zh_verwaltungsgericht · SB.2009.00048 · 2009-12-16 · de

Staats- und Gemeindesteuern 2002 | Besteuerung von Einmalentschädigungen für Bauwerke auf Baurechtsgrundstücken: Weder hinsichtlich der Einräumung des Baurechts noch hinsichtlich des Übergangs der Bauten liegt eine zivilrechtliche oder wirtschaftliche Handänderung vor (E. 2.2.1). Der aus der Übertragung der Bauwerke fliessende Erlös ist steuerlich als Liegenschaftenertrag zu qualifizieren (E. 2.2.2). Vom Liegenschaftsertrag können die für die Erstellung der Bauten entstandenen Anlagekosten abgezogen werden (E. 2.3). Im Bereich der selbständigen Erwerbstätigkeit können Aperiodizitäten in den Zuflüssen über entsprechende buchhalterische Massnahmen aufgefangen werden, weshalb dann für die Anwendung von Art. 37 DBG kein Raum verbleibt (E. 2.4). Die buchmässige Aufwertung der Grundstücke und die Aufhebung der fiskalischen Verknüfung der auf den Bauten liegenden stillen Reserven führt zu einer Verwertung im Sinn von Art. 18 Abs. 2 DBG, die ebenfalls der Einkommenssteuer unterliegt (E. 2.6). Rückweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 09..2.16.1 SB.2009.00048
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2009.00048
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Geschäftsnummer:
SB.2009.00048
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 16.12.2009
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Staats- und Gemeindesteuern 2002
Besteuerung von Einmalentschädigungen für Bauwerke auf Baurechtsgrundstücken:
Weder hinsichtlich der Einräumung des Baurechts noch hinsichtlich des Übergangs der Bauten liegt eine zivilrechtliche oder wirtschaftliche Handänderung vor (E. 2.2.1). Der aus der Übertragung der Bauwerke fliessende Erlös ist steuerlich als Liegenschaftenertrag zu qualifizieren (E. 2.2.2). Vom Liegenschaftsertrag können die für die Erstellung der Bauten entstandenen Anlagekosten abgezogen werden (E. 2.3). Im Bereich der selbständigen Erwerbstätigkeit können Aperiodizitäten in den Zuflüssen über entsprechende buchhalterische Massnahmen aufgefangen werden, weshalb dann für die Anwendung von Art. 37 DBG kein Raum verbleibt (E. 2.4). Die buchmässige Aufwertung der Grundstücke und die Aufhebung der fiskalischen Verknüfung der auf den Bauten liegenden stillen Reserven führt zu einer Verwertung im Sinn von Art. 18 Abs. 2 DBG, die ebenfalls der Einkommenssteuer unterliegt (E. 2.6).
Rückweisung.
Stichworte:
ANLAGEKOSTEN
APERIODISCH
BAURECHT
BAURECHTSVERTRAG
BAURECHTSZINS
BUCHFÜHRUNG
BUCHFÜHRUNGSPFLICHTIG
BUCHHALTUNG
BUCHWERT
EINKOMMENSSTEUER
EINMALZAHLUNGEN
GRUNDSTÜCK
KAPITALGEWINN
KAPITALISIERUNG
KAPITALLEISTUNG
KAUFMÄNNISCHE BUCHHALTUNG
KAUFMÄNNISCHE UNTERNEHMUNG
SELBSTÄNDIG ERWERBENDE
SELBSTÄNDIG ERWERBENDER
SELBSTÄNDIGE ERWERBSTÄTIGKEIT
SELBSTÄNDIGERWERBEND
STILLE RESERVEN
TREU UND GLAUBEN
VERKEHRSWERT
VERWERTUNG
Rechtsnormen:
Art. 9 BV
Art. 36 HRegV
Art. 184 OR
Art. 552 OR
Art. 957 OR
§ 18 StG
§ 21 StG
§ 36 StG
Art. 667 ZGB
Art. 675 ZGB
Art. 779 ZGB
Art. 779c ZGB
Art. 779d ZGB
Art. 779l ZGB
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 1
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
SB.2009.00048
Entscheid
der 2. Kammer
vom
16. Dezember 2009
Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin
Leana Isler,
Gerichtssekretärin
Claudia Suter.
In Sachen
1.
A
,
2.
B
,
beide vertreten durch
C
AG,
Beschwerdeführende,
gegen
Staat Zürich,
vertreten durch
das kantonale
Steueramt,
Beschwerdegegner,
betreffend
Staats- und Gemeindesteuern 2002,
hat sich ergeben:
I.
A.
Der
mit B verheiratete A ist Inhaber der Einzelfirma A
und zu fünfzig Prozent an der Kollektivgesellschaft D beteiligt; die andere
Hälfte steht seinem Bruder E zu, der ebenfalls Inhaber einer Einzelfirma ist.
Mit im Januar 2002 öffentlich beurkundeten Verträgen an den nachfolgend
aufgeführten Grundstücken wurden jeweils selbständige und dauernde Baurechte
für die Dauer von 99 Jahren entweder zugunsten der F AG oder der G AG errichtet
und im Grundbuch eingetragen.
H-Strasse 01 und 02 in J
Geschäftseigentum A
H-Strasse 03 in J
Geschäftseigentum D
H-Strasse 05 und 06 in J
Geschäftseigentum A
H-Strasse 08 und 10 in J
Geschäftseigentum A
I-Strasse 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14 in K
Geschäftseigentum A
I-Strasse 17 in K
Geschäftseigentum A
L-Strasse 02–18, M-Strasse 19–20,
N-Strasse 01–02 in O
Geschäftseigentum E
P-Strasse 22, Q-Strasse 23 in R
Geschäftseigentum A
S-Strasse 25, 26, 27, 28 in R
Geschäftseigentum E und A
T-Strasse 30 in R
Geschäftseigentum E
U-Strasse 32 und 33 in R
Geschäftseigentum E und A
V-Strasse 35 und 23 in R
Geschäftseigentum A
Gemäss dem Wortlaut der einzelnen Baurechtsverträge
bezahlte die Bauberechtigte den Grundeigentümern hinsichtlich jedes Grundstücks
eine "Entschädigung für das mit der Begründung des Baurechtes in ihr
Eigentum übergehende Gebäude, im Sinne einer Einmalentschädigung für die
Einräumung des Baurechtes". Diese Einmalentschädigungen beliefen sich
insgesamt auf den Betrag von Fr. ….-. In zusätzlichen Vereinbarungen, alle
datierend vom 1. Februar 2002, zwischen den Parteien der jeweiligen
Baurechtsverträge wurde festgehalten, dass in den Entschädigungen für die
Einräumung des Baurechts eine Abgeltung für die Gebäude zum Zeitbauwert
enthalten sei. Neben dieser Einmalentschädigung war während der gesamten Baurechtsdauer
ein jährlicher, indexierter Baurechtszins geschuldet. Sämtliche Entschädigungen
wurden zwischen E und A ungeachtet ihrer Eigentumsverhältnisse an den
baurechtsbelasteten Grundstücken je hälftig aufgeteilt. Die gesetzlichen
Vorkaufsrechte gemäss Art. 682 Abs. 2 des Zivilgesetzbuchs (ZGB)
wurden aufgehoben. Stattdessen wurde den Bauberechtigten mit öffentlich beurkundeten
Verträgen an den betreffenden Grundstücken unentgeltlich ein übertragbares,
limitiertes Kaufrecht eingeräumt.
B.
Mit
Schreiben vom 14. November 2003 und 16. Dezember 2004 liessen A und B
beim kantonalen Steueramt nachfragen, wie die Entschädigungen für das Baurecht
steuerrechtlich und buchhalterisch zu behandeln seien. Das kantonale Steueramt
bestätigte, dass die Differenz zwischen der gesamten Einmalentschädigung gemäss
Vereinbarung und der darin enthaltenen Abgeltung für das Gebäude dem Rentensatz
nach § 36 StG für die Dauer des Baurechts von 99 Jahren unterliege.
Am 31. Mai 2005 reichten A und B eine rektifizierte
Steuererklärung 2002 ein, worin sie ein steuerbares Einkommen von Fr. ….-
(gesamt Fr. ….-) zum Satz von Fr. ….- auswiesen.
C.
Im Mai
2006 nahm das kantonale Steueramt eine Buchprüfung vor. Nachdem trotz Einschätzungsvorschlägen
und Besprechungen zwischen den Vertretern des Ehepaars A und B und dem
kantonalen Steueramt keine Einigung erzielt werden konnte, wurden A und B am 19. April
2007 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. ….- (zum Satz von Fr. ….-)
und einem steuerbaren Vermögen von Fr. ….- (zum Satz von Fr. ….-)
eingeschätzt. Dabei ging das kantonale Steueramt davon aus, dass sich der
Bruttoerlös aus dem Verkauf der Gebäude für jeden Bruder auf Fr. ….-
belaufen habe. Zudem hätten die Einmalzahlungen kapitalisierte Baurechtszinsen
von je Fr. ….- enthalten. Entgegen der früheren Auskunft des Steueramts
bestünde indessen kein Raum für die Anwendung des Rentensatzes. Die mit einer
Einmalzahlung abgegoltenen Baurechtszinsen seien als Vorauszahlungen zu würdigen
und dementsprechend zu passivieren. Um eine periodengerechte Besteuerung sicherzustellen,
sei jährlich ein entsprechender Anteil erfolgswirksam aufzulösen.
D.
Die
dagegen gerichtete Einsprache wies das kantonale Steueramt mit Entscheid vom 9. Juni
2008 ab.
II.
Den gegen diesen Entscheid erhobenen Rekurs wies die Steuerrekurskommission
II am 24. Februar 2009 ab und nahm eine Verböserung vor, indem sie die
Pflichtigen mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. ….- (zum Satz von
Fr. ….-) und einem steuerbaren Vermögen von Fr. ….- (zum Satz von
Fr. ….-) einschätzte. Sie erwog im Wesentlichen, aufgrund der Auslegung
der Baurechtsverträge und der konkreten Ausgestaltung der Kaufrechte ergebe
sich, dass die Bauberechtigten die Einmalentschädigung einzig für die Übertragung
des Eigentums an den Bauten entrichtet hätten. Diese würden im Zeitpunkt des
Zahlungszuflusses als Ertrag aus selbständiger Erwerbstätigkeit der Einkommenssteuer
unterliegen. Dem einzelnen Ertrag sei jeweils der entsprechende Einkommenssteuerwert
des betroffenen Wirtschaftsguts gegenüberzustellen. Bei diesem Ergebnis sei der
Rentensatz gemäss § 36 StG von vornherein nicht anwendbar.
III.
Mit Beschwerde vom 24. April 2009 beantragten die
Pflichtigen dem Verwaltungsgericht, sie seien mit einem steuerbaren Einkommen
von Fr. ….- (zum Satz von Fr. ….-) einzuschätzen. Eventualiter seien
das steuerbare und das satzbestimmende Einkommen auf Fr. ….- festzusetzen.
Zudem verlangten sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.
Sowohl die Steuerrekurskommission II als auch das
kantonale Steueramt schlossen auf Abweisung der Beschwerde, wobei Letzteres
beantragte, eventualiter seien die Beschwerdeführenden gemäss dem
Einspracheentscheid einzuschätzen.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153
Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle
Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen
Sachverhalts geltend gemacht werden.
Das
Verwaltungsgericht hat
sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört
auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt
gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der
Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf
Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der
Rekurskommission zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts
erstreckt sich
lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf
Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).
2.
2.1
Gemäss der
Einkommensgeneralklausel § 16 Abs. 1 StG unterliegen alle wiederkehrenden
und einmaligen Einkünfte der Einkommenssteuer. Bei selbständiger Erwerbstätigkeit
sind alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb,
aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit
steuerbar (§ 18 Abs. 1 StG). Dazu gehören gemäss § 21 Abs. 1
StG alle Erträge aus unbeweglichem Vermögen, insbesondere auch Einkünfte aus
Baurechtsverträgen (lit. c). Nach § 18 Abs. 2 StG zählen zu den
Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit neben den Kapitalgewinnen aus
Veräusserung auch diejenigen aus Verwertung von Geschäftsvermögen.
2.2
Die
Besteuerung des periodisch zu leistenden Baurechtszinses ist vorliegend
unbestritten. Der Streit geht einzig darüber, wie der als Einmalentschädigung
bezeichnete Betrag von insgesamt Fr. ….- steuerrechtlich zu behandeln ist.
2.2.1
Ein Grundstück kann mit der Dienstbarkeit belastet werden, dass jemand das
Recht erhält, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu errichten oder
beizubehalten. Ist das Baurecht selbständig und dauernd, so kann es als
Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden (Art. 779 Abs. 1 und 3
ZGB). Das Baurecht kann als selbständiges Recht höchstens auf 100 Jahre
begründet werden (Art. 779l Abs. 1 ZGB). Geht das Bauwerk unter, so
fallen die bestehenden Bauwerke dem Grundeigentümer heim, indem sie zu Bestandteilen
seines Grundstücks werden (Art. 779c ZGB). Der Grundeigentümer hat dem
bisherigen Bauberechtigten für die heimfallenden Bauwerke eine angemessene
Entschädigung zu leisten (Art. 779d Abs. 1 ZGB). Damit liegt kein
Verkauf der Gebäude im Sinne von Art. 184 des Obligationenrechts vom 30. März
1911 (OR) vor, welcher auf einen dauernden und endgültigen Eigentumsübergang
des Kaufobjekts abzielt, sondern der Eigentumsübergang ist bloss auf den
Zeitpunkt des vereinbarten oder vorzeitigen Ablaufs des Baurechts – längstens
auf 100 Jahre – befristet. Deshalb liegt weder hinsichtlich der Einräumung des
Baurechts noch hinsichtlich des Übergangs der Bauten eine zivilrechtliche oder
wirtschaftliche Handänderung vor, die es erlauben würde, das Entgelt mit der
Grundstückgewinnsteuer (§ 216 StG) zu erfassen (vgl. RB 1994 Nr. 57 =
StE 1994 B 42.21 Nr. 8; RB 1995 Nr. 40 auch zum
Folgenden).
2.2.2
Die Entschädigung für die Bauwerke ist der Einkommenssteuer unterworfen.
Entgegen der Annahme der Vorinstanz liegt indessen kein Kapitalgewinn auf
beweglichen Vermögen vor. Gemäss Art. 667 Abs. 2 ZGB erfasst das Eigentum
an Grund und Boden dem Akzessionsprinzip entsprechend alle Bauten, Pflanzen
sowie die Quellen. Nach Art. 675 ZGB kann das Bauwerk jedoch einen besonderen
Eigentümer haben, wenn sein Bestand als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen
ist. Damit fällt das Eigentum am Bau und Boden in Durchbrechung des
Akzessionsprinzips auseinander, indem der Bauberechtigte Eigentümer der Bauten
wird. Die Baurechtsbegründung an einem überbauten Grundstück hat somit
zivilrechtlich zur Folge, dass die Akzession zwischen der Baute und dem Grundstück
durchbrochen wird und es zu einer neuen Akzession zwischen der Baute und dem
Baurecht kommt (vgl. Robert Haab/August Simonius/Werner Scherrer/Dieter Zobl,
Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Band IV/1, 2. A.,
Zürich 1977, Art. 675 ZGB N. 8; Hans Leemann, Berner Kommentar, Band
IV/2, 2. A., Art. 779 ZGB N. 67). Das Bauwerk kann demnach nicht
losgelöst vom Baurecht als Objekt am Liegenschaftsverkehr teilnehmen. Insofern
kann der Bauberechtigte über sein Eigentum am Bau nur im Rahmen des Baurechts
verfügen (Haab/Simonius/Scherrer/Zobl, Art. 675 ZGB N. 7 f.;
Leemann, Art. 779 ZGB N. 68). Der aus der Übertragung der Bauten –
die nach Ablauf der Dienstbarkeit wieder an die Baurechtsgeber zurückfallen –
fliessende Erlös ist folglich steuerlich als Liegenschaftenertrag zu
qualifizieren.
2.2.3
Aufgrund des Gesagten ist in einem ersten Schritt festzuhalten, dass die an
die Pflichtigen bezahlte Einmalentschädigung von Fr. ….- (hälftiger Anteil
von Fr. ….-) als Einkommen aus unbeweglichem Vermögen zu besteuern ist.
2.3
Vom
Liegenschaftsertrag sind die für die Erstellung der Bauten entstandenen Anlagekosten,
welche für die Erzielung der Baurechtsentschädigung erforderliche Auslagen
sind, abzuziehen. Weitere Kosten sind jedoch nicht zum Abzug zuzulassen, da sie
nicht Gewinnungskosten darstellen. Das Verwaltungsgericht hat im Entscheid vom
19. Dezember 1995 (RB 1995 Nr. 40) noch offengelassen, ob der
Gebäudeanlagewert oder der Verkehrswert in Abzug gebracht werden kann, weil ihm
ein Entscheid aus prozessualen Gründen (Verböserungsverbot) verwehrt war.
2.4
2.4.1
Im Weiteren ist zu klären, wie die so ermittelte steuerbare Einmalzahlung
für die Baurechtszinsen periodengerecht zu erfassen ist. Die Pflichtigen machen
geltend, die in Form einer Kapitalleistung bezahlten Baurechtszinsen seien
gemäss § 36 StG zu besteuern. Danach ist die Einkommenssteuer unter Berücksichtigung
der übrigen Einkünfte zu dem Steuersatz zu berechnen, der sich ergäbe, wenn
anstelle der einmaligen Leistung eine entsprechende jährliche Leistung
ausgerichtet würde (vgl. BGr, 6. März 2001, 2A.50/2000, E. 4b,
www.bger.ch). Die Besteuerung von Kapitalabfindungen für wiederkehrende Leistungen
betrifft einen vom Gesetz speziell behandelten Sonderfall der Steuerberechnung.
Von der Systematik des Gesetzes her bezieht sich diese Norm auf die Besteuerung
von natürlichen Personen und ist somit grundsätzlich sowohl auf Unselbständig-
als auch auf Selbständigerwerbende anwendbar. Im Bereich der selbständigen
Erwerbstätigkeit können indessen solche Aperiodizitäten in den Zuflüssen über
entsprechende buchhalterische Massnahmen aufgefangen werden (vgl. zum Recht der
direkten Bundessteuer Ivo Baumgartner in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.],
Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht I/2a, 2. A., Basel 2008, Art. 37
DBG N. 10e).
2.4.2
Wie bereits das kantonale Steueramt zu Recht feststellte, verlangt der
Grundsatz der zeitlichen Abgrenzung, dass Aufwand und Ertrag, die
zeitraumbezogen anfallen, auch entsprechend abgegrenzt und erfasst werden
(Treuhandkammer, Schweizer Handbuch der Wirtschaftsprüfung, Band 1, Zürich
1998, N. 2.123). Dies muss zumindest für diejenigen selbständig
Erwerbstätigen gelten, die im Sinn von Art. 957 OR buchführungspflichtig
sind oder freiwillig nach kaufmännischer Art Buch führen. Der Pflichtige ist
einerseits Teilhaber einer Kollektivgesellschaft, die ein nach kaufmännischer
Art geführtes Gewerbe betreibt. Als Kollektivgesellschafter ist er
verpflichtet, sich im Handelsregister eintragen zu lassen, und somit auch
buchführungspflichtig (Art. 552 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 957
Abs. 1 OR). Hinsichtlich der als Einzelunternehmung geführten Immobiliengesellschaft
wird ein Jahresumsatz von mehr als Fr. 100'000.- erzielt, weshalb
ebenfalls eine Eintragungspflicht im Handelsregister und damit eine Buchführungspflicht
besteht (Art. 36 der Handelsregisterverordnung vom 17. Oktober 2007).
Insofern besteht vorliegend kein Raum für die Anwendung von § 36 StG. Die
Kapitalleistung für die Baurechtszinsen ist vielmehr auf 99 Jahre zu
verteilen, indem das erste Jahresbetreffnis im Jahr 2002 als Einkommen zu versteuern
und der per 31. Dezember 2002 noch vorhandene Saldo für 98 Jahre zu passivieren
ist.
2.5
Soweit
sich die Pflichtigen (zumindest noch im Rekursverfahren) auf den Grundsatz von
Treu und Glauben (Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April 1999
[BV]) berufen, der dem Bürger einen Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens
in behördliche Zusicherungen verleiht, hat die Rekurskommission zu Recht
festgestellt, die Pflichtigen hätten aufgrund der Auskunft des kantonalen
Steueramts betreffend die Besteuerung der Baurechtsentschädigung keine für sie
nachteilige Disposition getroffen, welche nicht mehr hätte rückgängig gemacht
werden können. Es kann diesbezüglich auf die zutreffenden Ausführungen der
Vorinstanz verwiesen werden (§ 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni
1976 [GVG]).
2.6
Zu den
Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit zählen auch Kapitalgewinne aus
der Verwertung von Geschäftsvermögen (§ 18 Abs. 2 StG). Dieser
Begriff ist weit zu verstehen. Er ist ein Sammelbegriff für alle Tatbestände,
durch welche stille Reserven so verschoben werden, dass die bisher
aufgeschobene Besteuerung später nicht mehr erfolgen könnte. Die steuerfreie
Bildung stiller Reserven steht nämlich im System der Besteuerung des
Vermögensstandsgewinns unter dem Vorbehalt der späteren Besteuerung. Die Anknüpfung
an einen Sachverhalt der zur Aufhebung der fiskalischen Verknüpfung der stillen
Reserven führt, entspricht der rechtsgleichen Besteuerung aller
Steuerpflichtigen nach ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Markus Reich
in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht,
1/2a, 2. A., Basel 2002, Art. 8 des Steuerharmonisierungsgesetzes vom
14. Dezember 1990 [StHG] N. 32–35).
Indem bei der Begründung eines Baurechts an einem
überbauten Grundstück in Durchbrechung des Akzessionsprinzips die Bauten von
den Pflichtigen auf die Bauberechtigten übergehen, scheiden diese als Aktivum
aus den Bilanzen der Pflichtigen aus und werden wertmässig durch den
Baurechtszins ersetzt. Sodann geht aus den Baurechtsverträgen hervor, dass im
Zeitpunkt des Heimfalls des Baurechts die Entschädigung für die darauf liegenden
Bauten anhand des Verkehrswerts in jenem Zeitpunkt festgelegt wird. Demzufolge
führt dies im Zeitpunkt des Ausscheidens der Baute zu einer buchmässigen Aufwertung
und damit zur Aufhebung der fiskalischen Verknüpfung der auf den Bauten
ruhenden stillen Reserven. Die dergestalt realisierten stillen Reserven auf den
streitbetroffenen Liegenschaften sind damit im Jahr 2002 ebenfalls mit der
Einkommenssteuer zu erfassen.
2.7
Die
Beschwerde ist aufgrund des Gesagten teilweise gutzuheissen. Die Rekurskommission
hat in einem zweiten Rechtsgang zunächst die Differenz zwischen dem Anlagewert
der sich auf den baurechtsbelasteten Grundstücken befindlichen Bauten und der
kapitalisierten anteiligen Einmalentschädigung von Fr. ….- zu ermitteln.
Diesen Betrag hat sie auf 99 Jahre zu verteilen und den einem Jahr entsprechenden
Anteil im Steuerjahr 2002 als Einkommen zu versteuern. Im Weiteren hat sie die
auf den im Baurecht abgegebenen Liegenschaften ruhenden stillen Reserven
festzustellen. Diese entsprechen der Differenz zwischen Buchwert und
Anlagewert. Dieser Betrag ist ebenfalls zu den Einkünften aus selbständiger
Erwerbstätigkeit hinzuzurechnen.
3.
Der letztlich unentschiedene Verfahrensausgang
rechtfertigt es, die verwaltungsgerichtlichen Kosten den Parteien je zur Hälfte
aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4),
und es steht den Beschwerdeführenden keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152
und § 153 Abs. 4 StG).
4.
Nach der Regelung in Art. 90 ff. BGG sind
letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide, die der unteren Instanz
einen Entscheidungsspielraum belassen, als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93
BGG zu qualifizieren (BGE 134 II 124 E. 1.3). Sie sind daher vor
Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden
Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde
sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an
Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung
und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Steuerrekurskommission II
zurückgewiesen.
2.    Über
die Kosten und Entschädigungsfolgen hat die Steuerrekurskommission II im
Neuentscheid zu befinden.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 50'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.       120.-- Zustellungskosten,
Fr. 50'120.--   Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zu 1/4, unter solidarischer Haftung
für die Hälfte der Kosten, und dem Beschwerdegegner zur Hälfte auferlegt.
5.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
6.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung
an…