zh_verwaltungsgericht · VB.2018.00385 · 2019-06-27 · de

Baubewilligung | Aufstockung und Anbau des Einkaufszentrums LOKwerk als Arealüberbauung: Arealüberbauungswürdigkeit (besonders gute Gestaltung); Gerichtsgebühr im Rekursverfahren. Im Gegenzug – als Ausgleich für die erheblichen Privilegierungen nach § 72 Abs. 1 PBG, welche sich vorliegend in BZO-Bestimmungen verwirklicht haben – stellt § 71 PBG für Arealüberbauungen besondere Anforderungen an Gestaltung und Einordnung, welche deutlich über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für die Regelbauweise hinausgehen (E. 3.2). Die Baubehörde hat die nur knapp gehaltene Begründung des Bauentscheids in ihrer Beschwerdeantwort (zulässigerweise) massgeblich erweitert. Folglich bezog sich die Obliegenheit der Rekurrierenden, sich mit den massgeblichen Ausführungen der Vorinstanz auseinanderzusetzen, auch auf die ergänzende Ausführungen. Vorliegend erscheint es als knapp zulässig, wenn das Baurekursgericht im Zusammenhang mit den gestaltungsmässigen Anforderungen eine grundsätzlich unzureichende Substanziierung angenommen hat (E. 3.5). Es besteht kein Anlass, um der Aufstockung eine besonders gute Gestaltung abzusprechen. Die Einführung neuer Stilmittel in der Überbauung schliesst eine gute Fassadengestaltung nicht aus. In Bezug auf die Umgebung werden die Anforderung der besonders guten Gestaltung ebenfalls erfüllt; in der Umgebung bestehen weitere grossvolumige Gebäulichkeiten. Die geforderte besondere Rücksichtnahme nach § 238 Abs. 2 PBG wird vom geplanten Gebäude mit Bezug auf angrenzende Schutzobjekte ebenfalls gewährleistet (E. 3.6). Die Rügen betreffend Akteneinsicht erwiesen sich als unbegründet (E. 4). Ebenso diejenigen bezüglich Einholung einer Umweltverträglichkeitsprüfung und der umweltrechtlichen Sanierungspflicht (E. 5 und 6). Im Licht der aktuellen bundesgerichtlichen Rechtsprechung erscheint die Gerichtsgebühr im Rekursverfahren indessen als klar übersetzt und ist durch das Verwaltungsgericht zu korrigieren (E. 8). Teilweise Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 27.06.2019 VB.2018.00385
Zurich Verwaltungsgericht 27.06.2019 VB.2018.00385
Zurigo Verwaltungsgericht 27.06.2019 VB.2018.00385

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00385
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Geschäftsnummer:
VB.2018.00385
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.06.2019
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 31.08.2020 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Aufstockung und Anbau des Einkaufszentrums LOKwerk als Arealüberbauung: Arealüberbauungswürdigkeit (besonders gute Gestaltung); Gerichtsgebühr im Rekursverfahren.
Im Gegenzug – als Ausgleich für die erheblichen Privilegierungen nach § 72 Abs. 1 PBG, welche sich vorliegend in BZO-Bestimmungen verwirklicht haben – stellt § 71 PBG für Arealüberbauungen besondere Anforderungen an Gestaltung und Einordnung, welche deutlich über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für die Regelbauweise hinausgehen (E. 3.2).
Die Baubehörde hat die nur knapp gehaltene Begründung des Bauentscheids in ihrer Beschwerdeantwort (zulässigerweise) massgeblich erweitert. Folglich bezog sich die Obliegenheit der Rekurrierenden, sich mit den massgeblichen Ausführungen der Vorinstanz auseinanderzusetzen, auch auf die ergänzende Ausführungen. Vorliegend erscheint es als knapp zulässig, wenn das Baurekursgericht im Zusammenhang mit den gestaltungsmässigen Anforderungen eine grundsätzlich unzureichende Substanziierung angenommen hat (E. 3.5).
Es besteht kein Anlass, um der Aufstockung eine besonders gute Gestaltung abzusprechen. Die Einführung neuer Stilmittel in der Überbauung schliesst eine gute Fassadengestaltung nicht aus. In Bezug auf die Umgebung werden die Anforderung der besonders guten Gestaltung ebenfalls erfüllt; in der Umgebung bestehen weitere grossvolumige Gebäulichkeiten. Die geforderte besondere Rücksichtnahme nach § 238 Abs. 2 PBG wird vom geplanten Gebäude mit Bezug auf angrenzende Schutzobjekte ebenfalls gewährleistet (E. 3.6).
Die Rügen betreffend Akteneinsicht erwiesen sich als unbegründet (E. 4). Ebenso diejenigen bezüglich Einholung einer Umweltverträglichkeitsprüfung und der umweltrechtlichen Sanierungspflicht (E. 5 und 6). Im Licht der aktuellen bundesgerichtlichen Rechtsprechung erscheint die Gerichtsgebühr im Rekursverfahren indessen als klar übersetzt und ist durch das Verwaltungsgericht zu korrigieren (E. 8).
Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
AREALÜBERBAUUNG
AREALÜBERBAUUNGSWÜRDIGKEIT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEGRÜNDUNG
EINHEITLICHKEIT
EINORDNUNG
GERICHTSGEBÜHR
GESTALTUNG
INVENTAR
RECHTLICHES GEHÖR
SUBSTANZIIERUNG
UMWELTVERTRÄGLICHKEITSPRÜFUNG (UVP)
VOLUMEN
Rechtsnormen:
§ 1 GebV VGr
§ 2 GebV VGr
§ 69 PBG
§ 71 PBG
§ 72 Abs. I PBG
§ 72 Abs. II PBG
§ 238 Abs. I PBG
Art. 16 USG
§ 8 Abs. I VRG
§ 26a Abs. I VRG
§ 57 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2018.00385
Urteil
der 1. Kammer
vom
27. Juni 2019
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    D AG,
vertreten durch RA E,
2.    Bauausschuss der Stadt Winterthur,
vertreten durch
Baupolizeiamt Winterthur,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend
Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Der Bauausschuss der Stadt Winterthur erteilte der D AG
am 26. Juni 2017 unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche
Bewilligung für die Aufstockung und den Anbau des Einkaufszentrums LOKwerk für
60 Wohnungen sowie Velounterstand, Unterflurcontainer und
Entsorgungsstelle als Arealüberbauung auf den Grundstücken
Kat.-Nrn. ST9922 und ST9729 an der Jägerstrasse 59 in Winterthur.
II.
Dagegen erhoben A und B sowie zehn weitere Rekursparteien
gemeinsam Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten, die Baubewilligung
aufzuheben. Eine Delegation des Baurekursgerichts führte im Beisein der
Parteien einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 31. Mai 2018 wies das
Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat und auferlegte die
Verfahrenskosten von total Fr. 20'210.- den Rekurrierenden zu je 1/11
unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag.
III.
A und B erhoben dagegen am 2. Juli 2018 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht und beantragten, den angefochtenen Entscheid und die
Baubewilligung aufzuheben. Sodann sei die Gerichtsgebühr in teilweiser
Aufhebung von Dispositiv-Ziffer II des Rekursentscheids auf maximal Fr. 12'000.-
zu reduzieren. Eventuell sei das Baurekursgericht einzuladen, zehn
rechtskräftig entschiedene, in Bezug auf die Gebührenbemessungskriterien
ähnlich gelagerte Rekursverfahren zu den Akten zu geben. Schliesslich
verlangten sie eine Parteientschädigung.
Am 12. Juli 2018 beantragte das Baurekursgericht ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die D AG beantragte mit
Beschwerdeantwort vom 30. August 2018, die Beschwerde abzuweisen sowie eine
angemessene Umtriebsentschädigung (zzgl. MWSt.). Mit Beschwerdeantwort vom 4.
September 2018 beantragte der Bauausschuss der Stadt Winterthur, die Beschwerde
abzuweisen.
In ihrer Replik vom 17. September 2018 hielten A und B an
den gestellten Anträgen fest. Die D AG duplizierte am 27. September 2018
mit unveränderten Anträgen. Am 2. Oktober 2018 teilte der Bauausschuss der
Stadt Winterthur mit, auf eine weitere Stellungnahme zu verzichten.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden
Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)
zuständig. Als Adressaten des angefochtenen Entscheids sind die
Beschwerdeführenden zur Beschwerde legitimiert (§ 49 in Verbindung mit
§ 21 Abs. 1 VRG). Auch die weiteren Prozessvoraussetzungen sind
erfüllt.
2.
Die streitbetroffenen Baugrundstücke des Einkaufszentrums
LOKwerk liegen gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Winterthur vom 3. Oktober
2000 (BZO) in der Zentrumszone Z4. Das strittige Projekt sieht einen
Erweiterungsbau vor, welcher von der Zürcherstrasse zurückversetzt angeordnet
werden soll. Geplant ist, dem Flachdach einen dreigeschossigen Gebäudeteil mit
60 Wohnungen aufzusetzen, welcher an der östlich gelegen Arealecke über
das bestehende Gebäude hinauskragen und bis zum Erdgeschoss reichen würde. Auf
dem Flachdach sind sodann Nebenräume und Veloabstellplätze vorgesehen. Ferner
sollen bei der Tiefgaragenzufahrt ein Velounterstand, ein Unterflurcontainer sowie
eine Entsorgungsstelle erstellt werden. Beim Projekt handelt es sich um eine
Arealüberbauung.
3.
Die Beschwerdeführenden monieren, das Bauvorhaben sei,
zusammen mit dem bestehenden Einkaufszentrum, insgesamt nicht
arealüberbauungswürdig. Sodann sei die Arealüberbauungswürdigkeit im Entscheid
des Baurekursgerichts nicht begründet und damit das rechtliche Gehör der
Beschwerdeführenden verletzt worden.
3.1
Arealüberbauungen
im Sinn von §§ 69–73 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten in der
kommunalen Bauordnung festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen
Baueingabe (§ 69 PBG). Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen
in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und
der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen (vgl. § 72
Abs. 1 PBG).
Die Bau- und Zonenordnung der
Stadt Winterthur macht von dieser Möglichkeit Gebrauch: Gemäss Art. 64 BZO
darf die zonengemässe Vollgeschosszahl um ein Vollgeschoss erhöht werden bzw.
bei grossen Arealflächen um zwei Vollgeschosse (Abs. 1). Die Gebäudelänge
ist nicht beschränkt (Abs. 2). Die zulässige Baumasse darf um einen
Zehntel erhöht werden (Abs. 4).
3.2
Im
Gegenzug – als Ausgleich für die erheblichen Privilegierungen nach § 72
Abs. 1 PBG, welche sich vorliegend in den genannten BZO-Bestimmungen
verwirklicht haben – stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die
Gestaltung und die Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG
geforderte Mass für die Regelbauweise deutlich hinausgehen. Nach letzterer
Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird. Als lex specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG
darüberhinausgehend, dass Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders
gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein müssen. Nach
§ 71 Abs. 2 PBG sind bei der Beurteilung insbesondere folgende
Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck
der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen;
Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad
der Ausrüstung.
3.3
Der
Bauentscheid vom 26. Juni 2017 erachtet die Anforderungen an eine
Arealüberbauung als erfüllt und verweist dazu auf die Durchführung eines
privaten Gesamtleistungswettbewerbs; dem vorliegenden Siegerprojekt sei eine
hohe gestalterische und funktionale Qualität attestiert worden. Die Wohnnutzung
werde auf dem Dach des bestehenden Einkaufszentrums auf eine städtebaulich
ansprechende Art untergebracht. Das neue Volumen trete gegenüber dem LOKwerk
zurückhaltend in Erscheinung. Das Projekt überzeuge durch eine gelungene
städtebauliche Haltung und die innere Organisation. Die metallverkleidete
Aufstockung in Holzbauweise kontrastiere gut mit der muralen Erscheinung des
Bestandes.
Unter dem Titel Denkmalschutz führte die Baubehörde aus,
dass die Aufstockung von der geschützten Fassade entlang der Zürcherstrasse
entschieden zurückweiche; die Aufstockung sei deshalb von der Zürcherstrasse
her kaum einsehbar, womit der Schutzzweck der dortigen Fassade respektiert
werde. Weiter bezieht sich der Bauentscheid auf Schutzobjekte in der
unmittelbaren Nachbarschaft, nämlich auf die Liegenschaften
Zürcherstrasse 47 und Jägerstrasse 57–91. Diesbezüglich könne das
Bauvorhaben den erhöhten Anforderungen nur unter Berücksichtigung der in der
Baubewilligung aufgeführten Auflagen entsprechen.
3.4
Das Baurekursgericht
qualifizierte die Rekursvorbringen der Beschwerdeführenden zu den
Gestaltungsvorschriften (§ 71 PBG) als unsubstanziiert und ging darauf nur
am Rande ein. Hingegen untersuchte das Baurekursgericht in Anwendung von
§ 238 Abs. 2 PBG, ob die geplante Baute besondere Rücksicht auf die
Schutzobjekte an der Jägerstrasse 49–91 nimmt und bejahte die
erforderliche Rücksichtnahme.
3.5
Zunächst
ist zu prüfen, ob das Baurekursgericht in zulässiger Weise davon ausgehen
durfte, dass die Beschwerdeführenden eine Missachtung der Gestaltungsvorschriften
von § 71 PBG nur unsubstanziiert gerügt haben.
3.5.1
In der Rekursschrift hatten sich die Beschwerdeführenden zu den
Ausführungen im Bauentscheid betreffend die gestalterischen Anforderungen und
betreffend die Anforderungen an die Beziehung zum Ortsbild und zur baulichen
und landschaftlichen Umgebung gemäss § 71 PBG im Einzelnen geäussert.
In der Folge ergänzte die Beschwerdegegnerin 2 ihre
Begründung des Bauentscheids zur "besonders guten Gestaltung" mit der
Rekursantwort. Sie führte dazu im Wesentlichen aus, dass die Aufstockung gerade
nicht allseitig auf der ganzen Länge mit drei Vollgeschossen in Erscheinung
trete, sondern insbesondere die Gebäudeecken des Einkaufszentrums in weiten
Teilen freilasse. Sie weiche sodann abwechselnd von der Fassade zurück, stosse
wieder an diese vor, um schliesslich als markanter Turm auf dem Boden der Stadt
zu landen. Damit werde auf der ehemaligen Gebäuderückseite ein attraktiver,
dringend geforderter zweiter Gebäudeeingang markiert. Der Turm sei nicht ein
langer, lebloser Aufgang zum Dach, sondern eigenständiges, mit Wohnungen
belebtes Gebäude. Auch die Proportionen würden gewahrt bleiben, das
Einkaufszentrum sei weiterhin als Hauptvolumen auf dem Boden erkennbar und der
klar niedrigere Aufbau ordne sich unter. Das Prinzip der leicht wirkenden
Aufbauten auf einem massiven Hauptvolumen sei gerade im unmittelbaren Quartier
des Bauvorhabens (Sulzerareal) an einigen Orten zu beobachten. Das
Siegerprojekt sei das einzige, bei welchem der Aufbau nur dreigeschossig bleibe
und durch geschickte Setzung die Nähe zu der bestehenden Aussenfassade nur
partiell beanspruche. Die geplante Metallverkleidung des Holzbaus sei aus den
leichten Verkleidungen anderer Aufstockungen oder Dachaufbauten im Sulzerareal
abgeleitet. Die Aufstockung samt Turm setze sich volumetrisch vom Hauptvolumen
des Einkaufszentrums ab und sei deshalb anders materialisiert. Die
Fensteröffnungen seien in zueinander verschobenen Bändern zusammengefasst und
würden zusammen mit der vertikalen Metallverkleidung den homogenen Ausdruck des
neuen Gebäudeteils betonen. Das Öffnungsverhalten lasse die Wohnnutzung klar
erkennen. Die besonders gute Gestaltung sei damit im Grundsatz ohne Weiteres
gegeben. Die genaue Ausformulierung werde wie üblich auflageweise mit der
Erstellung eines Fassadenmusters vor Ort überprüft und erhärtet.
3.5.2
Mit diesen Ausführungen hat die Baubehörde die nur knapp gehaltene
Begründung im Bauentscheid massgeblich erweitert. Eine solche
Begründungsergänzung im Rahmen der Beschwerdeantwort des Rekursverfahrens ist
grundsätzlich zulässig (Kaspar Plüss
in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [
Kommentar VRG], § 10 N. 36).
Folglich bezieht sich die Obliegenheit der Rekurrierenden und
Beschwerdeführenden, sich mit den massgeblichen Ausführungen der Vorinstanz
auseinanderzusetzen (vgl. dazu Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 33), auch
auf ergänzende Ausführungen in der Beschwerdeantwort. Obwohl die Beschwerdeführenden
entsprechend Gelegenheit zur Replik erhielten, haben sie eine
Auseinandersetzung mit der ergänzenden Begründung durch die Baubehörde weitgehend
unterlassen. Zwar zweifeln sie daran, dass durch den "klotzartigen
Anbau" im Bereich des Platzes eine Aufwertung erfolge; sie äusserten sich
auch zur Quartiertypizität des Nebeneinanders von eher kleinen und ganz grossen
Gebäuden. Die weiteren Ausführungen in der Beschwerdeantwort zur Gestaltung
nach § 71 PBG werden hingegen ohne nähere Auseinandersetzung bestritten.
3.5.3
Vor diesem Hintergrund erscheint es als knapp zulässig, wenn das
Baurekursgericht im Zusammenhang mit den gestaltungsmässigen Anforderungen von
§ 71 PBG eine grundsätzlich unzureichende Substanziierung durch die
Beschwerdeführenden angenommen hat. Folglich ist dem Baurekursgericht keine
Gehörsverletzung zur Last zu legen. Wenn dennoch eine genügende Substanziierung
durch die Beschwerdeführenden im Rekursverfahren anzunehmen wäre, so würde dies
– wie die weiteren Erwägungen zeigen – im Ergebnis nichts ändern:
3.6
§ 71
Abs. 1 PBG eröffnet den Verwaltungsbehörden einen Entscheidungsspielraum,
welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in
einer nicht abschliessenden Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien
aufgeführt werden (vgl.
Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf
, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Auflage,
Zürich 2011, S. 134). Mit andern Worten ist die Frage, ob eine besonders
gute Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und
allfälligen weiteren Kriterien zu beurteilen. Nach dem massgebenden
gesetzgeberischen Konzept werden somit die bei Arealüberbauungen gewährten substanziellen
Privilegierungen bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG (insb.
Geschosszahl; Gebäudehöhe; Ausnützung) durch die Vorgaben von § 71 PBG
(insb. besonders gute Gestaltung; Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen
und landschaftlichen Umgebung) kompensiert (BGr, 10. August 2016,
1C_313/2015, 1C_317/2015, E. 4.1).
3.6.1
Wie gesehen hat die Baubehörde die von ihr bejahte besonders gute
Gestaltung in der Rekursantwort ausreichend begründet. Die Begründung ist
sodann über weite Teile nachvollziehbar und überzeugend. Geschützt ist
vorliegend die Fassade des ehemaligen Fabrikgebäudes entlang der
Zürcherstrasse. Gerade diesbezüglich zeigt die Baubehörde überzeugend auf, dass
der Aufstockung mit der Rückversetzung der Fassade zur Fabrikfassade eine
untergeordnete Bedeutung zukommen soll; die Aufstockung wird daher von der
Zürcherstrasse aus nur eingeschränkt überhaupt wahrnehmbar sein. Zudem kann
insbesondere dem entsprechenden Fassadenplan entnommen werden, dass das Gebäude
auch nach der Aufstockung durch die Fabrikfassade dominiert wird. Bezüglich der
anderen drei Fassaden besteht sodann von vornherein kein Anlass, um der
Aufstockung gerade mit Bezug auf das bestehende Gebäude eine besonders gute
Gestaltung abzusprechen. Schliesslich lässt sich auch der sogenannte "Turm"
in der Ost-Ecke der Überbauung durchaus als Teil einer gelungenen
architektonischen Gestaltung bezeichnen, zumal er nicht etwa an die
denkmalgeschützte Fassade des bestehenden Fabrikgebäudes anschliesst.
3.6.2
Die Beschwerde beanstandet demgegenüber grundsätzlich, dass das geplante
Projekt dem ursprünglichen Arealüberbauungskonzept für das LOKwerk-Grundstück
widerspreche. Die Einheitlichkeit der Arealüberbauung werde durch den Anbau und
die Aufstockung aufgegeben. Dabei wird namentlich gerügt, dass mit der
Materialisierung des Neubaus von der auf dem Areal bisher vorgesehenen
Backsteinfassaden abgewichen werde. Mit der Aufgabe dieser stilbildenden
Elemente sei die Arealüberbauungsqualität insgesamt nicht mehr gegeben.
3.6.3
Diese Auffassung der Beschwerdeführenden trifft insoweit zu, als mit den
geplanten Bauten in der Tat neue Stilmittel ins LOKwerk-Areal eingeführt
werden. Indessen lassen die Beschwerdeführenden ausser Acht, dass es sich bei
den geplanten Bauten wesentlich um Aufbauten auf die bestehenden Backsteingebäude
handelt. Bezüglich der Aufstockung auf das alte Fabrikgebäude in Richtung
Zürcherstrasse ist offensichtlich, dass eine Fassade mit moderner
Architektursprache, wie sie Gegenstand des strittigen Projekts ist, weit besser
zur bestehenden geschützten Fassade passt als eine Backsteinfassade, die einen
traditionellen Bezug zum Fabrikgebäude lediglich vorgeben würde. Die rückwärtig
vor einigen Jahren neu erstellten Backsteinfassaden für das Einkaufszentrum
zeigen auf, dass ein Festhalten an der traditionellen Bauweise gerade kein
gutes Ergebnis zeitigt. Auch im dortigen Bereich ist es zweckmässig und
überzeugend, sich für die Aufstockung eine moderne Architektursprache zu
bedienen. Schliesslich ergibt sich mit dem abschliessenden "Turm" in
der Ost-Ecke des Areals ein gänzlich neuer Akzent; dies legt eine eigene
Fassadengestaltung durchaus nahe. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass die
Baubehörde in der Baubewilligung unter anderem die Auflage erteilt hat, die
Präzisierung von Materialien, Farben und die Oberflächenbeschaffenheit für
Fassaden und Dach im Einvernehmen mit dem Amt für Städtebau zu bestimmen und bewilligen
zu lassen. Diese Bewilligung wird wiederum anfechtbar sein. Mit Blick auf die
vorstehenden Ausführungen lässt sich keineswegs sagen, eine gute Fassadengestaltung
sei ausgeschlossen.
3.6.4
Zu prüfen bleibt, ob die Aufstockung auch mit Bezug auf die Umgebung die
Anforderung der besonders guten Gestaltung erfüllt. Dies lässt sich insoweit
ohne Weiteres bejahen, als in der Umgebung weitere grossvolumige
Gebäulichkeiten bestehen.
Einer besonderen Prüfung bedarf allerdings der Bezug zu
den unmittelbar angrenzenden Schutzobjekten an der Jägerstrasse.
Wenn im Rahmen einer Arealüberbauung höhergeschossige
Gebäude zugelassen werden, so ist die Bezugnahme auf die Umgebung insbesondere
bei den am Arealrand liegenden Gebäuden relevant (vgl. VGr, 18. Januar 2018,
VB.2017.00308, E. 4.5.1). Das Baurekursgericht bejahte die gute Gestaltung
und billigte dem geplanten Gebäude mit Bezug auf die Häuser an der Jägerstrasse
die geforderte besondere Rücksichtnahme nach § 238 Abs. 2 PBG zu. Wie
die Vorinstanz ausführt, reicht der geplante "Turm" an der Ost-Ecke
des Areals bis 9,3 m an die Fassade der Schutzobjekte heran. Dennoch
spricht sie von einem angemessenen Abstand. Dies ist insofern fragwürdig, als der
"Turm" eine Breite von 15,8 m und bis zum Dachrand eine Höhe von
23,06 m aufweist. Damit werden die zweistöckigen Häuser an der
Jägerstrasse namentlich im Bereich der Strassennummern 69–75 durch den
"Turm" deutlich überragt. Ein Überragen der Häuser an der
Jägerstrasse ist allerdings insofern nichts Neues, als nordöstlich an den
"Turm" das bisherige Fabrikgebäude anschliesst. Auch dieses überragt
die Schutzobjekte an der Jägerstrasse, wenn auch in geringerem Umfang. In
diesem Bereich, der ebenfalls aufgestockt werden soll, erfolgt eine deutliche
Rückversetzung der neuen Bauten. Unter Berücksichtigung der bisherigen bereits
dichten Bauweise mit einem geringen Abstand zwischen den Häusern an der
Jägerstrasse und dem Fabrikgebäude und dem Umstand, dass die dortige
Aufstockung zurückversetzt erfolgt, kann insgesamt auch mit Bezug auf die Schutzobjekte
noch von einer guten Einordnung gesprochen werden. Der Turm ist zwar hoch, kann
mit seiner Breite von knapp 16 m jedoch die weit längere Häuserzeile
entlang der Jägerstrasse 49–91 keineswegs erdrücken.
3.7
Zusammengefasst
ist es vertretbar, wenn die Bewilligungsbehörde von einer besonderen
Rücksichtnahme auf die Schutzobjekte (§ 238 Abs. 2 PBG) und von einer
besonders guten Gestaltung mit Bezug auf die Umgebung (§ 71 PBG) ausgeht.
Dementsprechend erweist sich der Rekursentscheid des Baurekursgerichts auch insoweit
als rechtskonform.
4.
Nach Auffassung der Beschwerdeführenden haben ihnen die
Vorinstanzen das Akteneinsichtsrecht bezüglich "zahlreicher
Machbarkeitsstudien" und bezüglich der "Vorprüfung der Eingaben"
verweigert. Da der Beschwerdegegner 2 diese Dokumente erwähne, um die
Qualität des Wettbewerbs zu begründen, sei in der Rekursreplik die Herausgabe
der Machbarkeitsstudien und der Vorprüfung beantragt worden.
4.1
Gemäss
§ 8 Abs. 1 VRG (bzw. § 26a Abs. 2 VRG für das
Rekursverfahren) sind Personen, die durch eine Anordnung berührt sind und ein
schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung haben, berechtigt, in
die Akten Einsicht zu nehmen. Die Berechtigten verfügen grundsätzlich über ein
umfassendes Akteneinsichtsrecht, das heisst über ein Recht zur Einsicht in alle
schriftlichen oder elektronischen Unterlagen eines Verfahrens, die geeignet
sind, Grundlage eines Entscheids zu bilden (Alain Griffel, Kommentar VRG,
§ 8 N. 12 ff.).
4.2
Streitgegenstand
ist vorliegend eine konkrete Baubewilligung; das diesbezügliche Verfahren nahm
seinen formellen Anfang mit der Einreichung des beurteilten Baugesuchs vom
9. Februar 2017. Vorabklärungen gehören demnach nicht zu den
Verfahrensakten, wie sie gemäss § 26a Abs. 1 VRG zum Rekurs- und
gemäss § 57 Abs. 1 VRG zum Beschwerdeverfahren beizuziehen sind.
Insofern greift die Rüge ins Leere.
4.3
Zu prüfen
bleibt, ob dennoch ein Anspruch auf Beizug der Machbarkeitsstudien und der
Vorprüfung besteht. Gemäss § 7 VRG untersucht die Behörde den Sachverhalt
von Amtes wegen, unter anderem durch den Beizug von Urkunden. Diese
Untersuchungspflicht gilt allerdings nur bezüglich des rechtserheblichen
Sachverhalts. Beweisanträgen betreffend unerheblicher Fragen ist nicht
stattzugeben (vgl. Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 10).
Die Beschwerdeführenden beanstanden den unterbliebenen Beizug
mit Blick auf die Qualität des durchgeführten Wettbewerbs. Dass der Baueingabe
ein Projektwettbewerb vorausgegangen ist, entbindet die Baubehörde nicht von
der Beurteilung der Frage, ob die gestalterischen Anforderungen erfüllt sind. Der
Beschwerdegegner 2 hat seinen Entscheid betreffend Gestaltung des Bauprojekts
in der Rekursantwort allerdings selbständig begründet. Wie Machbarkeitsstudien
und Vorprüfung ausgefallen sind, ist für die Beurteilung des vorliegenden
Projekts nicht relevant, sondern dass solche Arbeiten getätigt wurden. Deren
Vorhandensein haben die Beschwerdeführenden denn auch nicht bestritten.
Zusammengefasst durfte das Baurekursgericht deshalb in zulässiger Weise vom
beantragten Aktenbeizug absehen.
4.4
Obsolet
ist schliesslich der ebenfalls im Rekursverfahren gestellte Antrag auf
Herausgabe von Gutachten und Stellungnahme der Fachstellen Denkmalpflege und
Stadtgestaltung. Nachdem der Beschwerdegegner 2 nach eigenem Bekunden auf
den Einbezug der genannten Fachgruppen verzichtet hat, erübrigt sich eine
entsprechende Editionsverpflichtung von vornherein.
5.
5.1
Die Beschwerdeführenden
halten weiter die Einholung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) für
erforderlich. Das Baurekursgericht hat die Voraussetzungen für die Einholung
einer UVP zutreffend dargelegt. Es wies darauf hin, dass die Erstellung von
Einkaufszentren und Fachmärkten mit einer Einkaufsfläche von mehr als 7'500 m
2
UVP-pflichtig sei. Dasselbe gelte bei gewissen Änderungen. Mit dem vorliegend
streitigen Bau von Wohnungen sei keine UVP-pflichtige Änderung des Einkaufszentrums
verbunden.
5.2
Die
Beschwerde vermag dem nichts Entscheidendes entgegenzuhalten: Angesichts der
Verminderung der Parkplätze und der Nutzung weiterer bestehender Parkplätze
durch die Bewohner der neuen Wohnungen anstatt durch Besucher des
Einkaufszentrums wird sich der Autoverkehr für den Besuch des Einkaufszentrums
naturgemäss verringern. Es liegt keine UVP-pflichtige Änderung mit Bezug auf
das Einkaufszentrum vor. Für die Benutzung der Tiefgarage durch die Bewohner
der neuen Wohnungen ist angesichts der Grösse der Tiefgarage ebenfalls keine
UVP-Prüfung erforderlich.
6.
Nach Auffassung der Beschwerdeführenden haben es die
Vorinstanzen zu Unrecht unterlassen, eine umweltrechtliche Sanierungspflicht zu
prüfen. Mit dem vorliegenden Projekt werden die bisher bestehenden 203 Autoabstellplätze
auf 196 Parkplätze reduziert.
6.1
Die
Baubehörde erachtete die verbleibenden 196 Parkplätze als im Bestand
geschützt. Nach Auffassung des Baurekursgerichts löst der Umstand, dass die
Parkplatzzahl trotz Abbau über dem zulässigen Pflichtbedarf von 160 Abstellplätzen
liegt, keine Sanierungspflicht im Sinn der Umweltschutzgesetzgebung aus.
Gemäss Art. 16 Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes
vom 7. Oktober 1983 (USG) müssen Anlagen, die den Vorschriften des
Umweltschutzgesetzes oder den Umweltvorschriften anderer Bundesgesetze nicht
genügen, saniert werden. Der Bundesrat erlässt Vorschriften über die Anlagen
und den Umfang der zu treffenden Massnahmen (Abs. 2).
6.2
Die Beschwerdeführenden
vermögen mit ihrem Hinweis auf die Parkplatzverordnung der Stadt Winterthur und
auf die Wegleitung des Kantons Zürich zur Ermittlung des Parkplatzbedarfs nicht
aufzuzeigen, dass damit eine bundesrechtliche Regelung infrage steht. Demzufolge
erweist sich die Rüge ebenfalls als unbehelflich.
7.
In materieller Hinsicht erweist sich die Beschwerde damit
zusammengefasst als unbegründet. Sie ist insofern abzuweisen.
8.
Die Beschwerdeführenden beantragen schliesslich, die
Gerichtsgebühr des Rekursverfahrens auf maximal Fr. 12'000.- zu reduzieren.
8.1
Gemäss der
Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 3. Juli 2018 (GebV VGr; LS 175.252)
beträgt die Gerichtsgebühr bei Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert in der
Regel Fr. 500.- bis Fr. 50'000.-. Dieser Rahmen ist auch für das
Rekursverfahren massgebend (§ 1 GebV VGr). Gemäss § 2 GebV VGr
bemisst sich die Gebühr innerhalb dieses Rahmens nach dem Zeitaufwand des
Gerichts, der Schwierigkeit des Falles und dem tatsächlichen Streitinteresse.
8.2
Die
mutmasslichen Baukosten des Projekts belaufen sich gemäss Baugesuch auf
Fr. 27 Mio. Das Streitinteresse erweist sich damit als gross.
Anderseits war der Zeitaufwand – auch unter Berücksichtigung des durchgeführten
Augenscheins – nur durchschnittlich, hat das Baurekursgericht den Rekurs doch
in eher knapper Weise behandelt und die Rügen betreffend § 71 PBG zu einem
erheblichen Teil als unsubstanziiert qualifiziert. Die Schwierigkeit des Falles
ist demgegenüber als etwas überdurchschnittlich zu qualifizieren.
Angesichts dieser Parameter erweist sich die Festsetzung
der Gebühr auf Fr. 20'000.- im Licht der aktuellen bundesgerichtlichen
Rechtsprechung (BGE 145 I 52 E. 5) als klar übersetzt. Somit ist die durch das
Baurekursgericht festgesetzte Gebühr rechtswidrig und ist sie in Anwendung von
§ 63 VRG durch das Verwaltungsgericht zu korrigieren. Als angemessen
erscheint ein Betrag von Fr. 12'000.-.
8.3
Zu
beachten ist bezüglich der vorinstanzlichen Kosten, dass die Höhe der
Gerichtsgebühr nur durch die Beschwerdeführenden angefochten wurde. Bezüglich
der weiteren Rekurrierenden ist die Kostenfestsetzung und -auflage demgegenüber
unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Die Gerichtsgebühr von Fr. 20'000.-
ist den Parteien im Rekursverfahren zu je 1/11 auferlegt worden, mithin zu
je Fr. 1'818.20. Bei einer angemessenen Gerichtsgebühr von Fr. 12'000.-
verringert sich der Anteil (1/11) auf Fr. 1'090.90, mithin um Fr. 727.30.
Da die Gerichtsgebühr wie gesehen nur hinsichtlich der Beschwerdeführenden zu
reduzieren ist, ist die Gebühr – um Fr. 727.30 verringert – auf Fr. 19'272.70
festzusetzen. Davon ist den Beschwerdeführenden Fr. 1'090.90 aufzuerlegen;
hinzu kommt 1/11 der Zustellkosten von Fr. 210.-, also Fr. 19.10;
daraus resultiert ein Betrag von Fr. 1'110.-. Die übrigen zehn Rekurrierenden
haben unverändert je 1/11 der ursprünglichen Gerichtsgebühr von Fr. 20'000.-
und der Zustellkosten von Fr. 210.- zu bezahlen.
8.4
Dies führt
bezüglich der vorinstanzlichen Kosten zu einer teilweisen Gutheissung der
Beschwerde.
9.
Bei diesem Prozessausgang, bei dem die Beschwerde lediglich
in einem Nebenpunkt teilweise Erfolg hat, rechtfertigt es sich, die Kosten des
Beschwerdeverfahrens vollumfänglich den Beschwerdeführenden aufzuerlegen
(§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2
VRG).
Die private Beschwerdegegnerin hat überdies ausgangsgemäss
Anspruch auf Bezahlung einer Parteientschädigung durch die Beschwerdeführenden
(§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt
Fr. 3'000.-.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    In
teilweiser Gutheissung der Beschwerde und in Abänderung von
Dispositiv-Ziffer II des Rekursentscheids vom 31. Mai 2018 wird die
Gerichtsgebühr auf Fr. 19'272.70 festgesetzt. Die Kosten des Rekursverfahrens
werden im Betrag von Fr. 1'110.- den Beschwerdeführenden auferlegt. Der
Restbetrag verbleibt unverändert den übrigen zehn Rekurrierenden zu je 1/11.
Im
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  10'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.      150.--   Zustellkosten,
Fr.  10'150.--   Total der Kosten.
3.    Die
Kosten werden den Beschwerdeführenden auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine
Parteientschädigung von Fr. 3'000.-  zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen
ab Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an
…