zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00372 · 2023-03-23 · de

Baubewilligung | Zonenkonformität von Alterswohnungen in der Zone für öffentliche Bauten; 2. Rechtsgang Anwendung des zum Zeitpunkt der erstinstanzlichen Anordnung geltenden Rechts (E. 4.2). In Zonen für öffentliche Bauten können sich auch Liegenschaften von Privaten befinden, die öffentliche Aufgaben erfüllen. Dies umfasst Bauten und Anlagen, die im weitesten Sinn Aufgaben des modernen Leistungs- und Sozialstaats wahrzunehmen helfen, was typischerweise bei Bauten der Fall ist, die der Öffentlichkeit allgemein zugänglich sind. Damit ist allerdings nicht gemeint, dass die Anlage jedermann offenstehen muss. Im Kanton Zürich wird in § 60 Abs. 2 PBG ausdrücklich festgehalten, dass der Bau von Alterswohnungen als öffentliche Aufgabe gilt (E. 4.3.1). Es ist grundsätzlich unerheblich, ob das Gemeinwesen oder Private bei der Aufgabenerfüllung die fragliche Baute oder Anlage betreiben (E. 4.3.2). Wird nach einer Rückweisung der Neuentscheid der unteren Instanz wiederum weitergezogen, so ist grundsätzlich auch die rückweisende Instanz an ihren früheren Entscheid gebunden (E. 4.4.1). Mit der von den Beschwerdeführern gerügten Parkplatzsituation hat sich das Verwaltungsgericht im ersten Rechtsgang eingehend auseinandergesetzt und abschliessend beurteilt, dass die Einwände gegen den betreffenden Grunddienstbarkeitsvertrag respektive gegen die Anzahl Parkplätze nicht verfangen (E. 4.4.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 23.03.2023 VB.2022.00372
Zurich Verwaltungsgericht 23.03.2023 VB.2022.00372
Zurigo Verwaltungsgericht 23.03.2023 VB.2022.00372

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00372
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2022.00372
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.03.2023
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Zonenkonformität von Alterswohnungen in der Zone für öffentliche Bauten; 2. Rechtsgang
Anwendung des zum Zeitpunkt der erstinstanzlichen Anordnung geltenden Rechts (E. 4.2).
In Zonen für öffentliche Bauten können sich auch Liegenschaften von Privaten befinden, die öffentliche Aufgaben erfüllen. Dies umfasst Bauten und Anlagen, die im weitesten Sinn Aufgaben des modernen Leistungs- und Sozialstaats wahrzunehmen helfen, was typischerweise bei Bauten der Fall ist, die der Öffentlichkeit allgemein zugänglich sind. Damit ist allerdings nicht gemeint, dass die Anlage jedermann offenstehen muss. Im Kanton Zürich wird in § 60 Abs. 2 PBG ausdrücklich festgehalten, dass der Bau von Alterswohnungen als öffentliche Aufgabe gilt (E. 4.3.1). Es ist grundsätzlich unerheblich, ob das Gemeinwesen oder Private bei der Aufgabenerfüllung die fragliche Baute oder Anlage betreiben (E. 4.3.2).
Wird nach einer Rückweisung der Neuentscheid der unteren Instanz wiederum weitergezogen, so ist grundsätzlich auch die rückweisende Instanz an ihren früheren Entscheid gebunden (E. 4.4.1). Mit der von den Beschwerdeführern gerügten Parkplatzsituation hat sich das Verwaltungsgericht im ersten Rechtsgang eingehend auseinandergesetzt und abschliessend beurteilt, dass die Einwände gegen den betreffenden Grunddienstbarkeitsvertrag respektive gegen die Anzahl Parkplätze nicht verfangen (E. 4.4.2).
Abweisung.
Stichworte:
ALTERSWOHNUNG
BINDUNG AN RÜCKWEISUNGSENTSCHEID
ÖFFENTLICHE AUFGABEN
ZONE FÜR ÖFFENTLICHE BAUTEN
ZONENKONFORMITÄT
ZWEITER RECHTSGANG
Rechtsnormen:
Art. 98 KV
§ 60 Abs. I PBG
§ 60 Abs. II PBG
§ 52 VRG
§ 64 Abs. I VRG
§ 64 Abs. II VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2022.00372
Urteil
der 1. Kammer
vom
23. März 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter José Krause,
Gerichtsschreiberin Regina Meier.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
vertreten durch C,
alle vertreten durch RA D,
Beschwerdeführer,
gegen
1.    Institution E, vertreten durch RA F,
2.    Baubehörde Meilen,
Beschwerdegegnerinnen,
und
Baudirektion Kanton Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 11. Februar 2020 erteilte die
Baubehörde Meilen der Institution E die Bewilligung für den Neubau eines
Mehrzweckgebäudes mit Kirchgemeinderäumen, Alterswohnungen, Kinder- bzw.
Jugendräumen und einer Kindertagesstätte auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an
der G-Strasse 02 in Meilen. Zugleich wurde die Gesamtverfügung der
Baudirektion des Kantons Zürich vom 13. Juni 2019 betreffend biologisch
belasteten Standort (Neobiota) eröffnet.
II.
Dagegen erhoben H, A, I, J, K, L sowie B mit Eingabe vom
19. März 2020 Rekurs beim Baurekursgericht das Kantons Zürich und
beantragten die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses, die teilweise
Aufhebung der Gesamtverfügung sowie die Verweigerung der nachgesuchten
Baubewilligung. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom 29. September
2020 gut und hob den Beschluss vom 11. Februar 2020 auf; hinsichtlich der
Gesamtverfügung vom 13. Juni 2019 schrieb es das Verfahren als
gegenstandslos geworden ab.
III.
Gegen diesen Entscheid erhob die Institution E mit
Eingabe vom 2. November 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des
Kantons Zürich und beantragte
die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids sowie die Bestätigung der nachgesuchten Bewilligungen.
Mit Urteil vom 16. September 2021 hiess das Verwaltungsgericht die
Beschwerde gut, da die vor Baurekursgericht noch nicht vorliegende
grundbuchliche Sicherung der Pflichtparkplätze zwischenzeitlich nachgeholt
worden war, hob den vorinstanzlichen Entscheid auf und wies die Sache zur Beurteilung
der vom Baurekursgericht noch nicht behandelten Rügen an dasselbe zurück.
IV.
Im zweiten Rechtsgang beantragten die Rekurrierenden
wiederum die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses, die teilweise Aufhebung
der Gesamtverfügung sowie die Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung.
Mit Entscheid vom 10. Mai 2022 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.
V.
Gegen diesen Entscheid erhoben A und B am 20. Juni
2022 Beschwerde beim V
erwaltungsgericht des
Kantons Zürich und beantragten unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl.
MWST) die
Aufhebung des angefochtenen Beschlusses, die teilweise
Aufhebung der Gesamtverfügung sowie die Verweigerung der nachgesuchten
Baubewilligung. In prozessualer Hinsicht seien sämtliche Vorakten beizuziehen
und betreffend die Frage der Anzahl Parkplätze ein Augenschein durchzuführen,
soweit es nicht möglich sei, auf das baurekursgerichtliche Augenscheinprotokoll
aus dem ersten Rechtsgang abzustellen.
Mit Eingabe vom 8. Juli 2022 verzichtete die
Baudirektion des Kantons Zürich auf eine Stellungnahme. Das Baurekursgericht
reichte am 11. Juli 2022 sämtliche Vorakten ein und beantragte ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baubehörde Meilen
beantragte am 12. Juli 2022 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführer. Entsprechendes beantragte die Institution E mit
Beschwerdeantwort vom 22. August 2022. Mit Replik vom 26. September
2022 hielten A und B an ihren Rechtsbegehren fest. Die Institution E verzichtete
in der Folge mit Eingabe vom 30. September 2022 auf eine weitere
Stellungnahme. Die Baubehörde Meilen und die Baudirektion liessen sich nicht
mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch
die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
Das streitbetroffene
Grundstück
Kat.-Nr. 01
lag gemäss
der zum Bewilligungszeitpunkt in Kraft stehenden Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Meilen (BZO) fast vollständig in der Zone für öffentliche Bauten Oe;
ein kleiner Teil der nordwestlichen Ecke war der Industriezone I 9.0
zugehörig. Gemäss der – insoweit – per 1. Oktober 2021 in Kraft getretenen
BZO liegt das gesamte Baugrundstück in der Zentrumszone Z 4.5 mit
Sonderbauvorschriften. Das Grundstück wird nördlicherseits von der M-Strasse
und östlicherseits von der G-Strasse umfahren; südlich trennt ein schmales
unüberbautes Grundstück die Parzelle vom Gleisfeld. Von Westen grenzen die
Grundstücke
Kat.-Nrn. 03 und 04 an das Baugrundstück
.
Die Bauherrschaft plant den
Ersatzneubau eines Mehrzweckgebäudes mit Kirchgemeinderäumen, Alterswohnungen,
Kinder- bzw. Jugendräumen und einer Kindertagesstätte. Auf dem Baugrundstück
selbst sind fünf Fahrzeugabstellplätze vorgesehen; neun weitere werden auf der
benachbarten Parzelle Kat.-Nr. 04 erstellt.
3.
In prozessualer Hinsicht
beantragen die Beschwerdeführer
betreffend die Frage der Anzahl
Parkplätze
zunächst die Durchführung eines
Augenscheins. Da dies jedoch im vorliegenden Verfahren ausserhalb des
Streitgegenstands liegt (s. unten E. 4.4.2), erübrigt sich das Begehren.
4.
In materieller Hinsicht bestreiten die Beschwerdeführer
die Zonenkonformität der projektierten Alterswohnungen (… mit Verweisen auf …
sowie auf die beschwerdeführerischen Eingaben im ersten Rechtsgang vor dem
Verwaltungsgericht) und rügen mit Blick auf die Anzahl Parkplätze und die
Verkehrssicherheit eine mangelhafte Erschliessung.
4.1
Im
Hinblick auf die Frage der Zonenkonformität machen die Beschwerdeführer
zusammengefasst geltend, die Zone für öffentliche Bauten diene der Wahrnehmung
öffentlicher Aufgaben, weshalb darin keine Alterswohnungen erstellt werden
dürften. Alterswohnungen seien nur in Wohnzonen zonenkonform; in der Zone für
öffentliche Bauten dürften nur allgemeinzugängliche Gebäude erstellt werden.
Zudem sei es unzulässig, dass die private Beschwerdegegnerin eine öffentliche
Aufgabe wahrnehme, indem sie Alterswohnungen erstelle; sie habe hierfür keinen
Leistungsauftrag erhalten bzw. es sei keine entsprechende Aufgabenübertragung
im Sinn von Art. 98 der Kantonsverfassung
vom 27. Februar 2005 (
KV) erfolgt. Weiter sei
nicht gewährleistet, dass in den – sich in einem turmartigen Hochbau
befindlichen – Wohnungen tatsächlich nur Personen im Pensionsalter wohnen
würden. Darum handle es sich gar nicht um richtige Alterswohnungen, weshalb die
Wohnungen umso weniger in der Zone für öffentliche Bauten erstellt werden
dürften. Ausserdem entspreche der
Wohnungsbau
nicht dem Vereinszweck der privaten Beschwerdegegnerin.
4.2
Wie
vorstehend in E. 2 ausgeführt, liegt das streitgegenständliche
Baugrundstück seit der Revision der BZO Meilen im Jahr 2021 in der
Zentrumszone. Bezüglich der Frage des anzuwendenden Rechts ist allerdings
grundsätzlich davon auszugehen, dass im Rechtsmittelverfahren die Rechtslage im
Zeitpunkt der erstinstanzlichen Anordnung massgebend ist (Marco Donatsch in:
Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], § 20a N. 24). Eine Ausnahme hiervon, namentlich ein
Vorliegen zwingender Gründe für die Berücksichtigung des neuen Rechts, ist
nicht ersichtlich (s. hierzu Donatsch, a.a.O., § 20a N. 25). Folglich
ist auf die Rechtslage von vor dem 1. Oktober 2021 abzustellen bzw. die
Zonenkonformität gemäss den Regeln für die Zone für öffentliche Bauten zu
beurteilen. Gegenteiliges machen die Beschwerdeführer denn im vorliegenden
Verfahren auch nicht mehr geltend. Allerdings sind Wohnnutzungen und mithin
auch Alterswohnungen in Zentrumszonen ohnehin grundsätzlich zonenkonform (§ 51
Abs. 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 [PBG]; vgl. auch VGr, 27. Februar 2020, VB.2019.00366, E. 4.2
mit weiteren Hinweisen). Die Frage nach einer allfälligen negativen Vorwirkung
erübrigt sich somit.
4.3
4.3.1
Gemäss § 60 Abs. 1 PBG können einer Zone für öffentliche Bauten
Grundstücke zugewiesen werden, die von ihren Eigentümern zur Erfüllung
öffentlicher Aufgaben benötigt werden. In § 60 Abs. 2 PBG wird sodann
festgehalten, dass auch der Bau von Alterswohnungen als öffentliche Aufgabe
gilt. Zonen für öffentliche Bauten können nicht nur Grundstücke des Bundes, des
Kantons, von Zweckverbänden und der Gemeinden umfassen, sondern auch
Liegenschaften von privaten Institutionen, welche öffentliche Aufgaben
erfüllen. Dies umfasst Bauten und Anlagen, die im weitesten Sinn Aufgaben des
modernen Leistungs- und Sozialstaats wahrzunehmen helfen (
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 162).
Solches ist typischerweise der Fall bei Bauten, die der Öffentlichkeit
allgemein zugänglich sind. Damit ist allerdings nicht gemeint, dass die Anlage
jedermann offenstehen muss; der Zugang kann rechtlich oder faktisch
eingeschränkt werden (Bernhard Waldmann, Zonen für öffentliche Bauten und
Anlagen, BR 2003 S. 87 ff.).
In der Lehre wird die Auffassung vertreten, dass am Bau von
Alterswohnungen grundsätzlich ein sozialpolitisches Interesse besteht, weshalb
entsprechende Bauten als öffentliche zu gelten haben, unabhängig davon, ob das
kantonale Recht dies ausdrücklich statuiert – so wie dies allerdings im Kanton
Zürich in § 60 Abs. 2 PBG festgehalten ist. Daran vermag auch der
Umstand nichts zu ändern, dass dieselben Bauten in einer Wohnzone ebenfalls
zonenkonform wären (Petra Krieg, Zulässige Nutzungen in der Zone für öffentliche
Bauten und Anlagen [§ 60 PBG], PBG 2008/2 S. 48 ff.; Waldmann,
a.a.O., S. 89 mit weiteren Hinweisen). Die Beschwerdeführer vermögen mit
ihrem Vorbringen nicht durchzudringen, wonach
Alterswohnungen nur in
Wohnzonen zonenkonform seien und in der Zone für öffentliche Bauten nur allgemeinzugängliche
Gebäude erstellt werden dürfen.
4.3.2
Wie vorstehend ausgeführt, finden sich in Zonen für öffentliche Bauten auch
Grundstücke von Privaten, die öffentliche Aufgaben wahrnehmen. Es ist
grundsätzlich unerheblich, ob das Gemeinwesen oder Private bei der
Aufgabenerfüllung die fragliche Baute oder Anlage betreiben (Krieg, a.a.O., S. 48).
Gemäss Weisung und Antrag des Regierungsrats vom 11. Oktober 1989 zur
Änderung des Planungs- und Baugesetzes, mit welcher die heutige Fassung von § 60
PBG Aufnahme ins Gesetz fand, werden öffentliche Aufgaben nach der Richtplanung
ausdrücklich auch von Trägern ohne öffentlich-rechtlichen Status wahrgenommen
(ABl 1989 S. 52 ff., S. 1753). Somit können die
Beschwerdeführer aus dem Rückgriff auf Art. 98 KV nichts zu ihren Gunsten
ableiten.
4.3.3
Ausserdem bringen die Beschwerdeführer vor, es sei nicht gesichert, dass in
den fraglichen Wohnungen tatsächlich nur Personen im Pensionsalter wohnen
würden. Die Baubehörde Meilen hält dem jedoch zu Recht entgegen, dass
allfällige Vollzugsprobleme die materiellen Rechtsnormen nicht entgegen den
Intentionen des Gesetzgebers abzuändern vermögen. Zudem ist mit der Vorinstanz
festzuhalten, dass die Baubewilligung ausdrücklich für die Erstellung von
Alterswohnungen erteilt worden ist. Insoweit liegt eine öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung vor bzw. würde sich eine Nutzung durch jüngere Personen als
nicht zonenkonform erweisen.
Ebenso wenig dringen die
Beschwerdeführer mit dem Vorbringen durch, das Bauprojekt sei
"turmartig", zumal sie nicht geltend machen, das Vorhaben verstosse
durch seine Höhe oder Ausgestaltung gegen baurechtliche Normen; solches ergibt
sich denn auch nicht aus den Akten.
Festzuhalten ist schliesslich,
dass die zivilrechtliche Frage, ob der Bau von Alterswohnungen dem Vereinszweck
der privaten Beschwerdegegnerin entspricht, mangels Zuständigkeit nicht
Gegenstand des vorliegenden Verwaltungsgerichtsverfahrens sein kann. Auf die
diesbezüglichen Rügen der Beschwerdeführer ist nicht einzugehen.
4.3.4
Zusammengefasst erweist sich das Bauvorhaben in der Zone für öffentliche
Bauten als zonenkonform.
4.4
Weiter rügen die Beschwerdeführer wie im ersten Rechtsgang
die Parkplatzsituation im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben.
4.4.1
Gemäss § 64 Abs. 1 VRG kann das Verwaltungsgericht die
Angelegenheit zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückweisen,
insbesondere wenn mit der angefochtenen Anordnung nicht auf die Sache
eingetreten oder der Tatbestand ungenügend festgestellt wurde. § 64 Abs. 2
VRG hält fest, dass im Verwaltungsverfahren neue tatsächliche Behauptungen und
die Bezeichnung neuer Beweismittel zulässig sind. Dem neuen Entscheid ist die
rechtliche Beurteilung zugrunde zu legen, mit der die Rückweisung begründet
wurde.
Wird nach einer Rückweisung der Neuentscheid der unteren
Instanz wiederum weitergezogen, so ist grundsätzlich auch die rückweisende
Instanz an ihren früheren Entscheid gebunden (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 64
N. 22 ff.; BGE 143 III 290 E. 1.5). Die Bindungswirkung entfällt
lediglich, wenn seit dem Rückweisungsentscheid eine Rechts- oder Praxisänderung
erfolgte oder eine (bis dahin ungeklärte) Rechtsfrage vom Bundesgericht
abweichend beurteilt worden ist. Der Gesetzeswortlaut von § 64 Abs. 2
VRG, der neue tatsächliche Behauptungen und neue Beweismittel uneingeschränkt
zulässt, ist nach der Praxis des Verwaltungsgerichts zu weit gefasst.
Ungeachtet der Regelung von § 52 VRG sind neue Tatsachenbehauptungen und
Beweisanträge zu Streitfragen, die im Rückweisungsentscheid abschliessend
behandelt wurden, unzulässig (Donatsch, a.a.O., § 64 N. 17, 23 f.).
4.4.2
Mit der von den Beschwerdeführern gerügten Parkplatzsituation hat sich das
Verwaltungsgericht im ersten Rechtsgang eingehend auseinandergesetzt und
abschliessend beurteilt, dass die Einwände gegen den betreffenden
Grunddienstbarkeitsvertrag respektive gegen die Anzahl Parkplätze nicht
verfangen (VGr, 16. September 2021, VB.2020.00760, E. 4.3). Eine
Rechts- oder Praxisänderung ist diesbezüglich in der Zwischenzeit nicht
erfolgt. Mithin ist auf die beschwerdeführerischen Rügen zur Parkplatzsituation
und den Beweisantrag, einen Augenschein durchzuführen, nicht einzugehen. Soweit
die Beschwerdeführer über die Frage der Parkplätze hinausgehend eine
ungenügende Verkehrssicherheit rügen möchten, erweisen sich ihre Vorbringen als
zu wenig substanziiert; mangelhafte Wendemöglichkeiten oder andere die
Verkehrssicherheit beeinträchtigende Umstände ergeben sich zudem auch nicht aus
den Akten.
4.5
Nach dem
Gesagten ist die Beschwerde insgesamt als unbegründet abzuweisen.
5.
5.1
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens den
Beschwerdeführern aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung ist ihnen nicht zuzusprechen.
Vielmehr sind sie zur Ausrichtung einer angemessenen Parteientschädigung an die
private Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).
5.2
Obsiegenden
grösseren Gemeinwesen wird bloss ausnahmsweise eine Parteientschädigung
zugesprochen, wenn ausserordentliche Bemühungen nötig waren, welche über das
hinausgehen, wofür das betreffende Gemeinwesen organisatorisch eingerichtet ist
(Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 54). Der Aufwand vor der zweiten
Rechtsmittelinstanz blieb für die Beschwerdegegnerin 2 jedoch relativ
bescheiden, obgleich sie eine anwaltliche Vertretung beizog und sich die
beschwerdeführerischen Rechtsschriften umfangmässig nur noch knapp im Rahmen
des mit Blick auf den Streitgegenstand Angemessenen bewegen; zudem sind
Gemeinwesen in Konstellationen, in denen sich private Parteien mit gegensätzlichen
Begehren gegenüberstehen, praxisgemäss nicht entschädigungsberechtigt (Plüss,
Kommentar VRG, § 17 N. 100).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    240.--
Zustellkosten,
Fr. 7'240.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung je zur
Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführer werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung
verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 3'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.