zh_verwaltungsgericht · VB.2017.00060 · 2018-03-08 · de

privater Gestaltungsplan | Privater Gestaltungsplan Gemäss Praxis des Verwaltungsgerichts in baurechtlichen Verfahren sind neue rechtliche Begründungen der Parteien nur ausgeschlossen, wenn sie sich auf neue tatsächliche Behauptungen stützen und das Vorbringen neuer Tatsachen nicht erst durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist (E. 3.3.2). Die fehlende Ortsbildverträglichkeit haben die Beschwerdeführenden schon im Rekurs geltend gemacht. Es war zulässig, dass sie sich in der Rekursreplik auf den Eintrag im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung und das kommunale Inventar der Heimatschutzobjekte der Gemeinde X beriefen (E. 3.3.3). Im Rekursverfahren bestand kein Anlass, ein Gutachten der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission einzuholen, da das Baurekursgericht als Fachgericht über die notwendigen Fachkenntnisse verfügt, um Fragestellungen des Ortsbildschutzes und der Denkmalpflege sachkompetent zu beurteilen. Auch im erstinstanzlichen Verfahren war der Beizug externer Fachleute oder der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission nicht zwingend geboten (E. 3.4). Die Vorinstanz setzte sich mit dem Verhältnis des Gestaltungsplans zu den Kernzonenvorschriften und zur Erhaltung bzw. Weiterentwicklung der bestehenden Baustruktur auseinander. Sodann hat sie die einzelnen Abweichungen, die der Gestaltungsplan im Verhältnis zur Kernzone vornimmt, analysiert und hat diese nachvollziehbar als geringfügig beurteilt. Dem kann ohne Weiteres gefolgt werden. Die Vorinstanz hatte ausserdem die Gesamtwirkung der Gestaltungsplanvorschriften berücksichtigt (E. 4.4). Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 18..2.08.0 VB.2017.00060
Zurich Verwaltungsgericht 18..2.08.0 VB.2017.00060
Zurigo Verwaltungsgericht 18..2.08.0 VB.2017.00060

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00060
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Geschäftsnummer:
VB.2017.00060
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 08.03.2018
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 20.03.2019 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
privater Gestaltungsplan
Privater Gestaltungsplan
Gemäss Praxis des Verwaltungsgerichts in baurechtlichen Verfahren sind neue rechtliche Begründungen der Parteien nur ausgeschlossen, wenn sie sich auf neue tatsächliche Behauptungen stützen und das Vorbringen neuer Tatsachen nicht erst durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist (E. 3.3.2). Die fehlende Ortsbildverträglichkeit haben die Beschwerdeführenden schon im Rekurs geltend gemacht. Es war zulässig, dass sie sich in der Rekursreplik auf den Eintrag im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung und das kommunale Inventar der Heimatschutzobjekte der Gemeinde X beriefen (E. 3.3.3). Im Rekursverfahren bestand kein Anlass, ein Gutachten der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission einzuholen, da das Baurekursgericht als Fachgericht über die notwendigen Fachkenntnisse verfügt, um Fragestellungen des Ortsbildschutzes und der Denkmalpflege sachkompetent zu beurteilen. Auch im erstinstanzlichen Verfahren war der Beizug externer Fachleute oder der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission nicht zwingend geboten (E. 3.4). Die Vorinstanz setzte sich mit dem Verhältnis des Gestaltungsplans zu den Kernzonenvorschriften und zur Erhaltung bzw. Weiterentwicklung der bestehenden Baustruktur auseinander. Sodann hat sie die einzelnen Abweichungen, die der Gestaltungsplan im Verhältnis zur Kernzone vornimmt, analysiert und hat diese nachvollziehbar als geringfügig beurteilt. Dem kann ohne Weiteres gefolgt werden. Die Vorinstanz hatte ausserdem die Gesamtwirkung der Gestaltungsplanvorschriften berücksichtigt (E. 4.4).
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
GEBÄUDEHÖHE
GESTALTUNGSPLAN
KERNZONE
KERNZONENVORSCHRIFTEN
NATUR- UND HEIMATSCHUTZ
ORTSBILD
ORTSBILDSCHUTZ
PRIVATER GESTALTUNGSPLAN
Rechtsnormen:
§ 216 PBG
§ 3 SachverständigenkommissionenV
§ 4 SachverständigenkommissionenV
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2017.00060
Urteil
der 3. Kammer
vom
8. März 2018
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Tamara Nüssle, Verwaltungsrichter
Matthias Hauser,
Gerichtsschreiberin
Rahel Zehnder.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    Wohnbaugenossenschaft C,
vertreten durch RA D,
2.    Politische Gemeinde X,
vertreten durch
Gemeinderat X,
3.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend privater
Gestaltungsplan,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 24. Februar 2016 beschloss die
Gemeindeversammlung X die Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan C,
der von der Wohnbaugenossenschaft C aufgestellt worden war. Mit Verfügung
vom 20. Mai 2016 genehmigte die Baudirektion den privaten Gestaltungsplan.
Die Bekanntmachung der kommunalen Festsetzung und der kantonalen Genehmigung
erfolgte im Amtsblatt vom 10. Juni 2016.
II.
B und A erhoben dagegen am 27. Juni 2016 Rekurs, den
das Baurekursgericht nach Durchführung eines Augenscheins mit Entscheid vom
22. De­zember 2016 abwies, soweit darauf eingetreten wurde.
III.
Mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht vom 30. Januar
2017 beantragten B und A, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. Dezember
2016, die Genehmigungsverfügung der Baudirektion vom 20. Mai 2016 sowie
der Beschluss der Gemeindeversammlung vom 24. Februar 2016 betreffend
Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan C, X, seien aufzuheben. Sie
beantragten die Einholung einer Stellungnahme der kantonalen Natur- und
Heimatschutzkommission zur Frage der Ortsbildverträglichkeit und die
Durchführung eines Augenscheins, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
Am 2. Februar 2017 reichte das Baurekursgericht die
Akten ein und beantragte ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.
Mit Beschwerdeantwort vom 21. Februar 2017 beantragte die
Wohnbaugenossenschaft C die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde,
soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden. Am 22. Februar 2017 beantragte die Baudirektion unter
Verweis auf einen Mitbericht des Amtes für Raumentwicklung die Abweisung der
Beschwerde. Der Gemeinderat X beantragte mit Schreiben vom 2. März
2017 die Abweisung der Beschwerde. Am 24. März 2017 erstatteten B und A die
Replik. Am 4. April 2017 teilte die Wohnbaugenossenschaft C
telefonisch mit, dass sie auf eine weitere Stellungnahme verzichte. Mit
Schreiben vom 12. April 2017 verzichtete der Gemeinderat X auf die
Erstattung einer Duplik.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1
in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde
zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die
Beschwerde einzutreten.
2.
Die Kognition des Verwaltungsgerichts ist gemäss
§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG auf die
Prüfung von Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch,
Ermessensüber- oder Ermessensunterschreitung (lit. a) sowie die unrichtige
oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts (lit. b) beschränkt.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden machen sinngemäss geltend, weil der private Gestaltungsplan C
mitten in der Kernzone liege und das Ortsbild von X im Inventar der
schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung erfasst sei, hätten
schon früh im Verfahren, spätestens aber durch das Baurekursgericht,
Fachpersonen zur Beurteilung der Einfügung des Projekts in das schutzwürdige
Ortsbild beigezogen werden müssen. Ohne sorgfältige Abklärung durch
Fachpersonen sei die Sachverhaltsermittlung unvollständig. Dies hatten die
Beschwerdeführenden bereits in ihrer Replik im Rekursverfahren vorgebracht.
3.2
Das
Baurekursgericht erachtete diese Rüge als verspätet. Die Gemeinde X hält dem
Vorbringen der Beschwerdeführenden entgegen, dass bereits in einer frühen Phase
der Erarbeitung des Gestaltungsplans und des zugehörigen Richtprojekts die
Abteilung Raumplanung des Amtes für Raumentwicklung als kantonale Fachstelle
beigezogen worden sei. Zudem habe das mit der Ausarbeitung des Gestaltungsplans
beauftragte Ingenieurbüro grosse Erfahrung mit Gestaltungsplänen. Der
Gemeinderat X sei deshalb von der Qualität des Gestaltungsplans überzeugt
und erachte ein zusätzliches Gutachten der kantonalen Natur- und
Heimatschutzkommission als nicht erforderlich.
3.3
3.3.1
Da im Verfahren vor Verwaltungsgericht zwar keine neuen Begehren, jedoch
neue rechtliche Begründungen, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel
vorgebracht werden können (§ 52 Abs. 1 in Verbindung mit § 20a
VRG), sind solche Neuerungen im vorausgehenden Verfahren vor Baurekursgericht
bis zum Abschluss des Schriftenwechsels zulässig (vgl. Marco Donatsch in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 20a N. 18,
§ 52 N. 36).
3.3.2
Abweichend von diesem Grundsatz sollen gemäss ständiger Praxis vor
Verwaltungsgericht in baurechtlichen Verfahren, in denen das Verwaltungsgericht
als zweite gerichtliche Instanz entscheidet, von den Verfahrensbeteiligten
keine neuen Bauhinderungsgründe geltend gemacht werden (VGr, 23. März
2011, VB.2010.00479, E. 3.1; 17. November 2010, VB.2010.00406,
E. 7; Donatsch, § 52 N. 41). Es kann offenbleiben, ob diese
Praxis auch für Planungssachen gelten soll. Denn auch diese Praxis schliesst
neue rechtliche Begründungen der Verfahrensparteien nur aus, wenn sie sich auf
neue tatsächliche Behauptungen stützen und das Vorbringen neuer Tatsachen zudem
nicht erst durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist (VGr,
10. Dezember 2015, VB.2015.00392, E. 5.2; 30. Juni 2015,
VB.2014.00649, E. 3.2 und 3.4; Donatsch, § 52 N. 41 ff.).
3.3.3
Die Beschwerdeführenden haben die fehlende Ortsbildverträglichkeit bereits
in ihrem Rekurs geltend gemacht. Die Ortsbildverträglichkeit war Gegenstand der
Prüfung der Beschwerdegegnerinnen 2 und 3, wobei die
Beschwerdegegnerin 3 ausdrücklich erwähnte, dass es sich um ein
schützenswertes Ortsbild handle und sich der Eintrag X im Inventar der
schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung in ihren Akten befinde.
Demnach war es zulässig, dass sich die Beschwerdeführenden in der Rekursreplik
zur Unterstützung ihrer unveränderten Rekursbegehren einerseits zu den diesbezüglichen
Argumenten der Beschwerdegegnerin 1 äusserten und andererseits ergänzend
auf den Eintrag im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler
Bedeutung und im kommunalen Inventar der Heimatschutzobjekte der Gemeinde X
beriefen. Zulässig war es auch, dass sie in der Replik in verfahrensrechtlicher
Hinsicht vorbrachten, dass die kantonale Natur- und Heimatschutzkommission zum
Projekt hätte Stellung nehmen müssen.
3.4
Die
kantonale Natur- und Heimatschutzkommission ist eine vom Regierungsrat nach
§ 216 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG;
LS 700.1) bestellte Kommission von Sachverständigen, die das Gemeinwesen
in Fragen des Natur- und Heimatschutzes beraten (Abs. 1). Der
Regierungsrat überträgt ihr wichtige Fragen von überkommunaler Bedeutung zur
Begutachtung; es können ihr auch weitere begutachtende Aufgaben zugewiesen
werden (Abs. 2). Sodann kann die kantonale Natur- und
Heimatschutzkommission auf Anregung eines Dritten zu Fragen des Natur- und
Heimatschutzes Stellung nehmen.
§ 3 der Verordnung über die
Sachverständigenkommissionen gemäss § 216 PBG vom 12. Januar 2005
(VSVK; LS 702.111) zählt wichtige Fragen des Natur- und Heimatschutzes von
überkommunaler Bedeutung auf, zu denen die kantonale Natur- und
Heimatschutzkommission Stellung nimmt, wobei Gestaltungspläne (oder auch
Bauprojekte) im Perimeter von Ortsbildern, die im Inventar der schutzwürdigen
Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung enthalten sind, nicht in den Bereich
der aufgezählten Fragen fallen.
Zwar kann die kantonale Natur- und Heimatschutzkommission
nach § 3 Abs. 2 VSVK auch zu weiteren Fragen des Natur- und
Heimatschutzes Stellung nehmen, und zu den Sachgebieten, mit denen sie sich
gemäss § 4 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 und 2 VSVK befasst, zählen
namentlich auch die Beurteilung der Gestaltung und Einordnung von Bauten und
Anlagen gemäss § 238 PBG sowie die Behandlung von allgemeinen Fragen des
Ortsbildschutzes gemäss § 23 Abs. 1 der kantonalen Natur- und
Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 (KNHV; LS 702.11).
Allerdings besteht in solchen Fällen keine generelle Pflicht der
erstinstanzlich handelnden Behörden oder des Baurekursgerichts, ein Gutachten
der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission einzuholen. Dies liegt
vielmehr weitgehend in ihrem Ermessen (vgl. VGr, 22. Oktober 2015,
VB.2015.00343, E. 3.2 und 3.3; Doris Bircher, Die
Sachverständigenkommissionen im Bereich des Natur- und Heimatschutzes, PBG
aktuell 3/2008, S. 5 ff., 6 f., 12 f.).
Die Einholung eines Gutachtens der kantonalen Natur- und
Heimatschutzkommission kann namentlich dann angezeigt sein, wenn die Behörde
selber nicht in der Lage ist, wichtige Fragen des Natur- und Heimatschutzes
(wie namentlich die denkmalpflegerischen Quali­täten des Schutzobjekts)
fachkundig zu beurteilen. Dazu bestand vorliegend im Verfahren vor
Baurekursgericht kein Anlass, zumal dieses als Fachgericht über die nötigen
Fachkenntnisse verfügt, um Fragestellungen des Ortsbildschutzes und der
Denkmalpflege sachkompetent zu beurteilen (vgl. etwa VGr, 21. Januar 2016,
VB.2015.00380, E. 4.5.2; 1. Oktober 2015, VB.2015.00213,
E. 2 f.; 29. Mai 2013, VB.2012.00730, E. 3;
7. November 2007, VB.2007.00236, E. 7.2; 23. Januar 2003,
VB.2002.00299, E. 2). Das Baurekursgericht, dessen Kognition auch die
Überprüfung des Ermessens umfasst, hat sich mit den die Ortsbildverträglichkeit
betreffenden Vorbringen der Beschwerdeführenden ein­gehend auseinandergesetzt,
sodass für diese Aspekte eine fachkundige Beurteilung im Rekursverfahren
erfolgt ist.
Auch im erstinstanzlichen Verfahren war zur Prüfung der
Ortsbildverträglichkeit der Beizug externer Fachleute oder der kantonalen
Natur- und Heimatschutzkommission nicht zwingend geboten, ist doch das ARE der
Baudirektion die gemäss § 2a KNHV für den Vollzug des Sachgebiets
Ortsbildschutz zuständige Stelle (vgl. auch Ziff. 1.4.1.4 des Anhangs zur Bauverfahrensverordnung
vom 3. Dezember 1997 [BVV; LS 700.6]). Der Einwand, externe Fachleute
oder die kantonale Natur- und Heimatschutzkommission hätten durch die
Vorinstanzen zur Prüfung des Gestaltungsplans beigezogen werden müssen, dringt
somit nicht durch.
3.5
Soweit die Beschwerdeführenden eine ungenügende Abklärung des
Sachverhalts geltend machen, begründen sie dies mit dem fehlenden Beizug von
Fachpersonen bzw. der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission, sodass
diese Rüge mit der vorstehend genannten zusammenfällt und ebenfalls nicht
durchdringt.
3.6
Die Beschwerdeführenden beantragen auch für das Verfahren vor
Verwaltungsgericht, dass eine Stellungnahme der kantonalen Natur- und
Heimatschutzkommission zur Ortsbildverträglichkeit einzuholen sei. Wie
nachfolgend zu zeigen ist, ergeben sich aus den Vorbringen der
Beschwerdeführenden keine Fragen, zu deren Beantwortung das Verwaltungsgericht
für seinen Entscheid angesichts der vorliegenden fachkundigen Beurteilungen
durch das ARE und die Vorinstanz auf ein Gutachten der kantonalen Natur- und
Heimatschutzkommission angewiesen wäre, weshalb dieser prozessuale Antrag
abzuweisen ist.
3.7
Die
Beschwerdeführenden beantragen sodann die Durchführung eines Augenscheins durch
das Verwaltungsgericht. Bereits das Baurekursgericht hat einen Augenschein
durchgeführt, wovon ein Protokoll mit Fotografien besteht. Die dabei getroffenen
Feststellungen können auch vom Verwaltungsgericht berücksichtigt werden (VGr,
7. Dezember 2017, VB.2017.00433, E. 4; Kaspar Plüss, Kommentar VRG,
§ 7 N. 81). Ausserdem geben die Akten über die massgebenden
Grundlagen des streitbetroffenen Gestaltungsplans und die Schutzwürdigkeit des
Ortsbildes hinreichend Auskunft. Auf einen gerichtlichen Lokaltermin oder
andere zusätzliche Sachverhaltsermittlungen kann daher verzichtet werden.
4.
4.1
Inhaltlich
monieren die Beschwerdeführenden hauptsächlich übermässige Abweichungen des
Gestaltungsplans von den Bestimmungen der Kernzone bezüglich Gesamthöhe,
Gebäudehöhe und Grundabstand. Sie räumen unter Bezugnahme auf die betreffende
Erwägung 4.6 des angefochtenen Entscheids ein, dass die einzelnen
Abweichungen von den Vorschriften der BZO aufgrund der absoluten Zahlen auf den
ersten Blick als nicht so gravierend erscheinen mögen. Massgebend sei jedoch
das Ergebnis, wie es aus der Kumulation der einzelnen Abweichungen entstehe.
Damit habe sich das Baurekursgericht nicht auseinandergesetzt. Der deutlich
herausragende Gebäudeblock, die Wuchtigkeit der Gebäude und der nicht passende
Grundabstand hätten erhebliche Auswirkungen auf das Ortsbild in der Kernzone.
Durch die um 1,7 m grössere Gesamthöhe entstehe bei dem grossen Projekt
mit drei Gebäuden und insgesamt über 70 m Giebellänge mitten in der
Kernzone ein kompakter Block von aus der Dachlandschaft herausragenden
Gebäuden. Noch gravierender seien die Auswirkungen der um 2,5 m grösseren
Gebäudehöhe. Es würden deshalb drei statt zwei Geschosse eingebaut. Diese
Massivität und Wuchtigkeit sowie diese Anzahl von Vollgeschossen kämen in der
Kernzone von X nicht vor. Hiermit habe sich das Baurekursgericht nicht
auseinandergesetzt. Der mit 3,5 m klein bemessene Grundabstand der
Kernzone werde durch den Gestaltungsplan zwar nicht verändert, doch passe
dieser nicht für die wuchtigen und viel höheren Gebäude des Gestaltungsplans.
Diese würden die Nachbarliegenschaften optisch "erdrücken". Der Grundabstand
müsse im Fall der Zulassung höherer, wuchtigerer Gebäude in Analogie zu § 260
PBG angemessen vergrössert werden.
Sie beanstanden sodann, dass über gestalterische und
ästhetische Anforderungen subjektiv entschieden worden sei. Mangels einer
genügenden Feststellung der massgebenden Fakten und einer umfassenden
Konsultation der Fachkommissionen habe das Ermessen nicht pflichtgemäss ausgeübt
werden können.
4.2
Die
Beschwerdegegnerin 1 hält dem entgegen, dass die geplanten Baukuben
seitlich und in der Höhe versetzt seien, weswegen die Überschreitung der
Gesamthöhe nicht durchgehend auf der gesamten Länge erfolge. Die Überschreitung
der Gesamthöhe sei mit 13 % geringfügig. Der Gestaltungsplan lege eine
Baumassenziffer von 2,9 m
3
/m
2
fest, was im Rahmen
derjenigen für die Kernzone liege (2,5 m
3
/m
2
für
Wohneinheiten und 3,0 m
3
/m
2
für Gewerbebauten). Die
Gebäudehöhe sei zwar gegenüber der BZO erhöht, bleibe aber unter der Firsthöhe.
Von "Massivität" oder "Wuchtigkeit", die nicht ins Ortsbild
passe, könne nicht gesprochen werden, und die Beschwerdeführenden würden nicht
konkret darlegen, wie sie durch die Abweichungen vom Regelmass konkret, z.
B. durch Schattenwurf,
beeinträchtigt würden. Die drei Gebäude des Bauprojekts würden sich besonders
gut in die bestehende Kernzone einordnen, zumal die Vollgeschosse und
Dachgeschosse nicht dominant in Erscheinung träten. Die ortstypischen
Sichtbeziehungen würden nicht unterbrochen.
4.3
Die
Beschwerdegegnerin 2 hält der geltend gemachten Massivität und Wuchtigkeit
sowie der angeblich fehlenden Ortsbildverträglichkeit entgegen, dass im Rahmen
der öffentlichen Auflage nur eine Einwendung eingegangen sei und diese einen
anderen Aspekt des Gestaltungsplans thematisiert habe.
4.4
Den Vorbringen
der Beschwerdeführenden ist entgegenzuhalten, dass die Vorinstanz sich in
E. 4.2 und 4.4 ihres Entscheids mit dem Verhältnis des Gestaltungsplans zu
den Kernzonenvorschriften und zur Erhaltung bzw. Weiterentwicklung der
bestehenden Baustruktur auseinandergesetzt hat. Sodann hat sie in E. 4.5
die einzelnen Abweichungen, die der Gestaltungsplan im Verhältnis zur Kernzone
vornimmt, analysiert und hat diese nachvollziehbar als geringfügig beurteilt.
Dem kann ohne Weiteres gefolgt werden, und auch die Beschwerdeführenden
anerkennen dies im Prinzip. Indes hat die Vorinstanz entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführenden auch die Gesamtwirkung beurteilt. Angesichts der im
Einzelnen noch als geringfügig erscheinenden Vergrösserungen der Gebäudehöhe
und der Gebäudelänge kam sie nachvollziehbar und ohne Überschreitung ihres
Ermessens zum Schluss, dass die dadurch bewirkten Änderungen des Ortsbilds von X
hinnehmbar seien und innerhalb der gestalterischen Freiheit der
Planungsverfasser sowie der Planungsautonomie der Gemeinde lägen. Dabei hatte
die Vorinstanz, wie aus ihrer zusammenfassenden Erwägung zu schliessen ist, die
Gesamtwirkung der Gestaltungsplanvorschriften im Auge.
5.
In der Beschwerde ans Verwaltungsgericht bringen die
Beschwerdeführenden das im Rekursverfahren so noch nicht formulierte Argument
vor, grössere Gebäudehöhen würden einen grösseren Grundabstand erfordern. Dazu
ist zunächst festzuhalten, dass § 270 PBG den Grundabstand von 3,5 m bis
zu einer Gebäudehöhe von 12 m vorsieht. Da die Gestaltungsplanvorschriften
eine maximale Gebäudehöhe von 9 m vorsehen, erweist sich die unveränderte
Beibehaltung des Grundabstands als zulässig. Soweit damit die Problematik des
Schattenwurfs angesprochen ist, kann auf die zutreffenden Ausführungen der Vor­instanz
(E. 6.2) verwiesen werden. Dass es dadurch zu einem vermehrten
Schattenwurf auf Nachbargrundstücke und zum Entzug von Licht für diese kommt,
führt entgegen der Rüge der Beschwerdeführenden nicht zur Unzulässigkeit der
Beibehaltung des Grundabstands.
6.
6.1
Weiter
machen die Beschwerdeführenden geltend, die Vorinstanz habe sie in Bezug auf
ihre Ausführungen zum historischen Zeugniswert falsch verstanden. Auch wenn der
letzte Satz von E. 4.4 des angefochtenen Entscheids unklar ist, so setzt
sich die Vorinstanz in der gesamten E. 4.4 einlässlich mit dem Verhältnis
der Erhaltungsziele und Entwicklungsmöglichkeiten in der Kernzone auseinander.
Vor diesem Hintergrund wird klar, dass die Vorinstanz die im Gestaltungsplan
vorgesehenen Entwicklungsmöglichkeiten trotz der historischen Stellung der Gebäudereihe Y
als zulässig erachtet und das von den Beschwerdeführenden vorgebrachte
Argument, der Vogt hätte neben seinem Haus keine höheren Gebäude geduldet,
weniger stark gewichtet als die mit dem Gestaltungsplan vorgesehenen
Entwicklungsmöglichkeiten. Zu diesem Ergebnis kommt die Vorinstanz
rechtsfehlerfrei im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens.
7.
Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen.
Bei diesem Prozessausgang werden die Beschwerdeführenden
kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen nicht zu; vielmehr sind sie gemäss
§ 17 Abs. 2 lit. a VRG zu verpflichten, der
Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung im Betrag von Fr. 3'000.-
zu bezahlen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    260.--     Zustellkosten,
Fr. 6'260.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte unter solidarischer
Haftung für den Gesamtbetrag auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag
verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 3'000.- für das Beschwerdeverfahren je zur Hälfte zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an
…