zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00678 · 2022-04-13 · de

Baubewilligung | Nachbarbeschwerde gegen Baubewilligung für drei Reiheneinfamilienhäuser Baugesuche haben alle Unterlagen zu enthalten, die für die Beurteilung des Vorhabens nötig sind (E. 5.1). Mangelhafte Baugesuchsunterlagen können von Nachbarn und Nachbarinnen nur gerügt werden, wenn sie sich auf deren Rechts- und Interessenwahrung nachteilig auswirken (E. 5.2). Die Grenzabstände, Gebäudehöhen und Hangneigungen sind in den Bauplänen nicht eingetragen, ergeben sich jedoch aus der Baubewilligung und lassen sich aus den Plänen herausmessen. Die Rechts- und Interessenwahrung der Beschwerdeführerinnen war nicht tangiert (E. 5.3). Die BZO der Gemeinde Richterswil bestimmt, dass die Anordnung des grossen Grundabstands frei gewählt werden kann. Wird der grosse Grundabstand gegenüber der Strassenseite gewählt, tritt der Strassenabstand an dessen Stelle. Dies hat zur Folge, dass ein Abstand im Ausmass des grossen Grundabstands auf keiner Gebäudeseite einzuhalten ist. Hätte die Gemeinde dies verhindern wollen, so hätte sie eine anderslautende Anordnung treffen müssen (E. 6). Die BZO legt weiter eine Gebäudehöhenprivilegierung fest, sofern die durchschnittliche Hangneigung in Richtung der Falllinie gemessen mehr als 15° beträgt (E. 7.1). Es kann offengelassen werden, ob die Hangneigung bloss im Baubereich oder von den sich gegenüberliegenden Grundstücksgrenzen aus zu messen ist, da die Werte in jedem Fall mehr als 15° betragen (E. 7.4). Wo nichts anderes bestimmt ist, dürfen Dachaufbauten insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen (E. 8.1). Die Fassadenlänge ist über alle drei Reiheneinfamilienhäuser zu veranschlagen, da die gesamte Fassade eine baulich-architektonische Einheit bildet (E. 8.4). Die vorinstanzliche Ermessensbetätigung betreffend die Einordnung ist nicht zu beanstanden und die Vorschriften betreffend die Erscheinung von Untergeschossen sindnicht verletzt (E. 9.4 f.).Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 13.04.2022 VB.2021.00678
Zurich Verwaltungsgericht 13.04.2022 VB.2021.00678
Zurigo Verwaltungsgericht 13.04.2022 VB.2021.00678

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00678
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Geschäftsnummer:
VB.2021.00678
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 13.04.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Nachbarbeschwerde gegen Baubewilligung für drei Reiheneinfamilienhäuser
Baugesuche haben alle Unterlagen zu enthalten, die für die Beurteilung des Vorhabens nötig sind (E. 5.1). Mangelhafte Baugesuchsunterlagen können von Nachbarn und Nachbarinnen nur gerügt werden, wenn sie sich auf deren Rechts- und Interessenwahrung nachteilig auswirken (E. 5.2). Die Grenzabstände, Gebäudehöhen und Hangneigungen sind in den Bauplänen nicht eingetragen, ergeben sich jedoch aus der Baubewilligung und lassen sich aus den Plänen herausmessen. Die Rechts- und Interessenwahrung der Beschwerdeführerinnen war nicht tangiert (E. 5.3).
Die BZO der Gemeinde Richterswil bestimmt, dass die Anordnung des grossen Grundabstands frei gewählt werden kann. Wird der grosse Grundabstand gegenüber der Strassenseite gewählt, tritt der Strassenabstand an dessen Stelle. Dies hat zur Folge, dass ein Abstand im Ausmass des grossen Grundabstands auf keiner Gebäudeseite einzuhalten ist. Hätte die Gemeinde dies verhindern wollen, so hätte sie eine anderslautende Anordnung treffen müssen (E. 6).
Die BZO legt weiter eine Gebäudehöhenprivilegierung fest, sofern die durchschnittliche Hangneigung in Richtung der Falllinie gemessen mehr als 15° beträgt (E. 7.1). Es kann offengelassen werden, ob die Hangneigung bloss im Baubereich oder von den sich gegenüberliegenden Grundstücksgrenzen aus zu messen ist, da die Werte in jedem Fall mehr als 15° betragen (E. 7.4).
Wo nichts anderes bestimmt ist, dürfen Dachaufbauten insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen (E. 8.1). Die Fassadenlänge ist über alle drei Reiheneinfamilienhäuser zu veranschlagen, da die gesamte Fassade eine baulich-architektonische Einheit bildet (E. 8.4).
Die vorinstanzliche Ermessensbetätigung betreffend die Einordnung ist nicht zu beanstanden und die Vorschriften betreffend die Erscheinung von Untergeschossen sind nicht verletzt (E. 9.4 f.).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG
BAUPLÄNE
DACHAUFBAUTE
DRITTELSREGELUNG
FASSADE
GARAGE
GEBÄUDEHÖHE
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
GRUNDABSTAND
HANGNEIGUNG
NACHBARBESCHWERDE
STRASSENABSTAND
UNTERGESCHOSS
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 265 Abs. I PBG
§ 292 lit. b PBG
§ 293 PBG
§ 310 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2021.00678
Urteil
der 1. Kammer
vom
13. April 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin Regina Meier.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführerinnen,
gegen
1.1  D,
1.2  E,
beide vertreten durch RA F,
2.    Planungs- und Baukommission Richterswil,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 9. September 2020 erteilte die
Planungs- und Baukommission Richterswil D und E die baurechtliche Bewilligung
für drei Reiheneinfamilienhäuser an der G-Strasse 01, 02 und 03 in Richterswil
(Kat.-Nr. 04).
II.
Gegen diesen Entscheid gelangten B und A am 12. Oktober
2020 an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung.
Mit Entscheid vom 17. August 2021 wurde der Rekurs abgewiesen.
III.
Hiergegen erhoben B und A am 24. September 2021
Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des
baurekursgerichtlichen Entscheids. Zudem sei ein Augenschein durchzuführen;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
Das Baurekursgericht schloss am 27. Oktober 2021 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. D und E beantragten mit
Eingabe vom 29. Oktober 2021, die Beschwerde unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerinnen abzuweisen. Die
Planungs- und Baukommission Richterswil liess sich nicht vernehmen. Mit Replik
vom 18. November 2021 hielten B und A an ihren Anträgen fest. Die Duplik
von D und E datiert vom 23. November 2021. B und A liessen sich in der
Folge nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.
2.
Das streitgegenständliche Baugrundstück liegt gemäss Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil in der Wohnzone W2. Projektiert ist
der Abbruch des dort bestehenden Einfamilienhauses und der Neubau von drei
Reiheneinfamilienhäusern.
3.
3.1
In prozessualer Hinsicht beantragen die
Beschwerdeführerinnen zunächst die Durchführung eines Augenscheins. Der
Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht weitgehend im
Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit
dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen
ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht
auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn der Sachverhalt
hinreichend erstellt ist.
Eine Pflicht zur Durchführung eines
Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse
auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010,
1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3;
VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).
3.2
Die
Beschwerdeführerinnen machen geltend, ein Augenschein durch das
Verwaltungsgericht sei angezeigt, da seine Kognition im vorliegenden Fall
derjenigen entspreche, welche üblicherweise dem Baurekursgericht zukomme, weil
die Baubehörde ihr Ermessen nicht ausgeübt habe. Weiter seien die Baupläne
wenig aussagekräftig, sodass ein Eindruck vor Ort erforderlich sei.
Wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen, ist der
massgebliche Sachverhalt hinreichend erstellt (s. insb. E. 5.3). Die
diversen bei den Akten liegenden Pläne sowie das Protokoll des vor­instanzlichen
Augenscheins mit zahlreichen Fotografien geben die tatsächlichen Verhältnisse
anschaulich wieder und
die Fragen,
welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, lassen sich ohne den beantragten
Augenschein beantworten. Das Verwaltungsgericht kann deshalb auf dessen
Durchführung verzichten.
4.
In materieller Hinsicht machen die Beschwerdeführerinnen
zusammengefasst geltend, die Bauherrschaft habe ungenügende Pläne eingereicht:
Die Grenzabstände seien nicht vermasst, die für die Bestimmung der zulässigen
Gebäudehöhe massgebende Hangneigung sei nur ansatzweise ersichtlich und die
Fassadenpläne seien schummrig und konturlos. Daher hätten die nachbarlichen
Interessen nicht genügend gewahrt werden können. Weiter habe die Baubehörde die
kommunalen Bauordnungsbestimmungen über den grossen Grundabstand und die
Hangneigung nicht dem Sinn und Zweck der Vorschriften entsprechend ausgelegt,
die Vorschriften betreffend Dachaufbauten unrichtig angewendet und schliesslich
genüge das Bauprojekt auch den Anforderungen gemäss § 238 Abs. 1 in
der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; Übergangsbestimmung
zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2) nicht.
5.
5.1
Baugesuche
haben alle Unterlagen zu enthalten, die für die Beurteilung des Vorhabens nötig
sind (§ 310 Abs. 1 PBG). Die Anforderungen an die Gesuchsunterlagen
werden in § 3 ff. der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember
1997 (BVV) näher ausgeführt.
5.2
Zunächst
ist mit der Vorinstanz in grundlegender Weise festzuhalten, dass
gemäss der verwaltungsgerichtlichen
Rechtsprechung
mangelhafte Baugesuchsunterlagen von Nachbarn und
Nachbarinnen nur gerügt werden können, wenn sie sich auf deren Rechts- und
Interessenwahrung nachteilig auswirken. Entsteht kein solcher Nachteil, so
liegt kein wesentlicher Verfahrensmangel vor, sodass die Rüge der
Mangelhaftigkeit des Baugesuchs weder die Anordnung einer Nebenbestimmung noch
die Aufhebung der Baubewilligung zur Folge hat.
Immer gerügt werden kann die Fehlerhaftigkeit der
Baugesuchsunterlagen allerdings, wenn diese direkt zur materiellen
Rechtswidrigkeit des Bauvorhabens führt oder wenn durch Widersprüche in den
Unterlagen bei der Bauausführung Verstösse gegen öffentlich-rechtliche
Bauvorschriften entstehen könnten
(VGr, 30. November 2017,
VB.2017.00353, E. 2.4;
10. Mai
2000, VB.2000.00086, E. 2c/aa =
RB 2000 Nr. 7 =
BEZ 2000 Nr. 39; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher
Planungs- und Baurecht,
6. A.,
Wädenswil 2019,
S. 380).
5.3
Wie die Beschwerdeführerinnen zu Recht
vorbringen, sind die Grenzabstände in den Bauplänen nicht eingetragen. Diese
sind jedoch in der Baubewilligung angeführt und lassen sich aus diversen Plänen
ohne Weiteres herausmessen. Entsprechendes trifft auf die Gebäudehöhen zu. Zur
Hangneigung liegen ebenfalls diverse Pläne vor, aus denen sich die relevanten
Werte grundsätzlich übereinstimmend und jedenfalls genügend konkret zur
Beantwortung der sich stellenden Fragen herauslesen lassen. Es wird nicht
substanziiert und ist denn auch nicht ersichtlich, inwiefern in diesem
Zusammenhang die Rechts- und Interessenwahrnehmung der Beschwerdeführerinnen
tangiert worden sein könnte. Es war diesen jedenfalls möglich, die
Baubewilligung anzufechten, und die geltend gemachten Fehler in den Unterlagen
sind nicht geeignet,
direkt zur
materiellen Rechtswidrigkeit des Bauvorhabens bzw. bei der Bauausführung zu
Verstössen gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften zu führen.
Zusammengefasst ist die Beschwerde diesbezüglich abzuweisen.
6.
6.1
Art. 3
Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil (BZO) bestimmt,
dass der grosse Grundabstand in der Wohnzone W2 mindestens 8 m beträgt. Abs. 2
derselben Bestimmung konkretisiert, dass die Anordnung des grossen
Grundabstands frei gewählt werden kann. Muss oder kann der grosse Grundabstand
aufgrund der kommunalen Bauvorschriften gegenüber der Strassenseite gewählt
werden, tritt der Strassenabstand an dessen Stelle, sofern die Gemeinde keine
andere Anordnung trifft (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1076 mit weiteren
Hinweisen).
6.2
Die
Beschwerdeführerinnen bringen vor, das Bauprojekt halte den grossen
Grundabstand auf keiner Seite ein und es sei nicht möglich bzw. widerspreche
dem Normzweck, diesen Abstand – wie vorliegend – in nördlicher Richtung zu
wählen und durch den Strassenabstand zu ersetzen. Wenn es schon möglich sei,
auf die Einhaltung des grossen Grundabstands zu verzichten, obwohl durch
denselben eigentlich die nötige Belichtung und Besonnung gewährleistet werden
sollte, so dürfe dies zumindest nicht auf der Nordseite vorkommen, ansonsten
die entsprechenden Bestimmungen völlig inhaltsleer würden.
6.3
Vorliegend
kann die Anordnung des grossen Grundabstands gemäss Art. 3 Abs. 2 BZO
frei gewählt werden, mithin auch gegenüber der Strassenseite. Dies hat zur Folge,
dass ein Abstand im Ausmass des grossen Grundabstands auf keiner Gebäudeseite
einzuhalten ist. Hätte die Gemeinde dies verhindern wollen, so hätte sie gemäss
ständiger Praxis gestützt auf § 265 Abs. 1 PBG eine anderslautende
Anordnung treffen müssen (VGr, 29. März 2017, VB.2016.00219, E. 5.2;
14. Juli 2004, VB.2004.00145, E. 5; 28. Januar 1998,
VB.1997.00138). Nach dieser Praxis ist es zulässig, in einer Konstellation wie
der vorliegenden auch nordseitig auf die Einhaltung eines grossen Grundabstands
zu verzichten. Dass die BZO dies bewusst in Kauf nimmt, zeigt sich auch daran,
dass sie in den Wohnzonen keine Hauptfassaden oder Hauptwohnseiten statuiert.
Es ist denn auch ohne Weiteres nachvollziehbar, wenn in Gemeinden wie
Richterswil keine südseitigen und damit von der See­sicht abgewandten
Hauptwohnseiten festgelegt werden.
6.4
Anzufügen
ist, dass die beschwerdeführerische Rüge, es sei bei der Festlegung des
fraglichen Abstandes zu Unrecht kein Mehrlängenzuschlag veranschlagt worden,
unsubstanziiert bleibt. Es ist denn auch nicht ersichtlich, dass ein solcher
anzurechnen wäre. Zusammengefasst ist festzuhalten, dass das Bauprojekt nicht
gegen die Abstandsvorschriften verstösst.
7.
7.1
Gemäss Art. 3
Abs. 1 BZO ist die zulässige Gebäudehöhe in der Wohnzone W2 maximal 7,5 m.
Beträgt die durchschnittliche Hangneigung in Richtung der Falllinie gemessen
mehr als 15°, ist eine talseitige Gebäudehöhe von maximal 8,1 m zulässig.
7.2
Die
Beschwerdeführerinnen stellen sich auf den Standpunkt, die durchschnittliche
Hangneigung sei bloss im Baubereich zu messen. Die Baubehörde misst dieselbe
jedoch von den sich gegenüberliegenden Grundstücksgrenzen aus. Wie auch die
private Beschwerdegegnerschaft bringt sie vor, dies entspreche ihrer ständigen
Praxis. Das Baurekursgericht schützte diese Praxis unter Hinweis darauf, dass
andernfalls regelmässig nur Erstüberbauende in den Genuss der
Gebäudehöhenprivilegierung kämen, während Zweitüberbauende ein von Ersteren
abgeflachtes Terrain vorfinden würden. Vielmehr sei entsprechend den Regelungen
zur Eruierung des massgeblichen Terrains im Fall von Neubauten auf den
ursprünglich gewachsenen Boden oder auf den natürlichen Geländeverlauf der
Umgebung abzustellen, und eine ursprünglich vorhandene Hangneigung lasse sich
in der Falllinie nur zwischen der berg- und der talseitigen Grundstücksgrenze
sinnvoll bestimmen.
7.3
Bei einer
Auslegung der fraglichen BZO-Bestimmung nach deren Sinn und Zweck spricht
einiges für die Ansicht der Beschwerdeführerinnen. Diese bringen vor, es könne
nicht sein, dass bei einem sehr starken Gefällsbruch auf einem langen
Hanggrundstück auch dessen allenfalls "topfebener" Teil eine
Gebäudehöhenprivilegierung erfahre. Hinzu kommt, dass unter Zugrundelegung der
entgegenstehenden Ansicht durch gezielte Abparzellierung auf einer so neu
geschaffenen, steil gelegenen Teilparzelle eine zuvor unzulässige
Gebäudehöhenprivilegierung erreicht werden könnte. Weiter ist zwar durchaus
zutreffend, dass für die Bestimmung des massgebenden Terrains nach § 5 Abs. 1
der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) nicht auf das von
einem (Erst-)Bauenden geschaffene Terrain, sondern auf den natürlichen
Geländeverlauf abzustellen ist. Dies steht allerdings der Ansicht der
Beschwerdeführerinnen nicht entgegen: Aus ihrer Argumentation folgt nicht, dass
bei späteren Bauten vom (durch einen Erstbauenden) gestalteten Terrain aus
gemessen werden müsste. Vielmehr kann der natürliche Geländeverlauf sowohl bei
Neu- bzw. Erstbauten wie bei Ersatzbauten auch innerhalb eines Baubereichs
zugrunde gelegt werden (so beispielsweise bei der Bestimmung der
Baumassenziffer, der Gesamthöhe eines Gebäudes oder gegebenenfalls auch der
Hangneigung) und muss jedenfalls nicht zwingend von Grundstücksgrenze zu
Grundstücksgrenze betrachtet werden.
7.4
Ob die von
der kommunalen Baubehörde vorgenommene und vom Baurekursgericht geschützte
Auslegung der BZO noch vertretbar ist, kann vorliegend jedoch offengelassen
werden. Nicht nur aus den von der Beschwerdegegnerschaft eingereichten Plänen,
sondern auch aus denjenigen, welche die Beschwerdeführerinnen selbst ins Recht
legten, ergeben Nachmessungen der Hangneigungen auch im Baubereich Werte von –
teilweise deutlich – über 15°; bloss an einer einzigen Fassade liegt der Wert
knapp darunter (Haus 1, Ostfassade). Die streitgegenständliche Gebäudehöhenprivilegierung
durfte somit bewilligt werden.
7.5
Soweit die
Beschwerdeführerinnen schliesslich behaupten, auf der Talseite sei zwar eine
Gebäudehöhe von 8,1 m eingehalten, aber auf der Bergseite müsse eine
solche von 7,5 m eingehalten werden und die Letztere sei womöglich
überschritten, ist darauf hinzuweisen, dass sich aus den Plänen eine
bergseitige Gebäudehöhe von nur etwas über 6 m ablesen lässt.
8.
8.1
Nach
der vorliegend anwendbaren Fassung von § 292 lit. b PBG dürfen, wo
nichts anderes bestimmt ist, Dachaufbauten – ausgenommen Kamine, Anlagen zur
Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten – insgesamt
nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie
bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach
zulässigen
Ebenen durchstossen.
8.2
Die
Beschwerdeführerinnen machen geltend, die genannte Bestimmung wäre bloss
eingehalten, wenn die Fassadenlänge über alle drei Reiheneinfamilienhäuser
veranschlagt würde. Dies sei jedoch nicht gesetzeskonform; der Übergang
zwischen den ersten beiden und dem dritten Haus sei auf der Südseite mit einem
Rücksprung im Dachgeschoss und einer Öffnung im Erdgeschoss markant erkennbar.
8.3
Bei § 292
PBG
handelt es sich um eine Ästhetiknorm, welche
bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild
als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen
überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten
verhindert werden (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Ein
Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestaltung ruhig zu halten, weshalb die
''Drittelsregel'' jeweils auf der betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist.
Als in diesem Sinn massgebende Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil
der Fassade, welche bzw. welcher eine
baulich-architektonische
Einheit bildet (VGr, 18. März 2021,
VB.2020.00662, E. 6.1; 19. Juli 2018, VB.2017.00802, E. 6.4.2;
31. August 2017, VB.2017.00337, E. 2.2; 10. Mai 2000,
VB.2000.00086, E. 3b).
Eine solche optische Einheit kann auch dann
gegeben sein, wenn zwei Fassadenelemente schiefwinklig aneinanderstossen oder
die Fassade seitlich gegliedert ist. Letztlich ist eine Einzelfallbeurteilung
vorzunehmen (VGr, 19. Mai 2021, VB.2020.00070, E. 8.2, mit weiteren
Hinweisen).
Von der in § 292 PBG erwähnten
Befugnis zum Erlass einer abweichenden
Regelung
hat die Gemeinde Richterswil keinen Gebrauch gemacht.
8.4
Aus den
massgeblichen Plänen ist ersichtlich, dass bergseitig ein Rücksprung zwischen
den ersten beiden und dem dritten Reihenhaus besteht; zudem ist die Fassade des
letzteren talseitig leicht abgewinkelt. Nichtsdestotrotz bildet die bergseitige
Fassade eine baulich-architektonische Einheit. Aus dem Plan "Ansicht
Süd" ergibt sich, dass keine markanten Übergänge bestehen. Noch klarer zu
bejahen ist die optische Einheit hinsichtlich der talseitigen Fassade, wo keine
nennenswerten Übergänge zwischen den Gebäuden auszumachen sind. Das
Dachgeschoss ist denn auch von beiden Seiten her klar als solches erkennbar und
vermittelt weder den Eindruck eines überzähligen Vollgeschosses noch denjenigen
einer unruhigen, übergewichtigen Dachgestaltung.
Schliesslich nimmt das Verwaltungsgericht bei der
Würdigung ästhetischer Gesichtspunkte Rücksicht auf die vorinstanzliche
Ermessensbetätigung und kann einen Entscheid der Vor­instanz nur aufheben, wenn
diese eine Rechtsverletzung begangen hat (s. zum Ganzen unten E. 9.1,
9.3). Eine unrichtige Rechtsanwendung ist vorliegend nicht auszumachen; die vor­instanzliche
Ermessensausübung ist zu schützen.
9.
9.1
Gemäss § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erzielt wird.
Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG
verfügt die kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den
ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober
2018, VB.2018.00059, E. 5.2). Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid
BGE 145 I 52 fest, dass das Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen
Anwendung von § 238 PBG abweichen darf, wenn es unter Beachtung der
Argumente der Baubehörde seine abweichende gestalterische Einschätzung
begründet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur
aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die
Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum
überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid
sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale
Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und
Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das
Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete
Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52 E. 3.6). Je eingehender die
kommunale Behörde ihren Entscheid begründet hat, desto höher werden die
Anforderungen an eine abweichende Begründung des Baurekursgerichts (VGr, 9. Mai
2019, VB.2018.00530, E. 4.3).
Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des
vorinstanzlichen Entscheids lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu
prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der
erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der
Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2
VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese
eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2,
17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).
9.2
Die
Beschwerdeführerinnen bringen vor, das wuchtige Bauvorhaben wirke in den Hang
gequetscht und quartierfremd. Die Garagentore und Aufgangstreppen würden einen
industriellen Eindruck erzeugen und die Nordseite trete infolge starker
Abgrabungen – welche zudem gegen § 293 PBG verstossen würden – massiv in
Erscheinung. Auch die Strassenfassade, die Brüstungen, die monotonen
Fensterreihen und ein unharmonischer Vorsprung im Dachgeschoss vermittelten
einen verunklärten Eindruck.
9.3
Zunächst
ist mit den Beschwerdeführerinnen festzuhalten, dass sich die kommunale
Baubehörde in der angefochtenen Verfügung tatsächlich nicht vertieft mit der
Einordnung und Gestaltung auseinandergesetzt hat. Auch im vorinstanzlichen
Verfahren blieb ihre diesbezügliche Begründung knapp. Demgemäss durfte die
Vorinstanz bei der Beurteilung der Einordnungsfrage ihr eigenes Ermessen
zugrunde legen. Dabei hat sie den hierfür massgeblichen Sachverhalt, namentlich
mittels Durchführung eines Augenscheins, genügend abgeklärt (s.o. E. 3.2)
und in der Folge unter Ausschöpfung ihrer vollen Kognition sämtliche Rügen
eingehend behandelt. Zusammengefasst hat die Vor­instanz den massgeblichen
Sachverhalt gekannt, ihre Überprüfungsbefugnis nicht unterschritten und konnte
und durfte selbst einen Entscheid betreffend die Einordnung treffen.
9.4
In
Anwendung von § 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG
kann bezüglich der Einordnungsfrage auf die zutreffenden Erwägungen im
Entscheid des Baurekursgerichts verwiesen werden. Es ist der Vorinstanz
namentlich darin beizupflichten, dass die Umgebung von diversen
unterschiedlichen Überbauungs- und Gestaltungsarten geprägt ist; es finden sich
verschiedenste Gebäudekubaturen, Dachformen oder Ausgestaltungen von
Zugangstreppen. Das Bauprojekt tritt nicht wuchtiger in Erscheinung als
verschiedene umliegende Bauten und seine Fassaden wirken nicht spezieller als
andere in der Umgebung. Anzufügen bleibt, dass im Rahmen des noch
nachzureichenden Farb- und Materialkonzepts einer allfälligen industriellen
Erscheinungsweise entgegengewirkt werden könnte.
9.5
§ 293
Abs. 1 PBG legt fest, dass nicht anrechenbare Untergeschosse höchstens
1,5 m über dem gestalteten Boden in Erscheinung treten dürfen. Von dieser
Beschränkung ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie
Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen (§ 293 Abs. 2
PBG). Die Bestimmung soll verhindern, dass nicht anrechenbare Untergeschosse
erstellt werden, die sich von ihrer Erscheinung her nicht von anrechenbaren
Geschossen unterscheiden und dadurch dem Gebäude den Eindruck der
Übergeschossigkeit verleihen.
Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, auf die
Garageneinfahrten im streitgegenständlichen, nicht anrechenbaren Untergeschoss
sei § 293 Abs. 2 PBG nicht anzuwenden, da das Gebäude übergeschossig
in Erscheinung trete. Wie die Vorinstanz richtig ausführt, weist das
Neubauvorhaben talseitig jedoch nur vier Geschosse auf (die Bauherrschaft
verzichtet auf ein gemäss Art. 3 BZO zulässiges zweites Vollgeschoss). Es
ist daher nicht zu befürchten, dass der Eindruck der Übergeschossigkeit
entsteht. Auf den bei den Akten liegenden Projektvisualisierungen wirkt das
Gebäude denn auch nicht übergeschossig.
9.6
Zusammengefasst
sind mithin sämtliche beschwerdeführerischen Rügen und die Beschwerde insgesamt
abzuweisen.
10.
Ausgangsgemäss sind die Kosten
des Verfahrens den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Für die beantragte Neuverlegung
der Rekurskosten besteht nach dem Ausgeführten kein Raum.
Die Zusprechung einer
Parteientschädigung an die unterliegenden Beschwerdeführerinnen fällt ausser
Betracht; vielmehr sind sie zur Ausrichtung einer angemessenen
Parteientschädigung an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17
Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    205.--
Zustellkosten,
Fr. 5'205.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen unter solidarischer Haftung je
zur Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerinnen werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer
Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …