zh_verwaltungsgericht · VB.2005.00263 · 2005-11-02 · de

Baubewilligung | Neubau eines Einfamilienhauses Die vorinstanzliche Auffassung, wonach die Bewilligung ungeachtet der fehlenden Baureife aus Gründen der Verhältnismässigkeit zu erteilen sei, ist unzutreffend. Die Vorinstanz beruft sich hierbei unzulässigerweise auf einen Entscheid (RB 1983 Nr. 97), bei dem es um die Schliessung einer Baulücke in einem städtischen Gebiet ging, in welchem eine nachträgliche Verbesserung der Erschliessungsverhältnisse praktisch ausgeschlossen war. Hier liegen in jeder Hinsicht andere Verhältnisse vor: Das Baugrundstück ist bereits überbaut und durch den Ersatzbau sollen Ausnützungsreserven ausgeschöpft werden, wie sie auch bei andern Liegenschaften vorhanden sind. Eine massvolle Verbesserung der Erschliessungsverhältnisse, insbesondere das Schaffen einer Kehrmöglichkeit am Ende der Strasse, ist realisierbar. Anders als im erwähnten Entscheid lässt sich das Abweichen von den Normalien nicht mit der Rechtsgleichheit rechtfertigen; vielmehr würde hier im Fall einer Bewilligung die Berufung auf die Rechtsgleichheit dazu führen, dass auch andere Liegenschaften ihre Ausnutzung ausschöpfen könnten, ohne dass die bereits heute ungenügende Erschliessung verbessert würde; damit ist entgegen der Auffassung der Vorinstanz die Verkehrssicherheit der Zufahrt nicht mehr gewährleistet (E. 4.1.2). Gutheissung

Zürich Verwaltungsgericht 05..2.02.1 VB.2005.00263
Zurich Verwaltungsgericht 05..2.02.1 VB.2005.00263
Zurigo Verwaltungsgericht 05..2.02.1 VB.2005.00263

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00263
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Geschäftsnummer:
VB.2005.00263
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 02.11.2005
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 11.04.2006 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau eines Einfamilienhauses
Die vorinstanzliche Auffassung, wonach die Bewilligung ungeachtet der fehlenden Baureife aus Gründen der Verhältnismässigkeit zu erteilen sei, ist unzutreffend. Die Vorinstanz beruft sich hierbei unzulässigerweise auf einen Entscheid (RB 1983 Nr. 97), bei dem es um die Schliessung einer Baulücke in einem städtischen Gebiet ging, in welchem eine nachträgliche Verbesserung der Erschliessungsverhältnisse praktisch ausgeschlossen war. Hier liegen in jeder Hinsicht andere Verhältnisse vor: Das Baugrundstück ist bereits überbaut und durch den Ersatzbau sollen Ausnützungsreserven ausgeschöpft werden, wie sie auch bei andern Liegenschaften vorhanden sind. Eine massvolle Verbesserung der Erschliessungsverhältnisse, insbesondere das Schaffen einer Kehrmöglichkeit am Ende der Strasse, ist realisierbar. Anders als im erwähnten Entscheid lässt sich das Abweichen von den Normalien nicht mit der Rechtsgleichheit rechtfertigen; vielmehr würde hier im Fall einer Bewilligung die Berufung auf die Rechtsgleichheit dazu führen, dass auch andere Liegenschaften ihre Ausnutzung ausschöpfen könnten, ohne dass die bereits heute ungenügende Erschliessung verbessert würde; damit ist entgegen der Auffassung der Vorinstanz die Verkehrssicherheit der Zufahrt nicht mehr gewährleistet (E. 4.1.2).
Gutheissung
Stichworte:
AUSNÜTZUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUREIFE
BESTANDESGARANTIE
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
NORMALIEN
RECHTSGLEICHHEIT
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
VERKEHRSSICHERHEIT
WEGRECHT
ZUFAHRT
ZUFAHRTSSTRASSE
ZUGÄNGLICHKEIT
Rechtsnormen:
§ 220 Abs. II PBG
§ 236 Abs. I PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 237 Abs. II PBG
§ 240 Abs. I PBG
§ 338a Abs. I PBG
§ 360 Abs. III PBG
Publikationen:
RB 2005 Nr. 66
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Am 11. Mai 2004 erteilte der Gemeinderat Stäfa den
Erben C unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch
der Wohnliegenschaft und den Neubau eines
Einfamilienhauses
mit Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, in
Stäfa.
II.
Mit Rekurs vom 14. Juni 2004 beantragten die Erben C
die Aufhebung der Dispositiv-Ziffern 3.3 und 3.6, welche die Bauherrschaft
zur Verbreiterung der zu Gunsten des Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 03, mit
einem Wegrecht belasteten Fläche entlang der M-Strasse und der Darstellung der
servitutsbelasteten Fläche im Umgebungsplan verpflichteten. Mit Rekurs vom 21. Juni
2002 gelangte auch A als Eigentümer des erwähnten Nachbargrundstücks an die
Rekurskommission und liess im Wesentlichen die Aufhebung der Baubewilligung
beantragen.
Die Baurekurskommission vereinigte am 10. Mai 2005
die Verfahren und hiess den Bauherrenrekurs gut; denjenigen des Nachbarn A wies
sie ab, soweit sie darauf eintrat.
III.
Mit Beschwerde vom 17. Juni 2005 liess
A dem Verwaltungsgericht beantragen:
"zum
Verfahren:
1.    Es
seien dem Beschwerdeführer die ergänzenden Unterlagen (Entscheid BRK, Ziff E.,
Baubewilligung des Nachbarrekurrenten) umgehend nachzureichen.
2.    In
Gutheissung der Beschwerde sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und bei
Vorliegen der nachgeforderten Pläne, Unterlagen oder Berechnungen
(detaillierter Umgebungsplan mit Schnitten und Querprofilen) zur neuen
materiellen Beurteilung an den Gemeinderat Stäfa zurückzuweisen.
3.    Es
sei materiell zu prüfen ob diese beiden Rekursverfahren aufgrund der
grundsätzlich verschieden Zufahrtsvarianten hätten vereinigt werden dürfen und
ob die baurechtliche Bewilligung allenfalls zur neuen materiellen Beurteilung
an den Gemeinderat Stäfa zurückzuweisen ist.
4.    Der
baurechtliche Entscheid sei aufgrund der Verweigerung des rechtlichen Gehörs zu
kassieren und die Bewilligung für das vorliegende Projekt sei zu verweigern.
Dem Beschwerdeführer seien die zum Voraus bezahlten Zustellungsgebühren von CHF
100.-- zurück zu erstatten.
5.    Die
Spruchgebühr und die Umtriebsentschädigung seien vollumfänglich der Gemeine
Stäfa zu belasten.
6.    Infolge
der aufschiebenden Wirkung der vorliegenden Beschwerde sei der Bauherrschaft
anzuzeigen, dass mit den Bauarbeiten nicht begonnen werden darf.
7.    Falls
die Beschwerde abgewiesen werden sollte, so sei der Beschwerdegegner zu verpflichten,
dem Beschwerdeführer sämtliche noch nachzureichenden Unterlagen und Pläne
umgehend und unaufgefordert zuzustellen.
8.    Allfällige
Vernehmlassungen der Beschwerdegegnerschaft seien dem Beschwerdeführer zur
Kenntnisnahme, eventuell zur Stellungnahme, zuzustellen.
9.    Nach
Abschluss des Schriftwechsels sei auf dem Baugrundstück ein Augenschein
durchzuführen.
materiell:
10.  In
Gutheissung der Beschwerde sei zu prüfen, ob im Quartier N-Strasse/L zwingend
ein Quartierplan- beziehungsweise Teilquartierplanverfahren einzuleiten ist.
11.  Der
angefochtene Beschluss/Entscheid sei aufgrund der mangelnden Baureife aufzuheben
und mithin die baurechtliche Bewilligung für das Projekt in der vorliegenden
Form zu verweigern.
12.  Die
Zufahrt von der L zur Liegenschaft des Beschwerdeführers sei auf den ursprünglichen
Zustand zurückzuversetzen (Fahrbahnbreite 2.50 m statt nur 2.20 m) und dementsprechend
um 30 cm zu verbreitern.
13.  Falls
die Beschwerde abgewiesen werden sollte, so sei der Beschwerdegegner zu verpflichten,
den baurechtlichen Entscheid mit folgenden Auflagen zu ergänzen:
a.  Im Bereich Lsstrasse und
projektierter Zufahrt muss zwingend ein Kehrplatz erstellt werden.
b.  Die technischen Anforderungen an
Ausfahrten und Zufahrten sind zwingend einzuhalten (unter anderem Längs- und
Quergefälle).
c.  Das vorgeschriebene maximale
Gefälle von +/– 5% ist innerhalb von 6 m bei der Grundstückszufahrt
(M-Strasse/Servitutsfläche) und der Garageneinfahrt einzuhalten.
d.  Im Bereich der projektierten
Zufahrt (Dienstbarkeitsfläche) dürfen keine Fahrzeuge abgestellt werden und
zudem ist dieser Bereich jederzeit freizuhalten.
14.  Die
Nebenbewilligung für eine Wärmepumpe des AWEL ist dem Beschwerdeführer unaufgefordert
und umgehend zuzustellen.
Nebenfolgen:
15.  Dem
Beschwerdeführer seien keine Verfahrenskosten aufzuerlegen.
16.  Der
Beschwerdegegner sei zu verpflichten, dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung
zu bezahlen."
Die privaten Beschwerdegegner beantragten am 4. Juli
2005, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen, soweit
darauf einzutreten sei. Der Gemeinderat Stäfa verzichtete am 8. Juli 2005
auf Vernehmlassung; die Vorinstanz schloss am 30. August 2005 auf Abweisung
der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur
Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der
Baurekurskommission
.
Der Beschwerdeführer
ist Eigentümer einer Liegenschaft, die unmittelbar neben dem streitbetroffenen
Grundstück liegt. Damit ist er von der angefochtenen Baubewilligung mehr als
irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in seinen eigenen tatsächlichen oder
rechtlichen Interessen betroffen und gestützt auf § 338a Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde
legitimiert.
2.
Im Folgenden werden in erster Linie die Verfahrensanträge
des Beschwerdeführers abgehandelt:
2.1
Antrag 1
ist abzuweisen: Im Nachgang zur Augenscheinsverhandlung der Rekurskommission
reichte der Gemeinderat ergänzende Unterlagen betreffend die dem Beschwerdeführer
am 13. November 1961 erteilte Baubewilligung für seine eigene Garage ein.
Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid nicht auf diese Akten abgestellt und
brauchte deshalb dem Beschwerdeführer keine Gelegenheit zur Stellungnahme
einzuräumen. Im Beschwerdeverfahren ist dies schon deshalb nicht erforderlich,
weil der Beschwerdeführer mittlerweile von sich aus Einsicht in diese Akten
hätte nehmen können.
2.2
Antrag 2
ist abzuweisen: Der Beschwerdeführer wiederholt die Rüge, dass die Baubewilligung
aufgrund unvollständiger Planunterlagen erteilt worden sei; es seien ein detaillierter
Umgebungsplan mit Schnitten und Querprofilen einzufordern und die Akten zu neuer
materieller Beurteilung an den Gemeinderat Stäfa zurückzuweisen. Die Vorinstanz
hat diesen Antrag mit zutreffenden Erwägungen verworfen (E. 4.a); gestützt
auf § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG kann deshalb auf sie verwiesen
werden. Im Übrigen ist kaum nachvollziehbar, was sich der Beschwerdeführer vom
Beizug dieser Unterlagen verspricht. Soweit das Bauvorhaben die Zufahrt zu
seiner eigenen Liegenschaft betrifft, geben die mit Höhenkoten versehenen
Grundrisspläne hinreichenden Aufschluss.
2.3
Antrag 3
ist abzuweisen: Die Vereinigung von Verfahren ist aus prozessökonomischen
Gründen zulässig, wenn mehrere Begehren den gleichen Sachverhalt betreffen und
dieselben Rechtsfragen aufwerfen; dabei dürfen den einzelnen Beteiligten durch
die Vereinigung keine bedeutenden Nachteile erwachsen (Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
2.A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 4-31 N. 33). Hier liegen die
prozessökonomischen Vorteile einer Vereinigung auf der Hand und es ist nicht
ersichtlich, inwiefern der Beschwerdeführer durch die Vereinigung einen
Nachteil erlitten haben könnte. Wie der Beschwerdeführer in Ziffer I.6
seiner Beschwerdebegründung ausführt, konnte er zur angefochtenen
Baubewilligung umfassend Stellung nehmen. Zwar ist ihm, wie die
Baurekurskommission einräumt, die Rekurseingabe der Bauherrschaft versehentlich
nicht zugestellt worden. Die Erweiterung der Wegrechtsdienstbarkeit zulasten
des Baugrundstücks, gegen welche sich der Bauherrenrekurs wandte, ist im
Rekursverfahren jedoch auch vom Beschwerdeführer thematisiert worden und wurde
auch anlässlich der Augenscheinsverhandlung vom 3. Februar 2005 behandelt,
die bereits für beide Verfahren gemeinsam durchgeführt wurde; der
Beschwerdeführer hatte deshalb Gelegenheit, seine Einwände gegen den von der
Bauherrschaft beantragten Verzicht auf die Dienstbarkeitserweiterung vorzubringen.
Wie dem Protokoll der Vorinstanz entnommen werden kann, hat sich der
Beschwerdeführer denn auch zur Frage der Dienstbarkeitserweiterung geäussert.
Dabei hat er sich dem Antrag der Bauherrschaft auf Verzicht nicht widersetzt,
sondern sich eher gegen die von der Gemeinde verlangte Erweiterung der
Dienstbarkeit gewandt, indem er vorgebracht hat, er würde durch die von der
Gemeinde verlangte neue Servitut finanziell belastet und die bisherige Zufahrt
zu seinem Grundstück sei tatsächlich und rechtlich genügend. Die
Gehörsverweigerung durch das Nichtzustellen der Rekursschrift der Bauherrschaft
ist somit durch die Äusserungsmöglichkeit am Augenschein geheilt worden. Ein
Nachteil ist dem Beschwerdeführer nicht erwachsen. Sodann ist entgegen der in
der Beschwerdevorschrift vorgebrachten Auffassung mit der Aufhebung der
Nebenbestimmungen betreffend die Erweiterung der Wegrechtsdienstbarkeit keine
neue Zufahrtsvariante ins Spiel gebracht worden. An der Zufahrt zum
Baugrundstück ändert sich damit nichts, sondern es entfällt lediglich die vom Gemeinderat
angestrebte und soweit ersichtlich auch vom Beschwerdeführer bekämpfte Verbesserung
der Zufahrt zu seinem eigenen Grundstück.
2.4
Auf Antrag
4 ist insoweit nicht einzutreten, als er die für einen früheren Beschluss erhobenen
Zustellungsgebühren von Fr. 50.- betrifft, die nicht Gegenstand des
vorliegenden Verfahrens bilden können. Im Übrigen wird der Antrag durch den
Ausgang des vorliegenden Verfahrens gegenstandslos (vgl. nachfolgend E. 4).
2.5
Über
Antrag 5 betreffend Kosten und Entschädigung ist im Anschluss an die materielle
Beurteilung zu befinden.
2.6
Antrag 6
ist gegenstandslos: Rekurs und Beschwerde haben von Gesetzes wegen aufschiebende
Wirkung und die Bauherrschaft darf erst nach ausdrücklicher Baufreigabe durch
die Baubehörde mit dem Bau beginnen.
2.7
Antrag 7
ist abzuweisen: Falls die Beschwerde abgewiesen wird, kann der Beschwerdeführer
von vornherein keine weiteren Ansprüche geltend machen.
2.8
Antrag 8
ist gegenstandslos bzw. abzuweisen: Die Vernehmlassungen der Gegenparteien sind
dem Beschwerdeführer übungsgemäss zugestellt worden; ein weiterer Schriftenwechsel
ist nicht erforderlich.
2.9
Antrag 9
ist abzuweisen: Die entscheidwesentlichen Sachumstände ergeben sich aufgrund
der Akten, weshalb ein Augenschein nicht geboten ist.
3.
In materieller Hinsicht ist auf die Anträge 10, 12 und 13
nicht einzutreten: Gegenstand des Beschwerdeverfahrens kann von vornherein nur
sein, was mit der angefochtenen Bewilligung angeordnet wurde bzw. hätte
angeordnet werden müssen. In diesem Rahmen stellt sich nur die Frage, ob das
Bauvorhaben ein allenfalls notwendiges Quartierplanverfahren präjudiziert, was
im Zusammenhang mit der Frage der planungsrechtlichen Baureife zu prüfen ist
(vgl. E. 4.2). Die vom Beschwerdeführer unabhängig vom Antrag auf Aufhebung
der Baubewilligung verlangte Prüfung, ob im Quartier N-Strasse/L ein Quartierplan-
bzw. Teilquartierplanverfahren einzuleiten sei, kann nicht Prozessgegenstand
sein. Dasselbe gilt für den Antrag 12, wonach die Zufahrt von der L zur
Liegenschaft des Beschwerdeführers auf den ursprünglichen Zustand mit einer
Fahrbahnbreite von 2,5 statt 2,2 m zurückzuversetzen sei; damit will der
Beschwerdeführer einen zivilrechtlich begründeten Anspruch durchsetzen, was
nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens sein kann. Unzulässig sind sodann
die bedingten Anträge 13.a – d: Falls die Beschwerde abzuweisen ist,
kann der Beschwerdeführer aus diesem Verfahren von vornherein keine weiteren Ansprüche
geltend machen.
4.
Dagegen ist auf Antrag 11 einzutreten, wonach die Baubewilligung
mangels Baureife aufzuheben sei. Der Beschwerdeführer bringt zur Begründung
vor, dass das Baugrundstück über keine hinreichende Zufahrt verfüge und das
Gebiet quartierplanbedürftig sei.
4.1
§ 236
Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein
Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich
sein muss. Hinreichende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine
der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt
für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1
PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrs­sicher sein. Der Regierungsrat
erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG).
Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen
örtlichen Verhältnissen für angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 =
BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen auf frühere Entscheide).
4.1.1
Von
diesen technischen Anforderungen, wie sie für Ausfahrten im Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung
vom 15. Juni 1983 (LS 722.15) und für den Strassenausbau in den
Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (LS 700.5) festgehalten sind, können
gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse
Erleichterungen gewährt werden (VGr, 18. August 2004, BEZ 2004 Nr.
64; zu § 11 Zugangsnormalien vgl. RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988
Nr. 45; VGr, 5. Oktober 1998, VB.1998.00154; 26. November
1997, VB.1997.00131 und 132).
Bei der Gewährung solcher Erleichterungen kommt den
Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu
(RB 1986 Nr. 13). Trotz ihrer umfassenden Prüfungsbefugnis (§ 20 VRG)
ersetzen sie die Ermessensausübung der Gemeindebehörden nicht durch ihre
eigene. Sie prüfen deshalb lediglich, ob der angefochtene Entscheid auf einer
richtigen und vollständigen Feststellung der massgeblichen Sachumstände beruht
und ob die bewilligte Erschliessungslösung als verkehrssicher und unter dem
Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit als vertretbar erscheint. Vor Verwaltungsgericht
können gemäss § 50 VRG von vorneherein nur Rechtsverletzungen im Sinn
dieser Bestimmung geltend gemacht werden.
4.1.2
Die Strassenparzelle "L" (Kat.-Nr. 05) erschliesst, soweit
auf Grund der Akten ersichtlich, 14 Wohneinheiten. Mit den als Genossenschaftssiedlung
erbauten Liegenschaften wird die heute mögliche Ausnützung nur teilweise
ausgeschöpft, sodass ein erhebliches Verdichtungspotenzial besteht. Dies zeigt
sich beim streitbetroffenen Baugrundstück, wo ein vom Gemeinderat Stäfa mangels
hinreichender Erschliessung verweigertes Bauprojekt zunächst die Erstellung
eines Zweifamilienhauses vorsah. Angesichts dieses Erschliessungspotenzials
müsste die "L", wie die Baurekurskommission zutreffend erwogen hat,
als Zufahrtsstrasse im Sinn der Zugangsnormalien ausgebaut sein. Als Stichstrasse
muss sie deshalb gemäss den Normalien über eine Kehrmöglichkeit verfügen,
welche zwar auch auf privatem Grund angelegt werden kann, deren Benutzbarkeit
durch den Anrainer- und Zubringerverkehr aber rechtlich gesichert werden muss.
Sodann verlangen die Normalien neben einer mindestens 4 m breiten Fahrbahn im
Regelfall einseitig ein Trottoir oder zumindest ein verbreitertes Bankett als
Fussgängerschutzstreifen. Diesen Anforderungen genügt die "L" nicht,
die lediglich über eine vermarkte Breite von 4 m und über keinen Kehrplatz
verfügt. Davon sind zutreffend auch der Gemeinderat Stäfa und die Baurekurskommission
ausgegangen.
Während der Gemeinderat das Bauvorhaben trotz ungenügender
Erschliessung aufgrund der Bestandesgarantie bewilligte, hat die Vorinstanz die
Bewilligungsfähigkeit bejaht, weil sie das Beharren auf einem
normaliengerechten Ausbau für den blossen Ersatz eines Einfamilienhauses in
einem vollständig überbauten Quartier als unverhältnismässig beurteilte.
Dass die Bestandesgarantie bei
einem vollständigen Neubau nicht eingreift, hat zutreffend bereits die
Baurekurskommission erwogen. Unzutreffend ist dagegen ihre Auffassung, dass die
Bewilligung ungeachtet der "an und für sich" fehlenden Baureife aus
Gründen der Verhältnismässigkeit zu erteilen sei, für die sie sich unzulässigerweise
auf RB 1983 Nr. 97 beruft. Dort ging es um die Schliessung einer
Baulücke in einem städtischen Gebiet (Zürichberg), in welchem eine
nachträgliche Verbesserung der Erschliessungsverhältnisse praktisch
ausgeschlossen war. Hier liegen in jeder Hinsicht andere Umstände vor: Das
Baugrundstück ist bereits überbaut und durch den Ersatzbau sollen
Ausnützungsreserven ausgeschöpft werden, wie sie auch bei den andern
Liegenschaften der L vorhanden sind. Eine massvolle Verbesserung der
Erschliessungsverhältnisse, insbesondere das Schaffen einer Kehrmöglichkeit am
Ende der Strasse "L", ist realisierbar. Anders als im erwähnten
Entscheid stellt das Bauvorhaben nicht den Abschluss einer baulichen
Entwicklung, sondern, wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, den Beginn
einer baulichen Erneuerung dar, die, wie von der Bauordnung vorgezeichnet, zu
einer deutlich dichteren Überbauung des ganzen durch die Strasse "L"
erschlossenen Gebiets führen kann. Anders als im Entscheid RB 1983 Nr. 97
lässt sich das Abweichen von den Normalien nicht mit der Rechtsgleichheit
rechtfertigen; vielmehr würde hier im Falle einer Bewilligung die Berufung auf
die Rechtsgleichheit dazu führen, dass auch die weiteren Liegenschaften an der
Strasse "L" ihre Ausnützungsreserven ausschöpfen könnten, ohne dass
die bereits heute ungenügende Erschliessung verbessert würde; damit ist
entgegen der Auffassung der Vorinstanz die Verkehrssicherheit der Zufahrt nicht
mehr gewährleistet.
Wenn durch die Erhöhung der
zulässigen baulichen Nutzung eine Siedlungsverdichtung angestrebt wird, so ist
dafür zu sorgen, dass auch die Erschliessungsanlagen den neuen
Nutzungsmöglichkeiten angepasst werden. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz ist
dem Anliegen der Verhältnismässigkeit nicht in der Weise Rechnung zu tragen,
dass einzelne Baubewilligungen ungeachtet der unzureichenden Erschliessung
erteilt werden; vielmehr ist dieser Grundsatz beim Ausbau der
Erschliessungsanlagen zu beachten, indem keine übertriebenen Anforderungen
gestellt werden und die Eingriffe in die bestehende Überbauung möglichst
schonend erfolgen. Dabei können, insbesondere wenn damit Verkehrsberuhigungsmassnahmen
einhergehen, in begründeten Fällen die normaliengemässen Anforderungen
unterschritten werden (vgl. § 12 Zugangsnormalien). Das kann hier (im unteren
Anwendungsbereich einer Zufahrtsstrasse; vgl. VGr, 29. Juni 2005, VB.2005.00048
www.vgrzh.ch) den Verzicht auf den Fussgängerschutz und damit eine
Verbreiterung der Strasse "L" rechtfertigen, nicht jedoch denjenigen
auf eine allen Strassenbenützern zur Verfügung stehende Kehrmöglichkeit (vgl. VGr,
13. Juli 2005, E. 4.2, VB.2005.00132, www.vgrzh.ch); das gilt umso
mehr, als sich durch Beanspruchung der Wegfläche der M-Strasse sowie der früher
oder später ohnehin auszubauenden Zufahrt zum Grundstück des Beschwerdeführers
(vgl. nachfolgende E. 4.2) eine Kehrmöglichkeit ohne wesentlichen
zusätzlichen Landbedarf realisieren lässt.
Der Einwand, das Baugrundstück sei strassenmässig nicht
hinreichend erschlossen, erweist sich damit als begründet, was zur Gutheissung
der Beschwerde führt.
4.2
Ob die
Beschwerde gestützt auf § 234 PBG auch wegen Präjudizierung eines zur Verbesserung
der Erschliessung notwendigen (Teil-)Quartierplanverfahren gutzuheissen wäre,
kann unter diesen Umständen offen bleiben. Immerhin ist in diesem Zusammenhang
anzumerken, dass das Grundstück des Beschwerdeführers durch die 2,2 m breite
Zufahrt, die teils auf der M-Strasse und teils aufgrund eines Wegrechts auf dem
Baugrundstück verläuft, über keine hinreichende Verbindung zur "L"
verfügt. Gemäss Zugangsnormalien müsste diese Verbindung als Zugangsweg mit
einer Breite von mindestens 3 m ausgebaut sein, wobei angesichts der
geringen Verkehrsbeanspruchung nicht einzusehen ist, weshalb, anders als es der
Gemeinderat mit der von der Rekurskommission aufgehobenen Nebenbestimmung bezüglich
der Erweiterung des Fahrwegrechts auf 3 m anzustreben scheint, nicht
weiterhin auch die Wegfläche der M-Strasse mitbenützt und damit ein
übermässiger Landverbrauch zulasten des Baugrundstücks vermieden werden kann.
Entgegen der von der Vorinstanz vertretenen Auffassung ist
ein Grundstück in der Regel nur dann genügend erschlossen, wenn zu diesem
zugefahren werden kann; das ergibt sich aus der Verpflichtung zur Schaffung von
Abstellplätzen auf privatem Grund (§ 242 Abs. 1 PBG), die auf
dem Baugrundstück oder in nützlicher Entfernung davon liegen müssen (§ 244
Abs. 1 PBG). Eine direkte Zufahrt zum Baugrundstück ist nur dort nicht
erforderlich, wo gleichwohl einerseits die Erreichbarkeit der Baute im Sinn von
§ 4 Abs. 1 Zugangsnormalien gewährleistet (1995 Nr. 80) und
andererseits dafür gesorgt ist, dass, soweit Abstellplätze geschaffen werden
müssen, diese nicht auf dem Grundstück selber sondern in nützlicher Entfernung
angelegt werden können. Diese zusätzliche Voraussetzung ist neben der von der
Vorinstanz zutreffend bejahten Erreichbarkeit im Sinn von § 4 Abs. 1
Zugangsnormalien bei der Liegenschaft des Beschwerdeführers, die über eine
Garage verfügt, offenkundig nicht erfüllt. Die Neuüberbauung des
streitbetroffenen Grundstücks Kat.-Nr. 01 ist deshalb nur insoweit
zulässig, als dadurch die Schaffung einer hinreichenden Zufahrt zur Parzelle
des Beschwerdeführers nicht infrage gestellt wird. Dabei genügt anders als
gegenüber der "L", die auf Grund ihrer Erschliessungsfunktion als
Strasse im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG zu qualifizieren ist, auch
gegenüber einer entsprechend ausgebauten Zufahrt des Beschwerdeführers ein Wegabstand
von 3,5 m.
Die weiteren Rügen des Beschwerdeführers werden mit der
Aufhebung der Baubewilligung ebenfalls gegenstandslos. Anzumerken bleibt
lediglich, dass die Rüge betreffend ungenügende Einordnung offenkundig
unbegründet wäre. Die vorbehaltene Bewilligung der Wärmepumpe wäre dem
Beschwerdeführer zwar gemäss § 316 Abs. 2 PBG ohne weiteres
zuzustellen, doch dürfte er, da es sich nicht um eine lärmmässig möglicherweise
problematische Luftwärmepumpe handelt, davon kaum betroffen und deshalb zur
Anfechtung nicht legitimiert sein.
5.
Die Beschwerde erweist sich damit, soweit darauf
einzutreten ist, als begründet. Der Rekursentscheid im angefochtenen Umfang
(vgl. Erwägungen zur Parteientschädigung) sowie die Baubewilligung sind aufzuheben.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens je
zu 1/6 und unter solidarischer Haftung für die Hälfte den privaten
Beschwerdegegnern und zur Hälfte der Gemeinde Stäfa aufzuerlegen. Diese
Kostenverteilung rechtfertigt sich auch für das Rekursverfahren, und zwar
ungeachtet des Obsiegens der privaten Beschwerdegegner mit ihrem eigenen
Rekurs: Der Beschwerdeführer hat ausdrücklich auch die Entlastung von den
Kosten des Rekursverfahrens beantragt, in welchem die Gutheissung seines
Rekurses gegen die Baubewilligung zwangsläufig zur Gegenstandslosigkeit des
Bauherrenrekurses gegen eine Nebenbestimmung hätte führen müssen.
Dem mit seinem Hauptantrag vollständig obsiegenden
Beschwerdeführer ist für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten der
privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung zuzusprechen. Angesichts des
teilweise unnötigen Aufwandes rechtfertigt sich eine reduzierte
Parteientschädigung in der Höhe von insgesamt Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer
inbegriffen). Vom Beschwerdeverfahren nicht betroffen ist die unangefochten
gebliebene Verpflichtung der Gemeinde Stäfa zur Leistung einer
Parteientschädigung von Fr. 750.- an die privaten Beschwerdegegner; an
dieser Verpflichtung ändert sich somit nichts.
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen soweit darauf einzutreten ist. Demgemäss werden
der Rekursentscheid im angefochtenen Umfang und die Baubewilligung vom 11. Mai
2004 vollständig aufgehoben.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden je zu 1/6 und unter
solidarischer Haftung für die Hälfte den privaten Beschwerdegegnern und zur
Hälfte der Gemeinde Stäfa auferlegt.
4.    Die
privaten Beschwerdegegner werden unter solidarischer Haftung zu einer Parteientschädigung
von Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an den Beschwerdeführer
verpflichtet.
5.    Mitteilung an …