zh_verwaltungsgericht · VB.2009.00171 · 2009-08-05 · de

Baubewilligung | Neubau zweier Mehrfamilienhäuser: Ermittlung der Gebäudehöhe bei besonderen Dachformen. Die in § 280 PBG definierte Messweise der Gebäudehöhe ist auf Gebäude mit klassischen Schrägdächern zugeschnitten. Bei anderen Dachformen muss einzelfallweise eine dem Sinn und Zweck dieser Bestimmung gerecht werdende Messweise ermittelt werden (E. 4.1). Die von der Vorinstanz vertretene Rechtsauffassung, die Mehrfamilienhäuser seien am ehesten mit zwei im rechten Winkel zusammengebauten Pultdachbauten vergleichbar und die Gebäudehöhe sei - analog der Messweise bei Pultdachbauten - sowohl bei der tieferen als auch bei der höheren Traufseite zu ermitteln, ist sachlich gerechtfertigt und nicht rechtsverletzend (E. 4.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 09..2.05.0 VB.2009.00171
Zurich Verwaltungsgericht 09..2.05.0 VB.2009.00171
Zurigo Verwaltungsgericht 09..2.05.0 VB.2009.00171

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00171
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Geschäftsnummer:
VB.2009.00171
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 05.08.2009
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau zweier Mehrfamilienhäuser: Ermittlung der Gebäudehöhe bei besonderen Dachformen.
Die in § 280 PBG definierte Messweise der Gebäudehöhe ist auf Gebäude mit klassischen Schrägdächern zugeschnitten. Bei anderen Dachformen muss einzelfallweise eine dem Sinn und Zweck dieser Bestimmung gerecht werdende Messweise ermittelt werden (E. 4.1).
Die von der Vorinstanz vertretene Rechtsauffassung, die Mehrfamilienhäuser seien am ehesten mit zwei im rechten Winkel zusammengebauten Pultdachbauten vergleichbar und die Gebäudehöhe sei - analog der Messweise bei Pultdachbauten - sowohl bei der tieferen als auch bei der höheren Traufseite zu ermitteln, ist sachlich gerechtfertigt und nicht rechtsverletzend (E. 4.2).
Abweisung.
Stichworte:
DACHFORM
GEBÄUDEHÖHE
MESSWEISE
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
Rechtsnormen:
§ 280 Abs. I PBG
Publikationen:
BEZ 2009 Nr. 41 S. 3
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2009.00171
Entscheid
der 1. Kammer
vom
5. August 2009
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf,
Gerichtssekretärin
Tanja Kamber.
In Sachen
Baugenossenschaft A,
vertreten durch RA B
,
Beschwerdeführerin,
gegen
Gemeinderat Unterengstringen,
vertreten durch RA C
,
Beschwerdegegner,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 19. Mai 2008 verweigerte der
Gemeinderat Unterengstringen der Baugenossenschaft A die baurechtliche
Bewilligung für die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse in Unterengstringen. Die Bauverweigerung erfolgte
einerseits, weil die Gebäudehöhe überschritten sei, und anderseits, weil das Bauprojekt
die Anforderungen an eine Arealüberbauung nicht erfülle und damit die Baumasse,
die Geschosszahl und die Gebäudelänge überschritten seien.
II.
Hiergegen erhob die Baugenossenschaft A am 25. Juni
2008 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragte die Aufhebung des
angefochtenen Beschlusses sowie Erteilung der nachgesuchten Bewilligung. Die Baurekurskommission
wies den Rekurs mit Entscheid vom 27. Februar 2009 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 2. April 2009 beantragte die
Baugenossenschaft A dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid vom 27. Februar
2009 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz, eventuell
an die Baubehörde, zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten des Beschwerdegegners.
Die Baurekurskommission I und der Gemeinderat
Unterengstringen beantragten Abweisung der Beschwerde; Letzterer verlangte
zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung.
Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das rechtzeitig
erhobene Rechtsmittel einzutreten.
2.
Die Beschwerdeführerin macht vorab eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs geltend, weil die Vorinstanz nicht auf ihren Einwand eingegangen
sei, dass die geplanten Mehrfamilienhäuser keine Pultdächer, sondern besondere
Dachformen aufwiesen und damit nicht die gleiche Messweise wie bei Pultdächern
angewendet werden könne.
Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs nach Art. 29 Abs. 2
BV beinhaltet unter anderem, dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid
in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft
prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die
grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen
(vgl. auch § 28 Abs. 1 Satz 1
VRG).
Die Begründung eines Entscheids muss so abgefasst sein, dass der
Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Die entscheidende Behörde
darf sich aber auf die wesentlichen Gesichtspunkte beschränken und hat sich
nicht mit jeder tatsächlichen Behauptung und mit jedem rechtlichen Einwand zu
befassen und diese einzeln zu widerlegen (BGE 126 I 97 E. 2b; Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 10 N. 40).
Die Rekurskommission ist in E. 4.1–4.3 des
angefochtenen Entscheids nach einlässlicher Begründung zum Schluss gekommen,
dass die Mehrfamilienhäuser am ehesten mit zwei im rechten Winkel
zusammengebauten Pultdachbauten zu vergleichen und die Gebäudehöhe wie bei
solchen auch bei den streitbezogenen nördlichen und östlichen Fassaden zu
messen seien. Diese Begründung impliziert, dass die Vorinstanz die
gegenteiligen Vorbringen der Beschwerdeführerin ablehnt. Dass die
Rekurskommission dabei nicht auf jedes einzelne Argument eingegangen ist,
stellt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. Die Beschwerdeführerin
wurde hinreichend in die Lage versetzt, den Entscheid der Vorinstanz
sachgerecht anzufechten. Ihr Vorwurf, die Vorinstanz habe das rechtliche Gehör
verletzt, erweist sich als unbegründet.
3.
3.1
Das Bauprojekt auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 01
umfasst zwei L-förmige Mehrfamilienhäuser, deren Höhe sich von einem Geschoss
am Ende der Schenkel zu drei Geschossen am Scheitelpunkt entwickelt. Die
längere Gebäudeseite soll parallel zur D-Strasse liegen und die kürzere
Gebäudeseite gegen Osten orientiert sein. Die zum Scheitelpunkt ansteigenden
Dachflächen werden durch Terrassen eingeschnitten. Ein drittes, gleich gestaltetes
Mehrfamilienhaus ist auf dem direkt südlich angrenzenden, in der Gemeinde
Schlieren gelegenen Grundstück geplant. Eine gemeinsame Tiefgarage verbindet
die drei Mehrfamilienhäuser.
Der Gemeinderat hat die
Baubewilligung für diese Überbauung mit der Begründung verweigert, sie erfülle
die Anforderungen an eine Arealüberbauung nicht, weshalb der damit
zusammenhängende Bonus nicht beansprucht werden könne. Im Übrigen werde die
zulässige Gebäudehöhe überschritten.
Die Vorinstanz hat in ihrem
Rekursentscheid vom 27. Februar 2009 die Überschreitung der zulässigen
Gebäudehöhe bestätigt und, da dieser Mangel konzeptionelle Änderungen des
Bauprojekts erfordere, die Bauverweigerung geschützt. Ob das Bauprojekt die
Anforderungen an eine Arealüberbauung erfüllt, hat die Rekurskommission damit
offen gelassen.
3.2
Streitig ist im vorliegenden Beschwerdeverfahren
mithin allein die Einhaltung der Gebäudehöhe. Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 ist
nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Unterengstringen vom 8. Dezember
1993 (BZO) der 2-geschossigen Wohnzone W2D zugeteilt. Die Gebäudehöhe darf
gemäss Art. 15 BZO in der Zone W2D maximal 7,5 m betragen.
3.3
Zur Frage der Gebäudehöhe hat die Vorinstanz
ausgeführt, die Mehrfamilienhäuser seien am ehesten als zwei Pultdachbauten zu
betrachten, welche im rechten Winkel zusammengebaut seien. Bei Pultdachbauten
sei die Gebäudehöhe jeweils an den waagrecht verlaufenden Schnittlinien
zwischen Dachfläche und Fassade, also bei der tieferen und bei der höheren Traufseite
zu messen. Bei den zu beurteilenden Mehrfamilienhäusern seien damit zum einen
die beiden Seiten an den Enden der Schenkel für die Gebäudehöhe massgebend. Zum
anderen sei die Gebäudehöhe aber auch am obersten Ende der ansteigend
verlaufenden Gebäudeflügel zu messen. Dass diese beiden Fassaden aufgrund des
Zusammenbaus der beiden Pultdachbauten nur bei diesem höchsten Punkt des
Gebäudes bzw. bei der diesen Punkt senkrecht mit dem Boden verbindenden, durch
die beiden Fassaden gebildeten Kante in Erscheinung treten, ändere daran
nichts. Auch dort sei die Gebäudehöhe zu messen und einzuhalten. Dies erhelle
auch aus folgender Überlegung: Betrachte man die für Pultdachbauten typische
geringe Höhe auf der einen Gebäudeseite, von der das Dach ansteige, und stelle
man sich dasselbe L-förmige Gebäude mit bereits bei den tiefer gelegenen
Trauffassaden ausgeschöpfter maximaler Gebäudehöhe und derselben Dachneigung
wie hier geplant vor, würde diesfalls im Bereich des Zusammenbaus der beiden
Flügel die vertikale Ausdehnung des Gebäudes bei Weitem zu hoch ausfallen. Es
sei offensichtlich, dass dies mit den Vorschriften über die Gebäudehöhe nicht
mehr zu vereinbaren wäre. Also sei auch dort die Gebäudehöhe zu messen. Hieraus
werde deutlich, dass die Qualifizierung des Projekts als zwei rechtwinklig
zusammengebaute Pultdachbauten und die sich hieraus ergebenden Messungen
sinnvoll und richtig seien.
3.4
Die Beschwerdeführerin macht in ihrer
Beschwerdeschrift zur Hauptsache geltend, sie habe in ihrer Rekursschrift
einlässlich dargestellt, dass die geplanten Mehrfamilienhäuser keine
Pultdächer, sondern eine besondere Dachform aufwiesen, weshalb nicht die
gleiche Messweise wie bei Pultdächern gelten könne. Die Vorinstanz habe sich
mit dieser Begründung nicht auseinandergesetzt und damit das rechtliche Gehör
verweigert.
Die geplanten Bauten seien
am ehesten mit Schrägdachbauten zu vergleichen, die auf der vertikalen Achse
des Firstes um 90° abgewinkelt wurden. Dadurch entstehe im Bereich der
aufeinandertreffenden Gebäudeschenkel ein Diagonalfirst, wobei einerseits die
Traufseiten an den Enden der beiden Schenkel als solche klar erkennbar seien
und anderseits die Gebäudelängsseiten klarerweise keine Traufseiten darstellten,
an denen die Gebäudehöhe zu messen und der (aufgrund von Art. 24 Abs. 3
BZO vorliegend obsolete) Kniestock in Anschlag zu bringen sei. Vorliegend werde
Sinn und Zweck der Höhenvorschriften respektiert, zumal die Geschosszahl
innerhalb der sich aufgrund der zonengemässen Gebäude- und Firsthöhe ergebenden
Gebäudehülle frei sei und nur ein geringer Teil der Gebäudeabwicklung die Höhe
überschreite. Die von der Gemeinde geforderte Messweise wie bei Pultdächern
würde das Bauvorhaben verunstalten und die gewählte Dachform verunmöglichen. Im
Interesse einer überzeugenden architektonischen Lösung des Bauvorhabens sei
davon auszugehen, dass dieses eine besondere Dachform aufweise und die
Gebäudehöhe nur an den klar erkennbaren Trauffassaden zu messen sei. Wie bei
einem Gebäude im "Chaletstil" würden die Längsseiten der
Gebäudeschenkel Giebelseiten darstellen, an denen keine Gebäudehöhe zu messen
sei. Damit lägen die von den Vorinstanzen als zu hoch beanstandeten
nordöstlichen Gebäudeecken 1,6 m unter dem Gebäudeprofil. Die
Gebäudehöhenvorschriften dürften nicht in einer Weise angewandt werden, dass
damit besondere architektonische Lösungen verhindert werden.
4.
4.1
Die zulässige Gebäudehöhe wird gemäss § 280 Abs. 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) von der
jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden
(gewachsenen) Boden gemessen; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe Rücksprünge
bewirkte Mehrhöhen werden nicht beachtet. Massgebend ist die
traufseitige
Fassade;
giebelseitig wird nur bei den Gebäudeecken eine Gebäudehöhe gemessen.
Die in § 280 PBG
definierte Messweise der Gebäudehöhe ist auf Gebäude mit klassischen
Schrägdächern zugeschnitten. Bei anderen Dachformen muss jeweils im Einzelfall
eine dem Sinn und Zweck der Bestimmung über die Gebäudehöhe gerecht werdende
Messweise ermittelt werden. Bei Bauten mit Flachdächern hat die Rechtsprechung
in Auslegung der in § 275 Abs. 2 PBG definierten Dachgeschosse
(Attikageschosse) sowie der in § 292 lit. b PBG in Verbindung mit § 281
PBG geregelten zulässigen Dachaufbauten bestimmt, dass der obere
Gebäudehöhenmesspunkt die Schnittlinie zwischen (traufseitiger) Fassade und
Dachfläche ist, wobei als Dachfläche jene des obersten Vollgeschosses zu
verstehen ist. Dabei wird auch bei Flachdachbauten die Gebäudehöhe nur auf der
(hypothetischen) Traufseite des betreffenden Gebäudes gemessen (RB 2005
Nr. 73 = BEZ 2006 Nr. 8). Die Ausrichtung des hypothetischen
Dachfirstes und damit der hypothetischen Traufseite wird so ermittelt, wie wenn
beim betreffenden Gebäude effektiv ein Schrägdach erstellt würde. Im Regelfall
verläuft der Dachfirst eines Schrägdachs parallel zur Gebäudelängsseite,
ausnahmsweise quer zur Gebäudeseite ("Chaletstil"; RB 2005 Nr. 73
= BEZ 2006 Nr. 8; RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22, je mit
Hinweisen). Bei Gebäuden mit Pultdächern wiederum wird die Gebäudehöhe
beidseitig, also insbesondere auch an der höheren Fassade, gemessen (Christoph Fritzsche/Peter
Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 13–27).
4.2
Die beiden vorn (E. 3) beschriebenen
Mehrfamilienhäuser weisen eine Dachform auf, die klar von den üblichen, durch § 280
PBG geregelten Schrägdachformen abweicht. Die Ermittlung der Gebäudehöhe ist
daher einzelfallweise und unter Beachtung der Zweckbestimmung dieses Instituts
festzulegen. Die Gebäudehöhe hat einerseits eine planerische Komponente, indem
sie – neben anderen volumetrischen Bauvorschriften – die Dimensionierung der in
einem Gebiet zulässigen Bauten und damit die bauliche Dichte regelt, anderseits
aber auch eine nachbarschützende Funktion, indem sie bestimmt, welche geschlossene
Fassade – in der vertikalen Ausdehnung – und damit welche diesbezügliche
Beeinträchtigung ein Nachbar hinzunehmen hat. Dieser Zielsetzung wird nur die
von der Vorinstanz geschützte Messweise der Gebäudehöhe, nämlich auch am
obersten Ende der ansteigend verlaufenden Gebäudeflügel, gerecht. Nach der
Betrachtungsweise der Beschwerdeführerin wäre die Gebäudehöhe nur an den beiden
schmalen, je 12,52 m breiten Schenkelenden zu messen, nicht jedoch an den
übrigen Fassadenseiten, welche eine totale Länge von 107,26 m
(28,43 m + 12,68 m + 40,95 m + 25,20 m) aufweisen. Bereits
dieses Missverhältnis von ca. 1:4 zeigt, dass es offensichtlich den der
Messweise von § 280 PBG zugrunde liegenden Vorstellungen vom
Anwendungsbereich der Gebäudehöhe widersprechen würde, bei einem Gebäude eine
"Traufseite" von total 25,04 m gegenüber
"Giebelfassaden" mit einer mehr als viermal grösseren Länge von
insgesamt 107,
26 m
anzunehmen.
Auch die von der
Beschwerdeführerin verfochtene Betrachtungsweise einer Schrägdachbaute, die auf
der vertikalen Achse des Firstes um 90° abgewinkelt wurde, führt zu keinem
anderen Ergebnis, denn eine Schrägdachbaute mit einem (vor der Abwinklung um 90°)
derart krassen Missverhältnis zwischen Giebelfassaden und Trauffassaden müsste
als ein Gebäude mit "besonderer Dachform" qualifiziert werden, auf
welches nicht einfach die auf eine klassische Schrägdachbaute ausgerichtete
Gebäudehöhenbemessung anwendbar wäre. Es würde der nachbarschützenden Funktion
der Gebäudehöhenbestimmung offensichtlich widersprechen, wenn ein Nachbar ein
Gebäude hinnehmen müsste, bei welchem die Gebäudehöhe nur bei zwei völlig
untergeordneten schmalen Fassaden, welche hier nicht einmal 1/5 der gesamten Fassadenlängen
umfassen, eingreifen würde, während bei den restlichen Fassaden die Höhe nur
durch die "Gesamtgebäudehöhe" (Gebäudehöhe + Firsthöhe) beschränkt
würde. Zudem können Fassaden, die in einem rechten Winkel aneinander stossen,
nicht beide als Giebelfassaden qualifiziert werden. Die von der Vorinstanz
vertretene Rechtsauffassung, die Mehrfamilienhäuser seien am ehesten mit zwei
im rechten Winkel zusammengebauten Pultdachbauten vergleichbar und die
Gebäudehöhe sei analog wie bei Pultdachbauten jeweils bei der tieferen und bei
der höheren Traufseite zu messen, ist sachlich gerechtfertigt und nicht rechtsverletzend.
Diese Betrachtungsweise
verhindert keineswegs "besondere architektonische Lösungen". Die
Spezialregelung von § 281 Abs. 2 PBG ermöglicht durchaus besondere
Dachformen wie Tonnen-, Pult-, Mansardendächer usw. und sichert damit eine
Gestaltungsfreiheit bei der Dachformgestaltung; diese muss sich aber an das
dort definierte Gebäudeprofil halten (vgl. VGr, 11. Dezember 2002,
VB.2002.00298 E. 3b, www.vgrzh.ch). Unbehelflich ist schliesslich der
Hinweis der Beschwerdeführerin auf den unpublizierten Entscheid der
Baurekurskommission II vom 11. Dezember 2001, welcher ein "quadratisches
Diagonalhaus unter Quergiebeln" und damit eine mit den vorliegenden
Mehrfamilienhäusern nicht vergleichbare Gebäudeform betraf.
4.3
Gemäss Erwägung f des baurechtlichen Entscheids des
Gemeinderates Unterengstringen vom 19. Mai 2008 wurde der "theoretisch"
gewachsene Boden für das Baugrundstück auf die Kote 392,60 m.ü.M. festgesetzt.
Die maximal zulässige Gebäudehöhe von 7,5 m ist an den Ost- und Nordfassaden mit
einer höchsten Kote von 403,50 m.ü.M. (Haus A) und 403,20 m.ü.M. (Haus B) und
damit einer Gebäudehöhe von bis zu 10,9 m massiv überschritten. Wie die
Baurekurskommission zu Recht festgehalten hat, erfordert die Einhaltung der
zulässigen Gebäudehöhe bei diesem Projekt konzeptionelle Änderungen, sodass
eine Behebung des Mangels mit Nebenbestimmungen (§ 321 Abs. 1 PBG)
nicht infrage kommt. Zu Recht haben die Vorinstanzen die Baubewilligung
verweigert.
5.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde
abzuweisen ist. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (§ 13 VRG). Dieser steht gemäss § 17 Abs. 2 VRG von
vornherein keine Parteientschädigung zu. Eine solche ist indessen auch der
Beschwerdegegnerin nicht zuzusprechen. Das Gemeinwesen besitzt in der Regel
keinen Anspruch auf Parteientschädigung; die Erhebung und Beantwortung von
Rechtsmitteln gehört zu dessen angestammten Aufgaben (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17
N. 19). Vorliegend sind keine Gründe gegeben, von diesem Grundsatz abzuweichen.
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  10'000.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr.        60.--  Zustellungskosten,
Fr.  10'060.--  Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Es werden
keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Gegen diesen
Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82
ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30
Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…