zh_verwaltungsgericht · VB.2007.00136 · 2007-11-07 · de

Baubewilligung | Neubau von zwei Fachmärkten in Wädenswil: UVP-Pflicht (E. 1), genügende Erschliessung mit dem öV gemäss § 237 Abs. 1 PBG (E. 2), Parkplatzzahl (E. 3), Parkplatzbewirtschaftung (E. 4). Der Schwellenwert soll ein klares und einfach zu handhabendes Kriterium für die UVP-Pflicht von Einkaufszentren abgeben. Daher rechtfertigt es sich, nicht allein auf die Bezeichnung der Nutzung im Baugesuch, sondern auf die objektive Eignung der Räume abzustellen, die sich insbesondere aus deren Lage, Erschliessung und Ausstattung ergeben kann (E. 1.4). Bei § 237 Abs. 1 PBG handelt es sich um eine kantonale Vorschrift, die im ganzen Kanton einheitlich ausgelegt und angewandt werden muss. Während bei der Bestimmung der Parkplatzzahl die Berücksichtigung örtlicher Besonderheiten zweckmässig ist, sind bei der Beurteilung der öV-Erschliessung regelmässig auch ausserhalb des jeweiligen Gemeindegebiets liegende Umstände in Rechnung zu stellen, wie das Einzugsgebiet der geplanten Fachmärkte, welches über Wädenswil hinaus reicht. Die Qualität der öV-Erschliessung ist deshalb anhand der in der kantonalen "Wegleitung zur Regelung des Parkplatzbedarfes in kommunalen Erlassen" festgehaltenen Grundsätze zu beurteilen (E. 2.6). Die kommunale Abstellplatzverordnung stellt bereits eine Umsetzung der im Massnahmenplan vorgesehene Emissionsbegrenzungen dar, womit dem Umstand, dass es sich beim Bauvorhaben um einen überdurchschnittlichen Emittenten in einem lufthygienischen Sanierungsgebiet handelt, bereits weitgehend Rechnung getragen wird. Die kantonalen Rechtsmittelinstanzen dürfen nur eingreifen, wenn es die angemessene Berücksichtigung der übergeordneten, vom Kanton zu sichernden Interessen erfordert. Diese angemessene Berücksichtigung der übergeordneten Interessen ist mit der Reduktion der Parkplatzzahl auf knapp die Hälfte der möglichen Bandbreite, der Parkraumbewirtschaftung sowie der verbesserten öV-Erschliessung erfolgt (E. 3.1.3). Die verfügte Parkplatzgebühr von Fr. 1.- pro Stunde aberster Minute erweist sich als rechtmässig (E. 4).Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 07..2.07.1 VB.2007.00136
Zurich Verwaltungsgericht 07..2.07.1 VB.2007.00136
Zurigo Verwaltungsgericht 07..2.07.1 VB.2007.00136

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00136
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Geschäftsnummer:
VB.2007.00136
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 07.11.2007
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau von zwei Fachmärkten in Wädenswil:
UVP-Pflicht (E. 1), genügende Erschliessung mit dem öV gemäss § 237 Abs. 1 PBG (E. 2), Parkplatzzahl (E. 3), Parkplatzbewirtschaftung (E. 4).
Der Schwellenwert soll ein klares und einfach zu handhabendes Kriterium für die UVP-Pflicht von Einkaufszentren abgeben. Daher rechtfertigt es sich, nicht allein auf die Bezeichnung der Nutzung im Baugesuch, sondern auf die objektive Eignung der Räume abzustellen, die sich insbesondere aus deren Lage, Erschliessung und Ausstattung ergeben kann (E. 1.4).
Bei § 237 Abs. 1 PBG handelt es sich um eine kantonale Vorschrift, die im ganzen Kanton einheitlich ausgelegt und angewandt werden muss. Während bei der Bestimmung der Parkplatzzahl die Berücksichtigung örtlicher Besonderheiten zweckmässig ist, sind bei der Beurteilung der öV-Erschliessung regelmässig auch ausserhalb des jeweiligen Gemeindegebiets liegende Umstände in Rechnung zu stellen, wie das Einzugsgebiet der geplanten Fachmärkte, welches über Wädenswil hinaus reicht. Die Qualität der öV-Erschliessung ist deshalb anhand der in der kantonalen "Wegleitung zur Regelung des Parkplatzbedarfes in kommunalen Erlassen" festgehaltenen Grundsätze zu beurteilen (E. 2.6).
Die kommunale Abstellplatzverordnung stellt bereits eine Umsetzung der im Massnahmenplan vorgesehene Emissionsbegrenzungen dar, womit dem Umstand, dass es sich beim Bauvorhaben um einen überdurchschnittlichen Emittenten in einem lufthygienischen Sanierungsgebiet handelt, bereits weitgehend Rechnung getragen wird. Die kantonalen Rechtsmittelinstanzen dürfen nur eingreifen, wenn es die angemessene Berücksichtigung der übergeordneten, vom Kanton zu sichernden Interessen erfordert. Diese angemessene Berücksichtigung der übergeordneten Interessen ist mit der Reduktion der Parkplatzzahl auf knapp die Hälfte der möglichen Bandbreite, der Parkraumbewirtschaftung sowie der verbesserten öV-Erschliessung erfolgt (E. 3.1.3).
Die verfügte Parkplatzgebühr von Fr. 1.- pro Stunde aberster Minute erweist sich als rechtmässig (E. 4).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG
EINZUGSGEBIET
EMISSIONSBEGRENZUNG
ERREICHBARKEIT
FACHMARKT
ÖFFENTLICHER VERKEHR
PARKPLATZ
PARKPLATZBESCHRÄNKUNG
PARKPLATZBEWIRTSCHAFTUNG
PARKPLATZZAHL
SCHWELLENWERT
SPRUCHGEBÜHR
UVP-PFLICHT
VERKEHRSERSCHLIESSUNG
Rechtsnormen:
§ 2 lit. b AngebotsV
§ 12 Abs. I AngebotsV
§ 12 Abs. II lit. a AngebotsV
§ 35 OV BRK
§ 237 PBG
§ 237 Abs. I PBG
Art. 8 USG
Art. 11 Abs. III USG
Art. 12 Abs. I lit. c USG
Art. 14 USG
Art. 44a USG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2007.00136
Entscheid
der 1. Kammer
vom
7. November 2007
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf,
Gerichtssekretär
Martin Knüsel.
In Sachen
Verkehrsclub der Schweiz (VCS),
vertreten durch
Verkehrsclub der
Schweiz (VCS),
Sektion Zürich,
vertreten
durch
RA A,
Beschwerdeführer
,
gegen
1.
B AG,
vertreten
durch
RA C,
2.
D AG,
vertreten
durch
RA E,
3.
Baukommission
Wädenswil,
vertreten durch
RA F,
Beschwerdegegnerinnen
,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit zwei separaten Beschlüssen vom 21. März 2006 erteilte
die Baukommission Wädenswil der B AG die Bewilligung für einen Fachmarkt mit
Gewerbehallen und Restaurant an der Rütistrasse 8 (im Folgenden als
"Fachmarkt Süd" bezeichnet) und der D AG für einen Fachmarkt sowie
die Umnutzung bestehender Gewerbeflächen an der Rütistrasse 1 – 7
("Fachmarkt Nord").
II.
Gegen beide Bewilligungen gelangte der Verkehrs-Club der
Schweiz (VCS) an die Baurekurskommission II und beantragte im Wesentlichen
Aufhebung der Baubewilligungen, eventuell Rückweisung zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz. Die Baurekurskommission vereinigte die Verfahren. Mit Entscheid vom
6. Februar 2007 hiess sie den Rekurs gegen den Fachmarkt Süd insofern teilweise
gut, als sie die Zahl der Abstellplätze auf 175 begrenzte; im Übrigen wies sie
die Rekurse ab, soweit sie darauf eintrat.
III.
Mit Beschwerde vom 19. März 2007 liess der VCS dem
Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids und Rückweisung zu neuer
Entscheidung unter Beachtung der Ausstandsvorschriften an die Vorinstanz
beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der privaten
Beschwerdegegnerin. Eventuell beantragte er Aufhebung des Entscheids, soweit
damit sein Rekurs abgewiesen worden sei.
A.
Mit Beschluss vom 23. Mai 2007 trat das Gericht auf die
Beschwerde nicht ein, soweit die unrichtige Besetzung der Vorinstanz geltend
gemacht wurde. Dieser Beschluss blieb unangefochten.
B.
In der
Sache beantragten die Beschwerdegegner am 31. August, 4. und 5. September 2007
Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Baurekurskommission
II liess sich am 20. September 2007 vernehmen.
Mit Eingabe vom 15. Oktober 2007 beanspruchte der
Beschwerdeführer die Möglichkeit, zu den Beschwerdeantworten und der Vernehmlassung
der Vorinstanz Stellung zu nehmen.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Wie bereits im Beschluss vom 23. Mai 2007 erwogen wurde,
sind sämtliche Prozessvoraussetzungen erfüllt. Insbesondere bezieht sich die
Legitimation des Beschwerdeführers, die gemäss § 55 Abs. 1 des Bundesgesetzes
über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983 (USG, SR 814.01) davon abhängt,
ob für ein Bauvorhaben eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) gemäss
Art. 9 USG erforderlich ist, auch auf den Fachmarkt Süd. Eine solche
Pflicht besteht nach Ziffer 11.4 und 80.5 Anhang der Verordnung über die
Umweltverträglichkeitsprüfung vom 19. Oktober 1988 (UVPV, SR 814.011) für Parkhäuser
und Parkplätze für mehr als 300 Motorwagen sowie für Einkaufszentren mit mehr
als 5'000 m
2
Verkaufsfläche gemäss
der UVP.
1.1
Während die Baubehörde und die privaten Beschwerdegegner davon ausgehen,
dass der Umweltverträglichkeitsbericht für den Fachmarkt Süd nur zum Zweck
erstellt worden sei, um der Behörde eine gesamthafte Beurteilung im Sinn von
Art. 8 USG zu ermöglichen, sind der Beschwerdeführer und mit ihm die Vorinstanz
der Auffassung, dass zwischen den beiden Fachmärkten ein funktionaler
Zusammenhang bestehe, was die UVP-Pflicht auch für den Fachmarkt Süd begründe,
unabhängig davon, ob er für sich allein die Schwellenwerte gemäss Anhang UVPV
erreiche. Diesen funktionalen Zusammenhang begründet die Baurekurskommission
damit, dass das Verkaufssortiment der beiden unmittelbar benachbarten Fachmärkte
aufgrund der nutzungsplanerischen Vorgaben insofern Parallelen aufweise bzw.
aufweisen müsse, als weitgehend nur Waren des nicht alltäglichen Bedarfs
angeboten werden dürfen. Beide Fachmärkte wiesen auf die Rütistrasse ausgerichtete
und nur 50 m voneinander entfernt liegende Zugänge auf; ungeachtet des noch
nicht feststehenden Angebots sei von einer gesteigerten Attraktivität der
beiden Anlagen auszugehen, weil ein grösseres Warenangebot bestehe und
mindestens im Fachmarkt Nord auch Güter des täglichen Bedarfs erstanden werden
könnten sowie im Fachmarkt Süd ein Restaurant mit Terrasse geplant sei. Zudem
werde auch durch die beiden Unterniveaugaragen eine gewisse Synergie
geschaffen. Anzufügen sei zudem, dass sich die Annahme einer UVP-Pflicht für
den Fachmarkt Süd auch deshalb rechtfertige, weil dort neben der ausgewiesenen
Verkaufsfläche von 4'950 m
2
im 1. Obergeschoss eine 1'000 m
2
grosse Ausstellungsfläche vorgesehen sei, die mit guten Gründen ebenfalls der
massgeblichen Verkaufsfläche hinzugerechnet werden könne.
1.2
Mit
Entscheid vom 19. April 2007 (URP 2007, 485 ff.) hat das Bundesgericht
einen funktionalen Zusammenhang bei einem Fachmarkt in Pratteln abgelehnt, der
in unmittelbarer Nähe zu zwei grösseren, je der UVP-Pflicht unterliegenden Anlagen
errichtet werden sollte. Dabei hat es unter Hinweisen auf seine bisherige
Rechtsprechung insbesondere erwogen, über die für die Projekte erforderlichen
Quartierplanungen sei zwar fast gleichzeitig beschlossen worden, jedoch ergebe
sich aus der Vorgeschichte, dass die Vorhaben nicht aufeinander abstimmt und
koordiniert worden seien. Massgebend sei, ob sich die einzelnen Projekte derart
ergänzten bzw. ergänzen könnten, dass sie als betriebliche Einheit zu betrachten
seien. Auch wenn sich die unterschiedlichen Non-Food-Angebote der verschiedenen
Anlagen an private Endverbraucher richteten und mit Verkaufsräumen, Ausstellungsräumen
und Kundenrestaurant ähnliche Nutzungen angestrebt würden, bestehe doch zwischen
den verschiedenen Bauherrschaften keinerlei gemeinsame Organisation und Zielsetzung.
Daran ändere auch nichts, dass die Quartierplanung ein gemeinsames
Parkleitsystem vorsehe. Zwar würden dadurch Synergien zwischen den Anlagen
genutzt, doch handle es sich beim Parkleitsystem um eine umweltrechtliche
begründete Auflage der Gemeinde und nicht um ein organisatorisches
Zusammenwirken der Bauherrschaften. Die räumliche Nähe der Einkaufshäuser sei
zwar zu bejahen, was jedoch auf die planungsrechtlichen Festlegungen
zurückzuführen sei und nicht dazu führen könne, dass sämtliche im durch diese
erfassten Gebiet einer gesamtheitlichen UVP unterzogen würden. Das würde der
Projektbezogenheit der UVP widersprechen, welche es verbiete, dass verschiedene
Vorhaben leichthin als Einheit gewürdigt würden. Die Erschliessung über die
nämliche öffentliche Strasse rechtfertige keine andere Betrachtung, da die
Parkhäuser zwar benachbart, aber nicht funktionell miteinander verbunden seien.
Auch aus den von der Gemeinde gemachten Auflagen zum Shuttlebus-Betrieb und zur
Anbindung ans öffentliche Strassennetz, welche in erster Linie eine
Verbesserung des Modal-Splits bezweckten, lasse sich keine organisatorische
Einheit ableiten. Der beschwerdeführende VCS weite den Anlagebegriff zu sehr
aus, wenn er sämtliche Verkaufsbetriebe in der fraglichen Gewerbezone als
Einheit betrachten wolle; damit würde die Realisierung einzelner unabhängiger,
aber je bundesrechtskonformer Vorhaben in unzulässiger Weise erschwert.
Mit ähnlicher Begründung hat auch das Verwaltungsgericht
einen hinreichenden funktionalen Zusammenhang zwischen mehreren unmittelbar
benachbarten Einkaufszentren oder Fachmärkten abgelehnt; als entscheidend hat
es gewürdigt, dass die jeweiligen Parkierungsanlagen und die Ladengeschäfte
baulich voneinander getrennt waren und es an einem organisatorischen
Zusammenwirken der Anlagebetreiber fehlte (RB 2006 Nr. 76 = BEZ 2007 Nr.
9).
1.3
Im Lichte
dieser Rechtsprechung ist hier entgegen der Auffassung der Vorinstanz ein
funktionaler Zusammenhang zwischen den Fachmärkten Nord und Süd ohne weiteres
zu verneinen. Zwar scheinen die Vorhaben im gleichen Zeitraum geplant worden zu
sein, wurden sie am 21. März 2006 gleichzeitig bewilligt, sind sie unmittelbar
benachbart und werden sie über die nämliche Strasse erschlossen. Sie sind
jedoch in keiner Weise baulich verbunden und die Parkierungsanlagen sind
vollständig getrennt. Zudem bestehen keine Anzeichen für ein organisatorisches
Zusammenwirken der Bauherrschaften über dasjenige hinaus, welches die
Vereinbarung vom 21. März 2006 mit der Stadt Wädenswil betreffend
öV-Erschliessung und Parkplatzbewirtschaftung erfordere; damit wurde jedoch nur
den umwelt- und planungsrechtlichen Vorgaben der Gemeinde Rechnung getragen,
was nicht zur Annahme eines funktionalen Zusammenhangs führen kann (BGr, 19. April
2007, URP 2007, 485 ff., E. 2.7.2).
1.4
Die Baurekurskommission hat die UVP-Pflicht des Fachmarktes Süd hilfsweise
auch damit begründet, dass die im ersten Obergeschoss vorgesehene
Ausstellungsfläche von rund 1'000 m
2
ebenfalls als Verkaufsfläche zu
qualifizieren sei, so dass der Schwellenwert von 5'000 m
2
Verkaufsfläche gemäss Ziff. 80.5 Anhang UVPV auch bei dieser Anlage überschritten
sei. Dieser Auffassung ist beizupflichten. Der Schwellenwert soll ein klares
und einfach zu handhabendes Kriterium für die UVP-Pflicht von Einkaufszentren
abgeben (RB 2004 Nr. 83, E. 2.3.2). Das Verwaltungsgericht hat deshalb in
Anlehnung an die im Zusammenhang mit der Ausnützungsberechnung entwickelte
Praxis an die massgebliche Verkaufsfläche alle gemäss Baugesuch für eine
Verkaufsnutzung vorgesehenen und erforderlichen Räume angerechnet (VGr, 12. Dezember
2006 [VB.2005.00347], BEZ 2007 Nr. 9, E. 3.2.2.2, bestätigt durch
BGr, 22. Oktober 2007, 1A.33/2007, E. 3, www.bger.ch). Aus den selben
Überlegungen rechtfertigt es sich, nicht allein auf die Bezeichnung der Nutzung
im Baugesuch, sondern auf die objektive Eignung der Räume abzustellen, die sich
insbesondere aus Lage, Erschliessung und Ausstattung der Räume ergeben kann.
Unter diesem Gesichtswinkel kann man sich hier fragen, ob neben der von der
Vorinstanz berücksichtigten Ausstellungsfläche nicht auch die ganze im
Obergeschoss als "Gewerbehalle" bezeichnete Fläche bei der für den
Schwellenwert massgeblichen Verkaufsfläche mitberücksichtigt werden müsste;
dafür spricht jedenfalls die Lage zwischen dem ausschliesslich Verkaufszwecken
dienenden Erdgeschoss und dem Restaurant im 2. Obergeschoss sowie die weitgehend
derjenigen des Erdgeschosses entsprechende Erschliessung. Sodann sind im
Zusatzformular zum Baugesuch vom 21. Dezember 2004 als "Betriebs- und
Tätigkeitsbereiche" lediglich "Restauration/Kantine", "Umschlag/Lagerung",
"Verkauf", "Verwaltung/Administration", "Ausstellung"
sowie "Fachmarkt/Verkauf" genannt. Jedenfalls der massgeblichen Verkaufsfläche
zuzurechnen ist aber im ersten Obergeschoss die als "Ausstellung und
Gewerbe" bezeichnete Fläche von 1'154 m
2
. Eine gewerbliche
Ausstellungsfläche dient wie bei Möbelhäusern (BGr, 5. November 2004,
URP 2005, S. 1 ff., E. 2.2 = ZBl 107/2006,
S. 56), Baumusterzentralen (VGr, 12. Dezember 2006 [VB.2005.00347],
BEZ 2007 Nr. 9, E. 3.2.2.2, bestätigt durch BGr, 22. Oktober 2007, 1A.33/2007,
E. 3, www.bger.ch; Baurekurskommission III, 8. November 2006, URP 2007,
214) und dergleichen regelmässig Verkaufszwecken und ist deshalb jedenfalls
dann der massgeblichen Verkaufsfläche zuzurechnen, wenn nicht eine andere
Zweckbestimmung nachgewiesen wird. Die massgebliche Verkaufsfläche beträgt
deshalb beim Fachmarkt Süd mindestens 6'000 m
2
.
1.5
Die Vorinstanz ist deshalb zutreffend von der UVP-Pflicht auch des Fachmarkts
Süd und der Legitimation des Beschwerdeführers auch hinsichtlich dieses
Bauvorhabens ausgegangen.
2.
In der Sache ist in erster Linie umstritten, ob die gemäss
§ 237 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
geforderte Erreichbarkeit der beiden Baumärkte mit öffentlichen Verkehrsmitteln
gewährleistet ist.
2.1
Im Urteil RB 2000 Nr. 93 (= BEZ 2000 Nr. 50 = URP 2000, S. 823
ff.) hat sich das Verwaltungsgericht einlässlich mit der Tragweite von § 237
Abs. 1 PBG im Baubewilligungsverfahren auseinander gesetzt. Es gelangte
zum Ergebnis, dass bei Anlagen, die
einen bedeutenden Publikumsverkehr erzeugen, der Standort über ein
leistungsfähiges und kundenfreundliches Verkehrsangebot verfügen müsse, welches
eine attraktive Alternative zum motorisierten Privatverkehr darstelle. Das
Bundesgericht hat dieses Urteil nicht nur bestätigt (URP 2001, S. 1061 ff.),
sondern in einem weiteren Urteil einen Entscheid des Verwaltungsgerichts
aufgehoben, in welchem dieses die erwähnte Rechtsprechung zwar grundsätzlich
bestätigt hatte, im konkreten Fall jedoch aus Gründen der Verhältnismässigkeit
von weniger strikten Voraussetzungen ausgehen wollte (BGr, 14. Februar
2002, URP 2002, S. 441 ff.). Das Bundesgericht hat erwogen, die in § 237
PBG verlangte Erschliessung mit öffentlichem Verkehr stehe im Dienste der in Art. 44a
USG vorgesehenen Massnahmenplanung, welche übermässige Luftverunreinigungen im
Sinn von Art. 11 Abs. 3 und Art. 14 USG beheben solle.
Allerdings sei die Unbestimmtheit von § 237 Abs. 1 PBG hinsichtlich
der an die Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr gestellten Anforderungen
nicht unproblematisch, werde aber dadurch gemildert, dass § 237 Abs. 1
PBG einerseits mit der kantonalen Gesetzgebung über den öffentlichen Verkehr
und andererseits mit der kantonalen Wegleitung zur Ermittlung des
Parkplatzbedarfs verknüpft werden könne. Gleichwohl hat es das Bundesgericht im
Hinblick auf die Rechtssicherheit und Vorhersehbarkeit als wünschbar
bezeichnet, dass das Verwaltungsgericht in genereller Form die Anforderungen an
die Güte der öV-Verbindung präzisieren würde; es liess es aber in jenem Fall
genügen, dass für ein Zentrum mit erheblichem Publikumsverkehr relativ hohe
Anforderungen an die öV-Erschliessung gestellt wurden. In zwei weiteren Entscheiden
(VGr, 30. September 2004, VB.2004.00041, E. 6 [www.vgrzh.ch] sowie
VB.2004.00361 und 00370 vom 26. Januar 2005, E. 5.3.2 [www.vgrzh.ch;
auszugsweise publiziert in BEZ 2005 Nr. 18]) hat das Verwaltungsgericht solche
Präzisierungen vorgenommen, jedoch gleichzeitig darauf verwiesen, dass eine
Regelung durch Verordnung die Forderung nach Rechtssicherheit und Voraussehbarkeit
besser erfüllen würde.
2.2
Die beiden Fachmärkte sind im Gebiet "Hintere Rüti" im westlichen
Teil von Wädenswil geplant. Als Zufahrt dient zur Hauptsache die vom rund 3 km
(Luftlinie) entfernten Ortszentrum heranführende Zugerstrasse, welche gegen
Westen den Anschluss an die Autobahn A3 sicherstellt und weiter nach Hirzel
führt. Der Fachmarkt Süd verfügt soweit hier interessierend über eine Verkaufsfläche
von mindestens 6'000 m
2
(vgl. vorstehende E. 2.4), ein
Restaurant und eine Unterniveaugarage mit 145 Kunden- und 57 Angestelltenparkplätze.
Der Fachmarkt Nord ist als Anbau an ein im Bau befindliches
Post-Logistikzentrum geplant und wird 7'000 m
2
Verkaufsflächen
umfassen. Von den in der Unterniveaugarage geplanten 185 Parkplätzen stehen 70
weiterhin dem Post-Logistikzentrum zur Verfügung, während von den verbleibenden
115 Parkplätzen 94 den Kunden und 21 den Mitarbeitenden des Fachmarkts zur Verfügung
stehen werden.
Vom öffentlichen Verkehr wird das Gebiet heute über die
Bushaltestelle "Hintere Rüti" erschlossen, welche gemäss einem mit
der Baubewilligung vom 21. März 2006 genehmigten Projektplan rund 100 m näher
zum Kreisel Zuger-/Rütistrasse verschoben werden soll, so dass sie in einer
Gehdistanz von 150 – 200 m von den Eingängen der Fachmärkte entfernt liegen
wird. Vom Zentrum von Wädenswil her wird die Haltestelle durch die Buslinien
150, 160 und 164 verbunden; die Linie 150 führt über Hirzel weiter nach Horgen
und die Linie 160 nach Schönenberg und Hütten. Gemäss der bereits erwähnten Vereinbarung
mit der Gemeinde, welche integrierenden Bestandteil der Baubewilligungen
darstellt, muss das bestehende Kursangebot so verdichtet werden, dass während
den Ladenöffnungszeiten zwischen dem Bahnhof Wädenswil und der Hinteren Rüti
die Busse im ¼-Stunden-Takt verkehren.
2.3
Die Vorinstanz hat diese Erschliessung als den Anforderungen von § 237 Abs.
1 PBG genügend gewürdigt. Dabei hat sie die Erschliessungsqualität nicht anhand
der kantonalen "Wegleitung zur Regelung des Parkplatzbedarfes in
kommunalen Erlassen" vom Oktober 1997 beurteilt, sondern anhand der
Abstellplatzverordnung der Stadt Wädenswil vom 5. September 2005, welche
ähnlich wie die Wegleitung Kriterien für die Qualität der Haltestellen der
öffentlichen Verkehrsmittel enthält und die Güteklasse der Erschliessung durch
den öffentlichen Verkehr bestimmt. Wegen des vorausgesetzten funktionalen Zusammenhangs
zwischen den beiden Fachmärkten beurteilte die Rekurskommission diese auch
unter dem Gesichtspunkt von § 237 Abs. 1 PBG gemeinsam und würdigte sie deshalb
ohne weiteres als "grössere Überbauung" im Sinn dieser Bestimmung.
Sie lehnte es jedoch ab, die weiteren im Gebiet der Sonderbauvorschriften "Hintere
Rüti" möglichen Verkaufsflächen von weiteren 16'000 – 17'000 m
2
mitzuberücksichtigen, weshalb sie nicht von
einem Grosszentrum im Sinn von § 5 Abs. 2 der Besonderen Bauverordnung II vom
26. August 1981 (BBauV II; LS 700.22) ausging. Laut der kommunalen
Abstellplatzverordnung entspreche die Erschliessung der Fachmärkte aufgrund der
Distanz von weniger als 300 m zur Bushaltestelle und dem vorgesehenen
15-Minuten-Takt der Güteklasse B. Das gelte auch für das Einzugsgebiet Richtung
Richterswil und Horgen, welche Gemeinden mit Wädenswil durch zwei S-Bahn-Linien
so verbunden seien, dass beim Umsteigen keine nennenswerten Wartezeiten
entstünden. Schlechtere Verbindungen bestünden zwar nach Schönenberg, Hütten
und Hirzel, die jedoch nur einen unbedeutenden Teil des gesamten
Einkaufsgebiets bildeten und deshalb weitgehend vernachlässigbar seien.
Der Beschwerdeführer ist dagegen der Auffassung, die
Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr müsse der öV-Güteklasse B gemäss
kantonaler Wegleitung entsprechen; diese Anforderungen würden trotz der
vorgesehenen Kursverdichtung hier bei weitem nicht erfüllt. Zusätzlich sei zu
berücksichtigen, dass nach Richterswil und Horgen, das heisst in den
massgeblichen Richtungen, keine direkte öV-Verbindung bestehe und entgegen der
Annahme der Vorinstanz mit längeren Wartezeiten beim Umsteigen am Bahnhof Wädenswil
zu rechnen sei; das öV-Angebot stelle insofern nicht die geforderte attraktive
Alternative zum motorisierten Individualverkehr dar. Schliesslich dürften die
Verbindungen nach Schönenberg, Hirzel und Horgen nicht vernachlässigt werden;
dieses Gebiet mache immerhin 10% des Kundenpotenzials aus und es hätte anhand
einer Expertise geprüft werden müssen, wie mit einem vernünftigen
Regionalbuskonzept auch diese Gemeinden umsteigefrei mit den projektierten
Fachmärkten und dem Bahnhof Wädenswil verbunden werden könnten.
2.4
Besteht, wie in Erwägung 2.3 festgehalten wurde, kein funktionaler
Zusammenhang zwischen den beiden Fachmärkten, so können sie auch unter dem Gesichtswinkel
von § 237 Abs. 1 PBG nicht als Einheit betrachtet werden. Die hinreichende
Erschliessung gehört zu den "Grundanforderungen an Bauten und Anlagen"
und ist deshalb jeweils auf die einzelne Baute oder Anlage bezogen zu prüfen.
Sodann ist, wie die Baurekurskommission zutreffend erwogen hat, auch nicht zu
berücksichtigen, dass im Gebiet der Sonderbauvorschriften "Hintere Rüti"
17'000 m
2
an zusätzlichen Verkaufsflächen realisiert werden könnten;
die grundsätzliche Verpflichtung zum vollständigen Ausbau der Erschliessungs-
und Versorgungsanlagen auch bei Überbauung nur eines einzelnen Grundstücks gilt
gemäss § 236 Abs. 2 PBG nur dort, wo entsprechende (grundeigentümerverbindliche)
Pläne (wie insbesondere Quartierpläne) bestehen, was hinsichtlich der
öV-Erschliessung nicht zutrifft.
2.5
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts (RB 2000 Nr. 93 =
BEZ 2000 Nr. 50 = URP 2000, S. 823; VB.2004.00041 vom 30.
September 2004, E. 6 [www.vgrzh.ch] sowie VB.2004.00361 und 00370 vom 26.
Januar 2005, E. 5.3.2 [www.vgrzh.ch; auszugsweise publiziert in BEZ 2005
Nr. 18]) richten sich die Anforderungen an die Erschliessung eines Bauvorhabens
durch den öffentlichen Verkehr nach der konkreten Situation, insbesondere nach
der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen. Erreichbarkeit setzt
dabei namentlich voraus, dass der Zugang auf die entsprechende Nutzung
abgestimmt ist. Bei einer Anlage mit besonders grossem Publikumsverkehr
bedeutet dies, dass der Standort über ein leistungsfähiges und
kundenfreundliches Verkehrsangebot verfügt und eine attraktive Alternative zum
motorisierten Privatverkehr darstellt. Die Erreichbarkeit mit dem öffentlichen
Verkehr muss dabei bezüglich aller massgeblichen Richtungen gegeben sein.
2.6
In den vorerwähnten Entscheiden hat das Verwaltungsgericht die Qualität der
öV-Erschliessung jeweils nach den Grundsätzen der kantonalen Wegleitung zur
Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen beurteilt. Die Vorinstanz
hat demgegenüber auf die kommunale Abstellplatzverordnung abgestellt, welche in
Umsetzung dieser Wegleitung entstanden ist; sie hat das damit begründet, dass
anders als in den vom Verwaltungsgericht beurteilten Fällen hier eine der Wegleitung
angepasste kommunale Abstellplatzverordnung vorliege, welche ähnlich wie die
Wegleitung Kriterien für die Ermittlung der Qualität der Haltestellen der
öffentlichen Verkehrsmittel enthalte und die Güteklassen der Erschliessung
durch den öffentlichen Verkehr bestimme.
Entscheidend ist indessen, dass es sich bei § 237 Abs. 1
PBG um eine kantonale Vorschrift handelt, die im ganzen Kanton einheitlich
ausgelegt und angewandt werden muss. Während bei der Bestimmung der
Parkplatzzahl die Berücksichtigung örtlicher Besonderheiten zweckmässig ist,
sind bei der Beurteilung der öV-Erschliessung regelmässig auch ausserhalb des
jeweiligen Gemeindegebiets liegende Umstände in Rechnung zu stellen, wie hier
das Einzugsgebiet der geplanten Fachmärkte, welches offenkundig weit über
Wädenswil hinaus reicht. Die Qualität der öV-Erschliessung ist deshalb wie
bisher anhand der in der Wegleitung festgehaltenen Grundsätze zu beurteilen.
2.7
Zu beurteilen ist hier die öV-Erschliessung von zwei Fachmärkten, von denen
der Fachmarkt Süd eine Verkaufsfläche von mindestens 6'000 m
2
(vgl.
vorstehende E. 2.4), ein Restaurant und eine Unterniveaugarage mit 145 Kunden-
und 57 Angestelltenparkplätze aufweist, während der Fachmarkt Nord 7'000 m
2
Verkaufsfläche sowie 94 Kunden- und 21 Mitarbeiterparkplätze umfassen
wird. Damit handelt es sich bei den beiden je für sich zu beurteilenden
Fachmärkten bei weitem nicht um "Grosszentren" bzw. "Begegnungsstätten
mit grossem Publikumsverkehr" im Sinn von § 5 Abs. 2 und § 6
BBauV II und verlangt deshalb § 12 Abs. 2 lit. a BBauV II keine "gute"
Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr. Vielmehr genügt, wie das
Verwaltungsgericht in VB.2004.00361 und 00370 vom 26. Januar 2005,
E. 5.3.2 (www.vgrzh.ch
;
auszugsweise
publiziert in BEZ 2005 Nr. 18) erwogen hat, bei Anlagen dieser Grössenordnung
eine Erschliessung der Güteklasse C. Dass hier der Fachmarkt Nord in beschränktem
Umfang auch Güter des täglichen Bedarfs anbieten soll, rechtfertigt keine
andere Betrachtungsweise; eine der Güteklasse B entsprechende Erschliessung
durch den öffentlichen Verkehr verlangt die Rechtsprechung nur für weit
grössere und publikumsintensivere Anlagen (vgl. BGr, 5. September 2001, URP
2001, S. 1072, E. 4g/aa,
Adliswil
; BGr, 14. Februar 2002,
URP
2002, S. 448, E. 4.2,
COOP
Dietikon
; VGr,
30. September 2004, VB.2004.00041, E. 6.3.3, www.vgrzh.ch,
IKEA
Dietikon
). Auch der Beschwerdeführer geht davon aus, dass eine
öV-Erschliessung "der oberen Kategorie", wie sie das Bundesgericht
für solche Anlagen verlangt, der Güteklasse A oder B entspricht. Für eine
deutlich kleinere und weniger publikumsintensive Anlage, wie sie hier jeder der
beiden Fachmärkte darstellt, muss deshalb die Erschliessung entsprechend
Güteklasse C genügen.
2.8
Der Beschwerdeführer macht geltend, dass die Erschliessung der beiden
Fachmärkte nicht der Güteklasse C gemäss kantonaler Wegleitung entspreche, weil
die Haltestelle Hintere Rüti nur durch einen Ortsbus bedient werde.
Mit diesem Einwand verkennt der Beschwerdeführer den
Richtliniencharakter der Wegleitung. Diese weist eine Haltestelle, die mit
einem Kursintervall von 10 – 19 Minuten durch einen Orts- oder Quartierbus bedient
wird, der Haltestellenkategorie V, eine solche die im nämlichen Intervall durch
ein Tram, einen städtischen Bus oder einen Regionalbus bedient wird, der
Kategorie IV zu, was bei einer Distanz von weniger als 300 m zur Haltestelle
zur Güteklasse D bzw. C führt. Die Haltestelle Hintere Rüti wird von drei
Linien bedient, von denen zwei auch nach Auffassung des Beschwerdeführers als
Regionalbuslinien zu qualifizieren sind. Bereits aus diesem Grund ist es
vertretbar, die Haltestelle Hintere Rüti der Haltestellenkategorie IV
zuzuweisen; dass dabei das erforderliche Kursintervall von 10 – 19 Minuten zum
Teil auf die Bedienung durch den Ortsbus zurückzuführen ist, rechtfertigt unter
den vorliegenden Umständen keine andere Betrachtungsweise. Entscheidend ist, dass
das erforderliche Kursintervall in der hier massgeblichen Richtung
gewährleistet ist, das heisst zum nur 8 Minuten entfernten Bahnhof Wädenswil,
wo Anschlüsse nach Horgen und Richterswil bestehen; dass in die Gegenrichtung
der Ortsbus anders als die weiter führenden Regionalbus-Linien keine
wesentliche Erschliessungsfunktion übernehmen kann und keine Anschlüsse zum
übergeordneten Verkehrsnetz herstellt, ist deshalb nicht von Bedeutung.
2.9
Der Beschwerdeführer bestreitet sodann zu Unrecht, dass die von der Rechtsprechung
geforderte öV-Erschliessung in den massgeblichen Richtungen nicht gewährleistet
sei. Wie das Verwaltungsgericht im Entscheid VB.2004.00361 und 00370 vom 26.
Januar 2005, E. 5.3.4 (www.vgrzh.ch; auszugsweise publiziert in BEZ 2005
Nr. 18) erwogen hat, kann es unter diesem Gesichtswinkel zulässig sein, einen
Teil des Einzugsgebietes, der nur 20 Prozent zum Verkehrsaufkommen
beiträgt, als nicht massgeblich zu vernachlässigen. Die Gemeinden Schönenberg,
Hirzel und Hütten, die gemessen an jenem von Wädenswil, Horgen und Richterswil
nur ein Kundenpotenzial von 10 % aufweisen, brauchen deshalb nicht entsprechend
der Güteklasse C mit den Fachmärkten verbunden zu sein. Ob und mit welchem
Aufwand die öV-Erschliessung insofern verbessert werden könnte, brauchte deshalb
weder von der Bauherrschaft noch von der Bewilligungsbehörde untersucht zu werden.
2.10
Ebenfalls unbegründet ist der Einwand, in den massgeblichen Richtungen
Horgen und Richterswil sei die öV-Erschliessung ungenügend, weil hier entgegen
den Annahmen der Vorinstanz die S-Bahnlinien S2 und S8 keinen regelmässigen 15
Minuten-Takt gewährleisteten, so dass beim Umsteigen am Bahnhof Wädenswil mit
Wartezeiten von bis zu 23 Minuten gerechnet werden müsse. Der Beschwerdeführer
verkennt, dass es sich bei den beiden Fachmärkten bei weitem nicht um Anlagen
mit besonders grossem Publikumsverkehr handelt und deshalb keine "gute"
Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr erforderlich ist. Wie das
Verwaltungsgericht in VB.2004.00361 und 00370 vom 26. Januar 2005, E. 5.3.2
(www.vgrzh.ch; auszugsweise publiziert in BEZ 2005 Nr. 18) festgehalten hat, müssen
solche kleinere Zentren auch im Angebotsbereich 2 möglich sein, wo gemäss
§ 2 lit. b der Verordnung über das Angebot im öffentlichen Personenverkehr
vom 14. Dezember 1988 (AngebotsV; LS 740.3) eine starke Marktstellung der
öffentlichen Verkehrsmittel angestrebt und gemäss § 12 Abs. 1 AngebotsV ein
30-Minutentakt angeboten wird. Es würde deshalb zu weit führen, bei solchen
Anlagen zu verlangen, dass der bei der nächstgelegenen Haltestelle geforderte
15-Minutentakt mit nahezu nahtlosen Anschlüssen auch in weiten Teilen des
Einzugsgebietes gewährleistet ist. Anders als bei Anlagen mit besonders grossem
Publikumsverkehr, wo § 12 Abs. 2 lit. a BBauV eine gute Erreichbarkeit verlangt
und das öV-Angebot deshalb eine attraktive Alternative zum motorisierten
Privatverkehr darstellen muss, kann bei Anlagen von der Grösse der hier zu
beurteilenden Fachmärkte gestützt auf § 237 Abs. 1 PBG nur verlangt werden,
dass Kunden und Mitarbeitende nicht zwingend auf die Benützung des privaten Motorfahrzeugs
angewiesen sind, sondern sie die Anlage mit vertretbarem zeitlichem Aufwand
auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichen können. Diese Voraussetzung ist
hier auch dann erfüllt, wenn Kunden und Mitarbeitende aus den Richtungen Horgen
und Richterswil am Bahnhof Wädenswil im ungünstigsten Fall Umsteigezeiten von
bis zu 23 Minuten zu gewärtigen haben.
3.
Der Beschwerdeführer macht geltend, beim Fachmarkt Süd sei
bereits der Grenzbedarf gemäss Abstellplatzverordnung unrichtig ermittelt
worden. Zudem seien bei beiden Fachmärkten die bewilligten Parkplatzzahlen
nicht mit den bundesumweltschutzrechtlichen Vorgaben vereinbar, sondern hätten
im unteren Bereich der aufgrund der Abstellplatzverordnung ermittelten
Bandbreite angesetzt werden müssen.
3.1
Beim Fachmarkt Süd ist neben der aus Gründen des Immissionsschutzes
gebotenen Reduktion der Parkplätze bereits der so genannte Grenzbedarf
streitig.
3.1.1
Aufgrund der im Rekursverfahren erhobenen
Rügen hat die Vorinstanz beim Fachmarkt Süd den Parkplatzbedarf neu ermittelt
und ist neu von einem Grenzbedarf von 79 Beschäftigten- und 196,4
Kundenparkplätzen ausgegangen. Der Beschwerdeführer wendet gegen diese
Berechnung ein, die Vorinstanz wende die Abstellplatzverordnung unrichtig an,
indem sie die Fläche des geplanten Restaurants nicht den in Tabelle 1 des
Anhangs separat aufgeführten Spezialnutzungen zugerechnet, sondern für das
Restaurant die Abstellplätze im Verhältnis zur Zahl der Sitzplätze gerechnet
habe.
Dieser Einwand ist unbegründet. Die erwähnte Tabelle
unterscheidet klar zwischen Gastbetrieben und Spezialnutzungen, wobei letzteren
Einkaufszentren, Fachmärkte und Grossverteiler aller Art ab 2'000 m
2
Verkaufs- bzw. 3'000 m
2
massgeblicher Geschossfläche zugerechnet
werden. Weder dieser Wortlaut noch die Systematik der Tabelle legen zwingend
die vom Beschwerdeführer verfochtene Auslegung nahe, dass bei einem Einkaufszentrum
der Parkplatzbedarf für ein zugehöriges Restaurant ebenfalls aufgrund der massgeblichen
Geschossfläche bestimmt werden muss. Für diese Auffassung spricht einzig, dass
sie der kantonalen Wegleitung entspricht. Das reicht jedoch nicht aus, um die
von der örtlichen Baubehörde und der Vorinstanz vertretene andere Auslegung der
kommunalen Bestimmungen als rechtsverletzend erscheinen zu lassen. Auch hier
übersieht der Beschwerdeführer den Richtliniencharakter der Wegleitung, welcher
den Gemeinden bei der Umsetzung ins kommunale Recht einen Spielraum überlässt.
Dass die Stadt Wädenswil davon Gebrauch gemacht hat, zeigen unter anderem auch
die von der Wegleitung abweichenden Richtlinien für die Beurteilung der
Erschliessungsqualität. Die nämlichen Überlegungen gelten auch für den
Konferenzraum, welcher keineswegs zwingend der Spezialnutzung Einkaufszentrum
zuzurechnen ist.
Mit der Baurekurskommission ist deshalb für den Fachmarkt Süd
von einem Grenzbedarf von 275,4 Parkplätzen auszugehen, was entsprechend
Güteklasse B gemäss kommunaler Abstellplatzverordnung die Bewilligung von
minimal 133,9 und maximal 216,5 Parkplätzen zulässt.
3.1.2
Was die Festsetzung der Parkplatzzahl
innerhalb dieser Bandbreite betrifft, so hat die Rekurskommission zutreffend
erwogen, dass die örtliche Baubehörde das ihr dabei grundsätzlich zustehende
Ermessen nicht in nachvollziehbarer Weise ausgeübt habe. Sie hat deshalb die
Reduktion nach eigenem Ermessen vorgenommen. Dabei erwog sie, dass zwar für das
Restaurant wegen der möglichen Mehrfachnutzung von einem reduzierten Bedarf auszugehen
sei, dass sich allein damit aber ausgehend von der neu ermittelten Bandbreite
die von der kantonalen Fachstelle vorgeschlagene Begrenzung auf 150 Plätze
nicht begründen lasse. Vielmehr rechtfertige es sich, die Parkplatzzahl im
selben Verhältnis zu reduzieren, wie es die Fachstelle unter Hinweis auf die
lufthygienische Vorbelastung und das Vorsorgeprinzip vorgeschlagen habe. Wenn
diese bei einer Bandbreite von 123 – 189 eine Reduktion auf 150 Parkplätze
verlangt habe, sei bei einer neuen Bandbreite von 133,9 – 216,5 eine solche auf
173,2 gerechtfertigt und seien deshalb unter zusätzlicher Berücksichtigung des
Bedarfs für den Konferenzraum 175 Parkplätze zu bewilligen.
Diese Festsetzung liegt
offenkundig innerhalb des von der kommunalen Abstellplatzverordnung
vorgegebenen Rahmens und berücksichtigt die für die Ermessensausübung massgeblichen
Umstände, wie insbesondere die lufthygienische Vorbelastung. Bleibt die Erhöhung
wegen des Konferenzraums unberücksichtigt, so liegt die Zahl unterhalb der
Mitte der Bandbreite und ist deshalb der Vorwurf unbegründet, die Vorinstanz
sei von der Vorgabe der Fachstelle abgewichen, wonach die Abstellplatzzahl "im
unteren Bereich der Spanne des minimalen und maximalen Bedarfs"
festzusetzen sei.
3.1.3
Sodann übersieht der Beschwerdeführer, dass bereits die kommunale Abstellplatzverordnung
eine Umsetzung der im Massnahmenplan vorgesehenen Emissionsbegrenzungen
darstellt, womit dem Umstand, dass es sich beim Bauvorhaben um einen überdurchschnittlichen
Emittenten in einem lufthygienischen Sanierungsgebiet handelt, bereits weitgehend
Rechnung getragen ist (VB.2004.00361 und 00370 vom 26. Januar 2005, E. 6.2.2, www.vgrzh.ch;
auszugsweise publiziert in BEZ 2005 Nr. 18). Sodann soll die mit der Wegleitung
vorgegebene Bandbreite der Gemeinde die ihr bei der Festsetzung der zulässigen Parkplatzzahl
zustehende Entscheidungsfreiheit gewährleisten, weshalb es nicht darauf
ankommen kann, dass die kantonale Fachstelle in anderen Fällen eine Begrenzung
der Parkplätze im unteren Drittel der Bandbreite empfohlen hat. Die kantonalen
Rechtsmittelinstanzen dürfen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nur
eingreifen, wenn es die angemessene Berücksichtigung der übergeordneten, vom
Kanton zu sichernden Interessen erfordert (BGE 131 II 81 E. 7.2.1). Diese
angemessene Berücksichtigung der übergeordneten Interessen ist mit der
Reduktion der Parkplatzzahl auf knapp die Hälfte der möglichen Bandbreite, der
Parkraumbewirtschaftung sowie der verbesserten öV-Erschliessung erfolgt. Eine
bundesrechtswidrige Ermessenbetätigung kann der Vorinstanz nicht vorgeworfen
werden.
3.2
Aus den nämlichen Gründen erweist sich auch beim Fachmarkt Nord, wo die
Parteien übereinstimmend von der Bandbreite von 76 – 127 Parkplätzen ausgehen,
die Bewilligung von 115 Parkplätzen als nicht rechtsverletzend. Bei einem
ähnlich grossen Fachmarkt in Gattikon, der ebenfalls in einem lufthygienischen
Sanierungsgebiet geplant war und nach Güteklasse C erschlossen werden sollte,
hat das Verwaltungsgericht 140 Parkplätze als mit dem Bundesrecht vereinbar
beurteilt.
4.
4.1
Der Beschwerdeführer rügt sodann die der Bauherrschaft mit der
Baubewilligung auferlegte Verpflichtung zur Bewirtschaftung der Parkplätze als
ungenügend. Diese verlangt, dass für Kundenparkplätze eine minimale
Parkplatzgebühr ab der ersten Minute von je Fr. 1.- für die erste und zweite
Stunde und von Fr. 0.50 für die dritte und jede weitere Stunde erhoben wird.
4.2
Die Vorinstanz und die Parteien gehen in Übereinstimmung mit der mit BGE
125 II 129 begründeten bundesgerichtlichen Rechtsprechung zutreffend davon aus,
dass als Betriebsvorschrift im Sinn von Art. 12 Abs. 1 lit. c USG für die Kundenparkplätze
eines Einkaufszentrums die Erhebung von Parkierungsgebühren verfügt werden
kann. Da es sich nicht um eine öffentliche Abgabe handelt, sondern die
Verpflichtung zur Gebührenerhebung ausschliesslich das Verhältnis zwischen dem
Anlagebetreiber und den Nutzern beschlägt, gelten nicht die selben strengen
Anforderungen an die gesetzliche Grundlage wie bei öffentlichen Abgaben (BGE
125 II 129 E. 8d).
4.2.1
Wie das Verwaltungsgericht in VB.2004.00361
und 00370 vom 26. Januar 2005, E. 7.1 (www.vgrzh.ch; auszugsweise
publiziert in BEZ 2005 Nr. 18) festgehalten hat, wird der auch bei der
Gebührenhöhe bestehende Ermessensspielraum der Gemeinde nach unten
grundsätzlich dadurch begrenzt, dass die Gebühr ihrer Höhe nach geeignet sein
muss, um zu einer Verminderung der Fahrtenzahl und damit zum Ziel einer
geringeren Luftbelastung beizutragen. Ob dies zutrifft, ist im Zusammenhang mit
den übrigen Massnahmen zur Emissionsbegrenzung, das heisst insbesondere mit der
Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr und der Begrenzung der Parkplatzzahl
zu beurteilen.
Was die obere Grenze des
Ermessenspielraums betrifft, gilt zwar, dass verschärfte Emissionsbegrenzungen
grundsätzlich unabhängig von ihrer wirtschaftlichen Zumutbarkeit angeordnet
werden können; gleichwohl muss ein angemessenes Verhältnis zwischen dem Nutzen
der Massnahme und der Schwere der damit verbundenen Nachteile bestehen, das
heisst hier vor allem zu den Umsatzeinbussen, die dadurch entstehen können, dass
Kunden Einkaufszentren mit günstigeren oder gebührenfreien Parkmöglichkeiten aufsuchen
(BGE 125 II 129 E. 9d). Zusätzlich ist in diesem Zusammenhang der
Grundsatz der Gleichbehandlung der Gewerbetreibenden (Art. 27 BV) zu beachten.
Dieser gilt zwar nicht absolut und schliesst nicht aus, aus Gründen des
Umweltschutzes bestimmte umweltverträgliche Verfahren oder Produkte zu
begünstigen; zu vermeiden sind aber spürbare Wettbewerbsverzerrungen, was eine
Interessenabwägung impliziert (BGE 125 II 129 E. 10b, auch zum Folgenden).
Insbesondere widerspricht es dem Grundsatz der Lastengleichheit, Verschärfungen
der Emissionsbegrenzungen allein bei neuen Anlagen anzuordnen und bestehende davon
auszunehmen. Da grundsätzlich wenig dagegen spricht, die Bewirtschaftungspflicht,
wo dies aus lufthygienischen Gründen erforderlich scheint, im Rahmen des
Massnahmenplans auch auf bestehende Anlagen auszudehnen, kann gemäss
Bundesgericht die unterschiedliche Behandlung von bestehenden und neuen Anlagen
auf die Dauer nicht hingenommen werden. Auf diese unterschiedliche Behandlung
hat das Verwaltungsgericht auch im Entscheid VB.2004.00361 und 00370 vom 26.
Januar 2005, E. 7.2 (www.vgrzh.ch; auszugsweise publiziert in BEZ 2005 Nr. 18)
hingewiesen und es abgelehnt, die in jenem Fall verfügte Gebühr von Fr. 1.-
Stunde zu erhöhen. Zwar hat das Gericht eingeräumt, dass diese Gebühr keine
wirksame Begrenzung des motorisierten Individualverkehrs bewirke; das zeige
neben verschiedenen Studien auch die Überlegung, dass ein Einzelbillett des
Zürcher Verkehrsverbunds für eine Kurzstrecke bereits Fr. 2.40 koste. Zu
beachten sei aber auch, dass die von höheren Gebühren erwartete Reduktion der
Fahrleistung nur bei einer flächendeckenden Einführung der
Parkplatzbewirtschaftung bei publikumsintensiven Einrichtungen eintrete,
während bei einer isolierten Einführung der Umsteigeeffekt gering bleibe
(ASTRA/SVI [Hrsg.], Parkplatzbewirtschaftung bei "Publikumsintensiven
Einrichtungen" – Auswirkungsanalyse, 2002, S. 127 und 138).
4.2.2
An dieser Rechtsprechung ist
festzuhalten. Zwar ist die hier verfügte Gebühr von Fr. 1.- pro Stunde ab
erster Minute ebenfalls nicht hinreichend lenkungswirksam; indessen hat die Baubehörde
im Rahmen ihres Ermessensspielraums (BGE 131 II 81 E. 6.6) und unter dem
Gesichtswinkel der Lastengleichheit berücksichtigen dürfen, dass, wie sie in
der Rekursantwort geltend gemacht hat, bereits ein Tarif von Fr. 1.- in
Wädenswil im oberen Bereich des Durchschnitts liegt und Fr. 2.-/Stunde
nirgendwo bezahlt werden müssen. Eine Rechtsverletzung ist ihr deshalb nicht
vorzuwerfen. Anzumerken ist, dass es ungeachtet des Massnahmenplans und der
gestützt darauf erlassenen Wegleitung nicht Sache der rechtsanwendenden
Behörden sein kann, bei der Bewilligung von Neuanlagen im Einzelfall
hinreichend lenkungswirksame Gebühren durchzusetzen und damit ein Missverhältnis
zu bestehenden Anlagen schaffen, wo in der Vergangenheit keine oder wesentlich
tiefere Parkgebühren vorgeschrieben wurden; vielmehr erfordert die
flächendeckende Einführung hinreichend lenkungswirksamer Gebühren eine
einwandfreie gesetzliche Grundlage, die eine Parkraumbewirtschaftung auch für
bestehende Anlagen vorsieht.
5.
5.1
Der Beschwerdeführer beanstandet sodann, dass die Baubewilligung die
Bauherrschaft nicht zur Einrichtung eines Hauslieferdienstes verpflichte.
5.2
Auch dieser Einwand ist unbegründet. Zwar ist es gestützt auf Art. 11 Abs.
3 in Verbindung mit Art. 12 Abs. 1 lit. c und Abs. 2 USG grundsätzlich
zulässig, bei Einkaufszentren in lufthygienischen Sanierungsgebieten als
Ergänzung zu weiteren verkehrsbeschränkenden Massnahmen als verschärfte
Emissionsbegrenzung die Einrichtung von Haulieferdiensten zu verlangen. Solche
verschärfte Emissionsbegrenzungen sind nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung jedoch nicht isoliert anzuordnen, sondern grundsätzlich durch
den Massnahmenplan zu koordinieren; nur ausnahmsweise bei anerkanntermassen unzureichender
Massnahmenplanung oder wenn von einer einzelnen Anlage so erhebliche Immissionen
zu erwarten sind, dass dadurch eine erforderliche Ergänzung der Massnahmenplanung
präjudiziert würde, können die verschärften Emissionsbegrenzungen unmittelbar
im Baubewilligungsverfahren angeordnet werden (BGE 124 II 272 E. 4a).
Die Voraussetzungen dazu sind hier nicht erfüllt. Auch wenn
die angestrebten Emissionsziele noch nicht erreicht sind (vgl. Umweltbericht
des Kantons Zürich 2004), sind die Luftschadstoffemissionen unter anderem wegen
verschärfter Abgasvorschriften für Motorfahrzeuge generell zurückgegangen und
kann deshalb nicht von einer anerkanntermassen unzureichenden Massnahmenplanung
gesprochen werden. Ebenso wenig lassen die beiden Fachmärkte je für sich
genommen so erhebliche Immissionen erwarten, dass dadurch eine Ergänzung der
Massnahmenplanung präjudiziert würde. Als verschärfte Emissionsbegrenzungen
sind deshalb nur diejenigen Massnahmen zulässig, welche im Massnahmenplan
vorgesehen sind (BGE 124 II 272 E. 5). Bei der Verpflichtung zur Bereitstellung
eines Hauslieferdienstes trifft dies nicht zu.
5.3
Selbst wenn der Massnahmenplan eine solche Massnahme vorsähe oder sie
unabhängig davon zulässig wäre, würde jedenfalls bis zur Schaffung einer
entsprechenden Rechtsgrundlage bei der einzelfallweisen Umsetzung im
Baubewilligungsverfahren den Bewilligungsbehörden ein erheblicher
Ermessenspielraum zustehen. Unter diesem Gesichtswinkel haben die Vorinstanzen
zulässigerweise berücksichtigt, dass gemäss den Umweltverträglichkeitsberichten
ein "kostengünstiger, kostendeckender" Hauslieferdienst ins Auge gefasst
werde, dass darüber aber erst dann entschieden werde, wenn die künftigen Mieter
der Fachmärkte feststehen würden. Auch insofern ist der Verzicht auf die
Verpflichtung zu einem Hauslieferdienst nicht zu beanstanden, sondern wäre bei
grundsätzlicher Zulässigkeit der Verpflichtung (oben Erw. 5.2) lediglich
ein entsprechender Vorbehalt anzubringen gewesen.
6.
6.1
Schliesslich rügt der Beschwerdeführer die ihm im Rekursentscheid
auferlegte Spruchgebühr von Fr. 15'000.- als übermässig hoch. Die
Überschreitung des ordentlichen Gebührenrahmens von Fr. 12'000.- habe die Rekursinstanz
mit einseitigen und willkürlichen Kriterien begründet. So habe der bis Ende
2005 zuständige Regierungsrat in vergleichbaren Verfahren regelmässig tiefere
Gebühren im Bereich von Fr. 3'000.- bis Fr. 4'000.- ausgefällt. Bei zwei
UVP-pflichtigen Bauvorhaben (Baumusterzentrale Volketswil und Einkaufszentrum
Rosenberg in Winterthur) hätten die Rekurskommissionen III bzw. IV Gebühren von
Fr. 5'000.- und Fr. 10'000.- festgesetzt. Dass hier zwei Projekte zu beurteilen
waren, rechtfertige die Überschreitung des Kostenrahmens nicht und
Projektgrösse bzw. finanzielle Tragweite seien keine sachgerechten Kriterien
zur Festlegung der Spruchgebühr, weil sie nicht berücksichtigten, dass der
Beschwerdeführer öffentliche Interessen vertrete. Im Entscheid betreffend das
Einkaufszentrum Rosenberg sei die Entscheidbegründung von ähnlichem Umfang;
zudem seien verschiedene Textstellen wörtlich übernommen worden, was den
Aufwand reduziert habe. In den von den Baurekurskommissionen bisher
entschiedenen Fällen seien beim Obsiegen des Beschwerdeführers tiefere Gebühren
angesetzt worden als bei seinem Unterliegen.
6.2
Gemäss § 35 der Verordnung über die Organisation und den Geschäftsgang
der Baurekurskommissionen vom 20. Juli 1977 (OV BRK) beträgt die
Spruchgebühr je nach dem Zeitaufwand sowie der finanziellen und rechtlichen
Tragweite, die dem Entscheid im Einzelfall zukommt, Fr. 100.- bis
Fr. 12'000.- (Abs. 1). In besonders aufwändigen Verfahren kann die
Gebühr unter Angabe der Gründe bis auf das Doppelte des in Abs. 1 vorgesehenen
Höchstansatzes erhöht werden (Abs. 2). Bei der Bemessung der Spruchgebühr
kommt der festsetzenden Instanz ein erhebliches Ermessen zu, dessen Ausübung
von der oberen Rechtsmittelbehörde nur mit Zurückhaltung überprüft wird;
allerdings ist das Ermessen pflichtgemäss auszuüben (Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 13 N. 8 und 13).
6.3
Die von der Rekurskommission ausgefällte Spruchgebühr von Fr. 15'000.-
liegt ohne weiteres innerhalb des von der Gebührenordnung vorgegebenen Rahmens.
Bereits der Umstand, dass zwei Verfahren vereinigt wurden, von denen jedes ein
UVP-pflichtiges Bauvorhaben betraf und in jedem umfangreiche Rechtsschriften
und Beilagen eingereicht wurden, lässt das Verfahren als besonders aufwändig
erscheinen. Sodann ist die Vorinstanz angesichts der veranschlagten Baukosten
von rund 21 Millionen für den Fachmarkt Süd und von 7 Millionen Franken für den
Fachmarkt Nord zutreffenderweise von einer relativ grossen finanziellen
Trageweite ausgegangen. Auch in rechtlicher Hinsicht kommt der Streitsache eine
grosse Tragweite zu. Das gilt nicht nur bezüglich der Frage, ob zwischen den
beiden Anlagen ein funktionaler Zusammenhang besteht und ob bei den Anforderungen
an die öV-Erschliessung auch die Nutzungsreserven im Gebiet Hintere Rüti mitzuberücksichtigen
sind; wie der Beschwerdeführer selber ausführt (Beschwerdeschrift Ziff. 48),
hängt von den Anforderungen an die öV-Erschliessung sowie der Begrenzung und
Bewirtschaftung der Parkplätze letztlich die Frage ab, ob die Baugrundstücke
überhaupt in der geplanten Weise genutzt werden können. Diese Umstände lassen
eine Gebühr von Fr. 15'000.-, die den erweiterten Rahmen von § 35 Abs. 2
OV BRK bei weitem nicht ausschöpft, als sachlich gerechtfertigt erscheinen.
Auch die in anderen Fällen festgesetzten Spruchgebühren
weisen auf keine Ermessensfehler und schon gar nicht auf Willkür hin. Die vom
Regierungsrat ausgefällten Spruchgebühren beruhen auf einer anderen
Rechtsgrundlage und sind in diesem Zusammenhang von vornherein nicht
massgeblich. Im Rekursverfahren betreffend die Baumusterzentrale in Volketswil
war lediglich die Frage der UVP-Pflicht zu beurteilen, während hier abgesehen
von der Frage der UVP-Pflicht des einen Fachmarkts zahlreiche weitere
materielle Fragen zu entscheiden waren. Im Fall Rosenberg wurde eine
Spruchgebühr von Fr. 10'000.- festgesetzt; dort war jedoch nur der Rekurs gegen
eine einzige Baubewilligung zu beurteilen, was die gegenüber dem hier zu
beurteilenden Verfahren um Fr. 5'000.- geringere Gebühr zu rechtfertigen
vermag.
Die ausgesprochene Gebühr liegt sodann nach der Erfahrung des
Gerichts nicht höher als in von der Rekurskommission beurteilten vergleichbaren
Fällen mit privaten Rekurrenten. Für eine Bevorzugung des Beschwerdeführers
bietet das kantonale Recht dagegen keine Grundlage. Auch das Bundesrecht sieht
eine solche nicht vor, sondern setzt den kantonalen Gebühren nur insofern
Grenzen, als sie das Verbandsbeschwerderecht nicht übermässig erschweren dürfen.
Diese Grenze ist hier nicht überschritten.
7.
Damit ist die Beschwerde in der Sache als in jeder
Hinsicht unbegründet abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen, der überdies zu einer Parteientschädigung von je
Fr. 4'000.- an die privaten Beschwerdegegnerinnen zu verpflichten ist. Keine
Parteientschädigung ist gemäss § 17 Abs. 3 VRG der Gemeinde zuzusprechen.
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  15'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.      360.--   Zustellungskosten,
Fr.  15'360.--   Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird zu einer Parteientschädigung von je Fr. 4'000.- an die privaten
Beschwerdegegnerinnen verpflichtet, zahlbar binnen 30 Tagen nach Rechtskraft
des Entscheids.
5.    Gegen diesen
Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art.
82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die
Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an…