zh_verwaltungsgericht · VB.2005.00144 · 2005-09-07 · de

Baubewilligung | Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage Akzessorische Überprüfung des Waldgrenzenplans: Die Waldgrenze wie auch der im selben Waldgrenzenplan festgelegte Waldabstand regeln individuell bestimmte Sachverhalte, die sich einer akzessorischen Überprüfung grundsätzlich entziehen. Es kann offen gelassen werden, ob es sich beim Waldgrenzenplan überhaupt um einen Nutzungsplan handelt; jedenfalls sind die Regeln betreffend die akzessorische Anfechtung von Nutzungsplänen analog anwendbar. Vorliegend werden keine Ausnahmegründe geltend gemacht, die eine vorfrageweise Überprüfung des Waldgrenzenplans gemäss diesen Regeln rechtfertigen würden (E. 4.3). Verletzung von § 238 Abs. 2 PBG: Entgegen der beschwerdeführerischen Ansicht beschlägt die Ästhetikklausel die Gestaltung einer Baute oder Anlage bzw. deren Einfügung in die bauliche und landschaftliche Umgebung und bezweckt keine "Naturschutzziele"; dies ergibt sich auch aus der Marginalie dieser Bestimmung sowie aus der systematischen Stellung. Die Beschwerdeführenden haben in keiner Weise dargetan, inwiefern die ästhetische Würdigung der Vorinstanz unhaltbar wäre. Ihr pauschales Vorbringen, die Dimensionierung mindere die ästhetische Würdigung des Waldstreifens, ist nicht geeignet, die vorinstanzliche Rechtsauffassung zu widerlegen (E. 6.3). Abweisung

Zürich Verwaltungsgericht 05..2.07.0 VB.2005.00144
Zurich Verwaltungsgericht 05..2.07.0 VB.2005.00144
Zurigo Verwaltungsgericht 05..2.07.0 VB.2005.00144

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00144
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Geschäftsnummer:
VB.2005.00144
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 07.09.2005
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage
Akzessorische Überprüfung des Waldgrenzenplans:
Die Waldgrenze wie auch der im selben Waldgrenzenplan festgelegte Waldabstand regeln individuell bestimmte Sachverhalte, die sich einer akzessorischen Überprüfung grundsätzlich entziehen. Es kann offen gelassen werden, ob es sich beim Waldgrenzenplan überhaupt um einen Nutzungsplan handelt; jedenfalls sind die Regeln betreffend die akzessorische Anfechtung von Nutzungsplänen analog anwendbar. Vorliegend werden keine Ausnahmegründe geltend gemacht, die eine vorfrageweise Überprüfung des Waldgrenzenplans gemäss diesen Regeln rechtfertigen würden (E. 4.3).
Verletzung von § 238 Abs. 2 PBG:
Entgegen der beschwerdeführerischen Ansicht beschlägt die Ästhetikklausel die Gestaltung einer Baute oder Anlage bzw. deren Einfügung in die bauliche und landschaftliche Umgebung und bezweckt keine "Naturschutzziele"; dies ergibt sich auch aus der Marginalie dieser Bestimmung sowie aus der systematischen Stellung. Die Beschwerdeführenden haben in keiner Weise dargetan, inwiefern die ästhetische Würdigung der Vorinstanz unhaltbar wäre. Ihr pauschales Vorbringen, die Dimensionierung mindere die ästhetische Würdigung des Waldstreifens, ist nicht geeignet, die vorinstanzliche Rechtsauffassung zu widerlegen (E. 6.3).
Abweisung
Stichworte:
AKZESSORISCHE PRÜFUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEGRÜNDUNGSPFLICHT
BEWEISMITTEL
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
RECHTLICHES GEHÖR
UNTERSCHREITUNG
WALDABSTAND
WALDABSTANDSLINIE
WALDFESTSTELLUNG
WALDGRENZE
Rechtsnormen:
Art. 29 Abs. II BV
§ 66 Abs. II PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 338a Abs. I PBG
Art. 10 Abs. II WaG
Art. 13 Abs. I WaG
Art. 17 Abs. II WaG
Publikationen:
RB 2005 Nr. 17
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Mit
Beschluss vom 10. Dezember
2003 erteilte der Gemeinderat X der F AG sowie der G AG die baurechtliche
Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage auf
der Parzelle Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in M, Gemeinde X. Auf den hiergegen
gerichteten Rekurs von A, B sowie C und D als Eigentümer der benachbarten Parzellen
Kat.-Nrn. 02, 03 und 04 trat die Baurekurskommission nach Durchführung
eines Referentenaugenscheins mit Entscheid vom 1. September 2004 wegen
fehlender Legitimation nicht ein. Gegen diesen Nichteintretensentscheid erhoben
die Rekurrenten Beschwerde
an das
Verwaltungsgericht, welches mit Entscheid vom 24. November 2004 die
Beschwerde guthiess und die Streitsache zum Neuentscheid an die
Baurekurskommission zurückwies.
II.
In der
Zwischenzeit hatten
der Gemeinderat X sowie die Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich am 7. Juli
bzw. 21. Juni 2004 unter Auflagen und Bedingungen die erforderlichen
Bewilligungen für ein Alternativprojekt erteilt. Auch hiergegen hatten A, B
sowie C und D Rekurs an die Baurekurskommission erhoben.
Die Rekurskommission vereinigte die beiden infolge des
verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens vorerst sistierten Rekurse
betreffend das Alternativprojekt mit dem vom
Verwaltungsgericht zur materiellen Prüfung zurückgewiesenen Verfahren betreffend
das ursprüngliche Bauprojekt und wies mit Entscheid vom 23. Februar 2005
sämtliche Rekurse ab, soweit auf sie
einzutreten war.
III.
Mit Beschwerde vom 29. März
2005 gelangten A, B sowie C und D erneut an das Verwaltungsgericht und liessen
beantragen, der angefochtene Entscheid der Baurekurskommission sei aufzuheben
und die Baubewilligungen seien zu verweigern. Eventualiter sei der Entscheid
aufzuheben und die Sache zur Fortsetzung des Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Überdies sei auch die Verfügung des Amtes für Landschaft und Natur vom 21. Juni
2004 aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
Die Baurekurskommission
schloss am 14. April 2005 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der
Beschwerde. Die F AG sowie die G AG liessen am 19. April 2005 die Abweisung
der Beschwerde beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden. Ebenso beantragte der Gemeinderat X am 21. April 2005
die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge zulasten der
Beschwerdeführenden.
Die Parteivorbringen sowie
die Entscheidgründe der Vorinstanz werden, soweit entscheidrelevant, in den
nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig. Zu Rekurs und Beschwerde in
baurechtlichen Streitigkeiten ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) berechtigt, wer durch die
angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer
Aufhebung oder Änderung hat. Nach dieser Bestimmung ist die
Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn gegeben, wenn für ihn einerseits eine
hinreichend nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, und er
anderseits durch die Erteilung der Baubewilligung mehr als irgendein Dritter
oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder
rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Aufhebung diese
Betroffenheit zu beseitigen vermag (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 21 N. 21 und 34 ff.).
Die erforderliche hinreichende Raumbeziehung kann mit Verweis
auf den verwaltungsgerichtlichen Entscheid vom 24. November 2004
(VB.2004.00424) ohne weiteres bejaht werden. In Bezug auf ihre qualifizierte
Betroffenheit machen die Beschwerdeführenden zwar wiederum primär ideelle
Nachteile geltend, die keine Legitimation zu begründen vermögen. Sie bringen
aber auch vor, dass der grosse Umfang des Bauvorhabens ihre Aussicht beeinträchtige,
was sich auf den Wert ihrer Liegenschaften auswirke. In rechtlicher Hinsicht
rügen sie die wiederholte Verletzung des rechtlichen Gehörs. Ausserdem verstosse
die Waldgrenze bzw. der Waldabstandslinienplan gegen Bundesrecht, weshalb das
Bauvorhaben mit einem schweren Mangel behaftet sei. Schliesslich verletze das
Bauvorhaben die Vorschriften zur Rücksichtnahme auf Landschaftsschutzobjekte
gemäss § 238 Abs. 2 PBG sowie des Biotopschutzes im Sinn von Art. 18
Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli
1966 (NHG). Damit haben sie ihr schutzwürdiges Interesse ausreichend dargetan.
Auf die form- und fristgerecht erhobene Beschwerde ist demzufolge einzutreten.
2.
Die Beschwerdeführenden rügen eine mehrfache Verletzung
des rechtlichen Gehörs, weil die Vorinstanz auf substanziierte Rügen nicht
eingegangen sei, korrekt angebotene Beweismittel nicht abgenommen und auch
sonst keine näheren Abklärungen getroffen habe. Zum einen habe die Vorinstanz
die Rüge betreffend die illegalen Rodungen des vormaligen Grundstückeigentümers
übergangen und zum anderen habe sie die Rüge betreffend die Biotopqualität des
Waldstreifens und die diesbezüglich angebotenen Beweismittel ohne Begründung
verworfen. Auch die Möglichkeit der akzessorischen Anfechtung des Waldgrenzenplans
sei ohne Begründung in Abrede gestellt worden.
Der verfassungsrechtliche Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss
Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV)
räumt den Verfahrensbeteiligten das Recht ein, Beweismassnahmen zu beantragen
und verpflichtet die Behörden, rechtzeitig und formgerecht angebotene
Beweismittel zu behaupteten rechtserheblichen Tatsachen abzunehmen. Auf ein
beantragtes Beweismittel kann nur dann verzichtet werden, wenn es eine nicht
erhebliche Tatsache betrifft oder offensichtlich untauglich ist, wenn die
Behörden den Sachverhalt aufgrund eigener Sachkunde oder nach den Akten
hinreichend würdigen oder wenn sie in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen
können, dass ihre Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert
würde (BGr, 5. April 2002, 1P.736/2001, E. 4.1, www.bger.ch; BGE 124
I 208 E. 4a S. 211 und 124 I 241 E. 2 S. 242, mit Hinweisen;
Kölz/Bosshart/Röhl; § 8 N. 34 und 42). Eine allgemeine Pflicht
zur Einholung eines beantragten Gutachtens besteht nur, wenn sich die
Verhältnisse nicht anders schlüssig klären lassen (vgl. RB 1998 Nr. 19).
Die Begründung eines Rekursentscheids genügt den
Anforderungen von Art. 29 Abs. 2 BV bzw. § 28 Abs. 2 VRG,
wenn der Entscheid so abgefasst ist, dass der Betroffene ihn sachgerecht
anfechten kann. Deshalb muss der Betroffene – wie auch die
Rechtsmittelinstanz – sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild
machen können. Es müssen kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich
die Rechtsmittelinstanz leiten liess. Jedoch braucht sich diese nicht
ausdrücklich mit jeder Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinander zu
setzen. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen
Gesichtspunkte beschränken (vgl. BGE 126 I 97 E. 2b). Der Umfang der
Begründungspflicht hängt von
der Komplexität des
Falls und dem Entscheidungsspielraum der Behörde ab (BGE 112 Ia 107 E. 2b).
Die bundesgerichtliche sowie
die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung und ein Teil der Lehre gehen von der
Möglichkeit der Heilung von Gehörsverletzungen aus. Eine solche kann jedoch nur
eintreten, wenn die Kognition der höheren Instanz in Bezug auf die Gehörsverletzung
im gleichen Umfang besteht wie bei der unteren Instanz (vgl. zum Ganzen
Kölz/Bosshart/Röhl, § 8 N. 48 ff.; Michele Albertini, Der
verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des
modernen Staats, Bern 2000, S. 458 ff.; Hansjörg Seiler, Abschied von
der formellen Natur des rechtlichen Gehörs, SJZ 100/2004, S. 377 ff.).
2.1
In ihren
Rekursen hatten die Beschwerdeführenden geltend gemacht, der ehemalige
Eigentümer habe mit unbefugten Rodungen auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 den
Waldgürtel um 240 m
2
verkleinert. Infolge dieser illegalen
Rodungen sei die Waldgrenze im Waldgrenzenplan falsch eingetragen worden und
demzufolge betrage der Waldabstand gegenüber dem ursprünglichen
Waldlinienverlauf nur 2-3 Meter.
Die Vorinstanz setzte sich nicht konkret mit den
vorgebrachten Rodungen des vormaligen Eigentümers auseinander. Sie führte aus,
dass die Vorbringen mit Bezug auf die Festsetzungen der Waldabstandslinie und
das Waldfeststellungsverfahren und dem in diesem Zusammenhang behaupteten
ungenügenden Waldschutz nicht zu hören seien. Den bestehenden speziellen
Gegebenheiten sei bei den entsprechenden Festsetzungen Rechnung zu tragen
gewesen. Mit diesen und der Zonierung sei die im fraglichen Bereich vertretbare
Überbauungsstruktur bestimmt worden. Die Rekurrenten hätten es damals
unterlassen, die entsprechenden Festlegungen anzufechten, weshalb diese in
Rechtskraft erwachsen seien. Ihre Einwände seien verspätet und es gehe nicht
an, heute über allfällige Bestimmungen des Natur- und Heimatschutzes weitere
Beschränkungen der realisierbaren Baumasse oder die Einhaltung eines grösseren
Waldabstands einführen zu wollen. Im Zeitpunkt der Festsetzung der
Waldabstandslinie im Jahre 1997 sei die kommunale Verordnung über den Natur-
und Heimatschutz aus dem Jahre 1983, welche die streitbetroffene Waldfläche als
Landschaftsschutzobjekt qualifiziere, noch in Kraft gewesen. Es könne daher
davon ausgegangen werden, dass bei der Festlegung der Waldabstandslinie und
somit des Waldabstandes von Bauten und Anlagen auch dem vorliegend strittigen
Landschaftsschutzobjekt Rechnung getragen worden sei. Es könne dahingestellt
bleiben, ob mit der Revision der Verordnung im Jahre 1998 die bisherigen
Landschaftsschutzobjekte aufgehoben worden seien oder weiter bestehen würden.
Die Einholung einer Expertise über die Frage der Schutzqualität sei nicht
erforderlich. Auch könnten die erwähnten Festsetzungen im Rahmen des
Rekursverfahrens nicht akzessorisch überprüft werden, da die Voraussetzungen
für eine solche Überprüfung nicht gegeben seien (E. 4c des
vorinstanzlichen Entscheids).
2.2
Mit diesen Erwägungen legte die
Vorinstanz sinngemäss dar, dass die angeblichen Rodungen des ehemaligen
Eigentümers für das Rekursverfahren nicht von rechtlicher Bedeutung waren und
sie daher auch nicht zu prüfen hatte, ob die Behauptung zutreffend war oder
nicht. Mit Hinweis auf den rechtskräftigen Erlass des Waldgrenzenplans sowie
die kommunale Natur- und Heimtatschutzverordnung hat sie auch hinreichend
begründet, weshalb die Biotopqualität des streitbetroffenen Waldstreifens nicht
mittels einer Expertise zu ermitteln sei; das diesbezüglich angebotene Beweismittel
wurde also nicht ohne jegliche Begründung verworfen. Hingegen erweist sich die
schlichte Begründung, die Voraussetzungen für die beantragte akzessorische
Überprüfung des Waldgrenzenplans seien nicht erfüllt, als eher knapp. Im
Hinblick auf die Heilungsmöglichkeit einer Gehörsverletzung im
Rahmen des Beschwerdeverfahrens ist jedoch nicht weiter
darauf einzugehen, ob hier tatsächlich eine solche Verletzung vorliegt (vgl.
nachfolgend E. 4). Der angefochtene Entscheid wird dem verfassungsrechtlichen
Gehörsanspruch der Beschwerdeführenden gerecht und die Beschwerde erweist sich
in diesem Punkt als unbegründet.
3.
Auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, das gemäss Zonenplan
der Gemeinde X vom 26. März 1997 in der Zone WG 3 (Wohnzone mit
Gewerbeerleichterung) liegt, ist der Neubau eines Mehrfamilienhauses mit
Unterniveaugarage geplant. Das Baugrundstück grenzt im (Süd-) Osten an die L-Strasse
und im (Nord-) Westen stösst sie, von der L-Strasse her leicht ansteigend, an
einen Waldstreifen. Dieser Waldstreifen beinhaltet einen relativ steilen Geländesprung
von rund 7 m Höhe. Dahinter befinden sich die flach verlaufenden Grundstücke
Kat.-Nrn. 02-04 der Beschwerdeführenden.
Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens ist
sowohl das ursprünglich eingereichte Bauprojekt als auch das leicht
überarbeitete alternative Bauprojekt. Das Alternativprojekt, welches unter
Auflagen und Bedingungen am 7. Juli 2004 bewilligt wurde, sieht gegenüber
der ursprünglichen Projektvorlage eine Reduktion der Kniestöcke bzw. eine entsprechende
Verminderung der Ausnützungsziffer vor. Überdies wurde die Tiefe der
Unterniveaugarage in Richtung L-Strasse verkürzt, sodass die Waldabstandslinie
in der nordöstlichen Ecke nicht mehr um 5,5 m unterschritten wird, sondern
um weniger als 3 m.
Das geplante Mehrfamilienhaus
hat ein Obergeschoss sowie zwei Dachgeschosse, ist 31 m lang und maximal
14,5 m breit und weist eine Firsthöhe von 16 m auf. Während die Obergeschosse
den Waldlinienabstand einhalten, überschreitet das Untergeschoss des Alternativprojekts
in der nordwestlichen Ecke bzw. in der nordöstlichen Ecke die Waldabstandslinie
um 1,1 m bzw. 2,8 m.
Diese Abstandsunterschreitung wurde am 21. Juni
2004 von der Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich, Amt für Landschaft
und Natur (ALN) ebenfalls unter Bedingungen und Auflagen genehmigt; diese Verfügung
ist integrativer Bestandteil der Baubewilligung vom 7. Juli 2004. Für das
ursprüngliche Bauprojekt, dessen Untergeschoss noch wesentlich weiter in den
Waldabstandsbereich ragte, fehlt dagegen die erforderliche forstrechtliche
Bewilligung des ALN.
4.
4.1
Die Beschwerdeführenden beantragen auch im
Beschwerdeverfahren die akzessorische Prüfung des Waldgrenzenplans. Sie führen
an, die Waldabstandslinie verstosse gegen Bundesrecht, namentlich gegen Art. 17
Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Wald vom 4. Oktober 1991 (WaG).
Auch die Waldgrenze sei bundesrechtswidrig, weil sie gegen das in Art. 5 Abs. 1
WaG verankerte Rodungsverbot
verstosse
. Zwar
unterliege die akzessorische Anfechtung von Nutzungsplänen restriktiven Regeln,
was dem Gebot der Rechtssicherheit entspreche. Vorliegend könne sich die
Beschwerdegegnerschaft jedoch nicht auf die Rechtssicherheit berufen, weil die
Waldrodungen widerrechtlich und bösgläubig erfolgt seien. Abgesehen davon stellten
der Waldgrenzen- und Waldabstandslinienplan "Instrumente des materiellen
Rechts" dar, weshalb die restriktiven Anfechtungsregeln der Nutzungspläne
gar nicht anwendbar seien. Gemäss BGE 116 Ia 207 ff. gälten
die strengen Voraussetzungen für die Zulässigkeit der akzessorischen Anfechtung
nur für Normen der Zonenordnung, welche dazu dienen, Art, Natur und Umfang der
im Zonenplan kartografisch dargestellten Nutzungen zu umschreiben. Diese
Funktion habe der Waldabstandslinienplan – wie auch das Bundesgericht feststelle
– gerade nicht. Dasselbe müsse auch für den Waldgrenzenplan gelten. Abgesehen
davon handle es sich bei der Waldabstandslinienregelung nicht um materielles
Raumplanungsrecht, sondern um materielles Waldrecht, weshalb die strengen
Voraussetzungen für eine akzessorische Anfechtung von Nutzungsplänen auch aus
diesem Grund keine Anwendung finden dürften.
4.2
Der
Waldgrenzenplan wurde im Rahmen der kommunalen Richt- und Nutzungsplanrevision als
Ergänzungsplan 9 am 26. März
1997
von der Gemeindeversammlung X festgesetzt und vom Regierungsrat mit Beschluss
vom 17. Dezember 1997 genehmigt. Der unangefochten gebliebene
Ergänzungsplan definiert die Waldgrenze im Gebiet und bestimmt mittels einer
Waldabstandslinie die Bauzonengrenze; für das streitbetroffene Grundstück
beträgt der Waldabstand 7,5 bis 10 m.
4.2.1
Bei Erlass und Revision von
Nutzungsplänen muss von Amtes wegen ein Waldfeststellungsverfahren durchgeführt
werden, wenn Bauzonen an den Wald grenzen oder in Zukunft grenzen sollen (Art. 10
Abs. 2 WaG). Diese
Waldfestlegungen unterliegen
einem Auflage- und Einspracheverfahren. Sie werden vom zuständigen
Kreisforstamt zusammen mit den Gemeindebehörden ausgearbeitet, vom
Regierungsrat festgelegt und sind selbstständig anfechtbar (
Christoph
Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003,
3-13).
Gemäss Art. 13 Abs. 1 WaG
sind die entsprechenden, rechtskräftig festgesetzten Waldgrenzen im Zonenplan
einzutragen. Mit dieser Regelung soll
die effektive
Überbaubarkeit von Bauzonenland sicher gestellt und Rechtssicherheit geschaffen
werden (Heribert Rausch/Arnold Marti/Alain Griffel, hrsg. Walter Haller, Umweltrecht,
Zürich 2004, N. 466).
4.2.2
Waldabstandslinien innerhalb von Bauzonen werden
im Verfahren der kommunalen Nutzungsplanung festgesetzt. Sie gelten als
besondere
Instrumente der kommunalen Bau- und Zonenordnung, welche im Zonenplan oder in
speziellen Plänen für das ganze Baugebiet festgesetzt werden. Gemäss § 66 Abs. 2
PBG in Verbindung mit Art. 17 Abs. 2 WaG sind Waldabstandslinien
in einem Abstand von 30 m von der Waldgrenze festzusetzen; bei kleinen
Waldparzellen oder bei besonderen örtlichen Verhältnissen können sie näher an
oder weiter von der Waldgrenze gezogen werden. Abweichungen nach unten können
sich auch ergeben, wenn die Waldfunktion an speziellen Lagen – etwa bei grossen
Niveauunterschieden – unbedenklich erscheint. Unterschreitungen sollten jedoch
möglichst gering gehalten werden, sodass der Mindestabstand nur in seltenen
Fällen kleiner als 10 m ist (vgl. RB 2002 Nr. 73; Fritzsche/Bösch,
S. 3-21; Stefan Jaissle, Der dynamische Waldbegriff und die Raumplanung,
Zürich 1994, S. 244).
4.2.3
Gemäss ständiger Rechtsprechung
unterliegen Nutzungspläne sowie in engem Sachz
usammenhang
stehende nichtkartografische planerische Festlegungen im Rechtsmittelverfahren
über eine Baubewilligung
grundsätzlich keiner akzessorischen
Überprüfung. In der Regel können sie nur im Anschluss an deren Erlass
angefochten werden. Ausnahmsweise ist jedoch eine konkrete Normenkontrolle
zulässig, wenn die durch die Festlegung bewirkten Eigentumsbeschränkungen für
den Grundeigentümer bei der Festsetzung nicht erkennbar waren, der Betroffene
keine Möglichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen oder wenn sich die
rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse seit der Planfestsetzung grundlegend
geändert haben (Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und
Baurecht, Zürich 1998, N. 1068 ff.; Kölz/Bosshart/Röhl, § 19 N. 27,
mit
Hinweisen).
4.3
Es ist unbestritten, dass die Festsetzung
des hier relevanten Waldstücks keine Einsprachen zur Folge hatte; die im
kommunalen Ergänzungsplan 9 eingetragene Waldgrenze ist mithin in
Rechtskraft erwachsen. Diese Waldgrenze wie auch der im selben Waldgrenzenplan
festgelegte Waldabstand regeln individuell bestimmte Sachverhalte, die sich einer
akzessorischen Überprüfung grundsätzlich entziehen. Es kann offen gelassen
werden, ob es sich beim Waldgrenzenplan überhaupt um einen Nutzungsplan
handelt; jedenfalls sind die Regeln betreffend die akzessorische Überprüfung
von Nutzungsplänen analog anwendbar. Die Beschwerdeführenden machen keine Ausnahmegründe
geltend, die eine vorfrageweise Überprüfung d
es
Ergänzungsplans gemäss diesen Regeln rechtfertigen würden. Eine akzessorische Überprüfung
des Waldgrenzenplans auf seine Rechtmässigkeit hin ist damit unzulässig, und dieser
stellt eine rechtsgültige Grundlage für das im Streit liegende Bauprojekt dar. Es
muss weder geprüft werden, ob die behaupteten Rodungen des vormaligen
Eigentümers überhaupt erfolgten bzw. illegal waren, noch ob der kommunale Ergänzungsplan
gegen die gerügten waldrechtlichen Bestimmungen verstösst. Im Übrigen ist
darauf hinzuweisen, dass es sich bei dem von den Beschwerdeführenden
zitierten
Bundesgerichtsentscheid um schriftliche Ausführungsvorschriften zu einem
Zonenplan handelte und der Fall nicht das Aargauer Baugesetz, sondern eine
Zweitwohnungen betreffende Ausführungsvorschrift eines Tessiner Nutzungsplans
betraf.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführenden beantragen auch im
Beschwerdeverfahren eine Expertise zur Qualifikation der bewaldeten Anhöhe als
schutzwürdiges Biotop. Sie soll insbesondere aufzeigen, dass der Waldstreifen
einen schützenswerten Lebensraumtyp gemäss Anhang 1 der Verordnung über
den Natur-
und Heimatschutz vom 16. Januar 1991 (NHV) darstellt.
Zugleich soll
anhand von Bodenproben, Flugbildern
etc. der Umfang der angeblich unrechtmässigen
Rodungen bzw. des früheren
Waldareals ermittelt werden.
Wie bereits in E. 4.3 ausgeführt, ist
vorliegend die Waldfestsetzung in Rechtskraft erwachsen, weshalb sich das
Einholen
des geforderten Gutachtens zur Ermittlung des früheren Waldareals
erübrigt.
Auch für die
Feststellung der
Biotopqualität des Waldstreifens ist keine Expertise erforderlich, weil die Qualifizierung
als schützenswerter Lebensraum nicht im Baubewilligungsverfahren zu erfolgen
hat (vgl. Rausch/Marti/Griffel, N. 549 und 581; Karl Ludwig Fahrländer, Kommentar
NHG, Zürich 1997, Art. 18 N. 23).
In der kommunalen Verordnung über
den Natur- und Landschaftsschutz der Gemeinde X vom 2. März 1983 wurde der
hier relevante Waldstreifen zunächst unter Schutz gestellt. Ungefähr Mitte der
1990er Jahre liess die Gemeinde X ein Landschaftsentwicklungskonzept ausarbeiten.
Teile dieses Konzepts – darunter auch derjenige betreffend den streitbetroffenen
Waldstreifen – waren anlässlich der Nutzungsplanrevision in den kommunalen Landschaftsplan
vom 26. März 1997 eingeflossen. Demgemäss ist der Landstreifen als reines
Waldgebiet zu qualifizieren und nicht mehr als kommunales Landschaftsschutzobjekt.
Aus diesem Grund wurde auch in der revidierten kommunalen Natur- und Landschaftsschutzverordnung
vom 28. Januar 1998 kein Bezug mehr zu diesem Waldstück genommen.
5.2
Die
Beschwerdeführenden rügen des Weiteren, der Waldstreifen sei infolge der Positionierung
und Dimensionierung des geplanten Mehrfamilienhauses gefährdet, weil dies einen
starken Schattenwurf bewirke. Der Schattenwurf hätte zur Folge, dass seltene
Tier- und Pflanzenarten geschädigt würden, die auf eine gute Besonnung
angewiesen seien. Im Normalfall sei denn auch zum Schutz des Waldes ein Abstand
von 30 m vorgesehen.
Wie in E. 4.3 ausgeführt, wurde der Waldabstand rechtskräftig
festgesetzt und ist nicht mehr anfechtbar. Mit den Waldabstandslinien werden neben
gesundheitspolizeilichen insbesondere auch landschaftsschützerische Interessen
und forstpolizeiliche Motive verfolgt. So wird der Wald bzw. dessen Tier- und
Pflanzenwelt durch den vorgesehenen Waldabstand auch vor übermässigem
Schattenwurf der Bauten geschützt. Mit der Festlegung des Waldabstands sind
daher auch diese Fragen abschliessend beurteilt.
5.3
Die
Beschwerdeführenden richten ihre Beschwerde explizit auch gegen die forstrechtliche
Bewilligung des ALN vom 21. Juni 2004, mit welcher die Unterschreitung des
gesetzlichen Waldabstands unter Bedingungen und Auflagen verfügt wurde; in der
Baubewilligung vom 7. Juli 2004 wird diese kantonale Verfügung zum
integrierten Bestandteil erklärt. Die forstrechtliche Bewilligung sei materiell
falsch, weil sie basierend auf den rechtswidrigen Waldgrenzenplan zu kleine
Abstände von unterirdischen Bauteilen und oberirdischen Anlagen gutheisse.
Damit wird einzig ins Feld geführt, die
Waldabstandsunterschreitung sei rechtswidrig, weil sie auf einem ungültigen
Waldgrenzenplan beruhe. Wie in E. 4.3 festgehalten, ist der
Waldgrenzenplan ein rechtskräftiger kommunaler Ergänzungsplan, demzufolge ist
diese Rüge von vornherein nicht zu hören. – In Bezug auf die Unterschreitung
des Waldabstands ist darauf hinzuweisen, dass einzig für das Alternativprojekt
die Unterschreitung des Waldabstands bewilligt wurde.
6.
Schliesslich führen die Beschwerdeführenden an, der
geplante Bau verstosse infolge der unzulässigen Beeinträchtigung des
Landschaftsbildes bzw. mangelnder Rücksichtnahme auf den geschützten
Waldstreifen auch gegen § 238 Abs. 2 PBG. Entgegen den vorinstanzlichen
Erwägungen diene diese Bestimmung nicht nur der Erhaltung von ästhetischen Werten,
sondern sie verfolge auch "Naturschutzziele". Dies ergebe sich schon
allein aufgrund der grammatikalischen Auslegung ("Objekte des
Naturschutzes"). Der geplante wuchtige Bau würde den geschützten
Waldstreifen auf einer Länge von 32 m und einer Höhe von 15 m
vollständig verdecken und dessen "landschaftsästhetische" Wirkung
stark herabmindern.
6.1
Gemäss § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird. Wie § 238 Abs. 1 PBG ist auch Absatz 2 derselben
Bestimmung, wonach auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere
Rücksicht zu nehmen ist, nicht ein blosses Verunstaltungsverbot (vgl. BGE 114
Ia 343 E. 4b). Vielmehr verlangt § 238 Abs. 2 PBG positiv
eine kubische und architektonische Gestaltung, die sicherstellt, dass
einerseits für die Baute selbst und anderseits für die bauliche und
landschaftliche Umgebung eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Dabei ist nicht
einfach auf ein beliebiges subjektives architektonisches Empfinden oder Gefühl
abzustellen, sondern es ist im Einzelnen darzutun, weshalb mit einer bestimmten
baulichen Gestaltung keine gute Gesamtwirkung erreicht wird.
Der kommunalen Baubehörde steht bei der Anwendung dieser
Ästhetikvorschriften ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender
Kognition (§ 20 VRG) hat sich deshalb die Baurekurskommission bei der
Überprüfung eines Einordnungsentscheids der kommunalen Baubehörde Zurückhaltung
aufzuerlegen. Beruht dieser auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden
Sachumstände, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht
ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen.
Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche
Ermessensausübung als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Die Kognitionsbefugnis des
Verwaltungsgerichts ist von Gesetzes wegen auf eine blosse Rechtskontrolle
beschränkt (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c
VRG).
6.2
Die
kommunale Baubehörde hat weder in der ursprünglichen Baubewilligung noch in der
Bewilligung betreffend das Alternativprojekt zur Einordnung der geplanten Baute
explizit Stellung genommen. Die Vorinstanz beurteilte die Einordnung des
Bauvorhabens in die landschaftliche Umgebung insgesamt als rechtsgenügend. In
Bezug auf die Dimensionierung des Mehrfamilienhauses wies sie zunächst darauf
hin, dass aufgrund der Bau- und Zonenordnung ein Stockwerk höher gebaut werden
könnte als geplant. Nicht zuletzt deshalb und aufgrund des Terrainverlaufs
überrage der Waldstreifen das Gebäude deutlich, sodass eine unzulässige
Beeinträchtigung des Landschaftsbildes nicht zu erkennen sei. Dass der Blick
auf den Wald zumindest eingeschränkt werde, sei durch die Nutzungsordnung
vorbestimmt und lasse sich deshalb nicht als gestalterischer Mangel
entgegenhalten. Von einer durch die Parzellen der Rekurrenten und das
Baugrundstück gebildeten landschaftlichen Einheit könne ohnehin keine Rede
sein. Einerseits würden sich die jeweiligen Parzellen auf zwei verschiedenen
Geländeebenen befinden und andererseits stelle der zwischen den Parzellen
liegende Wald eine deutliche Zäsur dar.
6.3
Die
Bestimmung von § 238 PBG ist eindeutig als positive ästhetische
Generalklausel zu qualifizieren (vgl. Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-,
Bau- und Umweltrecht, Bd. 1, 3. A., Zürich 1999, N. 652;
Fritzsche/Bösch, S. 10-3). Entgegen der beschwerdeführerischen Ansicht
beschlägt die so genannte Ästhetikklausel die Gestaltung einer Baute oder
Anlage bzw. deren Einfügung in die bauliche und landschaftliche Umgebung und
bezweckt keine "Naturschutzziele"; dies ergibt sich auch aus der
Marginalie dieser Bestimmung sowie aus der systematischen Stellung. Gemäss
Absatz 2 soll in gestalterischer Hinsicht auf Objekte des Natur- und
Heimatschutzes besondere Rücksicht genommen werden. Mithin geht es also darum,
Natur- und Heimatschutzobjekte vor negativen gestalterischen Einflüssen zu bewahren
und nicht Naturschutzobjekte als solche zu schützen; hierzu sieht die
Gesetzgebung andere Regelungsmöglichkeiten vor.
Was die ästhetische Würdigung des Bauvorhabens seitens der
Vorinstanz anbelangt, haben die Beschwerdeführenden in keiner Weise dargetan,
inwieweit diese unhaltbar wäre. Ihr pauschales Vorbringen, die Dimensionierung
des Bauvorhabens mindere die ästhetische Wirkung des Waldstreifens, ist nicht
geeignet, die vorinstanzliche Rechtsauffassung zu widerlegen. Insgesamt erweist
sich die Würdigung der rechtsgenügenden Einordnung durch die Rekurskommission ohne
weiteres als vertretbar. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass es sich beim Waldstreifen
ohnehin nicht um ein Objekt des Naturschutzes handelt (vgl. E. 5.1) und
ein grosses Volumen allein regelmässig keinen Grund für eine ungenügende Einordnung
im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG bildet (vgl. RB 1990 Nr. 78;
BEZ 2002 Nr. 18).
7.
Zusammengefasst erweist sich die Beschwerde damit als
unbegründet. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden
aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG); eine
Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Hingegen haben sie die private Beschwerdegegnerschaft für deren Umtriebe im
Beschwerdeverfahren angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 lit. a
VRG; § 12 Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni
1997, LS 175.252). Im vorliegenden Beschwerdeverfahren erweist sich eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'800.- (Mehrwertsteuer inbegriffen)
als angemessen.
Demgemäss entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--     Zustellungskosten,
Fr. 5'120.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden Nr. 1 und 2 zu je einem
Drittel und den Beschwerdeführenden Nr. 3.1 und 3.2 zu je einem Sechstel auferlegt,
unter solidarischer Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag.
4.    Die
Beschwerdeführenden Nr. 1 und 2 werden zu Parteientschädigungen von je Fr. 600.-
und die Beschwerdeführenden 3.1 und 3.2 zu solchen von je Fr. 300.- (insgesamt
Fr. 1'800.-; Mehrwertsteuer inbegriffen) an die private
Beschwerdegegnerschaft verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des
Entscheids.
5.    Soweit
eine Verletzung von Bundesumweltschutzrecht geltend gemacht wird, kann gegen
diesen Entscheid innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde
beim Bundesgericht erhoben werden.
6.    Mitteilung an
…