zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00806 · 2012-03-15 · de

Nutzungsänderung | Nutzungsänderung / Lagerung von Baumaterial. Das Verwaltungsgericht hatte in einem 2001 ergangenen Urteil festgestellt, dass die ursprüngliche (Lagerplatz-)Nutzung des vorliegend umstrittenen Grundstücks aus Gründen des Vertrauensschutzes nicht mehr in Frage gestellt werden könne. Aufgrund dieser verbindlichen Feststellung besteht insofern Bestandesschutz, als die bisherige Nutzung des Grundstücks unabhängig von der Person des jeweiligen Nutzers weitergeführt werden darf (E. 3.1). Als zulässig zu erachten ist jede Nutzung zur Lagerung von Baumaterialien, wie sie beim Betrieb eines Baugeschäfts üblicherweise stattfindet; auf konjunkturbedingte Schwankungen der Nutzungsintensität in einzelnen Jahren kommt es nicht an (E. 3.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 12..2.15.0 VB.2011.00806
Zurich Verwaltungsgericht 12..2.15.0 VB.2011.00806
Zurigo Verwaltungsgericht 12..2.15.0 VB.2011.00806

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00806
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00806
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 15.03.2012
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Nutzungsänderung
Nutzungsänderung / Lagerung von Baumaterial.
Das Verwaltungsgericht hatte in einem 2001 ergangenen Urteil festgestellt, dass die ursprüngliche (Lagerplatz-)Nutzung des vorliegend umstrittenen Grundstücks aus Gründen des Vertrauensschutzes nicht mehr in Frage gestellt werden könne. Aufgrund dieser verbindlichen Feststellung besteht insofern Bestandesschutz, als die bisherige Nutzung des Grundstücks unabhängig von der Person des jeweiligen Nutzers weitergeführt werden darf (E. 3.1). Als zulässig zu erachten ist jede Nutzung zur Lagerung von Baumaterialien, wie sie beim Betrieb eines Baugeschäfts üblicherweise stattfindet; auf konjunkturbedingte Schwankungen der Nutzungsintensität in einzelnen Jahren kommt es nicht an (E. 3.2).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG
BESTANDESGARANTIE
BESTANDESSCHUTZ
BEWILLIGUNGSPFLICHT
INTENSITÄT
KONJUNKTUR
LAGER
LAGERPLATZ
NUTZUNG
NUTZUNGSÄNDERUNG
SCHWANKUNG
Rechtsnormen:
Art. 37a RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3.
Abteilung
VB.2011.00806
Urteil
der 3. Kammer
vom
15. März 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,
Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Gerichtsschreiber Kaspar Plüss.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.
Stadt Winterthur Baupolizeiamt,
2.
C, vertreten durch RA D,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Nutzungsänderung,
hat
sich ergeben:
I.
A.
C ist
Grundeigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 01 (früher Grundstücke alt Kat.-Nr. 02
im Norden und alt Kat.-Nr. 03 im Süden) in E. Auf dem nördlichen Teil des
Grundstücks hatte die F AG 1972 ein Magazingebäude erstellt und dieses
sowie das südlich an das Gebäude angrenzende Gelände während Jahrzehnten für
ihr Baugeschäft genutzt. Der ganze Weiler E lag gemäss der Bauordnung der Stadt
Winterthur vom 25. April 1966 (BauO) im übrigen Gemeindegebiet und wurde
erst mit der Bau- und Zonenordnung vom 11. März 1986 (BZO) der Kernzone
zugewiesen. Dabei wurde das Magazingebäude selber mit zwei Landstreifen entlang
der Längsfassade eingezont, der südseits des Gebäudes gelegene Teil des
Grundstücks Kat.-Nr. 01 jedoch der Landwirtschaftszone zugewiesen.
B.
Für
eine auf das Grundstück alt Kat.-Nr. 03 ausgedehnte Lagernutzung des Baugeschäfts
erteilte die Baudirektion am 10. November 1998 eine raumplanungsrechtliche
Ausnahmebewilligung. Auf Rekurs von A,
Eigentümer des
benachbarten Grundstücks Kat.-Nr. 04
, hob der Regierungsrat die Bewilligung
jedoch am 24. Januar 2001 auf; eine dagegen erhobene Beschwerde wies das
Verwaltungsgericht am 21. Juni 2001 ab (VB.2001.00070). Die Baudirektion
verweigerte darauf am 10. Mai 2002 eine Be­willigung für die Nutzung des
Lagerplatzes und lud die Baubehörde Winterthur ein, für die Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands auf dem Grundstück alt Kat.-Nr. 03 zu sorgen.
C.
Nachdem
die F AG im Jahr 2005 ihre Betriebstätigkeit auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 eingestellt hatte, vermietete sie das Gebäude samt Umgelände
als Werkhof und Lagerplatz an die G AG, welche ihrerseits mit der H AG
und der I GmbH Untermietverträge abschloss. Die daraufhin einsetzenden
betrieblichen Tätigkeiten auf dem Grundstück führten zu verschiedenen Anzeigen
von Anwohnern wegen Lärmimmissionen durch Lastwagen und Wartungsarbeiten an
Fahrzeugen.
Mit Beschluss vom 14. August 2007 stellte der
Bauausschuss der Stadt Winterthur fest, dass die gegenwärtige Nutzung der
Liegenschaft Kat.-Nr. 01 in E gegenüber der vormaligen Nutzung durch das
Baugeschäft F AG eine bewilligungspflichtige Nutzungsänderung darstelle,
und forderte C sowie die Grundstücksnutzerinnen auf, ein vollständiges Baugesuch
inklusive Lärmgutachten und schriftliche Zustimmung der Grundeigentümerschaft
einzureichen. Dieser Entscheid betreffend Bewilligungs- und Baueingabepflicht
wurde von der Baurekurskommission am 29. Mai 2008 und vom Verwaltungsgericht
am 19. März 2009 (VB.2008.00313) im Wesentlichen bestätigt.
D.
Am 11. Juni 2009 merkte die Baudirektion vor, dass der bestehende
Lagerplatz auf dem Grundstück alt Kat.-Nr. 02 im ursprünglichen, von der
Firma F AG wahrgenommenen Umfang Bestandesgarantie habe. Indessen verweigerte
die Direktion die baurechtliche Bewilligung für den Lagerplatz auf dem
Grundstück alt Kat.-Nr. 03 und verlangte die Rekultivierung dieser Fläche
innert Jahresfrist. Einen hiergegen gerichteten Rekurs von A konnte die
Baurekurskommission am 28. April 2011 als gegenstandslos abschreiben, nachdem
die Rekultivierung der fraglichen Fläche in
der zweiten Hälfte des
Jahres 2010 erfolgt war.
E.
Auf eine entsprechende Aufforderung hin reichte C dem
Baupolizeiamt Winterthur am 3. November 2010 Pläne über die aktuelle
Nutzung des Magazingebäudes und der Aussenflächen auf dem Grundstück alt Kat.-Nr. 02
ein. Das Baupolizeiamt Winterthur stellte mit Verfügung vom 24. März 2011
fest, dass diese Nutzung dem ursprünglichen Umfang gemäss Ziff. III der
Verfügung der Baudirektion vom 11. Juni 2009 entspreche (Disp.-Ziff. 1).
Weiter verlangte es, dass jede künftige Nutzung (insbesondere auch die Neuvermietung
des südlich an die Lagerfläche der Firma H AG angrenzenden Areals) bezüglich
der Emissionen (sowohl für Werkplatzarbeiten wie für Lager) mit dem vergleichbar
sein müsse, was seinerzeit für das Baugeschäft F AG bewilligt und
rechtsmittelweise mit Bestandesgarantie festgestellt worden sei. Es müsse
überdies der Empfindlichkeitsstufe III entsprechen (Disp.-Ziff. 2).
II.
Gegen diese Verfügung erhob A Rekurs mit dem
Antrag, Disp.-Ziff. 1 und 2 der Verfügung seien aufzuheben. Es sei
festzustellen, dass die derzeitige Nutzung eine bewilligungspflichtige
Nutzungsänderung darstelle, und die Verfügungsadressatin sei aufzufordern, ein
vollständiges Baugesuch einzureichen. Das Baurekursgericht wies den Rekurs nach
Durchführung eines Augenscheins mit Entscheid vom 10. November 2011 ab,
soweit es darauf eintrat, auferlegte A die Verfahrenskosten und verpflichtete
ihn zu einer Umtriebsentschädigung an C.
III.
Gegen diesen Rekursentscheid wandte sich A
am 12. Dezember 2011 an das Verwaltungsgericht und beantragte, der
Entscheid sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die derzeitige Nutzung
der Aussenflächen des Werkhofs im Bereich der Landwirtschaftszone unzulässig
sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner. C beantragte
am 30. Januar 2012, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf überhaupt
einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.
Das Baurekursgericht überwies die Akten am 31. Januar 2012 und beantragte
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Das Baupolizeiamt
Winterthur beantwortete die Beschwerde am 10. Februar 2012 mit dem Antrag,
die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, alles unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. A äusserte sich innert
Frist nicht mehr zu den Beschwerdeantworten.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde
zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die
Beschwerde einzutreten.
2.
Im Streit liegt die derzeitige Lagernutzung auf dem in der
Landwirtschaftszone liegenden Teil der Aussenfläche des Grundstücks alt Kat.-Nr. 02.
Diese Fläche befindet sich hauptsächlich südlich angrenzend an das bestehende
Magazingebäude; westlich und in einem Abstand von ca. 6 m davon liegt
zudem noch ein kleines Geviert des Grundstücks ausserhalb der Bauzone.
3.
3.1
Das Baurekursgericht
hat in seinem Entscheid geprüft, welche Nutzweise gemäss der Verfügung der
Baudirektion vom 11. Juni 2009 Bestandesschutz geniesse, und kam zum
Schluss, dass dies die während Jahren unwidersprochen gebliebene Nutzung durch
das Baugeschäft gewesen sei. Der Beschwerdeführer wendet dagegen ein, der damaligen
Nutzung käme keine Bestandesgarantie zu, denn diese setze voraus, dass die
betroffene Anlage rechtmässig erstellt sei. Die Lagernutzung dürfe hier nur
unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben fortgeführt werden. Da das
Baugeschäft nicht mehr existiere, sei die Bewerbung des Grundstücks alt Kat.-Nr. 02
unzulässig. Die private Beschwerdegegnerin erachtet den Versuch des
Beschwerdeführers, die Lagerwirtschaft auf dem Grundstück alt Kat.-Nr. 02
vollständig zu unterbinden, als treuwidrig und macht geltend, die Lagerplatznutzung
habe bereits vor dem Bau des Magazins unmittelbar nach dem Grundstückserwerb
Ende 1970 eingesetzt und wäre heute zudem nach Art. 37a des Bundesgesetzes
vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) bewilligungsfähig.
In seinem Entscheid VB.2001.00070 vom 21. Juni 2001
ging das Verwaltungsgericht in tatsächlicher Hinsicht davon aus, dass die
gesamte Aussenfläche des Grundstücks alt   Kat.-Nr. 02 etwa gleichzeitig
mit dem Bau des Magazingebäudes 1973 befestigt und seither dauernd in mehr oder
weniger ausgreifendem Ausmass als Lagerplatz des Baugeschäfts genutzt worden
sei (E. 2c und d). Soweit es sich im Folgenden zur Bewilligungsfähigkeit und
dem Bestandesschutz der Lagerplatzerweiterung äusserte, betraf dies in erster
Linie die Nutzung auf dem Grundstück alt Kat.-Nr. 03 (E. 3). Insbesondere
die Erwägungen, wonach die Baudirektion zu entscheiden haben werde, ob aus
Gründen des Vertrauensschutzes auf die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands zu verzichten sei, bezogen sich nur auf die zwischen 1982 und 1988 in
Betrieb genommene Lagerfläche auf der nördlichen Hälfte des Grundstücks alt
Kat.-Nr. 03, nicht aber auf die Nutzung des Grundstücks alt Kat.-Nr. 02
(E. 7a), dies entgegen der irrtümlichen Annahme in E. 2b des angefochtenen
Rekursentscheids. Mit Bezug auf die Lagerfläche auf dem Grundstück alt Kat.-Nr. 02
erwog das Verwaltungsgericht, für die Herrichtung und Nutzung dieses Lagerplatzes
wäre zwar ab 1. Juli 1972 eine formelle Baubewilligung notwendig gewesen.
Es könne aber dahingestellt bleiben, ob diese hätte erteilt werden können, da
diese Nutzung nach Treu und Glauben heute nicht mehr infrage gestellt werden
dürfe. Hinsichtlich des Lagerplatzes auf dem Grundstück alt Kat.-Nr. 02
sei daher von einer rechtmässig erstellten bzw. geänderten Anlage auszugehen
(E. 4c am Ende). Folgerichtig merkte denn auch die Baudirektion am 11. Juni
2009 vor, dass der bestehende Lagerplatz auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 im
ursprünglichen, vom Baugeschäft wahrgenommenen Umfang Bestandesgarantie habe.
Ob die Verwirkung des Rechts der Behörden, die Aufgabe
einer rechtswidrigen Nutzung zu verlangen, dem vollen Bestandesschutz einer
rechtmässigen Nutzung gleichkommt, kann hier offenbleiben. Nach der
verbindlichen Einschätzung des Verwaltungsgerichts können jedenfalls der
ursprüngliche Lagerplatz samt dessen Nutzung nicht mehr infrage gestellt und
dürfen daher weitergeführt werden. Da auch nach Wegzug des Baugeschäfts keine
Nutzungsaufgabe stattfand, besteht dieses Recht der Beschwerdegegnerin 2 weiterhin,
dies unabhängig von der Person des jeweiligen Nutzers. Damit können aber auch
die von der Beschwerdegegnerin 2 vorgebrachten Argumente, dass die
Lagerplatznutzung bereits vor Einführung einer bundesrechtlichen Bewilligungspflicht
aufgenommen worden sei und zudem sogar nachträglich bewilligungsfähig wäre, ungeprüft
bleiben.
3.2
Bezüglich
der vormaligen Nutzungsintensität durch das Baugeschäft erachtete das Baurekursgericht
es aufgrund der Hochkonjunktur im Baugewerbe im Zeitraum von 1982 und 1988 als
glaubhaft, dass damals auf dem Lagerplatz einiger Betrieb geherrscht habe mit
relativ häufigen Zu- und Wegfahrten von Lastwagen. Der Beschwerdeführer wendet
dagegen ein, gerade wegen der Hochkonjunktur habe kein reger Betrieb auf dem
Lagerplatz geherrscht.
Geniesst die über Jahre und Jahrzehnte betriebene Nutzung
des Lagerplatzes durch das Baugeschäft Bestandesschutz, so kommt es auf die
konjunkturbedingte Nutzungsintensität in einzelnen Jahren nicht an. Eine
rechtmässig aufgenommene Nutzung kann ohne Weiteres gewissen Schwankungen
unterliegen, ohne dass dies jeweils eine neuerliche Baubewilligungspflicht
auszulösen vermag. Überdies ist der vom Baurekursgericht als massgebend herangezogene
Zeitraum der Nutzungsaufnahme zwischen 1982 und 1988 ohnehin nicht relevant,
denn diese Zeitangabe entstammt dem Verwaltungsgerichtsentscheid vom 21. Juni
2001 und bezog sich klar nur auf die nördliche Hälfte des Grundstücks alt Kat.-Nr. 03.
Demgegenüber hat das Verwaltungsgericht eine Lagernutzung auf dem Grundstück alt
Kat.-Nr. 02 bereits ab den frühen 70er-Jahren angenommen.
Demnach geniesst heute jede Nutzung der fraglichen Fläche
zwecks Lagerung, Zwischenlagerung und Umschlag von Baumaterialien, wie sie beim
Betrieb eines Baugeschäfts üblicherweise stattfindet, grundsätzlich Bestandesschutz.
Das Baurekursgericht erachtete es daher zu Recht als zulässig, wenn heute auf
der fraglichen Fläche Baumaterialien gelagert und Mulden für Bauschutt und
Ähnliches deponiert würden, welche nach der Befüllung jeweils wieder
abtransportiert würden. Auch wenn die heutigen Mieter – wie der Beschwerdeführer
vorbringt – mehrfach täglich zum Lagerplatz zufahren und vom Lagerplatz
wegfahren sollten, so bewegt sich diese Nutzung ohne Weiteres in einer für ein
Baugeschäft üblichen Lagerplatznutzung.
3.3
Das
Baurekursgericht verwarf schliesslich auch die Rüge, wonach der strittige Lagerplatz
in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht ungenügend erschlossen sei. Da sich
der Beschwerdeführer dazu in der Beschwerde mit keinem Wort mehr äussert, ist
darauf nicht weiter einzugehen.
Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen.
4.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die
Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Dieser hat der Beschwerdegegnerin 2
überdies eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2
VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellkosten,
Fr. 5'150.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 2 innert 30 Tagen
nach Rechtskraft dieses Urteils eine Parteientschädigung für das Rekurs- und
das Beschwerdeverfahren von Fr. 2'000.- zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…