zh_verwaltungsgericht · VB.2002.00389 · 2003-06-19 · de

Gestaltungsplan | Privater Gestaltungsplan (Gewerbehaus "Goodyear", Volketswil) Kognition der Baurekurskommission (E. 2a) und des Verwaltungsgerichts (E. 2b). Örtliche Lage, anwendbare Vorschriften der kommunalen Bauordnung und des privaten Gestaltungsplans (E. 3). Der Gestaltungsplan stellt keine unzulässige Umgehung der Kernzone dar, weil der Plan von der Gemeindeversammlung festgesetzt wurde, welche auch über Änderungen der kommunalen Bau- und Zonenordnung zu befinden hätte. Ein wesentliches öffentliches Interesse wird beim privaten Gestaltungsplan nicht vorausgesetzt (E. 4a). Der kommunale Siedlungs(richt)plan steht dem Gestaltungsplan nicht entgegen (E. 4b). Die heutige Zonenabgrenzung ist aus ortsplanerischen Gründen ungünstig, und der Gestaltungsplan bringt diesbezüglich eine Verbesserung (E. 4c). Der Standort der Baute, die mit dem Gestaltungsplan ermöglicht werden sollte, ist in diesem Verfahren nicht zu beanstanden (E. 4d). Im Gestaltungsplanverfahren ist für die geplante Baute keine Umweltverträglichkeitsprüfung notwendig, zumal die Nutzung dieser Baute noch nicht geklärt ist (E. 4f). Der Beschwerdeführer, der das Rechtsmittel als Gemeindebeschwerde eingereicht hat, muss keine Gerichtskosten tragen (E. 5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 03..2.19.0 VB.2002.00389
Zurich Verwaltungsgericht 03..2.19.0 VB.2002.00389
Zurigo Verwaltungsgericht 03..2.19.0 VB.2002.00389

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00389
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2002.00389
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.06.2003
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 31.03.2005 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Gestaltungsplan
Privater Gestaltungsplan (Gewerbehaus "Goodyear", Volketswil)
Kognition der Baurekurskommission (E. 2a) und des Verwaltungsgerichts (E. 2b). Örtliche Lage, anwendbare Vorschriften der kommunalen Bauordnung und des privaten Gestaltungsplans (E. 3). Der Gestaltungsplan stellt keine unzulässige Umgehung der Kernzone dar, weil der Plan von der Gemeindeversammlung festgesetzt wurde, welche auch über Änderungen der kommunalen Bau- und Zonenordnung zu befinden hätte. Ein wesentliches öffentliches Interesse wird beim privaten Gestaltungsplan nicht vorausgesetzt (E. 4a). Der kommunale Siedlungs(richt)plan steht dem Gestaltungsplan nicht entgegen (E. 4b). Die heutige Zonenabgrenzung ist aus ortsplanerischen Gründen ungünstig, und der Gestaltungsplan bringt diesbezüglich eine Verbesserung (E. 4c). Der Standort der Baute, die mit dem Gestaltungsplan ermöglicht werden sollte, ist in diesem Verfahren nicht zu beanstanden (E. 4d). Im Gestaltungsplanverfahren ist für die geplante Baute keine Umweltverträglichkeitsprüfung notwendig, zumal die Nutzung dieser Baute noch nicht geklärt ist (E. 4f). Der Beschwerdeführer, der das Rechtsmittel als Gemeindebeschwerde eingereicht hat, muss keine Gerichtskosten tragen (E. 5).
Abweisung.
Stichworte:
- keine -
Rechtsnormen:
- keine -
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Am 7. Dezember 2001 stimmte die Gemeindeversammlung
Volketswil dem priva­­ten Gestaltungsplan "Gewerbehaus Goodyear" auf
den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 im Ortsteil Zimikon zu.
Gegen diesen Beschluss erhob A als Einwohner und Stimmbürger
von Volketswil Beschwerde/Rekurs an den Bezirksrat Uster und beantragte die
Aufhebung des angefochtenen Beschlusses aus planungsrechtlichen Gründen. Mit
einer Beschwerde wandte sich auch B an den Bezirksrat Uster und verlangte wegen
einer fehlerhaften ersten Publikation des Abstimmungstraktandums sowie aus
planungsrechtlichen Grün­den die Aufhebung des Beschlusses.
II. Der Bezirksrat Uster trat auf beide Rechtsmittel am 5.
März 2002 nicht ein, da die Beschwerde von B, soweit sie Mängel des
Abstimmungsverfahrens betreffe, verspätet sei, und der Bezirksrat, soweit mit
beiden Rechtsmitteln planungsrechtliche Ein­wände erho­ben würden, hierfür
sachlich nicht zuständig sei. In diesem Umfang wurden die Geschäf­te der
Baurekurskommission III zur Behandlung überwiesen.
Gegen den Entscheid des Bezirksrates Uster erhob B insoweit
Stimmrechts- und Auf­sichtsbeschwerde an den Regierungsrat, als der Bezirksrat
auf seine Stimmrechtsbeschwerde wegen Verspätung nicht eingetreten war. Der
Regierungsrat wies die Be­schwer­de am 27. November 2002 ab und gab
gleichzeitig auch der Aufsichtsbeschwerde keine Folge.
III. Die Baurekurskommission III bezog in die ihr überwiesenen
Rechtsmittelverfah­­ren die Grundeigentümer der vom Gestaltungsplan erfassten
Grundstücke, nämlich C, D, E und die Erbengemeinschaft F, als private
Rekursgegnerschaft ein. Nach Durchführung des Vernehmlassungsverfahrens und
eines Augenscheins vereinigte die Rekursinstanz die beiden Rekurse und wies sie
mit Entscheid vom 6. November 2002 ab.
IV. Gegen diesen Rekursentscheid erhob A (nachfolgend
Beschwerdeführer 1 genannt) am 21. November 2002 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht und be­antragte sinn­gemäss, der Entscheid der
Baurekurskommission III sowie der angefochtene Beschluss der
Gemeindeversammlung seien aufzuheben.
Am 8. Dezember 2002 erhob auch B (nachfolgend Beschwerdeführer
2 genannt) Beschwerde gegen den Rekursentscheid und verlangte ebenfalls die
Aufhebung der angefochtenen Entscheide sowie die Verweigerung der Zustimmung
zum Gestaltungsplan. Im Weiteren sei eine Umweltverträglichkeitsprüfung
anzuordnen, eine Detailplanung im Mass­stab 1: 200 zu erstellen und die Sache
an die Vorinstanz zur materiellen Beurteilung zurückzuweisen. In
verfahrensrechtlicher Hinsicht ersuchte B um Sistierung des Verfahrens.
Nachdem die Baudirektion den privaten Gestaltungsplan am 11.
Februar 2003 genehmigt hatte und feststand, dass der Beschwerdeführer 2 den
Beschluss des Regierungsrates vom 27. November 2002 nicht angefochten hatte,
vereinigte der Abteilungspräsident i.V. die beiden Beschwerdeverfahren und
eröffnete die Fristen zur Aktenvorlage und Vernehmlassung. Die Vorinstanz
reichte ihre Akten am 25. Februar 2003 ein und beantrag­te ohne weitere
Bemerkungen die Abweisung der Beschwerden. Die Gemeinde Volketswil sandte dem
Gericht ihre Unterlagen am 26. Februar 2003 ohne weitere Stellungnahme. Die
vier betroffenen Grundeigentümer schliesslich beantragten in ihrer gemeinsamen
Beschwer­­deantwort vom 4. April 2003 die Abweisung der Beschwerden.
Die
Kammer zieht in Erwägung:
1. Der Beschwerdeführer 2 verlangt – das Einverständnis der
Beschwerdegegnerschaft vorausgesetzt – die Sistierung des Verfahrens, bis eine
der Parteien ausdrücklich die Wiederaufnahme verlange. Da sich die
Beschwerdegegnerschaft II diesem Begehren wider­­­setzt, ist das Verfahren
fortzusetzen.
2. a) Die Baurekurskommission hat das Rechtsmittel des
Beschwerdeführers 1 als Beschwerde im Sinne von § 151 Ziff. 1 des
Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 (GemeindeG) und dasjenige des
Beschwerdeführers 2 als Rekurs im Sinne von § 20 des Verwaltungs­­­rechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) entgegengenommen. Mit dieser
Differenzierung geht – ohne dass dies der angefochtene Entscheid weiter
ausführt – auch ein unterschiedlicher Prüfungsumfang der Baurekurskommission
einher. Im Rekursverfahren werden die angefochtenen Entscheide gemäss § 20 VRG
grundsätzlich mit voller Kognition, d.h. einschliesslich einer Angemessenheits-
und Zweckmässigkeitskontrolle, über­prüft. Dabei hat die Rekursbehörde jedoch
die den Gemeinden bei der Festsetzung einer Bau- und Zonenordnung zustehende
Planungsautonomie zu beachten. Sie soll dann kor­­rigierend ein­greifen, wenn
sich die kommunale Lösung aufgrund überkommunaler Inte­ressen als un­zweckmässig
erweist oder den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raum­­planung
unzureichend Rechnung trägt, im Übrigen im Rahmen der Ermessenskontrol­­­le
jedoch nur dann, wenn die Unangemessenheit oder Unzweckmässigkeit der streitbetroffenen
Festsetzung offensichtlich ist (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommen­tar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20
N. 20; Walter Haller/Peter Karlen, Rechts­schutz im Raumplanungs- und
Baurecht, Zürich 1998, N. 1073). Das gilt insbesondere bei der Überprüfung von
Zonenabgrenzungen (Haller/Karlen, N. 955 mit Hinweis auf BGE 114 Ia 245).
Demgegenüber beschränken sich die zulässigen planungsrechtlichen Rügen in der
Gemeindebeschwerde, auch soweit diese durch die Baurekurskommission zu
beurteilen ist, von vornherein nur auf Rechtsverletzungen (§ 151 Ziff. 1
GemeindeG).
b) Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht können nach §
50 Abs. 1 und 2 VRG allgemein Rechtsverletzungen, einschliesslich
Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung geltend gemacht werden. Bei der
Überprüfung von Rekursentscheiden über kommunale Planfestsetzungen steht dem
Gericht daher keine Ermessenskontrolle zu. Soweit die Baurekurskommission eine
kommunale Planfestsetzung schützte, hat das Verwaltungsgericht lediglich zu prüfen,
ob überkommunale Interessen oder wegleitende Ziele und Grundsätze der
Raumplanung eine Korrektur durch die Rekursinstanz zwingend erfordert hätten.
3. Der strittige Gestaltungsplan liegt im Grenzbereich
zwischen dem Dorfkern Zimi­kon und dem weiträumigen Industriegebiet im Süden
der Gemeinde. Der Perimeter erfasst das in der Kernzone KI liegende Grundstück
Kat.-Nr. 01, das bisher der Wohnzone WG2/45 zugewiesene Grundstück Kat.-Nr. 02
und das mit einer Lagerhalle überstellte Grundstück Kat.-Nr. 03 in der
derzeitigen Industriezone Ib. In diesen drei Zonentypen gel­ten im Wesentlichen
die folgenden Grundmasse: In der Zone KI sind Gebäudehöhen von max. 7.50 m
zugelassen und ein Grundabstand von 3.50 m für Gebäude mit einer Fassa­den­länge
bis zu 16 m vorgesehen (Art. 9 Abs. 6 der Bauordnung vom 21. November 1997,
BauO). In der Zone WG2/45 beträgt die maximale Gebäudehöhe 8.10 m, der kleine,
für Gewerbebauten allein massgebende Grundabstand 4.50 m und die Ausnützung 45
% (Art. 21 BauO). In der Zone Ib sind unter Wahrung einer Baumassenziffer
von 7.0 m3/m2 und Einhaltung eines Grenzabstandes von 3.50 m Bauten mit einer
Gebäudehöhe von 17.50 m und einer Firsthöhe von 3.50 m zulässig (Art. 24 BauO).
Für alle drei Zonentypen gilt die Empfindlichkeitsstufe III (ES III) gemäss
Art. 43 der Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV).
Mit dem Gestaltungsplan Gewerbehaus Goodyear soll eine
architektonisch und städte­baulich besonders gut gestaltete Erweiterung und
Aufwertung des bestehenden Gewer­behauses sowie eine Neuregelung der
Erschliessung bezweckt werden. Der Standort soll aufgewertet und durch eine
gute Aussenraumgestaltung ein Übergang vom Industrie- zum benachbarten
Kerngebiet geschaffen werden (Art. 1 der Gestaltungsplanvorschriften). Zu
diesem Zweck werden die Baubereiche A1 bis A3, umfassend das bestehende Lagerhaus
sowie einen kleinen westlichen und einen grossen nordseitigen
Erweiterungsbereich, und der Baubereich B für ein Einzelgebäude mit einer
zulässigen Gebäudehöhe von 4.50 m und einer Firsthöhe von 4.0 m im Norden
des Areals ausgeschieden und entsprechende Ge­bäudemäntel festgelegt (Art. 4).
Weiter wird die Nutzweise in diesen Baubereichen definiert und insbesondere in
den Baubereichen A1 und A2 auf einen Gesamtnutzflächenanteil von 40 % für Handel
und Dienstleistung bzw. max. 1000 m2 für Verkaufsflächen inkl. Frei­zeit- und
Konsumnutzung beschränkt; der Lebensmittelverkauf wird ausgeschlossen (Art. 6).
Für die Gestaltung von Bauten, Anlagen und Umgebung wird eine im Zusammenhang
mit der städtebaulichen Umgebung besonders gute Gesamtwirkung gemäss § 71 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verlangt (Art. 7). In den
zwei nörd­­lichen Bereichen des Perimeters werden sodann die Grünbereiche G1
als Erholungsbereich und G2 als Übergangsbereich zum Ortskern Zimikon
ausgeschieden, und auf dem gan­­zen Areal verschiedene Festlegungen betreffend
Bepflanzung und landschaftsgestalterische Elemente vorgenommen (Art. 9 bis 11
sowie Plan). Schliess­­­­­­­­­lich finden sich Bestimmun­gen über die
Verkehrserschliessung mittels LKW's und PKW's, Fuss- und Velowegver­­bindung,
Leitungen und Abfallbewirtschaftung (Art. 12 bis 16).
4. a) Die Beschwerdeführer wandten im Rekursverfahren gegen
den strittigen Gestaltungsplan in erster Linie ein, er werde missbräuchlich zum
Verdecken einer Kernzonen­verletzung verwendet und zu Unrecht als deren blosse
Überlagerung bezeichnet. Die Baure­kurskommission hat im angefochtenen
Entscheid erwogen, dass nicht die Verwendung des Begriffes der Überlagerung,
sondern allein die Recht- und Zweckmässigkeit des Gestal­tungsplanes zu
überprüfen sei. Dafür hat sie die verschiedenen Arten, Inhalt und Zie­le von
Gestaltungsplänen anhand der einschlägigen Bestimmungen des Planungs- und Bau­ge­setzes
eingehend dargestellt und aufgezeigt, dass sich das Institut des
Gestaltungsplanes ge­rade für die Bewältigung heikler Übergangssituationen wie
der vorliegenden, wo Indust­rie- und Kernzone aufeinandertreffen, besonders
eigne (E. 5a bis c).
Die Beschwerdeführer setzen sich mit diesen zutreffenden
Erwägungen, auf die ver­wiesen werden kann (§ 70 VRG in Verbindung mit § 28
Abs. 1 Satz 2 VRG), kaum ausein­ander. Ausgehend von der Zielsetzung und Natur
eines privaten Gestaltungsplanes gehen die von ihnen vorgebrachten Einwände zum
grossen Teil ins Leere. Von einer unzulässigen Umgehung oder Überlagerung der
Kernzone kann jedenfalls nicht die Rede sein. Der stritti­­ge Gestaltungsplan
wurde, da er den für Arealüberbauungen im betreffenden Gebiet gelten­den Rahmen
überschreitet, durch die Gemeindeversammlung als das für den Erlass der Bau-
und Zonenordnung zuständige Organ festgesetzt (§ 86 PBG). Damit wurde das bisherige
Zonenregime im erfassten Perimeter durch eine verbindliche
Sondernutzungsordnung abgelöst, die allerdings bezogen auf die Nutzweise im
Baubereich B auf die Vorschriften der Kernzone verweist (Art. 6 Abs. 4).
Insgesamt müssen sich jedoch die zahlreichen Gestaltungsplanvorschriften zu
Gebäudelage, Gebäudemantel, Nutzweise und Gestaltung weder an den Vorschriften
der Kernzone KI noch der Wohnzone WG2/45 oder der Industriezone Ib messen
lassen. Irrelevant sind im Weiteren auch die einzelnen Motive des Gemein­derates
bzw. der Gemeindeversammlung für die Zustimmung zum Gestaltungsplan, ebenso die
Vorbringen der Beschwerdeführer zu der am Erweiterungsbau interessierten
Hauptmie­terin der Beschwerdegegnerschaft II und deren Bedeutung für den
Steuerstandort.
Zu Unrecht beklagt der Beschwerdeführer 2 auch das Fehlen
eines wesentlichen öffentlichen Interesses am Gestaltungsplan. Ein solches
verlangt das Gesetz nämlich nur für öf­fentliche Gestaltungspläne (§ 84 PBG),
da diese als eine den Grundeigentümern zwangs­weise auferlegte
Sondernutzungsordnung die Grundstücksnutzung wesentlich weiter gehend
einschränken, als dies mit einem Rahmennutzungsplan möglich wäre. Bei privaten
Ge­­staltungsplänen, die ja von den Grundeigentümern selber aufgestellt werden,
ist ein wesentliches öffentliches Interesse daher nicht vorausgesetzt. Auch
ohne dieses Erfordernis sind allerdings auch die privaten Gestaltungspläne
nicht von der Einhaltung raumplanerischer Grundsätze und Ziele entbunden (vgl.
dazu E. b und c nachfolgend).
Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers 2 geht es hier
auch nicht etwa um die Allgemeinverbindlicherklärung des privaten
Gestaltungsplanes, nachdem dieser von den Grundeigentümern einstimmig
aufgestellt worden ist (vgl. § 85 Abs. 2 PBG).
b) Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, der
Gestaltungsplan verletze den vom Regierungsrat im Jahr 1976 verlangten
Ortsbildschutz für Zimikon. Für diesen Eingriff biete der Plan keinen
genügenden Ausgleich. Mit diesem Einwand berufen sich die Be­schwerdeführer
sinngemäss auf die Richtplanwidrigkeit des angefochtenen Gestaltungsplans (vgl.
§ 16 PBG).
Weder der regionale noch der kantonalen Siedlungsplan enthält
spezielle Festlegun­gen für das Siedlungsgebiet im Ortskern von Zimikon. Auch
im Inventar der überkommunal bedeutsamen Ortsbilder ist der Dorfkern nicht
enthalten, ebenso wenig enthält das Inven­tar der überkommunalen Schutzobjekte
ein Einzelobjekt in Zimikon. Die Kernzone Zi­mikon stellt daher entgegen der
Behauptung des Beschwerdeführers 1 kein schutzwürdiges Ortsbild von regionaler
oder kantonaler Bedeutung dar, selbst wenn der Regierungsrat ursprünglich eine
derartige Festlegung in seinem Beschluss vom 4. Februar 1976 in Betracht
gezogen haben sollte.
Hingegen wird der Dorfkern Zimikon
im Siedlungsplan der Gemeinde Volketswil vom 21. November 1997 als
schutzwürdiges Ortsbild bezeichnet. Gestützt darauf war denn auch die Kernzone
Zimikon ausgeschieden und einzelne Gebäude – auch solche in unmittel­barer Nähe
zum Gestaltungsplan – mit roter und blauer Kennzeichnung besonderen Kern­­zonenvorschriften
unterworfen worden. Die richtplanerisch dargestellte Gebietsgrenze verläuft im
fraglichen Abschnitt entlang der gemeinsamen Parzellengrenzen der Grundstü­cke
Kat.-Nrn. 01 und 04 einerseits sowie der Grundstücke Kat.-Nrn. 03 und 02 andererseits.
Diese Grenzziehung ist jedoch wegen der generalisierten und nicht
parzellenscharfen Natur der Richtplanung nicht als absolut zu verstehen. Sie
belässt vielmehr der nach­fol­gen­den Nutzungsplanung den notwendigen
Anordnungsspielraum für eine parzellen­scharfe Aus­scheidung der den
Ortsbildschutz konkret umsetzenden Kernzone. Entgegen der Auffas­sung der
Beschwerdeführer kann vorliegend nicht davon ausgegangen werden, der im
kommunalen
Richtplan gezogenen gezackten Gebietsgrenze läge ein spezifischer Schutzgedanke
zugrunde, der jeglichen Anordnungsspielraum ausschlösse. Der dargestellte Grenz­­verlauf
entspricht lediglich den vorhandenen Grundstücksgrenzen und verläuft entspre­­chend
der bereits im Jahre 1984 mit dem Zonenplan ausgeschiedenen Kernzonengrenze.
Wenn die Gemeinde Volketswil nun diese bereits seit den 80er
Jahren bestehende Grenze der Kernzone Zimikon zu Gunsten eines privaten
Gestaltungsplanes, der unter ande­rem gerade einen Übergang von der Industrie-
zur Kernzone bezweckt, um ein einzelnes Grundstück herum verschiebt, so liegt
diese Massnahme klar innerhalb des ihr zustehenden Anordnungsspielraums.
Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers 2 wird damit die Kernzone auch
nicht bis in ihr Zentrum hin aufgehoben. Im Gestaltungsplanperimeter liegen
keine speziell gekennzeichnete Gebäude der Kernzone; die Baumöglichkeiten betreffend
das bestehende Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 werden mit Art. 4 Abs. 2
der Gestaltungsplanvorschriften sogar weit stärker auf einen bestimmten
Gebäudemantel be­schränkt, als dies die geltenden Kernzonenvorschriften
zuliessen. Die Verletzung eines verbindlich definierten Ortsbildschutzes ist um
so weniger ersichtlich, als die Gemeindever­­sammlung im vorliegenden Fall
ohnehin sowohl für den fraglichen Richtplaneintrag als auch für die darauf
folgende Nutzungsplanung verantwortlich zeichnet.
Hält sich der strittige Gestaltungsplan demnach an den
richtplanerisch vorgegebenen Rahmen des Ortsbildschutzes, so kann damit auch
nicht die Forderung nach Ersatzmass­­nahmen für die Beeinträchtigung des
schutzwürdigen Ortsbildes begründet werden. Der dazu angerufene § 204 Abs. 2
PBG umschreibt ohnehin die Selbstbindung des Gemein­­wesens und richtet sich
damit an dieses vor allem in seiner Eigenschaft als Grundeigen­­tümer. Soweit
es jedoch wie hier um die Frage geht, welche Verpflichtungen privaten Grundeigentümern
zum Schutz einzelner Schutzobjekte aufzuerlegen sind, hat sich die zu­ständige
Behörde an die in § 205 PBG aufgezählten Schutzmassnahmen zu halten und diese
im Einzelnen unter Wahrnehmung der ihr zustehenden Ermessens- bzw. Planungsspielräume
festzulegen.
c) Die Beschwerdeführer rügen im Weiteren, teilweise unter dem
Stichwort Verhält­nismässigkeit, mit dem Gestaltungsplan werde zu wenig
Rücksicht auf die Kernzone Zimikon genommen.
Die Baurekurskommission hatte dazu erwogen, die heute bestehende
nördliche Abgrenzung der Industriezone im fraglichen Bereich überzeuge nicht,
indem das Kernzonengrundstück Kat.-Nr. 01 und das Wohnzonengrundstück Kat.-Nr.
02 je mit einer Südost­ecke in die Industriezone hineinragt, woraus auf dem
Industriezonengrundstück Kat.‑Nr. 03 eine unzweckmässige Verengung
der Bautiefe resultiere. Diese Beurteilung trifft zu. Der heutige Grenzverlauf
zwischen Industriezone einerseits und Kern- bzw. Wohn­zone andererseits ist
allerdings nicht nur für das bestehende Industriezonengrundstück, sondern auch
für die drei nördlich davon liegenden, nicht oder nur teilweise überbau­ten
Grundstücke der Kern- und der Wohnzone unbefriedigend. Auf diesen drei
Grundstücken wären entlang der massgebenden Zonengrenze von rund 180 m in
Grenzabständen von 3.50 bzw. 4.50 m Hochbau­ten von lediglich 7.50 m bzw. 8.10
m Gebäudehöhe zulässig. Solche Gebäude kämen
damit unter
Umständen in engste Nachbarschaft zu möglichen Industriebauten auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 03 mit einer zulässigen Gesamthöhe von 21 m zu liegen. Auch
wenn die bestehende Lagerhalle heute nicht durchgehend im Mindest­­abstand zur
gemeinsamen Grenze steht, so liegt sie doch mit einer Giebelhöhenkote von
464.00 m ü.M. nur gerade
3 m von der südlichen Grundstücksecke des Kernzonengrundstücks Kat.-Nr. 01
entfernt. Die­­ses unvermittelte Aufeinandertreffen von verschiedenen Zonen mit
derart unterschiedlichen Gebäudehöhen und Nutzungsdichten ist aus orts­planerischer
Sicht jedenfalls ungünstig.
Gemessen an der beschriebenen Zonengrenzsituation bringt der
strittige Gestaltungs­­plan, wie die Vorinstanz weiter zu Recht darlegt, in der
Tat mehrere Vorteile. Zwar wird der Baubereich für eigentliche Industriebauten
gemessen am derzeit Möglichen teilweise weiter in Richtung Norden und damit gegen
den Ortskern Zimikon hin verschoben, jedoch vergrössert sich dank dem
Gestaltungsplan der minimale Abstand zwischen einem industriellen
Erweiterungsbau und einem möglichen neuen Kernzonenbau. Die Kernzonen­grenze
verläuft nunmehr nur noch in zwei südlichen Eckpunkten des Grundstückes Kat.‑Nr.
04 mit einem Abstand von weniger als 10 m zu einer möglichen Industriebaute.
Der im Perimeter ausgeschiedene Baubereich B, dessen Nutzweise sich nach den
Bestimmun­gen der Kernzone KI zu richten hat, liegt in einem Abstand von rund
12.50 m zum Er­weiterungsbau. Indem sodann die Gebäudehöhe und die Gebäudelänge
des Erweiterungsbaus gegenüber der bestehenden Lagerhalle reduziert und die
gesamte Nutzung auf extensi­vere Nutzungsarten beschränkt wird, vermindern sich
die Gegensätze der divergierenden Zo­­nen zusätzlich. Mit der Ausscheidung von
zwei Grünbereichen im Norden, gestalterischen Landschaftselementen entlang dem
Erweiterungsbau über die gesamte Perimeterbrei­­te, den weiteren Vorschriften
zur Aussenraumgestaltung und den erhöhten Anforderun­gen an die Einordnung
ergeben sich wünschenswerte Pufferbereiche und eine gestalterische Optimierung
des kritischen Grenzbereichs.
Wenn die Beschwerdeführer meinen, es gäbe bessere
Möglichkeiten, um die bestehende unbefriedigende Grenzsituation zu entschärfen,
so mag dies zwar insofern zutreffen, als wohl Lösungen denkbar sind, die unter
Verzicht auf eine optimale Ausschöpfung von in­dustriellen
Erweiterungsmöglichkeiten vermehrte Kompromisse zu Gunsten der bestehen­­den
Kernzone eingingen. Dies ist aber für die vorliegend zu entscheidende Frage, ob
die Baurekurskommission die Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan hätte
aufheben müssen, nicht von Bedeutung. Indem der vorgelegte Plan eine
bestehende, ortsbaulich unbe­friedigende Situation und insbesondere auch die
aufgrund der gegebenen Zonenordnung hinzunehmenden Zonenkonflikte verbessert,
kommt er den Anliegen der Raumplanung ent­­gegen und erfüllt die an ihn zu
stellenden Anforderungen.
d) Der Beschwerdeführer 2 bemängelt sodann den Standort des
geplanten Erweiterungsbaus mit Blick auf Erschliessung und Immissionen als
ungünstig.
Der Einwand ist unbegründet. Der Gestaltungsplanperimeter
schliesst unmittelbar an das bestehende weiträumige Industriegebiet von
Volketswil an. Die gegebene Erschlies­sung dieses Gebietes sowie auch diejenige
der bisherigen Lagerhalle steht grundsätzlich nicht in Frage. Ob die
Erschliessungssituation auch für eine Erweiterung der Lagerhalle im Ein­zelnen
genügt, wird vom konkreten Projekt abhängen und von der zuständigen Behörde im
Baubewilligungsverfahren zu prüfen sein. Trotz der Grenzlage zur Kern- und
Wohnzone sind durch den Gestaltungsplan keine neuen lärmmässigen Konflikte zu
erwarten, da al­le drei Zonentypen auch der gewerblichen Nutzung offenstehen
und die gleiche Lärm­emp­findlichkeit aufweisen (ES III).
e) Der Beschwerdeführer 2 verlangt weiter, es sei eine
Detailplanung im Massstab
1:200 über Bebauung und Nutzung der Liegenschaft zu erstellen. Mit diesem
Antrag verkennt er jedoch erneut Wesen und Funktion des strittigen
Gestaltungsplanes. Zwar wurde dieser ausgehend von einem bestehenden Vorprojekt
erarbeitet, jedoch ist bisher weder die konkrete Nutzung noch die bauliche
Gestaltung oder die Gestaltung der Umgebung näher de­­finiert. Dies wird erst
Aufgabe eines konkreten Bauprojektes sein, für dessen Bewilligung der Behörde
alle für die Beurteilung notwendigen Unterlagen einschliesslich etwa der
Fassadenpläne im Massstab 1:100 und eines Umgebungsplanes im Massstab 1:200
oder 1:100 einzureichen sein werden (§ 310 PBG; § 3 Abs. 1 lit. c und d der
Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997, BVV).
f) Schliesslich will der Beschwerdeführer 2 eine
Umweltverträglichkeitsprüfung an­ord­nen lassen mit der Begründung, der
Gestaltungsplan ermögliche eine Nutzung, die einem Güterumschlagsplatz und
Verteilzentrum von mehr als 20'000 m2 Lagerfläche entspre­­che. Es ist
fraglich, ob die darin liegende neue tatsächliche Behauptung vor Verwaltungs­­gericht
noch vorgebracht werden kann (§ 52 Abs. 2 VRG). Selbst wenn der Einwand als
neue Rechtsfolgebehauptung zugelassen werden müsste, wäre er zu verwerfen.
Nach Art. 9 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz
vom 7. Oktober 1983 (USG) hat eine Behörde vor ihrem Entscheid über die
Planung, Errichtung oder Ände­rung einer die Umwelt erheblich belastenden
Anlage deren Umweltverträglichkeit zu prü­­fen. Als Anlagen, die die Umwelt
erheblich belasten, gelten nach dem Anhang zur Verordnung über die
Umweltverträglichkeitsprüfung vom 19. Oktober 1988 (UVPV) unter ande­rem
Güterumschlagsplätze und Verteilzentren mit mehr als 20'000 m2 Lagerfläche
(Ziff. 80.6). Nach Art. 5 Abs. 3 UVPV ist die Sondernutzungs- oder
Detailnutzungsplanung das für die Umweltverträglichkeitsprüfung massgebliche
Verfahren, sofern die Kantone für bestimmte Anlagen ein solches vorsehen und
die Planung eine umfassende Prüfung ermöglicht.
Die dargelegten Voraussetzungen für eine
Umweltverträglichkeitsprüfung im Gestal­tungsplanverfahren sind im vorliegenden
Fall nicht gegeben. Auf dem fraglichen Areal besteht grundsätzlich keine
Gestaltungsplanpflicht, und der Kanton Zürich schreibt für Gü­terumschlagsplätze
und Verteilzentren mit mehr als 20'000 m2 Lagerfläche auch keinen sol­­chen vor
(vgl. Anhang zur Einführungsverordnung über die Umweltverträglichkeitsprüfung
vom 16. April 1997, Ziff. 80.6, der das baurechtliche Bewilligungsverfahren der
kom­mu­nalen Behörde als massgebliches Verfahren bezeichnet). Zudem würde der
strittige Gestaltungsplan vorliegend eine umfassende Prüfung nicht einmal
ansatzweise zulassen. Nach Art. 6 der Gestaltungsplanvorschriften ist in den
Baubereichen A1 und A2 mit einer gesam­­­ten Gebäudegrundfläche von rund 9'134
m2 eine industrielle, gewerbliche oder bis zu max. 40 % eine Handel und
Dienstleistung beinhaltende Nutzung möglich. Derzeit steht da­­­her nicht fest,
welcher Art und welchen Ausmasses die künftige Nutzung des zulässigen
Gebäudevolumens sein wird. Allein bezogen auf die Lagerflächen sind gemäss
Vorprojekt solche von 16'658 m2 (bei blosser Erweiterung der bisherigen
Nutzung), 8'122 m2 bzw. 14'007 m2 (bei 40 % Dienstleistung ohne bzw. mit
Zwischengeschossen), aber auch solche von weit über 20'000 m2 (bei reiner
Lagernutzung und mit Zwischengeschossen) möglich. Es kann daher im Moment nicht
festge­stellt werden, ob die künftige Anlage als Güterumschlagsplatz und
Verteilzentrum einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen wird oder nicht.
Der Antrag des Beschwerdeführers 2 auf Anordnung einer
Umweltverträglichkeits­prüfung ist daher abzuweisen.
g) Zusammenfassend ist festzustellen, dass weder überkommunale
Interessen noch die Verletzung wegleitender Ziele und Grundsätze der
Raumplanung ersichtlich sind, welche von der Rekursinstanz eine Korrektur des
privaten Gestaltungsplanes verlangt hätten. Die Baurekurskommission durfte die
beiden Rekurse daher ohne Rechtsverletzung abweisen. Die dagegen gerichteten
Beschwerden sind ihrerseits abzuweisen.
5. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens wären die
Kosten nach der allgemeinen Regel des Verwaltungsprozesses den unterliegenden
Beschwerdeführern je hälftig aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Da das Rechtsmittel des Beschwerdeführers 1 in der Sache jedoch
ausschliesslich eine Gemeindebeschwerde im Sinne von § 151 Abs. 1 Ziff. 2
GemeindeG darstellt und in diesem Verfahren grundsätzlich keine Kosten erhoben
werden (§ 151 Abs. 2 GemeindeG in Verbindung mit § 132 des Wahlgeset­zes vom 4.
September 1983, WahlG), ist der hälftige, auf ihn entfallende Kostenanteil auf
die Gerichtskasse zu nehmen.
Beide Beschwerdeführer haben ausserdem die obsiegenden
Beschwerdegegnerschaft II für das Beschwerdeverfahren angemessen zu
entschädigen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG; im Gemeindebeschwerdeverfahren anwendbar
gestützt auf § 151 Abs. 2 GemeindeG in Verbindung mit § 133 WahlG).
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.    Die Beschwerden werden abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--     Zustellungskosten,
Fr. 5'120.--     Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden zur einen Hälfte dem
Beschwerdeführer 2 auferlegt und zur andern Hälfte auf die Gerichtskasse
genommen.
4.    Die Beschwerdeführer 1 und 2 werden solidarisch
verpflichtet, die Beschwerdegegnerschaft II für das Beschwerdeverfahren mit
insgesamt Fr. 1'000.- (inkl. MwSt) zu entschädigen.
...