zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00509 · 2025-06-19 · de

BaubewilligungWiederaufnahme von VB.2021.732 und VB.2021.733 | Kommunale Ausnützungsregelung; Auslegung. [Gemäss Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO dürfen in der Wohnzone W2/40% in Unter- und Dachgeschossen, die nicht ein Vollgeschoss ersetzen, die Nutzflächen im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG zusammengerechnet maximal die Hälfte der in den Vollgeschossen zulässigen Nutzflächen betragen.] Die Gemeinden verfügen aufgrund von § 2 lit. c und §§ 45 ff. PBG beim Erlass der baurechtlichen Grundordnung über einen weiten Gestaltungsraum. Sie sind aber gemäss § 45 Abs. 2 PBG an die Institute, Mess- und Berechnungsweisen sowie die Mindestanforderungen des kantonalen Rechts gebunden, soweit es ihnen nicht ausdrücklich Abweichungen gestattet (E. 3.2). Gemäss dem klaren Wortlaut von Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO geht es nicht um eine Beschränkung der Ausnützungsprivilegierung gemäss § 255 Abs. 2 PBG "auf die Hälfte" (E. 3.4.2). Dadurch, dass die Unter- und Dachgeschosse zusammen im Plural adressiert werden und ausdrücklich betont wird, dass die Flächen zusammengerechnet werden – was aufgrund des Verweises auf § 255 Abs. 1 PBG gerade nicht notwendig gewesen wäre, wenn die Geschosse für sich allein hätten betrachtet werden sollen –, ist von einer Gesamtbetrachtung bzw. der Aufsummierung der Nutzflächen aller anrechenbaren Unter- und Dachgeschosse auszugehen (E. 3.4.3). Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO steht neben und nicht anstelle der kantonalrechtlichen Regelungen zur Berechnung der Ausnützung gemäss § 255 Abs. 1–3 PBG. Mithin spricht nichts dafür, dass der Bestimmung eine alternative bzw. "verschärfte" Regelung der Privilegierung bzw. Befreiung von der Anrechenbarkeit im Sinn von § 255 Abs. 2 PBG inhärent wäre. Dafür liesse – mit Blick auf § 45 Abs. 2 PBG – das kantonale Recht im Übrigen gemäss der Literatur und der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts auch keinen Raum (E. 3.4.4). Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO wird verletzt (E. 3.5.2). Sowohl die Fläche des Gemeinschaftsraums als auch jene des Wintergartens sind an die Nutzflächen gemäss Art. 3 Abs. 1Anm. * BZO anzurechnen (E. 4). Der Mangel kann nicht mehr ohne besondere Schwierigkeiten im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG behoben werden (E. 5).Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 19.06.2025 VB.2024.00509
Zurich Verwaltungsgericht 19.06.2025 VB.2024.00509
Zurigo Verwaltungsgericht 19.06.2025 VB.2024.00509

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00509
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00509
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.06.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Wiederaufnahme von VB.2021.732 und VB.2021.733
Kommunale Ausnützungsregelung; Auslegung.
[Gemäss Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO dürfen in der Wohnzone W2/40% in Unter- und Dachgeschossen, die nicht ein Vollgeschoss ersetzen, die Nutzflächen im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG zusammengerechnet maximal die Hälfte der in den Vollgeschossen zulässigen Nutzflächen betragen.]
Die Gemeinden verfügen aufgrund von § 2 lit. c und §§ 45 ff. PBG beim Erlass der baurechtlichen Grundordnung über einen weiten Gestaltungsraum. Sie sind aber gemäss § 45 Abs. 2 PBG an die Institute, Mess- und Berechnungsweisen sowie die Mindestanforderungen des kantonalen Rechts gebunden, soweit es ihnen nicht ausdrücklich Abweichungen gestattet (E. 3.2).
Gemäss dem klaren Wortlaut von Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO geht es nicht um eine Beschränkung der Ausnützungsprivilegierung gemäss § 255 Abs. 2 PBG "auf die Hälfte" (E. 3.4.2). Dadurch, dass die Unter- und Dachgeschosse zusammen im Plural adressiert werden und ausdrücklich betont wird, dass die Flächen zusammengerechnet werden – was aufgrund des Verweises auf § 255 Abs. 1 PBG gerade nicht notwendig gewesen wäre, wenn die Geschosse für sich allein hätten betrachtet werden sollen –, ist von einer Gesamtbetrachtung bzw. der Aufsummierung der Nutzflächen aller anrechenbaren Unter- und Dachgeschosse auszugehen (E. 3.4.3).
Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO steht neben und nicht anstelle der kantonalrechtlichen Regelungen zur Berechnung der Ausnützung gemäss § 255 Abs. 1–3 PBG. Mithin spricht nichts dafür, dass der Bestimmung eine alternative bzw. "verschärfte" Regelung der Privilegierung bzw. Befreiung von der Anrechenbarkeit im Sinn von § 255 Abs. 2 PBG inhärent wäre. Dafür liesse – mit Blick auf § 45 Abs. 2 PBG – das kantonale Recht im Übrigen gemäss der Literatur und der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts auch keinen Raum (E. 3.4.4). Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO wird verletzt (E. 3.5.2).
Sowohl die Fläche des Gemeinschaftsraums als auch jene des Wintergartens sind an die Nutzflächen gemäss Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO anzurechnen (E. 4). Der Mangel kann nicht mehr ohne besondere Schwierigkeiten im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG behoben werden (E. 5).
Gutheissung.
Stichworte:
AUSLEGUNG
AUSNÜTZUNG
KOMMUNALES RECHT
NEBENBESTIMMUNG
NUTZUNGSWEISE
PRIVILEGIERUNG
Rechtsnormen:
§ 10 ABV
§ 255 Abs. 1 PBG
§ 255 Abs. 2 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00509
Urteil
der 1. Kammer
vom 19. Juni 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber Jonas Alig.
In Sachen
Aus VB.2021.00732
Baukommission Wädenswil,
vertreten durch RA B,
Aus VB.2021.00733
1.1  C,
1.2  D,
2.    E,
alle vertreten
durch RA F,
Beschwerdeführende,
gegen
Aus VB.2021.00732 und VB.2021.00733
1.1  G,
1.2  H,
beide vertreten durch RA I,
Aus
VB.2021.00733
2.    Baukommission Wädenswil,
vertreten durch RA B,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Aus VB.2021.00732
1.1  C,
1.2  D,
2.    E,
alle vertreten durch RA F,
3.    J,
4.    K,
5.    Erbengemeinschaft L,
bestehend aus:
5.1  M,
5.2  N,
3–5 vertreten durch RA O,
Aus VB.2021.00733
1.    J,
2.    K,
3.    Erbengemeinschaft L, bestehend aus:
3.1  M,
3.2  N,
alle vertreten durch RA O,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung
Wiederaufnahme von VB.2021.732 und VB.2021.733,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 25. Februar 2021 erteilte die
Baukommission der Stadt Wädenswil G und H die baurechtliche Bewilligung für die
Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der P-Strasse 02
in Wädenswil.
II.
Gegen diesen Entscheid erhoben G und H mit Eingabe vom
30. März 2021 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich (Verfahren
G.-Nr. R2.2021.00059).
Zugleich rekurrierten gegen denselben Entscheid mehrere
Nachbarn: Mit Eingabe je vom 26. März 2021 rekurrierten einerseits C und D
(Verfahren G.-Nr. R2.2021.00057) sowie andererseits J, K und die
Erbengemeinschaft L (Verfahren G.-Nr. R2.2021.00058). Mit Eingabe vom
1. April 2021 rekurrierte sodann E (Verfahren G.-Nr. R2.2021.00063).
Mit Entscheid vom 21. September 2021 vereinigte das
Baurekursgericht die Verfahren und hiess einerseits den Rekurs im Verfahren
G.-Nr. R2.2021.00059 teilweise gut; es hob Disp.-Ziff. 1.a des
Beschlusses der Baukommission Wädenswil vom 25. Februar 2021 insoweit auf,
als damit die Abänderung des Wintergartens verlangt wird. Im Weiteren hob es
Disp.-Ziff. 1.d des Entscheids insoweit auf, als damit die Einreichung
einer korrigierten Ausnützungsberechnung verlangt wird. Schliesslich hielt es
fest, dass die Fenster des Hauswartsraums zu verkleinern seien.
Andererseits hiess es den Rekurs im Verfahren
G.-Nr. R2.2021.00063 teilweise gut und ergänzte den Beschluss der
Baukommission Wädenswil vom 25. Februar 2021 um folgende Auflage:
"Die Terrasse im Attikageschoss ist im Sinn der Erwägungen des
Rekursentscheids anzupassen. Der Abteilung Planen und Bauen sind vor Baubeginn
entsprechende Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen."
Im Übrigen wies das Baurekursgericht die Rekurse ab,
soweit es auf sie eintrat.
III.
A.
Gegen
diesen Entscheid erhob die Baukommission Wädenswil mit Eingabe vom
25. Oktober 2021 (datiert vom 20. Oktober 2021) Beschwerde an das
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte – unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft – die teilweise
Gutheissung des Rekurses im Verfahren G.-Nr. R2.2021.00059. Disp.-Ziff. II
des Entscheids des Baurekursgerichts sei aufzuheben; Disp.-Ziff. 1.a des
Beschlusses der Baukommission Wädenswil vom 25. Februar 2021 sei
vollumfänglich zu bestätigen und Disp.-Ziff. 1.d des Beschlusses der
Baukommission Wädenswil vom 25. Februar 2021 sei insofern zu bestätigen,
als eine zu korrigierende Ausnützungsüberschreitung von 13,65 m
2
bestehe (VB.2021.00732).
B.
Mit
Eingabe vom 25. Oktober 2021 erhoben C und D sowie E ebenfalls Beschwerde
an das Verwaltungsgericht und beantragten – unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen, zuzüglich Mehrwertsteuer, zulasten des Beschwerdegegners
– die Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids und die Verweigerung der
strittigen Baubewilligung in Gutheissung der Rekurse
G.-Nrn. R2.2021.00057, R2.2021.00058 und R2.2021.00063. Eventualiter sei
die Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Subeventualiter
sei Disp.-Ziff. II des angefochtenen Entscheids insoweit aufzuheben, als
damit der Bauherrenrekurs (R2.2021.00059) teilweise gutgeheissen worden sei.
Subsubeventualiter sei die Verteilung der Gerichtskosten für die
Nachbarrekursverfahren wie folgt anzupassen: Bauherrschaft: ein Zwölftel;
Baukommission: sieben Zwölftel; Rekurrentin E: ein Zwölftel; Rekurrierende C
und D: ein Achtel; Rekurrierende J et al.: ein Achtel. Es sei ein
Augenschein vor Ort durchzuführen (VB.2021.00733).
C.
Mit
Urteil vom 19. Mai 2022 vereinigte das Verwaltungsgericht die Verfahren
VB.2021.00732 und VB.2021.00733 und wies die Beschwerden ab.
IV.
Gegen diesen Entscheid
gelangten C
und D und E (Verfahren 1C_449/2022) sowie die Baukommission Wädenswil
(Verfahren 1C_453/2022) je mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten an das Bundesgericht. Dieses vereinigte die Verfahren
1C_449/2022 und 1C_453/2022, hiess die Beschwerden gut, hob das angefochtene
Urteil auf und wies die Sache zu neuem Entscheid im Sinn der Erwägungen an das
Verwaltungsgericht zurück.
Das Verwaltungsgericht eröffnete in der Folge das
vorliegende Geschäft und zog die vom Bundesgericht zurückerhaltenen bisherigen
Akten bei.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Im
Anschluss an einen Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts wird das kantonale
Verfahren in dem Zustand wiederaufgenommen, in welchem es sich unmittelbar vor
dem Erlass des aufgehobenen Entscheids befunden hat. Für die erneute
Beurteilung durch die kantonalen Instanzen sind die Erwägungen des
Bundesgerichts verbindlich. Dies gilt sowohl für Punkte, für die keine
Rückweisung erfolgt und die damit "definitiv" entschieden sind, als
auch für die Erwägungen, welche die Rückweisung umschreiben (VGr, 7. Februar
2019, VR.2018.00001, E. 1.2; Johanna Dormann, Basler Kommentar zum
Bundesgerichtsgesetz [BGG], 3. A., 2018, Art. 107 N. 18).
1.2
Die
vereinigten Verfahren VB.2021.00732 und VB.2021.00733 sind im Sinn der
bundesgerichtlichen Anordnung unter der Verfahrensnummer VB.2024.00509
wiederaufzunehmen.
2.
2.1
Streitgegenstand
bildet der geplante Ersatz des auf dem – gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt
Wädenswil vom 17. Januar 1994 (BZO) der Wohnzone W2/40% zugeschiedenen –
Baugrundstück Kat.-Nr. 01 bestehenden Einfamilienhauses durch ein
Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen.
2.2
Das
Bundesgericht gelangte in seinem Entscheid zusammenfassend zum Schluss, dass
sich Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO innerhalb des kommunalen
Regelungsspielraums der Gemeinde befinde. Indem das Verwaltungsgericht der
Stadt Wädenswil die Anwendung dieser Bestimmung verwehrte, habe es den
Regelungsspielraum der Gemeinde im betroffenen Bereich missachtet und damit die
Gemeindeautonomie verletzt.
Da sich das Verwaltungsgericht zum konkreten Gehalt von Art. 3
Abs. 1 Anm. * BZO sowie der konkreten Berechnung der anrechenbaren
Fläche aufgrund seiner Auslegung von § 255 Abs. 2 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) weder geäussert noch den
massgebenden Sachverhalt festgestellt hat, sah sich das Bundesgericht nicht im
Stande, ein reformatorisches Urteil zu fällen und wies die Angelegenheit in
diesem Punkt zum neuen Entscheid an das Verwaltungsgericht zurück. In diesem
Zusammenhang noch zu entscheiden sind zudem die Fragen, ob der
Gemeinschaftsraum zur Ausnützung zu zählen ist (Baukommission Wädenswil) und
wie die Flächen im Attika- und Untergeschoss anzurechnen sind (private
Beschwerdeführende).
Demgegenüber entschied das
Bundesgericht, dass das Verwaltungsgericht eine den Anforderungen von
§ 238 Abs. 1 PBG genügende Einordnung zu Recht bejahte (BGr, 8. Juli
2024, 1C_449/2022, 1C_453/2022, E. 7.3).
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2021.00733 machten bereits vor dem
Baurekursgericht geltend, die zulässige Ausnützung sei überschritten. Ob sie
bereits vor der Vorinstanz beanstandeten, dass Art. 3 Abs. 1 Anm. *
BZO ausdrücklich auf § 255 Abs. 1 PBG verweise (was sich ausdrücklich
aus dem Wortlaut der Bestimmung ergibt), ist entgegen der Bauherrschaft trotz
des Rügeprinzips nicht entscheidend. Diesbezüglich gelangt der in § 7 Abs. 4
Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)
verankerte Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen zur Anwendung.
3.2
Die
Gemeinden verfügen aufgrund von § 2 lit. c und §§ 45 ff.
PBG beim Erlass der baurechtlichen Grundordnung über einen weiten
Gestaltungsraum. Sie sind aber gemäss § 45 Abs. 2 PBG an die
Institute, Mess- und Berechnungsweisen sowie die Mindestanforderungen des
kantonalen Rechts gebunden, soweit es ihnen nicht ausdrücklich Abweichungen
gestattet. Zulässig sind nach § 49 Abs. 2 lit. a PBG in der hier
anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung
(Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015), soweit für die
einzelnen Zonenarten nichts anderes bestimmt ist, Regelungen über Ausnützungs-,
Baumassen-, Überbauungs-, Freiflächenziffern sowie Bestimmungen über eine
Mindestausnützung.
Weiter können Gemeinden für
ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse, die Nutzung zu
Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zulassen, vorschreiben oder beschränken (§ 49a
Abs. 3 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft
stehenden Fassung [Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015]).
3.3
3.3.1
Laut § 255 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in
Kraft stehenden Fassung sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden
Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter
Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt
inneren Trennwänden für die Ausnützungsziffer anrechenbar (Abs. 1).
Entsprechende Flächen sind in Dach- und Untergeschossen anrechenbar, soweit sie
je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung
der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe (Abs. 2).
Durch Verordnung können der Wohnlichkeit oder der Arbeitsplatzgestaltung
dienende Nebenräume als nicht anrechenbar erklärt werden (Abs. 3). Von der
Möglichkeit gemäss § 255 Abs. 3 PBG macht § 10 der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) in der hier anwendbaren, bis 28. Februar
2017 in Kraft stehenden Fassung (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 11. Mai
2016) Gebrauch, wonach als nicht anrechenbar gelten:
−
der Freizeit dienende Gemeinschaftsmehrzweckräume von
Mehrfamilienhäusern und Einfamilienhaussiedlungen, soweit sie mindestens 20 m
2
erreichen und bei grösserem Ausmass 2 % der anrechenbaren Geschossfläche
nicht übersteigen (lit. a);
−
der Arbeitsplatzgestaltung dienende Nebenräume bis zu 2 % der
anrechenbaren Geschossfläche (lit. b);
−
verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten ohne heiztechnische
Installationen, soweit sie dem Energiesparen dienen, bis zu 10 % der Summe
aller anrechenbaren Geschossflächen (lit. c).
3.3.2
Gemäss Art. 3 Abs. 1 BZO sind in der Wohnzone W2/40% maximal zwei
Vollgeschosse, zwei anrechenbare Dachgeschosse und ein anrechenbares
Untergeschoss zulässig.
Das Baugrundstück weist eine Fläche von 780 m
2
auf, womit aufgrund der geltenden Ausnützungsziffer von 40 % – zuzüglich 5 %
gestützt auf Art. 3 Abs. 2 BZO – maximal 351 m
2
anrechenbare Fläche erlaubt sind.
Gemäss Art. 3 Abs. 1 Anm. *
BZO dürfen in der Wohnzone W2/40% in Unter- und Dachgeschossen, die nicht ein
Vollgeschoss ersetzen, die Nutzflächen im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG in
der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung
(Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015)
zusammengerechnet maximal die Hälfte der in den Vollgeschossen zulässigen
Nutzflächen betragen. Die Hälfte der in den Vollgeschossen zulässigen
Nutzflächen von 351 m
2
beträgt vorliegend 175,5 m
2
.
3.4
3.4.1
Nachdem das Bundesgericht entgegen dem Verwaltungsgericht entschied, dass
sich Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO innerhalb des kommunalen
Regelungsspielraums der Gemeinde befinde, ist die Bestimmung auszulegen. Das
Bundesgericht ging mit der Baukommission Wädenswil davon aus, dass es der
Bestimmung darum gehe, "die privilegierte Ausnützung in Dach- und
Untergeschossen auf die Hälfte zu beschränken" (BGr, 8. Juli 2024,
1C_449/2022, 1C_453/2022, E. 5.5.1, E. 5.6 und insb. E. 5.7).
Letztlich liess das
Bundesgericht die Frage nach dem genauen Gehalt von Art. 3 Abs. 1 Anm. *
BZO aber offen. Die Auffassung der Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2021.00733,
dass nach Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO in Dach- und Untergeschossen
zusammen maximal die Hälfte der anrechenbaren Fläche gemäss § 255 Abs. 1
PBG zulässig sei – dies also bei einer maximal anrechenbaren Fläche von 351 m
2
vorliegend 175,5 m
2
ergebe –, beurteilte das Bundesgericht,
weil im Widerspruch zur Auslegung der Gemeinde selbst und des Baurekursgerichts
stehend, bloss als "nicht auf den ersten Blick zwingend" (BGr, 8. Juli
2024, 1C_449/2022, 1C_453/2022, E. 6.1).
3.4.2
Anders als das Bundesgericht erwog, geht es gemäss dem klaren Wortlaut von Art. 3
Abs. 1 Anm. * BZO gerade nicht um eine Beschränkung der
Ausnützungsprivilegierung gemäss § 255
Abs. 2
PBG "auf
die Hälfte" (so aber BGr, 8. Juli 2024, 1C_449/2022, 1C_453/2022, E. 5.6;
die in VGr, 30. August 2018, VB.2018.00240, E. 4 beurteilte kommunale
Regelung nahm für anrechenbare Untergeschosse demgegenüber ausdrücklich auf § 255
Abs. 2
PBG Bezug: "Der Ausbau zu Wohn- und Arbeitsräumen ist
bis zu maximal 50 % der nach § 255 Abs. 2 PBG zulässigen
Geschossflächen erlaubt."; auch letztere Bestimmung begrenzt aber nicht
bloss die Privilegierung der Ausnützung nach § 255 Abs. 2 PBG,
sondern – unabhängig von der Privilegierung – die im Untergeschoss tatsächlich
realisierbare Ausnützung), sondern um eine Beschränkung der Nutzung der sich in
Unter- und Dachgeschossen befindlichen Nutzflächen im Sinn von § 255
Abs. 1
PBG.
3.4.3
Entscheidend für den Ausgang des Verfahrens ist die Auslegung des Worts "zusammengerechnet".
§ 255 Abs. 2 PBG betont etwa ausdrücklich, dass es auf die Flächen "je
Geschoss" ankommt. Demgegenüber statuiert die BZO-Regelung, dass in der
Wohnzone W2/40% in
Unter- und Dachgeschossen,
die nicht ein Vollgeschoss
ersetzen, die Nutzflächen im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG
zusammengerechnet
maximal die Hälfte der in den Vollgeschossen zulässigen Nutzflächen betragen
dürfen.
Um eine Regelung mit einem ausdrücklichen Verweis auf
einzelne Geschosse entsprechend § 255 Abs. 1 PBG handelt es sich bei Art. 3
Abs. 1 Anm. * BZO nicht. Dadurch, dass bei letzterer Bestimmung die
Unter- und Dachgeschosse zusammen im Plural adressiert werden und ausdrücklich
betont wird, dass die Flächen zusammengerechnet werden – was aufgrund des
Verweises auf § 255 Abs. 1 PBG ("alle dem Wohnen, Arbeiten oder
sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in
Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und
Sanitärräume samt inneren Trennwänden") gerade nicht notwendig gewesen
wäre, wenn die Geschosse für sich allein hätten betrachtet werden sollen, ist
von einer Gesamtbetrachtung bzw. der Aufsummierung der Nutzflächen aller
anrechenbaren Unter- und Dachgeschosse auszugehen.
Die Baukommission Wädenswil selbst und die Bauherrschaft –
die Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO aber entgegen seinem klaren
Wortlaut und ohne auf Materialien zu verweisen als Beschränkung der
Privilegierung nach § 255 Abs. 2 PBG verstanden wissen möchten –
verstehen den Begriff "zusammengerechnet" ebenfalls im hier genannten
Sinn (vgl. VB.2021.00732 Rz. 13).
3.4.4
Gemäss dem klaren Wortlaut der Bestimmung geht es mithin um die
Beschränkung der zusammengerechneten Gesamtsumme der Nutzflächen aller (anrechenbaren)
Unter- und Dachgeschosse auf die Hälfte der in den Vollgeschossen zulässigen
Nutzflächen. Eine Bezugnahme auf § 255 Abs. 2 PBG oder eine dieser
Bestimmung entsprechende Begrenzung der Anrechenbarkeit ist Art. 3 Abs. 1
Anm. * BZO nicht zu entnehmen. Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO
steht mithin
neben
und nicht anstelle der kantonalrechtlichen Regelungen
zur Berechnung der Ausnützung gemäss § 255 Abs. 1–3 PBG.
Mithin spricht nichts dafür,
dass der Bestimmung – wie von der Baukommission Wädenswil und der Bauherrschaft
explizit behauptet und von der Vorinstanz implizit angewendet – eine
alternative bzw. "verschärfte" Regelung der Privilegierung bzw.
Befreiung von der Anrechenbarkeit im Sinn von § 255 Abs. 2 PBG
inhärent wäre. Dafür liesse – mit Blick auf § 45 Abs. 2 PBG – das
kantonale Recht im Übrigen gemäss der Literatur und der bisherigen
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts auch keinen Raum (Christoph Fritzsche/Christian
Berz in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A.,
Wädenswil 2024 [Zürcher Planungs- und Baurecht], S. 1160 f.; Felix
Huber, Die Ausnützungsziffer, Diss. Zürich 1986, S. 208, der ausdrücklich
dartut, dass die Gemeinden "vor allem keine eigenen Wege bei der Wahl von
Ausnützungsprivilegien beschreiten" können; VGr, 30. August 2018 VB.2018.00240,
E. 4.4, wonach die streitbetroffene kommunale Bestimmung zulässig ist,
weil sie die Anrechenbarkeit von Flächen für die Ausnützungsziffer nicht
tangiert, sondern die Nutzungs
weise
der nach § 255 Abs. 2 PBG
privilegierten Flächen steuert). Nur die Steuerung der Nutzungsart eines
Geschosses liegt grundsätzlich im kommunalen Kompetenzbereich (§ 49a Abs. 3
PBG).
3.4.5
Mit Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO wird mithin die Nutzungsweise
jener Fläche gesteuert, deren Anrechenbarkeit für die Ausnützungsziffer von § 255
Abs. 2 PBG bestimmt wird. Nur faktisch wirkt sich diese die Nutzungsart
beschränkende Bestimmung somit – wie von der Gemeinde intendiert und vom
Bundesgericht erwogen – als Beschränkung der Privilegierung von Flächen in
Unter- und Dachgeschossen nach § 255 Abs. 2 PBG aus, weil sie –
unabhängig von der Privilegierung bzw. Anrechenbarkeit an die
Ausnützungsziffer – festlegt, in welchem Umfang Nutzflächen in Unter- und
Dachgeschossen zusammen maximal erstellt werden dürfen.
3.4.6
In systematischer Hinsicht ist zudem zu beachten, dass sich Art. 3
Abs. 1 Anm. * BZO, würde man in die Bestimmung die überhaupt nicht
vom Wortlaut gedeckte – ohnehin PBG-widrige (vgl. E. 3.4.4) – Funktion der
rechtlichen (und nicht bloss faktischen) Beschränkung der
Ausnützungsprivilegierung nach § 255 Abs. 2 PBG hineininterpretieren,
anders auswirken würde, als das Bundesgericht erwog und die Baukommission
Wädenswil behauptet. Mit Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO könnte nur
gerade bei der Realisierung je eines anrechenbaren Unter- und Dachgeschosses
oder zweier anrechenbarer Dachgeschosse eine Beschränkung der
Ausnützungsprivilegierung gemäss § 255 Abs. 2 PBG "auf die
Hälfte" verbunden sein (so aber BGr, 8. Juli 2024, 1C_449/2022,
1C_453/2022, E. 5.6). Je nach Konstellation ginge damit gar keine
Beschränkung der Privilegierung (Erstellung von nur einem Unter- oder Dachgeschoss)
oder eine grössere Beschränkung derselben (Erstellung von zwei Dachgeschossen
und einem Untergeschoss) einher.
3.4.7
Dieser (übereinstimmenden) grammatikalischen, systematischen und
kantonalrechtskonformen Auslegung steht weder eine historische Argumentation
entgegen – es sind zur Revision keine Materialien verfügbar und es wurde
diesbezüglich von der Baukommission Wädenswil auch nichts behauptet oder in das
Verfahren eingebracht – noch belegt die Baukommission Wädenswil (oder behauptet
nur schon minimal substanziiert), dass eine diesbezügliche Praxis bestehen
würde.
3.4.8
Mithin beschränkt Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO die in Unter- und
Dachgeschossen erstellbaren Nutzflächen im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG
auf – zusammengerechnet – maximal die Hälfte der in den Vollgeschossen
zulässigen Nutzflächen; vorliegend also auf 175,5 m
2
.
3.5
Die
Bauherrschaft anerkennt neu, dass die Ausnützung leicht überschritten sei.
3.5.1
Nach den Bauplänen beträgt die anrechenbare Fläche im Vollgeschoss 241,07 m
2
.
Im Dachgeschoss ist (ohne den strittigen Wintergarten) eine Nutzfläche von
130,62 m
2
vorgesehen und im Untergeschoss (ohne den strittigen
Gemeinschaftsraum) eine solche von 150,67 m
2
(das
Ausnützungsschema spricht von Voll- und Untergeschossflächen, möchte damit aber
nur die privilegierten und die anrechenbaren Nutzflächen unterscheiden).
Kombiniert sind im Unter- und Dachgeschoss mithin Nutzflächen im Umfang von
281,29 m
2
vorgesehen.
Die Nutzflächen im Unter- und
Dachgeschoss sind nach § 255 Abs. 2 PBG je bis zum Umfang von 175,5 m
2
ausnützungsprivilegiert. Sie fallen für die Ausnützungsberechnung ausser
Betracht.
Im Rahmen der Ausnützungsberechnung nach § 255 Abs. 1–3
PBG sowie § 10 lit. a und lit. c ABV liegt keine Überschreitung
der Ausnützungsziffer vor.
3.5.2
Indes wird Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO dadurch verletzt, dass
im Unter- und Dachgeschoss zusammen – noch unabhängig davon, ob auch der
umstrittene Gemeinschaftsraum im Untergeschoss und der Wintergarten im
Dachgeschoss anzurechnen sind – mit Nutzflächen von 281,29 m
2
weit (105,79 m
2
) mehr als die zulässigen 175,5 m
2
realisiert
werden sollen.
4.
Wie es sich bezüglich des Gemeinschaftsraums im Untergeschoss
und des Wintergartens im Dachgeschoss verhält, ist sogleich zu untersuchen.
4.1
Umstritten
ist die Frage, ob die Fläche des Gemeinschaftsraums vorab von der gesamten
Nutzfläche im Dach- und Untergeschoss abgezogen werden darf. Die Baukommission
Wädenswil ist der Auffassung, Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO ziele mit
dem Verweis auf § 255 Abs. 1 PBG darauf ab, die Ausnahmen nach § 255
Abs. 3 PBG und § 10 ABV auszuschliessen.
Dadurch, dass Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO nur
auf § 255 Abs. 1 PBG verweist, erscheint die Haltung der
Baukommission Wädenswil, dass damit nicht auf die Ausnahmen nach § 255 Abs. 3
PBG und die darauf abgestützte – gleichermassen für Voll- wie für Unter- und Dachgeschosse
geltende – Regelung nach § 10 ABV (die nur als Privilegierung von Flächen
Sinn ergibt, die grundsätzlich von § 255 Abs. 1 PBG erfasst werden) verwiesen
werden sollte, plausibel. Da es sich bei Art. 3 Abs. 1 Anm. *
BZO um – neben § 255 Abs. 1–3 PBG anwendbares – kommunales Recht
handelt, steht dem das PBG nicht entgegen. Diese restriktive Auffassung
entspricht sodann dem von der Baukommission Wädenswil genannten Ziel, die
Dimension von Nutzflächen in den Geschossen sowie den Fussabdruck der Gebäude
in der Wohnzone einzuschränken.
4.2
Der
strittige Gemeinschaftsraum dient dem dauernden Aufenthalt von Menschen und ist
daher entsprechend dem hier als kommunales Recht geltenden – isoliert zu
betrachtenden – § 255 Abs. 1 PBG mit seiner Nutzfläche im Rahmen von Art. 3
Abs. 1 Anm. * BZO zu berücksichtigen.
4.3
Entsprechendes
gilt bezüglich des mit der geplanten Wohnung im Dachgeschoss verbundenen –
angeblich nicht beheizbaren – Wintergartens im Dachgeschoss, der gemäss den
Plänen aber über eine Feuerstelle verfügt. Auch er dient im Sinn von § 255
Abs. 1 PBG zum dauernden Aufenthalt oder ist zumindest dafür verwendbar.
4.4
Sowohl die
Fläche des Gemeinschaftsraums von 20 m
2
als auch jene des
Wintergartens von 19,2 m
2
sind an die Nutzflächen gemäss Art. 3
Abs. 1 Anm. * BZO anzurechnen, womit diese nicht bloss 281,29 m
2
,
sondern 320,49 m
2
betragen. Damit werden die gemäss Art. 3
Abs. 1 Anm. * BZO maximal zulässigen Nutzflächen von 175,5 m
2
im Unter- und Dachgeschoss um 144,99 m
2
überschritten.
5.
5.1
Inhaltliche
oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321
Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung
entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses
Vorgehen kommt indessen nach gefestigter Rechtsprechung nur infrage, wenn die
Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind. Führen diese zu einer
wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung
behoben werden. Beim Entscheid darüber, ob ein mangelhaftes Projekt mit einer
Nebenbestimmung bewilligungsfähig bleibt, ist in erster Linie Art und Ausmass
des Mangels massgebend. Dabei muss das Gewicht des Mangels am Umfang des
Gesamtprojekts gemessen werden (VGr, 8. Juni 2017, VB.2017.00004,
E. 4.1 m.
w.
H.; RB 1983
Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5).
5.2
Droht ein Bauprojekt durch die Korrektur
der Verstösse seine Identität zu verlieren, so ist eine Heilung mittels
Nebenbestimmung unzulässig und die Baubewilligung zu verweigern. Ebenso, wenn
ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie der Mangel zu
beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen
Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht. Ausserdem können nach
der Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, für sich allein betrachtet
kleinerer Mängel unter Umständen viele verschiedene Möglichkeiten der
Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen
Änderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel zur Folge haben wird.
Auch in diesen Fällen fällt eine auflageweise Behebung der Mängel ausser
Betracht (VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.3 ff. =
BEZ 2015 Nr. 46).
Die statuierten Nebenbestimmungen müssen daher konkret sein, das heisst,
es muss ersichtlich sein, inwiefern das Bauvorhaben abzuändern ist bzw. welchen
Einfluss die Mängelbehebung auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens hat.
Können keine konkreten Nebenbestimmungen statuiert werden, sodass die
ästhetischen Auswirkungen der Mängelbehebung nicht abschätzbar sind, muss die
Baubewilligung aufgehoben werden, damit eine umfassende Würdigung durch die
örtliche Baubehörde bzw. die Rechtsmittelinstanzen erfolgen kann. Schliesslich
ist d
ie Überarbeitung der Baupläne einzig Sache der Bauherrschaft, nicht
jedoch der Baubehörde und auch nicht der Rechtsmittelinstanzen (BGr,
12. April 2018, 1C_266/2018, E. 3.3; VGr, 16. Juli 2015,
VB.2015.00120, E. 3.2 = BEZ 2015 Nr. 46).
5.3
Die
Überschreitung der zulässigen Nutzflächen im Unter- und Dachgeschoss um 144,99 m
2
bzw. 82,62 % erfordert eine tiefgreifende Überarbeitung der Baupläne; das
Unter- und/oder das Dachgeschoss müssen völlig neu konzipiert werden. Dafür
sind verschiedene Varianten denkbar. Der Mangel kann nicht mehr ohne besondere
Schwierigkeiten im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG behoben werden (vgl.
VGr, 12. Dezember 2024, VB.2023.00568, E. 8). Er ist
nebenbestimmungsweise nicht heilbar. Die Baubewilligung ist aufzuheben.
Entsprechendes wäre indes – unabhängig von den Erwägungen zur Anrechenbarkeit
des Gemeinschaftsraums im Untergeschoss und jener des Wintergartens im
Dachgeschoss – auch bereits bei einer Überschreitung der zulässigen Nutzflächen
im Unter- und Dachgeschoss von 105,79 m
2
bzw. 60,28 % der
Fall.
Nur bemerkungsweise sei angefügt, dass im vorliegenden
Fall die Ausnützung aufgrund der Anrechenbarkeit des Gemeinschaftsraums und des
Wintergartens (vgl. E. 4) deutlich überschritten wäre, wenn das vom
Wortlaut nicht gedeckte und PBG-widrige Verständnis der Baukommission Wädenswil
und der Vorinstanz haltbar wäre, dass Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO
eine von § 255 Abs. 2 PBG abweichende Berechnungsweise der
Ausnützungsprivilegierung in Unter- und Dachgeschossen darstellt (vgl. dazu E. 3);
auch dann wäre die Baubewilligung aufzuheben (vgl. E. 5.1 f.).
6.
6.1
Nach dem
Gesagten ist die Beschwerde im Verfahren VB.2021.00733 gutzuheissen und sind
der vorinstanzliche Entscheid sowie die Baubewilligung aufzuheben. Die
Beschwerde im Verfahren VB.2021.00732 ist als aufgrund der Aufhebung des
vorinstanzlichen Entscheids und der Baubewilligung gegenstandslos geworden
abzuschreiben.
6.2
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens nach § 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG je hälftig einerseits der – solidarisch
haftenden – Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 sowie andererseits der
Beschwerdegegnerin 2 aufzuerlegen. Sodann ist die Beschwerdegegnerschaft 1.1
und 1.2 solidarisch zu verpflichten, den Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2021.00733
für die Verfahren vor Verwaltungsgericht eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 5'000.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Bezüglich der Kosten- und Entschädigungsfolgen für das
Rekursverfahren ist die Sache zur Neufestsetzung an das Baurekursgericht zurückzuweisen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.
Die vereinigten Verfahren VB.2021.00732
und VB.2021.00733 werden als Verfahren VB.2024.00509 wiederaufgenommen.
2.    In
Gutheissung der Beschwerde
VB.2021.00733
werden das Urteil des Baurekursgerichts vom 21. September 2021 sowie der
Beschluss der Baukommission der Stadt Wädenswil vom 25. Februar 2021
aufgehoben. Die Beschwerde VB.2021.00732 wird als gegenstandslos geworden
abgeschrieben.
Bezüglich
der Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekursverfahren wird die Sache zur
Neufestsetzung an das Baurekursgericht zurückgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    855.--
Zustellkosten,
Fr. 7'855.--
Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden je hälftig einerseits der – solidarisch haftenden –
Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 sowie andererseits der Beschwerdegegnerin 2
auferlegt.
5.    Die
Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 wird solidarisch verpflichtet, den
Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2021.00733 eine Parteientschädigung
von insgesamt Fr. 5'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung
an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.