zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00530 · 2012-02-08 · de

Baubewilligung | Nachträgliche Baubewilligung: Legitimation zur Nachbarbeschwerde; Unklarheit des bewilligten Zustands; Verhältnismässigkeit des Rückbaubefehls. Soweit die beantragten "Präzisierungen" des Rückbaubefehls sich auf das Ausmass des vorzunehmenden Rückbaus nicht auswirken, fehlt es dem Nachbarn an der Legitimation (E. 1). Die Vorinstanzen haben keine umfassende Prüfung der öffentlichen und privaten Interessen vorgenommen (E. 5.4). Unberücksichtigt blieben insbesondere das öffentliche Interesse am Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung sowie die privaten Interessen der Bauherrschaft an den nicht bewilligten Bauteilen. Unklar ist auch, welche Nachteile der Bauherrschaft im Fall eines Rückbaus tatsächlich drohen. Obwohl die private Beschwerdegegnerschaft teilweise obsiegt, sind ihr die Verfahrenskosten in Anwendung des Verursacherprinzips vollumfänglich aufzuerlegen (E. 6.3). Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die kommunale Baubehörde.

Zürich Verwaltungsgericht 12..2.08.0 VB.2011.00530
Zurich Verwaltungsgericht 12..2.08.0 VB.2011.00530
Zurigo Verwaltungsgericht 12..2.08.0 VB.2011.00530

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00530
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2011.00530
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 08.02.2012
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Nachträgliche Baubewilligung: Legitimation zur Nachbarbeschwerde; Unklarheit des bewilligten Zustands; Verhältnismässigkeit des Rückbaubefehls.
Soweit die beantragten "Präzisierungen" des Rückbaubefehls sich auf das Ausmass des vorzunehmenden Rückbaus nicht auswirken, fehlt es dem Nachbarn an der Legitimation (E. 1).
Die Vorinstanzen haben keine umfassende Prüfung der öffentlichen und privaten Interessen vorgenommen (E. 5.4). Unberücksichtigt blieben insbesondere das öffentliche Interesse am Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung sowie die privaten Interessen der Bauherrschaft an den nicht bewilligten Bauteilen. Unklar ist auch, welche Nachteile der Bauherrschaft im Fall eines Rückbaus tatsächlich drohen.
Obwohl die private Beschwerdegegnerschaft teilweise obsiegt, sind ihr die Verfahrenskosten in Anwendung des Verursacherprinzips vollumfänglich aufzuerlegen (E. 6.3).
Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die kommunale Baubehörde.
Stichworte:
AUFSTOCKUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUSTOPP
DACHNEIGUNG
LEGITIMATION
LUKARNE
NACHTRÄGLICHE BAUBEWILLIGUNG
ORTSBILDINVENTAR
Rechtsnormen:
Art. 3 BVV 3
§ 338a Abs. I PBG
§ 341 PBG
§ 13 Abs. II VRG
§ 64 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2011.00530
Urteil
der 1. Kammer
vom
8. Februar 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiber
Markus Lanter.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.1  C,
1.2  D,
beide vertreten durch E,
2.    Baukommission der Stadt Kloten,
3.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Baukommission der Stadt Kloten erteilte mit Beschluss
vom 13. Dezember 2010 D und C unter anderem die nachträgliche
Baubewilligung für die Verschiebung der Südost- und Nordostfassaden des
ehemaligen Bauernhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02
in Kloten. Die nachträgliche Baubewilligung für den bereits erstellten
Aussenkamin und die bereits realisierte Dacherhöhung verweigerte sie und befahl
deren Rückbau. Zusammen mit diesem Entscheid eröffnete sie jenen der
Baudirektion des Kantons Zürich vom 24. August 2010 betreffend
überkommunalen Ortsbildschutz, mit welchem unter anderem die Bewilligung für
die Projektänderung bezüglich Lage des Kamins, Höhersetzung des Dachs sowie
Lage der Dachflächenfenster unter Auflagen und Bedingungen verweigert wurde.
II.
Gegen diese Entscheide der Baukommission Kloten und der
Baudirektion des Kantons Zürich erhoben sowohl D und C als auch A Rekurs an das
Baurekursgericht. Mit Entscheid vom 30. Juni 2011 vereinigte dieses die
beiden Rekursverfahren und wies beide Rekurse ab.
III.
Dagegen erhob A am 31. August 2011 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht und beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts sei
insoweit aufzuheben, als damit sein Rekurs abgewiesen worden sei. Die Auflagen
der Baukommission Kloten und der Baudirektion seien gemäss dem bereits im
Rekursverfahren gestellten Antrag zu präzisieren, wonach die Dachflächen nach
den massgebenden Plänen vom 27. April 2005 auf die bewilligte Höhe zurückzubauen
seien. Der Beschluss der Baukommission Kloten und die Verfügung der
Baudirektion seien insoweit aufzuheben, als damit eine Vergrösserung des
Grundrisses des Hauptbaus durch eine Verschiebung der Aussenwand Richtung
Nordosten bzw. Südosten bewilligt worden sei. Stattdessen sei festzuhalten,
dass die nordöstliche Aussenwand, die südöstliche Aussenwand im Bereich der
ehemaligen Waschküche und die Aussenwände des an die Waschküche anschliessenden
Abstellraums gemäss den Baueingabeplänen "Keller/Erdgeschoss und
Umgebung" und "Obergeschoss/1. und 2. Dachgeschoss", beide
Mst. 1:100, dat. 27. April 2005, auszuführen seien. Die Kosten des Rekurs-
und des Beschwerdeverfahrens seien den Beschwerdegegnern aufzuerlegen und dem
Beschwerdeführer sei eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen. In
verfahrensmässiger Hinsicht beantragte A die Durchführung eines Augenscheins.
Das Baurekursgericht schloss am 22. September 2011
ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion
beantragte am 6. Oktober 2011, die Beschwerde abzuweisen. Auch die
Baukommission der Stadt Kloten beantragte am 24. Oktober 2011 die
Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A.
C und D beantragten am 26. Oktober 2011, die Beschwerde abzuweisen, soweit
darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A.
Mit Präsidialverfügung vom 21. Dezember 2011 wurden
von der Baukommission der Stadt Kloten die Projektpläne beigezogen, die dem
Stadtratsbeschluss Nr. 19/264 vom 17. August 2004 zugrunde lagen, mit
welchem die ursprüngliche Baubewilligung für den Um-/Ausbau bzw. die Erweiterung
des Bauernhauses Vers.-Nr. 03 erteilt worden war.
Mit Präsidialverfügung vom 28. Dezember 2011 wurde
den Parteien Frist angesetzt, um zu den beigezogenen Plänen Stellung zu nehmen.
Auf entsprechendes Gesuch wurden die Pläne A am 10. Januar 2012
zugestellt. Die Parteien verzichteten auf Stellungnahme.
Die Kammer
erwägt:
1.
Dem vorliegenden
Beschwerdeverfahren liegt folgender Sachverhalt zugrunde (vgl. auch Entscheid
der Vorinstanz, E. 4):
1.1
Das
streitbetroffene Grundstück ist gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Kloten
(BZO) der Kernzone K2 zugewiesen. Es ist mit einem ehemaligen Mehrzweckbauernhaus
überstellt. Dieses Gebäude ist im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen
Schutzobjekte aufgeführt und liegt innerhalb des Perimeters des inventarisierten
Ortsbilds von regionaler Bedeutung. Ein Teil des Gebäudes ist als prägend oder
strukturbildend aufgeführt.
1.2
Der
Stadtrat von Kloten erteilte der privaten Beschwerdegegnerschaft mit Beschluss
vom 17. August 2004 unter Nebenbestimmungen die Bewilligung für den Um-
und Ausbau des ehemaligen Mehrzweckbauernhauses. Im koordinierten Verfahren
erging der Entscheid der Baudirektion vom 13. Juli 2004 betreffend
überkommunalen Ortsbildschutz. Am 13. Juni 2005 erteilte die Baukommission
Kloten die Bewilligung für die aufgrund der Auflagen erforderlichen
Projektänderungen und eröffnete den Entscheid der Baudirektion vom 24. Mai
2005 betreffend überkommunalen Ortsbildschutz. In der Folge wurde anlässlich
einer Zwischenkontrolle festgestellt, dass bauliche Veränderungen in Abweichung
von den bewilligten Plänen ausgeführt wurden. Die Baukommission Kloten forderte
die private Beschwerdegegnerschaft daher mit Beschluss vom 3. September 2007
auf, die nicht bewilligten Bauarbeiten einzustellen und ein nachträgliches
Baugesuch einzureichen. Mit Verfügung vom 26. November 2007 befahl die
Baukommission Kloten die Einstellung sämtlicher Bautätigkeiten, nachdem sie
festgestellt hatte, dass die Bauarbeiten dennoch fortgesetzt worden waren.
Nachdem die Bauherrschaft revidierte Pläne eingereicht hatte, erteilte die
Baukommission Kloten mit Beschluss vom 24. November 2008 teilweise die
nachträgliche Baubewilligung. Zugleich eröffnete sie den Entscheid der
Baudirektion vom 14. November 2008 betreffend Ortsbildschutz. Die Baurekurskommission
IV hiess den dagegen vom Beschwerdeführer erhobenen Rekurs mit Entscheid vom 4. Juni
2009 gut, hob den Beschluss der Baukommission Kloten insoweit auf, als damit eine
Dacherhöhung bewilligt worden war, und lud die Baukommission Kloten ein, ein
nachträgliches Baubewilligungsverfahren bezüglich Dacherhöhung und Verschiebung
von Aussenwänden durchzuführen.
2.
Zum Rekurs und zur
Beschwerde ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung
berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung
hat. Die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn ist gegeben, wenn für ihn einerseits
eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er
andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die
Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen)
Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit
zu beseitigen vermag (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21
N. 21 und 34 ff.). Dabei muss das vorgebrachte Interesse nicht unter
den Schutzzweck einer als verletzt gerügten Rechtsnorm fallen.
Die
Legitimationsvoraussetzungen sind nicht schon dann erfüllt, wenn irgendwelche negativen
Folgen des Bauvorhabens möglich und erkennbar sind. Ein schutzwürdiges Anfechtungsinteresse
hat der Einsprecher nur dann, wenn die Auswirkungen auf seine Liegenschaft nach
Art und Intensität so beschaffen sind, dass sie auch bei objektivierter Betrachtungsweise
als Nachteil empfunden werden müssen; eine besondere (subjektive) Empfindlichkeit
des Betroffenen verdient keinen Rechtsschutz (RB 1985 Nr. 8; BGr, 2. November
1983, ZBl 85/1984, S. 378 ff.).
2.1
Die enge
nachbarliche Raumbeziehung ist vorliegend unbestritten. Die gerügte Verschiebung
von Aussenmauern stellt ferner offensichtlich einen Nachteil dar, an dessen Behebung
der Beschwerdeführer ein schutzwürdiges Interesse hat.
Fraglich erscheint
hingegen, ob der Beschwerdeführer durch den angeordneten Rückbau des Dachs in
eigenen qualifizierten Interessen betroffen ist und ob die Behebung der gerügten
Mängel bzw. die Gutheissung seines diesbezüglichen Antrags die geltend gemachte
Betroffenheit zu beseitigen vermag. Soweit es sich bei den beantragten Ergänzungen
– wie vom Beschwerdeführer geltend gemacht – um "Präzisierungen"
handelt, erscheint von vornherein zweifelhaft, ob sie eine (nicht nur
geringfügig) weitergehende Rückbauverpflichtung zulasten des privaten Beschwerdegegners
bewirken würden.
2.2
Die
Vorinstanz begründete das Eintreten auf den Rekurs des heutigen Beschwerdeführers
allein damit, dieser sei "aufgrund der gerügten Verschiebung der
Aussenwände zur östlichen Grundstücksgrenze hin mehr als die Allgemeinheit in
seinen Rechten betroffen" (Entscheid der Vorinstanz, E. 1). Im
Zusammenhang mit den Rügen des Beschwerdeführers betreffend den angeordneten
Rückbau der Dachflächen führte die Vorinstanz aus, der Antrag, die relevante
Firsthöhe sei in Metern über Meer anzugeben, sei abzuweisen, weil sich durch
seine Gutheissung die "materielle Lage" nicht verändern würde
(Entscheid der Vorinstanz, E. 6.1). Betreffend die nordöstlichen Lukarnen
sei festzustellen, dass diese – entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers
– vom Rückbaubefehl nicht unmittelbar betroffen seien. Anders als die Erhöhung
der Dachflächen seien die Lukarnen bewilligt worden (Entscheid der Vorinstanz,
E. 6.2). Betreffend Dachneigung(en) und "Dachknick" würden sich
den angefochtenen Entscheiden keinerlei Hinweise entnehmen lassen. Es sei nicht
ersichtlich, weswegen diese in der ausgeführten Variante nicht bewilligungsfähig
sein sollten. Da der Beschwerdeführer überdies keine weitere Begründung für die
beantragten Präzisierungen vorbringe, seien seine Präzisierungsanträge
abzuweisen. Es sei nicht Sache des Beschwerdeführers, darum besorgt zu sein,
den Aufwand der Baukommission bei einem Vollzug möglichst gering zu halten;
dies auch aus dem Grund, weil der Beschwerdeführer nicht darlege, inwiefern er
durch die angeblich "unglücklich" ausgefallenen Rückbaubefehle in
seinen eigenen Interessen betroffen sein könnte (Entscheid der Vorinstanz,
E. 6.2).
Diese Erwägungen der Vorinstanz sind widersprüchlich.
Soweit sie der Auffassung war, die Gutheissung der Anträge des
Beschwerdeführers würden an der materiellen Lage, also am vorzunehmenden
Rückbau, nichts ändern, hätte sie den Rekurs nicht abweisen, sondern auf diesen
nicht eintreten sollen. Der gleiche Schluss wäre zu ziehen gewesen, wenn der
Beschwerdeführer keine Betroffenheit in eigenen Interessen darzulegen
vermochte. Trotzdem erkannte die Vorinstanz auch bezüglich der den Rückbau der
Dachflächen betreffenden Anträge auf Abweisung des Rekurses. In Bezug auf die
Lukarnen begnügte sie sich allerdings damit festzustellen, diese seien vom
Rückbaubefehl nicht betroffen. Selbst wenn diese Auffassung zuträfe, was
fraglich erscheint (vgl. E. 4), hätte die materielle Beurteilung des
entsprechenden Antrags die Prüfung der Zulässigkeit eines solchen Ausnehmens
der Lukarnen vom Rückbaubefehl erfordert.
2.3
Soweit der
Beschwerdeführer die Auflagen der Baukommission Kloten und der Baudirektion
dahingehend ergänzt wissen will, dass sich die bewilligte Höhe, auf welche die
Dachfläche zurückzubauen ist, nicht nur nach der Baudirektionsverfügung vom 13. Juli
2004, sondern auch nach jener vom 24. Mai 2005 richtet, ist die Rechtsmittellegitimation
nach den erwähnten Grundsätzen zu verneinen. Die beiden Verfügungen
unterscheiden sich mit Bezug auf das Niveau und die Neigungen der Dachfläche
nicht, was die beigezogenen Pläne vom 1./15. September 2003 bestätigen.
Eine Gutheissung des Antrags hätte somit keine Auswirkungen.
Der Verweis auf die ursprüngliche
Bewilligung erscheint unproblematisch. Mit Baudirektionsverfügung vom 24. Mai
2005 wurden nur die Projektänderungen bewilligt, welche aufgrund der Bewilligung
vom 13. Juli 2004 erforderlich waren. Eine Änderung der Dachhöhe oder
Neigung war nicht Gegenstand jenes Bewilligungsverfahrens. Dem Beschwerdeführer
entsteht daher durch den Verweis auf die ursprüngliche Bewilligung vom 13. Juli
2004 kein Nachteil. Gleiches gilt für den Antrag, die Firsthöhe sei zusätzlich
in Metern über Meer anzugeben.
Das Gesagte gilt auch für den Antrag, Dachknick und
Dachneigung Anbau auf der Nordostseite des Hauptbaus seien gemäss dem Plan
"Schnitte und Fassaden", Mst. 1:100, dat. 27. April
2005, auszuführen. Der bewilligte Zustand, welcher (auch) aus dem erwähnten
Plan ersichtlich wird, ergibt sich aus der Bewilligung vom
13. Juli 2004. Demgemäss durfte das Dach des
Anbaus an der Nordostfassade mittels Aufschiebling um ca. 1,5 m
angehoben werden. Wenn sich den angefochtenen Entscheiden der Baukommission Kloten
und der Baudirektion diesbezüglich keinerlei Hinweise entnehmen lassen, ist
daraus unter den vorliegenden Umständen der Schluss zu ziehen, dass entsprechende
Änderungen nicht bewilligt wurden. Weder aus der Verfügung der Baudirektion vom
24. August 2010 noch aus dem Beschluss der Baukommission Kloten vom 13. Dezember
2010 ergibt sich, dass eine weiter gehende Erhöhung um rund 60 cm hätte
bewilligt werden sollen. Vielmehr folgt aus der Anordnung, die Dachfläche sei
auf die gemäss
Baudirektionsverfügung
vom
13. Juli 2004 bewilligte Höhe zurückzusetzen, dass die Dachfläche nirgends
– weder beim First noch beim Fassadendurchbruch noch an einer dazwischen liegenden
Stelle – höher sein darf, als damals bewilligt. Gegen eine Bewilligung spricht
nicht zuletzt auch der Umstand, dass die fragliche Projektänderung auf dem
Fassadenplan nicht ersichtlich wird. Der Rückbaubefehl bezieht sich sodann auch
auf das Dach des Anbaus. Die gegenteilige Ansicht der Vor­instanz steht auch in
einem gewissen Widerspruch dazu, dass die "möglichst unveränderte
Erhaltung der stattlichen Dächer" bei Umbauten von sogenannten Dreisässenhäusern
ein Hauptanliegen darstellt.
2.4
Auf den Beschwerdeantrag Nr. 2 ist nach
dem Gesagten nicht einzutreten, soweit er nicht die Dachlukarnen auf der
nordöstlichen Dachfläche betrifft (vgl. dazu E. 4).
3.
Die Durchführung eines
Augenscheins erübrigt sich, da die Sache, wie sich aus dem Folgenden ergibt, an
die Baukommission Kloten zurückzuweisen ist.
4.
4.1
In Bezug
auf die Giebellukarnen auf der nordöstlichen Dachfläche erscheint die Sachlage
unklar. Der Beschwerdeführer wies diesbezüglich zu Recht bereits im Rekursverfahren
auf die widersprüchlichen Pläne hin. Die Baukommission Kloten und die
Baudirektion würden offenbar davon ausgehen, die Auflage, First und Dachflächen
auf die in der Bewilligung vom 13. Juli 2004 bewilligte Höhe zurückzuversetzen,
betreffe auch die Firste und Dachflächen der drei auf der nordöstlichen
Dachfläche vorgesehenen Lukarnen. Weder die Baukommission Kloten noch die
Baudirektion nahmen dazu vernehmlassungsweise Stellung.
Entgegen der Auffassung der Vorinstanz scheinen die
Baukommission Kloten und die Baudirektion
– in
Übereinstimmung mit dem Fassadenplan – davon auszugehen, dass nur die
Dachaufbauten auf der
südwestlichen
Dachfläche höher ausgeführt worden
seien als bewilligt. Die diesbezügliche Erwägung im Beschluss der Baukommission
Kloten vom 13. Dezember 2010 stimmt wörtlich mit jener im Beschluss vom 24. November
2008 überein. Die Verfügung der Baudirektion vom 24. August 2010 äussert
sich in den Erwägungen nicht zu den Dachaufbauten. Aufgrund der identischen
massgeblichen Pläne war auch die Baudirektion am 14. November 2008 zum
Schluss gelangt, die Dachaufbauten auf der
südwestlichen
Dachfläche seien
um rund 30 cm höher ausgeführt worden als bewilligt. Damit würden sie –
laut Plan – auch nicht mit denjenigen auf der nordöstlichen Dachfläche
übereinstimmen. Aus Sicht des Ortsbildschutzes könnten sie hingenommen werden.
Die Baukommission Kloten und die Baudirektion gingen somit nicht von einer
Erhöhung der Dachaufbauten auf der
nordöstlichen
Dachfläche aus. Ob eine
solche ausgeführt bzw. ob um eine entsprechende Bewilligung nachgesucht wurde,
ist unklar. Entsprechende Hinweise ergeben sich einzig aus dem Schnittplan vom
21. August 2008 sowie der Südost-Fassadenansicht im Fassadenplan vom
gleichen Datum. Diese Darstellungen stehen aber, wie erwähnt, im Widerspruch zu
den übrigen Akten, insbesondere auch zu den anderen Ansichten im besagten
Fassadenplan. Die Unstimmigkeiten in den Plänen wiegen umso schwerer, als die
private Beschwerdegegnerschaft mit Verfügung vom 26. November 2007
ausdrücklich darauf hingewiesen worden war, dass die vorzulegenden
Änderungspläne "exakt/unmissverständlich und farbig (schwarz = bestehend/unverändert,
gelb = Abbruch/Nichtausführung, rot = effektiv geplante Ausführung)
anzufertigen" seien.
4.2
Nach dem
Gesagten ist unklar, ob die Dachaufbauten auf der nordöstlichen Dachfläche
erhöht worden sind bzw. ob die private Beschwerdegegnerschaft um eine
entsprechende Bewilligung nachgesucht hat. Diesbezüglich ist der Sachverhalt
unvollständig ermittelt. Wurde die Erhöhung bereits ausgeführt und will die
private Beschwerdegegnerschaft daran trotz des akzeptierten Rückbaus der
Dachfläche festhalten, wird diesbezüglich erneut über die Bewilligungsfähigkeit
zu entscheiden sein. Dabei steht den Bewilligungsbehörden ein erheblicher
Ermessensspielraum zu. Die Sache ist daher diesbezüglich zur vollständigen
Sachverhaltsermittlung und zu allfälligem Entscheid an die Baukommission Kloten
zurückzuweisen (§ 64 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 [VRG]). Angesichts der Vorgeschichte und des
widersprüchlichen bei den Akten liegenden Planmaterials wird die Baukommission auf
die Einreichung korrekter, insbesondere
vermasster
Pläne bestehen müssen
(§ 310 Abs. 1 PBG in Verbindung mit § 3 der Bauverfahrensverordnung
vom 3. Dezember 1997 [BVV]).
5.
Der Beschwerdeführer macht
geltend, die Vorinstanz habe die private Beschwerdegegnerschaft zu Unrecht
nicht verpflichtet, die widerrechtlich verschobene Aussenmauer rückzubauen. Die
Erwägungen der Vorinstanz zur Verhältnismässigkeit eines Rückbaus würden der
Rechtsprechung (auch) des Verwaltungsgerichts widersprechen. Es könne nicht angehen,
dass die bösgläubige private Beschwerdegegnerschaft im Ergebnis wesentlich
besser gestellt werde als gesetzestreue Bürger.
5.1
Gemäss § 341
PBG hat die zuständige Behörde ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung
den rechtmässigen Zustand herbeizuführen.
Seinem
Wortlaut entsprechend verlangt § 341 PBG ohne Vorbehalt, also in allen
Fällen, die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Ein
Ermessen, ob die zuständige Behörde tätig werden oder ob sie die Sache auf sich
beruhen lassen soll, besteht damit grundsätzlich nicht (VGr, 12. März
2008, VB.2007.00348, E. 1.2.2.1 mit Hinweisen).
Beim Vollzug ist allerdings
der Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten (BGr, 26. April 2010,
1C_397/2009, E. 4.1; VGr, 12. März 2008, VB.2007.00383, E. 7).
Die Frage nach der Verhältnismässigkeit des Abbruchs ist eine Rechtsfrage, zu
deren Überprüfung das Verwaltungsgericht gemäss § 50 Abs. 1 in
Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG befugt ist
(RB 1984 Nr. 18). Allerdings ist mit der Gewichtung der infrage
stehenden öffentlichen und privaten Interessen die Auslegung unbestimmter
Rechtsbegriffe verbunden, bei der den verfügenden Verwaltungsbehörden ein
gewisser Beurteilungsspielraum zusteht, den die Rechtsmittelinstanzen nur mit
Zurückhaltung überprüfen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 73).
5.2
Die Baukommission
Kloten sah sich anlässlich ihres Beschlusses vom 13. Dezember 2010 nicht
veranlasst, sich zur Verhältnismässigkeit eines Rückbaubefehls zu äussern, weil
sie die Verschiebung der fraglichen Aussenmauer als bewilligungsfähig
erachtete. Im Rekursverfahren räumte sie ein, dass der Anbau gegen Nordosten ausserhalb
der Mantellinie liege. Dies ändere jedoch an der Beurteilung der Mauerverschiebung
nichts, da es sich um eine geringfügige Abweichung handle, die als zulässige
Erweiterung des vorschriftswidrigen Gebäudes gemäss § 357 PBG bewilligt
werden könne. Ergänzend fügte die Baukommission in ihrer Rekursvernehmlassung
an, ein Rückbau sei als unverhältnismässig zu qualifizieren, da die zusätzliche
Unterschreitung des Grenzabstands unter Berücksichtigung der dichten
Kernzonenüberbauung, des noch immer bestehenden grossen Gebäudeabstands und der
sinnvollen Abstützung der Aussenwand auf den bestehenden Mauern der Unterkellerung
als geringfügig einzustufen sei. Weder öffentliche noch private Interessen
vermöchten einen aufwendigen Rückbau zu rechtfertigen.
Die Vorinstanz kam – zu Recht und im Beschwerdeverfahren
nicht mehr umstritten – zum Schluss, die Verschiebung der Aussenmauer sei nicht
bewilligungsfähig
(Entscheid der Vorinstanz,
E. 8.3)
. Sie prüfte daher, ob ein Rückbau verhältnismässig sei, was
sie verneinte
(Entscheid der Vorinstanz,
E. 8.5)
. Dabei erwog sie, dass die Nordost- und die Südostfassaden
bei einem Neubau, unter Beibehaltung der bestehenden Fassadenflucht, dergestalt
verlängert werden könnten, dass die östliche Gebäudeecke auf der Grenze zum
beschwerdeführerischen Grundstück zu liegen käme. Der minimale Abstand zur
äusseren Mantellinie auf diesem Grundstück betrüge gemäss Kernzonenplan
10 m. Die vorliegend realisierte Verschiebung führe indessen zu einem
Abstand von rund 11 m, weswegen kein überwiegendes privates Interesse des
Beschwerdeführers vorliege. Aus öffentlicher Sicht bestehe nur ein beschränktes
Interesse an einem Rückbau, weil die fragliche Fassade nur bedingt einsehbar
sei und weil die Verschiebung der Nordostfassade im vorliegenden Mass generell
nicht die gleiche optische Wirkung entfalte wie etwa eine Dacherhöhung im gleichen
Umfang. Da der Rückbau der Mauer für die private Beschwerdegegnerschaft offensichtlich
mit erheblichem Aufwand verbunden sei, erweise sich ein Rückbau, auch unter
Berücksichtigung der wohl gegebenen Bösgläubigkeit, als unverhältnismässig.
5.3
Auszugehen ist vom Grundsatz, wonach gemäss § 341 PBG
in allen Fällen die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen
ist. Davon ist abzuweichen, wenn das Beharren auf der Durchsetzung des Rechts
unverhältnismässig wäre.
5.3.1
Ein Abbruchbefehl ist nach ständiger Rechtsprechung dann
unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen Zustand gering ist
und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch
den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 132 II 21 E. 6;
111 Ib 213 E. 6b S. 224; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988,
S. 262; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A.,
Bd. 1, Zürich 1999, Rz. 865 ff.). Dabei sind auch präjudizielle
Aspekte zu berücksichtigen (VGr, 12. März 2008, VB.2007.00383, E. 7.3.2;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,
Zürich 2011, S. 484 f.). Geringfügig ist eine Abweichung vom
Erlaubten dann, wenn nur um Weniges von der materiellen Vorschrift abgewichen
wird und sie der Bauherrschaft keinen oder nur einen geringen Nutzen bringt (VGr,
13. April 2000, VB.2000.00033, E. 3a; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 483 f.).
5.3.2
Bei bedeutenderen Abweichungen von den materiellen Bauvorschriften können
allein Gründe des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands führen (RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23).
Solche Gründe liegen dann vor, wenn der Bauherr gutgläubig angenommen hat, er
sei zur Bauausführung ermächtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen
Zustands nicht schwerwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (RB 1985
Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22, mit Hinweisen; Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 485).
5.3.3
Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr
berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass
dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands aus
grundsätzlichen Überlegungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der
baulichen Ordnung, erhöhtes Gewicht beigemessen und die dem Bauherrn allenfalls
entstehenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigt
werden (BGr, 26. April 2010, 1C_397/2009, E. 4.1 mit Hinweisen, VGr, 12. März
2008, VB.2007.00383, E. 7.3; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 485).
5.4
Weder die
Baukommission Kloten noch die Vorinstanz haben eine umfassende Prüfung der
massgeblichen öffentlichen und privaten Interessen vorgenommen. Unberücksichtigt
blieb insbesondere das Interesse am Schutz der Rechtsgleichheit und der
baurechtlichen Ordnung (BGr, 26. April 2010, 1C_397/2009, E. 4.1 mit
Hinweisen; VGr, 12. März 2008, VB.2007.00383, E. 7.3;
Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 485
). Zu
berücksichtigen ist ferner das – von der Vorinstanz in anderem Zusammenhang
erwähnte – vom Gesetzgeber im Kernzonenplan zum Ausdruck gebrachte Interesse, die
exakte Lage der bestehenden Fassade müsse beibehalten werden (vgl. Entscheid
der Vorinstanz, E. 8.3.2). Auch zum wirtschaftlichen Interesse der
Bauherrschaft an der Rechtsverletzung bzw. zum Nutzen, welchen diese der
Beschwerdegegnerschaft bringt, haben sich die Vorinstanzen nicht geäussert. Die
Abweichung vom Gesetz erscheint daher nicht ohne Weiteres als geringfügig.
Hinzu kommt, dass die Vorinstanz das private Interesse der Bauherrschaft ohne
nähere Begründung für überwiegend hält, da ein Rückbau offensichtlich mit
erheblichem Aufwand verbunden sei. Nur wenn klar ist, welche Nachteile der
Bauherrschaft drohen, ist eine Abwägung zwischen ihren Interessen an der
Beibehaltung des rechtswidrigen Zustands und den entgegenstehenden öffentlichen
und privaten Interessen an dessen Wiederherstellung aber überhaupt möglich (BGr,
26. April 2010, 1C_397/2009, E. 4.5). Zu berücksichtigen ist zudem,
dass sich die Beschwerdegegnerschaft die Nachteile, welche ein Rückbaubefehl
mit sich bringen würde, selbst zuzuschreiben hat. Mit Beschluss vom 3. September
2007 hatte die Baukommission Kloten angeordnet, sämtliche Bauarbeiten an
Bauteilen, die nicht vollumfänglich den bereits ergangenen Baurechtsentscheiden
bzw. den genehmigten Plänen/Unterlagen entsprechen, seien unverzüglich einzustellen,
und es seien in allen Teilen nachgeführte Revisionspläne vorzulegen. Vor
Genehmigung derselben dürften die Bauarbeiten an den betroffenen Bauteilen
nicht wieder aufgenommen werden. Mit Verfügung vom 26. November 2007
forderte die Baukommission Kloten die private Beschwerdegegnerschaft auf,
sämtliche Bauarbeiten unverzüglich und dauerhaft einzustellen und die der
Bauausführung entsprechenden Änderungspläne zur Genehmigung vorzulegen. Vor
Erteilung einer neuen formellen und rechtskräftigen Bewilligung dürften
keinerlei bewilligungspflichtige Bauarbeiten mehr ausgeführt werden. Diese
Baueinstellungsverfügung wurde nicht bzw. nicht genügend beachtet. Erst nach
erneuter Intervention zusammen mit der Stadtpolizei konnte die Bauherrschaft am
20. Dezember 2007 zur Einstellung der Bauarbeiten bewogen werden. Bis
heute hat die Bauherrschaft keine korrekten Pläne vorgelegt.
5.5
Angesichts des Beurteilungsspielraums,
welcher der Baukommission Kloten bei der Gewichtung der infrage stehenden
öffentlichen und privaten Interessen zusteht, und unter Berücksichtigung des Umstands,
dass allenfalls weitere Sachverhaltsabklärungen erforderlich sind, ist die
Sache nach dem Gesagten zu neuem Entscheid über allfällige Wiederherstellungsmassnahmen
an die Baukommission Kloten zurückzuweisen.
6.
6.1
Zusammenfassend
ergibt sich, dass die Beschwerde teilweise gutzuheissen ist, soweit darauf
einzutreten ist. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 30. Juni 2011 ist
insoweit aufzuheben, als damit der Rekursantrag Nr. 3 des
Beschwerdeführers in Bezug auf die Dachlukarnen auf der nordöstlichen
Dachfläche sowie der Rekursantrag Nr. 4 des Beschwerdeführers abgewiesen
wurden. Ebenso ist der Beschluss der Baukommission Kloten vom 13. Dezember
2010 insoweit aufzuheben, als damit die Versetzung von Aussenwänden bewilligt
wurde. Die Sache ist zur Prüfung der Frage, ob die mit Beschluss vom 13. Dezember
2010 gemachten Auflagen bezüglich der Dachaufbauten auf der Nordostseite zu
ergänzen sind und zum Entscheid über allfällige Wiederherstellungsmassnahmen
betreffend die nord- und südöstlichen Aussenwände an die Baukommission Kloten
zurückzuweisen. Diese wird auch eine neue Frist festsetzen müssen, innert
welcher die verlangten Massnahmen zu vollziehen sind (Disp.-Ziff. 3 des
Beschlusses vom 13. Dezember 2010). Bezüglich der Giebellukarnen wird sie
einen Entscheid der Baudirektion betreffend überkommunalen Ortsbildschutz
einzuholen haben, oder die beiden Verfahren sind koordiniert zu entscheiden.
Die Aufhebung der Verfügung der Baudirektion vom 24. August 2010 erscheint
demgegenüber nicht notwendig. Diese bedarf nach dem Gesagten höchstens einer
Ergänzung hinsichtlich der Giebellukarnen (vgl. E. 4).
6.2
Gemäss § 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG werden die
Verfahrenskosten in der Regel nach dem Unterliegen der am Verfahren Beteiligten
verteilt. Nach § 13 Abs. 2 Satz 2 VRG sind dagegen Kosten, die
eine Partei verursacht hat, dieser ohne Rücksicht auf den Ausgang des
Verfahrens zu überbinden; nach der Praxis wird dieses Verursacherprinzip über
die im Gesetz aufgezählten Tatbestände hinaus auf vergleichbare Situationen
angewandt und bei der Zusprechung von Parteientschädigungen berücksichtigt
(Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 20, § 17 N. 33 mit Hinweisen).
6.3
Vorliegend
ist zu berücksichtigen, dass das Verfahren massgeblich durch die ohne Bewilligung
vorgenommene Bauausführung und die ungenügenden Baupläne verursacht wurden. In
Anwendung des Verursacherprinzips sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens
daher vollumfänglich der privaten Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen, obwohl
sie teilweise obsiegt. Sie ist zudem zu verpflichten, dem Beschwerdeführer für
das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung zu
bezahlen.
7.
Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf
hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden
kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom
17. Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2)
.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird.
Disp.-Ziff. II des Entscheids
des Baurekursgerichts vom 30. Juni 2011 wird aufgehoben, soweit damit der
Rekursantrag Nr. 3 in Bezug auf die Dachlukarnen auf der nordöstlichen
Dachfläche sowie der Rekursantrag Nr. 4 des Beschwerdeführers abgewiesen
wurden.
Der Beschluss der Baukommission
Kloten vom 13. Dezember 2010 wird aufgehoben, soweit
damit
die Versetzung von Aussenwänden bewilligt wurde.
Die Sache wird zur Prüfung der Frage, ob die mit Beschluss
vom 13. Dezember 2010 gemachten Auflagen bezüglich der Dachaufbauten auf
der Nordostseite zu ergänzen sind, und zum Entscheid über allfällige Wiederherstellungsmassnahmen
betreffend die nord- und südöstlichen Aussenwände im Sinn der Erwägungen an die
Baukommission Kloten zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--     Zustellkosten,
Fr. 4'120.--     Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdegegnern
1.1 und 1.2 je zur Hälfte, unter solidarischer Haftung für den ganzen Betrag,
auferlegt.
4.    Die
Beschwerdegegner 1.1 und 1.2 werden je hälftig und unter solidarischer Haftung verpflichtet,
dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…