zh_verwaltungsgericht · VB.2008.00275 · 2009-06-30 · de

Quartierplan | Festsetzung des Quartierplans "Hochbord" (Dübendorf). [Im Zusammenhang mit dem geplanten Bau der Glattalbahn beschloss der Zürcher Regierungsrat 2001 die rückwärtige Erschliessung des Dübendorfer Quartiers Hochbord. 2006 setzte der Stadtrat Dübendorf einen entsprechenden Quartierplan fest. Dagegen erhoben zahlreiche Quartierplangenossen Rekurse, die die Baurekurskommission teilweise guthiess. Sowohl die Stadt Dübendorf als auch eine Quartierplangenossin gelangten daraufhin mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. (Zu weiteren den Quartierplan betreffenden Beschwerden vgl. VB.2008.00270-00278, VB.2008.00288-290, VB.2008.00292-294 und VB.2008.00303.)] Im Quartierplan "Hochbord" ist der Bau einer 3600 m2 grossen Parkanlage und einer 16 m breiten, 1700 m2 umfassenden Flaniermeile vorgesehen, was die Baurekurskommission zu Recht als unzulässig erachtete: Die geplanten Anlagen können angesichts ihrer Dimension, ihrer Lage und ihres Zwecks nicht als gemeinschaftliche Ausstattungen betrachtet werden, die im Rahmen der Erschliessung des Quartiers erforderlich sind bzw. für die ein Bedürfnis besteht. Der geplante Park und die Flaniermeile stellen auch keinen Ersatz für Freizeitanlagen dar, die die Quartierplangenossen allenfalls aufgrund individueller Pflichten erstellen lassen müssen. Die vorgesehenen Projekte können mangels gesetzlicher Grundlage nicht im Rahmen eines Quartierplans (auf Kosten der Quartierplangenossen) realisiert werden, sondern müssen z.B. im Rahmen eines öffentlichen Gestaltungsplanes (auf Kosten des Gemeinwesens) umgesetzt werden (E. 4.4 und 4.5). Die im Quartierplan vorgesehenen Gehsteige wurden von der Vorinstanz ebenfalls zu Recht als unzulässig beurteilt: Die Trottoirbreite von bis zu 4 Meter überschreitet das in den Zugangsnormalien vorgesehene Maximum und ist zur Bewältigung der zu erwartenden Fussgängerströme nicht erforderlich. Ein Quartierplan darf keine Ausstattungen vorsehen, die weit über das zur Erschliessung des Quartiers notwendigeMass hinaus gehen (E. 5.2 und 5.3). Die im Quartierplan vorgesehene Verkehrserschliessung ist nicht zu beanstanden. Das Erschliessungskonzept ist geeignet, quartierfremden Durchgangsverkehr fernzuhalten (E. 6.3). Die Dimensionierung der 7 Meter breiten Strassen ist angesichts des zu erwartenden Lastwagenverkehrs angemessen (E. 6.4). Das von der beschwerdeführenden Quartierplangenossin vorgebrachte alternative Verkehrskonzept würde hingegen zu Staus und Überlastungen im Quartier Hochbord führen (E. 6.5). Die im Quartierplan vorgesehene Priorisierung des öffentlichen Verkehrs (separate Busspur) steht im Interesse der Quartierplangenossen und rechtfertigt deren Kostentragung (E. 6.6). Die im Quartier Hochbord geplanten Rad- und Gehwege wurden von der Vorinstanz richtigerweise als Feinerschliessungsanlagen qualifiziert (die von den Quartierplangenossen finanziert werden müssen) und nicht als Groberschliessungsanlagen (die vom Gemeinwesen zu finanzieren sind). Die Rad- und Gehwege dienen in erster Linie der Erschliessung der Grundstücke des Quartierplangebiets und verursachen keinen zusätzlichen baulichen Aufwand für übergeordnete Funktionen (E. 7.4).Es ist nicht zu beanstanden, dass die Bautiefe im Quartierplangebiet auf 60 Meter festgelegt wurde, obwohl sie bei Wohnüberbauungen häufig nur 30 Meter beträgt. Die Bautiefe von 60 Metern rechtfertigt sich vorliegend damit, dass zahlreiche Parzellen im Quartierplangebiet ausgesprochen gross sind und dass eine Gestaltungsplanpflicht besteht. Dies ermöglicht zusammengefasste Erschliessungslösungen, die für die hinteren Bautiefen nicht zu Mehrkosten führen müssen. Die beschwerdeführende Quartierplangenossin verfügt über mehrere Zutrittsstellen zu ihrem Grundstück, so dass nicht zu erwarten ist, dass grössere eigene Aufwendungen für längere Zufahrten anfallen (E. 8.2).Abweisung der Beschwerden (E. 9).

Zürich Verwaltungsgericht 30.06.2009 VB.2008.00275
Zurich Verwaltungsgericht 30.06.2009 VB.2008.00275
Zurigo Verwaltungsgericht 30.06.2009 VB.2008.00275

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00275
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Geschäftsnummer:
VB.2008.00275
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 30.06.2009
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Quartierplan
Festsetzung des Quartierplans "Hochbord" (Dübendorf).
[Im Zusammenhang mit dem geplanten Bau der Glattalbahn beschloss der Zürcher Regierungsrat 2001 die rückwärtige Erschliessung des Dübendorfer Quartiers Hochbord. 2006 setzte der Stadtrat Dübendorf einen entsprechenden Quartierplan fest. Dagegen erhoben zahlreiche Quartierplangenossen Rekurse, die die Baurekurskommission teilweise guthiess. Sowohl die Stadt Dübendorf als auch eine Quartierplangenossin gelangten daraufhin mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. (Zu weiteren den Quartierplan betreffenden Beschwerden vgl. VB.2008.00270-00278, VB.2008.00288-290, VB.2008.00292-294 und VB.2008.00303.)]
Im Quartierplan "Hochbord" ist der Bau einer 3600 m2 grossen Parkanlage und einer 16 m breiten, 1700 m2 umfassenden Flaniermeile vorgesehen, was die Baurekurskommission zu Recht als unzulässig erachtete: Die geplanten Anlagen können angesichts ihrer Dimension, ihrer Lage und ihres Zwecks nicht als gemeinschaftliche Ausstattungen betrachtet werden, die im Rahmen der Erschliessung des Quartiers erforderlich sind bzw. für die ein Bedürfnis besteht. Der geplante Park und die Flaniermeile stellen auch keinen Ersatz für Freizeitanlagen dar, die die Quartierplangenossen allenfalls aufgrund individueller Pflichten erstellen lassen müssen. Die vorgesehenen Projekte können mangels gesetzlicher Grundlage nicht im Rahmen eines Quartierplans (auf Kosten der Quartierplangenossen) realisiert werden, sondern müssen z.B. im Rahmen eines öffentlichen Gestaltungsplanes (auf Kosten des Gemeinwesens) umgesetzt werden (E. 4.4 und 4.5).
Die im Quartierplan vorgesehenen Gehsteige wurden von der Vorinstanz ebenfalls zu Recht als unzulässig beurteilt: Die Trottoirbreite von bis zu 4 Meter überschreitet das in den Zugangsnormalien vorgesehene Maximum und ist zur Bewältigung der zu erwartenden Fussgängerströme nicht erforderlich. Ein Quartierplan darf keine Ausstattungen vorsehen, die weit über das zur Erschliessung des Quartiers notwendige Mass hinaus gehen (E. 5.2 und 5.3).
Die im Quartierplan vorgesehene Verkehrserschliessung ist nicht zu beanstanden. Das Erschliessungskonzept ist geeignet, quartierfremden Durchgangsverkehr fernzuhalten (E. 6.3). Die Dimensionierung der 7 Meter breiten Strassen ist angesichts des zu erwartenden Lastwagenverkehrs angemessen (E. 6.4). Das von der beschwerdeführenden Quartierplangenossin vorgebrachte alternative Verkehrskonzept würde hingegen zu Staus und Überlastungen im Quartier Hochbord führen (E. 6.5). Die im Quartierplan vorgesehene Priorisierung des öffentlichen Verkehrs (separate Busspur) steht im Interesse der Quartierplangenossen und rechtfertigt deren Kostentragung (E. 6.6).
Die im Quartier Hochbord geplanten Rad- und Gehwege wurden von der Vorinstanz richtigerweise als Feinerschliessungsanlagen qualifiziert (die von den Quartierplangenossen finanziert werden müssen) und nicht als Groberschliessungsanlagen (die vom Gemeinwesen zu finanzieren sind). Die Rad- und Gehwege dienen in erster Linie der Erschliessung der Grundstücke des Quartierplangebiets und verursachen keinen zusätzlichen baulichen Aufwand für übergeordnete Funktionen (E. 7.4).
Es ist nicht zu beanstanden, dass die Bautiefe im Quartierplangebiet auf 60 Meter festgelegt wurde, obwohl sie bei Wohnüberbauungen häufig nur 30 Meter beträgt. Die Bautiefe von 60 Metern rechtfertigt sich vorliegend damit, dass zahlreiche Parzellen im Quartierplangebiet ausgesprochen gross sind und dass eine Gestaltungsplanpflicht besteht. Dies ermöglicht zusammengefasste Erschliessungslösungen, die für die hinteren Bautiefen nicht zu Mehrkosten führen müssen. Die beschwerdeführende Quartierplangenossin verfügt über mehrere Zutrittsstellen zu ihrem Grundstück, so dass nicht zu erwarten ist, dass grössere eigene Aufwendungen für längere Zufahrten anfallen (E. 8.2).
Abweisung der Beschwerden (E. 9).
Stichworte:
ALLEE
AUFWENDUNGEN
AUSSTATTUNG
BAUTIEFE
DOPPELBELASTUNG
DURCHGANGSVERKEHR
ERFORDERLICHKEIT
ERSCHLIESSUNGSANLAGE
ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN
FEINERSCHLIESSUNG
GEHWEG
GEMEINSCHAFTLICHE AUSSTATTUNGEN
GESTALTUNGSPLAN
GROBERSCHLIESSUNG
ÖFFENTLICHER VERKEHR
PARKANLAGE
QUARTIERPLAN
RADWEG
RÜCKSTAU
TROTTOIR
VERKEHRSERSCHLIESSUNG
ZUGANGSNORMALIEN
Rechtsnormen:
§ 83 PBG
§ 91 PBG
§ 123 Abs. I PBG
§ 126 Abs. III PBG
§ 128 Abs. I PBG
§ 128 Abs. II PBG
§ 146 Abs. I PBG
§ 237 PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 238 PBG
§ 240 Abs. III PBG
§ 248 Abs. I PBG
§ 257 Abs. I PBG
Art. 3 Abs. III lit. e RPG
§ 6 StrassG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2008.00275
VB.2008.00295
Entscheid
der 3. Kammer
vom
30. Juni 2009
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea Rot­ach
Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Gerichtssekretär Kaspar Plüss.
In Sachen
I.     Stadt
Dübendorf,
vertreten durch RA A
,
II.
1.
Erbengemeinschaft B, nämlich
:
1.1
C
,
1.2
D
,
1.3
Erbengemeinschaft E,
nämlich
:
1.3.1
F
,
1.3.2
G
,
alle vertreten durch RA H
,
Beschwerdeführende
,
gegen
I.     Erbengemeinschaft B,
nämlich
:
1
.
C
,
2.    D
,
3
.
Erbengemeinschaft
E,
nämlich:
3.1
F
,
3.2
G
,
alle vertreten durch RA H
,
II.
Stadtrat Dübendorf,
vertreten
durch RA A
,
Beschwerdegegnerschaft
,
und
Verkehrsbetriebe Glattal VBG,
vertreten durch RA I
,
Mitbeteiligte
,
betreffend Quartierplan,
hat sich ergeben:
I.
A.
Das
Quartierplangebiet Hochbord in der Stadt Dübendorf ist im Süden durch die Zürichstrasse,
im Norden durch die Überlandstrasse und die Glatt, im Osten durch die
Ringstrasse und im Westen durch die Stadtgrenze und die Bahnlinie begrenzt. Das
Gebiet wird vertikal von Süden nach Norden durch die Hochbordstrasse etwa im
Verhältnis 1/3 (westlicher Teil) zu 2/3 (östlicher Teil) geteilt. Ausgehend von
der Hochbordstrasse führen nach Osten in die Ringstrasse (von Süden her gesehen)
die Sonnentalstrasse, die Industriestrasse, die Lagerstrasse und die
Neugutstrasse. Der östlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des
Quartierplangebiets ist bis auf einzelne Parzellen überbaut, der westlich davon
gelegene Teil etwa zur Hälfte. Im Quartierplangebiet finden sich mehrere grosse
Einkaufszentren, teilweise mit eigenen Parkhäusern, so an der Neugutstrasse
(etwa Coop Baucenter, Neugutstrasse Nr. 88; interio Einrichtungshaus, Nr. 79;
Diga-Möbel Nr. 81; Ligne Roset Möbelgeschäft und Cap Teppiche, Nr. 89; Prodega
Cash&Carry, Nr. 90), verschiedene Grosshandels- und Dienstleistungsbetriebe
an der Lagerstrasse, Einkaufsgeschäfte an der Industriestrasse, die Zürcher
Kantonalbank mit Kantine, verschiedene Dienstleistungsbetriebe und Geschäfte an
der Sonnentalstrasse sowie an der Hochbordstrasse die Firmen Möbel Pfister,
Mobitare und TopTip (Hochbordstrasse Nr. 4 und 8), die Grosspapeterie Office
World (Nr. 3), die Gemüseanbaufirma Beerstecher (Nr. 15 und 26) und ein Restaurant/Dancing
(Nr. 6) neben weiteren Dienstleistungsbetrieben. Gegenüber diesem weitgehend
durch Geschäfte und Betriebe genutzten Teil des Quartierplangebiets besteht
eine überwiegende Wohnnutzung einzig in den Liegenschaften "Am
Stadtrand" im südwestlichen Teil des Quartierplangebiets.
B.
Am 20.
September 2001 leitete der Stadtrat Dübendorf das Quartierplanverfahren für das
Gebiet Hochbord ein. Damit in Zusammenhang stand die vom Regierungsrat mit Beschluss
vom 13. Juni 2001 festgelegte rückwärtige Erschliessung des Quartiers zur Entlastung
der Ringstrasse, auf der die geplante Stadtbahn Glattal vom Bahnhof Stettbach
bis Auzelg ab dem Jahr 2010 verkehren soll. Mit Beschluss vom 8. Juni 2006
setzte der Stadtrat Dübendorf den Quartierplan Hochbord fest. Dieser sieht die
Aufhebung der Einmündungen der Sonnental-, Industrie-, Lager- und Neugutstrasse
in die Ringstrasse zugunsten einer rückwärtigen Erschliessung vor, die neu aus
Süden von der Zürichstrasse in die Hochbordstrasse und von Norden durch einen
Abzweiger von der Überlandstrasse ebenfalls in die Hochbordstrasse erfolgt.
Zwischen Sonnental- und Lagerstrasse soll die Hochbordstrasse für den privaten
Verkehr gesperrt, als Allee ausgebaut und am Ende (Kreuzung Sonnental- bzw.
Lagerstrasse) je mit einem Kreisel versehen werden (Kreisel Süd bzw. Kreisel
Nord). Die Erschliessung ins Gebiet östlich der Hochbordstrasse ermöglicht ein
System von Verbindungsstrassen zu den bestehenden, künftig mit Bäumen gesäumten
Querstrassen. Der westlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets
wird mit Stichstrassen erschlossen. Etwa auf Höhe der Alleemitte westlich der
Hochbordstrasse soll eine Parkanlage entstehen. Das gesamte Quartierplangebiet
untersteht ferner insofern der Gestaltungsplanpflicht, als die einzelnen
Grundeigentümer auf ihren Baugrundstücken jeweils private Gestaltungspläne
auszuarbeiten haben, welche sich an die planerischen Vorgaben halten müssen.
Mit Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006 wurde der korrigierte Kostenverleger
für das Quartierplangebiet festgesetzt.
II.
Gegen den Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni 2006 regte
sich Widerstand von zahlreichen Betroffenen, die sich neben individuellen
Anliegen insbesondere gegen die alleeartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse,
gegen die vorgesehene Parkanlage auf der Parzelle neu Kat.-Nr. 01 (Erben J) und
gegen die Verbreiterung des Fussgängerbereichs und dessen Ausstattung mit
Baumreihen in den bestehenden Querstrassen wandten. Darunter war auch die
Erbengemeinschaft B mit ihren Grundstück am südlichen Rand des
Quartierplangebiets zwischen Hochbord- und Ringstrasse (Kat.-Nr. 02 und 03; neu
Kat.-Nr. 04). In der Rekursschrift vom 12. Juli 2006 liess sie im Wesentlichen
beantragen, es sei die Hochbordstrasse für den motorisierten Individualverkehr
durchgehend zu öffnen, die Quartierstrassen seien als Stichstrassen
beizubehalten, und das Gemeinwesen habe sich angemessen an den Fuss- und
Radwegverbindungen zu beteiligen. Schliesslich sei für den Kostenverleger eine
massgebliche Bautiefe für ihr Grundstück von 30 m festzulegen, und der Vertrag
vom 6. Januar 2004 (u.a. Landabtretung gegenüber der K AG) sei zu
berücksichtigen. Die Baurekurskommission III des Kantons Zürich (fortan BRK
III) fällte ihren Entscheid nach Durchführung eines Augenscheins vom
14. März 2007 und eines Referenten-Augenscheins vom 11. Mai 2007 am
22. Mai 2008. Sie hiess den Rekurs insofern gut, als sie die geplante
Parkanlage, die boulevardartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse und die Ausstattung
der Quartierstrassen mit Alleebäumen nicht als für die Erschliessung des
Quartierplangebiets notwendig erachtete. Zudem lud sie die Stadt Dübendorf ein,
die für das Quartierplanverfahren massgebenden Vereinbarungen im Vergleich vom
6. Januar 2004 zwischen den Verkehrsbetrieben Glattal, der L AG (heute K AG)
und der Erbengemeinschaft B im Festsetzungsbeschluss zu berücksichtigen.
Schliesslich sei für die Verteilung der Strassenbaukosten auf dem Grundstück
neu Kat.-Nr. 04 eine dritte Bautiefe auszuscheiden. Im Übrigen wies sie den Rekurs
ab.
III.
A.
Gegen
den Entscheid vom 22. Mai 2008 erhob die Stadt Dübendorf am 24. Juni 2008
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und liess beantragen,
Dispositiv-Ziffer I Abs. 1 des angefochtenen Entscheids (betreffend Parkanlage,
Boulevard Hochbordstrasse Mitte und Alleebäume auf Quartierstrassen) sei unter
entsprechender Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen für das
vorinstanzliche Rekurs- und das vorliegende Beschwerdeverfahren aufzuheben. Die
BRK III liess sich am 24. September 2008 vernehmen und hielt am angefochtenen
Entscheid fest. In der Beschwerdeantwort vom 20. Oktober 2008 liess die
Erbengemeinschaft B Abweisung der Beschwerde verlangen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten der Stadt Dübendorf.
B.
Am 27.
Juni 2008 erhob die Erbengemeinschaft B (fortan der Klarheit wegen trotzdem als
Beschwerdegegnerin I bezeichnet) ihrerseits Beschwerde gegen den Entscheid der
BRK III vom 22. Mai 2008. Sie liess erneut beantragen, es sei die
Hochbordstrasse durchgehend für den Individualverkehr zu öffnen, die
Quartierstrassen seien entsprechend den Zugangsnormalien zu
(re-)dimensionieren, an den Kosten der Fuss- und Radwege habe sich das
Gemeinwesen zu beteiligen, und die massgebende Bautiefe auf ihrem Grundstück
Kat.-Nr. 04 sei auf 30 m statt 60 m festzulegen. Die Stadt Dübendorf liess in
der Beschwerdeantwort vom 20. Oktober 2008 Abweisung der Beschwerde
verlangen.
Mit Verfügung vom 13. Mai 2009 genehmigte die
Baudirektion die Festsetzung des Quartierplans vom 8. Juni 2006 und die
den Kostenverleger korrigierende Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006. Sie
hielt im Wesentlichen die Ausscheidung von Mehrflächen für die
gemeinschaftlichen Ausstattungen für gerechtfertigt und zweckmässig,
beanstandete indessen auf der Flaniermeile Hochbord die zu geringe
Fahrbahnbreite von 6 m. In verschiedener Hinsicht verwies sie sodann auf die
einzelnen Baubewilligungsverfahren und die damit verbundene
Gestaltungsplanpflicht (etwa bezüglich Altlasten-, Lärm- und Grundwassersituation).
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen
Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zuständig.
1.2
Die beiden
Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid vom 22. Mai 2006. Beide
betreffen – wenn auch unterschiedliche – Belange des darin festgesetzten
Quartierplans und damit sowohl denselben Sachverhalt als auch ähnliche
Rechtsfragen. Eine Vereinigung von Verfahren ist angebracht, wenn sich zwei
oder mehrere (Rechtsmittel-)Be­gehren eines Privaten oder des Gemeinwesens
gegen dieselbe Verfügung richten (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich
1999, Vorbem. zu §§ 4–31, N. 33 f.). Entsprechend sind die Verfahren
VB.2008.00275 und VB.2008.00295 zu vereinigen. Die Akten des Verfahrens
VB.2008.00295 werden vorliegend als act. 14/… weitergeführt.
2.
2.1
Nach Art.
3 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) sind
die Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer
Ausdehnung zu begrenzen. Siedlungen sollen viele Grünflächen und Bäume enthalten
(Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG). Aus dem erwähnten Planungsgrundsatz lassen
sich zwar keine quantitativen Vorgaben ableiten, doch verlangt das Bundesrecht,
dass möglichst viele Grünflächen innerhalb der Siedlungsräume geschaffen werden
und erhalten bleiben. Dies kann unter anderem geschehen durch deren Zuordnung
zu bestimmten Zonen (etwa Grünzonen oder Freihaltezonen; vgl. § 39 und 61 Abs.
1 PBG), durch Unterteilung der Bauzonen oder mittels Gestaltungsplänen
(Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 3 Rz. 48).
2.2
Mit
Gestaltungsplänen werden für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere
Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend
festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den
kantonalen Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der
Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen
Ausstattungen und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen
Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen über die weitere
Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3).
2.3
Der
Quartierplan ermöglicht demgegenüber im erfassten Gebiet eine der planungs- und
baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen
Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Wo ein Bedürfnis hiefür besteht, sollen Flächen
ausgeschieden werden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen des
Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienen; die privatrechtlichen
Rechtsverhältnisse hieran sind mit dem Quartierplan zu regeln (§ 126 Abs. 3
PBG). Alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets müssen durch den
Quartierplan erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen
gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben. Erschliessungsanlagen
sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen sind so festzulegen,
dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen (§ 128
Abs. 1 und 2 PBG). Erschlossen ist ein Grundstück, wenn es für die darauf
vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend
mit Wasser und Energie versorgt werden können und wenn die einwandfreie
Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist (§ 236
Abs. 1 PBG; Art. 19 Abs. 1 RPG). Genügende Zugänglichkeit bedingt in
tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder
Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und
der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher
sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237
Abs. 2 PBG).
2.4
Bei der
Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches prospektiv-technisches
Ermessen zu, das von der Rekursbehörde nur mit Zurückhaltung zu überprüfen ist.
Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernünftigen Gründen halten lässt, setzt
die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der
Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten möglich und
auch vertretbar wären (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972 S. 148 =
ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973 S. 414 =
ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan müssen die
Interessen der einzelnen Grundeigentümer abgewogen, möglichst ausgeglichen und
mit den öffentlichen Interessen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser
Grundlage gefundene Lösung soll im Rekurs­verfahren nur dann wieder geändert
werden, wenn sich bei Abwägung aller Vor- und Nach­teile der Schluss aufdrängt,
dass die von den Rekurrierenden verfochtene Variante jener ge­mäss
festgesetztem Quartierplan klar überlegen ist. Die Baurekurskommission entscheidet
im Rahmen der Überprüfung von Quartierplänen nur dann frei, wenn es um die
Beurteilung reiner Rechtsfragen geht (VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408, E. 3,
www.vgrzh.ch).
2.5
Das
Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen
hin. Eine Ermessensüberprüfung steht ihm ausser bei Ermessensmissbrauch und
Ermessensüberschreitung nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG).
Ermessensmissbrauch ist ein qualifizierter Ermessensfehler, der als
Rechtsverletzung gilt. Die Ermessensbetätigung muss in jedem Fall pflichtgemäss
sein und darf nicht von sachfremden Motiven geleitet werden. Ausserdem hat sie
sich an den allgemeinen Rechtsgrundsätzen, den verwaltungsrechtlichen
Grundprinzipien und den verfassungsrechtlichen Schranken zu orientieren, so
insbesondere am Willkürverbot und am Grundsatz der Notwendigkeit und
Verhältnismässigkeit staatlicher Massnahmen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N.
80). Bei der Überprüfung von Rekursentscheiden, mit welchen kommunale Planfestsetzungen
aufgehoben worden sind, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm
zustehenden Rechtskontrolle auch zu prüfen, ob die Baurekurskommission in
rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet habe.
3.
3.1
Das
Quartierplangebiet wurde vorliegend folgenden Zonen zugeschlagen: Der Teil östlich
der Hochbordstrasse mit Ausnahme des Grundstücks Kat.-Nr. 05 (neu Kat-Nr. 06)
sowie das Gebiet westlich der Hochbordstrasse oberhalb Kat.-Nr. 07 (neu
Kat.-Nr. 08) und Kat.-Nr. 09 (neu Kat.-Nr. 01) bis zur nördlichen Begrenzung
wurden der Industrie- und Gewerbezone 3 (IG3) zugeteilt. Dazu gehört auch das
Grundstück der Beschwerdegegnerin I. Die Zone IG3 lässt gemäss der Bauordnung
der Stadt Dübendorf vom 18. März 1996 (BZO) höchstens mässig störende Betriebe,
Handels- und Dienstleistungsbetriebe zu. Eine Wohnnutzung ist nicht vorgesehen,
hingegen eine Freiflächenziffer von 20 %, damit nicht alle unüberbaubaren
Flächen für Zufahrten, Parkplätze und Lager verwendet werden (Art. 23 BZO). Das
Gebiet westlich der Hochbordstrasse ab Kat.-Nrn. 07 und 09 bis zur südlichen
Grenze (Zürichstrasse) sowie das Grundstück Kat.-Nr. 06 wurden der Zentrumszone
Z4 zugeteilt. In der Zentrumszone Z4 sind Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen
sowie mässig störende Gewerbe zulässig; ein minimaler Wohnanteil ist jedoch
nicht vorgeschrieben (Art.  6, 17 BZO). Dessen ungeachtet schätzte der
Erläuternde Bericht das Einwohnerpotenzial in der Zone Z4 auf 720 Einwohner (zuzüglich
zu den seit 1997 bestehenden ca. 200 Einwohnern, total 920 Einwohner), das
Arbeitsplatzpotenzial auf zusätzliche 3'630 Arbeitsplätze (zu den bestehenden
ca. 2'000 Arbeitsplätzen) und in der Zone IG3 auf 4'310 Arbeitsplätze (total
9'940 Arbeitsplätze). Im Übrigen sind die Zonen IG3 und Z4 bezüglich ihrer
baulichen Ausnützung weitgehend identisch.
3.2
Gemäss dem
Technischen Bericht ist eine mit Wegen durchzogene Platz- und Grünfläche von 3'608
m
2
auf dem Grundstück neu Kat.-Nr. 01 (ehemals Kat.-Nr. 09) der
Erben J (westlich der Hochbordstrasse) für die Erholung von Arbeitnehmern und
Bevölkerung im Quartierplangebiet vorgesehen. Die bauliche Ausnützung sowie das
Recht zur Anrechnung dieser Fläche an der Freiflächenziffer wird auf alle innerhalb
des Quartierplans liegenden Grundstücke der Zentrumszone Z4 im Verhältnis der
einzelnen Grundstücksflächen zum Total der beteiligten Grundstücke übertragen.
Diese leisten daran einen Beitrag von Fr. 1'265'000.-. Die Stadt Dübendorf
übernimmt den Unterhalt des Platzes und dessen spätere Sanierung.
Vorgesehen ist sodann eine an die Parkanlage
anschliessende alleeartige Verbreiterung der Hochbordstrasse zwischen Sonnental-
und Lagerstrasse von insgesamt 1'721 m
2
. Damit soll das Quartier
eine Identität als urbanes Arbeits- und Mischgebiet erhalten und die
Hochbordstrasse als markante städtische Achse mit besonderen Freiraumqualitäten
aufgewertet und auf 16 m Breite ausgebaut werden (Fahrbahn 6 m, Geh- und
Radwege 10 m). Vorgesehen sind hochwertige öffentliche Freiräume mit
angenehmer Aufenthaltsqualität und publikumsorientierter Erdgeschossnutzung.
Den daran angrenzenden Grundstücken wird die Pflicht auferlegt, auf ihren
Vorplätzen die Gestaltung der gemeinschaftlichen Ausstattung weiterzuführen.
Die Fläche des Grundstücks neu Kat.-Nr. 10 wird in Form von
Miteigentumsanteilen im Verhältnis zu den Neuzuteilungsflächen auf die
Grundstücke der Zone Z4 verteilt und mit diesen subjektiv-dinglich verknüpft.
Das Grundstück neu Kat.-Nr. 11 wird in derselben Weise an die Grundstücke der
Zone IG3 gebunden. Die hierfür von den Quartierplangenossen zu tragenden Kosten
belaufen sich auf Fr. 1'315'000.-.
Schliesslich sollen Baumalleen entlang der verschiedenen
Quartierstrassen erstellt werden. Die Trottoirs wurden mit einer Breite von bis
zu 4.3 m geplant. Der zusätzliche Landverbrauch und die Erstellungskosten für
diese Alleen werden entsprechend dem Erschliessungsgrad und dem
Strassenkostenverleger auf die Quartierplangenossen verteilt.
4.
4.1
Die
Rekursinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, dass im Quartierplanverfahren
ausser den Strassen gegebenenfalls auch alle andern gemeinschaftlichen
Ausstattungen und Ausrüstungen festzulegen seien, die zur Erreichung der
Quartierplanziele erforderlich seien. In der Praxis würden allerdings kleinere
gemeinschaftliche Anlagen, deren Notwendigkeit von allen Betroffenen
grundsätzlich anerkannt werde, häufig nicht im dafür vorgesehenen Verfahren
(etwa Sonderbauvorschriften, Gestaltungsplan) festgelegt, sondern in ein
anderes, ohnehin durchzuführendes Planungsverfahren integriert. In diesem Sinne
gälten als mögliche Quartierplananlagen auch Nebeneinrichtungen zu Bauten und
Anlagen wie etwa Spielplätze, Parkplätze sowie technische Einrichtungen von
Bauten und Anlagen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 4–22). Für die Erstellung und
Finanzierung aller andern, für die Erschliessung nicht notwendigen Anlagen,
Ausstattungen und Ausrüstungen, insbesondere wenn sie nicht mehr als untergeordnet
bezeichnet werden könnten, müsse ausserhalb des Quartierplanrechts eine
ausreichende Rechtsgrundlage gefunden werden, beispielsweise in Form eines
Gestaltungsplanverfahrens. Die Realisierung solcher Anlagen könne aber wiederum
mit der Umsetzung des Quartierplans erfolgen. Die Erstellung eines Parks und
einer Flaniermeile, womit städtebauliche Ziele verfolgt würden, habe nichts mit
der Schaffung überbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun und zähle
nicht zum durch einen Quartierplan geregelten Aufgabenbereich. Die betroffene
Fläche von insgesamt 5'329 m
2
und die Kosten von gesamthaft Fr.
2'580'000.- (Park und Allee Hochbordstrasse; vorn E. 3.2) bildeten keine
kleineren gemeinschaftlichen Anlagen. Zudem fehle es am Einverständnis der
Betroffenen. Das Quartierplanverfahren bilde daher keine Rechtsgrundlage für
die zwangsweise Festlegung und Finanzierungsregelung der von der Beschwerdeführerin
I ins Auge gefassten Ausstattungselemente; diese hätten vorzugsweise in einem
Gestaltungsplanverfahren festgelegt werden müssen.
4.2
Demgegenüber
hält die Beschwerdeführerin I den vorinstanzlichen Entscheid im angefochtenen
Bereich für rechtlich unhaltbar und für einen unzulässigen Eingriff in ihre Planungsautonomie.
Die in Art. 3 RPG für alle Planungen geltenden Qualitätsanforderungen seien von
der Vorinstanz nicht berücksichtigt worden. Zu bedenken sei, dass im Endausbau
in diesem Gebiet rund 10'000 Arbeitsplätze bestehen und rund 900 Einwohner
wohnen würden. Die Beschwerdeschrift verweist sodann auf das Minderheitsvotum
der Referentin im vorinstanzlichen Verfahren. Diese hatte darauf hingewiesen,
dass der ganze Quartierplanperimeter zum Gebiet mit erhöhtem Gestaltungsanspruch
erklärt worden sei, wozu auch gestaltete Aussenräume und minimale Flächen für
die Erholung gehörten. Die rechtliche Grundlage für die Ausscheidung von
Flächen für gemeinschaftliche Ausstattungen erkannte die vorinstanzliche
Referentin in § 126 Abs. 3 PBG. An solchen gemeinschaftlichen Ausstattungen
bestehe sowohl ein öffentliches als auch ein privates Interesse der
Quartierplangenossen. Angesichts der künftig in diesem Gebiet arbeitenden und
wohnenden Menschen überwiege das öffentliche das private Interesse. Es könne
nicht angehen, dass ein solches Entwicklungsgebiet mit einer gesichtslosen,
völlig unstrukturierten Anhäufung von banalen Büro- und Handelsgebäuden
"verscherbelt" werde.
4.3
Vorweg ist
auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid zu verweisen (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin
I trifft es nicht zu, dass die in Art. 3 RPG für alle Planungen geltenden
Qualitätsanforderungen darin nicht berücksichtigt worden wären. Die Vorinstanz
anerkannte solche, prüfte aber, wie weit sie im Quartierplanverfahren erfüllt
werden könnten (dazu vorn E. 2.1, 2.3). Soweit dem Quartierplan Hochbord
der Zweck zugewiesen wird, ein unüberbautes Gebiet überbaubar
und
attraktiv zu gestalten, lässt sich ein solcher nur beschränkt erfüllen. Dem von
der Beschwerdeführerin I angesteuerten Ziel, wonach die für das Quartierplangebiet
angestrebte städtebauliche Qualität mit qualifizierten Wohn- und Arbeitsbedingungen
die Konkurrenzfähigkeit des Standorts stärken und diesem eine nachhaltige
Wertschöpfung sichern soll, steht entgegen, dass der Quartierplan mindestens in
der Zone IG3 ein mit Zweckbauten weitgehend überbautes Gebiet betrifft, welche
die angestrebte städtebauliche Raffinesse und Anziehungskraft grösstenteils
vermissen lassen. Selbst die geplante Parkanlage und die alleeartige
Erweiterung der Hochbordstrasse vermöchten an den bestehenden Verhältnissen
aufgrund ihrer westlich zentrierten Lage im Quartierplangebiet höchstens partiell
etwas zu ändern. Soweit die Beschwerdeführerin I dazu ausführt, mittels
zentraler Grünanlagen und der damit entstehenden "urbanen Qualität"
werde – im Unterschied zu Grünanlagen in einzelnen Vorgärten oder Umschwüngen –
ein unabschätzbarer Mehrwert geschaffen und das Hochbordgebiet vom
"08/15-Siedlungsbrei" abgehoben, lässt sich dies demnach nicht
generell auf das Quartierplangebiet umsetzen. Schliesslich steht nicht fest,
dass von 900 künftigen Einwohnern ausgegangen werden kann, da die Zone Z4 keine
Mindest-Wohnnutzung vorschreibt und deshalb ungewiss ist, wie weit die noch
nicht überbauten Grundstücke in der Zone Z4 eine Wohnnutzung enthalten (vorn E.
3.1). So findet sich etwa auf neu Kat.-Nr. 12 (ehemals 13) zwischen Hochbordstrasse
und "Am Stadtrand" im südlichen Teil des Quartierplangebiets bereits
eine grossräumige Büronutzung, was für eine reine Wohnnutzung in unmittelbarer
Nachbarschaft nicht besonders attraktiv erscheint. Die teilweise seit Jahren
vorhandenen Dienstleistungsbetriebe und wenigen Wohneinheiten werden sich zudem
seit ihrer Entstehung soweit organisiert haben, dass sie ihren Angestellten
Ruhe- und Aufenthaltsräume bzw. den Bewohnern angemessene Freiräume bieten
können und auf die geplanten Anlagen nicht angewiesen sind. Schon unter diesen
tatsächlichen Gegebenheiten erscheint die Erforderlichkeit der geplanten Ausstattungen
sehr fraglich.
4.4
Umstritten
ist die Frage, ob die rechtlichen Grundlagen des Quartierplanverfahrens öffentliche
Parkanlagen und Flaniermeilen als gemeinschaftliche Ausstattungen zulassen.
Die Beschwerdeführerin I hält
dafür, dass die Platz- und Grünfläche sowie die Ausweitung des mittleren Teils
der Hochbordstrasse als gemeinschaftliche Ausstattungen behandelt und
dementsprechend in das Miteigentum der beteiligten Grundeigentümer mit
besonderer Regelung für die Baukosten und den Unterhalt verwiesen werden
müssten. Bereits nach dem Antrag des Regierungsrates vom 5. Dezember 1973
zum neuen Planungs- und Baugesetz seien in den allgemeinen Grundsätzen zum
Quartierplan – neben den zweckmässigen Parzellenformen und den gesetzlichen
Erschliessungsanlagen – Flächen auszuscheiden gewesen, die gemeinschaftlichen
Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grund­stücken dienten, wie
Parkplätze, Fahrzeugeinstellhallen, Sport-, Spiel- und Ruheplätze,
Lärmschutzanlagen (ABl 1973/II S. 1671, 1829 zum damaligen § 95 PBG, heute
§ 126 PBG mit identischem Wortlaut). Schon der historische Gesetzgeber sei
demnach über die restriktiven Vorstellungen der Rekursinstanz hinausgegangen.
Dem hält die Beschwerdegegnerin I entgegen, dass das
Quartierplanverfahren dazu diene, im erfassten Gebiet eine der planungs- und
baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung der Grundstücke zu ermöglichen und
die dafür nötigen Anordnungen zu enthalten. Mit dem Quartierplan werde die für
die Überbauung und Nutzung von Grundstücken erforderliche Infrastruktur
erstellt, wozu die streitbetroffenen Anlagen nicht gehörten. § 126 Abs. 3 PBG
bilde dafür jedenfalls keine genügende gesetzliche Grundlage. Darunter seien
Ausstattungen im Sinn von Nebeneinrichtungen wie Spielplätze, Ruheplätze,
Lärmwälle, Fahrzeugabstellplätze und innere Zufahrten zu verstehen, nicht aber
öffentliche Parkanlagen und Bestandteile öffentlicher Strassen. Dasselbe gelte
für die erforderlichen Einrichtungen, die bei vollständiger Nutzung der
Grundstücke genügen müssten. Auch nach § 128 Abs. 1 und 2 PBG müsse es sich bei
gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen um Einrichtungen handeln, die
für das Quartier benötigt würden und bei vollständiger Nutzung der erfassten
Grundstücke genügen müssten. Daraus lasse sich eine Notwendigkeit
städtebaulicher Einrichtungen nicht ableiten.
4.4.1
Gemäss § 126 Abs. 3 PBG sind Flächen auszuscheiden, die gemeinschaftlichen
Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienen.
Allerdings konnte schon früher eine Ausscheidung solcher Flächen nicht unbeschränkt
erfolgen. § 96 Abs. 1 des Entwurfs zum PBG begrenzte wie der aktuelle § 128
Abs. 1 PBG die durch den Quartierplan erschlossenen Grundstücke darauf, nur an
"gegebenenfalls erforderlichen" gemeinschaftlichen Ausstattungen und
Ausrüstungen teilzuhaben, wozu eine Flaniermeile und eine Parkanlage unter dem
Gesichtspunkt der Erschliessung nicht gehören. Selbst wenn es sich aber
gegenteilig verhielte, stellte sich doch die Frage, welches Ausmass solche
haben dürften. Nach § 128 Abs. 2 PBG sind gemeinschaftliche Ausstattungen und
Ausrüstungen so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten
Grundstücke
genügen
. Darin liegt zwar kein Verbot, dass
gemeinschaftliche Ausstattungen nicht auch über das blosse Genügen hinausgehen
dürften. In diesem Zusammenhang ist jedoch wiederum auf § 126 Abs. 3 PBG zu
verweisen, wonach ein "Bedürfnis" für die ausgeschiedenen Flächen zugunsten
gemeinschaftlicher Ausstattungen bestehen muss, was vorliegend schon deswegen
gerechtfertigt erscheint, als die Quartierplangenossen in erheblichem Umfang
für die geplanten Anlagen aufzukommen hätten. Damit werden solche Flächen
grundsätzlich auf das notwendige Mass beschränkt. Die Beschwerdeführerin I
legte jedoch ein sich aus dem Zweck des Quartierplans (vorn E. 2.3) ergebendes
Bedürfnis weder für eine Parkanlage von 3'608 m
2
noch für eine auf
16 m Breite ausgebaute Allee von insgesamt rund 1'700 m
2
dar. Auch
die von der Baudirektion beanstandete Fahrbahnbreite von bloss 6 m rechtfertigte
eine Gesamtbreite der Allee Hochbord von 16 m nicht (vorn E. 3.2). Insbesondere
die nahe der Ring- und Neugutstrasse sowie die jeweils am Rande des Quartierplangebiets
gelegenen Liegenschaften würden vom beabsichtigten grossstädtischen Flair einer
Flaniermeile und einer Parkanlage an der entfernt liegenden Hochbordstrasse
kaum profitieren, was weiter gegen deren Erforderlichkeit spricht. Inwiefern
sich das Hochbord ohne die im Streit liegenden Massnahmen zu einem
vorstädtischen "Siedlungsbrei mit ungelösten Verkehrsproblemen" zu
entwickeln drohe, geht aus der Beschwerde nicht schlüssig hervor. Weder als
Anlagen noch im geplanten Ausmass lassen sich die projektierten Ausstattungen
daher auf die erwähnten Gesetzesbestimmungen stützen. Gestalterische und
nutzungsmässige Festlegungen in Abweichung von der Bau- und Zonenordnung kann
der Quartierplan von Gesetzes wegen aber nicht selber treffen (Stephan
Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zürcherischem Recht, Diss. Zürich 1985, S.
221).
4.4.2
Daran ändert sich nichts durch den Verweis der Beschwerdeführerin I auf
einen Entscheid des Zürcher Verwaltungsgerichts vom 24. Januar 2001 zur
Ausstattung von Quartierplangebieten mit Fusswegnetzen, die nicht der
baurechtlichen Grundstückerschliessung, sondern dem Komfort der künftigen
Bewohner dienten. In diesem Urteil hielt das Gericht fest, bei der Planung und
Festlegung von Fusswegen habe sich die Quartierplanbehörde nicht zwingend auf
das Minimum, das für eine hinreichende Erschliessung absolut erforderlich sei,
zu beschränken. Dogmatisch gesehen seien solche Fusswege, die in erster Linie dem
Komfort und nicht der Erschliessung dienten, eher als gemeinschaftliche
Ausstattungen und Ausrüstungen denn als eigentliche Erschliessungsanlagen zu
betrachten. Der in jenem Fall strittige zusätzliche Weg verkürzte die Wegstrecke
ins Dorfzentrum für Bewohner des östlichen Teils des Quartiers um rund 150 m
und ermöglichte, dass ein Naherholungsraum vermehrt erlebbar gemacht wurde.
Auch wenn sich der fragliche Weg als für die Erschliessung nicht absolut notwendig
erwies, so bewirkte dessen Erstellung doch gewisse Vorteile und Erleichterungen
für die Quartierbewohner und war insofern einem weiter gefassten
Erschliessungszweck zugeordnet. Aus diesem Entscheid kann daher nicht
abgeleitet werden, es könnten gemeinschaftliche Ausstattungen jeden Ausmasses
grundsätzlich unabhängig vom Erschliessungszweck im Quartierplan als solche
vorgesehen werden, wie die Beschwerdeführerin I sinngemäss festhält (vgl. dazu
vorn E. 2.1 in fine).
4.4.3
Entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdeführerin I bildet auch die im Gebiet
Hochbord geltende Gestaltungsplanpflicht keine eigene Rechtsgrundlage für die
Ausscheidung der öffentlichen Parkanlage und der Flaniermeile. Gemäss § 48 Abs.
3 PBG kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass für bestimmte
Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss, wenn dafür ein
wesentliches öffentliches Interesse, beispielsweise des Ortsbild- und
Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein
solches an einer differenzierten baulichen Verdichtung besteht. Gestützt darauf
hat die Beschwerdeführerin I § 39a BZO erlassen, welcher im Hochbord sowie auch
in zwei weiteren Gebieten eine Gestaltungsplanpflicht statuiert. Gemäss dem
zuhanden der Gemeindeversammlung verfassten Kommentar zu dieser Bestimmung
liegt der Grund für diese Festlegung in der Lärmbelastung der Gebiete und im
Bedürfnis, die nach der Bauordnung zulässige hohe Dichte gut zu gestalten. Dazu
wurde im Bericht der Beschwerdeführerin I zur Ortsplanungsrevision vom 25.
November 1999 (verabschiedet am 25. Ok­tober 1999) verdeutlicht, nur mit
einem Gestaltungsplan könnten gewisse Nutzungsbeschränkungen und Vorschriften
zur Stellung der Bauten und Anordnung von lärmempfindlichen Räumen erlassen
werden, damit die Lärmgrenzwerte im Gebiet überhaupt eingehalten werden
könnten. Die derart motivierte Gestaltungsplanpflicht wurde von der Beschwerdeführerin
I bisher denn auch so verstanden, dass die Eigentümer jeweils parzellenbezogen
private Gestaltungspläne zu erstellen hatten, was auch bereits vereinzelt geschehen
ist. Aus der so verstandenen und auf die Lärmproblematik ausgerichteten Gestaltungsplanpflicht
lässt sich daher nicht die Pflicht ableiten, im grundstückübergreifenden
Quartierinteresse und gegen den Willen der Grundeigentümer eine gemeinsame
Parkanlage oder Flaniermeile zu erstellen.
Zwischen dem Zweck eines
Quartierplans und demjenigen eines Ge­staltungsplans ist sodann auch
grundsätzlich zu unterscheiden: Während der Quartierplan ein Gebiet überbaubar
machen und die
erforderliche
Infrastruktur zu dessen Erschliessung
bereitstellen soll, ermöglicht der Gestaltungsplan darüber hinausgehende
Eingriffe in gestalterischer Hinsicht (vorn E. 2.2, 2.3). Dementsprechend
hat der Gestaltungsplan die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen
Ausstattungen und Ausrüstungen gemäss § 83 Abs. 3 PBG auch nur soweit zu
ordnen, als sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind. Anwendungsbereiche
des Gestaltungsplans im überbauten Gebiet sind neben anderem Quartier- und
Ortsbildpflege (Eschmann, S. 150). Mit dem Gestaltungsplan wird eine
städtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Gesamtüberbauung
angestrebt (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3.
A., Zürich 1999, Rz. 318). Entsprechend der umfassenderen
eigentumsbeschränkenden Möglichkeiten im Gestaltungsplan erfordert dessen
Erlass entweder ein wesentliches öffentliches Interesse (§ 84 für öffentliche
Gestaltungspläne) oder die Zustimmung aller bzw. einer qualitativen Mehrheit
der Grundeigentümer (§ 85 PBG für den privaten Gestaltungsplan). Im Gegensatz
zum Quartierplan, welcher stets durch den Gemeinderat als Exekutive festgesetzt
wird (§ 158 Abs. 1 PBG), bedürfen öffentliche Gestaltungspläne der
Zustimmung des für den Erlass der Bau- und Zonenordnung zuständigen Legislativorgans
(§ 88 Abs. 1 PBG).
Insgesamt besehen fehlt es
demnach an einer rechtlichen Grundlage, die geplante Flaniermeile an der
Hochbordstrasse und die Parkanlage im Rahmen des Quartierplans erstellen zu
lassen.
4.5
Die Beschwerdeführerin
I lässt sodann geltend machen, die Grundeigentümer von Mehrfamilienhäusern in
der Zone Z4 seien ohnehin verpflichtet, Kinderspielplätze sowie Freizeit- und
Pflanzgärten zur Verfügung zu stellen. Zudem sei der Nachweis zu erbringen,
dass die in der Zone Z4 möglichen Wohnnutzungen städtebaulich und
wohnhygienisch befriedigend integriert werden könnten. Die streitigen
gemeinschaftlichen Anlagen verpflichteten die beteiligten Grundeigentümer somit
zu nichts, was nicht auch individuell von ihnen im Gestaltungsplan- oder im
Baubewilligungsverfahren verlangt werden könnte. Nur sollten diese sonst
individuell zu erbringenden Leistungen besser und wirksamer über gemeinsame
Anlagen erfüllt werden. Dem hält die Beschwerdegegnerin I entgegen, auch ein
grosser Quartierplanperimeter verschaffe dem Gemeinwesen noch kein Recht, den
Bau öffentlicher Parkanlagen und Flaniermeilen als städtebauliche Tätigkeit
Privaten gegen deren Willen zu überbinden. Die Quartierplangenossen müssten mit
den streitbetroffenen Festlegungen vielmehr Geld für gemeinschaftliche Flächen
oder Einrichtungen ausgeben, welche ihnen bei objektiver Betrachtung kaum
nützten. Zahlreiche Grundeigentümer würden deshalb zusätzliche Flächen für
eigene Frei-, Spiel- und Ruheflächen bereitstellen müssen, was im Ergebnis
einer verpönten Doppelbelastung gleichkomme. Zudem seien die Platz- und
Grünflächen in der Quartiermitte nicht nötig für die Erholung der Arbeitnehmenden
und der Bevölkerung im Quartierplangebiet.
4.5.1
Weder aus dem Technischen Bericht noch aus dem Erläuternden Bericht geht
mit hinreichender Klarheit hervor, dass die Beteiligung an den Kosten der
vorgesehenen Parkanlage und an der Flaniermeile Hochbordstrasse die
Quartierplangenossen ihrer Pflicht entheben würde, im Rahmen des jeweils
individuellen Gestaltungsplan- oder Baubewilligungsverfahrens
Kinderspielplätze, Pflanz- und Freizeitgärten zu erstellen, wie dies etwa Art.
37 BZO in Ausführung von § 248 Abs. 1 PBG vorsieht. Soweit dies allenfalls aus
der Übertragbarkeit der baulichen Ausnützung und der Freiflächenqualität von
Park und Flaniermeile auf alle Quartierplangrundstücke der Zone Z4 abgeleitet
werden kann, äusserte die Beschwerdegegnerin I zu Recht Skepsis daran, dass die
vorgesehenen gemeinschaftlichen Ausstattungen die individuell zu erstellenden
Spielplätze und Gartenanlagen zu ersetzen vermöchten. Die Vorinstanz wies
sodann richtig darauf hin, dass das Quartierplanrecht keine gesetzliche Grundlage
für die zwangsweise Bildung von Miteigentum an Anlagen biete, die der Allgemeinheit
dienten. Solche Anlagen habe vielmehr die Gemeinde zu übernehmen. Zudem gebe es
keine Norm, die einen Grundeigentümer verpflichten könnte, die Ausnützung von
einem anderen Grundstück zu übernehmen. Damit erscheint das Vorgehen der Beschwerdeführerin
I aus rechtlicher Sicht nicht nachvollziehbar, woran ihre Ausführungen nichts ändern.
4.5.2
Tatsächlich erscheint die auf 16 m Breite ausgeweitete Flaniermeile und
"markante städtische Achse" Hochbordstrasse Mitte weder als
Spielplatz noch für aktive Freizeitge­staltung (Freizeit- und Pflanzgärten) geeignet,
umso weniger, als darauf der Bus im Viertelstundentakt verkehren soll. Was die
Parkanlage anbelangt, soll diese nach dem Technischen Bericht als eine mit
Wegen durchzogene, gestaltete Platz- und Grünfläche für die Erholung von
Arbeitnehmern und der Bevölkerung im Quartierplangebiet dienen. Als Gebäude
seien nur eine WC-Anlage oder ein Kiosk zulässig. Das Bebauungs- und Freiraumkonzept
nennt einen grosszügigen öffentlichen Park mit Wiese, Bäumen und Wegen, der
besonders wertvoll für die mögliche Wohnnutzung in der Zone Z4 sei. Das
Herzstück bestehe aus einer Wasserfläche, deren Ränder mit Beton umfasst seien
und eine Vielzahl von Sitzgelegenheiten böten. Es ergebe sich ein vielfältig
nutzbarer, urbaner Grünraum mit hoher
Aufenthalts
qualität. Allerdings
vermag demnach die geplante Parkanlage einen Kinderspielplatz oder
Gartenaktivitäten nicht zu ersetzen; dem steht neben dem erwähnten
Aufenthaltszweck die geometrisch angerichtete, urban-elegante Gestaltung
entgegen. Ausserdem ist die Parkanlage mit Ausnahme der unmittelbar daran
angrenzenden Liegenschaften mit möglicher Wohnnutzung von den übrigen Parzellen
mit möglicher Wohnnutzung so weit entfernt bzw. durch die Hochbord­strasse
getrennt (so etwa neu Kat.-Nrn. 06, 14, 12, 15), dass verantwortungsbewusste Eltern
ihre Kinder kaum allein dorthin entlassen würden. Weiter spricht wenig dafür,
dass sich die Arbeitenden aus dem Quartierplangebiet regelmässig dort zur
Erholung einfinden, da die Distanz zur überwiegenden Zahl der Liegenschaften in
der Zone IG3 recht gross ist. Es ist daher nicht davon auszugehen, dass die
gemeinschaftlichen Ausstattungen, wie sie die Beschwerdeführerin I plant, die
Quartierplangenossen von der Pflicht entheben würden, entsprechende individuelle
Anlagen zu erstellen. Zudem spricht wenig dafür, dass sich die Arbeitenden aus
dem Quartierplangebiet regelmässig dort zur Erholung einfinden, da die
Parkanlage von den meisten Liegenschaften der Zone IG3 recht weit entfernt ist.
Damit wird auch ein allfälliger, durch die zentralen Grünanlagen entstehender
"unabschätzbarer Mehrwert" durchaus relativiert. Die Vorbringen der Beschwerdeführerin
I vermögen daher nicht darüber hinwegzutäuschen, dass diese Anlagen weit über
den Zweck hinausgehen, der im Quartierplanverfahren mit gemeinschaftlichen
Anlagen erfüllt werden sollte, und primär der städtebaulichen Aufwertung des
Quartierplangebiets dienen, wofür eine gesetzliche Grundlage indessen fehlt.
4.5.3
In der Tat würden die Quartierplangenossen auf diese Weise doppelt
belastet, einerseits als Kostenbeteiligte für die geplanten Ausstattungen,
andererseits wegen der Erstellung individueller Freizeitanlagen auf ihren
Liegenschaften im Rahmen der parzellenbezogenen Gestaltungsplanpflicht, was
sich als unverhältnismässig erweist (§ 83 Abs. 3 in Verbindung mit § 248 Abs. 1
PBG). Hierin liegt ein Ermessensmissbrauch durch die Beschwerdeführerin I. Ein
allfälliges öffentliches Interesse an der geplanten Parkanlage und der
Flaniermeile lässt diese keineswegs als eine für das Quartier notwendige und
den Quartierplangrundstücken dienende Ausstattung erscheinen, zumal die
Flaniermeile trotz ihrer üppigen Ausmasse den ihr zugedachten Zweck als Frei-
und Erholungsraum nicht überzeugend zu erfüllen vermag. In diesem Zusammenhang
ist weiter zu bedenken, dass die geplante Flaniermeile westlich und östlich der
Hochbordstrasse je etwa zur Hälfte von bestehenden Bauten gesäumt wird, welche
eine publikumswirksame Erdgeschossnutzung nicht ohne Weiteres zulassen und bei
denen sich die private Gestaltungsplanpflicht erst im Zeitpunkt einer baulichen
Veränderung durchsetzen liesse.
4.5.4
Unzutreffend ist sodann, dass die in der IG3 bestehende Freiflächenziffer
von 20 % für dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten nach § 257 PBG zur
Verfügung gestellt werden
muss
. Denn § 257 Abs. 1 PBG, der sich auf die
Anrechenbarkeit der Freiflächen bezieht (vgl. Ingress zu § 255 PBG), statuiert
bloss, dass bei der Freiflächenziffer offene Flächen für dauernde Spiel- und
Ruheplätze sowie Gärten anrechenbar seien.
Entsprechend ist die Beschwerde in diesem Punkt
abzuweisen.
5.
5.1
Die
Vorinstanz führte aus, das Anlegen von Alleen auf den Quartierstrassen habe offensichtlich
nichts mit der Schaffung überbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun
und zähle nicht zum Aufgabenbereich eines Quartierplans. Städtebauliche Ziele,
die damit verfolgt würden, seien über einen Gestaltungsplan festzulegen.
Dem hält die Beschwerdeführerin I entgegen, die partiell
vorgesehenen Verbreiterungen von Gehwegen an Quartierstrassen und deren
Bepflanzung mit Alleebäumen seien als Bestandteil von Quartierplanstrassen zu
betrachten und gehörten zu den Strassenanlagen, mit denen sie in das
öffentliche Eigentum übertragen würden. Berücksichtige man die grosse Arbeitsplatzzahl
im Hochbordgebiet, seien morgens und abends in den Stosszeiten sowohl Richtung
Bahnhof Stettbach (S-Bahn- und Tramanschluss) als auch Richtung Ringstrasse
(Haltestelle Glattalbahn) Fussgängerströme zu bewältigen, welche das Mass einer
üblichen Quartiererschliessungs- oder Sammelstrasse in einem Wohnquartier weit
überträfen. Im Übrigen hätten sich auch quartierplanliche Anlagen in die
bauliche und landschaftliche Umgebung einzufügen (§ 238 PBG), weshalb für sie Bepflanzungen
verlangt werden könnten. Solche zeigten nur vernachlässigbare Einwirkungen auf
den Fussgängerfluss. Demgegenüber macht die Beschwerdegegnerin I geltend, die
Überbreite der Trottoirs lasse sich nicht mit erschliessungstechnischen
Argumenten begründen. Die Baumgruben bewirkten zudem keine durchgehend breiten
Fussgängerverbindungen. Es handle sich bei den mit Alleebäumen gesäumten
Gehsteigen nicht um Anlagen, die zulasten des Quartierplans erstellt werden
dürften. Sie könnten auch nicht als Ausstattungen und Ausrüstungen erklärt werden.
5.2
Die
Anforderungen an die Zugänglichkeit zu den im Quartierplangebiet liegenden Liegenschaften
werden durch die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 mit richtunggebender
Bedeutung geregelt (vorn E. 2.3). Der Umstand, dass nach Ansicht der Beschwerdeführerin
I das Ausmass des Fussgängerverkehrs zu den Stosszeiten das Mass einer quartierüblichen
Sammel- oder Quartiererschliessungsstrasse übertrifft, sticht schon deswegen
nicht, weil sich im Quartierplangebiet viele Betriebe befinden, die sich nicht
nach den üblichen Arbeitszeiten richten. So sind etwa Carpetland, Lumimart,
Möbel Pfister und interio regelmässig bis 20.00 Uhr, Office World bis 18.30 Uhr
geöffnet, Dancings und Restaurants noch weit länger. Angesichts der vielerorts
geltenden gleitenden Arbeitszeit ist auch bei Dienstleistungsbetrieben (etwa
ZKB, Helsana) nicht anzunehmen, dass sich deren Gebäude zu einer bestimmten
Minute vollständig entleeren. Ausserdem werden Mitarbeitende der an der und
nahe der Ring-, Zürich- und Neugutstrasse gelegenen Betriebe schon aus Distanzgründen
vorwiegend die Glattalbahn oder den Bus benützen, sofern sie nicht ohnehin über
einen Parkplatz verfügen, was ebenfalls gegen kaum zu bewältigende Fussgängerströme
auf den Quartierstrassen zu den Stosszeiten spricht. Schliesslich wird die
Überbreite der geplanten Gehsteige durch die Baumbuchten entgegen der Ansicht
der Beschwerdeführerin I weitgehend kompensiert, wie etwa die Beispiele Löwen-
oder Bahnhofstrasse in Zürich zeigen, sodass sich kaum eine wirklich nutzbare
Kapazitätserweiterung ergibt. Daraus lässt sich jedenfalls eine sachlich
begründete Abweichung von den Zugangsnormalien nicht ableiten (dazu RB 1984 Nr.
100).
5.3
Die
Zugangsnormalien sehen für Fusswege als ergänzende Anlagen eine Breite von 2
bis 2.5 m vor. Kommt zur Abgrenzung von der Fahrbahn allenfalls noch ein
Bankett hinzu, ergäbe sich eine Breite von 2.8 m. Dem entspricht die geplante
Breite der Fusswege im Quartierplangebiet in weiten Teilen nicht, die sich mit
den Baumbuchten zwischen 3.5 und 4.3 m bewegt. Damit gehen auch die geplanten
Gehsteige weit über das zur Erschliessung notwendige Mass hinaus, ohne dass dafür
eine Erforderlichkeit bestünde. Wie die Vorinstanz zu Recht festhielt, geht es
nicht an, die Erschliessungsanlagen auf Kosten der Quartierplanbeteiligten
grösser zu dimensionieren, als eine zweckmässige Erschliessung erforderte. Auch
aus Komfortgründen drängt sich die beabsichtigte Verbreiterung nicht auf (vorn
E. 4.4.2, E. 5.2). Insofern fehlt es demnach an einer rechtlichen Grundlage für
die geplante Gestaltung der Quartierstrassen im Quartierplanverfahren. Daran
ändert die Berufung auf § 238 PBG nichts.
Im Übrigen gilt auch in diesem Zusammenhang, dass nicht
alle in einem öffentlichen Ge­staltungsplan allenfalls möglichen Ausstattungen
und Gestaltungselemente im Quartierplan zulasten der Quartierplanbeteiligten
verwirklicht werden dürfen (vgl. E. 4.4.3 vorstehend).
In diesem Punkt ist die Beschwerde daher abzuweisen.
6.
6.1
Die
Vorinstanz hatte zum strassenmässigen Erschliessungskonzept festgehalten, dass
das Gebiet Hochbord von stark befahrenen übergeordneten Strassen umgeben sei
und wegen seiner Grösse und der erlaubten hohen Baudichte selber in erheblichem
Ausmass Ziel- und Quellverkehr generiere. Die Hochbordstrasse diene der
Quartiererschliessung und nicht der Aufnahme von Durchgangsverkehr.
Entsprechend würde eine durchgehende Hochbordstrasse dem Quartierplanrecht widersprechen.
Zur Vermeidung von Schleichverkehr werde diese unterbrochen und das
Quartierplangebiet von der Ringstrasse weitgehend abgeriegelt. Insgesamt
überzeuge das gewählte Verkehrsregime.
Die Beschwerdegegnerin I macht geltend, das gewählte
Erschliessungskonzept sei nicht im Interesse der Quartierplangenossen. Die
Priorisierung des öffentlichen Verkehrs gehöre nicht zu den Aufgaben eines
Quartierplans. Zudem lasse sich der quartierfremde Verkehr ohnehin nicht vom
Quartierplangebiet fernhalten. Dessen Strassensystem werde vielmehr die Funktion
einer gut ausgebauten Durchgangsstrasse übernehmen. Dem könnte nur eine den
Durchgangsverkehr abhaltende Verkehrssteuerung (steuerbare Rotlichter) abhelfen
(act 14/2 S. 4–8). Dagegen wendet die Beschwerdeführerin I ein, das quartierinterne
Erschliessungssystem könne verkehrstechnisch keinen Durchgangsverkehr
aufnehmen, da es zu Spitzenzeiten bis zur Leistungsgrenze belastet sei. Es
biete gute Anschlüsse an den öffentlichen Verkehr und kurze Wege für den
individuellen Motorfahrzeugverkehr. Dem stünde eine durchgehende
Hochbordstrasse direkt entgegen.
6.2
Der
Technische Bericht verweist bezüglich der strassenmässigen Erschliessung auf
die kommunale Richtplanung, den Erschliessungsplan sowie die Randbedingungen im
Zusammenhang mit dem Glattalbahnprojekt, wonach die Strassenanschlüsse des
Quartierplangebiets an das übergeordnete Strassennetz vorgegeben seien. Die Beschwerdeführerin
I weist ihrerseits auf die richtplanerischen Festlegungen hin, wonach der
Durchgangsverkehr vom Hauptstrassennetz nicht in das Quartierplangebiet abfliessen
dürfe. Weiter sei der längst beschlossene Erschliessungsplan zu berücksichtigen,
der eine Anbindung des Quartierplangebiets an das übergeordnete Strassennetz an
den Knoten Hochbord-/Überlandstrasse und Hochbord-/Zürichstrasse vorsieht (und
von untergeordneter Bedeutung Ring-/Neugutstrasse). Gemäss der Teilrevision
2005/06 des regionalen Richtplans vom 21. Februar 2006 ist in den Zentrumsgebieten
(wie etwa Hochbord Dübendorf) die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr
auszubauen, und sie bildet Voraussetzung für die Baureife. Zusätzlich ist der
öffentliche Verkehr in Zentrumsgebieten mit hohem Anteil an Einkaufszentren und
Freizeiteinrichtungen (wie etwa das Hochbord Dübendorf, vorn I.A) mit hoher
Priorität zu fördern. Die Beschwerdegegnerin I äussert sich dazu nicht substanziiert,
weshalb diese planerischen Festlegungen nicht zu hinterfragen sind, wie die Beschwerdeführerin
I zu Recht festhält.
6.3
Weiter ist
auf die ausführliche und zutreffende Begründung des vorinstanzlichen Entscheids
zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Soweit die Beschwerdegegnerin
I davon ausgeht, der quartierfremde Verkehr werde sich nicht vom
Quartierplangebiet fernhalten lassen und dies im Wesentlichen mit dem allgemein
bekannten Verhalten von Automobilisten begründet, ist ihr nicht zu folgen.
Einerseits ist nach dem Verkehrsgutachten das quartierinterne Gebiet durch den
darin erzeugten Verkehr in Spitzenzeiten ebenfalls ausgelastet, insbesondere in
den Anschlussknoten an das übergeordnete Strassennetz, was ein Einfahren dahin
nicht als erstrebenswert erscheinen lässt. Andererseits erforderte das
Ausweichen von der überlasteten Ringstrasse in das Quartierplangebiet doch
einige Umwegfahrten, nachdem eine direkte Zufahrt von der Ringstrasse (aus südlicher
Richtung) her ins Quartierplangebiet nicht möglich ist, woran die einzig von
der Ringstrasse und nur von Norden her mögliche Einfahrt in die Neugutstrasse
nicht viel ändern wird. Denn der Weg zur Querung des Quartierplangebiets führt
auf dem sog. Ostring über mehrere gewundene, in Spitzenzeiten gleichfalls
belastete Quartierstrassen zur Zürichstrasse. Im Bedarfsfall besteht sodann die
Möglichkeit einer Einbahnregelung zwischen Lager- und Industriestrasse (auf der
Verbindungsstrasse B), was eine Querung des Quartierplangebiets von Norden
nach Süden verunmöglichte. Das vorgesehene strassenmässige Erschliessungssystem
ist demnach effektiv darauf ausgerichtet, Durchgangsverkehr fernzuhalten.
6.4
Die
Vorinstanz hielt aufgrund der im Verkehrsgutachten genannten Zahlen einen erhöhten
Ausbaugrad des Ostrings für gerechtfertigt, da nicht nur Personenwagen, sondern
auch Lastzüge von bis zu 2.65 m Breite (ohne Rückspiegel) im Quartierplangebiet
verkehrten. Da die Kurvenradien der Verbindungsstrassen auf dem Ostring recht
eng seien, müsse dies mittels einer erhöhten Fahrbahnbreite kompensiert werden.
Dem hält die Beschwerdegegnerin I entgegen, selbst wenn das vorgesehene
Erschliessungsregime zulässig wäre, brauchten nicht sämtliche Strassen eine
Breite von 6.5 m bis 7 m aufzuweisen. Damit werde Schleichverkehr nicht
ferngehalten. Für die Hochbordstrasse Mitte, die dem Busverkehr vorbehalten
sei, sei auch nur eine Strassenbreite von 6 m geplant. Die Beschwerdeführerin I
führt an, dass das Strassennetz im Quartierplangebiet auf den Begegnungsfall
von zwei Lastwagen ausgerichtet sei, was die geplante Strassenbreite erfordere.
Die Baudirektion beanstandete im Vorprüfungsbericht 30.
Januar 2004 und in der Genehmigungsverfügung vom 13. Mai 2009 gerade, dass die
Fahrbahnbreite im mittleren Abschnitt der Hochbordstrasse mit 6 m für das
Kreuzen von zwei Bussen zu knapp sei. Erforderlich sei eine Strassenbreite von
mindestens 6.7 m, noch besser 7 m oder allenfalls ein seitlich zusätzlich
befahrbarer Streifen (z. B. Wasserrinne). Daraus erhellt, dass die gewählte
Strassenbreite auf den Quartierstrassen für den Fall des Kreuzens von zwei
Lastwagen mit vergleichbaren Ausmassen wie Busse nicht zu grosszügig
ausgefallen ist. Tatsächlich ist im Quartierplangebiet angesichts der vielen
Dienstleistungs- und Industriebetriebe (z.B. K AG, Möbel Pfister, Interio,
Carpetland, Lumimart Wohnbedarf) mit emsigem Lastwagenverkehr zu rechnen. Da
wie erwähnt auch das quartierinterne Erschliessungssystem in Spitzenzeiten
erheblich belastet wird, rechtfertigt es sich nicht, die Quartierstrassen
lediglich in den Kurven auf den Begegnungsfall von zwei Lastwagen auszurichten,
da dies anschliessend zu zusätzlichen Verkehrsbehinderungen führte. Die
geplante Strassenbreite erweist sich daher als gerechtfertigt und müsste
eigentlich im Interesse der Beschwerdegegnerin I sein, deren Grundstück in der
Zone IG3 liegt. Dem Schleichverkehr steht demgegenüber der gewundene Verlauf
einer Querung des Quartierplangebiets von Norden nach Süden und umgekehrt
entgegen (vorn E. 6.3).
6.5
Die
Vorinstanz hielt fest, wenn der Eintritt ins Quartierplangebiet mit einer
entsprechenden Programmierung der Lichtsignalanlagen massiv erschwert werde,
wäre nicht nur der Durchgangs-, sondern auch der Ziel- und Quellverkehr davon
betroffen. Zudem müsste für die wartenden Fahrzeuge an den Anbindungspunkten
des Quartierplangebiets sehr viel mehr Stauraum hergerichtet werden. Derselben
Ansicht ist die Beschwerdeführerin I. Die Beschwerdegegnerin I bestreitet, dass
eine durchgehende Hochbordstrasse zur Kanalisierung des Verkehrs am fehlenden
Stauraum auf den übergeordneten Strassen scheitere. Gegebenenfalls sei auf
diesen jedoch auf Kosten des jeweiligen Strasseneigentümers Abhilfe zu
schaffen. Die Beschwerdegegnerin I übersieht, dass beim Anschluss
Überland-/Hochbordstrasse die Platzverhältnisse nach der Autobahnausfahrt sehr
beschränkt sind und nur einen kurzen Einspurstreifen zulassen. Beim
Anschlussknoten Zürich-/Hochbordstrasse ist ein längerer Einspurstreifen
ebenfalls nicht möglich, weil der Raum von den Gleisen der Glattalbahn
beansprucht wird. Selbst wenn aber ein etwas längerer Einspurstreifen auf der
Zürichstrasse die Zufahrt ins Quartierplangebiet von Osten her ermöglichen
könnte, müssten anschliessend die Gleise der Glattalbahn gequert werden, was
die Einfahrt ins Quartierplangebiet nicht erleichtert und zu Staus auf dem
Einspurstreifen führen kann. Wenn zudem der Durchgangsverkehr zur Entlastung
der Ringstrasse
und
der Ziel- und Quellverkehr durch bzw. in das
Quartierplangebiet geführt werden müssten, wäre das System angesichts der im
Verkehrsgutachten genannten Zahlen erst recht überlastet, woran verlängerte
Einspurstreifen nichts zu ändern vermöchten.
6.6
Die Beschwerdegegnerin
I moniert, die Priorisierung des öffentlichen Verkehrs sei nicht Aufgabe des
Quartierplans. Damit verkennt sie, dass gemäss § 237 Abs. 1 PBG bei grösseren
Überbauungen, wie sie hier im Hochbordgebiet bereits teilweise bestehen und
dank dem Quartierplan zusätzlich realisiert werden können, auch die
Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr zu den Grundanforderungen der
Erschliessung gehört. Gestützt darauf hat die Baudirektion des Kantons Zürich
bereits bei der Vorprüfung des Quartierplanentwurfs am 30. Januar 2004
verlangt, dass die durch das Quartierplangebiet verkehrende Busverbindung
optimiert werden müsse. Dabei ging es primär nicht um die Sanierung der
unattraktiven, auf der Ringstrasse verkehrenden Buslinie 796 auf Kosten des
Quartierplans, sondern um die benutzerorientierte Erschliessung des Quartierplangebietes
mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Die Buslinie 796 (Stettbach–Dübendorf–Wangen–Dietlikon)
erhält im Quartierplangebiet drei Haltestellen, soll in dichtem Intervall durch
das Quartierplangebiet fahren und eine zusätzliche Beförderungsart darstellen,
was schon angesichts der Anzahl Arbeitsplätze und der erwarteten Besucher im
Quartierplangebiet, aber auch aus ökologischer Sicht notwendig erscheint. Zudem
ist das Quartierplangebiet, im Unterschied etwa zum Gebiet östlich der
Ringstrasse, bislang nur am südlichen Rand von öffentlichen Verkehrsmitteln
erschlossen.
Besondere Aufwendungen für die Quartierplangenossen
ergeben sich daraus mit einer Ausnahme nicht. Die Haltestellen an der
Hochbordstrasse liegen entlang den vorgesehenen Fahrspuren. Einzig die separate
Busspur mit Haltestelle an der Neugutstrasse erfordert zusätzlichen Aufwand.
Dies beanstandete die Beschwerdegegnerin I im Rekursverfahren allerdings nicht,
nur im Beschwerdeverfahren, weshalb sie mit dieser Rüge ausgeschlossen ist. Zur
Klarstellung sei immerhin ausgeführt, dass es durchaus im Interesse der Quartierplangenossen
liegt, wenn der Bus, ohne vom privaten Motorfahrzeugverkehr behindert zu
werden, das Quartierplangebiet wieder ungehindert verlassen und Kunden wie
Arbeitnehmer rechtzeitig zu Anschlussstationen des öffentlichen Verkehrs transportieren
kann. Das Schwergewicht der erwähnten separaten Busspur liegt daher nicht in
erster Linie in der Priorisierung des öffentlichen Verkehrs, sondern in der
Sicherstellung eines reibungslosen Ablaufs des Busverkehrs zugunsten der
Besucher des Quartierplangebiets und damit im Interesse der
Quartierplangenossen, weshalb sich deren Kostenbeteiligung rechtfertigt.
7.
7.1
Die
Vorinstanz hielt fest, dass die im Erschliessungsplan enthaltenen Groberschliessungsanlagen
vom Gemeinwesen zu erstellen und zu finanzieren seien (§ 91 PBG). Dabei handle
es sich um die Anschlüsse der Hochbord- an die Überland- und die Zürichstrasse
auf einer Länge von je 60 m. Dagegen diene der Quartierplan der
Feinerschliessung. Ob eine bestimmte Erschliessungsanlage durch die
Grundeigentümer im Quartierplanverfahren zu erstellen und zu finanzieren sei,
habe die Quartierplanbehörde nach quartierplanrechtlichen Kriterien zu
entscheiden. Damit die Radfahrer und Fussgänger im Quartierplangebiet ihr Ziel
sicher erreichen könnten, sei das geplante Rad- und Gehwegnetz nötig, denn es
diene in einem weit überwiegenden Masse der Grundstückserschliessung. Dem hält
die Beschwerdegegnerin I entgegen, würde der Vorinstanz gefolgt, könnte eine Gemeinde
über weite Strecken auf den Bau von Gemeindestrassen und der Groberschliessung
dienenden Fusswegen verzichten und deren Erstellung den Quartierplangenossen
übertragen, wenn eine Verkehrsanlage für die Erschliessung des Quartiers
unentbehrlich sei. Bei korrekter Würdigung hätte die Vorinstanz eine
Beteiligung der öffentlichen Hand an den Strassenbaukosten bejahen müssen. Die Beschwerdeführerin
I macht geltend, die erwähnte Groberschliessung lasse sich nicht in Frage
stellen, da seit der Festsetzung des Erschliessungsplanes vom 25. Oktober
1999 keine relevanten Veränderungen eingetreten seien. Zudem zähle die
Bereitstellung eines hinreichenden Fuss- und Radwegnetzes zu den notwendigen
Ausstattungen eines Quartierplangebiets, jedenfalls dann, wenn es auch interne
Erschliessungsaufgaben übernehme.
7.2
Gemäss dem
Technischen Bericht gehören einzig die Anschlüsse der Hochbordstrasse an die Zürich-
sowie an die Überlandstrasse auf einer Länge von 60 m zur Groberschliessung,
nicht jedoch die Quartierstrassen. Diesen kommt daher keine Groberschliessungsfunktion
zu. Wie die Beschwerdeführerin I zu Recht festhält, ist der Erschliessungsplan
bereits am 25. Oktober 1999 festgesetzt worden. Darauf ist nicht zurückzukommen.
Denn kantonale oder kommunale Nutzungspläne – zu denen der Erschliessungsplan
gehört (Haller/Karlen, Rz. 304) – unterliegen im Rechtsmittelverfahren nur
ausnahmsweise der akzessorischen Überprüfung, so, wenn die durch die Festlegung
bewirkten Eigentumsbeschränkungen für den Grundeigentümer bei der Festsetzung
nicht erkennbar waren oder sich seither die rechtlichen oder tatsächlichen
Verhältnisse wesentlich verändert haben (Kölz/Bosshart/Röhl, § 19 N. 27). Solches
wird von der Beschwerdegegnerin I jedoch nicht geltend gemacht. Dass die Beschwerdeführerin
I inzwischen den bereits teilweise zur Groberschliessung zählenden nördlichen
Teil der Hochbordstrasse nunmehr bis zum Kreisel Nord als Groberschliessung
anerkannte (vgl. etwa VB.2008.00277 E. 7.1), ändert daran schon mangels
einer für die Quartierplangenossen nachteiligen Veränderung der Verhältnisse
nichts.
7.3
Die Beschwerdegegnerin
I beruft sich für ihren Standpunkt auf einen Entscheid des Verwaltungsgerichts
vom 24. August 2006, worin es um die Frage ging, inwieweit die
Quartierplangenossen für die Erstellung eines Gehwegs entlang einer Strasse
aufzukommen hätten, wenn zuvor schon ein Fussweg bestanden hatte, der
Bestandteil des kommunalen Fuss- und Wanderwegnetzes bildete (VB.2006.00246,
Ziff. I.). Das Gericht kam zu folgendem Schluss: Dient ein Gehweg primär der
Feinerschliessung, so lässt sich aus dem Umstand, dass der kommunale Verkehrsplan
darin einen Weg von kommunaler Bedeutung vorsieht, eine Kostenpflicht des
Gemeinwesens nur im Umfang dieser erweiterten Nutzung annehmen (§ 35 Abs. 2
StrassG; VB.2006.00246, E. 3.3 S. 8). Allgemeiner gefasst, haben die Gemeinde
oder der Kanton an die Erstellungskosten von Rad-, Fuss- und Wanderwegen, denen
auch Feinerschliessungsfunktion zukommt, nur beizutragen, wenn sich aufgrund
der übergeordneten Funktion zusätzliche bauliche Massnahmen als notwendig erweisen
(Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen im Zürcher Quartierplanverfahren, Diss.
Zürich 2004, S. 115).
7.3.1
Entsprechend den richtplanerischen Vorgaben werden im Quartierplangebiet
zwei Radwegrouten realisiert. Die West-Ost-Verbindung verläuft vom Bahnhof
Stettbach über einen kombinierten Rad- und Fussweg im Gegenverkehr und später
über die Sonnentalstrasse zur Glattalbahn-Haltestelle Ringstrasse. Die
Nord-Süd-Verbindung verläuft auf der (geplanten) Hochbordstrasse.
7.3.2
Das Quartierplangebiet wird sodann mit einem feinmaschigen Netz von Fuss-
und Gehwegen erschlossen, welche direkte Verbindungen von den Haltestellen des
öffentlichen Verkehrs in das Quartierplangebiet ermöglichen. Dabei wurden
bestehende Gehwege im oberen (nördlichen) Teil der Hochbordstrasse sowie auf
den bestehenden Quartierstrassen (Am Stadtrand, Sonnental-, Industrie-, Lager-
und Neugutstrasse) berücksichtigt bzw. in das umfassende Gehwegnetz integriert.
7.4
An sich
ist die Gefahr nicht vollends von der Hand zu weisen, dass ein Gemeinwesen im
Quartierplanverfahren auf Kosten der Quartierplangenossen Strassen und Wege ausbauen
lässt, denen eigentlich Groberschliessungsfunktion zukäme. Vorliegend ist
jedoch die Groberschliessung gemäss Erschliessungsplan auf die beiden Zufahrten
ins Quartierplangebiet beschränkt (vorn E. 7.2). Es ist deshalb mit der
Vorinstanz nur noch zu prüfen, ob die im Erschliessungsplan nicht enthaltenen
Erschliessungsanlagen als Feinerschliessungsanlagen des Quartierplans gelten
können. Dies ist der Fall, wenn sie für die Erschliessung der Bauparzellen
innerhalb des Quartierplangebietes benötigt werden.
7.4.1
Das Radwegnetz wird vorliegend auf ein Minimum beschränkt. In der
West-Ost-Richtung können Radfahrer vom Bahnhof Stettbach bis zur
Hochbordstrasse den am südlichen Rand des Quartierplangebiets entlang führenden
Rad- und Gehweg des Glattalbahnprojektes benutzen. Anschliessend fahren sie auf
dem Radweg des südlichen Teils der Hochbordstrasse ins Quartierplangebiet ein.
Danach sind die Radfahrer entweder auf die Benützung der Quartierstrassen angewiesen,
um zu den im östlichen Teil des Quartierplangebiets liegenden Geschäften zu
gelangen, oder sie erreichen weiter über die Sonnentalstrasse, die zu einem
Drittel einen Radweg aufweist, die Haltestelle Ringstrasse der Glattalbahn (und
danach ausserhalb des Quartierplangebiets das Zentrum Dübendorf). In
Nord-Süd-Richtung benützen Radfahrer die Hochbordstrasse, die sie wie eben
beschrieben oder über die von Westen in die Hochbordstrasse mündenden Stichstrassen
erreichen. Auf diese Weise wird das Quartierplangebiet mit minimalem baulichem
Aufwand für Radfahrer so erschlossen, dass sie – auch aufgrund der Breite der
Quartierstrassen – gefahrlos jeden Punkt im Quartierplangebiet erreichen
können. Dass das Radwegnetz zusätzlich übergeordnete Funktionen übernimmt, ist
nicht ausgewiesen. Selbst wenn dem aber so wäre, ist nicht zu erkennen und wird
substanziiert auch nicht geltend gemacht, dass sich deswegen zusätzliche
bauliche Massnahmen als notwendig erwiesen (vorn E. 7.3). Den Unterhalt des
Radwegnetzes trägt ohnehin die Beschwerdeführerin I.
7.4.2
Zur Beurteilung der Notwendigkeit des Fusswegnetzes ist vorauszuschicken,
dass im Quartierplangebiet beim Vollausbau mehrere unterirdische und wenige
oberirdische Parkierungsanlagen vorgesehen bzw. bereits erstellt sind (so etwa
interio, Coop Baucenter, Möbel Pfister, Office World, ZKB), die sich zentral
über das Quartierplangebiet erstrecken. Das Fusswegnetz wird es den Besuchern
(Kunden) ermöglichen, ihr Auto in einem der Parkhäuser abzustellen und nicht
nur die in derselben Liegenschaft vorhandenen Geschäfte, sondern zu Fuss
mindestens auch die umliegenden Geschäfte zu erreichen. Zur Vermeidung von
unnötigem Verkehr erweist sich ein ausgedehntes Gehwegnetz bereits aus diesem
Grund als zur Erschliessung notwendig. Das Gehwegnetz umfasst denn auch sämtliche
Quartierstrassen sowie die Hochbordstrasse (auch ohne die geplante Allee; vorn
E. 4.5), wobei an die teilweise vorhandenen Gehwege nahtlos angeschlossen wird
(z.B. Neugutstrasse, Sonnentalstrasse). Zudem dient das Fusswegnetz
insbesondere der Anbindung des Quartierplangebiets an die Haltestellen des
öffentlichen Verkehrs (z.B. Hochbordstrasse, Ringstrasse) und verkürzt die Wege
zu den Stichstrassen westlich der Hochbordstrasse (z.B. Verbindung Am Stadtrand
zur Stichstrasse D und zum Chästrägerweg), aber auch östlich davon (direkter
Zugang Hochbordstrasse/Industriestrasse für Fussgänger). Auch hier ist nicht
ersichtlich, dass das Gehwegnetz (nicht in Form von Alleen; vorn E. 5) für
übergeordnete Funktionen vorgesehen und deswegen zusätzlicher baulicher Aufwand
betrieben worden wäre.
Insgesamt dienen die im Quartierplan vorgesehenen Geh- und
Radwege daher in weit überwiegendem Masse der Feinerschliessung der
Grundstücke, wie die Vorinstanz zu Recht festhielt. Insofern ist die Beschwerde
demnach abzuweisen.
8.
8.1
Die Beschwerdegegnerin
I beanstandet sodann die festgelegen Bautiefen von 60 m, wovon die erste mit
100 %, die zweite mit 50 % und die dahinter liegende Fläche nicht belastet
wird. Da ihr Grundstück über wenige denkbare Zutrittstellen verfüge, was ihr
für die Erschliessung des rückwärtigen Teils des Grundstücks beträchtliche
Investitionen beschere, rechtfertige es sich, eine Reduktion der Bautiefe auf
lediglich 30 m vorzunehmen. Die Vorinstanz hielt zwar an der Bautiefe von 60 m
fest, wies aber einen Teil des Grundstücks der Beschwerdegegnerin I der kostenfreien
dritten Bautiefe zu. Die Beschwerdeführerin I erkennt keinen Grund, die
festgelegten Bautiefen zu verändern.
8.2
Nach § 146
Abs. 1 PBG bestimmt der Quartierplan, wie die Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen
sowie von gemeinschaftlichen Ausstattungen zu tragen sind. Die Verteilung der
Erstellungskosten auf die an den Erschliessungsanlagen interessierten Grund­stücke
beruht auf dem Perimetersystem, wonach ein Grundstück umso mehr von einer Erschliessungsanlage
profitiert, je grösser die Fläche in ihrer unmittelbaren Nähe ist. Die Regelung
von § 146 PBG bedeutet nicht, dass schematische Massstäbe grundsätzlich ausgeschlossen
wären. Aus Gründen der Praktikabilität kann im Planungsrecht ein relativ grober
Raster zur Anwendung gelangen, der nicht in jedem Einzelfall restlos zu
befriedigen vermag. Bei der Anwendung von § 146 Abs. 3 PBG ist zunächst zu
berücksichtigen, ob bei der Überbauung noch weitere eigene Aufwendungen wie
längere Zufahrten und Zugänge, Werkleitungen und dergleichen nötig sein werden,
die sich bei anderen Grundstücken wegen ihrer Lage und Form erübrigen. Dem wird
mit unterschiedlichen Bautiefen von abgestufter Belastung Rechnung getragen.
Für normale Wohnüberbauungen gelten Bautiefen von 30 m als geeignet.
Ausnahmsweise können grössere Bautiefen bis 50 m und mehr festgelegt werden,
insbesondere in Industrie- oder Gewerbezonen (Kleb, S. 185 f.).
8.2.1
Gemäss dem vorinstanzlichen Entscheid weichen sowohl in der Zentrumszone Z4
als auch in der Industrie- und Gewerbezone IG3 die Überbauungsmöglichkeiten im
Quartierplangebiet Hochbord von den üblicherweise anzutreffenden Verhältnissen
wesentlich ab, indem sich im Hochbord eine grosse Zahl ausgesprochen grosser
Parzellen finde. Zudem bestehe eine Gestaltungsplanpflicht, welche gerade bei
grossen Grundstücken zusammengefasste Erschliessungslösungen ermögliche, welche
für die hinteren Bautiefen nicht zwingend zu Mehrkosten führen müssten. Eine
merkliche Vergrösserung der sonst üblichen Bautiefen dränge sich daher geradezu
auf. Die Beschwerdeführerin I erachtet die interne Erschliessung des Grundstücks
der Beschwerdegegnerin I nicht in einem Mass aufwändiger, das den Rahmen der
schematisierten Kostenregelung sprengen würde.
8.2.2
Die Beschwerdegegnerin I verweist vorerst darauf, dass zwei Bautiefen von
60 m über der Belastung in den erwähnten Präjudizien (Kleb, S. 186; vorn E.
8.2) lägen. Dies allein genügt jedoch nicht, um die Bautiefen zu verändern. Die
Beschwerdegegnerin I stützt sich weiter darauf, dass nur sehr wenige
Zutrittsstellen zu ihrem Grundstück denkbar seien, nämlich nur auf der
Sonnentalstrasse und nur auf wenigen Metern. Im Osten und Süden sei ein Zutritt
nicht möglich, und im Westen bloss über das K-Areal. So müssten relevante
eigene Aufwendungen für längere Zufahrten und Zugänge getätigt werden. Tatsächlich
zeigt sich die Erschliessungssituation für das Grundstück der Beschwerdegegnerin
I nicht als so fatal. Eine Zufahrt ist von der Hochbordstrasse aus über den
ursprünglich von der Beschwerdegegnerin I der K AG abgetretenen Landstreifen
möglich, auf dem im Gegenzug der Beschwerdegegnerin I von der K AG gemäss einer
Vereinbarung von Ende 2003 ein Fuss- und Fahrwegrecht "auf dem nördlichen
Abschnitt der internen Erschliessungsstrasse von der Hochbordstrasse her"
gewährt wird. Weiter lässt mindestens auch der mittlere Abschnitt der
Sonnentalstrasse eine Zufahrt von Norden etwa in der Mitte des Grundstücks der Beschwerdegegnerin
I zu, ebenso – entgegen ihrer Ansicht – im Osten des fraglichen Grundstücks die
Strasse E von Norden. Somit sind drei verschiedene Zufahrten zu ihrem
Grundstück möglich. Unter Berücksichtigung dessen, dass beispielsweise die
ähnlich grossen Parzellen Kat.-Nr. 13 (neu Kat.-Nr. 12; Helsana-Gebäude) und
Kat.-Nr. 16 (neu Kat.-Nr. 17, Möbel Pfister) aktuell mit nur einer Zufahrt
auskommen, ohne dass längere Zufahrten und Zugänge nötig wären, vermag die Beschwerdegegnerin
I aufgrund der zu Unrecht bemängelten Zutrittsstellen eigene Aufwendungen für
längere Zufahrten oder Zugänge auf ihrem Grundstück nicht in einer Weise
geltend zu machen, dass von den vorgesehenen Bautiefen abzuweichen wäre.
Diesbezüglich ist die Beschwerde demnach ebenfalls
abzuweisen.
9.
Demnach ist die Beschwerde der Beschwerdeführerin I ebenso
abzuweisen wie diejenige der Beschwerdegegnerin I. Insofern halten sich
Obsiegen und Unterliegen der Parteien die Waage. Bei diesem Ausgang sind die
Kosten des Verfahrens zur Hälfte der Beschwerdeführerin I und zur Hälfte der Beschwerdegegnerin
I aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Aufgrund des etwa
als gleichwertig zu bemessenden Unterliegens der Beschwerdeführerin I und der Beschwerdegegnerin
I mit ihren Beschwerden sind gegenseitig keine Parteientschädigungen
auszurichten (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss beschliesst die Kammer:
Die Verfahren VB.2008.00275 und VB.2008.00295 werden vereinigt.
Die Akten des Verfahrens VB.2008.00295 werden als act. 14 zu den Akten
genommen.
und erkennt:
1.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 9'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellungskosten,
Fr. 9'150.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden zur Hälfte der Beschwerdeführerin I zulasten der Quartierplanrechnung
und zur Hälfte der Beschwerdegegnerin I auferlegt.
4.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.
5.    Gegen diesen
Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art.
82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30
Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…