zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00652 · 2012-03-21 · de

Baubewilligung | Baubewilligung Es kann in der Publikation eines Bauvorhabens mit unterschiedlicher Wortwahl darauf hingewiesen werden, dass ein inventarisiertes Objekt betroffen ist; auch die drei Buchstaben "Inv." reichen aus. Ein Bauvorhaben darf zudem gesamthaft als "Umbau" publiziert werden, auch wenn hinsichtlich eines Gebäudeteils ein Abbruch und Ersatzneubau geplant ist (E. 3.3). Die Publikation war jedoch unvollständig, weil die Beschwerdegegnerin gemäss verbindlicher Auflage eine Inventarentlassung hätte vornehmen und als solche hätte publizieren müssen (E. 4). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 21.03.2012 VB.2011.00652
Zurich Verwaltungsgericht 21.03.2012 VB.2011.00652
Zurigo Verwaltungsgericht 21.03.2012 VB.2011.00652

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00652
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00652
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 21.03.2012
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung
Es kann in der Publikation eines Bauvorhabens mit unterschiedlicher Wortwahl darauf hingewiesen werden, dass ein inventarisiertes Objekt betroffen ist; auch die drei Buchstaben "Inv." reichen aus. Ein Bauvorhaben darf zudem gesamthaft als "Umbau" publiziert werden, auch wenn hinsichtlich eines Gebäudeteils ein Abbruch und Ersatzneubau geplant ist (E. 3.3). Die Publikation war jedoch unvollständig, weil die Beschwerdegegnerin gemäss verbindlicher Auflage eine Inventarentlassung hätte vornehmen und als solche hätte publizieren müssen (E. 4).
Gutheissung.
Stichworte:
ABBRUCH
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ERSATZBAU
INVENTAR
INVENTARENTLASSUNG
PUBLIKATION
UMBAU
Rechtsnormen:
§ 314 Abs. III PBG
§ 315 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2011.00652
Urteil
der 1. Kammer
vom
21. März 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl,
Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiber Philip Conradin.
In Sachen
Zürcherische
Vereinigung für Heimatschutz,
vertreten durch RA A,
substituiert durch B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    A, vertreten
durch RA  D,
2.    Gemeinderat
Maur,
3.    Baudirektion
Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Verfügung vom 21. März 2011 erteilte die
Baudirektion des Kantons Zürich A die wasserpolizeiliche und ortsbildschutzrechtliche
Bewilligung für ein Bauvorhaben an einem ehemaligen Mehrzweckbauernhaus
(Gebäude Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 [neu 03], E-Strasse 04,
in Maur), und zwar für den Abbruch und Ersatzbau des ehemaligen Ökonomieteils,
die energetische Sanierung und den Umbau des Wohnteils sowie die Erstellung
einer Tiefgarage.
Das ehemalige Bauernhaus liegt in der Kernzone KA, ein
Teil des Grundstücks in der Kernzone KB. Es befindet sich im Gebiet des
inventarisierten Ortsbilds von regionaler Bedeutung und ist kommunal mit dem
Schutzziel "Wohnteil integral, im übrigen Baukörper erhalten"
inventarisiert.
Am 4. April 2011 erteilte der Gemeinderat Maur A die
baurechtliche Bewilligung. Gleichzeitig eröffnete der Gemeinderat die
Bewilligung der Baudirektion vom 21. März 2011.
II.
Die Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) liess
am 9. Mai 2011 ans Baurekursgericht rekurrieren und im Wesentlichen
beantragen, die Entscheide vom 21. März 2011 und 4. April 2011 für
nichtig zu erklären, eventualiter beide aufzuheben und die Sache
zurückzuweisen, subeventualiter sie als legitimiert zu bezeichnen, beide aufzuheben
und das Inventarobjekt Nr. 05 unter Schutz zu stellen. Mit Entscheid vom
14. September 2011 trat das Baurekursgericht auf den Rekurs nicht ein.
III.
Am 14. Oktober 2011 liess die ZVH Beschwerde ans
Verwaltungsgericht Zürich erheben und beantragen, es sei unter
Entschädigungsfolge der Entscheid vom 14. September 2011 aufzuheben und
die Sache an die Vor­instanz zurückzuweisen.
Die Baudirektion beantragte am 16. November 2011, die
Beschwerde abzuweisen, ebenso tags darauf – unter Entschädigungsfolge – A. Die
Gemeinde Maur verzichtete am 25. November 2011 auf Vernehmlassung. Die ZVH
liess am 12. Dezember 2011 replizieren und A am 23. Dezember 2011 duplizieren.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde gegen
den Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom 14. September 2011
zuständig. Die Beschwerdeführerin ist gemäss § 338a Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ohne Weiteres zur
Anfechtung des Rekursentscheids befugt, mit welchem auf ihren Rekurs nicht
eingetreten wurde (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19–28 N. 98).
Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
2.1
Das
streitbezogene Baugesuch sieht vor, den Wohnteil des Bauernhauses Assek.-Nr. 01
energetisch zu sanieren und umzubauen. Der Ökonomieteil soll abgebrochen und
durch einen Bau in gleichem Volumen mit Wohnungen und Büros ersetzt werden. Das
Bauvorhaben war am 23. Juli 2010 wie folgt publiziert worden:
"Umbau
des Gebäudes Vers.-Nr. 01 (Inv.Nr. 05) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
an der E-Strasse 04 in 8124 Maur (Kernzone KA, Kernzone KB 45%)".
2.2
Das
Baurekursgericht ist auf den Rekurs der Beschwerdeführerin nicht eingetreten,
weil diese es unterlassen habe, innert Frist ein Zustellungsgesuch im Sinn von § 315
Abs. 1 PBG zu stellen und damit ihr Rekursrecht verwirkt habe. Hierzu
macht die Beschwerdeführerin geltend, sie habe sich mit den publizierten
Angaben kein sinnvolles Bild über die möglichen Auswirkungen des Bauvorhabens
machen können. Es sei unzumutbar, die wöchentlich zahlreich publizierten
Ausschreibungen nach den drei Buchstaben "Inv." durchsuchen zu
müssen. Sodann überfordere es sie angesichts der begrenzten Ressourcen, bei
alleiniger Nennung einer Inventarnummer immer eigene Abklärungen vornehmen zu
müssen. Schon die von der Vorinstanz angesprochenen "minimalsten
Abklärungen" erforderten es, dass ein Vertreter der Beschwerdeführerin
jedes Mal in die entsprechende Gemeinde reise, um die Akten einzusehen. Auch
würde den Verwaltungsbehörden ein grosser und unnötiger zusätzlicher Aufwand
entstehen. Schliesslich müsse der Umbau eines Inventar­objekts dann nicht zu
einer Inventarentlassung oder einer formellen Unterschutzstellung führen, wenn
klar sei, dass keine potenziell schutzwürdigen Teile tangiert würden, etwa weil
nur ein nicht schutzwürdiges Nebengebäude betroffen sei. Die Beschwerdeführerin
müsse sich also nicht um jede Ausschreibung, welche ein Inventarobjekt als
Gegenstand nenne, kümmern und sei daher darauf angewiesen, sich auf zuverlässige
und aussagekräftige Publikationen stützen zu können. Andernfalls würde die
effektive Ausübung des gesetzlich vorgesehenen Verbandsbeschwerderechts infrage
gestellt, was gegen § 338a Abs. 2 PBG verstiesse. Die Publikation
enthalte darüber hinaus falsche Informationen, denn es gehe beim betroffenen
Projekt nicht um einen Umbau, sondern um einen teilweisen Abbruch und
Ersatzneubau. Der Entscheid bewillige einen das Inventarobjekt in entscheidendem
Mass verändernden Eingriff, nämlich den teilweisen Umbau des höchst
schutzwürdigen Wohnteils sowie den Abbruch des ganzen unter dem gleichen First
liegenden Ökonomieteils samt entsprechendem Ersatzbau mit Wohnungen, Büros und
Tiefgarage. Aufgrund der Publikation habe man sich kein Bild über die Auswirkungen,
also den substanziellen Eingriff in ein Schutzobjekt und den totalen Abbruch
des ganzen Ökonomieteils samt Ersatzneubau machen können. Es sei der
publizierenden Behörde durchaus zuzumuten, die Sachlage konkret und korrekt
beim Namen, vorliegend Inventarentlassung sowie weitgehender Abbruch und
Ersatzneubau, zu nennen.
3.
3.1
Wer im
baurechtlichen Verfahren Ansprüche geltend machen will, hat laut § 315 Abs. 1
PBG innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung bei der örtlichen
Baubehörde schriftlich die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu
verlangen. Wer den baurechtlichen Entscheid nicht rechtzeitig verlangt, hat
gemäss § 316 Abs. 1 PBG das Rekursrecht verwirkt (für Verbände vgl.
BEZ 2008 Nr. 10), ausser wenn die Publikation dergestalt qualifiziert mangelhaft
ist, dass ein Dritter auch bei Anwendung durchschnittlicher Aufmerksamkeit und
trotz angemessener Sorgfalt den Mangel nicht erkennen kann und dadurch
abgehalten wird, rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen
(VGr, 3. November 2010, VB.2010.00334, E. 2.3; François Ruckstuhl,
Der Rechtsschutz im zürcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985,
S. 303; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 311).
3.2
Die
öffentliche Bekanntmachung hat die nötigen Angaben über Ort und Art des Vorhabens
sowie über den Gesuchsteller zu enthalten (§ 314 Abs. 3 PBG), ferner
den Projektverfasser, einen Kurzbeschrieb des Projekts, Kataster-Nummer und
Zonenzugehörigkeit des Baugrundstücks, Versicherungs-Nummer eines bestehenden
Gebäudes, genaue Lokalisierung des Bauvorhabens sowie Ort, Dauer und genaue
Zeiten der öffentlichen Auflage (Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,
1991, S. 133 Rz. 290). Betrifft ein Umbauvorhaben ein inventarisiertes
Gebäude, steht den Natur- und Heimatschutzorganisationen gemäss § 338a Abs. 2
PBG das (ideelle) Verbandsbeschwerderecht zu, sofern sie eine Verletzung der
Bestimmungen des III. Titels des Planungs- und Baugesetzes über den Natur- und
Heimatschutz geltend machen. Damit sich eine entsprechende Organisation von
Anfang an am Verfahren beteiligen und den baurechtlichen Entscheid verlangen
kann, haben Rechtsprechung und Lehre Mindestanforderungen an die Publikation
des Bauvor-habens verlangt, die sich aus dem Zweck der Publikation ergeben.
Die Publikation soll den berechtigten Verbänden erlauben,
eine erste Meinungsbildung zur Bedeutung des Vorhabens zu machen und ihre
Rechtsmittelbefugnisse vorsorglich zu sichern (VGr, 20. Dezember 2007,
VB.2007.00192, E. 4.3; VGr, 18. November 2009, VB.2009.00361, E. 1.1;
RB 2004 Nr. 83 = BEZ 2004 Nr. 32; vgl. hierzu Peter M. Keller, Das
Beschwerderecht der Umweltorganisationen, AJP 1995, S. 1125 ff.,
1131; Isabelle Romy, Les droits de recours administratif des particuliers et
des organisations en matière de protection de l'environnement, URP 2001, S. 248 ff.,
272). Die Publikation muss deshalb korrekt und aussagekräftig sein
(BGE 121 II 224, E. 5b). Betrifft das Baugesuch ein inventarisiertes
Objekts, so ist auf die Inventarzugehörigkeit hinzuweisen. Auch die Tatsache,
dass das Inventar grundsätzlich öffentlich ist, vermag diesen Hinweis nicht zu
ersetzen, weil es eine unzumutbare Erschwernis des Rechtsmittelwegs für die
beschwerdelegitimierten Verbände bedeuten würde, wenn sie alle Baugesuche
daraufhin überprüfen müssten, ob damit eine Beeinträchtigung eines
inventarisierten Objekts verbunden ist (vgl. BRKE vom 13. Dezember 2007,
in BEZ 2008 Nr. 10).
3.3
Die
streitbezogene Ausschreibung enthielt Angaben über den Gesuchsteller, den genauen
Ort und die Adresse sowie die Zonenzugehörigkeit des Baugrundstücks und einen
Hinweis auf die Inventarisierung samt Inventarnummer des vom Baugesuch betroffenen
Gebäudes. Gestützt auf diese Publikation konnte somit die Beschwerdeführerin ersehen,
dass das publizierte Baugesuch ein inventarisiertes Objekt betraf und hätte
sich ohne Weiteres veranlasst sehen müssen, den baurechtlichen Entscheid zu
verlangen oder weitere Abklärungen (Akteneinsicht usw.) zu treffen. Dass die
Beschwerdeführerin als privater Verein nur über "begrenzte
Ressourcen" verfügt, ist kein Grund, an die Publikationen weitergehende
Anforderungen zu stellen, als gesetzlich erforderlich. Unbehelflich ist weiter
der Einwand der Beschwerdeführerin, es sei unzumutbar, die zahlreichen
Publikationen nach den drei Buchstaben "Inv." zu durchsuchen. Denn
wenn die Beschwerdeführerin ihre Rechtsmittelmöglichkeiten wahren will, kommt
sie nicht umhin, die Publikationen daraufhin zu überprüfen, ob ein
inventarisiertes Objekt betroffen ist, worauf im Publikationstext mit
unterschiedlicher Wortwahl hingewiesen werden kann. Weiter ist auch nicht
erforderlich, dass die Beschwerdeführerin bei jedem Baugesuch, welches ein
Inventarobjekt betrifft, einen Vertreter in die entsprechende Gemeinde schickt,
um die Akten einzusehen. Es genügt, dass sie vorerst den baurechtlichen
Entscheid verlangt. Erst wenn dieser vorliegt und damit auch der
Bewilligungsumfang feststeht, muss sie sich entscheiden, ob und wie sie ihr
Rekursrecht weiter verfolgen will.
Zurückzuweisen ist schliesslich auch die Rüge, die
Publikation habe falsche Informationen enthalten, weil es sich beim Bauprojekt
nicht um einen Umbau, sondern um einen teilweisen Abbruch und Ersatzneubau
gehandelt habe.
Gesamthaft,
d.
h. hinsichtlich des ganzen Inventarobjekts, handelte es sich
sehr wohl um einen Umbau. Zudem kann durch einen Umbau ein inventarisiertes
Objekt genauso beeinträchtigt bzw. zerstört werden, wie wenn es sich um einen
Ersatzbau handelt. Aus dem Wort "Umbau" kann die Beschwerdeführerin
daher von vornherein nicht darauf schliessen, ein Bauvorhaben sei hinsichtlich
des Schutzzwecks unproblematisch.
3.4
Zusammengefasst
ergibt sich, dass die Publikation des Baugesuches als solches nicht mangelhaft
war. Sie vermittelte der Beschwerdeführerin die nötigen Informationen, nämlich
vorliegend den Hinweis auf die Inventarisierung, die Inventarnummer sowie die
Zugehörigkeit zur Kernzone, und ermöglichte ihr ohne Weiteres, ihre Entscheidungen
über die Wahrung ihres Beschwerderechts zu fällen. Zu Recht hat die Vorinstanz
die Einwände der Beschwerdeführerin gegen die Publikation des Baugesuchs am
23. Juli 2010 zurückgewiesen.
4.
4.1
Wie schon
im Rekursverfahren macht die Beschwerdeführerin auch vor Verwaltungsgericht
weiter geltend, die Publikation hätte auch auf die Inventarentlassung hinweisen
sollen.
4.2
Das
Bauvorhaben befindet sich im Perimeter des inventarisierten Ortsbildes von regionaler
Bedeutung in Maur. Gemäss § 7 in Verbindung mit Ziffer 1.4.1.4 des Anhangs
zur Bauverfahrensverordnung (BVV) bedarf es neben der baurechtlichen
Bewilligung der örtlichen Baubehörde auch der Bewilligung durch die
Baudirektion. Diese kantonale Bewilligung ist laut § 12 Abs. 2 BVV
der örtlichen Baubehörde zu überweisen, welche sie zusammen mit ihrem eigenen
Beschluss (koordiniert) eröffnet.
Die Baudirektion erteilte die Bewilligung in Bezug auf den
Ortsbildschutz am 21. März 2011 (BVV 10-1584), unter anderem unter der
Auflage, dass
vor der Erteilung der Abbruchbewilligung für den Ökonomieteil
die
vorgängige oder gleichzeitige Teilentlassung aus dem Inventar
erforderlich
sei (Disp. Ziffer II a). Laut der Baubewilligung des Gemeinderats Maur vom
4. April 2011 umfasst das Bauvorhaben die Sanierung und den Umbau des
Wohnteils sowie "einen Ersatzbau mit Wohnungen und Büros im heutigen
Ökonomieteil". Auch nach den Erwägungen der Baudirektion zu ihrer
Bewilligung vom 21. März 2011 beinhaltete das Bauvorhaben "den
Abbruch und Ersatzbau des Ökonomieteils". Nach dem Verständnis sowohl der
Baudirektion als auch der örtlichen Baubewilligungsbehörde umfassten damit die
angefochtenen Bewilligungen auch den Abbruch des Ökonomieteils und war hierfür
keine separate, nur den Abbruch betreffende (Abbruch-)Bewilligung erforderlich.
Damit war der Gemeinderat Maur gehalten, spätestens zusammen mit seinem
kommunalen baurechtlichen Entscheid der erwähnten Auflage in der Bewilligung
der Baudirektion vom 21. März 2011 nachzukommen. Diese Auflage, deren
materielle Berechtigung das Verwaltungsgericht vorliegend nicht zu prüfen hat,
war für die Gemeinde verbindlich und es stand ihr kein Ermessensspielraum zu,
ob sie die Auflage befolgen will oder nicht.
Die von der Baudirektion angeordnete Teilentlassung für
den Ökonomieteil setzte der Gemeinderat Maur in seinem baurechtlichen Entscheid
vom 4. April 2011 indessen nicht um. Bei korrektem Vorgehen hätte der
Gemeinderat Maur zusammen mit seinem baurechtlichen Entscheid auch die
Teilentlassung des Ökonomieteils aus dem Inventar publizieren müssen (BRKE
13. Dezember 2007, BEZ 2008 Nr. 10 E. 8.1). Da die Publikation
vom 23. Juli 2010 keinen Hinweis auf die Teilentlassung enthielt, hätte
die Publikation ergänzt und somit in einer weiteren Publikation auf die
Teilentlassung hingewiesen werden müssen. Dadurch hätten die Beschwerdeführerin
wie auch weitere Natur- und Heimatschutzverbände von der Teilentlassung
Kenntnis erhalten und hiergegen ihre Rechte wahren können.
4.3
Im
Ergebnis war somit die Publikation vom 23. Juli 2010 nicht falsch, aber
als Folge der erwähnten Anordnung der Baudirektion, vorgängig oder zusammen mit
der Abbruchbewilligung eine Teilentlassung aus dem Inventar vorzunehmen,
unvollständig und damit ergänzungsbedürftig. Indem die Gemeinde der Auflage der
Baudirektion nicht nachkam und die Inventarteilentlassung nicht publizierte,
wurde die Beschwerdeführerin hierüber auch nicht in Kenntnis gesetzt. Sie
konnte deshalb ihre Rechte von § 315 Abs. 1 PBG diesbezüglich nicht
wahrnehmen, weshalb ihr Rekursrecht nicht verwirkt ist. Der Nichteintretensentscheid
der Vor­instanz ist daher aufzuheben.
5.
5.1
Hebt das
Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf, so entscheidet es selbst
oder weist die Sache zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurück (§ 63
Abs. 1 und § 64 Abs. 1 VRG).
5.2
Vorliegend
hat der Gemeinderat Maur seinen baurechtlichen – auch die Abbruchbewilligung
für den Ökonomieteil umfassenden – Entscheid gefällt, ohne gleichzeitig
die Teilentlassung des Ökonomieteils aus dem Inventar vorzunehmen, wie die
Baudirektion verfügt hatte. Diese Teilentlassung liegt in der Zuständigkeit des
Gemeinderats (§ 211 Abs. 2 PBG) und beinhaltet inhaltlich
gleichzeitig einen Schutzentscheid, welcher nach der Rechtsprechung entweder
vorgängig oder koordiniert mit dem baurechtlichen Entscheid zu treffen ist
(vgl. VGr, 19. August 2005, VB.2005.00242, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 3).
Aus diesem Grund ist der baurechtliche Entscheid des Gemeinderats Maur vom
4. April 2011 ebenfalls aufzuheben. Die Sache ist an den Gemeinderat Maur
zurückzuweisen. Dieser hat die von der Baudirektion am 21. März 2011 angeordnete
Teilentlassung aus dem Inventar zusammen mit seinem baurechtlichen Entscheid umzusetzen
und seinen Beschluss in geeigneter Form zu publizieren. Anzumerken bleibt
Folgendes: Mit dem vorliegenden Rückweisungsentscheid wird über die materielle
Rechtmässigkeit der Teilentlassung aus dem Inventar nicht entschieden.
5.3
Bei diesem
Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens je
zur Hälfte den Beschwerdegegnern Nrn. 1 und 2 aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung
steht dem privaten Beschwerdegegner Nr. 1 sowohl für das Rekurs als auch
für das Beschwerdeverfahren nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist
eine solche zulasten des privaten Beschwerdegegners der Beschwerdeführerin
zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 Abs. a VRG). Angemessen ist eine
Parteientschädigung von Fr. 2'000.- für das Rekurs- und
Beschwerdeverfahren zusammen.
6.
Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf
hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden
kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom
17. Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Disp. Ziffer I und III des Entscheids des Baurekursgerichts
vom 14. September 2011 sowie der baurechtliche Entscheid des Gemeinderats
Maur vom 4. April 2011 werden aufgehoben. Die Sache wird zu neuem Entscheid
im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat Maur zurückgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    280.--     Zustellkosten,
Fr. 3'280.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 3'210.-
werden je zur Hälfte den Beschwerdegegnern Nr. 1 und 2 auferlegt.
4.    Der
Beschwerdegegner Nr. 1 wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Rekurs-
und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von total Fr. 2'000.- zu
bezahlen.
5.    Gegen dieses
Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung
an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14 einzureichen.
6.    Mitteilung an…