zh_verwaltungsgericht · VB.2013.00662 · 2014-02-27 · de

Unterschutzstellung | Unterschutzstellung eines Mehrfamilienhaus in der Kernzone: Situationswert Eine Kernzone ermöglicht keinen Schutz der Bausubstanz oder ein eigentliches Abbruchverbot. Sind solche Massnahmen notwendig, so ist eine formelle Unterschutzstellung erforderlich. Der Verzicht auf (umfassende) planungsrechtliche Schutzmassnahmen im Kernzonenplan hat somit nicht zur Folge, dass eine definitive Unterschutzstellung mittels individueller Verfügung im Sinn von § 205 lit. c PBG nicht mehr zulässig wäre (E. 3.2). Damit eine Baute aufgrund ihres Situationswerts unter Schutz gestellt werden kann, muss sie auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen. An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen indessen keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen besonderen Eigenwert aufweisen müssen (E. 4.2). Abweisung. (Abweichende Meinung einer Minderheit der Kammer zur unterlassenen Durchführung eines Augenscheins.)

Zürich Verwaltungsgericht 27.02.2014 VB.2013.00662
Zurich Verwaltungsgericht 27.02.2014 VB.2013.00662
Zurigo Verwaltungsgericht 27.02.2014 VB.2013.00662

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00662
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Geschäftsnummer:
VB.2013.00662
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.02.2014
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 18.11.2014 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Unterschutzstellung
Unterschutzstellung eines Mehrfamilienhaus in der Kernzone: Situationswert
Eine Kernzone ermöglicht keinen Schutz der Bausubstanz oder ein eigentliches Abbruchverbot. Sind solche Massnahmen notwendig, so ist eine formelle Unterschutzstellung erforderlich. Der Verzicht auf (umfassende) planungsrechtliche Schutzmassnahmen im Kernzonenplan hat somit nicht zur Folge, dass eine definitive Unterschutzstellung mittels individueller Verfügung im Sinn von § 205 lit. c PBG nicht mehr zulässig wäre (E. 3.2).
Damit eine Baute aufgrund ihres Situationswerts unter Schutz gestellt werden kann, muss sie auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen. An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen indessen keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen besonderen Eigenwert aufweisen müssen (E. 4.2).
Abweisung.
(Abweichende Meinung einer Minderheit der Kammer zur unterlassenen Durchführung eines Augenscheins.)
Stichworte:
EIGENWERT
KERNZONE
PLANUNGSRECHTLICHE SCHUTZMASSNAHMEN
SCHUTZOBJEKT
SITUATIONSWERT
UNTERSCHUTZSTELLUNG
Rechtsnormen:
Art. 9 Abs. I KNHV
Art. 24 Abs. I KNHV
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 205 PBG
§ 205 lit. c PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2013.00662
Urteil
der 1. Kammer
vom
27. Februar 2014
Mitwirkend: Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Martin Kayser, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber
Martin Tanner.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
Stadtrat Wädenswil, vertreten durch RA C,
Beschwerdegegner,
betreffend Unterschutzstellung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 16. Juli 2012 stellte der Stadtrat
von Wädenswil das Gebäude Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
an der D-Strasse 01 unter Schutz. Er ordnete an, dass das bestehende
Gebäudevolumen im spätklassizistischen Stil samt den für die Grundstruktur
tragenden Wänden und Decken beizubehalten seien. Weiter ordnete der Stadtrat
an, dass die folgenden Gebäudeteile zu erhalten seien: Die originalen Fassaden
auf der Nordseite, der Ost- und Westseite, die Sandsteingewände, Jalousieläden,
der obere Fassadenabschluss mit dem glatten Gurtfries, der Balkon samt
Balkontüre mit Verdachung und stilisierten Palmetten sowie das steile
Mansarddach mit Lukarne inklusive des Dachstocks und der Zinne. Zugleich
verzichtete der Stadtrat darauf, das benachbarte Gebäude Assek.-Nr. 03 auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 04 an der D-Strasse 06 unter Schutz zu stellen.
II.
Am 27. August 2012 rekurrierte A an das
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte, der Beschluss des Stadtrats
von Wädenswil sei insoweit aufzuheben, als er das Gebäude Assek.-Nr. 01
unter Schutz stelle. Weiter sei der Stadtrat von Wädenswil anzuweisen, dieses
Gebäude aus dem kommunalen Inventar der schutzwürdigen Bauten zu entlassen,
unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Stadtrats. Mit Entscheid vom
20. August 2013 hiess das Baurekursgericht das Rechtsmittel teilweise gut
und hob den Stadtratsbeschluss vom 16. Juli 2013 (richtig: 2012) insoweit
auf, als damit die Beibehaltung der die Grundstruktur tragenden Wände und
Decken verlangt wurde.
III.
A führte am 23. September 2013 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragte, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten des Stadtrats von Wädenswil sei der Entscheid des Baurekursgerichts
vom 20. August 2013 aufzuheben, soweit damit sein Rekurs abgewiesen worden
sei. Mit Beschwerdeantwort vom 25. November 2013 beantragte der Stadtrat
von Wädenswil, sei die Beschwerde abzuweisen, unter Kostenfolge zulasten von A.
Am 9. Dezember 2013 reichte A eine Stellungnahme ein. Der Stadtrat von Wädenswil
liess sich am 7. Januar 2014 vernehmen. A verzichtete stillschweigend auf
eine Stellungnahme zu dieser Vernehmlassung.
Die Kammer
erwägt:
1.
Der Beschwerdeführer ist
Eigentümer des von der Unterschutzstellung betroffenen Gebäudes
Assek.-Nr. 01. Es handelt sich hierbei um ein im Jahr 1894 erbautes Wohn-
und Geschäftshaus. Dieses weist drei Vollgeschosse sowie ein ausgebautes
Dachgeschoss unter einem Mansarden-Zinnendach auf. Im Erdgeschoss befindet sich
ein etwa 60 Quadratmeter grosser Laden. Die beiden 3-Zimmerwohnungen im ersten
Obergeschoss werden als Büro- und Lagerräume genutzt. Im zweiten Obergeschoss
wohnt der Beschwerdeführer in einer Zweieinhalbzimmerwohnung. Das Dachgeschoss
umfasst drei ungenutzte Mansardenzimmer. Das Gebäude liegt in der
Kernzone B der Gemeinde Wädenswil. Im Kernzonenplan sind die Nord- und
Ostfassade als für das Orts- und Strassenbild wichtige Fassadenfluchten vermerkt.
2.
Zwischen den Parteien ist strittig, ob das Gebäude D-Strasse 01
unter Schutz zu stellen ist. § 203 Abs. 1 lit. c PBG umschreibt
die Objekte des Heimatschutzes wie folgt: Schutzobjekte sind Ortskerne,
Quartiere, Strassen und Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör
von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen,
sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften
oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen
Umgebung. § 203 Abs. 1 lit. c PBG unterscheidet mithin
zwischen dem sogenannten Eigenwert und dem sogenannten Situationswert einer
Baute (VGr,
27. Februar 2013, VB.2012.00553,
E. 1.2)
. Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks
selbst bezieht, bezeichnet der Lage- respektive Situationswert den Wert eines
Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur
ergibt (
Walter Engeler, Das Baudenkmal im
schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139)
. Bei der
Beurteilung des Situationswertes ist unter anderem zu prüfen, ob die Baute
durch eine vertraute Blickfangwirkung und Merkzeichenfunktion im Strassenraum
eine identitätsstiftende Wirkung für die gesamte Siedlung entfaltet (vgl. VGr,
4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.5
).
Die Schutzwürdigkeit kann sich auch aus dem Zusammenspiel
von Eigenwert und Situationswert eines Objekts ergeben (VGr, 19. Februar
2003, VB.2002.00295, E. 3
).
Dabei
kann ein Objekt auch dann schutzwürdig sein, wenn sich in
der näheren Umgebung bereits Neubauten befinden (VGr, 1. Dezember 2010,
VB.2010.00094, E. 3.6). Nach der Rechtsprechung hat bei der Prüfung der Frage,
ob ein Objekt Schutz verdient, eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien
abgestützte Gesamtbeurteilung Platz zu greifen, welche den kulturellen,
geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks
mitberücksichtigt (VGr, 3. September 2009, VB.2009.00219, E. 3.3; BGE
118 Ia 384 E. 5a).
Gemäss § 205 PBG erfolgt der dauernde
Schutz von Objekten des Heimatschutzes durch Massnahmen des Planungsrechts (lit. a),
Verordnung (lit. b), Verfügung (lit. c) und Vertrag (lit. d).
3.
3.1
Der
Beschwerdeführer macht geltend, § 24 Abs. 1 der Kantonalen Natur- und
Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 (KNHV) sehe vor, dass der
planungsrechtliche Schutz von Ortsbildern in erster Linie durch die Festsetzung
von Kern- und Freihaltezonen und/oder mithilfe von Gestaltungsplänen zu
erfolgen habe. Der Beschwerdegegner habe diesen planungsrechtlichen Schutz für
das Ortsbild mit den Kernzonenplänen und den damit zusammenhängenden
Vorschriften festgelegt. Art. 14 Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung der
Stadt Wädenswil vom 17. Januar 1994 (BZO) unterscheide zwischen denjenigen
Gebäuden, welche den Charakter des Ortsbildes im besonderen Masse mitbestimmen,
und solchen Gebäuden, welche bloss für das Orts- und Strassenbild wichtige Fassadenfluchten
aufwiesen. Soweit im Kernzonenplan lediglich wichtige Fassadenfluchten
eingetragen seien, bewirke dies, dass ein Neubau diese Fassadenfluchten
einzuhalten habe. Demgegenüber dürfe von einem Neubau nicht verlangt werden,
dass er die bisherige Fassadengestaltung übernehme. Im Gegensatz dazu dürften
speziell bezeichnete Gebäude, welche den Charakter des Ortsbildes im besonderen
Mass mitbestimmten, nur unter Beibehaltung des Gebäudeprofils und der
Erscheinung umgebaut oder ersetzt werden. Vorliegend bezeichne der
Kernzonenplan lediglich zwei Fassaden des Streitobjekts als für das Orts- und
Strassenbild wichtige Fassadenfluchten. Demgegenüber werde das Streitobjekt
selbst im Kernzonenplan nicht als ein den Charakter des Ortsbildes in
besonderem Mass mitbestimmendes Gebäude aufgeführt.
3.2
Soweit der
Beschwerdeführer geltend macht, der Beschwerdegegner habe sich mit der
Unterschutzstellung über die in seinem Kernzonenplan vorgenommene Wertung hinweggesetzt,
ist dazu Folgendes zu bemerken: Mit der Schaffung einer Kernzone werden dem
Gemeinwesen zwar weitgehende Einflussmöglichkeiten auf die bauliche Um- und
Neugestaltung sowie die Nutzweise der sich darin befindlichen Grundstücke
eingeräumt (vgl. § 50 Abs. 2 f. PBG). Allerdings ermöglicht
eine Kernzone keinen Schutz der Bausubstanz oder ein eigentliches Abbruchverbot.
Sind solche Massnahmen notwendig, so ist eine formelle Unterschutzstellung
erforderlich (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht,
5. A., Zürich 2011, S. 216). Aus diesem Grund sieht denn auch § 9
Abs. 1 KNHV ausdrücklich vor, dass Schutzmassnahmen im Sinn von § 205
lit. b, c und d PBG jeweils dann anzuordnen sind, wenn oder soweit
planungsrechtliche Massnahmen und die Bauvorschriften einen fachgerechten
Schutz nicht sicherzustellen vermögen. Der Verzicht auf (umfassende) planungsrechtliche
Schutzmassnahmen im Kernzonenplan hat somit nicht zur Folge, dass eine
definitive Unterschutzstellung mittels individueller Verfügung im Sinn von § 205
lit. c PBG nicht mehr zulässig wäre. Die in § 205 PBG
aufgezählten Schutzmassnahmen schliessen sich nicht gegenseitig aus, sondern
ergänzen sich vielmehr. Dies gilt unabhängig davon, ob das Objekt infolge
seines Eigen- oder Situationswertes schützenswert ist. Entgegen der Beschwerde
vermag an dieser Tatsache auch § 24 Abs. 1 KNHV nichts zu
ändern, wonach der planungsrechtliche Schutz von Ortsbildern in erster Linie
durch die Festsetzung von Kern- oder Freihaltezonen und/oder mit Hilfe von
Gestaltungsplänen erfolgt. Diese Bestimmung umschreibt bloss die primär zu
ergreifenden spezifisch
planungsrechtlichen
Massnahmen. Der Schutz durch
Kern- oder Freihaltezonen bzw. Gestaltungspläne hat keinen Vorrang vor den
weiteren in § 205 PBG genannten Schutzmassnahmen. Denn diesfalls
hätte der Verordnungsgeber § 24 Abs. 1 KNHV absoluter, nämlich
wie folgt formuliert: "Der Schutz von Ortsbildern erfolgt ausschliesslich
durch die Festsetzung von Kern- oder Freihaltezonen und/oder mit Hilfe von
Gestaltungsplänen."
4.
4.1
Nachstehend
ist zu prüfen, ob die Vorinstanz die Schutzwürdigkeit der D-Strasse 01
aufgrund ihres Situationswertes zu Recht bejahte. Die Vorinstanz erwog, das
Schutzobjekt befinde sich an prominenter Lage im Ortsbild. Es bilde das Tor zur
D-Strasse und präge dieses Quartier mit seinen zahlreichen weiteren
inventarisierten oder formell unter Schutz gestellten Gebäuden in wesentlicher
Weise mit. Auch der Beschwerdeführer anerkennt die "Torfunktion"
seiner Liegenschaft. Entsprechend erübrigen sich Ausführungen zur Stellung und
Lage des Gebäudes.
4.2
Wie der
Beschwerdeführer zu Recht festhält, begründet die besondere Stellung und Lage
einer Baute für sich alleine keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203
lit. c PBG.
Die zu schützende Baute muss
vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden,
Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur
prägenden Wirkung
beitragen (RB 1997 Nr. 73 E. 2).
An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen indessen
keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere
nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen besonderen
Eigenwert aufweisen müssen. Denn dies liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass die
Baute nur noch aufgrund ihres Eigenwerts unter Schutz gestellt werden könnte.
Solches wäre mit § 203 Abs. 1 lit. c PBG nicht zu vereinbaren,
lässt doch diese Bestimmung den Situationswert für eine Unterschutzstellung genügen.
4.3
Der
Beschwerdeführer macht weiter geltend, die Vorinstanz habe nicht aufgezeigt,
inwiefern die Baute aufgrund ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung sowie
der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitrage. Das Gutachten des Experten E
zitierend erwog die Vorinstanz Folgendes: Das 1894 erstellte Gebäude wirke wie
ein städtisches Geschäftshaus. Die Fassade sei im spätklassizistischen Stil
instrumentalisiert. Sein "pariserisch" anmutendes Mansardendach sei
charakteristisch für Wohn- und Geschäftshäuser der Jahrhundertwende. Das
Gebäude sei als Zeuge für die Wohn- und Gewerbekultur des auslaufenden
19. Jahrhunderts zu betrachten. Die Vorinstanz hat sich somit durchaus mit
der Dach- und Fassadengestaltung auseinandergesetzt und deren Eigenart aufgezeigt.
Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass die Vorinstanz das Gebäude nicht
als wichtigen und damit qualifizierten Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1
lit. c PBG wertete, sondern es bei der Feststellung der (blossen)
Zeugeneigenschaft bewenden liess. Wie oben dargelegt, darf eine wichtige
Zeugeneigenschaft von einer Baute, deren Situationswert bedeutsam ist, nicht
zusätzlich gefordert werden.
4.4
Auch das beim Architekten F in Auftrag
gegebene Privatgutachten vermag an dieser Einschätzung nichts zu ändern. Dieses
hält in Bezug auf die Gestaltung der Liegenschaft D-Strasse 01 bloss fest,
dass das ordentlich präsentierende Mehrzweckhaus im Dorfbild als Eingangstor
zur Begegnungszone D-Gasse (gemeint ist wohl: D-Strasse) zweifellos eine Bedeutung
habe. Der Beschwerdeführer habe ein gutes Alternativprojekt entwickeln lassen,
welches die Formensprache des spätklassizistischen Mehrzweckhauses übernommen
und kongenial weiterentwickelt habe. Das Privatgutachten äussert sich mit
anderen Worten nicht zur Gestaltung und Erscheinung sowie der vorhandenen
äusseren Bausubstanz.
4.5
Unerheblich ist in diesem Zusammenhang
ferner eine städtebauliche Machbarkeitsstudie des Beschwerdegegners aus dem Jahr
2012: Darin wird in Bezug auf die an der D-Strasse 01 und 06
liegenden Gebäude Folgendes festgehalten: "Hier kann eine Renovation bzw.
ein Ersatzbau in ähnlichem Umfang wie das bestehende Volumen realisiert werden.
Mehrere Mitglieder des Beurteilungsgremiums vertreten die Ansicht, dass die
Häusergruppe aus wichtigen Zeitzeugen besteht. Ob ein Ersatzbau der
Häusergruppe denkbar ist, muss im Rahmen eines ordentlichen Verfahrens geklärt
werden." Damit liess das Planungsgremium die Frage der Zulässigkeit einer
Ersatzneubaute ausdrücklich offen.
4.6
Soweit der Beschwerdeführer die Auffassung
vertritt, eine Ersatzbaute vermöge der Bedeutung des Gebäudes für das Ortsbild
genügend Rechnung zu tragen, ist dazu Folgendes zu bemerken:
Das Verwaltungsgericht hat verschiedentlich darauf hingewiesen,
dass mit planungsrechtlichen Massnahmen allein das Ortsbild nur unzureichend geschützt
wird und Ersatzbauten, selbst wenn sie die Fassadengestaltung imitieren, den
Verlust an Originalsubstanz an ortsbildprägenden Lagen nicht auszugleichen
vermögen
. Es entspricht einer Erfahrungstatsache, dass von einer
Ersatzbaute nicht dieselbe Wirkung ausgeht, wie von einer renovierten Altbaute.
Beim Ersatz des streitbetroffenen Gebäudes durch eine Neubaute
würde nämlich das Ursprüngliche und für das Haus Charakteristische zerstört
(VGr,
4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.8;
RB
1997 Nr. 73)
. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang
das Argument des Beschwerdeführers, wonach "denkmalpflegerische Fassadenmaskeraden
vor ausgehöhlten Bauten" nicht mehr dem heutigen Verständnis von Denkmalschutz
entsprächen. Der vom Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang zitierte
BGE 109 Ia 257 bildet keine Grundlage, um auf eine Unterschutzstellung zu
verzichten. In diesem Entscheid ging es um die Frage, ob beim Zürcher Café
Odeon zusätzlich zur Fassade auch noch der Innenraum unter Schutz zu stellen
sei, was vom Bundesgericht bejaht wurde. Aus einer solchen zusätzlichen
Unterschutzstellung des Innenraums darf nicht der Umkehrschluss gezogen werden,
lediglich Gebäude mit einem erhaltenswerten Innern seien schützenswert.
5.
5.1
Die
Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder
"wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von
Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG. Vielmehr ist dies
nur dann angezeigt, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des
Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private
Interessen (RB 1992 Nr. 62). Eine solche Interessenabwägung ist zwar
ebenfalls grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage.
Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in
verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume.
5.2
Die Vorinstanz
hat die Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung zu Recht bejaht; zur
Begründung kann vollumfänglich auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid
verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).
Ergänzend ist Folgendes festzuhalten: Der Beschwerdeführer macht geltend, seine
Ersatzüberbauung sehe klassische Stadtwohnungen für altersbetreutes Wohnen vor.
An derartigen Alterswohnungen bestehe ein gewichtiges öffentliches Interesse.
Aufgrund der guten Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr sowie der
direkt angrenzenden Organisation G und Betrieben eigne sich sein
Grundstück D-Strasse 01 in besonderem Mass für ein solches Bauvorhaben. Es
sei unverständlich, weshalb die Vorinstanz diesem Umstand keine Rechnung getragen
habe. Am Bau von Alterswohnungen besteht durchaus ein öffentliches Interesse.
Indessen vermag dieses öffentliche Interesse dasjenige an der
Unterschutzstellung der Liegenschaft D-Strasse 01 nicht aufzuwiegen. Das
Bauprojekt des Beschwerdeführers sieht vor, die sich auf den Liegenschaften D-Strasse 01
(Kat.-Nr. 02) und 06 (Kat.-Nr. 04) stehenden beiden Gebäude
abzubrechen und durch eine einzelne Neubaute zu ersetzen. Wie in der
Prozessgeschichte dargelegt, hat der Beschwerdegegner die (grössere)
Liegenschaft Kat.-Nr. 04 aus dem kommunalen Inventar der schutzwürdigen
Bauten entlassen. Einem Abbruch dieses Gebäudes steht somit nichts entgegen.
Der Beschwerdeführer könnte die geplanten Alterswohnungen folglich in einem
kleineren Umfang auch auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 realisieren.
6.
Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist
deshalb abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen; eine Parteientschädigung kann nicht zugesprochen werden (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 17 Abs. 2
VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--     Zustellkosten,
Fr. 4'180.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an ...
Abweichende
Meinung einer Minderheit der Kammer
(§ 71 VRG
in Verbindung mit § 124 des Gesetzes über die Gerichts- und Behördenorganisation
im Zivil- und Strafprozess vom 10. Mai 2010, LS 211.1)
Die Minderheit der Kammer bedauert es, sich hinsichtlich
der Durchführung eines Augenscheins nicht der Mehrheit anschliessen zu können.
Aus Sicht der Minderheit hätte im vorliegenden Verfahren ein Augenschein von
Amtes wegen durchgeführt werden müssen. Die Minderheit begründet ihre
Auffassung wie folgt:
Die Mehrheit bejaht einen besonderen Situationswert der
Baute. Es kann sein, dass diese Einschätzung zutrifft. Nach Dafürhalten der
Kammerminderheit lässt sich diese Frage jedoch ohne die Durchführung eines
Augenscheins nicht schlüssig beantworten. Die Fotografien des vorinstanzlichen
Augenscheinprotokolls zeigen ausschliesslich die unmittelbare Umgebung der
unter Schutz gestellten Liegenschaft. Ob Letztere die Siedlung als Ganzes mitprägt,
lässt sich anhand des genannten Protokolls sowie den übrigen Unterlagen nicht überprüfen.
Ohne Durchführung eines eigenen Augenscheins war dem Verwaltungsgericht die
Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids damit verwehrt. Aufgrund der Akten
allein konnte es im vorliegenden Fall nicht anders entscheiden als das
Baurekursgericht. Dies beschränkt für den Beschwerdeführer den Rechtsweg.
Das soeben Gesagte bedeutet keineswegs, dass die Durchführung
eines Augenscheins zwingend zu einer anderen Beurteilung geführt hätte, ebenso
wenig, dass die Durchführung eines zweitinstanzlichen Augenscheins in sämtlichen
Denkmalschutzfällen notwendig wäre. Aufgrund der Aktenlage im vorliegenden Fall
hätte die Durchführung eines Augenscheins dem Verwaltungsgericht jedoch
zumindest die
Möglichkeit
gegeben, anders als das Baurekursgericht zu
entscheiden.
Für
richtiges Protokoll,
der
Gerichtsschreiber: