zh_verwaltungsgericht · SB.2013.00115 · 2013-12-18 · de

Grundstückgewinnsteuer | Bringen Pflichtige Wohn- und Gewerberäume, welche sie sich zu Miteigentum zugewiesen haben, zusammen mit Nebenräumen und Parkplätzen, welche sie sich zu Alleineigentum zugewiesen haben, als einheitliches Wirtschaftsgut in den Handel und verkaufen diese zusammen an den gleichen Käufer, so liegt eine Gesamtveräusserung vor, bei welcher sich der Grundtarif gemäss § 223 StG nach dem gesamten Gewinn bemisst. Die Zuweisung der Nebenräume und Parkplätze ins Alleineigentum der Pflichtigen stellt vorliegend ein klassisches simuliertes Scheingeschäft dar, dem die steuerliche Anerkennung zu verweigern ist (E.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 13..2.18.1 SB.2013.00115
Zurich Verwaltungsgericht 13..2.18.1 SB.2013.00115
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2013.00115
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Geschäftsnummer:
SB.2013.00115
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.12.2013
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Abgaberecht ohne Steuern
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
Bringen Pflichtige Wohn- und Gewerberäume, welche sie sich zu Miteigentum zugewiesen haben, zusammen mit Nebenräumen und Parkplätzen, welche sie sich zu Alleineigentum zugewiesen haben, als einheitliches Wirtschaftsgut in den Handel und verkaufen diese zusammen an den gleichen Käufer, so liegt eine Gesamtveräusserung vor, bei welcher sich der Grundtarif gemäss § 223 StG nach dem gesamten Gewinn bemisst. Die Zuweisung der Nebenräume und Parkplätze ins Alleineigentum der Pflichtigen stellt vorliegend ein klassisches simuliertes Scheingeschäft dar, dem die steuerliche Anerkennung zu verweigern ist (E.2).
Abweisung.
Stichworte:
GESAMTVERÄUSSERUNG
GRUNDSTÜCK
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
NEBENRAUM
PARKPLATZ
SCHEINGESCHÄFT
STEUERUMGEHUNG
WOHNRÄUME
Rechtsnormen:
Art. 18 OR
§ 217 StG
§ 223 StG
§ 225 StG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
2.
Abteilung
SB.2013.00115
Urteil
der 2. Kammer
vom
18. Dezember 2013
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin
Silvia Hunziker,
Gerichtsschreiber
Dirk Andres.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
3.    C,
alle vertreten durch RA D,
Beschwerdeführer,
gegen
Gemeinde I,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Grundstückgewinnsteuer,
hat
sich ergeben:
I.
A.
Am 21.
März 2006 erwarben A, aus E, B, aus F, und C aus G, in I ein Grundstück (2'071m2,
H-Strasse 01 und 02, Kat.-Nr. 03) und überbauten dasselbe mit einem
Wohn- und Geschäftshaus mit Tiefgarage und Nebenräumen. Noch vor Erstellung der
Baute wiesen sich die Pflichtigen die Wohn- und Gewerbeeinheiten zu Miteigentum
von je einem Drittel zu. Die 28 Tiefgaragenplätze, sechs Aussenparkplätze
sowie die 10 Abstellräume verblieben indessen nicht im Miteigentum – die
Pflichtigen übernahmen diese vielmehr zu Alleineigentum bzw. liessen sich diese
zur alleinigen Benutzung zuweisen.
Bis 22. April 2009 veräusserten die Pflichtigen
11 Wohnungen, eine Gewerbeeinheit, 14 Tiefgaragenplätze, vier Abstellräume
und zwei Aussenparkplätze an 12 verschiedene Erwerber. Gestützt auf die
vorgenannten Handänderungen auferlegte der Grundsteuerausschuss des
Gemeinderats I den Pflichtigen Grundstückgewinnsteuern von insgesamt Fr. 530'035.-.
Dabei ging er bei an die gleichen Erwerber veräusserten Verkaufsobjekten von
einem einheitlichen Rechtsgeschäft aus und berechnete die Grundstückgewinnsteuer
unter Annahme von Gesamtveräusserungen auf dem gemeinsam erzielten
Gesamtgewinn. Zudem reduzierte der Grundsteuerausschuss des Gemeinderats I die
von den Pflichtigen gestützt auf entsprechende Werkverträge geltend gemachten
wertvermehrenden Aufwendungen von Fr. 5'110‘000.- auf Fr. 4'401'000.-.
B.
In den nachfolgenden Einspracheverfahren hielt der Grundsteuerausschuss
des Gemeinderats I an seiner Rechtsauffassung fest und erhöhte die
Grundstückgewinnsteuer aufgrund einer Erhöhung der Gewinnaufrechnung auf
Fr. 548'900.-.
II.
Vor Steuerrekursgericht schlossen die Parteien einen
Teilvergleich bezüglich der Gewinnaufrechnung – die Frage der Gesamtbesteuerung
blieb umstritten: Am 16. Juli 2013 hiess das Steuerrekursgericht den
Rekurs der Pflichtigen teilweise gut und reduzierte die Grundstückgewinnsteuer
im Lichte des Teilvergleichs auf Fr. 347'625.-, bestätigte jedoch gleichzeitig
die Rechtsauffassung des Grundsteuerausschuss des Gemeinderats I bezüglich der
Gesamtbesteuerung des erzielten Gewinns.
III.
Mit Beschwerde vom 11. September 2013 liessen die
Pflichtigen dem Verwaltungsgericht die Reduktion der Grundstückgewinnsteuer auf
insgesamt Fr. 302'145.- beantragen. Ausserdem verlangten sie die
Zusprechung einer Parteientschädigung.
Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung
verzichtete, beantragte die Beschwerdegegnerin die Abweisung des Rechtsmittels,
"unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei". Im
zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an den gestellten Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Mit der Steuerbeschwerde an das
Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in
Verbindung mit § 213 StG alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung
oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststel­lung
des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.
Das
Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu
beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den
rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist
es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem
Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein
Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis
des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende
Ermessensfehler, d.
h. auf Ermessenüberschreitung und auf Ermessensmiss
brauch
(RB 1999 Nr. 147).
2.
2.1
Wie das Steuerrekursgericht zutreffend dargelegt hat,
bildet aufgrund der Ausgestaltung der Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer
grundsätzlich jede Grundstücksveräusserung einen Steuerfall für sich (RB 1981
Nr. 91). Was grundbuchlich als Liegenschaft betrachtet wird, bildet
normalerweise auch grundsteuerlich Grundlage für die Besteuerung.
Eine Gesamtveräusserung, bei
welcher sich der Grundtarif nach dem gesamten Gewinn bemisst (§ 223 StG), liegt
dann vor, wenn der Veräusserer mehrere, zu verschiedenen Zeiten erworbene
Grundstücke oder Anteile daran zusammen an denselben Erwerber veräussert. Die
grundsteuerliche Behandlung als einzige Handänderung setzt voraus, dass käuferseitig
bei allen Grundstücken die gleiche Vertragspartei besteht (RB 1961 Nr. 71).
Für den Entscheid, ob eine Gesamtveräusserung vorliegt, ist die Sicht des
Verkäufers dann von Bedeutung, wenn sich die Frage stellt, ob es sich bei
mehreren verkauften Grundstücken um ein als Einheit in den Handel gebrachtes
Wirtschaftsgut handelt. Weil für die Gesamtveräusserung zudem nicht
vorausgesetzt wird, dass die verkauften Grundstücke schon vor der Veräusserung
als Einheit gegolten haben, ist vom Standpunkt des Verkäufers im Zeitpunkt der
Veräusserung aus zu beurteilen, ob er mehrere Grundstücke als einheitliches
Wirtschaftsgut in den Handel gebracht hat (RB 1960 Nr. 76; RB 1963
Nr. 66). Der Verkauf mehrerer Grundstücke, die – aus Sicht des Verkäufers
– im Zeitpunkt des Verkaufs eine Einheit darstellen, ist somit eine notwendige,
aber nicht hinreichende Voraussetzung für die Anwendung von § 223 StG. Als
weitere Voraussetzung für die Anwendung von § 223 StG sowie für die
Behandlung als einen einzigen Steuerfall mit Bemessung der Grundstückgewinnsteuer
gemäss § 225 StG auf dem gesamten Gewinn ist zusätzlich erforderlich, dass
der bzw. die Käufer identisch sind, weil andernfalls die Grundstücke im Zeitpunkt
des Verkaufs aus objektiven Gründen nicht als Einheit qualifiziert werden
können. Werden aus mehreren Grundstücken verschiedene Liegenschaftenkomplexe
gebildet, die je an verschiedene Erwerber verkauft werden, kann zwar pro
Liegenschaftenkomplex eine Gesamtveräusserung vorliegen, nicht aber über alle
Verkäufe gesamthaft. Ob aus Sicht des Verkäufers der Verkauf einer Gesamtheit
von Grundstücken beabsichtigt war, ist somit für die grundsteuerliche Behandlung
als Gesamtveräusserung unerheblich, insoweit er an mehrere Erwerber verkaufte
(RB 2008 Nr. 96).
Wird ein Grundstück durch eine
Mehrheit von Eigentümern gemeinsam veräussert, gelten alle als Veräusserer und
alle zusammen haben den dabei erzielten einheitlichen Gewinn gemeinsam zu
versteuern (RB 1989 Nr. 49, Richner et. al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz,
3. Auflage, Zürich 2013, § 217 N. 15).
2.2
2.2.1
Die Vorinstanz hat den gewollten rechtsgeschäftlichen
Willen der Pflichtigen im Lichte des gemeinsamen Kaufs der Liegenschaft, der
gemeinsam erklärten Absicht, diese zu überbauen und im Stockwerkeigentum zu veräussern,
dahingehend festgestellt, dass diese den gewinnbringenden Verkauf aller
Grundstücke an Dritte beabsichtigten. Die Zuweisung der als eigene Grundstücke
verselbständigten Parkplätze und weiterer Nebenräume zu Alleineigentum bzw. zur
alleinigen Benutzung an die drei Pflichtigen erscheine vor dem Hintergrund
dieser Absicht als ungewöhnlich, ja absonderlich. Es habe sich denn auch
gezeigt, dass die meisten der Erwerber von Wohn- oder Gewerbeeinheiten auch
Parkplätze, allenfalls auch Nebenräume, gekauft hätten. Die so vorgenommene
Zuteilung der Parkplätze und Abstellräume habe daher einzig dem Zweck gedient,
die Steuerbehörde über die wahre Person des Veräusserers zu täuschen.
2.2.2
Tatsächlich ist
nach Art. 18 OR bei der Beurteilung eines Vertrags sowohl nach Form als
nach Inhalt der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige
Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum
oder in der Absicht verwendet wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrags zu
verbergen. Die sich daraus ergebende zivilrechtliche Folge, wonach das
simulierte Rechtsgeschäft als nichtig, das verdeckte hingegen als verbindlich
gilt, ist auch im Steuerrecht massgebend (BGr, 5. Mai 2011, 2C_947/2010,
E. 2.3).
2.2.3
Die zitierte Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz ist
im Lichte der eingeschränkten Kognition des Verwaltungsgerichts nicht zu
beanstanden: Die Pflichtigen haben weder im vorinstanzlichen Verfahren noch im
Beschwerdeverfahren auch nur ansatzweise nachvollziehbare Gründe für die
Zuweisung von Nebenräumen und Tiefgaragen- oder Aussenparkplätzen an die
einzelnen Pflichtigen persönlich nennen können. Es liegt auch für das Verwaltungsgericht
auf der Hand, dass die Pflichtigen weder diese Parkplätze noch sonstige
Nebenräume tatsächlich im Alleineigentum halten wollten, sondern dass
unabhängig von diesen streitbetroffenen Handänderungen die Wohnungen und
Gewerberäume im Verbund mit den Nebenräumen wie Parkplätze und Abstellräume
letztlich als ein einheitliches Wirtschaftsgut in den Handel gebracht werden
sollten. Dass diese Verkäufe dann nicht in allen Fällen gelungen sind, ändert
daran nichts. Ebenso wenig ist ersichtlich, wie mit dem von den Pflichtigen
gewählten Vorgehen eine nachhaltige Risikoverminderung für die Gesamtüberbauung,
bzw. für die Pflichtigen insgesamt hätte erreicht werden sollen. Dass die Veräusserung
von Miteigentumsanteilen an Stockwerkeinheiten und zugehörigen Sonderrechten
grundsätzlich durchaus ein "Alltagsgeschäft" ist, erklärt das von den
Pflichtigen gewählte Vorgehen ebenso wenig.
2.2.4
Damit ist der Vorinstanz weiter darin zuzustimmen, dass
die Zuweisung der Nebenflächen wie Abstellräume und Parkplätze in das
Alleineigentum bzw. zur Alleinbenutzung der Pflichtigen ein klassisches
simuliertes Scheingeschäft darstellt, dem die steuerliche Anerkennung nach dem
Gesagten zu verweigern ist (so schon RB ORK 1958 Nr. 85). Für die Belange
der Grundstückgewinnsteuer ist – unter Verweis auf die zutreffenden Ausführungen
der Vorinstanz – davon auszugehen, dass die Pflichtigen auch bezüglich der veräusserten
Nebenobjekte Miteigentümer geblieben sind. Die Besteuerung des Grundstückgewinns
hat daher von einer gesamthaften Veräusserung auch der den Pflichtigen separat
zugewiesenen Grundstücke bzw. Sonderrechte auszugehen, weswegen die
Gesamtbesteuerung nicht nur zulässig, sondern geboten war.
2.3
Damit kann letztlich offenbleiben, ob das Vorgehen der
Pflichtigen die Voraussetzungen einer Steuerumgehung ebenfalls erfüllt oder ob
bei einer Konstellation wie der vorliegenden die gemeinschaftlich auftretenden
Verkäufer bereits gestützt auf § 217 StG und die hierzu ergangene Rechtsprechung
(vgl. Richner et. al., § 217 N 15 ff.) gesamthaft für den
erzielten Erlös zu besteuern sind.
Dies führt zur Abweisung der
Beschwerde.
3.
Ausgangsgemäss sind die Kosten
des Verfahrens den Beschwerdeführenden aufzuerlegen und steht ihnen und dem
Beschwerdegegner, der keinen das übliche Mass der Verwaltungstätigkeit
überschreitenden Aufwand geltend machen kann, keine Parteientschädigung zu
(§ 151 Abs. 1 StG bzw. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 und § 152 StG, je in Verbindung mit §§ 153
Abs. 4 und 213 StG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'500.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.-      Zustellkosten,
Fr. 3'620.-      Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu je einem Drittel auferlegt, unter
solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:…