zh_verwaltungsgericht · SB.2017.00105 · 2018-02-21 · de

Grundstückgewinnsteuer | Grundstückgewinnsteuer: Gutachten zum Verkehrswert vor 20 Jahren Der pflichtige Alleinaktionär veräusserte sämtliche Aktien einer Immobiliengesellschaft. Der Vorgang wurde als wirtschaftliche Handänderung der Grundstückgewinnsteuer unterworfen. Umstritten ist die Bestimmung des Verkehrswerts vor 20 Jahren (§ 220 Abs. 2 StG) durch die amtliche Gutachterin. Bei der Überprüfung von amtlichen Gutachten beschränkt sich das Verwaltungsgericht auf die Prüfung, ob das Gutachten vollständig, klar, gehörig begründet, frei von Lücken und Widersprüchen ist, auf zutreffenden tatsächlichen Feststellungen beruht sowie ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit gehabt hat. Das vorliegende, nach der DCF-Methode erstellte Gutachten für ein Wohn- und Gewerbezentrum mit Hotel erfüllt diese Anforderungen. Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 21.02.2018 SB.2017.00105
Zurich Verwaltungsgericht 21.02.2018 SB.2017.00105
Zurigo Verwaltungsgericht 21.02.2018 SB.2017.00105

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2017.00105
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Geschäftsnummer:
SB.2017.00105
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 21.02.2018
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 06.05.2019 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
Grundstückgewinnsteuer: Gutachten zum Verkehrswert vor 20 Jahren
Der pflichtige Alleinaktionär veräusserte sämtliche Aktien einer Immobiliengesellschaft. Der Vorgang wurde als wirtschaftliche Handänderung der Grundstückgewinnsteuer unterworfen. Umstritten ist die Bestimmung des Verkehrswerts vor 20 Jahren (§ 220 Abs. 2 StG) durch die amtliche Gutachterin. Bei der Überprüfung von amtlichen Gutachten beschränkt sich das Verwaltungsgericht auf die Prüfung, ob das Gutachten vollständig, klar, gehörig begründet, frei von Lücken und Widersprüchen ist, auf zutreffenden tatsächlichen Feststellungen beruht sowie ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit gehabt hat. Das vorliegende, nach der DCF-Methode erstellte Gutachten für ein Wohn- und Gewerbezentrum mit Hotel erfüllt diese Anforderungen. Abweisung.
Stichworte:
AMTLICHES GUTACHTEN
ANLAGEKOSTEN
DISCOUNTED CASH-FLOW-METHODE
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
GUTACHTEN
IMMOBILIENGESELLSCHAFT
PRIVATGUTACHTEN
VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN
WIRTSCHAFTLICHE HANDÄNDERUNG
Rechtsnormen:
§ 216 Abs. I StG
§ 219 Abs. I StG
§ 220 Abs. I StG
§ 220 Abs. II StG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
2. Abteilung
SB.2017.00105
Urteil
der 2. Kammer
vom
21. Februar 2018
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin
Elisabeth Trachsel,
Gerichtsschreiberin
Jsabelle Mayer.
In Sachen
A, vertreten durch die B AG,
Beschwerdeführer,
gegen
Gemeinde G,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Grundstückgewinnsteuer,
hat sich ergeben:
I.
A.
A
(nachfolgend der Pflichtige), Alleinaktionär der C AG mit Sitz in G,
veräusserte am 27. Mai 2011 sämtliche Aktien der C AG an die D AG
zum Preis von Fr. …. Zum Zeitpunkt des Verkaufs der Aktien war die C AG
Eigentümerin eines in der Stadt Zürich gelegenen Grundstücks (Kat.-Nr. 01,
Liegenschaft E-Strasse 02/03) sowie der Grundstücke GBBL 04 bis 05, F-Platz 06
bis 07, in G.
Die Grundsteuerkommission G würdigte den Verkauf der
Aktien der C AG als wirtschaftliche Handänderung und auferlegte dem
Pflichtigen am 26. Februar 2013 bezüglich der in G gelegenen Grundstücke
eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. …. Dabei ging sie von einem
grundsteuerlich zu berücksichtigenden Verkaufserlös von Fr. … und
Anlagekosten von Fr. … (anteiliger Landpreis Fr. …, Erstellungskosten
Fr. …, wertvermehrende Aufwendungen Fr. …) aus.
B.
Mit
Einspracheentscheid vom 17. Dezember 2013 wies die Grundsteuerkommission
die am 22. März 2013 vom Pflichtigen erhobene Einsprache ab und erhöhte
die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. …. Sie berücksichtigte dabei zugunsten
des Pflichtigen eine neu geltend gemachte Mäklerprovision von Fr. …,
anerkannte jedoch nur mehr Anlagekosten von Fr. ….
II.
Den hiergegen vom Pflichtigen am 20. Januar 2014
erhobenen Rekurs hiess das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 25. Juli
2017 teilweise gut und reduzierte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. ….
Dabei bestätigte es nach Erstellung eines Gutachtens zur Frage des
Verkehrswerts vor 20 Jahren grundsätzlich den Einspracheentscheid,
berücksichtigte jedoch neu einen Verlust aus der Handänderung der in der Stadt
Zürich gelegenen Liegenschaft "E-Strasse 02/03" im Betrag von Fr. ….
III.
Mit Beschwerde vom 5. September 2017 an das
Verwaltungsgericht beantragte der Pflichtige, der Entscheid des
Steuerrekursgerichts sei aufzuheben und die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. …
festzusetzen, eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen zur
Anordnung einer Oberexpertise betreffend den Verkehrswert vor 20 Jahren, alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.
Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung, die
Beschwerdegegnerin beantragte die Abweisung der Beschwerde, unter "Kosten-
und Entschädigungsfolge zulasten der Gegenpartei".
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Die
Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei Handänderungen
an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 des
Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]). Grundstückgewinn ist der Betrag,
um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt (§ 219 Abs. 1 StG).
Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen
des Erwerbers. Liegt die massgebende Handänderung mehr als zwanzig Jahre
zurück, darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des Grundstücks vor zwanzig
Jahren in Anrechnung bringen (§ 220 Abs. 1 und 2 StG). Der durch
Schätzung zu ermittelnde Verkehrswert entspricht dem Preis, der hierfür im
gewöhnlichen Ge­schäftsverkehr mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Dieser
Wert ist bei den Grundsteuern individuell nach allgemeinen Bewertungsgrundsätzen
zu schätzen (vgl. VGr, 28. September 2011, SB.2011.00010 = ZStP 2012,
90 ff., E. 2.1).
1.2
Amtliche
Gutachten unterliegen wie Privatgutachten der freien Beweiswürdigung durch die
erkennende Behörde. Während Privatgutachten die Aussagekraft einer Parteibehauptung
zukommt, gelten amtliche Gutachten als Beweismittel. Im Gegensatz zum Privatgutachter
wird der amtliche Gutachter von der erkennenden Behörde ausgewählt, instruiert
und darauf hingewiesen, dass er unter Strafandrohung steht. Folglich besitzt
das Privatgutachten wegen der fehlenden Neutralität des Gutachters nicht
denselben Rang wie ein amtliches Gutachten. Von einem amtlichen Gutachten darf
nicht ohne zwingende Gründe abgewichen werden. Die erkennende Behörde kann sich
deshalb bei der Beweiswürdigung auf die Prüfung beschränken, ob das amtliche
Gutachten vollständig, klar, gehörig begründet, frei von Lücken und
Widersprüchen ist, auf zutreffenden tatsächlichen Feststellungen beruht sowie
ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit
gehabt hat (vgl. VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018 = ZStP 2012,
323 ff., E. 2.3 f.).
2.
Der Verkauf sämtlicher Aktien der C AG erfüllt
unbestrittenermassen die Voraussetzungen einer wirtschaftlichen Handänderung an
den Grundstücken im Eigentum der veräusserten Gesellschaft. Vor
Verwaltungsgericht einzig noch umstritten ist die Höhe der Anlagekosten der
Grundstücke in G. Die Vorinstanz stellt auf die Ausführungen von H in deren
Gutachten vom 15. April 2015 ab und geht von einem Verkehrswert vor
20 Jahren in der Höhe von Fr. … aus. Damit liege die Summe der Kosten
des Landerwerbs (Fr. …) und die anrechenbaren Kosten der Gebäudeerstellung
(Fr. …) mit Fr. … über dem Verkehrswert vor 20 Jahren. Daher sei
zugunsten des Pflichtigen auf diesen Wert abzustellen.
Demgegenüber erhebt der Pflichtige eine Reihe von
Einwendungen gegen das Gutachten H vom 15. April 2015 und verficht
beschwerdeweise einen Verkehrswert der Liegenschaften vor 20 Jahren von Fr. …
(unter Verweis auf die Ausführungen in der Einsprache vom 22. März 2013)
bzw. von Fr. … (Gutachten I, vom 15. Juni 2015).
3.
3.1
Die
streitbetroffenen Liegenschaften umfassen gemäss Gutachten H ein Wohn- und
Gewerbezentrum mit Hotel, eine Grundfläche von insgesamt über … m
2
,
verteilt auf sieben separate Grundstücke. Die Überbauung weist eine Kubatur von
rund … m
3
und einen totalen Gebäudeversicherungswert GVZ von Fr. …
auf. Diese Feststellungen des Gutachtens sind unbestritten. Vor diesem
Hintergrund erscheint es geradezu angezeigt, dass die Gutachterin H je getrennt
die Verkehrswerte der Liegenschaften aufgrund der unterschiedlichen Nutzungen
bestimmte und diese dann zur Bestimmung des totalen Verkehrswerts zusammenführte.
Die vorliegend zu bewertende Überbauung ist nicht mit der Schätzung eines
einzelnen Mehrfamilienhauses vergleichbar, bei welchem tatsächlich nicht
einzelne Nutzungsbereiche separat geschätzt werden. Weswegen die Summe der von
der Gutachterin einzeln geschätzten DCF-Werte den totalen Verkehrswert der
streitbetroffenen Liegenschaften nicht richtig abbilden soll, legt der Pflichtige
denn auch nicht substanziiert dar. Sodann sei in diesem Zusammenhang auf das
Privatgutachten der I, vom 15. Juni 2015 verwiesen, welches ebenfalls mit
Detailberechnungen der einzelnen Liegenschaften der Überbauung arbeitete und
diese Werte zusammenführte. Das Gutachten H ist damit im Licht dieser
Vorgehensweise jedenfalls hinreichend klar und gehörig begründet.
Inwieweit die Gutachterin unrichtige Quadratmeterpreise im
Zusammenhang mit der Grösse und Lage der Wohnungen verwendet haben soll, ist
nicht ersichtlich. Dies behauptet der Pflichtige zwar, ohne hierzu weitere
Ausführungen zu machen oder den Vorwurf sonst zu substanziieren. Die von der
Gutachterin in diesem Zusammenhang vorgenommene Pauschalisierung erscheint
indessen nicht per se falsch oder nicht sachgerecht; das Gutachten ist auch in
diesem Bereich vollständig sowie klar und gehörig begründet.
3.2
Hinsichtlich
der Bewertungsmethodik hat ein oberinstanzliches Gericht einzig zu beurteilen,
ob die Vorinstanz oder die begutachtende Fachperson eine Methode gewählt hat, die
nachvollziehbar, plausibel, anerkannt ist, in vergleichbaren Fällen verbreitete
Anwendung findet, begründetermassen besser oder mindestens ebenso bewährt ist
wie andere Methoden und den Verhältnissen im konkreten Einzelfall Rechnung
trägt (BGr, 18. September 2013, 2C_309/2013 und 2C_310/2013, E. 2.3.1, mit
weiteren Hinweisen).
Das Gutachten H ist nach der Methode des abgezinsten Zahlungsstroms
(auch Discounted Cash-Flow respektive DCF-Methode genannt) erstellt worden.
Dabei wird der Mietwert, d.
h.
die am Markt zum Stichtag nachhaltig, innert nützlicher Frist und ohne
Gerichtsrisiko erzielbaren Mietzinsen, bestimmt. Die Anwendung der DCF-Methode
an sich wird vom Pflichtigen – zu Recht – nicht infrage gestellt. Sie erscheint
denn auch gerade für Renditeobjekte wie Mehrfamilien- und Geschäftshäuser
geeignet (
Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher
Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 220 N. 146; SVKG, Das
Schweizerische Schätzerhandbuch, 4. A., Aarau 2012, S. 107), welche
es vorliegend zu schätzen galt.
Umstritten sind letztlich weitere, vor allem tatsächliche
Annahmen, welche die Gutachterin getroffen hat:
3.2.1
Die Gutachterin geht zur Ermittlung des nachhaltigen Mietzinses "Büro
und Gewerbe" entgegen der Auffassung des Pflichtigen nicht von einer
jährlichen Senkung der Erträge von 9 % ab dem für 1991 errechneten Niveau
aus. Vielmehr hat die Gutachterin die Mietzinse gemäss den vorhandenen
Unterlagen für 1995 mit einem Totalbetrag von Fr. … p.
a. festgestellt und
hiervon 9 % in Abzug gebracht und den so errechneten Mietzinsertrag von Fr. …
als nachhaltigen Mietwert bezeichnet. Dies hat keinen Zusammenhang mit einem
unrichtig ermittelten Leerstand, wie der Pflichtige weiter vorträgt. Die
Gutachterin begründet diesen Einschlag von 9 % damit, dass die Anfangsmieten
nach Erstellung auf hohem Niveau lagen, was sie auf den sehr guten Standard des
Ausbaus zurückführt. Die Senkung um 9 % nach 10 Jahren entspreche dem
bei dieser Ausgangslage nachhaltig erzielbaren Mietertrag. Die Vorinstanz
ergänzt diese Bemerkung u.
a.
mit dem Hinweis auf die Zinsentwicklung, die am Stichtag bereits absehbare
Krise des Immobilienmarkts und die Verschlechterung des wirtschaftlichen
Umfelds. Dass all diese Umstände den mit den zu schätzenden Büro- und
Gewerbeliegenschaften nachhaltig erzielbaren Ertrag negativ beeinflusst haben,
ist nachvollziehbar. Die umstrittene Reduktion des Mietertrags um 9 %
erweist sich damit als klar und hinreichend begründet.
3.2.2
Der von der Gutachterin verwendete Zinssatz für die Diskontierung von 4,45 %
(gewichteter Durchschnitt, Spanne je nach Nutzung zwischen von 4 % bis 5 %)
ist ebenfalls nachvollziehbar: So wendet sich auch der Pflichtige nicht
substanziiert gegen die Feststellung, dass der Realzins für risikoarme Anlagen
bei rund 2 % lag. Bei einem Zinssatz für 10-jährige Bundesobligationen per
Stichtag von 6,23 % ist der von der Expertin verwendete Realzins als
Ausgangsgrösse sicherlich nicht zu beanstanden. Nicht bestritten wird weiter,
dass hierzu Zuschläge (oder Abschläge) für Chancen und Risiken zu tätigen sind.
Tatsächlich resultiert bei Übernahme der vom privaten Experten I (Gutachten I
vom 15. Juni 2015) hierfür verwendeten Zuschläge (zwischen 2,89 % und
3,69 %) bereits ein über der Annahme der Expertin liegender und sich für
den Pflichtigen ungünstiger auswirkender Wert.
Dass die Expertin sodann den
Kapitalisierungszinssatz ebenfalls auf 4,45 % schätzt, ist eben so wenig
zu korrigieren: Entgegen der Auffassung des Pflichtigen hat die Expertin nicht
ausgeführt, Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssatz seien dasselbe,
sondern sie hat die Höhe der beiden Werte identisch geschätzt. Wie die
Vorinstanz durchaus zu Recht ausführt, geht es im vorliegenden Kontext bei
beiden Berechnungen (Kapitalisierung und Diskontierung) um die Bestimmung eines
Barwerts – dass hierzu unterschiedliche mathematische Operationen zur Anwendung
kommen, ändert an dieser zutreffenden Feststellung nichts. Die Verwendung des
der Höhe nach identischen Zinssatzes für Diskontierung und Kapitalisierung ist
damit im Licht der beschränkten Überprüfungskognition des Verwaltungsgerichts (vgl.
E. 1.2 vorstehend) zu bestätigen.
3.2.3
Unbestritten ist weiter, dass der Pflichtige nicht über aussagekräftige
Unterlagen zu den Mietzinsen für die Jahre 1991 bis 1995 verfügt. Die Expertin
hat daher ausgehend vom Mieterspiegel 1995 die Mietwerte 1991 bis 1994 nicht
indexmässig umgerechnet. Dieses Vorgehen erscheint – in Übereinstimmung mit der
Vorinstanz – unter der Annahme vertretbar, dass sich die Mieterträge in dieser
Periode nicht wesentlich änderten und tatsächlich tendenziell zufolge Abbaus
von Leerständen eher erhöhten. Allein der ausgewiesene Mietertrag für das Hotel
war um 1991 rund Fr. … tiefer als 1995, womit sich mehr als die Hälfte der
von der Expertin angenommenen Minderung des Bruttomietertrags von rund Fr. …
erklärt. Der Verzicht der Gutachterin auf das Abstellen auf den
Angebotspreisindex und eine entsprechende Umrechnung der Erträge ist angesichts
dieser Umstände und der im Übrigen fehlenden Mietverträge – wiederum unter
Hinweis auf die beschränkte Kognition des Verwaltungsgerichts – vertretbar und
damit nicht zu beanstanden.
3.2.4
Richtig ist letztlich, dass die Expertin ab Erstellung der Überbauung
Kosten für die Instandhaltung (3 % des Netto-Soll-Mietertrags)
berücksichtigt hat. Unterhaltsarbeiten sind ab Beginn der Nutzung bzw.
Bewirtschaftung einer Liegenschaft für eine nachhaltige Nutzung zu
berücksichtigen und nicht weiter zu begründen. Inwieweit dabei der
Ausbaustandard der Liegenschaften eine Rolle spielen soll, ist nicht
ersichtlich. Einzig eigentliche Instandsetzungsarbeiten im Sinn von
Erneuerungen der Bauten wären in dieser ersten Phase nach Erstellung der Bauten
und bei hohem Ausbaustandard erklärungsbedürftig. Die Expertin hat solche
Kosten aber überall ausdrücklich erst im Exitjahr (2001) aufgenommen. Die
Kritik des Pflichtigen an diesem Vorgehen der Expertin ist ebenfalls
unberechtigt.
Damit erweist sich das Gutachten als vollständig, klar und
hinreichend begründet. Gegen die Sachkenntnis und Unbefangenheit der
Gutachterin erhebt der Pflichtige – zu Recht – keine Einwendungen. Damit sind
keine Gründe ersichtlich, welche zur Abweichung von den Erkenntnissen des
amtlichen Gutachtens oder zur Rückweisung der Sache an die Vorinstanz Anlass
geben.
Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.
Auf die Berechnung der Beschwerdegegnerin in der
Beschwerdeantwort, welche im Resultat auf eine Erhöhung der
Grundstückgewinnsteuer zielt, ist nicht weiter einzugehen, da
das Zürcher Recht die Möglichkeit der Anschlussbeschwerde
nicht vorsieht (RB 2001 Nr. 94).
4.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht ihm keine Parteientschädigung
zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 [VRG] in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213
Satz 2 StG).
Da sich die Aufwendungen der
Beschwerdegegnerin für das vorliegende Verfahren – anders als im
Rekursverfahren – auf die Beantwortung einer Eingabe beschränkt haben und damit
nicht über das Mass hinausgegangen sind, das von einer Amtsstelle im Rahmen
ihrer gewöhnlichen Tätigkeit erwartet werden darf, hat sie keinen Anspruch auf
eine Parteientschädigung (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG in Verbindung
mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 15'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.        60.--    Zustellkosten,
Fr. 15'060.--   Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …