zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00718 · 2022-06-09 · de

Baubewilligung | Nachbarbeschwerde betreffend Neubauten im Perimeter eines öffentlichen Gestaltungsplans, namentlich eine ausserhalb eines Baubereichs geplante Terrasse. Die Vorinstanz hat zu Unrecht den Rekurs der Beschwerdeführerin als zufolge (teilweisen) Rückzugs gegenstandslos geworden teilweise abgeschrieben. Die Beschwerdeführerin hatte nie erklärt, auf die Überprüfung des angefochtenen gemeinderätlichen Beschlusses zu verzichten. Vielmehr war sie offenkundig der Auffassung gewesen, der Gemeinderat habe ihre Begehren teilweise anerkannt. Die Angelegenheit ist insoweit zur materiellen Behandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen (E. 3). Eine Überschreitung der im massgeblichen Baubereich geltenden Höhenbegrenzung ist aufgrund der eingereichten Pläne nicht auszumachen (E. 4). Die Beschwerdeführerin rügte insbesondere, die geplante, dem EFH vorgelagerte Terrasse im Erdgeschoss verletze die Grenzabstandsvorschriften gemäss Gestaltungsplan. Die strittige, grösstenteils ausserhalb des Baubereichs liegende Terrasse ist - mit dem darunterliegenden Sitzplatz (im UG) - als Besonderes Gebäude zu qualifizieren. Als solches ist sie zufolge Gestaltungsplanvorschriften ausserhalb des Baubereichs zulässig (E. 6.2). Das zugunsten der beschwerdeführerischen Nachbarparzelle bestehende Näher- und Grenzbaurecht ist im Lichte der zum Zeitpunkt von dessen Vereinbarung bereits geltenden Gestaltungsplanvorschriften auszulegen. Es sollte nur für Hauptgebäude - und damit Gebäude im Baubereich - gelten. Daher haben der ausserhalb des Baubereichs liegende Teil der Terrasse sowie der darunterliegenden Einwandung des Sitzplatzes den Grenzabstand gemäss massgeblicher Gestaltungsplanvorschrift zum Nachbargrundstück einzuhalten (E. 6.3). Die Angelegenheit ist zur Festsetzung einer entsprechenden Nebenbestimmung an den Beschwerdegegner zurückzuweisen (E. 7). Teilweise Gutheissung (Rückweisung an die Vorinstanz zur materiellen Behandlung von Rekursanträgen und Sprungrückweisung an den Beschwerdegegner zurErgänzung der Baubewilligung mit einer entsprechenden Nebenbestimmung).

Zürich Verwaltungsgericht 09.06.2022 VB.2021.00718
Zurich Verwaltungsgericht 09.06.2022 VB.2021.00718
Zurigo Verwaltungsgericht 09.06.2022 VB.2021.00718

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00718
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Geschäftsnummer:
VB.2021.00718
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 09.06.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Nachbarbeschwerde betreffend Neubauten im Perimeter eines öffentlichen Gestaltungsplans, namentlich eine ausserhalb eines Baubereichs geplante Terrasse.
Die Vorinstanz hat zu Unrecht den Rekurs der Beschwerdeführerin als zufolge (teilweisen) Rückzugs gegenstandslos geworden teilweise abgeschrieben. Die Beschwerdeführerin hatte nie erklärt, auf die Überprüfung des angefochtenen gemeinderätlichen Beschlusses zu verzichten. Vielmehr war sie offenkundig der Auffassung gewesen, der Gemeinderat habe ihre Begehren teilweise anerkannt. Die Angelegenheit ist insoweit zur materiellen Behandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen (E. 3).
Eine Überschreitung der im massgeblichen Baubereich geltenden Höhenbegrenzung ist aufgrund der eingereichten Pläne nicht auszumachen (E. 4).
Die Beschwerdeführerin rügte insbesondere, die geplante, dem EFH vorgelagerte Terrasse im Erdgeschoss verletze die Grenzabstandsvorschriften gemäss Gestaltungsplan. Die strittige, grösstenteils ausserhalb des Baubereichs liegende Terrasse ist - mit dem darunterliegenden Sitzplatz (im UG) - als Besonderes Gebäude zu qualifizieren. Als solches ist sie zufolge Gestaltungsplanvorschriften ausserhalb des Baubereichs zulässig (E. 6.2). Das zugunsten der beschwerdeführerischen Nachbarparzelle bestehende Näher- und Grenzbaurecht ist im Lichte der zum Zeitpunkt von dessen Vereinbarung bereits geltenden Gestaltungsplanvorschriften auszulegen. Es sollte nur für Hauptgebäude - und damit Gebäude im Baubereich - gelten. Daher haben der ausserhalb des Baubereichs liegende Teil der Terrasse sowie der darunterliegenden Einwandung des Sitzplatzes den Grenzabstand gemäss massgeblicher Gestaltungsplanvorschrift zum Nachbargrundstück einzuhalten (E. 6.3). Die Angelegenheit ist zur Festsetzung einer entsprechenden Nebenbestimmung an den Beschwerdegegner zurückzuweisen (E. 7).
Teilweise Gutheissung (Rückweisung an die Vorinstanz zur materiellen Behandlung von Rekursanträgen und Sprungrückweisung an den Beschwerdegegner zur Ergänzung der Baubewilligung mit einer entsprechenden Nebenbestimmung).
Stichworte:
BESONDERES GEBÄUDE
GEBÄUDEHÖHE
GESTALTUNGSPLAN
GRENZABSTAND
GRENZABSTANDSVERLETZUNG
NÄHERBAURECHT
TERRASSE
Rechtsnormen:
§ 49 Abs. III PBG
§ 273 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2021.00718
Urteil
der 1. Kammer
vom
9. Juni 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Abteilungspräsident Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin Viviane
Eggenberger.
In Sachen
A,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    B AG,
vertreten durch RA C,
2.    Gemeinderat Aeugst a.
A.,
vertreten durch RA D,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom
23. Februar 2021 erteilte der Gemeinderat Aeugst am Albis der B AG
unter Auflagen die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines
Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse
03 in Aeugst am Albis.
II.
Hiergegen rekurrierte A am 30. März 2021 an das
Baurekursgericht des Kantons Zürich, wobei sie sich nicht gegen das Bauprojekt
als solches wandte; vielmehr verlangte sie sinngemäss eine Ergänzung der
Bewilligung mit diversen Nebenbestimmungen.
Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom
21. September 2021 teilweise gut, insofern die erteilte Baubewilligung um
eine Nebenbestimmung zu ergänzen sei und wies ihn im Übrigen ab, soweit es ihn
nicht als durch Rückzug gegenstandslos geworden abschrieb.
III.
Mit Beschwerde vom
15. Oktober 2021 gelangte A an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich,
wobei sie folgende Anträge stellte:
"1     Die Baubewilligung ist hinsichtlich der Anträge 1, 4
und 7 bis 19 des Rekurses [...] gemäss der Rekursantwort des Gemeinderates
[...] zu ergänzen.
2
Der Baubereich von 6m wird durch das Gebäude an den
Positionen OG1' und OG2' [...] überschritten. Damit der Baubereich, unter
Berücksichtigung einer Genauigkeit der berechneten Grenzabstände von +/- 10cm
eingehalten wird, ist das Gebäude an den Positionen OG1' um mind. 21cm und OG2'
um mind. 44cm bergseits zu verschieben oder die Höhenkote 742.67 m.ü.M. des
Gebäudes [...] ist um 12cm abzusenken.
3
Reduktion der Höhe der Stützmauer Südwest W1'-W2'
[...], inklusive ihrer Hinterfüllung, so dass das massgebliche Terrain um
maximal 1.5m aufgeschüttet wird.
4
Gemäss Antrag Nr. 6 des Rekurses [...] hat die
Terrasse als Anbaute einen Grenzabstand von 3m einzuhalten.
5
Alles unter Kosten und Entschädigungsfolge zu
Lasten der Beschwerdegegner. Inklusive der Kosten für den Geometer [...]."
Das Baurekursgericht schloss am 9. November 2021
ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantworten
vom 18.  bzw. 19. November 2021 beantragten sowohl die B AG als
auch der Gemeinderat Aegust am Albis jeweils die Abweisung der Beschwerde
(Erstere, soweit darauf einzutreten sei) unter Entschädigungsfolgen (Letzterer
zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten von A.
Im Folgenden äusserten sich einerseits A mit weiteren
Eingaben vom 3. Dezember 2021, 26. Januar 2022, 11. Februar 2022
und 26. März 2022, andererseits der Gemeinderat Aeugst am Albis mit
Eingabe vom 22. Dezember 202 sowie die B AG mit Eingaben vom
13. Januar 2022 und 11. März 2022. Die B AG verzichtete
schliesslich mit Eingabe vom 5. April 2022 ebenso auf eine weitere
Vernehmlassung wie der Gemeinderat Aegust am Albis – unter Verweis auf die bisherigen
Anträge und Ausführungen – mit Eingabe vom 6. April 2022.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) für
die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
2.
Die Beschwerdegegnerin ist Eigentümerin des Grundstücks
Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 03 in Aeugst am Albis. Die Bauparzelle liegt
in der Wohnzone A gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Aeugst am Albis vom
27. März 2014 (BZO) sowie im Perimeter des Öffentlichen Gestaltungsplans Nr. 04
"F" (dessen Vorschriften werden nachfolgend mit "GPV"
abgekürzt).
Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des Grundstücks
Kat.-Nr. 02, welches im Südosten an die Bauparzelle grenzt. Sie wandte
sich nicht gegen die Erteilung der Baubewilligung als solcher bzw. verlangte
nicht deren Aufhebung, sondern im Wesentlichen sinngemäss die Ergänzung mit
diversen Nebenbestimmungen.
3.
Mit Rekursentscheid vom 21. September 2021 schrieb die
Vorinstanz den Rekurs insoweit als gegenstandslos geworden ab, als dieser mit
Rekursreplik der Beschwerdeführerin vom 1. Juni 2021 in Bezug auf die Anträge 1,
4 und 7 bis 19 der Rekursschrift vom 30. März 2021 zurückgezogen worden
sei.
Die Beschwerdeführerin beanstandet in ihrer Beschwerde vom
15. Oktober 2021 die teilweise Abschreibung des Rekurses. Sie führt aus,
mit der "Rekursantwort [...] erfüllte der Gemeinderat die Anträge
Nr. 1, 4 und 7 bis 19 der Beschwerdeführenden. Die Beschwerdeführende
stellte daraufhin in der Replik [...] fest, dass diese Anträge in der Folge
nicht mehr strittig sind. Keinesfalls wurden damit die Anträge zurückgezogen,
wie im Urteil der Vorinstanz behauptet, denn der Baubewilligung [...] mangelt
es immer noch an den entsprechenden Ergänzungen. Um diesen Mangel zu beheben,
ist der Gemeinderat anzuhalten, die Baubewilligung um die entsprechenden
Ausführungen des Gemeinderates hinsichtlich der Anträge 1, 4 und 7 bis 19
gemäss seiner Rekursantwort zu ergänzen".
3.1
3.1.1
Mit einem Rückzug des Rechtsmittels bringt die rekurrierende Partei zum
Ausdruck, auf die Überprüfung des angefochtenen Hoheitsakts zu verzichten
(Alain Griffel
in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich
etc. 2014 [Kommentar VRG],
§ 28 N. 20 ff., auch zum
Folgenden). Für die Rekursbehörde ist ein Rückzug verbindlich. Die
rekurrierende Partei muss den Rückzug ausdrücklich, unmissverständlich und
vorbehaltlos erklären. Der Rückzug ist grundsätzlich unwiderruflich.
Vorbehalten bleibt ein Widerruf der Rückzugserklärung wegen Willensmängeln,
namentlich wenn Elemente des Vertrauensschutzes hinzutreten (beispielsweise,
wenn der Rückzug aufgrund einer behördlichen Zusicherung einer neuen Verfügung
erfolgte, diese in der Folge indes unterblieb). Ein stillschweigender oder bedingter
Rückzug ist unzulässig. Möglich ist ein Teilrückzug, das heisst ein teilweiser Rückzug
eines Rechtsbegehrens oder der Rückzug bloss einzelner von mehreren
Rechtsbegehren.
3.1.2
Die Vorinstanz stützte sich im Zusammenhang mit dem angeblichen Rückzug der
betreffenden Rechtsbegehren auf die Rekursreplik der Beschwerdeführerin vom
1. Juni 2021. Diese hatte dort Folgendes ausgeführt: "Mit der
Rekursantwort des Gemeinderates werden Unvollständigkeiten und Unklarheiten in
der Baubewilligung behoben. [...] Die Anträge Nr. 1, 4 und 7 bis 19 der
Rekursschrift sind infolge Erfüllung nicht mehr strittig". Sodann äusserte
sie sich erneut zu den nach wie vor strittigen Anträgen Nrn. 2, 3, 5 und 6,
um mit folgendem Absatz zu schliessen: "Zusammenfassend ergibt sich, dass
die Anträge Nr. 2, 3 und 6 der Rekursschrift noch nicht erfüllt sind.
[...] Erfreulich ist, dass durch die umfassende und sachbezogene Rekursantwort
des Gemeinderates, in Erfüllung der restlichen Anträge der Rekursschrift, die
Baubewilligung diesbezüglich hinreichend ergänzt und klarifiziert wurde".
Die Beschwerdeführerin hat damit insofern zwar
festgehalten, dass die Anträge 1, 4 und 7 bis 19 nicht mehr strittig
seien. Entgegen vorinstanzlicher Auffassung ist in ihren Ausführungen jedoch
kein (Teil-)Rückzug zu sehen. Weder zog sie die betreffenden Begehren
ausdrücklich zurück noch verzichtete sie mittels einer gleichbedeutenden
ausdrücklichen Formulierung in diesem Sinn auf eine Überprüfung durch die
Vorinstanz. Vielmehr geht aus ihren Ausführungen klar hervor, dass sie die
betreffenden Punkte bzw. Begehren deswegen als nicht mehr strittig erachtete,
weil sie der Auffassung war, der Beschwerdegegner habe der Mehrheit ihrer
Rekursbegehren entsprochen bzw. werde diesen mittels einer
"Anpassung" der Baubewilligung (noch) entsprechen.
Vor Verwaltungsgericht wehrte sich die Beschwerdeführerin
denn auch, wie gesehen, gegen die vor­instanzliche Interpretation ihrer
Ausführungen bzw. widersprach der Auffassung der Vor­instanz und äusserte
sodann ihr Unverständnis darüber, dass sie im Rekursentscheid als
(weitestgehend) unterliegende Partei erschienen sei, "was sich auch in der
Aufteilung der Kosten des Verfahrens" niedergeschlagen habe (ihr waren
Rekurskosten "[a]usgangsge­mäss [...] zu 8/10" auferlegt worden),
obwohl ihr in der Rekursantwort des Gemeinderats die Erfüllung der erwähnten
Anträge in Aussicht gestellt worden sei.
3.2
Die Beschwerdeführerin
hatte die Ausführungen des Beschwerdegegners in dessen Rekursvernehmlassung vom
10. Mai 2021 offenkundig im Sinn einer "Anerkennung" ihres
Standpunkts bzw. eines Teils ihrer Rekursanträge durch den Beschwerdegegner
ausgelegt (vgl. Griffel, § 28 N. 33; Michael Merker, Rechtsmittel,
Klage und Normenkontrollverfahren nach dem aargauischen Gesetz über die
Verwaltungsrechtspflege [VRPG] vom 9. Juli 1968, Zürich 1998,
S. 550 ff.).
Der Beschwerdegegner hatte in seiner Rekursvernehmlassung
dargelegt, dass und inwiefern den Anliegen der Beschwerdeführerin teilweise
bereits in der Baubewilligung entsprochen worden sei bzw. ihre Anträge aus
diesem oder einem anderen Grund ins Leere zielten respektive sich als hinfällig
erwiesen. Jedoch zog der Beschwerdegegner – soweit ersichtlich – weder die
angefochtene Verfügung vom 23. Februar 2021 formal (teilweise) in
Wiedererwägung, noch erfolgte von dessen Seite (anderweitig) eine ausdrückliche
Anerkennung des beschwerdeführerischen Standpunkts.
Beschränkt sich eine Vor­instanz (ohne
Wiedererwägungsentscheid) darauf, in der Vernehmlassung den Standpunkt eines/-r
Beschwerdeführenden anzuerkennen, hat kein Prozess-, sondern ein Sachurteil zu
ergehen (vgl. Merker, S. 552; Griffel, § 28 N. 33 [mit Verweis
in Fn. 44]; im Ergebnis wohl ebenso Alfred Kölz/Isabelle Häner/Martin
Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. A.,
Zürich 2013, S. 402 [Rz. 1148]).
3.3
Nach dem
Dargelegten hat die Vorinstanz den Rekurs zu Unrecht als gegenstandslos geworden
teilweise abgeschrieben. Die Angelegenheit wird folglich zur materiellen
Behandlung auch der übrigen Rekursanträge (1, 4 und 7 bis 19) an die Vorinstanz
zurückzuweisen sein.
4.
Die Beschwerdeführerin beanstandet, dass mit dem
vorliegenden Bauprojekt die im Baubereich A gemäss Art. 2 GPV geltende Höhenbegrenzung
von 6 m an zwei Punkten ("OG1" und "OG2")
überschritten werde. Damit der Baubereich eingehalten werde, sei das
projektierte "Gebäude an den Positionen OG1' um mind. 21cm und OG2' um
mind. 44cm bergseits zu verschieben oder die Höhenkote 742.67 m.ü.M. des
Gebäudes [...] um 12cm abzusenken".
Sie macht folglich eine Überschreitung der Höhenvorgaben
geltend.
4.1
Gemäss
Art. 2 Satz 1 GPV beträgt die Höhenbegrenzung (für alle Gebäude und
Gebäudeteile [einschliesslich Dach, First, Erdüberdeckungen, Terrassenaufbauten
und Flachdachbepflanzungen]; ausgenommen sind einzig technische Aufbauten) im
Baubereich A (für die Baubereiche vgl. Plan Nr. 1, Öffentlicher Gestaltungsplan
"F") 6 m, "gemessen ab dem massgeblichen Terrain".
Nach Art. 7 (Satz 1) GPV gilt als mass­gebliches Terrain das
gewachsene Terrain vom 3. Juli 1975, in welchem Zusammenhang (Satz 2)
auf die Beilage "Massgebliches Terrain", Plan Nr. 188-15,
"zum Quartierplan '"F"', datiert vom 2. Juni 1978"
verwiesen wird.
Die Vorinstanz erwog, der Höhenkurvenplan (Beilage
"Massgebliches Terrain", Plan Nr. 188-15), welcher eine relativ
grosse Stückelung und damit naturgemäss eine gewisse Ungenauigkeit aufweise,
sei von der Bauherrschaft auf den geltenden Katasterplan eingepasst und das
massgebliche Terrain in die Baueingabepläne übertragen worden. Diese
übertragenen Höhen seien vom Prüfingenieur überprüft worden. Es könne
entsprechend davon ausgegangen werden, dass die in den Baueingabeplänen
angegebenen Höhen und das dort eingezeichnete massgebliche Terrain korrekt
seien. Es fänden sich darin denn auch keine Durchstossungen der vorgegebenen
Höhenbegrenzungen. Wie die Beschwerdeführerin die ihrerseits monierten und in
Ausmass und Standorten teils geänderten Durchstossungen errechnet haben wolle,
substanziiere sie nicht und sei auch nicht nachvollziehbar. Auch der von ihr
eingereichte Plan "Vermessung der Grenzabstände" (datierend vom
25. Juni 2021) sei untauglich, um ihre Behauptungen zu untermauern. Er
beruhe auf ungenauen bzw. unbekannten Grundlagen und eigne sich damit
bestenfalls – seiner Bezeichnung entsprechend – zur Feststellung horizontaler
Grenzabstände. Eine Überschreitung der vorgegebenen Höhen ergebe sich daraus
nicht. Bei den daraus gezogenen Schlüssen der Beschwerdeführerin handle es sich
um Parteibehauptungen ohne ersichtliche Grundlage, welche in den Planunterlagen
keine Stütze fänden.
4.2
Wie die
Vorinstanz zutreffend festhielt, ergeben sich aufgrund der seitens der
Baubewilligungsbehörde mit Beschluss vom 23. Februar 2021 genehmigten
Baueingabepläne keine Überschreitungen der vorgegebenen Höhenbegrenzungen.
Gemäss dem erwähnten Art. 2 GPV ergibt sich die zulässige Gebäudehöhe im
jeweiligen bzw. betreffenden Baubereich (A bzw. B) für eine bestimmte Position
aus der (6 m bzw. 4 m betragenden) Höhenbegrenzung gemessen ab dem
dortigen massgeblichen Terrain nach Art. 7 GPV. Im Schnittplan sind das
massgebliche Terrain wie auch die – sich hieraus (in Kombination mit den
Baubereichen [A und B] gemäss Art. 2 GPV) bei 4 m bzw. 6 m
ergebenden – entsprechenden, parallel dazu verlaufenden Höhenbegrenzungen
eingezeichnet. Eine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe ist aus den
Baueingabeplänen, wie erwähnt, nicht ersichtlich.
Dass bzw. inwieweit das massgebliche Terrain in den
bewilligten Baueingabeplänen nicht korrekt wiedergegeben bzw. eingezeichnet
sein sollte, macht die Beschwerdeführerin nicht geltend, und es ergeben sich
hierfür auch keine Hinweise. Der Beschwerdegegner führte im Rekursverfahren wie
erwähnt aus, der Höhenkurvenplan des Gestaltungsplans sei, auch wenn er eine
gewisse Ungenauigkeit aufweise, vom Projektverfasser so gut wie technisch
möglich auf den gültigen Kataster eingepasst und das massgebliche Terrain sei
korrekt in die Baueingabepläne übertragen worden. Der Prüfingenieur habe die
Höhen mit dem bestehenden Plan kontrolliert und für gut befunden.
Die Beschwerdeführerin beruft sich zur Untermauerung ihres
Standpunkts lediglich auf den erwähnten, von ihr eingereichten Plan
"Berechnung Grenzabstände" vom 25. Juni 2021, welcher von einem
von ihr beauftragten Geometer erstellt wurde. Indes sind einerseits die Grundlagen
des Plans nicht klar bzw. nicht bekannt und andererseits ergeben sich aus
diesem, wie die Vorinstanz zutreffend erwog, lediglich horizontale
Grenzabstände; Hinweise für die behaupteten Überschreitungen der zulässigen
Gebäudehöhe lassen sich ihm nicht entnehmen.
4.3
Nach dem
Gesagten ist folglich nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz vorliegend zum
Schluss kam, aus dem von der Beschwerdeführerin eingereichten Plan ergäben sich
keine Überschreitungen der Höhenbegrenzungen.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführerin beanstandete im Rekursverfahren die hinter der in der
Verlängerung der Südwest-Fassade projektierten Stützmauer geplanten Aufschüttungen
sowie den darauf geplanten Teil der Terrasse. Diesbezüglich kam die Vorinstanz
im Rekursentscheid vom 21. September 2021 zum Schluss, bei jenem (nicht
von Stützen getragenen) Teil der Terrasse handle es sich um einen Gebäudeteil,
der auf einer Aufschüttung zu liegen komme. Art. 17 BZO sei hierauf daher
anwendbar. Die dort vorgesehene zulässige Aufschüttungshöhe von 1,5 m sei
mit den geplanten Aufschüttungen im Umfang von 2,3 m überschritten. Indes könne
dieser Mangel vorliegend ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden, indem,
wie die private Beschwerdegegnerin alternativ vorgeschlagen habe, hinter der
betreffenden Mauer anstelle einer Aufschüttung etwa ein Geräteraum (mithin ein
Besonderes Gebäude) errichtet würde. Eine solche Anpassung stellte keine
wesentliche Projektänderung dar und sei auch ohne grösseren planerischen
Aufwand beurteilbar. Alternativ seien die Aufschüttung und die Stützmauer auf
die erlaubte Höhe zu reduzieren, wofür ebenfalls keine wesentliche
Projektänderung notwendig sei. Die Baubewilligung sei daher mit einer
entsprechenden Nebenbestimmung zu versehen. Nach Dispositiv-Ziff. I des
Rekursentscheids wird daher die Baubewilligung vom 23. Februar 2021 um
folgende Nebenbestimmung ergänzt: Vor Baubeginn seien dem Gemeinderat Aeugst am
Albis revidierte Pläne einzureichen und von diesem bewilligen zu lassen, wonach
entweder die Stützmauer in der Verlängerung der südwestlichen Gebäudefassade
und die dahinterliegende Aufschüttung auf die erlaubte Höhe reduziert würden
oder hinter dieser ein Besonderes Gebäude errichtet werde.
Beschwerdeweise bringt die Beschwerdeführerin vor, die von
der Vorinstanz zur Behebung des Mangels erwähnte Umwandlung in einen Geräteraum
wäre nicht zulässig. Denn die Terrasse sei eine Anbaute im Sinn von § 2a der
Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV, LS 700.2) und weise
eine Grundfläche von 48,65 m
2
auf. Käme ein allfälliger
Geräteraum hinzu, würde sich die Grundfläche auf 67,26 m
2
erhöhen, welche damit über der gemäss § 2a ABV für Anbauten zulässigen von
50 m
2
liegen würde.
5.2
Vorab ist
festzuhalten, dass vorliegend aufgrund der noch nicht erfolgten Harmonisierung
der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Aeugst am Albis die geänderten
Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes und der Allgemeinen Bauverordnung
entgegen beschwerdeführerischer Auffassung noch keine Anwendung finden. Damit
ist insbesondere etwa die Bestimmung betreffend Anbauten gemäss § 2a ABV ohnehin
(noch) nicht anwendbar. Kleinbauten und Anbauten ersetzen im Rahmen der
Harmonisierung die Besonderen Gebäude nach § 49 Abs. 3 und § 273
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG, LS 700.1 – in
der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen
zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2]).
Bei der von der Vorinstanz mit erwähnter Nebenbestimmung
geforderten Überarbeitung besteht ein architektonischer Spielraum. Die Auflage
muss und kann so erfüllt werden, dass den Vorgaben entsprochen wird. Um dies
sicherzustellen, statuierte die Vorinstanz, dass die Beschwerdegegnerin dem
Beschwerdegegner vor Baubeginn revidierte Pläne zur Prüfung und Bewilligung
einzureichen habe.
Gemäss Art. 5 Satz 2 GPV dürfen im
Gestaltungsplangebiet ausserhalb der Baubereiche (einzig) Besondere Gebäude
(mitgemeint sind wohl auch Besondere Gebäudeteile [vgl. zu einer gleichgelagerten
Fragestellung VGr, 2. März 2016, VB.2015.00544, E. 4]) erstellt
werden. Aus dem Planungs- und Baugesetz ergibt sich in Bezug auf die
Grundfläche Besonderer Gebäude keine Beschränkung (vgl. Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,
6. A., Wädenswil 2019, S. 1108; zu den Besonderen Gebäuden sodann
namentlich unten 6); dasselbe gilt mit Blick auf den öffentlichen
Gestaltungsplan. Gemäss Art. 5 Satz 3 GPV findet im ganzen
Gestaltungsplangebiet auch die Überbauungsziffer – in Art. 10.1 BZO (für
die Wohnzonen [A und B]) ist etwa eine solche für Besondere Gebäude nach
§ 273 PBG vorgesehen – keine Anwendung. Schliesslich ergibt sich aus den
Gestaltungsplanvorschriften bzw. dem Wortlaut von Art. 5 Satz 2 GPV strenggenommen
auch nicht, dass ausserhalb des Baubereichs jeweils nur ein Besonderes Gebäude
erstellt werden dürfte.
5.3
Nach dem
Gesagten ist die von der Vor­instanz vorgesehene Nebenbestimmung nicht zu
beanstanden.
6.
Umstritten ist vor Verwaltungsgericht weiter die über dem
Sitzplatz im Untergeschoss geplante bzw. diesen überdachende Terrasse im
Erdgeschoss des Gebäudes bzw. diesem vorgelagert.
Streitig ist insbesondere die Frage, ob die Terrasse den
Grenzabstand von 3 m nach Art. 3 Satz 2 lit. b GPV für
Besondere Gebäude einzuhalten habe.
6.1
Die
Vorinstanz erwog, das geplante Gebäude weise an seiner Nordfassade und am
nordwestlichen Ende der Terrasse gegenüber der Grenze zum
beschwerdeführerischen Grundstück einen Abstand von 1,5 m auf. Sie kam zum Schluss,
dass es sich bei der Terrasse nicht um ein "einzelnes" Besonderes
Gebäude im Sinn von § 273 PBG handle, für welche gemäss Art. 3
Satz 2 lit. b GPV ein Grenzabstand von 3 m gälte. Vielmehr erscheine
die Terrasse zufolge ihrer Verbundenheit mit dem Hauptgebäude als Bestandteil
desselben. Für dieses – einschliesslich folglich jener – gelte das
vereinbarte Näher- bzw. Grenzbaurecht.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, gemäss Art. 3 GPV
gelte für Besondere Gebäude im Sinn von § 273 PBG ein Grenzabstand von
3 m. Besondere Gebäude seien gemäss § 273 PBG Kleinbauten und
Anbauten. Die Terrasse stelle eine Anbaute im Sinn von § 2a ABV dar. Das
Näher- und Grenzbaurecht gelte nur für das Hauptgebäude, nicht aber für die Terrasse.
6.2
Den
Baueingabeplänen ist zu entnehmen, dass die Terrasse – wie der darunterliegende
bzw. von dieser überdachte Sitzplatz – teilweise bzw. grösstenteils ausserhalb
der Baubereiche (bzw. in concreto des Baubereichs B) gemäss
Gestaltungsplan "F" zu liegen kommt.
Der bereits erwähnte Art. 5 Satz 2 GPV mit dem
Marginale "Nutzweise und Ausnützung/Über­bau­ungs­ziffer" sieht vor,
dass ausserhalb der Baubereiche (nur) Besondere Gebäude im Sinn von § 273
PBG erlaubt sind. Die Vorinstanz übersieht, dass die Terrasse demnach
ausserhalb der Baubereiche gar nicht zulässig wäre bzw. wie projektiert nur
zulässig wäre, falls sie als Besonderes Gebäude zu qualifizieren wäre (wobei
sie insofern nicht von dem darunterliegenden Sitzplatz losgelöst betrachtet
werden kann).
Damit ist im Folgenden zunächst zu klären, wie die
Terrasse zu qualifizieren ist.
6.2.1
Laut § 273 PBG gelten als Besondere Gebäude Bauten, die nicht für den
dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe
4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt. In § 49
Abs. 3 PBG, wonach für solche Bauten in der Bau- und Zonenordnung von den
kantonalen Mindestabständen abgewichen oder der Grenzbau erleichtert werden
kann, ist von Gebäuden und Gebäude
teilen
die Rede. Das
Verwaltungsgericht hat sich mit dem Begriff der Besonderen Gebäude schon
verschiedentlich befasst. Es hielt fest, dass für die Qualifikation einer Baute
als Besonderes Gebäude deren fehlende objektive Eignung zum dauernden
Aufenthalt von Personen ausschlaggebend sei und nicht die von der Bauherrschaft
beabsichtigte bzw. in den Plänen ausgewiesene Nutzung (VB.2000.00304, 00341 =
RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4). Erfüllt ein Gebäude(teil) aufgrund
seines Ausbaus die in § 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen an
Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume oder unterschreitet er diese nur unwesentlich,
stellt er von vorherein kein Besonderes Gebäude dar. Trifft dies nicht zu, ist
im Sinn einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsächliche
Zustand den wohnhygienischen Anforderungen genügt (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 1105 ff).
Entsprechend dem Wortlaut von § 49 Abs. 3 PBG
dürfen Besondere Gebäude, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes
bestimmt, an Hauptgebäude angebaut werden. Voraussetzung ist, dass die
Verbindung oder die Nähe zum Hauptgebäude zusammen mit der Beschaffenheit des
Gebäudes nicht dazu führt, dass in einer als Besonderes Gebäude deklarierten
Baute Räume entstehen, die bei objektiver Betrachtungsweise für den dauernden
Aufenthalt von Menschen geeignet sind (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1109 ff.,
auch zum Folgenden).
Bestandteile von Hauptgebäuden, auch wenn sie sich für den
dauernden Aufenthalt von Menschen nicht eignen, dürfen nicht willkürlich zu
Besonderen Gebäuden erklärt werden. Um als Besondere Gebäude zu gelten, müssen
sie in ihrer äusseren Erscheinung und in ihrem räumlichen Verhältnis vom
Hauptgebäude abgrenzbar sein. Deshalb ist in Anlehnung an die zur Abgrenzung
zwischen Hauptgebäuden auf der einen und An- und Nebenbauten auf der anderen
Seite entwickelte Rechtsprechung eine gewisse konstruktive und architektonische
Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes zu verlangen. In der Regel ergibt sich
diese bereits aufgrund der gegenüber Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe (VGr,
13. Juni 2012, VB.2011.00648/00681, E. 4.3 mit Hinweisen –
20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.2 f. – 3. September
2020, VB.2020.00111, E. 3.2.2). Eine funktionale Selbständigkeit wird
nicht verlangt (vgl. VGr, 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.2, sowie
27. November 2012, VB.2012.00274, E. 2.4). Zu prüfen ist, ob der
Anbau in seiner äusseren Erscheinung von einer/m aussenstehenden Betrachter/in
als eigenständiger Gebäudeteil wahrgenommen würde und ob er bei einer
Gesamtbetrachtung des Vorhabens noch als Besonderes Gebäude gewertet würde, was
sich aus dem Zusammenspiel mit dem Hauptgebäude als Bezugsobjekt ergibt. Mit
dem Kriterium der architektonischen und konstruktiven Selbständigkeit im
räumlichen Verhältnis zum Hauptgebäude soll primär eine missbräuchliche
Beanspruchung der in § 273 PBG gewährten Erleichterungen durch
willkürliche Unterteilung eines Gebäudes verhindert werden. Die (gewisse)
architektonische und konstruktive Selbständigkeit muss sich aus einer
Gesamtwürdigung des Bauvorhabens ergeben (vgl. VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648/00681,
E. 4.5.2, und 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.4).
6.2.2
Die Terrasse im Erdgeschoss, welcher für sich betrachtet keine
Gebäudequalität zukäme bzw. -kommt (solches ist entgegen beschwerdeführerischer
Auffassung auch nicht dem Bauentscheid vom 23. Februar 2021 zu entnehmen:
Lediglich der Sitzplatz wurde vom Beschwerdegegner als Besonderes Gebäude
bezeichnet, bildet zugleich die Überdachung des dem Hauptgebäude vorgelagerten
Sitzplatzes im Untergeschoss. Der Sitzplatz ist sodann auf drei Seiten abgeschlossen
(im Nordosten ist der Hauptgebäudekörper, gegen Nordwesten bzw. das Grundstück
der Beschwerdeführerin hin eine Mauer und im Südosten der Treppenabgang von der
Terrasse geplant). Für den dauernden Aufenthalt von Menschen ist er damit nicht
bestimmt bzw. geeignet. Die ebenfalls vorausgesetzte grösste Höhe von 4 m
wird mit den geplanten 2,80 m ebenfalls nicht überschritten (das offene
Sicherungsgeländer ist nicht an die massgebliche Höhe anzurechnen).
Aufgrund auch der geringen Höhe des überdachten Sitzplatzes
hebt er sich bei einer Gesamtwürdigung des Bauvorhabens insgesamt genügend vom
Hauptgebäude ab. Die durch diesen bewirkte Beeinträchtigung der
Nachbarliegenschaft erweist sich als relativ gering. Bei einer
Gesamtbetrachtung würde er ohne Weiteres als Besonderer Gebäudeteil gewertet. Die
konstruktiv-architektonische Selbständigkeit des vorgelagerten Sitzplatzes mit
überdachender Terrasse ist zu bejahen (vgl. ähnlich VGr, 2. März 2016,
VB.2015.00544, E. 2 und 4 [betreffend eine auf einer Tiefgarage eines
Mehrfamilienhauses zu liegenden kommende Terrasse], sowie ferner
10. September 2003, VB.2003.00210, E. 2 [betreffend eine
Sitzplatzüberdachung bzw. Gartenhalle]).
Folglich ist der Sitzplatz (einschliesslich überdachender
Terrasse) als Besonderes Gebäude im Sinn von § 273 PBG zu qualifizieren,
weshalb sich dessen Erstellung ausserhalb des Baubereichs als zulässig erweist
(ebenso die Baubewilligung vom 23. Februar 2021.
6.3
Gemäss
Art. 3 Satz 2 lit. b GPV gilt für Besondere Gebäude
grundsätzlich ein Grenzabstand von 3 m. Diese Vorschrift ist mit dem
vorliegend vorgesehenen von 1,5 m offenkundig nicht eingehalten.
Im Folgenden ist daher zu prüfen, ob sich dieser Abstand von
1,5 m mit Bezug auf das Besondere Gebäude bzw. auf die strittige Terrasse
aufgrund des vereinbarten Näher- und Grenzbaurechts dennoch als zulässig
erweist.
6.3.1
Gemäss Grundbuchauszug hat das zugunsten Kat.-Nr. 01 und zulasten
Kat.-Nr. 02 am 24. September 1998 vereinbarte Näher- und
Grenzbaurecht folgenden Wortlaut: "Der jeweilige Eigentümer der
berechtigten Liegenschaft hat gegenüber der belasteten Liegenschaft das Näher-
und Grenzbaurecht für ein Hauptgebäude mit beliebigen Fenstern auf seiner
Liegenschaft bis an die gemeinsame Grenze. Die Fassaden der Gebäude auf der
berechtigten Liegenschaft sind zur gemeinsamen Grenze hin in nicht brennbarer
Bauart zu erstellen".
Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, ist vorliegend die
infrage stehende Vereinbarung betreffend Näher- und Grenzbaurecht auszulegen (hierzu
auch Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1100). Ausgehend vom Wortlaut könnte
angenommen werden, dass das Näherbaurecht für sämtliche (Haupt-)Gebäudeteile
bzw. (implizit) auch für angebaute Besondere Gebäude(teile) gelten sollte. Für
diese Auslegung spräche insbesondere die vergleichsweise geringere
Beeinträchtigung von Nachbarliegenschaften durch Besondere Gebäude (mit
niedrigerer Gebäudehöhe).
6.3.2
Das infrage stehende Näher- und Grenzbaurecht wurde indes, wie erwähnt, im
September 1998 vereinbart, mithin (lange) nach Festsetzung des öffentlichen Gestaltungsplans
"F" im Juni 1987, in welchem im betreffenden Perimeter die
Baubereiche festgelegt worden waren. Vor diesem Hintergrund ist es im Lichte
der älteren bzw. zu jenem Zeitpunkt bereits geltenden
Gestaltungsplanvorschriften auszulegen.
Das Näher- und Grenzbaurecht wurde ausdrücklich für
"ein
Haupt
gebäude" vereinbart (Hervorhebung nicht im
Original). Dieser Umstand bzw. dieser Wortlaut des Näher- und Grenzbaurechts
lässt vor dem Hintergrund der bereits geltenden Gestaltungsplanvorschriften
darauf schliessen, dass es sich
einzig
auf ein entsprechend im
Baubereich zulässiges Gebäude beziehen sollte. Zum Zeitpunkt, als das Näher-
und Grenzbaurecht vereinbart wurde, hatte die Eigentümerschaft der
dienstbarkeitsbelasteten Parzelle nämlich mit der Erstellung von Bauten im
Baubereich – und grundsätzlich lediglich solchen – zu rechnen. Hätte das
Näherbaurecht auch Besondere Gebäude (ausserhalb der Baubereiche) umfassen
sollen, hätte nahegelegen, diese entweder ebenfalls explizit zu erwähnen oder
aber jedenfalls nicht ausdrücklich das Substantiv "
Haupt
gebäude"
zu verwenden. Es ist somit davon auszugehen, dass eine Abgrenzung gegenüber
Besonderen Gebäuden (ausserhalb der Baubereiche) beabsichtigt war bzw. sich die
Privilegierung ausschliesslich auf ein Hauptgebäude beziehen sollte.
6.3.3
Mit dem für die Terrasse aktuell vorgesehenen Grenzabstand von 1,5 m
wird die Abstandsvorschrift des Art. 3 Satz 2 lit. b GPV
verletzt. Die Terrasse wie auch die Einwandung des darunterliegenden
Sitzplatzes haben ausserhalb des Baubereichs den Grenzabstand von 3 m zum
beschwerdeführerischen Grundstück Kat.-Nr. 02 einzuhalten.
7.
Nach dem Dargelegten ist die Beschwerde teilweise
gutzuheissen. Die Angelegenheit ist im Hinblick auf die Festsetzung einer
Nebenstimmung im erwähnten Sinn (vgl. Erwägung 6) an den Beschwerdegegner
zurückzuweisen: Die Terrasse im Erdgeschoss sowie die Einwandung des
darunterliegenden Sitzplatzes sind ausserhalb des Baubereichs gegenüber der
Grenze zum Nachbargrundstück Kat.-Nr. 02 so weit zurückzuversetzen, dass ein
Grenzabstand von 3 m eingehalten wird. Dem Beschwerdegegner sind vor
Baubeginn entsprechende revidierte Pläne zur Prüfung und Genehmigung
einzureichen.
Dispositiv-Ziff. I Abs. 3 des vorinstanzlichen
Rekursentscheids vom 21. September 2021 ist insofern aufzuheben, als damit der
Rekurs als zufolge Rückzugs gegenstandslos geworden abgeschrieben wurde. Die
Angelegenheit ist zur materiellen Behandlung der Rekursanträge 1, 4 und 7 bis
19 an die Vor­instanz zurückzuweisen. Aufzuheben sind sodann die Dispositiv-Ziff.
II und III.
Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.
8.
Die Beschwerdeführerin obsiegt rund zur Hälfte.
Ausgangsgemäss sind somit die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin zur Hälfte
und den Beschwerdegegnern je zu einem Viertel aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Parteientschädigungen
sind mangels überwiegenden Obsiegens keine zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f.
VRG).
9.
Beim vorliegenden Urteil handelt
es sich teilweise um einen Rückweisungsentscheid. Ein solcher stellt nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid nach Art. 93 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110) dar, der
somit nur unter den Voraussetzungen von
Art. 93 BGG
angefochten werden kann (BGE 133 II 409 E. 1.2,
S. 402 unten).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.
Die Sache wird zur Ergänzung der Baubewilligung vom
23. Februar 2021 an den Gemeinderat Aeugst am Albis zurückgewiesen. Dieser
wird verpflichtet, eine Nebenbestimmung im Sinn der Erwägungen 6 f. zu
erlassen.
Dispositiv-Ziff. I
Abs. 3 des Entscheids des Baurekursgerichts vom 21. September 2021
wird insoweit aufgehoben, als damit der Rekurs als zufolge Rückzugs
gegenstandslos geworden abgeschrieben wurde. Die Angelegenheit wird zur
materiellen Behandlung der Rekursanträge 1, 4 und 7 bis 19 an das
Baurekursgericht zurückgewiesen.
Dispositiv-Ziff. II und III des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 21. September 2021 werden aufgehoben.
Im
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    405.--
Zustellkosten,
Fr. 3'405.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten sind zu 1/2 der Beschwerdeführerin und zu je 1/4 den
Beschwerdegegnern aufzuerlegen.
4.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
BGG erhoben werden. Sie ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht;
c)    den Regierungsrat.