zh_verwaltungsgericht · VB.2010.00577 · 2011-03-09 · de

Baubewilligung und Inventarentlassung | Baubewilligung und Inventarentlassung: Befangenheit der Bewilligungsbehörde beim Entlassungsentscheid; Bezeichnung als Untergeschoss; Ausnützungsrelevanz eines mehrheitlich über dem gewachsenen Terrain liegenden Untergeschosses; verkehrssichere Erschliessung. Da der Stadtrat den Entlassungsentscheid materiell schon mit der Baubewilligung korrekt gefällt hatte, war er beim späteren formellen Entlassungsentscheid nicht befangen (E. 2.4-2.6). Ein Untergeschoss liegt gemäss dem klaren Gesetzeswortlaut und der Praxis bereits dann vor, wenn es in geringem Umfang in das gewachsene Terrain hineinragt (E. 3.2). § 9 ABV entbehrt in Bezug auf Untergeschosse, welche mehrheitlich über dem gewachsenen Boden liegen, einer genügenden gesetzlichen Grundlage, weshalb dieser Bestimmung diesbezüglich die Anwendung zu versagen ist. Eine Korrektur müsste durch den Gesetzgeber erfolgen (E. 4.5). Der nicht durch triftige Gründe gerechtfertigte Aufschub des Entscheids über das Vorliegen einer verkehrssicheren Erschliessung, mithin einer Frage von ausschlaggebender Bedeutung, widerspricht dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids (E. 6.7-6.9). Teilweise Gutheissung und Rückweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 11..2.09.0 VB.2010.00577
Zurich Verwaltungsgericht 11..2.09.0 VB.2010.00577
Zurigo Verwaltungsgericht 11..2.09.0 VB.2010.00577

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00577
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Geschäftsnummer:
VB.2010.00577
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 09.03.2011
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung und Inventarentlassung
Baubewilligung und Inventarentlassung: Befangenheit der Bewilligungsbehörde beim Entlassungsentscheid; Bezeichnung als Untergeschoss; Ausnützungsrelevanz eines mehrheitlich über dem gewachsenen Terrain liegenden Untergeschosses; verkehrssichere Erschliessung.
Da der Stadtrat den Entlassungsentscheid materiell schon mit der Baubewilligung korrekt gefällt hatte, war er beim späteren formellen Entlassungsentscheid nicht befangen (E. 2.4-2.6).
Ein Untergeschoss liegt gemäss dem klaren Gesetzeswortlaut und der Praxis bereits dann vor, wenn es in geringem Umfang in das gewachsene Terrain hineinragt (E. 3.2).
§ 9 ABV entbehrt in Bezug auf Untergeschosse, welche mehrheitlich über dem gewachsenen Boden liegen, einer genügenden gesetzlichen Grundlage, weshalb dieser Bestimmung diesbezüglich die Anwendung zu versagen ist. Eine Korrektur müsste durch den Gesetzgeber erfolgen (E. 4.5).
Der nicht durch triftige Gründe gerechtfertigte Aufschub des Entscheids über das Vorliegen einer verkehrssicheren Erschliessung, mithin einer Frage von ausschlaggebender Bedeutung, widerspricht dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids (E. 6.7-6.9).
Teilweise Gutheissung und Rückweisung.
Stichworte:
AUSNÜTZUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUM
BEFANGENHEIT
EINHEIT DER BAUBEWILLIGUNG
EINLENKER(RADIUS)
ERSATZBEPFLANZUNG
GEWACHSENER BODEN
INVENTARENTLASSUNG
NATUR- UND LANDSCHAFTSSCHUTZ
SCHUTZOBJEKT
SICHTWEITE
UMGEBUNGSPLAN
UNTERGESCHOSS
VERKEHRSSICHERHEIT
VORBEFASSUNG
ZWISCHENENTSCHEID
Rechtsnormen:
§ 9 ABauV
Art. 93 BGG
§ 203 Abs. I lit. f PBG
§ 204 PBG
§ 240 Abs. I PBG
§ 255 PBG
§ 255 Abs. II PBG
§ 275 Abs. III PBG
§ 276 Abs. II PBG
§ 321 Abs. I PBG
Art./§ 26 BZO Uster
Art. 6 Abs. II VerkehrssicherheitsV
Publikationen:
BEZ 2011 Nr. 23 S. 17
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2010.00577
Urteil
der 1. Kammer
vom
9. März 2011
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiber
Markus Lanter.
In Sachen
1.    A
,
2.    B
,
beide vertreten durch RA C
,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    Baugesellschaft D, nämlich:
1.1  E
,
1.2  F
,
1.3  G
,
alle vertreten durch RA H
,
2.
Stadtrat Uster,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung
und Inventarentlassung,
hat sich ergeben:
I.
A.
Mit
Beschluss vom 10. November 2009 erteilte der Stadtrat Uster der Baugesellschaft D,
bestehend aus E, F und G, unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche
Bewilligung für die Erstellung eines Wohn- und Gewerbehauses mit Tiefgarage auf
dem in der Zentrumszone Z3 liegenden Grundstück Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse
03 in Uster.
B.
Mit
Beschluss vom 9. Februar 2010 entliess der Stadtrat Uster die Weisstanne
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 (recte: 01) an der I-Strasse 03 in Uster
aus dem kommunalen Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte.
II.
A.
Gegen
den Beschluss vom 10. November 2009 rekurrierten B und A sowie M an die
Baurekurskommission III und beantragten die Aufhebung der Bewilligung. Mit
Entscheid vom 15. September 2010 wies die Baurekurskommission III den
Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat.
B.
Gegen
den Beschluss vom 9. Februar 2010 rekurrierten die Verein J, B und A sowie
M an die Baurekurskommission III und beantragten die Aufhebung der Bewilligung.
Mit Entscheid vom 15. September 2010 wies die Baurekurskommission III den
Rekurs ab.
III.
Mit Eingabe vom 19. Oktober 2010 erhoben B und A
beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen die beiden Entscheide der
Baurekurskommission III und beantragten, die beiden Entscheide der
Baurekurskommission III vom 15. September 2010 sowie die beiden Beschlüsse
des Stadtrats Uster vom 10. November 2009 und vom 9. Februar 2010
seien aufzuheben; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegnerschaft.
Die Vorinstanz schloss am 28. Oktober 2010 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Am 10. Dezember 2010
bzw. 12. Januar 2011 beantragten die Baugesellschaft D sowie der
Stadtrat Uster die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdeführenden.
In ihren Vernehmlassungen vom 3., 11. und 14. Februar
2011 hielten die Parteien an ihren Anträgen und Standpunkten fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission zuständig.
Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,
ist auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, der Stadtrat Uster habe es bei der
Erteilung der Baubewilligung am 10. November 2009 versäumt zu prüfen, ob
die Weisstanne aus dem kommunalen Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte
entlassen werden könne. Der Stadtrat habe sich nicht mit der Bedeutung der
Weisstanne für das Quartier- und Strassenbild auseinandergesetzt und nicht
begründet, warum diese Bedeutung verloren gegangen sein sollte. In der Folge
sei der Stadtrat bei seinem Entscheid betreffend die Inventarentlassung
befangen gewesen, weil er sich der Bauherrschaft gegenüber verpflichtet gefühlt
habe.
2.2
Die
Beschwerdegegnerschaft vertritt demgegenüber die Ansicht, der Entscheid, dass
die Weisstanne aus dem Inventar entlassen werden könne, sei materiell bereits
im Baubewilligungsverfahren ergangen. Darauf habe beim formellen
Entlassungsentscheid vom 9. Februar 2010 abgestellt werden dürfen. Von
Befangenheit könne daher keine Rede sein.
2.3
Umstritten
ist in erster Linie, ob im Baubewilligungsverfahren bereits geprüft wurde, ob
die sich auf dem Baugrundstück befindende Weisstanne aus dem Inventar entlassen
werden kann. Die Vorinstanz scheint diese Frage bejaht zu haben. Ihre
diesbezüglichen Erwägungen sind allerdings nicht restlos klar. Es genügt
nämlich nicht, dass der Stadtrat mit der Baubewilligung darauf hingewiesen hat,
dass die auf der Bauparzelle stehende Weisstanne im kommunalen Inventar
aufgeführt sei, und entschieden hat, dass die Tanne beseitigt werden dürfe.
Entscheidend ist, ob er dabei die bei einer Inventarentlassung notwendige
Prüfung vorgenommen hat. Nur wenn dies der Fall ist, trifft die Aussage der Vorinstanz
zu, der Bewilligungsentscheid habe den Inventarentlassungsentscheid nicht beeinflusst.
2.4
Der
Entscheid über die Inventarentlassung erfordert eine Prüfung, ob es sich bei
der fraglichen Weisstanne um einen wertvollen Baum im Sinn von § 203 Abs. 1
lit. f des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
handelt, und gegebenenfalls, ob das Fällen der Tanne mit § 204 PBG über
die Bindung des Gemeinwesens vereinbar wäre. Gemäss dieser Bestimmung hat die
Gemeinde in ihrer Tätigkeit dafür zu sorgen, dass Schutzobjekte geschont und,
wo das öf­fentliche Interesse an diesen überwiegt, ungeschmälert erhalten bleiben.
Wie beim Entscheid über eine formelle Unterschutzstellung nach § 205 lit. c
PBG verlangt die Anwendung von § 204 PBG eine Interessenabwägung, welche
die entscheidenden Behörden nach pflichtgemässem Ermessen vorzunehmen haben.
2.5
Der
Stadtrat ging in der Baubewilligung nicht explizit auf die Frage ein, ob es
sich bei der betroffenen Weisstanne überhaupt noch um einen
"wertvollen" Baum in Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f PBG
handle. Vielmehr schritt er direkt zur Interessenabwägung, aufgrund derer er
zum Schluss kam, die Weisstanne dürfe gefällt werden. Dabei betonte der
Stadtrat den Aspekt, dass der Erhalt der Weisstanne die Nutzung des Grundstücks
unverhältnismässig erschweren würde. Im Zusammenhang mit der angeordneten
Ersatzbepflanzung wies der Stadtrat zudem auf die Umgebungs- und
Strassenraumgestaltung hin. Diesbezüglich führte der Stadtrat aus, mit dem
Bauvorhaben biete sich die Gelegenheit, den Strassenabschnitt funktional und
gestalterisch besser an den Zentrumsbereich anzubinden. Die neue Baumreihe auf
dem Baugrundstück übernehme die einheitliche Typologie des ersten Abschnitts
der I-Strasse. Aus den Akten ist zudem ersichtlich, dass sich neben der
Stadtbildkommission Uster auch die Fachstelle "Natur und
Landwirtschaft" vernehmen liess.
2.6
Die
Behauptung der Beschwerdeführenden, der Stadtrat habe keine Interessenabwägung
vorgenommen, ist somit nicht haltbar. Auch die Bedeutung der Weisstanne für das
Strassenbild wurde vom Stadtrat – allerdings unter einem anderen Titel –
thematisiert. Dabei wies er auf Veränderungen des Quartierbildes in der
Umgebung des Baugrundstücks hin, die sich selbstverständlich auch auf die
Bedeutung der Weisstanne für das Strassenbild auswirkten. Die Vorinstanz ist
daher zu Recht davon ausgegangen, der materielle Entscheid über die
Inventarentlassung sei bereits mit der Baubewilligung ergangen, weshalb der Inventarentlassungsentscheid
nicht habe beeinflusst werden können. Eine Befangenheit des Stadtrats ist nicht
erkennbar.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, für die Bezeichnung als Untergeschoss könne
nicht ein noch so geringfügiges Hineinragen eines horizontalen
Gebäudeabschnitts in das gewachsene Terrain genügen. Das projektierte
Erdgeschoss liege im nördlichsten Teil des geplanten Gebäudes um maximal
12 cm unter dem gewachsenen Terrain. Auf der Südseite liege das
Erdgeschoss bis weit über die Gebäudemitte bis zu 43 cm über dem gewachsenen
Terrain. Entgegen der Vorinstanz könne bei § 275 Abs. 3 PBG nicht von
einer klaren Legaldefinition gesprochen werden. Die Auslegung von § 275 Abs. 3
PBG müsse primär am allgemeinen Sprachgebrauch anknüpfen. Demnach sei davon
auszugehen, dass der Gesetzgeber Geschosse im Auge gehabt habe, die
substanziell in den gewachsenen Boden hineinragten. Nur marginal in das
gewachsene Terrain eingebundene Untergeschosse widersprächen zudem der
Zielsetzung von Art. 47 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Uster vom
1. April 1999 (BZO). Das als Untergeschoss bezeichnete Geschoss sei daher
als Vollgeschoss zu qualifizieren, womit der geplante Bau vier Vollgeschosse aufweise
und mithin die gemäss Art. 26 BZO erlaubte Zahl von maximal drei
Vollgeschossen überschreite.
3.2
Die
Auslegung der Vorinstanzen stützt sich auf den klaren Gesetzeswortlaut und die
ständige Praxis (VGr, 15. Juni 2005, VB.2005.00051, E. 6.2;
10. März 2004, VB.2003.00370, E. 2.1;
Christoph
Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006
,
S. 13-9). Solange ein Bauherr die maximale Gebäudehöhe und die übrigen
Vorschriften über die Ausdehnung und Nutzung eines Gebäudes einhält, darf er
den weiten Spielraum, welchen das Gesetz für die Gestaltung von Untergeschossen
eröffnet, ausschöpfen. Die Einwände, welche die Beschwerdeführenden gegen diese
Praxis vorbringen, sind nicht neu. Es rechtfertigt sich nicht, von dieser
abzuweichen. Die Beschwerde erweist sich daher in diesem Punkt als unbegründet.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführenden wenden sich gegen die Einschätzung der Vorinstanzen, dass
das Untergeschoss, auch wenn es nur geringfügig in den Boden hineinrage, nicht
ausnützungsrelevant sei. Qualifiziere man ein solches Geschoss als
Untergeschoss, bedürfe es dringend des Korrektivs von § 9 der allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV). Andernfalls sei Tür und Tor
geöffnet für Projekte mit "Untergeschossen", die nicht nur als Vollgeschosse
in Erscheinung treten, sondern auch in gleicher Weise nutzbar seien, ohne dass
die betreffenden Flächen an die Ausnützungsziffer angerechnet werden müssten.
Die Gewerbefläche von 410 m
2
und die Bastelräume von insgesamt
93,2 m
2
müssten in die Berechnung einbezogen werden.
4.2
Die
Beschwerdegegnerschaft ist demgegenüber der Ansicht, die Vorinstanzen hätten § 9
ABV mangels einer genügenden gesetzlichen Grundlage zu Recht nicht angewendet. Seit
dem in BEZ 1995 Nr. 24 publizierten Entscheid hätten die Stadt Uster und
viele andere Gemeinden auf die Anwendung von § 9 ABV hinsichtlich der Unterscheidung
zwischen mehrheitlich über und unter dem gewachsenen Terrain liegenden
Untergeschossen verzichtet. Es seien daher viele Gebäude entstanden, welche die
dadurch ermöglichten Untergeschossnutzungen ausschöpften. Erblicke man in den
Folgen der entsprechenden Praxis einen Missstand, sei es Sache des
Gesetzgebers, § 255 PBG entsprechend zu ergänzen.
4.3
§ 9
ABV sieht vor, dass Dach- und Untergeschosse, die im Sinn von § 276 Abs. 2
PBG ein Vollgeschoss ersetzen, sowie Untergeschosse, die mehrheitlich über dem
gewachsenen Boden liegen, für die Berechnung der Ausnützungsziffer als
Vollgeschosse gelten. Die Vorinstanz erwog, diese Bestimmung entbehre –
jedenfalls soweit der vorliegend zu beurteilende Fall eines mehrheitlich über
dem gewachsenen Terrain liegenden Untergeschosses betroffen sei – einer
genügenden gesetzlichen Grundlage. § 9 ABV sei daher in solchen Fällen die
Anwendung zu versagen. Dies entspreche einer mit einem Entscheid der Baurekurskommission
I vom 14. Juli 1995 (BEZ 1995 Nr. 24) begründeten Praxis.
4.4
Die
Beschwerdeführenden setzen sich mit der Praxis, auf welche sich die Vorinstanz
stützt, nicht auseinander. Sie begnügen sich damit, auf die ihrer Ansicht nach
nicht gerechtfertigten Folgen dieser Praxis hinzuweisen und einen Entscheid der
Baurekurskommission II als inkonsequent zu kritisieren, welcher jedoch
nicht den vorliegend interessierenden zweiten Anwendungsfall von § 9 ABV
betraf.
4.5
Ob die in § 9
ABV enthaltene Vorschrift sinnvoll ist oder nicht, ist für die Beurteilung der
angesprochenen Praxis nicht von Bedeutung. Entscheidend ist vielmehr, ob dem Verordnungsgeber
die Kompetenz zukam, eine solche Vorschrift aufzustellen. Die Vorinstanz
verneinte diese Frage mit Verweis auf die erwähnte Praxis. Diese stützt sich
auf einen in BEZ 1995 Nr. 24 publizierten, ausführlich begründeten
Entscheid der Baurekurskommission I. Diese war mit einlässlicher Begründung zum
Schluss gelangt, die Privilegierung der Dach- und Untergeschosse sei in § 255
PBG abschliessend geregelt. Der Verordnungsgeber habe daher mit dem Erlass von § 9
ABV seine Ausführungskompetenz überschritten, da diese Bestimmung der
Zielsetzung des Gesetzes nicht folge und diese konkretisiere, sondern die
gesetzliche Bestimmung vielmehr abändere. Der in § 255 Abs. 2 PBG verwendete
Begriff des Untergeschosses sei im Gesetz klar bestimmt. Angesichts der die Erscheinungsweise
der Bauten massgeblich prägenden und sich auf das Überbauungsbild entscheidend auswirkenden
Geschosszahlvorschriften sei die detaillierte Umschreibung der verschiedenen
Geschosstypen auf Gesetzesstufe erfolgt und bewusst nicht einer Vollzugsverordnung
überlassen worden. Dies habe zur Folge, dass eine unterschiedliche Behandlung
der definierten Geschosse ebenfalls auf Gesetzesstufe geregelt werden müsse. Daher
lasse sich der Schluss, nach dem Willen des Gesetzgebers müsste auch bei der
Frage der Ausnützung zwischen mehrheitlich über und mehrheitlich unter dem
gewachsenen Terrain liegenden Untergeschossen unterschieden werden, und es
könnten entsprechende Ausführungsbestimmung auf Verordnungsstufe erlassen
werden, nicht halten. Eine Ergänzung von § 255 PBG im Sinn von § 9
ABV müsse durch den Gesetzgeber selber normiert werden. Die Bestimmung von § 9
ABV erweise sich daher hinsichtlich der Unterscheidung von mehrheitlich über
und unter dem gewachsenen Terrain liegenden Untergeschossen als gesetzwidrig
und sei daher unbeachtlich.
Das Verwaltungsgericht hat sich mit dieser Praxis bisher
nie eingehend auseinandergesetzt. In einem Entscheid vom 15. April 1994
hatte es § 9 ABV in einem Fall angewendet, in welchem ein Untergeschoss zu
beurteilen war, welches mehrheitlich über dem gewachsenen Boden lag (VGr,
15. April 1994, VB 93/0048, E. 3b [nicht publiziert]). In einem Entscheid
vom 13. Februar 1996 führte es zwar aus, der in BEZ 1995 Nr. 24
publizierte Entscheid der Baurekurskommission I gebe keinen Anlass, auf die
eigene Rechtsprechung zurückzukommen (VGr, 13. Februar 1996, VB.95.00094, E. 5c
[nicht publiziert]). In diesem Fall war jedoch ein Untergeschoss zu beurteilen,
welches nicht nur mehrheitlich über dem gewachsenen Terrain lag, sondern auch
ein Vollgeschoss ersetzte.
Die in BEZ 1995 Nr. 24 dargelegte Rechtsauffassung
beruht auf einer einlässlichen und einleuchtenden Begründung. Einwände dagegen
zielen auf eine Änderung der in § 255 getroffenen gesetzlichen Regelung ab.
Solange der Gesetzgeber nicht tätig wird, sind die rechtsanwendenden Behörden bei
der Beurteilung von Untergeschossen, die mehrheitlich über dem gewachsenen
Boden liegen, nicht befugt, § 9 ABV anzuwenden. Angesichts des langen Zeitraums,
in welchem die erwähnte Praxis unangefochten blieb und entsprechende Bewilligungen
erteilt wurden, sprechen für dieses Ergebnis im Übrigen auch Gründe der Rechtssicherheit.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführenden vertreten ferner die Ansicht, der Stadtrat hätte bereits im
Baubewilligungsverfahren einen Umgebungsplan verlangen müssen, welcher
sämtliche erforderlichen Infrastrukturanlagen (Containerabstellplatz, Fläche
für Kompostierung oder Platz für einen Grüncontainer, Ein-/Ausfahrt mit den
notwendigen Einlenkerradien) vollständig und korrekt ausweise. Es sei
unzulässigerweise eine Baubewilligung auf Vorrat erteilt worden.
5.2
Die
Beschwerdegegnerschaft macht demgegenüber geltend, aus den eingereichten Unterlagen
sei ersichtlich, dass die fraglichen Infrastrukturanlagen ohne Probleme
erstellt werden könnten. Von einer Baubewilligung auf Vorrat könne keine Rede
sein.
5.3
Nach dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen
Entscheids muss sich dieser zu sämtlichen Punkten aussprechen, die für die
Bewilligungsfähigkeit eines Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind. Eine
Abspaltung von Einzelfragen zur Prüfung in einem späteren Verfahren ist
zulässig, wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind, triftige Gründe für eine
nachträgliche Behandlung sprechen und der gesetzmässige Zustand auf jeden Fall
erreicht werden kann (RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14). Das
Vorliegen letzterer Voraussetzung wird von den Beschwerdeführenden
angezweifelt.
5.4
Festzuhalten
ist zunächst, dass vorliegend nicht von Bedeutung sein kann, ob mit dem Abschluss
einer Vereinbarung mit den Eigentümern des Nachbargrundstücks zu rechnen ist
oder nicht. Solange die allenfalls ins Auge gefasste gemeinsame Zufahrt und der
gemeinsame Containerabstellplatz nicht rechtlich gesichert sind, ist allein
darauf abzustellen, ob gewährleistet ist, dass die erforderlichen
Infrastrukturanlagen auf dem Baugrundstück selber erstellt werden können.
5.5
Unbestritten
ist, dass statt einer Kompostierfläche neben dem Kehrrichtcontainer Platz für
einen Grüngutcontainer vorgesehen werden kann. Unbestritten ist ebenso, dass
ein Standort für den Containerabstellplatz entlang der P-Strasse auszuscheiden
scheint. Wie die Beschwerdeführenden selber ausführen, hat die
Beschwerdegegnerschaft hingegen bereits im vorinstanzlichen Verfahren die
Ansicht vertreten, Standorte entlang der I-Strasse seien durchaus möglich,
gegebenenfalls unter Verzicht auf einen Besucherparkplatz. Dieser Ansicht hat
sich die Vorinstanz angeschlossen. Dies ist mit Blick auf den vorliegenden
konzeptionellen Umgebungsplan und den Umstand, dass die Beschwerdeführenden
nicht näher begründen, weshalb ein Standort an der I-Strasse, etwa anstelle
eines Besucherparkplatzes, nicht infrage kommen sollte, durchaus nachvollzieh-
und vertretbar.
5.6
Bezüglich
des Einlenkerradius ist umstritten, ob auf dem Grundstück genügend Platz vorhanden
ist, sodass das Nachbargrundstück nicht beansprucht werden muss. Angesichts der
vorgesehenen Breite der Einfahrt einschliesslich des Fussgängerzugangs von
6,74 m und des den Baubehörden zustehenden Ermessens, ist die Einschätzung
der Baubehörde nicht zu beanstanden. Es wird diesbezüglich möglich sein, einen
rechtmässigen Zustand herzustellen. Damit ist allerdings noch keine
verkehrssichere Zufahrt garantiert (dazu sogleich, E. 6). Der fehlende
Nachweis des Einlenkerradius auf dem Baugrundstück stellt einen untergeordneten
Mangel dar. Ob triftige Gründe für den Aufschub sprechen, erscheint allerdings
fraglich. Da ein hinreichend grosser Einlenkerradius einen Aspekt einer genügenden
Zufahrt darstellt, drängt es sich auf, sein Vorliegen bei der Beurteilung der
Verkehrssicherheit zu überprüfen (E. 6).
6.
6.1
Die
Beschwerdeführenden rügen schliesslich, der Stadtrat sei seiner Pflicht nicht
nachgekommen zu prüfen, ob die Ausfahrt in die I-Strasse den Anforderungen von § 240
Abs. 1 PBG genüge. Es lasse sich mit dem Grundsatz der Einheit der
Baubewilligung nicht vereinbaren, die Frage, ob die geplante Ein-/Ausfahrt in
die I-Strasse den Anforderungen an die Verkehrssicherheit genüge, einem
späteren Bewilligungsverfahren vorzubehalten.
6.2
In den
Augen der Beschwerdegegnerschaft sind die Beschwerdeführenden zur Rüge der
mangelnden Verkehrssicherheit nicht legitimiert. Diesbezüglich ist
festzuhalten, dass die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn gegeben ist, wenn für
ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum
Baugrundstück besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein
Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder
rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese
Betroffenheit zu beseitigen vermag (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21
N. 21 und 34 ff.). Dabei muss das vorgebrachte Interesse nicht unter
den Schutzzweck einer als verletzt gerügten Rechtsnorm fallen. Die enge
nachbarliche Raumbeziehung ist vorliegend unbestritten. Die Rüge, eine
verkehrssichere Erschliessung könne angesichts der kleinen dafür zur Verfügung
stehenden, nicht überbauten Fläche nicht erreicht werden, zumal ein Teil dieser
Fläche längs der Strasse für die Ersatzpflanzung für die aus dem Inventar
entlassene Weisstanne vorgesehen sei, wäre geeignet, die Aufhebung der
Baubewilligung zu bewirken, da dieser Mangel nicht ohne besondere
Schwierigkeiten behoben werden könnte (vgl. § 321 Abs. 1 PBG). Die
Beschwerdeführenden sind daher auch hinsichtlich dieser Rüge legitimiert.
6.3
Die
Vorinstanz führt im angefochtenen Entscheid aus, die genaue Verkehrsführung der
Ein-/Ausfahrt mit den erforderlichen Einlenkerradien sei noch nicht bewilligt
bzw. einem späteren Bewilligungsverfahren vorbehalten. Die Frage der genügenden
Sichtweiten und damit der genügenden Verkehrssicherheit stelle sich daher noch
nicht. Daher sei auf den Rekurs in diesem Punkt nicht einzutreten.
6.4
Die
private Beschwerdegegnerschaft weist darauf hin, dass es vorliegend gerechtfertigt
sei, im Sinn von § 6 Abs. 2 der Verkehrssicherheitsverordnung vom
15. Juni 1983 (VerkehrssicherheitsV) Abweichungen an die technischen
Anforderungen an die Ausfahrt zuzulassen. Da die Gebote der Verkehrssicherheit
auf die Fertigstellung von Bauten und Anlagen hin gesichert sein müssten, sei
es ohne Weiteres zulässig, in einem späteren Verfahren über die konkrete
Ausgestaltung der Ein- und Ausfahrt zu entscheiden.
6.5
Der
Stadtrat führt aus, der Nachweis einer optimalen Verkehrssicherheit sei im Zusammenhang
mit der Umsetzung des Gestaltungskonzepts für die I-Strasse zu realisieren,
wobei die in der Baubewilligung geforderte Bepflanzung und die Längsparkierung
sowie die Zufahrt in Absprache mit der Stadt Uster im Rahmen des späteren
Bewilligungsverfahrens aufzuzeigen und im nachzureichenden Umgebungsplan
festzulegen seien. Die durch § 321 PBG gewährleistete Einheit der
Baubewilligung sei daher nicht verletzt worden.
6.6
Aus den
Ausführungen der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerschaft ergibt sich, dass
die Baubewilligungsbehörde die Verkehrssicherheit der Zufahrt nicht prüfte. Sie
wies lediglich auf den in § 240 Abs. 1 PBG statuierten Grundsatz hin,
wonach durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstücksnutzungen
weder der Verkehr behindert noch der Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers
beeinträchtigt werden dürfen. Für die Hauptzufahrt auf das Gelände seien die
nötigen Einlenkerradien auf dem Privatgrund nachzuweisen. Im Dispositiv wurde
die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch der bestehenden Gebäude und den
Neubau des projektierten Gewerbe- und Wohnhauses in diesem Zusammenhang
lediglich mit der vor Rohbau zu erfüllenden Auflage versehen, einen
detaillierten Umgebungsplan einzureichen und bewilligen zu lassen, der unter
anderem die nötigen Einlenkerradien auf dem Privatgrund ausweise. Die Frage der
Verkehrssicherheit lässt sich jedoch nicht auf das Problem der Einlenkerradien
reduzieren. Zu prüfen ist insbesondere auch, ob die erforderlichen Sichtweiten
gegeben sind.
6.7
Das
Vorliegen einer verkehrssicheren Erschliessung ist für eine Baubewilligung ohne
Zweifel von ausschlaggebender Bedeutung. Eine ungenügende Erschliessung kann
denn auch nicht als untergeordneter Mangel im Sinn von § 321 Abs. 1
PBG bezeichnet werden (BGr, 17. November 2009, 1C­_192/2009, E. 2.4).
Die Baubehörde hat sich mit dieser Frage jedoch nicht auseinandergesetzt. Sie
macht auch nicht geltend, sie habe festgestellt, dass die Erstellung einer
verkehrssicheren Zufahrt grundsätzlich gewährleistet sei, deren konkrete
Ausgestaltung jedoch mit dem später einzureichenden Umgebungsplan bewilligt
werden könne. Angesichts der bestehenden Unsicherheit über die Ausgestaltung
der Baumreihe entlang der I-Strasse wäre diese Einschätzung zurzeit auch kaum
möglich. Zumindest würde sie eine entsprechend sorgfältige Begründung
erfordern. Eine solche ist weder in der Baubewilligung noch im Rekursverfahren
erfolgt. Im Übrigen werden Zweifel an der genügenden Übersichtlichkeit der
Einfahrt durch den von der privaten Beschwerdegegnerschaft im Rekursverfahren
eingereichten Plan, welcher die grundsätzlich erforderlichen Sichtweiten
aufzeigt, eher genährt denn ausgeräumt.
6.8
Die
Begründung des Stadtrats, der Nachweis einer optimalen Verkehrssicherheit sei
im Zusammenhang mit der Umsetzung des Gestaltungskonzepts für die I-Strasse zu
realisieren, wobei die in der Baubewilligung geforderte Bepflanzung und die
Längsparkierung sowie die Zufahrt des Bauvorhabens aufzuzeigen und im
nachzureichenden Umgebungsplan festzulegen seien, vermag einen Aufschub des
Entscheids über diese Fragen zudem nicht zu rechtfertigen. Es trifft zwar zu,
dass die Planung einer verkehrssicheren Zufahrt und die konkrete Ausgestaltung
und Anordnung der Bepflanzung und der Längsparkierung aufeinander abgestimmt
werden müssen. Dies ist aber im heutigen Zeitpunkt nicht weniger gut möglich
als bis zum in der Baubewilligung vorgesehenen Zeitpunkt für die Nachreichung
des Umgebungsplans (vor Rohbau).
Wenn die Vorinstanz in diesem Zusammenhang ausführt, der
genaue Standort und die Anzahl der Bäume entlang der I-Strasse seien noch nicht
definitiv bestimmt und bewilligt, weshalb nicht gesagt werden könne, deren
Existenz verhindere die Einhaltung der Sichtweiten (Entscheid der Vorinstanz, R3.2009.00255,
E. 4.5), kann dem nicht ohne Weiteres beigepflichtet werden. Die
Baubewilligung vom 10. November 2009 verlangt ausdrücklich eine Ersatzbepflanzung.
Im Inventarentlassungsentscheid vom 9. Februar 2010 ging der Stadtrat
Uster sogar davon aus, dass in der Baubewilligung festgehalten worden sei, die
Weisstanne könne "unter Vorbehalt einer Ersatzpflanzung von sechs
Strassenbäumen entlang der I-Strasse" gefällt werden. Daraus ergibt sich,
dass der Spielraum für die Bauherrschaft nicht derart gross ist, dass ohne
jegliche Begründung davon ausgegangen werden könnte, eine verkehrssichere Zufahrt
könnte in jedem Fall ohne grössere Projektänderungen realisiert werden.
6.9
Indem die
Baubehörde den Entscheid über das Vorliegen der erforderlichen verkehrssicheren
Erschliessung aufgeschoben hat, hat sie eine Frage nicht geklärt, die von ausschlaggebender
Bedeutung ist. Es kann zudem keine Rede davon sein, dass triftige Gründe für
die nachträgliche Behandlung sprechen. Der Aufschub des Entscheids über die verkehrssichere
Erschliessung widerspricht damit dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen
Entscheids (vgl. dazu E. 5.3). Der Stadtrat Uster hat die Frage der
genügenden Zufahrt im Rahmen des vorliegenden Baubewilligungsverfahrens zu
prüfen. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als begründet.
7.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde teilweise
gutzuheissen und die Sache zu neuer Beurteilung im Sinn der Erwägungen an den
Stadtrat Uster zurückzuweisen ist.
Ausgangsgemäss werden die Beschwerdeführenden je zu einem
Viertel und die Beschwerdegegnerschaft zur Hälfte kostenpflichtig (§ 13 Abs. 2
Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG).
Die Kostenverteilung der Vor­in­stanz im Verfahren R3.2009.00255
ist entsprechend anzupassen. Dabei kann jedoch nur jener Teil der Kosten neu
verlegt werden, welcher auf die am Beschwerdeverfahren beteiligten Beschwerdeführenden
entfiel (Fr. 2'274.-). Da M nicht Beschwerde erhob, ist auf die ihm
auferlegten Kosten nicht zurückzukommen.
Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen.
8.
Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf
hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden
kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom
17. Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, und die Entscheide des Stadtrats Uster
vom 10. November 2009 sowie der Baurekurskommission III vom
15. September 2010 (G.-Nr. R3.2009.00255) werden aufgehoben.
Die Sache wird zu neuer Beurteilung im Sinn der Erwägungen
an den Stadtrat Uster zurückgewiesen.
Die Entscheide des Stadtrats Uster vom 9. Februar 2010
sowie der Baurekurskommission III vom 15. September 2010 (G.-Nr. R3.2010.00031)
werden bestätigt (Inventarentlassung).
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellkosten,
Fr. 8'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zu einem Viertel und der
privaten Beschwerdegegnerschaft zur Hälfte auferlegt.
Die
auf die Beschwerdeparteien entfallenden Kosten des Rekursverfahrens
R3.2009.00255 werden den Beschwerdeführenden je zu einem Viertel unter solidarischer
Haftung für die Hälfte und der privaten Beschwerdegegnerschaft zur Hälfte auferlegt.
4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…