zh_verwaltungsgericht · VB.2000.00042 · 2000-04-13 · de

Baubewilligung | Freilegung eines Untergeschosses zu Wohnungszwecken. Zulässigkeit der Behördenbeschwerde (E. 1). Zum Ausgleich über den Wegfall der kantonalen Vorschriften über die Anrechenbarkeit bzw. die Zulässigkeit von Untergeschossen in empfindlichen Baugebieten haben die Gemeinden die Befugnis erhalten, in allen Zonen die Freilegung von Untergeschossen näher zu regeln (E. 4a). Bei der kommunalen Vorschrift, wonach geringfügige Abgrabungen zulässig sind, sofern sie eine natürlich erscheinende Terraingestaltung zulassen, handelt es sich somit um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung und Auslegung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt (E. 4b). Da in der kommunalen BZO Baumassenziffer und maximale Geschosszahl festgelegt sind, kommt der genannten Vorschrift einzig eine gestalterische Funktion zu (E. 5c). In casu erweist sich der Entscheid der kommunalen Baubehörde, wonach die geplanten Abgrabungen nicht mehr als geringfügig bezeichnet werden könnten, als haltbar (E. 6).

Zürich Verwaltungsgericht 00..2.13.0 VB.2000.00042
Zurich Verwaltungsgericht 00..2.13.0 VB.2000.00042
Zurigo Verwaltungsgericht 00..2.13.0 VB.2000.00042

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2000.00042
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Geschäftsnummer:
VB.2000.00042
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 13.04.2000
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Freilegung eines Untergeschosses zu Wohnungszwecken.
Zulässigkeit der Behördenbeschwerde (E. 1). Zum Ausgleich über den Wegfall der kantonalen Vorschriften über die Anrechenbarkeit bzw. die Zulässigkeit von Untergeschossen in empfindlichen Baugebieten haben die Gemeinden die Befugnis erhalten, in allen Zonen die Freilegung von Untergeschossen näher zu regeln (E. 4a). Bei der kommunalen Vorschrift, wonach geringfügige Abgrabungen zulässig sind, sofern sie eine natürlich erscheinende Terraingestaltung zulassen, handelt es sich somit um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung und Auslegung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt (E. 4b). Da in der kommunalen BZO Baumassenziffer und maximale Geschosszahl festgelegt sind, kommt der genannten Vorschrift einzig eine gestalterische Funktion zu (E. 5c). In casu erweist sich der Entscheid der kommunalen Baubehörde, wonach die geplanten Abgrabungen nicht mehr als geringfügig bezeichnet werden könnten, als haltbar (E. 6).
Stichworte:
ABGRABUNG
AUSLEGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEHÖRDENBESCHWERDE
GESTALTUNG
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
GESTALTUNGSVORSCHRIFT
KOMMUNALES RECHT
TERRAINVERÄNDERUNG
UNTERGESCHOSS
Rechtsnormen:
§ 293 PBG
§ 21 lit. b VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung:
I. Die Baukommission A. erteilte Frau
D.-E. am 10. August 1999 die baurechtliche Bewilligung für den Neubau einer
Doppelgarage auf dem Grund­stück Kat.Nr. ... an der H.-Strasse sowie für
die teilweise Verwendung der bisheri­gen Garage im Untergeschoss des bestehenden
Einfamilienhauses zu Wohnzwecken. Ver­weigert wurde die geplante Um­nutzung
hinsichtlich des östlichen Teils der Garage und des an diesen anschliessenden
Luft­schutzraums. Die Baukommission begründete diese Bewil­ligungsverweigerung
damit, dass die im betreffenden Bereich vorgesehenen Abgrabungen nicht mehr als
geringfügig bezeichnet werden könnten (Art. 37 der Bau‑ und Zonenord­nung
vom 5. Dezember 1994; BZO). Gegen die teilweise Bewilligungsverweigerung
liess Frau D.-E. am 16. September 1999 rechtzeitig an die
Baurekurskommission II rekurrieren und beantragen, der Beschluss der
Baukommission A. sei aufzuheben, soweit damit die Einrichtung von Zimmern
im Schutzraum und in der Garage verweigert worden sind.
II. Die Baurekurskommission II hiess den
Rekurs am 21. Dezember 1999 (teil­wei­se) gut und hob Dispositiv Ziffer 1 und 2
Abs. 1 des Beschlusses der Baukommission A. vom 10. August 1999
insoweit auf, als damit die Umnutzung des östlichen Teils der Gara­ge und des
Schutzraums zu Wohnzwecken verweigert worden war. Die Baukom­mis­sion A.
wurde eingeladen, die entsprechende baurechtliche Bewilligung zu er­teilen. Die
Rekurs­kom­mission äusserte sich vorab zum Inhalt von § 293 Abs. 4
des Pla­nungs‑ und Baugeset­zes vom 7. September
1975/1. September 1991 (PBG) und zur Entstehungsgeschichte die­ser Vor­schrift.
§ 293 PBG sei eine Gestaltungsnorm. Die Kompetenz der Gemeinden be­tref­fend
die Regelung der Freilegung von Untergeschossen sei auf alle Untergeschosse an­wendbar,
also auch auf solche, die Vollgeschosse ersetzten. Entscheidend sei daher, ob
die hier vor­ge­sehene Ab­gra­bung noch als "geringfügig" im Sinn
dieser Bestimmung ge­würdigt werden könne. Das sei entgegen der Auffassung der
Baukommission A. zu bejahen (was nä­her begründet wird).
III. Mit Beschwerde vom 1. Februar 2000
liess die Baukommission namens der Ge­meinde A. dem Verwaltungsgericht
beantragen, der Entscheid der Baure­kurskom­mis­sion II vom 21. Dezember
1999 sei aufzuheben, soweit damit die Beschwerde­führerin angewiesen worden sei,
der Beschwerdegegnerin die baurechtliche Bewilligung für die teil­weise Freile­gung
der Südfassade des Untergeschosses, die Erstellung der in die­ser Fas­sade
vorgese­he­nen Fenster und die Umnutzung der dortigen Räume zu Wohn­zwecken zu
erteilen. Die Bau­rekurskommission II teilte am 15. Februar 2000 mit, dass
sie auf eine Ver­nehmlassung verzichte. Die Beschwerdegegnerin beantragte mit
Beschwerde­antwort vom 23. Februar 2000 Abweisung der Beschwerde. Beide
Parteien verlangten fer­ner die Zu­spre­chung einer Parteientschädigung.
Die Erwägungen der
Baurekurskommission II sowie die Ausführungen der Parteien in den
Rechtsschriften werden ‑ soweit erforderlich ‑
nachstehend wiedergegeben.
Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. Beschwerdeführerin ist die
Gemeinde A.. Auf deren Rechtsmittel ist ohne weite­res einzutreten. Sie
verficht im Sinn von § 21 lit. b des Verwaltungsrechtspflegege­set­zes
vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) eigene schutzwürdige Interessen. Die
für das Ver­waltungsverfahren allgemein geltende Bestimmung von § 21
lit. b VRG betreffend die Rechtsmittelbefugnis der Gemeinden ist auch auf
dem Gebiet des Raumplanungs‑ und Bau­rechts anwendbar (RB 1998
Nr. 12). Anzufügen ist, dass den Gemeinden schon im Rah­men der Anwendung
von § 21 VRG in der ursprünglichen Fassung die Rechtsmittel­befugnis unter
anderem dort zuerkannt worden war, wo sie sich für die Anwendung und
Durchsetzung ihres kommunalen Rechts einsetzten (François Ruckstuhl, Der
Rechtsschutz im zürcherischen Planungs‑ und Baurecht, ZBl 86/1987,
S. 299 mit Zitaten). Mit der Nor­mierung einer allgemeinen
Behördenbeschwerde durch das neue Recht ist die Rechtsmit­telbefugnis der
Gemeinde erweitert worden.
2. Die Baurekurskommission II hat den
Rekurs der Baugesuchstellerin bloss teilweise gutgeheissen. Der Entscheid der
Rekurskommission kommt indessen einer vollständigen Rekursgutheissung gleich.
Mit der Rekursschrift vom 16. September 1999 wurde beantragt, Dispositiv
Ziffer 1 des baurechtlichen Entscheids sei insoweit aufzuhe­ben, "als
darin die Bewilligung für die Einrichtung von Zimmern im Schutzraum und in der
Garage verweigert worden ist". Diesem Antrag hat die Baure­kurs­kommission II
voll­umfänglich entsprochen.
3. Im Streit liegt die Frage, ob die entlang
des östlichen Teils der Südfassade des Gebäudes Vers.Nr. ... auf dem Grundstück
Kat.Nr. ... geplanten Abgrabungen noch als "geringfügig" im Sinn von
Art. 37 BZO bezeichnet werden können und ob damit eine na­türliche
Terraingestaltung verbunden sei. Die Baukommission A. hat das ver­neint.
Die Bau­rekurskommission II ist im angefochtenen Rekursentscheid zum
gegenteili­gen Schluss gekommen. Ist die Auffassung der Rekurskommission zu
bestätigen, so steht der Umnut­zung des östlichen Teils der bestehenden Garage
und des anschliessenden Schutzraums zu Wohnzwecken und damit dem für eine
hinreichende Belichtung vorgese­henen Ausbruch der Fenster nichts entgegen.
Können hingegen die Abgrabungen nicht mehr als "gering­fü­gig"
gewürdigt und die Terraingestaltung nicht als natürlich bezeichnet werden, so
ist die geplante Umnutzung nicht bewilligungsfähig.
4. a) § 293 Abs. 4 PBG bestimmt,
dass die Bau‑ und Zonenordnung die Freilegung von Untergeschossen näher
regeln kann. Die Vorschrift ist mit der Revision vom 1. Sep­tem­ber 1991
in das Planungs‑ und Baugesetz aufgenommen worden. Die neue Vor­schrift
trat an die Stelle der kantonalen Bestimmungen über die Anrechenbarkeit bzw.
die Zuläs­sigkeit von Untergeschossen in empfindlichen Baugebieten (§ 276
Abs. 2 PBG und § 277 Abs. 2 PBG in der Fassung vom
7. September 1975). Zum Ausgleich über den Weg­fall dieser Bestimmungen
haben die Gemeinden die Befugnis erhalten, in allen Zonen die Frei­legung von
Untergeschossen näher zu regeln (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Pla­nungs‑
und Baugesetz [PBG] des Kantons Zürich, Zürich 1992, N. 218; Antrag des
Regie­rungsrats an den Kantonsrat vom 11. Oktober 1989 betreffend Änderung des
Pla­nungs‑ und Baugesetzes, ABl 1989 II, 1761). Mit § 293
Abs. 4 PBG sind die Kompetenzen der Gemeinden im in Frage stehenden Gebiet
erweitert worden, wie das mit der Gesetzes­re­vision vom 1. September 1991
auch in anderen Bereichen geschehen ist.
b) Mit Art. 37 BZO hat die
Gemeinde A. von der neuen Kompetenz Ge­brauch ge­macht. Die Vorschrift
bestimmt, dass geringfügige Abgrabungen bei Hauptbau­ten und be­sonderen
Gebäuden zulässig sind, sofern sie eine natürlich erscheinende Ter­rain­gestaltung
zulassen. Bei dieser Regelung handelt es sich um kompetenzgemäss erlasse­nes
kommu­na­les Recht. Dessen Anwendung obliegt in erster Linie der kommunalen Be­willi­gungsbe­hör­de,
welche die Verhältnisse an Ort und Stelle am besten kennt und die Ge­setz­gebung
sei­nerzeit beratend bzw. antragstellend begleitet hat. Stellen sich bei der An­wen­dung
solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die Baube­hörde
der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht
rechtsverletzend er­scheint. Solche Ent­scheide dürfen daher von den kantonalen
Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung überprüft werden (RB 1981
Nr. 20; VGr, 2. März 1988, BEZ 1988 Nr. 36; VGr, 19. Mai 1988,
BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h).
5. a) Die Beschwerdeführerin geht davon aus,
dass Art. 37 BZO auf alle Unterge­schosse anwendbar ist, dies insbesondere
unabhängig von deren Anrechenbarkeit an die erlaubte Geschosszahl. Dieser
Auffassung, die auch von der Baurekurskommission II ver­treten wird, ist
zu folgen. Art. 37 BZO enthält keinerlei Einschränkung. Die Bestimmung
macht die Abgrabungsbeschränkung auch nicht davon abhängig, ob die zulässige
Ausnüt­zung mittels einer Baumassenziffer festgesetzt wird (§ 258
Abs. 1 PBG) und ob (in diesem Zusammenhang) die Bau‑ und
Zonenordnung die Zahl der erlaubten Geschosse beschränkt.
b) Das Verwaltungsgericht hat sich in einem
Urteil vom 6. September 1995 (RB 1995 Nr. 85) eingehend mit einer
kommunalen Regelung befasst, die lediglich Abgrabun­gen von
"untergeordneter" Natur zuliess, wobei die betreffende Bau‑ und
Zonenordnung die erlaubte Ausnützung mittels Baumassenziffer festgesetzt hatte
bei gleichzeitigem Ver­zicht auf eine Geschosszahlregelung. Das Gericht hat im
zitierten Entscheid einerseits fest­gehalten, dass § 293 PBG eine reine
Gestaltungsvorschrift sei. Anderseits ist es zum Schluss gekommen, dass der
kommunalen Bestimmung über den erlaubten Umfang von Abgrabungen im genannten
Fall auch eine nutzungsplanerische Funktion zukomme, weil durch Abgrabungen von
beliebigem Umfang der Zweck der Baumassenziffer in Frage ge­stellt werden
könnte.
c) Im vorliegenden Fall ist eine andere
rechtliche Situation gegeben als im erwähn­ten Entscheid RB 1995 Nr. 85.
Wohl regelt die Bau‑ und Zonenordnung der Gemeinde A. die erlaubte
Ausnützung ebenfalls mit einer Baumassenziffer. Gleichzeitig legt sie aber die
Zahl der erlaubten (anrechenbaren) Geschosse fest. In der zweigeschossigen
Wohnzone W2/1.50, in der das Baugrundstück liegt, beträgt die Baumassenziffer
1,5 m
3
/m
2
. Erlaubt sind zwei Vollgeschosse, ein
Dachgeschoss sowie ein anrechenbares Untergeschoss (Art. 19). Die
Zulässigkeit des Untergeschosses bestimmt sich nach den Art. 35-37 BZO.
Art. 19 BZO enthält ferner Regelungen über den Grundgrenzabstand, die
Gebäudelänge, sowie die Gebäude‑ und die Firsthöhe. Angesichts der
Festlegung der er­laubten (anre­chen­baren) Geschosse besteht hier anders als
im Fall des erwähnten Verwal­tungsgerichtsurteils keinerlei Gefahr, dass durch
Abgrabungen die durch die Baumassen­ziffer festgelegte Nut­zungsdichte in Frage
gestellte werden könnte, weil von vornherein nur ein anrechenbares
Untergeschoss zulässig ist. Damit kommt letztlich Art. 37 BZO ein­zig eine
gestalterische und keine nutzungsplanerische Funktion zu. Unter diesem Gesichts­punkt
ist die streitige Abgrabung zu würdigen.
6. a) Zur Geringfügigkeit der in Frage
stehenden Abgrabung hat die Baure­kurs­kom­mission II zusammengefasst
erwogen, der Baukommission A. sei darin beizu­pflich­ten, dass § 1
lit. d der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 zur Auslegung
von Art. 37 BZO nicht herangezogen werden könne. Zuzustimmen sei der Bau­kommission
auch darin, dass bei der vorliegend streitigen Abgrabung keine natürlich wir­kende
Terrain­gestaltung resultiere. Die Beseitigung der einstmals erfolgten
Aufschüttung wirke graben­ähnlich und unnatürlich. Dasselbe gelte für die
steile Böschung gegen das im Osten des Bau­grund­stücks bestehende, ebenfalls
aufgeschüttete Terrain hin. Dabei handle es sich je­doch um Mängel, die ohne
weiteres durch die Auflage, dass ein sanfterer Über­gang zwi­schen dem
bestehenden und dem Niveau des durch die Abgrabung zu schaffenden Terrains
vorzuse­hen sei, behoben werden könnten. Die Folge davon wäre allerdings, dass
die Ab­gra­bung horizontal um rund 20 m
2
ausgedehnt werden
müsste und damit rund 40 m
2
des Bau­grund­stücks beschlüge.
Damit aber läge sie flächenmässig immer noch weit unter dem Mass, wel­ches
Abgrabungen nach der hilfsweise heranzuziehenden Erläuterung zu Art. 37
BZO noch als geringfügig qualifizieren lasse. Fragen könne sich nur noch, ob
dies auf­grund des vertikalen Umfangs der Abgrabung ausgeschlossen sei. Deren
Tiefe erreiche un­bestritten das Mass von 1,3 m. Diese Abgrabungstiefe sei
jedoch nur gerade unterhalb der zur Be­lich­tung des östlichen Teils der Garage
und des Luftschutzraums vorgesehenen Fens­ter und nur auf wenigen Quadratmetern
gegeben. Auf dem überwiegenden Teil der Fläche von 40 m
2
,
welche die Abgrabung höchstens umfassen würde, läge deren Tiefe un­ter dem in
der Erläuterung zu Art. 37 BZO als Auslegungshilfe genannten Mass von
1 m. Das erlaube es ohne weiteres, von einer noch geringfügigen Abgrabung
im Sinn der ge­nann­ten Norm aus­zugehen. Die Baukommission A. habe damit
das ihr zustehende Ermessen nicht richtig ge­handhabt. Anstelle der
Verweigerung hätte sie der Rekurrentin als mildere Massnahme die Überarbeitung
des Verlaufs der projektierten Abgrabung auferle­gen müssen.
b) aa) Die Gemeinde A. lässt
zusammengefasst vortragen, dass es sich bei Art. 37 BZO um eine Ausnahme
handle. Grundsätzlich sollten keine Abgrabungen vorge­nommen werden. Nur wenn
die Abgrabung geringfügig und zudem eine natürlich erschei­nende Terraingestaltung
möglich sei, könne eine Abgrabung bewilligt werden Das Wesen von Art. 37
BZO als Ausnahmebestimmung verlange eine restriktive Anwendung der Vor­schrift.
Beim Begriff der geringfügigen Abgrabung handle es sich um einen solchen des
kommunalen Rechts. Bei dessen Auslegung stehe der Beschwerdeführerin ein
erheblicher Ermessensspielraum zu. Von einer geringfügigen Abgrabung könne hier
nicht mehr die Rede sein. Zudem müsse eine natürlich verlaufende
Terraingestaltung gewährleistet sein. Beide Voraussetzungen müssten kumulativ
erfüllt sein. Daran fehle es hier (was näher dar­gelegt wird). Die
Beschwerdeführerin habe das ihr zustehende Ermessen offensichtlich nicht
überschritten. Selbst die Baurekurskommission II anerkenne, dass die
streitige Ab­grabung unnatürlich und grabenähnlich wirke. Sie habe zu Unrecht
in die Ermessensaus­übung der Gemeinde eingegriffen. Die Rekurskommission
vermische die beiden Voraus­setzungen der Geringfügigkeit und der natürlichen
Terraingestaltung. Auch eine geringfü­gige Abgrabung müsse nicht zwingend zu
einer natürlichen Terraingestaltung führen. Es treffe auch nicht zu, dass eine
horizontale Ausdehnung der Abgrabung um weitere 20 m
2
genügen
würde, um eine natürliche Terraingestaltung zu erreichen. Von erheblicher Be­deutung
sei schliesslich auch die Auswirkung, die eine Bewilligung der streitigen Abgra­bung
hätte. Es wäre damit zu rechnen, dass bei einer Vielzahl von Häusern solche
graben­artigen Abgrabungen vorgenommen würden, um vereinzelte Räume in
Untergeschossen der Wohnnutzung zuzuführen. Gerade das aber wolle die Bau‑
und Zonenordnung der Ge­meinde A. verhindern.
bb) Die Baugesuchstellerin und
Beschwerdegegnerin lässt im Wesentlichen geltend machen, dass im vorliegenden
Fall tatsächlich nur von einer "geringfügigen Abgrabung" ge­sprochen
werden könne. Das Höhenmass von 1,3 m sei alles andere als gravierend. Fer­ner
werde von der Abgrabung nur ein kleiner Teil der Gebäudeabwicklung betroffen,
näm­lich nur rund ein Drittel der gesamten Gebäudelänge. Auch wenn die Gemeinde A.
Art. 37 BZO als Ausnahmebestimmung verstanden haben wolle, ändere das
nichts daran, dass der kommunale Gesetzgeber Abgrabungen in geringem Ausmass
habe zulassen wol­len und dass ein Baugesuchsteller einen entsprechenden
Anspruch geltend machen könne. Es sei bewusst unterlassen worden, in der Bau‑
und Zonenordnung ein konkret erlaubtes Abgra­bungsmass zu nennen. Die in der
Erläuterung zu Art. 37 BZO genannten Massanga­ben könnten daher nicht zur
"sakrosankten Richtschnur" genommen werden. Es gehe daher nicht an,
die vorliegend zur Diskussion stehenden zusätzlichen 30 cm von vornherein
als unstatthaft zu würdigen. Hinzu komme, dass hier nur ein Bruchteil des
normalerweise als erlaubt erachteten Flächenmasses von 150 m
2
beansprucht werde. Sodann sei es auch ver­fehlt, das Erfordernis der natürlich
erscheinenden Terraingestaltung als (weiteren) eigen­ständigen
Verweigerungsgrund zu beanspruchen. Zu beachten sei, dass die Abgrabung ein
teilweises Rückgängigmachen einer früheren Aufschüttung darstelle. Mit dem
Erfordernis der natürlich erscheinenden Terraingestaltung sei die Thematik von
§ 238 PBG angespro­chen, die eine einzelfallgerechte Beurteilung
erfordere. Unter diesem Aspekt könne dem Vorhaben insbesondere nach der von der
Baurekurskommission II verlangten Korrektur eine befriedigende Einordnung
nicht abgesprochen werden, zumal die Abgrabung vom äusse­ren Betrachter kaum
wahrgenommen werden könne. Schliesslich sei darauf zu ver­wei­sen, dass die
zonengemässe Vollgeschosszahl nicht ausgeschöpft sei, so dass sich we­der die
Frage einer durch die Abgrabung gewonnenen Zusatznutzung noch diejenige einer
ästhetisch fragwürdigen Höhenentwicklung stelle.
c) aa) Nachdem es angesichts der in
Art. 19 BZO enthaltenen Geschosszahlbe­schrän­kung im vorliegenden Fall
nicht um das Unterlaufen des durch die Baumassenziffer bestimmten
Ausnützungsmasses geht (vorstehend E. 5c), kommt Art. 37 BZO vorab
eine gestalterische bzw. einordnungsmässige Funktion zu. Darin ist der
Beschwerdegegnerin zu folgen. Art. 37 BZO lässt Abgrabungen dann zu, wenn
sie einerseits geringfügig sind und wenn sie anderseits eine natürlich
erscheinende Terraingestaltung zulassen. Nach dem kla­ren Wortlaut von
Art. 37 BZO müssen beide Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein. Dies­bezüglich
ist der Beschwerdeführerin beizupflichten. Ob diese Anforderungen erfüllt sind,
ist wie dargelegt eine Frage des der kommunalen Bewilligungsbehörde zustehenden
Er­mes­sens (vorstehend E. 4b).
Die Frage nach der Geringfügigkeit der
Abgrabung beurteilt sich vorab aufgrund eines Gesamteindrucks und, da
Art. 37 BZO keine Massangaben enthält, nicht in erster Linie nach
quantitativen Gesichtspunkten (RB 1995 Nr. 86). Allerdings ist die im Text
der Bau‑ und Zonenordnung zu Art. 37 BZO enthaltene Erläuterung zur
Auslegung der Be­stimmung hilfsweise heranzuziehen. Muss primär ein
Gesamteindruck entscheidend sein, so ist die gesamte Länge der Südfassade in
die Betrachtung miteinzubeziehen.
bb) Selbst wenn man als Massstab für die
Prüfung der Frage der Geringfügigkeit der Abgrabung die gesamte Länge der
Südfassade betrachtet, erweckt die streitige Abgra­bung den klaren Eindruck
einer ausgehobenen Grube. Daran ändert nichts, dass der östli­che, leicht
versetzte Fassadenteil, auf dessen praktisch ganzer Länge die Abgrabung vorge­sehen
ist, nur etwas mehr als einen Drittel der gesamten Fassadenlänge beträgt. Die
Abgra­bung wirkt, wie die Baurekurskommission II zutreffend festgehalten
hat, grabenähnlich und unnatürlich. Angesichts dieses Bildes sprengt sie den
Rahmen dessen, was noch als geringfügig bezeichnet werden könnte, auch wenn die
flächenmässige Ausdehnung ganz erheblich unter 150 m
2
liegt
(vgl. Erläuterung zu Art. 37 BZO). Jedenfalls aber wird die in der
Erläuterung erwähnte maximale Abgrabungstiefe von 1 m erheblich überschritten.
Das gegenwärtige gewachsene Terrain verläuft ungefähr entlang der Oberkanten
der geplanten Fensterausbrüche. Neben der erforderlichen Geringfügigkeit fehlt
es aber auch an der er­forderlichen natürlichen Terraingestaltung im Sinn von
Art. 37 BZO. Daran ändert nichts, dass es sich im fraglichen Bereich
offenbar um aufgeschüttetes Terrain handelt. Ohne ent­scheidende Bedeutung ist
schliesslich auch, inwieweit die Abgrabung für Dritte einsehbar ist. Jedenfalls
kann der Baukommission A. keine rechtsverletzende Ermessenshand­habung
vorgeworfen werden, wenn sie insgesamt zum Schluss gekommen ist, dass die im
Streit liegende Abgrabung den Rahmen von Art. 37 BZO sprenge.
Damit stellt sich lediglich noch die Frage,
ob der Mangel mittels der von der Bau­rekurskommission II statuierten
Auflage (Schaffung eines sanfteren Übergangs zwischen dem bestehenden und dem
aus der Abgrabung resultierenden Terrain) behoben werden könnte. Dazu ist vorab
festzuhalten, dass sich an der Abgrabungstiefe nichts ändern würde. Sodann ist
nicht zu sehen, wie ein sanfter Übergang (der diesen Namen tatsächlich verdie­nen
würde) in Richtung Westen geschaffen werden könnte, weil sich dort (auf Erdge­schoss­höhe)
vor dem ganzen Mittelteil der Südfassade, der unmittelbar an den Rand der
Abgrabung angrenzt, eine ebene Garten‑ bzw. Sitzplatzfläche befindet.
Ferner ist in diesem Bereich nur gerade rund 1,3 m vom Abgrabungsrand
entfernt ein Ausgang von einem Wohn‑ oder Schlafraum ins Freie vorhanden.
In Richtung Westen steht mithin offenkundig kein oder jedenfalls zu wenig Raum
zur Verfügung, um einen sanften Übergang vom Ab­grabungsterrain zum bestehenden
Boden zu schaffen. Das wäre nur mit einer weiteren Un­tergeschossfreilegung
möglich, was aber aus Einordnungsgründen abzulehnen ist. Um den Eindruck einer
grubenähnlichen Aushebung zu vermeiden, müssten aber auch in Richtung Osten und
gegen die H.-Strasse hin sanfte Übergänge geschaffen werden. Das könnte nicht
mit einer Rückversetzung des jeweiligen Böschungsrandes um nur gerade ein oder zwei
Meter erreicht werden. Insgesamt erweist sich die von der
Baurekurskommission II ins Auge gefasste Lösung nicht als praktikabel.
Zudem würde damit die Abgrabungsfläche ganz erheblich vergrössert, die ferner
auf einen Grundstückbereich konzentriert wäre.
Zusammengefasst ist festzuhalten, dass der
teilweise Bauverweigerungsentscheid der Baukommission A. vertretbar
erscheint; eine Rechtsverletzung liegt jedenfalls nicht vor. Die
Baurekurskommission II hat mithin zu Unrecht in den kommunalen Ermes­sens­spielraum
eingegriffen, weshalb die Beschwerde gutzuheissen ist.
7. ...
Demgemäss
entscheidet das Verwaltungsgericht:
1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen, der
Entscheid der Baurekurskommission II vom 21. Dezember 1999 aufgehoben und
die teilweise Bauverweigerung der Baukommis­sion A. vom 10. August 1999
wiederhergestellt.
2.    ...