zh_verwaltungsgericht · VB.2002.00291 · 2002-12-11 · de

Befehl | Befehl zur Entfernung eines zu grossen Dachflächenfensters. Widerruf einer fehlerhaften Verfügung. Der vorliegende Streit ist auf die unterschiedliche Auslegung von § 4 Abs. 2 BauVV durch die Beschwerdeführenden bzw. deren Architekt einerseits und die kommunale Baubehörde andererseits zurückzuführen. Bei gehöriger Prüfung der Baugesuchsunterlagen konnte ungeachtet der diskutablen Einfärbung der neuen Fensteröffnungen in den Baueingabeplänen kein Zweifel über Anzahl und Grösse der neu geplanten Fenster bestehen (E. 2b). Hätte die Baubehörde das Baugesuch der Beschwerdeführenden mit minimaler Sorgfalt geprüft, hätte ihr die missverständliche Einfärbung der Umbauten in den Plänen und der bei ihrem eigenen Verständnis der Pläne offenkundige Widerspruch zu den Angaben im Gesuchsformular und den beiliegenden Erklärungen der Nachbarn ins Auge stechen müssen. Die Bauherrschaft hat von der Baubewilligung gutgläubig Gebrauch gemacht und den Bau des streitbetroffenen Dachfensters entsprechend den genehmigten Plänen ausgeführt. Die durch den Rückbau betroffenen gutgläubig geschaffenen Werte erscheinen als erheblich. Andererseits sind die betroffenen öffentlichen Interessen offenkundig von geringer Bedeutung. Dass die kommunale Vorschrift betreffend die Grösse der Dachflächenfenster nun nicht lückenlos durchgesetzt werden kann, hat die Baubehörde ihrer mangelnden Sorgfalt zuzuschreiben und rechtfertigt für sich allein den Widderruf der rechtskräftigen Baubewilligung nicht (E. 3) Gutheissung (E. 4).

Zürich Verwaltungsgericht 02..2.11.1 VB.2002.00291
Zurich Verwaltungsgericht 02..2.11.1 VB.2002.00291
Zurigo Verwaltungsgericht 02..2.11.1 VB.2002.00291

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00291
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Geschäftsnummer:
VB.2002.00291
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 11.12.2002
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Befehl
Befehl zur Entfernung eines zu grossen Dachflächenfensters. Widerruf einer fehlerhaften Verfügung.
Der vorliegende Streit ist auf die unterschiedliche Auslegung von § 4 Abs. 2 BauVV durch die Beschwerdeführenden bzw. deren Architekt einerseits und die kommunale Baubehörde andererseits zurückzuführen. Bei gehöriger Prüfung der Baugesuchsunterlagen konnte ungeachtet der diskutablen Einfärbung der neuen Fensteröffnungen in den Baueingabeplänen kein Zweifel über Anzahl und Grösse der neu geplanten Fenster bestehen (E. 2b). Hätte die Baubehörde das Baugesuch der Beschwerdeführenden mit minimaler Sorgfalt geprüft, hätte ihr die missverständliche Einfärbung der Umbauten in den Plänen und der bei ihrem eigenen Verständnis der Pläne offenkundige Widerspruch zu den Angaben im Gesuchsformular und den beiliegenden Erklärungen der Nachbarn ins Auge stechen müssen. Die Bauherrschaft hat von der Baubewilligung gutgläubig Gebrauch gemacht und den Bau des streitbetroffenen Dachfensters entsprechend den genehmigten Plänen ausgeführt. Die durch den Rückbau betroffenen gutgläubig geschaffenen Werte erscheinen als erheblich. Andererseits sind die betroffenen öffentlichen Interessen offenkundig von geringer Bedeutung. Dass die kommunale Vorschrift betreffend die Grösse der Dachflächenfenster nun nicht lückenlos durchgesetzt werden kann, hat die Baubehörde ihrer mangelnden Sorgfalt zuzuschreiben und rechtfertigt für sich allein den Widderruf der rechtskräftigen Baubewilligung nicht (E. 3) Gutheissung (E. 4).
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUGESUCH
DACHFENSTER
DACHFENSTER
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
GUTER GLAUBE
PLAN
RÜCKBAU
WIDERRUF
Rechtsnormen:
§ 4 lit. II BauVV
§ 238 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Am 16. Juli 2001 bewilligte der
Bauausschuss der Gemeinde X A und B diverse Umbauten an der Liegenschaft
K-strasse im Ortsteil Q.
Nach Abschluss des Umbaus stellte der
Bauausschuss unter Bezugnahme auf die Schlusskontrolle vom 30. August 2001 mit
Verfügung vom 24. September 2001 fest, dass das Dachflächenfenster auf der
Südwestseite zu gross sei und die Bauordnung verletze; die Bauherrschaft wurde
aufgefordert, das zu grosse Dachflächenfenster bis spätestens Ende Dezember
2001 durch ein solches mit den bewilligten Massen zu ersetzen.
II. Den hiergegen erhobenen Rekurs wies die
Baurekurskommission III am 7. August 2002 unter Neuansetzung der
Beseitigungsfrist ab.
III. Mit Beschwerde vom 12. September 2002
(und Ergänzungen vom 18. und Berichtigung vom 24. September 2002) liessen A und
B dem Verwaltungsgericht beantragen, die vorinstanzlichen Anordnungen
aufzuheben und ihnen die Beibehaltung des beanstande­ten Fensters zu erlauben,
unter Kosten- und Entschä­digungsfolgen zulasten der Gegenpartei für beide Rechtsmittelverfahren.
Der Bauausschuss der Gemeinde X verzichtete
am 24. September 2002 auf Ver­nehm­lassung. Die Baurekurskommission III
beantragte am 10. Oktober 2002 Abweisung der Beschwerde.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Sämtliche Prozessvoraussetzungen sind
erfüllt. In der Sache streitig ist lediglich, ob das nach den Bestimmungen der
Bauordnung unbestrittenermassen zu grosse Dachflächen­fenster in der
südwestlichen Dachfläche durch ein kleineres ersetzt werden muss.
2. a) Die Beschwerdeführenden haben am 14.
Juni 2001 durch ihren Architekten ein Baugesuch einreichen lassen, dessen
Gegenstand gemäss “Kurzbeschrieb” im Gesuchsformu­lar wie folgt umschrieben
war: “Einfamilienhaus Umbau, Innere Raumunterteilung, Ein­­bau eines Fassaden-
und zwei Dachfenster”. Unter “2. Äussere Materialien und Farben sowie
Konstruktionsart” enthält das Gesuch im Abschnitt “Dach” folgenden Eintrag: “bestehend;
Dachfenster Ostseite 0.55/1.00 Westseite 0.55/1.00 + 1.15 x 1.20 unter 5 %
der Dach­flächen”. In den zugehörigen Plänen waren die neu geplanten
Dachflächenfenster sowie das Fenster in der Nordwest-Fassade gelb markiert, ein
in der südwestlichen Dachfläche wegfallendes Dachfenster dagegen rot.
b) Gemäss § 4 Abs. 2 der
Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BauVV) sind bei Umbauten
bleibende Bauteile schwarz, neue rot und abzubrechende gelb wiederzugeben.
Der vorliegende
Streit ist offenkundig darauf zurückzuführen, dass die Beschwerdeführenden bzw.
deren Architekt diese Bestimmung so verstanden haben, dass bei einem Fens­­tereinbau
die auszubrechende Fassaden- bzw. Dachfläche als Abbruch, das heisst gelb, und
entsprechend beim Schliessen eines bestehenden (Dach-)Fensters die einzufügende
Dach­­­fläche als neu, das heisst rot, darzustellen sei. Demgegenüber bezieht
sich die Betrach­­tungsweise des Beschwerdegegners auf die Fenster als solche:
Die neuen Fensteröffnungen hätten demnach rot und die zu verschliessenden gelb
dargestellt werden müssen. Welche Be­trachtungsweise die richtigere ist, kann
offen bleiben. War die Darstellung der Be­schwer­de­führenden falsch, so war
ihr Irrtum unter den gegebenen Umständen jedenfalls leicht zu er­ken­nen: Laut
Baugesuchsformular ist Gegenstand des Baugesuchs der Einbau eines Fassadenfensters
und zweier Dachfenster, und für die Dachfenster werden je die Mas­­se angegeben.
Lage, Zahl und Grösse der neuen Fensteröffnungen waren überdies in den dem Baugesuch
beiliegenden vier Zustimmungserklärungen der benachbarten Grundeigentümer aufgeführt.
Bei gehöriger Prüfung der Baugesuchsunterlagen konnte somit ungeachtet der diskutablen
Einfärbung der neuen Fensteröffnungen kein Zweifel über Anzahl und Grösse der
neu geplanten Fenster bestehen. Eine Unklarheit, die sich gewöhnlich zum
Nachteil des Gesuchstellers auswirkt (vgl. RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22;
Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S. 122), bestand
hier nicht. Die vom Beschwerdegegner am 16. Juli 2001 im Anzeigeverfahren
erteilte Bewilligung umfasst auch die mit ausdrücklichem Genehmigungsvermerk
versehenen Pläne, die mit dem Dispositiv der Bewilligung eine Einheit bilden
(Mäder, S. 207). Folglich ist das umstrittene, das bauordnungs­gemässe Mass
überschreitende Fenster in der südwestlichen Dachfläche am 16. Juli 2001
bewilligt worden. Diese Verfügung ist in Rechtskraft erwachsen.
3. Die angefochtene Verfügung vom 24.
September 2001 mit der Feststellung, das Dachflächenfenster auf der
Südwestseite sei nicht bewilligungsfähig und daher durch ein kleineres zu
ersetzen, erweist sich damit als teilweiser Widerruf der Baubewilligung vom 16.
Juli 2001.
Ein solcher Widerruf einer (hier
unbestrittenermassen) fehlerhaften Verfügung ist im Kanton Zürich nicht
ausdrücklich geregelt und nach der Rechtsprechung nur unter bestimmten
Voraussetzungen möglich (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht,
4. A., Zürich 2002, Rz. 990 ff.). Wurde mit der Verfügung eine Befugnis
eingeräumt, wie hier mit der Baubewilligung vom 16. Juli 2001, und hat der
Berechtigte, wie hier die Beschwerdeführenden, von dieser Befugnis bereits
Gebrauch gemacht, so kann die Verfügung grundsätzlich nicht widerrufen werden,
das heisst in der Regel dann nicht, wenn die Benützung der Bewilligung
erhebliche Investitionen erforderte und zur Schaffung eines Zustands geführt
hat, der nur unter Vernichtung gutgläubig geschaffener Werte wieder beseitigt
werden kann (BGE 109 Ib 246 E. 4b; 101 Ib 318 E. 2; Häfelin/Müller, Rz. 1015).
In Anwendung dieser Grundsätze hat das Bundesgericht erkannt, dass eine
Baubewilligung auf Grund von Plänen, die für die Behörden ohne Weiteres als
fehlerhaft erkennbar gewesen wären, nach erfolgtem Baubeginn nur widerrufen
werden kann, wenn erhebliche Inte­re­ssen auf dem Spiel stehen; die blosse
Verletzung von Ästhetikvorschriften reicht dazu nicht aus (BGr, 1. Juni 1983,
ZBl 85/1984, S. 127 ff.).
Ähnlich liegen die Verhältnisse hier: Hätte
die Baubehörde das Baugesuch der Beschwerdeführenden mit minimaler Sorgfalt
geprüft, hätte ihr die missverständliche Einfärbung der Umbauten in den Plänen
und der bei ihrem eigenen Verständnis der Pläne offenkundige Widerspruch zu den
Angaben im Gesuchsformular und den beiliegenden Erklärun­gen der Nachbarn ins
Auge stechen müssen. Die missverständliche Einfärbung beruht zudem auf einer
zumindest vertretbaren Auslegung von § 4 Abs. 2 BauVV durch die Beschwerdeführenden
bzw. deren Architekt und war offenkundig nicht auf eine Täuschung der
Baubehörde angelegt. Die Bauherrschaft hat deshalb von der Baubewilligung vom
16. Juli 2001 gutgläubig Gebrauch gemacht und den Umbau einschliesslich
des streitbetrof­fenen Dachfensters entsprechend den genehmigten Plänen
ausgeführt. Der Ersatz des um­­strittenen Dachfensters durch ein kleineres wäre
zwar für sich genommen nicht besonders aufwendig, doch ist in Rechnung zu
stellen, dass dadurch die Belichtung und damit auch die Nutzbarkeit des durch
den Umbau neu geschaffenen Zimmers betroffen wäre. Die durch den Rückbau
betroffenen gutgläubig geschaffenen Werte erscheinen damit als erheb­lich.
Andererseits sind die betroffenen öffentlichen Interessen offenkundig von
geringer Be­­deutung. Wie die von den Beschwerdeführenden eingereichten Fotos
belegen, kann von einem Einordnungsmangel im Sinn von § 238 Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) keine Rede sein. Dass die
kommunale Vorschrift be­treffend die Grösse der Dachflächenfenster nun nicht
lückenlos durchgesetzt werden kann, hat die Baubehörde ihrer mangelnden
Sorgfalt zuzuschreiben und rechtfertigt für sich allein den Widerruf der
rechtskräftigen Baubewilligung nicht.
4. Die Beschwerde erweist sich damit als
begründet und ist gutzuheissen. Die Verfügung des Bauausschusses vom 24.
September 2001 und der Rekursentscheid vom 7. August 2002 sind aufzuheben. ...
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen.
Demgemäss werden die Verfügung des Bauausschusses X vom 24. September 2001 und
der Entscheid der Baurekurskommission III vom 7. August 2002 aufgehoben.
2.    ...