zh_verwaltungsgericht · VB.2010.00107 · 2010-11-17 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für den Teilabbruch und den Neubau eines Einfamilienhauses: Strassenmässige Erschliessung, Messweise für die Gebäudehöhe. Da die Bausubstanz im Wesentlichen ausgetauscht werden soll, ist das Bauvorhaben als Neubau einzustufen, was ein baureifes Grundstück voraussetzt (E. 4.2). Der Entscheid des Gemeinderats, gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG von den Anforderungen an einen Zufahrtsweg abzuweichen und auf das Erfordernis der Bankette zu verzichten, erweist sich als vertretbar (E. 6). Selbst wenn der bereits teilweise erstellte Kehrplatz nicht schon mit der Stammbaubewilligung als rechtskräftig bewilligt anzusehen wäre, könnte die Beschwerdeführerin aus der Nichtzustellung des bewilligten Umgebungsplans nichts für sich ableiten, da sie im Wissen um die Bauausführung nicht rechtzeitig deren Zustellung verlangt hat (E. 7.3). Durch das servitutarisch festgelegte Mitbenützungsrecht der öffentlichen Dienste und Zubringer ist der betreffende Kehrplatz rechtlich gesichert (E. 7.4). Für die Bemessung der Gebäudehöhe ist auch an den Ecken die Traufansicht massgebend (E. 8.2). Das geplante Einfamilienhaus hält die zulässige Gebäudehöhe auch hinsichtlich des - durch Interpolation der Baubehörde festgestellten - ursprünglichen Terrainverlaufs ein (E. 8.4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 10..2.17.1 VB.2010.00107
Zurich Verwaltungsgericht 10..2.17.1 VB.2010.00107
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00107
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Geschäftsnummer:
VB.2010.00107
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 17.11.2010
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für den Teilabbruch und den Neubau eines Einfamilienhauses: Strassenmässige Erschliessung, Messweise für die Gebäudehöhe.
Da die Bausubstanz im Wesentlichen ausgetauscht werden soll, ist das Bauvorhaben als Neubau einzustufen, was ein baureifes Grundstück voraussetzt (E. 4.2). Der Entscheid des Gemeinderats, gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG von den Anforderungen an einen Zufahrtsweg abzuweichen und auf das Erfordernis der Bankette zu verzichten, erweist sich als vertretbar (E. 6).
Selbst wenn der bereits teilweise erstellte Kehrplatz nicht schon mit der Stammbaubewilligung als rechtskräftig bewilligt anzusehen wäre, könnte die Beschwerdeführerin aus der Nichtzustellung des bewilligten Umgebungsplans nichts für sich ableiten, da sie im Wissen um die Bauausführung nicht rechtzeitig deren Zustellung verlangt hat (E. 7.3). Durch das servitutarisch festgelegte Mitbenützungsrecht der öffentlichen Dienste und Zubringer ist der betreffende Kehrplatz rechtlich gesichert (E. 7.4).
Für die Bemessung der Gebäudehöhe ist auch an den Ecken die Traufansicht massgebend (E. 8.2). Das geplante Einfamilienhaus hält die zulässige Gebäudehöhe auch hinsichtlich des - durch Interpolation der Baubehörde festgestellten - ursprünglichen Terrainverlaufs ein (E. 8.4).
Abweisung.
Stichworte:
BANKETTE
FUSSGÄNGERSCHUTZ
GEBÄUDEHÖHE
GEWACHSENER BODEN
KEHRMÖGLICHKEIT
KEHRPLATZ
NEUBAU
NOTZUFAHRT
RECHTLICHE SICHERUNG
STICHSTRASSE
STRASSENMÄSSIGE ERSCHLIESSUNG
TRAUFSEITE
VERKEHRSSICHERE ERSCHLIESSUNG
ZUFAHRTSWEG
ZUSTELLUNGSPFLICHT
Rechtsnormen:
§ 233 PBG
§ 237 PBG
§ 280 PBG
§ 315 Abs. 1 PBG
§ 316 Abs. 2 PBG
§ 360 Abs. 3 PBG
§ 3 Zugangsnormalien
§ 11 Zugangsnormalien
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2010.00107
Entscheid
der 1. Kammer
vom
17. November 2010
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretär
Robert Lauko.
In Sachen
A
,
vertreten durch RA B
,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.1  C
,
1.2  D
,
beide vertreten durch RA E
,
2.
Gemeinderat Kappel am Albis,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 20. Juli 2009 erteilte der
Gemeinderat von Kappel am Albis C und D die baurechtliche Bewilligung für den
Teilabbruch des bestehenden und den Bau eines neuen Einfamilienhauses auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Kappel am Albis.
II.
Der gegen diesen Beschluss von A eingelegte Rekurs wurde
von der Baurekurskommission II nach Durchführung eines Augenscheins am 19. November
2009 mit Entscheid vom 2. Februar 2010 abgewiesen.
III.
Hiergegen gelangte A am 8. März 2010 mit einer
Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des
gemeinderätlichen Beschlusses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der Beschwerdegegnerschaft.
In ihrer Vernehmlassung vom 30. März 2010 verwies die
Baurekurskommission II unter Anbringung punktueller Ergänzungen auf die
Erwägungen im angefochtenen Rekursentscheid und beantragte die Abweisung der
Beschwerde unter den üblichen Kostenfolgen.
Die Gemeinde Kappel am Albis wie auch C und D schlossen in
ihren Beschwerdeantworten vom 6. April bzw. 12. Mai 2010 auf
Abweisung der Beschwerde, jeweils unter Kosten und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdeführerin.
Mit Replik vom 18. Juni 2010 bzw. Duplik vom 28. Juli
2010 hielten A bzw. C und D an ihren jeweiligen Standpunkten fest. Die Gemeinde
Kappel am Albis verzichtete in ihrer Mitteilung vom 13. August 2010 auf
die Verfassung einer ausführlichen Duplik.
In ihrer Stellungnahme vom 31. August hielt A erneut
an ihren Vorbringen fest. Hierzu nahmen C und D ihrerseits am 13. September
2010 Stellung.
Mit Beschluss vom 6. Oktober 2010 wurde von der
Gemeinde Kappel am Albis ein Amtsbericht über den für die strassenmässige
Erschliessung des Baugrundstücks erforderlichen Kehrplatz und die
diesbezüglichen Benützungsrechte der öffentlichen Dienste eingeholt.
Zu dem am 21. Oktober 2010 eingereichten Amtsbericht
nahmen die private Beschwerdegegnerschaft und die Beschwerdeführerin am 28. Oktober
bzw. 8. November 2010 Stellung.
Die Erwägungen im Rekursentscheid sowie die Ausführungen
der Parteien in den Rechtsschriften werden – soweit rechtserheblich – in den
nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der
Baurekurskommissionen zuständig.
2.
Die Beschwerdeführerin wendet sich als Miteigentümerin der
Parzelle Kat.-Nr. 03, deren westliche Ecke an das streitbetroffene
Baugrundstück Kat.-Nr. 01 angrenzt, gegen das Bauvorhaben der privaten
Beschwerdegegnerschaft. Dieses besteht im Abbruch des bestehenden
eingeschossigen Einfamilienhauses bis auf das Keller-/Garagengeschoss und der
anschliessenden Errichtung eines neuen Einfamilienhauses mit zwei Obergeschossen
und einem Dachgeschoss auf dem zu erhaltenden Fundament. Aufgrund ihrer
direkten nachbarlichen Beziehung zum betreffenden Baugrundstück ist die
Beschwerdeführerin ohne Weiteres im Sinn von § 338a Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 zur Erhebung der Beschwerde
legitimiert.
3.
3.1
Zur Begründung ihrer Beschwerde macht die Beschwerdeführerin vorab die
mangelhafte Erschliessung des Baugrundstücks geltend. Die Vorinstanz sei zu Unrecht
davon ausgegangen, dass die bestehende private Stichstrasse F-Strasse (Kat.-Nr.
04) trotz fehlender Bankette einen hinreichenden Fussgängerschutz in
Begegnungssituationen mit Fahrzeugen und damit einen verkehrssicheren Zugang
zum Grundstück gewährleiste. Vielmehr genüge die Erschliessung über die F-Strasse
nicht einmal den Anforderungen an eine Notzufahrt. Ein Abgehen von den
einschlägigen Normalien über die Anforderungen an Zugänge (Zugangsnormalien)
vom 9. Dezember 1987 (ZN) sei ohne Vorliegen wichtiger Gründe jedoch
unstatthaft.
Unabhängig von der Zugänglichkeit für Rettungsdienste müsse
die strassenmässige Erschliessung des Baugrundstücks zudem nach Massgabe der
Zugangsnormalien verkehrssicher sein, im konkreten Fall also den Anforderungen
an einen Zufahrtsweg gemäss § 5 Abs. 1 lit. a ZN genügen, was
grundsätzlich das Vorhandensein beidseitiger Bankette von je 0,3 m erfordere.
Ein Verzicht auf Letztere sei vorliegend unzulässig, da für die Fussgänger
keine rechtlich gesicherten Ausweichmöglichkeiten bestünden, zumal es den Anstössern
freistehe, ihr Grundstück durch einen Zaun abzusperren.
3.2
Dem hält die private Beschwerdegegnerschaft entgegen, die Anforderungen an
eine Notzufahrt seien erfüllt, weil diese bereits über die weniger als 80 m vom
Baugrundstück entfernte G-Strasse sichergestellt werden könne. Überdies sei die
Zufahrt über die F-Strasse als verkehrssicher einzustufen, da sie geradlinig
von der G-Strasse bis zum streitbetroffenen Grundstück verlaufe, genügend
Kreuzungs- und Wendemöglichkeiten biete und nur acht Wohneinheiten erschliesse.
Unter diesen Umständen sei ein Abweichen von den Zugangsnormalien nicht zu
beanstanden.
Ausserdem bestehe zugunsten der Wegparzelle ein im Grundbuch
eingetragenes Fuss- und Fahrwegrecht, das der seitlichen Erweiterung des Weges
diene und bis 50 cm breiter als die heutige Strassenbreite sei. Daraus ergebe
sich die rechtliche Zulässigkeit einer allfälligen Strassenverbreiterung,
welche gegebenenfalls auch auflageweise erfolgen könne. Insgesamt sei die
Unterschreitung der Grundanforderungen der Zugangsnormalien mit 10 bis 20 cm
nur geringfügig und beschränke sich auf eine 20 bis 30 m lange Teilstrecke,
entlang derer dank der angrenzenden Garageneinfahrten Motorfahrzeuge und
Fussgänger problemlos kreuzen könnten.
4.
4.1
Nach § 233 PBG dürfen Bauten und Anlagen nur auf Grundstücken erstellt
werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo
die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist.
Dies gilt nach Abs. 2 der nämlichen Vorschrift auch für Umbauten oder
Nutzungsänderungen, durch die von den bisherigen Verhältnissen wesentlich
abgewichen wird.
4.2
Die Vorinstanz liess die Frage, ob es sich bei dem streitbetroffenen
Bauvorhaben um einen Neu- oder einen Umbau handelt, mit der Begründung offen,
eine wesentliche Abweichung von den bisherigen Verhältnissen liege nicht vor,
weil vom Baugrundstück nach Realisierung des Projekts nicht mehr Verkehr
ausgehen würde als bisher (Rekursentscheid E. 3.5.2).
Richtigerweise muss aus dem Fehlen einer wesentlichen
Abweichung aber gerade der umgekehrte Schluss gezogen werden: Da die Baureife
bei Neubauten immer eine zwingende Voraussetzung für die Erteilung einer
Baubewilligung ist (§ 233 Abs. 1 PBG), blosse Umbauten hingegen nur
bei Vorliegen einer wesentlichen Abweichung von den bisherigen Verhältnissen
diesem Erfordernis zu genügen haben (§ 233 Abs. 2 PBG), ist die
diesbezügliche Qualifikation eines Bauvorhabens von zentraler Bedeutung. Denn
nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts führt selbst die Erschaffung
einer zusätzlichen Wohneinheit nicht zwingend eine veränderte
Erschliessungssituation und somit eine wesentliche Abweichung von den bisherigen
Verhältnissen herbei (VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 3.2; RB 1997
Nr. 83
). Wäre das streitbetroffene Bauprojekt
demnach nur als Umbau einzustufen, müsste die Baureife und damit die
Erschliessung des Baugrundstücks, von dem tatsächlich keine Verkehrszunahme zu
erwarten ist, mangels veränderter Erschliessungssituation nicht erneut geprüft
werden.
Vorliegend soll das bestehende eingeschossige Einfamilienhaus
bis auf das Fundament abgerissen und darauf ein neues, dreigeschossiges
Einfamilienhaus errichtet werden. Bei einem solchen Bauvorhaben wird die
Bausubstanz im Wesentlichen ausgetauscht, was den Rahmen eines noch unter den § 233
Abs. 2 PBG fallenden Umbaus sprengt. Damit entspricht das geplante Projekt
einem Neubau im Sinn von § 233 Abs. 1 PBG.
Demzufolge muss das streitbetroffene Grundstück baureif sein,
was nach § 234 PBG eine genügende Erschliessung bedingt.
5.
§ 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel
"Erschliessung", dass ein Grundstück für die darauf vorgesehenen
Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist. Hinreichende Zugänglichkeit
erfordert in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der
Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste
und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann
verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien
(§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen, was
Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen halten
(RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen).
Von diesen technischen
Anforderungen, wie sie etwa für den Strassenausbau in den Zugangsnormalien festgehalten
sind, können gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG aus wichtigen Gründen
Erleichterungen gewährt werden. In § 11 ZN sind Gründe für solche Abweichungen
beispielhaft aufgezählt (RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45).
Bei der Gewährung von
Erleichterungen kommt den Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu beachtender
Ermessensspielraum zu (VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2,
www.vgrzh.ch = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13). Diese
prüfen, ob die Gemeindebehörde den ihr eingeräumten Ermessensspielraum nicht
überschritten hat, im vorliegenden Zusammenhang also insbesondere, ob die
bewilligte Erschliessungslösung als verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel
der Zweckmässigkeit als vertretbar erscheint. Eine Überprüfung dieser
Ermessensausübung steht dem Verwaltungsgericht nicht zu; dieses kann gemäss § 50
Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG nur bei Rechtsverletzungen
einschliesslich Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und Ermessensunterschreitung
eingreifen.
6.
6.1
Jeder Zugang zu einem Grundstück muss nach § 3 ZN mindestens als
Notzufahrt ausgestaltet werden und hat als solche wenigstens in einem
Zugangsweg oder einer entsprechend ausgestalteten tragfähigen Fahrspur zu
bestehen.
Die abgewickelte Distanz vom Eingang des streitbetroffenen
Gebäudes bis zum Fahrbahnrand der G-Strasse beträgt nach der von der
Beschwerdeführerin nicht bestrittenen Feststellung der Vorinstanz 77 m. Somit
wird die Erreichbarkeit des Baugrundstücks für Notfalleinsätze bereits über die
G-Strasse sichergestellt (
VGr, 17. Juli 2005,
VB.2005.00334, E. 4.1
, www.vgrzh.ch).
Daraus folgt indes nicht, dass
deswegen auf die Verkehrssicherheit eines bestehenden Zugangs verzichtet werden
könnte; die Anforderungen an die jeweilige Zufahrtsart gelten vielmehr unabhängig
vom Erfordernis der Notzufahrt (VGr, 11. März. 2009, VB.2008.00163,
E. 2.4, www.vgrzh.ch).
6.2
Je nach Anzahl der zu erschliessenden Wohneinheiten definieren die
Zugangsnormalien verschiedene Zugangsarten und legen die dazugehörigen
Anforderungen fest (§ 5 Abs. 1 ZN in Verbindung mit dem Anhang zu den
Zugangsnormalien). Demgemäss gilt ein bis 10 Wohneinheiten erschliessender
Zugang noch als Zufahrtsweg.
Die F-Strasse erschliesst unter Berücksichtigung der
beiden am 9. November 2009 auf den erst kürzlich ausgeschiedenen Parzellen
Kat.-Nrn. 05 und 06 bewilligten Einfamilienhäusern acht Wohneinheiten. Ferner
wurde mit der Neuparzellierung des bisherigen Grundstücks Kat.-Nr. 07 eine
gegenwärtig noch unbebaute Parzelle Kat.-Nr. 08 geschaffen. Da abgesehen von
dieser im Quartier keine weiteren Baulücken bestehen, dient die F-Strasse
vorliegend der Erschliessung von nicht mehr als zehn Wohneinheiten, sodass sie
den Anforderungen an einen Zufahrtsweg gemäss § 5 Abs. 1 lit. a
ZN genügen muss.
6.3
Ein Zufahrtsweg muss gemäss dem Anhang zu den Zugangsnormalien eine Breite
von 3 bis 3,5 m und beidseitige Bankette von je 0,3 m aufweisen. Insgesamt
beträgt die erforderliche Mindestbreite also 3,6 m. Die durchwegs asphaltierte F-Strasse
ist an ihrer schmalsten Stelle ca. 3,3 bis 3,4 m breit und verfügt über keine
Bankette. Sie unterschreitet dort die für einen Zufahrtsweg minimale Gesamtbreite
um bis zu 30 cm.
Gemäss § 11 ZN können im
Einzelfall unter Vorbehalt der Notzufahrt geringere Anforderungen an einen
Zugang gestellt werden, wenn es aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse
unerlässlich ist. Die Kürze und der geradlinige Verlauf eines Zugangs vermögen
nach der nicht abschliessenden Aufzählung in § 11 ZN ebenfalls
Erleichterungen zu rechtfertigen (VGr, 24. März 2010, VB.2009.00507,
E. 4.4).
Die Bankette dienen in erster Linie dem Schutz der
Fussgänger. Auf sie darf nur dann verzichtet werden, wenn der Schutz der
Fussgänger bei Begegnungssituationen mit Fahrzeugen anderweitig gewährleistet
ist (VGr, 11. März, 2009, VB.2008.00163, E. 2.6, www.vgrzh.ch).
Nach den Ausführungen der Vorinstanz beschränkt sich die
Unterschreitung der vorgeschriebenen Wegbreite von 3,6 m auf einen mit 10 bis
15 m relativ kurzen Abschnitt. Ausserdem verläuft die F-Strasse im Bereich
zwischen dem streitbetroffenen Grundstück und der Einmündung in die G-Strasse
vollkommen geradlinig. Aufgrund der durchschnittlichen Breite von Personenwagen
von 1,8 m und nach Abzug des beidseitig einzukalkulierenden Bewegungsspielraums
von 0,2 m verbleibt für den Begegnungsfall mit Fussgängern an der schmalsten
Stelle der F-Strasse ein Bereich von 1,1 m. (vgl. dazu VSS-Norm SN 640 201).
Ein Kreuzen von Fussgängern und Fahrzeugen dürfte somit in der Regel auch ohne
Inanspruchnahme des angrenzenden – rechtlich nicht gesicherten – Privatgrunds
möglich sein. Ferner kann in kritischen Begegnungssituationen auf eine breitere
Wegstelle auswichen werden.
Unter diesen Umständen durfte
der Gemeinderat in vertretbarer Ausübung seines Ermessens gestützt auf § 360
Abs. 3 PBG von den Anforderungen der
Zugangsnormalien
abweichen und auf das Erfordernis der Bankette verzichten.
7.
Ein Zufahrtsweg muss, wenn er als Stichstrasse angelegt
ist, gemäss dem Anhang zu den Zugangsnormalien über eine Kehrmöglichkeit
verfügen. Diese kann auch auf privatem Grund angelegt sein, falls dessen
Benutzbarkeit durch den Anrainer- und Zubringerverkehr
rechtlich
gesichert ist (vgl. VGr, 2. November 2005, VB.2005.00263, E. 4.1.2,
www.vgrzh.ch).
7.1
Gemäss dem
am 21. Oktober
2010 eingereichten Amtsbericht hat sich die Gemeinde Kappel am Albis mittels
Personaldienstbarkeit ein durch die öffentlichen Dienste und Zubringer
auszuübendes Mitbenutzungsrecht an dem sich auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 08, 09
und 04 geplanten und bereits teilweise realisierten Kehrplatz zusichern lassen.
Ferner gab die Gemeinde die Parzellierungsbewilligung vom 12. April 2010
inkl. Katasterplan zu den Akten, mit der die Unterteilung des bisherigen
Grundstücks Kat.-Nr. 07 in vier Grundstücke mit den Kat.-Nrn. 08–06 genehmigt
wurde.
Hiergegen wendet die Beschwerdeführerin ein, für den
Kehrplatz fehle eine rechtskräftige Bewilligung, weil ihr diese ebenso wenig wie
die Parzellierungsbewilligung zugestellt worden sei, obwohl sie den betreffenden
Stammbeschluss vom 9. November 2009 fristgerecht angefordert habe.
Sinngemäss macht die Beschwerdeführerin damit geltend, die Baubewilligung für
den Kehrplatz sei noch nicht in formelle Rechtskraft erwachsen, da der
Fristenlauf zur Anfechtung der am 17. Juni 2010 per Genehmigungsvermerk
bewilligten Umgebungspläne für den Kehrplatz ihr gegenüber erst mit Erhalt des
Amtsberichts am 28. Oktober 2010 begonnen habe und zum gegenwärtigen
Zeitpunkt noch andauere.
Allerdings kann die
Beschwerdeführerin aus der Nichtzustellung der bewilligten Pläne selbst dann
nichts für sich ableiten, wenn die Erstellung des Kehrplatzes allein mit der
rechtskräftigen Stammbewilligung noch nicht als hinreichend gesichert anzusehen
wäre.
7.2
Nach § 316
Abs. 2 PBG sind dem Gesuchsteller, der rechtzeitig ein Zustellungsbegehren
im Sinn von § 315 Abs. 1 PBG gestellt hat, alle baurechtlichen
Entscheide über das Vorhaben zuzustellen, solange keine neue Aussteckung und Bekanntmachung
erfolgt ist. Eine Baubewilligung, die in Änderung oder Ergänzung einer früheren
Bewilligung erteilt wird und ohne selbständige Ausschreibung und Aussteckung
des Projekts ergeht, ist in ihrer Geltung von der ursprünglichen Bewilligung
(der sogenannten Stammbaubewilligung) abhängig und hat keinen selbständigen
Bestand (VGr, 12. September 2001, VB.2001.00078, E. 3; 20. Dezember
1988, VB.1988.00147, E. 2.c). Das ursprüngliche Zustellungsbegehren
erstreckt sich somit auch auf solche Änderungs- oder Ergänzungsbewilligungen.
Aus der Nichtzustellung einer ändernden oder ergänzenden
Bewilligung darf dem Gesuchssteller kein Nachteil entstehen, weshalb für ihn
die diesbezügliche Rekursfrist grundsätzlich erst mit Kenntnisnahme der
Bewilligung zu laufen beginnt (VGr, 16. Februar 2001,
VB.2000.00171
,
VB.2000.00195, E. 1.b.bb; vgl. RB 1981 Nr. 144). Wie bei einer
fehlenden oder qualifiziert mangelhaften Publikation des Bauvorhabens darf der
Betreffende jedoch nach Treu und Glauben mit der Geltendmachung seiner
Ansprüche nicht beliebig zuwarten; sobald er vom Bauvorhaben weiss, hat er sich
um die nachträgliche Zustellung des ändernden oder ergänzenden baurechtlichen
Entscheids zu bemühen (vgl. RB 1980 Nr. 2; François Ruckstuhl, Der
Rechtsschutz im zürcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985,
S. 301).
7.3
Vorliegend
erlangte die Beschwerdeführerin – nach eigenen Angaben – zwar erst durch den
ihr am 28. Oktober 2010 zugestellten Umgebungsplans Kenntnis von der am 17. Juni
2010 per Genehmigungsvermerk erteilten Planbewilligung betreffend den
Kehrplatz. Spätestens mit Erhalt der Beschwerdeduplik am 18. August 2010
und der beigelegten Fotografien musste die Beschwerdeführerin aber davon
ausgehen, dass dieser bereits (teilweise) erstellt war. Sie hätte deshalb binnen
20 Tagen ab Kenntnisnahme von der Realisierung des Kehrplatzes von der
Baubehörde die nachträgliche Zustellung der betreffenden Baubewilligung
verlangen müssen (analog § 315 Abs. 1 PBG; Ruckstuhl, S. 301),
zumal der entsprechende Plan gemäss Disp.-Ziff. 2.4 der Stammbewilligung
vom 9. November 2009 noch vor Baubeginn einzureichen und dies der Beschwerdeführerin
auch bekannt war.
Da sie dies unterliess, kann sie sich nach Treu und
Glauben nicht mehr auf die Verletzung der behördlichen Zustellungspflicht (§ 316
Abs. 2 PBG) berufen. Demzufolge erwuchs der Genehmigungsvermerk vom 17. Juni
2010 hinsichtlich des Kehrplatzes auch ihr gegenüber in formelle Rechtskraft
und kann daher nicht mehr angefochten werden. Was die Parzellierungsbewilligung
vom 12. April 2010 betrifft, kann die Beschwerdeführerin mangels schutzwürdigem
Interesse ohnehin nicht dagegen vorgehen.
Der tatsächlichen Vollendung des Kehrplatzes stellen sich
somit keine rechtlichen Hindernisse mehr in den Weg.
7.4
Wie in E. 7.1 erwähnt, ist der Kehrplatz ausserdem servitutarisch
zugunsten der Gemeinde Kappel gesichert, wobei die öffentlichen Dienste und
Zubringer ausübungsberechtigt sind. Entgegen der Behauptung der
Beschwerdeführerin ist nicht erforderlich, dass die Bauherrschaft selber über
rechtlich explizit gesicherte Benützungsrechte am fraglichen Kehrplatz verfügt,
steht doch der privaten Beschwerdegegnerschaft und ihren Besuchern zum Wenden
notfalls die eigene Garageneinfahrt zur Verfügung.
8.
Die Beschwerdeführerin rügt schliesslich die
Überschreitung der höchstzulässigen Gebäudehöhe an der nordwestlichen Gebäudeecke.
Für deren Bemessung sei der heutige Terrainverlauf massgebend, da es sich um
einen Neubau handle. Dass sich die Vorinstanz mit diesem Vorbringen unter
Hinweis darauf, die von ihr angeführten Messpunkte befänden sich an der Giebelfassade,
nicht auseinandersetzt habe, sei unhaltbar, müsse doch die Gebäudehöhe auch an
den giebelseitigen Gebäudeecken eingehalten werden.
Ausserdem sei das bestehende Terrain entlang des Hauses
unrichtig dargestellt worden. Es falle nicht gleichförmig ab und liege im
Bereich der sich an der nordwestlichen Gebäudeecke befindlichen Eingangstür auf
einer Höhe von rund 586,17 m. Damit werde die zulässige Gebäudehöhe massiv
überschritten.
8.1
Das Baugrundstück befindet sich gemäss Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde Kappel am Albis
vom
27. Mai 1994 (BZO) in Verbindung mit dem geltenden Zonenplan (BZO) in der zweigeschossigen
Wohnzone
W2. In dieser Zone beträgt die maximal zulässige Gebäudehöhe 7,5
m (Art. 11 Abs. 1 lit. d BZO). Die Gebäudehöhe wird gemäss § 280
Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche
auf den darunter liegenden (gewachsenen) Boden gemessen. Massgebend sind die traufseitigen
Fassaden (VGr, 12. September 2001, VB.2001.00142, E. 3.b.aa,
www.vgrzh.ch).
Die Traufseiten des geplanten Gebäudes, das über ein
Schrägdach verfügt, sind gegen Osten bzw. Westen ausgerichtet. Nördlich und
damit giebelseitig stösst an das bestehende Einfamilienhaus eine tiefer
gelegene Garage inkl. Vorplatz an, welche im Rahmen des Bauvorhabens erhalten
bleiben und weiterhin von Norden her an das neu zu errichtende Gebäude angrenzen
soll. Der Boden des Garagenanbaus liegt auf einer Höhe von 586,17 m über Meer,
während das geplante Einfamilienhaus – wie schon das bestehende – an seiner
nordwestlichen Ecke ab einer Meereskote von 587,75 m aus dem Erdreich ragt.
8.2
Nach der Behauptung der Beschwerdeführerin hätte die Baubehörde für die
Bemessung der Gebäudehöhe anstelle der letztgenannten Höhe den tiefer liegenden
Grund des Garagenanbaus zum Bezugspunkt nehmen sollen, wodurch die zulässige
Gebäudehöhe überschritten würde. Hierfür verweist die Beschwerdeführerin auf
zwei Entscheide des Verwaltungsgerichts, wonach die Gebäudehöhe an den
Gebäudeecken auch giebelseitig einzuhalten sei.
Soweit in den Entscheiden vom 5. August 2009,
VB.2009.00171, und vom 12. September 2001, VB.2001.00142, beide unter www.vgrzh.ch,
ausgeführt wird, die Gebäudehöhe müsse giebelseitig (nur) an den Gebäudeecken
eingehalten werden, folgt daraus nicht, dass giebelseitig ein anderer
Bezugspunkt gelten könnte als in der Traufansicht. Gemeint ist damit lediglich,
dass der traufseitige Eckpunkt sich zugleich als Eckpunkt der entsprechenden
Giebelseite präsentiert. Für die Bemessung der Höhe an einer bestimmten Gebäudeecke
ist stets von einem einzigen und im Zweifel von der Traufseite her zu
bestimmenden Eckpunkt auszugehen.
8.3
Betrachtet man die Trauf- und somit Westseite des geplanten Gebäudes,
erweist sich die von der Baubehörde durchgeführte Bemessung der Gebäudehöhe
ausgehend von dem Höhenpunkt, oberhalb von dem die Westfassade des Hauses aus
dem Boden ragt, als korrekt. Würde nämlich der Boden von der betreffenden
Gebäudekante her nicht – wie vorliegend – völlig senkrecht, sondern auch nur in
einem etwas flacheren Winkel abfallen, könnten hinsichtlich des massgeblichen
Bezugspunkts die von der Beschwerdeführerin herbeigerufenen Zweifel gar nicht
erst aufkommen. Demnach ist der von der Baubehörde gewählte Messpunkt an der
betreffenden Nordwestseite nicht zu beanstanden, weshalb es auch nicht darauf
ankommt, wann die umstrittenen Abgrabungen für den Garagenanbau vorgenommen
wurden bzw. welche Terrainsituation nördlich des geplanten Einfamilienhauses
ursprünglich vorgelegen hat.
8.4
Für die Gebäudehöhe ist folglich der im nordwestlichen Eckbereich anliegende,
mit einem Blockwurf gesicherte Grund und damit die Meereskote von 587,75 m
massgebend. Dies gilt unabhängig davon, ob vorliegend von einem Neu- oder einem
Umbau ausgegangen wird. Im letzteren Fall wäre zwar für den gewachsenen Boden
im Sinn von § 280 Abs. 1 PBG auf die
Terrainverhältnisse
bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs
abzustellen (VGr,
28. September 2005
,
RB 2005 Nr. 75 = BEZ 2006 Nr. 9)
. An der zu diesem Zweck durchgeführten
Interpolation der Baubehörde, welche die ursprüngliche Höhe des fraglichen
Terrains mangels existierender Pläne mit 587,75 m bestätigt hat, ist jedoch
nichts auszusetzen. Somit hat die Baubehörde die Gebäudehöhe an der
betreffenden Nordwestecke korrekterweise mit 7,5 m festgestellt.
9.
Da sich alle gegen das streitbetroffene Bauvorhaben
gerichteten Rügen als unbegründet herausstellen, ist die Beschwerde abzuweisen.
Diesem Ausgang entsprechend sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens
der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).
Angesichts der Schwierigkeit der sich stellenden Rechtsfragen und des damit
verbundenen höheren Rechtsverfolgungsaufwands rechtfertigt es sich, der
privaten Beschwerdegegnerschaft für die Verfahren vor beiden Instanzen eine
Parteientschädigung zuzusprechen. Angemessen erscheint eine Parteientschädigung
von Fr. 2'000.-. Dem obsiegenden Beschwerdegegner 1.2 steht als Amtsstelle
in diesem Fall keine Parteientschädigung zu.
Dem Antrag der Beschwerdeführerin auf reduzierte
Gerichtskosten bzw. Parteientschädigung im Fall ihres Unterliegens ist schon
deswegen nicht zu folgen, weil es entsprechend § 233 Abs. 1 PBG
genügt, wenn die Erschliessungsvoraussetzungen auf die Fertigstellung der Baute
hin gesichert sind.
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    390.--     Zustellungskosten,
Fr. 4
'
390.--     Total der Kosten.
3.
Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden
der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der
Beschwerdegegnerin 1.1 und dem Beschwerdegegner 1.2 eine Parteientschädigung
von je Fr. 1'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft
des vorliegenden Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,
beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an…