zh_verwaltungsgericht · VB.2004.00128 · 2004-09-10 · de

Baubewilligung | Terrassenhäuser mit Garagengebäude: Abstände und Gebäudelänge; Geschosszahl und Gebäudehöhe. Der Geltungsbereich von § 49 Abs. 3 PBG, eine Kompetenznorm zugunsten des kommunalen Gesetzgebers, kann nicht mittels Ausnahmebewilligung erweitert werden. Auch die Legaldefinition des Besonderen Gebäudes in § 273 PBG sowie in § 25 und § 28 Abs. 2 ABauV in Verbindung mit § 49 Abs. 3 PBG kann nicht Gegenstand einer Ausnahmebewilligung sein. Die Gebäudehöhe von 4 m bei Besonderen Gebäuden ist keine Baubegrenzungsnorm, sondern definiert diese Gebäudeart und grenzt sie somit von den Hauptgebäuden ab. Wird dieses Umschreibungsmerkmal nicht eingehalten, so liegt kein Verstoss gegen eine Bauvorschrift vor. Vielmehr ändert sich damit die Qualifikation des Gebäudes: Es wird zum Hauptgebäude (E. 3.4). Die von der Vorinstanz vorgesehenen Änderungen des Bauvorhabens ist nicht geeignet, die festgestellten Baurechtsverstösse zu beheben. Vielmehr ist eine umfassende Projektüberarbeitung notwendig, weshalb eine nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG nicht möglich ist. Die angefochtene Baubewilligung ist aufzuheben (E. 4.3 und 4.4). Abweisung (VB.2004.00134). Gutheissung (VB.2004.00128 und VB.2004.00140).

Zürich Verwaltungsgericht 04..2.10.0 VB.2004.00128
Zurich Verwaltungsgericht 04..2.10.0 VB.2004.00128
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00128
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Geschäftsnummer:
VB.2004.00128
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 10.09.2004
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Terrassenhäuser mit Garagengebäude: Abstände und Gebäudelänge; Geschosszahl und Gebäudehöhe.
Der Geltungsbereich von § 49 Abs. 3 PBG, eine Kompetenznorm zugunsten des kommunalen Gesetzgebers, kann nicht mittels Ausnahmebewilligung erweitert werden. Auch die Legaldefinition des Besonderen Gebäudes in § 273 PBG sowie in § 25 und § 28 Abs. 2 ABauV in Verbindung mit § 49 Abs. 3 PBG kann nicht Gegenstand einer Ausnahmebewilligung sein. Die Gebäudehöhe von 4 m bei Besonderen Gebäuden ist keine Baubegrenzungsnorm, sondern definiert diese Gebäudeart und grenzt sie somit von den Hauptgebäuden ab. Wird dieses Umschreibungsmerkmal nicht eingehalten, so liegt kein Verstoss gegen eine Bauvorschrift vor. Vielmehr ändert sich damit die Qualifikation des Gebäudes: Es wird zum Hauptgebäude (E. 3.4).
Die von der Vorinstanz vorgesehenen Änderungen des Bauvorhabens ist nicht geeignet, die festgestellten Baurechtsverstösse zu beheben. Vielmehr ist eine umfassende Projektüberarbeitung notwendig, weshalb eine nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG nicht möglich ist. Die angefochtene Baubewilligung ist aufzuheben (E. 4.3 und 4.4).
Abweisung (VB.2004.00134).
Gutheissung (VB.2004.00128 und VB.2004.00140).
Stichworte:
AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESONDERES GEBÄUDE
DISPENS
GARAGE
GEBÄUDEHÖHE
GEBÄUDELÄNGE
HAUPTGEBÄUDE
MEHRLÄNGENZUSCHLAG
NEBENBESTIMMUNG
TERRASSENHAUS
Rechtsnormen:
§ 25 ABauV
§ 28 Abs. II ABauV
§ 49 Abs. III PBG
§ 220 PBG
§ 273 PBG
§ 321 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Der Gemeinderat Wettswil a.A. erteilte am
10. Februar 2003 dem Baukonsortium C, bestehend aus der D GmbH und
der E-Immobilien, die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des bestehenden
Wohnhauses Assek.-Nr. 01 und den Neubau von drei Terrassenhäusern auf dem in
der eingeschossigen Wohnzone W1 gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 04 an der T-Strasse 22
in Wettswil a.A.
II.
Hiergegen erhoben A1 und A2 sowie H mit
gemeinsamer Eingabe vom 3. März 2003 Rekurs und beantragten die Aufhebung
der angefochtenen Baubewilligung.
Die Baurekurskommission II hiess am
24. Februar 2004 den Rekurs teilweise gut und hob die mit der
angefochtenen Baubewilligung erteilte Ausnahmebewilligung für den Garagentrakt
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 auf (Dispositivziffer I Abs. 1).
Sodann hob die Rekurskommission den Beschluss vom 10. Februar 2003
insoweit auf, als damit die Verbindung zwischen dem Terrassenhaus W3 und
dem Garagentrakt sowie der Geräteraum auf der Nordseite des Terrassenhauses W2
bewilligt worden waren (Dispositivziffer I Abs. 2), und ergänzte die
Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung, wonach bezüglich dieser Projektteile
vor Baubeginn im Sinne der Erwägungen des Rekursentscheides geänderte Pläne
einzureichen und bewilligen zu lassen seien (Dispositivziffer I
Abs. 3). Im Übrigen wies die Baurekurskommission den Rekurs ab. Die
Rekurskosten auferlegte sie unter solidarischer Haftung je zu 5/24 A1 und A2,
zu 5/12 H und zu je 1/12 den beiden Mitgliedern des Baukonsortiums C (Dispositivziffer II)
und sie verpflichtete die Rekurrierenden, den privaten Rekursgegnerinnen eine
Parteientschädigung zu bezahlen (Dispositivziffer III).
III.
A.
Mit Beschwerde vom 16. März 2003
erhoben A1 und A2 Beschwerde (VB.2004.00128) gegen den Entscheid der
Baurekurskommission II vom 24. Februar 2004 und beantragten zur
Hauptsache, diesen sowie die Baubewilligung des Gemeinderats Wettswil a.A. vom
10. Februar 2003 vollumfänglich aufzuheben.
Mit Eingabe vom 24. März 2004 liess
auch das Baukonsortium C Beschwerde (VB.2004.00134) erheben und dem
Verwaltungsgericht beantragen, Dispositivziffer I des Rekursentscheides
aufzuheben, soweit sich diese Anordnung auf den Garagentrakt und dessen
Verbindung zum Terrassenhaus beziehe.
Gegen den Rekursentscheid erhob
schliesslich auch H am 29. März 2004 Beschwerde (VB.2004.00140) an das
Verwaltungsgericht mit dem Hauptantrag, den angefochtenen Beschluss sowie die
Baubewilligung vom 10. Februar 2003 aufzuheben.
B.
Den jeweiligen Beschwerdegegnern
sowie den Vorinstanzen wurde Gelegenheit eingeräumt, sich zu den Beschwerden
vernehmen zu lassen. Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Die Beschwerdeverfahren VB.2004.00128,
VB.2004.00134 und VB.2004.00140 wenden sich gegen den nämlichen Rekursentscheid
der Baurekurskommission II vom 24. Februar 2004 und betreffen das
gleiche Bauvorhaben. Da sie zudem weitgehend dieselben Rechtsfragen aufwerfen,
sind die drei Beschwerdeverfahren aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen.
2.
Die Beschwerdeführenden im Verfahren
VB.2004.00128 beantragen in prozessualer Hinsicht die Durchführung eines
Augenscheins. Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend
hervorgeht, erübrigt sich ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts
(RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Die auf einem
Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz über die örtlichen
Verhältnisse können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden. Diese
dokumentieren die örtlichen Verhältnisse in rechtsgenügender Weise.
3.
3.1
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 04 an der T-Strasse ist
nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Wettswil a.A. vom 19. Juni 1995
(BZO) der eingeschossigen Wohnzone W1 zugeteilt. Das angefochtene Projekt
umfasst die Erstellung eines Garagentrakts entlang der T-Strasse sowie dreier
mit dem Garagentrakt teilweise zusammengebauter Terrassenhäuser. Der
Garagentrakt weist ein Flachdach mit einer maximalen Höhe von 6,98 m auf.
Der Gemeinderat Wettswil a.A. qualifizierte diese Baute als Besonderes Gebäude
und erteilte für die Überschreitung der gesetzlichen Maximalhöhe von 4 m (§ 49
Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG])
aufgrund der besonderen topografischen Verhältnisse eine Ausnahmebewilligung.
Die Behandlung des Garagentrakts als Besonderes Gebäude hatte zur Folge, dass
dieser in Anwendung von § 25 und § 28 Abs. 2 der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) bei der Bemessung des Mehrlängenzuschlags
für die Süd- und Nordfassade sowie bei der Bemessung der Gebäudelänge und
Bestimmung des grossen Grundabstands nicht eingerechnet wurde.
3.2
Die Baurekurskommission II führte in ihrem
Entscheid zu dieser Streitfrage aus, gemäss § 49 Abs. 3 PBG könne die
Bau- und Zonenordnung bei Gebäuden oder Gebäudeteilen, die nicht für den
dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt seien und deren grösste Höhe
4 m, bei Schrägdächern 5 m nicht übersteige, von den kantonalen
Mindestabständen abweichen und den Grenzbau erleichtern. Die Bestimmung von § 220
Abs. 1 PBG erlaube, von der Einhaltung von
Bauvorschriften
zu
befreien. Bei § 49 PBG handle es sich – aus im Rekursentscheid näher
dargelegten Gründen – indes nicht um eine die Gebäude- und Firsthöhe
regelnde Bauvorschrift, sondern um eine Kompetenznorm zugunsten des kommunalen
Gesetzgebers. Diese Bestimmung beinhalte keine Gebäudehöhenbeschränkung, weshalb
auch nicht dispensweise von deren Einhaltung befreit werden könne. Auch soweit § 49
Abs. 3 PBG in Verbindung mit den §§ 25 und 28 ABauV eine Legaldefinition
des Begriffs "Besonderes Gebäude" aufstelle, könne davon nicht
dispensiert werden. Die erteilte Ausnahmebewilligung sei demnach aufzuheben.
Der Garagentrakt sei wie ein Hauptgebäude zu behandeln und für die Berechnung
des Mehrlängenzuschlages und der Gebäudelänge sowie bei der Festlegung des
grossen Grundabstands (Art. 15 Abs. 1 BZO) miteinzubeziehen. Da
Garagentrakt und Terrassenhäuser eine funktionale und bauliche Einheit
bildeten, indem Wohn- und Essraum des Terrassenhauses 3 über eine Breite
von 6,43 m an das untere Geschoss des Garagentrakts anstosse und mit
diesem verbunden sei, sei von einem einzigen Hauptgebäude auszugehen. Die Rekurskommission
errechnete hierauf einen Mehrlängenzuschlag von 2,25 m statt 0,75 m
gemäss Bauprojekt, eine Überschreitung der zulässigen Gebäudelänge von
25 m um 3 m und verlangte die Einhaltung des grossen Grundabstands
von 10 m auf der Süd- anstatt der Westseite. Sie erachtete das Projekt als
"mehrfach baurechtswidrig" (Rekursentscheid E. 2e, S. 11).
3.3
Das Baukonsortium C verlangt mit seiner Beschwerde
vom 24. März 2004 (VB.2004.00134) die Aufhebung von
Dispositivziffer I Abs. 1–3 des Rekursentscheids, soweit sich diese auf
den Garagentrakt und dessen Verbindung zum Terrassenhaus bezieht. Es erachtet
die Rechtsauffassung der Vorinstanz, dass die Höhe des Besonderen Gebäudes als
Bestandteil einer Legaldefinition dispensfeindlich sei, als falsch. Die
Betrachtungsweise der Rekurskommission führe dazu, dass eine Bestimmung
(Gebäudehöhe), die grundsätzlich zum Kreis der ausnahmefähigen Vorschriften
gehöre, mit einer formalen Überlegung von diesem Kreis abgespaltet werde. Zudem
hätte eine konsequente logische Weiterentwicklung dieses formalen Kriteriums
eine eigenartige Folge. Wenn die Gebäudehöhe bei Besonderen Gebäuden
ausnahmefeindlich sei, weil die Höhe ein Definitionsmerkmal sei, müsse dies
logischerweise auch für Hauptgebäude gelten, welche Folgerung wiederum
offensichtlich falsch sei.
3.4
Die Ausführungen der Baurekurskommission, wonach
von der in § 49 Abs. 3 PBG umschriebenen Gebäudehöhe für Besondere
Gebäude nicht in Anwendung von § 220 PBG dispensiert werden kann, sind
überzeugend. Auf diese Erwägungen kann verwiesen werden (§ 28 Abs. 1
in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 [VRG]). § 49 Abs. 3 PBG umschreibt die Kompetenz
des kommunalen Gesetzgebers, bestimmte Gebäude oder Gebäudeteile hinsichtlich
der Grenzabstände kommunalrechtlich privilegiert zu regeln. Der Geltungsbereich
dieser Kompetenznorm kann nicht mittels Ausnahmebewilligung erweitert werden.
Auch eine Legaldefinition ist nicht mittels Ausnahmebewilligung veränderbar.
Demzufolge kann die Begriffsumschreibung des Besonderen Gebäudes in § 273
PBG sowie in § 25 und § 28 Abs. 2 ABauV in Verbindung mit § 49
Abs. 3 PBG nicht Gegenstand einer Ausnahmebewilligung sein. Die Einwände
der Bauherrschaft hiergegen sind unbegründet. Insbesondere ist deren Folgerung
falsch, wenn die Gebäudehöhe bei Besonderen Gebäuden ausnahmefeindlich sei,
müsse dies auch für Hauptgebäude gelten. Denn die Gebäudehöhe von 4 m bei
Besonderen Gebäuden ist keine Baubegrenzungsnorm, sondern definiert diese
Gebäudeart und grenzt sie somit von den Hauptgebäuden ab. Wird dieses
Umschreibungsmerkmal nicht eingehalten, so liegt kein Verstoss gegen eine
Bauvorschrift vor. Vielmehr ändert sich damit die Qualifikation des Gebäudes:
Es wird zum Hauptgebäude. Demgegenüber stellt die Gebäudehöhe bei Hauptgebäuden
eine primäre Baubeschränkungsnorm dar und darf nicht überschritten werden.
Ähnliche ausnahmefeindliche Legaldefinitionen sind beispielsweise auch in § 269
PBG (Umschreibung der abstandsfreien Gebäude bis zu einer Höhe von max.
50 cm über gewachsenem Boden) oder in § 275 Abs. 2 PBG
(Umschreibung der Dachgeschosse mittels Kniestockhöhe von höchstens 90 cm)
zu finden. Die Beschwerde VB.2004.00134 erweist sich daher als unbegründet und
ist abzuweisen.
4.
4.1
Trotz der erkannten Baurechtswidrigkeiten
hinsichtlich Mehrlängenzuschlag, Gebäudelänge und grossem Grundabstand hob die
Baurekurskommission die angefochtene Baubewilligung des Gemeinderats vom
10. Februar 2003 nicht auf. Sie erachtete diese Verstösse als behebbar,
indem auf die durchgehende, 3 m lange Verbindung des Terrassenhauses 3
mit dem Garagentrakt durch eine entsprechende Verkürzung des Wohn-/Esszimmers
um 3 m verzichtet werde. Damit falle die Verbindung des Wohn-/Esszimmers
mit dem Abstellraum im Garagentrakt dahin und lägen zwei in geschlossener
Bauweise geplante zusammengebaute Hauptgebäude vor, indem nur mehr das
Terrassenhaus W2 mit dem Garagentrakt zusammengebaut sei. Im Abschnitt unter
dem wegzulassenden Bereich des
Wohn-/Esszimmers überrage das Terrassenhaus W2 das gewachsene Terrain nur
geringfügig. Dieser Teil des Terrassenhauses W2 bilde Teil eines Besonderen
Gebäudes und falle daher bei der Berechnung der Gebäudelänge und des
Mehrlängenzuschlages ausser Ansatz. In dieser Ausgestaltung wiesen die
Terrassenhäuser auf der West- und der Ostseite eine Gebäudelänge von
19,29 m und auf der Süd- und der Nordseite eine Gebäudebreite von
19 m auf. Zudem betrage die massgebliche Fassadenlänge auf der Ebene des
vorspringenden Fassadenteils auf der Nord- und der Südseite nur mehr 16 m.
Die Verstösse gegen Abstands- und Gebäudelängenvorschriften seien damit
behoben. Die fehlende Trennung des Terrassenhauses W3 vom Garagentrakt sei
untergeordneter Natur und könne ohne weiteres nebenbestimmungsweise geheilt
werden (Rekursentscheid E. 2f, S. 12). Demzufolge hob die Baurekurskommission II
mit Dispositivziffer I Abs. 2 und 3 ihres Entscheids die Baubewilligung
insoweit auf, als damit die Verbindung mit dem Terrassenhaus W3 und dem Garagentrakt
sowie dem Geräteraum auf der Nordseite des Terrassenhauses W2 bewilligt worden
war und ergänzte die Baubewilligung um die Nebenbestimmung, wonach bezüglich
dieser Projektteile vor Baubeginn im Sinne der Erwägungen dieses
Rekursentscheids geänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen seien.
4.2
In ihren Beschwerden VB.2004.00128 und
VB.2004.00140 stellen sich die beschwerdeführenden Nachbarn auf den Standpunkt,
die Baurechtsverstösse hinsichtlich Abstände und Gebäudelängen liessen sich
nicht nebenbestimmungsweise beheben. Das Projekt sei vielmehr grundsätzlich zu
überarbeiten. Eine Korrektur lasse sich nicht auf das Terrassenhaus 3 mit Verkürzung
des Wohn-/Esszimmers beschränken, denn der darunter liegende Keller/Weinkeller
überrage das gewachsene Terrain nicht nur geringfügig, sondern mindestens zur
Hälfte. Es sei zudem nicht zulässig, einen 3 m langen Teil des Terrassenhauses 2
gleichsam als "Besonderes Gebäude" zu behandeln. Ein solcher Bereich
von 3 m lasse sich weder baulich noch funktionell vom Terrassengebäude
trennen. Zudem wären auch die Überdachungen in den Ebenen 3 und 4
zwischen Terrassenhaus und Garagentrakt vollständig zu beseitigen, denn ihnen
komme Schutzfunktion und damit Gebäudecharakter zu.
4.3
4.3.1
Das Bauprojekt ist auf vier Ebenen
angeordnet. In der Ebene 4 (2. Dachgeschoss) liegen die drei Doppelgaragen.
Direkt von der Doppelgarage W1 aus sowie über einen "Durchgang"
zwischen der Doppelgarage W1 und W3 sind der Lift sowie drei Abstellräume der
obersten Geschossebene der Terrassenhäuser erreichbar. Diese in den Plänen als
Vorplatz/Zugang bezeichnete Erschliessung bildet gleichzeitig das Dach des in
der Ebene 3 befindlichen Wohn-/Esszimmers im 3 m tiefen
Verbindungsbereich zwischen dem Lift und dem Raum "Abstellen/Geräte"
im Garagentrakt. Zur Behebung der Baurechtsverstösse will die Baurekurskommission II
diesen Wohn-/Esszimmerbereich um 3 m verkürzen und damit die Verbindung zum
Abstellraum im Garagentrakt aufheben. Aus dem Rekursentscheid geht nicht klar
hervor, ob diese Verbindung einschliesslich Dach aufgehoben werden soll. Die
Formulierung, "auf die vorgesehene bauliche Verbindung zwischen dem
Terrassenhaus auf der Ebene 3 und dem Garagentrakt ist zu verzichten"
(Rekursentscheid E. 4c, S. 19), lässt dies annehmen. In diesem Fall
wäre aber die Ebene 4 über dem Terrassengebäude mit den drei Abstellräumen
gar nicht mehr zugänglich und der Liftzugang würde quasi "in der Luft hängen",
was keinen Sinn ergibt. Somit muss das Dach der genannten Verbindung auf jeden
Fall bestehen bleiben, damit der Garagentrakt und die Terrassenhäuser im
Bereich der Ebene 3/4 weiterhin durch einen 3 m breiten Zugang verbunden
sind, welcher für die Erschliessung des obersten Liftzugangs und der drei
Abstellräume zwingend erforderlich ist. Diesfalls bildet das Terrassenhaus und
der Garagentrakt aber auch nach einer Verkürzung des Wohn-/Esszimmers der
Ebene 3 im Bereich der Verbindung zum Abstellraum im Garagentrakt eine
funktionale und bauliche Einheit, weshalb nach wie vor von einem einzigen
Hauptgebäude auszugehen ist.
4.3.2
Unhaltbar ist weiter die von der Vorinstanz für die
Behebbarkeit des Mangels angenommene Qualifikation des östlichen (hangseitigen)
Gebäudestreifens der Terrassenebene 2 als Besonderes Gebäude. Gemäss
ständiger Rechtsprechung dürfen blosse Bestandteile von Hauptgebäuden nicht willkürlich
zu Besonderen Gebäuden erklärt werden. Erforderlich ist vielmehr eine gewisse
konstruktive und architektonische Selbstständigkeit des Besonderen Gebäudes
(VGr, 10. September 2003, VB.2002.00210, E. 2a; vgl. RB 1984 Nr.
111). Diese Voraussetzungen fehlen vorliegend offenkundig. Der hangseitige, als
Keller, Weinkeller, Abstellen/Waschen genutzte Bereich der Ebene 2 misst
in seiner Breite rund 6 m und liegt teilweise unter dem Wohnteil der
Ebene 3. Die nördliche Hälfte gehört zur Terrassenwohnung der Ebene 3
und weist einen direkten Treppenzugang zum Ess-/ Wohnzimmer dieser Wohnung auf.
Der südliche Teil umfasst neben den erwähnten Nebenräumen den Lift und ist
Bestandteil der Terrassenwohnung Ebene 2. Von deren Wohn-/ Esszimmer
führen direkte Zugänge in den Lift einerseits und in den Abstell-/Abwaschraum
anderseits. Von einer konstruktiven und architektonischen Selbstständigkeit
kann keine Rede sein. Auch unter diesem Gesichtspunkt ist die von der
Baurekurskommission nebenbestimmungsweise angeordnete Projektänderung nicht
geeignet, die erkannten Bauverstösse zu beheben.
4.3.3
Schliesslich ist von Bedeutung, dass die Baurekurskommission
mit dem Rekursentscheid auch eine Herabsetzung des Garagentrakts verlangt hat
(Rekursentscheid E. 6, S. 24 ff.). Sie hat in diesem
Zusammenhang geprüft, ob die Überschreitung der Gebäudehöhe des als Hauptgebäude
einzustufenden Garagentrakts um 2,48 m (6,98 m statt 4,5 m)
dispensweise bewilligt werden könne. Die Vorinstanz hat dies aufgrund der
topografischen Verhältnisse an sich bejaht, jedoch verlangt, dass die
Zufahrtsrampe zur Garage nicht ansteigend, sondern abfallend anzuordnen sei. Bei
einer Neigung der Rampe von 5 % liesse sich der Garagentrakt um
0,44 m senken. Dies würde die Dispensfolgen mildern. Überdies müsse das untere
Geschoss des Garagentrakts in das gewachsene Terrain hineinragen, andernfalls
der Garagentrakt zwei Vollgeschosse aufwiese und damit übergeschossig wäre.
Wie die Verbindungen zwischen dem
Terrassengebäude und dem Garagentrakt eines derart abgeänderten Projekts
aussehen müssten, lässt die Vorinstanz offen. Von der Garage zum 3 m
entfernten Liftzugang der Ebene 4 müsste die Höhe der Absenkung überwunden
werden. Der Zugang von der Ebene 3 zum Untergeschoss des Garagentrakts
würde ebenfalls um 44 cm differieren, wobei dieser Zugangsbereich
gleichzeitig die Decke der Keller-/ Weinkellerräume in der Ebene 2 bildet
und nicht einfach abgetreppt werden kann. Die verlangte Absenkung des
Garagentrakts verlangt auch diesbezüglich eine umfassende Projektüberarbeitung.
4.4
Weist ein Projekt – wie hier –
inhaltliche Mängel auf, so ist gemäss § 321 Abs. 1 PBG die
Bewilligung mit den gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen, sofern die
Mängel "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden können. Diese
Voraussetzung ist vorliegend offenkundig nicht gegeben. Zum einen sind die von
der Baurekurskommission verlangten Projektänderungen gar nicht geeignet, die
inhaltlichen Mängel des Bauprojekts zu beheben. Zum anderen verlangen diese
Projektänderungen eine umfassende Überarbeitung des Bauvorhabens. Bereits
aufgrund der mehrfachen und massiven Abstands- und Gebäudelängenverletzungen
ist die angefochtene Baubewilligung des Gemeinderats Wettswil a.A. vom
10. Februar 2004 aufzuheben und damit sind die Beschwerden der Nachbarn
(VB.2004.00128 und VB.2004.00140) gutzuheissen. Dabei kann offen bleiben, ob
das Bauprojekt auch in den weiteren umstrittenen Punkten gegen Bauvorschriften
verstösst. Immerhin ist anzumerken, dass die Einwände, das Bauprojekt weise ein
bei Flachdächern unzulässiges zweites Dachgeschoss auf (§ 49a Abs. 2
PBG) und die Terrassenüberbauung ordne sich in Anwendung von § 238
Abs. 1 PBG und Art. 27 BZO, wonach am gewachsenen Boden möglichst
wenig Veränderungen vorzunehmen seien, in der Wohnzone niedrigster Dichte nicht
befriedigend ein, durchaus prüfenswert erscheinen.
5.
Zusammengefasst ergibt sich, dass die
Beschwerde des Baukonsortiums C (VB.2004.00134) abzuweisen und die Beschwerden
VB.2004.00128 und VB.2004.00140 gutzuheissen sind. Bei diesem Ausgang sind die
Rekurskosten und die Kosten des Beschwerdeverfahrens den Mitgliedern des
unterliegenden Baukonsortiums unter Solidarhaftung aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2
Satz 1 und § 14 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen damit zum vornherein
nicht zu. In Anwendung von § 17 Abs. 2 VRG sind sie vielmehr zu
verpflichten, den obsiegenden Beschwerdeführenden für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren
unter solidarischer Haftung eine Parteientschädigung zu entrichten. Die Höhe
dieser Parteientschädigung ist nach Ermessen festzusetzen. Es ist nicht Aufgabe
des Gerichts, wie von den Beschwerdeführenden A1 und A2 beantragt, die Parteien
zur Einreichung einer Honorarnote "einzuladen". Angemessen ist für
das Rekursverfahren, in welchem die obsiegenden Beschwerdeführer gemeinsam
vertreten waren, eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- und
für das Beschwerdeverfahren eine solche von je Fr. 1'500.- an die
Beschwerdeführenden A1 und A2 einerseits und an den Beschwerdeführer H
anderseits, insgesamt Fr. 5'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) für das
Rekurs- und das Beschwerdeverfahren.
Demgemäss beschliesst
die Kammer
:
Die Beschwerdeverfahren VB.2004.00128,
VB.2004.00134 und VB.2004.00140 werden vereinigt;
und entscheidet:
1.    Die Beschwerde im Verfahren
VB.2004.00134 wird abgewiesen.
2.    Die
Beschwerden von A1 und A2 (VB.2004.00128) und H (VB.2004.00140) werden
gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission II vom
24. Februar 2004 und die Baubewilligung des Gemeinderats Wettswil a.A. vom
10. Februar 2003 werden aufgehoben.
3.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr.  10'000.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr.      300.-- Zustellungskosten,
Fr.  10'300.-- Total der Kosten.
4.    Die
Kosten des Rekursverfahrens im Betrag von Fr. 6'864.- und des Beschwerdeverfahrens
werden je zur Hälfte den Beschwerdeführerinnen im Verfahren VB.2004.00134
auferlegt, unter solidarischer Haftung einer jeden für die ganzen Kosten.
5.    Die Beschwerdeführerinnen im
Verfahren VB.2004.00134 werden verpflichtet den Beschwerdeführenden im
Verfahren VB.2004.00128 und VB.2004.00140 innert 30 Tagen ab Rechtskraft
dieses Entscheids folgende Parteientschädigungen (Mehrwertsteuer inbegriffen)
für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zu bezahlen:
-
je
Fr. 625.- an A1 (insgesamt Fr. 1'250.-),
-   je Fr. 625.- an A2 (insgesamt Fr. 1'250.-),
-   je Fr. 1'250.- an H (insgesamt Fr. 2'500.-),
unter solidarischer Haftung eines jeden für
die ganzen Parteientschädigungen.
6.    Mitteilung an: …