zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00725 · 2022-06-09 · de

Baubewilligung | Ausnützung; Widerruf einer noch nicht rechtskräftigen Baubewilligung. Baubewilligungen verleihen keine wohlerworbenen Rechte und können daher widerrufen werden. Dabei ist das öffentliche Interesse an der richtigen Durchsetzung des Planungs-, Bau- und Umweltrechts einerseits und das private Anliegen an der Rechtssicherheit und dem Vertrauensschutz gegeneinander abzuwägen. Soll ein Widerruf nach Baubeginn erfolgen, so ist bei der Interessenabwägung insbesondere dem Stand der laufenden Bauarbeiten Rechnung zu tragen (E. 3.3). Die Ausnützungsziffer wurde nicht mehr geringfügig überschritten und dieser Mangel ist nicht mittels Nebenbestimmung heilbar (E. 3.4). Die Baubewilligung erwuchs nicht in formelle Rechtskraft. Die Interessen der Beschwerdeführerin an der Rechtssicherheit und dem Vertrauensschutz vermögen die öffentlichen Interessen an der Durchsetzung des Baurechts nicht zu überwiegen, zumal eine erhebliche Abweichung von den Bauvorschriften vorliegt (E. 3.5.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 09.06.2022 VB.2021.00725
Zurich Verwaltungsgericht 09.06.2022 VB.2021.00725
Zurigo Verwaltungsgericht 09.06.2022 VB.2021.00725

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00725
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Geschäftsnummer:
VB.2021.00725
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 09.06.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Ausnützung; Widerruf einer noch nicht rechtskräftigen Baubewilligung.
Baubewilligungen verleihen keine wohlerworbenen Rechte und können daher widerrufen werden. Dabei ist das öffentliche Interesse an der richtigen Durchsetzung des Planungs-, Bau- und Umweltrechts einerseits und das private Anliegen an der Rechtssicherheit und dem Vertrauensschutz gegeneinander abzuwägen. Soll ein Widerruf nach Baubeginn erfolgen, so ist bei der Interessenabwägung insbesondere dem Stand der laufenden Bauarbeiten Rechnung zu tragen (E. 3.3). Die Ausnützungsziffer wurde nicht mehr geringfügig überschritten und dieser Mangel ist nicht mittels Nebenbestimmung heilbar (E. 3.4). Die Baubewilligung erwuchs nicht in formelle Rechtskraft. Die Interessen der Beschwerdeführerin an der Rechtssicherheit und dem Vertrauensschutz vermögen die öffentlichen Interessen an der Durchsetzung des Baurechts nicht zu überwiegen, zumal eine erhebliche Abweichung von den Bauvorschriften vorliegt (E. 3.5.2).
Abweisung.
Stichworte:
AUSNÜTZUNG
NEBENBESTIMMUNG
VERTRAUENSSCHUTZ
WIDERRUF
Rechtsnormen:
§ 255 Abs. II PBG
§ 321 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2021.00725
Urteil
der 1. Kammer
vom
9. Juni 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.
In Sachen
A GmbH, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Baukommission Wädenswil,
Beschwerdegegnerin,
und
1.    C,
2.    D,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 9. April 2020 erteilte die
Baukommission der Stadt Wädenswil der A GmbH die baurechtliche Bewilligung
für den Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
an der E-Strasse 02 in Wädenswil. Mit Beschluss vom 12. Mai 2020 widerrief
die Baukommission der Stadt Wädenswil ihre mit Beschluss vom 9. April 2020
erteilte Baubewilligung.
II.
Gegen die mit Beschluss vom 9. April 2020 erteilte
Baubewilligung erhob C am 15. Mai 2020 Rekurs beim Baurekursgericht des
Kantons Zürich und beantragte sinngemäss die Aufhebung des Entscheids, sollte
der Widerruf vom 12. Mai 2020 nicht ohnehin in Rechtskraft erwachsen.
Sollte gegen den Widerruf Rekurs erhoben werden, sei sein Rekurs zu behandeln.
Gegen den mit Beschluss vom 12. Mai 2020 erfolgten
Widerruf der Baubewilligung erhob die A GmbH am 9. Juni 2020 Rekurs
beim Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des Widerrufs.
Das Baurekursgericht vereinigte am 21. September 2021
die beiden Verfahren und wies den Rekurs der A GmbH ab. Den Rekurs von C
schrieb es als gegenstandslos geworden ab.
III.
Hierauf erhob die A GmbH am 21. Oktober 2021
Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, der angefochtene Entscheid
sei aufzuheben und es sei damit der Widerruf der Stadt Wädenswil vom 12. Mai
2020 ebenfalls aufzuheben. Die Kosten des Verfahrens seien der
Beschwerdegegnerin aufzuerlegen.
Das Baurekursgericht beantragte am 9. November 2021
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort
vom 18. November 2021 beantragte die Baukommission der Stadt Wädenswil die
Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die A GmbH
replizierte am 16. Dezember 2021. Die Baukommission der Stadt Wädenswil
liess sich am 11. Januar 2022 erneut vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die
Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in der Wohnzone
W2/30% gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil (BZO) und verfügt über
eine anrechenbare Grundstücksfläche von 1'033 m
2
. Geplant ist
der Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses mit acht Wohnungen und neun
Parkplätzen in der Tiefgarage.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführerin rügt, die Voraussetzungen für den Widerruf der Baubewilligung
seien nicht gegeben; so sei der Beschwerdegegnerin insbesondere eine
vollständige Prüfung der Eingabe und der Interessen möglich gewesen. Es hätten
auch viele Gespräche zwischen den Parteien stattgefunden, wobei die
Beschwerdegegnerin immer suggeriert habe, dass das Projekt bewilligungsfähig
sei. Ein Widerruf widerspreche der Rechtssicherheit und dem Vertrauensschutz.
3.2
Das zürcherische Recht regelt den Widerruf einer
Baubewilligung nicht ausdrücklich, weshalb auf die allgemeinen Grundsätze
abzustellen ist, wie diese von Lehre und Rechtsprechung entwickelt worden sind
(Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 457 ff.).
Widerruf
einer Verfügung bedeutet im Allgemeinen, dass die verfügende oder allenfalls
eine übergeordnete Behörde eine – meist formell rechtskräftige – fehlerhafte
Verfügung von Amtes wegen ändert. Die Behörden widerrufen eine Verfügung, wenn
dem Interesse an der richtigen Anwendung des objektiven Rechts der Vorrang vor
den Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes zukommt (Ulrich
Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A.,
Basel 2020, Rz. 1215). Oft wird für den Widerruf einer noch nicht
rechtskräftigen Verfügung der Begriff Rücknahme verwendet. Eine Änderung der
Verfügung durch die Verwaltungsbehörde, die sie erlassen hat, ist grundsätzlich
sowohl vor als auch nach Eintritt der formellen Rechtskraft möglich. Nach
Eintritt der formellen Rechtskraft sind die Voraussetzungen für eine
Neubeurteilung allerdings strenger, weil dem Gebot der Rechtssicherheit und dem
Vertrauensschutz dann grössere Bedeutung zukommt als vorher. In der Regel darf
die Behörde, ohne dass besondere Voraussetzungen erfüllt sein müssen, auf eine
Verfügung zurückkommen, solange die Rechtsmittelfrist nicht abgelaufen ist (BGE
137 I 69; 121 II 273 E. 1a aa; BVGE 2007/29 E. 4.4 und 8 ff.; Häfelin/Müller/Uhlmann,
Rz. 1224).
3.3
Baubewilligungen
verleihen keine wohlerworbenen Rechte und können daher widerrufen werden. Dabei
ist das öffentliche Interesse an der richtigen Durchsetzung des Planungs-, Bau-
und Umweltrechts einerseits und das private Anliegen an der Rechtssicherheit
und dem Vertrauensschutz gegeneinander abzuwägen. Soll ein Widerruf nach
Baubeginn erfolgen, so ist bei der Interessenabwägung insbesondere dem Stand
der laufenden Bauarbeiten Rechnung zu tragen. Nach Bauvollendung ist eine
Baubewilligung grundsätzlich unwiderrufbar, es sei denn, der Bauherr habe die
Bewilligung durch Täuschung der Behörden erlangt oder es liegen wichtige
öffentliche Interessen für einen Widerruf vor (VGr, 17. November 2016,
VB.2015.00576, E. 3.2). Das Vertrauen in eine Baubewilligung ist in der
Regel jedenfalls insoweit begründet, als im Baubewilligungsverfahren eine Tat-
oder Rechtsfrage Gegenstand einer besonders eingehenden Ermittlung war. Die
Baubewilligung wurde in einem Verfahren erteilt, in dem die sich
gegenüberstehenden Interessen allseitig zu prüfen und gegeneinander abzuwägen
waren. Dieser Umstand spricht grundsätzlich dafür, dass die Bauherrschaft
berechtigterweise auf die Baubewilligung vertrauen durfte (BGr, 20. Mai
2019, 1C_8/2019, E. 6.2 und 6.4).
3.4
3.4.1
Zunächst ist zu prüfen, ob und in welchem Umfang die widerrufene
Baubewilligung rechtsfehlerhaft gewesen ist und wie schwer das öffentliche
Interesse an der Durchsetzung des richtigen Baurechts wiegt. Die Vorinstanz
ging davon aus, dass das Bauprojekt die erlaubte Ausnützung auf der Bauparzelle
massiv um 61,72 m
2
überschritten habe.
3.4.2
In der Wohnzone W2/30% ist eine Ausnützungsziffer von 30 % gestattet (Art. 3
Abs. 1 BZO). Nach Art. 3 Abs. 2 BZO erhöht sich die Ausnützungsziffer
in der Wohnzone W2/30 % um fünf Prozentpunkte, sofern bei bestehenden
Gebäuden zusätzlicher, behindertengerechter Wohnraum mit separatem, behindertengerechtem
Zugang geschaffen wird oder bei Neubauten pro 500 m
2
anrechenbare Grundstücksfläche mindestens eine behindertengerechte Wohnung mit
separatem behindertengerechtem Zugang geschaffen wird. Sowohl die Vorinstanz
als auch die Beschwerdeführerin gingen davon aus, dass dieser Ausnützungsbonus
zu gewähren ist. In der Wohnzone W2/30% sind sodann maximal zwei Vollgeschosse
sowie zwei anrechenbare Dachgeschosse zulässig.
Gemäss § 255 Abs. 2 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind für die Ausnützung anrechenbare
Flächen gemäss Absatz 1 von § 255 PBG in Dach- und Untergeschossen
nur so weit anrechenbar, als sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich
bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung des Baugrundstücks
auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe.
3.4.3
Das Baugrundstück misst 1'033 m
2
. Bei einer
Ausnützungsziffer von 35 % ergibt sich dadurch eine erlaubte anrechenbare
Geschossfläche von 361,55 m
2
(1'033 m
2
x 0,35).
Da die BZO zwei Vollgeschosse zulässt, ist in den Dachgeschossen die 180,78 m
2
(361,55/2) übersteigende Fläche anrechenbar. Gemäss den Plänen des Baugesuchs
vom 24. Oktober 2019 verfügt das Erdgeschoss über eine anrechenbare Fläche
von 118,14 m
2
, das Obergeschoss über eine von 243,49 m
2
,
das erste Dachgeschoss hat eine Fläche von 242,87 m
2
, wovon 62,09 m
2
anrechenbar sind. Das zweite Dachgeschoss verfügt über eine Fläche von
134 13 m
2
, wovon nichts anrechenbar ist. Demgemäss besteht
eine anrechenbare Gesamtfläche von 423,72 m
2
, bei einer zulässigen
anrechenbaren Geschossfläche von 361,55 m
2
ist die Ausnützung
um 62,09 m
2
überschritten. Dies entspricht rund 17 %.
Zwar gibt die Beschwerdeführerin zu Recht an, dass auch in
der nächsthöheren Wohnzone W2/40% ein Ausnützungsbonus von 5% bei behindertengerechten
Wohnungen gesprochen wird (Art. 3 Abs. 2 BZO), wodurch bei einer
Grundstücksfläche von 1'033 m
2
eine Ausnützung von 464,85 m
2
möglich wäre und dort daher entgegen der Vorinstanz die Ausnützungsziffer
eingehalten wäre. Dies ändert jedoch nichts daran, dass in der strittigen
Wohnzone die Ausnützungsziffer um über 17 % resp. 62,09 m
2
überschritten wurde und diese Überschreitung nicht mehr als geringfügig
angesehen werden kann.
3.4.4
Inhaltliche
oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1
PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender
Nebenbestimmungen in der
Baubewilligung
behoben werden. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des
verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches verlangt, dass
staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen, wobei
Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung
über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5
Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April
1999). Solange die Mängel untergeordneter Natur sind und ohne besondere
Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden
können, steht der Grundsatz der
Einheit
der
Baubewilligung
nicht infrage. Ziehen die Mängel indessen
wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer
Nebenbestimmung
behoben werden (VGr, 4. März 2021,
VB.2020.00677, E. 1.2.3; 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1;
26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984
Nr. 5).
Ausserdem können nach der Rechtsprechung
auch bei Vorliegen verschiedener, für sich allein betrachtet kleinerer Mängel
unter Umständen viele verschiedene Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben
sein, sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen Änderungen die
nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel zur Folge haben wird. Auch in diesen
Fällen fällt eine auflageweise Behebung der Mängel ausser Betracht (VGr, 27. März
2020, VB.2018.00696, E. 9.2).
Bei der Reduktion der anrechenbaren Geschossfläche um
62.09 m
2
kann zum einen nicht mehr von einem untergeordneten Mangel
gesprochen werden, der ohne Schwierigkeiten behoben werden kann, müssten doch
grosszügig anrechenbare Flächen gestrichen werden. Zum anderen besteht ein
grosser Gestaltungsspielraum, wie die Reduktion umgesetzt werden könnte und es
sind diverse Varianten denkbar. Es kann daher bereits mit Blick auf die
unterschiedlichen Behebungsvarianten nicht mehr von einem geringfügigen
Projektmangel die Rede sein, der mit einer ausreichend konkreten
Nebenbestimmung behoben werden könnte.
3.4.5
Wie gesehen kann die Überschreitung der Ausnützungsziffer nicht mittels
Nebenbestimmung geheilt werden und erweist sich der Mangel auch nicht als
gering. Es besteht daher mit der Baubewilligung eine fehlerhafte Verfügung
sowie ein erhebliches öffentliches Interesse an der Durchsetzung des Baurechts.
3.5
3.5.1
Dem öffentlichen Interesse an der richtigen Anwendung des Rechts steht das
private Interesse der Bauherrin an der Rechtssicherheit bzw. des
Vertrauensschutzes gegenüber. Die Beschwerdeführerin gibt an, es hätte viele
Gespräche zwischen ihr und der Baubewilligungsbehörde gegeben und in keinem
dieser Gespräche hätte die Baubewilligungsbehörde Zweifel geäussert, dass das
Bauprojekt bewilligungsfähig sei. Die Voraussetzungen für den Widerruf seien
nicht erfüllt, da die Ausnützungsziffer problemlos geprüft werden konnte und
Gegenstand einer eingehenden Ermittlung war.
3.5.2
Die Baubewilligung erging nicht in formeller Rechtskraft, da der Widerruf
der Gemeinde noch vor dem Ablauf der 30-tägigen Rekursfrist erfolgte. Die
Beschwerdeführerin durfte daher noch nicht mit dem Bau beginnen und musste
während dieser Zeit auch noch mit einem Rekurs rechnen, welcher durch den
Mitbeteiligten 1 auch eingereicht wurde. Demgemäss ist ihr Interesse an
der Rechtssicherheit und dem Vertrauensschutz, welche durch die Baubewilligung
hervorgerufen wurden, noch nicht als erheblich zu gewichten. Zwar hatte die
Beschwerdeführerin vorgängig Kontakt mit der Baubehörde und wurde im
Baubewilligungsverfahren auch die Ausnützungsziffer geprüft. Dass dabei aber
besondere Abklärungen und Prüfungen zur Ausnützungsziffer erfolgten, welche das
übliche Mass überstiegen, ergibt sich weder aus den Akten, noch wird dies von
der Beschwerdeführerin substanziiert vorgebracht. Alles in allem vermögen daher
die Interessen der Beschwerdeführerin an der Rechtssicherheit und dem
Vertrauensschutz die öffentlichen Interessen an der Durchsetzung des Baurechts
nicht zu überwiegen, zumal eine erhebliche Abweichung von den Bauvorschriften
vorliegt. Im Übrigen ist auch festzuhalten, dass selbst wenn die Interessen der
Beschwerdeführerin an der Rechtssicherheit und dem Vertrauensschutz einem
Widerruf der Baubewilligung entgegenstehen würden, dies letztlich nichts ändern
würde. Denn diesfalls wäre der Rekurs des Mitbeteiligten 1 mit der
obgenannten materiellen Begründung (Überschreitung der Ausnützungsziffer)
gutzuheissen gewesen und hätte die Baubewilligung deshalb aufgehoben werden
müssen.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.
4.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der
Beschwerdeführerin aufzuerlegen
(§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Der nicht anwaltlich
vertretenen Beschwerdegegnerin steht keine Umtriebsentschädigung zu, da das
Verfahren keinen besonderen Aufwand erforderte und die Rechtsbegehren der
Beschwerdeführerin nicht offensichtlich unbegründet waren (vgl. § 17 Abs. 2
VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    290.--
Zustellkosten,
Fr. 4'790.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Es
wird keine Umtriebsentschädigung gesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht;
c)    den Regierungsrat.