zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00228 · 2024-01-11 · de

Baubewilligung | Geplanter Umbau eines Einfamilienhauses in Form einer Dachaufstockung. Frage der Zulässigkeit bei bestehender, ursprünglich bewilligter Baulinienüberstellung des Hauptgebäudes. Aussentreppe in Stahlausführung (Drittelsregelung, Einordnung, Lärm). Frage der Legitimation des beschwerdeführenden Nachbarn im Zusammenhang mit der Rüge der als zufolge Baulinienüberstellung rechtswidrig erachteten Aufstockung (E. 3). Entgegen vorinstanzlicher Auffassung steht hier kein Anwendungsfall von § 357 Abs. 1 PBG in Frage (E. 4.2): Die Baulinienüberstellung durch das (nun aufzustockende) Hauptgebäude war (mit Blick auf eine damals geplante Baulinienrevision) in der ursprünglichen Baubewilligung explizit toleriert worden. (Zur Baulinienrevision kam es indes in der Folge nicht.) Damit handelt es sich vorliegend um eine ursprünglich materiell rechtmässige und sodann nicht nachträglich materiell rechtswidrig gewordene Baute. Zur Anwendung kommt vorliegend auch nicht § 100 Abs. 3 PBG. Vielmehr liegt hier ein Anwendungsfall von § 101 PBG vor, und zwar nicht in dessen Ausprägung als Sondernorm zu § 357 Abs. 1 PBG, sondern in einem eigenen Anwendungsbereich: Baulinienwidrig sind auch Bauten, die nicht durch die spätere Ziehung einer Baulinie nachträglich baulinienwidrig geworden sind, sondern ursprünglich (etwa gestützt auf § 100 Abs. 3 PBG) im Baulinienbereich bewilligt wurden. Auch auf eine solche - stets baulinienwidrig gewesene - Baute ist § 101 PBG anwendbar, sodass diese nach Abs. 1 unterhalten und modernisiert werden kann bzw. unter den Voraussetzungen von Abs. 2 weiter gehende Vorkehren bewilligt werden können (E. 4.4.1). Vorliegend ist das Bauvorhaben als weitergehende Vorkehr im Sinn von § 101 Abs. 2 PBG zu qualifizieren, und sind die entsprechenden Voraussetzungen gegeben (E. 4.4.3). Umstritten ist in verschiedener Hinsicht weiter die als Zugang zur projektierten Dachwohnung geplante Aussentreppe: Diese ist als nicht dem dauernden Aufenthalt von Menschen bzw. nicht Wohn-oder Arbeitszwecken dienender Vorsprung von vornherein nicht der Drittelsbeschränkung von § 260 Abs. 3 PBG unterworfen (E. 5.1). Auch ein Einordnungsmangel liegt nicht vor (E. 5.2). Schliesslich ist hinsichtlich der beschwerdeführerischerseits - zufolge der geplanten Ausführung der Treppe in Stahl - befürchteten Lärmimmissionen von einem umweltrechtlichen Bagatellfall auszugehen. Den durch den bestimmungsgemässen Gebrauch der Treppe verursachten Lärm hat der Nachbar hinzunehmen (E. 5.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 11.01.2024 VB.2023.00228
Zurich Verwaltungsgericht 11.01.2024 VB.2023.00228
Zurigo Verwaltungsgericht 11.01.2024 VB.2023.00228

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00228
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Geschäftsnummer:
VB.2023.00228
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 11.01.2024
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 26.06.2025 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Geplanter Umbau eines Einfamilienhauses in Form einer Dachaufstockung. Frage der Zulässigkeit bei bestehender, ursprünglich bewilligter Baulinienüberstellung des Hauptgebäudes. Aussentreppe in Stahlausführung (Drittelsregelung, Einordnung, Lärm).
Frage der Legitimation des beschwerdeführenden Nachbarn im Zusammenhang mit der Rüge der als zufolge Baulinienüberstellung rechtswidrig erachteten Aufstockung (E. 3).
Entgegen vorinstanzlicher Auffassung steht hier kein Anwendungsfall von § 357 Abs. 1 PBG in Frage (E. 4.2): Die Baulinienüberstellung durch das (nun aufzustockende) Hauptgebäude war (mit Blick auf eine damals geplante Baulinienrevision) in der ursprünglichen Baubewilligung explizit toleriert worden. (Zur Baulinienrevision kam es indes in der Folge nicht.) Damit handelt es sich vorliegend um eine ursprünglich materiell rechtmässige und sodann nicht nachträglich materiell rechtswidrig gewordene Baute.
Zur Anwendung kommt vorliegend auch nicht § 100 Abs. 3 PBG. Vielmehr liegt hier ein Anwendungsfall von § 101 PBG vor, und zwar nicht in dessen Ausprägung als Sondernorm zu § 357 Abs. 1 PBG, sondern in einem eigenen Anwendungsbereich: Baulinienwidrig sind auch Bauten, die nicht durch die spätere Ziehung einer Baulinie nachträglich baulinienwidrig geworden sind, sondern ursprünglich (etwa gestützt auf § 100 Abs. 3 PBG) im Baulinienbereich bewilligt wurden. Auch auf eine solche - stets baulinienwidrig gewesene - Baute ist § 101 PBG anwendbar, sodass diese nach Abs. 1 unterhalten und modernisiert werden kann bzw. unter den Voraussetzungen von Abs. 2 weiter gehende Vorkehren bewilligt werden können (E. 4.4.1).
Vorliegend ist das Bauvorhaben als weitergehende Vorkehr im Sinn von § 101 Abs. 2 PBG zu qualifizieren, und sind die entsprechenden Voraussetzungen gegeben (E. 4.4.3).
Umstritten ist in verschiedener Hinsicht weiter die als Zugang zur projektierten Dachwohnung geplante Aussentreppe: Diese ist als nicht dem dauernden Aufenthalt von Menschen bzw. nicht Wohn- oder Arbeitszwecken dienender Vorsprung von vornherein nicht der Drittelsbeschränkung von § 260 Abs. 3 PBG unterworfen (E. 5.1). Auch ein Einordnungsmangel liegt nicht vor (E. 5.2). Schliesslich ist hinsichtlich der beschwerdeführerischerseits - zufolge der geplanten Ausführung der Treppe in Stahl - befürchteten Lärmimmissionen von einem umweltrechtlichen Bagatellfall auszugehen. Den durch den bestimmungsgemässen Gebrauch der Treppe verursachten Lärm hat der Nachbar hinzunehmen (E. 5.3).
Abweisung.
Stichworte:
AUFSTOCKUNG
AUSSENTREPPE
BAGATELLFALL, UMWELTRECHTLICHER
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAULINIE
BAULINIENÜBERSTELLUNG
BESITZSTANDSGARANTIE
DACHGESCHOSS
EINORDNUNG
NACHBAR
NACHBARBESCHWERDE
SONDERNORM
WEITERGEHENDE VORKEHREN
Rechtsnormen:
§ 101 Abs. II PBG
§ 260 Abs. III PBG
§ 357 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2023.00228
Urteil
der 1. Kammer
vom
11. Januar 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Josua Raster,
Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.1  C,
1.2  D,
beide vertreten durch RA E,
2.    Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates Bülach,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 17. August 2022 erteilte der
Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach C und D die Baubewilligung für
den Ausbau des Dachstocks im Einfamilienhaus (Vers.-Nr. 01) auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03 in Bülach.
II.
Gegen die erteilte Bewilligung rekurrierte A am
21. September 2022 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich, welches das
Rechtsmittel mit Entscheid vom 16. März 2023 abwies.
III.
Mit Beschwerde vom 27. April 2023
gelangte A an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, wobei er beantragte,
unter Entschädigungsfolge den angefochtenen Rekursentscheid vom 16. März
2023 sowie die Baubewilligung vom 17. August 2022 aufzuheben.
Das Baurekursgericht schloss am 11. Mai 2023 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Ausschuss Bau und
Infrastruktur der Stadt Bülach beantragte mit Beschwerdeantwort vom
31. Mai 2023 unter Entschädigungsfolge zu Lasten von A, die Beschwerde sei
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Dasselbe beantragten mit
Beschwerdeantwort vom 1. Juni 2023 C und D. Hierauf nahm A mit Replik vom
15. Juni 2023 erneut Stellung. C und D verzichteten am 26. Juni 2023
auf weitere Vernehmlassung. Der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt
Bülach hielt mit Eingabe vom 28. Juni 2023 unter Verzicht auf weitere
Ausführungen an seinen Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) für
die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,
ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Das Baugrundstück befindet sich in der Wohnzone W1.6
(Lärm-Empfindlichkeitsstufe II) gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt
Bülach vom 8. Juli 1996 ([Änderungen bis 8. Februar 2021] BZO;
Ordnungsnummer 700.026) und ist mit einem Einfamilienhaus überstellt,
welches seit der hierfür im Jahr 1997 erteilten Baubewilligung teilweise (bzw.
im südöstlichsten Bereich) die Baulinie entlang der südlich des Baugrundstücks
verlaufenden F-Strasse überstellt.
Das Bauvorhaben sieht einen Umbau des Wohnhauses in Form
einer Dachaufstockung vor: Im 1. Dachgeschoss soll eine neue Wohnung mit
einer Galerie im 2. Dachgeschoss (je mit Balkon) entstehen. Der Zugang zur
Dachwohnung soll über eine an der Nordostfassade neu zu erstellenden
Aussentreppe erfolgen.
Der Beschwerdeführer ist Gesamteigentümer des an die
Bauparzelle angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 04.
3.
Die private Beschwerdegegnerschaft bringt vor, sie habe im
Rekursverfahren die Legitimation des Beschwerdeführers im Zusammenhang mit der
von dessen Seite erhobenen Rüge der als zufolge Baulinienüberstellung
rechtswidrig erachteten Aufstockung bestritten. Die Vorinstanz habe sich mit
diesem Einwand nicht auseinandergesetzt. Bei – korrektem – Nichteintreten
(recte: Nichteingehen [vgl. etwa VGr, 18. März 2021, VB.2020.00737,
E. 1.2 Abs. 2 sowie 4.1.3]) auf die rekurrentische Rüge im Rekursverfahren
hätte sich die materielle Beurteilung im Beschwerdeverfahren erübrigt.
3.1
Der
ehemalige Rekurrent und heutige Beschwerdeführer ist als Gesamteigentümer des
unmittelbar an die Bauparzelle angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 04
grundsätzlich zur Rechtsmittelerhebung legitimiert, was auch seitens der
privaten Beschwerdegegnerschaft nicht bestritten wird.
Die private Beschwerdegegnerschaft macht jedoch geltend,
der aufgestockte Dachbereich habe nur eine marginale Mehrüberstellung der
Baulinie zur Folge und insbesondere sei der betreffende Gebäudeteil vom
beschwerdeführerischen Grundstück aus nicht einsehbar. Der behauptete
Bewilligungsmangel liesse sich durch eine für den Beschwerdeführer völlig
unbedeutende Projektänderung – etwa in der Form einer leicht steileren
Dachneigung oder eines "Knicks" im untersten Dachflächenbereich,
wodurch die Aufstockung ausserhalb der Baulinie bliebe – eliminieren. Daher
wäre auf den Rekurs betreffend die Baulinienüberstellung durch die als
rechtswidrig erachtete Aufstockung nicht einzutreten (recte: einzugehen)
gewesen.
3.2
Wie schon
die Ausführungen der privaten Beschwerdegegnerschaft zeigen, bestünden
vorliegend im Hinblick auf eine allfällige Mängelbehebung offenkundig
verschiedene und sich wesentlich unterscheidende Möglichkeiten (ebenso etwa in
VGr, 30. Juni 2022, VB.2021.00645, E. 3.2 [insbesondere
E. 3.2.3], sowie 16. Dezember 2021, VB.2021.00160, E. 6.6). Die
private Beschwerdegegnerschaft selbst zählt bereits zwei solche auf. Weitere
Varianten sind grundsätzlich denkbar, beispielsweise eine lokale Aussparung an
der südöstlichen Gebäudeecke bzw. ein punktueller Verzicht auf eine
Aufstockung.
Welche baulichen Anpassungen zur Behebung von Mängeln
eines Bauvorhabens vorzunehmen sind, darf nicht offenbleiben. Statuierte
Nebenbestimmungen müssen konkret sein, damit ersichtlich ist, inwiefern das
Bauvorhaben abzuändern ist und welchen Einfluss die Mangelbehebung auf das
Erscheinungsbild eines Bauvorhabens hat. Können keine konkreten
Nebenbestimmungen statuiert werden, sodass die ästhetischen Auswirkungen der
Mängelhebung nicht abschätzbar sind, muss die Baubewilligung aufgehoben werden,
damit eine umfassende Würdigung durch die örtliche Baubehörde erfolgen kann
(vgl. zum Ganzen Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 437; ferner
etwa VGr, 30. Juni 2022, VB.2021.00645, E. 3.2.1 mit Hinweisen).
3.3
Aufgrund
der unterschiedlichen Varianten der Mängelbehebung kann entgegen der Auffassung
der privaten Beschwerdegegnerschaft nicht davon ausgegangen werden, dass sich
der geltend gemachte Projektmangel vorliegend durch die Statuierung einer
hinreichend konkreten, für den Beschwerdeführer bedeutungslosen Nebenbestimmung
hätte heilen lassen.
Die Vorinstanz hat sich demnach zu Recht im Rekursentscheid
mit der Rüge betreffend die Frage der Zulässigkeit der Aufstockung vor dem
Hintergrund einer (weitergehenden) Baulinienüberstellung in der Sache befasst.
4.
Bezüglich der Frage der Zulässigkeit des projektierten
Umbaus bei dem die Baulinien überstellenden Gebäude und der hierbei zur
Anwendung kommenden Bestimmung ergibt sich Folgendes:
4.1
Die
Vorinstanz erwog diesbezüglich im angefochtenen Rekursentscheid vom
16. März 2023, es liege hier – entgegen der Auffassung des
Beschwerdegegners 2, welcher eine Baubewilligung gestützt auf § 220
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) in Verbindung
mit § 100 Abs. 3 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar
2017 in Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom
14. September 2015, Abs. 2]) erteilt hatte – ein Fall von
Besitzstandsgarantie vor: Bereits aus der Stammbaubewilligung des Wohnhauses
gehe unmissverständlich hervor, dass dieses in Kenntnis der Überstellung der
Baulinie der F-Strasse bewilligt worden sei. Zufolge des damit in der
Baubewilligung ausdrücklich erteilten Dispenses sei die Baute seinerzeit im
Einklang mit den materiell-rechtlichen Vorschriften erstellt worden. Vorliegend
komme daher § 357 Abs. 1 PBG bzw. die Sondernorm von § 101 PBG
zur Anwendung bzw. seien die strittigen baulichen Massnahmen unter dem Aspekt
der Besitzstandsgarantie zu prüfen, "obschon die Baulinienrechtswidrigkeit
nicht nachträglich eingetreten" sei (E. 5.1). Aufgrund des Umstands,
dass eine Aufstockung des Wohnhauses samt Dachstockausbau im Innern geplant
sei, wobei die darunterliegenden Geschosse – abgesehen vom Einzug einiger
Trennwände sowie dem Einbau einer Nasszelle im Untergeschoss – weitgehend
unberührt blieben, sei nicht von einer tiefgreifenden, neubauähnlichen Umgestaltung
auszugehen. Vielmehr sei das Vorhaben als weiter (als Unterhalt oder
Modernisierung nach § 101 Abs. 1 PBG) gehende Vorkehr im Sinn von
§ 101 Abs. 2 PBG zu qualifizieren (E. 5.2.1–3). Die Bewilligung
der Aufstockung durch den Beschwerdegegner 2 sei im Ergebnis nicht zu
beanstanden. Namentlich überwögen insgesamt die Interessen der Bauherrschaft am
Ausbau ihrer Liegenschaft die von den Nachbarn zu erwartenden Nachteile des
Vorhabens (vermehrte Einsichtsmöglichkeiten, Entzug von Licht und Sonne) deutlich
(E. 5.3).
Der Beschwerdeführer vertritt hingegen die Auffassung, es
liege kein Fall der Besitzstandsgarantie vor. § 357 Abs. 1 PBG bzw.
§ 101 Abs. 2 PBG komme damit nicht zur Anwendung. Ausserdem wären die
nachbarlichen Interessen als diejenigen der Bauherrschaft am Ausbau überwiegend
zu werten. Richtigerweise wäre die "Ausnahmebestimmung gemäss § 100
PBG" (bzw. dessen Abs. 3) anzuwenden und das Vorhaben unter diesem
Titel als nicht bewilligungsfähig zu beurteilen gewesen.
4.2
4.2.1
Die erweiterte Besitzstandsgarantie gemäss § 357 Abs. 1 PBG, die
nicht nur die Instandhaltung, sondern in gewissem Umfang auch Umbauten,
Erweiterungen und Nutzungsänderungen vorschriftswidrig gewordener Bauten und
Anlagen zulässt, kann, wie die Vorinstanz zutreffend erwog, nur für
(bestehende) Bauten und Anlagen beansprucht werden, die seinerzeit im Einklang
mit den materiell-rechtlichen Vorschriften erstellt wurden. Ursprünglich
materiell rechtmässige Bauten und Anlagen sind solche, die im Zeitpunkt ihrer
Errichtung dem geltenden materiellen Recht entsprachen, aber auch Bauwerke,
bezüglich derer die zuständige Behörde der Bauherrschaft – wie hier – für die
Abweichung von Vorschriften eine (in der Baubewilligung explizit erwähnte)
Ausnahmebewilligung erteilt hat (vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie
für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003,
S. 22 f.).
Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, wurde vorliegend der
Bauherrschaft am 17. Dezember 1997 eine – in der Folge in Rechtskraft
erwachsene – Baubewilligung erteilt, in welcher explizit festgestellt wurde,
dass neben dem Garagen- auch das Hauptgebäude teilweise (in dessen
südöstlichstem Bereich) die Baulinie entlang der F-Strasse überstelle, und
gleichzeitig festgehalten wurde, dass diese Überstellung toleriert werde.
Begründet wurde dies damit, dass an Quartierstrassen eine Vorgartentiefe von 5 m
(statt der festgesetzten von ca. 7 bis 8 m) genüge, weshalb die
Baulinie an der F-Strasse "in nächster Zeit in Revision gezogen und der
Abstand auf dieses Mass verkleinert" werde. Da das Haupt- und das
Garagengebäude den zukünftigen Baulinienabstand zur F-Strasse einhalten würden,
könne die Überstellung toleriert werden bzw. werde die Erstellung dieser
Gebäude im Baulinienbereich bewilligt. Auf die Anmerkung eines Anpassungs- und
Beseitigungsreverses wurde verzichtet.
4.2.2
Weiter setzt die Besitzstandsgarantie nach § 357 Abs. 1 PBG
voraus, dass die bestehende Baute oder Anlage durch eine Änderung der materiell-rechtlichen
Vorschriften rechtswidrig geworden ist bzw. zu geänderten materiellen
Vorschriften im Widerspruch steht (vgl. Willi, S. 25, 70, 89; Fritzsche et
al., S. 1447). Keine solche Bauvorschriftswidrigkeit ist gegeben, wenn der
Widerspruch zu den Bauvorschriften durch die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung geheilt worden ist. Bauten und Anlagen, die ursprünglich
gestützt auf eine Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG erstellt wurden,
gelten nicht als baurechtswidrig im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG
(Fritzsche et al., S. 1436 und 1448).
Vorliegend trat seit der oben erwähnten Bewilligung des
(bereits) damals baulinienwidrigen Gebäudes vom 17. Dezember 1997
keinerlei Änderung ein. Eine nachträgliche materielle Rechtswidrigkeit der
Baute im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG liegt damit nicht vor.
§ 357 Abs. 1 PBG kommt vorliegend damit entgegen
vorinstanzlicher Auffassung nicht zur Anwendung.
4.3
4.3.1
Gemäss § 101 PBG dürfen baulinienwidrige Bauten und Anlagen im
Baulinienbereich entsprechend dem bisherigen Verwendungszweck unterhalten und
modernisiert werden (Abs. 1). Weitergehende Vorkehren sind nur
bewilligungsfähig, wenn die Baulinien in absehbarer Zeit nicht durchgeführt
werden und wenn mit sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung
ausgeschlossen wird, dass das Gemeinwesen bei Durchführung der Baulinien den
entstandenen Mehrwert zu entschädigen hat (Abs. 2).
Nach gefestigter Rechtsprechung handelt es sich bei der
Vorschrift von § 101 PBG um eine Sondernorm, welche der allgemeinen
Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG vorgeht (VGr, 27. März 2013,
VB.2012.00810, E. 4.3, und VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640,
E. 3.2 [beide je mit Hinweis und auch zum Folgenden]). In solchen Fällen
schützt § 101 Abs. 2 PBG (wie § 357 PBG) als sogenannte
erweiterte Besitzstandsgarantie unter bisherigem Recht errichtete und
nachträglich baurechtswidrig gewordene Bauten nicht nur in ihrem Bestand,
sondern lässt auch darüber hinausgehende Umbauten und Erweiterungen zu, ohne
dass deren Umfang ausdrücklich beschränkt würde (Willi, S. 134 ff.).
Darüber hinaus fällt indes ein Anwendungsbereich von
§ 101 PBG in Betracht, in welchem dieser Vorschrift über ihre Ausprägung
als Sondernorm zu § 357 Abs. 1 PBG bzw. erweiterte
Besitzstandsgarantie hinaus Bedeutung zukommt: Baulinienwidrig im Sinn von
§ 101 PBG sind Bauwerke, die dem Zweck der Baulinie nicht entsprechen bzw.
diesem widersprechen (vgl. § 99 Abs. 1 PBG; Willi,
S. 136 f.). Nach Wortlaut und Sinn dieser Bestimmung ist dabei nicht relevant,
ob die Baulinienwidrigkeit durch die spätere Ziehung einer Baulinie
nachträglich eingetreten bzw. eine Baute (erst) hierdurch baulinienwidrig
geworden ist; baulinienwidrig ist (und bleibt) auch eine Baute, die
ursprünglich – in Anwendung etwa von § 100 Abs. 3 PBG – im
Baulinienbereich bewilligt wurde (wie beispielsweise eine Garageneinfahrt oder
Besucherparkplätze). Auch auf eine solche – stets baulinienwidrig gewesene –
Baute ist § 101 PBG anwendbar, sodass diese folglich nach Abs. 1
unterhalten und modernisiert werden kann bzw. unter den Voraussetzungen von
Abs. 2 weitergehende Vorkehren bewilligt werden können.
4.3.2
Die vorliegend projektierten baulichen Massnahmen (Dachaufstockung mit
Einbau eines Dachgeschosses) fallen weder unter den Begriff des Unterhalts noch
unter denjenigen der Modernisierung nach § 101 Abs 1 PBG (vgl. Willi,
S. 138; Fritzsche et al., S. 1045).
Umgekehrt fallen bauliche
Massnahmen nicht unter den Begriff der weitergehenden Vorkehr im Sinn von
§ 101 Abs. 2 PBG, welche so intensiv sind, dass sie einer Neubaute
gleichkommen bzw. das Ausmass einer neubauähnlichen Umgestaltung erreichen.
Solche baulichen Änderungen sind, wie (oben 4.3) erwähnt, nach den für baulinienwidrige
Neubauten geltenden Bestimmungen von §§ 99 f. PBG zu beurteilen. Bei
der Abgrenzung sind die von der Rechtsprechung und Lehre zu § 357
Abs. 1 PBG entwickelten Kriterien heranzuziehen (VGr, 27. März 2013,
VB.2012.00810, E. 4.3 Abs. 2; Willi, S. 135 und
S. 138 f.; Fritzsche et al., S. 1044 und 1045 f.).
Nach der Rechtsprechung ist die Aufstockung eines
Einfamilienhauses mit Dachstockausbau nicht als neubauähnlich, sondern als weitergehende
Vorkehr im Sinn von § 101 Abs. 2 PBG zu qualifizieren, wenn – wie
hier – die darunter liegenden Geschosse vom Umbau weitestgehend unberührt
bleiben (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00810, E. 4.3 Abs. 3, sowie
14. März 2007, VB.2006.00512, E. 2.2.2 = BEZ 2007 Nr. 18;
Fritzsche et al., S. 1047). Vorliegend soll lediglich im Untergeschoss
durch das Einziehen zusätzlicher Wände eine neue Einteilung und neu auch eine
Nasszelle geschaffen werden.
Nach dem Gesagten hat die
Vorinstanz das Bauvorhaben zu Recht als weitergehende Vorkehr im Sinn von
§ 101 Abs. 2 PBG qualifiziert.
4.3.3
Im Folgenden ist damit zu prüfen, ob die Voraussetzungen von § 101
Abs. 2 PBG für die Bewilligung des Bauvorhabens erfüllt sind:
4.3.3.1
Davon, dass die Baulinie in absehbarer Zeit nicht durchgeführt werden soll
bzw. wird, ist ohne Weiteres auszugehen: Seitens der Gemeinde war wie erwähnt
bereits im Jahr 1997 vorgesehen, die bestehende Baulinie in Revision zu ziehen,
da an Quartierstrassen eine Vorgartentiefe von 5 m als genügend erachtet
wurde. Zur Baulinienrevision kam es in der Folge indes nicht. Wie der
Beschwerdegegner 2 jedoch in seiner Beschwerdeantwort vom 1. Juni
2023 erklärte, habe sich der Stadtrat auf der Grundlage einer im Juni 2020
eingereichten Petition am 28. Oktober 2020 dafür ausgesprochen, den
Fussgängerschutz an der F-Strasse (Strassenparzelle Kat.-Nr. 05) bzw. im
Verzweigungsbereich G-Strasse/F-Strasse durch die Erstellung eines Trottoirs zu
erhöhen. Hierzu sei am 5. Juli 2022 ein Projektierungskredit zur
Ausarbeitung eines Vorprojekts gesprochen worden. Das entsprechende Projekt,
welches die Erstellung eines Podests im Bereich G-Strasse/F-Strasse und die
Erstellung eines Trottoirs entlang der F-Strasse im Bereich des (südlich bzw.
auf der dem Baugrundstück gegenüberliegenden Seite der Strassenparzelle
gelegenen) Grundstücks Kat.-Nr. 06 vorsehe, sei zwischenzeitlich zuhanden
der öffentlichen Auflage gemäss § 13 des Strassengesetzes vom
27. September 1981 verabschiedet worden. Nach wie vor bzw. mehr noch als
zuvor stehe somit fest, dass der Baulinienbereich beim Baugrundstück Nr. 02
nicht bis zu einer Vorgartentiefe von 7 m beansprucht werden müsse bzw.
werde.
Dass die festgesetzte Baulinie in absehbarer Zeit
beansprucht werden müsste, erscheint daher praktisch ausgeschlossen.
4.3.3.2
Sodann muss mit sichernden Nebenbestimmungen ausgeschlossen werden, dass
das Gemeinwesen bei Durchführung der Baulinie den entstandenen Mehrwert zu
entschädigen hat (vgl. Fritzsche et al., S. 1047)
Die Baubewilligungsbehörde hatte bei der Erteilung der
Stammbaubewilligung vom 17. Dezember 1997 ausdrücklich auf einen
Anpassungs- und Beseitigungsrevers verzichtet, dies wohl, weil die erklärte
Absicht bestand, die in Frage stehende Baulinie zu revidieren bzw. aufzuheben.
Wie erwähnt kam es dazu in der Folge nicht. In der Bewilligung des Umbauprojekts
vom 17. August 2022 sah der Beschwerdegegner 2 nunmehr einen
Anpassungs- und Beseitigungsrevers betreffend die im Baulinienbereich der F-Strasse
befindlichen Bauten und Anlagen (Balkon und Aussenparkplätze) vor und ordnete
die Anmerkung des Reverses im Grundbuch an. Ein Mehrwertrevers mit Bezug auf
die Aufstockung wurde nicht statuiert, was jedoch nachvollziehbar ist, da der
Beschwerdegegner 2, wie (oben 4.1 eingangs) erwähnt, nicht § 101
Abs. 2 PBG, sondern § 100 Abs. 3 PBG zur Anwendung brachte.
Die Vorinstanz erwog diesbezüglich, der Beschwerdeführer
könne einen solchen Mehrwertrevers nicht verlangen, zumal dieser im Interesse
des Gemeinwesens liege. Dem ist beizupflichten. Dem Beschwerdeführer würde aus
einer solchen, im Interesse des Gemeinwesens liegenden Nebenbestimmung kein
praktischer Nutzen erwachsen. Von der Anordnung eines Mehrwertreverses im
vorliegenden Beschwerdeverfahren kann daher abgesehen werden (ebenso VGr,
27. März 2013, VB.2012.00810, E. 4.3 Abs. 3, mit Verweis auf
VGr, 19. Februar 2003, VB.2002.00168, E. 6b gegen Ende).
4.3.3.3
Schliesslich ist auch im Rahmen von § 101 Abs. 2 PBG eine
Interessenabwägung erforderlich. Dem Bauvorhaben dürfen keine überwiegenden
öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen (vgl. etwa VGr,
27. März 2013, VB.2012.00810, E. 4.3 Abs. 3.; ferner Willi,
S. 143):
Dem Bauvorhaben entgegenstehende öffentliche Interessen
sind keine ersichtlich.
Seitens des Beschwerdeführers wurden nachbarliche
Interessen geltend gemacht, die die Interessen der Bauherrschaft am Ausbau der
Liegenschaft überwögen: Zum einen werde das Hauptgebäude durch die Aufstockung
um 2 m erhöht. Es stehe ausser Frage, dass das höhere Gebäude, welches nur
gerade 4 m von der Grundstücksgrenze entfernt stehe, seiner Liegenschaft
dadurch Aussicht, Licht und Sonne entziehe. Zum andern ergäben sich aufgrund
der neu geplanten Aussentreppe, die einen Abstand von 2 m zur
Grundstücksgrenze aufweisen solle, neue Einblickmöglichkeiten in seine
Räumlichkeiten. Gegenüber der Aussentreppe befinde sich seine Hauptwohnseite
mit Schlafzimmer, Wohnzimmer und Aussensitzplatz. Die private
Beschwerdegegnerschaft würde damit uneingeschränkte Einsichtsmöglichkeiten in
diese Räume erlangen.
Die Vorinstanz erwog, das kantonale Baurecht kenne –
abgesehen vom hier nicht einschlägigen § 284 PBG – keine Vorschrift, die
es erlauben würde, ein Bauvorhaben allein deswegen zu verweigern oder in seinem
Umfang zu reduzieren, weil es Schatten wirft oder einem Dritten Licht oder
Aussicht entzieht (vgl. Fritzsche et al., S. 812 f.). Der Schutz vor
Licht- und Aussichtsentzug sowie vor Schattenwurf wird indirekt durch die
Baubeschränkungsnormen gewährleistet. Diese Vorschriften bestimmen abschliessend,
welche Auswirkungen durch Lichtentzug und Schattenwurf auf ein
Nachbargrundstück zulässig sind. In Betracht fällt vorliegend, dass das
Wohnhaus auch nach der Aufstockung die in der Wohnzone W1.6 bei einem
Neubau zulässige Gesamthöhe von 12,5 m (Ziff. 4.1.1 BZO) nach wie vor
unterschreitet. Sodann ist in Anbetracht der Distanz von rund 12 m
zwischen den beiden Gebäuden sowie des leichten Gefälles zwischen den
Liegenschaften nicht von erheblich mehr Beschattung bzw. Entzug von Licht und
Sonne zufolge der Aufstockung auszugehen. Dies ist insbesondere angesichts der
Bebauungsstruktur und Grösse der Baukörper bzw. der Körnung des Quartiers, wie
sie aus den Augenscheinfotos ersichtlich sind, nicht zu erwarten.
Was die beanstandeten vermehrten Einblickmöglichkeiten
anbelangt, ergibt sich aus den Baueingabeplänen, dass an der zur
beschwerdeführerischen Liegenschaft weisenden Nordostfassade im neuen
1. Dachgeschoss vier Dachflächenfenster (mit Massen von je rund 60 cm × 80 cm)
sowie ein gleichartiges Fenster auf der Höhe des 2. Dachgeschosses
(Galerie) geplant sind. Die Dachneigung soll 45 Grad betragen. Gemäss den
Grundrissplänen sind im 1. Dachgeschoss auf jener Seite ein Réduit, ein
Badezimmer und eine zusätzliche Toilette vorgesehen. Die Anordnung und Neigung
der Dachflächenfenster erschweren den Ausblick auf die Liegenschaft des
Beschwerdeführers, und die vorgesehene Nutzweise der Räume lässt nicht
erwarten, dass vermehrt aus dem Fenster geblickt wird. Auch bei einer
Aussentreppe ist üblicherweise nicht von einem längeren Verweilen auszugehen.
Vor diesem Hintergrund sind keine nennenswerten vermehrten
Einblickmöglichkeiten zu erwarten.
Die geltend gemachten nachbarlichen Interessen fallen
damit nicht erheblich ins Gewicht. Wenn die Vorinstanz zum Schluss kam, den
erheblichen Interessen der Bauherrschaft an der Aufstockung stünden keine
überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegen, hat sie
nicht rechtsverletzend entschieden.
4.3.3.4
Die Vorinstanz hat folglich die Bewilligung zur Aufstockung des
baulinienwidrigen Gebäudes zu Recht geschützt.
5.
Im Weiteren ist die an der Nordostfassade geplante
Aussentreppe, welche dem Zugang zur geplanten Wohnung im Dachgeschoss dienen
soll, in mehrerlei Hinsicht umstritten.
5.1
5.1.1
Die Vorinstanz erwog, die geplante Aussentreppe sei als bau- und
abstandsrechtlich relevanter Gebäudeteil bzw. als Gebäudevorsprung im Sinn von
§ 260 Abs. 3 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017
in Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom
14. September 2015, Abs. 2]) zu qualifizieren. Strittig sei
vorliegend, ob die Drittelsregelung gemäss dieser Bestimmung eingehalten sei.
Dies sei zu bejahen, weil die Aussentreppe, die mit einer Breite von 1,99 m
in den Grenzabstand von 4 m hineinrage, sich auf einer Länge von 4 m
entlang der 12 m langen Nordostfassade erstrecke. Entgegen
beschwerdeführerischer Auffassung seien das Garagenvordach (einschliesslich
dessen Verlängerung bis zum Hauseingangsbereich), bezüglich dessen ein
Näherbaurecht vereinbart worden sei, sowie die (nicht bewilligungs- und
abstandspflichtige) Sonnenstore für die Berechnung des Drittels nach § 260
Abs. 3 PBG nicht von Belang. Folglich sei das zulässige Drittel gemäss § 260
Abs. 3 PBG nicht bereits als durch andere Gebäudeteile
"konsumiert" zu erachten. Die Rüge, das Bauvorhaben sei abstandswidrig
und verletze die Drittelsregelung gemäss § 260 Abs. 3 PBG, sei
demnach unbegründet.
Der Beschwerdeführer macht weiterhin eine Verletzung von
§ 260 Abs. 3 PBG geltend. Er ist der Auffassung, mit der Aussentreppe
werde das zulässige Drittel für abstandsprivilegierte Vorsprünge gemäss
§ 260 Abs. 3 PBG überschritten. Bereits das Vordach entlang der
Nordostfassade rage auf einer Länge von 6 m, mithin der Hälfte der
Fassadenlänge, um 2,25 m in den Abstandsbereich hinein. Die Interpretation
der Dienstbarkeitsvereinbarung durch die Vorinstanz verstosse gegen Treu und
Glauben und gegen das öffentliche Baurecht. Das Näherbaurecht sei unter der
Bedingung zugestanden worden, dass das Garagenvordach (bzw. die Verlängerung
des Daches über den Hauseingang) nie als begehbare Terrasse genutzt werden
dürfe. Grund für diesen Zusatz sei die Befürchtung gewesen, dass mit einer
begehbaren Terrasse mehr Betrieb, Lärm und Einblickmöglichkeiten in Richtung
des beschwerdeführerischen Grundstücks entstehen würden. Wenn nun eine derart
grosse Aussentreppe gebaut werde, geschehe jedoch genau dies. Zudem
widerspreche es Treu und Glauben, wenn ein Nachbar ein Näherbaurecht gewähre
und dieses später so interpretiert werde, als wäre damals gar nicht gebaut
worden bzw. als sei das Vordach inexistent. Auch die öffentlich-rechtlichen
Bestimmungen seien damals vorbehalten worden, was bedeuten müsse, dass zwar das
Vordach näher habe gebaut werden dürfen, als dies gemäss § 260 Abs. 3
PBG möglich gewesen wäre (2,25 statt 2 m auf einer Länge von 6 statt 4 m),
doch dass damit diese Bestimmung (bzw. die entsprechenden Möglichkeiten) konsumiert
sei; für jede weitergehende Unterschreitung des Grenzabstands müsste die
Bauherrschaft ein weiteres Näherbaurecht erlangen, ansonsten die
Grenzabstandsbestimmungen verletzt würden. Vorliegend werde folglich mit der
geplanten Aussentreppe gegen die Drittelsregelung gemäss §260 Abs. 3 PBG
verstossen.
Die Bauherrschaft hält dem entgegen, der Grenzabstand des
bestehenden Vordachs werde durch das Näherbaurecht legalisiert. Das Vordach
bedürfe nicht des Privilegs von § 260 Abs. 3 PBG. Dass mit dem
Näherbaurecht die Möglichkeiten des § 260 Abs. 3 PBG ausgeschöpft
sein sollten, lasse sich jener Vereinbarung nicht entnehmen. Der Drittel der
Fassadenlänge, auf welchem Gebäudevorsprünge in den Grenzabstandsbereich
hineinragen dürften, stehe vollumfänglich für die geplante Aussentreppe zur
Verfügung.
5.1.2
Die geplante Aussentreppe unterliegt, wie die Vorinstanz zu Recht erwog,
zufolge ihrer räumlichen, baulichen und funktionellen Verbundenheit mit der
Hauptbaute der Abstandspflicht. Sie ragt mit 1,99 m und über eine Länge
von 4 m in den Abstandsbereich hinein. Bei diesen Dimensionen ist die
Treppe als vorspringender Gebäudeteil im Sinn von § 260
Abs. 3 PBG zu qualifizieren (Fritzsche et al., S. 1086). Diese
Bestimmung sieht für die Grenz- und Gebäudeabstände folgende Privilegierung
vor: Einzelne Vorsprünge dürfen höchstens 2 m in den Abstandsbereich
hineinragen, Erker, Balkone und dergleichen jedoch höchstens auf einem Drittel
der betreffenden Fassadenlänge.
Zwischen den Parteien ist wie erwähnt umstritten, ob mit
der geplanten Aussentreppe diese Drittelsregelung eingehalten ist.
5.1.3
Fraglich erscheint indes bereits, ob es sich bei der projektierten Treppe
überhaupt um einen Vorsprung handelt, welcher der Drittelsregelung bzw.
-beschränkung unterworfen ist. Diese Frage ist aus folgendem Grund zu
verneinen:
Andere Vorsprünge als "Erker, Balkone und
dergleichen" sind nicht an die Drittelsbeschränkung gebunden, sondern
hiervon befreit. Sie dürfen mithin ohne Längenbeschränkung bis 2 m in den
Abstandsbereich hineinragen.
Wie in früheren, Aussentreppen betreffenden Entscheiden
mehrfach festgehalten wurde, zeigt die beispielhafte Aufzählung von Erkern und
Balkonen – in der ursprünglichen Fassung waren auch Laubengänge noch
erwähnt – in § 260 Abs. 3 zweiter Satzteil PBG, dass der
Gesetzgeber hierbei an die Erweiterung von Wohn- und Arbeitsräumen gedacht hat
und nicht an Vorsprünge von Bauten, welche gerade nicht Wohn- oder
Arbeitszwecken dienen dürften (vgl. VGr, 12. Januar 2017, VB.2016.00347,
E. 5.3, sowie VGr, 16. August 2001, VB.2001.00084, E. 2b).
Die projektierte Aussentreppe soll vorliegend den Zugang
zur Dachwohnung ermöglichen. Sie dient nicht dem dauernden Aufenthalt von
Menschen. Insofern wird durch sie kein Raum für Wohn- oder Arbeitszwecke
geschaffen bzw. erweitert. Damit handelt es sich bei ihr – wie der
Beschwerdegegner 2 im Rekursverfahren zutreffend ausführte – ohnehin nicht
um einen der Drittelsbeschränkung unterworfenen Vorsprung (ebenso VGr,
12. Januar 2017, VB.2016.00347, E. 5.3; vgl. auch Fritzsche et al.,
S. 1093 f.).
5.1.4
Damit hat die Vorinstanz die Rüge, das Bauvorhaben verletze § 260
Abs. 3 PBG, im Ergebnis zu Recht für unbegründet erachtet.
5.2
Weiter
macht der Beschwerdeführer mit Bezug auf die Aussentreppe einen
Einordnungsmangel geltend. Diese Treppe werde als Stahlkonstruktion ausgeführt,
welche sich in keiner Weise genügend einordne. Die Nordostfassade des
Einfamilienhauses bekomme mit der bestehenden Garage und dem grossen Vordach
von der Garage zum Hauseingang einen "Hinterhofcharakter". Zudem
rücke die Gebäudegrenze durch den geplanten Treppenanbau um praktisch 2 m
nach Norden, was äusserst störend sei. Insgesamt ordne sich die Aussentreppe an
der Traufseite des Gebäudes sehr schlecht in das bestehende Gebäudebild und die
nähere Umgebung ein.
5.2.1
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für
sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung
im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird.
Die Beurteilung, ob das Bauvorhaben diese
Voraussetzungen erfüllt, hat dabei nicht nach subjektivem Empfinden, sondern
nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen.
Vorzunehmen ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte wie
etwa der Beziehung der geplanten Baute zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur
baulichen und landschaftlichen Umgebung (vgl. zum Ganzen VGr, 19. April
2016, VB.2015.00575, E. 4.1 mit weiterem Hinweis). Eine Bauverweigerung
setzt das Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels voraus. Ein solcher ist
erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der
Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in störenden
Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung
prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 7. Februar
2019, VB.2018.00395, E. 4.4, und 15. September 2016, VB.2016.00183,
E. 5.1).
Das
Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf
Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich
Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -unterschreitung hin
überprüfen (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG;
VGr,
27. Oktober 2022, VB.2022.00053, E. 6.2.1 Abs. 4, sowie
17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.).
5.2.2
Das Baurekursgericht erwog, der Rekurrent (und heutige Beschwerdeführer)
beschränke sich darauf, die Gestaltung der Aussentreppe aus Stahl als
unbefriedigend zu rügen. Dieser Umstand sei nicht gleichzusetzen mit einer
unbefriedigenden Einordnung des Gebäudes in das bestehende Umfeld, was zu Recht
nicht geltend gemacht worden sei. Der Rekurrent weise einzig darauf hin, dass
Materialisierung und Konstruktion der geplanten Aussentreppe einen
industriellen Hinterhofcharakter hätten, welcher in einer Wohnzone äusserst
unpassend sei. Anlässlich des Augenscheins habe sich gezeigt, dass es sich um
eine heterogene und in architektonischer Hinsicht eher durchschnittliche
Wohnzone handle. Bei der Fassadengestaltung seien unterschiedliche
Materialisierungen (Holz, Beton, Ziegel, Glas etc.) und insbesondere auch Stahl
(beispielsweise Staketengeländer) zu finden. Dass sich bei den umliegenden
Gebäuden keine vergleichbare Aussentreppe finde, stehe der ausreichenden
Einordnung nicht entgegen. Es handle sich um ein gewöhnliches
Gestaltungselement, welches sorgfältig gegliedert und entlang der
(strassenabgewandten) Fassade zu stehen komme. Es werde insbesondere keine neue
Fassadenflucht gebildet, wie die beschwerdeführerischen Ausführungen vermuten
liessen. Der Beschwerdegegner 2 habe das ihm zustehende Ermessen nicht
verletzt, indem er die befriedigende Einordnung als erfüllt erachte.
Auf diese zutreffenden Erwägungen kann vorab verwiesen
werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
Satz 2 VRG).
Sie erweisen
sich als
nachvollziehbar und werden vom Beschwerdeführer auch nicht
substanziiert gerügt. Vielmehr beschränkt dieser sich darauf, seine Vorbringen
aus dem Rekursverfahren zu wiederholen.
Insbesondere
stört sich der Beschwerdeführer nach wie vor lediglich an einem einzelnen
Gestaltungselement. Dass mit dem Gebäude keine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht werde, macht er weiterhin nicht geltend.
Die Vorinstanz hat sich beim Augenschein und in ihrem
Entscheid mit der Umgebung auseinandergesetzt. Dass es sich, wie sie erwog, um
eine heterogene und in architektonischer Hinsicht eher durchschnittliche
Wohnzone handle und bei der Fassadengestaltung unterschiedliche Materialien –
darunter namentlich auch Stahlelemente – zu finden seien, ergibt sich bereits
aus den Augenscheinfotos. Dies wird im Übrigen auch vom Beschwerdeführer nicht
bestritten. Die Augenscheinfotos zeigen sodann auch, dass Stahlelemente – wie
etwa die beim Umbauobjekt selbst oder auch bei einer weiteren, benachbarten
Liegenschaft verwendeten – filigran und unaufdringlich wirken. Dass sich bei
den umliegenden Gebäuden keine vergleichbare Aussentreppe aus Stahl findet,
steht deren befriedigenden Einordnung nicht entgegen.
Ein störender Widerspruch der Treppe zum Quartiercharakter
beziehungsweise ein stossender Gegensatz zu den die Umgebung prägenden
Merkmalen, welcher zu einem konkreten Einordnungsmangel führen würde, liegt
nicht vor.
5.2.3
Der Schluss von Vorinstanz und Beschwerdegegner 2, es liege kein
Einordnungsmangel vor, ist deshalb nicht zu beanstanden. Damit erweist sich
auch diese Rüge als unbegründet.
5.3
Schliesslich
befürchtet der Beschwerdeführer, dass das Treppensteigen auf der Aussentreppe
störenden Lärm verursachen werde, weil eine Ausführung in Stahl vorgesehen sei.
Treppen aus Stahl seien laut und jedes Treppensteigen erzeuge einen etwas
hohlen Klang, der insbesondere nachts sehr gut hörbar sei.
5.3.1
Bei der umstrittenen Aussentreppe handelt es sich um eine ortsfeste Anlage
im Sinn von Art. 2 Abs. 1 der Lärmschutz-Verordnung vom
15. Dezember 1986 (LSV, SR 814.41; vgl. auch Art. 7 Abs. 7
des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 [USG, SR 814.01]). Lärm
wird gemäss Art. 11 Abs. 1 USG durch Massnahmen bei der Quelle
begrenzt (sogenannte Emissionsbegrenzungen). Unabhängig von der bestehenden
Umweltbelastung sind Emissionen im Rahmen der Vorsorge so weit zu begrenzen,
wie dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist (Vorsorgeprinzip;
Art. 11 Abs. 2 USG; Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV).
Die Emissionen betreffenden Grundsätze sind nicht so zu
verstehen, dass jeder (im strengen Sinn) unnötige Lärm nach geltendem Recht
völlig untersagt werden muss. Es gibt keinen Anspruch auf absolute Ruhe.
Vielmehr sind geringfügige, nicht erhebliche Störungen hinzunehmen (vgl.
Art. 15 USG; dazu BGE 133 II 169 E. 3.2 mit Hinweisen, auch zum
Folgenden; ferner Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes
Umweltschutzrecht, 7. A., Bern 2022, S. 409 mit Hinweisen zur
bundesgerichtlichen Rechtsprechung). Das Vorsorgeprinzip hat nach der
Konzeption des Umweltschutzgesetzes emissionsbegrenzenden, nicht-eliminierenden
Charakter (vgl. auch BGE 124 II 219 E. 8b Abs. 2).
5.3.2
Für von Menschen verursachtem Lärm (sogenannten Alltagslärm) sind in der
Lärmschutzverordnung keine Grenzwerte vorgesehen (Fritzsche et al.,
S. 1385; BGE 133 II 292 E. 3.2 f., auch zum Folgenden). Gemäss
Art. 40 Abs. 3 LSV sind solche Immissionen im Einzelfall in Anwendung
von Art. 15 USG zu beurteilen, unter Berücksichtigung der Art. 19 und
23 USG. Im Rahmen dieser Einzelfallbeurteilung sind der Charakter des Lärms,
der Zeitpunkt und die Häufigkeit seines Auftretens sowie die
Lärmempfindlichkeit und Lärmvorbelastung der betroffenen Nachbarschaft zu
berücksichtigen (BGE 133 II 292 E. 3.3 und 146 II 17 E. 6.2
Abs. 3, je mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Dabei ist nicht auf das
subjektive Lärmempfinden einzelner Personen abzustellen, sondern eine
objektivierte Betrachtung unter Berücksichtigung von Personen mit erhöhter
Empfindlichkeit (Art. 13 Abs. 2 USG) vorzunehmen.
Nach der Rechtsprechung findet in umweltrechtlichen
Bagatellfällen, mithin bei geringfügigen Emissionen, das Vorsorgeprinzip
grundsätzlich keine Anwendung (vgl. etwa BGE 124 II 219 E. 8b mit
Hinweisen; VGr, 18. Mai 2017, VB.2017.00013, E. 7.3 f., und VGr,
31. Oktober 2013, VB.2013.00440, E. 4.3.1 [mit Beispielen]; vgl. die
Präzisierung hierzu in BGE 133 II 169 E. 3.
5.3.3
Im hier zur Beurteilung stehenden Fall ist vorab mit Bezug auf den
Charakter des Lärms festzuhalten, dass es sich beim Treppensteigen um eine notwendigerweise
mit der Wohnnutzung der Dachwohnung verbundene Tätigkeit handelt, deren
Lärmemissionen von der Mehrheit der Bevölkerung nicht als störend empfunden
wird.
Das Treppensteigen wirkt sich vorliegend – ungeachtet der
geplanten Ausführung der Aussentreppe in Stahl – höchstens geringfügig auf die
Nachbarschaft aus. Die betreffende Treppe bildet den Zugang zu einer einzigen
3,5 Zimmer-Wohnung, die als Alterswohnung geplant ist. Diese wird
lediglich von deren Bewohner/innen regelmässig genutzt werden. Es ist daher von
einer (bestimmungsgemässen) Benutzung in der Grössenordnung von täglich
wenigen, vornehmlich tagsüber sowie teilweise abends erfolgenden Bewegungen auszugehen.
Emissionen wie diese gehen mit der bestimmungsgemässen
Nutzung von Bauten und Anlagen in einer Wohnzone naturgemäss einher. Sie sind
deshalb hinzunehmen (ebenso VGr, 13. November 2014, VB.2014.00166,
E. 9.3 [betreffend den mit der Benutzung einer Pergola einhergehenden
Lärm]).
Aufgrund der Geringfügigkeit der hier in Frage stehenden
Immissionen ist diesen ein rechtserhebliches Störpotenzial abzusprechen (ebenso
in VGr, 13. November 2014, VB.2014.00166, E. 9.3; vgl. auch die
Beispiele in VGr, 31. Oktober 2013, VB.2013.00440, E. 4.3.1). Sodann
ist nicht ersichtlich, dass mit kleinem Aufwand eine erhebliche Verbesserung
der zu erwartenden, ohnehin schon geringfügigen Lärmemissionen möglich wäre.
Dass es, wie der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang
einzig ausführt, "durchaus möglich" wäre, die Aussentreppe an der der
beschwerdeführerischen Liegenschaft nicht zugewandten Nordwestfassade (also zur
Strasse hin) zu erstellen, ist nicht massgeblich: Die Bauherrschaft kann nicht
zur Prüfung einer Alternative verpflichtet werden, wenn die projektierte Lösung
rechtskonform bzw. bewilligungsfähig ist. Gemäss § 320 PBG ist eine
Bewilligung zu erteilen (vgl. auch § 321 PBG), wenn das Bauvorhaben den
Vorschriften des Planungs- und Baugesetzes und den ausführenden Verfügungen
entspricht (vgl. hierzu Fritzsche et al., S. 436).
6.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.
7.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens
dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Dieser ist zudem zu
verpflichten, der anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegnerschaft eine
angemessene Parteientschädigung auszurichten (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).
Der Beschwerdegegner 2 hat im Streit
zwischen zwei privaten Parteien keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung
(§ 17 Abs. 3 VRG; vgl. Plüss, § 17 N. 100).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--
Zustellkosten,
Fr. 4'180.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2
für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des
Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim
Bundesgericht,1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.