zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00661 · 2008-01-09 · de

Baubewilligung | Erstellung von 5 Mehrfamilienhäusern: Auslegung und Anwendung der BZO-Bestimmung betr. Ausnützungsbonus für behindertengerechtes Bauen. Das Verständnis der Baukommission von Art. 3 Abs. 2 BZO, wonach diese Bestimmung auch auf Mehrfamilienhäuser anwendbar ist, lag innerhalb ihres geschützten Entscheidungsspielraums (E.4). Der Einwand der Beschwerdeführenden, Art. 3 Abs. 2 BZO belohne unzulässigerweise etwas, wozu die Bauherrschaft ohnehin gemäss §§ 239a f. PBG verpflichtet sei, erwies sich als unbegründet (E.5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 28.01.2021 VB.2020.00661
Zurich Verwaltungsgericht 28.01.2021 VB.2020.00661
Zurigo Verwaltungsgericht 28.01.2021 VB.2020.00661

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00661
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Geschäftsnummer:
VB.2020.00661
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 28.01.2021
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Erstellung von 5 Mehrfamilienhäusern: Auslegung und Anwendung der BZO-Bestimmung betr. Ausnützungsbonus für behindertengerechtes Bauen.
Das Verständnis der Baukommission von Art. 3 Abs. 2 BZO, wonach diese Bestimmung auch auf Mehrfamilienhäuser anwendbar ist, lag innerhalb ihres geschützten Entscheidungsspielraums (E.4). Der Einwand der Beschwerdeführenden, Art. 3 Abs. 2 BZO belohne unzulässigerweise etwas, wozu die Bauherrschaft ohnehin gemäss §§ 239a f. PBG verpflichtet sei, erwies sich als unbegründet (E.5).
Abweisung.
Stichworte:
AUSLEGUNG
AUSNÜTZUNGSZIFFER
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEHINDERTENGERECHT
BEHINDERTENGERECHTES BAUEN
BZO
Rechtsnormen:
§ 239a PBG
§ 239b PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00661
Urteil
der 1. Kammer
vom
28. Januar 2021
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin
Laura Diener.
In Sachen
1.1  A,
1.2  B,
2.    C,
alle vertreten durch RA D,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    E AG,
vertreten durch
RA F,
2.    Baukommission Wädenswil, Baukommission,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Die Baukommission
Wädenswil erteilte der E AG mit Beschluss vom 30. Januar 2020 unter
Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung von
fünf Mehrfamilienhäusern mit 50 Wohnungen sowie einer Tiefgarage mit
Abstellplätzen für 79 Autos, 5 Motorräder und 92 Fahrräder auf
den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der G-Strasse in Au Wädenswil.
Gleichzeitig nahm sie Vormerk von der Verfügung der Baudirektion des Kantons
Zürich vom 5. Juli 2019 betreffend Lage im Bereich eines formell
geschützten Denkmalpflegeobjekts.
Dagegen rekurrierten A und B sowie C mit gemeinsamer
Eingabe vom 3. März 2020 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragten die Aufhebung des Entscheids, eventuell dessen Aufhebung, soweit
die Tiefgaragenzufahrt über die H-Strasse bewilligt worden sei, sowie
subeventuell die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung.
Mit Entscheid vom 18. August 2020 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.
II.
A und B sowie C
erhoben
gegen diesen Entscheid am 21. September 2020 gemeinsam Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, den angefochtenen
Entscheid und infolgedessen auch die Baubewilligung
vom 30. Januar 2020
aufzuheben,
eventuell die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Sodann
verlangten sie eine Parteientschädigung für das Rekurs- und
Beschwerdeverfahren. In prozessualer Hinsicht verlangten sie, der Beschwerde
aufschiebende Wirkung zu erteilen und das Verfahren einstweilen zu sistieren.
Das Sistierungsgesuch wurde nach vorgängiger Anhörung der
Parteien mit Präsidialverfügung vom 29. September 2020 mangels Einverständnis
der Betroffenen abgewiesen.
Mit Beschwerdeantwort vom 26. Oktober 2020 beantragte
die
Baukommission der
Stadt Wädenswil,
die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, den angefochtenen Entscheid zu
bestätigen sowie die Kosten- und Entschädigungsfolgen den Beschwerdeführenden
zu überbinden.
Das Baurekursgericht
beantragte am 30
. Oktober 2020
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit
Beschwerdeantwort vom 2. November 2020 beantragte die E AG, die
Beschwerde abzuweisen sowie eine Parteientschädigung zulasten der
Beschwerdeführenden.
Am 16. November
2020 replizierten
A und B sowie C mit unveränderten
Anträgen. Unter Festhalten an den
gestellten Anträgen verzichtete die
Baukommission
der
Stadt Wädenswil auf die Einreichung einer Duplik. D
ie E AG hielt mit Duplik vom
26. November 2020 ebenfalls an ihren Anträgen fest.
Die
Kammer erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Als
Unterliegende im Rekursverfahren sind die Beschwerdeführenden zur
Beschwerdeerhebung ohne Weiteres legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und
§°338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.
2.
2.1
Die streitbetroffenen Baugrundstücke sind gemäss
geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil vom
17. Januar
1994
(BZO) auf einer Grundstücksfläche von 9'129 m
2
der Wohnzone W2/30% und auf 2'581 m
2
Grundstücksfläche der
Wohnzone W2/40% zugeschieden. Sie sollen mit dem angefochtenen Entscheid
zum Grundstück Kat.-Nr. 03 vereinigt werden. Die Parzelle Kat.-Nr. 01
ist sowohl über die im Osten vorbeiführende H-Strasse als auch über die
nordöstlich verlaufende G-Strasse erschlossen. Gegen Westen grenzt das
Grundstück an einen Wald.
2.2
Gemäss Art. 3 Abs. 2 BZO erhöhen sich in
den
Zonen W2/30% und W2/40%
die Ausnützungsziffern
von 30 % bzw. 40 % (nach Art. 3 Abs. 1 BZO)
um
5 Prozentpunkte, sofern entweder bei bestehenden Gebäuden zusätzlicher,
behindertengerechter Wohnraum mit separatem, behindertengerechtem Zugang
geschaffen wird oder bei Neubauten pro 500 m
2
anrechenbare
Grundstücksfläche mindestens eine behindertengerechte Wohnung mit separatem
behindertengerechtem Zugang geschaffen wird.
2.3
Die
Bauherrschaft plant die Erstellung von fünf Mehrfamilienhäusern mit insgesamt
50 Wohnungen (Haus 1 mit 10 Wohnungen, Haus 2 mit 11 Wohnungen,
Haus 3 mit 10 Wohnungen, Haus 4 mit 11 Wohnungen und
Haus 5 mit 8 Wohnungen). Davon werden 23 Wohnungen
behindertengerecht ausgebaut. Haus 1 ist mit einer Geschossfläche von
786 m
2
in der Zone W2/40% geplant, die Häuser 2‒4
demgegenüber in der Zone W2/30% mit einer Geschossfläche von insgesamt 3'178 m
2
.
2.4
Strittig
ist vor Verwaltungsgericht nur noch die Auslegung und Anwendung von
Art. 3 Abs. 2 BZO auf das vorliegende
Bauprojekt durch die Vorinstanzen. Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht,
dass dieser Norm für das vorliegende Bauprojekt keine Geltung zukommen könne.
Sie werfen den Vorinstanzen vor, den eigentlichen Sinn und Zweck der Norm
falsch interpretiert und dadurch der Bauherrschaft eine höhere Ausnützung als
zulässig ermöglicht zu haben.
3.
3.1
Bei Art. 3 Abs. 2 BZO handelt es sich
gestützt auf § 49 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a PBG um kompetenzgemäss
erlassenes kommunales Recht, dessen
Anwendung und Auslegung
in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde
obliegt und ihr einen von der Gemeindeautonomie geschützten
Entscheidungsspielraum eröffnet. Die Angemessenheitskontrolle des
Baurekursgerichts gemäss § 20 Abs. 1 lit. c VRG ist deshalb –
abhängig von der Begründungsdichte der kommunalen Behörde – beschränkt (vgl.
VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3). Dem Verwaltungsgericht
steht demgegenüber keine Überprüfung der Angemessenheit zu (§ 50
Abs. 2 VRG).
3.2
Ausgangspunkt jeder
Auslegung
ist der Wortlaut der
Bestimmung (grammatikalisches Element). Ist der Gesetzestext allein nicht klar
verständlich und sind verschiedene Interpretationen möglich, muss unter Berücksichtigung
aller Auslegungselemente nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. Dafür ist
namentlich auf die Entstehungsgeschichte (historisches Element), auf den Zweck
der Norm (teleologisches Element), auf die ihr zugrunde liegenden Wertungen und
auf ihre Bedeutung im Kontext mit anderen Bestimmungen (systematisches Element)
abzustellen (BGE 139 II 404 E. 4.2 mit Hinweisen). Dabei favorisiert die
neuere bundesgerichtliche Praxis einen pragmatischen
Methodenpluralismus
und lehnt es ab, die einzelnen Auslegungselemente
einer hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 173 E. 2.1 mit
Hinweisen).
3.3
Ist eine
Gesetzesvorschrift unmissverständlich und klar formuliert, ist deren Auslegung
und
analoge Anwendung
über
den Wortlaut hinaus nur dann geboten und gerechtfertigt, wenn Zweifel bestehen,
ob der scheinbar klare Wortlaut den wahren Sinn der Norm wiedergibt. Gründe
können sich aus der Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Grund und
Zweck oder aus dem Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben (VGr,
4. Mai 2017, VB.2016.00238,
E. 3.5,
13. Juli 2017, VB.2017.00169, E. 3.3 =
BEZ 2017 Nr. 21; BEZ 2016 Nr. 39;
BGE 131 II 697, E. 4.4;
Christoph
Fritzsche
/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,
Zürich 2019, S. 92
).
4.
4.1
Das
Baurekursgericht führte in seinem Entscheid zusammengefasst aus, soweit die
Beschwerdeführenden vorbringen würden, die Bestimmung von
Art. 3 Abs. 2 BZO sei nicht auf den
vorliegenden Fall anwendbar, weil sie einzig auf Einliegerwohnungen in Einfamilienhäusern
zugeschnitten und nicht per se als generelle Motivation beziehungsweise
Belohnung für behindertengerechtes Bauen bestimmt sei, könne dem nicht gefolgt
werden.
4.1.1
Der Weisung zur entsprechenden BZO-Revision sei zwar zu entnehmen, dass zu
Beginn eine Privilegierung von
Einliegerwohnungen
vorgesehen gewesen sei, mit dem Ziel, Einfamilienhäuser besser und flexibler zu
nutzen und etwa den Generationenwechsel zu erleichtern. Damit Umnutzungen nicht
an den fehlenden Ausnützungsziffern scheitern würden, sei der Bonus von 5
%
vorgeschlagen worden, sofern eine zweite, behindertengerechte Wohnung mit
separatem Zugang geschaffen werde.
4.1.2
Mithin seien damit Umbauten von bestehenden Einfamilienhäusern avisiert
worden. In der Endfassung soll diese indes offenkundig auch auf Neubauten zur
Anwendung gelangen (
Art. 3 Abs. 2
zweites Lemma BZO
). Von dieser Bestimmung, wonach sich die
Ausnützungsziffer um 5 % erhöht, wenn bei Neubauten pro 500 m
2
anrechenbare Grundstücksfläche mindestens eine behindertengerechte Wohnung mit
separatem behindertengerechtem Zugang geschaffen wird, würden daher auch auf
Mehrfamilienhäuser erfasst.
4.2
Der
Wortlaut von Art. 3 Abs. 2 BZO schliesst die Anwendung der Norm auf
Mehrfamilienhäuser unbestrittenermassen nicht aus. Wie die Beschwerdeführenden
zutreffend vorbringen, ist der Wortlaut mit demjenigen im Gesetzesentwurf – bis
auf ein Redaktionsdetail – identisch. Der gesetzgeberische Wille hat sich
demzufolge bis zur Inkraftsetzung offenbar nicht mehr verändert. Aus den
Ausführungen in der Weisung zu schliessen, der Ausnützungsbonus sei auf Einliegerwohnungen
in Einfamilienhäusern beschränkt und entspräche einzig dies dem Willen des
Gesetzgebers, wäre indes zu einseitig betrachtet. Zumal der Begriff "Einliegerwohnungen"
keinen Eingang in den Gesetzestext gefunden hat, ist ein Rückschluss aus dessen
Definition zudem nicht zielführend.
An Materialien zum Gesetzgebungsprozess ist einzig die
Weisung 2 zur Revision der BZO 2006 zugänglich. Unter dem Titel "Ausnützungsbonus
für Einliegerwohnungen" enthält diese im Wesentlichen die von der
Vorinstanz bereits zitierten Ausführungen. Es trifft zwar zu, dass darin
lediglich vom Einbau von Ein- oder Zweizimmerwohnungen in Einfamilienhäuser die
Rede ist, Mehrfamilienhäuser demgegenüber nicht erwähnt werden. Doch bedeutet
dies nicht im Umkehrschluss, dass die Anwendung der Bestimmung auf
Mehrfamilienhäuser ausgeschlossen werden sollte. Wäre dies dem Gesetzgeber ein
Anliegen gewesen, so hätte er die Bestimmung entsprechend einschränkend
formuliert. Ebenso hätte er lediglich einen Ausnützungsbonus für altersgerechte
Einliegerwohnungen in Einfamilienhäusern gewollt.
4.2.1
Das von den Beschwerdeführenden verfochtene Normziel, bei bereits voll
ausgenützten Gebäuden durch Gewährung des Bonus notbehelfsmässig die Möglichkeit
zur Erstellung einer zusätzlichen Ein- oder Zweizimmerwohnungen zu geben, ist
lediglich bei bestehenden Bauten nachvollziehbar. Wird eine Baute neu erstellt,
kann die Aufteilung der zur Verfügung stehenden Ausnützung von vornherein
geplant werden, was die notbehelfsmässige Angewiesenheit auf den
Ausnützungsbonus von vornherein ausschliesst. Da die strittige Bestimmung
sowohl Um- als auch Neubauten umfasst, steht dies der Ansicht der
Beschwerdeführenden entgegen.
4.2.2
Hinzu kommt, dass, wenn die Anzahl behindertengerechter Wohnungen pro
500 m
2
anrechenbare Grundstücksfläche (ohne Obergrenze)
geregelt wird, keine Beschränkung auf den Bau von Einfamilienhäusern gewollt
sein kann. Die Voraussetzung des separaten, behindertengerechten Zugangs macht
entgegen der beschwerdeführerischen Ansicht sodann nicht nur bei
Einfamilienhäusern Sinn und ist schlicht Teil der Voraussetzung der
Behindertengerechtigkeit (vgl. auch Art. 239a f. PBG). Dass bei
grösseren Bauvorhaben unter Ausschöpfung des Behindertenwohnungsbonus Mehrfamilienhäuser
mit mehr Wohnungen erstellt werden können, wurde damit in Kauf genommen.
4.2.3
Die in der Weisung ausgeführte (Ausgangs-)Idee, für behindertengerechte
Einliegerwohnungen einen Ausnützungsbonus zu gewähren, schliesst zudem nicht
aus, dass grundsätzlich ein Anreiz geschaffen werden sollte,
behindertengerechten Wohnraum zu schaffen. Ob dies primäres Normziel ist, wie
die Baukommission in ihrer Replik ausführt, kann dahingestellt bleiben. Dass
ein solcher, genereller Anreiz geschaffen werden sollte, ist jedenfalls
naheliegend, da zum Zeitpunkt der Schaffung von Art. 3 Abs. 2 BZO im
Jahr 2006 die kantonalen Bestimmungen zum behindertengerechten Bauen
(Art. 239a ff. PBG) im Gegensatz zum Behindertengleichstellungsgesetz
von 2002 noch nicht in Kraft waren.
4.3
Zusammengefasst
ist das Verständnis der Baukommission von
Art. 3
Abs. 2 BZO, wonach diese Bestimmung auch auf Mehrfamilienhäuser anwendbar
ist, nicht zu beanstanden und lag innerhalb ihres geschützten
Entscheidungsspielraums. Das Baurekursgericht hat dieses zu Recht geschützt und
die historische Auslegung der Beschwerdeführenden, welcher zwar angesichts des
geringen Normalters eine erhöhte Bedeutung zukommt, sich indes auf nur eine
Quelle stützt, zu Recht nicht über die vom Wortlaut erfasste behördliche
Auslegung gestellt.
5.
Als Zweites wenden sich die Beschwerdeführenden gegen die
Ausführungen in E. 3.4.2 des angefochtenen Entscheids.
5.1
Darin
prüfte das Baurekursgericht, ob der mit Art. 3 Abs. 2 BZO verbundene
Anreiz, behindertengerecht zu bauen, auch nach Inkrafttreten der
§ 239a ff. PBG betreffend behindertengerechtes Bauen noch sachgemäss
sei. Es führte zusammengefasst aus, diesbezüglich sei zunächst zu beachten,
dass gemäss § 239a Abs. 2 PBG bei Wohngebäuden mit mehr als acht Wohneinheiten
alle Einheiten für Menschen mit Behinderung zugänglich und das Innere an deren
Bedürfnisse anpassbar sein müssten. § 239b Abs. 1 PBG lege sodann für
Neubauten von Wohngebäuden mit fünf bis acht Wohneinheiten fest, dass die
Einheiten wenigstens eines Geschosses für Menschen mit Behinderungen zugänglich
sein und der Zugang zu den übrigen Wohneinheiten anpassbar sowie das Innere der
einzelnen Wohneinheiten an deren Bedürfnisse anpassbar sein müssten.
5.1.1
Der Anwendungsbereich von Art. 3 Abs. 2 BZO gehe damit weiter als
derjenige der kantonalrechtlichen Bestimmungen, indem er Anreiz für Massnahmen
schaffe, welche über das von §§ 239a ff. PBG Verlangte hinausgehen
würden. So genüge die blosse Anpassbarkeit der Innenräume Art. 3
Abs. 2 BZO nicht. Zudem belohne die kommunale Bestimmung die
behindertengerechte Ausgestaltung auch in Wohngebäuden mit weniger als fünf
Wohneinheiten. Demzufolge habe Art. 3 Abs. 2 BZO entgegen dem
beschwerdeführerischen Vorbringen seinen Zweck nicht verloren.
5.1.2
Im Übrigen entspreche Art. 3 Abs. 2 BZO auch den Zielen und
Grundsätzen der Raumplanung, namentlich der Siedlungsentwicklung nach Innen
bzw. der haushälterischen Nutzung des Bodens. Die Gewährung einer 5 %
höheren Ausnützungsziffer bei gegebenen Voraussetzungen sei schliesslich auch
nicht unangemessen, zumal sie zumindest teilweise auch als Kompensation des erhöhten
Flächenbedarfs für die behindertengerechte Ausgestaltung betrachtet werden
könne. Die als Folge der Pflichten gemäss §§ 239a und b PBG allenfalls
breite Inanspruchnahme der Ausnützungssteigerung von moderaten 5 % führe
denn auch nicht zu einer unsachgemäss hohen Dichte, welche in Widerspruch zur
Grundordnung treten könnte.
5.2
Dem halten
die Beschwerdeführenden im Wesentlichen entgegen, Art. 3 Abs. 2 BZO
habe ihrer Ansicht nach lediglich bei Wohngebäuden mit mehr als acht
Wohneinheiten seinen Sinn und Zweck verloren. Nach Inkrafttreten von
§§ 239a ff. PBG sei eine vorbehaltlose Erhöhung der Ausnützungsziffer
nicht mehr sachgemäss. Der Normzweck der Anreizschaffung oder Belohnung falle
mit der Verpflichtung zum behindertengerechten Bauen dahin. Da zur
Konkretisierung sowohl bei den kantonalen als auch der kommunalen Bestimmung
die Richtlinien und Normalien gemäss Anhang 2.5 der Besonderen
Bauverordnung I (BVV I) in Verbindung mit § 34 BVV I die Norm
SIA 500:2009, Hindernisfreie Bauten sowie die Empfehlung "Wohnungsbau
hindernisfrei - anpassbar" der Schweizerischen Fachstelle für
behindertengerechtes Bauen, Ausgabe 1992 zu beachten sei, sei nicht
ersichtlich, inwiefern die kommunale Norm strenger sein sollte. Sie sprechen
sich dafür aus, Art. 3 Abs. 2 BZO je nach Anzahl Wohneinheiten
differenziert anzuwenden.
5.3
5.3.1
Die Vorinstanz hielt zutreffend fest, dass
Art. 3
Abs. 2 BZO, welcher behindertengerechtes Bauen unabhängig von der Anzahl
Wohnungen belohnt, weitergeht, als §§ 239a und b PBG, welche erst ab
fünf Wohnungen Vorgaben machen. Auf die diesbezüglichen Erwägungen kann
vollumfänglich verwiesen werden
(
§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG
).
Zudem geht
Art. 3 Abs. 2 BZO
auch bei Häusern
mit über fünf bzw. acht Wohneinheiten weiter, indem die Wohnungen nicht nur
behindertengerecht anpassbar, sondern bereits entsprechend fertig ausgebaut
sein müssen. Daran ändern die dazu heranzuziehenden Normalien nichts. Der
Einwand der Beschwerdeführenden, Art. 3 Abs. 2 BZO belohne
unzulässigerweise etwas, wozu die Bauherrschaft ohnehin verpflichtet sei, erwies
sich nicht nur in VGr, 5. Dezember 2007, VB.2007.00356, E. 3.2.2,
sondern auch vorliegend als unbegründet. Eine differenzierte Betrachtungsweise
oder Einschränkung des Anwendungsbereichs der kommunalen Bestimmung ist daher
nicht angezeigt.
5.3.2
Wie bereits oben festgehalten (E. 3.1),
handelt
es sich bei Art. 3 Abs. 2 BZO um gestützt auf § 49 Abs. 1
und Abs. 2 lit. a PBG kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht.
Die Festsetzung von Ausnützungsziffern steht den Gemeinden frei. In
zweigeschossigen Wohnzonen beträgt die minimale Ausnützungsziffer gemäss der
kantonalen Vorgabe 30 % (Art. 49a Abs. 1 PBG). Eine Obergrenze
legt das kantonale Recht demgegenüber nicht fest.
Der Bonus von 5 %
für behindertengerechte Wohnungen wird in der strittigen Bestimmung auf
Ausnützungsziffern von 30 % bzw. 40 % gewährt. Letztere liegen damit grundsätzlich
auf bzw. mit Bonus leicht über dem gesetzlichen Minimum. Vor dem Hintergrund
des Grundsatzes der inneren Verdichtung bzw. haushälterischen Bodennutzung
betrachtet, ist die Erhöhung von 5 % daher nicht unverhältnismässig, auch
wenn diese in Relation zur (geringen) Ausnützungsziffer grösser erscheint als
absolut betrachtet. Damit erweist sich auch diese Rüge als unbehelf
lich.
6.
Die Baukommission hielt in ihrem Beschluss fest, mit einer
massgeblichen Grundstücksfläche von 11'710 m
2
müssten
23 behindertengerechte Wohnungen geschaffen werden. Dass das Projekt diese
Anforderung erfülle, wurde nicht beanstandet. Die Beschwerdeführenden machen einzig
geltend, die Gemeinde hätte zwar den Ausnützungsbonus gestützt auf Art. 3
Abs. 2 BZO gewährt, in der Folge jedoch nicht die darin vorgesehenen
strengeren Vorgaben als gemäss kantonalem Recht in den Auflagen angeordnet. Dazu
ist festzuhalten, dass diese in der Replik vorgebrachte Rüge verspätet erfolgte
(§ 52 Abs. 2 VRG).
Insgesamt erwiesen
sich damit sämtliche Rügen der Beschwerdeführenden am vorinstanzlichen
Entscheid als unbegründet. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.
7.
7.1
Ausgangsgemäss
sind die die Gerichtskosten den unterliegenden Beschwerdeführenden 1 und 2
je zur Hälfte unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§
70
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG).
7.2
Ein Anspruch
auf eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein
nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Hingegen sind
die Beschwerdeführenden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung
zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin 1 eine
Parteientschädigung zu bezahlen, wobei sich insgesamt Fr. 3'500.- als
angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG). Der öffentlichen
Beschwerdegegnerin 2 steht in der vorliegenden
Konstellation
, in der sich auf beiden Seiten
private
Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss
keine Parteientschädigung zu und wurde von ihr auch nicht beantragt (VGr,
9. Januar 2008, VB.2007.00382 und VB.2007.00401, E. 4.2 =
BEZ 2008 Nr. 3, Kaspar Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich
etc. 2014 § 17 N. 51).
Demgemäss
erkennt die Kammer:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--     die übrigen Kosten betragen:
Fr.    255.--
Zustellkosten,
Fr. 6'255.--
Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1
und 2 je zur Hälfte, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag, auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführenden 1 und 2
werden im gleichen Verhältnis, unter solidarischer Haftung, verpflichtet, der
Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 3'500.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …