zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00150 · 2011-07-13 · de

bäuerliches Bodenrecht | Bäuerliches Bodenrecht Zuständigkeit (E. 1). Vorliegen notwendiger Streitgenossenschaft (E. 2). Streitgegenstand (E. 3). Legitimation (E. 4). Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts (E. 5.1). Das Grundstück, von welchem ein Teil abgetrennt werden soll, ist hauptsächlich ein landwirtschaftliches (E. 5.2). Auch bei gemischter Nutzung untersteht ein Grundstück vollumfänglich dem bäuerlichen Bodenrecht (E. 5.3). Landwirtschaftliche Grundstücke dürfen nicht in Teilstücke unter 25 Aren aufgeteilt werden. Auch vorliegend gelangt das Zerstückelungsverbot zur Anwendung (E. 6.1). Unter anderem bei gemischt genutzten Grundstücken sind jedoch Ausnahmen hiervon möglich (E. 6.2). Bezüglich des abzutrennenden Grundstücks liegt eine gemischte Nutzung vor (E. 6.3). Voraussetzung einer Ausnahmebewilligung ist jedoch die Rechtmässigkeit der gemischten Nutzung, was eine Frage des Raumplanungsrechts darstellt. Es muss eine Verfügung der raumplanungsrechtlich zuständigen Behörde eingeholt werden, ausser eine Bewilligung kann offensichtlich nicht erteilt werden (E. 6.4). Die Vorinstanz holte keine Verfügung ein (E. 6.5). Jedoch war es vorliegend nicht offensichtlich, dass eine Bewilligung nicht erteilt werden kann (E. 6.6). Kosten (E. 7). Rechtsmittel (E. 8). Teilweise Gutheissung und Zurückweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 11..2.13.0 VB.2011.00150
Zurich Verwaltungsgericht 11..2.13.0 VB.2011.00150
Zurigo Verwaltungsgericht 11..2.13.0 VB.2011.00150

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00150
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00150
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 13.07.2011
Spruchkörper:
4. Abteilung/4. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Übriges Verwaltungsrecht
Betreff:
bäuerliches Bodenrecht
Bäuerliches Bodenrecht
Zuständigkeit (E. 1). Vorliegen notwendiger Streitgenossenschaft (E. 2). Streitgegenstand (E. 3). Legitimation (E. 4). Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts (E. 5.1). Das Grundstück, von welchem ein Teil abgetrennt werden soll, ist hauptsächlich ein landwirtschaftliches (E. 5.2). Auch bei gemischter Nutzung untersteht ein Grundstück vollumfänglich dem bäuerlichen Bodenrecht (E. 5.3). Landwirtschaftliche Grundstücke dürfen nicht in Teilstücke unter 25 Aren aufgeteilt werden. Auch vorliegend gelangt das Zerstückelungsverbot zur Anwendung (E. 6.1). Unter anderem bei gemischt genutzten Grundstücken sind jedoch Ausnahmen hiervon möglich (E. 6.2). Bezüglich des abzutrennenden Grundstücks liegt eine gemischte Nutzung vor (E. 6.3). Voraussetzung einer Ausnahmebewilligung ist jedoch die Rechtmässigkeit der gemischten Nutzung, was eine Frage des Raumplanungsrechts darstellt. Es muss eine Verfügung der raumplanungsrechtlich zuständigen Behörde eingeholt werden, ausser eine Bewilligung kann offensichtlich nicht erteilt werden (E. 6.4). Die Vorinstanz holte keine Verfügung ein (E. 6.5). Jedoch war es vorliegend nicht offensichtlich, dass eine Bewilligung nicht erteilt werden kann (E. 6.6). Kosten (E. 7). Rechtsmittel (E. 8).
Teilweise Gutheissung und Zurückweisung.
Stichworte:
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
BÄUERLICHES BODENRECHT
GEMISCHTE NUTZUNG
KOORDINATION
KOORDINATIONSPFLICHT
LANDWIRTSCHAFTLICHE NUTZUNG
LANDWIRTSCHAFTSRECHT (INKL. GÜTERZUSAMMENLEGUNGEN)
REALTEILUNG
ZERSTÜCKELUNGSVERBOT
Rechtsnormen:
Art. 58 Abs. II BGBB
Art. 60 Abs. I lit. a BGBB
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
4.
Abteilung
VB.2011.00150
Urteil
der 4. Kammer
vom
13. Juli 2011
Mitwirkend: Abteilungspräsident
Jso Schumacher
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger,
Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiber Philip Conradin.
In Sachen
Erbengemeinschaft A,
nämlich:
1.
B
,
2.
C
,
beide vertreten durch
Rechtsanwälte
D und E,
Beschwerdeführende
,
gegen
Kantonales Amt für Landschaft und Natur,
Postfach,
8090
Zürich,
Beschwerdegegner
,
betreffend bäuerliches
Bodenrecht,
hat sich ergeben:
I.
A war Eigentümerin und Verpächterin des
Landwirtschaftsbetriebs G in X. Der verpachtete Betrieb umfasste 22.8 ha
landwirtschaftliche Nutzfläche (Silomais, Grünmais, Triticale, überwiegend aber
Grünland) sowie 2.8 ha Wald. Gemäss der Deklaration Direktzahlungen für das
Jahr 2009 wurden auf dem Betrieb 84 Milchkühe (Milchkontingent 2008: 477'124 kg),
75 Rinder und 310 Mastschweine gehalten. Neben dem Pächter arbeite(te)n dessen
Sohn sowie zwei weitere Angestellte und eine Haushaltshilfe, welche bei Bedarf
auch im Betrieb eingesetzt wurde, auf dem Hof. Verpachtet waren auch die
Betriebsleiterwohnung mit acht Zimmern sowie ein Anbau hieran mit drei Zimmern,
nicht jedoch ein Doppeleinfamilienhaus.
Am 28. September 2006 liess A beim Amt für Landschaft
und Natur das Gesuch stellen, das landwirtschaftliche Grundstück Kat.-Nr. 01 zu
teilen (Art. 58 ff. des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht
vom 4. Oktober 1991 [BGBB, SR 211.412.11]) und festzustellen, dass
das neue Grundstück mit der Kat.-Nr. 02 "mit 2149 m
2
Gebäudegrundfläche,
Hofraum, Garten, Acker, Wiese und Wiese, Wohnhaus Nr. 05" – Letzteres
das besagte, nicht verpachtete Doppeleinfamilienhaus – kein
landwirtschaftliches Grundstück darstelle (Art. 2 in Verbindung mit Art. 6
in Verbindung mit Art. 84 BGBB). Schliesslich seien die Anmerkungen zu
löschen, dass eine Belastungsgrenze von Fr. 1'130'000.- sowie eine
Teilungsbeschränkung gemäss § 144 des Landwirtschaftsgesetzes vom
2. September 1979 (LG, LS 910.1) bestünden. Die Richtigkeit und
Vollständigkeit der Angaben bestätigte das zuständige Grundbuchamt Z am
27. September 2006.
Am 28. Juni 2008 verstarb A.
Am 27. Januar 2010 verfügte das Amt für Landschaft
und Natur – nebst Kostenauferlegung – wie folgt:
"Gestützt
auf Art. 2 in Verbindung mit Art. 6 BGBB wird festgestellt, dass das
Grundstück Kat.-Nr. 01 den Bestimmungen des BGBB untersteht. Der Antrag
auf Feststellung 'kein landwirtschaftliches Grundstück' für einen Teil von Kat.
Nr. 01, neu: Kat. Nr. 02 mit 2149 m
2
Gebäudegrundfläche mit
Umschwung, wird abgelehnt."
Das Amt für Landschaft und Natur erwog ausserdem, weil die
Voraussetzungen nicht erfüllt seien, um das Grundstück aus dem Geltungsbereich
des bäuerlichen Bodenrechts zu entlassen, entfalle auch die Möglichkeit, die
Parzelle vom landwirtschaftlichen Gewerbe real abzutrennen. Auf dem Gesuch von
A vermerkte der zuständige Sachbearbeiter bezüglich aller drei Anträge (auf
Teilung, Feststellung sowie Löschung von Anmerkungen), sie seien am
27. Januar 2010 abgelehnt worden.
II.
Am 26. Februar 2010 liessen B und C als
Erbengemeinschaft A an den Regierungsrat des Kantons Zürich rekurrieren mit dem
Antrag, es seien die Verfügung vom 27. Januar 2010 aufzuheben und die
Freistellung vom bäuerlichen Bodenrecht zu bewilligen. Der Regierungsrat wies
das Rechtsmittel mit Beschluss vom 19. Januar 2011 ab.
III.
B und C liessen am 25. Februar 2011 Beschwerde ans
Verwaltungsgericht erheben und beantragen, es seien unter Entschädigungsfolge
zu Lasten der Vorinstanzen der Beschluss des Regierungsrats vom 19. Januar
2011 aufzuheben und "das Grundstück Kat.-Nr. 01 im Umfang von 2,149
Quadratmetern aus dem bäuerlichen Bodenrecht zu entlassen".
Das Amt für Landschaft und Natur am 29. März/4. April
sowie namens des Regierungsrats die Staatskanzlei am 31. März 2011
beantragten, die Beschwerde sei abzuweisen. Die Erbengemeinschaft liess
daraufhin am 15. April 2011 replizieren und reichte am 5. Mai 2011
eine Publikation ein. Das Amt für Landschaft und Natur duplizierte schliesslich
am 9./10. Mai 2011.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht prüft seine Zuständigkeit nach § 70
in Verbindung mit § 5 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 [VRG, LS 175.2]) von Amtes wegen. Gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a VRG ist das Verwaltungsgericht
bei Beschwerden gegen erstinstanzliche Rekursentscheide über Anordnungen
betreffend unter anderem das bäuerliche Bodenrecht zuständig (vgl. auch §§ 41–44
in Verbindung mit § 19 Abs. 3 Satz 1 VRG; ferner bezüglich des
bäuerlichen Bodenrechts BBl 1988, 1062). Die Vorinstanz (Art. 90 Abs. 1
lit. f BGBB in Verbindung mit § 4 der Verordnung über den Vollzug des
bäuerlichen Bodenrechts vom 8. Dezember 1993 [VOV BGBB, LS 911.2]) und der
Beschwerdegegner (Art. 90 Abs. 1 lit. f BGBB in Verbindung
mit § 1 Abs. 2 lit. a und f VOV BGBB) erachteten ihre
Zuständigkeit zu Recht als gegeben.
2.
Die Erbengemeinschaft nach Art. 602 des
Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210) stellt eine Gesamthandschaft dar. Sie ist
als solche nicht parteifähig (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 21 N. 10); die Beschwerde erfolgt daher zu Recht in
(aktiver) notwendiger Streitgenossenschaft der Erben.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden beantragen, es sei "das Grundstück Kat.-Nr. 01 im
Umfang von 2,149 Quadratmetern aus dem bäuerlichen Bodenrecht zu
entlassen". Aus der Beschwerdebegründung geht hervor, dass hiermit die Entlassung
des neu zu schaffenden (2'149 m
2
umfassenden) Grundstücks
Kat.-Nr. 02 gemeint ist, welches vom derzeit bestehenden (23'207 m
2
umfassenden) Grundstück Kat.-Nr. 01 abgetrennt werden soll.
3.2
Aus dem
materiellen Recht ergibt sich allerdings, dass Grundstück
teile
aus dem
Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts nicht entlassen werden können;
vielmehr hat einer Entlassung stets eine Abparzellierung beziehungsweise
Schaffung eines eigenständigen Grundstücks vorauszugehen (hinten 5.3).
Es ist somit zu beurteilen, ob auch die Frage der
Abparzellierung vorliegend vom Streitgegenstand umfasst war/ist oder nur die
Entlassung ohne Vornahme der Grundstücksteilung. Letzterenfalls wäre die
Beschwerde allerdings ohne weiteres abzuweisen, wie sich zeigen wird (hinten
5.4).
3.3
Streitgegenstand
ist die im Rechtsmittelbegehren enthaltene Rechtsfolgebehauptung im Rahmen des
Umfangs der angefochtenen Verfügung. Prozessthema kann nur sein, was auch
Gegenstand der vorinstanzlichen Verfügung war beziehungsweise nach richtiger Gesetzesauslegung
hätte sein sollen. Auf Begehren, über welche die Vorinstanz weder entschieden
hat noch hätte entscheiden sollen, ist nicht einzutreten (RB 1963
Nr. 19, 1983 Nr. 5; vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, Vorbem. zu §§ 19–28
N. 86, § 52 N. 3).
Die Vorinstanz kam – formell unter vollumfänglichem
Eintreten – zum Schluss, Rekursthema bilde grundsätzlich allein die Frage, ob
das Grundstück Kat.-Nr. 01 vom Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts
erfasst werde oder nicht. Es war allerdings implizit auch das Gesuch um
Grundstücksteilung vom Streitgegenstand umfasst, wie im Folgenden aufzuzeigen
ist.
3.3.1
Die verstorbene Mutter der Beschwerdeführenden liess ihre Gesuche am
28. September 2006 anhand des beschwerdegegnerischen Formulars
"Bodenrechtsgesuch" stellen. Unter "1.3
Grundstücksbeschrieb" wurde eingetragen: "Von Kat.Nr. 01: neu Kat.Nr.
02 mit 2149 m2 Gebäudegrundfläche, Hofraum, Garten, Acker , Wiese und Weide,
Wohnhaus Nr. 05 […]." Angemerkt sei – gemäss Ziff. 1.4 – eine
Belastungsgrenze von Fr. 1'130'000.- und es bestehe eine Teilungsbeschränkung
nach § 144 LG; Die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Angaben
wurde durch das zuständige Grundbuchamt bestätigt. Unter "1.5 Antrag auf
Feststellung" wurde "kein landw. Grundstück (BGBB 2/6/84)", unter
"1.6 Antrag auf Bewilligung" sodann "Teilung eines landw.
Grundstücks (BGBB 58 ff.)" sowie unter "1.7 Antrag auf Löschung
von Anmerkungen" jene der Belastungsgrenze und der Teilungsbeschränkung
angekreuzt.
Zu Unklarheiten gibt das Gesuch der Verstorbenen keinen
Anlass. Es ist offenkundig, dass sich das Gesuch um Teilung auf Kat.-Nr. 01
bezieht, weil Kat.-Nr. 02 erst durch die Teilung entstünde, und dass sich
der Antrag auf Feststellung, es liege kein landwirtschaftliches Grundstück vor,
auf dieses neu zu schaffende, nicht aber auf das bestehende Grundstück bezieht.
3.3.2
Der Beschwerdegegner verfügte zunächst – ohne dass ein diesbezügliches
Gesuch vorlag und solches an sich nicht ins Dispositiv, sondern als Vorfrage
bloss in die Begründung gehörte –, es werde festgestellt, dass das Grundstück
Kat.-Nr. 01 den Bestimmungen des bäuerlichen Bodenrechts unterstehe. Den
"Antrag auf Feststellung 'kein landwirtschaftliches Grundstück' für einen
Teil von Kat. Nr. 01, neu: Kat. Nr. 02 mit 2149 m2 Gebäudegrundfläche mit
Umschwung" lehnte er sodann ab (vgl. vorn I). Bloss in den Erwägungen
hielt er fest, weil die Voraussetzungen nicht erfüllt seien, um "das
Grundstück" aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts zu
entlassen, entfalle auch die Möglichkeit, die Parzelle vom landwirtschaftlichen
Gewerbe real abzutrennen. Auf dem Gesuch der Verstorbenen vermerkte der
zuständige Sachbearbeiter bezüglich aller drei Anträge (auf Teilung,
Feststellung sowie Löschung von Anmerkungen), sie seien am 27. Januar 2010
abgelehnt ("abgel. [Visum] 27.1.10") worden.
Zwar ist einzig das Dispositiv, nicht jedoch die
Begründung für die Bestimmung des Streitgegenstands massgeblich. Allerdings
ergibt sich die Tragweite des Dispositivs vielfach erst aus den Erwägungen;
insbesondere bei unklarer Formulierung muss auf jene zurückgegriffen werden.
Demnach ist vorliegend davon auszugehen, dass der Beschwerdegegner auch das
Gesuch um Teilung abwies, und dieses nicht etwa noch hängig wäre.
Sodann lässt sich die erstinstanzliche Abweisung des
Gesuchs um Teilung nicht als rechtskräftig betrachten: Zwar haben die
Beschwerdeführenden im Rekurs die Teilung nicht ausdrücklich beantragt, jedoch
stellt die Teilung – wie sich aus den materiellen Normen des bäuerlichen
Bodenrechts ergibt (siehe hinten 5.3) – beziehungsweise die Schaffung eines
eigenständigen Grundstücks eine Voraussetzung für die im Rekurs beantragte Freistellung
beziehungsweise Entlassung aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts
dar.
3.3.3
Vorinstanzlicher Streitgegenstand war somit nicht die Frage der Entlassung
des Grundstücks Kat.-Nr. 01 oder eines Teils hiervon aus dem
Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts, sondern die Frage der Teilung
dieses Grundstücks und der Entlassung des neu zu schaffenden Grundstücks
Kat.-Nr. 02.
3.4
Es kann
allerdings offen bleiben, ob im – formell unter vollumfänglichem Eintreten
ergangenen – Entscheid der Vorinstanz ein teilweises Nichteintreten zu
erblicken ist oder die Frage der Teilung als Vorfrage der Entlassung bloss
aufgrund falscher Rechtsanwendung nicht geprüft wurde.
4.
Die Beschwerdelegitimation sodann ist hinsichtlich der
Bewilligung zur Grundstücksteilung (Art. 60 BGBB) ohne weiteres gegeben.
Nach Art. 84 BGBB kann zudem, wer ein schutzwürdiges
Interesse hat, von der Bewilligungsbehörde (dazu Art. 80 BGBB) feststellen
lassen, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück dem
Realteilungsverbot, dem Zerstückelungsverbot, dem Bewilligungsverfahren oder
der Belastungsgrenze unterliegt (lit. a) oder der Erwerb eines landwirtschaftlichen
Gewerbes oder Grundstücks bewilligt werden kann (lit. b). Es können
darüber hinaus auch die Begriffsbestimmungen von Art. 6–10 BGBB zum
Gegenstand einer Feststellungsverfügung gemacht werden (BGr, 23. April 2010,
2C_562/2009, E. 1.1 mit Hinweisen) und ebenso die Frage, ob eine
Liegenschaft dem bäuerlichen Bodenrecht unterstehe (vgl. Christoph Bandli
in: Christoph Bandli et al., Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum
Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, Brugg 1995, Art. 84
N. 4).
5.
5.1
Zu prüfen
ist zunächst, ob das bestehende Grundstück Kat.-Nr. 01 dem bäuerlichen Bodenrecht
untersteht.
Das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht gilt nach
dessen Art. 2 Abs. 1 für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichem
Gewerbe gehörende landwirtschaftliche Grundstücke, die ausserhalb einer Bauzone
nach Art. 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700)
liegen (lit. a) und für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig
ist (lit. b). Ferner gilt es nach Abs. 2 unter anderem für Grundstücke
mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen
nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind (lit. d). Es gilt demgegenüber
– freilich mit Gegenausnahmen (Art. 3 Abs. 4 BGBB) – nicht für
Grundstücke mit einem Umfang von weniger als 15 Aren Rebland oder 25 Aren
anderem Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören (Abs. 3).
Als landwirtschaftlich gilt gemäss Art. 6 Abs. 1
BGBB ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche
Nutzung geeignet ist. Das bäuerliche Bodenrecht knüpft diesbezüglich an Art. 16
Abs. 1 lit. a RPG an, wonach die Landwirtschaftszonen Land umfassen,
welches sich für die landwirtschaftliche Nutzung oder den Gartenbau eignet. Der
Begriff der Eignung von Land für die landwirtschaftliche Nutzung wird im Raumplanungs-
und im bäuerlichen Bodenrecht grundsätzlich im selben Sinn verwendet
(BGE 125 III 175 E. 2b). Dabei eignen sich zur
landwirtschaftlichen Nutzung praktisch alle nicht bewaldeten Bodenflächen, die
eine für die Vegetation genügende Erdschicht aufweisen. Insbesondere gehören
Wies- und Ackerland, Weiden, mit Obstbäumen bestandene Flächen und Rebland dazu
(vgl. Eduard Hofer in: Bandli et al., Art. 6 N. 7). Bezüglich
der Frage der Eignung ist allerdings auch auf die langjährige tatsächliche
Nutzung abzustellen: Ein zu einer Villa in der Landwirtschaftszone gehörender
Park liesse sich zwar unter Umständen auch landwirtschaftlich nutzen, jedoch
soll er – so die Botschaft des Bundesrats – nicht durch das bäuerliche Bodenrecht
zu einem landwirtschaftlichen Grundstück gemacht werden (BBl 1988, 981).
5.2
Es wird
nicht bestritten, dass das derzeit bestehende, 23'207 m
2
grosse
Grundstück Kat.-Nr. 01 jedenfalls grundsätzlich ein landwirtschaftliches
ist und darüber hinaus dem bäuerlichen Bodenrecht untersteht. Es liegt
ausserhalb der Bauzone (Art. 2 Abs. 1 lit. a BGBB), die
landwirtschaftliche Nutzung ist zulässig (lit. b) und es übertrifft die
Mindestgrösse von 25 Aren (Art. 2 Abs. 3 BGBB) bei Weitem. Die
Entlassung dieses Grundstücks als Ganzes aus dem Geltungsbereich des
bäuerlichen Bodenrecht wurde nie beantragt; bloss für den kleinen, 2'149 m
2
umfassenden Teil mit der neuen Kat.-Nr. 02 wurde Entsprechendes verlangt.
Ebenfalls ist unbestritten, dass dieser betroffene
Grundstücksteil von 2'149 m
2
jedenfalls früher dem bäuerlichen
Bodenrecht unterstand. Das darauf stehende Wohnhaus wurde für Angestellte des
landwirtschaftlichen Betriebs erstellt. Entsprechend geht es den Beschwerdeführenden
auch um die Entlassung dieses Grundstücksteils wegen Strukturwandels. Umstritten
ist die Prognose, ob es heute noch einen Sinn ergibt, das Haus landwirtschaftlich
zu nutzen; denn – so die Beschwerdeführenden – zum Zeitpunkt des Baus hätten
noch andere, regere Verhältnisse im Landwirtschaftsbetrieb G geherrscht.
Betriebe dieser Grösse hätten damals mehr Angestellte wie Stallknechte, Melker,
Hausburschen, Karrer, Fahrer, Köchin etc. benötigt. Demgegenüber seien die
Landwirtschaft heute stark mechanisiert, die Ställe automatisiert und das
Melken in Stationen rationalisiert.
5.3
Wird nur
ein Teil eines Grundstücks landwirtschaftlich genutzt, spricht man von gemischter
Nutzung (BBl 1988, 981). Eine gemischte Nutzung liegt mithin vor, wenn sich ein
Teil einer Parzelle zur landwirtschaftlichen Nutzung eignet und ein anderer
nicht, beispielsweise wenn auf einem Teil der Parzelle ein Wohnhaus erstellt
wurde und dieses seit Langem zulässigerweise zu nichtlandwirtschaftlichen
Zwecken genutzt wird (siehe hinten 6.3).
Gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. d BGBB untersteht
jedoch auch ein solches Grundstück mit gemischter Nutzung "systemwidrig"
(BGE 125 III 175 E. 2b)
vollumfänglich
den Bestimmungen des bäuerlichen
Bodenrechts, sofern es nicht parzellarisch in einen landwirtschaftlichen und
einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt wurde, welchenfalls der nichtlandwirtschaftliche
Teil – ohne weiteres – aus dessen Geltungsbereich fällt (BGr, 9. November
2000, 5A.25/2000, E. 2b). Untersteht demnach ein landwirtschaftliches
Grundstück – dessen Definition richtet sich auch hier nach Art. 655 ZGB
(BBl 1988, 980; ferner BGr, 25. Mai 2009, 2C_787/2008, E. 5.1) – dem
bäuerlichen Bodenrecht, gilt dies auch für sämtliche seiner Teile. (Nicht
jedoch gilt das Umgekehrte: So unterstehen nach Art. 2 Abs. 2 lit. a
BGBB auch Teile eines in der Bauzone befindlichen Grundstücks den Bestimmungen
des bäuerlichen Bodenrechts, wenn auf diesen Teilen landwirtschaftliche Gebäude
und Anlagen stehen, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören.)
Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob ein landwirtschaftliches
Grundstück teilweise nichtlandwirtschaftlich genutzt werden darf, welche
allerdings raumplanungsrechtlicher Natur ist: Während das Bundesgesetz über das
bäuerliche Bodenrecht Bestimmungen über Erwerb, Verpfändung, Teilung oder
Zerstückelung landwirtschaftlicher Gewerbe beziehungsweise von Grundstücken
enthält (Art. 2 Abs. 2 BGBB), bestimmt sich nach dem Raumplanungsrecht,
wann innerhalb der Landwirtschaftszone eine nichtlandwirtschaftliche Nutzung
zulässig ist (vgl. BGE 125 III 175 E. 2); wie dargelegt kommt aber
bei einer bloss gemischten Nutzung Art. 2 Abs. 2 lit. d BGBB zum
Zug.
Im vorliegenden Fall untersteht somit das gesamte
Grundstück Kat.- Nr. 01 dem bäuerlichen Bodenrecht, solange es nicht
geteilt wird; bezüglich dieser Vorfrage ist nicht von Bedeutung, ob das
Wohnhaus bisher landwirtschaftlich genutzt wurde oder nicht.
5.4
Zu prüfen
ist demnach, ob als Voraussetzung einer Entlassung aus dem Geltungsbereich des
bäuerlichen Bodenrechts die Teilung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 bewilligt
werden kann. (Würde dementgegen, wie nach der vorinstanzlichen Auffassung, die
Frage der Teilung nicht vom Streitgegenstand umfasst, liesse sich die
Beschwerde ohne weiteres abweisen mit der Begründung, das [ungeteilte]
Grundstück Kat.-Nr. 01 sei ein landwirtschaftliches beziehungsweise gemischt
genutztes, weshalb weder seine Entlassung als Ganzes noch jene eines Teils
zulässig erscheine.)
6.
6.1
Gemäss Art. 58
Abs. 2 Satz 1 BGBB dürfen landwirtschaftliche Grundstücke nicht in
Teilstücke unter 25 Aren aufgeteilt werden (vgl. auch BGr, 4. Februar
2005, 5A.32/2004, E. 3.2; BGE 124 III 167 E. 2 S. 168). Einzig bereits
existierende Grundstücke unter 25 Aren profitieren somit von der Freistellung
nach Art. 2 Abs. 3 BGBB. Nach Art. 58 Abs. 2 Satz 3 BGBB
können die Kantone darüber hinaus grössere Mindestflächen vorsehen. Der Kanton
Zürich hat solches indessen nicht getan. Die Mindestgrösse von 60 Aren in § 133
des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 2. April
1911 (LS 230) ist bloss im Fall der Erbteilung einschlägig.
Das vorliegend zu schaffende Grundstück umfasst eine
Fläche von 2'149 m
2
, weshalb das Zerstückelungsverbot zur Anwendung
gelangt.
Ob das fragliche Grundstück darüber hinaus noch Teil eines
landwirtschaftlichen Gewerbes ist und damit auch das Realteilungsverbot (Art. 58
Abs. 1 BGBB) Anwendung findet, wonach von landwirtschaftlichen Gewerben
nicht einzelne Grundstücke oder Grundstückteile abgetrennt werden dürfen, ist
entsprechend nicht von Bedeutung, zumal dafür die gleichen Ausnahmen gelten (vgl. BGr,
4. Februar 2005, 5A.32/2004, E. 3.2). Anders als durch das Realteilungsverbot
ist durch das Zerstückelungsverbot allerdings – schärfer – die Grundstücksteilung
an sich verboten und nicht bloss die Teilung in Verbindung mit einem
Veräusserungsgeschäft (vgl. Bandli, Art. 58 N. 8).
6.2
Die
kantonal zuständige Behörde bewilligt indessen Ausnahmen vom Zerstückelungsverbot,
wenn – unter anderem – das landwirtschaftliche Grundstück in einen Teil innerhalb
und in einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes aufgeteilt
wird (Art. 60 Abs. 1 lit. a BBGB). Dieser Ausnahmetatbestand
erfasst sowohl die Teilung von Grundstücken, durch welche die Landwirtschaftszonengrenze
geht, wie auch von zulässigerweise gemischt genutzten Grundstücken
(vgl. Bandli, Art. 60 N. 4 f. mit Hinweisen). Vorliegend
kommt höchstens Letzteres in Betracht, da das gesamte Grundstück Kat.-Nr. 01
in der Landwirtschaftszone liegt.
6.3
Eine
gemischte Nutzung kann namentlich dadurch entstehen oder beabsichtigt werden,
dass ursprünglich landwirtschaftliche Wohn- und Ökonomiegebäude für diese
Nutzung nicht mehr benötigt werden und leer stehen oder bestimmungswidrig
anderen Zwecken (beispielsweise Wohnzwecken) dienen oder zugeführt werden
sollen (vgl. Bandli, Art. 60 N. 5 f.; BGE 125 III 175 E. 2b f.; BGr,
9. November 2000, 5A.25/2000, E. 2c; für eine Kasuistik zur
gemischten Nutzung Roland Pfäffli, Streifzug durch die Rechtsprechung zum
bäuerlichen Bodenrecht, ZBGR 79/1998, S. 81 ff., 83 f.). Die
beschwerdeführerischen Gebäude stehen seit dem 1. November 2010 leer,
nachdem den Mietern im Hinblick auf Renovations- und Umbaupläne gekündigt
worden war. Die eine Hälfte des Doppeleinfamilienhauses bewohnte zuvor der Sohn
des Pächters, welcher ebenfalls auf dem Hof arbeitet, die andere Hälfte war an eine
betriebsfremde Familie vermietet. Ursprünglich wurde das Gebäude jedoch für die
Angestellten errichtet. Der andere – weitaus grössere – Teil des Grundstücks
Kat.-Nr. 01 wird demgegenüber immer noch landwirtschaftlich genutzt.
6.4
Wird ein
landwirtschaftliches Grundstück tatsächlich gemischt genutzt, kann der nichtlandwirtschaftlich
genutzte Teil bloss dann abgetrennt und entlassen werden, wenn diese Nutzung
rechtmässig und klar abgrenzbar ist beziehungsweise sein wird (vgl. Bandli, Art. 60
N. 5 sowie zur Abgrenzbarkeit Art. 2 N. 28). Bei der Aufteilung
kann allerdings nicht der aktuelle Zustand massgebend sein. Die Landwirtschaft
entwickelt sich, und heute nicht mehr genutzte landwirtschaftliche Wohn- und
Ökonomiegebäude können inskünftig für die Landwirtschaft wieder benötigt
werden. Beim Entscheid über die Entlassung aus dem Geltungsbereich des
bäuerlichen Bodenrechts muss diesen künftigen Bedürfnissen Rechnung getragen
werden (BGE 125 III 175 E. 2b mit Hinweisen). Die Abparzellierung ursprünglich
landwirtschaftlicher Bauten darf nur bewilligt werden, wenn auch über das
Schicksal der verbleibenden landwirtschaftlichen Grundstücke Klarheit besteht
und zugleich feststeht, dass das geplante Vorgehen keine Gesuche für Neubauten
hervorruft; ein Verbot für die Erstellung neuer Gebäude muss als
Nebenbestimmung mit der Abparzellierungsbewilligung verfügt und allenfalls
angemerkt werden (vgl. Bandli, Art. 60 N. 8).
Das bäuerliche Bodenrecht regelt jedoch wie erwähnt nicht
die Frage der Nutzung des bäuerlichen Bodens, sondern bloss jene des Erwerbs,
der Verpfändung und der Teilung landwirtschaftlicher Grundstücke
beziehungsweise Gewerbe (Art. 1 Abs. 2 BGBB). Ob die nichtlandwirtschaftliche
Nutzung rechtmässig erfolgt beziehungsweise erfolgen wird, stellt hingegen eine
Frage des Raumplanungsrechts dar (BGE 125 III 175 E. 2 und 2c).
Deshalb ist, wenn wie vorliegend auf dem betroffenen
Grundstück eine Baute oder Anlage besteht oder geplant ist und sich diese
ausserhalb der Bauzone im Sinn des Raumplanungsrechts befindet beziehungsweise
befinden wird, hinsichtlich der künftigen Nutzungsmöglichkeiten im Verfahren um
Bewilligung von Ausnahmen vom Zerstückelungsverbot und im Verfahren um Erlass
einer entsprechenden Feststellungsverfügung zunächst eine rechtskräftige
raumplanungsrechtliche Verfügung einzuholen, in welcher die Rechtmässigkeit der
Nutzung der betreffenden Baute oder Anlage festgestellt wird (Art. 4a Abs. 2
der Verordnung vom 4. Oktober 1993 über das bäuerliche Bodenrecht [VBB,
SR 211.412.110] sowie analog lautend Art. 49 der
Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV, SR 700.1];
vgl. Alexander Ruch, Umwelt – Boden – Raum, Basel 2010, Rz. 544; BGr,
4. Februar 2005, 5A.32/2004, E. 4.2 – 16. Januar 2007, 5A.14/2006,
E. 2 – 11. März 2004, 5A.22/2003, E. 5.2 am Ende; ferner – noch
vor Erlass der genannten Verordnungsbestimmungen – BGE 125 III 175 E.
2b f. mit Hinweisen sowie Bandli, Art. 60 N. 8). Liegt eine
raumplanerische Verfügung vor, die eine nichtlandwirtschaftliche Nutzung
erlaubt, ist die Entlassung aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts
auch ohne weiteres zu bewilligen (BGE 125 III 175 E. 2b mit Hinweisen).
Einzig wenn offensichtlich ist, dass keine
Ausnahmebewilligung nach Art. 60 BGBB erteilt werden kann oder das
betroffene Grundstück dem bäuerlichen Bodenrecht unterstellt bleiben muss,
erübrigt sich eine Verfahrenskoordination (Art. 4a Abs. 3 VBB).
6.5
Der
Landwirtschaftsbetrieb G – es ist unbestritten, dass dieser ein landwirtschaftliches
Gewerbe darstellt – gehört zu den grösseren Betrieben im Kanton Zürich. Er
umfasst 253'600 m
2
und weist vor allem einen beachtlichen
Tierbestand auf. Der Pächter bewirtschaftet auch Flächen von weiteren
Verpächtern. Ohne Einbezug dieser weiteren Flächen kommt der Betrieb auf 5.3
Standardarbeitskräfte (SAK). Neben dem Pächter sind zwei vollzeitlich Angestellte
sowie eine Haushaltshilfe, welche unter Umständen im Betrieb aushilft, auf dem
Hof tätig; sie leben im Hauptgebäude. Der Sohn des Pächters arbeitet gemäss der
Beschwerde nur zu 50 % auf dem Hof, nach den Angaben des Beschwerdegegners
zu 100 %. Derzeit verfügt der Hof über eine Betriebsleiterwohnung mit acht
Zimmern und im Anbau hieran über weitere drei Zimmer sowie das – allerdings
nicht verpachtete – streitbetroffene Doppeleinfamilienhaus mit je einer Wohnung
zu viereinhalb bis fünf Zimmern. Gemäss der Ertragswertschätzung von M über den
Gutsbetrieb G vom 26. Juni 2007 umfassten die Betriebsleiter- sowie die
Angestelltenwohnung (ohne Einbezug des Doppeleinfamilienhauses) insgesamt 14.4
sogenannte Raumeinheiten (RE). Als Normalbedarf stehen dem 18 RE gegenüber,
wobei sich der Normalbedarf unter Einbezug von 10 ha zusätzlich
gepachteter – insgesamt aber nicht massgeblich ins Gewicht fallender –
landwirtschaftlicher Nutzfläche berechnet.
Die Vorinstanz kommt
angesichts des Ausgeführten zum Schluss, der Gutsbetrieb weise im Sinn der
Ertragswertschätzung zu wenig Wohnraum auf; eine Entlassung sei daher nur
schwer mit den Zielen des Raumplanungsrechts beziehungsweise des bäuerlichen
Bodenrechts zu vereinbaren. Zum gleichen Ergebnis gelangt der Beschwerdegegner,
zusätzlich unter Einbezug dessen, dass 5.3 SAK zum Bau von
Angestelltenwohnungen auf Landwirtschaftsbetrieben berechtigten, weshalb eine
Umnutzungsbewilligung angesichts der Betriebssituation nicht in Betracht falle
(
vgl. zu den Objektivierungskriterien BGr, 27. Juni 1997,
1A.70/1996, E. 2b – 15. Februar 2007, 1A.184/2006, E. 3.4 – 1. Dezember
2006, 1A.78/2006 E. 4.2 ff.; ferner zur kantonalen Praxis BGr,
22. August 2001, 1A.19/2001, E. 3c ; für den Kanton Uri: Bauen
ausserhalb der Bauzone, L2, www.ur.ch/de/jd/are/bab-merkblatt-m1865; für den
Kanton Luzern: Wegleitung für das Bauen ausserhalb der Bauzonen, S. 7,
www.rawi.lu.ch/wegleitung_abz.pdf; für den Kanton Bern: Wegleitung für das
Bauen ausserhalb der Bauzonen, S. 5, www.jgk.be.ch/jgk/de/in­dex/baubewil­ligungen/;
schliesslich zur Entwicklung des Familienstands der landwirtschaftlichen
Angestellten die Publikation "Löhne familienfremder landwirtschaftlicher
Angestellter 2009", Tab. 12, www.sbv-usp.ch/fileadmin/user_upload/bauernver­band/Statistik/Preise/STA_Lohn­erhebung_2009.pdf
). Immerhin wies der Beschwerdegegner auch darauf hin,
dass die Freistellung einer der beiden Doppelhaushälften bewilligt werden könne,
wenn ein entsprechendes Gesuch eingereicht würde.
Der Beschwerdegegner
hat von der raumplanungsrechtlich zuständigen Behörde jedoch nicht eine
rechtskräftige Verfügung eingeholt, sondern mit ihr bloss Rücksprache genommen.
6.6
Die nach Art. 4a
Abs. 3 VBB vorausgesetzte Offensichtlichkeit hinsichtlich der bodenrechtlichen
Bewilligung erscheint vorliegend allerdings nicht gegeben. Demnach hätte nicht
auf die Einholung einer entsprechenden rechtskräftigen Verfügung verzichtet
werden dürfen. Die Sache ist folglich an den Beschwerdegegner zurückzuweisen,
damit bei der zuständigen Stelle eine den formellen Anforderungen genügende, im
entsprechenden Instanzenzug weiterziehbare Verfügung eingeholt wird.
Soweit der Beschwerdegegner
übrigens darauf hinwies, dass die Freistellung einer der beiden
Doppelhaushälften bewilligt werden könne, wenn ein entsprechendes Gesuch eingereicht
würde, gilt (auch) diesbezüglich, dass hierfür zwingend eine rechtskräftige
raumplanungsrechtliche Umnutzungsbewilligung Voraussetzung ist (vgl. hierzu
VGr, VB.2008.00448 5. Februar 2009 E. 5.4; Chantal Dupré, in: Heinz Aemisegger
et al. [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich etc. 2010,
Art. 24d N. 17).
Aus dem gleichen Grund
lässt sich allerdings die Beschwerde nicht vollständig gutheissen, da diese die
Entlassung des betroffenen Grundstücks aus dem bäuerlichen Bodenrecht beantragt.
7.
Die Beschwerde ist somit teilweise gutzuheissen.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Gerichts- wie auch des vorinstanzlichen
Verfahrens den Beschwerdeführenden je zu ¼ unter solidarischer Haftung
füreinander sowie dem Beschwerdegegner zur Hälfte aufzuerlegen. Eine
Parteientschädigung können die Beschwerdeführenden nicht erlangen (§ 65a Abs. 1
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 14 und § 17 Abs. 2
VRG; vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 14 N. 3).
8.
Letztinstanzliche kantonale Beschwerdeentscheide sind nach
Art. 88 Abs. 2 BGBB in Verbindung mit Art. 5 Abs. 2 VBB dem
Bundesamt für Justiz mitzuteilen und unterliegen gemäss Art. 89 BGBB der
Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110). Nach
der Regelung in Art. 90 ff. BGG sind letztinstanzliche kantonale
Rückweisungsentscheide als Vor- oder – eher – Zwischenentscheide im
Sinn von Art. 93 BGG zu qualifizieren (Felix Uhlmann, Basler Kommentar,
2008, Art. 90 BGG N. 9 Abs. 2; Hansjörg Seiler/Nicolas von
Werdt/Andreas Güngerich, Bundesgerichtsgesetz, Bern 2007, Art. 90
N. 9, Art. 93 N. 2; Frage offen gelassen in BGE 134 II 137
E. 1.3.3). Sie sind daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn
sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a)
oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen
und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges
Beweisverfahren ersparen würde (lit. b)
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Beschluss des Regierungsrats vom
19. Januar 2011 und die Verfügung des Amts für Landschaft und Natur vom
27. Januar 2010 werden aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der Erwägungen
an das Amt für Landschaft und Natur zurückgewiesen. Die Rekurskosten werden zu
je ¼ den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung füreinander und zur
Hälfte dem Beschwerdegegner auferlegt.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.     5'000.--;                 die übrigen Kosten betragen:
Fr.       180.--        Zustellkosten,
Fr.     5'180.--       Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu je ¼ unter solidarischer Haftung
füreinander und zur Hälfte dem Beschwerdegegner auferlegt.
4.    Es wird keine
Parteientschädigung zugesprochen.
5.
Gegen diesen Entscheid kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in
öffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,
beim Bundesgericht, 1000 Lau­sanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …