zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00362 · 2022-09-08 · de

Baubewilligung | Auslegung und Anwendung der BZO bezgl. Ausnützungsberechnung. Die Gemeinde Erlenbach statuiert in Art. 16 Abs. 4 BZO unter der Marginalie "Nutzweise" für die genannten Zonen ein Verbot der Nutzung von Untergeschossen zu Wohn- und Arbeitszwecken mit Ausnahmevorbehalt. So ist nach dem Wortlaut von Art. 16 Abs. 4 BZO in den Zonen W2A/20, W2B/20, W2/25, W2/30 und W3/60 die Nutzung von Untergeschossen zu Wohn- und Arbeitszwecken nur dort zulässig, wo sie aufgrund der Hangneigung natürlich anfallen. Bei der Beurteilung, ob ein aufgrund der Hangneigung natürlich anfallendes, zu Wohn- und Arbeitszwecken nutzbares Untergeschoss vorliegt, eröffnet Art. 16 Abs. 4 BZO der kommunalen Baubehörde einen geschützten Entscheidungsspielraum. Indem sie bereits eine geringe Hangneigung genügen lässt, verlässt sie diesen nicht. Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 08.09.2022 VB.2022.00362
Zurich Verwaltungsgericht 08.09.2022 VB.2022.00362
Zurigo Verwaltungsgericht 08.09.2022 VB.2022.00362

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00362
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Geschäftsnummer:
VB.2022.00362
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 08.09.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 06.07.2023 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Auslegung und Anwendung der BZO bezgl. Ausnützungsberechnung.
Die Gemeinde Erlenbach statuiert in Art. 16 Abs. 4 BZO unter der Marginalie "Nutzweise" für die genannten Zonen ein Verbot der Nutzung von Untergeschossen zu Wohn- und Arbeitszwecken mit Ausnahmevorbehalt. So ist nach dem Wortlaut von Art. 16 Abs. 4 BZO in den Zonen W2A/20, W2B/20, W2/25, W2/30 und W3/60 die Nutzung von Untergeschossen zu Wohn- und Arbeitszwecken nur dort zulässig, wo sie aufgrund der Hangneigung natürlich anfallen. Bei der Beurteilung, ob ein aufgrund der Hangneigung natürlich anfallendes, zu Wohn- und Arbeitszwecken nutzbares Untergeschoss vorliegt, eröffnet Art. 16 Abs. 4 BZO der kommunalen Baubehörde einen geschützten Entscheidungsspielraum. Indem sie bereits eine geringe Hangneigung genügen lässt, verlässt sie diesen nicht.
Abweisung.
Stichworte:
AUSLEGUNG
AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT
AUSNÜTZUNG
AUSNÜTZUNGSBERECHNUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BZO
HANGNEIGUNG
UNTERGESCHOSS
Rechtsnormen:
§ 49a Abs. III PBG
§ 255 Abs. II PBG
§ 275 Abs. III PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2022.00362
Urteil
der 1. Kammer
vom
8. September 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter
Lukas Widmer,
Gerichtsschreiberin
Laura Diener.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.1  C,
1.2  D,
beide vertreten durch RA E,
2.    Bau- und Planungskommission Erlenbach,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
A.
Die
Bau- und Planungskommission der Gemeinde Erlenbach bewilligte C und D am 6. April
2021 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 im Sinn der
Erwägungen unter Bedingungen und Auflagen den Abbruch des bestehenden und den
Neubau eines neuen Einfamilienhauses mit Garage für vier Fahrzeuge sowie zwei
Parkplätzen im Freien.
B.
Dagegen rekurrierte A am 20.
Mai 2021 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung
des angefochtenen Beschlusses und die Verweigerung der Baubewilligung sowie
einen Augenschein. Das Baurekursgericht verzichtete auf die Durchführung eines
Augenscheins und wies den Rekurs am 5. Oktober 2021 ab.
C.
Gegen
diesen Entscheid erhob A am 15. November 2021 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich (VB.2021.00776) und beantragte dessen
Aufhebung sowie die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Eventuell sei der
angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zum Neuentscheid an die
Vorinstanz zurückzuweisen sowie ein Augenschein durchzuführen.
II.
A.
Die Bau- und Planungskommission der Gemeinde
Erlenbach bewilligte C und D am 30. November 2021 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
an der F-Strasse 02 im Sinn der Erwägungen unter Bedingungen und Auflagen
das
abgeänderte Projekt
betreffend Abbruch des bestehenden und Neubau
eines neuen Einfamilienhauses mit Aussenpool, einer Garage für vier Fahrzeuge
sowie einem Besucherparkplatz im Freien.
B.
Dagegen
rekurrierte A am 12. Januar 2022 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich
und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und die Verweigerung
der Baubewilligung sowie einen Augenschein. Das Baurekursgericht verzichtete
auf die Durchführung eines Augenscheins und wies den Rekurs am 10. Mai 2022 ab.
C.
Gegen diesen Entscheid erhob A
am 13. Juni 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich
(vorliegendes Verfahren, VB.2022.00362) und beantragte dessen Aufhebung sowie
die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Eventuell sei der angefochtene
Entscheid aufzuheben und die Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanz
zurückzuweisen sowie ein Augenschein durchzuführen. Sodann verlangte er eine
Parteientschädigung zzgl. MWST zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
Das Baurekursgericht
beantragte am 22. Juni 2022 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. Die Bau- und Planungskommission der Gemeinde Erlenbach beantragte am
28. Juni 2022, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen. Mit
Beschwerdeantwort vom 30. Juni 2022 beantragten C und D, die Beschwerde
unter
Entschädigungsfolgen zulasten des
Beschwerdeführers
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Der Beschwerdeführer replizierte am 26. August 2022
unter Festhalten an den gestellten Anträgen.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig. Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer
der dem Baugrundstück unmittelbar nördlich angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 03
unbestrittenermassen zur Erhebung der vorliegenden Beschwerde legitimiert (§ 338a
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 [
PBG]). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,
ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Der Beschwerdeführer bringt vorab vor, sein
rechtliches Gehör sei verletzt worden, indem zu Unrecht auf den beantragten
Augenschein
verzichtet worden sei.
2.2
Aus dem in Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV)
verankerten Anspruch auf rechtliches Gehör ergibt sich zwar ein Anspruch auf
Abnahme der von den Beteiligten beantragten oder angebotenen Beweismittel über
erhebliche Tatsachen (Alain Griffel in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014
[Kommentar VRG], § 8 N. 34). Der Anspruch auf Beweisabnahme gilt
jedoch nicht absolut: Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann eine Behörde
von der Abnahme beantragter Beweismittel insbesondere dann absehen, wenn der
Sachverhalt, den eine Partei beweisen will, nicht rechtserheblich ist
(Unerheblichkeit des Beweismittels), wenn durch den angebotenen Beweis bereits
Feststehendes bewiesen werden soll (Überflüssigkeit des Beweismittels) oder
wenn von vornherein gewiss ist, dass der angebotene Beweis keine Klärung
herbeizuführen vermag (mangelnde Tauglichkeit des Beweismittels; vgl. BGr, 21. August
2014, 5A_282/2014, E. 3.2; BGE 117 Ia 262 E. 4b; Kaspar
Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 18; zum Ganzen siehe VGr, 9. April
2015, VB.2014.00510, E. 4.1).
Der Entscheid
darüber, ob ein
Augenschein
angeordnet
wird, steht sodann im Ermessen der anordnenden Behörde. Es besteht nur dann
eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins, wenn die tatsächlichen
Verhältnisse nicht auf andere Weise abgeklärt werden können (BGr, 8. November
2010, 1C_192, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 5C_512/2009, E. 2.3;
VGr, 19. April 2012, VB.2011.00612, E. 1.3).
2.3
Vorliegend wurde das rechtliche Gehör des
Beschwerdeführers nicht dadurch verletzt, dass die Vorinstanz keinen
Augenschein
d
urchgeführt hat. Letztere kam zum Schluss, dass
sich der massgebliche Sachverhalt ausreichend deutlich aus den Plänen ergebe.
Dies ist nicht zu beanstanden. Eine Rechtsverletzung ist nicht ersichtlich, da
den Rekursakten genügend Pläne und Fotografien beilagen, um den Sachverhalt
bezüglich der topografischen Verhältnisse zu erstellen.
3.
3.1
Das
Baugrundstück liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Erlenbach in der Wohnzone W2/30% und weist gemäss Ausnützungsberechnung
eine Grundstücksfläche von 720 m
2
und damit eine maximal
zulässige Ausnützung von 216 m
2
auf. Das geplante neue
Einfamilienhaus soll aus einem Kellergeschoss, einem Erdgeschoss, einem
Obergeschoss und einem Attikageschoss bestehen.
3.2
Der Beschwerdeführer
ist der Ansicht, dass das in den Bauplänen als "Erdgeschoss"
bezeichnete Geschoss in der Ausnützungsberechnung zu Unrecht als anrechenbares
Untergeschoss behandelt und die entsprechende Flächen nicht im vollen Umfang an
die Ausnützung angerechnet würden. Er bestreitet insbesondere, dass dieses im
Sinn von Art. 16 Abs. 4 BZO "aufgrund der Hanglage natürlich
anfällt".
3.3
Sofern der
Beschwerdeführer in seinen Ausführungen in der Beschwerde am Rande die
Einordnung beanstanden will, erwiese sich diese Rüge, welche im Rekurs
ebenfalls nicht substanziiert vorgebracht wurde, als verspätet (
Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014,
[Kommentar VRG], § 52 N. 41
).
4.
4.1
Die
Ausnützungsziffer
wurde für die vorliegend massgebliche
Wohnzone W2 auf 30 % festgelegt
(Art. 15 lit. b
BZO). Im Weiteren verweist
die
Wegleitung zur BZO
h
insichtlich
der Ausnützung auf die
§§ 254, 255 und 259 PBG sowie § 10
der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni
1977
(ABV).
Für die
Ausnützungsziffer,
welche die zulässige Geschossfläche im
Verhältnis zur Grundstücksfläche beschränkt, (§ 254 Abs. 1 PBG
und
§ 255 Abs. 1 PBG in
der bisherigen Fassung gemäss Anhang zum PBG, vgl. Abs. 2 der
Übergangsbestimmungen zur Änderung des PBG vom 14. September 2015)
sind
alle dem Wohnen, Arbeiten oder
sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hiefür verwendbaren Räume in
Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und
Sanitärräume samt inneren Trennwänden anrechenbar. Entsprechende Flächen in
Dach-, Attika- und Untergeschossen sind nur anrechenbar, soweit sie je Geschoss
die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten
zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe (
§ 255 Abs. 2 PBG
).
Gemäss Art. 15 lit. c, d und e BZO ist in der
vorliegenden Wohnzone der Bau von zwei Vollgeschossen, zwei Dachgeschossen
sowie einem nutzbaren Untergeschoss zulässig. Bezüglich der Definition von
Voll-, Dach- und Untergeschossen wird in der Wegleitung zur BZO auf die
kantonalrechtliche Definition von §§ 275, 276 und 293 PBG verwiesen. § 276
Abs. 2 PBG zufolge zählen als Geschosse Voll-, Dach-, Attika- und
Untergeschosse mit Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräumen. Unter Vollgeschossen sind
alle Geschosse von Gebäuden ausser Unter-, Dach- und Attikageschosse zu
verstehen (§ 275 Abs. 1 Satz 1 PBG). Vollgeschosse können in
allen Bauzonen durch Dach-, Attika- oder Untergeschosse ersetzt werden;
zusammengerechnet dürfen sie jedoch die erlaubte Anzahl Vollgeschosse nicht
überschreiten (§ 276 Abs. 2 PBG). Die hier relevanten Untergeschosse
werden als horizontale Gebäudeabschnitte definiert, die ganz oder teilweise in
den gewachsenen Boden hineinragen (§ 275 Abs. 3 PBG).
Gemäss § 49a Abs. 3 PBG kann in der Bau- und
Zonenordnung für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse die
Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zugelassen, vorgeschrieben
oder beschränkt werden.
Von ihrer kommunalen
Regelungskompetenz Gebrauch machend, statuierte die Gemeinde Erlenbach
vorliegend in Art. 16 Abs. 4 BZO unter der Marginalie
"Nutzweise" für die darin genannten Zonen ein Verbot der Nutzung von
Untergeschossen zu Wohn- und Arbeitszwecken mit Ausnahmevorbehalt.
So
ist nach dem Wortlaut von Art. 16 Abs. 4 BZO in den Zonen W2A/20,
W2B/20, W2/25, W2/30 und W3/60 die Nutzung von Untergeschossen zu Wohn- und
Arbeitszwecken nur dort zulässig, wo sie aufgrund der Hangneigung natürlich
anfallen. Darüber, was unter "natürlich anfallen" zu verstehen ist,
schweigt sich die Bau- und Zonenordnung aus und auch der darin enthaltenen
Wegleitung lässt sich diesbezüglich nichts entnehmen (vgl. BZO S. 18).
4.2
Bei der Beurteilung, ob ein aufgrund der
Hangneigung natürlich anfallendes,
zu
Wohn- und Arbeitszwecken
nutzbares Untergeschoss vorliegt, eröffnet
Art. 16 Abs. 4 BZO
der kommunalen Baubehörde einen
geschützten Entscheidungsspielraum. Die
Auslegung und Anwendung
dieser kommunalen Bestimmung obliegt in
erster Linie der örtlichen Baubehörde, welche die Verhältnisse am besten kennt
und
die Gesetzgebung seinerzeit beratend
beziehungsweise antragstellend begleitet hat. Solche Entscheide dürfen von den
kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw. unter gebührender
Berücksichtigung der Entscheidgründe der Bau(bewilligungs)behörde überprüft
werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.1).
Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der
Vorinstanz über eine Rechtskontrolle (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,
E. 4.2 und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, auch zum
Folgenden). Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter
Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist.
Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht
zu (§ 50 Abs. 2 VRG).
4.3
Die Gemeinde führte in ihrer Rekursvernehmlassung
im Verfahren zum ersten Projekt aus, die
Bestimmung von Art. 16 Abs. 4
BZO beziehe sich in erster Linie auf anrechenbare Untergeschosse, welche
zusätzlich zur erlaubten Anzahl Vollgeschossen geplant würden und entsprechend
tiefer in den gewachsenen Boden hineinragten. Solche sollten dank der
vorhandenen Hangneigung möglichst ohne übermässige Abgrabungen (vgl. Art. 37
Abs. 1 BZO) natürlich belichtet werden können. Dies führe zu geringeren
Terrainveränderungen und dadurch zu einer besseren Einordnung in die bauliche
Umgebung. Vorliegend sei dies schon per se der Fall, da lediglich ein
''echtes'' Vollgeschoss geplant sei. Sodann zeige der Verlauf des gewachsenen
Bodens wie auch der Strassenverlauf respektive die Neigung der G-Strasse im
betreffenden Bereich eindeutig, dass das Terrain eine doch beachtliche Neigung
aufweise respektive schon immer aufgewiesen habe. Selbst wenn neben den
zulässigen zwei Vollgeschossen ein zu Wohn- und Arbeitszwecken nutzbares
Untergeschoss geplant wäre, wäre letzteres aufgrund der Hangneigung als
natürlich anfallend zu bezeichnen.
4.4
Das
Baurekursgericht führte in seinem Entscheid zusammengefasst aus, es sei in
seinem Rekursentscheid betreffend das erste Projekt zum Schluss gelangt, das
natürliche Anfallen eines Untergeschosses müsse durch die Hangneigung bewirkt
werden. Nicht zwingend sei hingegen, dass Untergeschosse, die zu Wohn- und
Arbeitszwecken genutzt würden, ohne Abgrabungen freiliegen müssten. Aus Art. 16
Abs. 4 BZO lasse sich nicht ableiten, diese Bestimmung sei nur bei
Ausschöpfung der zulässigen Vollgeschosszahl anwendbar. Im Gegenteil erhelle
daraus, dass Untergeschosse zu Wohn- und Arbeitszwecken gerade dort ermöglicht
werden sollten, wo die zulässige Gebäudehöhe aufgrund der Hanglage die
Ausschöpfung der zulässigen Vollgeschosszahl nicht zulasse. Weiter erwog das
Baurekursgericht, diese Bestimmung statuiere keine gestalterischen
Voraussetzungen.
4.5
Mit den Vorinstanzen ist festzuhalten,
dass es sich beim als Erdgeschoss bezeichneten Geschoss, welches teilweise in
den gewachsenen Boden hineinragt, gemäss der Definition von § 275 Abs. 3
PBG um ein Untergeschoss handelt.
Diese korrekte Qualifikation wird vom
Beschwerdeführer auch nicht infrage gestellt. Entgegen dem Beschwerdeführer hat
die Vorinstanz sodann nicht unzulässigerweise den Inhalt von Art. 16 Abs. 4
BZO auf die Begriffsdefinition von
§ 275
Abs. 3 PBG reduziert, wenn sie ausführt, Art. 16 Abs. 4 BZO
schreibe weder eine minimale Hangneigung vor, noch gebe diese Bestimmung vor,
wie weit ein natürlich anfallendes Untergeschoss aus dem gewachsenen Boden
ragen dürfe. Sie hat die Frage der Qualifikation als Untergeschoss klar von der
Voraussetzung des natürlichen Anfallens aufgrund einer Hanglage separiert.
4.6
Zu prüfen
bleibt, ob das
streitbetroffene
Untergeschoss ''
aufgrund der Hangneigung natürlich
anfällt'' und folglich nach Art. 16 Abs. 4
BZO der
Nutzung zu Wohn- und Arbeitszwecken zugänglich ist. Nur wenn
diese Voraussetzung erfüllt ist, darf das
Untergeschoss
gemäss § 255
Abs. 2 PBG bis zu einem bestimmten Grad ausnützungsprivilegiert behandelt
werden.
4.6.1
Nach dem Bundesgericht lässt der Wortlaut
dieser Bestimmung die Auslegung zu, dass das natürliche Anfallen der
Untergeschosse aufgrund der Hangneigung entstehen beziehungsweise durch diese
bewirkt werden muss (BGr, 11. Juli 2017, 1C_572/2016, E. 3.5).
Folglich ist das vorinstanzliche Verständnis, welches darauf abstellt, nicht zu
beanstanden. Etwas anderes, als dass ein Geschoss aufgrund der Hanglage zum
anrechenbaren Untergeschoss wird, lässt sich aus dem Wortlaut entgegen dem
Beschwerdeführer nicht ableiten.
4.6.2
Zwar bezieht sich die
Bestimmung
von Art. 16 Abs. 4 BZO nach den behördlichen Ausführungen in erster
Linie auf anrechenbare Untergeschosse, welche zusätzlich zur erlaubten Anzahl
Vollgeschossen geplant werden. Entgegen dem Beschwerdeführer wird indes an
keiner Stelle für die Anwendbarkeit von Art. 16 Abs. 4 BZO
vorausgesetzt, dass zwei Vollgeschosse geplant sein müssten. Entsprechend kann
ein Untergeschoss entgegen dem Beschwerdeführer auch nicht bloss
"innerhalb der Regelbauweise" natürlich anfallen.
4.6.3
In einem früheren, dieselbe Auslegungsfrage
betreffenden Fall, hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, mit zunehmender Hangneigung
eines Baugrundstücks
müssten
vermehrt
Untergeschosse anstelle von Vollgeschossen errichtet werden, weshalb ab einem gewissen
minimalen Neigungswinkel auch die Nutzung dieser Untergeschosse zu Wohn- und
Arbeitszwecken zugelassen werden könne, um eine optimale Ausnützung der am Hang
gelegenen Grundstücke zu erreichen (VGr, 6. Oktober 2016, VB.2016.00212, E. 3.3).
Auch
das Bundesgericht befand, es könne in vertretbarer Weise angenommen werden, Art. 16
Abs. 4 BZO bezwecke die Ermöglichung der besseren bzw. optimaleren Nutzung
von Grundstücken an steilen Hanglagen beziehungsweise die Schaffung eines
Ausgleichs für die an solchen Lagen eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten (BGr,
11. Juli 2017, 1C_572/2016, E. 3.5).
Dass
die zulässige Gebäudehöhe vorliegend aufgrund der Hanglage die Ausschöpfung der
zulässigen Vollgeschosszahl nicht zulässt, ist auch dem Beschwerdeführer bewusst.
Vor dem Hintergrund des genannten Zwecks steht entgegen seiner Ansicht eine
stattdessen grössere Geschossfläche jedoch nicht im Widerspruch zur BZO. Insbesondere
auch nicht zu den Bestimmungen betreffend die nächstgrössere
Wohnzone W2/35. Wenn die Gemeinde mit ihrem Verständnis im Ergebnis eine
grössere Ausnützung zulässt, liegt dies nach dem Gesagten in ihrem
Ermessensspielraum, zumal die Ausnützung durch die Vorgaben von § 255 Abs. 2
PBG immer noch limitiert ist.
4.7
Nachdem das streitbetroffene Baugrundstück eine (wenn
auch nur geringe) Neigung aufweist und auch nicht etwa eine künstliche
Aufschüttung geltend gemacht wird, durfte ohne Weiteres angenommen werden, das
Untergeschoss falle aufgrund der Hanglage natürlich an. Wenn das
Baurekursgericht zum Ergebnis gelangte, das fragliche Geschoss erfülle die
Voraussetzungen von Art. 16 Abs. 4 BZO und dürfe zu Wohn- und
Arbeitszwecken genutzt werden, ist dies nach dem Gesagten nicht zu beanstanden.
Insgesamt erwiesen sich damit die Rügen als unbegründet und die
Auslegung und Anwendung von Art. 16 Abs. 4 BZO als rechtmässig.
Demzufolge wurde
die ausnützungsprivilegierte
Fläche (§ 255 Abs. 2 PBG) zu Recht bei der Ausnützungsberechnung in
Abzug gebracht. Damit ist die Beschwerde abzuweisen.
5.
Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 65a
Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und es steht ihm von
vornherein keine Parteientschädigung zu. Hingegen ist er antragsgemäss zu einer
angemessenen Parteientschädigung an die obsiegende Bauherrschaft zu verpflichten
(§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.         3'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.            130.--
Zustellkosten,
Fr.         3'130.--
Total der Kosten.
3.
Die Kosten werden dem Beschwerdeführer
auferlegt.
4.
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet,
der privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-
(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach
Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht;
c)    den Regierungsrat.