zh_verwaltungsgericht · VB.2008.00552 · 2009-04-23 · de

Baubewilligung | Neubau von Alters- und Familienwohnungen: Einordnung. Nach ständiger Rechtsprechung kann allein gestützt auf § 238 PBG keine generelle Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens verlangt werden; nur in Ausnahmefällen, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden Baugrundstück zulässigen Volumens durchgesetzt werden. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich (E. 4.1). Besondere Gründe, welche eine Herabsetzung des erst 1999 bei der Entlassung des Baugrundstücks aus der Kernzone definierten Bauvolumens verlangen würden, sind nicht gegeben. Die Kernzonensilhouette wird nicht gestört und eine Aufteilung des Bauvolumens auf mehrere Baukörper ist aus Rücksicht auf die kleineren Bauvolumen der Kernzone nicht zwingend erforderlich (E. 4.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 23.04.2009 VB.2008.00552
Zurich Verwaltungsgericht 23.04.2009 VB.2008.00552
Zurigo Verwaltungsgericht 23.04.2009 VB.2008.00552

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00552
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Geschäftsnummer:
VB.2008.00552
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.04.2009
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 20.05.2010 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau von Alters- und Familienwohnungen: Einordnung.
Nach ständiger Rechtsprechung kann allein gestützt auf § 238 PBG keine generelle Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens verlangt werden; nur in Ausnahmefällen, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden Baugrundstück zulässigen Volumens durchgesetzt werden. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich (E. 4.1).
Besondere Gründe, welche eine Herabsetzung des erst 1999 bei der Entlassung des Baugrundstücks aus der Kernzone definierten Bauvolumens verlangen würden, sind nicht gegeben. Die Kernzonensilhouette wird nicht gestört und eine Aufteilung des Bauvolumens auf mehrere Baukörper ist aus Rücksicht auf die kleineren Bauvolumen der Kernzone nicht zwingend erforderlich (E. 4.2).
Abweisung.
Stichworte:
AREALÜBERBAUUNG
BAUVOLUMEN
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
GEBÄUDEHÖHE
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
KERNZONE
Rechtsnormen:
§ 71 PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 280 Abs. I PBG
§ 292 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2008.00552
Entscheid
der 1. Kammer
vom
23. April 2009
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretärin
Tanja Pekeljevic.
In Sachen
1.1
A
,
1.2
B
,
beide vertreten durch
RA
C,
Beschwerdeführende
,
gegen
1.
D,
vertreten
durch RA E,
2.
Gemeinderat
Stäfa
,
Beschwerdegegnerschaft
,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Am 11. März 2008 erteilte der Gemeinderat Stäfa der
D die baurechtliche Bewilligung für eine Arealüberbauung mit Alters- und
Familienwohnungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse in Stäfa.
II.
Die von den Eigentümern zweier Nachbarliegenschaften
erhobenen Rekurse vereinigte die Baurekurskommission II am 21. Oktober
2008 und hiess sie insofern gut, als sie die Baubewilligung mit einer
Nebenbestimmung bezüglich der Pergolen und des Laubengangs beim Haupthaus
ergänzte; im Übrigen wies sie die Rekurse ab.
III.
Mit Beschwerde vom 24. November 2008 liessen A und B
dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid, soweit er die
Baubewilligung schütze, sowie diese vollumfänglich aufzuheben, unter Kosten und
Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegner; verfahrensmässig sei ein
Augenschein anzuordnen.
Die Vorinstanz am 3. Dezember 2008 und der
Gemeinderat Stäfa am 14. Januar 2009 schlossen auf Abweisung der Beschwerde
bzw. auf Abweisung, soweit auf die Beschwerde einzutreten sei. Die private Beschwerdegegnerin
liess am 9. Januar 2009 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen beantragen.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Die
Beschwerdeführenden machen in der Beschwerde geltend, beim Bauvorhaben seien
unzulässige Abgrabungen bewilligt worden. Dieser Einwand wurde in der
Rekursschrift vom 16. April 2008 nicht erhoben, weshalb darauf gemäss
§ 52 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
(VRG) nicht einzutreten ist.
1.2
Da der
massgebliche Sachverhalt, soweit prozessrelevant, aus den Akten hinreichend
hervorgeht, erübrigt sich der von den Beschwerdeführenden beantragte
Augenschein (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).
2.
Die Beschwerdeführenden machen in erster Linie geltend,
das Bauvorhaben sei durch die F-Strasse nur unzureichend erschlossen. Wegen
ihres ungenügenden Ausbaus würde sie den Erschliessungsanforderungen nicht
genügen, die sich durch die bewilligte Arealüberbauung und den auf dem
Nachbargrundstück Kat.-Nr. 02 bewilligten weiteren Neubau stellten.
Das Verwaltungsgericht hat sich mit diesen Einwänden
bereits im vor Bundesgericht angefochtenen Beschwerdeentscheid VB.2008.00286
und 287 vom 29. Oktober 2008 befasst, mit welchem die Beschwerden gegen
das bereits erwähnte Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 02
abgewiesen wurden, darunter auch diejenige der heutigen Beschwerdeführenden.
Dabei hat es die Erschliessungsverhältnisse auch unter Einbezug der hier
streitbetroffenen Neuüberbauung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 geprüft und die Erschliessung
durch die F-Strasse als hinreichend beurteilt. Die Beschwerdeführenden bringen
nichts vor, was heute eine abweichende Beurteilung rechtfertigen würde. Auf die
Erwägungen der Vorinstanz ist deshalb unter Hinweis auf den den
Beschwerdeführenden bekannten Entscheid des Verwaltungsgerichts vom
28. Oktober 2008 in zustimmendem Sinn zu verweisen (§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).
3.
Die Baurekurskommission hat sich mit den Einwänden der
Beschwerdeführenden betreffend die Gebäudehöhe eingehend auseinandergesetzt und
diesen insofern Rechnung getragen, als sie auflageweise beim Haupthaus eine
Redimensionierung der Pergolen an der Südseite und der Verstrebungen über dem
Laubengang an der Nordseite angeordnet hat. Eine weitergehende Verletzung des
nach § 292
des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (
PBG) zulässigen Gebäudeprofils hat sie dagegen
verneint. Inwiefern diese Erwägungen unzutreffend sein sollen, legen die
Beschwerdeführenden nicht dar. Aufgrund der Pläne ist denn auch ohne Weiteres
ersichtlich, dass Attikageschoss und Dachaufbauten abgesehen von den von der
Vorinstanz beanstandeten Bauteilen innerhalb des gemäss § 292 PBG
zulässigen Profils liegen. Dass dieses Profil nicht korrekt ermittelt worden
sei, wird nicht geltend gemacht. Die Beschwerde erweist sich damit auch
insofern als unbegründet. Im Übrigen kann diesbezüglich auch auf den Entscheid
des Verwaltungsgerichts vom 29. Oktober 2008 verwiesen werden, wo die
Beschwerdeführenden entsprechende Einwände erhoben haben.
4.
Bezüglich der Gestaltung des Bauvorhabens machen die
Beschwerdeführenden wie im früheren Verfahren insbesondere geltend, die
geplante Überbauung nehme mit ihren Dimensionen nicht die gemäss § 238
Abs. 2 PBG gebotene Rücksicht auf die angrenzende Kernzone. Zudem seien
hier, weil es sich um eine Arealüberbauung handle, noch höhere Anforderungen an
die Gestaltung zu stellen. Das Grundstück sei seinerzeit der Wohnzone WD* zugeteilt
worden mit der Begründung, dass in dieser eine Gebäudehöhe von 7,5 m sowie
die Baumassenziffer analog der Kernzone KB gälten; das vorliegende Projekt
weise aber eine Höhe von über 11 m auf. Mit der Bewilligung einer solchen Baute
in der neuen Zone WD* hätten die Beschwerdeführenden nicht rechnen müssen,
weshalb die Bewilligung auch gegen Treu und Glauben verstosse.
4.1
Die
Vorinstanz hat in ihren Erwägungen (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.2.2)
einleitend die Gründe dargelegt, weshalb der Gesetzgeber das Baugrundstück
Kat.-Nr. 01 zusammen mit dem angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 02 im Jahr
1999 von der Kernzone in die Zone WD* umzonte. Auf diese überzeugenden
Erwägungen kann verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung
mit § 70 VRG).
Das Bauprojekt entspricht den mit dieser Umzonung
festgelegten Gebäudedimensionen (Gebäudehöhe, Firsthöhe, Gesamtlänge und Baumassenziffer).
Nach ständiger Rechtsprechung kann allein gestützt auf § 238 PBG keine
generelle Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen
Bauvolumens verlangt werden; nur in Ausnahmefällen, nämlich, wenn der
Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf
die Realisierung des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens
durchgesetzt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 28. März 2007,
VB.2007.00036, E. 3.3, www.vgrzh.ch; BGE 115 Ia 363 E. 3a; 115 Ia 370
E. 5). Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen
gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie eine
besondere Qualität der bestehenden Überbauung, eine weitherum zurückhaltend
ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit.
Weil die bundesgerichtliche Rechtsprechung das Legalitätsprinzip stark
gewichtet, kann aber nur ein krasses Missverhältnis der Proportionen (vgl. BGE
115 Ia 114 E. 3a) oder die Rücksicht auf ein Schutzobjekt (vgl. BGE 115 Ia
370 E. 5; BGr, 15. April 2005, 1P.709/2004, E. 2.3, www.bger.ch)
im Einzelfall die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens verbieten. Sind die
Voraussetzungen für einen Volumenverzicht nicht gegeben, so verlangt aber § 238
PBG gleichwohl, dass ein Gebäude, das sich durch sein Volumen aus seiner
baulichen Umgebung heraushebt, diesem Spannungsverhältnis in geeigneter Weise
Rechnung trägt (VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18); besonders hohe
Anforderungen sind dabei dann zu erfüllen, wenn gemäss § 238 Abs. 2
PBG auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes Rücksicht zu nehmen ist.
4.2
Der Gemeinderat Stäfa und die Vorinstanz
sind ohne nähere Begründung davon ausgegangen, das streitige Bauvorhaben habe
sich wegen der angrenzenden Kernzone nicht nur befriedigend, sondern im Sinn
von § 238 Abs. 2 PBG gut einzuordnen. Nach der Rechtsprechung gelten
in Kernzonen, welche gemäss § 50 Abs. 1 PBG schutzwürdige Ortsbilder
umfassen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen, die
erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG (vgl. VGr,
26. September 2001, VB.2001.00192, E. 2; 1. Juni 2005,
VB.2004.00543, E. 5.4; beide unter www.vgrzh.ch). Das bedeutet jedoch
nicht, dass damit die Kernzone selber zum Schutzobjekt wird und eine besondere
Rücksichtnahme beanspruchen kann. Eine solche ist nur dann erforderlich, wenn
Schutzobjekte unmittelbar an der Zonengrenze liegen, sodass ihnen die Kernzone
keinen ausreichenden Schutz zu bieten vermag und die in der angrenzenden Zone
geplanten Bauten eine für die Einordnung relevante Nähe zu den Schutzobjekten
aufweisen (VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55, E. 3.2). Dass
es sich hier bei den Bauten in den an die Baugrundstücke unmittelbar
angrenzenden Kernzonenbereichen um Schutzobjekte handle, wird nicht geltend
gemacht und ist nicht aktenkundig. Weitere Abklärungen in diesem Sinn können
jedoch unterbleiben, da die angefochtene Baubewilligung auch bei Anwendung von
§ 238 Abs. 2 PBG nicht rechtsverletzend ist. Besondere Gründe, welche
eine Herabsetzung des erst 1999 bei der Entlassung des Baugrundstücks aus der
Kernzone definierten Bauvolumens verlangen würden, sind nicht gegeben. Wie das
Verwaltungsgericht bereits im Entscheid vom 29. Oktober 2008 festgestellt
hat und die Vorinstanz zutreffend festhält, wird die Kernzonensilhouette von
der H-Strasse aus nicht gestört, wenn das Bauprojekt gleichsam den Hintergrund
der Kernzonenbauten bildet und zwischen diesen hindurch sichtbar ist. Eine
Aufteilung des Bauvolumens auf mehrere Baukörper, wie sie die Beschwerdeführenden
zu bevorzugen scheinen, ist aus Rücksicht auf die kleineren Bauvolumen der
Kernzone nicht zwingend erforderlich. Die Vorinstanz hat diesbezüglich
zutreffend auf das von der Baubehörde beigezogene Gutachten hingewiesen,
welches festhält, dass die gewählte Lage der Baukörper und die Kompaktheit der
Baumasse grosszügige Freiflächen und eine gute Distanz des Haupthauses zu den
historischen Bauten der Kernzone entstehen lässt. Sodann ist die Ansicht, die
projektierten Baukörper vermöchten auch für sich den Anforderungen an eine gute
Gestaltung und insbesondere auch den erhöhten Anforderungen für Arealüberbauungen
gemäss § 71 PBG zu genügen, jedenfalls nicht rechtsverletzend; die Rügen
der Beschwerdeführenden zielen denn auch auf die Dimensionen der Gebäude ab und
betreffen nicht die Gestaltung im Einzelnen.
4.3
Verfehlt
ist sodann der Einwand, die Gebäudehöhe von 7,5 m, wie sie mit der Zuweisung
zur Wohnzone WD* im Planungsbericht zur Ortsplanungsrevision 1999 in Aussicht
gestellt worden sei, werde hier mit einer Höhe von 11 m überschritten. Die
zulässige Gebäudehöhe wird gemäss § 280 Abs. 1 PBG von der jeweiligen
Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden Boden
gemessen; sie beträgt bei beiden Bauten die zulässigen 7,5 m. Der Einwand, die
Bewilligung einer Baute mit einer Gebäudehöhe über 7,5 m verstosse gegen
Treu und Glauben, ist deshalb unbegründet.
5.
Damit ist die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen
(§ 13 Abs. 2 VRG), die überdies zu einer Parteientschädigung von
Fr. 1'000.- an die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten sind
(§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 10'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 10'090.--    Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung je
zur Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden zu einer Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 1'000.- an die private Beschwerdegegnerschaft verpflichtet, zahlbar
innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…