zh_verwaltungsgericht · VB.2008.00135 · 2002-04-19 · de

Baubewilligung | Neubau eines Mehrfamilien- und eines angebauten Einfamilienhauses: Ausnützungsprivileg für Nebenräume. Als "verglaste Balkone, Veranden oder Vorbauten" im Sinn von § 10 lit. c ABauV können nur solche Räume qualifiziert werden, die in räumlicher und funktionaler Hinsicht als den anrechenbaren Wohn- und Arbeitsräumen untergeordnet erscheinen, was im Einzelfall auf Grund von Grösse, Lage und Raumbeziehungen zu beurteilen ist. Die beiden je 8,2 m2 messenden Räume im Erd- und Obergeschoss sind in keiner Weise dem Hauptgebäude vor- oder angebaut, sondern liegen wie irgendwelche andere Räume innerhalb des durch die Hauptfassaden gebildeten Baukörpers. Eine Ausnützungsprivilegierung als Wintergärten kommt deshalb nicht in Betracht (E. 2). Die so genannten Reduits in den Vollgeschossen gehören aufgrund der gebotenen Gesamtbetrachtung teilweise ebenfalls zur anrechenbaren Fläche. Die beiden Reduits im Erdgeschoss sind aufgrund von Grösse und Belichtung sowie der wohnungsinternen Erschliessung ohne weiteres als private Büroarbeitsplätze oder dergleichen geeignet. Ebenfalls anrechenbar ist das Reduit mit 2,6 m2 Fläche, das direkt von einem Wohnraum aus zugänglich ist und deshalb als Ankleideraum oder dergleichen dieser Nutzung zuzurechnen ist. Die vorliegenden Mängel können offenkundig nicht mit einer Nebenbestimmung behoben werden (E. 3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 29.10.2008 VB.2008.00135
Zurich Verwaltungsgericht 29.10.2008 VB.2008.00135
Zurigo Verwaltungsgericht 29.10.2008 VB.2008.00135

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00135
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Geschäftsnummer:
VB.2008.00135
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.10.2008
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau eines Mehrfamilien- und eines angebauten Einfamilienhauses: Ausnützungsprivileg für Nebenräume.
Als "verglaste Balkone, Veranden oder Vorbauten" im Sinn von § 10 lit. c ABauV können nur solche Räume qualifiziert werden, die in räumlicher und funktionaler Hinsicht als den anrechenbaren Wohn- und Arbeitsräumen untergeordnet erscheinen, was im Einzelfall auf Grund von Grösse, Lage und Raumbeziehungen zu beurteilen ist. Die beiden je 8,2 m2 messenden Räume im Erd- und Obergeschoss sind in keiner Weise dem Hauptgebäude vor- oder angebaut, sondern liegen wie irgendwelche andere Räume innerhalb des durch die Hauptfassaden gebildeten Baukörpers. Eine Ausnützungsprivilegierung als Wintergärten kommt deshalb nicht in Betracht (E. 2).
Die so genannten Reduits in den Vollgeschossen gehören aufgrund der gebotenen Gesamtbetrachtung teilweise ebenfalls zur anrechenbaren Fläche. Die beiden Reduits im Erdgeschoss sind aufgrund von Grösse und Belichtung sowie der wohnungsinternen Erschliessung ohne weiteres als private Büroarbeitsplätze oder dergleichen geeignet. Ebenfalls anrechenbar ist das Reduit mit 2,6 m2 Fläche, das direkt von einem Wohnraum aus zugänglich ist und deshalb als Ankleideraum oder dergleichen dieser Nutzung zuzurechnen ist. Die vorliegenden Mängel können offenkundig nicht mit einer Nebenbestimmung behoben werden (E. 3).
Abweisung.
Stichworte:
ANBAU
ANRECHENBARE FLÄCHE
AUSNÜTZUNG
AUSNÜTZUNGSÜBERSCHREITUNG
NEBENBESTIMMUNG
NEBENRAUM
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
WINTERGARTEN
Rechtsnormen:
§ 321 Abs. I PBG
§ 355 Abs. III PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2008.00135
Entscheid
der 1. Kammer
vom
29. Oktober 2008
Mitwirkend:
Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter
Robert Wolf, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretärin Tanja
Pekeljevic.
In
Sachen
A,
vertreten
durch RA B,
Beschwerdeführer
,
gegen
C,
vertreten durch RA D,
Beschwerdegegnerin
,
und
Baukommission Herrliberg,
Mitbeteiligte
,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Am 4. Juni 2007 erteilte die Baukommission Herrliberg der E
AG die Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus mit zwei Wohnungen und einem
angebauten Einfamilienhaus sowie einer Tiefgarage anstelle des bestehenden
Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02 in
Herrliberg.
II.
Den hiergegen von der Nachbarin C erhobenen Rekurs hiess
die Baurekurskommission II am 4. März 2008 unter Aufhebung der
Baubewilligung gut.
III.
Mit Beschwerde vom 7. April 2008 liess A, der als
Eigentümer des Baugrundstücks anstelle der E AG ins Rekursverfahren eingetreten
war, dem Verwaltungsgericht beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
den Rekursentscheid aufzuheben und die Baubewilligung wiederherzustellen;
eventuell sei diese durch eine Nebenbestimmung betreffend die Ausgestaltung der
gedeckten Veranden zwischen den Gebäudeteilen zu versehen.
Die Vorinstanz am 15. April und die Beschwerdegegnerin am
10. Juni 2008 beantragten Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge, Letztere
überdies die Zusprechung einer Parteientschädigung. Die Mitbeteiligte liess
sich nicht vernehmen.
In Replik und Duplik hielten die privaten Parteien an
ihren Anträgen fest.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Die Vorinstanz hat die angefochtene Baubewilligung mit der
Begründung aufgehoben, die dem Gebäude nicht vorgebauten und entsprechend nicht
einen Verglasungsanteil von 70 % der vertikalen, gegen aussen gerichtete
Bauhüllenteile aufweisenden Wintergärten seien bei der Ausnützungsbestimmung
anzurechnen. Mit den deshalb zusätzlich anrechenbaren Flächen von je 8,2 m
2
im Erd- und im ersten Obergeschoss sowie weiteren Korrekturen bei der
Ausnützungsberechnung werde die zulässige Ausnützung um fast 10 %
überschritten, was nicht auflageweise heilbar sei.
Der Beschwerdeführer hält
dieser Auffassung entgegen, sie verkenne die Zielsetzung von § 10 lit. c
der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV), wenn sie dem Energiesparen
dienende Wintergärten, die als Fassadeneinsprünge ausgestaltet seien, nicht von
der Ausnützung befreie. Die Vorinstanz verlange fälschlicherweise, dass ein
ausnützungsprivilegierter Wintergarten zu mindestens 70 % mit verglasten
Aussenwänden versehen sein müsse; richtig sei, dass die Aussenfassaden des
Gebäudes, welche den Raum auf drei Seiten umschliessen, die Wärmedämmvorschriften
zu erfüllen hätten, während lediglich die vierte Seite, die gegen die
Aussenluft abschirme, zu 70 % verglast sein müsste. Selbst wenn aber der
Wintergarten anrechenbar sei, dürfe dies nicht zur Aufhebung der Baubewilligung
führen, sondern es könne mittels Auflage verlangt werden, dass die Verglasung
wegzulassen sei, was dazu führe, dass die Ausnützungsüberschreitung behoben
sei.
2.
2.1
Das
Verwaltungsgericht hat die dem angefochtenen Entscheid zu Grunde liegende
Rechtsauffassung bezüglich der Anrechenbarkeit von nicht als Vor- oder Anbauten
ausge­stalteten Wintergärten bereits im Entscheid VB.2008.00012 vom 18. Juni
2008 (www.vgrzh.ch) bestätigt. Der Wortlaut von § 10 lit. c ABauV, der die
Privilegierung auf "verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten" beschränkt,
lässt es nicht zu, dass irgendwelche hinter den Hauptfassaden des Gebäudes
liegende Räume durch Verzicht auf heiztechnische Einrichtungen und genügende
Isolation der Wände gegenüber den beheizten Gebäudeteilen als
ausnützungsprivilegierte Wintergärten gelten können. Vielmehr sind Balkone und
Veranden begrifflich Fassadenvorsprünge oder Anbauten (vgl. Brigitte Riese/Hans-Joachim
Kadatz, Seemanns Sachlexikon, Kunst & Architektur, Leipzig 2008, S. 41
und 439; Hans Koepf/Günther Binding, Bildwörterbuch der Architektur, 4. A.,
Stuttgart 2005, S. 44 und 494), und auch der vom Verordnungsgeber verwendete
Begriff der "Vorbaute" setzt voraus, dass an ein dahinter liegendes
Hauptgebäude angebaut wird. Entsprechend verlangt Ziff. 2.4 des
"Vollzugsordners Energie" des Amtes für Abfall, Wasser Energie und
Luft (vgl. www.energie.zh.ch) auch einen Verglasungsanteil von 70 %
des
Vorbaus
(vgl. ebenso das Merkblatt "Wintergarten aus
rechtlicher Sicht; vgl. www.energie.zh.ch). Sodann hat das Verwaltungsgericht
auch darauf hingewiesen, dass die Delegationsnorm von § 255 Abs. 3
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (
PBG)
dem Verordnungsgeber lediglich die Privilegierung von Nebenräumen erlaubt. Als
"verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten" im Sinn von § 10 lit.
c ABauV können deshalb nur solche Räume qualifiziert werden, die in räumlicher
und funktionaler Hinsicht als den anrechenbaren Wohn- und Arbeitsräumen
untergeordnet erscheinen, was im Einzelfall auf Grund von Grösse, Lage und
Raumbeziehungen zu beurteilen ist. In jenem Entscheid wurde deshalb einem
"Wintergarten", der zwar den geforderten Verglasungsanteil von 70 %
aufwies, jedoch auf keiner Seite über die Hauptfassaden des Doppeleinfamilienhauses
hinausreichte, sondern vollständig innerhalb des Grundrisses des darunter
liegenden Erdgeschosses lag und vollständig vom Attikageschoss und dessen
Terrassen überdeckt wurde, das Ausnützungsprivileg nicht zugestanden.
Mitentscheidend war zudem, dass der "Wintergarten" mit 10 m
2
ebenso gross war wie der unmittelbar angrenzende Essraum, von dem er auf seiner
Längsseite nur durch eine als Schiebetüre ausgestaltete Glaswand getrennt war
und dieser angrenzende Essraum auch als Verkehrsfläche zwischen Küche, Treppe,
Wintergarten und Terrasse dienen musste, weshalb der vollständige Einbezug des
Wintergartens in den Wohnbereich vorgezeichnet war. Auf Grund all dieser
Umstände qualifizierte das Gericht den so genannten Wintergarten nicht mehr als
Nebenraum im Sinn von § 10 lit. c ABauV, wie er gemäss § 255 Abs. 3
PBG vom Verordnungsgeber ausnützungsmässig privilegiert werden kann.
2.2
Die beiden
je 8,2 m
2
messenden Räume im Erd- und Obergeschoss sind in keiner Weise
dem Hauptgebäude vor- oder angebaut, sondern liegen wie irgendwelche andere
Räume innerhalb des durch die Hauptfassaden gebildeten Baukörpers. Eine
Ausnützungsprivilegierung als Wintergärten kommt schon deshalb nicht in
Betracht. Damit sind neben den Flächen dieser Räume auch die angrenzenden
Innenwände an die Ausnützung anzurechnen, was zusammen mit weiteren von der Vorinstanz
vorgenommenen Korrekturen zu einer Überschreitung der zulässigen Ausnützung um
fast 10 % führt.
3.
Gemäss § 321 Abs. 1 PBG ist die Baubewilligung
unter Nebenbestimmungen zu erteilen, wenn inhaltliche oder formale Mängel des
Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können. Dieses
Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens
untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung,
können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr,
21. November 2007, VB.2007.00180, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen,
www.vgrzh.ch). Ob Projektmängel ohne besondere Schwierigkeiten korrigiert
werden können, entscheidet sich nach qualitativen und nicht nach quantitativen
Gesichtspunkten.
Wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, sind hier zur
Reduktion der übermässigen Ausnützung wesentliche Projektänderungen
erforderlich und kommt deshalb eine nebenbestimmungsweise Heilung nicht in
Betracht. Insbesondere trifft es nicht zu, dass die Ausnützungsüberschreitung
wegen der beiden so genannten innen liegenden Wintergärten dadurch behoben
werden kann, dass dort auf die Verglasung verzichtet wird, sodass dadurch ein
innen liegender Sitzplatz bzw. Balkon entsteht. Wie der Beschwerdeführer im
Rekursverfahren hat ausführen lassen, würden derart eingezogene Balkone
zwischen den Wohneinheiten wegen der vergrösserten Gebäudehülle die Einhaltung
des angestrebten Minergie-Standards verunmöglichen.
Zudem weist die Beschwerdegegnerin zutreffend darauf hin,
dass damit die Ausnützungsüberschreitung noch nicht behoben wäre. Auch im
Dachgeschoss müsste der dortige "Wintergarten" zur anrechenbaren
Fläche gezählt werden, da er vollständig innerhalb des Volumens des
Hauptgebäudes liegt und aufgrund seiner zentralen Lage innerhalb der Dachgeschoss-Wohnung
offenkundig kein Nebenraum ist. Die anrechenbare Fläche erhöht sich sodann noch
um knapp 2 m
2
im Bereich der Lukarne des Einfamilienhauses, die
irrtümlich nicht angerechnet wurde. Die gemäss § 255 Abs. 2 PBG im
Dachgeschoss nicht anrechenbare Fläche wird damit um 4 m
2
überschritten, welche ebenfalls zur Ausnützung zu zählen sind. Schliesslich
gehören die so genannten Reduits in den Vollgeschossen aufgrund der gebotenen
Gesamtbetrachtung (vgl. dazu VGr, 18. Juni 2008, VB.2008.00012, E. 2.2.2, www.vgrzh.ch)
teilweise ebenfalls zur anrechenbaren Fläche. So sind jedenfalls die beiden Reduits
im Erdgeschoss aufgrund von Grösse und Belichtung sowie der wohnungsinternen
Erschliessung ohne weiteres als private Büroarbeitsplätze oder dergleichen
geeignet, zumal im Kellergeschoss ausreichend Nebenräume vorhanden sind; eine
Verwendung zu reinen Lagerzwecken ist daher eher unwahrscheinlich. Ebenfalls
anrechenbar ist das Reduit mit 2,6 m
2
Fläche im nördlichen
Obergeschoss, das direkt von einem Wohnraum aus zugänglich ist und deshalb als Ankleideraum
oder dergleichen dieser Nutzung zuzurechnen ist.
Eine Heilung all dieser Mängel mittels Nebenbestimmungen
sprengt offenkundig den Rahmen von § 321 Abs. 1 PBG. Anzumerken ist
überdies, dass die Bauherrschaft bis heute keine korrekte Ausnützungsberechnung
(unter anderem unter Berücksichtigung sämtlicher innerer Trennwände)
eingereicht hat. Es ist nicht Sache der Rechtsmittelinstanzen, die Ausnützungsberechnung
aufgrund unzureichender Unterlagen zu überprüfen, sondern gemäss § 313 Abs. 1
PBG hat die örtliche Baubehörde im Rahmen der Vorprüfung auf einer Ergänzung
unvollständiger Baugesuchsunterlagen zu bestehen.
4.
Die Vorinstanz hat im Hinblick auf die Bewilligung eines
geänderten Projekts darauf hingewiesen, dass einem Gebäude, dass die primären
Baubegrenzungsvorschriften beachtet, in der Regel unter dem Gesichtspunkt der
Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG nicht entgegengehalten werden
könne, es wirke überdimensioniert. Diese Regel kann indessen dann nicht unbesehen
gelten, wenn ein Baukörper derart viele nicht anrechenbare Flächen aufweist,
dass dadurch die auch für die Einordnung bedeutsame volumenbeschränkende
Funktion der Ausnützungsziffer unterlaufen wird. Jedenfalls ist in diesem Zusammenhang
daran zu erinnern, dass gemäss § 238 Abs. 1 PBG ein Gebäude, das sich
grössenmässig aus der baulichen Umgebung heraushebt, diesem Spannungsverhältnis
bei Anordnung und Volumetrie des Baukörpers in geeigneter Weise Rechnung zu
tragen hat (VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18 E.3).
Nachdem das Bauvorhaben schon aus den oben genannten
Gründen nicht bewilligungsfähig ist, muss die Frage, ob die Gebäudehöhe
eingehalten ist, nicht mehr geprüft werden.
5.
Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist
abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [
VRG]),
der überdies zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an die Beschwerdegegnerin
zu verpflichten ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Die Mitbeteiligte, die
im Verfahren vor Verwaltungsgericht keine eigenen Anträge gestellt hat, trifft
keine Kostenfolgen.
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.    210.--     Zustellungskosten,
Fr. 5'210.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an die Beschwerdegegnerin
verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.
5.    Gegen diesen
Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82
ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30
Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an …