zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00605 · 2020-11-13 · de

Baubewilligung | Abbruch und Neubau zweier zusammengebauter Häuser in Kernzone (Projektvariante Nr. 4; vgl. VB.2014.00232/248, VB.2017.00004, VB.2019.00351): Bewilligung unter Auflagen durch Gemeinderat und Baurekursgericht. Die Frage der Rechtmässigkeit der Inventarentlassung beziehungsweise einer allfälligen Schutzwürdigkeit der abzubrechenden Liegenschaften war in den bisherigen Rechtsmittelverfahren nie thematisiert worden. Diese Frage kann indes offengelassen werden; ebenso, ob die entsprechenden Rügen rechtzeitig erfolgt sind: Bei einer Nachbarbeschwerde ist es nicht Sache der Baubewilligungsbehörde oder der Bauherrschaft, im Rechtsmittelverfahren die fehlende Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen Baute nachzuweisen. Die Beschwerdeführerin hat die Schutzwürdigkeit im Rekurs nicht explizit geltend gemacht, geschweige denn substanziiert behauptet. Ergänzende Ausführungen im Beschwerdeverfahren wären zulässig gewesen, nachdem die Rüge der Schutzwürdigkeit im Rekursverfahren grundsätzlich erhoben worden war. Die Behauptungen der Beschwerdeführerin genügen den Anforderungen an ein substanziiertes Vorbringen indes nicht (E.3). Im Weiteren erweisen sich die Rügen betreffend Neubauprojekt als unbegründet (E.4 - E.10). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 18.08.2022 VB.2021.00605
Zurich Verwaltungsgericht 18.08.2022 VB.2021.00605
Zurigo Verwaltungsgericht 18.08.2022 VB.2021.00605

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00605
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Geschäftsnummer:
VB.2021.00605
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.08.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 31.03.2023 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Abbruch und Neubau zweier zusammengebauter Häuser in Kernzone (Projektvariante Nr. 4; vgl. VB.2014.00232/248, VB.2017.00004, VB.2019.00351): Bewilligung unter Auflagen durch Gemeinderat und Baurekursgericht.
Die Frage der Rechtmässigkeit der Inventarentlassung beziehungsweise einer allfälligen Schutzwürdigkeit der abzubrechenden Liegenschaften war in den bisherigen Rechtsmittelverfahren nie thematisiert worden. Diese Frage kann indes offengelassen werden; ebenso, ob die entsprechenden Rügen rechtzeitig erfolgt sind: Bei einer Nachbarbeschwerde ist es nicht Sache der Baubewilligungsbehörde oder der Bauherrschaft, im Rechtsmittelverfahren die fehlende Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen Baute nachzuweisen. Die Beschwerdeführerin hat die Schutzwürdigkeit im Rekurs nicht explizit geltend gemacht, geschweige denn substanziiert behauptet. Ergänzende Ausführungen im Beschwerdeverfahren wären zulässig gewesen, nachdem die Rüge der Schutzwürdigkeit im Rekursverfahren grundsätzlich erhoben worden war. Die Behauptungen der Beschwerdeführerin genügen den Anforderungen an ein substanziiertes Vorbringen indes nicht (E.3). Im Weiteren erweisen sich die Rügen betreffend Neubauprojekt als unbegründet (E.4 - E.10).
Abweisung.
Stichworte:
ABBRUCH
ABSTAND
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
AUSNAHMEVORAUSSETZUNGEN
BALKON
ERSATZBAU
ERSCHLIESSUNG
FASSADE
FENSTER
HEILUNG
KERNZONE
NEBENBESTIMMUNG
NEUBAU
PRÄGENDE WIRKUNG
SCHUTZOBJEKT
SCHUTZWÜRDIGKEIT
SUBSTANTIIERUNGSPFLICHT
SUBSTANZIIERUNGSLAST
TERRASSE
ZUFAHRT
Rechtsnormen:
§ 4 ABV
§ 20 BBauV I
§ 220 PBG
§ 237 Abs. IV PBG
§ 270 Abs. I PBG
§ 302 Abs. I PBG
§ 321 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2021.00605
Urteil
der 1. Kammer
vom
18. August 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    C, vertreten durch RA D,
2.    Gemeinderat Mönchaltdorf, vertreten durch lic.
iur. E,
Beschwerdegegner,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 9. Juli 2020 erteilte der
Gemeinderat Mönchaltorf C unter Auflagen die baurechtliche Bewilligung für den
Abbruch des Gebäudes Vers.-Nr. 01 und einen Ersatzneubau sowie die
Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung der Raumhöhen im Sinn der
Erwägungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03 in Mönchaltorf.
Gleichentags erteilte der Gemeinderat Mönchaltorf C unter
Auflagen die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des Gebäudes
Vers.-Nr. 04 und den Ersatzneubau mit Balkonanbau sowie die
Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung der Raumhöhen im Sinn der
Erwägungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 an der F-Strasse 06 in Mönchaltorf.
II.
Gegen diese beiden Beschlüsse erhob die A AG
am 17. August 2020 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragte, diese aufzuheben und die nachgesuchten Baubewilligungen zu
verweigern. Das Baurekursgericht vereinigte die Verfahren mit Entscheid vom 30. Juni
2021 (Disp.-Ziff. I) und hiess sie teilweise gut (Disp.-Ziff. II und
III).
Im Verfahren R3.2020.00136 betreffend F-Strasse 03
ergänzte es den angefochtenen Beschluss mit folgender Nebenbestimmung:
"Der Bestand dieses Beschlusses ist abhängig vom Bestand des Beschlusses
Nr. 87 des Gemeinderats vom 9. Juli 2020 (Baubewilligung für den
Abbruch und Ersatzneubau mit Balkonanbau des Gebäudes F-Strasse 06,
Vers.-Nr. 04 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05). Fällt der Beschluss
Nr. 87 dahin, verliert auch der vorliegende Entscheid seine
Gültigkeit."
Im Verfahren R3.2020.00137 ergänzte es den
angefochtenen Beschluss mit folgenden Nebenbestimmungen: "Der Bestand
dieses Beschlusses ist abhängig vom Bestand des Beschlusses Nr. 86 des
Gemeinderats vom 9. Juli 2020 (Baubewilligung für den Abbruch und
Ersatzneubau des Gebäudes F-Strasse 03, Vers.-Nr. 01 auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02). Fällt der Beschluss Nr. 86 dahin, verliert
auch der vorliegende Entscheid seine Gültigkeit. Der Baubehörde sind vor Baufreigabe
im Sinn der Erwägungen geänderte Pläne in Bezug auf die Firsthöhe des rot bezeichneten
Gebäudeteils (max. 459,74 m.
ü.
M.) und des
grau bezeichneten Gebäudeteils (max. 459,205 m.
ü.
M.)
des Gebäudes F-Strasse 06, Vers.-Nr. 04, einzureichen und bewilligen
zu lassen."
Im Übrigen wies es die Rekurse ab, soweit es
darauf eintrat (Disp.-Ziff. II und III, Abs. 3).
III.
Gegen diesen Entscheid erhob die A AG
am 7. September 2021 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich
und beantragte, die Disp.-Ziff. II Abs. 3 und III Abs. 3 des
angefochtenen Entscheids sowie die entsprechenden Beschlüsse des Gemeinderats
Mönchaltorf vom 9. Juli 2021 aufzuheben und die Akten zum Neuentscheid an
den Gemeinderat zurückzuweisen. Sodann beantragte sie die Zusprechung einer
angemessenen Umtriebsentschädigung.
Die Vorinstanz beantragte am 6. Oktober
2021 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit
Beschwerdeantwort vom 13. Oktober 2021 beantragte der Gemeinderat Mönchaltorf,
die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; unter
Entschädigungsfolgen. C reichte gleichentags Beschwerdeantwort ein und
beantragte, die Beschwerde abzuweisen sowie eine Parteientschädigung.
Am 21. Oktober 2021 replizierte die A AG
mit unveränderten Anträgen. C hielt in seiner Duplik vom 19. November 2021
an den gestellten Anträgen fest; ebenso der Gemeinderat Mönchaltorf mit Duplik
vom 29. November 2021. Die A AG nahm dazu am 7. Januar 2022 mit
unveränderten Anträgen Stellung. Mit Stellungnahmen vom 24. Januar 2022
hielten C sowie der Gemeinderat Mönchaltorf weiterhin an den gestellten
Anträgen fest. Innert erstreckter Frist verzichtete die A AG auf weitere
Stellungnahme.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig.
Die Beschwerdeführerin ist als Eigentümerin der unmittelbar an das
Baugrundstück
Kat.-Nr. 02
anstossenden
Parzelle Kat.-Nr. 07 zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21
Abs. 1 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 [PBG]). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt;
auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1
Die
Baugrundstücke befinden sich gemäss Kernzonenplan der Gemeinde Mönchaltorf vom
10. März 2006 in der Kernzone K1 und sind mit mehreren, versetzt
zusammengebauten Gebäuden überstellt. Der Ökonomieteil (Liegenschaft F-Strasse 03)
sowie der unmittelbar an die F-Strasse grenzende (südliche) Gebäudeteil der
Liegenschaft F-Strasse 03, sind darin rot dargestellt. Der nördliche
Gebäudeteil der Liegenschaft F-Strasse 03 ist demgegenüber in grau
eingetragen. Der Anbau an der südwestlichen Fassade der Liegenschaft F-Strasse 03
ist schliesslich nicht besonders gekennzeichnet.
2.2
Die im
Kernzonenplan rot dargestellten Bauten sind gemäss Art. 6 lit. a der
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Mönchaltorf vom 19. Juni 2017 (BZO)
erhaltenswerte Gebäude. Sie dürfen nur unter Beibehaltung der Stellung, der
äusseren Abmessung, des Hauptdaches und der prägenden Fassadenelemente umgebaut
oder ersetzt werden. Die im Kernzonenplan grau bezeichneten Gebäude dürfen
umgebaut, ersetzt oder unter Beachtung von Art. 7 bis 9 BZO in veränderten
Lagen und Abmessungen neu aufgebaut werden. Bei Ersatzbauten kann die
bestehende Baumasse zur Gewährleistung zweckmässiger Raumhöhen volumenneutral
verlagert werden (Art. 6 lit. b BZO). Vorbehalten bleiben
Unterschutzstellungen (Art. 6 lit. c BZO).
2.3
Der
private Beschwerdegegner beabsichtigt, die bestehenden Liegenschaften F-Strasse 03
und 06 abzubrechen und durch zwei Mehrfamilienhäuser mit je drei Wohnungen zu
ersetzen. Bei der Liegenschaft F-Strasse 03 ist zudem neu an der
nordöstlichen Fassade ein Balkonanbau vorgesehen.
2.3.1
Bereits am 28. Mai 2013, 5. April 2016 und 2. Oktober 2018
waren drei verschiedene Projekte betreffend Abbruch der bestehenden
Liegenschaften sowie die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern in
verschiedenen Alternativprojekten bewilligt worden. Alle drei Baubewilligungen
wurden jeweils angefochten und spätestens im verwaltungsgerichtlichen
Beschwerdeverfahren aufgehoben (vgl. VB.2014.00232/00248, VB.2017.00004 und
VB.2019.00351).
2.3.2
Baugesuche in der Kernzone K1 sind gemäss Art. 14 BZO in jedem
Fall fachlich von einer externen Fachperson zu begutachten, wobei auch Aussagen
zu den vorgesehenen Materialien und Farben zu machen sind. Dementsprechend hat
die Beschwerdegegnerin bei der G AG eine Beurteilung in ortsbaulicher und
gestalterischer Hinsicht eingeholt, welche vom 31. März 2020 datiert.
Darin wurde zusammenfassend festgehalten, dass die
Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG unter Berücksichtigung der bisher ergangenen
Gerichtsentscheide in allen wesentlichen Teilen erfüllt seien. Aus Sicht der
Einordnung und Gestaltung werde empfohlen, die Baugesuche zu bewilligen.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführerin macht als Erstes geltend, die geplanten Ersatzneubauten
seien unzulässig, weil sie den Abbruch von Schutzobjekten voraussetzen würden.
Sie rügt die Auffassung der Vorinstanz, dass die Bauten aus dem Inventar
entlassen worden seien und der entsprechende Entscheid nicht mehr anfechtbar
oder nichtig sei, sowie dass keine Anhaltspunkte für eine Schutzwürdigkeit
vorlägen, als aktenwidrig und willkürlich.
3.2
Die Frage
der Rechtmässigkeit der Inventarentlassung beziehungsweise einer allfälligen
Schutzwürdigkeit der abzubrechenden Liegenschaften war in den bisherigen
Rechtsmittelverfahren nie thematisiert worden. In den die früheren
Projektvarianten betreffenden verwaltungsgerichtlichen Entscheiden wurde daher
jeweils einzig ausgeführt, mit Beschluss des Gemeinderats vom 7. Juli 2009
seien die bestehenden Bauten aus dem kommunalen Inventar der Kulturobjekte
entlassen worden. Sie könnten daher im Rahmen der Bestimmungen BZO für die
Kernzonen umgebaut oder ersetzt werden (VGr, 27. März 2015,
VB.2014.00232/00248, E. 3.1; 8. Juni 2017, VB.2017.00004,
E. 2.1; 16. Januar 2020, VB.2019.00351, E. 2). Diese Frage kann,
wie sich aus den folgenden Ausführungen ergibt, offengelassen werden; ebenso,
ob die entsprechenden Rügen rechtzeitig erfolgt sind.
3.3
Die
Beschwerdeführerin ist durch das geplante Bauvorhaben in eigenen Interessen
betroffen. In einem solchen Fall sind Nachbarn zur Rüge befugt, der Neu- oder
Umbau sei deshalb unzulässig, weil er den Abbruch eines Schutzobjekts
voraussetze oder ein solches beeinträchtige. Dabei spielt es keine Rolle, ob
das Schutzobjekt inventarisiert ist oder bei pflichtgemässem Handeln der
zuständigen Behörden inventarisiert sein müsste. Ein Nachbar darf sich in
diesem Zusammenhang allerdings nicht damit begnügen, die Schutzwürdigkeit der
angrenzenden Baute bloss zu behaupten. Vielmehr muss er diese anhand konkreter
Anhaltspunkte aufzeigen (VGr, 20. August 2020, VB.2019.00748,
E. 12.1.2; 18. Mai 2017, VB.2017.00013, E. 4.1; 21. April
2016, VB.2015.00554, E. 3.2; 11. Juli 2012, VB.2011.00759,
E. 2.4 mit weiteren Hinweisen).
3.3.1
Das Baurekursgericht führte in seinem Entscheid zu Recht aus, konkrete
Darlegungen, wonach anzunehmen ist, dass die Schutzwürdigkeit wahrscheinlich
sei, würden vorliegend offensichtlich nicht gemacht. Die blosse Behauptung, die
Gebäude seien für das Ortsbild wichtig, genüge den Anforderungen nicht. Die
Rüge erweise sich daher als unsubstanziiert.
3.3.2
In ihrem Rekurs hatte die Beschwerdeführerin diesbezüglich lediglich vorgebracht,
die bisherigen und das nunmehr vorgesehene Bauprojekt würden aufzeigen, dass
mit Ersatzbauten das für das Ortsbild wichtige Gepräge der beiden Gebäude nicht
beibehalten werden könne. Sodann schreibt sie von der "neu erkannten
Bedeutung der beiden Gebäude", welcher der fehlende Inventareintrag nicht
entgegenstehe. Im Übrigen führte sie lediglich aus, dass die Fachberaterin die
Fassaden der beiden Gebäude würdige. Dass diese als für das Ortsbild wichtig
bezeichnet würden, machte sie jedoch nicht geltend.
3.3.3
Nachdem die Beschwerdeführerin die Schutzwürdigkeit beziehungsweise
wichtige Zeugenschaft im Rekurs nicht einmal explizit geltend gemacht hat, geschweige
denn substanziiert behauptet, ist den vorinstanzlichen Erwägungen diesbezüglich
ohne Weiteres beizupflichten.
3.3.3.1
Bei einer Nachbarbeschwerde ist es nicht Sache der Baubewilligungsbehörde
oder der Bauherrschaft, im Rechtsmittelverfahren die fehlende Schutzwürdigkeit
der streitbetroffenen Baute nachzuweisen (VGr, 20. August 2020,
VB.2019.00748, E. 12.1.4). Vielmehr wäre es Sache der Beschwerdeführerin
gewesen, die Schutzwürdigkeit anhand konkreter Anhaltspunkte aufzuzeigen (VGr,
18. Mai 2017, VB.2017.00013, E. 4; 21. April 2016,
VB.2015.00554, E. 3.2). Aufgrund der Ausführungen der Beschwerdeführerin
bleibt indes (auch im Beschwerdeverfahren) unklar, worin die besonderen
Qualitäten der fraglichen Liegenschaft bestehen sollen.
3.3.3.2
Ergänzende Ausführungen im Beschwerdeverfahren wären zulässig gewesen,
nachdem die Rüge der Schutzwürdigkeit im Rekursverfahren grundsätzlich erhoben
worden war. Die Beschwerdeführerin macht in ihren Ausführungen bloss einen
Verweis auf das Gutachten, welches im Rahmen der Inventarbereinigung erstellt
worden war. Darin hätten die beiden Gebäude von den zum Verbleib im Inventar
erforderlichen 11 Punkten deren 10 erreicht. Gleichzeitig bezeichnet sie
das befasste Büro jedoch sinngemäss auch als zur Beurteilung fachlich
ungeeignet, und relativiert damit ihr Vorbringen.
3.3.3.3
Abgesehen davon reichen die blosse Behauptung des Vorliegens einer für das
Ortsbild prägenden Wirkung der Stellung und der Fassaden oder der Hinweis auf
das knappe Ergebnis bei der Inventarentlassung für eine genügende Substanziierung
nicht aus. Entgegen der Beschwerdeführerin ergibt sich sodann allein aus der
Bezeichnung als erhaltenswert im Kernzonenplan keine
Schutzwürdigkeitsvermutung. Die Behauptung, dass aufgrund der Eintragung im
Kernzonenplan vor einem Ersatzneubau die Schutzwürdigkeit geprüft werden
müsste, entbehrt schliesslich jeglicher Grundlage.
4.
Die Beschwerdeführerin führt sodann aus, die Vorinstanz
sei zwar zutreffenderweise davon ausgegangen, dass die Firsthöhen des Hauses F-Strasse 03
abgeändert werden müssten, da sie nicht den heutigen Höhen entsprächen. Damit
liegt nach Ansicht der Beschwerdeführerin jedoch entgegen der Vorinstanz kein
nebenbestimmungsweise heilbarer Mangel im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG
vor.
4.1
Inhaltliche oder formale Mängel eines
Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter
bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen
in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen kommt indessen nach
gefestigter Rechtsprechung nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens
untergeordneter Natur sind. Ziehen die Mängel indessen wesentliche
Projektänderungen nach sich, können sie nicht mehr mittels einer
Nebenbestimmung
behoben werden. Beim Entscheid
darüber, ob ein mangelhaftes Projekt mit einer
Nebenbestimmung
bewilligungsfähig bleibt, ist in erster
Linie Art und Ausmass des Mangels massgebend. Dabei muss das Gewicht des
Mangels am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden. Dies setzt voraus, dass
der Umfang des Mangels bekannt ist. Droht ein Bauprojekt durch die Korrektur
der Verstösse seine Identität zu verlieren, so ist eine Heilung mittels
Nebenbestimmung
unzulässig und die Baubewilligung zu
verweigern. (vgl. zum Ganzen: VGr, 8. Juni 2017, VB.2017.00004,
E. 4.1 mit Hinweisen; RB  1983 Nr. 112 = BEZ 1984
Nr. 5; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 437).
4.2
Bei der Beantwortung der Frage, ob Mängel eines
Bauvorhabens mit einer
Nebenbestimmung
geheilt
werden können oder ob eine Bauverweigerung auszusprechen ist, kommt der
Vorinstanz als Fachgericht ein gewisser Beurteilungsspielraum zu (VGr, 11. Februar
2021, VB.2020.00759, E. 3.4.2).
4.2.1
Letztere führte diesbezüglich in ihrem Entscheid aus, die Herabsetzung der
Firsthöhen der grau und rot bezeichneten Teile des Gebäudes F-Strasse 03
um 1 cm bzw. 6 cm sollte ohne Weiteres möglich sein, zumal die
obersten Wohnungen der beiden Gebäude über eine genügende Raumhöhe verfügten
und einen grossen "Luftraum" aufweisen würden. Die Anpassung der
Firsthöhe führe denn auch nur – wenn überhaupt – zu einer kleinen Änderung an
der Südwest- und Nordostfassade des grau bezeichneten Gebäudes, indem das
oberste Fenster ebenfalls herabgesetzt werden müsse. Die Herabsetzung der
Firsthöhen führe somit nicht zu einer massgeblichen Veränderung der Erscheinung
der Ersatzbauten. Eine erneute Prüfung der Einordnung durch die Vorinstanz sei
nicht erforderlich; der Mangel lasse sich ohne besondere Schwierigkeiten
beheben.
4.2.2
Mit diesen zutreffenden Erwägungen setzt sich die Beschwerdeführerin nicht
auseinander. Sie macht lediglich geltend, Plananpassungen oder -ergänzungen
würden nach der bundegerichtlichen Rechtsprechung unzulässigerweise den
Verfahrensgegenstand verändern. Solches ergibt sich jedoch nicht aus dem
zitierten Entscheid BGr, 1C_590/2019, E. 1.4 vom 13. November 2020:
In jenem Fall enthielt die behördliche Bewilligung die Auflage zur Vorlage des
Umgebungsplans vor Baufreigabe. Dessen Genehmigung war von der Einhaltung der
BZO-Vorschrift abhängig, welche der Baubehörde einen erheblichen
Entscheidungsspielraum einräumte. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
galt das Bauverfahren folglich noch nicht als abgeschlossen, was zu einem Nichteintretensentscheid
führte.
4.2.3
Demgegenüber belässt die vom Baurekursgericht statuierte Nebenbestimmung
der Behörde keinen Spielraum. Danach sind d
er Baubehörde vor
Baufreigabe geänderte Pläne in Bezug auf die Firsthöhe des rot bezeichneten
Gebäudeteils (max. 459,74 m.
ü.
M.) und des
grau bezeichneten Gebäudeteils (max. 459,205 m.
ü.
M.)
des Gebäudes F-Strasse 06, Vers.-Nr. 04, einzureichen und bewilligen
zu lassen. Was die Beschwerdeführerin aus dem zitierten Bundesgerichtsentscheid
ableiten will, erhellt nach dem Gesagten nicht. Ebenso wenig erschliesst sich,
weshalb d
ie Pläne zur Überarbeitung an die Baubehörde hätten
zurückgewiesen werden müssen. Die Überarbeitung der Baupläne kann einzig Sache
des Bauherrn sein, nicht jedoch der Baubehörde (und auch nicht der
Rechtsmittelinstanz; vgl. VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.4).
4.3
Im Übrigen
ist nicht ersichtlich, dass die vorliegend zur Einhaltung der Vorgaben
notwendige geringfügige Herabsetzung der Firsthöhe nicht einer
nebenbestimmungsweisen Heilung zugänglich wäre. Die
Mängel des Bauvorhabens sind untergeordneter Natur und ziehen
keine wesentliche Projektänderung nach sich.
Ein Identitätsverlust des
Bauprojekts wegen der Korrektur der Verstösse ist ebenfalls nicht erkennbar.
Damit hat die Vorinstanz ihren Beurteilungsspielraum bei der Heilung des
festgestellten Mangels mit der strittigen Nebenbestimmung nicht überschritten.
5.
Ferner moniert die Beschwerdeführerin die Gebäudehöhe des
grau bezeichneten Gebäudeteils von Haus F-Strasse 03 von 455.61 m.
ü.
M. (Punktnummer 5021) als durch die
geplante Höhe von 456.00 m.
ü.
M. überschritten.
5.1
Die
Vorinstanz führte dazu aus, die Beschwerdeführerin verkenne, dass das
Dachgeschoss des bestehenden Gebäudes traufseitig nicht mit den unteren
Geschossen fassadenbündig sei, sondern auskrage. Der vom Geometer festgestellte
Punkt 5021 liege daher logischerweise tiefer als der Schnittpunkt der
Fassade mit der Dachfläche des geplanten Gebäudes, bei welchem das Dachgeschoss
auf dieselbe Fassadenflucht gesetzt werde wie die unteren Geschosse.
5.2
Auf diese
zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen kann vollumfänglich verwiesen werden
(§ 70 i.
V.
m. § 28 Abs. 1
VRG). Wenn die Beschwerdeführerin behauptet, das Dachgeschoss springe nicht
über die unteren Geschosse vor, so widerspricht sie der eigens im
Rekursverfahren eingereichten Fotografie, woraus klar das Gegenteil hervorgeht.
Sodann ist nicht ersichtlich, was die Beschwerdeführerin aus dem Vorbringen
ableiten will, der Geometer hätte nicht an der Dachtraufe gemessen, zumal der
Schnittpunkt Fassade – Dachfläche massgebend ist.
6.
Weiter macht die Beschwerdeführerin geltend, die
Voraussetzungen für die Erteilung der Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung
der Raumhöhen seien nicht gegeben. Die Vorinstanz sei zu Unrecht nicht auf ihre
Rüge eingetreten.
6.1
Dazu ist
vorab Folgendes festzuhalten: Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts stellt
sich die Frage des Eintretens bzw. Nichteintretens allein bezüglich einzelner
Beschwerdeanträge und nicht hinsichtlich einzelner Rügen. Bei einzelnen Rügen
im Zusammenhang mit einer Baubewilligung, bei denen von vornherein feststeht,
dass sie nicht dazu führen können,
dass das strittige Bauvorhaben im die
Beschwerdeführenden belastenden Bereich nicht oder anders realisiert würde als
geplant, sondern bloss eine für die Beschwerdeführenden unbedeutende
Nebenbestimmung zur Folge hätte, ist im Rahmen der Überprüfung festzuhalten,
dass auf die Rüge nicht weiter einzugehen ist.
Ein anderer Umgang ist einzig mit Rügen betreffend zentrale –
insbesondere umweltrechtliche – Bewilligungsvoraussetzungen eines angefochtenen
Bauvorhabens angezeigt, ausser es handelt sich um einen gänzlich
untergeordneten Mangel (zum Ganzen: VGr, VB.2021.00064, E. 10.3.1 mit
weiteren Hinweisen; vgl. auch BGr, 17. Juni 2020, 1C_378/2019, E. 1.2).
6.2
Die
Vorinstanz hat in ihrem Entscheid ausgeführt, das Nichterteilen der
Ausnahmebewilligung würde dazu führen, dass die Geschosse neu angeordnet werden
müssten, was zwangsläufig Auswirkungen auf die Fassadengestaltung hätte, zumal
die Fenster höher gesetzt werden müssten. Hingegen würde die Nichterteilung
nicht zur Verweigerung oder Redimensionierung des Bauprojekts führen, zumal
Art. 6 lit. a BZO für rot dargestellte Bauten vorschreibe, die
bisherigen äusseren Abmessungen einzuhalten. Die Geschossigkeit gehöre gemäss
den bisherigen Entscheiden zu den prägenden Elementen und müsse beibehalten
werden.
Entgegen dem Baurekursgericht – und wie es selber ausführt –
würde mit dieser Argumentation – wie die Beschwerdeführerin zu Recht moniert –
die Baubewilligung zu Fall gebracht. Dass ohne die Erteilung einer Ausnahmebewilligung
zur Unterschreitung der bei Neubauten erforderlichen Raumhöhen kein Bauprojekt
realisierbar sei, kann nicht als Begründung dazu dienen, die Rüge der fehlenden
Voraussetzungen zur Erteilung der Ausnahmebewilligung nicht zu behandeln.
Die Nichterteilung der Ausnahmebewilligung zur
Unterschreitung der bei Neubauten erforderlichen Raumhöhen hätte zur Folge,
dass die Geschosse 2,3 m statt wie geplant 2,25 m hoch sein müssten.
Dies würde bei der erforderlichen Beibehaltung der (Drei-)Geschossigkeit – der
ebenfalls zwingenden Beibehaltung der Gebäudehöhe bzw. des Volumens
entgegenstehen, nachdem die heutige Geschosshöhe 2 m beträgt. Folglich würde
auch aus diesem Grund die Bewilligung zu Fall gebracht. Damit durfte die
Vorinstanz nicht darauf verzichten, sich mit der Rüge auseinanderzusetzen.
6.3
Nachdem
die Parteien im Rekursverfahren Gelegenheit hatten, sich zu dieser Frage zu
äussern und das Baurekursgericht in seiner Erwägung materielle Überlegungen
einfliessen liess, kann auf eine Rückweisung an die Vorinstanz zur materiellen
Behandlung verzichtet werden (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 63
N. 17 f.).
Der Gemeinderat hat gestützt die Ausnahmebewilligung zur
Unterschreitung der Raumhöhe auf § 220 PBG erteilt. Danach ist v
on Bauvorschriften im Einzelfall zu befreien, wenn
besondere Verhältnisse vorliegen, bei
denen die Durchsetzung der
Vorschriften
unverhältnismässig erscheint
(Abs. 1)
.
Ausnahmebewilligungen dürfen nicht gegen
den Sinn und Zweck
der
Vorschrift verstossen, von der sie befreien, und auch sonst keine
öffentlichen Interessen verletzen, es sei
denn, es würde die Erfüllung
einer
dem Gemeinwesen gesetzlich obliegenden Aufgabe verunmöglicht oder übermässig
erschwert
(Abs. 2)
.
Ein Nachbar darf durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die
auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden; Ausnahmebewilligungen
dürfen jedoch nicht von der Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht werden
(Abs. 3)
.
Zur Begründung führte der Gemeinderat zusammengefasst aus,
für die Einhaltung der bestehenden Kubatur könnten die für Neubauten
vorgeschriebenen Raumhöhen von 2,3 m nicht eingehalten werden. Ebenso
seien die drei Geschosse prägend und müssten beibehalten werden. Die Einhaltung
der Raumhöhen für Neubauten würden das Erscheinungsbild erheblich verändern. Deren
Unterschreitung könne zugunsten der äusseren Abmessung, des Hauptdachs und der
prägenden Fassadenelemente toleriert werden.
Aus diesen Ausführungen ergibt sich, dass
besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der
(Neubau-)
Vorschriften unverhältnismässig erscheint
.
Wie sich aus den obigen Ausführungen ergibt, wäre ansonsten ein Neubauprojekt nicht
möglich. Die Bewilligung der geringfügigen Unterschreitung der Raumhöhe um
jeweils 5 cm verstösst sodann nicht gegen den (wohnhygienischen) Sinn und
Zweck der Norm. Schliesslich handelt es sich nicht um eine nachbarschützende
Vorschrift, deren Nichteinhaltung zu einer Benachteiligung führen könnte. Damit
erweist sich der Einwand als unbegründet und die Erteilung der
Ausnahmebewilligung als rechtmässig.
7.
Weiter rügt die Beschwerdeführerin, indem das Dach des
eingeschossigen Anbaus auf der Nordwestseite des Gebäudes F-Strasse 03 als
Terrasse dienen solle, würden die bisherigen Abmessungen entgegen Art. 6
lit. a BZO nicht beibehalten.
Die Beschwerdeführerin
verkennt dabei, dass die in
Art. 6 lit. a BZO
erwähnte Pflicht zur
Beibehaltung
der äusseren Abmessung
kein
absolutes Veränderungsverbot beinhaltet. Durch das Terrassengeländer ändert
sich das Gebäudeprofil oder die bauliche Erscheinung nicht. Bei der begehbaren
Terrasse handelt es sich um eine zugängliche und überhöhte Stelle im Sinn von
§ 20 der Besonderen Bauverordnung I vom 6. Mai 1981, die so zu
sichern ist, "dass keine Absturzgefahr, insbesondere für Kinder,
besteht". Ein Sicherungsgeländer fällt unter den Begriff der Ausrüstungen
im Sinn von § 4 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977. Das
Geländer
ist zwar optisch wahrnehmbar, vermag
aber – jedenfalls bei einer offenen Ausgestaltung – nicht den Eindruck einer
zusätzlichen Erhöhung der Anbaute zu erwecken. Anzufügen bleibt, dass allgemein
auch auf Flachdächern von Hauptgebäuden offene Sicherungsgeländer bewilligt
werden, ohne dass sie an die erlaubte Gebäudehöhe anzurechnen wären (vgl.
§ 278
Abs. 2 PBG;
VGr, 2. September
2002, VB.2002.00172, E. 4 mit Verweis auf 17. Juni 1998,
VB.1998.00088, E. 2b/bb).
Die Auffassung der Vorinstanz, wonach die geplante
Terrasse auch unter Berücksichtigung des Geländers der BZO nicht widerspreche,
ist nach dem Gesagten nicht zu beanstanden. Ferner führte die Vorinstanz zu
Recht aus, dass der Anbau durch die geplante Terrasse aufgrund der zwingend
beizubehaltenden Stellung des rot bezeichneten Gebäudes nicht
grenzabstandspflichtig ist. Dieser zutreffenden Erwägung hält die
Beschwerdeführerin nichts Substanziiertes entgegen. Damit erweist sich auch
diese Rüge als unbegründet.
8.
Die Beschwerdeführerin beanstandet sodann, dass die
bisherige Prägung der Südwestfassade des Gebäudes F-Strasse 03 durch die
vielen geplanten Fensteröffnungen des heute geschlossenen Giebelbereichs nicht
mehr erkennbar sei, was Art. 6 lit. a BZO widerspreche. Der Umstand,
dass der bisherige Anbau nicht beibehalten werden müsse, vermöge die völlige
Veränderung der Fassadengestaltung nicht zu rechtfertigen.
Mit diesen Vorbringen vermag sie die überzeugenden
Erwägungen des Baurekursgerichts nicht infrage zu stellen. Danach sind die
geplanten Fensteröffnungen für die Nutzung als Wohnbaute unerlässlich, was
unter dem Gesichtspunkt der wohnhygienischen Anforderungen an die Belichtung
der Südwestzimmer zutrifft (vgl. § 302 Abs. 1 PBG). Weiter erwog das
Baurekursgericht mit Blick auf die Akten zutreffend, die Fenster würden mit
Holzschiebeläden versehen, welche der Fassade nach wie vor – wenn auch auf eine
etwas andere Art – ein geschlossenes Aussehen verliehen. Diese überzeugende
Erwägung findet auch im Fachgutachten Kernzone vom 31. März 2020 eine
Stütze, wonach die Architektursprache mit den Verputz- und Holzfarben zu einer
individuellen Ausprägung der Gebäudeteile führt und die wesentliche Eigenart
der Altbauten aufgenommen wird.
9.
Weiter vertritt die Beschwerdeführerin die Ansicht, ein
Ersatzneubau dürfe nicht mit einem Erweiterungsbau kombiniert werden, weshalb
die an der nordöstlichen Fassade der F-Strasse 03 geplanten abgestützten
Balkone unzulässig seien. Diese würden zudem zur heutigen Fassadenprägung im
Widerspruch stehen und damit entgegen der Vorinstanz Art. 6 lit. b
BZO verletzen.
Unter Hinweis auf E. 6.4.2. des
verwaltungsgerichtlichen Entscheids vom 27. März 2015 (VB.2014.00232)
erwog das Baurekursgericht zutreffend, dass die Neubauvorschriften einzuhalten
seien, wenn bezüglich Lage und Abmessungen Veränderungen geplant seien. Das
geplante Gebäude halte – abgesehen von der Firsthöhe – die Lage und Abmessungen
der bisherigen Baute ein. Dessen bisherige Erscheinung werde nicht
wiederaufgenommen, was jedoch bei grau bezeichneten Bauten zulässig sei. Der
Balkonanbau als Neubaute halte seinerseits den Grenzabstand ein.
Dass die bisherige Fassadenprägung des grau bezeichneten
Gebäudes beibehalten werden müsste, ergibt sich entgegen der Beschwerdeführerin
– anders als bei rot bezeichneten Gebäuden (vgl. Art. 6 lit. a BZO) –
nicht aus Art. 6 lit. b BZO. Diese Bestimmung steht der Balkonanbaute
nicht entgegen. Eine Kombination von Ersatz- und Neubau sieht der klare
Wortlaut – wie sie zu Recht vorbringt – hingegen nicht vor. Eine künstliche
Unterteilung in einen Ersatz- und einen Neubau, um von den privilegierten
Grenzabständen zu profitieren und gleichzeitig das Gebäude um eine
Balkonanbaute vergrössern zu können, würde zu einer Umgehung von Art. 6
lit. b BZO führen. Ein solches Vorgehen wäre weder vorgesehen noch
zulässig. Ebenso wenig würde die Bestimmung eine Grundlage für ein erweitertes
Ersatzbaurecht bieten (so bereits VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232,
E. 6.4.2).
Die Balkonanbaute befindet sich ausserhalb des
Abstandsbereichs gemäss § 270 Abs. 1 PBG und benötigt daher von
vornherein kein aus der Ersatzbauvorschrift von Art. 6 lit. a BZO abgeleitetes
Abstandsprivileg. Demzufolge liegt keine unzulässige Kumulation von Ersatz- und
Neubauvorschriften vor und die Balkonanbaute erweist sich damit nicht als
rechtsverletzend.
10.
Schliesslich moniert die Beschwerdeführerin, es sei nicht
zulässig, die geplanten Abstellplätze auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 über
den H-Weg zu erschliessen. Die Bauherrschaft verfüge dazu nicht über die
nötigen Rechte und müsste sich erst einkaufen.
10.1
Zufahrten müssen für den bestimmungsgemässen Gebrauch
einerseits tatsächlich genügend und andererseits rechtlich
gesichert
sein (RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Diese
rechtliche Sicherung umfasst den Nachweis, dass der Bauherr über dauernde und
f. die vorgesehene Bewerbung einer Baute ausreichende Benützungsrechte an
einer Zufahrt verfügt oder dass ihm für den Ausbau die nötigen dinglichen
Rechte zustehen (für die Zufahrt ausdrücklich § 237 Abs. 4 PBG; vgl.
zum Ganzen VGr, 18. September 2019, VB.2019.00058, E. 3.2.1; 24. Mai
2018, VB.2017.00334, E. 7.2; 5. März 2015, VB.2014.00543, E. 3 =
BEZ 2015 Nr. 27; 9. Mai 2012, VB.2011.00730, E. 5.1;
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 743 f.). Dem Bauherrn steht in diesem
Zusammenhang auch der Nachweis offen, dass die ihm dienende Zufahrt im
fraglichen Bereich dem öffentlichen Gebrauch offensteht, das heisst, dem
Gemeingebrauch gewidmet ist.
10.2
Das
Baurekursgericht führte unwidersprochen aus, beim H-Weg handle es sich um eine
öffentliche Strasse, welche dem Gemeingebrauch gewidmet sei. Damit ist der
Bauherr – wie das Baurekursgericht zutreffend erwog, berechtigt, die geplanten Abstellplätze
darüber zu erschliessen und gilt das Baugrundstück als genügend erschlossen.
Abgesehen davon galt das Grundstück im Quartierplanverfahren als zu 100 %
erschlossen. Damit erweist sich diese Rüge als unbegründet und erübrigen sich
weitere Ausführungen dazu. Die genügende Verkehrssicherheit wird im Übrigen im
Beschwerdeverfahren zu Recht nicht mehr beanstandet.
11.
11.1
Zusammenfassend
erweisen sich die Rügen als unbegründet und ist die Beschwerde damit
abzuweisen.
11.2
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens
der unterliegenden
Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13
Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG).
Die Beschwerdeführerin ist überdies zu einer
Parteientschädigung an den privaten Beschwerdegegner 1 zu verpflichten
(§ 17 Abs. 2 VRG).
Die
mögliche Entschädigungsberechtigung von Gemeinwesen stellt einen Ausnahmefall
dar (VGr, 9. Januar 2008, VB.2007.00382 und VB.2007.00401, E. 4.2 =
BEZ 2008 Nr. 3; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 51).
Die Voraussetzungen von § 17 VRG sind vorliegend nicht erfüllt. Der
unterliegenden Beschwerdeführerin steht im Übrigen von vornherein keine
Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
12.
Soweit
es sich
vorliegend angesichts der
vor Baubeginn zu erfüllenden Bedingungen und Auflagen
um einen
Zwischenentscheid
handelt, ist hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung darauf
hinzuweisen, dass ein solcher nur selbständig angefochten werden kann, wenn die
Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht
(Bundesgerichtsgesetz, BGG) vom 17. Juni 2005 erfüllt sind
(vgl.
dazu BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).
Demgemäss erkennt die
Kammer:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    170.--
Zustellkosten,
Fr. 4'170.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet,
dem Beschwerdegegner 1 eine Parteientschädigung
von Fr. 3'500.-
zu bezahlen
, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils. Im Übrigen werden keine
Parteientschädigungen zugesprochen
.
5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht;
c)    den Regierungsrat.