zh_verwaltungsgericht · SB.2022.00027 · 2022-11-09 · de

Grundstückgewinnsteuer (Nachsteuer) | [Verneinung des Anspruchs auf Nachsteuererhebung der Gemeinde in Bezug auf eine irrtümlich zu tief erhobene Grundstückgewinnsteuer]. Auf eine rechtskräftige Einschätzung darf im Nachsteuerverfahren nur zurückgekommen werden, wenn sich aufgrund neuer Tatsachen oder neuer Beweismittel ergibt, dass die Einschätzung unrichtig (entweder überhaupt nicht oder ungenügend) ausgefallen ist (E. 2.2). Wird ein als erheblich erkennbarer Sachverhalt, welcher weder unklar noch unvollständig ist, im Einschätzungsverfahren nicht weiter abgeklärt, darf die Untersuchung nicht im Nachsteuerverfahren nachgeholt werden (E. 2.4). Die von der Pflichtigen für die Einschätzung eingereichten Grundlagen waren weder unkorrekt noch unvollständig (E. 4.1). Die Beschwerdeführerin hat es offenkundig verpasst, den Sachverhalt aufgrund des Nahestehendenverhältnis näher abzuklären (E. 4.3). Der Beschwerdeführerin muss eine grobe Missachtung der Untersuchungspflicht vorgeworfen werden, was den Kausalzusammenhang zwischen einer ungenügenden Deklaration und der ungenügenden Einschätzung ohnehin unterbrechen würde. Eine Nachsteuererhebung gestützt auf § 160 Abs. 1 StG ist somit unzulässig (E. 4.5). Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 09.11.2022 SB.2022.00027
Zurich Verwaltungsgericht 09.11.2022 SB.2022.00027
Zurigo Verwaltungsgericht 09.11.2022 SB.2022.00027

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2022.00027
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Geschäftsnummer:
SB.2022.00027
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 09.11.2022
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer (Nachsteuer)
[Verneinung des Anspruchs auf Nachsteuererhebung der Gemeinde in Bezug auf eine irrtümlich zu tief erhobene Grundstückgewinnsteuer].
Auf eine rechtskräftige Einschätzung darf im Nachsteuerverfahren nur zurückgekommen werden, wenn sich aufgrund neuer Tatsachen oder neuer Beweismittel ergibt, dass die Einschätzung unrichtig (entweder überhaupt nicht oder ungenügend) ausgefallen ist (E. 2.2).
Wird ein als erheblich erkennbarer Sachverhalt, welcher weder unklar noch unvollständig ist, im Einschätzungsverfahren nicht weiter abgeklärt, darf die Untersuchung nicht im Nachsteuerverfahren nachgeholt werden (E. 2.4).
Die von der Pflichtigen für die Einschätzung eingereichten Grundlagen waren weder unkorrekt noch unvollständig (E. 4.1).
Die Beschwerdeführerin hat es offenkundig verpasst, den Sachverhalt aufgrund des Nahestehendenverhältnis näher abzuklären (E. 4.3).
Der Beschwerdeführerin muss eine grobe Missachtung der Untersuchungspflicht vorgeworfen werden, was den Kausalzusammenhang zwischen einer ungenügenden Deklaration und der ungenügenden Einschätzung ohnehin unterbrechen würde. Eine Nachsteuererhebung gestützt auf § 160 Abs. 1 StG ist somit unzulässig (E. 4.5).
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
BAURECHTSZINS
BEGÜNSTIGUNG
DRITTVERGLEICH
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
KAUFPREIS
KAUSALZUSAMMENHANG
NACHSTEUER
NEUE BEWEISMITTEL
NEUE TATSACHE
UNTERSUCHUNGSPFLICHTVERLETZUNG
Rechtsnormen:
§ 4 Abs. I AnwGebV
§ 8 GebV VGr
§ 151 Abs. I StG
§ 153 Abs. III StG
§ 153 Abs. IV StG
§ 160 Abs. I StG
§ 160 Abs. II StG
§ 212 StG
§ 213 StG
Art. 53 Abs. I StHG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
2. Abteilung
SB.2022.00027
Urteil
der 2. Kammer
vom
9. November 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich,
Gerichtsschreiberin Lara von Arx.
In Sachen
Gemeinde A, vertreten durch die Grundsteuerkommission,
diese vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
C AG, vertreten durch RA D und RA E,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Grundstückgewinnsteuer
(Nachsteuer),
hat sich ergeben:
I.
A.
Die C AG
(vormals bis am 29. Juli 2010: F AG) hat ihren Sitz in A und bezweckt
hauptsächlich die Ausführung von Transporten, die Verwertung und Entsorgung von
Baustoffen, den Vertrieb von Beton sowie den Handel mit Kiesmaterialien. Die
Gesellschaft besass im Jahr 2009 drei Grundstücke mit den Kat.-Nrn. 01, 02
und 03 an der G-Strasse 04, 05 und 06 in A. Bereits im Jahr 2004 bestand
auf einer Teilfläche des Grundstücks Kat. Nr. 03 ein selbständiges
und dauerndes Baurecht zugunsten der H AG. Am 17. Dezember 2009
begründete die C AG auf der Restfläche des Grundstücks Kat. Nr. 03
sowie auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 zusätzlich ein Baurecht zu ihren
eigenen Gunsten. Gleichentags verkaufte die C AG die drei Grundstücke für Fr. …
an die I AG. Die C AG wurde per 1. Januar 2010 an die C
Holding AG verkauft.
Mit Veranlagungsentscheid vom 13. Juli 2010 setzte
die Grundsteuerkommission den steuerpflichtigen Grundstückgewinn, ausgehend von
einem Erwerbspreis von Fr. …, auf Fr. … fest. Die Veranlagung erwuchs
in Rechtskraft.
Eine im Rahmen des Veranlagungsverfahrens betreffend die
direkte Bundessteuer für die Steuerperiode vom 1.1.–31.12.2009 durchgeführte
Untersuchung zeigte jedoch auf, dass die Grundstücke einen deutlich höheren
Wert als den angegebenen Kaufpreis aufwiesen, weshalb beim Reingewinn der C AG
am 5. August 2014 eine Aufrechnung vorgenommen wurde. Nach erhobener
Einsprache gelangte die C AG an das Steuerrekursgericht.
Am 10. April 2015 teilte die Grundsteuerkommission
der C AG die Eröffnung eines Nachsteuer- und Bussenverfahrens bezüglich
der Handänderungen mit. Das Verfahren wurde jedoch umgehend wieder sistiert, um
den Entscheid des Steuerrekursgerichts über die direkte Bundessteuer
abzuwarten.
Mit Entscheid vom 31. Oktober 2017 rechnete das
Steuerrekursgericht der C AG aufgrund des unterpreislichen Verkaufs der
Grundstücke eine verdeckte Gewinnausschüttung von Fr. … bei ihrem
steuerbaren Reingewinn auf. Der Entscheid wurde rechtskräftig.
In der Folge nahm die Grundsteuerkommission das sistierte
Verfahren am 15. August 2018 wieder auf und stellte der C AG die
beabsichtigte Nachsteuer in Aussicht. Mit Veranlagungsentscheid vom 15. Dezember
2020 setzte sie die Nachsteuer auf Fr. … (inkl. Zins) fest.
B.
Die
Grundsteuerkommission wies die hiergegen erhobene Einsprache am 27. April
2021 ab, soweit sie darauf eintrat.
II.
Den hiergegen erhobenen Rekurs hiess das
Steuerrekursgericht am 5. April 2022 gut und hob den Einspracheentscheid
vom 27. April 2021 auf.
III.
Mit Beschwerde vom 10. Mai 2022 gelangte die
Gemeinde A an das Verwaltungsgericht und liess die Gutheissung der Beschwerde
sowie die Wiederherstellung des Einspracheentscheids der Grundsteuerkommission A
vom 27. April 2021 beantragen. Weiter wurde um Zusprache einer
Parteientschädigung ersucht.
Auf die Beschwerdeantwort vom 13. Juni 2022 nahm die
Gemeinde A mit Replik vom 15. Juli 2022 Stellung, woraufhin die C AG
am 16. August 2022 duplizierte. Während das Steuerrekursgericht auf
Vernehmlassung verzichtete, liess sich das kantonale Steueramt nicht vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Mit der Steuerbeschwerde an das
Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in
Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle
Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.
1.2
Das
Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu
beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen
Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt,
das vom Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte
Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle
desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des
Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende
Ermessensfehler, d.
h. auf Ermessenüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).
1.3
Hinsichtlich
der Zuständigkeit gilt, dass die politischen Gemeinden für die Erhebung der
Grundstückgewinnsteuer zuständig sind, wobei die Bestimmungen über die
Staatssteuern sinngemäss gelten, unter dem Vorbehalt abweichender Bestimmungen
in § 206 ff. StG (vgl. § 205 f. StG). Gemäss § 212
StG kann gegen den Entscheid der Gemeindebehörde in Grundsteuerangelegenheiten,
zu denen auch Entscheide über die Grundstückgewinnsteuer zählen, Rekurs beim
Steuerrekursgericht erhoben werden. Anschliessend steht den Steuerpflichtigen
wie auch der Gemeinde die Beschwerde an das Verwaltungsgericht offen (§ 213
StG). Die Vorinstanz war somit zur vorgängigen Beurteilung der Angelegenheit
zuständig und die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist ebenfalls zu
bejahen (vgl. zum Ganzen:
Felix
Richner
et al., Kommentar zum Zürcher
Steuergesetz, StG, 4. A., Zürich 2021, § 162 N. 42
).
2.
2.1
Ergibt sich aufgrund von Tatsachen oder Beweismitteln,
die der Steuerbehörde nicht bekannt waren, dass eine Veranlagung zu Unrecht
unterblieben oder eine rechtskräftige Veranlagung unvollständig ist, oder eine
unterbliebene oder unvollständige Veranlagung auf ein Verbrechen oder ein
Vergehen gegen die Steuerbehörde zurückzuführen ist, wird die nicht erhobene
Steuer samt Zins als
Nachsteuer
eingefordert
(§ 160 Abs. 1 StG). Hat der Steuerpflichtige Einkommen, Vermögen,
Reingewinn oder Eigenkapital in seiner Steuererklärung vollständig und genau
angegeben und haben die Steuerbehörden die Bewertung anerkannt, kann keine
Nachsteuer erhoben werden, selbst wenn die Bewertung ungenügend war (§ 160
Abs. 2 StG). Die betreffenden Bestimmungen finden sich auch in Art. 53
Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der
Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG).
2.2
Auf eine
rechtskräftige Einschätzung darf im Nachsteuerverfahren nur zurückgekommen
werden, wenn sich aufgrund neuer Tatsachen oder neuer Beweismittel ergibt, dass
die Einschätzung unrichtig (entweder überhaupt nicht oder ungenügend)
ausgefallen ist. Die Unkenntnis der Steuerbehörde über das Vorhandensein einer
Tatsache muss daher kausal für die unrichtige Einschätzung gewesen sein.
Unerheblich sind somit Tatsachen, die – wären sie der Steuerbehörde bekannt
gewesen – nicht zu einer anderen Einschätzung geführt hätten. Der
Kausalzusammenhang zwischen der nicht gehörigen Deklaration der
steuerpflichtigen Person und dem Steuerausfall wird nach bundesgerichtlicher
Rechtsprechung unterbrochen, "wenn die Unzuverlässigkeit der
Steuererklärung
und
der ihr beigefügten Belege der Veranlagungsbehörde
bekannt war oder hätte bekannt sein müssen, und von dieser wider besseres
Wissen oder aus Nachlässigkeit nicht beachtet wurde"
(
Felix Richner et al., § 160 N. 19
).
2.3
Neue
Tatsachen und Beweismittel sind solche, welche zwar schon vorher vorhanden
waren; sie wurden der Steuerbehörde aber erst im Nachhinein bekannt. Massgebend
für die Neuheit von Tatsachen ist in der Regel der Aktenstand im Zeitpunkt der
Einschätzung bzw. ˗ genauer ˗ bei Mitteilung derjenigen Entscheidung
(Einschätzungs- oder Rechtsmittelentscheid), die in der Folge rechtskräftig
wurde. Was damals nicht aus den Akten ersichtlich war, gilt als neu (Felix
Richner et al., § 160 N. 21, 25).
2.4
Wird ein
als erheblich erkennbarer Sachverhalt, welcher weder unklar noch unvollständig
ist, im Einschätzungsverfahren nicht weiter abgeklärt, darf die Untersuchung
nicht im Nachsteuerverfahren nachgeholt werden. Die Einschätzungsbehörde hat
jedoch nur Nachforschungen anzustellen bei konkreten Anhaltspunkten, die gegen
die Angaben in der Steuererklärung sprechen. Die Unklarheit oder
Unvollständigkeit des als erheblich erkennbaren Sachverhalts muss
offensichtlich sein, das heisst in die Augen springen. Die versäumte
Sachverhaltsabklärung bedingt eine grobe Missachtung der Untersuchungspflicht
durch die Einschätzungsbehörde, die den Kausalzusammenhang zwischen der
ungenügenden Deklaration und der ungenügenden Einschätzung unterbricht (Richner
et al., § 160 N. 21, 25, 32).
3.
3.1
Streitgegenstand
des Verfahrens bildet nach Ansicht der Vorinstanz eine Bewertungsfrage über den
Verkehrswert dreier Liegenschaften. Der betreffende Wert sei im Zeitpunkt des Liegenschaftenverkaufs
wesentlich von der Höhe von Baurechtszinsen abhängig und die seitens der
Pflichtigen vorgelegten Grundlagen für die Bewertung weder unkorrekt noch
unvollständig gewesen. Das Nahestehendenverhältnis der Kaufparteien sei
transparent gewesen. Angesichts der ins Auge springenden Diskrepanz zwischen
dem Kaufpreis und dem Verkehrswert der Grundstücke unter Berücksichtigung der
Baurechtszinse hätte es an der Vorinstanz gelegen, eine Untersuchung zu führen
und den vereinbarten Verkaufspreis entweder selber oder durch einen
beigezogenen Fachmann einer Überprüfung zu unterziehen, um zu klären, ob der
Drittvergleich eingehalten worden sei. Daran ändere eine von der Pflichtigen
eingereichte Verkehrswertschätzung nichts, da diese eine blosse
Meinungsäusserung der Pflichtigen darstelle, auf welche die Beschwerdegegnerin
nicht einfach hätte abstellen dürfen. Ein solches Verhalten stelle eine schwere
Missachtung der Untersuchungspflicht dar. Die Mängel der Verkehrswertschätzung
seien ohne Weiteres ersichtlich gewesen, zumal die Veranlagung nicht in einem
Massenverfahren erfolgt sei und sich die Frage des Drittvergleichs des
Kaufpreises geradezu aufgedrängt habe. Infolge der Anerkennung der Bewertung
der Pflichtigen habe seitens der Gemeinde keine Nachsteuer mehr erhoben werden
dürfen. Weiter sei ein Hinweis der Pflichtigen auf die im Drittvergleich
überhöhten Baurechtszinsen nicht erforderlich gewesen, da die Zinssätze aus den
Unterlagen hervorgegangen seien. Die als neue Tatsache für die Erhebung des
Nachsteuerverfahrens vorgebrachte Begünstigungsabsicht stelle überdies
lediglich das Motiv des konkret gewählten Vorgehens dar. Die Begünstigung
selber, nämlich der Verkauf der Liegenschaften unter dem erzielbaren Marktwert,
sei demgegenüber aus den Akten im Zeitpunkt der Veranlagung ersichtlich
gewesen, womit dies keine neue Tatsache darstelle.
3.2
Die
Gemeinde lässt ausführen, dass keineswegs eine Bewertungsfrage zu beurteilen
sei, da sich die Grundstückgewinnsteuer nicht nach dem Verkehrswert des
übertragenen Grundstücks richte. Die Parteien müssten sich vielmehr einen über
dem Verkehrswert des Grundstücks liegenden Kaufpreis für die Ermittlung der
Grundstückgewinnsteuer entgegenhalten lassen. Es fehle vorliegend sowohl an
einer Bewertung im Sinn des Gesetzes wie auch an deren Anerkennung durch die
Steuerbehörde, weshalb § 160 Abs. 2 StG nicht anwendbar sei. Im
Zeitpunkt der Einschätzung der Grundstückgewinnsteuer sei der
Grundsteuerkommission nicht bekannt gewesen, dass sich der wirtschaftliche
Gehalt der streitbetroffenen Handänderung nicht im Kaufpreis von Fr. …
erschöpft habe. Das Nahestehendenverhältnis der Vertragsparteien habe allein
noch nicht den Verdacht aufzudrängen vermocht, dass sie einen bloss simulierten
Kaufpreis beurkunden liessen. Hinzu komme, dass eine Verkehrswertschätzung der
Pflichtigen den verurkundeten Kaufpreis zu bestätigen schien. Die Einreichung
dieses Dokuments sowie das Deklarationsverhalten der Pflichtigen an sich seien
irreführend gewesen und hätten eine Garantenstellung begründet, gestützt auf
welche die Pflichtige allfällige Irrtümer der Steuerbehörde hätte ausräumen
müssen. Die Unkenntnis der Steuerbehörde über die mit der Handänderung
erstrebte Begünstigung sei letztlich kausal für die unvollständige Einschätzung
bzw. Unterbesteuerung gewesen. In die Augen springende Unklarheiten oder
Unvollständigkeiten in der Steuererklärung habe es nicht gegeben, weshalb die
Steuerbehörde nicht zwingend habe Verdacht schöpfen müssen. Eine schwere
Missachtung der Untersuchungspflicht durch die Grundsteuerkommission liege
somit nicht vor, weshalb der Kausalzusammenhang nicht unterbrochen und die
Nachsteuererhebung zulässig sei.
4.
4.1
In Bezug
auf das Vorliegen neuer Tatsachen oder neuer Beweismittel ist zunächst die
Auffassung der Vorinstanz zu bestätigen, dass die von der Pflichtigen für die
Einschätzung eingereichten Grundlagen weder unkorrekt noch unvollständig waren.
Die Pflichtige reichte sämtliche für die Berechnung der anfallenden
Grundstückgewinnsteuer erforderlichen Urkunden ein. Aus dem öffentlich
beurkundeten Kaufvertrag vom 17. Dezember 2009 sowie der gleichentags
datierenden Erklärung über die Begründung eines Baurechts als
Eigentümerdienstbarkeit liess sich der jährlich anfallende Baurechtszins von Fr. …
unter Berücksichtigung des vereinbarten Quadratmeterpreises wie auch der
jeweiligen Grundstückfläche sehr einfach berechnen, d.
h. auch ohne Beizug eines steueramtlichen
Revisors. In den von der Pflichtigen eingereichten Unterlagen ebenfalls
ersichtlich war die vereinbarte Laufdauer des Baurechts bis ins Jahr 2059.
Angesichts der beiden vorgenannten Faktoren – jährlicher Baurechtszins und
Laufzeit des Baurechts – war der für die Grundstücke vereinbarte Kaufpreis von Fr. …
offensichtlich untersetzt. Um ein simuliertes Rechtsgeschäft handelte es sich
hingegen nicht, da die Parteien den Kaufvertrag effektiv wie beurkundet vollzogen
haben und dies auch ihrem tatsächlichen Willen entsprach. Vor diesem
Hintergrund muss die von der Beschwerdeführerin beanstandete, (angeblich) im
Zeitpunkt der Veranlagung noch nicht bekannte Begünstigungsabsicht verneint
werden. Eine Begünstigungsabsicht ist ein rein subjektiver Zustand, welcher
sich objektiv manifestieren muss, um überhaupt erst von Dritten wahrgenommen
werden zu können. Die Manifestation einer entsprechenden Absicht war vorliegend
aus den der Steuererklärung beigefügten Unterlagen ersichtlich. Das von den
Parteien gewählte Vorgehen war ferner zulässig, da die Festsetzung der hohen
Baurechtszinse gegen keine Rechtsnorm verstiess. Von einem irreführenden
Deklarationsverhalten der Pflichtigen, welches gar eine Garantenstellung ihrerseits
begründet hätte, kann unter diesen Umständen keine Rede sein.
4.2
Eine
Irreführung ist der Pflichtigen auch nicht aufgrund der Einreichung eines
Verkehrswertgutachtens vorzuwerfen. Zunächst wurde dieses rund drei Monate vor
Errichtung der infrage stehenden Baurechte erstellt, was mit Blick auf das
hervorgehobene Datum auf der Titelseite klar erkennbar war. Aufgrund der bis
zum Zeitpunkt der Beurteilung vergangenen Zeitspanne wäre es an der Pflichtigen
gelegen zu prüfen, ob sich die Verhältnisse zwischenzeitlich wesentlich
verändert haben, was vorliegend der Fall war. Die Vorinstanz zeigte überdies
korrekt offenkundige Unstimmigkeiten des Gutachtens auf. So wurde bei der
Bewertung des Landwerts des Grundstücks Kat.-Nr. 02 der berechnete Barwert
der Baurechtszinsen fälschlicherweise als wertvermindernd subtrahiert, statt
addiert. Beim Grundstück Kat.-Nr. 01 wurde der Wert zwar addiert, hingegen
wurde nicht die gesamte Grundstückfläche für die Barwertberechnung des
Baurechts berücksichtigt. Beim Grundstück Kat.-Nr. 03 fehlte schliesslich
die Berücksichtigung eines zusätzlichen, neu zu begründenden Baurechts. Das
Gutachten war somit qualifiziert falsch. Da das Dokument jedoch nicht
irreführend war, oblag der Pflichtigen keine Pflicht, die Behörde über
allfällige Irrtümer aufzuklären. Selbst wenn das Gutachten für die Berechnung
der Grundstückgewinnsteuer letztlich irrelevant gewesen sein sollte, kann der
Pflichtigen durch dessen Einreichung kein Vorwurf gemacht werden, denn es darf
und muss von einer Fachbehörde respektive einem Fachgremium erwartet werden,
relevante von irrelevanten Unterlagen unterscheiden zu können.
4.3
Bedeutsam
ist weiter das Nahestehendenverhältnis zwischen den Parteien, welches eine
Drittvergleichsprüfung geradezu aufgedrängt hat. Das Unterlassen einer
entsprechenden Prüfung durch die Beschwerdeführerin erstaunt insbesondere
deswegen, weil der zuständige Steuersekretär gemäss einer E-Mail vom 9. Juni
2010 am selben Tag zwei gleichartige Verkäufe geprüft hat. Beim Verkauf
zwischen der F AG und dem Mehrheitsaktionär K betreffend die Liegenschaft 07
an der J-Strasse wurde den Parteien eine Drittvergleichsprüfung in Aussicht
gestellt, da der Verkauf nicht an eine aussenstehende Drittperson erfolgt sei.
Beim vorliegend bedeutsamen Verkauf zwischen der F AG und der vom
Mehrheitsaktionär beherrschten I AG wurde eine Drittvergleichsprüfung
hingegen unterlassen. Stattdessen wurde in der E-Mail vom 9. Juni 2010
festgehalten, die eingereichten Unterlagen seien geprüft worden und der
Kaufpreis von Fr. … könne anhand der erstellten Expertise nachvollzogen
werden und erscheine als plausibel. Die Beschwerdeführerin hat es folglich
offenkundig verpasst, den Sachverhalt aufgrund des Nahestehendenverhältnis
näher abzuklären. Dass eine entsprechende Abklärung erforderlich gewesen wäre,
hätte sich ihr aufgrund der vorgelegenen Urkunden ohne Weiteres erschliessen sollen.
Eine interne datierte Notiz der Beschwerdeführerin bezeugt, dass der
ungewöhnlich tiefe vereinbarte Kaufpreis auch tatsächlich von der Gemeinde
infrage gestellt worden ist. Da die Behörde trotz der dargelegten Umstände auf
eine nähere Prüfung und/oder eine Untersuchung verzichtet hat, muss ihr eine
grobe Verletzung ihrer Untersuchungspflicht vorgeworfen werden.
4.4
Die
Tatsache, dass es sich bei der Einschätzungsbehörde um ein kommunales Gremium
gehandelt hat, ändert an der vorgenannten Rechtslage nichts. Auch eine
kommunale Behörde hat sich so zu organisieren, dass sie ihre Kernaufgaben
jederzeit ordnungsgemäss wahrnehmen kann. Die infrage stehende Einschätzung
zählte klarerweise zu den Aufgaben des zuständigen Steuersekretärs, womit
zumindest eine Fachperson die Sache beurteilt hat.  Sofern es für eine korrekte
Beurteilung unabdingbar gewesen wäre, durfte von der Beschwerdeführerin
überdies der Beizug einer externen Fachperson erwartet werden.
4.5
Es kann
somit festgehalten werden, dass keine ungenügende Deklaration seitens der
Pflichtigen vorliegt. Überdies muss der Beschwerdeführerin eine grobe
Missachtung der Untersuchungspflicht vorgeworfen werden, was den
Kausalzusammenhang zwischen einer ungenügenden Deklaration und der ungenügenden
Einschätzung ohnehin unterbrechen würde. Eine Nachsteuererhebung gestützt auf
§ 160 Abs. 1 StG ist somit unzulässig.
5.
Eine
Nachsteuer kann auch nicht erhoben werden, wenn der Steuerpflichtige Einkommen,
Vermögen, Reingewinn oder Eigenkapital in seiner Steuererklärung vollständig
und genau angegeben hat und die Steuerbehörden die Bewertung anerkannt haben,
selbst wenn die Bewertung ungenügend war (§ 160 Abs. 2 StG).
Dies bedeutet, dass, sofern Wertangaben seitens der steuerpflichtigen Person
vorlagen, die Unrichtigkeit dieser Angaben im Nachsteuerverfahren nur dann
korrigiert werden kann, wenn
mittels neuer Tatsachen
festgestellt wird,
dass die von der steuerpflichtigen Person gelieferte Grundlage für die
Bewertung bzw. Schätzung unrichtig oder unvollständig war (vgl. Felix Richner
et al., § 160 N. 34). Für eine Nachsteuererhebung bedarf es somit in
jedem Fall neuer Tatsachen, an welchen es nach dem Gesagten mangelt. Gestützt
auf
§ 160 Abs. 2 StG kann daher
ebenfalls keine Nachsteuer erhoben werden
. Bei dieser Ausgangslage kann
die Frage offenbleiben, ob vorliegend überhaupt eine "Bewertung" im
Sinn des Gesetzes vorgelegen hat und ob eine solche allenfalls von der Grundsteuerkommission
anerkannt worden ist.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen.
6.
6.1
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten
der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153
Abs. 4 und § 213 StG).
6.2
6.2.1
Ferner wird die Beschwerdeführerin verpflichtet, der Beschwerdegegnerin
für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung
mit § 152 und § 212 StG bzw. § 17 Abs. 2 VRG in Verbindung
mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Nach § 17 Abs. 2
VRG kann die unterliegende Partei oder Amtsstelle im Verfahren vor
Verwaltungsgericht zu einer angemessenen Entschädigung für die Umtriebe ihres
Gegners verpflichtet werden, wenn a) die rechtsgenügende Darlegung
komplizierter Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand
erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistands rechtfertigte, oder
b) ihre Rechtsbegehren oder angefochtene Anordnung offensichtlich
unbegründet waren.
6.2.2
Die
angemessene Entschädigung ist nach pflichtgemässem Ermessen festzusetzen (vgl.
RB 1998 Nr. 8). Zu beachten ist allerdings § 8 der Gebührenverordnung
des Verwaltungsgerichts vom 3. Juli 2018 (GebV VGr). Gestützt darauf ist
die Parteientschädigung nach der Bedeutung der Streitsache, der Schwierigkeit
des Falls, dem Zeitaufwand und den Auslagen zu bemessen. Ein unnötiger oder
geringfügiger Aufwand wird nicht ersetzt.
6.2.3
Einem bestimmten oder bestimmbaren
Streitwert trägt die 2. Kammer des Verwaltungsgerichts in langjähriger
Praxis bei einer vertretenen Partei durch Heranziehung der Verordnung des
Obergerichts über die Anwaltsgebühren vom 8. September 2010 (AnwGebV)
Rechnung. Die nach dem dort in § 4 Abs. 1 festgelegten Tarif
berechnete Grundgebühr wird für das Beschwerdeverfahren in der Regel auf ein
Drittel herabgesetzt (VGr, 11. November 2020, SB.2020.00088, E. 5;
VGr, 21. Mai 2003, SB.2002.00103 und SB.2002.00104, E. 5b,
veröffentlicht in ZStP 2003, 361), wobei die so ermittelte Entschädigung
bei Vorliegen besonderer Umstände um höchstens die Hälfte über- oder
unterschritten werden kann.
Hat das
Verwaltungsgericht auch über die Parteientschädigung für das Verfahren vor dem
Steuerrekursgericht zu befinden, wird diese in der Regel auf zwei Drittel der
Grundgebühr bzw. auf das Doppelte der Entschädigung für das
verwaltungsgerichtliche Verfahren festgelegt (VGr, 11.  November 2020,
SB.2020.00088; VGr, 26. August 2020, SB.2020.00066, E. 5.2.3), sodass
gesamthaft eine volle Entschädigung geschuldet ist.
Diese Aufteilung
berücksichtigt, dass die Vertretung im ersten wie auch im zweiten gerichtlichen
Verfahren in der Regel deutlich aufwändiger ist.
6.2.4
Der
Beizug eines Rechtsanwalts durch die Beschwerdegegnerin war vorliegend
gerechtfertigt, weshalb eine Parteientschädigung geschuldet ist. Das blosse
Abstellen auf den Streitwert würde jedoch zu einer unverhältnismässig hohen
Parteientschädigung führen. Es gilt auch zu berücksichtigen, dass die
Parteientschädigung für das verwaltungsgerichtliche Verfahren in einem
angemessenen Verhältnis zu jener für das steuerrekursgerichtliche Verfahren
stehen soll. Das Steuerrekursgericht hat die Parteientschädigung auf Fr. 21'000.-
(inkl. Mehrwertsteuer) festgelegt, was unangefochten blieb. Da das
Verwaltungsgericht grundsätzlich davon ausgeht, dass die Vertretung für das
erstinstanzliche Verfahren etwa doppelt so aufwendig ist, rechtfertigt es sich,
die Parteientschädigung für das verwaltungsgerichtliche Verfahren auf Fr. 11'000.-
(gerundet, inkl. Mehrwertsteuer) festzulegen.
7.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der
Zustellung an gerechnet, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005
(BGG) erhoben werden. Die Beschwerde ist bis Ende 2022 an das Schweizerische
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14 und ab 1. Januar 2023 an das
Schweizerische Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern zu
adressieren.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde SB.2022.00027 betreffend Grundstückgewinnsteuer (Nachsteuer) wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  50'000.-- ;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.       70.--
Zustellkosten,
Fr.  50'070.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet,
der Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von
Fr. 11'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann im Sinn der Erwägungen innert 30 Tagen, von der
Zustellung an gerechnet, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Steuerrekursgericht;
c)    das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;
d)    die Dienstabteilung Recht des kantonalen Steueramts.