zh_verwaltungsgericht · VB.2007.00098 · 1996-04-09 · de

Streitigkeit aus öffentlich-rechtlichem Vertrag | Abtretungsvertrag (Expropriationsvergleich) mit verjährtem Recht zum Abschluss eines Kaufrechtsvertrags (Eine Erbengemeinschaft, zu der die Beschwerdeführerinnen gehören, trat der Beschwerdegegnerin mit Abtretungsvertrag (Expropriationsvergleich) vom 9. April 1996 ihr Grundstück zu Eigentum ab. In diesem Vertrag vereinbarten die Parteien einen Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufrechtsvertrags über ein anderes Grundstück. Der Abschluss wurde bis zum 31. März 1997 befristet, das Kaufrecht auf zehn Jahre. Am 27. März 1997 wurde der Erbengemeinschaft auf Antrag eine Fristverlängerung bis Ende Juni 1997 gewährt. Am 24. März 1997 wurde der Beschwerdegegnerin zur Fristwahrung vorsorglich der Wille zum Abschluss des Kaufrechtsvertrags mitgeteilt. Einen in Aussicht gestellten Entwurf des Kaufrechtsvertrags erhielt die Beschwerdegegnerin jedoch nie. Am 16. März 2006 verlangten die Beschwerdeführerinnen von der Beschwerdegegnerin den Vertragsabschluss, welchen diese in einem Beschluss ablehnte. Gegen diesen Beschluss erhoben die Beschwerdeführerinnen gemäss der Rechtsmittelbelehrung Rekurs beim Bezirksrat, welcher diesen abwies.) Angesichts der Regelung durch öffentlichrechtlichen Vertrag war die Beschwerdegegnerin nicht befugt, den Abschluss des im Abtretungsvertrag vorgesehenen Kaufrechtsvertrags mittels förmlicher Verfügung zu verweigern (E. 2.1). Demzufolge fehlte es auch an der Kompetenz des Bezirksrats als Rechtsmittelbehörde, weshalb die Beschlüsse der Beschwerdegegnerin und des Bezirksrats aufzuheben sind und die Beschwerde gutzuheissen ist (E. 2.2+3). Richtigerweise hätte direkt beim Verwaltungsgericht Klage angehoben werden müssen. Die Beschwerdeschrift ist daher vom Verwaltungsgericht als Klage entgegenzunehmen (E. 3.1). Mit Schreiben vom 24. März 1997 wurde innert Frist klar und bedingungslos die Ausübungserklärung abgegeben, so dass der Anspruch nicht verwirkte (E. 4.3). Durch die langen Vertragsverhandlungen und weiteren Fristerstreckungen verwirkte derAnspruch nicht (E. 4.4).Gemäss Art. 127 OR gilt eine zehnjährige Verjährungsfrist. Ob eine verjährungsunterbrechende Anerkennung des Anspruchs seitens der Beschwerdegegnerin vorliegt, kann offen bleiben (E. 5.1). Nach Art. 216a OR dürfen Kaufrechte für höchstens 10 Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden. Diese maximale Vertragsdauer beginnt schon mit dem Abschluss des Vorvertrags betreffend Kaufrechtsvertrag. Am 9. April 2006 erlosch daher das Recht auf Abschluss eines Kaufrechtsvertrags (E. 5.2).Kostenauflage (E. 6) und Begründung der Rechtsmittelbelehrung (E. 7).Gutheissung der Beschwerde und Abweisung der Klage

Zürich Verwaltungsgericht 21.06.2007 VB.2007.00098
Zurich Verwaltungsgericht 21.06.2007 VB.2007.00098
Zurigo Verwaltungsgericht 21.06.2007 VB.2007.00098

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00098
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2007.00098
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 21.06.2007
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Übriges Verwaltungsrecht
Betreff:
Streitigkeit aus öffentlich-rechtlichem Vertrag
Abtretungsvertrag (Expropriationsvergleich) mit verjährtem Recht zum Abschluss eines Kaufrechtsvertrags
(Eine Erbengemeinschaft, zu der die Beschwerdeführerinnen gehören, trat der Beschwerdegegnerin mit Abtretungsvertrag (Expropriationsvergleich) vom 9. April 1996 ihr Grundstück zu Eigentum ab. In diesem Vertrag vereinbarten die Parteien einen Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufrechtsvertrags über ein anderes Grundstück. Der Abschluss wurde bis zum 31. März 1997 befristet, das Kaufrecht auf zehn Jahre. Am 27. März 1997 wurde der Erbengemeinschaft auf Antrag eine Fristverlängerung bis Ende Juni 1997 gewährt. Am 24. März 1997 wurde der Beschwerdegegnerin zur Fristwahrung vorsorglich der Wille zum Abschluss des Kaufrechtsvertrags mitgeteilt. Einen in Aussicht gestellten Entwurf des Kaufrechtsvertrags erhielt die Beschwerdegegnerin jedoch nie. Am 16. März 2006 verlangten die Beschwerdeführerinnen von der Beschwerdegegnerin den Vertragsabschluss, welchen diese in einem Beschluss ablehnte. Gegen diesen Beschluss erhoben die Beschwerdeführerinnen gemäss der Rechtsmittelbelehrung Rekurs beim Bezirksrat, welcher diesen abwies.)
Angesichts der Regelung durch öffentlichrechtlichen Vertrag war die Beschwerdegegnerin nicht befugt, den Abschluss des im Abtretungsvertrag vorgesehenen Kaufrechtsvertrags mittels förmlicher Verfügung zu verweigern (E. 2.1). Demzufolge fehlte es auch an der Kompetenz des Bezirksrats als Rechtsmittelbehörde, weshalb die Beschlüsse der Beschwerdegegnerin und des Bezirksrats aufzuheben sind und die Beschwerde gutzuheissen ist (E. 2.2+3).
Richtigerweise hätte direkt beim Verwaltungsgericht Klage angehoben werden müssen. Die Beschwerdeschrift ist daher vom Verwaltungsgericht als Klage entgegenzunehmen (E. 3.1).
Mit Schreiben vom 24. März 1997 wurde innert Frist klar und bedingungslos die Ausübungserklärung abgegeben, so dass der Anspruch nicht verwirkte (E. 4.3). Durch die langen Vertragsverhandlungen und weiteren Fristerstreckungen verwirkte der Anspruch nicht (E. 4.4).
Gemäss Art. 127 OR gilt eine zehnjährige Verjährungsfrist. Ob eine verjährungsunterbrechende Anerkennung des Anspruchs seitens der Beschwerdegegnerin vorliegt, kann offen bleiben (E. 5.1). Nach Art. 216a OR dürfen Kaufrechte für höchstens 10 Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden. Diese maximale Vertragsdauer beginnt schon mit dem Abschluss des Vorvertrags betreffend Kaufrechtsvertrag. Am 9. April 2006 erlosch daher das Recht auf Abschluss eines Kaufrechtsvertrags (E. 5.2).
Kostenauflage (E. 6) und Begründung der Rechtsmittelbelehrung (E. 7).
Gutheissung der Beschwerde und Abweisung der Klage
Stichworte:
ABTRETUNGSVERTRAG
BESCHWERDE IN ZIVILSACHEN
EXPROPRIATIONSVERTRAG
KAUFRECHT
ÖFFENTLICH-RECHTLICHER VERTRAG
ÜBRIGES BESONDERES VERWALTUNGSRECHT
VERFÜGUNGSKOMPETENZ
VERJÄHRUNG
VERWIRKUNG
Rechtsnormen:
Art. 127 OR
Art. 216a OR
§ 82 lit. k VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2007.00098
VK.2007.00004
Entscheid
der 3. Kammer
vom
21. Juni 2007
Mitwirkend: Abteilungspräsident i.V. Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,
Ersatzrichterin Katharina Sameli,
Gerichtssekretär Andreas Conne.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
beide vertreten durch
RA C,
Beschwerdeführerinnen
,
gegen
Gemeinde X,
Beschwerdegegnerin
,
betreffend
Streitigkeit aus öffentlich-rechtlichem Vertrag,
hat sich ergeben:
I.
A.
Am 9.
April 1996 schlossen die Politische Gemeinde X und die Erbengemeinschaft von D
als Eigentümerinnen des Grundstücks Kat.-Nr. 01 einen öffentlich
beurkundeten Abtretungsvertrag (Expropriationsvergleich), mit welchem die Eigentümerinnen
ihr Grundstück zum Preis von Fr. 125'460.-, das heisst Fr. 180.-/m
2
,
an die Politische Gemeinde zu Eigentum abtraten. Im Rahmen dieses Vertrags
vereinbarten die Parteien einen Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufrechtsvertrags
mit Rückkaufsrecht über ca. 155 m
2
Land an der L-Strasse (heute Kat.-Nr. 02)
zum Preis von Fr. 180.-/m
2
(nicht indexiert). Dieser Kaufrechtsvertrag
konnte gemäss vertraglicher Vereinbarung auch lediglich von einem oder mehreren
Erben als Kaufrechtsnehmer abgeschlossen und vollzogen werden. Ziffer 1 und 2
der "Weiteren Bestimmungen zum Kaufsrecht" lauten:
"1.     Der
Abschluss des Kaufrechtsvertrages kann von den Kaufrechtsberechtigten bis am
31. März 1997 verlangt werden. Nach Ablauf dieser Frist ist das Recht, den Abschluss
des Hauptvertrages zu verlangen, verwirkt.
2.   Das
Kaufrecht ist unübertragbar aber vererblich und wird für die Dauer von
10 Jahren vereinbart. Falls der Kaufrechtsvertrag abgeschlossen wird, sind die
Kauf­rechtsberechtigten befugt, das Recht für die Dauer der Vereinbarung im
Grundbuch vorzumerken und zwar den im Zeitpunkt der Vormerkung bestehenden
Grundbucheinträgen im Range nachgehend.
Das
Notariat und Grundbuchamt X weist die Parteien darauf hin, dass die maximale Vertragsverein­barungsdauer
von 10 Jahren wahrscheinlich schon mit dem Abschluss dieses Vorvertrags zu
laufen beginnt. Sollten die Parteien beim Abschluss des Kaufrechtsvertrages und
deren Vormerkung die von heute an bis zu diesem Zeitpunkt bereits verstrichene
Zeit den 10 Jahren nicht in Abzug bringen, wäre das Grundbuchamt X
allenfalls gezwungen eine entsprechende Grundbuchanmeldung abzuweisen. Dies
gilt nicht, wenn die Parteien zu diesem Zeitpunkt eine neue Vereinbarung
treffen. Eine Verpflichtung zum voraus ist jedoch nicht möglich."
Mit Schreiben vom 17. März 1997 an das Bauamt X mit dem
Betreff "Ausübung Kaufsrecht gemäss Abtretungsvertrag" liessen die
Erben von D durch ihren Rechtsvertreter unter Hinweis auf die Besprechungen im
Hinblick auf den Erwerb der Ersatzparzelle und die am 31. März 1997
ablaufende Frist zur Abgabe der Ausübungserklärung eine Erstreckung dieser
Frist einstweilen bis Ende Juni 1997 beantragen. Zur Begründung wurde angefügt,
dass noch eine Seite der Erbengemeinschaft über die Einzelheiten der im Rahmen
des Erwerbes der Ersatzparzelle vorzunehmenden Anpassungs- und Gestaltungsarbeiten,
wofür noch kein verbindlicher Plan vorliege, orientiert werden müsse. Mit Antwortschreiben
vom 27. März 1997 bestätigte der Gemeindeingenieur des Bau- und
Vermessungsamts der Gemeinde X den "Eingang der Willenserklärung zum Abschluss
des Kaufvertrages über ca. 155 m
2
Land an der L-Strasse gemäss
Ziff. 7/IV/1" und gewährte eine "Fristverlängerung für die
Ausübungserklärung bis Ende Juni 1997".
Mit Schreiben vom 24. März 1997 an das Bauamt X beantragte
der damalige Rechtsvertreter zwecks Wahrung der Erklärungsfrist der Erben
namens B, A und E den Abschluss des Kaufrechtsvertrags über ca. 155 m
2
Land an der L-Strasse im Sinn von Ziff. 7 lit. d der "Weiteren
Bestimmungen" des Abtretungsvertrags vom 9. April 1996. Dabei hielt er
fest, unter Bezugnahme auf sein Schreiben vom 17. März 1997 gehe er davon aus,
dass die Einzelheiten von Anpassung und Gestaltung im Rahmen der
Vertragsverhandlungen geregelt werden könnten, habe aber bei der Gemeinde keine
Zweifel darüber lassen wollen, dass die interessierten Erben den
Kaufsrechtsvertrag mit der Gemeinde abschliessen möchten.
Es folgte eine Korrespondenz zwischen den Vertragsparteien
über die im Kaufrechtsvertrag zu regelnden offenen Fragen, wobei auch um eine
nochmalige Verlängerung der Frist gemäss Ziffer 1 IV 1. des Abtretungsvertrags
zur Abgabe der Willenserklärung bis Ende September 1997 ersucht wurde, worauf
die Gemeinde am 7. Juli 1997 antwortete, dass sie vor Eintreten auf eine
Verlängerung der Frist die aufgeworfenen Fragen geklärt haben wolle. Am 5.
August 1997 stellte der damalige Rechtsvertreter der Erben in Aussicht,
aufgrund der mit den Erben und der Gemeinde stattgefundenen Gespräche den
Kaufrechtsvertrag zu konzipieren und diesen auch der Gemeinde zur Stellungnahme
zu unterbreiten. Am 16. Dezember 1997 richtete die Gemeinde X noch ein
Schreiben an den Rechtsvertreter betreffend die Anpassungsarbeiten längs eines
anstossenden Grundstücks sowie die Bepflanzung zwischen Strandbad und
Realersatzstreifen. Am 4. Mai 1998 erhoben einige Mitglieder der
Erbengemeinschaft, darunter die heutigen Beschwerdeführerinnen, Einsprache
gegen das Konzessionsgesuch der Gemeinde X für die Errichtung einer Sperrzone für
die Schifffahrt beim Strandbad F; dies unter Hinweis auf das ihnen eingeräumte
Kaufrecht am Grundstück an der L-Strasse (Kat.-Nr. 02), das ausüben zu wollen
sie der Gemeinde gegenüber erklärt hätten. Trotz beruhigender Mitteilung
seitens der Gemeinde, dass die ungehinderte Zu- und Wegfahrt weiterhin gewährleistet
werden könne, sei diese Einsprache zur Wahrung der Rechtsmittelfrist erhoben
worden. Eine weitere Kommunikation zwischen den Parteien gab es nicht; den in
Aussicht gestellten Entwurf des Kaufrechtsvertrags erhielt die Gemeinde nie.
B.
Mit
Schreiben vom 16. März 2006 an den Gemeinderat X verlangten A und B gemeinsam
den sofortigen Abschluss des Kaufrechtsvertrags gemäss den Bestimmungen des Expropriationsvertrages
vom 9. April 1996, wobei sie das Grundstück je hälftig zu Miteigentum zu
erwerben wünschten. Nach langwierigen Verhandlungen habe zwischenzeitlich die
Erbteilung vorgenommen werden können, und die Erben hätten sich dahingehend
geeinigt, dass Frau A und Frau B das Kaufrecht gemeinsam oder bei Verzicht
einer Partei einzeln ausüben könnten. Sodann wurde darauf hingewiesen, dass bei
der Erbengemeinschaft bis dahin weder die vom Bauamt der Gemeinde am 23. April
1998 in Aussicht gestellte Bestätigung betreffend ungehinderte Zu- und Wegfahrt
zur Kaufrechtsparzelle noch eine Antwort auf die Einsprache gegen das
Konzessionsgesuch betreffend Errichtung einer Sperrzone eingetroffen sei.
Mit Beschluss vom 11. Juli 2006 trat der Gemeinderat X auf
das Gesuch nicht ein und stimmte dem Verkauf des Grundstücks mit der Kat.-Nr. 02
mit einem Landanteil von 157 m
2
nicht zu; dies mit der Begründung, dass die Gesuchstellerinnen die im
Expropriationsvergleich festgelegte Frist bis 31. März 1997, um den Abschluss
des Hauptvertrags zu verlangen, verwirkt hätten.
II.
Gegen diesen Beschluss des Gemeinderats X vom 11. Juli
2006 liessen A und B entsprechend der Rechtsmittelbelehrung Rekurs beim
Bezirksrat Y erheben, welcher ihn mit Beschluss vom 26. Januar 2007 abwies. Er
ging davon aus, dass es um die Auslegung eines öffentlichrechtlichen Vertrags
gehe und bejahte seine Zuständigkeit für diesen Rechtsstreit. Zu prüfen sei, ob
die Rekurrentinnen das im Expropriationsvertrag vom 9. April 1996 vorgesehene
Kaufrecht rechtsgenüglich ausgeübt hätten. Das sei nicht der Fall, was anhand
der schriftlichen und sonstigen Äusserungen der Vertragsparteien, die sich beide
widersprüchlich verhalten hätten, näher dargelegt werde. Zudem sei die nach
Art. 216a OR höchstmögliche Dauer von 10 Jahren für ein Kaufrecht abgelaufen,
sodass die Rekurrentinnen das Kaufrecht auch infolge Zeitablaufs nicht mehr
ausüben könnten.
III.
Mit Beschwerde vom 2. März 2007 liessen A und B dem
Verwaltungsgericht die Aufhebung des Beschlusses des Bezirksrats vom 16. Januar
2007 beantragen. Sodann sei die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, die Kosten
des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens zu tragen, und den Beschwerdeführerinnen seien
für beide Rechtsmittelverfahren angemessene Parteientschädigungen zu
entrichten.
Der Bezirksrat verzichtete am 14. März 2007 unter Hinweis
auf die Begründung im angefochtenen Entscheid auf Vernehmlassung. Mit
Beschwerdeantwort vom 5. April 2007 beantragte der Gemeinderat X namens der
Politischen Gemeinde X die Abweisung der Beschwerde.
Die Ausführungen zu den Parteistandpunkten werden, soweit
nötig, in den nachstehenden Erwägungen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden
Beschwerde gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19c Abs. 2 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
Bei der im Streit liegenden Frage, ob das im Expropriationsvertrag
vom 9. April 1996 vorvertraglich eingeräumte Kaufrecht (Recht auf Abschluss
eines Kaufrechtsvertrags) ausgeübt wurde, geht es um die Auslegung eines
öffentlichrechtlichen Vertrags. Gemäss § 82 lit. k VRG (eingefügt am
8. Juni 1997) beurteilt das Verwaltungsgericht Streitigkeiten aus verwaltungsrechtlichen
Verträgen als einzige Instanz; damit ist eine Teilgeneralklausel für die
verwaltungsgerichtliche Zuständigkeit zur Beurteilung vertraglicher
Streitigkeiten öffentlichrechtlicher Natur im Klageverfahren eingeführt worden.
Die Zuständigkeiten des Verwaltungsgerichts in Streitigkeiten aus öffentlichrechtlichen
Verträgen im Klageverfahren einerseits und solche aufgrund von Verfügungen im
Anfechtungsverfahren andererseits schliessen sich grundsätzlich gegenseitig
aus.
2.1
Durch den
Abtretungsvertrag (Expropriationsvergleich), den die Beschwerdegegnerin am 9.
April 1996 mit der Erbengemeinschaft D abschloss, sollte die Rechtsbeziehung zwischen
der Beschwerdegegnerin und der Erbengemeinschaft, deren Grundstück Kat.-Nr. 01
für ein kommunales Werk beansprucht wurde, einvernehmlich geregelt werden. Die
Erbengemeinschaft verkaufte der Gemeinde ihre Seeparzelle Kat.-Nr. 01 zum Preis
von Fr. 180.-/m
2
und erhielt mit gleichzeitig abgeschlossenem
Vorvertrag das Recht zum Abschluss eines Kaufrechtsvertrags (mit Rückkaufsrecht
der Gemeinde) an einem der Gemeinde gehörenden Stück Seeparzelle (ca. 155 m
2
Land an der L-Strasse, in der Folge als Kat.-Nr. 02 mit einem Landanteil
von 157 m
2
ausgeschieden). Mit diesem Vertrag liegt ein
Rechtsverhältnis zwischen dem Gemeinwesen und einer privaten Eigentümerschaft
vor, das gegenseitige Ansprüche zwischen gleich gestellten Parteien regelt, was
durch die Bezeichnung des Abtretungsvertrags als "Expropriations
vergleich
"
noch herausgestrichen wird. Das bedeutet, dass die Gemeinde nicht einseitig in
dieses Vertragsverhältnis eingreifen kann und mithin keine Verfügungsbefugnis
hat (VGr, 15. April 2003, VB.2003.00030, E. 3.b; ferner auch VGr, 9. Februar
2000, PK.1999.00006, E. 1.a, mit Hinweisen; 11. Mai 2000, VK 2000.00002, E. 1c;
alle unter www.vgrzh.ch).
Die Beschwerdegegnerin war
daher nicht befugt, den Abschluss des im Abtretungsvertrag vorgesehenen
Kaufrechtsvertrags mittels förmlicher Verfügung zu verweigern.
2.2
Fehlte es
der Beschwerdegegnerin an der Kompetenz, mittels Verfügung die streitige Frage
der rechtzeitigen Ausübung des Kaufrechts zu entscheiden, so fehlte es auch an
der Kompetenz des Bezirksrats als Rechtsmittelbehörde. Der Bezirksrat ist folglich
zu Unrecht auf den Rekurs eingetreten. Der im vorinstanzlichen Entscheid
erwähnte § 10 Abs. 1 des Gesetzes über die Bezirksverwaltung vom 10. März
1985 betrifft bloss die allgemeine Zuständigkeit des Bezirksrats für
Rechtsmittel in Gemeindesachen, und die vom Bezirksrat ebenfalls herangezogenen
§§ 21 Abs. 4 und 30 des Gesetzes betreffend die Abtretung von
Privatrechten vom 30. November 1879 (AbtrG), welche die Rechtsmittel im
Administrativverfahren bei Enteignung regeln, bieten auch keine Grundlage für
die Beurteilung von Streitigkeiten aus einem Expropriationsvertrag.
2.3
War der
Bezirksrat als Rechtsmittelinstanz für die Beurteilung des streitigen öffentlichrechtlichen
Vertrags nicht zuständig und fehlte es der Beschwerdegegnerin schon an der
Verfügungskompetenz, so führt das zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses
des Bezirksrats vom 26. Januar 2007 und des Beschlusses des Gemeinderats X vom
11. Juli 2006. Im Ergebnis ist die Beschwerde demnach gutzuheissen; dies
allerdings nicht aus den von den Beschwerdeführerinnen geltend gemachten
materiellen Gründen, sondern wegen der von Amtes wegen zu beachtenden fehlenden
Zuständigkeit der Vorinstanzen aufgrund des Verfahrensrechts.
3.
Der Anspruch auf Abschluss eines Kaufrechtsvertrags gemäss
Abtretungsvertrag vom 9. April 1996 wäre gestützt auf § 82 lit. k VRG
mit Klage direkt beim Verwaltungsgericht geltend zu machen. Aus der Tatsache,
dass die Beschwerdeführerinnen von den Vorinstanzen auf den falschen
Rechtsmittelweg gewiesen wurden, soll ihnen jedoch kein Nachteil entstehen
(BGE 117 Ia 119 E. 3). Die Beschwerdeschrift ist daher vom
Verwaltungsgericht als Klage entgegenzunehmen. Die als Klageschrift entgegenzunehmende
Beschwerdeeingabe vom 2. März 2007 enthält allerdings nur den formellen
Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Gemäss Begründung verlangen
die Beschwerdeführerinnen jedoch, dass die Beschwerdegegnerin den
Kaufrechtsvertrag über das Grundstück
Kat.-Nr. 02 gemäss dem im Expropriationsvergleich vom 9. April 1996
enthaltenen Vorvertrag abschliesst. Den Anforderungen an die Klageschrift nach
§ 83 VRG vermag die Beschwerdeschrift daher zu genügen. Die
Beschwerdeantwort der Politischen Gemeinde X vom 5. April 2007 genügt den
Anforderungen von § 84 VRG an die Klageantwort. Entsprechend ist ein
Klageverfahren zu eröffnen. Dabei prüft das
Verwaltungsgericht
die Anträge in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht frei (§ 85 VRG).
3.1
Verwaltungsrechtliche
Verträge entstehen durch übereinstimmende Willenserklärung der Parteien und
sind nicht anders als privatrechtliche Verträge nach dem Vertrauensprinzip
auszulegen. Einer Willensäusserung ist derjenige Sinn zu geben, den ihr der
Empfänger aufgrund der Umstände, die ihm im Zeitpunkt des Empfangs bekannt
waren oder hätten bekannt sein müssen, in guten Treuen beilegen durfte oder
musste (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht,
5. A., Zürich 2006, Rz. 1102 f.).
4.
Der Abtretungsvertrag (Expropriationsvergleich) vom 9. April
1996 wird hinsichtlich Zustandekommen, Gültigkeit und Inhalt von keiner Seite
bestritten. Mit dem unter Ziffer 7 lit. d der "Weitere[n]
Bestimmungen" dieses Vertrags gleichzeitig geschlossenen Vorvertrag zum
Abschluss eines Kaufrechtsvertrags mit Rückkaufsrecht hat sich die Politische
Gemeinde X verpflichtet, mit der Erbengemeinschaft der D oder einzelnen Mitgliedern
dieser Erbengemeinschaft einen Kaufrechtsvertrag über das als Ersatzparzelle
angebotene Stück Land von ca. 155 m
2
an der L-Strasse (später
als Kat.-Nr. 02 mit 157 m
2
ausgesondert) abzuschliessen.
4.1
Streitig
ist, ob die im Vertrag vereinbarte Frist bis 31. März 1997, innert welcher die
Kaufrechtsberechtigten den Abschluss des Hauptvertrags verlangen konnten,
verwirkt ist. Zur Wahrung dieser Frist bedurfte es einer einseitigen bedingungslosen
Erklärung seitens der Kaufrechtsberechtigten, dass der Abschluss des
Kaufvertrags verlangt werde. Da die Essentialia des Grundstückkaufs bzw. des
Kaufrechtsvertrags, nämlich das Vertragsgrundstück und der Kaufpreis – nebst weiteren
Bestimmungen –, im Vorvertrag bereits festgehalten waren, genügte eine solche
einseitige Erklärung der Kaufrechtsnehmer, um die Gemeinde als
Grundeigentümerin zu verpflichten, den Kaufrechtsvertrag abzuschliessen (Urs
Hess, in Heinrich Honsell/Nedim Peter Vogt/Wolfgang Wiegand [Hrsg.], Basler
Kommentar, 2003, Art. 216 OR N. 4). Gestützt auf diesen Vorvertrag zum
limitierten Kaufsrecht lag die Entscheidungsmacht zum Abschluss des Kaufrechtsvertrags
bei der Erbengemeinschaft D, weshalb es nicht auf Willensäusserungen der
Vertragspartnerin ankommt. Da es sich bei der Ausübungserklärung um eine
einseitige, gestaltende Erklärung handelt, ist auch nicht entscheidend, wie die
Vertragspartnerin die entsprechende Ausübungserklärung verstehen konnte oder
musste, sondern es kommt nur darauf an, wie diese für sich gesehen nach
objektiven Gesichtspunkten zu verstehen ist.
4.2
Das
Schreiben vom 17. März 1997, das der damalige Rechtsvertreter namens der Erben von
D an das Bauamt zuhanden des Gemeinderats X richtete und worin um Erstreckung
der am 31. März 1997 ablaufenden Frist zur Abgabeerklärung bis Ende Juni 1997
gebeten wurde, weil eine Seite seiner Mandantschaft noch über das Ergebnis der
Besprechungen mit der Gemeinde hinsichtlich Anpassungs- und Gestaltungsarbeiten
zu orientieren war, erfüllt die Anforderungen an eine bedingungslose
Ausübungserklärung nicht. Daran ändert nichts, dass seitens der Gemeinde dieses
Schreiben ausdrücklich als Willenserklärung zum Abschluss des Kaufvertrags über
ca. 155 m
2
Land an der L-Strasse gemäss Ziffer 7/IV/1 entgegengenommen
wurde. Deshalb stellt sich auch die Frage nach der Bedeutung der in deren
Antwortschreiben vom 27. März 1997 eingeräumten Fristverlängerung für die Ausübungserklärung
bis Ende Juni 1997, die dazu im Widerspruch stand, nicht.
4.3
Mit Schreiben vom 24. März 1997 an die
Beschwerdegegnerin dagegen hat der Rechtsvertreter der Erbinnen Frau B, Frau A
und Frau E klar und bedingungslos die Ausübungserklärung abgegeben, indem er in
deren Auftrag "den Abschluss des Kaufsrechtsvertrages über ca. 155 m
2
Land an der L-Strasse im Sinne von Ziffer 7, lit. d der 'weiteren Bestimmungen'
des Abtretungsvertrages vom 9. April 1996" beantragte, "um die Erklärungsfrist
der Erben zu wahren, soweit diese am Erwerb der Seeparzelle als Teil-Realersatz
für die Abtretung von Kat.-Nr. 01 interessiert sind".
Die Ausübungserklärung
erfolgte somit innert Frist; der Anspruch der Beschwerdeführerinnen ist nicht
verwirkt.
4.4
Wenn in der
Folge die Vertragsparteien über weitere Details, wie Gestaltung des Grundstücks
und Durchführung der Anpassungsarbeiten, des abzuschliessenden Kaufrechtsvertrags
verhandelten und die Kaufrechtsberechtigten dabei zu verstehen gaben, dass sie
erst nach einer Einigung in ihrem Sinn den Vertrag abschliessen wollten, so
berührte das den Bestand ihrer Forderung auf Abschluss des Kaufrechtsvertrags
nicht. Auch wenn sie dabei von weiterer Fristerstreckung zur Abgabe der
Willenserklärung auf Abschluss des Kaufrechtsvertrags sprachen, so hatte das
nicht die Bedeutung eines Verzichts auf ihren – nicht verwirkten – Anspruch auf
Abschluss des Kaufrechtsvertrags. Mit Schreiben vom 30. Juli 1997 erklärte ihr Rechtsvertreter
vielmehr erneut, dass die Erben von D den Abschluss des Kaufrechtsvertrags
gemäss Expropriationsvertrag verlangten, und aus dieser erneuten Erklärung
lässt sich auch nicht schliessen, dass sie zuvor, nämlich fristgerecht vor dem
31. März 1997, den Abschluss des Kaufrechtsvertrags nicht verlangt hätten. Auch
der Umstand, dass der von den Kaufrechtsnehmern mit Schreiben vom 5. August
1997 in Aussicht gestellte definitive Vertragstext nie vorgelegt wurde und
diese seit ihrem Schreiben vom 19. November 1997 und ihrer Einsprache vom 4.
Mai 1998 betreffend das Konzessionsgesuch der Gemeinde für eine Sperrzone
Schifffahrt Strandbad F bis zu ihrem Gesuch vom 16. März 2006 nichts mehr von
sich hatten hören lassen, liess ihren Anspruch auf Abschluss des
Kaufrechtsvertrags nicht untergehen.
5.
Eine andere Frage ist, ob der – nicht verwirkte – Anspruch
der Klägerinnen auf Abschluss des Kaufrechtsvertrags verjährt ist, was die
Beschwerdegegnerin mit ihrem Einwand der Verwirkung sinngemäss geltend macht.
5.1
Der mit
dem Vorkaufsrechtsvertrag den Erben D eingeräumte Anspruch auf Abschluss des
Kaufrechtsvertrags unterliegt der allgemeinen zehnjährigen Verjährung nach Art. 127
OR. Die Verjährung beginnt mit der Fälligkeit der Forderung zu laufen (Art. 130
Abs. 1 OR). Gemäss Abtretungsvertrag vom 9. April 1996 bzw. dem darin enthaltenen
Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufrechtsvertrags konnte der Abschluss dieses
Vertrags ohne anfängliche zeitliche Limite, d.h. ab sofort, bis zum 31.
März 1997 verlangt
werden. Das heisst, dass der Anspruch auf Abschluss des Kaufrechtsvertrags am
9. April 1996 fällig war (BGE 110 II 178, BGE 50 II 404; Robert K. Däppen, in Basler
Kommentar, Art. 130 OR N. 6; Andreas von Tuhr, Allgemeiner Teil des
Schweiz. Obligationenrechts, Tübingen, 1925, II. Halbband, S. 607). Gemäss Art.
132 OR begann die Verjährungsfrist am 10. April 1996 und endete am 9.
April 2006 (Art. 132 OR in Verbindung mit Art. 77 Abs. 1 Ziff. 3 OR). Eine
Unterbrechung der Verjährung seitens der Kaufrechtsberechtigten fand nicht
statt. Sie haben ihren Anspruch nicht gerichtlich geltend gemacht, wie dies
Art. 135 Ziff. 2 OR zur Unterbrechung der Verjährung verlangt. Ihr
Schreiben vom 16. März 2006 an den Gemeinderat X, mit welchem die Ausübung des
Kaufrechts gemäss Expropriationsvertrag erklärt wurde, hatte keine
verjährungsunterbrechende Wirkung.
Ob eine
verjährungsunterbrechende Anerkennung des Anspruchs seitens der Gemeinde
vorliegt, z. B. mit deren Schreiben betreffend Anpassungsarbeiten und
Bepflanzung vom 17. Dezember 1997 (Art. 135 Ziff. 1 OR; BGE 119 II 378), kann
offen bleiben. Ebenso kann offen bleiben, ob im Beschluss des Gemeinderats X
vom 11. Juli 2006, mit welchem unter – unzutreffendem – Hinweis auf die
Verwirkung des Anspruchs auf das Begehren um Ausübung des Kaufrechts nicht
eingetreten wurde, eine Verjährungseinrede gesehen werden kann. Die Klage ist
nämlich aus einem anderen Grund abzuweisen.
5.2
Nach Art.
216a OR dürfen Kaufsrechte für höchstens zehn Jahre vereinbart und im Grundbuch
vorgemerkt werden. Diese maximale Vertragsdauer beginnt schon mit dem Abschluss
des Vorvertrags betreffend Kaufrechtsvertrag. Da der Kaufrechtsnehmer gestützt
auf den Vorvertrag durch einseitige Erklärung den Abschluss des
Kaufrechtsvertrags erwirken kann, der Kaufrechtsgeber also bereits mit
Abschluss des Vorvertrags gebunden ist, würde ein Beginn der zehnjährigen Dauer
des Kaufrechts erst mit dem Abschluss des Kaufrechtsvertrags auf eine von
vornherein über zehn Jahre hinaus verlängerte Dauer des Kaufrechts
hinauslaufen, was Art. 216a OR widerspricht. Ein entsprechender Hinweis des
Notariats und Grundbuchamts X ist denn auch im Abtretungsvertrag unter den "Weiteren
Bestimmungen" zum Kaufsrecht Ziffer 2 Absatz 2 ausdrücklich festgehalten.
Anders verhält es sich, wenn die Parteien nachträglich eine neue Vereinbarung
treffen. Im vorliegenden Fall haben die Parteien jedoch keine neue Vereinbarung
über eine Verlängerung der Dauer des Kaufrechts, die öffentlich zu beurkunden
gewesen wäre, getroffen.
Selbst wenn die Klägerinnen
ihren Anspruch auf Abschluss des Kaufrechtsvertrags vor Ablauf der Verjährung
gerichtlich geltend gemacht hätten oder dieser Anspruch wegen Anerkennung durch
die Gemeinde noch nicht verjährt wäre, hätte der Hauptvertrag, d.h. der Kauf
des Grundstücks durch Ausübung eines vorher zustandegekommenen Kaufrechtsvertrags,
bis zum 9. April 2006 rechtsverbindlich abgeschlossen sein müssen. Das ist
nicht geschehen. Am 9. April 2006 ist das Kaufsrecht, das auszuüben die
Klägerinnen aufgrund des Vorvertrags vom 9. April 1996 das Recht hatten,
erloschen.
5.3
Die Klage
ist daher abzuweisen. Wenn der – zwar nicht aus dem von ihm genannten Grund –
vertraglich nicht mehr gebundene Gemeinderat sich nicht mehr bereit erklärte,
den Klä­gerinnen das Grundstück freiwillig zu verkaufen, so hätte diese
Erklärung auch ohne förmlichen Beschluss und ohne Begründung abgegeben werden
können.
6.
Die Kosten des Rekursverfahrens vor dem Bezirksrat sind der
Beschwerdegegnerin/
Beklagten aufzuerlegen, da es ihr an der Kompetenz zur Verweigerung des
Vertragsabschlusses durch Verfügung mangelte und sie in ihrem Beschluss eine falsche
Rechtsmittelbelehrung anführte.
Die Kosten des
verwaltungsgerichtlichen Verfahrens sind den Klägerinnen unter solida­rischer
Haftung einer jeden für das Ganze aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung ist ausgangsgemäss
nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).
7.
Gegen dieses Urteil ist die Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen  Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zulässig. Soweit eine Verletzung
von Bundeszivilrecht geltend gemacht wird (vgl. die Rechtsprechung zur zivilrechtlichen
Berufung: BGE 112 II 107 E. 1 und VGr, 3. März 2005, VK.2004.00002, E. 4.2,
www.vgrzh.ch), kann zusätzlich Beschwerde in Zivilsachen nach Art. 72 ff. BGG erhoben
werden. Die Beschwerden sind innert 30 Tagen nach Zustellung dieses Urteils
beim Bundesgericht einzureichen (Art. 100 BGG). Die Anforderungen an die
Beschwerdeschrift richten sich nach Art. 42 BGG.
Demgemäss
entscheidet die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen, und der Beschluss des
Bezirksrats Y vom 26. Januar 2007 sowie der Beschluss des Gemeinderats X vom
11. Juli 2006 werden aufgehoben.
2.    Die
Beschwerdeeingabe wird als Klage im Verfahren VK.2007.00004 entgegengenommen
und abgewiesen.
3.    Die Kosten
des Rekursverfahrens, bestehend aus Fr. 1'025.-, werden der Beschwerdegegnerin/Beklagten
auferlegt.
4.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'560.--     Total der Kosten.
5.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen/Klägerinnen zu 9/10 auferlegt,
unter solidarischer Haftung einer jeden für den vollen Anteil. Im Umfang von
1/10 werden die Kosten auf die Staatskasse genommen.
6.    Den
Beschwerdeführerinnen/Klägerinnen wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
7.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes und, soweit die Verletzung von Bundeszivilrecht
gerügt wird, Beschwerde in Zivilsachen nach Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
erhoben werden. Die Beschwerden sind innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
8.    Mitteilung an …