zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00355 · 2024-08-15 · de

Baubewilligung | Umgebungsgestaltung einer Arealüberbauung. Im Baubewilligungsverfahren wird kein Einspracheverfahren durchgeführt. Parteistellung kommt den Nachbarn während des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens daher nicht zu. Zwar stehen den Nachbarn aufgrund der besonderen Beziehungsnähe zum Bauprojekt gewisse besondere Rechte zu; allein dadurch, dass das Zustellbegehren gestellt wurde, wird das Baubewilligungsverfahren aber nicht zu einem Mehrparteienverfahren. Das Mehrparteienverfahren und die damit einhergehenden Verfahrensrechte ergeben sich erst im Rekursverfahren. Der Untersuchungsgrundsatz gibt den Beschwerdeführenden weder Anspruch darauf, dass ihre Bemerkungen im Zustellbegehren in der Baubewilligung speziell abgehandelt werden, noch räumt er ihnen eine Parteistellung und damit verbunden einen Anspruch auf rechtliches Gehör ein (E. 3.1). Bei Arealüberbauungen sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (E. 4.2). Die Würdigung der Beschwerdegegnerin 2 und der Vorinstanz bezüglich der Einordnung der geplanten Umgebungsgestaltung erweist sich als rechtskonform (E. 4.5). Die Rückweisung der Vorinstanz zur weiteren Sachverhaltsabklärung in Bezug auf die Wärmepumpe ist rechtmässig (E. 5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 15.08.2024 VB.2023.00355
Zurich Verwaltungsgericht 15.08.2024 VB.2023.00355
Zurigo Verwaltungsgericht 15.08.2024 VB.2023.00355

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00355
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Geschäftsnummer:
VB.2023.00355
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 15.08.2024
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Umgebungsgestaltung einer Arealüberbauung.
Im Baubewilligungsverfahren wird kein Einspracheverfahren durchgeführt. Parteistellung kommt den Nachbarn während des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens daher nicht zu. Zwar stehen den Nachbarn aufgrund der besonderen Beziehungsnähe zum Bauprojekt gewisse besondere Rechte zu; allein dadurch, dass das Zustellbegehren gestellt wurde, wird das Baubewilligungsverfahren aber nicht zu einem Mehrparteienverfahren. Das Mehrparteienverfahren und die damit einhergehenden Verfahrensrechte ergeben sich erst im Rekursverfahren. Der Untersuchungsgrundsatz gibt den Beschwerdeführenden weder Anspruch darauf, dass ihre Bemerkungen im Zustellbegehren in der Baubewilligung speziell abgehandelt werden, noch räumt er ihnen eine Parteistellung und damit verbunden einen Anspruch auf rechtliches Gehör ein (E. 3.1). Bei Arealüberbauungen sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (E. 4.2). Die Würdigung der Beschwerdegegnerin 2 und der Vorinstanz bezüglich der Einordnung der geplanten Umgebungsgestaltung erweist sich als rechtskonform (E. 4.5). Die Rückweisung der Vorinstanz zur weiteren Sachverhaltsabklärung in Bezug auf die Wärmepumpe ist rechtmässig (E. 5).
Abweisung.
Stichworte:
AREALÜBERBAUUNG
BAUBEWILLIGUNG
EINORDUNG
EINSPRACHEVERFAHREN
RECHTLICHES GEHÖR
UMGEBUNGSGESTALTUNG
UNTERSUCHUNGSGRUNDSATZ
WÄRMEPUMPE
Rechtsnormen:
Art. 29 Abs. II BV
§ 71 Abs. I PBG
§ 71 Abs. II PBG
§ 315 Abs. III PBG
§ 7 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2023.00355
Urteil
der 1. Kammer
vom
15. August 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter José Krause, Verwaltungsrichter
Josua Raster,
Gerichtsschreiberin
Nicole Rubin.
In Sachen
1.    A,
2.1  B,
2.2  C,
3.    D,
alle vertreten durch RA E,
Beschwerdeführende,
gegen
1.1  F,
1.2  G,
beide vertreten durch RA H,
2.    Bau- und Planungskommission Erlenbach,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 5. April 2022 erteilte die Bau-
und Planungskommission Erlenbach G und F die Baubewilligung für eine
Terrassenerweiterung mit Aussenschwimmbad und eine aussen aufgestellte
Luft-Wasser-Wärmepumpe auf dem mit einem Einfamilienhaus überstellten
Grundstück Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse 02 in Erlenbach.
II.
Hiergegen erhoben A, B und C, D, J, die
Stockwerkeigentümergemeinschaft K sowie die Miteigentümergemeinschaft L mit
gemeinsamer Eingabe vom 24. Mai 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des
Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Bewilligung. Das
Baurekursgericht trat am 23. Mai 2023 auf die Rekurse der
Stockwerkeigentümergemeinschaft K sowie der Miteigentümergemeinschaft L nicht
ein (Disp.-Ziffer I). Den Rekurs der übrigen Rekurrenten hiess das
Baurekursgericht teilweise gut und hob die Baubewilligung vom 5. April
2022 insoweit auf, als damit die aussen aufgestellte Luft-Wasser-Wärmepumpe
bewilligt worden ist. Es wies die Sache sodann insoweit zur weiteren
Sachverhaltsermittlung im Sinne der Erwägungen sowie zum Neuentscheid an die
kommunale Baubehörde zurück. Im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen
(Disp.-Ziffer II).
III.
Gegen diesen Entscheid gelangten A, B und C sowie D mit
Beschwerde vom 26. Juni 2023 an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten,
es sei der Entscheid des Baurekursgerichts in Disp.-Ziffer II ff.
vollumfänglich aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Eventualiter
sei der Entscheid des Baurekursgerichts in Disp.-Ziffer II ff.
aufzuheben und das Verfahren an die Beschwerdegegnerin 2 zurückzuweisen;
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Bau- und Planungskommission
der Gemeinde Erlenbach beantragte am 11. Juli 2023 die Abweisung der
Beschwerde. Das Baurekursgericht beantragte am 14. Juli 2023 ohne weitere
Bemerkungen ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom
10. August 2023 beantragten F und G die Abweisung der Beschwerde sowie bei
Bedarf die Durchführung eines Augenscheins; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen.
A, B und C sowie D
replizierten
am 12. September 2023 und unterstützten den Antrag auf Durchführung eines
Augenscheins. Die Duplik von F und G erfolgte am 5. Oktober 2023. A, B und
C sowie D triplizierten am 30. Oktober 2023. F und G liessen sich am 9. November
2023 vernehmen. Die Quintuplik von A, B und C sowie D erfolgte am 27. November
2023. Am 5. Dezember 2023 reichten F und G eine weitere Vernehmlassung
ein. A, B und C sowie D äusserten sich schliesslich am 9. Januar 2024
erneut.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig.
1.2
Der
Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen
Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist dann
geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist,
die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht
auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine
hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur Durchführung eines
Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse
auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010,
1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3;
VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).
Vorliegend ist die Feststellung des rechtserheblichen
Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den
vorinstanzlichen Akten liegenden Pläne und Fotografien möglich. Damit und
zusammen mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt; ein
Augenschein ist deshalb entbehrlich.
2.
Das Baugrundstück ist eine mit einem vorbestehenden,
einseitig mit dem südlichen Nachbargebäude zusammengebauten Einfamilienhaus
überstellte Eckparzelle, welche nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Erlenbach (BZO) der Wohnzone W2/35 zugewiesen ist. Das Baugrundstück
ist Teil einer Arealüberbauung. Geplant ist der Bau eines Aussenschwimmbads und
einer dessen Beheizung dienenden Luft-Wasser-Wärmepumpe, die Erweiterung der
Terrasse sowie diverser Umgebungsanpassungen. Die Vorinstanz wies die Sache
betreffend die Luft-Wasser-Wärmepumpe an die Beschwerdegegnerin 2 zur
weiteren Sachverhaltsabklärung zurück, da die Baubewilligung keine Ausführungen
zur Prüfung eines Innenstandortes der Wärmepumpenanlage enthalte und sich auch
aus der Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 2 keine rechtsgenügliche
Prüfung eines Innenstandortes ergebe. Im Übrigen prüfte sie das Vorhaben
abschliessend.
3.
3.1
3.1.1
Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung ihres Anspruchs auf
rechtliches Gehör sowie des Untersuchungsgrundsatzes im
Baubewilligungsverfahren. Die Baubewilligung sei vor Ablauf der Auflagefrist
erteilt worden. Schreiben und Anmerkungen der Beschwerdeführenden seien nicht
berücksichtigt worden. Auch die Vorakten aus dem Jahr 2010 seien nicht
beigezogen worden.
3.1.2
Gemäss § 315 Abs. 3 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) wird kein
Einspracheverfahren durchgeführt. Die Vorinstanz hat daher zu Recht
festgestellt, dass die Baubehörde nicht auf vorgebrachte Einwendungen
einzugehen braucht. § 315 Abs. 2 PBG verpflichtet die Baubehörde
lediglich dazu, der Bauherrschaft und weiteren Instanzen, die eine
baurechtliche Bewilligung zu erteilen haben, von Begehren um Zustellung des
baurechtlichen Entscheids samt den darin vorgebrachten Einwendungen Kenntnis zu
geben. § 315 Abs. 2 PBG trägt dem Bedürfnis Rechnung, dass die
Bauherrschaft frühzeitig erfährt, ob sie mit Rekursen zu rechnen hat und was die
Nachbarschaft gegen das Bauvorhaben einzuwenden hat. Nur dann ist es möglich,
das Projekt entsprechend zu ändern, um so allenfalls ein
Rechtsmittelverfahren
zu
vermeiden. § 315 Abs. 2 PBG zielt jedoch nicht darauf ab, dass
bereits im
Baubewilligungsverfahren
eine Einigung ermöglicht
wird. Das Anliegen der Verfahrensbeschleunigung wurde bei Erlass der Regelung
höher bewertet, indem ausdrücklich auf ein Einspracheverfahren verzichtet wurde
und die örtliche Baubehörde nur verpflichtet wurde, der Bauherrschaft
nach
Fristablauf
von Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids
Kenntnis zu geben (VGr, 29. Juni 2011, VB.2011.00148, E. 3.2 ff.).
Zwar vermag die Erteilung der Baubewilligung vor Ablauf der Auflagefrist
fragwürdig erscheinen, zum Zeitpunkt des Entscheids lagen jedoch vorliegend
alle Zustellbegehren vor, eine Aufhebung der Baubewilligung aufgrund deren
frühzeitigen Erteilung rechtfertigt sich nicht.
Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) als Grundlage des Anspruchs auf
rechtliches Gehör bedingt die Parteistellung in einem Verfahren. Parteistellung
kommt den Beschwerdeführenden während des erstinstanzlichen
Baubewilligungsverfahrens aber nicht zu, kennt das Baubewilligungsverfahren wie
vorstehend erwähnt kein Einspracheverfahren. Zwar stehen den Nachbarn aufgrund
der besonderen Beziehungsnähe zum Bauprojekt gewisse besondere Rechte zu,
allein dadurch, dass das Zustellbegehren gestellt wurde, wird das
Baubewilligungsverfahren aber nicht zu einem Mehrparteienverfahren. Das
Mehrparteienverfahren und die damit einhergehenden Verfahrensrechte ergeben
sich erst im Rekursverfahren. Sodann muss die Baubehörde das Bauprojekt
unabhängig davon, ob Nachbarn bei ihrem Zustellbegehren Bemerkungen anbringen,
auf Übereinstimmung mit der Bauordnung überprüfen. Der Untersuchungsgrundsatz
gibt den Beschwerdeführenden weder Anspruch darauf, dass ihre Bemerkungen im
Zustellbegehren in der Baubewilligung speziell abgehandelt werden, noch räumt
er ihnen eine Parteistellung und damit verbunden einen Anspruch auf rechtliches
Gehör ein. Die Spalte "Bemerkungen" beim Zustellbegehren dient
vielmehr der Bauherrschaft, indem sie unter Umständen einen besseren Einblick
erhält, womit sie in einem allfälligen Rekursverfahren zu rechnen hat, bzw.
welche Einwendungen gegen das Bauprojekt vorliegen. Demgemäss liegt auch kein
Verstoss gegen Treu und Glauben vor, wenn
die Baubehörde nicht auf die Bemerkungen der Nachbarn in der
Baubewilligung eingeht. Sodann bezieht sich die Beschwerdegegnerin 2 in
der Begründung der Baubewilligung explizit auf das Gesamtkonzept und somit auf
die Vorakten aus dem Jahr 2010, weshalb davon ausgegangen werden kann, dass sie
diese beigezogen hat.
3.2
3.2.1
Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend, die Beschwerdegegnerin 2
habe die Anforderungen an die gute Gestaltung nicht geprüft. Generell sei die
Baubewilligung zu wenig begründet, was sich auch daran zeige, dass Ausführungen
zu Innen- und Aussenstandorten für die Wärmepumpe fehlen würden. Dies sei durch
eine Vernehmlassung der Baubehörde im Rekursverfahren nicht heilbar. Später
habe die Baubehörde in Bezug auf eine Photovoltaik-Anlage die
Gestaltungsanforderungen umfassend begründet. Diesen Einwand habe die
Vorinstanz sodann bei der Prüfung des rechtlichen Gehörs nicht beachtet und
dadurch ebenfalls eine Verletzung des rechtlichen Gehörs begangen.
3.2.2
Aus dem Anspruch auf
rechtliches
Gehör
nach Art. 29 Abs. 2 BV
fliesst das Recht der von einem Entscheid in ihrer Rechtsstellung betroffenen
Person, dass die Behörde deren Vorbringen auch tatsächlich hört, prüft und in
der Entscheidfindung berücksichtigt. Entsprechend ist die Behörde verpflichtet,
ihren Entscheid zu begründen. Dabei muss sie sich indes nicht mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen und jedes Vorbringen
ausdrücklich widerlegen, sondern kann sich auf die wesentlichen Punkte
beschränken. Der Begründungspflicht ist Genüge getan, wenn sich die betroffene
Person über die Tragweite
des Entscheids Rechenschaft geben und ihn
in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem
Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die
Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl. zum
Ganzen BGE 138 I 232 E. 5.1, 136 I 229 E. 5.2, 134 I 83 E. 4.1;
ausführlich zur Begründungspflicht Michele Albertini, Der verfassungsmässige
Anspruch auf
rechtliches Gehör
im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 402 ff.
mit zahlreichen Hinweisen).
Praxisgemäss
akzeptiert das Verwaltungsgericht, dass die Baubewilligungsbehörde die
Begründung für eine genügende Einordnung in die Umgebung bzw. eine besondere
Rücksichtnahme auf ein Schutzobjekt nach § 238 PBG auch noch in der
Rekursantwort erbringen kann (vgl. VGr, 29. November 2022, VB.2022.00246, E. 8.4;
28. November 2019, VB.2019.00258, E. 9.4; 28. Februar 2019,
VB.2018.00077, E. 5.2).
Der Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs ist
formeller Natur und setzt keinen Nachweis eines materiellen Interesses voraus;
eine Gehörsverletzung zieht daher grundsätzlich die Aufhebung der angefochtenen
Anordnung nach sich, ungeachtet der Erfolgsaussichten des Rechtsmittels in der
Sache selbst. Gemäss der Rechtsprechung kann aber eine nicht besonders
schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs ausnahmsweise
als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit
erhält, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu äussern, die über die gleiche
Kognition wie ihre Vorinstanz verfügt. Von einer Rückweisung ist sodann selbst
bei einer schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs abzusehen, wenn und
soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf
und damit zu unnötigen Verzögerungen
führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer
beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (vgl. VGr, 12. Dezember
2018, VB.2018.00574, E. 3.5 mit weiterem Hinweis; BGE 137 I 195 E. 2.3.2;
Alain Griffel in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], § 8 N. 37 f.).
3.2.3
Die
Begründung mit Bezug auf die Einordnung ist im Baubewilligungsbeschluss
äusserst kurz gehalten. In ihrer Rekursantwort äusserte sich die Baubehörde dann
etwas ausführlicher. Ihre Ausführungen im Baubewilligungsentscheid sowie der
Rekursantwort genügen, damit sich die Beschwerdeführenden über die Tragweite
des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache
weiterziehen konnten, was auch ihre ausführlichen Vorbringen im Rekursverfahren
zeigen. Eine allfällige Gehörsverletzung ist damit geheilt. In Bezug auf die
Wärmepumpe wurde die Sache zur näheren Prüfung und erneuter Begründung an die
Baubehörde zurückgewiesen.
3.3
3.3.1
Die Beschwerdeführenden bemängeln, ein nicht zu der vorliegenden
Baubewilligung gehörender Ausführungsplan mit Beleuchtungsanordnungen sei von
ihnen im vorinstanzlichen Verfahren zur Edition beantragt worden. Die
Vorinstanz habe sich jedoch weder zum Editionsantrag geäussert noch die neue
Beleuchtung irgendwie erwähnt. Die Bewilligungspflicht der Lichter wurde nicht
behandelt, demgemäss sei das Urteil unvollständig und die Sache müsse zur
Neubeurteilung zurückgewiesen werden. Sodann habe die Vorinstanz den Antrag,
sämtliche Korrespondenz zwischen den Beschwerdegegnern 1 und 2 beizuziehen,
nicht behandelt. Damit sei das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden
erheblich verletzt worden.
3.3.2
Streitgegenstand ist vorliegend eine konkrete Baubewilligung; das
diesbezügliche Verfahren nahm seinen formellen Anfang mit der Einreichung des
beurteilten Baugesuchs. Absprachen zwischen Bauherrschaft und Behörden im
Rahmen der Projektierung gehören demnach nicht zu den Verfahrensakten, wie sie
gemäss § 26a Abs. 1 VRG zum Rekurs- und gemäss § 57 Abs. 1
VRG zum Beschwerdeverfahren beizuziehen sind. Die Untersuchungspflicht von § 7
VRG gilt nur bezüglich des rechtserheblichen Sachverhalts. Beweisanträgen
betreffend unerhebliche Fragen ist nicht stattzugeben (vgl. Kaspar Plüss,
Kommentar VRG, § 7 N. 10). Die Vorinstanz musste daher weder
Dokumente zu allfälligen Absprachen zwischen den Beschwerdegegnern einfordern
noch war sie dazu verpflichtet, sich zu einem nicht von der Baubewilligung bzw.
dem Streitgegenstand erfassten Plan (Lichtanlagen) zu äussern bzw. einen
solchen Plan zu edieren. Indem sich die Vorinstanz nicht dazu äusserte, weshalb
die vorgenannten Unterlagen nicht massgebend sind, hat sie allenfalls das
rechtliche Gehör verletzt. Eine Rückweisung würde jedoch zu einem
formalistischen Leerlauf führen, weil sich nichts daran ändern würde, dass der
zur Edition beantragte Plan für die Beurteilung der vorliegenden Streitsache
nicht relevant ist, und kann daher unterbleiben. Eine allfällige Verletzung wird
vorliegend geheilt.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführenden bringen vor, die im Arealüberbauungsgebiet liegende
Bauparzelle hätte sich an das für die Überbauung erstellte Gesamtkonzept zu
halten, welches auch mittels Dienstbarkeit gesichert sei. Die Anordnung von
Rasenflächen und die abgetreppte, zurückversetzte, bewusst eingeschossige
Stützmauer, die im verbindlichen Umgebungsplan vorgesehen sind, könnten nicht
nachträglich vollständig entfernt und durch eine neuartige Stützmauer sowie
durch einen vollständigen Plattenbelag und eine beleuchtete Wasserfläche bzw.
Kunststoffabdeckung ersetzt werden. Die geplanten Änderungen der
Gartengestaltung würden in keiner Weise dem Umgebungsplan und dem
Gestaltungskonzept entsprechen. Die Einsehbarkeit des streitbetroffenen
Projekts unterscheide dieses auch vom Schwimmbad auf der Eckparzelle Kat.-Nr. 03.
Die Terrassenerweiterung führe zu einer um ca. 25m
2
vergrösserten
Aufenthaltsfläche, womit das Gesamtkonzept erheblich geändert werde. Die
Terrassenverlängerung sei einmalig. Aussengeländer seien im Gestaltungskonzept
nicht vorgesehen. Die Privatheit sei ein wichtiger Aspekt im Gesamtkonzept,
weshalb die Beschwerdeführenden einen Anspruch auf Erhaltung der Privatsphäre,
Ruhe usw. hätten. Die vier Stützmauern entlang der M-Strasse wiesen eine
einheitliche Abwinklung auf, was prägend sei. Sie würden den Terrainabfall
auffangen, was nun aufgehoben werde.
4.2
Arealüberbauungen im Sinn von §§ 69–73
PBG sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten in der kommunalen
Bauordnung festgesetzten Mindestarealfläche nach einer einheitlichen Baueingabe
(§ 69 PBG). Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen in der
Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und der
zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen (vgl. § 72 Abs. 1
PBG).
Im Gegenzug –
als Ausgleich für die Privilegierungen nach § 72 Abs. 1 PBG – stellt § 71
PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die
Einordnung
, welche über das in § 238 Abs. 1
PBG geforderte Mass für die Regelbauweise deutlich hinausgehen. Nach letzterer
Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird. Als lex specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darüber
hinausgehend, dass Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut
gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein müssen. Nach § 71
Abs. 2 PBG sind bei der Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu
beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen
Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage,
Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und
Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.
§ 71 Abs. 1 PBG eröffnet den Verwaltungsbehörden
einen Entscheidungsspielraum, welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit
strukturiert wird, als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die
massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt werden. Mit anderen Worten ist
die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2
PBG genannten und allfälligen weiteren Kriterien zu beurteilen. Vorliegen wurde
in der Stammbaubewilligung eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung mit
der Überschrift "Baubeschränkung (Arealüberbauung)" zur Anmerkung im
Grundbuch zulasten der Grundstücke der Überbauung, so auch zulasten der
Bauparzelle vorgesehen, wonach bauliche Änderungen nur im Rahmen des
ursprünglich bewilligten Gesamtkonzepts und der an eine Arealüberbauung zu
stellenden Anforderungen zulässig seien, was insbesondere auch in Bezug auf die
Umgebungsgestaltung gelte. Dieses Gesamtkonzept wird in den Erwägungen der
Stammbaubewilligung umschrieben und ergibt sich ferner aus dem dieser zugrundeliegenden
Architektenbericht sowie für die Umgebungsgestaltung zudem aus dem
Umgebungsplan. Diese sind bei einer Veränderung der bestehenden Bauten und
Anlagen wie auch der Umgebung der Überbauung zu berücksichtigen.
4.3
Bei der Überprüfung des kommunalen
Entscheids muss die Vorinstanz die angeführten Entscheidgründe gebührend
berücksichtigen und sich mit den Kriterien auseinandersetzen, welche von der
Baubehörde entwickelt wurden. Sie darf den Einordnungsentscheid der kommunalen
Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung der Ästhetiknorm ihren durch
die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum
überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid
sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale
Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und
Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch
das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das
übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale Behörde überschreitet
daher den ihr zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn
sie sich von unsachlichen, dem Zweck der Ästhetiknorm fremden Erwägungen leiten
lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit
verletzt. Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die lokalen
ästhetischen Interessen gegenüber den privaten und den öffentlichen Interessen
an der Errichtung der geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen insbesondere die
Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes
berücksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie
nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der
diesen öffentlichen Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trägt (vgl. BGE
145 I 52 E. 3.6).
Das Verwaltungsgericht verfügt
bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle. Es
hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der
erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der
Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2
VRG). Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur
aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.
4.4
Das
Gesamtkonzept sieht eine starke Durchgrünung mittels Obstbäumen, Hecken,
Spalieren sowie Rasen vor. Die Topografie werde massvoll angepasst, es gebe
keine Aussengeländer und die notwendigen Stützmauern seien abgetreppt und
maximal halbgeschossig hoch. Naturstein, Holz und Metall seien die drei
dominierenden Materialien. Im Umgebungskonzept kämen darauf abgestimmte
Elemente wie Stampfbeton, Asphalt- und Natursteinbeläge sowie Kiesplätze,
Holzspaliere etc. vor. Als Aufgabenstellung hielt das Gesamtkonzept einen
geeigneten Mix aus Privatheit und Öffentlichkeit in zeitgemässer Formensprache
fest. Wobei die Durchgrünung und der massvolle Umgang mit der neuen Topografie
von hoher Wichtigkeit sei.
4.5
4.5.1
Wie das Grundstück Kat.-Nr. 03, auf dem bereits ein Aussenschwimmbad
erstellt wurde, befindet sich auch das streitgegenständliche Baugrundstück am
Rand der Arealüberbauung. Beinahe spiegelbildlich wird die Schwimmbadsituation
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 auf dem Baugrundstück wiedergegeben. Dass
entgegen der Situation beim Grundstück Kat.-Nr. 03 vom Balkon eines
Nachbargrundstücks der geplante Pool einsehbar wird, vermag an den
vorinstanzlichen Erwägungen zum Schwimmbad nichts zu ändern. Wie die Vorinstanz
in Erwägung 11.3.2 ausgeführt hat, schliesst der Umstand, dass Schwimmbäder im
Rahmen der Stammbaubewilligung und des ursprünglichen Gestaltungskonzepts keine
Erwähnung fanden bzw. nicht vorgesehen waren, das nachträgliche Erstellen
solcher Anlagen auf Grundstücken der Überbauung nicht per se aus. Mit dem
Schwimmbad als solchem wird zudem weder ein neues Stilmittel in die bestehende
Überbauung eingeführt noch eine wesentliche Änderung des Gestaltungskonzepts
vorgenommen. Auch ist darin nicht ein störender Widerspruch zum Gestaltungskonzept
oder ein fehlender Zusammenhang zur baulichen und landschaftlichen Umgebung zu
erblicken. Ein entsprechendes Verbot kann auch nicht gestützt auf Überlegungen
zu Privatsphäre und Aussicht aus dem Gestaltungskonzept abgeleitet werden. Das
Gestaltungskonzept sieht vielmehr einen Mix aus Privatheit und Öffentlichkeit
vor. Daraus kann jedoch kein Anspruch auf absolute Ruhe und Privatheit
abgeleitet werden. Durch die hohen Hecken wird ein dem Gesamtkonzept
entsprechendes Mass an Privatheit gewahrt. Die Hecken bleiben weiterhin
bestehen. Sodann kann durch die geplante Änderung von keinem Standort aus mehr
Fläche des Baugrundstücks eingesehen werden.
4.5.2
Wie die Vorinstanz in Erwägung 11.3.3 zu Recht ausführt, nimmt die geplante
erweiterte Terrasse die im Gestaltungskonzept vorgesehene, einheitliche
geometrische Ausrichtung des Hauptgebäudes auf. Indem die neue Terrasse die
Tiefe der Auskragung des daran anschliessenden westseitigen Balkons übernimmt
und gegenüber diesem im Unterschied zur bestehenden Terrasse nicht
zurückversetzt ist, wirkt sie als ästhetisch ansprechendes, auf das
Hauptgebäude und dessen Balkone sorgfältig abgestimmtes Gestaltungsdetail. Dass
eine solch grosse Terrasse bei den anderen Grundstücken wie die
Beschwerdeführenden monieren nicht vorkommt und daher einmalig sei, vermag die
Ausführungen der Vorinstanz nicht zu entkräften. So ist insbesondere zu
beachten, dass die Grundstücksform des Baugrundstücks von denjenigen der
anderen Doppeleinfamilienhäuser abweicht und eine Terrasse dieser Grösse auf
der Seite des Hauses erst möglich macht. Im Übrigen hat auch das am anderen
Ende der Arealüberbauung liegende Grundstück Kat.-Nr. 03, welches ebenfalls
über eine andere Grundstücksform verfügt, eine grössere Terrasse seitlich des
Hauses. Trotz der Vergrösserung der Terrasse bleibt ein homogenes
Erscheinungsbild im Verhältnis zum Hauptgebäude und den anderen Bauten der
Überbauung gewahrt.
4.5.3
Durch die Vergrösserung der Terrasse und durch den Pool geht bestehende
Rasenfläche verloren, wie dies die Beschwerdeführenden zu Recht vorbringen.
Dies ist jedoch unproblematisch. Die Vorinstanz hat in Erwägung 11.5
überzeugend dargelegt, dass vor allem die Sichtschutzhecken ein die Überbauung
prägendes Element in Bezug auf die Durchgrünung darstellen, welche die
einzelnen Parzellen untereinander und zu den öffentlichen Bereichen hin
abgrenzen. Wie bereits dargelegt, bleiben die entsprechenden Hecken auf dem
Baugrundstück bestehen. Seitlich der Doppeleinfamilienhäuser lassen sich in der
Arealüberbauung sodann kaum je Rasenflächen feststellen. Die prägendste
Rasenfläche befindet sich jeweils vor den Doppeleinfamilienhäusern in Richtung
Strasse. Diese Rasenfläche bleibt auch beim vorliegenden Projekt bestehen. Ein
Bruch mit dem Gestaltungskonzept bzw. zur besonders guten Gestaltung nach § 71
PBG ist nicht ersichtlich.
4.5.4
Eine prägende Wirkung der vier Stützmauern entlang der M-Strasse ist
ebenfalls nicht ersichtlich. Drei der vier genannten Stützmauern treffen auf
der Parzelle Kat.-Nr. 04 in jeweils gleichem Abstand von der nordöstlichen
Ecke auf die Nordfassade der Mehrfamilienhäuser. Die beiden abgestuften
Stützmauern auf dem Baugrundstück befinden sich hingegen auf der Höhe der
nordwestlichen Ecke des Hauptgebäudes und sind nicht mit dessen Fassade
verbunden. Wenn die Vorinstanz zum Schluss kommt, dass sich sowohl der Lageort
als auch die Anordnung der fraglichen Stützmauern auf der Bauparzelle von den
übrigen Mauern unterschieden, sodass nicht von einem einheitlichen Konzept
ausgegangen werden könne, ist dies nicht zu beanstanden. Die auf dem
Baugrundstück zum Rückbau vorgesehene abgetreppte Stützmauer ist unauffällig
und angesichts dessen, dass sich auf der gesamten Arealüberbauung lediglich
vier solche Mauern finden, kann nicht von einem die Arealüberbauung prägenden
Element ausgegangen werden, das nicht entfernt werden darf. Auf den übrigen mit
Doppeleinfamilienhäusern überbauten Grundstücken befinden sich sodann ebenfalls
keine solchen Stützmauern wie die zu entfernende, weshalb ihre vollständige
Entfernung umso weniger schwer wiegt. Dem Schluss der Vorinstanz, dass der
Erhalt der Stützmauer für die Wahrung des Gestaltungskonzepts weder unabdingbar
noch wesentlich sei, ist zuzustimmen. Die geplante Stützmauer der erweiterten
Terrasse ist auf die bestehende Architektur der Überbauung abgestimmt und fügt
sich harmonisch in das Gesamtbild ein. Der Terrainverlauf wird auch mit der
geplanten Stützmauer und den entsprechenden Aufschüttungen aufgefangen.
4.5.5
Schliesslich bringen die Beschwerdeführenden zu Recht vor, dass
Aussengeländer im Gestaltungskonzept nicht vorgesehen sind. Auf die Umsetzung
dieses Kriteriums des Gestaltungskonzepts wurde jedoch verzichtet. So verfügen
sämtliche Wohnungen über Aussengeländer, weshalb diese das Bild der
Arealüberbauung erheblich prägen. Die Aussengeländer umfassen dabei nicht nur
die Balkone und Dachterrassen, sondern auch die Gartenterrassen. So wird auch
die bereits bestehende Terrasse des Baugrundstücks mit einem Aussengeländer
gesichert und würde diese Sicherung lediglich weitergeführt. Da bewusst bei der
gesamten Arealüberbauung auf diesen Punkt des Gestaltungskonzepts verzichtet
wurde, kann das Aussengeländer dem vorliegenden Bauprojekt nicht als Verstoss
gegen die Gestaltungsanforderungen für eine Arealüberbauung entgegengehalten
werden.
4.5.6
Die Plastikabdeckung des Schwimmbads nimmt sodann zwar nicht die
bestehenden Materialien der Überbauung auf, sie ist jedoch im Vergleich zur
Arealüberbauung von derart untergeordneter Bedeutung, dass dem Bauprojekt seine
gute Gestaltung nicht abgesprochen werden kann. Im Übrigen finden sich auch
weitere Plastikabdeckungen z. B. von Möbeln in der Arealüberbauung. Eine
belichtete Wasseroberfläche ist wie bereits erwähnt nicht Teil der
streitgegenständlichen Baubewilligung.
4.5.7
Auf die weiteren ausführlichen und überzeugenden Ausführungen des
Baurekursgerichts zur Gestaltung und Einordnung des Bauprojekts kann im Übrigen
verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).
4.5.8
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich die Würdigung der
Beschwerdegegnerin 2 sowie der Vorinstanz, dass die beabsichtigten
baulichen und umgebungsbezogenen Änderungen auf dem Baugrundstück sowohl für
sich allein als auch im Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen
Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so gestaltet sind, dass
optisch eine besonders gute Gesamtwirkung und Einordnung in die Überbauung
erreicht wird, als rechtskonform erweist.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführenden rügen bezüglich der Wärmepumpe schliesslich, dass die
Vorinstanz es unterlassen habe, eine Interessenabwägung vorzunehmen. Die
Vorinstanz habe es sodann unterlassen, zu prüfen, ob eine Wärmepumpe allein zur
Beheizung eines Schwimmbades in dicht bebauter Umgebung überhaupt in Betracht
fallen könne. Andere Heizarten seien nicht erwogen worden. Die Wärmepumpe am
Aussenstandort sei nicht bewilligungsfähig.
5.2
Die
Vorinstanz bemängelte bezüglich der Wärmepumpe, dass die Baubewilligung keine
Ausführungen zur Prüfung eines Innenstandortes enthalte und es ergäbe sich
nicht, dass eine solche Prüfung rechtsgenüglich vorgenommen worden sei. Die
Baubehörde habe bezüglich eines allfälligen Innenstandortes der Wärmepumpe
weitere Abklärungen vorzunehmen. Sodann wies sie darauf hin, dass möglichst
lärmarme Gerätealternativen auch für den Fall einer reinen Innenaufstellung zu
prüfen seien und, sofern die Verhältnismässigkeit gegeben sei, vorzuziehen
seien. Sodann wies sie daraufhin, dass zudem Betriebszeitenbeschränkungen zu
prüfen seien. Sie hob aufgrund des ungenügend erstellten Sachverhalts in Bezug
auf das Vorsorgeprinzip die Baubewilligung betreffend die Luft-Wasser-Wärmepumpe
auf und wies die Sache zur weiteren Sachverhaltsermittlung und zum Neuentscheid
an die kommunale Baubehörde zurück.
5.3
Bei der umstrittenen
Wärmepumpe h
andelt es sich um eine ortsfeste Anlage im
Sinne von Art. 7 Abs. 7 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz vom
7. Oktober 1983 (Umweltschutzgesetz, USG) und Art. 2 Abs. 1 der
Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (
LSV
). Ihr Betrieb verursacht Lärmemissionen,
weshalb die bundesrechtlichen Bestimmungen über den Lärmschutz Anwendung
finden. Nach Art. 25 Abs. 1 USG dürfen ortsfeste Anlagen nur
errichtet werden, wenn die durch diese Anlagen allein erzeugten Lärmimmissionen
die Planungswerte in der Umgebung nicht überschreiten (vgl. BGE 141 II 476
E. 3.2; 138 II 331 E. 2.1). Die Vollzugsbehörde beurteilt die
ermittelten Aussenlärmimmissionen ortsfester Anlagen anhand der
Belastungsgrenzwerte nach den Anhängen 3 ff.
LSV
(Art. 40 Abs. 1
LSV
). Gemäss Anhang 6
LSV
mit dem Titel
"Belastungsgrenzwerte für Industrie- und Gewerbelärm", der unter
anderem den Lärm von Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen regelt (Ziff. 1
Abs. 1 lit. e), gilt für das betroffene Grundstück mit
Empfindlichkeitsstufe III ein Planungswert von 60 dB(A) am Tag und von 50 dB(A)
in der Nacht (Ziff. 2).
5.4
Gemäss Art. 7
Abs. 1 LSV müssen die Lärmemissionen einer neuen ortsfesten Anlage nach
den Anordnungen der Vollzugsbehörde so weit begrenzt werden, als dies technisch
und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist (lit. a; vgl.
auch Art. 11 Abs. 2 USG) und dass die von der Anlage allein erzeugten
Lärmimmissionen die Planungswerte nicht überschreiten (lit. b). Im Bereich
des Lärmschutzes gelten die Voraussetzungen der Einhaltung der Planungswerte
und der vorsorglichen Emissionsbegrenzung kumulativ. Auch wenn ein Projekt die
Planungswerte einhält, bedeutet dies nicht ohne Weiteres, dass alle
erforderlichen vorsorglichen Emissionsbegrenzungen getroffen worden sind.
Vielmehr ist anhand der in Art. 11 Abs. 2 USG und Art. 7 Abs. 1
lit. a LSV genannten Kriterien zu prüfen, ob das Vorsorgeprinzip
weitergehende Beschränkungen erfordert. Daraus folgt, dass sich die
Baubewilligungsbehörde nicht darauf beschränken darf, dem Baugesuchsteller die
Auswahl zwischen verschiedenen, die Planungswerte einhaltenden Projektvarianten
für Wärmepumpen zu gewähren. Vielmehr hat sie sich für jene Massnahme zu
entscheiden, welche im Rahmen des Vorsorgeprinzips und des
Verhältnismässigkeitsprinzips (Art. 5 Abs. 2 BV) den besten
Lärmschutz gewährleistet. Der Schutz Dritter vor schädlichem und lästigem Lärm
einer Wärmepumpe ist dabei auch im Rahmen der Standortwahl der neuen Anlage zu
berücksichtigen. Bei Anlagen, welche die lärmschutzrechtlichen Planungswerte
einhalten, kommen jedoch zusätzliche Massnahmen zum Lärmschutz im Sinne der
Vorsorge nur in Betracht, wenn sich dadurch mit relativ geringem Aufwand eine
wesentliche zusätzliche Reduktion der Emissionen erreichen lässt (vgl. BGr, 27. Januar
2021, 1C_389/2019; E. 2.2).
5.5
Die
vorinstanzliche Rückweisung zur weiteren Sachverhaltsabklärung erweist sich
aufgrund der fehlenden Abklärungen in Bezug auf das Vorsorgeprinzip als
rechtmässig und wird von den Beschwerdeführenden auch nicht gerügt. Ein
gänzlicher Verzicht auf die Wärmepumpe, wie er von den Beschwerdeführenden
geltend gemacht wird, kann jedoch nicht verlangt werden. So hat eine
Bauherrschaft einen Anspruch auf Erteilung einer Baubewilligung, wenn die
baurechtlichen Bestimmungen eingehalten sind (§ 320 PBG). Ob insbesondere
die lärmschutzrechtlichen Voraussetzungen gegeben sind, hat die Baubehörde
erneut zu prüfen. Sodann kann im vorliegenden Verfahren keine
Interessenabwägung vorgenommen werden, da weder der Standort der Wärmepumpe
noch deren Betrieb festgelegt wurden. Diesbezüglich ist der Sachverhalt noch
weiter zu ermitteln. Da der Sachverhalt bezüglich des Standorts noch nicht
rechtsgenügend ermittelt wurde, ist vorliegend auch nicht zu prüfen, ob ein
Aussenstandort in Bezug auf die Einordnung möglich ist, da überhaupt noch nicht
erstellt ist, wo die Wärmepumpe zu errichten ist. Bei einem Innenstandort
erübrigte sich eine Prüfung der Einordnungsrüge.
Gestützt auf diese Ausführungen ist die Beschwerde
abzuweisen.
6.
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten den unterliegenden Beschwerdeführenden 1–3 je zu
einem Drittel aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf Parteientschädigung steht ihnen bei diesem
Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie
zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft für das
Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17
Abs. 3 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    405.--
Zustellkosten,
Fr. 4'405.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1–3 je zu einem Drittel
auferlegt, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer
Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine
Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen
ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.