zh_verwaltungsgericht · VR.2024.00001 · 2025-01-23 · de

formelle Teilenteigung | [Entschädigung für die teilweise Enteignung von Bäumen aufgrund eines Strassenausbaus] Gegenstand der formellen Teilenteignung bilden aufgrund des Akzessionsprinzips nicht die Bäume, sondern die um die gefällten Bäume wertverminderten Grundstücke (E. 3.1). Kein Wertverlust der Grundstücke nach Differenzmethode aufgrund der zu fällenden Bäume. Zusätzlich sind die Bäume gestützt auf den Beseitigungsrevers im Baulinienbereich entschädigungslos zu entfernen (E. 5). Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 6). Abweisung des Rekurses.

Zürich Verwaltungsgericht 23.01.2025 VR.2024.00001
Zurich Verwaltungsgericht 23.01.2025 VR.2024.00001
Zurigo Verwaltungsgericht 23.01.2025 VR.2024.00001

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2024.00001
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Geschäftsnummer:
VR.2024.00001
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.01.2025
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 06.09.2025 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
Rechtsgebiet:
Enteignungsrecht
Betreff:
formelle Teilenteigung
[Entschädigung für die teilweise Enteignung von Bäumen aufgrund eines Strassenausbaus]
Gegenstand der formellen Teilenteignung bilden aufgrund des Akzessionsprinzips nicht die Bäume, sondern die um die gefällten Bäume wertverminderten Grundstücke (E. 3.1). Kein Wertverlust der Grundstücke nach Differenzmethode aufgrund der zu fällenden Bäume. Zusätzlich sind die Bäume gestützt auf den Beseitigungsrevers im Baulinienbereich entschädigungslos zu entfernen (E. 5). Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 6).
Abweisung des Rekurses.
Stichworte:
AKZESSIONSPRINZIP
BAULINIENBEREICH
BÄUME
BESEITIGUNGSREVERS
DIFFERENZMETHODE
FORMELLE ENTEIGNUNG
STRASSENAUSBAU
Rechtsnormen:
§ 11 AbtrG
§ 13 Abs. I AbtrG
§ 46 AbtrG
§ 46 Abs. I AbtrG
§ 46 Abs. II AbtrG
Art. 26 Abs. II BV
§ 99 Abs. I PBG
§ 100 Abs. II PBG
§ 14 lit. a STRASSAVO
§ 14 Abs. II STRASSAVO
Art./§ 3 StrG
Art./§ 3 lit. h StrG
§ 13 Abs. II VRG
§ 14 VRG
§ 17 Abs. II VRG
§ 50 Abs. I VRG
§ 70 VRG
Art. 667 Abs. II ZGB
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VR.2024.00001
Urteil
der 3. Kammer
vom 23. Januar 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter
Christian Mäder, Gerichtsschreiber Silvio Forster.
In Sachen
1.    Stockwerkeigentümergemeinschaft Kat.-Nr. 01,
bestehend
aus Rekurrierende 1.1.1−1.19.2,
2.    Stockwerkeigentümergemeinschaft Kat.-Nr. 02,
bestehend
aus Rekurrierende 2.1−2.15.2,
3.    Stockwerkeigentümergemeinschaft Kat.-Nr. 03,
bestehend
aus Rekurrierende 3.1.1−3.17,
alle vertreten durch RA A,
Rekurrierende,
gegen
Kanton Zürich,
vertreten durch die Baudirektion, Tiefbauamt,
dieses vertreten durch das Immobilienamt,
RA B,
Rekursgegner,
betreffend formelle
Teilenteignung,
hat sich
ergeben:
I.
Der Regierungsrat setzte am 8. April 2020 das
Projekt für die Strassenraumgestaltung mit flankierenden Massnahmen N1/N20
sowie die weiteren damit verbundenen Massnahmen an der 614
Däniker-/Regensdorferstrasse, Dällikon, fest. Zuvor war das Projekt öffentlich
aufgelegt und den betroffenen Grundeigentümern die hierzu erforderliche
Landenteignung angezeigt worden. Mehrere Projekteinsprachen wurden mit dem
Festsetzungsbeschluss rechtskräftig erledigt. Sodann wurde das Immobilienamt
der Baudirektion beauftragt, das für die Ausführung des Vorhabens erforderliche
Land zu erwerben, falls nötig auf dem Weg der Expropriation
(Dispositivziffer VIII).
II.
Nachdem sich die Parteien hinsichtlich der Vergütung für
das abzutretende Land nicht einigen konnten und der Kanton Zürich zudem die
geforderte Entschädigung von je Fr. 15'000.- für die zu fällenden 19 Bäume
abgelehnt hatte, ersuchte das Immobilienamt am 1. Oktober 2021 um
Einleitung des Schätzungsverfahrens. Daraufhin überwies das Statthalteramt des
Bezirks Dielsdorf die Akten am 4. Oktober 2021 an die Schätzungskommission I.
Am 23. Februar 2023 fand die Schätzungsverhandlung mit Augenschein statt.
Nachdem die Kommission das Verhandlungsprotokoll den Parteien am 21. April
2023 zugestellt hatte, liessen die Stockwerkeigentümer mit Eingabe vom 28. April
2023 um verschiedene Korrekturen bzw. Ergänzungen ersuchen.
Am 12. März 2024 hiess die Schätzungskommission I
die Klage des Kantons Zürich teilweise gut. Dieser wurde verpflichtet, den
Beklagten eine Entschädigung von Fr. 933.33/m
2
für die
Abtretung von ca. 1 m
2
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, ca.
9 m
2
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 und ca. 23 m
2
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 (alle Gemeinde Dällikon) zu bezahlen
(Dispositivziffer 1). Für die zu fällenden Bäume auf den Grundstücken
Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 wurde keine Entschädigung zugesprochen (Dispositivziffer 2).
Die Kosten des Schätzungsverfahrens wurden dem Kläger auferlegt (Dispositivziffer 3).
III.
Gegen den am 28. März 2024 zugestellten
Schätzungsentscheid meldeten die im Rubrum aufgeführten Stockwerkeigentümer am
16. April 2024 Rekurs beim Verwaltungsgericht an. Nachdem der
Abteilungspräsident Frist zur Begründung angesetzt hatte, liessen dieselben am
7. Mai 2024 – unter Zusprechung einer Parteientschädigung – folgende
Anträge stellen:
"1.       Es
sei Disp.-Ziff. 2 des Entscheids der Schätzungskommission … vom 12. März
2024 aufzuheben und die Sache an die Schätzungskommission … zur Fällung eines
neuen Entscheids zurückzuweisen;
2.        Eventualiter
sei Disp.-Ziff. 2 des Entscheids der Schätzungskommission … aufzuheben und
folgende Entschädigungen auszurichten:
2.1      Es sei
der Rekursgegner zu verpflichten, der Stockwerkeigentümergemeinschaft Kat.-Nr. 03
für die auf ihrem Grundstück acht zu fällenden Bäume CHF 120'000.- (CHF 15'000.-
pro Baum) zu bezahlen;
2.2      Es sei
der Rekursgegner zu verpflichten, der Stockwerkeigentümergemeinschaft Kat.-Nr. 02
für die auf ihrem Grundstück fünf zu fällenden Bäume CHF 75'000.- (CHF 15'000.-
pro Baum) zu bezahlen;
2.3      Es sei
der Rekursgegner zu verpflichten, der Stockwerkeigentümergemeinschaft Kat.-Nr. 01
für die auf ihrem Grundstück sechs zu fällenden Bäume CHF 90'000.- (CHF 15'000.-
pro Baum) zu bezahlen;
3.        …"
Namens des Kantons Zürich beantragte das Immobilienamt am
29. Mai 2024 Abweisung des Rekurses und verlangte ebenfalls eine
Parteientschädigung. In ihrer Vernehmlassung vom 30. Mai 2024 schloss die
Schätzungskommission auf Abweisung des Rechtsmittels, soweit darauf einzutreten
sei. Mit Replik vom 20. Juni 2024, Duplik vom 3. Juli 2024 sowie
Triplik vom 15. August 2024 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
Daraufhin erklärte das Immobilienamt am 21. August 2024 den Verzicht auf
eine weitere Stellungnahme.
Auf die Erwägungen des Schätzungsentscheids und die
Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen
zurückgekommen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46
des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November
1879 (in der Fassung vom 8. Juni 1997 [AbtrG; LS 781]) zuständig.
Weil auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das
Rechtsmittel einzutreten.
1.2
Im Streit
liegt einzig die Frage, ob für die insgesamt 19 zu fällenden Bäume vom
Enteigner eine Entschädigung zu leisten ist oder nicht. Die
Schätzungskommission hat das entsprechende Begehren der Rekurrierenden
abgewiesen (Dispositivziffer 2). Diese halten daran fest, wobei entweder –
nach Rückweisung der Sache – die Schätzungskommission eine solche Vergütung
festzusetzen habe oder – eventuell – das Verwaltungsgericht dies zu tun habe.
Die von der Schätzungskommission festgesetzte Entschädigung für das
abzutretende Land von Fr. 933.33/m
2
(Dispositivziffer 1)
ist unangefochten geblieben.
2.
Gegen Entscheide der
Schätzungskommissionen ist nach § 46 Abs. 1 AbtrG der Rekurs
zulässig. Diesen Rekurs in vermögensrechtlichen Enteignungsstreitigkeiten
behandelt das Verwaltungsgericht nach den Bestimmungen über die Beschwerde (§ 46
Abs. 2 AbtrG). Gemäss § 50 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2)
überprüft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid auf
Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter Vorbehalt hier
nicht greifender Ausnahmen verwehrt. Im Rechtsmittelverfahren gegen den
Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen Schätzungsverfahrens
lediglich zu prüfen, ob die Schätzung auf zutreffender Rechtsgrundlage beruht,
insbesondere ob die von der Kommission gewählte Schätzungsmethode mit der
gesetzlichen Regelung vereinbar ist; ferner ist zu klären, ob bezüglich der
streitbetroffenen Grundstücke alle für die Schätzung wesentlichen Umstände
berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist hingegen die Angemessenheit des
Schätzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; VGr,
12. April 2018, VR.2017.00001, E. 1.2; VGr, 28. Januar 2015,
VR.2013.00001, E. 4.1; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,
Zürich 2014 [Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 32–86 N. 10 m.
w.
H.; Tobias Jaag/Markus Rüssli, Staats- und
Verwaltungsrecht des Kantons Zürich, 5. A., Zürich/Basel/Genf 2019, Rz. 2128
und 3642). Die in dieser Weise eingeschränkte Kognition deckt sich mit jener
bei der Überprüfung von Expertengutachten (VGr, 4. September 2014,
VB.2013.00722–00724+00728, E. 11.3.1 und 11.3.2; VGr, 20. Mai 2009,
VR.2008.00003, E. 1.2).
3.
3.1
Von der
(Teil-)Enteignung betroffen sind die drei Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und
03. Die auf diesen Parzellen stehenden Bäume bilden kraft des in Art. 667 Abs. 2
des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210)
verankerten Akzessionsprinzips Bestandteil derselben (BGE 129 III 331 E. 2.1
und 127 III 73 E. 4b). Nach unwidersprochener Darstellung der
Rekurrierenden sind die Bäume in der Absicht bleibender Verbindung dem Boden
eingefügt worden, weshalb keine Ausnahme von diesem Grundsatz besteht (Heinz
Rey/Lorenz Strebel, Basler Kommentar ZGB II, 7. A., Basel 2023, Art. 667
N. 13). Gegenstand der Enteignung bilden nach dem Gesagten nicht die
Bäume, sondern die um die gefällten Bäume verminderten Grundstücke.
3.2
Gemäss Art. 26
Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) und § 11
AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller
Vermögensnachteile gefordert werden. Gemäss § 13 Abs. 1 Satz 1
AbtrG ist für die Bestimmung der Entschädigung der Verkehrswert massgebend.
Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am
Stichtag für das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (VGr,
23. Januar 2020, VR.2019.00003, E. 3.1 mit Hinweisen auf die
Rechtsprechung). Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung
und Lehre zum Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (ausführlich
dazu VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001+00002, E. 5.2; VGr,
12. April 2018, VR.2017.00001, E. 2.1). Sodann kommt der Ermittlung
des Verkehrswerts von Grundstücken im Steuerrecht grosse Bedeutung zu.
Dementsprechend beschäftigen sich die betreffende Judikatur und Literatur
intensiv mit Bewertungsfragen (statt vieler vgl. Martin Zweifel et al., Schweizerisches
Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 10 N. 96 ff.; Felix
Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 220
N. 121 ff.).
Rechtsprechung und herrschende Schätzungslehre stimmen
darin überein, dass je nach Objektart unterschiedliche Bewertungsmethoden im
Vordergrund stehen. Hinsichtlich der primären Unterscheidung zwischen
überbauten und unüberbauten Grundstücken besteht weitgehend Einigkeit, dass bei
letzteren die Vergleichsmethode (statistische Methode) im Vordergrund steht
(BGr, 3. Oktober 2018, 1C_473/2017, E. 3.4; Francesco Canonica, Die
Immobilienbewertung, Bern 2009, S. 170). Dabei wird der Verkehrswert
anhand der tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare Liegenschaften
ermittelt. Dazu müssen Vergleichspreise in genügender Zahl für Objekte
ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen. An diese Voraussetzungen sind
jedoch nicht zu hohe Anforderungen zu stellen. In der Regel lässt sich selbst
aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau schliessen.
Gewissen Unterschieden wie unterschiedliche Lage, Grösse, Erschliessungsgrad
und Ausnutzungsmöglichkeiten bei den zu vergleichenden Grundstücken ist mit
Preiszuschlägen oder -abzügen Rechnung zu tragen (BGE 122 I 168 E. 3a;
BGr, 3. Oktober 2018, 1C_437/2017, E. 3.4). Nur wenn überhaupt keine
Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen ausschliesslich Methoden angewendet
werden, die auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs
geltenden Rentabilitätsüberlegungen beruhen und bei denen das Ergebnis selbst
durch kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der Ausgangswerte fast beliebig
verändert werden kann; dazu zählen insbesondere die Lageklassenmethode oder die
Methode der Rückwärtsrechnung (BGE 122 I 168 E. 3a).
Wird sogenanntes Vorgartenland enteignet, kann die
Ermittlung der Entschädigung (bedingt) auch mit der Differenzmethode erfolgen
(BGE 129 II 420 E. 3.1.1). Demnach wird der Verkehrswert des Grundstücks
vor der Enteignung mit dem Verkehrswert des Restgrundstücks nach dem Eingriff
verglichen. In erster Linie ist die Differenzmethode allerdings auf rechtliche
Teilenteignungen und auf materielle Enteignungen zugeschnitten. Bei der
formellen Enteignung einer Teilfläche eignet sie sich insbesondere dann, wenn
über die Verkehrswertentschädigung hinaus ein mittelbarer Schaden (eine
weitergehende Wertverminderung) besteht (RB 2006 Nr. 118, E. 3.1;
Canonica, S. 381).
4.
4.1
Mit Bezug
auf die Frage, ob für die zu fällenden Bäume eine Entschädigung geschuldet sei,
erwog die Schätzungskommission, dies hänge davon ab, ob die Bäume Bestandteil
der öffentlichen Strasse bildeten oder nicht. Falls dies zutreffe, dürften sie
entschädigungslos beseitigt werden. § 3 des Strassengesetzes vom 27. September
1981 (StrG; LS 722.1) definiere die Bestandteile einer Strasse; dazu
gehörten nach dessen lit. h auch Bepflanzungen. Die streitbetroffenen
Bäume seien im Jahr 1997 als Teil der Einbettung der Strasse und der
Lärmschutzwand in das Ortsbild erstellt worden und dienten vorab als optische
Eingliederung. Der damals massgebende § 14 lit. a der
Strassenabstandsverordnung vom 19. April 1978 (StrAV; LS 700.4) habe
für Bäume einen Mindestabstand von 4 m ab Strassengrenze verlangt, was
hier nicht zutreffe. Demgegenüber hätten Bäume als Bestandteil einer Strasse
keine Abstandsvorschriften einhalten müssen. Nach dem Gesagten entfalle hier
eine Entschädigungspflicht.
4.2
Zur
Begründung ihres Rechtsmittels bringen die Rekurrierenden vor, dass die Bäume
nicht auf den Strassenparzellen Kat.-Nrn. 04 und 05 des Kantons Zürich,
sondern auf den privaten Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 ständen. Der
Zweck von § 3 lit. h StrG bestehe darin, dass Strassenpflanzen die
Strassenführung markierten, die Benützer und Anlieger vor Blendung schützten,
Staubimmissionen verminderten und für eine bessere Einordnung der Anlage in die
Umgebung sorgten. Daher kämen für diese andere Regeln zum Zug als für Pflanzen
auf Privatgrundstücken. Vorliegend seien die fraglichen Bäume allein zur
Kaschierung der Lärmschutzwand auf den genannten privaten Grundstücken
gepflanzt worden. Im Übrigen hielten sie den erforderlichen Strassenabstand
ein, der nach dem hier massgebenden § 14 Abs. 2 StrAV nur 2 m ab
Strassengrenze betrage. Schliesslich habe der Rekursgegner die von den
Rekurrierenden gepflanzten Bäume nie als Bestandteil der Strasse betrachtet.
Somit habe die Schätzungskommission einen Entschädigungsanspruch zu Unrecht
verneint, weshalb die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen
sei. Eventuell habe das Verwaltungsgericht diese Vergütung selbst festzusetzen,
und zwar in der angemessenen Höhe von Fr. 15'000.- je Baum. In der Replik
führen die Rekurrierenden aus, dass das Strassengesetz für Bäume im
Privateigentum von vornherein nicht anwendbar sei. Nach dem klaren Wortlaut des
Beseitigungs- und Mehrwertrevers gemäss der strassenpolizeilichen Bewilligung
vom 24. August 2000 seien die streitbetroffenen Bäume von diesem nicht
erfasst.
4.3
Demgegenüber
hält der Rekursgegner an der Auffassung fest, dass die Bäume zur Strasse
gehörten und eine Entschädigung für deren Beseitigung deswegen nicht geschuldet
sei. Die Baubewilligung für die betroffenen Grundstücke an der
Hagenwiesenstrasse im Jahr 1997 habe zwecks Einhaltung der massgebenden
Immissionsgrenzwerte die Erstellung einer – innerhalb der Baulinie liegenden –
Lärmschutzwand erfordert. Durch die Pflanzung von Bäumen in strassenseitig
angeordneten Nischen sei diese ortsbildverträglich ausgestaltet worden.
Angesichts dieser Rechtslage könnten die Grundeigentümer über die
Lärmschutzwand und die Bäume nicht frei verfügen. Praxisgemäss zählten solche
Anlagen, von denen es im Kanton Zürich zahlreiche gebe, mitsamt allfälligen
Baumbepflanzungen zum Strassenkörper. Weil der Ausbau der Regensdorferstrasse
schon im Zeitpunkt der Baubewilligung geplant gewesen sei, habe die
strassenpolizeiliche Bewilligung vom 24. August 2000 einen Beseitigungs-
und Minderwertrevers enthalten. Auch wenn dieser missverständlich formuliert
sei, ergebe sich nach dessen Sinn und Zweck, dass hier keine Entschädigung
geleistet werden müsse. Im Übrigen spiele das sachenrechtliche Eigentum für die
Qualifikation als Strassenbestandteil ebenso wenig eine Rolle wie der von den
Grundeigentümern bestrittene Unterhalt der Anlage. Wie die Rekurrierenden
richtig annähmen, sei ihnen mit dem Projektfestsetzungsbeschluss durch die
Zusicherung einer Neubepflanzung mit Büschen und Sträuchern ein gleichwertiger
Ersatz in Aussicht gestellt worden. Gleichwertigkeit liege deswegen vor, weil
die Grundstücke durch die Entfernung der Bäume keinen (mittelbaren) Schaden
aufgrund einer schlechteren Mikrolage erlitten hätten. Wie schon im
Schätzungsverfahren festgehalten, biete der Kanton Zürich den Eigentümern von
Kat.-Nr. 01 eine Ersatzbepflanzung in Alleebaumqualität oder eine
entsprechende Entschädigung von Fr. 22'004.- an.
5.
5.1
Nach dem
in E. 3.1 Gesagten ist nicht der Wert der Bäume, sondern der aufgrund von
deren Beseitigung verursachte Wertverlust der betroffenen Grundstücke
massgebend. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass der Kanton Zürich bereits im
Projektfestsetzungsbeschluss vom 8. April 2020 für die zu fällenden Bäume
den Grundeigentümern eine Neubepflanzung in Aussicht gestellt hat. Diese Zusage
hat der Rekursgegner in der Rekursantwort wie auch in der Duplik bekräftigt.
Für die Beantwortung der Frage, ob die Neubepflanzung zu einem Wertverlust
führe, ist vorliegend einzig die Differenzmethode sachgerecht. Demgegenüber
erscheinen die weiteren neben der Vergleichsmethode von der Schätzungslehre
entwickelten Methoden (hedonische Bewertung, Kennwertmethode, Ertrags- und
Barwertmethode, Lageklassenmethode, DCF-Methode [Zweifel et al., § 10 N. 97])
vorliegend nicht zielführend (vgl. auch VGr, 14. September 2022, VR.2022.00001
E. 5.2.2). Für die Bewertung der betroffenen Stockwerkeinheiten sind neben
der Grösse und Qualität der Bausubstanz insbesondere die Fläche der Grundstücke
sowie deren Makro- und Mikrolage von Bedeutung. Hinsichtlich der letzteren
gewährleistet die Lärmschutzwand entlang der Regensdorferstrasse die Einhaltung
der gesetzlich vorgeschriebenen Immissionsgrenzwerte. Dass die Lärmschutzwand
aus Gründen der befriedigenden Einordnung der Überbauung mit einer Bepflanzung
teilweise verdeckt wird, spielt hingegen für die Bewertung der hinterliegenden
Grundstücke kaum eine Rolle. Noch weniger kommt es auf die Gattung der Bäume an.
Ob die mächtigen Bäume auf der Südseite der Wohnsiedlung angesichts des von
ihnen ausgehenden Schattenwurfs, der im Winter die Besonnung beeinträchtigt,
die Wohnqualität verbessern, erscheint daher zumindest als fraglich. Aus diesem
Grund ist mit der Schätzungskommission ein entschädigungspflichtiger
Wertverlust zu verneinen.
5.2
Im
Hinblick auf einen möglichen Fortgang des Verfahrens erscheint es angezeigt,
auf die zwischen den Parteien umstrittene Frage einzugehen, ob die Bäume als
Bestandteil der Strasse zu würdigen seien oder nicht. Wie sich dem
baurechtlichen Entscheid des Gemeinderats Dällikon vom 18. März 1997
entnehmen lässt, war die Erstellung einer 270 m langen Lärmschutzwand auf
der Nordseite der Regensdorferstrasse notwendig, damit auf dem hinterliegenden
Gebiet Hagenwiesen die massgebenden Immissionsgrenzwerte der
Empfindlichkeitsstufe II eingehalten werden konnten. Weil die Anlage
aufgrund ihrer erheblichen Ausdehnung das Ortsbild beeinträchtigte, verlangte
die Behörde, dass die Wand auf der ganzen Länge in 10 m bzw. 12 m
lange Versätze gegliedert werde. Die strassenseitig angeordneten Nischen mit
Baumpaaren brächen die Monotonie der Wand und sorgten zusammen mit den sich
abwechselnden Elementen von Rankpflanzen und den Akzentelementen für
zusätzliche Belebung. Dank einer solchen Gestaltung erweise sich die Anlage als
mit dem Ortsbild verträglich. In der Folge erteilte der Gemeinde Dällikon am
26. September 2000 die Bewilligung für den Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern.
Zuvor hatte die Baudirektion am 24. August 2000 die strassenpolizeiliche
Bewilligung mit folgendem Revers erteilt:
"Der jeweilige Eigentümer
ist verpflichtet, die im Bauliniengebiet der Regensdorferstrasse S-1
befindlichen Nebenbauten hinter der Lärmschutzwand auf eigene Kosten und ohne
Entschädigung seitens des Staates oder der Gemeinde zu beseitigen bzw. anzupassen,
wenn der Ausbau (Bau) der Regensdorferstrasse S-1 dies erfordert. Der
Minderwert, den die Gebäulichkeiten und der Betrieb auf dem Grundstück
erleiden, wenn die innerhalb der Baulinie liegenden Nebenbauten beseitigt oder
angepasst werden müssen, wird nicht entschädigt."
Dieser Revers ist im Zusammenhang mit §§ 99 ff.
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1)
auszulegen. Nach § 99 Abs. 1 PBG dürfen innerhalb der Baulinien
grundsätzlich nur Bauten erstellt werden, die dem Zweck der Baulinien nicht
widersprechen. Vorspringende Gebäudeteile müssen gemäss § 100 Abs. 2
PBG entschädigungslos beseitigt werden, sobald die Ausführung des Werks oder
der Anlage, wofür die Baulinie festgesetzt worden ist, dies erfordert. Für
private Bauvorhaben innerhalb der Baulinien ist ein Beseitigungsrevers
regelmässig erforderlich (Christoph Fritzsche/Christian Berz in: Christoph
Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil
2024, S. 1283). Wenn gemäss dem zweiten Satz des Revers der im Fall der
Beseitigung von Nebenbauten eintretende Minderwert des Grundstücks – der nach
dem in E. 5.1 Gesagten hier nicht eintritt – keine Vergütung nach sich
zieht, so gilt dies auch für die Bestandteile des Grundstücks wie Nebenbauten
und Pflanzen. Dementsprechend kann der unklar formulierte Revers – mit dem
Rekursgegner – nur so verstanden werden, dass nicht nur Nebenbauten hinter der
Lärmschutzwand, sondern auch die vor dieser gepflanzten Bäume im Fall eines
Strassenausbaus entschädigungslos zu beseitigen wären.
5.3
Ob die
betreffenden Bäume auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 der
Rekurrierenden überdies aufgrund einer funktionalen Betrachtungsweise kraft § 3
lit. h StrG zur Strasse gehören oder nicht, kann unter diesen Umständen
offenbleiben.
5.4
Aufgrund
dieser Erwägungen muss den Rekurrierenden eine Entschädigung für die
Beseitigung der Bäume versagt bleiben. Für die beantragte Rückweisung der Sache
an die Schätzungskommission zur Neuentscheidung besteht daher kein Anlass.
Ebenso wird das Eventualbegehren um Festsetzung einer Entschädigung durch das
Verwaltungsgericht hinfällig.
6.
Bei diesem Ausgang des
Verfahrens sind die Kosten den unterliegenden Rekurrierenden aufzuerlegen, und
zwar im Verhältnis der von ihnen verfochtenen Entschädigungen. Die drei
Stockwerkeigentümergemeinschaften werden damit wie folgt kostenpflichtig: Kat.-Nr. 01
zu 30 %, Kat.-Nr. 02 zu 25 % und Kat.-Nr. 03 zu 45 %.
Für das auf die drei Gemeinschaften entfallende Betreffnis haften alle
Mitglieder solidarisch
(§ 70 in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2
und 14 VRG).
Den unterliegenden Rekurrierenden bleibt eine
Parteientschädigung von vornherein versagt. Indessen sind die Voraussetzungen
von § 17 Abs. 2 VRG für die Zusprechung einer solchen Vergütung auch
mit Bezug auf den Rekursgegner nicht erfüllt. Denn angesichts des liquiden
Sachverhalts und der eng begrenzten Streitfrage ist ihm kein grösserer Aufwand
erwachsen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Der
Rekurs wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 10'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.    220.--;
Zustellkosten,
Fr. 10'220.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den drei Stockwerkeigentümergemeinschaften wie folgt
auferlegt, unter solidarischer Haftung von deren Mitgliedern für das
entsprechende Betreffnis:
Kat.-Nr. 01
zu 30 %, Kat.-Nr. 02 zu 25 % und Kat.-Nr. 03 zu 45 %.
4.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    die Schätzungskommission I.