zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00053 · 2022-10-27 · de

Baubewilligung | Beschwerden der Bauherrin, der Gemeinde und des Nachbarn nachdem das Baurekursgericht erhebliche Gestaltungsmängel festgestellt und dies nebenbestimmungsweise behoben hat. Vereinigung (E.2). Kein (erneuter) Augenschein (E.3). Projektbeschreibung und Rügen (E.4). Die Vorinstanz hat die Auslegung der BZO durch die Gemeinde zu Recht als nicht mehr zulässig qualifiziert. Sie überschritt damit weder ihre Kognition noch verletzte sie die Gemeindeautonomie (E.5). Die Gemeinde hat dem Projekt die erforderliche befriedigende Einordnung in Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert; ihr Entscheid ist sachlich nicht vertretbar. Demnach hat das Baurekursgericht seine Kognition nicht überschritten und verletzt der angefochtene Entscheid die Gemeindeautonomie nicht (E.6). Die von der Vorinstanz festgestellten Einordnungs- bzw. Gestaltungsmängel des Bauvorhabens können nicht ohne besondere Schwierigkeiten im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG behoben werden. Das von der Vorinstanz gewählte Vorgehen kommt daher nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht infrage; eine Heilung der Mängel mittels Nebenbestimmungen erweist sich als unzulässig. Können die Mängel nicht nebenbestimmungsweise geheilt werden, ist die Baubewilligung zu verweigern (E.7). Ausgangsgemässe (Neu-)Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen (E.8). Abweisung der Bauherren- und Gemeindebeschwerde; Gutheissung der Nachbarbeschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 27.10.2022 VB.2022.00053
Zurich Verwaltungsgericht 27.10.2022 VB.2022.00053
Zurigo Verwaltungsgericht 27.10.2022 VB.2022.00053

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00053
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Geschäftsnummer:
VB.2022.00053
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.10.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Beschwerden der Bauherrin, der Gemeinde und des Nachbarn nachdem das Baurekursgericht erhebliche Gestaltungsmängel festgestellt und dies nebenbestimmungsweise behoben hat.
Vereinigung (E.2). Kein (erneuter) Augenschein (E.3). Projektbeschreibung und Rügen (E.4).
Die Vorinstanz hat die Auslegung der BZO durch die Gemeinde zu Recht als nicht mehr zulässig qualifiziert. Sie überschritt damit weder ihre Kognition noch verletzte sie die Gemeindeautonomie (E.5). Die Gemeinde hat dem Projekt die erforderliche befriedigende Einordnung in Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert; ihr Entscheid ist sachlich nicht vertretbar. Demnach hat das Baurekursgericht seine Kognition nicht überschritten und verletzt der angefochtene Entscheid die Gemeindeautonomie nicht (E.6). Die von der Vorinstanz festgestellten Einordnungs- bzw. Gestaltungsmängel des Bauvorhabens können nicht ohne besondere Schwierigkeiten im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG behoben werden. Das von der Vorinstanz gewählte Vorgehen kommt daher nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht infrage; eine Heilung der Mängel mittels Nebenbestimmungen erweist sich als unzulässig. Können die Mängel nicht nebenbestimmungsweise geheilt werden, ist die Baubewilligung zu verweigern (E.7). Ausgangsgemässe (Neu-)Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen (E.8).
Abweisung der Bauherren- und Gemeindebeschwerde; Gutheissung der Nachbarbeschwerde.
Stichworte:
AUSLEGUNG
AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
EINORDNUNGSMANGEL
GEMEINDEAUTONOMIE
GESTALTUNG
GESTALTUNGSMANGEL
HEILUNG
NEBENBESTIMMUNG
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 321 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2022.00053
VB.2022.00056
VB.2022.00057
Urteil
der 1. Kammer
vom
27. Oktober 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
Aus VB.2022.00053
A AG, vertreten durch RA B
und/oder RA C,
Aus VB.2022.00056
D, vertreten durch RA E und/oder RA F,
Aus VB.2022.00057
Gemeinde Uitikon, vertreten durch Gemeinderat Uitikon,
Beschwerdeführende,
gegen
Aus VB.2022.00053
D, vertreten durch RA E und/oder RA F,
Aus VB.2022.00056
1.    A AG, vertreten durch RA B und/oder RA C,
2.    Gemeinderat Uitikon,
Aus VB.2022.00057
1.    D, vertreten durch RA E und/oder RA F,
2.    A AG, vertreten durch RA B und/oder RA C,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Aus VB.2022.00053
Gemeinderat Uitikon,
Mitbeteiligter,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Der Gemeinderat Uitikon erteilte der A AG mit Beschluss
vom 25. Januar 2021 unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung
für den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses sowie des Garagengebäudes
(Vers.-Nr. 01 und 02) und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit drei
Geschosswohnungen und zwei Ateliers sowie einer Tiefgarage auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 03 an der G-Strasse 04 in Uitikon.
II.
Dagegen rekurrierte D am 22. März 2021 beim
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des
angefochtenen Beschlusses. Eine Delegation des Baurekursgerichts führte am 26. Oktober
2021 im Beisein der Parteien einen Referentenaugenschein vor Ort durch. Mit
Entscheid vom 17. Dezember 2021 hiess das Baurekursgericht den Rekurs
teilweise gut. Demgemäss modifizierte es die Disp.-Ziff. 1.2.3 und 1.2.4
des angefochtenen Entscheids folgendermassen (
Änderungen kursiv
):
1.2.3 Der
Baubehörde ist im Sinne der Erwägungen ein detaillierter Umgebungsplan
(4-fach), ergänzt um folgende Angaben sowie revidiert wie folgt, einzureichen
und bewilligen zu lassen:
-
Substanzielle Reduktion der Sichtschutzwände/“Patios“/“Remisen“
-
Verzicht auf Fahrzeugabstellplätze und Anböschung entlang der G-Strasse
-
Grünflächenberechnung
-
Oberflächenmaterialien
-
Bepflanzung
-
Angaben gewachsenes (bestehendes) und projektiertes Terrain (Höhenkoten
und/oder Höhenlinien
-
Höhe der Mauern und Höhe der „Patio“-Konstruktionen
-
Erforderliche Absturzsicherungen
-
Einhaltung der Vorgaben Typ A Anhang VErV bei der Ausfahrt
1.2.4 Der
Baubehörde sind im Sinne der Erwägungen revidierte Projektpläne einzureichen
und bewilligen zu lassen betreffend:
-
Pläne der Fassade Süd und des Untergeschosses (Verzicht auf
Befensterung [Verzicht auf Hobbyräume/Ateliers], Verzicht auf
Fahrzeugabstellplätze und Anböschung entlang der G-Strasse); Grundrissplan
Untergeschoss (Nachweis genügender Fahrzeugabstellplätze)
-
Die genaue Ausgestaltung der Pergolen
Im Übrigen wies es den Rekurs ab.
III.
A.
Gegen
diesen Entscheid erhob die A AG am 31. Januar 2022 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte dessen vollumfängliche
Aufhebung und die Baubewilligung gemäss Beschluss zu bestätigen; alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) für das Rekurs- und das
Beschwerdeverfahren zulasten des Beschwerdegegners (Beschwerdeverfahren
VB.2022.00053).
D reichte am 7. März 2022 Beschwerdeantwort ein und
beantragte, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, sowie
eine Parteientschädigung. In prozessualer Hinsicht beantragte er die
Durchführung eines Augenscheins. Das Baurekursgericht nahm am 1. März 2022
Stellung und beantragte die Abweisung der Beschwerde.
Die
A AG
replizierte am 31. März 2022 unter Festhalten an den gestellten Anträgen.
Am 2. Mai 2022 reichte D ebenfalls unter Festhalten an den gestellten
Anträgen seine Duplik ein. Eine weitere Stellungnahme der A AG erfolgte am
27. Mai 2022.
B.
D erhob am 1. Februar
2022 ebenfalls Beschwerde und beantragte, den angefochtenen Entscheid
aufzuheben, soweit der Rekurs abgewiesen wurde, und die Baubewilligung
aufzuheben. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
(subeventuell an die Erstinstanz) zurückzuweisen; unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten der
Beschwerdegegnerschaft. In prozessualer Hinsicht beantragte er, einen
Augenschein durchzuführen (Beschwerdeverfahren VB.2022.00056).
Die
A AG
reichte am 7. März 2022 Beschwerdeantwort ein und beantragte, die
Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei sowie eine
Parteientschädigung. Das Baurekursgericht beantragte am 8. März 2022 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.
D
replizierte am 30. März
2022 und hielt an den gestellten Anträgen fest. Am 29. April 2022 reichte
die A AG ebenfalls unter Festhalten an den gestellten Anträgen ihre Duplik
ein. Die Triplik von
D
datiert vom 2. Juni
2022.
C.
Ebenso
erhob die Gemeinde Uitikon am 1. Februar 2022 Beschwerde und beantragte,
den angefochtenen Entscheid aufzuheben bzw. dahingehend anzupassen, dass auf
die zusätzlichen Auflagen in Disp.-Ziff. 1.2.3 der Baubewilligung (''Verzicht
auf Fahrzeugabstellplätze und Anböschung entlang der G-Strasse'') sowie Disp.-Ziff. 1.2.4
der Baubewilligung (''Pläne der Fassade Süd und des Untergeschosses (Verzicht
auf Befensterung [Verzicht auf Hobbyräume/Ateliers], Verzicht auf
Fahrzeugabstellplätze und Anböschung entlang der G-Strasse); Grundrissplan
Untergeschoss (Nachweis genügender Fahrzeugabstellplätze)'' verzichtet werde.
Eventuell sei der Entscheid zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des
Beschwerdegegners (Beschwerdeverfahren VB.2022.00057).
D reichte am 7. März 2022 Beschwerdeantwort ein und
beantragte, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, sowie
eine Parteientschädigung zulasten der Beschwerdeführerin. In prozessualer
Hinsicht beantragte er die Durchführung eines Augenscheins. Das
Baurekursgericht beantragte am 8. März 2022 ohne weitere Bemerkungen die
Abweisung der Beschwerde. Weitere Stellungnahmen blieben aus.
Die Kammer erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden zuständig.
1.2
Der
Nachbar (
Beschwerdeverfahren VB.2022.00056
) ist als Eigentümer der unmittelbar nordwestlich an
das Baugrundstück angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 05 aufgrund seiner
räumlichen Nähe zum Baugrundstück gestützt auf § 338a Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde
legitimiert.
Die Bauherrin (Beschwerdeverfahren VB.2022.00053), deren
Beschwerde auf die ursprüngliche, uneingeschränkte Baubewilligung ohne
zusätzliche Auflagen zielt, hat ein schutzwürdiges Interesse und ist damit
ebenfalls beschwerdelegitimiert (§ 49 i.V.m. § 21 Abs. 1 VRG). Die
Gemeinde (Beschwerdeverfahren VB.2022.00057) beruft sich auf eine Verletzung
ihrer Gemeindeautonomie, weshalb auch ihre Legitimation zur Beschwerdeerhebung
gemäss § 49 i.V.m. § 21 Abs. 2 lit. b VRG zu bejahen ist.
1.3
Die
übrigen Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt. Im Übrigen ist
festzuhalten, dass sich es sich beim vorinstanzlichen Entscheid nicht um einen
Rückweisungsentscheid handelt. Die Vorinstanz hat die Sache nicht an die
Baubehörde zurückgewiesen, sondern die Baubewilligung lediglich um eine Auflage
ergänzt. Dass vor der Baufreigabe noch weitere Pläne einzureichen sind, lässt
den Entscheid allenfalls nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu einem
Zwischenentscheid werden. Da das Verwaltungsgericht indessen bei der Frage, ob
ein Entscheid ein Endentscheid ist, eine grosszügigere Praxis als das Bundesgericht
pflegt, ist auf die vorliegenden Beschwerden einzutreten (VGr, 10. Februar
2022, VB.2021.00183/00196, E. 1.3).
2.
Die drei
vorliegenden Beschwerden richten sich gegen denselben Rekursentscheid,
betreffen das nämliche Bauvorhaben und werfen im Wesentlichen die gleichen
Rechtsfragen auf. Die vorerst separat geführten Beschwerdeverfahren
VB.2022.00053 (Bauherrin), VB.2022.00056 (Nachbar) und VB.2022.00057 (Gemeinde)
sind daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen und gemeinsam zu
behandeln (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der
Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin
Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50–60).
Die
nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die Akten im
Verfahren VB.2022.00053.
3.
In prozessualer Hinsicht beantragt der Nachbar die
Durchführung eines Augenscheins.
Die Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der
zuständigen Behörde. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die
tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,
23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist
insbesondere dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und
anzunehmen ist, die Parteien vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und
Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beizutragen (VGr, 27. Oktober 2016, VB.2016.00032, E. 2; Kaspar
Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 79). Es ist zulässig, dass eine
Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich der
massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein beziehungsweise
aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 25. Oktober
2018, VB.2018.00262, E. 3.4; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).
Die Vorinstanz hat im vorliegenden Fall im Beisein der
Parteien am 26. Oktober 2021 einen Referentenaugenschein vor Ort
durchgeführt. Das Protokoll des Augenscheins mit 16 Fotografien liegt bei den
Akten. Dieses Protokoll sowie die in den Akten befindlichen Pläne belegen den
Sachverhalt in ausreichendem Mass. Ein weiterer Augenschein durch das
Verwaltungsgericht ist daher für eine umfassende Beurteilung der sich vorliegend
stellenden Fragen nicht erforderlich.
4.
Das streitbetroffene Baugrundstück befindet sich gemäss
anwendbarer Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Uitikon (BZO) vom 24. Oktober
1995 in der zweigeschossigen Wohnzone E. Geplant ist, das darauf
bestehende Einfamilienhaus mit Garagengebäude abzubrechen und durch ein
Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen und zwei Ateliers sowie einer Tiefgarage zu
ersetzen.
4.1
Die
Bauherrin wendet sich gegen die vom Baurekursgericht zusätzlich statuierten
Auflagen bezüglich der gestalterischen Elemente und macht eine Verletzung der
Gemeindeautonomie sowie einen Ermessensmissbrauch geltend. In Bezug auf die
Grünflächenberechnung habe die Vorinstanz zudem den Sachverhalt falsch
abgeklärt. Ferner rügt sie den Kostenentscheid als widersprüchlich.
4.2
Der (im
Rekursverfahren teilweise obsiegende) Nachbar macht geltend, die Mängel in der
Einordnung und Gestaltung liessen sich nicht mittels Nebenbestimmungen beheben,
sondern würden ein gänzlich neues Projekt erfordern. Sodann rügt er die
östlichen, westlichen und nördlichen Grenzabstände als nicht eingehalten, das
Attikageschoss als widerrechtlich und die zulässige Gebäudehöhe als
überschritten, eine Übernutzung, die Nichteinhaltung der Überbauungsziffer und
der Grünflächenziffer sowie die unzulässige Gefährdung seines Grundstücks.
4.3
Die
Gemeinde moniert einzig die vom Baurekursgericht statuierte Auflage betreffend
Freilegung des anrechenbaren Untergeschosses beziehungsweise der
Terrainveränderungen. Strittig ist in diesem Zusammenhang die Auslegung
beziehungsweise das Verhältnis zweier kommunaler Bestimmungen (Art. 17 Abs. 5
BZO betreffend Grundmasse respektive Art. 36 Abs. 2 BZO betreffend
Terrainveränderungen).
5.
5.1
Als Erstes
ist auf die Beschwerde der Gemeinde einzugehen. Dazu ist vorab Folgendes
festzuhalten:
5.1.1
Im Rekursverfahren waren unter anderem die mit dem Projekt verbundenen
Abgrabungen strittig. Der (damalige) Rekurrent machte geltend, diese würden das
gemäss Art. 36 Abs. 2 BZO zulässige Mass von maximal 2 m nicht
einhalten.
5.1.2
Der Gemeinderat Uitikon hatte in der angefochtenen Bewilligung
festgehalten, die geplanten Bodenveränderungen würden diese Bestimmung
einhalten. Ebenfalls darin festgehalten wurde im Ergebnis, dass die Bestimmung
von Art. 17 Abs. 5 BZO eingehalten sei.
5.1.3
Das Baurekursgericht gelangte in seinem Entscheid zum Schluss, die
Auslegung des Gemeinderats in Bezug auf das Verhältnis von Art. 17 Abs. 5
BZO und Art. 36 Abs. 2 BZO sprenge den vom Wortlaut der Bestimmungen
vorgegebenen Rahmen und könne daher nicht mehr als zulässig gelten.
5.2
Unter dem
Titel ''Grundmasse'' hat die Gemeinde Uitikon in Art. 17 Abs. 5 BZO
festgelegt, dass das anrechenbare Untergeschoss höchstens zu einem Drittel für
Wohn- und Arbeitszwecke genutzt werden darf. Es darf sodann nicht mehr in
Erscheinung treten als nicht anrechenbare Untergeschosse gemäss § 293 PBG.
Zusätzlich darf das Untergeschoss auf einem Fünftel des Gebäudeumfanges
vollständig sichtbar sein.
Die Gemeinde Uitikon hat mit Art. 36 Abs. 2 BZO
ferner eine Bestimmung betreffend Terrainveränderungen erlassen, wonach der
gewachsene Boden in den Bauzonen, mit Ausnahme der Kernzone I, höchstens
um 2 m verändert werden darf. Davon ausgenommen sind Abgrabungen für
Garagenzufahrten sowie für Haus- und Kellerzugänge. In steileren Hanglagen kann
von dieser Regelung abgewichen werden (Art. 36 Abs. 2 BZO).
5.2.1
Bei den streitbetroffenen Art. 17 Abs. 5
und Art. 36 Abs. 2 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes
kommunales Recht, dessen Auslegung und Anwendung in erster Linie der kommunalen
Bewilligungsbehörde obliegt. Stellen sich bei der Anwendung kommunalen Rechts
Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde
dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint.
Solche Entscheide dürfen von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit
Zurückhaltung bzw. unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der
Bau(bewilligungs)behörde überprüft werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März
2015, VB.2014.00232, E. 4.3.1). Das Verwaltungsgericht verfügt bei der
Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle (VGr, 17. Dezember
2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2,
auch zum Folgenden). Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter
Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist.
Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50
Abs. 2 VRG).
5.2.2
Die Auslegung gesetzlicher Bestimmungen hat
in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und
Zweck und den ihnen zugrundeliegenden Wertungen auf der Basis einer
teleologischen Verständnismethode zu erfolgen. Sie hat sich vom Gedanken leiten
zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das
an Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Die neuere
bundesgerichtliche Praxis favorisiert einen pragmatischen Methodenpluralismus
und lehnt es namentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer
hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 173 E. 2.1 mit
Hinweisen). Die
Auslegung
ist auf die
sachlich richtige Anwendung der betreffenden Norm (BGE 140 V 8 E. 2.2.1,
mit Hinweisen) sowie auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers und die damit
erkennbar getroffenen Wertentscheidungen ausgerichtet (BGE 128 I 34 E. 3b).
5.2.3
Bei einer unmissverständlich und klar
formulierten Gesetzesvorschrift ist deren
Auslegung
und analoge Anwendung über den Wortlaut hinaus nur
dann geboten und gerechtfertigt, wenn Zweifel bestehen, ob der scheinbar klare
Wortlaut den wahren Sinn der Norm wiedergibt. Gründe dafür können sich aus der
Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Sinn und Zweck oder aus dem Zusammenhang
mit anderen Vorschriften ergeben (VGr, 4. Mai 2017, VB.2016.00238, E. 3.5, 13. Juli
2017, VB.2017.00169, E. 3.3 = BEZ 2017 Nr. 21; BEZ 2016 Nr. 39;
BGE 131 II 697, E. 4.4;
Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,
6. A., Zürich 2019,
S. 92).
5.3
Der
Gemeinderat Uitikon hatte in der angefochtenen Bewilligung mit Verweis auf Art. 17
Abs. 5 BZO festgehalten, das anrechenbare Untergeschoss dürfe auf einem
Fünftel des Gebäudeumfangs (des Erdgeschosses) vollständig sichtbar sein, wobei
Hauszugänge und Garageneinfahrten zusätzlich freigelegt werden dürften. Gemäss
Praxis der Gemeinde sei pro Wohnung nur ein Gartenausgang von maximal 1 m
Breite nicht anzurechnen. Der Umfang des Erdgeschosses betrage rund 71,4 m.
Das anrechenbare Untergeschoss trete insgesamt auf einer Länge von rund
20,4 m vollständig in Erscheinung. Das erlaubte Mass von 14,3 m
zuzüglich der 5,3 m breiten Garageneinfahrt und 1 m für den Hauszugang
würden damit eingehalten.
Im Rekursverfahren führte er ergänzend aus, die kommunalen
Abgrabungsbestimmungen würden in ständiger Praxis dahingehend verstanden, dass Art. 36
Abs. 2 BZO für diejenigen Abgrabungen zur Anwendung gelange, welche nicht
unter den gemäss Art. 17 Abs. 5 BZO zulässigen Fünftel fielen. Mit
anderen Worten dürfe bei der Freilegung von Untergeschossen auf höchstens einem
Fünftel des Gebäudeumfangs mehr als 2 m abgegraben werden (zuzüglich
erforderlicher Zugänge wie Garageneinfahrten etc.). Auch im Bereich von
Zugängen dürfe mehr als 2 m abgegraben werden, wobei bei Zugängen
Abgrabungen nur auf einer Breite von maximal 1 m abzugsberechtigt seien.
5.4
Das
Baurekursgericht erwog im angefochtenen Rekursentscheid zusammengefasst, hätte
der kommunale Gesetzgeber in Art. 36 Abs. 2 BZO den gemäss Art. 17
Abs. 5 BZO zur vollständigen Freilegung von Untergeschossen zulässigen
Fünftel des Gebäudeumfangs gänzlich von den Abgrabungsvorschriften befreien
wollen, müsste dies der Wortlaut von Art. 36 Abs. 2 BZO ausdrücklich
statuieren, zumal (auch) die weitere Ausnahme betreffend Kernzone I
ausdrücklich darin Erwähnung finde. Eine planwidrige Unvollständigkeit der
Regelung im Sinn einer durch die Rechtsanwendung zu füllenden Lücke könne
sodann nicht angenommen werden, weil die Regelung von Art. 17 Abs. 5
BZO gleichsam für alle Wohnzonen Geltung habe (Art. 17 Abs. 1 BZO).
Eine (generelle) Ausnahme für den zur Freilegung zulässigen Teil der
Untergeschosse könne deshalb auf dem Weg der Lückenfüllung nicht mehr als
statthaft gelten, zumal dergestalt die Regel von Art. 36 Abs. 2 BZO
in weiten Teilen des Gemeindegebiets gleichsam zur Ausnahme würde.
Die Gemeinde hält diesen Ausführungen des Baurekursgerichts
im Wesentlichen entgegen, aus dem Wortlaut lasse sich das Verhältnis der beiden
strittigen Normen nicht ableiten. Daher seien die weiteren Auslegungselemente
beizuziehen, was das Baurekursgericht zu Unrecht unterlassen habe. Materialien
seien nicht vorhanden beziehungsweise deren Vorhandensein nicht bekannt. Aus
dem Einschub in Art. 36 Abs. 2 BZO, wonach die Bestimmung in der
Kernzone I nicht gelte, lasse sich indes die Systematik der BZO erkennen.
Ihre Auslegung, welche sich auf die Systematik stütze, sei entgegen dem
Baurekursgericht mit dem Wortlaut vereinbar. Letzteres habe ihren
Ermessensspielraum und damit ihre Gemeindeautonomie verletzt.
5.5
Nach den
beiden vorliegend strittigen Bestimmungen darf das Untergeschoss einerseits
gemäss Art. 17 Abs. 5 BZO bis zu 1,5 m über dem gestalteten
Boden in Erscheinung treten und zusätzlich auf einem Fünftel des Gebäudeumfanges
vollständig sichtbar sein. Daneben sieht Art. 36 Abs. 2 BZO vor, dass
der gewachsene Boden höchstens um 2 m verändert werden darf. Davon
ausgenommen sind Abgrabungen für Garagenzufahrten sowie für Haus- und
Kellerzugänge. In steileren Hanglagen kann von dieser Regelung abgewichen
werden (Art. 36 Abs. 2 Sätze 2 und 3 BZO). Wie diese beiden
Bestimmungen zueinander im Verhältnis stehen, lässt sich nicht aus deren
Wortlaut entnehmen.
5.5.1
In der kommunalen Praxis werden die beiden Vorschriften alternativ
dahingehend angewandt, dass Art. 36 Abs. 2 BZO bloss für diejenigen
Abgrabungen zur Anwendung gelangt, welche nicht unter den gemäss Art. 17 Abs. 5
BZO zulässigen Fünftel fallen. Demgegenüber versteht die Vorinstanz die
Bestimmungen kumulativ, sodass das Maximalmass für Abgrabungen von 2 m in
Wohnzonen absolut gilt. Daraus folgt, dass die Freilegung von Untergeschossen
überall auf maximal 2 m beschränkt ist. Demgegenüber darf nach dem
Verständnis der Gemeinde bei der Freilegung von Untergeschossen auf dem
zulässigen Fünftel des Gebäudeumfangs sowie bei den erforderlichen Zugängen
mehr als 2 m abgegraben werden.
5.5.2
Wie die
Gemeinde in ihrer Beschwerde selber ausführt, haben die beiden strittigen
Bestimmungen zwei völlig verschiedene Anwendungsbereiche: Während sich Art. 36
Abs. 2 BZO mit der Terraingestaltung allgemein, insbesondere aber im
Rahmen der Umgebungsgestaltung befasst, regelt Art. 17 Abs. 5 BZO die
Freilegung anrechenbarer Untergeschosse. So führt sie weiter zutreffend aus, in
Art. 17 Abs. 5 BZO sei nicht von ''Abgrabungen'' bei anrechenbaren
Untergeschossen die Rede. Entgegen ihrer Auffassung kann es sich damit bei Art. 17
Abs. 5 BZO von vornherein nicht um eine lex specialis handeln, welche in
diesem Zusammenhang die allgemeine Vorschrift von Art. 36 Abs. 2 BZO
verdrängen würde.
Der Gemeinde ist zuzustimmen, dass Art. 17 Abs. 5
BZO davon ausgeht, dass die Sichtbarkeit des Untergeschosses auch ohne
Abgrabungen beschränkt ist. Damit ist, wie sie in ihrer Beschwerde ebenfalls
zutreffend ausführt, die Erscheinung beziehungsweise die Gestaltung von
Untergeschossen vollständig durch Art. 17 Abs. 5 BZO reguliert.
Umgekehrt regelt auch Art. 36 Abs. 2 BZO abschliessend die möglichen
Abgrabungen. Entgegen ihrer Ansicht fällt die Freilegung von Untergeschossen
nicht einzig in den Regelungsbereich von Art. 17 Abs. 5 BZO, sondern
auch in denjenigen von Art. 36 Abs. 2 BZO. Dass damit Art. 17 Abs. 5
BZO angesichts der zahlreichen steilen Hanglagen auf dem Gemeindegebiet
faktisch obsolet würde, ist nicht nachvollziehbar. Abgesehen davon wird den
verbreitet steilen Hanglagen in Art. 36 Abs. 2 Satz 3 BZO
Rechnung getragen, indem von den in Satz 1 statuierten
Abgrabungsbeschränkungen abgewichen werden darf.
5.5.3
Aus der Systematik der BZO lässt sich sodann entgegen den Ausführungen der
Gemeinde, welche von der unzulässigen Prämisse von Art. 17 Abs. 5 BZO
als lex specialis ausgehen, nichts anderes ableiten. Art. 17 BZO steht
unter dem Titel "Grundmasse", wohingegen Art. 36 BZO unter der
Überschrift "Umgebung" figuriert. Damit regelt Art. 17 BZO die
in der massgeblichen Zone zulässigen Abmessungen. Demgegenüber werden in Art. 36
BZO Regeln betreffend die Terraingestaltung statuiert, welche in allen Zonen
ausser der darin ausdrücklich ausgenommenen Kernzone I gelten. Auch wenn
angelehnt an § 293 Abs. 2 PBG betreffend nicht anrechenbarer
Untergeschosse Abgrabungen für Garagenzufahrten sowie für Haus- und
Kellerzugänge ausgenommen werden, beschränkt diese Regelung Veränderungen am
gewachsenen Boden allgemein und damit auch im Zusammenhang mit der Freilegung
von Untergeschossen. Art. 17 Abs. 5 BZO regelt zusätzlich (im
Zusammenhang mit der Freilegung von Untergeschossen) Abgrabungen im Bereich der
Fassaden (vgl. VGr, 16. Dezember 2020, VB.2020.00668, E. 5.2.5).
5.5.4
Hinsichtlich der Normziele ist schliesslich
Folgendes festzuhalten: Da in Uitikon die zulässige Ausnützung nicht mittels
Baumassenziffer geregelt ist und Geschosszahlvorschriften bestehen, hat
Art. 17
Abs. 5 BZO
– wie auch § 293 PBG –
ausschliesslich gestalterische Zielsetzungen. Es geht nicht darum zu
verhindern, dass das Ausnützungsmass unterlaufen würde (vgl.
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
a.a.O., S. 1228). Bei Art. 36 Abs. 2 BZO, welcher unter dem
Titel "Terrainveränderungen" die Abgrabungen regelt, handelt es sich
zwar ebenfalls um eine gestalterisch motivierte Norm. Dass beide Artikel
ästhetische Ziele verfolgen, ändert jedoch nichts am oben zu ihrem
überschneidenden Anwendungsbereich Ausgeführten.
5.5.5
Zusammenfassend erwies sich die Betrachtungsweise der Vorinstanz als
zutreffend. Demzufolge ist bei der Beurteilung von Bauprojekten, welche die
Freilegung von Untergeschossen beinhalten, einerseits die Beschränkung der
Abgrabungen gemäss Art. 36 Abs. 2 BZO und andererseits (kumulativ)
die maximal zulässige Sichtbarkeit von Untergeschossen nach Art. 17 Abs. 5
BZO zu beachten. Die Vorinstanz hat die Auslegung der Gemeinde zu Recht als
nicht mehr zulässig qualifiziert.
Sie
überschritt damit weder ihre Kognition noch verletzte sie die
Gemeindeautonomie.
6.
Als Nächstes ist die
Beschwerde der Bauherrin zu behandeln.
Dazu ist vorab Folgendes
festzuhalten:
Der Nachbar hatte im
Rekursverfahren im Wesentlichen Gestaltungsmängel und eine fehlende Einordung
des projektierten Mehrfamilienhauses geltend gemacht. Das Baurekursgericht ist
im angefochtenen Entscheid zum Schluss gelangt, die Einordnungsrügen würden
sich teilweise als begründet erweisen, und statuierte die in E. II kursiv
wiedergegebenen (zusätzlichen) Nebenbestimmungen.
6.1
Soweit die
Bauherrin im vorliegenden Beschwerdeverfahren hinsichtlich der Auslegung und
Anwendung der kommunalen Vorschriften (Art. 17 Abs. 5 BZO und Art. 36
Abs. 2 BZO) im Zusammenhang mit der Freilegung des Untergeschosses eine
Verletzung der Gemeindeautonomie geltend macht, kann vollumfänglich auf das
soeben in E. 5 Ausgeführte verwiesen werden.
Die Bauherrin bringt nichts vor, was zu einem anderen
Ergebnis führen würde. Von einer Gesetzeslücke aufgrund planwidriger
Unvollständigkeit, welche durch die Rechtsanwendung geschlossen werden müsste,
ging das Baurekursgericht entgegen dem Beschwerdeführer nicht aus (vgl. oben, E. 5.4).
Sodann führte das Baurekursgericht zutreffend aus, dass Art. 36 Abs. 2
BZO im Fall des von der Gemeinde verfochtenen Verständnisses aufgrund der
verbreitet steilen Hanglage zur Ausnahme würde. Umgekehrt kann entgegen der
Beschwerdeführerin bei der kumulativen Anwendung der beiden Bestimmungen Art. 17
Abs. 5 BZO schon daher nicht zum "Papiertiger" werden, da darin
in erster Linie die Nutzung anrechenbarer Untergeschosse für Wohn- und
Arbeitszwecke geregelt wird.
Daraus, dass die BZO-Bestimmungen von der Baudirektion
genehmigt wurden, vermag die Beschwerdeführerin ferner nichts zu ihren Gunsten
abzuleiten, zumal nicht etwa deren PBG-Konformität infrage steht. Soweit sie mit
dem Vorbringen der Verletzung der Rechtsgleichheit schliesslich implizit eine
Gleichbehandlung im Unrecht geltend macht,
wäre dies in sachverhaltsmässiger Hinsicht – auch in Anbetracht dessen,
dass sie für ihre Behauptungen keinerlei Belege vorbringt – zu wenig
substanziiert.
6.2
Sodann
moniert die Bauherrin auch eine Verletzung der Gemeindeautonomie bei der
Beurteilung der Einordnung und Gestaltung (beziehungsweise bei der
Anwendungsüberprüfung von § 238 PBG).
6.2.1
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind
Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der
baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen
so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung
einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen
Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits
vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung
(Fritzsche/ Bösch/Wipf/Kunz, S. 810; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5).
Als positive ästhetische Generalklausel will § 238 Abs. 1 PBG nicht
bloss die Verunstaltung des Stadt- oder Quartierbilds verbieten, sondern
verlangt positiv eine kubische und architektonische Gestaltung, welche sicherstellt,
dass sowohl für die Baute selbst als auch für die bauliche und landschaftliche
Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (BGE 114 Ia 343 E. 4b).
Nach ständiger Rechtsprechung
kann sodann allein gestützt auf § 238 PBG – auch im Einzelfall – ein
Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen
Volumens nur aufgrund ausserordentlicher Umstände durchgesetzt werden. Dazu
zählen etwa
eine überdurchschnittliche Qualität der
bestehenden Überbauung, eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung
oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit (
BGE 115 Ia 370 E. 5;
RB 1990 Nr. 78
).
Solche Umstände
sind vorliegend nicht gegeben. Gleichwohl
verlangt § 238
PBG, dass ein Gebäude, das sich durch sein Volumen aus seiner baulichen
Umgebung heraushebt, diesem Spannungsverhältnis in geeigneter Weise Rechnung
trägt. Nebst einer besonders sorgfältigen Gestaltung fallen Massnahmen wie
beispielsweise eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulässigen
Bauvolumens in Betracht (VGr, 19. April 2002, VB.2001.00268/00273, E. 3
= BEZ 2002 Nr. 18).
Aufgrund der
offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde über
einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in
erster Linie ihr selbst obliegt. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
darf das Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238
PBG abweichen, wenn es unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine
abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den
Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der
Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten
Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur
zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit
willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben
muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und
neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das
Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten.
Eine kommunale Behörde überschreitet daher den ihr bei der Anwendung von § 238
PBG zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich
von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten lässt
oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt.
Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen
Interessen gegenüber den privaten und den überkommunalen öffentlichen
Interessen an der Errichtung der geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen
insbesondere die Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung
des Bundes berücksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz die
Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen
Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen Interessen nicht oder
unzureichend Rechnung trägt (zum Ganzen: BGE 145 I 52 E. 3.6).
Das Verwaltungsgericht
seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit, sondern
bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung
und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1
VRG; VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.).
6.2.2
Das Baurekursgericht führte im angefochtenen
Entscheid gestützt auf seine Erkenntnisse am Augenschein zusammengefasst aus,
der projektierte Baukörper entspreche den Gestaltungsanforderungen von § 238
Abs. 1 PBG ohne Weiteres und füge sich vom Baustil her nahtlos in die im
Quartier bereits bestehenden Neubauten ein. Der Gemeinderat habe das ihm
zustehende Ermessen insoweit in zulässiger und nachvollziehbarer Weise
betätigt. Dies könne indes hinsichtlich der Genehmigung einzelner
untergeordneter Aspekte des Bauvorhabens nicht gelten. Die offensichtliche
Verunklärung des Gebäudekörpers durch ''Sichtschutzwandfassaden'' könne unter
dem Titel von § 238 Abs. 1 PBG nicht als zulässig gelten. Sodann sei
der übermässigen Privatisierung des (fast) gesamten Aussenbereichs durch
''Patios'' und ''Remisen'' Einhalt zu gebieten.
Weiter erwog die Vorinstanz, die strassenseitigen und den
Rahmen des Notwendigen (Garagenzufahrt, Haus- und Kellerzugang) bei Weitem
sprengenden Abgrabungen seien aus Gründen der Einordnung ebenfalls unzulässig.
Die zur Bewilligung eingegebene Gestaltung des Untergeschosses mit der an den
Haus- und Kellerzugang und die Unterniveaugarage direkt anschliessenden,
durchgehenden Befensterung der Hobbyräume/Ateliers widerspreche nachgerade der
bei der Freilegung von Untergeschossen allgemein anerkannten Regel, wonach
diese jedenfalls zurückhaltend zu erfolgen habe.
6.2.3
Auf
diese zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts kann vorab verwiesen werden
(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die
beanstandeten Einordnungsmängel der gewählten Umgebungsgestaltung
(Patios/Remisen) ergeben sich ohne Weiteres aus den Plänen sowie den
Fotografien des Modells.
Die von der Beschwerdeführerin zitierten Ausführungen der
Gemeinde betreffen die Qualifikation der Remisen als besondere Gebäude und
stellen entgegen ihrer Ansicht keine einlässliche Befassung mit deren
Einordnung dar. Die Gemeinde bezeichnete die strittige Umgebungsgestaltung in
ihrer Rekursvernehmlassung lediglich als "aussergewöhnlich" ohne sich
weiter damit zu befassen.
Im Baubewilligungsentscheid wurde einzig ausgeführt, an den
Fassaden sei eine horizontale Holzlattung geplant und vertikale Betonbänder
betonten die Unterscheidung der Geschosse. Im Weiteren hielt die Gemeinde darin
fest, aufgrund der vorliegenden Unterlagen würden sich über die Gestaltung der
Freiflächen noch keine detaillierten und abschliessenden Aussagen treffen
lassen.
Die Vorinstanz hat sich in ihrem Entscheid mit dieser spärlichen
Begründung auseinander
gesetzt und ihren
gegenteiligen Schluss entgegen der Beschwerdeführerin nachvollziehbar
begründet. So vereinigen sich die zahlreichen an das Hauptgebäude
anschliessenden Stützmauern bzw. Sichtschutzwände der Patios und Remisen mit
diesem zu einer optischen Einheit, was sich deutlich aus den Fassadenplänen ergibt.
Zwar ist die Unterscheidung der Geschosse durch die
Betonbänder – wie die Gemeinde ausführte – sichtbar, doch ist – wie die
Vorinstanz zutreffend erwog – sowohl im Bereich des Erd-, als auch des
Obergeschosses von aussen nicht mehr erkennbar, welche Fassadenteile zum
Hauptgebäude und welche zu den Patios/Remisen gehören. Dies führt zu einer
optischen Gebäudeausdehnung und im Resultat zu einem in seinen Dimensionen verunklärten
Gebäudekomplex, welcher weite Teile der Umgebung des Hauptgebäudes einnimmt.
Die Aussenflächen werden in grossem Umfang zubetoniert und es ist zugunsten der
Schaffung von Privatsphäre keine Gestaltung mehr sichtbar.
6.2.4
Soweit die Gemeinde im Parallelverfahren hinsichtlich der Abgrabungen die
Ansicht äussert, deren befriedigende Gestaltung ergebe sich aus der korrekten
Auslegung und Anwendung der BZO, ist erneut auf das bereits dazu Ausgeführte zu
verweisen, wonach sich diese als unzulässig erwiesen hat. Die im Bereich der
Garagenzufahrt und der Ateliers geplanten Abgrabungen von ca. 3,2 m
bzw. ca. 4,9 m sind – mit den Worten des Baurekursgerichts – massiv.
Sie übersteigen das gemäss Art. 36 Abs. 2 BZO zulässige Mass von
2 m bei weitem und vermögen damit von vornherein das Erfordernis der
genügenden Einordnung nicht zu erfüllen. Der vorinstanzliche Entscheid ist auch
in dieser Hinsicht nicht zu beanstanden. Da das Untergeschoss bereits durch die
übermässigen Abgrabungen zu dominant in Erscheinung tritt, erübrigen sich
weitere Ausführungen hinsichtlich der geplanten Befensterung.
6.2.5
Insgesamt hat die Gemeinde dem Projekt die
erforderliche befriedigende Einordnung in Überschreitung ihres
Ermessensspielraums attestiert; ihr Entscheid ist nach dem Gesagten sachlich
nicht vertretbar. Demnach hat das Baurekursgericht seine Kognition nicht
überschritten und verletzt der angefochtene Entscheid die Gemeindeautonomie
nicht. Die Zulässigkeit der zur Heilung der ästhetischen Mängel statuierten
Nebenbestimmungen ist nachfolgend in E. 7 zu prüfen.
6.3
Die Bauherrin
beanstandet ferner die Grünflächenberechnung. Das Vorbringen, Gartenwege, zu
denen die Treppenaufgänge zu zählen seien, wären nach zutreffender Auffassung
der Gemeinde an die Grünfläche anrechenbar, findet in der Baubewilligung keine
Grundlage. Die Gemeinde hatte darin ausgeführt, als anrechenbare Grünflächen
gälten natürliche und/oder bepflanzte Bodenflächen, die nicht versiegelt seien
und nicht als Fahrzeugabstellplatz dienten. Unversiegelte Flächen könnten angerechnet
werden, wenn sie mit einer mindestens 0,4 m starken Bodenschicht
eingedeckt und bepflanzt seien. Treppenaufgänge werden darin weder erwähnt noch
lässt sich aus den Ausführungen ableiten, solche könnten angerechnet werden.
Aus dem Plan zur Grünflächenziffer ergibt sich indes klar, dass die Bauherrin
die Treppenaufgänge westlich und östlich des Gebäudes miteingerechnet hat. Die
Vorinstanz hat dies zu Recht beanstandet.
Was die – jedenfalls im Schnitt C auf dem Dachgeschoss
als solche bezeichneten – fixen Pflanzentröge betrifft, so ist deren
Einrechnung nicht zu beanstanden, zumal sie für die Fassung der erforderlichen
Bodenschicht geeignet sind und einzig der Begrünung dienen (vgl. VGr, 14. Januar
2021, VB.2020.00571, E. 6.2). Demgegenüber sind blosse Topfpflanzen sowie
Stein- oder Schottergärten nicht anrechenbar. Dies ändert indes nichts daran,
dass die erforderliche Grünfläche aufgrund der unzulässigen Einrechnung der
Treppenaufgänge nicht eingehalten wird und mit einem revidierten Umgebungsplan
die Einhaltung der Grünflächenziffer noch nachzuweisen ist.
6.4
Zusammengefasst
erwiesen sich damit die (materiellen) Rügen der Bauherrin als unbegründet.
Soweit sie eventualiter einen Widerspruch zwischen Erwägung und Dispositiv des vorinstanzlichen
Kostenentscheids geltend macht, ist auf diesen Einwand zufolge
Gegenstandslosigkeit nicht weiter einzugehen. Der angefochtene Entscheid wird ohnehin
aufgehoben und die Kosten des Rekursverfahrens neu verlegt werden (vgl. dazu
unten E. 7 und 8). Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.
7.
7.1
Schliesslich ist die Zulässigkeit der
Nebenbestimmungen und in diesem Zusammenhang die Beschwerde des Nachbarn zu
behandeln. Er wendet im vorliegenden Beschwerdeverfahren insbesondere ein, die
Mängel in der Einordnung und Gestaltung würden sich nicht nebenbestimmungsweise
beheben lassen, sondern erforderten ein gänzlich neues Projekt. Zudem seien sie
zu offen und zu weitgehend; der Rahmen von § 321 PBG werde bei Weitem
gesprengt.
7.2
Inhaltliche
oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1
PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender
Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen kommt
indessen nach gefestigter Rechtsprechung nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens
untergeordneter Natur sind. Führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung,
können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden. Beim Entscheid
darüber, ob ein mangelhaftes Projekt mit einer Nebenbestimmung
bewilligungsfähig bleibt, ist in erster Linie Art und Ausmass des Mangels
massgebend. Dabei muss das Gewicht des Mangels am Umfang des Gesamtprojekts
gemessen werden. Droht ein Bauprojekt durch die Korrektur der Verstösse seine
Identität zu verlieren, so ist eine Heilung mittels Nebenbestimmung unzulässig
und die Baubewilligung zu verweigern (VGr, 8. Juni 2017, VB.2017.00004, E. 4.1
m.w.H.; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5;
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 437).
Unter Umständen
können viele verschiedene Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben sein, sodass
nicht klar ist, welche konkreten baulichen Änderungen die nebenbestimmungsweise
Behebung der Mängel zur Folge haben wird (VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120,
E. 3.3 ff. = BEZ 2015 Nr. 46, auch zum Folgenden). Die
statuierten Nebenbestimmungen müssen daher konkret sein, d.
h. es muss ersichtlich sein, inwiefern das
Bauvorhaben abzuändern ist, bzw. welchen Einfluss die Mängelbehebung auf das
Erscheinungsbild des Bauvorhabens hat. Können keine konkreten Nebenbestimmungen
statuiert werden, sodass die ästhetischen Auswirkungen der Mängelbehebung nicht
abschätzbar sind, muss die Baubewilligung aufgehoben werden, damit eine
umfassende Würdigung durch die örtliche Baubehörde bzw. die
Rechtsmittelinstanzen erfolgen kann.
7.3
Die
Vorinstanz spricht hinsichtlich der strittigen Aussenraumgestaltung von einer
offensichtlichen Verunklärung des Gebäudekörpers und bezeichnet diese als
offenkundig zu Unrecht bewilligt. Diese Formulierungen zeigen eindeutig, dass
sie von mehreren und erheblichen Gestaltungsmängeln ausgeht. Sodann erhellt aus
den zahlreichen zur Behebung der Mängel statuierten Nebenbestimmungen, dass
erhebliche Änderungen (und damit auch grössere planerische Aufgaben)
erforderlich sind, um die befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1
PBG zu erreichen. Auch wenn die Patios als statisch selbständige Bauteile an
sich leicht reduzierbar oder entfernbar sein mögen, ändert dies nichts daran.
Gemessen am Umfang des Bauprojekts erweisen sich die verlangten Umgestaltungen
– entgegen der Vorinstanz – als nicht mehr untergeordnet. Dies zeigt sich etwa
darin, dass eine ''substanzielle'', mithin eine erhebliche Reduktion der
Sichtschutzwände/Patios/Remisen
verlangt wird, wobei das Weglassen der
Patios und Remise beim Erdgeschoss eine Reduktion der Gebäudebreite von
ca. 27 m auf ca. 20 m hätte. Wenn die Vorinstanz diese Mängel an
anderer Stelle als ohne Weiteres nebenbestimmungsweise behebbar bezeichnet,
erscheint dies in Bezug auf die oben zitierten Attribute und die verlangte
substanzielle Verkleinerung im Übrigen als widersprüchlich.
Folge der statuierten weitreichenden Änderungen wäre ein
massgeblich verändertes Erscheinungsbild, womit jene auch aus diesem Grund zu
verpönten wesentlichen Projektänderungen führen. Die Mängelbehebung führt zudem
in jedem Fall zu einem Identitätsverlust der jetzigen Aussenraumgestaltung. So
weist der Beschwerdeführer zutreffend darauf hin, dass das Bauprojekt mit der
''grösstmöglichen Privacy'' beworben wird, welche folglich ein wesentliches
Merkmal des Projekts darstellt. Hinzu kommt, dass die verlangte Anböschung des
Terrains
zwischen dem Untergeschoss und der G-Strasse zum (ebenfalls verlangten)
Verzicht auf die im fraglichen Bereich projektierten Fahrzeugabstellplätze und
zur Reduktion der vorgesehenen Stützmauern führt. Damit zieht diese
Nebenbestimmung weitere gestalterische Änderungen nach sich und d
ie ästhetischen Auswirkungen der
Mängelbehebung sind
folglich
nicht mehr abschätzbar.
Darüber
hinaus lassen sämtliche zusätzlich statuierten Nebenbestimmungen verschiedene
Varianten einer Projektänderung zu und erweisen sich auch dadurch als
unzulässig.
Nach dem
Gesagten können die von der Vorinstanz festgestellten Einordnungs- bzw.
Gestaltungsmängel des Bauvorhabens nicht ohne besondere Schwierigkeiten im Sinn
von § 321 Abs. 1 PBG behoben werden. Das von der Vorinstanz gewählte
Vorgehen kommt daher nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht
infrage;
eine Heilung der Mängel
mittels Nebenbestimmungen erweist sich als unzulässig. Können die Mängel nicht
nebenbestimmungsweise geheilt werden, ist die Baubewilligung zu verweigern.
Damit erwiesen sich die entsprechenden Rügen als berechtigt und die Beschwerde
des Nachbarn (VB.2022.00056) ist gutzuheissen.
8.
8.1
Zusammengefasst
sind die Beschwerde der Gemeinde (
VB.2022.00057
)
und der Bauherrin (
VB.2022.00053
)
abzuweisen, diejenige des Nachbarn (
VB.2022.00056
)
gutzuheissen.
Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 17. Dezember
2021 und der Beschluss der Bausektion des Gemeinderats Uitikon vom 25. Januar
2021 werden aufgehoben.
8.2
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Rekursverfahrens in dem Sinn neu festzulegen, als dass sie
von der Bauherrin und der Baubewilligungsbehörde je zur Hälfte zu tragen sind.
Sodann ist die Bauherrin zu verpflichten, dem Nachbarn für das Rekursverfahren
eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen.
8.3
Die Kosten
des Beschwerdeverfahrens sind der Bauherrin und der Baubewilligungsbehörde je
zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG). Der Bauherrin und der Baubewilligungsbehörde stehen ausgangsgemäss
keine Parteientschädigungen zu (
§ 17 Abs. 2 VRG)
.
Hingegen ist die Bauherrin zu 2/3 und die Baubewilligungsbehörde zu 1/3 zu
verpflichten, dem Nachbarn für das Beschwerdeverfahren eine solche von insgesamt
Fr. 3'600.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 3 VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer
:
1.    Die
Beschwerdeverfahren VB.2022.00053, VB.2022.00056 und VB.2022.00057 werden
vereinigt.
2.    a)
Die Beschwerden in den Verfahren VB.2022.00053 und VB.2022.00057 werden abgewiesen.
b) Die Beschwerde im Verfahren VB.2022.00056 wird
gutgeheissen. Der Entscheid des
Baurekursgerichts
vom 17. Dezember 2021 und der Beschluss der Bausektion des
Gemeinderats Uitikon vom 25. Januar 2021 werden aufgehoben.
c) Die Kosten des Rekursverfahrens (Fr. 7'680.-) werden
der A AG und der Gemeinde Uitikon je zur Hälfte auferlegt.
d) Die A AG wird verpflichtet, D für das
Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu entrichten,
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    515.--
Zustellkosten,
Fr. 6'515.--
Total der Kosten.
4.
Die Gerichtskosten werden
der A AG
und der Gemeinde Uitikon
je zur
Hälfte auferlegt.
5.    a)
Die A AG wird verpflichtet, D für das Beschwerde verfahren eine
Parteientschädigung von Fr. 2'400.- zu entrichten
, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des
vorliegenden Entscheids
b) Die Gemeinde Uitikon
wird verpflichtet,
D für das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von Fr. 1'200.- zu entrichten
, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des
vorliegenden Entscheids.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an:
a)  die Parteien;
b)  das Baurekursgericht.