zh_verwaltungsgericht · VB.2003.00092 · 2003-07-10 · de

Quartierplan | Zweck des Quartierplans (E. 2). Bei der Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches prospektiv-technisches Ermessen zu (E. 3). Bei einer Überbauung muss das Grundstück des Beschwerdeführers rückwärtig erschlossen werden. Der Quartierplan sieht dafür den Servitutsweg B vor (E. 4a). Das Grundstück des Beschwerdeführers wird, obwohl es von drei Seiten von Strassen umschlossen wird, nicht unverhältnismässig abgewertet, da der Servitutsweg nur als Zufahrtsweg gemäss den Zugangsnormalien ausgestaltet werden darf, was die Erschliessung von bis zu 10 Wohneinheiten gestattet (E. 4b). Das Grundstück des Beschwerdeführers wird auch nicht übermässigem Lärm ausgesetzt (E. 4c). Das im Quartierplan gewählte Erschliessungskonzept ist planerisch nicht absolut verfehlt (E. 4d). Auch die Eigentumsgarantie ist nicht verletzt (E. 5). Abweisung der Beschwerde (E. 7).

Zürich Verwaltungsgericht 03..2.10.0 VB.2003.00092
Zurich Verwaltungsgericht 03..2.10.0 VB.2003.00092
Zurigo Verwaltungsgericht 03..2.10.0 VB.2003.00092

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00092
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Geschäftsnummer:
VB.2003.00092
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 10.07.2003
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Quartierplan
Zweck des Quartierplans (E. 2). Bei der Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches prospektiv-technisches Ermessen zu (E. 3). Bei einer Überbauung muss das Grundstück des Beschwerdeführers rückwärtig erschlossen werden. Der Quartierplan sieht dafür den Servitutsweg B vor (E. 4a). Das Grundstück des Beschwerdeführers wird, obwohl es von drei Seiten von Strassen umschlossen wird, nicht unverhältnismässig abgewertet, da der Servitutsweg nur als Zufahrtsweg gemäss den Zugangsnormalien ausgestaltet werden darf, was die Erschliessung von bis zu 10 Wohneinheiten gestattet (E. 4b). Das Grundstück des Beschwerdeführers wird auch nicht übermässigem Lärm ausgesetzt (E. 4c). Das im Quartierplan gewählte Erschliessungskonzept ist planerisch nicht absolut verfehlt (E. 4d). Auch die Eigentumsgarantie ist nicht verletzt (E. 5). Abweisung der Beschwerde (E. 7).
Stichworte:
EIGENTUMSGARANTIE
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
ERSCHLIESSUNGSKONZEPT
ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN
LÄRM
QUARTIERPLAN
RAUMPLANUNG
SERVITUTSWEG
ZUGANGSNORMALIEN
Rechtsnormen:
§ 123 Abs. II PBG
§ 128 Abs. I PBG
§ 128 Abs. II PBG
§ 237 Abs. I PBG
Art. 19 lit. I RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Der Gemeinderat X setzte am 25. Juli 2002 den amtlichen
Quartierplan K-weg im Ortsteil Y fest.
II. Gegen diese Festsetzung gelangte B an die
Baurekurskommission III, welche den Rekurs am 29. Januar 2003 teilweise
guthiess.
III. B hat gegen den Rekursentscheid am 5. März 2003
Beschwerde an das Verwal­tungsgericht erhoben. Er beantragt, der angefochtene
Entscheid sei aufzuheben und es sei der Quartierplan so abzuändern, dass sein
Grundstück, die Parzelle G (Kat.‑Nr. 01), nicht auf drei Seiten von
Strassen umgeben werde; eventuell sei eine ange­messene Entschädigung bzw.
Ausgleichszahlung festzulegen; subeventuell sei der Servi­tutsweg B so festzulegen,
dass er vom Grundstück des Beschwerdeführers einen Mindest­ab­stand von 15 m
einzuhalten habe; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Der Gemeinderat X beantragte die Abweisung der Beschwerde
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Auch die Baurekurskommission III
schloss auf Abweisung der Beschwerde. Der Mitbeteiligte E liess sich nicht
vernehmen.
Die
Kammer zieht in Erwägung:
1. Die Eintretensvoraussetzungen sind erfüllt und geben zu
keinen Bemerkungen Anlass.
2. Der Quartierplan ermöglicht gemäss § 123 Abs. 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) im erfassten
Gebiet eine der pla­nungs‑ und baurechtli­chen Ordnung entsprechende
Nutzung und enthält die dafür nö­tigen Anordnungen. Nach § 128 Abs. 1
PBG müssen alle Grundstücke innerhalb des Quar­tierplangebiets durch den Quartier­­plan
erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen
und Ausrüstungen teilhaben. Für die Erschliessungsanlagen sind insbeson­dere
die Anforderungen von Art. 19 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom
22. Juni 1979 (RPG) und von § 237 Abs. 1 PBG betreffend die
Anforderungen an ei­ne rechtsgenügende Zufahrt sowie die Normalien über die
Anforderungen an Zugänge (Zugangsnormalien) vom 9. Dezember 1987 zu
beachten. Er­schliessungen sowie gemeinschaftliche Aus­stat­tun­gen und Aus­rüstungen
sind laut § 128 Abs. 2 PBG so festzulegen, dass sie bei vollständiger
Nutzung der erfassten Grundstücke ge­nügen. Das gilt auch für schon überbaute,
jedoch unzurei­chend erschlossene Grundstücke im Quartierplangebiet (RB 1998
Nr. 100; vgl. auch RB 1984 Nr. 81; BGE 106 Ia 94 E. 3b). In der Regel sind
mithin auch für Altbauten baurechtskonforme Verhältnisse zu schaffen.
3. Bei der Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein
erhebliches pro­spek­tiv-technisches Ermessen zu, das von der Rekursbehörde nur
mit Zurückhaltung zu über­prü­fen ist. Wenn sich der festgesetzte Plan mit
vernünftigen Gründen halten lässt, setzt die Rekurskommission ihr Ermessen
nicht an die Stelle desjenigen der Gemeinde­or­ga­ne, dies auch dann nicht,
wenn andere Planvarianten möglich und auch vertretbar wären (RB 1971
Nr. 53 = ZBl 73/1972, S. 148 = ZR 70 Nr. 41; RB 1973
Nr. 9 = ZBl 74/1973, S. 414 = ZR 72 Nr. 99; RB 1989
Nr. 63). Im Quartierplan müssen die Interessen der ein­zel­nen Grund­­eigentümer
abgewogen, möglichst ausgeglichen und mit den öffentlichen In­ter­essen in
Einklang gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage ge­fun­de­ne Lö­sung soll
im Re­kurs­verfahren nur dann wieder geändert werden, wenn sich bei Ab­wägung
aller Vor‑ und Nach­teile der Schluss aufdrängt, dass die von den
Rekurrie­ren­den verfoch­tene Variante jener ge­mäss festgesetztem Quartierplan
klar überlegen ist. Die Baurekurskommission ent­scheidet im Rahmen der Überprü­fung
von Quartierplänen nur dann frei, wenn es um die Beurteilung reiner Rechts­fragen
geht.
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid
lediglich auf Rechts­­verletzungen hin. Eine Ermessensüberprüfung steht ihm
– ausser bei Ermessens­miss­brauch und Ermessensüberschreitung –
nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 des Verwaltungs­rechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 [VRG]).
4. a) Entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers ist
dessen Grundstück nicht "in jeder Hinsicht" erschlossen, sondern nur
für die heute vorhandene Überbauung. Bei einer vollständigen Überbauung, sei es
durch Ergänzung der bestehenden Bausubstanz oder durch einen Neubau, ebenso bei
einer Nutzungsänderung, muss das Grundstück entsprechend einer vom Kanton
verfügten, vom Beschwerdeführer nicht in Frage gestellten Auflage rückwärtig
erschlossen werden. Die selbe Auflage besteht für die nördlich anschlies­sen­den,
heute direkt durch die M-strasse erschlossenen Grundstücke Kat.-Nr. 02, 03 und
04. Der Quartierplan sieht zur Erfüllung dieser Auflage östlich der erwähnten
Grund­stücke den Servitutsweg B vor, dessen genauer Verlauf allerdings erst
festgelegt wer­den soll, wenn die Parzelle L (Kat.-Nr. 05), auf welcher der
Servitutsweg verläuft, überbaut wird. Der Beschwerdeführer ist zwar auf den
Servitutsweg nicht angewiesen, weil er sein Grundstück direkt an die südlich
seines Grundstücks vorgesehene Zufahrtsstrasse an­schliessen kann. Hingegen
benötigt auch er eine durch den Quartierplan zu schaffende zu­sätzliche Er­schliessung.
b) Der Beschwerdeführer wendet gegen die im Quartierplan
vorgesehene Lösung im Wesentlichen ein, sie führe dazu, dass sein Grundstück
auf drei Seiten von Strassen um­schlossen sei und daher unverhältnismässig
abgewertet werde.
Die Baurekurskommission III hat erwogen, die Belastung durch
die auf drei Seiten verlaufenden Verkehrswege wären jedenfalls dann planerisch
untragbar, wenn auch die gross­­flächige Parzelle L (Kat.-Nr. 05) über den
entsprechend auszubauenden Servitutsweg erschlossen werden dürfte. Deshalb sei
sicherzustellen, dass östlich des rekurrentischen Grundstücks nur eine Zufahrt
erstellt werden dürfe, die ein geringes Verkehrsaufkommen er­zeuge und in
erster Linie der rückwärtigen Erschliessung der an der Staatsstrasse gelegenen
Grundstücke diene. Die Kommission ordnete in diesem Sinne an, dass der Servitutsweg
nur als Zufahrtsweg gemäss den Zugangsnormalien ausgestaltet werden darf, was
die Erschliessung von bis zu 10 Wohneinheiten gestattet. Die verbleibende
Beeinträchtigung habe der Rekurrent hinzunehmen, zumal er dafür insofern
entschädigt werde, als er weder im Verteiler für die Administrativkosten noch
im jenem für die Erstellungskosten der Zufahrtsstrasse aufgeführt sei, obwohl
Land seines Grundstücks umgelegt wurde und dieses zudem später über die neue
Zufahrtsstrasse erschlossen werde. Hinzu kom­me, dass der Rekurrent durch die
Landumlegung ein besser überbaubares Grundstück erhalte.
c) Der Beschwerdeführer hält dem zu Unrecht entgegen, sein
Grundstück werde we­­gen der angefochtenen Strassen- bzw. Wegführung
übermässigem Lärm ausgesetzt. Den Akten ist zwar zu entnehmen, dass die
Lärmimmissionen entlang der N-/M-strasse in der Tat 7 - 8 dB(A) über dem
massgeblichen Immissionsgrenzwert der Empfindlichkeits­stufe (ES) II von 60
dB(A) liegen (vgl. Bericht zum Quartierplan K-weg vom 25. Juni 2002
[nachfolgend Quartierplanbericht], S. 14). Diese Lärmbelastung besteht aber
unabhängig vom Quartierplan und kann diesem nicht angelastet werden. Der
Beschwerdeführer äus­ser­te im Übrigen im Quartierplanverfahren das Begehren,
es sei sicherzustellen, dass der heu­te vorhandene Lärmschutzwall auf seinem Grundstück
auch nach Erstellung der Zufahrtsstrasse in gleicher Qualität wieder errichtet
werde. Diesem Begehren wurde stattgegeben, so dass der Beschwerdeführer in
dieser Hinsicht nicht schlechter gestellt ist als anhin.
Auf der südlich der Parzelle G verlaufenden
Zufahrtsstrasse ist gemäss der hierzu er­­stellten Strassenlärmberechnung ein
Beurteilungspegel von 47.5 dB(A) am Tag und von 39.4 dB(A) in der Nacht zu
erwarten. Massgeblich ist hier der Planungswert der ES II, d.h. 55 dB(A) am Tag
und 45 dB(A) in der Nacht (vgl. Ziff. 2 des Anhangs 3 zur Lärmschutz-Verordnung
vom 15. Dezember 1986 [LSV]). Dieser Grenzwert wird deutlich unterschritten.
Da die drei auf die M-strasse erschlossenen Grundstücke, deren
rückwärtiger Erschlies­sung der höchstens 10 Wohneinheiten erschliessende
Servitutsweg dienen wird, bei voller Ausnützung 7 Wohneinheiten enthalten
können, können höchstens drei auf der Parzel­le L (Kat.-Nr. 05) geplante
Wohneinheiten über den Servitutsweg erschlossen werden. Der damit verbundene
Verkehrslärm kann ohne weiteres als vernachlässig­bar bezeichnet werden.
Auch bei der vom Beschwerdeführer verlangten Gesamtbetrachtung
ergibt sich, dass als Hauptlärmquelle die Staatsstrasse gelten muss, gegenüber
welcher der zusätzliche Verkehrslärm kaum ins Gewicht fällt, namentlich nicht
jener des vom Beschwerdeführer be­­kämpften Servitutswegs. Der Quartierplan
verhilft dem Grundstück des Beschwerdeführers überdies zu einer besseren Form,
die ihm die volle Ausnützung der gemäss Zonenplan vom 30. September 1994
zulässigen 60 % gestattet, gleichzeitig aber auch erlaubt, den Neu­­bau hinter
der Baulinie entlang der Staatsstrasse – und damit weiter entfernt von der
haupt­sächlichen Lärmquelle – zu errichten.
d) Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers ist das im
Quartierplan gewähl­te Erschliessungskonzept planerisch nicht absolut verfehlt.
Es ist zwar nicht gerade häufig, aber auch nicht singulär, dass ein Grundstück
auf drei Seiten von Erschliessungen umgeben ist. Die vom Beschwerdeführer
bevorzugte Variante mit der Führung des Servitutsweges nach Nordosten würde
mehr Land verbrauchen als die angefochtene Variante und konn­­te deshalb von
den Planungsbehörden im Rahmen ihres Ermessens verworfen werden.
Verständlicherweise stört sich der Beschwerdeführer daran, dass ausgerechnet
die Nordsei­te seines Grundstücks jene ist, die an keinen Verkehrsträger
anstösst. Entgegen seiner Behauptung können Schlafräume aber ohne weiteres auf
diese Seite orientiert werden (vgl. § 301 PBG). Im Übrigen ist zu
wiederholen, dass vom Servitutsweg keine nennenswerten Immissionen ausgehen
werden, so dass auch in dieser Richtung lärmempfindliche Räume angeordnet
werden können. Schliesslich können die Immissionen der Zufahrtsstrasse nicht
als erheblich störend angesehen werden, so dass eine Ausrichtung von Wohnräumen
auf die Südseite durchaus möglich und sinnvoll ist.
Dem Grundsatz der Rechtsgleichheit kommt im Planungsrecht nur
abgeschwächte Bedeutung zu (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und
Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 121 ff.). Vorliegend kann daraus
nicht mehr abgeleitet werden, als dass für die angefochtene Massnahme eine
sachliche Begründung vorliegen muss, was der Fall ist. Die Frage, ob der
Servitutsweg die rückwärtige Erschliessung von Kat.-Nr. 03 sicherstellt, ist im
vorliegenden Zusammenhang an sich ohne Belang. Es sei aber darauf hin­gewiesen,
dass eine entsprechende Ergänzung des Quartierplans zweckmässig wäre.
5. Der Beschwerdeführer rügt, der angefochtene Entscheid
verletze die Eigentumsgarantie insofern, als durch den Quartierplan der
Lagewert des Grundstücks massiv vermin­­dert werde. Diese Entwertung werde
durch die Befreiung von Administrativ- und Stras­sen­­erstellungskosten nicht
ausgeglichen.
a) Mit der Rüge, die Eigentumsgarantie sei verletzt, macht der
Beschwerdeführer gel­tend, es sei das im Quartierplanungsrecht geltende
Realersatz- oder Äquivalenzprinzip verletzt worden. Danach haben alle
Eigentümer Anspruch darauf, für das von ihnen eingeworfene Land in der Regel
rationell überbaubare, gleiche oder zumindest wertgleiche Grund­­stücke zu
erhalten (vgl. dazu Peter Müller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner
Zuppinger, Kommentar zum Züricher Planungs- und Baugesetz vom 7. September
1975, Wädenswil 1985, § 139 N. 2, § 141 N. 1).
Das Grundstück des Beschwerdeführers könnte ohne rückwärtige
Erschliessung nicht neu überbaut werden, ebensowenig könnten erhebliche
Umbauten oder eine Nutzungs­­änderung vorgenommen werden. In allen diesen
Fällen bedarf das Grundstück einer rückwärtigen Erschliessung, die erst durch
den Quartierplan geschaffen wird. Sodann müss­­te eine Neuüberbauung die
rechtskräftige Baulinie entlang der M-strasse respektieren, was bei
Beibehaltung der bisherigen Grundstücksgrenzen die Ausnützungsmöglichkeiten
stark beeinträchtigen würde. Insofern erfährt die Parzelle G durch die
Landumlegung eine Aufwertung, und ist die Behauptung des Beschwerdeführers, er
könnte sein Grund­stück auch ohne Umlegung neu überbauen, zumindest stark zu
relativieren. Dass die dreiseitige Anordnung von Erschliessungsanlagen einen
Nachteil darstellt, ist an sich nicht zu bestrei­ten. Dieser Nachteil weist
aber keinesfalls das Ausmass auf, welches ihm der Beschwerdeführer zumisst. Die
Beeinträchtigungen namentlich durch den Servitutsweg sind – unter Be­rücksichtigung
der von der Baurekurskommission III angeordneten Beschrän­kung – ge­ring­fügig
und werden durch die Befreiung von Administrativkosten und vor allem dadurch,
dass der Beschwerdeführer sich auch an den Kosten der Zufahrtsstrasse (die für
die künftige Er­schliessung seines Grundstücks nötig ist) nicht beteiligen
muss, aus­reichend abgegol­ten.
Es kann also keine Rede davon sein, dass der Beschwerdeführer
kein wertgleiches Grundstück zugeteilt erhalten hat.
b) Der Beschwerdeführer bestreitet zu Recht nicht, dass der
Eingriff in seine Eigen­tümerposition auf einer ausreichenden gesetzlichen
Grundlage beruht und im öffentlichen Interesse liegt. Im Lichte der
vorstehenden Erwägung darf der Eingriff auch als verhältnis­mässig bezeichnet
werden. Für den Fall, dass die Erschliessung im Bereich des Grundstücks des
Beschwerdeführers nicht wie beantragt geändert würde, verlangt der Beschwerde­­führer,
es sei im Rahmen des Quartierplans eine Ausgleichszahlung festzulegen. Nach dem
soeben Ausgeführten besteht für eine Ausgleichszahlung kein Anlass. Das Quartierplan­recht
sieht einen Geldausgleich dann vor, wenn Mehr- oder Minderzuteilungen nötig
sind oder für Landabzüge für öffentliche Verkehrs- und Versorgungsanlagen (§
145 Abs. 1 PBG). Vorliegend erhält der Beschwerdeführer eine arrondierte
Parzelle von gleichem Aus­­mass wie im alten Bestand, deren Zuteilung wie
dargelegt dem Äquivalenzprinzip (§ 139 PBG) gerecht wird, so dass insofern
kein Ausgleich zu leisten ist. § 145 Abs. 2 PBG sieht einen Geldausgleich
für Werteinbussen durch andere Quartierplanmassnahmen vor, die hier
hinsichtlich des Beschwerdeführers ebenfalls nicht angeordnet wurden. Namentlich
muss der Beschwerdeführer für den Servitutsweg B keine Rechte abtreten bzw.
einräu­men, so dass § 145 Abs. 2 lit. b PBG nicht anzuwenden ist. Ausser
Betracht fällt schliesslich § 141 PBG, wonach Grundstücke des Altbestands,
die für eine geeignete Überbauung flächenmässig nicht ausreichen und auch durch
geeignete Massnahmen nicht überbaubar gemacht werden können, auszukaufen sind.
Andere Anknüpfungspunkte für Ausgleichszah­­lungen im Rahmen des
Quartierplanverfahrens sind nicht ersichtlich. Wenn der Beschwerdeführer an
seiner Auffassung festhalten sollte, der Quartierplan führe zu einer massi­­ven
Entwertung seines Grundstückes, hätte er ein Verfahren wegen materieller Enteignung
einzuleiten. Wie angemerkt werden mag, würde ein Entschädigungsanspruch nach
fest­stehender Praxis voraussetzen, dass dem Grundeigentümer keine
bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nut­zung der betroffenen
Liegenschaft mehr verbleibt (BGE 111 Ib 257 E. 4a, 112 Ib 263 E. 4,
117 Ib 262 E. 2a; RB 1993 Nr. 64, bestätigt durch BGr, ZBl 98/1997,
S. 179, und RB 1991 Nr. 80).
6. Im Eventualantrag verlangt der Beschwerdeführer, der
Servitutsweg B sei so zu legen, dass er gegenüber seinem Grundstück einen
Mindestabstand von 15 m einhalte. Auch dieser Antrag ist abzulehnen. Der
Nachteil, den der Beschwerdeführer durch den Ser­vi­­tutsweg erleidet, ist wie
vorne dargelegt relativ gering. Hingegen würde die gewünschte Ver­legung eine
unnötige Verlängerung des Servitutsweges und damit zusätzlichen Landver­brauch
nach sich ziehen, was dem Grundsatz des haushälterischen Umgangs mit dem Boden
(Art. 75 Abs. 1 BV) widerspräche. Zudem würde eine solche Auflage die zweck­mässige
Überbauung der Parzelle L ohne hinreichenden Grund erschweren. Die Gutheis­sung
des Eventual­antrags würde mit anderen Worten eine unverhältnismässige
Beeinträchtigung der Grundeigentümerposition des Nachbarn bewirken.
7. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist
abzuweisen. Bei diesem Aus­­gang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer
kostenpflichtig (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG).
Ausserdem hat er den anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner zu Gunsten der
Quartierplanrechnung angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'060.--     Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt
4.    Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem
Beschwerdegegner innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung
von Fr. 1'000.- (inkl. MWSt) zu bezahlen.
5.    ...