zh_verwaltungsgericht · VB.2009.00596 · 2010-01-27 · de

Baubewilligung (Wiederaufnahme von VB.2008.00428) | Arealüberbauung (7 MFH mit 105 Wohnungen und Unterniveaugarage). Akzessorische Überprüfung von Bauvorschriften, die in engem Sachzusammenhang mit dem Zonenplan stehen. Beurteilung der Arealüberbauungsqualität. Lärmemissionen von Tiefgarage. Eine im engen Sachzusammenhang mit dem Zonenplan stehende Bauvorschrift kann im Rahmen einer Nachbarbeschwerde nur dann akzessorisch überprüft werden, wenn sich der Nachbar über die Möglichkeiten der baulichen Nutzung in der Nachbarschaft beim Erlass der betreffenden Bauvorschrift nicht im Klaren sein konnte und im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen. Dies trifft vorliegend nicht zu, weshalb Art. 8 BZO der Stadt Zürich nicht akzessorisch angefochten werden kann (E. 4.2). Bei der Beurteilung der Arealüberbauungsqualität eines Bauprojekts im Sinn von § 71 PBG kommt der kommunalen Baubehörde ein von den Rechtsmittelinstanzen zu respektierender Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu. Der gewählten Lösung mit schlanken, frei gestellten, punktartigen, unterschiedlich abgedrehten und in die Höhe entwickelten Baukörpern wurde zu Recht Arealüberbauungsqualität im Sinn von § 71 PBG zugesprochen (E. 5). Die Lärmemmissionen der projektierten Tiefgarage, bei der von von 97 Parkplätzen auszugehen ist, halten die Grenzwerte gemäss Anhang 3 und 4 LSV ein (E. 6). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 27.01.2010 VB.2009.00596
Zurich Verwaltungsgericht 27.01.2010 VB.2009.00596
Zurigo Verwaltungsgericht 27.01.2010 VB.2009.00596

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00596
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Geschäftsnummer:
VB.2009.00596
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.01.2010
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 01.10.2010 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung (Wiederaufnahme von VB.2008.00428)
Arealüberbauung (7 MFH mit 105 Wohnungen und Unterniveaugarage). Akzessorische Überprüfung von Bauvorschriften, die in engem Sachzusammenhang mit dem Zonenplan stehen. Beurteilung der Arealüberbauungsqualität. Lärmemissionen von Tiefgarage.
Eine im engen Sachzusammenhang mit dem Zonenplan stehende Bauvorschrift kann im Rahmen einer Nachbarbeschwerde nur dann akzessorisch überprüft werden, wenn sich der Nachbar über die Möglichkeiten der baulichen Nutzung in der Nachbarschaft beim Erlass der betreffenden Bauvorschrift nicht im Klaren sein konnte und im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen. Dies trifft vorliegend nicht zu, weshalb Art. 8 BZO der Stadt Zürich nicht akzessorisch angefochten werden kann (E. 4.2).
Bei der Beurteilung der Arealüberbauungsqualität eines Bauprojekts im Sinn von § 71 PBG kommt der kommunalen Baubehörde ein von den Rechtsmittelinstanzen zu respektierender Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu. Der gewählten Lösung mit schlanken, frei gestellten, punktartigen, unterschiedlich abgedrehten und in die Höhe entwickelten Baukörpern wurde zu Recht Arealüberbauungsqualität im Sinn von § 71 PBG zugesprochen (E. 5).
Die Lärmemmissionen der projektierten Tiefgarage, bei der von von 97 Parkplätzen auszugehen ist, halten die Grenzwerte gemäss Anhang 3 und 4 LSV ein (E. 6).
Abweisung.
Stichworte:
AKZESSORISCHE NORMENKONTROLLE
AREALÜBERBAUUNG
ÄSTHETIK
GESTALTUNG
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
GESTALTUNGSANFORDERUNGEN
GESTALTUNGSVORSCHRIFT
NUTZUNGSPLAN
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
ZONENPLAN
Rechtsnormen:
Art. 2 Abs. I LSV
Art. 7 LSV
§ 71 PBG
Art. 8 BZO Zürich
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2009.00596
Entscheid
der 1. Kammer
vom
27. Januar 2010
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretärin
Tanja Kamber.
In Sachen
21 Beschwerdeführende,
alle vertreten durch RA A
,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
Liegenschaftenverwaltung
der Stadt Zürich,
2.
Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung
(Wiederaufnahme von VB.2008.00428),
hat sich ergeben:
I.
Die Bausektion des Stadtrates Zürich erteilte am 21. August
2007 der Liegenschaftenverwaltung der Stadt Zürich die baurechtliche
Bewilligung für eine Arealüberbauung mit 7 Mehrfamilienhäusern und insgesamt
105 Wohnungen sowie für 89 Autoabstellplätze in einer Unterniveaugarage und 9
Parkplätze im Freien auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der B-Strasse/C-Strasse/D-Strasse
in Zürich.
II.
Den gegen diesen Beschluss von E sowie weiteren 34 Mitrekurrenten
erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission I mit Entscheid vom 4. Juli
2008 ab.
III.
Gegen den Entscheid der Rekurskommission erhoben E sowie
weitere 20 unterlegene Mitrekurrenten Beschwerde an das Verwaltungsgericht
(VB.2008.00428). Dieses wies die Beschwerde mit Entscheid vom 14. Januar
2009 ab.
IV.
Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts erhoben E
sowie weitere 17 am kantonalen Verfahren beteiligte Personen Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Das Bundesgericht
hiess die Beschwerde mit Urteil vom 22. September 2009 gut, hob das
angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts vom 14. Januar 2009 auf und
wies die Sache an die Vorinstanz zurück. Das Bundesgericht schloss auf eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil die Beschwerdeführenden im kantonalen
Verfahren nicht in das Modell des Bauprojekts, und damit nicht in alle
entscheidrelevanten Akten Einsicht gehabt hätten.
Das Verwaltungsgericht räumte im neuen Verfahren (VB.2009.00596)
den Beschwerdeführenden mit Verfügung vom 20. Oktober 2009 die Möglichkeit
ein, sich zum Modell des Bauprojekts zu äussern. Die Beschwerdeführenden
reichten hierzu am 14. Dezember 2009 eine Stellungnahme ein.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Im Anschluss an den Rückweisungsentscheid des
Bundesgerichts wird das kantonale Verfahren in dem Zustand wieder aufgenommen,
in welchem es sich unmittelbar vor dem Erlass des aufgehobenen Entscheids
befunden hat (Jean-François Poudret in: Commentaire de la loi fédérale d'organisation
judiciaire, Bd. II, Bern 1990, Art. 66 N. 1.2). Für die erneute
Beurteilung durch die kantonalen Instanzen sind die Erwägungen des
Bundesgerichts verbindlich; zusätzliche Rechtsgründe oder Tatsachen, zu denen
sich das Bundesgericht nicht geäussert hat, dürfen jedoch in Betracht gezogen
werden (Poudret, Art. 66 N. 1.3.2; Alfred Kölz/Isabelle Häner,
Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. A., Zürich
1998, Rz. 1019; René Rhinow/Heinrich Koller/Christina Kiss, Öffentliches
Prozessrecht und Justizverfassungsrecht des Bundes, Basel 1996, Rz. 1586).
Die genannten Regeln gelten im Rahmen des neuen Bundesgerichtsgesetzes (vgl.
Ulrich Meyer, Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz, 2008, Art. 107
N. 18).
1.2
Nicht angefochten
haben den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 14. Januar 2009 die
damaligen Beschwerdeführenden F, G und H (Beschwerdeführende Nrn. 4, 9 und 20).
Auch wenn das Bundesgericht gemäss Urteil vom 22. September 2009 den
Entscheid des Verwaltungsgerichts insgesamt aufgehoben hat, kann dies nicht die
Abweisung der Beschwerde dieser Beschwerdeführenden betreffen (vgl.
BGE 117 Ia 157 E. 4b; Walter Kälin, Das Verfahren der staatsrechtlichen
Beschwerde, 2. A., Bern 1994, S. 400). Es hat deshalb insofern bei
der Abweisung der Beschwerde zu bleiben, was insbesondere bezüglich der
Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen von Bedeutung ist. Davon ist mit
separatem Beschluss Vormerk zu nehmen.
2.
2.1
Die Beschwerdeführenden verlangten in ihrer Beschwerde vom
18. September 2008 im ersten Rechtsgang vor Verwaltungsgericht die Edition
einer Stellungnahme von Kreisarchitekt I zuhanden der Bausektion Zürich. Diesen
Antrag lehnte das Verwaltungsgericht im ersten Rechtsgang ab, weil kein
Anspruch auf Einsicht in dieses verwaltungsinterne Aktenstück bestehe (E. 1.2).
Das Bundesgericht hat in seinem Urteil vom 22. September 2009 (E. 3.1 und
3.3) die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts geschützt. Auf diese Frage
ist somit nicht mehr weiter einzugehen.
2.2
Die
Beschwerdeführenden beantragen die Durchführung eines Augenscheins. Da der massgebliche
Sachverhalt, soweit prozessrelevant, aus den Akten einschliesslich
des dem Gericht zur Verfügung stehenden Modells, zu welchem
sich die Beschwerdeführenden nunmehr im zweiten Rechtsgang äussern konnten,
hinreichend hervorgeht, erübrigt sich indessen ein eigener Augenschein des
Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit
Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz
können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden und dokumentieren die
örtlichen Verhältnisse in rechtsgenügender Weise.
3.
Das
Baugrundstück Kat.-Nr. 01 umfasst 11'582 m
2
und stösst südlich an die C-Strasse, im Osten an die B-Strasse, im Westen an
die D-Strasse und im Norden an überbaute Grundstücke. Das Grundstück ist nach
der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) der dreigeschossigen
Wohnzone W3 zugeteilt. Das Projekt mit 7 Mehrfamilienhäusern und
Unterniveaugarage wurde von der Bausektion der Stadt Zürich als Arealüberbauung
im Sinn von Art. 8 BZO bewilligt. Strittig sind vor Verwaltungsgericht die
Recht- und Zweckmässigkeit der kommunalen Arealüberbauungsprivilegien, die Arealüberbauungsqualität
des Bauprojekts, die Überschreitung der Planungswerte durch den Verkehr in die
Unterniveaugarage und die ungenügende Parkplatzzahl. Weiter machen die
Beschwerdeführenden eine Verletzung von § 17 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) durch die Vorinstanz geltend, weil sie mit dem
Rekursentscheid zu einer Umtriebsentschädigung an die Liegenschaftenverwaltung
der Stadt Zürich verpflichtet wurden.
4.
4.1
Die
Baurekurskommission I hat die (akzessorische)
Überprüfung der Vereinbarkeit von Art. 8 BZO mit dem übergeordneten Recht
mit Hinweis auf die Rechtsprechung abgelehnt. Die Möglichkeit der
akzessorischen Überprüfung von Rechtssätzen gründe im Gedanken, dass der
Einzelne beim Erlass einer Rechtsnorm im Allgemeinen noch nicht wisse, ob und
wie ihn diese eines Tages treffen werde, und er deshalb vor dem konkreten, ihn
betreffenden Anwendungsfall noch keinen Anlass habe, die Norm vor den
Rechtsmittelinstanzen infrage zu stellen. Für Vorschriften, welche die
baulichen Möglichkeiten in bestimmten Zonen regelten, schliesse die
Rechtsprechung eine akzessorische Überprüfung aus; denn solchen Vorschriften
werde wegen ihrer Bezugnahme auf bereits im Erlasszeitpunkt bestimmbare Gebiete
die Abstraktheit abgesprochen, welche für die Annahme vorauszusetzen wäre, der
einzelne Grundeigentümer habe erst im konkreten Anwendungsfall Anlass, sich mit
der Norm auseinanderzusetzen (Rekursentscheid, E. 5).
Die Beschwerdeführenden wenden hiergegen zur Hauptsache
ein, die akzessorische Überprüfung von Bauvorschriften sei möglich, wenn sich
der Betroffene bei Erlass über die ihm auferlegten Beschränkungen nicht im
Klaren sein konnte oder wenn sich die tatsächliche Situation seit Erlass des
Zonenplans entscheidend verändert habe. Für einen "Nicht-Baujuristen"
sei die Tragweite von Art. 8 BZO beim Erlass der Vorschrift nicht erkennbar
gewesen. 1999 habe ein Nachbar nicht damit rechnen müssen, dass innerhalb
überbauter und gewachsener Strukturen bestehende Bauten beseitigt und an deren
Stelle Arealüberbauungen mit massiv höherer Ausnützung, Geschosszahl und
Gebäudehöhe erstellt würden bzw. von der Baubehörde regelmässig bewilligt
würden. Für eine Arealüberbauung sei eine Mindestfläche von 6'000 m
2
nötig. Von einem Anwohner könne nicht verlangt werden, eine Bauvorschrift
vorsorglich mit Rekurs anzufechten, wenn er gar nicht voraussehen könne, ob
diese in seiner Umgebung jemals zur Anwendung gelange. Für eine Anfechtung habe
auch deshalb kein Anlass bestanden, weil die bestehende Siedlung C-Strasse 1999
noch im Inventar der schützenswerten Bauten der Stadt Zürich verzeichnet
gewesen sei. Es sei für die Nachbarn nicht voraussehbar gewesen, dass ein
potenzielles Schutzobjekt "geschleift" und durch eine Arealüberbauung
ersetzt werde. Auch habe sich die tatsächliche Situation verändert, weil die
Bewilligungspraxis nicht mit § 71 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) vereinbar sei und beim Erlass von Art. 8 BZO nicht mit solchen
Auswüchsen des Arealüberbauungsinstituts habe gerechnet werden müssen.
4.2
4.2.1
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
sind Nutzungspläne und damit in engem Sachzusammenhang stehende planerische
Festlegungen im Anschluss an ihren Erlass anzufechten und ist eine
akzessorische Überprüfung im Allgemeinen ausgeschlossen. Diese Rechtsprechung
gilt auch für Bauvorschriften, die dazu dienen, Art, Natur und Umfang der im
Zonenplan dargestellten Nutzungen zu umschreiben (BGE 106 Ia 383 E. 3b
S. 387; BGr, 5. September 1997, ZBl 100 (1999) S. 218 ff.
E. 3, mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Ob ein Zonenplan – und
damit eine damit in Sachzusammenhang stehende Bauvorschrift – nur
anschliessend an den Erlass oder auch bei späterer Anwendung noch angefochten
werden kann, bestimmt sich in erste Linie danach, ob sich der Betroffene schon
bei Erlass über die ihm auferlegten Beschränkungen im Klaren sein konnte und
welche Möglichkeiten er in diesem Zeitpunkt hatte, seine Interessen zu
verteidigen (BGE 106 Ia 383 E. 3c S. 387; 119 Ib 480 E. 5c). Im
Zusammenhang mit der geltend gemachten akzessorischen Überprüfung einer Bauvorschrift
auf eine Nachbarbeschwerde hin ist somit entscheidend, ob sich dieser über die
Möglichkeiten der baulichen Nutzung in der Nachbarschaft bei Erlass der
Bauvorschrift im Klaren sein konnte und er im damaligen Zeitpunkt die
Möglichkeiten hatte, seine Interessen zu verteidigen.
4.2.2
Gemäss Art. 8
BZO sind Arealüberbauungen in allen Wohnzonen, ausgenommen W2b, sowie in
Zentrumszonen und Zonen für öffentliche Bauten zulässig (Abs. 1). Die
Arealfläche muss mindestens 6'000 m
2
betragen (Abs. 2). Dabei
darf die zonengemässe Vollgeschosszahl in den zweigeschossigen Wohnzonen auf
drei und in den übrigen Zonen auf sieben Vollgeschosse erhöht werden. Die
maximale Gebäudehöhe beträgt in den zweigeschossigen Wohnzonen 11,5 m und
in den übrigen Zonen 25 m (Abs. 4). Die Ausnützungsziffer darf gemäss
der in Art. 8 Abs. 5 BZO festgelegten Formel erhöht werden. Die
gegenüber der Regelbauweise zulässige Erhöhung der baulichen Möglichkeiten im
Rahmen einer Arealüberbauung ist in Art. 8 BZO unmissverständlich
festgehalten. Bei Erlass der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich mussten
sich die Beschwerdeführenden über die Konsequenzen einer Arealüberbauung in
ihrer Nachbarschaft, insbesondere hinsichtlich der zulässigen Erhöhung der
Vollgeschosszahl von drei auf sieben, im Klaren sein. Das Bauareal war von
seiner Grösse her (11'582 m
2
) für eine Arealüberbauung geeignet. Der
Rechtsschutz gegen Art. 8 BZO wurde der Nachbarschaft im Zeitpunkt des
Erlasses der Bau- und Zonenordnung gewährt.
Die rechtlichen und
tatsächlichen Verhältnisse haben sich seit dem Planerlass nicht in rechtlich
relevanter Weise verändert. Die Inventarisierung von Bauten hat keine
grundeigentümerverbindliche Wirkung (vgl. § 203 Abs. 2 PBG) und die Beschwerdeführenden
konnten nicht darauf vertrauen, dass die benachbarten Bauten formell unter
Schutz gestellt würden, wodurch eine Arealüberbauung auf dem Baugrundstück
faktisch nicht mehr möglich gewesen wäre. Wenn die Vorinstanz auf diesen
offensichtlich unbegründeten Einwand nicht näher eingegangen ist, stellt dies
keine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. Gleiches gilt für den
unbegründeten Einwand, die Stadt Zürich habe eine mit § 71 PBG nicht
vereinbare Bewilligungspraxis und mit den "Auswüchsen" des
Arealüberbauungsinstituts habe niemand rechnen müssen. Zu Recht hat die Rekurskommission
es abgelehnt, Art. 8 BZO vorfrageweise (akzessorisch) auf seine
Rechtmässigkeit hin zu überprüfen.
5.
5.1
Zur Einrede der
fehlenden Arealüberbauungsqualität des Projekts hat die Baurekurskommission I
erwogen, es herrsche Einigkeit darüber, dass die siebengeschossigen Bauten mit
einer Gebäudehöhe von jeweils 22,35 m eine Zäsur im baulichen Umfeld
schaffen würden. Die an das Baugrundstück angrenzenden Parzellen seien dagegen
mit Einfamilienhäusern oder kleineren Mehrfamilienhäusern überstellt. Vor allem
in städtischen Gebieten seien abrupte Gefällbrüche in der Geschossigkeit häufig
und stellten Teil des städtischen Erscheinungsbildes dar. Anlässlich des
Augenscheins habe sich gezeigt, dass die Zäsur bei einer etwas grossräumigeren
Betrachtung des baulichen Umfeldes gar nicht mehr so markant erscheine: im
Südwesten und Westen stünden zahlreiche Wohnblöcke mit bis zu 5 Geschossen, und
auch die Schulhausanlage im Südosten sei bezüglich Kubatur mit dem Bauvorhaben
vergleichbar. Der Unterschied zu den südlich gelegenen Gebäuden werde durch das
leicht ansteigende Gelände etwas abgeschwächt. Die Überbauung werde dem
Quartier zweifellos einen auch in der Ferne wirkenden baulichen Akzent
verleihen, doch sei dieser angesichts der übrigen baulichen Gegebenheiten im
näheren und ferneren Umfeld positiv zu werten. Mit dem Bauen in die Höhe würden
zugleich Freiräume gewonnen, was seinerseits einem bundesrechtlichen
Planungsgrundsatz entspreche (Art. 3 Abs. 3 lit. e des
Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]). Das von den Rekurrierenden
angesprochene Verbot von Kleinstbauzonen sei vor allem bei der Definition der
Bauzonen bzw. bei deren Abgrenzung von den Nichtbauzonen zu beachten. Solange
wie vorliegend nicht unterschiedliche Nutzweisen, sondern unterschiedliche
Überbauungsmöglichkeiten zur Debatte stünden, stelle sich das Problem der
verpönten Kleinstbauzone nicht. Das Bauvorhaben stelle für sich ein ästhetisch
und architektonisch gelungenes Konzept dar. Mit der asymmetrischen Anordnung
der sieben Kuben werde dem Zeitgeist entsprechend auf Abwechslung hin- und von
Gleichförmigkeit wegtendiert. Mit der Ausrichtung in die Höhe würden
Freiflächen gewonnen, liessen sich die Gebäude in Grünbereiche einbetten und
werde ein gewisses Mass an Durchsicht gewahrt. Mit den teils abgeschrägten
Gebäudeecken und den verhältnismässig grosszügigen Fassadenöffnungen werde
sodann auch im Detail ein optisch ansprechendes Bauwerk geschaffen. Da die
Hochhaushöhe von 25 m nicht erreicht werde, könne sodann der Schattenwurf der
Mehrfamilienhäuser kein Kriterium für deren Zulässigkeit sein. Zusammenfassend
sei das Bauvorhaben unter dem Gesichtspunkt von § 71 PBG nicht zu beanstanden.
Neben allgemeinen Bemerkungen zum
"Arealüberbauungsinstitut der Stadt Zürich" und der Rüge, dass die
Baupläne nur im Massstab 1:200 vorgelegen hätten, bringen die
Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerdeschrift in diesem Zusammenhang vor, je
niedergeschossiger das Areal selbst oder dessen bauliche Umgebung sei, desto
grössere Zurückhaltung habe man sich bei der Beanspruchung der
Geschossprivilegien aufzuerlegen. Der streitigen Arealüberbauung mangle es
vorab an der geforderten besonders guten Beziehung zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung. Das direkte Umfeld des Baugrundstücks sei vorwiegend
durch Einfamilienhäuser oder kleinere Mehrfamilienhäuser geprägt. Die geplanten
achtgeschossigen Bauten würden eine auffällige und störende Zäsur im Quartier
schaffen. Von Gefällbrüchen in der Geschossigkeit, wie sie die Vorinstanz am
Augenschein festgestellt habe, könne keine Rede sein. Der Umstand, dass in der
Stadt Zürich bereits in der Wohnzone W3 vier zusätzliche Vollgeschosse
realisiert werden könnten, was Bauten mit sieben Vollgeschossen und einem
zusätzlichen Unter- und einem Dachgeschoss mit einer Gebäudehöhe von 25 m
erlaube, habe zur Folge, dass eine Arealüberbauung, welche die Baumöglichkeiten
von Art. 8 BZO ausschöpfe, regelmässig eine markante und störende Zäsur
zur Nachbarschaft bewirke und die geforderte gute Beziehung zur baulichen
Umgebung nicht erreiche. Südlich des Baugrundstücks verlaufe die
zweigeschossige Wohnzone W2. Die Vorinstanz habe ausser Acht gelassen, dass die
Regelbauweise in der Zone W3 nur ein Geschoss mehr erlaube als die Zone W2,
während der Unterschied bei Arealüberbauungen vier Geschosse betrage. Eine Arealüberbauung
in der Zone W3 müsse auf diese unterschiedliche Zonierung Rücksicht nehmen, was
eine stärkere Abstufung der Baukörper gegen die Zone W2 hin verlange. Ein
grundlegendes Problem bei Arealüberbauungen in der Stadt Zürich liege darin,
dass die Stadt regelmässig Architekturwettbewerbe durchführe und die
Wettbewerbsvorgaben selber definiere. Faktisch werde damit – zumindest was
die ästhetischen Belange betreffe – die Wettbewerbs-Jury zur
Bewilligungsbehörde. Die von § 71 PBG verlangte einzelfallweise
Beurteilung finde somit regelmässig nicht statt. In solchen Fällen dränge es
sich auf, wie dort, wo die Baubehörde von ihrem Ermessensspielraum keinen
Gebrauch gemacht habe, die kommunalen Entscheide ohne die sonst gebotene
Zurückhaltung zu überprüfen und sich keine Kognitionsbeschränkung aufzuerlegen.
Die Neubauten erinnerten an Plattenbauten ostdeutscher Prägung, deren Höhe in
einem Missverhältnis zu den Grundrissabmessungen stehe, was ihnen ein
unproportioniertes, übergewichtiges Aussehen verleihe. Auch der nahtlose
Übergang der Bauvolumen zum Terrain sei ein Mangel des Projekts; auf ein
Sockelgeschoss könne nicht verzichtet werden. Gleiches gelte für die Stellung
der Bauten innerhalb des Bauareals; die Bauten wiesen untereinander lediglich
einen Abstand von 7 m auf, was Durchblicke auf ein absolutes Minimum
beschränke und auch der Wohnqualität abträglich sei. Gemäss Umgebungsplan werde
der Vorgartenbereich entlang der D-Strasse nahezu auf der Hälfte der
Anstosslänge für die Garagenzufahrt, oberirdische Fahrzeug- und
Veloabstellplätze, Fusswegverbindung und Containerstandplatz in Anspruch
genommen, was in Widerspruch mit der Praxis der Stadt Zürich stehe, die Öffnung
von Vorgärten nur auf einem Drittel der Anstosslänge zuzulassen. Im Rahmen von § 71
PBG könne auch nicht hingenommen werden, dass aufgrund der Vergrösserung der
Tiefgarage, die wegen der zusätzlich zu schaffenden Einstellplätze unumgänglich
sei, weitere Bäume gefällt werden müssten.
5.2
Gemäss § 71 PBG müssen bei Arealüberbauungen
Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie
zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein (Abs. 1). Bei der
Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum
Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung
und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und
Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und
Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung (Abs. 2).
Als Sondervorschrift für Arealüberbauungen geht § 71
PBG der allgemeinen Gestaltungsnorm von § 238 PBG vor. Abs. 1 von § 71
PBG umschreibt die Anforderungen an Arealüberbauungen mit unbestimmten
Rechtsbegriffen, die der Baubehörde einen von der Rekursinstanz zu
respektierenden Beurteilungsspielraum öffnen. Dieser wird durch Abs. 2
insoweit konkretisiert, als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die
massgeblichen Beurteilungskriterien genannt werden (VGr, 9. April
2003, BEZ 2003 Nr. 22; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 3-17 f.).
Die Auslegung unbestimmter
Rechtsbegriffe ist eine vom Verwaltungsgericht gemäss § 50 VRG
grundsätzlich überprüfbare Rechtsfrage; soweit jedoch der Entscheid besondere
Kenntnisse oder Vertrautheit mit den örtlichen Verhältnissen voraussetzt,
greift das Verwaltungsgericht solange nicht ein, als die Auslegung der
Verwaltungsbehörden als vertretbar erscheint. Soweit der Verwaltungsbehörde ein
Ermessensspielraum zusteht, kann das Verwaltungsgericht ohnehin nur nach
Massgabe von § 50 Abs. 2 lit. c VRG einschreiten (vgl. zur
Abgrenzung von Ermessen und Auslegung von unbestimmten Rechtsbegriffen in der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts: Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 77
und 84).
Gemäss § 20 Abs. 1 VRG können im Rekursverfahren
alle Mängel des Verfahrens und der angefochtenen Anordnung überprüft werden.
Aufgrund der Gemeindeautonomie bestehen aber auch für die Rekursinstanzen
Beschränkungen der Prüfungsbefugnis, und zwar unter anderem dort, wo das
kantonale Recht den Gemeinden bei der Anwendung kantonaler Bestimmungen eine
relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt (Kölz/Bosshart/Röhl, § 20
N. 19). Eine solche anerkennt die Rechtsprechung bei der Anwendung von § 238 PBG
über die Einordnung von Bauvorhaben in die bauliche und landschaftliche
Umgebung (RB 1979 Nr. 10, RB 1970 Nr. 12; vgl. auch BGr, 21. Juni
2005, ZBl 107/2006, S. 430 ff., E. 3.2 und 4, mit Bemerkungen
von Arnold Marti); sie ist aber auch bezüglich § 71 PBG betreffend
Arealüberbauungen zu beachten, wo unter anderem ebenfalls Fragen der baulichen
Gestaltung und der Einordnung in das vorhandene Ortsbild zu beurteilen sind und
überdies das kantonale Recht der Gemeinde bezüglich der bei der Würdigung zu
beachtenden Merkmale und ihrer Gewichtung ausdrücklich einen
Beurteilungsspielraum öffnet (VGr, 22. Februar 2006, VB.2005.00583,
E. 4.2, www.vgrzh.ch).
5.2.1
Zu verwerfen ist vorab der geltend gemachte
Mangel, dass die Bauherrschaft die Baupläne nur im Massstab 1:200 und nicht
1:100 vorgelegt hat. Gemäss § 3 Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung
vom 3. Dezember 1997 sind "in der Regel" Baupläne im Massstab
1:100 einzureichen. Es entspricht der Praxis, dass bei grösseren Bauvorhaben
die Pläne im Massstab 1:200 erstellt werden. Dies bedeutet keinen Rechtsnachteil,
können doch die Pläne ohne Weiteres rechtlich beurteilt werden, hat aber den
Vorteil der Übersichtlichkeit. Es kann auf die zutreffenden Erwägungen der
Rekurskommission verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in
Verbindung mit§ 70 VRG).
5.2.2
Entgegen den Vorbringen der
Beschwerdeführenden besteht auch kein Grund, von den vorne (E. 4.2)
erwähnten Grundsätzen abzuweichen, wenn ein Bauprojekt eines Gemeinwesens zu
beurteilen ist. Die Zuständigkeit der örtlichen Baubehörde gemäss § 318
PBG bringt es zwangsläufig mit sich, dass diese Baubehörde auch über Baugesuche
entscheidet, in denen die Gemeinde selber als Baugesuchstellerin auftritt
(RB 1997 Nr. 103). Die Durchführung eines Wettbewerbs bindet die
Baubewilligungsbehörde keineswegs, erhöht aber generell die Qualität der
Bauprojekte und erlaubt der Bewilligungsbehörde, ihren Entscheid auf eine
breite fachlich abgestützte Entscheidungsgrundlage zu stützen. Dies zeigt sich
insbesondere auch hier, wo sich eine sehr grosse Zahl von – teilweise
internationalen – Architekturbüros am Wettbewerb beteiligten und die
Wettbewerbs-Jury 118 Projekte zu beurteilen hatte. Dies lässt sich nicht im
Ernst einem Fall gleichsetzen, bei welchem eine Baubehörde den ihr zustehenden
Beurteilungs- und Ermessensspielraum gar nicht ausübt und sich daher auch nicht
auf diesen berufen kann (RB 1991 Nr. 2). Vorliegend hat sich die
Bausektion im angefochtenen Bauentscheid vielmehr eingehend mit der Frage der
Einordnung und Arealüberbauungsqualität des streitigen Bauvorhabens befasst und
auch in ihren Rechtsmittelschriften ausführlich zu den diesbezüglichen Rügen
der Beschwerdeführenden Stellung genommen. Zu Recht hat die Vorinstanz den der
Baubewilligungsbehörde zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum
beachtet.
5.2.3
Gemäss Art. 8 BZO sind Arealüberbauungen
in der Stadt Zürich in allen Wohnzonen, ausgenommen W2b, sowie in allen
Zentrumszonen und Zonen für öffentliche Bauten zulässig (Abs. 1). Die
zonengemässe Vollgeschosszahl darf dabei in den zweigeschossigen Wohnzonen auf
drei und in den übrigen Zonen auf sieben Vollgeschosse erhöht werden (Abs. 4
Satz 1). Die maximale Gebäudehöhe beträgt in den zweigeschossigen
Wohnzonen 11,5 m und in den übrigen Zonen 25 m (Abs. 4
Satz 2). Die Beschwerdeführenden machen geltend, eine Arealüberbauung in
einer Wohnzone W3 am Rand zur Wohnzone W2, welche die Geschosszahl "ganz
oder zur Hauptsache" ausschöpfe, vermöge regelmässig die geforderte gute
Beziehung zur baulichen Umgebung nicht mehr zu erreichen. Diese Auffassung ist
abzulehnen. Es sind zwar durchaus Fälle denkbar, in welchen aufgrund der
konkreten örtlichen Verhältnisse – zum Beispiel wegen der Nähe eines
Schutzobjekts – aus ästhetisch-architektonischen Gründen die gemäss
Bauordnung zulässige Geschosszahl nicht ausgeschöpft werden kann. Es würde aber
dem Zweck des Instituts der Arealüberbauung und auch dem Willen des
Gesetzgebers zuwiderlaufen, wenn generell in der dreigeschossigen Wohnzone die
gemäss Art. 8 Abs. 5 BZO zulässige Vollgeschosszahl bei Arealüberbauungen
nicht ausgeschöpft werden könnte. Wenn der Gesetzgeber bei Arealüberbauungen in
der zweigeschossigen Wohnzone die Vollgeschosszahl auf drei und in den übrigen
Zonen auf sieben begrenzte, hat er bewusst in Kauf genommen, dass in der
dreigeschossigen Wohnzone Überbauungen mit sieben Vollgeschossen realisiert
werden und dadurch auch die entsprechenden klaren Zäsuren zur baulichen
Umgebung entstehen. Der durch eine Arealüberbauung zur baulichen Nachbarschaft
geschaffene Kontrast, der auf die Erhöhung der Vollgeschosszahl, Gebäudehöhe
und Ausnützung zurückzuführen ist, kann nicht einer ungenügenden Einordnung
gleichgesetzt werden (RB 1997 Nr. 79; VGr, 22. Februar 2006,
VB.2005.00583, E. 4.3, www.vgrzh.ch). Gemäss gefestigter Rechtsprechung
ist es beispielsweise einem Grundeigentümer auch unbenommen, die ihm aufgrund
der Bau- und Zonenordnung zustehende Baumasse auszuschöpfen (RB 1992 Nr. 66);
er muss sich also nicht deswegen Beschränkungen auferlegen, weil
Nachbarparzellen entweder nicht voll ausgenützt oder einer Zone mit geringerer
Ausnützung zugeteilt sind.
5.2.4
Die Stadt Zürich führte im Jahr 2005 über das
Bauareal einen Projektwettbewerb im offenen Verfahren durch. Das Verfahren
richtete sich nach den gesetzlichen Bestimmungen des öffentlichen
Beschaffungswesens und subsidiär nach der SIA-Ordnung 142. Ziel des
Projektwettbewerbs waren u.a. "städtebaulich, architektonisch und
aussenräumlich qualitätsvolle und zeitgemässe Neubauten". Das streitige
Bauprojekt ging im September 2005 als Siegerprojekt aus 118 eingereichten und
beurteilten Projekten hervor. Die Bausektion hat in ihrem baurechtlichen
Entscheid vom 21. August 2007 zur Einordnung und Arealüberbauungsqualität
festgehalten, durch die punktartige Bebauung bleibe das Areal zu einem grossen
Teil unüberbaut. Dies ermögliche, das Durchfliessen des Hanges spürbar zu
machen. Die Zugänge erfolgten über einen parkartigen Aussenraum, der sorgfältig
gestaltet und von hoher Qualität sei. Die unterschiedlich abgedrehten Baukörper
bewirkten spannende Raum- und Sichtbezüge innerhalb der Siedlung sowie
Durchblicke als weitere Sichtachsen über die Grundstücksgrenze hinaus. Die
Idee, die Gebäudekörper zwischen die bestehenden Bäume zu setzen und diese mit
wenigen neuen Bäumen parkartig auszuweiten, sei stadträumlich interessant und
gut. Jedoch müssten trotz dieser Grundidee teilweise alte, grosse Bäume gefällt
werden. Es müsse daher überprüft werden, ob trotz der Unterniveaugarage, welche
einen grösseren Perimeter als die oberirdischen Gebäude beanspruche, vermehrt
bestehende Bäume erhalten werden könnten. Die sieben turmartigen Baukörper
wirkten elegant und seien gut proportioniert. Sie verhielten sich gegenüber der
Bebauungsstruktur der kleinmassstäblichen Einfamilienhäuser zwar sehr autonom
und abgesetzt, was entsprechend dem Konzept jedoch verständlich und möglich
erscheine. Der nahtlose Übergang der Bauvolumen zum Terrain sei eigenwillig,
aber gestalterisch durchaus möglich. Er werde durch die Gliederung mit
vertikalen, unterschiedlich hohen Fensterbändern noch stärker erfassbar. Die
Arealüberbauung weise ein klares Konzept auf und überzeuge mit einem
attraktiven, parkartigen Aussenraum, der sich über die Arealgrenze hinaus
positiv auszuwirken vermöge.
Diese Überlegungen der Bausektion der Stadt Zürich sind
durchaus nachvollziehbar, und zu Recht ist ihnen die Rekurskommission gefolgt.
Die von den Beschwerdeführenden beanstandete Zäsur wurde von der Bausektion und
der Vorinstanz keineswegs verkannt, sondern sorgfältig beurteilt. Weshalb das
Konzept mit Punkthäusern und sorgfältig gestalteten Freiräumen vorliegend die
falsche Lösung sei, vermögen die Beschwerdeführenden nicht näher darzulegen. Im
Gegensatz dazu begründet der Bericht des Preisgerichts das gewählte Konzept.
Das Preisgericht prämierte in den ersten drei Rängen Projekte, welche städtebaulich
alle das nämliche Grundkonzept aufweisen und Punkthäuser unterschiedlicher
Dichte und Höhe mit grossen Freiräumen entwickelten. Die fachlich gut besetzte
Wettbewerbs-Jury hat andere städtebaulich vorgeschlagene Dispositionen, z.B.
Zeilenbauten parallel und quer zum Uetliberghang abgelehnt, weil diese ein
typisches gemeinsames Merkmal der unterschiedlichen Bebauungsmuster im Quartier
vermissen liessen, nämlich die vom Waldsaum talwärts durchfliessenden
Freiräume.
Die Ausführungen der Beschwerdeführenden, die Neubauten
erinnerten an Plattenbauten ostdeutscher Prägung, hätten ein
unproportioniertes, übergewichtiges Aussehen und auf ein Sockelgeschoss,
welches den Bauten optisch einen festen Stand verleihe, könne nicht verzichtet
werden, geben eine abweichende ästhetische Meinung wieder, vermögen aber nicht
dem Bauprojekt eine gute Einordnung und/oder Arealüberbauungsqualität
abzusprechen. Die Darlegungen der Bausektion des Stadtrats Zürich zu den
ästhetisch-architektonischen Vorzügen des Bauprojekts, welche sich auf die
fachlich breit abgestützte Auffassung der Wettbewerbs-Jury stützen kann, überzeugen.
Die Lösung mit schlanken, freigestellten, punktartigen und in die Höhe
entwickelten Gebäuden ermöglicht grosse Freiräume. Die Gebäude halten gegenüber
den nördlich gelegenen Liegenschaften grosse Abstände ein; ihre Fassaden
verlaufen zudem nicht parallel zu den gemeinsamen Grundstücksgrenzen, sondern
sind abgewinkelt, wodurch weitere Freiräume – auch für die
Nachbarschaft – entstehen. Der Verzicht auf ein Sockelgeschoss und der
nahtlose Übergang der Baukörper zum Terrain ist – wie die Bausektion zu
Recht ausführt – eine eigenwillige architektonische Lösung, deshalb aber
keineswegs gestalterisch unzulässig. Ein Anspruch auf Besonnung steht den
Beschwerdeführenden im Rahmen der baupolizeilichen Vorschriften zu; soweit die
entsprechenden Vorschriften über Abstände, Höhen, Ausnützung usw. eingehalten
sind, was hier der Fall ist, steht der Nachbarschaft kein weitergehender Anspruch
zu. Für den Schattenwurf von Hochhäusern kennt § 284 Abs. 4 PBG in
Verbindung mit § 30 der Allgemeinen Bauverordnung eine spezielle Regelung,
welche hier nicht eingreift, da keine Hochhäuser geplant sind.
Die Beschwerdeführenden bemängeln auch die Wohnqualität
der Überbauung, weil die Gebäude zueinander zum Teil Abstände von nur gerade 7
m aufweisen. Viel entscheidender als die Abstände ist aber die Stellung der
einzelnen Bauten zueinander, und diesbezüglich hat die Bausektion zu Recht
darauf hingewiesen, die gegeneinander abgewinkelten Baukörper würden
interessante Raum- und Sichtbezüge innerhalb der Siedlung und auch Durchblicke
über die Grundstücksgrenze hinaus bewirken. Auch der – im
Rechtsmittelverfahren nicht beanstandeten – Wohnungstypologie gesteht der
Bericht des Preisgerichts eine hohe Qualität zu.
5.2.5
Das Bauprojekt
konzentriert die Garagenzufahrt, die oberirdischen Veloabstellplätze, einen
Teil der Besucherparkplätze und den Containerstandplatz an der D-Strasse. Dies
ist einordnungsmässig nicht zu beanstanden. Die "Drittelsregelung"
der Stadt Zürich zielt in erster Linie auf die Erhaltung bestehender Vorgärten.
Die Konzentration der genannten Anlagen an der D-Strasse hat den Vorteil, dass
die Vorgartenbereiche an der C-Strasse ganz und an der B-Strasse weitestgehend
geschont werden können.
5.2.6
Das Bauprojekt
sieht 9 oberirdische Besucherparkplätze und 89 Autoabstellplätze in der
Tiefgarage vor. Es löst aber die Pflicht zur Schaffung von 108
Autoabstellplätzen aus, wovon 11 Besucherparkplätze. Die Zahl der Parkplätze in
der Unterniveaugarage ist mithin von 89 um 8 auf 97 zu erhöhen. Dieser Mangel
des Baugesuchs ist im Zusammenhang mit dem Gesamtvorhaben völlig
untergeordneter Natur und gemäss § 321 PBG mittels Nebenbestimmung
korrigierbar. Zu Recht hat die Bausektion in Dispositiv-Ziffer II.B.13 des
baurechtlichen Entscheids vom 21. August 2007 die entsprechende Auflage
statuiert und den Nachweis von 108 Autoabstellplätzen verlangt. Der Einwand der
Beschwerdeführenden, dies würde grössere Änderungen der Parkierungsanlage bewirken
und sich auf die Stellung der Bauten auswirken, ist haltlos, umso mehr, als die
Tiefgarage nicht unter den Mehrfamilienhäusern angelegt ist und vergrössert
werden kann, ohne die Stellung der Baukörper zu verändern. Da verschiedene
Bereiche – so zwischen den Häusern 2, 3 und 4 – ohne grössere Bäume sind,
dürften die Änderungen problemlos möglich sein, ohne Bäume zu fällen. Diese
Frage kann aber ohnehin erst nach Vorliegen der entsprechenden Abänderungspläne
beurteilt werden und ist nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens.
5.3
Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die
Baurekurskommission zu Recht den Entscheid der Bausektion der Stadt Zürich, das
streitige Projekt erfülle die Arealüberbauungsqualitäten im Sinn von § 71
PBG, geschützt hat. Der Rekurskommission kann auf jeden Fall keine
Rechtsverletzung vorgeworfen werden.
6.
6.1
Beanstandet werden weiter die von der Tiefgarage
ausgehenden Lärmemissionen. Die Baurekurskommission kam zum Schluss, für die
vorliegende Parkierungsanlage erscheine eine analoge Anwendung der
Belastungsgrenzwerte für Strassenverkehrslärm gemäss Anhang 3 der
Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) als sachgerecht.
Bauherrschaft und Baubewilligungsbehörde hätten indes die Werte gemäss Anhang 6
LSV für Industrie- und Gewerbelärm angewandt. Die Werte gemäss Anhang 3 und 6
seien zwar identisch, hätten jedoch unterschiedliche Nachtruhefenster. Eine
Anwendung der strengen Nachtwerte bereits ab 19 Uhr gemäss dem auf Industrie-
und Gewerbelärm zugeschnittenen Anhang 6 LSV sei nicht angebracht; vielmehr sei
vom üblichen Nachtruhefenster von 22 Uhr bis 06 Uhr gemäss Anhang 3 LSV
auszugehen. Das im Lärmgutachten veranschlagte Verhältnis zwischen Tag- und
Nachtfahrten von ca. 75:25 sei nicht zu beanstanden. Die veranschlagte Fahrtenzahl
sei zwar aufgrund der zu erhöhenden Zahl der Parkfelder leicht nach oben zu
korrigieren, doch werde sich dies infolge der Verkürzung des Nachtruhefensters
um über 30 % (22 Uhr bis 06 Uhr statt 19 Uhr bis 07 Uhr) nicht in einer
Erhöhung des anzunehmenden Durchschnittspegels niederschlagen. Somit sei davon
auszugehen, dass der Lärmwert Nacht von 45 dB(A) nicht überschritten sei.
Die Beschwerdeführenden wenden hiergegen ein, das
Lärmgutachten sei von 89 Parkplätzen in der Unterniveaugarage ausgegangen. Gemäss
Baubewilligung seien acht Parkplätze mehr zu erstellen, was sich in einem rund
10 % höheren täglichen Verkehrsaufkommen niederschlage. Bei den
Feststellungen der Vorinstanz handle es sich um reine Annahmen, die jeder wissenschaftlichen
Grundlage entbehrten. Sie wäre zwingend gehalten gewesen, die Sache zur
weiteren Abklärung des Sachverhalts zurückzuweisen.
6.2
Die geplante Unterniveaugarage stellt eine
Aussenlärm erzeugende neue ortsfeste Anlage im Sinn von Art. 2 Abs. 1
und Art. 7 LSV dar. Als solche hat sie einerseits die einschlägigen
Belastungsgrenzwerte der jeweiligen Empfindlichkeitsstufen einzuhalten (Art. 7
Abs. 1 lit. b LSV) und anderseits darf nach dem in den Art. 11 Abs. 2
Umweltschutzgesetz vom 7. Oktober 1983 (USG) und Art. 7 Abs. 1 lit. a
LSV statuierten Vorsorgeprinzip verlangt werden, dass die Emissionen so weit
begrenzt werden, als dies technisch machbar und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich
tragbar ist. Während die Bausektion des Stadtrats Zürich in ihrer
Baubewilligung vom 21. August 2007 die Lärmimmissionen der
Unterniveaugarage nach Anhang 6 LSV (Industrie- und Gewerbelärm) beurteilt hat,
hat die Vorinstanz die Belastungsgrenzwerte nach Anhang 3 LSV für Strassenlärm
analog angewendet. Beide Anhänge sehen gleich hohe Grenzwerte vor, für die
Nachtperiode einen solchen von 45 dB(A); indessen ist das Nachtruhefenster
gemäss Anhang 6 LSV auf Industrie- und Gewerbelärm zugeschnitten und dauert von
19 bis 07 Uhr, während Anhang 3 LSV für Strassenlärm ein Nachtruhefenster von
22 bis 06 Uhr festlegt.
6.2.1
Die Fachstelle
Lärmschutz der kantonalen Baudirektion beurteilt gemäss ihrem Merkblatt
"Praxis des Kantons Zürich zur Lärmbeurteilung von Tiefgaragenzufahrten
bei Wohnüberbauungen" Garagenzufahrten je nach Parkplatzzahl differenziert:
Für Tiefgaragen bis 100 Parkplätze gilt eine Nachtperiode nach Anhang 3 LSV
(Strassenlärm) von 22 bis 06 Uhr, wobei die Fachstelle 90 % des Verkehrs dem
Tag und 10 % der Nacht zurechnet; für Tiefgaragen mit mehr als 100 Parkplätzen
gilt die Nachtperiode nach Anhang 6 LSV (Industrie- und Gewerbelärm) von 19 bis
07 Uhr mit einem Verkehrsanteil von 75 % am Tag und 25 % in der
Nacht.
6.2.2
Das streitige Bauprojekt weist 11
Besucherparkplätze und 87 Parkplätze in der Garage auf. Gemäss Baubewilligung
sind indessen 108 Autoabstellplätze, wovon 11 an leicht zugänglicher Lage für
die Besucher, nachzuweisen (Dispositiv-Ziffer II.B.13). Für die Berechnung der
Lärmimmissionen ist daher unbestrittenermassen von 97 Parkplätzen in der
Unterniveaugarage auszugehen.
Die Bauherrschaft hat mit ihrer Beschwerdeantwort ein
Lärmgutachten des Ingenieurbüros für Bauphysik und Akustik, Firma J,
eingereicht. Dieses hat die Berechnungen der Unterniveaugarage mit 97
Parkplätzen sowohl gemäss LSV Anhang 3 als auch gemäss LSV Anhang 6
vorgenommen. Das Gutachten ermittelt für die Nachtperiode einen Grenzwert von
42.7 dB(A) bzw. von 40.6 dB(A). Nach beiden Berechnungsarten wird somit der
Planungswert von 45 dB(A) gut eingehalten. Die Beschwerdeführenden haben in
ihrer Replik vom 3. Dezember 2008 diese Werte nicht infrage gestellt. Die
von der Tiefgarage ausgehenden Lärmemissionen halten die Grenzwerte gemäss LSV
ein.
7.
7.1
Die Beschwerdeführenden
beanstanden schliesslich, dass sie von der Vorinstanz zur Zahlung einer
Umtriebsentschädigung von Fr. 1'500.- an die Liegenschaftenverwaltung der
Stadt Zürich verpflichtet wurden (Dispositiv-Ziffer III des Rekursentscheids).
Die Liegenschaftenverwaltung der Stadt Zürich habe sich im vorinstanzlichen
Verfahren durch das Hochbaudepartement vertreten lassen. Diese Vertretung
gehöre zu den angestammten amtlichen Aufgaben dieses Departements und
verursache keinen das übliche Mass erheblich übersteigenden
Rechtsverfolgungsaufwand. Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zusprechung
einer Entschädigung seien somit nicht erfüllt.
7.2
Gemäss § 17 Abs. 2
VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren vor Verwaltungsgericht die
unterliegende Partei oder Amtsstelle unter anderem dann zu einer angemessenen
Entschädigung für die Umtriebe ihres Gegners verpflichtet werden, wenn die
rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sachverhalte und schwieriger
Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines
Rechtsbeistands rechtfertigte (lit. a).
Das Gemeinwesen besitzt in der
Regel keinen Anspruch auf Parteientschädigung; vor allem Grössere und Leistungsfähigere
haben sich so zu organisieren, dass sie Verwaltungsstreitsachen selbst
durchfechten können (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 19). Denn die
Erhebung und Beantwortung von Rechtsmitteln gehört zu den angestammten
amtlichen Aufgaben. Wahrt das Gemeinwesen hingegen nicht in erster Linie
hoheitliche Interessen, sondern ist es wie eine Privatperson betroffen, ist es
mit Bezug auf die Parteientschädigung unabhängig von seiner Grösse und
Leistungsfähigkeit wie ein Privater zu behandeln (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17
N. 21).
Hier ist die Stadt Zürich als
Bauherrin wie eine Privatperson am Verfahren beteiligt. Sie ist daher
hinsichtlich der Entschädigungsberechtigung (aber auch der
Entschädigungsverpflichtung) gemäss § 17 Abs. 2 VRG wie eine Private
zu behandeln. Die Beantwortung der umfangreichen Rekursschrift, in welcher
neben den vor Verwaltungsgericht noch streitigen Punkten weitere Rügen
vorgebracht wurden (Beanspruchung des Baulinienbereichs, Fehlen einer
genügenden und verkehrssicheren Erschliessung), verursachte einen erheblichen
Aufwand und rechtfertigte die Zusprechung einer Parteientschädigung an die
Bauherrin. Die Höhe der Entschädigung von Fr. 1'500.- ist nicht zu
beanstanden.
8.
Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde
unbegründet und abzuweisen ist und die Gerichtskosten in Anwendung von § 13
Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit 70 VRG den Beschwerdeführenden
aufzuerlegen sind. Bei der Bemessung der Gerichtskosten ist unter anderem zu
berücksichtigen, dass die Beschwerdeführenden die Aufhebung der Baubewilligung
für eine Arealüberbauung mit sieben Mehrfamilienhäusern und insgesamt 105
Wohnungen und veranschlagten Baukosten von 35 Millionen beantragen (§ 2
der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997). Eine
Umtriebsentschädigung steht den unterliegenden Beschwerdeführenden von
vornherein nicht zu. Vielmehr sind sie in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a
VRG aus den in Erwägung 7.2 genannten Gründen zu verpflichten, der Bauherrin
eine Parteientschädigung zu bezahlen. Angemessen ist eine solche von Fr. 1'000.-.
Demgemäss beschliesst die Kammer:
Es wird davon Vormerk genommen, dass die Abweisung der
Beschwerde VB.2008.00428 durch die Beschwerdeführenden F, G und H
(Beschwerdeführende Nrn. 4, 9 und 20, unangefochten geblieben ist und diese
daher verpflichtet bleiben:
a) zur Bezahlung von je 1/21 der Gerichtskosten des
Verfahrens VB.2008.00428, nämlich von je Fr. 1'432.85 (1/21 der
Gesamtgerichtskosten von Fr. 30'090.--), unter solidarischer Haftung für
Fr. 4'298.55 (3/21 von Fr. 30'090.--);
b) zur Leistung einer Parteientschädigung von je Fr. 47.60
(1/21 der Gesamtparteientschädigung von Fr. 1'000.--) an die
Beschwerdegegnerin Nr. 1, unter solidarischer Haftung von 142.80 (3/21 der
Gesamtparteientschädigung von Fr. 1'000.--);
und entscheidet:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 26'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.         90.-- Zustellungskosten,
Fr. 26'090.--   Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden zu je 1/18 den Beschwerdeführenden 1–3, 5–8, 10–19 und 21
auferlegt unter solidarischer Haftung für die ganzen Gerichtskosten.
4.    Die
Beschwerdeführenden 1–3, 5–8, 10–19 und 21 werden im gleichen Verhältnis und
unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin Nr. 1
eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30
Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…