zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00012 · 2020-11-13 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für Neubau Mehrfamilienhaus mit Attikageschoss. Inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden (E. 4.2). Die vorliegend statuierten Nebenbestimmungen sind zulässig; mit der verlangten Umgestaltung ist dafür gesorgt, dass das Dachprofil talseitig nicht mehr durchstossen wird. Die Anpassungen sind von untergeordneter Bedeutung, bedingen keine konzeptionelle Überarbeitung und sind ohne besondere Schwierigkeiten machbar (E. 4.5). Das vorgesehene bergseitig fassadenbündige Attikageschoss entspricht den anwendbaren Vorschriften (E. 4.6). Ein gestalterischer Mangel liegt nicht vor, was sich aufgrund der Pläne beurteilen liess, weshalb das Baurekursgericht auf einen Augenschein verzichten durfte (E. 5.3 f.). Die Archivräume im Erdgeschoss sind vom Wohnbereich klar abgetrennt, unbeheizt und haben keine Fenster. Sie sind nicht an die Ausnützung anzurechnen (E. 6.4). Weiter entspricht die Baute nach Fundation, Konstruktion und Material den anerkannten Regeln der Baukunde (E. 7.3 f.). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 16.11.2023 VB.2023.00012
Zurich Verwaltungsgericht 16.11.2023 VB.2023.00012
Zurigo Verwaltungsgericht 16.11.2023 VB.2023.00012

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00012
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Geschäftsnummer:
VB.2023.00012
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 16.11.2023
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 12.06.2024 formell erledigt.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für Neubau Mehrfamilienhaus mit Attikageschoss.
Inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden (E. 4.2). Die vorliegend statuierten Nebenbestimmungen sind zulässig; mit der verlangten Umgestaltung ist dafür gesorgt, dass das Dachprofil talseitig nicht mehr durchstossen wird. Die Anpassungen sind von untergeordneter Bedeutung, bedingen keine konzeptionelle Überarbeitung und sind ohne besondere Schwierigkeiten machbar (E. 4.5). Das vorgesehene bergseitig fassadenbündige Attikageschoss entspricht den anwendbaren Vorschriften (E. 4.6).
Ein gestalterischer Mangel liegt nicht vor, was sich aufgrund der Pläne beurteilen liess, weshalb das Baurekursgericht auf einen Augenschein verzichten durfte (E. 5.3 f.).
Die Archivräume im Erdgeschoss sind vom Wohnbereich klar abgetrennt, unbeheizt und haben keine Fenster. Sie sind nicht an die Ausnützung anzurechnen (E. 6.4). Weiter entspricht die Baute nach Fundation, Konstruktion und Material den anerkannten Regeln der Baukunde (E. 7.3 f.).
Abweisung.
Stichworte:
ANERKANNTE REGELN DER BAUKUNDE
ATTIKAGESCHOSS
AUGENSCHEIN
AUSNÜTZUNGSBERECHNUNG
BAUBEWILLIGUNG
DACHPROFIL
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
NEBENBESTIMMUNGEN
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 239 Abs. I PBG
§ 255 Abs. I PBG
§ 275 Abs. II PBG
§ 292 PBG
§ 302 PBG
§ 321 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2023.00012
Urteil
der 1. Kammer
vom
16. November 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter José Krause,
Ersatzrichterin Nicole Tschirky,
Gerichtsschreiberin Regina Meier.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    C, vertreten durch RA D,
2.    Bau- und Planungskommission Erlenbach,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 5. April
2022 erteilte die Bau- und Planungskommission Erlenbach C die baurechtliche
Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
an der E-Strasse 02 und 03 in Erlenbach.
II.
Gegen diesen Entscheid erhoben A, F und G, H sowie I mit
separaten Eingaben Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Die
Rekurse wurden vereinigt und mit Entscheid vom 22. November 2022 wies das
Baurekursgericht diese ab.
III.
Dagegen gelangte A mit Beschwerde vom 9. Januar 2023
an das Verwaltungsgericht und beantragte, den angefochtenen Entscheid
aufzuheben und die baurechtliche Bewilligung zu verweigern. Eventualiter sei
die Sache zur Neubeurteilung der geänderten Baupläne an die Bau- und
Planungskommission Erlenbach zurückzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zzgl. MWST zu Lasten von C und der Gemeinde Erlenbach.
C
beantragte am 19. Januar 2023, die Beschwerde unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen. Die
Bau- und
Planungskommission der Gemeinde Erlenbach beantragte mit Eingabe vom 31. Januar
2023 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolgen zulasten von A.
Das Baurekursgericht schloss in seiner Vernehmlassung vom
17. Januar 2023 auf Abweisung der Beschwerde.
Mit Replik vom 20. Februar 2023 bzw. Duplik vom 1. März
2023 hielten A bzw.
C
an ihren Anträgen
fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1
in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig.
1.2
Als direkt angrenzende Eigentümerin ist
die Beschwerdeführerin zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).
1.3
Da auch die weiteren
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in der Wohnzone
W2/25
% gemäss Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde Erlenbach (BZO). Geplant ist anstelle des
bestehenden Einfamilienhauses die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit zwei
Wohneinheiten.
3.
Die Beschwerdeführerin rügt, ihr Anspruch auf rechtliches
Gehör sei verletzt worden, da die Vorinstanz keinen Augenschein durchgeführt
habe.
3.1
Der
Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im
Ermessen der zuständigen
Behörde (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00262, E. 3.4, mit
weiteren Hinweisen und auch zum Folgenden). Die Durchführung eines
Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind
und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort
Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig,
wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht
zur Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann, wenn die tatsächlichen
Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember
2019, 1C_582/2018, E. 2.4; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG],
3. A., Zürich etc. 2014, § 7 N. 79).
3.2
Die
tatsächliche Situation auf dem Baugrundstück ergibt sich aus den bei den Akten
befindlichen Plänen. Der Sachverhalt erweist sich als genügend erstellt und es
bedurfte weder im vorinstanzlichen noch im vorliegenden Verfahren eines
Augenscheins. Demgemäss hat die Vorinstanz mit ihrem Verzicht auf einen
Augenschein den Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör nicht
verletzt und ist auch im vorliegenden Verfahren kein
Augenschein durchzuführen (zur Einordnung vgl. auch E. 5).
4.
4.1
Die
Beschwerdeführerin macht geltend, dass bezüglich des Attikageschosses eine
unzulässige Mängelbehebung vorliege. Die ästhetischen Auswirkungen der
Mängelbehebung seien nicht abschätzbar. Bei einer bergseitig fassadenbündigen
Anordnung des Attikageschosses müsse zudem den besonderen ästhetischen
Anforderungen für Dachgeschosse über Flachdächern (Attikageschosse) entsprochen
werden. Allein der Umstand, dass aufgrund der Mängelbehebung in den geänderten
Bauplänen das Dachprofil talseitig nicht mehr durchstossen werde, genüge diesen
Anforderungen nicht. Zudem begründe die (vermeintlich) zulässige Dimension des
Attikageschosses nach Art. 35 i.
V.
m.
Art. 38 BZO noch keine hinreichende Abgrenzung des Attikageschosses von
einem Vollgeschoss. Die Anwendung dieser Bestimmungen dürfe mit anderen Worten
nicht dazu führen, dass der Grundsatzentscheid, gemäss welchem in der W2/25
% nur zwei Vollgeschosse
zulässig seien, ausgehebelt werde. Werde ein Attikageschoss (bergseitig)
fassadenbündig angeordnet, erscheine es von vornherein als Vollgeschoss, sodass
an die gestalterischen Anforderungen zur Abgrenzung des Attikageschosses von
den zwei weiteren Vollgeschossen besondere Anforderungen zu stellen seien. Wie
sich selbst aus den angepassten Bauplänen ergebe, sei jedoch das vorliegend
geplante Attikageschoss baulich identisch wie die beiden Vollgeschosse
ausgestaltet. Das Bauvorhaben bleibe damit unverändert in seiner Wahrnehmung
ein solches mit drei Vollgeschossen und verstosse daher gegen die BZO.
4.2
Inhaltliche
oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1
PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender
Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist
Ausfluss des verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches
verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen,
wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten
Ausgestaltung über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen
darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung
der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV]). Das
Interesse der Bauherrschaft am Fortbestand der Baubewilligung ist als gewichtig
einzustufen. Solange die Mängel untergeordneter Natur sind und ohne besondere
Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden
können, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage.
Ziehen die Mängel aber wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie
nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 19. Juli 2018,
VB.2017.00830, E. 5.1, 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB
1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 437).
Vorab ist festzuhalten, dass bei der Beantwortung der
Frage, ob Mängel eines Bauvorhabens mit einer Nebenbestimmung geheilt werden
können oder ob eine Bauverweigerung auszusprechen ist, dem Baurekursgericht als
Fachgericht ein gewisser Beurteilungsspielraum zukommt (VGr, 11. Februar
2021, VB.2020.00759, E. 3.4.2).
4.3
In § 292
in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG;
Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2) wird
festgehalten, dass Dachaufbauten, ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung von
Sonnenenergie und kleinere technische Aufbauten, wo nichts anderes bestimmt
ist, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge
sein dürfen, sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach
zulässigen Ebenen durchstossen. Gemäss Art. 38 Abs. 2 BZO sind
Dachgeschosse über Flachdächern (Attikageschosse) entsprechend den kantonalen
Bestimmungen zulässig. In den 2- und 3-geschossigen Wohnzonen darf das
Attikageschoss gemäss Art. 38 Abs. 3 BZO bergseitig fassadenbündig
angeordnet werden, wenn auf dieser Seite unter Einbezug des Attikageschosses
die zulässige Gebäudehöhe eingehalten wird und seine Fläche nicht grösser wird
als die eines Attikageschosses gemäss Abs. 2. Art. 38 Abs. 3 BZO
sieht somit eine vom kantonalen Recht abweichende Regelung vor, welche für das
vorliegende Bauvorhaben massgebend ist.
4.4
Die Bau-
und Planungskommission Erlenbach hielt in Disp.-Ziff. 1.1.1 der
angefochtenen Bewilligung fest, dass das Attikageschoss im nordwestlichen
Bereich gestalterisch zu überarbeiten sei. In den Erwägungen wird dazu unter
anderem festgehalten, dass das Attikageschoss – je nach Standort/Blickwinkel –
nicht auf Anhieb als solches erkennbar sei, was aus gestalterischer Sicht nicht
zu befriedigen vermöge. Insbesondere wurde seitens der Bau- und
Planungskommission Erlenbach bemängelt, dass das Attikageschoss im
nordwestlichen Bereich mit der seitlichen Flügelmauer bzw. dem Abstellraum das
hypothetische Schrägdachprofil durchstosse.
Das Baurekursgericht gelangte zur Auffassung, dass die
notwendigen Anpassungen hinreichend klar seien. Die Bau- und Planungskommission
Erlenbach habe bemängelt, dass das Attikageschoss im nordwestlichen Bereich mit
der seitlichen Flügelmauer bzw. dem Abstellraum das hypothetische
Schrägdachprofil durchstosse. Mit der verlangten Umgestaltung solle dafür
gesorgt werden, dass das Dachprofil talseitig nicht mehr durchstossen werde.
Die Korrektur liegt auf der Hand und bestehe, wie in den Erwägungen festgehalten,
darin, die Flügelmauer bzw. den Abstellraum wegzulassen. Mithin bleibe nicht
offen, welche Anpassungen vorzunehmen seien. Die Anpassungen seien zudem von
untergeordneter Bedeutung, bedingten keine konzeptionelle Überarbeitung und
seien ohne besondere Schwierigkeiten machbar. Die baurechtlichen,
konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen könnten beurteilt werden.
Andere Möglichkeiten zur Mängelbehebung durch Anpassungen im
"nordwestlichen Bereich" seien zwar theoretisch denkbar und nach dem
Wortlaut der Erwägungen zulässig, aber praktisch nicht von Relevanz, da sie
weitergehende, für die Bauherrschaft nachteiligere Anpassungen umfassen würden.
Dass solches tatsächlich nicht in Betracht komme, zeigten die von der
Bauherrschaft inzwischen eingereichten, abgeänderten Pläne. Demgemäss solle die
Flügelmauer bzw. der Abstellraum weggelassen werden, was, wie gesagt, die
naheliegende und in praktischer Hinsicht die einzige infrage kommende
Korrekturvariante darstelle. Im Ergebnis sei festzuhalten, dass der fragliche
Mangel einer auflageweisen Behebung ohne Weiteres zugänglich sei und keine
Bauverweigerung rechtfertige (vgl. zum Ganzen E. 4.4.2 des
vorinstanzlichen Entscheids).
4.5
Dass das
Baurekursgericht die Nebenbestimmung in Disp.-Ziff. 1.1.1 der
angefochtenen Bewilligung in Verbindung mit den Erwägungen als genügend konkret
qualifiziert hat, ist nicht zu beanstanden. Mit der nebenbestimmungsweise
verlangten Umgestaltung ist dafür gesorgt, dass das Dachprofil talseitig nicht
mehr durchstossen wird. Die Anpassungen sind von untergeordneter Bedeutung,
bedingen keine konzeptionelle Überarbeitung und sind ohne besondere
Schwierigkeiten machbar. Auch kann beurteilt werden, welchen Einfluss die
Mängelbehebung auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens hat. Soweit die
Beschwerdeführerin eine ungenügende Einordnung des angepassten Attikageschosses
rügt, ist auf E. 5 zu verweisen.
4.6
Die
Definition von Dachgeschossen bzw. die Anforderungen an deren Ausgestaltung
ergeben sich aus § 275 Abs. 2 sowie § 292 in der hier
anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung des PBG und Art. 38
Abs. 2 und 3 BZO. Das Gegenstand dieses Verfahrens bildende Attikageschoss
entspricht diesen Vorschriften. Es ist daher als Dachgeschoss zu qualifizieren.
Die zulässige Anzahl von zwei Vollgeschossen ist damit eingehalten. Die
Einhaltung der maximale Gebäudehöhe von 7,5 m und der maximal zulässigen
Fläche für das Attikageschoss stellt die Beschwerdeführerin auch im
Beschwerdeverfahren nicht infrage. Dass das Attikageschoss gemäss Art. 38 Abs. 2
BZO bergseitig fassadenbündig angeordnet werden darf, ist in der Bau- und
Zonenordnung selbst vorgesehen und vermag die Zonierung daher nicht ihres
Sinnesgehalts zu entleeren. Das vorgesehene bergseitig fassadenbündige
Attikageschoss entspricht dieser Vorschrift. Ob diese Rüge daher von der
Beschwerdeführerin rechtzeitig vorgebracht wurde, kann offenbleiben.
5.
5.1
Weiter
macht die Beschwerdeführerin eine ungenügende Einordnung geltend. Die Würdigung
nach § 238 Abs. l PBG setze voraus, dass die gestalterische Wirkung
des Bauvorhabens als solches aufgrund der Baupläne überhaupt beurteilt werden
könne. Bei den von der Beschwerdegegnerin im Baubewilligungsverfahren geprüften
Bauplänen habe sich das Attikageschoss überhaupt nicht von den Vollgeschossen
abgegrenzt und sei zudem überdimensioniert gewesen bzw. habe gegen Art. 38
BZO verstossen. Auch sei die Nebenbestimmung zur Mängelbehebung nicht konkret
formuliert worden. Es sei daher der Beschwerdeführerin gar nicht möglich
gewesen, die gestalterische Wirkung des Bauvorhabens im Rekurs substanziiert zu
rügen. Die Würdigung des Bauvorhabens sei erst nach Vorliegen der durch die
Bauherrschaft geänderten Baupläne möglich gewesen. Weder die kommunale
Baubehörde noch das Baurekursgericht hätten die Gestaltung und Einordnung des
im Lauf des Rekursverfahrens geänderten Bauvorhabens geprüft. Die Gestaltung
des Attikageschosses sei sowohl für die Einordnung in die Umgebung wie auch für
die gestalterische Abgrenzung von den zwei zulässigen Vollgeschossen
wesentlich. Alles andere verletze sowohl die Rechtsweggarantie gemäss Art. 29a
BV sowie auch Art. 29 BV, nämlich die Teilgehalte der Begründungspflicht
und das Verbot der Rechtsverweigerung.
5.2
Nach § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Die
Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der
architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer
Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen
Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur bezüglich der
unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung zu beurteilen
(VGr, 14. März 2019, VB.2018.00384, E. 3.2; 30. November 2017,
VB.2017.00102, E. 4.2; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 814 f.).
5.3
E
ntgegen
der Auffassung der Beschwerdeführerin ist die mit der Baubewilligung verbundene
Nebenbestimmung
bezüglich
des
Attikageschosses als zulässig zu beurteilen (vgl. dazu E. 4). Bereits
aufgrund der von der
Bau- und Planungskommission Erlenbach
angeordneten Nebenbestimmung ergibt sich,
dass sie das Bauprojekt gerade auch in diesem Zusammenhang geprüft und
beurteilt hat. Dasselbe gilt für das Baurekursgericht (vgl. dazu E. 7.4
des vorinstanzlichen Entscheids).
Es wäre der Beschwerdeführerin zudem ohne Weiteres möglich
gewesen, im baurekursgerichtlichen Verfahren anhand der Pläne darzulegen,
inwiefern ihrer Ansicht nach das Bauvorhaben die Anforderungen von § 238 Abs. 1
PBG nicht erfüllt. In ihrem Rekurs führte die Beschwerdeführerin jedoch einzig
aus, dass das Attikageschoss aus gestalterischer Sicht nicht zu befriedigen
vermöge, da das Attikageschoss im Bereich der Nordwestseite kaum als solches
erkennbar sei und das Gebäude aufgrund der nordwestseitig hinausragenden und
geschlossenen Seitenwand übergeschossig in Erscheinung trete. Offenkundige
stehe das äussere, gestalterische Erscheinungsbild des Bauvorhabens gar nicht
fest. Eine abschliessende Beurteilung der Einordnung sei entsprechend
ausgeschlossen. Selbst im Fall einer Überarbeitung erziele das Attikageschoss
keine genügende Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG. Davon
ausgehend, dass zumindest die Höhe des Gebäudes unverändert bleibe, türme sich
das Bauprojekt über den sich daneben befindenden Bäumen und Sträuchern auf.
Inmitten einer von Bepflanzung dominierenden Umgebung solle ein Betonklotz
erstellt werden, welcher das Umgebungsbild beeinträchtige. In der Replik vom 19. Juli
2022 hält die Beschwerdeführerin lediglich fest, dass das Attikageschoss auch
nach der Überarbeitung übergeschossig in Erscheinung trete. Auch im
Beschwerdeverfahren erhebt sie diesbezüglich keine weiteren konkreten Rügen.
Das äussere Erscheinungsbild des Bauvorhabens war aufgrund
der Pläne ohne Weiteres beurteilbar (auch unter Berücksichtigung der
Nebenbestimmung bezüglich des Attikageschosses). Zudem liegt darin, dass das
geplante Gebäude Bäume und Sträucher in der Umgebung überragt, kein
gestalterischer Mangel des Bauvorhabens. Das Baurekursgericht konnte daher
angesichts der erhobenen Rügen auf einen Augenschein verzichten.
Auch eine Verletzung der Rechtsweggarantie (Art. 29a
BV), der Begründungspflicht oder des Verbots der Rechtsverweigerung (Art. 29
BV) liegt damit nicht vor. Die Bewilligung, in welcher das überarbeitete
Attikageschoss beurteilt wird, ist der Beschwerdeführerin jedoch zu eröffnen.
Sie hat somit die Möglichkeit, gegen das angepasste Attikageschoss wiederum ein
Rechtsmittel zu ergreifen und damit ihre Interessen zu wahren.
5.4
Ein über
die Auflage in Disp.-Ziff. 1.1.1 der angefochtenen Bewilligung
hinausgehender Volumenverzicht kann im vorliegenden Fall nicht aus
Ästhetikgründen verlangt werden. Auch die übrigen im Rekursverfahren
vorgetragenen Vorbringen der Beschwerdeführerin sind nicht geeignet, die gemäss
§ 238 Abs. 1 PBG verlangte genügende Gesamtwirkung infrage zu
stellen. In diesem Zusammenhang wird auf E. 7.4 des vorinstanzlichen
Entscheids verwiesen. Wird die Flügelmauer bzw. der Abstellraum im
nordwestlichen Bereich weggelassen, ist auch von einer genügenden Einordnung
des Attikageschosses auszugehen. Weitere Gründe, welche für eine Verweigerung
der Baubewilligung infolge des Einordnungsgebots gemäss § 238 Abs. 1
PBG sprechen, sind nicht ersichtlich. Im vorinstanzlichen Entscheid hat sich
das Baurekursgericht somit der Auffassung der kommunalen Baubehörde, wonach die
Voraussetzungen von § 238 Abs. 1 PBG an das geplante
Bauvorhaben erfüllt sind, zu Recht angeschlossen.
6.
6.1
Die
Beschwerdeführerin macht weiter geltend, dass gemäss den Bauplänen jedenfalls
der Archivraum im Erdgeschoss mit geringfügigen baulichen Massnahmen einer
Nutzung als Arbeitsraum zugeführt werden könne, liege er doch zu einem
wesentlichen Umfang über dem gewachsenen Terrain. Dieser Raum sei daher der
Ausnützung hinzuzurechnen, womit die zulässige Ausnützung bereits überschritten
sei. Hinzu komme, dass hinsichtlich des Geräte-/Veloraums auflageweise verlangt
werde, dass die innere Erschliessung wegfalle. Bei einem Bauprojekt wie dem
vorliegenden sei eine solche Änderung hinsichtlich der Nutzung dieses Raums
durch die Bewohnerinnen und Bewohner als eine wesentliche Änderung zu
qualifizieren. Dementsprechend handle es sich nicht bloss um einen
untergeordneten Mangel.
6.2
An die
Ausnützungsziffer anrechenbar sind gemäss § 255 Abs. 1
in der hier anwendbaren, bis 28. Februar
2017 in Kraft stehenden Fassung des PBG
alle dem Wohnen, Arbeiten oder
sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in
Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und
Sanitärräume samt inneren Trennwänden. Für die Frage der Anrechenbarkeit ist
entscheidend, ob der Raum nicht nur einen Sachzweck erfüllt, sondern für die
Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit für den Aufenthalt von Personen
bestimmt ist (RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4; VGr, 23. November
2011, VB.2011.00389, E. 4.2.1; 18. Juni 2008, VB.2008.00012, E. 2.2.2).
Dabei kommt es auf die objektive Eignung des Raums und nicht auf die von der
Bauherrschaft beabsichtigte und in den Plänen angegebene Nutzung an (VGr, 9. Februar
2011, VB.2010.00506, E. 2.3). Anrechenbar sind sodann Räume, welche
gemäss Angaben der Bauherrschaft zwar keinem Wohn- oder Arbeitszweck dienen,
aber als solche verwendbar sind, das heisst, dass die Eignung ohne
wesentliche bauliche Veränderungen herbeigeführt werden kann (vgl. zum Ganzen
VGr, 30. August 2018, VB.2018.00240, E. 3.3).
6.3
Das
Baurekursgericht hielt dazu in E. 5.4.3 des vorinstanzlichen Entscheids
fest, dass die weiteren nicht angerechneten Räume im Untergeschoss und im
Erdgeschoss, namentlich die Archivräume und der Wirtschaftsraum, in objektiver
Hinsicht nicht für eine Nutzung nach § 255 Abs. l in der hier
anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung des PBG
geeignet seien, da sie nicht beheizt seien und nicht über die gemäss § 302
PBG nötige Belichtung und Belüftung verfügten, d.
h. namentlich nicht über Fenster, die über dem
Erdreich lägen, ins Freie führten und in ausreichendem Mass geöffnet werden
könnten. Oblichter würden diese Anforderungen nicht erfüllen, eine künstliche
Beleuchtung noch weniger. Welche Fläche die vorliegenden Räume aufweisen
würden, sei nicht von Belang, da dies an der fehlenden objektiven Eignung für
anrechenbare Nutzungen nichts ändere.
6.4
Im
Beschwerdeverfahren hält die Beschwerdeführerin daran fest, dass der Archivraum
im Erdgeschoss an die Ausnützung anzurechnen sei. Bezüglich der übrigen Räume
enthält die Beschwerdeschrift keine konkreten Ausführungen.
In den Plänen werden zwei Räume im Erdgeschoss als
Archivräume bezeichnet. Diese Räume sind vom Wohnbereich klar abgetrennt,
unbeheizt und haben keine Fenster. Die Beschwerdeführerin legt denn auch nicht
dar, mit welchen geringfügigen baulichen Massnahmen die Archivräume im
Erdgeschoss einer Nutzung als Arbeitsraum zugeführt werden könnten. Aufgrund
der klaren räumlichen Trennung und der fehlenden Fenster ist dies auch nicht
ersichtlich. Der Einbau von Fenstern wäre bewilligungspflichtig. Zudem wäre der
Fenstereinbau von aussen klar ersichtlich. Es handelt sich somit nicht um eine
Massnahme, die im Gebäudeinnern ohne grossen Aufwand unbemerkt umgesetzt werden
könnte. Der vor­instanzliche Entscheid ist daher auch in diesem Punkt nicht zu
beanstanden.
6.5
Soweit die
Beschwerdeführerin geltend macht, dass sich die Nebenbestimmung betreffend des
Geräte-/Veloraums als unzulässig erweise, ist auf E. 5.4.3 des
vorinstanzlichen Entscheids zu verweisen. Zur Behebung des Mangels müsse einzig
die Innentüre, die vom Geräte-/Veloraum in das Gebäudeinnere führe, weggelassen
werden. Ausserdem sei sicherzustellen, dass sich der Geräte-/Veloraum nicht für
eine Nutzung eigne, die zu dessen Anrechenbarkeit führe. Dazu sei die
(natürliche) Belichtung auf das vorgesehene Fensterband zu beschränken und
dürfe die Aussentüre keine Glasöffnungen aufweisen. Diese konkreten Massnahmen
würden sich aus den Auflagen gemäss Disp.-Ziff. 1.1.2 und 1.1.3 der
angefochtenen Baubewilligung in Verbindung mit den Erwägungen ergeben, auf die
in der Nebenbestimmung verwiesen werde. Die Anpassungen seien augenscheinlich
von untergeordneter Natur und ohne besondere Schwierigkeiten möglich. Diese Ausführungen
des Baurekursgerichts sind nachvollziehbar und die Nebenstimmungen gemäss
Disp.-Ziff. 1.1.2 und 1.1.3 der angefochtenen Bewilligung nicht zu
beanstanden. Auch zusammen mit der Nebenbestimmung in Disp.-Ziff. 1.1.1
der angefochtenen Baubewilligung (vgl. dazu E. 4) wird die Einheit der
Baubewilligung nicht infrage gestellt.
7.
7.1
Schliesslich
macht die Beschwerdeführerin geltend, aus den Schnittplänen sei ersichtlich,
dass das Erd- und Untergeschoss in einem Abstand von ca. 0,50 m zur
Grundstücksgrenze der Beschwerdeführerin erstellt werden solle. Unmittelbar
über der Abgrabungsstelle befinde sich das Schwimmbad der Beschwerdeführerin.
Eine Abgrabung an dieser Stelle sei aus statischer Sicht schlicht
unverantwortbar, da eine massive Einsturzgefahr drohe, wobei keinerlei
Vorsichtsmassnahmen vorgesehen seien. Es liege damit entgegen der Vorinstanz
eine relevante Gefährdung im Sinn von § 239 Abs. l PBG vor. Das
Bauvorhaben sei somit auch wegen dieser Einsturzgefahr und mangels sichernder
Auflagen nicht bewilligungsfähig.
7.2
Gemäss § 239
Abs. 1 PBG müssen Bauten und Anlagen nach Fundation, Konstruktion und
Material den anerkannten Regeln der Baukunde entsprechen. Sie dürfen weder bei
ihrer Erstellung noch durch ihren Bestand Personen oder Sachen gefährden.
7.3
Das
Baurekursgericht hielt in E. 8.4.1 dazu unter anderem fest, dass
angesichts des Stands der Bautechnik davon ausgegangen werden könne, dass auch
bei schwierigen Verhältnissen einwandfreie Lösungen zur Verfügung stünden. Ein
Anlass, der Sicherheit bei den Bauarbeiten dienende Massnahmen zum Gegenstand
des Baubewilligungsverfahrens zu machen, bestehe somit in aller Regel nicht.
Nur in aussergewöhnlichen Fällen, etwa bei Bauvorhaben an bekanntermassen
rutschgefährdeten Hängen, könnten im Baubewilligungsverfahren entsprechende
Nachweise verlangt werden. Wie die Bauarbeiten im Einzelnen abzuwickeln seien
oder Bauten und Anlagen beschaffen sein müssen, damit sie den Erfordernissen
von § 239 Abs. 1 PBG genügen würden, sei grundsätzlich eine Frage des
in erster Linie von der Baubehörde wahrzunehmenden technischen Ermessens.
7.4
Zunächst
ist festzuhalten, dass die Aufhebung der Baubewilligung nicht verlangt werden
kann, nur weil ein Bauvorhaben an einer Hanglage mit einem geringen Abstand zum
Nachbargrundstück realisiert wird. Auch sichernde Auflagen im Sinn einer
präventiven Vorgabe sind nur in aussergewöhnlichen Fällen als verhältnismässig
zu beurteilen. Die Sicherheit der Bauarbeiten muss durch die Bauherrschaft aber
selbstverständlich gewährleistet werden. Haftungsrechtliche Ansprüche bilden
nicht Gegenstand des baurechtlichen Bewilligungsverfahrens. Vielmehr sind
solche Ansprüche vor den Zivilgerichten geltend zu machen. Der vorinstanzliche
Entscheid ist daher auch in diesem Punkt nicht zu beanstanden.
8.
8.1
Nach dem
Ausgeführten ist die Beschwerde abzuweisen.
8.2
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht dieser keine
Parteienschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Beschwerdeführerin ist
zu einer angemessenen Parteientschädigung an die private Beschwerdegegnerin zu
verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).
9.
Soweit es sich vorliegend angesichts
der vor Baubeginn zu erfüllenden Bedingungen und
Auflagen
um einen Zwischenentscheid handelt, kann dieser bloss unter den
einschränkenden Bedingungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgesetzes
über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) angefochten werden
(BGE 149 II 170 E. 1; BGr, 13. November
2020, 1C_590/2019, E. 1.4).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    205.--
Zustellkosten,
Fr. 6'205.--
Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.