zh_verwaltungsgericht · VB.2003.00408 · 2004-06-10 · de

Quartierplan | Amtlicher Quartierplan: Beurteilung des Eingriffs in die Eigentümerposition von zwei Quartierplangenossen durch den Bau einer Zufahrtsstrasse, an der die beiden kein Interesse haben Zweck des Quartierplans; Grundlagen des Quartierplanrechts (E. 2). Kognitionsfragen (E. 3). Unabhängig von der - offen gelassenen - Frage, ob die Grundstücke der beiden Quartierplangenossen aus dem Quartierplanverfahren zu entlassen sind, sind die Auswirkungen auf die Eigentümerposition der beiden unter dem Gesichtswinkel der Eigentumsgarantie zu würdigen. Private, die über voll erschlossenes Land verfügen oder keinerlei Nutzen aus dem Quartierplan ziehen, dürfen mit Quartierplanmassnahmen nur belastet werden, wenn sie nach enteignungsrechtlichen Grundsätzen entschädigt werden (E. 4.2). Der Eingriff in die Eigentümerposition der Privaten durch den Bau der Zufahrtsstrasse über deren Grundstücke ist auch unter dem Aspekt der Verhältnismässigkeit zu prüfen. Beide Quartierplangenossen haben kein oder kaum ein Interesse an der geplanten Zufahrtsstrasse, welche die beiden Grundstücke durchschneidet. Der Eingriff ist nicht unerheblich (E. 4.3.1). Würdigung der konkreten Verhältnisse: Werden Vor- und Nachteile (einschliesslich die kostenmässigen Auswirkungen) der von der Beschwerde führenden Gemeinde bevorzugten Variante und einer anderen Variante gegeneinander abgewogen, so ist der Eingriff in das Eigentum der beiden Quartierplangenossen nicht gerechtfertigt (E. 4.3.2, 4.4). Abweisung der Beschwerde der Gemeinde.

Zürich Verwaltungsgericht 04..2.10.0 VB.2003.00408
Zurich Verwaltungsgericht 04..2.10.0 VB.2003.00408
Zurigo Verwaltungsgericht 04..2.10.0 VB.2003.00408

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00408
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Geschäftsnummer:
VB.2003.00408
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 10.06.2004
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Quartierplan
Amtlicher Quartierplan: Beurteilung des Eingriffs in die Eigentümerposition von zwei Quartierplangenossen durch den Bau einer Zufahrtsstrasse, an der die beiden kein Interesse haben
Zweck des Quartierplans; Grundlagen des Quartierplanrechts (E. 2).
Kognitionsfragen (E. 3).
Unabhängig von der - offen gelassenen - Frage, ob die Grundstücke der beiden Quartierplangenossen aus dem Quartierplanverfahren zu entlassen sind, sind die Auswirkungen auf die Eigentümerposition der beiden unter dem Gesichtswinkel der Eigentumsgarantie zu würdigen. Private, die über voll erschlossenes Land verfügen oder keinerlei Nutzen aus dem Quartierplan ziehen, dürfen mit Quartierplanmassnahmen nur belastet werden, wenn sie nach enteignungsrechtlichen Grundsätzen entschädigt werden (E. 4.2).
Der Eingriff in die Eigentümerposition der Privaten durch den Bau der Zufahrtsstrasse über deren Grundstücke ist auch unter dem Aspekt der Verhältnismässigkeit zu prüfen. Beide Quartierplangenossen haben kein oder kaum ein Interesse an der geplanten Zufahrtsstrasse, welche die beiden Grundstücke durchschneidet. Der Eingriff ist nicht unerheblich (E. 4.3.1).
Würdigung der konkreten Verhältnisse: Werden Vor- und Nachteile (einschliesslich die kostenmässigen Auswirkungen) der von der Beschwerde führenden Gemeinde bevorzugten Variante und einer anderen Variante gegeneinander abgewogen, so ist der Eingriff in das Eigentum der beiden Quartierplangenossen nicht gerechtfertigt (E. 4.3.2, 4.4).
Abweisung der Beschwerde der Gemeinde.
Stichworte:
EIGENTUMSGARANTIE
QUARTIERPLAN
SONDERNUTZUNGSPLÄNE
STRASSE
ZUFAHRTSSTRASSE
Rechtsnormen:
Art. 26 BV
§ 123 Abs. I PBG
§ 124 Abs. II PBG
§ 128 PBG
Publikationen:
RB 2004 Nr. 61 S. 126
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Mit Beschluss vom 30. Juli 2002 setzte
der Gemeinderat Rafz den amtlichen Quartierplan "Ifang-Chnübrächi"
fest. Der Quartierplan regelt die Erschliessung und Parzellierung eines ca.
95'500 m
2
grossen, ungefähr die Form eines rechtwinkligen Dreiecks
auf­weisenden Gebiets. Es wird im Osten durch die Sammelstrassen Oberdorf und
Chnü­brächi, im Südwesten durch die Sammelstrasse Ifang und im Nordwesten durch
die Sam­melstrassen Im alte Wingert, Schränn und Underi Schluche begrenzt.
Im Südwesten des Plangebietes ist zur
Erschliessung mehrerer Parzellen eine neue Stichstrasse, die Strasse A,
geplant. Sie beginnt an der Strasse Ifang und beansprucht dort Land der
Parzellen altKat.-Nr. 01 (neu Nr. 02) des B und altKat.-Nr. 03
(neu Nr. 04) des D.
II.
Gegen die Quartierplanfestsetzung erhoben
eine Reihe von Quartierplanbeteiligten, unter ihnen B und D, Rekurs an die
Baurekurskommission IV. Diese vereinigte die Verfahren und nahm einen
Augenschein vor. Sie fällte ihr Urteil am 25. September 2003. Den Rekurs von B
hiess sie gut, hob den angefochtenen Beschluss hinsichtlich der Strasse A
auf und lud die Vorinstanz ein, den Quartierplan im Sinne der Erwägungen zu
überarbeiten und neu festzusetzen (Disp.-Ziff. II.b). Den Rekurs von D
hiess sie gut, soweit er nicht zufolge Gutheissung des Rekurses von B gegenstandslos
geworden war, und lud die Vorinstanz ein, die Entschädigung für die Direktabtretung
von Land an die Sammelstrasse Ifang im Sinne der Erwägungen neu festzusetzen
(Disp.-Ziff. II.c).
III.
Die Gemeinde Rafz hat gegen den
Rekursentscheid am 28. Oktober 2003 Beschwerde an das Verwaltungsgericht
erhoben. Sie beantragt, dessen Disp.-Ziffern II.b und II.c aufzuheben und den
Gemeinderatsbeschluss vom 30. Juli 2002 zu bestätigen. Ferner beantragt sie die
Durchführung eines Augenscheins.
Die Baurekurskommission IV beantragt ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellen in
separaten Eingaben die beiden Beschwerdegegner B (Beschwerdegegner 1) und D
(Beschwerdegegner 2), die zudem um eine Parteientschädigung ersuchen. Die
Mitbeteiligten liessen sich nicht vernehmen.
Auf Einladung des Verwaltungsgerichts hin
reichte die Beschwerdeführerin am 1. April 2004 zusätzliche Unterlagen ein. Die
Beschwerdegegner konnten dazu Stellung nehmen. Am 26. Mai 2004 nahm das Gericht
zudem einen Augenschein in Anwesenheit der Parteien vor. Die Mitbeteiligten,
denen das Erscheinen freigestellt worden war, blieben auch dem Augenschein
fern.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 8. Juni 1997 (VRG) in Verbindung mit § 329
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der
vorliegenden, einen kommu­nalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zuständig
(RB 1998 Nr. 26).
Die Beschwerdeberechtigung der in ihrer
Planungsautonomie betroffenen Gemeinde ist gegeben (§ 21 lit. b VRG;
RB 1998 Nr. 12 mit Hinweisen). Legitimiert ist allerdings nicht der
Gemeinderat, sondern die durch diesen vertretene Gemeinde (vgl. neben dem erwähnten
Entscheid Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 73). Das Rubrum im
vorliegenden Fall wurde entsprechend angepasst. Eine Genehmigung der
Beschwerdeerhebung durch die Gemeindeversammlung entsprechend § 155 des
Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 (LS 131.1) erübrigt sich, da ein
Beschluss des Gemeinderates im Streit liegt (Hans Rudolf Thalmann, Kommentar
zum Züricher Gemeindegesetz, 3. A., Wädenswil 2000, § 155 N. 1 f.).
1.2
Die Beschwerdeführerin verlangt unter anderem die
Aufhebung von Disp.-Ziff. II.c des angefochtenen Beschlusses. Darin hat
die Baurekurskommission IV die Beschwerdefüh­rerin verpflichtet, die dem
Beschwerdegegner 2 geschuldete Entschädigung für die Abtretung von Land für
den Trottoirbau entlang der Strasse Ifang im Sinne der Erwägungen neu
festzusetzen. Im Übrigen erklärte die Vorinstanz den Rekurs wegen der
Gutheissung des Rekurses des Beschwerdegegners 1 für gegenstandslos. Die
Beschwerdeführerin äussert sich in der Beschwerdebegründung zur Frage der Land­entschädigung
für das erwähnte Trottoir nicht, sondern wendet sich nur dagegen, dass sie dazu
verpflichtet wurde, die Stich­strasse A aufzugeben und stattdessen eine
alternative Er­schliessung für die durch diese Strasse erschlossenen
Grundstücke festzusetzen. Dar­aus ist zu schliessen, dass sich der Antrag auf
Aufhebung von Disp.-Ziff. II.c des angefochtenen Entscheids nur auf die Abschreibung
wegen Gegenstandslosigkeit bezieht (vgl. auch Augenscheinsverhandlung, Prot.
S. 8). Das Verwaltungsgericht hat somit keinen Anlass, die Frage der
Landent­schä­digung für den Trottoirbau zu prüfen.
1.3
Im Übrigen geben die Eintretensvoraussetzungen zu
keinen Bemerkungen Anlass. Auf die rechtzeitig und formrichtig eingereichte
Beschwerde ist einzutreten.
2.
Der Quartierplan ermöglicht gemäss § 123
Abs. 1 PBG im erfassten Gebiet eine der pla­nungs‑ und baurechtli­chen
Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nö­tigen Anordnungen. Nach § 128
Abs. 1 PBG müssen alle Grundstücke innerhalb des Quar­tierplangebiets
durch den Quartier­plan erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen
gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben. Für die Erschliessungsanlagen
sind insbeson­dere die Anforderungen von Art. 19 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes
vom 22. Juni 1979 (RPG) und von § 237 Abs. 1 PBG betreffend die
Anforderungen an ei­ne rechtsgenügende Zufahrt sowie die Normalien über die
Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien) zu
beachten. Er­schliessungen sowie gemeinschaftliche Aus­stat­tun­gen und Aus­rüstungen
sind laut § 128 Abs. 2 PBG so festzulegen, dass sie bei vollständiger
Nutzung der erfassten Grundstücke ge­nügen. Das gilt auch für schon überbaute,
jedoch unzurei­chend erschlossene Grundstücke im Quartierplangebiet (RB 1998 Nr. 100;
vgl. auch RB 1984 Nr. 81; BGE 106 Ia 94 E. 3b). In der Regel sind
mithin auch für Altbauten baurechtskonforme Verhältnisse zu schaffen.
Gemäss § 124 Abs. 2 PBG wird
das Beizugsgebiet des Quartierplans in der Regel durch bestehende oder geplante
öffentliche Strassen, ausnahmsweise auch durch Quartierstrassen, begrenzt. An
die Stelle von Strassen können eindeutige natürliche, künstliche oder rechtliche
Hindernisse oder Trennlinien für die Überbauung treten.
3.
Bei der Planfestsetzung kommt der
Quartierplanbehörde ein erhebliches pro­spek­tiv-technisches Ermessen zu, das
von der Rekursbehörde nur mit Zurückhaltung zu über­prü­fen ist. Wenn sich der
festgesetzte Plan mit vernünftigen Gründen halten lässt, setzt die Rekurskommission
ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der Gemeinde­or­ga­ne, dies auch
dann nicht, wenn andere Planvarianten möglich und auch vertretbar wären (RB
1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972, S. 148 = ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9
= ZBl 74/1973, S. 414 = ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im
Quartierplan müssen die Interessen der ein­zel­nen Grund­eigentümer abgewogen,
möglichst ausgeglichen und mit den öffentlichen In­ter­essen in Einklang
gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage ge­fun­de­ne Lö­sung soll im Re­kurs­verfahren
nur dann wieder geändert werden, wenn sich bei Ab­wägung aller Vor- und Nach­teile
der Schluss aufdrängt, dass die von den Rekurrie­ren­den verfoch­tene Variante
jener ge­mäss festgesetztem Quartierplan klar überlegen ist. Die Baurekurskommission
ent­scheidet im Rahmen der Überprü­fung von Quartierplänen nur dann frei, wenn
es um die Beurteilung reiner Rechts­fragen geht.
Das Verwaltungsgericht überprüft den
angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen hin. Eine
Ermessensüberprüfung steht ihm – ausser bei Ermessens­miss­brauch und
Ermessensüberschreitung – nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG).
4.
4.1
Die Baurekurskommission hat erwogen, die
Grundstücke der Beschwerdegegner seien voll erschlossen. Die beiden Grundstücke
seien nur deshalb in den Quartierplan einbezogen worden, weil sie für die
Gesamterschliessung benötigt würden. Die Parzelle des Beschwerdegegners 2,
die vom eingedolten Weierbach durchquert wird, sei wegen des gemäss § 21
des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991 (LS 724.11) einzuhaltenden
Gewässerabstandes von 5 m nicht mehr weiter überbaubar. Der Beschwerdegegner 2
ziehe aus dem Quartierplan keinerlei Nutzen. Auch das Grundstück des
Beschwerdegegners 1 stosse bereits an zwei Strassen (Ifang und Im Guet)
und benötige folglich grundsätzlich keine weitere Zufahrt. Immerhin schliesst
die Vorinstanz nicht aus, dass der Beschwerdegegner 1 eine zusätzliche
Baute auf dem Südwestteil seines Grundstückes an die neue Strasse A
anschliessen und insofern davon profitieren würde. Die mit Blick auf die Überbaubarkeit
der Parzelle Nr. 05 geschwungene Führung der Strasse A verkleinere
das Grundstück des Beschwerdegegners 1 bedeutend; eine zusätzliche
Überbauung bleibe jedoch möglich.
Weiter weist der angefochtene Beschluss
darauf hin, dass bei der Wahl der Erschliessung der Problematik des eingedolten
Weierbaches Rechnung zu tragen sei. Dessen Führung durch die Parzellen 06,07, 05
und 08 führe dort wegen des Gewässerabstandes von 5 m zu erheblichen Erschwerungen
der Überbaubarkeit. Eine allerdings sehr teure Lösung bestünde darin, das
Gewässer unter die neue Strasse A zu verlegen, die in diesem Fall gerade
statt ge­schwungen geführt werden könnte. Andere Möglichkeiten der Erschliessung,
welche dem Verlauf des Weierbaches Rechnung tragen, wären der Bau einer
Stichstrasse ab der Strasse Schränn, welche Lösung ebenfalls teuer wäre und massive
Eingriffe ins Gelände bedingte, oder eine "hakenförmige" Verlängerung
der Stichstrasse Im Guet über die Grund­stücke 06,07 und 09 bis hin zu den Grundstücken
Nr. 10 und 08. Dabei werde für die hakenförmige Erschliessung nicht mehr
Land benötigt als für den Bau der Stichstrasse A; sie bringe aber wegen
der Hanglage einige Nachteile vor allem im Winterdienst mit sich und sei wegen
der beiden 90 Grad-Kurven weniger übersichtlich.
Welcher Erschliessungsvariante der Vorzug
zu geben sei, hänge zusätzlich auch vom subjektiven und objektiven Interesse
der betroffenen Grundeigentümer am Einbezug eines Grundstücks in den
Quartierplan ab. In diesem Zusammenhang stützt sich die Baurekurskommission IV
auf ein nicht amtlich publiziertes, aber auf dem Internet (www.bger.ch/Recht­sprechung)
veröffentlichtes Urteil des Bundesgerichtes vom 14. März 2000 (1P.721/1999).
Dieses setzt sich mit der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung auseinander,
nach welcher die Entlassung eines Grundstücks aus dem Quartierplanverfahren nur
ganz aus­nahmsweise in Frage komme, nämlich wenn das betreffende Grundstück für
die Gesamterschliessung des übrigen Landes nicht benötigt werde und zudem nach
objektiven Gesichts­punkten in jeder Hinsicht baureif sei oder aus sachlichen
Gründen für eine Überbauung nicht in Betracht komme (VGr, 6. Oktober 1999, VB
1999.00211, E. 2b). Das Bundesgericht hält dem zusammengefasst entgegen,
die mit einem Quartierplan verbundenen Belastungen der Eigentümer seien dadurch
gerechtfertigt, dass der Plan nicht nur öffentlichen Interessen, sondern
zugleich auch privaten Inter­essen der betroffenen Grundeigentümer dient. Letzteres
sei Voraussetzung für die mit dem Einbezug eines Grundstücks in den
Quartierplan verbundenen Belastungen. Sei ein Grundstück bereits hinreichend erschlossen
und erfahre es auch sonst durch den Quartierplan keinen Vorteil, so sei sein Einbezug
nicht gerechtfertigt. Das betreffende Grundstück könne gegebenenfalls auf dem
Weg der Enteignung (gegen volle Entschädigung) zur Erstellung von
Erschliessungsanlagen herangezogen, nicht aber in den Quartierplan einbezogen
werden (E. 3a). Zwar sei der Einbezug eines Grundstücks in einen
Quartierplan nicht erst dann zulässig, wenn dies für die bestehende Nutzung
erforderlich sei, sondern bereits dann, wenn dadurch eine bessere zukünftige
Nutzung ermöglich werde. Dabei sei indessen – namentlich bei bereits überbauten
Grundstücken – der konkreten Situation des Betroffenen Rechnung zu tragen. Hier
sei die Verhältnismässigkeit im Einzelfall zu prüfen (E. 3d/e).
Gestützt auf dieses Urteil und die
Feststellungen zur tatsächlichen Erschliessungssituation der beiden
Beschwerdegegner hält die Vorinstanz dafür, dass deren Grundstücke aus dem
Quartierplan hätten entlassen werden sollen und jedenfalls nur gegen volle Entschädigung
entsprechend den Grundsätzen über die formelle Enteignung beansprucht werden
dürften. Das Quartierplanrecht stelle mit den §§ 138 Abs. 2 lit. b
und 145 PBG das geeignete Instrumentarium zur Verfügung, um eine solche
Entschädigung sicherzustellen. In Würdigung aller Aspekte gelangt die
Vorinstanz zum Ergebnis, dass die gewählte Lösung mit der Stichstrasse A in der
vorgesehenen Form nicht zweckmässig sei. Insbesondere sei sie mit nicht
einkalkulierten Entschädigungskosten verbunden. Durch eine anderweitige
Erschliessung (hakenförmige Verlängerung der Strasse Im Guet oder Stichstrasse
ab Strasse Schränn) könne eine Lösung gefunden werden, die ohne kostspielige
Verlegung des Weierbaches und ohne entschädigungspflichtige Eingriffe ins
Eigentum der Beschwerdegegner auskäme.
4.2
Die Beschwerdeführerin rügt, die
Baurekurskommission habe zu Unrecht geprüft, ob die Grundstücke der
Beschwerdegegner aus dem Quartierplan zu entlassen seien. Dieser Einwand
erscheint grundsätzlich als berechtigt. Der Beschwerdegegner 1 hat ein
entsprechendes Begehren nie gestellt, der Beschwerdegegner 2 hat zwar im
Planungsverfahren die Entlassung verlangt, nicht jedoch im Rekurs an die
Baurekurskommission.
Ob die Beschwerdegegner aus dem
Quartierplanverfahren zu entlassen seien, braucht indessen nicht weiter
erörtert zu werden. Entsprechend dem von der Vorinstanz zitierten Urteil des
Bundesgerichts vom 14. März 2000 sind die Interessen der Beschwerdegegner weit
sorgfältiger zu prüfen und zu gewichten, als dies die Beschwerdeführerin getan
hat, und zwar auch dann, wenn diese Grundeigentümer nicht formell aus dem
Quartierplan entlassen werden. Dies ergibt sich aus den verfassungsrechtlichen
Voraussetzungen für Eingriffe in das Eigentum. Gemäss Art. 26 Abs. 1
BV ist das Eigentum gewährleistet. Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen,
die einer Enteignung gleichkommen, sind voll zu entschädigen (Art. 26 Abs. 2
BV). Solche Eingriffe sind überdies nur zulässig, wenn sie auf gesetzlicher
Grundlage beruhen, durch ein öffentliches Interesse oder durch den Schutz von
Grundrechten Dritter gerechtfertigt und verhältnismässig sind (Art. 36
BV). Quint­essenz des bun­desgerichtlichen Urteils ist, dass Grundeigentümer,
welche über voll erschlossenes Land verfügen oder aufgrund der konkreten
Umstände aus dem Einbezug in den Quartierplan keinerlei Nutzen ziehen, in
Wahrung der Eigentumsgarantie nur dann mit Quartierplanmassnahmen belastet
werden dürfen, wenn sie dafür nach enteignungsrechtlichen (und nicht bloss nach
quartierplanrechtlichen) Grundsätzen entschädigt werden. Die Vorinstanz hat
zutreffend erwogen, dass mit § 138 Abs. 2 lit. b und § 145
PBG rechtliche Instrumente zur Verfügung stehen, um eine volle Entschädigung
derart betroffener Grundeigentümer zu gewährleisten. Insofern dürfte es trotz
der etwas apodiktischen Aussagen im erwähnten Urteil des Bundesgerichtes
zulässig bleiben, Grundeigentümer, deren Grundstücke für eine
Quartiererschliessung unbedingt benötigt werden, auch in Zukunft in das
Quartierplanverfahren einzubeziehen, selbst wenn diese Grundeigentümer aus dem
Quartierplan keinen Nutzen ziehen. Überdies müssen wie erwähnt die
Voraussetzungen von Art. 36 BV erfüllt sein. Ob dies der Fall sei,
beschlägt eine Rechtsfrage, weshalb sich die Beschwerdeführerin zu Unrecht auf
den Standpunkt stellt, Streitfrage sei in erster Linie, ob die Baurekurskommission
IV in das Ermessen der Beschwerdeführerin eingegriffen habe.
4.3
Vorliegend steht ausser Zweifel, dass mit den §§ 123 ff.
PBG eine gesetzliche Grundlage für den geplanten Eingriff in das Eigentum der
Beschwerdegegner vorhanden ist. Grundsätzlich ausgewiesen ist auch das
öffentliche Interesse an einer vollständigen Erschliessung der vom Quartierplan
erfassten Grundstücke. Fraglich ist, ob dieses Interesse im konkreten Fall
jenes der Beschwerdegegner überwiegt, kein Land für die Strasse A abtreten
zu müssen, und ob der Eingriff in der vorgesehenen Form verhältnismässig ist.
4.3.1
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin hat
der Beschwerdegegner 2 keinerlei Nutzen aus dem Quartierplan. Sein
Grundstück ist über die Strasse Ifang voll erschlossen. Wegen des
Gewässerabstands kommt eine zusätzliche Überbauung nicht in Frage; dies gilt
auch für die Errichtung einer Garage an der Strasse A, worin die Beschwerdeführerin
zu Unrecht eine Möglichkeit erblickt, das Grundstück "aufzuwerten". Ob
eine Erweiterung des bestehenden Hauses rechtlich möglich ist, braucht hier
nicht erörtert zu werden; die Erschliessungssituation würde dem jedenfalls
nicht entgegenstehen. Insofern ist die Belastung des Beschwerdegegners 2
mit Quartierplankosten nicht gerechtfertigt; eine allfällige Inanspruchnahme
seines Landes wäre zudem voll – d.h. nach den Grundsätzen der formellen Enteignung
– zu entschädigen.
Kaum weniger klar liegen die Verhältnisse
hinsichtlich des Beschwerdegegners 1. Es ist zwar denkbar, dass dieser
einen Neubau im Südteil seines Grundstücks statt an die Strasse Ifang an eine
entlang der Südostgrenze verlaufende Strasse anschliessen würde, wenn sie
vorhanden wäre. Er ist auf eine solche Erschliessung indessen keineswegs angewiesen,
weder aus rechtlichen noch tatsächlichen Gründen. Eine Erschliessung über die Strasse
Ifang ist technisch ohne weiteres möglich. Rechtlich ist diese Lösung zulässig.
Unzutreffend erscheint namentlich die Behauptung der Beschwerdeführerin, die
Strasse Ifang sei eine Sammelstrasse, die übergeordneten Charakter und den
entsprechenden Verkehr aufweise, sodass ein Direktanschluss nicht ohne weiteres
bewilligt werden könne. Gemäss § 240 Abs. 3 PBG haben
Verkehrserschliessungen im Bereich wichtiger öffentlicher Strassen nach
Möglichkeit rückwärtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten zu
erfolgen. Die Strasse Ifang ist zwar eine Sammelstrasse gemäss kommunalem
Verkehrsrichtplan, aber nach (vorhandenem wie geplantem) Ausbaustandard und Verkehrsbelastung
offensichtlich keine wichtige öffentliche Strasse im Sinne dieser Bestimmung. Am
Augenschein hat sich bestätigt, dass etliche Liegenschaften direkt an die Strasse
Ifang angeschlossen sind, und es liegen keine glaubwürdigen Hinweise dafür vor,
dass die Verkehrsbelastung dieser Strasse einen weiteren Direktanschluss aus
Sicherheitsgründen nicht zulassen würde.
Die Feststellung der Baurekurskommission
IV, dass der Beschwerdegegner 2 an der Strasse A kein und der
Beschwerdegegner 1 kaum ein Interesse habe, trifft daher zu. Auch für die
vollständige Überbauung ihrer Grundstücke sind beide Beschwerdegegner nicht auf
den Quartierplan angewiesen, da ihre Grundstücke bereits voll erschlossen sind.
Was die Wirkung bzw. Intensität des
geplanten Eingriffs angeht, ist zu unterscheiden: Wie der Beschwerdegegner 1
zutreffend geltend macht, beschränkt die Strasse A seine Möglichkeiten,
den Südteil seines Grundstücks zweckmässig zu überbauen. Diese Beschränkung
entsteht nicht nur wegen des an sich schon beachtlichen Flächenverlustes, den
der Beschwerdegegner 1 im Rekursverfahren unwidersprochen auf 109 m
2
bezifferte, sondern auch wegen der geschwungenen Strassenführung, welche die Platzierungs-
und Gestaltungsmöglichkeiten für einen weiteren Baukörper innerhalb der
resultierenden Abstandsbereiche stark einschränkt. Dieser Eingriff ist als
erheblich zu bezeichnen. Weniger gewichtig ist der Eingriff für den Beschwerdegegner 2,
dessen Grundstück auch ohne die Strasse A im nördlichen Teil nicht mehr
zusätzlich überbaut werden könnte. Allerdings weisen die Beschwerdegegner
darauf hin, dass ihnen durch die Strasse A auch die Möglichkeit verloren
ginge, gemeinsam ein zusätzliches Doppeleinfamilienhaus zu errichten. Für beide
Beschwerdegegner bedeutete der Bau der Strasse A zudem einen nicht
unerheblichen Eingriff in ihre Gärten.
4.3.2
Die Beschwerdeführerin hält die Strasse A für
die einzig sinnvolle Erschliessung der betroffenen Grundstücke. Sie macht
geltend, die Alternativen wiesen erhebliche Nachteile auf. So sei die
Erschliessung ab der Strasse Schränn eingehend untersucht, wegen der dafür
nötigen massiven Eingriffe ins Gelände und der damit verbundenen Mehrkosten von
Fr. 85'000.- aber verworfen worden. Gegen die hakenförmige Verlängerung
der Stichstrasse Im Guet spreche die Topographie, die Unübersichtlichkeit, der
grössere Unterhaltsaufwand, Probleme für die Kehrichtabfuhr, die Notwendigkeit,
die Entwässerung ausserhalb der Strasse anzulegen (was mit Dienstbarkeiten
gesichert werden müsste), und die schlechtere Verbindung für die Fussgänger zur
Oberdorfstrasse.
Dass die Erschliessung ab der Strasse
Schränn aus den angeführten Gründen ungünstig wäre, lässt sich ohne weiteres nachvollziehen.
Hingegen überzeugen die Einwände gegen die Verlängerung der Strasse Im Guet nach
den anlässlich des Augenscheins gewonnenen Erkenntnissen nicht. Flächenmässig
sind die beiden Varianten (Strasse A und "Hakenlösung") ungefähr
gleichwertig. Der von der Beschwerdeführerin behauptete zusätzliche Flächenbedarf
für die Er­schliessung über die Strasse Im Guet von ca. 90 m
2
trifft
nur zu, wenn der Wen­dehammer bei der ersten Abzweigung beibehalten wird, was keineswegs
zwingend ist. Der Wendehammer ist in erster Linie für grosse Fahrzeuge –
Kehrichtabfuhr, Zügelwagen, Feu­erwehr, Sanität etc. – erforderlich, während
Privatfahrzeuge in aller Regel auf dem Vor- bzw. Parkplatz des Grundstücks
wenden werden, welches sie aufsuchen. Angesichts der eher bescheidenen
Gesamtlänge der verlängerten Strasse Im Guet kann daher ein Wendehammer am Ende
der Strasse als ausreichend gelten. Die Schwierigkeiten, die sich aus der
Topographie ergeben, werden von der Beschwerdeführerin überzeichnet. Die verlängerte
Strasse Im Guet würde nach der ersten Kurve ein Gefälle von rund 10 %
aufweisen, was eher weniger als die Steigung der Strasse Ifang ist und weder
den Winterdienst noch die Kehrichtabfuhr wesentlich erschwert. Die Erschwerung
für die Kehrichtabfuhr wird jedenfalls dadurch ausgeglichen, dass das
Kehrichtfahrzeug nur in einer statt in zwei Stichstrassen wenden muss; für den
– im Durchschnitt vielleicht fünfmal jährlich erforderlichen – Winterdienst
gilt dieselbe Überlegung. Dass zwei 90 Grad-Ab­bie­gungen vorhanden sind, wird
unter den gegebenen Umständen (wenig und rein interner, langsamer Verkehr)
keine nennenswerten Gefahren verursachen. Wenig überzeugend erscheint schliess­lich
das am Augenschein vorgetragene Argument der Beschwerdeführerin, die Strasse A
würde sich besser in die Landschaft und die bauliche Umgebung eingliedern. Die
Verlängerung der Strasse Im Guet käme in offene, für eine Neuüberbauung
vorgesehene und daher ohnehin umzugestaltende Flächen zu liegen, während die Strasse A
in gewachsene Gärten eingreifen würde.
Richtig ist, dass die Fussgängerverbindung
zur Oberdorfstrasse über die Strassen A, Ifang und Chilegass etwas kürzer wäre
als über die Strasse Im Guet, den Fussweg und die Strasse Schränn, welche
Verbindung auch wegen der zu überwindenden Höhendifferenz weniger attraktiv
wäre. Auch die Strasse A würde indessen, wie sich am Augenschein gezeigt
hat, den Fussgängern einen Umweg abverlangen. Von Fussgängern am ehesten angenommen
würde zweifelsfrei eine direkte Verbindung zur Strasse Schränn oder in Richtung
des Restaurants Krone, die durch Ausscheidung einer entsprechenden Wegparzelle
oder durch eine Dienstbarkeit rechtlich gesichert werden müsste.
Richtig ist ebenfalls, dass für die
Wasser- und Elektrizitätsversorgung und noch mehr für die Abwasserentsorgung
die erforderlichen Leitungen nicht vollständig unter der verlängerten Strasse
Im Guet verlegt werden könnten. Für die Versorgungsleitungen wäre nach den
unwidersprochenen Darlegungen der Beschwerdeführerin ein Ringschluss
erforderlich, und die Abwasserleitung müsste wegen des erforderlichen Gefälles
quer zum Hang zur Strasse Ifang oder hinunter zur Oberdorfstrasse geführt
werden. Dass eine solche Lösung rechtlich mittels Dienstbarkeiten gesichert
werden könnte, steht ausser Zweifel, ebenso, dass sie mit zusätzlichen Kosten
verbunden wäre. Gemäss der von der Beschwerdeführerin auf Verlangen des
Verwaltungsgerichts eingereichten Zusammenstellung vergleichen sich die Kosten
für die Strasse A und jene für die Verlängerung der Strasse Im Guet – mit einem
Wendehammer – wie folgt (ohne Landerwerb; Leitungsführung zur Strasse Ifang):
Finanzielle
Aufwendungen (in Fr.) für
Strasse A
"Hakenlösung"
Fläche
670 m
2
585 m
2
Strassenerstellung
490'000.-
480'000.-
Abwasser
verschmutzt
200'000.-
220'000.-
Abwasser
unverschmutzt
340'000.-
307'000.-
Wasserversorgung
120'000.-
200'000.-
Energieversorgung
230'000.-
245'000.-
Total Kosten
ohne Landerwerb
1'380'000.-
1'452'000.-
Differenz
+ 72'000.-
Diese Kosten werden von den
Beschwerdegegnern nicht bestritten. Das Verwaltungsgericht geht daher von ihrer
Richtigkeit aus. Weil das für den Bau der Quartierstrassen zu erwerbende Land
von den Quartierplangenossen unter Vorbehalt von Mehr- oder Minderzuteilungen
kostenlos einzuwerfen ist (§§ 138 und 145 PBG), können die Landerwerbs­kosten
für die Strassenflächen grundsätzlich ausser Betracht gelassen werden. Dies
trifft nach dem zuvor Ausgeführten (E. 4.1 und 4.2) nicht zu für das Land,
welches die Beschwerdegegner abzutreten hätten. Dieses Land wäre voll, das
heisst zum Verkehrswert für erschlossenes Bauland, zu entschädigen; entgegen
der Auffassung der Beschwerdeführerin wäre im Fall der Beschwerdegegner kein
Abzug wegen mangelnder Erschliessung vorzunehmen. Nach der insoweit
übereinstimmenden Darstellung der Parteien ergibt sich somit ein Preis von Fr. 490.-/m
2
.
Die von den Beschwerdegegnern beanspruchte Fläche für die Strasse A
umfasst ungefähr 175 m
2
; es resultiert eine Entschädigung von ca. Fr. 85'750.-.
Wird dieser Betrag in den zuvor
dargestellten Vergleich einbezogen, so ergibt sich, dass die Stichstrasse A
etwa Fr. 13'750.- teurer wird als die Verlängerung der Strasse Im Guet.
Bei dieser Rechnung ist ausser Betracht gelassen, dass der Beschwerdegegner 1
eine zusätzliche Entschädigungspflicht deswegen behauptet hat, weil sein
Grundstück durch die vorgesehene geschwungene Führung der Strasse A
schlechter überbaubar und daher einen zusätzlichen Wertverlust erleiden würde.
Möglicherweise müsste in einem abschliessenden Kostenvergleich auch noch
berücksichtigt werden, dass für eine direkte Fussgängerverbindung zum Dorf hin
zusätzliche Aufwendungen nötig sind. Da die Beschwerdeführerin nichts
Entsprechendes vorgebracht hat, erübrigen sich indessen Weiterungen hierzu. Es
steht jedenfalls fest, dass die "Hakenlösung" gegenüber der Strasse A
bei richtiger Betrachtungsweise keine ins Gewicht fallenden Mehrkosten verursacht,
ja vermutlich sogar etwas kostengünstiger ausfällt.
4.4
Müssten sich die Beschwerdegegner am Quartierplan
beteiligen, weil ihre Grundstücke ungenügend erschlossen wären, so läge es
zweifellos innerhalb des Ermessensspielraums der Quartierplanbehörde, sich für
die Variante A zu entscheiden. Die beiden Varianten sind vom Flächenverbrauch
her vergleichbar, die Strasse A weist aber gewisse praktische Vorteile auf
und wäre kostengünstiger. Sind indessen wie vorliegend die hauptsächlich betroffenen
Grundeigentümer, die beiden Beschwerdegegner, auf den Quartierplan nicht angewiesen
und profitieren sie davon in keiner Weise, so ergibt sich ein anderes Bild. Der
Kos­tenvorteil der Strasse A entfällt, weil die Beschwerdegegner zu keinen
Beitragsleistungen verpflichtet werden können und für das abzutretende Land
voll zu entschädigen sind. Die übrigen öffentlichen Interessen, welche für die Strasse A
sprechen (Unterhalt, praktische Aspekte bei der Nutzung), sind nur geringfügig
stärker als jene zu Gunsten der Verlängerung der Strasse Im Guet. Diese nur
leichten Vorteile rechtfertigen den Eingriff in die Grundeigentümerposition der
Beschwerdegegner nicht (kein ausreichendes öffentliches Interesse). Zugleich
müsste der Eingriff als unverhältnismässig angesehen werden, da die fraglichen
Vorteile in keinem angemessenen Verhältnis zu den für die betroffenen Grundeigentümer
entstehenden Nachteilen stehen.
5.
Die Beschwerde ist daher abzuweisen.
Dementsprechend sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 70 VRG). Diese
hat den Beschwerdegegnern zudem eine angemessene Parteientschädigung zu
entrichten (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die Beschwerde wird
abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      36.--     Barauslagen,
Fr.    770.--     Zustellungskosten,
Fr. 6'806.--     Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten
werden der Beschwerdeführerin zulasten der Quartierplanrechnung auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird zulasten der Quartierplanrechnung verpflichtet, den Beschwerdegegnern
eine Parteientschädigung von je Fr. 2'500.- (inkl. MwSt.), insgesamt Fr. 5'000.-,
zu bezahlen.
5.    …