zh_verwaltungsgericht · VB.2017.00183 · 2018-04-05 · de

Baubewilligung | Baubewilligungsverfahren zur Erstellung eines zweiteiligen Mehrfamilienhauses. Rekurslegitimation der Nachbarn, die als vom Bauprojekt mitbetroffene Grundeigentümer Adressaten des Bauentscheids waren, jedoch keine Zustellung des Bauentscheids nach § 315 Abs. 1 PBG verlangt hatten (E. 3). Die Rekurslegitimation ist insofern gegeben, als der Bauentscheid unmittelbar mit einer Inanspruchnahme des Grundstücks der Rekurrenten zusammenhängt (E. 3.5). Beurteilung der diesbezüglichen vom Baurekursgericht nicht behandelten Rügen durch das Verwaltungsgericht (E. 3.6). Einordnungsprüfung in die Umgebung unter Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG (E. 6). Bedeutung ISOS (E. 6.3.3). Einheit der Baubewilligung, Zulässigkeit der vorgesehenen Nebenbestimmungen (auch) bezüglich des Umgebungsplans (E. 6.4). Baumschutz, Ersatzbepflanzung (E. 6.5). Geschosszahlvorschriften; da die beiden Gebäudekörper keine Einheit bilden, gelten die Vorschriften für jeden Gebäudetrakt separat (E. 7). Bedeutung der Unterniveaugarage für die Berechnung der Gebäudelänge (E. 8) Qualifikation der Gebäudevorsprünge als Erker führt zur Abstandsprivilegierung (E. 9). Berechnung der Gebäudehöhe bei Anwendung von Art. 7a Abs. 2 BZO Stadt Zürich (E. 10). Verkehrssicherheit für Zufahrt über bisherigen Fussweg (E. 11). Rügen betreffend Gefährdung des Nachbargrundstücks durch Bauarbeiten (E. 12). Beschwerdeabweisung im Sinn der Erwägungen.

Zürich Verwaltungsgericht 18..2.05.0 VB.2017.00183
Zurich Verwaltungsgericht 18..2.05.0 VB.2017.00183
Zurigo Verwaltungsgericht 18..2.05.0 VB.2017.00183

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00183
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Geschäftsnummer:
VB.2017.00183
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 05.04.2018
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 12.04.2019 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligungsverfahren zur Erstellung eines zweiteiligen Mehrfamilienhauses.
Rekurslegitimation der Nachbarn, die als vom Bauprojekt mitbetroffene Grundeigentümer Adressaten des Bauentscheids waren, jedoch keine Zustellung des Bauentscheids nach § 315 Abs. 1 PBG verlangt hatten (E. 3). Die Rekurslegitimation ist insofern gegeben, als der Bauentscheid unmittelbar mit einer Inanspruchnahme des Grundstücks der Rekurrenten zusammenhängt (E. 3.5). Beurteilung der diesbezüglichen vom Baurekursgericht nicht behandelten Rügen durch das Verwaltungsgericht (E. 3.6).
Einordnungsprüfung in die Umgebung unter Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG (E. 6). Bedeutung ISOS (E. 6.3.3). Einheit der Baubewilligung, Zulässigkeit der vorgesehenen Nebenbestimmungen (auch) bezüglich des Umgebungsplans (E. 6.4). Baumschutz, Ersatzbepflanzung (E. 6.5).
Geschosszahlvorschriften; da die beiden Gebäudekörper keine Einheit bilden, gelten die Vorschriften für jeden Gebäudetrakt separat (E. 7).
Bedeutung der Unterniveaugarage für die Berechnung der Gebäudelänge (E. 8)
Qualifikation der Gebäudevorsprünge als Erker führt zur Abstandsprivilegierung (E. 9).
Berechnung der Gebäudehöhe bei Anwendung von Art. 7a Abs. 2 BZO Stadt Zürich (E. 10).
Verkehrssicherheit für Zufahrt über bisherigen Fussweg (E. 11).
Rügen betreffend Gefährdung des Nachbargrundstücks durch Bauarbeiten (E. 12).
Beschwerdeabweisung im Sinn der Erwägungen.
Stichworte:
ABSTANDSPRIVILEGIERT
ATTIKAGESCHOSS
BAUAUSFÜHRUNG
BAUBEWILLIGUNG
BAUMBESTAND
DACHGESTALTUNG
EINORDNUNG
ERKER
GESCHOSSZAHL
ISOS
LEGITIMATION
NEBENBESTIMMUNG
SCHUTZENTSCHEID
ÜBERBAUUNGSZIFFER
UMGEBUNGSPLAN
VERFÜGUNGSADRESSAT
VERKEHRSSICHERHEIT
Rechtsnormen:
Art. 78 Abs. I BV
Art. 5 lit. m BVV
§ 213 PBG
§ 238 PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 256 Abs. II PBG
§ 260 Abs. III PBG
§ 292 PBG
§ 310 Abs. III PBG
§ 315 Abs. I PBG
§ 316 Abs. I PBG
§ 321 Abs. I PBG
§ 338a Abs. I PBG
§ 10 Abs. III VRG
§ 21 Abs. I VRG
§ 63 Abs. I VRG
§ 64 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2017.00183
VB.2017.00186
VB.2017.00190
Urteil
der 1. Kammer
vom
5. April 2018
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin Regina Meier.
In Sachen
Aus VB.2017.00183
1.    A, vertreten durch RA B,
Aus VB.2017.00186
2.1  C,
2.2  D,
beide vertreten durch RA E,
Aus VB.2017.00190
3.1  F,
3.2  G,
beide vertreten durch RA E,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    H AG, vertreten durch RA I,
2.    Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 12. Juli 2016 erteilte die
Bausektion des Stadtrats Zürich der H AG unter Nebenbestimmungen die
Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses und einer
Unterniveaugarage mit 11 Autoabstellplätzen auf den Grundstücken
Kat.-Nrn. 01, 02 und 05 am J-Weg 04 in Zürich.
II.
Mit Entscheid vom 10. Februar 2017 vereinigte das Baurekursgericht
die hiergegen von F und G, A sowie C und D erhobenen Rekurse. Auf den Rekurs
von F und G trat das Gericht nicht ein. Die Rekurse von A sowie C und D hiess
das Baurekursgericht teilweise gut und ergänzte den angefochtenen Beschluss der
Bausektion des Stadtrats Zürich vom 12. Juli 2016 mit folgenden Auflagen:
-"     Vor Baubeginn hat die
Bauherrschaft der Baubehörde zur Überprüfung der gesetzeskonformen
Ausgestaltung der Attikageschosse (als begehbare Balkone ausgestaltete Erker)
entsprechend abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen."
-"     Vor Baubeginn hat die
Bauherrschaft der Baubehörde eine nachgebesserte Ausnützungsberechnung einzureichen
und bewilligen zu lassen. Für den Fall der Nichteinhaltung der zulässigen
Ausnützungsziffer sind der Baubehörde entsprechend abgeänderte Pläne
einzureichen und bewilligen zu lassen".
Im Übrigen hat das Baurekursgericht die Rekurse
abgewiesen.
III.
Gegen diesen Entscheid erhoben A (Beschwerdeführer 1)
am 14. bzw. 15. März 2017, C und D (Beschwerdeführende 2) am 15. März
2017 sowie F und G (Beschwerdeführende 3), ebenfalls mit Eingabe vom 15. März
2017, Beschwerde an das Verwaltungsgericht.
Sowohl A als auch C und D stellten den Hauptantrag, den
Entscheid des Baurekursgerichts vom 10. Februar 2017 aufzuheben und die
nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Bauherrschaft. A beantragte ausserdem,
eventualiter sei die Sache unter Aufhebung des Rekursentscheids an das
Baurekursgericht zurückzuweisen. In prozessualer Hinsicht beantragte er die
Durchführung eines Augenscheins. F und G stellten den Antrag, es seien die
Akten unter Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 10. Februar
2017 an die Vorinstanz zurückzuweisen zur materiellen Behandlung der erhobenen
Rügen; eventualiter sei der Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und das
Baugesuch zu verweigern; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der
Bauherrschaft.
Mit Eingaben vom 27. März 2017 beantragte das
Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerden. Ebenfalls den Antrag auf
Abweisung der Beschwerden stellte die Baubewilligungsbehörde am 2. Mai
2017. Die Bauherrschaft beantragte mit Eingaben vom 5. Mai 2017 die
vollumfängliche Abweisung der Beschwerden, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdeführenden. Mit Eingaben vom 30. Mai 2017 bzw. 9. Juni
2017 erstatteten die Beschwerdeführenden ihre Replik und hielten an ihren
Anträgen fest. Am 28. Juni bzw. 4. Juli 2017 erneuerte die
Bauherrschaft ihre Anträge auf Abweisung sämtlicher Beschwerden unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen (Duplik). Die Baubewilligungsbehörde verzichtete am 27. Juni
bzw. 5. Juli 2017 auf die Erstattung einer Duplik. Mit Eingaben vom 22. August
2017 erklärten die Beschwerdeführenden, auf eine weitere Vernehmlassung zu
verzichten.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
der vorliegenden Beschwerden zuständig.
2.
Die drei vorliegenden Beschwerden betreffen dasselbe
Bauvorhaben und werfen im Wesentlichen dieselben Rechtsfragen auf. Es
rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen, die Verfahren zu
vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der
Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin
Bertschi/Kaspar Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],
Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50­60).
3.
3.1
Strittig
ist vorab die Rekurslegitimation der Beschwerdeführenden 3, welche
unbestrittenermassen kein Zustellbegehren im Sinn von § 315 Abs. 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gestellt haben.
Die streitbetroffene Baubewilligung wurde ihnen trotzdem als
"Grundeigentümern" zugestellt. Das Baurekursgericht ist auf den
Rekurs nicht eingetreten. Zur Begründung führte es aus, die Beschwerdeführenden 3
könnten nichts aus dem Umstand ableiten, dass ihnen der baurechtliche Entscheid
von der Vorinstanz unaufgefordert mitgeteilt worden sei; dadurch lasse sich ein
allfällig verwirktes Rekursrecht nicht wiederherstellen. Die Vorinstanz habe
die Beschwerdeführenden 3 offensichtlich als "zustimmende
Grundeigentümer" im Sinn von § 310 Abs. 3 PBG in Verbindung mit § 5
lit. m der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV)
qualifiziert. Dies sei nicht zu beanstanden, da ihr Grundstück Kat.-Nr. 05
direkt von gewissen baulichen Massnahmen betroffen sei, wenn auch nicht davon
gesprochen werden könne, dass ihnen die klassische Stellung des nicht als
Bauherrn auftretenden Grundeigentümers im Sinn von § 310 Abs. 3 PBG
zukomme, da es sich bei ihrem Grundstück nicht um das eigentliche Baugrundstück
handle; das Bauvorhaben als solches werde auf Grundstück Kat.-Nr. 01
ausgeführt. Einzig bezüglich des äusserst marginalen Bereichs ihres
Grundstücks, wo das Schwimmbecken die Grundstücksgrenze überrage, könne ihnen
die Stellung von "zustimmenden Grundeigentümern" zukommen. Ob sie als
solche um Zustellung des baurechtlichen Entscheids im Sinn von § 315 PBG
hätten ersuchen müssen, könne offenbleiben, da sie in ihrer Stellung als
"zustimmende Grundeigentümer" ohnehin nicht beschwert seien. Weder
mache sie die nach § 310 Abs. 3 PBG erforderliche Zustimmung zum
(Mit-)Gesuchsteller oder in anderer Weise zu Beteiligten am
Baubewilligungsverfahren noch enthalte die Baubewilligung irgendwelche sie
direkt belastende Nebenbestimmungen. Im Übrigen handle es sich bei den Beschwerdeführenden 3
um gewöhnliche Nachbarn und damit um Dritte im Sinn von § 315 Abs. 1
PBG, weshalb ein Zustellbegehren zur Wahrung des Rekursrechts unerlässlich
gewesen wäre.
Die Beschwerdeführenden 3 stellen diese
Rechtsauffassung infrage und machen im Wesentlichen geltend, die
Baubewilligungsbehörde habe sie als Grundeigentümer im Sinn von § 310
Abs. 3 PBG qualifiziert und ihnen aus diesem Grund den baurechtlichen
Entscheid zugestellt. Sie seien daher keine gewöhnlichen Nachbarn im Sinn von § 315
PBG. Sie seien gestützt auf die Bestimmung von § 10 Abs. 3 lit. a
VRG Verfahrensbeteiligte, da ihr Grundstück in das Bauvorhaben miteinbezogen
werden solle. Sie seien aus diesem Grund mehr berührt als die Allgemeinheit und
hätten ein offenkundiges Interesse an der Aufhebung des fehlerhaften
Entscheids. Die Baubewilligung sei ihnen mit Rückschein zugestellt worden.
Dafür sei kein anderer Grund ersichtlich als derjenige, dass die Baubehörde die
Beschwerdeführenden 3 als legitimierte Grundeigentümer qualifiziert habe,
und mit der Zustellung des Entscheids das Rekursrecht der Beschwerdeführer
verbunden sei. Ausserdem sei darauf hinzuweisen, dass § 315 PBG nicht von
jedermann, der aus dem Planungs- und Baugesetz Ansprüche wahrnehmen wolle, die
Zustellung des baurechtlichen Entscheids verlange. Es gebe verschiedene
Mitteilungsberechtigte, welche – auch ohne den baurechtlichen Entscheid
verlangt zu haben – als verfahrensbeteiligt im Sinn von § 10 Abs. 3 lit. b
VRG gälten, so etwa auch der Näherbaurechtsgeber. Was für den
Näherbaurechtsgeber gelte, müsse ohne Weiteres auch für den Grundeigentümer
gelten, auf dessen Grundstück Bauarbeiten ausgeführt würden.
Die Baubewilligungsbehörde stellt sich auf den Standpunkt,
der Umstand, dass die Beschwerdeführenden 3 mehr als die Allgemeinheit
durch das Bauvorhaben berührt seien, reiche für eine Rechtsmittellegitimation
im Baubewilligungsverfahren nicht aus, sei doch jeder Nachbar durch ein
Bauvorhaben mehr als die Allgemeinheit betroffen.
3.2
Die
Rechtsmittellegitimation bestimmt sich im Baubewilligungsverfahren nach § 338a
Abs. 1 Satz 1 PBG. Danach ist zum Rekurs und zur Beschwerde
berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Die Bestimmung
entspricht der Vorschrift von § 21 Abs. 1 VRG. Die beiden
Bestimmungen sind entsprechend gleich auszulegen (vgl. Martin Bertschi,
Kommentar VRG, § 21 N. 53).
3.2.1
Ohne Weiteres legitimiert sind die
Adressaten der Baubewilligung
.
Darunter fallen neben dem Baugesuchsteller insbesondere Grundeigentümer, die
nicht Baugesuchsteller sind, wenn sich in der Baubewilligung Anordnungen
bezüglich ihres Grundstücks finden (vgl.
Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf
, Zürcher Planungs- und Baurecht,
5. A., Zürich 2011, S. 439 mit weiteren Beispielen von
Verfügungsadressaten im Baubewilligungsverfahren). Ob es sich dabei um den
Eigentümer des Baugrundstücks handelt oder um Eigentümer benachbarter
Grundstücke, welche vom Bauvorhaben (mit)erfasst werden, indem beispielsweise
die Zufahrt zum geplanten Gebäude darüber erfolgt, ist unerheblich. Die
Rechtsmittelberechtigung der Baubewilligungsadressaten ergibt sich unmittelbar
aus dem Umstand, dass der angefochtene Akt sie adressierende Rechte und
Pflichten statuiert bzw. ihre Rechtsstellung als Eigentümer eines vom
Bauvorhabens erfassten Grundstücks tangiert. Sie sind, soweit sie beschwert
sind, ohne Weiteres beschwerdeberechtigt und können sämtliche Rügen vorbringen,
die sich unmittelbar aus der Inanspruchnahme ihres Grundstücks ergeben (Martin
Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 9 und 41). Diese Rekursberechtigung
ist nicht abhängig von einem Begehren um Zustellung des baurechtlichen
Entscheids im Sinn von § 315 Abs. 1 PBG.
3.2.2
Zusätzlich legitimiert sind im Baurecht zulasten der Verfügungsadressaten
intervenierende Dritte (Nachbarn), welche über eine hinreichend enge
nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück verfügen, mehr als irgendeine
Drittperson oder die Allgemeinheit durch die Erteilung der Baubewilligung in
eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen
sind und Mängel rügen, durch deren Behebung diese Betroffenheit behoben werden
kann (vgl. Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 55 mit Hinweisen auf die
Rechtsprechung). Die Rekurslegitimation dieser
Drittbetroffenen
setzt
ein Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids gemäss § 315
Abs. 1 PBG voraus, wonach diejenigen, die Ansprüche aus dem Planungs- und
Baugesetz wahrnehmen wollen, innert 20 Tagen seit der öffentlichen
Bekanntmachung bei der örtlichen Baubehörde schriftlich die Zustellung des oder
der baurechtlichen Entscheide zu verlangen haben. Wer den baurechtlichen
Entscheid nicht rechtzeitig verlangt, hat gemäss § 316 Abs. 1 PBG das
Rekursrecht verwirkt (vgl. Plüss, Kommentar VRG, § 10 N. 71;
Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 444).
3.3
Gemäss § 10
Abs. 3 lit. a VRG werden schriftliche Anordnungen
von Amtes wegen
den
Verfahrensbeteiligten
mitgeteilt. Verfahrensbeteiligte sind jene,
die durch einen erstinstanzlichen Hoheitsakt mehr als die Allgemeinheit berührt
werden und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufrechterhaltung, Aufhebung
oder Änderung der Verfügung haben (vgl. Plüss, Kommentar VRG, § 10
N. 65). Zur Gruppe der Verfahrensbeteiligten, welchen der angefochtene Akt
von Amtes mitzuteilen ist, gehören im Baubewilligungsverfahren die Adressaten
der Baubewilligung. So ist die Baubewilligung nach der Rechtsprechung Dritten
mit
Bezug auf sie direkt belastende Nebenbestimmungen
auch dann zu eröffnen,
wenn sie kein Zustellbegehren im Sinn von § 315 Abs. 1 PBG gestellt
haben. Insoweit sind sie rechtsmittelbefugt (vgl. Plüss, Kommentar VRG, § 10
N. 71 mit Hinweis auf RB 1998 Nr. 119). Dies ergibt sich ausserdem
ohne Weiteres aus dem Umstand, dass diese Nebenbestimmungen unter Umständen
derart beschaffen sind, dass sie der Baugesuchsteller, der nicht Grundeigentümer
ist, allein nicht zu erfüllen vermag. Damit sich solche Nebenbestimmungen auch
gegenüber dem Eigentümer durchsetzen lassen, müssen sie diesem mitgeteilt
werden und haben ihm dagegen dieselben Rechtsmittel offenzustehen wie dem
Baugesuchsteller (vgl. VGr, 7. Juni 1983, VB 1/1983 in BEZ 1983 Nr. 38).
Gemäss lit. b von § 10 Abs. 3 VRG werden
schriftliche Anordnungen
auf Gesuch hin
zudem Drittpersonen zugestellt,
wenn sie durch die Anordnung berührt sind und ein schutzwürdiges Interesse an
deren Aufhebung oder Änderung haben. Im Gegensatz zu den Verfügungsadressaten
handelt es sich hier um Personen, die in der Regel ebenfalls direkt von der
Verfügung betroffen sind. Allerdings werden ihre Rechte und Pflichten nicht in
der Verfügung geregelt, sondern diese greift auf andere Weise in ihre Rechte
oder Interessen ein (vgl. Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 9). Im
Baubewilligungsverfahren ist für diese Drittpersonen, worunter in der Regel
auch die Eigentümer benachbarten Grundstücke zählen, die Spezialregelung von § 315
Abs. 1 PBG vorgesehen.
3.4
Die
vorliegende Baubewilligung wurde neben Dritten im Sinn von § 315
Abs. 1 PBG verschiedenen Grundeigentümern, darunter den Beschwerdeführenden 3,
gegen Rückschein zugestellt. Die Baubewilligungsbehörde ist offensichtlich von
der Stellung der Beschwerdeführenden 3 als Verfügungsadressaten und
Verfahrensbeteiligte ausgegangen. Diese Auffassung ist nach dem Gesagten nicht
zu beanstanden. Das Bauvorhaben sieht den Abriss des bestehenden Schwimmbads
vor, welches sich teilweise auf das Grundstück Kat.-Nr. 05 der Beschwerdeführenden 3
erstreckt. Da die Gartenanlage auf Parzelle Kat.-Nr. 14 – ebenso wie diejenige
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02, über welches die Zufahrt zum geplanten
Mehrfamilienhaus erfolgt – als gartendenkmalpflegerisch wertvoll inventarisiert
ist, wurden mit der Baubewilligung gestalterische Auflagen hinsichtlich der
Wiederherstellungsmassnahmen statuiert. Diese Auflagen sind grundsätzlich auch
gegenüber den Beschwerdeführenden 3 verbindlich. Insofern beinhaltet die
Baubewilligung unmittelbare Rechte und Pflichten der Beschwerdeführenden 3
bzw. tangiert ihre Rechtsstellung als Grundeigentümer unmittelbar. Der Umfang
ihrer Rekurslegitimation ergibt sich aus der Betroffenheit als
Verfügungsadressaten und nicht aus der Stellung als drittbetroffene Nachbarn im
Sinn von § 315 f. PBG.
3.5
Zusammenfassend
sind die Erwägungen des Baurekursgerichts insofern zu präzisieren, als die Beschwerdeführenden 3
in ihrer Stellung als drittbetroffene Nachbarn im Sinn von § 315
Abs. 1 PBG mangels Zustellbegehrens nicht legitimiert sind. Nichts daran
zu ändern vermag der Umstand, dass die Publikation insofern als unvollständig
zu beurteilen ist, als ein Hinweis auf die inventarisierten Gartenanlagen der
vom Bauvorhaben betroffenen Nachbargrundstücke Kat.-Nrn. 02 und 05 fehlte,
was die Beschwerdeführenden 3 bereits im Rekursverfahren rügten und nun
auch im Beschwerdeverfahren geltend machen. Dass sie durch die fehlerhafte
Publikation davon abgehalten worden wären, rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen
Entscheids zu verlangen, ist nicht plausibel und wird auch nicht geltend
gemacht. Da sie ihre Zustimmung zum Bauvorhaben bereits im Februar 2016 und
mithin vor der Planauflage (1. April 2016–26. April 2016) erteilt
hatten, hatten sie offensichtlich bereits deutlich vor dem Lauf der Frist zur
Stellung des Zustellbegehrens genaue Kenntnis vom Bauvorhaben auf dem
benachbarten Grundstück.
Den Beschwerdeführenden 3 kommt jedoch die Stellung von
Adressaten der Baubewilligung zu. Als solche sind sie zur Rekurserhebung
grundsätzlich berechtigt, soweit ihre Rechtsstellung durch die Baubewilligung
unmittelbar tangiert wird. Der Auffassung des Baurekursgerichts, dass die
angefochtene Baubewilligung keinerlei die Beschwerdeführenden 3
verpflichtende Nebenbestimmungen enthalte und sie daher gar nicht beschwert
seien, kann in dieser absoluten Form nicht beigepflichtet werden. Die
Bauherrschaft wurde auflageweise verpflichtet, ergänzende Planunterlagen unter
anderem hinsichtlich der Gestaltung der Wiederherstellungsmassnahmen im Bereich
des abzubrechenden Schwimmbads einzureichen. Diese Wiederherstellungsmassnahmen
beschlagen auch das Grundstück der Beschwerdeführenden 3, dessen
Gartenanlage als potenziell schützenswert inventarisiert ist. Zwar beinhaltet
die auflageweise Behebung des die Umgebungsgestaltung betreffenden Mangels noch
keine direkten baulichen Vorgaben. Allerdings machen die Beschwerdeführenden 3
geltend, die angefochtene Baubewilligung beruhe unter anderem hinsichtlich der
Umgebungsgestaltung im Rahmen des schutzwürdigen Ortsbilds auf einer
ungenügenden Erhebung des Sachverhalts. Die Auswirkungen der Bauarbeiten auf
die denkmalpflegerisch wertvollen Gartenanlagen könnten nicht beurteilt werden.
Ausserdem sei eine Behebung der Mängel hinsichtlich der Umgebungsgestaltung,
insbesondere auch im Bereich der inventarisierten benachbarten Grundstücke,
durch die Auflage, ergänzende Pläne einzureichen, unzulässig. Die Beurteilung
der Umgebungsgestaltung habe mit der Stammbewilligung zu erfolgen und dürfe
nicht einer separaten Bewilligung vorbehalten werden. Ob diese Einwände
berechtigt sind, ist im Rahmen der materiellen Überprüfung zu beurteilen. Fest steht
aber, dass die Beschwerdeführenden 3 als zustimmungspflichtige
Grundeigentümer im Bereich des geplanten Abbruchs des Schwimmbads durch den
Entscheid der Baubewilligungsbehörde, die erforderlichen
Wiederherstellungsmassnahmen einer separaten, späteren Beurteilung
vorzubehalten, grundsätzlich beschwert sind, da er auch die
Wiederherstellungsmassnahmen im Grenzbereich ihrer Parzelle zum Baugrundstück
betrifft und somit unmittelbar mit der Inanspruchnahme ihres Grundstücks
zusammenhängt. Dass der Abbruch des Schwimmbads nur einen "äusserst
marginalen Bereich" ihres Grundstücks betrifft, vermag daran nichts zu
ändern. Diesbezüglich sind die Beschwerdeführenden 3 zur Rekurserhebung
berechtigt, sodass das Baurekursgericht auf ihren Rekurs hinsichtlich dieser
bereits im Rekursverfahren erhobenen Rügen hätte eintreten müssen.
3.6
Der
angefochtene Nichteintretensentscheid des Baurekursgerichts ist demzufolge
aufzuheben. Hebt das Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf, so
entscheidet es selbst oder weist die Sache zur neuen Entscheidung an die
Vorinstanz zurück (§ 63 Abs. 1 und § 64 Abs. 1 VRG). In
Nachachtung des Grundsatzes der raschen Verfahrenserledigung und angesichts des
Umstands, dass es sich um die Beurteilung von Rechtsfragen handelt, rechtfertigt
es sich vorliegend ohne Weiteres, auf eine Rückweisung zu verzichten und
reformatorisch zu entscheiden. Es ist daher nachfolgend auf die Auflagen
hinsichtlich Umgebungsgestaltung betreffenden Rügen der Beschwerdeführenden 3
näher einzugehen. Auf die weiteren Rügen musste die Vorinstanz hingegen nicht
eingehen; ohnehin wären diese unbehelflich gewesen, wie die nachfolgenden
Ausführungen zeigen werden.
4.
In prozessualer Hinsicht beantragt
der Beschwerdeführer 1 die Durchführung eines Augenscheins.
Ein
solcher wäre dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar wären und
anzunehmen wäre, die Parteien vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und
Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beizutragen (VGr, 21. Dezember 2011, VB.2011.00608, E. 2.2; Plüss,
Kommentar VRG, § 7 N. 79). Die Vorinstanz hat am 11. Januar 2017
bereits einen Augenschein durchgeführt und diesen mittels Protokoll und Fotografien
gut dokumentiert. Damit und zusammen mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend
erstellt; auf einen Augenschein ist zu verzichten.
5.
5.1
Der
Beschwerdeführenden bemängeln in materieller Hinsicht die Gestaltung der
geplanten Gebäude und machen geltend, das Bauvorhaben verletze die
Einordnungsvorschrift
von § 238 Abs. 2 PBG.
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und
Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu
gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Auf Objekte des
Natur- und Heimatschutzes ist besondere Rücksicht zu nehmen (Abs. 2). Wo
die Verhältnisse es zulassen, kann mit der baurechtlichen Bewilligung verlangt
werden, dass vorhandene Bäume bestehen bleiben, neue Bäume und Sträucher
gepflanzt sowie Vorgärten und andere geeignete Teile des Gebäudeumschwungs als
Grünfläche erhalten oder hergerichtet werden (Abs. 3).
Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach
ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich
aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen
Umgebung. Dabei sind die Nah- und die Fernwirkung nicht nur bezüglich der
unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung zu beurteilen
(VGr, 23. März 2017, VB.2016.00374, E. 3.1;
Fritzsche/Bösch/Wipf,
S.
652; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5). Die Beurteilung, ob mit
einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat
nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit
nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014,
VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen).
5.2
Aufgrund
der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde
über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in
erster Linie ihr selbst obliegt. In der Begründung ihres Entscheids
berücksichtigt die Baubehörde die für die Beurteilung relevante bauliche
Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung misst. Das
Baurekursgericht seinerseits ist in seiner Angemessenheitskontrolle bloss
insofern eingeschränkt, als es die Einordnung des Bauvorhabens nicht völlig
frei und unbesehen des angefochtenen Bauentscheids würdigen darf. Vielmehr muss
es diesen Entscheid unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe
überprüfen. Dabei hat es sich mit den Kriterien auseinanderzusetzen, wie sie
von der lokalen Baubehörde im Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der
Einordnungsvorschrift entwickelt wurden. Eine weitergehende Einschränkung der
baurekursgerichtlichen Prüfungsbefugnis besteht demgegenüber nicht. Beim
Baurekursgericht handelt es sich um ein Fachgericht, welches aufgrund seiner
Zusammensetzung ohne Weiteres in der Lage ist, die Gestaltung eines
Bauvorhabens fachmännisch zu beurteilen; die für die Beurteilung der
Gesamtwirkung erforderlichen Ortskenntnisse können sich seine Mitglieder
mittels eines Augenscheins beschaffen. Das Verwaltungsgericht seinerseits darf
einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit, sondern bloss auf
Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, -überschreitung und
-unterschreitung hin überprüfen (§ 50 in Verbindung mit § 20
Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 19. November 2015, VB.2015.00532,
E. 3.3; VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.3; VGr, 17. Dezember
2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.).
6.
6.1
Der Beschwerdeführer 1
macht vorab geltend, die Begründung der Rekursinstanz, weshalb das Bauvorhaben
den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG genüge, sei widersprüchlich
und nicht nachvollziehbar. Wie die Baubewilligungsbehörde, welche in der
ursprünglichen Baubewilligung davon spreche, dass sich das Bauvorhaben
"angemessen" einordne, stelle das Baurekursgericht fest, dass das
Bauvorhaben nicht "aus dem Kontext falle" und eine gute Gesamtwirkung
erreicht werden "könne", wenn die gestalterischen Auflagen erfüllt
seien. Mit diesen Ausführungen werde die Erreichung einer guten Einordnung
nicht
in nachvollziehbarer Weise begründet
, was eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs darstelle.
6.2
Das
Baurekursgericht schützte die gestalterische Beurteilung durch die
Baubewilligungsbehörde. Es stellte primär fest, dass diese sowohl die
Einordnung des geplanten Baukörpers in die bauliche und landschaftliche
Umgebung als auch die architektonische Gestaltung des Baukörpers sowie die Umgebungsplanung
geprüft und auf Übereinstimmung mit den erhöhten Anforderungen von § 238
Abs. 2 PBG beurteilt habe. Das Baurekursgericht schloss sich nach
Durchführung eines Abteilungsaugenscheins der Beurteilung der
Baubewilligungsbehörde an, dass es sich beim massgeblichen baulichen Umfeld um
eine gepflegte, aber äusserst heterogene Umgebung handle, welche die für einen
Bauvolumenverzicht erforderliche Qualität nicht erreiche. Ebenfalls als
zutreffend erachtet die Rekursinstanz die Annahme, dass sich das Bauvorhaben in
formaler Hinsicht stärker an den modernen Bauten im unteren Hangbereich
orientiere und bezüglich seiner volumetrischen Körnung und Gliederung gut auf
deren Massstäblichkeit eingehe. Ausserdem übernehme das Bauvorhaben die in der
Umgebung häufig vorkommenden gestalterischen Massnahmen wie Einschnürung des
Bauvolumens beim Treppenhaus, gestaffelter Grundriss sowie mineralische
Lochfassade mit grossflächigen Verglasungen. Schliesslich beurteilte die
Rekursinstanz auch die architektonische Detailgestaltung des geplanten Gebäudes
und verwies auf die Fassadengestaltung, welche das Gebäude klarerweise als
zweigeschossig erscheinen liesse, obwohl einzuräumen sei, dass Bauten in der
Zone W2bI an steilen Hanglagen aus Sicht eines talseitigen Betrachters zwangsläufig
gewisse Aspekte eines viergeschossigen Gebäudes aufwiesen. Ausserdem verwies
das Gericht auf die Bestimmung von Art. 7a Abs. 2 der Bau- und
Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO), welche sich von
der allgemeinen Vorschrift von § 292 PBG dahingehend unterscheide, dass
Attikageschosse unter bestimmten Voraussetzungen hangseitig fassadenbündig
angeordnet werden könnten.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden hat die
Rekursinstanz ihre Überlegungen damit widerspruchsfrei dargelegt und ihre
Auffassung, wonach sich das Bauvorhaben gut in die Umgebung einordne, in
nachvollziehbarer Weise begründet. Das Gericht hat sich mit den Beweggründen
der Baubewilligungsbehörde und den Vorbringen der Beschwerdeführenden in
ausreichendem Masse auseinandergesetzt. Eine Gehörsverletzung liegt nicht vor.
6.3
Die
Beschwerdeführenden vertreten ferner die Auffassung, die Vorinstanzen hätten
das massgebliche bauliche Umfeld des Bauvorhabens nicht richtig erkannt bzw.
die gestalterische Beurteilung der geplanten Neubaute nicht an den
massgeblichen Gebäuden der Umgebung ausgerichtet. Die ästhetische Beurteilung
habe sich nicht an den talseitig liegenden Gebäuden zu orientieren. Das
Baugrundstück sei vielmehr Bestandteil der schützenswerten Gebäudegruppe des
Architekten K an der L-Strasse 06 bis 08; entsprechend müsse der
Neubau optisch an den Anforderungen dieser Gebäude gemessen werden. Insofern
treffe die Feststellung der Vorinstanz, dass die bauliche Umgebung als äusserst
heterogen zu beurteilen sei, nicht zu. Vielmehr sei diese optisch in zwei
unterschiedliche Teile aufgeteilt, da zwei bauliche Strukturen
aufeinandertreffen würden. Das Gebiet oberhalb des Fusswegs, welchem das
Baugrundstück angehöre, zeichne sich durch eine klare Villenstruktur und stattliche
Gartenanlagen mit grosszügigem Baumbestand aus und sei keineswegs heterogen.
Die schutzwürdige Umgebung des Baugrundstücks wie auch dieses selber seien im
ISOS als qualitätsvolle Mehrfamilienhäuser der Frühmoderne mit steilem
Satteldach und sachlicher Fassadengestaltung aus den Jahren 1924–26 eingetragen
und dem Erhaltungsziel C zugewiesen, was bedeute, dass der Gebietscharakter zu
erhalten und insbesondere ein Gleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten zu
bewahren sei. Ausserdem seien die für den Charakter wesentlichen Elemente
integral zu erhalten. Was die Vor­instanz zur Gestaltung und Erscheinungsweise
des Neubaus ausführe, vermöge nicht zu überzeugen. So solle etwa die gerügte
viergeschossige Erscheinung durch die einheitliche Befensterung der Vollgeschosse
gegenüber dem Unter- sowie dem Attikageschoss verhindert werden. Nun habe aber
die Baubewilligungsbehörde diese unterschiedliche Befensterung beanstandet und
auflageweise eine Abstimmung derselben aufeinander verlangt. Ausserdem erfülle
das geplante Mehrfamilienhaus die Vorgaben hinsichtlich Körnung, Volumetrie und
vorgesehener Umgebungsgestaltung nicht.
6.3.1
Die Baubewilligungsbehörde ging bei der Beurteilung der Einordnung des
Bauvorhabens von einem aus freistehenden Ein- und Mehrfamilienhäusern bestehenden
baulichen Umfeld aus, welches sich durch grosszügige Gärten und eine
aussichtsreiche Lage auszeichne. Sie verwies auf die im Nahbereich vorhandenen
denkmalpflegerisch wertvollen Gebäude und Gartenanlagen, welche besondere
Rücksichtnahme erforderten. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren bezeichnet sie
die Darstellung der Beschwerdeführenden, es sei von einer klaren geografischen
Zweiteilung der baulichen Umgebung in ein höherliegendes Gebiet mit
qualitätsvollen, inventarisierten Bauten mit Steildächern und in ein tiefer
liegendes Gebiet mit anspruchslosen Flachdachbauten auszugehen, als
unzutreffend.
Diese Feststellungen der örtlichen Baubewilligungsbehörde
decken sich mit denjenigen des Baurekursgerichts anlässlich des Augenscheins,
wonach sich das bauliche Umfeld heterogen präsentiere. Eine Zweiteilung des
Gebiets in einen oberen und einen unteren Hangbereich, wie die
Beschwerdeführenden behaupten, stellten nicht nur die Vorinstanzen nicht fest,
sondern ergibt sich auch nicht aus den Akten. Vielmehr zeigt gerade der vom Beschwerdeführer 1
eingereichte Plan mit den Baujahren der Gebäude, dass die bauliche Erneuerung
und Verdichtung des Quartiers eingesetzt hat und zwar oberhalb und unterhalb
der L-Strasse bzw. nördlich und südlich des J-Wegs. Dies wiederum hat eine
Durchmischung von älteren Gebäuden und Neubauten zur Folge, was zwangsläufig
auch eine heterogene Durchmischung der Architekturstile der verschiedenen Baukörper
nach sich zieht. Selbst wenn von einer klaren Zweiteilung des baulichen Umfelds
und einer Zugehörigkeit des Baugrundstücks zur einen Hälfte auszugehen wäre,
hätte dies entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden im Übrigen nicht zur
Folge, dass die architektonische Gestaltung der Neubaute den Architekturstil
der inventarisierten Gebäude zu übernehmen hätte. Eine gesetzliche
Verpflichtung, allfällige Neubauten nach einem einheitlichen Bebauungsmuster
oder einer einheitlichen Architektursprache zu erstellen, besteht nicht (vgl.
RB 1980 Nr. 120). Dies verlangt auch die nach § 238 Abs. 2 PBG
geforderte besondere Rücksichtnahme nicht.
6.3.2
Dass ausserordentliche Verhältnisse im Sinn der ständigen Rechtsprechung
des Verwaltungsgerichts vorlägen, welche es erlaubten, von der Bauherrschaft
einen Verzicht auf die Realisierung des auf dem Baugrundstück zulässigen
Volumens zu verlangen, machen die Beschwerdeführenden nicht geltend. Triftige
Gründe, wie eine überdurchschnittliche Qualität der bestehenden Überbauung,
eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte
landschaftliche Empfindlichkeit (zum Ganzen RB 1990 Nr. 78; VGr, 28. März
2007, VB.2007.00036, E. 3.3; 5. Dezember 2013, VB.2013.00598,
E. 9.2; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 660), sind denn auch nicht
ersichtlich. Insbesondere vermag allein der Umstand, dass die Gebäudegruppe des
Architekten K an der L-Strasse 06, 07 und 08 als schützenswert
inventarisiert ist, keine überdurchschnittliche Qualität des gesamten baulichen
Umfelds im Sinn der zitierten Rechtsprechung zu begründen.
6.3.3
Selbst wenn schliesslich das ISOS die Gebäude L-Strasse 06, 07 und 08
als qualitätsvolle Mehrfamilienhäuser der Frühmoderne mit steilem Satteldach
und sachlicher Fassadengestaltung bezeichnen und dem Erhaltungsziel C
zugewiesen haben würde, wonach deren Charakter zu erhalten und insbesondere ein
Gleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten zu bewahren sei, würde dies den
Beschwerdeführenden nicht entscheidend weiterhelfen:
Durch die Aufnahme in ein
Inventar des Bundes wird dargetan, dass ein Objekt in besonderem Masse die
ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug von Wiederherstellungs-
oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient
(Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz
vom 1. Juli 1966 [NHG]). Gemäss Art. 6 Abs. 2 NHG gilt
dieser Schutz indes nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben im Sinn von
Art. 2 und Art. 3 NHG in unmittelbarer Weise.
Trifft dies – wie vorliegend – nicht zu, besteht für die kantonale (und
kommunale) Nutzungsplanung lediglich eine Pflicht zur Berücksichtigung (BGE 135
II 209 E. 2.1; Arnold Marti, Bundesinventare – eigenständige Schutz- und
Planungsinstrumente des Natur- und Heimatschutzrechts, URP 2005, 619 ff.,
S. 634 f.; ders.
, Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang
mit der geplanten Änderung der Aufnahmemethode bei der Revision von
Ortsbildaufnahmen im Rahmen des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder
der Schweiz [ISOS], Schaffhausen/Bern 2016, S. 11 [abrufbar unter
www.bak.admin.ch]
).
Vorliegend erfolgt aufgrund
der bestehenden Inventarisierungen ohnehin eine Prüfung des Projekts unter
Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG, wonach
im Interesse
der Heimatschutzanliegen besondere Rücksicht auf die umliegenden inventarisierten
Objekte zu nehmen ist. Damit sind die bundesrechtlichen Vorgaben jedenfalls
gewahrt.
6.3.4
Die Vorinstanzen beurteilen die Platzierung der Baukörper auf dem
Grundstück sowie die Gliederung des baulichen Volumens übereinstimmend als
gelungen und den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG entsprechend. Die
Detailgestaltung bezeichnet die Rekursinstanz als modern und feinfühlig. Die
klassische Lochfassade weise klare und ausgewogene Proportionen auf, was auf
allen vier Gebäudeseiten ablesbar sei. Das Gebäude sei durchwegs als
zweigeschossig wahrnehmbar, wenn auch einzuräumen sei, dass Bauten in der
Wohnzone W2bI an steilen Hanglagen aus Sicht eines talseitigen Betrachters
zwangsläufig gewisse Aspekte eines viergeschossigen Gebäudes aufweisen würden.
Die beiden Vollgeschosse würden durch die markanten Deckenbänder und die
einheitliche Befensterung klar akzentuiert.
Dieser Auffassung ist mit Blick
auf die Fassadenpläne beizupflichten. Die gewählte Fassadengestaltung
verschafft der Neubaute ein schlichtes, unaufdringliches Erscheinungsbild. Dass
die zweigeschossige Erscheinung durch die von der Baubewilligungsbehörde
statuierte Auflage, die grossflächigen Verglasungen in Unter- und
Attikageschoss und die überbreiten horizontalen Fensterschlitze zu
überarbeiten, beeinträchtigt werden könnte, ist nicht zu befürchten. Dieser
Auflage kann durch eine geringfügige gestalterische Korrektur durchaus
nachgekommen werden, ohne dass die gestalterische Abgrenzung des Attika- und
des Untergeschosses von den beiden Vollgeschossen verloren gehen muss. Die
Baubewilligungsbehörde legt zu Recht Wert auf eine optische Betonung der Zweigeschossigkeit
des Gebäudes und wird die abgeänderten Pläne unter diesem Aspekt zu prüfen
haben. Zutreffend ist schliesslich insbesondere auch der Hinweis der
Rekursinstanz auf die Bestimmung von Art. 7a Abs. 2 BZO, welche es
unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt, das Attikageschoss hangseitig
fassadenbündig zu gestalten, wovon die Bauherrschaft vorliegend Gebrauch
gemacht hat. Die Beurteilung der Detailgestaltung des streitbetroffenen
Vorhabens durch die Vorinstanzen ist nicht zu beanstanden und wird von den
Beschwerdeführenden im Übrigen auch nicht in substanziierter Weise infrage
gestellt.
6.4
Die
Beschwerdeführenden stellen sich vielmehr auf den Standpunkt, eine
Gesamtbeurteilung der Einordnung des Bauvorhabens sei angesichts der Vielzahl
von Nebenbestimmungen, mit welchen gestalterische Mängel behoben werden
müssten, gar nicht mehr möglich. Es handle sich entgegen der Auffassung der
Vorinstanz nicht um geringfügige Anpassungen. Vielmehr sei eine deutliche
Überarbeitung nötig. Dies sei vor dem
Aspekt der Einheit der Baubewilligung
nicht zulässig. Dies rügen auch die Beschwerdeführenden 3, auf deren
diesbezügliche Rügen nach dem unter Ziffer 3.5 der vorstehenden Erwägungen
Ausgeführten einzutreten ist. Sie machen geltend, eine Behebung der Mängel
hinsichtlich der Umgebungsgestaltung, insbesondere auch im Bereich der
inventarisierten benachbarten Grundstücke, durch die Auflage, ergänzende Pläne
einzureichen, sei unzulässig. Die Beurteilung der Umgebungsgestaltung habe mit
der Stammbewilligung zu erfolgen und dürfe nicht einer separaten Bewilligung
vorbehalten werden. Ausserdem seien die Auswirkungen auf die schützenswerten
Gartenanlagen von der für einen Schutzentscheid zuständigen Exekutivbehörde zu
beurteilen.
6.4.1
In der angefochtenen Baubewilligung hat die Baubewilligungsbehörde folgende
Auflagen statuiert: Was die Terraingestaltung anbelangt, stellt die Behörde
fest, das zweite Untergeschoss rage teilweise volumenbildend aus dem Terrain
heraus. Der Geländeverlauf sei diesbezüglich zu überarbeiten. Ausserdem wirke
die Fassade unruhig. Insbesondere die grossflächigen Verglasungen im
Untergeschoss und im Attikageschoss und die überbreiten horizontalen
Fensterschlitze ergäben keine stimmige Wirkung mit den gut gesetzten Fenstern
der Regelgeschosse. Das Erscheinungsbild der unterschiedlichen Geschosse sei
besser aufeinander abzustimmen (E. E.f). Ausserdem ordnete die
Baubewilligungsbehörde Änderungen der Umgebungsgestaltung an. Das Terrain werde
zu stark verändert und insbesondere zu stark terrassiert, was dazu führe, dass
die natürliche Hangneigung nicht mehr ablesbar sei. Es sei daher auf die
massive Abgrabung entlang der Nordost-Fassade und die sehr starke Terrassierung
zu verzichten. Das Terrain sei näher am natürlichen Geländeverlauf zu
gestalten. Mauern zur Geländeabstützung seien nur zurückhaltend vorzusehen
(E. E.k). Schliesslich verlangte die Baubewilligungsbehörde die
Einreichung eines detaillierten Umgebungsplans mit Angaben über die zu
fällenden Bäume und Bepflanzungen, insbesondere auch diejenigen auf den umliegenden,
vom Bauvorhaben teilweise betroffenen Nachbarparzellen, sowie die geplanten
Neugestaltungsmassnahmen, Neubepflanzungen und Materialisierung des Gebäudeumschwungs
(E. E.m).
6.4.2
Vorliegend ist vorab darauf hinzuweisen, dass es nach ständiger Rechtsprechung
zulässig ist, die detaillierte Umgebungsgestaltung eines Neubauvorhabens
losgelöst von der Stammbewilligung einer späteren separaten Prüfung
vorzubehalten, indem in der Baubewilligung auflageweise die Einreichung eines
detaillierten Umgebungsplans verlangt wird. Es ist daher in der Praxis üblich,
mit dem Baugesuch noch keinen detaillierten Umgebungsplan einzureichen.
Lediglich im Fall von Arealüberbauungen gemäss § 69 ff. PBG, bei
welchen erhöhte Anforderungen an die Umgebungsgestaltung gelten, gehört zur
vollständigen Baueingabe auch ein Umgebungsplan (vgl. RB 1997 Nr. 81, RB
2000 Nr. 95). Es ist daher auch im vorliegenden Fall nicht zu beanstanden,
dass die Baubewilligungsbehörde die Beurteilung der detaillierten
Umgebungsgestaltung vorbehalten und in der Baubewilligung auflageweise die
Einreichung eines detaillierten Umgebungsplans verlangt hat. Es besteht keine
Veranlassung, im vorliegenden Fall von der angeführten Rechtsprechung
abzuweichen. Es ist nicht ersichtlich, weshalb die Fragen im Zusammenhang mit
der Gestaltung des Gebäudeumschwungs nicht Gegenstand einer nachträglichen
Prüfung sein könnten. Dies gilt insbesondere auch für allfällige
Neugestaltungsmassnahmen auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden 3. Es
handelt sich hier nur um eine sehr kleine Fläche entlang der südlichen Grenze
der Parzelle Kat.-Nr. 05. Es kann davon ausgegangen werden, dass eine den
Anforderungen der inventarisierten Gartenanlage genügende
Wiederherstellungsmassnahme ohne Weiteres realisierbar ist. Inwiefern den Beschwerdeführenden
ein Nachteil aus dem Vorgehen der Baubewilligungsbehörde erwachsen könnte, ist
nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht. Die nachträgliche
Bewilligung des Umgebungsplans wird den Beschwerdeführenden wiederum
zuzustellen sein, und es wird ihnen freistehen, gegen diese zu rekurrieren.
6.4.3
Zutreffend ist, dass kein Schutzentscheid der zuständigen Behörde (Stadtrat
Zürich) hinsichtlich der beiden inventarisierten Gartenanlagen vorliegt. Ein
solcher ist jedoch gemäss der Rechtsprechung nur dann erforderlich, wenn ein
Bauvorhaben ein inventarisiertes Objekt gefährdet. Wenn eine Gefährdung eines
inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben zum vornherein ausgeschlossen
werden kann, so besteht keine Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit und den
Schutzumfang des Inventarobjekts zu entscheiden. Vorbehalten bleibt der Fall,
da der Grundeigentümer entsprechend § 213 PBG durch ein sogenanntes
Provokationsbegehren einen solchen Entscheid berechtigterweise verlangt hat
(VGr, 17. Februar 2000, VB.1999.00128, in BEZ 2000 Nr. 22).
Es kann mit den Vorinstanzen
zulässigerweise davon ausgegangen werden, dass die inventarisierten
Gartenanlagen durch das Bauvorhaben keine Beeinträchtigung erfahren, da die
geplanten baulichen Massnahmen die beiden Nachbarparzellen nur sehr geringfügig
in Anspruch nehmen. Es kann diesbezüglich auf die entsprechende Erwägung der
Rekursinstanz verwiesen werden, worin das Baurekursgericht auch auf seine
Feststellungen anlässlich des Augenscheins verweist. Da der Augenschein im Winter
durchgeführt wurde und Schnee lag, führte die zuständige städtische Fachstelle
in den nachfolgenden Sommermonaten ausserdem eine erneute Begehung durch,
anlässlich welcher sich bestätigt habe, dass im Bereich der geplanten Zufahrt
über das Grundstück Kat.Nr. 02 lediglich eine Wiese und ein Kirschbaum
vorhanden seien, die vom oberen Gartenbereich baulich und gestalterisch
deutlich abgesetzt seien. Der ca. 40-jährige Kirschbaum stamme nicht aus der
Ursprungsgestaltung der Gartenanlage. Es seien im Bereich der geplanten Zufahrt
offensichtlich keine schutzwürdigen Bereiche des Gartens betroffen. Die
Beschwerdeführenden bestreiten diese Feststellungen nicht in substanziierter
Weise. Ausserdem entkräftet die nachträgliche Begehung durch die städtische
Fachstelle in den Sommermonaten die Rüge des Beschwerdeführers 1, eine
Beurteilung der Gartenanlage sei anlässlich des Augenscheins gar nicht möglich
gewesen, da der Garten mit Schnee bedeckt gewesen sei. Die Zufahrt zur
geplanten Unterniveaugarage wird parallel zur südwestlichen Grenze des
Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 02 geführt und tangiert das Grundstück
lediglich im südwestlichen Grundstücksbereich. Zwischen diesem Teil des
Umschwungs und der das Wohnhaus umgebenden baulich gestalteten Gartenanlage
besteht aufgrund des abfallenden Geländes kaum ein optischer Bezug.
6.4.4
Unbestritten ist ausserdem, dass inhaltliche oder formale Mängel eines
Bauvorhabens gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen
mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung
behoben werden können und auch müssen. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des
verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches verlangt, dass
staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen, wobei
Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung
über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5
Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April
1999). Das Interesse des Bauherrn am Fortbestand der Baubewilligung ist als
gewichtig einzustufen. Solange die Mängel untergeordneter Natur sind und ohne
besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben
werden können, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage.
Ziehen Nebenbestimmungen indessen wesentliche Projektänderungen nach sich,
können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 26. Januar
2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5;
Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 346). Nicht "ohne besondere
Schwierigkeiten" behoben werden können unbestrittenermassen gewichtige
baurechtliche Mängel wie beispielsweise die gebotene Verlegung der
Einfahrtsrampe einer Unterniveaugarage (vgl. VGr, 7. Mai 2015,
VB.2014.00268, E. 6.2 f.), die Realisierung einer fehlenden
ausreichenden Erschliessung des Baugrundstücks (BGr, 17. November 2009,
1C_192/2009, E. 2.4) oder gar die Korrektur einer Überschreitung der
Gebäudehöhe, welche sogar zum Verzicht auf ein Geschoss führen könnte (VGr, 4. April
2012, VB.2011.00589, E. 4.2). In diesen Fällen ist ohne grösseren
planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie der Mangel zu beheben ist und
welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die
Behebung des Mangels nach sich zieht. Es handelt sich bei den vorliegend zu
korrigierenden, die Fassaden- und Umgebungsgestaltung betreffenden Mängeln
offensichtlich nicht um derart gravierende Mängel im Sinn der angeführten
Rechtsprechung, was die Beschwerdeführenden auch nicht geltend machen.
Zwar können auch bei Vorliegen verschiedener, für sich allein
betrachtet kleinerer Mängel unter Umständen viele verschiedene Möglichkeiten
der Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche
konkreten
baulichen Änderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel zur Folge
haben wird (vgl. VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589 E. 4.2). Die
vorliegend infrage stehenden Mängel sind durchwegs als untergeordnet zu
beurteilen. Sie können ohne Weiteres behoben werden. Die Auflagen betreffend
Fassadengestaltung (Befensterung in Unter- und Attikageschoss sowie Abgrabungen
an Nordostfassade) und auch Gestaltung der Umgebung sind – in Verbindung mit
den dazugehörigen Erwägungen – ausreichend konkretisiert. Es ist keineswegs
unklar, welche Änderungen konkret vorzunehmen sind. Die ästhetischen
Auswirkungen der Mängelbehebung sind abschätzbar, sodass sie eine
gestalterische Beurteilung des Bauvorhabens als Ganzes nicht infrage stellen.
6.5
Der Beschwerdeführer 1
kritisiert schliesslich die Würdigung der Vorinstanzen hinsichtlich des sich
auf seinem Grundstück Kat.-Nr. 12 befindenden Baumbestandes. Die beiden
mächtigen Pinsapo-Tannen auf seinem Grundstück seien für das Erscheinungsbild
äusserst wichtig, was die Baubewilligung bestätige. Dies gelte auch für die
Buchenreihe entlang der Grundstücksgrenze. Es sei nicht nachvollziehbar und
werde von den Vor­instanzen auch nicht ausreichend begründet, weshalb die
Anordnung einer Erhaltung der Bäume unverhältnismässig wäre. Dies stelle
wiederum eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. Ausserdem sei bereits im
Rekursverfahren und auch anlässlich des Augenscheins dargelegt worden, dass
Ersatzbepflanzungen auf dem Baugrundstück gar nicht möglich seien, da das
Untergeschoss der Neubaute bis 4 m an die Nachbarparzelle heranrücke,
sodass kein Platz für das Wurzelwerk einer Ersatzbepflanzung vorhanden sei. Die
Baubewilligung müsse daher um eine geeignete Massnahme zum Schutz der Bäume
ergänzt werden. Was das zivilrechtliche Kapprecht anbelange, so sei die
Rechtsauffassung des Baurekursgerichts falsch. Eine Anordnung gestützt auf
Absatz 3 von § 238 PBG könne unabhängig von der Frage beurteilt
werden, ob dem benachbarten Grundeigentümer ein Kapprecht zustehe oder nicht.
Schliesslich habe der Beschwerdeführer bereits im Rekursverfahren gestützt auf § 239
Abs. 1 PBG Massnahmen zum Schutz der gefährdeten Bäume gefordert. Diese
müssten unabhängig von einem zivilrechtlichen Kapprecht vorgängig mit der
Baubewilligung angeordnet werden.
6.5.1
Vorab ist auf die zutreffende Erwägung des Baurekursgerichts zu verweisen,
wonach der Baumbestand auf dem Grundstück Kat.-Nr. 13 weder unter Schutz
gestellt, noch inventarisiert ist. Ebenfalls liegt das Grundstück nicht in
einem zukünftigen Baumschutzgebiet (Art. 11a BZO-E 2014). Laut Darstellung der
Baubewilligungsbehörde wurden die beiden Nadelbäume von der städtischen
Fachstelle ausserdem auf ihre Schutzwürdigkeit überprüft und als nicht
schutzwürdig befunden. Für eine Verpflichtung, die Bäume im Sinn einer
Unterschutzstellung zu erhalten, fehlt daher eine gesetzliche Grundlage.
6.5.2
Nicht ernsthaft infrage gestellt werden kann ferner die Auffassung der
Baubewilligungsbehörde, dass den Anforderungen von § 238 PBG auch mit
einer angemessenen Ersatzbepflanzung im Sinn von Absatz 3 von § 238
PBG Rechnung getragen werden könnte. Die allenfalls erforderlichen
Ersatzbepflanzungen werden im Umgebungsplan aufzuzeigen sein und sind
Gegenstand der Beurteilung desselben. Indem die Baubewilligungsbehörde vorab
die Erhaltung der vorhandenen Bäume vorsieht und für den Fall, dass diese nicht
erhalten werden können, eine Ersatzbepflanzung vorsieht, trägt sie dem
Grundsatz der Verhältnismässigkeit bereits Rechnung. Zum Schutz der bestehenden
Bäume vor den Auswirkungen der Bauarbeiten hat die Behörde einen
Baustelleninstallationsplan mit Angaben zum Baumschutz verlangt. Eine
weitergehende Verpflichtung des Bauherrn, welche die Baubewilligung als Ganzes
beeinflussen könnte, wie beispielsweise etwa die Einhaltung eines grösseren als
den gesetzlichen Grenzabstands durch das Bauvorhaben, erwiese sich angesichts
des Umstands, dass es sich nicht um schutzwürdige Bäume handelt, zum vornherein
als unverhältnismässig. Dass das Baurekursgericht keine weiteren
Verhältnismässigkeitsüberlegungen vorgenommen hat, ist daher nicht zu
beanstanden und stellt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar.
Schliesslich bietet auch § 239 Abs. 1 PBG keine gesetzliche Grundlage
für weitergehende Auflagen an die Bauherrschaft zum Schutz von nicht unter
Schutz gestellten Bäumen auf Nachbargrundstücken.
Damit steht dem Bauvorhaben im Zusammenhang mit der
Bepflanzung auf dem Nachbargrundstück aus öffentlich-rechtlicher Sicht nichts
im Weg. Allfällige zivilrechtliche Hindernisse werden von den
Beschwerdeführenden nicht konkret geltend gemacht und würden im Übrigen im
Baubewilligungsverfahren auch nicht beurteilt.
7.
7.1
Sowohl der
Beschwerdeführer 1 als auch die Beschwerdeführenden 2 rügen eine
Verletzung der
Geschosszahlvorschriften
durch das Bauvorhaben. Der Beschwerdeführer 1
beanstandet die von der Baubewilligungsbehörde statuierte, die
Terraingestaltung im Bereich des zweiten, nicht anrechenbaren Untergeschosses
betreffende Auflage. Er macht geltend, es sei willkürlich, diesen Mangel
einfach durch eine entsprechende Terraingestaltung zu korrigieren. Die
Vorinstanz sei an die Baugesuchsunterlagen gebunden und müsse das eingereichte
Projekt nach den dort dargestellten Umständen im Licht der kommunalen und
kantonalen öffentlich-rechtlichen Bestimmungen beurteilen. Die Beschwerdeführenden 2
wenden sich demgegenüber gegen die Annahme der Vorinstanzen, es handle sich um
zwei weder in baulich-funktionaler noch in optischer-architektonischer Hinsicht
eine Einheit bildende, eigenständige Wohnhäuser, sodass die Geschosszahl für
jeden Baukörper separat zu zählen sei.
7.2
Wie
bereits in den vorstehenden Erwägungen unter Ziffer 6.4.4 ausgeführt
wurde, ist die Baubewilligungsbehörde gestützt auf § 321 Abs. 1 PBG
nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, Mängel, welche ohne besondere
Schwierigkeiten behoben werden können, mittels Nebenbestimmung zu korrigieren.
In Übereinstimmung mit der Rekursinstanz ist darauf hinzuweisen, dass das
zweite Untergeschoss im Bereich der Gartensitzplätze im Südwesten des Gebäudes
nur geringfügig mehr als 1,50 m über das gestaltete Terrain in Erscheinung
tritt, was der Beschwerdeführer 1 im Übrigen nicht bestreitet. Es handelt
sich damit um einen kleinen Mangel, welcher ohne Weiteres durch eine
entsprechende Nebenbestimmung zur Korrektur des Verlaufs des gestalteten
Terrains geheilt werden kann. Dies ist nicht zu beanstanden.
7.3
Das
Baurekursgericht verweist im Weiteren auf die Praxis, wonach ein Teil eines
zusammengebauten Gebäudes nur dann zu einem eigenständigen Gebäude werde, wenn
er eine von anderen Teilen des Baukörpers abgegrenzte, separate Grundfläche
aufweise und sich in einem gewissen Masse auch optisch verselbständigt habe.
Andernfalls liege ein als Einheit zu betrachtendes Gebäude vor, bei dem die
Geschosse durchgehend zu zählen seien. Das Bauvorhaben bestehe aus zwei
zusammengebauten Gebäuden, welche in der Mitte über einen gemeinsamen
Erschliessungstrakt verfügten und sich ein durchlaufendes Garagengeschoss
teilten. Die beiden Gebäudekörper bildeten weder in baulich-funktionaler noch
in optisch-architektonischer Hinsicht eine Einheit. Vielmehr handle es sich um
zwei baulich-funktional eigenständige Wohnhäuser mit je zwei 5-Zimmer-Wohnungen,
welche separate, vom jeweils anderen Gebäudetrakt klar abgegrenzte Grundflächen
aufweisen. Auch in optisch-architektonischer Hinsicht setzten sich die beiden
Gebäudetrakte infolge des nicht unerheblichen Höhenversatzes von 1,5 m deutlich
wahrnehmbar voneinander ab. Die Geschosse seien daher für jeden Gebäudetrakt
separat zu zählen, weshalb die gemäss Bauordnung zulässige Geschosszahl ohne
Weiteres eingehalten sei.
Diese Ausführungen sind nicht zu beanstanden. Insbesondere
vermag die gemeinsame Unterniveaugarage am Umstand, dass es sich um zwei in
optisch-architektonischer und baulich-funktionaler Hinsicht eigenständige
Gebäude handelt, nichts zu ändern (vgl. auch VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00107,
E. 4.2.3). Die Geschosszahl ist damit eingehalten.
8.
8.1
Die
Beschwerdeführenden rügen eine Überschreitung der zulässigen Gebäudelänge durch
das Bauvorhaben. Sie verweisen auf Art. 13 BZO, wonach die Gebäudelänge
inkl. besondere Gebäude 25 m nicht überschreiten dürfe. Im Wesentlichen
beanstanden sie die Qualifikation der Unterniveaugarage als besonderes Gebäude.
Es handle sich nicht um eine Anbaute an ein Hauptgebäude, sondern um einen Teil
des Hauptgebäudes, welcher über dessen Grundfläche hinaus- und insbesondere das
gewachsene Terrain auf der gesamten Länge um deutlich mehr als 0,5 m überrage.
Sie betonen im Weiteren den klaren Willen des kommunalen und kantonalen
Gesetzgebers, besondere Gebäude an die Gebäudelänge anzurechnen. Die Vorinstanz
sei zu Unrecht von Art. 13 BZO abgewichen. Dafür seien keine Gründe
ersichtlich. Bei Art. 13 BZO handle es sich um eine Baubeschränkungsnorm
zwecks Einschränkung der Gebäudegrundfläche. Wenn die Vorinstanz die Auffassung
gehabt hätte, die Anwendung von Art. 13 BZO sei im vorliegenden Fall
unverhältnismässig, so hätte sie die Voraussetzungen einer Ausnahmebewilligung
prüfen müssen, welche allerdings auch nicht erfüllt seien.
8.2
Die
Beschwerdeführenden gehen bei Berücksichtigung der Unterniveaugarage von einer
resultierenden Gebäudelänge von 31 m aus. Sie führen nämlich aus, das
durchlaufende Tiefgaragengeschoss bilde einen ca. 31 m langen Besonderen
Gebäudeteil, welcher das gewachsene Terrain auf der gesamten Länge um deutlich
mehr als 0,5 m überrage. Das Tiefgaragengeschoss bilde eine dem
Hauptbaukörper vorgelagerte, künstlich gestaltete Geländeterrasse. Die
Geländestufung erfolge durch eine sichtbare Mauer, die in den Bauplänen als
"Stützmauer" bezeichnet werde. Diese verlaufe in West-Ostrichtung
praktisch quer durch das ganze Grundstück und sei ca. 40 m lang. Die
Mauerhöhe betrage ab gewachsenem Terrain 1 m. Damit entstehe ein
überlanger Gebäuderiegel.
Diese Ausführungen können nur so verstanden werden, dass
die Beschwerdeführenden davon ausgehen, die im Grundrissplan "Erdgeschoss
und Umgebung" bzw. im Grundrissplan "Untergeschoss und Umgebung"
eingezeichnete erste Stützmauer entspreche der Aussenfassade des
Garagengeschosses. Dass dem nicht so ist, ergibt sich aus dem Plan "Grundriss
Garagengeschoss", welchem entnommen werden kann, dass die Südwestfassade
des Garagengeschosses nicht auf der Schnittlinie E-E verläuft, sondern im
Bereich der südwestlichen Gebäudeecke auf einer Länge von 11,50 m um rund
2 m zurückversetzt ist. Die Gebäudelänge entspricht daher nicht der Länge
der Stützmauer im Erdgeschoss- und Umgebungsplan, sondern ist dem Grundrissplan
des Garagengeschosses zu entnehmen. Wird die Gebäudelänge demnach an der
südwestlichen Aussenmauer der Tiefgarage gemessen, so beträgt sie 26,06 m
(11,50 m plus 14,56 m). Die zulässige Gebäudelänge von 25 m ist
daher nur gerade um 1,06 m überschritten, und dies nur, wenn davon
ausgegangen wird, dass das Garagengeschoss im Bereich der Südwestfassade auf
seiner ganzen Länge um mehr als 50 cm über das gewachsene Terrain hinausragt.
Das Garagengeschoss ragt im Bereich der südwestlichen Gebäudeecke nur gerade um
70 cm über das gewachsene Terrain, sodass der Mangel durch eine
geringfügige Tieferlegung des Gebäudes um 20 cm behoben werden könnte.
Eine entsprechende Nebenbestimmung wäre für die Beschwerdeführenden
bedeutungslos. Die Rüge würde von vornherein nicht zur Aufhebung der
Baubewilligung führen und ist daher nicht zielführend. Die Frage, ob die
Unterniveaugarage als besonderes Gebäude zu qualifizieren und als solches an
die Gebäudelänge anzurechnen sei oder nicht, kann unter diesen Umständen
offenbleiben.
9.
9.1
Die
Beschwerdeführenden beanstanden im Weiteren die Qualifikation der
Fassadenausbuchtungen an der Nordwest- und Südostfassade als Erker. Sie machen
geltend, der Abstand zwischen dem gestalteten Boden und der Unterkante der
Fassadenausbuchtungen sei optisch nicht erkennbar. Gemäss
verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung sei jedoch gerade der optische Eindruck
massgebend. Nach Auffassung der Beschwerdeführenden können diese Bauteile nicht
in den Genuss des Abstandsprivilegs von § 260 Abs. 3 PBG kommen und
seien gemäss § 256 Abs. 2 PBG an die Überbauungsziffer anzurechnen.
Dies gelte insbesondere bei der Frage der Anrechnung an die Überbauungsziffer,
weil hier nicht die Distanz des Erkers zum gestalteten, sondern zum gewachsenen
Terrain massgebend sei bzw. sein müsse.
9.2
Was den
Begriff "Erker" sowie die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen
anbelangt, so kann vollumfänglich auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz
verwiesen werden. Wie in der Rechtsprechung wiederholt festgehalten wurde, ist
für den massgeblichen optischen Eindruck nicht das gewachsene, sondern das
gestaltete Terrain ausschlaggebend (vgl. VGr, 17. September 2015,
VB.2015.00350, E. 3.2, mit Hinweisen). Nicht massgeblich ist, auf welchem
Geschossniveau der vorspringende Gebäudeteil angebracht ist. Gerade in
Hanglagen bzw. bei Bauten mit freigelegtem anrechenbaren Untergeschoss kann ein
Erker auch auf Erdgeschossniveau angebracht werden.
Unbestritten ist, dass die streitbetroffenen Bauteile mit
ihrer Unterkante vorliegend jeweils in einem Abstand von rund einem Meter vom
gestalteten Boden angebracht sind. Bei direktem Blick auf die betreffenden
Fassaden ist der Bauteil optisch ohne Weiteres als Erker erkennbar. Der
Umstand, dass dieser Abstand vom gestalteten Terrain je nach Standort und
Blickwinkel auf die betroffenen Fassaden besser sichtbar oder teilweise
verdeckt ist, fusst nicht in der baulichen Gestaltung des Gebäudeteils bzw. der
entsprechenden Fassade und ändert an der Qualifikation des Bauteils als Erker
nichts. Die Rüge erweist sich damit als unbegründet. Es liegt klarerweise kein
Verstoss gegen die Vorschrift von § 260 Abs. 3 PBG vor.
Auch die Bestimmung von § 256 Abs. 2 PBG wurde
korrekt angewendet. Bei der Ermittlung der Überbauungsziffer fallen gemäss
dieser Bestimmung oberirdische geschlossene Vorsprünge bis zu einer Tiefe von
1,5 m ausser Ansatz. Offene Vorsprünge wie beispielsweise Balkone und
Vordächer erfahren eine zusätzliche Privilegierung. Sie dürfen bis 2 m über
die Fassade hinausragen. Beiden Arten von Vorsprüngen ist gemeinsam, dass sie
"oberirdisch" sein müssen, was in diesem Zusammenhang gleichbedeutend
ist mit "frei auskragend". Vorsprünge, die bis zum gestalteten
Terrain reichen oder abgestützt sind, sind an die Überbauungsziffer anzurechnen
(vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 761). Die vorliegend streitbetroffenen
Bauteile erfüllen diese Voraussetzungen. Sie sind 1,5 m tief und reichen
nicht bis zum gestalteten Terrain; ausserdem sind sie nicht abgestützt. Das
gewachsene Terrain spielt – entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung – in
diesem Zusammenhang nur dann eine Rolle, wenn zu beurteilen ist, ob ein Bauteil
als unterirdisch im Sinn von § 269 PBG ausser Ansatz fallen könnte. Zu
dieser Frage äusserte sich das Verwaltungsgericht in dem von den
Beschwerdeführenden angeführten Entscheid vom 5. Dezember 2013
(VB.2013.00598, E. 3.3 f.). Im vorliegenden Zusammenhang ist dieser
Entscheid aber nicht einschlägig.
10.
10.1
Der
Beschwerdeführer erhebt im Zusammenhang mit der Anwendung der Bestimmung von
Art. 7a Abs. 2 BZO verschiedene Einwände. Er macht zusammengefasst geltend,
die von der Baubewilligungsbehörde statuierten Auflagen zur Behebung der Mängel
(Überschreitung der Gebäudehöhe sowie der zulässigen Attikageschossfläche)
seien unzulässig. Es handle sich um Mängel, die der Behebung mittels
Nebenbestimmung nicht zugänglich seien. Ausserdem sei das Attikageschoss nicht
als solches erkennbar, was nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung
erforderlich sei.
10.2
Es ist
unbestritten und lässt sich den Planunterlagen entnehmen, dass die hangseitigen
Fassaden der beiden geplanten Häuser mehr als 8,50 m über dem gestalteten
Terrain in Erscheinung treten. Diesen Mangel hat die Baubewilligungsbehörde
durch die Statuierung einer Auflage, die in diesem Bereich vorgesehenen
Abgrabungen zu reduzieren, geheilt. Wie bereits in den vorstehenden Erwägungen
ausgeführt wurde, ist diese Mangelbehebung zulässig und nicht zu beanstanden.
Es handelt sich um einen ohne Weiteres behebbaren Mangel; die Nebenbestimmung
ist ausreichend konkretisiert. Die Rekursinstanz weist ausserdem zu Recht
darauf hin, dass der Terrainverlauf im fraglichen Bereich unter dem Aspekt der
Geschossigkeit des Gebäudes ohnehin angepasst werden muss. Es ist in diesem
Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass das Gebäude die Gebäudehöhe im Sinn von § 280
Abs. 1 PBG, welche sich ab dem gewachsenen Boden bemisst,
unbestrittenermassen einhält. Demgegenüber verlangt Art. 7a Abs. 2
BZO zusätzlich die Einhaltung der Gebäudehöhe von 8,50 m ab dem
gestalteten Terrain (in den Planunterlagen mit NT = neues Terrain bezeichnet).
Dies macht vor dem Hintergrund der nach kommunalem Recht zulässigen, von § 292
PBG abweichenden Möglichkeit der Anordnung des Attikageschosses bündig mit der
hangseitigen Fassade Sinn und steht in keinem Widerspruch zum kantonalen Recht.
10.3
Unbestritten
ist, dass das Attikageschoss die zulässige Geschossfläche überschreitet. Wie
bereits die Baubewilligungsbehörde monierte, erwies sich die Berechnung der
Attikageschossfläche durch die Bauherrschaft als nicht korrekt, da die
überdeckten und seitlich durch Scheiben eingefassten Terrassen
fälschlicherweise nicht an die Bruttogeschossfläche des Attikageschosses
angerechnet wurden. Entsprechend statuierte die Baubewilligungsbehörde eine
entsprechende Nebenbestimmung. Entgegen der Auffassung des
Beschwerdeführers 1 ist zur Behebung dieses Mangels nur eine geringfügige
bauliche Änderung nötig (Weglassen Überdachung der Terrassen und äusseren
Wandscheiben). Weshalb die Fassadengestaltung aufgrund dieser Auflage nicht
mehr beurteilbar sein sollte, ist nicht nachvollziehbar.
10.4
Schliesslich
verweist der Beschwerdeführer 1 auf die verwaltungsgerichtliche
Rechtsprechung, wonach ein Attikageschoss auch als solches erkennbar sein müsse
und rügt, dies sei vorliegend keineswegs der Fall. Das Attikageschoss erscheine
an drei Seiten des Gebäudes wie ein Vollgeschoss.
Es kann vorab auf die in diesem Zusammenhang statuierte
Auflage verwiesen werden, die Gestaltung der Terrassen aus Gründen der
Reduktion der Attikageschossfläche abzuändern (durch Weglassen der
Terrassenüberdachung und der Seitenwände, vgl. vorstehende Erwägungen Ziffer 10.3).
Es liegt auf der Hand, dass diese Korrektur den optischen Eindruck des Attikageschosses
(wenn auch nur geringfügig) verändern wird in Richtung der vom Beschwerdeführer 1
erwünschten optischen Erkennbarkeit als Attikageschoss. Es ist allerdings
darauf hinzuweisen, dass die vom Beschwerdeführer angeführte Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts auf der Vorschrift von § 292 PBG bzw. deren Anwendung
in der Praxis basiert (vgl. VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1).
Die Bestimmung von § 292 PBG gelangt nur zur Anwendung, sofern die Bau-
und Zonenordnung nichts anderes bestimmt. Die Stadt Zürich hat in Art. 7a
BZO eine von § 292 PBG abweichende Vorschrift erlassen und lässt eine vom
kantonalen Recht abweichende Gestaltung der Attikageschosse ausdrücklich zu.
Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu § 292 PBG kann daher für die
Frage der Anwendung von Art. 7a Abs. 2 BZO nicht herangezogen werden.
Die Vorschrift von Art. 7a Abs. 2 BZO, welche in den zwei- und
dreigeschossigen Wohnzonen hangseitig eine fassadenbündige Anordnung des
Attikageschosses zulässt, kann den optischen Eindruck eines Vollgeschosses
verstärken. Dies wurde vom kommunalen Gesetzgeber aber offensichtlich in Kauf
genommen und kann dem Bauvorhaben nicht unter Hinweis auf die Rechtsprechung zu
§ 292 PBG entgegengehalten werden.
11.
11.1
Der Beschwerdeführer 1
beanstandet ferner die Verkehrssicherheit der geplanten Zufahrt zur
Unterniveaugarage über den J-Weg. Ein Abweichen von den Anforderungen der
Verkehrssicherheitsverordnung sei entgegen der Auffassung der Vorinstanzen
nicht gerechtfertigt. Es handle sich beim J-Weg um einen äusserst steilen und schmalen
Weg, welcher als Fuss- und Schulweg rege benutzt werde. Die Ausfahrtssituation
sei unübersichtlich. Die Vorinstanz sei auf den Einwand, dass es sich auch um
einen Schulweg handle, mit keinem Wort eingegangen und habe damit das
rechtliche Gehör des Beschwerdeführers verletzt. Die Rekursinstanz habe ihre
Überprüfungsbefugnis qualifiziert falsch ausgeübt.
11.2
Unbestritten
ist, dass die Ausfahrt vom Baugrundstück in den J-Weg den Anforderungen der
Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VSiV) nicht genügt. Es
kann diesbezüglich auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen
werden. Fraglich ist, ob die Vorinstanz zu Recht von besonderen Verhältnissen
ausgegangen ist, die ein Abweichen von den Anforderungen der Verkehrssicherheitsverordnung
rechtfertigen.
11.3
Zur
Begründung führte das Baurekursgericht im Wesentlichen aus, dass die
Erschliessung des Baugrundstücks über den M-Weg erfolge, welcher im Rahmen des
Quartierplans Nr. 09 eigens zu diesem Zweck ausgebaut worden sei. Der J-Weg
müsse daher nur für wenige Meter befahren werden, wobei von der strittigen
Ausfahrt nur nach Nordosten abgebogen werden müsse. Es handle sich lediglich um
vier neue Wohneinheiten, sodass von einer äusserst beschränkten Anzahl an
Bewohnern und Besuchern auszugehen sei. Es könne daher von einem sehr geringen
Verkehrsaufkommen ausgegangen werden, sodass der verkehrstechnisch heikle
Begegnungsfall nur selten vorkommen werde. Es sei ausserdem angesichts des
Ausbaugrades und des starken Gefälles des J-Wegs mit tiefen Fahrgeschwindigkeiten
zu rechnen.
11.4
Diese
Ausführungen sind nicht zu beanstanden. Zu beurteilen ist im vorliegenden Fall
lediglich ein Überqueren des J-Wegs. Das Baurekursgericht hat sich anlässlich
des Augenscheins ein genaues Bild von den örtlichen Verhältnissen und
insbesondere von den Sichtverhältnissen im Bereich der Zufahrt zum
Baugrundstück gemacht. Die Feststellung, dass angesichts der örtlichen
Verhältnisse von einer tiefen Fahrgeschwindigkeit auszugehen sei, ist nicht zu
beanstanden. Fest steht, dass es sich lediglich um vier Wohneinheiten handelt,
welche durch die strittige Zufahrt vom M-Weg über den J-Weg erschlossen werden.
Es ist daher mit den Vorinstanzen von seltenen kritischen Begegnungsfällen
auszugehen.
Es ist schliesslich darauf hinzuweisen, dass die
strassenmässige Erschliessung des Baugrundstücks über den M-Weg Gegenstand des
rechtskräftigen Quartierplans Nr. 09 "J-Weg" war. Offensichtlich
ging die Planungsbehörde davon aus, dass über den M-Weg eine den gesetzlichen
Anforderungen genügende Zufahrt zum Baugrundstück realisiert werden kann. Der
Bauherrschaft nun die Zufahrt über den M-Weg aus Gründen der Verkehrssicherheit
gänzlich zu verweigern, erschiene unter dem Aspekt des Vertrauensschutzes
fragwürdig. Unerlässlich ist aber die baurechtliche Beurteilung der konkret
geplanten Zufahrtssituation vom Baugrundstück in den J-Weg, welche die
Baubewilligungsbehörde im Baubewilligungsverfahren auch vorgenommen hat.
Auflageweise hat sie die Eigentümerschaft der Grundstücke Kat.-Nrn. 2, 10
und 11 verpflichtet, den Sichtbereich der Ausfahrt dauerhaft freizuhalten.
Zusammenfassend ist die Beurteilung der Verkehrssicherheit
durch die Rekursinstanz nicht zu beanstanden.
12.
12.1
Der Beschwerdeführer 1
befürchtet schliesslich eine Gefährdung seines Grundstücks durch die Ausführung
der Bauarbeiten. Es lägen besondere Verhältnisse vor, da die Hanglage äusserst
steil sei und eine Baugrube über drei volle Geschosse erstellt werden müsse.
Auf dem Grundstück des Beschwerdeführers seien abgesehen von den Bäumen auch
die Stützmauer sowie der Gartenpool gefährdet. Die Baubewilligungsbehörde habe
keinerlei Auflagen zur Sicherheit des benachbarten Grundstücks gemacht. Sie
habe die Sachlage nicht angemessen geprüft. Ob eine Gefährdung ausgeschlossen
werden könne, lasse sich nur gestützt auf ein geologisches Gutachten
beurteilen.
12.2
Wie die
Vorinstanz ausführlich dargelegt hat, wird dem Bauherrn grundsätzlich
zugebilligt, dass er bei der Bauausführung unter Wahrung der gebotenen Sorgfalt
und Einhaltung der anerkannten Regeln der Baukunde vorgeht (vgl. § 239
Abs. 1 PBG). Die Ausführung der Bauarbeiten ist daher grundsätzlich nicht
Gegenstand der Baugesuchsprüfung, sondern untersteht den Vorschriften über die
Kontrolle gemäss §§ 326 ff. PBG. Anders verhält es sich nur dann,
wenn bereits die Baueingabepläne erkennen lassen, dass die geplante Baute nicht
den anerkannten Regeln der Baukunde entspricht oder die geplanten Bauarbeiten
die Umgebung des Baugrundstücks zu gefährden drohen, oder konkrete
Anhaltspunkte vorliegen, die auf eine ganz besondere Gefährdung hindeuten und
nahelegen, vom Bauherrn einen speziellen Nachweis oder bestimmte Vorkehren zu
verlangen (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 690 mit Hinweisen auf die
Rechtsprechung).
12.3
Es ist
dem Baurekursgericht darin beizupflichten, dass im vorliegenden Fall keine
konkreten Anhaltspunkte ersichtlich sind und auch nicht geltend gemacht werden,
welche auf eine Gefährdung schliessen liessen, der bereits im
Baubewilligungsverfahren begegnet werden müsste. Es kann vielmehr davon
ausgegangen werden, dass die Bauausführung unter Einhaltung der anerkannten
Regeln der Baukunde ohne Gefährdung der Nachbargrundstücke erfolgen wird.
Bauvorhaben an Hanglagen sind nichts Aussergewöhnliches und werden in der Regel
ohne Schwierigkeiten bewältigt. Dies gälte sogar bei schwierigen
Baugrundverhältnissen, da die aktuelle Bautechnik auch in diesem Fall
einwandfreie Lösungen gestattet (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, a.
a.
O.). Dass es sich vorliegend um
schwierigen Baugrund handeln sollte, ist jedoch ohnehin nicht ersichtlich und
wird auch nicht geltend gemacht. Es besteht keine Veranlassung, die
Bauherrschaft zu verpflichten, im Baubewilligungsverfahren ein geologisches
Gutachten zu erstellen.
13.
13.1
Zusammenfassend
ist die Beschwerde der Beschwerdeführenden 3 zwar insoweit begründet, als
das Baurekursgericht diesbezüglich einen Nichteintretensentscheid gefällt hat.
Da sich die gegen den Bauentscheid vorgetragenen Rügen, soweit sie zulässig
sind, allerdings als unbegründet erweisen, bleibt es im Ergebnis bei der
Erfolglosigkeit des Rekurses. Dem ist insofern Rechnung zu tragen, als die
Beschwerde im Sinn der Erwägungen abzuweisen ist. Im Übrigen sind die
Beschwerden vorbehaltlos abzuweisen.
13.2
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Verfahrens dem Beschwerdeführer 1 zu 2/5 und den Beschwerdeführenden 2.1
und 2.2 zu je 1/5 sowie den Beschwerdeführenden 3.1 und 3.2, deren Rügen
nur teilweise zulässig waren, zu je 1/10 aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 VRG). Die Zusprechung einer Parteientschädigung an die
unterliegenden Beschwerdeführenden fällt ausser Betracht. Die
Beschwerdeführenden sind jedoch im gleichen Verhältnis zu einer angemessenen Parteientschädigung
an die Bauherrschaft zu verpflichten (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerdeverfahren VB.2017.00183, VB.2017.00186 und VB.2018.00190 werden
vereinigt.
2.    Die
Beschwerden werden im Sinn der Erwägungen abgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 15'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.     510.--   Zustellkosten,
Fr. 15'510.--   Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer 1 zu 2/5, den Beschwerdeführenden 2.1
und 2.2 unter solidarischer Haftung zu je 1/5 sowie den Beschwerdeführenden 3.1
und 3.2 unter solidarischer Haftung zu je 1/10 auferlegt.
5.    Der
Beschwerdeführer 1 wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 2'400.-,
die Beschwerdeführenden 2.1. und 2.2, unter solidarischer Haftung, zu
einer Parteientschädigung von je Fr. 1'200.- und die Beschwerdeführenden 3.1
und 3.2, ebenfalls unter solidarischer Haftung, zu einer Parteientschädigung
von je Fr. 600.- an die Beschwerdegegnerin 1 verpflichtet (insgesamt Fr. 6'000.-),
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an …