zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00248 · 2007-01-17 · de

Bauverweigerung | Bauverweigerung für den Neubau von drei Mehrfamilienhäusern: Einordnung. Eine Beschränkung des Bauvolumens, welche aus kommunalen Kernzonenvorschriften abgeleitet wird, bedarf keiner ausserordentlicher Umstände, wie sie von der Rechtsprechung verlangt werden, wenn gestützt auf § 238 PBG das auf einem Grundstück zulässige Bauvolumen nicht ausgeschöpft werden darf (E. 3.2.1). Die kommunale Baubehörde hat den ihr bei der Anwendung von § 238 PBG sowie der Kernzonenvorschriften zustehenden Ermessensspielraum sachgerecht gehandhabt. Die aufgezeigten Mängel (E. 4.2-4) können wegen ihrer Vielzahl und ihrer inhaltlichen Bedeutung nicht ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden. Die Mängel können daher nicht durch eine Nebenbestimmung geheilt werden (E. 4.5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 30.08.2011 VB.2011.00248
Zurich Verwaltungsgericht 30.08.2011 VB.2011.00248
Zurigo Verwaltungsgericht 30.08.2011 VB.2011.00248

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00248
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00248
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 30.08.2011
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Bauverweigerung
Bauverweigerung für den Neubau von drei Mehrfamilienhäusern: Einordnung.
Eine Beschränkung des Bauvolumens, welche aus kommunalen Kernzonenvorschriften abgeleitet wird, bedarf keiner ausserordentlicher Umstände, wie sie von der Rechtsprechung verlangt werden, wenn gestützt auf § 238 PBG das auf einem Grundstück zulässige Bauvolumen nicht ausgeschöpft werden darf (E. 3.2.1).
Die kommunale Baubehörde hat den ihr bei der Anwendung von § 238 PBG sowie der Kernzonenvorschriften zustehenden Ermessensspielraum sachgerecht gehandhabt. Die aufgezeigten Mängel (E. 4.2-4) können wegen ihrer Vielzahl und ihrer inhaltlichen Bedeutung nicht ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden. Die Mängel können daher nicht durch eine Nebenbestimmung geheilt werden (E. 4.5).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUMASSE
BAUVERWEIGERUNG
BAUVOLUMEN
BEFENSTERUNG
DACHNEIGUNG
DACHRINNE
EINORDNUNG
ERMESSEN (GEMEINDE)
GESAMTWIRKUNG
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
GRUNDRISS
KERNZONENVORSCHRIFTEN
NEBENBESTIMMUNG
SCHLEPPGAUBE
STRASSENABSTAND
Rechtsnormen:
Ziff. 3.1.1 BZO Kilchberg
Ziff. 3.1.3 BZO Kilchberg
Ziff. 3.1.5 BZO Kilchberg
Art. 85 Abs. I KV
§ 50 PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 251 PBG
§ 321 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2011.00248
Urteil
der 1. Kammer
vom
30. August 2011
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf,
Gerichtsschreiber
Markus Lanter.
In Sachen
A AG,
vertreten durch
RA
B
,
Beschwerdeführerin,
gegen
Baukommission Kilchberg,
vertreten durch RA C
,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Bauverweigerung,
hat sich ergeben:
I.
Die Baukommission Kilchberg verweigerte am 23. August
2010 der A AG, Zürich, die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung
von drei Mehrfamilienhäusern auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02, 03 und
04 an der D-, der E- und der F-Strasse in Kilchberg.
II.
Den hiergegen von der A AG am 21. September 2010
erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 15. März 2011
ab.
III.
Mit Beschwerde vom 18. April 2011 beantragte die A AG
dem Verwaltungsgericht, den Beschluss der Baukommission Kilchberg vom 23. August
2010 und den Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom 15. März 2011
aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung, eventuell unter Auflagen, zu
erteilen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegnerin.
Das Baurekursgericht und die Beschwerdegegnerin
beantragten Abweisung der Beschwerde; letztere schloss zudem auf Zusprechung
einer Parteientschädigung.
Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen
wiedergegeben.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde gegen den
Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom 15. März 2011 zuständig. Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Das Bauprojekt umfasst die Erstellung von drei
Mehrfamilienhäusern (A, B und C) mit je einem anrechenbaren Erd- und
Obergeschoss sowie zwei anrechenbaren Dachgeschossen. Ferner soll die
bestehende Trafostation verlegt und eine Tiefgarage mit 32 Parkplätzen und
Zufahrt ab der F-Strasse erstellt werden. Im Weiteren sind sieben oberirdische
Besucherparkplätze und ein Containerstellplatz geplant.
Das Bauareal umfasst die vier Grundstücke Kat.-Nrn. 01,
02, 03 und 04. Die beiden Mehrfamilienhäuser A und B sollen auf das Grundstück
Kat.-Nr. 04 zu stehen kommen, welches im Süden unmittelbar an die D-Strasse
anstösst und nach geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Kilchberg (BZO)
der Kernzone G-Strasse zugeteilt ist. Die Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und
03 sind der zweigeschossigen Wohn- und Gewerbezone WG2 zugewiesen; auf diesen
ist das Mehrfamilienhaus C geplant.
3.
3.1
Die
Baukommission Kilchberg verweigerte die Baubewilligung unter anderem wegen
Verletzung von § 238 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) und von Kernzonenvorschriften. Sie führte diesbezüglich in ihrem
Beschluss vom 23. August 2010 sowie in der Rekursvernehmlassung vom 24. November
2010 vorab aus, die Überbauung bzw. deren Hauptgebäude wiesen eine
Gesamtbaumasse von 10'215 m
3
auf, was eine Baumasse von 4,25 m
3
/m
2
,
bzw. für den in der Kernzone stehenden Teil eine solche von rund 4,68 m
3
/m
2
ergebe. Das Bauprojekt weise damit im Vergleich mit der üblicherweise in
Kernzonen bestehenden Baumasse ein übermässiges Volumen auf und trete zu massig
in Erscheinung. Die in der Kernzone sonst vorhandenen Bauvolumen seien mehrheitlich
wesentlich kleiner als jene des streitbetroffenen Projekts. Zudem seien zwischen
den Bauten zum Teil grössere Freiflächen vorhanden. Im Gestaltungsplan für das
etwas weiter südlich in der Kernzone G-Strasse liegende Gebiet H sei eine wesentlich
geringere Baumasse von 2 m
3
/m
2
vorgesehen. Der
Eindruck der Massigkeit der projektierten Baukörper werde noch verstärkt, weil
diese in die Breite gingen und damit wuchtiger erschienen. Die Überbauung trete
damit viel zu massig in Erscheinung und sei demzufolge zu reduzieren.
Diesen Ausführungen hielt das Baurekursgericht entgegen,
neben der Einordnungsbestimmung von § 238 PBG seien die
Kernzonengestaltungsvorschriften der Bau- und Zonenordnung anwendbar. Zur
Überbauungsdichte sei festzustellen, dass in der Kernzone keine Baumassenziffer
gelte. Auch aus der Bestimmung von Ziffer 3.1.1 Abs. 3 BZO, wonach
Neubauten mit benachbarten erhaltenswerten Bauten bezüglich Abmessung "in
Einklang zu bringen" seien, könne keine Baumassenbegrenzung mit der
Rechtswirkung einer Baumassenziffer abgeleitet werden. Im Übrigen sei die
einzige als "benachbart" einzustufende Baute die Kirche, die als
Gebäude eigener Typologie offenkundig kein Referenzobjekt für die auf dem
Baugrundstück einzuhaltende Baumasse bilden könne. Nach § 251 PBG werde,
wenn keine Nutzungsziffern gälten, die bauliche Ausnützung festgelegt durch die
Bestimmungen über die Abstände, über die Geschosszahl sowie über den Grenzbau,
das Zusammenbauen, die Gebäudelänge und die Gebäudebreite. Dass die in der
Kernzone geplanten Gebäude die diesbezüglichen Vorschriften der Bau- und Zonenordnung
nicht einhalten würden, werde von der Vorinstanz nicht geltend gemacht. Die
Kritik einer zu hohen Baumasse erweise sich als verfehlt. Hingegen stelle sich
die Frage, ob gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG verlangt werden könne,
dass die beiden in der Kernzone geplanten Gebäude die Vorschriften der BZO
nicht vollständig ausschöpften. Ein derartiger Verzicht sei dem Bauherrn nur
aufgrund ausserordentlicher Umstände zuzumuten, welche hier nicht vorlägen.
Insoweit sei die Bauverweigerung unhaltbar.
3.2
Die Frage
der Baumasse ist im Beschwerdeverfahren zwar nicht umstritten, im Hinblick auf
eine Neuprojektierung drängen sich jedoch die folgenden Bemerkungen auf.
3.2.1
Kernzonen umfassen laut § 50 PBG schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt-
und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder
erweitert werden sollen (Abs. 1). Die Bau- und Zonenordnung kann unter
anderem die Stellung und die Höhenlage der Baute näher ordnen; Nutzungsziffern
sind nur zulässig, soweit sie dem Zonenzweck nicht zuwiderlaufen (Abs. 2).
Die Kernzonenbestimmungen der Gemeinde Kilchberg kennen
keine Nutzungsziffern, insbesondere auch keine Baumassenziffer. Die Erscheinung
der Bauten ist in Ziff. 3.1.1 ff. BZO geregelt. Danach sind bei
baulichen Massnahmen in der Kernzone G-Strasse die Erscheinung und die Eigenart
des Dorfbildes zu respektieren (Abs. 1). Bei allen baulichen und
nutzungsmässigen Vorkehrungen ist weiter auf eine gute Gesamtwirkung von erhaltenswerten
Bauten, Neubauten sowie von Freiflächen- und Strassenraum zu achten (Abs. 3
Satz 1). Alle baulichen und nutzungsmässigen Vorkehrungen müssen sich harmonisch
in das Dorfbild einfügen (Abs. 3 Satz 2). Neubauten und Änderungen an
bestehenden Gebäuden sind mit benachbarten erhaltenswerten Bauten bezüglich Abmessung,
kubischer und konstruktiver Gestaltung, Dachform, Fassadengliederung, Material
und Farbe in Einklang zu bringen (Abs. 3 Satz 3). Den Folgerungen des
Baurekursgerichts, diese Bestimmungen hätten keinerlei baumassenbegrenzende
Funktion kann in dieser Absolutheit nicht beigepflichtet werden. Bei den
erwähnen Kernzonenvorschriften von Ziffer 3.1.1 BZO handelt es sich um
kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht (§ 49 Abs. 2 lit. a
und § 50 Abs. 2 PBG), dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen
Bewilligungsbehörde obliegt (RB 1981 Nr. 20; VGr, 23. Februar 2011,
VB.2010.00448, E. 2.1; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20
N. 19). Wenn die Baukommission Kilchberg diese Bestimmungen so auslegt,
dass sich direkt gestützt darauf in der Kernzone die realisierbare Baumasse allgemein
nach jener der baulichen Umgebung in dieser Zone zu richten hat, um so die
"Erscheinung und die Eigenart des Dorfbildes der Kernzone ‚G-Strasse' zu
respektieren", bzw. um sich "harmonisch ins Dorfbild einzufügen"
und eine "gute Gesamtwirkung" zu erreichen, ist diese Auslegung
vertretbar und zu respektieren. Eine Beschränkung des Bauvolumens, welches an
sich nach den übrigen primären Baubegrenzungsnormen wie Abstands-, Längen- und
Höhenvorschriften zulässig wäre, bedarf in einem solchen Fall nicht ausserordentlicher
Umstände, wie sie von der Rechtsprechung verlangt werden
, wenn
gestützt auf
§ 238 PBG
das auf einem
Grundstück zulässige Bauvolumen nicht ausgeschöpft werden darf
(
RB 1990 Nr. 78; VGr, 19. April 2002, VB.2001.00268,
E. 3 = BEZ 2002 Nr. 18; 30. Juni 2010, VB.2010.127, E.
4.4.2). Vorliegend wird das zulässige Volumen
aus den erwähnten Kernzonenvorschriften
der Gemeinde Kilchberg abgeleitet.
3.2.2
Die Baukommission Kilchberg errechnete in ihrer Bauverweigerung für den
Kernzonenteil des Bauareals eine Baumassenziffer von 4,68 m
3
/m
2
.
Eine derartige Baumasse ist deutlich höher, als in der Gemeinde Kilchberg in
der Wohnzone oder in der Wohn- und Gewerbezone mit höchster Dichte (W3B bzw.
WG3), ja sogar in der Zentrumszone Z zulässig wäre (2,5 bzw. 2,6 m
3
/m
2
);
alles Zonen, in welcher drei Vollgeschosse, also eines mehr als in der Kernzone
G-Strasse erlaubt sind. Die geplante Baumasse ist mit jener vergleichbar,
welche in der Industriezone IA realisierbar ist (4,5 m
3
/m
2
),
und damit ausserordentlich hoch. Die Vorinstanz hält an sich richtig fest, dass
in der Nachbarschaft keine erhaltenswerten Bauten bestünden, welche im Sinn von
Ziff. 3.1.1 Abs. 3 Satz 3 BZO als Referenzobjekte dienen
könnten.
Entgegen der Ansicht der
Vorinstanz erscheint es unter diesen Umständen nicht unhaltbar, in Anwendung
der allgemeinen Regel von Ziff. 3.1.1 Abs. 1 bzw. Abs. 3 Satz 1
und 2 BZO, wonach bauliche Massnahmen die
Erscheinung und die Eigenart
des Dorfbildes
zu respektieren bzw. sich
harmonisch ins Dorfbild
einzufügen haben, zu verlangen, dass die beiden in der Kernzone geplanten
Gebäude ihre Volumina reduzieren. Die Frage kann vorliegend aber letztlich
offenbleiben, da die Bauverweigerung aus den nachfolgend (E. 4) genannten
Gründen ohnehin zu Recht erfolgte.
4.
Die Beschwerdegegnerin begründete die Bauverweigerung auch
mit verschiedenen anderen Verletzungen von Kernzonenvorschriften und von § 238
PBG. In diesem Zusammenhang bemängelte sie insbesondere die nicht orthogonalen
Gebäudegrundrisse, die fassadenbündigen Schleppgauben einschliesslich der
vorgehängten durchlaufenden Dachwasserrinnen, die unterschiedlichen
Dachneigungen, die fassadenbündigen Fenster, welche sich in der Höhe jeweils
über das ganze Geschoss erstrecken, sowie die grossen Fenster, welche
insbesondere auf der Süd- und Westseite, beim Haus B auch auf der
Nordseite, und in sämtlichen Giebelfassaden der zweiten Dachgeschosse zu finden
seien.
4.1
4.1.1
Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich
und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im
Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende
Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und
Farben. Laut § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und
Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Zu Recht hat die Vorinstanz wegen
der schräg gegenüber dem in der Kernzone liegenden Baugrundstück Kat.-Nr. 04
stehenden Kirche, eines kommunalen Schutzobjekts, sowie gestützt auf die vorn
(E. 3.2) zitierte Ziff. 3.1.1 BZO, wonach auf eine gute Gesamtwirkung von
erhaltenswerten Bauten, Neubauten sowie von Freiflächen- und Strassenraum zu
achten sei, für die beiden in der Kernzone geplanten Häuser A und B erhöhte
Gestaltungsanforderungen verlangt.
4.1.2
Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute
Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach
objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (VGr, 23. März
2011, VB.2010.00670, E. 3.1 mit Hinweisen; BGr, 28. Oktober 2002,
1P.280/2002, E. 3.5.2). Dabei ist eine umfassende Würdigung aller
massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00670,
E. 3.1 mit Hinweisen).
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts steht der
Gemeinde aufgrund der ihr durch Art. 85 Abs. 1 der Verfassung des
Kantons Zürich vom 27. Februar 2005 (KV) eingeräumten Autonomie bei der
Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs
"befriedigende (bzw. gute) Gesamtwirkung" ein besonderer bzw.
qualifizierter Beurteilungsspielraum zu, was auch mit relativ erheblicher
Entscheidungsfreiheit umschrieben wird
(VGr, 23. März
2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen;
Kölz/Bosshart/Röhl
,
§ 20 N. 19). Bei der Überprüfung kommunaler Einordnungsentscheide
haben sich deshalb die Rechtsmittelinstanzen sowohl im Rahmen der Angemessenheits-
als auch der Rechtskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen. Wenn der Entscheid auf
einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände beruht, hat die
Rekursinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die
Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen. Auch das Baurekursgericht
darf – trotz umfassender Überprüfungsbefugnis – nur dann
einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich
nicht mehr vertretbar ist, und sie kann eine vertretbare ästhetische Würdigung
nicht einfach durch ihre eigene ersetzen (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00670,
E. 3.2 mit Hinweisen).
Vorliegend kommt hinzu, dass die geforderten
erhöhten Anforderungen an die gestalterische Qualität der Gebäude und an die
Einordnung in die bestehende Umgebung auch aufgrund der Bestimmung von Ziff. 3.1.1
BZO verlangt werden;
kompetenzgemäss erlassenes
kommunales Recht ist – wie bereits erwähnt – in erster Linie von den
Gemeindebehörden anzuwenden und – soweit unbestimmte Rechtsbegriffe
infrage stehen – auszulegen (
VGr, 30. Juni 2010,
VB.2010.00156, E. 5.2 mit Hinweisen
; Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 20 N. 19, auch zum Folgenden).
Bei der Überprüfung des Einwands,
§ 238 PBG bzw. Ziff. 3.1.1 BZO sei verletzt, hat die Vorinstanz den
oben umschriebenen Spielraum der kommunalen Behörde respektiert
.
Das
neben der Überprüfung des Sachverhalts auf Rechtskontrolle beschränkte
Verwaltungsgericht kann nur bei Ermessensmissbrauch und -überschreitung
einschreiten (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1
lit. a und b VRG). Hat das Baurekursgericht – wie hier – eine
aus Gründen der Einordnung ausgesprochene Bauverweigerung der kommunalen
Behörde bestätigt, so überprüft das Verwaltungsgericht neben der Feststellung
des Sachverhalts und der richtigen Handhabung der vorinstanzlichen Überprüfungsbefugnis
lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen
Baubehörde als vertretbar hat beurteilen dürfen. Nähme es stattdessen eine
eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des
Bauvorhabens vor, so überschritte es seine eigene Kognition und verletzte damit
gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004,
E. 4.3 = ZBl 107/2006, S. 437).
4.2
4.2.1
Zur Grundrissform der geplanten Mehrfamilienhäuser führte die Vorinstanz
aus, die beiden Gebäude A und B hätten keinen orthogonalen Grundriss (Grundriss
mit ausschliesslich rechten Winkeln). Das Haus A sei strassenseitig dem
Verlauf der D-Strasse entsprechend ausgeprägt spitz- bzw. stumpfwinklig
konzipiert und der Grundriss des Hauses B sei, wenn auch weniger
ausgeprägt, ebenfalls nicht orthogonal. Ein Blick auf den die Grundrisse gut erkennbar
wiedergebenden Kernzonenplan zeige, dass dies vor Ort untypisch sei. In der
Kernzone G-Strasse seien die Gebäudegrundrisse meistens gestaffelt (also nicht
rechteckig), aber stets orthogonal und im Übrigen auch nicht auf den Strassenverlauf
abgestimmt. Dies gelte namentlich auch für die ortsprägenden Gebäude mit
Profilerhaltungspflicht. Die Beurteilung, dass die Grundrisse der Gebäude A und
B die Eigenart des Dorfbildes und damit Ziff. 3.1.1 Abs. 1 BZO nicht
respektiere, erweise sich als klar vertretbar.
Diesen Ausführungen hält die Beschwerdeführerin entgegen,
die Grundrisse im Kernzonenplan seien einerseits nicht vollkommen orthogonal
und anderseits habe dieser Plan ohnehin keinen Anspruch auf eine
massstabsgetreue Darstellung. Die Nichtorthogonalität als Element der
architektonischen Unvollkommenheit korreliere ausserdem mit der Bauzeit der umliegenden
Kernzonengebäude, genauso wie die geringen Abstände der Gebäude zueinander und
zu den angrenzenden Strassen. Schliesslich sei ein geringfügiges Abweichen von
der Orthogonalität optisch nicht auffällig; schon deshalb könne von einem mit § 238
Abs. 2 PBG unvereinbaren Gegensatz zur baulichen Umgebung nicht die Rede
sein.
4.2.2
Die Feststellungen der ortskundigen
Baukommission Kilchberg und des Baurekursgerichts, in der Kernzone G-Strasse
seien die Gebäudegrundrisse meistens gestaffelt, aber stets orthogonal
ausgeführt und im Übrigen nicht auf den Strassenverlauf abgestimmt, werden
durch die Beschwerdeführerin nicht substanziell erschüttert. Dieser Sachverhalt
ergibt sich insbesondere auch, wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat,
aus dem Kernzonenplan G-Strasse vom 4. April 1995. Weshalb dieser Kernzonenplan,
im Original Mst. 1:1000, auf der Gemeinderatskanzlei einsehbar, keinen
"Anspruch auf eine massstabsgetreue Darstellung" haben soll, ist
nicht nachvollziehbar. Zudem ist nicht der Massstab massgebend, sondern die
Grundrissdarstellung. Die Beschwerdeführerin nennt konkret denn auch kein
einziges Gebäude in der Kernzone G-Strasse, bei welchem die erwähnte
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanzen nicht zutreffen sollte. Deren Beurteilung,
die nicht orthogonalen Grundrisse der Mehrfamilienhäuser A und B würden Ziff. 3.1.1
Abs. 1 BZO nicht respektieren, ist nachvollzieh- und vertretbar. Die
Nichtorthogonalität, welche darauf zurückzuführen ist, dass die entsprechenden
Fassaden dem Verlauf der D-Strasse (Haus A) bzw. der ostseitigen
Grundstücksgrenze (Haus B) folgen, respektiert diesbezüglich die
"Erscheinung und Eigenart des Dorfbildes" nicht und verletzt Ziff. 3.1.1
Abs. 1 BZO.
4.3
4.3.1
Hinsichtlich der von der Baukommission Kilchberg ebenfalls beanstandeten
Schleppgauben führt das Baurekursgericht aus, solche seien nach Ziff. 3.1.5
BZO erlaubt. Deren Fassadenbündigkeit sei nicht explizit verboten. Hingegen
werde verlangt, dass Dachaufbauten gute Proportionen aufwiesen. Namentlich
seien auch hier die Erscheinung und die Eigenart des Ortsbildes zu
respektieren. Eine traditionellere Gestaltung, d.
h. eine Zurückversetzung der Schleppgauben hinter
die Fassadenflucht, sodass die Gauben allseits von Dachfläche umgeben seien,
könne damit verlangt werden. Gestalterisch völlig ungenügend seien im Übrigen
auch die vor den Fenstern der Gauben durchlaufenden Dachwasserrinnen.
Nach den Ausführungen der Beschwerdeführerin in ihrer
Beschwerdeschrift würden vorliegend die detaillierten Anforderungen gemäss Ziff. 3.1.5
BZO allesamt eingehalten. Die Bauherrschaft habe in der Rekursschrift eingeräumt,
dass die vorgesehenen Unterbrüche in den Dachauskragungen in der Kernzone
möglicherweise untypisch seien, dass aber Fassadenbündigkeit etwa bei den
Häusern D-Strasse 05, 06 und 07 zu sehen sei. Es sei unerfindlich, woher die
Rekursinstanz die Erkenntnis gewonnen habe, dass hinter die Fassadenflucht
zurückversetzte Gaubenfronten "traditionell" seien.
4.3.2
Gemäss Ziff. 3.1.5 Abs. 1 BZO sind in der Kernzone im ersten
Dachgeschoss u.
a.
Giebellukarnen und Schleppgauben zulässig, sofern sie die in lit. a–e
aufgelisteten Voraussetzungen erfüllten, u.
a. sofern sie "gute Proportionen aufweisen
und in einem massvollen Verhältnis zur Dachfläche stehen" (lit. a).
Im technischen Anhang zur BZO sind die nach dieser Bestimmung zulässigen
Giebellukarnen und Schleppgauben zeichnerisch dargestellt. Bei all diesen
Darstellungen läuft die Dachauskragung/Dachfläche
vor
den Dachaufbauten
durch. Beim streitigen Bauvorhaben hingegen wird die Dachfläche durch die
geplanten Schleppgauben durchbrochen. Die Schleppgauben greifen zudem – fassadenbündig –
über die Schnittlinie Fassade/Dachfläche hinaus in den Kniestock, und die
Dachwasserrinne verläuft vor den Gaubenfenstern. Es ist offensichtlich, dass
die Dachgauben gegen die Kernzonenvorschriften von Ziff. 3.1.1. BZO
verstossen, indem sie die Erscheinung und die Eigenart des Dorfbildes nicht respektieren
(Abs. 1) und sich nicht harmonisch in das Dorfbild einfügen (Abs. 3)
sowie auch nicht Ziff. 3.1.5 Abs. 1 BZO entsprechen.
4.4
4.4.1
Streitig ist weiter die Befensterung. Die Gestaltung der Fenster hat Ziff. 3.1.3
BZO zu entsprechen, d.
h.
sie haben in der Regel die Form eines stehenden Rechtecks aufzuweisen. Daneben
gilt auch der generelle Vorbehalt von Ziff. 3.1.1 BZO, dass bauliche Massnahmen
die Erscheinung und die Eigenart des Dorfbildes zu respektieren haben (Abs. 1)
und sich harmonisch in das Dorfbild einfügen müssen (Abs. 3).
Das Baurekursgericht erblickt einen Verstoss gegen diese
Vorschriften darin, dass sämtliche Fenster auf allen vier Fassaden beider
Gebäude nicht nur fassadenbündig angelegt werden, sondern auch die volle
Geschosshöhe einnehmen sollen, was jeden Bezug zu einer ländlich-traditionellen
Befensterung vermissen lasse. Zudem seien zahlreiche dieser Fenster sehr
schmal, womit sie, Sehschlitzen gleich, vollends unpassend modern wirkten. Umgekehrt
seien manche Fenster so breit, dass sie trotz ihrer Höhe nicht mehr
hochrechteckig seien und damit gegen Ziff. 3.1.3 BZO verstiessen; dies
beim Haus A auf beiden Giebelseiten im zweiten Dachgeschoss und auf der westlichen
Traufseite, beim Haus B auf der westlichen Giebelseite auf allen Geschossen
und auf der östlichen Giebelseite im zweiten Dachgeschoss sowie auf der
nördlichen Traufseite. Die geplante Befensterung vermöge sodann auch deswegen
nicht zu überzeugen, weil zahlreiche Fenster seitenverschoben seien, ohne dass
auch nur ansatzweise ein Konzept zu erkennen wäre, was zu einem sehr unruhigen,
ja unschönen Fassadenbild führe. Auch die Anordnung der Gauben lasse jeglichen
Gestaltungswillen vermissen und scheine einzig der inneren Einteilung und den
sich hieraus ergebenden Belichtungserfordernissen zu folgen. Ganz allgemein
würden die Häuser A und B auch nicht ansatzweise einen architektursprachlichen
Bezug zur Kernzone G-Strasse aufweisen. Schliesslich leuchte auch ein, wenn die
Vorinstanz bei gleicher Gestaltung der Kernzonengebäude auch die gleiche
Dachneigung verlange.
Die Beschwerdeführerin hält zu diesen Ausführungen fest,
an der Fassadenbündigkeit wie auch an der "Etagenhöhe" liesse sich
ohne Weiteres auflageweise etwas ändern, ebenso an den seitlichen Versätzen.
Neuere Kernzonenbauten hielten sich in keiner Weise an die Befensterung der
historischen Bauten; insbesondere seien sogar grosse Panorama-Fenster zu sehen,
etwa an der I-Strasse 08. Ziff. 3.1.3 BZO, wonach die Fenster in aller
Regel die Form eines hochgestellten Rechtecks aufzuweisen hätten, erweise sich
angesichts der baulichen Gegebenheiten als eine verfehlte Kernzonenvorschrift.
Die grossen Fenster in den Wohnzimmerbereichen und in den
Dachgeschossgiebelseiten seien somit gestützt auf eine willkürliche
Gesetzesanwendung und auch im Widerspruch zum Rechtsgleichheitsgebot beanstandet
worden.
4.4.2
Die Erwägungen der Vorinstanz zur Befensterung sind überzeugend, weshalb
auf diese verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in
Verbindung mit § 70 VRG). Die grossflächigen und fassadenbündig
angeordneten Fensterflächen widersprechen auf den von der Vorinstanz
aufgelisteten Fassadenseiten von vornherein Ziff. 3.1.3 BZO, wonach
Fenster in der Regel eine hochrechteckige Form aufweisen müssen. Daran ändert
nichts, wenn einzelne Beispiele in der Kernzone genannt werden könnten, wo
diese Fensterformvorschrift nicht eingehalten wäre. Im Weiteren ist die
Auffassung der Baubewilligungsbehörde, die gewählten Fensterformen und
-anordnungen würden generell die Erscheinung und die Eigenart des Dorfbildes
nicht respektieren und sich nicht harmonisch ins Dorfbild einfügen und damit
gegen Ziff. 3.1.1. BZO verstossen, nachvollziehbar. Wie die Vor­instanz
korrekt festhält, lässt die Anordnung der Fenster in den Fassaden einschliesslich
der Gaubenfenster jegliches Konzept vermissen und scheint allein Folge der
inneren Wohnungsgrundrisse zu sein. Dieser Vorwurf betrifft sowohl die Trauf-
als auch die Giebelfassaden; von einer
Harmonie
bei der Einfügung ins
Ortsbild (Ziff. 3.1.1 Abs. 3 BZO) kann keine Rede sein.
Zu Recht hat schliesslich die Baukommission Kilchberg auch
die unterschiedlichen Dachneigungen der Kernzonengebäude beanstandet, welche
ebenfalls einer guten
Gesamt
wirkung widersprechen. Entgegen der
Behauptung der Beschwerdeführerin ergibt sich aus den Plänen, dass die
Dachneigung der Häuser A und B nicht identisch sein soll.
4.5
Die beiden
geplanten Mehrfamilienhäuser A und B verstossen mithin in verschiedener
Hinsicht gegen § 238 Abs. 2 PBG und die Kernzonenvorschriften der
Gemeinde Kilchberg. Die Beschwerdeführerin anerkennt teilweise die Verstösse,
beanstandet jedoch, dass diese Mängel nicht in Anwendung von § 321 PBG
durch die Anordnung von Nebenbestimmungen geheilt worden seien. Die Vielzahl
der aufgezeigten Mängel wie auch deren inhaltliche Bedeutung sind indessen
derart, dass sie nicht "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben
werden können, sondern eine grundlegende Überarbeitung des Bauprojekts
verlangen.
4.6
4.6.1
Die Grundstücksfläche mit dem Mehrfamilienhaus C ist nach der Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Kilchberg der zweigeschossigen Wohn- und Gewerbezone
WG2 zugeteilt und grenzt an die Kernzone. Nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts führt dies nicht dazu, dass allein wegen der Nachbarschaft
zur Kernzone die erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2
PBG eingreifen, denn die Kernzone als solche stellt kein Schutzobjekt dar (VGr,
1. November 2006, VB.2006.00026, E. 3.2 = BEZ 2006 Nr. 55). Eine
besondere Rücksichtnahme ist indessen dann geboten, wenn in der unmittelbaren
Nachbarschaft ein Schutzobjekt liegt, was hier nicht der Fall ist (vgl. Kommunales
Inventar der Natur- und Heimatschutzobjekte).
Die Beschwerdegegnerin verficht in diesem Zusammenhang die
Anwendung von erhöhten Gestaltungsanforderungen auch für das Haus C und
verweist auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 2. Juli 2008
(VB.2008.00052), bei welchem das Gericht bezüglich eines in verschiedenen Zonen
gelegenen Bauprojekts entschieden habe, dass dieses den
Gestaltungsanforderungen der Kernzone und von § 238 Abs. 2 PBG zu
genügen habe. Jener Entscheid betraf indessen ein Bauprojekt, bei welchem die
Zonengrenze mitten durch das Gebäude verlief. Er ist mit dem vorliegenden
Streitfall somit nicht vergleichbar.
4.6.2
Das Haus C hat somit hinsichtlich der
Einordnung so gestaltet zu sein, dass es für sich und im Zusammenhang mit der
baulichen Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht (§ 238 Abs. 1
PBG). Wie die Vorinstanz richtig ausführt, ist die Rechtsauffassung der
Baubewilligungsbehörde durchaus vertretbar, dass die konzeptlos anmutende
Befensterung (vgl. vorn E. 4.4) auch nicht den Anforderungen an eine
befriedigende
Einordnung genügt. Zudem wird die Gestaltung des Hauses C im
Zusammenhang mit der Gesamtwirkung der neu zu konzipierenden Gestaltung der
Häuser A und B zu beurteilen sein. Auch das Haus C ist somit nicht
bewilligungsfähig.
4.7
Zusammengefasst
ergibt sich, dass sich die Bewilligungsverweigerung auf jeden Fall noch
innerhalb des besonderen Beurteilungsspielraums bewegt, welcher der örtlichen
Baubehörde bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 und 2 PBG sowie der
einschlägigen Kernzonenvorschriften zusteht. Die Beschwerde erweist sich damit
als unbegründet und ist abzuweisen.
5.
5.1
Im
Hinblick auf die nachfolgende Projektierung hat das Baurekursgericht bemerkungsweise
zu verschiedenen weiteren Rekurspunkten Stellung genommen, zu welchen sich die
Parteien auch im Beschwerdeverfahren aussprechen. Aus Gründen der Verfahrensökonomie
nimmt auch das Verwaltungsgericht zur Rechtslage bezüglich Weg- bzw.
Strassenabstand des Trafohäuschens Stellung. Zu den übrigen Punkten ist eine
Stellungnahme des Verwaltungsgerichts hingegen nicht angebracht, da es sich
weitgehend um Ermessensfragen handelt.
5.2
Zum
Trafohäuschen hat das Baurekursgericht festgehalten, dieses müsse von der E-Strasse
einen Strassenabstand von 6 m einhalten, da die Parteien übereinstimmend
davon ausgehen, dass über diese Strasse mehr als zehn Wohneinheiten erschlossen
werden. Dieser Rechtsauffassung ist zuzustimmen. Wie das Verwaltungsgericht im
wegleitenden Entscheid RB 1982 Nr. 149 (= BEZ 1982 Nr. 20)
festgehalten hat, ist die Abgrenzung zwischen Strassen und Wegen nicht scharf
und kann sich vor allem nicht nach der oft inkonsequenten Bezeichnung in
Strassennamen, Grundregistern und dergleichen richten. Neben dem technischen
Ausbau ist vor allem die Zweckbestimmung, insbesondere die Erschliessungsfunktion
der Anlage, von Bedeutung. Unter diesem Gesichtswinkel dienen die Normalien
über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien)
als Richtlinie. Diese Rechtsprechung wurde auch in neuerer Zeit wiederholt bestätigt
(VGr, 17. Januar 2007, VB.2006.00471, E. 4.1; 19. Oktober 2005,
VB.2004.00252, E. 3.1; vgl. auch
Christoph
Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006
,
S. 12-30). An ihr ist – insbesondere aus Gründen der
Rechtssicherheit – festzuhalten.
6.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der
Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1
VRG
). Eine
Parteientschädigung steht ihr von vornherein nicht zu. Hingegen ist eine solche
der Beschwerdegegnerin zuzusprechen, da die Vielzahl und die Komplexität der im
Streit stehenden Rechtsfragen den Beizug eines Rechtsbeistands rechtfertigten (§ 17
Abs. 2 lit. a VRG). Angemessen ist eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 9'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellkosten,
Fr. 9'060.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung
von Fr. 1'500.- zu zahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft
dieses Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…