zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00198 · 2022-01-27 · de

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands | Überdachter Notausgang im Grenzabstandsbereich ist baurechtswidrig: Verzicht auf Beseitigung der Überdachung (Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands). Ein baurechtswidriger Zustand erfordert grundsätzlich die Wiederherstellung des rechtmässgien Zustands, soweit sich eine solche nicht als unverhältnimässig erweist. Die seitens des Baurekursgerichts vorgenommene Interessenabwägung erscheint als schlüssig; jedenfalls liegt darin keine Rechtsverletzung, in die das Verwaltungsgericht korrigierend eingreifen müsste (E.6). Abweisung. (Abweichende Meinung der Kammerminderheit und der Gerichtsschreiberin.)

Zürich Verwaltungsgericht 27.01.2022 VB.2021.00198
Zurich Verwaltungsgericht 27.01.2022 VB.2021.00198
Zurigo Verwaltungsgericht 27.01.2022 VB.2021.00198

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00198
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2021.00198
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.01.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 08.12.2022 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
Überdachter Notausgang im Grenzabstandsbereich ist baurechtswidrig: Verzicht auf Beseitigung der Überdachung (Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands).
Ein baurechtswidriger Zustand erfordert grundsätzlich die Wiederherstellung des rechtmässgien Zustands, soweit sich eine solche nicht als unverhältnimässig erweist. Die seitens des Baurekursgerichts vorgenommene Interessenabwägung erscheint als schlüssig; jedenfalls liegt darin keine Rechtsverletzung, in die das Verwaltungsgericht korrigierend eingreifen müsste (E.6).
Abweisung.
(Abweichende Meinung der Kammerminderheit und der Gerichtsschreiberin.)
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÄSSIGEN ZUSTANDS
Rechtsnormen:
§ 341 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2021.00198
Urteil
der 1. Kammer
vom
27. Januar 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Ersatzrichter Christian Mäder,
Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
1.1  A,
1.2  B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    D,
2.1  E,
2.2  F,
2.1 und 2.2 vertreten durch RA G,
3.1  H,
3.2  I,
4.    Gemeinderat Bäretswil,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
,
hat
sich ergeben:
I.
Der Bauausschuss Bäretswil beschloss am 2. Dezember
2019 hinsichtlich des bereits erstellten Notausgangs vom Untergeschoss des
Gebäudes Vers.-Nr. 010, J-Weg 01/K-Strasse 02, auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 03 zum südlich angrenzenden Fussweg unter
Nebenbestimmungen Folgendes:
"1.       Bewilligung
1.1     Die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für
den oben beschriebenen Notausgang und die entsprechenden Treppenstufen wird
erteilt.
2.       Wiederherstellung
2.1     Auf die Beseitigung
der Überdachung wird verzichtet.
(…)"
II.
Hiergegen erhoben A und B als Eigentümer des südlich an
den Fussweg angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 04 Rekurs und beantragten
die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Das Baurekursgericht wies den
Rekurs am 10. Februar 2021 ab. Sodann ergänzte es "der Klarheit
halber" Dispositiv Ziffer 1.1 des angefochtenen Beschlusses wie
folgt:
"Die nachträgliche baurechtliche
Bewilligung für den bereits erstellten Notausgang und die entsprechenden
Treppenstufen ohne Überdachung wird erteilt."
III.
Mit Beschwerde vom 15. März 2021 liessen A und B dem
Verwaltungsgericht zur Hauptsache beantragen, dass der angefochtene Rekursentscheid
insoweit aufzuheben sei, als damit auf die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands verzichtet worden sei. Ferner sei die private Beschwerdegegnerschaft
zu verpflichten, die nicht bewilligte Überdachung innert zwei Monaten nach
Eintritt der Rechtskraft zu entfernen. Eventuell sei die Sache zum Neuentscheid
an die Vorinstanz zurückzuweisen. Ferner beantragten sie die Durchführung eines
Augenscheins vor Ort sowie eine Parteientschädigung zzgl. MWST.
In seiner Vernehmlassung vom 30. März 2021 schloss das
Baurekursgericht auf Abweisung des Rechtsmittels. Der Gemeinderat Bäretswil
beantragte am 31. März/6. April 2021 Abweisung der Beschwerde, soweit
darauf einzutreten sei. E und F äusserten sich am 26. April 2021 zur
Beschwerde, verzichteten jedoch auf Anträge zur Sache. Von den anderen privaten
Beschwerdegegnern gingen keine Stellungnahmen ein. Am 17. Mai 2021
erstatteten die Beschwerdeführenden eine Replik.
Auf die Erwägungen des Rekursentscheids und die
Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen
zurückgekommen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Dem streitbetroffenen Notausgang liegt folgende Vorgeschichte
zugrunde:
1.1
Am 24. April
2007 hatte der Bauausschuss Bäretswil D den Neubau von drei Einfamilienhäusern,
einem Landhaus, zwei Terrassenhäusern mit vier bzw. zwei Wohneinheiten und zwei
Tiefgaragen zwischen der L- und der K-Strasse bewilligt. Daraufhin wurden das
betreffende Grundstück altKat.-Nr. 05 in die sechs Einheiten Kat.-Nrn. 03,
04, 06, 07, 08 sowie 09 parzelliert und die Wohnhäuser erstellt. Auf den
Grundstücken Kat.-Nrn. 04, 07 und 08 nördlich bzw. bergseitig der L-Strasse
befinden sich die drei Einfamilienhäuser, das westliche auf Kat.-Nr. 04
gehört den Beschwerdeführenden. In der zweiten Bautiefe von der L-Strasse her
gesehen, zwischen dem J-Weg und der K-Strasse stehen die beiden Terrassenhäuser
auf Kat.-Nrn. 03 und 06; westlich von diesen befindet sich das Landhaus K-Strasse 011
auf Kat.-Nr. 012. Die Zwergparzelle Kat.-Nr. 09 im Einfahrtsbereich
zur gemeinsamen Tiefgarage steht im Miteigentum der Anstösser. Diese Garage ist
unterirdisch zwischen den fünf Wohnbauten angeordnet. Westlich von Kat.-Nr. 04
liegen die Besucherparkplätze; von dieser führt eine Treppe zum J-Weg, der
zunächst von Westen nach Osten und östlich der Überbauung rechtwinklig nach
Norden zur K-Strasse verläuft. Die mit den beiden Terrassenhäusern überbauten
Flächen wurden teilweise aufgeschüttet und liegen daher höher als jene der
Einfamilienhäuser. Die Aufschüttung wird durch eine rund 1,7 m hohe
Stützmauer, die nördlich des Fusswegs und parallel zu diesem verläuft,
gesichert.
In Dispositiv-Ziff. 5.16 des baurechtlichen
Entscheids hielt der Bauausschuss fest, dass der Fluchtweg aus den beiden
Terrassenhäusern ungenügend sei. Vor Baufreigabe sei deshalb die
Fluchtwegsituation anzupassen und es seien revidierte Pläne zur Bewilligung
einzureichen.
1.2
In der
Folge wurde die Baufreigabe trotz fehlender Korrekturpläne erteilt. Daraufhin
befahl der Ressortleiter Hochbau am 19. November 2009, dass die
Untergeschosse der Terrassenhäuser mangels sicherer Fluchtwege bis zur Behebung
des Mangels nicht benutzt werden dürften. Nachdem die Bauherrschaft
Revisionspläne eingereicht hatte, bewilligte der Ressortleiter am 11. Januar
2011 unter Nebenbestimmungen die Erstellung der Fluchtwege für die beiden
Terrassenhäuser. Nachdem das Baurekursgericht einen hiergegen erhobenen Rekurs
wegen sachlicher Unzuständigkeit des Ressortleiters am 9. Mai 2012
aufgehoben hatte, bewilligte der Bauausschuss die Projektänderung am 22. Juni
2012 unter Nebenstimmungen. Ende Mai 2013 begann die Bauherrschaft mit der
Erstellung des Fluchtwegs. Einen Teil dieser Arbeiten bildete ein aus der
Westseite der Unterniveaugarage führender, unterhalb des Fusswegniveaus
liegender Notausgang für das Terrassenhaus J-Weg 01. Dieser Ausgang ist
über eine Treppe mit dem Fussweg verbunden. Der Zugang des Notausgangs liegt
auf der Flucht der Stützmauer und ist in diese integriert. Der Notausgang samt
Treppe ist überdacht.
1.3
Mit
Eingabe vom 5. Juli 2013 an den Gemeinderat Bäretswil verlangten die
heutigen Beschwerdeführenden die Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens
für den Notausgang und rügten eine Verletzung des Grenzabstands. Daraufhin
antwortete ihnen das kommunale Bauamt am 19. Juli 2013, dass mit den
ausgeführten Bauarbeiten die Baubewilligung vom 24. April 2007 erfüllt
worden sei. Einen Rekurs der heutigen Beschwerdeführenden verwarf das
Baurekursgericht am 4. Dezember 2013 mit der Begründung, dass die
Baubehörde zwar zu Unrecht kein ordentliches Bewilligungsverfahren
durchgeführt, die Nachbarn die Bewilligung vom 22. Juni 2012 indessen
verspätet angefochten hätten. Nachdem das Verwaltungsgericht mit Beschwerdeentscheid
vom 4. Juni 2014 von einer rechtzeitigen Anfechtung ausgegangen und die
Sache zur weiteren Prüfung der materiellen Rügen an die Vorinstanz
zurückgewiesen hatte, fällte diese am 18. Februar 2015 einen neuen
Entscheid. Darin kam sie zum Schluss, dass der überdachte Erschliessungsbereich
des Notausgangs auf drei Seiten hin abgeschlossen und nur gegen den Fussweg und
damit gegen die Liegenschaft der heutigen Beschwerdeführenden geöffnet sei.
Weil er zudem höher als 1,5 m sei und die Grundfläche mehr als 2 m
2
betrage, handle es sich um ein Gebäude im Sinn von § 2 der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV). Da der Notausgang sowohl funktional
als auch baulich mit der Garage verbunden sei, stelle er einen Teil von dieser
dar. Die Garage selbst liege unterhalb des gewachsenen Bodens und habe somit
nach § 269 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
keinen Grenzabstand einzuhalten; dies gelte jedoch nicht auch für den Notausgang.
Die Unterniveaugarage und der zugehörige Treppenaufgang stellten ein Besonderes
Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG dar. Die Bau- und Zonenordnung
der Gemeinde Bäretswil vom 8. Dezember 1993 (BZO) habe von der in
§ 49 Abs. 3 PBG enthaltenen Ermächtigung zur Festlegung von
Grenzabständen für Besondere Gebäude keinen Gebrauch gemacht, sodass kraft
§ 270 Abs. 1 PBG der kantonalrechtliche Mindestabstand von 3,5 m
zum Zug komme. Gemäss den Feststellungen am Augenschein betrage der
Grenzabstand des Treppenaufgangs zum Grundstück Kat.-Nr. 04 nur 1,6 m.
Daher sei die Baubewilligung vom 22. Juni 2012 für den Notausgang
aufzuheben und habe die Baubehörde zu prüfen, ob sie einen vollumfänglichen
oder partiellen Rückbau anzuordnen habe.
1.4
Daraufhin
erging am 2. Dezember 2019 der in Ziffer I der Prozessgeschichte
aufgeführte Beschluss, womit der Bauausschuss auf die Beseitigung der
Überdachung verzichtete.
2.
Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der
vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zuständig. Die Beschwerdelegitimation von A und B als Eigentümer des
anstossenden Grundstücks Kat.-Nr. 04, welche die Unterschreitung des
Grenzabstands durch die streitbetroffene Überdachung rügen, ist nach
§ 338a des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (
PBG) ausgewiesen.
Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls
erfüllt; auf die Beschwerde ist einzutreten.
3.
3.1
Die vom Baurekursgericht im früheren Rechtsgang am
Augenschein vom 4. September 2013 getroffenen Feststellungen können auch
vom Verwaltungsgericht berücksichtigt werden (Kaspar Plüss in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],
3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 81). Ausserdem geben
die Akten über die massgebenden Verhältnisse des streitbetroffenen Treppenaufgangs
hinreichend Auskunft. Ein gerichtlicher Lokaltermin erübrigt sich daher.
3.2
Wie sich
aus den nachfolgenden Erwägungen ergibt, ist der Sachverhalt hinreichend
ermittelt und kann das Verwaltungsgericht in der Sache selbst entscheiden. Für
die von den Beschwerdeführenden im Eventualstandpunkt beantragte Rückweisung
der Sache an die Vorinstanz besteht daher kein Anlass.
4.
Es macht für die Eigentümer des Terrassenhauses J-Weg 01
und K-Strasse 02 keinen relevanten Unterschied, ob sie – wie im
angefochtenen Rekursentscheid – als Mitbeteiligte aufgeführt worden sind oder –
gemäss Verfügung des zuständigen Abteilungspräsidenten des Verwaltungsgerichts
vom 16. März 2021 auf Antrag der Beschwerdeführenden – als
Beschwerdegegnerschaft (vgl. Martin Bertschi in: Kommentar VRG, Vorbem. zu §§ 21–21a
N. 22). Auch die Beschwerdegegner vermögen keinen praktischen Nachteil zu
nennen. Auf eine Änderung des Rubrums ist daher zu verzichten.
5.
5.1
Das
Baurekursgericht hat im Entscheid vom 18. Februar 2015 rechtskräftig
entschieden, dass die Überdachung des Notausgangs den Grenzabstand gegenüber
dem Grundstück Kat.-Nr. 04 der Beschwerdeführenden verletzt und deshalb
die Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung ausser Betracht fällt. Im
Streit liegt daher nur noch die Frage, ob der vom Bauausschuss Bäretswil am 2. Dezember
2019 ausgesprochene und vom Baurekursgericht mit dem angefochtenen
Rekursentscheid vom 10. Februar 2021 bestätigte Verzicht auf die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu Recht erfolgt ist oder nicht.
5.2
Wie das
Baurekursgericht im angefochtenen Entscheid festgehalten hat, trifft es nicht
zu, dass die Vorinstanz im vorherigen Rechtsgang aufgefordert worden sei, die
Bewilligungsfähigkeit des Notausgangs ohne Überdachung zu prüfen. Weil der
Bauausschuss jedoch eine entsprechende Baubewilligung erteilt habe und auch
diese angefochten worden sei, müsse zunächst diese und erst danach der verfügte
Rückbau beurteilt werden. Die Erstellung eines unüberdachten Notausgangs führe
zu einem anderen Erscheinungsbild, womit jedoch eine befriedigende Einordnung
im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG erzielt werde. Der Rekurs erweise sich
insoweit als unbegründet. Zur Klarstellung sei im Entscheid-Dispositiv
festzuhalten, dass die nachträgliche Baubewilligung für den Notausgang ohne
Überdachung erteilt worden sei. – In diesem Umfang wird der Rekursentscheid von
den Beschwerdeführern akzeptiert.
6.
6.1
Gemäss
§ 341 PBG hat die Baubehörde den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. Die
Anordnung des Abbruchs bereits erstellter Bauten kann nach den allgemeinen
Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts (ganz oder teilweise)
ausgeschlossen sein; insbesondere wenn die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands unverhältnismässig wäre (BGE 136 II 359 E. 6). Die
Wiederherstellung
des
rechtmässigen
Zustands kann nach der Rechtsprechung unverhältnismässig sein, wenn die
Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die
Wiederherstellung
nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der
Bauherr
in gutem Glauben angenommen hat, die von
ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der
Baubewilligung
im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht gewichtigen öffentlichen Interessen
widerspricht (BGr, 16. Juli 2020, 1C_480/2019, E. 5.1). Eine Berufung
auf guten Glauben fällt dabei nur in Betracht, wenn die Bauherrschaft bei
zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur
Bauausführung oder Nutzung berechtigt (BGE 136 II 359 E. 7.1). Auf
die Verhältnismässigkeit berufen kann sich auch ein Bauherr, der nicht
gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus
grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der
baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen
Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls
erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen
(BGE 132 II 21 E. 6.4).
Grundsätzlich ist zu
vermeiden, dass der Bauherr vollendete Tatsachen schafft und unter Berufung auf
das Prinzip der Verhältnismässigkeit eine Fortdauer des Zustands beanspruchen
kann (VGr,
1. Juli 2021, VB.2020.00856,
E. 6.3).
6.2
Das
Baurekursgericht erwog, dass der private Beschwerdegegner Nr. 1 die
Bauarbeiten für den streitbetroffenen Notausgang nach Erteilung der Bewilligung
vom 22. Juni 2012 in Angriff genommen habe. Zwar treffe es zu, dass dieser
baurechtliche Entscheid zu Unrecht im Anzeigeverfahren ergangen und den
Rekurrierenden nicht eröffnet worden sei. Dieser Verfahrensfehler sei jedoch
nicht dem Bauherrn, sondern der Behörde anzulasten. Somit könne jenem nicht
unterstellt werden, die Bauarbeiten bösgläubig in Angriff genommen zu haben.
Daran ändere nichts, dass aus den Revisionsplänen nicht eindeutig ein
überdachter Notausgang ersichtlich gewesen sei. Ein Rückbau würde sowohl zur
Beseitigung der Überdachung als auch zur Bildung eines 3,5 m langen
Einschnitts in den Garten der Beschwerdegegner Nrn. 2 und 3 (vor dem
Terrassenhaus Vers.-Nr. 010) führen. Dies hätte neben nicht unerheblichen
Kosten eine Einschränkung in der Nutzung des Gartens zur Folge. Dem stehe das
Interesse der Beschwerdeführenden entgegen, von ihrem Grundstück aus nicht den
Notausgang erblicken zu müssen. Dieser liege allerdings auf der Rückseite ihres
Wohnhauses und sei nur beschränkt einsehbar, da er unter dem Niveau ihres
Gartens liege. Weil es sich sodann um eine häufig anzutreffende Erschliessung
handle, könne nicht von einem "hässlichen Schlund" gesprochen werden.
Insgesamt überwögen die Interessen der privaten Beschwerdegegnerschaft jene der
Beschwerdeführenden, weshalb der Bauausschuss auf die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands zu Recht verzichtet habe.
6.3
Zur
Begründung ihres Rechtsmittels bringen die Beschwerdeführenden vor, dass das Baurekursgericht
den Sachverhalt unrichtig festgestellt habe. Weil für den streitbetroffenen Bauteil
kein Schnittplan erstellt worden sei, müsse auf die Grundrisspläne abgestellt
werden. Aus diesen gehe hervor, dass die Notausgänge entgegen der Annahme der
Vorinstanz nicht gleich ausgeführt werden sollten. Im Unterschied zum östlichen
Notausgang, bei dem eine massive Überdachung erkennbar sei, fehle eine solche
beim streitbetroffenen westlichen Notausgang und könne daher auch nicht
bewilligt worden sein. Soweit das Baurekursgericht auf den in den Plänen
dargestellten östlichen Fluchtweg abstelle, übersehe es zudem, dass dieser
anders, nämlich grösstenteils offen ausgeführt worden sei. Sodann liege dem
Rekursentscheid eine fehlerhafte Interessenabwägung zugrunde. Die Vorinstanz
lasse ausser Acht, dass der eingehaltene Grenzabstand weniger als die Hälfte
des gesetzlich vorgeschriebenen betrage. Massgebend sei nicht das Interesse der
Bauherrschaft, den unrechtmässig erlangten Vorteil behalten zu dürfen, sondern
die mit der Wiederherstellung einhergehende Beeinträchtigung. Die von der
Vorinstanz vermuteten "nicht unerhebliche(n) Kosten" seien nicht
weiter untersucht worden und lägen vermutungsweise im tiefen vierstelligen
Bereich. Vor der Gegenüberstellung der privaten Interessen hätte das
Baurekursgericht das Allgemeinanliegen der Einhaltung aller Bauvorschriften
thematisieren müssen, dem grosses Gewicht zukomme. Ferner habe es die
Interessen der Beschwerdeführenden zu Unrecht herabge­mindert. Der Notausgang,
der eine oberirdische Überdachung aufweise und nicht den für solche Bauteile
üblichen Abstand aufweise, sei aus dem Küchenfenster und beim Verlassen des Hauses
gut sichtbar. Gewöhnlich werde ein solcher Bauteil entweder nicht überdacht
oder weise einen grösseren Abstand zum nächsten Wohnhaus auf, falls kein
Näherbaurecht bestehe. Weil der Notausgang eben nicht überdacht geplant gewesen
sei, könne dem Bauherrn auch kein guter Glaube attestiert werden. Daran ändere
nichts, dass die Baukommission ihren fehlerhaften Beschluss verteidige. Der im
Baugewerbe tätige Bauherr hätte wissen müssen, dass die Überdachung des
Notausgangs ein Näherbaurecht erfordern würde, an dem es hier mangle.
Während sich die private Beschwerdegegnerschaft nicht zur
Sache äussert, führt der Gemeinderat im Wesentlichen aus, dass die heutige
Gestaltung des Geländes oberhalb des Vordachs beim Notausgang eine sinnvolle
Lösung darstelle, die sich befriedigend einordne. Ein Rückbau des Vordachs wäre
unverhältnismässig und würde die Situation verschlechtern.
6.4
6.4.1
Dem Baurekursgericht ist beizupflichten, dass die Revisionspläne vom 22. Dezember
2010 unklar sind und damit den Anforderungen von §§ 3 f. der
Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) nicht genügen. Es wäre
Sache der Baubehörde gewesen, die Bauherrschaft zur Verbesserung anzuhalten.
Dass diese mittels unrichtiger Pläne die Behörde zu täuschen versucht habe, wie
die Beschwerdeführenden andeuten, bestehen keinerlei Anhaltspunkte. Während in
einem ordentlichen Baubewilligungsverfahren die Pläne Gegenstand der
Beurteilung bilden, ist in einem nachträglichen Baubewilligungsverfahren – wie
hier – massgebend, was tatsächlich gebaut worden ist. Insoweit erübrigt sich
eine nähere Interpretation der genannten Revisionspläne. Weil nicht der
"rechte", sondern der "linke" Notausgang im Streit liegt,
tut es nichts zur Sache, wie ersterer bewilligt und ausgeführt worden ist. Die
Beschaffenheit des hier zu beurteilenden "linken" Notausgangs auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 03 ist aus den Akten, insbesondere aus dem
Augenscheinprotokoll des Baurekursgerichts vom 4. September 2013 klar
ersichtlich. Die Rüge, dass die Vor­instanz den Sachverhalt unrichtig festgestellt
habe, ist daher unbegründet.
6.4.2
Im Rekurs- und Beschwerdeverfahren gilt ein
unterschiedlicher Überprüfungsmassstab: Mit Rekurs können gerügt werden:
a. Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch,
Ermessensüberschreitung oder Ermessensunterschreitung, b. unrichtige oder
ungenügende Feststellung des Sachverhalts, c. Unangemessenheit der
angefochtenen Anordnung (§ 20 Abs. 1 VRG). Mit Beschwerde können
hingegen grundsätzlich nur die Rügen gemäss § 20 Abs. 1 lit. a
und b VRG erhoben werden (§ 50 Abs. 1 VRG); die Rüge der
Unangemessenheit ist bloss dann zulässig, wenn ein Gesetz dies vorsieht
(§ 50 Abs. 2 VRG).
6.4.3
Wie die Beschwerdeführenden zu Recht bemerken, hat sich das
Baurekursgericht nicht zu den Interessen der Öffentlichkeit ausgesprochen, die
bei der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands vorrangig zu prüfen sind.
Es trifft zu, dass an der Einhaltung der Bauvorschriften grundsätzlich ein
qualifiziertes öffentliches Interesse besteht. Dies gilt namentlich dann, wenn
Bauten ausserhalb der Bauzonen zu beurteilen sind und somit die fundamentalen
Grundsätze des Raumplanungsrechts infrage stehen. Demgegenüber handelt es sich
bei der vorliegenden Streitsache um einen vergleichsweise unbedeutenden
Gebäudeteil in einer Wohnzone, an dem sich einzig die beschwerdeführenden
Grenznachbarn stören. Auch der Umstand, dass die Unterschreitung des
Grenzabstands hier quantitativ erheblich ausfällt, ändert nichts am Gesagten.
6.4.4
Es mag zutreffen, dass der Rückbau der Überdachung für die privaten
Beschwerdegegner Nrn. 1 und 2 weder mit übermässigen Kosten (die Schätzung
durch die Beschwerdeführenden erscheint allerdings als unrealistisch) noch mit
einer wesentlichen Einschränkung der Nutzung des Gartens verbunden wäre.
Umgekehrt ist jedoch bei der gebotenen objektiven Betrachtung für die
Beschwerdeführenden überhaupt kein ins Gewicht fallender Nachteil im Fall der
Beibehaltung der inzwischen seit bald neun Jahren bestehenden Überdachung ersichtlich.
Jedenfalls kann der blosse Anblick eines abstandswidrigen Gebäudeteils nicht
als solcher gelten. Nachdem das Baurekursgericht mit Entscheid vom 18. Februar
2015 die kommunale Baubehörde verpflichtet hatte, den Rückbau zu prüfen, blieb
diese fast fünf Jahre lang untätig. Wenn sich die Beschwerdeführenden an der
Überdachung des Notausgangs tatsächlich gestört hätten, hätten sie wohl die
Behörde zu einem rascheren Entscheid angehalten. Auch vor Verwaltungsgericht
vermögen die Beschwerdeführenden keinen relevanten Nachteil zu nennen, der
ihnen die Überdachung verursacht bzw. keinen Vorteil, der ihnen aus dem Rückbau
erwachsen würde.
Im Licht dieser Erwägungen erscheint die seitens des
Baurekursgerichts vorgenommene Interessenabwägung als schlüssig; jedenfalls
liegt darin keine Rechtsverletzung, in die das Verwaltungsgericht korrigierend
eingreifen müsste. Die Beschwerde ist daher abzuweisen.
7.
Selbst wenn das
Verwaltungsgericht zum gegenteiligen Schluss gelangt wäre und das Interesse der
Beschwerdeführenden höher gewichtet hätte als jenes der privaten
Beschwerdegegnerschaft, hätte dies nicht zwingend zum Rückbau geführt. Denn wie
das Baurekursgericht im Entscheid vom 18. Februar 2015 zutreffend
festgehalten hat, ist die Unterschreitung des Grenzabstands von 3,5 m im
Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass die Gemeinde Bäretswil – im
Unterschied zu zahlreichen anderen zürcherischen Gemeinden – es unterlassen
hat, von der Kompetenznorm des § 49 Abs. 3 PBG Gebrauch zu machen und
ein geringeres Abstandsmass vorzuschreiben als die in § 270 Abs. 1
PBG statuierten 3,5 m. Dass eine solche Regelung im Interesse einer
haushälterischen Bodennutzung zweckmässig wäre, steht ausser Frage. Eine entsprechende
Änderung des kommunalen Rechts ist indes auch in der inzwischen
totalrevidierten BZO, deren Inkrafttreten nur noch von der Genehmigung durch
die Baudirektion des Kantons Zürich abhängig ist, nicht erfolgt.
8.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die
Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen solidarisch kostenpflichtig (§ 70 VRG
in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14 VRG) und steht ihnen keine
Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    130.--
Zustellkosten,
Fr. 3'130.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter
solidarischer Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …
Abweichende
Meinung einer Minderheit der Kammer und der Gerichtsschreiberin
(§ 71
VRG
in Verbindung mit § 124 des Gesetzes über die Gerichts-
und Behördenorganisation im Zivil- und Strafprozess vom 10. Mai 2010)
Eine Minderheit der Kammer und die Gerichtsschreiberin
haben die Gutheissung der Beschwerde beantragt, und zwar aus folgenden Gründen:
1.
1.1
Erweist
sich ein bereits realisiertes Bauvorhaben als nicht bewilligungsfähig, hat die
zuständige Behörde nach § 341 PBG ohne Rücksicht auf Strafverfahren und
Bestrafung den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. Bei der Anordnung der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist das Verhältnismässigkeitsgebot
zu beachten (Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April
1999; BGr, 26. April 2010, 1C_397/2009, E. 4.1).
Auszugehen ist
somit vom Grundsatz, wonach gemäss § 341 PBG die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands anzuordnen ist. Davon ist abzuweichen, wenn das Beharren
auf der Durchsetzung des Rechts unverhältnismässig wäre. Dies ist nach
ständiger Rechtsprechung dann der Fall, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen
Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der
dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen
(BGE 132 II 21 E. 6; VGr, 14. Oktober 2012, VB.2012.00389 =
BEZ 2012 Nr. 57). Dabei sind auch präjudizielle Aspekte sowie ein
allfälliger Vertrauensschutz zu berücksichtigen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 619, m.
w.
H.).
1.2
Die
Frage nach der Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands ist eine Rechtsfrage, zu deren Überprüfung das Verwaltungsgericht
gemäss § 50 Abs. 1 VRG befugt ist.
Ein Ermessen, ob die
zuständige Behörde tätig werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen lassen
soll, besteht grundsätzlich nicht.
E
in
gewisser Ermessensspielraum besteht gleichwohl bei der Prüfung der Frage, ob
überhaupt eine Zwangsmassnahme der Situation adäquat ist
(VGr, 13. April
2000, VB.2000.00033, E. 3a, = BEZ 2000 Nr. 23).
2.
2.1
Zunächst ist zu prüfen, ob eine geringfügige
Abweichung von den Bauvorschriften bzw. der Baubewilligung vorliegt. Eine
solche Abweichung liegt dann vor, wenn nur um Weniges von der materiellen
Vorschrift abgewichen wird und sie der Bauherrschaft keinen oder nur einen
geringen Nutzen bringt (VGr, 14. März 2007, VB.2006.00322, E. 4.2 =
RB 2007 Nr. 67 = BEZ 2007 Nr. 20;
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 619.).
Vorliegend steht der kantonalrechtliche
Mindestgrenzabstand für Besondere Gebäude von 3,5 m gemäss § 270
Abs. 1 PBG infrage. Der gedeckte Treppenaufgang wahrt lediglich einen
Grenzabstand von 1,6 m und unterschreitet den erforderlichen
Mindestgrenzabstand mit 1,9 m erheblich. Es liegt damit eine quantitativ
erhebliche Unterschreitung des Grenzabstands vor, welche sehr wohl ins Gewicht
fällt. Hinzu kommt, dass die Bauherrschaft von der Überdachung nicht nur als
Witterungsschutz profitiert, sondern darüber hinaus die darüber liegende
Gartenfläche ungeschmälert, ohne Einschnitt nutzen kann.
Weiter ist beachtlich, dass der
verletzten Abstandsvorschrift klarerweise nachbarschützerische Bedeutung
zukommt. Dagegen ist der Umstand, dass die baurechtswidrige Lösung allenfalls
im Vergleich zu einer baurechtskonformen zu einer verbesserten Gestaltung
führt, nicht von Belang, zumindest solange wie vorliegend eine genügende
Einordnung und Gestaltung auch bei einer baurechtskonformen Ausführung gegeben
ist.
Es liegt damit
keine nur geringfügige Abweichung von den Bauvorschriften vor.
2.2
Weicht eine Baute erheblich von materiellen
Bauvorschriften ab, können immer noch Gründe des Vertrauensschutzes zu einem
Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands führen. Solche
Gründe liegen dann vor, wenn die Bauherrschaft gutgläubig angenommen hat, sie
sei zur Bauausführung ermächtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen
Zustands nicht schwerwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (VGr, 21. April
2016, VB.2015.00712, E. 5.3).
Die bewilligten Baupläne sehen keine Überdachung des Treppenaufgangs
vor. Aus den Akten ist vielmehr klar ersichtlich, dass der offene
Treppenaufgang auf drei Seiten von einer Brüstungsmauer und einem Geländer
umschlossen wird. Die Bauherrschaft hatte damit keinen Anlass anzunehmen, das
ausgeführte Projekt entspräche der Bewilligung. Gutgläubigkeit, welche
Grundlage für Vertrauensschutz bilden könnte, bestand folglich keine. Damit
bleibt die Verhältnismässigkeit der strittigen Anordnung zu prüfen.
2.3
Das öffentliche Interesse an der Einhaltung der Bauvorschriften
ist als hoch zu gewichten. Das private Interesse der Nachbarn ist angesichts
der sie direkt betreffenden massiven Verletzung des Grenzabstandes von vornherein
erheblich. Eine gewisse Relativierung erfährt es lediglich dadurch, dass der
Treppenaufgang auch nach Entfernung der die Gebäudequalität als Besonderes Gebäude
begründenden Überdachung im Abstandsbereich bestehen bleiben kann. Ob sich die
Baute als störend erweist oder nicht, ist aber nicht von Belang; die
Nachbarschaft müsste selbst architektonisch wertvolle und die Umgebung aufwertende
Bauten im Abstandsbereich nicht dulden. Hinsichtlich der privaten Interessen
der Bauherrschaft ist lediglich relevant, wie aufwendig sich ein Rückbau
erweist. Weitere Interessen, insbesondere aus der Baurechtswidrigkeit
fliessende Vorteile für die Bauherrschaft, sprechen von vornherein nicht für
die Unverhältnismässigkeit des Rückbaus.
Vorliegend ist
die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands mit der Entfernung der
aufgelegten Steinplatten ohne Weiteres und mit vertretbarem Aufwand zu
bewerkstelligen. Eine mildere Massnahme zur Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands als die vollständige Entfernung der Treppenüberdachung im
Grenzabstandsbereich ist schliesslich nicht ersichtlich. Die
Wiederherstellungsmassnahme erweist sich damit als geeignet, erforderlich und
zumutbar.
2.4
Zusammenfassend besteht ein erhebliches öffentliches
und privates Interesse an der Einhaltung des Grenzabstands. Demgegenüber sind
keine öffentlichen oder privaten Interessen ersichtlich, welche die Anordnung
der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands vorliegend als
unverhältnismässig erscheinen liessen. Dementsprechend besteht keine
Veranlassung, von der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands abzusehen, und die Beschwerde erweist sich als begründet.
Für richtiges
Protokoll,
Die Gerichtsschreiberin: