zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00614 · 2021-03-18 · de

Baubewilligung | Neubau eines MFH mit 6 Wohnungen und einer Tiefgarage: Zulässigkeit der Ausnützungsübertragung, Einordnung und Gestaltung. Bei einer sogenannten Ausnützungsübertragung wird eine noch nicht genutzte Grundstücksfläche einer benachbarten Parzelle dem zu bebauenden Grundstück angerechnet. Über die Zulässigkeit derartiger Übertragungen enthält das PBG keine Regelung. Gemäss § 259 Abs. 1 PBG bildet die massgebliche Grundfläche zur Bestimmung der zulässigen Ausnützung (vgl. § 251 lit. a i.V.m. § 254 PBG) die von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile der Bauzone. Aus dieser Bestimmung leiten Lehre und Praxis ab, dass Ausnützungsübertragungen zwischen verschiedenen, der nämlichen Bauzone zugehörigen Parzellen grundsätzlich zulässig sind. Eine quantitative Begrenzung für Ausnützungsübertragungen innerhalb der nämlichen Bauzone kennt das Gesetz ebenfalls nicht. Solange das Baupolizeirecht keine Regelung zur maximal übertragbaren Fläche enthält, findet diese ihre Grenze primär an der Einhaltung der übrigen Baupolizei- und Zonenvorschriften. Eine Einschränkung kann sich insofern ergeben, als die Ausnützungsübertragung nicht zu einer § 238 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz führen darf (E.3.2). Die Rechtsprechung zum Ermessensspielraum der Behörde bei der gestalterischen Beurteilung gemäss § 238 PBG gilt auch im Zusammenhang mit der strittigen Ausnützungsübertragung (E.3.3). Entgegen der Baukommission macht allein die Einhaltung der Grundmasse die geplante Baute in optischer Hinsicht noch nicht quartierverträglich. Die geplante bauliche Dichte verträgt sich mit Blick auf die bauliche Umgebung nicht mehr mit den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG. Die Erhöhung des Bauvolumens gegenüber der Regelbauweise um 11,6 % würde die Nutzungsordnung faktisch ausser Kraft setzen (E.3.4). Zudem hat die Baukommission dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung in Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert;ihr Entscheid ist sachlich nicht vertretbar (E.4.3).Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 18.03.2021 VB.2020.00614
Zurich Verwaltungsgericht 18.03.2021 VB.2020.00614
Zurigo Verwaltungsgericht 18.03.2021 VB.2020.00614

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00614
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Geschäftsnummer:
VB.2020.00614
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.03.2021
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau eines MFH mit 6 Wohnungen und einer Tiefgarage: Zulässigkeit der Ausnützungsübertragung, Einordnung und Gestaltung.
Bei einer sogenannten Ausnützungsübertragung wird eine noch nicht genutzte Grundstücksfläche einer benachbarten Parzelle dem zu bebauenden Grundstück angerechnet. Über die Zulässigkeit derartiger Übertragungen enthält das PBG keine Regelung. Gemäss § 259 Abs. 1 PBG bildet die massgebliche Grundfläche zur Bestimmung der zulässigen Ausnützung (vgl. § 251 lit. a i.V.m. § 254 PBG) die von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile der Bauzone. Aus dieser Bestimmung leiten Lehre und Praxis ab, dass Ausnützungsübertragungen zwischen verschiedenen, der nämlichen Bauzone zugehörigen Parzellen grundsätzlich zulässig sind. Eine quantitative Begrenzung für Ausnützungsübertragungen innerhalb der nämlichen Bauzone kennt das Gesetz ebenfalls nicht. Solange das Baupolizeirecht keine Regelung zur maximal übertragbaren Fläche enthält, findet diese ihre Grenze primär an der Einhaltung der übrigen Baupolizei- und Zonenvorschriften. Eine Einschränkung kann sich insofern ergeben, als die Ausnützungsübertragung nicht zu einer § 238 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz führen darf (E.3.2). Die Rechtsprechung zum Ermessensspielraum der Behörde bei der gestalterischen Beurteilung gemäss § 238 PBG gilt auch im Zusammenhang mit der strittigen Ausnützungsübertragung (E.3.3). Entgegen der Baukommission macht allein die Einhaltung der Grundmasse die geplante Baute in optischer Hinsicht noch nicht quartierverträglich. Die geplante bauliche Dichte verträgt sich mit Blick auf die bauliche Umgebung nicht mehr mit den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG. Die Erhöhung des Bauvolumens gegenüber der Regelbauweise um 11,6 % würde die Nutzungsordnung faktisch ausser Kraft setzen (E.3.4). Zudem hat die Baukommission dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung in Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert; ihr Entscheid ist sachlich nicht vertretbar (E.4.3).
Abweisung.
Stichworte:
AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
ERMESSEN
GESTALTUNG
SCHUTZOBJEKT
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00614
VB.2020.00641
Urteil
der 1. Kammer
vom
18. März 2021
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter
André Moser,
Gerichtsschreiberin
Laura Diener.
In Sachen
1.    Baukommission Rüschlikon,
vertreten durch RA Aund/oder M.A. B,
2.    C, vertreten durch RA D,
Beschwerdeführende,
gegen
1.1.
E
,
1.2.
F,
beide vertreten durch RA G,
2.
H, vertreten durch RA J,
3.
I, vertreten durch RA N,
Beschwerdegegnerschaft,
und
C,
vertreten durch RA D,
Baukommission Rüschlikon,
vertreten durch RA A
und/oder M.A. B,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Baukommission Rüschlikon
erteilte C am 12. Dezember 2019 unter Bedingungen und Auflagen die
baurechtliche
Bewilligung
für den Abbruch der
bestehenden Gebäude Assek.-Nr. 01 und 02 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03
an der K-Strasse 04 sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs
Wohneinheiten und einem Studio, einer Unterniveaugarage mit
14 Fahrzeugabstellplätzen und einem Aussenparkplatz.
Dagegen rekurrierten E und F am 10. Februar 2020
beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des
Beschlusses. Gleichentags erhob auch H Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons
Zürich und beantragte, den Entscheid aufzuheben. I rekurrierte am 13. Februar
2020 ebenfalls beim Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des
Entscheids. Am 27. Mai 2020 führte die 2. Abteilung des
Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal
durch. Mit Entscheid vom 21. Juli 2020 vereinigte das Baurekursgericht die
drei Rekurse, hiess sie gut und hob den Beschluss der
Baukommission Rüschlikon vom 12. Dezember 2019 auf.
II.
Gegen diesen Entscheid
erhob die
Baukommission
Rüschlikon
am 10. September 2020 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich [VB.2020.00614] und beantragte, den
angefochtenen Entscheid
aufzuheben und
die
Baubewilligung vom
12. Dezember 2020 [recte: 2019] zu bestätigen
.
Eventuell sei der
angefochtene
Entscheid
aufzuheben
und die Sache
zur Beurteilung der weiteren Rügen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Sodann verlangte sie eine Parteientschädigung
für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten der
Beschwerdegegnerschaft.
C erhob am 14. September
2020 gegen den Entscheid des Baurekursgerichts ebenfalls
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich
[VB.2020.00641] und beantragte, den angefochtenen Entscheid
aufzuheben
und
die beantragte baurechtliche Bewilligung
wiederherzustellen
. Eventuell sei der
angefochtene Entscheid
aufzuheben
und die Akten zur ergänzenden Beurteilung und zum Neuentscheid an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
Sodann
verlangte er eine Parteientschädigung.
Das
Baurekursgericht beantragte am 5. Oktober 2020 ohne weitere Bemerkungen
die Abweisung der Beschwerde. Die
Baukommission
Rüschlikon
beantragte am 6. Oktober 2020, die
Verfahren VB.2020.00614 und VB.2020.00641 zu vereinigen und die Beschwerde in
VB.2020.00641 gutzuheissen. Mit Beschwerdeantwort vom 14. Oktober 2020
beantragte
H
die Beschwerden abzuweisen,
soweit auf diese einzutreten sei, die Verfahren VB.2020.00614 und VB.2020.00641
zu vereinigen sowie eine Parteientschädigung zulasten der Beschwerdeführenden.
Tags darauf beantragte auch I, die Beschwerden abzuweisen sowie eine
Parteientschädigung.
E und F
beantragten am 19. Oktober 2020 unter Entschädigungsfolgen
ebenfalls die Abweisung der Beschwerden.
Mit Präsidialverfügung
vom 21. Oktober 2020 wurden die Beschwerdeverfahren VB.2020.00614 und
VB.2020.00641 vereinigt. Die nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo
nicht
anders vermerkt, auf die
Akten im Verfahren VB.2020.00614.
Am 4. November
2020 replizierte
C
unter Festhaltung an den gestellten Anträgen. Die Replik
der
Baukommission Rüschlikon
erfolgte am 17. November
2020 mit unveränderten Anträgen.
E und F duplizierten am 4. Dezember
2020 unter Beibehaltung der bisherigen Anträge; ebenso wie H am 10. Dezember
2020. I verzichtete stillschweigend auf das Einreichen einer Duplik. Die
Baukommission Rüschlikon und C verzichteten mit
Eingaben vom
16. Dezember 2020 beziehungsweise
7. Januar 2021
auf eine weitere
Stellungnahme.
Die Kammer erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist für die
Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
1.2
Der Beschwerdeführer 2 (aus
VB.2020.00641) ist als Bauherr ohne Weiteres und unbestrittenermassen gestützt
auf § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
bzw. § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG zur Beschwerde
legitimiert.
1.3
Die Baukommission Rüschlikon
(Beschwerdeführerin 1,
aus VB.2020.00614)
rügt eine Verletzung der Gemeindeautonomie (
Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April
1999 (BV) und Art. 85 der Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 [KV]
)
.
Als eigenständige Kommission i.
S.
v. § 51
des Gemeindegesetzes (GG) vom 17. Mai 2009 (vgl. Art. 40
Gemeindeordnung Rüschlikon vom 17. Mai 2009) kommt ihr Organeigenschaft zu
(§ 5 Abs. 1 lit. c Ziff. 3 GG), weshalb sie befugt ist,
selber über den Weiterzug zu entscheiden, wenn – wie vorliegend – ihre
Anordnung im Rechtsmittelverfahren aufgehoben oder abgeändert wurde (Mischa
Morgenbesser
/Lorenzo Marazotta in: Tobias Jaag/Markus
Rüssli/Vittorio Jenni [Hrsg.], Kommentar zum Zürcher Gemeindegesetz, Zürich etc.
2017, § 172 N. 3
). Aufgrund ihrer Eigenschaft als
Baubewilligungsbehörde ist die Gemeinde als Trägerin hoheitlicher Gewalt
berührt und zur Autonomiebeschwerde befugt (§ 49 i.
V.
m. § 21
Abs. 2 lit.
b VRG; BGE 145 I 52, E. 3; Martin
Bertschi in:
Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.
Zürich/Basel/Genf 2014 [Kommentar VRG], § 21, N. 118 bei Fn. 407
).
Da sich die
Baukommission Rüschlikon
in
vertretbarer Weise auf ihre Gemeindeautonomie als Beschwerdegrund beruft, ist
ihre Beschwerdelegitimation zu bejahen. Ob die beanspruchte Autonomie
tatsächlich besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine Frage des
Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (VGr, 12. Mai
2016, VB.2016.00052/VB.2016.00055, E. 2 mit Hinweisen; BGr, 4. September
2017, 1C_161/2017, E. 1; BGE 140 I 90 E. 1.1 mit Hinweisen; Martin
Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 118).
1.4
Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen
sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1
Das streitbetroffene Baugrundstück liegt gemäss
geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rüschlikon vom 10. April 2001
(BZO) in der Wohnzone W2A in der zweiten Bautiefe und grenzt gegen Osten
an den zur inventarisierten Gebäude L gehörenden Park (Kat.-Nr. 05). Die
nördlich und nordöstlich gelegenen Parzellen Kat.-Nrn. 06 und 07 sowie die
östlich angrenzenden und nordöstlich weiterführenden Wegparzellen
Kat.-Nrn. 08 und 09 stehen im Eigentum der beiden Töchter des Bauherrn.
Letzterer plant, die zwei bestehenden Altbauten Assek.-Nrn. 01 und 02 abzubrechen
und durch ein Mehrfamilienhaus mit Unterniveaugarage zu ersetzen. Ein Teil der
dazu erforderlichen Ausnützung soll von den beiden Wegparzellen Kat.-Nrn. 08
und 09 sowie von der Parzelle Kat.-Nr. 06 auf die Bauparzelle transferiert
werden.
2.2
Strittig
waren und sind einerseits die Höhe der
Ausnützungsübertragung
und
des dadurch gegenüber der Regelbauweise um
11,6 % erhöhten Bauvolumens sowie
andererseits die Einordnung und
Gestaltung der Neubaute. Die Baukommission macht geltend, das Baurekursgericht
habe diesbezüglich in zweifacher Hinsicht in ihre Gemeindeautonomie
eingegriffen und diese verletzt. Sie wehrt sich gegen den Vorwurf des
Baurekursgerichts, sie habe sich bei der Beurteilung des Bauprojekts von
unsachlichen Kriterien leiten lassen. Es habe kein Anlass bestanden, in ihr
pflichtgemäss ausgeübtes Ermessen einzugreifen. Ähnlich rügt auch der Bauherr,
das Baurekursgericht habe die sachlich vertretbare Argumentation der Baukommission
in rechtsverletzender Weise durch seine eigene Würdigung ersetzt.
3.
3.1
Die
zulässige Ausnützung wird in den Bau- und Zonenordnungen durch Ausnützungs-,
Überbauungs-, Freiflächen- und Baumassenziffern festgelegt (§ 251
lit. a PBG
in der bisherigen
Fassung; vgl. Abs. 2 der Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September
2015
). Für die vorliegend massgebende
Wohnzone W2A
wurden d
ie Überbauungsziffer und
die
Freiflächenziffer
, welche die zulässige Gebäudefläche im Verhältnis zur
Grundstücksfläche beschränken (vgl. § 254 PBG),
auf 25 % festgelegt (Art. 18 Abs. 1 BZO). D
ie
Überbauungsziffer erhöht sich in dieser Zone um 7,5, wenn auf ein Vollgeschoss
verzichtet wird und eine Reduktion der maximalen Gebäudehöhe um mindestens
3 m erfolgt (
Art. 18 Abs. 3 BZO
).
Zulässig sind gemäss Art. 18 Abs. 1
BZO ferner zwei Vollgeschosse, eine Gebäudehöhe von 8,1 m und eine
Gebäudelänge von 30 m. Schliesslich muss der Grundabstand nach dieser
Bestimmung mindestens 6 m betragen.
3.2
Bei
einer sogenannten Ausnützungsübertragung wird eine noch nicht genutzte
Grundstücksfläche einer benachbarten Parzelle dem zu bebauenden Grundstück
angerechnet (VGr, 19. September 2013, VB.2012.00800 =
BEZ 2014
Nr. 2, E. 3.4;
BGr, 27. Juni
2013,
1C.52/2013, E. 5.2;
3. Oktober
2008, 1C_416/2007, E. 2.1 mit Hinweisen).
3.2.1
Über die Zulässigkeit derartiger
Übertragungen enthält das PBG keine Regelung. Gemäss § 259 Abs. 1 PBG
bildet die massgebliche Grundfläche zur Bestimmung der zulässigen Ausnützung
die von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten
Grundstücke oder Grundstückteile der Bauzone (vgl. § 251 lit. a i.
V.
m. § 254 PBG). Aus dieser Bestimmung
leiten Lehre und Praxis ab, dass Ausnützungsübertragungen zwischen
verschiedenen, der nämlichen Bauzone zugehörigen Parzellen grundsätzlich
zulässig sind (BGr, 27. Juni 2013, 1C_52/2013, E. 5.2
und 5.3;
6. Mai 2011, 1C_576/2010, E. 2.6
; 5. September 1997,
1P.193/1997 =
ZBl 100/1999, S. 218 E. 2c mit Hinweisen).
3.2.2
Eine quantitative Begrenzung für
Ausnützungsübertragungen innerhalb der nämlichen Bauzone kennt das Gesetz
ebenfalls nicht.
Solange das
Baupolizeirecht keine Regelung zur maximal übertragbaren Fläche enthält, findet
diese ihre Grenze primär an der Einhaltung der übrigen Baupolizei- und
Zonenvorschriften (BGr, 16. Oktober 2014, 1C_228/2014, E. 2.5 mit
Hinweis auf BGr, 19. Mai 2005, 1P.134/2005, E. 3.1 und 3.4). Eine
Einschränkung kann sich dagegen insofern ergeben, als die
Ausnützungsübertragung nicht zu einer §
238 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz führen
darf (VGr, 2. März 2017, VB.2016.00493, E. 2.4; 30. Juni 2010,
VB.2010.00127, E. 4.4.2
= BEZ 2010 Nr. 28
;
25. Oktober 2006,
VB.2006.00272, E. 3.3 =
BEZ 2006
Nr. 54; BEZ 1994 Nr. 15; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Zürich 2019,
S. 822 und 931).
3.2.3
§ 238 Abs. 1 PBG fordert, dass Bauten im Ganzen und in ihren
einzelnen Teilen so zu gestalten sind, dass sie sich befriedigend in ihre
bauliche und landschaftliche Umgebung einordnen. D
ie durch § 238 Abs. 1 PBG geforderte Rücksichtnahme
verlangt eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulässigen
Bauvolumens. Ein Gebäude, dessen Volumen sich aus der Umgebung heraushebt, ist
daher besonders sorgfältig zu gestalten. B
esonders
hohe Anforderungen sind dabei dann zu erfüllen, wenn gemäss § 238
Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes Rücksicht zu nehmen
ist
(VGr, 28. März 2007, VB.2007.00036,
E. 3.3 mit weiterem Hinweis).
Um den Anforderungen von
§ 238 PBG zu genügen, ist im Einzelfall zu prüfen, ob die Ausnützungsübertragung
zu einem Baukörper führt, welcher den Rahmen der zonengemässen, durch
Bauvorschriften und Parzellenanordnung geprägten Überbauungsstruktur sprengen
und sich deshalb nicht mehr befriedigend in die bauliche Umgebung einordnen
würde (VGr, 4. Mai 2017, VB.2016.00784, E. 4.6.1;
11. April 2017,
VB.2016.00676,
E. 4.3 = BEZ 2017 Nr. 12; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 931).
3.3
Grundsätzlich obliegt es den Gemeinden,
§ 238 PBG und die darin verwendeten offenen Formulierungen ortsbezogen zu
konkretisieren.
Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf das Baurekursgericht nicht bereits von
der kommunalen Anwendung von
§ 238 PBG
abweichen, wenn es unter Beachtung der Argumente der
Baubehörde seine abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr
darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn
diese bei der Anwendung von
§ 238 PBG
ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs-
und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr
Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist.
Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei
vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem
Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip
und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten.
Eine kommunale
Behörde überschreitet daher den ihr bei der Anwendung von
§ 238 PBG
zustehenden Beurteilungs- und
Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck dieser
Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der
Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Bei der Prüfung der
Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen Interessen gegenüber den
privaten und den überkommunalen öffentlichen Interessen an der Errichtung der
geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen insbesondere die Interessen an der
Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes berücksichtigt werden,
weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie
einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen
Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trägt (zum Ganzen: BGE 145 I
52 E. 3.6). Dies gilt auch bezüglich der gestalterischen Beurteilung eines
Bauvorhabens im Zusammenhang mit der vorliegend strittigen
Ausnützungsübertragung.
Das
Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf
Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich
Ermessensmissbrauch, -überschreitung und -unterschreitung hin überprüfen
(§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; VGr, 17. Dezember
2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.).
3.4
Gemäss
den tatsächlichen Feststellungen des Baurekursgerichts beträgt die massgebliche
Grundfläche des Baugrundstücks vorliegend 516 m
2
. Bei einer zulässigen
Überbauungsziffer von 25 % wäre darauf folglich die Realisierung eines
Hauptgebäudes mit einer oberirdischen Gebäudefläche von 129 m
2
möglich (vgl. § 256 PBG). Geplant ist indes eine oberirdische
Gebäudefläche von 189 m
2
. Die um 60 m
2
(46,5 %)
grössere Gebäudefläche soll mittels Übertragung von Ausnützungsreserven der
benachbarten Grundstücke ermöglicht werden (50 m
2
vom
Grundstück Kat.-Nr. 06 sowie 6 m
2
bzw. 4 m
2
von den Weggrundstücken Kat.-Nrn. 08 und 09). Damit würde sich die
Überbauungsziffer um 11,6 % von 25 % auf 36,6 % erhöhen.
3.4.1
Das geplante Gebäude weist die maximal
mögliche Höhe von 8,10 m und eine Gebäudelänge von 15,64 m auf. Es
hält somit die gesetzliche Gebäudelänge von maximal 30 m ein und auch die
maximale Geschossanzahl wird mit einem anrechenbaren Untergeschoss, zwei Vollgeschossen
und zwei Dachgeschossen nicht überschritten (vgl. Art. 18 Abs. 1
BZO). Insoweit bewegt sich das Bauprojekt (unbestrittenermassen) in dem von den
übrigen Bau- und Zonenvorschriften vorgegebenen Rahmen.
Entgegen der Baukommission macht allein die Einhaltung
der Grundmasse die geplante Baute allerdings noch nicht quartierverträglich.
Als
Erstes ist daher
nachfolgend
die
strittige Höhe der Ausnützungsübertragung beziehungsweise
die Einbettung des dadurch erhöhten
Volumens in das bauliche und landschaftliche Gesamtumfeld zu überprüfen.
3.4.2
Während die Baukommission die Ansicht vertrat, das Neubauprojekt überborde
mit seinen Abmessungen und seiner Gestaltung im Quartier nicht und das
Vorliegen der negativen Voraussetzungen verneinte, steht die Baute gemäss
Baurekursgericht zur Grundstücksfläche in einem Verhältnis, welches die
Überbauungsstruktur im Quartier sprenge. Letzterem stimmte der Baukommission
mit Blick auf den sogenannten Schwarzplan insofern zu, als sich der Neubau in
seiner Grundfläche nicht von den umliegenden Gebäuden abhebe. Ein isolierter
Blick auf die Abmessungen des geplanten Gebäudes und deren Vergleich mit
denjenigen der umliegenden Bauten reiche jedoch nicht für die Beurteilung, ob
das Projekt zu einer § 238 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz
führe. Hierzu gehörten auch das Verhältnis zwischen Gebäude und Fläche
innerhalb des Baugrundstücks und ein entsprechender Blick auf die umliegenden
Grundstücke. Bei genauerer Betrachtung des Katasterplans erscheine die nicht
überbaute Grundstücksfläche im Vergleich zu den umliegenden Grundstücken als zu
klein oder umgekehrt der geplante Bau auf dem relativ kleinen Baugrundstück als
übermässig gross. Dieser Eindruck habe sich am Augenschein bestätigt, wobei
anzumerken sei, dass die an drei Gebäudeseiten geplanten, sich über beide
Vollgeschosse bis auf 1 m über das gewachsene Terrain erstreckenden Erker
mit einer Tiefe von 1 m bzw. 1,5 m nicht einmal ausgesteckt gewesen
seien. Das Baurekursgericht liess in der Folge offen, ob die Erker als solche
im Sinn von § 256 Abs. 2 PBG zu qualifizieren oder ob diese an die
Überbauungsziffer anzurechnen wären, bezog sie indes bei der Frage der Einordnung
mit ein. Es erwog, das ohnehin quartieruntypische Verhältnis von Gebäude und
Umschwung würde durch die Erker zusätzlich verstärkt.
Weiter führte das Baurekursgericht zusammengefasst aus,
das Argument der Baukommission, das Bauvorhaben bewege sich innerhalb der
Vorgaben von Art. 18 Abs. 1 BZO verfange nicht. Bei den in dieser
Bestimmung vorgegebenen Massen handle es sich um Maximalmasse, welche immer im
Verhältnis zur Grundstücksgrösse stehen müssten, was nicht zuletzt durch die
Überbauungsziffer ausgedrückt werde. So könnte auf dem 23,7 m langen
Grundstück kein 24 m langes Gebäude erstellt werden, wie auf dem
benachbarten Grundstück Kat.-Nr. 07, welches über 36 m lang sei. Die
angeführten weiteren Bauten in der Umgebung mit ähnlichen oder höheren Gebäudegrundflächen
befänden sich allesamt auf grösseren Grundstücken.
Überdies sei für die Wohnzone W2A ohnehin bereits die
höchste maximale Überbauungsziffer für Wohnzonen in Rüschlikon vorgesehen.
Diese könne zwar bei Verzicht auf ein Vollgeschoss und Reduktion der
Gebäudehöhe um 7,5 Prozentpunkte erhöht werden (Art. 18 Abs. 3
BZO, vgl. E. 3.1), das vorliegende Bauprojekt sehe jedoch eine Erhöhung um
gar 11,6 % ohne einen solchen Verzicht (sondern mittels
Ausnützungstransfer) vor. Darüber hinaus würden auch noch Erker angehängt,
wodurch das Gebäudevolumen optisch sogar noch vergrössert werde. Eine Erhöhung
um 11,6 Prozentpunkte, welche die Nutzungsordnung nicht faktisch ausser
Kraft setzen würde, sei höchstens unter den Voraussetzungen von Art. 18
Abs. 3 BZO und ohne die Erker denkbar.
3.4.3
Als Erstes hat das Baurekursgericht zutreffend festgehalten, eine
Auseinandersetzung der Baukommission mit dem Verhältnis des geplanten
Gebäudevolumens zur verfügbaren Grundstücksfläche und der im Quartier
vorherrschenden Überbauungsstruktur sei kaum ersichtlich. Die Rüge, die
Vorinstanz habe die sachlich vertretbare Würdigung der Baukommission durch ihre
eigene Beurteilung ersetzt, verfängt daher nicht. Mit den zitierten
Ausführungen hat das Baurekursgericht sodann einlässlich begründet, weshalb es
die für einen Ausnützungstransfer erforderlichen Voraussetzungen als nicht
erfüllt erachtet. Es wird einleuchtend aufgezeigt, unter welchen Aspekten das
Gericht dem geplanten Neubau eine
Einbettung
des erhöhten Volumens in das bauliche und landschaftliche Gesamtumfeld
abspricht. Auf die entsprechenden Erwägungen kann verwiesen werden (
§ 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 Satz 2 VRG
).
Massgeblich ist nach der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung, ob sich die projektierte Baute mit dem
erhöhten Volumen so in die bauliche und landschaftliche Umgebung einpasst,
sodass trotz dieses volumetrischen Spannungsverhältnisses und des
vergleichsweise geringeren Umschwungs eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung
erreicht wird (VGr, 11. April 2017, VB.2016.00676, E. 4.4).
Das Baurekursgericht kam in dieser Hinsicht zu Recht zum Schluss, insgesamt
ergebe sich der Eindruck einer für diese Grundstücksfläche viel zu massiven
Baute, welche die durch Bauvorschriften und Parzellenanordnung geprägte Überbauungsstruktur
sprenge. Wie sich aus dem Folgenden ergibt, hält diese Beurteilung der
Überprüfung durch das Verwaltungsgericht stand (vgl. dazu auch sogleich unter
E. 4).
Die Bestimmungen über die zulässige Ausnützung gewährleisten
nicht die einheitliche Überbauung einer Zone mit gleich grossen Bauten, weshalb
der Vergleich der Beschwerdeführenden mit umliegenden Liegenschaften nicht
verfängt. Die Grösse der Bauten wird bei sämtlichen Ausnützungsbestimmungen von
der Parzellengrösse abhängig gemacht, welche sehr unterschiedlich sein kann. Es
kommt daher sehr wohl auf die Parzellengrösse an. Denn mit den
Ausnützungsbestimmungen soll erreicht werden, dass in der Bauzone gesamthaft
gesehen eine gewisse Baudichte nicht überschritten wird (BGr, 16. Oktober
2014, 1C_228/2014, E. 2.5 mit Hinweis auf BGr, 9. Februar 2005,
1P.459/2004, E. 4.2.3). Die Vorinstanz nennt daher den entscheidenden
Punkt, wenn es die Nutzungsordnung als faktisch ausser Kraft gesetzt erachtet
und damit sinngemäss ausführt, die für die betroffene Zone angestrebte bauliche
Dichte werde durch die vorgesehene Übertragung von Ausnützungsfläche untergraben.
Inwiefern der vorinstanzliche Vergleich mit der Überbauungsstruktur in der Zone
nicht angezeigt sein sollte, ist vor dem Hintergrund der zitierten
Rechtsprechung nicht ersichtlich und wird vom Bauherrn auch nicht weiter
dargelegt. Ebenso wenig führt er nachvollziehbar aus, wo sich die Vorinstanz in
ihren Ausführungen widersprochen haben sollte.
Auch wenn die verdichtete Bauweise mit Blick auf die Ziele
und Grundsätze des RPG (Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni
1979) zunehmend an Bedeutung gewinnt und keine gesetzlich geregelte Obergrenze
für Ausnützungsübertragungen besteht, verträgt sich die geplante und von der
Baukommission zugelassene bauliche Dichte mit Blick auf die bauliche Umgebung –
wie das Baurekursgericht zu Recht erwog – nicht mehr mit den Anforderungen von
§ 238 PBG. Insbesondere nachdem das RPG eine
hochwertige
Siedlungsentwicklung nach innen verlangt (Art. 8a Abs. 1 lit. c
RPG), was voraussetzt, dass auf kommunale Schutzobjekte soweit möglich
Rücksicht genommen wird (BGr, 10. Dezember 2020, 1C_318/2020, E. 6.4).
Die Baukommission stimmt grundsätzlich zu, dass der verbleibende Umschwung im
Verhältnis zum Baukörper verglichen mit anderen Objekten kleiner ausfällt. Die
geltend gemachten, in der Umgebung vorhandenen baulichen Reserven stehen einer
derartigen Ausnützung mit Blick auf die Einordnung jedoch gerade entgegen.
Entgegen dem Vorbringen der Baukommission ist die Nutzung des Umschwungs bei
der Beurteilung der Einordnung des Gebäudevolumens nicht relevant.
Garagenrampen, Sitzplätze und Ähnliches haben auf das Erscheinungsbild des
Hauptgebäudes in dieser Hinsicht keinen Einfluss. Dass keine besonderen Gebäude
geplant sind und die dafür zur Verfügung stehende Überbauungsziffer von
5 % nicht konsumiert wurde, vermag das
volumetrische Spannungsverhältnis von Baute(n) und
Grundstücksfläche schliesslich nicht zu verbessern, sondern würde dieses im
Gegenteil verschlimmern.
Einen Anhaltspunkt, welche bauliche Dichte noch
zonenverträglich ist, stellt die Regelung von Art. 18 Abs. 3 BZO dar,
welche eine Erhöhung der Überbauungsziffer bis auf 32,5 % zulässt, dafür
jedoch Kompensationen fordert. Bei Arealüberbauungen ist in der massgeblichen
Zone – bei besonders guter Gestaltung – sodann bloss eine Erhöhung auf
27 % möglich (Art. 48 BZO). Es darf ferner nicht vergessen werden,
dass die Überbauungsziffer das Verhältnis zwischen Grundstücks- und
Gebäudefläche beschränkt (§ 254 Abs. 1 i.
V.
m.
§ Art. 256 Abs. 1 PBG), um Fläche freizuhalten und die
ausreichende Belichtung und Besonnung benachbarter Gebäude sicherzustellen
(vgl. BGr, 20. April 2016, 1C_463/2015, E. 3.1; BGE 127 I 44,
E. 2d). Auch wenn das Baurekursgericht zutreffend ausführte, eine
Kombination von Ausnützungstransfer und Näherbaurecht sei zulässig, erscheint
deren Grössenordnung vorliegend auch vor dem Hintergrund des Nachbarschutzes
fragwürdig. Schliesslich ist zu bedenken, dass sich die geplante Baute in
unmittelbarer Nachbarschaft zum inventarisierten Gebäude L befindet,
welches von einer grosszügigen Parkanlage umgeben ist und sich das
Ausnützungsausmass erst recht nicht mit den Anforderungen von § 238
Abs. 2 PBG verträgt. Das Argument der beabsichtigten Konzentration des
Bauvolumens in die zweite Baureihe ist daher ebenfalls nicht zielführend.
Zusammenfassend erweist sich die
baurekursgerichtliche Beurteilung des Ausnützungstransfers anhand der Kriterien
der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung als rechtmässig und verletzt die
Gemeindeautonomie der Beschwerdeführerin nicht.
4.
4.1
Strittig
ist nicht nur die an § 238 PBG gemessene Einordnung des geplanten
Bauvolumens in die Überbauungsstruktur im Zusammenhang mit der
Ausnützungsübertragung, sondern auch die gemäss
§ 238 PBG gestellten Anforderungen an die Einordnung und
Gestaltung. Vorliegend massgebend ist aufgrund des benachbarten Inventarobjekts
Gebäude L
§ 238
Abs. 2 PBG, wonach a
uf Objekte des Natur- und Heimatschutzes
besondere Rücksicht zu nehmen ist.
Die
durch § 238 PBG geforderte Rücksichtnahme verlangt, wie gesehen (vgl.
E. 3.1), einerseits eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung
des zulässigen Bauvolumens. Andererseits ist ein Gebäude, dessen Volumen sich
aus der Umgebung heraushebt, besonders sorgfältig zu gestalten (VGr, 24. November
2015, VB.2015.00065, E. 5.3; VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127,
E. 4.4.2 = BEZ 2010 Nr. 28; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 660).
4.2
Die
Baukommission wehrt sich gegen den Vorwurf
des
Baurekursgerichts, sie habe sich bei der gestalterischen Beurteilung des
Bauprojekts von unsachlichen Kriterien leiten lassen und macht einen
unzulässigen Eingriff in ihren Ermessenspielraum geltend.
Hinsichtlich der vorinstanzlichen und der
verwaltungsgerichtlichen Kognition bei der Überprüfung von § 238
Abs. 2 PBG kann vollumfänglich auf das in E. 3.3 Gesagte verwiesen
werden.
4.2.1
In seinem Beschluss attestierte die Baukommission dem Bauvorhaben eine gute
Gestaltung und Einordnung. Sie führte dazu aus, der Neubaukörper selbst zeichne
sich durch eine moderne und zeitgenössische Architektursprache aus, die auch
auf die modernen Wohnbedürfnisse reagiere. Durch die klare Formen- und
Materialsprache entstehe ein elegantes und homogenes Gesamterscheinungsbild.
Auch bezüglich Grösse, Stellung und Körnigkeit ordne sich das Vorhaben gut in
die bestehende Bebauungsstruktur und Umgebung ein.
Ergänzend begründete die Baukommission ihre Ansicht in der
Rekursantwort damit, die gestalterische Ausbildung beziehungsweise die Kubatur
sowie die architektonischen Elemente des Baukörpers orientierten sich am
umliegenden Gebiet, welches von Einzel- und Mehrfamilienbauten mit
unterschiedlicher baulicher Ausgestaltung geprägt sei. Sowohl die Fenster im
Dachbereich, die Erker als auch die Balkone würden eine Verfeinerung der
Fassaden und einen angemessenen Übergang zu den angrenzenden Liegenschaften
schaffen. Durch die Höhenstaffelung werde zudem eine gute Massstäblichkeit
erreicht. Sodann nehme die Gestaltung der Dachform Bezug auf die umliegenden Gebäude
und fügten sich harmonisch in das Gebiet ein. Da die Baute zudem in der zweiten
Bautiefe zu stehen komme, bestehe kein optischer Bezug zur K-Strasse
beziehungsweise zur M-Gasse.
4.2.2
Das
Baurekursgericht führte zur Begründung seines abweichenden Einordnungsentscheids
zusammengefasst aus, das Baugrundstück befinde sich in zweiter Bautiefe und sei
von Ein- und Mehrfamilienhäusern mit gegen aussen klar abgegrenzten,
grosszügigen Gartenanlagen umgeben. Gegen Osten grenze es an den Park des
inventarisierten Gebäudes L.
Unter Hinweis auf act. … erwog das
Baurekursgericht, v
on einem
eleganten, homogenen Erscheinungsbild könne kaum die Rede sein. Vielmehr handle
es sich um eine inhomogene und durch die Vorsprünge, Abgrabungen und
Dachgestaltung sehr unruhig wirkende Baute. Ein besonderer Gestaltungswille sei
allenfalls dahingehend erkennbar, dass vom Untergeschoss mit dem muldenförmigen
Aussenbereich bis zum von Dachfenstern, -aufbauten und -einschnitten geprägten
Dachgeschoss der Wohnraum möglichst optimal nutzbar sei. Für den bei der
Beurteilung von § 238 PBG relevanten Aussenbereich resultiere dadurch
jedoch sicher keine gute Gestaltung. Von einer klaren Formensprache könne
ebenfalls nicht die Rede sein. Der Baute für sich könne allenfalls mit gutem
Willen noch eine befriedigende Gestaltung attestiert werden. Im Zusammenhang
mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung vermöge sie sich durch die den
Quartiercharakter sprengende Volumenmassierung indes nicht einmal befriedigend,
geschweige denn gut einzuordnen.
4.2.3
Anders als bei der Ausnützungsübertragung
hat die Baukommission ihre Ansicht bezüglich der Einordnung und Gestaltung
spätestens in den Rekursantworten – und damit rechtzeitig – ausreichend
begründet. Die Vorinstanz hat sich indes in ihrem Entscheid damit auseinandergesetzt
und
das Fehlen einer Beziehung zwischen der
voluminösen Baute mit unruhiger Fassadengestaltung zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung in nachvollziehbarer Weise begründet.
Wenn die Baukommission
vorbringt, die Vorinstanz habe bestätigt, dass die geplante Baute den
Einordnungsanforderungen genüge, verkennt sie zweierlei: Erstens beurteilte die
Vorinstanz die Gestaltung der Baute an sich zu Recht als höchstens
befriedigend. Erforderlich wäre indes aufgrund des benachbarten Inventarobjekts
Gebäude L eine
gute
Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 2
PBG. Zweitens ist nicht bloss eine gute Gestaltung der Baute an sich
erforderlich, sondern auch deren gute Einordnung in die bauliche und
landschaftliche Umgebung für die Erfüllung der Voraussetzungen von § 238
Abs. 2 PBG.
Durch die zweigeschossige
Dachform vermag die Baute allenfalls kleiner erscheinen. Eine aufgrund des
dennoch grossen Volumens erforderliche besonders sorgfältige Gestaltung ist
jedoch nicht erkennbar. Erforderlich wäre eine ruhigere, zurückhaltendere
Gestaltung. Die mit den Erkern ausladende Fassadengestaltung, die
quartieratypische Befensterung sowie die zweistöckige, überladene
Dachgestaltung bewirken ein auffälliges Erscheinungsbild und erreichen das
Prädikat einer besonders sorgfältigen beziehungsweise guten Gestaltung nicht.
Dass sich die geplante Baute
in der zweiten Bautiefe befindet, ändert daran nichts; ebenso wenig führt die
Heterogenität des Quartiers mit Bauten ähnlich grossen Volumens zu einer
abweichenden Beurteilung. Sodann ist die voluminöse, grundstücksausfüllende
Baute nicht nur quartieruntypisch, sondern lässt auch jegliche Rücksichtnahme
auf das unmittelbar benachbarte, in grosszügiger Parklandschaft liegende
Inventarobjekt vermissen. Die mit dem Gebäude L korrespondierende Wahl des
Zinnendachs reicht dazu nicht aus.
4.3
Zusammengefasst
hat die Baukommission dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung in
Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert; ihr Entscheid ist nach dem
Gesagten sachlich nicht vertretbar. Die geplante Baute erweist sich als nicht
bewilligungsfähig. Demnach hat das Baurekursgericht seine Kognition nicht
überschritten und verletzt der angefochtene Entscheid die Gemeindeautonomie der
Baukommission nicht. Die angefochtene Aufhebung der Baubewilligung durch das
Baurekursgericht ist demnach als rechtskonform zu beurteilen. Dies führt zur
Abweisung der Beschwerde.
5.
5.1
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den
unterliegenden Beschwerdeführenden je zur Hälfte aufzuerlegen (§
70
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG).
Ein Anspruch auf eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis von
vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
5.2
Hingegen
sind sie zu gleichen Teilen zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen
Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 (gemeinsam) sowie 3 und 4 (je einzeln) eine
Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 6'000.-) zu
bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss
erkennt die Kammer:
1.
Die Beschwerden werden abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.    7'000.--;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.      525.--
Zustellkosten,
Fr.    7'525.--
Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden den
Beschwerdeführenden 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.
4.
Die
Beschwerdeführenden 1
und 2 werden zu gleichen Teilen
verpflichtet, der
Beschwerdegegnerschaft 1 (gemeinsam) sowie 2 und 3 (je einzeln) eine
Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 6'000.-) zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …