zh_verwaltungsgericht · VB.2014.00077 · 2015-04-09 · de

Gestaltungsplan | Gestaltungsplan [Teilrevision der Bau- und Zonenordnung: Keine Wohnnutzung im Eingangsgeschoss in einer Raumtiefe in der Zentrumszone; Gestaltungsplan: Bauliche Erleichterungen in einem Baubereich bei einer Mindestgrundstücksfläche] Die strittige Ziffer der revidierten BZO hat nicht den Charakter eines Erlasses; sie regelt – zusammen mit dem angefochtenen Gestaltungsplan – lediglich die kartografisch dargestellte Zentrumszone und davon auch nur einen bestimmten Bereich mit einer begrenzten Zahl von Grundstücken (E. 1). Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 2.1). Bezüglich der neuen Baubereichsgrenze sind die gesetzliche Grundlage und das öffentliche Interesse an der damit bezweckten harmonischeren bzw. ästhetischeren Umgebungsgestaltung klar gegeben. Die Baubereichsgrenze erscheint sodann für die Erreichung der entsprechenden Zielsetzung als erforderlich und geeignet. Ebenso überwiegt das öffentliche Interesse gegenüber dem privaten Interesse der Beschwerdeführerin (E. 4.2). Es liegt im Ermessen der Gemeinde, im Zentrumsgebiet Verdichtungen anzustreben, was konsequenterweise nur bei der Bebauung grösserer Grundstücksflächen auf städtebaulich ansprechende Weise realisierbar ist. Wenn die Beschwerdegegnerin dies von der Überbauung einer Mindestgrundstücksfläche abhängig macht, so liegt dies in ihrem Planungsermessen (E. 4.3). Der Ausschluss der Wohnnutzung in einer Raumtiefe im Erdgeschoss ist zur Steigerung der Attraktivität der Zentrumszone geeignet und erforderlich; er begünstigt die Niederlassung von Geschäften und Dienstleistungsbetrieben, was zweifellos zu einer Aufwertung bzw. Belebung des Gebiets beiträgt. Der Eingriff in die Eigentumsgarantie und Wirtschaftsfreiheit ist verhältnismässig gering bzw. zumutbar (E. 5.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 15..2.09.0 VB.2014.00077
Zurich Verwaltungsgericht 15..2.09.0 VB.2014.00077
Zurigo Verwaltungsgericht 15..2.09.0 VB.2014.00077

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2014.00077
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2014.00077
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 09.04.2015
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 01.02.2016 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Gestaltungsplan
Gestaltungsplan
[Teilrevision der Bau- und Zonenordnung: Keine Wohnnutzung im Eingangsgeschoss in einer Raumtiefe in der Zentrumszone; Gestaltungsplan: Bauliche Erleichterungen in einem Baubereich bei einer Mindestgrundstücksfläche]
Die strittige Ziffer der revidierten BZO hat nicht den Charakter eines Erlasses; sie regelt – zusammen mit dem angefochtenen Gestaltungsplan – lediglich die kartografisch dargestellte Zentrumszone und davon auch nur einen bestimmten Bereich mit einer begrenzten Zahl von Grundstücken (E. 1). Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 2.1). Bezüglich der neuen Baubereichsgrenze sind die gesetzliche Grundlage und das öffentliche Interesse an der damit bezweckten harmonischeren bzw. ästhetischeren Umgebungsgestaltung klar gegeben. Die Baubereichsgrenze erscheint sodann für die Erreichung der entsprechenden Zielsetzung als erforderlich und geeignet. Ebenso überwiegt das öffentliche Interesse gegenüber dem privaten Interesse der Beschwerdeführerin (E. 4.2). Es liegt im Ermessen der Gemeinde, im Zentrumsgebiet Verdichtungen anzustreben, was konsequenterweise nur bei der Bebauung grösserer Grundstücksflächen auf städtebaulich ansprechende Weise realisierbar ist. Wenn die Beschwerdegegnerin dies von der Überbauung einer Mindestgrundstücksfläche abhängig macht, so liegt dies in ihrem Planungsermessen (E. 4.3). Der Ausschluss der Wohnnutzung in einer Raumtiefe im Erdgeschoss ist zur Steigerung der Attraktivität der Zentrumszone geeignet und erforderlich; er begünstigt die Niederlassung von Geschäften und Dienstleistungsbetrieben, was zweifellos zu einer Aufwertung bzw. Belebung des Gebiets beiträgt. Der Eingriff in die Eigentumsgarantie und Wirtschaftsfreiheit ist verhältnismässig gering bzw. zumutbar (E. 5.3).
Abweisung.
Stichworte:
BAU- UND ZONENORDNUNG
BAUBEREICH
BAUBEREICHSLINIE
BAUMASSENZIFFER
BAUVOLUMEN
BESTANDESGARANTIE
GEMEINDEAUTONOMIE
GESTALTUNGSPLAN
NUTZUNGSPLANUNG
RAUMTIEFE
TEILREVISION
ÜBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT
VERDICHTUNG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
WOHNNUTZUNG
ZENTRUMSZONE
Rechtsnormen:
§ 49 Abs. III PBG
§ 49a Abs. III PBG
§ 83 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3.
Abteilung
VB.2014.00077
Urteil
der 3. Kammer
vom
9. April 2015
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea Rotach, Verwaltungsrichterin
Elisabeth Trachsel,
Gerichtsschreiber
Cyrill Bienz.
In Sachen
A, vertreten durch B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Gemeinde C,
vertreten durch den Gemeinderat,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Gestaltungsplan,
hat
sich ergeben:
I.
Die Gemeindeversammlung C beschloss am 24. September
2012 einerseits die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (revBZO) und
andererseits die Festsetzung des Öffentlichen Gestaltungsplans Zentrum. Die
Publikation im Amtsblatt des Kantons Zürich erfolgte am 5. Oktober 2012.
Ziff. 3.4.3 revBZO bestimmt, dass in der Zentrumszone längs der E- und der
F-Strasse im Eingangsgeschoss in einer Raumtiefe keine Wohnnutzung zulässig
sei. In Ziff. 5 der Bestimmungen zum Gestaltungsplan (GPV) wurden unter
anderem für den Baubereich F bei mindestens eine Grundstücksfläche von
3'000 m
2
umfassenden Überbauungen bauliche Erleichterungen
gewährt. Gemäss Situationsplan zum Gestaltungsplan soll an der Ecke F-/G-Strasse
der Baubereich zurückversetzt werden.
II.
A, Eigentümerin des im
Gestaltungsplanperimeter, Baubereich F, Ecke G-/F-Strasse liegenden Grundstücks
Kat.-Nr. 01, erhob am 2. November 2012 beim Baurekursgericht des
Kantons Zürich, 4. Abteilung, Rekurs gegen die beiden Beschlüsse. Sie
beantragte, die im Situationsplan zum Gestaltungsplan für den Baubereich F an der
Ecke F-/G-Strasse festgesetzte Baubereichsgrenze sei auf die bestehende
Baulinie zu setzen bzw. eventuell unter Einladung an die Vorinstanz, sie auf
die bestehende Baulinie zu setzen, aufzuheben. Weiter sei Ziff. 3.4.3 der
revBZO (teilweises Verbot der Wohnnutzung im Eingangsgeschoss) aufzuheben,
soweit sie die Grundstücke entlang der F-Strasse, eventuell soweit sie das
Grundstück Kat.-Nr. 01 betreffe. Das in Ziff. 5 GPV zur Gewährung von
(Verdichtungs-)Erleichterungen festgesetzte Mindestflächenmass von 3'000 m
2
sei für den Baubereich F aufzuheben, alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolge. Das Baurekursgericht eröffnete zwei Verfahren, nämlich 02
betreffend die Festsetzung des Gestaltungsplans und 03 betreffend die revBZO.
Am 19. Dezember 2013 vereinigte es die beiden Verfahren und wies die
Rekurse ab. Die Verfahrenskosten wurden A auferlegt, und es wurden keine
Parteientschädigungen zugesprochen.
III.
Am 3. Februar 2014 reichte A beim
Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 19. Dezember
2013 ein. Sie beantragte die Aufhebung des Rekursentscheids sowie der
Gemeindeversammlungsbeschlüsse in Wiederholung der vor Baurekursgericht
gestellten Anträge. Die Gemeinde C beantragte am 25. Februar 2014 die
Abweisung der Beschwerde. Das Baurekursgericht hatte mit Vernehmlassung vom
14. Februar 2014 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde beantragt.
Am 10. März 2014 ging eine Stellungnahme von A zur Beschwerdeantwort vom
25. Februar 2014 ein. Die Gemeinde C verzichtete am 21. März 2014 auf
eine weitere Stellungnahme.
Mit Präsidialverfügung vom 2. Mai 2014
wurde die Baudirektion des Kantons Zürich eingeladen, die zur Diskussion
stehenden umstrittenen Ziffern des öffentlichen Gestaltungsplans in C sowie der
Bauordnung C im Sinn des damals in Kraft stehenden § 329 Abs. 4 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu genehmigen bzw. die
Genehmigung beim Regierungsrat einzuholen. Mit Verfügungen vom
10. Juli 2014 wurden die infrage stehenden Ziffern des Gestaltungsplans
und der revBZO von der Baudirektion genehmigt.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig (Jürg
Bosshart/Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], § 19b N. 79). Die strittige Ziff. 3.4.3
revBZO hat sodann nicht den Charakter eines Erlasses, worüber in Fünferbesetzung
gemäss § 38a Abs. 1 VRG zu befinden wäre, regelt sie doch – zusammen
mit dem angefochtenen Gestaltungsplan – lediglich die kartografisch
dargestellte Zentrumszone und davon auch nur den Bereich längs der E- und F-Strasse
mit einer begrenzten Zahl von Grundstücken (vgl. VGr, 7. Mai 2014,
VB.2013.00560, E. 1 mit Hinweis auf Bosshart/Bertschi, § 19 N. 38).
Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
2.1
Gemäss §§ 06
lit. c und 45 ff. PBG kommt den Gemeinden bei der Nutzungsplanung
Autonomie zu (BGE 119 Ia 285 E. 4b; Tobias Jaag, in: Isabelle Häner/Markus
Rüssli/Evi Schwarzenbach [Hrsg.], Kommentar zur Zürcher Kantonsverfassung,
Zürich etc. 2007, Art. 85 N. 11). Das Baurekursgericht überprüft
kommunale Nutzungspläne auf alle Mängel, insbesondere auch auf Zweckmässigkeit
und Angemessenheit hin (§ 20 Abs. 1 VRG). Dabei hat es allerdings die
kommunale Planungsautonomie zu beachten und darf nur dann korrigierend
eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung aufgrund überkommunaler Interessen
als unzweckmässig erweist, sie den wegleitenden Grundsätzen und Zielen der
Raumplanung widerspricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist (Marco Donatsch,
Kommentar VRG, § 20 N. 77). Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht
im Beschwerdeverfahren auf die Rechtskontrolle einschliesslich
Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung beschränkt (§ 50 Abs. 1
und 2 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Hat das
Baurekursgericht im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestätigt, so
prüft das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im Wesentlichen nur, ob der
Plan den überkommunalen Interessen bzw. der übergeordneten Planung und
Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr planerisches Ermessen
missbraucht oder überschritten hat (Donatsch, § 50 N. 39, mit
Hinweisen).
2.2
Die
besondere Nutzungsanordnung gemäss Ziff. 3.4.3 revBZO bzw. die strittigen
Bestimmungen des Gestaltungsplans, welcher gemäss § 83 PBG Teil der
Nutzungsplanung ist, sind als Eingriff in die Eigentumsgarantie und
Wirtschaftsfreiheit nur zulässig, wenn sie auf einer ausreichenden gesetzlichen
Grundlage beruhen, durch ein öffentliches Interesse oder den Schutz der
Grundrechte Dritter gerechtfertigt und zudem verhältnismässig sind (Art. 36
der Bundesverfassung vom 18. April 1999).
3.
3.1
Die
Vorinstanz weist darauf hin, der Gestaltungsplan bezwecke die Stärkung des Zentrumsbereichs
mittels attraktiver Nutzungen, Förderung von Zentrumsüberbauungen mit
effizienter Erschliessung sowie einer hohen Aufenthaltsqualität im öffentlichen
Aussenraum. Die strittige Baugebietsabkröpfung im Einlenkerbereich der G-Strasse
in die F-Strasse und gegenüber der Ein-/Ausfahrt in die Unterniveaugarage
"Bahnhof" diene dem Bestreben, eine Art Platz zu bilden bzw. die
bereits bestehende Platzbildung noch zu akzentuieren. Das Erreichen dieser
Zielsetzung würde bei einem Bauen auf bestehender Baulinie verhindert oder
zumindest stark infrage gestellt. Ohne relevante Bedeutung sei der Einwand,
wonach das im Kreuzungsbereich situierte Grundstück Kat.-Nr. 04 (mit zurückversetzter
Baulinie) bereits in der Wohn- und Gewerbezone liege. Die geringfügige Abkröpfung
beinhalte lediglich ein Bauverbot von rund 5 m
2
und lasse
weiterhin eine Blockrandüberbauung auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin
zu. Insbesondere könne sie die gemäss Bau- und Zonenordnung zulässige Baumasse
weiterhin vollumfänglich konsumieren.
Auch mache der Einbezug einer Mindestfläche von 3'000 m
2
für die Beanspruchung der Bauerleichterungen angesichts der eher kleinen Grundstücksflächen
im Baubereich F durchaus Sinn. Eine Verdichtung sei nur bei einer parzellenübergreifenden
Überbauung mit einer gestalterisch qualitätsvollen Lösung sinnvoll, während
sich die Realisierung turmartiger bzw. "aufgestängelter" Gebäude
städtebaulich äusserst nachteilig auswirkte.
Aber auch Ziff. 3.4.3 revBZO, welche im fraglichen
Gebiet entlang der F-Strasse in nur einer Raumtiefe des Eingangsgeschosses die
Wohnnutzung erlaube, diene dem öffentlichen Interesse im dargelegten Sinn und
tangiere die Eigentumsfreiheit der Beschwerdeführerin gering, zumal ihr
Wohngebäude zufolge der Bestandesgarantie davon in keiner Weise betroffen sei.
3.2
Die
Beschwerdeführerin macht in Bezug auf den Gestaltungsplan eine unzutreffende
Feststellung des Sachverhalts seitens der Vorinstanz, Willkür, die fehlende
Geeignetheit und eine unverhältnismässige Eigentumsbeschränkung geltend. So
treffe es nicht zu, dass die nunmehr mit einem Bauverbot belegte Fläche
lediglich 5 m
2
ausmache, vielmehr betrage die Fläche 12,6 m
2
.
Sodann würde die neue Begrenzungslinie auch nicht ansatzweise einen Platz
schaffen, handle es sich doch bei der Ecke F-/G-Strasse schlicht um eine
Strasseneinmündung. Ein Platz werde sich auch deshalb nicht ergeben, weil sich
in nordwestlicher Richtung längs der F-Strasse mit grösserem Baulinienabstand
Vorgartenland bis zum Trottoir erstrecke, was zweifellos selbst nach einer
Neuüberbauung keine Änderung erfahren werde, zumal jene Grundstücke in der
Wohn- und Gewerbezone lägen. Dies sei entgegen der Ansicht der Vorinstanz sehr
wohl von Bedeutung. Auch südlich der F-Strasse seien trotz des grünen
Plätzchens aufgrund der Formen, Volumetrie und Ausrichtungen der bestehenden
und projektierten Gebäude sowie der Gleisanlagen keine platzbildenden Verhältnisse
vorhanden. Der Platz und die entsprechenden benachbarten Grundstücke seien
ausserhalb des Planungsperimeters, weshalb der Gestaltungsplan mit der
Baubereichsbegrenzung schon grundsätzlich nicht geeignet sei, das Planungsziel
zu erreichen. Schliesslich sei die Beschränkung ihrer Gestaltungsfreiheit im
Gegensatz zum Platzgewinn ungleich einschneidender. Die Öffentlichkeit sei auf
die Abkröpfung, wodurch auch nur eine minimale Angleichung an die Baulinie der
gegenüberliegenden Ecke der G-Strasse geschaffen werde, nicht angewiesen, weshalb
es auch deswegen an der erforderlichen Geeignetheit der planerischen Anordnung
fehle.
Die für die Umsetzung der privilegierenden
Verdichtungsbestimmungen erforderliche Mindestfläche von 3'000 m
2
gemäss Ziff. 5 GPV im 5'050 m
2
grossen Bereich F sei widersinnig
und stehe bei entsprechender Realisierung bezüglich der anderen Hälfte des Gevierts
einer mit dem Gestaltungsplan beabsichtigten Blockrandbebauung entgegen. Auf
diesbezügliche weitere Rügen sei die Vorinstanz in Verletzung des rechtlichen
Gehörs nicht eingegangen, was heilbar sei. So werde sich die zum Verkauf
stehende 630 m
2
grosse Liegenschaft Kat.-Nr. 05 im
südöstlichen Bereich F mit grosser Wahrscheinlichkeit nicht mit anderen
Liegenschaften zu einer 3'000 m
2
grossen Fläche verbinden
lassen, weshalb ein allfälliger Neubau ein Einzelbau mit geringerer Gebäudehöhe
und ohne Ausschöpfung der Verdichtungsmöglichkeiten sein werde, dies in der
topografisch tiefer gelegenen unteren Hälfte des Gevierts. Die beabsichtigte
Vermeidung "aufgestängelter Gebäude" werde somit gerade nicht
verhindert. Dies sei ein weiteres Indiz dafür, dass die planerische Festlegung
nicht zu Ende gedacht sei und keine Realisierungschance habe.
Hinsichtlich der in Ziff. 3.4.3 revBZO vorgeschriebenen
Erdgeschossnutzung habe die Vorinstanz die Geeignetheit ebenfalls nicht
geprüft. So finde die Anordnung keine Fortsetzung in der G-Strasse. Nördlich
entlang der F-Strasse sei die bahnseitige Bebauung so unwirtlich, wie man sich
nur denken könne. Eine Büronutzung würde auch nichts zur Belebung des Zentrums
beitragen, was ohnehin nur marktbestimmt erreicht werden könne. Entgegen der
Ansicht der Beschwerdegegnerin sei ihr Grundstück gerade für die Wohnnutzung
attraktiv.
3.3
Die
Beschwerdegegnerin führt aus, die Abkröpfung des Baubereichs bzw. die leichte
Zurücksetzung gegenüber der Baulinie im fraglichen Bereich diene nicht der
Gestaltung eines urbanen Platzes, sondern vielmehr der Anpassung des möglichen
Bauvolumens an die Baufluchten im Süden und Westen. Es soll dadurch ein ortsbaulich
störender Vorsprung verhindert werden. An sich sei es zutreffend, dass die
Vorinstanz die betroffene Fläche des Grundstücks der Beschwerdeführerin nicht
ganz richtig berechnet habe, was aber nichts daran ändere, dass es sich dabei
nur um eine geringe Einschränkung ihres Anordnungsspielraums handle.
Sodann sei daran festzuhalten, dass die auf 7 m
3
pro Quadratmeter erhöhte Baumassenziffer, was einer 40%-igen Erhöhung
entspreche, nur bei der Beplanung grösserer Flächen (das heisst ab 3'000 m
2
)
vertretbar sei. Es erscheine als praktisch ausgeschlossen, dieses Mass mit
einer isolierten Bebauung auf ortsverträgliche Weise zu erreichen. Es liege auf
der Hand, dass ein Neubau auf der zum Verkauf stehenden Parzelle Kat.-Nr. 05
unter Einbezug von Nachbargrundstücken erfolgen könne. Selbst unter Einbezug
der Liegenschaft F-Strasse 06 (Kat.-Nr. 07) wäre eine Ausdehnung bis
hin zur Liegenschaft der Beschwerdeführerin noch möglich.
Weiter sei eine Belebung der Eingangsgeschosse entlang der E-
bzw. F-Strasse wünschenswert. Es sei aber daran festzuhalten, dass die
unmittelbare Nachbarschaft einer Wohnung auf Erdgeschossebene die Einrichtung
einer publikumsorientierten Nutzung behindere. Mit der beabsichtigten Regelung
wolle man gerade Leerstände verhindern.
4.
4.1
Vorab ist
anzumerken, dass sich das Gericht bei der Entscheidfindung auf die
entscheidwesentlichen
Aspekte
beschränken kann. Es ist nicht erforderlich, dass jedes einzelne Vorbringen
genannt und ausdrücklich widerlegt wird (Donatsch, § 65 N. 5).
4.2
Hinsichtlich
der Abkröpfung des Baubereichs auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin ist
festzuhalten, dass der Vorinstanz bei der Berechnung der davon betroffenen Fläche
ein Fehler unterlaufen ist, was von der Beschwerdeführerin zu Recht gerügt und
von der Beschwerdegegnerin auch anerkannt wird. Insoweit ist von den Angaben
der Beschwerdeführerin auszugehen, wonach die vom Bauverbot betroffene Fläche
12,6 m
2
beträgt (4,20 m x 06 m + 2,1 m x 2m =
12,6 m
2
). Allerdings ändert dies nichts an der Richtigkeit der
vom Baurekursgericht vorgenommenen rechtlichen Würdigung. Zwar dient die
Abkröpfung nicht der Schaffung eines eigentlichen städtischen Platzes; solches
wird im angefochtenen Entscheid auch nicht erwogen. Sie bezweckt aber eine
harmonischere Verbindung der Fassadenfluchten in Bezug auf den benachbarten
Bereich südwestlich entlang der F-Strasse und die Stirnseite des
gegenüberliegenden in Richtung Platz I leicht versetzten Bahnhofgebäudes.
Wie sich anhand der am Augenschein der Vorinstanz aufgenommenen Fotografien
zeigt, erscheint die Erhöhung der Attraktivität des Übergangsbereichs Ecke G-/F-Strasse,
was selbstredend vom Baulinienverlauf erheblich mitgeprägt wird, besonders erstrebenswert.
Die Ausführungen der Vorinstanz stehen in diesem Kontext und sind nicht weiter
zu beanstanden.
Bezüglich der neuen Baubereichsgrenze sind somit die
gesetzliche Grundlage (E. 2.1) und das öffentliche Interesse an der damit
bezweckten harmonischeren bzw. ästhetischeren Umgebungsgestaltung klar gegeben.
Die Baubereichsgrenze erscheint sodann für die Erreichung der entsprechenden
Zielsetzung als erforderlich und geeignet. Ebenso überwiegt das öffentliche
gegenüber dem privaten Interesse der Beschwerdeführerin. Sie bestreitet denn
auch nicht, dass ihr weiterhin die gemäss der Bau- und Zonenordnung zulässige
Baumasse erhalten bleibt. Ausserdem geniesst die bestehende Baute Bestandesgarantie.
Zudem erfährt ihr Grundstück mit den durch den Gestaltungsplan grundsätzlich
möglichen Bauerleichterungen auch eine Aufwertung (dazu sogleich E. 4.3).
Die Baubereichsgrenze erscheint somit als zumutbar und kann jedenfalls nicht
als willkürlich qualifiziert werden. Dies führt zur Abweisung des
diesbezüglichen Beschwerde- und Eventualantrags, wenn auch in Berücksichtigung
des von der Beschwerdeführerin dargelegten Flächenmasses.
4.3
Der Gestaltungsplan
ermöglicht im hier interessierenden Bereich F unbestrittenermassen eine
beträchtliche Erhöhung der Baumassenziffer auf 7 m
3
/m
2
,
allerdings unter der Voraussetzung einer mindestens eine 3'000 m
2
Grundstücksfläche umfassenden Überbauung (Ziff. 5.1 GPV). Es liegt im
Ermessen der Gemeinde, im Zentrumsgebiet entsprechende Verdichtungen
anzustreben, was konsequenterweise nur bei der Bebauung grösserer Grundstücksflächen
auf städtebaulich ansprechende Weise realisierbar ist. Wenn die
Beschwerdegegenerin dies von der Überbauung einer Grundstücksfläche von mindestens
3'000 m
2
abhängig macht, so liegt dies in ihrem sowohl von der
Vorinstanz als auch vom Verwaltungsgericht zu respektierenden Planungsermessen
(E. 2.1). Gerade angesichts der Nähe zum Bahnhof mit dem gegenüber dem
Grundstück der Beschwerdeführerin stehenden langgezogenen Gebäude ab Platz I
Nr. 08 erscheint eine kompakte grossflächige Überbauung im Bereich F
als naheliegend und jedenfalls nicht als widersinnig, wie dies in der
Beschwerdeschrift ausgeführt wird. Auch bleibt eine Blockrandbebauung auf dem
Grundstück der Beschwerdeführerin so oder so grundsätzlich möglich. Es ist
nicht ersichtlich, weshalb sie nicht ebenfalls an einer
grundstücksübergreifenden Überbauung, welche insbesondere auch mehr als
3'000 m
2
umfassen darf, partizipieren könnte. Warum der topografisch
tiefer gelegene Teil des Gevierts F von einer solchen Gesamtüberbauung
ausgeschlossen sein soll, ist nicht einleuchtend. Am Ganzen ändert auch die
geringe Grösse des Grundstücks der Beschwerdeführerin nichts, zumal alle
Grundstücke im Geviert F verhältnismässig klein sind und somit die
Erlangung von Bauerleichterungen nur unter Einbezug mehrerer Grundstücke
möglich ist. Selbstverständlich liegt es aber an den Grundstück­eigentümern,
sich bezüglich einer grundstückübergreifenden Überbauung abzusprechen. Die
Vorinstanz musste daher auf den anstehenden Verkauf der 630 m
2
grossen Liegenschaft Kat.-Nr. 05 südöstlich des Bereichs F auch nicht
weiter eingehen; eine diesbezügliche Gehörsverletzung liegt nicht vor. Die Beschwerde
ist somit auch in diesem Punkt abzuweisen.
5.
5.1
Die gesetzliche
Grundlage für Ziff. 3.4.3 revBZO, wonach in der Zentrumszone längs der E-
und F-Strasse in einer Raumtiefe im Eingangsgeschoss keine Wohnnutzung zulässig
sei, findet sich in § 49a Abs. 3 PBG. Danach können die Bauvorschriften
für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse die Nutzung zu Wohnzwecken
oder gewerbliche Nutzung zulassen sowie für Familienwohnungen mit vier und mehr
Zimmern eine erhöhte Nutzungsziffer festsetzen. In Kern-, Quartiererhaltungs-
und Zentrumszonen kann für geeignete Lagen überdies bestimmt werden, dass im
Erdgeschoss nur Läden und Gaststätten zulässig sind. Die strittige Ziff. 3.4.3
revBZO geht in quantitativer und qualitativer Hinsicht somit weniger weit als
die in § 49a Abs. 3 PBG vorgesehenen Möglichkeiten, welche Bestimmung
den Gemeinden generell einen weiten Spielraum für die Umschreibung der zulässigen
Nutzweisen eröffnet (vgl. VB.2013.00560, E. 4.2 mit Hinweis unter anderem
auf RB 1998 Nr. 95, E. 3b = BEZ 1999 Nr. 1 E. 3c/bb).
5.2
Die
Belebung von Zentrumszonen liegt im öffentlichen Interesse, und die Erreichung
dieses Ziels ist nicht einfach dem Marktgeschehen zu überlassen, sondern
Aufgabe des Gemeinwesens, weshalb der Gesetzgeber im PBG entsprechende
Instrumentarien zur Verfügung stellt. Es liegt auf der Hand, dass eine
sinnvolle Städtebauplanung nur möglich ist, wenn für die diversen Zonen
einheitliche Regelungen gelten, welche wie dargelegt auch besondere Nutzungsanordnungen
beinhalten können.
Vorliegend ist das öffentliche Interesse an der Aufwertung
des Gevierts F in der Bahnhofregion zweifellos zu bejahen. Dass die
gegenwärtige Situation unbefriedigend ist, räumt auch die Beschwerdeführerin
ein, erachtet sie doch die bahnseitige Bebauung nördlich entlang der F-Strasse
als "(…) so unwirtlich, wie man sich nur denken kann: Vom Grundstück der
Beschwerdeführerin aus blickt man auf ein überhohes Erdgeschoss, das nicht nur
keine Nicht-Wohnnutzung, sondern überhaupt keine belebte Nutzung aufweist, sich
vielmehr als abweisende Betonwand mit fensterlosen Toren präsentiert (…)".
5.3
Angesichts
der bestehenden Situation erscheint die betreffende Nutzungsanordnung zur
Steigerung der Attraktivität der Zentrumszone als geeignet und erforderlich.
Durch den Ausschluss der Wohnnutzung in einer Raumtiefe im Erdgeschoss längs
des hier zur Diskussion stehenden Bereichs der F-Strasse wird die Niederlassung
von Geschäften und Dienstleistungsbetrieben begünstigt, was zweifellos zu einer
Aufwertung bzw. Belebung des Gebiets beiträgt und angesichts der Zentrumslage
mit dem nahegelegenen Parkhaus als realisierbar erscheint. Die Belastung der
Grundeigentümer bzw. der Eingriff in die Eigentumsgarantie und
Wirtschaftsfreiheit ist verhältnismässig gering bzw. zumutbar, zumal die
strittige Regelung nur eine Raumtiefe ohne weitere Auflagen beschlägt.
Letztlich profitieren die Eigentümer wie ausgeführt auch von der Aufwertung des
Gevierts F, wie sich auch anhand der grundsätzlich möglichen
Bauerleichterungen zeigt (E. 4.3).
Die Beschwerde ist daher auch diesbezüglich abzuweisen,
ebenso der Eventualantrag der Beschwerdeführerin, das Verbot der Wohnnutzung
nur in Bezug auf ihre Liegenschaft aufzuheben. Wie erwähnt besteht gerade im
Bereich ihrer Liegenschaft längs der F-Strasse Handlungsbedarf, wie die
Beschwerdeführerin denn auch selber einräumt (E. 5.2). Der Bereich längs
der G-Strasse ist davon sowieso ausgenommen bzw. nicht Gegenstand dieses
Verfahrens. Zudem ist nicht einzusehen, weshalb eine Wohnnutzung im von
Ziff. 3.4.3 revBZO betroffenen Bereich ihrer Liegenschaft attraktiv sein
soll und eine andere Nutzung gerade nicht. Das Wohngebäude der
Beschwerdeführerin untersteht ausserdem der Bestandesgarantie, was die
Auswirkungen der einschränkenden Nutzungsregelung ebenfalls relativiert.
5.4
Zusammengefasst
ist aufgrund der gemachten Erwägungen die Beschwerde im Sinn der Erwägungen
abzuweisen.
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin
kostenpflichtig (§ 65a Abs. 06 in Verbindung mit § 13 Abs. 06
VRG), und es steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 06 VRG).
Entsprechend ist die von der Vorinstanz festgelegte Kosten- und
Entschädigungsfolge – sie hat keine Entschädigungen zugesprochen – nicht zu
beanstanden. Die Beschwerdegegnerin hat wie schon im Rekursverfahren keine
Parteientschädigung beantragt.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--     Zustellkosten,
Fr. 6'120.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführerin wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …