zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00636 · 2025-06-26 · de

nachträgliche Baubewilligung | Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für Sitzplatz und Treppenhaus mit Verglasung. Für die Qualifikation als umbauter Raum ist nicht zwingend erforderlich, dass der Raum seitlich abgeschlossen ist; es genügt – neben der Schutzfunktion – der "mehr oder weniger vollständige Abschluss". Der Sitzplatz ist an die Hauptbaumasse anzurechnen (E. 6.1). Entsprechendes gilt für das verglaste Treppenhaus; zudem stehen dessen Bewilligungsfähigkeit eine Missachtung von § 292 PBG betreffend Dachaufbauten sowie eine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe entgegen (E. 6.2). Der rechtmässige Zustand ist wiederherzustellen, da die Beschwerdeführerin nicht als gutgläubig im rechtlichen Sinn gilt und keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die kommunale Baukommission schon seit längerer Zeit Kenntnis von der Verglasung hatte; das Verhältnismässigkeitsprinzip ist nicht verletzt (E. 7). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 26.06.2025 VB.2024.00636
Zurich Verwaltungsgericht 26.06.2025 VB.2024.00636
Zurigo Verwaltungsgericht 26.06.2025 VB.2024.00636

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00636
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00636
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 26.06.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
nachträgliche Baubewilligung
Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für Sitzplatz und Treppenhaus mit Verglasung.
Für die Qualifikation als umbauter Raum ist nicht zwingend erforderlich, dass der Raum seitlich abgeschlossen ist; es genügt – neben der Schutzfunktion – der "mehr oder weniger vollständige Abschluss". Der Sitzplatz ist an die Hauptbaumasse anzurechnen (E. 6.1). Entsprechendes gilt für das verglaste Treppenhaus; zudem stehen dessen Bewilligungsfähigkeit eine Missachtung von § 292 PBG betreffend Dachaufbauten sowie eine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe entgegen (E. 6.2).
Der rechtmässige Zustand ist wiederherzustellen, da die Beschwerdeführerin nicht als gutgläubig im rechtlichen Sinn gilt und keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die kommunale Baukommission schon seit längerer Zeit Kenntnis von der Verglasung hatte; das Verhältnismässigkeitsprinzip ist nicht verletzt (E. 7).
Abweisung.
Stichworte:
BAUMASSENZIFFER
BESONDERES GEBÄUDE
DACHAUFBAUTE
WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÄSSIGEN ZUSTANDS
Rechtsnormen:
§ 2 ABV
§ 12 ABV
§ 13 lit. b ABV
§ 49 Abs. III PBG
§ 254 PBG
§ 258 PBG
§ 273 PBG
§ 292 PBG
§ 341 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00636
Urteil
der 1. Kammer
vom 26. Juni 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter José Krause, Ersatzrichter
Moritz Seiler, Gerichtsschreiberin Regina Meier.
In Sachen
A,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Baukommission Küsnacht,
vertreten durch RA C,
Beschwerdegegnerin,
betreffend nachträgliche
Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
A ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 01,
D-Weg 02, in Küsnacht. Dieses ist der Zone W2/1.40 zugewiesen und mit
einem im Jahre 2008 (Stammbaubewilligung vom 12. August 2008) bewilligten
Mehrfamilienhaus überbaut. Unter anderem umfasst das Mehrfamilienhaus im Westen
auf dem Erdgeschoss einen Sitzplatz unterhalb eines als Gebäudevorsprung nach
§ 260 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG; LS 700.1) bewilligten Balkons und im Norden ein ursprünglich offenes
Treppenhaus. Im Winter/Frühling 2010 wurden am Mehrfamilienhaus folgende
baulichen Veränderungen vorgenommen: Der erwähnte Sitzplatz wurde gegen Süden,
Westen und Norden dreiseitig verglast, wobei die Verglasung gegen Süden fest
montiert wurde. Auf den anderen beiden Seiten (gegen Westen und Norden) konnte
bzw. kann die Verglasung vollständig zusammengefaltet und an der Südwestecke
als Paket abgestellt werden. Über dem Treppenhaus wurde ein Glasdach
installiert. Es wurde für diese Veränderungen kein Bewilligungsgesuch gestellt.
Nach einer entsprechenden Aufforderung der Baukommission Küsnacht hin stellte A
am 25. Mai 2022 ein nachträgliches Baugesuch. Nach weiterer Korrespondenz
verweigerte die Baukommission Küsnacht mit Beschluss vom 15. August 2023
die nachträgliche baurechtliche Bewilligung (Dispositivziffer 1). Sie
ordnete an, dass die Dachverglasung im Treppenhaus und die Sitzplatzverglasung
innert dreier Monate nach Eintritt der Rechtskraft des Beschlusses rückzubauen
seien. Der Rückbau habe so zu erfolgen, dass eine Wiederanbringung dieser
Elemente bestmöglich verhindert werde (Dispositivziffer 2). Ferner
verpflichtete sie A, den erfolgten Rückbau der Abteilung Hochbau und Planung
zur Kontrolle zu melden (Dispositivziffer 3) und erhob Gebühren
(Dispositivziffer 4).
II.
Gegen diesen Beschluss gelangte A mit Rekurs an das
Baurekursgericht. Nach doppeltem Schriftenwechsel und einem am 15. Februar
2024 durch eine Delegation seiner 2. Abteilung durchgeführten Augenschein
wies das Baurekursgericht den Rekurs mit Entscheid vom 10. September 2024
ab.
III.
Mit Beschwerde vom 18. Oktober 2024 beantragte A
dem Verwaltungsgericht, der Entscheid des Baurekursgerichts sei aufzuheben und
die Sache sei an die Baukommission Küsnacht zurückzuweisen mit der Einladung,
die Gläser am Treppenhaus sowie das Faltglas-Objekt (Windschutz) unter dem
SW-Balkonvorbau nachträglich zu bewilligen. Eventualiter sei festzustellen,
dass die Baukommission Küsnacht die Befugnis zur Wiederherstellung verwirkt
habe. Sinngemäss subeventualiter ("zumindest") beantragte A, dass die
Wiederherstellung der beiden betroffenen Bauteile "auf das Ende eines
Monats nach dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der harmonisierten teilrevidierten
BZO Küsnacht, spätestens nach dem 1. März 2024" angeordnet werde. Bis
zu diesem Zeitpunkt sei sie zu verpflichten, "von den Glas-Lamellen eine
(oder max. zwei …) zu 100 % derart zu entfernen, dass die Auffaltung
dergestalt nur eine teilweise Glasfront ergibt". Die Kosten- und
Entschädigungsfolgen seien ausgangsgemäss zu verlegen. Die Baukommission
Küsnacht beantragte die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der
Beschwerdeführerin. A reichte eine weitere Stellungnahme ein.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der Beschwerde gegen den
angefochtenen Entscheid des Baurekursgerichts zuständig. Die Beschwerdeführerin
ist als Gesuchstellerin durch die von der Vorinstanz bestätigte Abweisung ihres
Gesuchs unmittelbar betroffen. Sie hat ein schutzwürdiges Interesse an der
Änderung des angefochtenen Entscheids und ist somit zur Beschwerde legitimiert
(§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG). Auf die Beschwerde ist
einzutreten.
2.
Da die Gemeinde Küsnacht die kantonale
Harmonisierung der Baubegriffe noch nicht umgesetzt hat, bleiben gemäss den
Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015 des Planungs-
und Baugesetzes (PBG; LS 700.1) und der Übergangsbestimmungen zur Änderung
vom 5. Mai 2016 der Allgemeinen Bauverordnung (ABV; LS 700.2) die
dort genannten und im Anhang PBG und im Anhang 2 ABV wiedergegebenen
Bestimmungen in ihrer bis zum 28. Februar 2017 geltenden Fassung anwendbar
(nachfolgend: aPBG bzw. aABV).
3.
3.1
Einschlägig
sind vorliegend insbesondere §§ 254 und 258 aPBG sowie §§ 2 und 12
aABV, ferner § 49 Abs. 3 und § 273 aPBG sowie § 13 lit. b
aABV über die besonderen Gebäude.
3.1.1
Nach § 254 Abs. 2 aPBG bestimmt die Baumassenziffer, wie viele
Kubikmeter anrechenbarer Raum auf den Quadratmeter Grundfläche entfallen
dürfen. Als anrechenbar gilt nach § 258 aPBG der oberirdische umbaute Raum
mit seinen Aussenmassen (Abs. 1). Ausser Ansatz fallen Räume, die als
öffentliche Verkehrsflächen benützt werden oder sich innerhalb des
Witterungsbereichs unter vorspringenden freitragenden Bauteilen befinden
(Abs. 2).
3.1.2
Nach § 12 Abs. 1 aABV gelten alle über dem gewachsenen Boden
liegenden Gebäudeteile als oberirdisch. Als Witterungsbereich gilt der äussere
Teil des offenen Raumes bis zu einer Tiefe, die der halben Raumhöhe entspricht
(§ 12 Abs. 2 aABV).
3.1.3
Der gesetzlich nicht definierte Begriff "umbauter Raum" ist
anhand des Gebäudebegriffs in § 2 aABV zu konkretisieren (vgl. Christoph
Fritzsche/Christian Berz, in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher
Planungs- und Baurecht, Bd. 2, 7. A., Wädenswil 2024 [nachfolgend: Zürcher
Planungs- und Baurecht], S. 1176). Gemäss dieser Bestimmung sind Gebäude
Bauten und Anlagen, die einen Raum zum Schutz von Menschen oder Sachen gegen
äussere, namentlich atmosphärische Einflüsse mehr oder weniger vollständig
abschliessen. Die zwei wesentlichen Merkmale des Gebäudebegriffs sind demnach
die Schutzfunktion für Menschen und Sachen sowie der mehr oder weniger
vollständige Abschluss (VGr, 26. Oktober 2023, VB.2022.00734, E. 4.2;
VGr, 18. Dezember 2019, VB.2019.00524, E. 4.1). Ein seitlicher
Abschluss ist für die Qualifikation als umbauter Raum nicht erforderlich, wäre
doch ansonsten die Vorschrift von § 258 Abs. 2 aPBG über den Abzug
für den Witterungsbereich sinnlos (vgl. Fritzsche/Berz, S.1176).
3.1.4
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist für die Qualifikation
einer Baute als besonderes Gebäude deren fehlende objektive Eignung zum
dauernden Aufenthalt von Personen ausschlaggebend und nicht die von der
Bauherrschaft beabsichtigte bzw. in den Plänen ausgewiesene Nutzung (vgl. VGr,
27. Oktober 2022, VB.2022.00153, E. 6.2.2; VGr, 18. Dezember
2019, VB.2019.00524, E. 5.2 – 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.1,
jeweils mit Hinweis auf VGr, 7. Dezember 2000, VB.2000.00304, E. 3a
f. [= RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4]). Kein besonderes
Gebäude liegt mehr vor, wenn etwa seine Ausstattung eine solche Nutzung während
des grösseren Teils des Jahres erlaubt (vgl. BEZ 1988 Nr. 26 E. 3b
[verglaste Vorbauten wie Wintergärten, welche auch ohne Heizung während 180–220 Tagen
im Jahr als Wohnraumerweiterung nutzbar sind]; vgl. Fritzsche/Berz, S. 1366).
3.1.5
Entsprechend dem Wortlaut von § 49 Abs. 3 PBG dürfen besondere
Gebäude, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, an
Hauptgebäude angebaut werden. Voraussetzung ist, dass die Verbindung oder die
Nähe zum Hauptgebäude zusammen mit der Beschaffenheit des Gebäudes nicht dazu
führt, dass in einer als besonderes Gebäude deklarierten Baute Räume entstehen,
die bei objektiver Betrachtungsweise für den dauernden Aufenthalt von Menschen
geeignet sind (Fritzsche/Berz, S. 1365 f., auch zum Folgenden).
3.1.6
Bestandteile von Hauptgebäuden, auch wenn sie sich für den dauernden
Aufenthalt von Menschen nicht eignen, dürfen nicht willkürlich zu besonderen
Gebäuden erklärt werden. Um als besondere Gebäude zu gelten, müssen sie in
ihrer äusseren Erscheinung und in ihrem räumlichen Verhältnis vom Hauptgebäude
abgrenzbar sein. Deshalb ist in Anlehnung an die zur Abgrenzung zwischen
Hauptgebäuden auf der einen und An- und Nebenbauten auf der anderen Seite
entwickelte Rechtsprechung eine gewisse konstruktive und architektonische
Selbständigkeit des besonderen Gebäudes zu verlangen. In der Regel ergibt sich
diese bereits aufgrund der gegenüber Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe (VGr,
27. Oktober 2022, VB.2022.00153, E. 6.2.2; 3. September 2020,
VB.2020.00111, E. 3.2.2; 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.2 f.;
13. Juni 2012, VB.2011.00648, E. 4.3 mit weiteren Hinweisen). Eine
funktionale Selbständigkeit wird nicht verlangt (vgl. VGr, 27. Oktober 2022,
VB.2022.00153, E. 6.2.2; 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.2
sowie 7. November 2012, VB.2012.00274, E. 2.4). Zu prüfen ist, ob der
Anbau in seiner äusseren Erscheinung von einer/m aussenstehenden Betrachter/in
als eigenständiger Gebäudeteil wahrgenommen würde und ob er bei einer
Gesamtbetrachtung des Vorhabens noch als besonderes Gebäude gewertet würde, was
sich aus dem Zusammenspiel mit dem Hauptgebäude als Bezugsobjekt ergibt. Mit
dem Kriterium der architektonischen und konstruktiven Selbständigkeit im
räumlichen Verhältnis zum Hauptgebäude soll primär eine missbräuchliche
Beanspruchung der in § 273 aPBG gewährten Erleichterungen durch
willkürliche Unterteilung eines Gebäudes verhindert werden. Die (gewisse)
architektonische und konstruktive Selbständigkeit muss sich aus einer
Gesamtwürdigung des Bauvorhabens ergeben (VGr, 27. Oktober 2022,
VB.2022.00153, E. 6.2.2; 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.4).
3.2
Für die
Überdachung des Treppenhauses ist ausserdem § 292 aPBG relevant. Gemäss
dieser Bestimmung dürfen, wo nichts anderes bestimmt ist, Dachaufbauten,
ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere
technisch bedingte Aufbauten, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der
betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie bei Schrägdächern über die
tatsächliche Dachebene hinausragen oder bei Flachdächern die für ein
entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen.
4.
4.1
Die
Vorinstanz stellte aufgrund eines Augenscheins fest, dass der unter dem
Balkonvorsprung der Westfassade gelegene Sitzplatz mit einer Verglasung
versehen sei, die nach Süden hin fassadenbündig fest montiert sei. Zur
Westseite hin bestehe die Verglasung aus einzelnen, aneinander reihbaren
Glaspaneelen, die entlang von decken- und bodenseitig verlaufenden Schienen
entweder seitlich zu einem Paket zusammengefaltet oder aber zu einer
durchgehenden Glasfront entlang der Balkonunterseite aufgefächert werden
könnten, wobei zwischen den einzelnen Glaspaneelen offene Fugen von je rund 3 mm
verblieben. Vom Wohnraum her werde der verglaste Sitzplatz mit einer
Fenstertüre erschlossen. Laut der Vorinstanz ermöglicht die Verglasung, den
Sitzplatz – ähnlich einem Wintergarten – mehr oder weniger gegen äussere
Einflüsse abzuschliessen. Deshalb qualifizierte ihn die Vorinstanz als umbauten
Raum. Die anrechenbare Baumasse bezifferte sie mit 43 m
3
. Wie
die kommunale Baukommission schlug die Vorinstanz den neu entstandenen Bereich
der Hauptbaumasse und nicht der Baumasse der besonderen Gebäude zu, zumal er
ähnlich einem Wintergarten eine "jahreszeitabhängige Wohnraumerweiterung"
darstelle.
4.2
Betreffend
die Verglasung des Treppenhauses stellte die Vorinstanz fest, dass im mittleren
Bereich der Nordfassade, an der sich zurückversetzt das offene Treppenhaus
befinde, auf der Höhe der Oberkante des Dachgeschosses oberhalb des
Treppenhauses eine horizontale, leicht geneigte Glasabdeckung angebracht worden
sei. Diese sei zum Gebäudeinneren hin bündig und verlaufe leicht ansteigend
gegen die Fassade, respektive gegen den Verbindungsbalken zwischen den beiden
eckseitigen Dachaufbauten hin. Dadurch entstehe gegen oben hin gänzlich und zur
Seite hin mehrheitlich abgeschlossener Raum. Die Verglasung bezwecke den mehr
oder weniger vollständigen Schutz des Treppenhauses von oben gegen
Niederschlag. Die Vorinstanz ging deshalb mit der kommunalen Baukommission
davon aus, dass durch die Verglasung umbauter Raum entstehe, der im Umfang von
13 m
3
an die Baumasse anzurechnen sei. Die Verglasung sei nicht
bloss als technische Aufbaute zu qualifizieren. Eine Anrechnung an die Baumasse
für besondere Gebäude gemäss der zur Zeit der Stammbaubewilligung geltenden
Praxis lehnte die Vorinstanz ab, weil der Teil der Treppenanlage im
Dachgeschoss mehr als 4 m über dem massgebenden Terrain liege.
4.3
Auf dieser
Basis bestätigte die Vorinstanz den Befund der kommunalen Baukommission, dass
nicht genügend Baumassenreserve zur Verfügung stehe, um die beiden Bauteile zu
bewilligen. Die Reserve für Hauptbauten von 8 m
3
(Stand 2009)
bzw. 21,56 m
3
(Stand nach der Mutation 2016; Fläche der
Bauparzelle: 877 m
2
) sei bei Weitem überschritten.
4.4
Betreffend
die Verglasung des Treppenhauses erwog die Vorinstanz zudem in Übereinstimmung
mit der kommunalen Baukommission, dass dadurch der bereits ausgeschöpfte
Drittel der massgebenden Fassadenlänge für die Durchstossung der
Schrägdachprofillinie gemäss § 292 aPBG überschritten werde und das
Dachgeschoss nordseitig nun als zusätzliches Vollgeschoss in Erscheinung trete.
Durch die Verglasung des Treppenhauses werde der verbleibende offene Bereich
zwischen den bestehenden eckseitigen Dachaufbauten geschlossen. Anlässlich des
Augenscheins habe sich gezeigt, dass das oberste Geschoss nur schwerlich als
Dachgeschoss zu erkennen sei. Mit der Verglasung werde die Situation noch
akzentuiert.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführerin macht in Bezug auf den Sitzplatz hauptsächlich geltend, dass
die nicht fugendichten Glaslamellen bloss dem Windschutz dienten und der
Sitzplatz einem Wintergarten nicht gleichgestellt werden könne. Auch bei
geöffneter Fassadentüre verhinderten die vielen Zwischenräume der Glaslamellen
einen Wärmeaustausch mit den Wohnräumen. Die Wohnnutzung werde nicht erweitert.
Demgemäss sei der Sitzplatz an die Baumassenziffer für besondere Gebäude
anzurechnen.
5.2
Betreffend
die Verglasung des Treppenhauses führt die Beschwerdeführerin aus, dass es
sich, wenn nicht um eine technische Aufbaute, so um ein schmales Vordach
handle, unter dem ein geschützter Witterungsbereich entstehe. Das Vordach
brauche nicht an die Hauptbaumasse angerechnet zu werden. Ohnehin stünden aber
genügend Reserven zur Verfügung (21,56 m
3
), um die allfällige
zusätzliche Baumasse (13 m
3
) zu decken. Ausserdem sei das
Dachgeschoss auch ohne die Verglasung des Treppenhauses nur schwerlich als
solches zu erkennen gewesen. Die Verglasung akzentuiere dieses Problem nicht.
6.
6.1
Der
Beschwerdeführerin ist in Bezug auf den Sitzplatz nicht zu folgen. Wie die
Vorinstanz zutreffend erwog, ist für die Qualifikation als umbauter Raum nicht
zwingend erforderlich, dass der Raum seitlich abgeschlossen ist; es genügt – neben
der Schutzfunktion – der "mehr oder weniger vollständige Abschluss".
Ein seitlich permanenter und vollständiger Abschluss ist dafür nicht
erforderlich. Weil der Witterungsschutz durch die schmalen Fugen zwischen den
Glaspaneelen praktisch nicht beeinträchtigt wird, lässt sich der Sitzplatz zu
keinem Teil mehr dem Witterungsbereich im Sinn von § 258 Abs. 2 aPBG
zuordnen. Es ist auch nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz den Sitzplatz
mit einem Wintergarten verglich und aufgrund ihres Augenscheins zum Schluss
kam, er erlaube eine "jahreszeitabhängige Wohnraumerweiterung". Das
ist so zu verstehen, dass der verglaste Sitzplatz auch ohne Heizung bzw.
Wärmeaustausch den dauernden Aufenthalt von Personen in den wärmeren
Jahreszeiten – d.
h.
während ca. 180−220 Tagen im Jahr – ermöglicht und auf diese Weise
den Wohnraum erweitert (vgl. oben E. 3.1.4). Folgerichtig hat sie den
Sitzplatz an die Hauptbaumasse angerechnet.
6.2
Betreffend
die Verglasung des Treppenhauses ist der Beschwerdeführerin ebenfalls nicht zu
folgen. Auch dieser Bereich ist als umbauter Raum zu qualifizieren, zumal die
Verglasung vor Niederschlag schützt und dadurch gegen oben vollständig und zur
Seite hin mehrheitlich abgeschlossener Raum entsteht. Es handelt sich weder
bloss um eine kleinere technische Aufbaute noch um ein Vordach, wie die
Beschwerdeführerin meint. Zwar ist der Beschwerdeführerin zuzugestehen, dass
für den Bereich unter der Verglasung für sich genommen (nach der Mutation 2016)
genügend (Haupt-)Baumassenreserven zur Verfügung stünden. Der
Bewilligungsfähigkeit steht aber die Missachtung von § 292 aPBG entgegen.
Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, wird durch die Verglasung des Treppenhauses
der verbleibende offene Bereich zwischen den eckseitigen Dachaufbauten
geschlossen. Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass die Verglasung die
Schrägdachprofillinie durchstösst. Da der Drittel der massgebenden
Fassadenlänge bereits ausgeschöpft ist, wird das Dachgeschoss dadurch
baurechtlich zu einem dritten und damit zonenwidrigen (Art. 19 Abs. 1
BZO Küsnacht) Vollgeschoss (vgl. Berz/Frigerio, in: Zürcher Planungs- und
Baurecht, Bd. 2, S. 1403). Zudem ist die zulässige Gebäudehöhe von 8,1 m
überschritten. Der Beschwerdeführerin ist es auch keine Hilfe, dass das
Dachgeschoss möglicherweise schon vor der Verglasung des Treppenhauses auf
Betrachter wie ein zusätzliches Vollgeschoss wirkte und die Baute deshalb
allenfalls von Beginn weg nicht bewilligungsfähig gewesen wäre (vgl. Art. 22
Abs. 1 BZO Küsnacht). Denn auf jeden Fall überzeugt es, wenn die
Vorinstanz aufgrund ihres Augenscheins zum Schluss gelangte, dieser Eindruck
werde durch die Verglasung noch verschärft. Daran ändern auch die Fotos nichts,
auf welche die Beschwerdeführerin verweist. Diese widerlegen den Standpunkt der
Vorinstanz nämlich nicht, sondern stützen ihn sogar noch.
6.3
Mit der
Vorinstanz ist festzuhalten, dass die Verglasungen des Sitzplatzes und des
Treppenhauses nicht bewilligungsfähig sind.
7.
7.1
Gemäss § 341
PBG ist bei materiell rechtswidrigen Bauten der rechtmässige Zustand
wiederherzustellen. Die mit der Anordnung der Beseitigung einer Baute
verbundene Beschränkung der Eigentumsgarantie (Art. 26 Abs. 1 BV) ist
nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung indessen nur zulässig, wenn sie auf
einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und
verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Die Massnahme muss für das Erreichen
ihres Ziels geeignet und erforderlich sowie den Betroffenen zumutbar sein (vgl.
BGE 145 I 156 E. 4.1; 140 I 2 E. 9.2.2 mit Hinweisen). Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist es mit der Eigentumsfreiheit
grundsätzlich nicht vereinbar, den Abbruch einer Baute in der Bauzone
anzuordnen, die bereits 30 Jahre Bestand hatte (vgl. grundlegend BGE 107
Ia 121 E. 2; vgl. auch BGE 147 II 309 E. 5; 136 II 359 E. 7;
je mit Hinweisen). Aber auch vor Ablauf dieser Frist können das
Verhältnismässigkeitsgebot oder der Vertrauensschutz die Behörden daran
hindern, den Abbruch einer rechtswidrig erstellten Baute anzuordnen (vgl. BGE 136
II 359 E. 6). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kann sich die
Bauherrschaft allerdings nur auf den guten Glauben berufen, wenn sie bei
zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur
Bauausführung berechtigt (BGr, 13. Februar 2023, 1C_590/2021, E. 8.1;
BGr, 19. August 2021, 1C_180/2021, E. 6.1). Zudem hat das
Bundesgericht in seiner jüngsten Rechtsprechung erwogen, dass gutgläubigem
Vertrauen Rechnung getragen werden kann, indem längere
Wiederherstellungsfristen angesetzt oder Entschädigungen zugesprochen werden.
Mit anderen Worten steht die Verfassung auch in Konstellationen des
Vertrauensschutzes der Anordnung des Abbruchs nicht kategorisch entgegen (vgl. BGE 147
II 309 E. 5.6).
7.2
Die
Vorinstanz erwog unter Berücksichtigung dieser Grundsätze, die
Beschwerdeführerin könne auch als baurechtliche Laiin nicht als im rechtlichen
Sinne gutgläubig gelten. Sie sei im Rahmen der Stammbaubewilligung vom
12. August 2008 darauf aufmerksam gemacht worden, dass von den genehmigten
Plänen nicht abgewichen werden dürfe. Es habe von ihr erwartet werden dürfen,
dass sie auch geringfügige Änderungen an den genehmigten Plänen zur Genehmigung
einreiche. Dies sei nicht geschehen. Die Beschwerdeführerin müsse sich das
Untätigbleiben ihrer Architekten anrechnen lassen. Schon aus diesem Grund könne
sich die Beschwerdeführerin nicht auf den Vertrauensschutz berufen. Ohnehin
könne der kommunalen Baukommission nicht vorgeworfen werden, sie hätte den
baurechtswidrigen Zustand jahrelang geduldet. Der Baukommission könne das
Wissen der Architekten, die in anderen Bereichen (Liegenschaftskommission,
Schulpräsidium) für die Gemeinde tätig gewesen seien, nicht angerechnet werden.
Auch könne der Baukommission nicht angelastet werden, dass sie die Verglasungen
bei der Nachkontrolle im März 2010, bei der das Augenmerk auf bereits
festgestellten Mängeln gelegen habe, hätte erkennen müssen oder dass die
Verglasungen zumindest teilweise bereits seit 2010 auf dem GIS erkenntlich
gewesen seien. Massgebend sei, dass die Beschwerdeführerin keine
Abänderungspläne eingereicht habe. Gesamthaft hielt die Vorinstanz fest, dass
es sich bei den nachträglich angebrachten Verglasungen um eindeutige und
ausserhalb der Toleranzschwelle liegende Baurechtsverstösse handle. Sie könnten
ohne Beschädigung des Gebäudes und mit vertretbarem Aufwand entfernt werden.
Der Befehl zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erweise sich als
verhältnismässig.
7.3
Die
Beschwerdeführerin macht hiergegen zusammengefasst geltend, dass keine
schwerwiegenden öffentlichen Interessen den Abbruch der Verglasungen geböten.
Die Baukommission habe bereits 2010 von den Verglasungen Kenntnis erlangt,
sodass sie ihre Befugnis zur Anordnung des Abbruchs verwirkt habe. Zudem sei
der Abbruch in Anbetracht der bevorstehenden Revision der kommunalen Bau- und
Zonenordnung (BZO Küsnacht) nicht verhältnismässig, weil diese Revision
voraussichtlich erhebliche Erleichterungen betreffend die Baumassenziffer mit
sich bringen werde. In diesem Zusammenhang ersucht die Beschwerdeführerin
eventualiter darum, dass die vollständige Wiederherstellung erst auf das Ende
eines Monats nach Inkrafttreten der Revision der BZO Küsnacht, "spätestens
nach dem 1.3.2024" angeordnet werde. Bis zu diesem Zeitpunkt sei nur
anzuordnen, dass die Beschwerdeführerin "eine (oder max. zwei …)" der
Glaslamellen bzw. -paneele auf dem Sitzplatz zu entfernen habe, sodass die
Auffaltung nur eine teilweise Glasfront ergebe. Subeventualiter sei ihr eine
Beseitigungsfrist von sechs statt bloss von drei Monaten zu gewähren.
7.4
Die
Ausführungen der Beschwerdeführerin überzeugen nicht.
7.4.1
Die Beschwerdeführerin bringt keine konkreten Anhaltspunkte dafür vor, dass
die kommunale Baukommission bereits 2010 von den unrechtmässigen Verglasungen
Kenntnis gehabt haben könnte. Ihre Kritik an den diesbezüglichen Feststellungen
der Vorinstanz erschöpft sich im Wesentlichen in Mutmassungen. Soweit sie
geltend macht, im "videoüberwachten Bereich" sei im März 2022 keine
Kontrolle aufgezeichnet worden, erschliesst sich dem Verwaltungsgericht nicht,
welche Vorteile die Beschwerdeführerin aus diesem Vorbringen ableiten will. Auf
jeden Fall wäre das Fehlen einer Kontrolle noch kein Beleg dafür, dass die
Mitglieder der Baukommission bereits 2010 oder zumindest seit längerem von den
Verglasungen gewusst hätten. Ohnehin sind die Verglasungen wenigstens teilweise
von Weitem sichtbar, wie die in den Akten liegenden Fotografien zeigen. Eine
Kontrolle hätte also auch aus der Distanz erfolgen können, ohne dass dies im "videoüberwachten
Bereich" registriert worden wäre.
7.4.2
Die Beschwerdeführerin bringt auch nichts vor, was dagegen sprechen würde,
ihr das Verhalten respektive die Unterlassung der von ihr mandatierten
Architekten zuzurechnen. Umgekehrt braucht sich die kommunale Baukommission das
Wissen dieser Personen nicht anrechnen zu lassen, bloss weil sie in der
Vergangenheit für gewisse andere Stellen der Gemeindeverwaltung tätig waren.
Die diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz sind nicht zu beanstanden.
7.4.3
Der Beschwerdeführerin ist auch nicht zu folgen, soweit sie die
Verhältnismässigkeit des Abbruchs der Verglasungen in Zweifel zu ziehen
versucht. Ihre Behauptung, die Entfernung der Verglasungen werde das Gebäude
zwangsläufig beschädigen und erheblichen Aufwand verursachen, bleibt völlig
unsubstanziiert und ohne jeden Beleg. Was sodann die Revision der BZO Küsnacht
angeht, kann es bis zum Inkrafttreten noch mehrere Jahre dauern, was die
Beschwerdeführerin auch selbst einräumt. Selbst wenn mit der Beschwerdeführerin
davon ausgegangen würde, dass die Verglasungen unter künftigem Recht
bewilligungsfähig wären, liefe ihr Vorbringen also auf eine positive Vorwirkung
des künftigen Rechts hinaus. Diese ist aus Gründen der Rechtssicherheit
grundsätzlich unzulässig (vgl. BGE 136 I 142 E. 3.2; 129 V 455 E. 3;
125 II 278 E. 3c). Dem Eventualantrag der Beschwerdeführerin, den Abbruch
der Verglasungen bis zum Inkrafttreten des künftigen Rechts aufzuschieben, kann
schon aus diesem Grund nicht entsprochen werden. Dasselbe gilt für ihren
Eventualantrag, wonach bis zum Inkrafttreten der revidierten BZO Küsnacht nur
ein oder zwei Glaspaneele der Verglasung des Sitzplatzes zu entfernen seien.
Auch wenn ein oder zwei Glaspaneele entfernt würden, wäre der Sitzplatz unter
dem Balkon seitlich immer noch mehr oder weniger vollständig abgeschlossen.
Diese Massnahme genügt also nicht, um den rechtmässigen Zustand
wiederherzustellen.
7.4.4
Unbegründet ist schliesslich auch der Subeventualantrag der
Beschwerdeführerin auf Verlängerung der Wiederherstellungsfrist von drei auf
sechs Monate. Die Beschwerdeführerin erklärt nicht und es ist auch nicht
ersichtlich, weshalb die rechtswidrigen Verglasungen nicht innerhalb von drei
Monaten abmontiert werden können sollen.
8.
Da die Beschwerdeführerin unterliegt, sind ihr die
Verfahrenskosten aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 i. V. m. § 13 Abs. 2
VRG). Ausgangsgemäss ist ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2
lit. a VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--
Zustellkosten,
Fr. 4'120.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.