zh_verwaltungsgericht · VB.2007.00460 · 2008-07-02 · de

Baubewilligung | Aufstockung eines Wohnhauses in Meilen. Ermittlung des gewachsenen Terrains. Überschreitung der Gebäudehöhe. Zentraler Streitpunkt ist die Frage, welche Terrainkote dem Bauvorhaben bei der Bestimmung der maximal zulässigen Gebäudehöhe (und Baumasse) zugrunde zu legen sei. Es bestehen keine Anhaltspunkte, welche die Korrektheit der am 18. Mai 1989 vom Leiter der Abteilung Vermessung vorgenommenen Terrainmessungen in Frage stellen würden. Das Gebäude wurde denn auch basierend auf dieser Messung auf einer Kote von 447.37 m.ü.M. erstellt und die Stammbaubewilligung damit implizit korrigiert (E. 4.3). Im Rahmen einer Baumassenberechnung ist die Ermittlung des gewachsenen Terrains aufgrund einer flächengemittelten Durchschnittshöhe bei einer mehr oder weniger regelmässigen Gebäudemodulation zulässig und entspricht gefestigter Praxis zur Anwendung von § 258 Abs. 1 PBG (E. 5.3). Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Meilen enthält keine Geschosszahlvorschriften, sondern begrenzt die Ausgestaltung der Bauten durch die Gesamtlänge, Grenzabstände, Gebäudehöhe und Firsthöhe sowie Baumassenziffer. Innerhalb des durch diese Baubegrenzungsnormen vorgegebenen Profils kann das Gebäude frei gestaltet werden. In solchen Fällen ist nach der Rechtsprechung die Profillinie nicht an der tatsächlichen Dachfläche anzusetzen, sondern als theoretische Profillinie an der maximal zulässigen Gebäudehöhe - hier von 7,5 m (E. 7.3). Abweisung bezüglich VB.2007.00460. Gutheissung bezüglich VB.2007.00464.

Zürich Verwaltungsgericht 08..2.02.0 VB.2007.00460
Zurich Verwaltungsgericht 08..2.02.0 VB.2007.00460
Zurigo Verwaltungsgericht 08..2.02.0 VB.2007.00460

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00460
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2007.00460
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 02.07.2008
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 25.05.2009 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Aufstockung eines Wohnhauses in Meilen. Ermittlung des gewachsenen Terrains. Überschreitung der Gebäudehöhe.
Zentraler Streitpunkt ist die Frage, welche Terrainkote dem Bauvorhaben bei der Bestimmung der maximal zulässigen Gebäudehöhe (und Baumasse) zugrunde zu legen sei.
Es bestehen keine Anhaltspunkte, welche die Korrektheit der am 18. Mai 1989 vom Leiter der Abteilung Vermessung vorgenommenen Terrainmessungen in Frage stellen würden. Das Gebäude wurde denn auch basierend auf dieser Messung auf einer Kote von 447.37 m.ü.M. erstellt und die Stammbaubewilligung damit implizit korrigiert (E. 4.3).
Im Rahmen einer Baumassenberechnung ist die Ermittlung des gewachsenen Terrains aufgrund einer flächengemittelten Durchschnittshöhe bei einer mehr oder weniger regelmässigen Gebäudemodulation zulässig und entspricht gefestigter Praxis zur Anwendung von § 258 Abs. 1 PBG (E. 5.3).
Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Meilen enthält keine Geschosszahlvorschriften, sondern begrenzt die Ausgestaltung der Bauten durch die Gesamtlänge, Grenzabstände, Gebäudehöhe und Firsthöhe sowie Baumassenziffer. Innerhalb des durch diese Baubegrenzungsnormen vorgegebenen Profils kann das Gebäude frei gestaltet werden. In solchen Fällen ist nach der Rechtsprechung die Profillinie nicht an der tatsächlichen Dachfläche anzusetzen, sondern als theoretische Profillinie an der maximal zulässigen Gebäudehöhe - hier von 7,5 m (E. 7.3).
Abweisung bezüglich VB.2007.00460.
Gutheissung bezüglich VB.2007.00464.
Stichworte:
AUFSTOCKUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUMASSENZIFFER
DACHGESCHOSS
GEBÄUDEHÖHE
HÖHENKOTE
PROFILLINIEN
RAUMHÖHE
TERRAINHÖHE
Rechtsnormen:
§ 12 ABauV
§ 32 ABauV
Art. 18 BZO Meilen
§ 258 Abs. I PBG
§ 280 PBG
§ 281 PBG
§ 292 lit. b PBG
§ 304 Abs. I PBG
Publikationen:
RB 2008 Nr. 69 S. 146
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2007.00460
VB.2007.00464
Entscheid
der 1. Kammer
vom
2. Juli 2008
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf,
Gerichtssekretär
Martin Knüsel.
In Sachen
Aus VB.2007.00460
1.
A,
2.1
B,
2.2
C,
alle vertreten durch RA D,
Aus VB.2007.00464
3.
E,
4.
F AG,
beide vertreten durch RA G,
Beschwerdeführende
,
gegen
1.
E,
2.
F AG,
beide vertreten durch RA G,
3.
A,
4.1
B,
4.2
C,
alle vertreten durch RA D,
Beschwerdegegnerschaft
,
5.
Baubehörde Meilen,
vertreten
durch
H,
Beschwerdegegnerin
und
Mitbeteiligte
,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Baubehörde Meilen erteilte mit Beschluss vom 15. August
2006 der Stockwerkeigentümergemeinschaft "L-Strasse 03, 05" bzw. E
und der F AG, Feldmeilen, die baurechtliche Bewilligung für die Aufstockung des
Wohnhauses Assek.­Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.Nr. 02, L-Strasse 03 und 05,
in Meilen.
II.
Hiergegen erhoben A sowie B
und C mit gemeinsamer Eingabe vom 18. September 2006 Rekurs an die
Baurekurskommission II mit dem Antrag, die Baubewilligung aufzuheben. Sie
rügten zur Hauptsache eine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe und der Baumassenziffer.
Mit Entscheid vom 11. September
2007 hiess die Rekurskommission II den Rekurs teilweise gut und ergänzte den Beschluss
der Baubehörde Meilen vom 15. August 2006 mit folgender Auflage (Disp.
Ziffer I Abs. 1):
"Das
Bauprojekt ist so zu überarbeiten, dass die Dachprofillinie im Sinn von § 292
lit. b PBG an der Südwestseite auf höchstens einem Drittel der Fassadenbreite
durchstossen wird."
Im Übrigen wies die
Rekurskommission den Rekurs ab (Disp. Ziffer I Abs. 2).
III.
Mit Beschwerde vom 12. Oktober
2007 (VB.2007.00460) beantragen A sowie B und C dem Verwaltungsgericht, den
angefochtenen Rekursentscheid insoweit aufzuheben, als damit der Rekurs
abgewiesen wurde, und die nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern.
Gegen den Rekursentscheid
vom 11. September 2007 erhoben auch E und die F AG am 15. Oktober
2007 Beschwerde an das Verwaltungsgericht (VB.2007.00464). Sie beantragten, es
sei die in Disp. Ziffer I des Rekursentscheides verfügte Nebenbestimmung aufzuheben
und durch folgende Nebenbestimmung zu ersetzen:
"Das
Bauprojekt ist im Sinne der Erwägungen so zu überarbeiten, dass die geplanten
Dachvorsprünge die Dachprofillinie (Schnittlinie Fassade/Dachfläche von 439.85
auf 441 m.ü.M. ansteigend) auf nicht mehr als einen Drittel der Fassadenlänge
durchstossen."
Die Baurekurskommission II
beantragte Abweisung beider Beschwerden. Die privaten Beschwerdegegnerschaften
der beiden Verfahren beantragten jeweils Abweisung der entsprechenden
Beschwerde. Die Baubehörde Meilen stellte den Antrag, die Beschwerde im Verfahren
VB.2007.00460 abzuweisen, jene im Verfahren VB.2007.00464 gutzuheissen. In
Replik und Duplik (im Beschwerdeverfahren VB.2007.00460) hielten die Parteien
an ihren Anträgen fest. Alle Beschwerdeparteien verlangten die Zusprechung
einer Parteientschädigung.
Die Ausführungen der
Parteien in ihren Rechtsschriften sowie die Erwägungen des angefochtenen
Entscheids werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen
wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Die
Beschwerdeverfahren VB.2007.00460 und VB.2007.00464 wenden sich gegen den
nämlichen Rekursentscheid der Baurekurskommission II vom 11. September
2007 und betreffen das gleiche Bauvorhaben. Sie werfen zudem die gleichen
Rechtsfragen auf und sind daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen.
2.
A sowie B und C sind Eigentümer von unmittelbar an das
Baugrundstück Kat.Nr. 02 angrenzenden Liegenschaften. Ihre Beschwerdelegitimation
ist nicht bestritten.
Der Rekursentscheid vom 11. September
2007 führt die Stockwerkeigentümergemeinschaft L-Strasse 03-05 als private
Rekursgegnerin auf. Die beschwerdeführenden E und die F AG (VB.2007.00464) sind
Stockwerkeigentümer des streitbezogenen Hauses L-Strasse 03-05. Sie haben
gemäss Rubrum des Rekursentscheides im vorinstanzlichen Verfahren nicht als
Partei teilgenommen, was ihre Beschwerdeberechtigung ausschliessen würde. Sie
haben indessen bereits in der Rekursantwort darauf hingewiesen, nicht die
Stockwerkeigentümergemeinschaft, sondern sie selber seien Baugesuchsteller, und
die Anpassung des Rubrums verlangt. Das Baugesuchsformular nennt zwar die
Stockwerkeigentümergemeinschaft als Gesuchsteller/Bau­herrschaft, doch ist auf
den unterzeichneten Baugesuchsplänen und dem Katasterplan die Bauherrschaft mit
"Stockwerkeigentümereinheiten 2 und 4 der Stockwerkeigentümergemeinschaft L-Strasse
/ E / F AG" umschrieben. Aktenkundig ist sodann, dass die
Stockwerkeigentümer N und O den baurechtlichen Entscheid verlangten und gegen
die Baubewilligung vom 15. August 2006 Rekurs erhoben, diesen aber später
aufgrund einer Vereinbarung mit E und der F AG vom 8. Januar 2007 wieder
zurückzogen. Unter diesen Umständen ist davon auszugehen, dass nicht die
Stockwerkeigentümergemeinschaft, sondern die Stockwerkeigentümer E und F AG
Baugesuchsteller waren. Als Baugesuchsteller und Adressaten der Baubewilligung
sind sie durch die von der Vorinstanz verfügte Ergänzung der Baubewilligung
direkt in ihren Rechten berührt und daher ebenfalls zur Beschwerde legitimiert.
3.
Die Beschwerdeführenden Nr.
1 und 2 hatten im Rekursverfahren den Antrag auf Beizug des Strassenprojektes P
gestellt. Diese Strasse verläuft östlich des Grundstückes Kat.Nr. 02 und ist
− nach Darstellung der Beschwerdeführenden Nr. 1 und 2 −
kurz vor dem bestehenden Gebäude Assek.-Nr. 01 erstellt worden; sie gehen davon
aus, die Projektpläne hierzu könnten genaue Detailangaben über die
Terrainverhältnisse bei den angrenzenden Grundstücken im Zeitpunkt des
Strassenbaus liefern. Im Beschwerdeverfahren (VB.2007.00460) machen die
Beschwerdeführenden eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend, weil die
Vorinstanz diesen Beweisantrag abgelehnt hat. Nachdem die Terrainhöhen des
Grundstückes Kat.Nr. 02 im Zeitpunkt der Einreichung des ursprünglichen
Baugesuches für das heute bestehende Wohnhaus durch die Vermessung des Leiters
des Vermessungsamtes (vgl. nachfolgende Erwägungen E. 4) genauestens ermittelt
wurde und vorliegen, besteht kein Grund, weitere Unterlagen beizuziehen, welche
ohnehin nur Angaben über die Terrainverhältnisse entlang der Strassengrenze im
Zeitpunkt des Strassenbaus geben könnten. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs
liegt nicht vor.
4.
4.1
Das streitbezogene Bauprojekt betrifft die Aufstockung
des Wohnhauses Assek.­Nr. 01 um ein Geschoss. Dieses Gebäude wurde mit
Beschluss der Baukommission Meilen vom 13. Dezember 1988 bewilligt und in
der Folge erstellt. Eine ähnliche Aufstockung war bereits früher Gegenstand
eines Baugesuches, welches von der Baubehörde Meilen am 1. Februar 2005
bewilligt worden und in der Folge von verschiedenen Nachbarn, unter anderem
auch von den heutigen Beschwerdeführenden Nr. 1 und 2 angefochten worden war.
Mit Entscheid vom 2. November 2005 (VB.2005.00295, www.vgrzh.ch) führte
das Verwaltungsgericht zur Streitfrage, welcher Terrainverlauf für die
Berechnung der Gebäudehöhe massgeblich sei, aus, dass bei Änderung oder
Erweiterung einer bestehenden Baute vom ursprünglichen Terrain auszugehen sei,
so wie es bei der Einreichung des ursprünglichen Baugesuches für den Neubau
bestand (RB 2005 Nr. 75 = BEZ 2006 Nr. 9). Da die Baubehörde Meilen
auf den Verlauf des Terrains abgestellt hatte, wie er bei Einreichung des
Baugesuches für die Gebäudeaufstockung bestand, hob das Verwaltungsgericht die
Baubewilligung der Baubehörde Meilen vom 1. Februar 2005 auf.
4.2
4.2.1
Gemäss Art. 18 der Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Meilen vom 25. März 1997 gilt in der hier massgebenden Wohnzone W
1.4 eine maximale Gebäudehöhe von 7,5 m. Die Gebäudehöhe wird laut § 280
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) von
der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden
gewachsenen Boden gemessen. Zentraler Streitpunkt ist im vorliegenden Verfahren
die Frage, welche Terrainkote dem Bauvorhaben bei der Bestimmung der maximal
zulässigen Gebäudehöhe (und Baumasse) zugrunde zu legen sei. Die Baubehörde
Meilen hat in ihrem Beschluss zu dieser Frage ausgeführt, basierend auf dem historischen
Höhenkurvenplan 1962 sei der tiefste Punkt des gewachsenen Terrains (Südostecke)
mit 439.60 m.ü.M. festgelegt worden (Südwestecke 441.00 m.ü.M., Nordwestecke
442.20 m.ü.M., Nordostecke 441.50 m.ü.M.). Die damalige Baufreigabe habe auf
dieser massgebenden Kote beruht. Der neue Baukörper halte sich an die zulässige
Gebäudehöhe von 7.50 m bzw. an die begrenzende Profillinie (§ 281
PBG). In ihrer Rekursantwort führte die Baubehörde ergänzend aus, die damaligen
Projektpläne hätten im Widerspruch dazu an der Südwestecke eine Kote von 439.85
m.ü.M. statt 439.60 m.ü.M. und eine Kote Dach von 447.25 m.ü.M. statt
447.10 m.ü.M. ausgewiesen. Die vermessungstechnische Überprüfung der Situation
durch die Baubehörde vor Baufreigabe am 18. Mai 1989 habe bestätigt, dass
die Terrainkote in der südöstlichen Ecke des geplanten Gebäudes nicht
- wie durch Interpolation aus dem Höhenkurvenplan ermittelt - bei
439.60 m.ü.M., sondern bei 439.85 m.ü.M. gelegen habe. Die Massangaben seien in
der Katasterkopie vom 31. Oktober 1988 eingetragen. Der Plan und die
zugehörige Berechnung bestimmten, ausgehend vom Polygonpunkt 5174, die
Höhenlage von 11 Punkten entlang der Strassenfluchten und im Bereich der
südwestlichen Gebäudefassade. Es sei daher davon auszugehen, dass die Höhenkote
439.85 m.ü.M. und nicht 439.60 m.ü.M. als massgebender tiefster Punkt des
ursprünglich gewachsenen Bodens zu gelten habe. Diese Geometer-Angaben
korrespondierten mit dem am 15. Dezember 1988 bewilligten Projekt.
In ihrem Rekursentscheid
vom 11. September 2007 schloss sich die Baurekurskommission II dieser
Betrachtungsweise an und legte dem Bauvorhaben eine tiefste massgebliche Terrainhöhe
von 439.85 m.ü.M. zugrunde.
4.2.2.
Diesen Ausführungen halten die Beschwerdeführenden
Ziff. 1 und 2 in ihrer Beschwerdeschrift entgegen, in der massgebenden
Stammbaubewilligung vom 13. Dezember 1988 sei in Disp. Ziff. 1.10
festgehalten, dass die Höhenkote von 447.10 m.ü.M. für die Gebäudehöhe
massgebend und einzuhalten sei. Diese behördliche Feststellung sei in Rechtskraft
erwachsen. Die Dispositivbestimmung gehe einem davon abweichenden Planmass vor.
Sodann stelle die davon abweichende Massangabe in der erwähnten Katasterkopie
vom 18. Mai 1989, worin die Terrainhöhe in der Südostecke handschriftlich
mit "ca. 439.85" angegeben sei, nichts weiteres als ein
handschriftliches Circamass dar, welches nicht geeignet sei, den
rechtskräftigen Bewilligungsentscheid der zuständigen Baubehörde zu
korrigieren. Weiter stammten die Handeintragungen nicht von der sachlich und
funktionell zuständigen örtlichen Baubehörde, sondern nach Darstellung der
Beschwerdegegner vom Gemeindeingenieur. Dieser sei aber weder sachlich noch
funktionell zuständig, den Baubescheid zu korrigieren.
4.3
Ziff. 1.10 der Baubewilligung vom 13. Dezember
1988 bestimmte, dass die Höhenkote von 447.10 m.ü.M. für die Gebäudehöhe
massgebend und (im Bereich der südseitigen Gebäudeecke gegen die M-Strasse hin)
einzuhalten sei. Bei einer maximalen Gebäudehöhe von 7.50 m ist daraus auf eine
Terrainhöhe von 439.60 m.ü.M. im Bereich der südlichen Gebäudeecke zu
schliessen. Diese Bestimmung stand in Widerspruch zu den Baugesuchsunterlagen,
welche bei der südlichen Gebäudeecke das massgebende Terrain mit einer Kote
439.85 m.ü.M. auswies. Es ist aktenmässig erstellt, dass hierauf der nach wie
vor im Amt stehende Leiter der Abteilung Vermessung der Gemeinde Meilen, J, am
18. Mai 1989 ausgehend vom Polygonpunkt 5174 auf dem Baugrundstück die
Höhenlage von 11 Punkten errechnete; für die südseitige Gebäudeecke ermittelte
er eine Terrainhöhe von 439.83 m.ü.M. und trug in die Katasterplankopie eine Terrainhöhe
von "ca. 439.85" m.ü.M. ein.
Zu Recht sind die
Baubehörde Meilen und die Vorinstanz bei der Ermittlung des tiefsten
massgeblichen Terrainpunktes bei der südlichen Gebäudeecke von dieser
Vermessung und damit von einer massgeblichen Terrainhöhe von 439.85 m.ü.M.
ausgegangen. Es bestehen keine Anhaltspunkte, welche die Korrektheit der am 18. Mai
1989 vom Geometer J, Leiter der Abteilung Vermessung, vorgenommenen
Terrainmessungen in Frage stellen würden. Dieser war zweifelsfrei für diese Vermessung
auch zuständig. Das "Circa-Mass" (439.85 m.ü.M.) findet sich in der
Legende und erklärt sich dadurch, dass als genaue Höhe ein Mass von 439.83 m.ü.M.
errechnet wurde, eine Terrainaufnahme aber nie zentimetergenau ist. Die Rechtskraft
der Baubewilligung vom 13. Dezember 1988 steht der Annahme einer
Terrainhöhe von 439.85 m.ü.M. aus verschiedenen Gründen nicht entgegen. Ziff.
1.10 der Baubewilligung vom 13. Dezember 1988 wollte nicht die Gebäudehöhe
auf eine Kote von 447.10 m.ü.M. begrenzen, geschweige denn den Terrainpunkt bei
der südlichen Gebäudeecke für ein 20 Jahre späteres Verfahren
rechtsverbindlich festlegen, sondern die Einhaltung der Gebäudehöhe
sicherstellen. Das Gebäude wurde denn auch basierend auf der konkreten Messung
vom 18. Mai 1989 mit einer Gebäudehöhe bei der südlichen Gebäudeecke auf
einer Kote von 447.37 m.ü.M. (vgl. nachfolgend E. 4.4) erstellt und Ziff. 1.10
der Stammbaubewilligung damit implizit korrigiert. Bei der − eigenständigen −
Prüfung, ob die streitige Aufstockung den baupolizeilichen Vorschriften
entspricht (§ 320 PBG), durfte die Baubewilligungsbehörde ohne weiteres
auf die Messung vom 18. Mai 1989 abstellen.
4.4
Bei Festlegung des tiefsten massgeblichen Geländepunktes
bei der südlichen Gebäudeecke auf 439.85 m.ü.M. darf die Gebäudehöhe an jenem
Punkt die Kote von 447.35 m.ü.M. nicht überschreiten. Bei den Rekursakten
sind drei Dokumente über die Vermessung der Gebäudehöhe. Mit ihrem Rekurs
reichten die heutigen Beschwerdeführenden Ziffer 1 eine nicht datierte
Vermessungsskizze der I AG mit einem Genauigkeitsgrad von +/- 3cm ein. Diese
ermittelt allerdings die Gebäudehöhe entlang der Nordostfassade, was nicht
aussagekräftig ist, da das dortige Terrain im Zeitpunkt der ursprünglichen Baubewilligung
1988 mehr als einen halben Meter höher lag als an der südlichen Gebäudeecke.
Sodann liegt ein Aufnahmeplan vom 19. Januar 2006 ebenfalls der I AG vor,
welche mit einem Genauigkeitsgrad von +/- 1 cm an der südlichen Gebäudeecke die
Gebäudehöhe mit einer Kote von 447.385 m.ü.M. ermittelt. Diese Messung
deckt sich mit dem Aufnahmeplan der Gemeinde Meilen vom 26. Januar 2006
und einer Höhe von 447.37 m.ü.M. an jenem Punkt. Die Überschreitung der errechneten
Gebäudehöhe um ca. 2 cm liegt innerhalb der Bau- und Messtoleranzen. Die
maximal zulässige Gebäudehöhe wird durch das bestehende Gebäude
Assek.Nr. 01 und durch die geplante Aufstockung eingehalten. Ein
Anwendungsfall von § 357 PBG über eine Änderung eines den Bauvorschriften
widersprechenden Gebäudes liegt nicht vor.
5.
5.1
Das Baugrundstück Kat.Nr. 02 weist eine
Grundstücksfläche von 980.3 m
2
auf. Die nach Art. 18 BauO für
Hauptgebäude zulässige Baumassenziffer von 1,4 m3/m
2
(= total
1'372,4 m
3
) wird nach der von der Baubehörde Meilen verifizierten
Baumassenberechnung eingehalten.
5.2
Gegen diese Baumassenberechnung erhoben die
Beschwerdeführenden Nr. 1 und 2 im Rekursverfahren verschiedene Einwände,
insbesondere rügten sie, die Volumenberechnung beruhe nicht auf den tatsächlichen
Höhen über dem gewachsenen Terrain, sondern unzulässigerweise auf einer
"flächengemittelten Durchschnittskote". Auch lasse sich nicht nachprüfen,
wie die Bauherrschaft den UG-Kubus mit 193,1 m
3
und das
Treppenoblicht mit 4,4 m
3
berechnet habe.
Diese Einwände wies die
Vorinstanz in ihrem Rekursentscheid vom 11. September 2007 zurück. Sie
führte hierzu aus (E. 3.4.3), auch bei der Ermittlung der Baumasse gelte, dass
das gewachsene Terrain von der Baubehörde so genau wie möglich, anhand
bekannter Daten festzulegen sei. Demgemäss sei nach dem Terrainverlauf entlang
des Gebäudegrundrisses zu fragen. Die Festlegung von Mittelwerten erscheine
dabei im Hinblick auf die Definition der Baumasse als "oberirdisch umbauter
Raum" (§ 258 Abs. 1 PBG) sinnvoll und ausreichend. Für die
Höhenverhältnisse auf der Südwestseite des Gebäudes sei am ehesten auf die
Vermessung des Gemeindeingenieurs vom 18. Mai 1989 abzustellen. Demgemäss
sei für die südliche Gebäudeecke von einer Höhe von 439.85 m.ü.M. auszugehen,
für die westliche von einer Höhe von 440,7 m.ü.M. Anhaltspunkte für einen
ungleichmässigen Terrainverlauf seien keine vorhanden. Die Kotenangaben für das
Terrain an der nördlichen und an der östlichen Gebäudeecke lasse sich auf den
Bauplänen 1988/1991 nachmessen. Das gewachsene Terrain an der nördlichen Gebäudeecke
habe auf ca. 442,2 m.ü.M. und an der östlichen Gebäudeecke auf 441.7 m.ü.M.
gelegen. Dies ergebe eine Durchschnittskote von 441,11 m.ü.M. Die vom
Gemeindegeometer errechnete (3 cm tiefere) durchschnittliche Höhenkote von
441,08 m.ü.M. hingegen habe auf der zu tiefen Kote von 439,6 m.ü.M. bei der südlichen
Gebäudeecke basiert und sei zu korrigieren. Dass der Untergeschosskubus bis auf
eine Höhe von 442,05 m.ü.M. reiche, sei nicht bestritten und entspreche den Plandarstellungen
1988/1991. Es bestehe auch kein Anlass, die Höhe OK Dach von 439.39 m.ü.M.
anzuzweifeln. Es sei somit von der Richtigkeit der Baumassenberechnung der
Vorinstanz auszugehen.
In ihrer Beschwerdeschrift
machen die Beschwerdeführenden Nr. 1 und 2 erneut eine Überschreitung der
Baumassenziffer geltend. Werde korrekterweise vom rechtskräftig festgelegten
tiefsten Punkt von 439.60 m.ü.M. ausgegangen, so resultiere automatisch eine erhebliche
Überschreitung der Baumassenziffer. Die Volumenberechnung basiere auf einer
willkürlichen Durchschnittshöhe. Das gewachsene Terrain habe nachweislich
beträchtliche Unebenheiten aufgewiesen und zwar gerade auch innerhalb des
Gebäudegrundrisses. Sodann seien die von der Bauherrschaft behaupteten
Baumassen des UG-Kubus (193.1 m
3
) und des Treppenoblichtes (4,4 m
3
)
nicht nachvollziehbar; die hierfür notwendigen Planunterlagen fehlten.
5.3.
Die Ausführungen der Baurekurskommission II zur
streitigen Baumassenberechnung sind überzeugend und es kann auf diese verwiesen
werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Der Einwand der
Beschwerdeführenden Ziffer 1, wenn korrekterweise vom Punkt von 439.60 m.ü.M.
ausgegangen werde, "resultiere automatisch eine erhebliche Überschreitung
der Baumassenziffer", ist schlechterdings nicht nachvollziehbar, geht ja
die Baumassenberechnung der Bauherrschaft von dieser - zu tiefen -
Kote aus. Zu Recht hat die Vorinstanz auf die vom Gemeindegeometer am 18. Mai
1989 ermittelten Terrainhöhen bei der südlichen und der westlichen Gebäudeecke
abgestellt und die Terrainhöhen bei der nördlichen und östlichen Gebäudeecke
aufgrund der Baupläne 1988/1989 ermittelt. Es bestehen keinerlei Anhaltspunkte
dafür, dass das gewachsene Terrain in diesen Plänen nicht korrekt eingezeichnet
wäre; die im Bauplan eingetragene Kote von 439.85 m.ü.M. bei der südlichen
Gebäudeecke hat sich aufgrund der Nachmessung vom 18. Mai 1989 im
Gegenteil als korrekt erwiesen. Der Ermittlung des gewachsenen Terrains
aufgrund einer flächengemittelten Durchschnittshöhe bei einer mehr oder weniger
regelmässigen Gebäudemodulation entspricht gefestigter Praxis zur Anwendung von
§ 258 Abs. 1 PBG (vgl. Fritzsche/Bösch, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 4. Auflage 2006, S. 11-32). Angesichts des gemäss den Bauplänen
1988/1989 gleichmässig verlaufenden Geländeverlaufs genügen die vier Koten in
den Gebäudeecken des bestehenden Gebäudes. Der Einwand schliesslich, die Berechnung
der Baumassen des UG-Kubus und des Treppenoblichtes sei nicht nachvollziehbar,
weil Planunterlagen fehlten, ist verfehlt. Die Bauherrschaft hat in ihrer Rekursantwort
vom 22. Januar 2007 die Berechnung der Baumasse des UG-Kubus und des Treppenoblichtes
anhand der Ausführungspläne 1 : 50 ausführlich dokumentiert und
erläutert. Die Beschwerdeführenden Nr. 1 und 2 stellen diese nicht substanziiert
in Frage. Wird auf die im Rekursentscheid korrigierte Durchschnittskote von
441.11 m.ü.M. (statt 441.08, vgl. oben E. 5.2) abgestellt, so ergibt sich sogar
eine um 5,94 m
3
kleinere Baumasse.
Die Beschwerde ist in
dieser Hinsicht unbegründet.
6.
6.1
Die Beschwerdeführende Nr. 1 und 2 bemängeln
schliesslich wie schon im Rekursverfahren, dass die Raumhöhe im projektierten
Geschoss nur 2.32 m statt 2.40 m (§ 304 PBG) betrage. Die
Baurekurskommission II hat die Frage, ob die Rechtsmittelkläger zu dieser Rüge
legitimiert seien, offen gelassen, da die Voraussetzungen von § 32 der
Allgemeinen Bauvorordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) gegeben sei und daher
die Mindestraumhöhe von 2,40 m gemäss § 304 Abs. 1 PBG nicht
eingreife.
6.2
6.2.1
Gemäss ständiger verwaltungsgerichtlicher
Rechtsprechung ist einem Nachbar mangels eines Rechtsschutzinteresses die
Legitimation abzusprechen, wenn der gerügte Projektmangel durch eine für ihn
bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1987 Nr. 3; RB 1995
Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14). Dies deckt sich mit der neuen Rechtsprechung
des Bundesgerichtes zum Beschwerderecht gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (BGr, 18. Oktober 2007, 1C.32/2007,
E. 1.2, www.bger.ch). Hier könnte die Raumhöhe von 2,32 m ohne weiteres durch
kleinere Änderungen auf 2,40 m erhöht werden. Einerseits könnte - wie vorn
(E. 5.3) aufgezeigt wurde - ohne Überschreitung der zulässigen Baumassenziffer
das projektierte Geschoss um mindestens 3 cm erhöht und der Bodenbelag und die
Decke schlanker ausgeführt werden. Der gerügte Mangel würde damit auf jeden
Fall nicht zur beantragten Bauverweigerung führen. Mangels eines
Rechtsschutzinteresses ist in diesem Punkt auf die Beschwerde nicht einzutreten.
6.2.2
Die Rüge ist zudem auch in materieller Hinsicht
unzutreffend. Die lichte Mindesthöhe von 2,4 m greift gemäss § 304 Abs. 1
PBG nicht ein bei Einfamilienhäusern und bei vergleichbaren Wohnungsarten. Als
mit Einfamilienhäusern vergleichbaren Wohnungsarten gelten laut § 32 ABauV
Wohnungen, die nicht an einem gemeinsamen Treppenhaus mit anderen Wohnungen
liegen, einen unmittelbaren Zugang ins Freie haben und sich in einem
Gebäudeteil befinden, der äusserlich ähnlich einem Einfamilienhaus in Erscheinung
tritt.
Das bestehende Wohnhaus
Assek.Nr. 01 wurde von der Baukommission Meilen am 13. Dezember 1988 als
"Doppeleinfamilienhaus" bewilligt. Das Wohnhaus weist kein gemeinsames
Treppenhaus auf. Die einzelnen Wohnungen haben direkt ins Freie führende
separate Zugänge. Es ist nicht rechtsverletzend, wenn die Baubehörde und die
Vorinstanz festhielten, das Haus trete äusserlich als Doppeleinfamilienhaus in
Erscheinung. Damit greift die minimale Raumhöhe von 2,40 m vorliegend nicht ein
und ist die Beschwerde VB.2007.00460 auch in diesem Punkt unbegründet.
7.
7.1
Mit ihrem Rekursentscheid vom 11. September 2007
ergänzte die Baurekurskommission II die Baubewilligung der Baubehörde Meilen
mit der Auflage, das Bauprojekt sei so zu überarbeiten, dass die
Dachprofillinie im Sinn von § 292 lit. b PBG an der Südwestseite auf
höchstens einen Drittel der Fassadenbreite durchstossen werde.
In ihren Erwägungen (Ziff.
3.3.3) hielt die Rekurskommission hierzu fest, die Festlegung des tiefsten massgeblichen
Geländepunktes auf 439.85 m.ü.M. habe zur Folge, dass die virtuelle Schnittlinie
zwischen Fassade und Schrägdachfläche im Sinn von § 280 Abs. 1 und § 292
lit. b PBG auf einer Höhe von 447.35 m.ü.M. anzusetzen sei (also 4 cm unterhalb
OK Dach). Die von dieser Linie aus im 45° - Winkel anzulegende virtuelle Dachschräge
dürfe vom Dachgeschoss auf höchstens einem Drittel der Fassadenbreite durchstossen
werden. Aus den Bauplänen (Südostansicht) ergebe sich aber, dass das zu errichtende
Dachgeschoss diese Dachschräge auf einer Breite von fast 10 m (ein wenig) durchbreche
und die Dachvorsprünge weit über sie hinausragten. Alle Bauteile, mit Ausnahme
der technisch bedingten, würden der Drittelsregel unterliegen. Das Projekt sei
dementsprechend zu korrigieren und die Baubewilligung in teilweiser Gutheissung
des Rekurses mit einer entsprechenden Auflage zu versehen.
7.2
Die Beschwerdeführenden Nr. 3 und 4 beantragen im
Beschwerdeverfahren VB.2007.00464, es sei diese Dispositiv-Ziffer I Abs. 1
aufzuheben und durch eine Nebenbestimmung zu ersetzen, wonach das Bauprojekt so
zu überarbeiten sei, dass die geplanten Dachvorsprünge die Dachprofillinie
(Schnittlinie Fassade/Dachfläche von 439.85 auf 441 m.ü.M. ansteigend) auf
nicht mehr als einem Drittel der Fassadenlänge durchstossen. Zur Begründung
führen sie aus, entgegen den Erwägungen des Rekursentscheides habe die Festlegung
des tiefsten massgeblichen Geländepunktes auf 439.85 m.ü.M. nicht zur Folge,
dass die virtuelle Schnittlinie zwischen Fassade und Schrägdachfläche (bei
einer zulässigen Gebäudehöhe von 7,5 m) durchgehend auf einer Höhe von 447.35
m.ü.M. anzusetzen sei, woraus sich ergäbe, "dass das zu errichtende
Dachgeschoss diese Dachschräge auf einer Breite von fast 10 m (ein wenig)
durchbricht" (Rekursentscheid E. 3.3.3). Dies deshalb, weil das
massgebende Terrain entlang der Südwestfassade des bestehenden Gebäudes bis auf
eine Kote von 441 m.ü.M. ansteige. Damit steige auch die virtuelle Schnittlinie
zwischen Fassade und Dachfläche bis auf eine Kote von 448.50 m.ü.M., womit auch
das massgebende Dachprofil angehoben werde. Dies wiederum habe zur Folge, dass
das geplante Dachgeschoss das Dachprofil nur im südöstlichen Teil auf einer
Breite von 4,88 m durchbreche. Damit halte das geplante Dachgeschoss den
zulässigen Drittel gemäss § 292 PBG auf einer Fassadenlänge von 18 m bei
weitem ein.
7.3
Gemäss § 292 lit. b. PBG dürfen
Dachaufbauten nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge
sein, sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach
zulässigen Ebenen durchstossen
, das heisst jene
Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des
obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1
lit. a in Verbindung mit § 292 PBG). Nach der Praxis wird dabei auf
die
tatsächliche
Dachfläche abgestellt (RB 1993 Nr. 42; 2005
Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22).
Die Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Meilen enthält indessen keine Geschosszahlvorschriften, sondern
begrenzt die Ausgestaltung der Bauten durch die Gesamtlänge, Grenzabstände,
Gebäudehöhe und Firsthöhe sowie Baumassenziffer. Innerhalb des durch diese
Baubegrenzungsnormen vorgegebenen Profils kann das Gebäude frei gestaltet
werden. In solchen Fällen ist nach der Rechtsprechung die Profillinie nicht an
der
tatsächlichen
Dachfläche anzusetzen, sondern als theoretische
Profillinie an der maximal zulässigen Gebäudehöhe - hier von 7,5 m
(RB 1999 Nr. 121, E. 1; VGr, 14. Dezember 2000, VB.2000.00300, E. 4a).
Gemäss den als massgebend erachteten Terrainaufnahmen vom 18. Mai 1989
steigt das gewachsene Terrain entlang der Südostfassade bei der südlichen Gebäudeecke
von 439.85 m.ü.M. auf ca. 440.70 m.ü.M. bei der westlichen Gebäudeecke. Die
hypothetische Schnittlinie Fassade / Dachfläche ist demgemäss an der Gebäudehöhe
von 7.5 m anzusetzen, welche entsprechend dem Terrain von 447.35 m.ü.M.
bei der südlichen Gebäudeecke auf 448.20 m.ü.M. bei der westlichen Gebäudeecke ansteigt.
Diese Profillinie darf vom Dachgeschoss samt Dachvorsprung auf höchstens einem
Drittel durchstossen werden. Die Beschwerde VB.2007.00464 ist somit
gutzuheissen und es ist - wie beantragt -, die von der
Baurekurskommission erlassene Nebenbestimmung in diesem Sinn zu ergänzen.
8.
8.1
Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde
VB.2007.00460 abzuweisen und die Beschwerde VB.2007.00464 gutzuheissen ist. Bei
diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten
hälftig
und unter solidarischer Haftung
den Beschwerdeführenden Ziffer 1
aufzuerlegen
(§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG)
. Eine Parteientschädigung steht ihnen gemäss § 17 Abs. 2
VRG von vornherein nicht zu. Hingegen sind die Voraussetzungen für die
Zusprechung einer Parteientschädigung (§ 17 Abs. 2 lit. a und b VRG)
an die Beschwerdegegnerschaft gegeben. Ebenso ist auch der Gemeinde eine Entschädigung
zuzusprechen. Denn die zentrale Streitfrage, welche Terrainkote dem Bauvorhaben
bei der Bestimmung der maximal zulässigen Gebäudehöhe und Baumasse zugrunde zu
legen sei, berührt die von der Gemeinde selber vorgenommen Vermessungen. Indem
diese Vermessungen angezweifelt wurden, war die Gemeinde in eigenen Interessen
und auf besondere Weise betroffen (vgl. VGr, 21. Dezember 2007, VB. 2006.00062,
E. 4, www.vgrzh.ch). Da die Erstattung der Beschwerdeantworten einen besonderen
Aufwand erforderte, erscheint eine Parteientschädigung von je Fr. 2'000.-- als
angemessen.
8.2
Die Regelung der Rekurskosten und
Parteientschädigung durch die Vorinstanz (Rekursentscheid Disp. Ziffer II und
III) ist nicht zu beanstanden. Die Neufassung der von der Baurekurskommission
verfügten Auflage ändert nichts an den Grundlagen der Kostenaufteilung im Rekursverfahren.
Demgemäss beschliesst die Kammer:
Die Beschwerdeverfahren VB.2007.00460 und VB.2007.00464 werden vereinigt;
und entscheidet:
1.    Die Beschwerde VB.2007.00460 wird abgewiesen.
2.    Die Beschwerde
VB.2007.00464 wird gutgeheissen. Die von der Baurekurskommission II mit
Rekursentscheid vom 11. September 2007 verfügte Auflage als Ergänzung der
Baubewilligung der Baubehörde Meilen vom 15. August 2006 wird wie folgt
neu festgesetzt:
Das Bauprojekt ist so zu überarbeiten, dass die Dachprofillinie im Sinn
von § 292 lit. b PBG an der Südwestseite (Schnittlinie
Fassade/Dachfläche angesetzt auf einer Kote von 447.35 m.ü.M. auf 448.20 m.ü.M.
ansteigend) auf höchstens einem Drittel der Fassadenbreite durchstossen wird.
3.    Die Kosten- und Entschädigungsregelung des Rekursentscheides vom 11. September
2007 (Disp. Ziffer II und III) wird bestätigt.
4.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    300.--     Zustellungskosten,
Fr. 5'300.--     Total der Kosten.
5.    Die Gerichtskosten werden je zur Hälfte unter solidarischer Haftung
für den ganzen Betrag den Beschwerdeführenden Nr. 1 und 2 (Nr. 2.1 und 2.2 je
zu ¼) auferlegt.
6.    Die
Beschwerdeführenden Nr. 1 und 2 werden verpflichtet, im gleichen Verhältnis und
unter solidarischer Haftung folgende Parteientschädigungen zu bezahlen:
-   dem
Beschwerdegegner Nr. 1, Fr. 1'000.-;
-   der
Beschwerdegegnerin Nr. 2,           Fr. 1'000.-;
-   der
Beschwerdegegnerin Nr. 5,           Fr. 2'000.-;
zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.
7.    Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom
17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der
Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
8.    Mitteilung an …