zh_verwaltungsgericht · VR.2019.00001 · 2019-11-14 · de

formelle Teilenteignung | Formelle Teilenteignung: Entschädigung für Vorgartenland Kognition des Verwaltungsgerichts bei abtretungsrechtlichen Rekursen (E. 2). Rechtsgrundlagen zur Entschädigung von enteignetem Vorgartenland (E. 3). Eine weitergehende Überbauung des streitbetroffenen Grundstücks wird durch die Abtretung nicht eingeschränkt, weshalb die enteignete Fläche als minderwertiges Vorgartenland zu qualifizieren ist (E. 4.3.1 f.). Unabhängig davon, zu welchem Landpreis die Fläche vom Enteigneten zuvor erworben worden ist, wird die Entschädigung nach dem Verkehrswert festgesetzt (E. 4.3.3). Das Vorgartenland ist zu einem reduzierten Ansatz zu entschädigen, wobei das Verwaltungsgericht nicht über die Rekursanträge hinausgehen und keine Reduktion um mehr als den beantragten Drittel vornehmen kann (E. 4.3.5). Ein Unfreiwilligkeitszuschlag wird nicht allgemein bei unfreiwilliger Landabtretung gewährt, sondern wird nur ausgerichtet, um die vom Enteigneten durch den zwangsweisen Entzug seines Eigentums erlittene besondere Beeinträchtigung seiner persönlichen Verhältnisse abzugelten. Der Verlust der kleinen abzutretenden Fläche beeinträchtigt weder den bestehenden Gewerbebetrieb noch eine allfällige zusätzliche bauliche Nutzung des Grundstücks, und die Sorge des Enteigneten, es drohe die Kündigung der auf dem Grundstück lastenden Hypothek, erscheint unbegründet. Es ist deshalb von keiner besonderen Beeinträchtigung auszugehen und keine Unfreiwilligkeitsentschädigung auszurichten (E. 5).

Zürich Verwaltungsgericht 19..2.14.1 VR.2019.00001
Zurich Verwaltungsgericht 19..2.14.1 VR.2019.00001
Zurigo Verwaltungsgericht 19..2.14.1 VR.2019.00001

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2019.00001
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Geschäftsnummer:
VR.2019.00001
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 14.11.2019
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig.
Rechtsgebiet:
Enteignungsrecht
Betreff:
formelle Teilenteignung
Formelle Teilenteignung: Entschädigung für Vorgartenland
Kognition des Verwaltungsgerichts bei abtretungsrechtlichen Rekursen (E. 2). Rechtsgrundlagen zur Entschädigung von enteignetem Vorgartenland (E. 3).
Eine weitergehende Überbauung des streitbetroffenen Grundstücks wird durch die Abtretung nicht eingeschränkt, weshalb die enteignete Fläche als minderwertiges Vorgartenland zu qualifizieren ist (E. 4.3.1 f.). Unabhängig davon, zu welchem Landpreis die Fläche vom Enteigneten zuvor erworben worden ist, wird die Entschädigung nach dem Verkehrswert festgesetzt (E. 4.3.3). Das Vorgartenland ist zu einem reduzierten Ansatz zu entschädigen, wobei das Verwaltungsgericht nicht über die Rekursanträge hinausgehen und keine Reduktion um mehr als den beantragten Drittel vornehmen kann (E. 4.3.5).
Ein Unfreiwilligkeitszuschlag wird nicht allgemein bei unfreiwilliger Landabtretung gewährt, sondern wird nur ausgerichtet, um die vom Enteigneten durch den zwangsweisen Entzug seines Eigentums erlittene besondere Beeinträchtigung seiner persönlichen Verhältnisse abzugelten. Der Verlust der kleinen abzutretenden Fläche beeinträchtigt weder den bestehenden Gewerbebetrieb noch eine allfällige zusätzliche bauliche Nutzung des Grundstücks, und die Sorge des Enteigneten, es drohe die Kündigung der auf dem Grundstück lastenden Hypothek, erscheint unbegründet. Es ist deshalb von keiner besonderen Beeinträchtigung auszugehen und keine Unfreiwilligkeitsentschädigung auszurichten (E. 5).
Stichworte:
ABTRETUNGSENTSCHÄDIGUNG
AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG
BEBAUBARKEIT
EINSCHLAG
ENTEIGNUNG
ENTEIGNUNGSENTSCHÄDIGUNG
FORMELLE ENTEIGNUNG
LANDWERT
UNFREIWILLIGKEITSZUSCHLAG
VERKEHRSWERT
VORGARTENLAND
Rechtsnormen:
§ 11 AbtrG
§ 13 Abs. I AbtrG
§ 46 Abs. II AbtrG
Art. 26 Abs. II BV
§ 240 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VR.2019.00001
VR.2019.00002
Urteil
der 3. Kammer
vom
14. November 2019
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Ersatzrichter
Christian Mäder,
Gerichtsschreiber
Yannick Weber.
VR.2019.00001
In
Sachen
I.     Kanton Zürich, vertreten durch die Baudirektion, RA A sowie MLaw
B,
VR.2019.00002
II.   C, vertreten durch D,
Rekurrenten,
gegen
I.     C, vertreten durch D,
II.   Kanton Zürich, vertreten durch die Baudirektion, RA A sowie MLaw
B,
Rekursgegner,
betreffend formelle
Teilenteignung,
hat sich ergeben:
I.
A.
Der
Regierungsrat setzte am 22. August 2018 das Projekt für die Instandsetzung
und Umgestaltung der F-Strasse in der Gemeinde E fest. Die infolge der starken
Verkehrsbelastung sanierungsbedürftige Strasse soll im Abschnitt G-Strasse bis
zum Ortsausgang Richtung H zur Verbesserung der Verkehrssicherheit neu- bzw.
umgestaltet werden. Zuvor waren das Projekt öffentlich aufgelegt und den
betroffenen Grundeigentümern die hierzu erforderliche Landenteignung angezeigt
worden. Danach hatte u.
a.
C eine Fläche von rund 31 m² abzutreten, wofür ihm eine Entschädigung von Fr. 590.-/m²
angeboten wurde.
B.
Am 6. September
2017 hatte neben anderen Betroffenen auch C Projekteinsprache erhoben. Neben
zahlreichen weiteren Anträgen verlangte er, zusätzlich zur Vergütung des
Landwerts seien ihm eine Minderwertentschädigung von Fr. 25'000.- sowie
ein Unfreiwilligkeitszuschlag von 20 % auszurichten. Im
Projektfestsetzungsbeschluss hiess der Regierungsrat die Einsprache von C
teilweise gut, soweit er darauf eintrat; im überwiegenden Umfang blieb das
Rechtsmittel erfolglos. Nachdem der Beschluss am 17. Oktober 2018 in
Rechtskraft erwachsen war, überwies das Statthalteramt H die Akten der
Schätzungskommission K.
C.
Am 12. Februar
2019 fand die Schätzungsverhandlung mit Augenschein statt. Dabei waren sich die
Parteien uneinig, ob die Entschädigung deswegen herabzusetzen sei, weil es sich
bei der abgetretenen Fläche um Vorgartenland handle. Sodann lehnte der
Enteigner eine Minderwertentschädigung wie auch einen Unfreiwilligkeitszuschlag
ab.
Die Schätzungskommission hiess die Klage am 14. Februar
2019 teilweise gut und verpflichtete den Kanton Zürich, C eine Entschädigung
von Fr. 890.-/m² für die Abtretung von 22 m² des Grundstücks Kat.-Nr. 01
zu bezahlen. Eine weitere Vergütung wurde nicht zugesprochen, ebenso wenig eine
Parteientschädigung.
II.
A.
Gegen
den am 28. Februar 2019 zugestellten Entscheid meldete der Kanton Zürich
am 6. März 2019 Rekurs beim Verwaltungsgericht an (VR.2019.00001). Nachdem
das Gericht Frist zur Begründung angesetzt hatte, beantragte das Immobilienamt
namens des Kantons Zürich am 25. März 2019, dass der Enteigner in Aufhebung
von Dispositiv-Ziffer I des Schätzungsentscheids zu verpflichten sei, dem
Enteigneten eine Abtretungsentschädigung von Fr. 590.-/m² zu bezahlen.
Ausserdem verlangte es eine Parteientschädigung.
B.
Am
16./18. März 2019 liess auch C Rekurs beim Verwaltungsgericht anmelden
(VR.2019.00002), worauf der Abteilungspräsident die beiden Verfahren mit
Verfügung vom 11. April 2019 vereinigte. Zuvor hatte C am 7. April
2019 folgende Rekursanträge gestellt: Der Kanton Zürich sei zu verpflichten,
ihm – unter Zusprechung einer Parteientschädigung – eine
Abtretungsentschädigung von Fr. 890.-/m², eventuell eine solche von Fr. 590.-/m²
zu bezahlen, je zuzüglich eines Unfreiwilligkeitszuschlags von 20 %.
In seiner Rekursantwort vom 3./5. Mai
2019 liess C beantragen, den Rekurs VR.2019.00001 abzuweisen. Sodann seien
unabhängig vom Ausgang des Verfahrens "sämtliche Kosten und
Entschädigungsfolgen" dem Kanton Zürich aufzuerlegen. Ebenso beantragte
das Immobilienamt am 16. Mai 2019 Abweisung des Rekurses VR.2019.00002.
Mit Replik und Duplik vom 27. Mai 2019, 29. Mai 2019, 12. Juni
2019 und 28. Juni 2019 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
Auf die Erwägungen des Schätzungsentscheids
und die Parteivorbringen ist, soweit wesentlich, in den nachfolgenden
Urteilsgründen zurückzukommen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46
des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November
1879 (in der Fassung vom 8. Juni 1997, AbtrG) zuständig. Weil auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.
1.2
Streitgegenstand
des Rekursverfahrens bildet zunächst die Frage, ob es sich beim abgetretenen
Landstreifen um sogenanntes Vorgartenland handle und aus diesem Grund dem
betroffenen Eigentümer nur eine reduzierte Entschädigung zustehe. Sodann
verlangt der Enteignete einen Unfreiwilligkeitszuschlag von 20 % auf der
vollen, eventuell auf der reduzierten Entschädigung. Nicht mehr explizit
Gegenstand des Rekursverfahrens bildet die vom Enteigneten im
Schätzungsverfahren noch verfochtene Minderwertentschädigung, die von der
Schätzungskommission abgelehnt worden ist. Schliesslich verlangt er, dass die
Gerichtskosten unabhängig vom Verfahrensausgang dem Kanton Zürich aufzuerlegen
seien und dieser ihm eine Parteientschädigung auszurichten habe. In Anbetracht
dieser Rügen und der sich stellenden Rechtsfragen rechtfertigt es sich, gemäss § 38b
Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) die
Entscheidung ungeachtet des unter Fr. 20'000.- liegenden Streitwerts der
Kammer zu übertragen.
2.
Über abtretungsrechtliche Rekurse entscheidet das
Verwaltungsgericht laut § 46 Abs. 2 Halbsatz 2 AbtrG nach den
Bestimmungen über die Verwaltungsrechtspflege. Massgebend sind somit die §§ 49 ff.
VRG. Gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a
und b sowie Abs. 2 VRG überprüft das Verwaltungsgericht den angefochtenen
Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter
Vorbehalt hier nicht relevanter Ausnahmen verwehrt (§ 50 Abs. 2 VRG).
Im Rechtsmittelverfahren gegen den Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck
des vorangegangenen Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung
auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere, ob die von der
Kommission gewählte Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar
sei. Ferner ist zu klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle
für die Schätzung wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu
überprüfen ist dagegen die Angemessenheit des Schätzungsentscheids (VGr, 12. April
2018, VR.2017.00001, E. 1.2, 7. Februar 2013, VR.2012.00003 E. 3.1
[im Ergebnis vom Bundesgericht am 27. August 2013 bestätigt, 1C_339/2013],
mit Hinweis auf VGr, 10. September 1998, VR.98.00002/3, auszugsweise in RB
1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; Martin Bertschi in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],
3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 32–86 N. 10; Tobias
Jaag/Markus Rüssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons Zürich, 5. A.,
Zürich usw. 2019, Rz. 2128 und 3642).
3.
3.1
Gemäss
Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 und § 11
AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller
Vermögensnachteile gefordert werden. Gemäss § 13 Abs. 1 Satz 1
AbtrG ist für die Bestimmung der Entschädigung der Verkehrswert massgebend.
Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am
Stichtag für das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre
(VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 2.1 mit
Verweisungen
).
Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien
haben Rechtsprechung und Lehre zum Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis
entwickelt (ausführlich dazu VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 5.2).
3.2
Die
Bestimmung des Verkehrswerts kann unter anderem dann Schwierigkeiten bereiten,
wenn es sich bei der abzutretenden Landfläche um sogenanntes Vorgartenland handelt,
das heisst um Land, das aufgrund seiner Lage innerhalb eines Baulinien- oder
Abstandsbereichs nicht oder bloss beschränkt überbaut werden kann.
Problematisch ist die Berechnung des Verkehrswerts insbesondere dann, wenn das
abzutretende Vorgartenland nur einen geringen Teil des Gesamtgrundstücks
ausmacht und für sich allein betrachtet auf dem Markt kaum einen Preis erzielen
könnte. Erschwerend kommt in solchen Fällen nicht selten hinzu, dass sich auch
der Verkehrswert, der dem Restgrundstück für sich allein betrachtet vor dem
Eingriff zukam, nicht leicht ermitteln lässt. Nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts ist es daher zulässig, bei der Bemessung der Entschädigung
für die Abtretung von Vorgartenland den Quadratmeter-Durchschnittswert für das
Gesamtgrundstück vor der Enteignung zu ermitteln und auf den abzutretenden Teil
zu verlegen, wobei einer allfälligen Minder- oder Höherwertigkeit der
abzutretenden Fläche durch Abzüge bzw. Zuschläge Rechnung getragen wird. Die
Durchschnittsberechnung wird dabei häufig mit der Vergleichsmethode verknüpft,
indem – in einem ersten Schritt – der Verkehrswert des ganzen Grundstücks aus
tatsächlich bezahlten Preisen für vergleichbare Grundstücke abgeleitet wird.
Liegen im einzelnen Fall zureichende Gründe vor, das abzutretende Vorgartenland
nicht dem ermittelten Baulandpreis gleichzusetzen, so wird dieser in einem
zweiten Schritt durch einen Einschlag reduziert. Das Mass des unter dem Titel
Vorgartenland vorzunehmenden Abzugs vom zu entschädigenden Verkehrswert kann
selten präzis bestimmt werden; vielmehr ist das Ausmass der Herabsetzung nach pflichtgemässem
Ermessen festzulegen (VGr, 7. Februar 2013, VR.2012.00003, E. 3.3 mit
Hinweisen, insbesondere auf VGr, 25. November 2010, VR.2010.00003, E. 2.4;
7. April 2006, VR.2005.00003/4, E. 3.1, auszugsweise in RB 2006 Nr. 118,
E. 3.1 und BEZ 2006 Nr. 35, sowie auf BGE 122 I 168, E. 4c).
3.3
So
erachtete das Verwaltungsgericht eine Reduktion des Baulandwerts um zwei
Drittel als zulässig, da das abzutretende Vorgartenland nicht hätte überbaut
werden können, der Erholungswert auch nach der Abtretung noch vorhanden war,
die baulichen Nutzungsmöglichkeiten der abtretungspflichtigen Grundstücke nicht
beeinträchtigt wurden und mit der Abtretung eine Verbesserung des
Hochwasserschutzes verbunden war (VGr, 7. April 2006, VR.2005.0003/4, E. 3.4,
ebenso VGr, 25. November 2010, VR.2010.00003, E. 2.6). In einem
anderen Fall erachteten Bundes- und Verwaltungsgericht einen Einschlag auf den
Baulandwert um drei Viertel als zulässig, da der Verlust der Abtretungsfläche
weder einen Einfluss auf die Ausnützung des Grundstücks noch auf dessen
Überbaubarkeit hatte. Die betreffende Parzelle war erst wenige Jahre zuvor mit
einem Wohn- und Geschäftshaus überbaut worden, das eine Lebensdauer von
mutmasslich mehreren Jahrzehnten aufwies (BGr, 14. Dezember 2009,
1C_361/2009; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.4).
3.4
Allerdings
unterscheidet das Bundesgericht im Zusammenhang mit dem allfälligen Abzug bei
Vorgartenland zwischen bereits überbauten und noch nicht überbauten
Liegenschaften (BGr, 27. August 2013, 1C_339/2013, E. 2.4, mit Hinweis
auf BGr, 29. Juni 2000, 1P.743/1999, E. 4c/aa). Dabei hat es
offengelassen, ob der Begriff "Vorgartenland" bei unüberbauten Grundstücken
überhaupt zur Anwendung gelangen kann (vgl. BGE 122 I 168, E. 4b, worauf
der Entscheid 1P.743/1999, E. 4c/aa, unter anderem ausdrücklich hinweist).
So oder anders ist gemäss den erwähnten Entscheiden in solchen Fällen zu
prüfen, ob das Restgrundstück durch die Abtretung einen Minderwert erfahren hat
und dem Enteigneten weitere zu entschädigende Nachteile entstanden sind. Das
Bundesgericht führte weiter aus, bei noch nicht überbautem Bauland, dessen
gesamte bauliche Ausnützung durch eine Teilenteignung nicht reduziert werde,
könne die Höhe des Abzugs vom zu entschädigenden Verkehrswert selten genau
bestimmt werden; vielmehr sei das Ausmass der Herabsetzung nach pflichtgemässem
Ermessen in Anbetracht der konkreten Verhältnisse festzulegen. Dabei könnten
die Lage, die Beschaffenheit und ähnliche die Wohnqualität betreffende
Überlegungen berücksichtigt werden. Bei Grundstücken, die sich mit Ein- oder
Zweifamilienhäusern und Villen usw. überbauen liessen, spiele die
Umgebungsgestaltung eine erhöhte Rolle und sei die typische Käuferschaft eher
bereit, zusammen mit der Restparzelle auch für das sogenannte Vorgartenland
einen höheren Preis bzw. den vollen Baulandwert zu bezahlen. Mit Blick auf die
gesamte Ausnützung unterscheide der Baulandmarkt schliesslich in solchen
Verhältnissen kaum zwischen innerhalb und ausserhalb der Baulinie gelegenem
Bauland, sondern gehe von einem einheitlichen Quadratmeter-Preis aus (so
ausdrücklich in BGr, 1P.743/1999, E. 4c/aa mit zahlreichen Hinweisen; zum
Ganzen auch René A. Rhinow/Beat Krähenmann, Schweizerische
Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, 6. A., Basel/Frankfurt a. M.
1990, Nr. 128 V a, mit weiteren Hinweisen; Carmen Walker Späh,
Vorgartenland im Abtretungsverfahren, in PBG aktuell, Zürcher Zeitschrift für
öffentliches Baurecht, PBG 2013/1 S. 5 Ziff. III).
4.
4.1
Die
Schätzungskommission erwog, dass das Grundstück Kat.-Nr. 01 gemäss Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde E vom 9. September 2013 (BZO) in der
Kernzone B liege. Dort sei keine Ausnützungsziffer festgelegt, weshalb die
Möglichkeit einer Ausnützungsübertragung entfalle. Gemäss Kernzonenplan Dorf
befinde sich die Abtretungsfläche im Baubereich. Weil es sich somit um
vollwertiges Bauland handle, rechtfertige sich kein Einschlag, sondern sei der
volle – von beiden Parteien akzeptierte – Verkehrswert von Fr. 890.-/m² zu
vergüten.
4.2
Dem
widerspricht der Kanton Zürich in seiner Rekursbegründung damit, dass der
abzutretende Landstreifen weder vollumfänglich im Baubereich liege noch die
Überbaubarkeit des Grundstücks Kat.-Nr. 01 beeinträchtige. Denn aus
Gründen der Verkehrssicherheit verbiete es sich, auf die Strassengrenze zu
bauen. Weil die Ausnützung in der Kernzone B nicht durch die
Grundstücksfläche bestimmt werde, bewirke die Enteignung hier keine
Einschränkung der Überbaubarkeit und damit keinen Wertverlust. Dies gelte umso
mehr, als die Abtretung nur einen schmalen Landstreifen von rund 22 m²
betreffe.
Der Enteignete verteidigt den Schätzungsentscheid
zusammengefasst damit, dass er gemäss kommunaler Bau- und Zonenordnung auf die
Strassengrenze bauen dürfte. Eine frühere Verkehrsbaulinie auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 sei im Jahr 2009 aufgehoben worden. Hinzu komme, dass er das
Grundstück kurz vor der Enteignung von seinem Vater zu einem Ansatz von Fr. 830.-/m²
erworben habe. Dass es sich bei der streitbetroffenen Fläche um sogenanntes
Vorgartenland handle, sei durch die Rechtsprechung nicht bestätigt; vielmehr
habe es das Bundesgericht offengelassen, ob bei einem unüberbauten Grundstück
dieser Begriff anwendbar sei.
4.3
4.3.1
Das Grundstück Kat.-Nr. 01 im Halte von 1007 m² ist im südöstlichen
Bereich mit dem Wohnhaus Vers.-Nr. 02 (I-Strasse 03) überbaut. Der
von der Abtretung betroffene nordwestliche Bereich ist teilweise befestigt und
teilweise Gartenfläche. Obschon Ziff. 14 Abs. 1 BZO in der Kernzone B
das Bauen bis an die Weg- oder Strassengrenze unter den – ästhetisch
motivierten – Voraussetzungen von Ziff. 8 Abs. 2 BZO erlaubt,
schliesst § 240 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) in Verbindung mit der Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni
1983 (VSiV) als übergeordnetes kantonales Recht diese Möglichkeit hier aus.
Selbst wenn die in der Verordnung aufgeführten Vorgaben erfüllt sind, kann die
Baubehörde ein Projekt im Fall einer Behinderung oder Gefährdung des Verkehrs gestützt
auf diese Gesetzesbestimmung verweigern (VGr, 13. Juli 2011,
VB.2010.00433, E. 5.1). Dies ist hier insofern von Bedeutung, als die
Anforderungen an die Verkehrssicherheit in einer neu zu schaffenden
Erschliessungsverordnung verschärft werden sollen (
Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/
Thomas Wipf/Daniel
Kunz,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, Band 2, S. 875 ff.
).
Die im Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung normierten technischen
Anforderungen für Ausfahrten verlangen eine – hier nicht gegebene –
Beobachtungsdistanz ab Fahrstreifenrand von wenigstens 2,5 m und eine
Sichtweite in Richtung Fahrstreifenmitte der übergeordneten Strasse von
mindestens 40–70 m. Bei der F-Strasse als vielbefahrener Staatsstrasse wären
diese Masse auf mindestens 3–4 m bzw. 90–120 m zu erhöhen. Daran
ändert der Umstand nichts, dass mehrere Wohnhäuser – namentlich das Gebäude
Vers.-Nr. 151 von D an der F-Strasse 04 – zu nah an dieser
Staatsstrasse stehen und damit die Verkehrssicherheit beeinträchtigen, aufgrund
von § 357 Abs. 1 PBG indessen Bestandesgarantie geniessen. Ebenso
fällt eine anderweitige Nutzung des streitbetroffenen Bereichs, wie z.
B. für einen
Verkaufsstand, aus Gründen der Verkehrssicherheit ausser Betracht. Unerheblich
ist in diesem Zusammenhang, dass früher eine Baulinie entlang der F-Strasse
bestanden hatte, die von der Volkswirtschaftsdirektion am 27. Februar 2009
jedoch aufgehoben worden war.
4.3.2
Eine weitergehende Überbauung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 – etwa durch
die Vergrösserung des bestehenden Wohnhauses Vers.-Nr. 02 in
nordwestlicher Richtung oder einen Neubau im unüberbauten Grünbereich – wird
durch die Abtretung deswegen nicht eingeschränkt, weil Ziff. 13 f.
BZO die zulässige bauliche Dichte nicht durch eine Nutzungsziffer im Sinn von §§ 254 ff.
PBG, sondern durch Abstandsvorschriften und planlich festgelegte
Fassadenfluchten definieren. Unter diesen Umständen entfällt die Möglichkeit
einer Ausnützungsübertragung. Entgegen der Auffassung der Schätzungskommission
hat dies jedoch nicht zur Folge, dass die enteignete Fläche deswegen als
vollwertiges Bauland zu qualifizieren ist. Denn nach gefestigter Rechtsprechung
und Lehre kommt eine Ausnützungsübertragung nur innerhalb der gleichen Zone in
Betracht (
Fritzsche/Bösch/
Wipf/
Kunz, S. 929 f.
), hier also in der
Kernzone B, wo eben kein Bedarf nach Ausnützung besteht.
Aus diesen Gründen ist die enteignete Fläche von (rund) 22 m²
mit dem Enteigner als Vorgartenland zu qualifizieren.
4.3.3
Weil sich die Vergütung der Abtretungsfläche gemäss E. 3 nach dem
Verkehrswert richtet, tut es nichts zur Sache, zu welchem Preis C das
Grundstück zuvor von seinem Vater erworben hat. Ebenso wenig lässt sich aus der
privaten Schätzung durch das Architekturbüro J, die für die Preisbestimmung im
Kaufvertrag offenbar wesentlich war, etwas ableiten. Denn der darin
ausgewiesene Landwert von Fr. 830.-/m² für das gesamte Grundstück Kat.-Nr. 01
wird nicht näher begründet. Der vom Enteigneten grundsätzlich akzeptierte
höhere Ansatz der Schätzungskommission von Fr. 890.-/m² wird jedenfalls
nicht in Frage gestellt.
4.3.4
Im Verfahren VR.2019.00002 wie auch in den Anträgen zur Rekursantwort in
VR.2019.00001 verficht der Enteignete keine Minderwertentschädigung mehr,
nachdem die Schätzungskommission einen solchen Anspruch verneint hat. Jedoch
greift er das Thema in Ziffer 2.5 der Begründung zur Rekursantwort im Verfahren
VR.2019.00001 nochmals auf. Die für den behaupteten Minderwert angeführte
Begründung mit der "Einbusse in der Fläche eines möglichen
Bauprojektes" ist nach dem in E. 4.3.2 Gesagten unzutreffend. Auch im
Übrigen lässt sich im Zug der Abtretung von lediglich 22 m² Land kein
Minderwert für die Restparzelle ausmachen, zumal der enteignete schmale
Landstreifen entlang der F-Strasse wie gesagt aus Gründen der
Verkehrssicherheit nicht selbstständig genutzt werden kann.
4.3.5
Unter diesen Umständen gelten die abgetretenen 22 m²
als minderwertiges Land, das zu einem reduzierten Ansatz zu entschädigen ist.
Weil es dem Verwaltungsgericht verwehrt ist, über die Anträge des
rekurrierenden Kantons Zürich hinauszugehen und den Schätzungsentscheid zuungunsten
des Enteigneten zu ändern (Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 32–86 N. 10),
kann aus diesem prozessualen Grund dahingestellt bleiben, ob auch ein höherer
Einschlag als ein Drittel auf dem Baulandwert gerechtfertigt sein könnte. Die
vom Rekurrenten I beantragte Verminderung der Entschädigung um (rund)
einen Drittel von Fr. 890.-/m² auf Fr. 590.-/m² ist in der Praxis
häufig anzutreffen (neuestens VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001; vgl.
ferner VGr, 7. Februar 2013, VR.2012.00003, vom Bundesgericht bestätigt
mit Entscheid 1C_339/2013 vom 27. August 2013) und erscheint auch hier
vertretbar, wirkt sich jedenfalls keineswegs zum Nachteil des Enteigneten aus.
5.
5.1
Gemäss
§ 13 Abs. 1 AbtrG kann ein Unfreiwilligkeitszuschlag
bis 20 % gewährt werden. Dieser Zuschlag gleicht nicht wirtschaftliche
Einbussen aus, sondern bildet den Gegenwert für die affektiven Bindungen des
Eigentümers an sein Hab und Gut (BGE 127 I 185 E. 5a, auch zum Folgenden).
Entgegen seiner Bezeichnung wird ein solcher Zuschlag nicht allgemein bei
unfreiwilliger Landabtretung gewährt. Vielmehr soll mit einem solchen die vom
Enteigneten durch den zwangsweisen Entzug seines Eigentums erlittene besondere
Beeinträchtigung seiner persönlichen Verhältnisse abgegolten werden (VGr, 23. Juni
2016, VR.2015.00002, E. 2.8, 28. Januar 2015, VR.2013.00001+00002, E. 7.1;
BGr, 27. März 2017, 1C_414/2016, E. 6).
5.2
Die
Schätzungskommission räumte ein, dass der Enteignete an seinem Land hänge, was
jedoch hier keinen Härtefall begründe. Seine Befürchtung, dass die Bank ihm
aufgrund der Enteignung die Hypothek kündigen könnte, wodurch er zum Verlassen
des Hauses gezwungen wäre, sei unbegründet.
5.3
Der
Enteignete hält für den – nach dem Gesagten hier zutreffenden – Fall, dass
lediglich ein Landwert von Fr. 590.-/m² zu vergüten sei, am Antrag auf
Zusprechung einer Unfreiwilligkeitsentschädigung im Umfang von 20 % fest.
Zur Begründung erneuert er den Hinweis auf seine enge Bindung zum Grundstück.
Die seit über 120 Jahren von seiner Familie geführte … sei der älteste
Betrieb im Dorf. Aufgrund der Enteignung drohe ihm die Kündigung der Hypothek,
wodurch er und seine betagten Eltern die Liegenschaft preisgeben müssten.
5.4
Das
Begehren um Zusprechung einer Unfreiwilligkeitsentschädigung ist tatsächlich
unbegründet. Der Verlust eines schmalen Landstreifens von nur gerade rund 22 m²
ist ein ausgesprochen leichter Eingriff, der wie gesagt weder den bestehenden
Gewerbebetrieb noch das Wohnen noch eine allfällige zusätzliche bauliche
Nutzung in irgendeiner Weise beeinträchtigt. Im Gegenteil lässt sich sagen,
dass die Sanierung der F-Strasse als stark befahrene Staatsstrasse mit dem im
nordwestlichen Bereich des Grundstücks neu vorgesehenen Fussgängerstreifen die
Verkehrssicherheit auch für den Enteigneten und seine betagten Eltern
verbessert. Die wiederum vorgetragene Sorge, dass die Bank aufgrund der
Landabtretung, die wie gesagt zum Verkehrswert erfolgt, das Hypothekardarlehen
kündigen könnte, wird nicht näher substanziiert und widerspricht jeglicher
Erfahrung. Gemessen am Wert der Liegenschaft I-Strasse 03 von gut Fr. 800'000.-
fällt es für die Kreditgeberin nicht ins Gewicht, ob die abgetretenen 22 m²
zu dem von den Parteien verfochtenen höheren oder tieferen Ansatz vergütet
werden. Im Übrigen beläuft sich die durch Schuldbrief gesicherte
Darlehensforderung der Bank laut dem erwähnten Kaufvertrag vom 30. Juni 2017
auf lediglich Fr. 80'000.-.
5.5
Diese
Erwägungen führen zur Gutheissung des Rekurses VR.2019.00001 und Aufhebung von
Dispositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Entscheids. Demgemäss hat der Staat
Zürich C für die Abtretung von 22 m² von Kat.-Nr. 01 (Nachmass
vorbehalten) eine Entschädigung von Fr. 590.-/m² zu bezahlen. Der Rekurs
VR.2019.000003 ist abzuweisen. Abschliessend ist festzuhalten, dass das
Enteigungsverfahren korrekt abgelaufen ist.
6.
Die Gutheissung des Rekurses bewirkt keine Änderung der
vorinstanzlichen Kostenauflage, weil die Kosten des Schätzungsverfahrens laut § 63
Abs. 1 erster Satzteil AbtrG in der Regel vom Enteigner getragen werden.
Von diesem Grundsatz abzuweichen besteht hier kein Anlass. Demgegenüber sind
die Kosten der Rekursverfahren VR.2019.00001 und VR.2019.000003 dem unterliegenden
Enteigneten zu überbinden (§ 70 in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2
und 14 VRG). Entgegen der Auffassung des Enteigneten rechtfertigen es die
Umstände des vorliegenden Falles nicht, die Kosten des verwaltungsgerichtlichen
Verfahrens entgegen der gesetzlichen Regelung ebenfalls dem Enteigner zu
belasten oder auf die Gerichtskasse zu nehmen.
Ferner muss dem unterliegenden Enteigneten die von ihm
beantragte Parteientschädigung versagt bleiben. Dass ihm entgegen der
ausdrücklichen Regelung von § 17 Abs. 2 VRG trotz des ungünstigen
Prozessausgangs eine Parteientschädigung zuzusprechen sei, wie er darlegen will,
lässt sich nicht nachvollziehen. Immerhin ist davon abzusehen, zu seinen Lasten
dem obsiegenden Staat Zürich eine solche Vergütung zuzusprechen. Denn
angesichts des liquiden Sachverhalts und der eng begrenzten Streitfrage ist
diesem kein grösserer Aufwand erwachsen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Der
Rekurs VR.2019.00001 wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer 1 des Entscheids
der Schätzungskommission K vom 14. Februar 2019 wird aufgehoben und
der Staat Zürich verpflichtet, C für die Abtretung von 22 m² Land
(Nachmass vorbehalten) vom Grundstück Kat.-Nr. 01, I-Strasse 03, E,
eine Entschädigung von Fr. 590.-/m² zu bezahlen.
2.    Der
Rekurs VR.2019.000003 wird abgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--     Zustellkosten,
Fr. 2'180.--     Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden dem Rekurrenten II auferlegt.
5.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 803 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die
Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
7.    Mitteilung an …