zh_verwaltungsgericht · VB.2017.00362 · 2018-06-07 · de

Inventarentlassung/Verzicht auf Unterschutzstellung der Wohnsiedlung Seebahn | Inventarentlassung/Verzicht auf Unterschutzstellung einer inventarisierten Genossenschaftssiedlung. Die Bejahung der Schutzwürdigkeit führt nur dann zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu gewichten ist als die entgegenstehenden Interessen (E. 3.2). Kognition des Baurekursgerichts und des Verwaltungsgerichts (E. 3.3). Bedeutung ISOS (E. 4). Die Vorinstanz durfte mit Blick auf das Gutachten ohne Rechtsverletzung von einer mittleren Schutzwürdigkeit hinsichtlich des Eigen- wie auch des Situationswerts des streitbetroffenen Objekts ausgehen (E. 5.5 f.). Die Inventarentlassung erfolgt suspensiv bedingt auf den Zeitpunkt der Baufreigabe eines rechtskräftig bewilligten Ersatzneubaus, der das schützenswerte Ortsbild zu wahren haben wird. Damit ist eine hinreichende Koordination gegeben (E. 6.2). Die von der Vorinstanz vorgenommene Interessenabwägung betreffend Unterschutzstellung ist nicht zu beanstanden (E. 7). Vorinstanzliche Gerichtsgebühr/Ideelles Verbandsbeschwerderecht (E. 8.4). Teilweise Gutheissung betr. Kosten; im Übrigen Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 18..2.07.0 VB.2017.00362
Zurich Verwaltungsgericht 18..2.07.0 VB.2017.00362
Zurigo Verwaltungsgericht 18..2.07.0 VB.2017.00362

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00362
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Geschäftsnummer:
VB.2017.00362
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 07.06.2018
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Inventarentlassung/Verzicht auf Unterschutzstellung der Wohnsiedlung Seebahn
Inventarentlassung/Verzicht auf Unterschutzstellung einer inventarisierten Genossenschaftssiedlung.
Die Bejahung der Schutzwürdigkeit führt nur dann zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu gewichten ist als die entgegenstehenden Interessen (E. 3.2). Kognition des Baurekursgerichts und des Verwaltungsgerichts (E. 3.3). Bedeutung ISOS (E. 4). Die Vorinstanz durfte mit Blick auf das Gutachten ohne Rechtsverletzung von einer mittleren Schutzwürdigkeit hinsichtlich des Eigen- wie auch des Situationswerts des streitbetroffenen Objekts ausgehen (E. 5.5 f.). Die Inventarentlassung erfolgt suspensiv bedingt auf den Zeitpunkt der Baufreigabe eines rechtskräftig bewilligten Ersatzneubaus, der das schützenswerte Ortsbild zu wahren haben wird. Damit ist eine hinreichende Koordination gegeben (E. 6.2). Die von der Vorinstanz vorgenommene Interessenabwägung betreffend Unterschutzstellung ist nicht zu beanstanden (E. 7).
Vorinstanzliche Gerichtsgebühr/Ideelles Verbandsbeschwerderecht (E. 8.4).
Teilweise Gutheissung betr. Kosten; im Übrigen Abweisung.
Stichworte:
EIGENWERT
GERICHTSGEBÜHR
GUTACHTEN
INTERESSENABWÄGUNG
INVENTARENTLASSUNG
ISOS
KOGNITION
KOORDINATIONSPFLICHT
ORTSBILD
SCHUTZWÜRDIGKEIT
SITUATIONSWERT
UNTERSCHUTZSTELLUNG
VERBANDSBESCHWERDE
Rechtsnormen:
Art. 5 Abs. I NHG
Art. 6 NHG
§ 203 PBG
§ 205 PBG
§ 338b Abs. I PBG
§ 20 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2017.00362
Urteil
der 1. Kammer
vom
7. Juni 2018
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin ReginaMeier.
In Sachen
Zürcher Heimatschutz ZVH, vertreten
durch RA A,
Beschwerdeführer,
gegen
Stadtrat von Zürich,
vertreten durch
Hochbaudepartement der Stadt Zürich,
Beschwerdegegner,
und
Baugenossenschaft C, vertreten durch RA E,
Mitbeteiligte,
betreffend Inventarentlassung/
Verzicht auf Unterschutzstellung der Wohnsiedlung Seebahn,
hat
sich ergeben:
I.
Am 24. August 2016 beschloss der Stadtrat von
Zürich, die Wohnsiedlung Seebahn der Baugenossenschaft C auf der Parzelle
Kat.-Nr. AU4074 an der Seebahnstrasse 221–231, Erismannstrasse 31–41,
Kanzleistrasse 160 und 162, Stauffacherstrasse 195 und 197 in
Zürich-Aussersihl nicht unter Denkmalschutz zu stellen und aus dem Inventar zu
entlassen, sobald die Baubehörde aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung
die Baufreigabe für den Ersatzneubau erteilt habe. Weiter wurden die
inventarisierten Aussenräume (Hof und Vorgärten) der Wohnsiedlung Seebahn nicht
unter Denkmalschutz gestellt und aus dem kommunalen Inventar der schützenswerten
Gärten und Anlagen der Stadt Zürich entlassen, sobald die Baubehörde aufgrund
einer rechtskräftigen Baubewilligung die Baufreigabe für den Ersatzneubau
erteilt habe.
II.
Dagegen rekurrierte der Zürcher Heimatschutz ZVH (ZVH)
beim Baurekursgericht und beantragte, den Entscheid des Stadtrates aufzuheben
und diesen einzuladen, die Baugenossenschaft C-Wohnsiedlung Seebahn,
einschliesslich Aussenräume (Innenhof und Vorgärten), in geeignetem Umfang
unter Schutz zu stellen.
Diesen Rekurs wies das Baurekursgericht am 5. Mai
2017 ab, auferlegte dem ZVH Kosten im Umfang vom Fr. 12'150.- und
verpflichtete ihn, der Baugenossenschaft C eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.-
zu bezahlen.
III.
Am 8. Juni 2107 erhob der ZVH dagegen Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und
den Stadtrat Zürich zur definitiven Abklärung der Schutzwürdigkeit des Objekts
an der Erismannstrasse 31–41, Kanzleistrasse 160 und 162, Seebahnstrasse 221–231,
Stauffacherstrasse 195 und 197 in Zürich 4‑Ausser­sihl
einzuladen, eventualiter sei die Gerichtsgebühr auf ein angemessenes Mass zu
reduzieren, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Das Baurekursgericht beantragte am 20. Juni 2017 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 11. Juli
2017 beantragte die Baugenossenschaft C, die Beschwerde unter
Entschädigungsfolgen abzuweisen. Der Stadtrat Zürich schloss am 12. Juli
2017 auf kosten- und entschädigungspflichtige Abweisung der Beschwerde.
Der ZVH verzichtete am 30. August 2017 auf das
Einreichen einer Replik.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41
in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde
zuständig. Der Beschwerdeführer ist ein Verband im Sinn von §
338 b
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und
deswegen gemäss lit. a legitimiert, sich gegen die strittige
Inventarentlassung zur Wehr zu setzen.
Die übrigen Prozessvoraussetzungen
sind ebenfalls erfüllt.
2.
2.1
Die
streitbetroffene genossenschaftliche Wohnsiedlung Seebahn wurde 1930 als
Blockrandbebauung mit einem begrünten Innenhof errichtet. Das Grundstück misst
7'313 m
2
und liegt in der Quartiererhaltungszone, der
Wohnanteil beträgt 90 %. Es liegt zwischen der Kanzlei-, Erismann-
Stauffacher- und Seebahnstrasse. Nördlich anschliessend befindet sich die im
gleichen Zeitraum erstellten Wohnsiedlungen Erismannhof der Stadt Zürich,
südlich die Wohnsiedlung Kanzleistrasse der Baugenossenschaft B. Diese
drei Siedlungen passen sich seebahnseitig der Krümmung des Bahneinschnitts an
und bilden eine städtebauliche Dreierabfolge.
Alle drei Siedlungen sind in das Spezialinventar
Wohnsiedlungen aufgenommen worden und damit als kunst- und kulturhistorische
Schutzobjekte inventarisiert und gehören zusammen mit vier weiteren im gleichen
Zeitraum erstellten gemeinnützigen Wohnsiedlungen zum Siedlungsverbund
Sihlfeld. Das gesamte Quartier figuriert seit 1. Oktober 2016 im
Bundesinventar der schützenswerten Ortbilder der Schweiz (ISOS) mit dem
Erhaltungsziel A.
2.2
Die
Mitbeteiligte gelangte im Jahre 2004 aufgrund ihrer Neubau- und
Modernisierungsabsichten an den Beschwerdegegner und ersuchte um Prüfung der
Schutzwürdigkeit respektive Inventarentlassung. Dieses Provokationsbegehren
führte schliesslich am 24. August 2016 zum Entscheid des
Beschwerdegegners, die Wohnsiedlung nicht unter Denkmalschutz zu stellen und
aus dem Inventar zu entlassen.
Gleichentags beschloss der Beschwerdegegner, auch die
Wohnsiedlung Kanzleistrasse der Baugenossenschaft B nicht unter
Denkmalschutz zu stellen und aus dem Inventar zu entlassen. Dies ist Gegenstand
des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens VB.2017.00361.
2.3
Unstrittig
ist vorliegend, dass es sich bei der Wohnsiedlung um ein Schutzobjekt im Sinn
von § 203 lit. c PBG handelt. Uneinig sind sich die Parteien aber
über den Grad der Schutzwürdigkeit und über die Verhältnismässigkeit einer
Schutzmassnahme.
3.
3.1
Als
Schutzobjekte fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter
anderem Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als
wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder
baukünstlerischen Epoche erhaltungswürdig sind oder die Landschaften oder
Siedlungen wesentlichen mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen
Umgebung in Betracht. Weiter besagt lit. f derselben Bestimmung, dass
wertvolle Park- und Gartenanlagen, Bäume, Baumbestände, Feldgehölze und Hecken
ebenso erhaltenswert sind. Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als
"wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder es seine Umgebung
"wesentlich mitprägt", kommt allfällig vorhandenen Fachgutachten eine
massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00287, E. 4.1;
VGr, 24. Februar 2010, VB.2009.00270, E. 3; VGr, 10. Dezember
2008, VB.2008.00404, E. 3.1.2, je mit Hinweisen).
In
der Praxis werden diese beiden Eigenschaften auch als Eigenwert und als
Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im
schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139).
Die
Schutzwürdigkeit kann sich im Übrigen auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert
und Situationswert eines infrage stehenden Objekts ergeben (VGr, 19. Februar
2003, VB.2002.00295, E. 3; RB 1997 Nr. 73).
3.2
Die
Bejahung der Schutzwürdigkeit führt nicht zwingend zur Anordnung von
Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann,
wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu
gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen
(RB 1992 Nr. 62; eingehend auch VGr, 9. Juli 2015,
VB.2014.00603, E. 3). Im Fall eines Verzichts auf die Unterschutzstellung
eines wichtigen Zeugen hat die Gemeinde ihre Denkmalpflegestrategie unter Verweis
auf vergleichbare, bereits unter Schutz gestellte Objekte darzulegen sowie
unter Verhältnismässigkeits­gesichtspunkten unterschiedlich weitreichende
Schutzanordnungen (z.
B.
eine teilweise Unterschutzstellung, Ergänzungsbauten sowie allfällige Nutzungskonzepte)
vertieft zu prüfen und schlussendlich die erforderliche Interessenabwägung
unter Berücksichtigung aller übrigen einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen
(VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1).
3.3
Eine
solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht
überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Bewertung und Gewichtung der sich
gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht
Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden
auszufüllen sind. So müssen sie unter mehreren infrage kommenden Objekten eine
Auswahl treffen und diejenigen selektionieren, welche sie in Beachtung aller
Umstände als für die Unterschutzstellung am geeignetsten halten (RB 1989
Nr. 67).
Trotz dieses Ermessensspielraums der Gemeinde zu § 238
PBG ist die Vorinstanz in Anlehnung an die neuere Praxis des
Verwaltungsgerichts allerdings nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet,
ihre gesetzliche Überprüfungsbefugnis auszuschöpfen und insbesondere auch eine
Ermessenskontrolle durchzuführen (§ 20 Abs. 1 lit. c VRG; siehe
auch BGr, 4. Mai 2018, 1C_296/2017, E. 2 a.E.). Bei der
Angemessenheitskontrolle des kommunalen Entscheids muss die Vorinstanz die
angeführten Entscheidgründe gebührend berücksichtigen und sich mit den
Kriterien auseinandersetzen, welche von der Baubehörde entwickelt wurden. Bei
der Beurteilung der Frage, ob eine Baute oder Anlage i.
S.
v. § 203 lit. c PBG als wichtiger Zeuge einer
Epoche erhaltenswürdig ist oder die Landschaft oder Siedlungen wesentlich
mitprägt, steht der Gemeinde ein erheblicher Beurteilungsspielraum und damit
Autonomie zu (BGr, 21. Februar 2014, 1C_595/2013 und 1C_596/2013, E. 4.1.1 f.,
Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 85). Abgesehen von der
insoweit gebotenen Rücksichtnahme rechtfertigt sich allerdings keine
weitergehende Einschränkung der grundsätzlich vollen Kognition der Vorinstanz
(vgl. VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4).
Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des
Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle. Es hat zu prüfen, ob sich
der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen
Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit
steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).
4.
4.1
Gemäss
Art. 5 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz vom
1. Juli 1966 [NHG]) erstellt der Bund nach Anhörung der Kantone Inventare
von Objekten von nationaler Bedeutung. Gestützt auf diese Vorschrift hat der
Bundesrat das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) erlassen.
Nach Art. 6 NHG kommt solchen Objekten verstärkter Schutz zu: Durch die
Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes wird
dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls
aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen
die grösstmögliche Schonung verdient (Abs. 1). Kommt einem Inventarobjekt wie
vorliegend das Erhaltungsziel A zu, bedeutet dies, dass alle Bauten,
Anlageteile und Freiräume in diesem Gebiet integral zu erhalten und störende
Eingriffe zu beseitigen sind (BGr, 11. Mai 2016, 1C_179/2015, E. 4).
Es handelt sich dabei aber um ein Ortsbildschutzinventar, welches grundsätzlich
von einem Denkmalschutzinventar abzugrenzen ist, welches sich mit Einzelbauten
beziehungsweise Einzelkulturgütern befasst (Arnold Marti, Rechtsgutachten zu
Fragen im Zusammenhang mit der geplanten Änderung der Aufnahmemethode bei der
Revision von Ortsbildaufnahmen im Rahmen des Bundesinventars der
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS], Schaffhausen/Bern 2016, S. 24
[abrufbar unter www.bak.admin.ch]).
Gemäss Art. 6 Abs. 2 NHG gilt dieser Schutz
nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben im Sinn von Art. 2 und Art. 3
NHG in unmittelbarer Weise.
Trifft dies – wie
vorliegend – nicht zu, besteht für die kantonale (und kommunale)
Nutzungsplanung lediglich eine Pflicht zur Berücksichtigung. Überdies hat im
Einzelfall eine Interessenabwägung im Lichte der Heimatschutzanliegen zu
erfolgen (BGE 135 II 209 E. 2.1).
4.2
Zu
beachten ist, dass bei der Erstellung des Inventars eine Bewertung der
Ortsbilder nach einer einheitlichen wissenschaftlichen Methode erfolgte; andere
Interessen wurden grundsätzlich nicht berücksichtigt und eine Abwägung von
Schutz- und Nutzungsinteressen fand nicht statt (Arnold Marti, Rechtsgutachten
zu Fragen im Zusammenhang mit dem Erlass des Bundesinventars der
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS], Schaffhausen/Bern 2013, S. 8
[abrufbar unter www.bak.admin.ch]). Die bau- und planungsrechtliche
Interessenabwägung erfolgt jeweils erst im Rahmen eines Planungs- oder
Bauvorhabens, wobei sämtliche betroffenen Interessen, namentlich auch andere,
dem Schutz der bestehenden Bebauung entgegenstehende, wie Interessen der
Ortsentwicklung und der Verdichtung Siedlungsgebietes, berücksichtigt werden
müssen. Lediglich im Bereich der Erfüllung von Bundesaufgaben ergibt sich dabei
insofern eine Einschränkung, als nach Art. 6 Abs. 2 NHG eine
Abweichung von der ungeschmälerten Erhaltung nur möglich ist, wenn ihr gleich-
oder höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen.
Diese Interessenabwägung kann zur Folge haben, dass die Erhaltungsziele nicht
oder nur teilweise umgesetzt werden können (Marti, Gutachten 2016, S. 23 f.).
5.
5.1
Der
Eintrag im Spezialinventar Wohnsiedlungen beschreibt die Siedlung Seebahn als
Teil des schützenswerten Siedlungsensembles Sihlfeld/Seebahneinschnitt. Die
Anlage wirke sehr grosszügig. Durch die zweigeschossigen Zwischenbauten
entstehe eine interessante Torwirkung zwischen Strasse und halböffentlichem
Hof. Gewürdigt werden weiter die durch die zurückversetzte Strassenflucht
erreichte platzartige Erweiterung an der Erismannstrasse, die Anordnung der
Waschküchen und Terrassen im Attikageschoss und die gleichmässige Durchbildung
der sonnenausgerichteten Strassen- und Hoffassaden als moderner Baugesinnung
entsprechend. Die mit Sichtbacksteinen eingefassten Fensteröffnungen und die
ehemals liegenden Sprossenfelder erinnerten an zeitgenössische norddeutsche
Architektur. Die Schutzempfehlung lautet: "Schutz der Fassaden, der Dächer
und der charakteristischen baukünstlerischen Elemente (Backstein-Laibungen von
Fenstern und Türen, Charakteristische Attika".
5.2
Das
Gutachten vom Dezember 2005 zuhanden der Denkmalpflegekommission beschreibt das
Objekt detailliert und umfassend.
Dargestellt werden die städtebauliche Situation seit Mitte
des 19. Jahrhunderts und die Bau- und Besitzergeschichte (a.
a.
O. S. 4 f.).
Hervorgehoben wird das sehr einheitliche Erscheinungsbild
der vier Baukörper mit Walmdach; die Wandöffnungen verteilten sich regelmässig
über die Fassaden, seien je nach Funktion der dahinterliegenden Räume
unterschiedlich gross. Mit ihren Laibungen aus Klinker beziehungsweise ihren
Stürzen und Sohlbänken aus Kunststein stellten sie das prägende Element der
Fassaden dar. Die Rolljalousien (anstelle der Jalousieläden) verstärkten diesen
Eindruck noch zusätzlich. Schmale, meist über zwei Fensterachsen reichende
Balkone im Südosten und -westen aus Beton mit gerundeten Ecken und
Eisenstabgeländer unterstrichen die horizontale Ausrichtung der Baukörper
zusätzlich. Die die Dachtraufe durchstossende Treppenhauszonen und
Fassadenteile schafften helle, nicht abgeschrägte Dachgeschosse mit Waschküchen
sowie Dachterrassen mit Wäschehängevorrichtungen. Damit werde vom Hof aus
gesehen eine Flachdachwirkung erzielt.
Die Gestaltung im Innern wird als schlicht bezeichnet, die
Treppenhäuser seien noch im Originalzustand. Der Hof wirke auch heute noch sehr
grosszügig.
Die Siedlung Seebahn sei eine typische Kolonie, wie sie in
Zürich seit den frühen Zwanzigerjahren häufig vorkomme, sie präsentiere sich
blockartig und sachlich, Ornamente fehlten. Charakteristisch für die Zeit seien
auch die Öffnung des allseits geschlossenen Blockrandes durch Auflösung der Blockecken.
Das Ideal sei die verkleinerte Bürgerwohnung gewesen; nach genossenschaftlichem
Denken sollte jede Familie eine Wohnung mit separatem Eltern- und
Kinderschlafzimmer haben, weshalb ein Grossteil der Wohnungen drei Zimmer
aufweise. Die Wohnungen kämen der in den Zwanzigerjahren propagierten Forderung
nach Licht, Luft und Sonne exemplarisch nach. Die Grundrisse orientierten sich
nach dem Sonnenlauf und nicht allseitig auf die Strasse. Wohn- und Schlafzimmer
lägen auf der Sonnenseite, Treppenhaus, Bad und Küche sowie ein Zimmer der
Drei- oder Vierzimmerwohnungen auf der Schattenseite (a.
a.
O. S. 9).
Stilistisch stehe die Kolonie zwischen Neuem Bauen und
Traditionalismus. Die Verschränkung horizontaler und vertikaler
Gestaltungselemente, die zudem auf unterschiedliche Funktionen hinwiesen, sei
charakteristisches Merkmal der Moderne. Hervorgehoben werden die für Zürich
seltenen Fenstereinfassungen aus Klinker (a.
a.
O.).
In Zürich seien insgesamt neun (recte acht) Siedlungen des
Architekten Pietro Giumini inventarisiert. Daneben habe er noch vier weitere
Siedlungen für die Mitbeteiligte realisiert. Ein Erkennungsmerkmal seiner
Bauten seien die explizit über die Traufe erhöhten Treppenhäuser, die den oft
schweren Dachformen eine gewisse Bewegtheit verliehen. Meist halte er sich bei
Siedlungen an das Hofrandthema. Innerhalb seines reichen Werks sei die Siedlung
Seebahn mit ihren Rollläden, Fenstereinfassungen aus Klinker sowie den
"versteckten" Flachdächern sicherlich die modernste Siedlung (a.
a.
O. S. 10).
Zusammenfassend hält das Gutachten fest, dass die Siedlung
Seebahn sowohl städtebaulich als auch baukünstlerisch von grosser Bedeutung und
eindeutig ein Schutzobjekt sei. Innerhalb der Dreierabfolge Erismannhof,
Seebahnsiedlung und Siedlung Kanzleistrasse weise sie funktional und in der
Detailgestaltung die modernste Haltung auf. Zudem sei sie innerhalb des
Siedlungsverbunds Sihlfeld von hohem städtebaulichem Wert. Sie nehme das
Blockrandmuster auf der gegenüberliegenden Seite des Seebahneinschnitts wieder
auf, interpretiere dieses Thema aber neu, unter Berücksichtigung der damaligen
modernen wohnhygienischen Vorstellungen der Ausrichtung und des
genossenschaftlichen Elements von weniger Dichte. Das Zurückweichen von der
Baulinie auf der stadtabgewandten Seite und die Torbauten an den Ecken
verwiesen auf die aufgelockerte offene Bebauungsweise. Im Werk Pietro Giuminis
sei dies das reifste Werk, das moderne Architekturelemente mit der
vorgeschriebenen Blockrandbebauung verschmelze und damit unkonventionelle Lösungen
präsentiere.
5.3
Das
gartendenkmalpflegerische Gutachten hält fest, die durchgrünten und klar
eingefriedeten Vorgärten und bepflanzten Hofflächen der Siedlungen
Kanzleistrasse und Seebahn seien als wichtige städtebauliche Zeitzeugen in
ihrer Ausdehnung schutzwürdig, nicht aber die heutige Gestaltung der Flächen.
Der Baumbestand des Hofs der Seebahn-Siedlung bilde in seiner Gesamtheit eine
ruhige parkähnliche Atmosphäre von hoher Qualität. Die einzelnen Bäume seien
historisch und konzeptionell eher zufällig, aber erhaltenswert. In seiner Gesamtheit
sei der Baumbestand schutzwürdig.
5.4
Der
Beschwerdegegner stützt sich massgeblich auf diese Gutachten und übernahm deren
Wertung, indem er festhielt, dass die Siedlung Seebahn sowohl städtebaulich als
auch baukünstlerisch von grosser Bedeutung sei. Auch innerhalb des
Siedlungsverbunds Sihlfeld sei sie von städtebaulichem Wert.
Die Vorinstanz ging von einer mittleren Schutzwürdigkeit
der Wohnsiedlung inklusive der Aussenräume aus. Demgegenüber hält der
Beschwerdeführer dafür, dass von einer hohen Schutzwürdigkeit auszugehen sei
und ein besonders schutzwürdiges Ortsbild vorliege, das massgeblich von der
Siedlung Seebahn mitgetragen werde.
5.5
Entgegen
der Ausfassung des Beschwerdeführers ist die gutachterlich attestierte städtebaulich
und baukünstlerisch grosse Bedeutung nicht per se mit einer hohen
Schutzwürdigkeit gleichzusetzen. Ohne eine erhöhte Bedeutung wäre vorliegend
gar kein Schutz­objekt vorhanden. Was das Ausmass der Schutzwürdigkeit angeht,
ergeben sich aus dem Gutachten verschiedene Aspekte, die nicht auf eine hohe
oder sehr hohe Schutzwürdigkeit schliessen lassen. So wird der Eigenwert
dadurch relativiert, dass es sich nicht um eine singuläre, sondern um eine in
jener Zeit typische Siedlung handelt. Innerhalb der Stadt Zürich sind von
Pietro Giumini zwei grossformatige Siedlungen (Siedlung Letten 1.–3. Etappe
und der "Rote Block") bereits geschützt, sechs weitere (neben der
Siedlung Seebahn) sind inventarisiert. Auch wenn es sich vorliegend um das
modernste oder reifste Werk Giuminis handelt, erscheint es zulässig,
hinsichtlich des Eigenwerts nicht von einer hohen, sondern lediglich von einer
mittleren Schutzwürdigkeit auszugehen.
Hinsichtlich des Situationswerts fällt insbesondere die
Ensemblewirkung der drei Wohnsiedlungen in Betracht. Der Beschwerdeführer
erachtet diese als einzigartig. Die drei Siedlungen liegen am Seebahnbogen und
folgen diesem. Die primär die Ensemblewirkung begründenden drei konkaven
Fassaden sind also massgeblich auf diese Lage und Topografie zurückzuführen.
Gleiches gilt für die Ortsbildwirkung. Eine darüber hinausgehende besonders
wertvolle bauliche Ensemblegestaltung ergibt sich weder aus dem Gutachten noch
aus dem Augenschein. Damit durfte die Vorinstanz ohne Rechtsverletzung von einer
nur mittleren schützenswerten Ensemblewirkung ausgehen. Im Übrigen wird ein
Neubauprojekt insbesondere auf der Seite Seebahnstrasse die Anliegen des
Ortsbildschutzes zu wahren haben.
5.6
Angesichts
des ISOS-Eintrags ist klarerweise von einem schützenswerten Ortsbild
auszugehen. Ebenso klar trägt die Siedlung Seebahn wegen ihrer Lage und Grösse
erheblich dazu bei. Die Bedeutung des Eintrags mit dem Erhaltungsziel A erfährt
aber im Hinblick auf die Frage der Erhaltung einer einzelnen Baute oder
Baugruppe vorliegend insoweit eine Relativierung, als die Siedlung im Gebiet
Hard, Quartierbereich zwischen Seebahnabschnitt und Hardau liegt und das
gesamte über 256'000 m
2
umfassende Gebiet mit dem
Erhaltungsziel A versehen ist. Ebenfalls mit dem Erhaltungsziel A
eingetragen sind das südlich anschliessende Lochergut und die nordwestlich
anschliessende Hardau-Überbauung. Weiter sind auch die südlich liegenden
Wiediker Teile des Sihlfeldquartiers (ISOS Wiedikon, Gebiete 1 und 2,
zusammen über 275'000 m
2
) mit dem gleichen Erhaltungsziel A
eingetragen. Zudem sind sich noch weitere Teile Aussersihls mit dem
Erhaltungsziel A eingetragen.
Das vorliegende Gebiet Hard wird beschrieben als "geschlossene
Bebauungsstruktur geprägt durch die in der Diagonale verlaufende Sihlfeldstrasse,
dem ehem. sogenannten Schrägweg; die meisten Strassen mit Alleen; grosszügige,
einheitliche Hofrandbebauungen wie Erismann- und Bullingerhof; Kindergärten und
Spielwiesen in den Höfen, 1920/30er-Jahre; mehrheitlich erstellt durch die
Stadt und Baugenossenschaften, eindrückliche Beispiele für die städt.
Massnahmen gegen die Wohnungsnot der Zwischenkriegsjahre". Eine besondere
Erwähnung oder Bemerkung zur Siedlung Seebahn findet sich nicht.
Aus dem ISOS-Eintrag lässt sich damit nicht auf einen
hohen oder sehr hohen Stellenwert der Siedlung Seebahn innerhalb des
schützenswerten Ortsbildes schliessen und es ergibt sich auch unter diesem
Aspekt nicht mehr als eine mittlere Schutzwürdigkeit des Objekts.
Zwar hat die Vorinstanz ihre Erwägungen in Zusammenhang
mit dem Ortsbildschutz und dem Situationswert relativ knapp gefasst. Es geht
aber klar hervor, dass sie die städtebauliche Einordnung und insbesondere die
Ensemblewirkung berücksichtigt und erwähnt hat. Eine Verletzung der
Begründungs- oder Prüfungspflicht liegt damit entgegen der Auffassung des
Beschwerdeführers nicht vor. Wenn die Vorinstanz dem ISOS-Eintrag eine
geringere Bedeutung zumisst und sich dementsprechend dazu nicht ausführlicher
äusserte, so betrifft dies nicht die Begründungspflicht, sondern die Frage nach
der richtigen Rechtsanwendung.
5.7
Das Haupt-
und das gartendenkmalpflegerische Gutachten sowie die weiteren vorliegenden
Akten beschreiben das Schutzobjekt umfassend und erlauben eine fundierte und
vollständig nachvollziehbare Einschätzung von dessen Schutzwürdigkeit. Es ist
nicht ersichtlich, welche zusätzlichen Aspekte sich aus einem Gutachten der
Kantonalen Denkmalpflegekommission noch ergeben sollten, weshalb ein solches
nicht einzuholen ist. Weiter durfte die Vorinstanz im Rahmen ihrer Kognition
zum Schluss gelangen, es liege eine mittlere Schutzwürdigkeit vor, und sie hat
dies auch genügend begründet.
6.
6.1
Der
Beschwerdeführer bringt weiter vor, aufgrund der Grösse der beiden betroffenen
Siedlungen Kanzleistrasse und Seebahn und deren Bedeutung im Siedlungsverbund
und im Quartier liege eine planungsrechtliche Dimension vor, bei welcher das
ISOS nicht nur als einzelnes Interesse zu berücksichtigen sei, sondern als
Folge der Koordinationspflicht als verbindliche planungsrechtliche Grundlage.
So seien im Inventarentlassungsverfahren und beim nachfolgenden Gestaltungsplan
die gleichen Fragen zu beantworten, nämlich die Fragen des Ortsbildschutzes
respektive wie sich der Wegfall der Siedlungen auf das Ortsbild auswirken
würde.
6.2
Die
Inventarentlassung erfolgt vorliegend nicht bedingungslos, sondern suspensiv
bedingt auf den Zeitpunkt der Baufreigabe eines rechtskräftig bewilligten
Ersatzneubaus. Angesichts des ISOS-Eintrags ist nur ein Ersatzneubau
bewilligungsfähig, der das schützenswerte Ortsbild wahrt. Mit anderen Worten
erfolgt die Inventarentlassung erst und nur, wenn ein Neubauprojekt vorliegt,
dass die vorliegend hohen Anforderungen des Ortsbildschutzes zu erfüllen
vermag. Andernfalls bleibt die bestehende Siedlung inventarisiert. Die durch
den Wegfall der Siedlung Seebahn entstehende Beeinträchtigung des Ortsbilds
muss in dem Sinn kompensiert werden, dass sich der Ersatzneubau in das
schützenswerte Ortsbild einfügt und dieses gewahrt wird. Damit ist eine
hinreichende Koordination gegeben.
7.
7.1
Dem öffentlichen
Interesse an der Erhaltung eines Denkmalschutzobjekts mittleren Schutzgrades
stehen verschiedene Interessen gegenüber, die gegeneinander abzuwägen sind.
Der Beschwerdeführer rügt dazu, die Vorinstanz habe hier
lediglich die Auffassung der Ausgangsverfügung übernommen und ihr Ermessen
nicht ausgeschöpft. Die Vorinstanz hat die Erwägungen des Beschwerdegegners
umfassend wiedergegeben. Aus ihren Ausführungen ergibt sich, dass sie diesen
vorbehaltlos zustimmt und sie diese übernimmt. Damit hat sie entgegen der
Formulierung in der Einleitung zu Erwägung 8.2, die vom Beschwerdegegner
vorgenommene Interessenabwägung sei vollständig, nachvollziehbar und zudem mit
der notwendigen Dichte begründet, ihre Kognition ausgeschöpft.
7.2
Die
Siedlung weist unbestrittenermassen eine Lärmproblematik auf. Die Liegenschaften
Seebahnstrasse 221–231, Teile der Kanzleistrasse 160 und Stauffacherstrasse 195
liegen in der Empfindlichkeitsstufe III, die übrigen in der Stufe II.
Gemäss dem Lärmgutachten weisen im Bestand 71 von 113 Wohnungen und
147 Räume eine Überschreitung des Immissionsgrenzwerts auf. Für das
Ersatzneubauprojekt betragen diese Werte noch 34 von 140 Wohnungen und
36 Räume.
Diese Verbesserungen sind massgeblich auf die
Neuausrichtung der Grundrisse zurückzuführen. Die Wohnräume der bestehenden
Bauten entlang der Seebahnstrasse sind grossmehrheitlich auf diese
ausgerichtet. Dies zeigt, dass die Lärmproblematik offensichtlich ohne radikale
Grundrissänderungen nicht behoben werden kann. Der Beschwerdeführer legte denn
auch weder im Rekursverfahren noch vorliegend substanziiert dar, welche
alternativen Sanierungen möglich wären, sodass für die Vorinstanz auch keine
Veranlassung bestand, hier weitere Erwägungen anzustellen. Sie durfte damit
davon ausgehen, dass im Bestand eine Lärmsanierung äusserst schwierig und aufwendig
wäre.
7.3
Bezüglich
der Kosten einer umfassenden Sanierung und eines Neubaus bringt der
Beschwerdeführer vor, er habe vor Vorinstanz verschiedene Punkte gerügt, die
aber nicht behandelt worden seien. So habe er den fehlenden Kostenvergleich
zwischen Neubau und Sanierung, die Nichtberücksichtigung der Planungs-,
Rückbau- und Entsorgungskosten sowie den Umstand, dass die Kosten für das
geplante Neubauprojekt ausdrücklich 7–13 % über dem Benchmark lägen, vorgebracht.
Vor der Vorinstanz hat die Mitbeteiligte eine Darstellung
der Kosten und Mieten im Variationenvergleich eingereicht. Bezüglich einer
umfassenden Sanierung stellte sie dabei auf die tiefgreifende Sanierung und
Erweiterung der vergleichbaren Siedlung Sihlfeld I/II der Baugenossenschaft B
ab. Davon ist auch die Vorinstanz ausgegangen. Es ist nicht ersichtlich,
weshalb nicht auf diese Zahlen hätte abgestellt werden dürfen. Angesichts der
vorliegend im Vergleich zur umfassend renovierten und geschützten Siedlung
Sihlfeld erheblich grösseren Lärmproblematik und der dadurch notwendigen
umfassenden Grundrissänderungen dürfte sogar angenommen werden, dass die
Sanierungskosten vorliegend noch höher lägen. Richtig ist, dass die Vorinstanz
auf die anderen beiden Rügen nicht näher eingegangen ist. Allerdings fallen
sowohl bei einer Sanierung wie auch bei einem Abbruch und Ersatzneubau
Planungs-, Rückbau- und Entsorgungskosten an, sodass sich deren
Nichtberücksichtigung nicht massgeblich auf das Ergebnis des Variantenvergleichs
auswirkt. Zudem sind in der Kalkulation bei der Neubauvariante (nicht aber bei
den Sanierungsvarianten) sehr wohl Abbruch- und Entsorgungskosten angeführt.
Dem Umstand, dass das Siegerprojekt mit Erstellungskosten über dem Benchmark
liege, kommt keine entscheidende Bedeutung zu, handelt es sich doch erst um
eine erste Schätzung. Demgegenüber verwendete die Mitbeteiligte für den
Variantenvergleich ihre aktuellen Neubauprojekte und verfügt damit über eine
breite Grundlage. Mithin erweist sich die Begründung der Vorinstanz als
ausreichend.
7.4
Das
Siegerprojekt für den Ersatzneubau sieht 146 Wohnungen anstelle der
bestehenden 113 Wohnungen vor. Da zudem mehr grössere Wohnungen erstellt werden
sollen, wird für etwa 200 Personen zusätzlich Wohnraum geschaffen werden.
Auch wenn in den bestehenden Wohnungen die Belegung noch geringfügig erhöht
werden könnte, ist offensichtlich, dass hier eine erhebliche, im öffentlichen
Interesse liegende Verdichtung erzielt werden kann.
7.5
Auch wenn
es richtig sein mag, dass ein Abbruch und Neubau ökologisch nicht per se
günstiger ist, ist vorliegend zu beachten, dass bei einer umfassenden Sanierung
mit radikalen Grundrissänderungen viel der ursprünglichen Bausubstanz verlorenginge.
Es ist deshalb nicht rechtsverletzend, gewisse ökologische Vorteile eines
Neubaus mitzuberücksichtigen.
7.6
Schliesslich
würde auch eine Beschränkung der Inventarentlassung auf die am stärksten
lärmbelasteten Häuser entlang der Seebahnstrasse verbunden mit dem Schutz des
Rests das Ortsbild verändern, da damit die für die Ensemblewirkung wichtige
seebahnseitige bisherige Fassadenabfolge verändert würde.
7.7
Wie
erwähnt sind zwei Siedlungen Pietro Giuminis denkmalgeschützt, sechs bleiben
inventarisiert. Zudem ist im Quartier die Siedlung Sihlfeld I/II seit 2012
denkmalgeschützt, der Bullingerhof und der Erismannhof bleiben inventarisiert.
Auch unter diesem Aspekt erweist sich die Inventarentlassung als
verhältnismässig.
7.8
Zusammenfassend
ist festzuhalten, die Unterschutzstellung der Siedlung die Erstellung von
erheblich mehr und insbesondere in umweltrechtlicher Hinsicht stark
verbessertem preiswertem Wohnraum verunmöglichte. Demgegenüber wären die
Wohnungen bei einer umfassenden Sanierung geringfügig teurer und eine
Bereitstellung von mehr Wohnraum wäre kaum möglich.
Somit durfte die Vorinstanz die sehr grossen Interessen an
einer Neubaumöglichkeit stärker gewichten als das grosse Interesse an der
Erhaltung einer in mittlerem Grad schutzwürdigen Wohnsiedlung. Eine
Unterschutzstellung erweist sich als unverhältnismässig und die verfügte
Inventarentlassung als rechtmässig. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde in
diesem Punkt.
8.
8.1
Der
Beschwerdeführer beanstandet schliesslich die von der Vorinstanz festgesetzte
Gerichtsgebühr in der Höhe von Fr. 16'000.-, wovon ihm Fr. 12'000.-
auferlegt worden sind. Dies beachte nicht, dass zwei parallele Rekurs
eingereicht worden waren, und verletze das Kostendeckungsprinzip.
8.2
Gemäss § 338
PBG legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach seinem Zeitaufwand, nach
der Schwierigkeit des Falls und nach dem Streitwert oder dem tatsächlichen
Streitinteresse fest. Die Gerichtsgebühr beträgt in der Regel Fr. 500.-
bis Fr. 50'000.-.
Die Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August
2010 (GebV VGr), die auch für das Baurekursgericht zur Anwendung gelangt (§ 1
Abs. 1 GebV VGr), nennt dieselben Bemessungsfaktoren (§ 2 GebV VGr).
Gemäss § 3 GebV VGr richtet sich die Gerichtsgebühr in Verfahren mit
bestimmbarem Streitwert nach diesem, wobei Abs. 1 eine Tabelle enthält, welche
der Streitwerthöhe, abgestuft in neuen Klassen, einen
"Regel-Gerichtsgebühren-Rahmen" (Marginalie: Grundgebühr) zuordnet.
In Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert beträgt die Gerichtsgebühr gemäss § 3
Abs. 3 GebV VGr in der Regel Fr. 1'000.- bis Fr. 50'000.-.
Gemäss § 4 Abs. 1 GebV VGr kann die Gerichtsgebühr in besonders
aufwendigen Verfahren vor Verwaltungsgericht verdoppelt werden. Wird ohne
materielle Prüfung der Begehren entschieden, kann die Gebühr bis auf einen
Fünftel herabgesetzt werden (§ 4 Abs. 2 GebV VGr). Wird der Entscheid
nicht schriftlich oder nur summarisch begründet, kann die Gebühr bis auf die
Hälfte herabgesetzt werden (§ 4 Abs. 3 GebV VGr).
Die Behörden verfügen bei der Gebührenbemessung im
Einzelfall über einen weiten Ermessensspielraum (
Kaspar
Plüss, Kommentar VRG, § 13 N. 25 mit Hinweisen
; vgl. auch
VGr, 26. November 2008, VB.2008.00309, E. 8.1).
8.3
Die
Bestimmung des tatsächlichen Streitinteresses ist in Bausachen regelmässig
schwierig. Dem trägt § 3 Abs. 3 GebV VGr durch den Verzicht auf eine
Abs. 1 entsprechende Abstufung Rechnung. Dies ändert aber nichts daran,
dass zunächst das tatsächliche Streitinteresse zu ermitteln und danach die
Gerichtsgebühr festzusetzen ist. Zwar spricht der Wortlaut von § 2 GebV
VGr, welche Bestimmung die für die Bemessung der Gerichtsgebühr massgeblichen
Faktoren nennt, für deren Gleichwertigkeit. Aus § 3 Abs. 1 GebV VGr
ergibt sich jedoch, dass bei Verfahren mit bestimmbarem Streitwert zunächst
allein aufgrund desselben ein Gebührenrahmen zu ermitteln und den übrigen
Faktoren in der Regel nur innerhalb dieses Rahmens Rechnung zu tragen ist. Der
Tragweite eines Entscheids bzw. einer Streitsache kommt mithin zentrale
Bedeutung für die Festsetzung der Gerichtsgebühr zu. Dies muss auch bei den
Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert gelten. Ungeachtet der Schwierigkeiten,
welche die Ermittlung des tatsächlichen Streitinteresses mit sich bringen kann,
hat die festgesetzte Gerichtsgebühr dazu in einem angemessenen Verhältnis zu
stehen (VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00624, E. 5.5.2).
8.4
Auch wenn
es vorliegend nur um die Inventarentlassung und nicht um ein Bauvorhaben geht,
ist von einem sehr grossen tatsächlichen Streitinteresse auszugehen.
Unter Berücksichtigung des erheblichen Streitinteresses
ist die Vorinstanz von einer Gerichtsgebühr von Fr. 16'000.- ausgegangen.
Zugunsten des Beschwerdeführers hat sie berücksichtigt, dass eine Fr. 12'000.-
übersteigende Gerichtsgebühr die Ausübung des ideellen Verbandsbeschwerderechts
übermässig erschweren würde und ihm dementsprechend (nebst Zustellkosten von Fr. 150.-)
Gerichtsgebühren nur im Umfang von Fr. 12'000.- auferlegt. Diese Gebühr
wäre grundsätzlich nicht zu beanstanden. Hingegen lässt die Vor­instanz
gänzlich ausser Acht, dass sich im Parallelverfahren betreffend Inventarentlassung
der Siedlung Kanzleistrasse praktisch durchwegs die gleichen Sachverhalts- und
Rechtsfragen stellten. So wurden auch die beiden Augenscheine zusammengelegt
und die Entscheide sind inhaltlich praktisch deckungsgleich ausgefallen.
Die vorinstanzliche Gerichtsgebühr ist somit in teilweiser
Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und durch das Verwaltungsgericht neu
festzusetzen. Als angemessen für beide Rekursverfahren erscheinen total Fr. 20'000.-
als dem Beschwerdeführer aufzuerlegende Gerichtsgebühren, sodass sich für das vorliegende
Rekursverfahren Gerichtskosten von insgesamt Fr. 10'150.- ergeben.
Die Parteientschädigung bleibt unverändert bei Fr. 3'000.-.
9.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten trotz seines
marginalen Obsiegens in einem Nebenpunkt dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Er ist zudem zu verpflichten, der
anwaltlich vertretenen privaten Mitbeteiligten eine angemessene
Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 3'000.- zu bezahlen (§ 17
Abs. 2 und 3 VRG). Praxisgemäss hat die Gemeinde in der vorliegenden
Konstellation, wo sich private Parteien mit gegensätzlichen Begehren
gegenüberstehen, keinen Entschädigungsanspruch (vgl. Plüss, Kommentar VRG, § 17
N. 100).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    In
teilweiser Gutheissung der Beschwerde und Änderung von Dispositiv-Ziffer II
des Entscheids des Baurekursgerichts vom 5. Mai 2017 wird die
Gerichtsgebühr auf Fr. 10'000.- festgesetzt und die Rekurskosten von Fr. 10'150.-
werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
Im
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    110.--     Zustellkosten,
Fr. 8'110.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Mitbeteiligten für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …