zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00468 · 2020-11-13 · de

Baubewilligung | Erstellung von vier Mehrfamilienhäusern (17 Wohneinheiten) als Arealüberbauung. Es kann auch ohne Vorliegen der entsprechenden Nachweise im jetzigen Zeitpunkt davon ausgegangen werden, dass die qualifizierten Anforderungen hinsichtlich Ausstattung gemäss § 71 PBG eingehalten werden können. Die erforderliche Detailplanung hat zudem keinen Einfluss auf die Gestaltung der geplanten Überbauung. Eine Verletzung der Vorschrift von § 73 Abs. 1 PBG, wonach die baurechtliche Bewilligung eine vollständige Baueingabe voraussetzt, ist nicht ersichtlich (E. 4). Die Beurteilung der Verkehrssicherheit der streitbetroffenen Zufahrt durch die Vorinstanzen ist nicht zu beanstanden (E. 5). In Bezug auf die Gebäudehöhe gelangt vorliegend unbestrittenermassen die alte Bauordnung zur Anwendung. Diese kennt keine Geschosszahlvorschriften. Gebäude müssen deshalb lediglich ein Gebäudeprofil einhalten, welches nach der sogenannten Käseglockenpraxis gebildet wird. Die Ansetzung des Käseglockenprofils ist im vorliegenden Fall nicht zu beanstanden und die Gebäudehöhe eingehalten (E. 6). Die strittigen Kellerabschnitte fallen als Besondere Gebäude unter die Privilegierung der alten BZO und führen nicht zu einer Überschreitung der Hauptbaumasse (E. 7). Die Beurteilung der geplanten Abgrabungen als zulässig liegt im Ermessensspielraum der Baubewilligungsbehörde und ist nicht zu beanstanden (E. 8). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 19.06.2025 VB.2023.00468
Zurich Verwaltungsgericht 19.06.2025 VB.2023.00468
Zurigo Verwaltungsgericht 19.06.2025 VB.2023.00468

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00468
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Geschäftsnummer:
VB.2023.00468
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.06.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 08.10.2025 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Erstellung von vier Mehrfamilienhäusern (17 Wohneinheiten) als Arealüberbauung.
Es kann auch ohne Vorliegen der entsprechenden Nachweise im jetzigen Zeitpunkt davon ausgegangen werden, dass die qualifizierten Anforderungen hinsichtlich Ausstattung gemäss § 71 PBG eingehalten werden können. Die erforderliche Detailplanung hat zudem keinen Einfluss auf die Gestaltung der geplanten Überbauung. Eine Verletzung der Vorschrift von § 73 Abs. 1 PBG, wonach die baurechtliche Bewilligung eine vollständige Baueingabe voraussetzt, ist nicht ersichtlich (E. 4). Die Beurteilung der Verkehrssicherheit der streitbetroffenen Zufahrt durch die Vorinstanzen ist nicht zu beanstanden (E. 5). In Bezug auf die Gebäudehöhe gelangt vorliegend unbestrittenermassen die alte Bauordnung zur Anwendung. Diese kennt keine Geschosszahlvorschriften. Gebäude müssen deshalb lediglich ein Gebäudeprofil einhalten, welches nach der sogenannten Käseglockenpraxis gebildet wird. Die Ansetzung des Käseglockenprofils ist im vorliegenden Fall nicht zu beanstanden und die Gebäudehöhe eingehalten (E. 6). Die strittigen Kellerabschnitte fallen als Besondere Gebäude unter die Privilegierung der alten BZO und führen nicht zu einer Überschreitung der Hauptbaumasse (E. 7). Die Beurteilung der geplanten Abgrabungen als zulässig liegt im Ermessensspielraum der Baubewilligungsbehörde und ist nicht zu beanstanden (E. 8).
Abweisung.
Stichworte:
ABGRABUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUMASSE
BEGEGNUNGSZONE
BESONDERES GEBÄUDE
EINHEIT DER BAUBEWILLIGUNG
ERSCHLIESSUNG
GEBÄUDEHÖHE
KÄSEGLOCKE
STRASSENTYPEN
VERKEHRSSICHERHEIT
ZUFAHRT
Rechtsnormen:
§ 71 PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 237 Abs. II PBG
§ 280 Abs. I PBG
Art. 4 lit. a VErV
Art. 4 lit. b VErV
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2023.00468
Urteil
der 1.
Kammer
vom 19. Juni 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz),
Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter José Krause,
Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
1.1       A,
1.2       B,
und 27 weitere Parteien
alle vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    D,
2.    Einfache Gesellschaft E,
bestehend aus:
2.1  F,
2.2  G,
2.3  H,
alle vertreten durch RA K,
3.    Baubehörde Meilen,
Beschwerdegegnerschaft,
vertreten durch lic.
iur. L,
betreffend
Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 16. November 2021 erteilte die
Baubehörde Meilen D und der einfachen Gesellschaft E, Meilen, bestehend
aus F, G und H, die Baubewilligung für die Erstellung von vier
Mehrfamilienhäusern (17 Wohneinheiten) als Arealüberbauung samt
Sammelgarage auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der I- und der J-Strasse
in Meilen.
II.
Der dagegen von A und B sowie weiteren rubrizierten Personen
erhobene Rekurs vom 22. Dezember 2021 wurde vom Baurekursgericht Zürich
mit Entscheid vom 20. Juni 2023 teilweise gutgeheissen und die
Baubewilligung vom 16. November 2021 mit zwei Auflagen ergänzt:
"Vor Baufreigabe sind der
Baubehörde Meilen geänderte Pläne (samt Berechnungen) einzureichen und
bewilligen zu lassen, welche die Einhaltung der Baumasse für Hauptgebäude auch
unter Einbezug der folgenden Bereiche ausweisen: (Haus 1) Bereiche über dem
gewachsenen Terrain im Korridor sowie darüber; Volumen über dem massgeblichen
Terrain nördlich des Korridors (zwischen Unter- und Erdgeschoss); (Haus 2)
nördlich an den Korridor angrenzendes oberirdisches Volumen (leicht versetzter
Bereich zwischen Unter- und Erdgeschoss)."
"Vor Baufreigabe sind der
Baubehörde Meilen geänderte Pläne (Schnitte, Ansichten, etc.) einzureichen und
bewilligen zu lassen, welche die Einhaltung des Standardschwellenmasses gemäss Art. 55
BZO bei sämtlichen Fassaden (ausgenommen bei den Südfassaden der Häuser 3 und 4
sowie die Freilegungen für Hauszugänge) ausweisen."
Im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen.
III.
Mit Beschwerde vom 21. August 2023 gelangten A und B
sowie weitere rubrizierte Personen an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, es
sei der angefochtene Rekursentscheid aufzuheben und die Baubewilligung zu
verweigern; evtl. sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur
weiteren Prüfung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu Lasten der
Beschwerdegegnerschaft. Ausserdem beantragten die Beschwerdeführenden die
Durchführung eines Augenscheins.
Mit Eingabe vom 25. August 2023 beantragte das
Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit
Beschwerdeantwort vom 19. September 2023 stellte die Baubehörde Meilen den
Antrag auf Abweisung der Beschwerde und Bestätigung des Rekursentscheids sowie
der Baubewilligung. Eventualiter sei die Sache zur neuen und weiteren
Beurteilung an das Baurekursgericht zurückzuweisen; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführenden. Die Beschwerdegegnerschaft
liess sich mit Eingabe vom 21. September 2023 vernehmen mit dem Antrag, es
sei die Beschwerde abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der Beschwerdeführenden. Mit Replik vom 11. Oktober 2023 hielten die
Beschwerdeführenden an ihren Anträgen fest. Am 23. Oktober 2023 erstattete
die Baubehörde Meilen ihre Stellungnahme zur Replik. Mit Duplik vom 20. Oktober
2023 hielt die Bauherrschaft an ihren Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
1.2
Die
Beschwerdeführenden sind als Eigentümer von Grundstücken, die dem Baugrundstück
entweder unmittelbar benachbart sind oder von diesem nur durch den M-Weg
getrennt werden, unbestrittenermassen zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975, PBG). Da die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Die Beschwerdeführenden beantragen in
prozessualer Hinsicht die Durchführung eines Augenscheins durch das
Verwaltungsgericht.
2.1
Der
Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen
Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist dann
geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist,
die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht
auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine
hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur Durchführung eines
Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse
auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010,
1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3;
VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).
2.2
Vorliegend
lässt sich der rechtserhebliche Sachverhalt mittels der zahlreichen bei den
Akten liegenden Pläne sowie des Protokolls des durch die zweite Abteilung des Baurekursgerichts
am 7. Mai 2019 in dem das Vorgängerprojekt betreffenden Rekursverfahren
durchgeführten Augenscheins ohne Weiteres feststellen. Insbesondere geben die
zahlreichen Fotos die tatsächlichen Verhältnisse anschaulich wieder, soweit sie
für die Beantwortung der geltend gemachten Mängel der Baubewilligung
erforderlich sind. Auf die Durchführung eines Augenscheins durch das
Verwaltungsgericht ist daher zu verzichten.
3.
3.1
Die
Baugrundstücke Kat.-Nrn. 02 und 01 sind gemäss der geltenden Bauordnung
der Gemeinde Meilen vom 17. September 2020 (BZO) der Wohnzone 1.4
zugewiesen. Die Bauherrschaft plant die Erstellung von vier Mehrfamilienhäusern
samt Unterniveaugarage als Arealüberbauung.
Nördlich des Grundstücks Kat.-Nr. 02 verläuft die J-Strasse. Im
Osten stösst das Baugrundstück an einen Fussweg (M-Weg). Die Zufahrt zu der
Unterniveaugarage erfolgt ab der I-Strasse über die schmale Zufahrtsparzelle
Kat.-Nr. 01.
3.2
Hinsichtlich
der Frage des anwendbaren Rechts kann vorab auf die zutreffenden und
unbestrittenen Ausführungen des Baurekursgerichts verwiesen werden:
Grundsätzlich ist von der Anwendbarkeit der Bestimmungen der am 1. Oktober
2021 in Kraft getretenen Bauordnung vom 17. September 2020 auszugehen
(nachfolgend BZO). Lediglich die Grundmasse der geplanten Baukörper richten
sich nach den Bestimmungen der bisherigen Bau- und Zonenordnung (BZO 1997).
Demgemäss bestimmen sich die zulässige Baumasse sowie die Gebäudehöhe noch nach
den Bestimmungen der BZO 1997.
4.
Die Beschwerdeführenden rügen vorab die
Verletzung des Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung. Sie beanstandeten
bereits im Rekursverfahren die auflageweise Heilung verschiedener
baurechtlicher Mängel des Bauvorhabens mittels Nebenbestimmungen und brachten
vor, die Mängel seien weder untergeordneter Natur noch könnten sie ohne
besondere Schwierigkeiten behoben werden. Ausserdem seien die Nebenbestimmungen
viel zu wenig konkret. Im Beschwerdeverfahren machen sie nun geltend, die
beiden von der Rekursinstanz neu statuierten Auflagen hinsichtlich der
Einhaltung der Baumassenziffer sowie des Standardschwellenwerts gemäss Art. 55
BZO erfüllten die Anforderungen der Rechtsprechung an zulässige
Nebenbestimmungen nicht und seien daher unzulässig. Ausserdem sei es
unzulässig, die gemäss Art. 42 BZO erforderlichen Nachweise betreffend die
Wärme- und Warmwasserversorgung vorzubehalten und nicht bereits mit den
Baugesuchsunterlagen einzufordern.
4.1
Da die
Beschwerdeführenden auch das Ausmass der Überschreitung der Baumassenziffer
sowie die Anwendung von Art. 55 BZO durch die Vorinstanzen rügen, wird auf
die Frage der Zulässigkeit der diesbezüglichen Nebenbestimmungen jeweils
nachfolgend im Zusammenhang mit der Beurteilung dieser Rügen eingegangen (vgl.
nachfolgende Erwägungen unter Ziff. 7 und 8).
4.2
Was die
gerügten fehlenden Nachweise betreffend die Wärme- und Warmwasserversorgung
sowie die energetischen Massnahmen anbelangt, machen die Beschwerdeführenden
geltend, es handle sich gemäss Art. 42 BZO ausdrücklich um Anforderungen,
welche bei Arealüberbauungen zusätzlich zu den Anforderungen nach § 71 PBG
sicherzustellen seien. Der Arealüberbauungsbonus dürfe nicht gewährt werden,
ohne dass die Anforderungen gemäss Art. 42 BZO nachgewiesen seien. Es
bestehe gemäss Art. 42 BZO eine Pflicht, die entsprechenden Nachweise mit
dem Baugesuch einzureichen, damit sie vor Bewilligungserteilung geprüft werden
könnten.
Gemäss Art. 42 BZO ist zusätzlich zu den Anforderungen an
Arealüberbauungen gemäss § 71 PBG eine energieeffiziente Bauweise
sicherzustellen. Höchstens 30 % des zulässigen Energiebedarfs für die
Wärme- und Warmwassererzeugung dürften mit fossilen Energien gedeckt werden. Es
ist unbestritten, dass das geplante Vorhaben diese Anforderungen zu erfüllen
hat. Die verlangten Nachweise hinsichtlich der energetischen Standards
betreffen die Bauweise und die verwendbaren Energieträger und mithin die
Detailplanung. Es ist der Vorinstanz darin beizupflichten, dass sich diese
Anforderungen nach dem Stand der Technik ohne Weiteres erreichen lassen. Es
kann daher auch ohne Vorliegen der entsprechenden Nachweise im jetzigen
Zeitpunkt davon ausgegangen werden, dass die qualifizierten Anforderungen
hinsichtlich Ausstattung gemäss § 71 PBG eingehalten werden können. Die
entsprechende Detailplanung hat zudem keinen Einfluss auf die Gestaltung der
geplanten Überbauung. Es ist unter diesen Umständen nicht zu beanstanden, wenn
die diesbezüglichen Detailangaben vorbehalten werden und entsprechende
Nachweise durch die Bauherrschaft bis spätestens vor Baubeginn eingereicht
werden müssen. Eine Verletzung der Vorschrift von § 73 Abs. 1 PBG,
wonach die baurechtliche Bewilligung eine vollständige Baueingabe voraussetzt,
ist nicht ersichtlich.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführenden rügen ferner, die geplante Zufahrt zur Unterniveaugarage
erfülle die Anforderungen der Verkehrserschliessungsverordnung nicht. Es gehe
insbesondere nicht an, von den Anforderungen eines Zufahrtsweges des Typs 2
gemäss Anhang 1 der VErV auszugehen. Der Typ 2 setze eine
Begegnungszone voraus. Dies gehe aus der Weisung des Regierungsrats hervor,
welche ausdrücklich festhalte, dass es sich beim Typ 2 um eine Mischfläche
im Zusammenhang mit einer Verkehrsanordnung der Begegnungszone handle. Ein
Abweichen von diesen gesetzlichen Anforderungen sei nur bei Vorliegen wichtiger
Gründe zulässig. Diese würden weder in der Baubewilligung noch im angefochtenen
Entscheid genannt und seien auch nicht ersichtlich. Einziger Grund für die
geplante Zufahrtslösung sei die Breite der Parzelle Kat.-Nr. 01. Die
tatsächlichen Verhältnisse würden klar gegen die geplante Erschliessungslösung
sprechen. Es gehe um die Erschliessung von 17 Wohneinheiten. Das zu
erwartende Verkehrsaufkommen sei wesentlich grösser als in dem vom Verwaltungsgericht
kürzlich beurteilten Fall VB.2021.00432, in welchem das Gericht festgestellt
habe, dass es bereits bei einem Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten nicht
in Frage komme, von den Anforderungen der Verkehrserschliessungsverordnung
abzuweichen. Die vorliegende Zufahrt sei länger und schmaler als im angeführten
Vergleichsfall. Aufgrund der beidseitigen Wände bestünden keinerlei Ausweichmöglichkeiten.
Hinzu komme, dass die Zufahrt nicht einmal die Anforderungen an eine Notzufahrt
gemäss § 13 VerV erfülle. Die Feststellung der Vorinstanz, es seien keine
Konflikte zwischen Fahrzeugen und Fussgängern sowie anderen Teilnehmenden des Langsamverkehrs
zu erwarten, sei nicht nur unerheblich, sondern auch schlicht nicht
nachvollziehbar: In der Unterniveaugarage seien 40 Abstellplätze
vorhanden. Die Zufahrtsrampe stelle den einzigen behindertengerechten Zugang
dar. Ausserdem würden sämtlicher Fahrradverkehr und der überwiegende Teil des Fussgängerverkehrs
über diese Rampe abgewickelt. Es sei davon auszugehen, dass Konflikte zwischen
den verschiedenen Verkehrsteilnehmenden häufig auftreten werden. Das
Verkehrsgutachten gehe schliesslich fälschlicherweise von einer Breite der
Rampe von 3,60 m aus. Deren lichte Breite betrage hingegen nur 3,20 m.
Dem Verkehrsgutachten könne entgegen den Ausführungen der Vorinstanz nicht
entnommen werden, dass auch beim Begegnungsfall PW/Velo von einer
verkehrssicheren Zufahrt ausgegangen werden könne. Es werde vielmehr klar davon
ausgegangen, dass nicht einmal eine lichte Breite von 3,60 m ausreichen
würde. Es werde die Auffassung vertreten, es genüge eine Dimensionierung für
den Begegnungsfall PW/Fussgänger. Dies stehe jedoch in klarem Widerspruch zu
Anhang 1 VerV. Auch der Begegnungsfall zwischen Motorfahrzeugen und
Rollstühlen werde ausgeblendet. Es sei schliesslich grobfahrlässig, jegliches
Sicherheitsrisiko, etwa bei Rückwärtsfahrmanövern der Kehrrichtabfuhr,
auszuschliessen.
5.2
Die
geplante Zufahrt zur Arealüberbauung soll ab der I-Strasse über die
(Weg)Parzelle Kat.-Nr. 01 erfolgen. Die Zufahrt weist gemäss den
Baueingabeplänen eine Länge von 30 m und eine Steigung von maximal 6 %
auf. Die Fahrbahnbreite beträgt 3,20 m; auf den vordersten rund 6 m misst
sie 3,50 m bis maximal 4,50 m im Mündungsbereich zur I-Strasse.
5.3
Genügende
Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und
Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der
öffentlichen Dienste und der Benützerinnen und Benützer (§ 237 Abs. 1
PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2
Satz 1 PBG).
Die
technischen Anforderungen an Zufahrten werden in der
Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (
VErV
)
geregelt. Als Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab
der Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung (§ 3
lit. b
VErV).
Zufahrten
sind so zu gestalten, dass sie ihren Zweck erfüllen und der vollständigen
Nutzung der Grundstücke genügen und die Verkehrssicherheit für alle
Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer jederzeit gewährleistet ist
(§ 4 lit. a und b
VErV
). Der Einsatz der öffentlichen Dienste, insbesondere für
Notfalleinsätze, muss jederzeit gewährleistet sein (§ 4 lit. c
VErV
). Die technischen Anforderungen an
Zufahrten finden sich in den Anhängen 1–6 der
Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5 Abs. 1
VErV
).
Diese Anhänge stellen Normalien
im Sinne von § 360 PBG dar. Ausgehend von diesem Resultat ist zu prüfen,
ob im Einzelfall Erleichterungen angebracht sind (§ 6 VErV) oder gemäss
§ 7 VerV gegebenenfalls erhöhte Anforderungen gestellt werden müssen.
Abweichungen sind unter Berücksichtigung von öffentlichen und objektivierbaren
privaten Interessen zu gewähren bzw. anzuordnen (vgl. zum Ganzen RRB Nr. 393/2019
vom 17. April 2019, ABl 2019-05-03, S. 29).
5.4
Bei der
Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung und insbesondere
der Gewährung von Erleichterungen von den technischen Anforderungen der
Verkehrserschliessungsverordnung kommt den Gemeinden ein von der Rekursinstanz
zu beachtender Ermessensspielraum zu. Geprüft wird daher nur, ob der
angefochtene Entscheid auf einer richtigen und vollständigen Feststellung des massgeblichen
Sachverhalts beruht und ob die bewilligte Erschliessungslösung verkehrssicher
und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit vertretbar erscheint. Vor
Verwaltungsgericht können gemäss § 50 in Verbindung mit § 20
Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn
dieser Bestimmungen geltend gemacht werden (VGr, 18. September 2019,
VB.2019.00058, E. 3.3.1, mit Hinweisen; 18. August 2004,
VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13).
5.5
Da die
geplante Zufahrt 17 Wohneinheiten erschliesst, hat sie gemäss Anhang 1
Technische Anforderungen an Zufahrten unbestrittenermassen die Anforderungen an
einen Zufahrtsweg zu erfüllen: Die Fahrbahnbreite muss zwischen 3,00 bis 4,00 m
betragen. Vorgesehen sind drei Strassentypen: Typ 1, 2 und 3. Zum
Fussgängerschutz sind folgende Bemerkungen angeführt: "Die Bedürfnisse von
mobilitäts- und sehbehinderten Menschen sind zu berücksichtigen" und im
Fall von Typ 2: "Begegnungszone" und bei Typ 3: "eventuell
verbreitertes Bankett oder Trottoir teilweise befahrbar bei
Ausweichstellen".
5.6
Vorab kann
auf die zutreffenden tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz verwiesen
werden (
§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
Satz 2 VRG
). Zutreffend ist insbesondere die Feststellung der Vorinstanz,
dass es sich vorliegend um eine vollständig gerade verlaufende und
uneingeschränkt übersichtliche Zufahrt handelt, die nur der grundstücksinternen
Erschliessung dient und auf welcher nicht mit hohen Geschwindigkeiten zu
rechnen ist. In der Unterniveaugarage sind 40 Abstellplätze inkl.
Besucherparkplätze geplant. Es ist zutreffend, dass dabei nicht mit einer hohen
Anzahl von Fahrten zu rechnen ist. Es ist zu berücksichtigen, dass ein
Zufahrtsweg gemäss Anhang 1 der VerV bis zu 50 bzw. bei guter
Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr sogar bis zu 100 Wohneinheiten
erschliessen darf. Es darf bei diesen Umständen mit dem Baurekursgericht davon
ausgegangen werden, dass der Begegnungsfall Personenwagen und Teilnehmende des Langsamverkehrs
(inkl. Personen mit Kinderwagen sowie älterer und gehbehinderter Personen)
risikolos erfolgen kann. Dies gilt umso mehr, als davon auszugehen ist, dass
die Zufahrtsstrasse mit wenigen Ausnahmen von Bewohnern der Arealüberbauung
benutzt werden wird, welche die örtliche Situation gut kennen. Ebenfalls
beizupflichten ist der Vorinstanz daher darin, dass auch im Hinblick auf den
Begegnungsfall PW/Velo von einer verkehrssicheren Zufahrt ausgegangen werden
kann. Es trifft zwar zu, dass das Verkehrsgutachten fälschlicherweise von einer
Fahrbahnbreite von 3,60 m ausgeht. Trotzdem betont es die kurze Distanz,
die geringen Frequenzen, die guten Sichtverhältnisse sowie die
Ausweichmöglichkeiten auf dem Vorplatz, welcher eine Breite von 5,50 m aufweist.
Im Weiteren werden Konflikte zwischen motorisierten Fahrzeugen durch die von
der örtlichen Baubehörde verlangte Lichtsignalanlage wirkungsvoll verhindert.
Dass die Kehrrichtversorgungsfahrzeuge die Zufahrt rückwärts befahren müssen,
mag zwar allenfalls zu kurzen Wartezeiten für aus- oder einfahrende
Personenwagen führen, stellt aber aufgrund des Umstandes, dass dies nur einmal
in der Woche der Fall sein wird, die Verkehrssicherheit der Zufahrt nicht in
Frage.
5.7
Es ist den
Beschwerdeführenden darin beizupflichten, dass der Strassentyp 2 eine
Mischverkehrsfläche im Zusammenhang mit einer Verkehrsanordnung der
Begegnungszone (Tempo-20-Zonierung) zeigt (vgl. RRB Nr. 393/2019 S. 45).
Daraus lässt sich jedoch nicht ableiten, dass die vorliegende Lösung einer
durchgehenden Fahrbahn mit einer Breite von 3,20 m zum Vornherein nicht
zulässig sei. Massgebend ist die Einhaltung der erforderlichen Minimalbreite
von 3 m. Die Verkehrssicherheit ist anhand der konkreten Umstände im
Einzelfall zu beurteilen. Bankette werden nicht mehr ausdrücklich verlangt.
Anstelle von Banketten ist es auch zulässig, die Fahrbahn entsprechend zu
verbreitern, sofern dadurch der Fussgängerschutz gewährleistet ist (vgl. RRB Nr. 393/2019
a.
a.
O.). Zwar handelt es sich
vorliegend nicht um eine Begegnungszone. Es ist indessen von einer stark
reduzierten Geschwindigkeit der Fahrzeuge auf dem Zufahrtsweg auszugehen (vgl.
vorstehend E. 5.6), sodass die Verhältnisse zumindest diesbezüglich mit
einer Begegnungszone, in welcher die Geschwindigkeit auf 20 km/h
beschränkt ist, vergleichbar sind. Hinzu kommt, dass es sich faktisch um eine
grundstücksinterne Erschliessung handelt und nicht um eine öffentliche
Durchgangsstrasse.
5.8
Zusammenfassend
ist die Beurteilung der Verkehrssicherheit der streitbetroffenen Zufahrt durch
die Vorinstanzen nicht zu beanstanden. Auf den erst im Beschwerdeverfahren und
damit verspätet erhobenen Einwand der mangelnden Notzufahrt ist nicht weiter
einzugehen.
5.9
Die
Beschwerdeführenden machen schliesslich geltend, bei einer Arealüberbauung
seien auch an die Erschliessungslösung erhöhte Anforderungen zu stellen. Die
projektierte Erschliessung sei denkbar ungeeignet und unattraktiv. Ausserdem
sei der fehlende Warteraum unpraktisch und für Rollstuhlfahrer gefährlich. Auch
in gestalterischer Hinsicht entspreche die Rampe nicht den erhöhten
Anforderungen an eine Arealüberbauung. Der unnatürliche Einschnitt ins Gelände
wirke völlig deplatziert und sei schlicht hässlich.
Gemäss § 71 PBG müssen bei
Arealüberbauungen Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut
gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein.
Was die Verkehrssicherheit der geplanten Erschliessungslösung anbelangt,
so kann auf die vorstehenden Erwägungen verwiesen werden. Wie bereits
ausgeführt wurde, ist die Erschliessung diesbezüglich nicht zu beanstanden.
Beizupflichten ist der Vorinstanz ferner darin, dass § 71 PBG nach der
Rechtsprechung keine gesetzliche Grundlage für strengere Standards für
behindertengerechtes Bauen bei Arealüberbauungen darstellt. Mit der besagten
Bestimmung wird lediglich eine in jeder Hinsicht zweckmässige Ausrüstung und
Ausstattung (Abs. 1) verlangt. Aus dieser Formulierung kann nicht
geschlossen werden, dies erfordere in jedem Fall eine Zusatzleistung gegenüber
der in § 239a PBG statuierten Forderung nach einer
für
Menschen mit Behinderungen zugänglichen und benützbaren Gestaltung
(vgl. VGr, 5. April 2006, VB.2005.00558, E. 4.3.1).
Dass bzw. inwiefern die konkreten Umstände des vorliegenden Falls diesbezüglich
erhöhte Anforderungen zu begründen vermöchten, wird von den Beschwerdeführenden
nicht ausgeführt.
In gestalterischer Hinsicht kann auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz
verwiesen werden. Es ist insbesondere darauf hinzuweisen, dass der von den
Beschwerdeführenden als deplatziert bezeichnete Einschnitt ins Gelände eine
Folge der Topografie des Baugrundstücks und bei einer Erschliessung über die I-Strasse
letztlich unvermeidbar ist.
6.
6.1
Die
Beschwerdeführenden beanstanden im Weiteren die Messung der Gebäudehöhe bei den
Häusern 1 und 2. Sie machen insbesondere geltend, das sog.
Käseglockenprofil sei nicht an der richtigen Fassadenflucht angebracht worden.
Das Profil müsse – horizontal betrachtet – immer dem Grundriss des Gebäudes
folgen. Es sei deshalb an der Fassade anzusetzen. Als solche gelte gemäss
VB.2013.00669 die Aussenwand bzw. die Aussenseite eines Gebäudes zwischen
Erdboden und Dachfläche. Die Käseglocke könne keine Bereiche umfassen, die
ausserhalb der Hauptfassaden lägen. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz
würden die Giebelfassaden zwei gleichbedeutende Fassadenabschnitte aufweisen,
welche sich über einen erheblichen Teil der Fassadenlänge erstreckten. Der
jeweils etwas weniger lange nördliche Abschnitt weise eine stärkere
Höhenentwicklung auf. Giebelseitig sei die Gebäudehöhe an allen Gebäudeecken zu
messen. Weise die Giebelseite – wie vorliegend – eine Staffelung auf, befinde
sich dort eine massgebliche Gebäudeecke, an welcher die Gebäudehöhe zu
ermitteln sei.
6.2
In Bezug
auf die Gebäudehöhe gelangt vorliegend unbestrittenermassen die alte Bauordnung
der Gemeinde Meilen (BZO 1997) zur Anwendung. Gemäss deren Art. 18 gilt in
der Wohnzone W1.4 eine maximale Gebäudehöhe von 7,50 m sowie eine maximale
Firsthöhe von 5 m. Die BZO 1997 kennt keine Geschosszahlvorschriften.
Gebäude müssen deshalb lediglich ein Gebäudeprofil einhalten, welches nach der
sogenannten Käseglockenpraxis gebildet wird.
6.3
Die
zulässige Gebäudehöhe wird normalerweise durch die erlaubte Vollgeschosszahl
und, sofern die Bau- und Zonenordnung es nicht ausschliesst, durch die
Verkehrsbaulinien bestimmt, entscheidend ist das geringere Mass (§ 278
Abs. 1 PBG
in der hier
anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung
[Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2], nachfolgend:
PBG 2015
). Gemessen wird die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen
Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden
gewachsenen Boden; durch einzelne, bis 1,5 Meter tiefe Rücksprünge
bewirkte Mehrhöhen werden nicht beachtet (§ 280 Abs. 1 PBG 2015).
§ 281 PBG 2015 definiert die zulässige Firsthöhe von Schrägdächern.
Enthält eine Bau- und Zonenordnung keine Geschosszahlvorschriften, sind also in
Bezug auf die Ausdehnung nach oben ausschliesslich die Gebäude- und die
Firsthöhe massgebend, können Bauten innerhalb dieses (für Bauten mit
Satteldach) vorgegebenen Profils grundsätzlich frei gestaltet werden. Innerhalb
dieses Profils wird keine Gebäudehöhe gemessen. Das oberste Geschoss kann also
auch ein Vollgeschoss sein. Als Folge der liberalisierten kommunalen
Vorschriften, welche grundsätzlich innerhalb der Höhenprofile eine freie Geschosskonfiguration
und Nutzungsverteilung zulassen, kann nämlich im Fall von Flachdachbauten
(sowie auch anderer Dachformen) nicht mehr verlangt werden, dass Gebäudeteile,
welche über die für die Gebäudehöhe gültige Profillinie hinaus in den –
theoretischen – Profilbereich eines maximal zulässigen Satteldachs ragen,
deutlich als Dachgeschosse erkennbar sein müssen. Dies hat zur Folge, dass
Dachbauten innerhalb des für Bauten mit Satteldach zulässigen Profils
grundsätzlich frei gestaltet werden können (sogenannte Käseglockenpraxis;
Christian Berz/Antonio Frigerio in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.],
Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. Aufl., Wädenswil 2024,
S. 1453 f.
; ausführlich zum Ganzen: VGr, 22. Oktober
2020, VB.2020.00338, E. 4.2, mit Hinweisen). Gleiches gilt auch bezüglich
der hypothetischen Firstrichtung (VGr, 12. Mai 2023, VB.2022.00559).
6.4
Da es
aufgrund der fehlenden Geschosszahlbestimmung irrelevant ist, ob es sich beim
obersten Geschoss um ein Dach- oder ein Vollgeschoss handelt, ist gemäss
langjähriger und ständiger Praxis auch nicht auf die Schnittlinie Fassade und
Dachfläche abzustellen. Anzusetzen ist vielmehr an der maximal zulässigen
Gebäudehöhe als theoretischer Profillinie. Durch die vorgenannte Messweise
entsteht kein Erscheinungsbild, das über ein Erscheinungsbild eines aufgrund
der zulässigen Gebäudehöhe gebauten maximal zulässigen Gebäudes mit Satteldach
hinausgehen würde. Vielmehr lässt es die Praxis zu, die Geschosse auch auf
''Dachgeschosshöhe'' frei zu wählen und innerhalb des theoretischen Profils
eines Gebäudes mit Schrägdach eine maximale Ausdehnung bei freier Geschosswahl
zu ermöglichen (VGr, 22. Oktober 2020, VB.2020.00338, E. 4.3, mit
Hinweisen). Mit einem Verzicht auf Geschosszahlen verzichtet die Gemeinde auch
auf die – auf Geschosszahlen beruhende – Messweise von § 280 Abs. 1
PBG. Die sogenannte Käseglockenpraxis beruht auf der Auslegung des kantonalen
Rechts.
6.5
Nach
Auffassung der Vorinstanz ist die Ansetzung des Käseglockenprofils im
vorliegenden Fall nicht zu beanstanden. Die jeweils nach Osten und Westen
vorspringenden Teile der Südfassaden würden lediglich seitlich aus dem Profil
herausragen, und dies lediglich um 0,9 m. Im Verhältnis zur 23 m messenden
jeweiligen Südfassade würden die Rücksprünge lediglich untergeordnete
geschlossene südliche "Fassaden" bilden. Dass diese Teile bei der
Bildung des Profils ausser Ansatz fallen, sei nicht zu beanstanden. Da in der
Gemeinde die Baumassenziffern die bauliche Dichte regelten, stünde auch die in
den Vorschriften über die Gebäudehöhe enthaltene planerische Komponente der
vorstehenden Betrachtungsweise nicht entgegen. Die Bestimmung von § 280 Abs. 1
PBG, wonach durch Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen lediglich dann nicht beachtet
werden, wenn die einzelnen Rücksprünge eine Tiefe von 1,5 m nicht
überschreiten, gelange bei Geltung des "Käseglockenprinzips" zum Vornherein
nicht zur Anwendung. Es sei daher unerheblich, dass die fraglichen Bereiche
jeweils um mehr als 1,5 m von den Südfassaden zurückgestaffelt seien. Die
Rück- und Vorsprünge hätten – seitlich betrachtet – keine für die Nachbarschaft
unzumutbaren Auswirkungen durch überhohe geschlossene Fassaden, zumal die
fraglichen Gebäudeteile optisch als zur Fassade zugehörig erschienen.
6.6
Dieser
Auffassung ist beizupflichten. Es ist insbesondere zutreffend, dass die
Bestimmung von Satz 2 von § 280 Abs. 1 PBG im Falle der Anwendung der
Käseglockenpraxis keine Anwendung findet. Anwendung findet § 280 Abs. 1
PBG lediglich insofern, als die Bestimmung zur Berechnung des Käseglockenprofils
herangezogen wird. Dabei wird mittels dieser Messweise die für die Käseglocke
massgebliche Gebäudehöhe ermittelt (vgl. VGr, 27. Oktober 2021,
VB.2021.00099, E. 3.4). Innerhalb des ermittelten Profils können Bauten
frei gestaltet werden. Da innerhalb des Profils keine Gebäudehöhe zu messen
ist, musste auch keine zweite Käseglocke im Bereich der Rücksprünge der
Südfassade angesetzt werden. Da sich sämtliche Bauteile innerhalb des Käseglockenprofils
befinden, ist die Gebäudehöhe vorliegend eingehalten.
7.
7.1
Die
Beschwerdeführenden rügen ausserdem eine Überschreitung der zulässigen
Baumasse. Sie beanstanden primär die Auffassung der Vorinstanz, dass gewisse
Abschnitte der Kellergeschosse der Häuser 1 und 2 als Anbauten zu
qualifizieren seien, welchen eine architektonische und konstruktive
Selbständigkeit zu attestieren sei. Eine Anbaute müsse definitionsgemäss ein in
sich abgeschlossenes Gebäude sein, das eine Grundfläche von höchstens 50 m
2
aufweisen dürfe. Dies sei bei den fraglichen Kellerabschnitten nicht der Fall.
Den Kellerabschnitten komme schon deshalb keine architektonische und
konstruktive Selbständigkeit zu, weil sie teilweise unter dem Hauptgebäude
lägen. Soweit sie über dem gewachsenen Terrain lägen, müssten sie an die
Hauptbaumasse angerechnet werden.
Die Vorinstanz könne ausserdem nicht
unbesehen annehmen, die Stärke der Decken der obersten Geschosse sei eine Folge
der Wärmedämmung. Vielmehr müsste dies von der Bauherrschaft nachgewiesen
werden. Ausserdem liege die Oberkante der obersten Geschosse deutlich höher als
64 cm über dem Attikageschossfussboden. Betroffen seien einerseits die
vertikalen Erschliessungskerne (Treppenhaus/Lift), wo die Gebäude rund 55 cm
höher seien als von der Vorinstanz angenommen; ausserdem umfangreiche weitere
Flächen in den Attikageschossen wie die nördlichen Eckbereiche sowie der nach
Süden vorspringende zentrale Attikabereich beim Haus 1 und die nördlichen
Eckbereiche beim Haus 2. Daraus resultiere eine zusätzliche Baumasse von
mehr als 60 m
3
.
7.2
Gemäss Art. 18
BZO 1997 ist in der vorliegenden Wohnzone W1.4 grundsätzlich eine
Baumassenziffer von 1.4 zu beachten, wobei die zonengemässe Baumassenziffer bei
Arealüberbauungen um höchstens einen Zehntel erhöht werden kann (Art. 43
BZO bzw. Art. 32 BZO 1997). Darüber hinaus ist gemäss Art. 39 Abs. 1
der noch anwendbaren BZO 1997 in allen Bauzonen (ausser in der Zone W1.0) für
Besondere Gebäude eine Baumasse von 20 % der zonengemässen Baumassenziffer
zulässig, mindestens jedoch eine Baumasse von 120 m
3
. Diese kann
für Garagen und Fahrzeugunterstände auch Hauptbauten zugeschlagen werden.
7.3
Für die
Beurteilung der strittigen Abschnitte der Kellergeschosse bei den Häusern 1 und
2 ist entgegen dem Baurekursgericht nicht auf den Begriff der Anbauten und
Kleinbauten gemäss Art. 2a der Allgemeinen Bauverordnung (ABV) abzustellen,
sondern zufolge Anwendbarkeit der BZO 1997 auf den bisherigen Begriff der "Besonderen
Gebäude" im Sinn von §§ 49 Abs. 3 und 273 PBG 2015. Dieser sieht
keine Beschränkung der Grundfläche auf 50 m
2
vor, womit diesem
Vorbringen nicht weiter nachzugehen ist.
7.4
Um als
Besondere Gebäude zu gelten, müssen Bestandteile von Hauptgebäuden nach der
Rechtsprechung in ihrer äusseren Erscheinung und in ihrem räumlichen Verhältnis
vom Hauptgebäude abgrenzbar sein, weshalb eine gewisse architektonische und
(kumulativ) eine gewisse konstruktive Selbständigkeit verlangt wird. In der
Regel ergibt sich diese bereits aufgrund der gegenüber Hauptgebäuden geringeren
Gebäudehöhe. Da lediglich eine gewisse architektonische und bauliche
Selbständigkeit verlangt wird, ist nicht erforderlich, dass diese ohne jegliche
Anpassungen der baulichen Substanz des Hauptgebäudes weggelassen
beziehungsweise versetzt werden könnten (VGr, 13. Juni 2012,
VB.2011.00648, E. 4.5.2; 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.2
und 3.4; Christoph Fritzsche/Christian Berz, Zürcher Planungs- und Baurecht, a.
a.
O., S. 1368 f.). Eine
funktionale Selbständigkeit wird sodann nicht verlangt. Ein Besonderes Gebäude
darf demzufolge auch der Wohn- oder Arbeitsnutzung des Hauptgebäudes dienen,
sofern es selbst nicht zu solchen Zwecken genutzt werden kann (VGr, 20. März
2014, VB.2013.00623, E. 3.2). So steht es der Qualifikation eines Gebäudes
als Besonderes Gebäude etwa nicht entgegen, dass es als Terrasse der
anstossenden Wohnräume genutzt wird (VGr, 13. April 2022, VB.2021.00403, E. 3.7.2).
7.5
Die
streitbetroffenen Bauteile grenzen sich optisch klar vom Hauptgebäude ab. Sie
sind konstruktiv unabhängig. Sie dienen funktional zwar dem Hauptgebäude, sind
aber unbestrittenermassen nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen
geeignet. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden fallen die genannten
Kellerabschnitte daher unter die Privilegierung von Art. 39 Abs. 1
BZO 1997 und führen nicht zu einer Überschreitung der Hauptbaumasse.
7.6
Unzutreffend
ist ferner die Auffassung der Beschwerdeführenden, die Vorinstanz habe
unbesehen angenommen, die Stärke der Decken der obersten Geschosse sei eine
Folge der Wärmedämmung. Vielmehr hat sie auf Ziffer I.9. der angefochtenen
Baubewilligung verwiesen, worin der Baubewilligungsbehörde vor Baubeginn ein
Konstruktionskonzept zur Genehmigung einzureichen sei. Darin ist nachzuweisen,
dass die konstruktive Stärke auf die Wärmedämmung zurückzuführen ist.
Die Bauherrschaft führt zur Erläuterung und unter Hinweis auf neue
Fassadenpläne im Weiteren aus, dass bei den Häusern 1 und 2 über den
beiden Erschliessungskernen aus ästhetischen Gründen eine erhöhte Dachbrüstung
bzw. ein erhöhter Dachrandabschluss geplant worden sei. Der für die Baumasse
relevante umbaute Raum der Dachgeschosse der Häuser 1 und 2 sei über die
gesamte Fläche gleich hoch. Aus den im vorliegenden Verfahren eingereichten
neuen Fassadenplänen ist ersichtlich, dass die Höhe der Dachfläche unter der
Dachbrüstung bzw. dem Dachrand liegt und die obersten Geschosse tatsächlich
eine Höhe von 2,80 m aufweisen, wie von der Vorinstanz angenommen. Die
diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich als unberechtigt.
7.7
Die
Beschwerdeführenden rügen schliesslich die von der Vorinstanz im Zusammenhang
mit der Einhaltung der zulässigen Baumasse statuierte Auflage, wonach vor
Baufreigabe die Einhaltung der Baumasse für Hauptgebäude auch unter Einbezug
der erwähnten, gelb eingefärbten Bereiche über dem gewachsenen Terrain bei Haus 1
und 2 anhand zur Bewilligung einzureichender Pläne und Berechnungen
nachzuweisen sei. Sie machen geltend, die Auflage sei zu wenig bestimmt, da der
Mangel auf verschiedene Weise behoben werden könne.
Die Vorinstanz stellte diesbezüglich entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführenden keinen Mangel fest. Sie führte lediglich aus, es sei
unklar, ob diese kleinen Abschnitte bei Haus 1 und 2 in die
Baumassenberechnung einbezogen worden seien. Diesbezüglich sei vor Baubeginn
Klarheit zu schaffen. Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden. Es handelt sich
offensichtlich um derart kleine Bereiche, dass selbst dann, wenn diese
fälschlicherweise bei der Baumassenberechnung ausser Betracht geblieben wären
und die noch bestehende Baumassenreserve überschreiten würden, eine
nebenbestimmungsweise Behebung in Frage käme. Der Mangel wäre derart
untergeordnet, dass er ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kann.
Ausserdem darf ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass dies angesichts
dessen kleinen Gewichts im Umfang des Gesamtprojekts nicht zu einer
wesentlichen Projektänderung führen würde.
8.
8.1
Die
Beschwerdeführenden beanstanden den vorinstanzlichen Entscheid im Weiteren
hinsichtlich der Beurteilung der Zulässigkeit der vorgenommenen Abgrabungen.
Sie machen insbesondere geltend, die Vorinstanz habe die Gebäude 3 und 4
fälschlicherweise von der nebenbestimmungsweisen Reduktion der Abgrabungen
ausgenommen. Die übermässigen Abgrabungen würden alle vier geplanten Gebäude
betreffen. Es sei kein vernünftiger Grund ersichtlich, weshalb die
Anforderungen von Art. 55 BZO bei den Südfassaden der Häuser 3 und 4
nicht einzuhalten seien. Die von den Vorinstanzen vorgenommene und vom
Baurekursgericht geschützte sog. Gesamtbetrachtung stehe in deutlichem
Widerspruch zum Wortlaut und Zweck der Bauordnungsbestimmung, wonach sich die
Beurteilung auf die jeweilige Fassade beziehe. Dies stelle daher klarerweise
eine Ermessensüberschreitung dar. Könnte auf eine derartige Gesamtbetrachtung
abgestellt werden, so werde Art. 55 BZO jeglichen Gehalts beraubt, könnte
doch bei grösseren Überbauungen ohne ersichtlichen Grund eine Kompensationsmöglichkeit
geschaffen werden, die sich nicht auf Art. 55 BZO stützen lasse. Ausserdem
seien bei Arealüberbauungen erhöhte Anforderungen in Bezug auf Abgrabungen zu
stellen. Auf diesen Einwand der Beschwerdeführenden sei die Vorinstanz in
Verletzung des rechtlichen Gehörs nicht eingegangen.
8.2
Gemäss Art. 55
BZO sind Abgrabungen untergeordneter Natur zulässig. Als untergeordnet gelten
in der Regel Abgrabungen, die einen Meter auf max. einen Drittel der jeweiligen
Fassade betragen. Das durch Abgrabungen freigelegte und zu Wohn- oder
Arbeitszwecken genutzte Volumen unterhalb des massgebenden Terrains darf
höchstens 15 % der zulässigen Baumasse betragen.
8.3
In
teilweiser Gutheissung der Rüge der Beschwerdeführenden im Rekursverfahren
wurde die Baubewilligung im angefochtenen Entscheid mit folgender Auflage
ergänzt: "Vor Baufreigabe sind der Baubehörde Meilen geänderte Pläne
(Schnitte, Ansichten etc.) einzureichen und bewilligen zu lassen, welche die
Einhaltung des Standardschwellenmasses gemäss Art. 55 BZO bei sämtlichen
Fassaden (ausgenommen bei den Südfassaden der Häuser 3 und 4 sowie die
Freilegungen für Hauszugänge) ausweisen."
8.4
Vorliegend
überschreiten die Abgrabungen zwar in horizontaler Hinsicht teilweise den
Drittel der betreffenden Fassadenlänge (0,40 m beim Haus 3 und 0,30
bis 0,80 m beim Haus 4), unterschreiten in vertikaler Hinsicht das
zulässige Mass von 1,00 m hingegen deutlich. Die diesbezüglichen
Feststellungen des Baurekursgerichts sind unbestritten geblieben. Das
Baurekursgericht beurteilte die von der kommunalen Baubehörde diesbezüglich
vorgenommene Gesamtbetrachtung als im Ermessen der Gemeinde liegend. Die
angefochtene Baubewilligung wird diesbezüglich nicht bemängelt. Das
Baurekursgericht hält lediglich fest, dass die von der Baubewilligungsbehörde
statuierten Nebenbestimmungen entgegen deren vernehmlassungsweise geäusserter
Auffassung im Dispositiv der Baubewilligung keinen ausreichenden Niederschlag
finden würden. Insbesondere seien weder Dispositiv-Ziffer I./8 noch I./20
ausreichend. Entsprechend sei eine neue Nebenbestimmung zu statuieren.
8.5
Die
Auffassung der Vorinstanzen, dass Art. 55 BZO der Baubewilligungsbehörde
einen Ermessensspielraum einräume, ist nicht zu beanstanden. Bereits beim
Begriff der "untergeordneten Abgrabungen" handelt es sich um einen
unbestimmten Rechtsbegriff, dessen Auslegung eine Ermessensausübung durch die
rechtsanwendenden Behörden verlangt. Die Formulierung, wonach als untergeordnet
"in der Regel" Abgrabungen gelten, die einen Meter auf maximal einen
Drittel der jeweiligen Fassade betragen, gibt einen Anhaltspunkt für die nach
Auffassung des Gesetzgebers als untergeordnet geltenden Abgrabungen.
Gleichzeitig macht die Formulierung "in der Regel" aber deutlich,
dass keine feste Regelung getroffen werden sollte, sondern eine
einzelfallgerechte Beurteilung der Abgrabungen durch die Baubewilligungsbehörde
angestrebt wurde. Dass die Baubewilligungsbehörde die Abgrabungen entlang der
Südfassaden der Häuser 3 und 4, welche einen Drittel der Fassadenlänge in
horizontaler Hinsicht zwar überschreiten, die vertikale Begrenzung von einem
Meter jedoch deutlich unterschreiten, als zulässig beurteilt hat, ist nicht zu
beanstanden, zumal das durch Abgrabungen freigelegte Volumen die Schranke von
15 % der zulässigen Baumasse unbestrittenermassen einhält.
Eine Gehörsverletzung durch die Vorinstanz ist nicht ersichtlich. Zwar
hat sie sich im Zusammenhang mit den Abgrabungen nicht mehr ausdrücklich zu den
gestalterischen Anforderungen an eine Arealüberbauung geäussert. Dies ist aber
unerheblich, da sie sich mit der Einhaltung der in § 71 PBG statuierten
Anforderungen an anderer Stelle einlässlich auseinandergesetzt hat.
8.6
Die
Beschwerdeführenden beanstanden schliesslich die Behebung des Mangels mittels
einer neu gefassten Nebenbestimmung. Es gäbe mehrere Möglichkeiten für die
Behebung dieses Mangels.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden hat das Baurekursgericht
inhaltlich gar keine neue Auflage statuiert, sondern die bestehenden
Nebenbestimmungen im Sinne einer Präzisierung lediglich ergänzt (vgl.
vorstehend E. 8.2). Im Lichte des Gesamtprojekts betrachtet handelt es sich
ausserdem um einen untergeordneten Mangel, der ohne Weiteres behoben werden
kann. Es ist davon auszugehen, dass sich die verschiedenen Möglichkeiten der
Mängelbehebung nur geringfügig voneinander unterscheiden und nur unmassgebliche
Änderungen auf die Erscheinung der Fassaden haben, die optisch kaum ins Gewicht
fallen und offensichtlich nicht zu einem Verlust der Identität des Bauprojekts
führen werden.
Die Rüge erweist sich daher als
unbegründet.
9.
Zusammenfassend erweisen sich die Rügen
der Beschwerdeführenden als unbegründet, was zur Abweisung der Beschwerde
führt.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens den Beschwerdeführenden
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ausgang nicht zu (§ 17
Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie zu einer angemessenen Parteientschädigung
an die Bauherrschaft zu verpflichten. Die Gemeinde ist praxisgemäss in
Konstellationen, in denen sich private Parteien mit gegensätzlichen Begehren
gegenüberstehen, nicht entschädigungsberechtigt (Kaspar Plüss
in:
Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich [Kommentar VRG],
§ 17 N. 100).
10.
Soweit es sich vorliegend angesichts
der vor Baubeginn zu erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen
Zwischenentscheid handelt, ist dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93
Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 anfechtbar (BGE 149
II 170 E. 1; BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 9'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    205.--
Zustellkosten,
Fr. 9'205.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 bis 18 unter solidarischer
Haftung je zu 1/18 auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden 1 bis 18 werden solidarisch verpflichtet, der
Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 eine Parteientschädigung von je Fr. 2'500.-
(insg. Fr. 5'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.