zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00850 · 2021-03-18 · de

Baubewilligung | Neubau von 3 MFH mit 14 Wohnungen und Tiefgarage: Anwendung der BZO-Bestimmung bzgl. grossem Grundabstand. Die Begriffe des grossen und kleinen Grundabstands sind im PBG nicht enthalten. Beim grossen Grundabstand handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff des kommunalen Rechts, dessen Konkretisierung im pflichtgemässen Ermessen der Behörde liegt. In Bezug auf die Anwendung unbestimmter kantonaler Rechtsbegriffe des Bundesrechts geht das Bundesgericht von einer Ermessensüberschreitung aus, wenn die kantonalen Instanzen grundlos von den in Lehre und Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen abweichen. Diese Rechtsprechung kann gemäss Bundesgericht sinngemäss auch auf die Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe durch kommunale Behörden übertragen werden. Dasselbe muss auch dann gelten, wenn die kommunale Behörde in ihrer Bauordnung von einem unbestimmten Rechtsbegriff des kommunalen Rechts Gebrauch macht, welcher in den kommunalen Bauordnungen weit verbreitet ist. Dessen Bedeutung ist nach dem allgemeinen Sprachverständnis im baurechtlichen Kontext unbestritten und bezüglich dessen Anwendung besteht eine einheitliche Praxis. Auszugehen ist zwar vom Wortlaut der Bauordnung, welche dem Bauherrn vorliegend bei der Festlegung des grossen Grundabstands eine (gewisse) Wahlfreiheit lässt. Die Ausübung dieser Wahl hat indessen vor dem Sinn und Zweck des grossen Grundabstands zu erfolgen. Mit dem grossen Grundabstand soll im Interesse des Bauherrn und der Nachbarn zwischen Gebäude und Grenze auf jener Seite des Gebäudes mehr Raum geschaffen werden, zu der sich die Wohnräume des Gebäudes hauptsächlich orientieren. Insofern ist die Hauptwohnseite entgegen der Baukommission nicht irrelevant und darf nicht ausser Acht gelassen werden, auch wenn die anwendbare Bestimmung der BZO diese nicht ausdrücklich als massgebend bezeichnet. Andernfalls wäre das Institut des grossen Grundabstands seines Sinngehalts völlig entleert. Gründe, vom gängigen Verständnis und von Sinn undZweck des grossen Grundabstands abzuweichen, sind im vorliegenden Fall keine ersichtlich (E.4.6). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 18.03.2021 VB.2020.00850
Zurich Verwaltungsgericht 18.03.2021 VB.2020.00850
Zurigo Verwaltungsgericht 18.03.2021 VB.2020.00850

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00850
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Geschäftsnummer:
VB.2020.00850
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.03.2021
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau von 3 MFH mit 14 Wohnungen und Tiefgarage: Anwendung der BZO-Bestimmung bzgl. grossem Grundabstand.
Die Begriffe des grossen und kleinen Grundabstands sind im PBG nicht enthalten. Beim grossen Grundabstand handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff des kommunalen Rechts, dessen Konkretisierung im pflichtgemässen Ermessen der Behörde liegt. In Bezug auf die Anwendung unbestimmter kantonaler Rechtsbegriffe des Bundesrechts geht das Bundesgericht von einer Ermessensüberschreitung aus, wenn die kantonalen Instanzen grundlos von den in Lehre und Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen abweichen. Diese Rechtsprechung kann gemäss Bundesgericht sinngemäss auch auf die Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe durch kommunale Behörden übertragen werden. Dasselbe muss auch dann gelten, wenn die kommunale Behörde in ihrer Bauordnung von einem unbestimmten Rechtsbegriff des kommunalen Rechts Gebrauch macht, welcher in den kommunalen Bauordnungen weit verbreitet ist. Dessen Bedeutung ist nach dem allgemeinen Sprachverständnis im baurechtlichen Kontext unbestritten und bezüglich dessen Anwendung besteht eine einheitliche Praxis.
Auszugehen ist zwar vom Wortlaut der Bauordnung, welche dem Bauherrn vorliegend bei der Festlegung des grossen Grundabstands eine (gewisse) Wahlfreiheit lässt. Die Ausübung dieser Wahl hat indessen vor dem Sinn und Zweck des grossen Grundabstands zu erfolgen. Mit dem grossen Grundabstand soll im Interesse des Bauherrn und der Nachbarn zwischen Gebäude und Grenze auf jener Seite des Gebäudes mehr Raum geschaffen werden, zu der sich die Wohnräume des Gebäudes hauptsächlich orientieren. Insofern ist die Hauptwohnseite entgegen der Baukommission nicht irrelevant und darf nicht ausser Acht gelassen werden, auch wenn die anwendbare Bestimmung der BZO diese nicht ausdrücklich als massgebend bezeichnet. Andernfalls wäre das Institut des grossen Grundabstands seines Sinngehalts völlig entleert.
Gründe, vom gängigen Verständnis und von Sinn und Zweck des grossen Grundabstands abzuweichen, sind im vorliegenden Fall keine ersichtlich (E.4.6).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BZO
ERMESSEN (GEMEINDE)
ERMESSENSSPIELRAUM
GRENZABSTAND
GRUNDABSTAND
KOMMUNALES RECHT
UNBESTIMMTER RECHTSBEGRIFF
Rechtsnormen:
§ 49 Abs. I PBG
§ 49 Abs. II lit. b PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00850
VB.2020.00857
Urteil
der 1. Kammer
vom
18. März 2021
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter
André Moser,
Gerichtsschreiberin
Laura Diener.
In Sachen
1.    A AG, vertreten durch RA B,
2.    Baukommission Hausen am Albis,
Beschwerdeführerinnen,
gegen
1.1  C,
1.2  D,
2.    E,
alle vertreten durch RA F,
Beschwerdegegnerschaft,
und
1.    Baukommission Hausen am Albis,
2.    A AG, vertreten durch RA B,
Mitbeteiligte,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Baukommission Hausen
am Albis erteilte der A AG am 23. Oktober 2019 unter Bedingungen und
Auflagen die
baurechtliche Bewilligung
für den Abbruch der bestehenden Bauten Vers.-Nrn. 01 und 02 und die
Erstellung von drei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 14 Wohnungen und
gemeinsamer Tiefgarage, je einer Photovoltaikanlage auf den Flachdächern der
Häuser X und Y sowie die Sanierung des Flurwegs G als
Fussgängererschliessung und Notzufahrt auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 03
und 04 am G-Weg 05/06/07 in Hausen am Albis.
II.
Dagegen rekurrierten C und D sowie E mit gemeinsamer
Eingabe am 21. Dezember 2019 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragten die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Die 2. Abteilung
des Baurekursgerichts führte am 3. Juni 2020 im Beisein der Parteien einen
Augenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 3. November 2020 hiess das
Baurekursgericht den Rekurs gut, soweit es darauf eintrat, und hob den
Beschluss der
Baukommission Hausen am Albis vom
23. Oktober 2019 auf.
III.
Dagegen erhob die
A AG
am 2
. Dezember 2020 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, den angefochtenen
Entscheid aufzuheben und die Sache zum Entscheid der weiteren Rekurspunkte an
das Baurekursgericht zurückzuweisen. Sodann sei ihr eine angemessene
Parteientschädigung zulasten der Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen (VB.2020.00850).
Tags darauf
erhob
d
ie
Baukommission Hausen am Albis
dagegen
ebenfalls Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte,
den Entscheid des Baurekursgerichts vom
3. November 2020
vollumfänglich
aufzuheben (VB.2020.00857)
.
Am 4. Januar
2021 nahm die
Baukommission Hausen am
Albis von der Beschwerde der A AG Kenntnis.
Mit
separaten Beschwerdeantworten vom 12. Januar 2021 beantragten
C
und D sowie E jeweils
, die
Beschwerde abzuweisen, sowie eine Parteientschädigung. Das Baurekursgericht
beantragte am 20. Januar 2021 in beiden Verfahren ohne weitere Bemerkungen
die Abweisung der jeweiligen Beschwerde.
Am 1. Februar
2021 replizierte die
A AG
unter Festhalten an den gestellten Anträgen. Auf weiteren
Schriftenwechsel wurde stillschweigend verzichtet.
Die Kammer erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist für die
Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
1.2
Die Beschwerdeführerin aus VB.2020.00850
ist als Bauherrin ohne Weiteres und unbestrittenermassen gestützt auf
§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bzw.
§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG zur Beschwerde
legitimiert.
1.3
Die Baukommission Hausen am Albis
(VB.2020.00857)
rügt eine Verletzung der
Gemeindeautonomie (
Art. 50 Abs. 1 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und Art. 85 der
Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 [KV]
)
.
Als eigenständige Kommission
i.
