zh_verwaltungsgericht · VB.2016.00183 · 2016-09-15 · de

Baubewilligung | [Bauliche Erweiterung eines bestehenden, im Grenzbau mit demjenigen der Beschwerdeführenden zusammengebauten Einfamilienhauses.] Es steht dem Nachbarn bzw. der Nachbarin frei, seine bzw. ihre Zustimmung zum Grenzbau mit Einschränkungen zu verbinden oder mit Bedingungen und Auflagen zu verknüpfen. Die privaten Grenz- bzw. Näherbaurechtsvereinbarungen sind für die Baubehörden verbindlich. Verbindlich sind somit auch die verschiedenen Einschränkungen, Bedingungen oder Auflagen, mit welchen die benachbarte Eigentümerschaft ihre Zustimmung verbunden hat (E. 4.2). Vorliegend finden sich in den Akten keine Anhaltspunkte dafür, dass die Rechtsvorgänger der Parteien, in deren Eigentum sich die betroffenen Grundstücke im Zeitpunkt der Errichtung des Grenzbaus befanden, ihre Zustimmung hierzu ausdrücklich an Bedingungen geknüpft oder mit Einschränkungen verbunden hätten, welche sich auf unterirdische Gebäudeteile bezogen hätten. Es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die Bedürfnisse der beiden vom gegenseitigen Grenzbau betroffenen Grundstücke durch die Ergänzung eines der beiden oder beider bestehenden Einfamilienhäuser um ein weiteres Untergeschoss im Abstandsbereich geschmälert würden und eine diesbezügliche Einschränkung des jeweiligen Grenzbaurechts dem Interesse der seinerzeit beteiligten Nachbarn entsprochen hätte. So ist etwa eine Tangierung der mit den Abstandsvorschriften verfolgten wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Interessen in aller Regel von vornherein ausgeschlossen, wenn sich ein Gebäudeteil im Boden befindet. Die Erweiterung des beschwerdegegnerischen Einfamilienhauses um ein weiteres Untergeschoss bedarf daher keiner erneuten Zustimmung (E. 4.3 f.). Das Wohnhaus der Beschwerdeführenden wird jedoch durch die geplanten baulichen Massnahmen buchstäblich erdrückt und verkommt in seiner ästhetischen Bedeutung insbesondere bei einer Betrachtung von Süden bzw. Südwesten zu einer Schopfanbaute eines neuen Hauptgebäudes. Die mangelnde Sensibilität undfehlende gestalterische Rücksichtnahme auf die vorbestehende Bausubstanz und deren Baustil vermögen die Anforderungen an eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG nicht zu erreichen. Die gegenteilige Auffassung der Vorinstanz erscheint nicht haltbar (E. 5). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 16..2.15.0 VB.2016.00183
Zurich Verwaltungsgericht 16..2.15.0 VB.2016.00183
Zurigo Verwaltungsgericht 16..2.15.0 VB.2016.00183

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00183
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Geschäftsnummer:
VB.2016.00183
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 15.09.2016
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
[Bauliche Erweiterung eines bestehenden, im Grenzbau mit demjenigen der Beschwerdeführenden zusammengebauten Einfamilienhauses.]
Es steht dem Nachbarn bzw. der Nachbarin frei, seine bzw. ihre Zustimmung zum Grenzbau mit Einschränkungen zu verbinden oder mit Bedingungen und Auflagen zu verknüpfen. Die privaten Grenz- bzw. Näherbaurechtsvereinbarungen sind für die Baubehörden verbindlich. Verbindlich sind somit auch die verschiedenen Einschränkungen, Bedingungen oder Auflagen, mit welchen die benachbarte Eigentümerschaft ihre Zustimmung verbunden hat (E. 4.2).
Vorliegend finden sich in den Akten keine Anhaltspunkte dafür, dass die Rechtsvorgänger der Parteien, in deren Eigentum sich die betroffenen Grundstücke im Zeitpunkt der Errichtung des Grenzbaus befanden, ihre Zustimmung hierzu ausdrücklich an Bedingungen geknüpft oder mit Einschränkungen verbunden hätten, welche sich auf unterirdische Gebäudeteile bezogen hätten. Es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die Bedürfnisse der beiden vom gegenseitigen Grenzbau betroffenen Grundstücke durch die Ergänzung eines der beiden oder beider bestehenden Einfamilienhäuser um ein weiteres Untergeschoss im Abstandsbereich geschmälert würden und eine diesbezügliche Einschränkung des jeweiligen Grenzbaurechts dem Interesse der seinerzeit beteiligten Nachbarn entsprochen hätte. So ist etwa eine Tangierung der mit den Abstandsvorschriften verfolgten wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Interessen in aller Regel von vornherein ausgeschlossen, wenn sich ein Gebäudeteil im Boden befindet. Die Erweiterung des beschwerdegegnerischen Einfamilienhauses um ein weiteres Untergeschoss bedarf daher keiner erneuten Zustimmung (E. 4.3 f.).
Das Wohnhaus der Beschwerdeführenden wird jedoch durch die geplanten baulichen Massnahmen buchstäblich erdrückt und verkommt in seiner ästhetischen Bedeutung insbesondere bei einer Betrachtung von Süden bzw. Südwesten zu einer Schopfanbaute eines neuen Hauptgebäudes. Die mangelnde Sensibilität undfehlende gestalterische Rücksichtnahme auf die vorbestehende Bausubstanz und deren Baustil vermögen die Anforderungen an eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG nicht zu erreichen. Die gegenteilige Auffassung der Vorinstanz erscheint nicht haltbar (E. 5).
Gutheissung.
Stichworte:
EINORDNUNG
GRENZBAURECHT
NÄHERBAURECHT
UNTERIRDISCHES GEBÄUDE
VEREINBARUNG
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. 1 PBG
§ 260 Abs. 1 PBG
§ 270 Abs. 1 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2016.00183
Urteil
der 1. Kammer
vom
15. September 2016
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin Sonja Güntert.
In Sachen
1.
A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
D, vertreten
durch RA E,
2.
Baubehörde Zollikon,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 22. Juni 2015 erteilte die die
Baubehörde Zollikon D die Baubewilligung für den Umbau und die Erweiterung
eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Gasse 02
in Zollikon. Nicht bewilligt wurden zwei an der G-Strasse südöstlich der
Grundstücksgrenze vorgesehene Längsparkplätze.
II.
Hiergegen liessen A und B am 31. August 2015 beim
Baurekursgericht rekurrieren, welches das Rechtsmittel mit Entscheid vom
23. Februar 2016 teilweise guthiess und den Beschluss der Baubehörde Zollikon
insoweit aufhob, als damit eine Ausnahmebewilligung für Abgrabungen bewilligt
wurde.
III.
Am 11. April 2016 liessen A und B Beschwerde beim
Verwaltungsgericht führen und Folgendes beantragen:
"1.   Es seien
der angefochtene Entscheid und der Beschluss der Baubehörde Zollikon vom
22. Juni 2015 aufzuheben, eventuell nur insoweit, als sie
a.     ein zweites Untergeschoss des Hauptgebäudes als einseitigen
Grenzbau zum Grundstück der Beschwerdeführenden und
b.    einen neuen aus der Nordfassade herausragenden Vorbau
bewilligt bzw. die Bewilligung dafür bestätigt haben, und es sei
das Baugesuch zur entsprechenden Überarbeitung an die private Beschwerdegegnerin
zurückzuweisen.
2.  Eventuell: Es sei das Verfahren unter teilweiser Aufhebung des
angefochtenen Beschlusses und des Bauentscheides vom 22. Juni 2015 (gemäss
Hauptantrag) an die Vorinstanz zurückzuweisen und diese sei einzuladen, der
privaten Beschwerdegegnerin Gelegenheit zur Überarbeitung des Projektes
einzuräumen.
3.  Es seien den Beschwerdeführenden die allfälligen Vernehmlassungen
der Beschwerdegegnerinnen und der Vorinstanz nach deren Eingang zuzustellen.
4.  Eventuell: Es sei ein Augenschein durchzuführen.
5.  Die Beschwerdegegnerinnen seien zur Übernahme der Kosten und zur
Zahlung einer Parteientschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer zu verpflichten."
Das Baurekursgericht
schloss am 17. Mai 2016 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der
Beschwerde.
D liess mit Beschwerdeantwort vom 7. Juni 2016 unter
Entschädigungsfolge "(inkl. MWST)" die Abweisung der Beschwerde
beantragen, soweit darauf einzutreten sei. Am 24. Juni 2016 liessen A und B
Verzicht auf eine weitere Stellungnahme erklären.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der
vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zuständig.
1.2
Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer des unmittelbar an das
Baugrundstück angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 03
und bewohnen ein
im Grenzbau an dasjenige der privaten Beschwerdegegnerin angebautes Einfamilienhaus
. Soweit sie im Rekursverfahren unterlegen sind, sind sie daher
ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert (vgl. § 49 in Verbindung mit
§ 21 Abs. 1 VRG; Martin Bertschi in: Alain Griffel (Hrsg.), Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], § 21 N. 29+53
ff.).
Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1
In verfahrensrechtlicher Hinsicht wird
die
Durchführung eines Augenscheins
beantragt für den Fall, dass das vor
Verwaltungsgericht zwecks (besserer) Vermittlung des räumlichen Eindrucks der
Siedlung neu an die Akten gereichte Luftbild als unzulässiges Novum aus dem
Recht gewiesen werden sollte.
Das massgebliche
Beweismittel
bezieht sich
auf
eine
bereits
im vorinstanzlichen Verfahren
behauptete Tatsache
, nämlich die angeblich
ungenügende
Einordnung des streitgegen
­
ständlichen Projekts in die
bauliche
Umgebung
, sodass kein V
erstoss gegen das Noven
­
recht gegeben
ist
(§ 52 Abs.
1 in Verbindung mit
§ 20a Abs. 2 VRG; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 52
N. 13)
.
Dies gilt umso mehr, als es sich bei
dem fraglichen Bild um ein Dokument
handelt
, das öffentlich zugänglich (offenkundig) ist und das demzufolge
seitens
des
Gericht
s
(wie auch
der privaten
Beschwerdegegnerin)
jederzeit
hätte
eingesehen
werden
können.
Aus dem Protokoll des von einer
Delegation der Vorinstanz am 10. Dezember 2015 durchgeführten Augenscheins
(
inklusive Fotografien
)
sowie der
Gesamtheit der übrigen Akten ergibt sich
im Übrigen
der
massgebliche Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf die
Durchführung des
(eventualiter)
beantragten
Augenscheins
bereits aus diesem Grund hätte
verzichtet
werden k
önnen
.
2.2
Dem
Antrag
der Beschwerdeführenden
auf Zustellung allfälliger Vernehmlassungen der Beschwerdegegnerin
nen
und der Vorinstanz wurde entsprochen
.
3.
3.1
Das von Nordosten
(481,89 m.ü.M.)
nach
Südwesten
(478,58 m.ü.M.) leicht
abfallende
Baugrundstück ist
nach der
Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996
(BZO)
der Wohnzone W
2.10
zugeschieden
und mit einem Einfamilienhaus und einer
Einzelgarage überstellt
. Im Nordwesten
grenzt es an dasjenige
der Beschwerdeführenden
an, wobei deren Wohnhaus im
Grenzbau mit demjenigen der privaten Beschwerdegegnerin zusammengebaut ist und
beide Häuser ein gemeinsames Schrägdach mit einem First über der
Grundstücksgrenze aufweisen
. Mit seiner
süd
westliche
n
Grundstücksgrenze
stösst das
Baug
rundstück
an die
H-Strasse an, mit seiner
südöstlichen an die G-Strasse; im Nordosten wird das Grundstück durch die F-Gasse
begrenzt
.
3.2
Das
streitbetroffene
Bauprojekt sieht
die
Erweiterung des bestehenden Einfamilienhauses mit einem an die nach Südosten
gegen die G-Strasse ausgerichtete Traufseite anschliessenden, zweigeschossigen
Flachdachanbau vor, dessen Obergeschoss sich mit dem ersten Dachgeschoss des
bestehenden Hauses verbindet und dessen Erdgeschoss sich – einen Abstand von 3,5 m
zum beschwerdeführerischen Grundstück einhaltend – nach Nordosten (3,45 m)
und Südwesten (3,76 m) über die bisherige Fassade hinaus erstreckt. Das
bestehende sichtbare Untergeschoss des Einfamilienhauses soll dabei gleich wie
das Erdgeschoss erweitert und zusätzlich gegen Südwesten über den Bereich des
neuen Erdgeschosses hinaus durch eine Autoeinstellhalle für vier Fahrzeuge als
Ersatz für die Einzelgarage ergänzt werden. Hinzu kommt ein neues zweites
Untergeschoss (Kellergeschoss), welches sich über die gesamte Fläche des ersten
Untergeschosses erstrecken und insbesondere Raum für einen Fitnessraum inklusive
sanitären Anlagen sowie einen Bastellraum bieten soll.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführenden wenden sich zunächst "gegen das neu projektierte
zweite Untergeschoss, soweit es im Bereich des bestehenden Doppelwohnhauses an
die gemeinsame Grenze stösst" und machen sinngemäss geltend, die damit
einhergehende einseitige vertikale Ausdehnung des Grenzbaus sei von der – nach
kommunalem Recht erforderlichen – ursprünglichen nachbarlichen Zustimmung zum
Grenzbau nicht erfasst und verstosse damit gegen die massgeblichen Abstandsvorschriften.
Mithin sei davon auszugehen, dass die Beschwerdeführenden bzw. deren Rechtsvorgänger
dem an der Grenze erfolgten Zusammenbau nur genau so zugestimmt hätten, wie das
Doppelhaus seit nunmehr 80 Jahren bestehe, weshalb die Erweiterung in die Tiefe
einer erneuten Zustimmungserklärung bedürfe, wozu die Beschwerdeführenden nicht
bereit seien.
4.2
Der
Grenzabstand bestimmt die nötige Entfernung zwischen Fassade und mass­gebender
Grenzlinie (
§ 260 Abs.
1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).
Er setzt sich aus dem Grundabstand (und einem allfälligen Mehrhöhenzuschlag)
sowie dem Mehrlängenzuschlag gemäss Bau- und Zonenordnung zusammen (Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,
Zürich 2011, S. 844).
Als
kantonalrechtliches Mindestmass gilt dabei ein Grenzabstand von 3
,
50
m. Eine in diesem Abstand parallel
zur Grenze verlaufende Linie darf nicht unterschritten werden, sofern nicht der
Grenzbau vorgeschrieben oder erlaubt ist (§ 270 Abs. 1 PBG
; vgl.
ferner § 286 Abs. 1 PBG
). In diesem Sinn
ergibt
sich aus
Art.
32 in Verbindung
mit Art.
19 Abs.
2
BZO
, dass in der Wohnzone W2.10 mit schriftlicher Zustimmung
der
benachbarten Eigentümerschaft ein Hauptgebäude
einseitig an
die Grenze gebaut werden kann, sofern
an ein bestehendes Gebäude angebaut
wird.
Bauen beide Nachbarn
(gleichzeitig) geschlossen an die Grenze, ist die nachbarliche Zustimmung nur
dann erforderlich, wenn die Grenzbauten ausserhalb der zustimmungsfreien
Bautiefe von 14 m errichtet werden
sollen (vgl. Art.
19 Abs.
2 BZO in Verbindung mit
§ 287 lit.
b PBG
; vgl. hierzu
Fritzsche/Bösch/Wipf
, S. 877
).
Es
steht dem Nachbarn
bzw. der
Nachbarin
frei, seine
bzw. ihre
Zustimmung
zum Grenzbau
mit Einschränkungen zu verbinden oder mit
Bedingungen und Auflagen zu verknüpfen.
Die privaten
Grenz- bzw.
Näherbaurechtsvereinbarungen
sind gemäss §
218 Abs.
2 PBG für die Baubehörden verbindlich. Verbindlich sind somit auch
die ver
­
schiedenen Einschränkungen, Bedingungen oder
Auflagen, mit welchen
die benachbarte Eigentümerschaft ihre
Zustimmung verbunden hat. Richtmass für die Frage der Zulässig
­
keit von Änderungen bestehender Gebäude innerhalb des
Abstandsbereichs ist daher der Inhalt der einer Baubewilligung zugrunde
liegenden
V
ereinbarung
unter den Nachbarn
, das heisst der Inhalt der
ursprünglichen
nachbarlichen Zustimmungserklärung (
vgl. zum Ganzen
Maja Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in der
zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich 2001
,
S. 63
[in Verbindung mit S. 149 zum Grenzbaurecht]
).
Dies gilt grundsätzlich auch für den Fall, dass
eine projektierte Änderung ausschliesslich Gebäu
­
deteile
beschlägt
, welche
eines Grenz-
bzw.
Näherbaurechts überhaupt nicht bedürfen, da sie
ausserhalb des Grenzabstandsbereichs liegen.
Vorausgesetzt ist jedoch,
dass aus der
jeweiligen nachbarlichen
Zustimmungserklärung
zweifelsfrei hervor
geht
, dass sich
die
Einschränkungen bzw. Bedingungen oder Auflagen, mit welchen
der Nachbar
bzw. die Nachbarin
seine
bzw. ihre
Zustimmung zum Grenz- bzw. Näherbau verbunden hat, auch auf
Gebäudeteile ausserhalb des Abstandsbereichs beziehen. Ob dies der Fall ist,
ist durch die Baubewilligungsbehörde einzelfallweise unter Berücksichtigung der
konkreten Um
­
stände durch Auslegung zu ermitteln.
Gerade im Zusammenhang mit projektbezogenen
Grenz- bzw.
Näherbaurechten, welche lediglich durch die Unterzeichnung von
Planunter
­
lagen eingeräumt wurden, muss dabei im Sinn
des obligationenrechtlichen Vertrauens
­
prinzips davon
ausgegangen werden, dass die Zustimmungserklärung
der benachbarten
Eigentümerschaft
nur jene Einschränkungen umfasst, mit denen
die
Bauherrschaft
als Erklärungsempfänger rechnen musste. Dies
dürfte vor allem bei Einschränkungen der Fall sein, welche einem objektiv
erkennbaren rechtlichen oder tatsächlichen Interesse des Nachbarn
respektive der Nachbarin
entsprechen
(vgl. zum Ganzen
Schüpbach Schmid, S. 6
4 ff. [in Verbindung mit
S. 149 zum Grenzbaurecht] mit Hinweis auf BRKE IV Nr. 26+37/1996, wo
eine andere Auffassung vertreten wurde, sowie VGr, 27. September 1996,
VB.1996.00064, mit welchem Ersterer wieder aufgehoben wurde; kritisch hierzu
Fridolin Störi, Zur Bedeutung des "projektbezogenen" Näherbaurechts
[§ 270 Abs. 3 PBG], PBG aktuell 4/1996, S. 34 f.).
4.3
Das Einfamilienhaus der
privaten
Beschwerdegegnerin
ist unmittelbar auf der gemeinsamen
Grundstücksgrenze im Grenzbau an dasjenige der Beschwerdeführenden angebaut
und unterschreitet damit
unstreitig
den
gemäss Art. 15 BZO für Hauptgebäude
in der Wohnzone W2.10
erforderlichen kommunalen Grundabstand von sechs Metern wie
auch den kantonalen Mindestabstand.
Demgegenüber betrifft das strittige
Bauvorhaben lediglich Gebäudeteile ausserhalb des Abstandsbereichs. So hält der
projektierte Flachdachanbau die Abstandsvorschriften (Grenz- und
Gebäudeabstand) unstreitig ein und handelt es sich bei dem – von den
Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht beanstandeten – geplanten zweiten
Untergeschoss um einen abstandsfreien unterirdischen Gebäudeteil im Sinn von
§ 269 PBG.
Anhaltspunkte dafür, dass die Rechtsvorgänger
der Parteien, in deren Eigentum sich die
Grundstücke Kat.-Nr. 01 und Kat.-Nr. 03 im Zeitpunkt der
Errichtung des Grenzbaus befanden, ihre Zustimmung hierzu ausdrücklich an
Bedingungen geknüpft oder mit Einschränkungen verbunden hätten, welche sich auf
solche unterirdischen Gebäudeteile bezogen hätten, finden sich in den Akten
keine. Aus der seitens der Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang eingereichten
Kopie eine
s
vom 26. März 1931 datierenden
öffentlich beurkundeten
Dienstbarkeitsvertrags
der
seiner
­
zeitigen Grundeigentümer geht insofern
lediglich hervor, dass jene
die
bauästhetisch motivierte
Vereinbarung getroffen haben
, dass
"[d]ie
jeweiligen Eigentümer der Grundstücke […] verpflichtet [seien],
Aussenrenovationen an ihren Gebäuden, wie namentlich an den Fassaden, und Verputz,
wodurch der heutige Zustand geändert wird, nur im gegenseitigen Einverständnis
vorzunehmen". Darauf dass
das
jeweilige
Grenzbaurecht nach dem Willen der damaligen Vertragsparteien
darüber
hinaus
weiter
­
gehende
Einschränkungen erfahren
hätte
, deutet nichts hin.
Anders als die Erteilung
eines einseitigen Näherbaurechts basiert
der gegenseitig bewilligte Grenzbau denn auch nicht auf einem reinen
Entgegenkommen des jeweiligen Nachbarn bzw. der jeweiligen Nachbarin, sondern
geht mit einem solchen
zumeist
sogar eine Verbesserung der eigenen
baulichen Möglichkeiten eines benachbarten Grundeigentümers bzw. einer
benachbarten Grundeigen
­
tümerin einher
, weshalb
diesen regelmässig eher an einem (beidseitig) grosszügig be
­
messenen
Grenzbaurecht
ohne
respektive mit wenigen Einschränkungen
gelegen ist
.
I
nwiefern die Bedürfnisse der beiden
vorliegend
vom gegenseitigen Grenzbau betroffenen Grundstücke
aber
gerade
durch die Ergänzung eines der beiden oder beider
bestehenden
Einfamilienhäuser
um ein weiteres Untergeschoss
im
Abstandsbereich
geschmälert würden und eine diesbezügliche
Einschränkung
des jeweiligen Grenzbaurechts
dem
Interesse der
seinerzeit
beteiligten Nachbarn entspr
o
che
n hätte, ist nicht ersichtlich. So ist etwa eine
Tangierung
der mit den Abstandsvorschriften verfolgten
wohnhygienischen und feuerpolizeilichen
Interessen in aller
Regel
von
vornherein ausgeschlos
s
en
, wenn sich
ein Gebäudeteil im Boden
befindet.
Dies
zeigt sich darin, dass unterirdische Bauten
nach § 269
PBG
von Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften befreit sind
,
sofern – was vorliegend nicht der Fall ist – die Bau- und Zonenordnung nichts
anderes bestimmt
.
D
er Rechts
­
vorgänger der
privaten
Beschwerdegegnerin
musste somit mangels eines objektiv
erkennbaren Interesses seines Nachbarn auch
nicht mit einer
Ein- bzw. Beschränkung seines Grenzbaurechts in die Tiefe rechnen.
4.4
Selbst wenn daher vorliegend von einer projektbezogenen
Ausgestaltung des Grenz
­
baurechts ausgegangen würde,
worauf der Umstand hindeutet, dass sich das Baugrund
­
stück
in einer in den
dreissiger Jahren des letzten Jahrhunderts
entstanden Siedlung vom Typus Gartenstadt-Kolonie befindet und
entsprechend Teil einer für das fragliche Gebiet geplanten gemeinsamen
Überbauung ist,
bedarf die Erweiterung des beschwerdegegnerischen Einfamilienhauses
um ein weiteres Untergeschoss keiner erneuten Zustimmung.
Der
diesbezügliche
Einw
and
der
Beschwerdeführenden erweist sich
als
unbegründet.
5.
5.1
Weiter rügen die Beschwerdeführenden die
ungenügende Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche Umgebung und damit
einen Verstoss gegen § 238
Abs. 1 PBG.
Nach dieser Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich
und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im
Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende
Gesamtwirkung erreicht wird.
Die Beurteilung, o
b das
Bauvorhaben diese Voraussetzungen erfüllt,
hat dabei
nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven
Massstäben und mit nachvollzieh
­
barer Begründung zu erfolgen.
Vorzunehmen
ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte
wie etwa der Beziehung
der geplanten Baute
zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur bau
-
und landschaftlichen Umgebung
(vgl. zum Ganzen
VGr,
19. April
2016,
VB.2015.00575, E.
4
.1 mit
weiteren Hinweisen
;
Fritzsche/Bösch/
Wipf, S.
652
).
So
kann
namentlich
die
Gleichförmigkeit wesentliches Gestaltungsmerkmal einer bestehenden Überbauung
sein und aus diesem Grund besondere Rücksicht auf die bestehenden Bauformen
v
erlangen (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 656 f., auch zum
Folgenden). Die genügende Einordnung fehlt allerdings nicht bereits bei der
Einführung einer neuen Formensprache in ein einheitliches Bild einer älteren
Überbauung; vielmehr setzt eine Bauverweigerung das Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels
voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage
gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in
störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die
Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet.
Bei der Beurteilung der Gesamtwirkung kommt de
r örtlichen Baubewilligungsbehörde
dabei
eine
besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu, welche die Rekursbehörde
zurückhaltend überprüft. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren
Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zur
respektieren.
Diese
darf
–
trotz umfassender Überprüfungsbefugnis
–
nur dann
einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich
nicht mehr vertretbar ist, und kann eine vertretbare ästhetische Würdigung
nicht einfach durch
ihre
eigene ersetzen
(vgl.
zum Ganzen BGr, 5. Mai 2014, 1C_629/2013, E 7.1)
.
Das Verwaltungsgericht
wiederum
verfügt bei der
Überprüfung des
vorinstanzlichen
Entscheids
lediglich
über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der
Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe
als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem
Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50
Abs.
2
VRG). Insofern kann
es
den Entscheid der
Rekursinstanz
nur aufheben, wenn diese
eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295,
E. 3.2
,
17.
Dezember
2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).
5.2
Die Vorinstanz
setzte
sich
im angefochtenen Entscheid mit der Einordnung des strittigen Bauvorhabens in
seine
weitere
Umgebung vertieft auseinander. Zu
Recht wies
sie
– die Argumentation der
Beschwerdegegnerin 2
aufgreifend – in
ihren
Erwägungen hierzu
einleitend darauf hin, dass die Gemeinde Zollikon bewusst auf eine
Inventarisierung der im betroffenen, nach einem einheitlichen Konzept
überbauten Quartier angesiedelten Bauten verzichtet habe. Nach Durchführung
eines Augenscheins gelangte
die Vorinstanz
im Weiteren
zum Ergebnis,
dass ein Grossteil der in der Umgebung
des Bauvorhabens ursprünglich einheitlich erstellten Doppeleinfamilienhäuser
bauliche Änderungen erfahren habe, welche von einer einfachen eingeschossigen
traufseitigen Erweiterung unter der Fortsetzung des Schrägdaches bis hin zu
zweigeschossigen Flach
­
dachanbauten mit sichtbarem
Untergeschoss in ähnlicher Ausführung wie der geplante Umbau reichten.
Insgesamt sei das Quartier von einer Vielzahl von Veränderungen geprägt und
habe seine Homogenität mit dem Wandel der Zeit und der Bedürfnisse längst
verloren, weshalb nicht von übermässig hohen Anforderungen an eine
befriedigende Einordnung auszugehen sei.
Diese Anforderungen seien
vorliegend erfüllt. Zwar sei das umstrittene Bauvorhaben voluminöser als die
meisten bisher realisierten Erweiterungen, finde jedoch im Gebäude I-Strasse 04
ein vergleichbares Präjudiz. Die moderne Architektursprache mit kubischen
Formen und Flachdach finde sich zudem auch in Neubauten wieder und bilde
gleichzeitig den Übergang zu den auf der anderen Seite der G-Strasse in der
dichter überbauten Wohnzone W2.40 gelegenen Mehrfamilienhäusern. Die am
Rande der ehemaligen Gartensiedlung gelegene Lage sei auch insofern in Bezug
auf die Einordnung in die Umgebung zu beachten, als das langgezogene Baugrundstück
auf drei Seiten von Quartierstrassen umgeben sei und der Anbau nicht als Riegel
mitten in bestehenden Gärten, sondern vielmehr als Abschluss des Quartiers
wahrgenommen werde.
5.3
Damit hat die Vorinstanz eine gesamthafte und
nachvollziehbare gestalterische Würdigung der
weiteren
baulichen und
landschaftlichen Umgebung des Bauprojekts und dessen Einordnung in diese vorgenommen.
Was hingegen die Beurteilung der Einordnung des Projekts in die
nähere
bauliche Umgebung anbelangt, erscheint die
Würdigung
der Vorinstanz, das optische Gleichgewicht der beiden Haushälften des
Doppeleinfamilien
­
hauses der Parteien sei
gewährleistet, nicht nachvollziehbar. So wird das Wohnhaus der
Beschwerdeführenden durch die geplanten baulichen Massnahmen buchstäblich
erdrückt und verkommt es in seiner ästhetischen Bedeutung insbesondere bei
einer Betrachtung von Süden bzw. Südwesten zu einer Schopfanbaute eines neuen
Hauptgebäudes.
Zwar
ist einzuräumen, dass sich eine
gewisse optische Unausgewogenheit bei der Erweiterung einer Gebäudehälfte unter
Realisierung des zulässigen Bauvolumens im vorliegenden Fall nur dann gänzlich
vermeiden liesse, wenn beide Haushälften gleichzeitig nach einem einheitlichen
baulichen Konzept erweitert würden. Dazu sind die beiden Grundeigentümer jedoch
nicht verpflichtet. Auch wenn das Bauvorhaben nur – aber immerhin – eine
befriedigende Gesamtwirkung erreichen muss, ist die gestalterische Aufgabe
daher im vorliegenden Fall eine anspruchsvolle. Dies berechtigt die rechtsan
­
wenden Behörden jedoch nicht, auf die Erfüllung der gesetzlichen
Anforderung einer befriedigenden Gesamtwirkung zu verzichten und die
gestalterischen Anforderungen gleichsam auszublenden.
5.4
Der Umstand, dass die nachbarliche Haushälfte
optisch erdrückt wird, hängt nicht primär mit dem geplanten baulichen Volumen
zusammen. Vielmehr steht die gewählte
opulente
Architektursprache
in einem krassen optischen Gegensatz zur ursprünglichen Gestaltung des
Wohnhauses und damit des Nachbargebäudes. Der ursprüngliche Baustil kann als
unauffällig und schlicht bezeichnet werden. Eine kleinliche optische
Erscheinung konnte durch die klare symmetrische Gleichschaltung beider
Haushälften verbunden mit einem gemeinsamen Giebeldach vermieden werden.
Das Neubauvorhaben zeichnet sich
demgegenüber durch eine verschachtelte und überladene Optik aus. Der
Garagentrakt ist überdimensioniert und erscheint gegenüber dem Wohnhausteil
optisch übergewichtig, ein Eindruck, welcher durch das umlaufende schwerfällige
Vordach verstärkt wird. Hinzu kommt eine durch zahlreiche Mauern, Treppen und
Zäune gekennzeichnete auffällige und unsensible Umgebungsgestaltung, welche den
Eindruck erweckt, gerade deshalb gewählt worden zu sein, um der einfachen
Erscheinung des zusammengebauten Wohnhauses entgegenzuwirken und dem Bauvor
­
haben zu einer pompöseren Erscheinung zu verhelfen. Die
Ausführungen
der Vorinstanz
, welche den Übergang vom
nachbarlichen Hausteil zum Neubauteil als sorgfältig beurteilt, was mit der
Beibehaltung der Geschossebenen und des Dachüberstandes zusammenhänge, mögen
auf die Nordost- sowie die Südwestfasse zutreffen, haben aber für die beiden
anderen Fassaden und den optischen Gesamteindruck des Bauvorhabens als Gesamtes
keine Bedeutung. Ausserdem wird das Erscheinungsbild der Südwestfass
a
de durch die breiten Garagentore verbunden mit dem grossen
befestigten und eingezäunten Vorplatz geprägt. Ob die aufgrund der übermässigen
Geländeabgrabungen erforderlich gewordene Projektüberarbeitung (vgl. BRGE E.
5.4) daran in ästhetischer Hinsicht etwas Wesent
­
liches zu ändern vermag, ist im jetzigen Zeitpunkt nicht
abschätzbar.
5.5
Zusammenfassend vermögen die mangelnde Sensibilität und fehlende
gestalterische Rücksichtnahme auf die vorbestehende Bausubstanz und deren
Baustil die Anforderungen an eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von §
238 Abs.
1 PBG nicht zu erreichen.
Die gegenteilige Auffassung der Vorinstanz ist nach dem Gesagten nicht haltbar.
Damit erweist sich das Projekt – auch unter der vom
Baurekursgericht vorgenommenen Korrektur – als nicht bewilligungsfähig.
Dies führt zur
Gutheissung der Beschwerde
.
Der Beschluss der Baubehörde Zollikon vom 22.
Juni
2015 und der Rekursentscheid des Bau
­
rekursgerichts
vom 23.
Februar 2016
sind
auf
zu
h
e
ben.
6.
6.1
Ausgangsgemäss sind
die
Kosten des Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte den Be
­
schwerdegegnerinnen 1
und 2 aufzuerlegen
(§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG; Kaspar Plüss, Kommentar
VRG, § 14 N. 8 ff.)
.
Entsprechend ist die Kostenregelung
des vorinstanzlichen Entscheids zu korrigieren. Es erscheint auch hier gerechtfertigt,
die vorinstanzlichen Verfahrenskosten der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2
je zur Hälfte aufzuerlegen.
6.2
Angesichts
des
Verfahrensausgangs steht den Beschwerdeführenden für das Rekurs- und
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.-
seitens der Beschwerdegegnerin 1 zu (vgl. Plüss, § 17
N. 93 ff.
;
§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen.
Der Beschluss der Baubehörde Zollikon vom 22. Juni 2015 und
der Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom 23. Februar 2016 werden
aufgehoben.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    100.--     Zustellkosten,
Fr. 8'100.--     Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden
den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur
Hälfte auferlegt.
4.    Die Kosten des Rekursverfahrens
(insgesamt Fr. 5'150.-) werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur
Hälfte auferlegt.
5.
Die private Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den
Beschwerdeführenden für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.- zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
7.    Mitteilung an
…