zh_verwaltungsgericht · SB.2024.00083 · 2025-06-18 · de
Staats- und Gemeindesteuern 1.1.-31.12.2016, 1.1.-31.12.2017, 1.1.-31.12.2018 und 1.1.-31.12.2019

Staats- und Gemeindesteuern 2016, 2017, 2018 und 2019. [Die Pflichtige ist eine im Kanton Zug domizilierte Immobiliengesellschaft, die in diversen Kantonen über Immobilien verfügt. Umstritten ist, von welchem Kanton bzw. welchen Kantonen die infolge der Steuerausscheidung resultierenden Ausscheidungsverluste der Kantone mit negativem Ergebnis zu tragen sind. Die Pflichtige beantragt u.a. die Vornahme einer Spartenrechnung am Hauptsteuerdomizil.] Kognition des Verwaltungsgerichts (E.1). Der massgebende Sachverhalt wurde gesetzmässig festgestellt. Es ist somit unbestritten, dass es sich bei der Pflichtigen um eine Immobiliengesellschaft handelt, deren Erträge hauptsächlich aus Immobilienerträgen (Mieteinnahmen und Kapitalgewinne) und zu einem relativ kleinen Teil aus Finanzerträgen stammen. Die Entscheidrelevanz dieser Feststellung ist keine Frage der Sachverhaltsfeststellung, sondern der Rechtsanwendung (E.2). Das rechtliche Gehör ist gewahrt, wenn sich die Vorinstanz mit den wesentlichen Argumenten auseinandersetzt und die Entscheidgründe eine sachgerechte Anfechtung erlauben. Vorliegend liegt keine Gehörsverletzung vor (E. 3). Die interkantonale Steuerausscheidung erfolgt bei Kapitalanlageliegenschaften nach der bundesgerichtlichen Praxis objektmässig. Der Belegenheitskanton hat die Liegenschaftserträge samt zugehörigen Aufwänden (z.B. Unterhalt, Abschreibungen) zu versteuern. Schuldzinsen werden proportional nach Lage der Aktiven zugewiesen; nicht zuordenbare Aufwendungen wie gemeinnützige Zuwendungen verbleiben beim Sitzkanton (E. 45). Die Zuweisung von Ausscheidungsverlusten an den Sitzkanton und deren allfällige Weiterverteilung an Liegenschaftenkantone mit positivem Ergebnis entsprechen der bundesgerichtlichen Vorgabe, wonach ein Methodenmix (objektmässig für Gewinne, quotal für Verluste) möglichst zu vermeiden ist (E. 6). Eventualanträge auf Spartenrechnung oder differenzierte Verteilung von Schuldzinsen und freiwilligen Zuwendungen sindunbegründet. Sie widersprechen der gefestigten Rechtsprechung und führen zu unzulässigem Methodenmix (E. 7).Abweisung der Beschwerde.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2024.00083
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Geschäftsnummer:
SB.2024.00083
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.06.2025
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Staats- und Gemeindesteuern 1.1.-31.12.2016, 1.1.-31.12.2017, 1.1.-31.12.2018 und 1.1.-31.12.2019
Staats- und Gemeindesteuern 2016, 2017, 2018 und 2019.[Die Pflichtige ist eine im Kanton Zug domizilierte Immobiliengesellschaft, die in diversen Kantonen über Immobilien verfügt. Umstritten ist, von welchem Kanton bzw. welchen Kantonen die infolge der Steuerausscheidung resultierenden Ausscheidungsverluste der Kantone mit negativem Ergebnis zu tragen sind. Die Pflichtige beantragt u.a. die Vornahme einer Spartenrechnung am Hauptsteuerdomizil.]Kognition des Verwaltungsgerichts (E.1).Der massgebende Sachverhalt wurde gesetzmässig festgestellt. Es ist somit unbestritten, dass es sich bei der Pflichtigen um eine Immobiliengesellschaft handelt, deren Erträge hauptsächlich aus Immobilienerträgen (Mieteinnahmen und Kapitalgewinne) und zu einem relativ kleinen Teil aus Finanzerträgen stammen. Die Entscheidrelevanz dieser Feststellung ist keine Frage der Sachverhaltsfeststellung, sondern der Rechtsanwendung (E.2).Das rechtliche Gehör ist gewahrt, wenn sich die Vorinstanz mit den wesentlichen Argumenten auseinandersetzt und die Entscheidgründe eine sachgerechte Anfechtung erlauben. Vorliegend liegt keine Gehörsverletzung vor (E. 3).Die interkantonale Steuerausscheidung erfolgt bei Kapitalanlageliegenschaften nach der bundesgerichtlichen Praxis objektmässig. Der Belegenheitskanton hat die Liegenschaftserträge samt zugehörigen Aufwänden (z.B. Unterhalt, Abschreibungen) zu versteuern. Schuldzinsen werden proportional nach Lage der Aktiven zugewiesen; nicht zuordenbare Aufwendungen wie gemeinnützige Zuwendungen verbleiben beim Sitzkanton (E. 45).Die Zuweisung von Ausscheidungsverlusten an den Sitzkanton und deren allfällige Weiterverteilung an Liegenschaftenkantone mit positivem Ergebnis entsprechen der bundesgerichtlichen Vorgabe, wonach ein Methodenmix (objektmässig für Gewinne, quotal für Verluste) möglichst zu vermeiden ist (E. 6).Eventualanträge auf Spartenrechnung oder differenzierte Verteilung von Schuldzinsen und freiwilligen Zuwendungen sind unbegründet. Sie widersprechen der gefestigten Rechtsprechung und führen zu unzulässigem Methodenmix (E. 7).Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
ABWEISUNG
AUSSCHEIDUNG
BELEGENHEITSKANTON
DIENSTLEISTUNG
DOPPELBESTEUERUNG
IMMOBILIEN
KAPITALANLAGELIEGENSCHAFT
LIEGENSCHAFT
METHODIK
RECHTLICHES GEHÖR
SCHULDZINSEN
SPARTENRECHNUNG
SPEZIALSTEUERDOMIZIL
STEUERHOHEIT
ZUWENDUNG
Rechtsnormen:
Art. 29 BV
Art. 47 BV
Art. 127 BV
Art. 6626 Ziff. 2 OR
§ 65 StG
Art. 24 StHG
Art. 25 Abs. 1 lit. c StHG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
2. Abteilung
SB.2024.00083
Urteil
der 2. Kammer
vom
18. Juni 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter
Marco Greter,
Gerichtsschreiberin
Ivana Drempetic.
In Sachen
A AG,
vertreten durch RA B und/oder
RA C,
Beschwerdeführerin,
gegen
Kanton Zürich,
vertreten durch das kantonale Steueramt,
Beschwerdegegner,
betreffend
Staats- und Gemeindesteuern
1.1.−31.12.2016, 1.1.−31.12.2017, 1.1.−31.12.2018 und 1.1.−31.12.2019,
hat sich
ergeben:
I.
Die A AG mit Sitz in D/ZG (nachfolgend: die
Pflichtige) bezweckt gemäss Eintrag im Handelsregister zur Hauptsache den
Erwerb, die Vermietung, die Verpachtung und den Verkauf von Immobilien und
Grundstücken aller Art im In- und Ausland im Rahmen eines "Family Office".
In den Jahren 2016 bis 2019 war sie Eigentümerin verschiedener
Kapitalanlageliegenschaften in den Kantonen Zug, Zürich, Basel-Stadt,
Graubünden, Luzern, Nidwalden und Solothurn. Am statutarischen Sitz verfügt sie
über eine Betriebsliegenschaft mit ausschliesslich selbst genutzten Büroräumlichkeiten.
Die Pflichtige reichte am 24. Juli 2017 eine Kopie
der Jahresrechnung 2016 sowie der Steuererklärung 2016 des Kantons Zug ein,
unter Beilage der leeren zürcherischen Formulare. Gleiches geschah mit den
Steuererklärungen 2017 (datiert 2. November 2018) sowie 2018 (datiert 31. Oktober
2019) und 2019 (datiert 1. Dezember 2020) des Kantons Zug.
Nachdem die Pflichtige gegen den Einschätzungsvorschlag
des kantonalen Steueramts vom 17. November 2022 betreffend die
Steuerperiode 2016 Einwendungen erhoben hatte, versandte der Steuerkommissär am
20. März 2023 den Einschätzungsentscheid betreffend die Steuerperiode 1.1.31.12.2016
mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr.  (Kanton Zürich) bzw. Fr.
(Reingewinn gesamt, Gewinnsteuersatz 8,0 %) und einem steuerbaren
Eigenkapital von Fr.  (Kanton Zürich) bzw. Fr.  (Eigenkapital
gesamt, Kapitalsteuersatz 0,75 ). Bei der Steuerausscheidung ging er wie
folgt vor: Den effektiven Ertrag aus den Liegenschaften teilte er zunächst den
entsprechenden Kantonen objektmässig zu und zog davon die im jeweiligen Kanton
angefallenen effektiven Verwaltungskosten, den Liegenschaftenunterhalt, die
Abschreibungen und Rückstellungen je objektmässig ab. Die Schuldzinsen verlegte
er nach Lage der Aktiven. Vom resultierenden Liegenschaftenertrag pro Kanton
(vor Steuern) zog er sodann die kantonalen Grundstückgewinnsteuern und die
Staats- und Gemeindesteuern ab. Zinserträge, ausserordentliche Aufwendungen und
Erträge sowie Veränderungen des Delkredere wurden dem Hauptsitzkanton Zug
zugerechnet, ebenso der gesamte Abzug für gemeinnützige Zuwendungen. Danach
wurde die direkte Bundessteuer proportional nach Massgabe der Gewinne in die
beteiligten Kantone ausgeschieden, wobei die Kantone mit negativen Ergebnissen
ausgenommen wurden. Schliesslich verblieben in den Kantonen Luzern, Nidwalden
und Solothurn negative Ergebnisse, die der Steuerkommissär in einem nächsten
Schritt mit dem positiven Ergebnis des Sitzkantons Zug verrechnete, soweit
dieses dafür ausreichte. Den verbleibenden Aufwandüberschuss verlegte er
schliesslich proportional auf die übrigen Kantone gemäss ihren positiven Ergebnissen.
Der Kanton Zürich hatte demgemäss einen Verlustanteil von Fr.  zu
übernehmen, was nach Verrechnung mit dem zugewiesenen Gewinn den erwähnten
steuerbaren Reingewinn von Fr.  ergab.
Die Einschätzungsentscheide für die Steuerperioden 1.1.31.12.2017,
1.1.31.12.2018 und 1.1.31.12.2019 wurden ebenfalls am 20. März 2023
versandt. Bei der Steuerausscheidung ging der Steuerkommissär methodisch in
gleicher Weise vor wie für die Steuerperiode 2016.
Die Pflichtige liess gegen die vier
Einschätzungsentscheide am 18. April 2023 Einsprache erheben mit dem
Antrag, die Ausscheidungsverluste der Kantone mit negativem Ergebnis seien
nicht vollumfänglich dem Hauptsitzkanton Zug anzulasten, sondern teilweise auf
die Liegenschaftenkantone mit positivem Ergebnis zu verlegen. Mit Auflage vom 18. September
2023 und Mahnung vom 28. September 2023 führte der Steuerkommissär eine
Untersuchung in Bezug auf die Steuerrückstellungen für Staats- und
Gemeindesteuern durch, an welcher die Pflichtige mit E-Mails vom 4. und 10. Oktober
2023 mitwirkte. Mit Einspracheentscheid vom 30. November 2023 hielt das
kantonale Steueramt im Grundsatz an der im Einschätzungsverfahren angewandten
Ausscheidungsmethode fest. Bei der Neuberechnung führten kleinere rechnerische
Korrekturen zu geringfügig veränderten Steuerfaktoren. Die einzige materielle
Änderung erfolgte bei der Zuweisung der kantonalen direkten Steuern, welche
nunmehr im Einverständnis mit der Pflichtigen erst ganz am Schluss erfolgte,
wobei der Kanton Zürich die Steuern der Kantone mit negativen Resultaten
übernahm.
Die Steuerfaktoren wurden im Einspracheentscheid wie
folgt festgesetzt:
Steuerperiode:
Staats- und Gemeindesteuern Kanton Zürich:
Gesamt:
1.1.31.12.2016
Steuerbarer Reingewinn: Fr. , Satz 8,0 %
Steuerbares Eigenkapital:
Fr. , Satz 0,75 
Fr.
Fr.
1.1.31.12.2017
Steuerbarer Reingewinn: Fr. , Satz 8,0 %
Steuerbares Eigenkapital:
Fr. , Satz 0,75 
Fr.
Fr.
1.1.31.12.2018
Steuerbarer Reingewinn: Fr. , Satz 8,0 %
Steuerbares Eigenkapital:
Fr. , Satz 0,75 
Fr.
Fr.
1.1.31.12.2019
Steuerbarer Reingewinn: Fr. , Satz 8,0 %
Steuerbares Eigenkapital:
Fr. , Satz 0,75
Fr.
Fr.
II.
Der gegen den Einspracheentscheid
erhobene Rekurs wurde vom Steuerrekursgericht am 10. Juli 2024 abgewiesen,
womit die vorgenannten Steuerfaktoren gemäss Einspracheentscheid bestätigt
wurden.
III.
Mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht vom 14. August
2024 liess die Pflichtige die Aufhebung des Entscheids des Steuerrekursgerichts
unter Kosten- und Entschädigungsfolge beantragen. Im Hauptantrag verlangte sie
unter Beilage von interkantonalen Steuerausscheidungen mit den entsprechenden
Steuerfaktoren für die streitbetroffenen Steuerperioden die Anwendung einer
Spartenrechnung im Sitzkanton Zug sowie eine proportionale Verteilung der
Schuldzinsenüberschüsse und gemeinnützigen Zuwendungen. Eventualiter beantragte
sie hinsichtlich der interkantonalen Ausscheidung der in einzelnen Kantonen
angefallenen Schuldzinsenüberschüsse deren Verteilung mittels mehrerer
Schuldzinsenverlegungen auf sämtliche Kantone mit positivem Ertrag sowie die
Verlegung der gemeinnützigen Zuwendungen proportional nach Massgabe der Gewinne
auf alle Kantone mit positivem Ertrag.
Mit Beschwerdeantwort vom 29. August 2024 beantragte
das kantonale Steueramt Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen, soweit darauf einzutreten sei, während das
Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht betreffend die
Staats- und Gemeindesteuern können laut § 153 Abs. 3 des
Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die
unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts
geltend gemacht werden.
Das Verwaltungsgericht hat sich
infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch
die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig
festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht
in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu
überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen des Steuerrekursgerichts zu
setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich
auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.
h.
auf Ermessenüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999
Nr. 147).
1.2
Im Beschwerdeverfahren vor
Verwaltungsgericht gilt für die Staats- und Gemeindesteuern wie für die direkte
Bundessteuer das
Novenverbot
(BGE 131
II 548 E. 2.2.2). Für das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche
Aktenlage massgebend wie für das Steuerrekursgericht. Tatsachen oder
Beweismittel, die nicht spätestens im Verfahren vor Steuerrekursgericht
behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dürfen infolgedessen im
Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht grundsätzlich nicht nachgebracht
werden (RB 1999 Nrn. 149 und 150, bestätigt in BGE 131 II 548 E. 2.3).
Vom
Novenverbot
ausgenommen sind dagegen echte Noven,
namentlich neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem
Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG) beruhen oder
der Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur
nach neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel bedürfen. Neue, erstmals
vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein
zulässig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stützen, welche
unter das
Novenverbot
fallen
(RB 1999 Nr. 149).
2.
Umstritten
ist die Art und Weise der interkantonalen Steuerausscheidung der Pflichtigen
mit ausserkantonalem Sitz. Im Wesentlichen beanstandet die Pflichtige die
Ausscheidung der steuerbaren Gewinne. Die geringfügigen Unterschiede bei der
Kapitalsteuer ergeben sich insbesondere als Folge der unterschiedlichen
Steuerrückstellungen in der Steuerbilanz.
2.1
Die ausgewiesenen
handelsrechtlichen Reingewinne bildeten die Ausgangsbasis für die im
Einschätzungs- und Einspracheverfahren ermittelten steuerbaren Gesamtgewinne.
Davon wurden die im Rahmen der Gewinnverwendung ausgerichteten gemeinnützigen
Zuwendungen abgezogen. Weitere steuerrechtliche Korrekturen ergaben sich
infolge der (wegen geänderter Steuerausscheidungen) aufgetretenen Abweichungen
beim kalkulatorischen Steueraufwand für die Steuerbilanz.
2.2
Die Pflichtige wirft dem
Steuerrekursgericht zunächst eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung vor und
bezieht sich dabei auf die vorinstanzliche Feststellung, die Pflichtige
erbringe neben ihrer Tätigkeit als Immobiliengesellschaft u.
a. auch Dienstleistungen im
Bereich der Finanzberatung und Vermögensplanung. Die Pflichtige macht geltend,
sie sei eine reine Immobiliengesellschaft und habe weder in den
streitbetroffenen Jahren noch in den Jahren davor weitere Dienstleistungen
erbracht. Die nicht-liegenschaftlichen Erträge beschränken sich gemäss den
Angaben in der Beschwerdeschrift auf die Verzinsung von betriebsnotwendigem
Umlaufvermögen und Darlehen an Nahestehende. Die Erfolgsrechnungen der
streitbetroffenen Geschäftsjahre weisen hauptsächlich Erträge aus Immobilien
und in relativ kleinem Umfang Finanzerträge aus. Dienstleistungserträge sind in
der Jahresrechnung keine aufgeführt. Die Einstufung der Pflichtigen als reine
Immobiliengesellschaft trifft deshalb für die streitbetroffenen Steuerperioden
zu.
2.3
Die Vorinstanz hat sich für die
Beschreibung der Geschäftstätigkeit der Pflichtigen offenbar auf den
Handelsregisterauszug gestützt, der den Gesellschaftszweck wie folgt definiert:
Erwerb, Verwaltung, Vermietung,
Verpachtung und Verkauf von Immobilien und Grundstücken aller Art im In- und
Ausland im Rahmen eines
Family Office
sowie
Erbringung von Dienstleistungen im Bereich der Finanzberatung und
Vermögensplanung im Zusammenhang mit Aspekten der Organisation, Verwaltung,
Kontrolle, Überwachung, Evaluation, Strategieplanung sowie mit Bezug auf die
Wahrnehmung von Schnittstellenfunktionen zu externen Dienstleistungserbringern
. Die vom Steuerrekursgericht erwähnte
Dienstleistungserbringung im Bereich der Finanzberatung und Vermögensplanung
ist daher Teil des offiziellen statutarischen Zwecks der Pflichtigen (Art. 626
Ziff. 2 OR). Die Erwähnung des statutarischen Zwecks stellt keine
unrichtige Feststellung des Sachverhalts dar, auch wenn die Gesellschaft in den
betreffenden Geschäftsjahren vielleicht nicht in allen Bereichen ihres
Gesellschaftszwecks tätig war. Die Jahresrechnungen weisen keinen
Dienstleistungsertrag aus, was jedoch noch kein Beweis dafür ist, dass
überhaupt keine Dienstleistungen, beispielsweise innerhalb der
Unternehmensgruppe im Rahmen eines Family Office, erbracht wurden. Diese Frage
kann jedoch offengelassen werden, weil sie nicht entscheidrelevant ist.
2.4
Das Steuerrekursgericht hat den
Einspracheentscheid bestätigt, der auf der Grundlage der für
Immobiliengesellschaften mit Kapitalanlageliegenschaften ausserhalb des
Sitzkantons nach der Rechtsprechung geltenden Ausscheidungsmethode vorgenommen
wurde. Dass es um die Steuerausscheidung einer Immobiliengesellschaft mit
ausserkantonalen Kapitalanlageliegenschaften geht, war dem Steuerrekursgericht
dabei durchaus bewusst und darauf hatte es seinen Entscheid auch ausgerichtet.
Ob die Pflichtige neben Liegenschafts- und Zinserträgen noch über Nebenerträge
aus Dienstleistungen verfügte oder nicht, war für das angefochtene Urteil  auf
dessen Begründung diesbezüglich verwiesen werden kann  nicht relevant. Der
massgebende Sachverhalt wurde gesetzmässig festgestellt. Es ist somit
unbestritten, dass es sich bei der Pflichtigen um eine Immobiliengesellschaft
handelt, deren Erträge hauptsächlich aus Immobilienerträgen (Mieteinnahmen und
Kapitalgewinne) und zu einem relativ kleinen Teil aus Finanzerträgen stammen.
Die Entscheidrelevanz dieser Feststellung ist keine Frage der
Sachverhaltsfeststellung, sondern der Rechtsanwendung.
2.5
Im selben Zusammenhang bringt die
Pflichtige ergänzende Sachdarstellungen betreffend gemeinnützige Zuwendungen
sowie zu einer neuen Immobilienstrategie mit Umwandlung von
Anlageliegenschaften in Handelsliegenschaften vor. Insofern es sich dabei um
Noven handelt, könnte darauf nicht eingetreten werden. Im Wesentlichen sind die
erwähnten Vorgänge jedoch aktenkundig und nicht bestritten. Dass sich die
vorinstanzliche Begründung nicht ausführlich mit diesen Vorgängen befasst, ist
nicht gesetzwidrig. Die Ausrichtung von gemeinnützigen Zuwendungen sowie
unternehmerische Strategieänderungen mit Umgliederungen in der
Bilanzdarstellung können unabhängig vom statutarischen Zweck des Unternehmens
im Rahmen der handelsrechtlichen Vorschriften vorgenommen werden. Deren
ausscheidungsrechtliche Behandlung ist eine Frage der Rechtsanwendung. Es ist
auch nicht zu beanstanden, dass sich das Steuerrekursgericht nicht speziell mit
der im Kanton Zug eingereichten Steuererklärung befasst hat, denn diese ist für
die Veranlagung im Kanton Zürich grundsätzlich nicht massgebend, jedenfalls
insoweit sie von der geltenden Rechtsprechung abweicht.
3.
Weiter
rügt die Beschwerdeführerin die Verletzung des Rechts auf rechtliches Gehör.
Dies begründet sie im Wesentlichen mit der Behauptung, das Steuerrekursgericht
habe die Begründung seines Entscheids äusserst knapp gehalten und sämtliche
Vorbringen pauschal unter genereller Verweisung auf die (zitierte)
Rechtsprechung des Bundesgerichts abgewiesen, was der Komplexität der sich
stellenden Fragen nicht gerecht werde.
3.1
Gemäss Art. 29 Abs. 2
der Bundesverfassung (BV) haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieser
umfasst als Mitwirkungsrecht alle Befugnisse, die einer Partei einzuräumen
sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen
kann (BGE 135 II 286 E. 5.1, mit Hinweisen; BGr, 16. Juli 2018,
2C_546/2017, E. 2.2). Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt, dass
die Behörde die Vorbringen der vom Entscheid in ihrer Rechtsstellung
betroffenen Person auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung
berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu
begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen
ausdrücklich widerlegt. Der Begründungspflicht genügt bereits, wenn
die Behörde sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränkt. Die
Begründung muss so abgefasst sein, dass die betroffene Person sich über die
Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der
Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinn müssen wenigstens
kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten
lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 143 III 65 E. 5.2,
mit Hinweisen; BGr, 13. November 2023, 9C_608/2022, E. 5.1.1; VGr,
31. Januar 2024, SB.2023.00107, SB.2023.00108, E. 5.2.2).
3.2
Die Vorinstanz hat u.
a. ausführlich dargelegt, dass
Erträge aus Wertpapieren  mutatis mutandis auch Zinserträge aus Darlehen und
Kontoguthaben  sowie gemeinnützige Zuwendungen mit den Immobilienerträgen in
keinem Zusammenhang stehen und deshalb am Spezialsteuerdomizil nicht
berücksichtigt werden. Sie beträfen das auf den Sitzkanton entfallende
Betriebsergebnis, an welchem der Kanton Zürich als Liegenschaftenkanton weder
im positiven noch im negativen Sinn partizipiere. Aus diesem Grund sei die
Ausscheidung im Sinn der (vom Steuerrekursgericht zitierten)
bundesgerichtlichen Rechtsprechung vorzunehmen. Das Steuerrekursgericht wies u.
a. darauf hin, dass gemäss der
erwähnten höchstrichterlichen Rechtsprechung eine Unterscheidung zwischen
betrieblichen Erträgen und Erträgen aus Kapitalanlageliegenschaften im
Sitzkanton nicht infrage komme, weshalb der Idee einer Spartenrechnung im
Hauptsitzkanton von vornherein der Boden entzogen sei. Die Behauptung der
Beschwerdeführerin, es bestünden begründete Zweifel, ob sich die Vorinstanz mit
ihren Argumenten hinreichend auseinandergesetzt habe, lässt sich vor diesem
Hintergrund nicht halten. Die Pflichtige war aufgrund der vorinstanzlichen
Begründung ohne Weiteres in der Lage, sich über die Tragweite des Entscheids
Rechenschaft zu geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an das
Verwaltungsgericht weiterzuziehen.
3.3
Der Vorwurf, das
Steuerrekursgericht habe die bundesgerichtliche Rechtsprechung unbesehen auf
den vorliegenden Sachverhalt angewendet, ist unbegründet. Nach den Akten und
den unbestrittenen Feststellungen des Steuerrekursgerichts befinden sich der
statutarische Sitz und das Hauptsteuerdomizil in D, Kanton Zug, wo die
Pflichtige über eine eigene Betriebsliegenschaft und Personal verfügt. Im
Kanton Zürich und in weiteren Kantonen besitzt sie Kapitalanlageliegenschaften,
aber keine Betriebsstätten. Das Steuerrekursgericht hat sie deshalb zu Recht
als Immobiliengesellschaft mit Liegenschaften im Sitzkanton und
Kapitalanlageliegenschaften ausserhalb des Sitzkantons eingestuft. Die
massgebende Rechtsprechung des Bundesgerichts betrifft auch diese Konstellation.
Ob im Sitzkanton neben Immobilieneinkünften noch wesentliche übrige Erträge
erzielt werden, ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht relevant.
Beim Urteil vom 6. Oktober 2021 (2C_1039/2020) ging es um eine reine
Immobiliengesellschaft mit Sitz im Kanton Bern und Kapitalanlageliegenschaften
in verschiedenen Kantonen. Das Urteil vom 5. November 2019 (2C_285/2018)
betraf eine Gesellschaft, die Wohnungsbau und Immobilienerwerb bezweckte und
ausserhalb des Sitzkantons lediglich Kapitalanlageliegenschaften hielt. Es
trifft deshalb nicht zu, dass das Steuerrekursgericht die bundesgerichtliche
Rechtsprechung unbesehen angewendet hätte, sondern es hat sich auf Urteile
gestützt, die vom Sachverhalt her mit den relevanten Verhältnissen der
Pflichtigen vergleichbar sind. Es liegt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs
vor.
4.
4.1
In der Sache kritisiert die
Pflichtige die vom kantonalen Steueramt angewandte und vom Steuerrekursgericht
bestätigte Ausscheidungsmethodik. Dies im Wesentlichen mit der Behauptung, sie
werde dem bundesgerichtlichen Grundsatz, wonach Liegenschaftsgewinne am Ort der
gelegenen Sache zu versteuern seien, nicht gerecht und verletze die
Steuerhoheit des Hauptsteuerdomizilkantons Zug übermässig. Art. 3 BV halte
als fundamentales Grundprinzip fest, dass die Kantone souverän seien, soweit
die Souveränität nicht durch die Bundesverfassung eingeschränkt werde. Zudem
sei die kantonale Steuerhoheit auch Ausfluss der Gebietshoheit und
Finanzautonomie der Kantone nach Art. 47 BV. Aufgrund der angewandten
Gewinnausscheidungsmethodik profitiere der Kanton Zürich übermässig, während
der Kanton Zug in einzelnen Steuerperioden leer ausgehe und in anderen nur rund
10 % des steuerbaren Reingewinns zugewiesen erhalte. Dieses Ergebnis
erachtet die Pflichtige offenbar als Verletzung der Steuerhoheit des Kantons
Zug.
4.2
Wie die Pflichtige zutreffend
ausführt, sind die Kantone gemäss Art. 3 BV souverän, soweit die
Souveränität nicht durch die Bundesverfassung beschränkt ist. Zur Durchführung
der kantonalen Aufgaben sind die Kantone auf die Mittelbeschaffung angewiesen,
was bedingt, dass sie über Finanzautonomie verfügen. Diese ist in Art. 47 Abs. 2
BV explizit erwähnt und umfasst auch die Befugnis zur Steuererhebung und
Festlegung von Art und Umfang der kantonalen Abgaben in den Schranken von Art. 129
und 134 BV (BGE 133 I 206 ff. E. 5). Sowohl das in Art. 127
Abs. 3 BV statuierte Doppelbesteuerungsverbot als auch die auf Art. 129
BV abgestützte Gesetzgebung über die Steuerharmonisierung schränken jedoch
unmittelbar auf Verfassungsebene die kantonale Souveränität ein. Soweit sich
eine interkantonale Steuerausscheidung im Rahmen der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung zu Art. 127 Abs. 3 BV hält, liegt keine Verletzung der
Steuerhoheit des Sitzkantons vor. Ob dies der Fall ist, wird nachfolgend zu
untersuchen sein.
5.
5.1
Die kantonale Steuerhoheit
erstreckt sich grundsätzlich über die Gebietshoheit des Kantons. Wenn eine
natürliche oder juristische Person zu mehreren Kantonen persönliche oder
wirtschaftliche Beziehungen unterhält, können u.
U. mehrere Kantone gegenüber dem
Steuersubjekt die Besteuerung für das gleiche Steuerobjekt beanspruchen, was
als Doppelbesteuerung bezeichnet wird (Peter Mäusli-Allenspach in:
Martin Zweifel/Michael Beusch/Daniel de Vries Reilingh
[Hrsg.], Interkantonales Steuerrecht, 2. A., Basel 2021 [Interkantonales
Steuerrecht], § 1 N 3
). Eine gegen Art. 127 Abs. 3 BV verstossende
Doppelbesteuerung, liegt vor, wenn eine steuerpflichtige Person von zwei oder
mehreren Kantonen für das gleiche Steuerobjekt und für die gleiche Zeit zu
Steuern herangezogen wird (aktuelle Doppelbesteuerung) oder wenn ein Kanton die
geltenden Kollisionsnormen verletzt, dadurch seine Steuerhoheit überschreitet
und eine Steuer erhebt, die einem anderen Kanton zusteht (virtuelle Doppelbesteuerung).
Ausserdem darf ein Kanton eine steuerpflichtige Person grundsätzlich nicht
deshalb stärker belasten, weil sie nicht in vollem Umfang seiner Steuerhoheit
untersteht, sondern wegen ihrer territorialen Beziehungen auch noch in einem
anderen Kanton steuerpflichtig ist (Schlechterstellungsverbot; vgl. zum Ganzen
BGE 131 I 249 E. 3.1 S. 253; ASA 73 S. 247 E. 2.1,
je mit Hinweisen).
5.2
Wie das Steuerrekursgericht mit
zutreffender Begründung, auf die verwiesen werden kann, ausgeführt hat,
begründen Kapitalanlageliegenschaften von Unternehmen ausserhalb des
Sitzkantons am Belegenheitsort nach Lehre und Rechtsprechung ein
Spezialsteuerdomizil des Grundeigentums (vgl. VGr, 19. Juni 2024, SB.2024.00015,
mit weiteren Hinweisen). Für die Kapitalausscheidung werden die Liegenschaften
objektmässig dem Belegenheitskanton zugewiesen und die Schulden werden
grundsätzlich proportional nach Lage der Aktiven verteilt. Für
Kapitalgesellschaften und Genossenschaften erfolgt eine indirekte Zuteilung der
Passiven, indem das Eigenkapital proportional aufgrund der Aktiven auf die
beteiligten Kantone verlegt wird. Der Bruttoertrag von
Kapitalanlageliegenschaften ausserhalb des Sitzkantons wird dem
Belegenheitskanton objektmässig zugeteilt, der Liegenschaft zurechenbare
Gewinnungskosten kommen objektmässig zum Abzug. Wird die Verwaltung der
Liegenschaften durch die steuerpflichtige Unternehmung selber besorgt, ist
gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung eine Pauschale von 5 % des
Bruttoertrags für die Verwaltungskosten zulässig. Die Schuldzinsen werden
proportional nach Lage der Aktiven verteilt.
5.3
Die vom kantonalen Steueramt
vorgenommene Steuerausscheidung betrifft neben dem Sitzkanton mehrere Kantone
mit Kapitalanlageliegenschaften. Nach den Feststellungen des
Steuerrekursgerichts wurde gemäss Einspracheentscheid der Liegenschaftenertrag
objektmässig zugeteilt. Davon wurden die im jeweiligen Kanton angefallenen
Verwaltungskosten, der Liegenschaftenunterhalt sowie die Abschreibungen und
Rückstellungen je objektmässig abgezogen. Die Schuldzinsen wurden nach Lage der
Aktiven verlegt. Zinserträge und andere nicht liegenschaftsbezogene Erträge,
Delkredereveränderungen, ausserordentliche Erträge und Aufwendungen sowie der
Abzug für gemeinnützige Zuwendungen wurden dem Sitzkanton Zug zugewiesen. Die
direkte Bundessteuer wurde proportional nach den Gewinnen in die beteiligten
Kantone ausgeschieden, wobei Kantone mit negativen Ergebnissen ausgenommen
wurden. Vom resultierenden Nettoertrag pro Kanton wurden die kantonalen Gewinn-
und Kapitalsteuern und die Grundstückgewinnsteuern in Abzug gebracht, wobei der
Kanton Zürich die Steuern der Kantone mit negativen Resultaten übernahm. Die
negativen Ergebnisse einiger Kantone wurden in einem ersten Schritt mit dem
positiven Ergebnis des Hauptsitzkantons Zug verrechnet. Weil in den
Steuerperioden 1.1.31.12.2016 und 1.1.31.12.2017 das Ergebnis im Sitzkanton
nicht für eine vollständige Verrechnung ausreichte, wurde der für diese
Perioden verbleibende Verlust proportional gemäss den jeweils positiven
Ergebnissen auf die übrigen Liegenschaftenkantone verteilt. Gemäss zutreffender
Feststellung des Steuerrekursgerichts entspricht diese Methode der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung.
5.4
Es ist unbestritten, dass der
Kanton Zürich die Erträge und den Kapitalanteil der auf Kantonsgebiet gelegenen
Liegenschaften besteuern darf. Der Abzug der liegenschaftsbezogenen
Aufwendungen und des anteiligen Steueraufwands im Kanton Zürich wird von der
Pflichtigen nicht beanstandet. Insoweit ist unbestritten, dass das in Art. 127
Abs. 3 BV statuierte Doppelbesteuerungsverbot nicht verletzt wurde. Weil
sich das kantonale Steueramt auf die Besteuerung der im Kanton Zürich gelegenen
Liegenschaften beschränkt hat, verletzen die Einschätzungen weder die
Souveränität des Sitzkantons Zug noch wird damit in dessen Finanzautonomie bzw.
Steuerhoheit eingegriffen. Davon abgesehen ist es nicht Sache der Zürcher
Steuerjustiz, in Rechtsmittelverfahren über verfassungsrechtliche Garantien für
andere Kantone zu befinden.
5.5.
Die Pflichtige ist hingegen u.
a. mit der Verlegung der
Schuldzinsen nicht einverstanden. Konkret beanstandet sie, dass nach der ersten
proportionalen Verteilung der in Kantonen mit ungenügenden Erträgen
verbleibende Schuldzinsenanteil grundsätzlich vollumfänglich dem
Hauptsitzkanton zugewiesen wurde. Sie hält dafür, dass dieser in einer zweiten
oder allenfalls dritten Schuldzinsenverlegung auf alle Kantone mit positiven
Erträgen umverteilt werden sollte. Die Richtigkeit der vorgenommenen
Schuldzinsenverlegung lasse sich aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
nicht herleiten und eine mehrfache Schuldzinsenverlegung vor Berechnung und
Zuweisung von residualen Verlusten und Aufwandüberschüssen werde vom
Bundesgericht nicht ausgeschlossen. Diese Behauptung begründet sie nicht
weiter.
5.6.
Bei juristischen Personen sind
Schuldzinsen im Rahmen der quotenmässigen Ausscheidung des Gesamtgewinns
zwischen Sitz- und Betriebsstättenkantonen bereits berücksichtigt, weshalb eine
eigentliche Verlegung von Schuldzinsen in der Praxis nicht notwendig ist.
Lediglich bei Kapitalanlageliegenschaften ausserhalb des Sitzkantons, für
welche  wie hier  ein Spezialsteuerdomizil besteht, muss eine
proportionale Verteilung vorgenommen werden, um die Schuldzinsen zu bestimmen,
die von den Spezialsteuerdomizilen zu tragen sind (Hannes Teuscher/Frank
Lobsiger, Interkantonales Steuerrecht, § 31 N 14). Die
Liegenschaftenkantone, die zur Besteuerung des auf die Liegenschaft
entfallenden Kapitalanteils und des daraus fliessenden Ertrages berechtigt
sind, haben grundsätzlich keinen Aufwand zu übernehmen, der anderen
Liegenschaftenkantonen oder den Sitz- bzw. Betriebsstättekantonen zuzurechnen
ist. Dieser Grundsatz wird lediglich bei der Behandlung von
Ausscheidungsverlusten durchbrochen (vgl. unten E. 6.2). Schuldzinsenüberschüsse
aus Liegenschaftenkantonen sind gemäss Praxis und bundesgerichtlicher
Rechtsprechung in erster Linie vom Sitzkanton und allfälligen
Betriebsstättekantonen zu tragen (Mathias Oertli, Interkantonales Steuerrecht, § 33
N 31). Eine Sonderbehandlung von Kapitalanlageliegenschaften im Sitzkanton
bspw. in Form einer Spartenrechnung ist nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung nicht vorgesehen. Im Sitzkanton begründen
Kapitalanlageliegenschaften − im Gegensatz zu solchen in reinen
Liegenschaftenkantonen − kein Spezialsteuerdomizil, sondern sie
werden im Rahmen der quotenmässigen Ausscheidung berücksichtigt (Mathias
Oertli, Interkantonales Steuerrecht, § 33 N 45 ff.). Dieser
wesentliche Unterschied rechtfertigt die kollisionsrechtlich unterschiedliche
Behandlung der Kapitalanlageliegenschaften im Sitzkanton, wo aufgrund der
persönlichen Zugehörigkeit eine unbeschränkte Steuerpflicht besteht, gegenüber
Kapitalanlageliegenschaften in Liegenschaftenkantonen mit beschränkter
Steuerpflicht. Dass auch eine andere Ausscheidungsmethode denkbar wäre, wie das
die Pflichtige beantragt (vgl. dazu auch Mathias Oertli, a.
a.
O., § 33 N 52), ist kein
hinreichender Grund für einen Liegenschaftenkanton, das ihm zustehende
Steuersubstrat mit einer Änderung der kantonalen Praxis zu schmälern. Nach der
geltenden Rechtsprechung ist ein Methodenmix mit objektmässiger Ermittlung der
Gewinne bei gleichzeitiger quotaler Verlegung der Verluste soweit möglich zu
vermeiden (BGr., 5. November 2019, 2C_285/2018, E. 4.4). Eine
Modifikation der interkantonalen Ausscheidungsregeln zulasten der
Liegenschaftenkantone wäre Sache des Bundesgerichts (Art. 127 Abs. 3
BV).
5.7
Weiter beantragt die Pflichtige,
die abzugsfähigen gemeinnützigen Zuwendungen proportional auf alle Kantone mit
positivem Ergebnis zu verlegen. Demgegenüber stellte das Steuerrekursgericht
fest, dass gemeinnützige Zuwendungen mit der Bewirtschaftung der Immobilien in
den Liegenschaftenkantonen in keinem Zusammenhang stehen und deshalb am
Spezialsteuerdomizil im Kanton Zürich nicht zu berücksichtigen sind.
Gemeinnützige Zuwendungen, die infolge Fehlens einer gleichwertigen
Gegenleistung nicht bereits gemäss Art. 24 Abs. 1 lit. a des
Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten
Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) geschäftsmässig
begründet sind, stellen ausserbetrieblich motivierte, in der Regel freiwillig
im privaten Interesse der am Unternehmen beteiligten Gesellschafter erbrachte
Leistungen dar (Silvan Guler/Roza Celebi/Nicole Bühler, in: Zweifel/Beusch
[Hrsg.], Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone
und Gemeinden [StHG], 4. A., Basel 2022, Art. 25 StHG N 59).
Dies trifft im vorliegenden Fall auf die im Rahmen der Gewinnverwendung
ausgerichteten gemeinnützigen Zuwendungen zu. Freiwillige Zuwendungen gemäss Art. 25
Abs. 1 lit. c StHG bzw. § 65 Abs. 1 lit. c StG stellen
eine steuerlich privilegierte Gewinnverwendung dar, die aufgrund einer freien
Entscheidung der Gesellschaftsorgane erfolgt. Es handelt sich nicht um Gewinnungskosten
für die Erwirtschaftung der Liegenschaftenerträge in den
Liegenschaftenkantonen. Sie sind vom Steuerrekursgericht im Einklang mit der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Recht dem Hauptsitzkanton zugerechnet
worden. Im Fall der Kollision der Steueransprüche von Sitz- und
Liegenschaftenkantonen gilt für juristische Personen seit jeher die Regel, dass
das Grundeigentum und die Erträge daraus dem Liegenschaftenkanton zur
ausschliesslichen Besteuerung vorbehalten sind (vgl. etwa BGE 140 II 353 E. 7.1;
132 I 220 E. 3.1). Der Liegenschaftenkanton hat nur die Auslagen, die
unmittelbar mit den Erträgen und Gewinnen aus dem Grundeigentum zusammenhängen,
sowie einen proportionalen Anteil der Schulden und Schuldzinsen zum Abzug
zuzulassen (BGE 133 I 19 E. 3, 6.2 und 6.3). Die übrigen Erträge und
Aufwände hat er nur für die Satzbestimmung, ansonsten aber  vorbehältlich der
neueren Rechtsprechung zur Vermeidung von Ausscheidungsverlusten  weder zum
Vor- noch zum Nachteil des Steuerpflichtigen zu berücksichtigen (BGE 116
Ia 127 E. 2c). Der angefochtene Entscheid erweist sich auch diesbezüglich
als gesetzmässig.
6.
6.1
Die Pflichtige beanstandet weiter
die Zuweisung der Verluste und Aufwandüberschüsse aus einigen
Liegenschaftenkantonen an den Sitzkanton. Sie beantragt auch in diesem
Zusammenhang die Vornahme einer Spartenrechnung im Hauptsitzkanton, bei welcher
zwischen nicht-liegenschaftlichen Erträgen und Erträgen aus
Kapitalanlageliegenschaften zu differenzieren sei. Die Verluste und
Aufwandüberschüsse seien in einem ersten Schritt mit der Sparte der
nicht-liegenschaftlichen Erträge des Hauptsitzkantons und in einem zweiten
Schritt proportional mit den Erträgen aus den Kapitalanlageliegenschaften
(inkl. Hauptsitzkanton) zu verrechnen.
6.2
Nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung sind Ausscheidungsverluste wenn möglich zu vermeiden. Verluste
bzw. Aufwandüberschüsse in Liegenschaftenkantonen sind nach geltender
Rechtsprechung in einem ersten Schritt vollumfänglich auf den Hauptsitzkanton
zu verlegen; nur wenn der Verlust höher ist als der Gewinn im Sitzkanton, ist
der überschiessende Teil quotal auf die Gewinne der anderen Kantone umzulegen
(BGr. 5. November 2019, 2C_285/2018, E. 4.4). Das Bundesgericht
begründet dies damit, dass diese Methode näher am Grundsatz bleibt, wonach
Liegenschaftsgewinne am Ort der gelegenen Sache zu versteuern sind. Ein
Methodenmix (objektmässige Ermittlung der Gewinne bei gleichzeitiger quotaler
Verlegung der Verluste) sei soweit möglich zu vermeiden. Nachdem diese Praxis
vor wenigen Jahren höchstrichterlich geklärt wurde und der damals beurteilte
Sachverhalt ebenfalls eine Immobiliengesellschaft mit
Kapitalanlageliegenschaften in mehreren Kantonen betraf, besteht kein triftiger
Grund, in der kantonalen Rechtsprechung davon abzuweichen. Der Entscheid des
Steuerrekursgerichts ist auch diesbezüglich rechtmässig.
7.
Für
den Fall, dass eine Spartenrechnung am Hauptsteuerdomizil verweigert wird,
beantragt die Pflichtige eventualiter die Verlegung der Schuldzinsenüberschüsse
in Analogie zu den natürlichen Personen auf sämtliche Kantone mit positivem
Ertrag. Weiter wird im gleichen Sinn die Verteilung der gemeinnützigen
Zuwendungen proportional nach Gewinnquoten auf sämtliche Kantone beantragt.
7.1
Die interkantonale
Steuerausscheidung für Kapitalgesellschaften und Genossenschaften unterscheidet
sich in verschiedener Hinsicht wesentlich von der Ausscheidung für natürliche
Personen. So findet u.
a. keine gesonderte mehrfache Schuldzinsenverlegung
statt, sondern werden Schuldzinsenüberschüsse vorab dem Hauptsteuerdomizil
zugewiesen. Insofern ist hier auf die bereits zum Hauptantrag abgegebene
Begründung zu verweisen (vgl. vorne E. 5.6).
7.2
Sinngemäss dasselbe gilt für die
ausscheidungsrechtliche Zuordnung der gemeinnützigen Zuwendungen. Diese werden
aus den genannten Gründen auch bei Immobiliengesellschaften (ohne
Betriebsstätten) nicht auf Sitz- und Liegenschaftenkantone verlegt, sondern dem
Hauptsitzkanton zugewiesen (vgl. vorne E. 5.7).
7.3
Beide Anträge laufen auf einen
Methodenmix zwischen quotaler und objektmässiger Methode hinaus, der gemäss der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung so weit als möglich zu vermeiden ist (vgl.
vorne E. 6.2). Weil im vorliegenden Fall mit der angewandten
Ausscheidungsmethode eine interkantonale Doppelbesteuerung vermieden wird und
sämtliche Verluste und Aufwandüberschüsse verrechnet werden können, besteht
kein triftiger Grund, die Ausscheidungsmethode zu ändern. Die Eventualanträge
sind abzuweisen.
Dies führt zur Abweisung der
Beschwerde.
8.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens
sind die Kosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in
Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und steht ihr keine
Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152
und § 153 Abs. 4 StG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.     16'500.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.            87.50
Zustellkosten,
Fr.     16'587.50
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, Schweizerhofquai
6, 6004 Luzern, einzureichen.
6.    Mitteilung
an:
a)    die Parteien;
b)    das Steuerrekursgericht;
c)    das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramtes;
d)    das Steueramt der Stadt Zürich, der Stadt Winterthur und der Gemeinde
Thalwil;
e)    die Eidgenössische Steuerverwaltung.