zh_verwaltungsgericht · VB.2003.00254 · 2003-11-05 · de

Baubewilligung | Wintergarten an zusammengebautem Haus ohne Einwilligung des Nachbarn Prozessthema bildet die Frage, ob die Baurekurskommission einen projektierten Wintergarten, der an einen als Sitzplatz ausgestalteten, auf der ganzen Länge von einem Balkon überdachten Gebäuderücksprung anschliessen soll, zu Recht als grenzabstandswidrig beurteilt hat. Bei dem geplanten Anbau handelt es sich um einen Teil des Hauptgebäudes und nicht um ein Besonderes Gebäude. Er kann nur dann auf die Grenze gestellt werden, wenn an ein bestehendes Gebäude angebaut wird. Für die Qualifikation des Nachbarhauses als Grenzbau kommt es auf den Fassadenverlauf an der Grenze an. Der Baurekurskommission ist darin beizupflichten, dass die auf die Grenze gestellte Flügelmauer auf der Nachbarliegenschaft keine Gebäudefassade darstellt. Die Voraussetzungen für einen zustimmungsfreien Grenzbau sind nicht erfüllt. Abweisung (E. 3b). Ausnützungsberechnung (E. 4).

Zürich Verwaltungsgericht 03..2.05.1 VB.2003.00254
Zurich Verwaltungsgericht 03..2.05.1 VB.2003.00254
Zurigo Verwaltungsgericht 03..2.05.1 VB.2003.00254

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00254
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Geschäftsnummer:
VB.2003.00254
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 05.11.2003
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Wintergarten an zusammengebautem Haus ohne Einwilligung des Nachbarn
Prozessthema bildet die Frage, ob die Baurekurskommission einen projektierten Wintergarten, der an einen als Sitzplatz ausgestalteten, auf der ganzen Länge von einem Balkon überdachten Gebäuderücksprung anschliessen soll, zu Recht als grenzabstandswidrig beurteilt hat. Bei dem geplanten Anbau handelt es sich um einen Teil des Hauptgebäudes und nicht um ein Besonderes Gebäude. Er kann nur dann auf die Grenze gestellt werden, wenn an ein bestehendes Gebäude angebaut wird. Für die Qualifikation des Nachbarhauses als Grenzbau kommt es auf den Fassadenverlauf an der Grenze an. Der Baurekurskommission ist darin beizupflichten, dass die auf die Grenze gestellte Flügelmauer auf der Nachbarliegenschaft keine Gebäudefassade darstellt. Die Voraussetzungen für einen zustimmungsfreien Grenzbau sind nicht erfüllt. Abweisung (E. 3b). Ausnützungsberechnung (E. 4).
Stichworte:
ANBAU
AUSNÜTZUNGSBERECHNUNG
BALKON
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESONDERES GEBÄUDE
BRANDMAUER
FLÜGELMAUER
GRENZABSTAND
GRENZBAU
GRENZFASSADE
GRENZMAUER
HAUPTGEBÄUDE
NÄHERBAURECHT
RÜCKSPRUNG
SITZPLATZ
VERBAUUNG VON ÖFFNUNGEN
VORSPRUNG
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
WINTERGARTEN
Rechtsnormen:
§ 2 ABauV
Art. 5 Ziff. 1.1 BZO Illnau-Effretikon
Art. 9 Ziff. 1.1 BZO Illnau-Effretikon
Art. 9 Ziff. 3.2 BZO Illnau-Effretikon
§ 260 Abs. III PBG
§ 269 PBG
§ 270 PBG
§ 286 PBG
§ 287 lit. a PBG
§ 289 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Die Baubehörde der Gemeinde X
bewilligte A am 25. Februar 2003 die Erstellung eines Anbaus an das
Einfamilienhaus Vers.-Nr. 1 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 2 an der
L-Strasse. Das Gebäude ist auf der nordwestlichen Längsseite mit einem gleich
gestalteten Wohnhaus von C und D auf Kat.-Nr. 3 zusammengebaut. Der als
Wintergarten mit Cheminée konzipierte eingeschossige Anbau mit einem Grundriss
von 5,50 m x 1,85 m soll an einen Gebäuderücksprung anschliessen. Die Rückseite
des Anbaus liegt auf der gleichen Flucht wie die anschliessende Fassade des
Wohnhauses von C und D; die dem Garten und dem M-Bach zugewandte Vorderseite
springt demnach um 1,85 m gegenüber dem Nachbarhaus vor. Letzteres weist dort
einen ebenfalls etwa 5,50 m langen Gebäuderücksprung auf, wobei dieser durch
eine auf die gemeinsame Grundstücksgrenze gestellte Flügelmauer von der
Liegenschaft A abgetrennt ist. Aufgrund dieser baulichen Verhältnisse kann der
projektierte Wintergarten bis auf einige Aussparungen in der Flügelmauer vom
Grenznachbarn nicht eingesehen werden. Gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X
vom 30. Januar 1997 (BZO) liegt das Baugrundstück in der Wohnzone Q. Laut Ziffer 5.1.1
BZO beträgt der (kleine) Grund­abstand in dieser Zone 5 m. Wird an ein bestehendes
Gebäude angebaut oder stimmt der Nachbar schriftlich zu, ist nach
Ziffer 9.3.2 BZO der Grenzbau zulässig.
II. Einen von C und D gegen diese
Bewilligung erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission III am 2. Juli 2003
gut und hob den angefochtenen Beschluss mit folgender Begründung auf:
Vollständig umwandete und von den
Wohnräumen direkt zugängliche Wintergärten seien nach ständiger Praxis als Teil
des Hauptgebäudes zu betrachten und deshalb hinsichtlich der Abstände nicht
privilegiert. Somit habe der streitbetroffene Anbau die Grenzabstände für
Hauptgebäude einzuhalten, sofern nicht der Grenzbau erlaubt sei oder der Nachbar
ein Näherbaurecht eingeräumt habe. Weil hier weder eine Näherbaurechtsvereinbarung
vorliege noch der projektierte Anbau an ein benachbartes Gebäude anschliesse,
müsse der geplante Anbau den gesetzlichen Grenzabstand wahren. Daran ändere der
Umstand nichts, dass der Wintergarten an die auf die Grenze gestellte
Flügelmauer angefügt werden solle. Für die Frage der Abstandswidrigkeit komme
es nicht darauf an, ob der Neubau die bestehende Mauer vertikal überstelle oder
nicht. Entgegen der Annahme der Baubehörde trete der Wintergarten für die
Rekurrenten durchaus in Erscheinung. Aus dem Bauplan vom 18. Februar 2003
gehe nämlich hervor, dass der Anbau die Mauerkrone um einige cm
überrage.
III. Mit Beschwerde vom 28. Juli
2003 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, den angefochtenen
Rekursentscheid aufzuheben und die Baubewilligung vom 25. Februar 2003
wiederherzustellen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht verlangte er die
Durchführung eines Augenscheins. Schliesslich beanspruchte er eine
Parteientschädigung.
In ihrer Vernehmlassung vom 21.
August 2003 schloss die Baurekurskommis­sion III auf Abweisung der
Beschwerde. Die Beschwerdegegner beantragten am 16. September 2003 – unter
Zusprechung einer Parteientschädigung – Abweisung der Beschwerde. Die
Baubehörde der Gemeinde X liess nichts von sich hören.
Auf die Parteivorbringen wird,
soweit wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen  zurückgekommen.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1. Nach unwidersprochen gebliebener
und zutreffender Auffassung der Baurekurskommission sind die Grenznachbarn C
und D nach § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7.
September 1975 (PBG) legitimiert, sich gegen das Projekt auf dem
Rechtsmittelweg zu wehren. Desgleichen ist die Befugnis der vor der Rekurskommission
unterlegenen Bauherrschaft ausgewiesen, vor Verwaltungsgericht den Bestand der
Baubewilligung zu verteidigen.
2. Einziges Prozessthema bildet die
Frage, ob die Rekurskommission den projektierten Anbau zu Recht als
grenzabstandswidrig beurteilt und die Baubewilligung aus diesem Grund
aufgehoben hat. Diese Frage lässt sich aufgrund der Pläne zumeist schlüssig
beurteilen. Obwohl die Baugesuchspläne im vorliegenden Fall nicht fachgerecht
erstellt worden sind (vgl. hierzu §§ 3 ff. der
Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997), geht der Sachverhalt dennoch
hinreichend deutlich aus diesen Unterlagen sowie aus den im Rekursverfahren
eingereichten Fotografien hervor. Die Baurekurskommission hat daher auf einen
Augenschein verzichten dürfen. Gleiches gilt für das Verwaltungsgericht, dem
übrigens von beiden Parteien weiteres Bildmaterial eingereicht worden ist.
3. Unter dem Titel
"Grenzabstände von Nachbargrundstücken" bestimmt das Planungs- und
Baugesetz:
"§ 269.     Wo
die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, unterliegen unterirdische
Gebäude und Gebäudeteile sowie oberirdische, die den gewachsenen Boden um nicht
mehr als einen halben Meter überragen und die keine Öffnungen gegen
Nachbargrund­stücke aufweisen, keinen Abstandsvorschriften.
§ 270.       Alle
andern Gebäude dürfen, sofern nicht der Grenzbau vorgeschrieben oder erlaubt
ist, die im Abstand von 3,5 m parallel zur Grenze verlaufende Linie nicht überschreiten.
Der
Abstand von 3,5 m gilt ohne Rücksicht auf Lage und Tiefe der beteiligten
Grundstücke seitlich innerhalb von 20 m ab der Verkehrsbaulinie oder der sie
ersetzenden Baubegrenzungslinie; ...
Durch
nachbarliche Vereinbarung kann unter Vorbehalt einwandfreier wohn­hygienischer
und feuerpolizeilicher Verhältnisse ein Näherbaurecht begründet werden."
Gebäude sind laut § 286 PBG
grundsätzlich in offener Überbauung zu erstellen, soweit nicht die allgemeine
oder besondere Nutzungsplanung die geschlossene Bauweise vorschreibt oder
erlaubt. Der zulässige Grenzbau setzt nach § 287 lit. a PBG voraus,
dass keine Verletzung kantonaler oder kommunaler Mindestabstände eintritt.
Gemäss Ziffer 5.1.1 BZO
beträgt der kleine Grundabstand (worunter der minimal erforderliche kommunale
Grenzabstand ohne Mehrlängen- und Mehrhöhenzuschlag zu verstehen ist [Christoph
Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 2. A., Wädenswil 2000,
S. 309]) in der hier massgebenden Zone W 1.3 (wie in allen anderen
Bauzonen) 5 m; der grosse Grundabstand beläuft sich auf 10 m. Der grosse
Abstand gilt kraft Ziffer 9.1.1 BZO für die Hauptwohnseite, der kleine für
die übrigen Gebäudeseiten. Der Grenzbau ist nach Ziffer 9.3.2 BZO
zulässig, wenn an ein bestehendes Gebäude angebaut wird oder der Nachbar
schriftlich zustimmt.
a) Der Beschwerdeführer stellt sich
auf den Standpunkt, dass der Wintergarten richtig betrachtet an das Wohnhaus
von C und D anschliesse und kraft Ziffer 9.3.2 BZO als Grenzbau
bewilligungsfähig sei. Zwar weise das Nachbarhaus nach dem Katasterplan einen
Rücksprung auf, der bis zur gemeinsamen Grenze reiche, und bilde die
Flügelmauer nicht die Grenzfassade des nachbarlichen Hauptgebäudes. Wie die
Fotodokumentation belege, bestehe beim Wohnhaus von C und D jedoch kein derartiger
Rücksprung. Schon nach den Projektplänen, zumindest in der Ansicht Südost,
könne dieses Nachbarhaus als zweigeschossiger Grenzbau gewürdigt werden. Dessen
Dach setze auf der ganzen Breite der Grenzmauer an und sei nicht
zurückversetzt. Der Grundrissplan zeige, dass der Wintergarten an das
Hauptgebäude von C und D angebaut werde. Zwar befinde sich in dessen
Erdgeschoss ein Rücksprung, doch sei dieser als Sitzplatz ausgestaltet, der auf
der ganzen Länge von einem Balkon überdacht werde. Der Balkon wiederum liege
vollständig unter dem vorspringenden Dach des Hauptgebäudes. Demnach stelle die
von der Baubehörde als Flügelmauer bezeichnete Wand im Bereich des vorgesehenen
Wintergartens eine Grenzmauer dar, die sich – bis auf eine Aussparung unter dem
Balkonansatz – auf der ganzen Breite des Balkons bis zum Dach hinaufziehe. Weil
der Balkon mehr als einen Drittel der Fassadenlänge in Anspruch nehme, könne er
gemäss § 260 Abs. 3 PBG nicht mehr als einzelner Gebäudevorsprung
bezeichnet werden. Vielmehr komme ihm eine so grosse Bedeutung zu, dass er zur
Hauptfassade selbst werde. Sodann habe der überdachte und auf drei Seiten vor
atmosphärischen Einflüssen geschützte Sitzplatz aufgrund von § 2 der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) Gebäudequalität. So gesehen springe der
projektierte Wintergarten nicht vor, sondern er verlängere die Fassade des
Nachbar­hauses, weshalb sich eine Zustimmung des Nachbarn aufgrund von
Ziffer 9.3.2 BZO erübrige. Zu prüfen bleibe höchstens die Frage, ob mit
dem Wintergarten die Aussparung in der Grenzmauer teilweise zugebaut werden
dürfe. Wie die Fotodokumentation belege, verlaufe das Gebäudeprofil der
Grenzfassade des Hauses von C und D von der vorderen Kante des
1. Obergeschosses senkrecht auf das gewachsene Terrain hinunter. Die
Aussparung beanspruche nur knapp 10 % der Mauer und sei damit von
untergeordneter Bedeutung. Soweit – wie hier – keine abweichende
privatrechtliche Regelung und kein Recht auf Fortbestand der Öffnung bestehe,
dürfe der Nachbar diese laut § 289 Abs. 2 PBG verbauen. Mithin stehe
auch die Aussparung in der Brandmauer dem Wintergarten nicht im Wege. – In
ihrer Beschwerdeantwort unterstützen die Beschwerdegegner im Ergebnis die
Argumentation der Baurekurskommission.
b) Die Beschwerdegegner haben dem umstrittenen
Vorhaben nicht zugestimmt. Der Beschwerdeführer widerspricht der Vorinstanz
nicht, die den abgeschlossenen und vom Wohnzimmer aus direkt zugänglichen
Wintergarten im Einklang mit der Praxis (BEZ 1988 Nr. 26) als Teil des
Hauptgebäudes und nicht als Besonderes Gebäude gewürdigt hat. Für eine andere
Betrachtungsweise besteht kein Anlass; denn zumindest beheizte Wintergärten
sind funktional nicht als eigenständiges Gebäude, sondern als Erweiterung des
Wohnhauses aufzufassen. Somit kann der Wintergarten kraft Ziffer 9.3.2 BZO
nur dann auf die Grenze gestellt werden, wenn an ein bestehendes
Gebäude
angebaut wird. Für die Qualifikation des Nachbarhauses von C und D als Grenzbau
kommt es auf den Fassadenverlauf an der Grenze an (BEZ 1999 Nr. 38). Neben
Dachvorsprüngen sind auch Balkone nicht fassadenbildend (Fritzsche/Bösch,
S. 346). Aus der Erleichterung für einzelne Vorsprünge, die gemäss
§ 260 Abs. 3 PBG höchstens 2 m in den Abstandsbereich hineinragen
dürfen, lässt sich für die vorliegend zu beurteilende Frage der
Zustimmungspflicht zu einem Grenzbau nichts ableiten. Die Fassade des
Wohnhauses von C und D verläuft gegenüber jener der Liegenschaft A entlang der
rückwärtigen Wand des projektierten Wintergartens. Der Rekurskommission ist
darin beizupflichten, dass die auf die Grenze gestellte Flügelmauer auf der
Liegenschaft von C und D keine Gebäudefassade darstellt; denn auf ihrer
Rückseite schliesst sich im Erdgeschoss nicht umbauter Raum, sondern ein
Sitzplatz an. Das Gesagte gilt ungeachtet dessen, ob die Mauer den
Anforderungen an eine Brandmauer gemäss §§ 28 ff. der Verordnung über
den baulichen Brandschutz vom 18. August 1993 genügt oder ob dies – wie die
Beschwerdegegner zu Recht einwenden – nicht zutrifft. Demnach kommt es auf das
genaue Ausmass der Aussparung in der Mauer nicht an. Entgegen der Auffassung
des Beschwerdeführers lässt sich schliesslich nicht sagen, dass der anstossende
Sitzplatz der Liegenschaft von C und D wegen seiner Umwandung auf drei Seiten
als Bestandteil des Hauptgebäudes zu gelten habe. Zwar wäre dem überdachten und
auf drei Seiten abgeschlossenen Sitzplatz isoliert betrachtet gemäss § 2
ABauV Gebäudequalität zuzuerkennen (vgl. Fritzsche/Bösch, S. 291). Diese
bei einer selbständigen Baute zum Schutz des Nachbarn zutreffende Würdigung
lässt sich jedoch nicht auf überdachte Bereiche eines bestehenden Gebäudes
ausdehnen; vielmehr sind solche als Gebäudevor- oder -rücksprün­ge aufzufassen.
Ebenso wenig rechtfertigt der im Obergeschoss vorspringende Balkon eine andere
Sichtweise mit Bezug auf das Erdgeschoss (vgl. BEZ 1999 Nr. 38). Sind nach
dem Gesagten die Voraussetzungen für einen zustimmungsfreien Grenzbau nicht erfüllt,
kann der Beschwerdeführer auch aus § 289 Abs. 2 PBG betreffend
Verbauung einer Öffnung in Grenzfassaden nichts zu seinen Gunsten ableiten.
Diese Erwägungen führen zur
Abweisung der Beschwerde.
4. Anzumerken bleibt, dass das
Baugesuch keine Ausnützungsberechnung enthält und die Baubewilligung vom 25.
Februar 2003 sich hierzu nicht ausspricht. Weil auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 2 gemäss §§ 258 f. PBG ein oberirdisch umbauter Raum
von (604 m
2
x 1,3 m
3
/m
2
=) 785,2 m
3
realisiert werden kann und das bestehende Wohnhaus mit einem Grundriss von
maximal 10,90 m x 15,00 m dieses Mass konsumieren könnte, hätte dem Baugesuch
eine Berechnung beiliegen müssen, welche die Baubehörde zu überprüfen gehabt
hätte.
5. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 70 in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
[VRG]), und es muss ihm eine Parteientschädigung versagt bleiben (§ 17
Abs. 2 VRG). Weil der Baugesuchsteller vor Verwaltungsgericht keine
wesentlichen neuen Gesichtspunkte ins Feld geführt hat, war die Beantwortung
des Rechtsmittels für den nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner
objektiv nicht mit einem grossen Aufwand verbunden. Daher steht auch ihm keine
Parteientschädigung zu.
Demgemäss entscheidet
die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 2'090.--     Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer
auferlegt.
4.    Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen.
5.    …