zh_verwaltungsgericht · VB.2006.00277 · 2007-03-14 · de

Baubewilligung | Neubau eines Mehrfamilienhauses in Zollikon: Planungsrechtliche Baureife; Rücksichtnahme im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG auf benachbarte Denkmalschutzobjekte. Nach Ablehnung der BZO-Revision und der Rückweisung der Vorlage durch die Gemeindeversammlung liegt kein förmlicher Antrag des Gemeinderats im Sinn von § 234 PBG vor, was aber nicht ohne weiteres bedeutet, dass die planungsrechtliche Baureife gegeben ist. Vorliegend ist jedoch bei der Rückweisung an den Gemeinderat keine Stossrichtung zu erkennen. Die neue Vorlage ist deshalb zu unbestimmt, als dass sie den Schutz vor Präjudizierung beanspruchen könnte (E. 3.3). Die Vorinstanzen haben die bauliche Beziehung zu den umliegenden Schutzobjekten ausreichend und zutreffend gewürdigt. Unter gestalterischen Gesichtspunkten im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG hat die Baurekurskommission somit zu Recht nicht korrigierend in den Entscheid der kommunalen Baubehörde eingegriffen (E. 4.4 und 4.5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 07..2.14.0 VB.2006.00277
Zurich Verwaltungsgericht 07..2.14.0 VB.2006.00277
Zurigo Verwaltungsgericht 07..2.14.0 VB.2006.00277

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00277
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2006.00277
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 14.03.2007
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau eines Mehrfamilienhauses in Zollikon: Planungsrechtliche Baureife; Rücksichtnahme im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG auf benachbarte Denkmalschutzobjekte.
Nach Ablehnung der BZO-Revision und der Rückweisung der Vorlage durch die Gemeindeversammlung liegt kein förmlicher Antrag des Gemeinderats im Sinn von § 234 PBG vor, was aber nicht ohne weiteres bedeutet, dass die planungsrechtliche Baureife gegeben ist. Vorliegend ist jedoch bei der Rückweisung an den Gemeinderat keine Stossrichtung zu erkennen. Die neue Vorlage ist deshalb zu unbestimmt, als dass sie den Schutz vor Präjudizierung beanspruchen könnte (E. 3.3).
Die Vorinstanzen haben die bauliche Beziehung zu den umliegenden Schutzobjekten ausreichend und zutreffend gewürdigt. Unter gestalterischen Gesichtspunkten im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG hat die Baurekurskommission somit zu Recht nicht korrigierend in den Entscheid der kommunalen Baubehörde eingegriffen (E. 4.4 und 4.5).
Abweisung.
Stichworte:
BAUREIFE
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
MEHRFAMILIENHAUS
PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE
PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE
PRÄJUDIZIERUNG
SCHUTZOBJEKT
Rechtsnormen:
§ 234 PBG
§ 238 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2006.00277
Entscheid
der 1. Kammer
vom
14. März 2007
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretär
Josua Raster.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
3.
C,
4.
D,
5.
E,
6.
F,
7.
G,
alle vertreten durch
RA H,
Beschwerdeführende
,
gegen
1.
I,
2.
J,
beide vertreten durch
RA K,
3.
Baubehörde Zollikon,
Beschwerdegegnerschaft
,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 11. April 2005 erteilte die Baubehörde
Zollikon I und J die Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der Johanniterstrasse im Ortsteil Gugger in
Zollikon, nachdem sie das Gesuch für ein erstes Projekt am 14. Juni 2004
abgelehnt hatte.
II.
Die Baurekurskommission II wies den dagegen von A, B, C, D,
E, F sowie G erhobenen Rekurs am 23. Mai 2006 nach Durchführung eines Augenscheins
ab.
III.
Mit Beschwerde vom 28. Juni 2006 liessen A, B, C, D, E, F sowie
G dem Verwaltungsgericht zur Hauptsache die Aufhebung des Rekursentscheids
sowie der Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für beide
Verfahren beantragen; eventuell sei die Sache zur Ergänzung und Neuentscheidung
an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Baubehörde Zollikon sowie I und J stellten am 7. bzw.
13. September 2006 je den Antrag, die Beschwerde sei unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden abzuweisen, soweit – so
die Baubehörde – darauf eingetreten werden könne. Die Baurekurskommission II
schloss am 5. September 2006 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der
Beschwerde.
Am 23. Januar 2007 wurden die Pläne des verweigerten
Projekts von der Baubehörde Zol­likon beigezogen.
Auf die Vorbringen der Parteien und die Ausführungen der
Vorinstanz wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug
genommen.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Formelles
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von
Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Die im
Rekursverfahren unterlegenen Nachbarn sind gemäss § 21 lit. a VRG ohne
weiteres zur Beschwerde befugt. Auf das form- und fristgerecht erhobene
Rechtsmittel ist einzutreten.
1.2
Mit dem
Beizug der Pläne des verweigerten Projekts, wurde lediglich die Aktenlage
wieder hergestellt, wie sie im Rekursverfahren bestand. Die betreffenden Pläne
sind denn auch alle mit einer Nummer der Baurekurskommission II versehen. Es
handelte sich demnach um keine Aktenergänzung im technischen Sinn; den Parteien
war somit auch keine Möglichkeit zur Stellungnahme einzuräumen.
2.
Streitgegenstand
Das Grundstück, auf welchem das geplante Mehrfamilienhaus
errichtet werden soll, ist Teil eines Gevierts, welches durch die
Johanniterstrasse, die Seestrasse, das Bahntrassee der Linie Zürich–Rapperswil
sowie den an dieser Stelle die Gemeindegrenze bildenden Düggelbach begrenzt
wird. Innerhalb dieses Gevierts steht zur Seestrasse hin die Gebäudegruppe
"Gugger", welche im Inventar der kommunalen Schutzobjekte der
Gemeinde Zol­likon verzeichnet ist. Sodann befinden sich in der zweiten
Bautiefe zwei unüberbaute Baufelder, welche nach der geltenden Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996 (BZO) in der Zone W 2.20
liegen. Beim südlicheren Baufeld handelt es sich um die streitbetroffene Parzelle
Kat.-Nr. 01. Unmittelbar an dieses Geviert angrenzend, auf der anderen Seite
des Düggelbachs, liegt auf Küsnachter Gemeindegebiet das Grundstück Kat.-Nr. 02
mit der Villa Friedberg, bei der es sich ebenfalls um ein Schutzobjekt handelt.
Die Beschwerdeführenden lassen zum einen geltend machen,
das umstrittene Bauvorhaben präjudiziere die künftige Planung in diesem Gebiet
(nachfolgende E. 3) und erfülle im Hinblick auf die benachbarten
Denkmalschutzobjekte die Anforderungen an eine gute Gestaltung und Einordnung
nicht (E. 4).
3.
Präjudizierung
der künftigen Planung
Die Beschwerdeführenden
machen in erster Linie geltend, dem Baugrundstück fehle es an der planungsrechtlichen
Baureife im Sinn von § 234 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG).
3.1
Die
Vorinstanz hat diesen Einwand mit der Begründung verworfen, dass die geplante
Revision der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni
1996 (BZO) an der ausserordentlichen Gemeindeversammlung vom 14. Dezember 2005
abgelehnt und die Revisionsvorlage an den Gemeinderat zurückgewiesen worden
sei. Der für das Baugrundstück vorgesehenen Umzonung in die Kernzone KA sei
auch dem Grundsatz nach nicht zugestimmt worden; vielmehr sei der
Revisionsentwurf ganz zurückgewiesen worden. Der Leiter der Bauabteilung habe
anlässlich der Abstimmung ausdrücklich festgehalten, dass im Fall einer
Rückweisung wieder die alte Bau- und Zonenordnung gelte.
Die Beschwerdeführenden
halten diesen Erwägungen entgegen, die geplante Zuweisung zur Kernzone KA sei
unbestritten und besitze ernsthafte Realisierungschancen. Der Rückweisungsentscheid
mache den gemeinderätlichen Antrag – entgegen dem Rekursentscheid – nicht
unbeachtlich. Die Zuweisung des Baugrundstücks zur Kernzone KA bleibe weiterhin
rechtserheblich. Klare materielle Ablehnungsgründe lägen der Rückweisung nicht
zugrunde; man habe der PBG-Revision nicht vorgreifen wollen. Der
Revisionsbedarf sei unbestritten, weshalb der Gemeinderat beschlossen habe, die
Vorlage bei nächster Gelegenheit erneut der Gemeindeversammlung zu
unterbreiten. Spreche man der Revisionsvorlage wegen der Rückweisung jeglichen
Schutz vor einer Präjudizierung ab, könnten die Revisionsbestrebungen leicht
unterlaufen werden. Eine derart enge Auslegung von § 234 PBG widerspreche
auch der Rechtsprechung des Bundesgerichts. Überdies könne aus der Aussage des
Leiters der Bauabteilung nichts zugunsten der vorinstanzlichen Rechtsauffassung
abgeleitet werden.
3.2
Damit
einem Bauvorhaben die Änderung einer planungsrechtlichen Festlegung entgegengehalten
werden kann, muss sie nach dem Wortlaut von § 234 PBG vom Gemeinderat
"beantragt" sein. Damit ist klargestellt, dass beabsichtigte Planänderungen
nur zu berücksichtigen sind, wenn sie vom Gemeinderat, das heisst von der
Gemeindeexekutive, ausgehen und ein entsprechender formeller Beschluss der
Gesamtbehörde vorliegt (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und
Baugesetz [PBG] des Kantons Zürich, Bern 1992, Rz. 266). Allerdings ist nicht
erst der formelle Änderungsantrag der Gemeindeexekutive an die
Gemeindeversammlung oder zuhanden des Gemeindeparlaments massgebend, sondern
muss bereits die Vorbereitungsphase der Planung mit der gemäss Art. 4 des Raumplanungsgesetzes
vom 22. Juni 1979 und § 7 PBG vorgeschriebenen Mitwirkung der Bevölkerung
vor einer Präjudizierung geschützt sein (Wolf/Kull, Rz. 267; Christoph Fritzsche/Peter
Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 9-7). Als in diesem
Sinn beantragte Änderung hat es deshalb die Baurekurskommission genügen lassen,
dass der Gemeinderat noch vor der vorgeschriebenen öffentlichen Auflage über
einen ersten Revisionsentwurf ein freiwilliges Vernehmlassungsverfahren bei
"interessierten Kreisen" durchgeführt hatte (BRK IV, Nr. 166/1993, BEZ 1994
Nr. 3). In RB 2004 Nr. 69 hat das Verwaltungsgericht auf die Stossrichtung der
Neuformulierung von § 234 PBG hingewiesen, nämlich zu verhindern, dass mit
Volksinitiativen, parlamentarischen Motionen und dergleichen missliebige
Bauvorhaben verhindert werden können. Gleichzeitig hat es aber unter Hinweis
auf BGE 116 Ia 449 E. 4a festgehalten, dass die Voraussetzung von § 234
PBG, wonach Planänderungen vom Gemeinderat beantragt sein müssten, nicht zu eng
ausgelegt werden dürfe; es hat einer Planänderung den Schutz gegen
Präjudizierung gewährt, die vom Gemeinderat beantragt, jedoch von der
Gemeindeversammlung für weiter gehende Beschränkungen an diesen zurückgewiesen
worden war. Im nämlichen Entscheid hat das Gericht aber auch betont, dass die
vorgesehene Planänderung hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte
Realisierungschancen haben müsse (RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19;
RB 1993 Nr. 40).
3.3
In einem neueren,
ebenfalls die Gemeinde Zollikon betreffenden rechtskräftigen Entscheid hat das
Verwaltungsgericht eine Präjudizierung durch die hier ebenfalls in Frage
stehende Änderung der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon verneint
(VGr, 17. Mai 2006, VB.2006.00028, E. 2, www.vgrzh.ch). Das Gericht war
zum Ergebnis gelangt, dass nach dem Rückweisungsbeschluss verbunden mit dem
Auftrag, in der neuen Amtsperiode erneut eine geänderte Bauordnung vorzulegen,
zurzeit kein förmlicher Antrag des Gemeinderats im Sinn von § 234 PBG
vorliege. Das bedeutet jedoch nicht ohne weiteres, dass die planungsrechtliche
Baureife gegeben ist.
Hier lassen die Voten an der Gemeindeversammlung vom 14.
Dezember 2005 für die Rückweisung der Vorlage an den Gemeinderat keine klare
Stossrichtung erkennen; der Gemeinderat wurde lediglich mit dem Auftrag
betraut, die Revision weiterzuverfolgen. Die neue Vorlage ist deshalb –
unabhängig von der Aussage des Leiters der kommunalen Bauabteilung – zu
unbestimmt und zu wenig konkret, als dass sie den Schutz vor Präjudizierung beanspruchen
könnte.
Damit erweist sich die Beschwerde hinsichtlich der Frage
der planungsrechtlichen Baureife als unbegründet.
4.
Gestaltung
und Einordnung
Die Beschwerdeführenden bringen sodann vor, das
Bauvorhaben erfülle die Anforderungen gemäss § 238 Abs. 2 PBG nicht und nehme
auf die benachbarten Denkmalschutzobjekte nicht die gebotene Rücksicht.
4.1
In diesem
Zusammenhang beantragen sie in prozessualer Hinsicht die Durchführung eines
verwaltungsgerichtlichen Augenscheins (nachfolgende E. 4.1.1) und die Einholung
eines denkmalpflegerischen Fachgutachtens (E. 4.1.2).
4.1.1
Die Beschwerdeführenden halten dafür, dass weder die bei den Akten
liegenden Fotografien noch das Augenscheinprotokoll der Baurekurskommission
geeignet seien, dem Verwaltungsgericht einen verlässlichen und vollständigen
Eindruck der örtlichen Verhältnisse zu vermitteln, weshalb dieses einen eigenen
Augenschein vorzunehmen habe.
Die Vorinstanz hat am 15. Dezember 2005 im Beisein der
Parteien einen Augenschein durchgeführt; die darauf beruhenden Feststellungen,
welche die örtlichen Verhältnisse rechtsgenügend dokumentieren, sind
protokollarisch festgehalten und können auch im Beschwerdeverfahren
berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Da der massgebliche Sachverhalt aus den
bei den Akten befindlichen Plänen und Fotomontagen sowie den Anhaltspunkten,
die sich dem Geografischen Informationssystems des Kantons Zürich im Internet
(www.gis.zh.ch) entnehmen lassen, ist der relevante Sachverhalt genügend
erstellt, weshalb sich ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts erübrigt
(RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).
Die Beschwerdeführenden legen auch nicht dar, inwiefern
die Fotografien der Vorinstanz die rechtserheblichen Verhältnisse und
insbesondere die räumlichen Beziehungen des Bauvorhabens zu den Schutzobjekten
sowie die Auswirkungen auf diese nicht hinreichend genau abbilden.
4.1.2
Die Notwendigkeit eines Fachgutachtens begründen die Beschwerdeführenden
einerseits mit der heiklen ortsbaulichen Lage des streitbetroffenen Grundstücks
in unmittelbarer Nachbarschaft zu Schutzobjekten und anderseits mit dem
Umstand, dass das Grundstück einer Kernzone zugewiesen werden soll, in welcher
keine Flachdachbauten erstellt werden dürften.
Über die Notwendigkeit zur Einholung eines
Sachverständigengutachtens ist von Fall zu Fall zu entscheiden. Der zuständigen
Instanz kommt dabei ein erhebliches Ermessen zu (Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 24). Sie ist zur Einholung eines Gutachtens
dann verpflichtet, wenn die Verhältnisse anders nicht schlüssig abgeklärt werden
können (RB 1998 Nr. 19 E. 2, mit Hinweisen).
Die sich hier stellenden Fragen sind vorwiegend
ästhetischer Natur und können von (Spezial-)Verwaltungsgerichten aufgrund derer
Fachkenntnisse grundsätzlich ohne weiteres beurteilt werden, was bereits die
Vorinstanz zu Recht festgehalten hat (Rekursentscheid, E. 3). Soweit die
Beschwerdeführenden geltend machen, dass bereits die kommunale Baubehörde eine
fachliche Begutachtung hätte veranlassen müssen, ist in Betracht zu ziehen,
dass die verfügende siebenköpfige Baubehörde nicht weniger als vier diplomierte
Architekten (ETH/SIA) umfasst und damit über genügend Fachkompetenz für eine
adäquate ästhetische Würdigung aufweist. Da nach der Rückweisung der
BZO-Revision die Zuweisung des Baugrundstücks zur Kernzone KA nicht absehbar
ist (vgl. vorn, E. 3.3), fällt auch das zur Begründung angeführte Verbot von
Flachdachbauten dahin.
4.1.3
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der massgebliche Sachverhalt
hinreichend geklärt ist, sodass das Verwaltungsgericht die vorliegend zu
beurteilenden Fragen ohne weiteres – im Rahmen seiner Überprüfungsbefugnis –
entscheiden kann.
4.2
4.2.1
Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich
und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im
Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Gemäss
dem hier unbestrittenermassen anwendbaren Absatz 2 der Bestimmung ist auf
Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen, was nach
der Rechtsprechung eine gute Einordnung erfordert (VGr, 17. Dezember 2003,
VB.2003.00301, E. 2, www.vgrzh.ch). Die Beurteilung, ob mit einem
Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht
nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit
nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997
Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002,
E. 3.5.2, www.bger.ch).
Dabei ist eine umfassende Würdigung aller
massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 17. Februar 2000, BEZ 2000
Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau-
und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 654), welche die
Baurekurskommission mit zutreffenden Ausführungen (Rekursentscheid, E. 4.2),
auf die verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70
VRG), dargelegt hat.
4.2.2
Der kommunalen Baubehörde kommt bei der Anwendung von § 238
Abs. 2 PBG ein besonderer Beurteilungsspielraum zu (RB 1979
Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.4,
www.bger.ch), was auch mit relativ erheblicher Entscheidungsfreiheit
umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20
Nr. 19). Auf diesen kann sich die kommunale Baubehörde, welche diese
Beurteilung in erster Linie vorzunehmen hat, nur berufen, wenn sie spätestens
in der Rekursantwort die geforderte nachvollziehbare Begründung für ihren
Entscheid vorbringt (RB 1991 Nr. 2; VGr, 19. April 2002, BEZ 2002
Nr. 19 E. 5a).
Anders als das Verwaltungsgericht ist die
Baurekurskommission zwar gemäss § 20 Abs. 1 VRG grundsätzlich zur
Ermessenskontrolle befugt, weshalb sie neben der Rechtmässigkeit auch die
Zweckmässigkeit eines kommunalen Entscheids überprüfen kann. Soweit es jedoch
um die Überprüfung eines kommunalen Einordnungsentscheids geht, hat die Rechtsmittelinstanz
ihn zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen
der örtlichen Baubehörde setzen, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung
der massgebenden Sachumstände beruht. Diese Zurückhaltung hat die Vorinstanz im
angefochtenen Entscheid richtig umschrieben (vgl. Rekursentscheid, E. 4.2
a.E.). Sie darf nur dann einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der
kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni
2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 3.2, mit Bemerkungen von Arnold
Marti; RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20
N. 19).
Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der
kommunalen Behörde bestätigt, so kann bezüglich der ästhetischen Würdigung vor
Verwaltungsgericht nur geltend gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht
zum Ergebnis gelangt, der erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des
der örtlichen Baubehörde zustehenden Beurteilungsspielraums. Das
Verwaltungsgericht überprüft dann lediglich, ob die Rekursinstanz die
ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als vertretbar hat beurteilen
dürfen; nimmt es statt dessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung
und der Einordnung des Bauvorhabens vor, so überschreitet es in willkürlicher
Weise seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die
Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430,
E. 4.3).
4.3
4.3.1
Die Baubehörde Zollikon hielt in der Baubewilligung vom 11. April 2005 zur
Gestaltung und Einordnung fest, dass dem Mehrfamilienhaus gegenüber dem ersten
Projekt ein grundlegend anderes gestalterisches Konzept zugrunde liege. Es
weise nun eine klare architektonische Sprache und ein reduziertes Volumen auf.
Das Vorhaben sei unter dem Aspekt von § 238 Abs. 1 und 2 PBG
bewilligungsfähig, was auch für das Farbkonzept mit verschiedenen Grautönen
gelte.
Das bauliche Umfeld wurde unter Berücksichtigung der
umliegenden Schutzobjekte bereits in der Bauverweigerung vom 14. Juni 2004
eingehend gewürdigt.
In ihrer Rekursvernehmlassung vom 12. August 2005 führte
die die Baubehörde ergänzend und unter Bezugnahme auf die Rügen in der
Rekursschrift aus, das Haus schöpfe die zulässige Ausnützung nicht aus. Die
Projektverfasser seien es gewohnt, mit moderner Formsprache in heiklem Umfeld
zu bauen. Beim Bauvorhaben handle es sich um einen klar konzipierten und
sorgfältig eingefügten Solitär in zurückhaltender Farbgebung. Es könne
höchstens als "zurückhaltend expressiv" bezeichnet werden und solle
sich neben der Gebäudegruppe "Gugger" behaupten können, ohne sie zu
dominieren. Entgegen der Ansicht der Rekurrierenden sei das nun bewilligte
Projekt völlig verschieden vom abgelehnten und hinsichtlich Kubus und Formensprache
nicht einmal vergleichbar. Es stamme auch nicht vom gleichen Architekten.
4.3.2
Die Baurekurskommission kam zum Ergebnis (Rekursentscheid, E. 4.6), dass
das Mehrfamilienhaus mit seiner selbstbewussten und in sich stimmigen
Architektur heutiger Prägung einen starken und spannungsvollen Kontrast zu den
angrenzenden Schutzobjekten bilde. Das Bauvorhaben sei klar und nachvollziehbar
gegliedert und weise eine harmonische und zurückhaltende Formensprache auf. Auf
die in der Umgebung vorherrschenden Massstäbe nehme es in ausreichender Weise
Bezug. Insgesamt füge sich das Mehrfamilienhaus harmonisch in das nähere Umfeld
ein und nehme auf die Schutzobjekte genügend Rücksicht. Die Beurteilung sei
vertretbar und liege deshalb im Ermessen der Vorinstanz.
4.3.3
Die Beschwerdeführenden bringen dagegen vor, die Baurekurskommission habe zutreffend
festgestellt, das Bauvorhaben stehe in unmittelbarem Zusammenhang mit der Gebäudegruppe
"Gugger", und den richtigen Schluss daraus gezogen, dass deshalb eine
qualifizierte sowie behutsame architektonische Ausgestaltung verlange. Demnach
könne, so die Beschwerdeführenden, nur ein Gebäude bewilligt werden, welches
die optische Wirkung der historischen Gebäudegruppe weder beeinträchtige noch
konkurrenziere. Es müsse sich hinsichtlich Stellung, Form, architektonischer
Sprache und Umgebungsgestaltung unter- und nicht überordnen.
Unter Hinweis auf die Erwägungen, mit denen das
Vorläuferprojekt verweigert worden war, machen die Beschwerdeführenden geltend,
dass das nun zwar verbesserte Projekt nach wie vor auf dem gleichen
architektonischen Grundmuster und Bebauungskonzept beruhe. Weder die örtliche
Baubehörde noch die Baurekurskommission lege schlüssig dar, inwiefern es die
gebotene Rücksicht auf die Schutzobjekte nehme. Die Baurekurskommission äussere
sich im angefochtenen Entscheid eigentlich nur zum Bauvorhaben selbst. Soweit
sie hinsichtlich dessen Einbindung in das bauliche Umfeld zum Schluss komme, es
nehme darauf ausrechend Bezug und füge sich harmonisch ein, so widerspreche
dies der Sachlage.
Die Beschwerdeführenden halten daran fest, dass der
geplante Neubau die Gebäudegruppe "Gugger" in unerträglicher Weise
dominieren würde. Zum einen weise er – entgegen der Sachverhaltsfeststellung
der Vorinstanz – eine deutlich höhere Gebäudehöhe auf und zum andern stehe er
auf höherem Terrain, was die Dominanz verstärke. Das Näherbaurecht zum
SBB-Grundstück führe zu einer massiven Volumenkonzentration beim Neubau. Angesichts
der ortsbaulichen Verhältnisse stehe jedoch das Einordnungsgebot bzw. die
gebotene Rücksichtnahme einer Beanspruchung des Näherbaurechts entgegen. Das
Baugrundstück werde schonungslos aufgefüllt und ohne Rücksicht auf die
gewachsenen Strukturen überbaut. Die Anforderungen nach § 238 Abs. 2 PBG
könnten aber nur mit einer weniger dominanten und kleiner dimensionierten Baute
erfüllt werden. Indem die Baubehörde ihre eigenen Empfehlungen und
Projektierungshinweise missachtete, habe sie ihren Beurteilungsspielraum klar
verletzt.
4.4
4.4.1
Die Baubehörde Zollikon hat ihren Beschluss insgesamt ausreichend begründet
und hat damit den ihr durch das kantonale Recht eingeräumten
Beurteilungsspielraum beansprucht. Einen Eingriff durch die
Rechtsmittelbehörden muss sie sich deshalb nur gefallen lassen, soweit ihre
Würdigung als nicht mehr vertretbar erscheint. Es geht also vorliegend einzig
um die Frage, ob die Baurekurskommission die erstinstanzliche ästhetische Würdigung
des streitigen Bauprojekts unter Berücksichtigung der Umgebung nach § 238
Abs. 2 PBG zu Recht für vertretbar hielt.
Im Zusammenhang mit dem im Lauf des Verfahrens
wiederholten Vorwurf, das Streben nach Ausnützungsmaximierung sei in diesem
Fall mit Händen zu greifen, sei vorab daran erinnert, dass dies nicht zu
beanstanden ist, solange die Anforderungen, die § 238 PBG an das Bauvorhaben
stellt, erfüllt werden.
4.4.2
Die Beschwerdeführenden stören sich primär an der Dimensionierung des
Baukubus. Sie bringen dagegen vor, das eingeräumte Näherbaurecht führe zu einer
Volumenkonzentration, die dem sensiblen baulichen Umfeld nicht angepasst sei.
Ohne das Näherbaurecht falle ein Neubau bescheidener aus, was sich unabhängig
von der Architektur- und Formsprache positiv auf die Gestaltung auswirken
würde. Die Vorinstanz argumentiere am Thema vorbei, wenn sie das Näherbaurecht
mit dem Hinweis schütze, dass aus ästhetischen Gründen ein Verzicht auf die
Ausschöpfung gesetzlicher Baubefugnisse nur bei ausserordentlichen
Verhältnissen verlangt werden könne.
Das Einordnungsgebot kann einer Unterschreitung der Grenz-
und Gebäudeabstände entgegenstehen (Maja Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in
der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich 2001, S. 56 und 84 f.). Wird
die befriedigende Einordnung wegen der Einräumung von Näherbaurechten verneint
und aus diesem Grund die Baubewilligung verweigert, bedeutet dies keinen
Verzicht auf das nach den primären Bauvorschriften zulässige Volumen, denn die
auf einem Grundstück zulässige bauliche Nutzung ergibt sich gemäss § 250
Abs. 1 PBG nach Ausnützung, Bau- und Nutzweise aus der Bau- und Zonenordnung
und aus den Bauvorschriften (VGr, 1. September 2004, VB.2004.00120, E. 5.2,
www.vgrzh.ch). Der durch das eingeräumte Näherbaurecht eröffnete Spielraum zur
besseren Ausschöpfung der zulässigen Ausnützung gehört mithin nicht zu den
von den Bau- und Zonenvorschriften vorgegebenen
Nutzungsmöglichkeiten.
Darauf weisen die Beschwerdeführenden zu Recht
hin.
Allerdings vermögen die Beschwerdeführenden nicht
überzeugend darzulegen, inwiefern sich die auf der Nordwestseite des Gebäudes
zusätzlich gewonnene Baumasse negativ auf die Schutzobjekte auswirkt, die in
südlicher und östlicher Richtung des Neubaus stehen. Das hat schon die
Vorinstanz zu Recht ausgeführt (Rekursentscheid, E. 4.5, S. 11), weshalb darauf
verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2
VRG).
4.4.3
Sodann bemängeln die Beschwerdeführenden die Dominanz des Bauvorhabens aufgrund
seiner Stellung und machen in diesem Zusammenhang geltend, die Baurekurskommission
habe den Sachverhalt mit Bezug auf die Gebäudehöhe unrichtig festgestellt. Überdies
stehe der Neubau auf höherem Terrain, was die Dominanz verstärke.
Bei der Beurteilung des Gebäudekubus aus ästhetischer
Sicht geht es nicht um die Einhaltung eines bestimmten zulässigen Höchstmasses,
das eindeutig festgestellt werden könnte, sondern darum, ob die vorgesehene
Höhe und Lage des Gebäudes den gestalterischen Anforderungen an eine
befriedigende Einordnung genügen. Insofern geht der Vorwurf unrichtiger Sachverhaltsermittlung
fehl. Selbst wenn der Neubau eine höhere Gebäudehöhe – für deren Berechnung
allerdings nicht die Dachfläche des Attikageschosses massgeblich ist (VGr,
21. Mai 2003, VB.2003.00005, E. 2a,
www.vgrzh.ch)
–
aufweist, kann daraus nicht die Forderung abgeleitet werden, er müsse
die geringere Gebäudehöhe der historischen Gebäudegruppe "Gugger"
übernehmen (Fritzsche/Bösch, S. 10-13). Hinsichtlich der Situierung des streitbetroffenen
Neubaus ist zu bemerken, dass dieser – vom See her gesehen – in der gleichen
Bautiefe wie die Villa Friedberg und das dazugehörende Nebengebäude sowie die
Liegenschaft Seestrasse 5 vorgesehen ist. Die Hanglage führt natürlicherweise
dazu, dass diese Gebäude auf höherem Terrain liegen und damit die Gebäude in
der ersten Bautiefe überragen. Damit lässt sich die Notwendigkeit eines
zusätzlichen Verzichts auf Baumasse nicht begründen. Dass der Kubus nach dem
neuen Projekt stärker aus dem Terrain ragt, ist insofern nicht richtig, als die
Kote des Erdgeschosses um 20 cm tiefer liegt als beim verweigerten Projekt.
Wie die eingereichten Fotomontagen veranschaulichen,
machen die Beschwerdeführenden zu Recht nicht geltend, der Neubau dominiere die
Villa Friedberg; aber auch mit Bezug auf die Gebäudegruppe "Gugger"
zeigen sie nicht, inwieweit diese "in unerträglicher Weise" dominiert
würde. Vielmehr sind die Bilder durchaus geeignet, die Auffassung der Vorinstanz,
das Vorhaben orientiere sich hinsichtlich Geschossigkeit und Volumen
ausreichend an den umliegenden Gebäuden und nehme gebührend Rücksicht auf
diese, zu bestätigen.
4.4.4
Ferner bringen die Beschwerdeführenden vor, weder die Baubehörde noch die Rekursinstanz
habe schlüssig dargetan, inwiefern das neue Projekt nun die gemäss § 238
Abs. 2 PBG erforderliche Rücksicht nehme, denn es folge dem gleichen
architektonischen Grundmuster und Bebauungskonzept.
Die Bewilligungsbehörde hatte in der Verweigerung vom 14.
Juni 2004 klar dargelegt, in welches bauliche Umfeld das Vorhaben zu stehen
kommt, weshalb Letzteres in gestalterischer Hinsicht nicht genügte und was sie
diesbezüglich als unabdingbar betrachtete. In der Bewilligung vom 11. April
2005 brachte sie unter ausdrücklichem Hinweis auf die Verweigerung zum Ausdruck,
dass ihre Kritik am ersten Projekt in die Überarbeitung eingeflossen war. Die
Erwägungen der Bauverweigerung sind mithin als integrierender Bestandteil der
Bewilligung zu betrachten; zusammen bringen sie Gründe für die nunmehrige Bewilligung
nachvollziehbar zu Ausdruck.
Die Baurekurskommission hat
sich mit der Rüge ungenügender Begründung bereits im Rekursentscheid eingehend
auseinander gesetzt (vgl. dort E. 5). Ihre Ausführungen sind überzeugend,
sodass wiederum darauf verwiesen werden kann
(§ 70 in Verbindung
mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).
Im Übrigen machen die Pläne
auf den ersten Blick deutlich, dass es sich beim bewilligten Vorhaben um ein
grundsätzlich anderes Gestaltungskonzept handelt.
4.4.5
Schliesslich wird mit der Beschwerde geltend gemacht, die Vorinstanz
äussere sich nur zum projektierten Baukörper selbst und übersehe dabei, dass es
vor allem um dessen Einbindung ins bauliche Umfeld gehe. Zu Unrecht attestiere
sie dem Gebäude eine harmonische und zurückhaltende Formensprache.
Dass sich die Vorinstanz
eigentlich nur zum projektierten Baukörper selbst, aber nicht zu dessen
Einbindung in das bauliche Umfeld äussert, trifft nicht zu. Im angefochtenen Entscheid
wird die Beziehung des Vorhabens zur Umgebung verschiedentlich aufgegriffen
(Rekursentscheid, E. 4.4 und E. 4.5 a.A., S. 10 sowie a.E.) und in die
Argumentation einbezogen.
Die für das Bauvorhaben
massgebliche Zonierung (W 2.20) verlangt vom Bauherrn über die allgemeine
Bestimmung von § 238 PBG hinaus keine gestalterischen Sonderleistungen,
wie sie etwa Kernzonenvorschriften enthalten. Die zeitgenössische
architektonische Formsprache des Bauprojekts ist ohne jede Effekthascherei und
funktional; sie verträgt sich sowohl mit der gewachsenen, eher
kleinmassstäblichen Vielgestaltigkeit der Gebäudegruppe "Gugger" als
auch mit der klassizistischen Strenge der Villa Friedberg. Wie bereits die
Vorinstanz zutreffend ausführte (Rekursentscheid, E. 4.5, S. 9 f.), steht die
durch das Nebeneinander von historischen und heutigen Bauformen bewusst
erzeugte Spannung einer guten Einordnung nicht entgegen (so schon bei
vergleichbarer Ausgangslage VGr, 23. Februar 2005, VB.2004.00394,
E. 3.2.3.3, www.vgrzh.ch).
Die Vorinstanz hat die
Ausgestaltung der einzelnen Geschosse und die architektonische Wirkung des
Gebäudes insgesamt in zutreffender Weise gewürdigt (Rekursentscheid,
E. 4.5, S. 10), sodass darauf ebenfalls verwiesen werden kann
(§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG)
. Die Beschwerdeführenden halten dieser vertretbaren Würdigung nur ihre
eigene
Wertung entgegen. Sie bezeichnen den
Neubau "zwar als modern", aber wegen "seiner expressiven
kubischen Ausbildung und reichhaltigen Gliederung mit Erkern, Absätzen und
Einschnitten" sowie "einer vielfältigen Befensterung in den unterschiedlichsten
Formen und Grössen" könne er "nicht als 'zurückhaltend' bezeichnet werden"
(Beschwerdeschrift, Ziff. 20). Damit vermögen sie der vertretbaren Qualifikation
der Formsprache als "zurückhaltend"
keinen Abbruch zu tun.
4.5
Unter
gestalterischen Gesichtspunkten im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG hat die Baurekurskommission
somit zu Recht nicht korrigierend in den Entscheid der kommunalen Baubehörde
eingegriffen.
5.
Kosten-
und Entschädigungsfolgen
Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist
abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden
aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG); eine
Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu. Hingegen haben sie die
privaten Beschwerdegegner für deren Umtriebe im Beschwerdeverfahren angemessen
zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG; § 12 Gebührenverordnung des
Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997, LS 175.252). Als angemessen erweist sich
eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'750.-. Der nicht anwaltlich
vertretenen Gemeinde, der durch die Beschwerdebeantwortung kein wesentlicher
eigener Aufwand entstanden ist, steht keine Entschädigung zu.
Demgemäss
entscheidet die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu je 1/7 unter solidarischer
Haftung für den Gesamtbetrag auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden solidarisch zu je einer Parteientschädigung von
Fr. 250.-, insgesamt Fr. 1'750.-, an die privaten Beschwerdegegner
verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden.
Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung des Entscheids an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …