zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00561 · 2022-01-13 · de

Baubewilligung | Ersatzneubau von zwei Mehrfamilienhäusern: Grenzabstand; Gebäudeabstand; Gestaltung. Das Kriterium, bei dessen Vorliegen die Fassadenlängen benachbarter Hauptgebäude zusammenzurechnen sind, bildet gemäss § 27 Abs. 2 ABV und Art. 14 Abs. 3 BZO die Unterschreitung eines bestimmten Masses des Gebäudeabstands. Demzufolge sind nicht die für die Frage der Fassadenlänge massgeblichen Bestimmungen, sondern diejenigen über den Gebäudeabstand einschlägig. Für die Frage, wie mit Gebäudevorsprüngen im Gebäudeabstandsbereich zu verfahren ist, kommt daher allein § 260 Abs. 3 PBG, nicht jedoch § 27 Abs. 1 ABV zur Anwendung (E.3.3). Vorliegend existiert eine Abrückungserklärung, weshalb das geplante Projekt die Begünstigung von § 274 Abs. 1 PBG nicht in Anspruch nehmen kann und für den Gebäudeabstand – ohne Rücksicht auf Grundstückgrenzen – die Summe aus den beidseitig nötigen Grenzabständen gilt (§ 271 und § 274 Abs. 2 PBG). Der einzuhaltende Grenzabstand bestimmt sich dabei gemäss dem zum Beurteilungszeitpunkt geltenden Recht. In sachverhaltsmässiger Hinsicht bezieht sich die Abrückungserklärung auf den baulichen Zustand der Nachbarliegenschaft wie dieser dem die Erklärung Gebenden bekannt gewesen ist (E.4.2). Vorliegend ist die gemäss § 238 Abs. 2 PBG erforderliche besondere Rücksichtnahme auf die benachbarten Schutzobjekte durch das Bauprojekt erfüllt (E.5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 13.01.2022 VB.2020.00561
Zurich Verwaltungsgericht 13.01.2022 VB.2020.00561
Zurigo Verwaltungsgericht 13.01.2022 VB.2020.00561

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00561
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Geschäftsnummer:
VB.2020.00561
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 13.01.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 12.09.2022 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Ersatzneubau von zwei Mehrfamilienhäusern: Grenzabstand; Gebäudeabstand; Gestaltung.
Das Kriterium, bei dessen Vorliegen die Fassadenlängen benachbarter Hauptgebäude zusammenzurechnen sind, bildet gemäss § 27 Abs. 2 ABV und Art. 14 Abs. 3 BZO die Unterschreitung eines bestimmten Masses des Gebäudeabstands. Demzufolge sind nicht die für die Frage der Fassadenlänge massgeblichen Bestimmungen, sondern diejenigen über den Gebäudeabstand einschlägig. Für die Frage, wie mit Gebäudevorsprüngen im Gebäudeabstandsbereich zu verfahren ist, kommt daher allein § 260 Abs. 3 PBG, nicht jedoch § 27 Abs. 1 ABV zur Anwendung (E.3.3).
Vorliegend existiert eine Abrückungserklärung, weshalb das geplante Projekt die Begünstigung von § 274 Abs. 1 PBG nicht in Anspruch nehmen kann und für den Gebäudeabstand – ohne Rücksicht auf Grundstückgrenzen – die Summe aus den beidseitig nötigen Grenzabständen gilt (§ 271 und § 274 Abs. 2 PBG). Der einzuhaltende Grenzabstand bestimmt sich dabei gemäss dem zum Beurteilungszeitpunkt geltenden Recht. In sachverhaltsmässiger Hinsicht bezieht sich die Abrückungserklärung auf den baulichen Zustand der Nachbarliegenschaft wie dieser dem die Erklärung Gebenden bekannt gewesen ist (E.4.2).
Vorliegend ist die gemäss § 238 Abs. 2 PBG erforderliche besondere Rücksichtnahme auf die benachbarten Schutzobjekte durch das Bauprojekt erfüllt (E.5).
Abweisung.
Stichworte:
ABRÜCKUNGSERKLÄRUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
GEBÄUDEABSTAND
GESTALTUNG
GRENZABSTAND
Rechtsnormen:
§ 27 Abs. II ABV
§ 238 Abs. II PBG
§ 260 Abs. III PBG
§ 274 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00561
Urteil
der 1. Kammer
vom
13. Januar 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichter
Peter Sprenger,
Gerichtsschreiberin
Laura Diener.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    C AG, vertreten durch RA G,
2.    Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 5. November 2019 erteilte die
Bausektion der Stadt Zürich der C AG die Bewilligung für den Ersatzneubau
von zwei Mehrfamilienhäusern mit Unterniveaugarage für 13 Abstellplätze
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 08, 08a und 010 in
Zürich.
II.
Am 12. Dezember 2019 erhob A Rekurs an das
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des
Beschlusses, unter Entschädigungsfolgen. Am 3. Juni 2020 führte eine
Delegation der 1. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein der Parteien
einen Augenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 19. Juni 2020
hiess das Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut und ergänzte den Beschluss
der Bausektion der Stadt Zürich vom 5. November 2019 mit der Auflage, die
nordöstliche Fassade des Gebäudes D-Strasse 010 sei unter Einhaltung der
Grundstruktur des Grundrisses um weitere 0,5 m von der Grenze zum
Grundstück Kat.-Nr. 02 zurückzuversetzen. Dem Amt für Baubewilligungen
seien entsprechend abgeänderte Pläne, versehen mit dem Genehmigungsvermerk des
Amts für Städtebau, einzureichen und bewilligen zu lassen. Im Übrigen wurde der
Rekurs abgewiesen.
III.
Hiergegen erhob A am 24. August 2020 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, es sei der angefochtene
Entscheid aufzuheben, soweit damit der Rekurs der Beschwerdeführerin abgewiesen
worden sei, und es sei dementsprechend die nachgesuchte Baubewilligung zu
verweigern, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und das
Beschwerdeverfahren zulasten der Beschwerdegegnerinnen. Verfahrensrechtlich sei
ein Gutachten der Denkmalpflegekommission der Stadt Zürich einzuholen.
Das Baurekursgericht beantragte am 4. September 2020
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die C AG beantragte
am 18. September 2020 die Abweisung der Beschwerde, unter
Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Die Bausektion der Stadt
Zürich verzichtete am 28. September 2020 ausdrücklich auf das Einreichen
einer Beschwerdeantwort. Am 3. November 2020 nahm A mit unveränderten
Anträgen zur Beschwerdeantwort der privaten Beschwerdegegnerin Stellung.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1
in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die Beschwerdeführerin ist als
Miteigentümerin des unmittelbar nordöstlich an das Baugrundstück angrenzenden
Grundstücks Kat.-Nr. 02 ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Die weiteren
Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde ist
einzutreten.
2.
2.1
Das
Baugrundstück liegt der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober
1991 (BZO 2016) zufolge in der Wohnzone W4 mit einem Wohnanteil von
75 % und Lärmempfindlichkeitsstufe II.
2.2
Gemäss
Baueingabe sind der Ersatzneubau von zwei Mehrfamilienhäusern sowie die
Erstellung einer Unterniveaugarage geplant. Das Baugrundstück bildet ein
Rechteck, welches mit seiner nordwestlichen Schmalseite an die D-Strasse
stösst. Der eine Neubau (Haus A, D-Strasse 08) ist im der D-Strasse
zugewandten, nordwestlichen Teil des Grundstücks projektiert, der andere Neubau
(Haus B, D-Strasse 010) im südöstlichen Teil, sodass die beiden
Gebäude auf einer rechtwinklig zur D-Strasse stehenden Achse zu liegen kommen.
Nordöstlich, bergseitig des Baugrundstücks, befinden sich unmittelbar an dieses
angrenzend zum einen strassenseitig das Grundstück Kat.-Nr. 03 (D-Strasse 014),
zum andern als dessen Nachbarparzelle das Grundstück Kat.-Nr. 02 (D-Strasse 012)
der Beschwerdeführerin. Diese beiden Gebäude, zwischen denen ein beidseits
angebauter Zwischenbau liegt, befinden sich ebenso auf einer rechtwinklig zur D-Strasse
stehenden Achse. Somit liegen sich strassenseitig die beiden Gebäude D-Strasse 08
und 014, von der Strasse zurückversetzt die beiden Gebäude D-Strasse 010
und 012 gegenüber. Die Zufahrt zur Unterniveaugarage ist entlang der
nordöstlichen Grenze des Baugrundstücks vorgesehen, so dass sie zwischen den
Gebäuden D-Strasse 08 und D-Strasse 014 zu liegen kommt.
2.3
Die
Beschwerdeführerin erachtet sowohl die Grenz- als auch die Gebäudeabstände
gegenüber den Grundstücken Kat.-Nrn. 03 und 02 als verletzt und moniert ferner
die Gestaltung des Bauprojekts. In ihrer Beschwerde macht sie geltend, das
Baurekursgericht habe bei der Beurteilung der zu beachtenden
Abrückungserklärung nach § 274 Abs. 2 PBG der massgeblichen Sach- und
Rechtslage nicht hinreichend Rechnung getragen. Weiter habe es die Rüge einer
Verletzung des Grenzabstands zu Unrecht verworfen. Schliesslich habe es die
Vereinbarkeit des Vorhabens mit den Anforderungen von § 238 Abs. 2
PBG in nicht haltbarer Art und Weise bejaht.
3.
Grenzabstand
3.1
Gemäss § 260 Abs. 1 PBG (
in
der hier einschlägigen, vor Inkrafttreten der Änderung vom 14. September
2015 gültigen Fassung
) bestimmt der
Grenzabstand
die nötige Entfernung zwischen
Fassade und der massgebenden Grenzlinie. Er setzt sich entsprechend § 21 Abs. 1
der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni
1977 (ABV)
aus dem Grundabstand (einem allfälligen
Mehrhöhenzuschlag) sowie dem Mehrlängenzuschlag gemäss Bau- und Zonenordnung
zusammen. Nach Art. 13
BZO
beträgt der Grundabstand in der hier massgebenden
Wohnzone W4 mindestens 5 m. Bei Fassadenlängen von mehr als 12 m
erhöht sich der
Grenzabstand
um
einen Drittel der Mehrlänge, in der Wohnzone W4 höchstens auf 12 m (Art. 14
Abs. 1 BZO).
Bei der Berechnung der für den Mehrlängenzuschlag
massgeblichen Fassadenlänge werden Fassadenlängen von Hauptgebäuden, deren
Gebäudeabstand 7 m unterschreitet, zusammengerechnet (
Art. 14 Abs. 3 BZO
).
3.2
Die geplanten Gebäude A und B würden
zueinander in einem Abstand von exakt 7 m zu stehen kommen und damit
gerade nicht die Rechtsfolgen von
Art. 14
Abs. 3 BZO auslösen
. Haus A weist allerdings vom ersten bis
zum dritten Obergeschoss an der südöstlichen, dem Haus B zugewandten
Fassade einen Vorsprung auf, welchen das Baurekursgericht als Erker
qualifzierte. Dieser ist 2,96 m breit und 1,5 m tief. Strittig ist
nun, ob dieser Erker an der Südostfassade von Haus A die Zusammenrechnung
der beiden Fassadenlängen von Haus A und B zur Folge hat, womit der
Mehrlängenzuschlag zur Anwendung gelangen und der Grenzabstand verletzt würde.
3.3
Das
Baurekursgericht führte dazu zutreffend aus, das Kriterium, bei dessen
Vorliegen die Fassadenlängen benachbarter Hauptgebäude zusammenzurechnen seien,
bilde gemäss § 27 Abs. 2 ABV und Art. 14 Abs. 3 BZO die
Unterschreitung eines bestimmten Masses des Gebäudeabstands. Für den Eintritt
der in den beiden Bestimmungen genannten Rechtsfolge sei demnach nicht
entscheidend, wie die Fassadenlänge der jeweiligen Hauptgebäude zu bestimmen
sei, sondern es komme einzig darauf an, in welcher Weise der Abstand zwischen
zwei Gebäuden ermittelt werde. Es gelange folglich § 260 PBG zur
Anwendung, gemäss dessen Abs. 2 für den Gebäudeabstand die Entfernung
zwischen den Fassaden zweier Gebäude massgebend sei. Wenn nach Abs. 3
dieser Bestimmung darüber hinaus einzelne Vorsprünge in den Abstandsbereich
hineinragen dürften, so komme darin die Sichtweise zum Ausdruck, dass auch in
einer solchen Konstellation der massgebliche Abstand (aufgrund dessen sich
überhaupt erst ein Abstandsbereich bestimmen lasse) von der hinter dem
Vorsprung gelegenen Fassade aus gemessen werde. Soweit der vorliegende Erker
von Haus A das Drittelsmass gemäss § 260 Abs. 3 PBG nicht
überschreite, falle er im Sinn der Abstandsprivilegierung dieser Norm bei der
Bestimmung des Gebäudeabstands zwischen den Häusern A und B ausser Betracht.
3.3.1
Dieses Verständnis der Norm ist nicht zu beanstanden;
auf die zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen kann vollumfänglich verwiesen
werden (
§ 28 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 70
VRG
). Ausschlaggebend für die in Art. 14 Abs. 3 BZO genannten
Rechtsfolgen ist vorliegend nach dem klaren Wortlaut der Bestimmung einzig das
Mass des Gebäudeabstands. Demzufolge sind nicht die für die Frage der
Fassadenlänge massgeblichen Bestimmungen, sondern diejenigen über den
Gebäudeabstand einschlägig. Für die Frage, wie mit Gebäudevorsprüngen im
Gebäudeabstandsbereich zu verfahren ist, kommt daher entgegen der
Beschwerdeführerin allein § 260 Abs. 3 PBG, nicht jedoch § 27 Abs. 1
ABV zur Anwendung, worin die Berechnung der Fassadenlänge geregelt ist.
3.3.2
Bei einer unmissverständlich und klar formulierten
Gesetzesvorschrift ist deren Auslegung und analoge Anwendung über den Wortlaut
hinaus nur dann geboten und gerechtfertigt, wenn Zweifel bestehen, ob der
scheinbar klare Wortlaut den wahren Sinn der Norm wiedergibt. Gründe dafür
können sich aus der Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Sinn und
Zweck oder aus dem Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben (VGr, 4. Mai
2017, VB.2016.00238, E. 3.5, 13. Juli 2017, VB.2017.00169, E. 3.3
= BEZ 2017 Nr. 21; BEZ 2016 Nr. 39;
BGE 131 II 697, E. 4.4;
Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,
6. A., Zürich 2019,
S. 92).
3.3.2.1
Solche Gründe bestehen vorliegend keine. Zusammen mit
der Vorinstanz ist festzuhalten, dass
kein Anlass besteht, daran zu
zweifeln, dass die klare Begrifflichkeit der fraglichen Bestimmungen (Art. 14
Abs. 3 BZO und § 27 Abs. 2 ABV), die den Gebäudeabstand als
massgeblich erklärt, deren wahren Sinn wiedergibt. Auch wenn
die Gesetzessystematik, welche in § 27 Abs. 2
ABV die Regelungskompetenz für kommunale Regelungen wie der hier strittigen vorsieht,
auf den ersten Blick die Anwendbarkeit von § 27 Abs. 1 ABV nahelegen
würde,
verbietet sich eine korrigierende Auslegung, die sich auf die
Gesetzessystematik abstützt.
3.3.2.2
§ 27 Abs. 2 ABV (und folglich auch Art. 14 Abs. 3 BZO)
bezweckt, die allenfalls nachteilige Wirkung von Näherbaurechten auszugleichen,
da Gebäudegruppen mit stark verminderten Gebäudeabständen gegenüber Drittgrundstücken
ähnlich in Erscheinung treten können, wie zusammengebaute Gebäude oder solche
mit grosser Fassadenlänge (Maja Schüpbach Schmid,
Das
Näherbaurecht in der
zürcherischen baurechtlichen Praxis,
Entlebuch 2001
, S. 86). Auch eine korrigierende Auslegung, die sich
einzig auf den entsprechenden Gesetzeszweck abstützen würde, ist aufgrund des
klaren Wortlauts nicht angezeigt. Die geltend gemachte Riegelbildung ist daher
lediglich im Zusammenhang mit der Frage der Einordnung und Gestaltung relevant.
3.3.3
Wie die Vorinstanz schliesslich zutreffend erwog, wirken sich
abstandsprivilegierte Vorsprünge auf die Frage, ob zwei Gebäude zueinander in
einem Unterabstand stehen, aufgrund der Privilegierung von § 260 Abs. 3
PBG nicht aus. Auch dies legt nahe, bei der Anwendung von § 27 Abs. 2
ABV entsprechende Vorsprünge ausser Betracht zu lassen.
Da der vorliegende Erker die Voraussetzungen des hier massgebenden § 260
Abs. 3 PBG für die Gebäudeabstandsprivilegierung erfüllt, wird der
Gebäudeabstand von 7 m nicht überschritten und die Rechtsfolgen von Art. 14
Abs. 3 BZO treten nicht ein. Damit erweist sich die Rüge der
Grenzabstandsverletzung als unbegründet.
4.
Gebäudeabstand
4.1
Der
Abstand zwischen zwei benachbarten Gebäuden, die wie vorliegend Grenzabstände
einhalten müssen, hat im Grundsatz ohne Rücksicht auf Grundstückgrenzen der
Summe der beidseitig nötigen Grenzabstände zu entsprechen (§ 271 PBG). Steht
ein nachbarliches Gebäude näher an der Grenze, als es nach den Bauvorschriften
zulässig ist, so genügt – davon abweichend – als Abstand die Summe aus dem
Grenzabstand, den das neue Bauvorhaben benötigt, und dem kantonalrechtlichen
Mindestgrenzabstand (§ 274 Abs. 1 PBG). Diese Begünstigung gilt
hingegen nicht, wenn der Eigentümer des nunmehrigen Baugrundstücks gegenüber
der Baubehörde die Erklärung abgegeben hat, er habe Kenntnis davon, dass er
wegen des nachbarlichen Näherbaus selber einen grösseren Grenzabstand werde
einhalten müssen, oder wenn durch eine nachträgliche Grenzänderung ein vorher
ausreichender Abstand ungenügend gemacht worden ist (sog. Abrückungserklärung, § 274
Abs. 2 PBG).
4.1.1
Vor Erlass des PBG fanden sich in den
kommunalen Bauordnungen Bestimmungen, wonach mit der Zustimmung des Nachbarn
zwar der Grenzabstand verringert werden konnte; der Mindestgebäudeabstand, der
sich aus der Summe der beiden Grenzabstände ergibt, musste jedoch stets
gesichert bleiben. Diese Verpflichtung wurde vom Näherbaurechtsgeber gegenüber
der Baubehörde regelmässig mit einer sogenannten Abrückungserklärung
bestätigt (VGr, 24. März 2010,
VB.2009.00342/343, E. 2.6).
Dabei handelt es sich nicht um eine
privatrechtliche Vereinbarung zwischen Dienstbarkeitsbelastetem und
-berechtigtem, sondern um eine öffentlich-rechtliche Erklärung des Belasteten
gegenüber der Gemeindebehörde. Sie kann daher auch einem Rechtsnachfolger des
ursprünglichen Näherbaurechtsgebers entgegengehalten werden (
VGr, 24. März 2010,
VB.2009.00342/343, E. 2.7 m.w.H.; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 1113
).
4.1.1.1
Mit Erlass des PBG im Jahr 1975 wurden
diese Abrückungserklärungen in § 274 Abs. 2 PBG berücksichtigt und
die Anwendbarkeit der Regelung von § 274 Abs. 1 PBG bei Vorliegen
einer solchen ausgeschlossen. Von der Begünstigung eines verringerten
Gebäudeabstands gemäss § 274 Abs. 1 PBG sollte nur profitieren, wer
keine
Abrückungserklärung
abgegeben hatte.
Der kantonale Gesetzgeber wollte in einem neuen rechtlichen Umfeld dem
Grundsatz ''pacta sunt servanda'' Geltung verschaffen und verhindern, dass die
Näherbaurechtsgeber, die einst eine
Abrückungserklärung
abgegeben hatten, sich dieser Verpflichtung entziehen
konnten. Es handelt sich um eine intertemporalrechtliche Regelung in dem Sinne,
dass die unter einem früheren Recht vereinbarten Näherbaurechte auch unter
jetzigem Recht ihre Geltung voll beibehalten sollen. (VGr, 24. März 2010,
VB.2009.00342/343, E. 2.6 mit Hinweisen).
4.1.1.2
Eine Unterschreitung des Gebäudeabstands
wurde erst mit der PBG-Revision von 1991 und der damit verbundenen Statuierung
von § 270 Abs. 3 PBG möglich. Seither kann durch nachbarliche
Vereinbarung unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und
feuerpolizeilicher Verhältnisse ein Näherbaurecht begründet werden. Aufgrund
der Entstehungsgeschichte ist deutlich, dass nach dem Willen des Gesetzgebers
nicht nur Grenzabstände, sondern auch der aus den beidseitigen Grenzabständen
resultierende Gebäudeabstand unterschritten werden darf. Die bis anhin
bestehende Pflicht zur Wahrung des vorgeschriebenen Gebäudeabstands bei der
Einräumung eines Näherbaurechts wurde damit aufgehoben. Vom Nachbar, der mit
einem Näherbaurecht belastet ist, darf die Baubehörde seither nicht mehr
verlangen, eine
Abrückungserklärung
abzugeben
und sich damit zu verpflichten, bei der Realisierung eines späteren
Bauvorhabens einen grösseren als den gesetzlichen Grenzabstand einzuhalten
(VGr, 24. März 2010, VB.2009.00342/343, E. 2.6 m.w.H.).
4.1.2
§ 274 PBG regelt die Gebäudeabstände
unter anderem bei einseitig vereinbarten Näherbaurechten. Demnach bestimmt sich
der Gebäudeabstand je nachdem, ob eine
Abrückungserklärung
abgegeben worden ist oder
nicht. Demgegenüber erlaubt § 270 Abs. 3 PBG seit 1992 ein
Näherbaurecht und regelt die Voraussetzungen dafür. Räumen sich die Nachbarn
gegenseitig Näherbaurechte ein, kommt § 274 PBG von vornherein nicht zur
Anwendung, und der massgebliche Gebäudeabstand bestimmt sich nach der
Näherbaurechtsvereinbarung sowie nach wohnhygienischen und feuerpolizeilichen
Gesichtspunkten (VGr, 24. März 2010, VB.2009.00342/343, E. 2.7).
4.1.2.1
Bei Abrückungserklärungen handelt es
sich – anders als bei Näherbaurechten – nicht um eine privatrechtliche
Vereinbarung zwischen Dienstbarkeitsbelastetem und -berechtigtem, sondern um
eine öffentlich-rechtliche Erklärung des Belasteten gegenüber der
Gemeindebehörde. Sie kann daher auch einem Rechtsnachfolger des ursprünglichen
Näherbaurechtsgebers entgegengehalten werden (
VGr, 24. März 2010, VB.2009.00342/343, E. 2.7
m.w.H.
= BEZ 2010 Nr. 14
; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 1113
).
4.1.2.2
Da heute keine Abrückungserklärungen mehr verlangt werden dürfen, hat § 274
Abs. 2 PBG an Bedeutung verloren. Die Bestimmung von § 274 Abs. 2
PBG, welche nach dem Grundsatz ''pacta sunt servanda'' die Erleichterung nach Abs. 1
ausschalten wollte, wenn der Nachbar der Baubehörde gegenüber eine
Abrückungserklärung abgegeben hatte, steht jedoch nach wie vor in Kraft.
Altrechtliche Abrückungserklärungen sind daher weiterhin verbindlich und stehen
einer Begünstigung nach § 274 Abs. 1 PBG entgegen. (
VGr, 24. März 2010, VB.2009.00342/343, E. 2.7
mit Hinweis = BEZ 2010 Nr. 14;
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
a.a.O., S. 1113
).
4.2
Vorliegend
existiert eine Abrückungserklärung vom 28. Mai 1962, weshalb
das geplante Projekt die Begünstigung von § 274 Abs. 1
PBG nicht in Anspruch nehmen kann und für den nordöstlichen Gebäudeabstand –
ohne Rücksicht auf Grundstückgrenzen –
die Summe aus den beidseitig nötigen Grenzabständen
gilt (§ 271 und § 274 Abs. 2 PBG). Diese wiederum setzen sich
aus dem Grundabstand sowie dem Mehrlängenzuschlag gemäss geltender kommunaler
Bau- und Zonenordnung zusammen (§ 21 Abs. 1 ABV). Folglich sind auch
die §§ 21 ff. ABV für die Messweise des kommunalen Grenzabstands zu
beachten. Die Vorinstanz hat entsprechend zutreffend und unbestritten
ausgeführt, der einzuhaltende Grenzabstand bestimme sich gemäss dem zum
Beurteilungszeitpunkt geltenden Recht.
4.2.1
Das Baurekursgericht führte in
E. 3.2.2
weiter zusammengefasst aus, die Abrückungserklärung beziehe sich in
sachverhaltsmässiger Hinsicht auf den baulichen Zustand der
Nachbarliegenschaft, wie dieser dem die Erklärung Gebenden bekannt gewesen sei.
Andernfalls hätte es der Bauherr des Nachbargrundstücks in der Hand, durch
(durchaus zulässige) Veränderungen dieses baulichen Zustands nachträglich den
Erklärungsinhalt beliebig zu verändern. Im Gegensatz zu Änderungen des
anwendbaren Rechts, welche durch die Abrückungserklärung definitionsgemäss
abgedeckt seien, könne eine entsprechende Erklärung nach Treu und Glauben nicht
dahingehend verstanden werden, dass sie auch Änderungen der massgeblichen
tatsächlichen Verhältnisse, die ins Belieben des jeweils am Nachbargrundstück
Berechtigten gestellt wären, mitumfassen würde.
4.2.2
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin
ist diese vorinstanzliche Auslegung nicht zu beanstanden und die Grenzabstände sind
nicht nach den baulichen Verhältnissen zu ermitteln, wie sie im Zeitpunkt der
aktuell zur Diskussion stehenden (Neubau-)Bewilligung auf dem Nachbargrundstück
vorherrschen. Der öffentlich-rechtliche Charakter der Abrückungserklärung hat
lediglich zur Folge, dass sie einem Rechtsnachfolger entgegengehalten werden
kann. Hingegen kann daraus nicht geschlossen werden, dass dem Belasteten später
bewilligte bauliche Änderungen auf dem Nachbargrundstück entgegengehalten
werden könnten und sich dieser gegen solche hätte widersetzen müssen.
Zudem
bezieht sich die
Abrückungserklärung ausdrücklich auf das damals ''auf
der Nachbarliegenschaft Kat.-Nr. 04 geplante Bauprojekt'', wie die Vorinstanz
zutreffend festhielt. Als massgeblich wurden darin sodann die ''Pläne Nr. 05/1-5''
bezeichnet. Ob, beziehungsweise welche abweichenden Pläne für einen
Gebäudekomplex in geschlossener Überbauung damals allenfalls noch zur
Diskussion standen, ist unerheblich. Massgeblich ist einzig der Inhalt der
Abrückungserklärung und folglich die darin genannten Baupläne, welche dem
Rechtsnachfolger aufgrund deren
öffentlich-rechtlichen
Natur heute noch gemäss
§ 274 Abs. 2 PBG
entgegengehalten werden kann.
Dies erschliesst sich auch aus der Entstehungsgeschichte
von
§ 274 Abs. 2 PBG,
wonach
dem Grundsatz ''pacta sunt servanda'' Geltung verschaffen und
verhindert werden sollte, dass sich Näherbaurechtsgeber, die einst eine Abrückungserklärung
abgegeben hatten, dieser Verpflichtung entziehen können (VGr, 24. März
2010, VB.2009.00342/343, E. 2.6 mit Hinweisen). Nachdem diese Bestimmung
nach wie vor in Kraft steht, ist diesem Gedanken weiterhin Rechnung zu tragen.
Dass sich der mit der Erklärung abgegebene Privilegierungsverzicht auf eine
andere als die im Erklärungszeitpunkt bekannte bauliche Situation beziehen
würde, kann auch aus
§ 274 Abs. 2
PBG nicht abgeleitet werden.
4.2.3
In der Folge ging das Baurekursgericht zur Bestimmung des massgeblichen
Gebäudeabstands daher zu Recht der Frage nach, welchen Grenzabstand die auf den
Nachbargrundstücken 03 und 02 befindlichen Gebäude, wie sie sich aus den Plänen
Nrn. 05 ergeben, [gegenüber der südöstlichen Grundstücksgrenze] nach
geltendem Recht einzuhalten haben.
4.3
Gemäss Art. 13
Abs. 1 BZO gilt in der vorliegend massgeblichen Wohnzone W4 ein
minimaler Grundgrenzabstand von 5 m. Dieser Abstand erhöht sich bei
Fassadenlängen von über 12 m um einen Drittel der Mehrlänge, höchstens
jedoch um 12 m (Art. 14 Abs. 1 BZO). Besondere Gebäude im Sinn
von § 49 Abs. 3 PBG fallen gemäss § 25 ABV (in der vor
Inkrafttreten der Änderung vom 11. Mai 2016 gültigen Fassung) bei der
Berechnung des Mehrlängenzuschlages ausser Betracht, sofern die Bau- und
Zonenordnung nicht etwas anderes bestimmt. Besondere Gebäude im Sinn von § 49
Abs. 3 PBG sind Gebäude oder Gebäudeteile, die nicht für den dauernden
Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei
Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt.
4.3.1
Für Besondere Gebäude, die insgesamt eine
Überbauungsziffer von 5 % einhalten, sieht Art. 17 BZO vor, dass nur
die kantonalen Abstandsvorschriften zu beachten sind und eine gemäss Art. 13
BZO vorgeschriebene Überbauungsziffer überschritten werden darf.
Im Zusammenhang mit den
Gebäudeabstandsvorschriften sieht das kantonale Recht in § 273 PBG vor,
dass – wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt – Gebäude, die
nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste
Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt, in einem Abstand
von 3,5 m von anderen Gebäuden errichtet werden dürfen. Der Begriff des ''Besonderen
Gebäudes'' in § 273 PBG ist weitestgehend identisch mit demjenigen in § 49
Abs. 3 PBG. Ein Unterschied besteht bloss insofern, als § 49 Abs. 3
PBG nebst den Gebäuden auch die Gebäudeteile erwähnt. Dass von § 273 PBG
beziehungsweise
Art. 17 BZO auch
Besondere (Haupt-)Gebäudeteile erfasst werden, wurde vom
Verwaltungsgericht bereits entschieden (VGr, 2. März 2016, VB.2015.00544, E. 4.2).
4.3.2
Ob Art. 17
BZO den Regelungsgegenstand von § 25 ABV betrifft, stand indes – soweit
ersichtlich – noch nie zur Diskussion.
4.3.2.1
Das
Baurekursgericht erwog, zwar statuiere Art. 17 BZO in Anwendung der
Kompetenznorm für die Frage der Abstandsprivilegierung von Besonderen Gebäuden
die zusätzliche Voraussetzung der Überbauungsziffer von maximal 5 %. Mit
dieser kommunalen Umschreibung des Anwendungsbereichs werde jedoch der
kantonale Begriff des Besonderen Gebäudes, auf den § 25 ABV verweist,
nicht verändert. Da Art. 17 BZO zudem den Regelungsgegenstand von § 25
ABV nicht betreffe, und auch die weiteren kommunalen Bestimmungen –
insbesondere Art. 14 BZO betreffend Mehrlängenzuschlag – keine
Abweichungen gegenüber § 25 ABV enthielten, gelange diese Bestimmung
vorliegend unverändert zur Anwendung.
4.3.2.2
Demgegenüber will die Beschwerdeführerin aus der zusätzlichen Voraussetzung
von Art. 17 BZO ableiten, dass grössere Besondere Gebäude (mit einer
Überbauungsziffer über 5 %) die ordentlichen Grenzabstandsvorschriften der
BZO und damit auch Art. 14 BZO betreffend Mehrlängenzuschlag einhalten
müssten. Schliesse die BZO wie vorliegend die Anwendung der kantonalen
Abstandsvorschriften für Bauten der vorliegenden Grösse aus, dann sei von
diesem Ausschluss auch die Bestimmung von § 25 ABV erfasst. Nach § 25
ABV könne in den BZO-Bestimmungen nur vorgesehen werden, dass Besondere Gebäude
bei der Berechnung des Mehrlängenzuschlages
nicht
ausser Ansatz fallen
würden.
4.3.2.3
Gesetzliche Bestimmungen müssen
in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und
Zweck und den ihnen zugrunde liegenden Wertungen auf der Basis einer
teleologischen Verständnismethode ausgelegt werden. Die Gesetzesauslegung hat
sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm
darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und konkretisierte
Gesetz. Die neuere bundesgerichtliche Praxis favorisiert einen pragmatischen
Methodenpluralismus und lehnt es namentlich ab, die einzelnen
Auslegungselemente einer hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 173
E. 2.1 mit Hinweisen). Die Auslegung ist auf die sachlich richtige
Anwendung der betreffenden Norm (BGE 140 V 8 E. 2.2.1, mit Hinweisen)
sowie auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers und die damit erkennbar
getroffenen Wertentscheidungen ausgerichtet (BGE 128 I 34 E. 3b).
Mit
der Bestimmung von Art. 17 BZO sollen Besondere Gebäude bis zu einer
bestimmten Grösse nach dem Willen des kommunalen Gesetzgebers in doppelter
Hinsicht privilegiert werden: Zum einen hinsichtlich der Überbauungsziffer und
zum anderen mit Bezug auf die Abstände (VGr, 2. März 2016, VB.2015.00544, E. 4.1).
Wenn, wie vorliegend unbestrittenermassen ein Besonderes Gebäudeteil das Mass
von 5 % der
Überbauungsziffer überschreitet, liegt der Sachverhalt
indes ausserhalb des Regelungsbereichs von Art. 17 BZO. Dann entfallen die
zusätzlichen Privilegierungen von Art. 17 BZO und gelangen die kommunalen
und kantonalen Abstandsvorschriften uneingeschränkt zu Anwendung. Dass die
kantonalen Abstandsvorschriften und die darin vorgesehenen Privilegien für
Besondere Gebäude in diesen Fällen nicht zur Anwendung gelangen würden, kann
indes aus Art. 17 BZO nicht abgeleitet werden.
Demzufolge ist die Vorinstanz
zu Recht zum Schluss gelangt, dass Art. 17 BZO den Regelungstatbestand von
§ 25 ABV vorliegend nicht beschlägt. Da das kommunale Recht hinsichtlich
des Mehrlängenzuschlags bei Besonderen Gebäuden keine abweichende Regelung
vorsieht, gelangt für die Bestimmung des Gebäudeabstands die Bestimmung von § 25
ABV zur Anwendung. Beim zwischen den Hauptgebäuden D-Strasse 012 und 014
gelegenen Zwischenbau handelt es sich unbestrittenermassen um ein Besonderes
Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG, weshalb dieser nach dem Gesagten
gemäss § 25 ABV bei der Berechnung des Mehrlängenzuschlags unbeachtlich
ist. Nach den – wie gesehen (vgl. E. 3) – zutreffenden Ausführungen der
Vorinstanz überschreiten die beiden Hauptgebäude für sich betrachtet eine Länge
von 12 m nicht und stehen in einem Abstand von 7 m zueinander, sodass
deren Fassadenlängen nicht zusammenzurechnen sind und damit kein
Mehrlängenzuschlag anfällt (vgl. Art. 14 Abs. 1 und 3 BZO).
4.4
Das
Baurekursgericht führte zusammengefasst weiter aus, Art. 15 BZO zufolge
verringere sich der Grenzabstand gemäss Art. 13 und 14 BZO für jedes
weggelassene und nicht durch ein Untergeschoss ersetzte Vollgeschoss um 1 m
bis höchstens auf das kantonale Mindestmass, sofern auch die der reduzierten
Vollgeschosszahl entsprechende Gebäudehöhe gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO der
jeweiligen Zone nicht überschritten werde. Es gelangte zum Schluss, in
Anwendung von Art. 15 BZO resultiere für das Gebäude D-Strasse 014
der erforderliche Grenzabstand auf 3,5 m, welcher eingehalten sei.
Bezüglich des Gebäudes D-Strasse 012 erfolge gemäss Art. 15 BZO
lediglich eine Reduktion des Grundgrenzabstands um 1 m auf 4 m; es
stehe demnach in einem Unterabstand von 0,5 m zur Grenze. Der Zwischenbau
sei isoliert zu betrachten, womit sich der einzuhaltende Grenzabstand auf
3,5 m reduziere und demnach eingehalten sei.
Aufgrund der Abrückungserklärung habe das geplante Gebäude
D-Strasse 010 (Haus B) gegenüber dem Gebäude D-Strasse 012
zusätzlich zum eigenen Grenzabstand, welcher eingehalten werde, einen Abstand
von 0,5 m einzuhalten. Dies bedinge eine Rückversetzung der nordöstlichen
Fassade auf deren gesamten Länge und führe zu gewissen Anpassungen der inneren
Raumaufteilung, was aber ohne besondere Schwierigkeiten möglich sei. Da die
bewilligte Grundrissstruktur einzuhalten sei, ändere sich am Fassadenbild
nichts, weshalb eine Aufhebung der Bewilligung und Rückweisung zur Beurteilung
der Einordnung nicht erforderlich sei. Entgegen der Beschwerdeführerin ist die
nebenbestimmungsweise Heilung des Mangels, wie sie die Vorinstanz statuiert
hat, nicht zu beanstanden. Die Rückversetzung der nordöstlichen Fassade muss
nicht eine Anpassung der dahinterliegenden Sanitärräume und des Treppenhauses
zur Folge haben, sondern kann ohne Schwierigkeiten auf Kosten der
gegenüberliegenden Wohn- und Schlafzimmerseite geschehen.
Zusammenfassend erwiesen sich damit die Rügen hinsichtlich
der einzuhaltenden Gebäudeabstände als unbehelflich. Es bleiben die Rügen
betreffend Einordnung zu prüfen.
5.
Einordnung
5.1
Nach § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Darüber
hinaus ist gemäss § 238 Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur- und
Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Damit werden an die Gestaltung
von Bauten, die sich in unmittelbarer Umgebung von Schutzobjekten befinden,
erhöhte Anforderungen gestellt. Diese Bauten müssen sich nicht nur
befriedigend, sondern gut einordnen.
Als Objekte des Heimatschutzes gelten unter anderem Bauten,
die in ein Inventar im Sinn von § 203 Abs. 2 PBG eingetragen
sind. Der durch § 238 Abs. 2 PBG vermittelte Schutz greift indessen
nur soweit, als es der Charakter der Umgebung bzw. des Schutzobjekts gebietet (VGr,
1. Dezember 2010, VB.2010.00431/00457, E. 5.2
= BEZ 2011 Nr. 4, auch zum Folgenden;
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O.
S. 826; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1).
Massgeblich ist, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus
durch neu zu erstellende Bauten nicht beeinträchtigt wird. Damit die erhöhten
ästhetischen Anforderungen zum Tragen kommen, muss aus der Sicht eines
aussenstehenden Betrachters ein optischer Bezug zwischen der projektierten
Baute und dem Schutzobjekt bestehen.
5.2
In der
näheren Umgebung der Liegenschaft befinden sich mehrere inventarisierte
Objekte. Es handelt sich hierbei in erster Linie um die in direkter Nachbarschaft
gelegenen Gebäude D-Strasse 012 und 014, welche im kommunalen Inventar der
denkmalpflegerisch wertvollen Gebäude, die jeweiligen Gärten im kommunalen
Inventar der schützenswerten Gärten und Anlagen aufgeführt sind. Unmittelbar
talseitig des Baugrundstücks befinden sich sodann die inventarisierten Gebäude D-Strasse 06
und 07. Die auf der gegenüberliegenden Strassenseite gelegenen Winzerhäuser D-Strasse 09,
011 und 013 sind ebenfalls inventarisiert bzw. geschützt.
5.2.1
Das
Baurekursgericht führte bezüglich der Gebäude D-Strasse 012 und 014 aus,
der entsprechende Inventareintrag beziehe sich – auch hinsichtlich der Umgebung
– einzig auf die beiden Liegenschaften und begründe keine Vermutung, der
Schutzumfang umfasse eine für die Wirkung wesentliche Umgebung im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG, die sich bis auf das Baugrundstück erstrecken
würde. Das Baugrundstück liege damit nicht im Geltungsbereich, sondern in der
Nachbarschaft der potenziellen Schutzobjekte.
5.2.2
Aus dem
Planausschnitt der Inventarergänzung Bauten, Gärten und Anlagen 1960–1980 der
Stadt Zürich ergibt sich zweifellos, dass lediglich der Garten bis zur
Grundstücksgrenze inventarisiert ist. Entgegen der Beschwerdeführerin lässt
sich aus der Fotografie nicht ableiten, dass der gesamte darauf sichtbare
Aussenraum der Liegenschaft D-Strasse 012 ebenfalls zum inventarisierten
Bereich gehören würde. Die Vorinstanz durfte daher in antizipierter
Beweiswürdigung auf Schutzabklärungen, wie sie die Beschwerdeführerin verlangt,
verzichten. Aus dem gleichen Grund kann auch im Beschwerdeverfahren auf das
Einholen eines Gutachtens der Denkmalschutzkommission der Stadt Zürich
verzichtet werden.
5.2.3
Wie die anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins erstellten Fotografien
belegen, besteht indes ein unmittelbarer optischer Bezug zwischen dem ausgesteckten
Bauvorhaben und den potenziellen Schutzobjekten D-Strasse 012 und 014 sowie
D-Strasse 06 und 07. Aufgrund der hinreichenden Nähe zu den Schutzobjekten
hat die Vorinstanz die projektierten Bauten daher zu Recht auf die Einhaltung
der qualifizierten ästhetischen Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG
geprüft.
5.3
Die
Vorinstanzen verfügen aufgrund der offenen Formulierung von §
238 Abs. 2
PBG
über einen gewissen
Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihnen
selbst obliegt. Dieses Ermessen beurteilt das Baurekursgericht kraft § 20 Abs. 1
VRG mit voller Kognition, während das Verwaltungsgericht den angefochtenen Rekursentscheid
nur noch auf Rechtsverletzungen überprüft (§ 50 Abs. 2 VRG). Das
Verwaltungsgericht kann daher in diesem Zusammenhang nur eingreifen, wenn ein
qualifizierter Ermessensfehler vorliegt, insbesondere, wenn der
Bewilligungsentscheid auf sachfremden Motiven beruht (VGr, 18. März 2021,
VB.2020.00614, E. 3.3, und 12. November 2020, VB.2020.00327, E. 4.2.2).
5.3.1
Im angefochtenen Bauentscheid hatte die Bausektion ausgeführt, die
Ersatzneubauten befänden sich im durchgrünten Stadtkörper oberhalb des E-Platzes
am Hang des Zürichbergs. Das Gebiet sei mehrheitlich geprägt von freistehenden
Mehrfamilienhäusern in grüner Umgebung. Auf der gegenüberliegenden
Strassenseite bilde das kleinparzellierte, ehemals bäuerliche Ensemble, welches
teilweise unter Schutz stehe und denkmalpflegerisch wertvoll sei, eine Ausnahme.
Das Baurekursgericht bestätigte dies gestützt auf seinen
Augenschein, bei welchem dieses zunächst die Heterogenität der baulichen
Umgebung wahrnahm. Es führte ergänzend aus, bereits die beiden unmittelbar
unterhalb des Baugrundstücks gelegenen, inventarisierten Gebäude wiesen
grössere Dimensionen auf; dies gälte erst recht für das mit diesen
zusammengebaute und von der Strasse zurückversetzte Gebäude. Insgesamt sei die
Strasse durch mehrstöckige Mehrfamilienhäuser geprägt und zwar sowohl im
talseitigen als auch im hangseitigen Bereich.
5.3.2
Die Bausektion hatte im angefochtenen Beschluss sodann ausgeführt, in
Anlehnung an die heutige Situation seien auf der Parzelle wiederum zwei
freistehende Mehrfamilienhäuser geplant, die sich bezüglich Körnung gut in den
Kontext einfügten. Die Bauvolumina seien kompakt. Halbauskragende Balkone,
Erker sowie vor- und rückspringende Fassadenebenen gliederten den Baukörper.
Das Attikavolumen werde längs angeordnet und über die Giebelfassade in den
Baukörper eingebunden. Nordseitig rücke das Attika zurück. Auf eine hangseitige
Anordnung der Attikas werde zugunsten der besonderen Rücksichtnahme auf die
potenziellen Schutzobjekte D-Strasse 012 und 014 verzichtet.
Das Baurekursgericht führte dazu bestätigend aus,
jedenfalls bei Haus B wäre eine fassadenseitige Anordnung des
Attikageschosses möglich gewesen, weshalb insofern plausibel erscheine, dass im
Sinne einer besonderen Rücksichtnahme bewusst darauf verzichtet worden sei. Die
Körnung der geplanten Bauten stehe nicht im Widerspruch zum baulichen Umfeld.
Das Baugrundstück befinde sich in unmittelbarer Nähe der F-Strasse, oberhalb
derer grossmassstäbliche Mehrfamilienhäuser geradezu typisch seien. Auch
unterhalb der F-Strasse schliesse etwa talseitig an die kleinmassstäblichen
Winzerhäuser ein Gebäude mit ungleich grösseren Volumen an. Die strengen
Voraussetzungen für einen Volumenverzicht seien von vornherein nicht erfüllt.
5.3.3
Insgesamt
beurteilte die Bausektion die besondere Rücksichtnahme im Sinn von
§
238 Abs. 2 PBG als
gegeben.
Das
Baurekursgericht gelangte hinsichtlich der im Rahmen der Einordnungsprüfung
relevanten Aspekte zum Schluss, die Bausektion habe die massgeblichen Umstände
berücksichtigt und sei zu einer vertretbaren Würdigung derselben gelangt.
Diese vorinstanzliche
Beurteilung gibt zu keinen Beanstandungen Anlass, wie sich im Folgenden zeigen
wird.
5.3.3.1
So hat die Vorinstanz zutreffend ausgeführt, zwar habe ursprünglich ein
Gesamtkonzept für die Überbauung des streitbetroffenen und der
Nachbargrundstücke bestanden. Dieses sei indes nicht realisiert, sondern für
die Baugrundstücke ein separates Konzept ausgearbeitet worden. Das Argument der
Beschwerdeführerin, die geplanten Neubauten würden auf das Überbauungskonzept
keine Rücksicht nehmen, verfängt daher gerade nicht. Abgesehen davon wies die
Vorinstanz zutreffend darauf hin, dass die vier Gebäude nicht als Einheit
inventarisiert wurden und die Verpflichtung der besonderen Rücksichtnahme
einzig gegenüber Schutzobjekten besteht. Dass die Liegenschaften D-Strasse 08,
010, 012 und 014 vom selben Architekten geplant und erstellt wurden, ändert
daran nichts. Die Beschwerdeführerin vermag mit ihren Ausführungen zu den
Absichten des Architekten die zutreffenden Ausführungen des Baurekursgerichts
zum fehlenden Gesamtkonzept, welche sich auf die klare Aktenlage stützen, nicht
infrage zu stellen. Beim eingereichten Memorandum handelt es sich ferner
lediglich um eine Parteibehauptung und stützt dieses ihre Darstellung nicht in
relevanter Weise. Durch die nachträgliche Veränderung der Fassadengestaltung
der auf dem Baugrundstück bestehenden Bauten unterscheiden sich diese heute
ohnehin optisch markant von den potenziellen Schutzobjekten, wie das
Baurekursgericht ebenfalls zutreffend festhielt.
5.3.3.2
Weiter erwog das Baurekursgericht, gesucht erscheine im Übrigen das
Argument, die Anordnung der vier Bauten erzeuge ein ideales Mass an Aussicht
und Privatsphäre. Bereits heute ständen sich diese gegenüber und würde sich an
der räumlichen Anordnung nichts ändern. Dem ist anzufügen, dass die
Beschwerdeführerin in ihren Ausführungen zu den Blickachsen verkennt, dass
nicht die Perspektive vom Schutzobjekt aus betrachtet, sondern dessen
Wahrnehmung von Drittstandorten aus bei der Beurteilung im Rahmen von § 238
Abs. 2 PBG massgeblich ist. Diesbezüglich stellte das Baurekursgericht
anlässlich des Augenscheins fest, der geplante Neubau führe – mit gewissen
Einschränkungen bezüglich der talseitigen Ansicht – nicht zu einer veränderten
Wahrnehmung des rekurrentischen Gebäudes von Drittstandorten aus. Dies sei
jedoch grundsätzlich bereits im aktuellen baulichen Zustand der Fall und
akzentuiere sich aufgrund der etwas grösseren Volumina der Neubauten lediglich
bei einer Standortwahl unmittelbar talwärts des bestehenden Zwischenraums
zwischen den Gebäuden D-Strasse 08 und 010. Dass das potenzielle
Schutzobjekt von den geplanten Gebäuden geradezu erdrückt würde, lasse sich
nicht behaupten. Die Situation präsentiere sich sodann auch hinsichtlich der
weiteren umliegenden Schutzobjekte nicht anders.
Diese zutreffenden baurekursgerichtlichen Erwägungen
vermag auch der beschwerdeführerische Hinweis auf die Volumina der umliegenden
Schutzobjekte nichts zu ändern. Erstens ist für einen Volumenverzicht die
Kleinmassstäblichkeit der gesamten baulichen Umgebung und nicht bloss einzelner
(Schutz-)Objekte erforderlich. Dass die geplanten Bauten grössere Volumina
aufweisen als diese, bedeutet zweitens nicht ohne Weiteres eine fehlende
Rücksichtnahme. Das Baurekursgericht führte sodann zutreffend aus, § 238
PBG begründe keine Pflicht, die bei Nachbargebäuden verwendete Gestaltung zu
übernehmen und lasse sich eine solche auch nicht aus der besonderen
Rücksichtnahme auf das potenzielle Schutzobjekt ableiten. Dies gilt auch
hinsichtlich der Grösse.
5.3.3.3
Schliesslich moniert die Beschwerdeführerin, die geplante
Erschliessungslösung nehme keine besondere Rücksicht auf die Schutzobjekte.
Zwar käme die geplante Tiefgaragenrampe auf der gesamten
Länge von Haus A unmittelbar neben der Grenze zum inventarisierten Garten
zu liegen und würde der bestehende Vorgarten auf einen schmalen Grünstreifen
reduziert. Doch lässt sich – wie das Baurekursgericht zutreffend erwog – weder
dem Inventar noch den Augenscheinfotografien eine das Baugrundstück
mitumfassende Gesamtkonzeption der Zugangs- und Gartensituation entnehmen. Allein
aus den parallel verlaufenden Zuwegungen kann eine solche noch nicht abgeleitet
werden, zumal im Inventareintrag lediglich die Zuwegung der Schutzobjekte als
''reizvoll'' bezeichnet wird, ohne Bezug auf die benachbarte Zuwegung zu
nehmen. Ferner hat das Baurekursgericht mit Blick auf die Augenscheinfotos
zutreffend erwogen, dass die Liegenschaft auf der streitbetroffenen Parzelle
bereits heute nur äusserst geringfügig zur Vorgartengestaltung der D-Strasse
beiträgt. Eine Bestandessituation, die zerstört werden könnte, besteht damit
entgegen der Beschwerdeführerin nicht.
Zudem wird bereits heute auf der gesamten Länge vom beschwerdeführerischen
Patio bis zur südöstlichen Grundstücksgrenze eine Abgrenzung mittels Betonmauer
vorgenommen und befindet sich das Garagentor samt Vorplatz des Gebäudes D-Strasse 012
ebenfalls dominant unmittelbar neben der Zuwegung. Entgegen der
Beschwerdeführerin ist damit nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanzen auch
die gebührende Rücksichtnahme der geplanten Garagenrampe bejahten. Ob alternative
Lösungen allenfalls vorteilhafter wären, ist – wie bereits das Baurekursgericht
zutreffend ausführte – nicht zu prüfen.
Wenn das Baurekursgericht zum
Schluss kam, die Bausektion habe das Bauvorhaben unter dem Aspekt der
Einordnung zu Recht als bewilligungsfähig erachtet, so ist dies nach dem
Gesagten nicht zu beanstanden. Entgegen der Beschwerdeführerin hat es im
Übrigen die besondere Rücksichtnahme geprüft und nicht bloss eine fehlende
Rücksichtnahme verneint. D
iese
Würdigung hält nach dem Gesagten der seitens des Verwaltungsgerichts
vorzunehmenden Rechtskontrolle stand.
6.
Zusammenfassend erwiesen sich die Rügen der
Beschwerdeführerin als unbehelflich und der angefochtene Entscheid als
rechtskonform. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.
Bei diesem
Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (§ 70
i.V.m. § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr von
vornherein nicht zu. Hingegen ist die Beschwerdeführerin zu einer
Parteientschädigung an die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17
Abs. 2 lit. a VRG).
7.
Gegen dieses
Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) erhoben werden.
Soweit
es sich um einen Zwischenentscheid handelt
, ist die Beschwerde an das Bundesgericht nur unter den Voraussetzungen
von Art. 93 Abs. 1 BBG zulässig.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--
Zustellkosten,
Fr. 7'180.--
Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden der
Beschwerdeführerin auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet,
der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von Fr. 3'500.-
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden
Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …