zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00218 · 2023-01-26 · de

Baubewilligung | Anrechenbarkeit einer Anbaute an die Gesamtlänge; Verkehrsbaulinie. Es ist hinsichtlich Anbauten auf die zu den Besonderen Gebäuden entwickelte Rechtsprechung abzustellen: Anbauten müssen in ihrer äusseren Erscheinung und in ihrem räumlichen Verhältnis vom Hauptgebäude abgrenzbar sein, weshalb eine gewisse architektonische und (kumulativ) eine gewisse konstruktive Selbständigkeit verlangt wird. In der Regel ergibt sich diese – wie vorliegend – bereits aufgrund der gegenüber Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe. Da lediglich eine gewisse architektonische und bauliche Selbständigkeit verlangt wird, ist nicht erforderlich, dass die Anbauten ohne jegliche Anpassungen der baulichen Substanz des Hauptgebäudes weggelassen beziehungsweise versetzt werden könnten (E. 3.4.1). Bei der Garage 1 handelt es sich um eine an die Gesamtlänge nicht anrechenbare Anbaute (E. 3.1.5 f.). Zu berücksichtigen ist, dass Verkehrsbaulinien auch eine städtebaulich-ästhetische Funktion haben, wozu namentlich die Schaffung bzw. Erhaltung von Vorgärten und damit die Gestaltung einheitlicher Häuserfluchten in städtischen Quartieren gehört (E. 5.1). Der Überstellung der – nur ortsplanerischen Zwecken dienenden – Baulinie durch die Stützmauer stehen im vorliegenden Fall keine wesentlichen öffentlichen Interessen entgegen (E. 5.5.1). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 26.01.2023 VB.2022.00218
Zurich Verwaltungsgericht 26.01.2023 VB.2022.00218
Zurigo Verwaltungsgericht 26.01.2023 VB.2022.00218

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00218
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2022.00218
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 26.01.2023
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Anrechenbarkeit einer Anbaute an die Gesamtlänge; Verkehrsbaulinie.
Es ist hinsichtlich Anbauten auf die zu den Besonderen Gebäuden entwickelte Rechtsprechung abzustellen: Anbauten müssen in ihrer äusseren Erscheinung und in ihrem räumlichen Verhältnis vom Hauptgebäude abgrenzbar sein, weshalb eine gewisse architektonische und (kumulativ) eine gewisse konstruktive Selbständigkeit verlangt wird. In der Regel ergibt sich diese – wie vorliegend – bereits aufgrund der gegenüber Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe. Da lediglich eine gewisse architektonische und bauliche Selbständigkeit verlangt wird, ist nicht erforderlich, dass die Anbauten ohne jegliche Anpassungen der baulichen Substanz des Hauptgebäudes weggelassen beziehungsweise versetzt werden könnten (E. 3.4.1). Bei der Garage 1 handelt es sich um eine an die Gesamtlänge nicht anrechenbare Anbaute (E. 3.1.5 f.).
Zu berücksichtigen ist, dass Verkehrsbaulinien auch eine städtebaulich-ästhetische Funktion haben, wozu namentlich die Schaffung bzw. Erhaltung von Vorgärten und damit die Gestaltung einheitlicher Häuserfluchten in städtischen Quartieren gehört (E. 5.1). Der Überstellung der – nur ortsplanerischen Zwecken dienenden – Baulinie durch die Stützmauer stehen im vorliegenden Fall keine wesentlichen öffentlichen Interessen entgegen (E. 5.5.1).
Abweisung.
Stichworte:
ANBAUTE
BAULINIEN
GEBÄUDELÄNGE
ORTSPLANUNG
VERKEHRSBAULINIEN
Rechtsnormen:
§ 2a Abs. 2 ABV
§ 28 Abs. 3 ABV
Art. 29 Abs. 2 BV
§ 96 Abs. 1 PBG
§ 100 Abs. 3 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2022.00218
VB.2022.00234
Urteil
der 1. Kammer
vom
26. Januar 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert,
Gerichtsschreiber Jonas Alig.
In Sachen
Aus VB.2022.00218
A, vertreten durch RA B,
Aus VB.2022.00234
1.    C,
2.    D,
3.    E,
4.    F,
alle vertreten durch RA G,
Beschwerdeführende,
gegen
Aus VB.2022.00218
1.1  H,
1.2  I,
beide vertreten durch RA J,
Aus VB.2022.00234
1.1  H,
1.2. I,
beide vertreten durch RA J,
Aus VB.2022.00218 und VB.2022.00234
2.    Baubehörde Meilen,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 3. August 2021 erteilte die
Baubehörde Meilen H und I die Baubewilligung für den Neubau eines
Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse 02
in Meilen.
II.
Hiergegen wandten sich A mit Rekursschrift vom 9. September
2021 sowie C, D, E und F mit gemeinsamer Rekursschrift ebenfalls vom 9. September
2021 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich.
Mit Entscheid vom 1. März 2022 vereinigte das
Baurekursgericht die Verfahren und wies die Rekurse ab, soweit es darauf
eintrat.
III.
A.
Dagegen erhob A mit Eingabe
vom 11. April 2022 Beschwerde am Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und
beantragte, die Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zusätzlich MWST zulasten der Beschwerdegegnerschaft – gutzuheissen. Der
vorinstanzliche Entscheid (Disp.-Ziff. II) sowie der Beschluss der
Baubehörde Meilen (Disp.-Ziff. I) seien aufzuheben (VB.2022.00218). Am 12. April
2022 (Eingang 13. April 2022) erstattete er dieselbe Beschwerde erneut,
wobei er in einem Beibrief erläuterte, er habe die Korrektur einiger Schreib-
und Satzzeichenfehler vorgenommen (und mache diese Änderungen dem
Verwaltungsgericht in einer beigelegten Version mit handschriftlichen
Korrekturzeichen kenntlich).
Mit Vernehmlassung vom 16. Mai 2022 beantragte das
Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde unter den üblichen Kostenfolgen.
Mit Beschwerdeantwort vom 17. Mai 2022 beantragte die Baubehörde Meilen –
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers – die
Abweisung der Beschwerde, soweit auf sie einzutreten sei. Mit Beschwerdeantwort
vom 20. Mai 2022 beantragten H und I, die Beschwerde sei – unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) zulasten des Beschwerdeführers –
vollumfänglich abzuweisen. Mit Replik vom 27. Juni 2022 hielt A an seinen
Anträgen fest. Mit Duplik vom 8. Juli 2022 hielt die Baubehörde Meilen an
ihren Anträgen fest. Mit Schreiben vom 11. Juli 2022 teilten H und I mit,
es werde auf die freigestellte Vernehmlassung verzichtet. Am 25. August
2022 erstattete A seine Triplik, mit der er wiederum an seinen Anträgen
festhielt. Die Baubehörde Meilen sowie H und I liessen sich in der Folge nicht
mehr vernehmen.
B.
Mit gemeinsamer
Eingabe vom 25. April 2022 erhoben zudem C, D, E und F Beschwerde am
Verwaltungsgericht und beantragten, es seien in Gutheissung der Beschwerde der
Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom 1. März 2022 (Disp.-Ziff. II)
sowie der Beschluss der Baubehörde Meilen vom 3. August 2021 (Disp.-Ziff. I)
aufzuheben; alles unter Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen
zusätzlich MWST zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Eventuell – respektive
jedenfalls – sei das Kosten- und Entschädigungs-Dispositiv des angefochtenen
Entscheids der Vorinstanz (Disp.-Ziff. III und IV) neu zu fassen, unter
Verteilung des auf die Beschwerdeführenden anfallenden Kosten- und
Entschädigungsanteils im Umfang von 1/2 den Beschwerdeführenden C, D, E sowie
1/2 dem Beschwerdeführenden F, unter adäquater Kosten- und
Entschädigungsregelung des Beschwerdeverfahrens (VB.2022.00234).
Am 10. Mai 2022 beantragte das Baurekursgericht ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 17. Mai
2022 beantragte die Baubehörde Meilen die Abweisung der Beschwerde – unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden –, soweit auf
sie einzutreten sei. Mit Beschwerdeantwort vom 20. Mai 2022 beantragten H
und I, die Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich
MWST) zulasten der Beschwerdeführenden – vollumfänglich abzuweisen. Mit Replik
vom 17. Juni 2022 hielten C, D, E und F an ihren Anträgen fest. Mit Duplik
vom 29. Juni 2022 hielt die Baubehörde Meilen an ihren Anträgen fest. Mit
Schreiben vom 1. Juli 2022 teilten H und I mit, es werde auf die
freigestellte Vernehmlassung verzichtet. Am 15. August 2022 erstatteten C,
D, E und F ihre Triplik, mit der sie wiederum an ihren Anträgen festhielten.
Die Baubehörde Meilen sowie H und I liessen sich in der Folge nicht mehr
vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
1.2
Die
Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts, betreffen
denselben Sachverhalt und werfen im Wesentlichen dieselben Rechtsfragen auf. Es
rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen, die Verfahren zu
vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der
Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin
Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.).
1.3
Die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerden
ist einzutreten.
2.
Streitbetroffen ist der Neubau eines Mehrfamilienhauses
mit drei Wohneinheiten und im Erdgeschoss integrierter Garagierung auf dem –
gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Meilen vom
12. September 1997 (BZO)
der
Wohnzone W 1.4 zugeschiedenen – Grundstück Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse 02
in Meilen. Das bisher unüberbaute Grundstück liegt im Perimeter des
Quartierplans L.
Inzwischen trat
per 1. Oktober 2021 die totalrevidierte BZO vom 17. September 2020 in
Kraft (revBZO).
3.
Der Beschwerdeführer aus VB.2022.00218 sowie die
Beschwerdeführenden aus VB.2022.00234 machen geltend, dass die geplante Baute
die zulässige maximale Gesamtlänge überschreite.
3.1
Baugesuche sind grundsätzlich
nach denjenigen Vorschriften zu beurteilen, welche im Zeitpunkt des
erstinstanzlichen Entscheids gelten (RB 1989 Nr. 91). Nach § 234 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist eine Baubewilligung aber
immer dann ganz oder teilweise zu verweigern, wenn die Verwirklichung des
Bauvorhabens auf eine noch ausstehende oder beantragte planungsrechtliche
Festlegung nachteilig einwirken würde (vgl. RB 1980 Nr. 113). Künftigen
Planfestsetzungen wird auf diese Weise eine sogenannte negative Vorwirkung
zuerkannt, indem Bauten nur noch bewilligt werden, wenn sie die vorgesehene
planerische Neuordnung nicht beeinträchtigen (BGE 118 Ia 510 E. 4.d; vgl.
auch BGE 116 Ia 449 E. 4).
Es ist im vorliegenden
Verfahren unbestritten, dass die im Zeitpunkt des Beschlusses der Baubehörde
Meilen vom 3. August 2021 noch nicht in Kraft stehende Revision der Bau-
und Zonenordnung Meilen vom 7. Januar 2020 (
revBZO
; weitgehend in Kraft gesetzt per 1. Oktober
2021) noch keine Anwendung findet. Unbestritten ist weiter, dass der für die
Zone W 1.4 neu eingeführten Gesamtlängenbeschränkung auf 30 m (Art. 28
Abs. 1 lit. b
revBZO
)
negative Vorwirkung gemäss § 234 PBG zukommt. Mithin war – statt der
Gesamtlängenbeschränkung auf 50 m
(Art. 18 BZO)
– bereits jene auf 30 m einzuhalten.
3.2
Entgegen dem
Beschwerdeführer aus VB.2022.00218 stellt es keine Verletzung des
von Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April
1999 (BV) gewährleisteten Anspruchs auf rechtliches Gehör
dar, dass sich
die Vorinstanz diesbezüglich nicht mit allen Argumenten des Beschwerdeführers
im Detail auseinandersetzte.
Eine (Rechtsmittel-)Behörde muss sich nicht mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen
ausdrücklich abhandeln, sondern kann sich auf die wesentlichen Punkte
beschränken. Der Begründungspflicht ist Genüge getan, wenn sich die Betroffenen
über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis
der Sache an die höhere Instanz weiterziehen können. In diesem Sinn müssen
wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat
leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (VGr, 8. April 2021,
VB.2020.00660, E. 4.2 mit Hinweisen). Dies hat die Vorinstanz getan.
Hinsichtlich der Situation im Osten der geplanten Baute wird aus dem Entscheid
genügend klar, dass die Vorinstanz den geplanten Geräteraum – und damit auch
die daran angrenzende Pergola – für die Gesamtlänge nicht als relevant erachtete.
3.3
Die Vorinstanz ist
davon ausgegangen, dass die Gebäudelänge der geplanten Baute 27,25 m betrage.
Bei einem Teil der östlichen [recte: westlichen] Garage bzw. der Garage 1
sowie beim westlich [recte: östlich] an die Garage 2 angegliederten Geräteraum
handle es sich um Anbauten im Sinn von § 2a Abs. 2 der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV; vgl. dazu E. 3.1.4).
Der Beschwerdeführer aus
VB.2022.00218 und die Beschwerdeführenden aus VB.2022.00234 machen geltend, der
kommunalrechtliche Begriff der Gesamtlänge sei falsch angewendet worden. § 28
Abs. 3 ABV, wonach Anbauten ausser Ansatz fallen, sofern die Bau- und
Zonenordnung nicht etwas anderes bestimmt, beziehe sich nur auf den
kantonalrechtlichen Begriff der Gebäudelänge. An den kommunalrechtlichen
Begriff der Gesamtlänge seien Anbauten im Sinn von § 2a Abs. 2 ABV –
also mit anderen Gebäude zusammengebaute Gebäude mit einer Grundfläche von
höchstens 50 m
2
, deren Gesamthöhe 4,0 m, bei Schrägdächern
5,0 m, nicht überschreitet und die nur Nebennutzflächen enthalten – hingegen
anzurechnen.
Praxisgemäss ist nach Wortlaut und Sinn der kommunalen
Regelung im Einzelfall zu entscheiden, ob die Anbaute (früher: das Besondere
Gebäude) zur Gesamtlänge zählt oder nicht. Enthält die kommunale Bauordnung
keine Regelung, gilt § 28 Abs. 3 ABV, wonach Anbauten – sofern die
Bau- und Zonenordnung nicht etwas anderes bestimmt – ausser Ansatz fallen (vgl. Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/I Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,
Wädenswil 2019, S. 1118; vgl. auch BEZ 2003 Nr. 34).
Im vorliegenden Fall verwendet die BZO den Begriff, ohne
eine eigentliche diesbezügliche Definition zu enthalten. Mit der BZO-Änderung
vom 7. Januar 2020 war zwar das zulässige Mass der Gesamtlänge geändert
worden. Indes wurde mit der revBZO am bereits zuvor in der BZO enthaltenen
Begriff der Gesamtlänge festgehalten. Angepasst wurde das zulässige Mass und
nicht die Definition: Die Ausführungen im Erläuternden Bericht gemäss Art. 47
der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) zur Revision der
Nutzungsplanung machen deutlich, dass es um eine "Reduktion der
Gebäudelängen" ging, da die bisherige Regelung in mittleren und dichten
Wohnzonen zu "sehr langen Gebäuden" habe führen können. Mit der
Stellung und Ausrichtung der Bauten sollten Sichtbezüge zum See gewährleistet
bleiben. Die deutliche Reduktion des zulässigen Längenmasses erfüllt den
vorgesehenen Zweck, ohne dass dafür zusätzlich (neu) auch die Anrechenbarkeit
von Anbauten erforderlich wäre. Zumal in den Materialien die Begriffe
"Gebäudelänge" und "Gesamtlänge" synonym verwendet werden,
während Wortlaut sowie Sinn und Zweck von Art. 28 Abs. 1 lit. b
revBZO hinsichtlich der Anrechenbarkeit
von Anbauten zu keinen zwingenden Schlüssen führen, müssen letztere bei der
Berechnung der Gesamtlänge ausser Ansatz fallen.
Entgegen dem
Beschwerdeführer
aus
VB.2022.00218
ergibt sich Gegenteiliges auch nicht aus Art. 31 revBZO. Art. 31 Abs. 1
revBZO hält fest, dass die geschlossene Bauweise bis zur zonengemässen
Gesamtlänge zulässig ist, sofern die Hauptgebäude gleichzeitig erstellt werden.
Aus der Regelung wird klar, dass der Zusammenbau von zwei Hauptgebäuden erfasst
wird. Über die Anrechenbarkeit von Anbauten lässt sich aus Art. 31 revBZO
nichts ableiten.
3.4
Damit stellt sich
die Frage, ob es sich bei der Garage 1 sowie beim östlich an die Garage 2
angegliederten Geräteraum tatsächlich um Anbauten handelt.
Der u.
a. in der (neuen) BZO-Bestimmung von Art. 53 revBZO verwendete
Begriff der An- und Kleinbauten entspricht demjenigen von Art. 2a Abs. 2
ABV; ein davon abweichendes Verständnis der Gemeinde ist nicht
ersichtlich. Nach Art. 2a Abs. 2 ABV sind Anbauten mit einem
anderen Gebäude zusammengebaute Gebäude mit einer Grundfläche von höchstens
50 m
2
, deren Gesamthöhe 4,0 m, bei Schrägdächern 5,0 m,
nicht überschreitet und die nur Nebennutzflächen enthalten.
Der Begriff
der An- und Kleinbauten von Art. 2a Abs. 2
ABV
tritt an die Stelle der bisherigen
"Besonderen Gebäude" (vgl. Harmonisierung der Baubegriffe und
Messweisen nach IVHB im Kanton Zürich, Suter/von Känel/Wild AG, Werkbuch 2,
S. 6).
Es ist hinsichtlich Anbauten auf die zu den Besonderen
Gebäuden entwickelte Rechtsprechung abzustellen (VGr, 13. April 2022, VB.2021.00403,
E. 3.7.2): Um als Besondere Gebäude zu gelten, müssen Anbauten in ihrer
äusseren Erscheinung und in ihrem räumlichen Verhältnis vom Hauptgebäude
abgrenzbar sein, weshalb eine gewisse architektonische und (kumulativ) eine
gewisse konstruktive Selbständigkeit verlangt wird. In der Regel ergibt sich
diese – wie vorliegend – bereits aufgrund der gegenüber Hauptgebäuden
geringeren Gebäudehöhe. Da lediglich eine gewisse architektonische und bauliche
Selbständigkeit verlangt wird, ist nicht erforderlich, dass die Anbauten ohne
jegliche Anpassungen der baulichen Substanz des Hauptgebäudes weggelassen
beziehungsweise versetzt werden könnten (VGr, 13. Juni 2012,
VB.2011.00648, E. 4.5.2; 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.2
und 3.4; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1110).
Eine funktionale Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes
wird sodann nicht verlangt. Ein Besonderes Gebäude darf demzufolge auch der
Wohn- oder Arbeitsnutzung des Hauptgebäudes dienen, sofern es selber nicht zu
solchen Zwecken genutzt werden kann (VGr, 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.2).
So steht es
der Qualifikation eines
Gebäudes als Besonderes Gebäude beziehungsweise als Anbaute etwa nicht
entgegen, dass
es
als
Terrasse der anstossenden Wohnräume genutzt wird (
VGr, 13. April
2022,
VB.2021.00403, E. 3.7.2).
3.5
Bei der Garage 1
und dem darunterliegenden Abstellraum im Westen handelt es sich um eine
Anbaute. Der Abstellraum im Untergeschoss weist ein einziges kleines Fenster
über einem Lichtschacht auf. Aufgrund der ungenügenden Belichtung ist er für
eine Nutzung für den dauernden Aufenthalt nicht geeignet (gemäss § 302 PBG
müssen Fenster bei Wohn- und Schlafräumen über dem Erdreich liegen und ins
Freie führen). Daran ändert die Verbindung zur Wohnung 1 über eine Türe nichts.
Der Qualifikation der Garage als Anbaute steht es sodann nicht entgegen,
dass der westseitig vorspringende Garagenteil als Terrasse der anstossenden
Wohnräume genutzt wird (vgl. E. 3.1.4). Es handelt sich hier um eine
Baute, bei der sich die konstruktive Selbständigkeit bereits aus ihrer – im
Vergleich zum Hauptgebäude – deutlich geringeren Gebäudehöhe ergibt. Entgegen
dem Beschwerdeführer aus VB.2022.00218 ist eine spezielle Materialisierung
nicht erforderlich. Auch, dass die Garage im Erdgeschoss "in den
Hauptkörper eingebaut ist", führt zu keinem anderen Schluss (vgl. E. 3.1.4).
Der Geräteraum im Osten ist mit der ganz im Hauptgebäude
integrierten Doppelgarage 2 offen verbunden. Für die erforderliche
"gewisse architektonische und bauliche Selbständigkeit" bzw. die
Abgrenzbarkeit vom Hauptgebäude im räumlichen Verhältnis wäre hier eine
Trennwand erforderlich. Dies könnte jedoch problemlos nebenbestimmungsweise
verlangt werden. Dass von Norden her eine ungebrochene Wand sichtbar ist, würde
hingegen nicht schaden, zumal die Baute wegen ihrer – im Vergleich zum
Hauptgebäude – deutlich geringeren Gebäudehöhe selbständig wirkt. Zumal – weil
es sich bei der Garage 1 im Westen um eine Anbaute handelt – die
Gesamtlänge von 30 m von der geplanten Baute auch eingehalten wird, wenn
der Geräteraum im Osten nicht als Anbaute qualifiziert wird, kann auf die
Anordnung der Nebenbestimmung verzichtet werden.
Bei der im Erdgeschoss anschliessend an die Rückwand des Geräteraums
geplanten Pergola handelt es sich – entgegen dem Dafürhalten des
Beschwerdeführers aus VB.2022.00218 – nicht um ein Gebäude. Auf den Plänen ist
keine Überdachung erkennbar.
3.6
Nachdem es sich bei
der Garage 1 um eine an die Gesamtlänge nicht anrechenbare Anbaute handelt
und die östliche Pergola kein Gebäude darstellt, steht die negative Vorwirkung
von Art. 28 Abs. 1 lit. b
revBZO
der geplanten Baute nicht entgegen.
4.
Da es sich bei der westlichen Garage 1 um eine
Anbaute handelt (vgl. E. 3.1.5), muss diese – entgegen der Auffassung
der Beschwerdeführenden aus VB. 2022.00234 – lediglich einen Grenzabstand von
3,5 m einhalten (§ 273 PBG und Art. 53 Abs. 1 revBZO). Eine
Verletzung des Grenzabstands liegt somit nicht vor.
5.
Der Beschwerdeführer aus VB.2022.00218 und die Beschwerdeführenden
aus VB.2022.00234 monieren, es sei im Zusammenhang mit der bestehenden
Verkehrsbaulinie das PBG falsch angewendet worden.
5.1
Baulinien dienen,
wo das Gesetz nicht etwas Besonderes vorsieht, der Sicherung bestehender und
geplanter Anlagen und Flächen (§ 96 Abs. 1 PBG). Für die
Sicherstellung baufreien Raums entlang von Strassen, Wegen, Plätzen und
Eisenbahnen, gegebenenfalls samt begleitenden Vorgärten, Lärmschutzanlagen,
Grünzügen und Fahrzeugabstellplätzen (§ 96 Abs. 2 lit. a PBG),
gelangen hauptsächlich Verkehrsbaulinien zur Anwendung. Sie dienen in erster
Linie der Sicherung des künftigen Ausbaus. Darüber hinaus dürfen sie ein
öffentliches Interesse an der bestimmten Gestaltung von Verkehrsräumen und
Plätzen wahrnehmen und näher umschreiben (§ 97 Abs. 2 PBG; RB 1982 Nr. 149
E. b). Zu berücksichtigen ist, dass Verkehrsbaulinien auch eine
städtebaulich-ästhetische Funktion haben, wozu namentlich die Schaffung bzw.
Erhaltung von Vorgärten und damit die Gestaltung einheitlicher Häuserfluchten in
städtischen Quartieren gehört (
VGr,
3. April 2014, VB.2013.00394, E. 5.3
; vgl.
BGr, 21. Februar 2014, 1C_789/2013, E. 5,
mit Hinweis auf BGr, 1. Juni 2011, 1C_120/2011, E. 3.3.2, dieser
mit weiteren Hinweisen;
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 221). Die Festsetzung
von Baulinien ist in der Regel dann nicht nötig, wenn ihr Hauptzweck, der
Strassenbau, bereits verwirklicht ist und wenn keine gestalterischen
Festlegungen beabsichtigt sind (RB 1982 Nr. 149 E. b). Innerhalb von
Baulinien dürfen grundsätzlich nur Bauten und Anlagen erstellt werden, die dem
Zweck der Baulinien nicht widersprechen (§ 99 Abs. 1 PBG). Ansonsten
besteht grundsätzlich ein Bauverbot. Gewisse Ausnahmen sind allerdings nach § 100
Abs. 3 PBG zulässig. Demnach können weitergehende und andersartige
Beanspruchungen des Baulinienbereichs mit der baurechtlichen Bewilligung,
nötigenfalls unter sichernden Nebenbestimmungen, gestattet werden. Ungeachtet
der Bezeichnung in der Marginalie betrifft § 100 Abs. 3 PBG keine
Ausnahmen im technischen Sinn, sondern stellt als "Kann-Vorschrift"
die Bewilligung in das Ermessen der Behörde. Diese hat im Einzelfall abzuwägen
zwischen den mit der Baulinienfestsetzung verfolgten öffentlichen Interessen
auf der einen und den privaten Interessen des Grundeigentümers an einer
zweckmässigen Nutzung seines Grundstücks auf der anderen Seite sowie weiteren
öffentlichen Interessen und den Interessen allfälliger Drittbetroffener (VGr,
14. März 2007, VB.2006.00348, E. 2.3).
Entscheidend für die Bewilligungsfähigkeit von Beanspruchungen
des Baulinienbereichs gemäss § 100 Abs. 3 PBG ist des Weiteren, dass
die Beanspruchungen des Baulinienbereichs bei allfälliger Realisierung der
Baulinie ohne Weiteres beseitigt werden können. Darüber hinaus dient § 100
Abs. 3 PBG dazu, Bauten und Anlagen zu ermöglichen, die aufgrund ihrer
Funktion notwendigerweise auf einen Standort im Baulinienbereich angewiesen
sind oder anderswo nur unzweckmässig lokalisiert werden können. Insgesamt
werden somit als Bauten und Anlagen im Sinn von § 100 Abs. 3 PBG zum
Beispiel Stützmauern, Garagenvorplätze, Garageneinfahrten, Abfahrtsrampen und
Besucherparkplätze qualifiziert. Somit sind insgesamt von der
Interessenabwägung nach § 100 Abs. 3 PBG Bauten und Anlagen
ausgenommen, die nicht notwendigerweise auf den Standort im Baulinienbereich
angewiesen sind und nicht ohne Weiteres beseitigt werden können, sei dies aus
technischen oder rechtlichen Gründen, oder weil die Beseitigung angesichts der
investierten Mittel unverhältnismässig wäre (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00262,
E. 5.4).
Die offene Formulierung von § 100 Abs. 3 PBG
führt zu einem qualifizierten Ermessensspielraum der kommunalen Baubehörde. Zur
Abwägung der infrage stehenden Interessen steht der Vorinstanz zwar gemäss § 20
VRG die Ermessensprüfung zu, sie hat jedoch dabei Zurückhaltung zu üben und
nicht eine vertretbare Ermessensausübung der kommunalen Behörde durch ihre
eigene zu ersetzen. Das Verwaltungsgericht seinerseits darf gemäss § 50 in
Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG von vornherein nur bei qualifizierten
Ermessensfehlern einschreiten (zum Ganzen VGr, 27. Februar 2020,
VB.2019.00608, E. 9.2).
5.2
Die
Baulinie wurde im Rahmen des Quartierplans L im Jahr 2002 festgesetzt.
Der Ausbaustandard der K-Strasse wurde im technischen
Bericht zum Quartierplan L folgendermassen definiert: "Die neue
Quartierstrasse soll für alle Verkehrsteilnehmer im Mischverkehr zur Verfügung
stehen; es wird kein Trottoir ausgeschieden. Das Kreuzen eines Lastwagens mit
einem Personenwagen soll im östlichen Abschnitt zwischen der Plattenstrasse und
dem neuen Kehrplatz bei niedriger Geschwindigkeit möglich sein." Demgemäss
wurde für den westlichen Teil der folgende Ausbau vorgesehen: Fahrbahn 3,60 m
einschliesslich zweimal 30 cm Bankett.
5.3
Die
Baubewilligungsbehörde vertrat vor der Vorinstanz die Auffassung, dass die
betroffene Baulinie nicht der Sicherung eines eventuellen späteren Strassenbaus
diene, zumal auch langfristig nicht mit einem solchen Ausbau der Strasse zu
rechnen sei. In erster Linie habe die mit dem Quartierplan L festgesetzte
Baulinie eine ortsplanerische Funktion zur Wahrung eines Mindestabstands von
Gebäuden zur Strasse. Dabei bestehe keine Pflicht, an die Baulinie zu bauen.
Ebenso wenig müsse sie vollständig frei von Bauten und Anlagen bleiben. Die
geplanten niedrigen Mauern im Baulinienbereich seien bewilligungsfähig.
Die Vorinstanz führte aus, dass der gewählte
Ausbaustandard der K-Strasse demjenigen eines Zufahrtswegs zur Erschliessung
von bis zu 50 Wohneinheiten gemäss Anhang 1 der Verkehrserschliessungsverordnung
vom 17. April 2019 (VErV) entspreche. Dies werde aufgrund der
erschlossenen und noch zu erschliessenden Grundstücksflächen keinesfalls
überschritten. Aufgrund der westlich anschliessenden Landwirtschaftszone sei
auch nicht mit der Fortsetzung der Strasse nach Westen zu rechnen. Dass unter
diesen "klar eruierten und bewusst geschaffenen Verhältnissen" im
Rahmen des Quartierplans dennoch eine Baulinie festgesetzt worden sei, lasse
darauf schliessen, dass deren Zweck nicht in einem späteren Ausbau der Strasse,
sondern wie von der Baubewilligungsbehörde ausgeführt in der Freihaltung der an
die Strasse anstossenden Bereiche von Bauten liege. Eine Ausscheidung zugunsten
eines späteren Ausbaus würde, wenn auch dies der primäre und häufigste Zweck
von Verkehrsbaulinien sei, unter den gegebenen Umständen keinen Sinn ergeben.
Entsprechend sei von einer Baulinie zum Zweck der Freihaltung der Umgebung der
Strasse auszugehen. Unter diesen Voraussetzungen liege der Entscheid der
Vorinstanz, die geplanten baulichen Massnahmen (Stützmauer, Treppe, Zufahrt und
Abstellplätze) würden diesen Zweck nicht beeinträchtigen und könnten im
Baubereich bewilligt werden, in ihrem Ermessen und sei nicht zu beanstanden.
Entgegen dem Beschwerdeführer aus VB.2022.00218 hat die
Vorinstanz damit zu den wesentlichen Punkten ihres Rekurses im Zusammenhang mit
den Baulinien rechtsgenügend Stellung genommen (vgl. E. 3.1.2).
5.4
5.4.1
Zunächst stellt sich die Frage nach dem Zweck der strittigen
Verkehrsbaulinie.
5.4.2
In diesem Zusammenhang bringen der Beschwerdeführer aus VB.202200218 und
die Beschwerdeführenden aus VB.2022.00234 vor, die K-Strasse messe am
relevanten Abschnitt entgegen der Vorinstanz nur 3 m. Dabei lassen sie
indes ausser Acht, dass mit Disp.-Ziff. I.53.2) der Baubewilligung die
Erstellung eines 30 cm breiten Bankettstreifens längs der K-Strasse verlangt
wird. Zutreffend führt die Baubehörde Meilen sodann aus, dass die
Strassenparzelle Kat.-Nr. 03 im betroffenen Abschnitt 3,6 m breit
sei. Soweit die Fahrbahn die Parzellenbreite derzeit nicht ganz ausschöpfe,
könne sie auf eine Breite von 3,6 m erweitert werden, ohne dass
nachbarliche Grundstücke zu beanspruchen wären. Vom beantragten Augenschein
wären somit keine rechtserheblichen Erkenntnisse zu erwarten, weshalb auf ihn
verzichtet werden kann.
Der Beschwerdeführer aus
VB.2022.00218 verkennt ausserdem, dass im technischen Bericht zum Quartierplan L
davon die Rede ist, dass eine Verbeiterung des "heute" 2,5 m breiten
Fahrwegs gut möglich sei. Diese Verbreiterung hat inzwischen offensichtlich
stattgefunden: Aktuell handelt es sich um eine 3 m breite Strasse. Im
Quartierplan und im zugehörigen technischen Bericht finden sich keine Hinweise
dafür, dass die Fahrbahn auch künftig je breiter als 3,5 m angelegt werden
soll. Auch deutet nichts darauf hin, dass Leitungen nicht im Bereich der
Strasse Platz haben und neben der Strasse verlegt werden sollen.
5.4.3
Soweit der Beschwerdeführer aus VB.2022.00218 somit rügt, den Baulinien
gehe es um Landsicherungsbedürfnisse des Quartierplans L, ist dem nicht zu
folgen. Die Baubewilligungsbehörde und die Vorinstanz haben sich plausibel zu
den Landsicherungsbedürfnissen gemäss dem Quartierplan geäussert (vgl. E. 5.3)
und – im Zusammenhang mit dem zu erwartenden Wachstum des Quartiers – dargetan,
dass diese Bedürfnisse nicht im Ausmass der Baulinien bestehen würden: Der
Zufahrtsweg könnte für die Erschliessung von bis zu 50 Wohneinheiten benutzt
werden. Zu erwarten sind – zumal nur gerade neun Bauparzellen an den
Zufahrtsweg anstossen, wovon gemäss dem technischen Bericht zum Quartierplan L
sieben über diesen Zufahrtsweg erschlossen werden sollen – wesentlich weniger.
Daraus, dass die Baudirektion Zürich im Rahmen der Genehmigung des
Quartierplans formelhaft ausführte, dass die neu festgelegten Verkehrsbaulinien
im Abstand zwischen 9,0 m und 18,5 m der Bedeutung der
Erschliessungsstrassen und -wege entsprächen, lässt sich entgegen den
Beschwerdeführenden aus VB.2022.00218 nichts Gegenteiliges ableiten (Baudirektion
Kanton Zürich, Verfügung AVR/115/2006 vom 3. August 2006 betreffend
Meilen). Dass es auch andere planerische Möglichkeiten gäbe, die Vorgärten frei
zu halten, kann entgegen der Argumentation der Beschwerdeführenden aus
VB.2022.00218 keine Rolle spielen.
Die an das Quartierplangebiet anstossende
Landwirtschaftszone muss entgegen dem Beschwerdeführer aus VB.2022.00218 bei
der Bedarfsberechnung nicht mitberücksichtigt werden. Die K-Strasse dient der
Erschliessung im Zusammenhang mit dem Quartierplan L und nicht jener von
allfälligen künftigen Bauzonen.
Soweit die K-Strasse 3 m breit
ist und ein Bankett auf der fraglichen Seite besteht, geht es der Baulinie nur
noch um die Sicherung des unüberbauten Vorgartenbereichs. Dieser Zweck wird
durch die geplante, 1,25 m hohe Stützmauer, die in rund einem Meter
Abstand von der Strassenparzelle verläuft, nur geringfügig beeinträchtigt (vgl.
BEZ 2006 Nr. 50).
5.5
Zumal eine
Stützmauer in der Höhe von 1,25 m aber den ortsplanerischen Zweck der
Erhaltung von Grünflächen dennoch leicht beeinträchtigt, steht § 99 Abs. 1
PBG der Stützmauer entgegen.
5.5.1
Insofern muss geprüft werden, ob eine Bewilligung gestützt auf § 100 Abs. 3
PBG erfolgen kann. Im Zusammenhang mit § 100 Abs. 3 PBG gelten
Stützmauern als Bauten und Anlagen, die grundsätzlich leicht wieder entfernt
werden können (vgl. E. 5.1). Vorliegend handelt es sich um eine Stützmauer
von sehr geringer Höhe. Sodann sind Stützmauern gemäss der Praxis regelmässig
Bauten und Anlagen, die aufgrund ihrer Funktion notwendigerweise auf einen
Standort im Baulinienbereich angewiesen sind oder anderswo nur unzweckmässig
lokalisiert werden können, was auch vorliegend der Fall ist. Der Überstellung
der – nur ortsplanerischen Zwecken dienenden – Baulinie durch die Stützmauer
stehen im vorliegenden Fall keine wesentlichen öffentlichen Interessen
entgegen.
5.5.2
Der Beschwerdeführer aus VB.2022.00218 und die Beschwerdeführenden aus
2022.00234 zweifeln daran, dass die Stützmauer bei Realisierung von
Verkehrsbauten im Baulinienbereich ohne Weiteres beseitigt werden könnte.
Der Zweck der Baulinie ist nach dem Bau des Banketts im
Bereich des Baugrundstücks wie gesehen nur noch ortsplanerischer Natur. Dieser Zweck
wird durch den Bau der Stützmauer nur geringfügig beeinträchtigt (vgl. E. 5.4.3).
Es ist keine weitergehende Realisierung der Verkehrsbaulinie – und damit auch
nicht die Notwendigkeit der Beseitigung der Mauer – zu erwarten. Praxisgemäss
wäre bei der Beseitigung einer Stützmauer im vorliegenden Ausmass aber nicht
mit Schwierigkeiten zu rechnen.
5.5.3
Die Rügen hinsichtlich der Doppelgarage zielen von vornherein ins Leere:
Die Stützmauer widerspricht dem primären Zweck der Verkehrsbaulinie nicht,
weshalb auch nicht mit ihrer Entfernung zu rechnen ist (vgl. E. 5.5).
Indes würde es nichts an der genügenden Erschliessung des Grundstücks ändern,
wenn künftig durch eine Verschiebung der Stützmauer und eine damit verbundene
Verkleinerung des Garagenvorplatzes die Doppelgarage nicht mehr nutzbar wäre:
alternativ kämen auch Abstellplätze in nützlicher Entfernung (§ 244 PBG),
die Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage (§ 245 PBG) oder das
Entrichten einer Ersatzabgabe (§ 246 PBG) infrage. In diesem Zusammenhang
ist nach dem Gesagten keine fehlerhafte Sachverhaltsfeststellung hinsichtlich
des rechtserheblichen Sachverhalts durch die Vorinstanz ersichtlich und auch
kein Augenschein notwendig.
5.6
Der
Beschwerdeführer aus VB.2022.00218 und die Beschwerdeführenden aus
VB.2022.00234 beanstanden sodann, dass gemäss der Aktennotiz der Baubehörde vom
14. August 2012 beim Gebäude an der M-Gasse 04 eine Mauer im
Verkehrsbaulinienbereich für nicht bewilligungsfähig erachtet worden sei.
Die Vorinstanz zeigte bereits überzeugend auf, dass die
Mauern nicht vergleichbar sind. Eine unter dem Strassenniveau liegende, bloss
1,25 m hohe Stützmauer unterscheidet sich wesentlich von einer massiven Sichtschutzmauer.
Die Aktennotiz vermag eine kommunale Praxis nicht zu belegen. Auf die genaue
Begründung in der mehr als zehn Jahre alten Aktennotiz ist die Baubehörde aber
ohnehin nicht zu behaften. Im Übrigen wären – wie die Vorinstanz bereits zutreffend
bemerkte – die Voraussetzungen für die Gleichbehandlung im Unrecht
offensichtlich nicht gegeben.
5.7
Die
bestehende Verkehrsbaulinie steht dem Bauvorhaben nach dem Gesagten nicht
entgegen.
6.
Sodann machen die Beschwerdeführenden aus VB.2022.00234
geltend, dass die oberirdische Parkierungslösung das umweltrechtliche Vorsorgeprinzip
verletze.
Nach der Rechtsprechung brauchen weitergehende Anordnungen
im Sinn der Vorsorge dann nicht mehr geprüft zu werden, wenn von vornherein
feststeht, dass die betreffende Anlage nur bedeutungslose Immissionen
verursacht, mithin ein sog. umweltrechtlicher Bagatellfall vorliegt (BGE 124 II
219 E. 8b mit Hinweisen; VGr, 28. März 2019, VB.2018.00367, E. 7.4;
18. Mai 2017, VB.2017.00013, E. 7.3; 31. Oktober 2013,
VB.2013.00440, E. 4.3.1; vgl. VGr, 20. September 2018, VB.2017.00563,
E. 5: Tiefgarage mit sieben Abstellplätzen samt Zufahrt über den Autolift
als umweltrechtlicher Bagatellfall).
Die Vorinstanz ist der Auffassung, dass es sich bei nur
sechs Garagenplätzen um einen Bagatellfall handle. Selbst wenn diese sechs
Fahrzeuge die K-Strasse 35 m weiter befahren müssten, als wenn eine
Garageneinfahrt im nordöstlichen Bereich des Baugrundstücks geplant würde, führe
dies nicht dazu, dass im Rahmen des Vorsorgeprinzips eine Umprojektierung oder
gar eine Lösung mit Tiefgarage und Autolift verlangt werden könnte. Auch die
monierte Blendwirkung falle bei dieser Anzahl Fahrzeuge in den Bagatellbereich.
Die vorinstanzliche Auffassung ist mit Blick auf die sechs
Parkplätze in der oberirdischen Garagierung im Erdgeschoss sowie die zwei
Pflichtabstellplätze, die östlich des Gebäudes als offene Parkplätze vorgesehen
sind, zutreffend. Die Beschwerdeführenden beanstanden die Begründung der
Vorinstanz zum umweltrechtlichen Bagatellfall namentlich unter Verweis darauf,
dass Rechtsverletzungen hinsichtlich Grenzabstand und
Gebäudelängen-Überschreitungen vorliegen würden. Wie gesehen, trifft dies gar
nicht zu (vgl. E. 3 und E. 5).
7.
Die vorinstanzliche Kostenverteilung ist – entgegen den
Beschwerdeführenden aus VB.2022.00234 – nicht zu beanstanden.
Die Auflage der Verfahrenskosten erfolgt im
Rekursverfahren gemäss § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG bei mehreren am
Verfahren Beteiligten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen.
Ausnahmsweise werden sie nach dem Verursacherprinzip auferlegt (§ 13 Abs. 2
Satz 2 VRG). Möglich ist sodann die Kostenauferlegung ohne Anknüpfung an
die gesetzlichen Kriterien und unter Berücksichtigung von Billigkeitserwägungen.
Bei der Verteilung der Verfahrenskosten steht der Entscheidinstanz ein
erheblicher Ermessensspielraum zu (
Kaspar
Plüss, Kommentar VRG, § 13 N. 41 und 43).
Die gleichmässige Aufteilung der – dem Unterliegen
entsprechenden: hälftigen – Verfahrenskosten auf die vier Rekurrierenden aus G.-Nr. R2.2021.00187
entspricht der zulässigen Praxis der Vorinstanz. Den Beschwerdeführenden aus VB.2022.00234
steht es indes natürlich frei, diese Kosten intern anders aufzuteilen.
8.
8.1
Nach dem
Gesagten sind die Beschwerden abzuweisen.
8.2
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten je hälftig dem Beschwerdeführenden aus VB.2022.00218
und – solidarisch für die Hälfte haftend – den Beschwerdeführenden aus VB.2022.00234
aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch
auf Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu
(§ 17 Abs. 2 VRG). Vielmehr sind sie zu verpflichten, der privaten
Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 aus VB.2022.00218 und VB.2022.00234 eine
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG).
Die mögliche Entschädigungsberechtigung
von Gemeinwesen stellt einen Ausnahmefall dar (Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 50 ff.). Da
der Baubehörde Meilen vorliegend kein übermässiger Aufwand entstanden ist, ist
ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerdeverfahren VB.2022.00218 und VB.2022.00234 werden vereinigt.
2.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    535.--
Zustellkosten,
Fr. 6'535.--
Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden je hälftig einerseits den – solidarisch haftenden –
Beschwerdeführenden aus VB.2022.00234 und andererseits dem Beschwerdeführer aus
VB.2022.00218 auferlegt.
5.    Die
Beschwerdeführenden aus VB.2022.00234 (solidarisch haftend) einerseits sowie
der Beschwerdeführer aus VB.2022.00218 andererseits werden verpflichtet, der
Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 aus VB.2022.00218 und VB.2022.00234
eine Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4000.-) zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.