zh_verwaltungsgericht · VB.2016.00061 · 2017-02-09 · de

Baubewilligung | Baugesuch; Auflage; Mieterausbau; Brandschutz; Klimaanlage. Das Baurekursgericht ist für die Beurteilung feuerpolizeilicher Auflagen sachkundig (E. 3). Das Verwaltungsgericht überprüft bei Ermessensfragen einerseits, ob die Rekursinstanz den der erstinstanzlichen Behörde zustehenden Ermessens- bzw. Beurteilungsspielraum respektiert hat, und anderseits, soweit die Rekursinstanz zur selbständigen Ausübung von Ermessen berufen war, ob sie dieses missbraucht oder überschritten hat. Eine eigene umfassende Beurteilung von Ermessensfragen steht dem Gericht dagegen nicht zu (E. 4). Der bestehende bauliche Zustand soll verändert werden. Ob und inwieweit das Projekt bewilligt werden kann, ist daher nicht eine Frage der Bestandesgarantie, sondern es ist zu prüfen, ob die im Zeitpunkt der Baubewilligung geltenden Bauvorschriften eingehalten werden (E. 5). Beim strittigen Umbau sind sowohl die Brandschutzvorschriften aus der Brandschutznorm als auch die Brandschutzrichtlinien zu beachten. Die Brandschutznorm setzt den Rahmen für den allgemeinen, baulichen, technischen und organisatorischen sowie den damit verbundenen abwehrenden Brandschutz. Die Brandschutzrichtlinien ergänzen mit detaillierten Anforderungen und Massnahmen die in der Brandschutznorm gesetzten Vorgaben (E. 6.1). Auf Sprinkleranlagen darf nur dann verzichtet werden, wenn die Brüstungshöhe mehr als 90 cm beträgt und die hinterliegende Geschossfläche weniger als 200 Quadratmeter umfasst (E. 6.2 ff.). Abweisung, soweit nicht gegenstandslos geworden.

Zürich Verwaltungsgericht 17..2.09.0 VB.2016.00061
Zurich Verwaltungsgericht 17..2.09.0 VB.2016.00061
Zurigo Verwaltungsgericht 17..2.09.0 VB.2016.00061

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00061
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2016.00061
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 09.02.2017
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baugesuch; Auflage; Mieterausbau; Brandschutz; Klimaanlage.
Das Baurekursgericht ist für die Beurteilung feuerpolizeilicher Auflagen sachkundig (E. 3). Das Verwaltungsgericht überprüft bei Ermessensfragen einerseits, ob die Rekursinstanz den der erstinstanzlichen Behörde zustehenden Ermessens- bzw. Beurteilungsspielraum respektiert hat, und anderseits, soweit die Rekursinstanz zur selbständigen Ausübung von Ermessen berufen war, ob sie dieses missbraucht oder überschritten hat. Eine eigene umfassende Beurteilung von Ermessensfragen steht dem Gericht dagegen nicht zu (E. 4). Der bestehende bauliche Zustand soll verändert werden. Ob und inwieweit das Projekt bewilligt werden kann, ist daher nicht eine Frage der Bestandesgarantie, sondern es ist zu prüfen, ob die im Zeitpunkt der Baubewilligung geltenden Bauvorschriften eingehalten werden (E. 5).
Beim strittigen Umbau sind sowohl die Brandschutzvorschriften aus der Brandschutznorm als auch die Brandschutzrichtlinien zu beachten. Die Brandschutznorm setzt den Rahmen für den allgemeinen, baulichen, technischen und organisatorischen sowie den damit verbundenen abwehrenden Brandschutz. Die Brandschutzrichtlinien ergänzen mit detaillierten Anforderungen und Massnahmen die in der Brandschutznorm gesetzten Vorgaben (E. 6.1). Auf Sprinkleranlagen darf nur dann verzichtet werden, wenn die Brüstungshöhe mehr als 90 cm beträgt und die hinterliegende Geschossfläche weniger als 200 Quadratmeter umfasst (E. 6.2 ff.).
Abweisung, soweit nicht gegenstandslos geworden.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESTANDESGARANTIE
BRANDSCHUTZ
DECKENVERKLEIDUNG
ERMESSEN
FACHKUNDE
KLIMAANLAGE
MIETERAUSBAU
Rechtsnormen:
§ 14 Abs. I FFG
§ 310 Abs. I PBG
§ 320 PBG
§ 321 Abs. I PBG
§ 357 PBG
§ 357 Abs. IV PBG
§ 358 PBG
§ 20 VRG
§ 50 VRG
§ 50 Abs. II VRG
§ 52 Abs. II VRG
VVB
§ 3 VVB
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2016.00061
Urteil
der 1. Kammer
vom
9. Februar 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Ersatzrichter Christian Mäder,
Gerichtsschreiber Basil Cupa.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerin,
und
Gebäudeversicherung Kanton Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend
Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte der A AG
(im Folgenden A AG) am 27. April 2015 unter Nebenbestimmungen die
baurechtliche Bewilligung für den Innenausbau des 7. Obergeschosses des
Gebäudes C-Strasse 01 ("D"-Hochhaus) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
in Zürich.
Zuvor hatte die Baubehörde am 24. Oktober
2006 einer Aufstockung des Gebäudes um das 9. bis 11. Obergeschoss
zugestimmt. Das 7.
Obergeschoss war vom damals zu
beurtei
­
lenden Baugesuch nicht betroffen. Sodann
bewilligte die Bausektion am 21. Oktober 2013 unter Bedingungen und
Auflagen den Rückbau von Mietereinbauten sowie die Ergänzung des Grundausbaus
im 1., 3., 4., 6. und 7.
Obergeschoss.
II.
Mit Rekurs vom 28. Mai 2015 beantragte die A AG
die Aufhebung zahlreicher Auflagen. Das Baurekursgericht führte einen doppelten
Schriftenwechsel durch und entschied am 18. De­­zember 2015 wie folgt:
"I.        Der
Rekurs wird teilweise gutgeheissen.
Demgemäss werden die
Dispositivziffern I.5 bis I.9, I.41 und I.14 – soweit die Auflage gemäss Ziff. I.41
betreffend – des Beschlusses der Bausektion der Stadt Zürich vom 27. April
2015 aufgehoben.
Dispositivziffer I.1.b
lautet neu wie folgt: 'dem Amt für Baubewilligungen ein Zeugnis des Umwelt- und
Gesundheitsschutzes Zürich, Energietechnik und Bauhygiene, einzureichen, wonach
die Kälteanlage die Anforderungen von §§ 15 und 45 BBV I
(Verordnung über die ordentlichen technischen und übrigen Anforderungen an
Bauten, Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen [Besondere Bauverordnung I] vom
6. Mai 1981)
erfüllt. Die durch Unterschrift bestätigten
Formulare EN-ZH und EN-5
'
Kühlung/Befeuchtung
'
mit den Prinzipschemata der Anlagen sind mindestens 4 Wochen vor
Baubeginn 2-fach dem Umwelt- und Gesundheits
­
schutz
Zürich, Energietechnik und Bauhygiene, einzureichen. Die Pläne und tech
­
nischen Daten dieser Anlage sind vor der Ausführung von der
genannten Fachstelle bewilligen zu lassen.'
Im Übrigen wird der Rekurs
abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird oder er nicht als gegenstandslos
geworden abgeschrieben wird."
II.       (Auferlegung der Gerichtskosten von insgesamt Fr. 5'710.-
zu 5/6 an die Rekurrentin und zu 1/6 an die Bausektion).
III.      (keine Zusprechung von
Parteientschädigungen)"
.
III.
Mit Beschwerde vom 1. Februar 2016 liess die A AG
dem Verwaltungsgericht beantragen:
"1.       Das angefochtene Urteil
sei aufzuheben, soweit die folgenden Auflagen im Bausektionsbeschluss 03 vom 27. April
2015 bestätigt wurden:
-
Dispositiv-Ziffer I.27
-
Dispositiv-Ziffer I.38
-
Dispositiv-Ziffer I.39
-
Dispositiv-Ziffer II.2
und diese Auflagen seien in
Abänderung des Bausektionsbeschlusses 03 vom 27. April 2015 aufzuheben.
2.        Ferner sei das angefochtene
Urteil aufzuheben, soweit die Beschwerdeführerin darin als unterliegend
qualifiziert und ihr deshalb Verfahrenskosten auferlegt wurden.
3.        Unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen, auch für das vorangehende Rekursverfah
­
ren, zulasten der Beschwerdegegnerschaft."
Sodann beantragte die A AG die
Sistierung des Verfahrens, bis eine der Parteien dessen Fortsetzung verlange.
Nachdem der Abteilungspräsident diesem Begehren mit Verfügung vom 16. Februar
2016 entsprochen und d
en Prozess
einstweilen bis 30. Juni
2016 ein
­
ge
­
stellt hatte, hob
er die Sistierung auf Antrag der A AG am 15. Juni 2016 wieder auf und
ordnete die Wiederaufnahme des Verfahrens an.
Die Gebäudeversicherung beantragte am 24. Juni
2016 Abweisung der Beschwerde. Am 29. Juni 2016 reichte die A AG eine
Beschwerdeergänzung ein. Die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom 10. August
2016 lautet auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag – unter Zusprechung
einer Parteientschädigung – stellte die Bausektion in ihrer Be
­
schwerdeantwort vom 17. August 2016. Mit Replik vom 2. September
2016 hielt die A AG sinngemäss an ihren Anträgen fest.
Die
Gebäudeversicherung wie auch die Bausektion hielten in ihren Duplikschriften
vom 16. bzw. 19. September 2016 am Antrag auf Abweisung der Beschwerde
fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Kraft § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit §§ 19
Abs. 1 VRG ist das Verwaltungsgericht zur Behandlung der vorliegenden
Beschwerde zuständig.
2.
Mit Eingabe vom
14. Juni 2016 teilte die Beschwerdeführerin dem Verwaltungsgericht mit,
dass sich die Parteien hinsichtlich der Auflage in Dispositiv Ziffer I.38
(Erstellen einer Lösch
­­
leitung) geeinigt hätten, was die B
ausektion
in der Beschwerdeantwort vom 17. August 2016 bestätigte. Insoweit
ist das Verfahren somit gegenstandslos geworden.
3.
Die
Gebäudeversicherung, welche die Bausektion bei der Statuierung der
streitbetroffenen feuerpolizeilichen Auflagen Dispositiv Ziffer I.27 und
I.39 unterstützt hat, sowie das Bau
­
rekursgericht sind
für die Beurteilung der streitbetroffenen Rechtsfragen sachkundig.
Für eine weitergehende Klärung des Sachverhalts durch Befragung von
Auskunftspersonen be
­
stand daher kein Anlass. Sodann
hätte ein Lokaltermin des Baurekursgerichts über die akten
­­
kundigen baulichen Verhältnisse hinaus keine wesentlichen neuen
Erkennt
­
nisse gelie
­
fert. Aus
dem gleichen Grund erübrigt sich ein Augenschein durch das Verwal
­
tungs
­
gericht (RB 1995 Nr. 12 = BEZ
1995 Nr. 32; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich 2014
[Kommentar VRG], § 7 N. 79).
4.
Hat
eine kantonale Fachbehörde
am
Erlass der streitbetroffenen Verfügung mitgewirkt
, muss die
Rekursinstanz den Entscheidungsspielraum der erstinstanzlichen Behörde nur
beachten, wenn diese erkennbar davon Gebrauch gemacht hat; andernfalls prüft
sie die sich stellenden Ermessensfragen selbständig (VGr,
21. April
2016, VB.2015.00408, E. 5.2
; vgl. RB 1991 Nr. 2;
VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18, E. 5a).
Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können
Rechtsverletzungen sowie eine unrichtige oder ungenügende Feststellung des
Sachverhalts gerügt werden (§ 50 VRG in Verbindung mit § 20 VRG); die
Rüge der Unangemessenheit ist – abgesehen von hier nicht zutreffenden Ausnahmen
– nicht zulässig (§ 50 Abs. 2 VRG). Das Verwaltungsgericht überprüft
daher bei Ermessens
­
fragen einerseits, ob die Rekursinstanz den der
erstinstanzlichen Behörde zustehenden Ermessens- bzw. Beurteilungsspielraum
respektiert hat, und anderseits, soweit die Rekurs
­
instanz zur
selbständigen Ausübung von Ermessen berufen war, ob sie dieses missbraucht oder
überschritten hat. Eine eigene umfassende Beurteilung von Ermessensfragen steht
dem Gericht dagegen nicht zu.
5.
5.1
Wie in
Ziffer I der Prozessgeschichte ausgeführt, bezog sich die Baubewilligung
vom 24. Oktober 2006 nicht auf das vorliegend zu beurteilende 7. Obergeschoss.
Der baurecht
­
liche Entscheid vom 21. Oktober 2013 betraf
den Rückbau von Mietereinbauten sowie die Ergänzung des
Grundausbaus im 1., 3., 4., 6. und 7. Obergeschoss. Dem
­
ge
­
genüber hat das der
streitbetroffenen
Bewilligung vom 27. April
2015 zugrunde liegende Baugesuch einen Mieterausbau zum Gegenstand. Unter
diesen Umständen handelt es sich bei Letzterem um ein eigenständiges Begehren
und nicht etwa um die blosse Änderung eines zuvor
gestell
ten (Stamm-)Gesuchs. Dies wiederum bedeutet, dass das Gesuch laut § 320
des Planungs- und Bau
­
gesetzes vom 7. September
1975 (PBG) umfassend auf seine Bewilligungsfähigkeit über
­
prüft werden muss (
VGr,
22. Oktober 2015, VB.2015.00046, E. 7.2
; vgl. RB 1983 Nr. 106
).
5.2
§ 357
PBG enthält unter dem Randtitel "D. Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten
und Anlagen/I. Auf Veranlassung des Eigentümers" folgende Regelung:
Bestehende Bau
­
ten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, dürfen
umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für
eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen
oder nachbarlichen Interessen entge
­
genstehen. Für neue oder weitergehende
Abweichungen von Vorschriften bleiben die erfor
­
derlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten (Abs. 1).
Die baurechtliche Bewilli
­
gung kann verlangen, dass Verbesserungen
gegenüber dem bestehenden Zustand vorgenommen werden, die im öffentlichen
Interesse liegen und nach den Umständen zumutbar sind (Abs. 4). Sodann
bestimmt § 358 PBG unter der Marginalie "II. Von Amtes wegen":
Verbesserungen können unabhängig von Änderungsbegehren des Grundeigentü
­
mers ange
­
ord
­
net werden,
wenn dadurch erhebliche polizeiliche Missstände beseitigt werden.
Entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführerin geht es vorliegend nicht um Änderungen an
einem Gebäude, das den Bauvorschriften widerspricht. Sie behauptet zu Recht
nicht, dass mit dem am 21. Oktober 2013 bewilligten Rückbau von
Mietereinbauten und der Ergänzung des Grundausbaus ein feuerpolizeilich oder
sonst wie ein rechtswidriger Zu
­
stand geschaffen worden sei, noch ergibt
sich solches aus den Akten. Vielmehr soll der bestehende bauliche Zustand
verändert werden. Ob und inwieweit das Projekt bewilligt werden kann, ist daher
nicht eine Frage der Bestandesgarantie; vielmehr gilt es zu prüfen, ob die im
Zeitpunkt der Baubewilligung geltenden Bauvorschriften eingehalten werden (
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf,
Zürcher
Planungs- und Baurecht, 5.
A.
, Zürich 2011, S.
1133 f.
). Wenn das
Baurekursgericht
unter Hinweis auf §§ 357 Abs. 4 und 358 PBG festgestellt hat,
dass
feuerpolizeiliche Anordnungen auch unabhängig eines Baubewilligungsverfahrens
statuiert werden könnten, weil im Bereich der polizeilich motivierten Gefahrenabwehr
die Bestandesgarantie nicht greife, ist dieser Hinweis zwar richtig, kommt hier
aber nicht zum Tragen.
Denn der gegenwärtige
Zustand des 7. Obergeschosses ist wie gesagt nicht feuerpolizeiwidrig.
6.
6.1
§ 14 Abs. 1 des Gesetzes über die
Feuerpolizei und das Feuerwehrwesen vom 24. September 1978 (FFG)
ermächtigt den Regierungsrat, Vorschriften über die Feuer­polizei
aufzustellen
. Gestützt auf diese Bestimmung hat dieser am 8. Dezember 2004
die Verordnung über den vorbeugenden Brandschutz (VVB) erlassen. Laut deren § 1
finden im Bereich des vorbeugenden Brandschutzes die Brandschutznorm (im
Folgenden: BSN) 1-15 und die Brand
­­
schutzrichtlinien
(im Folgenden: BSR) 10-15 bis 28-15 gemäss Art. 6 der Interkan
­
tonalen Vereinbarung zum Abbau technischer Handelshemmnisse vom 23. Oktober
1998 An
­
wendung. Ein Hochhaus gilt nach § 3 lit. a
und b VVB als Baute mit erhöhtem Brand
­
risiko. Die
Brandschutznorm (www.gvz.ch) bestimmt ihren Geltungs­bereich in Art. 2 wie
folgt:
"1      Die Brandschutzvorschriften gelten für
neu zu errichtende Bauten und Anlagen sowie für solche Fahrnisbauten
sinngemäss.
2       Bestehende Bauten und Anlagen sind
verhältnismässig an die Brandschutzvor
­s
chriften
anzupassen, wenn:
a          wesentliche bauliche oder betriebliche
Veränderungen, Erweiterungen oder Nutzungsänderungen vorgenommen werden;
b          die
Gefahr für Personen besonders gross ist."
Gemäss Art. 4 BSN bestehen die
Brandschutzvorschriften aus der Brandschutznorm und den Brandschutzrichtlinien.
Die Brandschutznorm setzt den Rahmen für den allgemeinen, baulichen,
technischen und organisatorischen sowie den damit verbundenen abwehrenden
Brandschutz. Sie bestimmt die geltenden Sicherheitsstandards (Art. 5 BSN).
Die Brandschutzrichtlinien ergänzen mit detaillierten Anforderungen und
Massnahmen die in der Brandschutznorm gesetzten Vorgaben (Art. 6 BSN).
Unter welchen Voraussetzungen Sprinkleranlagen notwendig und welche
Anforderungen an diese zu stellen sind, regelt BSR 19-15.
Aus dem Gesagten folgt, dass die Brandschutznorm und die
Brandschutzrichtlinien eine genügende gesetzliche Grundlage für die
streitbetroffene Sprinkleranlage wie auch für die verlangten Anpassungen am
Tragwerk (dazu nachfolgend E. 7) darstellen.
6.2
Das Baurekursgericht
erwog,
die BSR 19-15 bestimme
gemäss deren Ziffer 2.3, dass Hochhäuser auf Verlangen der
Brandschutzbehörde mit Sprinkleranlagen geschützt werden müssten. BSR 15-15
gebe für Hochhäuser zudem vor, dass in jedem Geschoss im Anschlussbereich der
Geschossdecke an die Aussenwand bauliche Massnahmen zu treffen seien, welche
die Brandausdehnung einschränkten; ansonsten sei ein Löschanlagen
­
vollschutz (Sprinkleranlage) erforderlich. Darauf dürfe nur dann
verzichtet werden, wenn die Brüstungshöhe (mit Feuerwiderstand
30) mehr als 90 cm betrage und die hinter
­
liegende Geschossfläche weniger als 200 m² umfasse.
Vor dem am 21. Oktober 2013 bewill
­
ig
­
ten Rückbau der Mietereinbauten sei das
7.
Oberg
eschoss in zahlreiche kleinere
Büroflächen unterteilt, also kein mit dem nunmehr vorgesehenen Gross
­
raumbüro vergleich
­
barer, grosser
Brandabschnitt vorhanden gewesen. Mit dem pro
­
jek
­
tierten Mieteraus
­
bau werde das
Stockwerk
neu ausgebaut und ein Brandabschnitt geschaffen, der mit einer Fläche
von rund 330 m² über dem erwähnten Schwellenwert von 200 m² liege,
was eine Sprink
­
ler
­
anlage
erfordere. Zudem sei die bauliche Veränderung im Sinn von Art. 2 Abs. 2
lit. a BSN wesentlich. Im Rahmen der Prüfung der Verhält
­
nismässigkeit der Massnahme komme bei einem für die Feuerwehr
erschwert zugäng
­
lichen Hochhaus dem Ziel, eine
Ausdehnung des Brandes zu verhindern, erhöhte Bedeutung zu. Die Anordnungen für
das 7. Obergeschoss dienten zudem auch der Sicherheit von Per
­
sonen in den Geschossen 8–11. Unter Berücksichtigung der
Bausumme und der Kosten von ca. Fr. 20'000.- für die Sprin
­
k
­
ler
­
anlage und
trotz
weiterer Aufwendungen für die Erstellung der
Löschleitung überwiege das öffentliche Interesse am erheblich verbesserten
Schutz von Leib und Leben gegenüber den privaten Interessen wirtschaftlicher
Natur. Im Übrigen sei es der Bauherrschaft freigestellt, mittels einer
Projektänderung (Brüstungshöhe
von
mehr als 90 cm,
Geschoss
­
fläche max. 200 m²) die Verpflichtung
zur Erstellung einer Sprinkleranlage abzuwenden. Nach dem Gesagten erweise sich
die Auflage als rechtens
und der Rekurs betreffend
Dis
­
positiv Ziffer I.39 unbegründet.
6.3
Zur Begründung ihres
Rechtsmittels macht die Beschwerdeführerin geltend,
dass die
Bausektion ihre Auflage zur
Erstellung einer Sprinkleranlage nur minimal begründet habe. Ob die
Normabweichung auf einer Änderung der massgebenden Brandschutzrichtlinie 15
-
15 Ziffer 3.7.13
beruhe, sei unklar.
Das Baurekursgericht äussere sich nicht zum
Gefah
­
renpotenzial, das mit einem über 200 m² grossen
Brandabschnitt verbunden sei. Wenn es die
­
ses Mass als feste Grösse anstatt als blosse
Richtlinie gewürdigt habe, müsse es sich eine Ermessensunterschreitung
vorwerfen lassen. Ein Vergleich der Gefahren
­
situation mit oder ohne Sprinkleranlage fehle.
Entgegen der Auffassung des
G
erichts entspreche der gegenwärtige Zustand dem
Ausbau, wie er schon am 21. Oktober 2013 bewilligt worden sei.
Sodann
habe die Vorinstanz das private Interesse der Grundeigen­tümerin zu wenig ge
­
wich
­
tet, denn
nicht unterteilte grosse Flächen liessen sich besser vermieten als viele kleine
Räume. Mit einer unaufgefordert am 29. Juni 2016 eingereichten
Beschwerdeergänzung
wurden
d
ie Kosten
für den
Einbau einer Sprinkleranlage
im Gebäude C-Strasse 01
auf
rund Fr. 523'000.-
beziffert
.
In der Replik bringt die Beschwerdeführerin ergänzend vor,
dass die Brandschutznorm keine genügende gesetzliche Grundlage für die
umstrittene Auflage darstelle. Der Mieterausbau greife nicht in die
Gebäudesubstanz ein und schaffe keine Brandabschnitte. Die Behörden hätten das
Fehlen von Sprinkleranlagen wie auch das bestehende Tragwerk im
streitbetroffenen Gebäude seit über 60 Jahren toleriert; die erst mit der
Revision der Brandschutzrichtlinien von 2015 eingeführte Grösse von 200 m²
leuchte nicht ein.
Die Bausektion hält dem entgegen,
dass der projektierte Mieterausbau
baupolizeilich keineswegs von untergeordneter Natur sei. Dessen Kosten seien
auf rund Fr. 200'000.- und nicht nur auf Fr. 80'000.- zu
veranschlagen. Selbst wenn letztgenannter Betrag als Bausum
­
me gelten würde, bestünde ein überwiegendes öffentliches Interesse
am Einbau der Sprink
­
leranlage sowie an den
Anpassungen beim Tragwerk.
Es
treffe nicht zu, dass die Behörde die feuerpolizeilichen Belange in den
Bewilligungen von 2006 und 2013 abschliessend geregelt habe; vielmehr sei in
Dispositiv Ziffer I.15 des baurechtlichen Entscheids vom
21. Oktober 2013 die Beurteilung bei
allfälligen Raumunterteilungen vorbehalten worden. Die Revision der
Brandschutzrichtlinien habe nicht den Anlass für die angefochtenen
feuerpolizeilichen Auflagen, sondern nur den Beurteilungsmassstab abgegeben.
Die streiti
­
gen Anpassungen bezüglich Sprinkleranlage
wie Tragwerk seien im 7. Obergeschoss von erheblicher Bedeutung, weil bei
Hochhäusern im Brandfall die Evakuierung und der Lösch
­
einsatz vor einem Einsturz des Gebäudes durchgeführt werden
müssten; ferner
gelte es,
ein Übergreifen des Feuers
auf höher gelegene Geschosse
zu
verhindern.
6.4
6.4.1
An die Begründungsdichte von Baubewilligungen sind
insofern
keine hohen Anforderungen zu stellen, als dabei eine Baueingabe zu beurteilen
ist, welche alle erforderlichen Unterlagen zu enthalten hat (§ 310 Abs. 1
PBG). Die massgeblichen Sachumstände ergeben sich daher weitgehend aus der
Baueingabe (VGr, 2. März 2016, VB.2016.00002, E. 2.2; 21. März
2012, VB.2011.00692, E. 1.2.2). Im Rahmen des doppelten Schriftenwechsels
im Rekursverfahren hat die Bausektion die Begründung zudem noch ergänzt und verdeutlicht.
Von einer Verweigerung des rechtlichen Gehörs kann daher nicht gesprochen
werden.
6.4.2
Nach dem in Ziffer I der Prozessgeschichte Gesagten betraf die
Baubewilligung vom 21. Oktober 2013 allein den Rückbau der Mietereinbauten
im 7. Obergeschoss, während sich das vorliegende Verfahren auf den neu
vorgesehenen Ausbau dieses Stockwerks bezieht. Weil es somit um ein neues
Vorhaben geht, das gegenüber dem bestehenden Zustand mit einem höheren
feuerpolizeilichen Gefahrenpotenzial verbunden ist, kommt die Bestandesgarantie
nicht zur Anwendung. Diese Rechtslage hält auch Art. 2 Abs. 2 BSN
fest.
6.4.3
Die von der Beschwerdeführerin erhobene Rüge, dass das Baurekursgericht mit
der Bestätigung der Auflage betreffend eine Sprinkleranlage sein Ermessen
unterschritten habe, ist unbegründet. Abgesehen davon, dass die Brandabschnittsfläche
hier 300 m² übersteigt und damit deutlich über dem Schwellenwert von 200 m²
gemäss BSR 15-15, Anhang zu Ziffer 3.7.13, liegt, hat sich die
Vorinstanz eingehend mit der Verhältnismässigkeit dieser Nebenbestimmung auseinan­der­gesetzt
und das öffentliche Interesse an wirksamen Brandschutzmassnahmen als gross
gewürdigt. Hinsichtlich der bezüglich der Gewichtung des privaten Interesses
massgebenden Bau- und Umbaukosten ist der Standpunkt der Bausektion sachgerecht,
dass auf die gesamten Baukosten und nicht bloss auf die für sich betrachtet
bewilligungspflichtigen Massnahmen abzustellen ist. Entscheidet das
Verwaltungsgericht – wie hier – als zweite gerichtliche Instanz, sind neue
Tatsachenbehauptungen kraft § 52 Abs. 2 VRG nur so weit zulässig, als
sie durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden sind. Mithin hätte die
Beschwerdeführerin die mutmasslichen Kosten für die Sprinkleranlage zwar noch
vor Verwaltungsgericht vorbringen können, indessen hätte sie dies binnen der
dreissigtägigen Beschwerdefrist gemäss § 53 VRG in Verbindung mit § 22
Abs. 1 VRG tun müssen. Weil es sich bei der Rekurs- bzw. Beschwerdefrist
um eine gesetzliche Verwirkungsfrist handelt, sind nach Fristablauf
eingereichte Ergänzungen verspätet (Griffel, Kommentar VRG, § 22 N. 13).
Im Übrigen handelt es sich bei der fraglichen Kostenschätzung um eine blosse,
wenig substanziierte und nicht weiter belegte Parteibehauptung und bezieht sich
diese auf die Ausrüstung des gesamten Hochhauses C-Strasse 01. In
Anbetracht des im Rekursentscheid zu Recht festgestellten grossen Gefahrenpotenzials
für Personen und Sachen im Brandfall erscheinen selbst Aufwendungen im
behaupteten Umfang von Fr. 523'000.- für das gesamte Gebäude nicht als
unverhältnismässig.
6.4.4
Nach dem Gesagten erweist sich die angefochtene Dispositiv Ziffer I.39
als rechtmässig. Wenn die Vorinstanzen darauf hinweisen, dass die Bauherrschaft
der Verpflich­tung zur Einrichtung von Sprinkleranlagen durch die Bildung von
kleineren Brandabschnitten im vorliegend zu beurteilenden 7. Obergeschoss
entgehen könnte, liegt darin keine unzulässige Bedingung oder
Eventualverpflichtung, wie die Beschwerdeführerin annimmt. Es steht ihr jedoch
frei, ein neues Baugesuch mit einer Brandabschnittsfläche von weniger als 200 m²
einzureichen, wonach sich eine Sprinkleranlage erübrigen würde.
7.
7.1
Gemäss Art. 31 Abs. 1 BSN gilt
als Tragwerk von Bauten und Anlagen die Gesamtheit aller zur Lastaufnahme und
Lastableitung sowie zur Stabilisierung notwendigen Bauteile und deren Verbindungen.
Der Feuerwiderstand brandabschnittsbildender Bauteile beträgt laut Art. 32
Abs. 3 BSN mindestens 30 Minuten. Ziffer 3.2 BSR 15-15 enthält nähere
Anforderungen, so in Ziffer 3.2.1 bezüglich Standsicherheit und in Ziffer 3.2.3
bezüglich Feuerwiderstand. Danach sind Tragwerke so zu bemessen und zu
erstellen, dass a) ihre Standsicherheit unter Brandbeanspruchung ausreichend
erhalten bleibt; b) weder das vorzeitige Versagen eines einzelnen Bauteils
noch die Auswirkung von Wärmedehnungen auf gleicher Ebene oder in anderen
Geschossen zu seinem Einsturz führen; c) keine unverhältnismässigen Schäden in
angrenzenden Brandabschnitten entstehen. Der Feuerwiderstand ist gemäss den
Tabellen in Ziffer 3.7.1 BSR 15-15 festzulegen. Tabelle 3
(Hochhäuser) verlangt einen Feuerwiderstand von R90.
7.2
Das Baurekursgericht
erwog,
dass das Tragwerk laut
Dispositiv Ziffer I.27 der
Bau
­
bewilligung
mindestens mit einem Feuerwiderstand R 90 auszuführen bzw. anzupassen sei.
Diese Auflage erachte die Bausektion deswegen als nötig, weil aus den Plänen
die Kon
­­
struktion der Stützen nicht hervorgehe. Mit Gefahren
verbunden seien insbesondere nicht verkleidete Stahlstützen, unproblematisch
dagegen fachgerecht ausgeführte Stützen aus ar
­
mier
­
tem Beton.
Ein
allfälliger feuerpolizeilicher Mangel an den Stützen würde im Brand
­
fall die
Statik des Gebäudes beeinträchtigen. Weshalb im Rahmen des Geschoss
­
umbaus eine
heute noch nicht verkleidete Stahlstütze nur mit übermässigem Aufwand nach
­
gerüstet wer
­
den könne,
lasse sich nicht nachvollziehen, und auch eine mildere Massnahme sei nicht zu
erkennen.
7.3
Die Beschwerdeführerin
rügt,
der in Dispositiv Ziffer I.27
verwendete Ausdruck
"Ausführung bzw.
Anpassung" des Tragwerks impliziere, dass neue Tragwerkkon
­
struk
­
tio
­
nen erstellt
würden
, was jedoch nicht zutreffe.
Weil der Feuerwiderstand des bestehenden
Tragwerks nicht geprüft worden sei, liege
eine
unzulässi
­
ge "Eventual
­
sanierungs
­
ver
­
pflichtung"
vor.
Wenn das Baurekursgericht bemängle, dass die Bauge
­
suchs
­
unterlagen
nicht hinrei
­
chend Auskunft über die Konstruktion der Stützen gäben, sei
dem entgegen
­
zu
­
hal
­
ten, dass im Zug eines Mieterausbaus nicht
Konstruktions
­
pläne des gesamten Gebäudes eingereicht werden müssten. Die
Bausektion hätte daher die Pläne zum Tragwerk verlangen müssen, statt
"vorsorglich eine drastische Sanierungsverfü
­
gung (zu) erlassen".
Beim Brandschutz gehe es weniger um die hinreichende Verkleidung von Stützen
als vielmehr um den Feuer
­
widerstand zwischen den Stützen und den Eisen
­
armie
­
rungen in der
Deckenkonstruktion. Im Fall eines Mangels wäre die gesamte Decken
­
verkleidung
zu entfernen und eine feuer
­
feste Schicht anzubringen, was mit hohen Kosten
verbunden wäre. Entgegen der Auffas
­
sung der Vorinstanz gehe es somit nicht nur um
das "Verkleiden einer Stahlstütze", son
­
dern um ausserordentlich
teure Massnahmen im Bereich des Deckenunterbelags.
In ihrer Beschwerdeantwort
und in
der Duplik
verteidigt die Bausektion die Auflage zur
Anpassung des Trag
­
werks mit den gleichen
Überlegungen, die eine Sprinkleranlage erfor
­
derten.
7.4
7.4.1
Entsprechend den Ausführungen in E. 5 ist
bei der Beurteilung des Baugesuchs das Tragwerk auf seine Vereinbarkeit mit den
in E. 7.1 aufgeführten feuerpolizeilichen Bestimmungen zu überprüfen. Nach
dem Gesagten stellt BSR 15-15 "Brandschutzabstände Tragwerke Brandabschnitte"
eine genügende gesetzliche Grundlage dar.
7.4.2
Die Beschwerdeführerin stellt nicht in Abrede, dass die Stützenverkleidung
dem erforderlichen Feuerwiderstand R90 nicht genügt und daher im Rahmen
des Mieterausbaus entsprechend saniert werden muss. Wie in E. 6.4
betreffend Sprinkleranlage festgehalten, ist das öffentliche Interesse an
feuerbeständigen Tragwerken als gross zu gewichten und über­wiegt es das von
der Beschwerdeführerin geltend gemachte private Interesse an der Vermei­dung
von – ohne nähere Substanziierung – behaupteten "ausserordentlich teuren
Massnahmen".
7.4.3
Zu Unrecht rügt die Beschwerdeführerin, dass die Bausektion gestützt auf
eine mangelhafte Untersuchung eine unzulässige bedingte Sanierung verfügt habe.
Denn bei der Beurteilung eines Baugesuchs darf sich die Baubehörde
grundsätzlich auf das Baugesuch und die Pläne (§ 310 PBG) abstützen, ohne
dass sie eine nähere Untersuchung vor Ort durchzuführen hätte. Zeigen sich bei
der Prüfung des Baugesuchs inhaltliche oder formale Mängel, so hat die Behörde
gemäss § 321 Abs. 1 PBG die Baubewilligung unter den entsprechenden
Bedingungen und Auflagen zu erteilen. Nach dem ausdrücklichen Gesetzeswortlaut
rechtfertigt sich eine Auflage auch dann, wenn der Mangel noch nicht besteht,
jedoch einzutreten droht und daher ein rechtswidriger Zustand verhindert werden
soll (RB 1982 Nr. 155 = BEZ 1983 Nr. 6). Der Nachweis, eine
Nebenbestimmung erfüllt zu haben, obliegt wiederum dem Gesuchsteller, wobei im
Streitfall darüber eine anfechtbare (Feststellungs-)Verfügung zu erlassen ist (vgl.
Ulrich Häfelin/Georg
Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., Zürich/St.
Gallen 2016, Rz. 889
).
8.
8.1
Kraft § 29 Abs. 1
BBV I sind Klima-, Belüftungs- und Beleuchtungsanlagen so zu er
­
stel
­
len und zu
unterhalten, dass baurechtlich einwandfreie Verhältnisse herrschen.
Laut 30a Abs. 1 BBV I ist im Gebäude anfallende
Abwärme, insbesondere jene aus Kälteerzeugung sowie aus gewerblichen und
industriellen Prozessen, zu nutzen, soweit dies technisch und betrieblich
möglich und wirtschaftlich tragbar ist.
§ 45 BBV I statuiert folgende
energie­rechtliche
Anforderungen an Klimaanlagen:
"1        Anlagen, mit denen die
Raumlufttemperatur herabgesetzt oder mit denen aus
­
schliesslich
oder zusammen mit der Raumlufttemperatur die Raumluftfeuchtigkeit beeinflusst
werden kann, gelten als Klimaanlagen.
2         Ein
Gebäude ist auf eine Klimaanlage angewiesen, wenn die besondere Zweck
­
bestimmung eines Raumes sie erfordert oder wenn übermässige äussere
Ein­wirkungen auf Wohn- oder Arbeitsräume nicht anders abgewendet werden
können.
3         Im
Baugesuch ist nachzuweisen, dass eine Klimaanlage nötig ist. Ausgenommen sind
Anlagen, deren
a.         Kälteleistung
mit erneuerbaren Energien bereitgestellt wird,
b.         vorgesehene elektrische Leistung für die
Kälteerzeugung gesamthaft weniger als 8 kW oder deren Wärmeleistung für
die Befeuchtung weniger als 20 kW pro Gebäude beträgt,
c.         spezifische elektrische Leistung für
Kälteerzeugung und Luftförderung zusammen fünf Watt pro m² gekühlter
Nutzfläche nicht übersteigt.
8.2
Das Baurekursgericht hielt
fest,
dass das vom Umbau
betroffene Geschoss bisher nicht klimatisiert gewesen sei und sich durch den
Anschluss der Geschossfläche von rund 350 m² der Energieverbrauch der
bestehenden Anlage erhöhe. Daher habe die Bausektion für die Prüfung des
Baugesuchs zu Recht nähere Auskünfte verlangt.
Laut Angaben der Gesuchstellerin im Formular EN-5 sei die
Leistungszahl der Anlage, die aus dem Verhält
­
nis von
erzeugter Kälteleistung zur eingesetzten elektrischen Leistung resultiere,
nicht be
­
kannt und die Abwärmenutzung der Anlage nicht
wirtschaftlich. Wie die Bausek
­
tion zutref
­
fend ausgeführt habe, müsse für die Beurteilung der Frage, ob eine
Verpflichtung zur Anpassung der Klimaanlage verhältnismässig sei oder nicht,
Klarheit darüber bestehen, in welchem Ausmass die geltenden Anforderungen bzw.
Werte unterschritten würden. Diese Prü
­
fung erfordere
ein so
genanntes
Prinzipschema der Kühlanlage. Diese
und die weiteren der Bau
­
herr
­
schaft im
Zusammenhang mit der Klimatisierung des 7. Obergeschosses auferlegten Mass
­
nahmen seien
mit geringem Aufwand verbunden und für die Erteilung der Baubewil
­
ligung
unumgänglich. Ob die Installation einer Anlage für die Abwärmenutzung im Rah
­
men der
projektierten Erweiterung verhältnismässig sei, habe die Baubehörde zu Recht of
­
fen
­­­
gelassen.
Die angefochtenen Auflagen gemäss Dispositiv Ziffern II.2 und II.4 seien da
­
her nicht zu
beanstanden.
8.3
Die Beschwerdeführerin bringt vor,
dass das fragliche 7.
Oberg
eschoss schon seit 2008 an eine Kühlanlage angeschlossen sei. Es
handle sich um eine vorbestehende Anlage, die im Zug des Mieterrückbaus von
2013 ausser Betrieb gesetzt worden sei; de
n
in
Dispositiv Ziffer II.2 verlangte
n
Unwirtschaftlichkeitsnachweis
habe sie bereits
im Zug
des An­schlusses und der Inbetriebnahme erbracht.
Mit Dispositiv Ziffern II.1–II.4 würden un
­
zu
­
läs
­
si
­
ge Auflagen im Hinblick auf den Einbau einer weder geplanten noch
erforderlichen Klimaanlage bzw. einen bereits vor Jahren erfolgten erstmaligen
Anschluss an eine Klima
­
anlage statuiert. Die Rekurserhebung
sei zur Erlangung von Rechtssicherheit nötig gewe
­
sen.
Obwohl das Missverständnis inzwischen behoben sei, müsse Dispositiv Ziffer II.2
auf
­
ge
­
ho
­
ben werden.
In der Replik macht sie ergänzend geltend, dass
der von § 30a BBV I verlangte Unwirtschaftlichkeitsnachweis bei
Anlagen mit geringem Abwärmeausstoss wie der vorliegenden eine reine Formalität
darstelle. Dieser Verpflichtung sei die Bauherrschaft im Jahr 2008 schon
nachgekommen; die Wiederholung dieser Prüfung bei jedem Mieterwechsel stelle
eine Schikane dar.
Die Bausektion hält dem entgegen,
dass die Umgestaltung von grösseren
Räumen auch dann energetisch relevant sein könne, wenn diese über eine früher
bewilligte Klimaanlage verfügten. Weil im Zug einer solchen baulichen Änderung
der Energieverbrauch häufig zuneh
­
me, rechtfertige
sich eine diesbezügliche Prüfung. Unterlagen von Fachver
­
bänden
ermöglichten
mit geringem und somit
verhältnismässigem Aufwand eine Beurteilung.
8.4
8.4.1
Gemäss der Legaldefinition in § 45 Abs. 1 BBV I geht es
vorliegend um eine Klimaanlage. Nach dem Gesagten handelt es sich beim
streitbetroffenen Innnenausbau des 7. Ober­geschosses um einen Neubau, der
aufgrund der aktuell geltenden Gesetzesbestimmungen zu prüfen ist. Daher
spricht der von der Beschwerdeführerin im Jahr 2008, also vor dem nach 2013
erfolgten Rückbau und dem geplanten Ausbau des genannten Stockwerks erbrachte
Unwirtschaftlichkeitsnachweis nicht gegen die streitbetroffene Auflage. 30a Abs. 1
BBV I stellt für diese eine klare gesetzliche Grundlage dar.
8.4.2
Der Bausektion ist beizupflichten, dass die Umwandlung von kleineren
Einheiten zu Grossraumbüros energetische Auswirkungen hat, die einer
entsprechenden Überprüfung bedürfen. Die Beschwerdeführerin bestreitet nicht,
dass der Unwirtschaftlichkeitsnachweis im Sinn von § 30a Abs. 1
BBV I aufgrund eines Energiekonzepts mit vergleichsweise kleinem Aufwand
erbracht werden kann. Die angefochtene Auflage erweist sich daher als verhältnismässig.
9.
Nach § 13 Abs. 2
VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten in der Regel entsprechend
ihrem Unterliegen. Wie das Baurekursgericht in E. 12.1 des angefochtenen
Entscheids zutreffend festhält, ist die Beschwerdeführerin in weit
überwiegendem Umfang erfolglos geblieben. Wenn die Vorinstanz ihr unter diesen
Umständen 5/6 der Verfahrenskosten auferlegt hat, hält dies der vom
Verwaltungsgericht vorzunehmenden Rechtskontrolle stand.
Diese Erwägungen führen zur
Abweisung der Beschwerde, soweit sie nicht gegenstandslos geworden ist.
10.
Im Beschwerdeverfahren
haben sich die Parteien hinsichtlich einer umstrittenen Auflage geeinigt
(E. 2), mit Bezug auf drei weitere ist die Bauherrschaft erfolglos
geblieben (E. 6-8). Daher rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten zu 7/8
der Beschwerdeführerin und zu 1/8 der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen
(§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG)
. Der überwiegend
unterlegenen Beschwerdeführerin steht von vornherein keine Parteientschädigung
zu. Indessen sind auch mit Bezug auf die Beschwerdegegnerin die Voraussetzungen
von § 17 Abs. 2 VRG für die Zusprechung einer solchen Vergütung nicht
erfüllt, weil sich ihre Bemühungen vor Verwaltungsgericht im Wesentlichen auf
die Verteidigung des baurechtlichen Entscheids beschränkt haben.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen, soweit sie nicht gegenstandslos geworden ist.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    330.--     Zustellkosten,
Fr. 5'330.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden zu 7/8 der Beschwerdeführerin und zu 1/8 der Beschwerdegegnerin
auferlegt.
4.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …