zh_verwaltungsgericht · VB.2012.00730 · 2013-05-29 · de

Baubewilligung | Abbruch und Neubau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung in der Altstadt von Zürich. Frage der Einhaltung der BZO-Vorschriften betreffend Neu- und Ersatzbauten in der Altstadt. Einordnung. Parkplatzzahl in der Tiefgarage. Die Gebäudehöhe und die Vollgeschosszahl von Neubauten in der Altstadt haben sich an der bestehenden Bebauung und an den Strukturmerkmalen des Strassenzugs zu orientieren. Vorliegend wird die Gesamthöhe des Neubaus durch die sehr markant in Erscheinung tretende nachbarliche Villa deutlich überragt. Unter diesen Umständen hat die Baubewilligungsbehörde hinsichtlich der Gebäudehöhe den ihr zustehenden Ermessensspielraum nicht überschritten, wenn sie Art. 45 Abs. 1 BZO als eingehalten erachtete (E. 5.3.2). Das oberste Geschoss des Neubaus wird wegen seines gegenüber den unteren Geschossen teilweise zurückspringenden und deutlich kleineren Grundrisses optisch als Attikageschoss wahrgenommen, auch wenn es rechtlich als Vollgeschoss zu qualifizieren ist. Die Einschätzung der Bausektion, das Neubauvorhaben "orientiere" sich hinsichtlich der (Voll-)Geschosszahl an der bestehenden Überbauung, liegt eher an der Grenze des ihr bei dieser Frage zustehenden Ermessensspielraums, doch erachtet das Verwaltungsgericht diese Auffassung vorliegend noch als vertretbar und nicht rechtsverletzend (E. 5.3.2). Zwar wird mit dem Projekt gestalterisch ein erheblicher Gegensatz zu den bestehenden Gebäuden geschaffen. Die Anforderungen an eine gute Gestaltung erfordern indessen keine baustilistische Angleichung. Das umstrittene Bauvorhaben ist als Siegerprojekt aus einem Wettbewerb hervorgegangen. Die Durchführung eines Wettbewerbs erhöht generell die Qualität des Bauprojekts und erlaubt der Bewilligungsbehörde, ihren Entscheid auf eine breite fachlich abgestützte Entscheidungsgrundlage zu stellen (E. 6.4 f.). Aus wichtigen Gründen, namentlich bei Vorliegen "sehr grosse Wohneinheiten", darf von den ermittelten Abstellplatzzahlen abweichen werden. Die beidenWohnungen im Neubau weisen eine Geschossfläche auf, welche rund fünf grosszügigen Wohnungen entspricht. Es liegen damit "sehr grosse Wohneinheiten" vor, weshalb die Bausektion zur Bewilligung von vier Abstellplätzen befugt war (E. 7.3.2).Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 29.05.2013 VB.2012.00730
Zurich Verwaltungsgericht 29.05.2013 VB.2012.00730
Zurigo Verwaltungsgericht 29.05.2013 VB.2012.00730

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00730
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Geschäftsnummer:
VB.2012.00730
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.05.2013
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 21.05.2014 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Abbruch und Neubau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung in der Altstadt von Zürich. Frage der Einhaltung der BZO-Vorschriften betreffend Neu- und Ersatzbauten in der Altstadt. Einordnung. Parkplatzzahl in der Tiefgarage.
Die Gebäudehöhe und die Vollgeschosszahl von Neubauten in der Altstadt haben sich an der bestehenden Bebauung und an den Strukturmerkmalen des Strassenzugs zu orientieren. Vorliegend wird die Gesamthöhe des Neubaus durch die sehr markant in Erscheinung tretende nachbarliche Villa deutlich überragt. Unter diesen Umständen hat die Baubewilligungsbehörde hinsichtlich der Gebäudehöhe den ihr zustehenden Ermessensspielraum nicht überschritten, wenn sie Art. 45 Abs. 1 BZO als eingehalten erachtete (E. 5.3.2).
Das oberste Geschoss des Neubaus wird wegen seines gegenüber den unteren Geschossen teilweise zurückspringenden und deutlich kleineren Grundrisses optisch als Attikageschoss wahrgenommen, auch wenn es rechtlich als Vollgeschoss zu qualifizieren ist. Die Einschätzung der Bausektion, das Neubauvorhaben "orientiere" sich hinsichtlich der (Voll-)Geschosszahl an der bestehenden Überbauung, liegt eher an der Grenze des ihr bei dieser Frage zustehenden Ermessensspielraums, doch erachtet das Verwaltungsgericht diese Auffassung vorliegend noch als vertretbar und nicht rechtsverletzend (E. 5.3.2).
Zwar wird mit dem Projekt gestalterisch ein erheblicher Gegensatz zu den bestehenden Gebäuden geschaffen. Die Anforderungen an eine gute Gestaltung erfordern indessen keine baustilistische Angleichung. Das umstrittene Bauvorhaben ist als Siegerprojekt aus einem Wettbewerb hervorgegangen. Die Durchführung eines Wettbewerbs erhöht generell die Qualität des Bauprojekts und erlaubt der Bewilligungsbehörde, ihren Entscheid auf eine breite fachlich abgestützte Entscheidungsgrundlage zu stellen (E. 6.4 f.).
Aus wichtigen Gründen, namentlich bei Vorliegen "sehr grosse Wohneinheiten", darf von den ermittelten Abstellplatzzahlen abweichen werden. Die beiden Wohnungen im Neubau weisen eine Geschossfläche auf, welche rund fünf grosszügigen Wohnungen entspricht. Es liegen damit "sehr grosse Wohneinheiten" vor, weshalb die Bausektion zur Bewilligung von vier Abstellplätzen befugt war (E. 7.3.2).
Abweisung.
Stichworte:
ABSTELLPLÄTZE
ALTSTADT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
ERSATZBAU
GEBÄUDEHÖHE
GESCHOSSZAHL
NEUBAU
PARKPLATZ
PARKPLATZZAHL
SEHR GROSSE WOHNEINHEITEN
SIEGERPROJEKT
TIEFGARAGE
VILLA
WETTBEWERB
Rechtsnormen:
§ 328 Abs. II PBG
§ 8 Abs. II PPV
Art. 43 Abs. I BZO Zürich
Art. 45 BZO Zürich
Art. 46 BZO Zürich
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2012.00730
VB.2012.00731
Urteil
der 1. Kammer
vom
29. Mai 2013
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas
Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François
Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiber Martin Knüsel.
In Sachen
Aus VB.2012.00730
1.1
A,
1.2  B,
2.1  C,
2.2  D,
3.    E,
4.    F,
alle vertreten durch RA G,
Aus VB.2012.00731
5.    Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz ZVH,
vertreten durch RA
H,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
I,
vertreten durch RA
J
2.
Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 13. März 2012 erteilte die
Bausektion des Stadtrats Zürich I, Baurechtsnehmer auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01,
die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des auf diesem Grundstück stehenden
Wohnhauses Winkelwiese 10 in Zürich 1-Altstadt und für den Neubau
eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung anstelle der abzubrechenden Baute.
II.
Hiergegen erhoben B und A, D und C, E
und F mit gemeinsamer Eingabe vom 19. April 2012 Rekurs an das
Baurekursgericht des Kantons Zürich (R1S.2012.05044). Sie beantrag
t
en, den angefochtenen Baurechtsentscheid aufzuheben, eventuell
diesen mit – namentlich ge
­
nannten – Auflagen
hinsichtlich
des
oberste
n
Geschoss
es
(5.
Vollgeschoss)
und
der
Unter
­
niveaugarage zu
ergänzen.
Gegen die baurechtliche Bewilligung vom
13. März 2012 erhob mit Eingabe vom 25.
April
2012 auch die Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz (ZVH)
Rekurs (R1S.2012.05049) und beantragte die Aufhebung des angefochtenen
Beschlusses.
Mit Rekursentscheid vom 5. Oktober
2012 vereinigte das Baurekursgericht die Rekurs
­
verfahren
und wies die beiden Rekurs
e
ab
(Disp.-Ziffer II
Abs. 1)
.
III.
Mit Beschwerde vom 12. November 2012
(VB.2012.
00
730) beantragten B und A, D und C, E und F
dem Verwaltungsgericht, Disp.
-
Ziffer II
aufzuheben, soweit damit ihr Rekurs abgewiesen wurde, eventuell das Verfahren
an die Bausektion der Stadt Zürich zurückzuweisen mit der Auflage, auf das 5.
Geschoss zu verzichten und mit baulichen Massnahmen die UN-Garage
so zu verkleinern, dass
nicht
mehr als drei, eventuell
vier Autos parkiert werden könnten, alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen für das Rekurs
-
und Beschwerdeverfahren.
Gleichentags erhob auch die Zürcherische
Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) Beschwerde an das Verwaltungsgericht
(VB.2012.
00
731) und beantragte die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. In prozessualer
Hinsicht beantragte der ZVH den Beizug
einer
Vorstudie
von K AG sowie die Einholung eines Gutachtens der Kantonalen Denkmal
­
pflegekommission.
Das Baurekursgericht schloss ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerden. D
ie Bausektion des
Stadtrat
s
Zürich sowie der
private
Beschwerdegegner
beantragten ebenfalls die vollumfängliche
Abweisung der Beschwerden; letzterer
verlangte
zudem
die
Zusprechung einer Parteientschädigung.
Im Verfahren VB.2012.
00
730 hielten die Parteien in Replik
,
Duplik
und Triplik
an ihren Anträgen fest. Im Verfahren
VB.2012.
00
731 verzichtete die Beschwerdeführerin
5
auf die Einreichung einer Replik.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Die beiden
Beschwerden VB.2012.00730 und VB.2012.00731 richten sich gegen die gleiche
baurechtliche Bewilligung der Bausektion des Stadtrats Zürich vom 13. März
2012 und werfen teilweise die gleichen Rechtsfragen auf. Sie sind daher aus
prozessökonomischen Gründen zu vereinigen (die nachfolgenden Zitate beziehen
sich, wo nicht anders vermerkt, auf das Verfahren VB.2012.00730).
1.2
Die beiden
vorliegenden Beschwerdeverfahren weisen sachverhaltliche Zusammenhänge mit den
beiden Beschwerdeverfahren VB.2012.00733 und VB.2012.00736 auf, welche sich
gegen die Schutzanordnung des Stadtrats Zürich vom 18. Mai 2011 hinsichtlich
des streitbetroffenen Grundstücks 01 richten. Die beiden Urteile sind somit
gleichzeitig zu eröffnen.
2.
2.1
Wie
schon
im Rekursverfahren stellt die Beschwerdeführerin 5 auch vor Verwaltungsgericht
vorab den prozessualen Antrag, es sei die Beschwerdegegnerin anzuweisen,
"die vollständige Vorstudie von K AG im Rahmen des Wettbewerbs- und Studienauftragsverfahrens
des Amts für Hochbauten zu edieren". Zur Begründung dieses Antrags bringt
sie vor, sie habe im Rahmen eines Parallelrekurses (R1S.2011.005084) erfahren,
dass diese Vorstudie Grundlage zur Definierung eines "an dieser
städtebaulich und landschaftlich einzigartigen Lage inmitten der Zürcher Altstadt
angemessenen Bauvolumens" gelten solle (Studienauftrag vom Juni 2004).
Ebenso gehe aus der Abstimmungszeitung zur Gemeindeabstimmung vom 28. September
2008 hervor, dass diese Vorstudie die Grundlage des Studienauftragsverfahrens
gebildet habe, mit welchem die Qualität des Neubaus und dessen Einpassung in
den städtebaulichen Kontext sichergestellt werden sollte. § 8 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) gewähre den
Parteien eines verwaltungsrechtlichen Verfahrens ein umfassendes
Akteneinsichtsrecht. Dieses Recht beziehe sich nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung auf sämtliche verfahrensbezogenen Akten, die geeignet seien,
Grundlage des Entscheids zu bilden (BGE 132 V 387 E. 3.2). Die Vorinstanz
habe ihr das rechtliche Gehör verletzt. Der angefochtene Entscheid sei daher aufzuheben.
Diesen Einwänden hält die
Beschwerdegegnerin
2
entgegen,
die Vorstudie von K AG scheine seinerzeit mit Blick auf die
Baurechtsvergabe im Auftrag der städtischen Liegenschaftenverwaltung, die von
der Baubehörde organisatorisch und funktional unabhängig sei, von einem
privaten Architekturbüro erarbeitet worden zu sein. Die Baubehörde habe diese
Vorstudie nicht als Grundlage der Baubewilligung angesehen. Die Unterlagen zum
Wettbewerbsverfahren, auf welches in Erwägung lit. E/g des Bauentscheids
hingewiesen werde, seien dem Baurekursgericht im Parallelverfahren vollständig
eingereicht worden. Der private Beschwerdegegner weist in seiner
Beschwerdeantwort (VB.2012.00731) ebenfalls darauf hin, dass die Baubehörde im
vorinstanzlichen Verfahren den Studienauftrag vom Juni 2004 und den
Bericht des Beurteilungsgremiums vom Dezember 2006 ins Recht gelegt habe; die
Vorstudie von K AG sei nicht für das Baubewilligungsverfahren erstellt worden
und habe nicht ins Verfahren beigezogen werden müssen.
2.2
Gemäss Erwägung E lit. g der angefochtenen
Baubewilligung vom 13. März 2012 ist das streitbezogene Neubauprojekt aus
einem 2-stufigen Wettbewerb als Sieger hervorgegangen. Den Studienauftrag der
Stadt Zürich, vertreten durch die Liegenschaftenverwaltung, vom Juni 2004
hat die Beschwerdeführerin 5 im Rekursverfahren eingereicht (VB.2012.00731).
Die in diesem Studienauftrag (S. 15) erwähnte Vorstudie des Architekturbüros
K AG bildete nicht Grundlage der Beurteilung der Baubewilligung und musste
daher nicht ins Baubewilligungsverfahren miteinbezogen werden. Der Antrag der Beschwerdeführerin 5
auf Beizug dieser Vorstudie ist abzulehnen.
3.
Die Beschwerdeführerin 5 beantragt
vor Verwaltungsgericht weiter die Einholung eines Gutachtens der Kantonalen
Denkmalpflegekommission oder ein anderes geeignetes Gutachten zur Frage der
Einordnung des Neubaus in das umliegende Gebiet und zur Rücksichtnahme auf
umliegende Inventar- und Schutzobjekte. Dieser prozessuale Antrag ist neu und
wurde von der Beschwerdeführerin im Rekursverfahren nicht erhoben. Ob dieses
Begehren als neues Beweismittel zulässig ist oder – da es die Geltendmachung
eines Verfahrensfehlers im Baubewilligungsverfahren impliziert –
unzulässigerweise einen neuen Bauhinderungsgrund geltend macht (§ 52 in
Verbindung mit § 20a VRG;
Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999,
§ 52 N. 4), kann offenbleiben.
Denn die Beschwerdeführerin begründet mit keinem Wort, weshalb ein solches
Gutachten beizu
­
ziehen sei. Dem Antrag ist deshalb
mangels Begründung nicht stattzugeben.
Inhaltlich ist anzufügen, dass es sich
nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts beim Baurekursgericht um ein
Fachgericht handelt (VGr, 7. November 2007, VB.2007.00236 E. 7.2, 23. Januar
2003, VB.2002.00299 E. 2) und keine allgemeine Verpflichtung zur Einholung
eines Gutachtens im Rekursverfahren (VGr, 9. Februar 2005, BEZ 2005 Nr. 2)
besteht. Zudem ist das Haus Winkelwiese
1
0 kein
Schutzobjekt. Für das Rekursgericht bestand kein Anlass, ein Gutachten der
Kantonalen Denkmalpflege Zürich oder eines anderen Experten einzuholen.
4.
Die angefochtene Baubewilligung der
Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich vom 13.
März
2012 umfasst den Neubau eines Einfamilienhauses samt
Einliegerwohnung mit zwei Untergeschossen und vier Obergeschossen einschliesslich
Umgebungsgestaltung an Stelle des abzubrechenden Wohnhauses Winkelwiese 10.
Dieses wird nach seinem früheren Bewohner, dem ehemaligen Stadtpräsidenten Emil
Landolt, "Villa Landolt" genannt. Das Baugrundstück mit einer Fläche
von 2'792
m
2
ist nach
der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) der Kernzone Altstadt
zugeteilt mit einem vorgeschriebenen Wohnanteil von 90
%. Erschlossen wird es über die vom Hirschengraben abzweigende
Stichstrasse Winkelwiese. Das Baugrundstück ist das hinterste der an dieser
Strasse liegenden Grundstücke.
4.1
Die
geltende Bauordnung der Stadt Zürich enthält in den Art. 26–43 allgemeine
Vorschriften, welche für alle Kernzonen gelten, soweit in den
Zusatzvorschriften für die einzelnen Gebiete nicht ausdrücklich etwas Abweichendes
bestimmt ist (Art. 26 BZO). Laut Art. 27 BZO mit der Überschrift
"überbaubare Flächen" dürfen Hauptgebäude nur innerhalb von
Baubereichen oder Baubegrenzungslinien sowie anstelle von mit Profilerhaltung
oder Profilangleichung gekennzeichneten Gebäuden neu erstellt werden.
Abweichungen können bewilligt oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse
des Quartiercharakters oder der hygienischen Verhältnisse liegt und keine
schutzwürdigen nachbarlichen Interessen verletzt werden.
In Übereinstimmung mit der allgemeinen Kernzonenvorschrift
von Art. 27 BZO sind in den für die einzelnen Kernzonen geltenden
Kernzonenplänen Baubereiche, Baubegrenzungslinien, Profilerhaltungslinien und
Profilangleichungslinien eingetragen; dies mit Ausnahme der Kernzone Altstadt,
wo der Plangeber auf jegliche Einträge verzichtet hat. Der Einwand der
Beschwerdeführenden 1–4, im Kernzonenplan Altstadt sei das ganze Gebiet der
Altstadt mit einer schwarzen Linie umfasst, welche die doppelte Bedeutung der
Kernzonenabgrenzung und der Profilerhaltungslinie habe, ist klar falsch. Die
Profilerhaltungslinie ist gemäss Legende zu den Kernzonenplänen nur halb so
breit wie die Kernzonengrenzen. Der Vergleich mit den übrigen Kernzonenplänen
zeigt, dass die Profilerhaltungslinien so dargestellt werden, dass sie sich von
den Kernzonengrenzen unterscheiden und nicht mit dieser überdecken. Die
Vorinstanz hat somit richtig festgehalten, dass in der Kernzone Altstadt auf
Einträge (Baubereiche, Baubegrenzungslinien, Profilerhaltungslinien und Profilangleichungslinien)
verzichtet wurde.
4.2
Die
Zusatzvorschriften für die Kernzone Altstadt enthalten keine gegenüber Art. 27
BZO abweichende Bestimmung, aus welcher sich ergeben würde, welche Flächen mit
Hauptgebäuden überbaut werden dürfen. Laut Art. 26 BZO würde damit an sich
Art. 27 BZO auch für die Kernzone Altstadt gelten mit der Folge, dass
keine Hauptgebäude mehr realisiert werden dürften, sei dies nun als Neubauten
oder Ersatzbauten. Dies kann, wie das Baurekursgericht richtig festgehalten
hat, gesetzgeberisch offensichtlich nicht gewollt sein, umso mehr als die
Zusatzvorschriften Altstadt die Neubauten (Art. 45 BZO) und die Ersatzbauten
(Art. 46 BZO) regeln. Strittig ist, welche dieser beiden Bestimmungen auf
das Bauvorhaben anzuwenden ist.
4.3
4.3.1
Art. 45 und 46 BZO lauten wie folgt:
Art. 45
Zusatzvorschriften Altstadt: Neubauten
Die
Gebäudehöhe und die Vollgeschosszahl von Neubauten hat sich an der bestehenden
Bebauung sowie an den Strukturmerkmalen des Strassenzugs zu orientieren.
Die folgenden Vorschriften dürfen jedoch
nicht überschritten werden:
Vollgeschosse
max.                                                   5
Anrechenbare Geschosse
(inkl. Dach- und Untergeschoss) max.                      6
Grundgrenzabstand min. (m)                                    5
…
Art. 46
Zusatzvorschriften Altstadt: Ersatzbauten
Ersatzbauten
sind Neubauten, die ganz oder teilweise im bisherigen Gebäudeumfang neu
erstellt werden. Zur Erhaltung der Quartier-, Strassen- und Platzbilder können
Ersatzbauten vorgeschrieben werden.
Abweichungen
von Absatz 1 können bewilligt oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse
des Quartiercharakters oder der hygienischen Verhältnisse liegt und keine
schutzwürdigen nachbarlichen Interessen verletzt werden.
Die Bausektion hat das streitige
Bauprojekt nach Art. 45 BZO beurteilt. Dies hat die Vorinstanz
(Rekursentscheid E. 3.2 ff.) geschützt und einleitend
(Rekursentscheid E. 3.3) auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts RB 2008
Nr. 66 (= BEZ 2008 Nr. 21) hingewiesen. Darin hat das Verwaltungsgericht
festgehalten, dass aufgrund der Vorschriften von Art. 45 und 46 BZO nicht
ohne Weiteres klar sei, welche Baumöglichkeiten in der Kernzone Altstadt bzw.
auf dem Baugrundstück bestünden. Nach einlässlicher Begründung kam das Gericht
zum Schluss, Art. 46 Abs. 1 Satz 1 BZO sei offensichtlich nicht
mit der erforderlichen Sorgfalt redigiert worden. Der Einschub "ganz oder
teilweise" beziehe sich nicht auf den bisherigen Gebäudeumfang, sondern
auf den Satzteil "neu erstellt". Ersatzbauten seien demgemäss Neubauten,
die im bisherigen Gebäudeumfang ganz oder teilweise neu erstellt würden. Das Baurekursgericht
hat weiter ausgeführt (Rekursentscheid E. 3.5.3), die Neuüberbauung
überbauter
Landflächen, also die Ersetzung eines bestehenden durch ein neues Gebäude,
richte sich in der Kernzone Altstadt nach Art. 46 BZO, allerdings nur im
Sinn eines Grundsatzes. Dies ergebe sich schon aus dem Fehlen jeder Festsetzung
im Kernzonenplan Altstadt und dem hieraus resultierenden erheblichen
Ermessensspielraum der Baubehörde. Namentlich aber folge dies aus Art. 46 Abs. 1
Satz 2 BZO, wonach zur Erhaltung von Quartier-, Strassen- oder
Platzbildern Ersatzbauten vorgeschrieben werden könnten. Könne die Baubehörde
eine Ersatzbaute vorschreiben, so könne sie auch hierauf verzichten.
Den Ausführungen des
Baurekursgerichts hält die Beschwerdeführenden 1
–
4 entgegen, die Bausektion habe sich im Rekursverfahren nie auf Art. 46
Abs. 1 Satz 2 BZO berufen. Es gehe daher nicht um einen geschützten
Beurteilungsbereich der örtlichen Baubehörde für kompetenzgemäss erlassenes
kommunales Recht, sondern um eine Rechtsanwendung des Baurekursgerichts. Die
Profilerhaltung müsse nach § 50 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) in der Bau- und Zonenordnung vorgesehen sein,
und könne nicht in das Ermessen der Baubehörde gestellt werden. Auch im Licht
von Art. 36 in Verbindung mit Art. 26 der Bundesverfassung vom 18. April
1999 (BV) bedürfe die Profilerhaltungspflicht einer gesetzlichen Grundlage.
Wenn der Entscheid über die Profilerhaltung im Ermessen der Behörde stünde,
wäre es zudem offensichtlich widersinnig, Voraussetzungen zu umschreiben, unter
denen gemäss Art. 46 Abs. 2 BZO auf die Anordnung als Ersatzbau (mit
Profilerhaltung) verzichtet werden könne. Art. 46 Abs. 1 Satz 2
BZO habe eine andere Bedeutung; sie verleihe der Baubehörde die Befugnis, zu
verhindern, dass im Gebiet der Altstadt Gebäude ersatzlos abgebrochen werden
können und somit städtebaulich eine ungewollte Lücke entstehe. Die Behörde habe
damit die Kompetenz, im Interesse der Ortsbilder Baulücken zu vermeiden, indem
sie dem Grundeigentümer den Wiederaufbau eines abgebrochenen Gebäudes als Ersatzbau
vorschreibe. Das Verwaltungsgericht habe im Entscheid RB 2008 Nr. 66
für Neubauten von bestehenden Gebäuden eine grundsätzliche Profilerhaltungspflicht
erkannt. Die Profilerhaltung gelte für alle Grundstücke in der Altstadt; eine
Ausnahme sei lediglich nach dessen Absatz 2 möglich, wobei die dort
aufgeführten Ausnahmegründe jedoch klarerweise nicht erfüllt seien.
4.3.2
Das Verwaltungsgericht hatte sich in seinem Entscheid RB 2008
Nr. 66 (= BEZ 2008 Nr. 21) über den Sinngehalt und Anwendungsbereich
von Art. 45 und 46 BZO auszusprechen. Es hat dabei festgehalten, dass – aus
den in diesem Entscheid näher dargelegten Gründen – Art. 46 Abs. 1
BZO offensichtlich nicht mit der erforderlichen Sorgfalt redigiert wurde und
der Einschub "ganz oder teilweise" sich nicht auf den bisherigen
Gebäudeumfang, sondern auf den Satzteil "neu erstellt" beziehe.
Ersatzbauten seien demgemäss Neubauten, die im bisherigen Gebäudeumfang ganz
oder teilweise neu erstellt werden. Diese Bestimmung statuiere somit bei Neu-
und Umbauten von bestehenden Gebäuden, dass das bisherige Gebäudeprofil
grundsätzlich einzuhalten sei, wobei unter den in Art. 46 Abs. 1 BZO
statuierten Voraussetzungen davon abgewichen werden könne. Nur diese Auslegung
behebe die Widersprüchlichkeiten der von der Beschwerdeführerin vertretenen
Interpretation und gebe Sinn und Zweck von Art. 46 Abs. 1 und 2 BZO
korrekt wieder.
Beim Entscheid RB 2008
Nr. 66 ging es um die baurechtliche Bewilligung
für
den Umbau
der bestehenden Wohnungen
und die
Aufstockung
um ein Geschoss
des Wohn- und
Geschäftshauses "
L
" am
M-P
latz
02
in Zürich 1-Altstadt.
Die
Bauherrschaft verneinte eine grundsätzliche Profilerhaltungspflicht gemäss Art. 46
Abs. 1 BZO, weil sich aus dem Wortlaut "ganz oder teilweise im
bisherigen Gebäudeumfang" gerade keine Profilerhaltung herleiten lasse.
Bei Umbauvorhaben, welche nicht die bauliche Intensität einer neubauähnlichen
Umgestaltung erreichten, seien weder Art. 45 noch Art. 46 BZO,
sondern nur die allgemeinen Bauvorschriften für die Kernzonen und die Ge­staltungsvorschriften
von Art. 48 BZO anwendbar. Die Ausführungen des Verwaltungsgerichts,
insbesondere der Hinweis, dass bei Neu- oder Umbauten von bestehenden Gebäuden
das bisherige Gebäudeprofil grundsätzlich einzuhalten sei, ist vor dieser
Streitfrage und hinsichtlich eines Umbauprojekts inmitten der Altstadt von
Zürich, welches dort genau dem in Art. 44 BZO umschriebenen
Gebietscharakter bzw. Baustruktur entsprach (vgl. nachfolgend Erw. 4.3.3),
zu sehen. Dem zweiten Satz von Art. 46 Abs. 1 BZO wurde in jenem
Streitfall keine entscheidrelevante Bedeutung zugemessen. Denn bei einem typischen
kleinmassstäblichen Altstadtgebäude mit einer Grundstücksfläche von 132 m
2
am Predigerplatz stand
ausser Frage, dass zur Erhaltung des Gebietscharakters sowie des Quartier-,
Strassen- und Platzbildes die Bewahrung des Profils erforderlich war.
4.3.3
Gemäss Art. 44 BZO umfasst die Altstadt "den Bereich innerhalb
der ehemaligen mittelalterlichen Stadtmauern. Hohes Alter und kleinmassstäbliche
Baustruktur kennzeichnen die Architektur und prägen das Gassenbild. Die
einzelnen Bauetappen einer kontinuierlichen Entwicklung vom Wohnturm zum
Bürgerhaus sind in vielen Bauten ablesbar. Brandmauern trennen parzellenweise
die Gebäudeeinheiten".
Gegenüber dem Sachverhalt, welcher
dem Entscheid RB 2008 Nr. 66 zugrunde lag, verhält es sich im vorliegenden
Fall grundlegend anders. Das Baugrundstück mit der Villa Landolt ist in eine
weite Gartenlandschaft eingebettet. Das Baugrundstück weist eine Fläche von
2'792 m
2
auf. Ohne Schutzanordnung wäre (auch) der bisher
unüberbaute Teil des Grundstücks nach Art. 45 BZO überbaubar. Die
freistehende Villa Landolt, erbaut im Jahr 1932, hat weder ein hohes Alter noch
eine kleinmassstäbliche Baustruktur, ist kein Schutzobjekt und darf
grundsätzlich abgerissen werden. Die Bebauung mit der Villa Landolt ist völlig
atypisch zur Gebietscharakterumschreibung von Art. 44 BZO. Städtebaulich
stellt diese Situation genau das Gegenteil dessen dar, was in der übrigen
Altstadt festzustellen und als altstadttypisch zu bezeichnen ist, nämlich eine
kleinräumige, geschlossene Bauweise mit an die Strassen-, Gassen- oder
Platzgrenze gestellten schmalen Gebäuden, die im Profil und in der Regel auch
in der Substanz zu erhalten sind. Wenn die Vorinstanz unter diesen Voraussetzungen
zum Schluss kam, der Baubehörde stehe es unter diesen Umständen zu, auf die
Anwendung von Art. 46 BZO (Ersatzbau) und damit auf die Profilerhaltung zu
verzichten, denn wenn nach Art. 46 Abs. 1 Satz 2 BZO zur Erhaltung
von Quartier-, Strassen- oder Platzbildern Ersatzbauten vorgeschrieben werden
könnten, könne sie auch darauf verzichten, ist dies nicht rechtsverletzend.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden 1
–
4 handelt es sich dabei durchaus um die Anwendung
kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts, nämlich der
Kernzonenvorschriften, durch eine kommunale Behörde, welche nach ständiger
Rechtsprechung dann zu schützen ist, wenn sie vertretbar und nicht
rechtsverletzend ist (RB 1981 Nr. 20; VGr, 13. Februar 2008, BEZ 2008
Nr. 21 E. 2.2); dies auch wenn die Baubewilligungsbehörde Art. 46
Abs. 1 Satz 2 BZO nicht explizit angerufen haben. Dieser Auslegung
steht Art. 36 BV, wonach Einschränkungen von Grundrechten einer
gesetzlichen Grundlage bedürfen, nicht entgegen, denn ein solche liegt hier vor
(§ 50 PBG; Art. 45 und 46 BZO). Entgegen dem Einwand der
Beschwerdeführenden 1–4 steht diese Auslegung auch nicht in Widerspruch zu Art. 46
Abs. 2 BZO, weil – nach der Auffassung der Beschwerdeführenden – diese Vorschrift
keinen Sinn mache, wenn es im Ermessen der Behörde liege, überhaupt eine
Profilerhaltung anzuordnen oder darauf zu verzichten. Art. 46 Abs. 2
BZO regelt Abweichungen bei Ersatzbauten/Profilerhaltungspflicht, während Art. 46
Abs. 1 PBG die Frage berührt, ob überhaupt eine solche eingreift.
Das Bauprojekt ist somit nach Art. 45
BZO zu beurteilen.
5.
5.1
Die Beschwerdeführenden 1–4 rügen weiter als
Eventualstandpunkt eine Verletzung von Art. 45 Abs. 1 BZO, wonach
sich die Gebäudehöhe und die Vollgeschosszahl von Neubauten an der bestehenden
Bebauung sowie an den Strukturmerkmalen des Strassenzuges zu orientieren haben.
Zu Recht weist die Vorinstanz darauf hin, dass der Baubewilligungsbehörde bei
der Auslegung dieser kommunalen Kernzonenvorschrift ein erheblicher
Ermessensspielraum zukommt, welchen die Rechtsmittelbehörden zu respektieren
haben, wenn die Auslegung vertretbar und nicht rechtsverletzend ist (RB 1981
Nr. 20; VGr, 13. Februar 2008, BEZ 2008 Nr. 21 E. 2.2).
Zudem verlangt Art. 45 Abs. 1 BZO, dass sich Neubauten hinsichtlich
Gebäudehöhe und Vollgeschosszahl an der bestehenden Bebauung zu
"orientieren" haben. Auch mit dieser Wortwahl statuierte der
Gesetzgeber einen Beurteilungsspielraum der Baubewilligungsbehörde und verlangt
insbesondere nicht, dass Gebäudehöhe und Vollgeschosszahl jene der bestehenden
Bebauung nicht überschreiten dürfe.
5.2
5.2.1
Das Baurekursgericht hat in seinem Entscheid vom 5. Oktober 2012 zur
Frage des "Strukturmerkmals des Strassenzugs" ausgeführt
(Rekursentscheid E. 4.2.1 ff.), als eine speziell für die Kernzone
Altstadt geltende Bauvorschrift anvisiere Art. 45 Abs. 1 BZO die für
die Altstadt typischen geschlossen überbauten Strassenzüge. Ein derartiger
Strassenzug liege an der Winkelwiese nicht vor. Die Gebäude Winkelwiese 4,
5 und 6 bildeten eine Abfolge von Solitärbauten. Daran ändere auch das mit dem
Eckgebäude Kirchgasse 50 zusammengebaute Haus Winkelwiese 2 nichts.
Dass die genannten Gebäude allesamt über dieselbe Strasse erschlossen seien,
ergebe noch keinen "Strassenzug". Aus der Bezugnahme auf die
"Strukturmerkmale des Strassenzugs" in Art. 45 Abs. 1 BZO
könne somit nichts gegen das Bauvorhaben abgeleitet werden. Soweit die
Rekurrierenden der Auffassung seien, zur bestehenden Bebauung gehöre auch die
abzubrechende Villa Landolt, könne ihnen nicht gefolgt werden. Art. 45 Abs. 1
BZO stelle keine Ersatzbauvorschrift dar, die verlangen würde, an der zur
Beseitigung vorgesehenen Altbaute Mass zu nehmen, sondern sei als eine
baubeschränkende Einordnungsvorschrift zu qualifizieren. Diese könne nur die
Orientierung an Gebäuden verlangen, welche nach der Erstellung der Neubaute
noch vorhanden seien. Gebäudehöhe und Vollgeschosszahl der Villa Landolt
bildeten demnach keine Referenzwerte. Als solche seien vor allem die zum Bauvorhaben
am nächsten gelegenen Gebäude Winkelwiese 5 und 6 sowie die Villa Tobler
an der Winkelwiese 4, welche wegen der exponierten Lage sowie ihrer Grösse
und Markanz ihres Turms in erheblichem Mass ortsbildprägend sei.
Nach den Vorbringen der
Beschwerdeführenden 1–4 werde die Strasse Winkelwiese als strukturprägender
Strassenzug durch die Vorinstanz zu Unrecht infrage gestellt. Zwar sei diese
Strasse nicht gleich geschlossen wie die Trittligasse oder Frankengasse, jedoch
gesäumt mit den Bürgerhäusern 5 und 6 und der Villa Winkelwiese 10
sowie den grosszügigen Gärten. Nicht haltbar sei auch die Anschauung der
Vorinstanz, die bestehende Villa Landolt habe bei der Ermittlung der
bestehenden Baustruktur ausser Betracht zu bleiben. Wenn der Zweck der Kernzone
die Erhaltung und Erweiterung der
Eigenart
schutzwürdiger Ortsbilder
beinhalte, komme bei der Ermittlung der bestehenden Baustruktur der heutigen
Villa Landolt vorrangige Bedeutung zu.
5.2.2
Gemäss der Umschreibung des Gebietscharakters Altstadt kennzeichnen hohes
Alter und kleinmassstäbliche Baustruktur die Architektur und prägten das
Gassenbild. Die Auffassung der Vorinstanz, Art. 45 Abs. 1 BZO anvisiere
diese für die Altstadt typischen geschlossen überbauten Strassenzüge und ein
solches Gassenbild liege hier an der Winkelwiese mit der Abfolge von
Solitärbauten nicht vor, ist nicht zu beanstanden. Zudem ändert das streitbezogene
Projekt an dem von den Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang genannten
strukturprägenden Strassenzug Winkelwiese (Beschwerdeschrift Rz. 42), der
"gesäumt mit den Bürgerhäusern Winkelwiese 5 und 6 und der Villa
Winkelwiese 10 sowie den grosszügigen Gärten" sei, nichts; denn das
Neubauprojekt übernimmt in etwa die Grundrisse der abzubrechenden Baute und der
grosszügige Garten der Villa Landolt, welcher grösstenteils unter Schutz
gestellt wurde, bleibt erhalten (Zur Geschosszahl und Gebäudehöhe vgl.
nachfolgend E. 5.3).
5.3
5.3.1
Das projektierte Gebäude besteht aus fünf über dem gewachsenen Boden in
Erscheinung tretenden Geschossen, wobei das Erdgeschoss geringfügig in den
Boden hineinragt und damit rechtlich an sich ein Untergeschoss bildet (§ 275
Abs. 3 PBG). Das oberste Geschoss ist rechtlich als Vollgeschoss zu
qualifizieren. Es tritt indessen aufgrund seiner deutlich kleineren Grundfläche
und der gegenüber den darunterliegenden Geschossen abweichenden Gestaltung
einem Attikageschoss vergleichbar in Erscheinung. Die Gebäudehöhe, welche
mangels eines eigentlichen Attikageschosses zugleich die grösste Höhe darstellt,
liegt bei 16,15 m.
Die Referenzobjekte Winkelwiese
5, Winkelwiese 6 und Winkelwiese 4 (Villa Tobler) werden im Rekursentscheid
näher beschrieben (Erw. 4.2.2). Auf diese Erwägungen ist zu verweisen (§ 28
Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Die Höhen betragen
beim Haus Winkelwiese 5 11 m (Gebäudehöhe) bzw. 16 m (Gesamthöhe),
beim Haus Winkelwiese 6 11,5 m (Gebäudehöhe) bzw. 16 m (Gesamthöhe)
und bei der Villa Tobler (Winkelwiese 4) 14,3 m (Gebäudehöhe) bzw. 18,1 m
(Gesamthöhe) und 26,1 m (Gesamthöhe Turm). Die Gebäude Winkelwiese 5, 6
und 4 weisen je ein Kellergeschoss, drei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss
auf, die Villa Tobler im Turmbereich fünf Vollgeschosse.
5.3.2
Gemäss Art. 45 Abs. 1 BZO hat sich die Gebäudehöhe und die
Vollgeschosszahl des streitbetroffenen Neubaus an der bestehenden Bebauung
sowie an den Strukturmerkmalen des Strassenzugs zu orientieren.
Was die
Gebäudehöhe
betrifft, hat das Baurekursgericht zu Recht Art. 45 Abs. 1 BZO als
nicht verletzt erachtet. Da das oberste Geschoss des Neubaus wegen dessen
Ausgestaltung rechtlich ein Vollgeschoss darstellt, entspricht die Gebäudehöhe
der Gesamthöhe. Diese beträgt hier 16,15 m. Die Gebäudehöhe des Neubaus
ist damit um rund 5 m höher als die Bauten Winkelwiese 5 und 6,
während die Gesamthöhe in etwa den Nachbarbauten entspricht. Wäre das oberste
Geschoss nicht nur optisch, sondern auch rechtlich als Attikageschoss
ausgestaltet, würde der Neubau eine Gebäudehöhe von 12,75 m aufweisen und
in dieser Hinsicht die Gebäude Winkelwiese 5 und 6 um weniger als 2 m
überragen. Die Gesamthöhe des Neubaus wird indessen durch die sehr markant in
Erscheinung tretende Villa Tobler deutlich überragt, und zwar sowohl durch den
Hauptbaukörper (18,1 m) wie auch durch den Turm mit einer Gesamthöhe von rund
25 m. Unter diesen Umständen hat die Baubewilligungsbehörde auch hinsichtlich
der Gebäudehöhe den ihr zustehenden Ermessensspielraum (vgl. vorn E. 5.1)
nicht überschritten, wenn sie Art. 45 Abs. 1 BZO als eingehalten
erachtete.
Hinsichtlich der
Vollgeschosszahl
weist das Neubauprojekt gegenüber den Gebäuden Winkelwiese 5, 6 und 4 ein
Vollgeschoss mehr auf. Die Vorinstanzen haben aber richtigerweise auch auf die
Geschossigkeit als solche abgestellt, also unter Einbezug aller sichtbaren
Geschosse, wird doch das Erscheinungsbild einer Baute nicht allein durch die
Anzahl Vollgeschosse, sondern auch durch Dachgeschosse und sichtbare
Untergeschosse bestimmt. Dabei wird das oberste Geschoss des Neubaus wegen
seines gegenüber den unteren Geschossen teilweise zurückspringenden und
deutlich kleineren Grundrisses optisch als Attikageschoss wahrgenommen, auch
wenn es rechtlich als Vollgeschoss zu qualifizieren ist. Vom Erscheinungsbild
her kann mit dem Baurekursgericht von einer um einen Viertel erhöhten
Geschossigkeit des projektierten Gebäudes gegenüber den genannten Bauten
gesprochen werden. Die Einschätzung der Bausektion des Stadtrats von Zürich,
das Neubauvorhaben "orientiere" sich hinsichtlich (Voll-)Geschosszahl
im Sinn von Art. 45 Abs. 1 BZO an der bestehenden Überbauung, liegt
eher an der Grenze des ihr bei dieser Frage zustehenden Ermessensspielraums,
doch erachtet das Verwaltungsgericht mit der Vorinstanz diese Auffassung vorliegend
noch als vertretbar und nicht rechtsverletzend. Die Beschwerde ist daher auch
hinsichtlich der Rüge, Art. 45 Abs. 1 BZO sei verletzt, abzuweisen.
6.
6.1
Strittig
ist weiter die Einordnung des Bauvorhabens und damit die Einhaltung der Vorschriften
von Art. 43 Abs. 1 BZO und § 238 PBG. Gemäss der allgemeinen
Gestaltungsvorschrift für Kernzonen von Art. 43 Abs. 1 BZO sind
Bauten Anlagen und Umschwung im ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu
gestalten, dass der typische Gebietscharakter gewahrt bleibt und eine gute Gesamtwirkung
erzielt wird. Laut § 238 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich
und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen
und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende
Gesamtwirkung erreicht wird (Abs. 1); auf Objekte des Natur- und
Heimatschutzes ist besondere Rücksicht zu nehmen (Abs. 2, erster Halbsatz).
Die Vorinstanz hat zu Recht erwogen, dass der örtlichen
Baubewilligungsbehörde bezüglich der Einordnungsfrage eine besondere
Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zusteht und sich die Rekursbehörde bei der
Überprüfung solcher Entscheide Zurückhaltung auferlegt. Beruht der kommunale
Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat
ihn die Rekursinstanz zur respektieren. Auch das Baurekursgericht darf
– trotz umfassender Überprüfungsbefugnis – nur dann einschreiten,
wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr
vertretbar ist, und sie kann eine vertretbare ästhetische Würdigung nicht
einfach durch ihre eigene ersetzen (vgl.
BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 3.2 = ZBl 107/2006, S. 430 ff.;
VGr, 23. März 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen).
Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den
Vorinstanzen nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20
Abs. 1 lit. a
und b
VRG). Es überprüft deshalb lediglich, ob die
Rekursinstanz die ästhetische Würdigung durch die kommunale Baubehörde zu Recht
für vertretbar halten durfte
bzw.
, wenn sie davon abweicht, ob dies ohne
Verletzung der Gemeindeautonomie zulässig war. Dagegen ist es nicht Aufgabe des
Verwaltungsgerichts, eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der
Einordnung des Bauvorhabens vorzunehmen; damit würde es seine eigene Kognition
überschreiten
(BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004,
E. 4.3 = ZBl 107/2006, S. 430 ff.).
6.2
Das
Baurekursgericht hat in seinem Rekursentscheid das streitige Neubauprojekt
unter dem Gesichtspunkt der Anwendung von Art. 43 Abs. 1 BZO und § 238
PBG umfassend gewürdigt (Rekursentscheid E. 5.3 ff.). Es hat vorab
auf die Ausführungen im baurechtlichen Entscheid hingewiesen. Die Bausektion
habe ausgeführt, dass der Ersatzneubau in der Kernzone liege, von zahlreichen
denkmalpflegerisch wertvollen Objekten umgeben sei und der Eingriff in
städtebaulicher und architektonischer Hinsicht hohen Ansprüchen genügen müsse.
Das Projekt sei aus einem zweistufigen Wettbewerb als Siegerprojekt hervorgegangen.
Es gliedere sich bezüglich Körnung in die bestehende Bebauung ein und könne
sich in den grundlegenden Abmessungen in den Kontext der Altstadt gut einordnen.
Das Volumen verfüge über zwei sehr unterschiedliche Ausprägungen zur Stadt und
zum Park. Während die Kubatur auf der Nordwestseite eher kubisch und weitgehend
orthogonal gestaltet sei, finde die freie geometrische Gestaltung an der
Südseite eine Vermittlungsposition zum Park. Die vorgelagerten Terrassen und
Treppenverbindungen bildeten eine eigene Aussenraum-Landschaft. Eine Beruhigung
der Erscheinung könne sowohl die Innenräumlichkeiten als auch die
aussenräumlichen Qualitäten stärken. Die Lage des Gebäudes am Ende einer
Sackgasse und der grössere "Fussabdruck" im Vergleich zum Bestand
schränke die Zugänglichkeit ein. Dank eines Autolifts könne auf eine
Garageneinfahrt verzichtet werden. Die topographischen Übergänge seien
sorgfältig gestaltet. Der alte Baumbestand bleibe erhalten. Die vorgesehene
Fassadengestaltung sei im Grundprinzip verwandt mit den quartiertypischen
Fassaden.
Ergänzend wies das
Baurekursgericht darauf hin, dass jedes Geschoss einen polygonalen und zudem
unterschiedlichen Grundriss aufweise, wobei sich der Gebäudekörper nach oben
stark verjünge, namentlich auf der Süd- und der Westseite, also gegen die
unüberbauten Flächen hin, während Stufung und Polygonalität nach Norden und
Osten weniger ausgeprägt seien. Die Längsseiten des Gebäudes seien nach Westen,
Osten und Süden ausgerichtet, die Schmalseite nach Norden. Die Terrassen
bildenden einzelnen Geschosse seien insbesondere im südwestlichen Bereich mit
Treppen untereinander verbunden, was den Eindruck des Kaskadenhaften noch
verstärke. Besagte Elemente in jenem Bereich – Verzicht auf Orthogonalität, Stufung
und Treppen – gäben dem Gebäude zusammen mit den unregelmässig gesetzten
Fenstern mit ausgeprägt breiten Einfassungen, mit unterschiedlichen Grössen und
mit unterschiedlichen Proportionen sein markantes, bewegtes Gepräge.
6.3
Zur Frage der Einordnung bringen die
Beschwerdeführenden
1–4 vor Verwaltungsgericht vor, das Bauprojekt nehme keine besondere
Rücksichtnahme auf die unter Denkmalschutz gestellten Häuser Winkelwiese 5 und
6. Der Neubau dränge sich mit 7,5 m Abstand und mit 5 Vollgeschossen an
das bloss 3 Vollgeschosse aufweisende Schutzobjekt Winkelwiese 5 heran. Im
Verhältnis zum minimalen Gebäudeabstand von 7,5 m sei die Nord- und Ostfassade
mit 16,2 m übermässig hoch. Auch gegenüber dem Haus Winkelwiese 6 samt dem
unter Schutz gestellten Garten und der geschützten Blutbuche übe das Projekt
nicht die gesetzlich verlangte besondere Rücksichtnahme aus. Die Verletzung von
§ 238 Abs. 2 PBG liege im Zusammentreffen zwischen dem zu geringen
Gebäudeabstand zwischen der Nordostkante und den Schutzobjekten 5 und 6. Die
Auffassung der Vorinstanz, aus der Vorschrift von § 238 Abs. 2 PBG
könnten keine weiteren Anforderungen bezüglich Gebäudehöhe und Geschosszahl
abgeleitet werden, als sich aus Art. 45 Abs. 1 BZO ergebe, überzeuge
nicht; eine kommunale Vorschrift könne nicht den Schutzumfang der kantonalen
Bestimmung von § 238 Abs. 2 PBG einschränken. Das klassizistische
Schutzobjekt Winkelwiese 5 habe einen eigenen einzelfallweisen Anspruch auf
Rücksichtnahme, unabhängig von der Architektursprache des projektierten
Gebäudes.
Nach der Begründung der Beschwerdeführerin 5 in ihrer
Beschwerdeschrift ignorierten die Vorinstanzen den typischen Gebietscharakter.
Sie würden diesen auf Solitärbauten mit Umschwung reduzieren und damit Art. 43
Abs. 1 BZO vollständig seines Gehalts entleeren. Der Neubau werde schon
aufgrund seiner Ausgestaltung als unregelmässiges Flachdachgebäude weit
massiger und markant unruhiger erscheinen als die umliegenden Bauten, welche
vor allem aus der Mitte des 19. Jahrhunderts stammten und sich durch eine
ruhige, zurückhaltende und harmonische Erscheinung auszeichneten. Auf die
Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG bzw. auf die Qualität der
bestehenden Schutzobjekte gehe die Beschwerdegegnerin gar nicht und die
Vorinstanz kaum ein. Diese erwäge lediglich, dass der neue Baukörper dem
Schutzobjekt Winkelwiese 5 nicht allzu nahekomme. Damit sei noch nichts über
die inhaltliche Bezugnahme zu diesem und den weiteren Inventar- und Schutzobjekten
gesagt.
6.4
Die
Ausführungen im Rekursentscheid legen in überzeugender Weise dar, dass die
Bausektion des Stadtrats Zürich sein Ermessen bei der Beurteilung der
Einordnung rechtmässig ausgeübt hat. Auf die entsprechenden Ausführungen kann
vorab verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).
Das Baurekursgericht hält auch richtig fest, dass mit dem Projekt gestalterisch
ein ganz erheblicher Gegensatz zu den Gebäuden Winkelwiese 4 und insbesondere 5
und 6 geschaffen werden, die Anforderungen an eine gute Gestaltung indessen
keineswegs zwingend eine baustilistische Angleichung verlangten, auch wenn die
Beschwerdeführerin 5 diesen "harten Gegensatz" zu den
bestehenden Bauten rügt. Die Vorinstanz nennt als Beispiel den Bührle-Trakt des
Kunsthauses, der mit der Gestaltung des Haupthauses kaum etwas gemein habe,
dafür aber umso markanter in den Vorplatz des Kunsthauses hinausrage. Als
weitere Beispiele von Neu- oder Anbauten mit moderner Formensprache neben
Schutzobjekten könnten der Erweiterungsbau des Schweizerischen Landesmuseums
sowie der Neubau neben der Villa Patumbah (vgl. VGr, 26. November 2008,
VB.2008.00309, E. 3) genannt werden.
Das projektierte Gebäude weist
zum Gebäude Winkelwiese 5 einen Abstand von 7,5 m auf. Es ist in etwa am
gleichen Standort wie die bestehende Villa geplant. Wie die abzubrechende Baute
sind indessen die beiden Gebäude zueinander verschoben. Beim besagten Abstand
handelt es sich mithin um die Distanz zwischen der Nordostecke des geplanten
Neubaus und der Südwestecke des Gebäudes Winkelwiese 5 und nicht etwa um den
Abstand zweier Fassaden, die sich gegenüberstehen. Die Nähe der beiden Bauten
wird daher – wie die Vorinstanz richtig festgehalten hat – wesentlich
entschärft. Der Abstand des Neubaus zum Gebäude Winkelwiese 6 beträgt bereits
rund 30 m. Wenn die Baubewilligungsbehörde und die Vorinstanz in dieser
Situierung des Neubaus keine Verletzung der anzuwendenden
Einordnungsvorschriften erblickten, haben sie nicht rechtsverletzend entschieden.
Was die Beanstandung der Gebäudehöhe und der Geschosszahl im Verhältnis zum
Haus Winkelwiese 5 betrifft, so kann auf das vorn zu Art. 45 Abs. 1
BZO (E. 5.3) Gesagte hingewiesen werden. Der Vergleich allein der
Gebäudehöhen wird der tatsächlichen Situation nicht gerecht, weil das oberste
Geschoss des Neubaus wegen dessen Ausgestaltung rechtlich ein Vollgeschoss
darstellt und damit dessen Gebäudehöhe der Gesamthöhe entspricht. Die
Gesamthöhe als solche ist (nur) rund 2 m höher als jene des Gebäudes
Winkelwiese 5. Das oberste Geschoss ist zwar rechtlich ein Vollgeschoss, vermittelt
aber optisch infolge der konkreten Ausgestaltung den Eindruck eines
Attikageschosses, weshalb die Vorinstanzen ohne Rechtsverletzung auch
hinsichtlich der Anzahl Geschosse eine Verletzung der Einordnungsvorschriften
verneinen konnten.
6.5
Das umstrittene Projekt ist, wie in
Erwägung E lit. g
der angefochtenen Baubewilligung vom 13. März 2012
festgehalten ist, als Siegerprojekt aus einem zweistufigen
Wettbewerb hervorgegangen.
Die Durchführung eines Wettbewerbs erhöht
generell die Qualität des Bauprojekts und erlaubt der Bewilligungsbehörde,
ihren Entscheid auf eine breite, fachlich abgestützte Entscheidungsgrundlage zu
stellen (VGr, 14. Januar 2009, VB.2008.00428, E. 4.2.2). Die
Beschwerdeführerin 5 brachte hierzu im Rekursverfahren vor (VB.2012.00731),
das Bauprojekt weiche von den Wettbewerbskriterien ab. Hierauf muss nicht näher
eingegangen werden. Unbestritten ist, dass das angefochtene Bauprojekt als
Siegerprojekt aus dem Wettbewerb hervorging. Weiter ist festzuhalten, dass die
Überlegungen der Bausektion der Stadt Zürich zur Einordnung und Gestaltung des
streitigen Bauprojekts in der Baubewilligung vom 13. März 2012 auf jeden
Fall nachvollziehbar sind und überzeugen. Zu Recht hat das Baurekursgericht den
Entscheid der Bausektion der Stadt Zürich, das streitige Projekt erfülle die
Voraussetzungen der einschlägigen Einordnungsvorschriften, geschützt. Eine
Rechtsverletzung liegt nicht vor.
7.
7.1
Die
Beschwerdeführenden 1–4 beantragen eventualiter, es sei mit baulichen Massnahmen
die UN-Parkgarage so zu verkleinern, dass nicht mehr als 3, subeventuell 4
Autos parkiert werden könnten. Sie begründen diesen Antrag damit, der Bauherrschaft
hätten nach Art. 8 Abs. 2 der Parkplatzverordnung vom 11. Dezember
1996 (PPV) statt vier nur zwei Parkplätze bewilligt werden dürfen. Auf den
dritten Parkplatz für das Gästehaus bestehe kein Anspruch. Der vierte Parkplatz
sei vollends unhaltbar. Besondere Verhältnisse für eine Ausnahmebewilligung
nach § 220 PBG lägen nicht vor. Zudem weise die Tiefgarage Platz für
sieben Parkplätze auf.
7.2
Für die
Ermittlung der gemäss der Parkplatzverordnung der Stadt Zürich (PPV) vorliegend
zulässigen Anzahl Parkplätze kann auf die Berechnung der Vorinstanz verwiesen
werden (Rekursentscheid E. 7.5). Der Normalbedarf an Parkplätzen wird nach
Art. 4–7 PPV ermittelt. Unter dem Titel "Abweichungen" bestimmt Art. 8
Abs. 2 PPV, dass für die Nutzweise Wohnen die Zahl der insgesamt
zulässigen Abstellplätze bis auf 0,9 pro Wohnung einschliesslich
Besucherparkplätze erhöht werden darf. Die Zahl von drei Parkplätzen wäre vorliegend
dann zulässig, wenn – mit der Bausektion – von drei Wohnungen ausgegangen wird
(Villa, Einliegerwohnung und Gästehaus). Entgegen den Ausführungen der
Beschwerdeführenden 1–4 kann das Gästehaus mit einem Erdgeschossgrundriss von 8 m x 8,08 m,
auch wenn dessen Aufstockung zwischenzeitlich durch das Baurekursgericht
verweigert wurde, zwanglos der "Nutzweise Wohnen" im Sinn von Art. 8
Abs. 2 PPV zugerechnet werden. Diese Auslegung ihres kompetenzgemäss
erlassenen kommunalen Rechts durch die kommunale Baubehörde ist korrekt.
Weshalb die Nutzung einer Wohnung durch Gäste nicht als Wohnnutzung verstanden
werden darf, vermögen die Beschwerdeführenden nicht einmal ansatzweise darzulegen.
7.3
7.3.1
Die Bausektion des Stadtrats Zürich hat mit der Baubewilligung einen
vierten Parkplatz im Sinn einer Ausnahmebewilligung (§ 220 PBG) bewilligt.
Das Baurekursgericht hat die von der Rechtsprechung und Lehre zu § 220 PBG
entwickelten Grundsätze umfassend und zutreffend dargelegt (Rekursentscheid
E. 7.6.1). Auf diese Ausführungen ist zu verweisen (§ 70 VRG in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).
Zur konkreten Situation hat die
Vorinstanz ausgeführt (Rekursentscheid E. 7.6.2), die strenge
Parkplatzregelung in der Altstadt bezwecke vom allem den Schutz des Ortsbilds
und überdies auch die Reduktion von Fahrten aus Gründen des Immissionsschutzes.
Oberirdische Parkplätze könnten das Ortsbild massiv stören. Die Erstellung von
oberirdischen Garagen oder Tiefgaragen falle in weitesten Teilen der Altstadt
ausser Betracht, weil sehr viele Grundstücke mit inventarisierten oder unter
Schutz gestellten Gebäuden überstellt seien und zumeist beengende Verhältnisse
vorlägen. Zudem dürften Garagengebäude, Tiefgarageneinfahren und Autolifte in
der Regel mit dem schutzwürdigen Ortsbild der Altstadt nur schwer zu
vereinbaren sein. Insoweit lägen besondere Verhältnisse vor. Das grosse
Baugrundstück könne neu überbaut werden und der Autolift sei mit dem
Erscheinungsbild des Neubaus vereinbar. Beengende Altstadtverhältnisse lägen
auch mit Blick auf die Zufahrt über die Winkelwiese nicht vor; diese sei keine
typische, schmale Altstadtgasse wie etwa die Trittligasse oder Frankengasse im
Umfeld des Baugrundstücks. Die Grundstücke Winkelwiese 4, 5 und 6 seien zwar auch
gross, doch falle dort aufgrund der Schutzwürdigkeit die Erstellung von
Parkplätzen in jeder Form, auch solche in Tiefgaragen, ausser Betracht, was
beim Baugrundstück mangels Schutzwürdigkeit der Villa und des Umschwungs im
Zufahrtsbereich gerade nicht der Fall sei. Beim strittigen Projekt kämen somit
mehrere ins Gewicht fallende Umstände zusammen, die in ihrer Gesamtheit in der
Altstadt wie auch im unmittelbaren Umfeld des Baugrundstücks ausnahmehaft
seien. Der kommunale Gesetzgeber hätte die Erstellung von Parkplätzen auf dem
Grundstück in einer Tiefgarage nicht ausgeschlossen, wenn er einzig
Verhältnisse vor Augen gehabt hätte, wie sie sich auf dem Baugrundstück
präsentierten. Nach Art. 8 Abs. 3 PPV könne die zuständige Baubehörde
aus wichtigen Gründen Abweichungen von den in Art. 4
–
7 ermittelten Parkplatzzahlen bewilligen. Als wichtiger
Grund würden unter anderem sehr grosse Wohneinheiten genannt. Dies sei hier gegeben,
entspräche doch deren Geschossflächen ohne Weiteres jener von fünf sehr
grosszügigen Wohnungen. Damit erscheine es vertretbar, wenn die Bausektion der
gegebenen Ausnahmesituation nicht nur damit Rechnung trage, dass sie die
Erstellung von Parkplätzen auf dem Baugrundstück zulasse, sondern auch damit,
dass sie vier und nicht weniger Parkplätze erlaube. Dass damit nicht nur von
der nach Art. 4
–
7 PPV, sondern auch von
der nach Art. 8 Abs. 2 PPV zulässigen Parkplatzzahl abgewichen werde,
ändere hieran nichts, da sich die Abweichung auf § 220 PBG abstütze und
damit nicht an die Vorgaben von Art. 8 PPV gebunden sei. Die Befreiung von
Art. 7 PPV verstosse weder gegen Sinn und Zweck der Parkplatzverordnung
noch verletze sie sonst öffentliche Interessen. Die Lufthygiene werde insgesamt
nicht in höherem Mass tangiert, wenn Parkplätze statt in einer
Gemeinschaftsanlage auf dem Baugrundstück benutzt werden. Heute seien auf dem
Baugrundstück zwei Parkplätze vorhanden, künftig würden es vier sein. Durch die
damit verbundene Verkehrssteigerung würden die Bewohner der Gebäude Winkelwiese
5 und 6 nicht unzumutbar benachteiligt.
7.3.2
Diese Ausführungen überzeugen
und es kann
auf sie verwiesen werden (§ 70 VRG in Verbindung mit § 28 Abs. 1
Satz 2 VRG). Die Vorbringen der Beschwerdeführenden 1–4 vermögen die
Begründung der Vorinstanzen nicht zu erschüttern. Diese gehen insbesondere mit
keinem Wort darauf ein, dass nach Art. 8 Abs. 2 PPV die Baubehörde
aus wichtigen Gründen, worunter namentlich "sehr grosse
Wohneinheiten" genannt werden, von den in Art. 4–7 ermittelten
Abstellplatzzahlen abweichen darf. Gemäss dem Zusatzformular 1
"Fahrzeugabstellplätze " weisen die beiden Wohnungen im Neubau eine
Geschossfläche von insgesamt 1'152 m
2
auf, was – wie das Baurekursgericht richtig ausführt – rund fünf grosszügigen
Wohnungen entspricht. Es liegen damit "sehr grosse Wohneinheiten" im
Sinn von Art. 8 Abs. 3 PPV vor, weshalb die Bausektion zur
Bewilligung von vier Abstellplätzen befugt war.
Art. 8 Abs. 3 PPV
bildet nach Auffassung des Verwaltungsgerichts vorliegend eine selbständige
rechtliche Grundlage für die Bewilligung der vier Abstellplätze. Diese ist aber
auch – wie die Vorinstanz korrekt aufgezeigt hat – durch die
Ausnahmebewilligung von § 220 PBG gedeckt. Gestützt auf diese Bestimmung
war es auch zulässig, die Erstellung der vier Abstellplätze in einer Tiefgarage
auf dem Baugrundstück selber zu bewilligen. Die Gründe, welche den kommunalen
Gesetzgeber bewogen haben, im Gebiet A Abstellplätze grundsätzlich nur in
Gemeinschaftsanlagen zuzulassen, sind hier aus den im Rekursentscheid genannten
Gründen nicht gegeben. Die Bewilligung von vier Abstellplätzen ist nicht rechtsverletzend.
7.4
Geplant ist eine Tiefgarage
mit einer Bruttogeschossfläche von 225 m
2
. Die Garage wird durch einen auf der Ostseite des
Neubaus geplanten Autolift erschlossen. Vom Lift aus wird hallenintern zu einer
Drehscheibe gefahren, welche im Zentrum der Autoeinstellhalle angeordnet ist.
Diese Drehscheibe soll das problemlose Rückwärtsfahren in die einzelnen
halbkreisförmig um die Drehscheibe angeordneten Parkplätze ermöglichen. Getrennt
und begrenzt werden diese Plätze durch Pfosten und eine Innenwand.
7.4.1
Mit ihrem Antrag Ziffer 1 lit. b verlangen die
Beschwerdeführenden 1–4 schliesslich, es sei mit baulichen Massnahmen die
geplante Unterniveaugarage so zu verkleinern, dass nicht mehr als drei,
eventuell vier Autos parkiert werden können. Das Baurekursgericht hat hierzu
ausgeführt (Rekursentscheid E. 7.3), dass nicht eine unerlaubte Nutzung
der Einstellhalle anzunehmen sei. Aufgrund der inneren Einteilung sei sie
offenkundig nicht für das Einstellen von mehr als vier Autos angelegt. Zwischen
den Pfosten lägen vier Plätze, deren Doppelbelegung zumindest sehr eng und
unkomfortabel wäre. Eine eigentliche Raumreserve bestehe nicht. Eine
missbräuchliche Nutzung sei umso weniger anzunehmen, als wohl eher vom
Einstellen geräumiger Fahrzeuge auszugehen sei. Überdies lasse gerade auch die
nicht geringe Anzahl von vier bewilligten Parkplätzen eine illegale Nutzung
letztlich obsolet erscheinen.
7.4.2
Gemäss § 321 Abs. 1 PBG können Nebenbestimmungen mit einer
Baubewilligung verknüpft werden, wenn sie inhaltliche oder formale Mängel des
Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten beheben oder wenn sie zur
(Schaffung oder) Erhaltung des rechtmässigen Zustands nötig sind.
Nebenbestimmungen sind demnach nur zulässig, wenn entweder das zu bewilligende
Bauvorhaben mit einem Mangel behaftet ist, der durch sie behoben werden kann,
oder wenn sie eine wahrscheinliche künftige Störung des rechtmässigen Zustands
vermeiden helfen, also künftig zu erwartenden Rechtsverletzungen vorbeugen. Die
entfernte Möglichkeit künftiger Verstösse oder Missstände ist nicht geeignet,
eine entsprechende Auflage zu rechtfertigen. Das Verhältnismässigkeitsprinzip
erlaubt eine solche Belastung nur dort, wo Störungen wahrscheinlich sind (RB
1969 Nr. 62; RB 1982 Nr. 155 = BEZ 1983 Nr. 6 E. 3).
Wie das Baurekursgericht
zutreffend festhält, bestehen keine Anhaltspunkte für eine künftige
unrechtmässige Nutzung der Garage. Der Umstand allein, dass zwischen den
Stützsäulen 1 und 2 bzw. 2 und 3 zwei Fahrzeuge abgestellt werden könnten, lässt
eine unzulässige Überbelegung der Garage nicht als wahrscheinlich erscheinen.
Eine Doppelbelegung der Plätze wäre sehr eng und unkomfortabel. Es bestehen keinerlei
Anhaltspunkte, dass die Parkplätze nicht wie in den Plänen eingezeichnet mit je
einem Platz zwischen den Säulen genutzt werden. Der Antrag, die Parkgarage mit
baulichen Massnahmen zu verkleinern, ist abzulehnen.
7.5
Bei baurechtlichen
Nachbarbeschwerden kann der Beschwerdeführer nach dem Kriterium des
schutzwürdigen Interesses nur die Überprüfung des Bauvorhabens im Lichte jener
Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder tatsächlich auf seine Stellung
auswirken. Dieses Erfordernis trifft beispielsweise nicht zu bei Normen über
die innere Ausgestaltung der Baute auf dem Nachbargrundstück, die keinerlei
Auswirkungen auf die Situation des Beschwerdeführers haben. Beschwerdegründe
Privater, mit denen ein bloss allgemeines öffentliches Interesse an der
richtigen Anwendung des Rechts verfolgt wird, ohne dass dem Beschwerdeführer im
Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht, sind demgemäss unzulässig
(BGE 133 II 249, E. 1.3.2, S. 253, VGr, 10. Juli 2008, VB.2008.00051,
E. 7).
Da die Rüge betreffend der
beantragten Verkleinerung der Unterniveau-Parkgarage
– wie
vorstehend ausgeführt –
materiell
abzuweisen ist, kann offenbleiben, ob die
Beschwerdeführenden
hierzu
überhaupt
legitimiert sind.
8.
Zusammengefasst ergibt sich, dass die
Beschwerden abzuweisen sind. Bei diesem Ausgang des Verfahrens und in
Berücksichtigung der gestellten Anträge und erhobenen Rügen sind die Gerichtskosten
zu
2/3
den Beschwerdeführenden 1
–
4 und zu
1/3
der Beschwerde
­
führerin 5 aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 und 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).
Eine
Parteientschädigung steht
den unterliegenden
Beschwerdeführenden
von vornherein
nicht zu
(§ 17 Abs. 2 VRG)
.
Hingegen ist
eine solche dem privaten Beschwerdegegner zuzusprechen. Angemessen ist für die
beiden vereinigten Verfahren eine Parteientschädigungen von Fr. 3'000.-,
welche die Beschwerdeführenden im gleichen Verhältnis wie die Gerichtskosten zu
tragen haben.
Demgemäss beschliesst
die
Kammer
:
Die
Beschwerden VB.2012.00730 und VB.2012.00731 werden vereinigt;
und erkennt:
1.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 15'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.    280.--     Zustellkosten,
Fr. 15'280.--    Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden zu je 1/6 unter solidarischer Haftung für 2/3 den Beschwerdeführenden
1–4 und zu 1/3
der Beschwerdeführerin 5 auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden verpflichtet, im gleichen Verhältnis (auch bezüglich
Solidarhaft) dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von total Fr. 3'000.-
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14
einzureichen.
6.    Mitteilung an:…