zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00540 · 2026-03-17 · de
Baubewilligung

[Die Bauherrin plant den Neubau von zwei Wohn- und Gewerbehäusern mit Ladenlokal eines Grossverteilers, Gastronomiebetrieb, 20 Wohnungen und einer Unterniveaugarage sowie Aussenparkplätzen.] Qualifikation von Anbauten als Besondere Gebäude nach § 273 PBG. Die als Lagerraum des Ladenlokals vorgesehenen Nebennutzflächen sind von den Hauptbauten genügend abgetrennt und weisen die erforderliche architektonische und bauliche Selbständigkeit auf (E. 4.5). Eine funktionale Selbständigkeit der Anbauten ist nach der Rechtsprechung nicht erforderlich (E. 4.6). Die Bestimmungen der BZO Rorbas zum zustimmungsfreien Näherbau bewegen sich innerhalb der kommunalen Kompetenz nach § 49 Abs. 3 PBG, wonach von den kantonalen Mindestabständen abgewichen und der Grenzbau erleichtert werden kann (E. 5). Eine negative Vorwirkung gestützt auf § 234 PBG kommt der während des Beschwerdeverfahrens zu Handen der öffentlichen Auflage verabschiedeten Revision der kommunalen Nutzungsplanung nicht zu (E. 6.3). Aus der Visualisierung des Bauvorhabens wird ersichtlich, dass die offenen Bögen über den Dachterrassen des Attikageschosses aufgrund ihrer massiven Erscheinungsweise als optisch den Gebäudekubus erweiternde Aufbauten wahrgenommen werden und diese die Drittelsregelung gemäss § 292 PBG nicht einhalten (E. 7.3). Dieser Mangel ist untergeordneter Natur und kann auflageweise behoben werden (E. 7.5). Das Bauvorhaben erfüllt die Gestaltungsanforderungen nach § 238 Abs. 2 PBG und nimmt genügend Rücksicht auf das benachbarte Inventarobjekt. Teilweise Gutheissung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00540
Standard Suche
Erweiterte Suche
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2024.00540
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 17.03.2026
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
[Die Bauherrin plant den Neubau von zwei Wohn- und Gewerbehäusern mit Ladenlokal eines Grossverteilers, Gastronomiebetrieb, 20 Wohnungen und einer Unterniveaugarage sowie Aussenparkplätzen.]Qualifikation von Anbauten als Besondere Gebäude nach § 273 PBG. Die als Lagerraum des Ladenlokals vorgesehenen Nebennutzflächen sind von den Hauptbauten genügend abgetrennt und weisen die erforderliche architektonische und bauliche Selbständigkeit auf (E. 4.5). Eine funktionale Selbständigkeit der Anbauten ist nach der Rechtsprechung nicht erforderlich (E. 4.6). Die Bestimmungen der BZO Rorbas zum zustimmungsfreien Näherbau bewegen sich innerhalb der kommunalen Kompetenz nach § 49 Abs. 3 PBG, wonach von den kantonalen Mindestabständen abgewichen und der Grenzbau erleichtert werden kann (E. 5). Eine negative Vorwirkung gestützt auf § 234 PBG kommt der während des Beschwerdeverfahrens zu Handen der öffentlichen Auflage verabschiedeten Revision der kommunalen Nutzungsplanung nicht zu (E. 6.3). Aus der Visualisierung des Bauvorhabens wird ersichtlich, dass die offenen Bögen über den Dachterrassen des Attikageschosses aufgrund ihrer massiven Erscheinungsweise als optisch den Gebäudekubus erweiternde Aufbauten wahrgenommen werden und diese die Drittelsregelung gemäss § 292 PBG nicht einhalten (E. 7.3). Dieser Mangel ist untergeordneter Natur und kann auflageweise behoben werden (E. 7.5). Das Bauvorhaben erfüllt die Gestaltungsanforderungen nach § 238 Abs. 2 PBG und nimmt genügend Rücksicht auf das benachbarte Inventarobjekt.Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
ATTIKAGESCHOSS
BESONDERE GEBÄUDE
BESONDERE GEBÄUDETEILE
DRITTELSREGEL
EINORDNUNG
GEBÄUDEABSTAND
GRENZABSTAND
PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE
VORWIRKUNG
Rechtsnormen:
§ 2a ABV
Art. 93 BGG
Art. 5 Abs. II BV
Art. 36 Abs. III BV
§ 7 PBG
§ 49 Abs. III PBG
§ 234 PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 270 PBG
§ 270 Abs. I PBG
§ 273 PBG
§ 281 Abs. I lit. a PBG
§ 292 lit. b PBG
§ 321 PBG
Art. 21 Abs. I RPG
§ 13 Abs. II VRG
§ 17 Abs. II VRG
§ 17 Abs. III VRG
§ 28 Abs. I VRG
§ 50 Abs. II VRG
§ 65a VRG
§ 70 VRG
§ 71 VRG
§ 125 lit. c ZPO
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00540
VB.2024.00552
Urteil
der 1. Kammer
vom 17. März 2026
Mitwirkend: Abteilungspräsident
Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Yann Aders.
In Sachen
Aus VB.2024.00540
Erbengemeinschaft A,
bestehend aus:
1.    B,
2.    C,
3.    D,
4.    E,
alle vertreten durch RA F,
Aus VB.2024.00552
5.1  G,
5.2  H,
beide vertreten durch RA I,
Beschwerdeführende,
gegen
Aus VB.2024.00540 und VB.2024.00552
1.    J AG,
vertreten
durch RA K,
2.    Gemeinderat Rorbas,
vertreten
durch RA L,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 5. Juli
2023 erteilte der Gemeinderat Rorbas der J AG die Baubewilligung für den
Neubau von zwei Wohn- und Gewerbehäusern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an
der M-Strasse 02 in Rorbas. Gleichzeitig wurde die Gesamtverfügung der
Baudirektion des Kantons Zürich vom 25. April 2023 für das Bauvorhaben
eröffnet.
II.
Hiergegen erhoben H und G mit
Eingabe vom 7. August 2023 sowie A mit Eingabe vom 9. August 2023 jeweils
Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses vereinigte die
Verfahren und hiess die Rekurse am 11. Juli 2024 insofern teilweise gut,
als es den Beschluss des Gemeinderates Rorbas vom 5. Juli 2023 um die
Auflage ergänzte, dass der Baubehörde vor Baubeginn korrigierte Pläne zur
Bewilligung einzureichen seien, mit welchen die Einhaltung des nach § 292
PBG zulässigen Drittels mittels Verzichts auf das fassadenbündige Zimmer in der
nordöstlichen Gebäudeecke des östlichen Gebäudes ausgewiesen werde. Im Übrigen
wies es den Rekurs (richtig: die Rekurse) ab.
III.
A.
Gegen diesen
Entscheid gelangte A mit Eingabe vom 13. September 2024 an das
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Er beantragte die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids insoweit, als damit die Baubewilligung des
Gemeinderats Rorbas vom 5. Juli 2023 bestätigt worden sei; unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft (VB.2024.00540).
Das Baurekursgericht beantragte am
1. Oktober 2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die
J AG beantragte mit Beschwerdeantwort vom 14. Oktober 2024 die
Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich
Mehrwertsteuer) für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten des
Beschwerdeführers. Mit Beschwerdeantwort vom 24. Oktober 2024 beantragte
der Gemeinderat Rorbas die Abweisung der Beschwerde, soweit auf sie einzutreten
sei; alles unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers.
Mit Replik vom 8. November
2024 orientierte die Rechtsvertreterin von A das Verwaltungsgericht über den
Tod ihres Mandanten und stellte den Antrag, den Erben des Verstorbenen sei
Frist zur Mitteilung anzusetzen, ob sie in das Beschwerdeverfahren eintreten
wollten. Mit Präsidialverfügung vom 20. November 2024 lud die
Abteilungspräsidentin die Erbengemeinschaft A ein, eine Stellungnahme
betreffend Festhalten am Verfahren einzureichen. Die Erbengemeinschaft A
erklärte am 9. Dezember 2024 ihr Festhalten an der Beschwerde. Das Rubrum
wurde entsprechend angepasst. Die J AG hielt in ihrer Duplik an den
gestellten Anträgen fest.
B.
Mit gleich
lautender Beschwerde, ebenfalls datierend vom 13. September 2024,
gelangten auch H und G an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten die Aufhebung
des angefochtenen Entscheids insoweit, als damit die Baubewilligung des
Gemeinderats Rorbas vom 5. Juli 2023 bestätigt worden sei; unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft (VB.2024.00552).
Das Baurekursgericht beantragte am
1. Oktober 2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die
J AG beantragte mit Beschwerdeantwort vom 14. Oktober 2024 die
Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich
Mehrwertsteuer) für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten der
Beschwerdeführenden. Mit Beschwerdeantwort vom 24. Oktober 2024 beantragte
der Gemeinderat Rorbas die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten
werde; alles unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführenden. H und G
hielten in ihrer Replik an den gestellten Anträgen und deren Begründung fest.
Die J AG hielt in ihrer Duplik die gestellten Anträge ebenfalls aufrecht.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden zuständig.
1.2
Die Beschwerden
richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts, betreffen
denselben Sachverhalt und werfen wortwörtlich dieselben Rechtsfragen auf. Es
rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen, die Verfahren zu
vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der
Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin
Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 431 N. 50 ff.).
Die
nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die Akten des
Verfahrens VB.2024.00552.
1.3
Die weiteren
Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerden ist
einzutreten.
2.
Streitbetroffen ist der Neubau
zweier Wohn- und Gewerbehäuser mit Ladenlokal, Gastronomiebetrieb, 20 Wohnungen
und einer Unterniveaugarage sowie Aussenparkplätzen auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 an der M-Strasse 02 in Rorbas. Nach der Bau- und Zonenordnung
der Gemeinde Rorbas vom 23. November 2016 (BZO) liegt das Grundstück in
der Wohn- und Gewerbezone WG
2.0
3.
Da die Gemeinde Rorbas die
kantonale Harmonisierung der Baubegriffe noch nicht umgesetzt hat, bleiben
gemäss den Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und den Übergangsbestimmungen
zur Änderung vom 5. Mai 2016 der Allgemeinen Bauverordnung (ABV) die dort
genannten und im Anhang PBG sowie im Anhang 2 ABV wiedergegebenen
Bestimmungen in ihrer bis zum 28. Februar 2017 geltenden Fassung
anwendbar.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführenden monieren die Qualifikation der Anbauten als Besondere
Gebäude. Sie machen geltend, die vorgesehenen Anbauten würden nicht die
geforderte konstruktive Selbständigkeit aufweisen und die im Hauptbau
vorgesehene Nutzung funktioniere nur mit den Räumlichkeiten in den Anbauten.
Die Reduits der Wohnungen, die teilweise in den Besonderen Gebäuden
untergebracht werden sollen, würden zur Hauptnutzung Wohnen gehören und seien
daher im Hauptgebäude anzuordnen.
4.2
Als Besondere
Gebäude gelten laut § 273 PBG Bauten, die nicht für den dauernden
Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei
Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt. Für solche Bauten kann in der Bau-
und Zonenordnung von den kantonalen Mindestabständen abgewichen oder der
Grenzbau erleichtert werden (§ 49 Abs. 3 PBG).
Um als Besondere Gebäude zu
gelten, müssen Bestandteile von Hauptgebäuden nach gefestigter
verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung in ihrer äusseren Erscheinung und in
ihrem räumlichen Verhältnis vom Hauptgebäude abgrenzbar sein, weshalb eine
gewisse architektonische und (kumulativ) eine gewisse konstruktive
Selbständigkeit verlangt wird. In der Regel ergibt sich diese bereits aufgrund
der gegenüber Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe. Da lediglich eine gewisse
architektonische und bauliche Selbständigkeit verlangt wird, ist nicht
erforderlich, dass diese ohne jegliche Anpassungen der baulichen Substanz des
Hauptgebäudes weggelassen beziehungsweise versetzt werden könnten (VGr,
20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.2 und 3.4; 13. Juni 2012,
VB.2011.00648, E. 4.5.2; Christoph Fritzsche/Christian Berz in: Christoph
Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil
2024, S. 1368 f.).
Mit
dem Kriterium der architektonischen und konstruktiven Selbständigkeit im
räumlichen Verhältnis zum Hauptgebäude soll primär eine missbräuchliche
Beanspruchung der in § 273 PBG gewährten Erleichterungen durch
willkürliche Unterteilung eines Gebäudes verhindert werden (VGr, 26. Juni
2025, VB.2024.00636, E. 3.1.6).
Eine
funktionale Selbständigkeit wird sodann nicht verlangt (vgl. VGr, 27. Oktober
2022, VB.2022.00153, E. 6.2.2). Ein Besonderes Gebäude darf demzufolge
auch der Wohn- oder Arbeitsnutzung des Hauptgebäudes dienen, sofern es selbst
nicht zu solchen Zwecken genutzt werden kann (VGr, 20. März 2014,
VB.2013.00623, E. 3.2; BEZ 2012 Nr. 55 E. 2.3 ff.). So
steht es der Qualifikation eines Gebäudes als Besonderes Gebäude etwa nicht
entgegen, dass es als Terrasse der anstossenden Wohnräume genutzt wird (zum
Ganzen: VGr, 19. Juni 2025, VB.2023.00468, E. 7.4; 26. Januar 2023,
VB.2022.00218/VB.2022.00234, E. 3.4; 13. April 2022, VB.2021.00403,
E. 3.7.2).
4.3
Die Vorinstanz zog
in Erwägung, dass die von der Bauherrschaft und dem Beschwerdegegner 2 als
Besondere Gebäude qualifizierten Gebäude jeweils an ein Hauptgebäude angebaut
und beide weniger als 4 m hoch seien, womit sie die Voraussetzungen von
§ 273 PBG erfüllten. Beide Besonderen Gebäude seien kaum befenstert und
nicht beheizt. Das grössere der beiden Besonderen Gebäude diene der Anlieferung
des Detailhändlers im Hauptgebäude und beinhalte sodann ein Lager, Kühlräume,
Technik und einen Putzraum, die ebenfalls dem Laden dienten. Diese
Räumlichkeiten würden sich nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen
eignen. Zum Laden gehörende Aufenthalts- und Administrationsräumlichkeiten
befänden sich im Hauptgebäude und nicht im Anbau. Es sei nicht zu befürchten,
dass solche Räumlichkeiten im Anbau eingerichtet würden. Im kleineren Anbau
seien nur von aussen zugängliche Abstellräume sowie ein Lager für das Gewerbe
im kleineren Gebäude geplant. Beide Anbauten erfüllten damit das weitere
Kriterium von § 273 PBG, wonach ein Besonderes Gebäude nicht für den
dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sein dürfe, da beide Anbauten
objektiv nicht dafür geeignet seien. Weiter dürfe das Besondere Gebäude auch
der Wohn- und Arbeitsnutzung des Hauptgebäudes dienen, weshalb die Tatsache,
dass die Lagerräume etc. dem Laden beziehungsweise die Abstellräume den
Wohnungen im jeweiligen Hauptgebäude dienten, der Qualifikation als Besondere
Gebäude nicht entgegenstünden. Weiter erwog das Baurekursgericht, die beiden
Anbauten verfügten über eine genügende architektonische wie auch konstruktive
Selbständigkeit und sie würden sich nicht nur aufgrund ihrer geringeren Höhe,
sondern auch in ihrer Materialisierung und architektonischen Gestaltung
deutlich vom Hauptgebäude abheben. Schliesslich würden auch die in
Ziff. 2.3.1.1 BZO vorgegebenen Grundmasse eingehalten, weshalb bei den
Anbauten von Besonderen Gebäuden mit den entsprechenden Privilegierungen
auszugehen sei.
4.4
Aufgrund der
gegenüber den Hauptgebäuden geringeren Höhen sowie der unterschiedlichen
Materialisierung und Farbgebung sind die vorliegend streitbetroffenen Anbauten 
mit der Vorinstanz  in ihrer äusserlichen Erscheinung klar von den
Hauptgebäuden abgrenzbar. Sie werden in ihrer Bautypologie als separate
Anbauten gelesen.
4.5
Die als Besondere
Gebäudeteile bezeichneten Anbauten für Lager und Technik sind räumlich durch
Zwischenwände von der Hauptnutzung abgetrennt und weisen die erforderliche
architektonische und bauliche Selbständigkeit auf. Damit von einer gewissen
architektonischen und baulichen Selbständigkeit ausgegangen werden kann, müssen
die Räume nicht ohne jegliche Anpassungen der baulichen Substanz des
Hauptgebäudes weggelassen oder versetzt werden können. Vorliegend wären
lediglich untergeordnete Anpassungen erforderlich und die von den
Beschwerdeführenden monierte Erschliessung der Wohnungen im ersten Obergeschoss
könnte ohne Probleme auf anderem Weg realisiert werden.
Soweit die Beschwerdeführenden
monieren, die im Verkaufsraum des westlichen Gebäudes als weitere Fläche
abgetrennten 15 m
seien räumlich von der Nebennutzung im
Besonderen Gebäude nicht abgetrennt, dringen sie nicht durch. Obschon im
Grundrissplan des Erdgeschosses ein Teil des Büros mit der Schraffur für
Besondere Gebäude versehen ist und im Situationsplan das ganze Büro und der
Aufenthaltsraum den Besonderen Gebäuden zugeschlagen werden, ist für die
Berechnung der Baumassenziffer einzig der Plan "EG Baumassenschema"
massgeblich. Die dort enthaltenen Angaben sind als Grundlage für die Berechnung
der Baumassenziffer herangezogen worden. Aus diesem Plan geht hervor, dass der
Aufenthaltsraum und das zum Verkaufsraum gehörende Büro vollständig der Hauptnutzung
und damit dem normalen Gebäude angerechnet wurden.
Es ist insgesamt sowohl eine
architektonische als auch eine gewisse konstruktive Selbständigkeit gegeben.
Die fraglichen Gebäudeteile sind in ihrer äusserlichen Erscheinung und räumlich
von den jeweiligen Hauptnutzungen abgrenzbar.
4.6
Indem die
Beschwerdeführenden vorbringen, die vorliegende Nutzung im Hauptbau würde ohne
die Räumlichkeiten in den Anbauten nicht funktionieren, machen sie sinngemäss
eine fehlende funktionale Selbständigkeit der Hauptnutzung geltend.
Die für die Qualifikation als
Besondere Gebäude verlangte Selbständigkeit bezieht sich nicht auf die Funktion,
sondern auf die architektonische und konstruktive Selbständigkeit (oben
E. 4.5). Die funktionale Selbständigkeit der Anbauten ist für die
Qualifikation als Besondere Gebäude unmassgeblich (VGr, 26. Juni 2025,
VB.2024.00636, E. 3.1.6; 20. März 2014, VB.2013.00623 E. 3.2; BEZ
2012 Nr. 55 E. 2.4). Ein Besonderes Gebäude darf der Wohn- oder
Arbeitsnutzung des Hauptgebäudes dienen, sofern es nicht selbst zu solchen
Zwecken genutzt werden kann (VGr, 26. Januar 2023,
VB.2022.00218/VB.2022.00234, E. 3.4). Ein funktionaler Bezug ist sodann
üblich; eine gänzliche Unabhängigkeit kann nicht verlangt werden (VGr,
19. Juni 2025, VB.2023.00468, E. 7.5; 20. März 2014,
VB.2013.00623, E. 3.2; BEZ 2012 Nr. 55 E. 2.4 f.). Diese
Rechtsprechung hat in "beide" Richtungen Geltung und damit auch für
die Funktion des Hauptgebäudes. Die von den Beschwerdeführenden aufgeworfene
Frage, ob die Nutzung im Hauptbau ohne die Räumlichkeiten in den Anbauten
funktionieren würde oder nicht, ist für die Qualifikation der Anbauten somit
nicht massgebend. Andernfalls wäre ein Bauvorhaben, bei dem die
vorgeschriebenen Pflichtabstellplätze in einem Besonderen Gebäude untergebracht
sind, auch nicht zulässig, wie die Beschwerdegegnerin 1 zutreffend
anmerkt. Aus § 273 PBG lässt sich denn auch keine dahingehende Bedeutung
ablesen. Sofern eine Gemeinde entsprechende Privilegierungen verhindern wollte,
könnte sie dies in ihrer Bau- und Zonenordnung entsprechend verankern (§ 49
Abs. 3 PBG).
Die vorliegend streitbetroffenen
Flächen sind unbestrittenermassen nicht für den dauernden Aufenthalt von
Menschen geeignet und es ist nicht zu erwarten, dass diese einer Verkaufs-,
Gastronomie- oder Wohnnutzung zugeführt werden (vgl. VGr, 2. März 2016,
VB.2015.00544, E. 4.1 f.). Dafür sind sie objektiv nicht geeignet.
Die zentralen Anforderungen für die Qualifikation als Besondere Gebäude gemäss
§ 273 PBG sind somit erfüllt. Das vorliegend zu beurteilende Projekt hält
ferner die Grundmasse nach Ziff. 2.3.1.1 BZO ein. Die Vorgaben zu den
Besonderen Gebäuden sind damit eingehalten.
4.7
Soweit die
Beschwerdeführenden verlangen, dass die Nebennutzflächen zu den Wohnungen ins
Hauptgebäude integriert sein müssten, kann ihnen ebenfalls nicht gefolgt
werden. Für die Qualifikation als Nebennutzfläche wird auf die gleichen
Kriterien abgestellt wie für die Qualifikation als Besondere Gebäude (VGr,
13. Juni 2012, VB.2011.00648, E. 4.3; Christoph Fritzsche/Christian
Berz, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 1365 mit weiteren Hinweisen). Es
ist für beide Kategorien entscheidend, dass die Räumlichkeiten nicht für den
dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind (vgl. VGr, 15. Mai 2025,
VB.2024.00369, E. 3.2). Es wäre widersprüchlich, zu verlangen, dass
Abstellräume in die Hauptbaute integriert sein müssen. Die
Einstellgelegenheiten für Vorräte und Hausrat beziehungsweise Nebennutzflächen
sind gerade durch ihre der Hauptnutzung dienende Funktion charakterisiert.
4.8
Nach den
vorstehenden Ausführungen ist zusammenfassend festzuhalten, dass die als
Besondere Gebäude berücksichtigten Anbauten die notwendige konstruktive
Selbständigkeit aufweisen und eine funktionale Trennung zwischen der Haupt- und
der Nebennutzung nicht verlangt wird. Abstellräume zu den Wohnungen müssen
nicht zwingend im Hauptgebäude untergebracht werden.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführenden rügen im Weiteren, Ziff. 3.1.1 BZO sei gesetzeswidrig
und deshalb nicht anzuwenden. Sie machen dazu geltend, § 273 PBG betreffe
die Gebäudeabstände und nicht den Grenzabstand, der in § 270 PBG auf 3,5 m
festgelegt sei und nur mit Zustimmung des Nachbarn unterschritten werden könne.
§ 49 Abs. 3 PBG könne nur so verstanden werden, dass in der BZO eine
analoge Regelung auch für den Gebäudeabstand nur mit nachbarlicher Zustimmung
ermöglicht werden könne. Sofern sie mit dieser Rüge nicht durchdringen würden,
beantragen sie eine akzessorische Normenkontrolle der Bestimmungen über die
Besonderen Gebäude und den zustimmungsfreien Näherbau in Ziff. 3.1.1 und
Ziff. 2.3.1.1 BZO. Die Beschwerdeführenden hätten eine solch ungewöhnlich
hohe Baumassenziffer nicht erwartet und eine derart gravierende Verletzung
ihrer nachbarlichen Rechte im Zuge der Nutzungsplanungsrevision 2016 nicht
widerspruchslos hingenommen, wäre ihnen die Tragweite damals bewusst gewesen.
Als baurechtliche Laien hätten sie im Vertrauen auf eine ausgewogene Vorlage
keine vertiefte Prüfung der Änderungen vorgenommen.
Im Rekursverfahren vor der
Vorinstanz haben einzig die (heutigen) Beschwerdeführenden 5.1 und 5.2 entsprechende
Rügen vorgetragen. Insoweit ist nachfolgend auf ihr Vorbringen einzugehen.
5.2
Der gesetzliche
Grenzabstand von § 270 Abs. 1 PBG gilt auch für Besondere Gebäude,
sofern nicht in der Bau- und Zonenordnung davon abweichende Vorschriften
enthalten sind (VGr, 14. Juli 2004, VB.2004.00151, E. 2.1). Nach
§ 49 Abs. 3 PBG kann in der Bau- und Zonenordnung für Besondere
Gebäude von den kantonalen Mindestabständen abgewichen und der Grenzbau
erleichtert werden. Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass § 49 Abs. 3
PBG den Gemeinden gestattet, auch vom gesetzlichen Grenzabstand nach § 270
Abs. 1 PBG abzuweichen. Eine nachbarliche Zustimmung ist in diesem Fall
nicht notwendig.
Die Gemeinde Rorbas hat für den
hier infrage stehenden Grenzabstand von ihrer Kompetenz
nach § 49 Abs. 3 PBG
Gebrauch gemacht und für Besondere Gebäude im Sinne des
Planungs- und Baugesetzes eine Reduktion des Grundabstands ohne schriftliche
Zustimmung des Nachbarn auf maximal einen Drittel der Länge der gemeinsamen
Grenze bis auf 1,75 m gestattet (Ziff. 3.1.1 BZO). Die Bestimmung in
Ziff. 3.1.1 BZO ist im erlaubten Regelungsbereich der
Gemeinde und daher rechtsbeständig und nicht zu beanstanden.
Den Beschwerdeführenden kann
sodann nicht gefolgt werden, dass § 49 Abs. 3 PBG nur so verstanden
werden könne, dass eine analoge Regelung für den Gebäudeabstand nur mit
nachbarlicher Zustimmung ermöglicht werden könne. Gestützt auf § 49 Abs. 3
PBG kann die Gemeinde auch den Gebäudeabstand abweichend von § 273 PBG
festlegen und eine Unterschreitung ohne nachbarliche Zustimmung gestatten. Im
Übrigen ist im vorliegenden Fall der gesetzliche Gebäudeabstand für Besondere
Gebäude von 3,5 m nach § 273 PBG auch bei einem Grundabstand von 1,75 m,
wie in Ziff. 3.1.1 BZO vorgesehen, gewahrt.
5.3
Soweit die
Beschwerdeführenden eine akzessorische Überprüfung der Vorschriften über eine
separate Baumassenziffer für Besondere Gebäude in der Wohn- und Gewerbezone WG
2.0
von Rorbas anstrengen, sind die Voraussetzungen nicht erfüllt.
5.3.1
Nutzungspläne
sind für jedermann verbindlich (Art. 21 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom
22. Juni 1979 über die Raumplanung [RPG]). Haben sich die Verhältnisse
erheblich geändert, so werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls
angepasst (Abs. 2). Nutzungspläne sind grundsätzlich im Anschluss an deren
Erlass anzufechten. Eine spätere akzessorische Überprüfung in Zusammenhang mit
der Erteilung einer Baubewilligung ist nur in Ausnahmesituationen zugelassen
(vgl. grundlegend BGE 106 Ia 310 E. 3; 135 II 209 E. 5.1 mit
Hinweisen; VGr, 14. März 2024, VB.2023.00117, E. 6.2; 28. April
2022, VB.2020.00722, E. 4.2).
5.3.2
Vorab kann
diesbezüglich auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden
(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).
Es ist vorliegend nicht
ersichtlich und wird von den Beschwerdeführenden auch nicht ansatzweise
dargetan, inwiefern eine solche, von der Rechtsprechung vorausgesetzte
Ausnahmesituation gegeben sein sollte. Ihr Vorbringen, dass sie die
Nutzungsplanungsrevision 2016 nicht widerspruchslos hingenommen hätten, wenn
ihnen die Tragweite bewusst gewesen wäre, überzeugt nicht. Von Anpassungen der
Nutzungsplanung sind, von wenigen Ausnahmen abgesehen, stets baurechtliche
Laien betroffen. Auch von solchen Laien darf erwartet werden, dass sie sich
über Änderungen in der Nutzungsplanung informieren und sich die Auswirkungen
auf ihre eigenen Grundstücke vergegenwärtigen. Ohnehin ist nicht ersichtlich,
inwiefern die angeführte Bestimmung übergeordnetem Recht widersprechen und
deshalb vorliegend nicht anwendbar sein sollte.
6.
6.1
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, die Vorinstanz sei nicht auf ihr Vorbringen
eingegangen, wonach die ab 1. März 2025 gültige harmonisierte BZO für das
angefochtene Bauprojekt eine Reduktion von rund 800 m
bei den
Anbauten bedeuten würde. Sie beantragen eine Anwendung von § 234 PBG.
Vor Baurekursgericht machten die
Beschwerdeführenden
5.1 und 5.2
geltend, das spätestens ab 1. März 2025 geltende
harmonisierte Recht gestatte nach § 2a ABV (in der ab 1. März 2017 in
Kraft stehenden Fassung [revABV]) nur noch Klein- und Anbauten mit einer Fläche
von 50 m
6.2
Die
Gemeinde Rorbas hat mit Beschluss vom 17. September 2025 die Teilrevision
der Bau- und Zonenordnung (revBZO) sowie die Revision der kommunalen
Richtplanung zuhanden der öffentlichen Auflage und Anhörung gemäss § 7 PBG
verabschiedet. Die
BZO vom 23. November
2016 ist weiterhin in Kraft.
Die revidierte Bau- und
Zonenordnung ist damit während des Beschwerdeverfahrens zuhanden
der öffentlichen Auflage und Anhörung verabschiedet
worden und nicht per 1. März 2025 in Kraft gesetzt worden, wie dies die
Beschwerdeführenden nunmehr beschwerdeweise geltend machen.
6.3
Ändert sich die
Rechtslage während eines baurechtlichen Rechtsmittelverfahrens, so ist bei
planungsrechtlichen Festlegungen  vorbehältlich einer anderslautenden
intertemporalrechtlichen Regelung  grundsätzlich auf das Recht abzustellen,
welches zur Zeit des vor der Rechtsänderung ergangenen Entscheids galt (vgl.
VGr, 13. April 2022, VB.2021.00403, E. 3.3.1, mit Hinweisen). Das
Verwaltungsgericht wendet jedoch in derartigen Fällen § 234 PBG als
intertemporale Regelung an und wägt das private Interesse an der Verwirklichung
des Bauvorhabens und das öffentliche Interesse daran, zwecks wirksamer Planung
neue Umstände und bessere Erkenntnisse möglichst bald und umfassend zur Geltung
zu bringen, gegeneinander ab (VGr, 13. Juli 2023, VB.2022.00514,
E. 6.2; 13. April 2022, VB.2021.00403, E. 3.3.2, mit Hinweisen).
6.3.1
Im
Rekursverfahren beantragten die heutigen Beschwerdeführenden
5.1 und 5.2
sinngemäss
eine Voranwendung von § 2a revABV. Die Übergangsbestimmungen zur Änderung
der ABV vom 11. Mai 2016 halten jedoch fest, dass bis zur Anpassung der
jeweiligen Bau- und Zonenordnung an die Änderung des PBG vom 14. September
2015 neben anderen Bestimmungen auch § 2a revABV in der vor Inkrafttreten
der Änderung vom 11. Mai 2016 gültigen Fassung anwendbar bleibt. Bereits
die Übergangsbestimmungen schliessen damit eine Vorwirkung ausdrücklich aus
(vgl. VGr, 13. April 2022, VB.2021.00403, E. 3.6.1).
6.3.2
Soweit sich die
Beschwerdeführenden mit ihrem Begehren auf die verwaltungsgerichtliche Praxis
zu § 234 PBG berufen, ist darauf hinzuweisen, dass diese auf Fälle
ausgerichtet ist, in denen die Planänderung noch während des
Rekurs
verfahrens
zuhanden der öffentlichen Auflage verabschiedet wurde (vgl. Markus Lanter/Peter
Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 924). Dies ist vorliegend nicht
der Fall, weshalb die Beschwerdeführenden mit ihrem Begehren auf die Anwendung
von § 234 PBG nicht durchdringen.
6.3.3
Insoweit
Änderungen, die während des Beschwerdeverfahrens eingetreten sind, überhaupt
beachtlich sein könnten, stünde vorliegend das Fehlen eines überwiegenden
öffentlichen Interesses einer negativen Vorwirkung ohnehin entgegen. Die
Teilrevision der Bau- und Zonenordnung bezweckt die Harmonisierung der
Baubegriffe, die Regelung des Mehrwertausgleichs und die Überprüfung der
Naturgefahrenkarte (Teilrevision Bau- und Zonenordnung, Erläuternder Bericht
gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV],
S. 5). In den Hinweisen zur geplanten Anpassung von Ziff. 2.3.1.1 BZO
in Art. 17 Abs. 1 revBZO ist aufgeführt, dass lediglich
"Anpassungen aufgrund neuer kantonaler Baubegriffe und Messweisen
(IVHB)" erfolgen. Die Baumassenziffer wird unverändert bei 0,5 m
/m
belassen, einzig der Begriff der Besonderen Gebäude wird durch "Kleinbauten
und Anbauten" ersetzt. Darin sind keine planerischen Absichten erkennbar,
die im Sinne von § 234 PBG vor einer negativen Präjudizierung zu schützen
wären. Die vorliegend beträchtlichen Auswirkungen auf die realisierbare
Baumasse gehen damit primär auf eine veränderte Legaldefinition zurück. Damit
fehlte es auch an einem gewichtigen öffentlichen Interesse, das die gewichtigen
privaten Interessen der Beschwerdegegnerin 1 an der Verwirklichung ihres
Bauprojekts zu überwiegen vermöchte.
6.4
Die Beschwerde ist
auch in dieser Hinsicht unbegründet.
7.
7.1
Weiter rügen die
Beschwerdeführenden, das Attikageschoss des grösseren Hauptgebäudes durchstosse
auch auf der Südseite das Dachprofil. Die offenen Bögen auf den Dachterrassen
sollten in massiver Konstruktion ausgeführt werden und führten zu einer
optischen Aufblähung des Gebäudekörpers. Damit werde die Drittelsregel nach
§ 292 lit. b PBG verletzt.
7.2
§ 292 lit. b
PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden
Fassung hält in Bezug auf die Zulässigkeit von Dachaufbauten auf Flachdächern
Folgendes fest: Wo nichts anderes bestimmt ist, dürfen Dachaufbauten,
ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere
technisch bedingte Aufbauten, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der
betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie bei Flachdächern die für ein
entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, das heisst jene
Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des
obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1
lit. a in Verbindung mit § 292 PBG; VGr, 16. April 2025,
VB.2024.00038/VB.2024.00066, E. 10.2 mit weiteren Hinweisen).
Unter Dachaufbauten gemäss
§ 292 PBG sind Bauteile zu verstehen, die wie Lukarnen oder Ähnliches
oberhalb der Dachhaut in Erscheinung treten beziehungsweise die Dachfläche nach
aussen durchstossen (VGr, 14. Januar 2021, VB.2020.00613, E. 4.2;
28. März 2019, VB.2018.00367, E. 5.2 mit Hinweisen). § 292 PBG
ist bauästhetisch motiviert und soll gewährleisten, dass Dachgeschosse noch als
solche erkennbar sind und nicht den Eindruck von Vollgeschossen vermitteln.
Dach und Dachaufbauten sollen in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein
aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen
überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten
verhindert werden (VGr, 31. August 2017, VB.2017.00337, E. 2.2; 6. November
2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Nach der Praxis gehören zu den Dachaufbauten
im Sinne von § 292 PBG nicht nur die "reinen" Baukörper, sondern
jeder Gebäudeteil, der zu einer optischen Aufblähung des Gebäudekörpers führt,
also zum Beispiel auch Vordächer (sofern sie mehr als üblich auskragen),
Brüstungen und andere massive Bauteile (VGr, 14. Januar 2021,
VB.2020.00613, E. 4.4 mit Hinweisen).
Nach der Rechtsprechung sind
Pergolen grundsätzlich an das Drittel von Dachaufbauten anzurechnen. Dies gilt
jedenfalls für solche Pergolen, die etwa in Form von massiven Holz- oder
Betonkonstruktionen (auch wenn sie nicht bewachsen sind) optisch als den Gebäudekubus
erweiternde Aufbauten wahrgenommen werden. Keine Dachaufbauten oder
Bestandteile derselben sind gemäss der vorinstanzlichen Rechtsprechung
höchstens solche Pergolen, welche als filigrane Holz- oder Stahlkonstruktionen
gar nicht als Teil des Gebäudekubus wahrgenommen werden beziehungsweise die
Masse desselben optisch nicht vergrössern (VGr, 10. November 2022,
VB.2022.00284, E. 5.2; 14. Januar 2021, VB.2020.00613, E. 4.4;
Christian Berz/Antonio Frigerio, Zürcher Planungs- und Baurecht,
S. 1467 f.).
7.3
Die beanstandeten
offenen Bögen über den Dachterrassen des Attikageschosses sind als blaue
Flächen in der Darstellung der Süd-West-Fassade und in der Visualisierung der
Bauherrin dargestellt. Daraus geht hervor, dass es sich bei den Bögen um massiv
gehaltene Rahmen für die Stoffmarkisen handelt. Insbesondere in ihrer optischen
Wirkung gehen sie deutlich über eine filigrane Pergolakonstruktion hinaus. Die
Bögen werden zufolge ihrer massiven Erscheinungsweise klar als optisch den
Gebäudekubus erweiternde Aufbauten wahrgenommen. Sie befinden sich auf gleicher
Höhe wie das Dach des Attikageschosses und ragen weit bis zur Fassadenebene vor.
In der Ansicht von der Strasse wird das Attikageschoss zur Traufseite hin
dadurch als zusätzliches Geschoss gelesen und der Gebäudekörper optisch
aufgebläht. Die Drittelsregelung nach § 292 lit. b PBG wird nicht
eingehalten.
7.4
Inhaltliche oder
formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1
PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender
Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist
Ausfluss des verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches
verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen,
wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten
Ausgestaltung über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen
darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 BV). Das Interesse
der Bauherrschaft am Fortbestand der Baubewilligung ist grundsätzlich als
gewichtig einzustufen. Solange die Mängel untergeordneter Natur sind und ohne
besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben
werden können, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht
infrage. Ziehen die Mängel aber wesentliche Projektänderungen nach sich, können
sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 14. August 2025,
VB.2024.00329, E. 5.2; 27. März 2024, VB.2023.00295, E. 7.2;
11. Mai 2023, VB.2022.00643, E. 5.1.1; 19. Juli 2018,
VB.2017.00830, E. 5.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2;
RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Laura Diener/Thomas Wipf,
Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 513 ff.). Beim Entscheid darüber,
ob ein mangelhaftes Projekt mit einer Nebenbestimmung bewilligungsfähig bleibt,
ist in erster Linie Art und Ausmass des Mangels massgebend. Dabei muss das
Gewicht des Mangels am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden (VGr, 8. Mai
2025, VB.2024.00037/VB.2024.00047, E. 7.4.1; 27. März 2024,
VB.2023.00295, E. 7.2 mit Hinweisen).
Nicht "ohne besondere
Schwierigkeiten" behoben werden können gewichtige baurechtliche Mängel wie
beispielsweise die gebotene Verlegung der Einfahrtsrampe einer
Unterniveaugarage oder die Korrektur massiv übermässiger Abgrabungen (VGr,
5. Mai 2022, VB.2021.00432, E. 8).
7.5
Vorliegend kann
der Mangel des Projekts ohne Weiteres auflageweise behoben werden. Die offenen
Bögen dienen vorab der Aufnahme und Führung der Stoffmarkisen. Eine Anpassung
ist daher ohne wesentliche Projektänderung möglich. Insofern ist die Auflage
der Vorinstanz in Dispositivziffer II des angefochtenen Entscheids, wonach
der Baubehörde vor Baubeginn korrigierte Pläne zur Bewilligung einzureichen seien,
mit welchen die Einhaltung des nach § 292 PBG zulässigen Drittels mittels
Verzichts auf das fassadenbündige Zimmer in der nordöstlichen Gebäudeecke des
östlichen Gebäudes ausgewiesen werde, dahingehend zu ergänzen, dass mit den
korrigierten Plänen auch die Einhaltung des nach § 292 PBG zulässigen
Drittels für die offenen Bögen über den Dachterrassen des Attikageschosses des
östlichen Gebäudes an der Süd-West-Fassade auszuweisen ist.
8.
8.1
Schliesslich rügen
die Beschwerdeführenden eine ungenügende Einordnung des Bauvorhabens,
insbesondere mit Blick auf das zu berücksichtigende inventarisierte Bauernhaus
an der M-Strasse 03.
8.2
Gemäss § 238
Abs. 2 PBG ist bei der Gestaltung von Bauten, Anlagen und Umschwung auf
Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Sie sind
für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen
Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass nicht
nur eine befriedigende, sondern eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Die
Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der
architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer
Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine gute
Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und mit
nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014,
VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen).
Aufgrund der
offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde über
einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in
erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059,
E. 5.2). Das Baurekursgericht darf nicht bereits von der kommunalen
Anwendung von § 238 PBG abweichen, wenn es unter Beachtung der Argumente
der Baubehörde seine abweichende gestalterische Einschätzung begründet.
Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben,
wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die
Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum
überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid
sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale
Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und
Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch
das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das
übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52, E. 3.6).
Das
Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz
lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der
Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe
als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem
Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann das
Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine
Rechtsverletzung begangen hat
(zum Ganzen:
VGr, 16. Mai 2024, VB.2023.00498, E. 8.1).
8.3
Das
Baurekursgericht erachtete die Würdigung der Baubehörde, welche die
Gestaltungs- und Einordnungsanforderungen als erfüllt beurteilte, als
nachvollziehbar und schützte sie.
Zur Begründung führte es
zusammengefasst aus, durch die Trennung der beiden Hauptgebäude und deren
identische Architektursprache entstehe ein Ensemble, welches auch durch seine
Abstufungen in der Höhe und die unterschiedliche Materialisierung mit den Anbauten
nicht massiv in Erscheinung trete und sich in die heterogene, stark von der M-Strasse
geprägte Umgebung einordne. Das Bauprojekt sprenge in seinem Volumen die
bauliche Umgebung nicht. Auf dem grossen Baugrundstück ordneten sich die
Gebäude in der heterogenen, von einer Mischung aus Gewerbe- und Wohnbauten
geprägten Umgebung auch aufgrund ihrer Architektur und Höhe ohne Weiteres ein,
ohne dass die bauliche Struktur und Umgebung gesprengt werde. Ein Verzicht auf
die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens könne nur in
Ausnahmefällen verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur
baulichen Umgebung klar und krass sei, was auf das vorliegend zu beurteilende
Bauprojekt allerdings nicht zutreffe
8.4
Die
Beschwerdeführenden bemängeln am vorinstanzlichen Entscheid, dass dem
Bauvorhaben eine gute bauliche Einordnung in die bestehende bauliche und
landschaftliche Umgebung attestiert werde. Nach § 238 Abs. 2 PBG sei
auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Die
Bebauungsstruktur entlang der M-Strasse sei von ein- bis zweigeschossigen
Bauernhäusern geprägt. Die geplanten Flachdachbauten wichen mit ihren
Attikageschossen nicht nur aufgrund ihrer Grösse und ihres Volumens, sondern
vor allem hinsichtlich der Fassadengestaltung stark von den angrenzenden
Häusern ab. Die bis fast an die Grundstücksgrenzen reichende Überbauung mit den
vollständig versiegelten Aussenräumen passe nicht in die Bebauungsstruktur
entlang der M-Strasse. Das grössere Hauptgebäude mit der zweigeschossigen
Vollverglasung, den ausserhalb angehängten Treppenaufgängen und der Rampe zur
Tiefgarage nehme keinerlei Rücksicht auf das unmittelbar angrenzende,
inventarisierte Bauernhaus an der M-Strasse 03. Die Zurückversetzung der
geplanten Neubauten ändere daran nichts. Das massive Bauvolumen der geplanten
Neubauten und deren auffällige architektonische Gestaltung und Materialisierung
würde stören. Von einer guten Einordnung im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG
könne keine Rede sein.
8.5
Wie die Vorinstanz
zutreffend festhält, kann das Bauprojekt mit der Separierung der Hauptgebäude
eine Massierung der Volumen vermeiden. Durch gemeinsame Gestaltungselemente und
eine einheitliche Formensprache der beiden Hauptbauten entsteht ein Ensemble,
das sich in die Umgebung einfügt. Das Bauvorhaben ist von der M-Strasse
zurückversetzt und tritt auch deshalb weniger dominant in Erscheinung. Zum
Inventarobjekt an der M-Strasse 03 hin ist das Gebäude in der Höhe abgestuft,
der Besondere Gebäudeteil von der Grundstücksgrenze zusätzlich abgerückt sowie
durch eine andere Materialisierung von der Hauptbaute abgehoben. Das
Inventarobjekt wird dadurch nicht von den Volumen des Neubauprojekts bedrängt
und ist deshalb vom Strassenraum besser wahrnehmbar. Gegenüber der weiteren,
heterogenen Bebauung in der Umgebung entlang der M-Strasse ist das Bauvorhaben
auch in seinem Volumen noch verträglich und entspricht der gemischten
Bautypologie einer Wohn- und Gewerbezone. Der vorinstanzliche Schluss, dass das
Bauprojekt die Anforderungen an die Einordnung und Gestaltung erfüllt, ist
nachvollziehbar. Es ist jedenfalls nicht rechtsverletzend, wenn die Vorinstanz
dem Vorhaben eine gute Gestaltung attestierte. Die Beschwerden sind
diesbezüglich unbegründet.
9.
9.1
Zusammengefasst
sind die Beschwerden teilweise gutzuheissen. Die private Beschwerdegegnerin hat
vor Baubeginn dem Gemeinderat Rorbas im Sinne der Erwägungen Pläne einzureichen
und bewilligen zu lassen
, aus denen hervorgeht, dass die Drittelsregelung nach
§ 292 PBG (auch) auf beiden Traufseiten des östlichen Hauptgebäudes
eingehalten wird.
Im Übrigen sind die Beschwerden
abzuweisen.
Zur Regelung der Kosten- und
Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens ist die Sache an das Baurekursgericht
zurückzuweisen.
9.2
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden 14 aus VB.2024.00540
unter solidarischer Haftung insgesamt zu einem Drittel und den
Beschwerdeführenden 5.1 und 5.2 aus VB.2024.00552 unter solidarischer
Haftung insgesamt zu einem Drittel, der Beschwerdegegnerin 1 und dem
Beschwerdegegner 2 je zu einem Sechstel aufzuerlegen (§ 65a in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).
Mangels überwiegenden Obsiegens der Beschwerdeführenden ist
keine Parteientschädigung geschuldet (§ 17 Abs. 3 VRG). Die private
Beschwerdegegnerin beantragte ebenfalls eine Parteientschädigung.
Ausgangsgemäss sind
die
Beschwerdeführenden 14
aus VB.2024.00540
insgesamt zur Hälfte und die
Beschwerdeführenden
5.1 und 5.2
aus VB.2024.00552
ebenfalls
insgesamt zur Hälfte
zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine
reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).
10.
Soweit der vorliegende Entscheid
angesichts der Art und des Umfangs der mit der Baubewilligung verbundenen
Nebenbestimmungen einen Zwischenentscheid darstellt, kann dieser nur unter den
Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005
(BGG) selbständig beim Bundesgericht angefochten werden (vgl. dazu BGr,
8. September 2021, 1C_644/2020, E. 1.3; VGr, 12. Januar 2023,
VB.2022.00247, E. 9).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die Verfahren VB.2024.00540 und VB.2024.00552 werden
vereinigt.
2.    Die Beschwerden werden teilweise gutgeheissen. In
Abänderung von Dispositivziffer II des Entscheids des Baurekursgerichts vom
11. Juli 2024 wird der Beschluss des Gemeinderates Rorbas vom 5. Juli
2023 durch folgende Nebenbestimmung ergänzt:
"Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft der
Baubehörde korrigierte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen, mit denen
die Einhaltung des nach § 292 PBG zulässigen Drittels beim östlichen
Gebäude mittels Verzichts auf das fassadenbündige Zimmer in der nordöstlichen
Gebäudeecke und mittels Verzichts auf die oder Redimensionierung der offenen
Bögen über den Dachterrassen des Attikageschosses an der Süd-West-Fassade
ausgewiesen wird."
Zur Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen
des Rekursverfahrens wird die Sache an das Baurekursgericht zurückgewiesen.
Im Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    435.--
Zustellkosten,
Fr. 6'435.--
Total der Kosten.
4.    Die Gerichtskosten werden den
Beschwerdeführenden 14 aus VB.2024.00540 unter solidarischer Haftung insgesamt
zu einem Drittel, den Beschwerdeführenden 5.1 und 5.2 aus VB.2024.00552
unter solidarischer Haftung insgesamt zu einem Drittel sowie der Beschwerdegegnerin 1
und dem Beschwerdegegner 2 je zu einem Sechstel auferlegt.
5.    Die Beschwerdeführenden 14 aus VB.2024.00540 einerseits
sowie die Beschwerdeführenden 5.1 und 5.2 aus VB.2024.00552 andererseits
werden verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von
je Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.- inklusive Mehrwertsteuer) zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
6.    Gegen dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.