zh_verwaltungsgericht · VB.2018.00279 · 2019-01-24 · de

Baubewilligung und Ausnahmebewilligung | Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24a RPG: Umnutzung eines ehemals landwirtschaftlich genutzten Ökonomiegebäudes in ein stilles Lager Das streitbetroffene Gebäude wurde unbestrittenermassen bis 1972 für landwirtschaftliche Zwecke genutzt; die ursprüngliche Bewilligung zur landwirtschaftlichen Nutzung liegt jedoch nicht bei den Akten. Nach Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung wurde bzw. wird das ehemalige Ökonomiegebäude seit 1978 ausschliesslich für nichtlandwirtschaftliche Lager- und Einstellzwecke genutzt. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass nach Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung eine andere Nutzung bewilligt worden wäre. Unter diesen Umständen bildet die vormalige landwirtschaftliche Nutzung der Scheune den massgebenden Referenzzustand für die vorliegend streitige Ausnahmebewilligung (E. 4.1). Es ist nicht bekannt, zu wie vielen Fahrtenbewegungen die landwirtschaftliche Nutzung tatsächlich geführt hatte, und nach über 30 Jahren dürfte es kaum mehr möglich sein, das Verkehrsaufkommen in Form von Zu- und Wegfahrten zum streitbetroffenen Gebäude zuverlässig zu ermitteln. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Immissionen mangels tatsächlicher Kenntnisse basierend auf Erfahrungswerten abgeschätzt hat. Diese Abschätzung wurde vorliegend aber auf eine ungenügende Grundlage abgestützt, weshalb die Sache zur Ergänzung des Sachverhalts an die Vorinstanz zurückzuweisen ist (E. 4.4.1). Es kann ausserdem nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass die Zweckänderung keine unzulässigen baulichen Veränderungen nach sich gezogen habe. Aus den dem Verwaltungsgericht vorliegenden Akten ergibt sich nicht in eindeutiger Weise, ob und gegebenenfalls welche baulichen Massnahmen nach der Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung vorgenommen wurden. Der Sachverhalt erweist sich auch diesbezüglich als ungenügend erstellt. Hinzu kommt, dass die Vorinstanz sich mit den vom Beschwerdeführer bereits im Rekursverfahren geltend gemachten baulichenMassnahmen am und im streitbetroffenen Gebäude nicht auseinandergesetzt hat. Die Sache ist deshalb auch diesbezüglich an die Vorinstanz zurückzuweisen (E. 4.5). Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die Vorinstanz.

Zürich Verwaltungsgericht 24.01.2019 VB.2018.00279
Zurich Verwaltungsgericht 24.01.2019 VB.2018.00279
Zurigo Verwaltungsgericht 24.01.2019 VB.2018.00279

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00279
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Geschäftsnummer:
VB.2018.00279
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 24.01.2019
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung und Ausnahmebewilligung
Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24a RPG: Umnutzung eines ehemals landwirtschaftlich genutzten Ökonomiegebäudes in ein stilles Lager
Das streitbetroffene Gebäude wurde unbestrittenermassen bis 1972 für landwirtschaftliche Zwecke genutzt; die ursprüngliche Bewilligung zur landwirtschaftlichen Nutzung liegt jedoch nicht bei den Akten. Nach Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung wurde bzw. wird das ehemalige Ökonomiegebäude seit 1978 ausschliesslich für nichtlandwirtschaftliche Lager- und Einstellzwecke genutzt. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass nach Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung eine andere Nutzung bewilligt worden wäre. Unter diesen Umständen bildet die vormalige landwirtschaftliche Nutzung der Scheune den massgebenden Referenzzustand für die vorliegend streitige Ausnahmebewilligung (E. 4.1). Es ist nicht bekannt, zu wie vielen Fahrtenbewegungen die landwirtschaftliche Nutzung tatsächlich geführt hatte, und nach über 30 Jahren dürfte es kaum mehr möglich sein, das Verkehrsaufkommen in Form von Zu- und Wegfahrten zum streitbetroffenen Gebäude zuverlässig zu ermitteln. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Immissionen mangels tatsächlicher Kenntnisse basierend auf Erfahrungswerten abgeschätzt hat. Diese Abschätzung wurde vorliegend aber auf eine ungenügende Grundlage abgestützt, weshalb die Sache zur Ergänzung des Sachverhalts an die Vorinstanz zurückzuweisen ist (E. 4.4.1). Es kann ausserdem nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass die Zweckänderung keine unzulässigen baulichen Veränderungen nach sich gezogen habe. Aus den dem Verwaltungsgericht vorliegenden Akten ergibt sich nicht in eindeutiger Weise, ob und gegebenenfalls welche baulichen Massnahmen nach der Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung vorgenommen wurden. Der Sachverhalt erweist sich auch diesbezüglich als ungenügend erstellt. Hinzu kommt, dass die Vorinstanz sich mit den vom Beschwerdeführer bereits im Rekursverfahren geltend gemachten baulichen Massnahmen am und im streitbetroffenen Gebäude nicht auseinandergesetzt hat. Die Sache ist deshalb auch diesbezüglich an die Vorinstanz zurückzuweisen (E. 4.5).
Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die Vorinstanz.
Stichworte:
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
BAULICHE MASSNAHMEN
LAGER
LANDWIRTSCHAFTLICHE NUTZUNG
LANDWIRTSCHAFTSZONE
MEHRBELASTUNG
NUTZUNGSÄNDERUNG
STILLES LAGER
ZWECKÄNDERUNG
Rechtsnormen:
Art. 22 RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2018.00279
Urteil
der 3. Kammer
vom
30. Januar 2019
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichterin
Silvia Hunziker,
Gerichtsschreiberin
Rahel Zehnder.
In Sachen
A, vertreten durch RA B und/oder RA C,
Beschwerdeführer,
gegen
1.    D,
2.    Bauausschuss E,
3.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung
und Ausnahmebewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
A.
Am
4. Mai 2016 erteilte der Bauausschuss der Gemeinde E D die teilweise
nachträgliche baurechtliche Bewilligung für die Umnutzung einer Scheune in ein
Lagergebäude sowie die Umgestaltung des Vorplatzes auf dem in der
Landwirtschaftszone gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 05 an der F-Strasse in E.
Gleichzeitig wurde die raumplanungsrechtliche und landschaftsschutzrechtliche
Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 18. April 2016 für das
Bauvorhaben eröffnet. Den dagegen von A erhobenen Rekurs hiess das
Baurekursgericht mit Entscheid vom 9. November 2016 teilweise gut und hob
den Beschluss des Bauausschusses E vom 4. Mai 2016 und die Verfügung
der Baudirektion des Kantons Zürich vom 18. April 2016 auf. Da mit der
Bewilligungserteilung nicht hinreichend sichergestellt worden sei, dass die
Nutzungsänderung zu keinen neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und
Umwelt führe, und insofern der Sachverhalt unzureichend abgeklärt worden sei
bzw. die Nutzweise im Baugesuch zu wenig konkretisiert sei, wies das
Baurekursgericht die Sache zur ergänzenden Untersuchung und zur neuen
Beurteilung an den Bauausschuss E und an die Baudirektion des Kantons
Zürich zurück (Verfahren Geschäftsnr. 02, BRGE III Nr. 03).
B.
Mit
Beschluss vom 3. Juli 2017 erteilte der Bauausschuss der Gemeinde E D
die teilweise nachträgliche baurechtliche Bewilligung für die Umnutzung des
ehemals landwirtschaftlich genutzten Ökonomiegebäudes Vers.-Nr. 04 auf dem
in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 05 an der F-Strasse
in E in ein Lagergebäude, mit folgenden Nebenbestimmungen:
"1. Koordination
Die Gesamtverfügung
der Baudirektion des Kantons Zürich BVV Nr. 06 vom 19. Juni 2017
bildet Bestandteil der vorliegenden Baubewilligung.
2.   Stammbewilligung
Die Auflagen/Bedingungen
der Stammbewilligung sind rechtsgültig, soweit nachstehend und im Entscheid des
Baurekursgerichts vom 9. November 2016 (Entscheid-Nr. 02) nichts
Abweichendes angeordnet ist (vgl. Baubewilligung [Stammbewilligung] vom
4. Mai 2016, Baugesuch Nr. 07).
3.   Nachlieferung fehlender
Unterlagen
Der
Abteilung Bau und Planung sind die in der Erwägung erwähnten, angepassten
Unterlagen bis am 31. August 2017 nachzuliefern.
4.   Gestaltung
Die Heimat- und
Ortsbildschutzkommission (H+O) genehmigt das Baugesuch ohne Auflagen,
anlässlich deren Sitzung vom 26. Juni 2017.
5.   Vorsorgeprinzip
Auf verhinderbare
Emissionen und Fahrten ist zu verzichten.
6.   Bepflanzung
Die widerrechtlich
eingekieste Fläche südlich des Gebäudes Vers.-Nr. 04 ist bis am
30. April 2018 fachgerecht auf den ursprünglich rechtmässigen Zustand
zurückzubauen.
7.   Bauausführung
Den Weisungen der
Baukontrollorgane ist unbedingt und unverzüglich Folge zu leisten. Ist der
Gesuchsteller mit Weisungen der Baukontrollorgane nicht einverstanden, kann er
bei der örtlichen Baubehörde den Erlass einer diesbezüglich anfechtbaren
Verfügung verlangen. Diese entbindet ihn aber nicht von der Pflicht, die
genannten Weisungen zu befolgen.
8.   Bauvollendung
Nach Bauvollendung
(Rückbau des Kiesplatzes) ist die Abteilung Bau und Planung für die Abnahme zu
benachrichtigen."
Gleichzeitig wurde die Verfügung der Baudirektion des
Kantons Zürich vom 19. Juni 2017 eröffnet, mit welcher diese für die
bereits erfolgte Umnutzung der Remise die Ausnahmebewilligung nach
Art. 24a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) mit
folgenden Nebenbestimmungen erteilt hat (Dispositivziffer I): Sämtliche
baulichen Massnahmen sind nicht zulässig. Bei veränderten Verhältnissen wird
neu verfügt (lit. a). Der Standort darf nicht zum Hauptstandort des
Gartenbaubetriebs werden (lit. b). Es dürfen maximal sieben Fahrtenbewegungen
pro Tag durchgeführt werden (lit. c). Die örtliche Baubehörde wird
eingeladen, die Einhaltung der Fahrtenzahl zu überwachen (lit. d). Bei
veränderten Verhältnissen wird von Amtes wegen neu verfügt (lit. e).
Sodann wurde die Bewilligung nach der Verordnung zum Schutze der
Drumlinlandschaft Zürcher Oberland vom 13. März 1998 erteilt
(Dispositivziffer II).
II.
Dagegen erhob A am 4. September 2017 Rekurs und
beantragte die Aufhebung der angefochtenen Bewilligungen. In prozessualer
Hinsicht stellte er im Sinn vorsorglicher Massnahmen den Antrag, es sei D sowie
der G GmbH umgehend die heutige Nutzung der Scheune bis zum Vorliegen
einer rechtskräftigen Baubewilligung für die Umnutzung der Scheune zu
untersagen, und es sei ein Augenschein durchzuführen. Mit Präsidialverfügung
vom 29. September 2017 wies das Baurekursgericht das Gesuch um Anordnung
vorsorglicher Massnahmen ab, soweit darauf eingetreten wurde. Nach Abschluss
des Schriftenwechsels hiess das Baurekursgericht den Rekurs mit Entscheid vom
21. März 2018 teilweise gut und hob den Beschluss des Bauausschusses E
vom 3. Juli 2017 auf, soweit damit die baurechtliche Bewilligung für das
Bauvorhaben erteilt wurde. Der Bauausschuss wurde eingeladen, über das
Baugesuch neu zu entscheiden. Dispositivziffer I lit. c der Verfügung
der Baudirektion des Kantons Zürich vom 19. Juni 2017 wurde wie folgt
geändert: "Es dürfen maximal 7 Einzelfahrten pro Tag mit Personenwagen
bis 3500 kg und maximal 2 Einzelfahrten innerhalb von 20 Tagen
mit Lastwagen durchgeführt werden". Im Übrigen wurde der Rekurs
abgewiesen. Die Verfahrenskosten wurden A, D und dem Bauausschuss E zu je
einem Drittel auferlegt. Umtriebsentschädigungen wurden nicht zugesprochen.
III.
Daraufhin gelangte A am 7. Mai 2018 mit Beschwerde an
das Verwaltungsgericht und beantragte, der angefochtene Entscheid sei
aufzuheben und die Bewilligung zur Umnutzung der Scheune Nr. 04,
Kat.-Nr. 05, in ein Lagergebäude sei zu verweigern, mit der Anordnung, der
illegal erstellte Vorplatz sei umgehend rückzubauen, unter Strafandrohung im
Unterlassungsfall. Eventualiter sei die angefochtene Bewilligung aufzuheben und
die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz bzw. den Bauausschuss E und
die Baudirektion des Kantons Zürich zurückzuweisen, mit der Anordnung, dass die
nicht bewilligten Nutzungen bis zu einer allfälligen rechtskräftigen
Bewilligung untersagt seien, die Anzahl zulässiger Fahrten um Betriebszeiten zu
ergänzen sei, jegliche Werkhof- und Magazintätigkeit untersagt sei, der
Bauausschuss E konkrete Vollzugsmassnahmen vorzusehen habe und der illegal
erstellte Vorplatz umgehend rückzubauen sei, unter Strafandrohung im
Unterlassungsfall. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das vorliegende sowie
das vorinstanzliche Verfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft. In
prozessualer Hinsicht beantragte A die Durchführung eines Augenscheins.
Der Bauausschuss E und die Baudirektion des Kantons
Zürich verzichteten am 23. Mai 2018 bzw. 5. Juni 2018 auf eine
Beschwerdeantwort und beantragten die Abweisung der Beschwerde. Dasselbe
beantragte das Baurekursgericht am 29. Mai 2018 ohne weitere Bemerkungen. D
reichte innert Frist keine Beschwerdeantwort ein. A verzichtete am
20. Juni 2018 auf eine weitere Vernehmlassung.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Zum
Entscheid berufen ist die Kammer (§ 38 Abs. 1 VRG).
1.2
Beim
angefochtenen Entscheid der Vorinstanz handelt es sich um einen
Rückweisungsentscheid. Da die Rückweisung vorliegend einzig der Umsetzung der
Anordnungen des Baurekursgerichts dient und der Gemeinde kein Entscheidungsspielraum
verbleibt, handelt es sich materiell nicht – wie bei Rückweisungsentscheiden
sonst grundsätzlich – um einen Zwischenentscheid, gegen den ein Rechtsmittel
bloss sinngemäss unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zulässig ist, sondern um einen
anfechtbaren Endentscheid (vgl. Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],
3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19a N. 65; BGE 140 V
282 E. 4.2).
1.3
Als Miteigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 08, die nur
durch die F-Strasse vom Baugrundstück getrennt ist, sowie als Alleineigentümer
der Parzelle Kat.-Nr. 09, die unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt,
ist der Beschwerdeführer gestützt auf § 338a des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) bzw. § 49 in Verbindung mit § 21
Abs. 1 VRG zur Beschwerde legitimiert.
1.4
Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
2.1
Die
Umnutzung des ehemaligen landwirtschaftlichen Ökonomiegebäudes könnte
unbestrittenermassen ausschliesslich gestützt auf Art. 24a RPG bewilligt
werden. Unter dem Randtitel "Zweckänderungen ohne bauliche Massnahmen
ausserhalb der Bauzonen" hält diese Bestimmung fest:
"
1
Erfordert
die Änderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzonen keine
baulichen Massnahmen im Sinne von Artikel 22 Absatz 1, so ist die
Bewilligung zu erteilen, wenn:
a.
dadurch keine neuen Auswirkungen
auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen, und
b.
sie nach keinem anderen
Bundeserlass unzulässig ist.
2
Die
Ausnahmebewilligung ist unter dem Vorbehalt zu erteilen, dass bei veränderten
Verhältnissen von Amtes wegen neu verfügt wird."
2.2
Als Baute oder Anlage gemäss
Art. 22 Abs. 1 RPG gilt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
eine künstlich geschaffene und auf Dauer angelegte Einrichtung, die in
bestimmter fester Beziehung zum Erdboden steht und die Nutzungsordnung zu
beeinflussen vermag, weil sie entweder den Raum äusserlich erheblich verändert,
die Erschliessung belastet oder die Umwelt beeinträchtigt. Eine bauliche
Massnahme ist dann dem Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, wenn mit der
Realisierung der Baute oder Anlage im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf
der Dinge, so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der
Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht. Als
Bauten gelten auch Fahrnisbauten, welche über nicht unerhebliche Zeiträume
ortsfest verwendet werden (BGE 139 II 134 E. 5.2; BGE 120 Ib 379
E. 3c; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Stämpflis
Handkommentar, Bern 2006, Art. 22 N. 10 f.). Im Rahmen der aus
der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) abgeleiteten und auf Art. 24c
Abs. 1 RPG gestützten Bestandesgarantie besteht die Möglichkeit,
rechtmässig errichtete Bauten und Anlagen in ihrem Bestand zu erhalten und die
dafür nötigen Unterhaltsarbeiten vorzunehmen. Darunter fallen sämtliche
Arbeiten zur Instandhaltung (Reparaturen) und Modernisierung (Renovationen),
soweit Umfang, Erscheinung, Bestimmung und Wert der Anlage unverändert bleiben.
Da aber Ausnahmebewilligungen für Zweckänderungen nach Art. 24a RPG von
Gesetzes wegen unter dem Vorbehalt veränderter Verhältnisse erteilt werden und
der Gesetzgeber davon ausging, dass sie wegen fehlender baulicher Änderungen
jederzeit problemlos rückgängig gemacht werden können müssen, dürfen im
Hinblick auf die neue Nutzung keine Investitionen getätigt werden, die einem
Widerruf der Bewilligung bei veränderten Verhältnissen faktisch hinderlich sein
könnten. Der Begriff der baulichen Mass­nahmen im Sinn von
Art. 24a
RPG
ist daher weit auszulegen. Es sind darunter
alle
Arbeiten an
der Baute im Hinblick auf die neue Nutzung zu verstehen. Als Unterhaltsmass­nahmen
kommen somit einzig Massnahmen zur Sub­stanzerhaltung in Betracht, die auch
ohne die Zweckänderung, d.h. für die ursprüngliche Nutzung erforderlich gewesen
wären (BGr, 23. August 2017, 1C_283/2017, E. 3.1 ff.).
2.3
Gemäss der
Verordnung zum Schutz der Drumlinlandschaft Zürcher Oberland vom 13. März
1998 sind in der Landschaftsschutzzone III B, in welcher sich das
streitbetroffene Grundstück befindet, alle Bauten und Anlagen, Vorkehren und
Einrichtungen, welche im Landschaftsbild in Erscheinung treten oder den Wert
des Schutzgebietes beeinträchtigen könnten, bewilligungspflichtig. Insbesondere
sind bewilligungspflichtig das Errichten und Verändern von Bauten und Anlagen
aller Art einschliesslich Mauern und Einfriedungen, Reklamevorrichtungen,
Antennen, Freileitungen, Solaranlagen, Masten und dergleichen;
Geländeveränderungen und Ablagerungen aller Art; das Aufforsten oder Anlegen
von Baumbeständen ausserhalb des Waldes, ausser Hochstammobstbäumen und Hecken;
das Beseitigen von Hecken, markanten Bäumen und Sträuchern sowie Baumgruppen ausserhalb
des Waldes; Bachverbauungen sowie das Anlegen und Ausbauen von Strassen, Wegen
und Parkplätzen.
2.4
Im Rahmen
der Beurteilung des Baugesuchs hinsichtlich allfälliger neuer Auswirkungen auf
Raum, Erschliessung und Umwelt gemäss Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG
ist nach der Rechtsprechung von der bisher bewilligten Nutzung auszugehen (BGr,
29. August 2018, 1C_619/2017, E. 4.2; VGr, 23. April 2015,
VB.2014.00244, E. 3.4, bestätigt mit BGr, 19. Januar 2016,
1C_336/2015, E. 4.2 f.; VGr, 27. März 2008, VB.2007.00549,
E. 4.4.2). In einem kürzlich ergangenen Entscheid hat das Bundesgericht
festgehalten, dass es problematisch erscheine, für den Vergleich der
Auswirkungen auf eine vor langer Zeit aufgegebene Nutzung abzustellen, deren
Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt sich kaum mehr oder nur noch
mit grösserem Beweisaufwand zuverlässig feststellen liessen. Naheliegend sei
vielmehr, die zuletzt erlaubte Verwendung oder eine bisherige, zulässige
Nutzung als Referenzmassstab heranzuziehen, auch wenn die Baute oder Anlage
ursprünglich einen anderen Verwendungszweck gehabt habe. Dies rechtfertige sich
jedenfalls dann, wenn die bisherige Nutzung während längerer Zeit ausgeübt
worden sei. Eine frühere, rechtmässig ausgeübte Nutzung könne dann
berücksichtigt werden, wenn sie nicht viele Jahre zurückliege und sich
einwandfrei, ohne besonderen Beweisaufwand, feststellen lasse (BGr,
29. August 2018, 1C_619/2017, E. 4.2). Nicht massgebend ist die mit
der theoretisch möglichen zonenkonformen Nutzung verbundene Maximalbelastung.
Gemäss dem Bundesgericht kann daher im Rahmen von Art. 24a lit. a RPG
nicht geltend gemacht werden, bei der Nutzung der Liegenschaft als
herkömmlichem Landwirtschaftsbetrieb wären die Auswirkungen auf die Umwelt eher
grösser als bei einer nichtlandwirtschaftlichen betrieblichen Nutzung. Dies
stellte eine von dieser Bestimmung nicht vorgesehene, unzulässige
"Verrechnung" von weggefallenen landwirtschaftlichen Auswirkungen und
neuen nichtlandwirtschaftlichen Auswirkungen dar. Gleiches gilt nach der Praxis
im Bereich von Mobilfunkanlagen. So kann die Erhöhung der Leistung der einen
Anlage nicht durch die Verminderung der Leistung einer anderen Anlage am
gleichen Standort kompensiert werden, selbst wenn die Gesamtbelastung nicht
erhöht wird (BGr, 4. Dezember 2008, 1C_127/2008, E. 2.5;
6. August 2007, 1A.274/2006, E. 3.2). Im gleichen Sinn erwog das
Bundesgericht in einem weiteren Fall, mit der Bewilligung, anstelle des
vorhandenen Podests eine überdeckte Lagerhalle zu errichten, seien allfällige
Ansprüche auf die Weiterführung der bisherigen [landwirtschaftlichen] Nutzung
untergegangen (BGr, 28. Juli 2003, 1A.176/2002, E. 2.1).
2.5
Nach dem
klaren Wortlaut von Art. 24a RPG ist für die Zulässigkeit einer
Zweckänderung nicht massgebend, ob die neuen Auswirkungen erheblich oder bloss
geringfügig sind. Sobald die Zweckänderung mit einer Mehrbelastung der
Erschliessung oder der Umwelt verbunden ist, kommt eine Bewilligung gestützt
auf diese Bestimmung nicht in Betracht (BGr, 19. Januar 2016, 1C_336/2015,
E. 4.1; BGr, 16. Oktober 2008, 1C_243/2008, E. 3.1;
Waldmann/Hänni, Art. 24a N. 6). Bei der Anwendung von Art. 24a
Abs. 1 lit. a RPG ist denn auch keine Interessenabwägung vorzunehmen.
Sobald eine Zweckänderung zusätzliche Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt
hat, kann eine entsprechende Bewilligung nicht gestützt auf Art. 24a RPG
erteilt werden, selbst dann, wenn einer Zweckänderung keine anderen Interessen
entgegenstehen oder solche gar überwiegend für eine Zweckänderung sprechen
(BGr, 12. September 2003, 1A.214/2002, E. 5.1.2; Rudolf Muggli in:
Heinz Aemisegger/Alfred Kuttler/Pierre Moor/Alexander Ruch [Hrsg.], Kommentar
zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 2010, Art. 24a Rz. 12).
3.
3.1
Die
Vorinstanz erwog, der Umfang der bewilligten landwirtschaftlichen Nutzung des
Ökonomiegebäudes sei nicht klar. Lägen keine gesicherten Angaben vor, seien die
mit der ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung des Ökonomiegebäudes
verbundenen Immissionen basierend auf Erfahrungswerten abzuschätzen. Massgebend
seien die Immissionen, die mit der Bewirtschaftung eines Ökonomiegebäudes der
vorliegenden Art typischerweise einhergingen. Aufgrund der Art und
Beschaffenheit des Gebäudes sei von einer ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung
mit Tierhaltung auszugehen. Die von der Beschwerdegegnerin 1 geltend
gemachten elf Einzelfahrten pro Tag bei einer zonenkonformen Nutzung des
Ökonomiegebäudes seien nachvollziehbar und realistisch und könnten als
Referenzbelastung festgesetzt werden. Die Beschwerdegegnerin 3 habe nicht
spezifiziert, ob unter den maximal sieben Fahrten pro Tag eine Hin- und
Rückfahrt oder eine Einzelfahrt zu verstehen sei, und es sei nicht nach
Personen- und Lastwagen unterschieden worden. Da in den Erwägungen bezüglich
der Anzahl Fahrten auf die Zusammenstellung der Beschwerdegegnerin 1
verwiesen werde und diese dort von Einzelfahrten ausgehe, sei die entsprechende
Auflage im Dispositiv der Verfügung der Beschwerdegegnerin 3 dahingehend
zu verstehen, dass maximal sieben Einzel­fahrten pro Tag durchgeführt werden
dürfen. Ein Jahreskontingent, wie es die Beschwerdegegnerin 1 beantrage,
würde eine effektive Kontrolle durch die örtliche Baubehörde de facto
verunmöglichen. Im Ergebnis sei die Auflage insoweit zu präzisieren bzw. zu
ergänzen, dass es sich bei den maximal erlaubten sieben Fahrtenbewegungen
pro Tag um Einzelfahrten mit Personenwagen handle. Nebst diesen Fahrten seien
innerhalb von 20 Tagen maximal zwei Einzelfahrten mit einem Lastwagen
gestattet. Demgegenüber bestehe keine Veranlassung, die Verfügung um eine
separate Auflage zu ergänzen, wonach der Beschwerdegegnerin 1 sämtliche
Werkhof- und Magazintätigkeiten verboten seien. Immissionen im Zusammenhang mit
der Lagernutzung seien nach Art. 24a RPG im selben Umfang gestattet, wie
sie bei einer zonenkonformen Nutzung des Ökonomiegebäudes anfielen. Es sei
nicht einzusehen, inwiefern sich die damit üblicherweise einhergehenden
Immissionen wie Lärm, Geruch, Staub etc. weniger störend auswirken würden, als
dies bei einer Lagernutzung der Fall sei. Erweise sich die Nutzungsänderung
unter Art. 24a RPG als bewilligungsfähig, sei die bestehende Erschliessung
nicht mehr infrage zu stellen. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers
verstosse die Nutzungsänderung auch nicht gegen die Verordnung zum Schutz der
Drumlinlandschaft Zürcher Oberland. Da die im Rekursverfahren BRGE III
Nr. 03 angefochtene Baubewilligung durch das Baurekursgericht mit
Entscheid vom 9. November 2016 vollständig aufgehoben worden sei, erweise
sich die vorliegend angefochtene Baubewilligung, soweit diese auf Auflagen und
Bedingungen der im ersten Rekursverfahren aufgehobenen Bewilligung verweise,
als fehlerhaft und müsse aus formellen Gründen aufgehoben werden. Der
Beschwerdegegner 2 sei daher einzuladen, nach Rechtskraft des vorliegenden
Entscheids die Baueingabe der Beschwerdegegnerin 1 umfassend zu prüfen und
darüber neu zu entscheiden.
3.2
Der
Beschwerdeführer macht geltend, der einzige operative Standort/Werkhof der G GmbH,
die die Scheune derzeit miete, liege auf dem streitbetroffenen Grundstück; es
bestehe nicht lediglich ein "stilles Lager". Der Gartenbaubetrieb
verursache Immissionen, die das Ausmass eines früheren Landwirtschaftsbetriebs
überschritten. Sodann sei die vorhandene Erschliessung für die heutige Nutzung
untauglich. Lastwagenfahrten seien über den vorhandenen Weg ohne Gefährdung von
Personen ausgeschlossen. Die Vorinstanz verkenne, dass der ehemalige Landwirt
unmittelbar neben der Scheune gewohnt habe. Die von der Vor­instanz als
Referenz herangezogenen elf Einzel­fahrten pro Tag gingen daher an der
Sache vorbei, da die acht Fahrten des Landwirts vollständig entfielen,
habe dieser die Betreuung und Überwachung der Tiere doch zu Fuss erledigen
können. Es hätte daher höchstens von drei täglichen Fahrten ausgegangen werden
dürfen. Hinzu komme, dass Lastwagenfahrten für Viehtransporte und
Futteranlieferungen 1970 noch nicht üblich gewesen seien. Wenn nun für den
heutigen Gartenbaubetrieb sieben Fahrten zugelassen würden, sprenge dies
den Rahmen einer landwirtschaftlichen Nutzung. Zudem müsse die zulässige
Fahrtenzahl sämtliche Nutzungen, und damit neben dem Gartenbaubetrieb auch die
Wohnnutzung der Beschwerdegegnerin 1 sowie die Bewirtschaftung der
umliegenden landwirtschaftlichen Felder, abdecken. Die im angefochtenen
Entscheid bewilligte Anzahl Fahrten sei daher offenkundig falsch ermittelt
worden. Da es sich bei der Scheune heute um einen Werkhof resp. einen täglich
intensiv genutzten Magazinstandort handle, habe die heutige Nutzung neue
Auswirkungen auf die Umwelt. Dies könne nicht als Vollzugsproblem abgetan
werden, da feststehe, dass die rechtlichen Vorgaben nicht eingehalten seien. Zudem
seien seit 1972 zahlreiche bauliche Veränderungen am und im strittigen Gebäude
vorgenommen worden. Dies stelle auch die Beschwerdegegnerin 1 nicht in
Abrede. Da nie eine nichtlandwirtschaftliche Nutzung bewilligt worden sei, sei
der ursprüngliche bauliche Zustand unmittelbar nach Aufgabe der
landwirtschaftlichen Tätigkeit massgebend und nicht der bauliche Zustand bei
Aufnahme der nun umstrittenen Tätigkeit.
4.
4.1
Das
streitbetroffene Gebäude wurde unbestrittenermassen bis am 1. Juli 1972 für
landwirtschaftliche Zwecke genutzt. Aus den Akten ergibt sich, dass die
Abteilung Bau und Planung des Beschwerdegegners 2 sämtliche Archivakten
der Scheune Ass. Nr. 04 sowie der umliegenden Gebäude konsultierte,
jedoch keine Unterlagen zum streitigen Objekt mehr vorhanden sind. Aus diesem
Grund liegt die ursprüngliche Bewilligung zur landwirtschaftlichen Nutzung des
streitigen Gebäudes nicht bei den Akten. Nachdem die landwirtschaftliche
Nutzung aufgegeben worden war, wurde bzw. wird das ehemalige Ökonomiegebäude seit
1978 von der Beschwerdegegnerin 1 sowie von Dritten ausschliesslich für
nichtlandwirtschaftliche Lager- und Einstellzwecke genutzt. Indes ergeben sich
aus den Akten keine Anhaltspunkte dafür, dass nach Aufgabe der
landwirtschaftlichen Nutzung des streitbetroffenen Gebäudes eine andere Nutzung
je bewilligt worden wäre. Dies macht denn auch die Beschwerdegegnerin 1
nicht geltend. Unter diesen Umständen bildet die vormalige landwirtschaftliche
Nutzung der Scheune den massgebenden Referenzzustand für die vorliegend
streitige Ausnahmebewilligung, zumal dies offenbar die letzte bewilligte
Nutzung der Scheune darstellt. Wie die Vorinstanz richtig festgestellt hat, ist
der Umfang der ehemals bewilligten Nutzung mangels Vorliegens der
ursprünglichen Bewilligung oder anderer Archivakten zum streitbetroffenen
Grundstück unklar. Der Schluss der Vorinstanz, es sei von einer ehemaligen
landwirtschaftlichen Nutzung mit Tierhaltung auszugehen, stützt sich auf die
bei den Akten liegenden Grundrisspläne des streitbetroffenen Gebäudes und wird
von den Parteien nicht bestritten.
4.2
Die
Beschwerdegegner 2 und 3 bewilligten eine Umnutzung der Scheune in ein
"Lagergebäude" bzw. "Lager". Die Beschwerdegegnerin 3
hält in der Gesamtverfügung vom 19. Juni 2017 fest, das Vorhaben umfasse
die Umnutzung der Scheune zu einem "stillen Lager". Die
Baubewilligung des Beschwerdegegners 2 vom 3. Juli 2017 erklärt die
Gesamtverfügung vom 19. Juni 2017 zum Bestandteil der vorliegenden
Baubewilligung. Vor diesem Hintergrund umfasst die Ausnahmebewilligung
lediglich die Zweckänderung zu einem sogenannten "stillen Lager". Ein
solches wird nur selten zur Bewirtschaftung und nicht für den täglichen, gewerblichen
Betrieb besucht (VGr, 21. September 2017, VB.2016.00035/VB.2016.00036,
E. 5.1). Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, die G GmbH nutze
die Scheune nicht als "stilles Lager", sondern vielmehr als Werkhof
bzw. Magazinstandort, ist festzuhalten, dass eine solche intensive Nutzung
nicht der angefochtenen Bewilligung entspräche. So hält die
Beschwerdegegnerin 3 in ihrer Gesamtverfügung vom 19. Juni 2017
ausdrücklich fest, der Standort dürfe nicht zum Hauptstandort des
Gartenbaubetriebs werden. Bereits der Umstand, dass lediglich eine Umnutzung in
ein "stilles Lager" bewilligt wurde, schliesst eine Nutzung als
Neben- oder Hauptstandort aus. Es ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass eine
allfällige gegenwärtige oder zukünftige intensivere Nutzung der Scheune im
vorliegenden Verfahren nicht relevant ist, da eine solche intensivere Nutzung
nicht Gegenstand des Bewilligungsverfahrens ist. Vielmehr hätte bei einer
rechtswidrigen Nutzung der Scheune die örtliche Baubehörde einzuschreiten.
4.3
Soweit der
Beschwerdeführer geltend macht, die Bewilligung hätte bereits deshalb nicht
erteilt werden dürfen, weil die Beschwerdegegnerin 1 die in der
Baubewilligung verlangten Unterlagen bis heute nicht eingereicht habe, ist ihm
nicht zuzustimmen. Zwar wurde die Beschwerdegegnerin 1 mit der
Baubewilligung vom 3. Juli 2017 verpflichtet, weitere Unterlagen bis am
31. August 2017 nachzuliefern und darin den Rückbau des Kiesplatzes gelb
anzuzeigen, den Hauptstandort des Betriebs zu deklarieren und sämtliche Mauern
im Inneren der Scheune einzuzeichnen. Der Beschwerdegegner 2 legte im
Rekursverfahren dar, dass diese eingeforderten Unterlagen für den Entscheid
über die Bewilligungsfähigkeit nicht relevant seien, da die Auswirkungen auf
die Umwelt von der Beschwerdegegnerin 1 zwar minimalistisch, aber
ausreichend dargelegt worden seien. Dem ist zuzustimmen, zumal aus dem Bericht
der I AG vom 20. April 2017 mindestens knapp hervorgeht, wie das
ehemalige Ökonomiegebäude genutzt werden soll und wie viele Fahrtenbewegungen
die beabsichtigte Nutzung nach sich ziehe. Hinzu kommt, dass die Baubewilligung
vom 3. Juli 2017 ohnehin keine Rechtsfolgen für den Fall der
Nichteinreichung der verlangten Akten vorsah.
4.4
Umstritten
ist im vorliegenden Beschwerdeverfahren hauptsächlich, ob durch die Nutzungsänderung
neue Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstünden.
4.4.1
Dazu ist zunächst zu ermitteln, welche Auswirkungen die
letzte
bewilligte Nutzung
des Ökonomiegebäudes auf Raum, Erschliessung und Umwelt
hatte. Die Beschwerdegegnerin 3 sowie die Vorinstanz stützten sich dabei
auf den Bericht der I AG vom 20. April 2017. Diese ermittelte für die
zonenkonforme Nutzung als Tierhaltungsbetrieb täglich elf Fahrtenbewegungen.
Der zonenkonforme Betrieb finde während sieben Tagen die Woche und auch nachts
statt. Neben den Fahrtenbewegungen gehe eine zonenkonforme Nutzung ausserdem
mit weiteren Immissionen wie Lärm, Geruch, Staub, Insekten etc. einher. Allerdings
äussert sich dieser Bericht nicht dazu, ob er die Fahrtenzahl für die
Verhältnisse im Zeitraum bis 1972 berechnete, als die betreffende
landwirtschaftliche Nutzung effektiv ausgeübt wurde, oder für eine heutige
zonenkonforme Nutzung. Mangels Hinweis auf einen früheren Bezugsrahmen und
entsprechende Quellenangaben ist zu vermuten, dass die Berechnung für den
heutigen Zeitpunkt angestellt wurde. Die Verhältnisse im heutigen Zeitpunkt
können jedoch nach den vorstehenden Ausführungen (vorn E. 2.4) nicht
massgebend sein. Dies ist namentlich mit Blick auf den Einwand des
Beschwerdeführers wesentlich, wonach regelmässige Lastwagenfahrten für
Viehtransporte und Futteranlieferungen 1970 noch nicht üblich gewesen seien.
Nachdem
das umstrittene Gebäude seit über 30 Jahren nicht mehr für den damals
bewilligten Zweck genutzt wird, erweist sich die zuverlässige Ermittlung des
damaligen Verkehrsaufkommens im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung des
Ökonomiegebäudes als schwierig. Unbestritten ist zwar, dass auch bei einer
zonenkonformen Nutzung des Ökonomiegebäudes gewisse Fahrten notwendig waren.
Strittig ist jedoch die Anzahl der Fahrten, insbesondere die von der I AG
ermittelten Fahrten des Landwirts zur Überwachung und Kontrolle seiner Tiere
sowie der Fahrten mit Lastwagen. Das Vorbringen des Beschwerdeführers, wonach
der Landwirt damals unmittelbar neben dem streitbetroffenen Ökonomiegebäude
gewohnt und deshalb den Weg zum Ökonomiegebäude nicht mit dem Personenwagen
zurückgelegt habe, erscheint insofern nachvollziehbar, als Landwirte
erfahrungsgemäss in der Nähe ihres Hofes in der Landwirtschaftszone wohnen. Die
Akten ergeben dazu jedoch keine Anhaltspunkte, und die Ausführungen des
Beschwerdeführers diesbezüglich sind nicht belegt. Beim im Namen und Auftrag
der Beschwerdegegnerin 1 erstellten Bericht der I AG, den die
Vorinstanz ihrem Urteil zugrunde gelegt hat, handelt es sich zwar um ein
Parteigutachten; der Beweiswert darf dem Bericht aber deswegen nicht ohne
Weiteres abgesprochen werden (vgl. Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7
N. 148). Vielmehr ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der I AG
um eine landwirtschaftliche Beratungsfirma handelt, die unter anderem Gutachten
zu baurechtlichen Fragen, wie bspw. Nutzungsänderungen von Wohn- und
Ökonomiebauten erstellt und dementsprechend über Fachwissen verfügt. Vorbehalte
über die Aussage- und Beweiskraft ergeben sich jedoch aufgrund der vorne
aufgeführten Schwächen und dem fast vollständigen Fehlen jeglicher Belege und
Referenzen. Der Bericht begründet auch nicht, weshalb Fahrten des Landwirts zur
Überwachung und Kontrolle der Tiere notwendig gewesen sein sollen, obwohl er
unmittelbar neben dem Ökonomiegebäude gewohnt haben soll.
Festzuhalten
bleibt damit, dass nicht bekannt ist, zu wie vielen Fahrtenbewegungen die
landwirtschaftliche Nutzung tatsächlich geführt hatte, und dass es nach über
30 Jahren kaum mehr möglich sein dürfte, das Verkehrsaufkommen in Form von
Zu- und Wegfahrten zum streitbetroffenen Gebäude zuverlässig zu ermitteln,
zumal die ursprüngliche Bewilligung betreffend landwirtschaftliche Nutzung
nicht mehr vorhanden ist (vgl. vorn E. 4.1). Vor diesem Hintergrund ist es
grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass die Vor­instanz im Rahmen der freien
Beweiswürdigung die mit der ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung des
Ökonomiegebäudes typischerweise einhergehenden Immissionen mangels tatsächlicher
Kenntnisse basierend auf Erfahrungswerten abgeschätzt hat. Soweit sie indes auf
den Bericht der I AG in seiner vorliegenden Form abgestellt hat, beruht
ihre Sachverhaltsfeststellung nach dem Gesagten auf ungenügenden Grundlagen,
insbesondere mit Bezug auf die Anzahl der Fahrten. Damit ist der Sachverhalt
ungenügend erstellt und die Sache ist zu Ergänzung des Sachverhalts an die
Vorinstanz zurückzuweisen. Dazu bietet sich namentlich an, der I AG
Ergänzungsfragen zu stellen und/oder eine eigene Expertise zum damalige
Verkehrsaufkommen im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung des Ökonomiegebäudes
einzuholen.
Im
Hinblick auf die Rückweisung an die Vorinstanz und die von dieser vorzunehmende
Sachverhaltsabklärung rechtfertigen sich die nachfolgenden Bemerkungen. Die Beschwerdegegnerin 1
macht geltend, das ehemalige Ökonomiegebäude werde derzeit ausschliesslich als
stiller Lager- und Einstellraum genutzt. Namentlich würden alte Möbel, Leitern,
Pfähle, Altholz, Paletten, Material und verschiedene Gerätschaften gelagert. In
einem untergeordneten Teil des Gebäudes werde seit Jahrzehnten zeitweilig ein
Segelflugzeug eingestellt. Aktuell werde das Gebäude von zwei Mietern genutzt; dabei
handle es sich um die G GmbH sowie den Eigentümer des Segelflugzeugs. Die G GmbH
lagere im Gebäude Zaunmaterialien, Pfähle, gartenbauliche Hilfsprodukte,
Zementwaren und Natursteine etc. Für die Nutzung als stilles Lager seien pro
Tag sieben Einzelfahrten mit einem Personenwagen und 0,1 Einzel­fahrten
mit einem Lastwagen notwendig.
Es
ergibt sich aus den Akten nicht, wie diese von der Beschwerdegegnerin 1
geltend gemachte Fahrtenzahl ermittelt wurde. Sollten sich die Ausführungen der
Vorinstanz nach der weiteren Sachverhaltsabklärung bestätigen, wäre die
Beschwerdegegnerin 1 auf den von ihr geltend gemachten
7,1 Einzelfahrten pro Tag zu behaften. Es ist ausserdem festzuhalten, dass
diese Fahrten alle Nutzer/Mieter des ehemaligen Ökonomiegebäudes einschliessen
und sich nicht nur auf die G GmbH beziehen. Die Erschliessung trägt dem
insofern Rechnung, als sie aufgrund der ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung
auf ein nur geringes Verkehrsaufkommen ausgerichtet ist. Damit keine neuen
Auswirkungen auf Umwelt, Raum und Erschliessung entstehen, muss sich das
Verkehrsaufkommen des stillen Lagers im selben Rahmen halten. Andernfalls
bestünde die Gefahr, dass Zufahrt und Umschwung zur Erleichterung der
Transporte ausgebaut würden. Da ein stilles Lager nur mit wenigen Fahrten pro
Tag verbunden sein darf, ist eine bessere Erschliessung nicht notwendig und wäre
im Rahmen von Art. 24a RPG ohnehin nicht zulässig. Sollten sich aufgrund
der zu ergänzenden Sachverhaltsabklärungen geringere Fahrtenzahlen ergeben,
wäre die Bewilligung entsprechend einzuschränken.
4.5
Zu prüfen
bleibt, ob die Umnutzung des ehemaligen Ökonomiegebäudes in ein Lagergebäude
(unzulässige) bauliche Massnahmen erfordert bzw. solche bereits erfolgt sind.
Wie bereits erwähnt,
liegen keine Archivakten oder anderweitige Unterlagen vor, aus denen
hervorgeht, wie das ehemalige Ökonomiegebäude zum Zeitpunkt der
landwirtschaftlichen Nutzung, d.
h.
vor dem 1. Juli 1972 genau ausgesehen hat (vorn E. 4.1). Die
Beschwerdegegnerin 1 hat allerdings im ersten Rechtsgang vor
Baurekursgericht eingeräumt, dass "im Zusammenhang und im Anschluss an die
Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung" bauliche Veränderungen
vorgenommen worden seien. Diese lägen allesamt jedoch Jahrzehnte zurück. Mit
Blick auf die vorliegend interessierende Umnutzung seien am Gebäude keinerlei
baulichen Anpassungen vorgenommen worden. Damit verkennt die
Beschwerdegegnerin 1 jedoch, dass sämtliche baulichen Veränderungen, die
in den letzten Jahrzehnten nach der Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung im
Hinblick auf eine nichtlandwirtschaftliche Lagernutzung vorgenommen wurden,
gemäss Art. 24a RPG unzulässig sind (vorn E. 2.2). Vor diesem
Hintergrund kann nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass die
Zweckänderung keine unzulässigen baulichen Veränderungen nach sich gezogen hat.
Aus den dem Verwaltungsgericht vorliegenden Akten ergibt sich nicht in
eindeutiger Weise, ob und gegebenenfalls welche baulichen Massnahmen nach der
Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung vorgenommen wurden. So äussert sich
weder die Beschwerdegegnerin 1 konkret zu den vorgenommenen baulichen
Anpassungen, noch ergeben sich diese aus den Grundriss- und Fassadenplänen oder
den bei den Akten liegenden Fotos. Hinzu kommt, dass bei einem Augenschein
durch die Abteilung Bau und Planung des Beschwerdegegners 2 zwar keine
sanitären Anlagen festgestellt werden konnten. Das entsprechende
Augenscheinprotokoll liegt indes nicht bei den Akten. Der Sachverhalt erweist
sich auch diesbezüglich als ungenügend erstellt. Selbst wenn keine Archivakten
zum Zustand des streitbetroffenen Gebäudes im Zeitpunkt der landwirtschaftlichen
Nutzung mehr vorhanden sind, erscheint es nicht unmöglich, die im Hinblick auf
die Nutzungsänderung vorgenommenen baulichen Massnahmen zu ermitteln. Infrage
kämen dazu insbesondere eine Befragung der Beschwerdegegnerin 1, der
Beizug des Augenscheinprotokolls der Abteilung Bau und Planung des
Beschwerdegegners 2, die Durchführung eines Augenscheins im Beisein der
Parteien und/oder der Beizug einer Expertise.
Hinzu kommt, dass die
Vorinstanz sich mit den vom Beschwerdeführer bereits im Rekursverfahren geltend
gemachten baulichen Massnahmen am und im streitbetroffenen Gebäude nicht
auseinandergesetzt hat. Damit verletzte sie das rechtliche Gehör des
Beschwerdeführers, umfasst der Gehörsanspruch doch auch den Anspruch auf
Auseinandersetzung mit den relevanten Sachvorbringen. Die Frage, ob im Hinblick
auf die Umnutzung des ehemaligen Ökonomiegebäudes bauliche Massnahmen
vorgenommen wurden, ist ohne Weiteres entscheidwesentlich, handelt es sich doch
dabei um eine Voraussetzung für die Erteilung einer Bewilligung im Sinn von
Art. 24a RPG (vorn E. 2.1 f.; vgl. Alain Griffel, Kommentar VRG,
§ 8 N. 33).
Die Sache ist deshalb
auch in Bezug auf die baulichen Massnahmen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
4.6
Nach dem
Gesagten ist die Sache zur Abklärung des entscheidwesentlichen Sachverhalts und
zu neuem Entscheid an die Vor­instanz zurückzuweisen (vgl. Art. 64
Abs. 1 VRG). Die Vorinstanz wird zu beurteilen haben, wie sich die
Verkehrsverhältnisse im Zeitpunkt der landwirtschaftlichen Nutzung des
streitbetroffenen Gebäudes gestaltet haben und ob die Nutzungsänderung zu einem
stillen Lager mit (unzulässigen) baulichen Massnahmen verbunden ist. Vor diesem
Hintergrund wird sie auch erneut zu prüfen haben, ob der Zweckänderung die
Verordnung zum Schutz der Drumlinlandschaft Zürcher Oberland vom 13. März
1998 entgegensteht.
4.7
Der
Beschwerdeführer stellte für den Fall einer Rückweisung an die Vorinstanz
verschiedene Anträge. So beantragte er unter anderem, die Rückweisung sei mit
der Anordnung zu verbinden, dass die Anzahl zulässiger Fahrten um
Betriebszeiten zu ergänzen sowie jegliche Werkhof- und Magazintätigkeit
untersagt sei und der Beschwerdegegner 2 konkrete Vollzugsmassnahmen
vorzusehen habe. Eine solche Anordnung durch das Verwaltungsgericht erscheint
jedoch angesichts des Umstands, dass unklar ist, ob überhaupt eine
Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG erteilt werden kann, nicht
angezeigt. Vielmehr wird die Vorinstanz diese Vorbringen zu prüfen und zu
beurteilen haben.
Der Beschwerdeführer beantragt weiter, eine allfällige Rückweisung
sei mit der Anordnung zu verbinden, dass die nicht bewilligten Nutzungen bis zu
einer allfälligen rechtskräftigen Bewilligung untersagt seien. Damit rügt der
Beschwerdeführer das Vorliegen eines baurechtswidrigen Zustands. Die Umnutzung
des ehemaligen Ökonomiegebäudes in ein Lagergebäude wurde bislang noch nicht
rechtskräftig bewilligt. Die derzeitige Nutzung der Scheune wird jedoch durch
die örtliche Baubehörde geduldet. Für die Beseitigung eines baurechtswidrigen
Zustands ist indes erstinstanzlich nicht das Verwaltungsgericht, sondern die
örtliche Baubehörde zuständig (vorn E. 4.2).
Schliesslich beantragt der Beschwerdeführer, die
Rückweisung sei mit der Anordnung zu verbinden, dass der illegal erstellte
Vorplatz unter Strafandrohung im Unterlassungsfall umgehend rückzubauen sei.
Die Verpflichtung zum Rückbau der Fläche auf den ursprünglich rechtmässigen
Zustand wurde bereits in der Baubewilligung vom 3. Juli 2017 angeordnet.
Da diese Verpflichtung nicht angefochten wurde und die Vorinstanz die
Baubewilligung nur insofern aufgehoben hat, als damit die baurechtliche
Bewilligung für das Bauvorhaben erteilt wurde, wurde die Verpflichtung zum
Rückbau der eingekiesten Fläche rechtskräftig. Unklar ist, ob die
Beschwerdegegnerin 1 dieser Verpflichtung bereits nachgekommen ist. Es
liegt jedoch in der Verantwortung des Beschwerdegegners 1, diese Anordnung
zu vollstrecken (vgl. § 29 Abs. 1 VRG). Eine entsprechende Anordnung
durch das Verwaltungsgericht rechtfertigt sich deshalb nicht.
Soweit in den beiden letztgenannten Anträgen ein Gesuch um
Anordnung vorsorglicher Massnahmen zu sehen wäre, wäre darauf nicht
einzutreten, hat doch der anwaltlich vertretene Beschwerdeführer dieses nicht
substanziiert begründet und insbesondere nicht dargelegt, inwiefern ihm ein
nicht wiedergutzumachender Nachteil drohte.
5.
Nachdem die Sache zur Abklärung des Sachverhalts und zu
neuem Entscheid an die Vor­instanz zurückzuweisen ist, erübrigt sich die vom
Beschwerdeführer beantragte Durchführung eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht.
6.
Die Beschwerde ist damit teilweise gutzuheissen. Der
vorinstanzliche Entscheid vom 21. März 2018 ist vollumfänglich aufzuheben,
und die Sache ist im Sinn der Erwägungen zur Abklärung des Sachverhalts und
erneuten Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Rückweisung zur
erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die Verlegung der
Gerichts- und Parteikosten als Obsiegen zu behandeln, wenn die
Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr,
28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 mit Hinweisen; Marco Donatsch, Kommentar
VRG, § 64 N. 5). Demnach hat der Beschwerdeführer als obsiegend zu
gelten und sind die Kosten des vorliegenden Verfahrens nach § 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG der
Beschwerdegegnerschaft zu je einem Drittel aufzuerlegen. Sodann ist die Beschwerdegegnerin 1
zu verpflichten, dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung zu bezahlen,
wobei eine solche von Fr. 1'500.- (inkl. 7,7 % Mehrwertsteuer)
angemessen erscheint (§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG).
7.
Der vorliegende Rückweisungsentscheid stellt einen
Zwischenentscheid dar (BGE 133 II 409 E. 1.2). Solche sind nach
Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) vor
Bundesgericht nur dann anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden
Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde
sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an
Zeit und Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde
(lit. b).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    In
teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Baurekursgerichts
vom 21. März 2018 aufgehoben und die Sache im Sinn der Erwägungen zur
Sachverhaltsabklärung und erneuten Entscheidung an das Baurekursgericht
zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.    4'000.--;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.      200.--      Zustellkosten,
Fr.    4'200.--      Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft zu je einem Drittel auferlegt.
4.    Die
Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer eine
Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (inkl. 7,7 % Mehrwertsteuer) zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …