zh_verwaltungsgericht · SB.2024.00047 · 2024-07-02 · de

Staats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010 | [Bestätigung, dass die vorinstanzliche Ermittlung des Werts von nicht kotierten Aktien einer Gesellschaft, welche einen renommierten Hotelbetrieb als zentrales Aktivum hält, korrekt erfolgt ist.] Eine rein formelmässige Bewertung des Verkehrswerts der Hotelliegenschaft X als zentrales Aktivum der H AG in Anwendung der Weisung 2009 würde im konkreten Fall zu realitätsfernen Ergebnissen führen, was die durch das kantonale Steueramt auf diese Weise eruierten Verkehrswerte zeigen (E. 3.6.2). Die Pflichtigen bezeichnen keinen Sachverhalt, welcher mit dem vorliegenden konkret vergleichbar wäre und in welchem eine rechtsungleiche Behandlung ihrerseits ersichtlich wäre. Demgegenüber wurde über den Vermögenssteuerwert ihrer Aktien im Fall ihrer Mitaktionärin bereits entschieden. Die Pflichtigen können aus dem Grundsatz der Gleichbehandlung im Unrecht bzw. der speziellen Rechtsgleichheit daher nichts zu ihren Gunsten ableiten. Im Gegenteil – die identische Sach- und Rechtslage ist gleich zu beurteilen wie im Fall ihrer Mitaktionärin, weshalb die entsprechenden Vermögenssteuerwerte zu übernehmen sind. Letztere werden seitens der Pflichtigen weder vor dem Verwaltungsgericht noch vor der Vorinstanz substanziiert in Abrede gestellt (E. 3.6.3). Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 02.07.2024 SB.2024.00047
Zurich Verwaltungsgericht 02.07.2024 SB.2024.00047
Zurigo Verwaltungsgericht 02.07.2024 SB.2024.00047

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2024.00047
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Geschäftsnummer:
SB.2024.00047
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 02.07.2024
Spruchkörper:
2. Abteilung/Einzelrichter
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Staats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010
[Bestätigung, dass die vorinstanzliche Ermittlung des Werts von nicht kotierten Aktien einer Gesellschaft, welche einen renommierten Hotelbetrieb als zentrales Aktivum hält, korrekt erfolgt ist.]
Eine rein formelmässige Bewertung des Verkehrswerts der Hotelliegenschaft X als zentrales Aktivum der H AG in Anwendung der Weisung 2009 würde im konkreten Fall zu realitätsfernen Ergebnissen führen, was die durch das kantonale Steueramt auf diese Weise eruierten Verkehrswerte zeigen (E. 3.6.2).
Die Pflichtigen bezeichnen keinen Sachverhalt, welcher mit dem vorliegenden konkret vergleichbar wäre und in welchem eine rechtsungleiche Behandlung ihrerseits ersichtlich wäre. Demgegenüber wurde über den Vermögenssteuerwert ihrer Aktien im Fall ihrer Mitaktionärin bereits entschieden. Die Pflichtigen können aus dem Grundsatz der Gleichbehandlung im Unrecht bzw. der speziellen Rechtsgleichheit daher nichts zu ihren Gunsten ableiten. Im Gegenteil – die identische Sach- und Rechtslage ist gleich zu beurteilen wie im Fall ihrer Mitaktionärin, weshalb die entsprechenden Vermögenssteuerwerte zu übernehmen sind. Letztere werden seitens der Pflichtigen weder vor dem Verwaltungsgericht noch vor der Vorinstanz substanziiert in Abrede gestellt (E. 3.6.3).
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
AKTIEN
BETEILIGUNG
LUXUSHOTEL
NICHT KOTIERTE WERTPAPIERE
RECHTSGLEICHHEIT
REINVERMÖGEN
VERJÄHRUNG
VERKEHRSWERT
VERMÖGEN
VERMÖGENSSTEUERWERT
Rechtsnormen:
Art. 8 Abs. I BV
§ 21 Abs. II StG
§ 39 Abs. I StG
§ 39 Abs. III StG
§ 39 Abs. IV StG
§ 40 StG
§ 130 Abs. IV StG
§ 38b Abs. I lit. c VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
2. Abteilung
SB.2024.00047
Urteil
des Einzelrichters
vom
2. Juli 2024
Mitwirkend: Verwaltungsrichter Andreas Frei,
Gerichtsschreiberin
Lara von Arx.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch C,
Beschwerdeführende,
gegen
Kanton Zürich,
vertreten durch das
kantonale Steueramt,
Beschwerdegegner,
betreffend
Staats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010,
hat sich ergeben:
I.
A und B (nachfolgend die Pflichtigen) deklarierten in den
Steuerperioden 2009 bis und mit 2019 Wertschriften, zu welchen 25'000 (von
total 100'000) Inhaberaktien sowie 75'000 (von total 300'000) Namenaktien der H AG
zählten. Letztere bezweckt hauptsächlich den Betrieb eines in ihrem Eigentum
stehenden Luxushotels in D, welches das wesentliche Aktivum der Gesellschaft
bildet.
Das kantonale Steueramt setzte im Rahmen der Einschätzung
der Pflichtigen am 18. November 2022 abweichend von den deklarierten die
nachfolgenden Werte für die jeweiligen Aktienpakete fest:
Steuerperiode
Namenaktien
Inhaberaktien
deklariert
Einschätzung
deklariert
Einschätzung
2009
Fr. …
Fr. …
Fr. …
Fr. …
2010
Fr. …
Fr. …
Fr. …
Fr. …
2011
Fr. …
Fr. …
Fr. …
Fr. …
2012
Fr. …
Fr. …
Fr. …
Fr. …
2013
Fr. …
Fr. …
Fr. …
Fr. …
2014
Fr. …
Fr. …
Fr. …
Fr. …
2015
Fr. …
Fr. …
Fr. …
Fr. …
2016
Fr. …
Fr. …
Fr. …
Fr. …
2017
Fr. …
Fr. …
Fr. …
Fr. …
2018
Fr. …
Fr. …
Fr. …
Fr. …
2019
Fr. …
Fr. …
Fr. …
Fr. …
Gleichzeitig schätzte die Steuerbehörde das Einkommen der
Pflichtigen bei der Staats- und Gemeindesteuer in der Steuerperiode 2009 mit Fr.
…
und das
steuerbare Vermögen mit Fr.
…
ein. Für die Steuerperiode 2010 schätzte das
Steueramt das steuerbare Einkommen der Pflichtigen mit Fr.
…
ein, wovon Fr.
…
Ertrag aus
qualifizierten Beteiligungen darstellten, während es das steuerbare Vermögen
mit Fr.
…
einschätzte.
Der Grund für die spät erfolgte Einschätzung der
Pflichtigen war ein hängiges Verfahren betreffend eine Mitaktionärin von ihnen,
in welchem ebenfalls der Vermögenssteuerwert der Aktien der H AG streitig
war. Das betreffende Verfahren konnte mit Entscheid vom 13. Juli 2021 im
3. Rechtsgang durch das Steuerrekursgericht entschieden werden.
Die im vorliegenden Verfahren gegen die
Einschätzungsentscheide erhobenen Einsprachen der Pflichtigen wies das
Steueramt am 16. August 2023 ab.
II.
Die dagegen erhobenen Rekurse wies das
Steuerrekursgericht am 17. April 2024 ab, wobei es einzig die
Steuerperioden 2009 und 2010 materiell beurteilte, während es für die
Folgeperioden ein separates Verfahren eröffnete.
III.
Mit Beschwerde vom 22. Mai 2024 liessen A und B dem
Verwaltungsgericht beantragen, ihr steuerbares Vermögen sei bei einem Wert der
Hotelliegenschaft X von Fr.
…
auf Fr.
…
statt Fr.
…
(Steuerperiode 2009) bzw. auf Fr.
…
statt Fr.
…
(Steuerperiode
2010) festzulegen. Eventualiter sei der Bewertung der Aktien der H AG ein
Wert der Hotelliegenschaft X von Fr.
…
zugrunde zu legen und das steuerbare
Vermögen auf Fr.
…
(Steuerperiode 2009) bzw. Fr.
…
(Steuerperiode
2010) festzusetzen. Zudem sei ihnen eine Parteientschädigung zuzusprechen.
Während das kantonale Steueramt mit Beschwerdeantwort vom
5. Juni 2024 die Abweisung der Beschwerde verlangte, verzichtete das
Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung. Die Gemeinde E liess sich nicht
vernehmen.
Der Einzelrichter
erwägt:
1.
1.1
Mit der
Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können nach § 153 Abs. 3
des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die
unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts
geltend gemacht werden.
1.2
Da die
Vorinstanz einzig das steuerbare Vermögen in den Steuerperioden 2009 und 2010
materiell beurteilt, für die nachfolgenden Steuerperioden jedoch ein separates
Verfahren eröffnet hat, übersteigt der Streitwert im Verfahren vor dem
Verwaltungsgericht Fr. 20'000.- nicht länger, weshalb der Einzelrichter
für die vorliegende Beurteilung zuständig ist (vgl. § 38b Abs. 1 lit. c
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).
2.
Gemäss § 130 Abs. 4 StG ist das Recht, eine Steuer
zu veranlagen, 15 Jahre nach Ablauf der Steuerperiode auf jeden Fall verjährt
. Wie bereits die Vorinstanz korrekt
festgestellt hat, wird für die vorliegend in Frage stehenden Steuerperioden
2009 und 2010 die absolute Verjährung Ende 2024 bzw. Ende 2025 eintreten.
3.
3.1
Umstritten
ist der Vermögenssteuerwert der von den Pflichtigen in den fraglichen
Steuerperioden gehaltenen, nicht kotierten Aktien der H AG, wobei
insbesondere der Wert allfälliger stiller Reserven umstritten ist.
3.2
3.2.1
Gemäss Art. 13 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung
der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990
(StHG) unterliegt der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen. Dabei wird das
Vermögen gemäss § 39 Abs. 1 StG zum Verkehrswert bewertet.
Als Verkehrswert gilt der objektive Marktwert eines Vermögensobjektes.
Dieser entspricht dem Preis, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also ein unbefangener Käufer
bzw. ein fernstehender Dritter unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre.
Der Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn ist nicht eine mathematisch exakt
bestimmbare Grösse, sondern in der Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE
128 I 240; BGr, 22. Juni 2015,
2C_1118/2014, E. 2.1;
VGr, 11. März 2020, SB.2018.00132, E. 2.1.1
).
3.2.2
Bei nicht kotierten Wertpapieren, für welche offizielle Kursnotierungen
fehlen oder die nicht oder nur selten gehandelt werden, ist der Verkehrswert
aufgrund derjenigen Schätzungsgrundlagen zu ermitteln, welche die
zuverlässigste Wertermittlung gestatten. Entsprechende Richtlinien enthält das
Kreisschreiben Nr. 28 der Schweizerischen Steuerkonferenz (Wegleitung zur
Bewertung von Wertpapieren ohne Kurswert für die Vermögenssteuer; nachfolgend:
Wegleitung KS 28; Version vom 28. August 2008). Die Wegleitung KS 28
bezweckt für die Vermögenssteuer eine schweizweit einheitliche Bewertung von
inländischen und ausländischen Wertpapieren, die an keiner Börse gehandelt
werden. Sie dient der Steuerharmonisierung zwischen den Kantonen (Ziff. 1 Abs. 1).
Für die Bewertung ist gemäss der Wegleitung KS 28 nach Art der
Unternehmung zu unterscheiden (BGr, 7. April 2020, 2C_1057/2018, E. 4.2.1).
Gemäss Ziff. 2 der Wegleitung KS 28
entspricht der Verkehrswert bei nicht kotierten Wertpapieren, für die keine
Kursnotierungen bekannt sind, dem inneren Wert. Er wird nach den
Bewertungsregeln der Wegleitung in der Regel als Fortführungswert berechnet.
Der Wert nicht kotierter Aktien wird insbesondere durch deren bisherigen und
erwarteten Ertrag, die Ertragsintensität der Gesellschaft sowie durch weitere
Faktoren wie das Vermögen der Gesellschaft, die Liquidität des Unternehmens und
die Stabilität des Geschäftsbetriebes bestimmt. Die Ermittlung des
Verkehrswertes von Aktien hat daher grundsätzlich aufgrund des Substanz- und
des Ertragswertes zu erfolgen. In Einklang damit sieht die Wegleitung KS 28
vor, dass der für den Verkehrswert von Aktien von Handels-, Industrie- und
Dienstleistungsgesellschaften sowie von Domizil- und gemischten Gesellschaften
massgebende Unternehmenswert bei Fehlen einer Handänderung unter unabhängigen
Dritten grundsätzlich nach der sogenannten Praktikermethode durch zweimalige
Gewichtung des Ertragswertes und einfache Gewichtung des Substanzwertes zu
ermitteln ist (Ziff. 34 ff.; vgl. dazu auch Urteil 2C_1082/2013 /
2C_1083/2013 vom 14. Januar 2015 E. 5.3).
Die Wegleitung KS 28 ist indes
keine von einer Bundesbehörde erlassene Rechtsnorm und kann somit von
vornherein kein Bundesrecht im Sinn von Art. 95 lit. a
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni
2005 [
BGG
]
darstellen.
Ebenso wenig lässt sie sich als interkantonales Recht im Sinn von Art. 95 lit. e
BGG qualifizieren. Denn bei der Wegleitung KS 28 handelt es sich um eine
reine Verwaltungsverordnung. Sie statuiert keine Rechte und Pflichten gegenüber
Privaten, sondern enthält bloss verwaltungsinterne Regeln für das Verhalten der
Steuerbeamten. lndessen gilt die Wegleitung KS 28 nach ständiger Praxis
des Bundesgerichts als zuverlässige Methode zur Bestimmung des Verkehrswertes,
da in ihr die Überlegungen, die für die Preisbildung bei den nicht an der Börse
kotierten Aktien im Allgemeinen massgebend sind, zum Ausdruck kommen (vgl. BGr,
1. Oktober 2019, 2C_321/2019, E. 2.3; BGr, 16. September 2019,
2C_328/2019, E. 5.2; BGr, 5. Januar 2017, 2C_826/2015, E. 4.3).
Jedenfalls in Bezug auf die Vermögenssteuer wird dementsprechend davon
ausgegangen, dass die Wegleitung KS 28 bei der Verkehrswertermittlung
nicht kotierter Wertpapiere grundsätzlich zur Anwendung gelangen soll, aber
eine Abweichung von dieser Verwaltungsverordnung gerechtfertigt ist, wenn eine
bessere Erkenntnis des Verkehrswertes dies gebietet (vgl. BGr, 7. April
2020, 2C_1057/2018, E. 4.2.1 mit Hinweisen; VGr, 11. März 2020,
SB.2018.00132, E. 2.1.4;
Felix
Richner
et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz,
4. A., Zürich 2021
, § 39 N. 24).
3.2.3
Im Kanton Zürich hat der
Regierungsrat die
Weisung
an
die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung
der Eigenmietwerte ab Steuerperiode
2009
vom 12. August
2009
(nachfolgend:
Weisung 2009
) erlassen. Der
Weisung 2009
zufolge gelten a
ls industriell oder
gewerblich unter Einschluss von Lagerhäusern diejenigen Liegenschaften, welche
ausschliesslich einem Fabrikations- oder Gewerbebetrieb dienen und deren Wert
durch diese Benutzungsart bestimmt wird. Der Verkehrswert von industriellen oder
gewerblichen Bauten ergibt sich aus der Summe von Landwert und Zeitbauwert
(vgl. RZ 45 f.
Weisung 2009)
.
Die Weisung hält überdies fest, dass sofern die schematische,
formelmässige Ermittlung zu einem Vermögenssteuerwert führt, der über
100 % des Verkehrswerts oder unter 70 % desselben liegt, eine
individuelle Schätzung des Vermögenssteuerwerts vorzunehmen ist
(vgl. RZ 79
Weisung 2009)
.
3.3
3.3.1
Im konkreten Fall kann nebst den genannten generellen Grundsätzen nicht
ausser Acht gelassen werden, dass der Vermögenssteuerwert der fraglichen Aktien
bereits Gegenstand eines langjährigen Verfahrens war, in welchem mehrere
Gutachten erstellt worden sind, bis schliesslich ein konkreter Wert für die
Aktien eruiert worden ist.
3.3.2
Ein erstes Verkehrswertgutachten über das Hotel "X" qualifizierte
das Verwaltungsgericht im Verfahren betreffend eine Mitaktionärin der
Pflichtigen mit Entscheid SB.2015.00097 vom 27. Januar 2016 als unklar und
nicht gehörig begründet. In der Folge wurde in einem zweiten Rechtsgang ein
zweites Gutachten in Anwendung der sogenannten "Discounted
Cashflow"-Methode (DCF-Methode) erstellt, welches das Verwaltungsgericht
mit Entscheid SB.2018.00132 vom 11. März 2020 hinsichtlich des
Diskontierungs- und Kapitalisierungssatzes erneut als nicht genügend begründet und
unklar erachtete, weshalb zumindest eine Ergänzung erforderlich sei. In der
Folge wurde am 10. Januar 2021 erneut ein Gutachten erstattet, in welchem
der Diskontierungs- und Kapitalisierungssatz zwar ausführlich begründet, jedoch
unverändert beibehalten wurde. Das Steuerrekursgericht legte im Entscheid vom
13. Juli 2021 gestützt auf das Gutachten sowie die Schätzungen und
Berechnungen des 2. Rechtsgangs folgende Werte pro Aktie fest:
Steuerperiode
Namenaktien
Inhaberaktie
2009
Fr. …
Fr. …
2010
Fr. …
Fr. …
Der Entscheid erwuchs in Rechtskraft.
3.4
Die
Pflichtigen beanstanden in ihrer Beschwerde die damalige Vorgehensweise zur
Festsetzung des Vermögenssteuerwerts der in Frage stehenden Aktien. Bereits vor
der Vorinstanz machten sie geltend, der Wert der betrieblichen
Hotelliegenschaft sei zwingend aus der Summe von Landwert und Zeitbauwert zu
bilden, was zu einem viel niedrigeren amtlichen Verkehrswert führe. Vor dem
Verwaltungsgericht rügen sie, die mittels Gutachten erfolgte Schätzung der
Hotelliegenschaft sei willkürlich erfolgt und verletze den Grundsatz der
speziellen Rechtsgleichheit. Konkret hätte eine schematische, formelmässige
Ermittlung des Werts in Anwendung der Weisung 2009 erfolgen sollen, wobei
insbesondere die "70%-Regelung" hätte angewendet werden müssen. Bei
keiner anderen Gesellschaft sei ein vergleichbarer Vorgang bekannt, weswegen
die rechtsungleiche Behandlung gegenüber anderen juristischen Personen mit
Grundeigentum bzw. eine Benachteiligung bei der vermögensrechtlichen
Aktienbewertung offensichtlich sei. Überdies sei kein Amtsbericht eingeholt
worden, welcher näher ausführe wann, weshalb und wie häufig individuelle
Bewertungen gewerblicher Liegenschaften im Eigentum juristischer Personen in
Anwendung von RZ 79 der Wegleitung 2009 vorgenommen werden dürften. Indem
die Vorinstanz auf ein von ihr genanntes Beispiel in der Rekursschrift nicht
näher eingegangen sei, habe sie überdies das rechtliche Gehör verletzt.
3.5
Die
Vorinstanz hielt hinsichtlich der Vorgehensweise gemäss der Weisung 2009 fest,
es sei zweifelhaft, ob die Weisung in einer Vielzahl von Fällen zu einer
einigermassen zuverlässigen Bestimmung der stillen Reserven von im Eigentum von
juristischen Personen stehenden, gewerblich bzw. industriell genutzten
Liegenschaften führe. Die Weisung stütze sich gemäss Ingress auf §§ 21 Abs. 2,
39 Abs. 3 und 4 sowie 40 StG, die den Regierungsrat dazu ermächtigten, die
notwendigen Dienstanweisungen für eine gleichmässige Bewertung der Grundstücke
von natürlichen Personen zu erlassen. Ein Verweis auf eine (analoge) Anwendung
bei der Bewertung der Beteiligungsrechte an juristischen Personen fehle sowohl
im Gesetz als auch in der Weisung 2009. Eine fundierte Auseinandersetzung mit
den durch einen Betrieb in einer Immobilie erzielten Umsätze bzw. deren
Zuordnung zur Immobilie fehle in der Weisung gänzlich. Sie widerspreche damit –
sofern sie für die Bewertung von juristischen Personen überhaupt herangezogen
werden sollte – in Bezug auf die Methodik der Weisung KS 28, welche für
die betrieblichen Aktiven die Fortführungswerte für massgeblich erkläre.
Immerhin eröffne die Weisung 2009 der Steuerbehörde unter gewissen
Voraussetzungen die Möglichkeit, individuelle Schätzungen durch Experten in
Auftrag zu geben.
Der im Verfahren der Mitaktionärin durch das Gutachten eines
ausgewiesenen Experten errechnete Verkehrswert von Fr.
…
(2009) bzw. von Fr.
…
(2010) lege den
Schluss nahe, dass die Weisung 2009 jedenfalls für grosse Betriebe im Hotel-
und Gastgewerbe untauglich sei, nachdem das kantonale Steueramt unter Berufung
auf die Weisung erheblich nach oben abweichende Verkehrswerte von Fr.
…
bzw. von Fr.
…
für die
Hotelliegenschaft behauptet habe.
Die Pflichtigen würden nicht in Frage stellen, dass es
sich bei den durch den Experten errechneten Ergebnissen um objektive, dem
Marktwert nahekommende Werte handle. Die durch das kantonale Steueramt für die
Steuerperioden 2009 und 2010 ermittelten stillen Reserven der Hotelliegenschaft "X"
erwiesen sich damit der Höhe nach korrekt und führten ohne Weiteres zur
begründeten Annahme, dass die entsprechenden Aktien der H AG in den
Einspracheentscheiden zu Marktwerten eingesetzt worden seien, wie dies § 39
Abs. 1 StG in aller Deutlichkeit gebiete.
Für eine seitens des Steueramts anbegehrte Höherbewertung
bestehe bei dieser Sachlage kein Raum.
3.6
3.6.1
Zunächst ist hinsichtlich der geltend gemachten Gehörsverletzung
festzuhalten, dass die Vorinstanz entgegen den Vorbringen der Pflichtigen nicht
gehalten war zu allen Parteistandpunkten oder aufgeführten Beispielen
ausdrücklich Stellung zu nehmen. Es genügt, wenn der Entscheid gestützt auf die
Begründung sachgerecht angefochten werden kann, was den Pflichtigen vorliegend
offensichtlich möglich war (BGE 136 I 184 E. 2.2.1; BGr, 7. März
2019, 1B_324/2018, E. 3.2 mit Hinweisen). Ihr rechtliches Gehör wurde
somit nicht verletzt.
3.6.2
Die dargelegten Erwägungen der Vorinstanz überzeugen im konkreten Fall. So
hielt die Vorinstanz namentlich zu Recht fest, eine analoge Anwendung der
Weisung 2009 sei für die Bewertung von Beteiligungsrechten einer juristischen
Person im Gesetz nicht vorgesehen. Dies gilt insbesondere unter
Berücksichtigung der Tatsache, dass die kantonale Weisung der in der Weisung KS 28
vorgesehenen Methodik für die Bestimmung des Werts nicht kotierter Aktien
widerspricht, welche für die betrieblichen Aktiven die Fortführungswerte für
massgeblich erklärt. Die Weisung 2009 ist nicht darauf ausgerichtet,
(Hotel-)Betriebe in Form des vorliegenden zu bewerten. Selbst im Fall einer
analogen Anweisung der Weisung sähe diese jedoch unter gewissen Voraussetzungen
die Möglichkeit einer individuellen Schätzungen durch Experten vor (vgl. RZ 79
Weisung 2009). Dies erscheint auch sachgerecht, ist der Verkehrswert gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung doch aufgrund derjenigen
Schätzungsgrundlagen zu ermitteln, welche die zuverlässigste Wertermittlung
gestatten. Folglich müssen Abweichungen von der anwendbaren
Verwaltungsverordnung zulässig sein, sofern dadurch bessere Erkenntnisse über
den Verkehrswert gewonnen werden können (vgl. E. 3.2.2). Eine rein
formelmässige Bewertung des Verkehrswerts der Hotelliegenschaft "X"
als zentrales Aktivum der H AG in Anwendung der Weisung 2009 würde im
konkreten Fall zu realitätsfernen Ergebnissen führen, was die durch das
kantonale Steueramt auf diese Weise eruierten Verkehrswerte zeigen. Wenn die
Pflichtigen diesbezüglich geltend machen, ihnen sei keine analoge
Vorgehensweise bei der Bestimmung des Verkehrswerts von Grundeigentum bei
anderen juristischen Personen zwecks vermögensrechtlicher Aktienbewertung
bekannt, verkennen sie, dass es auf dem Markt und insbesondere im Raum Zürich
kaum Liegenschaften gibt, welche sich mit der vorliegenden Hotelliegenschaft vergleichen
lassen. Bei der in Frage stehenden Liegenschaft handelt es sich nicht um eine
gewöhnliche Liegenschaft, sondern um einen Betrieb in Form eines renommierten
Luxushotels an exklusivster Lage in der Stadt D, für welches mangels
Vergleichsobjekten zwangsläufig eine gutachterliche Einzelfallbewertung für
eine zuverlässige Verkehrswertermittlung erforderlich war. Die betreffende
Expertise erfolgte denn auch explizit in Bezug auf die (zumindest indirekt)
streitbetroffene Liegenschaft bzw. den Hotelbetrieb in den fraglichen
Steuerperioden. Hieraus konnten im Anschluss entsprechende Rückschlüsse gezogen
werden auf den Wert der Aktien der Gesellschaft, in deren Eigentum sich die
Liegenschaft bzw. der Hotelbetrieb befand. Die Pflichtigen stellen weder die ermittelten
Verkehrswerte konkret in Frage noch stellen sie in Abrede, dass es an einer
gesetzlichen Grundlage für die Herabsetzung eines
gutachterlich
festgesetzten Marktwerts einer Liegenschaft in Form eines Betriebs auf 70 %
fehlt.
3.6.3
Keine anderen Schlüsse sind aufgrund des seitens der Pflichtigen
angerufenen Gebots der (speziellen) Rechtsgleichheit zu ziehen. Der
Rechtsgleichheitsgrundsatz gebietet als Ausfluss von Art. 8 Abs. 1
der Bundesverfassung (BV) allgemein, Gleiches nach Massgabe seiner
Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu
behandeln. Das Gleichheitsgebot gilt in erster Linie für den Gesetzgeber; es
wendet sich aber auch an den Rechtsanwender, die Steuerbehörde. Auch die
Steuerbehörde hat im Rahmen ihrer Tätigkeit die Pflicht, gleiche Sachverhalte
nach Massgabe ihrer Gleichheit gleich zu behandeln. Die Behörde ist aber nicht
nur verpflichtet, Gleiches nach Massgabe ihrer Gleichheit gleich, sondern
ebenso ungleiche Sachverhalte nach Massgabe ihrer Ungleichheit ungleich zu
behandeln. Eine ungleiche Anwendung des Rechts auf vergleichbare Sachverhalte
kommt deshalb von Verfassungs wegen nur in Frage, wenn sich die zu beurteilenden
Tatbestände in rechtlich wesentlicher Weise unterscheiden (
Felix
Richner
et al.
, VB zu §§ 119–131
N. 108 f.).
Eine schematische, formelmässige Ermittlung des
Verkehrswerts der Hotelliegenschaft "X" gemäss der Weisung 2009
hätte wie dargelegt zu stark verzerrten Ergebnissen geführt und wäre für die
Bestimmung des Vermögenswerts der in Frage stehenden Aktien folglich ungeeignet
gewesen (vgl. E. 3.6.2). Die Pflichtigen bezeichnen ferner keinen
Sachverhalt, welcher mit dem vorliegenden konkret vergleichbar wäre und in
welchem eine rechtsungleiche Behandlung ihrerseits ersichtlich wäre.
Demgegenüber wurde über den Vermögenssteuerwert ihrer Aktien im Fall ihrer
Mitaktionärin bereits entschieden. Die Pflichtigen können aus dem Grundsatz der
Gleichbehandlung im Unrecht bzw. der speziellen Rechtsgleichheit daher nichts
zu ihren Gunsten ableiten. Im Gegenteil – die identische Sach- und Rechtslage
ist gleich zu beurteilen wie im Fall ihrer Mitaktionärin, weshalb die
entsprechenden Vermögenssteuerwerte zu übernehmen sind. Letztere werden seitens
der Pflichtigen weder vor dem Verwaltungsgericht noch vor der Vorinstanz
substanziiert in Abrede gestellt.
3.6.4
Schliesslich war entgegen den Vorbringen der Pflichtigen auch kein
Amtsbericht einzuholen bzw. zu erlassen, welcher sich zur individuellen
Bewertung von im Eigentum juristischer Personen stehender Liegenschaften
äussert. Im vorliegenden Fall ging es nicht darum, standardisierte
Bewertungsregeln für Hotelbetriebe festzulegen. Vielmehr war die Erstellung
eines Gutachtens aufgrund der besonderen Gegebenheiten des konkreten
Einzelfalls (Beurteilung nicht kotierter Aktien einer Gesellschaft mit
Hotelbetrieb als zentralem Aktivum, mangelnde Vergleichsobjekte, Lage des
Hotelbetriebs) geboten, welche gerade nicht in einem Amtsbericht umschrieben
werden können.
3.6.5
Nach dem Gesagten ist der vorinstanzliche Entscheid somit zu bestätigen.
Die Beschwerde ist abzuweisen.
4.
Beim vorliegenden Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten
den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen, unter solidarischer Haftung für die
gesamten Kosten (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4
StG) und
es steht ihnen keine Parteientschädigung
zu (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4
StG).
Demgemäss erkennt
der Einzelrichter
:
1.    Die
Beschwerde SB.2024.00047 wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 1'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    105.--
Zustellkosten,
Fr. 1'605.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden auferlegt, unter solidarischer
Haftung für die gesamten Kosten.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen
Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Steuerrekursgericht;
c)    das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;
d)    das Steueramt der Gemeinde E.