S.
v. § 51
des Gemeindegesetzes (GG) vom 17. Mai 2009 (vgl. Art. 34
Gemeindeordnung Hausen am Albis vom 27. September 2009) kommt ihr
Organeigenschaft zu (§ 5 Abs. 1 lit. c Ziff. 3 GG), weshalb
sie befugt ist, selber über den Weiterzug zu entscheiden, wenn – wie vorliegend
– ihre Anordnung im Rechtsmittelverfahren aufgehoben oder abgeändert wurde
(Mischa Morgenbesser
/Lorenzo Marazotta in: Tobias
Jaag/Markus Rüssli/Vittorio Jenni [Hrsg.], Kommentar zum Zürcher Gemeindegesetz,
Zürich etc. 2017, § 172 N. 3
). Aufgrund ihrer Eigenschaft als
Baubewilligungsbehörde ist sie als Trägerin hoheitlicher Gewalt berührt und zur
Autonomiebeschwerde befugt (§ 49 i.
V.
m. § 21 Abs. 2 lit.
b VRG;
BGE 145 I 52, E. 3; Martin Bertschi in:
Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. A. Zürich/Basel/Genf 2014 [Kommentar VRG],
§ 21, N. 118 bei Fn. 407
).
Da sie sich in vertretbarer Weise auf die
Gemeindeautonomie als Beschwerdegrund beruft, ist ihre Beschwerdelegitimation
zu bejahen. Ob die beanspruchte Autonomie tatsächlich besteht und im konkreten
Fall verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen
Beurteilung der Beschwerde (VGr, 12. Mai 2016, VB.2016.00052/VB.2016.00055,
E. 2 mit Hinweisen; BGr, 4. September 2017, 1C_161/2017, E. 1;
BGE 140 I 90 E. 1.1 mit Hinweisen; Martin Bertschi,
Kommentar VRG, § 21 N. 118).
1.4
Die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerden
ist einzutreten.
2.
Die beiden
vorliegenden Beschwerden richten sich gegen denselben Rekursentscheid,
betreffen das nämliche Bauvorhaben und werfen die gleichen Rechtsfragen auf. Die
beiden vorerst separat geführten Beschwerdeverfahren
VB.2020.00850 und
VB.2020.00857 sind daher
aus
prozessökonomischen Gründen
zu vereinigen
und gemeinsam zu behandeln (§ 71 VRG in Verbindung mit
Art. 125 lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008
[ZPO]; vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,
Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50–60).
Die
nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo
nicht
anders vermerkt ist, auf die Akten im
Verfahren VB.2020.00850.
3.
3.1
Die
streitbetroffene Bauparzelle Kat.-Nr. 04 liegt gemäss geltender Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Hausen am Albis vom 17. Dezember 1994 (BZO) in
der Wohnzone W/1.8 und grenzt gegen Südosten an die ebenfalls
streitbetroffene Bauparzelle Kat.-Nr. 03, welche in der Kernzone K1
situiert ist. Die beiden Parzellen bilden zusammen ein langgezogenes, schmales
Rechteck und grenzen im Nordosten an den G-Weg. Die Parzelle Kat.-Nr. 04
grenzt gegen Westen und Nordwesten an zwei weitere, ebenfalls der Wohnzone W/1.8
zugehörige Grundstücke (Kat.-Nrn. 010 und 011), während die Parzelle
Kat.-Nr. 03 ihrerseits gegen Süden und Südwesten an zwei ebenfalls der
Kernzone K1 zugehörige Grundstücke grenzt.
3.2
Streitgegenstand
ist die Einhaltung des grossen Grundabstands der geplanten Häuser X und Y und
in diesem Zusammenhang die Auslegung und Anwendung von Ziff. 3.2.1 BZO. In
der massgeblichen Wohnzone W/1.8 beträgt der grosse Grundabstand gemäss
Ziff. 3.2.1 BZO mindestens 10 m (Ziff. 3.1.1 BZO) und ist
mindestens gegenüber einer Fassade einzuhalten, wobei dies auch die strassenseitige
Fassade betreffen kann. Bei Fassaden von mehr als 20 m Länge ist der
entsprechende Grundabstand um 1/5 der Mehrlänge zu erhöhen. Die Abstände
gegenüber Strassen erfahren keinen Mehrlängenzuschlag (Ziff. 3.2.2 BZO).
3.3
Die Begriffe des grossen und kleinen
Grundabstands sind im kantonalen Baugesetz nicht geregelt.
Bei
Ziff. 3.2.1 BZO
handelt es sich vollumfänglich um gestützt auf
§ 49 Abs. 1 und Abs. 2 lit. b PBG kompetenzgemäss
erlassenes, kommunales Recht, dessen
Auslegung und Anwendung
in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde
obliegt und ihr einen von der Gemeindeautonomie geschützten
Entscheidungsspielraum eröffnet. Die Angemessenheitskontrolle des
Baurekursgerichts gemäss § 20 Abs. 1 lit. c VRG ist deshalb –
abhängig von der Begründungsdichte der kommunalen Behörde – beschränkt (vgl.
VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3). Dem Verwaltungsgericht
steht keine Überprüfung der Angemessenheit zu (§ 50 Abs. 2 VRG).
4.
4.1
Die
Baukommission hatte in den Erwägungen 6 und 7 ihres Beschlusses hinsichtlich
der Grundabstände festgehalten, entsprechend Ziff. 2.2.3 BZO (mind.
7 m) halte das G-Weg den grossen Abstand gegen Westen ein. Gegenüber dem
Grundstück Kat.-Nr. 04 komme das Gebäude direkt auf der Grenze zu stehen.
Da es sich um die gleiche Grundeigentümerin handle, werde von einem
Näherbaurecht ausgegangen. Die Häuser X und Y hielten den grossen Abstand
entsprechend Ziffer 3.1.1 BZO (mind. 10 m) gegen Norden ein. Die
Balkone von Haus Y würden zulässigerweise in den Abstandsbereich
hineinragen. Es würden keine Grenzabstandsvorschriften verletzt.
4.2
In ihrer Rekursantwort
führte die Baukommission ergänzend aus, der grosse Grenzabstand sei gemäss
Ziff. 3.2.1 BZO gegenüber mindestens einer Fassade einzuhalten. Mit dieser
offen formulierten Vorschrift habe der Gesetzgeber dem Bauherrn die Wahl
gelassen und entsprechende Planungsfreiheit gewährt. Es entspreche der
ständigen Bewilligungspraxis, dem Bauherrn diese vom Gesetzgeber gewollte
Freiheit zuzugestehen. Es sei zulässig, auf eine Festlegung der Gebäudeseite
für die Einhaltung des grossen Grundabstands zu verzichten. Wenn die Gemeinde
darauf verzichte, wolle sie im Einzelfall beurteilen, ob die vom Bauherrn
getroffene Wahl sachgerecht sei. Der grosse Grundabstand könne auch auf der
Gebäudeschmalseite gewählt werden.
4.2.1
Weiter führte sie aus, Sinn und Zweck des grossen Grundabstands bestehe
darin, aus wohnhygienischen Gründen zwischen Gebäude und Grundstücksgrenze im
Interesse des Bauherrn und des Nachbarn auf jener Seite mehr Raum zu schaffen,
zu der sich die Wohnungen hauptsächlich orientierten und so für eine optimale
Belichtung und Besonnung zu sorgen. Dem sei vorliegend entsprochen worden. Da
keine Regelung getroffen worden sei, welche auf die Hauptwohnrichtung abstelle,
sei diese nicht relevant. Massgebend sei nur, ob mit der getroffenen Lösung für
eine optimale Belichtung und Besonnung auf dem Bau- und den Nachbargrundstücken
gesorgt werde.
4.2.2
Bei Haus X lägen die Wohnzimmer gegen Nordwesten bzw. Südwesten und
die Balkone/Sitzplätze gegen Westen ausgerichtet. Fenster befänden sich nicht
nur gegen Westen, sondern auch gegen Norden und Süden. Eine ausreichende
Belichtung und Besonnung sei deshalb auch von Norden gegeben. Zudem bestehe
gegen Westen bereits ein Abstand von 10 m ab Fassade bis zur Grundstücksgrenze
von Kat.-Nr. 011, womit eine ausreichende Besonnung und Belichtung des
Bau- und des Nachbargrundstücks sichergestellt sei. Der bei der Wahl des
grossen Grundabstands gegen Westen um 1,99 m grössere Abstand von Haus X
zur Grenze würde die Belichtungs- und Besonnungssituation nicht verbessern.
Durch die Wahl des grossen Grundabstands gegen Norden entstehe zudem
zusätzlicher Freiraum gegenüber Haus Y.
4.2.3
Bei Haus Y lägen die Wohnzimmer ebenfalls gegen Nordwesten bzw.
Südwesten und die Balkone/Sitzplätze gegen Westen ausgerichtet. Fenster
befänden sich nicht nur gegen Westen, sondern auch gegen Norden und Süden. Eine
ausreichende Belichtung und Besonnung sei deshalb auch von Norden gegeben.
Durch die Festlegung des grossen Grundabstands im Norden könne dort ein
hochwertiger Aufenthalts- und Spielbereich geschaffen werden. Zwischen Haus Y
und dem Wohngebäude auf der Parzelle Kat.-Nr. 010 lägen mehr als 10 m
Distanz. Für eine ausreichende Besonnung und Belichtung sei damit bis in die
Abendstunden gesorgt.
4.3
Dazu erwog
das Baurekursgericht, vorliegend sei der grosse Grundabstand bei den
Häusern X und Y bei der jeweils kürzesten, gegen Norden zeigenden Fassade
festgelegt worden. Es sei zwar zutreffend, dass die Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Hausen am Albis keine bestimmte Ausrichtung festgelegt und dem
Bauherrn somit eine gewisse Wahlfreiheit einräume. Indes werde diese dadurch
eingeschränkt, dass die betreffende Bestimmung selbstredend nicht ihres Sinns
und Zwecks entleert werden dürfe. So diene der grosse Grundabstand primär der
Wohnhygiene der zu erstellenden Bauten. Die Baukommission habe in ihren
Vernehmlassungen und am Augenschein selber ausgeführt, die Plausibilität der
Wahl anhand der Wohnhygiene und des Freiraums zu prüfen. So gewähre die Bau-
und Zonenordnung zwar einen vergleichsweise grösseren Spielraum, dies jedoch
nur im Rahmen des Grundzwecks der Bestimmung.
4.3.1
Das Baurekursgericht erwog weiter,
vorliegend seien im Gebäude X in jedem Geschoss zwei Wohneinheiten
vorgesehen, von denen die Wohnzimmer jeweils im Nordwesten und im Südwesten
situiert seien. Sämtliche Schlafzimmer wiesen sodann Fenster gegen Westen auf.
Die Badezimmer und Küchen seien jeweils in den östlichen Gebäudeteilen
vorgesehen. Die Terrassen und Balkone lägen angrenzend an die Wohnräume an der
Westfassade. Das Gebäude Y sehe auf zwei Geschossen ebenfalls jeweils zwei
Wohneinheiten mit einer fast identischen Raumaufteilung vor, wobei jeweils ein
Schlafzimmer im Südosten liege. Im Obergeschoss sei demgegenüber nur eine
Wohneinheit mit einer grossflächigen Terrasse entlang der gesamten Westfassade
vorgesehen, bei welcher der Wohn- und Essbereich im Südosten liege.
4.3.2
Daraus ergebe sich ohne Weiteres, dass die
Hauptwohnseite beider Gebäude klar gegen Westen liege. Sowohl die Wohnräume als
auch sämtliche Terrassen und Balkone der Wohnungen seien gegen Westen
ausgerichtet. Die Westfassade weise denn auch eine Länge von 28,82 m bei Haus Y
sowie von 26,85 m bei Haus X auf. Bei einer Festlegung des grossen
Grenzabstands auf der Westseite würden jeweils beide Wohneinheiten pro Geschoss
von einer besseren Belichtung und Besonnung profitieren. Damit sei die von der
Baukommission bewilligte Festlegung des grossen Grundabstands auf der mit
Abstand kürzesten Fassadenseite (6,73 m bei Haus Y und 10,63 m
bei Haus X), die zudem nach Norden zeige, in keiner Weise nachvollziehbar
und erweise sich unter dem Aspekt der Wohnhygiene als unhaltbar. Dass die
Gebäude auch gegen Norden Fenster aufwiesen und der damit gewonnene grössere
Abstand zwischen den beiden Gebäuden der Wohnhygiene dienlich wäre, überzeuge
angesichts der klaren Ausrichtung sämtlicher Wohnräume gegen Westen nicht. Eine
Grundlage für eine abweichende Festlegung des grossen Grundabstands könne auch
nicht im geplanten Freibereich für einen Spielplatz im Norden erblickt werden.
4.3.3
Gestützt auf diese Erwägungen gelangte das Baurekursgericht zum Schluss,
die Baukommission habe das ihr zustehende Ermessen in diesem Punkt nicht mehr
vertretbar gehandhabt. Aufgrund der langen rechteckigen Grundstücksform könnten
die geplanten Bauten X und Y nicht einfach verschoben werden, weshalb eine
konzeptionelle Überarbeitung des gesamten Projekts notwendig und eine
nebenbestimmungsweise Heilung des Mangels nicht möglich sei. Schliesslich sei
aufgrund des schmalen, länglichen Grundstücks, welches vor allem gegen Norden
eine geringe Tiefe aufweise, auch keine Ausnahmebewilligung denkbar. Das
Grundstück weise selbst an der schmalsten Stelle 13,5 m auf und sei damit
problemlos überbaubar.
4.4
Im
Beschwerdeverfahren macht die Baukommission geltend, über die Anwendung des
grossen Grundabstands entscheide sie situativ. Im Gegensatz zu anderen
Bauordnungen habe die Gemeinde Hausen am Albis in ihrer BZO für die Einhaltung
des grossen Grundabstands keine konkrete Fassade festgelegt. Aufgrund der
offenen Formulierung sei die Bauherrschaft bei der Wahl, von welcher Fassade
der grosse Grundabstand zu messen sei, völlig frei. Da in der früheren BZO der
grosse Grenzabstand noch gegenüber der am stärksten gegen Süden gerichteten
längeren Gebäudeseite gegolten habe, handle es sich bei der heutigen
Wahlfreiheit um einen bewussten Entscheid der Stimmbürger.
4.4.1
Die Wohnhygiene werde grundsätzlich über den Gebäudeabstand geregelt und
nicht beeinträchtigt. Auch bei Anwendung des kleinen Grundabstands zu den
westlich angrenzenden Grundstücken würden die Abstände zu den bestehenden
Gebäuden weit über 7 m betragen. Aufgrund der starken Hanglage würde eine
gewisse Einsehbarkeit zudem auch bei Einhaltung des grossen Grundabstands
gegenüber den westlichen Grundstücken bestehen bleiben. Bei den geplanten
Mehrfamilienhäusern handle es sich ferner um reine Wohnbauten, weshalb die
Hauptquelle für Lärm für die westlich gelegenen Grundstücke weiterhin die J-Strasse
sein werde.
4.4.2
Die Überbauung des nördlichen Grundstücksteils, welcher an seiner
schmalsten Stelle 13,5 m messe, sei schliesslich nicht problemlos, wenn
gegen Westen ein Grundabstand von 10 m eingehalten werden müsste. Auch ein
Gebäude mit einer nach Süden ausgerichteten Hauptwohnseite und einem
Grundabstand von 5 m gegen Westen sei schwer zu realisieren. Aufgrund der
schmalen, länglichen, sich nach Norden verjüngenden Grundstücksform sei
entschieden worden, den grossen Grundabstand gegen Norden anzuwenden, um im
Sinn der haushälterischen Bodennutzung und inneren Verdichtung eine optimale
Ausnutzung des Grundstücks zu ermöglichen.
4.5
Die
Baukommission hatte in ihrem Entscheid wie gesehen summarisch begründet,
weshalb ihrer Ansicht nach die Grenzabstände eingehalten werden und im
Rekursverfahren ihre Begründung ergänzt. Die Vorwürfe der
Beschwerdegegnerschaft an die Begründung sind unbegründet; die Baukommission
ist ihrer Begründungspflicht nachgekommen. Das Baurekursgericht hat sich in
seinem Entscheid mit diesen Gründen ausreichend befasst und damit die ihm
zustehende Kognition ausgeschöpft. Im Folgenden ist zu überprüfen, ob sich der
Rekursentscheid als rechtmässig erweist oder ein unzulässiger Eingriff in den
geschützten Ermessensspielraum der Baukommission vorliegt (vgl. E. 3.3).
4.6
Beim grossen Grundabstand handelt es sich um
einen unbestimmten Rechtsbegriff
des
kommunalen Rechts (vgl. E 3.3)
, dessen Konkretisierung im pflichtgemässen
Ermessen der Behörde liegt (vgl. VGr, 25. Juni 2020, VB.2020.00173,
E. 3.2; VGr, 29. November 2018, VB.2018.00275, E. 3.4.1).
In Bezug auf die Anwendung unbestimmter
Rechtsbegriffe des Bundesrechts geht das Bundesgericht von einer
Ermessensüberschreitung aus, wenn die kantonalen Instanzen grundlos von den in
Lehre und Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen abweichen (BGE 141 III 97
E. 11.2; 141 V 51 E. 9.2; 138 III 252 E. 2.1; 132 III 97
E. 1; 123 III 274 E. 1a/cc; je mit Hinweisen). Diese Rechtsprechung
kann gemäss Bundesgericht sinngemäss auch auf die Anwendung unbestimmter kantonaler
Rechtsbegriffe durch kommunale Behörden übertragen werden (zum Ganzen:
VGr,
25. Juni 2020, VB.2020.00173, E. 3.2 mit Verweis auf
BGr, 11. November 2019, 1C_64/2019,
E. 3.5). Dasselbe muss auch dann gelten, wenn die kommunale Behörde – wie
hier – von einem unbestimmten Rechtsbegriff des kommunalen Rechts Gebrauch
macht, dessen Bedeutung nach dem allgemeinen Sprachverständnis im
baurechtlichen Kontext in Lehre und Rechtsprechung unbestritten ist und
bezüglich dessen Anwendung eine einheitliche Praxis im Kanton besteht.
Auszugehen
ist vom Wortlaut der Bauordnung, welcher dem Bauherrn vorliegend bei der
Festlegung des grossen Grundabstands eine Wahlfreiheit lässt, indem sie namentlich
nicht näher bestimmt, auf welcher Gebäudeseite es den grossen oder kleinen
Grundabstand einzuhalten gilt. Wiewohl dem kommunalen Recht entspringend, handelt
es sich beim Begriffspaar "kleiner und grosser Grundabstand" um ein
in den Zürcher Gemeinden weit verbreitetes Differenzierungskriterium, wenn es um
die Berechnung des Grundabstands geht (vgl. Walter Haller/Peter Karlen,
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, N. 640).
Greift eine Bauordnung – wie hier – bewusst auf diese gebräuchlichen Begriffe
zurück, ohne sie näher zu definieren, hat sich die Behörde im Einzelfall am
Sinn und Zweck des grossen bzw. kleinen Grundabstands zu orientieren. Mit dem
grossen Grundabstand soll praxisgemäss im Interesse des Bauherrn und der
Nachbarn zwischen Gebäude und Grenze auf jener Seite des Gebäudes mehr Raum
geschaffen werden, zu der sich die Wohnräume des Gebäudes hauptsächlich
orientieren. Damit soll für eine optimale Belichtung und Besonnung gesorgt und
der Immissionsschutz verbessert werden, da auf dieser Seite regelmässig auch
der Aussenraum intensiv genutzt wird. Insofern ist die Hauptwohnseite entgegen
der Baukommission nicht irrelevant und darf nicht ausser Acht gelassen werden.
Auch wenn der Wortlaut der Bestimmung diesbezüglich keine ausdrückliche
Einschränkung enthält, kann die Bauordnung dem Bauherrn keine absolute Freiheit
bei der Wahl des grossen Grundabstands einräumen. Andernfalls wäre das Institut
des grossen Grundabstands seines Sinngehalts völlig entleert (vgl. zum Ganzen VGr,
20. September 2018, VB.2017.00563, E. 3.4.2; Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,
6. A., Wädenswil 2019, S. 1076). Die Baukommission selber versteht den
Begriff des grossen Grundabstands im genannten Sinn und bezeichnet in erster
Linie die Wohnhygiene und den Nachbarschutz als Bestimmungszweck. Ein anderes
als das gängige Verständnis würde zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit
führen. Für einen Bauherrn wäre nicht nachvollziehbar, wie die Bestimmung der
Bauordnung anzuwenden bzw. nach welchen Kriterien der grosse Grundabstand
festzulegen ist.
Angesichts
der unbestrittenen Bedeutung des Begriffs des grossen Grundabstands in Lehre
und Rechtsprechung war das
Baurekursgericht
nicht gehalten, der Entstehungsgeschichte der Norm weiter nachzugehen. Der
entsprechende Vorwurf der Bauherrin erweist sich als unbegründet.
4.6.1
Für die Bestimmung der Hauptwohnseite sind verschiedene Anknüpfungspunkte
möglich.
So kann auf die Ausrichtung
der Fensterflächen, auf Art und Flächen der zur betreffenden Fassade
orientierten Räume, oder, wenn in erster Linie ein besserer Immissionsschutz
erreicht werden soll, auf die Orientierung der Aussenräume abgestellt werden.
Zumindest hilfsweise kann auch darauf abgestellt werden, welche Fassade aufgrund
ihrer Gestaltung als die dominierendere erscheint (vgl. zum Ganzen, VGr,
6. April 2005, VB.2005.00043, E. 2.2).
In Anwendung dieser
Kriterien haben die Vorinstanzen unbestrittenermassen die Westfassade als
Hauptwohnseite qualifiziert. Die Wohn- und Aussenräume sind bei beiden Häusern
gegen Westen bzw. Süd-/Nordwesten ausgerichtet. Gleichzeitig ist die
Westfassade die längste Fassade. Der Hintergrund des Normzwecks, eine optimale
Belichtung und Besonnung der Neubaute zu gewährleisten, gebietet ein Ansetzen
des grossen Grundabstands auf der Westseite.
Zum
gleichen Ergebnis führt auch der zu berücksichtigende Normzweck des
nachbarlichen Immissionsschutzes. Die Häuser X und Y sind entsprechend der
langen, schmalen Grundstücksform als längliche Baukörper geplant und haben mit
ihren jeweils weit über 20 m Länge für den Grundabstand einen
Mehrlängenzuschlag zu beachten (vgl. Ziff. 3.2.2 BZO). Dieser beträgt mit
den geplanten Längen bei Haus X 1,99 m und bei Haus Y
1,77 m und dient dem Interesse der Nachbarn (Wegleitung zur Ziff. 3.2
BZO, S. 26). Zusammen mit dem Mehrlängenzuschlag würde der grosse
Grundabstand auf der Westseite von Haus X 11,99 m betragen. Die
Westfassade von Haus X kommt den Bauplänen zufolge in einem Abstand von
9,59 m von der Grundstücksgrenze entfernt zu liegen. Durch die Festlegung
des grossen Grundabstands würde der Grenzabstand um 2,5 m vergrössert. Die
Westfassade von Haus Y ist in einem Abstand von 6,77 m zur
Grundstücksgrenze geplant. Die Ansetzung des grossen Grundabstands würde zu einer
Verdoppelung des Abstands der Fassade zur Grenze führen. Zwar befinden sich
vorliegend nicht nur gegen Westen, sondern auch gegen Norden und Süden
zahlreiche Fenster der Wohn- und Schlafräume. Mit dem grossen Grundabstand
gegen Norden resultiert zudem ein Abstand von 10 m gegenüber dem südlich
geplanten Haus X sowie ein Freiraum bis zur 20,89 m entfernten
nördlichen Grundstücksgrenze. Dies vermag indes die Verbesserung der Belichtungs-
und Besonnungssituation der Neubaute und der Bauten auf den benachbarten
Grundstücken durch Ansetzen des grossen Grundabstands an der Westfassade nicht
zu relativieren.
4.6.2
Es lässt sich unter den vorliegenden Umständen nicht plausibel begründen,
weshalb der gegen Norden gewählte grosse Grundabstand unter den Aspekten der
Wohnhygiene der Neubaute und der Bauten auf den benachbarten Grundstücken zu
bevorzugen wäre. So sind die
langen Riegel in wohnhygienischer
Hinsicht durchaus geeignet, die Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse der
benachbarten Grundstücke zu beeinträchtigen, zumal es sich um eine Hanglage
handelt und die Neubauten höher liegen als die benachbarten Parzellen im
Westen.
Daran ändert nichts, dass die heute bestehenden Liegenschaften
J-Strasse 08 und 09 auf den benachbarten westlichen Grundstücken
(Kat.-Nrn. 010 und 011) in einem erheblichen Abstand zur Grenze situiert
und zur Strasse hin orientiert sind. Demzufolge hat die Baukommission, indem
sie den grossen Grundabstand nicht gegenüber der Westfassade einforderte, den
ihr zustehenden Ermessensspielraum bei der Anwendung des kommunalen Rechts
verletzt. Gründe, vom gängigen Verständnis und von Sinn und Zweck des grossen
Grundabstands abzuweichen, sind keine ersichtlich. Die Ausführungen der
Baukommission deuten vielmehr darauf hin, dass sie sich vom Anliegen der inneren
Verdichtung bzw. der optimalen baulichen Ausnützung des Baugrundstücks hat
leiten lassen. Diese Überlegungen sind in Zusammenhang mit der Ansetzung des
grossen Grundabstands allerdings sachfremd. Ihr Entscheid erweist sich damit als
sachlich nicht mehr vertretbar und als rechtsverletzend.
Das
Baurekursgericht hat zu Recht eingegriffen; die entsprechenden
Rügen der
Baukommission und der Bauherrin erweisen sich als unbegründet. Dies führt zur
Abweisung der Beschwerden.
5.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den
Beschwerdeführerinnen 1 und 2 je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17
Abs. 2 VRG). Sie sind vielmehr zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft 1
und 2 eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als
angemessen erscheint eine solche von je Fr. 2'000.-.
Die Kammer erkennt:
1.    Die
Verfahren VB.2020.00850 und VB.2020.00857 werden vereinigt.
2.
Die Beschwerden werden abgewiesen.
3.
Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr.    7'000.-;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      310.-
Zustellkosten,
Fr.    7'310.-
Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen 1 und 2 je zur Hälfte
auferlegt.
5.
Die Beschwerdeführerinnen 1 und 2
werden zu gleichen Teilen verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2
eine Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- zu bezahlen (insgesamt
Fr. 4'000.-), zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an …