zh_verwaltungsgericht · VB.2005.00006 · 2005-02-23 · de

Baubewilligung | Legitimation zum Nachbarrekurs. Verletzung von Abstandsvorschriften. Ein Nachbar ist grundsätzlich zur Rüge legitimiert, ein Bauvorhaben sprenge den Rahmen der Bestandesgarantie von § 357 Abs. 1 PBG und sei als Neubau nicht bewilligungsfähig. Wenn durch einen Neubau anstelle eines abstandswidrigen Altbaus eine Abstandsverletzung perpetuiert wird, so stellt dies für den von der Abstandsverletzung betroffenen Nachbarn einen Nachteil dar. Zu Unrecht ist die Vorinstanz auf den Rekurs des Beschwerdeführers nicht eingetreten (E. 3). Der Abbruch und versetzte Wiederaufbau der Südwest- und Nordwestfassade wurde mit der ergänzenden Baubewilligung nicht bewilligt. Es besteht auch keine Vertrauensgrundlage des privaten Beschwerdegegners, dass er diese Arbeiten gestützt auf diesen Beschluss hätte ausführen dürfen (E. 4). Gutheissung. Rückweisung an den Gemeinderat (E. 5).

Zürich Verwaltungsgericht 23.02.2005 VB.2005.00006
Zurich Verwaltungsgericht 23.02.2005 VB.2005.00006
Zurigo Verwaltungsgericht 23.02.2005 VB.2005.00006

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00006
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2005.00006
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.02.2005
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Legitimation zum Nachbarrekurs. Verletzung von Abstandsvorschriften.
Ein Nachbar ist grundsätzlich zur Rüge legitimiert, ein Bauvorhaben sprenge den Rahmen der Bestandesgarantie von § 357 Abs. 1 PBG und sei als Neubau nicht bewilligungsfähig. Wenn durch einen Neubau anstelle eines abstandswidrigen Altbaus eine Abstandsverletzung perpetuiert wird, so stellt dies für den von der Abstandsverletzung betroffenen Nachbarn einen Nachteil dar. Zu Unrecht ist die Vorinstanz auf den Rekurs des Beschwerdeführers nicht eingetreten (E. 3). Der Abbruch und versetzte Wiederaufbau der Südwest- und Nordwestfassade wurde mit der ergänzenden Baubewilligung nicht bewilligt. Es besteht auch keine Vertrauensgrundlage des privaten Beschwerdegegners, dass er diese Arbeiten gestützt auf diesen Beschluss hätte ausführen dürfen (E. 4). Gutheissung. Rückweisung an den Gemeinderat (E. 5).
Stichworte:
ABBRUCH
ABSTANDSVORSCHRIFT
ÄNDERUNGSPLAN
ANZEIGEVERFAHREN
BAUGESUCHSAKTEN
BAUSTOPP
BESTANDESGARANTIE
BESTEHEND
DISPOSITIV
GRENZABSTAND
LEGITIMATION
MAUER
NEUBAU
NICHTEINTRETEN
VERFÜGUNGSADRESSAT
Rechtsnormen:
Art. 5 Abs. III BV
Art. 9 BV
§ 341 PBG
§ 357 Abs. I PBG
§ 357 Abs. V PBG
§ 64 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
A.
Der
Gemeinderat X erteilte am 7. April 2003 C die baurechtliche Bewilligung
für einen Um- und Anbau am Wohnhaus Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
an der L-Strasse in X. Die Baubewilligung erfolgte unter anderem unter der
Auflage, vor Baubeginn Abänderungspläne über die Reduktion der Gesamtstärke der
Fassadenverkleidung einzureichen und bewilligen zu lassen (Dispositivziffer 1.2.1).
Am 14. Juli 2003 bewilligte der Gemeinderat im Anzeigeverfahren die
Abänderungspläne bezüglich Wandaufbau.
Mit Beschluss vom 26. Januar 2004 hielt der
Gemeinderat X fest, eine Kontrolle vor Ort habe ergeben, dass Gebäudeteile ohne
Bewilligung abgebrochen worden seien; konkret seien Decken teilweise beseitigt
und ein Teil der Südwest- und die ganze Nordwestfassade abgebrochen worden. Er
verfügte demzufolge einen Baustopp und forderte die Bauherrschaft auf,
Abänderungspläne einzureichen und bewilligen zu lassen, in welchen die Abweichungen
von den bewilligten Plänen dargestellt sind.
B.
Am 24. Mai
2004 hob der Gemeinderat X den am 26. Januar 2004 angeordneten Baustopp
auf, nahm Vormerk von der Erfüllung der Bedingung Dispositivziffer 1.2.2
(recte: Ziff. 1.2.1) der Bewilligung vom 7. April 2003 und erteilte C
die Bewilligung für die Abänderungspläne im Sinn der Erwägungen. In den
Erwägungen hielt der Gemeinderat fest, eine genaue Überprüfung der bisher
bewilligten Änderungen habe gezeigt, dass der Abbruch der Fassaden im
Abstandsbereich bereits mit Beschluss vom 14. Juli 2003 rechtskräftig
bewilligt worden sei. Die Abweichung von den bewilligten Plänen und die Prüfung
der Baubewilligungsfähigkeit beschränke sich damit auf den Ersatz der Decken.
II.
Gegen den Beschluss des Gemeinderats X vom 24. Mai
2004 erhob A am 2. Juli 2004 Rekurs an die Baurekurskommission I und
beantragte, den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die nachgesuchte
Bewilligung zu verweigern; demzufolge sei vom Bauherrn ein namentlich den
ordentlichen Abstandsvorschriften entsprechendes Projekt zur Bewilligung
einzugeben.
Die Baurekurskommission I trat mit Entscheid vom
19. November 2004 auf den Rekurs nicht ein.
III.
Mit Beschwerde vom 12. Januar 2005 liess A dem
Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid und den Beschluss des
Gemeinderats X vom 24. Mai 2004 aufzuheben und vom privaten Beschwerdegegner
zu verlangen, ein namentlich den ordentlichen Abstandsvorschriften
entsprechendes Projekt zur Bewilligung einzugeben; eventuell sei die Vorinstanz
anzuweisen, materiell zu entscheiden, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Gegenpartei.
Der private Beschwerdegegner beantragte für den Fall, dass
das Verwaltungsgericht direkt einen Sachentscheid fällt, Abweisung der
Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des
Beschwerdeführers; bezüglich des Eventualbegehrens verzichtete der private
Beschwerdegegner auf einen Antrag in der Sache. Die Baurekurskommission I
am 1. Februar 2005 und der Gemeinderat X am 27. Januar 2005 beantragten
Abweisung der Beschwerde; Letzterer schloss zudem auf die Zusprechung einer
Parteientschädigung.
Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen
wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Streitgegenstand des verwaltungsgerichtlichen
Beschwerdeverfahrens bildet vorab die Frage, ob die Baurekurskommission zu
Recht auf den Rekurs des Beschwerdeführers nicht eingetreten ist. Der formell
unterlegene Rekurrent ist befugt, den Nichteintretensentscheid mit Beschwerde
beim Verwaltungsgericht anzufechten und geltend zu machen, die Vorinstanz sei
zu Unrecht auf sein Rechtsmittel nicht eingetreten (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
2. A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19–28 N. 98).
1.1
Die
Baurekurskommission hielt in ihrem Entscheid vom 19. November 2004 vorab
fest, der Rekurs könne als rechtzeitig gelten. Denn mit Beschluss vom 14. Juli
2003 sei dem Rekurrenten mitgeteilt worden, dass dem privaten Rekursgegner die
Bewilligung für den Änderungsplan im Anzeigeverfahren erteilt werde. Aus dem
Wortlaut des Dispositivs dieses Beschlusses habe der Rekurrent nach Treu und
Glauben schliessen dürfen, der private Rekursgegner habe in Erfüllung einer
Auflage in der Stammbewilligung die Stärke der vorgesehenen Aussenisolation von
30 cm auf 15 cm reduziert. Für den Rekurrenten habe kein Anlass
bestanden, die bewilligten Pläne anzuschauen, und er habe nicht wissen können
oder müssen, dass der Abriss und der Ersatz der Nordwest- und eines Teils der
Südwestfassade geplant gewesen sei. Durch die Nichtanfechtung jenes Beschlusses
vom 14. Juli 2003 habe der Rekurrent sein Rekursrecht bezüglich der
Versetzung der Mauer nicht verwirkt. Als Eigentümer des im Westen an das
Bauareal angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 03 sei er aber nicht
automatisch zur Rekurserhebung befugt. Vielmehr bleibe hinsichtlich der
Legitimation des Rekurrenten zu prüfen, ob ihm die Gutheissung des Rekurses
faktische oder rechtliche Vorteile bringe. Er beantrage die Aufhebung der
baurechtlichen Bewilligung für die Rückversetzung der Nordwest- und eines Teils
der Südwestfassade. Der private Rekursgegner habe im Zeitpunkt der Entfernung
der Wände auf den Bestand einer rechtskräftigen Baubewilligung vertrauen
dürfen. Nachdem auf dem mit einem Bewilligungsstempel versehenen Plan
"Fassadenschnitt" aus dem Vermerk "Wandkons­truktion: …
Mauerwerk bestehend und ergänzt (bei Südwest- und Nordwestfassade neu erstellt
und zurückversetzt)" das Vorhaben klar ersichtlich gewesen sei, habe der
private Rekursgegner nach Treu und Glauben davon ausgehen dürfen, ihm sei die
baurechtliche Bewilligung für den Abriss und den Wiederaufbau unter
gleichzeitiger Rückversetzung der Wände genehmigt worden. Dass er unter diesen
Voraussetzungen zum Abriss der Mauer geschritten sei, dürfe ihm nicht zum
Nachteil gereichen. Der Rekurrent dürfe mit anderen Worten keinen Vorteil aus
dem unklaren Wortlaut des Beschlusses ziehen. Das Vertrauen des privaten
Rekursgegners in den gemeinderätlichen Beschluss vom 14. Juli 2003 sei zu
schützen. Hätte der Rekurrent diesem Beschluss dieselbe Bedeutung beimessen
müssen wie der private Rekursgegner und hätte er zu jenem Zeitpunkt bereits
Rekurs erhoben, wäre die fragliche Mauer bei Rekurserhebung noch gestanden. Vor
diesem Hintergrund hätte der Rekurrent geltend machen können, der Abriss und
Wiederaufbau der Nordwest- und eines Teils der Südwestfassade würden den Rahmen
des nach § 357 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) Erlaubten sprengen. Die Gutheissung eines solchen Rekurses hätte zur
Folge, dass die erteilte Bewilligung aufgehoben worden wäre. Die
Nordwestfassade wäre am bisherigen Ort – im Grenzabstandsbereich –
stehen geblieben und hätte um eine 15 cm starke Aussenisolation weiter in
den Abstandsbereich hinein erweitert werden dürfen. Der Grenzabstand hätte also
um weitere 15 cm unterschritten werden können; ein Befehl zum Abriss der
Nordwestfassade und zur Rückversetzung derselben auf den ordentlichen
Grenzabstand wäre aufgrund der Bestandesgarantie nicht in Frage gekommen. Ob
nun die alte Mauer mit einer 15 cm starken Aussenisolation oder eine neue,
um 15 cm zurückversetzte Mauer mit einer 30 cm starken
Aussenisolation versehen werde, mache für den Nachbarn keinen Unterschied. Für
den Rekurrenten resultiere kein rechtlicher oder faktischer Vorteil aus der
Gutheissung eines entsprechenden Rekurses. Er sei daher nicht zur
Rekurserhebung legitimiert. Gleiches gelte für die Bewilligung des Wiederaufbaus
des ganzen Bodens im Erdgeschoss sowie eines Teils des Bodens des Dachgeschosses.
Nachdem feststehe, dass der private Rekursgegner die Nordwest- und den
abgerissenen Teil der Südwestfassade wieder aufbauen dürfe, entstehe dem
Rekurrenten aus dem Wiederaufbau des Geschossbodens im Erdgeschoss kein Nachteil.
1.2
Diesen
Ausführungen hält der Beschwerdeführer in seiner Beschwerdeschrift entgegen,
zentraler Gegenstand der vorliegenden Auseinandersetzung sei die Frage,
inwieweit sich ein von ungenügenden Bauabständen betroffener Nachbar darauf
berufen könne, ein Bauvorhaben sprenge den Rahmen der Bestandesgarantie von
§ 357 Abs. 1 PBG. Die Vorinstanz verkenne, dass es aus nachbarlicher
Sicht einen Unterschied mache, ob ein altes Gebäude infolge der
Bestandesgarantie stehen bleibe oder ob ein Neubau mit den gleichen Verstössen
erstellt werde. Der Nachbar habe die ungesetzlichen Abstände eines bestehenden
Gebäudes nur soweit zu tolerieren, als eben dieses Gebäude qua
Bestandesgarantie bestehen bleiben dürfe. Wenn aber die ungesetzlichen Abstände
auch für eine Projekterweiterung, bei der sich die Frage einer neubauähnlichen
Umgestaltung stelle, beansprucht werden sollen, habe der betroffene Nachbar
Anspruch darauf, dass die Bewilligungsfähigkeit solcher Massnahmen materiell
beurteilt werde. Es gehe nicht an, ihm mit der Begründung, das bestehende
Gebäude hätte ihn in gleicher Weise tangiert, von der Möglichkeit einer solchen
Überprüfung auszuschliessen. Die Vorinstanz sei daher zu Unrecht auf den Rekurs
nicht eingetreten.
2.
Zum Rekurs ist gemäss § 338a Abs. 1 PBG berechtigt,
wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges
Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Nach dieser Bestimmung ist die
Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn gegeben, wenn für ihn eine hinreichend enge
nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er durch die Erteilung
der Baubewilligung mehr als irgendjemand oder die Allgemeinheit in eigenen
(tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er zudem Mängel
rügt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (RB 1980
Nrn. 7 und 8, je mit Zitaten).
Als
Eigentümer der dem
Baugrundstück benachbarten Liegenschaft Kat.-Nr. 03 kann sich der
Beschwerdeführer auf eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück
berufen.
Er ist deshalb grundsätzlich zur Rüge legitimiert, das Bauvorhaben
sprenge den Rahmen der Bestandesgarantie von § 357 Abs. 1 PBG und sei
als Neubau nicht bewilligungsfähig. Wenn durch einen Neubau anstelle eines
abstandswidrigen Altbaus eine Abstandsverletzung perpetuiert wird, so stellt
dies für den von der Abstandsverletzung betroffenen Nachbarn einen Nachteil
dar. Der Umstand, dass seine Rüge im Erfolgsfall dazu führen kann, dass die
Bauherrschaft den Altbau unverändert bestehen lässt, ändert nichts an seiner
Rechtsmittelbefugnis. Davon ist zutreffenderweise auch die Vorinstanz
ausgegangen. Hingegen kann es für die Legitimation nicht darauf ankommen, dass hier
anstelle der früheren Mauer bereits eine neue erstellt worden ist, die
einschliesslich der neuen Isolation zum Nachbargrundstück denselben Abstand
einhält wie die frühere Baute. Ob ein solcher Ersatz nach § 357 Abs. 1
PBG zulässig ist, ist eine Frage der materiellen Prüfung; ebenso die Frage, ob allenfalls
Gründe des Vertrauensschutzes den Fortbestand der neu errichteten Mauer
rechtfertigen. Die Vorinstanz ist deshalb auf den Rekurs des Beschwerdeführers
zu Unrecht nicht eingetreten. Es ist durchaus denkbar, dass die umstrittenen baulichen
Änderungen weder gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG noch aus Gründen des
Vertrauensschutzes bewilligt werden können und so der Nachbar nicht bloss die
Perpetuierung der Abstandsunterschreitung durch einen Neubau verhindern kann,
sondern ihm als Folge des Abbruchs der bisherigen abstandswidrigen Bauteile ein
zusätzlicher Vorteil erwächst. Der Beschluss der Baurekurskommission vom
19. November 2004 ist deshalb aufzuheben.
3.
3.1
Streitig
sind die baulichen Massnahmen (Abbruch und versetzter Wiederaufbau der Südwest-
und Nordwestfassade, Beseitigung von Decken), welche der private Beschwerdegegner
im Zusammenhang mit dem am 7. April 2003 bewilligten Umbau des Wohnhauses Vers.-Nr. 01
vor allem auf der Südwestseite im Abstandsbereich zum Grundstück Kat.-Nr. 03
des Beschwerdeführers vornahm. Abzuklären ist vorab, ob diese Bauarbeiten
bereits mit Beschluss vom 14. Juli 2003 bewilligt worden sind, wie der
Gemeinderat X im angefochtenen Beschluss vom 24. Mai 2004 festhält. Dabei
ist grundsätzlich vom Dispositiv der Verfügung vom 14. Juli 2003
auszugehen. Diese ist auszulegen, wenn sich nicht klar und eindeutig ergibt, zu
was der Adressat der Verfügung berechtigt oder verpflichtet ist. Ist das
Verfügungsdispositiv nicht klar, vollständig, unzweideutig und widerspruchslos,
muss die Unsicherheit durch Auslegung behoben werden (Fritz Gygi, Verwaltungsrecht,
Bern 1986, S. 129, mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Zu diesem Zweck
kann auf die Begründung der Verfügung zurückgegriffen werden. Nach dem Vertrauensgrundsatz
(Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 der Bundesverfassung der
Schweizerischen Eid­genossenschaft vom 18. April 1999) ist die
Verfügungsformel so zu deuten, wie sie vom Verfügungsempfänger aufgrund der
Umstände, die diesem im Zeitpunkt des Empfangs bekannt waren oder hätten
bekannt sein müssen, in guten Treuen hätte verstanden werden dürfen und müssen
(BGE 113 Ib 318 E. 3a, René Rhinow/Beat Krähenmann, Schweizerische
Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Basel/Frankfurt a.M. 1983, S. 40 f.;
VGr, 24. Juni 2004, VB.2004.00142, E. 2.2, www.vgrzh.ch).
3.2
3.2.1
Das
Baugesuch des privaten Beschwerdegegners vom 3. Februar 2003 umfasste verschiedene
Baugesuchspläne 1:100. Aus diesen war ersichtlich, dass die südwestliche und
nordwestliche Fassade (schwarz koloriert) bestehen bleiben und an diesen eine
hinterlüftete Aussenisolation angebracht wird. Der Fassadenaufbau war in einem
Plan "Fassadenschnitt" 1:10 vom 3. Februar 2003
ersichtlich.
In der Stammbaubewilligung vom 7. April 2003 hielt der Gemeinderat X in
den Erwägungen fest, das Umbauobjekt Vers.-Nr. 01 halte gegenüber dem
Grundstück Kat.-Nr. 03 (des Beschwerdeführers) einen Abstand von ca. 2 m
und gegenüber dem Grundstück Kat.-Nr. 04 einen solchen von ca. 3 m
ein, während der zonengemässe Grenzabstand 4 m betrage. Mit der geplanten
Wärmedämmung und hinterlüfteten Fassade mit einer Dicke von ca. 30 cm
würden die Grenzabstände noch 1,70 m bzw. 2,70 m betragen. Gemäss
§ 33a der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) gelte
das Anbringen einer Aussenisolation mit einer Stärke von max. 15 cm an vor
dem 1. Januar 1987 erstellten Gebäuden als eine zulässige Anpassung im
Sinn von § 357 Abs. 5 PBG. Die Reduktion des ohnehin schon
unterschrittenen Grenzabstandes durch die geplante hinterlüftete Fassade um
weitere 30 cm überschreite das zulässige Mass. Es sei daher zu verlangen,
dass die Gesamtstärke des Aussenwandaufbaus auf 15 cm reduziert werde.
Hierüber seien Änderungspläne einzureichen und bewilligen zu lassen.
Entsprechend diesen Ausführungen statuierte der Gemeinderat in Dispositivziffer 1.2.1
die Auflage, es seien "vor Baubeginn … Abänderungspläne über die Reduktion
der Gesamtstärke der Fassadenverkleidung einzureichen und bewilligen zu lassen".
In der
Folge reichte der private Beschwerdegegner einen Plan
"Fassadenschnitt" vom 23. Juni 2003 ein. In diesem Plan sind
zwei Schnitte eingezeichnet und der Aufbau "von aussen nach innen"
der Dachkonstruktion und der Wandkonstruktion beschrieben. Der Aufbau der
Wandkonstruktion besteht aus einer Trägerplatte zur Aufnahme des Deckputzes,
einem Lattenrost, einer Ständerkonstruktion (12 cm), einer Dämmschicht
(12 cm), dem "Mauerwerk bestehend und ergänzt (bei Südwest- und
Nordwestfassade neu erstellt und zurückversetzt)", Backstein 17,5 cm
und dem Innenputz. In den Erwägungen zu seinem Beschluss vom 14. Juli 2003
hielt der Gemeinderat X fest, das Projekt umfasse die Reduktion der
zusätzlichen Aussenwandstärke von ursprünglich geplanten 30 cm auf
15 cm. Im eingereichten Fassadenschnitt werde der maximale zusätzliche Wandaufbau
von 15 cm eingehalten. Aus dem Plan sei aber nicht ersichtlich, für welche
Fassaden dieser Wandaufbau gelte. Es sei daher zu verlangen, dass dieser
Wandaufbau von max. 15 cm zusätzlicher Wandstärke zum bestehenden
Mauerwerk auf der Südwest- und der Nordwestseite zu realisieren sei. Die
Auflage 1.2.1 der Baubewilligung sei erfüllt. Im Verfügungsdispositiv
hielt der Gemeinderat fest, dass die Bewilligung für den Änderungsplan unter
nachfolgenden Bedingungen und Auflagen erteilt werde:
1.1  Die Bewilligung bezieht sich nur
auf den in den vorstehenden Erwägungen erwähnten Punkt.
1.2 Der Wandaufbau von max. 15 cm
zusätzlicher Wandstärke zum bestehenden Mauerwerk ist mindestens auf der
Südwest- und auf der Nordwestseite des bestehenden Gebäudes zu realisieren.
1.3 Im Weiteren gelten die
Bedingungen und Auflagen der obigen baurechtlichen Bewilligung.
3.2.2
Mit seinem
Beschluss vom 14. Juli 2003 hat der Gemeinderat nicht den Abbruch des
bestehenden Mauerwerks auf der Südwest- und Nordwestfassade mit um 15 cm
versetztem Wiederaufbau und einer vorgelagerten 30 cm dicken Isolation
bewilligt. Der Abänderungsplan "Fassadenschnitt", vom 23. Juni 2003,
erfolgte in Erfüllung von Ziff. 1.2.1 der Stammbaubewilligung vom 7. April
2003, welche sowohl im Dispositiv als auch in den Erwägungen klar festhielt,
dass die Fassadenverkleidung (Aussenisolation) von 30 cm in Anwendung von § 33a
ABauV auf 15 cm zu reduzieren sei. Der Fassadenschnittplan, vom 23. Juni
2003, welcher allein zwei Schnitte durch die Wandkonstruktion und die Dachkonstruktion
aufzeichnete, wobei der Schnitt nicht einmal einer bestimmten Fassade zugeordnet
werden kann, konnte von vornherein nicht die Bewilligung für den Abbruch und
– versetzten – Wiederaufbau der Mauern zum Gegenstand haben, die in
den bewilligten Plänen als "bestehend" (schwarz koloriert) bezeichnet
worden waren. Es kommt hinzu, dass im Fassadenplan Abbruch und Wiederaufbau der
Mauer auch nicht entsprechend § 4 der Bauverfahrensverordnung vom 3.
Dezember 1997 gelb und rot koloriert sind. Auch die Auflage im Dispositiv des
Beschlusses vom 14. Juli 2003, wonach "der Wandaufbau von max. 15 cm
zusätzlicher Wandstärke zum bestehenden Mauerwerk mindestens auf der Südwest-
und auf der Nordwestseite des bestehenden Gebäudes zu realisieren" sei,
kann auf jeden Fall nicht so verstanden werden, dass eine Fassadenisolation von
30 cm und ein Abbruch und versetzter Wiederaufbau bewilligt sei. Falls
aufgrund der im Plan "Fassadenschnitt" beschriebenen
Wandkonstruktion, wonach die Südwest- und Nordwestfassade neu erstellt und
zurückversetzt werde, eine Unklarheit bestehen sollte, ist dies allein darauf
zurückzuführen, dass der Abänderungsplan unzulässigerweise von der
rechtskräftigen Auflage 1.2.1 in der Stammbaubewilligung abweicht, aber auch
darstellungsmässig laienhaft und ohne Signatur erstellt ist. Diese Unsicherheit
hat der private Beschwerdegegner zu verantworten; sie vermag bei ihm von
vornherein keine Vertrauensgrundlage zu schaffen, er habe nach Treu und Glauben
annehmen dürfen, der Abbruch und Wiederaufbau der zurückversetzten Wände sei
ihm bewilligt worden.
3.3
Zusammengefasst
ist festzuhalten, dass der Abbruch und der – versetzte – Wiederaufbau der
Südwest- und Nordwestfassade nicht mit der ergänzenden Baubewilligung des
Gemeinderats X vom 14. Juli 2003 bewilligt wurden. Es besteht auch keine
Vertrauensgrundlage des privaten Beschwerdegegners, dass er diese Arbeiten
gestützt auf diesen Beschluss hätte ausführen dürfen.
4.
Gemäss § 64 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) kann das
Verwaltungsgericht die Angelegenheit zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückweisen,
insbesondere wenn mit der angefochtenen Anordnung nicht auf die Sache eingetreten
wurde. Aus Gründen der Verfahrensökonomie ist vorliegend eine Rückweisung
direkt an den Gemeinderat X angezeigt, welcher in seinem Beschluss vom 24. Mai
2004 zu Unrecht davon ausgegangen ist, dass der Abbruch und Wiederaufbau der
Nordwest- und Südwestfassade am 14. Juli 2003 rechtskräftig bewilligt
worden seien. Der Gemeinderat X wird nochmals über die Bewilligungsfähigkeit
des Gegenstand seines Beschlusses vom 24. Mai 2004 bildenden Bauprojekts,
einschliesslich des Abbruchs und versetzten Wiederaufbaus der Südwest- und
Nordwestfassade, insbesondere unter dem Gesichtswinkel von § 357 PBG, zu
befinden haben. Sofern das zu beurteilende Bauprojekt ganz oder teilweise nicht
bewilligt werden kann, hat er zu entscheiden, ob und allenfalls welche
verwaltungsrechtliche Sanktionen (§ 341 PBG) anzuordnen sind.
5.
Bei diesem Ausgang des
Verfahrens sind gemäss § 13 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit
§ 70 VRG die Verfahrenskosten, einschliesslich jene der Baurekurskommissionen,
den unterliegenden Beschwerdegegnern aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung
steht ihnen nicht zu. Vielmehr ist der private Beschwerdegegner in Anwendung
von § 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG zu verpflichten, dem
Beschwerdeführer eine Parteientschädigung zu bezahlen. Angemessen ist für das
Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Entschädigung von Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer
inbegriffen).
Demgemäss entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission I vom
19. November 2004 und der Beschluss des Gemeinderats X vom 24. Mai
2004 werden aufgehoben. Die Sache wird an den Gemeinderat X zum Neuentscheid im
Sinn der Erwägungen zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'000.-- ;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 2'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten sowie die Verfahrenskosten der Baurekurskommission I werden
je zur Hälfte den Beschwerdegegnern auferlegt.
4.    Der private
Beschwerdegegner wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung
von Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen nach Zustellung dieses Entscheids.
5.    Mitteilung
an …