zh_verwaltungsgericht · SB.2003.00015 · 2003-08-27 · de

Grundstückgewinnsteuer | Landkreditzinsen eines Liegenschaftenhändlers Die während unbeschränkter Steuerpflicht im Kanton Zürich angefallenen Landkreditzinsen können nicht als Aufwendung angerechnet werden. Nach Sitzverlegung in einen anderen Kanton werden die Landkreditzinsen angerechnet, wenn der Steuerpflichtige den Nachweis erbringt, dass mangels laufender Erträgnisse im Kanton Zürich die Landkreditzinsen bei der Ertragssteuer nicht angerechnet werden konnten.

Zürich Verwaltungsgericht 27.08.2003 SB.2003.00015
Zurich Verwaltungsgericht 27.08.2003 SB.2003.00015
Zurigo Verwaltungsgericht 27.08.2003 SB.2003.00015

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2003.00015
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Geschäftsnummer:
SB.2003.00015
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.08.2003
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
Landkreditzinsen eines Liegenschaftenhändlers
Die während unbeschränkter Steuerpflicht im Kanton Zürich angefallenen Landkreditzinsen können nicht als Aufwendung angerechnet werden. Nach Sitzverlegung in einen anderen Kanton werden die Landkreditzinsen angerechnet, wenn der Steuerpflichtige den Nachweis erbringt, dass mangels laufender Erträgnisse im Kanton Zürich die Landkreditzinsen bei der Ertragssteuer nicht angerechnet werden konnten.
Stichworte:
AUFWENDUNG
AUSSERKANTONAL
BEWEISLASTVERTEILUNG
DOPPELBESTEUERUNGSVERBOT
ERTRAGSSTEUER
GESCHÄFTSLIEGENSCHAFT
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
ITERATIVE METHODE
LANDKREDITZINSEN
LIEGENSCHAFTENHÄNDLER
SITZWECHSEL
STEUERAUSSCHEIDUNG
VERTRAUENSSCHUTZ
Rechtsnormen:
§ 46 lit. II ABV
§ 45 lit. I aStG
§ 46 lit. g aStG
§ 166 lit. I aStG
§ 169 lit. II aStG
Art. 127 lit. III BV
Publikationen:
RB 2003 Nr. 107 S. 226
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
I. Die C AG erwarb am 15. Mai 1986 von D das in der
Gemeinde X gelegene Grundstück Kat.Nr. 01, 30'269 m
2
Bauland, zum Preis von Fr. 6'053'800.-.
In der Folge wurden Teile dieses Grundstücks parzelliert und
etappenweise überbaut, und zwar zunächst mit fünf Mehrfamilienhäusern und drei
Tiefgaragen. Anschlies­send wurden zwei weitere Mehrfamilienhäuser erstellt,
während ein Teil des Grundstücks unüberbaut blieb. Bezüglich zwei der
unmittelbar nach dem Kauf erstellten Mehrfamilienhäuser, K-Strasse 02 und 03, begründete
die C AG ein (Eigentümer-)Baurecht und ver­äusserte die Wohnungen im Jahr
1988 im Stockwerkeigentum. Die übrigen Mehrfamilienhäuser behielt sie als
Mietobjekte.
Die C AG verlegte auf 1. Januar 1997 ihren Sitz von der
Gemeinde Y im Kanton Zürich in die Gemeinde Z (Kanton Schwyz).
In den Jahren 1997 und 1998 erwirkte die E AG auf dem
nördlichen, gegen die L-Strasse gelegenen Teil des erwähnten Grundstücks
mehrere Baubewilligungen für insgesamt 36 Doppel- und Reiheneinfamilienhäuser.
Dementsprechend liess die C AG diesen Grundstücksteil parzellieren und
veräusserte zwischen dem 27. Oktober 1997 und dem 30. November 1998
20 Hausliegenschaften an verschiedene Erwerber.
Aus Anlass dieser 20 Handänderungen auferlegte der
Grundsteuer-Ausschuss des Ge­meinderats X der C AG mit
Veranlagungsentscheid vom 5. April 2000 und Einspracheentscheid vom 26. Juni
2000 Grundstückgewinnsteuern von insgesamt Fr. 682'471.-.
II. Die Steuerrekurskommission III hiess den Rekurs der
Pflichtigen am 10. Januar 2003 teilweise gut, indem sie die
Grundstückgewinnsteuern auf insgesamt Fr. 409'747.90 herabsetzte.
Die Kommission erwog, die Pflichtige verlange zu Unrecht die
gewinnmindernde Anrechnung der auf die 20 veräusserten Parzellen entfallende
Teil der Landkreditzinsen von Fr. 3'427'000.-. Die
doppelbesteuerungsrechtlich gebotene Anrechnung gelte erst für diejenigen
Zinsen, die nach dem Wechsel des Sitzes der Pflichtigen in den Kanton Schwyz
angefallen seien. Die vor dem Sitzwechsel am 1. Januar 1997 angefallenen Zinsen
könnten nach der Rechtsprechung zum massgeblichen früheren Zürcher Steuergesetz
nicht bei der Grundstückgewinnsteuer, sondern einzig bei der Ertragssteuer als
Geschäftsaufwand in Ab­zug gebracht werden. Eine Anrechnung solcher Zinsen bei
der Grund­stück­ge­winn­steu­er komme gemäss einem verwaltungsgerichtlichen
Präjudiz gegebenenfalls aus Grün­den des Vertrauensschutzes in Frage. Die
Voraussetzungen hierfür seien indessen nicht er­füllt, wie die Untersuchung der
Rekurskommission ergeben habe. Dennoch seien die Land­kreditzinsen der Jahre
1991 bis 1996, die zu vortragbaren Geschäftsverlusten geführt hätten, anders
als die Zinsen der Jahre 1986 bis 1990 deren Aktivierung bis zur Ver­äus­se­rung
nicht nachgewiesen sei, auch nach der Sitzverlegung für die Berechnung der
Grund­stück­gewinnsteuer anzurechnen, weil deren Nichtberücksichtigung in be­mes­sungs­recht­li­cher
Sicht stossend und deren fortbestehende Aktivierung in der Handelsbilanz auch
unter dem Gesichtswinkel von Art. 46 Abs. 2 aBV zulässig sei. Der auf
die veräusserten Parzellen entfallende Teil der Landkreditzinsen der Jahre 1997
und 1998 von Fr. 451'725.- sowie die aus der Veräusserung der fraglichen
Parzellen geschuldeten Grund­stück­gewinn­steuern seien als Anlagekosten
anzurechnen. Obwohl die Pflichtige die Buch­hal­tung­sunterlagen nicht
vollständig eingereicht habe, sei anzunehmen, dass keine genügend hohen
Liegenschaftenerträge vorhanden gewesen seien, um mit den der Liegenschaft zu­re­chenbaren
Landkreditzinsen und Grund­stückgewinnsteuern verrechnen zu können.
III. Mit Beschwerde vom 27. Februar 2003 (SB.2003.00015) liess
die Gemeinde X dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei die Sache zum
Neuentscheid an die Steuerrekurskommission III zurückzuweisen;
eventualiter seien ihre Grundsteuerveranlagungen vom 5. April 2000 wieder
herzustellen.
Die Pflichtige liess ihrerseits am 28. Februar 2003 Beschwerde
erheben (SB.2003.00016) und den Antrag stellen, die geschuldeten
Grundstückgewinnsteuern so festzulegen, dass die anteiligen Landkreditzinsen von
Fr. 353'166.90 vollumfänglich berücksichtigt würden. Ausserdem sei die
Kostenauflage der Rekurskommission aufzuheben und es sei ihr für das Rekurs-
und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zuzusprechen.
Die Steuerrekurskommission III schloss in ihrer
Vernehmlassung auf teilweise Gutheissung der Beschwerde der Gemeinde X und auf
Abweisung der Beschwerde der Pflichtigen; dieser seien neu
Grundstückgewinnsteuern von insgesamt Fr. 453'944.80 aufzuerlegen.
Die Parteien, die wechselseitig Abweisung der Beschwerde
beantragten, erhielten Gelegenheit, zur Vernehmlassung der Rekurskommission
Stellung zu nehmen. Sie machten von dieser Möglichkeit am 19. Mai 2003 und 5.
Juni 2003 Gebrauch.
Die
Kammer zieht in Erwägung:
1. Die Beschwerden der Gemeinde X (SB.2003.00015) und der
Pflichtigen (SB.2003.00016), an welchen diese als Parteien beteiligt sind,
haben denselben Rekursentscheid zum Gegenstand. Es rechtfertigt sich daher, die
beiden Beschwerden zu vereinigen.
2. Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können
laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle
Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.
Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine
Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die
Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben.
Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Re­kurskommission in
Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu
überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu
setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich
auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf
Ermessensmissbrauch.
3. Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 161 Abs. 1
des vorliegend gemäss § 279 Abs. 1 StG noch anwendbaren früheren
Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) erhoben. Grund­stückgewinn ist nach
§ 164 Abs. 1 aStG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten
(Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Bei parzellenweiser Veräusserung
eines Grundstücks sind kraft § 169 Abs. 2 aStG Aufwendungen
anrechenbar, soweit sie die veräusserte Parzelle betreffen; unausscheidbare
Aufwendungen sind anteilsmässig anrechenbar.
a) Die anrechenbaren Aufwendungen werden in § 166
Abs. 1 aStG abschliessend aufgezählt. Daraus ergibt sich, dass
geschäftliche (wie private) Landkreditzinsen, d.h. Schuld­zinsen zur
Finanzierung des Landerwerbs, nicht anrechenbar sind. Sie können ein­zig bei
der Einkommens- und Ertragssteuer als Geschäftsaufwand gemäss § 25
Abs. 1 lit. b bzw. § 45 Abs. 1 aStG in Abzug gebracht werden
(RB 1997 Nr. 47). Wie das Verwaltungs­gericht in einem die Pflichtige und
die Gemeinde W betreffenden Verfahren erwogen hat, kann nur ausnahmsweise – aus
Gründen des Vertrauensschutzes – die Anrechnung von Landkreditzinsen bei der
Grundstückgewinnsteuer in Frage kommen, sofern die Zinsen in gutem Glauben
aktiviert, auf dieser Grundlage die Steuererklärungen für die Einkom­mens- oder
Ertragssteuer abgegeben worden sind, die Steuerbehörde die Aktivierung der
Zinsen zu Unrecht zugelassen hat und die betreffenden Veranlagungen in
Rechtskraft erwachsen sind (VGr, 19. November 1997, SR.97.00052).
b) Gewerbsmässige Liegenschaftenhändler, die im Kanton Zürich
weder ihren Sitz noch eine Betriebsstätte haben, können bei der Veräusserung
von im Kanton gelegenen Grundstücken aufgrund der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung zum Verbot der Doppelbesteuerung im interkantonalen Verhältnis
(Art. 46 Abs. 2 aBV bzw. Art. 127 Abs. 3 BV) bei der
Grundstückgewinnsteuer über die Aufzählung von § 166 Abs. 1 aStG
hinaus weitere mit dem Erwerb und der Veräusserung ihrer
Geschäftsliegenschaften zusammenhängende Aufwendungen bei der
Grundstückgewinnsteuer geltend machen. Hierzu gehören auch alle Kosten, die im
Rahmen der ordentlichen Betriebsrechnung als Aufwand hätten berücksichtigt werden
müssen, mangels laufender Erträgnisse indessen nicht verrechnet werden konnten
und daher ausscheidungsrechtlich "aktiviert" werden müssen (BGE 120
Ia 361; Ernst Höhn/Peter Mäusli, Interkantonales Steuerrecht, 4.A.
Bern/Stuttgart/Wien 1999, § 28 Ziff. 51; Felix Richner/Walter
Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Steuergesetz, Zürich 1999,
§ 221 N. 108 ff.). Unter diesen Voraussetzungen sind auch Landkreditzinsen
von Bundesrechts wegen bei der zürcherischen Grundstückgewinnsteuer anzurechnen.
4. Die Pflichtige hat ihren Sitz am 1. Januar 1997 in den
Kanton Schwyz verlegt; erst seit diesem Zeitpunkt gilt sie als
Liegenschaftenhändlerin mit Sitz ausserhalb des Kan­tons Zürich und untersteht
sie den Steuerhoheiten der Kantone Zürich und Schwyz. Wie die Rekurskommission
zu Recht erkannt hat, richtet sich die Frage nach der Anrechnung der von der
Pflichtigen geltend gemachten Landkreditzinsen ausschliesslich nach zürcherischem
Recht, soweit sie vor dem Sitzwechsel angefallen sind, während nach diesem Wechsel
angefallene Zinsen nach Massgabe des Doppelbesteuerungsrechts zu
berücksichtigen sind.
a) Die vor dem Sitzwechsel am 1. Januar 1997 angefallenen
Landkreditzinsen können nach der einschlägigen Rechtsprechung nicht bei der
Grundstückgewinnsteuer angerechnet werden (vgl. E. 3a). Die
Rekurskommission hat sodann einlässlich und zutreffend dargetan, dass und
weshalb aufgrund ihrer Untersuchung die vom Verwaltungsgericht in seinem
Entscheid vom 19. November 1997 (SR.97.00052) umschriebenen Voraussetzungen für
eine ausnahmsweise Berücksichtigung der Zinsen aus Gründen des Vertrauensschutzes
nicht erfüllt sind (vgl. § 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13.
Juni 1976).
Insbesondere hat die Vorinstanz zu Recht festgestellt, dass
die Zinsen der Jahre 1986 bis 1990 von insgesamt Fr. 1'115'146.55, deren
Anrechnung im Umfang von Fr. 353'166.90 die Pflichtige in der Beschwerde
verlangt, zwar aktiviert worden sind, der Nachweis aber dafür fehlt, dass diese
Zinsen bis zum Verkauf der streitbetroffenen 20 Liegenschaften aktiviert
geblieben sind.
Diesen Feststellungen widerspricht die Pflichtige nicht. Sie
wendet lediglich ein, die Begründung der Rekurskommission sei
"unmassgeblich", weil das Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 19.
November 1997 (SR.97.00052) in der sie betreffenden Sache die Ansicht vertreten
habe, dass die in den Jahren bis zur Steuergesetzänderung per 1. Januar 1991
angefallenen aktivierten Schuldzinsen aus Gründen des Vertrauensschutzes bei
der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden könnten. Die Voraussetzungen dafür
seien er­füllt gewesen, wie das Verwaltungsgericht am 22. April 1998
(SR.98.00005) erkannt habe. Diese Entscheide hätten zwar die Gemeinde W
betroffen, doch hätten ihnen die glei­chen Jahresabschlüsse und der gleiche
Sachverhalt zugrunde gelegen wie in dem hier zu beurteilenden Fall, weshalb
keine andere Betrachtungsweise greifen könne und dürfe.
Es kann offen gelassen werden, ob Sach- und Rechtslage
vorliegend dieselben sind wie in den erwähnten Entscheiden. Selbst wenn dem so
wäre, gälte es zu beachten, dass das Verwaltungsgericht an seine rechtliche und
tatsächliche Würdigung in Entscheiden, wel­che andere Handänderungen betreffen,
von vornherein nicht gebunden ist. Das wäre selbst dann der Fall, wenn neben
der Pflichtigen die Gemeinde X daran beteiligt gewesen wäre. Anders wäre nur
dann zu entscheiden, wenn das widersprüchliche Verhalten des
Verwaltungsgerichts gegen Treu und Glauben verstiesse. Das setzte (unter
anderem) voraus, dass die Pflichtige im berechtigten Vertrauen auf die
erwähnten Verwaltungsgerichtsentscheide für sie nachteilige nicht wieder
rückgängig zu machende Dispositi­onen getroffen hätte (vgl.
Richner/Frei/Kaufmann, § 132 N. 40 ff., insbesondere N. 52, mit
zahlreichen Hinweisen). Derartige Dispositionen getroffen zu haben, behauptet
die Pflichtige jedoch selber nicht, und sind solche auch aus den Akten nicht
ersichtlich.
Die Beschwerde der Pflichtigen ist somit abzuweisen.
b) Die Pflichtige unterstand bis Ende 1996 der alleinigen
Steuerhoheit des Kantons Zürich, nach dessen Recht – wie erwähnt –
Landkreditzinsen nicht bei der Grundstückgewinnsteuer, sondern nur bei der
Ertragssteuer angerechnet werden können, und zwar selbst dann, wenn die
Berücksichtigung der Zinsen bei der Ertragssteuer zu vortragbaren Geschäfts­verlusten
im Sinn von § 46 lit. g aStG führt, die in späteren Steuerperioden
nicht mehr verrechnet werden können. Dieses Ergebnis mag im Einzelfall stossend
erscheinen, ist aber als systembedingte verfassungskonforme Folge des
monistischen Systems, das pri­vate und geschäftliche Grundstückgewinne (mit
Ausnahme der wieder eingebrachten Abschreibungen) in gleicher Weise der als
Objektsteuer ausgestalteten Grundstückgewinnsteuer unterwirft, hinzunehmen
(VGr, 18. Dezember 2002, SB.2002.00068, ZStP 2003, 169).
Aus diesem Grund verbietet sich
entgegen der Auffassung der Rekurskommission jegliche Anrechnung von
Landkreditzinsen aller Jahre vor 1997, und zwar auch soweit sie Eingang in
vortragbare, wegen des Sitzwechsels der Pflichtigen am 1. Januar 1997 definitiv
nicht mehr verrechenbare Geschäftsverluste Eingang gefunden haben. Der von
Bundesrechts wegen für den Kanton Zürich bestehende Zwang, (gegebenenfalls) bei
der Grundstück­ge­winn­steuer nach kantonalem Recht (unter anderem) nicht
abzugsfähige Landkreditzinsen anzurechnen, findet seine Rechtfertigung einzig
und allein darin, dass der Belegenheitskanton, dem die Besteuerung der
Grundstückgewinne zugewiesen ist, auch die Schuld­zinsen, die dem
Liegenschaftenhändler im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräusserung von
Geschäftsliegenschaften erwachsen sind, zu übernehmen hat, welche sonst das
Steuersubstrat des Kantons, in welchem der Veräusserer aufgrund seines Sitzes
unbeschränkt steuer­pflichtig ist, aus kollisionsrechtlicher Sicht sachwidrig schmälern
würden.
Die Beschwerde der Gemeinde X
erweist sich insoweit als begrün­det.
c) Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum
Doppelbesteuerungsverbot (vgl. E. 3b) sind die in den Geschäftsjahren 1997
und 1998 bei der Pflichtigen angefallenen Landkreditzinsen bei der
Grundstückgewinnsteuer anzurechnen, soweit sie im Rahmen der ordentlichen
Betriebsrechnung als Aufwand hätten berücksichtigt werden müssen, mangels
laufender Erträgnisse jedoch nicht hatten verrechnet werden können. Ähnliches
gilt für die Anrechnung der Grundstückgewinnsteuer, die nach der itinerativen
Methode zu berechnen ist (RB 1996 Nr. 50).
aa) Die Rekurskommission hat festgestellt, dass im Licht der
doppelbesteuerungsrechtlichen Ordnung der auf die veräusserten Parzellen entfallende
Teil der Landkreditzinsen von insgesamt Fr. 451'725.- sowie die aus der
Veräusserung der fraglichen Parzellen geschuldeten Grundstückgewinnsteuern als
Anlagekosten anzurechnen seien. Sie ist angesichts von der Pflichtigen nicht
vollständig eingereichter Buchhaltungsunterlagen letztlich aufgrund von
Wahrscheinlichkeitsüberlegungen zum Schluss gelangt, dass keine genügend hohen
Liegenschaftenerträge vorhanden gewesen seien, um mit den der Liegenschaft zurechenbaren
Landkreditzinsen und Grundstückgewinnsteuern verrechnen zu können.
Die Vorinstanz hat indessen der beweisrechtlichen Lage
ungenügend Rechnung getragen. Die Tatsachen, welche Voraussetzung für die
Anrechnung der Landkreditzinsen und der Grundstückgewinnsteuern bilden, sind
beweislos geblieben und hätten deshalb nach der allgemeinen Beweislastregel zu
Ungunsten der beweisbelasteten Pflichtigen als nicht verwirklicht betrachtet
werden müssen. Wohl hätte die Rekurskommission dessen un­geachtet ausnahmsweise
zu einer auf Wahrscheinlichkeitsüberlegungen gestützten Schätzung Zuflucht
nehmen dürfen. Doch hätte sie anhand aller aktenkundigen Umstände – ohne auf
Vermutungen zurückzugreifen – im Einzelnen und in nachvollziehbarer Weise
darlegen müssen, dass und weshalb die tatsächlichen Voraussetzungen für die
Anrechnung von Land­kreditzinsen und Grundstückgewinnsteuern grundsätzlich
erfüllt seien und nur das Ausmass der Anrechnung ungewiss bleibe (vgl. Martin
Zweifel, in Kommentar zum Schwei­zerischen Steuerrecht I/1, 2. A.
Basel/Genf/München 2002, Art. 46 StHG N. 26). Einzig dieses Ausmass hätte
sie alsdann schätzen dürfen.
Die festgestellte Rechtsverletzung wird die Rekurskommission
im zweiten Rechtsgang beheben müssen, wobei sie gegebenenfalls gestützt auf
eine ergänzende Untersuchung und unter Anhörung der Parteien neu über die
Anrechnung der Landkreditzinsen und Grundstückgewinnsteuern zu befinden hat.
bb) Den Anteil der 6'371 m
2
umfassenden
Parzellen an Landkreditzinsen hat die Rekurskommission ohne Begründung aufgrund
der von der Pflichtigen verfochtenen überbau­ten Fläche des ursprünglichen
Grundstücks von 20'116 m
2
berechnet. Im vorliegenden Verfahren
schliesst sie sich jedoch ebenfalls ohne Begründung der von der Gemeinde X
vertretenen Auffassung an, wonach die Gesamtfläche des Grundstücks von
30'269 m
2
, vermindert um Trottoirland von 268 m
2
und Strassenland von 1'256 m
2
, somit 28'745 m
2
massgebend sei. Das ergäbe anteilige anzurechnende Landkreditzinsen von
Fr. 100'119.70 statt wie im vorinstanzlichen Entscheid ermittelt Fr.
143'067.20.
Die Rekurskommission wird im zweiten Rechtsgang mit Begründung
– gegebenenfalls nach einer weiteren Untersuchung – zu entscheiden haben,
aufgrund welcher Gesamt­fläche der auf die veräusserten Parzellen entfallende
allfällige Anteil an den Landkreditzinsen zu ermitteln ist.
Aus all diesen Gründen ist die Beschwerde der Gemeinde X
gutzuheissen.
5. Bei diesem – zum Teil unentschiedenen – Ausgang des
Verfahrens rechtfertigt es sich, die Kosten der Pflichtigen zu
5
/
6
und der Gemeinde X zu
1
/
6
aufzuerlegen (§ 151
Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213
Satz 2 StG). Der weitgehend unterliegenden Pflichtigen steht keine
Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und
§ 213 Satz 2 StG).
Demgemäss beschliesst
die Kammer:
Die Beschwerden SB.2003.00015 und SB.2003.00016 werden
vereinigt;
und entscheidet:
1.    Die Beschwerde der C AG wird abgewiesen.
2.    Die Beschwerde der Gemeinde X wird gutgeheissen. Die
Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der
Erwägungen an die Steuerrekurskommission III zurückgewiesen.
3.    Über die Kostenauflage und die Zusprechung einer
Parteientschädigung im Rekursverfahren hat die Steuerrekurskommission III
im Neuentscheid zu befinden.
4.
Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  15'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.      160.--   Zustellungskosten,
Fr.  15'160.--   Total der Kosten.
5.    Die Gerichtskosten werden zu
5
/
6
der C AG und zu
1
/
6
der Gemeinde X auferlegt.
6.    Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    ...