zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00472 · 2023-07-06 · de

Unterschutzstellung | Frage der Unterschutzstellung des (nicht inventarisierten) alten Mühlegebäudes von Steinmaur. Das Mühlegebäude weist keinen Eigenwert auf, der für sich allein genommen eine Unterschutzstellung rechtfertigen würde. Es kann offenbleiben, ob die Anerkennung eines gewissen Eigenwerts des Mühlegebäudes voraussetzt, dass die Zeugenschaft einer wirtschaftsgeschichtlichen Epoche unmittelbar am Gebäude ablesbar ist: Der hohe Situationswert rechtfertigt eine Unterschutzstellung unabhängig davon, ob und inwieweit das Gebäude einen ablesbaren Zeugenwert aufweist. Als Teil des Ensembles an der Strassenkreuzung prägt es die Siedlung im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG wesentlich mit, wobei sowohl die besondere Gestaltung und Erscheinung als auch die vorhandene Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen. Die entsprechenden Erwägungen des Baurekursgerichts sind nicht zu beanstanden. Ebenso wenig die vorinstanzliche Abwägung der Interessen bzw. die Beurteilung der Verhältnismässigkeit. Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 06.07.2023 VB.2022.00472
Zurich Verwaltungsgericht 06.07.2023 VB.2022.00472
Zurigo Verwaltungsgericht 06.07.2023 VB.2022.00472

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00472
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Geschäftsnummer:
VB.2022.00472
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 06.07.2023
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 18.03.2024 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Unterschutzstellung
Frage der Unterschutzstellung des (nicht inventarisierten) alten Mühlegebäudes von Steinmaur.
Das Mühlegebäude weist keinen Eigenwert auf, der für sich allein genommen eine Unterschutzstellung rechtfertigen würde. Es kann offenbleiben, ob die Anerkennung eines gewissen Eigenwerts des Mühlegebäudes voraussetzt, dass die Zeugenschaft einer wirtschaftsgeschichtlichen Epoche unmittelbar am Gebäude ablesbar ist: Der hohe Situationswert rechtfertigt eine Unterschutzstellung unabhängig davon, ob und inwieweit das Gebäude einen ablesbaren Zeugenwert aufweist. Als Teil des Ensembles an der Strassenkreuzung prägt es die Siedlung im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG wesentlich mit, wobei sowohl die besondere Gestaltung und Erscheinung als auch die vorhandene Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen. Die entsprechenden Erwägungen des Baurekursgerichts sind nicht zu beanstanden. Ebenso wenig die vorinstanzliche Abwägung der Interessen bzw. die Beurteilung der Verhältnismässigkeit.
Abweisung.
Stichworte:
DENKMALPFLEGE
EIGENWERT
ENSEMBLE
INTERESSENABWÄGUNG
SCHUTZWÜRDIGKEIT
SITUATIONSWERT
UNTERSCHUTZSTELLUNG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
WICHTIGER ZEUGE
ZEUGENSCHAFT
Rechtsnormen:
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 205 PBG
§ 207 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2022.00472
Urteil
der 1. Kammer
vom
6. Juli 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter José Krause, Ersatzrichter
Kaspar Plüss,
Gerichtsschreiberin
Laura Diener.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
Zürcher Heimatschutz ZVH,
Beschwerdegegner,
und
Gemeinderat Steinmaur,
Mitbeteiligter,
betreffend Unterschutzstellung,
hat sich ergeben:
I.
Am 7. Juni 2021 beschloss der
Gemeinderat Steinmaur, auf eine Unterschutzstellung des Gebäudeensembles
Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 oder Teilen davon (C-Strasse 03,
Steinmaur) werde verzichtet (Disp.-Ziff. I). Dem Grundeigentümer – A –
wurde eine Bewilligung erteilt zum Abbruch der Liegenschaft sowie zum Neubau
eines Büro- und Geschäftshauses mit Tiefgarage (Disp.-Ziff. II ff.).
II.
Dagegen erhob der Zürcher Heimatschutz (ZVH) am 7. Juli
2021 Rekurs beim Baurekursgericht. Er beantragte die Aufhebung des Gemeinderatsentscheids
vom 7. Juni 2021 und die Rückweisung der Sache zur Unterschutzstellung des
ehemaligen Mühlegebäudes und des Silos sowie zur Festlegung des Schutzumfangs
dieser Bauten. Am 1. Dezember 2021 führte das Baurekursgericht einen
Abteilungsaugenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 16. Juni 2022
hiess das Baurekursgericht den Rekurs des Zürcher Heimatschutzes teilweise gut.
Es hob den Beschluss des Gemeinderates Steinmaur vom 7. Juni 2021 auf und
lud den Gemeinderat ein, das alte Mühlegebäude auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 02 an der C-Strasse 03 in Steinmaur im Sinn der Erwägungen
unter Schutz zu stellen; im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen.
III.
Am 15. August 2022 erhob A Beschwerde beim
Verwaltungsgericht. Er beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. Juni
2022 sei aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderats Steinmaur vom 7. Juni
2021 sei wiederherzustellen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST)
zulasten des Zürcher Heimatschutzes.
Das Baurekursgericht beantragte am 6. September 2022
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort
vom 10. September 2022 beantragte der Zürcher Heimatschutz, die Beschwerde
sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter ausgangsgemässen Kosten-
und Entschädigungsfolgen. Mit Replik vom 7. Oktober 2022 hielt A an seinen
Anträgen und Begründungen fest; ergänzend beantragte er die Durchführung eines
Augenscheins. Mit Duplik vom 22. Oktober 2022 hielt der Zürcher Heimatschutz
an seinen Anträgen fest, ebenso A mit Eingabe vom 10. November 2022. Der
Gemeinderat Steinmaur liess sich nicht vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Formelle Fragen
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
1.2
Der
Beschwerdeführer ist – als im Rekursverfahren unterliegender Grundeigentümer –
ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und
§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).
1.3
Zu prüfen
ist, ob es sich beim vorinstanzlichen Rekursentscheid vom 16. Juni 2022 um
ein zulässiges Anfechtungsobjekt handelt.
1.3.1
Soweit die Vorinstanz die von der Gemeinde erteilte Abbruch- und
Neubaubewilligung aufgehoben hat, liegt ohne Weiteres ein vor
Verwaltungsgericht anfechtbarer Endentscheid vor (
§ 41 Abs. 3
in Verbindung mit § 19a Abs. 1 VRG
).
1.3.2
Soweit die Vorinstanz die Gemeinde dazu eingeladen hat, das alte
Mühlegebäude im Sinn der Erwägungen unter Schutz zu stellen, liegt ein Rückweisungsentscheid
vor. Ein
Rückweisungsentscheid, mit dem die Sache zu neuer
Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen wird, schliesst das Verfahren nicht
ab und stellt daher grundsätzlich einen Zwischenentscheid dar, der nur unter
den Voraussetzungen von § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a
Abs. 2 VRG und Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni
2005 (BGG) direkt mit Beschwerde angefochten werden kann. Ein solcher Entscheid
ist jedoch ausnahmsweise als Endentscheid zu behandeln, nämlich wenn der
unteren Instanz, an die die Sache zurückgewiesen wird, kein
Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die Rückweisung nur noch der
Umsetzung des höherinstanzlich Angeordneten dient (vgl. BGE 138 I 143 E. 1.2).
1.3.3
Im vorliegenden Fall stellt sich die Frage, inwieweit der
Gemeinde ein Ermessensspielraum zusteht im Zusammenhang mit der
Unterschutzstellung, die sie aufgrund der Rückweisung anzuordnen hat. Die Vorinstanz
hatte in den Erwägungen des angefochtenen Entscheids festgehalten,
"unabdingbar"
seien
der Erhalt der Substanz und des Erscheinungsbildes der
strassenzugewandten Süd- und Westfassaden [recte: Süd- und Ostfassaden] sowie
des Daches in all seinen Teilen und dessen weitgehende Geschlossenheit. Mit
dieser Formulierung hat die Vorinstanz zwar nur einen minimalen und nicht einen
exakten Schutzumfang des alten Mühlegebäudes umschrieben, sodass der Gemeinde
in Bezug auf den Schutzumfang ein Ermessensspielraum zusteht. Doch die
Offenheit des Schutzumfangs ändert nichts daran,
dass
das alte
Mühlegebäude unter Schutz zu stellen ist bzw. dass der Gemeinde diesbezüglich
kein Entscheidungsspielraum zusteht. Eine Unterschutzstellung, die (mindestens)
den Substanzerhalt mehrerer Fassaden und des Daches umfasst, ist jedoch nicht
vereinbar mit dem Bauvorhaben des Beschwerdeführers, das den Abbruch des
bestehenden Gebäudeensembles und die Erstellung eines neuen Büro- und
Geschäftshauses vorsieht. Insoweit hat die vorinstanzliche
Unterschutzstellungsanordnung den Charakter eines Endentscheids.
1.4
Demnach
liegt – auch in Bezug auf die Rückweisung – ein zulässiges Anfechtungsobjekt
vor. Da auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die
Beschwerde einzutreten (unter Vorbehalt des Augenscheinantrags, vgl. E. 2).
1.5
Der
Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens beschränkt sich auf die Frage, ob
die Vorinstanz die erstinstanzliche Baubewilligung zu Recht aufgehoben hat und
ob sie die Unterschutzstellung des alten Mühlegebäudes anordnen durfte. Beim
alten Mühlegebäude handelt es sich um den südöstlichsten Teil des Gebäudeensembles
Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02. Bereits rechtskräftig
entschieden ist demgegenüber die
Nichtunterschutzstellung
der übrigen
sechs Teile des Gebäudeensembles auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 (drei
Getreidesilos, zwei nordseitige Anbauten, ein Zwischenaufbau), insbesondere
auch des – vom Gutachten als wertvoll erachteten – Siloturms von 1935.
1.6
Was die
gerichtliche Überprüfungsbefugnis im Zusammenhang mit Unterschutzstellungen
betrifft, geht die Rechtsprechung von folgenden Grundsätzen aus: Ob eine Baute
im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer Unterschutzstellung
bedarf, ist zu einem erheblichen Teil Rechtsfrage. Soweit es sich dabei um
Ermessensfragen handelt, hat das Baurekurs.gericht trotz der bei der
Ermessenskontrolle gebotenen Zurückhaltung eine eigenständige Beurteilung
vorzunehmen, zu der es denn auch – als mit Fragen der Denkmalpflege vertrautes
Gremium – in der Lage ist. Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50
Abs. 1 i.
V.
m. § 20 Abs. 1
lit. a VRG von vornherein auf Rechtskontrolle beschränkten
Überprüfungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu
beachten. Es hat namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung
zuständige Verwaltungsbehörde beziehungsweise die Rekursinstanz alle
wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und
gewürdigt hat (vgl. VGr, 18. August 2022, VB.2021.00563, 4.3).
2.
Augenschein
2.1
Der
Beschwerdeführer beantragte im Rahmen der Replik die Durchführung eines
Augenscheins. Zur Begründung führte er an, dass der Situationswert des alten
Mühlegebäudes aufgrund der Akten nur ungenügend beurteilt werden könne, da die
Augenscheinfotos des Baurekursgerichts keine hinreichende Beurteilung erlauben
würden und da das Gutachten diesbezüglich mangelhaft begründet sei.
2.2
Der
Beschwerdegegner wendet vorab ein, der Augenscheinantrag sei erst im Rahmen der
Replik und somit verspätet erfolgt. Dieser Säumniseinwand erweist sich als
berechtigt, da grundsätzlich auch Augenscheinanträge gemäss § 54
Abs. 1 VRG innert Beschwerdefrist zu stellen sind. Weil zudem nicht
erkennbar ist, inwieweit die Gründe für die Stellung des Augenscheinbegehrens
erst nach Ablauf der Beschwerdefrist eingetreten sein könnten (vgl. Alain Griffel
in: ders. [Hrsg.],
Kommentar
zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014,
[
VRG-Kommentar], § 23 N. 14), ist auf den Antrag nicht einzutreten.
2.3
Das
Verwaltungsgericht ist allerdings aufgrund von § 60 Satz 1 VRG dazu
verpflichtet, den Sachverhalt – unabhängig vom Zeitpunkt entsprechender Anträge
– von Amtes wegen zu klären, soweit vor dem Hintergrund der Akten noch
Klärungsbedarf besteht (vgl. BGE 133 V 196 E. 1.4; Marco Donatsch,
VRG-Kommentar, § 52 N. 28 und § 60 N. 5). Demnach kann
ungeachtet der Antragssäumnis geprüft werden, ob ein erneuter Augenschein zur
weiteren Erhellung des Sachverhalts beitragen würde (vgl. BGr, 23. September
2022, 1C_679/2021, E. 3.5; BGr, 18. November 2014, 1C_212/2014,
E. 2.3.1; VGr, 25. August 2022, VB.2022.00196, E. 3.2 und 3.3).
2.4
Die
zentrale Frage, welcher Situationswert dem alten Mühlegebäude zukommt bzw.
inwieweit dieses Gebäude – allenfalls als Ensemble gemeinsam mit weiteren an
der betreffenden Kreuzung liegenden Gebäuden – das Ortsbild wesentlich
mitprägt, kann entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers anhand der bei den
Akten liegenden Fotos auf rechtlich hinreichende Weise beurteilt werden (vgl.
E. 4). Eine umfassende Bilddokumentation besteht sowohl in Bezug auf den
Nahbereich der strassenzugewandten Fassaden und des Dachs, die für das
Erscheinungsbild des Gebäudes laut Vorinstanz von besonderer Bedeutung sind,
als auch in Bezug auf die Einbettung des alten Mühlegebäudes in den
ortsbaulichen Gesamtkontext.
2.5
Demnach
verzichtet das Verwaltungsgericht auf die Durchführung eines Augenscheins.
3.
Eigenwert
3.1
Der
Beschwerdeführer macht geltend, die vorinstanzliche
Unterschutzstellungsanordnung erweise sich unter anderem deshalb als
unrechtmässig, weil die Vorinstanz den Eigenwert des alten Mühlegebäudes bejaht
bzw. zu hoch eingeschätzt habe. Dabei habe die Vor­instanz nicht hinreichend
dargelegt, weshalb das alte Mühlegebäude einen relevanten Eigenwert aufweise
bzw. weshalb sich eine bestimmte Epoche besonders gut vom Objekt ablesen lasse.
Richtigerweise hätte die Vorinstanz zum Schluss gelangen müssen, dass sich die
wirtschafts- und sozialhistorische Bedeutung als Mühlegebäude nicht vom Gebäude
ablesen lasse, zumal das Gebäude die gleiche Architektur aufweise wie das
gegenüberliegende Wohnhaus D-Weg 04. Das Gebäude enthalte im Übrigen
keinen Hinweis darauf, dass es sich um eine ehemalige Mühle handle.
3.2
Unbestritten
ist im vorliegenden Fall, dass das alte Mühlegebäude kein "wichtiger Zeuge"
i.S.v. § 203 Abs. 1 lit. c PBG ist bzw. dass das Gebäude keinen
Eigenwert aufweist, der – für sich allein genommen – eine Unterschutzstellung
rechtfertigen würde. Fraglich ist hingegen, ob das Gebäude eine "gewisse"
Zeugenschaft bzw. einen "gewissen" Eigenwert aufweist, was bei der
Beurteilung des Situationswerts von Bedeutung sein kann (vgl. VGr, 7. Oktober
2021, VB.2021.00051, E. 6.1.3; VGr, 27. Januar 2022, VB.2021.00453,
E. 4.1).
3.3
Aus dem
denkmalpflegerischen Gutachten vom 16. März 2021 geht hervor, dass das
Mühlegebäude im Jahr 1873 im Stil einer biedermeierlich-klassizistischen
Baumeisterarchitektur errichtet worden ist. Ab 1927 habe die Mühle Mehl für den
Detailhändler E geliefert und sei in der Folgezeit zum grössten
Mehllieferanten für den Detailhändler E der Schweiz geworden. Ab 1954 habe
es sich um die modernste Mühle der Schweiz gehandelt mit einer Verarbeitung von
15 Tonnen Mehl pro Tag (später sogar 35 Tonnen pro Tag). Die
Mühlebauten seien von architektur-, orts- und wirtschaftsgeschichtlicher
Bedeutung. Trotz des nunmehr dreissigjährigen Leerstands sei der bauliche
Zustand erstaunlich gut; die Bausubstanz sei im Wesentlichen intakt.
3.4
Die
Vorinstanz erachtete den baulichen Zustand des alten Mühlegebäudes ebenfalls
als gut und hielt überdies fest, dass das Gebäude "einen gewissen
Zeugenwert" aufweise. Dies ergebe sich aufgrund der orts- und
wirtschaftsgeschichtlichen Bedeutung der Mühle, die sich im Lauf der Zeit zum
modernsten Müllereibetrieb der Schweiz nach Massstäben der damaligen Zeit
entwickelt habe.
3.5
Aufgrund
des Gutachtens und der vorinstanzlichen Ausführungen ist davon auszugehen, dass
das alte Mühlegebäude eine intakte Bausubstanz aufweist, und dass das Gebäude
in der schweizerischen Müllereigeschichte des 20. Jahrhunderts eine
beachtliche Rolle gespielt hat bzw. von wirtschafts- und sozialgeschichtlicher
Bedeutung ist. Diese – vom Beschwerdeführer nicht bestrittenen – Umstände
sprechen grundsätzlich dafür, dem alten Mühlegebäude einen "gewissen"
Eigenwert zu attestieren. Der Beschwerdeführer wendet jedoch ein, dass sich die
Zeugenschaft, für die das alte Mühlegebäude steht, am Gebäude nicht ablesen
lässt. Zur Ablesbarkeit der Zeugenschaft des alten Mühlegebäudes haben sich
weder das Gutachten noch die Vorinstanz noch die Beschwerdegegnerin geäussert.
3.6
Gemäss
einem Teil der Lehre gilt das Erfordernis, dass der Zeuge einer Epoche die
betreffende Epoche veranschaulichen muss, nicht nur für baukünstlerische,
sondern auch für sozial- und wirtschaftsgeschichtliche Zeugenschaften (vgl.
Marco Koletsis, Baudenkmal – Voraussetzungen der Unterschutzstellung, unter
besonderer Berücksichtigung der Rechtslage im Kanton Zürich, Diss., Zürich/St.
Gallen 2022, Rz. 131 f.). Gemäss einer anderen Lehrmeinung lässt sich
die Zeugenschaft hingegen auch dann begründen, wenn sich mittelbar – über die
Geschichtsschreibung – ein Erinnerungswert erkennen lässt (vgl. Walter Engeler,
Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Diss., Zürich/St. Gallen 2008, S. 138).
Die Rechtsprechung hat zu dieser Frage bis anhin nicht abschliessend Stellung
genommen (vgl. VGr, 5. April 2018, VB.2017.00698, E. 4.1.5; BGE 109
Ia 257 E. 5b am Ende).
3.7
Im
vorliegenden Fall kann offenbleiben, ob die Anerkennung eines gewissen
Eigenwerts des alten Mühlegebäudes voraussetzt, dass die Zeugenschaft einer
wirtschaftsgeschichtlichen Epoche unmittelbar am Gebäude ablesbar ist: Wie im
Folgenden dargelegt wird, rechtfertigt der hohe Situationswert des alten
Mühlegebäudes seine Unterschutzstellung unabhängig davon, ob und inwieweit das
Gebäude einen ablesbaren Zeugenwert aufweist.
4.
Situationswert
4.1
Der
Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht davon
ausgegangen, dass das alte Mühlegebäude einen hohen Situationswert aufweise
bzw. dass es das Ortsbild in hohem Mass präge. Im Gutachten werde der
Situationswert auf pauschalisierende Weise bzw. mit unzureichender Begründung
bejaht. Das Vorliegen eines Situationswerts ergebe sich jedoch weder aus der
vorinstanzlichen Begründung noch aus den Augenscheinfotos. Dem alten
Mühlegebäude komme keine positiv prägende Wirkung im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG zu. Das Gebäude bilde – vom D-Weg her betrachtet –
keinen starken Blickfang. Jedes andere dreigeschossige Gebäude würde an der
betreffenden Stelle genauso wenig prominent in Erscheinung treten wie das alte
Mühlegebäude. Der Umstand, dass das Mühlegebäude die gleiche Architektur, Höhe
und Kubatur wie das Gebäude am D-Weg 04 aufweise, trage nicht positiv zur
ästhetischen Wirkung auf die Umgebung bei. Vielmehr führten zwei von vier
Gebäuden – die an der Kreuzung angeblich ein Ensemble bildeten – in jenem
baulichen Kontext zu einem Übergewicht der betreffenden Gestaltungsmerkmale. An
jenem Ort sei ein Gebäude erforderlich, das als viertes Glied einer
Gebäudegruppe eine eigenständige Architektur aufweise, die sich harmonisch und
natürlich in die Umgebung einfüge. Ein Abbruch des alten Mühlegebäudes sei
erforderlich, um Platz zu schaffen für eine solche Weiterentwicklung des Ortsbildes,
bzw. um das Ensemble D-Weg 06, D-Weg 04 und F-Strasse 05 auf
eigenständige Art zu komplettieren. Falls überhaupt von einem nennenswerten
Situationswert auszugehen sei, wäre dieser nicht als hoch-, sondern als
tiefgradig einzustufen.
4.2
Das
denkmalpflegerische Gutachten hält zum Situationswert fest, dass die alte Mühle
– zusammen mit den Inventarobjekten D-Weg 06 und 04, die sich in der
Kernzone befänden – gemeinsam in markanter Weise die Strassenkreuzung prägten.
Das Mühlegebäude stehe prominent an der Einmündung der C-Strasse in der Kurve D-Weg
und F-Strasse am hier kanalisierten G-Bach. Der Altbau des Mühlegebäudes besetze
den Strassenraum der Kurve. Gegenüber befänden sich das historisch zugehörige Haus
der Mühlenbesitzer (D-Weg 04, Inventarobjekt). Auf der anderen Seite der
Kurve stünden die Inventarobjekte das ehemalige H-Gebäude (D-Weg 06) und
die frühere Gaststätte "I" (F-Strasse 05). Alle Bauten prägten
in hohem Mass die Strassenkreuzung und seien somit wesentlich für das Ortsbild.
Nachdem die Mühle 1873 gebaut worden sei, habe die Besitzerfamilie J 1912
schräg gegenüber der Mühle ein neues, repräsentatives Wohnhaus erstellt. Die
Mühlebauten prägten bis heute den westlichen Dorfeingang; sie besässen einen
hohen Situationswert. Die biedermeierlich-klassizistische Baumeisterarchitektur
von Wohnhaus und Mühle habe im Kontrast zum dörflichen Umfeld gestanden; Höhe
und Kubatur der Bauten seien vergleichbar mit damaliger städtischer Architektur.
4.3
Die
Vorinstanz folgte der Einschätzung des Gutachtens zur Schutzwürdigkeit des
alten Mühlegebäudes und berief sich dabei – auch – auf den gerichtlichen
Augenschein. Das Gericht hielt fest, die Baute sei prominent an der
Strasseneinmündung der C-Strasse in den D-Weg bzw. die F-Strasse platziert und
bilde insbesondere vom D-Weg her einen starken Blickfang. Das alte Mühlegebäude
korrespondiere in Baustil, Höhe und Kubatur optisch mit dem auf der
gegenüberliegenden Seite der C-Strasse lokalisierten, historisch zugehörigen
Wohnhaus am D-Weg 04. Es präge zusammen mit den um diese
Strassenverzweigung angesiedelten historischen Gebäuden (ehemaliges H-Gebäude, D-Weg 06,
Wohnhaus D-Weg 04, ehemalige Gaststätte F-Strasse 05) in hohem Mass
das Ortsbild. Mit dem Wegfall des nordwestlichen Teils des Ensembles würde das
Ensemble auseinanderfallen. Demnach sei von einem hohen Situationswert bzw. von
einem hohen Schutzwürdigkeitsgrad des alten Mühlegebäudes auszugehen.
4.4
Gemäss
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG fallen u.a. Gebäude als Schutzobjekte in
Betracht, die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für
ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Die Rechtsprechung, die in diesem
Zusammenhang vom "Situationswert" eines Gebäudes spricht (vgl. BGr,
23. September 2022, 1C_679+680/2021, E. 3.1; RB 1997 Nr. 73),
geht dabei von folgenden Grundsätzen aus:
4.4.1
Die besondere Stellung und Lage einer Baute begründet für sich alleine
grundsätzlich keinen besonderen Situationswert. Die zu schützende Baute muss
vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden,
Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur
prägenden Wirkung beitragen. An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen
indessen keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf
insbesondere nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen
besonderen Eigenwert aufweisen müssen (VGr, 29. November 2022,
VB.2020.00800, E. 9.2). Bei der Beurteilung des Situationswerts ist mitunter
auch zu prüfen, ob die Baute durch eine vertraute Blickfangwirkung und
Merkzeichenfunktion im Strassenraum eine identitätsstiftende Wirkung für die
gesamte Siedlung entfaltet (VGr, 27. Februar 2014, VB.2013.00662, E. 2).
Mit planungsrechtlichen Massnahmen allein kann das Ortsbild nur unzureichend
geschützt werden: Ersatzbauten, die Fassadengestaltung imitieren, vermögen den
Verlust an Originalsubstanz an ortsbildprägenden Lagen nicht auszugleichen
(VGr, 27. Januar 2022, VB.2021.00453, E. 6.3.1; vgl. BGr, 7. Juli
2020, 1C_499/2019, E. 3.4).
4.4.2
Als
Ensemble
, das einen rechtserheblichen Situationswert im Sinn des
Natur- und Heimatschutzes zu begründen vermag, bezeichnet man eine Gruppe von
Gebäuden und Aussenräumen, die in ihrem Zusammenhang eine besondere
städtebauliche Qualität haben und als Gruppe wahrgenommen werden. Das
Erscheinungsbild des Ensembles wird geprägt durch die einzelnen Elemente und
ihr räumliches Zusammenspiel (VGr, 29. November 2022, VB.2020.00800,
E. 9.2). Eine Rolle spielen können dabei u.
a. die räumlichen Verhältnisse der benachbarten
Bauten, die Stellung der Gebäude zur Strasse, die Geschossigkeit, die
Volumetrie, die Dachformen oder die Fassadengestaltung (vgl. VGr, 7. Oktober
2021, VB.2021.00051, E. 6.1.2; bestätigt durch BGr, 23. September 2022,
1C_679/2021).
4.5
Vor dem
Hintergrund der dargelegten Rechtsprechung ist die vorinstanzliche Beurteilung
des Situationswerts des alten Mühlegebäudes nicht zu beanstanden.
4.5.1
Dem Beschwerdeführer ist insoweit beizupflichten, als die Ausführungen im
denkmalpflegerischen Gutachten zum Situationswert des alten Mühlegebäudes und
zur Ensemblewirkung der vier an der Strassenkreuzung liegenden Gebäude relativ
knapp ausgefallen sind. Doch der Schluss des Gutachters, wonach von einer
wesentlichen Ortsbildprägung bzw. von einem hohen Situationswert des
Mühlegebäudes auszugehen sei, erscheint trotzdem nachvollziehbar. Einerseits
überzeugen die gutachterlichen Argumente (prominente Lage des alten
Mühlegebäudes; Besetzung des Strassenraums; historischer Bezug zum früheren
Besitzerhaus vis-à-vis; Bezug zu den weiteren historischen Gebäuden an der
Strassenkreuzung; spezifische architektonische Merkmale; intakte Bausubstanz).
Andererseits ist die wesentliche Ortsbildprägung des alten Mühlegebäudes bzw.
die Ensemblewirkung der vier an der Strassenkreuzung liegenden Gebäude auch auf
den Gutachtensfotos erkennbar. Vor diesem Hintergrund erweist sich das amtlich
eingeholte Gutachten als vollständig, nachvollziehbar und schlüssig, sodass ihm
ein erhöhter Beweiswert zukommt (vgl. VGr, 29. November 2022,
VB.2020.00800, E. 6.3).
4.5.2
Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers kann angesichts der bei den
Akten liegenden Fotos nicht in Abrede gestellt werden, dass das alte
Mühlegebäude vom D-Weg her einen starken Blickfang bildet. Die fachkundig dargelegte,
auf den Fotos ersichtliche prominente Lage und Blickfangwirkung des alten
Mühlegebäudes im Strassenkreuzungsbereich bildet ein Argument, das bei der
Beurteilung der prägenden Wirkung berücksichtigt werden darf (vgl. BGr, 16. August
2018, 1C_626/2017, E. 5.4; VGr, 27. Februar 2014, VB.2013.00662,
E. 2), auch wenn der besondere Lagewert – für sich allein genommen – nicht
genügt, um den Situationswert zu bejahen (vgl. E. 4.4.1).
4.5.3
Wenn die Vorinstanz sodann hervorhob, dass das alte Mühlegebäude in
Baustil, Höhe und Kubatur optisch korrespondiere mit dem auf der
gegenüberliegenden Seite der C-Strasse lokalisierten, historisch zugehörigen
Wohnhaus am D-Weg 04, hat das Gericht in zulässiger Weise das räumliche
Zusammenspiel dargelegt, das gemäss der Rechtsprechung für die Beurteilung der
Ensemblewirkung von Bedeutung ist (vgl. E. 4.4.2). Was die weiteren an der
Kreuzung liegenden Gebäude betrifft (ehemaliges H-Gebäude, D-Weg 06, und
ehemalige Gaststätte, F-Strasse 05), hat die Vorinstanz zwar keine
historische Bezugnahme erwähnt. Doch vor dem Hintergrund der Gutachtensfotos
erscheint der Schluss des Gutachtens und der fachkundigen Vorinstanz vertretbar,
dass das Erscheinungsbild der vier an der Strassenverzweigung liegenden
historischen Bauten und ihr räumliches Zusammenspiel eine besondere
städtebauliche Qualität aufweisen bzw. dass sie ein Ensemble bilden, das das
Ortsbild in hohem Mass prägt. Ein unerwünschtes "Übergewicht"
ähnlicher Gestaltungsmerkmale der an der Kreuzung liegenden Bauten ist entgegen
dem Beschwerdeführer zu verneinen. Vielmehr tragen die ähnlichen
Gestaltungsmerkmale der historischen Bauten gerade zur Wirkung als Ensemble
bei. Dass das Ensemble auseinanderfallen würde, wenn das alte Mühlegebäude
nicht mehr vorhanden wäre, erweist sich vor dem Hintergrund der Gutachtensfotos
(insbesondere Foto S. 12 oben) als nachvollziehbare Beurteilung der
fachkundigen Vorinstanz.
4.5.4
Nicht zu überzeugen vermag sodann das Argument des Beschwerdeführers,
wonach an der Stelle des Mühlegebäudes auch ein Neubau erstellt werden könnte,
der auf ähnliche Weise in Erscheinung treten könnte bzw. der sich ebenfalls
harmonisch und natürlich in die Umgebung einfügen würde. Gemäss dem Gutachten
weist das Mühlegebäude intakte Bausubstanz auf, was vom Beschwerdeführer nicht
bestritten wird. Dass die Bausubstanz zur prägenden Wirkung des Ortsbilds
beiträgt, ist auf Augenscheinfoto Nr. 7 und auf Gutachtensfoto S. 8
oben erkennbar. Entsprechend ging das Baurekursgericht denn auch davon aus, der
Erhalt der Substanz und des Erscheinungsbildes der strassenzugewandten Fassaden
sowie des Daches seien "unabdingbar". Ein Ersatzbau, der die Fassadengestaltung
imitieren würde, könnte den Verlust an Originalsubstanz an dieser ortsbildprägenden
Lage somit nicht ausgleichen (vgl. E. 4.4.1). Im vorliegenden Fall kommt
hinzu, dass das alte Mühlegebäude nicht etwa in einer Kernzone liegt, sondern
in der Gewerbezone G1 (vgl. Art. 02 f. der Bau- und Zonenordnung
der Gemeinde Steinmaur vom 1. Dezember 1997). Im Fall eines Verzichts auf
Schutzmassnahmen könnte somit nicht verlangt werden, dass sich die Fassade des
Neubaus an der Bestandesbaute orientiert. Das Büro- und Gewerbegebäude, dessen
Erstellung der Beschwerdeführer beabsichtigt hatte, hätte sich denn auch in
keiner Weise harmonisch in das Ensemble an der Strassenkreuzung eingefügt,
zumal ein Teil der Fläche, auf der das alte Mühlegebäude steht, mit Parkplätzen
überbaut worden wäre.
4.5.5
Schliesslich kann dem alten Mühlegebäude auch eine besondere Gestaltung und
Erscheinung nicht abgesprochen werden: Gemäss dem Gutachten handelt es sich bei
diesem Gebäude um einen dreigeschossigen gemauerten Putzbau mit schmaler
Sockelzone und Satteldach in leichter Hanglage. Das Mühlegebäude (1873) – wie
auch das gegenüberliegende Wohngebäude (1912) – wurden im Stil einer
biedermeierlich-klassizistischen Baumeisterarchitektur errichtet. Diese
Architektur stand zur Bauzeit im Kontrast zum dörflichen Umfeld; Höhe und
Kubatur der Bauten waren vergleichbar mit damaliger städtischer Architektur.
Diese gutachterlichen Ausführungen sprechen dafür, dem alten Mühlegebäude eine
besondere Gestaltung und Erscheinung zu attestieren, die das Ortsbild –
zusammen mit den drei weiteren Elementen des Ensembles – wesentlich mitprägen.
Der Umstand, dass das alte Mühlegebäude grundsätzlich einen eher schlichten
Baustil aufweist, spricht dieser Einschätzung nicht entgegen (vgl. VGr, 22. Dezember
2021, VB.2021.00093, E. 5.3.3).
4.6
Insgesamt
ist der Schluss der Vorinstanz nicht zu beanstanden, dass das Mühlegebäude –
als Teil des Ensembles an der Strassenkreuzung – die Siedlung im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG wesentlich mitprägt, wobei sowohl die besondere
Gestaltung und Erscheinung als auch die vorhandene Bausubstanz zur prägenden
Wirkung beitragen. Dass die Vorinstanz den Situationswert als hoch erachtete,
erscheint nach dem Gesagten nachvollziehbar und ist im Rahmen der
Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts (vgl. E. 1.6) ist ebenfalls nicht
zu beanstanden.
5.
Interessenabwägung
5.1
Der
Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe die relevanten Interessen
nicht korrekt abgewogen. Die Unterschutzstellung des Mühlegebäudes sei
unverhältnismässig, denn sie führe dazu, dass dem Eigentümer kaum noch eine
wirtschaftlich sinnvolle Grundstücksnutzung verbleibe. Das alte Mühlegebäude
stehe seit nunmehr 35 Jahren leer, nachdem mehrere Planungsanläufe gescheitert
seien. Das sei kein Zufall: Kein Eigentümer lasse Bauland freiwillig während
eines derart langen Zeitraums ungenutzt. Mit der vor­instanzlich angeordneten
Unterschutzstellung werde eine rentable Grundstücknutzung gänzlich
verunmöglicht. Die privaten Interessen der Eigentümerschaft, die gegen die
Unterschutzstellung sprächen, seien entsprechend hoch zu gewichten. Die Vor­instanz
habe ausserdem das Interesse an Rechtssicherheit zu wenig stark gewichtet.
Massgebend müsse sein, dass die mehrfachen rechtkräftigen Baubewilligungen, die
die Gemeinde in den letzten Jahren für Bauvorhaben auf diesem Areal erteilt
habe, beim Beschwerdeführer ein berechtigtes Vertrauen geweckt hätten, dass es
sich beim Mühlegebäude nicht um ein Denkmalschutzobjekt handle. Insgesamt sei
das Interesse des Beschwerdeführers an der Erteilung einer Abriss- bzw.
Ersatzneubaubewilligung höher zu gewichten als ein allfälliges
Unterschutzstellungsinteresse.
5.2
Diese
Vorbringen des Beschwerdeführers lassen die vorinstanzliche Interessenabwägung
nicht als rechtsfehlerhaft erscheinen:
5.2.1
Soweit der Beschwerdegegner eine stärkere Gewichtung von Vertrauensschutzinteressen
verlangt, kann ihm nicht gefolgt werden: Der Umstand, dass die Baubehörde
zwischen 2007 und 2013 offenbar mehrere Abrissbewilligungen für sämtliche
Bestandesbauten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 erteilt hatte, die jeweils
nach drei Jahren – mangels Baubeginn – wieder erloschen sind (vgl. § 302
Abs. 1 PBG), vermag offensichtlich kein rechtlich relevantes Vertrauen in
die Erteilung einer erneuten Abrissbewilligung bzw. in die fehlende
Schutzwürdigkeit der Bestandesbauten auszulösen (vgl. BGer, 8. Juli 2019,
1C_151/2019, E. 4.3; VGr, 15. Dezember 2022, VB.2022.00030, E. 5.3
und 5.4).
5.2.2
Der Einwand des Beschwerdeführers, wonach seine finanziellen Interessen zu
tief gewichtet worden seien, vermag ebenfalls nicht zu überzeugen. Insbesondere
hat der Beschwerdeführer im Beschwerdeverfahren (wie bereits im
Rekursverfahren) nicht dargetan, welche finanziellen Einbussen er aufgrund der
Unterschutzstellung des alten Mühlegebäudes erleidet und inwieweit eine
rentable Grundstücknutzung dadurch verunmöglicht wird. Zwar ist zutreffend,
dass die Unterschutzstellung des alten Mühlegebäudes dazu führen wird, dass der
Beschwerdeführer das geplante
Büro- und Geschäftshaus
nicht wird realisieren können. Dass die Unterschutzstellung eine rentable
Grundstücknutzung jedoch generell verunmöglicht, erscheint bereits deshalb
unwahrscheinlich, weil die Unterschutzstellungsfläche nur einen geringen Teil
der Grundstücksfläche ausmacht: Gemäss GIS beträgt jener Teil des Grundstücks
Kat.-Nr. 02, der in der Gewerbezone 1 der Gemeinde Steinmaur liegt, 2'593 m
2
.
Demgegenüber beträgt die Grundfläche des Mühlegebäudes bloss rund 95 m
2
.
Demnach entspricht die Grundfläche des unter Schutz zu stellenden Mühlegebäudes
lediglich ungefähr 3,5 % der in der Gewerbezone liegenden
Grundstücksfläche. Hinzu kommt, dass die Innenräume des Mühlegebäudes gemäss
Gutachten weiterhin genutzt und im Rahmen von Sanierungen angepasst werden
können. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass das Grundstück
insgesamt auch nach der Unterschutzstellung auf zonenkonforme und
wirtschaftlich sinnvolle Weise genutzt werden kann, sodass es sich nicht um
einen besonders schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsgarantie handelt (vgl.
BGr, 11. Februar 2011, 1C_444/2010, E. 6.1; VGr, 7. Oktober
2021, VB.2021.00051, E. 7.2).
5.2.3
Schliesslich hat die Vorinstanz zutreffend auf die bundesgerichtliche
Rechtsprechung hingewiesen, wonach Rentabilitätsüberlegungen umso geringer zu
gewichten sind, je schutzwürdiger eine Baute ist (vgl. BGE 147 II 125 E. 10.4).
Nachdem die Vorinstanz im vorliegenden Fall zu Recht von einem hohen
Situationswert und damit von einem erheblichen Unterschutzstellungsinteresse
ausgegangen ist (vgl. E. 4.6), hat sie den Rentabilitätsinteressen der
Eigentümerschaft zulässigerweise ein geringeres Gewicht zugemessen.
5.3
Die
vorinstanzliche Abwägung der Interessen bzw. die Beurteilung der
Verhältnismässigkeit ist somit nicht zu beanstanden.
6.
Unterschutzstellungsanordnung
6.1
Der
angefochtene Rekursentscheid enthält eine Minderheitsmeinung, wonach die Vor­instanz
den Gemeinderat lediglich zur Inventarisierung, nicht aber zur Unterschutzstellung
des alten Mühlegebäudes hätte verpflichten dürfen. Der Beschwerdeführer hat
zwar keinen solchen Rückweisungsmangel behauptet bzw. begründet (vgl. § 54
Abs. 1 VRG). Da das Verwaltungsgericht das Recht jedoch von Amtes wegen
anzuwenden hat (§ 70 i.
V.
m. § 7 Abs. 4
Satz 2 VRG), ist ein allfälliger Mangel, der – wie hier – zu einer
teilweisen Gutheissung der Beschwerde führen könnte, immerhin insoweit zu
prüfen, als er geradezu offensichtlich erscheint (vgl. BGE 141 II 307
E. 6.5; VGr, 1. April 2020, VB.2019.00854, E. 1.4; VGr, 14. Juni
2016, VB.2016.00135, E. 4.3).
6.2
Ein
derartiger Rechtsmangel ist im vorliegenden Fall jedoch nicht erkennbar:
Nachdem die Vorinstanz gestützt auf ihre Fachkenntnisse sowie auf die
gutachterlichen Abklärungen zulässigerweise zum Schluss gelangt war, dass
überwiegende Unterschutzstellungsinteressen zu bejahen seien (vgl. E. 5),
durfte sie den Gemeinderat dazu verpflichten, das alte Mühlegebäude gemäss
§ 205 PBG unter Schutz zu stellen – unter Festlegung eines minimalen
Schutzumfangs (vgl. E. 1.3.3). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass
der Beschwerdeführer kein Provokationsbegehren i.
S.
v.
§ 213 Abs. 1 PBG gestellt (sondern lediglich ein Baugesuch eingereicht)
hatte. Denn vor dem Hintergrund der bei den Akten liegenden Fotos ist der
Schluss der Vorinstanz nachvollziehbar, dass das alte Mühlegebäude im Innern
durch Verfall und Vandalenakte gefährdet erscheint. Die Gefährdung des
Schutzobjekts rechtfertigt – auch bei fehlender Inventarisierung – eine Unterschutzstellung,
um gemäss § 207 Abs. 1 PBG weitere Beeinträchtigungen zu verhindern
(vgl. VGr, 28. Juli 2022, VB.2021.00849, E. 3.4;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel
Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019,
S. 304 f.).
6.3
Die
vorinstanzliche Unterschutzstellungsanordnung ist somit nicht zu beanstanden.
7.
Ergebnis
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit
darauf einzutreten ist. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten dem
unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung § 13 Abs. 2 VRG). Er hat von Vornherein keinen Anspruch
auf Zusprechung einer Parteientschädigung (§ 17 Abs. 2 VRG). Die
obsiegende Beschwerdegegnerin, die auf den Beizug einer externen
Rechtsvertretung verzichtet hat, macht keinen besonderen Aufwand i.
S.
v. § 17 Abs. 2 lit. a VRG
geltend, sodass ihr ebenfalls keine Parteientschädigung zuzusprechen ist.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.    280.-
Zustellkosten,
Fr. 4'280.-
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    den Mitbeteiligten;
c)    das Baurekursgericht.