zh_verwaltungsgericht · VB.2007.00394 · 2008-02-13 · de

Baubewilligung | Umbau und Aufstockung bei Wohn- und Geschäftshaus in der Kernzone Altstadt Zürich: Auslegung von Art. 46 Abs. 1 Satz 1 BZO. Gemäss Art. 46 Abs. 1 Satz 1 BZO sind Ersatzbauten Neubauten, die ganz oder teilweise im bisherigen Gebäudeumfang neu erstellt werden. Der nicht mit der erforderlichen Sorgfalt redigierte Wortlaut dieser Bestimmung ergibt als reine Begriffsbestimmung keinen Sinn. Nur die Auslegung, wonach bei Neu- oder Umbauten von bestehenden Gebäuden das bisherige Gebäudeprofil grundsätzlich einzuhalten ist, gibt Sinn und Zweck von Art. 46 Abs. 1 und Abs. 2 BZO offenkundig korrekt wieder (E. 3.4.2). Die "Durchbrechung" des bisherigen Gebäudeumfangs durch das streitige Bauprojekt liegt offensichtlich nicht gemäss Art. 46 Abs. 2 BZO im Interesse des Quartiercharakters und ist daher nicht bewilligungsfähig (E. 4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 08..2.13.0 VB.2007.00394
Zurich Verwaltungsgericht 08..2.13.0 VB.2007.00394
Zurigo Verwaltungsgericht 08..2.13.0 VB.2007.00394

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00394
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Geschäftsnummer:
VB.2007.00394
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 13.02.2008
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Umbau und Aufstockung bei Wohn- und Geschäftshaus in der Kernzone Altstadt Zürich: Auslegung von Art. 46 Abs. 1 Satz 1 BZO.
Gemäss Art. 46 Abs. 1 Satz 1 BZO sind Ersatzbauten Neubauten, die ganz oder teilweise im bisherigen Gebäudeumfang neu erstellt werden. Der nicht mit der erforderlichen Sorgfalt redigierte Wortlaut dieser Bestimmung ergibt als reine Begriffsbestimmung keinen Sinn. Nur die Auslegung, wonach bei Neu- oder Umbauten von bestehenden Gebäuden das bisherige Gebäudeprofil grundsätzlich einzuhalten ist, gibt Sinn und Zweck von Art. 46 Abs. 1 und Abs. 2 BZO offenkundig korrekt wieder (E. 3.4.2).
Die "Durchbrechung" des bisherigen Gebäudeumfangs durch das streitige Bauprojekt liegt offensichtlich nicht gemäss Art. 46 Abs. 2 BZO im Interesse des Quartiercharakters und ist daher nicht bewilligungsfähig (E. 4).
Abweisung.
Stichworte:
ABWEICHUNG
ALTSTADT
AUFSTOCKUNG
AUSLEGUNG
EINORDNUNG
ENTSCHÄDIGUNG
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
KERNZONE
KERNZONENVORSCHRIFTEN
NEUBAU
PROFILLINIEN
UMBAU
Rechtsnormen:
§ 50 Abs. I PBG
§ 17 Abs. II VRG
Art. 45 BZO Zürich
Art. 46 BZO Zürich
Publikationen:
RB 2008 Nr. 66 S. 140
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2007.00394
Entscheid
der 1. Kammer
vom
13. Februar 2008
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretärin
Tanja Pekeljevic.
In Sachen
A AG
,
vertreten durch
RA
B,
Beschwerdeführerin
,
gegen
Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerin
,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Bausektion der Stadt Zürich verweigerte am
5. Dezember 2006 der A AG die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und
die Aufstockung des Wohn- und Geschäftshauses "C" auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 am L-Platz 02 in Zürich 1 - Altstadt.
II.
Hiergegen erhob die A AG am 10. Januar 2007 Rekurs an
die Baurekurskommission I und beantragte, den angefochtenen Beschluss
aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen,
eventualiter festzustellen, dass die Aufstockung des Gebäudes Kat.-Nr. 01 am
L-Platz 02 um ein Geschoss zulässig sei.
Die Baurekurskommission I wies den Rekurs der A AG mit
Entscheid vom 10. August 2007 ab (Disp. Ziff. I), auferlegte die
Verfahrenskosten der Rekurrentin (Disp. Ziff. II) und verpflichtete diese, der
Bausektion der Stadt Zürich eine Umtriebsentschädigung von Fr. 1'500.- zu
bezahlen (Disp. Ziff. III).
III.
Mit Beschwerde vom 18. September 2007 beantragte die
A AG dem Verwaltungsgericht:
1.
Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei die Stadt Zürich einzuladen,
die nachgesuchte Baubewilligung unter Auflagen zu bewilligen.
2.
Eventuell: Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und das Baugesuch
sei zur Neubeurteilung an die Vorinstanz, eventuell an die Baubehörde zurückzuweisen.
3.
Subeventuell: Es sei festzustellen, dass in der Stadtzürcher Kernzone Altstadt
keine generelle Profilerhaltungspflicht gilt.
4.
Subeventuell: Es sei Dispositiv-Ziffer III des angefochtenen Entscheides
aufzuheben.
5.
Es sei ein Augenschein durchzuführen.
6.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin."
Die Baurekurskommission und die Bausektion der Stadt
Zürich beantragten Abweisung der Beschwerde; Letztere verlangte zudem die
Zusprechung einer angemessenen Parteientschädigung.
Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen
wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
In prozessualer Hinsicht beantragt die Beschwerdeführerin
die Durchführung eines Augenscheins. Da der massgebliche Sachverhalt, soweit
entscheidrelevant, aus den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich indessen
ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ
1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden
Feststellungen der Vorinstanz können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt
werden und dokumentieren die örtlichen Verhältnisse in rechtsgenügender Weise.
2.
2.1
Die
Liegenschaft Kat.-Nr. 01 mit dem Haus "C", Assek.-Nr. 03, am
L-Platz 02 ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO)
der Kernzone Altstadt zugeschieden. Sie ist im Inventar der kunst- und
kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufgeführt. Die
Altstadt von Zürich ist als schützenswertes Ortsbild von kantonaler Bedeutung
klassiert.
Die Beschwerdeführerin
beabsichtigt, das Haus "C" um ein Geschoss für Wohnzwecke
aufzustocken. Weiter sollen die bestehenden Wohnungen umgebaut und ein Lift
eingebaut werden. Streitig ist, ob dieses Bauvorhaben den für die Altstadt Zürich
geltenden Kernzonenvorschriften entspricht.
2.2
Bei den
Kernzonenvorschriften der Stadt Zürich handelt es sich um kompetenzgemäss
erlassenes kommunales Recht, dessen Auslegung durch die kommunalen Behörden
nach ständiger Rechtsprechung zu schützen ist, wenn sie vertretbar und nicht
rechtsverletzend ist. Die kantonalen Rechtsmittelinstanzen haben sich bei der
Überprüfung entsprechender Entscheide zurückzuhalten (RB 1981 Nr. 20; VGr,
19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14, E. 1h). Auch bei der Anwendung der Ästhetikvorschrift
von § 238 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
kommt den kommunalen Baubehörden praxisgemäss ein erheblicher
Beurteilungsspielraum zu. Bei der Überprüfung kommunaler Einordnungsentscheide
haben sich die Rechtsmittelinstanzen sowohl im Rahmen der Angemessenheits- als
auch der Rechtskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen. Wenn der Entscheid auf
einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht, hat die
Rekursinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die
Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen. Sie darf – trotz
umfassender Überprüfungsbefugnis – nur dann einschreiten, wenn die
ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist
(RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 20 N. 19; vgl. auch BGr, 21. Juni 2005,
ZBl 107/2006, S. 430 ff., E. 3.2 und 4, mit Bemerkungen von
Arnold Marti).
3.
3.1
Kernzonen
umfassen gemäss § 50 Abs. 1 PBG schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt-
und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder
erweitert werden sollen. Zu diesem Zweck können die Gemeinden in der Bau- und
Zonenordnung vorsehen, dass bestehende Kernzonenbauten nur unter Erhaltung
ihres Grundrisses, ihres Profils und ihres Erscheinungsbildes ersetzt werden
dürfen. Damit soll – worauf die Vorinstanz richtig hingewiesen hat –
erreicht werden, dass die Ersatzbaute im Ortsbild die Funktion des ehemaligen
Gebäudes übernimmt. Ein derartiger Ersatzbauzwang beruht regelmässig auf
bestimmten ortsbaulichen oder gestalterischen Gegebenheiten, hinsichtlich
welcher den Gemeinden ein erheblicher Planungsspielraum zukommt.
3.2
Die
Kernzonenvorschriften der Stadt Zürich bezwecken laut Art. 25 BZO die Wahrung
des Gebietscharakters durch Pflege der bestehenden Bau- und Grünsubstanz und deren
eingepasste Ergänzung durch Bauten und Anlagen. Der Gebietscharakter der
Altstadt wird in Art. 44 BZO umschrieben. Die Altstadt umfasst den Bereich
innerhalb der ehemaligen mittelalterlichen Stadtmauern. Hohes Alter und
kleinmassstäbliche Baustruktur kennzeichnen die Architektur und prägen das Gassenbild.
Die einzelnen Etappen einer kontinuierlichen Entwicklung vom Wohnturm zum
Bürgerhaus sind in vielen Bauten ablesbar.
Unter dem Titel
"Zusatzvorschriften Altstadt" regelt die Stadtzürcher Bauordnung in
Art. 45 die "Neubauten" und in Art. 46 die "Ersatzbauten".
Die Gebäudehöhe und die Vollgeschosszahl von "Neubauten" im Sinn von
Art. 45 BZO haben sich an der bestehenden Bebauung sowie an den
Strukturmerkmalen des Strassenzuges zu orientieren (Art. 45 Abs. 1 BZO),
wobei die maximale Anzahl der Vollgeschosse und der anrechenbaren Geschosse
sowie der minimale Grundgrenzabstand in Art. 45 Abs. 2 BZO festgehalten
sind.
Hinsichtlich der
"Ersatzbauten" in der Altstadt bestimmt Art. 46 BZO:
1
Ersatzbauten
sind Neubauten, die ganz oder teilweise im bisherigen Gebäudeumfang neu
erstellt werden. Zur Erhaltung der Quartier-, Strassen- und Platzbilder können
Ersatzbauten vorgeschrieben werden.
2
Abweichungen
von Absatz 1 können bewilligt oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse
des Quartiercharakters oder der hygienischen Verhältnisse liegt und keine
schutzwürdigen nachbarlichen Interessen verletzt werden.
3.3
3.3.1
Die Beschwerdegegnerin hielt in ihrer Bauverweigerung vom 5. Dezember
2006 und in ihrer Rekursantwort an die Vorinstanz fest, dass die geplante Aufstockung
gegen Art. 46 BZO verstosse. Werde ein teilweiser Neubau – worunter auch
Anbauten an und Aufstockungen von bestehenden Gebäuden fielen – geplant,
müsse er sich gemäss Art. 46 Abs. 1 BZO grundsätzlich an den bisherigen
Gebäudeumfang halten. Abweichungen könnten nur unter den in Art. 46 Abs. 2
BZO genannten Voraussetzungen gestattet werden. Die projektierte Aufstockung
bedeute eine Abweichung vom bisherigen Gebäudeumfang, was im konkreten Fall
weder im Interesse des Quartiercharakters noch mit dem Argument der hygienischen
Verhältnisse begründet werden könne und auch zu einer Beeinträchtigung benachbarter
Liegenschaften führe.
Die Vorinstanz schützte in
ihrem Rekursentscheid vom 10. August 2007 die Auslegung der
Beschwerdegegnerin, wonach gemäss Art. 46 Abs. 1 BZO dort, wo bereits ein
Haus bestehe, der vorhandene Gebäudeumfang (in der Regel) beizubehalten sei,
als nachvollzieh- und vertretbar. Art. 46 Abs. 1 BZO lasse im Sinn einer
Grundsatzbestimmung lediglich (vollständige oder teilweise) Ersatzbauten zu,
die den bisherigen Gebäudeumfang beibehielten. Diese Bestimmung diene der
Erhaltung des Erscheinungsbildes der Altstadt. Entgegen der Auffassung des
Rekurrenten lasse sich aus § 50 Abs. 1 PBG nicht ein Recht auf eine
Erweiterung
von schutzwürdigen Ortsbildern ableiten, spreche diese Bestimmung doch ausdrücklich
von Erhaltung
oder
Erweiterung schutzwürdiger Ortsbilder, womit dem Gemeinwesen
ein grosses Ermessen im Umgang mit Kernzonen eingeräumt werde.
3.3.2
Die
Beschwerdeführerin verneint in ihrer Beschwerdeschrift eine grundsätzliche Profilerhaltungspflicht
gemäss Art. 46 Abs. 1 BZO. Aus dessen Wortlaut, insbesondere aus dem
Zusatz "ganz oder teilweise im bisherigen Gebäudeumfang", lasse sich
gerade keine Profilerhaltung herleiten. Es handle sich um eine reine
Begriffsbestimmung. In der Kernzone Altstadt seien Bauvorhaben einzelfallweise
nach den für die Kernzone Altstadt geltenden Bestimmungen zu beurteilen. Eine
aus Art. 46 BZO herausgelesene "Rigidität" bezüglich Profilerhaltung
sei allenfalls bei Neubauten anstelle bestehender Gebäude und bei
neubauähnlichen Umgestaltungen nachvollziehbar, nicht aber bei Änderungsbauten.
Ersatzbauten seien Bauten, die "neu erstellt" werden; die Bauordnung
enthalte aber keine spezifizierte Regelung für blosse Um- und Ergänzungsbauten.
Das streitige Umbauvorhaben erreiche nicht die bauliche Intensität einer neubauähnlichen
Umgestaltung und auf dieses sei weder Art. 45 noch Art. 46 BZO anzuwenden.
Vielmehr würden die allgemeinen Bauvorschriften für die Kernzonen und die
Gestaltungsvorschriften von Art. 48 BZO gelten.
3.4
3.4.1
Es ist
unbestritten, dass Art. 45 BZO nur für "Neubauten" gilt, welche auf
bisher unüberbauten Landflächen errichtet werden, und aus diesem Grund
vorliegend nicht anwendbar ist. Streitig ist der Anwendungsbereich von Art. 46
BZO. Die Beschwerdeführerin versteht diese Bestimmung als
"Begriffsdefinition". In den Anwendungsbereich von Art. 46 BZO fallen
gemäss der Rechtsauffassung der Beschwerdeführerin Bauvorhaben, die – im
Gegensatz zu Art. 45 BZO – an bereits überbauten Standorten realisiert
werden, und zwar nur Neubauten oder neubauähnliche Umbauten. Art. 45 BZO
enthalte keine spezifizierte Regelung für blosse Um- und Ergänzungsbauten. Da
das streitige Umbauvorhaben nicht die bauliche Intensität einer neubauähnlichen
Umgestaltung erreiche, sind nach den Ausführungen der Beschwerdeführerin weder
Art. 45 noch Art. 46 BZO anzuwenden, sondern (nur) die allgemeinen
Bauvorschriften für die Kernzonen und die besondere Gestaltungsvorschrift von
Art. 48 BZO.
3.4.2
Wird Art.
46 Abs. 1 Satz 1 BZO – entsprechend den Ausführungen der Beschwerdeführerin –
genau gemäss Wortlaut und als reine Begriffsbestimmung verstanden, so fallen
unter den Begriff "Ersatzbauten" Neubauten, welche ganz oder
teilweise den bisherigen Gebäudeumfang einhalten; folgerichtig würden nicht
darunter fallen Neubauten, welche vollständig ausserhalb des bisherigen
Gebäudeumfangs liegen. Dies ergibt für eine Kernzonenbestimmung, welche
unstreitig auf bereits überbaute Grundstücke Anwendung findet, schlechterdings
keinen Sinn. Auch ist nicht einzusehen, weshalb Art. 46 Abs. 1 Satz 1 BZO
den Begriff "Ersatzbauten" definiert ohne irgendeine inhaltliche Aussage
über die Ausgestaltung solcher Bauten zu machen. Weiter wäre bei einer solchen
Auslegung auch Art. 46 Abs. 2 BZO, wonach Abweichungen von Absatz 1 bewilligt
oder angeordnet werden können, wenn dies im Interesse des Quartiercharakters
oder der hygienischen Verhältnisse liegt und keine schutzwürdigen nachbarlichen
Interessen verletzt werden, ohne Sinninhalt, da von einer reinen Begriffsbestimmung,
wie sie bei dieser Betrachtungsweise Art. 46 Abs. 1 Satz 1 BZO darstellen
würde, nicht abgewichen werden kann. Schliesslich kann nicht davon ausgegangen
werden, der Gesetzgeber habe – wie dies die Beschwerdeführerin vertritt –
im Gebiet der äusserst schutzwürdigen Altstadt Zürich in Art. 45 und 46 BZO nur
Neu- oder neubauähnliche Bauten regeln wollen, Umbauten jedoch nicht, sondern
diese den allgemeinen Kernzonenvorschriften unterstellt.
Art. 46 Abs. 1 Satz 1
BZO wurde offensichtlich nicht mit der erforderlichen Sorgfalt redigiert. Der
Einschub "ganz oder teilweise" bezieht sich nicht auf den bisherigen
Gebäudeumfang, sondern auf den Satzteil "neu erstellt". Ersatzbauten
sind demgemäss Neubauten, die im bisherigen Gebäudeumfang ganz oder teilweise
neu erstellt werden. Art. 46 Abs. 1 BZO statuiert somit bei Neu- oder
Umbauten von bestehenden Gebäuden, dass das bisherige Gebäudeprofil
grundsätzlich einzuhalten ist, wobei unter den in Art. 46 Abs. 2 BZO
statuierten Voraussetzungen davon abgewichen werden kann. Nur diese Auslegung behebt
die aufgezeigten Widersprüchlichkeiten der von der Beschwerdeführerin
vertretenen Interpretation und gibt Sinn und Zweck von Art. 46 Abs. 1 und
Abs. 2 BZO korrekt wieder. Nachfolgend ist daher zu prüfen, ob die
Durchbrechung des bisherigen Gebäudeumfangs durch das streitige Bauvorhaben
nach Massgabe von Art. 46 Abs. 2 BZO als Abweichung zu bewilligen sei.
4.
4.1
Laut Art.
46 Abs. 2 BZO können Abweichungen von Absatz 1, also von der Pflicht, Ersatzbauten
im bisherigen Gebäudeumfang zu errichten, bewilligt werden, wenn dies im Interesse
des Quartiercharakters oder der hygienischen Verhältnisse liegt und keine
schutzwürdigen nachbarlichen Interessen verletzt werden. Die Beschwerdegegnerin
hat in ihrer Bauverweigerung vom 5. Dezember 2006 zum Quartiercharakter
ausgeführt, für das Gassenbild in der Altstadt seien Häuser mit ganz
unterschiedlichen Kubaturen charakteristisch. Das Haus M-Gasse 02 sei weniger
hoch als die Nachbargebäude, weise aber eine verhältnismässig grosse Bautiefe
auf. Das traufständig zum L-Platz gerichtete Satteldach sei dementsprechend
über 5 m hoch. Die geplante Aufstockung und das weiterhin hohe Dach gäben dem
Gebäude eine Mächtigkeit, die das Bild der Häuserzeile am L-Platz störe und
betreffend Geschossigkeit und Traufhöhen zu einer unerwünschten Nivellierung
des Gassenbildes führe. Weiter seien die beiden Fensterreihen der beiden
Dachgeschosse auf der Rückseite des Gebäudes beliebig gewählt und würden die
Fensterordnung der darunter liegenden Geschosse stören und dem Gebietscharakter
widersprechen.
Die Vorinstanz ist diesen
Ausführungen in ihrem Rekursentscheid vom 10. August 2007 beigetreten und
hat festgehalten, wie der Augenschein gezeigt habe, setze sich die betreffende
Häuserzeile in der Tat aus Gebäuden mit unterschiedlichen Kubaturen zusammen.
Diese Unterschiedlichkeit zeuge von der bauhistorischen Entwicklung. Die
sichtbare ungleiche bauhistorische Entwicklung zeichne gerade den Charakter des
Quartiers aus und widerspiegle sich in der Formulierung von Art. 44 BZO. Eine
Aufstockung würde der gesetzlichen Zielsetzung widersprechen. Heute sei der
Erhalt der Altstadt oberste Maxime und nicht unkontrolliertes Wachstum, wie
dies in früheren Jahrhunderten der Fall gewesen sei. Unabhängig vom Argument
der bauhistorischen Entwicklung liege das Bauprojekt nicht im Interesse des
Quartiercharakters. Von der M-Gasse aus wirke die Aufstockung äusserst wuchtig.
Durch die Aufstockung würde der Gassenausgang zwischen dem rekursbetroffenen Gebäude
und dem Gebäude L-Platz 04 empfindlich gestört. Der heutige harmonische
Übergang von der M-Gasse zum L-Platz würde mit dem hohen Gebäude geopfert und
das Gebäude M-Gasse 06 optisch durch die Mächtigkeit des aufgestockten Gebäudes
erdrückt. Die zur M-Gasse hin vorgesehene Dachgestaltung wirke fremd, wuchtig
und deplatziert. Indem augenscheinlich versucht werde, bei der Belichtung und
der Fläche für Balkon/Terrasse das Maximum herauszuholen, werde der Gebäude-
und somit Quartiercharakter beeinträchtigt.
4.2
Diese
Ausführungen der Vorinstanzen sind überzeugend und es kann darauf verwiesen
werden (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Die Auffassung,
das Gassenbild in der Altstadt werde durch Häuser mit ganz unterschiedlichen
Kubaturen geprägt und eine Nivellierung der Traufhöhen entlang dem L-Platz
durch Aufstockung des Hauses L-Platz 02 liege nicht im Interesse des Quartiercharakters
und widerspreche Art. 46 Abs. 2 BZO, ist nicht rechtsverletzend. Wie die
Beschwerdegegnerin in ihrer Rekursantwort zu Recht darauf hinwies, untersagte
schon Art. 5 der Bauvorschriften für die Altstadt vom 14. Februar 1962
ausdrücklich die Nivellierung der Dachgesimshöhen und bestimmte die 1978 zur
Sicherung der Planung festgelegte Planungszone für die Altstadt, dass die
bisherigen Trauf- und Firsthöhen beizubehalten seien, ausser eine Abweichung
dränge sich "im Interesse des historischen Strassenbildes" auf. Die
geplante Aufstockung liegt gerade nicht "im Interesse des Quartiercharakters",
sondern widerspricht diesem.
Durchaus vertretbar und nachvollziehbar ist auch die im
Bauentscheid vom 5. Dezember 2006 und in der Rekursantwort von der
Beschwerdegegnerin qualifizierte Dachgestaltung auf der Gebäuderückseite
(Südostseite) als "völlig missraten". Bei einer Firstlänge von rund
7.4 m werden die beiden Dachgeschosse (4. OG und Dachgeschoss) praktisch vollständig
geöffnet, so dass gerade noch eine Dachrestbreite von rund 1.5 m verbleibt. Die
Dachaufbauten mit den aufgeständerten Dachterrassen und den grossflächigen
Verglasungen sowie das im ersten Dachgeschoss mitten vor der Fensterfront
endende Balkongeländer lassen nach Einschätzung der Beschwerdegegnerin sogar
eine "minimalste Einordnung vermissen" und seien mit den das Ortsbild
prägenden bestehenden räumlichen und baulichen Strukturen nicht vereinbar;
diese Einschätzung ist einleuchtend und vertretbar.
4.3
Die
Beschwerdeführerin macht schliesslich geltend, am L-Platz 05, also ebenfalls
ein Eckgebäude am Eingang einer Gasse (N-Gasse) in "ortsbaulich
unmittelbarer Nachbarschaft", habe die Beschwerdegegnerin eine vertikale
Gebäudevolumenerweiterung und einen neuen Dacheinschnitt gegen das angebaute
Nachbarhaus hin bewilligt. Die von der Beschwerdeführerin eingereichten Fotos
zeigen indessen, dass es sich beim Umbau L-Platz 05 – gegen den L-Platz
hin – nicht um eine Aufstockung um ein Geschoss handelt, sondern um eine
minime Anhebung des Daches um ca. 50 cm mit Einbau einer schmalen Dachlukarne.
Auf den beantragten Beizug der Baupläne kann deshalb verzichtet werden. Die Beschwerdegegnerin
hat in ihrer Beschwerdeantwort einlässlich dargelegt, weshalb sie bei jenem
Umbau eine Abweichung im Sinn von Art. 46 Abs. 2 BZO gestattet hat. Auf
diese Gründe muss hier nicht näher eingegangen werden, denn die beiden Bauprojekte
sind in ihrem Umfang derart verschieden, dass die Beschwerdeführerin aus dem
Umbau des Hauses L-Platz 05 von vornherein nichts zu ihren Gunsten ableiten
kann.
4.4
Zusammengefasst
ist festzuhalten, dass die "Durchbrechung" des bisherigen Gebäudeumfangs
durch das streitige Bauprojekt offensichtlich nicht gemäss Art. 46 Abs. 2
BZO im Interesse des Quartiercharakters liegt und daher nicht bewilligungsfähig
ist. Die Bauverweigerung vom 5. Dezember 2006 durch die Beschwerdegegnerin
ist rechtens.
5.
Im Sinn eines zweiten Subeventualantrages beantragt die
Beschwerdeführerin, es sei festzustellen, dass in der Stadtzürcher Kernzone
Altstadt keine generelle Profilerhaltungslinie gelte.
Das Verwaltungsgericht hat mit Hinblick auf das streitige
Bauvorhaben Inhalt und Bedeutung der hier massgebenden Kernzonenbestimmungen
von Art. 45 und 46 BZO hinreichend erläutert (vorn E. 3 und 4). Ein
schutzwürdiges Interesse hinsichtlich eines die ganze Kernzone Altstadt
betreffenden Feststellungsentscheides kommt der Beschwerdeführerin nicht zu
(vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 19 N. 58 - 64).
6.
6.1
Die
Beschwerdeführerin beantragt schliesslich die Aufhebung von Dispositiv Ziff.
III des Rekursentscheides, womit sie verpflichtet wurde, der Beschwerdegegnerin
eine Umtriebsentschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen. Sie führt hierzu
aus, die Stellungnahme zu einem Bauentscheid gehöre zu den angestammten, von
der Verwaltung zu tragenden Aufgaben einer Baubehörde. Vorliegend gehe es um
die noch nie entschiedene Frage, ob in der Kernzone Altstadt eine generelle
Profilerhaltungspflicht gelte. Angesichts der präjudiziellen Wirkung, die vom
Entscheid ausgehe, erscheine es gerechtfertigt, die Beschwerdeführerin als
Rekurrentin nicht mit einer Umtriebsentschädigung zu belasten.
6.2
Gemäss
§ 17 Abs. 2 VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren vor Verwaltungsgericht
die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu einer angemessenen Entschädigung
für die Umtriebe ihres Gegners verpflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darstellung
komplizierter Sachverhalte oder schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand
erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte (lit. a) oder
wenn die Rechtsbegehren oder die angefochtene Anordnung offensichtlich
unbegründet waren (lit. b). Die Vorinstanz beruft sich in ihrem Entscheid
auf eine neuere von der Präsidentenkonferenz beschlossene eigene Praxis (BEZ
2005 Nr. 15), wonach Gemeinden künftig vermehrt entschädigt werden sollen, dies
nach Massgabe folgender Grundsätze: Erstens soll sich ein potenzieller
Entschädigungsanspruch in aller Regel auf Rekurse von Bauherren bzw.
Grundeigentümern beschränken; ausgenommen seien Rekurse Dritter, weil Gemeinden
in Verfahren, in welchen sich private Parteien mit gegensätzlichen Begehren
gegenüberstehen, grundsätzlich auch nicht entschädigungspflichtig würden
(§ 17 Abs. 3 VRG). Zweitens sei es in einfachen Fällen, die zu keinem
relevanten Zusatzaufwand geführt hätten, weiterhin nicht gerechtfertigt, den
Gemeinden eine Entschädigung zuzusprechen. Drittens würde den Gemeinden auch in
schwierigeren Fällen nur dann eine Entschädigung zugesprochen, wenn die
Vernehmlassung mit einem gewissen Aufwand verbunden gewesen sei, dies
unabhängig davon, ob die Gemeinde einen Rechtsvertreter bzw. eine Rechtsvertreterin
beigezogen habe oder nicht. Die Beschwerdeführerin rügt nicht, dass diese Praxis
grundsätzlich unzulässig sei, weshalb für das Verwaltungsgericht kein Anlass besteht,
sich dazu in grundsätzlicher Hinsicht zu äussern (vgl. VGr, 4. Oktober
2007, VB.2007.00300, E. 7.2, www.vgrzh.ch).
Vorliegend hatte die
Beschwerdeführerin im Rekursverfahren eine 17-seitige Rekursschrift
eingereicht, welche die streitige Bauverweigerung vom 5. Dezember 2006
unter verschiedensten Rechtsstandpunkten in Frage stellte. Die Beschwerdegegnerin
hat hierzu in einer umfangreichen Rekursvernehmlassung vom 13. März 2007
Stellung genommen. Der Aufwand zur Beantwortung des Rekurses durch die
Beschwerdegegnerin war vorliegend überdurchschnittlich und die Zusprechung
einer Parteientschädigung im Sinn von § 17 Abs. 2 VRG an das
Gemeinwesen nicht rechtsverletzend. Ob der Entscheid präjudizielle Wirkung hat,
ist gemäss dieser Gesetzesbestimmung unmassgeblich.
7.
Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Beschwerde
abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der
Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit
§ 70 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr von vornherein nicht zu.
Hingegen sind die Voraussetzungen für die Zusprechung einer Parteientschädigung
an die Beschwerdegegnerin gegeben (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Bei der
Bemessung ist zu berücksichtigen, dass die Beantwortung der Beschwerde wohl ein
besonderes Fachwissen erforderte, der Aufwand vor Verwaltungsgericht für die
durch eigene Fachleute vertretene Beschwerdegegnerin aber nicht das Ausmass der
Rekursantwort einnahm. Angemessen ist deshalb eine Parteientschädigung von
Fr. 750.-.
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'060.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung
von Fr. 750.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des
Entscheids.
5.    Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die
Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …