zh_verwaltungsgericht · VB.2017.00308 · 2013-03-27 · de

Baubewilligung | Errichtung eines Mehrfamilienhauses nach Massgabe der Arealüberbauungsvorschriften; Korrektur der vorinstanzlichen Gerichtsgebühr für den zweiten Rechtsgang. Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen. Vorliegend sieht die Bauordnung für Arealüberbauungen verschiedene Erleichterungen vor (E. 3.1). Als Ausgleich für diese erheblichen Privilegierungen stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung, welche über das geforderte Mass für die Regelbauweise deutlich hinausgehen (E. 3.2). Anders als im ersten Rechtsgang hat das Baurekursgericht ausreichend begründet, warum die Baute im Hinblick auf ihre Dimensionen, ihre Dachgestaltung sowie den Kontrast des Gebäudes im Allgemeinen nicht nur zur Umgebung, sondern auch innerhalb der Arealüberbauung selbst mit bereits bestehenden Gebäuden die geforderte besonders gute Gestaltung nicht gewährleisten würde (E. 4.3). Die Baute erweist sich mithin als nicht bewilligungsfähig, weshalb die Beschwerde im Hauptpunkt abzuweisen ist (E. 4.8). Es ist kein Grund dafür ersichtlich, warum die Vorinstanz ihre Gerichtsgebühr im zweiten Rechtsgang, bei dem keine neuen oder anderen Rügen zu beurteilen waren, höher als diejenige des ersten Rechtsgangs angesetzt hat; rechtswidrige Gebührenfestsetzung (E. 5). Teilweise Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 18..2.18.0 VB.2017.00308
Zurich Verwaltungsgericht 18..2.18.0 VB.2017.00308
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00308
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Geschäftsnummer:
VB.2017.00308
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.01.2018
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 09.07.2018 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Errichtung eines Mehrfamilienhauses nach Massgabe der Arealüberbauungsvorschriften; Korrektur der vorinstanzlichen Gerichtsgebühr für den zweiten Rechtsgang.
Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen. Vorliegend sieht die Bauordnung für Arealüberbauungen verschiedene Erleichterungen vor (E. 3.1). Als Ausgleich für diese erheblichen Privilegierungen stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung, welche über das geforderte Mass für die Regelbauweise deutlich hinausgehen (E. 3.2).
Anders als im ersten Rechtsgang hat das Baurekursgericht ausreichend begründet, warum die Baute im Hinblick auf ihre Dimensionen, ihre Dachgestaltung sowie den Kontrast des Gebäudes im Allgemeinen nicht nur zur Umgebung, sondern auch innerhalb der Arealüberbauung selbst mit bereits bestehenden Gebäuden die geforderte besonders gute Gestaltung nicht gewährleisten würde (E. 4.3). Die Baute erweist sich mithin als nicht bewilligungsfähig, weshalb die Beschwerde im Hauptpunkt abzuweisen ist (E. 4.8).
Es ist kein Grund dafür ersichtlich, warum die Vorinstanz ihre Gerichtsgebühr im zweiten Rechtsgang, bei dem keine neuen oder anderen Rügen zu beurteilen waren, höher als diejenige des ersten Rechtsgangs angesetzt hat; rechtswidrige Gebührenfestsetzung (E. 5).
Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
AREALÜBERBAUUNG
AUSNÜTZUNG
EINORDNUNG
GERICHTSGEBÜHR
GESCHOSSZAHL
GESTALTUNG
UMGEBUNG
Rechtsnormen:
§ 69 PBG
§ 71 PBG
§ 72 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2017.00308
Urteil
der 1. Kammer
vom
18. Januar 2018
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin Regina Meier.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.1. C,
1.2. D,
beide vertreten durch
RA E,
2.    F,
3.    G,
4.    H,
2–4 vertreten durch
RA I,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Planungs- und Baukommission Thalwil, vertreten durch RA J,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Die Planungs- und Baukommission Thalwil erteilte der A AG
mit Beschluss vom 27. Februar 2014 die Bewilligung für den Bau eines
Mehrfamilienhauses mit 32 Wohnungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse 02
und 03 in Thalwil.
II.
Dagegen rekurrierten D und C am 7. April 2014 an das
Baurekursgericht. Gleichentags erhoben auch F, G und H Rekurs beim
Baurekursgericht. Dieses hiess die Rekurse mit Entscheid vom 22. März 2016
gut und hob den Beschluss der Planungs- und Baukommission Thalwil auf.
III.
A.
Gegen
diesen Entscheid gelangte die A AG mit Beschwerde vom 28. April 2016
an das Verwaltungsgericht. Dieses hiess die Beschwerde am 15. September
2016 teilweise gut und wies die Sache mangels ausreichender Entscheidbegründung
an das Baurekursgericht zurück.
B.
Mit
Entscheid vom 18. April 2017 hiess das Baurekursgericht die Rekurse
wiederum gut und hob die von der Planungs- und Baukommission Thalwil erteilte
Baubewilligung auf; die Gerichtsgebühr wurde auf Fr. 16'000.- festgelegt.
C.
Gegen
dieses Urteil führte die A AG am 18. Mai 2017 erneut Beschwerde an
das Verwaltungsgericht. Sie beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben
und die kommunale Baubewilligung vollumfänglich zu bestätigen, unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Unabhängig vom
Ausgang des Beschwerdeverfahrens seien die Rekurskosten auf Fr. 8'600.- zu
reduzieren.
Das Baurekursgericht beantragte am 14. Juni 2017,
die Beschwerde abzuweisen. F, G und H liessen sich am 22. Juni 2017 mit
dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin, vernehmen. D und C
ersuchten am 28. Juni 2017 um Beschwerdeabweisung. Die Planungs- und
Baukommission Thalwil hingegen beantragte am 20. Juni 2017 die Gutheissung
der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegnerschaft. Die A AG hielt in ihrer Replik vom 10. Juli
2017 an ihren Anträgen fest. Am 30. August 2017 erfolgte eine weitere
Eingabe von D und C.
Die Kammer erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.
1.2
Die
Beschwerdeführerin beantragt einen Augenschein. Ein solcher wäre dann geboten,
wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar wären und anzunehmen wäre, die
Parteien vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches
zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (VGr, 21. Dezember
2011, VB.2011.00608, E. 2.2; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,
Zürich etc. 2014, § 7 N. 79). Die Vorinstanz hat bereits einen
Augenschein durchgeführt und diesen mittels Protokoll und Fotografien gut
dokumentiert. Damit und zusammen mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend
erstellt; auf einen Augenschein ist zu verzichten.
2.
2.1
Die
Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Parzellen Kat.-Nrn. 01, 04 und 05,
welche in der Wohnzone W3 liegen. Auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 steht das
in den 1950er-Jahren errichtete Mehrfamilienhaus K-Strasse 02/03. Das
Grundstück Kat.-Nr. 04 ist unbebaut. Auf dem Grundstück 05 stehen die
beiden Mehrfamilienhäuser K-Strasse 06/07/08 und 12/11. Die Grundstücke
Kat.-Nr. 01, 04 und 05 grenzen an die Parzellen Kat.-Nrn. 09–16 an.
Diese Parzellen sind mit den Reihenhäusern L-Weg 11–15 überstellt, welche
nicht der Beschwerdeführerin gehören. Die vorerwähnten vier länglichen Gebäude K-Strasse 02/03,
06/07/08, 12/11 sowie L-Weg 11–15 sind rechtwinklig zueinander angeordnet.
Auf diese Weise bilden sie einen innenhofartigen Bereich, der teilweise als
Pflanzgarten genutzt wird.
2.2
Die
Beschwerdeführerin plant, das bestehende Mehrfamilienhaus K-Strasse 02/03
abzubrechen und durch einen Neubau mit 32 Wohnungen zu ersetzen. Um
anstelle der in der Zone W3 regulär erlaubten drei Vollgeschosse deren fünf
bauen zu können, soll das Projekt gestützt auf die Arealüberbauungsvorschriften
verwirklicht werden.
3.
3.1
Arealüberbauungen
im Sinn von §§ 69–73 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten in der
kommunalen Bauordnung festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen
Baueingabe (§ 69 PBG). Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen
in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und
der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen (vgl. § 72 Abs. 1
PBG).
Die Bau- und Zonenordnung von Thalwil vom 7. November
2012/16. Oktober 2013 (BZO) macht von dieser Möglichkeit Gebrauch: Gemäss
Art. 21 BZO sind Arealüberbauungen in allen Wohnzonen und
Wohn-/Gewerbezonen zulässig (Abs. 1). Die Mindestarealfläche muss dabei
4'000 m
2
betragen (Abs. 2). Art. 22 sieht für Arealüberbauungen
verschiedene Erleichterungen vor, namentlich eine Erhöhung der Geschosszahl,
keine Beschränkung der Gebäudelänge sowie unter bestimmten Voraussetzungen einen
Ausnützungszuschlag. In diesem Sinn dürfen gemäss Art. 3 Abs. 1 BZO bei
Arealüberbauungen in der Wohnzone W3 zwei zusätzliche Vollgeschosse errichtet
werden.
3.2
Im
Gegenzug – als Ausgleich für die erheblichen Privilegierungen nach § 72 Abs. 1
PBG, welche sich vorliegend in den genannten BZO-Bestimmungen verwirklicht
haben – stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die
Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für
die Regelbauweise deutlich hinausgehen. Nach letzterer Bestimmung sind Bauten,
Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu
gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Als lex
specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darüberhinausgehend, dass Bauten
und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig
ausgestattet und ausgerüstet sein müssen. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind
bei der Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum
Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung
und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und
Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und
Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.
3.3
§ 71 Abs. 1
PBG eröffnet den Verwaltungsbehörden einen Entscheidungsspielraum, welcher
durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in einer nicht
abschliessenden Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt
werden (vgl. zum Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht,
5. Auflage 2011, S. 134). Mit andern Worten ist die Frage, ob eine
besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG
genannten und allfälligen weiteren Kriterien zu beurteilen. Nach dem
massgebenden gesetzgeberischen Konzept werden somit die bei Arealüberbauungen
gewährten substanziellen Privilegierungen bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1
PBG (insb. Geschosszahl; Gebäudehöhe; Ausnützung) durch die Vorgaben von § 71
PBG (insb. besonders gute Gestaltung; Beziehung zum Ortsbild sowie zur
baulichen und landschaftlichen Umgebung) kompensiert (BGr, 10. August 2016,
1C_313/2015, 1C_317/2015, E. 4.1).
4.
4.1
Im ersten
Rechtsgang hatte die Vorinstanz die Voraussetzungen für eine Arealüberbauung
mit folgender Begründung verneint: Das dreigeschossige Mehrfamilienhaus K-Strasse 02/03
aus den 1950er-Jahren weise keine besonderen Qualitäten auf. Entsprechend könne
es abgebrochen und durch den strittigen Neubau ersetzt werden. Demgegenüber
bildeten die um den Pflanzgarten angeordneten Gebäude K-Strasse 06/07/08
und 12/11 sowie L-Weg 11–15 ein einheitliches Kleinquartier. Trotz der
Betonung des Ensembles würden nur zwei der drei zugehörigen baulichen Elemente,
nämlich die Gebäude K-Strasse 06/07/08 und 12/11, sowie der Garten, nicht
aber die Gebäude L-Weg 11–15 in die Arealüberbauung integriert. Dadurch
werde das Ensemble gleichsam amputiert. Aufgrund der Bedeutung des Gebäudes L-Weg 11–15
für die Gesamtwirkung müsse indessen vorliegend das Ensemble mit dem
Arealüberbauungsperimeter deckungsgleich sein. Da das Projekt diese Voraussetzungen
nicht erfülle, sei ein Bauen gestützt auf die Arealbauvorschriften unzulässig.
Im Rückweisungsentscheid vom 15. September 2016 gelangte
das Verwaltungsgericht diesbezüglich zum Ergebnis, dass denkmalpflegerische
Anliegen keine Pflicht zur Ausdehnung des Arealperimeters begründen können und
dass eine für die Arealüberbauung ausreichende Fläche vorhanden sei. Die in den
Arealperimeter einbezogenen drei Grundstücke wiesen eine Fläche von insgesamt
7'234 m
2
auf (2'423 m
2
+ 860 m
2
+ 3'951 m
2
). Mit dieser Ausdehnung übersteige der vorliegende
Perimeter die nach Art. 21 Abs. 2 BZO vorgeschriebene Mindestfläche.
4.2
Hinsichtlich
der gestalterischen Beurteilung hatte der ursprüngliche Entscheid des
Baurekursgerichts ausgeführt, die geplante Wohnbaute müsse mit ihrem Bauvolumen
von rund 17'000 m
3
als monumental bezeichnet werden. Fast zwei
Fünftel der anrechenbaren Geschossflächen bzw. zwei der fünf anrechenbaren
Geschosse würden erst aufgrund von Ausnützungsübertragungen auf dem
eigentlichen Baugrundstück realisierbar. Der Baukörper mit Attikageschoss sei
zwar für sich gesehen gut gestaltet und gegliedert; auch sei er im Grundsatz
treffend auf das Ensemble abgestimmt. Sodann befänden sich im näheren Umfeld
ausschliesslich grössere zwei- bis dreigeschossige Wohnbauten unter
Satteldächern. Gleichwohl ergebe sich eine Dominanz, die sich auch mit dem
allgegenwärtigen Credo der Verdichtung nicht rechtfertigen lasse. Als Folge von
Unterschutzstellungen von Gebäuden sei es vielfach unumgänglich, dass die
zulässige Ausnützung nicht vollständig konsumiert oder auf benachbarte
Grundstücke übertragen werden könne.
Diese Begründung war für das Verwaltungsgericht nicht
nachvollziehbar. Die Vorinstanz hätte detaillierter begründen müssen, weshalb
sie trotz des vorliegenden Berichts einer Fachjury von einem zu grossen
Kontrast ausgeht. Hierfür hätte sie auf die einzelnen in § 71 Abs. 1 f. PBG
genannten ästhetischen Beurteilungskriterien eingehen müssen. Angesichts der
ungenügenden Begründung wies das Verwaltungsgericht die Sache mit Urteil vom 16. September
2017 an das Baurekursgericht zurück.
4.3
4.3.1
Im angefochtenen Entscheid des zweiten Rechtsgangs betonte das Baurekursgericht
die vorliegende Besonderheit, dass bereits bestehende Bauten in die
Arealüberbauung einbezogen werden. Bei einer solchen Arealüberbauung, die neu
und alt kombiniere, sei ein ganz besonderes Augenmerk auf die Gestaltung zu
legen. Zudem sei vorliegend eine besondere Rücksichtnahme auf die umliegenden
Denkmalschutzobjekte gemäss § 238 Abs. 2 PBG notwendig.
4.3.2
Die Detailgestaltung des grossen modernen Baukörpers bezeichnet das Baurekursgericht
nach wie vor und zu Recht als gelungen.
Nach Auffassung des
Baurekursgerichts ergibt sich allerdings ein enormer baulicher Kontrast,
vorwiegend als Folge der geplanten Höhe mit sechs anrechenbaren Geschossen. Die
geplante Baute mit einem Volumen von rund 17'000 m
3
müsse als
monumental bezeichnet werden. Sodann entstehe eine für die Umgebung völlig
atypische Solitärbaute auf einer leichten Kuppe, was deren Höhenwirkung noch
verstärke. Damit entstehe nicht nur ein Kontrast zwischen der Neubaute und der
Umgebung, sondern auch innerhalb der Arealüberbauung selbst. Sodann befänden
sich im weiten Umfeld der streitbetroffenen Baute mit Attikageschoss keine
weiteren Gebäude mit Flachdach. Nördlich und südlich lägen Schutzobjekte mit
ausgeprägten Schrägdächern und im Umfeld weitere Wohnbauten mit Satteldächern.
Die Dimension des geplanten Neubaus stehe damit in krassem Gegensatz zur
baulichen Umgebung. Eine besonders gute Beziehung zum baulichen Umfeld werde
durch die einzige und dominante Baute nicht gewährleistet.
4.3.3
Mit diesen Ausführungen hat das Baurekursgericht ausreichend begründet,
weshalb es die für eine Arealüberbauung erforderlichen Voraussetzungen als
nicht erfüllt erachtet. Insoweit hat es die im ersten Rechtsgang fehlende
Begründung nachgeholt. Zwar setzt sich der angefochtene Entscheid nicht im
Einzelnen mit den Berichten der Fachjury auseinander, macht aber ausreichend
klar, unter welchen Aspekten er dem geplanten Neubau eine besonders gute
Gestaltung im Sinn von § 71 PBG abspricht.
4.4
In seinem
Bericht vom 17. Dezember 2012 beurteilte das Fachgremium die zweidimensionale
Darstellung als überzeugend; es werde mit dem Neubau ein prägnanter Abschluss
des grosszügigen Innenhofs geschaffen. In der dreidimensionalen Darstellung
überzeuge die subtile Staffelung des Gebäudes; die gegebene Topografie werde
berücksichtigt. Allerdings wurde in der Beurteilung darauf hingewiesen, dass
die seinerzeit geplanten beiden Attikaaufbauten einerseits zu einer überhöhten
Strenge führten und dadurch anderseits das gesamte Gebäudevolumen
überproportional gross wirke. Des Weiteren wirke das Fassadenbild von der
Nordseite (entlang der M-Strasse) etwas streng und die Umgebungsgestaltung
überzeuge weniger. Entsprechend empfahl das Beurteilungsgremium Projektanpassungen
(S. 2). Im Nachbeurteilungsbericht vom 20. März 2013 schilderte das
Gremium, dass das neu strukturierte Attikageschoss – von der K- und der M-Strasse
aus gesehen – bestechend sei. Es verwies dazu auf eine neue asymmetrische
Staffelung der einzelnen Volumina in den oberen Geschossen, welche auch die
topografische Situation (Hanglage) sehr gut aufnehme. Die beiden turmartigen
Aufbauten würden somit von dieser städtebaulich prägnanten Stelle aus sehr
feingliedrig wirken; der Neubau passe sich gut in die bestehenden Bauten der Umgebung
ein. Positiv würdigte das Gremium weiter die neu gegliederte Nordfassade sowie
die Änderungen am Neubau aus Sicht der K-Strasse. Empfohlen wurde eine
Verbesserung der Umgebungsgestaltung nach Westen und Norden im Sinn einer hohen
Qualität in den Zwischenräumen zwischen dem Neubau und den nachbarschaftlichen
Bestandesbauten (S. 3).
4.5
Der Jurybericht
stützt seine Empfehlung damit wesentlich auf den gelungenen architektonischen
Ausdruck. Dies reicht aber für eine besonders gute Gestaltung im Sinn von § 71
Abs. 1 PBG nicht aus. Vielmehr muss auch die Beziehung des Projekts zum
Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung überzeugen (§ 71
Abs. 2 PBG).
Die feingliedrigere Fassadengestaltung auf der Nordseite oder
die nun strukturiertere Gestaltung des Attikageschosses ändern nichts
Entscheidendes an der volumen- und höhenmässigen Dominanz des Gebäudes im
Vergleich zu seiner unmittelbaren Umgebung:
4.5.1
Angesichts seiner Höhe, seines Volumens und seiner Lage ist keine relevante
Beziehung zu den nördlich gelegenen Umgebungsbauten ersichtlich. Wenn im Rahmen
einer Arealüberbauung höhergeschossige Gebäude zugelassen werden, so ist die
Bezugnahme auf die Umgebung insbesondere bei den am Arealrand liegenden
Gebäuden relevant. Unmittelbar nördlich der geplanten Baute folgen das Flarzhaus
am N-Weg 11–14 sowie nordöstlich weitere Liegenschaften an der M-Strasse;
diese Gebäude werden von der geplanten Baute weit überragt. Insoweit fehlt die
vom Baurekursgericht vermisste Eingliederung und Rücksichtnahme durchaus.
4.5.2
Ähnliches gilt für die Beziehung des Gebäudes zum bestehenden, teilweise
denkmalgeschützten Ensemble mit dem hofartigen Innenraum. Angesichts der
Stellung des Gebäudes ist es zwar leicht als Teil der Hofumrandung erkennbar.
Aufgrund der Höhe des Gebäudes ist indes auch mit Bezug auf die bestehenden
"Hofbauten" keinerlei Gewinn zu erkennen. Die beiden angrenzenden
Seitengebäude werden weit überragt. Die Bezugnahme zum bestehenden Ensemble
hält sich damit in engen Grenzen, zumal das geplante Gebäude im Gegensatz zu
den bestehenden über ein Flachdach mit Attikageschoss verfügt. Hinzu kommt,
dass sich die Neubaute bezüglich einer gemeinsamen Innenhofnutzung mehr ab- als
zuwendet; die Hauseingänge sind nordseitig vorgesehen; in Richtung Innenhof
bestehen dem Erdgeschoss vorgelagerte Loggien. Entgegen der Baubewilligung ist
nicht ersichtlich, dass die bestehende Gartenstruktur bewusst fortgeführt
würde. Das langgezogene Gebäude O-Strasse 10–03 und das stirnseitige
Gebäude K-Strasse 06–08 verfügen über Hauseingänge via
"Hofseite". Die kleinere Liegenschaft K-Strasse 12 und 11 ist
zwar zugangsmässig über die Strassenseite erschlossen; soweit den Wohnungen im
Erdgeschoss überhaupt private Bereiche vorgelagert sind, weisen sie indes nur
eine geringe Tiefe auf. Von der vorherrschenden Zugangskonzeption über den
Innenhof und der damit einhergehenden öffentlichen Hofnutzung hebt sich die Gestaltung
der geplanten Baute damit deutlich ab. Die Neubaute samt Umschwung wirkt mehr
als Solitärbaute denn als Teil des bestehenden Ensembles.
4.6
Insgesamt
hat die Vorinstanz das Vorliegen einer besonders guten Gestaltung als
Voraussetzung für die Bewilligung einer Arealüberbauung trotz der gelungenen
architektonischen Detailkonzeption des Gebäudes als solchem zu Recht verneint.
Die Beziehung zur näheren Umgebung überzeugt aus den genannten Gründen, die im
Jurybericht keine gebührende Berücksichtigung gefunden haben, nicht.
Fehlt es somit an der erforderlichen besonders guten
Gestaltung, so ist der Frage, ob das Gebäude im Sinn von § 71 Abs. 1
PBG zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet ist, nicht weiter nachzugehen;
diese Anforderungen bestehen kumulativ zum Erfordernis der besonders guten
Gestaltung.
4.7
Schliesslich
ändert am Ergebnis auch nichts, dass die Vorinstanz zu unpräzis ausführte, es
finde sich im Umfeld der streitbetroffenen Baute weit und breit kein einziges
Gebäude mit Flachdach. Diesbezüglich weist die Beschwerdeführerin zwar zu Recht
darauf hin, dass in der weiteren Umgebung durchaus Flachdachbauten bestehen.
Diese Gebäude fallen allerdings bei der Beurteilung der Beziehung zur unmittelbaren
baulichen Umgebung nicht ins Gewicht. Massgeblich bleibt in diesem Zusammenhang
vielmehr, dass weder die übrigen Gebäude der Arealüberbauung noch die weiteren
angrenzenden Gebäude Flachdächer aufweisen.
4.8
Zusammenfassend
erweist sich die geplante Baute mangels einer besonders guten Gestaltung als
nicht bewilligungsfähig. Es ist nicht ersichtlich, dass das Baurekursgericht im
angefochtenen Entscheid seine Kognition bzw. die Gemeindeautonomie verletzt
hätte (vgl. dazu VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4). Die
Aufhebung der Baubewilligung erweist sich demnach als rechtmässig. Dies führt
zur Abweisung der Beschwerde im Hauptpunkt.
5.
Zusätzlich rügt die Beschwerdeführerin die Festsetzung der
vorinstanzlichen Gerichtsgebühr auf Fr. 16'000.-; es sei eine
Gerichtsgebühr von höchstens Fr. 8'000.- zu rechtfertigen.
Gemäss der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom
(GebV VGr; LS 175.252) beträgt die Gerichtsgebühr bei Verfahren ohne bestimmbaren
Streitwert in der Regel Fr. 1'000.- bis Fr. 50'000.-. Dieser Rahmen
ist auch für das Rekursverfahren massgebend (§ 1 GebV VGr). Gemäss § 2
GebV VGr bemisst sich die Gebühr innerhalb dieses Rahmens nach dem Zeitaufwand
des Gerichts, der Schwierigkeit des Falles und dem tatsächlichen
Streitinteresse.
Die mutmasslichen Baukosten belaufen sich gemäss Baugesuch
auf knapp Fr. 10 Mio. Das Streitinteresse erweist sich damit als gross.
Anderseits war der Zeitaufwand – abgesehen vom Augenschein – eher unterdurchschnittlich,
hat das Baurekursgericht doch einzig über die Rügen bezüglich der Gestaltung
befinden müssen. Die Schwierigkeit des Falles ist als durchschnittlich zu
qualifizieren. Angesichts dieser Parameter erweist sich die im ersten
Verfahrensgang auf Fr. 15'000.- und damit im unteren Drittel des massgeblichen
Gebührenrahmens festgesetzte Gerichtsgebühr als rechtskonform. Hingegen ist in
der Tat kein plausibler Grund ersichtlich, um die Gebühr im zweiten Rechtsgang,
bei dem keine neuen oder anderen Rügen zu beurteilen waren, über dieses Mass
hinaufzusetzen. Insoweit erweist sich die durch das Baurekursgericht neu
festgesetzte Gebühr als rechtswidrig und ist sie in Anwendung von § 63 VRG
durch das Verwaltungsgericht auf Fr. 15'000.- zu korrigieren.
Dies führt in diesem Nebenpunkt zu einer teilweisen
Gutheissung der Beschwerde.
6.
Bei diesem Prozessausgang, bei dem die Beschwerde
lediglich in einem Nebenpunkt geringfügig Erfolg hat, rechtfertigt es sich, die
Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten,
welche am Verfahren teilnahm und die Gutheissung der Beschwerde beantragte, je
zu Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a
Abs. 2 VRG).
Die Beschwerdeführerin ist überdies zur Entrichtung einer
Parteientschädigung an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17
Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 4'000.-,
nämlich Fr. 2'000.- an die Beschwerdegegnerschaft 1 sowie Fr. 2'000.-
an die Beschwerdegegnerschaft 2–4. Die lokale Baubehörde trifft in der
vorliegenden Konstellation, wo sich auf beiden Seiten private Parteien
gegenüberstehen, praxisgemäss keine Entschädigungspflicht (VGr, 27. März
2013, VB.2012.00571, E. 11; 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    In
teilweiser Gutheissung der Beschwerde und Abänderung von Dispositiv-Ziffer III
des Rekursentscheids vom 18. April 2017 wird die Gerichtsgebühr für das
Rekursverfahren auf Fr. 15'000.- festgesetzt.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  13'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.       240.-- Zustellkosten,
Fr. 13'240.--   Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten je zur
Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1 sowie
der Beschwerdegegnerschaft 2–4 eine Parteientschädigung von je Fr. 2'000.-
(insgesamt Fr. 4'000.-) zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …