zh_verwaltungsgericht · VB.2004.00180 · 2004-07-08 · de

Wasser- und Abwasseranschlussgebühren | Nachbezug für Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren: Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts (E. 1). Die von der Vorinstanz begangene Gehörsverletzung wird im Verfahren vor Verwaltungsgericht geheilt (E. 2). Umstritten ist die korrekte Anwendung der kommunalen Gesetze (E. 3). Gemäss kommunalem Wasserversorgungsreglement wird für wertvermehrende Renovationsarbeiten keine Wasseranschlussgebühr nachbezogen. Der Nachbezug der Wasseranschlussgebühr war gerechtfertigt, da es sich vorliegend nicht um eine Renovation, sondern um einen Umbau handelt (E. 4). Gemäss kommunaler Abwasserverordnung werden für abwasserwirksame Um- und Erweiterungsbauten Anschlussgebühren nachbezogen. Der Umbau ist vorliegend abwasserwirksam (E. 5). Es kann offen gelassen werden, ob die Beschwerdeführenden die Schätzung des Gebäudeversicherungswertes im Gebührenverfahren, in welchem Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren gestützt auf den Gebäudeversicherungswert festgesetzt werden, vorfrageweise überprüfen lassen können (E. 6). Abweisung der Beschwerde und Kostenfolge (E. 7).

Zürich Verwaltungsgericht 04..2.08.0 VB.2004.00180
Zurich Verwaltungsgericht 04..2.08.0 VB.2004.00180
Zurigo Verwaltungsgericht 04..2.08.0 VB.2004.00180

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00180
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Geschäftsnummer:
VB.2004.00180
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 08.07.2004
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Abgaberecht ohne Steuern
Betreff:
Wasser- und Abwasseranschlussgebühren
Nachbezug für Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren:
Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts (E. 1). Die von der Vorinstanz begangene Gehörsverletzung wird im Verfahren vor Verwaltungsgericht geheilt (E. 2). Umstritten ist die korrekte Anwendung der kommunalen Gesetze (E. 3). Gemäss kommunalem Wasserversorgungsreglement wird für wertvermehrende Renovationsarbeiten keine Wasseranschlussgebühr nachbezogen. Der Nachbezug der Wasseranschlussgebühr war gerechtfertigt, da es sich vorliegend nicht um eine Renovation, sondern um einen Umbau handelt (E. 4). Gemäss kommunaler Abwasserverordnung werden für abwasserwirksame Um- und Erweiterungsbauten Anschlussgebühren nachbezogen. Der Umbau ist vorliegend abwasserwirksam (E. 5). Es kann offen gelassen werden, ob die Beschwerdeführenden die Schätzung des Gebäudeversicherungswertes im Gebührenverfahren, in welchem Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren gestützt auf den Gebäudeversicherungswert festgesetzt werden, vorfrageweise überprüfen lassen können (E. 6). Abweisung der Beschwerde und Kostenfolge (E. 7).
Stichworte:
AUSLEGUNG
GEBÄUDEVERSICHERUNGSSUMME
GEBÜHREN
GEBÜHREN
GEHÖRSVERWEIGERUNG
KANALISATIONSANSCHLUSSGEBÜHR
WASSERANSCHLUSSGEBÜHR
ZWEITER SCHRIFTENWECHSEL
Rechtsnormen:
- keine -
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
A und B sind Eigentümer einer
Liegenschaft, Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02, in
Hombrechtikon. Gestützt auf die baurechtliche Bewilligung des Bauausschusses
Hombrechtikon vom 25. März 2002 liessen sie ab der zweiten Jahreshälfte 2002
bis Februar 2003 ihr Wohnhaus umbauen. Neben dem Umbau der Wohnung im
Obergeschoss wurde zusätzlich das Dachgeschoss ausgebaut und im Scheunenanbau
eine Werkstatt mit Aufenthaltsräumen eingerichtet. Nach der Bauvollendung
ermittelte die Gebäudeversicherung Kanton Zürich (GVZ) am 3. März 2003 eine
bauliche Wertvermehrung von Fr. 54'000.-, woraus bei einem Teuerungsfaktor
von 900 % eine Zunahme der Versicherungssumme um Fr. 486'000.-
resultierte.
Das Werksekretariat Hombrechtikon stellte
am 1. Juli 2003 A und B Wasseranschluss- und Kanalisationsgebühren infolge
Wertvermehrung in Rechnung. Die Wasseranschluss- und Kanalisationsgebühren
beliefen sich auf jeweils Fr. 7'290.- (1,5 % vom Mehrwert von Fr. 486'000.-),
zuzüglich 2,4 % resp. 7,6 % Mehrwertsteuer (Fr. 174.95 resp. Fr. 554.05),
was ein Rechnungstotal von Fr. 15'309.- ergab.
Gegen diese Rechnung erhoben A und B
Einsprache beim Gemeinderat Hombrechtikon, welcher die Rechnung am 19. August
2003 bestätigte.
II.
Einen dagegen erhobenen Rekurs wies der
Bezirksrat Meilen am 8. März 2004 ab.
III.
A und B gelangten daraufhin am 13. April
2004 an das Verwaltungsgericht. Sie beantragen die Aufhebung der
vorinstanzlichen Beschlüsse vom 19. August 2003 und 8. März 2004 in dem Sinne,
dass ihnen aufgrund des Umbaus ihrer Liegenschaft kein Nachbezug für Wasser-
und Kanalisationsanschlussgebühren aufzuerlegen sei; eventualiter sei in
Aufhebung des Beschlusses der Beschwerdegegnerin vom 19. August 2003 die
bauliche Wertvermehrung auf Fr. 273'000.- festzusetzen und die
Beschwerdegegnerin anzuweisen, den Nachbezug der Kanalisations- und/oder
Wasseranschussgebühren aufgrund dieses Mehrwerts neu festzusetzen; unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.
Der Bezirksrat Meilen verzichtete am 6.
Mai 2004 auf eine Vernehmlassung und beantragte Abweisung der Beschwerde. Die
Gemeinde Hombrechtikon reichte am 13. Mai 2004 eine Beschwerdeantwort ein, mit
dem Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung
der vorliegenden Beschwerde nach § 19c Abs. 2 und § 41 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 8. Juni 1997 (VRG) zuständig. Weil die
strittige Rechnung Fr. 15'309.- beträgt und der Streitwert somit Fr. 20'000.-
nicht übersteigt, wäre eigentlich der Einzelrichter zum Entscheid berufen (§ 38
Abs. 2 VRG). Da sich im vorliegenden Verfahren jedoch Fragen von
grundlegender Bedeutung stellen, ist die Kammer zum Entscheid berufen (§ 38
Abs. 3 VRG). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist
auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Die Beschwerdeführenden rügen, dass
aufgrund der Verweigerung eines zweiten Schriftenwechsels ihr Anspruch auf
rechtliches Gehör verletzt worden sei. Gemäss § 26 Abs. 4 VRG
kann
die Rekursinstanz einen zweiten Schriftenwechsel anordnen. Die Entscheidung
aufgrund des einmaligen Schriftenwechsels bildet somit die Regel; ein zweiter
Schriftenwechsel wird nur ausnahmsweise durchgeführt. Der zweite
Schriftenwechsel muss indessen zwecks Wahrung des rechtlichen Gehörs angeordnet
werden, wenn die Rekursinstanz in ihrem Entscheid auf erstmals in der
Rekursantwort bzw. Vernehmlassung vorgetragene Behauptungen (nova) abstellen
will (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 26 N. 34 f.).
Beim von der Beschwerdegegnerin
eingereichten Schreiben der GVZ vom 28. Oktober 2003, welches erläutert,
weshalb sich zwischen der Schätzungsanzeige vom 14. Juli 1993 und
derjenigen vom 12. März 2003 eine Diskrepanz des Gebäudeinhalts ergeben hat, handelt
es sich um eine in der Rekursantwort vorgetragene Behauptung, auf welche die
Vor­instanz in ihrem Entscheid abgestellt hat. Dadurch, dass die
Beschwerdeführenden dazu keine Stellung nehmen konnten, wurde ihr rechtliches
Gehör verletzt. Nachdem die Beschwerdeführenden jedoch Gelegenheit hatten, in
ihrer Beschwerdeschrift zu diesen neuen Vorbringen der Beschwerdegegnerin in
deren Rekursantwort Stellung zu nehmen, und diese Gelegenheit auch nutzten, und
das Verwaltungsgericht diese Stellungnahme vorliegend berücksichtigt (vgl.
nachfolgend E. 6), erwächst ihnen aus dem formellen Mangel des
Rekursentscheides jedenfalls kein Nachteil (zur Heilung vgl. BGE 126 I 68,
BGE 116 Ia 94; Kölz/Bosshart/Röhl, § 8 N. 48 mit Hinweisen).
Eine Gehörsverletzung erkennt das
Verwaltungsgericht auch in den den Beschwerdeführenden nicht angezeigten
Abklärungen nach Eingang der Rekursantwort. Diese Ermittlungen trugen jedoch
zur Klärung des rechtserheblichen Sachverhalts nichts Wesentliches bei und sie
wurden denn auch vom Verwaltungsgericht im vorliegenden Beschwerdeverfahren
nicht berücksichtigt.
3.
3.1
Die Vorinstanz hat die gesetzlichen Grundlagen und
die Rechtsnatur der Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren korrekt
dargestellt (Erwägung 2), weshalb darauf verwiesen werden kann (§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Diese werden von den Beschwerdeführenden
auch nicht infrage gestellt (Beschwerdeschrift S. 3, Ziff. 1.1). Hingegen
machen sie geltend, dass sie bei einer korrekten Auslegung der kommunalen
Gesetze weder zur Zahlung der Wasser- noch der Kanalisationsanschlussgebühren
hätten verpflichtet werden dürfen. Eventualiter machen sie geltend, dass die
der Gebührenfestsetzung zu Grunde liegende Differenz zwischen altem und neuem
Gebäudeversicherungswert nicht richtig berechnet worden sei.
3.2
Die Beschwerdegegnerin stellt sich in ihrer
Beschwerdeantwort auf den Standpunkt, dass sie die kommunalen Gesetze richtig
angewandt und die Differenz der Gebäudeversicherungswerte korrekt festgestellt
hat.
4.
4.1
Die gesetzlichen Grundlagen für die Erhebung der
Wasseranschlussgebühr finden sich im kommunalen Wasserversorgungsreglement vom
26. September 2001 (WR) und in der kommunalen Tarifordnung zum
Wasserversorgungsreglement vom 6. November 2001 (WR-Tarif) der Gemeinde
Hombrechtikon. Für den Anschluss an die Wasserversorgung und die Mitbenützung
der bestehenden Wasserversorgungsanlagen wird eine einmalige Anschlussgebühr
erhoben (Art. 55 Abs. 1 WR), welche sich nach der Gebäudeversicherungssumme
(aktueller Zeitwert) bemisst (Art. 55 Abs. 2 WR). Bei Erhöhung der
Gebäudeversicherungssumme infolge baulicher Veränderungen ist eine einmalige
Nachzahlung fällig (Art. 55 Abs. 3 WR). Als Basis des nachzuzahlenden
Betrages gilt der in der Gebäudeschätzung ausgewiesene Anteil der baulichen
Wertvermehrung (Art. 55 Abs. 4 WR). Gemäss Ziff. 2.2 WR-Tarif
betragen die Wasseranschlussgebühren bei Erweiterungs-, Um- und Ausbauten an
Gebäuden mit Wasseranschluss 1,5 % der Differenz zwischen alter und neuer
Versicherungssumme. Bei unverändertem Gebäudekubus wird für wertvermehrende
Renovationsarbeiten (Erneuerung von Bestehendem) und Energiespar-Installationen
keine Anschlussgebühr nachbezogen (Art. 55 Abs. 5 WR).
4.2
Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass die
Vorinstanz Art. 55 Abs. 5 WR zu Unrecht auf den vorliegenden
Sachverhalt nicht angewendet habe. Bei der vorliegenden Renovation der
Liegenschaft seien sie nämlich verpflichtet worden, den Gebäudekubus
unangetastet zu lassen, woran sie sich gehalten hätten. Auch die von den
Beschwerdeführenden eingebaute und von den Behörden bewilligte Dachlukarne
stelle keine Veränderung am Gebäudekubus dar; sonst wäre die Dachlukarne schon
aus Gründen des Heimatschutzes nicht bewilligt worden. Die minimale kubische
Erweiterung des Gebäudevolumens durch die neu erstellte Dachlukarne sei im
Übrigen durch die Beseitigung des Erkers an der Südost-Fassade des Gebäudes
aufgehoben worden. Bei den von den Beschwerdeführenden getätigten
Renovationsarbeiten handle es sich ausschliesslich um wertvermehrende Renovationsarbeiten
im Sinne von Art. 55 Abs. 5 WR. Daran ändere auch der Umstand nichts,
dass der frühere Stall zu einer Werkstatt umgestaltet worden und die Wohnfläche
innerhalb des bestehenden Gebäudekubus leicht vergrössert worden sei. Es sei
ausschliesslich das bestehende Gebäude im Innern renoviert worden.
4.3
Die Beschwerdegegnerin führt hingegen aus, die Darstellung
der Beschwerdeführenden, wonach im Rahmen der durchgeführten Renovation am
Gebäude keine Veränderungen vorgenommen worden seien, sei nicht richtig.
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden habe sich der Gebäudekubus
vergrössert, weshalb Art. 55 Abs. 5 WR nicht herbeigezogen werden
könne. Vorliegend gehe es auch nicht um eine blosse Erweiterung von Bestehendem,
sondern um wertvermehrende Aufwendungen, das heisst Aufwendungen, welche eine
dauernde Vermehrung oder Verbesserung bewirkten, insbesondere durch bauliche
Veränderungen (Umbau der Wohnung im Obergeschoss, Ausbau des Dachgeschosses und
Erstellen einer Schleppgaube sowie Unterbringung des Kleingewerbeunternehmens
im Scheunenteil des Erdgeschosses).
4.4
Damit keine Anschlussgebühr nachbezogen wird,
müssen gemäss Art. 55 Abs. 5 WR folgende zwei Voraussetzungen kumulativ
erfüllt sein: Die bauliche Veränderung dürfe sich nur auf wertvermehrende
Renovationsarbeiten (Erneuerung von Bestehendem) resp.
Energiespar-Installationen beschränken, und der Gebäudekubus muss unverändert
bleiben. Nach Duden bedeuten die Ausdrücke "Renovation/Renovierung"
Erneuerung oder Instandsetzung (Duden, Band 5, Das Fremdwörterbuch, 7. A.,
Mannheim etc. 2001). Damit stimmt auch die Präzisierung in Art. 55 Abs. 5
WR überein, wonach es sich bei Renovationsarbeiten um die Erneuerung von
Bestehendem handelt. Gemäss der baurechtlichen Bewilligung vom 25. März 2002
wurde den Beschwerdeführenden der
Umbau
der Liegenschaft bewilligt.
Bewilligt wurde der Umbau des Ökonomiegebäudes, die Unterbringung des
Kleingewerbeunternehmens im Erdgeschoss bzw. im Scheunenteil, der Um- und Ausbau
der Wohnung im Obergeschoss und der Ausbau des Dachgeschosses. Diese bewilligten
Arbeiten fallen nicht mehr unter das, was man als Erneuerung von Bestehendem bezeichnet.
Vielmehr handelt es sich dabei um bauliche Veränderungen. Die Anwendung von Art. 55
Abs. 5 WR wäre somit selbst bei unverändertem Gebäudekubus ausgeschlossen
(zum Gebäudekubus siehe nachstehende E. 6), weshalb die Nachzahlung einer
Wasseranschlussgebühr nach Art. 55 Abs. 3 WR grundsätzlich gerechtfertigt
war.
5.
5.1
Die gesetzlichen Grundlagen für die Erhebung der
Kanalisationsanschlussgebühr finden sich in der kommunalen Verordnung über
Gebühren an Abwasseranlagen vom 23. Oktober 1992 (GebV). Für den Anschluss
der Abwasseranlagen an die öffentlichen Kanäle haben die Grundeigentümer eine
einmalige Anschlussgebühr zu entrichten (Art. 2 GebV). Die Anschlussgebühr
für Gebäude beträgt 1,5 % der Gebäudeversicherungssumme der
angeschlossenen Gebäude (Art. 3 GebV). Gemäss Art. 7 Abs. 1 GebV
hat eine Gebührennachzahlung unter anderem zu erfolgen bei abwasserwirksamen
Um- und Erweiterungsbauten an angeschlossenen Gebäuden, die eine Steigerung der
Versicherungssumme zur Folge haben (lit. a) oder bei Nutzungsänderungen
der angeschlossenen Gebäude, die eine Steigerung der Schmutzstoffkonzentration
und/oder der Menge des Abwassers bewirkt (lit. b). Als nachzuzahlender
Betrag gilt die Differenz zwischen der ermittelten Anschlussgebühr für die
Verhältnisse nach Eintritt einer der vorstehenden Voraussetzungen und der
Anschlussgebühr für die Verhältnisse vor Eintritt dieser Voraussetzung. Auf
einen Nachbezug wird verzichtet, wenn sich der Basiswert der Versicherungssumme
um weniger als Fr. 5'000.- erhöht (Art. 7 Abs. 2 GebV).
5.2
Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass weder
die Voraussetzung von Art. 7 Abs. 1 lit. a GebV noch die
Voraussetzung von Art. 7 Abs. 1 lit. b GebV vorliegend erfüllt
sei. Es werde heute eher weniger und qualitativ besseres Abwasser produziert.
Früher sei der Wohnteil der Liegenschaft von mehreren mehrköpfigen Familien
bewohnt worden, während er heute von der vierköpfigen Familie der
Beschwerdeführenden bewohnt werde. Es würden keine tierischen Exkremente oder
sonstige landwirtschaftliche Schmutzwasserteile mehr in die Kanalisation gelangen.
Früher sei der Stall mindestens zwei Mal täglich mit einem Wasserschlauch
abgespritzt worden. Der Wasserverbrauch und damit verbunden auch das Abwasser
des von den Beschwerdeführenden bzw. ihrer GmbH in der Werkstatt betriebenen Kleingewerbeunternehmens
sei heute im Vergleich zum früheren Bauernbetrieb sehr marginal. Die von den
Beschwerdeführenden vorgenommene Renovation sei damit weder abwasserwirksam,
noch führe sie zu einer Erhöhung der Schmutzwasserkonzen­tration.
5.3
Die Beschwerdegegnerin wendet ein, dass die vorgenommene
Renovation abwasserwirksam sei. Es handle sich dabei um abwasserwirksame Um-
und Erweiterungsbauten an einem angeschlossenen Gebäude, die eine Steigerung
der Versicherungssumme zur Folge habe.
5.4
Wie in Erwägung 4.4 festgestellt, handelt es sich
vorliegend um einen Umbau. Dieser hatte unbestritten eine Steigerung der
Versicherungssumme zur Folge. Die Beschwerdeführenden bestreiten jedoch, dass
der Umbau abwasserwirksam sei. Mit den Anschlussgebühren wird die Erstellung
der öffentlichen Hauptleitungen und Nebenleitungen, der Abwasserreinigungsanlage
sowie der Sonderbauten finanziert (Art. 1 lit. a GebV). Sie dürfen –
anders als Benutzungsgebühren – auf einer pauschalisierten Basis erhoben
werden. Erweiterungen können auf einfache Weise später nachbelastet werden, da
sie in der Regel zu einem erhöhten Abwasseranfall führen (vgl. Amt für
Gewässerschutz und Wasserbau, Muster einer Verordnung über die Gebühren für
Siedlungsentwässerungsanlagen, Abwasser, Zürich 1995, S. 26). Während mit
den Benutzungsgebühren der tatsächliche Gebrauch der Kanalisation abgegolten
wird, dienen die Anschlussgebühren der Erstellung der für die Kanalisation
notwendigen Anlagen und der Erhaltung einer genügenden Leistungsfähigkeit (VGr,
30. Januar 1996, VB.95.00008, E. 3b). Bei der Bemessung dieser Gebühr
steht demnach nicht der tatsächliche Gebrauch der Kanalisation im Vordergrund,
sondern die Möglichkeit des Gebrauchs. Es spielt deshalb keine Rolle, wie viele
Personen das Gebäude bewohnen und welcher Nutzung das Gebäude heute zugeführt
ist. Ausschlaggebend sind vielmehr der Umbau der Scheune und der Wohnung sowie
der Ausbau des Dachgeschosses, welche eine erweiterte Nutzung des Gebäudes
erlauben. So wurde die Wohnfläche durch den Ausbau des Dachgeschosses
wesentlich vergrössert. Auch die Einrichtung der Werkstatt (Kleingewerbe) mit
einer Fläche von 225 m
2
führt zu einer Vergrösserung der nutzbaren
Fläche. Alle diese Veränderungen können zu mehr Abwasser führen, womit diese baulichen
Veränderungen abwasserwirksam sind, ungeachtet davon, ob tatsächlich mehr
Abwasser produziert wird. Die tatsächlich anfallende Abwassermenge wird dagegen
bei der Bemessung der jährlichen Abwassergebühr (Benützungsgebühr) gemäss Art. 12
GebV berücksichtigt. Somit ist der vorliegende Umbau abwasserwirksam, weshalb
die Beschwerdeführenden gestützt auf Art. 7 Abs. 1 lit. a GebV
die Anschlussgebühr zu entrichten haben.
6.
6.1
Die Beschwerdeführenden machen in ihrem
Eventualantrag geltend, dass die von der GVZ ermittelte bauliche Wertvermehrung
von Fr. 54'000.- des Basiswertes resp. die Zunahme der Versicherungssumme
um Fr. 486'000.- nicht korrekt sei. Der in der Schätzungsanzeige vom 14.
Juli 1993 angegebene Basiswert von Fr. 66'000.- sei nämlich zu tief gewesen,
da der Inhalt des Wohnhauses in der damaligen Schätzungsanzeige fälschlicherweise
mit 560 m
3
angegeben worden sei, während er in der
Schätzungsanzeige vom 12. März 2003 plötzlich mit 978 m
3
angegeben
worden sei. Richtigerweise hätte der Inhalt des Wohnhauses schon 1993 978 m
3
betragen. Da die Beschwerdeführenden jedoch 1993 noch nicht Eigentümer
der Liegenschaft gewesen seien, hätten sie die damalige Schätzungsanzeige nicht
anfechten können. Die Beschwerdegegnerin wendet ein, dass bei der Veranlagung
der ergänzenden Anschlussgebühren ein Rekurs gegen die Schätzung nicht mehr
möglich sei.
6.2
Ob die Beschwerdeführenden die Schätzung des
Gebäudeversicherungswertes im Gebührenverfahren, in welchem Wasser- und
Kanalisationsanschlussgebühren gestützt auf den Gebäudeversicherungswert
festgesetzt werden, vorfrageweise überprüfen lassen können (vgl.
Kölz/Bosshart/Röhl, § 1 N. 30 ff.; Ulrich Häfelin/Georg Müller,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., Zürich 2002, Rz. 58 ff.), kann
vorliegend offen gelassen werden. Die Vorbringen der Beschwerdeführenden
treffen nämlich ohnehin nicht zu.
6.2.1
Bei ehemaligen Bauernhäusern sind sowohl der Wert
des Wohnteiles als auch derjenige eines allfälligen Ökonomieteils gesondert zu
ermitteln. Der Wohnteil ist entsprechend der gebotenen Nutzung als Ein- oder
Mehrfamilienhaus zu bewerten (Vereinigung kantonaler
Grundstückbewertungsexperten, Schätzer-Handbuch, August 1990, III/4.1). Der
Mietwert der Wohn- und Nutzflächen ist für jeden Raum einzeln zu bestimmen.
Dabei sind unter anderen Dachgeschossräume mit einer Höhe von weniger als 1.00
m, die Grundflächen von Estrich- und Kellerräumen, Abstellräumen ausserhalb der
Wohnung und Geräteräumen nicht anzurechnen. Als Wohnflächen voll anzurechnen
sind aber die Grundflächen von Räumen mit einer lichten Höhe von mindestens
2.00 m auf der vollen Raumfläche, die allseitig umschlossen und überdeckt
sind (Schätzer-Handbuch, III/4.5.2.2 lit. a+d).
6.2.2
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden kommt
es demnach nicht darauf an, ob das Dachgeschoss des Wohnhauses vor dem Umbau
schon (irgendwie) ausgebaut war, sondern ob es als Wohnraum zu bewerten war.
Das ergibt sich weder aus der Schätzung von 1993, noch machen die
Beschwerdeführenden dies substantiiert geltend. Dem hierzu angerufenen
Vorprojekt lässt sich bloss entnehmen, dass sich über der Wohnung im Obergeschoss
zwei Zimmer sowie eine Leiter und ein separater Zugang zum noch darüber liegenden
Dachraum befanden. Von einem Ausbau des Dachgeschosses kann damit keine Rede
sein (dazu auch vorne E. 4.4). Die erwähnten Zimmer würden sodann bei der
Berechnung des Inhalts des Wohnteils kaum ins Gewicht fallen. Im Rahmen des
Umbaus wurden dagegen 77 m
2
Lager, aber auch drei zusätzliche Zimmer
und ein Bad/WC neu erstellt, die Zugangstreppe nach hinten versetzt, der
Dachboden entfernt und das Dachgeschoss damit bewohnbar und zugänglich gemacht.
Dabei handelte es sich effektiv um einen Umbau, in dem die Basis des
Vorprojektes (lediglich zwei Zimmer) nicht mehr zu erkennen ist. Es trifft
daher nicht zu, dass in der Schätzungsanzeige vom 14. Juli 1993 ein zu geringer
Inhalt (m
3
) des Wohnhauses angegeben worden wäre. Es erübrigt sich
daher, auf die von den Beschwerdeführenden diesbezüglich vorgenommen Berechnungen
weiter einzugehen.
6.3
Demnach ist die Beschwerde auch im
Eventualstandpunkt abzuweisen.
7.
Bei diesem
Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen
(§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2
VRG). Aber auch der obsiegenden Gemeinde steht keine Parteientschädigung zu, da
die Beantwortung von Rechtsmitteln zu ihren angestammten amtlichen Aufgaben
gehört (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 19).
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die Beschwerde wird
abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 1'400.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.-      Zustellungskosten,
Fr. 1'460.-      Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden
den Beschwerdeführenden auferlegt.
4.    Parteientschädigungen
werden keine zugesprochen.
5.    …