zh_verwaltungsgericht · VB.2016.00804 · 2017-06-08 · de
Baubewilligung (Wiederaufnahme von VB.2016.00020)

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, Verwirkungsfrist bei offenen Mängeln, guter Glaube. Das Baurekursgericht hat die Begründungspflicht nicht verletzt (E. 4). Die behördliche Befugnis, vom Grundeigentümer die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verlangen, verwirkt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nach 30 Jahren. Von einer kürzeren Verwirkungsfrist ist demgegenüber auszugehen, wenn der rechtswidrige Zustand den Behörden bekannt war und jahrelang geduldet wurde. Eine kürzere Verwirkungsfrist kann sich sodann aus dem Vertrauensschutz ergeben, wobei sich darauf nur berufen kann, wer in gutem Glauben gehandelt hat (E. 5.1). Die Praxis der Stadt Zürich, bei offenen Mängeln nach Ablauf von 20 Jahren unabhängig vom guten Glauben der betroffenen Person von der Verwirkung des Wiederherstellungsanspruchs auszugehen, ist nicht rechtswidrig (E. 5.4). Der streitgegenständliche sexgewerbliche Betrieb war der Stadt Zürich seit mehr als 20 Jahren bekannt (E. 5.5). Baupolizeiliche Gründe, welche die Wiederherstellung trotz Ablauf der Verwirkungsfrist geboten erscheinen liessen, sind hier nicht ersichtlich (E. 5.6). Hier waren die private Beschwerdegegnerin und ihre Rechtsvorgängerin bezüglich der Rechtmässigkeit des sexgewerblichen Betriebs in gutem Glauben (E. 6). Abweisung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00804
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Geschäftsnummer:
VB.2016.00804
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 08.06.2017
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung (Wiederaufnahme von VB.2016.00020)
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, Verwirkungsfrist bei offenen Mängeln, guter Glaube.Das Baurekursgericht hat die Begründungspflicht nicht verletzt (E. 4).Die behördliche Befugnis, vom Grundeigentümer die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verlangen, verwirkt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nach 30 Jahren. Von einer kürzeren Verwirkungsfrist ist demgegenüber auszugehen, wenn der rechtswidrige Zustand den Behörden bekannt war und jahrelang geduldet wurde. Eine kürzere Verwirkungsfrist kann sich sodann aus dem Vertrauensschutz ergeben, wobei sich darauf nur berufen kann, wer in gutem Glauben gehandelt hat (E. 5.1).Die Praxis der Stadt Zürich, bei offenen Mängeln nach Ablauf von 20 Jahren unabhängig vom guten Glauben der betroffenen Person von der Verwirkung des Wiederherstellungsanspruchs auszugehen, ist nicht rechtswidrig (E. 5.4).Der streitgegenständliche sexgewerbliche Betrieb war der Stadt Zürich seit mehr als 20 Jahren bekannt (E. 5.5).Baupolizeiliche Gründe, welche die Wiederherstellung trotz Ablauf der Verwirkungsfrist geboten erscheinen liessen, sind hier nicht ersichtlich (E. 5.6).Hier waren die private Beschwerdegegnerin und ihre Rechtsvorgängerin bezüglich der Rechtmässigkeit des sexgewerblichen Betriebs in gutem Glauben (E. 6).Abweisung.
Stichworte:
BAURECHTSWIDRIGE NUTZUNG
BAURECHTSWIDRIGKEIT
GUTER GLAUBE
SEXGEWERBLICHE NUTZUNG
VERTRAUENSSCHUTZ
VERWIRKUNGSFRIST
WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÄSSIGEN ZUSTANDS
Rechtsnormen:
§ 341 PBG
Art. 24c Abs. 3 BZO Zürich
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 1
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2016.00804
Urteil
der 1. Kammer
vom
8. Juni 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiber Reto Häggi Furrer.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
3.    C,
4.    D,
alle vertreten durch RA E,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    F, Salon G, vertreten durch RA H,
2.    Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
und
I,
Mitbeteiligter,
betreffend Baubewilligung
(Wiederaufnahme von VB.2016.00020),
hat sich ergeben:
I.
Mit Bauentscheid vom 21. Oktober 2014 verweigerte
die Bausektion des Stadtrats von Zürich F nachträglich die baurechtliche
Bewilligung für die sexgewerbliche Nutzung des Erdgeschosses im Gebäude an der J-Strasse 01
in Zürich (Kat.-Nr. 02). Gleichzeitig sah die Bausektion von der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ab, versah den Bauentscheid aber
mit verschiedenen Auflagen.
II.
Einen von den Nachbarn
hiergegen erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom
27. November 2015 ab.
III.
Dagegen erhoben A, B, C, D, K und L mit Eingabe vom
14. Januar 2016 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten zur
Hauptsache, unter Entschädigungsfolge seien der Rekursentscheid vollumfänglich
und der Beschluss vom 21. Oktober 2014 insoweit aufzuheben, als auf die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verzichtet werde. Sodann sei die
Bausektion dazu einzuladen, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu
verfügen.
Das Baurekursgericht beantragte am 22. Januar 2016
ohne weitere Bemerkungen Abweisung der Beschwerde. Ebensolches beantragten die
Bausektion mit Beschwerdeantwort vom 17. Februar 2016 und F mit Schreiben
vom 4. April 2016, welche zusätzlich um Zusprechung einer
Parteientschädigung ersuchte. Die Beschwerdeführenden hielten mit Replik vom
15. April 2016 an ihren Anträgen fest und die Bausektion verzichtete am
3. Mai 2016 auf weitere Stellungnahme. Der mitbeteiligte
Grundstückseigentümer der streitbetroffenen Liegenschaft, I, liess sich nicht
vernehmen.
Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde mit Urteil vom
16. Juni 2016 ab (VB.2016.00020).
IV.
Eine hiergegen erhobene Beschwerde hiess das Bundesgericht
mit Urteil vom 1. Dezember 2016 teilweise gut, soweit es darauf eintrat,
hob das Verwaltungsgerichtsurteil auf und wies die Angelegenheit im Sinn der
Erwägungen  nämlich zur Prüfung, ob der Wiederherstellungsanspruch verwirkt
sei  an das Verwaltungsgericht zurück; im Übrigen wies es die Beschwerde ab
(1C_412/2016).
V.
Nachdem das bundesgerichtliche Urteil beim
Verwaltungsgericht eingegangen war, eröffnete es das vorliegende Verfahren
VB.2016.00804 und zog die vom Bundesgericht zurückerhaltenen Akten bei. Die
Beschwerdeführenden teilten am 12. Januar 2017 mit, K und L hätten ihre
Wohnung verkauft und würden deshalb "in Absprache mit den übrigen
Beschwerdeführenden [] aus der Gemeinschaft der Beschwerdeführenden"
ausscheiden. Am 22. Januar 2017 reichten die verbleibenden
Beschwerdeführenden unaufgefordert eine weitere Stellungnahme sowie ein
zusätzliches Dokument ein. Die Bausektion nahm hierzu am 8. März 2017
Stellung. F reichte keine weitere Stellungnahme ein.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verfahren VB.2016.00020
ist im Sinn der bundesgerichtlichen Anordnung als Geschäft VB.2016.00804
teilweise wiederaufzunehmen.
2.
Es ist vorzumerken, dass die Beschwerdeführenden K und L
sich zufolge Verkaufs ihrer Liegenschaft mit Einverständnis der übrigen
Beschwerdeführenden vom Beschwerdeverfahren zurückgezogen haben. Das Urteilsrubrum
ist entsprechend anzupassen.
3.
Das Bundesgericht kam zum Schluss, das Verwaltungsgericht
hätte prüfen müssen, ob der Anspruch der Stadt Zürich auf Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands im Zeitpunkt der Ausgangsverfügung verwirkt gewesen sei
(E. 2). Hingegen wies es die Beschwerde insofern ab, als die
Beschwerdeführenden gerügt hatten, das Verwaltungsgericht sei zu Unrecht davon
ausgegangen, dass eine erhebliche Intensivierung der sexgewerblichen Nutzung
nicht hinreichend dargetan worden sei (E. 3). Letzteres ist damit bereits
rechtskräftig entschieden, weshalb darauf nicht mehr zurückzukommen ist.
4.
Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung ihres
Anspruchs auf rechtliches Gehör, weil die Vorinstanz auf das Argument, das
Verwaltungsgericht habe schon länger eine vom Bundesgerichtsentscheid
1P.768/2000 abweichende Praxis etabliert, nicht eingegangen sei.
Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29
Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (SR 101) fliesst
unter anderem ein Recht der Betroffenen, sich vor Erlass eines in ihre
Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern und ihren
Standpunkt zu allen relevanten Fragen wirksam zur Geltung zu bringen. Ebenso müssen
die (Rechtsmittel-)Behörden die Vorbringen der Parteien entgegennehmen, prüfen
und in ihrer Entscheidung berücksichtigen (Bernhard Waldmann, Basler Kommentar,
2015, Art. 29 BV N. 45 mit Hinweisen; BGE 127 I 54 E. 2b, 124 I
241 E. 2). Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu
begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen
ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen
Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich Betroffene
über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis
der Sache an die höhere Instanz weiterziehen können. In diesem Sinn müssen
wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat
leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 136 I 229 E. 5.2
mit Hinweisen).
Die Vorinstanz hat sich mit dem Vorbringen der Beschwerdeführenden
in Erwägung 4.2.2 auseinandergesetzt und kam zum Schluss, es lasse sich nicht
ohne Weiteres überprüfen, ob das Verwaltungsgericht tatsächlich seit dem Urteil
VB.2000.00208 vom 29. September 2000 nie mehr auf eine Verwirkungsfrist
von weniger als 30 Jahren abgestellt habe. Dies könne jedoch offenbleiben, weil
das Verwaltungsgericht seine Rechtsprechung bis anhin nicht umgestossen habe.
Damit ist die Vorinstanz ihrer Begründungspflicht hinreichend nachgekommen; den
Beschwerdeführenden war es denn auch ohne Weiteres möglich, den Rekursentscheid
in diesem Punkt beim Verwaltungsgericht anzufechten. Weil die Vorbringen der
Beschwerdeführenden sodann eine Rechtsfrage betreffen, welche das
Verwaltungsgericht mit gleicher Kognition wie die Vorinstanz prüfen kann, wäre
eine allfällige Gehörsverletzung im Übrigen mit dem vorliegenden Entscheid
geheilt.
5.
5.1
Die
Bausektion hat der privaten Beschwerdegegnerin die nachträgliche baurechtliche
Bewilligung für ihren sexgewerblichen Betrieb verweigert; dieser Entscheid
wurde nicht angefochten. Streitgegenstand bildet damit nur noch die Frage, ob
die Bausektion die private Beschwerdegegnerin auch zur Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands hätte verpflichten müssen.
Nach der massgeblichen bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist
die behördliche Befugnis, vom Grundeigentümer die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands zu verlangen, grundsätzlich auf 30 Jahre
beschränkt, sofern der Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung keine
gewichtigen Interessen entgegenstehen (eingehend hierzu VGr, 10. Juni
2015, VB.2014.00319, E. 4 mit zahlreichen Literatur- und Rechtsprechungshinweisen).
Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts kommt diese Frist indes nur zur
Anwendung, wenn der rechtswidrige Zustand den Behörden nicht bekannt war und
auch bei gehöriger Sorgfalt nicht hätte bekannt sein müssen. War der
rechtswidrige Zustand den Behörden demgegenüber bekannt und wurde er jahrelang
geduldet, ist von einer kürzeren Verwirkungsfrist auszugehen (VGr,
29. September 2000, VB.2000.00208, E. 4c [nicht unter www.vgrzh.ch]).
In Bestätigung dieses Urteils führte das Bundesgericht aus, es liege
grundsätzlich in der Kompetenz der Kantone, die materiellen und formellen
Voraussetzungen für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu regeln.
Deshalb sei es verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn das Verwaltungsgericht
bei einem offen zutage tretenden Mangel beziehungsweise einem für die
Baubehörden bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt erkennbaren baurechtswidrigen
Zustand eine kürzere Verwirkungsfrist annehme (BGr, 19. September 2001,
1P.768/2000, E. 5). Solche kürzeren Verwirkungsfristen können sich nach
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sodann auch aus Gründen des
Vertrauensschutzes ergeben; darauf kann sich indes nur berufen, wer selber in
gutem Glauben gehandelt hat (BGE 136 II 359 E. 7.1, 132 II 21 E. 6).
5.2
Die
Bausektion führte im Rekursverfahren aus, sie habe als Folge der vorstehend
dargestellten Rechtsprechung die Praxis eingeführt, dass der
Wiederherstellungsanspruch als verwirkt zu betrachten sei, wenn ein
sexgewerblicher Betrieb seit mindestens 20 Jahren bestehe und von den
städtischen Behörden geduldet worden sei. Sie belegte diese Praxis im
Rekursverfahren mit 13 Bauentscheiden aus den Jahren 2003 bis 2014, in
welchen auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verzichtet wurde,
weil die Behörden der Stadt Zürich seit mehr als 20 Jahren Kenntnis von
der sexgewerblichen Nutzung hatten. Angesichts der Anzahl der eingereichten
Bauentscheide sowie des abgedeckten Zeitraums hat die Bausektion ihre Praxis
hinreichend dargetan, weshalb die Vorinstanz auf den Beizug weiterer
Bauentscheide verzichten konnte, ohne den Anspruch der Beschwerdeführenden auf
rechtliches Gehör zu verletzen.
5.3
Die
Beschwerdeführenden machen in diesem Zusammenhang geltend, das
Verwaltungsgericht habe nach seinem Urteil vom 29. September 2000 stets auf
eine Verwirkungsfrist von 30 Jahren abgestellt, weshalb das gegenteilige
Urteil überholt erscheine. Dem lässt sich nicht folgen. Die Beschwerdeführenden
verkennen, dass danach zu differenzieren ist, ob und gegebenenfalls wie lange
ein rechtswidriger Zustand den Behörden bereits bekannt war. Die
Verwirkungsfrist von 30 Jahren gilt in jenen Fällen, in welchen es sich um
einen versteckten Mangel handelte, wohingegen eine kürzere Verwirkungsfrist zum
Tragen kommt, wenn die Behörden trotz Kenntnis des Mangels während langer Zeit
nicht einschritten. Die von den Beschwerdeführenden zitierten
Verwaltungsgerichtsentscheide befassten sich immer nur mit derjenigen
Konstellation, in der die sexgewerbliche Nutzung den Behörden noch nicht derart
lange bekannt war, dass sich allein deswegen eine Verwirkung des
Wiederherstellungsanspruchs hätte ergeben können. Mithin war in diesen Fällen
nur zu prüfen, ob die für versteckte Mängel geltende Verwirkungsfrist von 30 Jahren
zum Tragen komme. Darin ist indes keine Abkehr von der Rechtsprechung zu
erblicken, dass bei offen zutage tretenden Mängeln eine kürzere
Verwirkungsfrist zur Anwendung kommt.
5.4
Die
vorliegende Streitigkeit betrifft die Frage, ob die Bausektion ihr Recht durch
Zeitablauf verwirkt habe, zur Durchsetzung von Art. 24c Abs. 3 der
Bauordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (AS 700.100) die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verlangen. Es geht mithin um
die Durchsetzung einer Vorschrift des kommunalen Baurechts. Weder das
Bundesrecht noch das kantonale Recht bestimmen eine Frist, innert welcher bei
offen zutage tretenden Mängeln das Recht auf Wiederherstellung verwirkt (anders
etwa Art. 46 Abs. 3 des Baugesetzes des Kantons Bern vom 9. Juni
1985, wonach der Wiederherstellungsanspruch fünf Jahre nach Kenntnisnahme der
Rechtswidrigkeit verwirkt). Es ist der Stadt Zürich deshalb unbenommen  und
mit Blick auf die Rechtssicherheit und das Rechtsgleichheitsgebot im Übrigen
auch geboten  bei offenen Mängeln nach Ablauf einer einheitlichen Frist praxisgemäss
von einer Verwirkung des Wiederherstellungsanspruchs auszugehen.
Die von der Bausektion angewandte Verwirkungsfrist von
20 Jahren ist sodann genügend lang, um der Durchsetzung des
Wiederherstellungsanspruchs im Regelfall zum Durchbruch zu verhelfen und darauf
nur in jenen Einzelfällen zu verzichten, in welchen die Behörde trotz Kenntnis
des baurechtswidrigen Zustands während sehr langer Zeit untätig blieb. Damit liegt
auch kein Verstoss gegen § 341 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (LS 700.1) vor, wonach die zuständige Behörde
grundsätzlich verpflichtet ist, den rechtmässigen Zustand herbeizuführen.
5.5
Die
Beschwerdeführenden bestreiten sodann, dass im Zeitpunkt der Ausgangsverfügung
schon seit mehr als 20 Jahren ein den städtischen Behörden bekannter
sexgewerblicher Betrieb bestand. In den Akten befindet sich ein Mietvertrag mit
Mietbeginn am 16. April 1993, der eine Vereinbarung betreffend Untermiete
enthält, die mit dem handschriftlichen Vermerk "EROTIK ERLAUBT"
ergänzt wurde. Gestützt auf diesen Mietvertrag ist davon auszugehen, dass die
streitgegenständliche Wohnung jedenfalls ab April 1993 für einen
sexgewerblichen Betrieb genutzt wurde. Die Beschwerdeführenden wenden ein, der
handschriftliche Vermerk könne "problemlos zu einem späteren Zeitpunkt
eingefügt worden sein". Sie legen indes keine Umstände dar, welche einen
solchen Verdacht begründet erscheinen liessen. Dies ist sodann auch wenig
wahrscheinlich, da der Name der Untermieterin und der handschriftliche Vermerk
die gleiche Handschrift aufweisen und betreffend vorgesehene Tätigkeit zudem
auf "Solarium/Heilmassagen" hingewiesen wird, was bekanntermassen als
versteckter Hinweis auf erotische Angebote zu verstehen ist (vgl. etwa VGr,
14. Februar 2007, VB.2006.00488, E. 2.2 f.).
Weiter machen die Beschwerdeführenden geltend, die
Behörden der Stadt Zürich hätten erst im Jahr 1998 Kenntnis vom sexgewerblichen
Betrieb erlangt, weshalb die Frist von 20 Jahren noch nicht abgelaufen
sei. Einem Bericht der Stadtpolizei Zürich vom 24. August 2011 lässt sich
in diesem Zusammenhang entnehmen, dass in der besagten Liegenschaft seit dem
25. November 1998 ein Massagesalon betrieben werde. In der
Ausgangsverfügung führte die Bausektion ergänzend aus, die jeweiligen Betreiber
hätten über Jahre "im einschlägigen Branchenorgan" inseriert und die
sexgewerbliche Nutzung habe nicht im Verborgenen stattgefunden. Es müsse
deshalb davon ausgegangen werden, dass die damalige Sittenpolizei bereits im
Jahr 1993 von der sexgewerblichen Nutzung Kenntnis gehabt habe. Diese
Überlegungen erscheinen zutreffend. Es darf davon ausgegangen werden, dass der
sexgewerbliche Betrieb für sich werben musste und die Sittenpolizei die
einschlägigen Werbeorgane ebenfalls konsultierte, um die ihr obliegenden
Kontrollen vorzunehmen. Der Schluss von Bausektion und Vorinstanz, dass die
Behörden der Stadt Zürich bereits im Jahr 1993 Kenntnis vom sexgewerblichen
Betrieb hatten oder jedenfalls hätten haben müssen, ist deshalb nicht zu
beanstanden. Damit duldeten die Behörden der Stadt Zürich den rechtswidrigen
Zustand während mehr als 20 Jahren, was nach ihrer zulässigen Praxis zur
Verwirkung des Wiederherstellungsanspruchs führt.
5.6
Ist eine
Wiederherstellung aus baupolizeilichen Gründen im engeren Sinn geboten,
verwirkt der Wiederherstellungsanspruch der Behörden auch bei langer
Untätigkeit nicht. Dies setzte indes eine konkrete, das heisst ernsthafte und
unmittelbare Gefahr für Leib und Leben der Bewohner oder Passanten voraus (BGE
107 Ia 121 E. 1a; BGr, 30. Mai 2012, 1C_320/2011, E. 5.2). Die
Beschwerdeführenden machen in diesem Zusammenhang einzig geltend, es bestehe
ein erhebliches öffentliches Interesse, in Wohnzonen keine sexgewerblichen
Einrichtungen zuzulassen, was für das fragliche Gebiet umso mehr gelten müsse,
als es sich dabei um ein aufstrebendes Wohnquartier handle, dessen Aufwertung
der Stadt ein grosses Anliegen sei. Damit machen die Beschwerdeführenden keine
baupolizeilichen Gründe im vorgenannten Sinn geltend. Im Übrigen weist die
Vorinstanz zu Recht darauf hin, dass der streitgegenständliche Betrieb nie zu
aktenkundigen Beanstandungen geführt hat. Es liegen deshalb auch keine
öffentlichen Sicherheits- und Ordnungsinteressen vor, die hier eine
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands trotz Ablauf der Verwirkungsfrist
geboten erscheinen liessen.
5.7
Weil hier
nicht eine Verkürzung der Verwirkungsfrist aus Gründen des Vertrauensschutzes,
sondern die Verwirkung des Wiederherstellungsanspruchs zufolge Ablaufs einer
generellen Frist infrage steht, vermag der von den Beschwerdeführenden
behauptete böse Glaube der privaten Beschwerdegegnerin am Ergebnis nichts zu
ändern (vgl. BGE 136 II 359 E. 7 Ingress; BGr, 19. September 2001,
1P.768/2000, E. 4 f.).
6.
Die Beschwerde vermöchte auch dann nicht durchzudringen,
wenn die Beschwerdegegnerin bzw. deren Rechtsvorgängerinnen guten Glaubens
gewesen sein müssten. Die aus Thailand stammende private Beschwerdegegnerin
übernahm den bestehenden Betrieb von der ebenfalls aus Thailand stammenden N,
welche ihrerseits den Betrieb im Jahr 2011 ebenfalls von einer Landsfrau
übernommen hatte. Ursprünglich war der Betrieb von einer Frau O geführt
worden. Allen diesen Betreiberinnen ist gemein, dass sie kaum mit der
baurechtlichen Bewilligungspflicht für sexgewerbliche Betriebe vertraut gewesen
sein dürften. Sodann war schon gemäss einem Mietvertrag aus dem Jahr 1993
"Erotik" in der streitgegenständlichen Wohnung erlaubt. In späteren
Mietverträgen vom 1. Februar 1999, 12. August 2002, 25. August
2010 und 22. Februar 2013 wurde das Mietobjekt als
"Erotik-Salon" bezeichnet bzw. eine entsprechende Nutzung erwähnt.
Die Betreiberinnen durften damit davon ausgehen, dass eine solche Nutzung in
dieser Wohnung zulässig sei.
Wie die Bausektion in der Ausgangsverfügung ausführt, fand
der Betrieb nicht im Verborgenen statt, sondern wurde dafür regelmässig
inseriert, was ebenfalls darauf schliessen lässt, dass die jeweilige
Betreiberin von einer zulässigen Nutzung ausging. Trotz regelmässiger
polizeilicher Kontrolle ist sodann nicht aktenkundig, dass eine der
Betreiberinnen je ausdrücklich darauf hingewiesen worden wäre, dass der Betrieb
rechtswidrig sei (in act.  wird die rechtswidrige Nutzung zwar erwähnt,
daraus geht jedoch nicht hervor, dass dies auch der damaligen Betreiberin
mitgeteilt worden wäre).
Unter diesen Umständen waren die jeweiligen Betreiberinnen
und ist auch die private Beschwerdegegnerin hinsichtlich der Rechtmässigkeit
des Betriebs als gutgläubig zu betrachten und kann sie sich grundsätzlich auf
den Vertrauensschutz berufen. Die private Beschwerdegegnerin hat sodann ein
grosses privates Interesse am streitgegenständlichen Betrieb, da sie damit
ihren Lebensunterhalt bestreitet. Die von den Beschwerdeführenden behauptete
Nutzungsintensivierung wurde durch das Bundesgericht bereits rechtskräftig
verneint, weshalb darauf nicht mehr einzugehen ist. Im Übrigen machen die
Beschwerdeführenden als dem Vertrauensschutz entgegenstehendes öffentliches
Interesse einzig den Umstand geltend, dass es sich beim fraglichen Quartier um
ein Wohnquartier handelt. Da indes trotz jahrelangem Betrieb keine
Beanstandungen aus der Nachbarschaft oder durch die Sittenpolizei aktenkundig
sind, genügt allein der Umstand, dass der sexgewerbliche Betrieb in einem
Wohnquartier liegt, nicht, um den Anspruch der privaten Beschwerdegegnerin auf
Vertrauensschutz zu verneinen.
7.
7.1
Nach dem
Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.
7.2
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden je zu einem Viertel
aufzuerlegen unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14
VRG; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich
etc. 2014, § 14 N. 6, 11 und 16). Im gleichen Verhältnis und mit
solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag sind sie sodann zu verpflichten, der
privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 2'000.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
1.    Das
Verfahren VB.2016.00020 wird als Geschäft VB.2016.00804 teilweise
wiederaufgenommen.
2.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    280.--     Zustellkosten,
Fr. 3'780.--     Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zu einem Viertel auferlegt,
unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag.
5.    Die
Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und solidarisch verpflichtet,
der Beschwerdegegnerin 1 für das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an