zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00160 · 2021-12-16 · de

Baubewilligung | Nebenbestimmungsweise Heilung von Mängeln. Auch bei zurückversetzten Fassaden bildet die Dachfläche des obersten Vollgeschosses den oberen Messpunkt der Gebäudehöhe, wenn dieses in der Gesamtbetrachtung fassadenbildend wirkt (E. 4.3). Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen. Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen können mithin lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt, wenn die Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern (E. 6.1). Bereits mit Blick auf die unterschiedlichen Behebungsvarianten kann nicht mehr von einem geringfügigen Projektmangel die Rede sein, der mit einer ausreichend konkreten Nebenbestimmung behoben werden könnte (E. 6.4 ff.). Auch mit Blick auf den Nachbarschutz erscheint eine Neuprojektierung zwingend (E. 6.7). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 16.12.2021 VB.2021.00160
Zurich Verwaltungsgericht 16.12.2021 VB.2021.00160
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00160
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Geschäftsnummer:
VB.2021.00160
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 16.12.2021
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Nebenbestimmungsweise Heilung von Mängeln.
Auch bei zurückversetzten Fassaden bildet die Dachfläche des obersten Vollgeschosses den oberen Messpunkt der Gebäudehöhe, wenn dieses in der Gesamtbetrachtung fassadenbildend wirkt (E. 4.3). Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen. Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen können mithin lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt, wenn die Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern (E. 6.1). Bereits mit Blick auf die unterschiedlichen Behebungsvarianten kann nicht mehr von einem geringfügigen Projektmangel die Rede sein, der mit einer ausreichend konkreten Nebenbestimmung behoben werden könnte (E. 6.4 ff.). Auch mit Blick auf den Nachbarschutz erscheint eine Neuprojektierung zwingend (E. 6.7).
Gutheissung.
Stichworte:
GEBÄUDEHÖHE
GRENZABSTAND
HEILUNG
MÄNGELBEHEBUNG
NEBENBESTIMMUNGEN
Rechtsnormen:
§ 321 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2021.00160
Urteil
der 1. Kammer
vom
16. Dezember 2021
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichter
Daniel Schweikert,
Gerichtsschreiberin
Nicole Rubin.
In Sachen
1.
A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.1
D,
1.2
E,
beide vertreten durch RA F,
2.    Gemeinderat Stäfa,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 19. Mai 2020 erteilte der
Gemeinderat Stäfa E und D unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung
für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
an der G-Strasse 02 und 03 in Stäfa.
II.
Dagegen gelangten E und D mit Rekurs vom 19. Juni
2020 an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung dreier Auflagen
(Bauherrenrekurs; vorinstanzliche Geschäftsnummer 04). Am 22. Juni 2020
erhoben sodann A und B Rekurs bei der Vorinstanz mit dem Antrag, die
Baubewilligung aufzuheben (Nachbarrekurs; vorinstanzliche Geschäftsnummer 05).
Das Baurekursgericht vereinigte die Verfahren mit
Entscheid vom 27. Januar 2021, wies den Bauherrenrekurs ab und hiess den
Nachbarrekurs teilweise gut. Demgemäss wurde der Beschluss des Gemeinderats
Stäfa mit der Auflage ergänzt, dass die Bauherrschaft vor Baufreigabe
überarbeitete Pläne zur Bewilligung einzureichen habe, aus denen hervorgehe,
dass das Bauvorhaben den Grenzabstand und die Gebäudehöhe einhalte. Im Übrigen
wies das Baurekursgericht (auch) den Nachbarrekurs ab.
III.
Gegen diesen Entscheid erhoben A und B am 3. März
2021 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, die
Baubewilligung sei nicht um eine Auflage zu ergänzen, sondern vollständig
aufzuheben.
Das Baurekursgericht schloss am 15. März 2021 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Stäfa
beantragte am 1. April 2021, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei. D und E stellten mit Beschwerdeantwort vom 9. April 2021
den Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Die Replik- und Duplikschrift vom 10.
bzw. 19. Mai 2021 brachte keine Annäherung der Standpunkte.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung
mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die Beschwerdeführenden sind als Eigentümerin
bzw. als dauerhafter Bewohner des östlich angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 06
sowie als im Rekursverfahren teilweise Unterliegende ohne Weiteres zur
Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 [PBG]). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt. Auf
die Beschwerde ist einzutreten.
2.
Das Baugrundstück liegt
gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Stäfa (BZO) in der Wohnzone W2/1,9
und ist mit zwei zum Abbruch vorgesehenen Wohngebäuden überstellt. An deren
statt sind ein nördliches und ein südliches Mehrfamilienhaus mit insgesamt acht
Wohneinheiten und einer gemeinsamen Tiefgarage geplant. Die Erschliessung soll
über die vor dem südlichen Mehrfamilienhaus befindliche Tiefgaragenzufahrt zur G-Strasse hin
erfolgen. Das gemeinsame Untergeschoss begreift auch den Bereich zwischen den
beiden Mehrfamilienhäusern und beinhaltet nebst 17 Fahrzeugabstellplätzen im
Wesentlichen Keller-, Trocknungs- und Technikräume sowie Fahrradabstellplätze.
3.
Strittig ist, ob die von
der Vorinstanz erkannten Mängel betreffend Gebäudehöhe und betreffend
Grenzabstände des nördlichen Mehrfamilienhauses nebenbestimmungsweise heilbar
sind. In Bezug auf den Mangel betreffend Gebäudehöhe ist zudem dessen Umfang
umstritten; nach Auffassung der Beschwerdeführenden ist die
Gebäudehöhenüberschreitung grösser als von der Vorinstanz angenommen.
4.
4.1
Die
private Beschwerdegegnerschaft 1 sieht beim nördlichen Mehrfamilienhaus
den Bau von zwei Vollgeschossen unter Flachdach sowie von einem anrechenbaren
Untergeschoss vor. Das zweite – nicht anrechenbare – Untergeschoss bildet die
erwähnte Tiefgarage.
4.2
In der
Zone W2/1,9 beträgt die Gebäudehöhe gemäss Art. 13 Abs. 2 lit. b
2. Spiegelstrich BZO diesfalls maximal 8,5 m. Mit der Auffassung der
Vorinstanz ist zunächst die in den Bauplänen eingezeichnete, sich auf ein
hypothetisches Dachprofil stützende Messweise ("Käseglocke") nicht
korrekt, nachdem die BZO Stäfa Geschosszahlvorschriften enthält und es sich
vorliegend auch nicht um eine Schrägdachbaute handelt (vgl. VGr, 11. März
2009, VB.2008.00435, E. 2.2, auch zum Nachfolgenden). Es kann in Anwendung
von
§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
Satz 2 VRG auf die vorinstanzlichen Ausführungen verwiesen werden.
Massgebend ist nicht ein hypothetisches Gebäudeprofil. Die Gebäudehöhe ist
vorliegend vielmehr im herkömmlichen Sinne von der jeweiligen Schnittlinie
zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen Boden zu
messen (§ 280 Abs. 1, 1. Teilsatz PBG).
4.3
Die für die Messung der Gebäudehöhe massgebliche
(hypothetische) südliche Trauffassade des Mehrfamilienhauses Nord ist
vorliegend gestaffelt. Die Fassade des oberen Vollgeschosses ist gegenüber den
Fassaden der darunterliegenden Geschosse (unteres Vollgeschoss und
anrechenbares Untergeschoss) zurückversetzt. Auch bei zurückversetzten Fassaden
bildet die Dachfläche des obersten Vollgeschosses den oberen Messpunkt der
Gebäudehöhe, wenn dieses in der Gesamtbetrachtung fassadenbildend wirkt. Das
ist vorliegend zu bejahen. Die Absturzsicherung und das Terrassenvordach auf
(nur) 6,33 m Länge führen mit der Auffassung der Vorinstanz, mit welcher
sich die Beschwerdeführenden nicht substanziiert auseinandersetzen, nicht dazu,
dass die rückversetzte Fassade dieses obersten Vollgeschosses optisch nicht
mehr eigenständig in Erscheinung treten würde (vgl. Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,
Wädenswil 2019, S. 1178; der vorliegende Fall entspricht abgesehen vom
Terrassenvordach der dort publizierten Skizze).
4.4
Der Schnittpunkt zwischen Fassade und Dachfläche des
obersten, zurückversetzten Vollgeschosses liegt auf 461,60
5
m ü.
M. Von diesem Punkt aus ist im Lot senkrecht auf den
darunterliegenden gewachsenen Boden zu messen. Bei der südöstlichen Gebäudeecke
ergibt dies auf einer Länge von 4,53 m (vorspringendes Wohnzimmer) eine
Gebäudehöhenüberschreitung von bis zu 0,3 m. Entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführenden ist vorliegend der Punkt 461,60
5
m ü.
M. am tatsächlichen Gebäudekörper des zurückversetzten
obersten Vollgeschosses relevant, da dieses wie erwähnt optisch eigenständig in
Erscheinung tritt. Demgemäss ist nicht ein weiter südlich liegender, quasi in
der virtuellen Verlängerung der Fassade der unteren Geschosse auf derselben
Höhe in der Luft zu definierender Punkt massgeblich. Die vorliegende
Gebäudekonstellation ist nicht mit dem in
Ziff. 16.5.2.4 des
zitierten Werks von Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz erwähnten Entscheid (VGr, 21. Januar
2016, VB.2015.00290, E. 3.4.2) eines bezüglich der Geschossigkeit recht
ungewöhnlichen Gebäudekörpers vergleichbar, zumal es in jenem Entscheid ohnehin
um ein Attikageschoss bzw. um ein hypothetisches Dachprofil ging.
4.5
Zusammengefasst
liegt eine Gebäudehöhenüberschreitung – nur, aber immerhin – in dem bereits von
der Vorinstanz eruierten Umfang vor.
5.
Der für die Nordfassade des
Mehrfamilienhauses Nord zur Anwendung gelangende kleine Grundabstand beträgt
grundsätzlich 4 m (Art. 13 Abs. 1 BZO). Gemäss Art. 14a Abs. 1
BZO ist der Grenzabstand um die Hälfte der Mehrlänge bis auf maximal 10 m zu
vergrössern, wenn in der Zone W2/1,9 eine Fassadenlänge mehr als 25 m misst.
Nach Art. 14a Abs. 2 2. Spiegelstrich BZO werden bei der Berechnung
der für die Mehrlängenzuschläge massgeblichen Fassadenlängen die Fassadenlängen
von Gebäuden zusammengerechnet, wenn in der Zone W2/1,9 ein Gebäudeabstand von
8 m unterschritten wird.
Mit der Auffassung der
Vorinstanz hält das Mehrfamilienhaus Nord an seiner nordöstlichen Ecke zum
östlich gelegenen, vorbestehenden Gebäude der Beschwerdeführenden an der G-Strasse 07
einen Gebäudeabstand von minimal nur rund 7,5 m ein. In südliche Richtung
erhöht sich der Gebäudeabstand, da die Grundrisse der Gebäude nicht absolut
parallel verlaufen, leicht; bis auf maximal ca. 7,8 m. In Anwendung von Art. 14a
Abs. 2 2. Spiegelstrich BZO sind daher die Nordfassaden des geplanten
Mehrfamilienhauses Nord (26,75 m) und des Gebäudes an der G-Strasse 07 (8 m
[www.gis.zh.ch]) bei der Berechnung des Mehrlängenzuschlags zusammenzurechnen.
Eine demgemäss 34,75 m lange Fassade hätte zur Grenze zu den nördlich
gelegenen Grundstücken Kat.-Nrn. 08 und 09 einen Abstand von 4 m plus
4,875 m (9,75 m Mehrlänge / 2), sprich 8,875 m, einzuhalten. Das
Mehrfamilienhaus Nord unterschreitet dieses Mass mit dem geplanten kleinen
Grundabstand zur Nordgrenze von 4,92 m um rund 4 m und ist dergestalt
unstreitig nicht bewilligungsfähig.
6.
6.1
Können
inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands
Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen
(Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1
PBG).
Durch Nebenbestimmungen wie
Auflagen können mithin lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben
werden. Die Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt,
wenn die Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle
Überarbeitung des Projekts erfordern. Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt
mit anderen Worten nicht in Betracht, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand
nicht beurteilbar ist, wie die Mängel zu beheben sind und welche
baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen dies nach sich
zieht. Dies folgt aus dem Grundsatz der Einheit des Bauentscheids, mit dem eine
einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt
werden soll. Das bundesrechtliche Koordinationsgebot von Art. 25a des
Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) verlangt, dass
ein geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und einheitlichen
Bewilligungsverfahren geprüft wird (BGr, 12. April 2019, 1C_266/2018, E. 3.3,
mit zahlreichen Hinweisen). Solange die Mängel untergeordneter Natur sind und
ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen
behoben werden können, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht
infrage. Ziehen die Mängel indessen wesentliche Projektänderungen nach sich,
können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 19. Juli
2018, VB.2017.00830, E. 5.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2.1;
RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5).
Ausserdem können nach der
Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, für sich allein betrachtet
kleinerer Mängel unter Umständen viele verschiedene Möglichkeiten der
Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen
Änderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel zur Folge haben wird.
Auch in diesen Fällen fällt eine auflageweise Behebung der Mängel ausser
Betracht (VGr, 27. März 2020, VB.2018.00696, E. 9.2).
6.2
Nach
Auffassung der Vorinstanz sind sowohl der Mangel betreffend Gebäudehöhe wie
auch jener betreffend Grenzabstand auflageweise heilbar. Die private
Beschwerdegegnerschaft 1 habe vor Baufreigabe überarbeitete Pläne zur
Bewilligung einzureichen, aus denen hervorgehe, dass das Bauvorhaben den
Grenzabstand und die Gebäudehöhe einhalte. Die Beschwerdeführenden stellen die
nebenbestimmungsweise Heilbarkeit beider Mängel in Abrede.
6.3
In Bezug
auf den Mangel betreffend Überschreitung der Gebäudehöhe allein ist die
Auffassung der Vorinstanz zutreffend. Erforderlich und ausreichend zur Behebung
dieses Mangels allein ist ein weitergehender Rücksprung der Fassade des
vorspringenden Wohnzimmers im obersten Vollgeschoss, sodass der Vorsprung nach
Massgabe der oben umschriebenen Messweise innerhalb der zulässigen Gebäudehöhe
untergebracht werden kann. Dies ist wie die Verkleinerung eines Zimmers um etwa
einen Meter ohne Weiteres nebenbestimmungsweise zu bewerkstelligen, zumal
vorliegend bei der Rückversetzung des vorspringenden Teils des Wohnzimmers
nicht einmal eine Änderung der Raumaufteilung oder die Verschiebung einer
Zimmertür notwendig wird (vgl. VGr, 26. August 2021, VB.2021.00123, E. 4.3.2 f.).
6.4
In Bezug
auf den Mangel des unterschrittenen kleinen Grundabstands zu den nördlich
gelegenen Grundstücken Kat.-Nrn. 08 und 09 schlägt die Vorinstanz die
Herstellung eines Gebäudeabstands von 8 m zum östlich gelegenen Gebäude
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 06 vor, damit das Bauprojekt der Rechtsfolge
von Art. 14a Abs. 2 2. Spiegelstrich BZO (Zusammenrechnung der
Fassadenlängen der Gebäude bei der Berechnung des Mehrlängenzuschlags) entgeht;
beispielsweise durch Verschiebung des Mehrfamilienhauses Nord um 0,5 m nach
Westen oder durch Reduktion seiner Gesamtlänge um 0,5 m.
6.5
Westlich
des Baugrundstücks verläuft der H-Weg, bei dem es sich gemäss zutreffender
Würdigung der Vorinstanz, auf welche insoweit in Anwendung von § 28 Abs. 1
Satz 2 VRG verwiesen werden kann, um einen öffentlichen Weg (und nicht
etwa eine Strasse oder den erschliessungsrechtlichen Bestandteil einer solchen)
im Sinne von § 265 Abs. 1 PBG handelt. Vom H-Weg hat das
Mehrfamilienhaus Nord demnach grundsätzlich einen Wegabstand von 3,5 m einzuhalten.
Der gemäss derzeitigem Planungsstand vorgesehene Wegabstand beträgt minimal (an
der Südwestecke des Gebäudes) 3,7 m. Entgegen vorinstanzlicher Auffassung
ist demnach nicht einfach eine Verschiebung des gesamten Mehrfamilienhauses
Nord nach Westen um 0,5 m möglich, sondern bei gleichbleibender
Ausrichtung des Gebäudes innerhalb des Grundstücks grundsätzlich nur um maximal
0,2 m (vgl. jedoch nachfolgend E. 6.7). Der nach Norden einzuhaltende
Grenzabstand von 8,875 m bliebe bei einer Verschiebung des Gebäudes um 0,2 m
nach Westen bestehen bzw. massiv unterschritten. Deshalb müsste die
Verschiebung des Mehrfamilienhauses Nord nach Westen mit einer gleichzeitigen
Drehung bzw. Abwinklung des gesamten Gebäudes innerhalb des Baugrundstücks
einhergehen, um auf der Ostseite an jeder Stelle der Fassade einen minimalen
Gebäudeabstand von 8 m zum Gebäude an der G-Strasse 07 herzustellen.
Ergänzend oder alternativ fiele die Verkürzung des gesamten Gebäudes um bis zu
0,5 m – allenfalls wiederum im Verein mit einer zusätzlichen geringfügigen
Abwinklung des gesamten Gebäudes innerhalb des Baugrundstücks – in Betracht.
Zusammengefasst lässt sich der Abstand der Ostfassade des Mehrfamilienhauses
Nord zum Gebäude an der G-Strasse 07 – vorbehältlich der Ausführungen
unter nachfolgender E. 6.7 – grundsätzlich nur dann durchgehend auf 8 m
erhöhen, wenn das Gebäude nicht nur nach Westen verschoben, sondern
gleichzeitig entweder leicht abgewinkelt oder verkürzt wird.
6.6
Wenngleich
die grundsätzliche Behebbarkeit der vorliegend eruierten Abstandsunterschreitung
nicht infrage steht, kann bereits mit Blick auf die unterschiedlichen
Behebungsvarianten nicht mehr von einem geringfügigen Projektmangel die Rede
sein, der mit einer ausreichend konkreten Nebenbestimmung behoben werden
könnte. Anders als bei der blossen Verkleinerung eines Zimmers um einen Meter
(VGr, 26. August 2021, VB.2021.00123, E. 4.3.2 f.) ist bei der –
allenfalls kombinierten – Verschiebung, Drehung oder Verkürzung eines ganzen
Mehrfamilienhauses nicht ohne grösseren planerischen Aufwand beurteilbar,
welche baurechtlichen und konzeptionellen Auswirkungen die gewählte
Mängelbehebung nach sich zieht. Beispielsweise steigt das Baugrundstück
offenbar nicht nur von Süden nach Norden, sondern auch von Osten nach Westen an.
Welche Auswirkungen die gewählte Behebung des Mangels in Bezug auf die
Gebäudehöhe entlang der Westfassade nach sich zieht, bedarf demnach vertiefter
Abklärungen, zumal die Gebäudehöhe gemäss aktueller Projektierung an der
Westfassade bereits ausgeschöpft bzw. an der Südwestecke ebenfalls bereits
überschritten und nebenbestimmungsweise zur Behebung auferlegt ist. Allenfalls
wird im Rahmen der Mängelbehebung das Terrain neu zu interpolieren sein. Zudem
gilt in der Gemeinde Stäfa die Besonderheit, dass die Gebäudehöhe grundsätzlich
auch ab dem gestalteten Terrain einzuhalten ist (Art. 35 Abs. 1 BZO).
Auch insoweit besteht eine bereits von der Beschwerdegegnerin 2 auferlegte
Abänderungsverpflichtung (ebenda). Auch das gestaltete Terrain könnte im Falle
einer Anderspositionierung des Mehrfamilienhauses Nord von rechtsrelevanten
Änderungen betroffen sein. Von einer Verkürzung des gesamten Mehrfamilienhauses
Nord um bis zu 0,5 m wären sodann zahlreiche Räume, allenfalls auch das
Tiefgaragengeschoss und damit der Anschluss der Tiefgarage an das
Mehrfamilienhaus Süd tangiert. Auch insoweit sind die baurechtlichen und
konzeptionellen Auswirkungen nicht ohne grösseren planerischen Aufwand
beurteilbar.
6.7
Ins
Gewicht fällt sodann, dass gerade mit Blick auf den Nachbarschutz vorliegend
eine Neuprojektierung zwingend ist. Mit einer Drehung oder namentlich
Verschiebung des Mehrfamilienhauses Nord um 0,2 m nach Westen im Rahmen
einer nebenbestimmungsweisen Heilung im Sinne von § 321 PBG mussten etwa
die hinterliegenden Eigentümer der nördlich anstossenden Grundstücke Kat.-Nrn. 08
und 09 nicht rechnen. Eine solche Umprojektierung nebenbestimmungsweise bzw. in
einem nachgelagerten Baubewilligungsverfahren zum Bauentscheid vom 19. Mai
2020 zuzulassen, würde diese Eigentümer, die den Bauentscheid vom 19. Mai
2020 innert der Ausschreibungsfrist nicht verlangt haben, ihrer originären
Rekursrechte gegen ein nicht unwesentlich geändertes Bauvorhaben in
unmittelbarer Südlage vor ihren Grundstücken berauben. Hinzu kommt, dass der
Beschwerdegegner 2 in seiner Beschwerdeantwort die Möglichkeit antönt,
dass bei Wegen und Plätzen ohne bedeutende Werkleitungen geringere Abstände
bewilligt werden könnten (Art. 34 Abs. 3 BZO), weshalb eine (gemeint
wohl: komplette, also um 0,5 m) Verschiebung des Mehrfamilienhauses Nord nach
Westen grundsätzlich denkbar sei. Diese Aussage lässt vermuten, dass es sich
beim H-Weg um einen ebensolchen Weg ohne bedeutende Werkleitungen handelt, und
eine Mängelbehebung nach Auffassung des Beschwerdegegners 2 durch
(erstmalige) Inanspruchnahme einer entsprechenden Ausnahmebewilligung gemäss Art. 34
Abs. 3 BZO möglich sein soll. Die ergänzende Erteilung einer solchen
Ausnahmebewilligung zwecks Versetzung des gesamten Mehrfamilienhauses Nord um
0,5 m (und nicht nur 0,2 m) nach Westen im Rahmen eines blossen
Mängelbehebungsverfahrens wäre in nachbarschutzrechtlicher Hinsicht noch
weniger hinnehmbar. Weder die Eigentümer der nördlich angrenzenden Grundstücke
noch die Beschwerdeführenden mussten damit rechnen, dass das Mehrfamilienhaus
Nord in einem nachgelagerten Mängelbehebungsverfahren um einen halben Meter
verschoben werden könnte. Sie durften sich vielmehr darauf verlassen, dass
ihnen im Falle eines dergestalt veränderten Bauvorhabens (wieder) die vollen
Parteirechte zustehen (vgl. Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,
Zürich 1991, S. 461 f.). Nur dieses Vorgehen verbürgt die nötige
Klarheit und Bestimmtheit des Verfahrens im Interesse der Nachbarn (VGr, 20. Dezember
1983, VB 76/1983 = BEZ 1984 Nr. 5).
6.8
Zusammengefasst
ist die durch den zu geringen Gebäudeabstand verursachte
Grenzabstandsverletzung zu den nördlich anstossenden Nachbargrundstücken sowohl
im Lichte des Gebots der Einheit des Bauentscheids wie auch mit Blick auf den
Schutz der Parteirechte der Nachbarn nicht ohne Weiteres nebenbestimmungsweise
heilbar. Zumal im Verein mit den ebenfalls zu behebenden Mängeln betreffend
Gebäudehöhe an der West- und an der Ostfassade sowie im Lichte des Umstands,
dass die Behebung dieser mehrerer Mängel auch gestalterisch nicht ohne Weiteres
absehbare Auswirkungen nach sich ziehen kann, eine Neuprojektierung
erforderlich wird.
7.
Das Ausgeführte führt zur Gutheissung der Beschwerde und
zur Aufhebung der Baubewilligung sowie des Rekursentscheids.
8.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens
der unterliegenden Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG). Entsprechend ist die Kostenverteilung für das Rekursverfahren in dem Sinn
neu festzulegen, dass die Rekurskosten durch die betreffend den Nachbarrekurs
vollständig unterliegenden Parteien, nämlich durch die Beschwerdegegnerschaft 1
und 2, je zur Hälfte zu tragen sind.
Eine Parteientschädigung steht der privaten
Beschwerdegegnerschaft 1 bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2
VRG). Hingegen ist sie zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Rekurs-
und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2
VRG). Als angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 4'500.--.
Die Gemeinde wird in der vorliegenden
Konstellation, wo sich private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss nicht
entschädigungspflichtig (vgl. § 17 Abs. 3 VRG; Kaspar Plüss in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A. Zürich etc. 2014, § 17 N. 94).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss des Gemeinderats Stäfa vom 19. Mai
2020 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 27. Januar 2021 werden
aufgehoben.
Die
Kosten des Rekursverfahrens (insgesamt Fr. 9'360.-) werden der
Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--
Zustellkosten,
Fr. 5'180.--
Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2
je zur Hälfte auferlegt.
4.    Die
private Beschwerdegegnerschaft 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden 1
und 2 für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 4'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des
vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an
…