zh_verwaltungsgericht · VB.2000.00408 · 2001-03-29 · de

Nutzungsplanung | Nutzungsplanung: Zuweisung eines Grundstücks eines Weingrosshandelsbetriebs in eine Wohnzone (W4) ohne Wohnanteil: Die Zonenfestsetzung ist unter den konkreten Gegebenheiten in umweltrechtlicher Hinsicht als Umzonung und nicht als Ausscheidung einer neuen Bauzone zu qualifizieren. Art. 24 Abs. 1 USG mit den lärmrechtlichen Anforderungen an neue Bauzonen kommt daher nicht zur Anwendung (E. 4a). Der Weingrosshandelsbetrieb widerspricht dem Zonenzweck nicht, nachdem die kommunale BZO mässig störende Betriebe in der vorliegenden Wohnzone zulässt und nicht ein unverhältnismässiges Verkehrsaufkommen im Sinn von § 52 Abs. 3 PBG zu erwarten ist (E. 4b). Keine relevanten Beschränkungen des Betriebs durch die mit dem Zonentyp verbundenen Bestimmungen (Gebäudehöhe, Begrünung) (E. 4c). Keine Gründe des Vertrauensschutzes entgegenstehend (E. 4d).

Zürich Verwaltungsgericht 29.03.2001 VB.2000.00408
Zurich Verwaltungsgericht 29.03.2001 VB.2000.00408
Zurigo Verwaltungsgericht 29.03.2001 VB.2000.00408

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2000.00408
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Geschäftsnummer:
VB.2000.00408
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.03.2001
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Nutzungsplanung
Nutzungsplanung: Zuweisung eines Grundstücks eines Weingrosshandelsbetriebs in eine Wohnzone (W4) ohne Wohnanteil:
Die Zonenfestsetzung ist unter den konkreten Gegebenheiten in umweltrechtlicher Hinsicht als Umzonung und nicht als Ausscheidung einer neuen Bauzone zu qualifizieren. Art. 24 Abs. 1 USG mit den lärmrechtlichen Anforderungen an neue Bauzonen kommt daher nicht zur Anwendung (E. 4a). Der Weingrosshandelsbetrieb widerspricht dem Zonenzweck nicht, nachdem die kommunale BZO mässig störende Betriebe in der vorliegenden Wohnzone zulässt und nicht ein unverhältnismässiges Verkehrsaufkommen im Sinn von § 52 Abs. 3 PBG zu erwarten ist (E. 4b). Keine relevanten Beschränkungen des Betriebs durch die mit dem Zonentyp verbundenen Bestimmungen (Gebäudehöhe, Begrünung) (E. 4c). Keine Gründe des Vertrauensschutzes entgegenstehend (E. 4d).
Stichworte:
LÄRM
LÄRMSCHUTZ
NUTZUNGSPLAN
RAHMENNUTZUNGSPLÄNE
UMZONUNG
WOHNZONE
ZONENKONFORMITÄT
ZONENPLAN
Rechtsnormen:
§ 52 Abs. III PBG
Art. 24 Abs. I USG
Art. 16 lit. I BZO99 Zürich
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Die Firma X betreibt auf
vier Grundstücken in Zürich einen Weingrosshandel. Diese Grundstücke machen den
gröss­ten Teil eines Gebietes aus, das gemäss der Bau- und Zo­nenordnung der
Stadt Zü­rich aus dem Jahre 1963 (BZO 1963) in der Wohnzone C ohne Wohnanteil
lag und an­lässlich der Zonenplanrevision im Jahr 1992 (BZO 1992) neu der
Gewerbezone mit einer zulässigen Gebäudehöhe von 15 m zugewiesen werden sollte.
Gegen diese
Umzonung wandte sich die Firma X und befürwortete dabei die Fest­legung einer
Industriezone. Die Baurekurskommission I wies den Rekurs am 22. Sep­­tem­ber
1995 ab; der Regierungsrat bestätigte diesen Entscheid am 21. Au­gust
1996, allerdings unter Bezugnahme auf die zwischenzeitlich aufsichtsrechtlich
von der Baudirek­tion erlas­sene Bau- und Zonenordnung (BZO 1995), welche in
Gewerbezonen eine Gebäu­dehöhe von 17,5 m zuliess.
II. Am 25. Februar 1998 hob der Gemeinderat
Zürich als Folge verschiedener Re­kursentscheide in anderen Fällen den Zonentyp
der Gewerbezone generell auf und wies nunmehr das fragliche Gebiet der Wohnzone
W3 ohne Wohnanteil zu, wo gemäss Art. 16 Abs. 2 BauO mässig störende
Betriebe zugelassen sind. Diese Festlegung hob die Baure­kurskommission I auf
Rekurs der Firma X hin am 5. März 1999 auf, im We­sent­lichen mit der
Begründung, dieser Zonentyp würde angesichts der zugelassenen Ge­bäude­höhe von
11,4 m ohne zwingende Gründe zur weitgehenden Baurechtswidrigkeit der be­stehenden
Gewerbebauten im fraglichen Gebiet führen. Gleichzeitig wurde bemerkungs­weise
ange­führt, eine Wohnzone W4 ohne Wohnanteil wäre nicht unzweckmässig. Der
Rekursent­scheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
III. Der Gemeinderat der Stadt Zürich setzte
daraufhin am 24. November 1999 den
Teil II
der Revision der Bau- und Zonenordnung (BZO 1999) fest und wies dabei das frag­liche
Gebiet der Wohnzone W4 ohne Wohnanteil zu. Hiergegen erhob die Firma X erneut
Rekurs und beantragte die Aufhebung der genannten Festlegung. Am 2. No­vem­ber
2000 wies die Baurekurskommission I den Rekurs ab und schützte damit
gleich­zeitig auch den zwischenzeitlich ergangenen und als mitangefochten
betrachteten Geneh­migungsentscheid der Baudirektion vom 27. Juli 2000.
Sie erwog im Wesentlichen Fol­gendes:
Die Argumente der Rekurrentin, mit denen sie
bereits im früheren Rekursverfahren die Festsetzung einer Industriezone
verlangt habe, seien nicht mehr zu hören, da die Baure­kurskommission I
das diesbezügliche Begehren bereits in ihrem Entscheid vom 5. März 1999
rechtskräftig abgewiesen habe. Jedoch sei die Rekurrentin mit dem Einwand
zuzulas­sen, wonach die zwischenzeitlich erfolgte Umstrukturierung ihres
Betriebes nunmehr die Festlegung einer Industriezone rechtfertigen würde.
Indessen sei auch der umstrukturierte Betrieb nach wie vor nicht stark
störender Natur und in einer Wohnzone ohne Wohnanteil zonenkonform. Die
festgesetzte Wohnzone W4 erweise sich als zweckmässig, da die be­stehende
Überbauung die zulässige Gebäudehöhe von 14,7 m weitgehend einhalte und
nur das Hochregallager mit einer Höhe von ca. 15,5 m diese überschreite.
Mit der von der Re­kurrentin gewünschten Zulassung einer Gebäudehöhe von
20 m oder mehr würde eine zu krasse, ortsbaulich unhaltbare Abstufung
gegenüber den dreigeschossigen Gebäuden jen­seits der Y-Strasse geschaffen.
Angesichts der zulässigen Ausnützung bestünden genügend Reserven für die
Rekurrentin, um ein weiteres Hochregallager mit annähernd glei­cher Höhe wie
das bestehende zu erstellen. Allerdings erweise sich Art. 11 Abs. 2
der BauO ­1999, wonach auch in Wohnzonen ohne Wohnanteil mindestens zwei
Drittel der nicht überbauten Grundstücksfläche zu begrünen seien, als
fragwürdig. Diesbezüglich brau­che jedoch nichts angeordnet zu werden, da sich
die Rekurrentin nicht explizit gegen diese Re­gelung wende und die Vorschrift
sie wegen der Bestandesgarantie auch kaum nach­teilig berühre. Sodann erfahre
die Rekurrentin auch durch die in der W4-Zone mass­gebenden Grenzabstände kaum
eine Einschränkung der bestehenden Baumöglichkeiten. Schliesslich widerspreche
die strittige Festlegung auch nicht dem Umweltschutzgesetz.
IV. Gegen diesen Rekursentscheid wandte sich
die Firma X mit Be­schwerde am 8. Dezember 2000 an das Verwaltungsgericht
und beantragte, die angefoch­tenen Beschlüs­se seien aufzuheben und die Stadt
Zürich sei einzuladen, für die fraglichen Grundstücke eine geeignete Zone
festzusetzen.
Die Baurekurskommission I beantragte am
21. Dezember 2000 die Abweisung der Beschwerde. Die Stadt Zürich
erstattete ihre Beschwerdeantwort am 28. Februar 2001 und verlangte
ebenfalls die Abweisung des Rechtsmittels. Die Baudirektion liess sich zur Be­schwerde
nicht vernehmen. Das Verwaltungsgericht zog die drei in der gleichen Sache er­gangenen
Rechtsmittelentscheide vom 22. September 1995, 21. August 1996 und
5. März 1999 bei.
Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. a) Das Verwaltungsgericht ist gemäss
§ 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959/8. Juni 1997 (VRG) und mangels einer gesetzlichen Ausnahmebestim­mung
für die vorliegende Streitsache zuständig.
Da der notwendige Genehmigungsentscheid der
Baudirektion bereits vorliegt (act. 8/10), kann die Beschwerde ohne
Weiterungen an Hand genommen werden (vgl. § 329 Abs. 4 PBG).
2. Die Beschwerdeführerin verlangt die
Durchführung eines Augenscheines. Eine solche Beweisabnahme, die ohnehin nur
eventuell beantragt wird, erweist sich indessen als unnötig, da der massgebende
Sachverhalt mit Bezug auf die heute gegebenen baulichen und betrieblichen
Umstände nicht umstritten ist und sich soweit notwendig auch bereits aus den
Akten und dem Augenscheinsprotokoll vom 6. April 1995 (act. 9/1)
ergibt.
3. Das Verwaltungsgericht überprüft den
angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen hin. Eine
Ermessensüberprüfung steht ihm - ausser bei Ermessens­missbrauch und
Ermessensüberschreitung - nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG).
4. Die Stadt Zürich begründet die
vorgenommene Umzonung im Wesentlichen da­mit, dass die spezielle Lage des
fraglichen Gebietes zwischen dem Naherholungsraum und dem zwei- und
dreigeschossig überbauten Wohngebiet jenseits der Y-Strasse Rücksicht­nahme
verlange. Die Wohnzone W4 mit einer zulässigen Gebäudehöhe von 14,7 m
würde sich hier massstäblich einfügen, dies im Gegensatz zu der von der Be­schwerdeführerin
favorisierten Industriezone mit zulässigen Gebäudehöhen von 23 bzw. 25 m.
Eine stark störende Betriebe zulassende Industriezone sei auch unzweckmässig,
wenn sie wie hier nur von immissionsintoleranten Wohngebieten her zugänglich
sei. Die­sen raumplanerischen Überlegungen hält die Beschwerdeführerin im
Wesentlichen entge­gen, die Festsetzung einer Wohnzone widerspreche dem
Umweltschutzgesetz und sei zu­dem unzweckmässig, da ihr Betrieb durch diese
Nutzungsplanung zonen- und bauvor­schrifts­widrig würde.
a) Die Beschwerdeführerin hält die
Festsetzung einer Wohnzone mit der massge­benden Empfindlichkeitsstufe III
gemäss Art. 24 Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober
1983/21. Dezember 1995 als unzulässig, da die von der Stadt Zürich im Zu­sammenhang
mit der BZO 1992 gemessenen Lärmwerte nicht nur weit über den entspre­chenden
Planungswerten lägen, sondern gar die Immissionsgrenz- und die Alarmwerte
überschreiten würden. Der angefochtene Entscheid geht demgegenüber davon aus,
dass Art. 24 Abs. 1 USG nicht zur Anwendung gelange, da es vorliegend
um die Umzonung einer bestehenden Bauzone und nicht um die Ausscheidung einer
neuen Bauzone gehe.
Gemäss Art. 24 Abs. 1 USG (in seiner
revidierten Fassung vom 21. Dezember 1995) dürfen neue Bauzonen für
Wohngebäude oder andere Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen
dienen, nur in Gebieten vorgesehen werden, in denen die Lärm­immissionen die
Planungswerte nicht überschreiten oder in denen diese Werte durch plane­rische,
gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können. Die Umzo­nung
von Bauzonen gilt nicht als Ausscheidung neuer Bauzonen. Eine neue Bauzone im
Sinne dieser Bestimmung wird geschaffen, wenn diese ausserhalb bestehender
Bauzonen, die vor dem 1. Januar 1985 in einer den Anforderungen des
Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) entsprechenden
Nutzungsplanung rechtskräftig festgelegt wurden, aus­geschieden wird.
Andernfalls handelt es sich um eine Umzonung. Werden demnach auf dem Gebiet
altrechtlicher Bauzonen, die den Anforderungen des Raumplanungsgesetzes nicht
entsprechen, im Rahmen einer erstmaligen RPG-konformen Nutzungsplanung Bau­zonen
für lärmempfindliche Gebäude ausgeschieden, so stellt dies eine Neueinzonung
dar, es sei denn, es handle sich um ein bereits weitgehend überbautes Gebiet
gemäss Art. 36 Abs. 3 RPG (Robert Wolf in: Kommentar zum
Umweltschutzgesetz, Zürich 2000, Art. 24 N. 14 f.). Die
Tatbestände der Umzonung und Neueinzonung im Sinne von Art. 24 Abs. 1
USG knüpfen damit in gleicher Weise wie diejenigen der Auszonung und
Nichteinzonung im Rahmen der materiellen Enteignung (vgl. Enrico Riva in:
Kommentar zum Bundesge­setz über die Raumplanung, Zürich 1999, Art. 5
N. 139 ff.) an die Bundesrechtskonformität der ursprünglichen
Zonenordnung an.
Am 1. Januar 1985 existierte zwar in der
Stadt Zürich keine den Anforderungen des Raumplanungsgesetzes entsprechende
Nutzungsplanung (vgl. RB 1997 Nr. 119), jedoch han­delte es sich bei dem
fraglichen Gebiet zwischen Y-Strasse und dem Nah­erho­lungs­raum trotz ein­zelner
vorhandener Reserveflächen am 1. Januar 1985 offensichtlich um weitgehend
über­bautes Gebiet im Sinne von Art. 36 Abs. 3 RPG. Insofern
beinhaltet weder die mit der BZO 1995 vorgenommenen Festsetzung einer
Gewerbezone im fraglichen Ge­biet noch die vorliegend strittige Festlegung
einer Wohnzone eine neue Bauzone für lärm­empfindliche Gebäude im Sinne von
Art. 24 Abs. 1 USG. Selbst ohne diese Annahme ei­nes bereits weit­gehend
überbauten Gebietes liegt heute keine Neueinzonung im genannten Sinne vor. Dies­falls
wäre allein die mit der BZO 1995 vorgenommene Zonierung, welche letztinstanz­lich
vom Regierungsrat am 21. August 1996 geschützt worden ist, als erstma­lige
RPG-kon­forme Nutzungsplanung und damit als Neueinzonung zu bewerten. Die Be­schwerdeführe­rin
bestreitet jedenfalls ohne ersichtlichen Anlass oder weitere Begrün­dung die
RPG-Kon­formität der BZO 1995. Diese Neueinzonung bildet im vorliegenden Verfah­ren
nicht Streit­gegenstand und kann daher auch nicht mehr auf ihre Rechtmässigkeit
hin überprüft werden. Im Streit liegt einzig der Ersatz dieser rechtskräftigen
Gewerbezone durch eine W4-Zone ohne Wohnanteil (ebenfalls mit
Empfindlichkeitsstufe III).
Aus diesen Gründen ist die
Baurekurskommission I zu Recht davon ausgegangen, dass Art. 24 Abs. 1
USG vorliegend nicht zur Anwendung gelangt.
b) Die Baurekurskommission I hat in ihrem
Entscheid festgestellt, die vom beste­henden Weingrosshandelsbetrieb
ausgehenden Einwirkungen würden sich immissions­recht­lich im Wesentlichen auf
den Lärm zu- und wegfahrender Lastwagen sowie die Emis­sionen der Be- und Entladevorgänge
beschränken. Mit bis zu 30 Fahrzeugbewegungen im Tag sei der Betrieb nicht
stark störend und löse auch keinen unverhältnismässigen Verkehr aus. Aus diesem
Grund könne nicht gesagt werden, die strittige Zonenzuweisung führe zur
Zonenwidrigkeit des bestehenden Betriebes. Demgegenüber macht die
Beschwerdeführerin geltend, der bestehende Betrieb sei stark störend und gehöre
mit einem Umschlag von 30 Mio. ­Kilogramm im Jahr, 25 bis
30 Lastwagenbewegungen pro Tag, mit riesigen Ge­bäudevolu­men von 60 m
x 50 m sowie dem Gleisanschluss funktional nicht in eine Wohn­zone.
In lärmrechtlicher Hinsicht gelten sowohl in
der heute massgebenden Gewerbezone der BZO 1995 als auch in der strittigen
Wohnzone W4 die Grenzwerte der Empfindlich­keitsstufe III. Insofern zieht die
vorliegend strittige Umzonung keine Beschränkung der bisher zulässigen
Lärmimmissionen nach sich. Ob ein Betrieb nicht, mässig oder stark stö­rend
ist, bildet sodann keine Frage des Lärmschutzrechtes, sondern der funktionalen
Zo­nen­konformität. Auch in dieser Hinsicht ergibt sich aus dem neuen
Zonenregime jedoch keine Einschränkung, da gemäss Art. 19a Abs. 2 der
geltenden BauO 1995 in der Gewer­bezone stark störende Betriebe ebenso
unzulässig sind wie in den Wohnzonen (§ 52 Abs. 3 PBG). Wenn die
Beschwerdeführerin demnach geltend macht, der bestehende Betrieb sei bereits
heute stark störend, so beruft sie sich damit auf eine sowohl unter dem
Zonenregi­me von 1963 als auch unter demjenigen von 1995 unzulässige
Entwicklung. Damit lässt sich jedoch die Unzweckmässigkeit der im Streit
liegenden Planänderung nicht begründen.
Es stellt sich daher im vorliegenden
Zusammenhang nur die Frage, ob die strittige Umzonung allenfalls insofern eine
unerwünschte neue Zonenwidrigkeit des bestehenden Betriebes bewirke, als dieser
der neuen Zonenfunktion – eine Wohnzone anstelle einer Ge­werbezone –
und insbesondere § 52 Abs. 3 PBG zuwiderlaufe.
Der von der Praxis entwickelte Begriff der
funktionellen Zonenkonformität hat auf verschiedentliche Kritik hin und mit
Blick auf die erweiterten kommunalen Regelungsbe­fug­nisse gemäss der
PBG-Revision von 1991 in der jüngeren Rechtsprechung entscheidend an Bedeutung
verloren. Nunmehr soll es allein dem Ermessen der einzelnen Gemeinde über­lassen
bleiben, ob sie in ihren Wohnzonen nicht oder mässig störende Betriebe erlau­ben
und von welchen Voraussetzungen sie die Zulässigkeit solcher Betriebe abhängig
ma­chen will. Ohne derartige Einschränkungen soll die Bewilligung für einen
Betrieb wegen fehlender funktionaler Bindung an den Zonenzweck nur noch in
Ausnahmefällen verwei­gert werden, wie etwa bei einem Bordellbetrieb in einem
dicht bewohnten Gebiet aufgrund ideeller Immissionen oder bei einem
Gewerbebetrieb, der übermässiges Verkehrsaufkom­men mit sich bringt, aufgrund
entsprechender Verkehrsgefährdung (RB 1997 Nr. 65 = BEZ 1997
Nr. 1; RB 1998 Nr. 95 = BEZ 1999 Nr. 1). Die Stadt Zürich
lässt gemäss § 16 Abs. 1 BauO 1999 in Wohnzonen mit Wohnanteilen von
weniger als 90 % generell und ohne wei­tere Einschränkungen hinsichtlich
Betriebszweck, Grösse, Umschlag etc. mässig stö­rende Betriebe zu. Demnach
lässt sich dem bestehenden Weinhandelsbetrieb nicht entge­genhal­ten, er
widerspreche als Grosshandelsbetrieb angesichts der spezifischen Gebäude­ausmasse
oder der Menge der umgeschlagenen Ware dem Zonenzweck.
Bei der Frage, ob ein Betrieb im Sinne von §
52 Abs. 3 PBG unverhältnismässigen Verkehr auslöse, ist einerseits auf die
Nutzungsintensität der betreffenden Zone sowie auf die vorhandene
Verkehrsinfrastruktur und andererseits auf den ausgelösten Betriebsverkehr
abzustellen. Angesichts der vorliegend in der W4-Zone zugelassenen Ausnützung
von 130 % (Art. 13 Abs. 1 BauO 1999) und der bereits vorhandenen
stark befahrenen Y-Strasse sowie der das Gebiet durchschneidenden Bahnlinie
erscheint es nicht als rechtsverletzend, wenn weder die Stadt Zürich noch die
Baurekurskommission den von der Firma X ausge­lösten Lastwagenverkehr sowie den
Schienengüterverkehr über den Gleisanschluss als un­verhältnimässig im Sinne
§ 52 Abs  3 PBG beurteilen. Die Baurekurskommission I ist daher
zu Recht von der Wohnzonenkonformität des bestehen­den Betriebes ausgegangen.
c) Die Baurekurskommission I hat sodann
die Festlegung einer Wohnzone W4 auch mit Bezug auf die damit verbundene
Herabsetzung der heute massgebenden Gebäudehöhe von 17,5 m auf neu
14,7 m als zulässig erachtet. Aufgrund der Akten und den unwider­spro­chenen
Angaben der Stadt Zürich stehen auf dem Betriebsareal selber ein dreigeschos­siges
Verwaltungsgebäude mit einer angebauten Betriebshalle, wo sich das
Hochregallager be­fin­det, ein Lagergebäude mit Gleisanschluss und ein Wohnhaus
sowie auf einem nicht der Be­schwerdeführerin gehörenden Grundstück ein
weiteres Gebäude. Von diesen Gebäuden überschreitet nur das ca. 15,5 m
hohe Hochregallager die zulässige Ge­bäude­höhe. Alle anderen Gebäude liegen
mit Höhen zwischen 6 und 12 m wesentlich dar­unter. Unter diesen
Umständen kann nicht gesagt werden, durch die Umzonung würde ein grosser Teil
der Be­triebsgebäude bauvorschriftswidrig oder die Durchsetzung der neuen
Gebäudehöhe illuso­risch.
Im Weiteren wurde im angefochtenen Entscheid
zu Recht darauf hingewiesen, dass die Beschwerdeführerin ihre
Betriebsbedürfnisse angesichts der vorhandenen grossen Nut­zungsreserven ohne
weiteres innerhalb der herabgesetzten Gebäudehöhe werde verwirkli­chen können.
Die Beschwerdeführerin hält dem nichts Substanzielles entgegen. Auch der
Umstand, dass sie für den Weingrosshandel auf ausgedehnte Abstell- und
Manövrierflä­chen angewiesen ist, widerlegt die Argumentation nicht. Die
Realisierung weiterer Lager­flächen verlangt keineswegs zwingend die Aufgabe
solcher bestehender Flächen.
Ebenfalls überzeugend sind die Ausführungen
der Baurekurskommission I mit Be­zug auf die Begrünungsvorschrift von Art. 11
Abs. 2 BauO 1999, welche die Beschwer­de­führe­rin selber nicht angefochten
hat, die sie aber auch in ihrer derzeitigen und künftigen Nut­zung kaum
behindert. Darauf kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 Satz 2 VRG).
d) Inwiefern schliesslich Gründe des
Vertrauensschutzes der strittigen Umzonung entgegenstehen sollten, legt die
Beschwerdeführerin nicht näher dar. Nach den oben ste­henden Erwägungen liegt
der wesentliche Unterschied zwischen der ursprünglichen Ge­wer­bezone der BZO
1995 und der W4-Zone der BZO 1999 in der reduzierten Gebäude­höhe und der
Begrünungsvorschrift gemäss Art. 11 Abs. 2 BauO 1999. Beide Beschrän­kun­gen
erweisen sich jedoch nach dem oben Ausgeführten bezogen auf den Betrieb der
Beschwerdeführerin als wenig einschneidend.
Der von der Stadt Zürich als Anwort auf
verschiedene Rekursgutheissungen hin be­schlossene Verzicht auf den Zonentyp
der Gewerbezone, verlangt grundsätzlich nach einer ersatzweisen Zonierung. Da
die Stadt Zürich für das vorliegend strittige Areal mit seiner überwiegend
gewerblichen Nutzung aus raumplanerischen Gründen eine ausnützungs- und
immissionsintensive Industriezone als unzweckmässig erachtete, stand letztlich
nur noch eine Wohnzone zur Verfügung. Mit der Zulassung mässig störender
Gewerbe in Wohnzo­nen mit einem unter 90 % liegenden Wohnanteil erweisen
sich diese Wohnzonen inhaltlich als eigentliche Mischzonen. Unabhängig von der
konkreten Betroffenheit der Beschwerde­führerin sprechen dabei durchaus
sachliche Gründe für die Festlegung einer viergeschossi­gen Wohnzone samt der
damit verbundenen Herabsetzung der zulässigen Gebäudehöhe. Die damit
zugelassene Gebäudehöhe von 14,7 m liegt der von der Stadt Zürich ursprüng­lich
mit der BZO 1992 in ihren Gewerbezonen zugelassenen Gebäudehöhe von 15 m
am nächsten und nimmt im vorliegenden Fall die raumplanerisch und
lärmschutzmässig erfor­derliche Rücksichtnahme auf den Naherholungsraum und die
kleinmassstäblich überbauten lärmempfindlichen Wohngebiete jenseits der
Y-Strasse.
Die Beschwerde erweist sich damit als
unbegründet und ist abzuweisen.
...
Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
...