zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00093 · 2021-12-22 · de

Unterschutzstellung | Unterschutzstellung eines Gebäudes in der Kernzone. Denkmalpflegerischen Fachgutachten kommt eine massgebliche Bedeutung zu; die Behörde darf nicht ohne triftige Gründe davon abweichen (E. 4.2). Die besondere Stellung und Lage einer Baute begründet für sich alleine grundsätzlich keinen besonderen Situationswert. Die zu schützende Baute muss vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen. An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen indessen keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen besonderen Eigenwert aufweisen (E. 5.1). Das strittige Gebäude ist Teil eines bedeutsamen Ensembles (E. 5.2). Die Unterschutzstellung erweist sich als verhältnismässig (E. 6). Teilweise Gutheissung (lediglich Abänderung der vorinstanzlichen Kostenauflage, E. 7).

Zürich Verwaltungsgericht 22.12.2021 VB.2021.00093
Zurich Verwaltungsgericht 22.12.2021 VB.2021.00093
Zurigo Verwaltungsgericht 22.12.2021 VB.2021.00093

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00093
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Geschäftsnummer:
VB.2021.00093
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 22.12.2021
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 03.07.2023 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Unterschutzstellung
Unterschutzstellung eines Gebäudes in der Kernzone.
Denkmalpflegerischen Fachgutachten kommt eine massgebliche Bedeutung zu; die Behörde darf nicht ohne triftige Gründe davon abweichen (E. 4.2). Die besondere Stellung und Lage einer Baute begründet für sich alleine grundsätzlich keinen besonderen Situationswert. Die zu schützende Baute muss vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen. An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen indessen keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen besonderen Eigenwert aufweisen (E. 5.1). Das strittige Gebäude ist Teil eines bedeutsamen Ensembles (E. 5.2). Die Unterschutzstellung erweist sich als verhältnismässig (E. 6).
Teilweise Gutheissung (lediglich Abänderung der vorinstanzlichen Kostenauflage, E. 7).
Stichworte:
ALTSTADT
ENSEMBLE
GUTACHTEN
KERNZONE
SITUATIONSWERT
UNTERSCHUTZSTELLUNG
Rechtsnormen:
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 7 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2021.00093
VB.2021.00094
Urteil
der 1. Kammer
vom
22. Dezember 2021
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Lukas
Widmer, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert,
Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.
In Sachen
1.    Stadt Bülach, vertreten durch
Stadtrat Bülach,
dieser
vertreten durch RA A,
2.    B, vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
Zürcher Heimatschutz ZVH,
Beschwerdegegner,
und
1.    B, vertreten durch RA C,
2.    Stadt Bülach, vertreten durch Stadtrat Bülach,
dieser
vertreten durch RA A,
Mitbeteiligte,
betreffend Unterschutzstellung,
hat sich
ergeben:
I.
Auf das Provokationsbegehren des Grundeigentümers B
entliess der Stadtrat Bülach mit Entscheid vom 22. April 2020 das Gebäude E-Gasse 01
(Gebäude Vers.-Nr. 02, Grundstück Kat.-Nr. 03) aus dem Inventar der
kommunalen Schutzobjekte und verzichtete auf die Anordnung von
Schutzmassnahmen.
II.
Gegen diesen Beschluss erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH
am 8. Juni 2020 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Der Stadtrat von Bülach
sei anzuweisen, das äussere Erscheinungsbild des Gebäudes (ohne den südlichen
und östlichen Anbau von 1961 bzw. 1993), die Fassaden, das Tragwerk und die
Raumgliederung mit Treppenhaus von 1915, das Dachwerk einschliesslich der
geschlossenen Dachlandschaft und im Inneren die bauzeitlichen Täferungen, Türen
und Beschläge und den Kachelofen mit Feuerwand unter Schutz zu stellen. Unter
Schutz zu stellen seien auch die Freiflächen südlich, westlich und nördlich des
Gebäudes mit dem Baum im Südwesten.
Mit Entscheid vom 17. Dezember 2020 hiess das
Baurekursgericht den Rekurs gut. Demgemäss wurde der Beschluss des Stadtrats
von Bülach vom 22. April 2020 aufgehoben und der Stadtrat eingeladen, das
Gebäude Vers.-Nr. 02 an der E-Gasse 01 in Bülach im Sinn der
Erwägungen unter Schutz zu stellen. Zu erhalten seien das äussere
Erscheinungsbild des Hauptgebäudes (ohne den südlichen und östlichen Anbau),
insbesondere die äusseren Gebäudemauern, das Dachwerk einschliesslich der
geschlossenen Dachlandschaft und das konstruktive Gefüge mit den tragenden Wänden.
III.
A.
Dagegen
erhob die Stadt Bülach (Beschwerdeführerin) mit Eingabe vom 29. Januar
2021 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des
Rekursentscheids und die Bestätigung des Stadtratsbeschlusses vom 22. April
2020. Der Zürcher Heimatschutz (ZVH) sei zu verpflichten, die Kosten des
Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens vollumfänglich (eventuell teilweise) zu
tragen und der Stadt Bülach eine Umtriebsentschädigung zu bezahlen. Das
Baurekursgericht ersuchte am 26. Februar 2021 um Abweisung der Beschwerde.
Der ZVH beantragte am 8. März 2021, die Beschwerde abzuweisen. Die Replik
der Stadt Bülach erfolgte am 25. März 2021, die Duplik des ZVH am 20. April
2021. Schliesslich äusserte sich die Stadt Bülach nochmals mit Eingabe vom 10. Mai
2021.
B.
Gegen
den Rekursentscheid vom 17. Dezember 2020 gelangte auch B (Beschwerdeführer)
mit Beschwerde vom 1. Februar 2021 an das Verwaltungsgericht und
beantragte die Aufhebung des Entscheids sowie die Bestätigung der
Inventarentlassung und des Verzichts auf Schutzmassnahmen gemäss Beschluss des
Stadtrats Bülach vom 22. April 2020, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten des ZVH. Das Baurekursgericht beantragte am 26. Februar
2021 Beschwerdeabweisung. Der ZVH beantragte am 8. März 2021, die
Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Replik erfolgte am 25. März
2021, die Duplik des ZVH am 20. April 2021. Schliesslich äusserte sich B
nochmals mit Eingabe vom 10. Mai 2021.
Die Kammer erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
1.2
Gemäss § 49
in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG ist eine Gemeinde
rechtsmittellegitimiert, wenn sie die Verletzung von Garantien rügt, die ihr
die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt. Die Beschwerdeführerin beruft sich
auf eine Verletzung ihrer Gemeindeautonomie, weshalb ihre Legitimation zur
Beschwerdeerhebung zu bejahen ist. Ob die beanspruchte Autonomie tatsächlich
besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens,
sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (vgl. BGr, 22. November
2012, 8C_500/2012, E. 2.2.2; BGE 135 I 43 E. 1.2).
2.
Die beiden Beschwerden richten sich gegen denselben
Entscheid des Baurekursgerichts betreffend Inventarentlassung und betreffen grundsätzlich
denselben Sachverhalt und weitgehend dieselben Rechtsfragen. Sie sind deshalb
zu vereinigen (vgl. Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,
Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4-31 N. 59).
3.
Das streitbetroffene
Vielzweckgebäude an der E-Gasse 01 (Baujahr 1915) befindet sich auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 03. Dieses liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der
Stadt Bülach (BZO) in der Kernzone KA und ist im kommunalen Inventar
schutzwürdiger Bauten aufgeführt. Zudem ist es Bestandteil des im Inventar der
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) enthaltenen Ortsbilds von Bülach.
Aufgrund des
Provokationsbegehrens liess der Stadtrat Bülach zur Frage der Schutzwürdigkeit
bei der F GmbH ein bauhistorisches Kurzgutachten erstellen. Dieses
erfolgte am 2. März 2020. Mit dem angefochtenen Beschluss vom 22. April
2020 bestätigte der Stadtrat Bülach das Gebäude zwar als sehr bedeutsam,
verneinte jedoch das Vorliegen eines schutzwürdigen Objekts. Das Gebäude wurde
aus dem kommunalen Inventar für Schutzobjekte entlassen; auf die Anordnung von
Schutzmassnahmen wurde verzichtet.
4.
4.1
Als
Schutzobjekte in Betracht fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) unter anderem
Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer
politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche
erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich
mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. In der Praxis
werden diese beiden Eigenschaften auch als Eigenwert und als Situationswert
bezeichnet (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 300; Walter
Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139).
Die Schutzwürdigkeit eines Objekts kann sich sowohl aus
dem Eigen- oder Situationswert als auch aus deren Zusammenspiel ergeben (VGr,
14. März 2019, VB.2018.00519, E. 5.1; 9. Juli 2015,
VB.2014.00603, E. 3.1, mit weiteren Hinweisen).
4.2
Bei der
Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu
qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt",
hat die Behörde eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte
Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen,
künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks
mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; VGr, 23. Oktober 2019,
VB.2019.00063, E. 3.4; 14. März 2019, VB.2018.00519, E. 5.2; 5. Oktober
2017, VB.2017.00159, E. 5.1, je mit weiteren Hinweisen).
Dabei kann die Behörde zur Klärung der denkmalpflegerischen
Bedeutung ein Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von
dieser Möglichkeit Gebrauch, kommt einem solchen Fachgutachten eine
massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00380, E. 4.1
mit weiteren Hinweisen). Die Behörde darf von einem solchen Gutachten nicht
ohne triftige Gründe abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann
vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn
die Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft
erscheint (VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3;
BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7
N. 146 f.; Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches
Verfahrensrecht, 3. A., Zürich/St. Gallen 2021, Rz. 775).
4.3
Nach
Auffassung der von der Stadt Bülach beigezogenen Gutachterin ist das Gebäude
räumlich durch seine Stellung am Rande der Altstadt und als Teil des
Altstadtrings und der historischen Gebäudegruppe an der E-Gasse 04, 05, 06
und 07, die den Eingang in die historische Altstadt bildet, höchst bedeutsam.
Hingegen zeige das Gebäude wenige baukünstlerisch oder architektonisch herausragende
Details, sondern eher eine zeittypische und einfache Ausgestaltung.
Infolgedessen und weil der ursprüngliche Verlauf der einstigen Stadtmauer in
diesem Bereich nicht mehr ablesbar sei, empfiehlt das Gutachten das Gebäude
abschliessend aus "denkmalwissenschaftlichen Aspekten" als nicht
schutzwürdig.
4.4
4.4.1
Das Baurekursgericht bezeichnete den Eigenwert des Gebäudes als höchstens
gering. Der Eigenwert begründe jedenfalls keine wichtige Zeugeneigenschaft im
Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Auch bezüglich der
Freiflächen verneinte das Baurekursgericht eine Schutzwürdigkeit.
4.4.2
Betreffend den Situationswert stellte das Baurekursgericht dagegen fest,
dass das streitbetroffene Gebäude und die drei Gebäude E-Gasse 04, 05 und 07
zusammen als Gruppe einen Teil der historischen Bebauung der Altstadt bilden
würden. Durch das räumliche Zusammenspiel der vier historischen Gebäude an
dieser empfindlichen Lage als südwestlicher Abschluss der Altstadt entstehe ein
für das schützenswerte Ortsbild bedeutendes Ensemble. Innerhalb des Ensembles
komme dem streitbetroffenen Gebäude eine wichtige Bedeutung zu, stehe es doch
am südwestlichen Rand der Altstadt und markiere dadurch an prominenter Stelle
den Eingang zu dieser, zumal das Gebäude gerade von Südwesten her gut einsehbar
sei. Mit der Beseitigung des Objekts würde die Ensemblewirkung zerstört, zumal
Ersatzbauten den Verlust an Originalsubstanz an das für das Ortsbild prägenden
Lagen nicht auszugleichen vermöchten. Mit einem Ersatzbau würde die Altstadt an
einem prominenten und sensiblen Bereich aufgerissen. Der Wert des
streitbetroffenen Gebäudes ergebe sich nebst seiner Stellung im Ensemble
daraus, dass es durch die ursprüngliche Bausubstanz dessen Charakter und
Identität massgeblich mitbestimme. Auch verfüge das Gebäude über die notwendige
gestalterische Qualität, welche einen rechtserheblichen Situationswert zu
begründen vermöge.
Der Stadtrat Bülach weiche mit der Verneinung bzw.
Relativierung der Ensemblewirkung in ungerechtfertigter Weise von den
diesbezüglichen tatsächlichen Feststellungen der Gutachterin ab. Dem
streitbetroffenen Gebäude komme vielmehr ein hoher Situationswert zu bzw. es
liege eine hochgradige Schutzwürdigkeit vor.
4.5
Nach
Meinung der Beschwerdeführenden liegt demgegenüber kein Situationswert und
dementsprechend keine Schutzwürdigkeit vor bzw. nach Darlegung der Beschwerdeführerin
höchstens eine geringe Schutzwürdigkeit und nach Meinung des Beschwerdeführers
ein Situationswert von höchstens schwacher Ausprägung, also ein höchstens
tiefer Schutzgrad.
5.
5.1
Die
besondere Stellung und Lage einer Baute begründet für sich alleine
grundsätzlich keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1
lit. c PBG. Die zu schützende Baute muss vielmehr auch von ihrer
besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.)
sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen
(RB 1997 Nr. 73 E. 2). An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen
indessen keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf
insbesondere nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen
besonderen Eigenwert aufweisen. Denn dies liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass
die Baute nur noch aufgrund ihres Eigenwerts unter Schutz gestellt werden
könnte. Solches wäre mit § 203 Abs. 1 lit. c PBG nicht zu
vereinbaren, lässt doch diese Bestimmung den Situationswert für eine
Unterschutzstellung genügen (VGr, 23. Mai 2019, VB.2018.00407, E. 6.3.2;
5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 8.2 mit Hinweisen).
Als Ensemble, das einen
rechtserheblichen Situationswert im Sinn des Natur- und Heimatschutzes zu
begründen vermag, bezeichnet man eine Gruppe von Gebäuden und Aussenräumen, die
in ihrem Zusammenhang eine besondere städtebauliche Qualität haben und als
Gruppe wahrgenommen werden. Das Erscheinungsbild des Ensembles wird geprägt
durch die einzelnen Elemente und ihr räumliches Zusammenspiel (VGr, 26. Januar
2011, VB.2010.00472, E. 6.2).
5.2
Das Baurekursgericht
hat aufgrund der Akten und des durchgeführten Augenscheins in tatsächlicher
Hinsicht zutreffend festgehalten, dass es sich bei der Gebäudegruppe E-Gasse 04,
05, 01 und 07 um ein bedeutsames Ensemble handelt. Zum einen stützt sich dies
auf die gutachterliche Feststellung, wonach das Gebäude als Teil der
historischen Gebäudegruppe an der E-Gasse am Eingang in die historische
Altstadt höchst bedeutsam sei.
Weiter lässt sich die
Ensemblewirkung auf den Bildern des Augenscheins und des Gutachtens zwangslos
erkennen. Zunächst ist festzuhalten, dass die vier Gebäude hälftig links und
rechts entlang der E-Gasse liegen, welche unmittelbar zum eigentlichen
Mittelpunkt der Altstadt mit Rathaus und Kirche führt. Abgesehen von dieser
gemeinsamen prominenten Lage ergeben sich die gegenseitigen Bezüge auch aus
einer durchaus ähnlichen Gestaltung der Gebäude. Es handelt sich um historische
Giebelhäuser, die eine vergleichbare Höhe, deutliche First- und Trauffassaden
sowie ähnliche Fensteranordnungen in den Fassaden aufweisen. Einige von den
Beschwerdeführenden vermisste einheitsstiftenden Elemente sind also gegeben,
auch wenn die Gestaltung der Gebäude im Einzelnen variiert. Es versteht sich
von selbst, dass zu unterschiedlichen Zeiten erstellte Gebäude – im Gegensatz
zu geplanten Überbauungen – unterschiedliche Gestaltungsmerkmale aufweisen.
Dies schliesst indes eine prägende Ensemblewirkung keineswegs aus. Entgegen den
Beschwerdeführenden ist eine historisch gewachsene Gebäudegruppe bzw. ein
entsprechendes Ensemble zu bejahen. Dabei ist für den Experten die
bauhistorische Entwicklung ablesbar; für den unbefangenen Betrachter sind die
unterschiedlichen Erstellungsjahre vorliegend ohnehin kaum erkennbar, zumal
sich das streitbetroffene als jüngstes und inzwischen auch über hundert Jahre
altes Gebäude teilweise an der früheren Bauweise orientiert hat.
Zusammen mit den anderen drei Gebäuden an der E-Gasse
prägt das streitbetroffene Gebäude die Umgebung bzw. den erwähnten benachbarten
Altstadtkern mit Rathaus und Kirche ganz wesentlich.
5.3
Die
dagegen vorgebrachten Argumente der Beschwerdeführenden vermögen nicht zu
überzeugen:
5.3.1
Nach Auffassung der Beschwerdeführenden haben andere Gebäude in der (unmittelbaren)
Umgebung eine prägendere Wirkung. Die hohe Bedeutung wird von den Beschwerdeführenden
auch in Abrede gestellt, weil das Gebäude mit seiner schlichten und
unauffälligen Gestaltung nicht geeignet sei, den Rand der Altstadt zu markieren.
Nach Meinung des Beschwerdeführers fehlt es an den Voraussetzungen für die
Annahme eines prägenden Ensembles auch deshalb, weil an der gegebenen Stelle am
Rande der Altstadt ohne Weiteres auch eine Ersatzneubaute möglich sei. Es liege
in der Natur der Sache, dass fast jedes Gebäude seine Umgebung mitpräge.
Dennoch könne nicht jedes Gebäude schutzwürdig sein. Das Baurekursgericht habe eine
prägende Wirkung auf das Ortsbild nicht nachvollziehbar begründet.
5.3.2
Diese Ausführungen vermögen nicht aufzuzeigen, dass das Gutachten das
streitbetroffene Gebäude zu Unrecht als höchst bedeutsam geschildert hätte. Die
grosse Bedeutung des Gebäudes wurde im Gutachten nicht etwa bloss aus der Lage
am Rande der Altstadt, sondern eben auch explizit aus seiner Zugehörigkeit zur
dortigen historischen Gebäudegruppe hergeleitet.
Es besteht entgegen den Beschwerdeführenden
kein Anlass, um von diesen tatsächlichen Feststellungen im behördlich
angeordneten Gutachten abzuweichen (vgl. oben E. 4.2; Plüss, § 7 N. 146 f.).
5.3.3
Da das streitbetroffene Gebäude zusammen mit den anderen drei erwähnten
Liegenschaften als Ensemble aufgefasst werden muss, spielt die Ausgestaltung
der einzelnen Häuser keine entscheidende Rolle. Dass vorab die Fachwerkbaute E-Gasse 04
als deutlich stattlicher erscheint, spricht deshalb nicht massgeblich gegen den
vom Baurekursgericht angenommenen hohen Situationswert des streitbetroffenen
Gebäudes als Teil des Ensembles. Ausserdem ist davon auszugehen, dass das
streitbetroffene Gebäude trotz seines eher schlichten Baustils durchaus
auffällig ist. Als Vielzweckbau, der mit Stall- und Scheunenteil einem
Bauernhaus gleicht, wird es an der prominenten Lage mit grossem Umschwung als durchaus
markant wahrgenommen.
5.3.4
Nicht hilfreich sind weiter Ausführungen der Beschwerdeführerin zum Umstand,
dass die vier genannten Gebäude durch die E-Gasse getrennt sind. Die prägende
Wirkung der Häusergruppe ist gerade deshalb stark, weil sie entlang dieser zum
Kern führenden Gasse gut sichtbar und erlebbar ist. Weiter kommt den Gebäuden
im vorliegenden Baubereich entgegen der Beschwerdeführerin durchaus eine
Abgrenzungsfunktion gegenüber den Neubauten zu, zumal in diesem Bereich die
frühere Stadtmauer platziert war.
Es mag zwar zutreffen, dass der südwestliche Eintritt in
die Altstadt keine ähnlich lange Geschichte aufweist wie die Marktgasse; indes
hat gerade die Öffnung dazu beigetragen, dass der Blick aus Südwesten den Blick
auf den Kern der Altstadt ermöglicht und die dortigen Gebäude deshalb die
wahrnehmbare Situation besonders prägen. Die Situation ist in diesem Bereich
auch deshalb eine besondere, weil hier die Distanz der ehemaligen Stadtmauer
zum eigentlichen Kern der Altstadt mit Rathaus und Kirche besonders kurz ist.
Hinweise der Beschwerdeführenden auf andere Gebäude der Altstadt sind deshalb
ebenfalls nicht geeignet, um die Bedeutung des vorliegenden Ensembles zu
schmälern.
5.3.5
Ohne massgebliche Relevanz ist die sinngemässe Empfehlung des Gutachtens,
auf eine Unterschutzstellung des Gebäudes zu verzichten: Gutachten dienen
lediglich zur Abklärung des relevanten
Sachverhalts
(Plüss, § 7 N. 66
und insbesondere N. 68). Ob und in welchem Grad das vorliegende Objekt
schutzwürdig ist, ist deshalb als Rechtsfrage durch die Behörde bzw. durch die
Gerichte zu beurteilen. Relevant sind hingegen die tatsächlichen Feststellungen
im Gutachten zur Situation (vgl. dazu Plüss, § 7 N 146).
5.3.6
Nach Meinung der Beschwerdeführenden fehlt es dem streitbetroffenen Gebäude
namentlich auch am Erfordernis der Bausubstanz für eine prägende Wirkung mit
Situationswert.
Die Ausführungen laufen
wesentlich auf eine Kritik an der oben dargelegten Rechtsprechung hinaus,
wonach an die Gestaltung und Erscheinung bzw.  hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz
der Baute keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden dürfen (vgl.
oben E. 5.1). Es besteht kein Anlass für eine diesbezügliche
Praxisänderung. Es liegt auf der Hand, dass die Bausubstanz bei der Frage nach
dem Situationswert nur von nachrangiger Bedeutung sein kann.
Zusätzlich ist zu beachten,
dass das vorliegende Gebäude durchaus über historische Bausubstanz verfügt:
Gemäss Gutachten ist es weitgehend bauzeitlich erhalten: dazu gehören die Grundrisse,
Feldertüren, -täfer und -wandschränke, ein Grossteil der schlichten Riemenböden
und das Dachwerk. Auch erwähnt das Gutachten den verputzten und regelmässig
durchfensterten Wohnhausteil und den erhöhten Eingang mit einem dekorativen
Vordach.
5.3.7
Schliesslich führte das Baurekursgericht zur Begründung des hohen
Schutzwürdigkeitsgrades ergänzend an, dass das streitbetroffene Gebäude im
Perimeter des schutzwürdigen Ortsbildes von überkommunaler Bedeutung liege, das
noch dazu im ISOS mit dem höchstmöglichen Erhaltungsziel A figuriere. Nach Meinung
der Beschwerdeführenden ist der ISOS-Eintrag ohne relevante Bedeutung.
Der genannte Eintrag im ISOS bedeutet selbstredend kein
Verbot für eine Inventarentlassung. Indes spricht das Erhaltungsziel A für den
Perimeter – neben den bereits dargelegten Umständen – durchaus für ein hohes
Interesse am Erhalt der Liegenschaft.
5.4
Zusammengefasst
ist davon auszugehen, dass das streitbetroffene Gebäude die Siedlung im Sinn
von § 203 Abs. 1 lit. c PBG wesentlich mitprägt. Die prägende
Bedeutung des Gebäudes ist gross. Damit lässt sich der Grad der
Schutzwürdigkeit bezogen auf den Situationswert entgegen den
Beschwerdeführenden nicht als fehlend oder bloss als gering bezeichnen. Die
entsprechende Beurteilung durch die Stadt Bülach im erstinstanzlichen Entscheid
hat das Baurekursgericht deshalb zu Recht als ungerechtfertigt erachtet und
dementsprechend korrigiert, ohne damit die Gemeindeautonomie der Stadt Bülach
zu verletzen. Dabei ist das Baurekursgericht zum Ergebnis gelangt, dass dem
Gebäude ein hoher Situationswert zukommt und dass der Grad der Schutzwürdigkeit
als hoch einzustufen ist. Dies ist nach dem oben Gesagten nachvollziehbar und
plausibel begründet worden.
6.
6.1
Ist ein Objekt schutzwürdig im Sinn von §§ 205
und 207 PBG, bedeutet das noch nicht zwingend, dass Schutzmassnahmen angeordnet
werden müssen. Vielmehr ist im Lichte der festgestellten Denkmalschutzanliegen
eine Abwägung zwischen den Schutzinteressen und entgegenstehenden öffentlichen
oder privaten Interessen vorzunehmen, was sich bereits aus dem verfassungsmässigen
Verhältnismässigkeitsgrundsatz ergibt (BGE 147 II 125 E. 8 mit Hinweisen).
Im Rahmen der
Interessenabwägung
sind
die konkreten Interessen zu ermitteln, diese mithilfe rechtlich ausgewiesener
Massstäbe zu beurteilen und zu optimieren, sodass sie mit Rücksicht auf die
Beurteilung, die ihnen zuteilwurde, im Entscheid möglichst umfassend zur
Geltung gebracht werden können (BGE 138 II 346 E. 10.3).
Eine solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine
vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich
gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht
Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden
auszufüllen sind. Dem Verwaltungsgericht steht keine Überprüfung der Angemessenheit
zu; es prüft, ob sich der Rekursentscheid als rechtmässig erweist (VGr, 14. März
2019, VB.2018.00519, E. 7.1, mit Hinweisen).
6.2
6.2.1
Zum privaten und öffentlichen Interesse an der inneren Verdichtung hielt
das Baurekursgericht fest, dass ältere Siedlungen regelmässig eine geringere
Nutzungsdichte als Neubauten aufweisen würden, weshalb das Argument der
Verdichtung fast meist zu Ungunsten des Denkmalschutzes angefügt werden könne,
was – bei hoher Gewichtung dieses Elements – einer sachgemässen Interessenabwägung
widerspräche. Mit dem genannten Schutzumfang sei eine wirtschaftlich sinnvolle
Nutzung des Gebäudes jedenfalls weiterhin möglich.
Wohl verlangt das Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni
1979 (RPG) eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen (Art. 8a Abs. 1
lit. c RPG); dies setzt indes voraus, dass auf kommunale Schutzobjekte so weit
möglich Rücksicht genommen wird (BGr, 10. Dezember 2020, 1C_318/2020, E. 6.4).
Es ist offenkundig, dass die sensible Örtlichkeit neben
dem Altstadtkern nicht eben geeignet ist für die angestrebte Verdichtung. Auch
für den Fall der Entlassung des streitbetroffenen Gebäudes aus dem Inventar ist
nicht davon auszugehen, dass an dieser Stelle ein erheblich grösseres Volumen
mit dem Ortsbild vereinbar wäre. Dies schmälert die Bedeutung der Verdichtung
als Argument der Beschwerdeführenden für die Inventarentlassung zusätzlich.
Das Interesse am gänzlichen Abbruch der Liegenschaft ist
deshalb unter dem Aspekt der Verdichtung als eher gering zu werten.
6.2.2
Geltend gemacht wird auch ein öffentliches Interesse an einer
städtebaulichen Aufwertung. Inwiefern mit dem Abbruch des Gebäudes und einem
Neubau eine höhere städtebauliche Qualität unter Aufwertung des Ortsbildes
gelingen soll, ist allerdings nicht ersichtlich oder nachvollziehbar dargetan.
Namentlich ist entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden davon
auszugehen, dass das streitbetroffene Gebäude – auch wenn es nach dem Abriss
der Stadtmauer erstellt wurde – dem damaligen Mauerverlauf bzw. der Stadtumrandung
weitgehend folgt. Dies zeigen die im Gutachten wiedergegebenen Pläne deutlich
auf.
6.2.3
Auch das Argument Lärmschutz vermag nicht zu verfangen. Wohl wäre es
möglich, die Fenster eines Neubaus weniger gegen die "lärmige G-Strasse"
auszurichten. Inwieweit dies bei einem Neubau dann tatsächlich zutreffen würde,
ist allerdings offen; eine solche Lösung wäre zudem fragwürdig, da eine
Südfassade ohne wesentliche Befensterung grundsätzlich wenig Sinn macht.
Abgesehen davon liegt es ohnehin nicht im öffentlichen Interesse, ausgerechnet
an einer lärmigen Strasse mehr Wohneinheiten zu erstellen.
6.2.4
Schliesslich führt der Beschwerdeführer sein privates Interesse an einem
Neubau an, da eine Kernsanierung der bestehenden Liegenschaft über Fr. 5
Mio. kosten und eine jährliche Rendite von nur rund 1,88 % ergeben würde. Dies
sei ein gewichtiges Interesse.
Die Darstellung überzeugt
nicht, zumal die zur Bekräftigung eingereichten Kostenzusammenstellungen und
Kalkulationen der H AG als blosse Parteivorbringen zu qualifizieren
sind (vgl. Plüss, § 7 N. 148, zur Bedeutung eines Parteigutachtens).
Der finanzielle Nachteil des Beschwerdeführers erscheint somit nicht als
ungewöhnlich, weshalb sein privates Interesse nicht stark ins Gewicht fällt.
6.3
Zusammengefasst überzeugen die vorinstanzlichen
Erwägungen zur Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung. Beim geltend
gemachten Neubauinteresse handelt es sich unter den konkreten Umständen um ein
nicht erheblich ins Gewicht fallendes privates Interesse. Sodann ist das
Interesse an Verdichtung nicht grösser, als es üblicherweise ist. Bei dieser
Konstellation überwiegt das hohe Unterschutzstellungsinteresse die
gegenläufigen öffentlichen und privaten Interessen an einer vollständigen
Inventarentlassung. Dies wäre selbst dann noch der Fall, wenn man – anders als
das Baurekursgericht – davon ausgehen würde, dass nur ein mittelgewichtiges
Interesse an der Unterschutzstellung bestünde. Demnach hat der Stadtrat Bülach
sein Ermessen nicht mehr vertretbar gehandhabt, sodass die Beurteilung des
Baurekursgerichts mit dem Ergebnis der teilweisen Unterschutzstellung als
verhältnismässige Massnahme nicht zu beanstanden ist. Eine Verletzung der
Gemeindeautonomie liegt nicht vor.
Damit erweisen sich die Beschwerden in materieller Hinsicht
als unbegründet und sind insoweit abzuweisen.
7.
Bezüglich der Kosten des Rekursverfahrens beantragt die Beschwerdeführerin,
diese Kosten selbst bei Abweisung der Beschwerde teilweise dem Beschwerdegegner
aufzuerlegen, da die Vorinstanz dessen Rekurs, soweit er die Unterschutzstellung
des Inneren sowie Freiflächen südlich, westlich und nördlich des Gebäudes mit
dem Baum im Südwesten betreffe, abgewiesen habe.
Gemessen an seinen Rekursanträgen hat der Beschwerdegegner
im Rekursverfahren in der Tat nur teilweise obsiegt. Wohl kommt dem
Baurekursgericht bei der Kostenverteilung ein grosser Ermessenspielraum zu
(vgl. Plüss, § 13 N. 43). Es missachtete jedoch diesen Spielraum,
wenn der Rekurs im Wesentlichen nur bezüglich der Erhaltung der Gebäudehülle
und tragender Elemente durchzudringen vermochte, jedoch bezüglich eines
weitergehenden Schutzumfangs erfolglos geblieben ist. Die Kostenauflage ist
daher als rechtsverletzend aufzuheben und in Anwendung von § 63 Abs. 1
VRG durch das Verwaltungsgericht neu zu regeln. Dabei rechtfertigt es sich, die
Kosten des Rekursverfahrens in Abänderung von Dispositiv-Ziffer II des
Rekursentscheids vom 17. Dezember 2020 nur zu 3/4 der Stadt Bülach und zu 1/4
dem Beschwerdegegner aufzuerlegen.
8.
Ausgangsgemäss sind die Kosten
des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführenden als im Wesentlichen
unterliegenden Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in
Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Dabei ist anzumerken, dass die
Korrektur der vorinstanzlichen Kostenregelung angesichts deren geringfügiger
Bedeutung im Vergleich zum materiellen Ausgang des Beschwerdeverfahrens keine
Kostenauflage an den Beschwerdegegner rechtfertigt.
Dementsprechend steht den Beschwerdeführenden
keine Parteientschädigung zu (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 17
Abs. 2 VRG). Der nicht anwaltlich vertretene Beschwerdegegner hat keine
Parteientschädigung verlangt.
9.
Soweit das vorliegende Urteil einen Zwischenentscheid darstellt
(vgl. dazu Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 19a N. 32), ist es
gemäss Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni
2005 (BGG) nur dann beim Bundesgericht anfechtbar, wenn es einen nicht
wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die
Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit
einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges
Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerdeverfahren VB.2021.00093 und VB.2021.00094 werden vereinigt.
2.    In
Abänderung von Dispositiv-Ziffer II des Rekursentscheids vom 17. Dezember
2020 werden die Rekurskosten (total Fr. 5'180.-) zu 3/4 der Beschwerdeführerin
und zu 1/4 dem Beschwerdegegner auferlegt.
Im Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    410.--
Zustellkosten,
Fr. 5'910.--
Total der Kosten.
4.
Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je
zur Hälfte auferlegt.
5.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
7.    Mitteilung an …