zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00609 · 2022-05-05 · de

Baubewilligung | Revidierter Umgebungsplan einschliesslich (teilweise in nützlicher Entfernung vom Baugrundstück zu erstellender) Parkplätze(n). Den Beschwerdeführenden selbst ist aus der (teilweise) mangelhaften Publikation (betreffend die nicht auf dem Baugrundstück geplanten Parkplätze) offenkundig kein Nachteil erwachsen (E. 3.1). Vorliegend ist die Einordnung des Projekts als Ganzes wie auch des Baukörpers als solchem nicht mehr zu prüfen, waren diese Fragen doch Gegenstand des Verfahrens betreffend Stammbaubewilligung. Auf die beschwerdeführerischen Rügen betreffend Gestaltung ist nur insoweit einzugehen, als damit eine Baurechtswidrigkeit der mit dem angefochtenen Beschluss bewilligten Projektänderung geltend gemacht wird (E. 4). Prüfung der Einordnung der Umgebung gemäss revidiertem Umgebungsplan. Insbesondere sind keine übermässigen Abgrabungen geplant (E. 5). Die nicht auf dem Baugrundstück projektierten Parkplätze liegen 120 m vom Baugrundstück entfernt und liegen damit in nützlicher Entfernung (§ 244 Abs. 1 PBG) von diesem (E. 6). Auch diese Parkplätze ordnen sich befriedigend in die Umgebung ein (E. 7). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 05.05.2022 VB.2021.00609
Zurich Verwaltungsgericht 05.05.2022 VB.2021.00609
Zurigo Verwaltungsgericht 05.05.2022 VB.2021.00609

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00609
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Geschäftsnummer:
VB.2021.00609
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 05.05.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 29.07.2024 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Revidierter Umgebungsplan einschliesslich (teilweise in nützlicher Entfernung vom Baugrundstück zu erstellender) Parkplätze(n).
Den Beschwerdeführenden selbst ist aus der (teilweise) mangelhaften Publikation (betreffend die nicht auf dem Baugrundstück geplanten Parkplätze) offenkundig kein Nachteil erwachsen (E. 3.1).
Vorliegend ist die Einordnung des Projekts als Ganzes wie auch des Baukörpers als solchem nicht mehr zu prüfen, waren diese Fragen doch Gegenstand des Verfahrens betreffend Stammbaubewilligung. Auf die beschwerdeführerischen Rügen betreffend Gestaltung ist nur insoweit einzugehen, als damit eine Baurechtswidrigkeit der mit dem angefochtenen Beschluss bewilligten Projektänderung geltend gemacht wird (E. 4).
Prüfung der Einordnung der Umgebung gemäss revidiertem Umgebungsplan. Insbesondere sind keine übermässigen Abgrabungen geplant (E. 5).
Die nicht auf dem Baugrundstück projektierten Parkplätze liegen 120 m vom Baugrundstück entfernt und liegen damit in nützlicher Entfernung (§ 244 Abs. 1 PBG) von diesem (E. 6). Auch diese Parkplätze ordnen sich befriedigend in die Umgebung ein (E. 7).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
PARKPLÄTZE
UMGEBUNGSGESTALTUNG
UMGEBUNGSPLAN
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 244 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2021.00609
Urteil
der 1. Kammer
vom
5. Mai 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichter
Daniel Schweikert,
Gerichtsschreiberin
Viviane Eggenberger.
In Sachen
1.
A,
2.1  B,
2.2  C,
3.    D,
4.    E,
5.    F,
6.1  G,
6.2  H,
alle vertreten durch RA I und/oder
RA J,
Beschwerdeführende
,
gegen
1.    K, vertreten durch RA L,
2.    Baukommission Wädenswil,
Beschwerdegegnerinnen
,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Baukommission der Stadt
Wädenswil erteilte K am 22. März 2016 unter Auflagen die Baubewilligung
für ein Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der M-Strasse 02
in Wädenswil. Als Auflagen unter anderen wurde statuiert, dass für das
Bauvorhaben sechs Fahrzeugabstellplätze bereitzustellen seien sowie der
Umgebungsplan vor Ausführung des Vorhabens einzureichen und genehmigen zu
lassen sei.
Mit Beschluss vom 17. Dezember 2020 erteilte die
Baukommission der Stadt Wädenswil K unter Auflagen die Baubewilligung
betreffend einen revidierten Umgebungsplan einschliesslich der Erstellung je
dreier Fahrzeugabstellplätze auf dem Baugrundstück und dem Grundstück Kat.-Nr. 03
an der M-Strasse 04.
II.
Hiergegen rekurrierten A, C und B, D, E, F sowie G und H
am 22. Januar 2021 an das Baurekursgericht, welches mit Rekursentscheid
vom 6. Juli 2021 den Rekurs abwies, soweit es darauf eintrat.
III.
Mit gemeinsamer Beschwerde
vom 8. September 2021 gelangten A, C und B, D, E, F sowie G und H an das
Verwaltungsgericht und beantragten, unter Entschädigungsfolge sei der Entscheid
des Baurekursgerichts vom 6. Juli 2021 sowie der baurechtliche Entscheid
der Baukommission der Stadt Wädenswil vom 17. Dezember 2020 betreffend
Umgebungsanpassung mit Parkplatzveränderung aufzuheben und die Baubewilligung
zu verweigern.
Das Baurekursgericht schloss am 21. September 2021
ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantworten
vom 7. bzw. 13. Oktober 2021 beantragten die Baukommission der Stadt
Wädenswil und K die Abweisung der Beschwerde, Letztere unter
Entschädigungsfolge zulasten A's, C's und B's, D's, E's, F's sowie G's und H's.
In der Folge liessen sich A, C und B, D, E, F sowie G und H einerseits und K
andererseits abwechslungsweise weiter vernehmen, mit Eingaben vom 8. November
2021 (Replik), 2. Dezember 2021 (Duplik) und 12. Januar 2022. Die
Baukommission der Stadt Wädenswil verzichtete mit Eingabe vom 18. Januar
2022 unter Festhalten an den gestellten Anträgen auf eine weitere
Vernehmlassung.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) für
die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,
ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Die private Beschwerdegegnerin ist Eigentümerin der
Grundstücke Kat.-Nr. 03 und 01 (Bauparzelle) an der M-Strasse in Wädenswil. Die
Bauparzelle liegt in der Wohnzone W2/40 % gemäss Bau- und Zonenordnung der
Stadt Wädenswil vom 17. Januar 1994 (BZO; online unter: www.waedenswil.ch
> Online-Dienste > Reglemente).
Am 22. März 2016 wurde der privaten
Beschwerdegegnerin die Stammbaubewilligung für den Neubau eines
Mehrfamilienhauses mit Wohnungen bzw. Zimmern für Studierende der Zürcher
Hochschule der Angewandten Wissenschaften erteilt. Im Nachgang kam es zu
gerichtlichen Verfahren zwischen den Parteien (nun auch) des gegenwärtigen
Beschwerdeverfahrens (verwaltungsgerichtliches Verfahren VB.2016.00676 und
hierzu BGr, 6. Februar 2018, 1C_302/2017, sowie verwaltungsgerichtliches
Verfahren VB.2019.00182 [betreffend eine Projektänderung im Nachgang zum ersten
Verfahren] und hierzu BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019).
Am 25. März 2019 bewilligte die Baukommission der
Stadt Wädenswil einen ersten von der privaten Beschwerdegegnerin eingereichten
Umgebungsplan. Den hiergegen von den Beschwerdeführenden erhobenen Rekurs hiess
die Vorinstanz mit Entscheid vom 29. Oktober 2019 gut, gegen welches
Urteil die private Beschwerdegegnerin an das Verwaltungsgericht gelangte
(Verfahren VB.2019.00801). Dieses Verfahren wurde in der Folge und ist zufolge
des später eingereichten revidierten Umgebungsplans (dazu sogleich) nach wie
vor sistiert.
Beim vorliegenden Beschwerdeverfahren geht es um den
erwähnten, mit Beschluss der Baukommission der Stadt Wädenswil vom 17. Dezember
2020 bewilligten revidierten Umgebungsplan sowie die geplanten Fahrzeugabstellplätze.
Im Norden des projektierten Gebäudes sind an den Hausfassaden Steingärten
vorgesehen, im Süden Rasenflächen, eine Böschung mit Bodendeckern und
Sträuchern sowie eine zunächst Richtung Süden verlaufende Granitmauer, die
(neu) nach zwei Metern nach Osten hin weitergeführt werden soll. Statt wie bis
anhin sechs sind nunmehr lediglich drei nebeneinanderliegende
Fahrzeugabstellplätze auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 01 entlang der M-Strasse
geplant, während drei weitere Pflichtparkplätze auf dem im Südosten der
Bauparzelle gelegenen und mit dem Wohnhaus der Bauherrin überstellten
Grundstück Kat.-Nr. 03 vorgesehen sind.
Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer/innen bzw.
Bewohner/innen der Liegenschaften auf den Parzellen Kat.-Nrn. 05, 06, 07, 08
und 09 (N-Strasse 10, M-Strasse 11, 12, 13 und 14), welche sich in
unmittelbarer bzw. mittelbarer Nachbarschaft zum Baugrundstück befinden.
Ihre Beschwerde richtet sich gegen die mit Beschluss vom
17. Dezember 2020 bewilligte Umgebungsgestaltung sowie die Lage bzw.
Anordnung der Parkplätze auf dem Baugrundstück sowie dem Grundstück Kat.-Nr. 03.
3.
Die Beschwerdeführenden rügen zunächst, dass die gemäss
dem hier zur Beurteilung stehenden Vorhaben auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03
geplanten Pflichtparkplätze in der Publikation des Bauvorhabens nicht erwähnt
worden seien. Sodann machten sie geltend, ohne Nachweis einer rechtskräftigen
Bewilligung betreffend die drei nicht auf dem Baugrundstück zu erstellenden
Parkplätze dürfe nicht über die "Ersatzmöglichkeit mit Bezug auf die
Pflichtabstellplätze" auf der Bauparzelle entschieden werden. Der
angefochtene Entscheid sei schon aus diesem Grund aufzuheben.
3.1
Gemäss der
amtlichen Publikation vom 16. Oktober 2020 geht es bei dem Projekt um
einen "Neubau Mehrfamilienhaus (3. Projektänderung: Änderung der
Umgebungsgestaltung)" auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01. Dass Inhalt des
Projekts auch die Erstellung bzw. Lage und Anordnung der Pflichtparkplätze
einschliesslich neu nicht auf dem Baugrundstück zu erstellender bildet, lässt
sich der Publikation nicht entnehmen, sondern ergibt sich (erst) aus den
aufgelegten Baugesuchsunterlagen (vgl. in diesem Zusammenhang
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/ Daniel Kunz,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019,
S. 396 f.). Die Beschwerdeführenden vermögen hieraus indes nichts für
sich abzuleiten:
Den Beschwerdeführenden selbst ist nämlich aus der
mangelhaften Publikation offenkundig kein Nachteil erwachsen – sie machen denn
auch gar keinen (eigenen) solchen geltend, wie schon die Vorinstanz zutreffend
festhielt –, sodass sie nicht legitimiert sind, sich im Rechtsmittelverfahren
auf eine fehlerhafte Ausschreibung des Bauvorhabens zu berufen
(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 398; Martin Bertschi in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],
3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 Rz. 59,
S. 655 oben). Ein legitimationsbegründender Nachteil lässt sich nicht aus
einer sozusagen stellvertretenden Geltendmachung bzw. Geltendmachung "im
Interesse Dritter" herleiten (vorliegend etwa der Bewohner der
Liegenschaft M-Strasse 15; vgl. etwa BGr, 8. März 2011, 1C_440/2010, E. 3,
insbesondere 3.4).
3.2
Dass die
Erstellung sämtlicher Pflichtparkplätze im gleichen Bewilligungsverfahren
geprüft wurde, ist sodann nicht zu beanstanden, auch wenn ein Teil davon nicht
auf dem Baugrundstück selber, sondern "in nützlicher Entfernung" auf einem
anderen Grundstück der Bauherrin erstellt werden soll (vgl. hierzu § 244
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG,
LS 700.1] sowie Art. 5 Abs. 2 der von der Gemeinde Wädenswil
erlassenen Abstellplatzverordnung vom 10. Juli 2017 [online unter: www.waedenswil.ch
> Online-Dienste > Reglemente]; ausführlich auch unten 6).
4.
Die Beschwerdeführenden machen weiter bzw. vornehmlich
geltend, das Projekt als Ganzes sei zufolge ungenügender Gestaltung und
unbefriedigender Einordnung nicht bewilligungsfähig. Sie brachten vor, der
Grundsatz der Einheit der Baubewilligung sei verletzt worden: Ohne Klärung, wie
eine sorgfältige Gestaltung der Umgebung (bei den vorgesehenen Abgrabungen und
trotz der Beanspruchung des Vorgartenbereichs für die Parkierung) erfolgen
sollte, hätte keine Baubewilligung erteilt werden dürfen.
4.1
Diesbezüglich
fällt Folgendes in Betracht: Die seitens der Beschwerdeführenden geltend
gemachte Verletzung des Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung nimmt
letztlich Bezug darauf, dass auflageweise zur Erteilung der Stammbaubewilligung
vom 22. März 2016 stipuliert worden war, dass "[v]or Baufreigabe
[...] ein detaillierter Umgebungsplan 3fach zur Genehmigung einzureichen"
sei. Diese Rüge hätte folglich bereits zu
jenem
Zeitpunkt, im Rekurs
gegen die Stammbaubewilligung vorgebracht werden müssen. Zum jetzigen Zeitpunkt
bzw. im vorliegenden Verfahren erweist sie sich als verspätet. Zudem ist sie
auch in der Sache unbegründet:
Zu den mit dem Baugesuch einzureichenden Unterlagen gehört
in der Regel auch ein Umgebungsplan (vgl. § 310 PBG und § 3
Abs. 1 lit. d
der Bauverfahrensverordnung
vom 3. Dezember 1997 [LS 700.6]
). Es steht indessen
grundsätzlich im Ermessen der Baubehörde, den Umgebungsplan erst zu einem
späteren Zeitpunkt – etwa vor Baubeginn – zu verlangen
(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 372 f., auch zum Folgenden). Dies gilt
nur dann nicht, wenn der Plan über Fragen Aufschluss zu geben hat, die für die
Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens von grundsätzlicher Bedeutung sind (wie
beispielsweise die Umgebungsgestaltung im schutzwürdigen Ortsbild oder die
verkehrssichere Gestaltung einer Zufahrt); auch bei Arealüberbauungen, bei
denen erhöhte Anforderungen an die Umgebungsgestaltung gelten, gehört ein
Umgebungsplan zur vollständigen Baueingabe (vgl. § 71 Abs. 2 und § 73
Abs. 1 PBG).
Dem Grundsatz der Einheit der Baubewilligung zufolge ist ein
Bauvorhaben stets in seiner Gesamtheit zu prüfen und zu beurteilen (was
namentlich dem Rechtsschutzinteresse der Nachbarn dient). Die Baubewilligung
darf zufolge dieses Grundsatzes nicht derart aufgespaltet werden, dass wesentliche
Teile des Projekts in einem späteren Verfahren zu beurteilen bleiben. Der
baurechtliche Entscheid muss sich zu
sämtlichen Punkten aussprechen, welche für die Bewilligungsfähigkeit eines
Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind
(vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 393 f., auch zum Folgenden; ferner etwa VGr, 10. Februar
2022, VB.2021.00183, E. 3.2). Als Detailfrage, welche einem nachträglichen
Verfahren vorbehalten werden kann und in der Regel erst auf den Baubeginn hin
geklärt werden muss, gilt praxisgemäss insbesondere auch der Umgebungsplan
(jedenfalls sofern er nicht – wie in den erwähnten Fällen – für die
Gesamtbetrachtung eines Projekts entscheidend ist).
Die Kammer befand denn auch schon im erwähnten Urteil vom
26. September 2019 (im zweiten, dieses Bauvorhaben betreffenden Verfahren)
auf eine in dieselbe Richtung zielende Rüge der Beschwerdeführenden hin, das entsprechende
Vorgehen der Baubewilligungsbehörde sei nicht zu beanstanden. Der Umstand, dass
der Umgebungsplan zahlreiche gestalterische Detailfragen zu behandeln habe,
habe entgegen beschwerdeführerischer Auffassung "nicht zur Folge, dass
diesem für die Einordnung des Bauprojekts entscheidende Bedeutung" zukomme
(VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 5.2 mit Hinweisen).
4.2
4.2.1
Gegenstand des streitigen Verwaltungsverfahrens ist das durch die Verfügung
geregelte Rechtsverhältnis, soweit dieses angefochten wird. Die
Ausgangsverfügung bzw. der Entscheid der unteren Instanz bildet damit den
Rahmen, welcher den möglichen Umfang des Streitgegenstands vor
Verwaltungsgericht begrenzt. Gegenstände, über welche die untere Instanz nicht
entschied und über welche sie nicht entscheiden musste, darf die obere Instanz
grundsätzlich nicht beurteilen, ansonsten sie in die funktionelle Zuständigkeit
der Vorinstanz eingreift (vgl. Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a
N. 44 ff.).
Folgerichtig können nach konstanter
verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung auch bei Projektänderungen nur
diejenigen Teile des Bauvorhabens neu überprüft werden, die von der Änderung
betroffen sind (vgl. VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 4.2,
mit Verweis auf VGr, 20. September 2018, VB.2018.00209, E. 2.6 [mit
Hinweisen]).
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist demnach einzig
der (revidierte) Umgebungsplan vom 5. Oktober 2020 einschliesslich (Lage
bzw. Anordnung und Gestaltung) der Pflichtparkplätze auf dem Baugrundstück sowie
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03.
4.2.2
Soweit die Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht insbesondere wiederum
die Ausnützungsübertragung sowie die ungenügende Gestaltung und Einordnung des
Baukörpers und des Bauprojekts als Ganzes rügen, beziehen sie sich somit nicht
auf den Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens. Die Beschwerdeführenden führen
diesbezüglich aus, dass erst durch den nun eingereichten Umgebungsplan
Gestaltung und Einordnung des Projekts als Ganzes erstmals umfassend beurteilt
werden könnten bzw. sich dadurch die ungenügende Einordnung und unbefriedigende
Gesamtwirkung des Mehrfamilienhauses als Ganzes manifestierten. Dies hänge im
Wesentlichen mit der bereits in den früheren Verfahren beanstandeten Ausnützungsübertragung
zusammen, durch welche die bestimmungsgemässe Ausnützung auf dem Baugrundstück
um 25 % erhöht werde.
Die Ausnützungsübertragung von 25 % vom Grundstück
Kat.-Nr. 03 auf das Baugrundstück sowie die Einordnung des geplanten
Mehrfamilienhauses als solche wie auch mit Blick auf das durch die
Ausnützungsübertragung erhöhte Volumen waren indes bereits Gegenstand des mit
Urteil vom 11. April 2017 abgeschlossenen Verfahrens VB.2016.00676 (vgl.
dortige Erwägungen 3 und 4): Die Kammer prüfte bereits damals, ob die
Ausnützungsübertragung zu einer unerwünschten, § 238 Abs. 1 PBG
verletzenden Konzentration der Bausubstanz bzw. zu einem Baukörper führen
würde, welcher den Rahmen der zonengemässen Überbauungsstruktur sprengte und
sich deshalb nicht mehr befriedigend einordnen lassen würde, und verneinte
dies. Sie kam nach ausführlichen Darlegungen zum Schluss, das projektierte
Mehrfamilienhaus ordne sich befriedigend in das Quartier ein – auch mit der
durch die Ausnützungsübertragung zusätzlich geschaffenen Bruttogeschossfläche
(vgl. VB.2016.00676, 11. April 2017, E. 3.3 und 4.3 f.; vgl.
diesbezüglich auch Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 822).
Im vorliegenden Zusammenhang kann – ohne weitere
Erläuterungen – auf die Erwägungen der Kammer im Urteil vom 26. September
2019 (im Verfahren VB.2019.00182) verwiesen werden (E. 4.2 und 4.3): Dort
wurde bereits darauf hingewiesen, dass das Urteil vom 11. April 2017 im
Verfahren VB.2016.00676 die erlassende Behörde für den Lauf des Verfahrens
binde, auch wenn es vom daraufhin angerufenen Bundesgericht als
Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom
17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110) qualifiziert worden sei (weil das
Baubewilligungsverfahren insbesondere mit Blick auf die verlangte
Dachverlängerung noch nicht abgeschlossen sei [BGr, 6. Februar 2018,
1C_302/2017, E. 1.7]). Es bestehe auch sonst kein Anlass, auf das Urteil
vom 11. April 2017 zurückzukommen bzw. die bereits behandelten Fragen
(nochmals) zu behandeln. Die beschwerdeführerische Rüge der übermässigen bzw.
unzulässigen Ausnützungsübertragung, welche Gegenstand des Verfahrens
VB.2016.00676 gewesen sei, werde
entsprechend nicht abermalig behandelt
.
Dasselbe gelte, soweit die Beschwerdeführenden verlangt hätten, dass Gestaltung
und Einordnung des gesamten Gebäudes (und nicht allein die vom angefochtenen
Beschluss betroffenen Teile des Bauvorhabens) nochmals zu prüfen seien. Auch
diese Rüge habe das Verwaltungsgericht in seinem Entscheid vom 17. April
2017 (im Verfahren VB.2016.00676) bereits beurteilt, weshalb darauf im
Verfahren VB.2019.00182 nicht mehr zurückzukommen sei.
Vorliegend erwog die Vorinstanz sodann, auch die
Abgrabungen an der Süd- und Ostfassade des Baukörpers seien bereits mit
früheren Bauentscheiden bewilligt worden, weshalb sie nicht Gegenstand der angefochtenen
Bewilligung seien und damit auch nicht Streitgegenstand des vorliegenden
Verfahrens bilden könnten. Auch die Abgrabungen seien in den früheren
Rechtsgängen einlässlich geprüft und letztlich gutgeheissen worden. In der Tat
ging es bei der Projektänderung, welche Gegenstand des Verfahrens VB.2019.00182
bildete, unter anderem um eine geplante Tiefersetzung des Gebäudes um
15 cm, als Reaktion auf das erste Verfahren (VB.2016.00676) in dieser
Sache (vgl. VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 3.2). Die
Kammer befand damals, die (unsubstanziierten) gestalterischen Rügen der
Beschwerdeführenden hinsichtlich der Abgrabungen vermöchten den Schluss der
Vorinstanz nicht umzustossen, dass durch jene keine unbefriedigende
Terraingestaltung resultiere (a.
a.
O., E. 7.1).
Nachstehend (5.3) wird sich zudem zeigen, dass die Beschwerdeführenden ein
unzutreffendes Bild vom Umfang der Abgrabungen haben.
4.2.3
Somit ist auch im vorliegenden Verfahren auf die beschwerdeführerischen
Rügen betreffend Gestaltung nur insoweit einzugehen, als damit eine
Baurechtswidrigkeit zufolge der
mit dem angefochtenen Beschluss bewilligten
Projektänderung
geltend gemacht wird (hierzu sogleich).
5.
Bezüglich der geltend gemachten "ungenügenden
Gestaltung und Einordnung der Umgebung" ergibt sich Folgendes:
5.1
Gemäss § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach
ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich
aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung. Dabei sind die Nah- und die Fernwirkung nicht nur
bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung
zu beurteilen (VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 4.2, sowie
23. März 2017, VB.2016.00374, E. 3.1; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5).
Ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, hat
nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen.
Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte
vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren
Hinweisen). Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die
kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen
zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober
2018, VB.2018.00059, E. 5.2).
Die Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG gelten
nach dessen klarem Wortlaut auch für den Umschwung. Im baurechtlichen
"Normalfall", wie er auch hier vorliegt, muss mit dem Umgebungsplan
für eine Neuüberbauung eine befriedigende Umgebungsgestaltung erreicht werden
(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 863 und 865; vgl. auch die Baubewilligung
vom 17. Dezember 2020 sowie die Rekursvernehmlassung der Baukommission der
Stadt Wädenswil vom 23. Februar 2021). Entgegen beschwerdeführerischer Auffassung
liegt hier somit keine Konstellation vor, in welcher eine "gute
Gesamtwirkung" erzielt werden müsste, wobei sich ein solches Erfordernis
namentlich auch nicht aus dem Umstand ergibt, dass eine Ausnützungsübertragung
geplant ist (vgl. in diesem Zusammenhang bereits oben 4.2.2 Abs. 1 f.;
dass die Baukommission in der Stammbaubewilligung vom 22. März 2016 das
Erfordernis einer "guten Gesamtwirkung" erwähnte – welche sie dem
Vorhaben im Übrigen weitestgehend attestierte –, ändert hieran nichts).
5.2
In diesem
Zusammenhang machen die Beschwerdeführenden (wie auch im Rekurs) zunächst eine
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör bzw. der Begründungspflicht
geltend: Die Baukommission habe es im streitgegenständlichen Entscheid
unterlassen, eine umfassende Beurteilung der "Einordnungs- und
Gestaltungsfrage" vorzunehmen "und/oder eine entsprechende Begründung
abzugeben". Die Baukommission habe lediglich auf § 238 Abs. 1
PBG Bezug genommen und ohne jegliche Prüfung lapidar geschlossen, dass die
verlangte befriedigende Gesamtwirkung erreicht sei. Damit habe sie die
Rechtsgrundsätze zum rechtlichen Gehör und zur Begründungspflicht verletzt.
Diesbezüglich ergibt sich Folgendes: Der aus dem
Gehörsanspruch gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom
18. April 1999 (SR 101) fliessende Teilaspekt der Begründungspflicht
(vgl. auch § 10 Abs. 1 VRG) stellt nebst der ihr zukommenden Selbst-
und Fremdkontrollfunktion in erster Linie eine Garantie zugunsten des/der
Verfügungsadressaten/-in dar. Diese/r soll sich über die Tragweite des
Entscheids Rechenschaft geben und diesen gegebenenfalls in voller Kenntnis der
Sache an die höhere Instanz weiterziehen können. Die verfügende Behörde muss
kurz die Überlegungen nennen, von denen sie sich leiten liess und auf die sich ihr
Entscheid stützt, wobei sie sich auf die wesentlichen Gesichtspunkte
beschränken darf (vgl. Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 10
N. 15 ff., insbesondere N. 24 ff.; Alfred Kölz/Isabelle
Häner/Mar­tin Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des
Bundes, 3. A., Zürich etc. 2013, Rz. 629 ff.). Die Baukommission
hiess mit Beschluss vom 17. Dezember 2020 das Gesuch der privaten
Beschwerdegegnerin gut, wobei sie die Projektänderung offenkundig auch mit
Blick auf die Frage der Einordnung prüfte und zum Schluss kam, dass "die
verlangte befriedigende Gesamtwirkung erreicht" werde.
Auch wenn insoweit eine eingehendere Begründung denk- bzw.
wünschbar gewesen wäre, hat die Baukommission jedenfalls auf den Rekurs der
Beschwerdeführenden hin im Rekursverfahren bzw. in ihrer Rekursvernehmlassung
vom 23. Februar 2021 sodann ihren Entscheid ausführlicher begründet. Den
Beschwerdeführenden war offenkundig eine Anfechtung des Entscheids ohne
Weiteres möglich.
Eine Verletzung der Begründungspflicht liegt nicht vor.
5.3
5.3.1
Die Vorinstanz erwog, wie sich aus dem Umgebungsplan ergebe, sei im Süden
des geplanten Mehrfamilienhauses eine flache Rasenfläche vorgesehen, auf die
eine bis an die südliche und östliche Grundstücksgrenze ansteigende Böschung
folge. Diese werde mit Bodendeckern und Sträuchern bepflanzt. Im Osten des
Grundstücks werde der Umschwung durch eine Granitblockmauer gegliedert, während
im Südwesten der Parzelle ein zu einem Sitzplatz mit Grill führender Fussweg
für zusätzliche Struktur sorge. Der Gestaltung der Umgebung sei damit auch im
Süden des geplanten Neubaus insgesamt eine befriedigende Gesamtwirkung zu
bescheinigen.
Auf diese zutreffenden Erwägungen kann vorab verwiesen
werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).
Sie erweisen sich als
nachvollziehbar
und werden von den Beschwerdeführenden auch nicht substanziiert gerügt. Wie die
erwähnte Mauer sollen weiter auch die Sitzgelegenheit beim Grill sowie ein
Element am Böschungsfuss aus Granitblöcken bestehen; mit diesen gestalterischen
Elementen wird die Gartenfläche strukturiert und zugleich ein im Quartier
verschiedentlich anzutreffendes Element aufgenommen (vgl. die dem
Verwaltungsgericht seitens der Beschwerdeführenden eingereichten Google Street
View-Aufnahmen.
Anzumerken ist im Übrigen, dass mit der Verlegung der
Hälfte der Pflichtparkplätze auf das Grundstück Kat.-Nr. 03 gemäss zu
beurteilendem revidiertem Umgebungsplan die Grünflächen auf dem Baugrundstück
wesentlich grosszügiger ausfallen als gemäss dem ursprünglichen Umgebungsplan
(vgl. Verfahren VB.2019.00801). Das Verhältnis von Grünflächen zu überbauter
Fläche wird damit verbessert und es bestehen zusätzliche Möglichkeiten
betreffend Umgebungsgestaltung (ähnlich auch die Rekursvernehmlassung).
5.3.2
Als substanziiert erweisen sich die beschwerdeführerischen Rügen, soweit
sie sich auf die geplanten "übermässigen und unnatürlich
erscheinenden" Abgrabungen bzw. "intolerablen Geländezäsuren"
beziehen. Die Abgrabungen betrügen im südlichen bzw. südöstlichen
Grundstücksbereich bei Garten und Granitblockmauer gegenüber dem Niveau der
Autoabstellplätze 1,8 bis 2 m. Solche sichtbaren Geländeeinschnitte seien
gänzlich quartierfremd und gliederten sich nicht in die landschaftliche und
bauliche Umgebung ein.
Es zeigt sich indes, dass gemäss dem Umgebungsplan
Abgrabungen in einem wesentlich geringeren Umfang geplant sind, als die
Beschwerdeführenden annehmen: Bei ihren Berechnungen gingen diese vom im
Umgebungsplan bzw. den Schnittplänen (B-B, C-C und D-D) eingetragenen Niveau
der M-Strasse, statt dem gewachsenen Terrain aus. Tatsächlich belaufen sich die
geplanten Abgrabungen gemäss Schnittplan D-D, wo sie insgesamt am
umfangreichsten ausfallen sollen, auf (maximal bzw. stellenweise) 0,50 bis 0,60
m.
Von übermässigen, quartierfremden Geländeeinschnitten bzw.
Abgrabungen kann insofern keine Rede sein.
5.4
Nach dem
Dargelegten ist somit nicht zu beanstanden, dass Baukommission und Vor­instanz
mit Blick auf die räumliche Umgebung zum Schluss kamen, mit dem revidierten
Umgebungsplan werde eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von § 238
Abs. 1 PBG erreicht.
6.
Die Beschwerdeführenden vertreten sodann die Auffassung,
die drei auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 vorgesehenen Abstellplätze lägen zu
weit vom Baugrundstück entfernt, sodass damit die Parkplatzerstellungspflicht
nicht zu erfüllen sei bzw. diese Parkplätze nicht an die Anzahl erforderlicher
Abstellplätze angerechnet werden könnten.
6.1
Gemäss
§§ 242 ff. PBG zählt das Vorhandensein einer genügenden Anzahl von
Autoabstellplätzen für Bewohner, Beschäftigte und Besucher zu den
Grundanforderungen an Bauten und Anlagen. Die Abstellplätze müssen laut
§ 244 Abs. 1 PBG – sowie Art. 5 Abstellplatzverordnung – auf dem
Baugrundstück oder in nützlicher Entfernung davon liegen.
Nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen
gelten für Bewohner/innen und Beschäftigte im Innenstadtbereich eine Distanz
von 300 m als nützliche Entfernung im Sinn von § 244 Abs. 1 PBG
(vgl. hierzu Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 904 mit Hinweisen; Fritz Frey,
Die Erstellungspflicht von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge nach zürcherischem
Recht, Zürich 1987, S. 57 f.; ferner etwa VGr, 10. Februar 2022,
VB.2020.00825, E. 4.5). Art. 5 Abs. 2 Abstellplatzverordnung
enthält diesbezüglich gar eine ausdrückliche Regelung: Unter Vorbehalt der
Abstellplätze für Menschen mit Behinderung beträgt die "nützliche
Entfernung" für andere als Besucherabstellplätze, mithin etwa solche für
Bewohner/innen, danach (ebenfalls) "ca. 300 Meter". (Gemäss
revidiertem Umgebungsplan ist ein behindertengerechter Parkplatz in
unmittelbarer Nähe zum Eingang des Mehrfamilienhauses ausgewiesen.)
6.2
Die
Distanz zwischen den auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 geplanten
Fahrzeugabstellplätzen und dem Baugrundstück beträgt rund 120 m.
Offenkundig ist nach dem Gesagten diese Distanz als nützliche Entfernung im
Sinn der massgeblichen Bestimmungen zu qualifizieren.
7.
Im Zusammenhang mit den auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03
geplanten Parkplätzen machen die Beschwerdeführenden schliesslich eine
ungenügende Gestaltung bzw. unbefriedigende Einordnung geltend.
7.1
Die Vorinstanz
erwog, von den jeweiligen beschwerdeführerischen Grundstücken, welche allesamt
nicht an die betreffende Parzelle angrenzten, bestehe keine freie Sicht auf die
(neu) dort vorgesehenen drei Abstellplätze. Die Beschwerdeführenden seien
folglich nicht zum Rekurs gegen die Bewilligung dieser Abstellplätze
legitimiert mit dem Argument, diese ordneten sich ungenügend in die Umgebung
ein. Auf diese Rüge sei daher nicht einzutreten.
Zumindest von der vom Beschwerdeführer 4 bewohnten
Liegenschaft M-Strasse 13 besteht indes eine Sichtverbindung zu den auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 03 geplanten Parkplätzen. Letztlich kann vorliegend
jedoch offengelassen werden, wie es sich insoweit mit der Legitimation der
Beschwerdeführenden verhält: Die infrage stehende Rüge erweist sich nämlich
jedenfalls als in der Sache unbegründet, wie nachfolgend zu zeigen ist.
7.2
7.2.1
Die Beschwerdeführenden beanstanden, dass die Abstellplätze auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 03 nördlich der grundstücksinternen
Erschliessungsstrasse angeordnet werden sollen, in einem Bereich, in welchem
das Terrain gegen Norden abfalle und sich Abstellplätze somit prominent von der
Umgebung abheben würden. Zugleich müssten für die Erstellung der Parkplätze
bestehende Spiel- und Ruheflächen aufgehoben werden, ohne dass aufgezeigt
worden sei, wo und wie mit Bezug auf Art. 31 BZO, welcher ebenfalls den
Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG Rechnung trage, Ersatz geschaffen werde.
Die Baukommission hatte sich in
der Rekursvernehmlassung vom 23. Februar 2021 betreffend die Frage der
Einordnung dahingehend geäussert, dass nachvollziehbar erscheine, die drei
Parkplätze am Ende der bestehenden Erschliessungsstrasse zu erstellen. Inwiefern
die nicht überdachten Parkplätze in Bezug auf die Gestaltung störend wirken
sollten, lasse sich nicht eruieren. Auch nach der Erstellung seien noch
genügend Spiel- und Ruheflächen vorhanden. Die Parkplätze ordneten sich
problemlos befriedigend in die bauliche und landschaftliche Umgebung ein.
7.2.2
Die M-Strasse liegt in der (zweigeschossigen) Wohnzone. Offene
Abstellplätze wie die infrage stehenden erweisen sich als in jenem
Einfamilienhausquartier üblich (vgl. bereits die "3D-Ansicht Google
Maps" in der Beschwerdeschrift). Das Grundstück Kat.-Nr. 03, auf dem
die drei Parkplätze erstellt werden sollen, befindet sich zudem am Ende der
Erschliessungsstrasse. Die Parkplätze wirken nicht etwa wuchtig oder auf andere
Weise störend, welcher Eindruck – namentlich vom Grundstück des
Beschwerdeführers 4 betrachtet – insbesondere auch durch die geplante,
schräg nach Nordosten verlaufende Anordnung und zudem durch den Verlauf des –
nach Norden abfallenden – Terrains vermieden wird (vgl. in diesem Zusammenhang
allgemein auch Frey, S. 60).
Der Schluss der Baukommission, die geplanten
Abstellplätze ordneten sich befriedigend in die räumliche Umgebung ein, ist
folglich nicht zu beanstanden bzw. wäre nicht zu beanstanden gewesen.
7.2.3
Der von den Beschwerdeführenden ebenfalls ins Feld geführte Art. 31
BZO, welcher eine Mindestfläche für Spiel- und Ruhe- bzw. Gartenflächen
verlangt, ist vorliegend schon gar nicht anwendbar: Nach seinem klaren Wortlaut
bezieht er sich auf Mehrfamilienhäuser, was die Liegenschaft M-Strasse 04
nicht ist (solches wurde jedenfalls auch seitens der Beschwerdeführenden nicht
behauptet).
8.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.
9.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den
unterliegenden Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung zu je 1/6
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 sowie § 14 VRG; Plüss, § 14 N. 6, 11 und 16). Eine
Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ausgang von vornherein nicht zu;
vielmehr sind sie im gleichen Verhältnis und solidarisch zu verpflichten, die
anwaltlich vertretene private Beschwerdegegnerin 1 angemessen zu
entschädigen (§ 17 Abs. 2 f. VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    205.--
Zustellkosten,
Fr. 3'205.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung zu je
1/6 auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und solidarisch verpflichtet,
der Beschwerdegegnerin 1 für das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'800.-- zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Sie ist innert 30 Tagen, von der
Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht;
c)    den Regierungsrat.