zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00621 · 2023-06-01 · de

Baubewilligung | Erschliessungsrüge nach Quartierplanfestsetzung, Volumenverzicht. Besteht ein Quartierplan, ist dieser für Art, Lage, Ausgestaltung und Leistungsvermögen der Erschliessungs- und Versorgungsanlagen sowie Ausstattungen und Ausrüstungen verbindlich. Im Baubewilligungsverfahren kann die im Rahmen einer Quartierplanfestsetzung vorgenommene Einschätzung, die Erschliessung sei hinreichend, grundsätzlich nicht überprüft werden. Daraus folgt jedoch nicht, die Frage der genügenden Erschliessung stelle sich vorliegend gar nicht mehr bzw. könne nicht anders beantwortet werden als bei der Festsetzung des Quartierplans. Vielmehr hat die Baubehörde bei der Beurteilung eines konkreten Bauvorhabens zu prüfen, ob sich die Verhältnisse derart geändert haben, dass die Erschliessung nicht mehr als genügend erscheint (E. 3.2). Gestützt auf § 238 PBG kann nur in Ausnahmefällen ein Volumenverzicht verlangt werden (E. 4.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 01.06.2023 VB.2022.00621
Zurich Verwaltungsgericht 01.06.2023 VB.2022.00621
Zurigo Verwaltungsgericht 01.06.2023 VB.2022.00621

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00621
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Geschäftsnummer:
VB.2022.00621
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 01.06.2023
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 07.08.2024 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Erschliessungsrüge nach Quartierplanfestsetzung, Volumenverzicht.
Besteht ein Quartierplan, ist dieser für Art, Lage, Ausgestaltung und Leistungsvermögen der Erschliessungs- und Versorgungsanlagen sowie Ausstattungen und Ausrüstungen verbindlich. Im Baubewilligungsverfahren kann die im Rahmen einer Quartierplanfestsetzung vorgenommene Einschätzung, die Erschliessung sei hinreichend, grundsätzlich nicht überprüft werden. Daraus folgt jedoch nicht, die Frage der genügenden Erschliessung stelle sich vorliegend gar nicht mehr bzw. könne nicht anders beantwortet werden als bei der Festsetzung des Quartierplans. Vielmehr hat die Baubehörde bei der Beurteilung eines konkreten Bauvorhabens zu prüfen, ob sich die Verhältnisse derart geändert haben, dass die Erschliessung nicht mehr als genügend erscheint (E. 3.2). Gestützt auf § 238 PBG kann nur in Ausnahmefällen ein Volumenverzicht verlangt werden (E. 4.2).
Abweisung.
Stichworte:
EINORDNUNG
ERSCHLIESSUNG
QUARTIERPLAN
VERSPÄTETE RÜGEN
VOLUMENVERZICHT
Rechtsnormen:
§ 236II PBG
§ 237I PBG
§ 238I PBG
§ 23I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2022.00621
Urteil
der 1. Kammer
vom
1. Juni 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichter
José Krause,
Gerichtsschreiberin
Nicole Rubin.
In Sachen
1.    A,
2.1  B,
2.2  C,
alle vertreten durch RA D,
Beschwerdeführende,
gegen
1.1  E,
1.2  F,
beide vertreten durch RA G,
2.    Gemeinderat Aesch,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 23. Februar 2021 erteilte der
Gemeinderat Aesch E und F die baurechtliche Bewilligung für eine Wohnüberbauung
mit zwei Mehrfamilienhäusern auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 an der H-Gasse in
Aesch.
II.
Hiergegen gelangten die Nachbarn B und C, A sowie vier
weitere Personen am 1. April 2021 an das Baurekursgericht des Kantons
Zürich und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung. Ebenfalls am 1. April
2021 gelangten die Bauherren E und F sowie die damalige Eigentümerin der streitbetroffenenen
Parzelle I an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung zweier
Nebenbestimmungen sowie die Eintragung einer Dienstbarkeit. Der Rekurs von B
und C sowie A wurde mit Entscheid vom 9. September 2022 teilweise
gutgeheissen und die angefochtene Baubewilligung um eine Auflage ergänzt. Im
Übrigen wurde ihr Rekurs abgewiesen, soweit das Baurekursgericht darauf
eintrat. Die Rekurse der übrigen Parteien wurden zufolge Rekursrückzugs als
erledigt abgeschrieben.
III.
Gegen diesen Entscheid gelangten A sowie B und C mit
Beschwerde vom 13. Oktober 2022 an das Verwaltungsgericht und beantragten
die Aufhebung der Baubewilligung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Das Baurekursgericht beantragte am 27. Oktober 2022
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. E und F beantragten mit
Beschwerdeantwort vom 17. November 2022 die Abweisung der Beschwerde;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Replik der Beschwerdeführenden
erfolgte am 5. Dezember 2022. E und F duplizierten am 3. Januar 2023.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da
auch die übrigen Prozessvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
Die streitbetroffene Bauparzelle Kat.-Nr. 01 (alt:
Kat.-Nr. 02 und 03) ist der Wohnzone W1 gemäss Bau- und Zonenordnung
der Gemeinde Aesch vom 16. September 2008 zugewiesen. Westlich grenzt das
Grundstück an die Wohnzone W2, nördlich ist das Grundstück lediglich durch
ein weiteres Grundstück von der Wohnzone W2 getrennt. Die Bauparzelle befindet
sich im Gebiet J/K im Südosten von Aesch in einer Hanglage, wobei der Hang von
Südosten nach Nordwesten hin (Richtung Dorfzentrum) abfällt. Das projektierte
Bauvorhaben umfasst den Neubau einer Wohnüberbauung mit zwei Mehrfamilienhäusern
mit gesamthaft 10 Wohneinheiten.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden rügen, das Baugrundstück sei strassenmässig nicht
erschlossen. Die H-Gasse sei nie als Erschliessungsstrasse festgesetzt worden
und es hätte nie eine Umwidmung von einem der Land- und Forstwirtschaft
dienenden Weg in eine Erschliessungsstrasse gegeben. Die H-Gasse sei nicht vom
Quartierplan erfasst worden, es liege gemäss den Plänen ausserhalb dessen Perimeters.
3.2
Eine für die Errichtung einer Baute genügende
Erschliessung
eines Grundstücks im Sinn von Art. 19
Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über
die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG) und
§§ 234 ff. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
liegt unter anderem dann vor, wenn dieses selber sowie die darauf vorgesehenen
Bauten und Anlagen genügend zugänglich sind. Nach § 237 Abs. 1
Satz 1 PBG bedingt genügende Zugänglichkeit in tatsächlicher Hinsicht eine
der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt
für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer.
Zufahrten
sollen zudem für jedermann verkehrssicher sein (
§ 237
Abs. 2 Satz 1 PBG
).
Die zürcherischen Gemeinden sind durch die
§§ 90 ff. PBG verpflichtet, einen Erschliessungsplan für die
Groberschliessung zu erlassen. Die Erstellung und Finanzierung von
Groberschliessungsstrassen erfolgt nach dem Strassengesetz vom 27. September
1981 (StrG). Demgegenüber umfasst die Feinerschliessung den Anschluss der
einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen. Die
Feinerschliessung erfolgt im Rahmen von Quartierplänen, welche im amtlichen Verfahren
vom Gemeindevorstand aufgestellt werden (§ 130 Abs. 1 PBG; zum
Ganzen: Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil
2019,
S. 216).
Besteht ein entsprechender Quartierplan, ist dieser für Art,
Lage, Ausgestaltung und Leistungsvermögen der Erschliessungs- und
Versorgungsanlagen sowie Ausstattungen und Ausrüstungen verbindlich (§ 236
Abs. 2 PBG; VGr, 13. Januar 2022, VB.2021.00464/483, E. 6.1, mit
weiteren Hinweisen und auch zum Folgenden). Hinsichtlich Route, Art und
Ausgestaltung setzt die Quartierplanung bei der Umsetzung der Erschliessung
daher Grenzen. Das dem rechtskräftig festgesetzten und genehmigten privaten
Quartierplan zugrunde liegende Erschliessungskonzept ist nach der verwaltungsgerichtlichen
Rechtsprechung für den einzelnen Grundeigentümer und das Gemeinwesen
verbindlich. Davon kann bei der Erstellung von Bauten im Allgemeinen nicht
abgewichen werden. Insbesondere steht es nicht im Belieben einzelner
Grundeigentümer, das quartierplanmässige Erschliessungskonzept unbeachtet zu
lassen und andere Anlagen mit der nämlichen Zweckbestimmung zu errichten.
Im Baubewilligungsverfahren kann die im Rahmen einer
Quartierplanfestsetzung vorgenommene Einschätzung, die Erschliessung sei hinreichend,
grundsätzlich nicht überprüft werden (VGr, 26. Juni 2013, VB.2013.00049,
E. 3.1). Daraus
folgt jedoch nicht, die
Frage der genügenden Erschliessung
stelle
sich vorliegend gar nicht mehr bzw. könne nicht anders beantwortet werden als
bei der Festsetzung des Quartierplans. Vielmehr hat die Baubehörde bei der
Beurteilung eines
konkreten
Bauvorhabens zu prüfen, ob sich die
Verhältnisse derart geändert haben, dass die Erschliessung
nicht mehr als genügend erscheint
(VGr, 26. Juni
2013, VB.2013.00049, E. 3.2)
.
Würde
die Erschliessung von der zuständigen Gemeinde im Baubewilligungsverfahren als unzureichend
erachtet, wäre ein erneutes Quartierplanverfahren durchzuführen (vgl.
§ 147 PBG, vgl. zum Ganzen VGr, 5. Mai 2022, VB.2021.00646,
E. 3).
3.3
Gemäss
Bauentscheid vom 23. Februar 2021 erfolgt die Zufahrt zum Baugrundstück
über die H-Gasse. Der amtliche Quartierplan L/M sei zu beachten. Im
nachgeführten Überbauungs-/Altlasten-/Archäologischen Zonenplan anhand der
Wiedererwägung vom 2. Juli 2014 des amtlichen Quartierplans L/M ist ein
Teil der H-Gasse, welcher von der N-Strasse bis zum strittigen Baugrundstück
führt, als Zufahrtsweg "X" eingezeichnet. Dieser Teil liegt zwar zum
Grossteil ausserhalb des eingezeichneten Quartierplanperimeters, ist jedoch
klar als Teil des Quartierplanprojekts markiert (vgl. gelbe Markierung, zur
Verdeutlichung, dass dieser Teil nachgeführt wurde). Auch im revidierten
Bericht zum Quartierplan wird für den Zufahrtsweg "X" angeführt, dass
dies [die H-Gasse] die Zufahrt zum strittigen Grundstück ist. Im Plan
Neuzuteilungen und Werkleitungen 1:500 wird für das strittige Grundstück
festgehalten: "Erschliessung H-Gasse". Der Quartierplan zog somit die
H-Gasse als Erschliessung für das strittige Baugrundstück mitein. Da der
Quartierplan verbindlich und rechtskräftig festgesetzt wurde, fand somit eine
Umwidmung des kleinen eingezeichneten Stücks der H-Gasse als Zufahrtsstrasse
zum strittigen Baugrundstück statt. Dass die H-Gasse als Ganzes beim
Verkehrsplan nicht als Erschliessungsstrasse festgesetzt wurde, schliesst nicht
aus, dass der Quartierplan das kleine, vorliegend strittige Teilstück als
Zufahrtsweg für das Baugrundstück vorsieht. Schliesslich befindet sich doch
auch das Baugrundstück klarerweise im Quartierplanperimeter und ist das
strittige Teilstück der H-Gasse für dessen Erschliessung notwendig und klar als
dessen Zufahrt im Quartierplan bezeichnet. Demgemäss ging die Vorinstanz zu
Recht davon aus, dass die Erschliessung des Baugrundstücks verbindlich im
Quartierplan geregelt wurde. Zudem wird keine Änderung der Situation geltend
gemacht, bzw. ist eine solche ersichtlich, welche die Erschliessung nicht mehr
als gewährleistet darlegen würde.
3.4
Die
Beschwerdeführenden monieren sodann, die Zufahrt über die H-Gasse erweise sich
nicht als verkehrssicher, da ein Gefälle von 15 % vorliege und der Hang
für Rollstuhlfahrer und gehbehinderte Personen nur beschränkt passierbar sei. Das
Planungs- und Baugesetz hält ausdrücklich fest, dass Zufahrten für jedermann
verkehrssicher sein müssen (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Durch
Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstücknutzungen dürfen weder
der Verkehr behindert oder gefährdet noch der Bestand und die Sicherheit des
Strassenkörpers beeinträchtigt werden (§ 240 Abs. 1 PBG). Mit dem
rechtskräftig festgesetzten Quartierplan kann die Verkehrssicherheit
grundsätzlich nicht erneut überprüft werden (vgl. E. 3.2). Im Übrigen ist
eine Verkehrsgefährdung nicht ersichtlich. Die H-Gasse weist zwar ein nicht
unerhebliches Gefälle auf. Der südöstliche Teil der H-Gasse bleibt aber auch
weiterhin für den motorisierten Individualverkehr gesperrt und der
nordwestliche Teil der H-Gasse dient ab der Verzweigung N-Strasse einzig der
Erschliessung des Baugrundstücks, weshalb das zusätzlich zu erwartende
Verkehrsaufkommen auf der H-Gasse gering ist. Wie von der Vorinstanz
festgehalten, erweist sich die Situation beim strittigen Wegstück auch als
übersichtlich. Eine allfällige Rüge, das Bauvorhaben halte die Anforderungen an
hindernisfreies Bauen nicht ein, würde sich überdies als verspätet erweisen.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführenden rügen weiter, eine befriedigende Einordnung nach § 238
Abs. 1 PBG sei nicht gegeben. Es sei ausnahmsweise ein Volumenverzicht
angezeigt, insbesondere deswegen, da das Bauprojekt die zulässige
Überbauungsziffer überschreite. Das geplante Bauprojekt wirke in der Hanglage
äusserst dominant. Sodann verweisen die Beschwerdeführenden auf ein Projekt in
der Nachbarschaft, bei welchem drei Doppel-Einfamilienhäuser erstellt werden
sollten und die Baubewilligung aufgrund von § 238 PBG verweigert wurde. Es
liege in der Umgebung eine kleinflächige Bebauungsstruktur vor. Auf die
erheblichen grösseren Bauvolumen im Gebiet L dürfe nicht abgestützt werden, da
diese in einer anderen Wohnzone liegen würden.
4.2
Nach
§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in
ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen
und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende
Gesamtwirkung erreicht wird. Die Beurteilung, ob das Bauvorhaben diese
Voraussetzungen erfüllt, hat dabei nicht nach subjektivem Empfinden, sondern
nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen.
Vorzunehmen ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte wie
etwa der Beziehung der geplanten Baute zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur
bau- und landschaftlichen Umgebung (vgl. zum Ganzen VGr, 19. April 2016,
VB.2015.00575, E. 4.1 mit weiterem Hinweis). Eine Bauverweigerung setzt
das Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels voraus. Ein solcher ist erst
gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der Ausgestaltung
von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in störenden Widerspruch tritt
oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prägenden Merkmalen
oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 7. Februar 2019, VB.2018.00395,
E. 4.4; 15. September 2016, VB.2016.00183, E. 5.1).
Gestützt auf
§ 238 PBG kann sodann nach ständiger Rechtsprechung in Ausnahmefällen ein
Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens
verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar
und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen
gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum
Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität der
bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit.
Die Rechtsprechung des Bundesgerichts gewichtet das Legalitätsprinzip stark,
weshalb die Anwendung einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen
darf, dass generell – etwa für ein ganzes Quartier – die Zonenordnung ausser
Kraft gesetzt würde. Nur ein krasses Missverhältnis der Proportionen oder die
Rücksicht auf ein Schutzobjekt kann die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens
verbieten (zum Ganzen: VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 4.1; 23. Januar
2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1 mit weiteren Hinweisen; BGE 115 Ia 370
E. 5; RB 1990 Nr. 78).
Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, so verlangt
§ 238 PBG gleichwohl, dass ein Gebäude, das sich durch sein Volumen aus
seiner baulichen Umgebung heraushebt, diesem Spannungsverhältnis in geeigneter
Weise Rechnung trägt. Nebst einer besonders sorgfältigen Gestaltung fallen
Massnahmen wie beispielsweise eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte
Gliederung des zulässigen Bauvolumens in Betracht (VGr, 19. April 2002 =
BEZ 2002 Nr. 18; VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E.
4.6).
Das
Verwaltungsgericht darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit,
sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch,
-überschreitung und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50 in Verbindung
mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 19. November 2015,
VB.2015.00532, E. 3.3; 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.3;
17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.).
4.3
Die
geplanten Mehrfamilienhäuser nützen die ihnen mögliche Nutzung aus. Direkt an
das Baugrundstück angrenzend befinden sich sodann mehrere Einfamilienhäuser.
Ebenfalls in der näheren Umgebung, im Gebiet L, befinden sich diverse Bauten,
welche ein grösseres Volumen aufweisen. Diese Gebäude sind nicht unbeachtlich,
nur weil sie einer anderen Wohnzone zugehörig sind. Als Teil der näheren
Umgebung sind auch sie für die Einordnung beachtlich. Die wenigen
Einfamilienhäuser in der Wohnzone W1 reichen nicht aus, um eine weitherum
zurückhaltende Ausnützung zu generieren. Auch liegt keine besondere Qualität
der bereits bestehenden Bebauung vor, erweist diese sich doch als durchschnittlich.
Die nähere Umgebung drängt somit keinen Volumenverzicht auf. Bei der Prüfung
von § 238 Abs. 1 PBG ist sodann eine einzelfallweise Betrachtung
vorzunehmen. Das von den Beschwerdeführenden ins Recht gelegte Projekt mit den
drei Doppel-Einfamilienhäusern wurde vom Beschwerdegegner 2 unter anderem
deshalb abgelehnt, weil es praktisch eine geschlossene Bauweise aufgewiesen
hatte und eine solche nicht in die Umgebung gepasst habe. Das vorliegend
strittige Bauprojekt weist jedoch zwischen den Häusern einen deutlicheren Abstand
auf, sodass nicht davon gesprochen werden kann, dass praktisch eine
geschlossene Bauweise vorliegt. Demgemäss ist das ins Recht geführte Projekt
nicht mit dem vorliegend strittigen Bauprojekt vergleichbar und die
Beschwerdeführenden können aus diesem Bauabschlag nichts für sich gewinnen. In
Berücksichtigung sämtlicher Umstände tritt das geplante Bauprojekt nicht
dermassen in Erscheinung, dass ihm eine befriedigende Einordnung abgesprochen
werden müsste. Der Beschwerdegegner 2 hat sein Ermessen rechtskonform
ausgeübt.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführenden rügen, die Überbauungsziffer sei überschritten und die
Vorinstanz hätte diese Rüge zu Unrecht als verspätet erachtet.
5.2
Wie der Antrag kann auch die Begründung nach
Ablauf der Rekursfrist grundsätzlich nicht mehr erweitert werden (§ 23
Abs. 1 VRG). Im Rahmen eines weiteren Schriftenwechsels darf die
Rekursbegründung nur hinsichtlich des von der Rekursgegnerschaft oder von den
Mitbeteiligten neu Vorgebrachten erweitert werden, ferner in Bezug auf Akten
oder Aktenstücke, die innert der Rekursfrist aus objektiven Gründen nicht
eingesehen werden konnten (Alain Griffel in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014,
[Kommentar VRG], § 23 N. 23). Die Rekursinstanz ist nicht verpflichtet,
die angefochtene baurechtliche Bewilligung über die in der
Rekursschrift
gerügten Punkte hinaus auf Mängel zu
untersuchen (VGr, 25. Januar 2017, VB.2016.00551, E. 4.2). Der
Nachbar, der als Rekurrent vor dem Baurekursgericht aufgrund einzelner Rügen –
erfolglos – die Aufhebung der Baubewilligung verlangt hat, kann sich sodann vor
Verwaltungsgericht gemäss ständiger Praxis nicht auf neue
Bauhinderungsgründe
berufen (VGr, 24. Juni 2021,
VB.2021.00002, E. 1.3.4; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 52
N. 41).
5.3
Die Rüge,
dass das Bauvorhaben die zulässige Überbauungsziffer überschreitet, findet sich
nicht in der Rekursschrift, auch nicht im Rahmen der Rüge der Einordnung. Sie
findet sich erst in der Replik. Demgemäss konnte diese Rüge auch später nicht
mehr vorgebracht werden und erachtete sie die Vorinstanz zu Recht als
verspätet. Aus demselben Grund ist sie auch vorliegend nicht mehr zu prüfen.
6.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den
Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit
§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen
nicht zu. Hingegen sind sie zu verpflichten, der privaten
Beschwerdegegnerschaft 1 eine solche auszurichten (§ 17 Abs. 2
VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    205.--
Zustellkosten,
Fr. 4'205.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den
Beschwerdeführenden 1 und 2 unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag je
zur Hälfte auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführenden 1 und 2
werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der
privaten Beschwerdegegnerschaft 1 eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 3'000.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30
Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.