zh_verwaltungsgericht · SR.2000.00022 · 2001-01-31 · de

Erbschaftssteuer | Verkehrswertberechnung Ein 90-jähriges Dreifamilienhaus ist in concreto weder als technisches noch als wirtschaftliches Abbruchobjekt zu betrachten (E. 4). Beurteilung einer Verkehrswertschätzung als unzuverlässig, weil der Landwert statt nach der Vergleichsmethode nach der Lageklassenmethode ermittelt worden ist und mit Bezug auf den Ertragswert eine nachvollziehbare Begründung fehlt (E. 5). Weil mit dem Gesamteigentum gegenüber dem Miteigentum oder gar dem Stockwerkeigentum eine beschränkte Verfügbarkeit über den Eigentumsanteil verbunden ist, rechtfertigt sich gegenüber dem rechnerischen Anteil ein Einschlag (E. 6).

Zürich Verwaltungsgericht 31.01.2001 SR.2000.00022
Zurich Verwaltungsgericht 31.01.2001 SR.2000.00022
Zurigo Verwaltungsgericht 31.01.2001 SR.2000.00022

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SR.2000.00022
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Geschäftsnummer:
SR.2000.00022
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 31.01.2001
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Erbschaftssteuer
Verkehrswertberechnung
Ein 90-jähriges Dreifamilienhaus ist in concreto weder als technisches noch als wirtschaftliches Abbruchobjekt zu betrachten (E. 4).
Beurteilung einer Verkehrswertschätzung als unzuverlässig, weil der Landwert statt nach der Vergleichsmethode nach der Lageklassenmethode ermittelt worden ist und mit Bezug auf den Ertragswert eine nachvollziehbare Begründung fehlt (E. 5).
Weil mit dem Gesamteigentum gegenüber dem Miteigentum oder gar dem Stockwerkeigentum eine beschränkte Verfügbarkeit über den Eigentumsanteil verbunden ist, rechtfertigt sich gegenüber dem rechnerischen Anteil ein Einschlag (E. 6).
Stichworte:
ABBRUCHOBJEKT
ABBRUCHOBJEKT
ALTBAU
AMTSGUTACHTEN
BAULANDRESERVE
ERTRAGSWERT
GESAMTEIGENTUM
LAGEKLASSENMETHODE
MITEIGENTUM
REALWERT
SCHÄTZUNGSMETHODE
STEUERBEMESSUNG
VERGLEICHSMETHODE
VERKEHRSWERTSCHÄTZUNG
Rechtsnormen:
§ 13 lit. I ESchG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. C und A waren Gesamteigentümer (infolge
Erbengemeinschaft mit reduziertem Personenbestand) des Grundstücks
Kat.Nr. 01 an der Z-strasse in X. Auf der 1'536 m
2
gros­sen
Parzelle stehen das 1912 erstellte Dreifamilienhaus Vers.Nr. 02 sowie das
Garagenge­bäude Vers.Nr. 03 aus dem Jahr 1960.
Am 16. Dezember 1995 starb C. Neben
anderen Erben und Vermächtnisnehmern erhielt A einen Erbteil von 65/100,
Sachvermächtnisse sowie den hälftigen Anteil der Lie­genschaft Z-strasse. Deren
Wert betrug laut einem seitens des kantonalen Steueramts ein­geholten Gutachten
eines dipl.Arch. ETH/SIA vom 7. August 1996 samt Ergänzung vom
20. September 1996 (Fr. 2'035'000.- : 2 =) Fr. 1'017'500.-. Mit
Verfügung vom 27. Oktober 1997 auferlegte die Finanzdirektion A für die
Zuwendung von insgesamt Fr. 1'394'200.- gestützt auf § 22 Abs. 1
und 2 sowie § 23 Abs. 1 lit. f des Erbschafts- und
Schenkungssteu­ergeset­zes vom 28. September 1986 (ESchG) eine
Erbschaftssteuer von Fr. 501'912.-.
II. Eine von A hiergegen erhobene Einsprache,
womit er einen Ge­samtverkehrswert der Liegenschaft Z-strasse von
Fr. 900'000.- verfochten hatte, wies die Finanzdirektion am
13. September 2000 ab.
III. Mit Rekurs vom 18. Oktober 2000
liess A dem Verwaltungsge­richt beantragen:
"      1.  Es
sei in Gutheissung des Rekurses der angefochtene Einspracheent­scheid
aufzuheben und es sei die Sache zur Durchführung des Beweisver­fahrens und zur
Neubeurteilung an die Finanzdirektion zurückzuweisen.
2.  Eventuell sei der Verkehrswert der Liegenschaft Z-Strasse ...
auf Fr. 900'000.- festzusetzen und es sei demzufolge die dem Rekur­renten
auferlegte Erbschaftssteuer von Fr. 501'912.- auf Fr. 302'112.-
herabzu­setzen.
3.  Subeventuell sei der Verkehrswert der Liegenschaft auf
Fr. 1'348'600.- festzusetzen und die Erbschaftssteuer auf
Fr. 382'860.-.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Rekursgeg­ners."
Im Namen des Staats Zürich beantragte die
Abteilung Erbschafts- und Schenkungs­steuer des kantonalen Steueramts am
17. November 2000 Abweisung des Rekurses.
Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. Gegen den Einspracheentscheid der
Finanzdirektion kann der Steuerpflichtige nach § 43 Abs. 1 ESchG beim
Verwaltungsgericht Rekurs erheben. Laut § 43 Abs. 4 ESchG sind die
Bestimmungen über das Rekursverfahren bei Einschätzungen für die Staatssteuer
sinngemäss anwendbar (vgl. §§ 147 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997
[StG]).
a) Mit Rekurs können laut § 43
Abs. 2 ESchG alle Mängel des angefochtenen Ent­scheids sowie des
vorangegangenen Verfahrens gerügt werden. Dabei sind neue tatsächli­che
Behauptungen und Beweismittel zulässig (RB 1961 Nr. 63, RB ORK 1953
Nr. 77 = ZR 53/1954 Nr. 12, RB ORK 1952 Nr. 12 = ZR 51/1952
Nr. 134). Das Verwaltungsgericht hat damit die gleiche freie und
umfassende Prüfungsbefugnis wie die Finanzdirektion im Einspracheverfahren.
b) Kraft § 41 Abs. 4 ESchG ist die
Finanzdirektion im Einspracheverfahren nicht an die Anträge des
Steuerpflichtigen gebunden und führt trotz Rückzugs einer Einsprache das
Verfahren weiter, sofern Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Veranlagung
dem Gesetz widerspricht (Satz 2). Sie kann nach Anhören des
Steuerpflichtigen die Veranlagung zu seinen Ungunsten ändern (Satz 3).
Nach dem Gesagten gilt – wie etwa im Einsprachever­fahren bei den
Staatssteuern (§ 142 Abs. 1 StG) oder bei den Grundsteuern
(§ 211 in Ver­bindung mit § 142 Abs. 1 StG) – die
Offizialmaxime: Die Finanzdirektion darf und muss die angefochtene Verfügung
entsprechend der materiellen Rechtslage über die Anträge des Einsprechers
hinaus verbessern (reformatio in melius) oder umgekehrt dieselbe zum Nach­teil
des Anfechtenden ändern (reformatio in peius; vgl. Felix Richner/Walter Frei,
Kom­mentar zum Zürcher Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz,
Zürich 1996, § 41 N. 58).
2. Der Erbschaftssteuer unterliegen gemäss
§ 3 Abs. 1 ESchG alle Vermögensüber­gänge (Erbanfälle und
Zuwendungen) kraft gesetzlichen Erbrechts oder aufgrund einer Ver­fügung von
Todes wegen. Kraft § 7 lit. a ESchG entsteht der Anspruch auf die Erb­schaftssteuer
mit Eröffnung des Erbgangs, also nach Art. 537 Abs. 1 des
Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB) mit dem Tod des Erblassers
(RB 1993 Nr. 31). Dies ist hier der 16. Dezember 1995.
a) Berechnet wird die Steuer vom
Verkehrswert, den das übergegangene Vermögen im Zeitpunkt der Entstehung des
Steueranspruchs, mithin bei Eröffnung des Erbgangs, aufweist (§ 13
Abs. 1 in Verbindung mit § 7 lit. a ESchG; VGr,
24. November 1999, ZStP 2000, 150). Nach dem Stichtag richtet sich nicht
nur die persönliche Steuerpflicht, sondern auch die hier vorab interessierende
Würdigung der Nachlassliegenschaft und die damit zu­sammenhängende Wahl der
Bewertungsmethode.
b) Abweichend von der Steuereinschätzung für
die Staats- und allgemeinen Ge­meindesteuern, wo die "Verkehrswerte"
von Liegenschaften im Interesse einer rationellen Veranlagung aufgrund
genereller Richtlinien als "Formelwerte" festgesetzt werden, muss der
Verkehrswert bei der Veranlagung der Erbschafts- und Schenkungssteuer, wie auch
bei den Grundsteuern, individuell nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen
geschätzt werden. Der Verkehrswert eines Vermögensobjekts im Allgemeinen und
einer Liegenschaft im Be­sonderen entspricht dem Preis, der dafür im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewer­tungsstichtag mutmasslich zu erzielen wäre
(RB 1991 Nr. 47 mit Hinweisen).
c) Für die Bestimmung des
Verkehrswerts
von unüberbautem oder mit Abbruchob­jekten überbautem Land
steht die
Vergleichsmethode im Vordergrund, die den Landwert nach den Preisen ermittelt,
die für möglichst nahegelegene, ähnliche und stichtagsnah ge­handelte
Grundstücke bezahlt worden sind (RB 1976 Nr. 116; RB 1999 Nr. 158 =
ZStP 2000, 150, auch zum Folgenden; BGE 122 I 168 E. 3a). Als
Vergleichsobjekte tauglich sind Liegenschaften, die vor dem Stichtag den
Eigentümer gewechselt haben und mit Be­zug auf Lage, Form, Zonenzugehörigkeit
und Erschliessungsgrad nahezu gleiche oder doch weitgehend ähnliche
Eigenschaften wie die zu schätzende Parzelle aufweisen (BGE 122 I 168
E. 3a; Richner/Frei, § 13 N. 72, unter Hinweis auf die verwaltungsgerichtliche
Recht­sprechung). In Würdigung der Vor- und Nachteile, die dem Schätzungsobjekt
im Vergleich zu den hinzugezogenen Handänderungen eignen, ist innerhalb des
durch sie abgesteckten Preisrahmens sein Wert zu schätzen. Bei Abbruchobjekten
besteht der Verkehrswert ge­wöhnlich im Landwert, vermindert um die
Abbruchkosten (vgl. RB 1978 Nr. 124).
Der
Verkehrswert überbauter Liegenschaften
wird regelmässig anhand des Real­werts als Summe von Boden- und Bauwert sowie
des Ertragswerts ermittelt. Die Gewich­tung dieser beiden Faktoren hängt vom
Einzelfall ab; bei Renditeobjekten hat der Ertrags­wert mehr Gewicht, während
bei Grundstücken, die in erster Linie der Eigennutzung die­nen, der Real- oder
Sachwert eine grössere Rolle spielt (August Reimann/Ferdinand Zup­pinger/Erwin
Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Band, Bern 1966,
§ 165 N. 83; Max Imboden/René A. Rhinow, Schweizerische
Verwaltungsrechtsprechung, Band II, Basel und Stuttgart 1976, Nr. 128
B IV/e).
Andere Schätzungsmethoden, wie die
Rückwärtsrechnung (hierzu RB 1995 Nr. 62) oder die Lageklassenmethode
(hierzu Wolfgang Naegeli/Heinz Wenger, Der Liegenschaf­tenschätzer, 4. A.,
Zürich 1997, S. 26 ff.), dürfen nur subsidiär herangezogen
werden, näm­lich dann, wenn die statistische Methode im konkreten Fall versagt
(Richner/Frei, § 13 N. 80). Als zusätzliches Kontrollinstrument
erscheint die Heranziehung weiterer Bewer­tungsarten – wie etwa die
Barwertmethode (vgl. hierzu Kaspar Fierz, Wert und Zins bei Immobilien,
3. A., Zürich 1998, S. 63 ff.) oder die dynamische
Ertragswertmethode (Erwin Staehelin, Investitionsrechnung, 9. A., Zürich 1998,
S. 171 ff.) – jedoch durchaus sinnvoll. Bei komplexen
Liegenschaften (gewerblich-industrielle Nutzung), Liebhaberobjekten oder
Grundstücken mit einem sehr engen Markt kann es sich aufgrund der
wesensmässigen Un­genauigkeit von Schätzungen sogar aufdrängen, alternative
Schätzungsmethoden heranzu­ziehen.
3. Ein Gutachten zum Verkehrswert unterliegt
als Beweismittel der freien Beweis­würdigung. Die Prüfung der
Rechtsmittelbehörde kann sich indessen darauf beschränken, ob das – von
einer Amtsstelle eingeholte – Gutachten auf zutreffender Rechtsgrundlage
beruhe, ob es vollständig, klar, gehörig begründet und widerspruchslos sei und
ob der Gut­achter hinreichende Sachkenntnis und die nötige Unbefangenheit
bewiesen habe (RB 1984 Nr. 65 = StE 1984 B 44.12.3 Nr. 1 und RB 1985
Nr. 47, auch zum Folgenden; Reimann/ Zup­pinger/Schärrer, op.cit.,
3. Band, Bern 1969, § 75 N. 30; vgl. RB 1964
Nr. 127 und 1982 Nr. 35). Vermag das Gutachten nicht zu überzeugen,
so kann das Verwaltungsgericht gestützt auf seine Feststellungen aus eigenem
Wissen eine neue Schätzung vornehmen oder damit einen Gutachter betrauen (vgl.
VGr, 7. November 1972, ZBl 74/1973, S. 331), wobei es bei der Wahl
des Vorgehens über einen weiten Beurteilungsspielraum verfügt (RB 1976
Nr. 54 und 1985 Nr. 47). Im Übrigen ist es ihm unbenommen, statt ein
reformatorisches Urteil zu fällen, den Entscheid der Finanzdirektion aufzuheben
und die Sache zur Neube­urteilung an sie zurückzuweisen (VGr, 22. November
2000, SR.1999.00019 + SR.1999. 00020, beide veröffentlicht auf
http://www.vgrzh.ch/rechtsprechung; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zü­rich, 2. A.,
Zürich 1999, § 28 N. 29).
4. Die stark abweichenden Parteiauffassungen
über den Verkehrswert des Grund­stücks Z-Strasse beruhen hauptsächlich darauf,
dass der Rekurrent das Wohnhaus Vers.Nr. 02 als Abbruchobjekt betrachtet,
während der Rekursgegner gestützt auf das Amtsgutachten annimmt, dieses Gebäude
bleibe erhalten und im südlichen Grundstückteil werde ein weiteres
Mehrfamilienhaus erstellt.
Von einem Abbruchobjekt spricht man zunächst
dann, wenn ein Gebäude technisch abbruchreif ist. Wann dieser Zustand erreicht
ist, lässt sich nicht allgemein sagen, sondern nur aufgrund von Indizien
ermitteln. Für technische Abbruchreife sprechen einmal schwere Mängel der
Bausubstanz, welche die Statik eines Gebäudes beeinträchtigen oder den ge­setzlichen
Anforderungen an die Wohnhygiene – wie Kälte- und Hitzedämmung, Schall­isolation,
Abwehr von Feuchtigkeit, gesundheitsverträgliche Bausubstanzen –
zuwiderlau­fen. Liegen derartige Mängel vor, ist ein Gebäude häufig unbewohnt.
Hingegen erlaubt das Alter eines Bauwerks keinen Schluss auf seine restliche
Lebensdauer. Zahlreiche histori­sche Bauten sind ausgezeichnet unterhalten,
während bei anderen Objekten insbesondere als Folge von Baumängeln oder
Elementarereignissen nach kurzer Zeit schon irreparable Schäden auftreten.
Anzumerken ist, dass die neuere Rechtsprechung zur Grundstückge­winnsteuer nur
mit Zurückhaltung auf ein Abbruchobjekt schliesst (RB 1999 Nr. 156 =
StE 2000 B 44.1 Nr. 7). Das zu bewertende Gebäude Z-Strasse ist knapp
90 Jahre alt und weist nach Feststellung des Experten einen
"mehrheitlich sehr einfachen" Ausbaustan­dard auf. Ungeachtet des
"beachtlichen Nachholbedarfs" sei das Gebäude jedoch "recht
unterhalten". Im Licht dieser unbestrittenen und aufgrund der Akten
schlüssigen Beurtei­lung liegt noch keine Abbruchreife vor.
Im Gegensatz zur technischen Abbruchreife als
Begriff aus der Architektur und dem Ingenieurwesen steht die wirtschaftliche
Abbruchreife als ökonomischer Begriff. Wirtschaftlich abbruchreif ist ein
Gebäude – ungeachtet seines Zustands – stets dann, wenn der
Eigentümer durch seinen Abbruch und einen nachfolgenden Neubau oder eine andere
Nutzung des Bodens eine höhere Rendite erzielen kann (Fierz, S. 174 ff.
und 226 ff.). Die Annahme, dass ein wirtschaftliches Abbruchobjekt
vorliege, ergibt sich erst aufgrund einer – mit Unwägbarkeiten behafteten
(Staehelin, S. 185) – Renditeberechnung. Zwar gibt es Sachverhalte,
bei denen diese Qualifikation auf der Hand liegt – so etwa bei einem land­wirtschaftlichen
Ökonomiegebäude an bester Wohnlage –, in anderen Fällen kann dieser
Schluss jedoch erst aufgrund einer gründlichen Untersuchung gezogen werden.
Gemäss den aus Art. 8 ZGB abgeleiteten Grundsätzen der
Beweislastverteilung, wonach derjenige einen Sachverhalt zu beweisen hat, der
daraus Rechte ableitet (Martin Zweifel, Die Sach­verhaltsermittlung im
Steuerveranlagungsverfahren, Zürich 1989, S. 110), wäre es hier Sache
des Pflichtigen gewesen, die am Stichtag für einen Abbruch des bestehenden Drei­familienhauses
sprechenden Umstände substanziert darzulegen. Weil der Rekurrent sol­ches bis
zum Rekursverfahren unterlassen hat, ist es nicht Sache des Verwaltungsgericht,
diesbezügliche Untersuchungen anzustellen. Im Übrigen fragt es sich, ob der
Pflichtige eine entsprechende Absicht schon am Stichtag gehabt hat, nachdem er
bis heute keine ernsthaften Bemühungen zur Realisierung eines Neubaus
unternommen hat.
Eine natürliche Vermutung spricht dafür, dass
eine Neuüberbauung nur dann er­folgt, wenn damit – unter Berücksichtigung
eines Risikozuschlags – eine höhere Rendite erzielt werden kann als mit
der Beibehaltung des Altbaus und einem vorliegend möglichen Ergänzungsbau im
südlichen Grundstückteil. So gesehen argumentiert der Rekurrent wi­dersprüchlich,
wenn er eine Neuüberbauung in Aussicht stellt, zugleich aber einen tieferen
Verkehrswert der Liegenschaft verficht.
5. a) Laut Expertise weist das
Dreifamilienhaus Vers.Nr. 02 eine Bruttogeschoss­fläche von 360 m
2
auf, während die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 28. Sep­­tember
1993 (BZO) auf dem 1'536 m
2
grossen Grundstück eine solche
Fläche von 1'728 m
2
zulasse. Angesichts einer bisher
konsumierten Ausnützung von knapp 21 % drängt sich mit dem Experten der
Schluss auf, dass ein wirtschaftlich denkender Grundei­gentümer diese Reserve
ausschöpft. Weil nach dem Gesagten von der Erhaltung des beste­henden
Wohnhauses auszugehen ist, erscheint die Annahme als plausibel, dass der Rekur­rent
im südlichen Grundstückteil an der Verzweigung Z-strasse/W-strasse einen
zusätzli­chen Neubau errichtet. Dessen vom Gutachter angenommene Dimensionie­rung
entspricht der Bau- und Zonenordnung; ob ein vergleichsweise massiger Baukörper
unter dem Blick­winkel der befriedigenden Einordnung gemäss § 238
Abs. 1 des Planungs- und Bau­ge­set­zes vom 7. September 1975 (PBG)
realisierbar ist, braucht hier nicht weiter geprüft zu werden. Der Gutachter
hat daher die Gesamtparzelle zu Recht in den Altbau samt erforder­lichem
Umschwung sowie in die Baulandreserve für einen Neubau aufgeteilt.
b) Die
Bewertung des Altbaus
samt
baurechtlich erforderlichem Umschwung hat der Sachverständige praxisgemäss
anhand des Real- und des Ertragswerts vorgenommen. Bei der Schätzung des
Gebäudes Vers.Nr. 02 an der Z-Strasse hat sich der Ex­perte auf die Werte
der Gebäudeversicherung abgestützt. Weil die Gebäudeversicherung nicht den Ver­kehrswert,
sondern den Wiederbeschaffungswert versichert (§§ 25 und 34 ff.
des Gesetzes über die Gebäudeversicherung vom 2. März 1975 [GebäudeversG];
Nae­geli/Wenger, S. 6), hat der Sachverständige allerdings nur einen
bescheidenen Altersabzug von 15 % vorge­nommen. Eine derartige
"Korrektur" erscheint methodisch als fragwürdig und lässt sich nur
schwer auf ihre Angemessenheit überprüfen. Eine Altersentwertung von lediglich
15 % bei einem insgesamt sehr einfach ausgebauten 90-jährigen Objekt mit
be­achtlichem Nachhol­bedarf ist jedenfalls untersetzt (vgl. Francesco
Canonica, Schätzerlehr­gang Grundwissen, Bern 2000, S. 106 ff.;
Naegeli/Wenger, S. 279). Ein Zuschlag von 20 % für Nebenkosten,
welche bei der Gebäudeversicherung ausgeklammert bleiben (§§ 4 ff.
der Vollzugsbestim­mungen für die Gebäudeversicherung vom 1. Oktober
1999), erscheint bei einem Einfami­lienhaus der vorliegenden Art als angemessen
(Naegeli/Wen­ger, S. 17 und 279). Weil das Gebäude Vers.Nr. 02
mit rund einem Viertel der Grundflä­che innerhalb der Baulinie ent­lang der
Z-strasse liegt, sind baulichen Massnahmen Grenzen gesetzt (§§ 99 ff.
PBG; Chri­stoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht,
2. A., Wädenswil 2000, S. 298 ff.). Wesentlich zu
beanstanden ist die Ermittlung des
Landwerts
im Gutachten (dazu
nachfolgend E. 5c). Statt nach der Vergleichsmethode vorzugehen
(E. 2c zuvor), hat der Experte die Lageklassenmethode angewendet, den
Boden – ohne eine fallbezogene Begründung zu diesem Verhältnis gegeben zu
haben – auf 30 % des Gesamtwerts der Lie­genschaft geschätzt und
rechnerisch aus dem Gebäudewert (von 70 % des Gesamtwerts) abgeleitet.
Weil der Gutachter den
Ertragswert
beim Altbau fünf­fach gewichtet hat
– was dem Rekurrenten sehr weit entgegenkommt (vgl. Canonica, S. 119;
­Schweiz. Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten, Schätzerhand­buch,
Bewertung von Immobi­lien, Stand 1998 [zit. Schätzerhandbuch],
S. 61 f. und S. 83 in Verbindung mit Tabelle 25; abweichend
Naegeli/Wenger, S. 100) – , wäre zumindest eine knappe Begründung zum
geschätzten Mietertrag unerlässlich gewesen. Hierfür hätte er Marktmieten aus
vergleich­baren Altbauten in X und allenfalls in weiteren Ge­meinden der
entsprechenden Region beiziehen müssen (vgl. Naegeli/Wenger, S. 82). Bei
der Ermitt­lung des Ertragswerts gilt es zu be­achten, dass nicht auf die
tatsächlich erzielten, sondern auf die objektiv erzielbaren Mie­terträge
abzustellen ist (Canonica, S. 84; Schätzerhand­buch, S. 54;
eingehend: Jürgen Si­mon/Klaus Gors/Max Troll, Handbuch der Grundstücks­wertermittlung,
4. A., Münche­n 1997, S. 115 ff.). Der im Gutachten
angenommene Kapi­talisierungsfaktor von 8 % ist beim streitbetroffenen
Altbau angemessen (vgl. Fierz, S. 86 ff.).
c) Die
Bewertung der Baulandreserve
für einen Neubau hätte nach der Vergleichs­methode erfolgen müssen
(E. 2c). Zwar hat der Experte dies unterlassen, indessen hat die
Finanzdirektion diesen Mangel dadurch behoben, dass sie den im Gutachten für
das Grund­stück Z-Strasse nach der Lageklassenmethode gefundenen Bodenpreis von
insge­samt Fr. 971.-/m
2
anhand von sieben Vergleichspreisen als
angemessen gewürdigt hat. Nach den Akten erscheint dieser Preis als
angemessenes Mittel; freilich wird ein Vergleich durch die Verschiedenheit der
Objekte hinsichtlich Zonenzugehörigkeit, Grösse und beste­hender Überbauung
ebenso beeinträchtigt wie durch das Fehlen der einzelnen Kaufver­trä­ge. Bei
der Bewertung unbeachtet geblieben ist, dass entlang der Z-strasse wie der
W-strasse Bau­linien festgesetzt sind. Da die innerhalb von Baulinien gelegene
Flä­che wie gesagt nur noch eingeschränkt genutzt werden kann und im Fall der
anlässlich einer Strassenerweite­rung durchgeführten Enteignung eine
verminderte Vergütung ausge­richtet würde (RB 1986 Nr. 117; vgl. auch
Imboden/Rhinow, Nr. 128 B IV/a), dürfte sich dieser Umstand schon heute
wertmindernd auswirken (Canonica, S. 47; Naegeli/­Wenger, S. 56;
Schätzerhand­buch, S. 21). Laut einer vom Regierungsrat in Auftrag
gegebenen Stu­die von Wüest & Partner, Rauminformation, Schlussbericht vom
13. August 1996, S. 32, belief sich im Jahr 1995 und anfangs 1996 die
Preisspanne für unbebautes Wohnbauland für Einfamilienhäu­ser in X auf
Fr. 430.-/m
2
bis Fr. 840.-/m
2
. Land, das sich
– wie hier – zur Erstellung von Stockwerkeigentum und
Mehrfamilienhäuser eignet, wurde im selben Zeitraum für Fr. 620.-/m
2
bis Fr. 1'200.-/m
2
gehandelt.
Zur Rückwärtsrechnung des Experten ist zu
bemerken, dass die mutmasslichen Kos­ten für die Erstellung eines Neubaus im
Rahmen des weitgespannten Schätzungs­er­messens liegen; der Kubikmeterpreis
kann je nach gewähltem Ausbaustandard nach unten und oben abweichen (Canonica,
S. 100 f.). Ob der Sachverständige den Ertragswert hier allein
deswegen bloss einmal gewichtet, weil er nahe beim Ertragswert liegt, wird
nicht näher erläutert. Aufgrund der gewählten Berechnungsart fallen die
wiederum fehlenden Angaben zum mutmasslichen Mietertrag weniger ins Gewicht.
6. Gemäss Grundbuchauszug vom
22. Dezember 1995 stand das Grundstück Kat.Nr. 01 am Stichtag im
hälftigen Gesamteigentum der Erblasserin und des Rekur­renten. Während der
Rekurrent in diesem Umstand eine über die anteilige Berechtigung hinausge­hende
Wertminderung erblickt, besteht für den Rekursgegner kein Anlass für einen Ein­schlag.
Es kann dahingestellt bleiben, ob am Stichtag
zwischen den beiden Berechtigten immer noch eine Erbengemeinschaft bestanden
hat oder ob sich diese in eine einfache Ge­sellschaft gewandelt hat. Fest steht
jedenfalls, dass an der gemeinsamen Liegenschaft nicht ein Miteigentums-,
sondern ein Gesamteigentumsverhältnis bestanden hat. Während sich ein
Stockwerkeigentums­anteil durch leichte Übertragbarkeit auszeichnet und daher
ein gän­­giges Handelsobjekt darstellt, gilt diese Eigenschaft beim gewöhnlichen
Miteigentum
– namentlich wegen des Vorkaufsrechts der Miteigentümer, das den
Stockwerkeigentü­mern fehlt (Art. 682 Abs. 1 und 712c
Abs. 1 ZGB) – nur noch eingeschränkt. Das Verwal­tungsgericht hat
daher im Entscheid SB.1999.00055 vom 22. März 2000 die Steuerrekurs­kommission
mit der Untersuchung beauftragt, ob sich die Rechtsform des einfachen Mit­eigentums
gegenüber dem Stockwerkeigentum wertmindernd auswirke.
Die Frage nach einem allfälligen Minderwert
drängt sich erst recht auf, wenn kein Miteigentum, sondern – wie
hier – Gesamteigentum vorliegt. Über selbständiges Miteigen­tum kann wie
über Alleineigentum verfügt werden (Heinz Rey, Die Grundlagen des Sa­chen­rechts
und das Eigentum, 2. A., Grundriss des schweizerischen Sachenrechts,
Band I, Bern 2000, Rz. 647). Jeder Miteigentümer ist nach
Art. 646 Abs. 3 ZGB berechtigt, seinen Anteil zu veräussern, zu
verpfänden und zu belasten, wie wenn er Alleineigentümer wäre. Dementsprechend
wird der Miteigentumsanteil im Rechtsverkehr wie ein (eigenes) Grund­stück
behandelt. Anders als beim Stockwerkeigentum steht dem Miteigentümer kein Son­der­recht
zur ausschliesslichen Benutzung, Verwaltung und baulichen Ausgestaltung ge­wi­sser
Gebäudeteile zu. Ansonsten bestehen zwischen diesen beiden Formen des Miteigen­tums
keine wesentlichen Unterschiede (vgl. Rey, Rz. 765 ff.). Demgegenüber
hat der Ge­samteigentümer eine ideelle Quote an der Sache, über die er nicht
verfügen kann (Rey, Rz. 976 f.). Das Verfügungsrecht über die ganze
Sache steht allen Gesamteigentümern ge­meinsam zu (Rey, Rz. 984 ff.).
Mithin kann der Gesamteigentümer seinen Anteil nur durch vorgängige Liquidation
versilbern (Rey, Rz. 1015 ff.). Angesichts dieser unbeweglichen
Ordnung erscheint der Einwand des Rekurrenten plausibel, dass die mit dem
Gesamteigen­tum verbundene Schwerfälligkeit in der Nutzung der Sache und vor
allem in der Verfügung über diese mit einem Einschlag auf dem rechnerischen
Verkehrswert berücksichtigt werden muss. Die Finanzdirektion wird im zweiten
Rechtsgang die angemessene Höhe prüfen müssen.
7. Aufgrund der vorstehenden Erwägungen hat
die von der Finanzdirektion geführte Untersuchung keine Klarheit über den
Verkehrswert der Liegenschaft Kat.Nr. 01 ge­bracht. Zur Behebung dieses
Mangels ist die Sache daher in Gutheissung des Rekurses an die Vor­instanz
zurückzuweisen, welche – im wiederaufzunehmenden Einspracheverfahren
(RB 1994 Nr. 68) – ergänzende Abklärungen vorzunehmen hat.
Anzumerken ist, dass die Finanzdirektion eine Schätzung des nämlichen
Gesamteigentumsanteils aus dem Jahr 1988, die anlässlich der Veranlagung von
Erbschaftssteuern nach dem Tod der Mutter des Rekur­renten vorgenommen worden
ist, zu Recht als nicht mehr aussagekräftig betrachtet hat. Den­noch befremdet
es, dass der anteilige Wert der Liegenschaft, ohne dass bauliche Ver­änderungen
vorgenommen worden wären, innert siebeneinhalb Jahren von Fr. 340'000.-
auf Fr. 1'017'500.- gestiegen sein soll, obwohl die Preise in dieser
Zeitspanne eher zurück­gingen (Statistische Berichte des Kantons Zürich,
Heft 2/1996, Der Grundstückmarkt 1995, S. 32).
Würde das Verwaltungsgericht selbst in der
Sache entscheiden, wäre ihm eine Ver­böserung der angefochtenen Verfügung
zuungunsten des Rekurrenten praxisgemäss ver­wehrt (RB 1988 Nr. 45);
dieselbe Schranke muss für die Finanzdirektion im wiederauf­zu­nehmenden
Einspracheverfahren gelten (ebenso Richner/Frei, § 41 N. 58).
...
1.
Der Rekurs wird gutgeheissen. Die Sache wird zur
weiteren Untersuchung und zur Ausfällung eines neuen Einspracheentscheids im
Sinn der Erwägungen an die Finanz­direktion zurückgewiesen.