zh_verwaltungsgericht · VB.2007.00255 · 2007-10-04 · de

Denkmalschutz | Unterschutzstellung eines Wohnhauses mit Stallscheune und eines Wagenschopfes; 2. Rechtsgang nach Beschwerdegutheissung durch das Bundesgericht (1P.504/2005). Wie jede Beschränkung der durch Art. 26 BV garantierten Eigentumsfreiheit, muss eine Unterschutzstellung verhältnismässig sein (E. 2.1). Das Bundesgericht hat rechtsverbindlich entschieden, dass die Liegenschaft als wichtiger Zeuge im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG erhaltenswürdig ist und dass ihr zugleich eine siedlungsprägende Wirkung im Sinn dieser Bestimmung zukommt. Strittig ist vorliegend nur noch die Verhältnismässigkeit im engeren Sinne der Schutzmassnahme (E. 2.2). Die Rüge, dass die Bruttorendite bei einem Ersatzbau falsch berechnet worden sei, erweist sich nicht als genügend substanziiert (E. 5.1). Der Höhe des Landwerts kommt für die Verhältnismässigkeitsprüfung keine entscheidende Bedeutung zu. Es ist von den durch die Baurekurskommission vorgenommenen Renditeberechnungen auszugehen (E. 5.2). Dem finanziellen Interesse der Beschwerdeführerinnen an der möglichst gewinnbringenden Nutzung ihrer Liegenschaft kommt kein entscheidendes Gewicht im Vergleich zum öffentlichen Interesse an den denkmalschützerischen Massnahmen zu. Eine Unterschutzstellung erscheint für die Beschwerdeführerinnen nicht als geradezu unzumutbar, weshalb die Beurteilung der strittigen Massnahme als verhältnismässig nicht zu beanstanden ist (E. 6) Abweisung der Beschwerde. Minderheitsmeinung: Gutheissung der Beschwerde, da die Unterschutzstellung der Liegenschaft mit dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz nicht vereinbar ist.

Zürich Verwaltungsgericht 07..2.04.1 VB.2007.00255
Zurich Verwaltungsgericht 07..2.04.1 VB.2007.00255
Zurigo Verwaltungsgericht 07..2.04.1 VB.2007.00255

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00255
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Geschäftsnummer:
VB.2007.00255
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 04.10.2007
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 25.07.2008 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Denkmalschutz
Unterschutzstellung eines Wohnhauses mit Stallscheune und eines Wagenschopfes; 2. Rechtsgang nach Beschwerdegutheissung durch das Bundesgericht (1P.504/2005).
Wie jede Beschränkung der durch Art. 26 BV garantierten Eigentumsfreiheit, muss eine Unterschutzstellung verhältnismässig sein (E. 2.1). Das Bundesgericht hat rechtsverbindlich entschieden, dass die Liegenschaft als wichtiger Zeuge im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG erhaltenswürdig ist und dass ihr zugleich eine siedlungsprägende Wirkung im Sinn dieser Bestimmung zukommt. Strittig ist vorliegend nur noch die Verhältnismässigkeit im engeren Sinne der Schutzmassnahme (E. 2.2).
Die Rüge, dass die Bruttorendite bei einem Ersatzbau falsch berechnet worden sei, erweist sich nicht als genügend substanziiert (E. 5.1). Der Höhe des Landwerts kommt für die Verhältnismässigkeitsprüfung keine entscheidende Bedeutung zu. Es ist von den durch die Baurekurskommission vorgenommenen Renditeberechnungen auszugehen (E. 5.2).
Dem finanziellen Interesse der Beschwerdeführerinnen an der möglichst gewinnbringenden Nutzung ihrer Liegenschaft kommt kein entscheidendes Gewicht im Vergleich zum öffentlichen Interesse an den denkmalschützerischen Massnahmen zu. Eine Unterschutzstellung erscheint für die Beschwerdeführerinnen nicht als geradezu unzumutbar, weshalb die Beurteilung der strittigen Massnahme als verhältnismässig nicht zu beanstanden ist (E. 6)
Abweisung der Beschwerde.
Minderheitsmeinung: Gutheissung der Beschwerde, da die Unterschutzstellung der Liegenschaft mit dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz nicht vereinbar ist.
Stichworte:
DENKMALPFLEGE
DENKMALSCHUTZ
EIGENTUMSGARANTIE
GUTACHTEN
INTERESSENABWÄGUNG
INVESTITION
KOGNITION
NUTZUNG
ÖFFENTLICHE INTERESSEN
RENDITE
SANIERUNGSPFLICHT
UNTERHALTSPFLICHT
UNTERSCHUTZSTELLUNG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
WICHTIGER ZEUGE
ZEUGENEIGENSCHAFT
Rechtsnormen:
Art. 26 BV
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 205 PBG
§ 207 PBG
§ 228 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2007.00255
Entscheid
der 3. Kammer
vom
4. Oktober 2007
Mitwirkend: Abteilungspräsident Jürg Bosshart
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,
Verwaltungsrichter Rudolf Bodmer,
Gerichtssekretär Markus Heer.
In Sachen
Erben A
,
nämlich:
1.
B,
2.
C,
beide vertreten durch
RA D,
Beschwerdeführerinnen
,
gegen
Stadtrat von Zürich,
Beschwerdegegner
,
betreffend Denkmalschutz,
hat
sich ergeben:
I.
Der Stadtrat von Zürich stellte am 10. März 2004 die
Gebäude Vers.-Nrn. 391 (Wohnhaus mit Stallscheune) und 392 (Wagenschopf) auf
dem Grundstück Kat.-Nr. AR3207 an der Altstetterstrasse 336 in
Zürich-Albisrieden unter Schutz.
II.
A.
Dagegen
erhoben die Erben des A als Eigentümerinnen am 26. April 2004 Rekurs bei der
Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung des Stadtratsbeschlusses.
Die Baurekurskommission erwog, dass die strittigen Gebäude keine wichtigen
Zeugen im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) seien. Sie hiess den Rekurs am 12. November 2004 gut und hob den
Unterschutzstellungsbeschluss des Stadtrats auf.
B.
Die
Stadt Zürich gelangte hiergegen am 16. Dezember 2004 mit Beschwerde an das
Verwaltungsgericht, dem die Aufhebung des Rekursentscheides sowie die
Bestätigung des Unterschutzstellungsbeschlusses beantragt wurden. Das Verwaltungsgericht
bestätigte den Rekursentscheid der Baurekurskommission und wies die Beschwerde
am 12. Mai 2005 ab (VB.2004.00550).
C.
In der
von der Stadt Zürich dagegen am 18. August 2005 erhobenen Staatsrechtlichen Beschwerde
erwog das Bundesgericht am 2. Februar 2006, dass die denkmalschützende
Würdigung der Gebäude durch den Stadtrat als vertretbar erscheine und dass das
Verwaltungsgericht mit seiner eigenen Würdigung zu Unrecht in das Ermessen der
kommunalen Behörde eingegriffen habe. Es hiess die Staatsrechtliche Beschwerde
gut und hob den Entscheid des Verwaltungsgerichts auf bzw. wies die Sache zum
Neuentscheid an dieses zurück (1P.504/2005).
III.
A.
Das
Verwaltungsgericht hiess daraufhin am 2. März 2006 die Beschwerde der Stadt
Zürich teilweise gut. Es hob den Rekursentscheid der Baurekurskommission vom
12. November 2004 auf und wies die Sache, weil die Frage der Verhältnismässigkeit
der streitbetroffenen Schutzmassnahme im bisherigen Rechtsmittelverfahren auch
durch die Baurekurskommission noch nicht geprüft worden war, zur ergänzenden
Untersuchung und zum Neuentscheid an diese zurück.
B.
Die
Baurekurskommission liess in der Folge durch ihren Koreferenten einen Fachbericht
über die Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung erstellen, welcher dieser
am 16. Oktober 2006 erstattete. Mit Entscheid vom 27. April 2007 wies sie den
Rekurs der Erben des A gegen den Unterschutzstellungsbeschluss der Stadt Zürich
ab.
IV.
Dagegen erhoben die Erben des A am 4. Juni 2007
Beschwerde ans Verwaltungsgericht. Sie beantragen, dass der Rekursentscheid
aufzuheben sei. Die Kosten der vorangegangenen Rechtsmittelverfahren seien
durch die Beschwerdegegnerin zu tragen; den Beschwerdeführerinnen seien für
diese Verfahren angemessene Parteientschädigungen zu entrichten.
Die Baurekurskommission beantragte am 29. Juni 2007 ohne
weitere Bemerkungen Abweisung der Beschwerde; die Beschwerdegegnerin stellte
denselben Antrag am 6. August 2007.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
nach § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
(VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Gemäss §
203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen,
Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer
politischen wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche
erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder die Siedlungen wesentlich
mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung.
Eine Unterschutzstellung setzt zunächst voraus, dass die
rechtsanwendende Behörde aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung des
betreffenden Objekts zur Überzeugung gelangt, bei diesem handle es sich um
einen "wichtigen Zeugen". Dies allein führt jedoch nicht zwingend zur
Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinne von § 205 und 207 PBG. Wie jede Beschränkung
der in Art. 26 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) garantierten
Eigentumsfreiheit, muss eine Unterschutzstellung verhältnismässig sein. Sie
muss geeignet sein, das im öffentlichen Interesse liegende Ziel zu erreichen
und zu dessen Verwirklichung nötig sein, also nicht über das Erforderliche
hinausgehen. Schliesslich hat eine Abwägung zwischen dem öffentlichen Interesse
an der Unterschutzstellung und den entgegenstehenden privaten Interessen zu
erfolgen (sog. Verhältnismässigkeit im engeren Sinne).
2.2
Das
Bundesgericht hat im Entscheid vom 2. Februar 2006 (1P.504/2005, www.bger.ch)
rechtsverbindlich entschieden, dass sich die durch die Beschwerdegegnerin
vorgenommene denkmalschützerische Würdigung der Gebäude als "wichtige Zeugen"
als vertretbar erweise. Aus den bundesgerichtlichen Erwägungen dazu ergibt
sich, dass die streitbetroffene Liegenschaft als wichtiger Zeuge im Sinn von §
203 Abs. 1 lit. c PBG erhaltenswürdig ist und dass ihr zugleich eine
siedlungsprägende Wirkung im Sinn dieser Bestimmung zukommt (vgl. E. 5 des
Bundesgerichtsentscheids). Folglich ist im vorliegenden zweiten Rechtsgang nur
noch darüber zu befinden, ob die steitbetroffene Unterschutzstellung mit dem
Grundsatz der Verhältnismässigkeit vereinbar ist. Strittig ist dabei einzig die
Verhältnismässigkeit im engeren Sinne. Die Parteien beurteilen das öffentliche
Interesse an der Erhaltung und die gegenläufigen Anliegen der Beschwerdeführerinnen
unterschiedlich und kommen in der Abwägung der Interessen zu verschiedenen
Ergebnissen.
Eine solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine
vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich
gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume,
welche in erster Linie von Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; insofern steht
diesen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit
zu (RB 1982 Nr. 37).
3.
3.1
Im
Fachbericht wird zunächst ausgeführt, dass die Liegenschaft grundsätzlich in
ihren schutzwürdigen Teilen erhalten werden könne, allerdings mit sehr
unterschiedlichem Aufwand. Nicht mehr möglich bzw. sinnvoll sei eine Sanierung
des Stallanbaus. Eine Sanierung der Dachhäuschen beim Wohnhaus sei sehr
aufwändig, wenn nicht unmöglich bzw. nicht sinnvoll. Bei den übrigen Bauteilen
wurde die Sanierung als "üblich", "aufwändig" oder
"sehr aufwändig", aber möglich, beurteilt. Einzig bei der tragenden
Gebäudekonstruktion des Wagenschopfs und bei der räumlichen Aufteilung der
Stallscheune in Tenn- und Stallbereich konnte nicht entschieden werden, ob eine
Sanierung noch möglich oder sinnvoll ist.
Trotz den knappen Raumhöhen von 2 bis 2.30 Metern und der
räumlichen Anordnung von zwei Stuben im Erdgeschoss bejaht der Fachbericht die
Möglichkeit einer zweckmässigen Nutzung des Wohnhauses. Eine sinnvolle Nutzung
des Erdgeschosses sei jedoch nur möglich, wenn die Räume einer einzigen
Nutzungseinheit zugeordnet würden. Eine zweckmässige Nutzung der Stallscheue
unter Beibehaltung der räumlichen Aufteilung in Tenn- und Stallbereich und der
Ständerkonstruktion sei möglich. Für eine Wohnnutzung müsste jedoch die
Tageslichtführung mit der Denkmalpflege überprüft werden, nur "vereinzelte
Öffnungen" in Fassade und Dachfläche würden nicht genügen. Eine
Wohnnutzung des Wagenschopfes sei hingegen – wenn überhaupt – nur mit
erheblichem Aufwand und massiven Konstruktionsverstärkungen möglich.
3.2
Bei der
Prüfung der Investitionskosten und der möglichen Erträge wies der Berichterstatter
zunächst darauf hin, dass kein konkretes Bauprojekt für die streitbetroffene
Liegenschaft vorliege, weshalb die Kostenermittlungen als Schätzwerte zu betrachten
seien. Geprüft wurden vier Varianten: "Sanfte Renovation mit
Unterschutzstellung", "Sanierung und Umbau
mit
Unterschutzstellung",
"Sanierung und Umbau
ohne
Unterschutzstellung" und "Ersatzbau".
Bei einer sanften Renovation mit Unterschutzstellung geht der Fachbericht von
Baukosten in der Höhe von Fr. 1'467'000.- und jährlichen Mietzinseinnahmen von
Fr. 76'300.- aus. Die Bruttorendite über die Gesamtliegenschaft betrage
2.5 %. Bei einer Sanierung und einem Umbau mit Unterschutzstellung erhöhten
sich die Baukosten auf Fr. 2'258'300.- und die jährlichen
Mietzinseinnahmen auf Fr. 121'000.-. Die Bruttorendite betrage 3.2 %. Die
Baukosten bei einer Sanierung und einem Umbau ohne Unterschutzstellung würden
Fr. 1'792'400.- betragen, die erwarteten Mietzinseinnahmen Fr. 102'700.-. Die errechnete
Bruttorendite liege bei 3.1 %. Bei einem Ersatzbau sei mit Baukosten von
Fr. 1'938'400.- zu rechnen und es würden Mietzinseinnahmen von jährlich
Fr. 141'600.- erwartet. Die Bruttorendite belaufe sich auf 4.0 %.
Der Berichterstatter kommt zum Schluss, dass mit keiner der
Varianten eine genügende Rendite erzielt werden könne. Dies sei nicht primär
durch die Unterschutzstellung bedingt, sondern durch die geltenden
baurechtlichen Rahmenbedingungen (Kernzonenauflagen, massive
Gebäudebeschränkung etc.). Der nicht überbaubare Grundstückanteil im rückwärtigen
Liegenschaftenbereich belaste zudem in sehr erheblichem Masse die Investitionsüberlegungen.
Die Unterschutzstellung erweise sich demnach – trotz massiven ertragsmässigen
Vorbehalten – als verhältnismässig.
4.
4.1
Die
Baurekurskommission würdigte den Fachbericht als fundierte fachrichterliche Erhebung
des baulichen Zustands der Liegenschaft. Sie geht mit dem Berichterstatter davon
aus, dass sich die Liegenschaft in ihren schutzwürdigen Teilen erhalten lässt;
dies mit Ausnahme der eingeschossigen, rückwärtigen Anbaute am Wagenschopf. Bei
den Renditeberechnungen geht sie davon aus, dass die beiden eine höhere Rendite
ermöglichende Varianten "Sanierung und Umbau mit Unterschutzstellung"
und "Ersatzbau" einander gegenüberzustellen seien. Im Gegensatz zum
Fachbericht berechnete die Baurekurskommission die Nettonutzfläche des
Wohnhauses bei einem Neubau mit 520 m
2
(statt 450 m
2
) und
beim Wagenschopf bei beiden Varianten mit einer Nettonutzfläche von 115 m
2
(statt 190 m
2
). Im Übrigen bestätigte sie die Berechnungen des
Fachberichtes und errechnete so eine Bruttorendite der Gesamtliegenschaft bei
der Variante Ersatzbau von 4.4 % und bei der Variante mit Unterschutzstellung
von 2.8 %. Beide Renditen erwiesen sich als ungenügend. Obwohl die Variante mit
der Unterschutzstellung deutlich schlechter abschneide, könne nicht von einem
überwiegenden privaten Interesse am Verzicht auf Schutzmassnahmen gesprochen
werden. Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtes vermöchten rein
finanzielle Interessen das öffentliche Interesse an einer
Denkmalschutzmassnahme nicht zu überwiegen. Schon deswegen lasse die vorliegend
errechnete Renditesituation, die auch bei einer Unterschutzstellung den
Beschwerdeführerinnen immerhin eine minimale Nettorendite belasse, nicht auf
ein überwiegendes privates Interesse an einem Verzicht auf Schutzmassnahmen
schliessen. Im Übrigen sei das öffentliche Interesse an der Unterschutzstellung
als hoch zu beurteilen. Die streitbetroffene Liegenschaft sei nicht nur als
wichtiger bauhistorischer Zeuge, sondern auch als siedlungsprägendes Element
schutzwürdig. Insgesamt erweise sich demnach die Unterschutzstellung als
verhältnismässig.
4.2
Die
Beschwerdeführerinnen bestreiten den Fachbericht grundsätzlich, gehen jedoch im
Ergebnis mit der Vorinstanz darin einig, dass sie bei einer Unterschutzstellung
der Gebäude eine Nettorendite von 0.8 % (2.8 % Bruttorendite abzüglich 2.0 %
für Unterhalt und Nebenkosten) erreichen würden. Wie sich aus dem Fachbericht
selbst ergebe, sei eine Unterschutzstellung unverhältnismässig, da nicht nur
kein Ertrag erzielt werden könne, sondern sogar mit Verlusten zu rechnen wäre.
Die Vorinstanz lasse ausser Acht, dass die Sanierung und der Umbau aufgrund der
Unterschutzstellung zwingend durchgeführt werden müssten. Die dafür benötigten
Fr. 2'250'000.- könnten die Beschwerdeführerinnen nicht beschaffen. Sie wären
daher gezwungen, die Liegenschaft zu verschenken, da sie, wie der Fachberichterstatter
im Ergebnis richtig festgestellt habe, durch die Unterschutzstellung völlig
entwertet würde. Ohne Unterschutzstellung könne gemäss dem von ihnen beigezogenen
Experten mit der Liegenschaft entgegen der Darstellung der Baurekurskommission
eine Bruttorendite von 5.53 % erzielt werden.
4.3
Die
Beschwerdegegnerin bemängelt, dass die Vorinstanz sich auf den Fachbericht abstützt
und von einem festen Landwert von Fr. 1'500.-/m
2
ausgeht. Auch ohne
Unterschutzstellung liege der Landwert aufgrund der baurechtlich möglichen
Ausnutzung nur bei ca. Fr. 800.-/m
2
, da sich dieser aus dem
Ertragswert abzüglich der Investitionen ergebe. Sodann seien im Fachbericht die
Baukosten ausserordentlich hoch und die Erträge zu tief angesetzt worden. Der
schlechte bauliche Zustand der Gebäude sei zu einem erheblichen Teil auf die
Vernachlässigung des Gebäudeunterhalts durch die Beschwerdeführerinnen
zurückzuführen. Der durch diese Unterlassung entstandene Sanierungsaufwand
müsse bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit ausser Betracht fallen. Im
Übrigen vermöchten rein finanzielle Interessen der Beschwerdeführerinnen das
öffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme grundsätzlich nicht zu
überwiegen. Die Frage der Werteinbusse sei im Schätzungsverfahren nach dem
Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879
(Abtretungsgesetz, AbtrG) zu beurteilen.
5.
Vorliegend sind unbestrittenermassen nur die Varianten
"Sanierung und Umbau mit Unterschutzstellung" und die Variante
"Ersatzbau" miteinander zu vergleichen. Die anderen durch den
Fachbericht geprüften Varianten fallen ausser Betracht, da sie renditemässig
schlechter abschneiden.
5.1
Die
Beschwerdeführerinnen verweisen bezüglich der von ihr mit 5.53 % bezifferten
Bruttorendite lediglich auf den Bericht eines von ihr beigezogenen Experten.
Dieser Bericht lag bereits der Vorinstanz vor. Die Beschwerdeführerinnen legen
im vorliegenden Verfahren nicht dar, inwieweit die Baurekurskommission den
Expertenbericht falsch gewürdigt habe. Insofern erweist sich ihre sinngemässe
Rüge, dass die Bruttorendite bei einem Ersatzbau falsch berechnet worden sei,
als nicht genügend substanziiert. Die Ausführungen der Baurekurskommission
erweisen sich hingegen als fundiert, weshalb darauf verwiesen werden kann (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).
5.2
Soweit die
Beschwerdegegnerin von einem tieferen Landwert ausgeht, vermag sie nicht
darzulegen, was sie daraus ableiten möchte. Geht man von einem Landwert von
Fr. 800.-/m
2
statt von Fr. 1'500.-/m
2
aus, übernimmt
im Übrigen jedoch die durch die Vorinstanz angepassten Berechnungen des
Fachberichts ergibt sich für die Variante "Sanierung und Umbau mit
Unterschutzstellung" eine Bruttorendite von 3.5 % (Mietzinseinnahmen von
Fr. 108'300.- im Verhältnis zu den Anlagekosten von Fr. 3'080'000.-) statt
der von der Baurekurskommission angenommenen 2.8 %. Für die Variante
"Ersatzbau" ergibt sich eine Bruttorendite von 5.5%
(Mietzinseinnahmen von Fr. 152'500.- im Verhältnis zu den Anlagekosten von Fr.
2'770'000.-) statt 3.5 %. Damit ändert sich das Verhältnis zwischen der
möglichen Bruttorendite mit oder ohne Unterschutzstellung nicht wesentlich,
woraus sich ergibt, dass der strittigen Frage nach der Höhe des Landwerts für
die nachfolgende Prüfung der Verhältnismässigkeit der Schutzmassnahme keine
entscheidende Bedeutung zukommt. Die übrigen Einwendungen der Beschwerdegegnerin,
dass die Baukosten ausserordentlich hoch und die Erträge zu tief angesetzt
worden seien, sind pauschal und unsubstanziiert. Hierzu kann auf die
zutreffenden Erwägungen der Baurekurskommission verwiesen werden (§ 70 in Verbindung
mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).
Nach dem Dargelegten ist bei der nachfolgenden
Verhältnismässigkeitsprüfung mit der Baurekurskommission davon auszugehen, dass
die Bruttorendite bei einem Ersatzbau 4.4 % und bei der Variante
"Sanierung und Umbau mit Unterschutzstellung" 2.8 % beträgt.
6.
Das Bundesgericht hat rechtsverbindlich festgehalten, dass
die Liegenschaft als "wichtiger Zeuge" und als siedlungsprägendes
Element schutzwürdig sei. Damit besteht an deren Unterschutzstellung ein
öffentliches Interesse. Dieses ist, weil zwei Anknüpfungspunkte für eine
Unterschutzstellung bestehen, als hoch zu beurteilen.
Nicht mehr strittig ist im vorliegenden Verfahren, dass
sich die Liegenschaft in ihren schutzwürdigen Teilen erhalten lässt. Einzige
Ausnahme bildet die eingeschossige, rückwärtige Anbaute am Wagenschopf, die
wohl ersetzt werden müsse. Die Liegenschaft könnte auch sinnvoll genutzt
werden. Sowohl beim Wohnhaus als auch bei der Stallscheune wäre eine Wohnnutzung
möglich, der Wagenschopf könnte hingegen zu Arbeitszwecken genutzt werden. Die
Beschwerdeführerinnen machen denn auch lediglich finanzielle Interessen, die
einer Unterschutzstellung entgegenstünden, geltend. Rein finanzielle Interessen
vermögen jedoch nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichts das
öffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme in aller Regel nicht zu
überwiegen (BGE 118 Ia 384 E. 5e, 120 Ia 270 E. 6c, 126 I 219 E. 2c; BGr, 13. September
2005, 1P.79/2005, in: ZBl 108/2007, S. 87 ff., 90 E. 4.8). Demnach kommt dem
finanziellen Interesse der Beschwerdeführerinnen an der möglichst
gewinnbringenden Nutzung ihrer Liegenschaft grundsätzlich kein entscheidendes
Gewicht im Vergleich zum öffentlichen Interesse an den denkmalschützerischen
Massnahmen zu. Wirtschaftlichkeitsüberlegungen spielen im Rahmen der Abwägung
der öffentlichen Interessen an der Unterschutzstellung gegenüber den privaten
Interessen jedoch dann eine Rolle, wenn sich die Unterschutzstellung als
geradezu unzumutbar erweisen würde (BGr, 23. Juni 1995, 1P.584/1995,
in: ZBl 97/1996, S. 366 ff., 372 E. 6b; VGr, 10. September
2003, VB.2003.00120, E. 4b, www.vgrzh.ch). Fraglich ist allerdings, ob die
durch den Fachbericht erstellten Renditeberechnungen überhaupt in die Interessenabwägung
einbezogen werden dürfen, wenn kein konkretes Bauprojekt vorliegt (vgl.
BGE 115 Ia 27 E. 4a cc). Dies kann vorliegend jedoch offen gelassen
werden. Vergleicht man nämlich die durch eine Sanierung und einen Umbau mit Unterschutzstellung
mögliche Rendite von 2.8 % mit der durch einen Ersatzbau möglichen Rendite von
4.4 %, so fällt auf, dass zwar ein erheblicher Unterschied zwischen den
möglichen Renditen besteht, jedoch auch bei einem Ersatzbau keine genügende
Rendite erreicht werden könnte. Selbst wenn sich bei einer Unterschutzstellung
nur eine bescheidene Rendite erzielen lässt, erweist sie sich unter den
gegebenen Umständen nicht als unverhältnismässig.
Soweit die Beschwerdeführerinnen geltend machen, dass sie
bei einer Unterschutzstellung gezwungen würden, Fr. 2'250'000.- in die
Liegenschaft zu investieren, kann ihnen nicht gefolgt werden. Durch die
Unterschutzstellung werden sie lediglich zum Unterhalt der denkmalgeschützten
Liegenschaft verpflichtet; diese Pflicht bestand aber bereits vorher (vgl. §
228 Abs. 1 PBG). Der dafür benötigte Betrag fällt erheblich tiefer aus als die
Fr. 2'250'000.-, welche für eine Sanierung und einen Umbau der
Liegenschaft benötigt würden. Ferner ist zu beachten, dass der schlechte
Zustand zu einem erheblichen Teil auf die Vernachlässigung des Unterhalts der
Liegenschaft durch die Beschwerdeführerinnen zurückzuführen ist. Der durch
diese Unterlassung entstandene Sanierungsaufwand ist bei der Prüfung der
Verhältnismässigkeit der Schutzmassnahme nicht zu berücksichtigen (VGR, 27. September
1996, VB.96.00024 = BEZ 1996 Nr. 23 E. 5c; VGr, 29. September 2004,
VB.2004.00119, E. 3.3 mit Hinweisen, www.vgrzh.ch). Insgesamt fällt damit der
durch strittige Massnahme bei den Beschwerdeführerinnen anfallende finanzielle
Aufwand nicht derart hoch aus, dass eine Unterschutzstellung als geradezu unzumutbar
erscheinen würde.
Nach dem Dargelegten erweist sich die Bejahung der Verhältnismässigkeit
der strittigen Massnahme nicht als rechtsverletzend.
7.
Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. Die
Gerichtskosten sind ausgangsgemäss den Beschwerdeführerinnen je zur Hälfte, unter
solidarischer Haftung einer jeden für den Gesamtbetrag, aufzuerlegen (§ 70
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen von
vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'060.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen je zur Hälfte auferlegt, unter
solidarischer Haftung einer jeden für den Gesamtbetrag.
4.    Es wird keine
Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne
14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …
Abweichende
Meinung einer Minderheit der Kammer:
(vgl. § 138 Abs. 4 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom
13. Juni 1976, GVG)
Entgegen
dem Entscheid der Mehrheit des Gerichtes erscheint die streitbetroffene Unterschutzstellung
der in Frage stehenden Liegenschaften mit dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit
nicht vereinbar. Dies aus folgenden Gründen:
1.
Im Entscheid vom 2. Februar 2006 (1P.504/2005) hielt das Bundesgericht den Standpunkt
der Beschwerdegegnerin, dass das Bauernhaus mit Wagenschopf und mit der charakteristischen
bäuerlichen Umgebung zum kompakten ländlichen Dorfkern von Albisrieden gehöre,
für vertretbar (E. 5). Ebenfalls bejahte es aufgrund des hohen Alters des Bauernhauses
dessen Seltenheitswert und die Notwendigkeit, Übergangsbauten (Kombination des
älteren Mehrreihenständerbaus mit dem jüngeren Bohlenständerbau) als Zeugnis
einer baugeschichtlichen Entwicklung zu erhalten.
2.
Je schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer sind Rentabilitätsüberlegungen
zu gewichten. So können sehr erhebliche finanzielle Interessen der Verfolgung
eines wenig gewichtigen öffentlichen Interesses durchaus im Wege stehen.
Hingegen müssen auch sehr grosse finanzielle Interessen der Grundeigentümer
unter Umständen öffentlichen Interessen weichen (ZBl 97/1996, S. 372 mit
weiteren Hinweisen). Immerhin dürfen Denkmalschutzmassnahmen, die oft zu
schweren Eigentumsbeschränkungen führen, nicht lediglich im Interesse eines
begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen breiter, auf
objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und von einem grösseren
Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse
Allgemeingültigkeit zu erheben (ZBl 97/1996, S. 370; ZBl 88/1987, S. 542).
Wie
weit das Interesse an den Konstruktionsmerkmalen (Mehrreihenständerkonstruktion)
von einer grösseren Öffentlichkeit getragen wird, ist fraglich. Gemäss dem
Unterschutzstellungsbeschluss vom 10. März 2004, welcher die besondere Konstruktionsweise
des Wohnhauses erwähnt (Bohlenständerbau mit unabhängigem Dachstuhl), ist zudem
ungewiss, ob diese noch vorhanden ist; es wird lediglich vermutet, dass die
Ständerkonstruktion noch vorhanden sein "dürfte". Über deren Zustand
schweigt sich der Entscheid aus. Inwieweit das Wohnhaus deshalb als
baugeschichtlicher Zeuge des Bohlenständerbaus tatsächlich taugt, steht nicht
abschliessend fest, was das Interesse am Erhalt des Wohnhauses als
baugeschichtlicher Zeuge relativiert.
3.
Wohnen in diesem Haus (Wohnteil) unter Wahrung der Unterschutzstellung
erfordert von allfälligen Mietern weitreichende Zugeständnisse. So sind die
Fenster samt Einfassungen zu erhalten, was zu einem hohen Heizaufwand führen
wird (da undicht und kein Minergiestandard). Dasselbe gilt für den unter Schutz
gestellten gemauerten Kernbau. Das Haus ist nicht unterkellert. Es steht in der
Erde, deren Feuchtigkeit die Wände hochzieht. Auch die niedrige Decke erfordert
beispielsweise indirekte Beleuchtung, da Deckenlampen den aufrechten Gang der
Mieter verhindern. Zudem muss die Doppelküche erhalten bleiben, was ein
schlauchartiges Raumgefühl bewirkt. Selbst wenn sich dies alles einigermassen
bewohnbar herrichten liesse, verteuerten diese Umstände zweifellos die Heiz-
und Stromkosten und drückten auf den erzielbaren Mietzins.
Wie
sich aus den Fotos ergibt, verfügt der an den Wohnteil anschliessende
Scheunenteil über keine Befensterung. Der Fachbericht vom 16. Oktober 2006
schliesst eine "zweckmässige Nutzung" unter Beibehaltung der
räumlichen Aufteilung und bestehender Tragkonstruktion" bei der Scheune
dennoch nicht aus. Allerdings müssten "die Möglichkeiten der Tageslichtführung
mit der Denkmalpflege" geprüft werden. Dem Beschluss vom 10. März 2004 ist
zu entnehmen, dass nur "bei besonders guter Gestaltung vereinzelte Öffnungen
in den Fassaden und Dachflächen möglich" sind. Damit ist eine ausreichende
Befensterung mehr als fraglich. Einerseits muss ein Projekt "besonders
gut" gestaltet sein, was offenkundig von der Denkmalpflege zu beurteilen
ist. Und selbst wenn eine "besonders gute Gestaltung" vorliegt,
dürfen lediglich "vereinzelte" Öffnungen in der Fassade
und
im
Dach bewilligt werden, denn die Aufteilung zwischen Stall und Tenn muss
erhalten bleiben. Im besten Fall ist in Fassade und Dach daher von einer
minimalen Befensterung auszugehen. Selbst bewilligte vereinzelte Öffnungen könnten
den Scheunenteil aber nur ungenügend belichten, insbesondere dann, wenn noch
eine interne Raumaufteilung vorgenommen wird, welche für jede Art von Nutzung
notwendig erscheint und die Belichtung von mehreren Seiten erforderte. Daraus
ist einzig zu schliessen, dass eine Wohn- oder Büronutzung realistischerweise
ausgeschlossen ist. Daran ändert der Hinweis auf ein Liebhaberobjekt nichts.
Auch "Liebhaber" benötigen Tageslicht in Büro und Wohnung, woran es
hier fehlt. Demnach ist eine Nutzung des Scheunenteils nicht realisierbar, dies
entgegen dem Unterschutzstellungsbeschluss, wonach der jetzt leer stehende
Ökonomieteil "intensiver genutzt werden" könne. Der Wagenschopf
schliesslich lässt sich bestenfalls als Lagerraum vermieten.
4.
Unter Würdigung dieser Umstände lässt sich die in Frage stehende Liegenschaft
nicht mit einer kostendeckenden Rendite betreiben; vielmehr ergibt sich eine
erhebliche Differenz zwischen den geschätzten Mieterträgen und den tatsächlich
entstehenden Kosten, die von den Beschwerdeführenden zu tragen wäre; der
Fachbericht erwähnt ausdrücklich, es lasse sich "bei Weitem keine
kostendeckende Bruttorendite" erzielen, wobei Mieterträge für die
Stallscheune noch miteinbezogen werden, was ohnehin fraglich ist. Konsequenterweise
spricht derselbe Fachbericht von (notwendigen) zusätzlichen Leistungen an die Beschwerdeführenden,
so einerseits aus der Unterschutzstellung "mit entsprechender finanzieller
Entschädigung durch die Denkmalpflege" (die als solche weder feststeht
noch quantifiziert wird), anderseits mittels zusätzlicher
à-fonds-perdu-Beiträge der öffentlichen Hand, um die "Liegenschaft
nachhaltig zu bewirtschaften." Von einer Gewinn- oder Renditeoptimierung
kann demnach keine Rede sein. Der Fachbericht kann sich bei Wohnhaus, Scheune
und Stall zudem nicht auf fundierte Angaben bezüglich Miete berufen, sondern
lediglich auf Schätzungen für Liebhaberobjekte, weshalb die prognostizierten
Mietzinseinnahmen als optimistisch zu bewerten sind. Das zeigt deutlich, dass
sich die Baute selbst unter Annahme einer vollständigen Vermietung ohne regelmässige
staatliche Zuschüsse nicht bewirtschaften lässt, sondern den
Beschwerdeführenden einen nicht zumutbaren hohen finanziellen Aufwand auferlegt.
Entgegen dem insofern widersprüchlichen Fachbericht ist daher die engere
Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung angesichts der relativierten
Schutzwürdigkeit (vorn E. 2) nicht gegeben.
5.
Daran ändert schliesslich nichts, dass die Stiftung E und die Stiftung F auf Anfrage
der Beschwerdegegnerin (!) sich für die in Frage stehende Liegenschaft
interessieren. Bekanntlich drückt die Unterschutzstellung einer Liegenschaft markant
auf den Preis, vor allem, wenn sie so einschränkend wie im vorliegenden Fall
ausfällt. Da private Investoren erfahrungsgemäss Auseinandersetzungen mit der
Denkmalpflege scheuen, hat ein solches Objekt unter privaten Investoren – wenn
überhaupt – einen höchst eingeschränkten Markt. Hier greifen die erwähnten, mit
Spenden finanzierten Organisationen ein, kaufen den Hauseigentümern ihre
Liegenschaften zu einem sehr niedrigen Preis ab und renovieren sie unter
Beachtung der Schutzvorschriften. Damit weisen deren Berechnungsgrundlagen aber
eine ganz andere Kalkulationsbasis auf: Zum niedrigen Kaufpreis werden die
Investitionen hinzugezählt, was bezüglich Rendite eine ganz andere Ausgangslage
ergibt als beim ursprünglichen Eigentümer, der schon den aus der
Unterschutzstellung erlittenen Wertverlust vollständig zu tragen hat.
Entsprechend lässt sich aus dem Interesse der erwähnten Organisationen an der
in Frage stehenden Liegenschaft nichts ableiten.
Für
richtiges Protokoll,
Der
Gerichtssekretär