zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00286 · 2024-05-30 · de

Baubewilligung ausserhalb Bauzone (Beseitigungsrevers) | [Verpflichtung des Grundeigentümers zur entschädigungslosen Beseitigung einer zonenkonformen Neubaute ausserhalb der Bauzone bei Wegfall der zonenkonformen landwirtschaftlichen Nutzung (Beseitigungsrevers).] Die Beschwerdelegitimation der kantonalen Baudirektion nach § 338c PBG besteht auch zur Wahrung bundesrechtlich geschützter öffentlicher Interessen, wie vorliegend des raumplanungsrechtlichen Trennungsgrundsatzes (E. 1.2). Offengelassen, ob die strittige Nebenbestimmung bei Aufgabe der zonenkonformen Nutzung Raum für eine zonenwidrige Nachfolgenutzung gestützt auf Art. 24 ff. RPG liesse (E. 3). Zulässigkeit und Voraussetzungen für die Anordnung von Nebenbestimmungen zu einer Baubewilligung (E. 4.1). Zulässigkeit eines Beseitigungsreverses für landwirtschaftliche Neubauten bei begründeten Zweifeln am längerfristigen Bestand des Betriebs (E. 4.3). Offengelassen, ob ein Beseitigungsrevers auch aus anderen Gründen, namentlich zur blossen Prävention einer späteren zonenwidrigen Umnutzung, zulässig wäre, nachdem vorliegend jedenfalls keine Gründe ersichtlich sind, die eine solche Nebenbestimmung rechtfertigen würden (E. 4.4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 30.05.2024 VB.2023.00286
Zurich Verwaltungsgericht 30.05.2024 VB.2023.00286
Zurigo Verwaltungsgericht 30.05.2024 VB.2023.00286

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00286
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Geschäftsnummer:
VB.2023.00286
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 30.05.2024
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 07.11.2025 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung ausserhalb Bauzone (Beseitigungsrevers)
[Verpflichtung des Grundeigentümers zur entschädigungslosen Beseitigung einer zonenkonformen Neubaute ausserhalb der Bauzone bei Wegfall der zonenkonformen landwirtschaftlichen Nutzung (Beseitigungsrevers).]
Die Beschwerdelegitimation der kantonalen Baudirektion nach § 338c PBG besteht auch zur Wahrung bundesrechtlich geschützter öffentlicher Interessen, wie vorliegend des raumplanungsrechtlichen Trennungsgrundsatzes (E. 1.2). Offengelassen, ob die strittige Nebenbestimmung bei Aufgabe der zonenkonformen Nutzung Raum für eine zonenwidrige Nachfolgenutzung gestützt auf Art. 24 ff. RPG liesse (E. 3). Zulässigkeit und Voraussetzungen für die Anordnung von Nebenbestimmungen zu einer Baubewilligung (E. 4.1). Zulässigkeit eines Beseitigungsreverses für landwirtschaftliche Neubauten bei begründeten Zweifeln am längerfristigen Bestand des Betriebs (E. 4.3). Offengelassen, ob ein Beseitigungsrevers auch aus anderen Gründen, namentlich zur blossen Prävention einer späteren zonenwidrigen Umnutzung, zulässig wäre, nachdem vorliegend jedenfalls keine Gründe ersichtlich sind, die eine solche Nebenbestimmung rechtfertigen würden (E. 4.4).
Abweisung.
Stichworte:
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
BESEITIGUNGSREVERS
BESTANDESPROGNOSE
BESTANDESSCHUTZ
NACHFOLGENUTZUNG
NEBENBESTIMMUNG
TRENNUNGSGRUNDSATZ
ZONENKONFORMITÄT
Rechtsnormen:
§ 320 PBG
§ 321 Abs. I PBG
Art. 16a Abs. Ibis RPG
Art. 16b Abs. 1 RPG
Art. 16b Abs. I RPG
Art. 16b Abs. II RPG
Art. 24e RPG
Art. 34 RPV
Art. 34 Abs. IV lit. a RPV
Art. 34 Abs. IV lit. c RPV
Art. 44 Abs. I lit. c RPV
§ 17 Abs. II lit. a VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2023.00286
Urteil
der 3. Kammer
vom
30. Mai 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichter
Daniel Schweikert,
Gerichtsschreiber
Serafin Ritscher.
In Sachen
Baudirektion des Kantons Zürich,
Beschwerdeführerin,
gegen
A,
vertreten durch RA B,
Beschwerdegegner,
und
Gemeinderat F,
Mitbeteiligter,
betreffend Baubewilligung
ausserhalb Bauzone (Beseitigungsrevers),
hat sich
ergeben:
I.
A.
A, geb.
1984, ist Pächter und Führer des Betriebs C auf der Liegenschaft Kat.-Nr. 01
in F. Das Grundstück liegt grösstenteils in der Landwirtschaftszone, während
der südliche, im vorliegenden Kontext nicht unmittelbar betroffene Teil einer
kommunalen Weilerzone zugewiesen ist. Die Bewirtschaftung erfolgt im Rahmen
einer Betriebsgemeinschaft mit D, der einen (wesentlich kleineren)
Partnerbetrieb in E führt und nebenher als Einzelunternehmer Lohnarbeiten
ausführt sowie Verkaufs- und Reparaturleistungen für Traktoren und
Landmaschinen anbietet. Die Betriebsgemeinschaft mit 2,05
Standardarbeitskräften (SAK) umfasst eine landwirtschaftliche Nutzfläche von 46,16 ha
mit Futter- und Ackerbau, Mutterkuh- und Pferdehaltung, wovon gemäss Angaben
von A 32,36 ha auf den Betrieb C entfallen.
B.
Mit
Beschluss vom 30. November 2022 erteilte der Gemeinderat F A die
Bewilligung für den Neubau einer frei stehenden Remise sowie für den Anbau
einer Futterzone am bestehenden Pferdestall Vers.-Nr. 02. Gleichzeitig
wurde A die Gesamtverfügung der kantonalen Baudirektion vom 9. November
2022 betreffend Beurteilung der Zonenkonformität, von Terrainveränderungen und der
Lage an der Staatsstrasse eröffnet. Mit letzterer wurde A mitunter
verpflichtet, vor Baufreigabe auf seine Kosten zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 01
und zugunsten der Baudirektion die folgende öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anmerken zu lassen: "
Öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung, Beseitigungsrevers: Der jeweilige Eigentümer des
Grundstückes Kat.-Nr. 01 ist verpflichtet, die mit Verfügung der
Baudirektion Nr. 03 vom 9. November 2022 bewilligten Bauten (Remise
und Futterzone beim Pferdestall Vers.-Nr. 02) auf eigene Kosten und ohne
Entschädigung seitens des Staates oder der Gemeinde zurückzubauen, wenn die
zonenkonforme landwirtschaftliche Nutzung wegfällt.
".
In der kommunalen Baubewilligung wurde ferner angeordnet,
dass die Erfüllung sämtlicher Auflagen "vor Baufreigabe"
Voraussetzung für die Erteilung selbiger sei.
II.
Mit Entscheid vom 19. April 2023 hob das
Baurekursgericht in Gutheissung eines Rekurses von A Dispositivziffer I.1. lit. d
der kantonalen Gesamtverfügung sowie die gleichlautende Dispositivziffer 1.1.1,
viertes Lemma der kommunalen Baubewilligung, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen auf.
III.
A.
Die
Baudirektion erhob hiergegen mit Eingabe vom 22. Mai 2023 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragte unter Kostenfolge die Aufhebung des
angefochtenen Rekursentscheids, soweit damit Dispositivziffer I.1. lit. d
der kantonalen Gesamtverfügung sowie Dispositivziffer 1.1.1, viertes Lemma des
Beschlusses des Gemeinderats F, aufgehoben wurden.
B.
Das
Baurekursgericht beantragte am 9. Juni 2023 unter Einreichung seiner Akten
die Abweisung der Beschwerde. A liess mit Beschwerdeantwort vom 22. Juni
2023 die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen beantragen, soweit darauf einzutreten sei. Weitere
Stellungnahmen der Parteien erfolgten mit Eingaben vom 27. Juni, 11. Juli
und 23. August 2023.
C.
Ein
Begehren von A, die aufschiebende Wirkung der Beschwerde auf Dispositivziffern
I.1. lit. d bzw. 1.1.1, viertes Lemma, der strittigen Verfügungen zu
beschränken sowie die Baudirektion und den Gemeinderat F anzuweisen, die
Baufreigabe ohne Eintragung des strittigen Reverses im Grundbuch zu erteilen,
wurde mit Präsidialverfügung vom 3. August 2023 abgewiesen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1
in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) für
die Behandlung der Beschwerde zuständig.
Die Beschwerde ist von der Kammer zu behandeln (§ 38b Abs. 1 e
contrario und § 38 Abs. 1 VRG).
1.2
Die Beschwerdeführerin ist gestützt auf § 338c
des
Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG; LS 700.1) legitimiert, sich gegen den
vorinstanzlichen Rekursentscheid, mit welchem ihre Gesamtverfügung vom
9. November 2022 teilweise aufgehoben wurde, mittels Beschwerde zur Wehr
zu setzen. Dass sie sich hinsichtlich der Rechtmässigkeit der strittigen
Anordnung in erster Linie auf Bundesrecht und nicht auf kantonales Bau- und
Planungsrecht beruft, vermag daran nichts zu ändern (vgl. VGr,
2. März 2023, VB.2022.00424, E. 1.2). Die effektive Umsetzung des
raumplanungsrechtlichen Trennungsgrundsatzes, auf den sich die
Beschwerdeführerin in nachvollziehbarer Weise beruft, stellt ein gewichtiges
öffentliches Interesse dar, welches unter dem Blickwinkel von § 338c PBG
ohne Weiteres als schutzwürdig erscheint.
2.
2.1
Strittig
ist einzig die Rechtmässigkeit der von der Beschwerdeführerin angeordneten,
eingangs zitierten Nebenbestimmung (oben I.B). Damit sollte der
Beschwerdegegner für den Fall eines Wegfalls der zonenkonformen
landwirtschaftlichen Nutzung verpflichtet werden, die bewilligten Bauten
(Remise und Futterzone beim Pferdestall Vers.-Nr. 02) auf eigene Kosten
und ohne Entschädigung seitens des Staates oder der Gemeinde zurückzubauen, d. h.
diese zu beseitigen. Die Beschwerdeführerin begründete dies in ihrer
Ausgangsverfügung mit der vom Betriebspartner des Beschwerdegegners geführten
Lohnunternehmung, welche als nichtlandwirtschaftlicher Nebenbetrieb wenn
überhaupt nur unter gewissen Bedingungen bewilligungsfähig sei. In solchen
Fällen werde gemäss Praxis der Baudirektion auf neu erstelltem Remisenraum ein
Rückbaurevers verfügt.
2.2
Die
Vorinstanz begründete die Aufhebung des Beseitigungsreverses im Wesentlichen
damit, dass die Voraussetzungen der Zonenkonformität gemäss Art. 34 der
Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1),
insbesondere diejenigen gemäss Abs. 4 dieser Bestimmung, unbestrittenermassen
erfüllt seien. Die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens sei damit gegeben,
weshalb für die Anordnung eines Beseitigungsreverses kein Raum bzw. keine
hinreichende Rechtsgrundlage bestehe. Die von der Beschwerdeführerin geäusserte
Befürchtung einer späteren Umnutzung der Remise zugunsten des Lohnunternehmens
bilde, wie jede andere Umnutzung bei Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung,
einen bewilligungspflichtigen Tatbestand und keinen Grund, die
raumplanungsrechtliche Bewilligung für das Bauvorhaben zu verweigern bzw. nur
unter einer Auflage als mildere Massnahme zu bewilligen.
2.3
Die Beschwerdeführerin
wendet hiergegen ein, der strittige Beseitigungsrevers beruhe mit Art. 16b
des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG;
SR 700) in Verbindung mit Art. 44 Abs. 1 lit. c RPV auf
einer genügenden gesetzlichen Grundlage. Ergänzend beruft sie sich auf § 321
Abs. 1 PBG sowie die Möglichkeit zur Anordnung von Nebenbestimmungen
gestützt auf den vom Gesetz verfolgten Zweck. Der Zweck des
Beseitigungsreverses bestehe vorliegend einerseits darin, die andauernde
zonenkonforme Nutzung sicherzustellen, was sich auch direkt aus dem in Art. 16b
Abs. 1 RPG verankerten Benutzungsverbot für nicht mehr zonenkonform
verwendete landwirtschaftliche Bauten und Anlagen ergebe. Andererseits werde
damit sichergestellt, dass beim Wegfall einer zonenkonformen Nutzung bzw. einer
allfälligen Nutzung nach Massgabe von Art. 24–24e RPG die
"langfristige Nutzung des Landwirtschaftslandes wieder
sichergestellt" sei.
In der Replik ergänzte die Beschwerdeführerin, der Zweck
eines Rückbau- bzw. Beseitigungsreverses auf landwirtschaftlichen
Ökonomiegebäuden bestehe darin, bei besonderen Umständen die Schaffung oder den
Erhalt des rechtmässigen Zustands sicherzustellen und die Umgehung des
Trennungsgrundsatzes zu verhindern. Bei der Beurteilung, ob die Anordnung eines
solchen Reverses zur Sicherung der andauernd zonenkonformen Nutzung notwendig
sei, verfüge sie über einen Ermessensspielraum. Vorliegend sei eine Konstellation
gegeben, in der die Anordnung eines Rückbaureverses aufgrund des gewichtigen
öffentlichen Interesses am Erhalt des rechtmässigen Zustands gerechtfertigt
sei. Aufgrund der vertraglichen Betriebspartnerschaft zwischen dem
Beschwerdegegner und D sei nicht auszuschliessen, dass die Remise später zu
einer nichtlandwirtschaftlichen gewerblichen Nutzung (Einstellen der Fahrzeuge
der Lohnunternehmung) verwendet werden könne. Diese Gefahr würde sich
akzentuieren, wenn die Betriebsgemeinschaft aufgelöst würde und die Maschinen
der Lohnunternehmung durch den Beschwerdegegner übernommen würden. Dass der
Beschwerdegegner gegen die Anordnung des Rückbaureverses ein Rechtsmittel
ergriffen habe, erhärte diesen Verdacht zusätzlich. Im Übrigen dienten
Landwirtschaftszonen primär der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung und
langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis, was dauernd sicherzustellen sei.
Die Bautätigkeit in der Landwirtschaftszone solle sich vorab auf Bauten und
Anlagen beschränken, die tatsächlich der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung
dienen und nicht mit dem (vorrangigen) Ziel erstellt würden, sie später für
zonenwidrige Zwecke zu verwenden. Die kantonale Behörde habe daher stets die
Möglichkeit, einen Rückbaurevers im Grundbuch anmerken zu lassen, auch wenn
keine Unsicherheiten oder kein Verdacht eines Missbrauchs bestünden. Vielmehr
dürfte "in diesen Fällen" überhaupt keine Baubewilligung erteilt
werden. Hinsichtlich der Futterzone entspreche es der Praxis der Baudirektion,
bei sämtlichen neuen Bauten und Anlagen im Zusammenhang mit Pferdehaltungen die
grundbuchliche Anmerkung eines Rückbaureverses anzuordnen.
3.
3.1
Vorab ist
festzuhalten, dass der Wortlaut der strittigen Dispositivziffer I.1. lit. d.
der kantonalen Gesamtverfügung den Gehalt der damit beabsichtigten
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung nur unzutreffend wiedergibt. Die
Bestimmung beschränkt sich darauf, den Beschwerdegegner vor Baufreigabe zur
Anmerkung der strittigen Beseitigungspflicht im Grundbuch zu verpflichten, ohne
eine solche Verpflichtung selbst anzuordnen, obwohl sich diese vorliegend – im
Gegensatz etwa zum Fall vorspringender Gebäudeteile im Baulinienbereich
(vgl. § 100 Abs. 2 PBG) – nicht unmittelbar aus dem Gesetz
ergibt.
3.2
Sodann äussern
sich weder die strittige Dispositivziffer noch die betreffenden Erwägungen der
Gesamtverfügung zu den genauen Modalitäten der damit auferlegten Rückbauverpflichtung.
Insbesondere ergibt sich daraus nicht, ob und inwieweit diese im Fall einer
Aufgabe der zonenkonformen landwirtschaftlichen Nutzung Raum für die Bewilligung
einer nicht zonenkonformen Nachfolgenutzung gestützt auf Art. 24–24d RPG
lässt. Während die Vorinstanz und der Beschwerdegegner davon ausgingen, dass
die Möglichkeit zur Erteilung einer solchen Ausnahmebewilligung gerade
ausgeschlossen werden sollte, erscheinen die Ausführungen der
Beschwerdeführerin in dieser Hinsicht unklar bzw. widersprüchlich: Zum einen
macht sie geltend, der strittige Beseitigungsrevers diene der Sicherstellung
der "langfristige[n] Nutzung des Landwirtschaftslands" beim Wegfall
einer zonenkonformen Nutzung "bzw. einer allfälligen Nutzung nach Massgabe
der Art. 24–24e RPG", was die Zulässigkeit einer entsprechenden
Ausnahmebewilligung zu implizieren scheint. Zum anderen führt sie aus, mit dem
Beseitigungsrevers solle eine andauernd zonenkonforme Nutzung sichergestellt
bzw. eine Umnutzung zu nicht landwirtschaftlichen Zwecken gerade verhindert
werden, was darauf schliessen lässt, dass als Nachfolgenutzung im Fall einer
Aufgabe der derzeitigen landwirtschaftlichen Nutzung nur eine andere
zonenkonforme Nutzung, nicht jedoch eine zonenwidrige Nutzung z. B.
gestützt auf Art. 24b RPG in Frage kommen soll (siehe zur Auslegung einer ähnlich
formulierten Nebenbestimmung: BGr, 18. September 2019, 1C_587/2018, E. 2.1
mit Hinweis auf BGr, 28. April 2014, 1C_750/2013, E. 3.2; ferner zur Frage
der Zulässigkeit einer zonenwidrigen Nachfolgenutzung reversbelasteter
landwirtschaftlicher Ökonomiebauten: Christoph Jäger, Beseitigungsrevers bei
landwirtschaftlichen Ökonomiebauten in: ZBl 115/2014, S. 115 ff.,
132–134; Rudolf Muggli/Alexander Ruch in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.],
Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich etc. 2017, Art. 16b
Rz. 11).
Der genaue Sinngehalt der strittigen Nebenbestimmung braucht
indessen nicht abschliessend geklärt zu werden, weil die Beschwerdeführerin mit
ihren Vorbringen ohnehin nicht durchzudringen vermag.
4.
4.1
Die
Verknüpfung einer Bewilligung mit Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen,
Befristungen) muss gesetzmässig sein. Eine entsprechende Grundlage kann sich
entweder unmittelbar aus dem betreffenden Sachgesetz oder auch aus dem damit
verfolgten Zweck bzw. aus einem mit der Hauptanordnung in einem engen
Sachzusammenhang stehenden öffentlichen Interesse ergeben. Eine Bewilligung
darf insbesondere dann ohne ausdrückliche gesetzliche Grundlage mit einer
Nebenbestimmung versehen werden, wenn sie im Lichte der gesetzlichen
Bestimmungen verweigert werden könnte (zum Ganzen BGE 121 II 88 E. 3a; BGr,
18. September 2019, 1C_587/2018, E. 3.3, je mit Hinweisen; 28. April
2014, 1C_750/2013, E. 3.1; 25.
Februar
2009, 1C_14/2008, E. 5.3). Die Möglichkeit zur Verknüpfung der Bewilligung
mit einer Nebenbestimmung ergibt sich diesfalls unmittelbar aus dem
Verhältnismässigkeitsprinzip (vgl. BGr, 9. März 2017, 1C_476/2016, E. 2.4;
VGr, 13. April 2023, VB.2022.00060, E. 2.4). Über die Behebung von
Projektmängeln hinaus können Nebenbestimmungen zu Baubewilligungen jedoch auch
präventiv zur Erhaltung des rechtmässigen Zustands angeordnet werden (Beat
Stalder/Nicole Tschirky in: Alain Griffel/Hans Ulrich Liniger/Heribert
Rausch/Daniela Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich
etc. 2016, Rz. 2.36; Jäger, S. 117, mit Hinweisen; vgl. ferner VGr,
VB.2010.00347, E. 4.1). Im Einklang mit diesen Grundsätzen setzt § 321
Abs. 1 PBG für die Anordnung von Nebenbestimmungen zu einer Baubewilligung
alternativ voraus, dass das Bauvorhaben an einem inhaltlichen oder formalen
Mangel leidet, welcher damit behoben werden soll, oder dass die ergänzenden
Anordnungen aus sonstigen Gründen zur Schaffung oder Erhaltung des
rechtmässigen Zustands nötig sind. Sodann müssen Nebenbestimmungen stets
verhältnismässig, d.
h.
geeignet, erforderlich und zumutbar sein (BGr, 28. April 2014,
1C_750/2013, E. 3.1, mit Hinweisen; Stalder/Tschirky, Rz. 2.62; vgl.
VGr, 13. April 2023, VB.2022.00060, E. 2.4).
4.2
Unter der
Marginalie "Benutzungsverbot und Beseitigung" statuiert Art. 16b
Abs. 1 RPG ein Benutzungsverbot für Bauten und Anlagen, die nicht mehr
zonenkonform verwendet werden und für die eine Nutzung im Sinn der Art. 24–24e
RPG nicht in Betracht fällt. Darüber hinaus sieht Abs. 2 der Bestimmung
vor, dass Bauten, die nur befristet oder unter einer auflösenden Bedingung
bewilligt wurden, bei Wegfall der Bewilligung zu beseitigen sind und der
frühere Zustand wiederherzustellen ist. Letzteres gilt mitunter für Bauten und
Anlagen zur Gewinnung von Energie aus Biomasse, welche in der
Landwirtschaftszone nur unter der auflösenden Bedingung bewilligungsfähig sind,
dass sie ausschliesslich zum bewilligten Zweck verwendet werden dürfen
(vgl. Art. 16a Abs. 1
bis
RPG sowie Alexander Ruch/Rudolf
Muggli in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen
ausserhalb der Bauzone, Zürich etc. 2017, Art. 16a Rz. 19). Dasselbe
gilt für bauliche Massnahmen im Zusammenhang mit der hobbymässigen Tierhaltung
(vgl. Art. 24e RPG in Verbindung mit Art. 42b Abs. 7 RPV).
4.3
Auch
jenseits dieser bundesrechtlich geregelten Spezialfälle wird es in Lehre und
Praxis unter bestimmten Umständen als zulässig erachtet, Bewilligungen für
zonenkonforme Neubauten in der Landwirtschaftszone nur unter der auflösenden
Bedingung einer fortwährend zonenkonformen Nutzung bzw. unter Verpflichtung zur
grundbuchlichen Anmerkung der diesfalls aus Art. 16b Abs. 2 RPG
resultierenden Beseitigungspflicht beim Wegfall dieser Nutzung
(Beseitigungsrevers) zu erteilen. Als mögliche Gründe hierfür werden
beispielsweise Zweifel am längerfristigen Bestand eines landwirtschaftlichen
Betriebs (Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV) und des daraus abgeleiteten
Bedarfs oder sonstige Gründe genannt, die für ein erhöhtes Risiko einer
baldigen, raumplanerisch unerwünschten Umnutzung der zu erstellenden Neubaute
für nicht zonenkonforme Zwecke sprechen (eingehend Jäger, insbes. S. 124
und 129 ff.; Muggli/Ruch, Art. 16b Rz. 10; vgl. § 44
des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen des Kantons Aargau vom
19. Januar 1993 [BauG/AG; SAR 713.100] sowie Art. 29 Abs. 2
und 3 des Baugesetzes des Kantons Bern vom 9. Juni 1985 [BauG/BE; BSG
721.0], wo jeweils der Begriff "Entfernungsauflage" verwendet wird).
Nachdem bei Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen grundsätzlich Anspruch
auf die Erteilung einer Baubewilligung besteht und die Rechtsstellung eines
Gesuchstellers mit der Auferlegung einer Beseitigungspflicht verschlechtert
wird, indem der mit der Bewilligungserteilung üblicherweise einhergehende
Bestandesschutz eingeschränkt oder gänzlich verweigert wird, werden für die
Zulässigkeit einer solchen Nebenbestimmung in jedem Fall besondere Gründe
verlangt (Jäger, S. 129; Muggli/Ruch, Art. 16b Rz. 9; vgl. § 320
PBG; Griffel, S. 230 sowie BGr, 25. Februar 2009, 1C_14/2008, E. 5.4).
Das Bundesgericht bejahte gestützt auf Art. 16b Abs. 2 RPG die
Zulässigkeit eines Beseitigungsreverses, mit welchem der Grundeigentümer
verpflichtet wurde, die Baute bei Wegfall der Bewilligungsvoraussetzungen
(zonenkonforme landwirtschaftliche Nutzung) auf eigene Kosten und
entschädigungslos zu entfernen oder auf das Ausmass der bestehenden Altbaute
zurückzubauen, für den Abbruch und Neubau einer Ökonomiebaute eines
Landwirtschaftsbetriebs, dessen längerfristiger Bestand aufgrund des Alters des
Betriebsführers als nicht gesichert betrachtet wurde und welche sich in
isolierter, landschaftlich sensibler Lage befand (BGr, 18. September 2019,
1C_587/2018, E. 3.4 f.; vgl. ferner BGr, 28. November 2023,
1C_553/2022, E. 4.2).
4.4
Im
Unterschied zum damals zu beurteilenden Fall sind vorliegend die
bundesrechtlichen Voraussetzungen der Zonenkonformität, mithin die Existenz
eines entsprechenden betrieblichen Bedarfs und einer positiven
Bestandesprognose (Art. 34 Abs. 4 lit. a und c RPV) sowohl
hinsichtlich der Futterzone beim Pferdestall als auch der neu zu erstellenden
Remise unbestrittenermassen erfüllt. Ob unter solchen Umständen aus anderen
Gründen ein Beseitigungsrevers angeordnet werden kann, wurde bislang weder vom
Bundesgericht noch vom Verwaltungsgericht beurteilt. Auch vorliegend kann dies
offenbleiben, nachdem besondere Umstände, welche die Anordnung einer derartigen
Nebenbestimmung als erforderlich erscheinen liessen, jedenfalls nicht
ersichtlich sind. In Bezug auf die Futterzone vermag die Beschwerdeführerin
überhaupt keine besonderen Gründe zu nennen. Sie bringt lediglich vor, die
Anordnung eines Beseitigungsreverses bei Bauten und Anlagen für die
Pferdehaltung entspreche generell ihrer Praxis, wobei der Ausgangsverfügung
diesbezüglich noch überhaupt keine Begründung zu entnehmen war. In Bezug auf
die Remise ist festzuhalten, dass im alleinigen Umstand, dass der Führer des in
rund 2,6 km Fahrdistanz gelegenen Partnerbetriebs auch ein nichtlandwirtschaftliches
Gewerbe betreibt, noch kein hinreichend konkretes Indiz für die Gefahr einer
baldigen zonenwidrigen Umnutzung der Neubaute zu erblicken ist. Mit
vergleichbaren Argumenten liesse sich ansonsten etwa bei jeder neuen
Ökonomiebaute in Strassennähe die Anordnung eines Beseitigungsreverses mit dem
abstrakten Risiko begründen, dass diese anstelle der bewilligten
landwirtschaftlichen Nutzung zum Einstellen von Fahrzeugen verwendet werden
könnte. Auch im Übrigen sind den Akten keine Indizien dafür zu entnehmen, dass
die infrage stehenden Bauten nicht für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung,
sondern mit dem vorrangigen Ziel einer späteren Verwendung für zonenwidrige
Zwecke erstellt werden sollen. Zum eher hypothetisch anmutenden Einwand einer
allfälligen Übernahme des Maschinenparks von D durch den Beschwerdegegner bei
Auflösung der Betriebsgemeinschaft ist anzumerken, dass es nicht von vornherein
ausgeschlossen erscheint, dass diese Maschinen für die Bewirtschaftung des
bestehenden Betriebs des Beschwerdegegners und damit in zonenkonformer Weise
genutzt werden könnten. Auch daraus lässt sich deshalb noch keine Notwendigkeit
zur Anordnung der strittigen Nebenbestimmung ableiten.
4.5
Nach dem
Gesagten hat die Vorinstanz die strittige Nebenbestimmung im Ergebnis zu Recht
aufgehoben. Die dagegen erhobene Beschwerde erweist sich als unbegründet und
ist vollumfänglich abzuweisen.
5.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des vorliegenden Verfahrens
vollumfänglich der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG).
Diese ist ferner zu verpflichten, dem obsiegenden Beschwerdegegner eine
angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a
VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    170.--
Zustellkosten,
Fr. 4'170.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- (inkl.
Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft
dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    den Mitbeteiligten;
c)    das Baurekursgericht;
d)    das Bundesamt für Raumentwicklung
(ARE);
e)    das Bundesamt für Landwirtschaft
(BLW).