zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00454 · 2022-07-14 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für Neubau Einfamilienhaus; vorinstanzlicher Verzicht auf Augenschein; Gebäudelänge. Verspätung einer Rüge betreffend Baumassenziffer (E. 4.3). Beschränkung der Entscheidbefugnis des Verwaltungsgerichts auf die Rechtsbegehren der beschwerdeführenden Partei (E. 5.4). Die dem Hauptbau vorgelagerte Tiefgarage ist als Besonderer Gebäudeteil zu qualifizieren; sie ist nicht gebäudelängenrelevant (E. 5.5). Ungeklärt ist hingegen, ob der südostseitige Anbau als Besonderes Gebäude gelten kann; die Vorinstanz hat diesbezüglich den Sachverhalt ungenügend abgeklärt (E. 5.7). Auf eine Rückweisung kann verzichtet werden, da die angefochtene Baubewilligung ohnehin aufzuheben ist; die zulässige Gebäudelänge ist unabhängig von der Qualifizierung des südostseitigen Anbaus als Besonderes Gebäude überschritten, was nicht Nebenbestimmungsweise geheilt werden kann (E. 5.8, E. 6). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 14.07.2022 VB.2021.00454
Zurich Verwaltungsgericht 14.07.2022 VB.2021.00454
Zurigo Verwaltungsgericht 14.07.2022 VB.2021.00454

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00454
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Geschäftsnummer:
VB.2021.00454
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 14.07.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für Neubau Einfamilienhaus; vorinstanzlicher Verzicht auf Augenschein; Gebäudelänge.
Verspätung einer Rüge betreffend Baumassenziffer (E. 4.3). Beschränkung der Entscheidbefugnis des Verwaltungsgerichts auf die Rechtsbegehren der beschwerdeführenden Partei (E. 5.4).
Die dem Hauptbau vorgelagerte Tiefgarage ist als Besonderer Gebäudeteil zu qualifizieren; sie ist nicht gebäudelängenrelevant (E. 5.5). Ungeklärt ist hingegen, ob der südostseitige Anbau als Besonderes Gebäude gelten kann; die Vorinstanz hat diesbezüglich den Sachverhalt ungenügend abgeklärt (E. 5.7). Auf eine Rückweisung kann verzichtet werden, da die angefochtene Baubewilligung ohnehin aufzuheben ist; die zulässige Gebäudelänge ist unabhängig von der Qualifizierung des südostseitigen Anbaus als Besonderes Gebäude überschritten, was nicht Nebenbestimmungsweise geheilt werden kann (E. 5.8, E. 6).
Gutheissung.
Stichworte:
AUGENSCHEIN
BESONDERE GEBÄUDE
BESONDERE GEBÄUDETEILE
GEBÄUDELÄNGE
NEBENBESTIMMUNGEN
SACHVERHALTSABKLÄRUNG
Rechtsnormen:
§ 28 Abs. I ABV
§ 28 Abs. II ABV
Art. 29 Abs. II BV
§ 49 Abs. III PBG
§ 273 PBG
§ 321 Abs. I PBG
§ 7 Abs. I VRG
§ 63 Abs. II VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2021.00454
Urteil
der 1. Kammer
vom
14. Juli 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter
Daniel Schweikert,
Gerichtsschreiberin
Regina Meier.
In Sachen
1.1  A,
1.2  B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    D, vertreten durch RA E,
2.    Gemeinderat Horgen, vertreten durch RA F,
Beschwerdegegner,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 27. Januar
2020 erteilte der Gemeinderat Horgen D die baurechtliche Bewilligung für den
Neubau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung auf dem künftigen
Grundstück Kat.-Nr. 01 (derzeit Kat.-Nrn. 02 und 03) an der G-Strasse 04
in Horgen.
II.
Dagegen erhoben A und B mit Eingabe vom 28. Februar 2020 Rekurs beim
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der
Baubewilligung. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom 25. Mai
2021 teilweise gut und ergänzte die Baubewilligung um die Auflage, wonach vor
Baufreigabe dem Bauamt abgeänderte Pläne einzureichen und genehmigen zu lassen
seien, mit denen die Einhaltung der zulässigen Gebäudelänge nachgewiesen werde.
Im Übrigen wies es den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.
III.
Mit Beschwerdeschrift vom 28. Juni 2021 gelangten A und B an das
Verwaltungsgericht und beantragten im Hauptstandpunkt die Aufhebung des
Rekursentscheids insoweit, als der Rekurs abgewiesen respektive die
Baubewilligung (nur) um die erwähnte Auflage ergänzt wurde. Die Baubewilligung
sei stattdessen gesamthaft aufzuheben, eventualiter sei die Sache zur
ergänzenden Prüfung und Neubeurteilung an das Baurekursgericht zurückzuweisen.
Das Baurekursgericht
beantragte am 9. Juli 2021 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. Der private Beschwerdegegner schloss mit Eingabe vom 17. August
2021 auf Abweisung der Beschwerde; ebenso der Beschwerdegegner 2 mit
Beschwerdeantwort vom 26. August 2021.
In den weiteren Rechtsschriften bis und mit der Quadruplik
des privaten Beschwerdegegners vom 3. November 2021 hielten die Parteien
an ihren jeweiligen Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist für die
Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung
mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die Beschwerdeführenden sind als Stockwerkeigentümer
der südwestlich der Bauparzellen gelegenen und von diesen nur durch die G-Strasse
getrennten Liegenschaft Kat.-Nr. 05 angesichts der von ihnen vorgebrachten
Rügen legitimationsbegründend im Sinn von § 338a des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) betroffen. Infolge der teilweisen
Abweisung ihres Rekurses durch die Vor­instanz sind die Beschwerdeführenden zur
Beschwerde berechtigt. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls
erfüllt. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.
Die gemäss der Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Horgen (BZO) in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG 2.5 gelegenen
Baugrundstücke Kat.-Nrn. 02 und 03 sind mit einem Wohn- und Gewerbehaus
und einem daran angebauten Produktionsgebäude überstellt. Das
Produktionsgebäude soll abgebrochen und stattdessen ein Einfamilienhaus mit
Einliegerwohnung erstellt werden. Auf dem südöstlich angrenzenden Grundstück
Kat.-Nr. 06 ist ein weiteres Gebäude angebaut (G-Strasse 07 und 08).
3.
3.1
Die
Vorinstanz hat auf die Durchführung des von den Beschwerdeführenden beantragten
Augenscheins mit der Begründung verzichtet, die Verhältnisse vor Ort seien zwar
entscheidrelevant, aber auf Grund der Akten klar. Die Beschwerdeführenden rügen
dies als willkürlich. Der Untersuchungsgrundsatz (§ 7 Abs. 1 VRG) und
der Anspruch der Beschwerdeführenden auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2
der Bundesverfassung [BV]) seien verletzt. Die Beschwerdeführenden beantragen
die Durchführung eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht oder aber eine
entsprechende Anweisung an die Vorinstanz.
3.2
Der durch Art. 29 Abs. 2 BV gewährleistete
Grundsatz des rechtlichen Gehörs garantiert den betroffenen Personen ein
persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht im Verfahren. Sie sollen sich vor
Erlass des Entscheids zur Sache äussern, erhebliche Beweise beibringen, an der
Erhebung von Beweisen mitwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis äussern
können. Die Behörde ist grundsätzlich verpflichtet, die ihr angebotenen
Beweismittel abzunehmen, wenn sie zur Abklärung des Sachverhalts tauglich
erscheinen. Sie hat die Vorbringen der Parteien tatsächlich zu hören, zu prüfen
und in der Entscheidfindung zu berücksichtigen (BGE 142 II 218 E. 2.3; 137
II 266 E. 3.2). Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als
Mitwirkungsrecht somit alle Befugnisse, die einer Partei einzuräumen sind,
damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann
(BGE 143 V 71 E. 4.1). Die Begründung von Entscheiden muss gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung so abgefasst sein, dass sich der Betroffene
über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis
der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. Dabei darf sich die
Begründung auf jene Aspekte beschränken, die die Behörde aus sachlich haltbaren
Gründen als wesentlich betrachtet (VGr, 4. Mai 2011, VB.2011.00023, E. 2.2).
Nicht erforderlich ist deshalb, dass sich die Begründung mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen
ausdrücklich widerlegt (BGE 137 II 266 E. 3.2).
3.3
Nach § 7
Abs. 1 VRG untersucht die Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von Amtes
wegen durch Befragen der Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug
von Amtsberichten, Urkunden und Sachverständigen, durch Augenschein oder auf
andere Weise. Augenscheine ermöglichen der Entscheidbehörde die unmittelbare
Wahrnehmung von Tatsachen und dadurch ein besseres Verständnis des
Sachverhalts. Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht
im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Ein Augenschein ist
insbesondere dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und
anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen an Ort und
Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beizutragen (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], § 7 N. 78 f.), nicht hingegen dann, wenn etwa
der Sachverhalt aus den Akten hervorgeht.
3.4
Unter
Beachtung dieser Grundsätze ist nunmehr zu prüfen, ob die Beschwerdeführenden
eine unrichtige oder ungenügende Feststellung des rechtserheblichen
Sachverhalts durch die Vorinstanz geltend zu machen vermögen, welche einen
Augenschein durch das Verwaltungsgericht oder allenfalls eine Rückweisung der
Sache zur weiteren (bzw. erneuten) Abklärung an das Baurekursgericht
rechtfertigen könnte.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführenden beanstanden den Verzicht auf die Durchführung eines
Augenscheins zunächst im Zusammenhang mit ihrer Rüge betreffend Übernutzung des
Baugrundstücks.
4.2
Gemäss Ziff. 5.5.3
BZO gilt in der Zone WG 2.5 für dauernd gewerblich genutzte Gebäude ein
Baumassenziffernzuschlag für Hauptgebäude von 1/4 der Grundausnützung. Die
Beschwerdeführenden sind der Ansicht, das Bauprojekt nehme diesen Zuschlag zu
Unrecht in Anspruch. Der private Beschwerdegegner habe sein vormals auf dem
Baugrundstück bestehendes gewerbliches Atelier aufgegeben und durch Wohnungen
ersetzt. Hätte die Vor­instanz einen Augenschein durchgeführt, hätte sie dies
leicht feststellen können. In der Konsequenz resultiere eine massive Übernutzung
des Baugrundstücks.
4.3
In ihrer
Rekursschrift vom 28. Februar 2020 rügten die heutigen Beschwerdeführenden
in materiell-rechtlicher Hinsicht allein eine Überschreitung der Gebäudelänge
sowie das Vorliegen eines überdimensionierten Attikageschosses. Das Baurekursgericht
ist auf die erstmals in der Replik vor Vorinstanz vom 23. März 2021
vorgetragene Rüge betreffend Baumasse mangels Verspätung nicht eingetreten.
Dies ist nicht zu beanstanden. Es kann in Anwendung von § 70 in Verbindung
mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG vollumfänglich auf Erwägung 6.2
des Rekursentscheids verwiesen werden. Zufolge verspätet erhobener Rüge bestand
bereits vor Baurekursgericht kein diesbezüglicher Abklärungsbedarf. Die
Rekursinstanz war nicht verpflichtet, die angefochtene baurechtliche
Bewilligung über die in der Rekursschrift gerügten Punkte hinaus auf Mängel zu
untersuchen. Gründe für eine ausnahmsweise Berücksichtigung der verspätet
vorgetragenen Rüge lagen nicht vor. Die erstmalige Berücksichtigung der Rüge
durch das Verwaltungsgericht liefe sodann auf die Geltendmachung eines neuen
Bauhinderungsgrunds hinaus, was gemäss ständiger Praxis nicht zulässig ist
(VGr, 24. Juni 2021, VB.2021.00002, E. 1.3.4). Die Durchführung eines
Augenscheins war bzw. bleibt insoweit entbehrlich. Auf die Rüge betreffend
Baumassenziffer ist nicht weiter einzugehen.
5.
5.1
Weiter
beanstanden die Beschwerdeführenden den Verzicht auf einen Augenschein im
Zusammenhang mit ihrer Rüge, dass die Gebäudelänge weitergehend überschritten
sei, als die Vorinstanz dies berechnet habe.
Der zweistöckige, südostseitige Anbau an das Gebäude Vers.-Nr. 09
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 06 sei bei der Bemessung des für die
Gebäudelänge massgeblichen flächenkleinsten Rechtecks im Sinne von § 28 Abs. 1
der Allgemeinen Bauverordnung (ABV; in der hier anwendbaren, bis 28. Februar
2017 in Kraft stehenden Fassung der ABV [Übergangsbestimmung zur Änderung vom
11. Mai 2016]) miteinzubeziehen, was im Rahmen eines Augenscheins ohne Weiteres
zu erkennen gewesen wäre. Eine Begründung für die Ausklammerung dieses Anbaus
bei der Berechnung des flächenkleinsten Rechtecks suche man im Rekursentscheid
vergebens. Die Mitberücksichtigung des Anbaus würde zu einer anderen Berechnung
des massgeblichen flächenkleinsten Rechtecks und damit zu einer weitergehenden
Überschreitung der höchstzulässigen Gebäudelänge führen.
Unzulässig sei im Weiteren auch die Qualifizierung der in
Richtung der G-Strasse dem Hauptbau vorgelagerten und unter diesem auskragenden
Tiefgarage als nicht an die Gebäudelänge anzurechnendes Besonderes Gebäude.
5.2
Die
maximale Gebäudelänge in der Zone WG 2.5 beträgt gemäss Ziff. 5.1 BZO 40 m.
Als Gebäudelänge gilt die längere Seite des flächenkleinsten
Rechtecks, welches die senkrecht auf den Erdboden projizierte grösste, durch
die massgebliche Fassadenlänge gebildete Gebäudeumfassung umschreibt. Als
Gebäudebreite gilt die kürzere Seite dieses Rechtecks. Besondere Gebäude im
Sinne von § 49 Abs. 3 PBG fallen ausser Ansatz, sofern die Bau- und
Zonenordnung nicht etwas anderes bestimmt (§ 28 Abs. 1 und Abs. 2
ABV in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden
Fassung der ABV [Übergangsbestimmung zur Änderung vom 11. Mai 2016]). Der
BZO Horgen lässt sich keine abweichende Vorschrift entnehmen.
Besondere Gebäude im Sinne von § 49 Abs. 3 PBG
(in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung;
Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2 sowie
Anhang) sind Gebäude, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen
bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m,
nicht übersteigt.
5.3
Die
Vorinstanz eruierte in Anwendung dieser Vorschriften für das geplante
Bauvorhaben eine Gebäudelänge von 40,8 m, wobei sie massgeblich auf vom
privaten Beschwerdegegner eingereichte Skizzen abstellte. Massgeblich sei die
Südwestfassade des ersten Obergeschosses und des Attikageschosses. Die
Gebäudeumfassung begreife auch das südöstlich angebaute Gebäude auf der
Parzelle Kat.-Nr. 06 (G-Strasse 07 und 08), mithin den ganzen
ursprünglich zusammenhängenden Fabrikbau. Ausser Ansatz falle hingegen die
projektierte und als Besonderes Gebäude zu betrachtende, dem Hauptgebäude
vorgelagerte sowie unter diesem in Richtung G-Strasse auskragende
Sammelgarage.
Im Weiteren erkannte die Vorinstanz, dass zwar bereits die
bestehende, in den 1960er-Jahren rechtmässig erstellte Überbauung die zulässige
Gebäudelänge überschreite. Gleichwohl komme das Bauprojekt nicht in den Genuss
der Besitzstandsgarantie, weil das Produktionsgebäude bis auf das Untergeschoss
zurückgebaut werde und die darüber liegenden Geschosse neu erstellt würden.
Daran ändere nichts, dass das angebaute Gebäude auf der Parzelle Kat.-Nr. 06
erhalten bleibe: Das Mass der Umgestaltung bemesse sich, nachdem es sich um
zwei selbständige Bauten handle, nicht am Gesamtbestand beider Gebäude.
Demzufolge lasse sich die Gebäudelängenüberschreitung von 0,8 m jedenfalls
nicht via § 357 Abs. 1 PBG legitimieren.
5.4
Soweit in
diesem Zusammenhang zunächst die Beschwerde
gegner
schaft in den
Beschwerdeantworten einwirft, die vorinstanzliche Rechtsauffassung, wonach das
Neubauprojekt nicht in den Genuss der Besitzstandsgarantie gemäss § 357 Abs. 1
PBG komme, sei fragwürdig und durch das Verwaltungsgericht zu überprüfen, ist
Folgendes vorauszuschicken:
Gemäss § 63 Abs. 2 VRG wird die
Entscheidbefugnis des Verwaltungsgerichts durch die Rechtsbegehren der
beschwerdeführenden Partei beschränkt; deren Anträge – in Verbindung mit dem
angefochtenen Entscheid – bestimmen den Streitgegenstand vor
Verwaltungsgericht. Das VRG kennt das Institut der Anschlussbeschwerde nicht;
die Entscheidbefugnis liegt zwischen dem Antrag der beschwerdeführenden Partei
und dem angefochtenen Entscheid. Die Bindung an die Parteibegehren der
beschwerdeführerischen Partei ist Ausdruck der das Beschwerdeverfahren
beherrschenden Dispositionsmaxime (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 63 N. 21 ff.).
Im Lichte dieser Grundsätze ist eine Auseinandersetzung
mit der – zumal auch nicht auf den ersten Blick offensichtlich unzutreffenden –
Rechtsauffassung der Vorinstanz bezüglich der Nichtanwendbarkeit von § 357
Abs. 1 PBG (welche von der Beschwerdegegnerschaft nicht im Rahmen einer
eigenen Beschwerde vorgetragen wurde) auf das Bauprojekt nicht angezeigt. Diese
ist vielmehr im Weiteren vorauszusetzen.
5.5
Zuzustimmen ist der Vorinstanz zunächst,
dass die dem Hauptbau vorgelagerte und unter diesem auskragende, gemäss den
Bauplänen weniger als 4 m hohe Tiefgarage in Richtung G-Strasse als
Besonderer Gebäude
teil
im Sinne von § 49 Abs. 3 bzw. § 273
PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden
Fassung (PBG, Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2
sowie Anhang) zu qualifizieren ist. Als Besonderer Gebäudeteil ist die
Tiefgarage einem Besonderen Gebäude gleichzustellen. Es kann insoweit in
Anwendung von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG auf Erwägung 4.3.1
des Rekursentscheids verwiesen werden. Ein hinreichendes Mass an konstruktiver
und architektonischer Selbständigkeit bleibt trotz der (in Bezug auf die
gesamte Garage geringfügigen) Auskragung unter das Hauptgebäude durchaus
erkennbar (vgl. VGr, 18. März 2021, VB.2020.00662, E. 4.2 f.;
VGr, 1. März 2018, VB.2017.00363, E. 3.2.1; 2. März 2016,
VB.2015.00544, E. 4.1 f.). Die Tiefgarage ist damit nicht
gebäudelängenrelevant.
5.6
Mit Recht halten die Beschwerdeführenden
indes dafür, dass sich dem Entscheid der Vorinstanz keine Begründung entnehmen
lässt, weshalb der
südostseitige Anbau an das Gebäude
Vers.-Nr. 09 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 06 nicht in die Berechnung
des flächenkleinsten Rechtecks miteinbezogen wurde. Wie erwähnt stellte die
Vorinstanz insoweit auf vom privaten Beschwerdegegner eingereichte Skizzen ab,
gemäss welchen sich die derzeit projektierte Gebäudelänge von 40,8 m auf
maximal 40,0 m anpassen lasse. Die Skizze gemäss act. 010 klammert
den südostseitigen Anbau an das Gebäude Vers.-Nr. 09 vollständig aus. Die
Berücksichtigung dieses Anbaus im Rahmen des flächenkleinsten Rechtecks würde
zu einem anderen flächenkleinsten Rechteck und damit auch zu einer anderen
Berechnung der Gebäudelänge führen.
5.7
Gemäss der Beschwerdegegnerschaft handelt es
sich beim südostseitigen Anbau an das Gebäude Vers.-Nr. 09 ebenfalls um
ein Besonderes Gebäude. Zwar lässt sich den bei den Akten liegenden, am 5. März
1956 bewilligten Bauplänen des Fabrikneubaus entnehmen, dass der Anbau als
Heizungsgebäude geplant und bewilligt wurde. Diente der Anbau heute noch immer
als Heizungsraum, wäre er zwar unstreitig nicht für den dauernden Aufenthalt
von Menschen bestimmt. In den damaligen Fassadenplänen fehlt indes eine
Vermassung. Mangels massstabsgetreuer [1:100] Einreichung des damaligen Bauplans
Nr. 14/28 lässt sich die Höhe des Anbaus auch nicht nachmessen. Auch den
Plänen des heutigen Bauprojekts lässt sich zur Höhe dieses – gemäss den
Beschwerdeführenden
zwei
stöckigen – Anbaus nichts entnehmen, weil das
Gebäude Vers.-Nr. 09 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 06 in den Bauplänen
nur teilweise sowie als grau schraffierte Fläche ausgewiesen wurde; der
streitige Anbau liegt ohnehin ausserhalb des Planbereichs. Damit ist ungeklärt,
ob der Anbau tatsächlich maximal 4 m hoch ist, daher als Besonderes Gebäude
gelten kann und demzufolge bei der Berechnung des flächenkleinsten Rechtecks
und in der Folge der Gebäudelänge ausser Ansatz fällt. Entgegen der Vorinstanz
sind die Verhältnisse aufgrund der Akten nicht klar. Die tatsächliche Höhe des
Anbaus (und im Übrigen auch seine heutige Nutzung) wäre anlässlich eines
Augenscheins leicht zu eruieren gewesen. Das blosse Abstellen im angefochtenen
Entscheid auf eine vom privaten Beschwerdegegner eingereichte Skizze betreffend
die Berechnung des flächenkleinsten Rechtecks war ohne Abklärung, ob der Anbau
zufolge zulässiger Qualifizierung als Besonderes Gebäude tatsächlich ausser
Ansatz fällt, unzulässig und verletzte den Anspruch der Beschwerdeführenden auf
rechtliches Gehör sowie den Untersuchungsgrundsatz.
5.8
Das
Ebenausgeführte würde zur Gutheissung der Beschwerde und Rückweisung der Sache
an die Vorinstanz zwecks weiterer Sachverhaltsabklärung im Sinn der Erwägungen
führen. Nach Massgabe nachfolgender Erwägungen ist der Entscheid indes ohnehin
gänzlich aufzuheben, weshalb auf eine Rückweisung verzichtet werden kann.
6.
6.1
Die
Vorinstanz ging wie gezeigt auch unter Nichtberücksichtigung des südostseitigen
Anbaus an das Gebäude Vers.-Nr. 09 von einer Gebäudelängenüberschreitung
von immerhin 0,8 m aus und statuierte diesbezüglich die Nebenbestimmung,
wonach vor Baufreigabe dem Bauamt abgeänderte Pläne einzureichen und genehmigen
zu lassen seien, mit denen die Einhaltung der zulässigen Gebäudelänge
nachgewiesen werde.
6.2
Können
inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen
Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen
Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen (§ 321
Abs. 1 PBG).
Durch Nebenbestimmungen wie
Auflagen können mithin lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben
werden. Die Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt,
wenn die Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung
des Projekts erfordern. Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt mit anderen
Worten nicht in Betracht, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht
beurteilbar ist, wie die Mängel zu beheben sind und welche baurechtlichen,
konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen dies nach sich zieht. Dies
folgt aus dem Grundsatz der Einheit des Bauentscheids, mit dem eine
einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt
werden soll. Das bundesrechtliche Koordinationsgebot von Art. 25a des
Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) verlangt, dass
ein geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und einheitlichen
Bewilligungsverfahren geprüft wird (BGr, 12. April 2019, 1C_266/2018, E. 3.3,
mit zahlreichen Hinweisen). Solange die Mängel untergeordneter Natur sind und
ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen
behoben werden können, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht
infrage. Ziehen die Mängel indessen wesentliche Projektänderungen nach sich,
können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 19. Juli
2018, VB.2017.00830, E. 5.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2.1;
RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5).
Ausserdem können nach der
Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, für sich allein betrachtet
kleinerer Mängel unter Umständen viele verschiedene Möglichkeiten der
Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen
Änderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel zur Folge haben wird.
Auch in diesen Fällen fällt eine auflageweise Behebung der Mängel ausser
Betracht (VGr, 27. März 2020, VB.2018.00696, E. 9.2).
6.3
Anders als etwa bei der blossen
Verkleinerung eines Zimmers um rund einen Meter, welche mittels einer konkreten
Nebenbestimmung angeordnet werden konnte (nachdem diese Anpassung allenfalls
bzw. nur mit einer Änderung der Raumaufteilung oder der Verschiebung einer
Zimmertür einherging; vgl. VGr, 26. August 2021, VB.2021.00123, E. 4.3.2 f.),
kann bei der Verkürzung eines ganzen, mehrstöckigen Gebäudes um fast einen
Meter nicht ohne grösseren planerischen Aufwand beurteilt werden, welche
baurechtlichen und konzeptionellen Auswirkungen die gewählte Mängelbehebung
nach sich zieht. Den nicht massstabsgetreu eingereichten und damit auch nicht
nachmessbaren Plänen gemäss act. 011 lässt sich nur entnehmen, dass
eine
Möglichkeit zur Behebung des Mangels in der Verschiebung der gesamten
bergseitigen Südwestfassade in Richtung Nordost bestehen könnte. Bereits aus
diesen Plänen lässt sich ersehen, dass damit konzeptionelle Änderungen auf drei
Geschossebenen einhergingen, welche nicht ohne Weiteres beurteilbar sind und
allenfalls vertiefte Abklärungen nach sich ziehen (Änderung der
Parkplatzanordnung; Änderung der Grösse diverser Zimmer unter teilweiser
Verschiebung sanitarischer Anlagen; offenbar Verschmälerung der inneren
Erschliessungstreppe). Auch andere Möglichkeiten der Mängelbehebung sind
denkbar, beispielsweise die Kürzung der gegenüberliegenden Fassade, was allenfalls
wiederum mit anderen, derzeit nicht absehbaren Änderungen einhergehen könnte. Wenngleich
die grundsätzliche Behebbarkeit des Mangels der Gebäudelängenüberschreitung
nicht in Abrede steht, gehören im Lichte der erforderlichen Einheit des
Bauentscheids Änderungen in der skizzierten Grössenordnung und mit den beschriebenen,
derzeit nicht überblickbaren baulichen Auswirkungen nicht in ein nachgelagertes
Mängelbehebungsverfahren nach § 321 PBG. Der Entscheid, welche Variante
bevorzugt wird und zum Gegenstand eines neuen Baugesuchs gemacht werden soll,
ist Sache der Bauherrschaft und nicht der Baubehörde bzw. der
Rechtsmittelinstanzen (VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589, E. 2.2 und
4.2; zum Ganzen und mit weiteren Hinweisen siehe auch VGr, 16. Dezember
2021, VB.2021.00160, E. 6.1 ff.; sodann VGr, 30. Juni 2022,
VB.2021.00645, E. 3.2.1 ff.).
7.
Das Ausgeführte führt zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung der
Baubewilligung sowie des Rekursentscheids.
8.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens
der unterliegenden Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG). Entsprechend ist die Kostenverteilung für das Rekursverfahren in dem Sinn
neu festzulegen, dass die Rekurskosten durch die betreffend den Nachbarrekurs
vollständig unterliegenden Parteien, nämlich durch die Beschwerdegegnerschaft 1
und 2, je zur Hälfte zu tragen sind.
Der private Beschwerdegegner
ist zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren
eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als
angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 4'500.-.
Die Gemeinde wird in der vorliegenden
Konstellation, wo sich private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss nicht
entschädigungspflichtig (vgl. § 17 Abs. 3 VRG; Kaspar Plüss in
Kommentar VRG, Zürich etc. 2014, § 17 N. 94).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss des Gemeinderats Horgen vom 27. Januar
2020 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 25. Mai 2021 werden
aufgehoben.
Die
Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 4'755.- werden der
Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.   280.--
Zustellkosten,
Fr. 4'780.--
Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2
je zur Hälfte auferlegt.
4.    Der
private Beschwerdegegner wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das
Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.-
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden
Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht;
c)    den Regierungsrat.