zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00590 · 2018-02-08 · de

Baubewilligung | Neubau eines zweistöckigen Mehrfamilienhauses mit Attikageschoss; Dachform; Gebäudehöhe; Baumassenziffer; zivilrechtliche Bauhindernisse. Privatrechtliche Institute sind im Baubewilligungsverfahren nur dann zu prüfen, wenn sie baupolizeilich relevant sind. Wenn sich allerdings nicht die Bauherrschaft zur Realisierung ihres Bauprojekts auf zivile Rechte beruft, sondern von dritter Seite, etwa von Nachbarn, geltend gemacht wird, einem Bauvorhaben würden privatrechtliche Hindernisse (namentlich Dienstbarkeiten) entgegenstehen, muss grundsätzlich der zivilrechtliche Weg eingeschlagen werden (E. 3.2 ff.). Aus den vom Beschwerdeführer angerufenen BZO-Bestimmungen lässt sich weder ein Verbot von Attikageschossen noch die Unzulässigkeit der projektierten Geschosszahl herauslesen; vielmehr handelt es sich um eine Norm betreffend Dachaufbauten (E. 4.1). Die Überschreitung der massgeblichen Profillinie durch ein Vordach wurde von der Vorinstanz zulässigerweise auflageweise geheilt (E. 4.2 f.). Gemeinden können die Baumassenziffer aufteilen und je gesondert regeln für Hauptgebäude, Besondere Gebäude im Sinn von § 273 PBG und verglaste Balkone, Veranden und andere Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit sie dem Energiesparen dienen. Die zulässigen Baumassen der einzelnen Gebäudekategorien dürfen addiert werden; die neben dem Hauptgebäude bestehenden weiteren Gebäudekategorien können von der für sie zusätzlich bestimmten Baumasse profitieren (E. 5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 14.11.2024 VB.2023.00590
Zurich Verwaltungsgericht 14.11.2024 VB.2023.00590
Zurigo Verwaltungsgericht 14.11.2024 VB.2023.00590

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00590
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Geschäftsnummer:
VB.2023.00590
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 14.11.2024
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau eines zweistöckigen Mehrfamilienhauses mit Attikageschoss; Dachform; Gebäudehöhe; Baumassenziffer; zivilrechtliche Bauhindernisse.
Privatrechtliche Institute sind im Baubewilligungsverfahren nur dann zu prüfen, wenn sie baupolizeilich relevant sind. Wenn sich allerdings nicht die Bauherrschaft zur Realisierung ihres Bauprojekts auf zivile Rechte beruft, sondern von dritter Seite, etwa von Nachbarn, geltend gemacht wird, einem Bauvorhaben würden privatrechtliche Hindernisse (namentlich Dienstbarkeiten) entgegenstehen, muss grundsätzlich der zivilrechtliche Weg eingeschlagen werden (E. 3.2 ff.).
Aus den vom Beschwerdeführer angerufenen BZO-Bestimmungen lässt sich weder ein Verbot von Attikageschossen noch die Unzulässigkeit der projektierten Geschosszahl herauslesen; vielmehr handelt es sich um eine Norm betreffend Dachaufbauten (E. 4.1). Die Überschreitung der massgeblichen Profillinie durch ein Vordach wurde von der Vorinstanz zulässigerweise auflageweise geheilt (E. 4.2 f.).
Gemeinden können die Baumassenziffer aufteilen und je gesondert regeln für Hauptgebäude, Besondere Gebäude im Sinn von § 273 PBG und verglaste Balkone, Veranden und andere Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit sie dem Energiesparen dienen. Die zulässigen Baumassen der einzelnen Gebäudekategorien dürfen addiert werden; die neben dem Hauptgebäude bestehenden weiteren Gebäudekategorien können von der für sie zusätzlich bestimmten Baumasse profitieren (E. 5).
Abweisung.
Stichworte:
ATTIKAGESCHOSS
AUFLAGE
BAUHINDERNIS
BAUMASSENZIFFER
DACHAUFBAUTE
DACHFORM
DIENSTBARKEIT
GEBÄUDEHÖHE
Rechtsnormen:
§ 13 ABV
§ 292 lit. b PBG
§ 317 PBG
§ 320 PBG
§ 321 Abs. I PBG
§ 1 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2023.00590
Urteil
der 1. Kammer
vom
14. November 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert,
Gerichtsschreiberin Regina Meier.
In
Sachen
1.    A,
2.    B,
3.1  C,
3.2  D,
alle vertreten durch RA E,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    F, vertreten durch Dr. iur. G,
2.    Bauausschuss Hinwil, vertreten durch RA H
Beschwerdegegner,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 23. Januar 2023 erteilte der
Bauausschuss der Gemeinde Hinwil F die baurechtliche Bewilligung für den
Abbruch der Bestandesbauten und den Neubau eines zweistöckigen
Mehrfamilienhauses mit Attikageschoss, einer Photovoltaikanlage, einem
Geräteschopf und einer Erdsondenwärmepumpenanlage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
am I-Weg 02 in Hinwil.
II.
Gegen diesen Entscheid führten A, B sowie C und D mit
Eingaben je vom 3. März 2023 Nachbarrekurs beim Baurekursgericht des
Kantons Zürich. Dieses hiess die Rekurse mit Entscheid vom 23. August 2023
teilweise gut, ergänzte den angefochtenen Beschluss mit der Auflage, dass vor
Baufreigabe abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen seien,
gemäss welchen auf die Erstellung eines Vordachs über dem nordöstlichen
Terrassenbereich verzichtet wird, und wies die Rechtsmittel im Übrigen ab.
III.
Dagegen gelangten A, B sowie C und D am 3. Oktober
2023 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und
beantragten die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids, soweit darin ihr
Rekurs abgewiesen wurde, sowie der angefochtenen Baubewilligung. In
prozessualer Hinsicht beantragten sie mit Blick auf aussergerichtliche
Verhandlungen die Sistierung des Verfahrens; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen.
Nachdem die Beschwerdegegner hiergegen nicht opponierten,
wurde das Verfahren mit Präsidialverfügung vom 12. Oktober 2023
einstweilen bis 31. Januar 2024 sistiert. Am 7. November 2023 teilte F
dem Verwaltungsgericht das Scheitern der aussergerichtlichen
Vergleichsgespräche mit. Am 9. November 2023 zogen B sowie C und D ihre
Beschwerde zurück. In der Folge wurde das Verfahren mit Präsidialverfügung vom
30. November 2023 wiederaufgenommen und der Beschwerdegegnerschaft Frist
zur Beantwortung der Beschwerde angesetzt; dem Baurekursgericht wurde Frist zur
Einreichung der Akten sowie zur freigestellten Vernehmlassung angesetzt.
Das Baurekursgericht beantragte am 12. Dezember 2023 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. F und der Bauausschuss Hinwil
beantragten am 12. respektive 18. Januar 2024 ebenfalls die Abweisung der
Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden. A hielt mit Replik vom 22. Februar 2024 an seinen
Anträgen fest. F und der Bauausschuss Hinwil verzichteten mit Eingaben vom 1. März
2024 auf weitere Stellungnahmen.
Die Kammer erwägt
1.
Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der
vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt. Auf die
Beschwerde ist einzutreten.
2.
Die Bauherrschaft beabsichtigt, das bestehende Wohnhaus
auf dem gemäss Bau- und Zonenordnung Hinwil (BZO) in der Wohnzone W/1.8
gelegenen Baugrundstück abzubrechen und ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen
und Geräteschopf zu erstellen.
Der Beschwerdeführer macht geltend, die Dachform des
geplanten Bauvorhabens sei nicht zonenkonform, die maximal zulässige
Gebäudehöhe werde – was das Baurekursgericht denn auch festgehalten habe –
nicht eingehalten, das Bauprojekt führe zu einer Übernutzung der Bauparzelle
und insbesondere stünden dem Vorhaben auch zivilrechtliche Bauhindernisse
entgegen.
3.
3.1
Der
Beschwerdeführer macht im Hauptpunkt geltend, es bestehe eine dingliche
Höhenbeschränkung bzw. die Vorgabe einer bestimmten Dachform, was durch das
Bauvorhaben missachtet werde. Es handle sich um eine Dienstbarkeit von
baupolizeilicher Bedeutung, was sich aus ihrer Entstehungsgeschichte ergebe;
deshalb sei es unzulässig, die diesbezüglichen Fragen auf den Zivilweg zu
verweisen.
3.2
Im
Baubewilligungsverfahren wird einzig abgeklärt, ob einem Bauvorhaben keine
öffentlich-rechtlichen Bestimmungen, namentlich keine solchen aus dem
Planungs-, Bau- und Umweltschutzrecht, entgegenstehen. Demgegenüber obliegt die
Überprüfung auf Übereinstimmung mit privatrechtlichen Vorschriften oder
Vereinbarungen den Privaten, denen im Streitfall das zivilgerichtliche
Verfahren zur Verfügung steht (§ 1 VRG; § 317 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Privatrechtliche Institute sind
im Baubewilligungsverfahren nur dann zu prüfen, wenn sie baupolizeilich
relevant sind (VGr, 29. August 2019, VB.2018.00609, E. 3.2).
Baupolizeilich relevant ist nach der Praxis etwa die zivilrechtliche Vorfrage,
ob die Verkehrszufahrt und damit die Erschliessung des Baugrundstücks mittels
einer Fahrwegrechtsdienstbarkeit genügend gesichert sei (VGr, 27. September
2006, VB.2006.00181, E. 6) oder ob sich ein Bauprojekt nach dem Inhalt
eines als Grunddienstbarkeit ausgestalteten Näherbaurechts als zulässig erweist
(VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00181, E. 2.2). Verwaltungsbehörden
haben jedoch hinsichtlich der vorfrageweisen Entscheidfindung von
zivilrechtlichen Fragen Zurückhaltung zu üben. Die Auslegung eines
zivilrechtlichen Vertrags durch eine Verwaltungsbehörde wird nur dann als
zulässig erachtet, wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein
unzweifelhaftes Resultat ergibt (VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00181, E. 2.2;
vgl. dazu ferner Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungs­rechts­pflege­gesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich
etc. 2014 [Kommentar VRG], § 1 N. 40).
3.3
In den vorstehend
dargestellten Fällen ging es allerdings jeweils darum, dass sich die
Bauherrschaft zur Realisierung ihres Bauprojekts auf zivile Rechte, namentlich
Dienstbarkeiten zugunsten ihres Grundstücks, berief. Anders ist die Rechtslage,
wenn – wie vorliegend – von dritter Seite, etwa von Nachbarn, geltend gemacht
wird, einem Bauvorhaben würden privatrechtliche Hindernisse, namentlich in Form
von Dienstbarkeiten, entgegenstehen. In diesen Fällen muss grundsätzlich der
zivilprozessuale Weg eingeschlagen werden (VGr, 21. Oktober 2021,
VB.2021.00016, E. 3.3; 10. Dezember 2015, VB.2015.00392, E. 2.2;
27. März 2015, VB.2014.00565, E. 3.1.2). Verpflichtet etwa eine
privatrechtliche Dienstbarkeit zur Einhaltung eines grösseren Abstands, als im
öffentlichen Recht vorgeschrieben ist, ist diese Frage für die
Bewilligungsfähigkeit gemäss § 320 Satz 1 PBG irrelevant und damit im
baurechtlichen Bewilligungsverfahren nicht zu prüfen (VGr, 18. September
2012, VB.2012.00154, E. 2.1).
3.4
Vorliegend
lastet auf dem Baugrundstück zugunsten von Nachbarparzellen eine
Grunddienstbarkeit, wonach keine anderen Bauten als solche mit Flachdach
errichtet werden dürfen. Eine Höhenbeschränkung ist darin nicht ersichtlich.
Unter öffentlich-rechtlichem Blickwinkel steht die im hier zu beurteilenden
Fall konkret gewählte Dachform der Baurechtskonformität des Bauprojekts nicht
entgegen. Es ist denn auch nicht ersichtlich, dass beispielsweise
erschliessungstechnische, wohnhygienische, feuerpolizeiliche oder gestalterische
Hindernisse vorliegen würden, welche ohne die Dienstbarkeit die
Bewilligungsfähigkeit des Projekts verunmöglichen würden (s. zur
Bewilligungsfähigkeit der Dachform auch unten, E. 4.1). Vielmehr wurde
eine über die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen hinausgehende Regelung
statuiert. Somit ist die Servitut nicht baupolizeilich relevant.
3.5
Ob die
beschwerdeführerischen Vorbringen betreffend die Entstehungsgeschichte der
Dienstbarkeit – wie es der private Beschwerdegegner geltend macht – verspätet
vorgebracht wurden, kann sodann offengelassen werden: Die Dienstbarkeit hat
offenkundig keinen baupolizeilichen Charakter, woran die Entstehungsgeschichte
von vornherein nichts zu ändern vermöchte. Somit erübrigt sich auch das
bezüglich der Entstehungsgeschichte der Dienstbarkeit gestellte
Editionsbegehren.
4.
4.1
Der
Beschwerdeführer bringt vor, die Dachform des Bauprojekts sei unzulässig, da Art. 6.5.2
der BZO Hinwil in der Wohnzone W/1.8 keine Attikageschosse über Flachdächern
gestatte. Es werde unzulässigerweise ein zusätzliches Geschoss erstellt.
Die Regelung gemäss Art. 6.5.2 BZO schreibt unter dem
Titel "Dachgestaltung" vor, dass über Flachdächern nur
Liftüberbauten, Kamine und Lüftungselemente gestattet sind. Zusätzlich dürfen
bei begehbaren Dachflächen Dachausgänge und Sicherheitselemente wie Brüstungen
erstellt werden. Geschosszahlvorschriften enthält die BZO nicht; die Aufteilung
der Nutzung auf einzelne Geschossarten ist gemäss Art. 6.1.2 BZO im Rahmen
der zulässigen Fassadenhöhe frei.
Aus den genannten BZO-Bestimmungen lässt sich weder ein
Verbot von Attikageschossen noch die Unzulässigkeit der projektierten
Geschosszahl herauslesen. Offenkundig handelt es sich bei Art. 6.5.2 BZO
um eine Norm betreffend Dachaufbauten und nicht betreffend (Attika-)Geschosse:
Sie bezieht sich auf Bauteile, die oberhalb der Dachhaut in Erscheinung treten
(s. zum Begriff der Dachaufbauten Christian Berz/Antonio Frigerio in: Christoph
Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil
2024, S. 1464). Sodann wäre ein zusätzliches Geschoss mangels
Geschosszahlvorschriften ohnehin nicht unzulässig, da die maximale Gebäudehöhe
eingehalten wird (s. zur Zulässigkeit der diesbezüglichen Nebenbestimmung
sogleich unten, E. 4.2). Das Attikageschoss ist bewilligungsfähig.
4.2
Die Vorinstanz hiess den Rekurs
insoweit gut, als mit Blick auf die "Drittelsregelung" gemäss § 292
lit. b PBG eine Überschreitung der Gebäudehöhe beziehungsweise der
massgeblichen Profillinie durch das Vordach über dem nordöstlichen
Terrassenbereich festgestellt wurde. Das Baurekursgericht heilte diesen Mangel
auflageweise und hielt in Dispositiv-Ziffer II des angefochtenen Urteils
fest, dass vor Baufreigabe abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu
lassen seien, gemäss welchen auf die Erstellung eines Vordachs über dem
nordöstlichen Terrassenbereich
verzichtet
wird.
4.3
Inhaltliche oder formale Mängel
eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter
bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen
in der Baubewilligung behoben werden. Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen können
untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach § 321
Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt allerdings, wenn die Mängel eine
wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts
erfordern (s. statt vieler VGr, 14. Juli 2022, VB.2021.00454, E. 6.2
m.w.H.).
Der
Beschwerdeführer bringt hiergegen vor, dass das Attikageschoss ohnehin nicht
erstellt werden dürfe, weshalb auch die Auflage betreffend das Vordach über der
Terrasse nicht bestehen bleiben könne. Wie vorstehend ausgeführt, ist das
Attikageschoss jedoch bewilligungsfähig (s.o. E. 4.1). Mithin ist auf
dieses Vorbringen des Beschwerdeführers nicht weiter einzugehen. Dass die
Behebung des fraglichen Mangels eine wesentliche Projektänderung bzw. eine
konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern würde, wird nicht geltend
gemacht. Dies ist denn auch klarerweise nicht der Fall, zumal ohne Weiteres auf
das Vordach verzichtet werden kann.
5.
5.1
Gemäss § 13
der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV; in der hier
anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung) können die Gemeinden
die Baumassenziffer aufteilen und je gesondert regeln für Hauptgebäude,
Besondere Gebäude im Sinn von § 273 PBG und verglaste Balkone, Veranden
und andere Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit sie dem
Energiesparen dienen. Die BZO Hinwil macht hiervon Gebrauch: Art. 6.1.1
der BZO sieht in der Wohnzone W/1.8 für Hauptgebäude eine Baumassenziffer von
1.8 vor, für Besondere Gebäude eine solche von 0.2 und für verglaste Balkone,
Veranden und andere Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit sie
dem Energiesparen dienen, eine solche von 0.1.
5.2
Der
Beschwerdeführer rügt eine Überschreitung der Baumassenziffer und macht eine
Übernutzung von 48,35 m
3
geltend. Er stellt sich auf den
Standpunkt, dass die zulässigen Bau­massen der einzelnen Gebäudekategorien
nicht addiert werden dürfen.
5.3
Gestützt auf § 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG kann auf die korrekten
diesbezüglichen Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden: Würde der
beschwerdeführerischen Auffassung gefolgt, verlöre die Regelung in § 13
ABV ihren Sinn. Gemäss ständiger verwaltungsgerichtlicher Praxis können die
neben dem Hauptgebäude bestehenden weiteren Gebäudekategorien von der für sie
zusätzlich bestimmten Baumasse profitieren (VGr, 18. März 2021,
VB.2020.00662, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen; 8. Februar 2012,
VB.2011.00564, E. 3 = BEZ 2012 Nr. 2; 25. Januar 2006,
VB.2005.00518, E. 4 = BEZ 2006 Nr. 31; so auch Christoph
Fritzsche/Christian Berz, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 1184). Die
Rüge erweist sich als unbehelflich.
6.
Nach dem Gesagten ist die
Beschwerde insgesamt als unbegründet abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten
den unterliegenden (bestehenden und ehemaligen) Beschwerdeführenden unter
solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag aufzuerlegen (§ 70 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG); auch die Beschwerdeführenden 2, 3.1
und 3.2 gelten infolge Beschwerderückzugs als unterliegend (Plüss, § 13 N. 79).
Den Beschwerdeführenden 2, 3.1 und 3.2, die ihre Beschwerden zurückgezogen
haben, sind die Gerichtskosten zu je 1/10 aufzuerlegen, dem Beschwerdeführer 1
zu 7/10.
Ein Anspruch auf eine Parteientschädigung steht den
Beschwerdeführenden ausgangsgemäss nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Hingegen sind sie nach Massgabe der Verteilung der Gerichtskosten und unter
solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag zu verpflichten, dem privaten
Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu
bezahlen. Der Baubewilligungsbehörde (Beschwerdegegner 2) steht in der
vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien
gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung zu (VGr, 8. Februar
2018, VB.2017.00615, E. 5; 4. Mai 2017, VB.2016.00238, E. 5).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    205.--
Zustellkosten,
Fr. 5'205.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer 1 zu 7/10 und den
Beschwerdeführenden 2, 3.1 und 3.2 zu je
1/10 unter
solidarischer Haftung auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden 1–3.2 werden nach Massgabe des
Gerichtskostenverteilers und solidarisch verpflichtet, dem privaten
Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 2'000.– zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach
Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.