zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00331 · 2023-06-28 · de

Landwirtschaftliche Pacht (Nichteintreten) | [Mit Verfügung vom 28. Juni 2023 bewilligte das ALN die vorübergehende parzellenweise Verpachtung der Parzelle Kat. Nr. 01 für das Jahr 2022 und die verkürzte Pachtdauer von einem Jahr. Dagegen rekurrierte die Beschwerdeführerin als Pächterin bei der Vorinstanz und verlangte nebst der Aufhebung der Verfügung die Feststellung, dass über die betreffende Parzelle ein Pachtvertrag über sechs Jahre ab 1. Januar 2022 zustande gekommen sei. Die Vorinstanz trat auf das Rechtsmittel nicht ein.] Würde die Ausgangsverfügung – wie von der Beschwerdeführerin beantragt – vollumfänglich aufgehoben, hätte dies nicht einfach zur Folge, dass für das streitgegenständliche Pachtverhältnis die gesetzliche Mindestpachtdauer von sechs Jahren gälte, vielmehr wäre der Pachtvertrag aufzulösen, weil es an der Bewilligung der parzellenweisen Verpachtung fehlte. Fraglich erscheint indes, ob der Rekursantrag der Beschwerdeführerin nicht dahingehend hätte verstanden werden müssen, als sie damit die Aufhebung der Ausgangsverfügung lediglich in Bezug auf die Bewilligung der einjährigen Vertragsdauer verlangte. Liegt keine Bewilligung über die Abkürzung der Pachtdauer vor – sei es, dass sie verweigert wurde, sei es, dass nicht innert der Verwirkungsfrist von drei Monaten nach Pachtantritt bzw. Fortsetzung der Pacht darum nachgesucht wurde – ist die betreffende Vereinbarung nichtig (Teilnichtigkeit); der Vertrag bleibt zwar als solcher aufrechterhalten, aber es gilt die vom Gesetz vorgesehene Mindestpachtdauer von sechs Jahren. Entgegen der Vorinstanz ist deshalb davon auszugehen, dass die Parteien eines Pachtvertrags durchaus ein schutzwürdiges Interesse am Erlass einer Feststellungsverfügung der zuständigen Behörde über die Rechtzeitigkeit der Einreichung eines Gesuchs um Bewilligung einer kürzeren Pachtdauer haben können bzw. darüber, ob in ihrem Fall von Gesetzes wegen die Mindestpachtdauer gilt (zum Ganzen E. 5.1 und 5.2). Das Rechtsmittel der Beschwerdeführerin erweist sich aber jedenfalls inder Sache als unbegründet, da sich weder sagen lässt, dass das Bewilligungsgesuch zu spät gestellt worden wäre, noch, dass die Beschwerdeführerin darauf hätte vertrauen dürfen, dass das Pachtverhältnis automatisch für sechs Jahre gelte (E. 6).Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 26.09.2024 VB.2024.00331
Zurich Verwaltungsgericht 26.09.2024 VB.2024.00331
Zurigo Verwaltungsgericht 26.09.2024 VB.2024.00331

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00331
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00331
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 26.09.2024
Spruchkörper:
4. Abteilung/4. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 14.04.2025 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Übriges Verwaltungsrecht
Betreff:
Landwirtschaftliche Pacht (Nichteintreten)
[Mit Verfügung vom 28. Juni 2023 bewilligte das ALN die vorübergehende parzellenweise Verpachtung der Parzelle Kat. Nr. 01 für das Jahr 2022 und die verkürzte Pachtdauer von einem Jahr. Dagegen rekurrierte die Beschwerdeführerin als Pächterin bei der Vorinstanz und verlangte nebst der Aufhebung der Verfügung die Feststellung, dass über die betreffende Parzelle ein Pachtvertrag über sechs Jahre ab 1. Januar 2022 zustande gekommen sei. Die Vorinstanz trat auf das Rechtsmittel nicht ein.]
Würde die Ausgangsverfügung – wie von der Beschwerdeführerin beantragt – vollumfänglich aufgehoben, hätte dies nicht einfach zur Folge, dass für das streitgegenständliche Pachtverhältnis die gesetzliche Mindestpachtdauer von sechs Jahren gälte, vielmehr wäre der Pachtvertrag aufzulösen, weil es an der Bewilligung der parzellenweisen Verpachtung fehlte. Fraglich erscheint indes, ob der Rekursantrag der Beschwerdeführerin nicht dahingehend hätte verstanden werden müssen, als sie damit die Aufhebung der Ausgangsverfügung lediglich in Bezug auf die Bewilligung der einjährigen Vertragsdauer verlangte. Liegt keine Bewilligung über die Abkürzung der Pachtdauer vor – sei es, dass sie verweigert wurde, sei es, dass nicht innert der Verwirkungsfrist von drei Monaten nach Pachtantritt bzw. Fortsetzung der Pacht darum nachgesucht wurde – ist die betreffende Vereinbarung nichtig (Teilnichtigkeit); der Vertrag bleibt zwar als solcher aufrechterhalten, aber es gilt die vom Gesetz vorgesehene Mindestpachtdauer von sechs Jahren. Entgegen der Vorinstanz ist deshalb davon auszugehen, dass die Parteien eines Pachtvertrags durchaus ein schutzwürdiges Interesse am Erlass einer Feststellungsverfügung der zuständigen Behörde über die Rechtzeitigkeit der Einreichung eines Gesuchs um Bewilligung einer kürzeren Pachtdauer haben können bzw. darüber, ob in ihrem Fall von Gesetzes wegen die Mindestpachtdauer gilt (zum Ganzen E. 5.1 und 5.2). Das Rechtsmittel der Beschwerdeführerin erweist sich aber jedenfalls in der Sache als unbegründet, da sich weder sagen lässt, dass das Bewilligungsgesuch zu spät gestellt worden wäre, noch, dass die Beschwerdeführerin darauf hätte vertrauen dürfen, dass das Pachtverhältnis automatisch für sechs Jahre gelte (E. 6).
Abweisung.
Stichworte:
ABKÜRZUNG DER PACHTDAUER
BEWILLIGUNGSGESUCH
BEWILLIGUNGSPFLICHT
ERBTEILUNG
FESTSTELLUNGSINTERESSE
LANDWIRTSCHAFTLICHE PACHT
LPG
MINDESTPACHTDAUER
PACHTDAUER
PARZELLENWEISE
PARZELLENWEISE VERPACHTUNG
RECHTZEITIGKEIT
SCHUTZWÜRDIGES INTERESSE
TREU UND GLAUBEN
VERWIRKUNGSFRIST
Rechtsnormen:
- keine -
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
4. Abteilung
VB.2024.00331
Urteil
der 4. Kammer
vom
26. September 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Tamara Nüssle
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Marco Donatsch, Verwaltungsrichter
Reto Häggi Furrer,
Gerichtsschreiberin
Sonja Güntert.
In Sachen
A,
Beschwerdeführerin,
gegen
Amt für Landwirtschaft und Natur,
Beschwerdegegner,
und
1.    B,
vertreten durch RA C,
2.    Erbengemeinschaft D,
Mitbeteiligte,
betreffend Landwirtschaftliche
Pacht,
hat sich
ergeben:
I.
Am 1. Januar 2022 (Unterschrift Pächterin) bzw. am
9. Februar 2022 (Unterschrift Verpächter) schlossen A als Pächterin und
die Erben von D als Verpächter einen einjährigen Pachtvertrag über die Parzelle
Kat. Nr. 01 (F) in H ab. Der Vertragsschluss stand unter dem Vorbehalt,
dass das zuständige Amt die parzellenweise Verpachtung und die kürzere
Pachtdauer bewillige und der Pachtzins bis Ende Januar 2022 bezahlt werde. Am
30. Januar 2022 ging der vereinbarte Pachtzins bei den Erben von D ein.
Mit Verfügung vom 28. Juni 2023 bewilligte das Amt
für Landschaft und Natur des Kantons Zürich (ALN) die vorübergehende
parzellenweise Verpachtung der Parzelle Kat. Nr. 01 (F) für das Jahr
2022 und die verkürzte Pachtdauer von einem Jahr. Einem allfälligen Rekurs
gegen diese Verfügung entzog es die aufschiebende Wirkung.
II.
Dagegen rekurrierte A bei der Baudirektion und stellte
folgende Anträge:
"1.     Es
sei die Verfügung des Rekursgegners vom 28. Juni 2023 aufzuheben und die Bewilligung
der verkürzten Pacht zu verweigern resp. auf das Gesuch nicht einzutreten.
2.    Es sei
festzustellen, dass in Bezug auf die Parzelle Kat.-Nr. 01 (F) in H ein
landwirtschaftlicher Pachtvertrag für die ordentliche Fortsetzungsdauer von 6 Jahren
ab 1. Januar 2022 zwischen der Rekurrentin und der Erbengemeinschaft
zustande gekommen ist.
3.    Unter
Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich Mehrwertsteuerzuschlag, zu Lasten
des Rekursgegners.
Prozessuale Anträge:
4.    Es sei
die aufschiebende Wirkung des Rekurses superprovisorisch resp. provisorisch
wiederherzustellen.
5.    Es sei
superprovisorisch resp. provisorisch als vorsorgliche Massnahme anzuordnen,
dass die Bewirtschaftung der Parzelle Kat.-Nr. 01 (F) in H für den Lauf
des Rekursverfahrens der Rekurrentin obliegt."
Die Baudirektion trat auf den
Rekurs mit Entscheid vom 2. Mai 2024 nicht ein und auferlegte die
Verfahrenskosten A.
III.
Am 5. Juni 2024 erhob A Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragte, unter Entschädigungsfolge sei die
Baudirektion anzuweisen, auf ihren Rekurs einzutreten und zunächst
superprovisorisch und dann provisorisch anzuordnen, dass die Bewirtschaftung
der Parzelle Kat.-Nr. 01 (F) in H für den Lauf des Beschwerdeverfahrens
und nach Rückweisung für den Lauf des Rekursverfahrens ihr obliege. Zudem sei
die Baudirektion anzuweisen, die aufschiebende Wirkung des Rekurses
wiederherzustellen.
Mit Präsidialverfügung vom 6. Juni 2024 wies das
Verwaltungsgericht das Gesuch um Anordnung einer superprovisorischen Massnahme
ab. Das ALN schloss mit Beschwerdeantwort vom 1. Juli 2024 auf
Nichteintreten auf die Beschwerde bzw. eventualiter auf deren Abweisung. Die
Baudirektion beantragte am 10. Juli 2024 die Abweisung der Beschwerde. A
äusserte sich am 9. September 2024 nochmals.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist für Beschwerden gegen Rekursentscheide der Baudirektion
über Verfügungen des ALN betreffend die Bewilligung der parzellenweisen
Verpachtung eines Grundstücks und der Verkürzung der Pachtdauer nach §§ 41 ff.
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2)
zuständig (siehe bereits den die gleichen Parteien betreffenden Entscheid VGr,
23. März 2011, VB.2010.00592, E. 1).
Nimmt eine Vorinstanz – wie hier – einen Rekurs nicht an
die Hand, weil sie eine Eintretensvoraussetzung nicht als erfüllt betrachtet,
so ist die formell unterlegene rekurrierende Person legitimiert, sich auf dem
Rechtsmittelweg gegen den Nichteintretensentscheid zu wehren (§ 49 in
Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG; vgl. Martin Bertschi, in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich
[VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 58).
Die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführerin ist folglich zu bejahen.
1.2
Soweit die
Beschwerdeführerin allerdings ein aufsichtsrechtliches Einschreiten gegen das
ALN verlangt und/oder sich gegen die Auszahlung von Direktzahlungen an den
Mitbeteiligten 1 wehrt, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Die
(Nicht-)Ausrichtung von Direktzahlungen bildet nicht Streitgegenstand des
vorliegenden Verfahrens und das Verwaltungsgericht amtet auch nicht als
(Ober-)Aufsichtsinstanz über das ALN. Von einer Überweisung an die zuständige
Instanz kann abgesehen werden, da die Erhebung einer Aufsichtsbeschwerde nicht
fristgebunden ist.
1.3
Da die
übrigen Eintretensvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde mit der
genannten Einschränkung einzutreten.
2.
Das Gesuch um
superprovisorische Einräumung des Rechts, die Parzelle Kat.-Nr. 01 (F) in H
während des Verfahrens (allein) bewirtschaften zu dürfen, wurde mit
Präsidialverfügung vom 6. Juni 2024 abgewiesen. Das Gesuch um eine
entsprechende vorsorgliche Massnahme wird mit dem vorliegenden Endentscheid gegenstandslos.
3.
3.1
Durch den
landwirtschaftlichen Pachtvertrag verpflichtet sich der Verpächter, dem Pächter
ein Gewerbe oder ein Grundstück zur landwirtschaftlichen Nutzung zu überlassen,
und der Pächter, dafür einen Zins zu bezahlen (Art. 4 Abs. 1 des
Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985
[LPG, SR 221.213.2]). Die erste Pachtdauer beträgt für landwirtschaftliche
Gewerbe mindestens neun Jahre und für einzelne Grundstücke mindestens sechs
Jahre (Art. 7 Abs. 1 LPG). Die Vereinbarung einer kürzeren Pachtdauer
ist bewilligungspflichtig (Art. 7 Abs. 2 Satz 1 LPG). Das Gesuch
ist spätestens drei Monate nach dem Antritt der Pacht einzureichen (Art. 7
Abs. 2 Satz 2 LPG). Eine kürzere Pachtdauer wird bewilligt, wenn
persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse einer Partei oder andere
sachliche Gründe die Verkürzung rechtfertigen (Art. 7 Abs. 3 LPG).
Wird die Bewilligung verweigert oder das Gesuch zu spät eingereicht, so gilt
die gesetzliche Mindestpachtdauer (Art. 7 Abs. 4 LPG).
Der Pachtvertrag gilt sodann nach Art. 8 Abs. 1
LPG unverändert für jeweils weitere sechs Jahre, wenn er (lit. a) auf
unbestimmte Zeit abgeschlossen und nicht ordnungsgemäss gekündigt worden ist
oder (lit. b) wenn er auf bestimmte Zeit abgeschlossen ist und nach der
vereinbarten Pachtdauer stillschweigend fortgesetzt wird. Die Vereinbarung
einer Fortsetzung auf kürzere Zeit ist nur gültig, wenn die Behörde sie
bewilligt hat (Art. 8 Abs. 2 Satz 1 LPG). Das Gesuch ist
spätestens drei Monate nach Beginn der Fortsetzung einzureichen (Art. 8 Abs. 2
Satz 2 LPG). Die Bestimmungen über die Verkürzung der Pachtdauer bei der
erstmaligen Verpachtung gelten sinngemäss (Art. 8 Abs. 3 LPG).
3.2
Wer von
einem landwirtschaftlichen Gewerbe einzelne Grundstücke oder Teile von
einzelnen Grundstücken verpachtet (parzellenweise Verpachtung), bedarf gemäss Art. 30
Abs. 1 LPG darüber hinaus einer weiteren Bewilligung. Der Verpächter muss
die Bewilligung vor Pachtantritt bei der kantonalen Bewilligungsbehörde
einholen (Art. 31 Abs. 1 LPG). Die Bewilligung wird nur ausnahmsweise
unter den in Art. 31 Abs. 2 und 2
bis
LPG abschliessend
aufgezählten Gründen erteilt, so namentlich, wenn das Gewerbe nur vorübergehend
parzellenweise verpachtet und später wieder als Ganzes bewirtschaftet werden
soll (Art. 31 Abs. 2 lit. e LPG).
Wird die Bewilligung verweigert, so löst die
Bewilligungsbehörde den Pachtvertrag auf den nächsten zumutbaren Frühjahrs-
oder Herbsttermin auf und ordnet die Räumung des Grundstücks an (Art. 32 Abs. 1
LPG). Die Parteien haben keinen Anspruch auf den Ersatz des Schadens, der ihnen
aus der Auflösung des Pachtvertrags entsteht (Art. 32 Abs. 2 LPG).
4.
4.1
Die
Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligte 1 sind (nebst anderen)
gesetzliche Erben des 1997 verstorbenen D, in dessen Nachlass sich insbesondere
die Liegenschaften G in der Gemeinde I und F in der Gemeinde H befinden
bzw. befanden. Auf der Parzelle F befindet sich eine Scheune, die bis ins Jahr
2000 als Ökonomiegebäude des von der Parzelle G aus geführten Gewerbes genutzt
wurde. Ab dem Jahr 2000 wurde das Objekt von der Beschwerdeführerin zunächst
vermietet und ab 2007 verpachtet. Die weiteren Grundstücke der Parzelle F
wurden im Zeitraum vom 1. April 2007 bis Ende 2007 zum überwiegenden Teil
vom Mitbeteiligten 1 und zu einem kleinen Teil von der Beschwerdeführerin
landwirtschaftlich genutzt und ab 2008 vollumfänglich von letzterer. Die
Parzelle G wird vom Mitbeteiligten 1 landwirtschaftlich genutzt.
Die Genannten bildeten nach dem Tod von D eine
fortgesetzte Erbengemeinschaft. Nachdem aussergerichtliche Bemühungen zur
Teilung des Nachlasses gescheitert waren, machte der Mitbeteiligte 1 Ende
April 2010 eine Erbteilungsklage beim zuständigen Zivilgericht rechtshängig. Im
Zentrum des Streits stand die Frage, ob die Liegenschaften G und F
zusammen ein landwirtschaftliches Gewerbe bilden, dessen Zuweisung zum
Ertragswert der Mitbeteiligte 1 beanspruchen könne. Ende Oktober 2020
bejahte das Bundesgericht (Verfahren 5A_350/2019) die Integralzuweisung des
Gewerbes an den Mitbeteiligten 1. Strittig war in der Folge nur noch der
Wert des streitbetroffenen Gewerbes. Ende März 2023 lag auch diesbezüglich ein
rechtskräftiger Entscheid des Bundesgerichts vor (siehe zum Ganzen BGr,
30. März 2023, 5A_94/2023, und 26. Oktober 2020, 5A_350/2019; ferner
OGr, 15. März 2019, LB170041, auch zum Folgenden).
4.2
Mit Blick
auf den hängigen Erbstreit schloss der Vertreter der Erben von D mit der
Beschwerdeführerin und dem Mitbeteiligten 1 wiederholt verschiedene
befristete (Fix-)Pachtverträge über die beiden Gewerbeteile G und F ab und
unterbreitete die Verträge dem ALN zur Bewilligung. Das Amt bewilligte die
parzellenweise Verpachtung wie auch deren Befristung jeweils ausdrücklich
gestützt auf Art. 7 Abs. 3 LPG und Art. 31 Abs. 2 lit. e
LPG. Den letzten zwischen der Beschwerdeführerin und den Erben von D
abgeschlossenen Pachtvertrag über die auf ein Jahr, von 1. Januar bis
31. Dezember 2022, befristete Verpachtung der Parzelle F vom
1. Januar 2022 bzw. 9. Februar 2022 reichte der Erbenvertreter dem
ALN erst Ende Juni 2022 ein, ein knappes halbes Jahr nach Pachtbeginn. Ein
(schriftliches und begründetes) Gesuch um Bewilligung der befristeten
parzellenweisen Verpachtung der Parzelle F wie auch der vom Mitbeteiligten 1
bewirtschafteten Parzelle G für die massgebliche Periode hatte er jedoch
bereits am 24. Dezember 2021 gestellt und dem ALN damals in Aussicht
gestellt, die – für die Bewilligung grundsätzlich nicht notwendigen –
unterzeichneten Pachtverträge nachzureichen, sobald sie vorlägen. Die
Nachreichung verzögerte sich in der Folge, weil sich der Mitbeteiligte 1
mit Blick auf die Entwicklungen im Erbteilungsverfahren weigerte, einen
Pachtvertrag für die Parzelle G zu den bisherigen Konditionen zu
unterzeichnen. Den Angaben des Beschwerdegegners im Rekursverfahren zufolge
habe er "auf Grund der Vorgeschichte der Familie D und dem hängigen Verfahren
vor Bundesgericht – worin u.a. die integrale Zuweisung der Gewerbeteile "G"
und "F" strittig waren – auf der Einreichung der unterzeichneten
Pachtverträge beharrt". Im Juni 2023 ging (auch) der vom Mitbeteiligten 1
unterzeichnete Pachtvertrag beim ALN ein und fällte dieses seinen Entscheid.
Aus der verspäteten Einreichung des Pachtvertrags und der Gesuchsbeantwortung
durch das ALN erst im Folgejahr leitet die Beschwerdeführerin ab, dass sich ihr
bisheriger Pachtvertrag gestützt auf Art. 7 Abs. 4 LPG bzw. Art. 8
Abs. 1 lit. b LPG Anfang Januar 2022 stillschweigend um weitere sechs
Jahre verlängert habe, weil die dreimonatige Verwirkungsfrist von Art. 8 Abs. 2
LPG nicht eingehalten worden sei. Indem der Beschwerdegegner die
Verwirkungsfrist missachte und die verkürzte Verpachtung rückwirkend bewilligt
habe, verstosse er gegen Bundesrecht. Die Ausgangsverfügung sei daher
aufzuheben. Um Rechtssicherheit zu gewinnen, habe sie überdies ein
ausgewiesenes Interesse an der Feststellung des Zustandekommens des
"gesetzlich eingetretenen Pachtverhältnisses". So seien an einen
gültigen Pachtvertrag relevante Rechtsfolgen geknüpft, namentlich diejenigen
der Direktzahlungen und der Bewirtschaftung (landwirtschaftlicher Ertrag).
4.3
Die
Vorinstanz trat auf den Antrag der Beschwerdeführerin um Aufhebung der
Ausgangsverfügung vom 28. Juni 2023 nicht ein, weil die Beschwerdeführerin
kein schutzwürdiges Interesse an der vollständigen Aufhebung der Bewilligung
eines Pachtverhältnisses habe, das in der Vergangenheit liege und einzig das
Jahr 2022 betreffe. Soweit sie zivilrechtliche Ansprüche aufgrund eines
angeblich bestehenden Pachtvertrags behaupte (und deren Feststellung verlange),
habe sie diese sodann vor einem Zivilgericht geltend zu machen.
5.
5.1
Zum Rekurs
ist berechtigt, wer durch die Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse
an deren Aufhebung oder Änderung hat (§ 21 Abs. 1 VRG). Feststellungsbegehren
setzen ein spezifisches schutzwürdiges (Feststellungs-)Interesse voraus, woran
es in der Regel fehlt, wenn die gesuchstellende Person das mit dem Feststellungsbegehren
bezweckte Ziel auch mit einem Leistungs- oder Gestaltungsbegehren erreichen
könnte (vgl. BGE 135 III 378 E. 2.2, 123 III 49 E. 1a; VGr,
24. August 2023, VB.2022.00461, E. 1.2, und 30. März 2023,
VB.2022.00741, E. 1.2).
Die Partei eines Pachtvertrags, die ein schutzwürdiges
Interesse hat, kann jederzeit – somit auch bereits vor Abschluss des
Pachtvertrags – über den Bestand oder den Umfang öffentlich-rechtlicher
Pflichten und Rechte eine Feststellungsverfügung verlangen. Gewisse Arten von
Feststellungsverfügungen (z.
B.
über die Zulässigkeit der parzellenweisen Verpachtung) sind im Gesetz über die
landwirtschaftliche Pacht ausdrücklich erwähnt (Art. 49 Abs. 1 LPG).
Feststellungsverfügungen können jedoch überall dort verlangt werden, wo das
Verwaltungsrecht privatrechtsgestaltend wirkt. Für zivilrechtliche
Feststellungsbegehren über Bestand und Inhalt eines Pachtvertrags bleibt
dagegen vorab das Zivilverfahrensrecht massgeblich (Bundesrat, Botschaft zu
einem Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht vom 11. November
1981, BBl 1982 I 257 ff. [Botschaft], 297).
5.2
Der
Vorinstanz ist insofern beizupflichten, als Gegenstand der Verfügung vom 28. Juni
2023 grundsätzlich (einzig) die rückwirkende Bewilligung der vorübergehenden
parzellenweisen Verpachtung der Parzelle F für das Jahr 2022 und die
verkürzte Pachtdauer von einem Jahr war. Würde besagte Bewilligung – wie von
der Beschwerdeführerin beantragt – vollumfänglich aufgehoben, hätte dies mithin
nicht einfach zur Folge, dass für das streitgegenständliche Pachtverhältnis die
gesetzliche Mindestpachtdauer gälte, vielmehr wäre der Pachtvertrag aufzulösen,
weil es an der Bewilligung der parzellenweisen Verpachtung fehlte (vgl. Art. 32
Abs. 1 LPG).
Fraglich erscheint indes, ob der Rekursantrag der
Beschwerdeführerin nicht dahingehend hätte verstanden werden müssen, als sie
damit die Aufhebung der Ausgangsverfügung lediglich in Bezug auf die
Bewilligung der einjährigen Vertragsdauer bzw. (sinngemäss) die Feststellung
von deren Nichtigkeit verlangte, legen solches doch sowohl die Begründung ihres
Rekurses als auch das darin ebenfalls gestellte Feststellungsbegehren nahe. Was
letzteres anbelangt, ist entgegen der Vorinstanz davon auszugehen, dass die Parteien
eines Pachtvertrags durchaus ein schutzwürdiges Interesse am Erlass einer
Feststellungsverfügung der zuständigen Behörde über die Rechtzeitigkeit der
Einreichung eines Gesuchs nach Art. 8 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 7
Abs. 2 LPG haben können bzw. darüber, ob in ihrem Fall die gesetzliche
Folge von Art. 7 Abs. 4 LPG eingetreten ist. Wie aufgezeigt, ist die
(privatrechtliche) Vereinbarung einer kürzeren Pachtdauer nur gültig, wenn die
zuständige Behörde sie bewilligt hat. Der Entscheid über das Gesuch ist eine
privatrechtgestaltende Verwaltungsverfügung. Liegt keine Bewilligung vor – sei
es, dass sie verweigert wurde, sei es, dass nicht innert der Verwirkungsfrist von
drei Monaten nach Pachtantritt bzw. Fortsetzung der Pacht darum nachgesucht
wurde – ist die Vereinbarung nichtig (Teilnichtigkeit); der Vertrag bleibt zwar
als solcher aufrechterhalten, aber es gilt die vom Gesetz vorgesehene Mindestpachtdauer
(Botschaft, S. 276 f.).
Implizit – mittels Behandlung und Gutheissung des Gesuchs
um befristete Verlängerung des Pachtverhältnisses zwischen der
Beschwerdeführerin und den Erben von D – hat der Beschwerdegegner über die
Frage der Geltungsdauer dieses Pachtverhältnisses in der Ausgangsverfügung denn
auch befunden.
5.3
Letztlich
braucht die Frage, ob bzw. inwieweit die Vorinstanz auf den Rekurs der
Beschwerdeführerin hätte eintreten müssen, vorliegend allerdings nicht
beantwortet zu werden, da sich das Rechtsmittel – wie sich sogleich zeigt –
jedenfalls in der Sache als unbegründet erweist. Da sich die Parteien zur
materiell-rechtlichen Frage, ob das Gesuch um befristete Verlängerung des
Pachtvertrags der Beschwerdeführerin fristgerecht gestellt wurde bzw. ob der
Vertrag um sechs Jahre verlängert wurde, (wiederholt) äusserten, erübrigt sich
eine Rückweisung.
6.
6.1
Das Gesuch
um Bewilligung einer kürzeren als der gesetzlich vorgesehenen Pachtdauer kann
auch schon vor dem Antritt bzw. der Fortsetzung der Pacht gestellt werden. Eine
Bestimmung über den frühesten Zeitpunkt der Einreichung enthält das Gesetz
nicht. Daraus folgt, dass das Gesuch grundsätzlich eingereicht werden kann,
sobald die Parteien sich über die kürzere Pachtdauer geeinigt haben und das
Vorliegen der materiellen Voraussetzungen erkennbar sind.
6.2
Vorliegend
ersuchte der Vertreter der Erben von D am 24. Dezember 2021 und damit kurz
vor Beginn der Fortsetzung des Pachtverhältnisses um "Vorübergehende
parzellenweise Verpachtung / verkürzte Pachtdauer von einem Jahr" betreffs
die Parzellen F und G. Er begründete das Gesuch damit, dass die Aufteilung
des Nachlasses weiterhin offen sei und die Erben deshalb entschieden hätten,
die Pachtverträge nochmals zu den bisherigen Konditionen für ein Jahr zu
errichten. Die dem Gesuch beigelegten (noch nicht unterzeichneten)
Pachtverträge wiesen insofern den gleichen Inhalt auf wie schon im Vorjahr und
enthielten den expliziten Vorbehalt, nur bei Bewilligung der verkürzten
Pachtdauer Geltung zu entfalten. Die Beschwerdeführerin unterzeichnete den
Vertrag noch im Januar 2022 und bezahlte den darin vereinbarten Pachtzins
fristgerecht.
Es lässt sich daher weder sagen, dass das
Bewilligungsgesuch zu spät gestellt worden wäre, noch, dass die
Beschwerdeführerin darauf hätte vertrauen dürfen, dass das Pachtverhältnis
automatisch für sechs Jahre gelte, als der Entscheid des Beschwerdegegners
länger als gewöhnlich ausblieb. Nachdem entsprechende Bewilligungsgesuche in
den Vorjahren stets bewilligt worden waren, obwohl der Erbenvertreter teilweise
gleich vorgegangen war (Stellung des Gesuchs und Nachreichung der
unterzeichneten Verträge nach Ablauf der Verwirkungsfrist), durfte sie davon
ausgehen, dass dies auch in diesem Jahr der Fall sein werde. Das Schreiben des
Erbenvertreters vom 29. Juni 2022, womit dieser dem Beschwerdegegner den
von der Beschwerdeführerin unterzeichneten Pachtvertrag 2021 nachreicht, ging
ihr zudem offenbar ebenfalls zu. Darin wird Bezug auf eine bestehende
Verfahrensnummer genommen und erkennbar kein (neues) Gesuch um
Bewilligungserteilung gestellt. Spätestens zu diesem Zeitpunkt wusste die
Beschwerdeführerin somit, dass der von ihr unterzeichnete einjährige
Pachtvertrag dem Beschwerdegegner zur Prüfung vorlag und schon zuvor ein
entsprechendes Gesuch gestellt worden sein muss. Sie ist in ihrem Vertrauen
folglich nicht zu schützen.
Es kommt hinzu, dass die parzellenweise Verpachtung der Parzelle
F während weiterer sechs Jahre ohnehin nicht hätte bewilligt werden können, sind
die strengen Voraussetzungen für eine Bewilligungserteilung seit dem Vorliegen
eines rechtskräftigen Entscheids über die Erbteilung und der Zuweisung des
Gewerbes an den Mitbeteiligten 1 doch offensichtlich nicht mehr gegeben (Art. 31
LPG).
7.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde im Sinn der
Erwägungen abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
8.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der
Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht ihr schon mangels Obsiegens keine
Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird im Sinn der Erwägungen abgewiesen, soweit darauf eingetreten
wird.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 1'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    255.--
Zustellkosten,
Fr. 1'755.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Sie ist innert 30 Tagen ab
Zustellung einzureichen beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14.
5.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    die Baudirektion.