zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00563 · 2026-04-16 · de
Baubewilligung

Neubau von vier Mehrfamilienhäusern (je zwei zusammengebaut) mit Tiefgarage und einem Reiheneinfamilienhaus mit drei Wohneinheiten in der Kernzone von Rifferswil: Anwendung diverser BZO-Bestimmungen. Art. 10 BZO lässt sich mit dem Baurekursgericht zwanglos so auslegen, dass er nur zur Anwendung gelangt, wenn auf einem Grundstück bestehende Gebäude stehen bleiben und weitere hinzukommen. Die Überlegungen, welche Art. 10 BZO zugrunde liegen, sind vorliegend, wo der Abbruch der Bestandesbauten und die komplette Neuüberbauung der drei Grundstücke, welche überdies neu arrondiert werden sollen, geplant ist, nicht passend (E. 3). Wenn das Baurekursgericht zum Schluss gelangte, der Gemeinderat habe sich bei der Bewilligung der Unterschreitung des Strassenabstands im Interesse des Ortsbildschutzes von sachlichen Überlegungen leiten lassen, ist dies nicht zu beanstanden (E. 4). Die Voraussetzungen für die Erhöhung der Gebäudehöhe auf 8 m gemäss Art. 11 Abs. 3 BZO sind erfüllt (E. 5). Die Anforderungen an die Einordnung und Gestaltung gemäss § 238 Abs. 2 PBG sind ebenfalls erfüllt und der Schutz des Ortsbilds wird - unter Berücksichtigung von Art. 1 BZO und den BZO-Bestimmungen, welche der Umsetzung der in Art. 1 BZO genannten Zielsetzungen dienen - gewährleistet (E. 6). Abweisung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00563
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00563
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 16.04.2026
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau von vier Mehrfamilienhäusern (je zwei zusammengebaut) mit Tiefgarage und einem Reiheneinfamilienhaus mit drei Wohneinheiten in der Kernzone von Rifferswil: Anwendung diverser BZO-Bestimmungen.Art. 10 BZO lässt sich mit dem Baurekursgericht zwanglos so auslegen, dass er nur zur Anwendung gelangt, wenn auf einem Grundstück bestehende Gebäude stehen bleiben und weitere hinzukommen. Die Überlegungen, welche Art. 10 BZO zugrunde liegen, sind vorliegend, wo der Abbruch der Bestandesbauten und die komplette Neuüberbauung der drei Grundstücke, welche überdies neu arrondiert werden sollen, geplant ist, nicht passend (E. 3). Wenn das Baurekursgericht zum Schluss gelangte, der Gemeinderat habe sich bei der Bewilligung der Unterschreitung des Strassenabstands im Interesse des Ortsbildschutzes von sachlichen Überlegungen leiten lassen, ist dies nicht zu beanstanden (E. 4). Die Voraussetzungen für die Erhöhung der Gebäudehöhe auf 8 m gemäss Art. 11 Abs. 3 BZO sind erfüllt (E. 5). Die Anforderungen an die Einordnung und Gestaltung gemäss § 238 Abs. 2 PBG sind ebenfalls erfüllt und der Schutz des Ortsbilds wird - unter Berücksichtigung von Art. 1 BZO und den BZO-Bestimmungen, welche der Umsetzung der in Art. 1 BZO genannten Zielsetzungen dienen - gewährleistet (E. 6).Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
GEBÄUDEHÖHE
KERNZONENVORSCHRIFTEN
ORTSBILD
ORTSBILDSCHUTZ
STRASSENABSTAND
Rechtsnormen:
§ 49 Abs. II lit. b PBG
§ 50a PBG
§ 238 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00563
Urteil
der 1. Kammer
vom
16. April
2026
Mitwirkend: Abteilungspräsident
Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Verwaltungsrichter José Krause,
Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
C AG,
vertreten
durch RA D,
2.
Gemeinderat Rifferswil,
vertreten
durch RA E,
3.
Baudirektion des Kantons Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 18. April
2023 erteilte der Gemeinderat Rifferswil der C AG unter Nebenbestimmungen
die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von vier Mehrfamilienhäusern (je
zwei zusammengebaut) mit Tiefgarage und einem Reiheneinfamilienhaus mit drei
Wohneinheiten auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 an der F-Strasse 05
und 09 in Rifferswil.
Gleichzeitig wurde die im
koordinierten Verfahren ergangene Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons
Zürich vom 22. Februar 2023 mit der Beurteilung des Vorhabens betreffend Lage
an einer Staatsstrasse, im überkommunalen Ortsbildschutz sowie Bauten und
Anlagen im Perimeter gemäss Kataster der belasteten Standorte eröffnet.
II.
Dagegen erhoben A und B am 25. Mai
2023 sowie G und H am 30. Mai 2023 je Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons
Zürich und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligungen.
Das Baurekursgericht führte am
30. Oktober 2023 in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein durch.
Mit Entscheid vom 13. August
2024 vereinigte es die beiden Rekursverfahren und hiess die Rekurse teilweise
gut. Demgemäss ergänzte es den Beschluss des Gemeinderats Rifferswil vom 18. April
2023 mit folgender, vor Baufreigabe zu erfüllender Auflage: "Der
Baubehörde sind Änderungspläne über die ausreichende Belichtung der geplanten
Zweizimmerwohnungen in den Untergeschossen der Häuser H2 und K4 im
Sinne der Erwägungen zur Bewilligung einzureichen." Im Übrigen wies es die
Rekurse ab, soweit es darauf eintrat.
III.
Dagegen erhoben A und B am 10. September
2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten
unter Entschädigungsfolge, den angefochtenen Entscheid aufzuheben.
Die Baudirektion des Kantons Zürich
beantragte am 14. Oktober 2024 die Abweisung der Beschwerde. Das
Baurekursgericht beantragte am 16. Oktober 2024 ohne weitere Bemerkungen
ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Rifferswil beantragte
mit Beschwerdeantwort vom 21. Oktober 2024 die Abweisung der Beschwerde,
soweit darauf eingetreten werde. Am 23. Oktober 2024 reichte die C AG
ebenfalls ihre Beschwerdeantwort ein und beantragte, die Beschwerde
vollumfänglich abzuweisen sowie die Zusprechung einer Parteientschädigung.
A und B reichten am 6. November
2024 unter Festhalten an den gestellten Anträgen ihre Replik ein. Die C AG
duplizierte am 21. November 2024 mit unveränderten Anträgen. Der
Gemeinderat Rifferswil reichte am 29. November 2024 innert erstreckter
Frist Duplik ein mit ebenfalls unveränderten Anträgen. Die weiteren
Stellungnahmen von A und B, des Gemeinderats Rifferswil sowie der C AG vom
16. Dezember 2024 und vom 6. bzw. 13. Januar 2025 erfolgten mit
weiterhin unveränderten Anträgen.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist für die
Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung
mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die Beschwerdeführenden sind gemäss § 338a
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
rechtsmittellegitimiert. Die weiteren Prozessvoraussetzungen geben zu keinen
Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1
Die Baugrundstücke
liegen gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rifferswil vom 9. Juni 2010
(BZO) in der Kernzone. Oberrifferswil (Rifferswil) ist gemäss Anhang 1 der
Verordnung vom 13. November 2019 über das Bundesinventar der schützenswerten
Ortsbilder der Schweiz (VISOS) als schützenswertes Ortsbild von nationaler
Bedeutung aufgeführt (Objekt Nr. 5591). Die Baugrundstücke liegen im
Gebiet Nr. 1 des Schutzobjekts mit Erhaltungsziel A. Die Parzellen
sind überdies Teil des Ortsbilds von Oberrifferswil, welches als Objekt
"Rifferswil" im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von
überkommunaler Bedeutung (KOBI) verzeichnet ist.
Die Parzellen grenzen gegen
Norden/Nordosten an die F-Strasse bzw. I-Strasse und gegen Süden an die J-Strasse
sowie im Übrigen an ebenfalls der Kernzone zugehörige Grundstücke. Aktuell sind
die Parzellen Kat.-Nrn. 02 und 01 mit einem Wohnhaus (Assek.-Nr. 04; F-Strasse
05
) und einem Schopf (Assek.-Nr. 010; F-Strasse
09
) überbaut.
2.2
Geplant ist der
Abbruch des Wohnhauses und des Schopfes sowie der Neubau von vier
Mehrfamilienhäusern (H2/H4 und K4/K6) und einem Reiheneinfamilienhaus mit
drei Wohneinheiten (K2a/K2b/K2c) mit gemeinsamer Unterniveaugarage. Während das
Doppelmehrfamilienhaus H2/H4 an die F-Strasse und das
Doppelmehrfamilienhaus K4/K6 an die I-Strasse gesetzt ist, sind die
Reiheneinfamilienhäuser (K2a/K2b/K2c) im rückwärtigen Bereich der
Baugrundstücke zu der J-Strasse geplant.
3.
Strittig ist als Erstes das
gemäss Art. 10 Abs. 2 und 3 in Verbindung mit Art. 11 BZO
zulässige Bauvolumen und in diesem Zusammenhang insbesondere die Auslegung und
Anwendung von Art. 10 Abs. 2 Satz 2 BZO.
3.1
In Art. 10
Abs. 1 BZO wird unter dem Titel "Zusätzliche Neubauten"
festgehalten, die ungefähre Lage und Stellung von zusätzlich möglichen Gebäuden
auf heute nicht überbauten Flächen seien im Sinn eines informativen Hinweises
im Zonenplan mit gelben Rechtecken bezeichnet. Abs. 2 der nämlichen
Bestimmung bezeichnet die im Zonenplan eingetragene Anzahl zusätzlicher
Hauptgebäude als verbindlich (Satz 1). Weiter wird darin ausgeführt, wenn
auf einem Grundstück mehr als ein möglicher Neubau eingetragen sei, müsse das
zulässige Bauvolumen auf diese Anzahl von Hauptgebäuden aufgeteilt werden (Satz 2).
Zusammengebaute Gebäude (Doppel- oder Reihenhäuser) gälten als eine Baute (Satz 3).
Das im Einzelfall zulässige Bauvolumen richtet sich gemäss Art. 10 Abs. 3
BZO nach den Massvorschriften für Neubauten gemäss Art. 11 BZO.
3.2
Bei
der streitbetroffenen Bestimmung handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes
kommunales Recht
(vgl.
§ 49 Abs. 2 lit. b in Verbindung mit § 50a PBG). Dieses
Recht ist in erster Linie durch die Gemeindebehörden anzuwenden und auszulegen.
Bei der Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts kann
sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der
rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw.
Ermessen einräumt (VGr, 10. Februar 2022, VB.2020.00825, E. 7.2, und
28. Februar 2019, VB.2018.00554, E. 4.3; vgl. dazu Marco Donatsch,
in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 20 N. 59 f.).
3.3
Vorliegend sind im
Zonenplan auf dem noch unüberbauten Grundstück Kat.-Nr. 03 zwei gelbe
Rechtecke verzeichnet sowie ein weiteres gelbes Rechteck im unüberbauten Teil
des bereits mit einem Wohnhaus überstellten Grundstücks Kat.-Nr. 02. Das
Grundstück Kat.-Nr. 01 ist zu einem grossen Teil mit dem abzubrechenden
Schopf überbaut und weist kein gelbes Rechteck auf. Dementsprechend sind auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 03 entsprechend dem Wortlaut von Art. 10 Abs. 2
Satz 1 BZO zwei zusätzliche Neubauten, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
ist ein zusätzlicher Neubau und auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 kein zusätzlicher
Neubau möglich ("Verbindlich ist die im Zonenplan eingetragene Anzahl zusätzlicher
Hauptgebäude.").
3.4
Der angefochtenen
Baubewilligung lässt sich zur strittigen Bestimmung entnehmen, auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 sei gemäss Zonenplan neben dem bestehenden Gebäude
ein zusätzlicher Neubau zulässig. Auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 seien
gemäss Zonenplan zwei Neubauten zulässig. Gemäss Art. 10 Abs. 2 BZO
gälten zusammengebaute Gebäude als eine Baute. Mit insgesamt drei geplanten
(zusätzlichen) Neubauten werde die Vorschrift eingehalten. Der Gemeinderat
führte in seiner Rekurs- bzw. Beschwerdeantwort ergänzend aus, die Flächen bzw.
das Volumen der drei zusätzlichen Baukörper sei deutlich kleiner, als dies
gemäss Art. 11 BZO zulässig wäre.
3.5
Das
Baurekursgericht erwog im angefochtenen Entscheid, im Gegensatz zur
Ausgangslage, welche dem Zonenplan zugrunde liege, sehe das Bauvorhaben den
Abbruch der bestehenden Bauten und die Neuüberbauung der Gesamtfläche aller
drei Grundstücke gleichzeitig vor. Die im Zonenplan ausgewiesenen unüberbauten
Flächen der (einzelnen) Baugrundstücke seien deshalb deutlich kleiner als die
effektiv zur Verfügung stehende (nicht mehr überbaute Fläche aller drei
Grundstücke zusammen). Der Sachverhalt weiche von der Situation im Zonenplan
grundlegend ab, weshalb Art. 10 Abs. 2 Satz 2 BZO nicht zur
Anwendung gelange.
3.6
Art. 10 BZO
lässt sich mit dem Baurekursgericht zwanglos so auslegen, dass er nur zur
Anwendung gelangt, wenn auf einem Grundstück bestehende Gebäude stehen bleiben
und weitere hinzukommen. Dies ergibt sich bereits aus der Überschrift von
Art. 10 BZO, wo von "zusätzlichen Neubauten" die Rede ist. Das
Wort "zusätzlich" wird zudem sowohl in Abs. 1 wie auch in
Abs. 2 verwendet.
Das vorliegend strittige
Bauvorhaben sieht den Abbruch der bestehenden Bauten und die Neuüberbauung der
Gesamtfläche aller drei Grundstücke gleichzeitig vor, wie das Baurekursgericht
zutreffend erwog. Es geht hier folglich gerade nicht um einen Fall
zusätzlicher
Neubauten  worauf die Norm ortsbildschutzrechtlich auch abzielt, um die
bauliche Dichte zu begrenzen , sondern um einen Fall der ausschliesslichen
Erstellung von Neubauten (ohne  nachdem die bestehenden Bauten abgerissen
werden sollen  das Tatbestandsmerkmal "zusätzlich").
Es ist daher von einem anderen
Sachverhalt auszugehen als demjenigen, der Art. 10 BZO zugrunde liegt, bei
dem vom Verbleib der Bestandesbauten ausgegangen wird. Vorgesehen ist der
Abbruch der Bestandesbauten und die komplette Neuüberbauung der drei
Grundstücke, welche überdies neu arrondiert werden sollen. Die Überlegungen,
welche Art. 10 BZO zugrunde liegen, sind daher für den vorliegenden
Sachverhalt nicht passend. Damit dringen die Beschwerdeführenden mit ihren
anderslautenden Rügen nicht durch.
4.
Strittig ist weiter die
Einhaltung von Art. 11 Abs. 7 BZO betreffend Bauen an die
Strassengrenze.
4.1
Nach Art. 11
Abs. 7 BZO ist das Bauen bis auf die Strassengrenze gestattet, wenn dies
im Interesse des Ortsbildes liegt und die Verkehrssicherheit nicht
beeinträchtigt wird.
Auch bei dieser Bestimmung
handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes
kommunales Recht, welches
der Gemeinde bei der Auslegung und Anwendung Ermessen einräumt. Das
Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz
über eine Rechtskontrolle. Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter
Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist.
Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu
(vgl. oben E. 3.2; § 50 Abs. 2
und § 265 Abs. 1 PBG).
4.2
Hinsichtlich der
vorgesehenen Unterschreitung des Strassenabstands ist der Begründung des Gemeinderatsbeschlusses
zu entnehmen, die bestehenden Gebäude entlang der F-Strasse seien dicht an die
Strasse gebaut. Der Neubau H2/H4 nehme diese ortsbauliche Setzung mit
einem Strassenabstand von 2 m auf. Der Neubau K4/K6 weise gegenüber der
I-Strasse in einem Punkt ebenfalls einen Abstand von 2 m auf. Dadurch
werde erreicht, dass im Bereich der Einfahrt der I-Strasse in die F-Strasse der
Siedlungsraum geschlossen in Erscheinung trete. Die Setzung der Gebäude folge
dem ortsbaulichen Ziel, die Strassenkreuzung platzartig zu erweitern und
dadurch einen Begegnungsort für die Öffentlichkeit zu schaffen. Die Setzung der
Gebäudekörper sei im Rahmen einer Machbarkeitsstudie beurteilt und an mehreren
Sitzungen mit Bauherrschaft, Architekten, ARE und Gemeinde besprochen worden.
Das Näherbauen an den Strassenraum diene dem Ortsbild und könne bewilligt
werden.
In seiner Rekursantwort hat der Beschwerdegegner 2
ergänzend ausgeführt, mit dem Abbruch der Bestandesbauten F-Strasse 05 und
09 sowie der gewählten Situierung der Neubauten werde die Kreuzung I-Strasse/F-Strasse
geöffnet und es könne Platz für die Öffentlichkeit geschaffen werden. Im
Nahbereich der Kreuzung der beiden Staatsstrassen und am Ortseingang führe die
Positionierung der Bauten H2/H4 und K4/K6 zu einem deutlichen
ortsbaulichen Gewinn. Das Eingangstor werde dank der Bauten gefasst und
aufgewertet, was bei der Einhaltung des gewöhnlichen Strassenabstands nicht
erreichbar wäre. Die Verkehrssicherheit für Fussgänger bleibe gewahrt und es
bestehe genügend Raum zwischen den Hauseingängen und der Strassengrenze.
4.3
Das
Baurekursgericht stellte im angefochtenen Entscheid zusammengefasst fest, der
Ortseingang in Oberrifferswil befinde sich rund 200 m im Nord- und
Südosten der Baugrundstücke, wo nördlich der F-Strasse bzw. südlich der I-Strasse
die ersten Häuser den Eingang zum Dorf bildeten. Die Einmündung der I-Strasse
in die F-Strasse markiere den Beginn des Dorfkerns von Oberrifferswil, wo in
der Folge die F-Strasse Richtung Nordwesten von den ersten grossen, früher
landwirtschaftlich genutzten Gebäuden F-Strasse 06 und K-Strasse 07 gesäumt
werde.
4.3.1
Wenn das
Baurekursgericht zum Schluss gelangte, der Beschwerdegegner 2 habe sich
bei der Bewilligung der Unterschreitung des Strassenabstands im Interesse des Ortsbildschutzes
von sachlichen Überlegungen leiten lassen, ist dies nicht zu beanstanden.
Demnach ist geplant, die Doppelmehrfamilienhäuser H2/H4 und K4/K6, welche
ungefähr über ähnliche Grundrisse wie die vorgenannten Gebäude verfügen, im
Süden der F-Strasse bzw. der I-Strasse jeweils unmittelbar neben die
Strassenkreuzung zu setzen, wodurch der Eingang ins Dorfzentrum optisch betont
wird. Zusätzlich und deutlich verstärkt wird diese Wirkung auf das Ortsbild
dadurch, dass die Doppelmehrfamilienhäuser gemäss den Bauplänen bis zu 2 m
nah an die genannten Kantonsstrassen gestellt werden.
4.3.2
Was die
Beschwerdeführenden dagegen vorbringen, vermag die nachvollziehbaren Erwägungen
des Baurekursgerichts nicht infrage zu stellen. Mit dem Anführen des KOBI
vermögen die Beschwerdeführenden nichts zu ihren Gunsten abzuleiten, da dieses
bereits mit der Kernzonenbestimmung, wonach die Unterschreitung des Strassenabstands
im Interesse des Ortsbilds liegen muss, ungesetzt ist. Eine mangelhafte Umsetzung
des KOBI in der Kernzonenbestimmung machen sie nicht geltend.
Es
ist sodann nicht massgebend, was aus Sicht der Beschwerdeführenden "für
das Ortsbild deutlich mehr Sinn machen würde". Selbst wenn sich der
damalige Präsident anlässlich des Augenscheins im vorangegangenen Verfahren zum
Vorgängerprojekt kritisch geäussert haben sollte, vermögen die
Beschwerdeführenden daraus nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Es handelt sich
dabei stets um eine vorläufige Einschätzung und eine solche ist für den
Spruchkörper  wie im Protokoll explizit festgehalten  unverbindlich (VGr, 27. Oktober
2022, VB.2022.00148, E. 4.2).
Insgesamt kann mit dem
Baurekursgericht festgehalten werden, dass der Beschwerdegegner 2 seinen Ermessensspielraum
bei der Anwendung von Art. 11 Abs. 7 BZO eingehalten hat.
5.
Strittig ist sodann die Neigung
des gewachsenen Terrains im Zusammenhang mit der Einhaltung von Art. 11
Abs. 3 BZO beim Gebäude H2/H4. Nach Ansicht der Beschwerdeführenden
ist die Voraussetzung für die Erhöhung der Gebäudehöhe nicht erfüllt.
5.1
Die zulässige
Gebäudehöhe wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und
Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen; durch
einzelne, bis 1,5 m tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden nicht
beachtet (§ 280 Abs. 1 PBG in der vor Inkrafttreten der Änderung vom
14. September 2015 gültigen Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom
14. September 2015, Abs. 2]). Wo die Bau- und Zonenordnung nichts
anderes bestimmt, ergibt sich laut § 279 Abs. 1 PBG das Mass der
Gebäudehöhe
auf Grund
der erlaubten Vollgeschosszahl mit einer
Bruttogeschosshöhe von 3,3 m und zusätzlich mit 1,5 m für die
Erhebung des Erdgeschosses. Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rifferswil
macht von der Kompetenznorm von § 279 Abs. 1 PBG Gebrauch, setzt in
Art. 11 Abs. 1 BZO für die Kernzone die reguläre Gebäudehöhe auf 7,5 m
fest und erlaubt deren Erhöhung talseitig auf maximal 8 m, wenn das
gewachsene Terrain mehr als 10 % Neigung aufweist (Art. 11 Abs. 3
BZO).
5.2
Da die Gebäudehöhe
traufseitig gemessen wird, geht Art. 11 Abs. 3 BZO, wonach "auf
der Talseite" eine grössere Gebäudehöhe zulässig ist, von einer Überbauung
aus, bei welcher die Trauffassaden talseitig und bergseitig angeordnet sind.
Das Baugrundstück fällt von der F-Strasse zu der J-Strasse und damit in etwa
von Norden nach Süden ab. Der Dachfirst des Doppelmehrfamilienhauses H2/H4
ist ungefähr von Westen nach Osten ausgerichtet. Die Nordfassade stellt
folglich die bergseitige, die Südfassade die talseitige Fassade dar.
5.2.1
Das
Baurekursgericht erwog im angefochtenen Entscheid, das gewachsene Terrain falle
gemäss den Bauplänen Schnitte H2/H4 und Fassaden H2/H4 sowohl im
westlichen Teil des Gebäudes H2 als auch an der Ostfassade des Gebäudes H4
teilweise mehr als 10 % ab.
Bei
dem von der Vorinstanz erwähnten Gefälle handelt es sich einerseits um das
Gefälle entlang der westlichen Giebelfassade (Gebäude H2) von der
Kote 583.27 zur Kote 581.63. Bei einem Abstand zwischen den beiden
Gebäudeecken von 14 m entspricht der Höhenunterschied von 1,64 m
einem Gefälle von rund 11 %. Andererseits handelt es sich dabei um das
Gefälle entlang der östlichen Giebelfassade (Gebäude H4) von der
Kote 584.61 zur Kote 583.21 (1,4 m Höhenunterschied), welches
bei einem Abstand zwischen den beiden Gebäudeecken von 14 m einem Gefälle
von exakt 10 % entspricht.
5.2.2
Entgegen den
Beschwerdeführenden ist nicht ersichtlich, weshalb die zusammengebaut geplanten
Gebäude H2 und H4 in Bezug auf die anwendbare Gebäudehöhe bzw. deren
Einhaltung nicht gemeinsam betrachtet werden dürften. Ebenso wenig ist
nachvollziehbar, weshalb es dazu nicht ausreichen sollte, wenn eine Fassade nur
teils auf einem Terrain mit einer Neigung von über 10 % gelegen ist.
Diesbezüglich
kann vorab auf die vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden (§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). So führte das
Baurekursgericht im angefochtenen Entscheid überzeugend aus, die talseitige
Erhöhung der Gebäudehöhe gemäss Art. 11 Abs. 3 BZO bezwecke, dass die
maximale Gebäudehöhe in Hanglagen auch an der den Hang aufwärts gelegenen
Fassade ausgeschöpft werden könne. Voraussetzung sei, dass das gewachsene
Terrain mehr als 10 % Neigung aufweise. Nach dem Wortlaut der Bestimmung
sei es hierfür nicht erforderlich, dass das gewachsene Terrain über die ganze
Fassadenlänge oder den gesamten Gebäudegrundriss mehr als 10 % geneigt
sei. Gälten solch hohe Anforderungen, würde die Bestimmung bei Neubauten mit
einer Gebäudelänge von 25 m (Art. 11 Abs. 1 BZO) bzw. 30 m
(Art. 11 Abs. 5 BZO) nur in ausgesprochen steilen Hanglagen und damit
in Ausnahmefällen zur Anwendung gelangen. Eine derart einschränkende Gesetzesauslegung
liefe indes dem durch die Vorschrift geschützten Interesse an einer
weitgehenden Ausschöpfung der ordentlichen Gebäudehöhe  auch bei
Baugrundstücken an Hanglagen  zuwider.
Aus
den Fassadenplänen ergibt sich, dass die reguläre Gebäudehöhe in der Kernzone von
7,5 m berg- bzw. nordseitig auf der gesamten Länge des zusammengebaut
geplanten Doppelmehrfamilienhauses H2/H4 eingehalten wird. Die
privilegierte Gebäudehöhe von 8 m wird vom Gebäude H2/H4
ausschliesslich talseitig beansprucht. Damit schöpft das Bauprojekt lediglich
die ordentliche Gebäudehöhe in der gegebenen Hanglage aus. Folglich hält die
vorinstanzliche Auslegung in der praktischen Anwendung vor den Rügen der
Beschwerdeführenden stand und führt nicht zu einem bestimmungswidrigen Ergebnis.
5.3
Wenn das
Baurekursgericht die Voraussetzungen für die Erhöhung der Gebäudehöhe auf 8 m
gemäss Art. 11 Abs. 3 BZO als erfüllt erachtete, so ist dies nach dem
Ausgeführten nicht zu beanstanden. Das gegenteilige Vorbringen der
Beschwerdeführenden erweist sich als unzutreffend.
6.
Strittig ist schliesslich die
Einordnung und Gestaltung gemäss § 238 PBG sowie die Einhaltung von
Art. 1 BZO.
6.1
In Kernzonen
gelangen nach der Rechtsprechung die erhöhten Gestaltungsanforderungen von
§ 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung. Demnach müssen sich Bauten nicht nur
befriedigend, sondern gut einordnen und es ist eine besondere Rücksichtnahme
auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes erforderlich. Die Gesamtwirkung einer
Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen
Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits
vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die
Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung erreicht wird,
hat nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu
erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte
vorzunehmen (VGr, 27. Februar 2020, VB.2019.00649, E. 5.1 mit
weiteren Hinweisen).
Bei der Anwendung von § 238
PBG verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der offenen Formulierung über
einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in
erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 22. Oktober 2020, VB.2019.00133,
E. 5.2 mit Hinweis; BGE 145 I 52 E. 3.6). Das Verwaltungsgericht
verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz auch in diesem Punkt
lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der
Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe
als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem
Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).
6.1.1
Das
Baurekursgericht erwog im angefochtenen Entscheid, die Gebäude K-Strasse 07
und F-Strasse 06, welche unmittelbar im Westen bzw. Norden der geplanten
Doppelmehrfamilienhäuser H2/H4 und K4/K6 ständen, wiesen gemäss der
amtlichen Vermessung (vgl. GIS-Browser) Grundflächen von 27 m
16 m und 25 m
17 m auf. Folglich
seien sie jeweils leicht grösser als die Grundflächen der geplanten
Doppelmehrfamilienhäuser.
6.1.2
Entgegen der
Ansicht der Beschwerdeführenden kann mit dem Hinweis auf die angeblich
vergleichsweise überlang geplanten Gebäude unter dem Aspekt des Ortsbildschutzes
nicht pauschal eine Beschränkung des Volumens oder der Gebäudelänge auf das-
bzw. diejenige der bestehenden Wohnhäuser verlangt werden. Vorliegend lässt die
Bau- und Zonenordnung unter Einhaltung der Baubegrenzungsvorschriften die
bauliche Nutzung von Grundstücken in der Kernzone ohne Beschränkung der
Überbauungsziffer zu. Überdies wären auch die Voraussetzungen, um die
Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens gestützt auf § 238 PBG zu
untersagen, vorliegend nicht gegeben.
6.2
Die
Beschwerdeführenden beziehen sich im Zusammenhang mit der Einordnungsrüge
ferner auf Art. 1 BZO. Danach sind Ober- und Unterrifferswil im Inventar
der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung kantonal eingestuft.
Im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder der Schweiz ist Oberrifferswil
national eingestuft. Diese Inventare und aus ihnen abgeleitete Schutzanordnungen
sind bei allen baulichen Vorhaben zu beachten (Abs. 1). Mit den
Bestimmungen der Kernzone soll der Charakter der bestehenden Ortsbilder in
ihrer Eigenart erhalten und eine angemessene Weiterentwicklung ermöglicht
werden. Prägend für den Charakter der Ortsbilder sind insbesondere die den
Erschliessungswegen folgende Bebauung, die grosse Zahl wertvoller Einzelbauten,
die Dachlandschaft mit grossen und geschlossenen Dachflächen und die das
Siedlungsgebiet gliedernden Freiräume (Abs. 2). Alle Bauten und Anlagen
sollen eine hohe gestalterische Qualität aufweisen und sich zurückhaltend in
die gewachsenen Ortsbilder einfügen (Abs. 3).
Um die Zielsetzungen gemäss Art. 1
BZO zu erreichen, sind für die Gestaltung der Bauten die unter der Marginalie
"Allgemeine Gestaltungsvorschriften" in Art. 15 BZO genannten
Grundsätze und Richtlinien zu beachten. So sind Balkone einzig traufseitig und
nur unter Dachvorsprüngen zulässig und müssen sich in Bezug auf Gestaltung und
Material der Brüstungen zurückhaltend ins Fassadenbild einordnen (Art. 15
lit. c BZO). Weiter gelten in der Kernzone für Dächer besondere
Gestaltungsvorschriften, um den Charakter der bestehenden Dachlandschaft, die
massgeblich durch grosse, ruhig wirkende Satteldächer mit Ziegeleindeckung
geprägt ist, zu erhalten (Art. 16 BZO). Insbesondere sind die Dächer als
Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung und allseitigen Dachvorsprüngen
auszubilden und mit Tonziegeln einzudecken (Art. 16 lit. a BZO).
Ferner enthält Art. 13 BZO Vorschriften betreffend freizuhaltende
Aussenräume, die zum Schutz der Ortsbilder grundsätzlich als offene Grünräume
zu bestehen haben und entsprechend zu gestalten sind.
6.2.1
Vorab ist festzuhalten,
dass dem Baurekursgericht nicht vorgeworfen werden kann, sich unzureichend mit
den Schutzzielen auseinandergesetzt zu haben. Wie sich aus dem Folgenden
ergibt, hat es sich im Gegenteil mit den relevanten BZO-Bestimmungen, welche
der Umsetzung der in Art. 1 BZO genannten Zielsetzungen dienen, befasst.
Auch unter Berücksichtigung des von den Beschwerdeführenden angeführten
Art. 1 BZO wird der Schutz des Ortsbilds vorliegend  wie gesehen und wie
sich auch aus dem Folgenden ergibt  durch die kommunalen Kernzonenbestimmungen
gewährleistet.
6.2.2
Das
Baurekursgericht führte mit Blick auf die Akten zutreffend aus, an den drei
Giebelfassaden der Doppelmehrfamilienhäuser H2/H4 und K4/K6 seien keine
Balkone geplant, weswegen die Bauvorschrift, wonach Balkone nur traufseitig
zugelassen seien (Art. 15 lit. c BZO), eingehalten sei. Entgegen den
Beschwerdeführenden befinden sich die geplanten Balkone sodann vorschriftsgemäss
unter Dachvorsprüngen.
Weiter
erwog das Baurekursgericht, der Umstand, dass die oberhalb der Balkone
vorgesehenen Dachvorsprünge im Vergleich zu Satteldächern flacher geneigt
seien, laufe sodann weder den Vorschriften über die Dächer in der Kernzone noch
der erforderlichen ruhigen Wirkung (Art. 16 BZO) zuwider. Im Übrigen
bezeichne der Zonenplan auf den Baugrundstücken keine freizuhaltenden Räume
(vgl. Art. 13 Abs. 1 BZO), weshalb die Setzung des Reiheneinfamilienhauses K2a/K2b/K2c
im rückwärtigen Bereich der Doppelmehrfamilienhäuser H2/H4 und K4/K6 nicht
gegen die Kernzonenvorschriften verstosse. Diesen zutreffenden vorinstanzlichen
Erwägungen hielten die Beschwerdeführenden nichts Substanziiertes entgegen.
6.2.3
Anzufügen
bleibt, dass es sich bei Art. 1 Abs. 5 BZO, wonach der Beschwerdegegner 2
bei Bedarf auf Kosten der Bauherrschaften Fachgutachten einholen kann, um die
Einordnung der Bauten ins Ortsbild zu begutachten, um eine Kann-Vorschrift
handelt. Dass er vorliegend keinen Anlass für die Einholung eines solchen
Gutachtens sah, kann ihm  nachdem sich die Baudirektion in der Gesamtverfügung
mit dem Ortsbildschutz befasst hat  entgegen den Beschwerdeführenden nicht
vorgeworfen werden.
6.3
Sodann gelangte das
Baurekursgericht gestützt auf die Erkenntnisse des Augenscheins zur zutreffenden
Auffassung, das unter Denkmalschutz gestellte Gebäude L (K-Strasse 08),
welches im Südosten des vorgenannten Gebäudes K-Strasse 07 stehe,
orientiere sich räumlich im Gegensatz zu den Doppelmehrfamilienhäusern H2/H4
und K4/K6 nicht an der F-Strasse bzw. der I-Strasse, sondern an der K-Strasse.
Als Folge davon werde es von den geplanten Doppelmehrfamilienhäusern H2/H4
und K4/K6 optisch nicht tangiert. Dies gelte umso mehr, als diese gegenüber dem
Schutzobjekt einen Abstand von 38 m respektive 70 m aufwiesen.
6.4
Wenn das
Baurekursgericht den Schluss der Vorinstanzen, dass dem Bauvorhaben insgesamt
eine besondere Rücksichtnahme auf das Ortsbild von Oberrifferswil zu
bescheinigen sei, als innerhalb ihres Ermessensspielraums liegend beurteilte,
ist dies insgesamt nicht zu beanstanden.
7.
7.1
Zusammenfassend
erweisen sich die Rügen der Beschwerdeführenden als unbegründet und ist die
Beschwerde abzuweisen.
7.2
Bei diesem Ausgang
des Verfahrens werden die Beschwerdeführenden 1 und 2 unter solidarischer
Haftung kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG), wobei ihnen die Kosten je zur
Hälfte aufzuerlegen sind. Eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem
Ausgang von vornherein nicht zu. Hingegen sind sie zu einer Parteientschädigung
an die private Beschwerdegegnerin 1 zu verpflichten (§ 17 Abs. 2
VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    365.--
Zustellkosten,
Fr. 5'365.--
Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1
und 2 unter solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.
4.    Die Beschwerdeführenden 1 und 2 werden
verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung
von insgesamt Fr. 3'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.
5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.