zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00723 · 2024-08-22 · de

Quartierplan | Die Vorinstanz verneinte die in einem früheren, bereits in Rechtskraft erwachsenen Quartierplan festgestellte Notwendigkeit zur separaten Erschliessung des bislang unüberbauten und deutlich niedriger gelegenen Teils des Grundstücks der Beschwerdeführerin zu Unrecht. Indem sie die mit dem streitgegenständlichen Quartierplan nunmehr zu realisierende Erschliessung dieses Grundstückteils über ein Nachbargrundstück zugunsten einer rein grundstücksinternen Erschliessung über den bereits erschlossenen, deutlich höher gelegenen nördlichen Grundstücksteil verwarf, griff die Vorinstanz in unzulässiger Weise in das planerische Ermessen des Beschwerdegegners 1 ein. Dies umso mehr, als die von der Vorinstanz angedachte, unter Umständen nur mittels Autolift realisierbare grundstücksinterne Erschliessung des bislang unüberbauten südlichen Grundstückteils in Anbetracht der topographischen Verhältnisse und des ungleich grösseren baulichen Potenzials als geradezu unzweckmässig erscheint. Gutheissung und Rückweisung an die Vorinstanz zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen.

Zürich Verwaltungsgericht 22.08.2024 VB.2022.00723
Zurich Verwaltungsgericht 22.08.2024 VB.2022.00723
Zurigo Verwaltungsgericht 22.08.2024 VB.2022.00723

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00723
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Geschäftsnummer:
VB.2022.00723
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 22.08.2024
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Quartierplan
Die Vorinstanz verneinte die in einem früheren, bereits in Rechtskraft erwachsenen Quartierplan festgestellte Notwendigkeit zur separaten Erschliessung des bislang unüberbauten und deutlich niedriger gelegenen Teils des Grundstücks der Beschwerdeführerin zu Unrecht. Indem sie die mit dem streitgegenständlichen Quartierplan nunmehr zu realisierende Erschliessung dieses Grundstückteils über ein Nachbargrundstück zugunsten einer rein grundstücksinternen Erschliessung über den bereits erschlossenen, deutlich höher gelegenen nördlichen Grundstücksteil verwarf, griff die Vorinstanz in unzulässiger Weise in das planerische Ermessen des Beschwerdegegners 1 ein. Dies umso mehr, als die von der Vorinstanz angedachte, unter Umständen nur mittels Autolift realisierbare grundstücksinterne Erschliessung des bislang unüberbauten südlichen Grundstückteils in Anbetracht der topographischen Verhältnisse und des ungleich grösseren baulichen Potenzials als geradezu unzweckmässig erscheint.
Gutheissung und Rückweisung an die Vorinstanz zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen.
Stichworte:
QUARTIERPLAN
QUARTIERPLANBEDÜRFTIGKEIT
Rechtsnormen:
§ 123 Abs. I PBG
§ 155 PBG
§ 20 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2022.00723
Urteil
der 3. Kammer
vom
22. August 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichter
Daniel Schweikert,
Gerichtsschreiber
Serafin Ritscher.
In Sachen
A,
vertreten durch RA
Dr. B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    Gemeinderat Stäfa,
2.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
und
1.    C,
vertreten durch RA
Dr. D,
2.    Stiftung E,
vertreten durch RA F,
3.    G,
vertreten durch RA H,
4.    I,
5.    J,
6.    K,
vertreten durch RA
Dr. L,
Mitbeteiligte,
betreffend Quartierplan,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 24. August 2021 setzte der
Gemeinderat Stäfa den Quartierplan M fest. Die Baudirektion genehmigte die
Festsetzung am 13. Dezember 2021.
II.
Dagegen erhoben je eigenständig und mit verschiedenartigen Anträgen die vier
Quartierplangenossen A, Stiftung E, G und C Rekurs an das
Baurekursgericht.
Das Baurekursgericht führte am 29. August 2022 einen
Abteilungsaugenschein vor Ort durch. Mit Entscheid vom 26. Oktober 2022
vereinigte es die vier Rekursverfahren, trat auf den von A erhobenen Rekurs
nicht ein und hiess unter anderem den von C erhobenen Rekurs teilweise gut.
Dementsprechend hob es den Beschluss des Gemeinderats Stäfa vom 24. August
2021 und die Genehmigungsverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 13. Dezember
2021 unter anderem insoweit auf, als damit die verkehrsmässige Erschliessung
des Grundstücks Kat.-Nr. 01 (im Alleineigentum von A) und die damit
zusammenhängenden Festsetzungen gemäss Plan "Neuer Bestand 1:500"
festgesetzt bzw. genehmigt wurden; unter Rückweisung der Sache zur
Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen und zur neuen Festsetzung an den
Gemeinderat Stäfa. Im Übrigen wies es den von C erhobenen Rekurs ab, soweit es
darauf eintrat.
III.
A erhob am 28. November 2022 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und
beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts sei insoweit aufzuheben, als
damit die im Quartierplan M vorgesehene verkehrsmässige Erschliessung
ihres Grundstücks Kat.-Nr. 01 aufgehoben wurde, und die Sache sei zur
Neubeurteilung an das Baurekursgericht zurückzuweisen. Eventualiter sei der
Entscheid des Baurekursgerichts insoweit aufzuheben, als angeordnet wurde, das
Grundstück Kat.-Nr. 01 mit der ganzen Fläche in den Kostenverteiler einzubeziehen
und mit einer Kostenpflicht von 50 % zu belasten; das ganze Grundstück sei
stattdessen ohne jegliche Kostenpflichten vollständig aus dem Quartierplan bzw.
dem Quartierplanperimeter zu entlassen. Ferner verlangte sie eine
Parteientschädigung für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren.
Das Baurekursgericht schloss am 21. Dezember 2022
ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion
beantragte am 12. Januar 2023 die Gutheissung der Beschwerde in Bezug auf
deren Hauptrechtsbegehren. C reichte am 23. Januar 2023 eine
Beschwerdeantwort ein und beantragte die Abweisung des Hauptrechtsbegehrens der
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. A hielt mit Replik vom 20. Februar
2023 an ihren Anträgen fest. Der Gemeinderat Stäfa äusserte sich nicht.
Von den weiteren vor der
Vorinstanz involvierten, in das Beschwerdeverfahren als Mitbeteiligte
aufgenommenen Quartierplangenossen erklärten K mit Eingabe vom 6. Dezember
2022 ausdrücklich, alle weiteren stillschweigend ihren Verzicht auf
Vernehmlassung.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist nach § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) für die
Behandlung der vorliegenden, einen Quartierplan betreffenden Beschwerde
zuständig.
1.2
Die
Beschwerdeführerin ist Alleineigentümerin der im Quartierplangebiet befindlichen
Parzelle Kat.-Nr. 01, welche das Baurekursgericht in Gutheissung des vom
Mitbeteiligten 1 erhobenen Rekurses als zufolge hinreichender Erschliessung
(gar) nicht quartierplanbedürftig erachtet hat, wogegen die Beschwerdeführerin
als Rekursgegnerin in jenem Verfahren opponierte. Als insoweit vor der
Vorinstanz unterlegene Adressatin des Rekursentscheids und Alleineigentümerin
des besagten Grundstücks ist die Beschwerdeführerin beschwerdelegitimiert (§ 338a
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG; LS 700.1]).
1.3
Weil auch
die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
2.1
Vorliegend
zu beurteilen sind Anordnungen des Quartierplanrechts (vgl. §§ 123 ff.
PBG). Nach Massgabe von § 2 lit. c PBG kommt den Gemeinden bzw. der
kommunalen Planungsbehörde bei der Nutzungsplanung Autonomie im Sinn von Art. 50
Abs. 1 der Bundesverfassung (BV; SR 101) zu (BGE 119 Ia 285 E. 4b;
Tobias Jaag, in: Isabelle Häner/Markus Rüssli/Evi Schwarzenbach [Hrsg.],
Kommentar zur Zürcher Kantonsverfassung, Zürich etc. 2007, Art. 85
N. 11; vgl. auch BGr, 6. Januar 2015, 1C_130/2014, E. 2.2). Dies
gilt auch für den Quartierplan – ein Instrument der Sondernutzungsplanung –,
der im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung
entsprechende Nutzung ermöglicht und die dafür nötigen Anordnungen enthält (§ 123
Abs. 1 PBG). Beim von der Quartierplanbehörde der zuständigen Gemeinde
oder Stadt aufgestellten Quartierplan haben die Beteiligten das Recht, Anträge
und Einwendungen vorzubringen; die weiteren Verfahrensschritte hängen jedoch
nicht von Mehrheitsbeschlüssen der Beteiligten ab. Die Beschlüsse fasst
vielmehr die Quartierplanbehörde, welche die Interessen der betroffenen
Grundeigentümer abzuwägen, möglichst auszugleichen und mit den öffentlichen
Interessen in Einklang zu bringen hat (VGr, 9. Dezember 2021,
VB.2021.00280, E. 3.1; 21. September 2015, VB.2014.00480,
E. 2.2; 8. Februar 2012, VB.2011.00104, E. 3.2;
15. September 2005, VB.2005.00030, E. 3.1).
2.2
Bei
kommunalen Nutzungsplänen – so auch Quartierplänen – überprüft das
Baurekursgericht alle Mängel, insbesondere auch die Zweckmässigkeit und
Angemessenheit der planerischen Anordnungen (§ 20 Abs. 1 VRG,
insbesondere § 20 Abs. 1 lit. c VRG). Folglich kommt ihm von
Gesetzes wegen umfassende Kognition zu, womit Art. 33 Abs. 1
lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700)
Nachachtung verschafft wird, der eine volle Überprüfung von Nutzungsplänen
durch mindestens eine Rechtsmittelinstanz verlangt. Eine derartige Überprüfung
schliesst nicht aus, dass sich die Rechtsmittelinstanz Zurückhaltung auferlegt,
soweit über die Zweckmässigkeit kommunaler Planungsmassnahmen zu befinden ist (Art. 2
Abs. 3 RPG). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung darf die
Rechtsmittelbehörde damit nicht unter mehreren verfügbaren und angemessenen
Lösungen wählen bzw. eine zweckmässige Würdigung der Gemeinde durch ihre eigene
ersetzen. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der
massgebenden Umstände, so hat ihn das Baurekursgericht zu respektieren (BGr,
22. April 2015, 1C_428/2014, E. 2.2; 6. Januar 2015,
1C_130/2014, E. 2.2). Mitunter kommt den Gemeinden im Quartierplanrecht grundsätzlich
Planungsautonomie zu. Bei der Überprüfung des kommunalen Planungsentscheids
durch das Baurekursgericht muss insbesondere berücksichtigt werden, dass der
erstinstanzlichen Behörde verschiedene Planungsvarianten zur Auswahl stehen
können. Das Baurekursgericht darf von der gewählten Lösung nur abweichen, wenn
sich die kommunale Behörde von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden
Erwägungen hat leiten lassen oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und
Verhältnismässigkeit verletzt. Im Beschwerdeverfahren überprüft das
Verwaltungsgericht als zweite Rechtsmittelinstanz Rekursentscheide nur auf
Rechtsverletzungen, einschliesslich Ermessensmissbrauch und
Ermessensüberschreitung, hin. Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem
Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG; VGr, 9. Dezember
2021, VB.2021.00280, E. 3).
3.
3.1
Das
Quartierplanverfahren M wurde vom Beschwerdegegner 1 im Jahr 2012 eingeleitet.
Ziel ist die Sicherstellung einer genügenden Erschliessung aller Grundstücke im
weitgehend überbauten Quartierplanperimeter. Dieser wird im Süden durch die N-Strasse,
im Osten durch die O-Strasse, im Westen durch die P-Gasse und im Norden durch
das Areal Q begrenzt. Die erste Grundeigentümerversammlung fand am 16. November
2016 statt; die zweite am 3. Oktober 2018. Die erstmalige Festsetzung des
Quartierplans M durch den Beschwerdegegner 1 datiert vom 11. Februar
2020. Mit Schreiben der Beschwerdegegnerin 2 vom 9. Oktober 2020
wurde das Genehmigungsverfahren einstweilen sistiert; gemäss Entscheiden der
Vorinstanz vom Juli 2020 gelangt für den Quartierplan M die während laufendem
Quartierplanverfahren am 1. Juni 2020 in Kraft getretene
Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV; LS 700.4) zur
Anwendung. Basierend auf deren Bestimmungen wurde der zweite, hier
streitbetroffene Quartierplanentwurf festgesetzt.
3.2
Das
Quartierplangebiet weist eine Fläche von 71'367 m
2
auf und umfasst
sowohl überbaute als auch unbebaute Flächen, wobei es sich bei Letzteren um
Rebhänge, Wiesen oder Schrebergärten handelt. Das Quartierplangebiet ist
massgeblich geprägt durch seine Topografie. Der S-Bach fliesst durch den
Perimeter. Besonders im oberen und unteren Teil des Perimeters ist das Gelände
stark geneigt. Im oberen Teil des Perimeters liegt das hier streitbetroffene,
8'105 m
2
grosse Grundstück Kat.-Nr. 01 der Beschwerdeführerin.
In dessen nördlichem, 3'220 m
2
grossen und in der Wohnzone W
2/1.4 gelegenen Bereich, dem im technischen Bericht zum Quartierplan M ein
Potenzial von acht Wohneinheiten zugemessen wird und der direkt ab der westlich
angrenzenden P-Gasse erschlossen werden kann, befindet sich heute das Wohnhaus
Vers.-Nr. 02 an der P-Gasse 06. Das Gelände rund um dieses Wohnhaus
gestaltet sich eben bzw. künstlich terrassiert. Hinter dieser Ebene um das
Wohnhaus Vers.-Nr. 02 fällt das Grundstück in Richtung Süden auf einer
Länge von rund 20 m eher steil und auf weiteren 70 m leicht ab. Der
südliche, 4'830 m
2
grosse, gänzlich unbebaute und in der Wohnzone W
2/1.9 gelegene Teil des Grundstücks stellt gemäss dem technischen Bericht eine
Baulücke mit einem Potenzial von etwa 16 Wohneinheiten dar.
3.3
Etwa ein
Drittel des Quartierplans M – worunter das hier streitbetroffene Grundstück
Kat.-Nr. 01 – ist auch Bestandteil des am 10. März 2000 von der
Rekursgegnerin 2 genehmigten Teilquartierplans "P-Gasse". Der
Teilquartierplan P-Gasse sah die Erschliessung des südlichen Teils des
Grundstücks Kat.-Nr. 01 via die R-Strasse von Süden her über den Dorfbach
als bestmögliche Erschliessungsvariante vor (nachfolgend:
Erschliessungsvariante 2). In der Folge konnte der Mitbeteiligte 1,
Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 03, den nach damaligem Planungsstand
nicht mehr benötigten östlichen Teil einer oberhalb seiner Parzelle etwa zur
Mitte des Grundstücks Kat.-Nr. 01 hin verlaufenden Zufahrtsstrasse im Jahr
2002 käuflich erwerben und sein Grundstück dergestalt hangseits um die Fläche
dieses ehemaligen östlichen Teils jener Zufahrtsstrasse erweitern.
Ausparzelliert verblieb damals nur der westliche Teil der Zufahrtsstrasse
(Kat.-Nr. 04). Im Jahr 2016 wurde die Erschliessungsvariante 2 indes
aus gewässerschutzrechtlichen Gründen als nicht länger zulässig erachtet. Als
neu bestmögliche unter insgesamt fünf geprüften Erschliessungsvarianten
betreffend den südlichen Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 01 eruierte der Beschwerdegegner 1
nunmehr die Erschliessungsvariante 3. Dabei handelt es sich um die
Erschliessung mittels der bereits bis zum Jahr 2002 ausparzellierten
Zufahrtsstrasse, deren östlicher Teil wie erwähnt zwischenzeitlich an den
Mitbeteiligten 1 verkauft und mit dessen Grundstück Kat.-Nr. 03
verbunden worden war. Der Quartierplan M sieht daher vor, dass der
Mitbeteiligte 1 die für die Verlängerung der Zufahrtsstrasse nunmehr
(wieder) benötigte östliche Fläche seines Grundstücks im Umfang eines Streifens
von 101 m
2
an die Beschwerdeführerin abtritt (neu zu schaffende
Strassenparzelle Kat.-Nr. 05 im Alleineigentum der Beschwerdeführerin) und
von dieser hierfür mit Fr. 750.- pro m
2
entschädigt wird
.
4.
4.1
Der
Mitbeteiligte 1 wehrte sich vor der Vorinstanz gegen die
Erschliessungsvariante 3 mittels des Rechtsbegehrens, wonach "für den
Fall, dass mit Bezug auf das Grundstück Kat.-Nr. 01 tatsächlich ein
Erschliessungsdefizit bestehen sollte", dieses Grundstück nicht über das
Grundstück Kat.-Nr. 03 des Mitbeteiligten 1, sondern anderweitig,
namentlich direkt von der P-Gasse oder von der R-Strasse her, zu erschliessen
sei.
4.2
Die
Vorinstanz kam zusammengefasst zum Schluss, der Mitbeteiligte 1 habe damit
auch vorgebracht, dass er das Grundstück Kat.-Nr. 01 als verkehrsmässig
bereits vollständig erschlossen erachte. Nach Massgabe zumindest sinngemässer
Äusserungen des damals noch nicht rechtsanwaltlich vertretenen Mitbeteiligten 1
innert der Auflagefrist des zweiten Quartierplanentwurfs sei die Rüge der
bereits vollständigen Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 überdies
auch rechtzeitig im Sinne von § 155 PBG erfolgt.
Die vom Mitbeteiligten 1 vorgebrachte Rüge sei sodann
zutreffend. Das Grundstück Kat.-Nr. 01 sei derart gross, dass zahlreiche
grundstücksinterne Erschliessungsvarianten in Betracht gezogen werden könnten,
um auch den südlichen Teil des Grundstücks rechtsgenügend zu erschliessen.
Denkbar sei ein Ausbau der bestehenden Zufahrt westlich des Wohnhauses Vers.-Nr. 02,
allenfalls mit Autolift zur Überwindung des Gefälles zum südlichen Teil des
Grundstücks hin. Möglich sei auch die Realisierung der (weiteren) Variante 3.1
(westseitige Zufahrt von der P-Gasse direkt auf den nördlichen Teil des
Grundstücks Kat.-Nr. 01) sowie schliesslich eine Kombination aus den
Varianten 3 und 3.1. Das Grundstück Kat.-Nr. 01 stosse jedenfalls auf
einer beachtlichen Länge an die P-Gasse an und eine Zufahrt ab der P-Gasse zum
südlichen Grundstücksteil sei technisch umsetzbar. Mit anderen Worten betreffe
das Erschliessungsdefizit in verkehrsmässiger Hinsicht allein die
grundstücksinterne Erschliessung und nicht die Feinerschliessung. Nur letztere
sei allerdings Gegenstand des Quartierplanverfahrens. Dementsprechend sei die
Verkehrserschliessung des südlichen Grundstückteils von Kat.-Nr. 01 nicht
durch den vorliegenden Quartierplan zu regeln.
4.3
Gestützt
auf diese Erwägungen hob die Vorinstanz wie erwähnt die erstinstanzlichen
Entscheide unter anderem insoweit auf, als mit diesen die verkehrsmässige
Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 (im Quartierplanverfahren)
festgesetzt bzw. genehmigt wurde.
5.
5.1
Die
Ausführungen der Vorinstanz überzeugen nicht. Die Vorinstanz lässt zunächst
ausser Acht, dass die quartierplanrechtliche Erschliessungs
bedürftigkeit
des südlichen Teils des Grundstücks Kat.-Nr. 01 mit dem am 10. März
2000 von der Beschwerdegegnerin 2 genehmigten Teilquartierplan P-Gasse
rechtskräftig festgestellt wurde. Angepasst wurde mit dem Quartierplan M
nach Massgabe der zwischenzeitlich veränderten gewässerschutzrechtlichen
Rahmenbedingungen nur die
Art
der Erschliessung (neu Variante 3
anstelle der als nicht mehr realisierbar erachteten Variante 2 über den S-Bach
von Süden her). Die restlichen Festlegungen des Teilquartierplans P-Gasse – und
damit auch die quartierplanrechtliche Erschliessungsbedürftigkeit des südlichen
Teils des Grundstücks Kat.-Nr. 01 respektive ganz allgemein dessen Beizug
in den Quartierplanperimeter – blieben ausdrücklich unangetastet.
5.2
Das
Quartierplanverfahren schafft
gut
überbaubare Parzellen (Peter
Wiederkehr, Das zürcherische Quartierplanrecht, Zürich 1972, S. 14). Mit
der Anlage von Grob- und Feinerschliessungsstrassen ist die Zugänglichkeit
nicht allein zu den Grundstücken, sondern auch zu den zugehörigen Bauten und
Anlagen in der Regel durchaus gewährleistet (Peter Engeler, Die Erschliessung
von Baugrundstücken nach zürcherischem Recht, Zürich 1976, S. 54). Das am
Hang liegende und bislang erst im Norden mit einem Gebäude überbaute Grundstück
Kat.-Nr. 01 erstreckt sich über eine Tiefe von über 100 m und fällt
nach Süden wie erwähnt (E. 3.2) deutlich ab (vgl. auch www.gis.zh.ch
˃ Karte "Digitale Höhenmodelle 2021/22 ZH"). Es gilt gemäss der
im Sinne von Art. 31 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000
(RPV; SR 700.1) erstellten Übersicht des Beschwerdegegners 1 als nicht
vollständig erschlossen und (noch) nicht baureif (www.gis.zh.ch ˃ Karte
"Überbauungs- und Erschliessungsstand"). Mit der hier
streitbetroffenen Quartierplanung soll eine rechtsgenügende Feinerschliessung
unter anderem des südlichen Grundstückteils des Grundstücks Kat.-Nr. 01
erreicht werden. Darin liegt eines der Hauptziele des Quartierplanverfahrens
gemäss dem Einleitungsbeschluss des Beschwerdegegners 1 vom 12. Juni
2012. Der Einbezug des Grundstücks Kat.-Nr. 01 in den
Quartierplanperimeter zwecks Feinerschliessung ist namentlich aufgrund der
Grösse und der Topografie des Grundstücks mit der Auffassung der
Beschwerdegegnerin 2 in deren Rekursantwort nicht zu beanstanden.
5.3
Dass nach
Auffassung der Vorinstanz eine rein grundstücksinterne Erschliessung ausserhalb
des Quartierplanverfahrens möglich sein soll, ändert hieran nichts. Damit wird
nicht dargetan, weshalb die anderslautende Auffassung des Beschwerdegegners 1
nicht vertretbar sein sollte. Dies gilt umso mehr, als die von der Vorinstanz
angedachte, rein grundstücksinterne Erschliessung mittels einer Autolift-Lösung
angesichts eines Erschliessungspotenzials von 16 Wohneinheiten nachgerade
unzweckmässig erscheint. Ein Autolift mag eine Lösung für die
Fahrzeugparkierung bei einigen wenigen Wohneinheiten darstellen, etwa
betreffend die Tiefgarage eines via einer direkt angrenzenden Strasse
zugänglichen Mehrfamilienhauses. Die notwendige Erschliessung umfasst
vorliegend jedoch auch die nicht mittels eines Autolifts zu bewerkstelligende
Zugänglichkeit des gesamten südlichen Teils des Grundstücks Kat.-Nr. 01
für Baustellenverkehr, Feuerwehr, Sanität, Lieferservice, Verkehr für Wartung
und Unterhalt von Gebäuden usw. Die weiteren von der Vorinstanz in Betracht
gezogenen Varianten lassen sich sodann nicht ohne die Zustimmung von
Drittbeteiligten verwirklichen, worauf die Beschwerdeführerin zu Recht
hinweist. Die Variante 3.1 wäre ebenso wie eine Kombination der Varianten 3
und 3.1 auf eine weitreichende Änderung und Ausdehnung der auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 04 lastenden Grunddienstbarkeit angewiesen. Diese stammt aus dem Jahr
1961 und beinhaltet derzeit nur ein Fuss- und Fahrwegrecht für
landwirtschaftliche Bewerbung; sodann beschlägt sie nur einen kleinen
Teilbereich des Grundstücks Kat.-Nr. 04. Durch Nichterteilung der
entsprechenden Zustimmung vermöchten die Dienstbarkeitsbelasteten jedwelche
direkte Erschliessung ab der P-Gasse in diesem Bereich ohne Weiteres zu
verhindern. Die Schaffung von neuen Servituten – allenfalls auch gegen den
Willen einzelner Beteiligter respektive bisheriger Grundstückeigentümer – ist
nur im Quartierplanverfahren möglich (vgl. Wiederkehr, S. 48 f.).
Eine quartierplanrechtliche Regelung der Erschliessung des südlichen Teils des
Grundstücks Kat.-Nr. 01 ist weiterhin uneingeschränkt einleuchtend.
5.4
Indem die
Vorinstanz die Erschliessungsvariante 3 respektive die von ihr angedachten
drei Erschliessungsvarianten mit den Eingriffen in das Eigentum des
Mitbeteiligten 1 abwägt, und dergestalt zum Schluss kommt, es bestünden
hinreichende grundstücksinterne Erschliessungsvarianten, vermischt sie
schliesslich in sachfremder Weise die Frage der Erschliessungsbedürftigkeit des
südlichen Teils des Grundstücks Kat.-Nr. 01 mit der Frage der
quartierplanrechtlich zu bewerkstelligenden Ausgleichsmassnahmen zugunsten des
Mitbeteiligten 1 im Falle der Verwirklichung der Erschliessungsvariante 3.
Erstere Frage ist indes sachlogisch von zweiterer zu trennen. Mit anderen
Worten kann der zu bewerkstelligenden Erschliessung des südlichen Teils des
Grundstücks Kat.-Nr. 01 ihre Quartierplanbedürftigkeit nicht deswegen
abgesprochen werden, weil sie allenfalls auch mit einem höheren Geldausgleich
(oder allenfalls auch einem anderen Ausgleich, etwa einem Flächenausgleich) für
den – im Falle der Verwirklichung der Variante 3 – Einwurf von 101 m
2
Grundstücksfläche einhergehen könnte als die derzeit geplanten Fr. 750.-
pro m
2
. Diese Fragen sind indes ebenso wenig Streitgegenstand des
vorliegenden Rechtsmittelverfahrens wie die von der Vorinstanz zufolge
Verneinung der Erschliessungsbedürftigkeit des südlichen Teils des Grundstücks
Kat.-Nr. 01 bislang noch nicht geprüften Rügen des Mitbeteiligten 1
betreffend die
Art
der quartierplanrechtlichen Erschliessung
(Variantenentscheid; Eventualrechtsbegehren für den Fall, dass die Vorinstanz
zum Schluss kommen sollte, dass die Erschliessungsvariante 3 nicht zu
beanstanden ist). Diesbezügliche Anweisungen der Beschwerdeinstanz an die
Vorinstanz wären verfrüht und fallen daher ausser Betracht.
6.
Zusammenfassend ist die Beschwerde gutzuheissen.
Dispositivziffer II Absatz 2
des Entscheids der Vorinstanz ist insoweit aufzuheben, als damit in teilweiser
Gutheissung des Rekurses des Mitbeteiligten 1 die im Quartierplan M
vorgesehene verkehrsmässige Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 01
aufgehoben worden ist. Die Sache ist zur Neubeurteilung im Sinn der
vorstehenden Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Bemerkungsweise ist festzuhalten,
dass (Eventual-)Rechtsbegehren aus der Rekursschrift der Beschwerdeführerin vom
2. Februar 2022 dabei nicht mehr zu prüfen sein werden, nachdem die
Beschwerdeführerin das vollständige Nichteintreten auf den von ihr selbst
erhobenen Rekurs (Dispositivziffer II Absatz 1 des Entscheids der
Vorinstanz) zwar in der Beschwerdeschrift kurz angesprochen, jedoch in ihren
Rechtsbegehren nicht etwa die Aufhebung desselben beantragt hat. Das
vorinstanzliche Nichteintreten auf den von der Beschwerdeführerin daselbst
erhobenen Rekurs war deshalb im vorliegenden Beschwerdeverfahren auch nicht
Streitgegenstand; es ist in Rechtskraft erwachsen.
Der Klarheit halber aufzuheben ist
überdies die Rückweisung der Vorinstanz zur Neubeurteilung im Sinne
ihrer
Erwägungen und zur neuen Festsetzung an den Beschwerdegegner 1 (Dispositivziffer II
Absatz 3 des Entscheids der Vorinstanz), soweit sich die vorinstanzlichen
Erwägungen – in Bezug auf die quartierplanrechtliche
Erschliessungsbedürftigkeit des südlichen Teils des Grundstücks Kat.-Nr. 01
– nach dem vorstehend Ausgeführten als unzutreffend erwiesen haben.
7.
7.1
Kann
eine Rückweisung zu einer vollständigen
Gutheissung des Antrags führen, gilt – besondere Umstände vorbehalten – die beschwerdeführende
Person mit Blick auf die Kosten- und Entschädigungsfolgen als obsiegend (BGr,
28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f.). Der Entscheidinstanz
steht bei der Verteilung der Verfahrenskosten ein grosser Ermessensspielraum zu
(Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014,
§ 13 N. 41 und 51 f.). Vorliegend rechtfertigt es sich mit Blick
auf die quartierplanrechtliche Spezialkonstellation, die Kosten des
Beschwerdeverfahrens dem vollständig unterliegenden Mitbeteiligten 1
allein aufzuerlegen.
7.2
Die Gerichtskosten des Rekursverfahrens (Dispositivziffer III
des Entscheids der Vorinstanz) sind wie folgt neu aufzuerlegen:
­– zu 8/27 dem Beschwerdegegner 1
– zu 4/27 der Beschwerdegegnerin
2
– zu 1/9 der
Beschwerdeführerin (unverändert)
– zu 1/6 der
Mitbeteiligten 2 (unverändert)
– zu 1/6 dem
Mitbeteiligten 3 (unverändert)
– zu 1/9 dem Mitbeteiligten 1.
Dispositivziffer IV
Absatz 1 des Entscheids der Vorinstanz ist aufzuheben. Der Mitbeteiligte 1
ist vielmehr zu einer Parteientschädigung an die Beschwerdeführerin für das
Rekurs- und das Beschwerdeverfahren insgesamt zu verpflichten (§ 17 Abs. 2
VRG).
8.
Schliesslich ist darauf hinzuweisen,
dass es sich beim vorliegenden Rückweisungsentscheid um einen Zwischenentscheid
im Sinn von Art. 93 Abs. 1 lit. a und b des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG; SR 173.110) handelt, der
nur unter den darin erwähnten einschränkenden Voraussetzungen angefochten
werden kann.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen.
a)
Dispositivziffer II Absatz 2 des Entscheids des Baurekursgerichts vom
26. Oktober 2022 wird insoweit aufgehoben, als damit in teilweiser
Gutheissung des Rekurses des Mitbeteiligten 1 die im Quartierplan M
vorgesehene verkehrsmässige Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 01
aufgehoben worden ist. Die Sache wird zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen
an die Vorinstanz zurückgewiesen.
b)
Dispositivziffer II Absatz 3 des Entscheids des Baurekursgerichts vom
26. Oktober 2022 wird im Sinn der Erwägungen aufgehoben.
c)
In Abänderung von Dispositivziffer III des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 26. Oktober 2022 werden die Kosten des
Rekursverfahrens – unter Beibehaltung der der Beschwerdeführerin, der
Mitbeteiligten 2 und dem Mitbeteiligten 3 auferlegten Anteile – zu
8/27 dem Beschwerdegegner 1, zu 4/27 der Beschwerdegegnerin 2 und zu
1/9 dem Mitbeteiligten 1 auferlegt.
d) Dispositivziffer IV
Absatz 1 des Entscheids des Baurekursgerichts vom 26. Oktober 2022
wird aufgehoben.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    445.--
Zustellkosten,
Fr. 3'945.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Mitbeteiligten 1 auferlegt.
4.    Der
Mitbeteiligte 1 wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Rekurs-
und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.-
zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinne der Erwägung 8 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an:
a)    die Parteien;
b)    die Mitbeteiligten;
c)    das Baurekursgericht;
d)    das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).