zh_verwaltungsgericht · SB.2002.00080 · 2003-03-19 · de

Grundstückgewinnsteuer | Anlagekosten Der an einen Dritten bezahlte Pauschalwerklohn ist als wertvermehrende Aufwendung anrechenbar, solange keine Gewinnverschiebung vom Landpreis in den Werklohn erkennbar ist.

Zürich Verwaltungsgericht 03..2.19.0 SB.2002.00080
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Zurigo Verwaltungsgericht 03..2.19.0 SB.2002.00080

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2002.00080
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Geschäftsnummer:
SB.2002.00080
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.03.2003
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
Anlagekosten
Der an einen Dritten bezahlte Pauschalwerklohn ist als wertvermehrende Aufwendung anrechenbar, solange keine Gewinnverschiebung vom Landpreis in den Werklohn erkennbar ist.
Stichworte:
BAUTE
BEWEISLASTVERTEILUNG
GENERALUNTERNEHMER
GENERALUNTERNEHMERVERTRAG
GEWINNVERSCHIEBUNG
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
PAUSCHALWERKLOHN
VERBUNDENE UNTERNEHMUNG(EN)
WERKPREIS
ZUSAMMENRECHNUNG
Rechtsnormen:
§ 164 lit. I aStG
§ 166 lit. Ia aStG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
I. C. als Verkäufer und die A. GmbH als
Käuferin liessen am 5. Oktober 1995 je einen Kaufvertrag für die vier in der
Gemeinde X. gelegenen Landparzellen Kat.Nrn. 1 - 4 mit Kaufpreisen von
Fr. 225'000.-, Fr. 265'000.-, Fr. 250'000.- bzw.
Fr. 150'000.- beurkunden. Die Verträge enthielten eine
Substitutionsklausel, aufgrund welcher die Eheleute D., E. und F. sowie G. in
die Verträge eintraten. Diese Erwerber schlossen ausserdem kurz vor Abschluss
der betreffenden Kaufverträge vom 14. Juni 1996, 8. Mai 1996, 7. Februar 1996
bzw. 31. Mai 1996 als Besteller mit der H. GmbH, der Schwestergesellschaft der
A. GmbH, als Generalunternehmerin Werkverträge über die Erstellung von
Einfamilienhäusern auf den Kaufobjekten ab.
Der Grundsteuer-Ausschuss des Gemeinderates
X. stellte sich auf den Standpunkt, es lägen im Sinn sog. Kettengeschäfte
wirtschaftliche Handänderungen von C. auf die A. GmbH und von dieser auf
die vier Grundstückserwerber vor. Zur Bestimmung des Erlöses rechnete der
Ausschuss für die Handänderungen an den Grundstücken Kat.Nrn. 1 - 4 jeweils den
Landkaufpreis und den um die Mehr- bzw. Minderkosten der Werkerstellung
bereinigten Werklohn von Fr. 748'130.-, 798'400.-, Fr. 635'150.- bzw.
Fr. 623'180.- zusam­men, was massgebliche Erlöse von Fr. 973'130.-,
Fr. 1'063'400.-, Fr. 885'150.- bzw. Fr. 773'180.- ergab.
Unter den Anlagekosten liess der
Grundsteuer-Ausschuss indessen nicht die erwähnten Werklöhne, sondern lediglich
geschätzte Bauerstellungskosten von Fr. 694'200.-, Fr. 741'000.-,
Fr. 587'600.- bzw. Fr. 577'200.- als wertvermehrende Aufwendungen zum
Abzug zu. Er begründete dies damit, dass die Veräusserin die Baukosten nicht
durch eine detaillierte Bauabrechnung nachgewiesen habe. Gestützt darauf
veranlagte der Ausschuss die A. GmbH am 28. August 2001 mit
Grundstückgewinnsteuern von Fr. 15'269.-, Fr. 16'494.-,
Fr. 15'120.- bzw. Fr. 15'015.-. Die Einsprache der Pflichtigen, womit
diese die Anrechnung der Werklöhne als Baukosten verfocht und damit die
Feststellung von Grundstückverlusten beantragte, wies der Grundsteuer-Ausschuss
am 12. Dezember 2001 ab.
II. Die Steuerrekurskommission III hiess
demgegenüber den hiergegen gerichteten Rekurs der Pflichtigen mit Entscheid vom
4. Juli 2002 gut und hob die Grundstückgewinnsteuerveranlagungen auf. Sie
gelangte zum Schluss, dass die Werklöhne als Baukosten an­zurechnen seien.
Diese hielten einem Drittvergleich stand, und es seien keine Gewinnverschiebungen
in die Landpreise feststellbar.
III. Die Gemeinde X. beantragte dem
Verwaltungsgericht mit Beschwerde vom 17. September 2002, es seien die
Grundstückgewinnsteuerveranlagungen des Grundsteuer-Ausschusses des
Gemeinderates X. wieder herzustellen. Ausserdem verlangte sie eine
Parteientschädigung.
Während die Rekurskommission III auf
Vernehmlassung verzichtete, schloss die Pflichtige auf Abweisung der Beschwerde
und beantragte die Zusprechung einer Parteientschädigung.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Grundstückgewinn ist laut
§ 164 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG)
das vorliegend gemäss § 279 Abs. 1 des Steuergesetzes vom
8. Juni 1997 (StG) zur Anwendung gelangt,
der Betrag, um welchen der
Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt.
a) Als Erlös gilt nach § 167 aStG der Kaufpreis mit
Einschluss aller weiteren Leis­tungen des Erwerbers.
Bedingen Grundstückkaufvertrag und Werkvertrag einander, gilt
als massgebender Erlös die Summe von Landpreis und Werklohn, wenn Veräusserer
und Werkunternehmer identische Personen sind oder sich in einer einfachen
Gesellschaft zusammengefunden haben (RB 1997 Nr. 50 mit Hinweisen).
Diese für die Handänderungssteuer entwickelte Zusammenrechnungspraxis hat
grundsätzlich auch für die Grundstückgewinnsteuer Gültigkeit (VGr, 31. Januar
2001, SB.2000.00068).
b) Als Aufwendungen sind kraft § 166 Abs. 1
lit. a aStG solche für Bauten, Umbau­ten, Meliorationen und andere
dauernde Verbesserungen des Grundstücks anrechenbar.
Wird der Werkvertrag zwischen dem Generalunternehmer und dem
Käufer direkt abgeschlossen, so sind die Anlagekosten um den vom Erwerber
tatsächlich bezahlten Werkpreis, welche in der Regel auch den massgebenden
Verkehrswert widerspiegelt, zu er­höhen. Das ergibt sich in erster Linie aus
der vergleichenden Auslegung der beiden Begriffe "Erlös" und
"Anlagekosten" gemäss § 164 Abs. 1 aStG und nur sekundär
aus der Auslegung des Begriffs der "gemachten Aufwendungen" von
§ 166 Abs. 2 aStG.
Eine allfällige Differenz
zwischen dem bezahlten Werkpreis und den vom Generalunternehmer aufgewen­deten
Kosten, fällt allein diesem und nicht dem Grundeigentümer als Grundstückgewinn
(bzw. Verlust) an.
Wer Bauland erwirbt und als Bauherr über die Errichtung des
Hauses selber einen Generalunternehmervertrag oder Pauschalwerkvertrag
abschliesst, kann den Pauschalwerk­lohn als wertvermehrende Aufwendung anrechnen,
unbekümmert um die Summe der
Werklöhne, welche der Generalunternehmer aufgewendet hat (RB 1980 Nr. 72).
Anrechen­bar ist auch ein Eigen-Generalunternehmerhonorar (VGr, 27. August
1997, ZStP 1998, 133 = StE 1998 B 4413.7 Nr. 12). Wird die vom Steuerpflichtigen
beauftragte Generalunternehmerin von diesem als juristische Person beherrscht,
ist ebenfalls von Eigenleistungen auszugehen (VGr, 1. April 1993, SR 92/0092).
Anrechenbare Aufwendungen in Form von Eigenleistungen sind a
ls
steuermindernde Tatsachen vom hierfür beweisbelasteten Steuerpflichtigen
geltend zu machen und hinsichtlich Bestand und Umfang nachzuweisen. Diesen
Nachweis hat er durch eine substanzierte Sachdarstellung anzutreten, die
spätestens innerhalb der Rekursfrist vorgetragen werden muss (RB 1981
Nr. 90, 1977 Nr. 60, 1976 Nr. 77, 1975 Nrn. 54, 55, 64
und 82, 1964 Nr. 68).
2. Die in den vorliegend zu beurteilenden
Handänderungen für die Bestimmung des Erlöses vorgenommene Zusammenrechnung von
Landpreis und Pauschalwerklohn ist unbestritten und gesetzmässig. Umstritten
ist hingegen, welche Aufwendungen, im Besonderen welche Pauschalwerklöhne,
anrechenbar sind.
Die streitbetroffenen Werkverträge sind von
den Käufern nicht mit der Pflichtigen, sondern direkt mit der H. GmbH abgeschlossen
worden und sind die vereinbarten Werk­löhne unstreitig auch dieser bezahlt
worden. Die Werkverträge wurden somit entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführerin zwischen "echten" Dritten, der
Generalunternehmerin und den ihr nicht nahe stehenden Erwerbern, abgeschlossen.
Es ist daher zu vermuten, dass die bezahlten Werklöhne dem massgebenden
Verkehrswert der erstellten Einfamilienhäuser entsprechen.
Zudem stand der zivilrechtliche Eigentümer
und Verkäufer der Landparzellen, C., weder der Pflichtigen oder der
Generalunternehmerin noch den Erwerbern nahe. Folglich wurden auch die zwischen
C. und der Pflichtigen vorab festgelegten Landkaufpreise zwischen Dritten
vereinbart. Es ist daher nicht ersichtlich, welche Interessenlage C. hätte veranlassen
können, zu Lasten des ihm zukommenden Landpreises einer Wertverschiebung auf
den Werklohn zuzustimmen und so der H. GmbH einen Mehrertrag
"zuzuschanzen". Auch den Darlegungen der Beschwerdeführerin ist keine
Erklärung dafür zu entnehmen, und es finden sich in den Akten auch keinerlei
Anhaltspunkte für die pauschal behauptete Gewinnverschiebung. Schliesslich sind
nach den unwidersprochenen Feststellungen der Rekurskommission III bei den
streitbetroffenen Handänderungen keine unter dem Verkehrswert liegende Landpreise
verurkundet worden.
Unter all diesen Umständen war die Pflichtige
weder aufzufordern, Unterlagen, namentlich Bauabrechnungen aufgrund von
Werkverträgen einzureichen, die im Übrigen nicht sie, sondern die nicht am
Veranlagungsverfahren beteiligte H. GmbH betreffen, und zwar unbekümmert darum,
dass die beiden Gesellschaften verbundene Unternehmen sind; noch war der
gemeinderätliche Grundsteuer-Ausschuss der Beschwerdeführerin aufgrund der
geschilderten Sach- und Rechtslage befugt, eine Schätzung der wertvermehrenden
Auf­wendungen vorzunehmen. Massgebend sind nach dem Gesagten einzig die von
Dritten un­bestritten an die Generalunternehmerin bezahlten Werkpreise. Wollte
man anders urteilen, so führte dies zur verfassungswidrigen Besteuerung
fiktiver Grundstückgewinne.
Das führt zur Abweisung der Beschwerde.
3. ...
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    ...