
Einsprache- und Rekurskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 15'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.       120.-- Zustellungskosten,
Fr. 15'120.--   Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin zu 9/10 und der Beschwerdegegnerin
zu 1/10 auferlegt.
5.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren
eine Parteientschädigung von Fr. 7'000.- zu bezahlen.
6.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung
an…