zh_verwaltungsgericht · VB.2013.00598 · 2013-12-05 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für Mehrfamilienhaus: Berechnung der Überbauungsziffer, umlaufende Balkone, Zulässigkeit von Abgrabungen und Aufschüttungen, Balkonüberdachung Praxisgemäss ist mit "grösster oberirdischer Gebäudeumfassung" im Sinn von § 256 Abs. 1 PBG nicht jeder aus dem gewachsenen Boden hervortretende Gebäudeteil gemeint. Vielmehr ist dieser Ausdruck als grösste Umfassung des oberirdischen Gebäudes zu verstehen; es besteht kein Anlass für eine Praxisänderung (E. 3.3). Verlaufen Attikaterrassengeländer nicht entlang der äussersten Kanten der Auskragung, sondern sind sie auf die Flucht des darunter liegenden Obergeschosses zurückversetzt wird damit der begehbare Terrassen- vom nicht begehbaren Balkonüberdachungsbereich klar abgegrenzt; in solchen Fällen erscheint eine Auskragung nicht als Erweiterung der Attikageschossterrassen, sondern als Witterungsschutz für die Balkone des darunterliegenden Obergeschosses und ist damit zulässig (E. 7.4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 13..2.05.1 VB.2013.00598
Zurich Verwaltungsgericht 13..2.05.1 VB.2013.00598
Zurigo Verwaltungsgericht 13..2.05.1 VB.2013.00598

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00598
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Geschäftsnummer:
VB.2013.00598
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 05.12.2013
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für Mehrfamilienhaus: Berechnung der Überbauungsziffer, umlaufende Balkone, Zulässigkeit von Abgrabungen und Aufschüttungen, Balkonüberdachung
Praxisgemäss ist mit "grösster oberirdischer Gebäudeumfassung" im Sinn von § 256 Abs. 1 PBG nicht jeder aus dem gewachsenen Boden hervortretende Gebäudeteil gemeint. Vielmehr ist dieser Ausdruck als grösste Umfassung des oberirdischen Gebäudes zu verstehen; es besteht kein Anlass für eine Praxisänderung (E. 3.3).
Verlaufen Attikaterrassengeländer nicht entlang der äussersten Kanten der Auskragung, sondern sind sie auf die Flucht des darunter liegenden Obergeschosses zurückversetzt wird damit der begehbare Terrassen- vom nicht begehbaren Balkonüberdachungsbereich klar abgegrenzt; in solchen Fällen erscheint eine Auskragung nicht als Erweiterung der Attikageschossterrassen, sondern als Witterungsschutz für die Balkone des darunterliegenden Obergeschosses und ist damit zulässig (E. 7.4).
Abweisung.
Stichworte:
ABGRABUNG
AUFSCHÜTTUNG
AUGENSCHEIN
BALKON
BALKONÜBERDACHUNG
BAUBEWILLIGUNG
DACHGESCHOSS
DRITTELSREGEL
ERLÄUTERUNG
GESTALTETES TERRAIN
LAUBENGANG
MARKISEN
ÜBERBAUUNGSZIFFER
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 256 Abs. I PBG
§ 256 Abs. II PBG
§ 257 PBG
§ 260 Abs. III PBG
§ 269 PBG
§ 275 Abs. II PBG
§ 292 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2013.00598
Urteil
der 1. Kammer
vom
5. Dezember 2013
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber Martin Tanner.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.    C, vertreten durch RA J,
2.    Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich erteilte
am 8. Mai 2012 C die Bewilligung für den Ersatzneubau eines
Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am D-Weg 04 in
Zürich.
II.
A.
Dagegen
rekurrierten A und E am 15. Juni bzw. am 19. Juni 2012 an das Baurekursgericht
des Kantons Zürich.
B.
Mit
Beschluss vom 18. Dezember 2012 bewilligte die Bausektion des Stadtrates
verschiedene Projektänderungen am obgenannten Mehrfamilienhaus. Dagegen erhob A
am 6. Februar 2013 wiederum Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte,
dieser Beschluss sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen aufzuheben.
C.
Mit
Entscheid vom 28. Juni 2013 vereinigte das Baurekursgericht die drei
Rekurse (Dispositiv-Ziff. I). Es hiess den Rekurs von A vom 15. Juni
2012 teilweise gut, soweit es ihn nicht infolge Projektänderung als
gegenstandslos geworden abschrieb. Seinen Rekurs vom 6. Februar 2013 hiess
es ebenfalls teilweise gut, soweit es darauf eintrat. Es ordnete an, dass die
Baubewilligungen vom 8. Mai 2012 und vom 18. Dezember 2012 mit Nebenbestimmungen
zu ergänzen seien, wonach die Balkone des Mehrfamilienhauses weder bis zum
gestalteten Terrain reichen noch darauf abgestützt sein dürften
(Dispositiv-Ziff. II). Es Rekurs vom 19. Juni 2012 wies es ab, soweit
es ihn nicht als infolge Projektänderungen gegenstandslos geworden abschrieb
(Dispositiv-Ziff. III). Es setzte die Verfahrenskosten auf insgesamt
Fr. 8'300.- fest und auferlegte diese zu 1/2 A, zu 1/5 E, zu 1/20 der
Bausektion der Stadt Zürich und zu 1/4 C (Dispositiv-Ziff. IV). Schliesslich
verpflichtete es A, C eine Umtriebsentschädigung von Fr. 1'200.-, E eine
solche von Fr. 800.- zu bezahlen (Dispositiv-Ziff. V).
III.
Am 2. September 2013 führte A Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragte, den Entscheid der Vorinstanz aufzuheben, soweit
damit seine beiden Rekurse abgewiesen würden. Eventuell sei Dispositiv-Ziff. V
des angefochtenen Entscheides aufzuheben und der Beschwerdeführer zu
verpflichten, dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von
Fr. 1'100.- zu bezahlen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten
des privaten Beschwerdegegners. Das Baurekursgericht und die Bausektion des
Stadtrates beantragten am 13. September bzw. am 7. Oktober 2013, die
Beschwerde abzuweisen. Am 7. Oktober 2013 liess sich C ebenfalls mit dem
Schluss auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu
Lasten von A vernehmen. A nahm am 7. November 2013 dazu Stellung.
Die Kammer erwägt:
1.
1.1
Der
Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Auf diese Weise
könne sich das Verwaltungsgericht selbst ein Bild von den massgeblichen
örtlichen Verhältnissen machen.
1.2
Ein Augenschein dient der Feststellung des
entscheidwesentlichen Sachverhalts und erübrigt sich, wenn sich dieser aus den
Akten hinreichend ergibt. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur
dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen
ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995
Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,
§ 7 N. 45). Im Beschwerdeverfahren können auch die
Augenscheinfeststellungen der Vorinstanz berücksichtigt werden (RB 1981
Nr. 2). Vorliegend ergibt sich der massgebende Zustand aus den bei den
Akten liegenden Plänen sowie der während des vorinstanzlichen Referentenaugenscheins
erstellten Fotografien und Protokolleinträgen. Auf einen weiteren Augenschein
kann unter diesen Umständen verzichtet werden.
2.
2.1
Der
Beschwerdegegner ist Eigentümer des am D-Weg 04 in Zürich gelegenen Grundstückes
Kat.-Nr. 01. Das Grundstück weist eine Hanglage auf und befindet sich nach
der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) in
der Wohnzone W2bII. Entlang der westlichen, talseitigen Grundstücksgrenze
verläuft die G-Strasse; im Süden wird das Grundstück durch den D-Weg begrenzt.
Auf dem Grundstück steht ein Einfamilienhaus, das Ende der 1940er Jahre
errichtet und 1996/97 erweitert bzw. umgebaut wurde. Dem Beschwerdeführer
gehört das an der H-Strasse 02 gelegene Grundstück Kat.-Nr. 03.
Dieses grenzt bergseitig an die nordöstliche Ecke der Liegenschaft des Beschwerdegegners
an.
2.2
Der
Beschwerdegegner beabsichtigt, sein Einfamilienhaus abzubrechen und auf dem
Grundstück ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und einer Unterniveaugarage
zu errichten. Die Südseite des geplanten Gebäudes ist talwärts ausgerichtet und
verläuft parallel zur G-Strasse. Im tieferen, vollständig unter dem gewachsenen
Terrain befindlichen Untergeschoss (nachstehend Untergeschoss 2) ist eine
Tiefgarage eingebaut. Das darüber liegende Untergeschoss reicht teilweise aus
dem Erdreich heraus (nachstehend Untergeschoss 1). Weiter weist das
geplante Gebäude zwei Vollgeschosse sowie ein Dachgeschoss auf. An der West-
sowie an der Nord- und Südfassade sind zwei Meter tiefe umlaufende Balkone angebracht.
3.
3.1
Der
Beschwerdeführer macht zunächst geltend, das Bauvorhaben überschreite die maximal
zulässige Überbauungsziffer. Es seien nämlich auch diejenigen Gebäudeteile an
die Überbauungsziffer anrechenbar, welche – wie vorliegend das
Untergeschoss 1 – den gewachsenen Boden um weniger als 0.5 Meter
durchstossen würden. Die Vorinstanz gehe bei ihrer Auslegung von
§ 256 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
fälschlicherweise davon aus, dass diese Bestimmung auf § 269 PBG
verweise. Im Gegensatz zu § 269 PBG mache aber § 256
Abs. 1 PBG für oberirdische Gebäudeteile keinen Unterschied, ob sie
den gewachsenen Boden um mehr oder weniger als 0.5 Meter überragen. Es sei
nicht ersichtlich, was die in § 269 PBG geregelte Frage der
Abstandspflicht mit derjenigen der zulässig überbaubaren Fläche gemein habe.
Die Überbauungsziffer wolle sicherstellen, dass nur ein bestimmtes Mass der
Grundstücksfläche mit Bauten überstellt werde. Dabei fielen durchaus auch
Gebäudeteile in Betracht, welche den gewachsenen Boden nur – aber immerhin – um
maximal 0.5 Meter überragten. Denn auch damit werde der gewachsene Boden
überbaut. Zudem sei nach § 256 Abs. 1 PBG die grösste oberirdische
Gebäudeumfassung auf den Erdboden – und nicht 0.5 Meter über den Erdboden
– zu projizieren. Die Auslegung von § 256 Abs. 1 PBG durch die
Vorinstanz stehe im Widerspruch zur gesetzlich vorgeschriebenen Messweise.
3.2
Gemäss
Art. 13 Abs. 1 BZO gilt in der Wohnzone W2bII eine
Überbauungsziffer von 22 %. Bei einer massgebenden Grundfläche von 897 Quadratmeter
beträgt die maximal überbaubare Fläche 197.34 Quadratmeter. Die beiden
Vollgeschosse sind ohne Erker 18 Meter lang und 10.95 Meter breit;
ihre Grundflächen betragen somit je 197.1 Quadratmeter. Das Untergeschoss 1
misst demgegenüber 18 Meter auf 14.4 Meter; seine Grundfläche beträgt
259.2 Quadratmeter.
3.3
§ 256
Abs. 1 PBG lautet wie folgt: "Die für die Überbauungsziffer
anrechenbare Fläche ergibt sich aus der senkrechten Projektion der grössten
oberirdischen Gebäudeumfassung auf den Erdboden." Demgegenüber hat
§ 269 PBG folgenden Wortlaut: "Wo die Bau- und Zonenordnung
nichts anderes bestimmt, unterliegen unterirdische Gebäude und Gebäudeteile
sowie oberirdische, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben
Meter überragen und die keine Öffnungen gegen Nachbargrundstücke aufweisen,
keinen Abstandsvorschriften." Die ehemalige Baurekurskommission I
hielt mit Entscheid BRKE I 713/1990 vom 28. September 1990 fest, dass
mit "grösster oberirdischer Gebäudeumfassung" nicht jeder aus dem gewachsenen
Boden hervortretende Gebäudeteil gemeint sei. Vielmehr lasse sich dieser
Ausdruck sinnvollerweise nur als "grösste Umfassung des oberirdischen Gebäudes"
verstehen. Dieses Verständnis von § 256 Abs. 1 PBG verweise implizit
auf die Bestimmung von § 269 PBG, wo die abstandsfreien Gebäude und
Gebäudeteile umschrieben seien. Es solle zudem erlaubt sein, den gewachsenen
Boden zwar nicht überragende, aber in Erscheinung tretende Bauten und Anlagen
wie etwa Zufahrten oder Schwimmbecken zu erstellen. Soweit Grundstücke selbst
von solchen Gebäuden oder Gebäudeteilen sowie von nicht über das gewachsene
Terrain herausragenden, aber oberirdisch in Erscheinung tretenden Bauten und
Anlagen freigehalten werden solle, biete sich das Institut der Freiflächenziffer
gemäss § 257 PBG an. Das Verwaltungsgericht schützte diese Auslegung
von § 256 PBG mit Entscheid vom 12. Februar 1991, wobei es
Folgendes festhielt: Es könne keine Rede davon sein, dass die analoge Anwendung
von § 269 PBG eine unzulässige Gesetzesergänzung darstelle. Vielmehr
sei es sinnvoll, beiden Vorschriften den gleichen Begriff des oberirdischen
Gebäudes oder Gebäudeteils zugrunde zu legen. Die Erwägungen der
Baurekurskommission I seien überzeugend (VGr, 12. Februar 1991,
VB 90/0221, E. 3.b/bb).
3.4
Folgte man
der vom Beschwerdeführer vertretenen Auslegung von § 256
Abs. 1 PBG, hätte dies eine Praxisänderung zur Folge. Bei einer
Praxisänderung gilt es das Interesse an der richtigen Rechtsanwendung gegenüber
der Rechtssicherheit abzuwägen. Eine Praxisänderung lässt sich nur dann
rechtfertigen, wenn die neue Lösung besserer Erkenntnis des Gesetzeszweckes,
veränderten äusseren Verhältnissen oder gewandelten Rechtsanschauungen entspricht
(BGE 135 I 79 E. 3). Sprechen hingegen keine entscheidenden Gründe
zugunsten einer Praxisänderung, ist die bisherige Praxis im Interesse der
Rechtssicherheit beizubehalten (BGE 133 V 37 E. 5.3.3); dies gilt
ganz besonders bei langjährigen Praxen. Die fragliche Praxis wurde Anfang der
1990er Jahre begründet; sie hat sich in den letzten zwanzig Jahren bewährt. Es
sind keine veränderten äusseren Verhältnisse oder gewandelten Rechtsanschauungen
ersichtlich, welche eine Änderung erforderlich machen würden. Das Gegenteil ist
der Fall: Die vom Beschwerdeführer geforderte Auslegung von § 256
Abs. 1 PBG würde im Ergebnis die Bebauungsmöglichkeiten von
Grundstücken stark einschränken. Dies wiederum liefe dem verfassungsrechtlichen
Postulat der haushälterischen Bodennutzung entgegen (Art. 75 Abs. 1
Satz 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [SR 101]). Der Beschwerdeführer
vermag sodann auch keine neu gewonnenen besseren Erkenntnisse in Bezug auf den
Zweck von § 256 Abs. 1 PBG aufzuzeigen. Die Überbauungsziffer
legt zusammen mit der Vorschrift zur Höhe eines Gebäudes dessen maximal
zulässige kubische Ausdehnung fest; sie regelt mit anderen Worten die
räumliche
Dichte
einer Überbauung. Entgegen der in der Beschwerde vertretenen
Auffassung zielt die Überbauungsziffer nicht darauf ab, bestimmte
Flächen
von der Überbauung freizuhalten. Diese Aufgabe erfüllt nämlich bereits die
Freiflächenziffer (§ 257 PBG). Ragt ein Gebäudeteil lediglich bis
0.5 Meter aus dem Boden, so hat dies keinen wesentlichen Einfluss darauf,
wie die Überbauung in ihrer dreidimensionalen Dichte wahrgenommen wird.
4.
4.1
Der
Beschwerdeführer macht weiter geltend, die umlaufenden Terrassen des projektierten
Mehrfamilienhauses seien ebenfalls an die Überbauungsziffer anzurechnen. Bei
richtiger Betrachtung könnten diese Terrassen nämlich nicht mehr unter die
privilegierten Balkone gemäss § 256 Abs. 2 PBG subsumiert
werden. Sie seien keine "einzelnen Vorsprünge", sondern laubengangartige
Konstruktionen, welche die Drittelsbeschränkung von § 256
Abs. 2 PBG zu respektieren hätten.
4.2
Gemäss
§ 256 Abs. 2 PBG fallen folgende Gebäudeteile für die Berechnung
der Überbauungsziffer ausser Ansatz: "oberirdische geschlossene Vorsprünge
bis zu einer Tiefe von 1.5 Meter, oberirdische Vorsprünge wie Balkone bis
zu einer Tiefe von 2 Metern, Erker und Laubengänge jedoch nur, soweit sie
nicht mehr als ein Drittel der betreffenden Fassade messen". Nach dem
Wortlaut von § 256 Abs. 2 PBG gilt die Drittelsbeschränkung
alleine für Erker und Laubengänge, nicht aber für Balkone. Unter einem
Laubengang ist ein seitlich offener, aber gedeckter Aussengang an einer
Hausfassade zu verstehen, welcher der Erschliessung der einzelnen Wohnungen
oder sonstigen Nutzungseinheiten eines Gebäudes dient (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,
S. 1220). Die Wohnungen des vorliegenden Mehrfamilienhauses werden nicht
über die Balkone, sondern durch ein im Inneren des Gebäudes liegendes Treppenhaus
erschlossen. Entsprechend handelt es sich bei den Balkonen nicht um Laubengänge
im Sinn von § 256 Abs. 2 PBG.
4.3
Weiter
macht der Beschwerdeführer geltend, aus § 260 Abs. 3 PBG ergebe
sich, dass sich ein Balkon nach der Terminologie des Planungs- und Baugesetzes
nicht über die gesamte Fassade erstrecken könne. Folglich seien die umlaufenden
Vorsprünge als Terrassen und nicht als Balkone zu qualifizieren. § 256
Abs. 2 PBG enthalte den Begriff Terrassen nun aber gerade nicht, weshalb
sich der Beschwerdegegner nicht auf diese Bestimmung berufen könne.
4.4
§ 260
Abs. 1 f. PBG schreibt vor, dass Gebäude bestimmte Abstände zu
anderen Gebäuden und zu den Grundstücksgrenzen einhalten müssen. Gemäss
§ 260 Abs. 3 PBG dürfen einzelne Vorsprünge höchstens
2 Meter in diesen Abstandsbereich hineinragen, Erker, Balkone und
dergleichen jedoch höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge.
Der Gesetzgeber wollte damit kleinere Balkone, die lediglich einen Drittel der
Fassadenlänge messen, in Bezug auf die Grenz- bzw. Gebäudeabstände
privilegieren. Wer einen grösseren Balkon errichten möchte, kann dies ohne
Weiteres tun, darf ihn dann allerdings nicht in den Abstandsbereich
hineinbauen. Entgegen der Beschwerde kann mithin aus § 260 PBG kein
Verbot grösserer Balkone abgeleitet werden.
5.
5.1
Der
Beschwerdeführer stellt sich sodann auf den Standpunkt, das Bauvorhaben verstosse
gegen Art. 10 Abs. 2 BZO. Ausgangspunkt für die Beurteilung der
Zulässigkeit einer Abgrabung müsse der gewachsene Boden bilden. Bereits der
Wortlaut von Art. 10 Abs. 2 BZO spreche nämlich dafür, dass
Abgrabungen des gewachsenen Bodens nur insofern zulässig seien, als sich danach
die Fassaden des Untergeschosses nicht mehrheitlich über dem dadurch
gestalteten (und tiefer liegenden) Boden befinden. Auch die Einschränkung,
wonach Abgrabungen nur zulässig seien, sofern das Mass der Gebäudehöhe ab dem
gestalteten Terrain eingehalten bleibe, zeige, dass Art. 10
Abs. 2 BZO eine Beschränkung der zulässigen Abgrabungen vorsehe. Art. 10
Abs. 2 BZO enthalte zwar keine Beschränkung von Aufschüttungen auf
einem Grundstück. Diese Aufschüttungen dürften allerdings nicht zur Kompensation
von Abgrabungen vorgenommen werden, welche das zulässige Mass gemäss
Art. 10 Abs. 2 BZO überschritten. Der Kunstgriff des
Beschwerdegegners, in den Bereichen mit übermässigen Abgrabungen Sockel an die
Fassade zu stellen, sei unzulässig. Indem der Beschwerdegegner an den
Seitenfassaden des Untergeschosses 1 keine Aufschüttungen, sondern
lediglich Anböschungen vornehme, komme niemand auf die Idee, beim
Untergeschoss 1 handle es sich um ein weniger als 50 % freigelegtes
Geschoss. Vielmehr habe ein Betrachter den Eindruck, es sei hier ein
Vollgeschoss teilweise mit Sockeln und Anböschungen kaschiert worden.
5.2
Art. 10
Abs. 2 BZO schränkt den Umfang von Abgrabungen in doppelter Hinsicht
ein: Zum einen sind Abgrabungen nur dann gestattet, sofern das Mass der
Gebäudehöhe ab dem
gestalteten
Terrain eingehalten bleibt. Und zum
andern darf nach einer Abgrabung kein Untergeschoss mehrheitlich über dem
gestalteten
Boden liegen, wenn die zonengemässe Vollgeschosszahl bereits erreicht ist. Nach
dem klaren Wortlaut von Art. 10 Abs. 2 BZO bildet einzig das
gestaltete und nicht etwa das gewachsene Terrain Ausgangspunkt für die beiden
Berechnungen. Soweit der Beschwerdeführer mit dem gewachsenen Terrain argumentiert,
erweisen sich seine Überlegungen daher als unbehelflich.
5.3
Weder
Art. 10 Abs. 2 BZO noch sonst eine Bestimmung dieses Erlasses
begrenzt die Möglichkeit und Höhe von Aufschüttungen. Das gestaltete Terrain
darf mithin ohne Weiteres höher liegen als das gewachsene Terrain. Entsprechend
muss es auch zulässig bleiben, Abgrabungen mit Aufschüttungen zu kompensieren.
Wie die Vorinstanz zu Recht festhält, erfüllt das Bauvorhaben die beiden in
Art. 10 Abs. 2 BZO umschriebenen Voraussetzungen. Das subjektive
Empfinden des Beschwerdeführers, es liege ein kaschiertes Vollgeschoss vor,
kann unter diesen Umständen keine Rolle spielen. Abgesehen davon erscheint es
widersprüchlich, wenn in derselben Rechtsschrift zunächst geltend gemacht wird,
der Beschwerdegegner nehme in unzulässigem Masse Aufschüttungen vor, und später
behauptet wird, es handle sich bei der Terraingestaltung lediglich um
Anböschungen, obwohl Aufschüttungen erforderlich wären.
5.4
Der
Beschwerdeführer macht sodann geltend, der Stadtrat von Zürich wolle mit dem
revidierten Art. 10 Abs. 2 BZO inskünftig nur noch geringfügige
Abgrabungen zulassen. Eine Lektüre des entsprechenden Erläuterungsberichtes
zeige, dass das Bauvorhaben krass gegen das neue Recht verstosse. Ob die
revidierte Bau- und Zonenordnung dereinst tatsächlich in dieser Form in Kraft
treten wird, lässt sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht abschätzen. Da es
nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts ist, sich in ein laufendes Gesetzgebungsverfahren
einzumischen, erübrigen sich Ausführungen dazu. Es wird keine beantragte
planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234 PBG nachteilig beeinflusst.
6.
Weiter wirft der Beschwerdeführer der Vorinstanz vor, sie
habe in nicht nachvollziehbarer Art und Weise die Freilegungsberechnung für das
Untergeschoss 1 korrigiert, um so ein angeblich mehrheitlich unter dem
gewachsenen Boden liegendes Untergeschoss zu konstruieren. In der Beschwerde
wird nicht näher begründet, inwiefern diese Berechnung falsch sein soll.
Entsprechend erübrigen sich Ausführungen zu dieser Rüge.
7.
7.1
Der
Beschwerdeführer macht sodann geltend, das Gebäude weise unzulässige Auskragungen
des Attikageschosses auf. Es handle sich hierbei zwar nicht um auskragende Terrassen,
da sich die Terrassengeländer auf der Fassadenflucht des oberen Vollgeschosses
befänden. Indessen würden die Vorsprünge wie Terrassen auskragen. Nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts seien solche Auskragungen von
Attikageschossen unzulässig.
7.2
Dachgeschosse
sind nach der Legaldefinition von § 275 Abs. 2 Satz 1 PBG
horizontale Gebäudeabschnitte, die über der Schnittlinie zwischen Fassade und
Dachfläche liegen. Gemäss Art. 7a BZO müssen Dachgeschosse über
Flachdächern (sog. Attikageschosse) ein Profil einhalten, das auf den fiktiven
Traufseiten unter Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe maximal einen Meter
über der Schnittlinie zwischen der Aussenkante der Fassade und der Oberkante
des fertigen Fussbodens des Attikageschosses unter 45 Grad angelegt wird.
Davon ausgenommen sind die nach § 292 PBG zulässigen Dachaufbauten:
Diese dürfen traufseitig die nach Art. 7a BZO vorgeschriebenen
Dachprofile durchstossen, sofern sie insgesamt nicht breiter als ein Drittel
der betreffenden Fassadenlänge sind. Solche Dachaufbauten können bündig mit der
betreffenden Fassade des darunterliegenden Vollgeschosses verlaufen (vgl.
Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom
22. Juni 1977). Dabei müssen die Dachgeschosse stets als solche erkennbar
bleiben und dürfen nicht den Eindruck von Vollgeschossen erwecken; in diesem
Sinn sind etwa auskragende Terrassen in Attikageschossen unzulässig (VGr,
21. März 2012, VB.2011.539, E. 3.1).
7.3
Das
projektierte Attikageschoss ist mit einer mittigen Dachaufbaute versehen. Diese
stösst bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vor. Auf
beiden Seiten der Dachaufbaute befinden sich Terrassen, welche mit Geländern
gesichert sind. Diese Geländer verlaufen ebenfalls bündig mit der
Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses. Die Dachgeschossterrassen
enden nicht bei den Geländern, sondern bilden als Vorsprung zugleich die
Balkonüberdachung des darunterliegenden Vollgeschosses.
7.4
Die
Beschwerde begründet nicht näher, weshalb im vorliegenden Fall die Balkonüberdachung
unzulässig sein soll. Vielmehr überlässt sie es ausdrücklich dem Verwaltungsgericht
zu entscheiden, ob die Überdachung "mit seiner strengen Rechtsprechung
vereinbar" sei. In Bezug auf ihre Zulässigkeit kann daher vorab
vollumfänglich auf die Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 [VRG]). Ergänzend ist Folgendes festzuhalten: Das
Attikageschoss ist – mit Ausnahme des zulässigen Drittels – gegenüber den West-
und Ostfassaden der darunter liegenden Vollgeschosse zurückversetzt. Infolge
dieser Zurückversetzung bleibt das Attikageschoss als solches erkennbar und
wirkt nicht als Vollgeschoss. Auch verlaufen die Attikaterrassengeländer nicht
entlang der äussersten Kanten der Auskragung. Sie sind vielmehr auf die Flucht
des darunter liegenden Obergeschosses zurückversetzt. Aufgrund dieser
Zurückversetzung wird der begehbare Terrassen- vom nicht begehbaren
Balkonüberdachungsbereich klar abgegrenzt. Die Auskragung erscheint damit nicht
als Erweiterung der Attikageschossterrassen, sondern als Witterungsschutz für
die Balkone des darunterliegenden Obergeschosses.
8.
8.1
Weiter
macht der Beschwerdeführer geltend, die Bauherrschaft plane, die beiden talseitigen
Terrassen des Attikageschosses mit wetterfesten Horizontalmarkisen zu
überdachen. Das zulässige Drittel nach § 292 PBG werde indessen
bereits durch die Wohnraumerweiterung in der Mitte des Gebäudes konsumiert.
Entsprechend liege es auf der Hand, dass die "Pergolen" mit
§ 292 PBG unvereinbare Dachaufbauten darstellten. Die Vorinstanz
werfe dem Rechtsvertreter des Beschwerdeführers zu Unrecht vor, er hätte als
Bauanwalt erkennen müssen, dass die fraglichen "Pergolen" bereits mit
der Stammbaubewilligung bewilligt worden seien. I, Kreisarchitektin des Amtes
für Baubewilligungen, welche das Projekt von Beginn weg betreut habe, sei
ebenfalls dieser Auffassung. Sie halte nämlich fest, dass eine
Pergolavorrichtung in den Plänen zum Stammentscheid nicht eingezeichnet worden
sei und im vorliegenden Fall auch nicht bewilligungsfähig sei. Als
Architektin ETH verfüge I über die bessere Fähigkeit Pläne zu lesen als
ein Bauanwalt. Wenn selbst eine Kreisarchitektin die Bauteile auf den Plänen
nicht habe erkennen können, dann dürfe dies auch nicht von einem Bauanwalt
verlangt werden. Die Bauherrschaft habe die fragliche Konstruktion im Plan
Grundriss Dachaufsicht nicht eingezeichnet, obwohl sie gerade dort hätten
dargestellt werden müssen. Unklare Pläne dürfen sich nicht zu Ungunsten der
Nachbarschaft auswirken.
8.2
Wie die
Vorinstanz zu Recht festhält, wurden die Horizontalfaltmarkisen bereits mit der
Stammbaubewilligung bewilligt; darauf kann verwiesen werden (§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Ergänzend ist
Folgendes festzuhalten: Im Schnittplan A-A heisst es bei den
Attikageschossterrassen ausdrücklich "Beschattung durch Horizontalfaltmarkise".
Weiter sind in den Schnittplänen mit feinen Doppellinien Stützen bei den südseitigen
Attikageschossterrassen eingetragen. Diese Eintragungen fehlen bei den
unbeschatteten nordseitigen Terrassen. Gleiches gilt für den "Grundriss
Ebene 4", wo die Beschattungseinrichtung mit Strichpunktlinien
vermerkt ist. Aus den Plänen geht insgesamt genügend klar hervor, dass es sich
bei den Horizontalmarkisen um abgestützte, pergola-ähnliche Konstruktionen
handelt. Entsprechend hätte der Beschwerdeführer seine Einwände gegen die
Faltmarkisen bereits im Stammbaubewilligungsverfahren vorbringen können. Da er
dies unterliess, ist seine Rüge verspätet; die Vorinstanz trat diesbezüglich zu
Recht auf den Rekurs nicht ein.
9.
9.1
Schliesslich
macht der Beschwerdeführer geltend, dem Bauvorhaben müsse aufgrund seiner
konkreten Ausgestaltung und Ausdehnung die befriedigende Einordnung abgesprochen
werden. Die Baute stelle einen absoluten Solitär dar. So liege seine Kubatur
weit über derjenigen, welche sich bei den vereinzelten Neubauten im Quartier
finde. Die örtliche Baubehörde habe im Stammbauentscheid selber erwogen, das
Gebäude würde im Quartier mit seiner kleinteiligen Körnung massiv in
Erscheinung treten und im städtebaulichen Kontext mächtig wirken. Die daran anschliessende
Erkenntnis der Baubehörde, das Bauvorhaben ordne sich befriedigend ein, sei
angesichts der zitierten Erwägungen widersprüchlich. Im vorliegenden Fall stehe
nämlich nicht einfach eine die primären Bauvorschriften bis auf den letzten
Zentimeter ausschöpfende Baute zur Diskussion. Vielmehr handle es sich um ein
Gebäude, dessen Volumen durch die umlaufenden und untereinander mit Stützen
verbundenen Terrassen massiv "aufgebläht" werde: Die Raumwirkung des
Gebäudes vergrössere sich durch die Terrassen in der Länge um vier Meter und in
der Breite um zwei Meter. Das durch die Terrassen geschaffene, zusätzliche Volumen
erreiche damit annähernd einen Drittel des Volumens der ersten drei Geschosse.
Dem Beschwerdegegner sei die Auflage zu machen, die Terrassen auf vereinzelte
Vorsprünge zu redimensionieren und auf die zwischen den Terrassen bestehenden
Stützen zu verzichten. Unter dem Einordnungsaspekt bestehe zudem kein Raum für
eine Überdachung der Obergeschossterrassen. Denn nur mit einem solchen Verzicht
könne gewährleistet werden, dass das Gebäudevolumen nicht durch allenfalls über
beträchtliche Zeiten des Jahres heruntergelassene windfeste Vertikalmarkisen
"aufgebläht" werde.
9.2
Nach § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Wie oben
dargelegt, entspricht das Bauprojekt den zulässigen Gebäudedimensionen. Das
Bundesgericht gewichtet das Legalitätsprinzip stark. Nach seiner Rechtsprechung
darf allein gestützt auf § 238 PBG keine generelle Herabsetzung des nach
der Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens verlangt werden. Nur in
Ausnahmefällen, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar
und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden
Grundstück zulässigen Volumens durchgesetzt werden (RB 1990 Nr. 78;
VGr, 28. März 2007, VB.2007.00036, E. 3.3; BGE 115 Ia 363 E. 3a;
115 Ia 370 E. 5). Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen
gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich. Es müssen
qualifizierte bauliche oder landschaftliche Umstände, wie eine
überdurchschnittliche Qualität der bestehenden Überbauung, eine weitherum
zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche
Empfindlichkeit vorliegen (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 660).
9.3
Auch
diesbezüglich kann vollumfänglich auf die Erwägungen der Vorinstanz verwiesen
werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).
Das Grundstück des Beschwerdegegners liegt in einem Quartier, das von kleinen
Einfamilienhäusern aus den 1930er bis 1950er Jahren und grossen Gärten geprägt
ist. Entgegen der Beschwerde stellt das Bauvorhaben indessen keinen Solitär
dar. Vielmehr sind in der Nähe der Parzelle moderne Mehrfamilienhäuser mit
Flachdächern entstanden, welche die Ausnutzungsmöglichkeiten der Parzellen
ausschöpfen. Aufgrund ihrer kubischen Ausgestaltung ähneln sie dem strittigen
Bauvorhaben. Sie verfügen ebenfalls über Attikageschosse, welche mit breiten Balkonen
versehen sind. Insofern trifft es nicht zu, dass diese neuen Mehrfamilienhäuser
keine vergleichbar grosszügig dimensionierten Balkone aufwiesen. Das Quartier
befindet sich im Umbruch und es ist davon auszugehen, dass in Zukunft noch
weitere, ähnlich dimensionierte Ersatzneubauten entstehen werden. Von einem
geradezu krassen und klaren Widerspruch zur baulichen Umgebung kann im
vorliegenden Fall nicht gesprochen werden. An dieser Einschätzung vermögen auch
die mit Vertikalmarkisen versehenen, umlaufenden Balkone nichts zu ändern.
Diese Markisen dienen der Beschattung der Terrassensitzflächen. Aufgrund dieser
Funktionsbestimmung ist nicht zu erwarten, dass sie zeitgleich auf allen
Gebäudeseiten heruntergelassen sein werden und insofern zu einer "Aufblähung"
des Gebäudevolumens führen werden, wie dies der Beschwerdeführer befürchtet. Es
ist nicht anzunehmen, dass sie über eine "beträchtliche Zeit des
Jahres" heruntergelassen sein werden. Die Beschwerde erweist sich folglich
auch in diesem Punkt als unbegründet.
10.
10.1
Im Sinn
eines Eventualantrages beantragt der Beschwerdeführer, die dem Beschwerdegegner
vorinstanzlich zugesprochene Parteientschädigung sei von Fr. 1'200.- auf
Fr. 1'100.- zu reduzieren. Die Vorinstanz halte nämlich in ihrer
Erwägung 13.3 fest, eine Parteientschädigung von Fr. 1'100.-
erscheine angemessen. In Dispositiv-Ziffer V werde der Beschwerdeführer
dann aber fälschlicherweise zu einer Entschädigung von Fr. 1'200.-
verpflichtet. Dies sei in jedem Fall zu korrigieren.
10.2
Der im
Verwaltungsrechtspflegegesetz nicht ausdrücklich geregelte Rechtsbehelf der Erläuterung
dient unter anderem dazu, Widersprüche zwischen der Entscheidbegründung und dem
Dispositiv zu beseitigen (Kölz/Bosshart/Röhl, Vorbem. zu §§ 19–28
N. 21). Erläutert werden kann indessen nur, was den Charakter einer
verbindlichen Anordnung hat. Demgegenüber unterliegen die Erwägungen der
Erläuterung lediglich dann, wenn und insoweit der Sinn des Dispositivs erst
durch den Beizug der Entscheidungsgründe ermittelt werden kann (BGE 110 V
222 E. 1). Die Vorinstanz hält in ihrer Vernehmlassung fest, sie habe in
ihren Erwägungen fälschlicherweise Fr. 1'100.- anstatt der gemeinten
Fr. 1'200.- geschrieben. Diese Erklärung ist sinngemäss als Erläuterung zu
behandeln. Damit steht fest, dass das Dispositiv des Rekursentscheides und
nicht die Erwägung 13.3 den Willen der Vorinstanz wiedergibt. Der
Beschwerdeführer äussert sich nicht zur Höhe dieser Parteientschädigung,
weshalb sich weitere Ausführungen dazu erübrigen.
11.
Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. Bei diesem
Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm nicht zu. Hingegen
ist eine solche antragsgemäss dem privaten Beschwerdegegner zuzusprechen
(§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellkosten,
Fr. 7'150.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 eine Parteientschädigung
von Fr. 1'500.- zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden.
Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …