zh_verwaltungsgericht · VB.2016.00592 · 2017-03-29 · de

Baubewilligung | Bau von drei Terrassenhäusern: Auslegung und Einhaltung von Art. 37 BZO Küsnacht betr. zulässige Abgrabungen. Bei der Auslegung ist zu berücksichtigen, dass Art. 37 BZO angesichts der in Art. 19 BZO enthaltenen Geschosszahlbeschränkung ausschliesslich gestalterische Zielsetzungen und keine nutzungsplanerische Funktion hat. Nach der Wegleitung soll mit Art. 37 BZO ein überhöhtes Erscheinungsbild von Gebäuden verhindert werden, indem die Abgrabungen begrenzt werden, sodass Fassaden an Hanglagen nicht zu hoch erscheinen (E. 3.4.2). Dieser Zweck wird durch die Ausnahme von Lichtschächte bei der Beurteilung der Zulässigkeit von Abgrabungen nicht unterlaufen, da diese optisch keinen Einfluss auf die wahrnehmbare Fassade haben, womit sich die Praxis der Baukommission als zulässig erweist (E. 3.4.3). Da einzig ästhetische Ziele verfolgt werden sollen, ist die Bestimmung der Gebäudehöhe im Sinn von Art. 37 Abs. 2 BZO nicht identisch derjenigen von § 280 Abs. 1 PBG, sondern eröffnet der Baukommission im Rahmen der optischen Beurteilung einen Ermessensspielraum (E. 4.3.1). Bestimmt daher die Baukommission nicht wie bei § 280 PBG erforderlich (vgl. VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290, E. 3.4) eine Fassadenlinie als die massgebende, sondern prüft die Gebäudehöhe bei allen Fassadenpunkten, welche das Terrain berühren oder nur als Rücksprünge zu betrachten sind, so ist dies vertretbar (E. 4.3.2). § 238 Abs. 1 PBG kommt aufgrund der ästhetischen Zielsetzung – ähnlich wie bei § 71 PBG bei Arealüberbauungen – hinsichtlich Abgrabungen keine über die zu gewährleistende natürliche Terraingestaltung gemäss Art. 37 Abs. 1 BZO hinausgehende Bedeutung zu (E. 5.1). Teilweise Gutheissung; Nebenbestimmung.

Zürich Verwaltungsgericht 29.03.2017 VB.2016.00592
Zurich Verwaltungsgericht 29.03.2017 VB.2016.00592
Zurigo Verwaltungsgericht 29.03.2017 VB.2016.00592

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00592
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2016.00592
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.03.2017
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Bau von drei Terrassenhäusern: Auslegung und Einhaltung von Art. 37 BZO Küsnacht betr. zulässige Abgrabungen.
Bei der Auslegung ist zu berücksichtigen, dass Art. 37 BZO angesichts der in Art. 19 BZO enthaltenen Geschosszahlbeschränkung ausschliesslich gestalterische Zielsetzungen und keine nutzungsplanerische Funktion hat. Nach der Wegleitung soll mit Art. 37 BZO ein überhöhtes Erscheinungsbild von Gebäuden verhindert werden, indem die Abgrabungen begrenzt werden, sodass Fassaden an Hanglagen nicht zu hoch erscheinen (E. 3.4.2). Dieser Zweck wird durch die Ausnahme von Lichtschächte bei der Beurteilung der Zulässigkeit von Abgrabungen nicht unterlaufen, da diese optisch keinen Einfluss auf die wahrnehmbare Fassade haben, womit sich die Praxis der Baukommission als zulässig erweist (E. 3.4.3).
Da einzig ästhetische Ziele verfolgt werden sollen, ist die Bestimmung der Gebäudehöhe im Sinn von Art. 37 Abs. 2 BZO nicht identisch derjenigen von § 280 Abs. 1 PBG, sondern eröffnet der Baukommission im Rahmen der optischen Beurteilung einen Ermessensspielraum (E. 4.3.1). Bestimmt daher die Baukommission nicht wie bei § 280 PBG erforderlich (vgl. VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290, E. 3.4) eine Fassadenlinie als die massgebende, sondern prüft die Gebäudehöhe bei allen Fassadenpunkten, welche das Terrain berühren oder nur als Rücksprünge zu betrachten sind, so ist dies vertretbar (E. 4.3.2).
§ 238 Abs. 1 PBG kommt aufgrund der ästhetischen Zielsetzung – ähnlich wie bei § 71 PBG bei Arealüberbauungen – hinsichtlich Abgrabungen keine über die zu gewährleistende natürliche Terraingestaltung gemäss Art. 37 Abs. 1 BZO hinausgehende Bedeutung zu (E. 5.1).
Teilweise Gutheissung; Nebenbestimmung.
Stichworte:
ABGRABUNG
AUSLEGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ERMESSEN
GEBÄUDEHÖHE
KOMMUNALES RECHT
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 321 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2016.00592
VB.2016.00598
Urteil
der 1. Kammer
vom
29. März 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
1.    A, (aus VB.2016.00592)
vertreten durch RA B,
2.1  C, (aus VB.2016.00598)
2.2  D,
Beschwerdeführende 2.1 und
2.2 vertreten durch RA J,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    E AG,
2.    F,
Beschwerdegegnerin
1 und Beschwerdegegner 2 vertreten durch RA G,
3.    Baukommission Küsnacht,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Die Baukommission der Gemeinde Küsnacht bewilligte F und
der E AG mit Beschluss vom 10. November 2015 unter Nebenbestimmungen die
Erstellung von drei Mehrfamilienhäusern (Haus A, B und C) auf den
Grundstücken Kat.-Nr. 01 und 02 an der H-Gasse 03, 04 und 05 in
Küsnacht.
II.
Dagegen erhoben C und D am 22. Dezember
2015 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten, den Beschluss aufzuheben. Am
Folgetag gelangte A mit demselben Begehren ebenfalls ans Baurekursgericht.
Letzteres vereinigte mit Entscheid vom 30. August 2016 die beiden
Verfahren, hiess die Rekurse teilweise gut und ergänzte den Beschluss in Dispositivziffer II
wie folgt:
"Die
Baumasse ist im Sinne der Erwägungen zu reduzieren (kein Abzug von
Witterungsbereichen in allen Erdgeschossen und im 1. Obergeschoss von
Haus B und C [je südwestseitig] sowie Berücksichtigung des Raums unter dem
Schiebedach im 2. Obergeschoss von Haus B). Vor Baubeginn sind der
Baukommission Abänderungspläne zur Bewilligung einzureichen."
Im Übrigen wies es die Rekurse ab.
III.
Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob A mit
Eingabe vom 30. September 2016 Beschwerde beim Verwaltungsgericht (=
VB.2016.00592) und beantragte, diesen aufzuheben und die mit dem angefochtenen
Beschluss bewilligten baulichen Massnahmen zu verweigern. Ferner beantragte er
eine Parteientschädigung zzgl. MWSt. von 8 %. Am 3. Oktober 2016
gelangten C und D ebenfalls ans Verwaltungsgericht (= VB.2016.00598) mit dem
Antrag, den Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben soweit ihr Rekurs abgewiesen
worden sei und die Baubewilligung entsprechend aufzuheben. Sodann verlangten
sie eine Parteientschädigung für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren.
Mit Beschwerdeantworten vom 28. Oktober 2016 bzw. 17. November
2016 beantragte die Baukommission der Gemeinde Küsnacht die Abweisung der
Beschwerden sowie die Zusprechung einer Parteientschädigung. F und die E AG beantragten
in ihrer Beschwerdeantwort vom 1. November 2016 die Abweisung der Beschwerde
soweit darauf eingetreten werden könne sowie eine Parteientschädigung. Das
Baurekursgericht schloss am Tag darauf ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung
der Beschwerde.
Mit Replik vom 15. November 2016 hielt A an seinen
Anträgen fest. C und D verzichteten stillschweigend auf eine Replik. Die
Baukommission der Gemeinde Küsnacht verzichtete im Verfahren VB.2016.00592
unter Festhalten an den gestellten Anträgen am 29. November 2016 ebenfalls
auf eine weitere Vernehmlassung. Am 22. Dezember 2016 reichten F und die E
AG eine Duplik ein und hielten ebenfalls ihre Begehren aufrecht.
Die nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders
vermerkt, auf die Akten im Verfahren VB.2016.00598.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.
1.2
Das
Baurekursgericht hat die beiden separat geführten Rekurse in seinem Entscheid
vereinigt. Dazu führte es in Erwägung 1 zutreffend aus, dass sich diese
gegen das nämliche Bauvorhaben richten und die gleichen Rechtsfragen aufwerfen.
Auf die entsprechenden Ausführungen kann verwiesen werden (§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Das streitbetroffene Bauvorhaben
betrifft im Übrigen dieselben Parteien, weshalb die beiden vorerst ebenfalls
separaten geführten Beschwerdeverfahren mit diesem Entscheid zu vereinigen und
gemeinsam zu behandeln sind.
2.
2.1
Die
streitbetroffenen Baugrundstücke liegen in der Wohnzone W2/1.40 und stossen im
Nordwesten an die H-Gasse und im Südwesten an den I-Weg. Geplant ist, die
bestehenden Bauten abzubrechen und an deren Stelle drei freistehende
Mehrfamilienhäuser mit Flachdach zu erstellen, welche je ein anrechenbares
Untergeschoss sowie zwei Vollgeschosse mit insgesamt 15 Wohnungen und
einer gemeinsamen Tiefgarage umfassen.
2.2
Im
vorliegenden Beschwerdeverfahren ist strittig, ob mit den geplanten Abgrabungen
das gemäss Art. 37 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht (BZO)
zulässige Mass eingehalten wird. Danach
sind
geringfügige Abgrabungen bei Hauptbauten und besonderen Gebäuden zulässig,
sofern sie eine natürlich erscheinende Terraingestaltung zulassen
(Abs. 1). In zweigeschossigen Wohnzonen sind solche geringfügigen
Abgrabungen allerdings nur so weit zugelassen, als dadurch die maximal
zulässige Gebäudehöhe sichtbar wird (Abs. 2).
2.3
Bei Art. 37 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss –
hier gestützt auf § 293 Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 – erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung in
erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt.
Stellen sich
bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung
durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und
nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dürfen daher von den
kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw.
unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der
Bau(bewilligungs)behörde
überprüft werden (vgl. zum Ganzen VGr,
27. März 2015,
VB.2014.00232, E. 4.3.1
).
Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung
des Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle (
VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und
4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2,
auch zum Folgenden).
Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen
Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit
steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).
2.4
Gesetzliche
Bestimmungen müssen in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem
Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihnen zugrundeliegenden Wertungen auf der
Basis einer teleologischen Verständnismethode ausgelegt werden. Die
Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der
Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und
konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im
normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis der ratio
legis. Die neuere bundesgerichtliche Praxis favorisiert einen pragmatischen
Methodenpluralismus
und lehnt es namentlich ab, die
einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139
II 173 E. 2.1 mit Hinweisen). Auslegungselemente sind insbesondere der Wortlaut
der Norm, ihr Sinn und Zweck, ihre Entstehungsgeschichte sowie die Bedeutung,
die der Norm im Zusammenhang mit anderen Bestimmungen zukommt. Die Auslegung
ist daher auf die sachlich richtige Anwendung der betreffenden Norm (BGE 140 V
8 E. 2.2.1, mit Hinweisen) sowie auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers
und die damit erkennbar getroffenen Wertentscheidungen ausgerichtet (BGE 128 I
34 E. 3b).
3.
3.1
In einem ersten
Schritt ist zu überprüfen, ob die Baukommission und das Baurekursgericht die
auf allen Seiten der drei Gebäude geplanten Abgrabungen zu Recht als
geringfügig
im Sinn von Art. 37 Abs. 1 BZO beurteilt haben.
3.2
Das
Verwaltungsgericht hat sich bereits in früheren Entscheiden mit der
Zulässigkeit von Abgrabungen gemäss Art. 37 BZO auseinandergesetzt (VG,
13. April 2000, VB.2000.00042, 7. Mai 2003, VB.2002.00149 und 30. Mai
2012, VB.2012.00012). Dabei zog es für die Beantwortung der Frage der
Geringfügigkeit jeweils die Wegleitung zur Bau- und Zonenordnung 1994 mit
Teilrevision 2004 (Fassung gemäss Beschluss der Baukommission vom 14. Juni
2005) als Auslegungshilfe heran. Diese hält zu Art. 37 BZO fest, als
"geringfügig" gälten Abgrabungen von nicht mehr als 1 m Tiefe,
wobei (kumulativ) eine natürlich erscheinende Terraingestaltung gewährleistet
bleiben müsse.
3.3
Die
geplanten Abgrabungen halten das zulässige Mass von 1 m – entgegen dem
Baurekursgericht – lediglich bei Haus A ein. Es ist nicht ersichtlich,
dass bei dessen Südostseite darüberhinausgehende Abgrabungen geplant wären, wie
die Beschwerdeführenden vorbringen. Aus den eingereichten Bauplänen geht jedoch
hervor, dass diese bei der südlichen Gebäudeecke von Haus B (P10) einen
Meter um 5 cm überschreiten. Dieser Mangel könnte
ohne
Weiteres mittels einer – für die Nachbarn jedoch bedeutungslose – Nebenbestimmung
im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG geheilt werden. Damit ist der gerügte
Mangel nicht geeignet, zur beantragten Aufhebung der Bewilligung für das
gesamte Bauvorhaben zu führen.
3.4
Bei
Haus C ist im Speziellen umstritten, ob die in den Bauplänen als
"Lichthöfe" bezeichneten Lichtschächte unzulässige Abgrabungen
darstellen würden.
3.4.1
Obwohl bereits vor Baurekursgericht gerügt, lässt sich zu dieser Frage
weder den beschwerdegegnerischen Rekurseingaben noch dem vorinstanzlichen Entscheid
etwas entnehmen. Die Wegleitung enthält lediglich Ausnahmen für
Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und
Ausfahrten zu Garagen. Inwiefern
Lichtschächte zu berücksichtigen sind,
wird darin nicht erläutert. In ihrer Beschwerdeantwort führt die Baukommission
unter Ziff. B.8 zu ihrer Praxis aus, Lichtschächte seien für die sichtbare
Gebäudehöhe nicht massgebend und würden daher von den Abgrabungsregelungen
nicht erfasst soweit keine wohnhygienisch unabdingbaren Fenster betroffen
seien. Relevant seien lediglich die Abgrabungen um die Lichtschächte herum.
3.4.2
Bei der Auslegung ist zu berücksichtigen, dass Art. 37 BZO angesichts
der in Art. 19 BZO enthaltenen Geschosszahlbeschränkung ausschliesslich
gestalterische Zielsetzungen und keine nutzungsplanerische Funktion hat (vgl.
dazu VGr, 13. April 2000, VB.2000.00042, E. 5c). Nach der Wegleitung soll
mit Art. 37 BZO ein überhöhtes Erscheinungsbild von Gebäuden verhindert
werden, indem die Abgrabungen begrenzt werden, sodass Fassaden an Hanglagen
nicht zu hoch erscheinen. Zudem zeigt bereits
Art. 37
Abs. 1 BZO selber mit dem Erfordernis einer natürlich erscheinenden
Terraingestaltung die ästhetische Motivation der Bestimmung.
3.4.3
Dieser Zweck wird durch die Ausnahme von Lichtschächten bei der Beurteilung
der Zulässigkeit von Abgrabungen nicht unterlaufen, da diese optisch keinen
Einfluss auf die wahrnehmbare Fassade haben. Sichtbar ist lediglich der
Fassadenteil ab der Oberkante des jeweiligen Lichtschachtes, wo gleichzeitig
das gestaltete Terrain zu liegen kommt. Ebenso wenig steht der Wortlaut von
Art. 37 Abs. 1 BZO dieser Praxis entgegen. Zudem sind auch Haus-,
Keller- Garten- und Garagenzugänge nach der Wegleitung zur BZO von der
Abgrabungsbeschränkung ausgenommen, welche sichtbare zusätzliche Abgrabungen
zur Folge haben. Damit erweist sich die Auslegung der Gemeinde insgesamt als zulässig
und in deren Ermessen liegend.
3.5
Beurteilt
man anhand dieser Praxis die Abgrabungen bei den Lichtschächten, wie diese in
den zum Zeitpunkt der Bewilligung massgeblichen Plänen dargestellt werden, ist
ersichtlich, dass diese ab der Oberkante des Lichtschachtes an der Südostfassade
von Haus C gemessen 1 m deutlich übersteigen. Bei den Eckpunkten des
betreffenden Lichtschachtes wird noch genau 1 m abgegraben. Doch im
dazwischenliegenden Bereich, wo das gewachsene Terrain entlang der geplanten
Fassade aufgrund einer bestehenden Aufschüttung hinter der heutigen Garage
wesentlich höher liegt, wird die zulässige Differenz von 1 m erheblich
überschritten. Es kann hier daher nicht mehr nur von einer geringfügigen Abgrabung
gesprochen werden.
Zwar ist der Mangel nicht
geeignet, zur beantragten Aufhebung der Bewilligung für das gesamte Bauvorhaben
zu führen. Doch sind die Abgrabungen für den Nachbarn aus Verfahren
VB.2015.00592 einsehbar und damit nicht von vornherein bedeutungslos. Der
gestützt auf Ziff. 2.4 der Baubewilligung in diesem Zusammenhang
verlangten und beim vorinstanzlichen Augenschein eingereichte Plan zeigt, dass einer
Erhöhung der Oberkante des Lichtschachtes auf der Südostseite weder
besondere Schwierigkeiten entgegenstehen
noch eine
wesentliche Projektänderung bedingt. Sodann ist nicht ersichtlich und wurde
auch nicht substanziiert dargetan, dass die Beschränkung der Abgrabungen zu
einer unzureichenden Belichtung im zu Wohnzwecken vorgesehenen Untergeschoss
führen würde. Der Mangel lässt sich daher
mittels Nebenbestimmung
im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG heilen (vgl. dazu VGr, 4. April
2012, VB.2011.00589, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen).
Da bereits ein
neuer Plan vorliegt, welcher auf das zulässige Mass reduzierte Abgrabungen
vorsieht, erübrigt sich die Ergänzung der angefochtenen Baubewilligung um eine
entsprechende Nebenbestimmung. Damit erweist sich die Rüge hinsichtlich der
Lichtschächte als unbegründet.
4.
4.1
In einem
weiteren Schritt ist zu klären, ob sich die Messweise im Hinblick auf die
zulässige
Gebäudehöhe
rechtmässig ist. Nach Art. 37 Abs. 2 BZO sind in
zweigeschossigen Wohnzonen selbst geringfügige Abgrabungen nur so weit
zugelassen, als dadurch die maximal zulässige Gebäudehöhe sichtbar wird.
Letztere wird durch Art. 19 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 19
Abs. 1a lit. b BZO geregelt und beträgt beim Bau von – wie vorliegend
– zwei Vollgeschossen sowie einem anrechenbaren Untergeschoss 8,1 m
(Art. 19 Abs. 1a lit. b Variante 2 BZO).
4.2
Die
Baukommission beurteilte diese Vorschrift im Bewilligungsverfahren als eingehalten.
Im Rekursverfahren führte sie aus, bei der Bemessung von Gebäudehöhen, die innerhalb
der Gebäudegrundfläche liegen und nicht zu denjenigen Fassadenebenen gehörten,
die das gewachsene Terrain tatsächlich berühren, werde gemäss ständiger
kommunaler Praxis lotrecht auf das
gewachsene oder interpolierte
Terrain
gemessen. Es werde nicht Rückgriff auf abgegrabene Punkte an der äusseren
Fassadenebene genommen, soweit Fassaden vorliegen würden, die im Sinn von
§ 280 Abs. 1 PBG mehr als 1,5 m hinter den erdberührenden Fassadenebenen
lägen und somit eine eigene Fassadenebene bildeten. Das
gestaltete bzw.
abgegrabene
Terrain gelange bei allen Fassadenpunkten zur Anwendung, welche
das Terrain berührten oder nur als Rücksprünge zu betrachten seien. Die
Baukommission gelangte zum Schluss, Art. 37 Abs. 2 werde eingehalten,
da die Höhe der obersten Dachfläche durch die Staffelung und Bildung
unabhängiger Fassadenebenen nicht auf die Abgrabung, sondern das senkrecht
darunterliegende gewachsene oder interpolierte Terrain zu messen sei.
4.3
Vorab ist
festzuhalten, dass die Beschwerdeführenden diese Praxis lediglich unsubstanziiert
als unbelegt gerügt haben. Sie führten weder aus, inwiefern keine oder eine
andere Praxis bestehen würde noch brachten sie entgegenstehende Beispiele vor.
4.3.1
Die Praxis der Baukommission ist auch hier vor dem Hintergrund zu
beurteilen, dass mit der Beschränkung der Abgrabungen in Art. 37 BZO
ausschliesslich gestalterische Ziele verfolgt werden: Es gilt zu vermeiden,
dass die Fassaden zu hoch erscheinen. Demzufolge ist die Bestimmung der
Gebäudehöhe im Sinn von Art. 37 Abs. 2 BZO nicht identisch derjenigen
von § 280 Abs. 1 PBG, sondern eröffnet der Baukommission im Rahmen
der optischen Beurteilung einen Ermessensspielraum. Dies zeigt sich auch daran,
dass nach der Skizze zu Art. 37 in der Wegleitung zur BZO die Gebäudehöhe
bei der Vornahme von Abgrabungen entlang der Fassade ab dem gestalteten bzw.
abgegrabenen Terrain zu messen ist. Es geht um das Erscheinungsbild. Dagegen
stellt die (technische) Bestimmung von § 280 PBG auf das gewachsene
Terrain ab. Auch wenn die Baukommission in den Ausführungen zu ihrer Praxis auf
den Begriff der Rücksprünge im Sinn von § 280 PBG Rückgriff nimmt, ist
diese (gleichzeitig einzuhaltende) kantonale Bestimmung strikt von Art. 37
Abs. 2 BZO zu unterscheiden.
4.3.2
Bestimmt daher die Baukommission nicht wie bei § 280 PBG erforderlich
(vgl. VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290, E. 3.4)
eine
Fassadenlinie als die massgebende, sondern prüft die Gebäudehöhe bei
allen
Fassadenpunkten, welche das Terrain berühren oder nur als Rücksprünge zu
betrachten sind, so handelt es sich um eine vertretbare Anwendung von
Art. 37 Abs. 2 BZO. Wenn sie mit anderen Worten mehr als 1,5 m
zurückversetzte Fassadenteile als für die Bemessung der Gebäudehöhe im Sinn von
Art. 37 Abs. 2 BZO als für die optische Erscheinung irrelevant und
damit nicht massgebend betrachtet, ist dies nicht zu beanstanden. Zwar ist ein
solch systematisches Vorgehen für die erforderliche individuelle Beurteilung
von ästhetisch motivierten Bestimmungen nicht optimal, doch ist nicht
vorstellbar, dass über 1,5 m rückversetzte Fassaden derart hoch ausfielen,
dass sie die Gesamterscheinung dominieren würden. Zudem wird die Einhaltung der
(allgemeinen) Gebäudehöhe nach § 280 Abs. 1 PBG mit der Bemessung ab
dem gewachsenen bzw. interpolierten Terrain nach dieser Praxis sichergestellt. Der
Einwand, es sei unzutreffend, dass ab der Dachkante der zurückversetzten
Vollgeschosse keine Gebäudehöhe zu messen sei, läuft daher ins Leere.
4.3.3
Es liegen nach dem Gesagten keine stichhaltigen Gründe vor, um vom
Auslegungsentscheid der Gemeinde abzuweichen. Demzufolge wurde die Praxis der
Baukommission von der Vorinstanz zu Recht nicht beanstandet und als in deren
Ermessen liegend beurteilt.
4.4
Die
Beschwerdeführenden monieren, dass die Geschossversätze nicht überall
1,5 m überschreiten würden und daher nach der kommunalen Praxis nicht zu berücksichtigen
seien. Bei den talseitigen Fassaden der Häuser A und B sowie der Südostseite
von Haus C werde daher deutlich mehr als die zulässige Gebäudehöhe
sichtbar.
4.4.1
Auf der Südostseite von Haus A ist die Fassade des
Dachgeschosses um 2,5 m und damit über 1,5 m zurückversetzt. In
Anwendung der Praxis der Baukommission und entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführenden ist daher bei der südöstlichen Gebäudeecke die Einhaltung
der Gebäudehöhe im Sinn von
§ 280 PBG zu überprüfen und fällt
hinsichtlich Art. 37 Abs. 2 BZO ausser Betracht. Erstere bemisst sich
bei der vorliegenden Flachdachbaute von der Schnittlinie zwischen Fassade und
Dachfläche senkrecht im Lot auf das gewachsene (interpolierte) Terrain und ist
mit 8,1 m genau eingehalten. Bei den das Erscheinungsbild dominierenden
Fassaden des Unter- und des 1. Obergeschosses wird das Mass von 8,1 m
– gemessen bis auf das gestaltete Terrain, also inklusive Abgrabungen –
ebenfalls eingehalten. Das Gleiche gilt für die südöstliche Fassade von
Haus B, welche dieselbe Gestaltung aufweist.
4.4.2
Anders präsentiert sich die Situation indessen bei der nordöstlichen
Fassade der Gebäude A und B: Hier ist das zweite gegenüber dem ersten
Obergeschoss lediglich um 1,25 m zurückversetzt und befindet sich damit
auf einer Linie mit der Fassade des Untergeschosses. Entsprechend tritt sie
auch optisch viel stärker in Erscheinung. Die Beschwerdeführenden rügen daher
zu Recht die zulässige Gebäudehöhe bei der nordöstlichen Ecke von Haus A
als überschritten. Von der Dachfläche bis zum gestalteten Terrain dürfte das
Terrain lediglich bis auf 559,0 m.
ü.
M
abgegraben werden. Die geplanten Abgrabungen überschreiten daher das zulässige
Mass um 0,3 m. Das Gleiche gilt bezüglich Haus B, soweit der Fassade
keine Terrasse vorgelagert ist. Beim in der Mitte der Fassade liegenden
Eckpunkt beträgt die Fassadenhöhe ab dem gestalteten Terrain gar 8,7 m.
Damit erweisen sich die Abgrabungen an dieser Stelle um 0,6 m zu gross.
Diese beiden Mängel lassen sich jedoch ohne Weiteres durch
eine Reduktion auf das zulässige Mass
mittels Nebenbestimmung
im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG heilen
. Eine Beschränkung der
Abgrabungen auf das zulässige Mass tangiert aufgrund des Gefälles die geplanten
Fenster des Untergeschosses nicht. Die Baubewilligung ist mit einer entsprechenden
Nebenbestimmung zu ergänzen. Insgesamt sind folglich auch hier die zu grossen
Abgrabungen nicht geeignet, zur beantragten Aufhebung der Bewilligung für das
gesamte Bauvorhaben zu führen.
4.4.3
Bei Haus C springt die Fassade des obersten Geschosses auf der
Südostseite zwar ebenfalls lediglich um 1,25 m zurück und muss daher die
Gebäudehöhe eingehalten werden. Doch wird hier das zulässige Mass eingehalten.
Hinsichtlich der nordwestlichen Fassade ergibt die Gestaltung das gleiche Bild
wie bei der Südostfassade der Häuser A und B, weshalb dazu auf
E. 4.4.1 verwiesen werden kann. Damit wird bei Haus C die zulässige
Gebäudehöhe eingehalten.
5.
5.1
Schliesslich
sind die geplanten Abgrabungen hinsichtlich der erforderlichen natürlich
erscheinenden Terraingestaltung zu überprüfen. Bauten, Anlagen und Umschwung
sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen
Umgebung in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende
Gesamtwirkung erreicht wird (§ 238 Abs. 1 PBG). Art. 37
Abs. 1 BZO lässt Abgrabungen nur soweit zu, als sie eine natürlich
erscheinende Terraingestaltung noch gewährleisten. Letzterer Bestimmung liegen,
wie bereits mehrfach erwähnt, ästhetische Überlegungen zugrunde. § 238
Abs. 1 PBG kommt daher – ähnlich wie bei § 71 PBG bei
Arealüberbauungen (vgl. VGr, 15. September 2016, VB.2016.00217,
E. 3.2) – hinsichtlich Abgrabungen keine darüberhinausgehende Bedeutung
zu.
5.2
Die
Beschwerdeführenden monieren lediglich pauschal, von einem natürlichen
Terrainverlauf und einer befriedigenden Einordnung der Baute in die
landschaftliche Umgebung im Sinn von Art. 37 Abs. 1 BZO und
§ 238 Abs. 1 PBG könne nicht die Rede sein. Es ist denn auch nicht
ersichtlich, inwiefern der natürliche Terrainverlauf entlang der Gebäude A
und B beeinträchtigt wäre. Bezüglich Haus C hält die Baukommission der
entsprechenden Rüge zutreffend entgegen, dass sich die vorliegend strittigen
Lichtschächte von denjenigen im zitierten Entscheid VB.2002.00149, welche in
ebenem Gelände eine Zugangstreppe zum 2. UG umfassten, wesentlich
unterscheiden. Mit einer Breite von 1 m bewirken sie auch im geneigten
Gelände – anders als die in VB.2000.00042 zu beurteilenden – kein
grabenähnliches Erscheinungsbild. Trotz gerader verlaufender Oberkante entlang
mehr als der Hälfte der seitlichen Fassaden führen sie nicht zu einer un
natürlich erscheinenden Terraingestaltung
. Das
Baurekursgericht gelangte daher zu Recht zum Schluss, dass die geplanten
Abgrabungen eine gute Einpassung der Gebäude in das geneigte Gelände
ermöglichen. Daher erweist sich die Rüge hinsichtlich der natürlich
erscheinenden Terraingestaltung als unbegründet.
6.
6.1
Zusammengefasst
erweist sich d
ie Beschwerde hinsichtlich der gerügten
Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe hinsichtlich der Gebäude A und B
als begründet. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde und teilweiser
Aufhebung des Rekursentscheids ist daher der Beschluss der
Baukommission
der Gemeinde Küsnacht vom 10. November 2015 in Disp.-Ziff. 2
mit einer entsprechenden Auflage zu ergänzen (vgl.
vorstehend, E. 4.4.2).
6.2
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten
dem
Beschwerdeführer aus dem Verfahren VB.2016.00592 zu 7/16, den Beschwerdeführenden 2.1
und 2.2 aus dem Verfahren VB.2016.00598 je zu 7/32 unter solidarischer Haftung
für 7/16 sowie der Beschwerdegegnerin 1 und dem Beschwerdegegner 2 zu
je 1/32, unter solidarischer Haftung für 1/16 und der Beschwerdegegnerin 3
zu 1/16
aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung
mit § 13 Abs. 2
Satz 1
und
§ 14 VRG).
Eine Parteientschädigung steht den Beschwerdeführenden nicht
zu; hingegen ist eine solche Entschädigung antragsgemäss der Beschwerdegegnerin 1
und dem Beschwerdegegner 2 zuzusprechen. Als angemessen erscheint für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- (§ 17
Abs. 2 f. VRG). Sodann hat die lokale Baubehörde im Streit
zwischen zwei privaten Parteien praxisgemäss keinen Anspruch auf eine
Parteientschädigung (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014, § 17 N. 93 ff.).
Eine Neuregelung der vorinstanzlichen Kosten- und
Entschädigungsfolgen, die ohnehin im Rahmen eines breiten Ermessensspielraumes
getroffen wurde, ist angesichts der geringfügigen Abweichung nicht angezeigt.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Verfahren VB.2016.00592 und VB.2016.00598 werden vereinigt.
2.    Die
Beschwerden werden teilweise gutgeheissen.
In teilweiser Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts
vom 30. August 2016 wird Disp.-Ziff. 2 des Beschlusses der
Baukommission der Gemeinde Küsnacht vom 10. November 2015 mit folgender
vor Baubeginn zu erfüllenden Auflage ergänzt:
"Bei der Nordostfassade der
projektierten Häuser A und B sind die Abgrabungen soweit zu beschränken,
dass das zulässige Mass von 1 m eingehalten wird. Die entsprechenden Pläne
sind der Baubehörde vor Baubeginn zur Bewilligung einzureichen."
Im Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.    8'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.      280.--   Zustellkosten,
Fr.    8'280.--    Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer aus dem Verfahren VB.2016.00592 zu 7/16,
den Beschwerdeführenden 2.1 und 2.2 aus dem Verfahren VB.2016.00598 je zu 7/32
unter solidarischer Haftung für 7/16 sowie der Beschwerdegegnerin 1 und
dem Beschwerdegegner 2 zu je 1/32, unter solidarischer Haftung für 1/16
und der Beschwerdegegnerin 3 zu 1/16 auferlegt.
5.    Der
Beschwerdeführer aus dem Verfahren VB.2016.00592 wird zur Hälfte sowie die
Beschwerdeführenden 2.1 und 2.2 aus dem Verfahren VB.2016.00598 je zu
einem Viertel unter solidarischer Haftung für die Hälfte verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1
und dem Beschwerdegegner 2 eine Parteientschädigung von je
Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-) zu entrichten, bezahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an …