zh_verwaltungsgericht · VB.2009.00507 · 2010-03-24 · de

Baubewilligung | Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern sowie eines Wohn- und Gewerbehauses. Ausstand eines Mitglieds der Baurekurskommission. Erschliessung. Das Ausstandsbegehren erweist sich als unbegründet (E. 2.3). Der Entscheid des Gemeinderats gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG von den Anforderungen der Zugangsnormalien abzuweichen, auf das Erfordernis eines Trottoirs zu verzichten und dem Projekt eine genügende strassenmässige Erschliessung zuzuerkennen, erweist sich als vertretbar. Mit der gegenteiligen Beurteilung hat die Baurekurskommission rechtsverletzend in das kommunale Ermessen eingegriffen (E. 4.4). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 24.03.2010 VB.2009.00507
Zurich Verwaltungsgericht 24.03.2010 VB.2009.00507
Zurigo Verwaltungsgericht 24.03.2010 VB.2009.00507

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00507
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Geschäftsnummer:
VB.2009.00507
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 24.03.2010
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern sowie eines Wohn- und Gewerbehauses. Ausstand eines Mitglieds der Baurekurskommission. Erschliessung.
Das Ausstandsbegehren erweist sich als unbegründet (E. 2.3).
Der Entscheid des Gemeinderats gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG von den Anforderungen der Zugangsnormalien abzuweichen, auf das Erfordernis eines Trottoirs zu verzichten und dem Projekt eine genügende strassenmässige Erschliessung zuzuerkennen, erweist sich als vertretbar. Mit der gegenteiligen Beurteilung hat die Baurekurskommission rechtsverletzend in das kommunale Ermessen eingegriffen (E. 4.4).
Gutheissung.
Stichworte:
AUSSTAND
AUSSTANDSBEGEHREN
BEFANGENHEIT
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
ERSCHLIESSUNG, RÜCKWÄRTIGE
FAHRBAHNBREITE
FEINERSCHLIESSUNG
TROTTOIR
VERKEHRSSICHERHEIT
ZUFAHRTSSTRASSE
ZUGÄNGLICHKEIT
ZUGANGSNORMALIEN
Rechtsnormen:
§ 237 PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 237 Abs. II PBG
§ 360 Abs. III PBG
§ 5a VRG
§ 5a Abs. I lit. a VRG
§ 6 Zugangsnormalien
§ 6 Abs. II Zugangsnormalien
§ 11 Zugangsnormalien
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2009.00507
Entscheid
der 1. Kammer
vom
24. März 2010
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Ersatzrichter
Christian Mäder,
Gerichtssekretärin
Nicole Tschirky.
In Sachen
A
AG,
vertreten durch RA B
,
Beschwerdeführerin,
gegen
12 Beschwerdegegner,
alle vertreten durch
C AG,
Beschwerdegegnerschaft,
und
1.
Gemeinderat Bubikon,
vertreten durch RA D
,
2.
Baudirektion Kanton
Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat Bubikon bewilligte der A AG am 18. März
2009 unter Nebenbestimmungen die Erstellung eines Wohn- und Gewerbehauses sowie
von zwei Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse
02, 03 und 04 in Bubikon. Dieser Beschluss wurde am 27. März 2009 zusammen
mit der Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 25. März 2009
eröffnet, mit welcher die strassenpolizeiliche Bewilligung erteilt wurde.
Gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Bubikon vom 25. März 1998
(BZO) liegt die Parzelle in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG 3 und
grenzt nördlich an die G-Strasse, die als Staatsstrasse den Ortsteil F mit
Bubikon und Rüti verbindet.
II.
Hiergegen erhoben verschiedene Nachbarn Rekurs bei der
Baurekurskommission III des Kantons Zürich. Diese nahm mit Entscheid vom 12. August
2009 vom Rückzug eines Rechtsmittels Vormerk, trat auf ein weiteres nicht ein,
hiess den Rekurs der übrigen Anfechtenden gut und hob den Gemeinderatsbeschluss
vom 18. März 2009 auf. Bezüglich der Verfügung der Baudirektion vom 25. März
2009 wurde das Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben.
III.
Mit Beschwerde vom 21. September 2009 liess die A AG
dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich beantragen:
"1.   Es sei der vorinstanzliche
Entscheid aufzuheben und es seien die der Bauherrschaft von der Gemeinde
Bubikon am 18. März 2009 erteilte baurechtliche Bewilligung (…) sowie die
Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom 25. März 2009 (…) wieder
herzustellen;
eventualiter seien die der
Bauherrschaft von der Gemeinde Bubikon am 18. März 2009 erteilte baurechtliche
Bewilligung (…) sowie die Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom 25. März
2009 (…) wieder herzustellen und mit der/den gebotenen Nebenbestimmung(en) zu
ergänzen;
subeventualiter sei die Angelegenheit
zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
2.
Es sei ein Augenschein durchzuführen.
3.
(…)
4.    Alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (zzgl. 7.6 % MwSt. auf die Prozessentschädigung) zu
Lasten der Beschwerdegegner."
In ihrer Vernehmlassung vom 27. Oktober 2009 schloss
die Baurekurskommission III auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag –
unter Zusprechung einer Parteientschädigung – liess die Beschwerdegegnerschaft
am 17. November 2009 stellen. Der Gemeinderat Bubikon sowie das Amt für
Verkehr der Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich beantragten am 6. bzw.
10. November 2009 Gutheissung der Beschwerde.
Auf die Erwägungen der Baurekurskommission und die
Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen
zurückgekommen.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Die Baurekurskommission III
hat den zwölf im Verfahren verbliebenen Beschwerdegegnern aufgrund von
§ 338a
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
zu Recht die Rekurslegitimation zuerkannt. Ebenso
steht die Befugnis der im Rekursverfahren unterlegenen Beschwerdeführerin fest,
sich vor Verwaltungsgericht für die Wiederherstellung der Baubewilligung
einzusetzen.
2.
2.1
In
formeller Hinsicht rügt die Beschwerdeführerin, dass das am Rekursentscheid mitwirkende
Kommissionsmitglied H befangen gewesen sei. Der betreffende Richter sei
hauptberuflich Geschäftsleitungsmitglied der I AG. Diese Gesellschaft sei mit
der Projektleitung der "Überbauung J" in Bubikon beauftragt worden;
die Hauptverantwortung liege bei H. Ein Teilprojekt bilde das Bankgebäude der K
AG. Für dieses habe H die L GmbH als Subplanerin beigezogen, die auch das
streitbetroffene Vorhaben der Beschwerdeführerin ausgearbeitet habe. Aufgrund
von Differenzen, die sich zwischen H und der L GmbH ergeben hätten, sei L,
Vorsitzender der Geschäftsführung der L GmbH, an den Mitinhaber der I AG
gelangt. Daraufhin sei H die Leitung des Teilprojekts für das Bankgebäude entzogen
worden. Im gleichen Zeitraum habe sich H als Mitglied der Baurekurskommission
III mit dem Rekursverfahren gegen den Neubau der Beschwerdeführerin in Bubikon
befasst.
2.2
Die
Beschwerdeführerin hat erst mit Zustellung des Rekursentscheids vom 12. August
2009 erfahren, dass die Baurekurskommission III nicht in der Besetzung mit den
ordentlichen Mitgliedern, sondern unter Beizug von Ersatzmann H entschieden
hat. Unter diesen Umständen ist sie berechtigt, das Ausstandsbegehren gegen
diesen Richter mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht geltend zu machen (Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 5a N. 21).
2.3
Gemäss
neuer Praxis des Verwaltungsgerichts richtet sich der Ausstand von Mitgliedern
der Baurekurskommissionen nicht mehr nach § 334 Abs. 4 PBG und dem
Gerichtsverfassungsgesetz vom 13. Juni 1976, sondern nach § 5a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; VGr, 25. Februar
2009, VB.2008.00569, E. 1.2, www.vgrzh.ch). Laut dieser Bestimmung treten
Personen, die eine Anordnung zu treffen, dabei mitzuwirken oder sie
vorzubereiten haben, unter anderem dann in den Ausstand, wenn sie in der Sache
persönlich befangen erscheinen, insbesondere in der Sache ein persönliches
Interesse haben (Abs. 1 lit. a). Persönliche Befangenheit ist
anzunehmen, wenn Umstände vorliegen, die geeignet sind, Misstrauen in die
Unparteilichkeit eines Behördenmitglieds zu erwecken. Es genügt, wenn diese
Umstände den Anschein der Befangenheit begründen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 5a
N. 11).
Laut Website der I AG handelt es sich bei dieser
Gesellschaft um ein grösseres Architekturbüro mit 35 Mitarbeitern, das seinen
Sitz in N und eine Zweigniederlassung in O hat. H wirkt als eines von zwei
Mitgliedern der Geschäftsleitung. Aufgrund der übereinstimmenden
Sachdarstellung von Beschwerdeführerin und Baurekurskommission III steht fest,
dass die I AG im Rahmen der Überbauung J in Bubikon die L GmbH mit der
Subplanung des Bankgebäudes der K AG beauftragt hat. Ob und in welchem Umfang
es dabei zu "Differenzen" zwischen H und L gekommen ist, lässt sich
weder aufgrund der insoweit widersprüchlichen Parteivorbringen noch der Akten
entnehmen. Selbst nach den Vorbringen der Beschwerdeführerin dauerte das Auftragsverhältnis
fort; ob weiterhin H oder ein anderer Angestellter der I AG das fragliche
Teilprojekt betreute, erscheint angesichts der Leitungsfunktion von H als
unmassgeblich. Hinzu kommt, dass die L GmbH bzw. L als Vorsitzender der Geschäftsführung
das Bankgebäude sowie den umstrittenen Neubau der A AG nicht als eigene
Projekte verfolgt, sondern nur Architekturleistungen erbracht hat. Unter diesen
Umständen besteht keine persönliche, sondern nur eine mittelbare Betroffenheit
von H. Eine solche führt erst dann zur Befangenheit, wenn die persönliche
Interessensphäre spürbar berührt wird (Kölz/Röhl/Bosshart, § 5a N. 16).
Davon kann hier nicht gesprochen werden. Selbst wenn die Meinungsverschiedenheiten
zwischen H und L über die sachliche Ebene hinausgegangen sein sollten, hätten
sich daraus für ihn persönlich keine nachteiligen Folgen ergeben. Das
Ausstandsbegehren gegen H erweist sich daher als unbegründet.
3.
Weil der massgebende
Sachverhalt hinreichend deutlich aus den Akten hervorgeht, erübrigt sich der
von den Parteien beantragte Augenschein (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995
Nr. 32, mit Hinweisen).
4.
4.1
§ 236
Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein
Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich
sein muss. Hinreichende Zugänglichkeit bedingt nach § 237 Abs. 1
Satz 1 PBG in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und
Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der
öffentlichen Dienste und der Benützer. Laut § 237 Abs. 2 PBG müssen
Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein, wobei der Regierungsrat über die
Anforderungen Normalien zu erlassen hat. Diese sind richtunggebend, indem sie
zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für
angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit
Hinweisen). Nach § 6 der
Normalien über die
Anforderungen an Zugänge
vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien;
LS 700.5) erfolgt die Festlegung der Zugangsart nach dem voraussichtlichen
Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten gemäss den
Anwendungsbereichen im Anhang; die Auswirkungen von anderen Nutzungen werden in
Wohneinheiten umgerechnet (Abs. 1). In dichter Bebauung und bei guter
Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln können die Grenzwerte für die
Anwendungsbereiche bis zu den (im Anhang) angegebenen Wohneinheiten erhöht
werden (Abs. 2).
Von Richtlinien und Normalien,
wie sie für den Strassenausbau in den Zugangsnormalien und für Ausfahrten im
Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (
VerkehrssicherheitsV;
LS 722.15
) festgehalten sind, kann gemäss § 360
Abs. 3 PBG aus wichtigen Gründen abgewichen werden. In § 11 der
Zugangsnormalien wie auch in § 6 Abs. 2 VerkehrssicherheitsV sind
Gründe für solche Abweichungen beispielhaft aufgezählt (VGr, 18. August
2004, BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45).
Ob die Voraussetzungen von § 6 Abs. 2 der
Zugangsnormalien erfüllt sind, stellt eine kantonal einheitlich zu
beantwortende Rechtsfrage dar (VGr, 9. April 2008, BEZ 2008 Nr. 19).
Im Übrigen kommt den Gemeinden bei der Gewährung der genannten Erleichterungen
ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu (VGr, 18. August
2004, BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13). Diese prüfen, ob
die Gemeindebehörde den ihr eingeräumten Ermessensspielraum nicht überschritten
hat, das heisst im vorliegenden Zusammenhang insbesondere, ob die bewilligte
Erschliessungslösung als verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der
Zweckmässigkeit als vertretbar erscheint. Eine Überprüfung dieser Ermessensausübung
steht dem Verwaltungsgericht nicht zu; dieses kann gemäss § 50 Abs. 2
lit. c VRG nur bei Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung eingreifen.
4.2
Die
Baurekurskommission III erwog, dass die E-Strasse zurzeit sechs Gebäude mit
mindestens 18 Wohneinheiten erschliesse. Mit dem Bauvorhaben kämen weitere
27 Wohneinheiten dazu. Gemäss Anhang zu den Zugangsnormalien sei die
Strasse damit als Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich mit einer
Mindestbreite von 4,50 m, einem Bankett von 0,30 m und einem Trottoir
auszubauen. Eine Verminderung der Anforderungen an den Ausbaugrad gemäss § 6
Abs. 2 der Zugangsnormalien falle ausser Betracht, denn das umliegende
Gebiet sei weder dicht bebaut noch mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut
erschlossen. Zur Beurteilung der Erschliessungsqualität sei auf die Wegleitung
der Baudirektion zur Regelung des Parkplatzbedarfs in kommunalen Erlassen vom
Oktober 1997 (im Folgenden Wegleitung) abzustellen. Die geplante Überbauung
liege in einer Fusswegdistanz von weniger als 300 m zur nächsten
Bushaltestelle Q, die von morgens um 6 Uhr bis abends um 21 Uhr im
15-Minuten-Takt bedient werde und somit der Güteklasse IV angehöre. In
Verbindung mit dem erreichten Bestwert bei der Distanz zur Haltestelle ergebe
dies die Erschliessungsgüteklasse C, die eine Herabsetzung der Pflichtabstellplätze
für Bewohner um 30 % erlaube. Unter diesen Umständen dürfe noch keine gute
Erschliessung im Sinn von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien angenommen
werden. Daher sei das Baugrundstück über die P-/E-Strasse ungenügend erschlossen.
Zur Begründung ihres Rechtsmittels bringt die
Beschwerdeführerin vor, dass die Voraussetzungen von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien
für eine Erhöhung der Grenzwerte entgegen der Auffassung der Baurekurskommission
erfüllt seien. Angesichts einer Ausnützung von 60 % dürfe das Baugebiet
als dicht überbaut gelten; ferner sei es mit dem öffentlichen Verkehr gut
erschlossen.
Die 5 m breite E-Strasse
erschliesse maximal 50 Wohneinheiten, weshalb sie den im Anhang zu den Zugangsnormalien
formulierten technischen Anforderungen einer Zufahrtsstrasse im unteren
Anwendungsbereich bzw. einer Fahrbahnbreite von 4 m bis 4,75 m
genüge. Eine Erleichterung gegenüber den Regelanforderungen dränge sich nach § 360
Abs. 3 PBG vorab deswegen auf, weil es sich beim Baugrundstück um eine der
letzten Baulücken an der E-Strasse handle und die Verkehrssicherheit gewährleistet
sei.
Der Gemeinderat Bubikon stellt sich ebenfalls auf den
Standpunkt, dass die Voraussetzungen einer guten Erschliessung mit dem öffentlichen
Verkehr zu bejahen seien und die E-Strasse damit als genügende Zufahrt gelten
dürfe. Das Amt für Verkehr betont, dass eine direkte Erschliessung des
Baugrundstücks auf die G-Strasse aus Gründen der Verkehrssicherheit ausser
Betracht falle.
Die Beschwerdegegnerschaft macht geltend, dass die
Vorinstanzen die gewerblich genutzte Fläche zu Unrecht auf 500 m
2
statt auf 1'057 m
2
beziffert hätten, weshalb von einer höheren
Anzahl Wohneinheiten auszugehen sei. Die E-Strasse sei nicht durchgehend auf 5 m
ausgebaut, sondern im Bereich der Mehrfamilienhäuser Nr. 05 und 06
verengt. Auf der dem Schulhaus zugewandten Südseite werde die Strasse zudem durch
Büsche abgeschlossen, was die Sicht einschränke. Ein Personenwagen könne nur in
der Weise mit einem Lastwagen kreuzen, dass eines der Fahrzeuge rückwärts
fahre. Die Unterschreitung des minimalen Ausbaustandards falle besonders
nachteilig ins Gewicht, weil im Quartier vorwiegend Familien mit Kindern wohnten
und sich dort ein Schulhaus mit Kindergarten befinde. Zudem sei die
Tempo-30-Zone erst im vergangenen Jahr für die E-Strasse angeordnet worden; für
die P-Strasse seien die von der Gemeinde zugesagten Verkehrsberuhigungsmassnahmen
noch nicht umgesetzt. Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin führe zudem
nur ein einziger Fussweg direkt zum Schulhaus. Tatsächlich könne ein Fussgänger
auf dem Weg zum Schulhaus die E-Strasse nicht nur überqueren, sondern müsse
rund 30 m auf dieser zurücklegen. Wie bereits im Rekurs dargelegt,
verdiene eine Zufahrt über die G-Strasse (zwischen den Grundstücken Kat.-Nr. 07
und 01) den Vorzug.
4.3
Die
(Fein-)Erschliessung des streitbetroffenen Grundstücks Kat.-Nr. 01 erfolgt
rückwärtig über die P- und die E-Strasse. Wie die Baudirektion in der strassenpolizeilichen
Bewilligung vom 25. März 2009 festgehalten hat, ist die direkte Ein- und
Ausfahrt auf die G-Strasse untersagt. Aufgrund der Akten entspricht die P-Strasse
den Anforderungen der Zugangsnormalien. Der Streit dreht sich einzig darum, ob
dies auch für die E-Strasse gilt. Letztere zweigt von der P-Strasse nach Westen
ab, verläuft in einer leichten Krümmung und endet nach rund 120 m in einem
Kehrplatz. Die Fahrbahnbreite beträgt bis auf zwei Verengungen 5 m; ein
Trottoir fehlt. Ob statt der von der Baurekurskommission angenommenen Anzahl
von insgesamt 45 Wohneinheiten aufgrund der Berechnung der Beschwerdegegnerschaft
einige mehr anfallen, kann aufgrund der folgenden Erwägungen dahingestellt
bleiben; jedenfalls lässt sich nicht sagen, dass die teilweise gewerbliche Nutzung
im projektierten Haus A mehr als 15 zusätzliche Wohneinheiten ausmache, sodass
ungeachtet der Erleichterungen von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien
eine Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich verlangt werden müsste. Trotz
des fehlenden Trottoirs stellt die E-Strasse jedenfalls dann eine genügende
Erschliessung dar, wenn sie als Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich zu
qualifizieren ist. Dies wiederum richtet sich gemäss den technischen
Anforderungen im Anhang zu den Zugangsnormalien danach, ob das Baugrundstück
"in dichter Bebauung, sofern mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen"
liegt.
Zum Erfordernis der "dichten" Bebauung hat die Baurekurskommission
keine Stellung genommen, weil sie eine gute Anbindung an den öffentlichen
Verkehr verneint hat. Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in der Wohnzone mit
Gewerbeerleichterung WG 3 mit einer Ausnützung von 60 % (Art. 17
BZO). Die weiter östlich gelegene Einfamilienhaussiedlung ist der Wohnzone W3 zugeteilt,
in welcher ebenfalls eine Ausnützung von 60 % zulässig ist. Wie die
Rahmenbestimmungen von §§ 47 ff. PBG betreffend die Bauzonen zeigen,
handelt es sich dabei um eine überdurchschnittliche bauliche Dichte. Mithin
kann auch im Sinn der Zugangsnormalien von einer dichten Bebauung ausgegangen
werden.
Die Zugangsnormalien definieren das Erfordernis der guten
Erschliessung mit öffentlichem Verkehr nicht. Die Rechtsprechung stellt auf die
erwähnte Wegleitung der Baudirektion ab (VGr, 9. April 2008, BEZ 2008
Nr. 19; 18. Dezember 2001, BEZ 2002 Nr. 5). Knapp 300 m
östlich des Baugrundstücks befindet sich die Bushaltestelle Q. Etwas weiter
westlich liegen die Haltestellen S und R. Die Buslinie 880 der Verkehrsbetriebe
Zürichsee und Oberland (Stäfa, Frohberg - Rüti, Bahnhof) verbindet F mit den
Bahnhöfen Rüti und Bubikon. Die Busse verkehren werktags in beiden Richtungen
im Halbstundentakt zwischen 5.15 Uhr und 19.15 Uhr bzw. 20.15 Uhr. Diese
Faktoren führen gemäss Wegleitung bestenfalls zur Güteklasse C. Ob im vorliegenden
Fall noch von einer guten Erschliessung im Sinn von § 6 Abs. 2 der
Zugangsnormalien auszugehen ist, kann jedoch im Licht der nachfolgenden
Betrachtung des streitbetroffenen Einzelfalls offen bleiben.
4.4
Wie bereits
festgehalten, verläuft die rund 120 m lange E-Strasse zwischen der Abzweigung
von der P-Strasse und dem Kehrplatz mit einer leichten Krümmung und ist daher
übersichtlich. Der dreieckförmige Kehrplatz ist mit einem Radius von rund 5 m
grosszügig dimensioniert. Die nördliche Strassenseite ist bereits überbaut und
südlich davon liegt die Schulanlage P. Beim Baugrundstück Kat.-Nr. 01
handelt es sich um die letzte Baulücke. Mit einer Fahrbahnbreite von
grundsätzlich 5 m übertrifft die E-Strasse die Mindestanforderungen
deutlich; denn selbst im (bis 150 bzw. 300 Wohneinheiten gemäss § 6 Abs. 2
der Zugangsnormalien anwendbaren) oberen Anwendungsbereich genügt ein Ausbau
auf 4.50 m. Die Kürze und der fast geradlinige Verlauf der E-Strasse
rechtfertigen nach der nicht abschliessenden Aufzählung in § 11 der Zugangsnormalien
ebenfalls Erleichterungen. Die Verkehrssicherheit für die Fussgänger erscheint
auf diesem Strassenstück nicht gefährdet. Auf einer 5 m breiten Fahrbahn
können ein Lastwagen und ein Personenwagen ohne Weiteres kreuzen, wobei dieser
Begegnungsfall auf der nur 120 m langen E-Strasse wohl weniger oft
auftritt, weil eines der Fahrzeuge auf dem Kehrplatz warten dürfte. Die von der
Beschwerdegegnerschaft erwähnte partielle Verengung der E-Strasse ist der Verkehrssicherheit
eher förderlich; künstliche Verengungen werden denn auch häufig zur Verkehrsberuhigung
in Quartierstrassen verwendet. Hinzu kommt, dass auf der E-Strasse heute eine
Geschwindigkeitsbegrenzung auf 30 km/h signalisiert ist. Der Zugang zum Schulhaus
erfolgt über die T-Strasse; mit Ausnahme von Nachbarn dürfte die E-Strasse kaum
als Fussweg zum Schulareal in Anspruch genommen werden. Zudem haben die
Anstösser Ende der 90-er Jahre unter Einbezug der Gemeinde eine Erschliessungsregelung
(sog. superprivater Quartierplan) vereinbart mit dem Ziel, im Quartier eine
rechtskonforme Erschliessung zu realisieren. Gestützt auf diese
Erschliessungsregelung wurde das Quartier weitgehend überbaut. Es geht nicht
an, von der vereinbarten Erschliessung zu profitieren und nunmehr deren
Ausbaugrad bezüglich der letzten Bauparzelle infrage zu stellen. Unter all
diesen Umständen durfte der Gemeinderat in vertretbarer Ausübung seines Ermessens
gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG von den Anforderungen der Zugangsnormalien
abweichen, auf das Erfordernis eines Trottoirs entlang der E-Strasse verzichten
und dem Projekt eine genügende strassenmässige Erschliessung zuerkennen. Mit
der gegenteiligen Beurteilung hat die Baurekurskommission III rechtsverletzend
in das kommunale Ermessen eingegriffen.
5.
Weil die Beschwerdegegnerschaft das Bauvorhaben nur mit
Bezug auf die Erschliessung angefochten hat, ist die Baubewilligung vom 18. März
2009 unter Aufhebung des Rekursentscheids wiederherzustellen. Die
strassenpolizeiliche Bewilligung der Baudirektion vom 25. März 2009 ist
unangefochten geblieben und zu bestätigen.
6.
Bei diesem Ausgang des
Verfahrens sind die Kosten des Rekursverfahrens in der Höhe von Fr. 4'920.-
(8/9 der Gesamtkosten) und die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft
solidarisch aufzuerlegen (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 und § 14 VRG). Die Kostenauflage im vorinstanzlichen Entscheid
bleibt somit insoweit bestehen, als dem Rekurrenten U und der Rekurrentin V die
Kosten des Rekursverfahrens zu je 1/18 auferlegt wurden.
Die Beschwerdegegnerschaft ist überdies solidarisch zu
verpflichten, der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung für das Rekurs-
und Beschwerdeverfahren zu entrichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG);
als angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 4'000.- (inkl.
MwSt.).
Demgemäss beschliesst die Kammer:
Es wird Vormerk genommen, dass
die Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom 25. März 2009 in
Rechtskraft erwachsen ist;
und entscheidet:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Disp.-Ziff. I des Entscheids der Baurekurskommission
III vom 12. August 2009 wird aufgehoben, soweit diese den Rekurs gutgeheissen
hat, und der Beschluss des Gemeinderats Bubikon vom 18. März 2009 wiederhergestellt,
Disp.-Ziff. II wird aufgehoben, soweit dem Gemeinderat Bubikon und der
privaten Rekursgegnerin die Kosten des Rekursverfahrens zu je 4/9 auferlegt wurden,
und Disp.-Ziff. III wird vollumfänglich aufgehoben.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    200.--     Zustellungskosten,
Fr. 6'200.--     Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Rekursverfahrens in der Höhe von Fr. 4'920.- (8/9 der
Gesamtkosten) und die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der
Beschwerdegegnerschaft je zu einem Zwölftel auferlegt, unter solidarischer
Haftung aller für den Gesamtbetrag.
4.    Die
Beschwerdegegnerschaft wird solidarisch verpflichtet, der Beschwerdeführerin
für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 4'000.- zu bezahlen.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…