zh_verwaltungsgericht · VB.2016.00333 · 2017-01-19 · de

Baubewilligung | Vertrauensschutz. Baulinienüberstellung durch ein Einfamilienhaus. Beseitigungsrevers. Richtige Feststellung des Sachverhalts. Vorliegend ist der Vertrauensschutz nach Art. 9 BV nicht verletzt. Eine vorbehaltlose Aussage seitens der zuständigen Behörde kann nicht festgestellt werden. Dem verantwortlichen Architekt musste die Problematik der allfällig getroffenen behördlichen Aussage zudem bewusst sein. Abgesehen davon werden ausserhalb des Vorentscheidverfahrens erteilte Auskünfte zu materiellen baurechtlichen Fragen kaum je als Vertrauensgrundlage anerkannt (E. 2). Eine Bewilligung nach § 100 Abs. 1 oder 3 PBG kommt vorliegend nicht in Betracht. Zunächst handelt es sich bei einem Einfamilienhaus nicht um einen einzelnen oberirdischen Vorsprung; zum anderen kann ein Teil eines Einfamilienhauses nicht "ohne Weiteres" beseitigt werden (E. 3). Ein Ermessensmissbrauch der Vorinstanz ist nicht ersichtlich, da sie eine Rechtsprüfung in Anwendung der vorherrschenden Praxis vorgenommen hat (E. 4). Ebenso wenig ist eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts ersichtlich, da die Ausführungen der Vorinstanz zu § 100 Abs. 3 PBG und die konkreten Erwägungen zum streitbetroffenen Einfamilienhaus sich als zutreffend erweisen (E. 5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 17..2.19.0 VB.2016.00333
Zurich Verwaltungsgericht 17..2.19.0 VB.2016.00333
Zurigo Verwaltungsgericht 17..2.19.0 VB.2016.00333

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00333
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Geschäftsnummer:
VB.2016.00333
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.01.2017
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Vertrauensschutz. Baulinienüberstellung durch ein Einfamilienhaus. Beseitigungsrevers. Richtige Feststellung des Sachverhalts.
Vorliegend ist der Vertrauensschutz nach Art. 9 BV nicht verletzt. Eine vorbehaltlose Aussage seitens der zuständigen Behörde kann nicht festgestellt werden. Dem verantwortlichen Architekt musste die Problematik der allfällig getroffenen behördlichen Aussage zudem bewusst sein. Abgesehen davon werden ausserhalb des Vorentscheidverfahrens erteilte Auskünfte zu materiellen baurechtlichen Fragen kaum je als Vertrauensgrundlage anerkannt (E. 2).
Eine Bewilligung nach § 100 Abs. 1 oder 3 PBG kommt vorliegend nicht in Betracht. Zunächst handelt es sich bei einem Einfamilienhaus nicht um einen einzelnen oberirdischen Vorsprung; zum anderen kann ein Teil eines Einfamilienhauses nicht "ohne Weiteres" beseitigt werden (E. 3).
Ein Ermessensmissbrauch der Vorinstanz ist nicht ersichtlich, da sie eine Rechtsprüfung in Anwendung der vorherrschenden Praxis vorgenommen hat (E. 4). Ebenso wenig ist eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts ersichtlich, da die Ausführungen der Vorinstanz zu § 100 Abs. 3 PBG und die konkreten Erwägungen zum streitbetroffenen Einfamilienhaus sich als zutreffend erweisen (E. 5).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAULINIE
BAULINIENÜBERSTELLUNG
BESEITIGUNGSREVERS
EINFAMILIENHAUS
SACHVERHALTSFESTSTELLUNG
VERTRAUENSSCHUTZ
Rechtsnormen:
Art. 9 BV
§ 100 Abs. 1 PBG
§ 100 Abs. 3 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2016.00333
Urteil
der 1. Kammer
vom
19. Januar 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin
Daniela Kühne.
In Sachen
1.1
A,
1.2
B,
beide vertreten
durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
D,
vertreten durch RA E,
2.
F,
vertreten durch RA G,
Beschwerdegegner,
und
Stadt Uster,
Abteilung Bau,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Der Abteilungsvorsteher Bau der Stadt Uster erteilte mit
Verfügung vom 5. Oktober 2015 A und B die Baubewilligung für den Neubau
eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Gasse 02 in
Oberuster.
II.
Hiergegen gelangten D (Beschwerdegegner 1) und F (Beschwerdegegner 2)
mit separaten Rekurseingaben vom 13. November 2015 an das Baurekursgericht
des Kantons Zürich und beantragten hauptsächlich die Aufhebung der
Baubewilligung sowie eine Parteientschädigung. Mit Entscheid vom 11. Mai
2016 wurden die Rekurse gutgeheissen.
III.
Gegen den Entscheid vom 11. Mai 2016 erhoben A und B
am 13. Juni 2016 Beschwerde am Verwaltungsgericht und beantragten, Disp.-Ziff. II.,
III. und IV. des Entscheids aufzuheben und zu neuer Beurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen sowie eine Parteientschädigung. Am 7. Juli 2016 verzichtete
die Stadt Uster auf eine Mitbeantwortung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort
vom 28. Juli 2016 beantragte F die Abweisung der Beschwerde sowie eine
Parteientschädigung. Mit Schreiben vom 10. August 2016 beantragte das
Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. D beantragte
mit Beschwerdeantwort vom 6. September 2016 die Abweisung der Beschwerde,
soweit überhaupt darauf einzutreten sei sowie eine Parteientschädigung.
Mit Replik vom 26. September 2016 hielten A und B an
ihren Anträgen fest, ebenso F in seiner freigestellten Vernehmlassung vom 24. Ok­tober
2016. D verzichtete am 7. Oktober 2016 auf eine Duplik. A und B liessen
sich in der Folge nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die übrigen
Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.
2.
2.1
Die
Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung des Grundsatzes des Vertrauensschutzes.
Aufgrund der Auskunft des Bauinspektors I gegenüber ihrem federführenden
Architekten J, was die zulässige Überstellung der Baulinie anbelangt, hätten
die Beschwerdeführenden Dispositionen getroffen, welche nicht ohne Nachteil
wieder rückgängig gemacht werden könnten. Beide Beschwerdegegner halten
dagegen fest, dass keine Verletzung des Vertrauensschutzes vorliege, da
ausserhalb des Vorentscheidverfahrens erteilte Auskünfte zu materiellen
baurechtlichen Fragen kaum je als Vertrauensgrundlage anerkannt würden und der
erfahrene Architekt J darüber hinaus den Mangel der streitbetroffenen Auskunft
durch I hätte erkennen müssen. Der Beschwerdegegner 2 macht des Weiteren
geltend, die Rüge des Vertrauensschutzes sei gar nicht erst zu prüfen, da die Beschwerdeführenden
die damit zusammenhängenden Tatsachen im vorinstanzlichen Verfahren nicht vorgebracht
hätten.
2.2
Eine (rechtswidrige)
Baute bzw. Anlage kann ausnahmsweise aufgrund des Grundsatzes des
Vertrauensschutzes gemäss Art. 9 BV geschützt werden. Der aus Art. 9
BV fliessende Grundsatz des Vertrauensschutzes bedeutet, dass der Private
Anspruch darauf hat, in seinem berechtigten Vertrauen in behördliche
Zusicherungen oder in anderes, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der
Behörden geschützt zu werden.
Der Schutz bei unrichtigen Auskünften von Behörden greift nur
dann, wenn verschiedene Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind. Die Auskunft
muss eine genügende inhaltliche Bestimmtheit aufweisen und vorbehaltlos erteilt
worden sein. Alsdann gilt die Auskunft nur mit Bezug auf den Sachverhalt, wie
er der Behörde zur Kenntnis gebracht wurde, und steht immer unter dem stillschweigenden
Vorbehalt einer Rechtsänderung. Geschützt wird nur der gutgläubige Private; wer
die Unrichtigkeit einer behördlichen Auskunft erkannte oder hätte erkennen
können, kann sich nicht auf Vertrauen berufen. Ferner muss die Behörde, welche
die Auskunft erteilt hat, hierfür zuständig gewesen sein. Dabei genügt es, dass
der Private in guten Treuen annehmen durfte, die Behörde bzw. die betreffende
Person sei zur Erteilung der Auskunft befugt gewesen. Schliesslich muss der
Adressat im Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft eine für ihn nachteilige
Disposition getroffen haben, die nicht oder jedenfalls nicht ohne Schaden
rückgängig gemacht werden kann. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, ist das
Vertrauen des Privaten in eine unrichtige Auskunft zu schützen. Dies allerdings
mit der Einschränkung, dass das öffentliche Interesse an der richtigen
Rechtsanwendung dem Vertrauensschutz ausnahmsweise vorgehen kann. Ob dies
zutrifft, ist im Einzelfall durch Interessenabwägung zu ermitteln. Das
öffentliche Interesse an der Durchsetzung von Planungs- und Bauvorschriften hat
dabei regelmässig Vorrang vor dem Vertrauensschutz (vgl. zum Ganzen z.
B. Ulrich Häfelin/Georg
Müller/Felix Uhl­mann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich 2016,
N. 686 f.).
Anwendungsfälle des Vertrauensschutzes, die dazu führen, dass
behördliches Handeln, Dulden oder Unterlassen den Anspruch auf Erteilung einer
gegen objektives Recht verstossenden Baubewilligung auslöste, sind nur selten
anzunehmen, weil baurechtswidrige Bauten die Betroffenen auf lange Zeit
beeinträchtigen können (VGr, 4. April 2012, VB.2011.00616, E. 5.8;
Häfelin/Müller/Uhlmann, N. 652). Ein solcher Ausnahmefall kann dann
vorliegen, wenn die zuständige Behörde die Meinung aufkommen lässt, der betroffene
Bauherr handle rechtmässig, es also nicht beim blossen Nichtstun der Behörde
geblieben ist. Ansonsten ist grosse Zurückhaltung geboten (vgl. VGr, 12. Juni
1987, ZBl 89 [1988], S. 261 ff.; Beatrice Weber-Dürler,
Vertrauensschutz im öffentlichen Recht, Basel und Frankfurt am Main 1983,
S. 122, S. 228).
Im Kanton Zürich besteht mit Bezug auf behördliche Auskünfte,
welche die künftige Erteilung einer Baubewilligung zum Gegenstand haben,
insofern eine besondere Rechtslage, als zur Klärung von Fragen hinsichtlich der
Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens von Gesetzes wegen die Möglichkeit
eines Vorentscheids zur Verfügung steht (§§ 323 f. PBG). Ausserhalb
des Vorentscheidverfahrens erteilte Auskünfte zu materiellen baurechtlichen
Fragen werden daher kaum je als Vertrauensgrundlage anerkannt (vgl. VGr, 4. April
2012, VB.2011.0061, E. 5.4; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,
Zürich 1991, N. 341, mit weiteren Hinweisen).
2.3
Streitbetroffen
ist das Baugrundstück Kat.-Nr. 01. Dieses ist mit einem Einfamilienhaus
überbaut. Projektiert ist ein Neubau eines weiteren Einfamilienhauses auf der
nordöstlichen Hälfte des Grundstückes. Entlang der nordöstlichen Grenze des
Grundstücks verläuft, in einem Abstand von 8 m zur Strasse (H-Gasse), eine
Baulinie. Die Nordostfassade des Einfamilienhauses ragt 1 m in den
Baulinienbereich hinein.
2.4
Nach voran
Gesagtem ist zunächst einmal zu prüfen, ob auf die Rüge der Verletzung des
Vertrauensschutzes überhaupt einzutreten ist. Es trifft zu, dass die
Beschwerdeführenden die Rüge der Verletzung des Vertrauensschutzes im
vorinstanzlichen Verfahren nicht vorgebracht haben. Die Beschwerdeführenden
befanden sich im vorinstanzlichen Verfahren jedoch nicht in der Rolle der
Rekurrenten. Sie sahen sich erst mit dem Entscheid des Baurekursgerichts zur Beschwerde
veranlasst. An die aus § 52 Abs. 2 VRG folgende Obliegenheit der
beschwerdeführenden Partei, tatsächliche Behauptungen vor einer als gerichtliche
Instanz geltenden Rekursbehörde schon im Rekursverfahren vorzubringen, sind in
Fällen, in denen nach Gutheissung des Rekurses der frühere Rekursgegner
Beschwerde erhebt, nicht die gleichen strengen Massstäbe anzusetzen wie in
Fällen, in denen ein erfolglos gebliebener Rekurrent Beschwerde führt (vgl. z.
B. VGr, 23. September
2009, VB.2009.00091, E. 1; Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,
Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 52 N. 22). Zudem hat das
Baurekursgericht einen "Neuentscheid" getroffen; in diesen Fällen
werden neue Tatsachenbehauptungen regelmässig zugelassen (Donatsch, Kommentar
VRG, § 52 N. 22). Dem Antrag des Beschwerdegegners 2, auf die
Vorbringen der Beschwerdeführerin sei nicht einzutreten, ist nicht zu entsprechen.
2.5
Allerdings
ergibt sich im konkreten Fall keine materielle Verletzung des Vertrauensschutzes
nach Art. 9 BV; dies aus mehreren Gründen.
2.5.1
Gemäss Angaben der Beschwerdeführenden hat ihr
projektführender Architekt J zu einem Zeitpunkt der ersten Jahreshälfte 2015
vom Bauinspektor der Stadt Uster, nämlich I, die Auskunft erhalten, das
geplante Einfamilienhaus so zu verkürzen, dass es lediglich noch 1 m in
die Baulinie hineinrage (Beschwerde, Ziff. A.4). Es lässt sich aufgrund
der Akten nicht nachvollziehen, ob diese Auskunft schriftlich oder mündlich
erfolgte; ebenfalls lässt sich nicht nachvollziehen, ob die Auskunft mit oder
ohne Vorbehalt erteilt wurde. Somit erscheint bereits die Vorbehaltlosigkeit
der Auskunft zweifelhaft. Nach allgemeiner Erfahrung neigen Amtsstellen bei der
Beantwortung von Fragen, zu deren Entscheid sie nicht abschliessend zuständig
sind und deren rechtliche Tragweite noch wenig geklärt ist, berechtigterweise
dazu, sich entsprechend vorsichtig zu äussern. Diese Punkte könnten (eventuell)
mittels einer Einvernahme der beteiligten Personen näher geklärt werden.
Nachdem jedoch die Voraussetzungen eines berechtigten Vertrauens in die
Auskunft bereits in anderer Hinsicht nicht erfüllt sind, kann auf die
Beweisabnahme verzichtet werden (vgl. ähnlich auch VGr, 4. April 2012,
VB.2011.0061, E. 5.7).
2.5.2
Es ist im Übrigen davon auszugehen, dass dem die
Aussage empfangenden J als erfahrenem Architekten bewusst war, dass die
Verkehrsbaulinie grundsätzlich nicht wie beabsichtigt mit einem Teil des
Wohnhauses überstellt werden darf. Es ist davon auszugehen, dass ein erfahrener
Architekt mit den Grundsätzen der Rechtsprechung zu § 99 und § 100
PBG (vgl. sogleich E. 3) bezüglich der Überstellung von Baulinien vertraut
ist. (Wie die Beschwerdeführenden selbst angeben, wusste J um die Existenz der
Baulinie.
2.5.3
Abgesehen davon werden ausserhalb des
Vorentscheidverfahrens erteilte Auskünfte zu materiellen baurechtlichen Fragen
kaum je als Vertrauensgrundlage anerkannt (VGr, 4. April 2012,
VB.2011.0061, E. 5.4). Auch sind Fälle, in denen behördliches Handeln den
Anspruch auf Erteilung einer gegen objektives Recht verstossenden
Baubewilligung auslöste, nur selten anzunehmen, weil baurechtswidrige Bauten
die Betroffenen auf lange Zeit beeinträchtigen können (VGr, 4. April 2012,
VB.2011.00616, E. 5.8). Es sind im konkreten Fall keine besonderen Gründe
ersichtlich, eine Ausnahme von dieser etablierten Praxis zu machen. Ein
überwiegendes Interesse der Beschwerdeführenden gegenüber dem objektiven
Interesse an der Durchsetzung von Planungs- und Bauvorschriften ist nicht
ersichtlich. Natürlich besteht ihrerseits ein gewisses Interesse an der
Realisierung des Bauprojektes; jedoch ist es den Beschwerdeführenden möglich,
ihr Bauprojekt ohne unzulässige Überstellung der Baulinie dennoch zu
realisieren, indem sie ihr Projekt hinter die Baulinie versetzen. Die Durchsetzung
der etablierten Rechtspraxis zur Überstellung von Baulinien nach § 99 und § 100
PBG überwiegt das private Interesse an Überstellung der Baulinie eindeutig.
Insgesamt ergibt sich somit jedenfalls keine Verletzung
des Vertrauensschutzes nach Art. 9 BV.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden bringen des Weiteren vor, im vorliegenden Fall sei eine
Bewilligung nach § 99 Abs. 1 PBG, § 100 Abs. 1 oder 3 PBG
für das geplante Einfamilienhaus zu erteilen. Zwar existiere im projektierten
Bereich eine Baulinie. Diese habe aber an Bedeutung verloren und diene nicht
mehr der Sicherstellung eines allfälligen Ausbaus der Strasse, wie die
Mitbeteiligte im Rekursverfahren selbst bestätigt habe. Das geplante
Einfamilienhaus widerspreche somit nicht dem Zweck der Baulinie. Des Weiteren
könne eine Baulinie auch mit einzelnen Gebäudevorsprüngen nach § 100
Abs. 1 PBG überstellt werden.
3.2
Baulinien
dienen der Sicherung bestehender und geplanter Anlagen und Flächen (§ 96
Abs. 1 PBG). Für die Sicherstellung baufreien Raumes entlang von Wegen,
Strassen, Plätzen und Eisenbahnen, gegebenenfalls samt begleitenden Vorgärten,
Lärmschutzanlagen, Grünzügen und Fahrzeugabstellplätzen, gelangen hauptsächlich
Verkehrsbaulinien zur Anwendung (§ 96 Abs. 2 lit. a PBG). Sie
stellen in erster Linie die für den Strassenbau benötigten Flächen sicher und
schaffen zudem die für die Verkehrssicherheit erforderliche Sichtfreiheit;
darüber hinaus gewährleisten sie den an der Strasse liegenden Gebäuden ausreichende
Belichtung und Besonnung. Weiter vermindern sie auch die Einwirkungen, welche
mit dem Strassenverkehr verbunden sind und sorgen für Schaffung oder Erhalt von
Grünflächen in den Siedlungsgebieten, womit ihnen auch ästhetische Funktionen
beizu­messen sind.
Innerhalb von Baulinien dürfen grundsätzlich nur Bauten und
Anlagen erstellt werden, die dem Zweck der Baulinien nicht widersprechen (§ 99
Abs. 1 PBG). Ansonsten besteht ein Bauverbot. Gewisse Ausnahmen sind
allerdings zulässig: So dürfen gemäss § 100 Abs. 1 PBG einzelne
oberirdische Gebäudevorsprünge bis zu 1,5 m über Verkehrsbaulinien und
Baulinien für Versorgungsleitungen und Industriegleise hinausragen, müssen
jedoch entschädigungslos beseitigt werden, sobald die Ausführung des Werks oder
der Anlage, wofür die Baulinie festgesetzt worden ist, dies erfordert.
Das Gesetz definiert im Unterschied zu § 260
Abs. 3 PBG – welche Bestimmung die Zulässigkeit von einzelnen Vorsprüngen
im Abstandsbereich regelt – nicht, welche Gebäudeteile als "einzelne
oberirdische Vorsprünge" zu qualifizieren sind. Die
"Unterordnung" von einzelnen Vorsprüngen im Sinn von § 100
Abs. 1 PBG dürfte in Analogie zu § 260 Abs. 3 PBG sicher dann zu
bejahen sein, wenn sie auf jedem Geschoss nicht mehr als einen Drittel der
betreffenden Fassadenlänge einnehmen.
Im Unterschied
zu § 260 Abs. 3 PBG dürften einzelne Vorsprünge nach § 100
Abs. 1 PBG aber auch
mehr
als einen Drittel im Verhältnis zur
Fassadenlänge betragen (vgl.
ChristophFritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,
Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2, Bau- und Umweltrecht, 5. Auflage,
Zürich 2011, S. 816). Gleichwohl müssen die Vorsprünge im Verhältnis zur
Fassade untergeordnet sein, weil sonst nicht mehr von "einzelnen"
Vorsprüngen gesprochen werden kann. Andernfalls käme ihnen nicht Vorsprungscharakter
zu, sondern würden Vergrösserungen der Gebäudehülle vorliegen, welche zur Respektierung
der Baulinie verpflichtete Fassaden darstellen (BRKE I, 20. Oktober 2006,
0260/2006 und 0261/2006, E. 5 = BEZ 2006 Nr. 65, E. 5).
Nach § 100 Abs. 3 PBG können weitergehende und
andersartige Beanspruchungen des Baulinienbereichs mit der baurechtlichen
Bewilligung, nötigenfalls unter sichernden Nebenbestimmungen, gestattet werden.
Hierbei hat die zuständige Baubehörde im Einzelfall abzuwägen zwischen den mit
der Baulinienfestsetzung verfolgten öffentlichen Interessen auf der einen und
den privaten Interessen des Grundeigentümers an einer zweckmässigen Nutzung
seines Grundstücks auf der anderen Seite sowie den Interessen allfälliger
Drittbetroffener (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 818).
Entscheidend in der Beurteilung nach § 100 Abs. 3
PBG ist zunächst, dass die Beanspruchungen des Baulinienbereichs bei
allfälliger Realisierung der Baulinie ohne Weiteres beseitigt werden können,
zum Beispiel durch einen Beseitigungsrevers (VGr, 19. August 2015,
VB.2015.00124, E. 3.4; 14. März 2007, VB.2006.00348, E. 3.3.).
Darüber hinaus dient § 100 Abs. 3 PBG dazu, Bauten und Anlagen zu
ermöglichen, die aufgrund ihrer Funktion notwendigerweise auf einen Standort im
Baulinienbereich angewiesen sind oder anderswo nur unzweckmässig lokalisiert
werden können (VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.577, E. 4.3; BEZ 2009
Nr. 60, E. 6.2). Insgesamt werden somit als Bauten und Anlagen im
Sinn von § 100 Abs. 3 PBG zum Beispiel Stützmauern, Garageneinfahrten,
Abfahrtsrampen und Besucherparkplätze qualifiziert (Fritzsche/ Bösch/Wipf,
S. 819 f.). Daneben werden in der Praxis oft Pergolen,
Gartensitzplätze, Gartenhäuser und Schöpfe als nach § 100 Abs. 3 PBG
zulässige Beanspruchungen eingestuft (VGr, 19. August 2015, VB.2015.00124,
E. 3.4; 14. März 2007, VB.2006.00348 = BEZ 2007 Nr. 17).
Somit sind insgesamt von der Interessenabwägung nach § 100
Abs. 3 PBG Bauten und Anlagen ausgenommen, die nicht notwendigerweise auf
den Standort im Baulinienbereich angewiesen sind und nicht ohne Weiteres
beseitigt werden können, sei dies aus technischen oder rechtlichen Gründen,
oder weil die Beseitigung angesichts der investierten Mittel unverhältnismässig
wäre (VGr, 14. März 2007, VB.2006.00348, E. 2.3).
3.3
Das
streitbetroffene Einfamilienhaus gehört im konkreten Fall offensichtlich nicht
zur Strassenanlage und widerspricht somit grundsätzlich den oben ausgeführten
Zwecken der Baulinie. Es kann nicht argumentiert werden, die Baulinie habe im
konkreten Fall ihre Bedeutung verloren. Zwar hat die Mitbeteiligte im
Rekursverfahren ausgeführt, ein Ausbau der H-Gasse werde nicht mehr erfolgen
und die Baulinie habe keine gestalterische Funktion. In der angefochtenen
Verfügung hat die Vorinstanz die Bewilligung für einen ebenfalls geplanten
Schopf und zwei oberirdische Abstellplätze allerdings lediglich unter Statuierung
eines Beseitigungs- resp. Anpassungsreverses im Sinn von § 100 Abs. 3
PBG erteilt. Damit gibt die Mitbeteiligte indirekt selbst zu verstehen, dass
die Baulinie nach wie vor Gültigkeit hat und zu einem späteren Zeitpunkt
allenfalls doch noch ausgebaut werden könnte. Dies bestätigt auch die
vorherrschende Situation an der H-Gasse, wonach im Abschnitt der H-Gasse bis
zum K-Weg kein weiteres Wohngebäude die Baulinie beanspruchen, sondern nur
Garagenvorplätze und Garagenboxen, welche nach § 100 Abs. 3 PBG als
ohne unverhältnismässigen Aufwand wieder entfernbare Bauten (im Gegensatz zu Einfamilienhäusern)
ausnahmsweise bewilligt werden können (vgl. sogleich unten).
3.4
Befindet
sich das geplante Einfamilienhaus aber im grundsätzlichen Widerspruch zu den
Zwecken der Baulinie, so wäre eine Bewilligung nach § 100 Abs. 1 oder
3 PBG einzuholen. Jedoch handelt es sich bei der Baute – entgegen der
Ausführungen der Beschwerdeführenden – klar nicht um einen
"einzelnen" oberirdischen Gebäudevorsprung im Sinn der oben
dargestellten Rechtspraxis zu § 100 Abs. 1 PBG. Zu prüfen bleibt
deshalb einzig eine Bewilligung nach § 100 Abs. 3 PBG.
Ein Anpassungs- und Beseitigungsrevers kann nur statuiert
werden, wenn bei einer allfälligen Inanspruchnahme des Vorgartenbereiches der
in den Baulinienbereich ragende Gebäudeteil ohne Weiteres beseitigt werden
könnte. Dies kann im vorliegenden Fall nicht gesagt werden. Wie die Vorinstanz
richtig festhält, wären im Erdgeschoss vom Rückbau der Eingangsbereich sowie
der Toilettenraum und im Obergeschoss ein Teil eines Zimmer betroffen (dies ist
aus den Bauplänen eindeutig ersichtlich). Dies würde einen massiven Eingriff in
die Grundrissstruktur und die Statik des Gebäudes darstellen und wäre offensichtlich
nur mit erheblichem Aufwand möglich. Auch die Kosten für einen solchen Eingriff
würden sich in einem unverhältnismässigen Bereich bewegen. Eine Bewilligung
nach § 100 Abs. 3 PBG ist für das geplante Einfamilienhaus somit
gemäss herrschender Rechtspraxis klar nicht möglich; deshalb muss grundsätzlich
auch keine Interessenabwägung vorgenommen werden. Dies bestätigt sich auch
durch einen Blick auf die Bauten an der H-Gasse, wonach im Abschnitt der H-Gasse
bis zum K-Weg kein weiteres Wohngebäude die Baulinie beansprucht, sondern nur
Garagenvorplätze und Garagen­boxen. Entgegen der Ausführungen der
Beschwerdeführenden sind somit die vorinstanzlichen Erwägungen nicht verfehlt
(Beschwerde), sondern entsprechen gerade vorherrschender Praxis.
Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass selbst bei einer
nach § 100 Abs. 3 PBG vorgenommenen Interessenabwägung keine
Interessen der Beschwerdeführenden ersichtlich wären, welche das öffentliche
Interesse an der Durchsetzung der Rechtspraxis zur Überstellung von Baulinien
und an der Sicherung des Zwecks der konkreten Baulinie überwiegen würden.
Natürlich sind die Rechte von Grundeigentümern zu berücksichtigen und werden
inskünftig allenfalls auch verbessert, wie die Beschwerdeführenden darlegen.
Dies bedeutet jedoch umgekehrt nicht, dass inskünftig ganze Einfamilienhäuser
in den Baulinienbereich gebaut werden dürfen. Das öffentliche Interesse an der
Freihaltung von Baulinien zwecks späterer Ausbaubarkeit, Verkehrssicherheit,
Ästhetik, Belichtung und Besonnung ist demnach nach wie vor als schwergewichtig
zu erachten.
Insgesamt ergibt sich somit, dass die Bewilligung des
geplanten Einfamilienhauses in Widerspruch zu § 99 und § 100
Abs. 1 und 3 PBG steht.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführenden bringen vor, die Vorinstanz habe einen Ermessensmissbrauch
begangen. Die Erteilung einer auf § 100 Abs. 3 PBG gestützten
Ausnahmebewilligung, mit oder ohne Revers, stehe im Ermessen der
Mitbeteiligten. Die Vorinstanz habe durch ihren Entscheid in dieses Ermessen
eingegriffen. Ihre Aussage, im Falle einer Beseitigung des die Baulinie
überragenden Gebäudeteils wäre ein massiver Eingriff in die Grundrissstruktur
und die Statik des Gebäudes notwendig, welcher auch mit unverhältnismässigen
Kosten verbunden sei, stelle eine unzulässige Anmassung dar. Dieses Risiko
liege bei den Beschwerdeführenden und sei ein "Nichtargument zwecks
Bauverhinderung".
4.2
Den
Ausführungen der Beschwerdeführenden ist nicht beizupflichten. Zwar liegt die
Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach § 100 Abs. 3 PBG und die
dabei vorgenommene Interessenabwägung grundsätzlich im Ermessen der
Mitbeteiligten. Die Vorinstanz ist jedoch berechtigt, das ausgeübte Ermessen in
einem erhobenen Verfahren zu überprüfen (vgl. § 20 Abs. 1 VRG).
Indem die Vorinstanz in ihrer Überprüfung die etablierte
Rechtsprechung zu § 100 Abs. 3 PBG angewendet hat, hat sie ihrerseits
keinen Ermessensmissbrauch begangen. Die Notwendigkeit der vorinstanzlichen
Untersuchung der Massivität des Eingriffs in das Einfamilienhaus bei einem
allfälligen Rückbau ergibt sich aus der Anwendung von § 100 Abs. 3
PBG. Aus den Bauplänen geht eindeutig hervor, dass von einem allfälligen
Rückbau im Erdgeschoss der Eingangsbereich sowie der Toilettenraum und im
Obergeschoss ein Teil eines Zimmers betroffen wären. Es ist nicht unsachlich
bzw. missbräuchlich, festzustellen, dass ein Rückbau eines Zimmers, eines
Toilettenraums sowie eines Eingangsbereichs mit einem massiven Eingriff in den
Grundriss und die Statik eines Gebäudes verbunden wäre, der wohl auch hohe Kosten
verursachen würde. Dies führt aber dazu, dass der Rückbau des Einfamilienhauses
im Sinn von § 100 Abs. 3 PBG nicht ohne Weiteres stattfinden könnte.
Des Weiteren fliesst diese Feststellung auch in eine allfällig nach § 100
Abs. 3 PBG vorzunehmende Interessenabwägung mit ein. Die Vorinstanz hat
somit eine Rechtsprüfung der Sachlage vorgenommen und ihr Ermessen bzw. ihre
Kognitionsbefugnis nicht missbraucht.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführenden machen des Weiteren eine unrichtige bzw. unvollständige
Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz geltend. Die Vorinstanz
unterstelle der Mitbeteiligten Absichten, welche diese im Rekursverfahren
mehrfach in Abrede gestellt habe. Nicht die ganze Fassade des geplanten
Einfamilienhauses komme im Baulinienbereich zu stehen, sondern nur der
Eingangsbereich. Und schliesslich sei auch die Feststellung nicht
nachvollziehbar, dass an der H-Gasse bis zum K-Weg kein weiteres Wohngebäude
die Baulinie beanspruche; dies spiele keine Rolle. Es sei jedenfalls Tatsache,
dass an der H-Gasse zahlreiche Bauten stünden, welche in die Verkehrsbaulinie
hineinragten. Deshalb sei eine Baubewilligung nach § 100 Abs. 3 PBG
zu erteilen.
5.2
Den
Ausführungen der Beschwerdeführenden ist nicht beizupflichten. Zunächst einmal
sind die Absichten der Mitbeteiligten für die Überprüfung des vorliegenden Falls
nicht entscheidend, unabhängig davon, wie sie interpretiert werden. Des
Weiteren ist es ebenfalls nicht entscheidend, ob die ganze Fassade oder nur der
Eingangsbereich des geplanten Einfamilienhauses im Baulinienbereich zu stehen
kommt. Ausschlaggebend für eine Bewilligung nach § 100 Abs. 3 PBG ist
einzig, ob die streitbetroffene Baute ohne Weiteres wieder entfernt werden
kann, was für den Eingangsbereich eines Einfamilienhauses inklusive Toilettenraum
und Zimmer im Obergeschoss definitiv nicht gesagt werden kann. Und schliesslich
spielt es gemäss Rechtsprechung zu § 100 Abs. 3 PBG eine Rolle, ob
eine Baute, die in den Baulinienbereich ragt, eine Baute wie ein Wohngebäude
oder eine Baute wie Stützmauern, Garageneinfahrten, Abfahrtsrampen und
Besucherparkplätze ist (Fritzsche/ Bösch/Wipf, S. 819 f.). Wie oben
ausgeführt wurde, werden Bauten wie Wohngebäude nicht als Bauten im Sinn von § 100
Abs. 3 PBG qualifiziert, andere Bauten wie Garagen, Schöpfe, Pergolen,
Gartensitzplätze und Gartenhäuser jedoch schon. Deshalb sind die Ausführungen
der Vorinstanz, dass an der H-Gasse ansonsten keine Wohnbauten, sondern nur
andere Bauten in den Baulinienbereich ragen, richtig und entscheidrelevant.
Eine entscheidrelevante unrichtige Feststellung des Sachverhalts ist damit
nicht ersichtlich.
6.
Die Beschwerdeführenden machen an verschiedenen Stellen in
ihren Rechtsschriften Ausführungen zu Ausstandsgründen im Rekursverfahren und
zur Gleichbehandlung im Unrecht, welche sie aber explizit nicht als Beschwerdegründe
verstanden haben wollen. Auf diese Ausführungen braucht deshalb nicht weiter
eingegangen werden.
Somit ergibt sich, dass die Beschwerde insgesamt
abzuweisen ist.
7.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens
den Beschwerdeführenden je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht ihnen keine
Parteientschädigung zu. Hingegen sind die Beschwerdeführenden solidarisch zur
Bezahlung einer Parteientschädigung an die Beschwerdegegner 1 und 2 zu
verpflichten; als angemessene Parteientschädigung erscheint ein Betrag von insgesamt
Fr. 3'000.-.
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    270.--     Zustellkosten,
Fr. 4'270.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerenden werden solidarisch verpflichtet, den Beschwerdegegnern 1
und 2 eine Parteientschädigung von je Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-)
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …