zh_verwaltungsgericht · VB.2017.00525 · 2018-03-01 · de

Baubewilligung | Inventarisierung. Rechtliches Gehör. Einordnung. Quartiererhaltungszone. Zonenkonformität. Beim streitbetroffenen Waschhaus handelt es sich nicht um ein inventarisiertes Schutzobjekt. Der alte Internetplan enthielt diesbezüglich einen Fehler. Aus diesem falschen und inzwischen gelöschten Interneteintrag rechtfertigt sich die Folgerung der Beschwerdeführer nicht, es handle sich um ein inventarisiertes Objekt (E. 3). Es liegt eine gute Einordnung gemäss § 238 Abs. 2 PBG vor. Das Bauvorhaben ordnet sich aufgrund seiner geringen Höhe und überwiegender Eingeschossigkeit den umliegenden stattlichen Villen unter (E. 4). Eine Verletzung der Bestimmungen über die Quartiererhaltungszone ist nicht ersichtlich. Das geplante Gebäude kann als Teil einer gemäss BZO zugelassenen massvollen baulichen Entwicklung verstanden werden. Die Gartenstadtqualität wird durch das Bauvorhaben ebenfalls nicht infrage gestellt, da der bisher vernachlässigte nördliche Gartenteil der streitbetroffenen Villa aufgewertet wird (E. 5). Es liegt keine fehlende Zonenkonformität vor. Gemäss ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts ist der Lärm von in der Regel nicht mehr als 20 im Garten spielenden Kindern den Nachbarn in einer Wohnzone zuzumuten (E. 6). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 18..2.01.0 VB.2017.00525
Zurich Verwaltungsgericht 18..2.01.0 VB.2017.00525
Zurigo Verwaltungsgericht 18..2.01.0 VB.2017.00525

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00525
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Geschäftsnummer:
VB.2017.00525
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 01.03.2018
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 07.02.2019 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Inventarisierung. Rechtliches Gehör. Einordnung. Quartiererhaltungszone. Zonenkonformität.
Beim streitbetroffenen Waschhaus handelt es sich nicht um ein inventarisiertes Schutzobjekt. Der alte Internetplan enthielt diesbezüglich einen Fehler. Aus diesem falschen und inzwischen gelöschten Interneteintrag rechtfertigt sich die Folgerung der Beschwerdeführer nicht, es handle sich um ein inventarisiertes Objekt (E. 3).
Es liegt eine gute Einordnung gemäss § 238 Abs. 2 PBG vor. Das Bauvorhaben ordnet sich aufgrund seiner geringen Höhe und überwiegender Eingeschossigkeit den umliegenden stattlichen Villen unter (E. 4).
Eine Verletzung der Bestimmungen über die Quartiererhaltungszone ist nicht ersichtlich. Das geplante Gebäude kann als Teil einer gemäss BZO zugelassenen massvollen baulichen Entwicklung verstanden werden. Die Gartenstadtqualität wird durch das Bauvorhaben ebenfalls nicht infrage gestellt, da der bisher vernachlässigte nördliche Gartenteil der streitbetroffenen Villa aufgewertet wird (E. 5).
Es liegt keine fehlende Zonenkonformität vor. Gemäss ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts ist der Lärm von in der Regel nicht mehr als 20 im Garten spielenden Kindern den Nachbarn in einer Wohnzone zuzumuten (E. 6).
Abweisung.
Stichworte:
EINORDNUNG
INVENTAR
INVENTARBEREINIGUNG
INVENTAREINTRAG
KINDERKRIPPE
QUARTIERERHALTUNGSZONE
SCHUTZOBJEKT
SCHUTZVERTRAG
WASCHHAUS
ZONENKONFORMITÄT
Rechtsnormen:
Art. 29 Abs. 2 BV
§ 52 PBG
§ 238 Abs. 1 PBG
§ 238 Abs. 2 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2017.00525
Urteil
der 1. Kammer
vom
1. März 2018
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin Daniela Kühne.
In Sachen
1.    A AG,
2.1  B,
2.2  C,
alle vertreten durch RA D,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    Stiftung E,
2.    Stiftung F,
beide vertreten durch RA G,
3.    Bauausschuss der Stadt Winterthur,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 30. Juni 2016 erteilte der
Bauausschuss der Stadt Winterthur der Stiftung E und der Stiftung F
die baurechtliche Bewilligung für den Neubau einer Kindertagesstätte und eines
Ausstellungsraums anstelle des Gebäudes J und der Garage auf den
Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der H-Strasse 03 in Winterthur.
II.
Gegen diesen Beschluss erhoben die A AG, B und C mit
Eingabe vom 29. Juli 2016 gemeinsamen Rekurs an das Baurekursgericht und
beantragten die Aufhebung des genannten Beschlusses sowie eine
Parteientschädigung. Mit Entscheid vom 15. Juni 2017 wurde der Rekurs
abgewiesen.
III.
Mit Eingabe vom 21. August 2017 erhoben die A AG,
B und C gemeinsam Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten die
Aufhebung sowohl des angefochtenen Entscheids als auch des
Bauausschussbeschlusses vom 30. Juni 2016 sowie eine Parteientschädigung.
In prozessualer Hinsicht beantragten sie einen Augenschein.
Das Baurekursgericht beantragte am 29. August 2017 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die E-Stiftung und die Stiftung F
(private Beschwerdegegnerschaft 1 und 2) beantragten mit Beschwerdeantwort
vom 22. September 2017 die Abweisung der Beschwerde sowie eine
Parteientschädigung. Mit Eingabe des gleichen Tages beantragte auch der
Bauausschuss der Stadt Winterthur (Beschwerdegegner 3) die Abweisung der
Beschwerde sowie eine Parteientschädigung. Mit Replik vom 19. Oktober 2017
hielten die A AG, B und C (Beschwerdeführende) an ihren Anträgen fest.
Die E-Stiftung und die Stiftung F verzichteten am 3. November 2017
auf eine Duplik, während der Bauausschuss der Stadt Winterthur mit Duplik des
gleichen Datums an seinen Anträgen festhielt. Mit Triplik vom 3. Januar
2018 hielten die A AG, B und C an ihren Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die übrigen
Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.
2.
2.1
In
prozessualer Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden die Durchführung eines
Augenscheins. Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht
im Ermessen der anordnenden Behörde. Es besteht nur dann eine Pflicht zur
Durchführung eines Augenscheins, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere
Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010, 1C_192,
E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 5C_512/2009, E. 2.3; VGr, 19. April
2012, VB.2011.00612, E. 1.3). Es ist zulässig, dass sich eine
Rechtsmittelinstanz, insbesondere das Verwaltungsgericht, auf das Ergebnis des
vorinstanzlichen Augenscheins abstützt bzw. auf die Durchführung eines eigenen
Augenscheins verzichtet, vorausgesetzt, dass sich der massgebliche Sachverhalt
aus dem vor­instanzlichen Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit
ausreichender Deutlichkeit ergibt (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechts­pflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,
Zürich 2014, § 7 N. 81).
2.2
Im
vorliegenden Fall hat die Vorinstanz bereits einen Augenschein durchgeführt.
Insgesamt liegen verschiedene Pläne, Skizzen und Fotografien der
streitbetroffenen Grundstücke vor. Der Sachverhalt ergibt sich somit in
genügender Deutlichkeit aus den Akten, sodass auf die Durchführung eines
Augenscheins verzichtet werden kann.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden bringen in materieller Hinsicht zunächst vor, dass es sich
beim streitbetroffenen Gebäude J um ein inventarisiertes Schutzobjekt
handle, welches nicht abgerissen werden dürfe. Dazu bringen sie einen
Internetausdruck der kommunalen Inventarobjekte des Amtes für Städtebau ein,
auf welchem das Gebäude J als Inventarobjekt bezeichnet ist. Das Gebäude J
sei auf diesem Auszug mit einem blauen Punkt versehen gewesen. Ein blauer Punkt
bedeute gemäss Legende zum Inventar der kommunalen Schutzobjekte, dass es sich
um ein Schutzobjekt handle. Auch in einer Präsentation des zuständigen
Denkmalpflegers des Amtes für Städtebau der Stadt Winterthur aus dem Jahr 2012
sei das Gebäude J als Schutzobjekt geführt.
Entsprechend willkürlich seien deshalb die Schlussfolgerungen
der Vorinstanz, dass das Gebäude J im Rahmen der Unterschutzstellung der Villa U
vom Schutzumfang ausgenommen worden seien und auch kein Inventarobjekt
darstellten. Selbst wenn mit der Vorinstanz davon ausgegangen würde, das Gebäude J
sei bis anhin nicht formell unter Schutz gestellt worden, so müsste eine
Inventarentlassung erfolgen, bevor das Gebäude J abgebrochen werden
könnte.
3.2
Die
streitbetroffenen Baugrundstücke sind der Quartiererhaltungszone QEZ "N-Strasse/O-Strasse
" (dreigeschossiger Bereich) mit Baumschutz gemäss der kommunalen Bau- und
Zonenordnung (BZO) zugeteilt. Das weiter westlich gelegene Grundstück Kat.-Nr. 01
weist die Form eines Rechtecks auf und stösst im Westen an die H-Strasse, im
Norden an ein befestigtes, aber unüberbautes Grundstück und im Süden an ein mit
einer inventarisierten Villa überstelltes Grundstück. Es ist ebenfalls mit
einer inventarisierten Villa sowie einem Garagengebäude überbaut. Letzteres
steht an der Grenze zum zweiten Baugrundstück Kat.-Nr. 02 und ist mit dem
dort befindlichen Gebäude J, welches heute ebenfalls als Garage genutzt
wird, zusammengebaut. Das Gebäude J gehörte ursprünglich zur Villa U
(auf dem südlich angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 04, L-Strasse 05),
einem Denkmalschutzobjekt. Das zweite Baugrundstück stösst im Norden an die M-Strasse
sowie im Osten getrennt durch einen Weg an weitere mit Denkmalschutzobjekten
überstellte Parzellen.
Die private Beschwerdegegnerschaft plant den Abbruch
sowohl des Garagengebäudes als auch des Gebäudes J. An deren Stelle soll
ein neues Gebäude errichtet werden, das annähernd die Form eines Kreuzes
aufweist. Während der von Norden nach Süden ausgerichtete Haupttrakt ein Unter-
und zwei Vollgeschosse aufweisen soll, sollen daran zwei eingeschossige
Seitenflügel angebaut werden. Der westliche Flügel wird dabei rund 1 m weiter
nördlich liegen als der östliche. Die Seitenflügel weisen jeweils eine Länge
von knapp 13 m sowie eine Breite von rund 6,3 m auf. Der Haupttrakt
soll rund 9,3 m breit sowie 21,5 m lang werden. Im östlichen
Seitenflügel ist die Einrichtung eines Ateliers sowie eines Lagers vorgesehen.
Im übrigen Gebäude soll eine Kindertagesstätte untergebracht werden.
3.3
Den
Ausführungen der Beschwerdeführenden kann nicht gefolgt werden. Wie die Vor­instanz
und die Beschwerdegegnerschaft richtig feststellen, die Beschwerdeführenden
auch nicht bestreiten und sich aus dem aktuellen Inventar schutzwürdiger Bauten
der Stadt Winterthur zweifelsfrei feststellen lässt, ist das Gebäude J im
offiziellen Inventar der kommunalen Baudenkmäler gerade nicht als
"Inventarobjekt" verzeichnet. Das Inventar der kommunalen
Denkmalschutzobjekte wurde im Jahr 2004/2005 umfassend überarbeitet und vom
Stadtrat im März 2006 neu festgesetzt. Im Zuge dieses Bereinigungsverfahrens
bzw. bei der Festsetzung des kommunalen Inventars schutzwürdiger Baudenkmäler
durch den Stadtrat am 22. März 2006 wurde das ehemalige Gebäude J
Assek.-Nr. 06 nicht als Inventarobjekt erfasst bzw. gerade kein
"Antrag auf Inventaraufnahme" gestellt. Gestützt auf den Stadtratsbeschluss
publizierte die Abteilung Denkmalpflege das öffentliche Inventar in Buchform.
Auch hier ist das Gebäude J nicht verzeichnet.
Von dem als Gebäude J zur Villa U (H-Strasse 07)
erstellten Gebäudeteil sind nur noch Fragmente erhalten, der gesamte auf Kat.-Nr. 02
gelegene westliche Teil des ehemaligen Gebäudes J wurde bereits vor
Jahrzehnten in Garagen umgebaut. Den Dokumenten um den Stadtratsbeschluss 2006
lässt sich entnehmen, dass bezüglich des Objekts L-Strasse 05 deshalb keine
Veränderung bzw. Inventarisierung geplant war und somit bezüglich dieses
streitbetroffenen Grundstücks einzig der Schutzvertrag von 1998 von Relevanz
ist. Dieser stellt das Gebäude J, wie nachfolgend sogleich erläutert wird,
ebenfalls klar nicht unter Schutz (vgl. nachfolgend E. 3.4). Für eine nach
diesem Vertrag beabsichtigte Unterschutzstellung im Jahr 2006 wäre eine
formelle Schutzabklärung mit Publikation erforderlich gewesen, was vorliegend
nicht erfolgt ist.
Der vorgebrachte alte Internetplan (und die von den
Beschwerdeführenden erwähnte, auf dem alten Internetplan basierende
Präsentation des Denkmalpflegers des Amtes für Städtebau der Stadt Winterthur)
enthielt somit offensichtlich einen Fehler. Der Bauausschuss Winterthur
bestätigt dies im vorliegenden Beschwerdeverfahren ausdrücklich und weist
richtigerweise darauf hin, dass ein falscher Interneteintrag keine
rechtsverbindliche Wirkung mit sich bringt, sondern allein die entsprechenden
Beschlüsse der massgeblichen Stellen. Wie erwähnt hat der zuständige Stadtrat
2006 das Gebäude J im offiziellen Inventar nicht als Inventarobjekt
erfasst. Aus dem falschen und inzwischen gelöschten Eintrag im Internetplan
rechtfertigt sich die Folgerung der Beschwerdeführenden nicht, es handle sich
beim Gebäude J um ein inventarisiertes Objekt. Ein Versehen der
städtischen Verwaltung macht aus dem Gebäude J kein Schutz- bzw.
Inventarobjekt.
3.4
Wie die
Vorinstanz zu Recht festhält, ergibt sich nicht nur aus dem offiziellen
Inventareintrag der Stadt Winterthur, sondern auch aus dem 1998 abgeschlossenen
Schutzvertrag zur Villa U von 1998 indirekt, dass hierbei auch über das
denkmalpflegerische Schicksal des Gebäudes J entschieden und dieses gerade
nicht unter Schutz gestellt wurde. Dem Schutzvertrag lässt sich entnehmen, dass
die Grundstücke Kat.-Nrn. 04 (L-Strasse 05) und 02 (heutiges
Baugrundstück) Gegenstand des Unterschutzstellungsverfahrens und insgesamt
Gegenstand von umfassenden denkmalpflegerischen Abklärungen waren. Es wurden
dabei Vereinbarungen über die Villa, die südliche Gartenanlage und den Hofraum nördlich
der Villa getroffen. Dabei wurde bezüglich des nördlichen Hofraums
festgehalten:
"Nördlich
der Villa L-Strasse 05 wird der bekieste Hofraum mit Nussbaum erhalten. Es
ist ein nördlicher Anbau an den heutigen Gartenhallenteil denkbar, welcher die
Nordfassade des Hauptgebäudes und den bestehenden Hofraum im Bereich des zu
erhaltenden Walnussbaums in einer Tiefe von 16 m freilässt. Bei einem
reduzierten, eingeschossigen Bauvolumen kann der Hofraum verkleinert werden.
[…] Die Grundeigentümerin ist sich bewusst, dass sich auf Kat.-Nr. 02 ein
Landschaftsgartenfragment mit schutzwürdigen Bäumen befindet. Bei einer
allfällig weiteren Überbauung der Parzellen wird dieses Gebiet erst in 2. Priorität
überbaut."
Aus dem Wortlaut der dargelegten Passagen bzw. des
gesamten Schutzvertrages geht hervor, dass sowohl ein Anbau als auch andere
bauliche Erweiterungsmöglichkeiten ("Verkleinerung des Hofraums bei einem
reduzierten, eingeschossigen Bauvolumen", "weitere Überbauung")
auf dem fraglichen Grundstück als denkbar bzw. zulässig erachtet wurden. Des
Weiteren ergibt sich aus dem Schutzvertrag und den Passagen bezüglich der
gesamten Gartenanlage (und somit auch des darauf befindlichen Gebäudes J),
dass das Gebäude J im Vertrag nicht unter Schutz gestellt worden war, was
der Bauausschuss Winterthur in seiner Vernehmlassung wiederum bestätigt. Im
Schutzvertrag wurden zahlreiche Elemente der Gartenanlage zusätzlich zur Villa
unter Schutz gestellt, das Gebäude J wurde bezüglich Schutzerklärungen
jedoch nicht erwähnt. Gerade hieraus ergibt sich eindeutig, dass das gesamte
Grundstück und nicht nur das Haupthaus auf eine allfällige Schutzwürdigkeit
untersucht wurden und das Gebäude J offensichtlich nicht unter Schutz
gestellt worden war. Dass es im Zuge dieser sorgfältigen denkmalpflegerischen
Abklärungen versehentlich als nicht schutzwürdig erkannt worden wäre, ist
auszuschliessen.
3.5
Ein
Verstoss gegen den Schutzvertrag liegt mit dem vorliegenden Bauprojekt entgegen
der Ausführungen der Beschwerdeführenden nicht vor: Der Wortlaut des
Schutzvertrags lässt nicht nur einen Anbau zu, wie die Beschwerdeführenden
geltend machen möchten, sondern auch weitere Bauvorhaben ("Verkleinerung
des Hofraums bei einem reduzierten, eingeschossigen Bauvolumen",
"weitere Überbauung"). Der geplante Gebäudetrakt auf Kat.-Nr. 02
ist eingeschossig – wie im Schutzvertrag vorgesehen – geplant (die
zweigeschossigen Teile befinden sich nur auf Kat.-Nr. 01). Frei bleibt
auch der östliche Hofraum mit dem bestehenden Walnussbaum. Schliesslich bleibt
auch der Grundgedanke des Schutzvertrages, nämlich die Erhaltung der Villa in
ihrer Struktur und ihrem Charakter bzw. zumindest teilweise die Freihaltung der
Nordfassade der Villa, mit dem geplanten Vorhaben respektiert.
3.6
Im
Zusammenhang mit der eventuellen Unterschutzstellung des Gebäudes J rügen
die Beschwerdeführenden weiter eine Verletzung des rechtlichen Gehörs gemäss
Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV). Sie
hätten im vorinstanzlichen Verfahren wiederholt ein Begehren um Edition der
Akten zum Schutzvertrag durch die Stadt Winterthur gestellt; diesem Begehren
sei jedoch durch die Vorinstanz nicht entsprochen worden. Somit liege eine
Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV vor.
3.7
Aus
Art. 29 Abs. 2 BV fliesst unter anderem ebenso ein Anspruch der
Betroffenen, sich vor Erlass eines in ihre Rechtsstellung eingreifenden
Entscheids zur Sache zu äussern und ihren Standpunkt zu allen relevanten Fragen
wirksam zur Geltung zu bringen, wie die Pflicht der Behörde, die Vorbringen der
vom Entscheid in ihrer Rechtsstellung Betroffenen auch tatsächlich zu hören, zu
prüfen und in der Entscheidfindung zu berücksichtigen (Bernhard Waldmann,
Basler Kommentar, 2015, Art. 29 BV N. 45 mit Hinweisen; BGE 127 I 54
E. 2b mit Hinweis). Dabei ist allerdings nicht erforderlich, dass sie sich
mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne
Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den
Entscheid wesentlichen Punkte be­schränken.
Aus dem Anspruch auf rechtliches
Gehör ergibt sich zudem zwar ein Anspruch auf Abnahme der von den Beteiligten
beantragten oder angebotenen Beweismittel über erhebliche Tatsachen (Alain Griffel,
Kommentar VRG, §
8 N. 34). Der
Anspruch auf Beweisabnahme gilt jedoch nicht absolut: Nach bundesgerichtlicher
Rechtsprechung kann eine Behörde von der Abnahme beantragter Beweismittel
insbesondere dann absehen, wenn der Sachverhalt, den eine Partei beweisen will,
nicht rechtserheblich ist (Unerheblichkeit des Beweismittels), wenn durch den
Beweis bereits Feststehendes bewiesen werden soll (Überflüssigkeit des
Beweismittels) oder wenn von vornherein gewiss ist, dass der Beweis keine
Klärung herbeizuführen vermag (mangelnde Tauglichkeit des Beweismittels, was
mittels antizipierter Beweiswürdigung festgestellt werden kann; vgl. BGr,
21. August 2014, 5A_282/2014, E. 3.2; BGE 117 Ia 262
E. 4b; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 18; zum Ganzen siehe
VGr, 9. April 2015, VB.2014.00510, E. 4.1).
3.8
Im
vorliegenden Fall ergibt sich die fehlende Unterschutzstellung des Gebäudes J
zweifelsfrei (keine Unterschutzstellung des Gebäudes J durch den Stadtratsbeschluss,
fehlender aktueller offizieller Inventareintrag der Stadt Winterthur und klarer
Wortlaut des Schutzvertrags von 1998). Der Beizug weiterer Akten über frühere
Schutzabklärungen bezüglich des Schutzvertrages ist somit überflüssig. Eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs durch Verzicht auf weiteren Aktenbeizug liegt
deshalb nicht vor.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführenden rügen des Weiteren eine ungenügende Einordnung des
geplanten Bauprojekts gemäss § 238 Abs. 1 und 2 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Es nehme zu wenig Rücksicht auf
die Schutzobjekte in der Nachbarschaft. Das geplante Gebäude greife in die
Gartenanlage ein und verzahne sich mit dieser. Der Freiraum zwischen den vier
betroffenen Villen werde regelrecht zugebaut. Der geplante Bau könne keineswegs
als Nebengebäude qualifiziert werden. Die bestehende Bebauungs- und
Gartenstruktur werde schlicht negiert. Gemäss Schutzvertrag sei ohnehin nur ein
Anbau, nicht aber ein alleinstehender Bau zulässig. Insgesamt könne die
geplante Baute deshalb nicht hingenommen werden.
4.2
Gemäss § 238
Abs. 1 PGB sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und ihren
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht
wird. Diese Anordnung gilt auch für Materialien und Farben (vgl. Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2, Bau-
und Umweltrecht, 5. Auflage, Zürich 2011, S. 652). Nach § 238
Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rück­sicht
zu nehmen; sie dürfen auch durch Nutzungsänderungen und Un­terhaltsarbeiten
nicht beeinträchtigt werden, für die keine baurecht­liche Bewilligung nötig
ist.
§ 238 PBG ist eine positive ästhetische
Generalklausel. Sie verbietet nicht bloss eine Verunstaltung, sondern verlangt
eine positive Gestaltung (BGr, 16. Mai 2008, 1C_346/2007, E. 3.3.1;
VGr, 6 Oktober 2010, VB.2009.00604, E. 5.3). Die Beurteilung, ob mit
einem Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, erfolgt nicht
nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit
nachvollziehbarer Begründung (BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2;
VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; 8. März 2006,
VB.1999.00344/345, E. 3.2). Dabei ist eine umfassende Würdigung aller
massgeblichen Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 2. März 2000, BEZ 2000
Nr. 17 E. 5 und 6b).
4.3
Den Gemeinden
steht bei der Anwendung der Ästhetikgeneralklausel als Ausfluss der
Gemeindeautonomie ein gewisser Ermessensspielraum zu, um die in der Norm verwendeten
offenen Formulierungen ortsbezogen zu konkretisieren. Trotz dieses
Ermessensspielraums der Gemeinden ist die Vorinstanz seit der mit Urteil
VB.2013.00468 vom 17. Dezember 2013 eingeleiteten neuen Praxis des
Verwaltungsgerichts allerdings nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet,
ihre gesetzliche Überprüfungsbefugnis auszuschöpfen und insbesondere auch eine
Ermessenskontrolle durchzuführen (§ 20 Abs. 1 lit. c VRG). Bei
der Angemessenheitskontrolle des kommunalen Entscheids muss die Vor­instanz die
angeführten Entscheidgründe gebührend berücksichtigen und sich mit den Kriterien
auseinandersetzen, welche von der Baubehörde entwickelt wurden. Abgesehen von
der insoweit gebotenen Rücksichtnahme rechtfertigt sich allerdings keine
weitergehende Einschränkung der grundsätzlich vollen Kognition der Vorinstanz
(VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468).
Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des
Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle. Es hat zu prüfen, ob sich
der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen
Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit
steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern
kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese
eine Rechtsverletzung begangen hat.
4.4
Nach voran
Gesagtem hat das Verwaltungsgericht zu prüfen, ob die Vorinstanz im Rahmen der
erwähnten Kognitionspraxis die Untersuchung des Bauentscheids unter gebührender
Berücksichtigung der kommunalen Entscheidgründe vornahm.
4.5
Die
Vorinstanz hat im vorliegenden Fall die vom Beschwerdegegner 3 angeführten
Argumente für eine gute Einordnung des geplanten Bauprojekts ausführlich
berücksichtigt. Sie griff hierzu zahlreiche Begründungen des Beschwerdegegners 3
auf. So führte sie aus, das Bauvorhaben ordne sich (wie Beschwerdegegner 3
festhielt) bereits auf seiner deutlich geringeren Höhe und aufgrund seiner
überwiegenden Eingeschossigkeit mit einem pavillonartigen Charakter den
umliegenden stattlichen Villen unter. Die Gliederung des Baukörpers in drei
Trakte und verschiedene Ebenen führe dazu, dass sein Volumen nicht in seiner
Gesamtheit erfasst werde. Mit seiner zurückhaltenden, aber dennoch
eigenständigen Gestaltung trete das Gebäude nicht in Konkurrenz zu den
Denkmalschutzobjekten, sondern füge sich in die Bebauungs- und Gartenstruktur
ein. Dass dabei die südöstliche Ecke des Haupttrakts in einer Entfernung von
nur gerade 4, 22 m zur geschützten Villa U zu stehen komme, könne aus
ästhetischer Sicht hingenommen werden (so auch das Argument des Beschwerdegegners 3).
Zum einen betreffe der Gebäudeabstand aufgrund des seitlichen Versatzes der
betroffenen Gebäude nur gerade die Gebäudeecke. Zum anderen stehe heute das
Garagengebäude um weitere rund 0,7 m näher an der Villa U, ohne dass
es letztere bedrängen würde. Mit dem Neubau trete diesbezüglich eine
Verbesserung ein. Die nordwestliche Ecke des Haupttrakts weise gegenüber der
Villa F ebenfalls eine Gebäudeabstandunterschreitung auf. Anstatt der
erforderlichen 7 m stehe es in einer Entfernung von 6, 2 m zu dieser.
Hierbei handle es sich um eine minimale Abstandunterschreitung in einem kleinen
Bereich, welche gestalterisch unproblematisch sei.
4.6
Die
Ausführungen der Vorinstanz erweisen sich aufgrund der vorliegenden Akten als
rechtmässig. Ein Blick auf den Baueingabeplan "Situation" und auf die
Fotografien des Augenscheins vor der Vorinstanz zeigt, dass die geplante Baute
am Ort des heute noch existierenden Garagengebäudes auf Kat.-Nr. 01 und
des Gebäudes J auf Kat.-Nr. 02 zu stehen kommt. Der zweigeschossige
Haupttrakt auf Kat.-Nr. 01 und die eingeschossigen Nebentrakte auf
Kat.-Nr. 01 und Kat.-Nr. 02 nehmen einen Teil der Hofräume in
Anspruch. Die bestehende Grünfläche wird durch die geplante Baute zwar um
Einiges, jedoch nicht übermässig verkleinert. Auch wenn die geplante Baute
deutlich grösser als das bisherig existierende Garagengebäude und als das Gebäude J
ist, wird die Massigkeit des Gebäudekörpers durch die vorgesehene Gliederung
und vorherrschende Eingeschossigkeit minimiert und ordnet sich den angrenzenden,
deutlich höheren Villen unter. Was die Zulässigkeit nicht nur eines Anbaus,
sondern auch weiterer baulicher Erweiterungen angeht, so kann auf E. 3.5
dieses Urteils verwiesen werden. Die geltend gemachten Abstandsunterschreitungen
sind in gestalterischer Hinsicht deshalb nicht problematisch, weil sie sich
lediglich an zwei Ecken des Gebäudes in untergeordneter Weise äussern. Wenn die
Vorinstanz insgesamt diesen Entscheidgründen des Beschwerdegegners 3 folgt,
ist jedenfalls keine Rechtsverletzung ihrerseits bezüglich § 238
Abs. 1 und 2 PBG ersichtlich. Eine Angemessenheitsprüfung nimmt das
Verwaltungsgericht wie erwähnt nicht vor.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführenden rügen des Weiteren, dass die mittlerweile in Kraft stehenden
neuen Bestimmungen über die Quartiererhaltungszone verletzt würden. Der
geplante Neubau nehme dem Quartier seine charakteristische Erscheinung mit den
zusammenhängenden Freiraumstrukturen und den grossen, freistehenden
Solitärbauten. Somit entstehe ein klarer Widerspruch zum Gebietscharakter und
liege eine Verletzung von Art. 34 der revidierten BZO der Stadt Winterthur
vor. Der vorhandene Bestand auf den Baugrundstücken werde um ein Mehrfaches
überschritten, was gemäss Art. 38 Abs. 2 der revidierten BZO der
Stadt Winterthur unzulässig sei. Diesbezüglich seien die Ausführungen der
Vorinstanz bezüglich Eingeschossigkeit und geringer Höhe des Neubaus nicht
stichhaltig. Eine Ausnahme nach Art. 38 Abs. 3 der revidierten BZO
könne ebenfalls nicht gewährt werden. Es liege kein begründeter Fall vor, weil
die Gartenstadtqualität dadurch nicht geschont, sondern im Gegenteil der
fragliche Gartenteil zerstört werde.
5.2
Gemäss
Art. 34 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Winterthur vom 3. Ok­tober
2000 (BZO Winterthur) sind Quartiererhaltungszonen Strukturerhaltungszonen,
nicht Schutzzonen. Sie bezwecken die Erhaltung und massvolle Entwicklung in
sich geschlossener Ortsteile mit hoher Gartenstadt- und Siedlungsqualität, die
in ihrer Nutzungsstruktur sowie in ihrer baulichen Gliederung und Qualität
erhalten werden sollen. Nach Art. 34 Abs. 2 BZO Winterthur ist im
Rahmen der Siedlungsstruktur der Erhaltung von quartierbestimmenden Grünräumen
besondere Beachtung zu schenken. Der Gebietscharakter der hier betroffenen Quartiererhaltungszone
N-Strasse/O-Strasse wird in Art. 35 lit. c BZO Winterthur wie folgt
beschrieben: Neben herrschaftlichen Villen mit Haupt- und Nebengebäuden stehen
mehrheitlich zweigeschossige, grosszügig angelegte Einfamilienhäuser.
Repräsentierende Solitärbauten sind von bedeutender Gartenarchitektur umge­ben.
Die Strassenräume werden durch Sockelmauern mit Zäunen oder Hecken gefasst. Der
hohe Frei- und Grünraumanteil ist für den Gesamteindruck des Quartieres
bestimmend. Gemäss Art. 38 Abs. 2 BZO Winterthur richtet sich das
zulässige Bauvolumen nach dem Bestand auf der betroffenen Parzelle; das
zulässige Bauvolumen kann gemäss Abs. 3 in begründeten Fällen bis auf das
orts- und quartierübliche Mass erhöht werden, wenn dadurch insgesamt eine
bessere Gestaltung und Einordnung erreicht und die Gartenstadtqualität gestärkt
wird.
5.3
Der Rüge
der Beschwerdeführenden kann nicht gefolgt werden. Es ist zwar zutreffend, dass
der geplante Neubau eine deutlich grössere Fläche belegen wird als die
bisherige Garage und das bisherige Gebäude J. Wie die Vorinstanz richtig
festhielt, schliessen die revidierten Vorschriften der BZO Winterthur dies aber
gerade nicht aus. Nach den revidierten Vorschriften sind nicht mehr die
quartierüblichen Bauten, sondern der Bestand auf dem Baugrundstück Massstab für
das Volumen eines Neu- oder Ersatzbaus (Art. 38 Abs. 2 BZO
Winterthur). Für die Beurteilung eines zulässigen Bauvolumens darf also nur die
betreffende Bauparzelle betrachtet werden. Wie der Beschwerdegegner 3
ausführt, hatte sich unter früherem Recht die Praxis entwickelt, dass für die
Beurteilung eines zulässigen Bauvolumens die Vorschriften einer entsprechenden
Wohnzone herangezogen wurden. Damit seien die in der Nachbarschaft möglichen
Bauvolumen als Massstab benutzt worden und die Baubewilligungsbehörde hätte
teilweise übermässig grosse Baukörper akzeptieren müssen. Gerade dieser
Problematik sei mit den neuen Bestimmungen der BZO Winterthur begegnet worden.
Dadurch, dass nun eine Einzelfallbetrachtung über das jeweilige Baugrundstück
stattfinde, würden solche Missstände verhindert. Dies bedeute jedoch
keinesfalls, dass eine bauliche Entwicklung des fraglichen Grundstücks nicht
mehr möglich sei. Denn gemäss Art. 34 Abs. 1 BZO Winterthur soll nun
neu eine massvolle bauliche Entwicklung möglich sein.
Das geplante Gebäude kann als Teil einer solch massvollen
baulichen Entwicklung verstanden werden. Wie der Beschwerdegegner zutreffend
anführt, wäre unter den ehemaligen BZO-Bestimmungen noch ein wesentlich
grösserer Neubau möglich gewesen. Zum gleichen Resultat gelangte man, nähme man
die umgebenden Villen als Massstab. Das geplante Gebäude wurde aufgrund eines
sorgfältig durchgeführten Wettbewerbs ausgewählt, in welchem sich ergab, dass
das projektierte Bauvolumen grundstücks- und quartierverträglich ist. Lediglich
an zwei Ecken des Haupttrakts entsteht eine untergeordnete Unterschreitung des
Gebäudeabstands. Durch die pavillonartige, vornehmlich eingeschossige Form wird
der Neubau zudem nicht als überdimensioniert wahrgenommen, insbesondere durch
das Fehlen eines Sockelgeschosses und durch die niedrigen Geschoss- und
Gesamthöhen. Der Neubau ist kaum höher als der First des Gebäudes J. Die
eingeschossigen Nebentrakte erreichen etwa das mittlere Erdgeschossniveau der
benachbarten Hauptbauten. Es handelt sich um ein untergeordnetes Gebäude, wobei
der im Zusammenhang mit dem Schutzvertrag oft erwähnte nördliche Raum um den
geschützten Nussbaum zu einem eigentlichen Hof gestaltet wird. Die
Gartenstadtqualität wird durch das Bauvorhaben ebenfalls nicht infrage
gestellt, da der bisher vernachlässigte nördliche Gartenteil der Villa U
aufgewertet wird.
Eine Verletzung der Art. 34 und Art. 38
Abs. 2 der BZO Winterthur ist somit nicht ersichtlich, ebenso wenig
willkürliche oder anderweitig zu beanstandende Ausführungen der Vor­instanz.
6.
6.1
Schliesslich
rügen die Beschwerdeführenden die fehlende Zonenkonformität des Bauvorhabens.
Der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach der Lärm von 20 schreienden
Krippenkindern auch in ruhigen Wohnzonen als ortsüblich und nicht störend
empfunden werde und lärmrechtlich unproblematisch sei, könne nicht gefolgt
werden. Ausserdem sei auch der geplante Ausstellungsraum in die Frage der
Zonenkonformität miteinzubeziehen. Bei einer Gesamtbetrachtung des multifunktionalen
Angebots der Villa U inklusive Kinderkrippe und Ausstellungsraum müsse man
eindeutig zum Schluss kommen, dass kein nicht störendes Gesamtgewerbe mehr
vorliege. Dieses sei nicht mehr zonenkonform. Sollte das Verwaltungsgericht
anderer Ansicht sein, so wäre die Baubewilligung zumindest mit den nötigen
Auflagen zu versehen, welche einen lärmrechtlich verträglichen Betrieb
sicherstellen würden.
6.2
Gemäss Art
40 BZO Winterthur entspricht die zulässige Nutzungsweise in den
Quartiererhaltungszonen der zulässigen Nutzweise in den Wohnzonen. Mässig
störende Gewerbe sind – ausser für die Quartierversorgung – nur im Rahmen der
bestehenden Nutzungsstruktur in Teilbereichen der QEZ P, Q und R zulässig.
Art. 54 Abs. 4 BZO Winterthur besagt, dass Wohnungen, nicht störende
Gewerbe sowie Läden und Gaststätten zur Quartierversorgung zulässig sind.
Wohnzonen sind in erster Linie für Wohnbauten bestimmt.
Dieser Nutzweise werden gemäss § 52 Abs. 1 PBG auch Arbeitsräume
zugerechnet, die mit einer Wohnung zusammenhängen und in einem angemessenen
Verhältnis zur eigentlichen Wohnfläche stehen. Die kommunale Bau- und
Zonenordnung kann in Wohnzonen mässig störende Betriebe zulassen; stark
störende Betriebe und solche, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen, sind
gemäss § 52 Abs. 3 PBG hingegen nicht zulässig. Die BZO kann des
Weiteren für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse die Nutzung
zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zulassen, vorschreiben oder
beschränken (§ 49a Abs. 3 PBG). Unter Gewerbe bzw. Betrieb im Sinn
dieser Regelungen versteht das Gesetz in umfassender Weise jede Art von
Arbeitsplatznutzung, also Produktion, Verkauf, Dienstleistungen, freie Berufe
etc. (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz des
Kantons Zürich, VLP-Schriftenfolge Nr. 58, Bern 1992, N. 154 und
160).
Die Begriffe "nicht störend" und "mässig
störend" haben mit dem Inkrafttreten der Umweltschutzgesetzgebung ihre
immissionsrechtliche Bedeutung verloren (BGE 114 IB 214, E. 4a). Ein
raumplanerischer Gehalt kommt ihnen jedoch weiterhin zu, durch welchen die
Zulässigkeit betrieblicher Nutzungen in dem Wohnen dienenden Zonen mitbestimmt
wird. Zu den Auswirkungen von Betrieben, welche die Wohnnutzung beeinträchtigen
können, zählen beispielsweise ein ungewöhnlich intensiver Fahrzeugverkehr,
ideelle Immissionen, und ästhetische Beeinträchtigungen (vgl. z.
B. BGE 117 Ib 147).
Erlaubt eine Gemeinde in einer Wohnzone nur nicht störende
Betriebe, sind an deren Vereinbarkeit mit der Wohnnutzung höhere Anforderungen
zu stellen, als wenn auch mässig störende Betriebe zugelassen sind. Diese
Anforderungen lassen sich etwa dahingehend umschreiben, dass Betriebe ihrem
Wesen nach einwandfrei in eine Wohnzone passen müssen. Demgegenüber ist mit der
Zulassung mässig störender Betriebe ein deutlich höheres Konfliktpotenzial
hinzunehmen (VG, 26. Januar 2011, BV.2010.00470, E. 2.2; 30. August
2011, VB.2010.00652, E. 4.2; BRKE III Nr. 0064/2010 = BEZ 2010
Nr. 45).
6.3
Für die Beurteilung der Zonenkonformität einer Nutzung ist
von einem weiten Betriebsbegriff auszugehen, welcher die Zusammenfassung
personeller und sachlicher Mittel für einen wirtschaftlichen Zweck und damit
jede Art von Arbeitsplatznutzung umfasst (VGr, 9. Dezember 1998, BEZ 1999
Nr. 1; Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz
[PBG] des Kantons Zürich, Bern 1992, Rz. 160). Bei der von der privaten
Beschwerdegegnerschaft geplanten Kindertagesstätte handelt es sich um einen
Betrieb im hier interessierenden Zusammenhang. Es ist somit zu prüfen, ob die
Nutzung der Liegenschaft als Kindertagesstätte bzw. Kindergarten mit dem
Zonenzweck vereinbar ist.
Aufgrund der gesellschaftlichen
Entwicklung, in der neue Familienmodelle (Alleinerziehende, Berufstätigkeit von
beiden Elternteilen, fehlende Möglichkeiten innerfamiliärer Kinderbetreuung)
auch neue Bedürfnisse bei der Betreuung von Kindern auslösen, besteht eine
steigende Nachfrage nach Kindertagesstätten bzw. Kindergärten mit
professioneller Ganztagesbetreuung, welche der organisatorischen Entlastung von
Familien dienen und damit Eltern die Berufstätigkeit ermöglichen (vgl. zur
demografischen Entwicklung: Botschaft zum Bundesgesetz über die steuerliche
Entlastung von Familien mit Kindern vom 20. Mai 2009 [BBl 2009, 4738 ff.
und 4770 f.]).
Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, ist die
Nutzung einer Liegenschaft als Kindertagesstätte mit der Wohnnutzung eng
verwandt.
Anstelle der Eltern erfolgt die Betreuung
der Kinder durch die Kindertagesstätte bzw. den Kindergarten.
Der Lärm
von Kindern, die in Nachbargärten, Innenhöfen oder auf dem Trottoir spielen,
ist für ein Wohnquartier typisch und wird gemäss herrschender Praxis von der
Mehrheit der Bevölkerung als ortsüblich und weniger als störend empfunden (BGR,
15. Mai 2001, 1A.282/2000, E. 5b; VGr, 18. November 2009,
VB.2009.00324, E. 4.4).
Die Nutzung der
Liegenschaft als Kindertagesstätte bzw. Kindergarten und damit auch deren
räumliche Erweiterung ist somit von der Vorinstanz ohne Rechtsverletzung als
mit dem Zonenzweck vereinbar qualifiziert worden (vgl. ähnliche Schlussfolgerung
in
VGr, 18. November 2009, VB.2009.00324, E. 4.4)
.
6.4
Eine
strikte Obergrenze, dass Kindertagesstätten mit mehr als 20 Kindern mit
Wohnzonen nicht zonenkonform wären, lässt sich der Rechtsprechung entgegen den
Ausführungen der Beschwerdeführenden ebenfalls nicht entnehmen. Gemäss der
Rechtsprechung des Bundesgerichts ist Nachbarn auch in einer ruhigen Wohnzone
zuzumuten, von Montag bis Freitag zwischen 6:30 bis 12:00 und 13:00 bis 19:00 Uhr
den Lärm von
in der Regel
nicht mehr als 20 im Garten spielenden Kindern
zu dulden (BGr, 6. September 2010, 1C_148/2010 E. 2.2.3). Die
vorliegend geplante Kindertagesstätte soll maximal 22 Kinder aufnehmen
können, die in zwei Gruppen aufgeteilt sind. Selbst bei der unwahrscheinlichen
Annahme, dass alle 22 Kinder mit dem Auto gebracht und geholt würden,
würde dies gemäss vorherrschender Praxis nicht zu ungewöhnlich intensivem
Fahrzeugverkehr führen (BGr, 9. August 2016, 1C_521/2015 E. 4.4).
Auch kann nicht davon ausgegangen werden, dass alle 22 Kinder beider Gruppen
sich gleichzeitig im Garten aufhalten werden. Zudem handelt es sich beim
Geviert H-Strasse/L-Strasse/M-Strasse/S-Strasse ohnehin nicht um ein besonders
ruhiges Wohnquartier; direkt benachbart befindet sich die Kulturstätte T
mit eigenem Parkhaus. Aufgrund all dieser Umstände erweisen sich die
Ausführungen der Vorinstanz als rechtmässig, wenn sie davon ausging, dass die
Kindertagesstätte mit der Wohnnutzung eng verwandt sei und demnach als in einer
Quartiererhaltungszone, in der Wohnen und nicht störendes Gewerbe zulässig
sind, zonenkonform zu erachten sei.
6.5
Was den
geplanten Ausstellungsraum betrifft, so ist der Vorinstanz beizupflichten, dass
dieser für sich allein auf seine Übereinstimmung mit den Bauvorschriften bzw.
der Zonenkonformität zu prüfen ist und nicht etwa im Zusammenhang mit dem
bereits vorhandenen Betrieb der Villa U. Der auf Kat.-Nr. 02 geplante
Ausstellungsraum bildet mit der Villa U keine bauliche Einheit; im
Ausstellungsraum sind zudem keine Infrastrukturen geplant, wie sie für einen
Gastrobetrieb nötig wären. Das aktuell bereits existierende (bereits seit
Jahren bewilligte) Veranstaltungsangebot der Villa U ist nicht Gegenstand
des vorliegenden Verfahrens, sondern lediglich die neu geplante
Kindertagesstätte und der neu geplante Ausstellungsraum. Der angefochtene
Beschluss bewilligte neben der Krippe einen Ausstellungsraum mit einer
maximalen Belegung von 50 Personen. Ein solcher Raum ist in einer Zone, welche
nicht störendes Gewerbe unbeschränkt zulässt und sich zudem die Kulturstätte T
befindet, gemäss herrschender Lehre und Rechtsprechung zweifellos als
quartierüblich und zonenkonform zu erachten.
Bezüglich der von den Beschwerdeführenden befürchteten
Lärmemissionen sind keine Auflagen für die Baubewilligung vonnöten. Beim
Betrieb eines Ausstellungsraums muss nicht bereits von vornherein mit
übermässigem Lärm gerechnet werden. Die geltenden polizeilichen Bestimmungen
bezüglich Ruhevorschriften bzw. Nachtruhezeiten sollten ausreichen, um
übermässigen Lärm zu verhindern.
Damit ergibt sich, dass die Beschwerde insgesamt
abzuweisen ist.
7.
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführenden je zur Hälfte
und unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht ihnen keine
Parteientschädigung zu. Vielmehr sind sie
antragsgemäss
zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 eine
Parteientschädigung zu bezahlen, wobei sich insgesamt Fr. 3'500.- als
angemessen erweisen (inkl. MWST; § 17 Abs. 2 VRG). Dem Beschwerdegegner 3
ist hingegen keine Parteientschädigung zuzusprechen, da er in einer
Rechtsstreitigkeit zwischen zwei privaten Parteien gemäss § 17 Abs. 3
VRG grundsätzlich keine Entschädigungsberechtigung hat (Plüss, Kommentar VRG, § 17
N. 100).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    170.--     Zustellkosten,
Fr. 8'170.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte und unter
solidarischer Haftung auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer
Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'500.- zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …