zh_verwaltungsgericht · VB.2019.00748 · 2020-08-20 · de

Baubewilligung | Dachausbau mit zwei Dachlukarnen und giebelseitigem Fenster, Dachanhebung zwecks Wärmedämmung sowie Neubau einer Treppe im Innern. Fehler des Baubewilligungsverfahrens können von Nachbarn dann gerügt werden, wenn sie sich auf dessen Rechts- bzw. Interessenwahrung nachteilig auswirken. Der Beschwerdeführerin war es möglich, die Baubewilligung anzufechten (E. 5.1.2). Nachbarn sind zur Rüge befugt, der Neu- oder Umbau sei deshalb unzulässig, weil er den Abbruch eines Schutzobjektes voraussetze oder ein solches beeinträchtige. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Schutzobjekt inventarisiert ist oder bei pflichtgemässem Handeln der zuständigen Behörden inventarisiert sein müsste. Ein Nachbar darf sich in diesem Zusammenhang allerdings nicht damit begnügen, die Schutzwürdigkeit der angrenzenden Baute bloss zu behaupten. Vielmehr muss er diese anhand konkreter Anhaltspunkte aufzeigen (E. 12.1.2). Die Ausführungen der Beschwerdeführerin bzw. ihres Vertreters, der kein Architekturhistoriker ist, sind zu oberflächlich, um als ausführliche Darlegungen, die sich auf die Fachmeinung eines von Beschwerdeführenden als Berater beigezogenen Sachverständigen stützen, berücksichtigt zu werden. Bei den Akten befindet sich zudem weder ein Sachverständigengutachten noch architekturhistorische Schriften oder ähnliche Unterlagen, welche sich in qualifizierter Form mit dem Quartier oder der vom Bauvorhaben betroffenen Liegenschaft befassen (E. 12.1.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 20.08.2020 VB.2019.00748
Zurich Verwaltungsgericht 20.08.2020 VB.2019.00748
Zurigo Verwaltungsgericht 20.08.2020 VB.2019.00748

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00748
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Geschäftsnummer:
VB.2019.00748
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 20.08.2020
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 12.04.2021 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Dachausbau mit zwei Dachlukarnen und giebelseitigem Fenster, Dachanhebung zwecks Wärmedämmung sowie Neubau einer Treppe im Innern.
Fehler des Baubewilligungsverfahrens können von Nachbarn dann gerügt werden, wenn sie sich auf dessen Rechts- bzw. Interessenwahrung nachteilig auswirken. Der Beschwerdeführerin war es möglich, die Baubewilligung anzufechten (E. 5.1.2).
Nachbarn sind zur Rüge befugt, der Neu- oder Umbau sei deshalb unzulässig, weil er den Abbruch eines Schutzobjektes voraussetze oder ein solches beeinträchtige. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Schutzobjekt inventarisiert ist oder bei pflichtgemässem Handeln der zuständigen Behörden inventarisiert sein müsste. Ein Nachbar darf sich in diesem Zusammenhang allerdings nicht damit begnügen, die Schutzwürdigkeit der angrenzenden Baute bloss zu behaupten. Vielmehr muss er diese anhand konkreter Anhaltspunkte aufzeigen (E. 12.1.2).
Die Ausführungen der Beschwerdeführerin bzw. ihres Vertreters, der kein Architekturhistoriker ist, sind zu oberflächlich, um als ausführliche Darlegungen, die sich auf die Fachmeinung eines von Beschwerdeführenden als Berater beigezogenen Sachverständigen stützen, berücksichtigt zu werden. Bei den Akten befindet sich zudem weder ein Sachverständigengutachten noch architekturhistorische Schriften oder ähnliche Unterlagen, welche sich in qualifizierter Form mit dem Quartier oder der vom Bauvorhaben betroffenen Liegenschaft befassen (E. 12.1.3).
Abweisung.
Stichworte:
AUSSTECKUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
ERSCHLIESSUNG
KOORDINATIONSGEBOT
RECHTLICHES GEHÖR
SCHUTZOBJEKT
SCHUTZWÜRDIGKEIT
STREITGEGENSTAND
VERSPÄTETE RÜGEN
VOREINGENOMMENHEIT
Rechtsnormen:
Art. 8 Abs. 1 BVV
§ 203 PBG
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG
§ 233 Abs. 2 PBG
§ 238 Abs. 1 PBG
§ 253a PBG
§ 304 PBG
§ 305 Abs. 1 PBG
§ 311 Abs. 2 PBG
§ 314 Abs. 3 PBG
§ 315 Abs. 3 PBG
§ 325a PBG
Art. 25a Abs. 1 RPG
§ 23 Abs. 1 VRG
§ 52 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2019.00748
Urteil
der 1. Kammer
vom
20. August 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber
Jonas Alig.
In Sachen
A, vertreten durch B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.1  C,
1.2  D,
beide vertreten durch RA E,
2.    Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 20. November 2018 erteilte die
Bausektion der Stadt Zürich C und D die baurechtliche Bewilligung für den
Ausbau des Dachgeschosses mit zwei Dachlukarnen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
an der F-Strasse 02 in Zürich.
II.
Hiergegen gelangte Amit Rekurs vom 30. Dezember 2018
an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung der
Baubewilligung vom 20. November 2018.
Mit Entscheid vom 4. Oktober 2019 wies das
Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.
III.
Mit Eingabe vom 13. November
2019 erhob A Beschwerde ans Verwaltungsgericht und forderte – unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerschaft bzw. der Staatskasse –,
der Entscheid des Baurekursgerichts sei vollumfänglich aufzuheben und an die
Vorinstanzen zurückzuweisen. Die Stadt Zürich sei anzuweisen, geeignete
Schutzmassnahmen für den inneren Bereich der Siedlung F-Strassen zu
treffen. Eventualiter sei der Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben, unter
Anweisung, dass die über den bisherigen Sparren liegende energetische
Dachisolierung auf eine Bauhöhe von maximal 5 cm zu beschränken sei.
Mit Eingabe vom 22. November 2019 beantragte das
Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit
Beschwerdeantwort vom 23. Dezember 2019 forderte die Bausektion der Stadt
Zürich die Abweisung der Beschwerde. Am 27. Dezember 2019 reichten C und D
ihre Beschwerdeantwort ein und verlangten – unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin – die Beschwerde sei
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Am 16. Januar 2020 replizierte A,
wobei sie an ihren Anträgen festhielt. Mit E-Mail vom 21. Januar 2020
teilte die Bausektion der Stadt Zürich mit, auf eine Duplik zu verzichten. Auch
C und D liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen. Hingegen reichte A mit
Eingaben vom 30. Januar 2020 und 13. März 2020 weitere
Vernehmlassungen ein.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist für
die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die
übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.
2.
Streitbetroffen sind bauliche Änderungen
an einer bestehenden Doppelhaushälfte auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an
der F-Strasse 02 in Zürich. Geplant ist der Ausbau des Dachgeschosses mit
zwei Dachlukarnen und einem giebelseitigen Fenster, die Dachanhebung um 35 cm
zwecks Wärmedämmung sowie der Neubau einer Treppe im Innern. Das Grundstück
befindet sich in der Zone W3; zu Beginn der Ausschreibung war es noch der
Zone W2 zugewiesen. Das Grundstück ist weder inventarisiert noch unter Schutz
gestellt.
3.
3.1
Die
Ausführungen der Beschwerdeführerin zu ihrem Wiedererwägungsgesuch betreffen
nicht den Streitgegenstand, der sich aus der angefochtenen Anordnung (dem
Bauentscheid vom 20. November 2018) und den diesbezüglichen Parteibegehren
(der Bauentscheid sei aufzuheben) zusammensetzt (Martin Bertschi in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich
[VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 19–28a
N. 44).
Neue Sachbegehren sind im Beschwerdeverfahren vor
Verwaltungsgericht nach § 52 Abs. 1 i.
V.
m.
§ 20a Abs. 1 VRG grundsätzlich unzulässig (Marco Donatsch, Kommentar
VRG, §
52 N. 11).
Der Streitgegenstand kann sich im Lauf des Rechtsmittelverfahrens verengen,
aber grundsätzlich nicht erweitern oder inhaltlich verändern (BGE 136 II 457 E. 4.2).
Folglich ist darauf nicht weiter einzugehen.
3.2
Entsprechendes
gilt für den Beschwerdeantrag 2, wonach die Stadt Zürich anzuweisen sei,
Schutzmassnahmen für den inneren Bereich der Siedlung F-Strasse zu
treffen. Es handelt sich um ein neues Sachbegehren, das weit über den
Streitgegenstand (vgl. E. 3.1) hinausgeht. Streitbetroffen ist allein
die bezüglich des Grundstücks Kat.‑Nr. 01 an der F-Strasse 02
in Zürich erteilte Baubewilligung.
4.
Die private Beschwerdegegnerschaft hält
dafür, dass auf die Beschwerde nicht einzutreten sei, soweit sich diese gegen die
Anhebung des Dachs um 35 cm richte. Sie verweist auf § 253a des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Danach dürfen an bestehenden
Gebäuden Aussenwärmedämmungen bis zu 35 cm Dicke unbesehen rechtlicher
Abstandsvorschriften, Längenmasse und Höhenmasse angebracht werden, wobei
entgegenstehende überwiegende öffentliche Interessen vorbehalten bleiben. Da
nach § 325a PBG energetische Sanierungen der Gebäudehülle im
Anzeigeverfahren beurteilt würden, handle es sich um ein vereinfachtes und beschleunigtes
Baubewilligungsverfahren ohne Publikation und Aussteckung des Bauvorhabens und
folglich auch ohne Rekursmöglichkeit. Dass beim streitbetroffenen Gebäude wegen
weiterer baulicher Massnahmen ein ordentliches Baubewilligungsverfahren
durchgeführt werden musste, dürfe nicht dazu führen, dass trotzdem ein
Rechtsmittel gegen die Dachanhebung möglich sei.
Der
privaten Beschwerdegegnerschaft kann nicht gefolgt werden. Die Baubehörde hat
gemäss den Gesetzgebungsmaterialien trotz § 325a PBG das ordentliche
Baubewilligungsverfahren mit Publikation durchzuführen, wenn zum Rekurs
berechtigende Drittinteressen berührt sind (Weisung des Regierungsrates vom 24. August
2011, ABl 2011, S. 2'244). Insbesondere, wenn Interessen des Natur- und
Heimatschutzes betroffen sein können, ist eine Publikation des Vorhabens
aufgrund des Verbandsbeschwerderechts erforderlich und daher eine Bewilligung
im Anzeigeverfahren ausgeschlossen (ABl 2011, S. 2'246 f.). Bei
energetischen Sanierungen der Gebäudehülle, welche im Zusammenhang mit anderen
bewilligungspflichtigen Umbauten oder Nutzungsänderungen vorgenommen werden, kommt
sodann stets das ordentliche Verfahren zur Anwendung (Carmen Walker-Späh, PBG-Revision:
Abbau von Hürden bei energetischen Gebäudesanierungen, PBG aktuell 2012/2, S. 5 ff.,
5). Dementsprechend wurde die Wärmedämmung vorliegend auch im ordentlichen
Verfahren beurteilt.
Anzufügen bleibt schliesslich, dass die Einhaltung von Abstandsvorschriften,
Längenmassen und Höhenmassen im vorliegenden Verfahren nicht strittig ist,
weswegen § 253a PBG ohnehin nicht relevant ist.
5.
5.1
5.1.1
Zunächst rügt die Beschwerdeführerin die mangelhafte Ausschreibung des
strittigen Bauvorhabens. Von einer Dachanhebung und einer neuen Treppe sei im
Ausschreibungstext nirgends die Rede gewesen. Unzulässig sei auch, dass die
kommende Änderung der Zonenzugehörigkeit nicht erwähnt worden sei.
5.1.2
Fehler des Baubewilligungsverfahrens können von Nachbarn dann gerügt
werden, wenn sie sich auf dessen Rechts- bzw. Interessenwahrung nachteilig
auswirken (
VGr, 29. März 2017,
VB.2016.00562, E. 2.3; 29. August 2007, VB.2007.00092, E. 1.5;
10. Mai
2000, VB.2000.00086, E. 2c/aa = BEZ 2000 Nr. 39). Der
Beschwerdeführerin war es möglich, die Baubewilligung anzufechten. Insofern
sind die Rügen der Beschwerdeführerin – wie bereits die Vorinstanz im Rahmen
ihrer Eventualbegründung zutreffend erwog – unbehelflich.
5.1.3
Die Beschwerdeführerin wäre mit diesen Rügen ohnehin nicht durchgedrungen.
Die amtliche Ausschreibung
enthielt unter Hinweis auf die Zonenzugehörigkeit W2 folgenden
Kurzbeschrieb des Projekts: "Ausbau des Dachgeschosses und
2 Dachlukarnen bei Wohnhaus".
Die Anforderungen an die Publikation sind in § 314
Abs. 3 PBG festgehalten, wonach die Bekanntmachung die nötigen Angaben
über Ort und Art des Vorhabens sowie über den Gesuchsteller zu enthalten hat.
Um ihrem Zweck zu genügen, hat die Ausschreibung demnach Angaben zu enthalten
über die Gesuchstellenden, einen Kurzbeschrieb des Projekts, Kataster-Nummer
und Zonenzugehörigkeit des Baugrundstücks, Versicherungsnummer eines
bestehenden Gebäudes, genaue Lokalisierung des Bauvorhabens (Adresse) sowie
Ort, Dauer und Zeiten der öffentlichen Auflage (Christian Mäder, Das
Baubewilligungsverfahren, 1991, S. 133 Rz. 290; vgl. VGr, 21. März
2012, VB.2011.00652, E. 3.2). Der Ausschreibungstext braucht aber keine
Details des Baugesuchs zu enthalten. Er muss jedoch ­– zusammen mit der
Aussteckung – in der Weise aussagekräftig sein, dass sich der betroffene Dritte
ein grundsätzliches Bild über mögliche Auswirkungen machen kann (Christoph
Fritzsche et al., Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019,
S. 397).
Da sich die Dachanhebung eindeutig aus dem Dachgespann
ergab, ist es – wie die Vorinstanz korrekt feststellte – nicht zu beanstanden,
dass im Kurzbeschrieb des Projekts nicht ausdrücklich darauf hingewiesen wurde.
Im Zusammenspiel mit der Aussteckung genügte die Ausschreibung diesbezüglich.
Ebenfalls erscheint es als ausreichend, dass vom Ausbau des Dachgeschosses die
Rede ist, zumal die neue Treppe ein Detail darstellt, das in einem engen
funktionellen Zusammenhang mit dem genannten Bauvorhaben steht und nach aussen
nicht in Erscheinung tritt.
Der Hinweis auf die Zonenzugehörigkeit W2 war zum
Zeitpunkt der Publikation der amtlichen Ausschreibung korrekt. Da die während
der Auflagefrist eingetretene Änderung der Zonenzugehörigkeit für das
streitbetroffene Projekt folgenlos blieb, durfte ein Hinweis darauf
unterbleiben.
5.2
Dass bzw.
inwiefern das Ausschreibungsverfahren in rechtswidriger Weise gesplittet worden
sein soll, wie die Beschwerdeführerin rügt, ist sodann nicht zu erkennen. Zumal
das gesamte strittige Bauprojekt in demselben ordentlichen Verfahren beurteilt
wurde, zielen die Ausführungen der Beschwerdeführerin zum Anzeigeverfahren ins
Leere.
6.
6.1
Sodann
macht die Beschwerdeführerin geltend, entgegen der vorinstanzlichen
Feststellung bestehe sehr wohl eine gemeindeinterne Pflicht zur Koordination.
6.2
Gemäss
Art. 25a Abs. 1 Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni
1979 (RPG) ist – im Sinn einer bundesrechtlichen Minimalanforderung (BGr, 25. Mai
2018, 1C_617/2017, E. 2.2 mit Hinweisen) – eine Behörde zu bezeichnen, die
für eine ausreichende Koordination sorgt, wenn die Errichtung oder Änderung
einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer Behörden erfordert.
Nach § 8 Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung vom
3. Dezember 1997 (BVV) sorgt die für die Koordination verantwortliche
Stelle bei Vorhaben, die durch mehrere Stellen zu prüfen sind, für die
ausreichende formelle und materielle Koordination der Beurteilungen, für widerspruchsfreie
Entscheide und für einheitliche Rechtsmittelbelehrungen.
Zur Bearbeitung des Baugesuchs findet innerhalb der
Gemeindeverwaltung – insbesondere in grösseren Gemeinden mit spezialisierten
Fachstellen – eine Ämterzirkulation statt. Die Stellungnahmen der verschiedenen
Fachstellen sind zu koordinieren (vgl. Alain Griffel, Raumplanungs- und
Baurecht in a nutshell, 3. A., Zürich 2017, S. 229).
Die Auffassung der Beschwerdeführerin, dass die Pflicht
zur materiellen Koordination auch gemeindeintern besteht, ist zutreffend.
6.3
Nicht
substanziiert wird in der Beschwerdeschrift hingegen, inwiefern das
Koordinationsgebot verletzt worden sein soll.
Im Rekursverfahren hatte die Beschwerdeführerin noch
beanstandet, die Feuerpolizei und das Amt für Umwelt seien nicht in die
Vernehmlassung miteinbezogen worden. Daraufhin hatte die Bausektion der Stadt
Zürich nachvollziehbar ausgeführt, dass das Baugesuch selbstverständlich von
der Feuerpolizei und auch dem Umwelt- und Gesundheitsschutz Zürich geprüft
worden sei, wovon die Erwägungen lit. D und E sowie die Auflagen in
Dispositiv-Ziffer I.6–I.8 und I.12–I.25 zeugen würden. Das
Koordinationsgebot sei sehr wohl befolgt worden. Dies wurde von der
Beschwerdeführerin in der Folge auch nicht ernsthaft infrage gestellt.
6.4
Eine
Verletzung des Koordinationsgebots ist nach dem Gesagten nicht ersichtlich.
7.
Weiter beanstandet die Beschwerdeführerin die Baugesuchspläne. Wenn in
Baugesuchsplänen Holzbalkendecken und Leichtbaufassaden als Massivbauteile
dargestellt würden, dann müssten solche Unterlagen aus formellen Gründen
retourniert werden. Dass nicht auf alle Pläne die entsprechenden Bauteile
projiziert worden seien, wie zum Beispiel der Kaminkopf, weise auf eine
unsorgfältige Ausführung der Baupläne hin.
Wie die Vorinstanz bereits korrekt ausführte, ist es
Sache der Baubehörde, die Vollständigkeit eines Baugesuchs zu beurteilen. Der
Nachbar kann die Mangelhaftigkeit nur insofern rügen, als sie sich auf dessen
Rechts- und Interessenwahrung nachteilig auswirkt (VGr, 29. März 2017,
VB.2016.00562, E. 2.3; 29. August 2007, VB.2007.00092, E. 1.5;
10. Mai
2000, VB.2000.00086, E. 2c/aa = BEZ 2000 Nr. 39
). Die Beschwerdeführerin legt auch vor
Verwaltungsgericht in keiner Weise dar, inwiefern sie nicht in der Lage gewesen
sein soll, das Bauvorhaben und dessen Auswirkungen zu beurteilen, weswegen sich
ihre Rüge als unbehelflich erweist.
8.
Wenn die Beschwerdeführerin verlangt, der
Beschwerdegegnerschaft sei die geplante Erhöhung des Daches auf 5 cm zu
reduzieren, weil damit mit zeitgemässem Isolationsmaterial das gleiche Ergebnis
wie mit traditioneller 35 cm starker Mineralwollisolation erreicht werden
könne, vermag sie mangels einschlägiger Rechtsgrundlage nicht durchzudringen.
Der von der Beschwerdeführerin angebrachte Schluss vom Kleinen auf das Grössere
("argumentum a minori ad maius") stellt jedenfalls keine solche dar.
Entgegen den Darlegungen der Beschwerdeführerin kommt es für die baurechtliche
Beurteilung auch nicht darauf an, aus welchem Grund die Beschwerdeführerin ihr
Bauvorhaben verwirklichen möchte: es ist nicht rechtserheblich, ob es einen Holzbockbefall
gab bzw. gibt.
Auch der Verweis der Beschwerdeführerin auf den – offenkundig
nicht mit dem vorliegenden Fall vergleichbaren – Bauentscheid 1220/19 der
Bausektion der Stadt Zürich vom 9. Juli 2019 betreffend den Umbau und
die Nutzungsänderung eines Schopfs bei einem Wohnhaus an der F-Strasse ist unbehelflich.
Damit lässt sich, entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdeführerin, unter
Rechtsgleichheitsgesichtspunkten nichts gegen die Dacherhöhung ableiten.
9.
9.1
Die
Beschwerdeführerin rügt weiter, dass die geplanten Fensterflächen zu gross
seien, die minimalen Raumhöhen nicht eingehalten würden und die Auflage, dass
die Wendeltreppe über eine Breite von mindestens 0,90 m verfügen müsse,
nicht realisierbar sei. Im Übrigen werde durch den geplanten Einbau der
Wendeltreppe die Statik der Brandmauer infrage gestellt.
9.2
Nach § 302
Abs. 2 PBG sind Wohn- und Schlafräume mit Fenstern zu versehen, die über dem
Erdreich liegen, ins Freie führen und in ausreichendem Masse geöffnet werden
können; die Fensterfläche hat wenigstens einen Zehntel der Bodenfläche zu
betragen.
Es handelt sich dabei um eine Minimalregelung. Wenn die
Bauherrin – wie hier – Fensterflächen plant, die über das vorgeschriebene
Zehntel hinausgehen, so ist das nicht zu beanstanden.
9.3
Nach § 304
PBG in der Fassung vor der Änderung vom 14. September 2015 sind für Räume
in Einfamilienhäusern – anders als in der neuen, geänderten Fassung der
Bestimmung – keine Mindesthöhen vorgeschrieben. In der Stadt Zürich ist § 304
PBG in der Fassung vor der Änderung vom 14. September 2015 anwendbar.
Die durch einen juristischen Laien vertretene
Beschwerdeführerin missversteht die Vorinstanz: es verhält sich nicht so, dass
die Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich fälschlicherweise nicht an die neue,
geänderte Fassung von § 304 PBG angepasst wurde; für Gemeinden, die ihre
Bau- und Zonenordnung noch nicht an die Revision des PBG zur Harmonisierung der
Baubegriffe vom 14. September 2015 angepasst haben, findet die Neufassung
von § 304 PBG noch keine Anwendung (Übergangsfrist bis 28. Februar
2025; Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015 [OS 72,
52]). Die Stadt Zürich zählt zu diesen Gemeinden (vgl. www.maps.zh.ch >
Stand Umsetzung Harmonisierung der Baubegriffe in den Gemeinden [IVHB]).
9.4
Auch soweit
die Beschwerdeführerin die mit dem Beschluss vom 20. November 2018
(E. lit. D.a sowie Disp.-Ziff. I.1.a und I.4) verfügten Auflagen
zur Einhaltung des in § 305 Abs. 1 PBG vorgeschriebenen Lichtmasses
für Treppen im Wohnungsinnern für ungenügend erachtet, ist ihr nicht zu folgen.
Mit den – zur Beurteilung vor Baubeginn geforderten – Änderungsplänen kann eine
neue Raumgestaltung im Dachgeschoss vorgesehen werden.
Die Beschwerdeführerin bringt dagegen nur unsubstanziiert
vor, dass damit die Statik, insbesondere jene der nur 15 cm starken
gemeinsamen Brandmauer infrage gestellt werde. Es kann diesbezüglich ergänzend auf
die zutreffenden Ausführungen des Baurekursgerichts zu den Regeln der Baukunde
in Erwägung 8.3.2 des vorinstanzlichen Urteils verwiesen werden (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG), wonach deren
Einhaltung, insbesondere die Vermeidung von Gefährdungen von
Nachbargrundstücken durch Bauarbeiten, eine Grundanforderung darstellt, welchem
ein Bauvorhaben genügen muss.
10.
10.1
Die Beschwerdeführerin
rügt sodann sinngemäss, dass dem strittigen Bauvorhaben ein grundbuchliches
Bauverbot zugunsten der Stadt Zürich entgegenstehen würde.
10.2
Wie der
Antrag kann auch die Begründung nach Ablauf der Rekursfrist grundsätzlich nicht
mehr erweitert werden (§ 23 Abs. 1 VRG). Im Rahmen eines weiteren
Schriftenwechsels darf die Rekursbegründung nur hinsichtlich des von der
Rekursgegnerschaft oder von den Mitbeteiligten neu Vorgebrachten erweitert
werden, ferner in Bezug auf Akten oder Aktenstücke, die innert der Rekursfrist
aus objektiven Gründen nicht eingesehen werden konnten (Alain Griffel,
Kommentar VRG, § 23 N. 23). Die Rekursinstanz ist nicht verpflichtet,
die angefochtene baurechtliche Bewilligung über die in der Rekursschrift
gerügten Punkte hinaus auf Mängel zu untersuchen (VGr, 25. Januar 2017,
VB.2016.00551, E. 4.2). Der Nachbar, der als Rekurrent vor dem
Baurekursgericht aufgrund einzelner Rügen – erfolglos – die Aufhebung der
Baubewilligung verlangt hat, kann sich sodann vor Verwaltungsgericht gemäss
ständiger Praxis nicht auf neue Bauhinderungsgründe berufen (VGr, 19. Juli
2018, VB.2017.00802, E. 3.2.1; Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 41).
10.3
Die
Beschwerdeführerin hatte ihre Rüge erstmals in der Rekurs-Replik vorgebracht.
Die Vorinstanz wies darauf hin, dass die Rüge verspätet
vorgebracht worden sei, weshalb darauf von vornherein nicht einzutreten sei.
Rügen zur Verletzung von Dienstbarkeiten seien sodann ohnehin auf dem Zivilweg
geltend zu machen. Die Rüge sei allerdings auch inhaltlich unbegründet: Wie die
Bauherrschaft zutreffend ausführe, führe der vorliegend geplante Ausbau des
Dachgeschosses nicht zu einer im Sinn von § 255 Abs. 2 PBG
baurechtlich relevanten zusätzlichen Ausnützung.
Die Beschwerdeführerin äussert sich in ihrer Beschwerdeeingabe
nicht zum Vorwurf der verspäteten Rügeerhebung, sondern zur nicht
entscheidrelevanten Frage, ob "das Grundbuch und seine Einträge dem
Hochbaudepartement notorisch bekannt" seien. Auf ihre weiteren –
offensichtlich am Streitgegenstand vorbeigehenden – Ausführungen im
Zusammenhang mit der genannten Dienstbarkeit, muss hier nicht eingegangen
werden. Erst im Rahmen ihrer Replik bringt die Beschwerdeführerin vor, dass
bereits mit den Rekursakten ein älterer Grundbuchauszug eingereicht worden sei.
Indes verkennt die Beschwerdeführerin, dass ihr nicht das verspätete Einreichen
des Auszugs, sondern die verspätete Rügeerhebung vorgehalten wird.
Die vorinstanzliche Feststellung, dass die Rüge verspätet
war, ist nicht zu beanstanden. Dass die Beschwerdeführerin ihre Rüge vor
Verwaltungsgericht erneut vorbringt, ändert nichts daran, dass sie unbeachtlich
ist. Angesichts dessen ist auch der von der Beschwerdeführerin geforderte
"umfassende Aktenbeizug" nicht angezeigt.
10.4
Ebenfalls
unbehelflich ist die ebenso verspätet vorgebrachte Rüge, dass es die Baubehörde
rechtswidrigerweise unterlassen habe, bei der Vorprüfung des Baugesuchs einen
Grundbuchauszug nachzufordern.
11.
Die Beschwerdeführerin beanstandet sodann sinngemäss, dass
für das geplante Bauvorhaben keine genügende Erschliessung vorliege.
Die Vorinstanz betrachtete diese Rüge als zu wenig
substanziiert. Im Rahmen einer Eventualbegründung legte sie zudem dar, dass die
Rüge abzuweisen sei, weil keine wesentliche Abweichung von den bisherigen
Verhältnissen im Sinn von § 233 Abs. 2 PBG gegeben sei.
Die vorinstanzliche Auffassung ist zu bestätigen.
Einerseits legt die Beschwerdeführerin nicht genügend deutlich dar, inwiefern
die Erschliessung ungenügend sei. Nach wie vor bringt sie bloss vor, dass sich
die Strasse und Werkleitungen in Privatbesitz befinden würden bzw. durch die
Eigentümer ursprünglich auf ihre Kosten erstellt worden seien. Inwiefern dies
aus baurechtlicher Sicht problematisch sein soll, wird nicht weiter ausgeführt.
Andererseits dürfen Bauten und Anlagen nach § 233 PBG
nur auf Grundstücken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf
die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den
Baubeginn hin gesichert ist (Abs. 1). Diese Vorschrift gilt auch für
Umbauten oder Nutzungsänderungen, durch die von den bisherigen Verhältnissen
wesentlich abgewichen wird (Abs. 2). Gemäss § 234 PBG ist ein
Grundstück baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche
Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte
planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird.
Abweichungen nach § 233 Abs. 2 PBG gelten dann
als wesentlich, wenn sie bezüglich der Anforderungen an die Baureife ins
Gewicht fallen (RB 1997 Nr. 8; VGr, 27. September 2006, VB.2006.00062,
E. 3.2; vgl. auch Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für
vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich/Basel/Genf
2003, S. 145 Fn. 361). Dies ist im Zusammenhang mit dem strittigen
Bauvorhaben offensichtlich nicht der Fall; es ist nicht einmal eine geringfügig
stärkere Beanspruchung der Erschliessungsanlagen zu erwarten (vgl. auch
RB 1997 Nr. 83; VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 3.2,
wonach selbst eine zusätzliche Wohneinheit nicht in allen Fällen zu einer
wesentlichen Änderung der bisherigen Verhältnisse im Sinn von § 233 Abs. 2
PBG führt).
12.
12.1
12.1.1
Die Beschwerdeführerin behauptet, die Siedlung F-Strasse – für die keine
Schutzmassnahmen im Sinn von §§ 203 ff. PBG getroffen wurden – sei
schutzwürdig. Sie bringt diesbezüglich vor, dass die Siedlung F-Strasse zu den
ältesten Bauensembles ausserhalb des Gebiets H gehöre, die noch vor oder
gerade nach dem zweiten Weltkrieg erstellt worden seien. Die vier Winkelbauten
an der F-Strasse zeugten von einer nicht von der Hand zu weisenden
Verwandtschaft mit Bauten von A. H. Steiner. Es sei noch die ursprüngliche
einheitliche Dachlandschaft wahrzunehmen. Zudem weist die Beschwerdeführerin
auf das "sozialhistorische Moment" hin, dass es sich um eine
Genossenschaftssiedlung handle, die mit dem Zweck der Linderung der
Arbeitslosigkeit und Verbesserung der Wohnverhältnisse der Arbeiterschaft mit
Subventionen von Kanton und Stadt Zürich erstellt worden sei. Die
Beschwerdeführerin macht weiter geltend, das Gebiet der weiteren Siedlung F-Strasse
sei über alle Änderungen der Bau- und Zonenordnung seit 1948 hinweg planerisch
besonders behandelt worden. Es sei durch ein grundbuchlich gesichertes
Bauverbot zugunsten der Stadt Zürich geschützt. Wenn die Vorinstanz ausführe,
dass es keine Sachverständigengutachten gebe und sich die Stadt im Rahmen des
städtebaulichen Leitbildes intensiv mit dem Quartier befasst habe, dann würden
die begleitenden Verlautbarungen des Stadtrates unterdrückt, die flankierende
Massnahmen versprochen hätten.
12.1.2
Nachbarn sind zur Rüge befugt, der Neu- oder Umbau sei deshalb unzulässig,
weil er den Abbruch eines Schutzobjektes voraussetze oder ein solches
beeinträchtige. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Schutzobjekt inventarisiert
ist oder bei pflichtgemässem Handeln der zuständigen Behörden inventarisiert
sein müsste (VGr, 18. Mai 2017, VB.2017.00013, E. 4.1). Ein Nachbar
darf sich in diesem Zusammenhang allerdings nicht damit begnügen, die
Schutzwürdigkeit der angrenzenden Baute bloss zu behaupten. Vielmehr muss er
diese anhand konkreter Anhaltspunkte aufzeigen (VGr, 21. April 2016,
VB.2015.00554, E. 3.2).
12.1.3
Als Schutzobjekte fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG
unter anderem Ortskerne, Quartiere, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie
Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,
wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltungswürdig sind
oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre
Wirkung wesentlichen Umgebung in Betracht. Bei der Beantwortung der Frage, ob
ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder es seine
Umgebung "wesentlich mitprägt", kommt allfällig vorhandenen
Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. November 2012,
VB.2012.00287, E. 4.1; VGr, 24. Februar 2010, VB.2009.00270, E. 3;
VGr, 10. Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 3.1.2, je mit Hinweisen).
In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften auch als Eigenwert und als
Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im
schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Die
Schutzwürdigkeit kann sich im Übrigen auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert
und Situationswert eines infrage stehenden Objekts ergeben (VGr, 19. Februar
2003, VB.2002.00295, E. 3; RB 1997 Nr. 73).
Aufgrund der Ausführungen der Beschwerdeführerin
wird zu wenig deutlich, worin die besonderen Qualitäten des fraglichen Quartiers
und – als Teil des Quartiers – der vom Bauvorhaben betroffenen Liegenschaft bestehen
sollen. Der blosse Verweis auf das Alter des Quartiers, die Verwandtschaft zu
Bauten von A.
H. Steiner,
die Einheitlichkeit der Dachlandschaft und den angeblichen Erstellungszweck
genügt klar nicht. Die Ausführungen der Beschwerdeführerin bzw. ihres Vertreters,
der kein Architekturhistoriker ist, sind somit zu oberflächlich, um als ausführliche
Darlegungen, die sich auf die Fachmeinung eines von Beschwerdeführenden als
Berater beigezogenen Sachverständigen stützen (vgl. BGr, 17. Juli 2018,
1C_380/2017, E. 2.5), berücksichtigt zu werden.
Bei den Akten befinden sich
zudem weder ein Sachverständigengutachten noch architekturhistorische Schriften
oder ähnliche Unterlagen, welche sich in qualifizierter Form mit dem Quartier oder
der vom Bauvorhaben betroffenen Liegenschaft befassen. Soweit sich die
Beschwerdeführerin auf angeblichen Verlautbarungen des Stadtrates beruft, ist
festzuhalten, dass sie lediglich einen Hinweis auf die unbelegte entsprechende
Behauptung vor der Vorinstanz anbringt.
12.1.4
Bei einer Nachbarbeschwerde ist es nicht Sache der Baubewilligungsbehörde oder
der Bauherrschaft, im Rechtsmittelverfahren die fehlende Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen
Baute nachzuweisen. Vielmehr wäre es Sache der Beschwerdeführerin gewesen, die
Schutzwürdigkeit anhand konkreter Anhaltspunkte aufzuzeigen (VGr, 18. Mai
2017, VB.2017.00013, E. 4; 21. April 2016, VB.2015.00554, E. 3.2).
Dies ist der Beschwerdeführerin nicht gelungen.
12.2
12.2.1
Nach dem Gesagten erscheint die vorinstanzliche Feststellung, dass die
Einordnung nur an § 238 Abs. 1 PBG zu messen ist, korrekt.
12.2.2
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für
sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung
im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder
Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung
und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen Bauten
sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung
nicht nur bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren
Umgebung zu beurteilen (VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 4.2;
23. März 2017, VB.2016.00374, E. 3.1; Fritzsche et. al., S. 810;
BEZ 2000 Nr. 17 E. 5). Ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende
bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und mit
nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014,
VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen).
Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG
verfügt die kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den
ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober
2018, VB.2018.00059, E. 5.2). Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid
1C_358/2017 vom 5. September 2018 fest, dass das Baurekursgericht nicht
bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen darf, wenn es
unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine abweichende gestalterische
Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der
kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238
PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und
Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr
Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar, und damit willkürlich ist.
Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei
vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem
Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip
und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGr, 5. September 2018,
1C_358/2017, E. 3.6).
12.2.3
Die Beschwerdeführerin – die im Wesentlichen ihre Darlegungen im Rahmen der
Rekursschrift wiederholt – setzt sich kaum substanziiert mit der Argumentation
der Vorinstanz auseinander, die einen Augenschein durchführte, sich mit der
kommunalen Begründung eingehend befasste und diese bestätigte. Es kann
grundsätzlich auf diese zutreffenden Erwägungen verwiesen werden.
Ergänzend ist zu erwähnen, dass die Aussage, dass das
Schrägdach mit klarer, durchgehender Traufe beibehalten werde – entgegen der
Meinung der Beschwerdeführerin – jedenfalls mit Blick auf das zu beurteilende
Objekt zutreffend ist. In Bezug auf die angebaute Haushälfte der
Beschwerdeführerin fällt die Erhöhung um 35 cm nicht massgebend ins
Gewicht.
13.
Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass die Vorinstanz
die Rüge der Beschwerdeführerin, dass die Regeln der Baukunde verletzt würden,
als zu unsubstanziiert nicht behandelte. Mit ihren weitschweifigen Ausführungen
vor Verwaltungsgericht vermag die Beschwerdeführerin dies nicht infrage zu
stellen.
14.
14.1
Die
Beschwerdeführerin erwähnt in ihrer Beschwerdeschrift beiläufig, dass sie trotz
ihrem Ersuchen um Zustellung nicht in den Besitz des Augenscheinprotokolls
gekommen sei. Erst im Rahmen ihrer Replik – und damit verspätet – rügt sie,
dass damit eine Verletzung des rechtlichen Gehörs verbunden sei.
14.2
Die
Beschwerdeführerin substanziierte ihre Rüge ohnehin nicht genügend. Zwar muss
einem rechtzeitig gestellten Protokollzustellungs- oder -einsichtsbegehren
einer Partei tatsächlich stattgegeben werden (VGr, 19. Dezember 2012,
VB.2012.00587, E. 2.1 f.; Kaspar Plüss in: Kommentar VRG, § 7 N. 88).
Der Augenschein fand am 5. April
2019 statt. Wenn die Beschwerdeführerin die Zustellung des Protokolls vor der
Entscheidfällung hätte verlangen wollen, so hätte sie dies spätestens an der
Augenscheinverhandlung tun müssen; darüber hinaus hätte sie dazu noch
mindestens bis zum rechtskräftigen Ende der Sistierung im Sommer 2019
Gelegenheit gehabt, nachdem der Rekursentscheid erst am 4. Oktober 2019
gefällt wurde. Dieselbe Zeit hätte ihr zur Verfügung gestanden, um in das
Augenscheinprotokoll Einsicht zu nehmen.
Die Beschwerdeführerin legte indes nicht dar, wann sie
ihre (angeblichen) Zustellungsbegehren gestellt hatte. Sie legte zudem weder
Belege für die genannten Begehren noch solche für abschlägige Antworten ein.
15.
15.1
Die
Beschwerdeführerin führt in ihrer Beschwerdeschrift im Zusammenhang mit ihrer
Rüge zum vorinstanzlichen Einordnungsentscheid aus, dass sie "irgendwie
das Gefühl nicht los[werde], dass das Baurekursgericht nicht unvoreingenommen
sei", so hätten deren Vertreter beim Augenschein vor der Verhandlung
zueinander gesagt, dass das Baugesuch und das Baugespann klar in Ordnung seien
und sie am Schluss zu einem Rekursrückzug gedrängt. Das Urteil sei bereit,
sonst würden Kosten von ca. Fr. 7'000.- anfallen.
Aus dem Augenscheinprotokoll ersichtlich ist, dass den
Parteien nach den Augenscheinen die vorläufige Auffassung der
Gerichtsdelegation mitgeteilt wurde, was der konstanten, im Interesse der
Parteien gebildeten Praxis des Baurekursgerichts entspricht (vgl. VGr, 3. Juni
2020, VB.2020.00157, E. 2.2.3). Daraus kann nicht auf Voreingenommenheit
geschlossen werden.
15.2
Die
Beschwerdeführerin meint sodann, dass die Vorinstanz mit der folgenden – in
Erwägung 8.1.2 ihres Urteils geäusserten – Aussage "auf dem schmalen Grat
der Unparteilichkeit" wandere und mit Art. 8 der Bundesverfassung vom
18. April 1999 (BV) in Konflikt geraten könne: "[i]n Bezug auf
Konstruktion und Bauweise des Gebäudes hat die Rekurrentin sodann scheinbar
beste Kenntnisse, was sie selber dartut". Dabei verkennt sie aber, dass
"scheinbar" gemäss dem Duden online (www.duden.de) sowohl "aufgrund
einer Täuschung wirklich, als Tatsache erscheinend, aber in Wahrheit nicht
wirklich gegeben" als auch – selten – "dem Anschein nach gegeben, vorhanden,
bestehend" bedeuten kann. Aus dem Kontext ergibt sich aber klar, dass hier
die zweite Wortbedeutung einschlägig ist und sodann der Vorinstanz nicht
Parteilichkeit vorgeworfen werden kann.
16.
Die von der Beschwerdeführerin nach Ablauf des Schriftenwechsels
bemängelte Entfernung der Aussteckung vor der rechtskräftigen Erledigung des
Baugesuchs steht nicht im Widerspruch zu § 311 Abs. 2 PBG (vgl.
Fritzsche et. al., S. 396). Die Beschwerdeführerin, die vor
Verwaltungsgericht keinen Augenschein beantragt hat, legt auch nicht dar,
inwiefern sie durch einen allfälligen Mangel der Aussteckung in ihrer
Interessenwahrung behindert worden wäre. Dies ist offenkundig auch nicht der
Fall. Diese Rüge ist unbeachtlich (vgl. VGr, 3. November 2010,
VB.2010.00312, E. 7; 10. Mai 2000, VB.2000.00086, E. 2c/aa = BEZ
2000 Nr. 39).
17.
Soweit die Beschwerdeführerin schliesslich unter
Bezugnahme auf BGE 143 II 467 beanstandet, sie sei von der Vorinstanz
fälschlicherweise mit Gebühren belastet worden, stösst auch dies ins Leere.
Das zitierte Urteil bezieht sich auf das – nichtstreitige
– Einspracheverfahren vor der Baubewilligungsbehörde. Das zürcherische
Baubewilligungsverfahren ist aber ausdrücklich nicht als Einspracheverfahren
ausgebildet (§ 315 Abs. 3 PBG).
Nach § 338 Abs. 1 PBG legt das Baurekursgericht die
Gerichtsgebühr nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und
nach dem Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Dass die
Gerichtsgebühr in Missachtung dieser Grundsätze verlegt worden wäre, behauptet
die Beschwerdeführerin nicht.
18.
Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet, weshalb
sie abzuweisen ist. Ausgangsgemäss wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig
(§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und es
steht ihr von vornherein keine Parteientschädigung zu. Vielmehr ist sie zu
einer Parteientschädigung an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten
(§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.    5'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.      180.--
Zustellkosten,
Fr.    5'180.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr.
3
'
5
00.- an die private
Beschwerdegegnerschaft verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …