zh_verwaltungsgericht · VB.2010.00495 · 2011-03-24 · de

baurechtlicher Vorentscheid | Erweiterung eines Gärtnereibetriebs in einer Landschaftsschutzzone (Ein seit 1971 bestehender Gärtnereibetrieb in der Landwirtschaftszone und in einer Landschaftsschutzzone nach kantonaler Schutzverordnung plant eine Erweiterung des bestehenden Wohnhauses sowie der Betriebseinrichtungen und ersucht um einen baurechtlichen Vorentscheid. Die Baudirektion stellte die beantragte Baubewilligung in Aussicht, die Baurekurskommission hob diese auf Rekurs einer Naturschutzorganisation wieder auf.) Der angefochtene Rekursentscheid stellt einen negativen Vorentscheid und damit einen Endentscheid im Sinn von Art. 90 BGG dar. Er ist daher sowohl nach dieser Bestimmung als auch nach § 324 PBG anfechtbar (E. 1.2). Rechtsgrundlagen der Zonenkonformität in der Landwirtschaftszone und der Bestandesgarantie nach Art. 24c und 37a RPG für zonenwidrig gewordene Bauten (E. 2.1). Voraussetzungen zur Bewilligung von Bauten und Anlagen in der Schutzzone III B. Nach einer besonderen Bestimmung ist der Fortbestand und Unterhalt der bestehenden bodenabhängigen Gartenbaubetriebe gewährleistet (E. 2.2). Die bodenabhängige Gärtnerei ist als produzierender Gartenbau im Sinn von Art. 16 Abs. 1 lit. a RPG gleich zu behandeln wie ein landwirtschaftliches Gewerbe (E. 3.3.1). Auch aus der Schutzverordnung selbst ergibt sich, dass für bodenabhängige Gärtnereien wie für Landwirtschaftsbetriebe die allgemeinen Vorschriften für die Schutzzone III B gelten (E. 3.3.2). Die Auslegung der Baurekurskommission, eine Vergrösserung der Betriebsanlagen oder Wohngebäude von bestehenden bodenabhängigen Gartenbaubetrieben sei in der Landschaftsschutzzone III B von vornherein unzulässig, hält einer Rechtskontrolle nicht stand (E. 3.3.4). Die besondere Bestimmung schränkt die Bestandesgarantien von Art. 24c bzw. 37a RPG nicht ein (E. 3.4). Das Betriebsleiterwohnhaus ist nicht unentbehrlich für den Betrieb der Gärtnerei und damit nicht zonenkonform in der Landwirtschaftszone (E. 4.1). Angesichts der überwiegendenöffentlichen Interessen des Landschaftsschutzes fällt die Erweiterung des Wohnhauses unter dem Titel von Art. 24c Abs. 2 oder Art. 37a RPG ausser Betracht. Abweisung der Beschwerde in diesem Umfang (E. 4.3+4.4).Die bodenabhängige Pflanzenproduktion ist in der Landwirtschaftszone zonenkonform und die Erweiterung der Betriebseinrichtungen daher grundsätzlich bewilligungsfähig (E. 5.1). Die Einhaltung der Anforderungen des Landschaftsschutzes wurde aber von der Baudirektion nicht genügend geprüft und lässt sich anhand der Akten nicht überprüfen (E. 5.2). Auf die Aussteckung wurde zu Unrecht verzichtet (E. 5.3). Rückweisung an die Baudirektion zur ergänzenden Untersuchung und neuen Entscheidung bezüglich der Frage der Erweiterungsfähigkeit der Betriebseinrichtungen (E. 5.4).Teilweise Gutheissung der Beschwerde und Rückweisung

Zürich Verwaltungsgericht 24.03.2011 VB.2010.00495
Zurich Verwaltungsgericht 24.03.2011 VB.2010.00495
Zurigo Verwaltungsgericht 24.03.2011 VB.2010.00495

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00495
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2010.00495
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 24.03.2011
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
baurechtlicher Vorentscheid
Erweiterung eines Gärtnereibetriebs in einer Landschaftsschutzzone
(Ein seit 1971 bestehender Gärtnereibetrieb in der Landwirtschaftszone und in einer Landschaftsschutzzone nach kantonaler Schutzverordnung plant eine Erweiterung des bestehenden Wohnhauses sowie der Betriebseinrichtungen und ersucht um einen baurechtlichen Vorentscheid. Die Baudirektion stellte die beantragte Baubewilligung in Aussicht, die Baurekurskommission hob diese auf Rekurs einer Naturschutzorganisation wieder auf.)
Der angefochtene Rekursentscheid stellt einen negativen Vorentscheid und damit einen Endentscheid im Sinn von Art. 90 BGG dar. Er ist daher sowohl nach dieser Bestimmung als auch nach § 324 PBG anfechtbar (E. 1.2).
Rechtsgrundlagen der Zonenkonformität in der Landwirtschaftszone und der Bestandesgarantie nach Art. 24c und 37a RPG für zonenwidrig gewordene Bauten (E. 2.1). Voraussetzungen zur Bewilligung von Bauten und Anlagen in der Schutzzone III B. Nach einer besonderen Bestimmung ist der Fortbestand und Unterhalt der bestehenden bodenabhängigen Gartenbaubetriebe gewährleistet (E. 2.2).
Die bodenabhängige Gärtnerei ist als produzierender Gartenbau im Sinn von Art. 16 Abs. 1 lit. a RPG gleich zu behandeln wie ein landwirtschaftliches Gewerbe (E. 3.3.1). Auch aus der Schutzverordnung selbst ergibt sich, dass für bodenabhängige Gärtnereien wie für Landwirtschaftsbetriebe die allgemeinen Vorschriften für die Schutzzone III B gelten (E. 3.3.2). Die Auslegung der Baurekurskommission, eine Vergrösserung der Betriebsanlagen oder Wohngebäude von bestehenden bodenabhängigen Gartenbaubetrieben sei in der Landschaftsschutzzone III B von vornherein unzulässig, hält einer Rechtskontrolle nicht stand (E. 3.3.4). Die besondere Bestimmung schränkt die Bestandesgarantien von Art. 24c bzw. 37a RPG nicht ein (E. 3.4). Das Betriebsleiterwohnhaus ist nicht unentbehrlich für den Betrieb der Gärtnerei und damit nicht zonenkonform in der Landwirtschaftszone (E. 4.1). Angesichts der überwiegenden öffentlichen Interessen des Landschaftsschutzes fällt die Erweiterung des Wohnhauses unter dem Titel von Art. 24c Abs. 2 oder Art. 37a RPG ausser Betracht. Abweisung der Beschwerde in diesem Umfang (E. 4.3+4.4).
Die bodenabhängige Pflanzenproduktion ist in der Landwirtschaftszone zonenkonform und die Erweiterung der Betriebseinrichtungen daher grundsätzlich bewilligungsfähig (E. 5.1).
Die Einhaltung der Anforderungen des Landschaftsschutzes wurde aber von der Baudirektion nicht genügend geprüft und lässt sich anhand der Akten nicht überprüfen (E. 5.2). Auf die Aussteckung wurde zu Unrecht verzichtet (E. 5.3). Rückweisung an die Baudirektion zur ergänzenden Untersuchung und neuen Entscheidung bezüglich der Frage der Erweiterungsfähigkeit der Betriebseinrichtungen (E. 5.4).
Teilweise Gutheissung der Beschwerde und Rückweisung
Stichworte:
AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN
AUSSTECKUNG
BESTANDESGARANTIE
BODENABHÄNGIGKEIT
GARTENBAUBETRIEB
INTERESSENABWÄGUNG
LANDSCHAFTSSCHUTZZONE
LANDWIRTSCHAFTSZONE
NATUR- UND LANDSCHAFTSSCHUTZ
RÜCKWEISUNG
VORENTSCHEID
WOHNHAUS
ZONENWIDRIGKEIT
Rechtsnormen:
Art. 7 Abs. II BGBB
Art. 90 BGG
Art. 26 BV
Art. 36 BV
§ 311 PBG
§ 323 PBG
§ 324 PBG
§ 324 Abs. II PBG
§ 338a Abs. I PBG
Art. 16 Abs. I lit. a RPG
Art. 16a Abs. I RPG
Art. 24c RPG
Art. 24c Abs. II RPG
Art. 37a RPG
Art. 34 Abs. III RPV
Art. 34 Abs. IV lit. b RPV
Publikationen:
BEZ 2011 Nr. 34 S. 4
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3.
Abteilung
VB.2010.00495
Urteil
der 3. Kammer
vom
24. März 2011
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin
Elisabeth Trachsel,
Gerichtsschreiber
Andreas Conne.
In Sachen
A
,
vertreten
durch RA B
,
Beschwerdeführer,
gegen
Verein C,
vertreten durch
Sektion D,
Beschwerdegegnerin,
und
1.
Baudirektion Kanton Zürich,
2.
Gemeinderat E,
Mitbeteiligte,
betreffend baurechtlichen Vorentscheid,
hat sich ergeben:
I.
A.
Die Gärtnerei
F in E befindet sich auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 in der
Landwirtschaftszone und liegt zudem nach der Verordnung zum Schutz von Natur-
und Landschaftsschutzgebieten mit überkommunaler Bedeutung in der Gemeinde E
vom 29. Dezember 1997 (nachfolgend Schutzverordnung) in der Landschaftsschutzzone
III B. Zur Gärtnerei gehören eine Baumschule, ein Wohn- und Bürogebäude
sowie mehrere Nebenbauten. Der Sohn des Grundeigentümers A, G, plant eine Vergrösserung
der Gärtnerei, welche insbesondere in der Erweiterung des Wohn- und
Bürogebäudes sowie der überdachten Lagerflächen, in der Erstellung eines
zusätzlichen Werkraums, im Abbruch des Gewächshauses und im Neubau eines Kalthauses
besteht. G reichte am 22. Februar 2009 der Baudirektion ein
Betriebskonzept ein und ersuchte diese um einen baurechtlichen Vorentscheid,
der sich insbesondere zu folgenden von ihm formulierten Fragen äussern sollte:
(1.) Können die Betriebseinrichtungen der Gärtnerei im vorgesehenen Umfang
modernisiert und erweitert werden (gemäss Betriebskonzept vom Februar 2009)?
(2.) Kann das Betriebsleiter-Wohnhaus mit Büro im vorgesehenen Umfang erweitert
werden (gemäss Betriebskonzept vom Februar 2009)? (3.) Kann die Gärtnerei als eigenständiger
Betrieb nach bäuerlichem Bodenrecht geführt werden?
Die Baudirektion stellte mit Verfügung vom 22. Juni
2009 die Bewilligung nach Art. 22 oder Art. 37a in Verbindung mit Art. 24c
des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) und die Bewilligung nach
Schutzverordnung im Sinn der Erwägungen teilweise in Aussicht. Sie erwog, die
Schutzverordnung lasse in der Zone III A die angestrebten Neu- und
Ersatzbauten für den Baumschulbetrieb nicht zu. Ein Abbruch und Wiederaufbau
des Wohn- und Bürohauses sei gemäss Art. 37a RPG und zudem in der
Schutzzone III A ebenfalls unzulässig. Instandstellungsarbeiten an
bestehenden Bauten und Anlagen seien hingegen zulässig, sofern sie den Wert des
Schutzgebiets nicht beeinträchtigten. Die Gärtnerei könne nach bäuerlichem
Bodenrecht als Baumschule mit einer bodenabhängigen Produktion weitergeführt
werden. Die naturschutzrechtliche Bewilligung stellte die Baudirektion unter bestimmten
Auflagen und Bedingungen ebenfalls in Aussicht. Der Gemeinderat E eröffnete den
Vorentscheid der Baudirektion vom 22. Juni 2009 mit Beschluss vom 8. Juli
2009.
B.
Darauf
ersuchte A am 12. August 2009 die Baudirektion um Wiedererwägung ihres
Vorentscheids vom 22. Juni 2009, da die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02
nicht wie von dieser angenommen in der Schutzzone III A, sondern in der
Schutzzone III B lägen. Gleichentags rekurrierte er gegen den Vorentscheid
vorsorglich bei der Baurekurskommission II und beantragte die Aufhebung des
angefochtenen Beschlusses sowie die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur
Neubeurteilung. Zudem beantragte er die Sistierung des Rekursverfahrens bis zum
Entscheid der Vorinstanz über das Wiedererwägungsgesuch.
In der Folge ersetzte die Baudirektion den Vorentscheid
vom 22. Juni 2009 im Sinn einer Wiedererwägung durch einen neuen
Vorentscheid vom 12. Januar 2010. Darin stellte sie die Bewilligung nach Art. 22
oder Art. 37a in Verbindung mit Art. 24c RPG und die Bewilligung nach
der Schutzverordnung im Sinn der Erwägungen teilweise in Aussicht. Sie erwog,
die Schutzverordnung lasse mit Ausnahme des Wohn- und Bürogebäudes die angestrebten
Neu- und Ersatzbauten in der vorgesehenen Grösse zu. Dabei handle es sich um
drei Schattierungstunnel von insgesamt 170 m
2
Fläche,
unbeheizte Geräte- und Lagerräume im Umfang von 120 m
2
, ein
Kalthaus mit Folientunnel mit einer Grundfläche von 100 m
2
sowie
einen Arbeitsraum von 30 m
2
und rund 320 m
2
Stellfläche. Für die Erstellung eines Schaugartens könne hingegen keine
Bewilligung erteilt werden. Sodann dürften keine zusätzlichen Parkplätze
geschaffen und kein zusätzliches motorisiertes Verkehrsaufkommen generiert
werden. Ein Abbruch und Wiederaufbau des Wohn- und Bürohauses sei in der
Landschaftsschutzzone III B nicht zulässig, Instandstellungsarbeiten und
energetische Massnahmen am bestehenden Wohnhaus dagegen schon. Eine
Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG erlaube nur eine Erweiterung des
Wohnhauses um maximal 30 %, dagegen keinen Abbruch und Wiederaufbau. Die
Gärtnerei könne als Baumschule mit einer bodenabhängigen Produktion nach
bäuerlichem Bodenrecht weitergeführt werden. Hingegen seien zonenfremde
Betriebsarten wie Garten- und Landschaftsbau, Kunden- oder Containergärtnerei,
Schaugarten sowie über 35 % der bodenabhängigen Produktion hinausgehende
bodenunabhängige Produktion nicht zulässig. Die naturschutzrechtliche
Bewilligung stellte die Baudirektion wiederum unter bestimmten Auflagen und
Bedingungen in Aussicht.
II.
Dagegen rekurrierte der Verein C, vertreten durch Sektion
D, am 22. Februar 2010 bei der Baurekurskommission II mit dem Antrag, der
Vorentscheid vom 12. Januar 2010 sei aufzuheben und die Modernisierung
sowie Erweiterung des Gärtnereibetriebs sei zu verweigern. Die
Baurekurskommission II hiess den Rekurs am 10. August 2010 teilweise gut
und hob den Vorentscheid der Baudirektion vom 12. Januar 2010 auf, soweit
die Behörde damit die Baubewilligung für die geplante Erweiterung des auf den
Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 bestehenden Gartenbaubetriebs und des
Wohnhauses in Aussicht gestellt hatte. Im Übrigen wies sie den Rekurs ab. Die
Verfahrenskosten auferlegte sie zu einem Zehntel dem Verein C und zu je neun
Zwanzigsteln der Baudirektion und A; Umtriebsentschädigungen wurden nicht
zugesprochen. Das Rekursverfahren R2.2009.177 gegen den ersten Vorentscheid vom
22. Juni 2009 schrieb der Präsident der Baurekurskommission II am 14. September
2010 als durch Wiedererwägung des angefochtenen Verwaltungsakts gegenstandslos
geworden ab.
III.
Gegen den Rekursentscheid vom 10. August 2010
gelangte A mit Beschwerde vom 20. September 2010 an das Verwaltungsgericht
und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie die
Wiederherstellung des Vorentscheids der Baudirektion gemäss
Wiedererwägungsverfügung vom 12. Januar 2010. Eventualiter sei die Angelegenheit
unter Aufhebung des angefochtenen Entscheids an die Vorinstanz zur
Neubeurteilung zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdegegnerin.
Die Baurekurskommission II beantragte am 6. Oktober
2010 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 15. November
2010 schloss die Baudirektion unter Verweis auf den Mitbericht des Amts für Raumentwicklung
vom 12. November 2010 auf Gutheissung der Beschwerde. Der Gemeinderat E
liess sich nicht vernehmen. Der Verein C beantragte in seiner Beschwerdeantwort
vom 17. Dezember 2010 die Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung des
Entscheids der Baurekurskommission II vom 10. August 2010. Zu diesen
Eingaben nahm A am 10. Januar 2011 unaufgefordert Stellung und beantragte
ergänzend zu seinen in der Beschwerdeschrift gestellten Anträgen die Durchführung
eines Augenscheins. Diese Stellungnahme wurde sämtlichen Parteien zur freigestellten
Vernehmlassung zugestellt, sie liessen die Frist jedoch ungenützt verstreichen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
1.2
1.2.1
Gemäss § 323 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) können über Fragen, die für die spätere Bewilligungsfähigkeit eines
Bauvorhabens grundlegend sind, Vorentscheide eingeholt werden. Der Vorentscheid
ist hinsichtlich der behandelten Fragen in gleicher Weise verbindlich, gültig
und öffentlichrechtlich anfechtbar wie baurechtliche Bewilligungen (§ 324 Abs. 1
PBG). Gegenüber Dritten gilt dies nur, wenn das gleiche Verfahren wie für
Bewilligungen durchgeführt worden ist, was der Gesuchsteller ausdrücklich
verlangen muss (Abs. 2 Satz 1).
Nach § 41 Abs. 3 VRG gilt § 19a VRG betreffend
die Art der anfechtbaren Anordnung sinngemäss. Anfechtbar sind Anordnungen, die
das Verfahren abschliessen (§ 19a Abs. 1 VRG). Gemäss Abs. 2
derselben Bestimmung richtet sich die Anfechtbarkeit von Teil-, Vor- und
Zwischenentscheiden sinngemäss nach Art. 91–93 des Bundesgerichtsgesetzes
vom 17. Juni 2005 (BGG). Gegen (andere) selbständig eröffnete Vor- und
Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden
Nachteil bewirken können (Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG) oder wenn
die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit
einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges
Beweisverfahren ersparen würde (lit. b). Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts stellt ein positiv lautender baurechtlicher Vorentscheid
grundsätzlich einen Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 BGG dar (BGE 135
II 30
E. 1). Ein negativer
Vorentscheid, mit dem die zuständige Behörde bzw. die letzte kantonale Instanz die
baurechtliche Bewilligung für das konkrete Projekt ablehnt, schliesst hingegen
das Baubewilligungsverfahren ab und erweist sich deshalb als Endentscheid im Sinn
von Art. 90 BGG (BGr, 13. Dezember 2010, 1C_318/2010, E. 1.2).
1.2.2
Die Baurekurskommission II hob den (mehrheitlich positiven) Vorentscheid
der Baudirektion vom 12. Januar 2010 auf, soweit diese damit die
Baubewilligung für die geplante Erweiterung des bestehenden Gartenbaubetriebs
und des Wohnhauses in Aussicht gestellt hatte. Demnach stellt der angefochtene
Entscheid bezüglich der Antworten auf die Fragen 1 und 2 des
Vorentscheidgesuchs vom 22. Februar 2009 einen negativen Vorentscheid und
damit einen Endentscheid im Sinn von Art. 90 BGG dar. Die in Frage 3 anbegehrte
Bewilligung zur Weiterführung der Gärtnerei als eigenständiger Betrieb nach
bäuerlichem Bodenrecht wurde von der Baurekurskommission II nicht aufgehoben.
Die entsprechende Antwort der Baudirektion sei lediglich entsprechend den
Erwägungen zur Frage 1 zu ergänzen. Diese Ergänzung geht nicht über den Inhalt
der Fragen 1 und 2 des Vorentscheidgesuchs hinaus, weshalb die von den Parteien
nicht grundsätzlich infrage gestellte Bewilligung nach bäuerlichem Bodenrecht
(Frage 3 des Vorentscheidgesuchs) nicht Beschwerdegegenstand ist. Ebenso wenig
ist die von der Baudirektion erteilte und von der Baurekurskommission nicht
aufgehobene naturschutzrechtliche Bewilligung Gegenstand des vorliegenden
Verfahrens. Zu dieser haben sich die Parteien auch nicht geäussert.
Bei dieser Ausgangslage kann offenbleiben, ob sich die
Anfechtbarkeit des Rekursentscheids nach den Kriterien der nach Art. 90 ff.
BGG anfechtbaren Entscheide (und der dazugehörigen bundesgerichtlichen Praxis)
richtet oder direkt nach § 324 PBG zu beurteilen ist. Für letztere Lösung
spricht die Tatsache, dass der kantonale Gesetzgeber bei der Einführung des § 19a
VRG im Rahmen der Revision der Verwaltungsrechtspflege § 324 PBG
unverändert belassen hat. Somit ginge letztere Bestimmung als spezielle Norm
der allgemeinen Norm (§ 19a VRG) vor. So behält denn auch § 41 Abs. 2
VRG abweichende gesetzliche Regelungen vor.
1.3
Der
Beschwerdeführer ist als Bauherr und Eigentümer der betroffenen Grundstücke ohne
Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a Abs. 1 PBG). Da
auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
2.1
Gemäss Art. 16
Abs. 1 lit. a RPG dienen Landwirtschaftszonen der langfristigen Sicherung
der Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums
oder dem ökologischen Ausgleich und sollen entsprechend ihren verschiedenen
Funktionen von Überbauungen weitgehend freigehalten werden. Sie umfassen Land,
das sich für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung oder den produzierenden Gartenbau
eignet und zur Erfüllung der verschiedenen Aufgaben der Landwirtschaft benötigt
wird. Die Kantone tragen in ihren Planungen den verschiedenen Funktionen der
Landwirtschaftszone angemessen Rechnung (Art. 16 Abs. 3 RPG). Zonenkonform
sind nach Art. 16a Abs. 1 RPG Bauten und Anlagen, die zur
landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau
nötig sind. Vorbehalten bleibt eine engere Umschreibung der Zonenkonformität im
Rahmen von Artikel 16 Absatz 3 RPG. Laut Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss
nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform
sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Solche Bauten und Anlagen
können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert,
massvoll erweitert oder wieder aufgebaut werden, sofern sie rechtmässig
erstellt oder geändert worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit
den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 2). Gestützt auf Art. 37a
RPG regelt der Bundesrat, unter welchen Voraussetzungen Zweckänderungen gewerblich
genutzter Bauten und Anlagen zulässig sind, die vor dem 1. Januar 1980
erstellt wurden oder seither als Folge von Änderungen der Nutzungspläne
zonenwidrig geworden sind.
2.2
Nach Ziff. 3
Abs. 11 der Schutzverordnung dienen die Landschaftsschutzzonen der
ungestörten Erhaltung der landschaftlichen Eigenart des Gebiets. Die Zone
III A soll zum Schutz des Landschaftsbilds von weiteren Bauten und Anlagen
freigehalten werden. Daher sind nach Ziff. 5 Abs. 1 der
Schutzverordnung in der Zone III A alle Bauten und Anlagen, Vorkehren und
Einrichtungen, welche im Landschaftsbild in Erscheinung treten oder den Wert
des Schutzgebiets beeinträchtigen könnten, verboten. In der Zone III B
sind alle entsprechenden Bauten und Anlagen bewilligungspflichtig, wobei eine
Bewilligung nur erteilt werden darf, wenn die vorgesehenen Massnahmen für die
Ausübung der Land- und Forstwirtschaft oder den Unterhalt von Flächen im
Schutzgebiet notwendig sind, sich gut in das Orts- und Landschaftsbild einfügen
und den Wert des Schutzgebiets nicht vermindern (Ziff. 5 Abs. 4 der
Schutzverordnung). Laut Ziff. 5 Abs. 6 der Schutzverordnung ist der
Fortbestand und Unterhalt der bestehenden bodenabhängigen Gartenbaubetriebe und
der Parkanlage H gewährleistet. Auf deren Arealen bedarf das Pflanzen und
Beseitigen von Baumbeständen, Hecken und Sträuchern sowie das Anlegen von nicht
versiegelten Wegen keiner Bewilligung.
3.
Der Beschwerdeführer rügt zur Hauptsache die Auslegung der
kantonalen Vorschriften zur Landschaftsschutzzone III B durch die Vorinstanz.
Demnach ist vorab deren Bedeutung und deren Verhältnis zu den angeführten bundesrechtlichen
Bestimmungen (E. 2.1) zu ermitteln.
3.1
Die
Baurekurskommission II erwog, die besondere Bestimmung in Ziff. 5 Abs. 6
der Schutzverordnung für die bestehenden bodenabhängigen Gartenbaubetriebe, wonach
deren Fortbestand und Unterhalt gewährleistet ist, könne nicht mehr als die
ausdrückliche Zusicherung der Besitzstandsgarantie beinhalten. Andernfalls
wären unter dem Begriff Fortbestand sämtliche betriebswirtschaftlich sinnvollen
Änderungen zu verstehen. Dies würde dazu führen, dass die Bauvorhaben der
Gartenbaubetriebe allein aufgrund der Bundesvorschriften zu beurteilen wären
und die in der Schutzverordnung postulierten Schutzziele von vornherein nicht
erreicht werden könnten. Der Schutzverordnung liessen sich keine Anhaltspunkte
für eine Befreiung der Gartenbaubetriebe von den Schutzzielen entnehmen. Diese
Betriebe seien gegenüber den Landwirtschaftsbetrieben lediglich insoweit besser
gestellt, als auf ihren Arealen das Pflanzen und Beseitigen von Baumbeständen,
Hecken und Sträuchern sowie das Anlegen von nicht versiegelten Wegen keiner
Bewilligung bedürfe. Vom Pflanz- und Wegrecht abgesehen, sei auf ihren Arealen
den Schutzzielen zum Durchbruch zu verhelfen, insbesondere die landschaftliche
Eigenart der Landschaftsschutzzone ungestört und umfassend zu erhalten. Die
Schutzanordnungen gestatteten es den Gartenbaubetrieben nicht, ihre in den Landschaftsschutzzonen
gelegenen Bauten und Anlagen über die Besitzstandsgarantie hinaus durch
bauliche Massnahmen zu verändern. Um- oder Neubauten, die eine Vergrösserung
der in der Landschaftsschutzzone bestehenden Betriebsanlagen oder Wohngebäude
bewirkten, fielen bei Gartenbaubetrieben ausser Betracht, wohingegen den
Landwirtschaftsbetrieben allenfalls weitergehende bauliche Massnahmen, die sich
gut in das Landschaftsbild einordnen und dem Schutzgebiet nicht abträglich
sind, bewilligt werden könnten.
3.2
Der
Beschwerdeführer stellt sich auf den Standpunkt, aus Ziff. 5 Abs. 6
der Schutzverordnung könne kein Verbot für die Vergrösserung von Bauten und
Anlagen bestehender Gartenbaubetriebe in der Zone III B abgeleitet werden.
Nachdem die Verantwortlichen des benachbarten Moors H einer vor dem Erlass der
Schutzverordnung vorgesehenen Zuweisung zur Zone III B ablehnend
gegenübergestanden seien, hätten die damaligen Kantonsvertreter bestätigt, dass
Erneuerungen an bestehenden Bauten und Anlagen der Gärtnereien möglich seien,
weshalb dies in Abs. 6 von Ziff. 5 der Schutzverordnung ausdrücklich gewährleistet
worden sei. Fehlte die besondere Bestimmung wie im ersten Entwurf der
Schutzverordnung, so wären bauliche Massnahmen der Gartenbaubetriebe nach Ziff. 5
Abs. 4 zu beurteilen. Im Vergleich dazu sollte die Rechtslage der
Gärtnereien durch den Abs. 6 verbessert und nicht verschlechtert werden. Gemäss
Schutzverordnung sei die Zone III B bezüglich baulicher Massnahmen weniger
streng als die Zone III A. Wären jedoch für bodenabhängige Gärtnereien in
der Zone III B mit einer Vergrösserung verbundene Neu- und Umbauten
generell verboten, so wäre für diese die Zone III B strenger als die Zone
III A, was dem Konzept der Schutzverordnung zuwiderlaufe. Zudem könne der
bodenabhängige Gartenbau als Teil der Landwirtschaft unter Ziff. 5 Abs. 4
der Schutzverordnung subsumiert werden. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz
vermöge die Schutzverordnung nicht die in Art. 24c RPG gewährleistete
Bestandesgarantie zu entkräften, da es zu einem solchen Eingriff in die
Eigentumsgarantie den Bestimmungen der Schutzverordnung an Klarheit und Bestimmtheit
mangle.
Nach Ansicht der Beschwerdegegnerin dürfen die bestehenden
Gebäude (v.a. Werkgebäude) laut den besonderen Bestimmungen fortbestehen im
wörtlichen Sinne, d.h. sie müssen nicht abgebrochen und dürfen renoviert
werden. Der Begriff Fortbestand sei als physischer Fortbestand zu verstehen und
nicht im wirtschaftlichen Sinn; er erlaube keinen Ausbau und keine Erweiterung.
3.3
Zentral
ist die Bedeutung der Ziff. 5 Abs. 6 der Schutzverordnung. Die
Baurekurskommission interpretierte diese Bestimmung im Sinn einer reinen
Besitzstandsgarantie, welche auf den Arealen der bestehenden bodenabhängigen
Gartenbaubetriebe Um- oder Neubauten, die eine Vergrösserung der bestehenden
Betriebsanlagen oder Wohngebäude vorsehen, von vornherein nicht zuliessen. Für
Landwirtschaftsbetriebe seien solche dagegen unter den Voraussetzungen von Ziff. 5
Abs. 4 der Schutzverordnung bewilligungsfähig.
3.3.1
Indem die Baurekurskommission die allgemeine Bestimmung zur Schutzzone
III B, welche auf die Land- und Forstwirtschaft Bezug nimmt, nicht auf
bodenabhängige Gartenbaubetriebe anwendete, ging sie davon aus, dass Letztere
nicht gleich zu behandeln seien wie die Landwirtschaftsbetriebe. Im Bundesrecht
wird jedoch der produzierende Gartenbau bei der Definition der Landwirtschaftszone
in Art. 16 Abs. 1 lit. a RPG gleichzeitig mit der
landwirtschaftlichen Bewirtschaftung genannt. Gemäss Art. 7 Abs. 2
des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 (BGBB) gelten Betriebe des
produzierenden Gartenbaus unter denselben Voraussetzungen wie diese auch als
landwirtschaftliche Gewerbe. Dem produzierenden Gartenbau kommt daher neben der
landwirtschaftlichen Nutzung keine selbständige Bedeutung zu; vielmehr stimmt
der produzierende Gartenbau raumplanungsrechtlich mit dem landwirtschaftlichen
Pflanzenbau überein. Er umfasst bodenabhängige oder bodenunabhängige Formen und
ist abzugrenzen von den gartenbaulichen Verarbeitungs-, Handels- und
Dienstleistungsbetrieben, welche nur in engem Rahmen zonenkonform sind
(Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Art. 16
N. 13). Betriebe des produzierenden Gartenbaus sind jene, in denen Pflanzen
gesät oder gepflanzt und grossgezogen werden (Bundesamt für Raumentwicklung,
Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung, S. 29, www.are.admin.ch). Der
Schutzverordnung lässt sich nicht entnehmen, dass in ihrem Anwendungsbereich
von einer anderen Definition des Landwirtschaftsbetriebs auszugehen wäre als im
Bundesrecht.
In der Gärtnerei F werden Rhododendren und Stauden
produziert. Auch nach dem eingereichten Betriebskonzept sollen verschiedene
bodenabhängige, teilweise regionaltypische Pflanzen produziert werden;
lediglich 5 % der Betriebsfläche sollen für die bodenunabhängige
Pflanzenproduktion verwendet werden. In der Gärtnerei F steht offenbar die Pflanzenproduktion
im Vordergrund, weshalb nicht von einem Verarbeitungs-, Handels- oder Dienstleistungsbetrieb,
sondern von produzierendem Gartenbau auszugehen ist. So zählte das
Bundesgericht eine Gärtnerei, die ganzjährig Schnittblumen und Topfpflanzen aus
Freilandkulturen sowie zwei bodenabhängigen und vier bodenunabhängigen Glashäusern
anbot, zum produzierenden Gartenbau im Sinn von Art. 16 Abs. 1 lit. a
RPG (BGE 112 Ib 270). Die Gärtnerei F gehört demzufolge nach bundesrechtlicher
Terminologie zum produzierenden Gartenbau, der grundsätzlich gleich wie die
Landwirtschaft zu behandeln ist. Demnach sind auf sie neben der besonderen Bestimmung
in Ziff. 5 Abs. 6 der Schutzverordnung auch die allgemeinen
Bestimmungen zur Schutzzone III B in den Absätzen 4 und 5 anwendbar.
3.3.2
Für die parallele Anwendbarkeit der besonderen Bestimmung in Abs. 6
und der allgemeinen Bestimmungen in den Absätzen 4 und 5 der Ziff. 5 der
Schutzverordnung auf bodenabhängige Gartenbaubetriebe sprechen auch weitere,
aus der Auslegung der Schutzverordnung selbst hervorgehende Argumente.
Die Gärtnerei F liegt – ebenso wie die in der besonderen
Bestimmung namentlich genannte Parkanlage H – in der Schutzzone III B, in
welcher Bauten und Anlagen unter bestimmten Voraussetzungen bewilligungsfähig
sind. Im Gegensatz dazu sind in der Schutzzone III A Bauten und Anlagen
grundsätzlich verboten (Ziff. 5 Abs. 1 der Schutzverordnung). Selbst
dort sind jedoch für die bestehenden Landwirtschaftsbetriebe Neu- und Umbauten
in den bestehenden Betriebszentren zulässig (Abs. 3). Wäre für die
genannten Gartenbaubetriebe eine reine Besitzstandsgarantie beabsichtigt
gewesen, so wären sie wohl bei Erlass der Schutzverordnung der Schutzzone
III A zugewiesen worden. Gehören die Gartenbaubetriebe nun aber der
Schutzzone III B an, so gelten für sie grundsätzlich auch die Bestimmungen
der betreffenden Zone. Mithin sind auf ihnen Bauten und Anlagen unter den Voraussetzungen
der Absätze 4 und 5 bewilligungsfähig. Dies ergibt sich bereits aus der systematischen
Stellung des Abs. 6 (vgl. dazu das Verhältnis des Abs. 3 im
Verhältnis zu den Abs. 1 und 2) und führt entgegen der Ansicht der Vorinstanz
keineswegs dazu, dass Bauten und Anlagen in den Gartenbaubetrieben lediglich
aufgrund der bundesrechtlichen Vorgaben zu beurteilen und somit von den
Schutzzielen der Schutzverordnung befreit wären. Vielmehr sind zusätzlich die
Vorgaben der Absätze 4 und 5 von Ziff. 5 der Schutzverordnung einzuhalten.
Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass die Gartenbaubetriebe im Vergleich
zu den Landwirtschaftsbetrieben lediglich bezüglich des Pflanz- und Wegrechts
privilegiert werden. Im Übrigen gelten für sie jedoch dieselben Bestimmungen
wie für die in der Schutzzone III B gelegenen Landwirtschaftsbetriebe.
Schliesslich wird diese Sichtweise auch durch eine historische Interpretation
gestützt, hatte sich doch bei der Ausarbeitung der Schutzverordnung das in die
Schutzzone III B zu liegen kommende Moor H dagegen gewehrt, worauf im Sinn
eines Entgegenkommens die besondere Bestimmung in Ziff. 5 Abs. 6 der
Schutzverordnung aufgenommen wurde. Demnach muss diese im Vergleich zu den
allgemeinen Bestimmungen der Schutzzone III B lockerer sein und nicht
strenger. Offenbar sollten die bodenabhängigen Gartenbaubetriebe lediglich bezüglich
des Pflanz- und Wegrechts anders behandelt werden als die klassischen
Landwirtschaftsbetriebe.
3.3.3
Die Baudirektion ging auch von dieser Auslegung aus, bejahte sie doch die
Erweiterungsfähigkeit der Betriebseinrichtungen der Gärtnerei unter den für die
Schutzzone III B geltenden allgemeinen Voraussetzungen. Auch eine
Minderheit der Baurekurskommission überprüfte die baulichen Veränderungen unter
dem Gesichtswinkel von Ziff. 5 Abs. 4 der Schutzverordnung und führte
aus, der bodenabhängige Gartenbau sei als Landwirtschaftsbetrieb anzusehen.
3.3.4
Wie dargelegt (E. 3.3.1+3.3.2) hält die Auslegung der Baurekurskommission, Ziff. 5
Abs. 6 der Schutzverordnung lasse eine Vergrösserung der bestehenden
Betriebsanlagen oder Wohngebäude von bestehenden bodenabhängigen Gartenbaubetrieben
in der Landschaftsschutzzone von vornherein nicht zu, einer Rechtskontrolle
nicht stand. Vielmehr gelten für diese Gartenbaubetriebe die allgemeinen
Vorschriften für die Schutzzone III B (insbesondere Ziff. 5 Abs. 4
und 5 der Schutzverordnung) mit der Erleichterung hinsichtlich des Pflanz- und
Wegrechts (Abs. 6 Satz 2). Satz 1 derselben Bestimmung, wonach
der Fortbestand und Unterhalt der bestehenden bodenabhängigen Gartenbaubetriebe
gewährleistet sei, schliesst die Anwendung der allgemeinen Vorschriften für die
Schutzzone III B nicht aus, sondern ergänzt diese.
3.4
Ebenso
wenig schliesst Ziff. 5 Abs. 6 der Schutzverordnung die Anwendung der
bundesrechtlichen Bestimmungen zur Zonenkonformität und zu den entsprechenden
Ausnahmebewilligungen aus. Die Bestandesgarantien nach Art. 24c bzw. 37a
RPG sind Ausfluss der verfassungsmässig geschützten Eigentumsgarantie (Art. 26
der Bundesverfassung, BV). Deren Einschränkung ist grundsätzlich möglich, da
die Kantone die Zonenkonformität der Landwirtschaftszone enger umschreiben
können (Art. 16a Abs. 1 in Verbindung mit Art. 16 Abs. 3
RPG). Dabei sind jedoch die Voraussetzungen zur Einschränkung von Grundrechten
nach Art. 36 BV zu beachten, zu denen diejenige eines genügend bestimmten
Rechtssatzes gehört. Dieser muss so präzis formuliert sein, dass der Bürger
sein Verhalten danach richten und die Folgen eines bestimmten Verhaltens mit
einem den Umständen entsprechenden Grad an Gewissheit erkennen kann (Ulrich
Häfelin/Walter Haller/Helen Keller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 7. A.,
Zürich 2008, N. 308 f.). Die unklar formulierte und
auslegungsbedürftige Ziff. 5 Abs. 6 der Schutzverordnung erfüllt das
Erfordernis der genügend bestimmten gesetzlichen Grundlage zum vollständigen Ausschluss
der Bestimmungen zu den Bestandesgarantien nach Art. 24c und 37a RPG
nicht.
Demnach ist im Folgenden die Zonenkonformität und die
Bewilligungsfähigkeit des Erweiterungsprojekts zu untersuchen, wobei jedes
einzelne Bauvorhaben gesondert zu prüfen ist (BGE 125 II 278 E. 5a).
4.
4.1
Das
Betriebsleiterwohnhaus ist – wie bereits die Baudirektion festgestellt hat –
nicht unentbehrlich für den Betrieb der Gärtnerei und damit nicht zonenkonform
in der Landwirtschaftszone (Art. 16a Abs. 1 RPG, Art. 34 Abs. 3
RPV). Im Unterschied zu einem klassischen Landwirtschaftsbetrieb ist nämlich
die ständige Anwesenheit des Betriebsleiters nicht notwendig, bedürfen doch
Pflanzen anders als Tiere keiner dauernden Pflege und Überwachung (vgl. BGE 113
Ib 307 E. 2). Selbst nach Angaben des Beschwerdeführers ist für den Unterhalt
und die Weiterentwicklung des Parks nur der Einsatz einer Arbeitskraft von 1–2
Tagen pro Woche notwendig. Zudem liegt die Gärtnerei in geringer Distanz zur
Wohnzone der Gemeinde E. Die vom Beschwerdeführer zur Begründung angeführte Diebstahlverhinderung
kann auch durch andere Massnahmen sichergestellt werden und macht die ständige
Anwesenheit des Betriebsleiters ebenfalls nicht unentbehrlich. Dafür spricht
auch, dass die Gärtnerei seit 1999 ohne dauernde Anwesenheit des
Betriebsleiters von Dietikon aus geführt werden konnte.
4.2
Demnach
ist zu prüfen, ob das 1971 erstellte Wohnhaus unter dem Titel des Bestandesschutzes
im Sinn von Art. 24c Abs. 2 RPG massvoll erweitert werden darf. Die
Parzelle Kat.-Nr. 02, auf welcher das Wohnhaus steht, lag zunächst im
übrigen Gemeindegebiet und wurde 1986 der Landwirtschaftszone zugeteilt. Da
keine Anzeichen dafür bestehen, dass das Wohnhaus unrechtmässig erstellt wurde,
kommt die Bestimmung von Art. 24c RPG grundsätzlich zur Anwendung.
Voraussetzung für eine massvolle Erweiterung ist jedoch die Vereinbarkeit mit
den wichtigen Anliegen der Raumplanung (Art. 24c Abs. 2 RPG). Dies
erfordert eine umfassende Interessenabwägung, welche insbesondere auch den
Interessen des Natur- und Landschaftsschutzes Rechnung zu tragen hat (vgl.
BGE 115 Ib 472 E. 2e aa). Diese Interessen lassen sich der
Schutzverordnung entnehmen. Deren Ziel ist u.a. die umfassende und
ungeschmälerte Erhaltung der Schutzobjekte als wesentliche Elemente der
Landschaft, wobei Moore besonderen Schutz benötigen. Ausserhalb bestehender
Siedlungsbereiche sollen im Landschaftsbild möglichst wenig neue Bauten und
Anlagen in Erscheinung treten. Bestehende Beeinträchtigungen von Natur und
Landschaft sollen bei sich bietenden Gelegenheiten vermindert oder rückgängig gemacht
werden (Ziff. 3 der Schutzverordnung). Dementsprechend darf in der
Landschaftsschutzzone III B eine Bewilligung für Bauten und Anlagen nur
dann erteilt werden, wenn sie für die Ausübung der Land- und Forstwirtschaft
notwendig sind, sich gut in das Orts- und Landschaftsbild einfügen und den Wert
des Schutzgebiets nicht vermindern (Ziff. 5 Abs. 4 der Schutzverordnung).
4.3
Den
genannten Zielen und strengen Voraussetzungen lässt sich entnehmen, dass an die
Einordnung in das Landschaftsbild hohe Anforderungen zu stellen sind und der
Landschaftsschutz hoch zu gewichten ist. Dies gilt vorliegend angesichts der
unmittelbar angrenzenden Naturschutzzone wegen des in den Bundesinventaren der
Hoch- und Übergangsmoore sowie der Flachmoore von nationaler Bedeutung aufgenommenen
benachbarten Moors I umso mehr (vgl. je Anhang I der Hochmoorverordnung vom 21. Januar
1991 und der Flachmoorverordnung vom 7. September 1994). Hinzu kommt, dass
der Kanton Zürich für dieses Moor bisher keine vom Bundesrecht geforderte
Pufferzone erlassen hat, dies jedoch beabsichtigt. Aus den zahlreichen
Nebenbestimmungen in der naturschutzrechtlichen Bewilligung lässt sich sodann
schliessen, dass die Gärtnerei F in einem hinsichtlich Landschafts- und
Naturschutz sensiblen Gebiet liegt. Das Betriebsleiterwohnhaus erweist sich wie
erwähnt als nicht unentbehrlich. Die Erweiterung dieses zonenwidrigen
Wohnhauses würde überdies dem Ziel der Schutzverordnung widersprechen, bestehende
Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft bei sich bietenden Gelegenheiten zu
vermindern oder rückgängig zu machen. Unter diesen Voraussetzungen sind die
sehr wichtigen öffentlichen Interessen des Landschaftsschutzes höher zu
gewichten als die privaten Interessen des Beschwerdeführers an der erheblichen
Erweiterung des Wohnhauses. Demnach fallen die geplante und die von der
Baudirektion bewilligte Erweiterung des Wohnhauses unter dem Titel von Art. 24c
Abs. 2 RPG ausser Betracht.
4.4
Eine
allfällige Ausnahmebewilligung für die Erweiterung des in das Wohnhaus integrierten
Büroraums nach Art. 37a RPG ist aus denselben Gründen zu verweigern,
sollte diese Bestimmung überhaupt zur Anwendung gelangen. Wiederum fehlt es an
der Voraussetzung, dass der Baute am vorgesehenen Standort keine überwiegenden
Interessen entgegenstehen (Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV). Demnach
hob die Baurekurskommission die von der Baudirektion in Aussicht gestellte
Ausnahmebewilligung für die Erweiterung des Betriebsleiterwohnhauses zu Recht
auf. In diesem Umfang ist die Beschwerde abzuweisen. Eine Modernisierung des
bestehenden Betriebsleiterwohnhauses ohne Erweiterung wäre jedoch bei
Einhaltung der Voraussetzungen der Schutzverordnung bewilligungsfähig.
5.
5.1
Wie
bereits ausgeführt (E. 3.3.1), plant der Beschwerdeführer eine weitgehend bodenabhängige
Pflanzenproduktion, welche unter den produzierenden Gartenbau im Sinn von Art. 16
Abs. 1 lit. a RPG fällt. Soweit die vom Beschwerdeführer geplanten
Bauten und Anlagen für den produzierenden Gartenbau nötig sind, sind sie in der
Landwirtschaftszone zonenkonform und grundsätzlich bewilligungsfähig (Art. 16a
Abs. 1 RPG). Fraglich ist jedoch, ob die teilweise erhebliche Erweiterung
und Erneuerung der Bauten und Anlagen den Anforderungen des Landschaftsschutzes
genügen, müssen sie sich doch gut in das Landschaftsbild einfügen und dürfen sie
den Wert des Schutzgebiets nicht vermindern (Ziff. 5 Abs. 4 der
Schutzverordnung). Angesichts der strengen Anforderungen an Bauten und Anlagen
in diesem sensiblen Gebiet, das unmittelbar an ein geschütztes Hoch- bzw.
Flachmoor angrenzt, kommt der Überprüfung der Auswirkungen auf das
Landschaftsbild hohe Bedeutung zu.
5.2
Die
Baurekurskommission verneinte aufgrund ihrer Auslegung der Schutzverordnung die
Bewilligungsfähigkeit für jegliche Erweiterung selbst der Betriebsbauten. Die
Baudirektion beschränkte sich darauf, die massgebenden Bestimmungen der
Schutzverordnung zu zitieren und die geplanten Bauten und Anlagen aufzuzählen.
Sie unterliess es, die räumliche Auswirkung und Einfügung der einzelnen Bauten
in die Landschaft zu beschreiben. Von der Besprechung vom 8. Oktober 2009
zwischen der Bauherrschaft und der Baudirektion findet sich weder ein Protokoll
noch eine Fotodokumentation. Der vom Beschwerdeführer eingereichte
Situationsplan lässt lediglich die Lage und den Grundriss der neuen bzw. erweiterten
Bauten und Anlagen erkennen. Nicht ersichtlich sind deren Höhe und die
Materialien, welche dazu verwendet werden sollen. Dies ist jedoch angesichts
der beabsichtigten erheblichen Erweiterung der Bauten in der sensiblen
Landschaftsschutzzone entscheidwesentlich. Insbesondere mit Kunststofffolie
überzogene Bauten und Anlagen können das Landschaftsbild erheblich
beeinflussen. Auch dem Betriebskonzept des Beschwerdeführers und seiner Zusammenfassung
lassen sich diesbezüglich kaum Informationen entnehmen. Aufgrund der wenigen
undatierten Fotos lassen sich die möglichen Auswirkungen der geplanten Bauten
auf das Landschaftsbild ebenso wenig beurteilen. Zudem ist in diesem
Zusammenhang die Bedeutung der Aussage der Baudirektion, eine Intensivierung
der Gärtnerei innerhalb der Landschaftsschutzzone III B sei nicht zulässig,
unklar. Falls mit einem Zuwachs der Kundschaft und des Autoverkehrs zur Gärtnerei
zu rechnen ist, ist auch die genügende Erschliessung durch die Zufahrtsstrasse
und die Anzahl Parkplätze zu überprüfen. Dies ist anhand der Akten nicht
zuverlässig möglich.
5.3
Sodann
ergeben sich aus den vorliegenden Akten keine Hinweise darauf, dass das
Bauvorhaben ausgesteckt worden wäre. Im Baugesuch wurde der die Aussteckung
betreffende Abschnitt nicht ausgefüllt. Beim vorliegend zu überprüfenden
Vorentscheid handelt es sich um einen solchen mit Verbindlichkeit gegenüber
Dritten. Voraussetzung der Drittverbindlichkeit ist jedoch die Durchführung des
gleichen Verfahrens wie für Bewilligungen (§ 324 Abs. 2 PBG). Zum in
den §§ 309 ff. PBG geregelten Verfahren gehört auch die Aussteckung
nach § 311 PBG, welche eigenständiger und wichtiger Teil des Bewilligungsverfahrens
ist und durch die öffentliche Bekanntmachung des Vorhabens und die Auflage der
Gesuchsunterlagen nicht überflüssig wird. Demnach gilt auch im Verfahren betreffend
einen Vorentscheid mit Verbindlichkeit gegenüber Dritten die Aussteckungspflicht
gemäss § 311 PBG. So entschied das Verwaltungsgericht in einem unpublizierten
Entscheid betreffend Ausnahmebewilligung für ein konkretes Bauvorhaben für
zusätzlichen Wohnraum in der Landwirtschaftszone (VGr, 18. September 1992,
VB.92/0077, E. 2c bb, cc). Die fehlende Aussteckung eines
aussteckungspflichtigen Bauprojekts stellt einen qualifizierten Verfahrensmangel
dar und hindert grundsätzlich die Auslösung der 20-tägigen Verwirkungsfrist des
Rekursrechts ab öffentlicher Bekanntmachung (VGr, 28. Oktober 2020,
VB.2010.00423, E. 5.4).
5.4
Unter
diesen Umständen ist die Sache zur ergänzenden Untersuchung und neuen Entscheidung
bezüglich der Frage der Erweiterungsfähigkeit der Betriebseinrichtungen (Frage 1
des Vorentscheidgesuchs) an die Baudirektion zurückzuweisen. Diese wird die
Bewilligungsfähigkeit der einzelnen Bauvorhaben (mit Ausnahme des Wohnhauses)
zu prüfen und die notwendigen Entscheidgrundlagen in den Akten zu dokumentieren
haben. Sofern die Bauvorhaben (mit Ausnahme des Wohnhauses) bisher nicht
ausgesteckt worden sind, hat die Baudirektion dafür zu sorgen, dass die
Aussteckung nachgeholt wird. Zudem hat sie in diesem Fall bei der örtlichen
Baubehörde dafür zu sorgen, dass die nach Möglichkeit ergänzten Akten erneut
öffentlich bekannt gemacht und öffentlich aufgelegt werden (§ 314 Abs. 1
und 3 PBG).
5.5
Bei diesem
Verfahrensausgang erübrigt sich der vom Beschwerdeführer in seiner Stellungnahme
vom 10. Januar 2011 beantragte Augenschein.
6.
6.1
Nach dem
Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission
II vom 10. August 2010 ist aufzuheben, soweit sie die von der Baudirektion
mit Verfügung vom 12. Januar 2010 in Aussicht gestellte Baubewilligung für
die geplante Erweiterung des auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 in E
bestehenden Gartenbaubetriebs aufgehoben hat (Frage 1 des Vorentscheidgesuchs).
Disp.-Ziff. II und III der Verfügung der Baudirektion vom 12. Januar
2010 sind in diesem Umfang ebenfalls teilweise aufzuheben. Die Sache ist zur
ergänzenden Untersuchung und neuen Entscheidung bezüglich der Frage der
Erweiterungsfähigkeit der Betriebseinrichtungen (Frage 1 des Vorentscheidgesuchs)
an die Baudirektion zurückzuweisen. Im Übrigen, d.h. bezüglich der Erweiterung
des Wohnhauses (Frage 2 des Vorentscheidgesuchs), ist die Beschwerde
abzuweisen.
6.2
Angesichts
der Rückweisung an die Baudirektion sind praxisgemäss beide Parteien als je hälftig
unterliegend zu betrachten, weshalb ihnen die Gerichtskosten je zur Hälfte aufzuerlegen
sind (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG; VGr,
1. April 2009, PB.2008.00050, E. 7). Dem Beschwerdeführer ist mangels
überwiegenden Obsiegens keine Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2
VRG; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 17
N. 32). Die Beschwerdegegnerin hat keine solche beantragt.
Demgemäss
erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird im Sinn der Erwägungen teilweise
gutgeheissen
. Der Entscheid der Baurekurskommission II vom 10. August
2010 wird aufgehoben, soweit sie die von der Baudirektion mit Verfügung vom 12. Januar
2010 in Aussicht gestellte Baubewilligung für die geplante Erweiterung des auf
den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 in E bestehenden Gartenbaubetriebs
aufgehoben hat (Frage 1 des Vorentscheidgesuchs). Disp.-Ziff. II und III
der Verfügung der Baudirektion vom 12. Januar 2010 werden in diesem Umfang
ebenfalls teilweise aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der Erwägungen zur
ergänzenden Untersuchung und neuen Entscheidung bezüglich der Frage der
Erweiterungsfähigkeit der Betriebseinrichtungen (Frage 1 des Vorentscheidgesuchs)
an die Baudirektion zurückgewiesen.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    200.--     Zustellkosten,
Fr. 3'200.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Parteien je zur Hälfte auferlegt.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…