zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00619 · 2021-03-04 · de

Baubewilligung | Arealüberbauung; Attikaaufstockungen; Gebäudehöhe; Geschosszahlvorschriften; Einordnung und Gestaltung. Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen, müssen jedoch erhöhten Anforderungen an die Gestaltung und Einordnung genügen (E. 3.2.1). Obwohl die BZO Thalwil bloss eine Erhöhung der Geschosszahl und keine Erhöhung der Gebäudehöhe bei Arealüberbauungen vorsieht, ist eine solche zulässig (E. 3.3.1). Da es sich vorliegend um eine Aufstockung bestehender Bauten handelt, muss die Überbauung als Ganzes neu den Anforderungen an eine Arealüberbauung genügen. Die Überbauung weist heute keine besonderen baulichen Qualitäten auf und die vorgesehenen Verbesserungen des Erscheinungsbilds genügen nicht, um diesen Anforderungen hinsichtlich des architektonischen Ausdrucks zu entsprechen (E. 3.3.3). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 04.03.2021 VB.2020.00619
Zurich Verwaltungsgericht 04.03.2021 VB.2020.00619
Zurigo Verwaltungsgericht 04.03.2021 VB.2020.00619

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00619
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2020.00619
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 04.03.2021
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Arealüberbauung; Attikaaufstockungen; Gebäudehöhe; Geschosszahlvorschriften; Einordnung und Gestaltung.
Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen, müssen jedoch erhöhten Anforderungen an die Gestaltung und Einordnung genügen (E. 3.2.1).
Obwohl die BZO Thalwil bloss eine Erhöhung der Geschosszahl und keine Erhöhung der Gebäudehöhe bei Arealüberbauungen vorsieht, ist eine solche zulässig (E. 3.3.1).
Da es sich vorliegend um eine Aufstockung bestehender Bauten handelt, muss die Überbauung als Ganzes neu den Anforderungen an eine Arealüberbauung genügen. Die Überbauung weist heute keine besonderen baulichen Qualitäten auf und die vorgesehenen Verbesserungen des Erscheinungsbilds genügen nicht, um diesen Anforderungen hinsichtlich des architektonischen Ausdrucks zu entsprechen (E. 3.3.3).
Gutheissung.
Stichworte:
AREALÜBERBAUUNG
ATTIKAGESCHOSS
AUFSTOCKUNG
GEBÄUDEHÖHE
GESCHOSSZAHLVORSCHRIFTEN
Rechtsnormen:
§ 69 PBG
§ 71 PBG
§ 72 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00619
Urteil
der 1. Kammer
vom
4. März 2021
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin
Regina Meier.
In Sachen
1.       A,
2.       B,
3.       C,
4.1     D,
4.2     E,
5.       F,
6.       G,
7.1     H,
7.2     I,
8.1     J,
8.2     K,
9.1     L,
9.2     M,
10.1   N,
10.2   O,
alle vertreten durch RA lic.
iur. P,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    Stiftung Q,
vertreten durch RA R,
2.    Planungs- und Baukommission Thalwil,
vertreten durch RA S,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 4. Juli 2019 erteilte die
Planungs- und Baukommission Thalwil der Stiftung Q die baurechtliche
Bewilligung für Attikaaufstockungen, diverse Umbaumassnahmen und
Fassadenneugestaltungen an den Gebäuden T-Strasse 01–02 und U-Strasse 03–04
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 in Thalwil.
II.
Den dagegen am 19. August 2019 von den Beschwerdeführenden 1.–10.2
sowie W erhobenen Nachbarrekurs wies das Baurekursgericht am 7. Juli 2020
ab, soweit es darauf eintrat.
III.
Hiergegen erhoben die Beschwerdeführenden 1.–10.2 am
10. September 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten,
der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern.
Zudem sei den Beschwerdeführenden für dieses und das vorinstanzliche Verfahren
eine angemessene Entschädigung zuzusprechen und die Gerichtskosten für beide
Verfahren seien den Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen.
Die Planungs- und Baukommission Thalwil beantragte mit
Beschwerdeantwort vom 14. Oktober 2020 die Abweisung der Beschwerde,
soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden. Die Stiftung Q beantragte am 15. Oktober 2020
ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Das
Baurekursgericht beantragte am 16. Oktober 2020 ohne weitere Bemerkungen
die Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdeführenden hielten mit Replik vom
12. November 2020 an ihren Anträgen fest, wie auch die Stiftung Q und
die Planungs- und Baukommission Thalwil in ihren Duplikschriften vom 2. resp.
3. Dezember 2020. Die Triplik der Beschwerdeführenden wurde am
15. Januar 2020 erstattet, die Quadruplik der Stiftung Q am
1. Februar 2021. Die Beschwerdeführenden liessen sich in der Folge nicht
mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist für
die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.
2.
Das streitgegenständliche Baugrundstück liegt gemäss der
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Thalwil in der dreigeschossigen
Wohnzone W3. Zu beurteilen sind Aufstockungen mittels Attikageschossen,
diverse Umbaumassnahmen und Fassadenneugestaltungen im Rahmen einer
Arealüberbauung an den Gebäuden T-Strasse 01–02 und U-Strasse 03–04.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden bringen vor, die Arealüberbauungsvorschriften gemäss
§ 71 des
Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) und Art. 22 Abs. 1 in Verbindung mit
Art. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Thalwil (BZO) seien
verletzt. Die BZO gestatte für Arealüberbauungen bloss eine Erhöhung der
Geschosszahl, nicht aber eine solche der Gebäudehöhe. Hinzu komme, dass
Art. 22 Abs. 1 BZO eine Erhöhung der Geschosszahl bloss für einzelne
Gebäude oder Gebäudeteile und nicht flächendeckend gestatte, was jedoch
vorliegend so geplant worden sei. Weiter mangle es dem Bauprojekt an der von
§ 71 PBG geforderten besonders guten Gestaltung.
3.2
3.2.1
Arealüberbauungen im Sinn von §§ 69–73 PBG sind Überbauungen
von Grundstücken mit einer bestimmten in der kommunalen Bauordnung
festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen Baueingabe (§ 69
PBG). Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung insbesondere
bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und der zulässigen Ausnützung von
der Regelbauweise abweichen (vgl. § 72 Abs. 1 PBG). Im Gegenzug zu
den erheblichen Privilegierungen gemäss § 72 Abs. 1 PBG stellt
§ 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die
Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für
die Regelbauweise hinausgehen. Nach letzterer Bestimmung sind Bauten, Anlagen
und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten,
dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Als lex specialis verlangt
§ 71 Abs. 1 PBG darüber hinausgehend, dass Bauten und Anlagen sowie
deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und
ausgerüstet sein müssen. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind bei der
Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild
sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und
architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und
Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohn­hygiene; Versorgungs- und
Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.
§ 71 Abs. 1
PBG eröffnet den Verwaltungsbehörden einen Entscheidungsspielraum, welcher
durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in einer nicht
abschliessenden Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt
werden. Mit andern Worten ist die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung
vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfälligen
weiteren Kriterien zu beurteilen. Nach dem massgebenden gesetzgeberischen
Konzept werden somit die bei Arealüberbauungen gewährten substanziellen
Privilegierungen bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG (insb.
Geschosszahl; Gebäudehöhe; Ausnützung) durch die Vorgaben von § 71 PBG
kompensiert, wobei die besonders gute Gestaltung und die Beziehung zum Ortsbild
sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung im Vordergrund steht (VGr.
13. Juni 2019, VB.2018.00318, E. 5.1; BGr, 10. August 2016,
1C_313/2015, 1C_317/2015, E. 4.1).
Gemäss
Art. 21 f. BZO der Gemeinde Thalwil sind Arealüberbauungen in allen
Wohnzonen zulässig. In der vorliegenden dreigeschossigen Wohnzone W3 ist
grundsätzlich die Erstellung von Gebäuden mit drei Vollgeschossen, einem
Dachgeschoss und einem anrechenbaren Untergeschoss zulässig, wobei die
zulässige Gebäudehöhe 10,5 m beträgt; bei Arealüberbauungen sind zwei
zusätzliche Vollgeschosse gestattet.
3.2.2
§ 71
Abs. 1 PBG umschreibt die Anforderungen an Arealüberbauungen mit
unbestimmten Rechtsbegriffen, die der Baubehörde einen von der Rekursinstanz zu
respektierenden Beurteilungsspielraum öffnen. Dieser wird durch die in
Abs. 2 genannten Beurteilungskriterien konkretisiert (VGr, 9. April
2003, VB.2003.00006 = BEZ 2003 Nr. 22). Bei der Überprüfung des kommunalen
Entscheids muss die Vorinstanz die angeführten Entscheidgründe gebührend
berücksichtigen und sich mit den Kriterien auseinandersetzen, welche von der
Baubehörde entwickelt wurden. Sie darf den Einordnungsentscheid der kommunalen
Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung der Ästhetiknorm ihren durch
die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum
überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid
sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale
Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und
Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch
das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das
übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale Behörde überschreitet
daher den ihr zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn
sie sich von unsachlichen, dem Zweck der Ästhetiknorm fremden Erwägungen leiten
lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit
verletzt. Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die lokalen
ästhetischen Interessen gegenüber den privaten und den überkommunalen
öffentlichen Interessen an der Errichtung der geplanten Baute abzuwägen. Dabei
müssen insbesondere die Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der
Raumplanung des Bundes berücksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz
die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen
Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen Interessen nicht oder
unzureichend Rechnung trägt (vgl. BGr, 5. September 2017, 1C_358/2017,
E. 3.6).
Das
Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz
über eine Rechtskontrolle. Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter
Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist.
Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht
zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann das Verwaltungsgericht den
Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung
begangen hat.
3.3
3.3.1
Zunächst ist den Beschwerdeführenden darin beizupflichten, dass in
Art. 3 BZO bloss festgehalten wird, in der Wohnzone W3 sei eine
Gebäudehöhe von 10,5 m für drei Vollgeschosse gestattet und bei
Arealüberbauungen seien zwei weitere Vollgeschosse möglich. Nicht ausdrücklich
festgehalten wird, dass sich bei Arealüberbauungen auch die zulässige
Gebäudehöhe erhöht.
Wie die Baubehörde jedoch vorbringt, wäre eine Erhöhung
der Geschosszahl unter zwingender Beibehaltung der Gebäudehöhe nicht
nachvollziehbar und entspräche auch nicht ihrer ständigen Praxis bei der
Auslegung der BZO. Die Wegleitung der Gemeinde Thalwil zur BZO verweist für die
Bestimmung der Gebäudehöhe bei Arealüberbauungen auf Art. 3 BZO, aus dem
ersichtlich ist, dass von einer Geschosshöhe von 3 m ausgegangen wird
(7,5 m zulässige Gebäudehöhe bei zwei, 10,5 m bei drei und
13,5 m bei vier Vollgeschossen). Es erübrigte sich daher, in der BZO
ausdrücklich festzuschreiben, dass bei den fünf zulässigen Vollgeschossen einer
Arealüberbauung eine – vorliegend unstrittig eingehaltene – Gebäudehöhe von
16,5 m gestattet ist; vielmehr darf stillschweigend davon ausgegangen
werden. Entgegen der nicht weiter substanziierten Behauptung der
Beschwerdeführenden ergibt sich denn auch nichts Gegenteiliges aus den
Materialien zum Erlass der BZO. Die Erhöhung der Anzahl Geschosse auf fünf
unter gleichzeitiger Beibehaltung einer Gebäudehöhe von 10,5 m würde zu
einer Geschosshöhe von nur rund 2 m führen und eine sinnvolle Umsetzung
der Arealüberbauungsvorschriften verunmöglichen (s. auch § 304 PBG,
wonach die lichte Höhe von Räumen grundsätzlich mindestens 2,4 m betragen
soll).
3.3.2
Nicht zu
folgen ist weiter der beschwerdeführerischen Argumentation, wonach Art.
22
Abs. 1 BZO verletzt sei, welcher eine Erhöhung der Geschosszahl bei
Arealüberbauungen bloss für einzelne Gebäude oder Gebäudeteile, nicht jedoch
für die gesamte Überbauung zulässt. Aus den Bauplänen ergibt sich, dass die
Überbauung im Wesentlichen aus fünf Gebäuden mit gestaffelten Fassaden besteht
und die Geschosszahl nur auf einzelnen davon erhöht werden soll.
3.3.3
Im Hinblick auf die Einordnung und Gestaltung des
Bauprojekts monieren die Beschwerdeführenden, die Vorinstanz habe die
diesbezüglichen Anforderungen ungenügend geprüft. Durch das Bauprojekt werde
die störende Riegelwirkung der bestehenden Überbauung noch erhöht und die
Voraussetzungen für die Bewilligung einer Arealüberbauung seien nicht erfüllt.
Da es sich vorliegend um eine Aufstockung bestehender
Bauten handelt, muss die Überbauung als Ganzes neu den Anforderungen an eine
Arealüberbauung genügen (§ 71 Abs. 3 PBG; vgl. zum Ganzen Markus
Lanter, Bauliche Veränderungsmöglichkeiten in bestehenden Arealüberbauungen,
PBG aktuell 4/2020, S. 5 ff., S. 12 ff.). Die Erwägungen der
Vorinstanzen zur Einordnung und Umgebungsgestaltung erscheinen nachvollziehbar.
Das Bauvorhaben führt denn auch, insbesondere was die Umgebung anbelangt, zu
einem Mehrwert. Auch der erwähnten kubischen Gliederung mit den gestaffelten
Fassaden, was für Bauten der damaligen Zeit nicht untypisch ist, kann
allenfalls ein gewisser (bestehender) Wert zugestanden werden.
Zum architektonischen Ausdruck der Gebäude erwähnt die
Vorinstanz aber sodann lediglich die geplanten Massnahmen zur Aufwertung der
Fassaden, nämlich den neuen ockerfarbenen Grundfarbton (anstelle des heutigen
Gelb), die farbliche Abstufung des Eingangsgeschosses als Sockelgeschoss und
die geplante farbliche Akzentuierung der Fensterleibungen und der
Balkoneinschnitte. Hinzu kommen noch das Attikageschoss und die neugestaltete
Front der Garagenzufahrten. Was insbesondere die nordöstlichen Fassaden entlang
der U-Strasse anbelangt, ändert sich damit am bestehenden architektonischen
Ausdruck nichts Grundlegendes und – wie die Baubehörde selbst einräumt – weist
die Überbauung heute keine besonderen baulichen Qualitäten auf. Die
vorgesehenen Verbesserungen des Erscheinungsbilds reichen nicht aus, um die Anforderungen
gemäss § 71 PBG zu erreichen: Die Fassadengestaltung bleibt monoton und
wirkt immer noch abweisend. Eine besondere architektonische Leistung ist
diesbezüglich nicht ersichtlich und von einer guten Gestaltung kann denn auch
nicht die Rede sein. Auch wenn die geplanten Änderungen zu einer Verbesserung
dieser Situation führen, wird damit die erforderliche architektonische Qualität
bei Weitem nicht erreicht.
3.4
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Auffassung der
Vorinstanz, mit dem Bauprojekt komme der Überbauung Arealüberbauungsqualität
zu, nicht nachvollziehbar ist. Die Voraussetzungen zur Anwendung von § 71 PBG
sind nicht gegeben, weshalb sich die Baubewilligung und der Rekursentscheid
insofern als rechtswidrig erweisen. Da das geplante Bauvorhaben ohne den Arealüberbauungsbonus
nicht bewilligungsfähig ist, führt dies zur Gutheissung der Beschwerde.
Der
Baubewilligungsbeschluss der Planungs- und Baukommission Thalwil vom 4. Juli
2019 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 7. Juli 2020 sind
aufzuheben.
Zur Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des
Rekursverfahrens ist die Sache an das Baurekursgericht zurückzuweisen.
4.
Ausgangsgemäss sind
die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden
Beschwerdegegnerinnen
je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG
). Die private Beschwerdegegnerin ist zudem zu verpflichten,
den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu
bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Als
angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 3'500.-. Die Gemeinde
wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien
gegenüberstehen, praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig (vgl. Kaspar Plüss,
in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A. Zürich etc. 2014, § 17 N. 94).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Baubewilligungsbeschluss der Planungs- und
Baukommission Thalwil vom 4. Juli 2019 sowie der Entscheid des
Baurekursgerichts vom 7. Juli 2020 werden aufgehoben.
Zur
Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens wird die
Sache an das Baurekursgericht zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    205.--
Zustellkosten,
Fr. 5'205.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen je zur Hälfte auferlegt.
4.    Die
private Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für
das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'500.-
(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft
des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …