zh_verwaltungsgericht · VB.2004.00475 · 2005-03-23 · de

Mietzinszuschläge | Weiterverrechnung von Mietzinszuschlägen bei einer subventionierten Wohnung Als Vorfrage ist zu klären, ob Kanton und Gemeinde bei der Vermieterin zulässigerweise Mietzinszuschläge erhoben (E. 1.1). Nichteintreten auf die Beschwerde, soweit sie sich gegen die Überwälzung der vom Bund erhobenen Zuschläge wendet (E. 1.2) und Überweisung an das Bundesamt für Wohnungswesen (E. 1.3). Gehört der Mieter nicht mehr zu einer der subventionsauslösenden (das heisst sozial benachteiligten) Personengruppen, hat der Vermieter das Mietverhältnis auf den nächstmöglichen Termin zu kündigen; anderenfalls muss er die staatlichen Leistungen zurückerstatten (§ 55 Abs. 1 der Wohnbauförderungsverordnung 1998). Nach Wortlaut (E. 3.1), Normzweck (E. 3.2) und Systematik (E. 3.3) dieser Bestimmung hat der Vermieter Subventionen nur dann zurückzuzahlen, wenn er eine rechtzeitige Kündigung versäumt. Da hier der Vermieter rechtzeitig kündigte, durfte der Kanton bis zum Ablauf der Kündigungsfrist keine Mietzinszuschläge erheben (3.4), ebenso wenig die Gemeinde (4). Gutheissung betreffend Zuschläge von Kanton und Gemeinde; Nichteintreten betreffend Zuschläge des Bundes

Zürich Verwaltungsgericht 23.03.2005 VB.2004.00475
Zurich Verwaltungsgericht 23.03.2005 VB.2004.00475
Zurigo Verwaltungsgericht 23.03.2005 VB.2004.00475

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00475
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Geschäftsnummer:
VB.2004.00475
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.03.2005
Spruchkörper:
4. Abteilung/4. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Übriges Verwaltungsrecht
Betreff:
Mietzinszuschläge
Weiterverrechnung von Mietzinszuschlägen bei einer subventionierten Wohnung
Als Vorfrage ist zu klären, ob Kanton und Gemeinde bei der Vermieterin zulässigerweise Mietzinszuschläge erhoben (E. 1.1). Nichteintreten auf die Beschwerde, soweit sie sich gegen die Überwälzung der vom Bund erhobenen Zuschläge wendet (E. 1.2) und Überweisung an das Bundesamt für Wohnungswesen (E. 1.3).
Gehört der Mieter nicht mehr zu einer der subventionsauslösenden (das heisst sozial benachteiligten) Personengruppen, hat der Vermieter das Mietverhältnis auf den nächstmöglichen Termin zu kündigen; anderenfalls muss er die staatlichen Leistungen zurückerstatten (§ 55 Abs. 1 der Wohnbauförderungsverordnung 1998). Nach Wortlaut (E. 3.1), Normzweck (E. 3.2) und Systematik (E. 3.3) dieser Bestimmung hat der Vermieter Subventionen nur dann zurückzuzahlen, wenn er eine rechtzeitige Kündigung versäumt. Da hier der Vermieter rechtzeitig kündigte, durfte der Kanton bis zum Ablauf der Kündigungsfrist keine Mietzinszuschläge erheben (3.4), ebenso wenig die Gemeinde (4).
Gutheissung betreffend Zuschläge von Kanton und Gemeinde; Nichteintreten betreffend Zuschläge des Bundes
Stichworte:
KÜNDIGUNG
MIETZINSZUSCHLÄGE
RÜCKFORDERUNG
SOZIALER WOHNUNGSBAU
STAATLICHE MIETZINSKONTROLLE
SUBVENTIONIERTE WOHNUNG
ÜBERWÄLZUNG
WEITERVERRECHNUNG
WOHNBAUFÖRDERUNG
WOHNERHALTUNG
Rechtsnormen:
Art. 253b Abs. 3 OR
§ 5 Abs. 2 VRG
§ 9 WBFG
§ 55 Abs. 1 WBFV
§ 56 Abs. 1 WBFV
Art. 35 WEG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
A erhielt 1999 eine subventionierte
Mietwohnung bei der Wohn- und Siedlungsbaugenossenschaft X, weil er damals
Leistungen von der Invalidenversicherung bezog. Bei einer Kontrolle wurde
festgestellt, dass der Versicherungsanspruch anfangs No­vember 2002 erlöschen
würde. Bund, Kanton und die Stadt X erhoben deshalb bei der Wohnbaugenossenschaft
Mietzinszuschläge. Am 6. November 2002 kündigte die Genossenschaft das
Mietverhältnis per Ende März 2003 und überwälzte gleichzeitig die Mietzinszuschläge
bis zum Ablauf der Kündigungsfrist auf A. Dieser erhob dagegen beim Amt für
Wirtschaft und Arbeit Einsprache und verlangte, dass die Mietzinszuschläge als
unwirksam zu bezeichnen seien. Nachdem sich das Amt zunächst für unzuständig
erklärt hatte, wies es die Einsprache am 19. Januar 2004 ab.
II.
Einen dagegen erhobenen Rekurs wies die
Volkswirtschaftsdirektion am 24. September 2004 ab, nahm die Kosten auf
die Staatskasse und gewährte wie bereits zuvor das Amt für Wirtschaft und
Arbeit einen unentgeltlichen Rechtsbeistand.
III.
Mit Beschwerde vom 28. Oktober 2004
verlangte A neben der Aufhebung des Rekursentscheids, dass die "die
Überwälzung der Mietzinszuschläge von Bund, Kanton und Stadt vom Vermieter auf
den Mieter für die Zeit vom 1.11.2002 bis 31.3.2003 als unwirksam (resp.
missbräuchlich) zu bezeichnen" sei. Weiter verlangte er die Gewährung der
unentgeltlichen Prozessführung und eines unentgeltlichen Rechtsbeistands. Zudem
sollen die Wohn- und Siedlungsbaugenossenschaft X (Mitbeteiligte), das Amt für
Wirtschaft und Arbeit (Beschwerdegegner) und die Volkswirtschaftsdirektion zur
Leistung einer Parteientschädigung verpflichtet werden. Jene verlangten die
Abweisung der Beschwerde; die Wohn- und Siedlungsgenossenschaft X verlangte
darüber hinaus eine Umtriebsentschädigung.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
1.1
Der
Beschwerdeführer wendet sich zunächst gegen die Überwälzung der Mietzinszuschläge
durch Kanton und Gemeinde. – In der Sache geht es um einen Streit zwischen zwei
Privaten über die Höhe des Mietzinses in einem zivilrechtlich geregelten
Mietverhältnis. Gemäss Art. 270b Abs. 1 des Obligationenrechts (OR)
wären solche Auseinandersetzungen an sich durch die Schlichtungsbehörde zu
beurteilen. Hier geht es allerdings nicht um ein Vertragsverhältnis, in dem der
Mietzins von den Parteien frei vereinbart wurde; dieser wird vielmehr staatlich
kontrolliert. Dieser Eingriff in die Vertragsautonomie ist Folge von
Art. 108 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV), wonach Bund
und Kantone über (parallele) Kompetenzen zur Förderung des Wohnungsbaus für
sozial Benachteiligte verfügen (vgl. Luzius Mader in: St. Galler Kommentar zur
Bundesverfassung, 2002, Art. 108 BV Rz. 4; Charles-André Junod in:
Kommentar zur alten Bundesverfassung, 1991, Art. 34
sexies
Rz. 30 f.; im Kanton Zürich wurden sodann die Gemeinden in die Aufgabe mit
einbezogen: § 7 Abs. 1 des Gesetzes über die Förderung des Wohnungsbaus
und des Wohneigentums vom 24. September 1989, WBFG, LS 841). Da die
Mitbeteiligte an sozial Benachteiligte (insbesondere Behinderte) vermietet, kam
sie für den Bau der Wohnungen in den Genuss von Darlehen und konnte folglich
eine ihrer Wohnungen zu einem verbilligten Preis an den Beschwerdeführer
vermieten (vgl. Art. 35 f. des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes
vom 4. Oktober 1974, WEG, SR 843; § 2 Ziff. 3 und § 3
Abs. 1 WBFG; § 7 Ziff. 5 f. der Wohnbauförderungsverordnung vom
9. Dezem­ber 1998, WBFV, LS 841.1). Dieser Mietzins wird von den
Verwaltungsbehörden kontrolliert (Art. 45 WEG; Art. 54 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 59 Abs. 5 des Wohnraumförderungsgesetzes vom
21. März 2003, WFG, SR 842; § 41 Abs. 1 WBFV). Hätte man
für Streitigkeiten wie die vorliegende den Weg an die Schlichtungsbehörden
offen behalten, würde dies auf eine doppelte Mietzinskontrolle durch
Verwaltungsbehörden (bzw. -gerichte) einerseits und Schlichtungsbehörden (bzw.
Mietgerichte) andererseits hinauslaufen (BGE 129 II 125 E. 2.6.2; BGE 124
III 463 = Pra 88/1999 Nr. 35 E. 4b/dd). Deshalb sehen Art. 253b
Abs. 3 OR und Art. 2 Abs. 2 der Verordnung vom 9. Mai 1990
über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (SR 221.213.11)
vor, dass die Bestimmungen über das Anfechtungsverfahren vor
Schlichtungsbehörde (insbesondere der eingangs erwähnte Art. 270b
Abs. 1 OR) nicht für subventionierte Wohnungen gelten, deren Mietzins staatlich
kontrolliert wird. § 46 Abs. 1 Satz 1 WBFV bestimmt sodann, dass
Mieter von staatlich unterstützten Wohnungen gegen Mietzinsanspassungen beim
Beschwerdegegner (und nicht bei der Schlichtungsbehörde) Einsprache zu erheben
haben. Dessen Entscheid wiederum unterliegt dem Weiterzug an die
Volkswirtschaftsdirektion und das Verwaltungsgericht (§§ 19 Abs. 1,
41 sowie Umkehrschluss aus § 43 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959, VRG). Das Verwaltungsgericht hat deshalb wiederholt Beschwerden
beurteilt, die sich gegen Mietzinsanpassungen infolge von Kostensteigerungen
und Ähnlichem richteten (VGr, 3. Oktober 2001, VB.2001.00206, E. 1a;
VGr, 28. Juni 2000, VB.2000.00110, E. 1, beide auf www.vgrzh.ch).
Hier ist allerdings nicht eine solche Mietzinsanspassung
streitig, sondern vielmehr eine Erhöhung infolge Überwälzung der kantonalen und
kommunalen Mietzinszuschläge. Damit fragt sich, ob das Verwaltungsgericht auch
dafür zuständig ist. –
Die staatliche Förderung
des sozialen Mietwohnungsbaus beruht auf einem Dreiecksverhältnis: Der Staat erbringt
Leistungen gegenüber bestimmten Eigentümern, damit diese die Verbilligung an
sozial Benachteiligte weitergeben können. Entfallen die Voraussetzungen für die
Subventionierung, hat der Vermieter die Leistungen zurückzuerstatten (§ 9
WBFG;
im selben Sinn § 14 Abs. 1 des Staatsbeitragsgesetzes
vom 1. April 1990, StaatsbeitragsG, LS 132.2
). Da aber nicht der Eigentümer, sondern der Mieter durch die Subvention
wirtschaftlich begünstigt wird, hat Letzterer auch die finanziellen
Konsequenzen von deren Wegfall zu tragen. Deshalb ist es zulässig, wenn der
Eigentümer Mietzinszuschläge auf den Mieter überwälzt (BGr, 21. März 2000,
2P.56/1999, www.bger.ch = Pra 89/2000 Nr. 128 E. 2d/aa und 2f). Nach
dem Gesagten ist hier vorfrageweise zu klären, ob bei der Mitbeteiligten von Beschwerdegegner
und Gemeinde zulässigerweise Mietzinszuschläge erhoben wurden. Daran ändert
jedoch nichts, dass es bei der Hauptfrage darum geht, ob die Weiterverrechnung
durch Mietzinserhöhung zulässig war. Auf die Beschwerde ist nach dem Gesagten
insoweit einzutreten, als sie sich gegen die Überwälzung von kantonalen und
kommunalen Mietzinszuschlägen wendet.
1.2
Damit
fragt sich, ob auf die Beschwerde auch insoweit einzutreten ist, als damit die
Weiterverrechnung der Mietzinszuschläge des Bundes beanstandet wird. – Bei
dieser Frage wäre genauso wie bei jener der kantonalen und kommunalen Zuschläge
zunächst zu prüfen, ob der Bund von der Mitbeteiligten Mietzinszuschläge
erheben durfte. Hätte sich die Mitbeteiligte gegen die Erhebung dieser
Zuschläge zur Wehr setzen wollen, hätte sie wohl an die Rekurskommission des
Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartements (EVD) gelangen müssen
(Art. 75a der Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz,
VWEG, SR 843.1, in Verbindung mit Art. 57 Abs. 3 WEG). Das
Verwaltungsgericht hätte hier somit eine Vorfrage zu entscheiden, über die
ansonsten Bundesbehörden zu entscheiden haben. Das ist nicht von vornherein
unzulässig und kann sogar geboten sein, wenn die zuständige Behörde noch keinen
Entscheid gefällt hat oder mangels Anfechtung gar nie fällen wird (vgl. RB 1983
Nr. 70). Andererseits kann gerade dann, wenn der an sich zuständigen
Behörde, wie hier, Gerichtsqualität zukommt, beim Entscheid über Vorfragen
Zurückhaltung geboten sein (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 1 N. 34). Wie es sich damit vorliegend verhält, kann
jedoch offen gelassen werden, da auf die insoweit erhobene Beschwerde aus einem
anderen Grund nicht einzutreten ist:
Wurde eine Wohnung, wie hier, noch aufgrund der
Bestimmungen des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes verbilligt, konnte
der Mieter Mietzinsanspassungen beim Bundesamt für Wohnungswesen auf ihre
Rechtmässigkeit überprüfen lassen (Art. 17a Satz 1 VWEG; vgl. BGE 129
II 125 E. 2.6.4). Im Laufe des vorliegenden Rechtsstreits trat das Wohnraumförderungsgesetz
in Kraft. Dieses sieht in Art. 54 Abs. 2 Satz 3 vor, dass das
Bundesamt mittels Verfügung über die Rechtmässigkeit der Mietzinserhöhung befindet.
Art. 54 Abs. 2 WFG findet aufgrund der übergangsrechtlichen
Bestimmung von Art. 59 Abs. 5 Satz 1 WFG auch auf die
vorliegende Auseinandersetzung Anwendung. Verfügungen des Bundesamtes
unterliegen dem Weiterzug an die Rekurskommission EVD (Art. 56 Abs. 2
WFG) und ans Bundesgericht (Art. 98 lit. e des Bundesrechtspflegegesetzes
vom 16. Dezember 1943, SR 173.110; vgl. die in BGE 129 II 125 nicht
abgedruckte altrechtliche E. 1 in BGr, 3. Dezember 2002, 2A.254/2002,
www.bger.ch). Wenn der Mieter einer Wohnung, die gleichzeitig von Bund und
Kanton verbilligt wird, eine wegen Kostensteigerung vorgenommene Mietzinserhöhung
beanstandet, könnte sich der Rechtsweg nach dem Gesagten gabeln. Zwei parallele
Verfahren auf eidgenössischer und kantonaler Ebene dürften sich als eher
kompliziert erweisen (vgl. demgegenüber BGE 129 II 125 E. 2.6.4,
Art. 17a Satz 2 VWEG und Art. 54 Abs. 2 WFG) und bergen
zudem das Risiko unterschiedlicher Resultate in sich. Ob sich der Rechtsweg bei
"alltäglichen" Mietzinserhöhungen (wegen Kostensteigerungen und
Ähnlichem) zulässigerweise verzweigt, braucht hier indessen nicht geklärt zu
werden. Denn hier ist die Gabelung des Rechtsweges gewollt, indem die
Gesetzgeber dafür nicht nur in der Hauptfrage unterschiedliche Verfahren vorsahen,
sondern auch für die Klärung der Vorfrage. Dies unterscheidet die Frage der Überwälzung
der eidgenössischen Mietzinszuschläge von jener der kantonalen und kommunalen
Zuschläge. Dort ist stets ein kantonalrechtlicher Rechtsweg vorgesehen,
unabhängig davon, ob die Vorfrage in einem Verfahren wie dem vorliegenden zu
klären ist oder ob sich bereits der Vermieter selbst gegen die Erhebung solcher
Zuschläge zur Wehr gesetzt hat. Auf die Beschwerde ist deshalb nicht
einzutreten, soweit sie sich gegen die Überwälzung der Mietzinszuschläge durch
den Bund wendet.
1.3
Der
Beschwerdeführer reichte seine Einsprache gegen die Überwälzung der Mietzinszuschläge
beim Beschwerdegegner ein. Dabei unterschied er entsprechend der Rechtsmittelbelehrung
in der Mietzinsänderungsanzeige nicht zwischen kantonalen und kommunalen
Zuschlägen einerseits und dem eidgenössischen Zuschlag andererseits. Hinsichtlich
der Überwälzung der vom Bund erhobenen Zuschläge gelangte er nach dem Gesagten
an eine unzuständige Behörde. Seine Eingabe ist von Amtes wegen an die
zuständige Verwaltungsbehörde weiterzuleiten (§ 5 Abs. 2 Satz 1
VRG; im selben Sinn Art. 8 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom
20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren, VwVG, SR 172.021;
vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 5 N. 35). Dieser Grundsatz gilt auch dann,
wenn sich, wie hier, erst im Rechtsmittelverfahren ergibt, dass der falsche
Rechtsweg eingeschlagen wurde (vgl. § 70 VRG). Die Akten sind deshalb an
das Bundesamt für Wohnungswesen zu überweisen. Auf einen vorangehenden
Meinungsaustausch kann verzichtet werden, da an der Unzuständigkeit des
Verwaltungsgerichts keine Zweifel bestehen (Kölz/ Bosshart/Röhl, § 5
N. 24; vgl. Art. 8 Abs. 2 VwVG).
2.
Aufgrund ihres Streitwerts wäre die Beschwerde an sich
durch den Einzelrichter zu behandeln (§ 38 Abs. 2 VRG). Aufgrund der
grundsätzlichen Bedeutung des Falles (vgl. ins­­besondere vorn 1.2) wurde die
Entscheidung indes der Kammer übertragen (§ 38 Abs. 3 Satz 1
VRG).
3.
Als erste Vorfrage ist zu klären, ob bei der
Mitbeteiligten vom Beschwerdegegner zulässigerweise Mietzinszuschläge erhoben
wurden.
Falls die Frage zu bejahen ist, durften
die Zuschläge dem Beschwerdeführer überwälzt werden.
3.1
Der
Beschwerdegegner stützte sich bei der Erhebung der Zuschläge auf § 56
Abs. 1 WBFV. Danach kann der Kanton bei nicht wesentlichen, insbesondere
vorübergehenden Zweckentfremdungen Mietzinszuschläge erheben. Die Vorinstanz
schloss aus "Sinn und Zweck der Mietzinszuschläge", dass diese bis
zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist erhoben werden dürfen. – Wenn der
Mieter einer verbilligten Wohnung, wie hier, nicht mehr als sozial
benachteiligt im Sinne des Gesetzes (§ 7 WBFV) gilt, wird seine Wohnung
nicht mehr dem Zweck entsprechend vermietet, womit eine so genannte Zweckentfremdung
vorliegt (§ 47 Abs. 1 und Abs. 2 Ziff. 1 WBFV; vgl.
§§ 26 und 48 Abs. 1 WBFV). Diesfalls hat der Vermieter das Mietverhältnis
auf den nächstmöglichen Termin zu kündigen (§ 55 Abs. 1 Satz 1
WBFV). Anderenfalls hat er die staatlichen Leistungen zurückzuerstatten (§ 55
Abs. 1 Satz 2 WBFV). Nach dem
Wortlaut
von § 55
Abs. 1 WBFV muss der Vermieter Subventionen somit nur dann zurückzahlen,
wenn er eine rechtzeitige Kündigung versäumt. Da die Mitbeteiligte diese Frist
vorliegend eingehalten hat, durfte der Beschwerdegegner aufgrund einer
wörtlichen Interpretation der Bestimmung keine Mietzinszuschläge erheben.
3.2
Eine
Betrachtung des
Normzwecks
führt zu keinem anderen Auslegungsresultat.
§ 55 Abs. 1 WBFV übt auf den Vermieter einen gewissen Druck aus, dem
Mieter zu kündigen, sobald dieser gewisse persönliche Eigenschaften nicht mehr
erfüllt. Der Vermieter hat in diesem Fall die Voraussetzungen für eine
Subventionsberechtigung wieder herzustellen, indem er die Wohnung an eine
Person vermietet, für die sie auch gedacht ist (Pra 89/2000 Nr. 128
E. 2d/aa; Barbara Truog, Die Auswirkungen verwaltungsrechtlicher Normen
zum sozialen Wohnungsbau auf die Miete, mietrechtspraxis 3/1992, S. 103,
108). Die Verordnungsbestimmung setzt nach dem Gesagten § 9 WBFG um.
Danach werden staatliche Leistungen zurückgefordert, wenn die Wohnung
zweckentfremdet wurde. Der Sinn von § 9 WBFG liegt gemäss dem soeben
zitierten Urteil des Bundesgerichts darin, dass nicht Staatsgelder zur
Verbilligung von Wohnungen eingesetzt werden, wenn deren Bewohner die
Voraussetzungen nicht (mehr) erfüllen. Gemäss dem Entscheid kann ein unzweckmässiger
Einsatz von Steuergeldern auf zwei Arten verhindert werden:
"[1.]    Dieses Ziel kann
dadurch erreicht werden, dass das Geld bei Zweckentfremdung der Wohnung
zurückbezahlt wird [§ 55 Abs. 1 Satz 2 WBFV].
[2.]    Es wird aber ebenso erreicht,
wenn der Vermieter stattdessen den bisherigen Mietern kündigt [§ 55
Abs. 1 Satz 1 WBFV] und die Wohnung an Personen vermietet, welche die
Voraussetzungen erfüllen. In diesem Falle liegt keine Zweckentfremdung mehr vor
und der Grund für eine Rückforderung entfällt" (Pra 89/2000 Nr. 128
E. 2c; vgl. auch Charles-André Junod, Les incidences du droit
administratif du logement social sur le droit privé du bail à loyer, ZSR NF
108/1989 I, S. 403, 428).
Laut dem Urteil stehen sich Rückzahlung und Kündigung
somit als gleichwertige Alternativen gegenüber, um den vom Gesetz vorgegebenen
Gedanken der Zweckgebundenheit der Subvention (§ 3 Abs. 1 und Umkehrschluss
aus § 9 WBFG; § 12 StaatsbeitragsG) zu verwirklichen. Bei der Pflicht
zur Kündigung und jener zur Rückerstattung von Leistungen handelt es sich es
sich somit um alternative, nicht gleichzeitig bestehende Verpflichtungen:
"Während das Gesetz bei Zweckentfremdung die
Rückforderung der Staatsleistungen vorsieht [§ 9 WBFG], gibt die
Verordnung dem Vermieter auch die Möglichkeit, die Wohnung zu kündigen, anstatt
die Leistungen zurückzuerstatten [§ 55 Abs. 1 WBFV]. Bei nicht
wesentlichen Zweckentfremdungen kann zudem
anstelle
dieser beiden
Möglichkeiten ein Mietzinszuschlag entrichtet werden [§ 56 Abs. 1
WBFV]" (Pra 89/2000 Nr. 128 E. 2b am Ende, ohne Hervorhebung im
Original).
Der in § 56
Abs. 1 WBFV vorgesehene Mietzinszuschlag tritt somit an Stelle der in
§ 55 Abs. 1 WBFV vorgesehenen Kündigung. Er kann nicht kumulativ
erhoben werden. Hat sich der Vermieter zur Kündigung entschlossen, schuldet er
nach einer teleologischen Auslegung von § 55 Abs. 1 WBFV bis zum
Ablauf der Kündigungsfrist keinen Zuschlag.
3.3
Zum selben
Resultat gelangt man auch aufgrund einer Auslegung der
Systematik
von
§ 55 WBFV. Während in Abs. 1 die Verpflichtung zur Kündigung
festgehalten wird, statuiert Abs. 2, dass während einer Erstreckung des
Mietverhältnisses Mietzinszuschläge zu bezahlen sind. Diese Differenzierung
erscheint folgerichtig. Eine von der Verordnung (§ 40 Abs. 1 in
Verbindung mit § 25 ff.) vorausgesetzte Eigenschaft kann plötzlich entfallen,
etwa durch Auszug eines Kindes oder (wie hier) durch den Verlust eines Invalidenversicherungsanspruchs.
Dies berechtigt den Vermieter jedoch nicht zu plötzlichem Handeln, mithin zur
fristlosen Kündigung. (Eine diesbezügliche Ermächtigung im kantonalen Recht
wäre ohnehin unwirksam, da damit in unzulässiger Weise in eine vom Bundeszivilrecht
in abschliessender Weise geregelte Materie eingegriffen würde.) Dem Eigentümer
bleibt in solchen Fällen folglich nichts anderes übrig, als das Mietverhältnis
ordentlich zu kündigen. Dass dabei eine Wohnung während der Kündigungsfrist von
einer nicht mehr berechtigten Person bewohnt wird, ist letztlich Folge des
privatrechtlichen Dauerschuldverhältnisses und damit hinzunehmen. Verlangt der
Mieter dagegen eine Erstreckung des Mietverhältnisses, hat der Vermieter
wenigstens die Möglichkeit, der Schlichtungsbehörde Gründe darzulegen, die
gegen eine Erstreckung sprechen. Unterliegt er vor Schlichtungsbehörde bzw. vor
Mietgericht oder lässt er sich (wie hier) auf einen Vergleich ein, hat er
zunächst dafür einzustehen, dass die Wohnung weiterhin von einer Person bewohnt
wird, die nicht mehr über die notwendigen Voraussetzungen verfügt. In diesem
Fall hat er einen Mietzinszuschlag zu bezahlen (den er freilich dem Mieter
weiterverrechnen darf). Der Mieter wiederum weiss aufgrund des klaren Wortlauts
von § 55 Abs. 2 WBFV, dass er nicht mehr zum subventionierten Preis
in der Wohnung bleiben kann, wenn er eine Erstreckung durchsetzt. Er hat mithin
die Wahl, entweder während der Kündigungsfrist eine nicht subventionierte, aber
dennoch günstige Wohnung zu finden. Oder aber er unternimmt den Versuch, eine
Erstreckung durchzusetzen, wobei er dabei jedoch in Kauf nehmen muss, dass er
während der erstreckten Mietdauer für die Wohnung den unsubventionierten
Mietzins zu entrichten haben wird. Der Wegfall einer persönlichen Eigenschaft
wird dagegen viele Mieter unvorhergesehen treffen, so dass sie keine Wahl
zwischen mehreren Möglichkeiten haben.
Der Beschwerdegegner beruft sich im Ergebnis ebenfalls auf
eine systematische Auslegung, in dem er darauf hinweist, dass bei der
Verpflichtung zur Kündigung (§ 55 Abs. 1 Satz 1 WBFV) die
Vorschrift über die Mietzinszuschläge (§ 56 WBFV) ausdrücklich vorbehalten
wird. Dieser Vorbehalt hat jedoch nicht zum Zweck, dass kumulativ die Kündigung
ausgesprochen und Mietzinszuschläge überwälzt werden können. Der Vorbehalt will
vielmehr sicherstellen, dass bei nur vorübergehenden Zweckentfremdungen nicht
zum harten Mittel der Kündigung gegriffen wird. Wenn zum Beispiel das einzige
Kind eines Ehepaars auszieht oder stirbt, erfüllt die Familie nicht mehr die
notwendigen persönlichen Voraussetzungen (vgl. § 25 WBFV). Unter der
Voraussetzung, dass die Mutter mit einem weiteren Kind schwanger ist, wäre eine
Kündigung jedoch offensichtlich unverhältnismässig, da in diesem Fall die
Zweckentfremdung ja nur vorübergehend besteht. Deshalb können in solchem einem
Fall gestützt auf § 56 Abs. 1 WBFV bis zur Niederkunft Mietzinszuschläge
erhoben werden. § 55 Abs. 1 Satz 1 WBFV möchte den Vermieter
mittels des ausdrücklichen Vorbehalts auf die mildere Massnahme der Überwälzung
des Mietzinszuschlages verweisen. Zwar gilt das Verhältnismässigkeitsprinzip
nur für den Staat (Art. 5 Abs. 2 BV). Dass das Prinzip in der
genannten Konstellation mittelbar auch einen Privaten verpflichten soll, ist
letztlich Folge des Dreiecksverhältnisses im staatlich subventionierten
Mietwohnungsbau.
3.4
Nach dem
Gesagten durfte der Beschwerdegegner von der Mitbeteiligten aufgrund der
gegenwärtigen Rechtslage während der ordentlichen Kündigungsfrist keine
Mietzinszuschläge erheben. Ob die mit der Kündigung verbundene Erhöhung des
Mietzinses mit Bundeszivilrecht (insbesondere Art. 270e lit. a OR)
vereinbar ist, braucht deshalb nicht überprüft zu werden (das Bundesgericht hat
die Frage, soweit ersichtlich, noch nicht beantwortet; vgl. Pra 89/2000
Nr. 128 E. 4c). – Am Gesagten ändert nichts, dass das künftige Wohnbau-
und Wohneigentumsförderungsgesetz vom 7. Juni 2004 teilweise andere Regelungen
vorsieht (Amtsblatt vom 2. Juli 2004, www.amtsblatt.zh.ch) und gemäss
§ 21 Abs. 2 des Entwurfs für eine Wohnbauförderungsverordnung vom
17. November 2004 die Verbilligung ausdrücklich auch während der
Kündigungsfrist entfällt.
4.
Als zweite Vorfrage ist zu prüfen, ob zulässigerweise
kommunale Mietzinszuschläge erhoben wurden. – Eine Förderung des sozialen
Mietwohnungsbaus erfolgt stets durch gleichwertige Zahlungen von Kanton und
Gemeinden (§ 7 Abs. 1 WBFG). Die Gemeinde kann dazu nicht nur
Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anmerken lassen (§ 8 Abs. 1 in
Verbindung mit § 10 Satz 1 WBFG), sondern auch Ausführungsbestimmungen
erlassen. Solche Bestimmungen wurden von der Stadt X noch unter altem Recht
erlassen und in der Folge vom Regierungsrat genehmigt (vgl. § 10
Satz 3 WBFG). Zur Frage der Mietzinszuschläge ist in den
Ausführungsbestimmungen allerdings nichts enthalten. Gemäss § 92
Abs. 4 Satz 1 WBFV war kommunales Wohnbauförderungsrecht, das der am
1. Juni 1999 in Kraft getretenen Wohnbauförderungsverordnung widersprach,
anzupassen. Kommunale Ausführungsbestimmungen waren wiederum dem Regierungsrat
zur Genehmigung vorzulegen (§ 92 Abs. 4 Satz 2 WBFV). Die Stadt
X hat in der Folge, soweit ersichtlich, keine neuen Ausführungsbestimmungen
erlassen. Damit ist die Wohnbauförderungsverordnung auf die vorliegend zu
beurteilenden Gemeindeleistungen anzuwenden (§ 92 Abs. 1 WBFV). Die
Gemeinde durfte von der Mitbeteiligten somit ebenfalls keine Mietzinszuschläge
erheben.
5.
5.1
Nach dem
Gesagten wurden die kantonalen und kommunalen Mietzinszuschläge bis zum Ablauf
der Kündigungsfrist zu Unrecht erhoben und durften somit nicht dem Beschwerdeführer
weiterverrechnet werden. Soweit auf die Beschwerde einzutreten ist, ist sie
demzufolge gutzuheissen und dabei die Ungültigkeit der Überwälzung im
entsprechenden Umfang festzustellen. Im Übrigen ist auf die Beschwerde nicht
einzutreten. Da dies Folge der unrichtigen Rechtsmittelbelehrungen von
Beschwerdegegner und Vorinstanz ist, dürfen dem Beschwerdeführer deswegen keine
Kosten auferlegt werden (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 23). Die Kosten
sind dem Verfahrensausgang entsprechend dem Beschwerdegegner und der
Mitbeteiligten je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 15), unter subsidiärer Haftung für das
Ganze (§ 14 VRG). Weil der Beschwerdeführer keine Kosten zu tragen hat,
ist sein Begehren um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege als
gegenstandslos geworden abzuschreiben.
5.2
Das Gesuch
um Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes ist zu bewilligen, da der
Beschwerdeführer seine finanzielle Situation seit Erlass der Verfügung durch
den Beschwerdegegner nicht verbessern konnte (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 16 N. 30) und er als juristischer Laie die Rechtsschrift nicht
hätte allein verfassen können (vgl. § 16 Abs. 1 f. VRG sowie
Art. 29 Abs. 3 BV). Aus letztgenanntem Grund sind dem
Beschwerdeführer für Rekurs- und Beschwerdeverfahren Parteientschädigungen
zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Der
Entschädigungsanspruch, welcher im Ergebnis dem Rechtsvertreter des
Beschwerdeführers zusteht, ist zur Deckung der Aufwendungen voraussichtlich
nicht genügend, da § 17 Abs. 2 VRG nur eine "angemessene"
Entschädigung vorsieht. Die Differenz ist demzufolge durch die Gerichtskasse zu
vergüten (VGr, 1. Dezember 2004, VB.2004.00306, E. 5.2, www.vgrzh.ch,
mit Hinweisen). Deshalb sind die Parteientschädigungen auf die Entschädigungen
des unentgeltlichen Rechtsbeistandes anzurechnen. – Aufgrund der in § 17
Abs. 3 VRG aufgestellten Regel würde allein die Mitbeteiligte als Private
entschädigungspflichtig, da sie einen Antrag auf Abweisung der Beschwerde stellte.
Die Regel ist indessen ausnahmefähig, so namentlich aufgrund des
Verursacherprinzips (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 49). Eine solche
Ausnahme ist hier hinsichtlich des Beschwerdegegners gerechtfertigt, da der
Streit (jedenfalls zu einem wesentlichen Teil) dadurch entstand, dass diese bei
der Mitbeteiligten zu Unrecht Kosten einforderte, die in der Folge auf den
Beschwerdeführer überwälzt wurden. Eine Ausnahme rechtfertigt sich jedoch
entgegen dem Entschädigungsantrag des Beschwerdeführers hinsichtlich der Vorinstanz
nicht. Damit sind Mitbeteiligte und Beschwerdegegner zur Leistung einer Umtriebsentschädigung
zu verpflichten.
5.3
Mit dem
Entscheid wird auf die Beschwerde insoweit nicht eingetreten, als damit die
Überwälzung von Mietzinszuschlägen durch den Bund beanstandet wurde. Der
Nichteintretensentscheid stützt sich letztlich – genauso wie die Erhebung und
Weiterverrechnung der Mietzinszuschläge (vorn 1.2) – auf
Bundesverwaltungsrecht. So ist jedenfalls gegen den Nichteintretensentscheid
Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans Bundesgericht gegeben.
Demgemäss beschliesst die
Kammer:
1.    Das Gesuch um
Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege wird als gegenstandslos geworden
abgeschrieben.
2.    Dem
Beschwerdeführer wird in der Person von Rechtsanwalt B ein unentgeltlicher
Rechtsbeistand bestellt. Dieser wird aufgefordert, dem Verwaltungsgericht
binnen einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen nach Zustellung dieses
Beschlusses eine detaillierte Zusammenstellung über den Zeitaufwand und die
Barauslagen einzureichen, ansonsten die Entschädigung nach Ermessen festgesetzt
würde (§ 13 Abs. 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom
26. Juni 1997, LS 175.252);
und entscheidet:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer I der Verfügung
der Volkswirtschaftsdirektion vom 24. September 2004 wird aufgehoben.
Dispositiv-Ziffer II Satz 2 der Verfügung des Amts für Wirtschaft und
Arbeit vom 19. Januar 2004 wird insoweit aufgehoben, als damit die sich
auf die Mietzinszuschläge beziehende Einsprache abgewiesen wurde.
Es
wird festgestellt, dass die dem Beschwerdeführer von der Mitbeteiligten mit Formular
vom 4. No­vember 2002 mitgeteilte Mietzinsänderung insoweit ungültig ist,
als damit für die Zeit vom 4. November 2002 bis zum 31. März 2003
kantonale und kommunale Mietzinszuschläge von insgesamt Fr. 300.- pro
Monat erhoben wurden.
Soweit
mit der Beschwerde die Überwälzung der Mietzinszuschläge des Bundes
(Fr. 378.- pro Monat) angefochten wird, wird darauf nicht eingetreten. Die
Akten werden an das Bundesamt für Wohnungswesen überwiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 1'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 1'590.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner und der Mitbeteiligten je zur Hälfte
unter subsidiärer Haftung für das Ganze auferlegt.
4.    Der
Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte werden verpflichtet, Rechtsanwalt B für
das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 400.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entrichten. Diese werden auf die Entschädigung
des unentgeltlichen Rechtsbeistands im Verfahren vor Volkswirtschaftsdirektion
angerechnet.
5.    Der
Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte werden verpflichtet, Rechtsanwalt B für
das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 400.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entrichten. Diese werden auf die Entschädigung
des unentgeltlichen Rechtsbeistands im verwaltungsgerichtlichen Verfahren
angerechnet.
6.    Gegen
diesen Entscheid kann im Sinne der Erwägungen innert 30 Tagen, von der Zustellung
an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.
7.    Mitteilung
an …