zh_verwaltungsgericht · VB.2012.00012 · 2012-05-30 · de

Baubewilligung | Neubau eines Einfamilienhauses mit zwei Etagenwohnungen und einem Kellergeschoss: Zulässigkeit der geplanten Abgrabungen. Im Bereich der Südostfassade ist die Freilegung des Untergeschosses über die gesamte Breite des Gebäudes vorgesehen, wovon rund 12 m der 13,8 m langen Fassade als Ein- und Ausfahrt zu zwei Doppelgaragen dienen. Eine derartige Abgrabung entspricht nicht dem Sinn und Zweck der in § 293 Abs. 2 PBG vorgesehenen Ausnahme von den Abgrabungsvorschriften, mit welcher lediglich die Erstellung notwendiger Garagenzufahrten zu Untergeschossen oder sonstiger Zugänge an Hanglagen erleichtert werden soll (E. 2.3.4). Zulässigkeit der Anordnung einer Nebenbestimmung gemäss § 321 Abs. 1 PBG (E. 3.4). Teilweise Gutheissung und Rückweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 30.05.2012 VB.2012.00012
Zurich Verwaltungsgericht 30.05.2012 VB.2012.00012
Zurigo Verwaltungsgericht 30.05.2012 VB.2012.00012

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00012
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Geschäftsnummer:
VB.2012.00012
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 30.05.2012
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau eines Einfamilienhauses mit zwei Etagenwohnungen und einem Kellergeschoss: Zulässigkeit der geplanten Abgrabungen.
Im Bereich der Südostfassade ist die Freilegung des Untergeschosses über die gesamte Breite des Gebäudes vorgesehen, wovon rund 12 m der 13,8 m langen Fassade als Ein- und Ausfahrt zu zwei Doppelgaragen dienen. Eine derartige Abgrabung entspricht nicht dem Sinn und Zweck der in § 293 Abs. 2 PBG vorgesehenen Ausnahme von den Abgrabungsvorschriften, mit welcher lediglich die Erstellung notwendiger Garagenzufahrten zu Untergeschossen oder sonstiger Zugänge an Hanglagen erleichtert werden soll (E. 2.3.4).
Zulässigkeit der Anordnung einer Nebenbestimmung gemäss § 321 Abs. 1 PBG (E. 3.4).
Teilweise Gutheissung und Rückweisung.
Stichworte:
ABGRABUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
NEBENBESTIMMUNG
UNTERGESCHOSS
Rechtsnormen:
§ 293 PBG
§ 293 Abs. II PBG
§ 293 Abs. IV PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2012.00012
Urteil
der 1. Kammer
vom
30. Mai 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiberin
Nicole Tschirky.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
C, vertreten durch RA D,
Beschwerdegegner,
und
Baukommission Küsnacht, vertreten durch RA E,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Die Baukommission Küsnacht erteilte mit Beschluss vom 10. Mai
2011 der A AG die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines
Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02
in Küsnacht.
II.
Dagegen erhob C Rekurs an die 2. Abteilung des
Baurekursgerichts, der von diesem mit Entscheid vom 22. November 2011
gutgeheissen wurde. Demgemäss wurde der Beschluss der Baukommission Küsnacht
vom 10. Mai 2011 aufgehoben.
III.
Gegen diesen Entscheid erhob die A AG mit Eingabe vom
9. Januar 2012 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit den Anträgen, den
angefochtenen Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und den
Beschluss der Baukommission Küsnacht vom 10. Mai 2011
wiederherzustellen. Eventuell sei anzuordnen, dass eines der beiden Doppelgaragentore
samt der damit verbundenen Abgrabungen aufzuheben sei, alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners.
Das Baurekursgericht schloss am
18. Januar 2012 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. C
stellte mit Beschwerdeantwort vom 2. März 2012 den Antrag, die Beschwerde
abzuweisen, eventuell die Sache zur Weiterbehandlung und zum Neuentscheid an
die Vorinstanz zurückzuweisen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdeführerin. Die Baukommission Küsnacht beantragte in ihrer
Beschwerdeantwort vom 2. März 2012 die Gutheissung der Beschwerde, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Die
Bauherrschaft plant die Überbauung der beiden Grundstücke Kat.-Nr. 03
und 01, die gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Küsnacht (BZO) in der Wohnzone W2/1.40 liegen. Das heute noch auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 03 bestehende Gebäude wird durch ein Terrassenhaus mit
drei Wohnungen und Tiefgarage ersetzt und über eine Zufahrt von der F-Strasse
über das Grundstück Kat.-Nr. 01 erschlossen. Die Baubewilligung für dieses
Bauvorhaben wurde mit Beschluss vom 2. Februar 2010 erteilt und bildet
nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Auf dem streitbetroffenen Baugrundstück
Kat.-Nr. 01 ist die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit zwei Etagenwohnungen
und einem Kellergeschoss geplant. Im Bereich der Südostfassade ist die
Freilegung des Untergeschosses über die gesamte Breite des Gebäudes vorgesehen,
wofür Abgrabungen zwischen 1 und 1,5 m notwendig sind.
1.2
Die
Baukommission Küsnacht qualifizierte die vorgesehenen Abgrabungen als zulässig.
Das Baurekursgericht gelangte dagegen zum Ergebnis, das Gebäude trete aufgrund
der Abgrabungen übergeschossig in Erscheinung. Gegen diesen Entscheid des
Baurekursgerichts wehrt sich die Beschwerdeführerin und macht geltend, das
Projekt sei mit Art. 37 Abs. 2 BZO vereinbar. Im Bereich des
südlichen Garagentors betrage die Abgrabung je nach Standort knapp weniger oder
knapp mehr als 1 m. In diesem Bereich liege somit eine geringfügige Abgrabung
im Sinn von Art. 37 Abs. 1 BZO vor, zumal sich der Richtwert von 1 m
bloss aus der Wegleitung ergebe, der keine Gesetzeskraft zukomme. Damit sei die
Aussage im vorinstanzlichen Entscheid, dass die Abgrabungen mehrheitlich als
nicht geringfügig zu qualifizieren seien, nicht zutreffend bzw. zumindest zu
relativieren. Dementsprechend habe die Gemeinde auch bloss entscheiden müssen,
ob die zusätzliche Abgrabungstiefe (zwischen 0 und 50 cm) angesichts der
konkreten Umstände mit Art. 37 BZO vereinbar sei. Hinzu komme, dass
Abgrabungen für Haus- und Kellerzugänge sowie für Ein- und Ausfahrten zu
Garagen dieser Beschränkung nicht unterliegen würden. Die Konstellation im vorliegenden
Fall sei zudem nicht zu vergleichen mit dem Normalfall, in dem die Zufahrt
direkt von der Strasse zu den Garagen über das Ausmass einer Doppelgarage verbreitert
werde, was erhebliche Auswirkungen auf das Mass der Abgrabungen habe und die
Breite der Zufahrt ab der Strasse direkt beeinflusse. In solchen Fällen mache
die Beschränkung der Zufahrt auf eine Doppelgarage Sinn. Dies gelte aber nicht
im vorliegenden Fall, in dem die Abgrabung aufgrund der bereits früher
rechtskräftig bewilligten Zufahrt ohnehin schon bestehe und die Breite der
Zufahrt nicht verändert werde.
2.
2.1
Gemäss § 293
Abs. 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (
PBG) dürfen nicht anrechenbare Untergeschosse höchstens 1,5 m
über dem gestalteten Boden in Erscheinung treten. Von dieser Beschränkung ausgenommen
sind Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu
Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen (§ 293 Abs. 2 PBG). § 293 Abs. 4
PBG bestimmt, dass die Bau- und Zonenordnung die Freilegung von Untergeschossen
näher regeln kann, wovon die Gemeinde Küsnacht mit Art. 37 BZO Gebrauch
gemacht hat. Gemäss Art. 37 Abs. 1 BZO sind geringfügige Abgrabungen
bei Hauptbauten und besonderen Gebäuden zulässig, sofern sie eine natürlich
erscheinende Terraingestaltung zulassen. In zweigeschossigen Wohnzonen sind
geringfügige Abgrabungen nur so weit zugelassen, als dadurch die maximal
zulässige Gebäudehöhe sichtbar wird (Art. 37 Abs. 2 BZO).
Bei Art. 37 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss
erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen
Bewilligungsbehörde obliegt. Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts
Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde
dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint.
Solche Entscheide dürfen daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit
Zurückhaltung überprüft werden (VGr, 13. April 2000, VB.2000.00018,
E. 2c = RB 2000 Nr. 103 = BEZ 2000 Nr. 19). Dabei ist zu
berücksichtigen, dass Art. 37 BZO angesichts der in Art. 19 BZO
enthaltenen Geschosszahlbeschränkung ausschliesslich gestalterische
Zielsetzungen und keine nutzungsplanerische Funktion hat (vgl. dazu VGr,
13. April 2000, VB.2000.00042, E. 5c). Mit Art. 37 BZO sollen
ein überhöhtes Erscheinungsbild von Gebäuden sowie einordnungsmässig
unbefriedigende Terraingestaltungen verhindert werden (vgl. dazu Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011
, S.
963 ff.). Dieser Zweckbestimmung ist
im Rahmen der Auslegung Rechnung zu tragen.
2.2
Zunächst
ist zu beurteilen, ob im vorliegenden Fall eine geringfügige Abgrabung im Sinn
von Art. 37 BZO vorliegt.
2.2.1
Diese Frage ist in erster Linie aufgrund des Gesamteindrucks und nicht nach
quantitativen Gesichtspunkten zu beurteilen, wenn die anwendbare Bestimmung –
wie hier – keine Masszahlen enthält (RB 1995 Nr. 86). Als Auslegungshilfe
ist vorliegend die Wegleitung zur Bau- und Zonenordnung 1994 mit Teilrevision
2004 (Fassung gemäss Beschluss der Baukommission vom 14. Juni 2005)
heranzuziehen. Diese hält zu Art. 37 BZO fest:
"Zu tiefe Abgrabungen können Fassaden an Hanglagen zu
hoch in Erscheinung treten lassen. Dieser Artikel verhindert solche störenden
Auswirkungen, indem der sichtbare Teil der Fassade beschränkt wird.
Verweise auf übergeordnetes Recht:
Abgrabungen § 293 PBG
Zu Abs. 1):
Als geringfügig gilt eine Abgrabung von nicht mehr als 1 m
Tiefe. Dabei muss eine natürlich erscheinende Terraingestaltung gewährleistet
bleiben.
Abgrabungen für die Freilegung von Untergeschossen sind
erlaubt. Liegt das Untergeschoss jedoch mehrheitlich unter dem gewachsenen beziehungsweise
unter dem vor mehr als 10 Jahren gestalteten Boden, und enthält es nur
Nebenräume, sind Abgrabungen nur so weit zugelassen, als dass das Geschoss
maximal 1,50 m über dem neu gestalteten Boden in Erscheinung tritt (§ 293
PBG).
Von dieser Beschränkung ausgenommen sind Haus- und
Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel-
oder Sammelgaragen. Abgrabungen für Fenstertüren müssen auf die übliche
Türbreite beschränkt werden (VB.2001.00092).
Haus-, Garten- und Kellerausgänge, die zu einer weiteren
Freilegung führen, sind gegen das Erdreich mit seitlichen Mauern auszustatten
und zur Vermeidung langer Einschnitte durch Treppen mit dem natürlich erscheinenden
Terrain zu verbinden.
Zu Abs. 2):
Die zulässige Gebäudehöhe in der zweigeschossigen Wohnzone
ist in Art. 19 BZO geregelt."
2.2.2
Im Bereich der Südostfassade ist – wie bereits festgehalten – die
Freilegung des Untergeschosses über die gesamte Breite des Gebäudes vorgesehen,
wofür Abgrabungen zwischen 1 und 1,5 m notwendig sind. Dieses Ausmass der
geplanten Abgrabungen sprengt den Rahmen dessen, was noch als geringfügig
bezeichnet werden könnte. Gemäss Wegleitung gilt zudem lediglich "eine
Abgrabung von nicht mehr als 1 m Tiefe" als geringfügig. Auf
rund 12 m der insgesamt 13,8 m langen Südostfassade ist jedoch eine Abgrabung
von mehr als 1 m erforderlich. Die geplanten Abgrabungen haben überdies
zur Folge, dass die sichtbare Gebäudehöhe auf der Südostseite zwischen 8,6 und
8,9 m beträgt. Damit wird mehr als die maximal zulässige Gebäudehöhe von
8,1 m sichtbar, womit auch die in Art. 37 Abs. 2 BZO für
zweigeschossige Wohnzonen zusätzlich vorgesehene Voraussetzung nicht erfüllt ist.
Eine Bewilligung der Abgrabungen gemäss Art. 37 Abs. 2 BZO kommt
somit nicht in Betracht. Dass die für die Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 03
erforderliche Zufahrt von der F-Strasse über das streitbetroffene Grundstück
Kat.-Nr. 01 mit Beschluss vom 2. Februar 2010 bereits bewilligt
wurde, ändert an der Beurteilung der im vorliegenden Verfahren strittigen
Abgrabungen nichts. Ohne entscheidende Bedeutung ist auch, inwieweit die Abgrabungen
für Dritte einsehbar sind.
2.3
Damit
stellt sich die Frage, ob Ein- oder Ausfahrten zu Garagen von der Abgrabungsbeschränkung
gemäss Art. 37 BZO ausgenommen sind. Eine solche Ausnahme ist in der Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht nicht vorgesehen, weshalb als Rechtsgrundlage
lediglich § 293 Abs. 2 PBG infrage kommt. Dies setzt jedoch voraus,
dass es sich bei Art. 37 BZO um eine das kantonale Recht ergänzende
Vorschrift handelt und § 293 Abs. 2 PBG somit anwendbar bleibt.
2.3.1
In der Wegleitung wird zu Art. 37 Abs. 1 BZO unter anderem festgehalten,
dass von dieser Beschränkung Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein-
und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen ausgenommen seien. Weiter
wird unter Hinweis auf einen Entscheid des Verwaltungsgerichts festgehalten,
dass Fenstertüren auf die übliche Türbreite zu beschränken seien.
Die Wegleitung ist zwar nicht rechtsverbindlich und die
Erläuterungen beziehen sich lediglich auf Abs. 1 der genannten Bestimmung.
Da Art. 37 Abs. 1 BZO die Zulässigkeit von Abgrabungen in allgemeiner
Weise regelt und in dessen Abs. 2 lediglich eine weitere Einschränkung für
Abgrabungen in zweigeschossigen Wohnzonen vorgesehen ist, ist jedoch davon
auszugehen, dass die allgemeinen Erläuterungen zu Abs. 1 auch für
Abgrabungen in zweigeschossigen Wohnzonen Geltung beanspruchen. Auch die
Geringfügigkeit einer Abgrabung, die in Art. 37 Abs. 2 BZO ebenfalls
vorausgesetzt ist, wird lediglich in den Erläuterungen zu Abs. 1
definiert. Eine Beschränkung dieser Ausnahme auf nicht zweigeschossige
Wohnzonen liesse sich auch aus sachlichen Gründen nicht rechtfertigen. Davon
geht auch die kommunale Baubehörde aus, der – wie bereits festgehalten – die
Anwendung kompetenzgemäss erlassener kommunaler Vorschriften in erster Linie
obliegt. In ihrer Beschwerdeantwort führt sie aus, in der Wegleitung werde zu Art. 37
BZO festgehalten, dass Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und
Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen von den Abgrabungsbeschränkungen
gemäss Art. 37 Abs. 1 und 2 BZO ausgenommen seien.
Dafür, dass es sich bei der Regelung in Art. 37 BZO
lediglich um ergänzendes Recht handelt, spricht auch der ausdrückliche Verweis
in der Wegleitung auf § 293 PBG als "übergeordnetes Recht" sowie
die inhaltliche Wiederholung von § 293 Abs. 1 und Abs. 2 PBG in
den Erläuterungen zu Art. 37 Abs. 1 BZO.
Es liegen somit keine Gründe vor, um vom
Auslegungsentscheid der Gemeinde abzuweichen. Im Gegenteil wird dieser
Entscheid durch das Auslegungsergebnis bestätigt. Handelt es sich bei Art. 37
BZO um ergänzendes Recht, ist § 293 PBG und damit auch die zu dieser
Bestimmung entwickelte Rechtsprechung auf den vorliegenden Fall direkt anwendbar.
Eine abweichende Auslegung kommt somit – entgegen den Ausführungen der Baukommission
Küsnacht – nicht in Betracht.
2.3.2
Bei § 293 PBG handelt es sich um eine reine Gestaltungsvorschrift, die
verhindern soll, dass nicht anrechenbare Untergeschosse praktisch vollständig
aus dem Boden ragen und wie Vollgeschosse in Erscheinung treten. Die Vorschrift
hat ihren Sinn somit nur im Zusammenspiel mit Vorschriften über die Anzahl der
zulässigen anrechenbaren bzw. nicht anrechenbaren Untergeschosse (RB 1995
Nr. 85 E. 2). Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin und
der Mitbeteiligten wird jedoch nicht die Anrechenbarkeit von Geschossen
geregelt. Diese ergibt sich vielmehr aus § 276 Abs. 1 PBG. Gemäss
dieser Bestimmung zählen als Geschosse Vollgeschosse, Dach- und Untergeschosse
mit Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräumen sowie andere Untergeschosse, die
mehrheitlich über dem gewachsenen Boden liegen. Aufgrund der Pläne kann nicht abschliessend
beurteilt werden, ob das Volumen unter dem gewachsenen Terrain oder dasjenige
über diesem überwiegt. Da jedoch Art. 37 BZO auf alle Untergeschosse anwendbar
ist, unabhängig von deren Anrechenbarkeit an die erlaubte Geschosszahl (vgl.
dazu VGr, 13. April 2000, VB.2000.00042, E. 5a), kann diese
Frage im vorliegenden Verfahren offenbleiben. Jedenfalls rechtfertigt es sich
nicht, die in § 293 Abs. 2 PBG vorgesehene Ausnahme lediglich auf
nicht anrechenbare Untergeschosse anzuwenden. Eine solche Privilegierung nicht
anrechenbarer Untergeschosse gegenüber anrechenbaren Untergeschossen wäre
sachlich nicht gerechtfertigt. Die Rechtsprechung zu § 293 Abs. 2 PBG
ist deshalb aufgrund von Art. 37 BZO sowohl für anrechenbare wie auch für
nicht anrechenbare Untergeschosse heranzuziehen.
2.3.3
Die Ausnahme von der Abgrabungsbeschränkung für Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge
sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen gemäss § 293
Abs. 2 PBG ist restriktiv anzuwenden. In diesem Zusammenhang hat das Verwaltungsgericht
entschieden, es sei unzulässig, eine Fensteröffnung, welche rund einen Drittel
der Länge der Nordfassade ausmache, als Gartenausgang zu qualifizieren. Um
Missbräuchen vorzubeugen, sei die Abgrabung in solchen Fällen auf die übliche
Türbreite zu beschränken (vgl. dazu VGr, 5. September 2001, VB.2001.00092,
E. 3). Dasselbe gilt für Ein- und Ausfahrten zu Garagen, die nur im Rahmen
der üblichen Breite eines Garagentors privilegiert sind (zur Freilegung der
Ein- und Ausfahrten im Rahmen der üblichen Garagentorbreite vgl. VGr, 5. Mai
2006, VB.2005.00370, E. 5.3).
2.3.4
Im vorliegenden Fall ist im Bereich der Südostfassade die Freilegung des
Untergeschosses über die gesamte Breite des Gebäudes vorgesehen, wovon rund
12 m der 13,8 m langen Fassade als Ein- und Ausfahrt zu zwei Doppelgaragen
dienen. Eine derartige Abgrabung entlang der südöstlichen Gebäudefassade
entspricht offenkundig nicht dem Sinn und Zweck der in § 293 Abs. 2
PBG vorgesehenen Ausnahme von den Abgrabungsvorschriften, mit welcher lediglich
die Erstellung notwendiger Garagenzufahrten zu Untergeschossen oder sonstiger
Zugänge an Hanglagen erleichtert werden soll. Gestützt auf § 293 Abs. 2
PBG würde sich im vorliegenden Fall lediglich eine Doppelgarage üblicher Breite
und die dafür notwendigen Abgrabungen entlang der südöstlichen Gebäudefassade
als zulässig erweisen. Die abweichende Beurteilung des vorliegenden Bauprojekts
durch die Baukommission Küsnacht erweist sich damit – wie vom Baurekursgericht
in E. 3.3 zutreffend festgehalten – als rechtsverletzend.
3.
Erweisen sich die vorgesehenen Abgrabungen als unzulässig,
ist zu prüfen, ob sich dieser Mangel mittels einer Nebenbestimmung gemäss § 321
Abs. 1 PBG beheben lässt.
3.1
Das
Baurekursgericht führt im angefochtenen Entscheid dazu lediglich aus, dieser
Mangel erfordere unter anderem eine Neuprojektierung der Erschliessung des Gebäudes
und könne daher nicht mittels Anordnung von Nebenbestimmungen gemäss § 321
PBG behoben werden.
3.2
Die
Beschwerdeführerin hält die Verweigerung der Baubewilligung durch die Vorinstanz
dagegen für unverhältnismässig. Es sei nicht ersichtlich, weshalb die Abgrabung
entlang der Südostfassade nicht auf die Breite eines Doppelgaragentors
reduziert werden könnte. Am südlichen Teil der Fassade könnte auf eine
Abgrabung verzichtet, die schon bewilligte Mauer seitlich der Zufahrt erstellt
und zwischen dieser Mauer und der Fassade eine Böschung vorgesehen werden, die
begrünt werden könnte. Anstelle des nördlicheren wäre es auch möglich, das
südlichere Garagentor zu behalten.
3.3
Können
inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands
Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung
die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Dieses Vorgehen kommt indessen
nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind;
führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels
einer Nebenbestimmung behoben werden (RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5;
VGr, 21. November 2007, VB.2007.00180, E. 3.1; 5. Mai 2006,
VB.2005.00370, E. 5.3; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,
Zürich 1991, S. 241 f.;
Fritzsche/Bösch/Wipf
,
S. 345 f.).
3.4
Die
Beschwerdeführerin hat in ihrer Beschwerdeschrift dargelegt, dass Lösungen möglich
sind, die die Abgrabungen auf die übliche Breite einer Doppelgarage
beschränken, eine angemessene Terraingestaltung vorsehen und dennoch die
Zufahrt zur Garage sicherstellen. Dabei ist berücksichtigen, dass es sich
lediglich bei zwei der vier in der Garage vorgesehenen Parkplätze um
Pflichtabstellplätze handelt. Die Behebung des Mangels mit einer entsprechenden
Nebenbestimmung betreffend die Änderung des gestalteten Terrains ist somit ohne
besondere Schwierigkeiten möglich.
Der Beschwerdegegner weist jedoch zutreffend darauf hin,
dass die Einzelheiten betreffend die angemessene Terraingestaltung noch nicht
definitiv festgelegt wurden. Diese bilden denn auch nicht Gegenstand des
vorliegenden Verfahrens, sondern sind – im Zusammenhang mit dem noch
vorbehaltenen Umgebungsplan – erst dann von der Baubewilligungsbehörde zu
beurteilen, wenn die Pläne bezüglich der Abgrabungen von der Beschwerdeführerin
überarbeitet und der Baubehörde vor Baubeginn eingereicht worden sind. In
diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass gemäss § 316 Abs. 2
PBG alle baurechtlichen Entscheide unter anderem auch jenen Personen zu eröffnen
sind, die den baurechtlichen Entscheid rechtzeitig verlangt haben; dies betrifft
mithin auch die vorbehaltenen Bewilligungen von Nebenpunkten, soweit diese wie
hier Auswirkungen auf die äussere Erscheinung des streitbetroffenen
Bauvorhabens zeitigen. Im vorliegenden Fall ist somit der noch zu fällende
Entscheid betreffend die Bewilligungsfähigkeit der Abgrabungen in Form einer
anfechtbaren Verfügung zu eröffnen.
4.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde teilweise
gutzuheissen, der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. November
2011 aufzuheben und die Sache zur Prüfung der im Rekursverfahren unbeurteilt
gebliebenen Rügen an dieses zurückzuweisen ist. Bestätigt das Baurekursgericht
die Baubewilligung im zweiten Rechtsgang, so hat es den Beschluss der
Bausektion Küsnacht vom 10. Mai 2011 mit der Nebenbestimmung zu ergänzen,
dass die Bauherrschaft die Pläne bezüglich Terraingestaltung im Sinn der Erwägungen
des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 30. Mai 2012 (Freilegung des
Untergeschosses im Bereich der Südostfassade lediglich im Umfang der üblichen
Breite einer Doppelgarage) zu überarbeiten und der Baubehörde vor Baubeginn
einzureichen hat.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens
dem Beschwerdegegner zur Hälfte und der Beschwerdeführerin und der
Mitbeteiligten, die die Gutheissung der Beschwerde beantragt hat, je zu einem
Viertel aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
[VRG]). Parteientschädigungen sind nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2
VRG).
Über die Verlegung der Rekurskosten und die Zusprechung
einer Parteientschädigung für das Rekursverfahren wird das Baurekursgericht im
zweiten Rechtsgang zu entscheiden haben.
5.
Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf
hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden
kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom
17. Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, der
Entscheid der 2. Abteilung
des Baurekursgerichts vom 22. November
2011
aufgehoben und die Sache
im Sinn der Erwägungen
an die Vorinstanz zurückgewiesen.
Im
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    110.--     Zustellkosten,
Fr. 3'110.--     Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdegegner zur Hälfte und der
Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten je zu einem Viertel auferlegt.
4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an…