zh_verwaltungsgericht · VB.2015.00544 · 2016-03-02 · de

Baubewilligung | Auslegung von Art. 17 BZO-Zürich: Besondere Gebäude und Besondere Gebäudeteile Sowohl Besondere Gebäude wie auch Besondere Gebäudeteile sind niedriger als die jeweiligen Hauptgebäude, was zu einer geringeren Beeinträchtigung der Nachbarliegenschaften führt. Vor diesem Hintergrund sind keine Nachbarinteressen ersichtlich, weshalb lediglich freistehende Besondere Gebäude, nicht aber Besondere Gebäudeteile privilegiert werden sollen. Besondere Gebäude(-teile) dürfen nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sein. Dieses Erfordernis stellt genügend sicher, dass solche Bauten nicht zu Wohn- oder Bürozwecken missbraucht werden. Da vorliegend die Unterniveaugarage weniger hoch ist als das Hauptgebäude, hebt sie sich genügend von diesem ab; entsprechend ist auch ihre konstruktiv-architektonische Selbständigkeit zu bejahen (E. 4.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 16..2.02.0 VB.2015.00544
Zurich Verwaltungsgericht 16..2.02.0 VB.2015.00544
Zurigo Verwaltungsgericht 16..2.02.0 VB.2015.00544

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00544
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Geschäftsnummer:
VB.2015.00544
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 02.03.2016
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Auslegung von Art. 17 BZO-Zürich: Besondere Gebäude und Besondere Gebäudeteile
Sowohl Besondere Gebäude wie auch Besondere Gebäudeteile sind niedriger als die jeweiligen Hauptgebäude, was zu einer geringeren Beeinträchtigung der Nachbarliegenschaften führt. Vor diesem Hintergrund sind keine Nachbarinteressen ersichtlich, weshalb lediglich freistehende Besondere Gebäude, nicht aber Besondere Gebäudeteile privilegiert werden sollen. Besondere Gebäude(-teile) dürfen nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sein. Dieses Erfordernis stellt genügend sicher, dass solche Bauten nicht zu Wohn- oder Bürozwecken missbraucht werden. Da vorliegend die Unterniveaugarage weniger hoch ist als das Hauptgebäude, hebt sie sich genügend von diesem ab; entsprechend ist auch ihre konstruktiv-architektonische Selbständigkeit zu bejahen (E. 4.2).
Abweisung.
Stichworte:
BESONDERE GEBÄUDE
BESONDERE GEBÄUDETEILE
NACHBARINTERESSEN
TIEFGARAGE
Rechtsnormen:
§ 49 Abs. III PBG
§ 273 PBG
Art. 17 BZO Zürich
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2015.00544
Urteil
der 1. Kammer
vom
2. März 2016
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber Martin Tanner.
In Sachen
A, vertreten durch RA B
Beschwerdeführer,
gegen
1.    C, vertreten durch RA D
2.    Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 16. Dezember 2014 erteilte die
Bausektion der Stadt Zürich C die Bewilligung für den Bau eines Ein- sowie
eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 an der E-Strasse 01
und 02 in Zürich.
II.
Dagegen rekurrierten am 5. und am 11. Februar 2015 A
und F an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Mit Beschluss vom
9. März 2015 bewilligte die Bausektion Abänderungspläne; auch gegen diesen
Beschluss rekurrierte F an das Baurekursgericht. Mit Entscheid vom
31. Juli 2015 vereinigte das Baurekursgericht die drei Verfahren und hiess
die ersten zwei Rekurse teilweise gut; es ordnete an, dass beim südwestlichen
Balkon des Einfamilienhauses auf die Abstützung am Boden zu verzichten sei. Den
dritten Rekurs wies es vollumfänglich ab.
III.
Am 14. September 2015 führte A Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und das
Beschwerdeverfahren zulasten von C und der Bausektion der Stadt Zürich. C
stellte am 30. September 2015 den Antrag, die Beschwerde vollumfänglich
abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A. Mit
demselben Schluss liess sich am 12. Oktober 2015 das Baurekursgericht vernehmen.
Die Bausektion der Stadt Zürich beantragte am 19. Oktober 2015, auf die
Beschwerde sei nicht einzutreten, allenfalls sei sie abzuweisen. Replicando und
duplicando hielten am 23. und 30. November 2015 A und C an ihren Anträgen
fest. Weitere Vernehmlassungen von A und C datieren vom 14. und 28. Januar
2016. Die Bausektion der Stadt Zürich verzichtete am 27. Januar 2016 auf
eine Stellungnahme.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die Baubewilligungsbehörde macht vorab geltend, dem
Beschwerdeführer fehle das schutzwürdige Anfechtungsinteresse; aus diesem Grund
sei auf sein Rechtsmittel nicht einzutreten. Zwischen dem Baugrundstück und der
Parzelle des Beschwerdeführers besteht anerkanntermassen eine hinreichend enge
räumliche Beziehung. Entgegen der Baubewilligungsbehörde liesse sich der
geltend gemachte Mangel nicht ohne Weiteres mit Hilfe einer Nebenbestimmung
heilen: Müsste die Garage im geforderten Ausmass verkleinert werden, wäre nicht
nur die Anordnung der einzelnen Parkplätze neu festzulegen, sondern auch die
gebäudeinterne Verkehrsführung neu zu konzipieren. Ausserdem ist nicht auszuschliessen,
dass das veränderte Garagenlayout Auswirkungen auf die Gebäudestatik hätte. Die
Legitimation des Beschwerdeführers ist folglich zu bejahen und auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
Das Baugrundstück
liegt
gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991
(BZO) in der Wohnzone W2bII. Gegenwärtig steht auf der Parzelle ein
Einfamilienhaus. Die Bauherrschaft möchte dieses Gebäude abbrechen und durch
ein neues Ein- sowie ein Dreifamilienhaus ersetzen. Nach dem Bauprojekt ist zudem
eine Tiefgarage geplant, welche teils unter und teils vor dem Mehrfamilienhaus
zu liegen kommen soll. Sie befindet sich mit anderen Worten partiell innerhalb
und partiell ausserhalb des Grundrisses des Mehrfamilienhauses. Dabei soll der
den Grundriss überschreitende Tiefgaragenteil den Bewohnerinnen und Bewohnern
des Mehrfamilienhauses als Terrasse dienen.
3.
Die Beschwerdeführenden machen geltend, das Bauvorhaben
überschreite die zulässige Überbauungsziffer und verletze den massgeblichen
Grenzabstand. Art. 17 BZO privilegiere einzig Besondere Gebäude, nicht
aber Besondere Gebäudeteile in Bezug auf die Überbauungsziffer und die
Abstandsvorschriften. Die Vorinstanz qualifiziere die Tiefgarage zu Unrecht als
ein solches Besonderes Gebäude. Richtig besehen bilde die Garage und das
Mehrfamilienhaus zusammen eine bauliche und architektonische Einheit. Dies
zeige sich etwa darin, dass die Einstellhalle der darüber befindlichen Wohnung
als Terrasse diene. Die Tiefgarage sei somit bloss als Besonderer Gebäudeteil,
nicht aber als ein Besonderes Gebäude im Sinn von Art. 17 BZO
einzustufen. Entsprechend könne die Tiefgarage nicht in den Genuss einer
erhöhten Überbauungsziffer sowie eines reduzierten Grenzabstands kommen.
4.
4.1
Eine
Gemeinde kann in ihrer Bau- und Zonenordnung die zulässige bauliche Grundstücknutzung
näher ordnen (§ 49 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 [PBG]). Zulässig sind unter anderem Regelungen zu den
Überbauungsziffern sowie zu den Abständen (§ 49 Abs. 2
lit. a f. PBG). Die Stadt Zürich hat in Art. 17 BZO
solche Regeln für sogenannt Besondere Gebäude erlassen. Diese Bestimmung lautet
wie folgt:
"
Art. 17 Besondere Gebäude
Für
besondere Gebäude, die insgesamt eine Überbauungsziffer von 5 % einhalten,
sind nur die kantonalen Abstandsvorschriften zu beachten und darf eine gemäss
Art. 13 [BZO] vorgeschriebene Überbauungsziffer überschritten
werden."
Besondere Gebäude sollen mithin nach dem Willen des
kommunalen Gesetzgebers in doppelter Hinsicht privilegiert werden: zum einen
hinsichtlich der Überbauungsziffer und zum andern mit Bezug auf die Abstände.
Was ein "Besonderes Gebäude" ist, wird in § 273 PBG und
damit im kantonalen Recht näher umschrieben. Nach dieser Bestimmung sind Besondere
Gebäude solche Bauten, "die nicht für den dauernden Aufenthalt von
Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 Meter, bei Schrägdächern
5 Meter, nicht übersteigt".
4.2
Aufgrund
des Wortlautes von Art. 17 BZO ist unklar, ob diese Bestimmung neben
den Besonderen Gebäuden auch die Besonderen (Haupt-)Gebäudeteile umfasst. Die
Baubewilligungsbehörde beruft sich auf ihre Praxis, welche eine solche
Bevorzugung zulässt. Zur Begründung führt sie aus, § 49
Abs. 3 PBG und § 273 PBG seien weitestgehend identisch. Eine
Ausnahme bestehe bloss insofern, als § 49 Abs. 3 PBG nebst den
Gebäuden auch die Gebäudeteile erwähne. Es mache den Anschein, dass die beiden
Bestimmungen, obwohl eng miteinander verknüpft, nicht sorgfältig genug
redigiert worden seien. Besondere Gebäude wie auch privilegierte Gebäudeteile
zeichneten sich im Vergleich zu Hauptgebäuden durch eine geringere
Höhenentwicklung aus. In Übereinstimmung mit der Vorinstanz ist die Auslegung
von Art. 17 BZO durch die kommunale Baubehörde nicht zu beanstanden.
Sowohl Besondere Gebäude wie auch Besondere Gebäudeteile sind niedriger als die
jeweiligen Hauptgebäude, was zu einer geringeren Beeinträchtigung der
Nachbarliegenschaften führt. Vor diesem Hintergrund sind keine
Nachbarinteressen ersichtlich, weshalb lediglich freistehende Besondere Gebäude,
nicht aber Besondere Gebäude
teile
privilegiert werden sollen. Wie oben
dargelegt, dürfen Besondere Gebäude(-teile) nicht für den dauernden Aufenthalt
von Menschen bestimmt sein. Dieses Erfordernis stellt genügend sicher, dass
solche Bauten nicht zu Wohn- oder Bürozwecken missbraucht werden. Da die Unterniveaugarage
weniger hoch ist als das Hauptgebäude, hebt sie sich genügend von diesem ab;
entsprechend ist auch ihre konstruktiv-architektonische Selbständigkeit zu
bejahen (VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648, E. 4.3).
5.
Der Teil der Tiefgarage, welche dem Mehrfamilienhaus
vorgelagert ist und insofern ausserhalb des Fussabdrucks des Hauptgebäudes
liegt, misst 65 Quadratmeter. Nach der unbestritten gebliebenen Berechnung
der Vorinstanz belegt der überdachte und seitlich eingewandte Hauseingang des
Einfamilienhauses eine Fläche von 7,2 Quadratmetern. Dieser Eingang ist –
was ebenfalls unbestritten ist – als Besonderer Gebäudeteil zu qualifizieren.
Entsprechend beträgt die gesamthaft mit Besonderen Gebäudeteilen überstellte
Grundstücksfläche 72,2 Quadratmeter (65 Quadratmeter + 7,2 Quadratmeter).
Die gemäss § 259 PBG massgebliche Grundstücksfläche beläuft sich auf
1'492 Quadratmeter. Gemäss Art. 17 BZO dürfen Besondere Gebäude
und Gebäudeteile die gemäss Art. 13 BZO vorgeschriebene Überbauungsziffer
von vorliegend 22 % (Zone W2bII) um 5 % überschreiten. 5 % von
1'492 Quadratmetern entspricht einer Fläche von 74,6 Quadratmetern.
Die projektierte Fläche von 72,2 Quadratmetern für besondere Gebäudeteile
bleibt unterhalb der maximal zulässigen Fläche von 74,6 Quadratmetern. Die
maximal zulässige Überbauungsziffer wird somit nicht überschritten. Gleiches
gilt für den massgeblichen Grenzabstand. Da sich die Beschwerde dazu nicht in
substanziierter Form äussert, kann ohne nähere Begründung auf die zutreffenden
Erwägungen des vorinstanzlichen Entscheides verwiesen werden (§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Dies führt zur
Abweisung der Beschwerde.
6.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung steht ihm nicht zu;
hingegen ist eine solche Entschädigung antragsgemäss der privaten
Beschwerdegegnerin zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG). Der
Beschwerdeführer ist zu verpflichten, dieser eine Parteientschädigung von
Fr. 2'500.- zu bezahlen. Die lokale Baubehörde hat im Streit zwischen zwei
privaten Parteien praxisgemäss keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung
(Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz, Zürich etc. 2014, § 17,
N. 93 ff.).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    230.--     Zustellkosten,
Fr. 7'230.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung
von Fr. 2'500.- zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …