zh_verwaltungsgericht · VB.2006.00148 · 2005-02-09 · de

Baubewilligung | Einordnung eines Mehrfamilienhauses in Kernzone. Kostenauflage an kommunale Baubehörde als Mitbeteiligte am Beschwerdeverfahren. Der kommunalen Behörde steht zwar bei der Anwendung der kommunalen BZO ein weiter Beurteilungsspielraum zu; vorliegend ist die Auslegung der kommunalen Kernzonenvorschriften durch die Baubehörde indes nicht mehr vertretbar. Zwar ist die Verwendung neuzeitlicher Bauformen (Gebäude mit grossflächiger Glasfassade) in einer Kernzone nicht ausgeschlossen; die Kernzonenvorschriften müssen jedoch entsprechend ausgestaltet sein und die Neubaute muss sich an die das Ortsbild prägende, bestehende räumliche und bauliche Struktur anpassen. Beide Anforderungen sind hier nicht erfüllt (E. 3.2). Dass Bauvorhaben verstösst gegen zahlreiche weitere kommunale Kernzonenvorschriften (E. 3.3). Die nach § 238 Abs. 2 PBG in einer Kernzone erforderliche gute Gestaltung verlangt einen positiven Beitrag zur Ergänzung der vorhandenen baulichen Strukturen. Diesen Beitrag leistet das Bauvorhaben nicht (E. 3.4). In Weiterentwicklung der Praxis zur Kostenauflage an die Baubehörde bei der Nachbarbeschwerde rechtfertigt sich eine solche im Falle des Unterliegens der (privaten) Beschwerdeführerin auch, wenn die Baubehörde als Mitbeteiligte am Beschwerdeverfahren die Position der Beschwerdeführerin einnimmt und entsprechende Anträge stellt (E. 4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 06..2.12.0 VB.2006.00148
Zurich Verwaltungsgericht 06..2.12.0 VB.2006.00148
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00148
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Geschäftsnummer:
VB.2006.00148
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 12.07.2006
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Einordnung eines Mehrfamilienhauses in Kernzone. Kostenauflage an kommunale Baubehörde als Mitbeteiligte am Beschwerdeverfahren.
Der kommunalen Behörde steht zwar bei der Anwendung der kommunalen BZO ein weiter Beurteilungsspielraum zu; vorliegend ist die Auslegung der kommunalen Kernzonenvorschriften durch die Baubehörde indes nicht mehr vertretbar. Zwar ist die Verwendung neuzeitlicher Bauformen (Gebäude mit grossflächiger Glasfassade) in einer Kernzone nicht ausgeschlossen; die Kernzonenvorschriften müssen jedoch entsprechend ausgestaltet sein und die Neubaute muss sich an die das Ortsbild prägende, bestehende räumliche und bauliche Struktur anpassen. Beide Anforderungen sind hier nicht erfüllt (E. 3.2).
Dass Bauvorhaben verstösst gegen zahlreiche weitere kommunale Kernzonenvorschriften (E. 3.3).
Die nach § 238 Abs. 2 PBG in einer Kernzone erforderliche gute Gestaltung verlangt einen positiven Beitrag zur Ergänzung der vorhandenen baulichen Strukturen. Diesen Beitrag leistet das Bauvorhaben nicht (E. 3.4).
In Weiterentwicklung der Praxis zur Kostenauflage an die Baubehörde bei der Nachbarbeschwerde rechtfertigt sich eine solche im Falle des Unterliegens der (privaten) Beschwerdeführerin auch, wenn die Baubehörde als Mitbeteiligte am Beschwerdeverfahren die Position der Beschwerdeführerin einnimmt und entsprechende Anträge stellt (E. 4).
Abweisung.
Stichworte:
AUSLEGUNG
BEURTEILUNGSSPIELRAUM
EINORDNUNG
ERMESSENSSPIELRAUM
KERNZONE
KERNZONENVORSCHRIFTEN
KOSTEN UND ENTSCHÄDIGUNGEN
KOSTENAUFLAGE
MITBETEILIGTE PARTEI
UNTERLIEGERPRINZIP
VERURSACHERPRINZIP
ZONENKONFORMITÄT
Rechtsnormen:
Art. 16 BZO Adliswil
Art. 20 BZO Adliswil
§ 238 Abs. II PBG
§ 13 Abs. II VRG
Publikationen:
BEZ 2006 Nr. 46 S. 14
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Am 25.  August 2005 erteilte die Baukommission der
Stadt Adliswil der A AG die baurechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse 01 in Ober-Leimbach.
II.
Den hiergegen von C und D sowie E gemeinsam als Interessengemeinschaft
L-Strasse 01 erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission II am 7. März
2006 unter Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung gut.
III.
Mit Beschwerde vom 31. März liess die A AG dem
Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen aufzuheben und die Baubewilligung wiederherzustellen;
eventuell sei die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Vorinstanz am 11. und die Beschwerdegegner am 18.
April schlossen auf Abweisung der Beschwerde; Letztere beantragten überdies die
Zusprechung einer Parteientschädigung. Die Baukommission Adliswil liess am 8.
Mai 2006 beantragen, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
gutzuheissen.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung
der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission erhobenen Beschwerde
zuständig und die im Rekursverfahren unterlegene Bauherrschaft gemäss § 338a
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Erhebung des
Rechtsmittels legitimiert. Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde
ist einzutreten.
2.
2.1
Die
Beschwerdeführerin und die Mitbeteiligte machen geltend, die Vorinstanz hätte
auf den Rekurs insoweit nicht eintreten dürfen, als von den anfechtenden
Nachbarn die Gestaltung der Südfassade gerügt worden sei. Auf Grund der Lage
ihrer Liegenschaften könnten die Nachbarn die Südfassade nicht einsehen,
weshalb ihnen eine andere Gestaltung keinen Vorteil zu verschaffen vermöchte.
2.2
Gemäss
ständiger verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ist einem Nachbar mangels
Rechtsschutzinteresse die Legitimation abzusprechen, wenn die von ihm
vorgebrachten Rügen nicht geeignet sind, die angestrebte Bauverweigerung
herbeizuführen; dies ist etwa dann der Fall, wenn der gerügte Projektmangel
durch eine für ihn bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1987
Nr. 3, 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14).
Ein solcher untergeordneter Mangel liegt hier indes nicht
vor. Abgesehen davon, dass die Nachbarrekurrierenden nicht allein die
Südfassade, sondern die Gestaltung des Neubaus als Ganzes als nicht mit den
Kernzonenvorschriften vereinbar gerügt haben, stellt hier bereits der geltend gemachte
Verstoss gegen Art. 4 Abs. 5 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Adliswil
vom 5. April 1995 (BZO) einen Mangel dar, der nicht im Sinn von § 321 Abs. 1
PBG "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden kann. Erweist
sich die geplante vollständige Verglasung der Südfassade nämlich als unzulässig,
so muss mindestens diese Gebäudeseite neu gestaltet und müssen wegen der
geringeren Fensterflächen möglicherweise auch die Grundrisse angepasst werden.
Das sind Änderungen, welche insbesondere in einer Kernzone, wo die
Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG gelten, das gemäss § 321
Abs. 1 PBG zulässige Mass in der Regel sprengen. Die Rüge kann deshalb zur
Aufhebung der Baubewilligung führen und ist damit geeignet, den anfechtenden
Nachbarn die angestrebte Entlastung zu bringen.
3.
3.1
Unter der
Überschrift "Gestaltung der Gebäude" enthält Art. 4 BZO
Gestaltungsvorschriften, welche in sämtlichen Kernzonen gelten. So sind nur
quartierübliche Dachformen gestattet (Abs. 1), hat die Detailausbildung
der Dachrandabschlüsse in der bei Altbauten üblichen Weise zu erfolgen (Abs. 2),
haben Fenster in der Regel die Form eines stehenden Rechtecks aufzuweisen (Abs. 4),
sind grossflächige Mauerdurchbrüche, wie z.B. durchgehende Schaufensterfronten,
nicht gestattet (Abs. 5) und sind für Fassaden in der Regel Verputz, Holz
und Natur- bzw. Kunststein zu verwenden (Abs. 6). Bezüglich der Kernzone
Ober-Leimbach wird sodann in Art. 16 BZO der Zweck dieser Zone wie folgt
umschrieben: "Die Kernzone Ober-Leimbach bezweckt die Erhaltung und
Ergänzung des ehemaligen Weilers Ober-Leimbach in seiner räumlichen und
baulichen Struktur." Bezüglich der Dachgestaltung wird in Art. 20 BZO
vorgeschrieben, dass die Hauptfirstrichtung der Hauptgebäude senkrecht zum Hang
verlaufen muss (Abs. 1), dass Dachaufbauten zur Belichtung und Belüftung
des ersten Dachgeschosses zulässig sind in Form von Giebellukarnen und
Schleppgauben (Abs. 2) und dass Dacheinschnitte nur im ersten Dachgeschoss
und nur in Ecklagen zugelassen sind (Abs. 3).
3.2
Die von
der Vorinstanz beanstandete Gestaltung der Südfassade ist nur der augenfälligste
Verstoss gegen diese Kernzonenvorschriften und den mit dieser Zone angestrebten
Zweck. Auch wenn es zutrifft, dass der kommunalen Behörde bei der Anwendung des
kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts ein weiter Anwendungs- und Auslegungsspielraum
zusteht (BGr, 6. Juni 2005, 1P.487/2004, E. 3.1, www.bger.ch; BGE 96
I 369 E. 4; RB 1981 Nr. 20, 1982 Nr. 38, 1984 Nr. 106,
1986 Nr. 116), ist die von der Gemeinde vertretene Auslegung von Art. 4
Abs. 5 BZO angesichts des Wortlauts dieser Bestimmung und des in Art. 16
Abs. 1 umschriebenen Zonenzwecks nicht mehr vertretbar. Wenn Art. 4 Abs. 5
BZO grossflächige Mauerdurchbrüche, wie z.B. durchgehende Schaufensterfronten,
verbietet, so wird dadurch ohne weiteres auch die vollständige Verglasung einer
Fassade erfasst, wie sie das streitbetroffene Projekt für die Südfassade
vorsieht. Zum selben Schluss führt Art. 4 Abs. 6 BZO, welcher für die
Fassaden in der Regel die Verwendung von Verputz, Holz und Natur- bzw.
Kunststein vorsieht. Dass die Verglasung aus Fensterelementen in der Form stehender
Rechtecke besteht, die damit für sich genommen die Anforderungen von Art. 4
Abs. 4 BZO erfüllen, vermag daran nichts zu ändern. Die geplante
grossflächige Glasfassade ist im ursprünglich ländlichen Weiler von
Ober-Leimbach ein fremdes Element. Zwar ist die Verwendung neuzeitlicher
Bauformen in einer Kernzone nicht von vornherein ausgeschlossen; die
Kernzonenvorschriften müssen jedoch entsprechend (offen) ausgestaltet sein und
die Neubaute muss sich an die das Ortsbild prägende, bestehende räumliche und
bauliche Struktur anpassen (vgl. VGr, 9. Juli 2003, VB.2002.00315, E. 3b,
www.vgrzh.ch). Beide Anforderungen sind hier nicht erfüllt.
3.3
Sodann
verstösst das Bauvorhaben gegen zahlreiche weitere Kernzonenvorschriften: Die
Dachrandabschlüsse ohne Vorsprünge entsprechen nicht der bei Altbauten üblichen
Weise (Art. 4 Abs. 2 BZO) und die quer liegenden Fenster auf der
Nordfassade nicht der Regel von Art. 4 Abs. 4 BZO, ohne dass ein
Grund für diese Abweichung genannt wird; der Flachdachabschluss über dem Treppenhaus
und Lift verstösst gegen die Bestimmungen über die Dachgestaltung in Art. 20
BZO und die Dacheinschnitte auf der Südseite finden sich entgegen der
Vorschrift von Art. 20 Abs. 3 BZO in der Gebäudemitte; dass "der
Gesetzgeber" diese Bestimmung für nicht mehr zeitgemäss erachten und
entsprechende Änderungen der Bau- und Zonenordnung beabsichtigen soll (vgl.
Erw. lit. d der Baubewilligung vom 25. August 2005), rechtfertigt
nicht die Nichtanwendung dieser Bestimmung.
3.4
Schliesslich
lassen sich weder der Baubewilligung noch der Rekursvernehmlassung der kommunalen
Baubehörde vom 5. Dezember 2005 Ausführungen darüber entnehmen, inwiefern das
Bauvorhaben den in der Kernzone geltenden erhöhten Gestaltungsanforderungen von
§ 238 Abs. 2 PBG entspricht und insbesondere einen Beitrag leistet
zur angestrebten Ergänzung des ehemaligen Weilers Ober-Leimbach in seiner
räumlichen und baulichen Struktur (vgl. Art. 16 BZO). Die Baubehörde kann
sich deshalb im Beschwerdeverfahren nicht auf den ihr bei der Anwendung von § 238
Abs. 2 PBG zustehenden besonderen Ermessensspielraum berufen (RB 1991
Nr. 2). Die in einer Kernzone erforderliche gute Gestaltung einer Baute
verlangt nicht bloss, dass das Bauvorhaben im bestehenden Ortsbild nicht stört,
sondern erfordert einen positiven Beitrag zur Ergänzung der vorhandenen baulichen
Strukturen (VGr, 26. September 2001, VB.2001.00192, E. 2, www.vgrzh.ch;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A.,
Zürich 2003, S. 10-10 f.). Diesen Beitrag leistet der projektierte
Neubau nicht, der keine Elemente der noch vorhandenen ursprünglichen
Bausubstanz aufnimmt und in einer beliebigen Wohnzone stehen könnte.
3.5
Damit
erweist sich die Aufhebung der Baubewilligung bereits aufgrund des Verstosses
gegen Kernzonenvorschriften sowie Missachtung der erhöhten
Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 BPG als gerechtfertigt, und
ist deshalb die Beschwerde als unbegründet abzuweisen. Die weiteren gegen den
Rekursentscheid erhobenen Rügen brauchen deshalb nicht geprüft zu werden.
Immerhin ist anzumerken, dass sich das streitbetroffene Grundstück gemäss der
Gefahrenkarte in einem Gebiet geringer Gefährdung befindet und deshalb gemäss
Leitfaden zur Umsetzung der Gefahrenkarten Hochwasser keine Genehmigung durch
die Baudirektion erforderlich ist.
4.
Für die Kostenauflage gilt nach § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG – der aufgrund von § 70 VRG auch für das vorliegende Beschwerdeverfahren
massgebend ist – in erster Linie das Unterliegerprinzip; ergänzend kommt, unabhängig
vom Ausgang des Verfahrens, das Verursacherprinzip gemäss Satz 2 zum Zug
(Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 13 N. 14). Nach neuster
verwaltungsgerichtlicher Praxis ist bei einer Nachbarbeschwerde auch die
Behörde, deren Verfügung aufgrund des Rechtsmittels eines Drittbetroffenen
aufgehoben wird, in der Regel mit einem Teil der Kosten zu belasten (VGr, 22. März
2006, BEZ 2006 Nr. 34, E. 2.1, VGr, 9. Februar 2005,
VB.2004.00481, E. 4, www.vgrzh.ch). Dabei liess sich das
Verwaltungsgericht vom Gedanken leiten, es sei durchaus sachgerecht, dass die
Amtsstelle, die ein Baugesuch auf seine Übereinstimmung mit den massgeblichen
Vorschriften zu prüfen hat (und dafür der Bauherrschaft nicht unerhebliche
Gebühren in Rechnung stellt), sich an den Kosten des Rechtsmittelverfahrens
beteiligen muss, wenn sich herausstellt, dass sie das Gesuch ungenügend geprüft
und die Bewilligung zu Unrecht erteilt hat (VGr, 9. Februar 2005,
VB.2004.00481, E. 4, www.vgrzh.ch). Analoge Überlegungen drängen sich für
den vorliegenden Fall auf, in dem die Baubewilligungsbehörde als Mitbeteiligte
am Beschwerdeverfahren die Position der Beschwerdeführerin einnimmt und
entsprechende Anträge stellt. Erweist sich nun die Beschwerde als unbegründet
und die Aufhebung der – ursprünglich durch die Mitbeteiligte erteilten – Baubewilligung
durch die Vorinstanz als begründet, so rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten
je zur Hälfte der Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten aufzuerlegen.
Den nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnern steht eine
Parteientschädigung nicht zu (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG); die
Beschwerdeführerin und die Mitbeteiligte haben als Unterliegende von vornherein
keinen solchen Anspruch.
Demgemäss entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 5'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden je zur Hälfte der Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten
auferlegt.
4.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.
5.    Mitteilung an …