zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00161 · 2011-06-09 · de

Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung | Bauen ausserhalb der Bauzone: Nichterteilung der Ausnahmebewilligung für den Betrieb einer Besenbeiz und Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Rechtsgrundlagen betreffend Erteilung von Ausnahmebewilligungen (E. 3). Die Zulässigkeit der umstrittenen Umbauten im Ökonomiegebäude bzw. der Einrichtung der Gaststätte ist gestützt auf Art. 24 RPG zu beurteilen (E. 5.1). Es besteht keine Standortgebundenheit für den Betrieb der Besenbeiz, weshalb die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG in keiner Weise erfüllt sind (E. 5.2). Die vorgenommenen baulichen Änderungen und die Umnutzung sind keinesfalls bloss geringfügiger Natur, sondern stellen im Gegenteil eine schwerwiegende Verletzung raumplanerischer Grundsätze dar. Die massiven Eingriffe konnten naturgemäss auch nicht gutgläubig erfolgt sein. Der Wiederherstellungsbefehl erweist sich daher als richtig und verhältnismässig (E. 6.4). Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 11..2.09.0 VB.2011.00161
Zurich Verwaltungsgericht 11..2.09.0 VB.2011.00161
Zurigo Verwaltungsgericht 11..2.09.0 VB.2011.00161

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00161
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00161
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 09.06.2011
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 22.03.2012 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung
Bauen ausserhalb der Bauzone: Nichterteilung der Ausnahmebewilligung für den Betrieb einer Besenbeiz und Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands.
Rechtsgrundlagen betreffend Erteilung von Ausnahmebewilligungen (E. 3). Die Zulässigkeit der umstrittenen Umbauten im Ökonomiegebäude bzw. der Einrichtung der Gaststätte ist gestützt auf Art. 24 RPG zu beurteilen (E. 5.1). Es besteht keine Standortgebundenheit für den Betrieb der Besenbeiz, weshalb die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG in keiner Weise erfüllt sind (E. 5.2). Die vorgenommenen baulichen Änderungen und die Umnutzung sind keinesfalls bloss geringfügiger Natur, sondern stellen im Gegenteil eine schwerwiegende Verletzung raumplanerischer Grundsätze dar. Die massiven Eingriffe konnten naturgemäss auch nicht gutgläubig erfolgt sein. Der Wiederherstellungsbefehl erweist sich daher als richtig und verhältnismässig (E. 6.4).
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONEN
BESENBEIZ
LANDWIRTSCHAFTSZONE
ÖFFENTLICHES INTERESSE
RECHTMÄSSIGER ZUSTAND
RICHTPLANÄNDERUNG
STANDORTGEBUNDENHEIT
VERHÄLTNISMÄSSIGKEITSPRÜFUNG
WIEDERHERSTELLUNG
WIEDERHERSTELLUNGSKOSTEN
ZONENKONFORMITÄT
Rechtsnormen:
§ 341 PBG
Art. 24 RPG
Art. 24c RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3.
Abteilung
VB.2011.00161
Urteil
der 3. Kammer
vom
9. Juni 2011
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Lukas Widmer,
Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Gerichtsschreiberin Anja Tschirky.
In Sachen
A
,
vertreten durch RA B
,
Beschwerdeführer,
gegen
1.
Bauausschuss G,
vertreten
durch RA C
,
2.
Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend
Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung,
hat
sich ergeben:
I.
A.
Die Gemeinde G teilte am 8. Januar 2009 A mit, es
sei festgestellt worden, dass auf seinem Grundstück Kat.-Nr. 01, D, eine
Besenbeiz betrieben werde. Er werde daher unter anderem aufgefordert, bis
spätestens am 23. Januar 2009 ein Baugesuch für die Besenbeiz zu
beantragen.
Dieser Aufforderung kam A mit Baugesuch vom
16. Februar 2009 nach. Mit separatem Schreiben wies er darauf hin,
die Räumlichkeiten böten ca. 35 bis 40 Sitzplätze und die Öffnungszeiten seien
voraussichtlich von Freitag bis Sonntag geplant.
B.
Nach Schreiben der Baudirektion des Kantons Zürich vom
6. Mai 2009, worin raumplanerische Hindernisse festgehalten wurden,
verlangte A am 25. Juni 2009 die vollständige Behandlung des
Baugesuchs im formell koordinierten und kostenpflichtigen Verfahren.
Am 15. Dezember 2009 verweigerte die
Baudirektion nachträglich sowohl die Bewilligung nach Art. 22 des Bundesgesetzes
vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) als auch eine
Ausnahmebewilligung nach Art. 24–24d bzw. 37a RPG für den Umbau bzw. die Umnutzung
des einstmals als Kuhstall genutzten Ökonomiegebäudes Assek-Nr. 02 in einen
Club-/Partyraum mit Küche und sanitären Anlagen, bewilligte aber nachträglich
den Ersatz der Fenster nach Art. 24a RPG.
C.
Der Bauausschuss der Gemeinde G verweigerte am
15. Januar 2010 nachträglich die baurechtliche Bewilligung für den Einbau
des Club-/Partyraums mit Küche und sanitären Anlagen nach Art. 22 RPG
sowie auch die Ausnahmebewilligung nach Art. 24–24 d bzw. 37a RPG unter
den Auflagen, den Betrieb der Besenbeiz unverzüglich einzustellen, bis
spätestens am 30. April 2010 den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen,
namentlich die WC-Anlagen, die Küche sowie allfällige Isolationen der
Gebäudehülle wieder zu entfernen, für die vorgenommenen und nie bewilligten
Änderungen in der Umgebung das notwendige Baugesuch bis spätestens am
15. Februar 2010 der Hochbauabteilung einzureichen oder den ursprünglichen
Zustand bis spätestens am 30. April 2010 wiederherzustellen sowie den
Rückbau der Hochbauabteilung zur Abnahme anzumelden, andernfalls nach Ablauf
der festgesetzten Frist ohne erfolgten Rückbau die Ersatzvornahme verfügt
werde. Der Ersatz der Fenster wurde nach Art. 24a RPG nachträglich
bewilligt. Die Verfügung der Baudirektion vom 15. Dezember 2009 wurde zum integrierenden
Bestandteil der Verfügung erklärt.
Die Verfügung des Bauausschusses der
Gemeinde G wurde A gleichentags zusammen mit der Verfügung der Baudirektion vom
15. Dezember 2009 zugestellt.
II.
Am 16. Februar 2010 reichte A gegen den
Beschluss des Bauausschusses der Gemeinde G und damit einhergehend auch gegen
die Verfügung der Baudirektion vom 15. Dezember 2009 Rekurs bei der
Baurekurskommission II des Kantons Zürich ein (seit 1. Januar 2011: 2.
Abteilung des Baurekursgerichts des Kantons Zürich). Er beantragte unter
anderem die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses sowie, es sei seinem
Baugesuch vom 16. Februar 2009 die baurechtliche Bewilligung zu erteilen,
eventualiter seien der Betrieb als Besenbeiz und die bisher getätigten baulichen
Veränderungen zuzulassen, bis über das Umzonungsbegehren betreffend das
strittige Grundstück rechtskräftig entschieden worden sei. Weiter sei
festzustellen, dass keine Veränderungen in der Umgebung vorgenommen worden
seien, eventualiter sei er dazu aufzufordern, die angeblich vorgenommenen Veränderungen
in der Umgebung genau zu bezeichnen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge
zulasten des Bauausschusses G.
Das Baurekursgericht vereinigte die gegen den Entscheid
des Bauausschusses vom 15. Januar 2010 sowie die gegen die Verfügung der
Baudirektion vom 15. Dezember 2009 erhobenen Rechtsmittel und wies den
Rekurs am 1. Februar 2011 ab. A wurde eine Frist von drei Monaten ab
Eintritt der Rechtskraft für den Rückbau der sanitären Anlagen und der Küche im
Gebäude Assek-Nr. 02 sowie allfälliger Isolationen der Gebäudehülle angesetzt.
Weiter wurden ihm die Verfahrenskosten auferlegt.
III.
Am 7. März 2011 ging innert Frist die gegen den
Rekursentscheid vom 1. Februar 2011 erhobene Beschwerde von A beim
Verwaltungsgericht ein. Er beantragte, es sei der Rekursentscheid aufzuheben.
Seinem Baugesuch vom 17. Februar 2009 für den Einbau des Club-/Partyraums
mit Küche und der sanitären Anlagen sei die baurechtliche Bewilligung zu
erteilen. Eventualiter sei der Betrieb als Besenbeiz zuzulassen und die bisher
getätigten baulichen Veränderungen im Ökonomiegebäude seien zu belassen, bis
über seinen Antrag über die Änderung des Richtplans rechtskräftig entschieden
worden sei bzw. bis der Richtplan rechtskräftig neu festgesetzt sei, unter
Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Bauausschusses G. In
verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragte er die Durchführung eines
Augenscheins. Ferner sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
Der Bauausschuss der Gemeinde G beantragte am 31. März
2011 die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge zulasten von A. Die
Baudirektion beantragte am 7. April 2011 ebenfalls die Abweisung der
Beschwerde. Ebenso hatte das Baurekursgericht am 16. März 2011 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde beantragt.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Behandlung der gegen einen Entscheid der 2. Abteilung des
Baurekursgerichts erhobenen Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen
Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. Nicht mehr
Verfahrensgegenstand ist das in Bezug auf die vorgenommenen Umgebungsarbeiten
eröffnete nachträgliche Bewilligungsverfahren.
1.2
Der
Beschwerdeführer beantragt erneut die Vornahme eines Augenscheins. Der massgebliche
Sachverhalt ist aber aus den Akten genügend ersichtlich, weshalb sich ein Augenschein
des Verwaltungsgerichts erübrigt (vgl. RB 1995 Nr. 12, E. 1, mit
Hinweisen).
1.3
Der
Beschwerde kommt von Gesetzes wegen grundsätzlich die aufschiebende Wirkung zu
(§ 55 in Verbindung mit § 25 Abs. 1 VRG), weshalb das Begehren
des Beschwerdeführers um Erteilung der aufschiebenden Wirkung gegenstandslos
ist.
2.
Zum Eventualantrag des Beschwerdeführers, nämlich es sei
der Betrieb der Besenbeiz zuzulassen und die bisher getätigten baulichen
Veränderungen im Ökonomiegebäude seien zu belassen, bis über seinen Antrag über
die Änderung des Richtplans rechtskräftig entschieden bzw. bis der Richtplan
rechtskräftig neu festgesetzt werde, ist festzuhalten, dass die rechtliche
Basis durch einen anderen Richtplan nicht Gegenstand dieses Verfahrens bildet
(vgl. BGr, 7. März 2011, 1C_328/2010 E. 6). Daran ändert auch nichts,
dass der Beschwerdeführer am 3. März 2011 bei der Baudirektion ein
Formular zur Mitwirkung zum Entwurf des kantonalen Richtplans eingereicht hat.
Eine rechtskräftige behördenverbindliche Festlegung seines
Restaurationsbetriebs im Richtplan liegt jedenfalls nicht vor. Die Vorinstanz
hat das Eventualbegehren daher zu Recht ohne Weiterungen abgewiesen. Diesbezüglich
ist die Beschwerde von vornherein abzuweisen.
3.
3.1
Gemäss
Art. 22 Abs. 2 RPG bildet Voraussetzung für eine Baubewilligung, dass
die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (lit. a) und
das Land erschlossen ist (lit. b). Abweichend von Art. 22 Abs. 2
lit. a RPG können Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu
errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen
einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordert und keine überwiegenden
Interessen entgegenstehen (Art. 24 RPG). Die Standortgebundenheit ist nach
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu bejahen, wenn die Baute aus
technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen oder wegen der Bodenbeschaffenheit
auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist (positive
Standortgebundenheit) oder wenn ein Werk aus bestimmten Gründen in einer
Bauzone ausgeschlossen ist (negative Standortgebundenheit). Generell ist bei
der Beurteilung der Voraussetzungen ein strenger Massstab anzusetzen (BGE 136
II 214 E. 2.1; 129 II 63 E. 3.1; BGE 123 II 256 E. 5a). In BGE
124 II 252 führte das Bundesgericht erstmals den Begriff der "abgeleiteten"
Standortgebundenheit ein. Eine solche könne vorliegen, wenn eine Zusatzanlage
für sich genommen nicht standortgebunden sei, jedoch aufgrund eines besonderen,
von einem seinerseits standortgebundenen und rechtmässig bewilligten
Hauptbetrieb hergeleiteten betriebswirtschaftlichen oder technischen Bedürfnis
am vorgesehenen Standort in der geplanten Art und Dimension zu erstellen sei
(BGE 124 II 252 E. 4c; dazu VGr, 15. April 2010, VB.2010.00039,
E. 3.3.2)
3.2
Gemäss
Art. 24c RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb
der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich
geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der
zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder
wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden
sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der
Raumplanung vorbehalten (Abs. 2). Art. 42 der Raumplanungsverordnung
vom 28. Juni 2000 (RPV) regelt die näheren Voraussetzungen dazu.
4.
4.1
Der
Beschwerdeführer hält fest, auch wenn der Wortlaut von Art. 24c RPG und
Art. 41 ff. RPV gegen die Anwendung dieser Normen spreche, müssten
die darin aufgeführten Grundsätze bei der Beurteilung der vorliegend strittigen
Umbauten angewandt werden, seien die Bauten doch nach wie vor zonenkonform. Die
inneren Umgestaltungen und die sanfte Zweckänderung seien daher im Grundsatz
zulässig. Hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung sowie Zweckbestimmung würde
die Wesensgleichheit der Baute absolut gewahrt. Es seien auch keine wesentlichen
neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, die Erschliessung und die Umwelt
geschaffen worden. Der H-Hof sei grundsätzlich nur noch am Samstag und Sonntag
geöffnet, und es würden jeweils nur einzelne wenige Fahrzeuge den Weg dorthin
finden. Jedenfalls sei ein Mehrverkehr durch das Beizli selbst nicht
nachgewiesen. Unbehelflich sei auch der Hinweis der Vorinstanz auf das Restaurant
E. Dieses befinde sich nicht in 700 m, sondern in 1'080 m Gehdistanz zum H-Hof.
Zudem sei der Pachtvertrag bezüglich des Restaurants E per Ende September 2011
gekündigt worden. Das Siedlungsgebiet G liege in 1'380 m und das nächste
Restaurant F sogar in 2'800 m Gehentfernung. Das H-Beizli sei daher ein
Bedürfnis für die Besucher des H-Hofs sowie die übrigen Wanderer und Langläufer,
unter anderem auch für die Erledigung der natürlichen Geschäfte. Weiter seien
die vom Beschwerdeführer vorgenommenen Bauten in gutem Glauben ausgeführt
worden und bewirkten keine landschaftlichen Veränderungen. Demgegenüber würden
gewichtige private und öffentliche Interessen für die Erhaltung der Umbauten
sprechen, worauf die Vorinstanz nicht eingegangen sei. Zumindest den Einbau der
Toilettenanlage sowie die Isolation des Gebäudes hätte sie daher von der
Pflicht zum Rückbau ausnehmen können. Auch seien die getätigten Investitionen
höher, als die Vorinstanz angenommen habe, und die Rückbaukosten habe sie
ebenfalls nicht geprüft.
4.2
Das
Baurekursgericht erwog, Bauten, die rechtmässig bewilligt und im Moment der
geplanten Veränderungen immer noch zonenkonform seien, aber nicht mehr gemäss
ihrem zonenkonformen Zweck genutzt würden, fielen nicht unter Art. 24c
RPG. Das treffe insbesondere auf funktionslos gewordene landwirtschaftliche
Wohnhäuser und landwirtschaftliche Ökonomiebauten zu. Das Ökonomiegebäude
Assek.-Nr. 02, welches früher unter anderem als Kuhstall gedient habe, sei als
solches nach wie vor zonenkonform. Daher finde auf diese funktionslos gewordene
Baute die erweiterte Besitzstandsgarantie keine Anwendung. Ausserdem sprenge
die Einrichtung einer Gaststätte im ehemaligen Viehstall das nach Art. 24c
RPG zulässige Mass baulicher Änderungen. Angesichts der beachtlichen Kapazität
der betriebenen Restauration sei davon auszugehen, dass das freistehende Gehöft
einschliesslich der weitherum unbebauten landschaftlichen Umgebung seine
ländliche Identität insbesondere als Folge des motorisierten Kundenverkehrs
erheblich einbüsse. Sodann fehle es an der Standortgebundenheit für den
Restaurationsbetrieb, gebe es doch in der Nähe viele Verpflegungsmöglichkeiten
und bedürfe der Betrieb eines H-Hofs keiner Restauration, weshalb die
Vorinstanzen die Baubewilligung zu Recht verweigert hätten. Weiter
qualifizierte die Vorinstanz die vorgenommenen Einbauten und die Nutzungsänderung
als schwerwiegende Verletzung des raumplanungsrechtlichen Grundsatzes der Trennung
des Baugebiets vom Nichtbaugebiet. Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands sei daher gross und überwiege gegenüber den privaten
Interessen des Beschwerdeführers. Anderweitige mildere Massnahmen zur
Herstellung des rechtmässigen Zustands seien nicht ersichtlich, weshalb die
verfügte Betriebseinstellung und der Rückbaubefehl zu bestätigen seien.
4.3
Der
Bauausschuss G schliesst sich der Beurteilung der Vorinstanz vollumfänglich an
und weist darauf hin, unabhängig vom Restaurant E gebe es in der Umgebung
genügend nahe gastwirtschaftliche Betriebe, weshalb die Standortgebundenheit
für den streitigen Gastwirtschaftsbetrieb nicht gegeben sei. Es dränge sich die
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (mit Ausnahme der bewilligten
neuen Fenster) auf, wozu auch die Entfernung der WC-Anlagen und der Isolation
des Gebäudes gehörten.
5.
5.1
Die
Zulässigkeit der umstrittenen Umbauten im Ökonomiegebäude bzw. der Einrichtung
der Gaststätte ist gestützt auf Art. 24 RPG und nicht nach Art. 24c
RPG zu beurteilen. Es kann diesbezüglich auf die zutreffenden Erwägungen der
Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
Satz 2 VRG). Die aus der Besitzstandsgarantie fliessenden Nutzungsrechte
gemäss Art. 24c RPG gründen nämlich auf dem Schutz berechtigten Vertrauens
in eine ursprünglich
rechtmässige
Nutzung, die im Lauf der Zeit durch
Rechts- bzw. Planänderung rechtswidrig geworden ist (BGr, 19. Mai 2004,
1A.17/2004, E. 2.2.2; BGr, 11. Dezember 2009, 1C_101/2009
E. 2.3; Rudolf Muggli, Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung,
N. 11–14 zu Art. 24 c RPG). Gerade dies ist vorliegend aber nicht der
Fall, wäre doch die Nutzung des infrage stehenden Ökonomiegebäudes als
landwirtschaftlicher Betrieb bzw. als Kuhstall nach wie vor zonenkonform und
rechtmässig. Dies trifft hingegen bezüglich der Nutzung als
Restaurationsbetrieb nicht zu.
5.2
Zu prüfen
bleibt daher, inwieweit  gestützt auf Art. 24 RPG eine Ausnahmebewilligung
für den Betrieb der Besenbeiz und die baulichen Veränderungen erteilt werden
könnte. Die Vorinstanz hat jedoch zu Recht die Standortgebundenheit verneint.
Unabhängig vom Schicksal des Restaurants E verfügt das Siedlungsgebiet G über
genügend Gaststätten, welche in Gehdistanz zum H-Hof liegen, nämlich etwas über
einen Kilometer entfernt und in knapp 30 Minuten (oder sogar weniger)
erreichbar (vgl. Google-Routenplaner). Schon deswegen sind die
Standortgebundenheit der vom Beschwerdeführer geführten Gaststätte und damit
ein überwiegendes öffentliches Interesse daran klar zu verneinen. Daran ändert
auch nichts, dass eine Langlaufloipe am Hof vorbeiführt. Dasselbe gilt in Bezug
auf die vom Beschwerdeführer erstellte WC-Anlage. Ebenso wenig ist eine
abgeleitete Standortgebundenheit gegeben, bedarf doch der Betrieb eines H-Hofs
– wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat – keiner Restauration.
Die Voraussetzungen für die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG sind somit in keiner Weise erfüllt.
Dies wäre selbst dann der Fall, wenn die Gaststätte des Beschwerdeführers
keinen erheblichen motorisierten Mehrverkehr zur Folge hätte, wovon allerdings
allein schon wegen der Zulieferung von Getränken und Esswaren nicht auszugehen
ist.
6.
6.1
Gemäss
§ 341 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) hat
die zuständige Behörde ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den
rechtmässigen Zustand herbeizuführen; hierzu dienen der Verwaltungszwang und
die Schuldbetreibung.
6.2
Die
Vorinstanz hat dem Beschwerdeführer für den Rückbau der sanitären Anlagen und
der Küche im Gebäude Assek.-Nr. 02 sowie allfälliger Isolationen der
Gebäudehülle eine Frist von drei Monaten ab Eintritt der Rechtskraft ihres
Beschlusses angesetzt und festgehalten, der vom Beschwerdeführer vorgenommene
Umbau und die Nutzungsänderung stellten eine schwerwiegende Verletzung des
Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet dar. Das öffentliche
Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sei daher gross.
Die demgegenüber für den Beschwerdeführer tatsächlich angefallenen Baukosten
von etwa Fr. 50'000.- – weitere Kosten für diverse Mobilien wie
Beleuchtung, Einbauschränke, Gefrierschrank etc. liess sie unberücksichtigt –
würden zudem durch den wirtschaftlichen Profit der illegal betriebenen
Gastronomie erheblich relativiert. Auch die nicht allzu hoch zu
veranschlagenden Wiederherstellungskosten würden die öffentlichen Interessen an
der Wiederherstellung nicht übertreffen.
6.3
Der
Beschwerdeführer wirft ein, die Vorinstanz habe die von ihm geleisteten
900 Mannstunden ausser Acht gelassen. Ausserdem könnten Einbauschränke,
die Beleuchtung, der Herd und sämtliche Küchenmaschinen nicht mehr gebraucht
werden, weshalb von Investitionen von tatsächlich über Fr. 150'000.-
auszugehen sei. Sodann habe die Vorinstanz die Rückbaukosten von geschätzt über
Fr. 60'000.- nicht berücksichtigt.
6.4
Die von
der Vorinstanz vorgenommene Würdigung, wonach das öffentliche Interesse an der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gegenüber den privaten Interessen
des Beschwerdeführers klar überwiegt, ist zutreffend, und es kann wiederum
darauf verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
Satz 2 VRG). Die vorgenommenen baulichen Änderungen und die Umnutzung,
darunter fallen selbstredend auch die Isolation und die Errichtung einer
WC-Anlage, sind keinesfalls bloss geringfügiger Natur, sondern stellen im
Gegenteil eine schwerwiegende Verletzung raumplanerischer Grundsätze dar. Der
bestimmungsgemässe Gebrauch des Gebäudes bedarf jedenfalls in keiner Weise
dieser Änderungen, auch keiner Isolation und WC-Anlage. Die massiven Eingriffe
konnten naturgemäss auch nicht gutgläubig erfolgt sein, selbst wenn die
Ausbauten auf Anregung der Besucher erfolgt sein sollten. Vielmehr ist davon
auszugehen, dass dem Beschwerdeführer der raumplanerische Stellenwert des betroffenen
Gebäudes Assek.-Nr. 02 und die beschränkten Möglichkeiten für eine allfällige
Nutzungsänderung sehr wohl bekannt waren. Mit Verfügung der Baudirektion vom
7. August 2006 war nämlich im Zusammenhang mit der Bewilligung des Einbaus
eines Heizungsraums in diesem Gebäude zugunsten des benachbarten Wohnhauses
unter Hinweis auf die zu beachtenden planungsrechtlichen Grundsätze
festgehalten worden, dieses dürfe nicht über die geplante Holzschnitzelheizung
beheizt werden. Entsprechend musste dem Beschwerdeführer von vornherein klar
sein, dass sich die von ihm vorgenommenen Änderungen nicht mit den
raumplanerischen Grundsätzen vereinbaren lassen.
Der Wiederherstellungsbefehl erweist sich daher als richtig
und verhältnismässig. Selbst wenn der Argumentation des Beschwerdeführers
gefolgt werden wollte, wonach von Investitionskosten von über
Fr. 150'000.- und Rückbaukosten von über Fr. 60'000.- auszugehen sei,
änderte sich daran nichts. Zum einen hat er durch seine Vorgehensweise entsprechende
finanzielle Risiken in Kauf genommen, zum anderen überwiegen aus den dargelegten
Gründen die öffentlichen Interessen an der Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands deutlich (vgl. BGE 111 Ib 213 E. 6b). Ausserdem relativieren sich
die Kosten des Beschwerdeführers, wenn ihnen, wie die Vorinstanz zutreffend
ausgeführt hat, der durch die illegal geführte Gaststätte erwirtschaftete
Gewinn gegenübergestellt wird, wozu der Beschwerdeführer keine weiteren Angaben
macht.
7.
Die Beschwerde ist demnach abzuweisen. Die Kosten des
Beschwerdeverfahrens sind ausgangsgemäss dem Beschwerdeführer aufzuerlegen
(§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihm nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    110.--     Zustellkosten,
Fr. 3'110.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an…