zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00668 · 2012-02-22 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für zwei Mehrfamilienhäuser: Attikageschoss, hypothetisches Schrägdachprofil, gewachsener Boden. In Grenz- oder begründeten Ausnahmefällen kann eine Bauherrschaft die Annahme eines Schrägdachs mit einem First quer zur Gebäudelängsseite, also im "Chaletstil" verlangen. In Betracht kommen etwa komplexe Gebäudeformen, bei denen nicht ohne Weiteres klar scheint, welche Gebäudeseite die längere ist, oder Situationen, in denen durch die Wahl der Gebäudelängsseite als Firstrichtung gestalterisch bessere Lösungen ermöglicht werden. Entgegen der Praxis der Baurekurskommissionen ist es nicht angängig, bis zu einem Seitenverhältnis von 3:4 der Bauherrschaft grundsätzlich die freie Bestimmung der (hypothetischen) Trauf- und Giebelfassaden zu gestatten. Vielmehr müssen triftige Gründe im Einzelfall für die Wahl der kürzeren Fassade als Traufseiten sprechen (E. 3.2). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 22.02.2012 VB.2011.00668
Zurich Verwaltungsgericht 22.02.2012 VB.2011.00668
Zurigo Verwaltungsgericht 22.02.2012 VB.2011.00668

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00668
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00668
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 22.02.2012
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für zwei Mehrfamilienhäuser: Attikageschoss, hypothetisches Schrägdachprofil, gewachsener Boden.
In Grenz- oder begründeten Ausnahmefällen kann eine Bauherrschaft die Annahme eines Schrägdachs mit einem First quer zur Gebäudelängsseite, also im "Chaletstil" verlangen. In Betracht kommen etwa komplexe Gebäudeformen, bei denen nicht ohne Weiteres klar scheint, welche Gebäudeseite die längere ist, oder Situationen, in denen durch die Wahl der Gebäudelängsseite als Firstrichtung gestalterisch bessere Lösungen ermöglicht werden. Entgegen der Praxis der Baurekurskommissionen ist es nicht angängig, bis zu einem Seitenverhältnis von 3:4 der Bauherrschaft grundsätzlich die freie Bestimmung der (hypothetischen) Trauf- und Giebelfassaden zu gestatten. Vielmehr müssen triftige Gründe im Einzelfall für die Wahl der kürzeren Fassade als Traufseiten sprechen (E. 3.2).
Gutheissung.
Stichworte:
ATTIKAGESCHOSS
DACHGESCHOSS
DACHPROFIL
FIRSTRICHTUNG
GEBÄUDEHÖHE
GEWACHSENER BODEN
GIEBELSEITE
GUTACHTEN
INTERPOLATION
TRAUFSEITE
Rechtsnormen:
§ 275 Abs. II PBG
§ 292 lit. b PBG
Publikationen:
BEZ 2012 Nr. 4 S. 13
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2011.00668
Urteil
der 1. Kammer
vom
22. Februar 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf,
Gerichtsschreiber
Robert Lauko.
In Sachen
A, vertreten durch RA A, und/oder RA B
Beschwerdeführer,
gegen
1.    Baugenossenschaft D, vertreten durch RA E,
2.    Baukommission Rüschlikon, vertreten durch RA F,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Entscheid vom 16. Dezember 2010 bewilligte die
Baukommission Rüschlikon der Baugenossenschaft D den Neubau von zwei
Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02 in
Rüschlikon.
II.
Den von A hiergegen geführten Rekurs wies das
Baurekursgericht mit Entscheid vom 19. September 2011 ab.
III.
Am 20. Oktober 2011 wandte sich A mit der Beschwerde
ans Verwaltungsgericht, der Entscheid vom 19. September 2011 sei
aufzuheben unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen.
Es sei ein Augenschein durchzuführen und ein Fachgutachten zur Bestimmung der
massgeblichen Höhenkoten einzuholen.
Am 25. Oktober 2011 beantragte das Baurekursgericht
ohne weitere Bemerkungen, die Beschwerde abzuweisen. In ihren
Beschwerdeantworten vom 21. bzw. 23. November 2011 schlossen die
Baukommission Rüschlikon sowie die Baugenossenschaft D auf Abweisung der
Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.
Am 16. Dezember 2011 nahm A zu den Beschwerdeantworten Stellung. Mit
Schreiben vom 4. Januar 2012 verzichtete die Baukommission Rüschlikon auf
die Einreichung einer Duplik. Mit Duplik vom 13. Januar 2012 hielt die Baugenossenschaft D
an ihren Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Der Beschwerdeführer beantragt
die Durchführung eines Augenscheins. Am 24. Mai 2011 hat die Vorinstanz im
Beisein der Parteien bereits einen Augenschein durchgeführt. Auf die bei dieser
Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren
abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da sich der massgebliche Sachverhalt aufgrund
dieses Augenscheins, der übrigen Akten und der Pläne mit ausreichender Deutlichkeit
ergibt, kann auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins
verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).
2.
Die Beschwerdegegnerin 1 plant den Abbruch des bestehenden
Gebäudes Assek.-Nr. 03 (Reithalle) und den Neubau zweier
Mehrfamilienhäuser mit 27 Wohnungen, vier Atelierräumen und einer Unterniveaugarage.
Die beiden in der Wohnzone W3G gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Rüschlikon vom 22. Juni 2000 (BZO) projektierten, äusserlich
identischen Flachdachgebäude verfügen über drei Vollgeschosse sowie ein Attikageschoss
und schöpfen die zulässige Geschosszahl wie auch die maximale Gebäudehöhe von
11,4 m praktisch vollständig aus. Die Mehrfamilienhäuser weisen einen rechteckigen
Grundriss von 18,55 x 24,20 m auf, womit das Seitenverhältnis rund 3:4 beträgt.
3.
Verfügen Flachdachbauten – wie vorliegend – über ein
Attikageschoss, muss dieses ein "hypothetisches" Schrägdachprofil
einhalten, damit es als Dachgeschoss im Sinn von § 275 Abs. 2 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gilt. Die Profilansetzung
hängt dabei massgeblich von der Annahme der "hypothetischen"
Firstrichtung bzw. der "hypothetischen" Trauf- und Giebelseite des
Gebäudes ab.
Die Beschwerdegegnerinnen betrachten die nördlichen bzw.
südlichen Gebäudeseiten als hypothetische Traufseiten der geplanten Flachdachbauten.
Der Beschwerdeführer wendet hiergegen ein, das von Flachdachbauten zu beachtende
Schrägdachprofil sei falsch ausgerichtet worden. Anstelle der
Gebäudelängsseiten würden in unzulässiger Weise die kürzeren Gebäudeseiten als
Trauffassaden betrachtet. Das Attikageschoss sei zudem nicht als solches erkennbar.
3.1
Dachgeschosse
(Attikageschosse) sind laut der Definition von § 275 Abs. 2 PBG Gebäudeabschnitte,
welche über der Schnittlinie Fassade/Dachfläche liegen. Bei Flachdächern dürfen
sie – vorbehältlich der nach § 292 lit. b PBG auf einer Länge von
maximal 1/3 der Trauffassade zulässigen Dachaufbauten – grundsätzlich die für
ein entsprechendes
Schrägdach zulässigen Ebenen nicht durchstossen, das
heisst jene Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der tatsächlichen
Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt
(§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit § 292 PBG; RB 1993
Nr. 42, auch zum Folgenden).
3.2
Die
Festlegung einer hypothetischen Traufseite verlangt vorgängig die Festlegung eines
hypothetischen Schrägdachs und der hypothetischen Firstrichtung. Wie ein solches
Dachprofil zu bilden ist, definiert das Gesetz nicht näher. Aus der Verwendung
des Wortes "entsprechend" in § 292 lit. b PBG ergibt sich
indessen, dass die Profilansetzung so zu erfolgen hat, wie wenn beim
betreffenden Gebäude effektiv ein Schrägdach erstellt würde. Dabei verläuft im
Regelfall der Dachfirst eines Schrägdachs parallel zur Gebäudelängsseite, wovon
auch die erwähnte Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung
vom 22. Juni 1977 ausgeht. In Grenz- oder begründeten Ausnahmefällen kann
eine Bauherrschaft die Annahme eines Schrägdachs mit einem First quer zur
Gebäudelängsseite, also im "Chaletstil" verlangen (VGr, 11. August
2010, VB.2010.00126, E. 2.2; 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1
= RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22). In Betracht kommen etwa komplexe
Gebäudeformen, bei denen nicht ohne Weiteres klar scheint, welche Gebäudeseite
die längere ist, oder Situationen, in denen durch die Wahl der Gebäudelängsseite
als Firstrichtung gestalterisch bessere Lösungen ermöglicht werden. Um eine
Aushöhlung der Grundregel von § 292 lit. b PBG zu vermeiden, sind
Ausnahmen jedoch nur in engem Rahmen und bei kleinen Differenzen der Seitenlängen
zuzulassen. Dabei müssen die Dachgeschosse noch als solche erkennbar sein und
dürfen nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermitteln (VGr, 9. Februar
2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22;
vgl. schon RB 1991 Nr. 67, 1993 Nr. 42 E. c, 1999 Nr. 121
E. 1, 1999 Nr. 122).
Entgegen
der Praxis der Baurekurskommissionen (vgl. BEZ 2009 Nr. 14, 2002 Nr. 37)
ist es demnach nicht angängig, bis zu einem Seitenverhältnis von 3:4 der
Bauherrschaft grundsätzlich die freie Bestimmung der (hypothetischen) Trauf-
und Giebelfassaden zu gestatten. Vielmehr müssen triftige Gründe im Einzelfall
für die Wahl der kürzeren Fassade als Traufseiten sprechen. Solche Gründe
werden vorliegend nicht genannt und sind auch nicht ersichtlich. Nachdem die
Hauptwohnseite der projektierten Gebäude mitsamt Balkonfront gegen die H-Strasse
gerichtet ist, wäre es naheliegend gewesen, das lediglich um 1,5 m nach hinten
versetzte Attikageschoss strassenseitig in Einhaltung eines entsprechenden,
entlang der Gebäudelängsseiten angelegten hypothetischen Schrägdachprofils
zurückzunehmen. Gestalterische Zwänge, die der Profilansetzung gemäss der
Grundregel von § 292 PBG entgegenstehen würden, sind keine auszumachen.
Hinzu kommt, dass das Dachgeschoss beim streitbetroffenen Bauvorhaben kaum als
solches erkennbar ist: Zum einen ist die Attika
auf rund zwei Dritteln
ihrer Ostseite und insbesondere im Bereich der nördlichen Gebäudeecke mit den
darunterliegenden Vollgeschossen bündig; zum anderen verstärken die beiden
beinahe bis an die strassenseitigen Fassaden vordringenden "Dachaufbauten"
den Eindruck eines Vollgeschosses.
Damit erweist sich die vom Beschwerdeführer beanstandete Wahl
der Gebäudelängsseiten als hypothetische Traufseiten als unzulässig bzw. das
Gebäude als übergeschossig und das Bauvorhaben mit der geplanten
Attikagestaltung als nicht bewilligungsfähig. Da die Beschwerde schon aus
diesem Grund gutzuheissen ist und die Anpassung des Attikageschosses an ein
korrekt gewähltes Dachprofil weitreichende Projektänderungen erfordert, ist auf
den Einwand der mangelhaften Einordnung nicht einzugehen.
4.
Bemerkungen drängen sich hingegen zur Rüge betreffend die
Vermessung der für den gewachsenen Boden massgebenden Höhenkoten auf. Nach
Ansicht des Beschwerdeführers hätten sich Fehler in die Messungen
eingeschlichen, indem tatsächlich vermasste Koten fälschlicherweise als
interpoliert bezeichnet worden seien. Da die maximal zulässige Gebäudehöhe
durch die geplanten Bauten vollständig ausgeschöpft werde und eine vom Beschwerdeführer
veranlasste Nachmessung durch den Planungs- und Vermessungsingenieur G andere
Werte ergeben habe, sei ein Fachgutachten zur korrekten Feststellung der massgeblichen
Höhenkoten einzuholen.
4.1
Das
beantragte Gutachten ist für die Beurteilung des gewachsenen Bodens nicht erforderlich.
Der Beschwerdeführer vermag die festgestellten Höhenkoten mit seinen Einwänden
– soweit rechtlich relevant – nicht zu erschüttern. Selbst wenn man seiner
Rekursschrift, S. 17, folgt, wonach die Meereshöhe des gewachsenen Bodens
an der südöstlichen Ecke des Mehrfamilienhauses Nr. 1 gemäss der eigenen
Nachmessung 428,92 statt 428,97 m betrage, wird dort die zulässige
Gebäudehöhe (11,4 m) mit dem korrigierten Höhenmass von 11,36 m immer noch
eingehalten. Dass die Gebäudehöhe im Bereich der Nordostecke infolge falscher
Kotenmessung überschritten sein könnte, wird vom Beschwerdeführer nicht
explizit behauptet. Dieser weist lediglich auf die bloss hypothetische
Möglichkeit von (zusätzlichen) Messfehlern hin, was in Anbetracht der nur
geringfügigen Abweichung an der Südostecke des Gebäudes nicht für die Einholung
eines Gutachtens spricht.
4.2
Nach dem
Grundsatz der freien Beweiswürdigung hat die Behörde sorgfältig, gewissenhaft
und unvoreingenommen sowie in freier Überzeugung ihre Meinung darüber zu
bilden, ob sie einen bestimmten Sachverhalt oder ein bestimmtes Sachverhaltselement
als eingetreten betrachtet (VGr, 13. Dezember 2011, VB.2011.00561,
E. 4.1;  Alfred Kölz/Jürg Bosshard/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7
N. 77, auch zum Folgenden). Absolute Gewissheit ist dafür nicht
vorausgesetzt. Es genügt, wenn sie ihren Entscheid verantworten und sachlich begründen
kann, was vorliegend der Fall ist.
Die in den Bauplänen angegebenen Höhenkoten wurden durch
den Geometer verifiziert. Hätte der vom Beschwerdeführer beauftragte
Vermessungsingenieur an der primär relevanten Nordostecke eine abweichende
(tiefere) Höhe festgestellt, so hätte der Beschwerdeführer dies aller
Voraussicht nach auch explizit gerügt. Von dem durch die Beschwerdegegnerin 1
anerkannten versehentlichen Hinweis in den Ansichtsplänen auf eine in Wirklichkeit
nicht durchgeführte Interpolation kann nicht allgemein auf eine falsche Höhenmessung
geschlossen werden (siehe Rekursentscheid E. 4.4). Ebenso wenig drängt
sich eine Überprüfung des im Bereich der Zugangsrampe beim Mehrfamilienhaus
Nr. 2 bestimmten Terrains auf. Nach geltender Rechtsprechung ist der
gewachsene Boden im Grundrissbereich von abzubrechenden Gebäuden und für
unmittelbar an die abzubrechende Baute angrenzende Abgrabungen für
Garageneinfahrten, Rampen zu Tiefgaragen oder Kellerabgängen durch
Interpolation festzulegen (VGr, 6. April 2011, VB.2010.00704, E. 5.4.1
Abs. 2). Der Beschwerdeführer zeigt nicht in substanziierter Weise auf,
inwiefern die Vorinstanzen den gewachsenen Boden fehlerhaft bestimmt hätten.
5.
Die Beschwerde ist nach dem Gesagten gutzuheissen. Der
Entscheid der Vorinstanz und die Baubewilligung der Baukommission Rüschlikon
vom 16. Dezember 2010 sind aufzuheben.
Ausgangsgemäss sind die Kosten
des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdegegnerinnen je zur
Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Angesichts der Schwierigkeit der sich stellenden Rechtsfragen und des damit
verbundenen höheren Rechtsverfolgungsaufwands rechtfertigt es sich, die Beschwerdegegnerin
1 als private Partei für das Verfahren vor beiden Instanzen zu einer Parteientschädigung
von insgesamt Fr. 3'000.- an den Beschwerdeführer zu verpflichten (§ 17
Abs. 2 lit. a in Verbindung mit Abs. 3 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Rekursentscheid vom 19. September 2011
und die Baubewilligung der Baukommission Rüschlikon vom 16. Dezember 2010
werden aufgehoben.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellkosten,
Fr. 8'150.--     Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdegegnerinnen
je zur Hälfte auferlegt.
4.
Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, dem
Beschwerdeführer für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft des Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…