zh_verwaltungsgericht · VB.2008.00163 · 2009-03-11 · de

Baubewilligung | Neubau eines Mehrfamilien- und zweier Einfamilienhäuser: Frage der genügenden Erschliessung und der Einhaltung der zulässigen Baumassenziffer. Eine Zufahrt muss nicht nur tatsächlich genügen, sondern auch rechtlich gesichert sein. Solange nicht entsprechende Benutzungsrechte eingeräumt sind, darf das freie Umgelände für die Beurteilung der Verkehrssicherheit des Zufahrtswegs nicht berücksichtigt werden (E. 2.7). Nach dem Wortlaut von Ziffer 6.1.3 BZO Männedorf wird für eine Zurechnung der Baumassenziffer für Besondere Gebäude zu jener für Hauptgebäude vorausgesetzt, dass die Pflichtparkplätze "die Baumassenziffer belastend im Hauptgebäude erstellt werden". Da gemäss kantonalem Recht (§ 258 PBG) nur der oberirdisch umbaute Raum an die Baumassenziffer anrechenbar ist, ist eine Anrechnung der Baumassenziffer im Sinn von Ziffer 6.1.3 BZO auch nur für den tatsächlich über dem gewachsenen Boden liegenden Gebäudeteil zulässig, da nur dieser Teil der Tiefgarage die Baumassenziffer im Hauptgebäude tatsächlich "belastet" (E. 4.2.5). Teilweise Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 09..2.11.0 VB.2008.00163
Zurich Verwaltungsgericht 09..2.11.0 VB.2008.00163
Zurigo Verwaltungsgericht 09..2.11.0 VB.2008.00163

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00163
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Geschäftsnummer:
VB.2008.00163
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 11.03.2009
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 17.11.2009 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau eines Mehrfamilien- und zweier Einfamilienhäuser: Frage der genügenden Erschliessung und der Einhaltung der zulässigen Baumassenziffer.
Eine Zufahrt muss nicht nur tatsächlich genügen, sondern auch rechtlich gesichert sein. Solange nicht entsprechende Benutzungsrechte eingeräumt sind, darf das freie Umgelände für die Beurteilung der Verkehrssicherheit des Zufahrtswegs nicht berücksichtigt werden (E. 2.7).
Nach dem Wortlaut von Ziffer 6.1.3 BZO Männedorf wird für eine Zurechnung der Baumassenziffer für Besondere Gebäude zu jener für Hauptgebäude vorausgesetzt, dass die Pflichtparkplätze "die Baumassenziffer belastend im Hauptgebäude erstellt werden". Da gemäss kantonalem Recht (§ 258 PBG) nur der oberirdisch umbaute Raum an die Baumassenziffer anrechenbar ist, ist eine Anrechnung der Baumassenziffer im Sinn von Ziffer 6.1.3 BZO auch nur für den tatsächlich über dem gewachsenen Boden liegenden Gebäudeteil zulässig, da nur dieser Teil der Tiefgarage die Baumassenziffer im Hauptgebäude tatsächlich "belastet" (E. 4.2.5).
Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
AUSFAHRT
BANKETTE
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUMASSE
BAUMASSENZIFFER
BESONDERE GEBÄUDE
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
HAUPTGEBÄUDE
NEBENBESTIMMUNG
NOTZUFAHRT
PFLICHTPARKPLÄTZE
PRIVILEGIERUNG
TIEFGARAGE
VERKEHRSSICHERHEIT
ZUFAHRTSWEG
ZUGANGSNORMALIEN
Rechtsnormen:
Art. 12 Abs. I aBV
§ 49 Abs. II lit. a PBG
§ 236 Abs. I PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 237 Abs. II PBG
§ 258 Abs. I PBG
§ 321 Abs. I PBG
§ 360 Abs. III PBG
§ 3 Zugangsnormalien
§ 5 lit. a Zugangsnormalien
§ 11 Zugangsnormalien
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2008.00163
Entscheid
der 1. Kammer
vom
11. März 2009
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf,
Gerichtssekretär
Martin Knüsel.
In Sachen
A
,
vertreten durch RA Q
,
Beschwerdeführer
,
gegen
B,
bestehend aus:
1.1
C GmbH,
1.2
D
,
diese vertreten durch RA R
,
2.
Hochbau- und
Planungsausschuss Z,
vertreten durch RA
S
,
Beschwerdegegnerschaft
,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 10. Mai 2007 erteilte der Hochbau- und
Planungsausschuss Z der B, bestehend aus der C GmbH und D, unter Auflagen und
Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses
und zweier Einfamilienhäuser auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 (alt
Kat.-Nr. 03) an der L-Strasse in Z.
II.
Den gegen diesen Beschluss von A erhobenen Rekurs wies die
Baurekurskommission II am 18. März 2008 ab, soweit sie darauf eintrat.
III.
Mit Beschwerde vom 21. April 2008 liess A dem
Verwaltungsgericht beantragen, der angefochtene Entscheid und die Baubewilligung
vom 10. Mai 2007 seien unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der
Beschwerdegegner aufzuheben.
Die Vorinstanz schloss am 6. Mai 2008 auf Abweisung der
Beschwerde. Die B beantragte am 22. Mai 2008 die Beschwerde unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen. Der Hochbau- und
Planungsausschuss Z beantragte am 25. Juni 2008 die Abweisung der Beschwerde.
Mit Beschluss vom 12. November 2008 wies das
Verwaltungsgericht den Hochbau- und Planungsausschuss Z an, eine
nachvollziehbare Berechnung des über dem gewachsenen Boden liegenden, die
Baumassenziffer im Hauptgebäude belastenden, Volumens der Parkgarage
einzureichen. Mit Präsidialverfügung vom 16. Dezember 2008 erhielten A und die
B Gelegenheit, zur nachgereichten Baumassenberechnung Stellung zu nehmen.
Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Ausführungen
wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)
für die Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen
zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die
rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.
2.
Gemäss dem streitbetroffenen Projekt sollte das auf dem
Grundstück alt Kat.-Nr. 03 befindliche Gebäude Assek.-Nr. 04 abgebrochen und auf
den neu zu schaffenden Bauparzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 ein Mehrfamilienhaus
sowie zwei Einfamilienhäuser mit einer gemeinsamen, 10 Abstellplätze
umfassenden Tiefgarage und vier oberirdisch gelegenen Parkplätzen erstellt
werden. Die in der Wohnzone W 1.4 zu stehen kommenden Neubauten sollen über
eine 3 m breite, sich entlang des Grundstücks des Beschwerdeführers erstreckende
und anschliessend in die L-Strasse einmündende private Stichstrasse erschlossen
werden.
2.1
Der Beschwerdeführer rügt die Erschliessung der geplanten Neubauten als
ungenügend. Die bloss 3 m breite Zufahrt genüge den Anforderungen nicht. Die
Zugangsnormalien würden nebst einer Fahrbahn von 3 m beidseitige Bankette von
je 0.3 m erfordern, welche vorliegend vollständig fehlten. Gründe, welche ein
Abweichen von den Zugangsnormalien bzw. von den Anforderungen an eine
Notzufahrt erlauben würden, seien nicht ersichtlich.
2.2
§ 236 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein Grundstück
für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich sein muss.
Hinreichende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art,
Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für
Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1
PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt
über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind
richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen
örtlichen Verhältnissen für angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 =
BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen).
Von diesen technischen
Anforderungen, wie sie für den Strassenausbau in den Zugangsnormalien vom 9.
Dezember 1987 (ZN) und für Ausfahrten im Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung
vom 15. Juni 1983 festgehalten sind, können gestützt auf § 360 Abs. 3
PBG aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse Erleichterungen gewährt werden. In
§ 6 Abs. 2 VerkehrssicherheitsV und § 11 ZN sind Gründe für
solche Abweichungen beispielhaft aufgezählt (VGr, 18. August 2004,
VB.2003.00430, E. 4.2, www.vgrzh.ch = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988
Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45). Ob eine Zufahrt den in § 237
Abs. 1 PBG umschriebenen Kriterien genügt, beurteilt sich nach den
Verhältnissen des einzelnen Falles. Es lässt sich deshalb nicht für alle Fälle
zum vornherein mit festen Massen angeben, was § 237 Abs. 1 PBG von einer
Zufahrt verlangt. Dennoch kommt den Normalien eine richtunggebende Bedeutung
zu, indem sie zeigen, was bei normalen örtlichen Verhältnissen im Allgemeinen
als angemessen zu gelten hat.
Bei der Gewährung von Erleichterungen kommt den Gemeinden
ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu (VGr,
18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2, www.vgrzh.ch = BEZ 2004
Nr. 64; RB 1986 Nr. 13). Diese prüfen, ob die Gemeindebehörde
den ihr eingeräumten Ermessensspielraum nicht überschritten hat, das heisst im
vorliegenden Zusammenhang insbesondere, ob die bewilligte Erschliessungslösung
als verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit als
vertretbar erscheint. Eine Überprüfung dieser Ermessensausübung steht dem
Verwaltungsgericht nicht zu; dieses kann gemäss § 50 Abs. 2 lit. c VRG nur
bei Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung eingreifen.
2.3
Ein Grundstück ist im Sinne der §§ 234–236 PBG unter anderem dann genügend
erschlossen, wenn es selber und die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen
genügend zugänglich sind. Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht
eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende
Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benutzer. Zufahrten
sollen gemäss § 237 Abs. 2 PBG für jedermann verkehrssicher sein.
Anstelle des bisherigen Einfamilienhauses mit 5
Abstellplätzen sollen auf dem streitbetroffenen Baugrundstück ein Mehrfamilienhaus
mit zwei Wohnungen und zwei Einfamilienhäuser mit insgesamt 14 Abstellplätzen
erstellt werden. Der Zufahrtsweg hat gemäss den Zugangsnormalien eine Breite
von 3 bis 3.5 m aufzuweisen. Ausserdem sind grundsätzlich beidseits Bankette
von je 0.3 m erforderlich.
2.4
Vorab ist festzuhalten, dass die Frage der genügenden Notzufahrt im Sinne
von § 3 ZN nicht mit der Frage nach der Verkehrssicherheit des Zufahrtswegs im
Sinne von § 5 lit. a ZN gleichzusetzen ist. Vorliegend befinden sich
sämtliche geplanten Wohneinheiten in einer Abwicklungsdistanz von weniger als
80 m von der L-Strasse entfernt. Damit ist die Erreichbarkeit für Sanität,
Feuerwehr und Polizei im Notfalleinsatz bereits über die Quartierstrasse
gewährleistet (VGr, 17. Juli 2005, VB.2005.00334, E. 4.1, www.vgrzh.ch). Daraus
ist hingegen nicht zu schliessen, dass für die strassenmässige Erschliessung
des Baugrundstücks über eine Stichstrasse, die zu Fahrzeugabstellplätzen führt,
die Anforderungen an die Verkehrssicherheit gemäss den Zugangsnormalien
automatisch eingehalten sind. Auch in einem solchen Fall muss die von Fahrzeugen
befahrene Stichstrasse für jedermann verkehrssicher sein und den Anforderungen
an einen Zufahrtsweg im Sinne von § 5 lit. a ZN genügen. Dies erfordert
nach den Zugangsnormalien grundsätzlich das Vorhandensein von beiseitigen
Banketten von je 0.3 m.
2.5
Vorliegend ist unbestritten, dass der Zufahrtsweg eine Breite von
mindestens 3 m aufweist, dass jedoch die Bankette fehlen. Über den
Zufahrtsweg sollen – neben den Fahrzeugabstellplätzen auf dem Grundstück des
Beschwerdeführers – neu anstelle von bisher 5 insgesamt 14 Abstellplätze
bedient werden. Naturgemäss ist daher mit einem erhöhten Fahrzeug- und
Personenverkehr auf dem Zugangsweg zu rechnen. Zu prüfen ist, ob unter diesen
geänderten Voraussetzungen die Verkehrssicherheit der Fussgänger auch bei einem
beidseitigen Verzicht auf Bankette gewährleistet werden kann bzw. ob wichtige
Gründe im Sinne von § 360 Abs. 3 PBG vorliegen, die ein Abweichen von
Zugangsnormalien zu rechtfertigen vermögen.
2.6
Die Bankette dienen in erster Linie dem Schutz der Fussgänger. Auf sie darf
nur dann verzichtet werden, wenn der Schutz der Fussgänger bei
Begegnungssituationen mit Fahrzeugen anderweitig gewährleistet ist. Die
Vorinstanz hat diesbezüglich festgehalten, es herrsche um den Zufahrtsweg
freies Umgelände. Hindernisse, die ein allfälliges Ausweichen der Fussgänger
vor den Weg benützenden Fahrzeugen erschweren oder verunmöglichten, bestünden
nicht. Weiter sei zu berücksichtigen, dass der nur gerade zirka 30 m lange
Zufahrtsweg geradlinig verlaufe und damit für Fussgänger in Bezug auf sich nähernde
Fahrzeuge völlig übersichtlich sei. Unter diesen Gesichtspunkten sei die
Erstellung von Banketten zum Schutz der Fussgänger nicht zwingend geboten,
weshalb ein Abweichen von den Zugangsnormalien im Sinne von § 11 ZN gestattet
sei.
Der Beschwerdeführer wendet hiergegen ein, dass das
"freie Umgelände" von den Bewohnern und Gästen der geplanten
Neubauten mangels Bestands einer entsprechenden Dienstbarkeit für ein
Ausweichmanöver weder begangen noch befahren werden dürfe. Mit der Zunahme des
Fuss- und Fahrzeugverkehrs werde der Beschwerdeführer nicht umhin kommen,
seinen Grundbesitz mit einem Zaun oder dergleichen auf der Grenze einzufrieden.
Damit werde auch in tatsächlicher Hinsicht kein "freies Umgelände"
mehr vorhanden sein.
Die Vorinstanz hat denn auch ihre Argumentation insofern
eingeschränkt, dass die Verkehrssicherheit nur solange gewährleistet sei, als
keine Änderungen der heute bestehenden Gegebenheiten vorgesehen seien.
Ansonsten wäre allenfalls ein Teilquartierplanverfahren unter Einbezug des
beschwerdeführerischen Grundstücks einzuleiten.
Die Beschwerdegegnerschaft bringt vor, auf die Bankette
könne verzichtet werden, solange der Fussgängerschutz – wie vorliegend –
anderweitig gewährleistet sei. Die Zufahrtsstrasse weise eine Mindestbreite von
3 m auf. Sie sei übersichtlich und kurz. Das Kreuzen von Fussgängern und
Motorfahrzeugen sei auch ohne Ausweichen auf das Umgelände problemlos möglich.
Unter dem massgeblichen Aspekt der Verkehrssicherheit spiele es keine Rolle, ob
das Umgelände im Eigentum der privaten Beschwerdegegnerin stehe, denn die
Verkehrssicherheit sei auch ohne Beanspruchung fremden Eigentums gewährleistet.
Tatsache aber sei, dass sich entlang der Zufahrtsstrasse keine Hindernisse befänden
und somit in Ausnahmefällen ein jederzeitiges Ausweichen der Fussgänger möglich
wäre. Von der privaten Beschwerdegegnerin zu verlangen, dass sie sich für
diesen Eventualfall eine Dienstbarkeit einräumen lasse, wäre
unverhältnismässig. Die Zufahrt sei für sich allein ausreichend und bedürfe
keiner zusätzlichen rechtlichen Sicherung. Für die Baubehörde seien die
Verhältnisse, wie sie sich im Zeitpunkt der Behandlung des Baugesuchs
präsentierten, massgeblich. Allfällige künftige Einfriedungsabsichten spielten
hierbei keine Rolle. Selbst wenn der Beschwerdeführer sein Grundstück einmauern
würde, änderte dies an der Übersichtlichkeit und der Verkehrssicherheit des
Zufahrtwegs nichts, denn auf der gegenüberliegenden Strassenseite bestünden für
Fussgänger – falls überhaupt je erforderlich – nach wie vor genügend
Ausweichmöglichkeiten.
2.7
Dem Beschwerdeführer bzw. dem Eigentümer des ebenfalls an die Stichstrasse
angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 05 steht es jederzeit frei, auf ihrer
jeweiligen Grundstücksgrenze einen Zaun oder dergleichen anzubringen. Damit
stünden die Ausweichmöglichkeiten auf das freie Umgelände, auf welche die
Vorinstanz bei der Bejahung des genügenden Fussgängerschutzes abstellte, nicht
mehr zur Verfügung. Demnach würde die verkehrssichere Erschliessung des
streitbetroffenen Grundstücks vom Verhalten der Nachbarn abhängen.
Die Verkehrssicherheit des Zufahrtswegs darf jedoch nicht dem
Gutdünken der Nachbarn überlassen sein. Daraus folgt, dass das freie Umgelände,
solange nicht entsprechende Benutzungsrechte eingeräumt sind, für die
Beurteilung der Verkehrssicherheit des Zufahrtsweges nicht berücksichtigt
werden darf. Ohne diese Ausweichmöglichkeiten auf die Grundstücke der Nachbarn
wird die Verkehrssicherheit der Stichstrasse und damit die Zugänglichkeit des
streitbetroffenen Grundstücks, welche bereits in der Baubewilligung nur als
knapp gewährleistet beurteilt wurde, so stark eingeschränkt, dass sich ein
beidseitiger Verzicht auf Bankette nicht mehr rechtfertigen lässt. Auch wenn
der Zufahrtsweg unbestrittenermassen kurz und übersichtlich ist, sind
Fussgänger im Begegnungsfall mit Fahrzeugen bei der nur gerade 3 m breiten
Fahrbahn auf Ausweichmöglichkeiten auf die Grundstücke der Nachbarn angewiesen.
Diese sind zwar im Moment faktisch vorhanden, aber rechtlich nicht gesichert.
Eine Zufahrt muss aber nicht nur tatsächlich genügen (§ 237 Abs. 1 PBG),
sondern auch rechtlich gesichert sein (VGr, 5. Mai 2004, VB.2003.00050,
E. 2, www.vgrzh.ch; RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3;
Christoph Fritsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 4. A., Zürich 2006,
9–21 f.).
Bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit des Zufahrtswegs
dürfen daher die rechtlich nicht gesicherten Ausweichmöglichkeiten nicht
berücksichtigt werden. Da die Fahrbahn des Zufahrtswegs zudem nur die
gesetzliche Mindestbreite von 3 m aufweist, erweist sich der beidseitige
Verzicht auf Bankette unter dem Gesichtswinkel der Verkehrssicherheit als nicht
mehr vertretbar. Die private Beschwerdegegnerschaft wird daher nicht umhinkommen,
soweit sie für die Gewährleistung der Verkehrssicherheit auf die
Inanspruchnahme von nachbarlichem Land angewiesen ist, sich entweder über eine
Dienstbarkeit oder über das Teilquartierplanverfahren die entsprechenden
Benutzungsrechte einräumen zu lassen.
Unter diesen Umständen und da gemäss Disp.-Ziff. I. 4 Abs. 1
der Baubewilligung ohnehin ein Nachweis über die Einhaltung der technischen
Anforderungen des Ausfahrttyps A der Verkehrssicherheitsverordnung beizubringen
ist, dessen Einholung ebenfalls die Mitwirkung mindestens eines der Nachbarn
voraussetzt, rechtfertigt es sich, die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung
zu ergänzen, nach welcher auch ein Nachweis über einen ausreichenden
Fussgängerschutz auf dem Zufahrtsweg beizubringen ist. Ob der einzureichende
Plan den Anforderungen an den Fussgängerschutz genügt, obliegt wiederum der
Beurteilung und dem Ermessen der Baubewilligungsbehörde. Der bei den Akten
liegende, von der privaten Beschwerdegegnerschaft im Rahmen des
Rekursverfahrens eingereichte Servitutsplan würde den Anforderungen an den Fussgängerschutz
jedenfalls genügen.
3.
Bezüglich der vorstehend erwähnten Auflage in Disp.-Ziff.
I. 4 Abs. 1 der Baubewilligung, den Nachweis über die Einhaltung der
technischen Anforderungen des Ausfahrttypus A der
Verkehrssicherheitsverordnung zu erbringen, rügt der Beschwerdeführer die vorinstanzliche
Auffassung, wonach die mangelnde Verkehrssicherheit der Ausfahrt nicht
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilden könne, sei unzutreffend. Der
Beschwerdeführer dürfe sehr wohl rügen, in der Baubewilligung seien unzulässige
– weil nicht ohne besondere Schwierigkeiten erfüllbare – Auflagen statuiert
worden. Die von der Vorinstanz verlangte Anpassung lasse sich nicht ohne
Inanspruchnahme der Liegenschaft des Beschwerdeführers – oder aber derjenigen
der Eigentümer von Kat.-Nr. 05 – bewerkstelligen. Eine entsprechende Zustimmung
hätte die private Beschwerdegegnerschaft bis heute nicht beibringen können.
Eine solche würden sie auch nicht erhalten. Es sei somit eine unzulässige
Baubewilligung auf Vorrat erteilt worden; die Auflagenerfüllung werde nämlich
unter Umständen Jahre dauern.
3.1
Können inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere
Schwierigkeiten behoben werden, so sind laut § 321 Abs. 1 PBG mit der
Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Dieses Vorgehen
kommt indessen nur in Frage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter
Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie
nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 21. November
2007, VB.2007.00180, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen, www.vgrzh.ch). Ob die Voraussetzungen
für die Erteilung der Bewilligung erfüllt sind, ist eine Rechtsfrage.
Sodann ist es entgegen der noch in RB 1989 Nr. 84
vertretenen Auffassung nicht grundsätzlich ausgeschlossen, mit einer
Nebenbestimmung die Heilung eines Mangels zu verlangen, den der Bauherr nicht
aus eigener Kraft, sondern durch Mitwirkung eines Dritten beheben kann, wie
beispielsweise durch die Abtretung von Land oder die Einräumung einer
Dienstbarkeit (VGr, 13. Juli 2005, VB.2005.00132, E. 4.2, www.vgrzh.ch
= BEZ 2006 Nr. 6).
3.2
Bezüglich der Ausfahrt in die L-Strasse ist in der Baubewilligung
festgehalten, dass ein Nachweis über die Einhaltung der technischen
Anforderungen des Ausfahrttyps A der Verkehrssicherheitsverordnung beizubringen
ist. Bezüglich der Erfüllung dieser Auflage wird die private Beschwerdegegnerschaft
voraussichtlich auf die Mitwirkung zumindest eines der Nachbarn angewiesen
sein. Zwar erscheint es als fraglich, dass dieser Nachweis "ohne besondere
Schwierigkeiten" erbracht werden kann, zumal der Beschwerdeführer nach
seiner Aussage hierzu nicht bereit ist und auch mit den Eigentümern des zweiten
Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 05 bisher – soweit ersichtlich – noch keine
Einigung erzielt werden konnte. Ob und wie die private Beschwerdegegnerschaft
diese Auflage erfüllen will und kann, bleibt aber letztendlich ihr überlassen.
Dass ihr dies nicht gelingen kann, steht jedenfalls nicht fest, zumal eine
Mitwirkung des Beschwerdeführers – wie der Servitutsplan zeigt – nicht zwingend
erforderlich ist. Zudem erscheint der fehlende Nachweis der verkehrssicheren
Ausfahrt am Umfang des Gesamtprojekts gemessen als untergeordnet.
Einschneidende Änderungen oder eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts
sind dadurch nicht zu erwarten. Die Vorinstanz ist denn auch zu Recht nicht auf
die Rüge der Baubewilligung auf Vorrat eingetreten, da sich die Auflage als
zulässig erweist und die Baubewilligungsbehörde bezüglich der Frage, ob die
Ausfahrt unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit genügt, noch keinen
definitiven Entscheid gefällt hat.
4.
Im Hauptstandpunkt macht der Beschwerdeführer eine
Überschreitung der zulässigen Baumasse geltend. Gerügt werden einerseits nicht
nachvollziehbare Unterlagen und andererseits, dass die Voraussetzungen für die
Anwendung von Ziff. 5.1.3 [recte Ziff. 6.1.3] der Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Z vom 30. September 1996 (BZO) nicht erfüllt seien.
4.1
Im ersten Punkt rügt der Beschwerdeführer, die Überprüfung der Einhaltung
der Baumasse sei selbst für das von der Baubehörde mit der Prüfung des
Baugesuchs beauftragte Ingenieurbüro schwierig und aufwendig gewesen. Es könne
also keine Rede von einer "nachvollziehbaren" Berechnung sein, zumal
die Berechnung des beigezogenen Ingenieurs nicht bei den Bauakten gelegen habe,
sondern erst im Rahmen des Rekursverfahrens vorgelegt worden sei. Praxisgemäss
hätte den Beschwerdegegnern, welche diese unzulänglichen Unterlagen zu
verantworten hätten, ein Teil der Verfahrenskosten auferlegt werden müssen.
4.1.1
Aus der Begründung der Baubewilligung
ergibt sich, dass der Baumassennachweis der privaten Beschwerdegegnerin
schlecht nachvollziehbar war und nicht alle erforderlichen Gebäudeeckpunkte
auswies. Dies veranlasste die Baubewilligungsbehörde, eine "sehr
aufwendige" Nachprüfung vorzunehmen. Das Ergebnis der Überprüfung wurde in
der Baubewilligung festgehalten.
4.1.2
Dem obsiegenden Bauherrn können
Verfahrenskosten auferlegt werden, wenn sich ein Nachbar aufgrund mangelhafter
Baugesuchsunterlagen zur Rechtsmittelerhebung veranlasst sah (Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 13 N. 21).
Vorliegend
geht jedoch bereits aus der Baubewilligung eindeutig hervor, dass die Baubehörde
nicht auf die Baumassenberechnung der privaten Beschwerdegegnerin abstellte,
sondern vielmehr eine eigene detaillierte Baumassenberechnung bei einem
Ingenieurbüro anfertigen liess. Der Beschwerdeführer kann sich daher nicht auf
den Standpunkt stellen, die Baubehörde habe auf unzulängliche Unterlagen
abgestellt. Da das Ergebnis der Nachprüfung in der Baubewilligung wiedergegeben
wurde, ist allein aus der Tatsache, dass dem Beschwerdeführer im Zeitpunkt der
Rekurserhebung die detaillierte Berechnung des beigezogenen Ingenieurbüros noch
nicht vorlag, nicht auf das Vorliegen mangelhafter Baugesuchsunterlagen zu
schliessen. Jedenfalls lässt sich daraus noch nicht ableiten, die Baubewilligung
sei bezüglich der Baumassenberechnung ungenügend begründet und der Beschwerdeführer
zur Einreichung eines Rechtsmittels geradezu gezwungen gewesen. Die Vorinstanz
ist daher zu Recht nicht von den üblichen Kosten- und Entschädigungsfolgen
abgewichen.
4.2
Schliesslich ist die Frage streitig, ob die Hälfte der Baumassenziffer für
Besondere Gebäude auch dann (vollumfänglich) der Baumassenziffer für
Hauptgebäude zugeschlagen werden könne, wenn die Pflichtparkplätze in einer
Unterniveaugarage, welche praktisch vollständig unter dem gewachsenen Boden
liegt, untergebracht sind (vgl. Ziff. 6.1.3 BZO).
4.2.1
Der Beschwerdeführer rügt, in Ziff. 6.1.3
BZO werde nicht nur festgehalten, dass die Abstellplätze für eine Privilegierung
im Hauptgebäude (und nicht unter dem Hauptgebäude) zu erstellen sind, sondern
vor allem auch, dass sie die Baumassenziffer belastend im Hauptgebäude erstellt
werden müssten. Daraus folge eindeutig, dass die Lage der Abstellplätze einen
Einfluss auf die Baumasse des Hauptgebäudes haben müsse bzw. dass eine
Verlegung nur insoweit zulässig sein könne, als die Pflichtabstellplätze die
Baumasse des Hauptgebäudes effektiv belasten. Eine andere Würdigung dieser
Bestimmung liesse sich weder aus deren klaren Wortlaut noch mit dem
übergeordneten Recht vereinbaren. Die Vorinstanz habe sich mit den
ausführlichen Vorbringen des Beschwerdeführers in der Rekursschrift nicht
wirklich auseinandergesetzt und auf einen Grundsatzentscheid der örtlichen Baubehörde
sowie deren ständige Praxis verwiesen. Sie habe damit den Anspruch des Beschwerdeführers
auf rechtliches Gehör verletzt.
Die Beschwerdegegnerschaft hält dem entgegen, die
Vorinstanz habe sich der Praxis der Gemeindebehörden angeschlossen. Diese beruhe
auf sachlichen Gründen, führe zu sachgerechten Ergebnissen und schaffe
Rechtssicherheit. Die Baurekurskommission habe folgerichtig nicht in den
kommunalen Ermessensspielraum eingegriffen. Da die Kognition des Verwaltungsgerichts
auf Rechtsverletzungen beschränkt sei, sei diesem eine Ermessenskontrolle erst
recht verwehrt.
4.2.2
§ 49
Abs. 2 lit. a PBG bestimmt, dass die Bau- und Zonenordnung u.a. die Baumassenziffer
näher regeln kann.
Die geltende Bau- und Zonenordnung
der Gemeinde Z enthält in Ziff. 6.1.3 BZO diesbezüglich folgende Regelung:
"In allen
Wohnzonen kann die Hälfte der Baumassenziffer für Besondere Gebäude der
Baumassenziffer für Hauptgebäude zugeschlagen werden, sofern die
Pflichtparkplätze – ohne die Besucherparkplätze – die Baumassenziffer belastend
im Hauptgebäude erstellt werden."
Bei dieser Regelung handelt es
sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht. Dessen Anwendung obliegt
in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde, welche die Verhältnisse an
Ort und Stelle am besten kennt und die Gesetzgebung seinerzeit beratend bzw.
antragstellend begleitet hat. Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts
Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde
dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint.
Solche Entscheide dürfen daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit
Zurückhaltung überprüft werden (RB 2000 Nr. 103 = BEZ 2000 Nr. 19).
4.2.3
Mit Grundsatzentscheid vom 16. September
1997 beschloss der Bauausschuss der Gemeinde Z, Ziff. 6.1.3 BZO wie folgt
anzuwenden:
"Die
Inanspruchnahme der Baumassenziffer für ’Besondere Gebäude’ bis zu maximal der
Hälfte des zulässigen Masses erfolgt anteilmässig, d.h. im Verhältnis der im
Hauptgebäude untergebrachten zur gesamten Anzahl Pflichtparkplätze. Dabei liegt
es auf der Hand, dass sich die daraus ergebende Erhöhung der Baumassenziffer
ausschliesslich auf die Abstellplatznutzung bezieht."
In Ergänzung dieses Grundsatzentscheids präzisierte der
Bauausschuss seine Auslegung mit Beschluss vom 10. Juli 2001 wie folgt:
"1.   Am Beschluss des Bauausschusses
vom 16. September 1997 bezüglich dem ’Bonus für Pflichtabstellplätze, welche
die Baumassenziffer belastend im Hauptgebäude erstellt werden (Ziff. 5.1.3
[recte Ziff. 6.1.3] BZO)’ wird im Sinne der ’proportionalen Betrachtungsweise’
festgehalten.
2.
Die ’proportionale Betrachtungsweise’ beschränkt
sich auf das ’Verhältnis der im Hauptgebäude untergebrachten Pflichtparkplätze
zur geforderten Gesamtzahl’ (ohne Besucherabstellplätze).
3.
Ausser Betracht fallen die Koeffizienten für den
’Anteil an der Gebäudegrundfläche’ und das ’Verhältnis der Geschosshöhe über
dem gewachsenen Terrain zur Gesamtgeschosshöhe’.
4.
Für die Ermittlung des ’Verhältnisses der im
Hauptgebäude untergebrachten Pflichtparkplätze zur geforderten Gesamtzahl’
(ohne Besucherabstellplätze) gelten die Pflichtparkplätze, die vollständig
unter der für die Berechnung der Hauptbaumasse beizuziehenden Gebäudegrundfläche
liegen."
Die Baubehörde erwog zu ihrem Beschluss, es gelte
festzustellen, in welchem Masse die "proportionale Betrachtungsweise"
bei der Auslegung von Ziff. 6.1.3 BZO anzuwenden sei. Die Bewilligungsbehörde
habe dieses Mass bisher sehr differenziert ermittelt, indem sie verschiedene
Koeffizienten berücksichtigte (Verhältnis der im Hauptgebäude untergebrachten
Pflichtparkplätze zur geforderten Gesamtzahl / Anteil an der Gebäudegrundfläche
/ Verhältnis der Geschosshöhe über dem gewachsenen Terrain zur
Gesamtgeschosshöhe). Sie habe die "proportionale Betrachtungsweise"
sehr detailliert angewendet. Eine derartige Auslegung sei indessen nicht
zwingend. Statt einer Umlagerung in jeder erdenkbaren Intensität sei auch eine
"Entweder-oder-Interpretation" möglich. Dann würde es genügen, dass
die Pflichtparkplätze – oder ein Teil derselben ohne die Besucherabstellplätze
– irgendwie im Hauptgebäude erstellt werden und dessen Baumassenziffer
belasten, damit die Hälfte der Baumassenziffer für "Besondere
Gebäude" konsumiert werden könne. Für diese Version spreche der Wortlaut
schon deshalb, weil wohl die Bewilligungsbehörde in ihrem Beschluss vom 16.
September 1997, nicht aber der kommunale Gesetzgeber in der BZO eine
Formulierung wie "kann höchstens/maximal die Hälfte" als obere Grenze
des Masses festgelegt habe. Genannt werde in der BZO der fixe Anteil "die
Hälfte". Nicht erwähnt seien die Koeffizienten für den "Anteil an der
Gebäudegrundfläche" und das "Verhältnis der Geschosshöhe über dem
gewachsenen Terrain zur Gesamtgeschosshöhe". Angesichts der
grundsätzlichen, aus der Eigentumsgarantie fliessenden Baufreiheit des
Grundeigentümers würden die meisten Bauvorschriften eingeschränkten Charakter
aufweisen. Seien mehrere Interpretationen möglich, sei daher die weniger restriktive
als die richtige anzusehen.
4.2.4
Aufgrund der Auslegung des Bauausschusses
gilt somit als massgebliches Kriterium für die Privilegierung die Anzahl der im
Hauptgebäude untergebrachten Pflichtparkplätze (ohne Besucherparkplätze). Das
Ausmass des über dem gewachsenen Terrain liegenden Garagenvolumens spielt
dagegen seit dem Beschluss vom 10. Juli 2001 keine Rolle mehr. Nach dieser
Auslegung kommt daher, da vorliegend alle Pflichtparkplätze in der teilweise
über dem gewachsenen Terrain liegenden Tiefgarage untergebracht sind, die
Privilegierung gemäss Ziff. 6.1.3 BZO vollumfänglich zur Anwendung. Zu
prüfen ist, ob diese kommunale Praxis auf sachlichen Gründen beruht und damit
als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint.
4.2.5
Gemäss § 258 Abs. 1 PBG gilt bei der
Baumassenziffer der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen als
anrechenbar. Als oberirdisch gelten alle über dem gewachsenen Boden liegenden
Gebäudeteile (§ 12 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977
[ABV]).
Nach dem Wortlaut von Ziffer 6.1.3 BZO wird für eine
Zurechnung der Baumassenziffer für Besondere Gebäude zu jener für Hauptgebäude
vorausgesetzt, dass die Pflichtparkplätze "die Baumassenziffer belastend
im Hauptgebäude erstellt werden". Da gemäss kantonalem Recht (§ 258 PBG)
nur der oberirdisch umbaute Raum an die Baumassenziffer anrechenbar ist, ist
eine Anrechnung der Baumassenziffer im Sinn von Ziffer 6.1.3 BZO auch nur für
den tatsächlich über dem gewachsenen Boden liegenden Gebäudeteil zulässig, da
nur dieser Teil der Tiefgarage die Baumassenziffer im Hauptgebäude tatsächlich
"belastet". Sinn und Zweck der Bestimmung von Ziffer 6.1.3 BZO ist
es, einen gewissen Ausgleich zu schaffen zwischen jenen Bauvorhaben, welche die
Pflichtabstellplätze in separaten Garagen und unter Anrechnung der separaten
Baumassenziffer für Besondere Gebäude realisieren, gegenüber jenen
Bauprojekten, welche die Abstellplätze im Hauptgebäude vorsehen und sich
– ohne Ziffer 6.1.3 BZO – die Baumasse für Hauptgebäude anrechnen
lassen müssten.
Gemäss der von der Baubehörde vertretenen Auslegung kommt
es für eine Zurechnung im Sinn von Ziffer 6.1.3 BZO nicht darauf an, in welchem
Ausmass das die Parkplätze enthaltende Geschoss über dem gewachsenen Boden
liegt. Nach ihrer Betrachtungsweise kommt jenes Projekt, dessen Parkgarage mit
den Pflichtabstellplätzen – wie vorliegend – nur um wenige Zentimeter
über den gewachsenen Boden hinausragt und dessen Baumassenanrechnung dadurch
praktisch nicht berührt wird, in den Genuss des gesamt möglichen Zuschlags der
Baumasse für Besondere Gebäude zur Baumasse für Hauptgebäude. Dies bedeutet
faktisch eine undifferenzierte generelle Erhöhung der Baumassenziffer für
Hauptgebäude, wenn die Pflichtparkplätze im Hauptgebäude realisiert werden,
ohne Unterscheidung, in welchem Ausmass hierdurch die Baumassenanrechnung
"belastet" wird. Eine solche Auslegung widerspricht offensichtlich
Sinn und Zweck von Ziffer 6.1.3 BZO. Eine Zurechnung der Baumasse für Besondere
Gebäude bei Realisierung der Pflichtparkplätze im Hauptgebäude lässt diese
Bestimmung nach korrektem Wortsinn nur dann und
nur soweit
zu, als
dadurch anrechenbare Baumasse anfällt (§ 258 Abs. 1 PBG).
Da aus
den Akten nicht hervorgeht, um wie viele Kubikmeter die nur wenig über den gewachsenen
Boden hinausragende Parkgarage die Baumasse tatsächlich belastet, verpflichtete
das Verwaltungsgericht mit Beschluss vom 12. November 2008 die Baubewilligungsbehörde,
eine entsprechende, nachvollziehbare Berechnung einzureichen.
4.2.6
In seiner Berechnung vom 12. Dezember
2008 hält der Hochbau- und Planungsausschuss Z fest, die sieben Pflichtabstellplätze
seien allesamt, die Baumasse für Hauptgebäude belastend, unter dem Hauptgebäude
projektiert. Das Bauvorhaben komme damit vollumfänglich in den Genuss des
Baumassen-Bonus von 0.1 m
3
/m
2
anrechenbare Landfläche,
woraus ein maximaler Bonus von 195 m
3
Baumasse resultiere. Die
Unterniveaugarage überrage das gewachsene Terrain, auf die Grundfläche des
Parkgeschosses von 253.2 m
2
bezogen, um durchschnittlich 65 cm. Dies
ergebe eine Baumasse von 165 m
3
. Diese sei 30 m
3
kleiner
als diejenige gemäss maximal zulässigem Bonus von 195 m
3
. Das
projektierte Bauvorhaben beanspruche jedoch lediglich 133 m
3
.
4.2.7
Zu prüfen bleibt, ob sich diese
Berechnung durch die kommunale Baubewilligungsbehörde als vertretbar und somit
als nicht rechtsverletzend erweist.
Wie
sich aus dem eingereichten Schnittplan ergibt, bezieht die
Baubewilligungsbehörde für ihre Berechnung der anrechenbaren Baumasse die
gesamte Decke der Unterniveaugarage inklusive des darüberliegenden Fertigbodens
des Parkgeschosses ein.
Die Zurechnung
der Garagendecke zur anrechenbaren Baumasse erweist sich aufgrund des der
kommunalen Baubehörde zustehenden Ermessensspielraums noch als vertretbar, da
diese der Tiefgarage zugewiesen werden kann. Der darüberliegende Fertigboden
gehört hingegen eindeutig zum Parkgeschoss und nicht mehr zur Tiefgarage. Bei
der Berechnung der durchschnittlichen Höhe mit welcher die Unterniveaugarage
das gewachsene Terrain überragt, ist somit der ca. 12.5 cm dicke Fertigboden [
1
/
4
von 50 cm] nicht miteinzubeziehen. Damit reduziert sich die durchschnittliche
Höhe von 65 cm auf 52.5 cm.
Nach Abzug des Fertigbodens mit einer geschätzten Dicke
von 12.5 cm ergibt sich ein über dem gewachsenen Boden liegender Anteil der
Tiefgarage von rund 133 m
3
[253 m
2
x 0.525 m]. Die
zulässige Baumasse beträgt somit 2'735 m
3
für die Hauptbaute (1'954m
2
x
1,4 m
3
/m
2
) und 133 m
3
für die unterirdisch angebrachten Pflichtparkplätze, total
2'868 m
3
. Dies entspricht exakt der tatsächlichen Baumasse.
Der Beschwerdeführer macht ferner geltend, von den 10
Abstellplätzen in der Unternieveaugarage stellten nur 7 Pflichtabstellplätze
dar, weshalb auch nur
7
/
10
der entsprechenden Baumasse verschoben
werden dürften. Sodann sei auf die Grundfläche der im Hauptgebäude erstellten
Parkplätze abzustellen und nicht auf die Grundfläche des darüberliegenden Parkgeschosses.
Nach dem Wortlaut von Ziff. 6.1.3 BZO genügt es für die
Inanspruchnahme der Privilegierung, wenn die Pflichtparkplätze die
Baumassenziffer belastend im Untergeschoss angeordnet sind. Vorauszusetzen ist
somit einzig, dass das Volumen der Pflichtparkplätze in der Unterniveaugarage –
welches bei oberirdischer Erstellung an die Baumassenziffer für "Besondere
Gebäude" anrechenbar wäre – mindestens so gross ist wie jenes Volumen der
Tiefgarage, das über das gewachsene Terrain ragt. Dies ist vorliegend ohne
Weiteres erfüllt. Das Abstellen der Baubehörde auf die Grundfläche des
Parkgeschosses sowie der Verzicht auf eine weitere Differenzierung bezüglich
der sich ebenfalls in der Parkgarage befindlichen Besucherparkplätze erweisen
sich somit als vertretbar und nicht rechtsverletzend.
5.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Baubewilligung vom
10. Mai 2007 mit einer Nebenbestimmung bezüglich des Nachweises eines
ausreichenden Fussgängerschutzes auf dem Zufahrtsweg zu ergänzen ist. Im
Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.
Somit resultiert ein teilweises Obsiegen des
Beschwerdeführers. Da er mit seinem Hauptbegehren auf Aufhebung der Baubewilligung
vom 10. Mai 2007 hingegen nicht durchdringt, rechtfertigt es sich, ihm die
Kosten des Verfahrens zu ¾ und der Beschwerdegegnerin Nr. 1 (bestehend aus der
C GmbH und D) sowie dem Beschwerdegegner Nr. 2 zu je
1
/
8
,
unter solidarischer Haftung für ¼, aufzuerlegen.
Die Kosten des Rekursverfahrens
werden den Parteien im nämlichen Verhältnis auferlegt wie diejenige des
Beschwerdeverfahrens.
Gestützt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG wird
der Beschwerdeführer verpflichtet, der Beschwerdegegnerin Nr. 1.1 und dem
Beschwerdegegner Nr. 1.2 für die Verfahren vor beiden Instanzen je eine
reduzierte Parteientschädigung von Fr. 1'200.-, insgesamt Fr. 2'400.-, zu
bezahlen.
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Disp.-Ziff. I. 4. Abs. 1 der Baubewilligung
vom 10. Mai 2007 ist wie folgt zu ergänzen:
-   Es ist ein Nachweis
über einen ausreichenden Fussgängerschutz auf dem Zufahrtsweg beizubringen.
Im Übrigen wird die Beschwerde
abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    210.--     Zustellungskosten,
Fr. 5'210.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer zu ¾ sowie der Beschwerdegegnerin
Nr. 1.1 zu
1
/
16
, dem Beschwerdegegner Nr. 1.2 zu
1
/
16
und dem
Beschwerdegegner Nr. 2 zu
1
/
8
, unter solidarischer Haftung für ¼, auferlegt.
4.    Die
Kosten des Rekursverfahrens werden den Parteien im nämlichen Verhältnis auferlegt
wie diejenige des Beschwerdeverfahrens.
5.
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der
Beschwerdegegnerin Nr. 1.1 und dem Beschwerdegegner Nr. 1.2 für die
Verfahren vor beiden Instanzen je eine reduzierte Parteientschädigung von Fr.
1'200.-, insgesamt Fr. 2'400.-, zu bezahlen.
6.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die
Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
7.    Mitteilung
an…