zh_verwaltungsgericht · VB.2012.00810 · 2008-01-16 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für die Aufstockung einer Baute im Strassenabstandsbereich: Anwendbarkeit spezieller Bauvorschriften; Vertrauensschutz; Besitzstandsgarantie; Einordnung. Da für die speziellen Bauvorschriften vom 9. Juli 1975 keine Genehmigung des Regierungsrats vorliegt, konnten diese nach damaligem Rech keine Rechtswirksamkeit entfalten (E. 3.2.2). Es sprechen auch keine Gründe des Vertrauensschutzes für eine Anwendung dieser Bestimmungen. Der Vertrauensschutz kann nicht dazu führen, dass aufgrund eines Vertrauens des Nachbarn in eine behördliche Auskunft oder Praxis einem Bauherrn in Durchbrechung des Legalitätsprinzips eine jeglicher Rechtsgrundlage entbehrende Baubeschränkung entgegengehalten wird (E. 3.2.4). Bei § 101 PBG handelt es sich um eine Sondernorm, die der allgemeinen Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG vorgeht. Auch sie schützt als sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie nicht nur den Bestand, sondern lässt auch Umbauten und Erweiterungen zu. Diese Rechtsprechung ist auch anzuwenden, wenn die bestehende Baute nicht im Baulinienbereich, sondern im subsidiär nach 265 PBG eingreifenden Strassenabstandsbereich steht (E. 4.3). § 238 Abs. 1 PBG verpflichtet die Baubehörde nicht, in einem Quartier eine einheitliche Überbauung durchzusetzen, indem sie etwa durchwegs Flachdächer verlangt. Der Gesetzgeber hat dem betroffenen Quartier mit der Zoneneinteilung keine spezielle Empfindlichkeit attestiert. Der Entscheid der örtlichen Baubehörde beruht auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände (E. 5.5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 27.03.2013 VB.2012.00810
Zurich Verwaltungsgericht 27.03.2013 VB.2012.00810
Zurigo Verwaltungsgericht 27.03.2013 VB.2012.00810

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00810
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Geschäftsnummer:
VB.2012.00810
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.03.2013
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für die Aufstockung einer Baute im Strassenabstandsbereich: Anwendbarkeit spezieller Bauvorschriften; Vertrauensschutz; Besitzstandsgarantie; Einordnung.
Da für die speziellen Bauvorschriften vom 9. Juli 1975 keine Genehmigung des Regierungsrats vorliegt, konnten diese nach damaligem Rech keine Rechtswirksamkeit entfalten (E. 3.2.2). Es sprechen auch keine Gründe des Vertrauensschutzes für eine Anwendung dieser Bestimmungen. Der Vertrauensschutz kann nicht dazu führen, dass aufgrund eines Vertrauens des Nachbarn in eine behördliche Auskunft oder Praxis einem Bauherrn in Durchbrechung des Legalitätsprinzips eine jeglicher Rechtsgrundlage entbehrende Baubeschränkung entgegengehalten wird (E. 3.2.4).
Bei § 101 PBG handelt es sich um eine Sondernorm, die der allgemeinen Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG vorgeht. Auch sie schützt als sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie nicht nur den Bestand, sondern lässt auch Umbauten und Erweiterungen zu. Diese Rechtsprechung ist auch anzuwenden, wenn die bestehende Baute nicht im Baulinienbereich, sondern im subsidiär nach 265 PBG eingreifenden Strassenabstandsbereich steht (E. 4.3).
§ 238 Abs. 1 PBG verpflichtet die Baubehörde nicht, in einem Quartier eine einheitliche Überbauung durchzusetzen, indem sie etwa durchwegs Flachdächer verlangt. Der Gesetzgeber hat dem betroffenen Quartier mit der Zoneneinteilung keine spezielle Empfindlichkeit attestiert. Der Entscheid der örtlichen Baubehörde beruht auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände (E. 5.5).
Abweisung.
Stichworte:
AUFSTOCKUNG
AUSSENISOLATION
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESITZSTANDSGARANTIE
DACHGESTALTUNG
EINORDNUNG
FLACHDACH
GRENZABSTAND
PRAXISÄNDERUNG
SCHRÄGDACH
STRASSENABSTAND
VERTRAUENSSCHUTZ
Rechtsnormen:
§ 68d BauG
§ 68e BauG
Art. 26 BZO Russikon
Art. 28 Abs. I BZO Russikon
Art. 28 Abs. IV BZO Russikon
§ 49 Abs. II lit. d PBG
§ 101 PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 264 PBG
§ 265 Abs. I PBG
§ 357 Abs. I PBG
Publikationen:
BEZ 2013 Nr. 21 S. 4
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2012.00810
Urteil
der 1. Kammer
vom
27. März 2013
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl,
Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiber Markus Lanter.
In Sachen
1.1  A,
1.2  B,
2.1  C,
2.2  D,
3.    E,
4.    F,
5.    G,
6.1  H,
6.2  I,
7.1. J,
7.2. K,
alle vertreten durch RA W,
Beschwerdeführende,
gegen
1.1
L,
1.2  M,
2.    Baukommission Russikon,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend
Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Die Baukommission Russikon erteilte L und M am
16. April 2012 die baurechtliche Bewilligung für den Aufbau eines
Dachgeschosses und die Fassadensanierung beim bestehenden Einfamilienhaus auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 05 an der N-Strasse 02 in Russikon.
II.
Hiergegen erhoben
A und B
sowie 9 weitere Mitrekurrenten Rekurs an das Baurekursgericht und
beantragten in materieller Hinsicht die Aufhebung der angefochtenen
Baubewilligung. Mit Entscheid vom 7.
November
2012 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.
III.
Mit Beschwerde vom 12
.
Dezember 2012 beantragten die unterlegenen Rekurrenten dem
Verwaltungsgericht, den Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und das
Baugesuch für den Ausbau des Dachgeschosses
samt
Fassadensanierung des Einfamilienhauses N
-Strasse 02
zu verweigern, eventuell die Sache an die Vorinstanz
zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegnerschaft.
Das Baurekursgericht, die Baukommission
Russikon sowie die private Beschwerdegegner
­
schaft
beantragten Abweisung der Beschwerde.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die Beschwerdeführenden beantragen die
Durchführung eines Augenscheins. Die Vorinstanz hat am 24. August 2012
einen Referentenaugenschein durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit
gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren
abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da sich der massgebliche Sachverhalt
aufgrund dieses Augenscheins, der Pläne und der bei den Akten liegenden Fotos
mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die Durchführung eines
verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995
Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 45).
2.
Das
Baugrundstück Kat.-Nr. 05
mit einer
Fläche
von 579
m
2
liegt nach der geltenden Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Russikon in der zweigeschossigen Wohnzone W
2
.
Es ist mit
einem
Einfamilienhaus mit Flachdach überbaut
(N-Strasse  02)
.
Dieses soll
um ein weiteres Geschoss unter Schrägdach
aufgestockt werden. Zudem soll eine
Aussenisolation
angebracht werden
.
3.
Strittig ist
vorab, ob das Bauprojekt im betreffenden Quartier geltende spezielle
Bauvorschriften vom 9.
Juli 1975 verletzt.
Die Vorinstanz
hat dies mit einlässlicher Begründung verneint (
Entscheid der Vorinstanz,
E. 3.1
–
3.3.6). Auf diese überzeugenden
Ausführungen ist
einleitend
zu
verweisen (§ 70 in Verbindung mit
§ 28 Abs. 1 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24.
Mai 1959 [VRG]).
3.1
Die
Beschwerdeführenden beriefen sich im Rekursverfahren unter anderem auf spezielle
Bauvorschriften vom 31. März 1976, vom Gemeinderat genehmigt am
14. April 1976, für das Baugebiet Y/Quartier P. Zu Recht hat die
Vorinstanz hierzu festgehalten, dass diese örtlich nicht anwendbar seien, da
sie den Bereich der heutigen Stichstrasse Q, begrenzt im Westen durch die
R-Strasse, beträfen und nicht die Überbauung N, die östlich durch der R-Strasse
abgegrenzt werde (Entscheid der Vorinstanz, E. 3.3.1). Diese Feststellung
wird im Beschwerdeverfahren nicht infrage gestellt. Trotzdem wollen die Beschwerdeführenden
aus dem Umstand, dass diese speziellen Bauvorschriften für das Baugebiet
Y/Quartier P auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden Nr. 7.1 und 7.2,
Kat.-Nr. 07, Q-Strasse  04, als öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung angemerkt wurden, ableiten, dass auch die Bauvorschriften
vom 9. Juli 1975 (vgl. nachfolgend, E. 3.2) für das Gebiet N
öffentlich-rechtlicher Natur seien. Dieser Schluss ist schon deshalb
unzulässig, weil die Anmerkung ein Grundstück im Bereich der hier örtlich nicht
anwendbaren Bauvorschriften für das Gebiet Q betrifft. Zudem würde der Umstand,
dass eine entsprechende Anmerkung bei den Grundstücken im Gebiet N fehlt, eher
dafür sprechen, dass die dort streitigen Bauvorschriften vom 9. Juli 1975
gerade nicht öffentlich-rechtlicher Natur sind bzw. waren.
3.2
Streitig ist im Beschwerdeverfahren die
Anwendbarkeit von speziellen Bauvorschriften vom 9. Juli 1975 für das
Gebiet N. Während sich die Baukommission Russikon im baurechtlichen Entscheid
vom 16. April 2012 sowie in der Rekursantwort auf den Standpunkt stellte,
bei diesen handle es sich um privatrechtliche Vorschriften, halten die
Beschwerdeführenden dafür, diese Bestimmungen seien öffentlich-rechtlicher
Natur und nach wie vor gültig.
3.2.1
Aktenkundig ist in diesem Zusammenhang Folgendes: Mit Schreiben vom
18. Juni 1975 stellte das Ingenieurbüro S in T, dem Gemeinderat Russikon
die Projektunterlagen für die Quartiererschliessung Y (heute N) zu. Das
Ingenieurbüro wies unter anderem darauf hin, dass das Baugrundstück westlich
der R-Strasse parzellenweise verkauft werden solle, was in der Zone W04
erfahrungsgemäss zu ungeordneten Überbauungen führe. Das Büro habe deshalb der
Bauherrschaft empfohlen, mit dem Landverkauf spezielle Bauvorschriften –
zusätzlich zu den Bauordnungsvorschriften – den Interessenten vorzulegen. Wie
sich aus dem Verkaufsprospekt der Bauherrschaft ergebe, sei dieser Vorschlag
übernommen worden. Der Gemeinderat werde ersucht, die vorliegenden
Überbauungsvorschriften als Grundlage für die Beurteilung von Baugesuchen zu
genehmigen. Mit Beschluss vom 9. Juli 1975 genehmigte der Gemeinderat das
Erschliessungsprojekt und "stimmte" den speziellen Bauvorschriften
"zu". In den Erwägungen wurde hierzu ausgeführt, die Bauvorschriften
würden "begrüsst und in Ordnung befunden".
Am 2.
März
1976 erteilte der Gemeinderat Russikon dem Baukonsortium U
die Baubewilligung für
sechs
Einfamilienhäuser an der R-Strasse
anstelle der bereits bewilligten acht Reiheneinfamilienhäuser.
Hinsichtlich der Höhenlagen hielt die Baubewilligung fest, dass diese nicht
mehr den ursprünglich mit den speziellen Bauvorschriften vereinbarten
Höhenbegrenzungen entspr
ä
chen, weshalb mit der
Überarbeitung dieser Vorschriften auch die Höhen neu zu fixieren seien. Laut
Ziff. 3.9 dieses Beschlusses waren die "genehmigten, speziellen
Bauvorschriften" der neuen Situation anzupassen und die bereinigten
Vorschriften dem Gemeinderat vor Baubeginn zur Genehmigung vorzulegen. Diese
Anpassung der am 9.
Juli 1975 bewilligten
speziellen Bauvorschriften ist nicht aktenkundig und es fehlt jeglicher
Anhaltspunkt dafür, dass die Überarbeitung jemals vorgenommen wurde. Wie die
Vorinstanz
zutreffend
ausführt, erscheint es aufgrund
dieser Umstände durchaus plausibel, dass es die seinerzeitigen Grundeigentümer
bei der
–
mindestens teilweise
–
in den Kaufverträgen vereinbarten Beschränkung der Dachdeckenhöhen
bewenden liessen. Die angestrebte Einheitlichkeit der Überbauung war ja auch
durch die gemeinsame Baueingabe und Baubewilligung gesichert. Dies würde auch
erklären, weshalb die Baubewilligungsbehörde die Baufreigabe ohne die verlangte
Anpassung der speziellen Bauvorschriften erteilte und die Anpassung auch später
unterblieb. Letztlich kann dies offenbleiben, da die
speziellen V
orschriften,
denen
der Gemeinderat
Russikon am 9.
Juli 1975 "zustimmte",
aus den nachfolgenden Gründen ohnehin keine Gültigkeit haben.
3.2.2
Die Zustimmung des Gemeinderates Russikon vom 9. Juli 1975 erfolgte
vor dem Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975.
Dieses wurde nach der Volksabstimmung vom Regierungsrat mit Beschlüssen vom
18. Februar 1976 (OS 46, 41) und 31. Mai 1978 (OS 46, 833) auf den
1. April 1976 bzw. 1. Juli 1978 in Kraft gesetzt. 1975 galt in der
Gemeinde Russikon deren Bauordnung vom 26. August 1963, welche die Gemeinde
gestützt auf § 68a des Baugesetzes für Ortschaften mit städtischen Verhältnissen
vom 23. April 1893 (Baugesetz) erlassen hatte. Diesem kantonalen Gesetz
war die Gemeinde Russikon mit Beschluss der Gemeinde vom 14. November
1960, vom Regierungsrat genehmigt am 5. Januar 1961, unterstellt worden
(Anhang zum Baugesetz).
Das Baugesetz
ermächtigte in § 68d Private
,
über eine Quartieranlage besondere
Bauvorschriften aufzustellen,
die
nicht hinter den gesetzlichen
Anforderungen übergeordneter Baurechtserlasse zurückstehen durften (vgl. hierzu
Dieter von Schulthess, Gesetzliche Regelung der Gesamtüberbauungen,
Bern
1963,
S. 97 f., auch zum Folgenden). Solche Anordnungen bedurften der
Einstimmigkeit der betroffenen Grundeigentümern und unterlagen der Genehmigung
sowohl des Gemeinderats (§ 68d Baugesetz) als auch des Regierungsrats
(§ 68e Baugesetz). Da für die Spezialvorschriften,
welchen der Gemeinderat Russikon am 9.
Juli 1975 "zustimmte", keine Genehmigung des
Regierungsrats vorliegt, konnten diese nach damaligem Recht auch keine
Rechtswirksamkeit entfalten.
Die gegenteilige Auffassung der
Beschwerdeführenden ist schon aus diesem Grund unbegründet.
3.2.3
Mit dem Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes wurde das Baugesetz vom
23. April 1893 aufgehoben (§ 348 PBG). Die Nutzungsplanungen und die
Bauvorschriften der Gemeinden blieben laut § 351 Abs. 1 PBG längstens
zum Ablauf der Frist für die Einführung des neuen Rechts in Kraft. Die
Anpassungsfristen für die Nutzungsplanungen und Bauvorschriften regelte
§ 343 Abs. 1 PBG; ausgenommen von der Anpassungsfrist waren Bau- und
Niveaulinienpläne und Werkpläne.
Die Gemeinde Russikon hat am 28.
November 1983 ihre Bau- und Zonenordnung den Bestimmungen des
kantonalen Planungs- und Baugesetzes angepasst. Eine allfällige
Eigentümerbauordnung im Sinn von § 68d Baugesetz hätte in die neue Bau-
und Zonenordnung überführt werden müssen. Dies erfolgte nicht. In der geltende
n
Bau- und Zonenordnung vom 3.
April
1995, Ausgabe 2009; sind sie weder unter dem Titel "Weitere Verordnungen
der Gemeinde Russikon" noch unter den Ergänzungsplänen zur Bau- und
Zonenordnung aufgeführt (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 3.3.4). Auch
unter diesem Gesichtspunkt ist der Einwand der Beschwerdeführenden, vorliegend
würden jene Spezialvorschriften,
denen
der Gemeinderat
Russikon am 9.
Juli 1975 "zustimmte",
nach wie vor
Gültigkeit
haben, rechtlich nicht
haltbar.
3.2.4
Die Beschwerdeführenden wollen schliesslich die speziellen Bauvorschriften
vom 9. Juli 1975 aus Gründen des Vertrauensschutzes selbst dann angewendet
haben, wenn sie durch den späteren Erlass einer neuen Bau- und Zonenordnung
aufgehoben wurden. Die Beschwerdeführenden hätten aus diversen Gründen darauf
vertrauen dürfen, dass die im Baugebiet Y aufgestellten und am 9. Juli
1975 genehmigten speziellen Bauvorschriften nach wie vor rechtsbeständig seien.
Bei der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung sei den Beschwerdeführenden 7.2 und
2.2 im Januar 1994 im Rahmen des Mitwirkungsverfahrens von Mitgliedern des
Planungsausschusses der Gemeinde Russikon zugesichert worden, dass die
speziellen Bauvorschriften für das Baugebiet Y von der Teilrevision der
Rahmennutzungsplanung nicht betroffen seien. Diese Beschwerdeführer hätten
darauf vertrauen dürfen, dass diese Auskunft richtig sei. Der Planungsausschuss
sei zur entsprechenden Auskunft auch zuständig gewesen; zumindest hätten die
Beschwerdeführenden von der Zuständigkeit ausgehen dürfen. Gestützt auf diese
Auskunft hätten es diese unterlassen, durch Eingaben, Einwendungen etc. gegen
die neue Bau- und Zonenordnung Russikon vorzugehen. Das Vertrauen in die
Beständigkeit der Bauvorschriften müsse auch deshalb geschützt werden, weil die
zuständige Baubehörde die entsprechenden Bauvorschriften noch über Jahrzehnte
hinweg mehrfach angewendet habe, insbesondere habe sie am 2. April 1998
die Baubewilligung für ein identisches Bauvorhaben betreffend die Liegenschaft
N-Strasse 05 gestützt auf die speziellen Bauvorschriften verweigert. Die
Annahme einer Praxisänderung durch die Vorinstanz sei willkürlich.
Es ist richtig,
dass die Baubehörde der Gemeinde Russikon auch nach dem Inkrafttreten des
Planungs- und Baugesetzes bzw. nach Anpassung der kommunalen Bau- und
Zonenordnung an dieses Gesetz von der baurechtlichen Relevanz der vorliegend
streitigen speziellen Bauvorschriften vom 9.
Juli 1975
ausging. So verweigerte die Baukommission Russikon mit Beschlüssen vom 2.
April 1998 mit Hinweis auf die Speziellen Bauvorschriften vom 9
.
Juli 1975 die baurechtliche Bewilligung für einen Dachaufbau auf den
Einfamilienhäusern
der
N
-Strasse
06 (behördenverbindlicher
Vorentscheid) und N
-Strasse
05. Diese beiden Beschlüsse wurden
ohne inhaltliche Überprüfung im Rekursverfahren rechtskräftig. Am 18.
Juli 2002 hatte die Baukommission Russikon erneut ein Bauvorhaben zu
beurteilen,
das
die Liegenschaft
der
N
-Strasse
06 betraf. In den Erwägungen zu diesem Beschluss führte die
Baukommission aus, die speziellen Bauvorschriften vom 9.
Juli 1975 würden durch das Bauvorhaben nicht berührt. Ergänzend hielt die
Baukommission fest, es sei der guten Ordnung halber darauf hinzuweisen, dass
die speziellen Bauvorschriften als privatrechtliche Regelung zu verstehen sei
en
,
die
seit Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens nicht mehr zu berücksichtigen sei, sofern sie sich
nicht mit einer Beschränkung des öffentlichen Rechts deckten.
Zu Recht hat
die Vorinstanz festgehalten, dass die Beschwerdeführenden aus dem Umstand, dass
in der Vergangenheit in Bauentscheiden auf die Speziellen Bauvorschriften
verwiesen bzw. diese angewendet wurden, nichts für sich ableiten können
(Entscheid der Vorinstanz, E. 3.3.5). Auf diese überzeugenden Ausführungen
ist zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2
VRG). Anzufügen ist, dass sich der Vertrauensschutz auf das Verhältnis zwischen
Bürger und Behörde bzw. Staat beschränkt und sich nur in diesem Verhältnis
unmittelbar auswirkt (BGE 96 II 16
1
E. 4b
)
. Er kann im
Baubewilligungsverfahren von vornherein nicht dazu führen, dass aufgrund eines
Vertrauens des Nachbarn in eine behördliche Auskunft oder Praxis einem
bauwilligen Grundeigentümer in Durchbrechung des Legalitätsprinzips
(Art. 5 BV) eine jeglicher Rechtsgrundlage entbehrende Baubeschränkung
entgegengehalten und ein an sich bewilligungsfähiges Baugesuch abgelehnt wird
(vgl. hierzu BGE 96 II 16
1
E. 4b und c; Beatrice Weber-Dürler,
Vertrauensschutz im öffentlichen Recht, Basel 1983, S. 146 ff.).
3.3
Zusammengefasst
ergibt sich, dass bei der Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit des streitigen
Bauprojekts die von den Beschwerdeführenden geltend gemachten speziellen
Bauvorschriften vom 9. Juli 1975 keine Anwendung finden. Zu prüfen ist
allein die heute geltende Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Russikon.
4.
Streitig ist weiter die Einhaltung des Grenzabstands durch
das aufgestockte Gebäude. Die Vorinstanz hielt hierzu in ihrem Rekursentscheid
(E. 4.3) fest, da die Abstände des streitbetroffenen und der beiden östlich
benachbarten Hauptgebäude zueinander weniger als 7 m betrügen, sei nach
Art. 28 Abs. 4 BZO ein Mehrlängenzuschlag zu berechnen. Bei einer
Mehrlänge von 18 m wie hier ergebe dies gemäss Art. 28 Abs. 1
BZO einen Mehrlängenzuschlag von 4,5 m und somit einen Grenzabstand von
9,5 m. Diesen Abstand unterschreite das bestehende Gebäude um 4,47 m. Das
Bauvorhaben sei indessen aus näher dargelegten Gründen (vgl. nachfolgend,
E. 4.4) nach § 357 Abs. 1 PBG bewilligungsfähig.
4.1
Diesen
Ausführungen halten die Beschwerdeführenden entgegen, die Baukommission
Russikon habe den Mehrlängenzuschlag unverständlicherweise nicht
berücksichtigt. Die Besitzstandsgarantie gemäss § 357 Abs. 1 PBG beziehe
sich nur auf Bauten und Nutzungen, die seinerzeit gemäss dem damals geltenden
Recht errichtet worden seien. Die streitbetroffene Liegenschaft habe indessen
schon im Zeitpunkt der Errichtung gegen die damaligen Bauvorschriften
verstossen, denn auch nach der alten Bau- und Zonenordnung Russikon habe ein
Mehrlängenzuschlag berücksichtig werden müssen. Die Besitzstandsgarantie sei
daher nicht anwendbar. Zudem seien die projektierten Änderungen infolge entgegenstehender
überwiegender nachbarlicher Interessen zu verweigern.
4.2
Gemäss
Art. 26 lit. k BZO beträgt der kleine Grundabstand in der hier
massgebenden zweigeschossigen Wohnzone W2 5 m, der grosse Grundabstand, d.
h. für die am meisten
nach Süden gerichtete Hauptfassade (Art. 27 Abs. 1 BZO), 9 m.
Bei einer Fassadenlänge von mehr als 18 m ist der betreffende Grenzabstand
nach Art. 28 Abs. 1 BZO um ¼ der Mehrlänge heraufzusetzen. Weisen
zwei benachbarte Hauptgebäude einen Gebäudeabstand von weniger als 7 m
auf, wird der Mehrlängenzuschlag berechnet, wie wenn beide Gebäude
zusammengebaut wären (Art. 28 Abs. 4 BZO).
Der Abstand des
streitbetroffenen Gebäude
s
der
N
-Strasse
0
5 zu den beiden
östlich benachbarten zusammengebauten Einfamilienhäusern
der
N
-Strasse
07 und 05 beträgt weniger als 7
m, weshalb der
Mehrlängenzuschlag nach Art. 28 Abs. 4 BZO so zu berechnen ist, wie
wenn diese drei Häuser zusammengebaut wären. Die Häuserzeile
der
N
-Strasse
02/07/05 beträgt
36 m, die
Mehrlänge mithin 18
m
und der Mehrlängenzuschlag 4,5
m.
D
ie Vorinstanz
errechnete auf der Nordseite einen Grenzabstand von
9,5
m
(kleiner Grenzabstand 5
m
plus Mehrlängen
­
zuschlag
4,5
m),
den
das bestehende Gebäude um 4,47
m
unterschreite. Diese
s
Mass bezieht sich auf den
bestehenden
Abstand (ohne projektierte Aussenisolation) des streitbezogenen Hauses
der
N
-Strasse
02 von 5,03
m
zur
N-Strasse
(Kat.-Nr. 08)
. Die Vorinstanz
übersieht indessen, dass der Abstand gegenüber einer Strasse durch die Baulinie
(§ 264 PBG) bestimmt wird
;
fehlt eine
solche wie hier, greift
gemäss
§ 265 Abs. 1 PBG subsidiär und ausschliesslich der Strassenabstand
bzw. Wegabstand ein
(RB 1998 Nr. 116; RB 1999
Nr. 119). Die
(Gemeinde-)Strasse
N-Strasse
erfüllt gemäss den
Zugangsnorm
a
lien die Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im
unteren Anwendungs
­
bereich
, womit sie im Übrigen – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden
– den gestellten Anforderungen bei Weitem genügt,
sodass
ein Strassenabstand von 6 m zu beachten ist.
Diesen Abstand unterschreitet das bestehende Gebäude um 97 cm (5.03 m
statt 6 m).
4.3
Baulinienwidrige
Bauten und Anlagen im Baulinienbereich dürfen gemäss § 101 PBG
entsprechend dem bisherigen Verwendungszweck unterhalten und modernisiert
werden (Abs. 1). Weitergehende Vorkehren sind nur bewilligungsfähig, wenn
die Baulinien in absehbarer Zeit nicht durchgeführt werden und wenn mit
sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung ausgeschlossen
wird, dass das Gemeinwesen bei Durchführung der Baulinien den entstandenen
Mehrwert zu entschädigen hat (Abs. 2). Bei der Vorschrift von § 101
PBG handelt es sich nach gefestigter Rechtsprechung um eine Sondernorm, welche
der allgemeinen Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG vorgeht (VGr,
14. März 2007, VB.2006.00512, E. 2.2.1 = RB 2007 Nr. 65 =
BEZ 2007 Nr. 18; VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.2).
Sie ist auch hier anzuwenden, wo die bestehende Baute nicht im
Baulinienbereich, aber im subsidiär nach § 265 PBG eingreifenden Strassenabstandsbereich
steht.
Die geplanten baulichen Massnahmen (Aufbau Dachgeschoss)
fallen weder unter den Begriff des "Unterhalts" noch der
"Modernisierung" im Sinn von § 101 Abs. 1 PBG (vgl.
RB 1981 Nr. 108 = BEZ 1981 Nr. 2; Konrad Willi, Die
Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der
Bauzonen, Zürich 2003, S. 138 ff.). Wie § 357 PBG schützt
indessen auch § 101 (Abs. 2) PBG als sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie
unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand,
sondern lässt auch darüber hinausgehende Umbauten und Erweiterungen zu, ohne
dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt würde (VGr, 19. Oktober 2005,
VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32; BRK, 29. März 2006, BEZ
2006 Nr. 39; Willi, S. 70 ff., insbesondere S. 79). Nach
der Praxis fallen aber baulichen Massnahmen auch nicht unter den Begriff der
"weiter gehenden Vorkehren" im Sinn von § 101 Abs. 2 PBG,
wenn diese – wie bei § 357 Abs. 1 PBG – so intensiv sind,
dass sie das Ausmass einer neubauähnlichen Umgestaltung erreichen. Solche
baulichen Änderungen sind vielmehr nach den für Neubauten geltenden
Bestimmungen von §§ 99 f. PBG zu beurteilen. Dabei sind die von der
Rechtsprechung und Lehre zu § 357 Abs. 1 PBG entwickelten
Abgrenzungskriterien entsprechend anzuwenden (VGr, 14. März 2007,
VB.2006.00512, E. 2.2.1 = RB 2007 Nr. 65 = BEZ 2007 Nr. 18;
Willi, S. 135).
Nach der Rechtsprechung ist die
Aufstockung eines Einfamilienhauses mit Dachstockausbau nicht als
neubauähnlich, sondern als "weiter gehende Vorkehren" im Sinn von
§ 101 Abs. 2 PBG zu qualifizieren, wenn
–
wie
vorliegend
–
die darunter liegenden Geschoss vom Umbau
weitestgehend unberührt bleiben (VGr, 14
.
März
2007, VB.2006.
00
512
,
E. 2.2.2
=
BEZ 2007
Nr. 18).
Solche
"weiter gehenden Vorkehren" können bewilligt werden, wenn die
Baulinie in absehbarer Zeit nicht durchgeführt werden soll und wenn mit
sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung ausgeschlossen
wird, dass das Gemeinwesen bei Durchführung der Baulinie den entstandenen
Mehrwert zu entschädigen hat
(§ 101
Abs. 2 PBG)
. Ein Ausbau
der Stichstrasse
N-Strasse
,
der
das streitbetroffene Einfamilienhaus
beanspruchen würde, kann ausgeschlossen werden. Hingegen hat die Baukommission
Russikon keine Anmerkung eines entsprechenden Mehrwertrevers
es
zulasten des Baugrundstücks im Grundbuch statuiert. Da ein solcher den
Beschwerdeführern keinen Rechtsvorteil bringen würde, kann von der Anordnung
eines solchen Mehrwertreverses im vorliegenden Beschwerdeverfahren
jedoch
abgesehen werden
(vgl. VGr,
19. Februar 2003, VB.2002.00168, E. 6b)
. Dem Bauvorhaben stehen auch keine öffentlichen oder
überwiegenden nachbarlichen Interessen entgegen. Die wohnhygienischen und
feuerpolizeilichen Verhältnisse sind unproblematisch (vgl. auch nachfolgend
,
E.
4.4.3
). Die Fernsicht bzw. der Durchblick zwischen den
Häusern
der
N
-Strasse
07 und 02 für die nördlich davon in
mehr als 20 m Entfernung gelegenen Häuser der Beschwerdeführenden wäre
kaum merkbar besser, wenn das streitige Einfamilienhaus
der
N
-Strasse
02 den Strassenabstand von 6 m (statt 5,03 m) einhalten würde.
4.4
Selbst wenn das streitige Bauvorhaben – mit der
Vorinstanz – in Anwendung eines Mehrlängenzuschlags und damit von § 357
Abs. 1 PBG beurteilt würde, wäre es bewilligungsfähig. Nach dieser
Bestimmung dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die den Bauvorschriften
widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe
Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine überwiegenden
öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für neue oder weitergehende
Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen
vorbehalten. Diese sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (Willi,
S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht
nur in ihrem bisherigen Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch
Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt
wird.
4.4.1
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden wäre die von der
Vorinstanz errechnete Unterschreitung des Mehrlängenzuschlags durch eine nach
der Errichtung der Baute eingetretene Änderung der materiell-rechtlichen
Vorschriften eingetreten. Denn die Bauordnung der Gemeinde Russikon vom
26. August 1963 sah zwar in Art. 16 und 17 ebenfalls einen kleinen
Grenzabstand von 5 m und einen Zuschlag von ¼ der Mehrlänge über 18 m
vor, doch fehlte eine analoge Regelung zu Art. 28 Abs. 4 der heute
geltenden BZO 1995, wonach zwei benachbarte Hauptgebäude mit einem
Gebäudeabstand von weniger als 7 m bei der Berechnung des
Mehrlängenzuschlags so behandelt werden, wie wenn sie zusammengebaut wären. Das
vom Umbau betroffene Gebäude der N-Strasse 02 hätte auf der Nordseite mit
einer Fassadenlänge von 8,3 m keinen Mehrlängenzuschlag beachten müssen.
4.4.2
Das Verwaltungsgericht hat mit Entscheid RB 2002 Nr. 81 (VGr,
10. April 2002, VB.2001.00375 = BEZ 2002 Nr. 20; bestätigt letztmals
mit Entscheid vom 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 5.4.3) zur Zulässigkeit
einer Aufstockung eines abstandswidrigen Gebäudes in Anwendung von § 357
Abs. 1 PBG Stellung genommen. Es hat festgehalten, dass die Änderung einer
vorschriftswidrigen Baute nicht schon dann unzulässig ist, wenn – wie gerade
beispielsweise bei der Aufstockung eines abstandswidrigen Gebäudes – die durch
die verletzte Norm geschützten Rechtsgüter zusätzlich beeinträchtigt werden. Entscheidend
ist in diesem Fall, ob der Änderung nicht überwiegende öffentliche und nachbarliche
Interessen entgegenstehen. Das Verwaltungsgericht hat damit der vom Gesetzgeber
mit der Revision von § 357 PBG vom 1. September 1991 angestrebten
Erweiterung der Umbaumöglichkeiten für baurechtswidrige Bauten Rechnung
getragen.
4.4.3
Die Vorinstanz kam mit überzeugender
Begründung zum Schluss, dem Bauvorhaben stünden keine überwiegenden
öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegen (Entscheid der Vorinstanz,
E. 4.3). Auf diese Erwägungen kann verwiesen werden (§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Öffentliche Interessen,
die gegen die Aufstockung sprechen, liegen nicht vor. Die wohnhygienischen und
feuerpolizeilichen Verhältnisse sind unproblematisch, beträgt doch die
Entfernung des Einfamilienhauses der N-Strasse 02 zu den auf der
gegenüberliegenden Strassenseite gelegenen Gebäuden der Beschwerdeführenden
mehr als 20 m. Die nachbarlichen Interessen sind zwar insofern berührt, als die
Fernsicht, insbesondere der Durchblick zwischen den Gebäuden der
N-Strasse 07 und 02 verschlechtert wird. Zu Recht hält die Vorinstanz dazu
aber fest, dass auf dem Baugrundstück ein Neubau möglich wäre, der leicht gegen
Westen verschoben wäre, sodass Art. 28 Abs. 4 BZO nicht mehr
Anwendung fände und damit gegen Norden auch kein Mehrlängenzuschlag
erforderlich wäre und der damit hinsichtlich Durchblick und Fernsicht gegenüber
dem Bauprojekt nur geringfügig bessere Verhältnisse schaffen würde. Wenn die
Vorinstanz zum Schluss kam, den erheblichen Interessen der Bauherrschaft an der
Erhaltung der bestehenden Bausubstanz stünden keine überwiegenden nachbarlichen
Interessen entgegen, hat sie nicht rechtsverletzend entschieden.
4.5
Was das
Anbringen einer 15 cm dicken Aussenisolation betrifft, so hat die Vorinstanz zu
Recht darauf hingewiesen, dass dies gemäss § 357 Abs. 5 PBG in
Verbindung mit § 33a der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977
(ABV) zulässig ist, und zwar auch dann, wenn das bestehende Gebäude den
gesetzmässigen Abstand bereits unterschreitet (RB 1991 Nr. 68 = BEZ 1991
Nr. 11).
5.
Die Beschwerdeführenden machen
schliesslich geltend, das Bauvorhaben verletze die Gestaltungsvorschrift von
§ 238 PBG. Nach dieser Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung für
sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung
im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (Abs. 1); auf Objekte des Natur-
und Heimatschutzes ist besondere Rücksicht zu nehmen (Abs. 2,
erster
Halbsatz).
5.1
Das
strittige Bauvorhaben ist – wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat
(Entscheid der Vorinstanz, E. 5.3.1 ff.) – nach § 238
Abs. 1
PBG zu beurteilen. Die speziellen Bauvorschriften vom 9 Juli 1975 haben –
wie erwähnt (E. 3) – keine rechtliche Gültigkeit und können somit auch
nicht als Grundlage für die Anwendung von § 238
Abs. 2
PBG
dienen. In der Nachbarschaft befinden sich keine Natur- oder
Heimatschutzobjekte, auf die besondere Rücksicht zu nehmen wäre (vgl. hierzu
Entscheid der Vorinstanz, E. 5.3.1). Bei den sechs Einfamilienhäusern
handelt es sich nicht um eine schützenswerte Gebäudegruppe im Sinn von
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG, deren Erscheinungsbild gesamthaft zu
erhalten wäre. Es handelt sich auch nicht um eine Arealüberbauung, die erhöhten
Gestaltungsanforderungen (§ 71 PBG) unterliegen würde (vgl. z.
B. VGr, 23. Februar
2011, VB.2010.00437 = BEZ 2011 Nr. 20). Das Gebiet N und damit auch das
Baugrundstück ist – wie das Gebiet Q – der zweigeschossigen Wohnzone W2
zugeteilt; spezielle Gestaltungsvorschriften greifen nicht ein. Einer
allfälligen landschaftlichen Empfindlichkeit ist bei der Anwendung von
§ 238 Abs. 1 PBG Rechnung zu tragen, führt aber nicht zu erhöhten
Anforderungen im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG.
5.2
Die
Vorinstanz hat die von der Rechtsprechung und Lehre zu § 238 Abs. 1
PBG entwickelten Grundsätze umfassend und zutreffend dargelegt (Entscheid der
Vorinstanz, E. 5.3.1–5.3.3). Es kann auf diese Ausführungen verwiesen
werden (§ 70  in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2VRG). Die
Vorinstanz hat insbesondere zu Recht erwogen, dass der örtlichen
Baubewilligungsbehörde bezüglich Einordnungsfragen eine besondere Entscheidungs-
und Ermessensfreiheit zusteht und sich die Rekursbehörde bei der Überprüfung
solcher Entscheide Zurückhaltung auferlegt. Beruht der kommunale Entscheid auf
einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die
Rekursinstanz zur respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die
Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen (vgl. BGr, 21. Juni
2005, 1P.678/2004, E. 3.2 = ZBl 107/2006, S. 430 ff.; VGr,
23. März 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen).
Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den
Vorinstanzen nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 20 Abs. 1 lit. a
und b
VRG). Es überprüft deshalb lediglich, ob die
Rekursinstanz die ästhetische Würdigung durch die kommunale Baubehörde zu Recht
für vertretbar halten durfte
bzw.
, wenn sie davon abweicht, ob dies ohne
Verletzung der Gemeindeautonomie zulässig war. Dagegen ist es nicht Aufgabe des
Verwaltungsgerichts, eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der
Einordnung des Bauvorhabens vorzunehmen; damit würde es seine eigene Kognition
überschreiten
(BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004,
E. 4.3 = ZBl 107/2006, S. 430 ff.).
5.3
Zur Frage
der Einordnung führte die Vorinstanz aus (Entscheid der Vorinstanz,
E. 5.3.5), die Vorschriften über die Geschosszahl würden die Aufstockung
zulassen. Der Umstand, dass im Gebiet N die gemäss Zonenordnung erlaubte
Geschosszahl bislang nicht ausgeschöpft worden sei, sei kein Grund das
Bauvorhaben zu verweigern. Da es sich beim Streitobjekt im Verhältnis zu den
hangseitig der N-Strasse gelegenen Gebäude um ein sehr kleines Bauvolumen
handle, das zudem gegenüber den grösseren Gebäuden tiefer gelegen sei, werde
das aufgestockte Gebäude diese Nachbarliegenschaften kaum, jedenfalls nicht in störender
Weise, überragen. Die einzelnen Bauten der Überbauung der N-Strasse 05–09
wiesen je für sich allein keine besonderen architektonischen Merkmale auf.
Deren Anordnung und die weitgehend erhaltene Einheitlichkeit verliehen der
Überbauung insgesamt eine gewisse Qualität, welche den Massstab abgebe für Neu-
und Umbauten in diesem Umfeld. Das bedeute jedoch nicht, dass die Bauten nicht
verändert werden dürften, sondern nur, dass eine der baulichen Umgebung
adäquate gestalterische Leistung erbracht werden müsse und dass deshalb höhere
Anforderungen zu stellen seien als in einem baulichen Umfeld, das keinerlei
architektonische Qualitäten erkennen lasse (VGr, 15. Juni 2005,
VB.2005.00023, E. 2.3). Zwar werde der ästhetische Gesamteindruck der
sechs Einfamilienhäuser von der weitgehend einheitlichen Gestaltung wesentlich
mitgeprägt. Die Gleichförmigkeit sei jedoch zu relativieren, seien doch etwa
die Fassaden der sechs Gebäude sowie die Dachrandabschlüsse hinsichtlich
Materialisierung und Farbgebung teilweise recht verschieden ausgestaltet. Jedenfalls
sei die Gleichförmigkeit für eine den gestalterischen Anforderungen
entsprechende Gesamtwirkung nicht derart entscheidend, dass deren Beibehaltung
unabdingbar wäre, zumal es sich beim Umbauobjekt um ein freistehendes Gebäude
handle. Unter diesen Umständen liege es im Ermessen der Baubehörde, das
strittige Bauvorhaben zu bewilligen, das die Einheitlichkeit zwar aufbreche,
aber in angemessener Weise auf die baulichen Gegebenheiten Rücksicht nehme. Das
geplante Schrägdach sei konventionell gestaltet in der Art, wie sie – abgesehen
von den fünf verbleibenden Einfamilienhäusern – sämtliche nördlich, östlich und
südöstlich gelegenen Gebäude aufwiesen. Auf Dachaufbauten und grössere
Dachflächenfenster werde verzichtet. Es entstehe ein in sich stimmiges Gebäude,
das sich nunmehr von den übrigen, ehemals gleichartig gestalteten Häusern zwar
abhebe, aber wie diese nach wie vor eine einfache, schnörkellose Architektur
aufweise.
5.4
Die
Beschwerdeführenden sind der Auffassung, das singuläre und unästhetisch wirkende
zusätzliche Dachgeschoss mit Giebeldach am Haus der N-Strasse 02 erscheine
in der bestehenden Einheit von sechs Flachdach-Einfamilienhäusern als
unausgewogener Turm und ordne sich damit nicht befriedigend ein. Es mache die
Gesamtüberbauung völlig unausbalanciert. Die sechs Liegenschaften hätten nur
als Gruppe in der heute vorliegenden Form erstellt werden können und nicht als
Einzelbauten. Entsprechend seien sie als Gruppe anzusehen und als Ganzes zu
beurteilen. Es könne keinesfalls von einem freistehenden Gebäude ausgegangen
werden. Die Aufstockung beeinträchtige das Erscheinungsbild dieser Gruppe
empfindlich. Der historische Hintergrund sowie die jahrzehntelange Praxis der
örtlichen Baubehörde seien von der Vorinstanz nicht in ihre Überlegungen
einbezogen worden. Das strittige Bauvorhaben befinde sich in einem
landschaftlich sensiblen und exponierten Gebiet am Bauzonenrand in leichter
Hanglage des langgezogenen Gebiets Y. Ein exponiertes Gebäude mit zusätzlichem
Dachstock und Giebeldach in der ersten Reihe verunstalte das bisherige
Erscheinungsbild schwer.
5.5
Wie das
Verwaltungsgericht bereits im Entscheid RB 1980 Nr. 120 festgehalten hat,
erlaubt es die allgemeine Gestaltungs- und Einordnungsvorschrift von § 238
Abs. 1 PBG der Baubehörde nicht, "in einem Quartier eine einheitliche
Überbauung durchzusetzen, indem etwa durchwegs Flachdächer verlangt und
Giebeldächer abgelehnt werden". Werde eine einheitliche Überbauung mittels
Gleichschaltung gewisser baulicher Elemente, z.
B. Dachform, Giebelrichtung, Farbgebung usw.
angestrebt, so sei dieses Ziel in erster Linie durch den Erlass entsprechender
kommunaler Bauordnungsnormen, Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne zu
erreichen.
Wie gesehen schreibt hier
keine baurechtliche Norm den Grundeigentümern südlich der N-Strasse Flachdächer
vor. Auch nachdem mit der Revision der Bau- und Zonenordnung vom
1. September 1991 ausdrücklich festgehalten wurde, dass in der kommunalen
Bau- und Zonenordnung auch Regelungen über die Dachgestaltung zulässig sind
(§ 49 Abs. 2 lit. d PBG), wurden in den revidierten Bau- und
Zonenordnungen der Gemeinde Russikon für dieses Gebiet keine Flachdächer
vorgeschrieben und somit darauf verzichtet, die Einheitlichkeit der Häuser der
N-Strasse 05/07/02/06/10/09 bezüglich der Flachdächer durch Anordnung
dieser Dachform in Zukunft zu sichern. Was die empfindliche Hanglage betrifft,
so weist die Zonenordnung die Gebiete nordwestlich des Quartiers N sowie nordöstlich
des V-Wegs der Zone mit der tiefsten Ausnützung (Ausnützungsziffer 20 %),
also der eingeschossigen Wohnzone W1 zu. Das Gebiet N mit dem Baugrundstück,
das Gebiet Q wie auch das Gebiet beidseits der X-Strasse wurde hingegen der
zweigeschossigen Wohnzone W2 (Ausnützungsziffer 35 %) zugeschieden. Mit dieser
Zonenzuteilung hat der Gesetzgeber dem Quartier N nicht eine spezielle
Empfindlichkeit attestiert.
Gemäss Art. 26
lit. d und e BZO sind in der hier massgebenden Zone W2 maximal zwei
Vollgeschosse und ein Dachgeschoss zulässig, wobei ein Vollgeschoss durch ein
Dach- oder Untergeschoss ersetzt werden kann. Das streitbetroffene Gebäude wird
nach der geplanten Erweiterung zulässigerweise ein anrechenbares Untergeschoss,
ein Vollgeschoss und ein anrechenbares Dachgeschoss aufweisen. Wie die
Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, verleiht die Flachdachform den Häusern
der N-Strasse  05/07/02/06/10/09 eine gewisse Einheitlichkeit, die den
ästhetischen Gesamteindruck mitprägt und durch die Aufstockung durchbrochen
wird. Diese durch die Flachdachform geprägte Gleichförmigkeit hätte aber – wie
gesehen (vgl. oben und RB 1980 Nr. 120) – in erster Linie durch Vorschriften
über die Dachform gesichert werden müssen. Die Errichtung eines Gebäudes mit
Schrägdach neben einem solchen mit Flachdach ist in gestalterischer Hinsicht
hier grundsätzlich nicht zu beanstanden, lässt doch die geltende Bauordnung das
Nebeneinander dieser Dachformen zu. Die bestehende Gleichförmigkeit
hinsichtlich der Dachform ist im hier gegebenen Kontext nicht derart
entscheidend, dass deren Beibehaltung unverzichtbar wäre. Beim Umbauobjekt
handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus. Gegenüber den südwestlichen
gelegenen Häusern der N-Strasse  06/10/09 liegt es – entsprechend dem Strassenverlauf
– zurückgesetzt. Die nordwestlich und nördlich auf der gegenüberliegenden
Strassenseite gelegenen Bauten weisen alle ein Steildach auf. Gleiches gilt für
das südöstlich gelegene Haus Assek.-Nr. 09, das direkt an die
Liegenschaften der N-Strasse  05 und 07 anstösst. Wie
die Vorinstanz
zu Recht
ausführt, erscheint das geplante Dachgeschoss auch nicht aufgesetzt, sondern
vermittelt für sich den Eindruck eines stimmigen Gebäudes mit einer
schnörkellosen Architektur. Der Entscheid der Baukommission Russikon beruht
auf einer vertretbaren Würdigung
all dieser
massgebenden Umstände,
welche
die
Vorinstanz
zu Recht
respektier
t und für vertretbar gehalten hat.
Eine rechtsverletzende Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG liegt nicht
vor.
6.
Zusammengefasst ergibt
sich, dass die
Beschwerde
abzuweisen
ist
. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten
de
n
Beschwerdeführe
nden
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit
§
13
Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ih
nen
von
vornherein nicht zu.
Mangels eines besonderen
Aufwands für die Erstattung der Beschwerdeantwort steht auch der privaten
Beschwerdegegnerschaft keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2
lit. a VRG). Gleiches gilt, da sich im vorliegenden Verfahren private
Parteien gegenüberstehen, für die Baukommission Russikon (§ 17 Abs. 2
VRG; vgl. VGr, 16. Januar 2008, VB.2007.00382, E. 4.2 = RB 2008
Nr. 12 = BEZ 2008 Nr. 3).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellkosten,
Fr. 5'150.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden zu je 1/7 den Beschwerdeführenden 3, 4 und 5 und zu je
1/14 den Beschwerdeführenden 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 6.1, 6.2, 7.1 und 7.2
auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden für die ganzen Kosten.
4.    Es werden keine Parteientschädigungen
zugesprochen.
5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an…