zh_verwaltungsgericht · VB.2006.00163 · 2006-11-14 · de

Baubewilligung | Einordnung einer Überbauung von zehn Einfamilienhäusern: Kognition der Rechtmittelinstanzen. Der kommunalen Baubehörde steht bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs "befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu, den die Rechtsmittelinstanzen zu respektieren haben. Die daraus folgende Zurückhaltung bei der Überprüfung von Einordnungsentscheiden hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid richtig umschrieben. Die Baurekurskommission verfügt insofern über keine wesentlich weitere Prüfungsbefugnis als das auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht (E. 3.1.1). Ist bei der Umschreibung der vorinstanzlichen Prüfungsbefugnis davon die Rede, dass die Rekursinstanz erst einschreite, wenn sich die Ermessensausübung der Bewilligungsbehörde als offensichtlich unvertretbar erweise, soll damit die Grenze zwischen "vertretbar" und "sachlich nicht mehr vertretbar", welche insbesondere bei der Überprüfung ästhetischer Aspekte ausgesprochen fliessend ist, klarer und fassbarer zum Ausdruck gebracht werden. Dies dient dem Schutz des kommunalen Beurteilungsspielraums. Die von der Baurekurskommission geübte Zurückhaltung bei der Überprüfung der kommunalen Ermessensausübung erweist sich als rechtens (E. 3.1.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 06..2.14.1 VB.2006.00163
Zurich Verwaltungsgericht 06..2.14.1 VB.2006.00163
Zurigo Verwaltungsgericht 06..2.14.1 VB.2006.00163

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00163
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Geschäftsnummer:
VB.2006.00163
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 14.11.2006
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Einordnung einer Überbauung von zehn Einfamilienhäusern: Kognition der Rechtmittelinstanzen.
Der kommunalen Baubehörde steht bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs "befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu, den die Rechtsmittelinstanzen zu respektieren haben. Die daraus folgende Zurückhaltung bei der Überprüfung von Einordnungsentscheiden hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid richtig umschrieben. Die Baurekurskommission verfügt insofern über keine wesentlich weitere Prüfungsbefugnis als das auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht (E. 3.1.1).
Ist bei der Umschreibung der vorinstanzlichen Prüfungsbefugnis davon die Rede, dass die Rekursinstanz erst einschreite, wenn sich die Ermessensausübung der Bewilligungsbehörde als offensichtlich unvertretbar erweise, soll damit die Grenze zwischen "vertretbar" und "sachlich nicht mehr vertretbar", welche insbesondere bei der Überprüfung ästhetischer Aspekte ausgesprochen fliessend ist, klarer und fassbarer zum Ausdruck gebracht werden. Dies dient dem Schutz des kommunalen Beurteilungsspielraums. Die von der Baurekurskommission geübte Zurückhaltung bei der Überprüfung der kommunalen Ermessensausübung erweist sich als rechtens (E. 3.1.2).
Abweisung.
Stichworte:
BEURTEILUNGSSPIELRAUM
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
KOGNITION
PRÜFUNGSBEFUGNIS
PRÜFUNGSDICHTE
WILLKÜRKOGNITION/-PRÜFUNG
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 20 Abs. I VRG
§ 50 Abs. II lit. c VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Mit Beschluss vom 9. Mai 2005 erteilte der
Gemeinderat Zumikon der C AG die baurechtliche Bewilligung für zehn
Einfamilienhäuser auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 im L in
Zumikon. Die Baugrundstücke liegen gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung
der Gemeinde Zumikon vom 1. Juli 1997 in der allgemeinen Wohnzone W2/25.
II.
Die gegen diese Bewilligung erhobenen Rekurse von A sowie
weiterer, am verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht mehr beteiligter Nachbarn
wies die Baurekurskommission II nach Durchführung eines Kommissionsaugenscheins
am 7. März 2006 vereinigt ab.
III.
Mit Beschwerde vom 10. April 2006 liess A dem
Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid, soweit damit sein Rekurs
abgewiesen wurde, sowie die Baubewilligung vom 9. Mai 2005 aufzuheben.
Die Baurekurskommission II beantragte am 2. Mai 2006 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantworten vom 9. Mai
2006 bzw. 14. Juni 2006 beantragten die Bauherrschaft und der Gemeinderat
Zumikon je, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
des Beschwerdeführers abzuweisen.
Am 14. November 2006 führte die 1. Kammer des
Verwaltungsgerichts bei den streitbetroffenen Grundstücken einen Augenschein
durch. Anlässlich der anschliessenden Schlussverhandlung hatten die Parteien
Gelegenheit, zum Ergebnis Stellung zu nehmen.
Auf die Vorbringen der Parteien, die Erwägungen der
Vorinstanz sowie die beim Augenschein gewonnenen Feststellungen wird, soweit
entscheidrelevant, in den folgenden Entscheidgründen Bezug genommen.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen
zuständig. Der im Rekursverfahren unterlegene Beschwerdeführer ist als
Eigentümer einer benachbarten, nur durch die Quartierstrasse L von den Baugrundstücken
getrennten Wohnliegenschaft zur Beschwerde befugt. Auf das form- und
fristgerecht erhobene Rechtsmittel ist einzutreten.
2.
Die Vorinstanz hat am 8. Dezember
2005 einen Kommissionsaugenschein bei den streitbetroffenen Grundstücken
durchgeführt. Das Protokoll enthält jedoch keine eigenen Feststellungen der
Vorinstanz zu den örtlichen Verhältnissen und zum baulichen bzw. architektonischen
Umfeld des Bauvorhabens. Auch entsprechende Fotografien sind in den Akten nicht
vorhanden. Das Verwaltungsgericht ist deshalb dem Antrag des Beschwerdeführers
auf Durchführung eines Augenscheins gefolgt und hat sich mittels eines eigenen
Augenscheins ein Bild von den örtlichen Verhältnissen gemacht.
Mit den
bei dieser Gelegenheit fotografisch festgehaltenen Eindrücken, den in den Akten
vorhandenen Bauplänen sowie den Anhaltspunkten, die sich dem Geografischen
Informationssystems des Kantons Zürich im Internet (www.gis.zh.ch) entnehmen
lassen, ist der relevante Sachverhalt genügend erstellt.
3.
Der Beschwerdeführer lässt geltend machen, dass die
projektierte Einfamilienhaus-Überbauung die in § 238 Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gestellten
Anforderungen nicht erfülle. Zudem habe die Vorinstanz diesbezüglich den massgeblichen
Sachverhalt unrichtig festgestellt.
3.1
Nach § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Gemäss Abs. 2
der Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere
Rücksicht zu nehmen, was nach der Rechtsprechung eine gute Einordnung erfordert
(VGr, 17. Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 2, www.vgrzh.ch). Die
Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute
Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach
objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (VGr, 18. Juni
1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002,
1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 17. Februar 2000, BEZ 2000
Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau-
und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 654).
3.1.1
Der Gemeinde steht bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs
"befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum
zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.4,
www.bger.ch), was auch mit relativ erheblicher Entscheidungsfreiheit
umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 20 Nr. 19).
Anders als das Verwaltungsgericht ist die
Baurekurskommission zwar gemäss § 20 Abs. 1 VRG grundsätzlich zur
Ermessenskontrolle befugt, weshalb sie neben der Rechtmässigkeit auch die
Zweckmässigkeit eines kommunalen Entscheids überprüfen kann. Soweit es jedoch um
die Überprüfung eines kommunalen Einordnungsentscheids geht, hat die Rechtsmittelinstanz
ihn zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen
der örtlichen Baubehörde setzen, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung
der massgebenden Sachumstände beruht. Diese Zurückhaltung hat die Vorinstanz im
angefochtenen Entscheid richtig umschrieben (vgl. Rekursentscheid, E. 7.1).
Sie darf nur dann einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen
Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006,
S. 430, E. 3.2, mit Bemerkungen von Arnold Marti; RB 1981 Nr. 20,
1986 Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19).
Die Baurekurskommission verfügt insofern faktisch über
keine wesentlich weitere Prüfungsbefugnis als das auf Rechtskontrolle
beschränkte Verwaltungsgericht, welches gemäss § 50 Abs. 2 lit. c
VRG bei Ermessensmissbrauch und -überschreitung ebenfalls einschreiten kann (VGr,
1. November 2006, VB.2006.00026, E. 3.1, www.vgrzh.ch).
Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der
kommunalen Behörde bestätigt, so kann vor Verwaltungsgericht nur geltend
gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht zum Ergebnis gelangt, der
erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des der örtlichen Baubehörde
zustehenden Beurteilungsspielraums. Das Verwaltungsgericht überprüft dann
lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen
Baubehörde als vertretbar hat beurteilen dürfen; nimmt es statt dessen eine
eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des
Bauvorhabens vor, so überschreitet es in willkürlicher Weise seine eigene
Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni
2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 4.3).
3.1.2
Der Beschwerdeführer bringt in diesem Zusammenhang vor, die Baurekurskommission
habe bei der Überprüfung von kommunalen Einordnungsentscheiden bereits dann
einzuschreiten, wenn die Ermessensausübung der örtlichen Baubehörde sachlich
nicht mehr vertretbar sei und nicht erst dann, wenn diese
offensichtlich
unhaltbar oder unvertretbar sei. Andernfalls reduziere die Baurekurskommission ihre
Kognition in unzulässigerweise auf eine reine Willkürprüfung, was nicht § 20
Abs. 1 VRG entspreche. Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren könne dann
gerügt werden, die Rekursinstanz habe ihre Überprüfungsbefugnis zu Unrecht nicht
ausgeschöpft.
Soweit bei der Umschreibung der vorinstanzlichen Prüfungsbefugnis
davon die Rede ist, dass die Rekursinstanz erst einschreite, wenn sich die
Ermessensausübung der Bewilligungsbehörde als offensichtlich unvertretbar
erweise (vgl. etwa VGr, 17. Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 3, oder zuletzt
VGr, 27. September 2006, VB.2006.00181, E. 4.1, beide unter
www.vgrzh.ch), soll damit die Grenze zwischen "vertretbar" und "sachlich
nicht mehr vertretbar", welche insbesondere im Rahmen der Überprüfung von Gestaltung
und Einordnung einer Baute, bei der Überprüfung ästhetischer Aspekte ausgesprochen
fliessend ist, klarer und fassbarer zum Ausdruck gebracht werden. Dies dient
dem Schutz des kommunalen Beurteilungsspielraums. Mit dem Erfordernis
offensichtlicher Unvertretbarkeit wird die herabgesetzte Prüfungsdichte angezeigt;
sie stellt aber keine Reduktion auf eine blosse Willkürprüfung dar (vgl. dazu
Felix Uhlmann, Das Willkürverbot [Art. 9 BV], Bern 2005, S. 348 ff.).
Die von der Baurekurskommission geübte Zurückhaltung bei der Überprüfung der
kommunalen Ermessensausübung erweist sich als rechtens.
3.2
3.2.1
Der Gemeinderat Zumikon hat in der Baubewilligung hinsichtlich der
Einordnung der – zonenkonformen – Überbauung erwogen, dass die Bauten rund um
die geplante Einfamilienhausüberbauung unterschiedliche Gebäude- und Dachformen
aufweisen. In unmittelbarer Nähe befänden sich Bauten mit Satteldächern, Steil-
und Flachdachbauten. Das Bauvolumen der einzelnen zehn Einfamilienhäuser sei
auf zwei Geschosse, das heisst ein Erd- und Dachgeschoss sowie auf zwei
Baureihen aufgeteilt. Eine Baureihe mit fünf Einfamilienhäusern befinde sich
entlang dem L, die zweite Baureihe unmittelbar dahinter, erschlossen über die
Sammelgarage und eine Fusswegverbindung mit Treppen, wobei das Untergeschoss
unerheblich in Erscheinung trete. Die projektierte Überbauung wirke durch die
geringen internen Bauabstände sehr dicht, was sich für die hinten liegenden
Bauparzellen nachteilig auswirke. Durchblicke seien nur beschränkt möglich. Die
"befriedigende" Gesamtwirkung nach § 238 Abs. 1 PBG werde aber
erreicht.
In der Rekursantwort vom 12. August
2006 liess der Gemeinderat Zumikon ergänzend ausführen, dass bergseits des Ls
hinter der geplanten Überbauung bereits Überbauungskonzepte verwirklicht seien,
welche im Sinn der inneren Verdichtung einen neuen Akzent setzten. Das
Bauvorhaben setze diese raumplanerisch wichtige Zielsetzung der PBG-Revision
von 1991 mit einer verdichteten Einfamilienhausüberbauung fort, was durch das
Näherbaurecht nach § 270 Abs. 3 PBG möglich geworden sei. Zwar werde
durch solche verdichtete Einfamilienhausüberbauungen horizontal der Freiraum
verkleinert, dafür werde aber eine der bestehenden Überbauung besser angepasste
Körnung der einzelnen Bauten erzielt, was für den Quartiercharakter wichtiger
oder mindestens ebenso wichtig wie die Grösse der einzelnen Umschwünge sei. Der
Charakter eines Einfamilienhausquartiers bleibe so erhalten. Durch die
Versetzung der einzelnen Bauten in Lage und Höhe entstünden Durchblicke
zwischen den einzelnen Bauten und werde die Erscheinung der Überbauung als
Ganzes aufgelockert. Architektonisch seien die einzelnen Häuser nicht auffällig
gestaltet, und ihre Formensprache wirke eher konventionell und zurückhaltend.
Es werde somit kein Akzent gesetzt, der den in der Umgebung vorgegebenen
architektonischen Rahmen sprengen könnte. Das gelte insbesondere auch für die
gewählte Dachgestaltung, zumal die talwärts des Ls stehenden Häuser weit
akzentuiertere Dächer aufwiesen. Die befriedigende Einordnung gelte auch für
die Umgebungsgestaltung; die vorgesehenen Aufschüttungen veränderten die
ursprüngliche Geländemodulation nur unbedeutend und hielten sich an das an Hanglagen
übliche Mass.
3.2.2
Nach Auffassung der Vorinstanz kann nicht die Rede davon sein, dass die
kommunale Baubehörde mit der Bejahung einer befriedigenden Einordnung den ihr
zustehenden Ermessensspielraum verletzt hätte. Der Charakter des
Einfamilienhausquartiers werde durch die geplante Überbauung nicht in Frage
gestellt. Die einzelnen Bauten würden in Lage und Höhe versetzt, sodass
zwischen den einzelnen Bauten genügend durchgrünte Freiräume entstünden.
Dadurch trete die Überbauung in der bestehenden baulich sehr heterogenen
Umgebung insgesamt locker in Erscheinung. Dass die Häuser infolge der Aufschüttung
von maximal 1,5 m entlang der Strasse L leicht erhöht über der Strasse
stehen werden, sei der befriedigenden Einordnung des Projekts nicht abträglich,
zumal die Gebäudehöhe grösstenteils nicht ausgeschöpft werde. Die Gestaltung
der Häuser selbst sei architektonisch nicht auffällig. Ein Einordnungsmangel
sei bei den Steildächern nicht ersichtlich; die Dachform sei herkömmlich und
dem Volumen des Baukörpers gut angepasst. Die Überbauung wirke nicht als
Fremdkörper.
3.2.3
Der Beschwerdeführer sieht den Widerspruch zu den Massstäben in der baulichen
Umgebung im Wesentlichen darin, dass auf zwei Grundstücken insgesamt zehn
kleine Einfamilienhäuser realisiert werden sollen, welche je einzeln in ihrer
Grösse deutlich hinter den heute bestehenden Gebäuden in der Nachbarschaft
zurückblieben. Die Erstellung von zehn selbständigen Wohnbauten sei auf diesen
Baugrundstücken nur dank Näherbaurechten möglich. Das führe zu einer weit gehenden
Verdichtung und damit zu einem für das Quartier untypischen und vom kommunalen
Gesetzgeber nicht gewollten Überbauungsbild. Die Häuser erfüllten jedoch auch
für sich mit Bezug auf Architektur und räumliche Stellung die Anforderungen an
eine befriedigende Gestaltung nicht. Die mehrheitlich geschlossenen Dachflächen
würden den Gebäuden ein optisches Ungleichgewicht verleihen.
Überdies habe die Vorinstanz den Sachverhalt hinsichtlich
der Terrainveränderungen, die zur Zufahrtsstrasse hin sowie zwischen den beiden
Häuserzeilen vorgesehen seien, zum Teil unrichtig festgestellt. Den Plänen
lasse sich entnehmen, dass die vorgesehenen Aufschüttungen nicht zu einer nur
"leicht" erhöhten Lage der vorderen Häuser führten bzw. zwischen den
Reihen nur "mässig" seien, sondern weit gehend und nicht mehr im quartierüblichen
Rahmen seien. Dies wirke sich negativ auf die Einordnung aus. Zudem sei es tatsachenwidrig,
wenn die Vorinstanz feststelle, dass die Überbauung gesamthaft
"locker" in Erscheinung trete.
3.3
3.3.1
Was den Vorwurf betrifft, die Vorinstanz habe den Sachverhalt mit Bezug auf
die Aufschüttungen vor der ersten Häuserreihe sowie zwischen dieser und der
hinteren Reihe tatsachenwidrig bzw. gar willkürlich festgestellt, so ist dieser
unberechtigt. Gemäss Vorinstanz sind entlang der Strasse L Aufschüttungen von
maximal 1,5 m geplant. Das trifft nach den Plänen zu. Die vom
Beschwerdeführer angesprochene Stelle, an der die Aufschüttung 1,8 m beträgt,
liegt nicht zur Zufahrtsstrasse, sondern zur Garageneinfahrt hin. Wenn die
Vorinstanz bei der Beurteilung der erhöhten Lage auch die nicht voll ausgeschöpfte
Gebäudehöhe mit einbezieht, ist das nicht zu beanstanden, wird doch der
optische Eindruck durch das Zusammenspiel von Aufschüttung und Höhe des Gebäudes
bestimmt.
Bei der Beurteilung der Aufschüttungen zwischen den
Häuserreihen – gemäss Plänen bewegen sich diese zwischen 1,8 m und 2,1 m
– geht es nicht um die Einhaltung eines bestimmten zulässigen Höchstmasses, das
eindeutig festgestellt werden könnte, sondern darum, ob die Aufschüttungen in
der vorgesehenen Höhe den gestalterischen Anforderungen an eine befriedigende
Einordnung genügen (vgl. nachfolgende E. 3.3.2).
Die lockere Erscheinung der Überbauung ist zwar im
Vergleich zur vorbestehenden Bebauungsstruktur im Quartier zu relativieren, für
sich gesehen kann die Überbauung wegen der regelmässigen Verteilung der kleinen
Einfamilienhäuser auf den beiden Baugrundstücken und den so entstehenden
gleichmässigen Freiräumen noch in vertretbarer Weise als locker charakterisiert
werden. Das Modell bestätigt diesen Eindruck jedenfalls.
Die Rügen ungenügender bzw. unrichtiger
Sachverhaltsfeststellungen erweisen sich insgesamt als unbegründet.
3.3.2
Was das Verhältnis der geplanten Überbauung zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung aus dem Blickwinkel der genügenden Einordnung
betrifft, so hat der Augenschein gezeigt, dass die nahezu flachen, in
nördlicher Richtung nur leicht ansteigenden Grundstücke von Gebäuden unterschiedlicher
Grösse und verschiedenster Baustile der letzten 50 Jahre umgeben sind. Das
stark durchgrünte Quartier erhält daher ein baulich sehr heterogenes Gepräge,
wie dies die Baurekurskommission zu Recht festgehalten hat (Rekursentscheid, E. 7.3).
Das Bauvorhaben wird durch zahlreiche
Pläne und ein Modell dokumentiert, die eine hinreichende Beurteilungsgrundlage
bilden. Es besteht aus zwei Reihen kleiner uniformer und nahe beieinander stehenden
Häusern. Die seitlichen Abstände von lediglich 7 m werden durch die
grundstückinternen Näherbaurechte ermöglicht. Dass diese Näherbaurechte unter
feuerpolizeilichen und hygienischen Standpunkten (§ 270 Abs. 3 PBG)
nicht zu beanstanden sind, wie dies die Vorinstanz bei der ästhetischen
Beurteilung in Erwägung zieht, hat jedoch nichts damit zu tun, ob die daraus
resultierende architektonische Gestaltung der Überbauung in ästhetischer Hinsicht
zu befriedigen vermag.
In der Baubewilligung hielt die
Baubehörde – wohl gestützt auf die Beurteilung ihres Bauberaters vom 18. Januar
2005 – fest, dass wegen der sehr dichten Bauabstände Durchblicke nur beschränkt
möglich seien, und beschrieb damit die nachteilige Wirkung für die hinten
liegenden Bauparzellen. Schon der Bauberater bezeichnete jedoch die Verdichtung
als "mässig auffällig" bzw. lediglich als "gut erkennbar".
In der Rekursvernehmlassung führte die Baubehörde dann nachvollziehbar aus,
dass die durch die Revision des Planungs- und Baugesetzes von 1991 gebotene
Verdichtung unter Inkaufnahme einer Verkleinerung der horizontalen Abstände zu
geschehen habe. Die gleichmässige Verteilung des zulässigen Bauvolumens auf
mehrere kleinere Gebäude ("Körnung") sei für den Quartiercharakter
wichtiger oder mindestens ebenso wichtig wie die Grösse der einzelnen
Umschwünge. Unterschiede zur bestehenden Überbauungsstruktur, die sich durch Änderungen
im Ausnützungsregime ergeben, sind, wie die Vorinstanz zu Recht ausführt (Rekursentscheid,
E. 7.2), nichts Aussergewöhnliches und in der Regel hinzunehmen.
Wenn die Umgebung der Häuserzeile entlang der Strasse L
durch eine rund 1,5 m hohe, geböschte Aufschüttung in Erscheinung tritt
und bei der dahinter liegenden hangwärtigen Häuserzeile die Aufschüttungen nur
rund 50 cm höher sind, so wird dadurch das Erscheinungsbild des heute
sanft abfallenden, im Bereich der ersten Häuserzeile entlang der Strasse L praktisch
flachen Hangs nicht empfindlich gestört, was insbesondere die Ansichten
"Südwest- und Nordostfassade" im Plan "Fassaden und
Schnitte" zeigen. Davon, dass der Hang ein unnatürliches, störendes
Erscheinungsbild erhalte, kann nicht die Rede sein. Beurteilt die Vorinstanz
die Aufschüttungen als "nicht über das Übliche" hinausgehend und die
Höhenunterschiede innerhalb des Bauareals als "nicht übermässig
gross", tut sie das ohne Rechtsverletzung.
Dass die Gestaltung der Überbauung vornehmlich durch
wirtschaftliche Gesichtspunkte bestimmt worden sei, wie dies der
Beschwerdeführer immer wieder geltend macht, ist nicht zu beanstanden, solange
die Anforderungen, die § 238 Abs. 1 PBG an das Bauvorhaben stellt,
erfüllt werden. Die Vorinstanz hat das Überbauungsbild und die räumliche Anordnung
der Baukörper im Gelände unter dem Aspekt der Einordnung zu Recht als vertretbar
beurteilt.
Würdigt die Baurekurskommission die Dächer in
architektonischer Hinsicht als herkömmlich und dem Gebäudekubus angepasst, so ist
das ebenfalls vertretbar. Bereits der Bauberater hatte an Gebäude- und Dachform
sowie an der äusseren Gestaltung nichts zu beanstanden. Wohl deshalb werden sie
in der Baubewilligung schon gar nicht gesondert erwähnt. In der Rekursvernehmlassung
wird zu Recht auf die Dachformen auf der gegenüberliegenden Seite der L Strasse
hingewiesen, die – wie sich am Augenschein bestätigt hat – auffälliger sind. Wenn
sich der Beschwerdeführer an den "mehrheitlich geschlossenen"
Dachflächen stört, kann dem überdies entgegengehalten werden, dass zum einen
die meisten Dächer mehrheitlich geschlossen sind und sich zum andern das
scheinbare optische Ungleichgewicht zwischen Dach und Erdgeschoss nur bei
ausschliesslicher Frontalansicht zeigen würde.
Im Ergebnis bringt der Beschwerdeführer nichts vor, was die
Überprüfung der erstinstanzlichen ästhetischen Beurteilung durch die
Baurekurskommission als rechtsverletzend erscheinen lässt. Die Beschwerde ist
unbegründet und deshalb abzuweisen.
4.
Ausgangsgemäss sind die
Gerichtskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG); eine Parteientschädigung
steht ihm von vornherein nicht zu. Er ist vielmehr zu verpflichten, der
anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von
Fr. 1'500.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Der anwaltlich
vertretenen Baubehörde ist hingegen keine Entschädigung zuzusprechen, da deren
Bemühungen nicht über den üblichen Verwaltungsaufwand bei der Beantwortung von
Rechtsmitteln hinausgingen.
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellungskosten,
Fr. 6'150.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird zur Bezahlung einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.-
an den privaten Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach
Rechtskraft dieses Entscheids.
Weitere
Umtriebsentschädigungen werden nicht zugesprochen.
5.    Mitteilung
an …