zh_verwaltungsgericht · VB.2015.00716 · 2016-05-31 · de

Baubewilligung | Rechtliche Bedeutung von sog. "Wichtigen Fassadenfluchten" in einem Kernzonenplan Das Trottoir und das Mehrfamilienhaus sind vorliegend zwei separate Bauvorhaben. Die Koordinationspflicht von Art. 25a Abs. 1 RPG erfasst lediglich den Fall, wo mehrere Bewilligungen verschiedener Behörden für das dasselbe Vorhaben erforderlich sind (E. 3.3). Der blosse Umstand, dass das Gebäude direkt an eine Strasse angrenzt, bildet kein unzulässiges Sicherheitsrisiko. Würde der Gesetzgeber solche Bauten direkt am Strassenrand als inakzeptables Sicherheitsrisiko im Sinn von § 239 Abs. 1 oder § 240 Abs. 1 PBG betrachten, hätte er den Bau nur unter der Auflage gestatten dürfen, dass strassenseitig überhaupt keine Fenster angeordnet werden dürfen oder dass allfällige Fenster absturzsicher konzipiert sein müssen (E. 5.2). Vorliegend bezeichnen die schwarzen Markierungen im Kernzonenplan bloss die Abstände und die Ausrichtungen der Fassaden zu den Strassen und schreiben nicht die Fassadenlänge von Ersatzneubauten vor (E. 6.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 31.05.2016 VB.2015.00716
Zurich Verwaltungsgericht 31.05.2016 VB.2015.00716
Zurigo Verwaltungsgericht 31.05.2016 VB.2015.00716

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00716
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Geschäftsnummer:
VB.2015.00716
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 31.05.2016
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Rechtliche Bedeutung von sog. "Wichtigen Fassadenfluchten" in einem Kernzonenplan
Das Trottoir und das Mehrfamilienhaus sind vorliegend zwei separate Bauvorhaben. Die Koordinationspflicht von Art. 25a Abs. 1 RPG erfasst lediglich den Fall, wo mehrere Bewilligungen verschiedener Behörden für das dasselbe Vorhaben erforderlich sind (E. 3.3). Der blosse Umstand, dass das Gebäude direkt an eine Strasse angrenzt, bildet kein unzulässiges Sicherheitsrisiko. Würde der Gesetzgeber solche Bauten direkt am Strassenrand als inakzeptables Sicherheitsrisiko im Sinn von § 239 Abs. 1 oder § 240 Abs. 1 PBG betrachten, hätte er den Bau nur unter der Auflage gestatten dürfen, dass strassenseitig überhaupt keine Fenster angeordnet werden dürfen oder dass allfällige Fenster absturzsicher konzipiert sein müssen (E. 5.2). Vorliegend bezeichnen die schwarzen Markierungen im Kernzonenplan bloss die Abstände und die Ausrichtungen der Fassaden zu den Strassen und schreiben nicht die Fassadenlänge von Ersatzneubauten vor (E. 6.2).
Abweisung.
Stichworte:
FASSADENFLUCHTEN
FASSADENLÄNGE
KERNZONE
KOORDINATIONSPFLICHT
SICHERHEITSANFORDERUNGEN AN EIN BAUWERK
STRASSENABSTAND
WICHTIGE FASSADEN
Rechtsnormen:
§ 50 Abs. II PBG
§ 239 PBG
§ 240 Abs. I PBG
Art. 25a Abs. I RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2015.00716
Urteil
der 1. Kammer
vom
31. Mai 2016
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber Martin Tanner.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführer,
gegen
1.
Gemeinderat Richterswil, vertreten durch RA D,
2.
E AG,
vertreten durch RA F,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 23. März 2015 erteilte der
Gemeinderat Richterswil der E AG unter verschiedenen Nebenbestimmungen die
Bewilligung für den Abbruch des Gebäudes Assek.-Nr. 01 und den
Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an
der G-Strasse 03 in Richterswil.
II.
Dagegen rekurrierten am 27. April 2015 A, B, das
Gewerbezentrum H AG sowie I mit einer gemeinsamen Eingabe an das
Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses wies ihr Rechtsmittel mit Entscheid
vom 13. Oktober 2015 ab.
III.
Am 16. November 2015 führten A und B Beschwerde beim
Verwaltungsgericht. Sie stellten folgende Anträge:
"1.   Es sei der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons
Zürich vom 13. Oktober 2015 […] aufzuheben.
2.  Es sei der Gemeinderatsbeschluss der Gemeinde Richterswil vom
23. März 2015 […] aufzuheben.
3. Es seien die Akten des strassenrechtlichen Verfahrens der
Gemeinde Richterswil beizuziehen.
4.  Allfällige Vernehmlassungen der Beschwerdegegner seien zur Stellungnahme
zuzustellen.
5.  Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner."
Das
Baurekursgericht liess sich am 8. Dezember 2015 mit dem Schluss auf
Abweisung der Beschwerde vernehmen. Der Gemeinderat Richterswil und die E AG
beantragten am 11. Dezember 2015 beziehungsweise am 4. Januar 2016
ebenfalls, die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- beziehungsweise Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten von A und B. Am 1. Februar 2016 reichten A
und B eine Replik ein. Die Dupliken des Gemeinderates Richterswil und der E AG
datieren vom 9. respektive 12. Februar 2016. Dazu nahmen A und B am
17. März 2016 Stellung.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die private
Beschwerdegegnerin (Bauherrschaft) ist Eigentümerin der Parzelle Kat.-Nr. 02
an der G-Strasse 03 in 8805 Richterswil. Dieses Grundstück liegt in der
Kernzone der Gemeinde Richterswil. Entlang der Westseite des Grundstückes
verläuft die G-Strasse. Die Parzelle ist mit einem länglichen Gebäude überbaut,
dessen Westfassade direkt auf der Parzellengrenze steht und damit unmittelbar
an den Rand der G-Strasse grenzt. Die rund 8,2 Meter lange West- und die
rund 27,5 Meter lange Nordfassade dieses Gebäudes sind im Kernzonenplan
als "wichtige Fassadenfluchten" eingetragen. Bei den Süd- und der Ostfassaden
fehlt demgegenüber ein solcher Vermerk im Kernzonenplan. Die Bauherrschaft
möchte dieses Gebäude vollständig abbrechen und durch eine abgewinkelte
Neubaute ersetzen. Deren Nordfassade soll inskünftig statt 27,5 Meter
bloss noch 23,5 Meter lang sein. Demgegenüber soll die Ostfassade statt
8,2 Meter dereinst 23,40 Meter messen. Um das Grundstück für die
Fussgänger zu erschliessen, ist ein 1,8 Meter breites Trottoir vorgesehen,
welches auf der G-Strasse entlang der westlichen Parzellengrenze führen soll.
2.
In verfahrensrechtlicher Hinsicht ersuchen die
Beschwerdeführer um Beizug der strassenrechtlichen Akten des Trottoirprojektes.
Das Trottoir bildet nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Entsprechend
kann und darf sich das Verwaltungsgericht nicht zu seiner Bewilligungsfähigkeit
äussern. Damit erübrigt sich ein Beizug der entsprechenden Akten.
3.
3.1
Weiter
rügen die Beschwerdeführer, das Bauvorhaben verletze die Koordinationspflicht
gemäss Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni
1979 (RPG). Das neue Trottoir entlang der G-Strasse sei aus Gründen der
Verkehrssicherheit und der maximalen Ausnützung des Baugrundstücks notwendig.
Zwischen dem Bau des Mehrfamilienhauses und der Erstellung des neuen Trottoirs
bestehe ein enger sachlicher Zusammenhang. Dieser Zusammenhang sei aber auch
ein rechtlicher, stehe doch in der Baubewilligung, dass die Bewilligung der
Trottoirverlängerung vor Baubeginn rechtskräftig erteilt sein müsse. Vorliegend
bestünden Überschneidungen zwischen dem Baubewilligungsverfahren und dem
strassenrechtlichen Verfahren. Es drohe die Gefahr widersprüchlicher und damit
nicht aufeinander abgestimmter Entscheide.
3.2
Erfordert
die Errichtung oder die Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer
Behörden, so ist eine Behörde zu bezeichnen, die für eine ausreichende Koordination
sorgt (Art. 25a Abs. 1 RPG). Es ist mithin nicht eine maximale,
sondern bloss eine genügende Abstimmung erforderlich. Nicht verlangt wird die
Koordination mit Entscheiden, die wohl im Zusammenhang mit einem Bauprojekt
stehen, aber keinen direkten, gegen aussen verbindlichen Einfluss auf die
Ausgestaltung der geplanten Baute oder Anlage haben oder aus sachlichen Gründen
erst nach der Errichtung bzw. Änderung der betreffenden Baute oder Anlage
getroffen werden können (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 298 f.). Die
Koordinationspflicht will insbesondere verhindern, dass es zu widersprüchlichen
und nicht aufeinander abgestimmten Entscheiden kommt (vgl. BGE 116 Ib 50
E. 4a).
3.3
Das
Trottoir und das Mehrfamilienhaus sind zwei separate Bauvorhaben; sie bilden
kein einheitliches Gesamtprojekt. Damit fallen sie nicht in den
Anwendungsbereich von Art. 25a Abs. 1 RPG. Denn diese Bestimmung
erfasst lediglich den Fall, wo mehrere Bewilligungen verschiedener Behörden für
das
dasselbe
Vorhaben erforderlich sind (Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 297). Zwischen dem Trottoir und dem Bauvorhaben besteht im vorliegenden
Fall bloss insofern ein Zusammenhang, als das Trottoir rechtskräftig bewilligt
sein muss, ehe mit dem Bau des Mehrfamilienhauses begonnen werden darf. Damit
bildet die Trottoirbewilligung eine Suspensivbedingung für den Bau des
Mehrfamilienhauses. Sollte das Trottoir aus irgendeinem Grund nicht realisiert
werden können, darf auch das Mehrfamilienhaus – zumindest in seiner heutigen
Form – nicht gebaut werden. Bei dieser Ausgangslage drohen keine widersprüchlichen
Entscheide, welche durch eine Koordination der beiden Verfahren verhindert
werden müssten. Ob allenfalls eine rückwärtige Fussgängererschliessung des
Grundstückes über den J-Weg möglich wäre und wie sich eine solche Erschliessung
auf das Gebäude auswirken würde, kann offenbleiben. Eine Rechtsmittelbehörde
muss sich nur mit dem tatsächlich geplanten Gebäude und nicht mit hypothetischen
Projekten befassen.
4.
4.1
Weiter
machen die Beschwerdeführer geltend, der Trottoirneubau diene einzig der
Ausnützungsmaximierung der Bauherrschaft. Es sei unzulässig, dass die Gemeinde
Richterswil auf Kosten der Steuerzahler solche Privatinteressen unterstütze.
Zudem sei das geplante Trottoir mit erheblichen Nachteilen für die Nachbarn
verbunden. Das Trottoir verenge den Strassenraum erheblich und hebe
Abstellplätze auf.
4.2
Diese und
alle weiteren (sicherheitsspezifischen) Rügen im Zusammenhang mit dem Trottoir
sind nicht im vorliegenden Baubewilligungs-, sondern im strassenrechtlichen Verfahren
geltend zu machen. Entsprechend erübrigen sich Ausführungen dazu.
5.
5.1
Weiter
machen die Beschwerdeführer geltend, gemäss § 240 Abs. 1 PBG
dürfe durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstücksnutzungen
weder der Verkehr behindert oder gefährdet noch der Bestand und die Sicherheit
des Strassenkörpers beeinträchtigt werden. § 239 PBG verlange zudem,
dass Bauten in ihrem Bestand weder Personen noch Sachen gefährden. Es sei
offensichtlich, dass die geplante Fassade des Mehrfamilienhauses direkt an der G-Strasse
diese Sicherheitsanforderungen nicht erfülle. Das Erdgeschossniveau des
Gebäudes befinde sich teilweise unter dem Niveau der G-Strasse. Dadurch wiesen
die Erdgeschossfenster eine Brüstungshöhe von ca. 0,8 Meter ab Grund auf.
Solche Fenster würden nicht nur den Verkehr, sondern auch die Bewohner der Erdgeschosswohnungen
gefährden. Insbesondere Kinder, aber auch Erwachsene könnten durch diese Fenster
in den Strassenraum fallen.
5.2
Stürze aus
Fenstern liessen sich einzig mit Fenstern verhindern, die sich gar nicht, oder
dann höchstens wenige Zentimeter öffnen lassen. Das Planungs- und Baugesetz des
Kantons Zürich kennt keine Pflicht zur Montage solcher absturzsicherer Fenster.
Bauwerke müssen sicherheitstechnisch nur (aber immerhin) den anerkannten Regeln
der Baukunde entsprechen. Die Beschwerdeführer zeigen nicht in substanziierter
Form, weshalb diese Regeln im vorliegenden Fall verletzt sein sollen.
Insbesondere begründet der blosse Umstand, dass das Gebäude direkt an eine Strasse
angrenzt, kein unzulässiges Sicherheitsrisiko. Der kantonale Gesetzgeber stellt
es vielmehr ins Ermessen der Gemeinden, ob sie den Bau auf der Strassengrenze
gestatten wollen (§ 50 Abs. 2 PBG). Vorliegend erlaubt die Gemeinde
Richterswil den Bau auf der Strassengrenze (Art. 19 Abs. 2 der Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil vom 2./4. Oktober 1984 [BZO]).
Würde der Gesetzgeber solche Bauten direkt am Strassenrand als inakzeptables
Sicherheitsrisiko im Sinn von § 239 Abs. 1 oder § 240
Abs. 1 PBG betrachten, hätte er den Bau nur unter der Auflage
gestatten dürfen, dass strassenseitig überhaupt keine Fenster angeordnet werden
dürfen oder dass allfällige Fenster absturzsicher konzipiert sein müssen.
6.
6.1
Die
Beschwerdeführer machen weiter geltend, Art. 19 Abs. 3 BZO
verpflichte die Grundeigentümer dazu, bei Neubauten die im Kernzonenplan
besonders bezeichneten Fassadenfluchten einzuhalten. Die Länge der einzuhaltenden
Fassadenflucht ergebe sich aus dem Wortlaut dieser Bestimmung und dem
zeichnerischen Inhalt des Planes. Im Kernzonenplan seien die zulässigen
Fassadenfluchten eingezeichnet. Es seien dort keine fiktiven, nicht vorhandenen
Fassadenfluchten eingetragen. Die Fassadenfluchten des Kernzonenplanes dürften
weder in ihrer Höhe noch in ihrer Länge verändert werden. Hätte der Gesetzgeber
diese Möglichkeit für Neubauten erlauben wollen, hätte er sie im Kernzonenplan
zeichnerisch festhalten müssen. Da der Gesetzgeber dies unterliess, dürfen die
besonderen Fassadenfluchten weder in ihrer Höhe noch in ihrer Länge verändert
werden. Aus diesem Grund seien weder die geplante Verkürzung der Nordfassade
und schon gar nicht die Verlängerung der Westfassade zulässig.
6.2
Der
Kernzonenplan teilt die Bauten in vier Kategorien ein: braune Gebäude, gelbe Gebäude,
Gebäude mit wichtigen Fassadenfluchten sowie alle übrigen, nicht besonders markierten
Gebäude. Im Kernzonenplan werden bloss die tatsächlich bestehenden und nicht
irgendwelche fiktiven Fassadenfluchten schwarz hervorgehoben. Dies darf nun
aber nicht so verstanden werden, dass die Fassaden von Ersatzneubauten in jedem
Fall genau gleich lang sein müssen wie die entsprechenden Markierungen des
Kernzonenplans. Vielmehr bezeichnen die schwarzen Markierungen im Kernzonenplan
bloss die Abstände und die Ausrichtungen der Fassaden zu den Strassen.
Lediglich in wenigen Fällen lassen sich dem Kernzonenplan Vorgaben zur
Fassadenlänge entnehmen. Hierzu werden die eine bestimmte Fassade begrenzenden
beiden weiteren Fassaden des Gebäudes ebenfalls schwarz markiert. Aufgrund der
beiden Fassadenschnittpunkte steht hier die exakte Fassadenlänge fest. Als
Beispiele dafür seien die Gebäude auf den Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 05
angeführt. Das abzubrechende Haus verfügt über eine rund 8,2 Meter lange
West- und eine rund 27,5 Meter lange Nordfassade. Diese beiden Fassaden
sind im Kernzonenplan schwarz hervorgehoben und bilden damit "wichtige
Fassadenfluchten" im Sinn von Art. 19 Abs. 3 BZO. West- und
Nordfassade schneiden sich in einem Punkt. Demgegenüber fehlen bei der Süd- und
der Ostfassade derartige schwarze Markierungen. Mangels einer schwarz
markierten Süd- und/oder Ostfassade sind auf der West- und/oder Nordfassade
keine zweiten Fassadenschnittpunkte vorhanden. Damit fehlen verbindliche
Vorgaben zur Länge der West- und/oder Nordfassade. An dieser Einschätzung
vermag auch die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der
Baubegriffe (IVHB) nichts zu ändern: Der Kanton Zürich ist diesem Konkordat nicht
beigetreten. Zudem wurden die entsprechenden Bestimmungen auch nicht im Rahmen
eines autonomen Nachvollzugs ins kantonale Recht überführt. Soweit sich die
Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang auf VB.2004.00418, VB.2013.00661 und
VB.2013.00776 berufen, ist dazu Folgendes festzuhalten: Diese Urteile
definieren weder in allgemein verbindlicher Form die Fassadenflucht noch
verbieten sie der Bauherrschaft, Fassaden zu verlängern.
7.
7.1
Weiter
machen die Beschwerdeführer geltend, das geplante Mehrfamilienhaus missachte
den gesetzlich vorgeschriebenen Strassenabstand. Als Nachbarn hätten sie bloss
Ersatzbauten hinzunehmen, die in Bezug auf Länge und Höhe den bestehenden
Fassadenfluchten entsprechen würden. Demgegenüber hätten sie darüber
hinausgehende zusätzliche Verletzungen, insbesondere des Grundabstandes, nicht
hinzunehmen.
7.2
In der
Kernzone ist das Bauen bis auf die Strassengrenze unter Vorbehalt von Verkehrssicherheit
und Wohnhygiene zulässig (§ 50 Abs. 2 PBG in Verbindung mit
Art. 19 Abs. 2 BZO). Kernzonenbauten müssen somit – entgegen der
Beschwerde – keinen Strassenabstand einhalten. Erforderlich ist lediglich, dass
das Bauen auf der Strassengrenze weder die Verkehrssicherheit noch die
Wohnhygiene (Art. 19 Abs. 2 PBG) oder sonst irgendwelche schutzwürdigen
nachbarlichen Interessen (§ 50 Abs. 2 PBG) beeinträchtigt.
Entgegen der Beschwerde verlangt § 50 Abs. 2PBG keine nachbarliche Zustimmung
für das Bauen auf der Strassengrenze. Die Beschwerdeführer begründen sodann
nicht näher, inwiefern ihre eigenen Interessen oder Interessen der Wohnhygiene
vorliegend beeinträchtigt sein könnten. Auch die Akten enthalten keine
Anhaltspunkte, welche eine Rückversetzung des Bauprojektes vom Strassenrand
gebieten würden. Gleiches gilt für den geltend gemachten Verstoss gegen die
Einordnungsbestimmung von § 238 PBG: Auch hier fehlt eine eingehende
Auseinandersetzung mit der Gestaltung des Projektes; insbesondere begründet der
blosse Umstand, dass eine Fassade des Projekts 23,5 Meter messen soll, für
sich alleine noch keine unbefriedigende Einordnung. Dies gilt vor allem dann,
wenn sich – wie vorliegend – keine Schutzobjekte im Sinn von § 238
Abs. 2 PBG in der Nähe der Parzelle befinden, auf welche besondere
Rücksicht genommen werden müsste.
Eine mangelhafte
Einordnung ist nicht ersichtlich.
8.
8.1
Sodann
rügen die Beschwerdeführer, das Bauvorhaben missachte den 12,7 Meter langen
Gebäudeabstand. Es sei offensichtlich, dass ein Gebäudeabstand von 6,7 Meter
im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss, von 6,2 Meter im
2. Obergeschoss sowie von 5,2 Meter im Dachgeschoss nicht ausreiche.
8.2
Wie die
Beschwerdeführer in ihrer Replik selbst einräumen, werden gemäss
§ 272 PBG über Verkehrsräumen und damit über die G-Strasse hinweg
keine Gebäudeabstände gemessen. Damit erübrigen sich weitere Ausführungen zu
dieser Rüge.
9.
Die Beschwerde ist abzuweisen.
10.
Die Gerichtskosten sind unter solidarischer Haftung je zur
Hälfte den Beschwerdeführern 1 und 2 aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen nicht zu;
hingegen ist eine solche Entschädigung antragsgemäss der privaten Beschwerdegegnerin
zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG). Die Beschwerdeführer 1
und 2 sind solidarisch zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine
Parteientschädigung von je Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-) zu
bezahlen. Demgegenüber hat die lokale Baubehörde im Streit zwischen zwei
privaten Parteien praxisgemäss keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung
(Kaspar Plüss in: Kommentar VRG, § 17 N. 93 ff.).
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 10'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.    210.--     Zustellkosten,
Fr. 10'210.--    Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden unter solidarischer Haftung je zur Hälfte den Beschwerdeführern 1
und 2 auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführer 1 und 2 werden solidarisch verpflichtet, der privaten Beschwer­degegnerin
eine Parteientschädigung von je Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-)
zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …