zh_verwaltungsgericht · VR.2024.00003 · 2025-06-12 · de

formelle Teilenteignung | [Teilenteignung eines Landstreifens im Baulinienbereich für ein Strassenprojekt] Qualifizierung als überbautes Grundstück; Vergleichswertmethode massgebend und nicht Rückwärtsrechnung (E. 4.3). 1/3 Abzug für Vorgartenland ist rechtmässig (E. 4.4). Private Schätzungsgutachten stellen Entschädigungsbemessung der Schätzungskommission nicht ernsthaft in Frage (E. 4.5). Keine Parteientschädigung und keine Aufwandsentschädigung (für das Privatgutachten) im Schätzungsverfahren (E. 5). Schätzungskosten wurden unrechtmässig zur Hälfte der Rekurrentin auferlegt (E. 6). Teilgutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 12.06.2025 VR.2024.00003
Zurich Verwaltungsgericht 12.06.2025 VR.2024.00003
Zurigo Verwaltungsgericht 12.06.2025 VR.2024.00003

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2024.00003
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Geschäftsnummer:
VR.2024.00003
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 12.06.2025
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Enteignungsrecht
Betreff:
formelle Teilenteignung
[Teilenteignung eines Landstreifens im Baulinienbereich für ein Strassenprojekt]
Qualifizierung als überbautes Grundstück; Vergleichswertmethode massgebend und nicht Rückwärtsrechnung (E. 4.3). 1/3 Abzug für Vorgartenland ist rechtmässig (E. 4.4). Private Schätzungsgutachten stellen Entschädigungsbemessung der Schätzungskommission nicht ernsthaft in Frage (E. 4.5). Keine Parteientschädigung und keine Aufwandsentschädigung (für das Privatgutachten) im Schätzungsverfahren (E. 5). Schätzungskosten wurden unrechtmässig zur Hälfte der Rekurrentin auferlegt (E. 6).
Teilgutheissung.
Stichworte:
AUGENSCHEIN
BAULINIENBEREICH
EIGENTUMSGARANTIE
FORMELLE ENTEIGNUNG
KOGNITION
KOSTENERSATZ
KOSTENTRAGUNG
PARTEIENTSCHÄDIGUNG
PRIVATGUTACHTEN
RÜCKWÄRTSRECHNUNG
SCHÄTZUNGSERMESSEN
SCHÄTZUNGSMETHODE
ÜBERBAUTES GEBIET
VERGLEICHSMETHODE
VORGARTENLAND
Rechtsnormen:
§ 11 AbtrG
§ 13 Abs. I AbtrG
§ 63 Abs. I AbtrG
§ 64 Abs. I AbtrG
Art. 26 Abs. II BV
Art. 114 Abs. I EntG
Art. 114 Abs. II EntG
§ 99 Abs. I PBG
§ 240 Abs. I PBG
§ 17 Abs. I VRG
§ 17 Abs. II VRG
§ 50 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VR.2024.00003
Urteil
der 3.
Kammer
vom 12. Juni 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz),
Verwaltungsrichter Franz
Kessler Coendet, Ersatzrichter Christian Mäder, Gerichtsschreiber Silvio
Forster.
In Sachen
A GmbH,
vertreten durch RA B,
Rekurrentin,
gegen
Kanton Zürich,
vertreten durch die Baudirektion, Tiefbauamt,
dieses vertreten durch das Immobilienamt,
RA C,
Rekursgegner,
betreffend formelle
Teilenteignung,
hat sich
ergeben:
I.
Der Regierungsrat setzte am 9. September 2020 das
Projekt für die Velo- und Fussgängerverkehrsmassnahmen und die Instandsetzung
an der D-Strasse 01 und der E-Strasse 02 in der Gemeinde F sowie die weiteren
damit verbundenen Massnahmen fest. Zuvor war das Projekt öffentlich aufgelegt
und den betroffenen Grundeigentümern die hierzu erforderliche Landenteignung
angezeigt worden. Mehrere Einsprachen wurden anlässlich der Einigungsverhandlung
einverständlich erledigt; die verbleibende Einsprache der G AG als Eigentümerin
des Grundstücks Kat.-Nr. 03 an der D-Strasse 04 wurde abgewiesen,
soweit sie nicht gegenstandslos geworden war. Sodann wurde das Immobilienamt
der Baudirektion beauftragt, das für die Ausführung des Vorhabens erforderliche
Land zu erwerben, falls nötig auf dem Weg der Expropriation.
Zuvor hatte die A GmbH am 26. Juni 2020 von der G AG
das Grundstück Kat.-Nr. 03 erworben. Eine von der neuen Eigentümerin gegen
die Projektfestsetzung erhobene Beschwerde wies letztinstanzlich das
Bundesgericht am 5. Februar 2024 ab (BGr, 1C_113/2023; VGr,
12. Januar 2023, VB.2020.00750).
II.
Nachdem sich die Parteien
hinsichtlich der Vergütung für das abzutretenden Land nicht hatten einigen
können, ersuchte das Immobilienamt am 5. April 2024 um Einleitung des Schätzungsverfahrens.
Daraufhin überwies das Statthalteramt des Bezirks Winterthur die Akten am 11. April
2024 an die Schätzungskommission IV. Am 20. August 2024 fand die
Schätzungsverhandlung mit Augenschein statt.
Am 11. Oktober 2024 hiess die Schätzungskommission IV
die Klage des Kantons Zürich teilweise gut. Dieser wurde verpflichtet, den
Beklagten eine Entschädigung von Fr. 270.-/m
2
für die Abtretung
von 54 m
2
Land (Nachmass vorbehalten) zu bezahlen (Dispositivziffer 1).
Der Antrag auf Zusprechung eines Unfreiwilligkeitszuschlags von 20 % wurde
abgewiesen (Dispositivziffer 2). Parteientschädigungen wurden nicht
zugesprochen (Dispositivziffer 4). Die Verfahrenskosten, welche die
Kommission mit separater Verfügung vom gleichen Tag auf Fr. 7'846.10
festlegte, wurden den Parteien je zur Hälfte auferlegt (Dispositivziffer 5).
III.
Gegen den am 22. Oktober 2024 zugestellten
Schätzungsentscheid meldete die A GmbH am 11. November 2024 Rekurs
beim Verwaltungsgericht an. Nachdem der Abteilungspräsident Frist zur
Begründung angesetzt hatte, liess diese am 4. Dezember 2024 folgende
Anträge stellen:
"1.       Der Rekursgegner sei in Aufhebung von
Disp.-Ziff. 1 des angefochtenen Schätzungsentscheids zu verpflichten, der
Rekurrentin für die Enteignung ab Kat.-Nr. 03 eine Landentschädigung in
Höhe von mindestens Fr. 920.00 pro m
2
, zuzüglich 5 % Zins
ab Baubeginn zu entrichten.
2.        Eventualiter sei die Sache zur ergänzenden
Untersuchung des Sachverhalts und zum Neuentscheid an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
3.        In Aufhebung von Disp.-Ziff. 5 des angefochtenen
Schätzungsentscheids seien die Kosten des Schätzungsverfahrens dem Rekursgegner
aufzuerlegen.
4.        Eventualiter seien die Kosten in Änderung
von Disp.-Ziff. 1 des Kostenbeschlusses auf maximal Fr. 3'300.00
festzusetzen.
5.        Es sei
ein Augenschein an Ort und Stelle durchzuführen.
6.        Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten des Rekursgegners."
In ihrer Vernehmlassung vom 19. Dezember 2024/7. Januar
2025 schloss die Schätzungskommission IV auf Abweisung des Rechtsmittels.
Namens des Kantons Zürich beantragte das Immobilienamt der Baudirektion am 8. Januar
2025 ebenfalls dessen Abweisung. Mit Replik vom 23. Januar 2025 und Duplik
vom 5. Februar 2025 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Daraufhin
erklärte die Rekurrentin am 24. Februar 2025 den Verzicht auf Triplik.
Auf die Erwägungen des Schätzungsentscheids und die
Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen
zurückgekommen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46
des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November
1879 (in der Fassung vom 8. Juni 1997 [AbtrG; LS 781]) zuständig.
Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das
Rechtsmittel einzutreten.
1.2
Verfahrensrechtlich
liegt die Frage im Streit, ob die Schätzungskommission der Rekurrentin das
rechtliche Gehör verweigert und den Sachverhalt ungenügend untersucht habe.
Materiell rügt die Rekurrentin eine fehlerhafte Festlegung der
Enteignungsentschädigung, ferner die Verweigerung der Zusprechung von Gutachtens-
und Anwaltskosten im Schätzungsverfahren. Schliesslich beanstandet sie die ihr
überbundenen hälftigen Kosten des Schätzungsverfahrens im Grundsatz wie auch
eventuell im Quantitativ. Hingegen hält sie vor Verwaltungsgericht nicht mehr
an der Zusprechung einer Unfreiwilligkeitsentschädigung fest.
2.
Gegen Entscheide der
Schätzungskommissionen ist nach § 46 Abs. 1 AbtrG der Rekurs
zulässig. Diesen Rekurs in vermögensrechtlichen Enteignungsstreitigkeiten
behandelt das Verwaltungsgericht jedoch weitgehend nach den Bestimmungen über
die Beschwerde. Gemäss § 50 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) überprüft das Verwaltungsgericht den
angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist
ihm unter Vorbehalt hier nicht eingreifender Ausnahmen verwehrt. Im
Rechtsmittelverfahren gegen den Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des
vorangegangenen Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung auf
zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission
gewählte Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar ist; ferner
ist zu klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die
Schätzung wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist
hingegen die Angemessenheit des Schätzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44
= BEZ 1998 Nr. 23; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 1.2;
VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 4.1; Martin Bertschi in:
Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich [VRG], 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 32–86
N. 10 m.
w
.
H
.
; Tobias Jaag/Markus Rüssli, Staats- und
Verwaltungsrecht des Kantons Zürich, 5. A., Zürich/Basel/Genf 2019,
Rz. 2128 und 3642). Die in dieser Weise eingeschränkte Kognition deckt
sich mit jener bei der Überprüfung von Expertengutachten (VGr,
4. September 2014, VB.2013.00722-00724+00728, E. 11.3.1 und 11.3.2;
VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 1.2).
3.
Die
Rekurrentin
beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Ein solcher dient der
Feststellung des für die Entscheidung wesentlichen Sachverhalts und erübrigt
sich, wenn dieser aus den Akten hinreichend ersichtlich ist (Kaspar Plüss,
Kommentar VRG, § 7 N. 79). Letzteres ist vorliegend der Fall, weshalb
auf die Durchführung eines Augenscheins zu verzichten ist. Im Übrigen darf sich
das Verwaltungsgericht auf die von der Schätzungskommission IV anlässlich ihres
Lokaltermins vom 20. August 2024 gewonnenen Erkenntnisse stützen (RB 1995
Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32).
Im Licht der nachfolgenden Erwägungen erübrigen sich auch
anderweitige Untersuchungshandlungen. Der Fall erweist sich daher als
spruchreif.
4.
4.1
Gemäss
Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101)
und § 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller
Vermögensnachteile gefordert werden. Gemäss § 13 Abs. 1 Satz 1
AbtrG ist für die Bestimmung der Entschädigung der Verkehrswert massgebend.
Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am
Stichtag – hier dem 11. Oktober 2024 (vgl. VGr, 28. Januar 2015,
VR.2013.00001, E. 6.1; Jaag/Rüssli, Rz. 3620) – für das
Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (VGr, 23. Januar
2020, VR.2019.00003, E. 3.1 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).
Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung und Lehre zum
Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (ausführlich dazu VGr,
28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 5.2; VGr, 12. April 2018,
VR.2017.00001, E. 2.1). Sodann kommt der Ermittlung des Verkehrswerts von
Grundstücken im Steuerrecht grosse Bedeutung zu. Dementsprechend beschäftigen
sich die betreffende Judikatur und Literatur intensiv mit Bewertungsfragen
(statt vieler vgl. Martin Zweifel et al., Schweizerisches
Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 10 N. 96 ff.; Felix
Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich
2021, § 220 N. 121 ff.).
4.2
Rechtsprechung
und herrschende Schätzungslehre stimmen darin überein, dass je nach Objektart
unterschiedliche Bewertungsmethoden im Vordergrund stehen. Hinsichtlich der
primären Unterscheidung zwischen überbauten und unüberbauten Grundstücken
besteht weitgehend Einigkeit, dass bei letzteren die Vergleichsmethode
(statistische Methode) im Vordergrund steht (BGr, 3. Oktober 2018,
1C_473/2017, E. 3.4; Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009,
S. 170). Dabei wird der Verkehrswert anhand der tatsächlich gehandelten
Preise für vergleichbare Liegenschaften ermittelt. Dazu müssen Vergleichspreise
in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen.
An diese Voraussetzungen sind jedoch nicht zu hohe Anforderungen zu stellen. In
der Regel lässt sich selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das
allgemeine Preisniveau schliessen. Gewissen Unterschieden wie unterschiedliche
Lage, Grösse, unterschiedlicher Erschliessungsgrad und unterschiedliche
Ausnutzungsmöglichkeiten bei den zu vergleichenden Grundstücken ist mit
Preiszuschlägen oder -abzügen Rechnung zu tragen (BGE 122 I 168
E. 3a; BGr, 3. Oktober 2018, 1C_437/2017, E. 3.4). Nur wenn
überhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen ausschliesslich
Methoden angewendet werden, die auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute
nicht mehr durchwegs geltenden Rentabilitätsüberlegungen beruhen und bei denen
das Ergebnis selbst durch kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der
Ausgangswerte fast beliebig verändert werden kann; dazu zählen insbesondere die
Lageklassenmethode oder die Methode der Rückwärtsrechnung (BGE 122 I 168
E. 3a).
4.3
4.3.1
Das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 03 an der D-Strasse 04
in F mit einer Fläche von 7'200 m
2
ist mit dem gewerblich
genutzten Gebäude Vers.-Nr. 05 überbaut. Der hinterliegende südliche Teil
der Parzelle liegt teilweise innerhalb der Waldabstandslinie. Die Abtretung von
rund 54 m
2
auf der Nordseite des Grundstücks betrifft den
schmalen Landstreifen einer grösseren Grünfläche zwischen Parkplätzen und der D-Strasse.
Dieser Streifen liegt vor einer Baulinie.
4.3.2
Die Schätzungskommission erwog, dass es sich bei der abzutretenden Fläche
um unbebautes Land handle, das mit Ausnahme einer mittig platzierten Werbestele
nicht genutzt werde. Unter diesen Umständen habe die Ermittlung des Verkehrswerts
anhand der Vergleichs(wert)methode zu erfolgen.
Während der Rekursgegner ebenfalls die Vergleichsmethode
für sachgerecht hält, will die Rekurrentin die Rückwärtsrechnung angewendet
haben.
4.3.3
Für die Einstufung als überbautes oder unüberbautes Grundstück ist nach
ständiger Rechtsprechung nicht auf die enteignete Fläche, sondern auf die
Parzelle als Ganzes abzustellen. Im Fall einer Teilenteignung – wie auch hier –
ist die von der Abtretung betroffene Fläche fast immer unüberbaut und handelt
es sich regelmässig um einen Landstreifen entlang einer Strasse. Indessen hat
das Verwaltungsgericht im Entscheid VR.2021.00002 vom 10. November 2022
(vom Bundesgericht mit Urteil 1C_42/2023 vom 25. März 2024 bestätigt)
erwogen, dass unüberbautes Land wegen der grösseren Freiheit bezüglich der
baulichen Nutzung, ferner wegen der Abbruchkosten für den Altbau und der mit
grösserem Aufwand verbundenen Neuüberbauung, meistens höher als überbautes
bewertet werde. So trage beispielsweise die Weisung des Regierungsrates an die
Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der
Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 (LS 631.32; ZStB 21.1)
dem Umstand der Überbauung mit einem Einschlag von 10 % auf dem Landwert
Rechnung (Rz. 23). Unter diesen Umständen rechtfertige es sich aus Gründen
der Verfahrensökonomie, zugunsten der Enteigneten auf die Bewertung von
unbebautem Land abzustellen (E. 4.4.1). Diese Überlegungen greifen auch im
vorliegenden Fall. Weil das Grundstück Kat.-Nr. 03 mit dem voluminösen
Gebäude Vers.-Nr. 05 überbaut und einer baulichen Erweiterung aufgrund der
in Art. 55 der Bauordnung der Gemeinde F vom 21. September 2017/7. Dezember
2020 für die Gewerbezone III statuierten Grundmasse, der zu
respektierenden Grenz-, Gebäude- und Strassenabstände sowie der rückwärtig
verlaufenden Waldabstandslinie wesentliche Schranken gesetzt sind, fällt der
mit der Enteignung verbundene, vergleichsweise geringe Ausnützungsverlust von
(54 m
2
x 8.0 m
3
/m
2
=) 432 m
3
offensichtlich weniger ins Gewicht, als dies bei einem unüberbauten Grundstück der
Fall wäre.
Hinsichtlich der von der Rekurrentin verfochtenen
Rückwärtsrechnung (auch als Residualwertmethode bezeichnet) gilt es anzumerken,
dass diese Methode mit erheblichen Unwägbarkeiten behaftet ist, weshalb sie
nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht primär, sondern nur
ergänzend berücksichtigt werden darf (VGr, 14. März 2024, VR.2022.00002,
E. 6.5.2 mit Verweisungen). Für die Ermittlung des Verkehrswerts von
unüberbauten Grundstücken zieht die Rechtsprechung die
(Preis-)Vergleichsmethode, auch statistische Methode genannt, vor (BGr,
3. Oktober 2018, 1C_473/2017, E. 3.4; Richner et al., § 220
N. 153; Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 170).
Im vorliegenden Fall steht der Abbruch der Gewerbebaute Vers.-Nr. 05 nicht
zur Diskussion, weshalb auch schätzungstechnisch kein Anlass besteht, eine
Rückwärtsrechnung vorzunehmen.
4.3.4
Die Rechtsprechung des Bundesgerichts (1C_339/2013 vom 27. August
2013, E. 2.4) wie des Verwaltungsgerichts (VGr, 10. November 2022,
VR.2021.00002, E. 4.4.4; 7. Februar 2013, VR.2012.00003, E. 4.4)
erachtet das Abstellen auf Werte, die sich aus zeitnahen Transaktionen ergeben,
die vom Statistischen Amt des Kantons Zürich erhoben worden sind, als zulässig.
Diese Praxis erscheint aus folgenden Gründen als sachgerecht: Zum einen
vermittelt eine grössere Anzahl von Handänderungen ein relativ zuverlässiges
Bild des Verkehrswerts; zum anderen wäre die Erhebung von möglichst ähnlich
gelagerten Verkäufen mit einem sehr hohen Aufwand verbunden, der dann
namentlich unverhältnismässig ist, wenn – wie hier – nur eine kleine Fläche im
Streit liegt.
Das Statistische Amt des Kantons Zürich hat für unbebautes
Gewerbe- und Industriebauland in der Raumplanungsregion Winterthur und Umgebung
für den Zeitraum 2018–2022 einen mittleren Preis (Median) von Fr. 400.-/m
2
und für den Zeitraum 2019–2023 einen solchen von Fr. 374.-/m
2
ermittelt. Stichtag ist der 11. Oktober 2024 (vorne E. 4.1); deshalb
ist der letztgenannte Wert aussagekräftiger als der erste. Die Lage von F kann
innerhalb der Planungsregion als durchschnittlich bezeichnet werden; zwar
grenzt die Gemeinde an die Stadt Winterthur, befindet sich indessen in
grösserer Entfernung vom Stadtzentrum und von den Nationalstrassen. Innerhalb
von F ist das streitbetroffene Grundstück an der D-Strasse als Durchgangsachse
und nahe beim Bahnhof H gut erschlossen. Unter Würdigung dieser Umstände
erscheint der von der Schätzungskommission angenommene Verkehrswert für das
abzutretende Land von Fr. 405.-/m
2
als angemessen. Jedenfalls
liegt in dieser Schätzung keine Rechtsverletzung, in die das Verwaltungsgericht
korrigierend einzugreifen hätte.
4.3.5
Ergänzend zu den Erhebungen des Statistischen Amts des Kantons Zürich hat
die Schätzungskommission beim Grundbuchamt J nach Vergleichshandänderungen in
der Gewerbezone gefragt. Dabei hat sie laut ihren Ausführungen in E. 5.5.1
des angefochtenen Entscheids die Auskunft erhalten, dass im Jahr 2018 für ein
unmittelbar benachbartes Grundstück ein Preis von Fr. 306.30/m
2
und 2019 ein solcher von Fr. 360.-/m
2
bezahlt worden sei. Diese
Angaben werden in den Akten nicht belegt.
Die Rekurrentin macht geltend, dass ihr auch auf
ausdrückliches Begehren an der Schätzungsverhandlung vom 20. August 2024
keine Auskunft erteilt worden sei. Weil die angeblichen Angaben des Grundbuchamts
entscheidrelevant seien, habe die Vorinstanz zum einen das rechtliche Gehör und
zum anderen die Untersuchungspflicht verletzt.
Wie in E. 4.3.4 ausgeführt, stützt sich die Schätzung
des Landwerts in ungenügender Weise auf die Daten des Statistischen Amts. Der
von der Schätzungskommission beim Grundbuchamt eingeholten Auskunft und der
diesbezüglichen Erwägung im angefochtenen Entscheid kommt somit nur die
Bedeutung eines obiter dictum zu. Daran ändert nichts, dass diese Anfrage die
Vorinstanz im Vertrauen auf die Angemessenheit der statistischen Werte bestärkt
haben dürfte. Weil die "Verifizierung" entgegen der Auffassung der
Rekurrentin jedoch nicht entscheidwesentlich war, brauchte sie hierzu nicht angehört
zu werden. Ebenso wenig ist im Vorgehen der Schätzungskommission ein
Untersuchungsmangel zu erblicken. Freilich ist anzumerken, dass die betreffende
Anfrage hätte unterbleiben sollen: Entweder kommt die Schätzungskommission zum
Schluss, dass die statistischen Werte – wie hier – eine zuverlässige
Entscheidgrundlage abgeben, oder aber – wenn dies nicht zutreffen sollte – sie stellt
weitere Untersuchungshandlungen an, die gehörig protokolliert werden müssen und
zu denen sich die Parteien äussern können.
4.4
Sodann
liegt die Frage im Streit, ob die Schätzungskommission auf der
Landwertentschädigung von Fr. 405.-/m
2
zu Recht einen Abzug für
Vorgartenland von einem Drittel (= Fr. 135.-/m
2
)
vorgenommen hat.
4.4.1
Als Vorgartenland gilt nach ständiger Rechtsprechung Land, das aufgrund
seiner Lage innerhalb eines Baulinien- oder Abstandsbereichs nicht oder bloss
beschränkt überbaut werden kann. Problematisch ist die Berechnung des Verkehrswerts
insbesondere dann, wenn das abzutretende Vorgartenland nur einen geringen Teil
des Gesamtgrundstücks ausmacht und für sich allein betrachtet auf dem Markt
kaum einen Preis erzielen könnte. Erschwerend kommt in solchen Fällen nicht
selten hinzu, dass sich auch der Verkehrswert, der dem Restgrundstück für sich
allein betrachtet vor dem Eingriff zukam, nicht leicht ermitteln lässt. Nach
der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist es daher zulässig, bei der
Bemessung der Entschädigung für die Abtretung von Vorgartenland den
Quadratmeter-Durchschnittswert für das Gesamtgrundstück vor der Enteignung zu
ermitteln und auf den abzutretenden Teil zu verlegen, wobei einer allfälligen
Minder- oder Höherwertigkeit der abzutretenden Fläche durch Abzüge bzw.
Zuschläge Rechnung getragen wird. Die Durchschnittsberechnung wird dabei häufig
mit der Vergleichsmethode verknüpft, indem – in einem ersten Schritt – der
Verkehrswert des ganzen Grundstücks aus tatsächlich bezahlten Preisen für
vergleichbare Grundstücke abgeleitet wird. Liegen im einzelnen Fall zureichende
Gründe vor, den Preis des abzutretenden Vorgartenlands nicht dem ermittelten
Baulandpreis gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten Schritt durch
einen Einschlag reduziert. Das Mass des unter dem Titel Vorgartenland
vorzunehmenden Abzugs vom zu entschädigenden Verkehrswert kann selten präzis
bestimmt werden; vielmehr ist das Ausmass der Herabsetzung nach pflichtgemässem
Ermessen festzulegen (VGr, 10. November 2022, VR.2021.00002, E. 3.3;
14. November 2019, VR.2019.00001, E. 3.2; 12. April 2018,
VR.2017.00001, E. 2.2 mit Hinweisen).
4.4.2
Die Schätzungskommission ist unter Hinweis darauf, dass die enteignete
Teilfläche vollumfänglich vor der Baulinie liege, von Vorgartenland
ausgegangen. Weil mit der Abtretung ein minimaler Ausnützungsverlust verbunden
sei, rechtfertige sich ein Einschlag auf dem Verkehrswert von einem Drittel.
4.4.3
Während der Rekursgegner dieser Argumentation folgt, hält die Rekurrentin
dafür, dass mit der Abtretung ein Ausnützungsverlust von 432 m
3
verbunden sei, weshalb sich ein Abzug verbiete.
4.4.4
Weil es sich beim streitbetroffenen Grundstück Kat.-Nr. 03 um ein
überbautes Grundstück handelt, beruft sich die Rekurrentin zu Unrecht auf den
Entscheid VR.2021.00002 vom 10. November 2022, wo das Verwaltungsgericht
in E. 4.4.5 bei einem als unüberbaut betrachteten Grundstück einen Abzug
für unzulässig befunden hat. Die Reduktion der Abtretungsentschädigung für
Vorgartenland nur bei überbauten, nicht aber bei unüberbauten Grundstücken ist
deswegen sachgerecht, weil der Grundeigentümer im Fall einer Neuüberbauung einen
ungleich grösseren Gestaltungsspielraum hat als bei einer bestehenden
Überbauung. Hinzu kommt, dass die Erstellung eines neuen Gebäudes regelmässig
mit wesentlich geringeren Kosten verbunden ist als die meistens mit inneren
Umgestaltungen verbundene Erweiterung einer bestehenden Baute. Dass mit der
Abtretung ein Ausnützungsverlust verbunden ist, ändert nichts an der
Qualifikation als Vorgartenland. Massgebend ist, dass der schmale Landstreifen
wegen seiner Lage vor der Baulinie höchstens nach Massgabe von § 99 Abs. 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1)
hätte baulich genutzt werden können. Weil die D-Strasse zum kantonalen
Strassennetz gehört, hätten überdies Gründe der Verkehrssicherheit kraft § 240
Abs. 1 PBG mutmasslich zu weiteren Einschränkungen geführt.
Nach dem Gesagten erweist
sich ein Einschlag für Vorgartenland als rechtens. Dessen Bemessung im Umfang
von einem Drittel lässt sich ebenfalls nicht beanstanden (vgl. hierzu BGer, 27. August
2013, 1C_339/2013, E. 2.4; VGr, 14. September 2022, VR.2022.00001, E. 3.3
mit Hinweisen; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.1.2; RB 2006
Nr. 118, E. 3.4 = BEZ 2006 Nr. 35). Im Entscheid VR.2010.00003,
E. 2.6, vom 25. November 2010 erachtete das Verwaltungsgericht sogar
einen Abzug von zwei Dritteln als zulässig. Anzumerken bleibt, dass die
Rekurrentin die Möglichkeit hätte, durch Erwerb von Ausnützung einer
benachbarten Parzelle die mit der Abtretung verbundene Einbusse zu kompensieren
(vgl. VGr, 14. März 2024, VR.2022.00002, E. 6.6.2). Der Wert einer
Übertragungsfläche entspricht in der Praxis ungefähr jenem von Vorgartenland
(Christoph Fritzsche/Christian Berz in: Christoph Fritzsche et al.
[Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A, Wädenswil 2024, S. 1141).
4.5
Im Übrigen
wird die Entschädigungsbemessung der Schätzungskommission insbesondere auch
nicht durch die eingereichten beiden privaten Schätzungsgutachten ernsthaft in
Frage gestellt. Im Gutachten I vom 13. Mai 2024 wurde im Hinblick auf den
Landwert eine Ertragskapitalisierung für eine Nutzfläche von 123 m
2
berechnet, die hypothetisch auf der Enteignungsfläche von 54 m
2
möglich wäre. Dabei wurde ein jährlicher Mietertrag von Fr. 150.-/m
2
eingesetzt. Im Schätzungsentscheid wurde dargelegt, dass ein möglicher
Mietertrag von Fr. 140.-/m
2
pro Jahr realistischer sei
(E. 5.7.3). Es hilft der Rekurrentin insoweit nicht weiter, wenn sie
Mietinserate für Gewerbeflächen in der Umgebung vorgelegt hat, bei denen der
jährliche Mietertrag über Fr. 200.-/m
2
liegen würde. Diese
Inserate betreffen lediglich Mietobjekte mit relativ kleinen Flächen. Die
Schätzungskommission hat auf die Notwendigkeit zur Differenzierung der
Ertragsannahmen im Hinblick auf verschiedene Raumtypen hingewiesen. Auch aus
dem älteren Privatgutachten von 2012 geht eine solche Differenzierung auf der
Basis der effektiven Mietzinsen bei der betroffenen Liegenschaft hervor. Wie
die Schätzungskommission festgestellt hat, variierten die Mieterträge bei jener
Aufstellung von Fr. 80.-/m
2
bis Fr. 120.-/m
2
pro Jahr, auf die in jenem Gutachten auch abgestellt wurde. Weiter hat die
Schätzungskommission an die Problematik des Leerstands von Gewerberäumen
erinnert, für die keine nähere Begründung erforderlich war. Entgegen der Rekurrentin
ist es unter diesen Umständen nicht erheblich – und brauchte von der
Schätzungskommission auch nicht thematisiert zu werden –, dass im
Privatgutachten von 2012 zusätzlich ein Medianwert von Fr. 220.-/m
2
für Verkaufsflächen in der Gemeinde F aufgrund von Preiserhebungen durch ein
bekanntes Immobilienbewertungsunternehmen behauptet wurde. Insgesamt ist es
nicht zu beanstanden, wenn die Schätzungskommission die beiden Privatgutachten
nicht als stichhaltig bzw. nicht als repräsentativ für die betroffene
Verkehrswertschätzung angesehen hat.
4.6
Zusammengefasst
erweist sich der vorinstanzlich festgesetzte Entschädigungsbetrag von
Fr. 270.-/m
2
für den abzutretenden Landstreifen als
rechtmässig.
5.
5.1
Ferner
will die Rekurrentin Aufwendungen entschädigt haben, die ihr bis zum Abschluss
des vorinstanzlichen Verfahrens erwachsen seien, nämlich Fr. 1'026.95 für
das Gutachten I vom 13. Mai 2024, Fr. 2'012.90 für die notwendigen
Anwaltskosten vor der Einleitung des Schätzungsverfahrens und Fr. 6'284.95
für solche während desselben.
5.2
Die
Schätzungskommission lehnte dieses Begehren vorab mit der Begründung ab, dass
im Verfahren vor den Verwaltungsbehörden grundsätzlich keine
Parteientschädigungen zugesprochen würden. Eine Ausnahme von dieser Regel
rechtfertige sich schon deswegen nicht, weil die Rekurrentin überwiegend
unterliege. Schliesslich handle es sich bei der Schätzung durch die I AG
um ein Privatgutachten, das in der Regel nicht vergütet werde.
5.3
Die
Rekurrentin rügt, dass die Ablehnung der geforderten weiteren Entschädigung der
in Art. 26 BV verankerten Eigentumsgarantie wie auch dem Grundsatz der bei
Enteignungen zu leistenden vollen Schadloshaltung gemäss § 11 AbtrG
zuwiderlaufe. Aufgrund der damals bekannten Umstände habe die Rekurrentin zur
Erzielung einer gesetzmässigen Entschädigung ein Privatgutachten einholen
müssen. Dasselbe gelte für die Anwaltskosten, die durch das
Enteignungsverfahren veranlasst worden seien.
5.4
Gemäss § 17
VRG werden im Verfahren vor den Verwaltungsbehörden keine Parteientschädigungen
zugesprochen (Abs. 1). Im Rekursverfahren und im Verfahren vor
Verwaltungsgericht kann die unterliegende Partei oder Amtsstelle unter den
genannten Voraussetzungen zu einer Entschädigung für die Umtriebe ihres Gegners
verpflichtet werden (Abs. 2). Die Schätzungskommissionen in
Enteignungssachen zählen nicht zu den Rekursinstanzen (Jürg Bosshart/Martin
Bertschi, Kommentar VRG, § 19b N. 51). Der Ausschluss einer
Parteientschädigung gilt für sämtliche erstinstanzlichen Verwaltungsverfahren
(Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 10). Vorliegend sind keine
besonderen Umstände ersichtlich, sodass die Verweigerung einer
Parteientschädigung auf Stufe Schätzungskommission nicht zu beanstanden ist
(vgl. VGr, 30. Juni 2022, VR.2020.00003, E. 5). Dass diese Praxis im
Widerspruch zur Eigentumsgarantie oder zum Grundsatz der vollen Entschädigung
stehe, trifft nicht zu (vgl. auch BGer, 20. August 2004, 1P.91/2004, E. 3).
Die Mitglieder der Schätzungskommissionen sind fachkundig und in ihrem
Entscheid nicht an die Anträge der Parteien gebunden (Jürg Bosshart/Martin
Bertschi, Kommentar VRG, § 19b N. 91 f.). Aus diesem Grund
bestand für die Rekurrentin kein Anlass zur Einholung eines Privatgutachtens
(vgl. auch VGr, 14. März 2024, VR.2022.00002, E. 2.2 mit Verweisung).
Somit kann die Rekurrentin keine weitere Entschädigung beanspruchen.
6.
6.1
Laut § 63
Abs. 1 AbtrG trägt in der Regel der Expropriant die Kosten des Schätzungsverfahrens.
In Fällen jedoch, wo die bei der gütlichen Unterhandlung zuletzt gestellte
Forderung des Abtretungspflichtigen die festgesetzte Entschädigung um mehr als
die Hälfte übersteigt, kann durch die Schätzungskommission eine angemessene
Verteilung der Kosten auf beide Teile stattfinden. Dementsprechend auferlegte
die Schätzungskommission in Dispositivziffer 5 die Kosten des Schätzungsverfahrens
den Parteien je zur Hälfte. Die gemäss separater Verfügung festgelegten Kosten
beliefen sich auf Fr. 7'846.10.
6.2
Mit der
Begründung, dass die Rekurrentin im Hauptstandpunkt eine mehr als dreimal so
hohe Entschädigung von Fr. 920.-/m
2
gegenüber den vom Enteigner
angebotenen Fr. 270.-/m
2
verlangt habe, erachtete die
Schätzungskommission die Voraussetzungen für eine vom gesetzlichen Regelfall
abweichende Kostenverteilung als erfüllt.
6.3
Die
Rekurrentin erblickt in dieser Kostenauflage eine Verletzung von Art. 26
BV. Denn dem Enteigneten solle durch die Abtretung keinerlei Nachteil
entstehen, was nicht davon abhängig gemacht werden dürfe, ob er ein ihm
zustehendes Rechtsmittel ergreife oder nicht. Dementsprechend sehe das
Bundesgesetz über die Enteignung vom 20. Juni 1930 (EntG; SR 711) in
Art. 114 Abs. 1 keine Kostenauflage an den Enteigneten vor. Hinzu
komme, dass die von der Schätzungskommission auferlegte Gebühr mit dem
Äquivalenzprinzip unvereinbar sei, weshalb eventuell deren Herabsetzung
beantragt werde.
6.4
Im
Entscheid VR.2022.00002 vom 14. März 2024 hat das Verwaltungsgericht in E. 8.4
festgehalten, dass die Kostenregelung von § 63 Abs. 1 AbtrG auf die
formelle Enteignung zugeschnitten sei und in einer Streitigkeit betreffend eine
materielle Enteignung höchstens sinngemäss zum Tragen komme. Obwohl die
Rekurrentschaft in jenem Verfahren mit dem Begehren um eine sehr hohe
Heimschlagsentschädigung unterlegen war, attestierte ihr das Gericht, dass sie
sich angesichts der keineswegs eindeutigen Rechtslage in guten Treuen zu
prozessieren habe veranlasst sehen dürfen.
Nach dem Gesetzeswortlaut handelt es sich bei § 63 Abs. 1
AbtrG um eine Kann-Vorschrift. Ob diese Bestimmung, die noch aus der ursprünglichen
Fassung des Abtretungsgesetzes vom 30. November 1879 stammt, mit der
Eigentumsgarantie von Art. 26 BV vereinbar ist oder nicht, darf
dahingestellt bleiben. Jedenfalls rechtfertigt sich im Sinn des zitierten
Entscheids VR.2022.00002 eine ausgesprochen restriktive Anwendung. Eine
Belastung des Enteigneten mit Kosten des Schätzungsverfahrens erscheint daher
höchstens dann als sachgerecht, wenn der Betroffene geradezu mutwillig eine
offensichtlich übersetzte Entschädigung verficht und die Rechtslage als klar
erscheint. Unter den entsprechenden Voraussetzungen lässt auch Art. 114
Abs. 2 EntG eine vollumfängliche oder partielle Kostenauflage an den
Enteigneten zu.
Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. So
war es durchaus vertretbar, dass die Rekurrentin die Anwendung der
Vergleichsmethode beim betroffenen überbauten Grundstück und die damit
zusammenhängende Ermittlung des Verkehrswerts als Rechtsfragen beanstandete.
Die Auferlegung der hälftigen Kosten des Schätzungsverfahrens ist daher
aufzuheben; vielmehr sind dieselben gemäss § 63 Abs. 1 AbtrG dem
Rekursgegner zu überbinden.
Unter diesen Umständen
braucht sich das Verwaltungsgericht mit dem Eventualantrag der Rekurrentin auf
Ermässigung der Kosten des Schätzungsverfahrens nicht weiter zu befassen.
7.
Aufgrund dieser Erwägungen
ist der Rekurs hinsichtlich der in Dispositivziffer 5 des Schätzungsentscheids
angeordneten hälftigen Kostenauflage an die Rekurrentin gutzuheissen, im
Übrigen jedoch abzuweisen. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens
sind streitwert- und aufwandbezogen zu 9/10 der Rekurrentin und zu 1/10 dem
Rekursgegner aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Eine Parteientschädigung steht der überwiegend unterliegenden Rekurrentin
nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Der
Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Dispositivziffer 5 des Entscheids der
Schätzungskommission IV vom 11. Oktober 2024 wird aufgehoben, und die
Kosten des Schätzungsverfahrens werden dem Rekursgegner auferlegt. Im Übrigen
wird der Rekurs abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.    195.-
Zustellkosten,
Fr. 4'195.-
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden zu 9/10 der Rekurrentin und zu 1/10 dem Rekursgegner
auferlegt.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen dieses
Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.         Mitteilung
an:
a)         die Parteien;
b)         die Schätzungskommission IV.