zh_verwaltungsgericht · VB.2000.00025 · 2000-05-10 · de

Baubewilligung | Haben die an einem formungültigen Erschliessungsvertrag beteiligten Grundeigentümer den Bau der vorgesehenen, von der Gemeinde genehmigten Sammelstrasse auf ihrem Land gefördert oder geduldet, um diesem die Baureife zu verleihen, und ist die Strasse mit ihrer Duldung dem öffentlichen Verkehr dienstbar gemacht worden, so haben die Grundeigentümer durch ihr Verhalten der formlosen Widmung der Strassenfläche zum Gemeingebrauch zugestimmt. Nachdem die Benutzung der Strasse durch die Allgemeinheit mehr als zehn Jahre geduldet wurde, verstösst die nachträgliche Bestreitung des Gemeingebrauchs durch die privaten Landeigentümer bzw. durch die Gemeinde gegen Treu und Glauben (E. 4).

Zürich Verwaltungsgericht 00..2.10.0 VB.2000.00025
Zurich Verwaltungsgericht 00..2.10.0 VB.2000.00025
Zurigo Verwaltungsgericht 00..2.10.0 VB.2000.00025

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2000.00025
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Geschäftsnummer:
VB.2000.00025
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 10.05.2000
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Haben die an einem formungültigen Erschliessungsvertrag beteiligten Grundeigentümer den Bau der vorgesehenen, von der Gemeinde genehmigten Sammelstrasse auf ihrem Land gefördert oder geduldet, um diesem die Baureife zu verleihen, und ist die Strasse mit ihrer Duldung dem öffentlichen Verkehr dienstbar gemacht worden, so haben die Grundeigentümer durch ihr Verhalten der formlosen Widmung der Strassenfläche zum Gemeingebrauch zugestimmt. Nachdem die Benutzung der Strasse durch die Allgemeinheit mehr als zehn Jahre geduldet wurde, verstösst die nachträgliche Bestreitung des Gemeingebrauchs durch die privaten Landeigentümer bzw. durch die Gemeinde gegen Treu und Glauben (E. 4).
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
ERSCHLIESSUNGSVERTRAG
GEMEINGEBRAUCH
STRASSE
WIDMUNG
Rechtsnormen:
§ 236 Abs. I PBG
§ 237 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Der Gemeinderat D. erteilte der A. AG am 12. April
1999 die baurechtliche Be­wil­ligung für die Erstellung von drei
Doppeleinfamilienhäusern auf den Grundstücken Kat.Nrn. ..75-..80 an der
G.-Strasse in D.. Die Baupar­zellen grenzen an die nordöstliche Seite der
G.-Strasse an und liegen im mittleren Bereich dieser Strasse zwischen der H.‑
und der Alten I.-Strasse. Gemäss Dis­positiv Ziffer I.1.1 der Baubewilligung
hat die Bauge­such­stellerin dafür besorgt zu sein, "dass vor Baubeginn
die rechtliche Sicherung der Zufahrt zu den Baugrundstücken ge­währ­leistet
ist". Dispositiv I.1.2 des baurechtlichen Entscheids be­stimmt, dass
zulasten der Baugrundstücke im Grundbuch ein Mehrwertrevers als öffent­lich­rechtliche
Eigentumsbe­schränkung anzumerken ist (Übernahme allfälliger Mehrwert­beiträge
infolge Anschlusses an die privat erstellte G.-Strasse). Zu Dispositiv Ziffer
I.1.1 erwog der Gemeinderat, dass die Erschliessung der drei geplanten
Doppeleinfamilien­häu­ser über die G.-Strasse erfolge. In tatsächlicher Hinsicht
sei damit die Zugänglichkeit gege­ben. Die G.-Strasse befinde sich jedoch nach
wie vor im Eigentum der J. AG und der Poli­ti­schen Gemeinde D.. Das
Trottoir sei im fraglichen Bereich Eigentum der K. AG. Es sei daher das
Gebot der rechtlichen Sicherung der Zufahrt zu beachten. Die Baugesuchstellerin
habe daher dafür zu sorgen, dass die zwischen der J. AG und der K. AG
am 17. Oktober 1986 getroffene Vereinbarung betreffend die Ab­tretung der
Strasse an die Gemeinde voll­zo­gen werde.
II. Mit Rekurs vom 25. Mai 1999 beantragte die A. AG der
Baurekurskom­mis­sion II, Dispositiv Ziffern I.1.1 und I.1.2 der
Baubewilligung seien aufzuheben. ‑ Die Re­kurskommission hiess den Rekurs
am 16. November 1999 teilweise gut und hob Dispo­sitiv Ziffer I.1.2 der Baubewilligung
auf. Im Übrigen wies die Kommission den Rekurs ab. Dies­bezüglich begründete
sie ihren Entscheid zusammengefasst damit, es sei unbestritten, dass sich die
G.-Strasse nach wie vor im Eigentum der J. AG, der K. AG und der
Politi­schen Gemeinde D. befinde. Der von der Rekurrentin für eine rechtlich
ausreichende Si­che­rung der Benützung des in Frage stehenden Strassen­stücks
zur Erschliessung der Bau­grundstücke angeführte Gemeingebrauch liege nicht vor
(was unter Hineis auf die verwal­tungsgerichtliche Rechtsprechung eingehend
begründet wird). Damit müsse es bei der an­gefochtenen Dispositiv Ziffer I.1.1
der Baubewilligung bleiben. Zu deren Erfüllung genüge der Nachweis der
dauernden und für die vorgesehene Bewerbung ausreichenden Benüt­zungs­rechte an
der Zufahrt. Zu weit gehe allerdings die lediglich in der Begründung der
Baubewilligung enthaltene Feststellung des Gemeinderats D., dass die
Rekurrentin dafür zu sorgen habe, dass die zwischen der K. AG und der
J. AG am 17. Oktober 1986 getrof­fe­ne Vereinbarung betreffend Abtretung
der Strasse an die politische Gemeinde vollzogen werde.
III. Mit Beschwerde vom 13. Januar 2000 liess die A. AG
dem Verwaltungs­gericht beantragen, der Rekursentscheid vom 16. November 1999
sei aufzuheben, soweit damit Dis­positiv Ziffer I.1.1 der Baubewilligung vom
12. April 1999 bestätigt worden sei. Diese Nebenbestimmung sei ersatzlos zu
streichen. Ferner sei dem Gemeinderat D. Frist anzuset­zen, um sämtliche den
Ausbau der G.-Strasse betreffenden Ge­mein­deratsbeschlüsse zu edie­ren. Die
Baurekurskommission II beantragte am 26. Januar 2000 Abweisung der Be­schwerde.
Den nämlichen Antrag liess der Gemeinderat D. mit Beschwerdeantwort vom 16.
März 2000 stellen. Beide Parteien verlangten ferner die Zusprechung einer
Parteient­schädigung.
Die Erwägungen gemäss angefochtenem Rekursentscheid sowie die
Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden ‑ soweit
erforderlich ‑ nachstehend wiederge­geben.
Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. Die Baurekurskommission II hat den Rekurs der
A. AG teilweise gutge­heissen und Dispositiv Ziffer I.1.2 der
Baubewilligung vom 12. April 1999 aufgehoben. Diesbe­züg­lich ist der
Rekursentscheid unangefochten geblieben. Damit ist heute einzig noch die
Nebenbestimmung gemäss Dispositiv Ziffer I.1.1 streitig, wonach die A. AG
als Bauge­suchstellerin (und Beschwerdeführerin) dafür besorgt zu sein hat,
"dass vor Baubeginn die rechtliche Sicherung der Zufahrt zu den
Baugrundstücken gewährleistet ist".
2. a) In Ziffer 2 Abs. 2 der Erwägungen zur
Baubewilligung hat der Gemeinderat D. zur Frage der hinreichenden
Zugänglichkeit festgehalten, dass die Bauge­suchstellerin dafür zu sorgen habe,
dass die zwischen der K. AG und der J. AG am 17. Oktober 1986 getrof­fe­ne
Vereinbarung betreffend Abtretung der Strasse an die politische Gemeinde
vollzogen werde. Sämtliche dafür notwendigen Massnahmen, wie Einbringen des
Deckbelags und Ab­nahme durch die Gemeinde, seien erfüllt. Die Bau­rekurskommission II
hat dazu  präzi­sierend erwogen (Rekursentscheid S. 10 oben), dass zur
Erfüllung der Nebenbestimmung der Nachweis der dauernden und für die
vorgesehene Bewerbung ausreichenden Benüt­zungsrechte an der Zufahrt zu den
Baugrundstücken ge­nüge.
b) Der Baurekurskommission ist darin zu folgen, dass die
Beschwerdeführerin all­gemein den Nachweis zu erbringen hat, dass sie über das
Recht zur Benutzung der G.-Stras­se als Zufahrt verfügt. Dieses Benutzungsrecht
kann unter zwei verschiedenen Aspekten gegeben sein: Die Beschwerdeführerin
kann nachweisen, dass die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemässe
Benützung der Zufahrt privatrechtlich gesichert ist (da­zu RB 1981
Nr. 129 = ZBl 82/1981, S. 463 = ZR 81 Nr. 6 = BEZ 1981
Nr. 1; RB 1965 Nr. 82; RB 1965 Nr. 83 = ZBl 67/1966,
S. 207). Die A. AG kann aber auch nachwei­sen, dass die G.-Strasse im
fraglichen Bereich dem Gemeingebrauch offen steht. ‑ Da selbst die
Beschwerdeführerin nicht behauptet, es stehe ihr ein im Sinn der zitierten
Rechtsprechung privatrechtlich gesichertes Benutzungsrecht zu, ist einzig zu
prüfen, ob die Strasse dem Ge­meingebrauch gewidmet ist. Diese Frage ist denn
auch das Thema des Re­kursentscheids so­wie von Beschwerdebegründung und
Beschwerdeantwort.
3. a) Die Beschwerdeführerin verweist zur Begründung ihres
Standpunkts vorab auf die zwischen der K. AG und der L. Immobilien GmbH
(deren Rechts­nachfolgerin die J. AG ist) am 17. Oktober 1986
abgeschlossene Erschliessungsver­ein­barung betreffend den vorzeitigen Bau der
H.‑ und der G.-Strasse. Die bei­den Strassen seien in der Folge erstellt
worden. Die entsprechenden Projekte seien von der Gemeinde D. im Rahmen
mehrerer Be­schlüsse genehmigt worden. Gemäss Be­schluss des Gemeinderats vom
28. Januar 1986 sei­en die beiden Strassen nach ihrer Fertig­stellung
unentgeltlich an die Gemeinde abzutre­ten gewesen. Entsprechend dem Ver­wal­tungs­gerichtsurteil
vom 16. Dezember 1988 (VB 88/0067) liege mithin auch im vorlie­gen­den
Fall ein Beschluss des Gemeinderats vor, der festlege, dass die betreffenden
Stras­sen als öffentliche und für jedermann zugängliche Strassen zu bauen
waren. Hinzu komme, dass alle für eine Überführung in das öffentliche Eigentum
notwendigen Massnahmen, wie die Einbringung des Deckbelags und die Abnah­me
durch die Gemeinde, erfüllt seien, was in der Baubewilligung vom 12. April 1999
aus­drücklich festgehalten werde. Die G.-Strasse sei mithin samt Gehweg von der
Gemeinde abgenommen und dem öffentlichen Verkehr gewidmet worden. Die dauernde
rechtliche Sicherung der Zugänglichkeit ergebe sich schon aus diesem
Sachverhalt. Streitig sei einzig, ob die Eigentümer des Strassen‑ und
Trottoirgebiets (Gemeinde D., J. AG und K. AG) dem de facto schon
seit mehr als zehn Jahren bestehenden Gemeingebrauch in der für eine Wid­mung
erforderlichen Art und Weise zugestimmt hätten. Das sei klar der Fall. Zum Min­des­ten
sei die Zustimmung stillschweigend durch langjährige Duldung erfolgt. Seit der
Fer­tig­stellung und Abnahme der G.-Strasse fahre "die halbe Gemeinde
D." über die­se Sammel­strasse. Diese werde von der Gemeinde beaufsichtigt
und hinsichtlich Signa­lisation, Reini­gung und Schneebruch gewartet und
unterhalten. Die Strasseneingen­tümer müssten sich nach so langer Zeit nach
Treu und Glauben entgegenhalten lassen, dass sie die Widmung von Strasse und
Gehweg durch Duldung konkludent genehmigt hätten. Die Einnahme eines
gegenteiligen Standpunkts wäre geradezu rechtsmissbräuchlich. Dem stehe nicht
entgegen, dass die Parteien der Erschliessungsvereinbarung vom 17. Oktober 1986
sich gegenseitige Fuss‑ und Fahrwegrechte in Aussicht gestellt hätten. In
der Verein­barung sei auf den Er­schliessungsplan der Gemeinde und die Funktion
der G.-Stras­se als Sammelstrasse verwie­sen worden. Die Parteien hätten daher
nicht bloss den Bau einer Pri­vaterschliessung ange­strebt. Eine Sammelstrasse
stehe begriffsmässig dem Ge­meinge­brauch offen. Am 28. Janu­ar 1986 sei
seitens der Gemeinde ein Beschluss gefasst worden, der die Parteien der Er­schliessungsvereinbarung
zum Bau einer öffentlichen, für jedermann zugänglichen Strasse verpflichtet
habe. Ohne Bedeutung sei, dass im vorliegen­den Fall seit kurzer Zeit ein Schät­zungsverfahren
hängig sei. Dort gehe es einzig um die Überführung der Verkehrsflä­chen in das
Eigentum der Gemeinde. Die Frage, ob diese Flä­chen dem Ge­meingebrauch
gewidmet seien, stehe dort nicht mehr zur Diskussion. In ihrem Entscheid vom
30. April 1996 habe die Baurekurskommission II ausdrücklich festgehalten,
dass die Eigentums­über­tragung nicht im Streit liege, weil die Rekurrentin
(K. AG) die Parzelle gegen Entschädi­gung übereignen wolle. Dort sei es im
Übrigen aus­schliesslich um den Gehwegstreifen ge­gangen, während das
eigentliche Strassengebiet längst im Eigentum der Gemeinde gestan­den habe.
Auch der Regierungsrat sei in seinem Entscheid vom 16. Ju­ni 1998 davon ausge­gangen,
dass die Baureife längst hergestellt sei.
b) Der Beschwerdegegner lässt zusammengefasst geltend machen,
dass es sich beim Gemeinderatsbeschluss vom 28. Januar 1986 lediglich um einen
Vorschlag im Sinn einer Offerte zum Abschluss eines öffentlichrechtlichen
Vertrags gehandelt habe. In der Folge sei zwar die Offerte konkludent
angenommen und weitgehend vollzogen worden. Doch ha­be sich die K. AG bis
heute geweigert, zur Abtretung Hand zu bieten. Bei der Abnahme der Strasse
durch die Gemeinde habe es sich um einen rein technischen Vor­gang gehandelt;
eine Widmung zum Gemeingebrauch sei damit nicht verbunden gewesen. Die Parteien
der Erschliessungsvereinbarung vom 17. Oktober 1986 hätten nicht die Er­stellung
von Sam­mel­strassen mit dazugehörigen Gehwegen angestrebt. Es sei einzig um
die vorzei­tige Er­stellung von Verkehrsflächen gegangen. Hätten die
Vertragsparteien die Widmung zum Ge­meingebrauch als gegeben erachtet, so
hätten sie sich kaum zur Einräu­mung gegen­sei­tiger Fuss‑ und
Fahrwegrechte verpflichtet. Seitens der Beschwerdeführerin werde wider besseres
Wissen behauptet, dass im pendenten Schätzungsverfahren die Frage der Wid­mung
zum Gemeingebrauch nicht im Streit liege. In diesem Verfahren habe die
K. AG ihre Duldungspflicht und damit die Widmung zum Gemeingebrauch
ausdrücklich bestritten. Der Gemeinderat könne daher den Baugrundstücken die
erschlies­sungsrechtliche Baureife mit dem besten Willen nicht attestieren.
Welche Teile des Stras­sengebiets noch nicht im öffentlichen Eigentum stünden,
sei für den Entscheid über die Grundsatzfrage ohne Bedeu­tung. Solange die
Erschliessung der Baugrundstücke wegen der Haltung der K. AG nicht
sichergestellt sei, fehle es an einem Haupterforder­nis der Bau­reife.
4. a) Das Verwaltungsgericht hat sich in dem von der
Baurekurskommission II und den Parteien zitierten Urteil vom 16. Dezember
1988 unter Hinweis auf Lehre und Recht­sprechung eingehend mit der Frage des
Gemeingebrauchs und der Form der dafür erfor­der­lichen Widmung befasst (RB
1988 Nr. 64 [Leitsatz] = BEZ 1989 Nr. 2 [voller Text]). Das Gericht
hat in diesem Entscheid erwogen, damit eine Strasse der Öffentlichkeit zur
Verfü­gung stehe, bedürfe es der im Kanton Zürich in der Regel formlosen
Widmung zum Ge­mein­gebrauch. Diese setze voraus, dass dem Gemeinwesen die
Verfügungsmacht über das betreffende Strassengebiet zukomme. Das sei
regelmässig dann der Fall, wenn das Ge­mein­wesen das Strassengebiet zu
Eigentum erworben habe, sei es freihändig oder durch Expropriation. Die
Verfügungsmacht könne aber auch auf einer privatrechtlichen Dienst­barkeit oder
einer öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung beruhen. Ferner liessen Lehre
und Rechtsprechung für die Begründung dieser Verfügungsmacht die blosse Zu­stim­mung
des Eigentümers zur Widmung genügen. Eine besondere Form dieser Zustim­mung sei
in keinem Fall erforderlich (vgl. dazu auch Ulrich Häfelin/Georg Müller, Grund­riss
des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. A., Zürich 1998,
Rz. 1832 f.; Richard A. Koch, Das Strassenrecht des Kantons Zürich,
Zürich 1997, S. 9, mit Hinweis). Der in RB 1988 Nr. 64 publizierte
Leitsatz hat folgenden Wortlaut: "Haben die an einem formungültigen Er­schlies­sungsvertrag
beteiligten Grundeigentümer den Bau der vorgesehenen, von der Ge­meinde
genehmigten Sammelstrasse auf ihrem Land gefördert oder geduldet, um diesem die
Baureife zu verleihen, und ist die Strasse mit ihrer Duldung dem öffentlichen
Verkehr dienstbar gemacht worden, so haben sie durch ihr Verhalten der
formlosen Widmung des Privatlands zum Gemeingebrauch seitens der Gemeinde
zugestimmt ...". ‑ Im Text des Ur­teils hat das Verwaltungsgericht
sodann ausdrücklich festgehalten, dass abgesehen von der geschilderten
Rechtslage die nachträgliche Bestreitung des Gemeingebrauchs an den Stras­senflächen
gegen Treu und Glauben verstossen würde.
b) aa) Es ist unbestritten, dass die G.-Strasse (Teilstück
zwischen der H,-Strasse und der Alten I.-Strasse), die im Erschliessungsplan
der Gemeinde D. aus den Jahren 1984/85 als Sammelstrasse bezeichnet ist, mit
der Einwilligung der Gemeinde von den damals beteiligten Grundeigentümern im
Jahr 1987 vorzeitig gebaut worden ist. Ebenso steht fest, dass die G.-Strasse
hinsichtlich Ausbaustandard den Anforderungen gemäss § 236 Abs. 1 und
§ 237 Abs. 1 des Planungs‑ und Baugesetzes vom 7. September
1975/1. September 1991 in Verbindung mit den regierungsrätlichen Zu­gangs­normalien
klar genügt. Entsprechend hat der Gemeinderat D. in der Bau­bewil­li­gung vom
12. April 1999 festgehalten, dass die Baugrundstücke angesichts ihrer Er­schlies­sung
über die G.-Strasse in tatsächlicher Hinsicht hinreichend zugänglich seien (Er­wägungen
zur Baubewilligung, Ziff. 2 zweiter Absatz, S. 2). Unbestritten ist
fer­ner, dass die G.-Strasse heute uneinge­schränkt befahren wird.
bb) Ausgangspunkt für den Bau der G.-Strasse (und weiterer
Strassenab­schnitte) durch die damaligen Grundeigentümer ist der Beschluss des
Gemeinderats D. vom 28. Ja­nuar 1986. Mit diesem Beschluss wurde den
Landeigentümern (K. AG und M. N.) folgen­der Vorschlag unterbreitet:
Die Erstellung der Grob­erschliessung ihrer Grundstücke im Ge­biet O./P.
obliegt den Grundei­gentümern (Dispositiv Ziffer 1.1.1). Zur Groberschliessung
gehörten die G.-Strasse im genannten Bereich sowie weitere Strassenabschnitte.
Die Stras­sen (samt Kanalisations­leitungen und Beleuchtung) waren nach ihrer
Fertigstellung unent­geltlich an die Gemeinde abzutreten (Dispositiv Ziffer
1.1.3). In der Folge unterbreiteten die privaten Grundeigen­tü­mer dem
Gemeinderat D. von Fachleuten erstellte Ausbauvor­schläge. Das die H.-Strasse
betreffende Projekt genehmigte der Gemeinderat mit Beschlüs­sen vom
9. Juli 1985 und vom 13. August 1985. Einer von der K. AG für die
G.-Strasse eingereichten Ausbaustudie des Ingenieurbüros Q. & Partner
stimmte der Ge­meinderat am 5. November 1985 zu. Das Projekt wurde mit
Beschluss vom 4. No­vem­ber 1986 definitiv genehmigt. Am 17. Oktober 19986
schlossen die Grundei­gentümer (K. AG und L. Immo­bilien GmbH
[Rechtsnachfolgerin: J. AG]) ei­ne Vereinbarung. Darin wurde zwecks Er­schliessung
der eigenen Grund­stücke unter Hin­weis auf die vom Ingenieurbüro Q. & Part­ner
erstellten Projektunter­lagen der vorzei­ti­ge Bau der H.‑ und der
G.-Strasse auf eigene Kosten und die Abtretung des dafür notwendigen
Strassenlandes vereinbart. Ferner räum­ten sich die Ver­tragsparteien ge­genseitig
und unentgeltlich das unbeschränkte Fuss‑ und Fahrwegrecht auf den neu
erstell­ten Strassenstücken ein. Mit ihrem Vorgehen haben sie den mit dem
Gemeinderatsbe­schluss vom 28. Januar 1986 unterbreiteten "Vorschlag"
für den Strassen­ausbau konklu­dent angenommen und insbesondere mit dem
Strassenbau auch danach ge­handelt. Streitig blieb allerdings die Frage der
Kostentragung bzw. der Entschä­digung für die Landabtre­tung an die Gemeinde
(vgl. Entscheid der Baurekurskommis­sion II vom 30. April 1996,
Rekursentscheid des Regierungsrats vom 16. Juni 1998 sowie heute hängiges
Schätzungs­verfahren).
cc) Nicht völlig eindeutig sind die Eigentumsverhältnisse an
den Baugrundstücken wie auch am eigentlichen Strassengebiet. In der
Baubewilligung vom 12. April 1999 wird die K. AG als Eigentümerin der
Baugrundstücke bezeichnet. In der Be­schwer­deantwort (S. 4 f.) wird
ausgeführt, die A. AG sei Rechtsnachfolgerin der K. AG. Was das
eigentliche Strassengebiet betrifft, ist unbestritten geblieben, dass die
Gemeinde D. Eigentümerin der G.-Strasse ist (vgl. Beschwer­deschrift
S. 17). Allerdings ist nicht klar, ob das schon im Zeitpunkt der
Erstellung der G.-Strasse so war. In der Baubewilligung heisst es, dass sich
die G.-Strasse im Eigentum der J. AG (Rechtsnachfolgerin der L. Immobilien
GmbH) und der Politischen Gemeinde D. befinde. Offenbar ist die K. AG
heute einzig noch Eigentü­me­rin des Trottoirbereichs. Was für Teile im
Eigentum der J. AG stehen, lässt sich anhand der Akten nicht eindeutig
feststellen. Der Frage der Eigentums­rechte ist indessen nicht wei­ter
nachzugehen. Die beteiligten Grundeigentümer haben den Bau der im Erschlies­sungsplan
der Gemeinde von 1984 als (öffentliche) Sammelstrasse vorgesehenen G.-Stras­se
im Sinn des Vorschlags des Gemeinderats gemäss Be­schluss vom 28. Januar 1986
über­nommen und ausgeführt. Damit wie mit der Erschlies­sungsvereinbarung und
ihrem späte­ren Verhalten haben sich die privaten Grundeigentümer mit Widmung
des Strassengebiets für den öffentlichen Verkehr zum Mindesten konkludent und
formlos einverstanden erklärt. Ob der Erschliessungsvertrag dabei (teilweise)
formun­gültig ist, ändert an der massgeben­den Sach‑ und Rechtslage
nichts. Gleiches gilt für die Vereinbarung eines gegenseitigen Fuss‑ und
Fahrwegrechts. Diese Rechtseinräumung ist vor der Erstellung der Strassen­an­lage
und der Abnahme durch die Gemeinde erfolgt. Der Gemeinderat seinerseits hat dem
ihm vorgelegten Strassenbauprojekt zugestimmt und die Strassenanlage wie gesagt
abge­nommen (Erwägungen zur Baubewilligung, Ziff. 2 zweiter Absatz,
S. 2 am Ende), was im Übrigen schon im Rekursverfahren anerkannt worden
ist (vgl. Rekursantwort, S. 6). Ob diese Abnahme als rein technischer
Vorgang zu bezeichnen ist, ist ohne entscheidende Be­deu­tung. Jedenfalls hat
der Gemeinderat die G.-Stras­se der Öffentlichkeit zugänglich ge­macht, nachdem
er schon im erwähnten Beschluss vom 28. Januar 1986 ausdrücklich fest­gehalten
hatte, dass beide Strassen nach ihrer Fertig­stel­lung unentgeltlich an die
Gemeinde abzutreten seien (Dispositiv Ziffer 1.3 des Be­schlus­ses). Es lässt
sich damit auch hier ohne weiteres sagen, dass mit dem genannten Be­schluss
festgelegt worden war, dass die in Frage stehenden Strassen als öffentliche,
für jedermann zugängliche Verkehrswege zu bauen wa­ren. Im neuen
Erschliessungsplan der Gemeinde fi­guriert die G.-Strasse als bestehende Sam­melstrasse;
diese Strassenqualifikation wird denn auch vom Beschwerdegegner aner­kannt
(vgl. Rekursantwort, S. 6). Es ist sodann un­be­stritten, dass die Strasse
seit mehr als zehn Jahren uneingeschränkt durch die Öffent­lich­keit befahren
sowie in allen massgeben­den Bereichen durch die Gemeinde beaufsichtigt und
unterhalten wird. Sowohl die privaten Grundeigentümer wie auch die Gemeinde D.
haben die Benutzung der Strasse durch die All­gemeinheit in all den Jahren
wider­spruchslos hingenommen. Damit aber würde die nach­trägliche Bestrei­tung
des Gemeinge­brauchs durch die privaten Landeigentümer bzw. durch die Gemeinde
gegen Treu und Glau­ben verstossen. Überdies wäre das Gleich­heits­gebot
verletzt, wenn der Anspruch der Beschwerdeführerin auf Benutzung der G.-Strasse
verneint würde, steht doch der Gemeingebrauch jedermann, d.h. einer
unbestimmten Zahl von Benutzern gleichzeitig und ohne Erteilung einer Erlaubnis
offen (Häfelin/Müller, Rz. 1852 und 1855). Dieses Recht steht damit auch
der Beschwerdeführerin zu. Insgesamt liegt ein Sachverhalt vor, wie er vom
Verwaltungsgericht im genannten Entscheid vom 16. Dezember 1988 zu beurteilen
war. ‑ An der massgebenden Rechtslage ändert nichts, dass zwischen der
K. AG und der Gemeinde D. ein Schätzungsverfahren hängig ist. Dort geht es
nicht um die Frage des Gemeingebrauchs, sondern um die Entschädigung des sich
noch nicht im Eigentum der Gemeinde befindlichen Teils des Strassengebiets. Ob
die K. AG in jenem Verfahren den Gemeingebrauch bestritten hat, ist für
den vorliegen­den Entscheid nicht wesentlich.
Die Beschwerde ist aufgrund der vorstehenden Erwägungen
gutzuheissen. Disposi­tiv Ziffer I.1.1 der Baubewilligung vom 12. April 1999
ist, da die Baugrundstücke hinrei­chend zugänglich sind, aufzuheben. Gleiches
gilt für den Rekursentscheid vom 16. No­vem­ber 1999, soweit damit der Rekurs
abgewiesen worden ist.
5. ...
Demgemäss entscheidet
das Verwaltungsgericht:
1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Dispositiv Ziffer
I.1.1 der Baubewilligung vom 12. April 1999 wird aufgehoben. Der
Rekursentscheid vom 16. November 1999 wird aufgehoben, soweit damit der Rekurs
abgewiesen worden ist.
2.    ...