zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00049 · 2020-06-25 · de

Baubewilligung | Hundepension mit Nacht- und Wochenendbetrieb; Zonenkonformität. Das strittige Projekt liegt in der Wohnzone und es sind lediglich nicht störende Betriebe zulässig (E. 4.5). Das vorgesehene Konzept der Hundepension hält sich nicht an die üblichen Arbeitszeiten während des Tages. Im Gegenteil ist der Betrieb gerade auf den Abend, die Nacht sowie auf Wochenenden und Feiertage ausgelegt. Sodann ist auch geplant, dass sich die Tiere spät abends nochmals im Garten der Beschwerdeführerin versäubern. Der dadurch verursachte Lärm ausserhalb der normalen Arbeitszeiten in sensiblen Tageszeiten (Ruhezeiten) muss mitberücksichtigt werden. Es kann entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin nicht davon ausgegangen werden, dass die Hunde während den Betriebszeiten von 19.00 und 6.30 Uhr hauptsächlich schlafen und keine Immissionen verursachen. Insgesamt ist das konkrete Konzept nicht mehr vergleichbar mit einem üblichen "stillen" Gewerbe, welches lediglich während der Arbeitszeiten geringfügige Immissionen verursacht und zum Abend bzw. zum Wochenende hin ruht. Das Verwaltungsgericht hat sich bereits geäussert, dass sich für die gewerbliche Haltung und Betreuung von Tieren aufgrund des fehlenden engen Bezugs zum Wohnen primär Industrie- oder Gewerbezonen oder allenfalls eine Nichtbauzone eignen. Das Projekt ist nicht zonenkonform (E. 4.7). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 25.06.2020 VB.2020.00049
Zurich Verwaltungsgericht 25.06.2020 VB.2020.00049
Zurigo Verwaltungsgericht 25.06.2020 VB.2020.00049

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00049
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2020.00049
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 25.06.2020
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Hundepension mit Nacht- und Wochenendbetrieb; Zonenkonformität.
Das strittige Projekt liegt in der Wohnzone und es sind lediglich nicht störende Betriebe zulässig (E. 4.5). Das vorgesehene Konzept der Hundepension hält sich nicht an die üblichen Arbeitszeiten während des Tages. Im Gegenteil ist der Betrieb gerade auf den Abend, die Nacht sowie auf Wochenenden und Feiertage ausgelegt. Sodann ist auch geplant, dass sich die Tiere spät abends nochmals im Garten der Beschwerdeführerin versäubern. Der dadurch verursachte Lärm ausserhalb der normalen Arbeitszeiten in sensiblen Tageszeiten (Ruhezeiten) muss mitberücksichtigt werden. Es kann entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin nicht davon ausgegangen werden, dass die Hunde während den Betriebszeiten von 19.00 und 6.30 Uhr hauptsächlich schlafen und keine Immissionen verursachen. Insgesamt ist das konkrete Konzept nicht mehr vergleichbar mit einem üblichen "stillen" Gewerbe, welches lediglich während der Arbeitszeiten geringfügige Immissionen verursacht und zum Abend bzw. zum Wochenende hin ruht. Das Verwaltungsgericht hat sich bereits geäussert, dass sich für die gewerbliche Haltung und Betreuung von Tieren aufgrund des fehlenden engen Bezugs zum Wohnen primär Industrie- oder Gewerbezonen oder allenfalls eine Nichtbauzone eignen. Das Projekt ist nicht zonenkonform (E. 4.7).
Abweisung.
Stichworte:
HUNDEBETREUUNG
NICHT STÖREND
ZONENKONFORMITÄT
Rechtsnormen:
§ 52 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00049
Urteil
der 1. Kammer
vom
25. Juni 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin Nicole Bürgin.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Gemeinderat Stäfa,
Beschwerdegegner,
und
1.
C,
2.
D,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 21. Mai 2019 verweigerte der
Gemeinderat Stäfa A die baurechtliche Bewilligung für die Umnutzung des
Wohnhauses Vers.-Nr. 01 zu einem Wohnhaus mit einer integrierten Betreuung
von maximal acht Hunden auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03
in F.
II.
Gegen diesen Entscheid wandte sich A am 25. Juni 2019
an das Baurekursgericht und beantragte, die angefochtene Verfügung aufzuheben.
Mit Entscheid vom 4. Dezember 2019 wurde der Rekurs abgewiesen.
III.
Hiergegen erhob A am 24. Januar 2020 Beschwerde an
das Verwaltungsgericht und beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben,
die Sache zu neuer Beurteilung an den Gemeinderat Stäfa zurückzuweisen sowie
die Durchführung eines Augenscheins; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen.
Das Baurekursgericht beantrage am 6. Februar 2020
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. D, welcher als
Mitbeteiligter in das Verfahren aufgenommen wurde, verzichtete am 13. Februar
2020 auf eine aktive Teilnahme am Verfahren. Der Gemeinderat Stäfa beantragte
gleichentags die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge, soweit darauf
einzutreten sei. Mit Replik vom 16. März 2020 hielt die Beschwerdeführerin
an ihren Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
sind erfüllt.
2.
Die Beschwerdeführerin beantragt in prozessualer Hinsicht
einen Augenschein.
2.1
Die
Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zuständigen Behörde. Eine
entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf
andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019,
1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn
die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist
zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein
verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen
Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit
ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).
2.2
Die zur
Beurteilung notwendigen lokalen Gegebenheiten sind aus den eingereichten
Verfahrensakten genügend ersichtlich. Der massgebliche Sachverhalt geht
hinreichend aus den Akten hervor, weshalb sich die vorwiegend rechtlichen
Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten
Augenschein beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht kann deshalb – wie
bereits die Vorinstanz – auf dessen Durchführung verzichten.
3.
Die streitbetroffene Liegenschaft liegt in der
Wohnzone W2/1.4. Mit Beschluss vom 17. Juli 2018 beurteilte der
Beschwerdegegner ein erstes Umnutzungsgesuch der Beschwerdeführerin für die
streitbetroffene Liegenschaft als Hundepension abschlägig. Der damals zu
beurteilende Betrieb bot Tages- und Ferienplätze (mit Übernachtung) für bis zu
19 Hunde an. Mit dem neuen und hier strittigen Projekt ist ein Nacht- und
Wochenendbetrieb geplant. Gemäss Betriebskonzept der Beschwerdeführerin werden sich
die beaufsichtigten Tiere montags bis freitags zwischen 19.00 und 6.30 Uhr,
an den Wochenenden sowie den Feiertagen während 24 Stunden im Wohnhaus der
Beschwerdeführerin aufhalten. Die Tiere werden von der Beschwerdeführerin
gebracht und wieder mitgenommen. Die Hunde werden auf dem Grundstück ausgeladen
und ins Haus gebracht. Für Spaziergänge würde sich die Umgebung anbieten. Hunde,
welche übernachten, versäubern sich spätabends nochmals im Garten der
Beschwerdeführerin.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführerin bringt vor, das Betriebskonzept sei so ausgestaltet, dass
die Hundebetreuung nicht wahrnehmbar und daher zonenkonform sei. Ihr Konzept
sei nicht mit den von den Vorinstanzen zitierten Fällen vergleichbar.
4.2
Wohnzonen
sind in erster Linie für Wohnbauten bestimmt; dieser Nutzweise zugerechnet
werden auch Arbeitsräume, die mit einer Wohnung zusammenhängen und in einem
angemessenen Verhältnis zur eigentlichen Wohnfläche stehen (§ 52 Abs. 1
PBG). Die kommunale Bau- und Zonenordnung kann gemäss § 52 Abs. 1 PBG
auch gemischte Nutzungen zulassen und in Wohnzonen mässig störende (oder auch
nur nicht störende) Betriebe erlauben. Werden mässig störende Betriebe in einer
Wohnzone mit Gewerbeerleichterung gestattet, ist ein deutlich höheres
Konfliktpotenzial hinzunehmen als in reinen Wohnzonen. Stark störende Betriebe
und solche, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen, sind hingegen nach § 52
Abs. 3 PBG nicht zulässig (VGr, 30. August 2018, VB.2018.00277, E. 3.2).
Bezüglich der im Hinblick auf die erlaubten Lärmeinwirkungen
üblichen und seit je getroffenen (typisierten) Differenzierung zwischen nicht,
mässig und stark störendem Gewerbe kommt seit dem Inkrafttreten des
Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 und der Lärmschutz-Verordnung vom
15. Dezember 1986 dem kantonalen und kommunalen Recht keine selbständige
Bedeutung mehr zu. Die Zulässigkeit von Betrieben richtet sich heute unter
lärmschutzrechtlichen Aspekten ausschliesslich nach dem Umweltschutzgesetz und
seinen Ausführungsbestimmungen.
Soweit es um raum- und ortsplanerische Anliegen geht, haben
die erwähnten Kategorien von Betrieben ihre Bedeutung indessen nicht verloren
(BGE 123 II 560 E. 3c; 118 Ia 112 E. 1b; RB 1994 Nr. 73).
Berücksichtigt werden können namentlich auch ideelle Immissionen, das heisst
Einwirkungen, welche das seelische Empfinden verletzen beziehungsweise
unangenehme psychische Eindrücke erwecken (VGr, 30. August 2018,
VB.2018.00277, E. 3.2; 9. Juli 2015, VB.2015.00019, E. 4.2; 2. Dezember
2009, VB.2009.00417, E. 3.1 = BEZ 2010 Nr. 2; BGE 108 Ia 140 E. 5c/aa).
4.3
In den
Wohnzonen bildet die Wohnnutzung den primären Zonenzweck. Zur Wahrung dieses
Zonenzwecks dürfen gewerbliche Nutzungen nur dann bewilligt werden, wenn sie
mit der Wohnnutzung vereinbar sind. Sind in einer Wohnzone gemäss Bau- und
Zonenordnung nur nicht störende Betriebe erlaubt, sind unbesehen der von einem
Betrieb ausgehenden Immissionen erhöhte Anforderungen an diese Vereinbarkeit zu
stellen, welche sich etwa dahingehend umschreiben lassen, dass Betriebe ihrem
Wesen nach in die Wohnzone passen müssen. Das Verwaltungsgericht verlangt daher
in ständiger Praxis, dass solche nicht störenden Betriebe nicht nur
hinsichtlich der mit ihnen verbundenen Immissionen, sondern auch von der
raumplanerischen Zweckbestimmung her in eine bestimmte Zone passen. Selbst
Betriebe, die nicht gegen das Umweltschutzgesetz und seine
Ausführungsbestimmungen verstossen, können deshalb in einer reinen Wohnzone
zonenwidrig sein, wenn sie nicht der Befriedigung der täglichen Bedürfnisse von
Quartierbewohnern dienen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel
Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 977;
funktionelle Betrachtungsweise; VGr, 30. August 2018, VB.2018.00277, E. 3.2).
Unter den Begriff nicht störende Betriebe fallen solche
Betriebe, die höchstens ein geringes Konfliktpotenzial aufweisen und ein
gesundes und ruhiges Wohnen nicht beeinträchtigen (BEZ 2010 Nr. 2). Sie
lassen sich ohne Weiteres mit dem Wohnen vereinbaren. Dazu gehören etwa
Bäckereien, andere zum Wohnen gehörende Geschäftsbetriebe, Quartierrestaurants,
Arzt- und Anwaltspraxen. Sie alle weisen regelmässig wenig Motorfahrzeugverkehr
auf und können auch "stille" Gewerbe genannt werden. Das heutige
Planungsverständnis befürwortet ein gewisses Mass an Nutzungsdurchmischung, um
die Verkehrswege kurzzuhalten und eintönige Quartiere zu vermeiden. Als
"nicht störend" hat die Praxis denn auch etwa Kleintierstallungen,
Pferde- und Ponyboxen und eine kleine Tennisanlage bezeichnet. Aber auch andere
Einrichtungen, die dazu beitragen, dass Wohngebiete mit genügend erreichbaren
öffentlichen und privaten Diensten für die Versorgung, Entsorgung (zum Beispiel
Quartier-Kompostierung, Abfallsammelstelle), Fürsorge, Kultur, Bildung und
Naherholung ausgestattet sind, zählen dazu (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 977 f.).
4.4
Bezüglich
der Hundehaltung in Wohnzonen hatte das Verwaltungsgericht mit Entscheid
VB.2015.00019 vom 9. Juli 2015 die nachträgliche Bewilligung für die
Betreuung von maximal acht Hunden in einer (reinen) Wohnzone zu beurteilen. Es
kam zum Schluss, bei einer gewerblichen Hundebetreuung bestehe kein derart
enger Bezug zum Wohnen, dass sie in Zonen, welche lediglich nicht störende
Betriebe erlauben würden, zuzulassen wäre (VGr, 9. Juli 2015,
VB.2015.00019, E. 6.3.1). Das Bundesgericht hatte in einem Entscheid vom
25. Juni 2012 die als "Berner Praxis" bezeichnete
Rechtsprechung, wonach das gewerbsmässige Halten von maximal drei Hunden in
einer (reinen) Wohnzone erlaubt sei, als zulässig erachtet (BGr, 25. Juni
2012, 1C_538/2011). Zwar weicht das Betriebskonzept der Beschwerdeführerin von
den Konzepten der Hundepensionen in den genannten Entscheiden etwas ab, jedoch
nicht in einem solchen Mass, dass die Entscheide vorliegend unmassgeblich
werden (vgl. E. 4.7).
4.5
Im
vorliegenden Fall liegt das streitbetroffene Grundstück gemäss BZO Stäfa in der
Wohnzone W2/1.4. Da keine Gewerbeerleichterungen für diese Wohnzone
bestehen, sind nur nicht störende Betriebe zulässig.
Es ist den Beschwerdeführenden zunächst beizupflichten,
dass konkret nicht ausgeschlossen ist, dass die Lärmimmissionen nach dem Umweltschutzgesetz
und nach der Lärmschutzverordnung eingehalten sein könnten. Dies wird im
Übrigen auch von keiner Verfahrenspartei explizit bestritten und auch von der
Vorinstanz nicht in Zweifel gezogen. Für die Beurteilung von Alltagslärm fehlen
zahlenmässig festgelegte Belastungsgrenzwerte in der eidgenössischen
Lärmschutzverordnung. Es sind deshalb Art. 15 USG sowie Art. 40 Abs. 3
LSV herbeizuziehen. Bei einer solchen Einzelfallbeurteilung ist der Charakter
des Lärms, der Zeitpunkt der Lärmimmissionen, die Häufigkeit des Lärms, die
Lärmempfindlichkeit und die Lärmvorbelastung der Zone zu berücksichtigen.
Die Frage der Einhaltung der Belastungsgrenzwerte kann
schliesslich jedoch offenbleiben. Wie sich aus den obigen Ausführungen bereits
gezeigt hat, sind nicht nur die Lärmwerte nach USG/LSV einzuhalten, wenn es um
die Beurteilung der Zulässigkeit des Bauvorhabens geht. Dieses muss nach
ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht nur hinsichtlich der mit
ihm verbundenen Immissionen, sondern auch von der raumplanerischen
Zweckbestimmung her in eine bestimmte Zone passen, wobei auch ideelle
Beeinträchtigungen berücksichtigt werden dürfen (funktionale Betrachtungsweise;
VGr, 30. August 2018, VB.2018.00277, E. 3.6 [Urteil bestätigt mit
BGr, 29. August 2019, 1C_555/2018]; 9. Juli 2015, VB.2015.00019, E. 4.3;
2. Dezember 2009, VB.2009.00417, E. 3.2 = BEZ 2010 Nr. 2).
Selbst wenn also die relevanten Lärmwerte eingehalten sein sollten, ist das
geplante Vorhaben ohnehin zusätzlich auf raum- und ortsplanerische
Gegebenheiten hin zu prüfen.
4.6
Die Frage,
ob ein Betrieb funktional in eine Wohnzone passt oder nicht und welches
Störungspotenzial von diesem ausgeht, ist eine Frage, die als Auslegung der im
Planungs- und Baugesetz verwendeten Begriffe nicht störend, mässig störend und
stark störend (§§ 51 Abs. 1, 52 Abs. 3 und 57 PBG) kantonal
einheitlich beantwortet werden muss. Insoweit besteht keine Gemeindeautonomie.
Es handelt sich beim Einzelentscheid, ob ein konkreter Betrieb einen nicht
störenden Betrieb darstellt, der mit dem Zonenzweck vereinbar ist, um die
Auslegung eines unbestimmten Rechtsbegriffs. Die Auslegung dieses Begriffs steht
in erster Linie den kommunalen Behörden zu und wird von den
Rechtsmittelinstanzen mit einer gewissen Zurückhaltung überprüft (VGr, 23. November
2011, VB.2011.00432, E. 3.5). Des Weiteren legen sich
Rechtsmittelinstanzen eine gewisse Zurückhaltung auf, soweit persönliche oder
örtliche Verhältnisse zu berücksichtigen sind oder wenn es um technische oder
verwaltungsorganisatorische Fragen geht (VGr, 30. August 2018,
VB.2018.00277, E. 3.7 [Urteil bestätigt mit BGr, 29. August 2019,
1C_555/2018]; 9. Juli 2015, VB.2015.00019, E. 6.2; Marco Donatsch in:
Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 20 N. 80).
4.7
Im Lichte
des voran Gesagten sind die Schlussfolgerungen des Beschwerdegegners und der
Vorinstanz, es handle sich im konkret vorliegenden Fall nicht mehr um einen zonenkonformen
Betrieb, als vertretbare und rechtmässige Beurteilung zu erachten. Das
vorgesehene Konzept der Hundepension hält sich nicht an die üblichen Arbeitszeiten
während des Tages. Im Gegenteil ist der Betrieb gerade auf den Abend, die Nacht
sowie auf Wochenenden und Feiertage ausgelegt. Sodann ist auch geplant, dass
sich die Tiere spätabends nochmals im Garten der Beschwerdeführerin versäubern.
Der dadurch verursachte Lärm ausserhalb der normalen Arbeitszeiten in sensiblen
Tageszeiten (Ruhezeiten) muss mitberücksichtigt werden. Das Lärmgutachten der
Beschwerdeführerin sah die Hunde als gut wahrnehmbar (wie ein mittleres
Gespräch) an. Dies unter Berücksichtigung, dass sich die Hunde grundsätzlich im
Haus aufhielten und Sprühhalsbänder zur Verfügung stünden (act 8/4.2).
Anzumerken ist hierbei, dass der Einsatz von Bellstopp-Halsbändern nach Art. 76
Abs. 6 der Tierschutzverordnung vom 23. April 2008 (TSchV) unzulässig
ist. Es kann entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin nicht davon
ausgegangen werden, dass die Hunde während den Betriebszeiten von 19.00 und
6.30 Uhr keine Immissionen verursachen. Insgesamt ist das konkrete Konzept
nicht mehr vergleichbar mit einem üblichen "stillen" Gewerbe, welches
lediglich während der Arbeitszeiten geringfügige Immissionen verursacht und zum
Abend bzw. zum Wochenende hin ruht. Sodann dient die Hundepension auch nicht
der Befriedigung der täglichen Bedürfnisse von Quartierbewohnern. In diesem
Zusammenhang hat sich das Verwaltungsgericht etwa geäussert, dass sich für die
gewerbliche Haltung und Betreuung von Tieren aufgrund des fehlenden engen
Bezugs zum Wohnen primär Industrie- oder Gewerbezonen oder allenfalls eine
Nichtbauzone eignen (VGr, 5. Juli 2015, VB.2015.00019, E. 6.3.2). Dem
widerspricht entgegen der Darstellung der Beschwerdeführerin auch nicht, dass
in solchen Zonen Altersheime und Hähne gestattet wurden. Bloss private
Tierhaltung ist grundsätzlich durchaus zulässig. Keiner weiteren Bemerkungen
bedarf der von der Beschwerdeführerin gezogene Vergleich zu Altersheimen, bei
denen das Wohnen offenkundig im Vordergrund steht. Die Beschwerdegegnerin hat
somit ihr Ermessen nicht missbraucht, wenn sie den vorliegenden Betrieb nicht
als zonenkonform einstufte.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführerin bringt schliesslich vor, die Räume für den Aufenthalt der
Hunde seien Arbeitsräume nach § 52 Abs. 1 PBG, die mit einer
Wohnnutzung zusammenhingen.
5.2
Gemäss Art. 52
Abs. 1 PBG werden der Wohnnutzung auch Arbeitsräume zugerechnet, die mit
einer Wohnung zusammenhängen und in einem angemessenen Verhältnis zur
eigentlichen Wohnfläche stehen. Diese Bestimmung wurde geschaffen, um
freiberuflich Tätigen die Ausübung ihres Berufs im eigenen Haus oder in der
eigenen Wohnung zu ermöglichen. Dabei dachte der Gesetzgeber in erster Linie an
Ärzte, Architekten, Anwälte, Grafiker und dergleichen (vgl. VGr, 5. Mai
2004, VB.2003.00372, E. 1). Die zugehörigen Arbeitsräume müssen im
Verhältnis zur Wohnfläche untergeordnet sein, das heisst flächenmässig deutlich
weniger ausmachen (in der Praxis kann ein Viertel bis ein Drittel derart
gewerblich genutzt werden). Aus Gründen der Rechtsgleichheit sollten aber nicht
nur Freiberufler von dieser Privilegierung profitieren können, sondern auch
angestellte Personen, welche von Zuhause aus arbeiten
(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 976).
5.3
Die Beschwerdeführerin
führt in Ziffer 38 ihrer Beschwerdeschrift aus, sie habe in ihrem Wohnhaus
nicht spezielle Räume definiert, die ausschliesslich für die Hunde reserviert
seien. Diese könnten sich im Haus frei bewegen. Damit mangelt es bereits an
einer zur Wohnfläche untergeordneten Fläche der "Arbeitsräume",
weshalb die genannte Bestimmung bereits aus diesem Grund keine Anwendung findet.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.
6.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens
der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht ihr keine
Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss
erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    240.--
Zustellkosten,
Fr. 3'240.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an: …