zh_verwaltungsgericht · VB.2008.00210 · 2008-08-20 · de

Baubewilligung | Neubau Mehrfamilienhaus: Grenzbau und seitlicher Gebäudeabstand, Gebäudehöhe, Legitimation. Ein einzelner Grenzbau wird - obschon es sich eigentlich um ein freistehendes Gebäude handelt - als besondere Form der geschlossenen Überbauung betrachtet, weil dem Nachbarn die Möglichkeit offen steht, jederzeit anzubauen und damit die geschlossene Überbauung herzustellen. Er darf vorliegend ohne die Zustimmung des Nachbarn erstellt werden (E. 3.2). Die Grenzbaute hat gegenüber dem durch einen Brandfall teilzerstörten Gebäude auf dem Nachbargrundstück keinen seitlichen Gebäudeabstand einzuhalten (E. 4.1). Die von der Bewilligungsbehörde vorgenommene Berechnung der baulinienabhängigen Gebäudehöhe ist nicht rechtsverletzend. Sie erweist sich auch unter dem Gesichtspunkt der bestehenden städtebaulichen Situation als richtig (E. 5.2). Ein grundsätzlich legitimierter Nachbar kann nicht nur die Verletzung von Normen mit nachbarschützender Funktion geltend machen. Er kann sich auf alle Argumente und Rechtssätze berufen, die im Ergebnis zur Gutheissung seines Beschwerdeantrages führen oder hierzu grundsätzlich geeignet erscheinen (E. 6.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 08..2.20.0 VB.2008.00210
Zurich Verwaltungsgericht 08..2.20.0 VB.2008.00210
Zurigo Verwaltungsgericht 08..2.20.0 VB.2008.00210

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00210
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2008.00210
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 20.08.2008
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau Mehrfamilienhaus: Grenzbau und seitlicher Gebäudeabstand, Gebäudehöhe, Legitimation.
Ein einzelner Grenzbau wird - obschon es sich eigentlich um ein freistehendes Gebäude handelt - als besondere Form der geschlossenen Überbauung betrachtet, weil dem Nachbarn die Möglichkeit offen steht, jederzeit anzubauen und damit die geschlossene Überbauung herzustellen. Er darf vorliegend ohne die Zustimmung des Nachbarn erstellt werden (E. 3.2).
Die Grenzbaute hat gegenüber dem durch einen Brandfall teilzerstörten Gebäude auf dem Nachbargrundstück keinen seitlichen Gebäudeabstand einzuhalten (E. 4.1).
Die von der Bewilligungsbehörde vorgenommene Berechnung der baulinienabhängigen Gebäudehöhe ist nicht rechtsverletzend. Sie erweist sich auch unter dem Gesichtspunkt der bestehenden städtebaulichen Situation als richtig (E. 5.2).
Ein grundsätzlich legitimierter Nachbar kann nicht nur die Verletzung von Normen mit nachbarschützender Funktion geltend machen. Er kann sich auf alle Argumente und Rechtssätze berufen, die im Ergebnis zur Gutheissung seines Beschwerdeantrages führen oder hierzu grundsätzlich geeignet erscheinen (E. 6.2).
Abweisung.
Stichworte:
AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN
BEWILLIGUNGSPFLICHT
BRANDSTATTRECHT
ERSATZBAU
GEBÄUDEABSTAND
GEBÄUDEHÖHE
GESCHLOSSENE BAUWEISE
GRENZBAU
LEGITIMATION
RECHTSSCHUTZ
SEITLICHER ABSTAND
VERKEHRSBAULINIEN
WEGABSTAND
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
ZUSTIMMUNG
Rechtsnormen:
§ 31 Abs. II ABauV
§ 278 Abs. I PBG
§ 278 Abs. II PBG
§ 279 Abs. II PBG
§ 279 Abs. III PBG
§ 307 Abs. I PBG
Art. 7 Abs. II BZO Zürich
Art. 12 Abs. I BZO Zürich
Art. 24g Abs. III BZO Zürich
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2008.00210
Entscheid
der 1. Kammer
vom
20. August 2008
Mitwirkend: Verwaltungsrichter François Ruckstuhl
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretärin
Tanja Pekeljevic.
In Sachen
A, c/o Einzelfirma B,
vertreten durch
RA C,
Beschwerdeführer
,
gegen
1.
D AG, vertreten durch
RA E,
2.
Bausektion der Stadt
Zürich
,
Beschwerdegegnerinnen
,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte am 22. Mai 2007
der D AG unter verschiedenen Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung
für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an
der L-Gasse 02 in Zürich.
II.
Hiergegen erhob A, Eigentümer der östlich an das
Baugrundstück anstossenden Liegenschaften Kat.-Nr. 03 und 04 (M-Gasse), am 21.
Juni 2007 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragte die Aufhebung der
angefochtenen Baubewilligung.
Mit Entscheid vom 11. April 2008 hiess die
Baurekurskommission I den Rekurs von A teilweise gut und änderte den in
Dispositiv Ziff. II.C.2 des Bauentscheides statuierten Erschliessungsrevers. Im
Übrigen wies sie den Rekurs ab.
III.
Mit Beschwerde vom 14. Mai 2008 beantragte A dem
Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid der Baurekurskommission, soweit damit
sein Rekurs abgewiesen worden war, und die angefochtene Baubewilligung
aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Die Baurekurskommission I beantragte Abweisung der
Beschwerde. Den nämlichen Antrag stellten die Bausektion der Stadt Zürich sowie
die D AG; letztere schloss zudem auf Zusprechung einer Parteientschädigung.
Die Ausführungen der
Parteien in ihren Rechtsschriften sowie die Erwägungen des angefochtenen Entscheids
werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Der Beschwerdeführer beantragt in verfahrensrechtlicher
Hinsicht die Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels, auf jeden Fall aber die
Zustellung der Beschwerdeantworten zur Kenntnisnahme.
Die Vernehmlassung der Vorinstanz und die
Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin sind dem Beschwerdeführer am 1. Juli
2008 zugestellt worden. Da kein Grund ersichtlich ist, um von Amtes wegen einen
zweiten Schriftenwechsel anzuordnen (§ 58 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 [VRG]; RB 1982 Nr. 6; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A.,
Zürich 1999, § 58 N. 10), und da der Beschwerdeführer nach Zustellung der
Rechtsschriften der Gegenparteien seinen diesbezüglichen Antrag nicht erneuert
hat
(vgl. BGE 132 I 42 E. 3.3.4)
, ist auf
Weiterungen des Verfahrens zu verzichten.
2.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Gasse 02 in Zürich
ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich der
Quartiererhaltungszone QI3b zugeschieden. Gemäss Bauprojekt soll das darauf
stehende Hofgebäude Assek.-Nr. 05, M-Gasse 06 und 07, abgebrochen und
stattdessen entlang der L-Gasse ein Randgebäude erstellt werden. Der Neubau
umfasst die Erstellung eines Baukörpers mit drei Vollgeschossen, einem Attikageschoss,
einem anrechenbaren (Souterrain) und einem nicht anrechenbaren Untergeschoss.
Die Ostfassade des Neubaus soll auf die gemeinsam mit dem Grundstück Kat.-Nr. 03
von A verlaufende Grundstücksgrenze gestellt werden.
Der heutige Beschwerdeführer rügte im Rekursverfahren
unter anderem die Verletzung baupolizeilicher Vorschriften hinsichtlich der
erforderlichen Zustimmung zum Grenzbau, des seitlichen Gebäudeabstandes, der
Gebäudehöhe und des Wegabstandes für den Unterfluraufzug. Diese Rügen werden im
vorliegenden Beschwerdeverfahren erneut vorgebracht.
3.
3.1
Der
heutige Beschwerdeführer machte im Rekursverfahren geltend, das Bauvorhaben
verstosse gegen Art. 7 Abs. 2 der Bauordnung der Stadt Zürich vom 23.
Oktober 1991 (BauO), weil er die für eine Grenzbaute erforderliche Zustimmung
nicht erteilt habe. Hierzu führte die Vorinstanz aus, in Abweichung von der
Grundsatzregel von Art. 7 Abs. 2 BauO sei nach Art. 24g Abs. 3
BauO in der Quartiererhaltungszone QI3b die geschlossene Bauweise entlang
Strassen und Plätzen
zustimmungsfrei
gestattet; bei Ersatz von Hauptgebäuden
mit seitlich geschlossener Bauweise sei sie vorgeschrieben. Diese Bestimmung
gehe als lex specialis Art. 7 BauO vor. Der Neubau dürfe daher
grundsätzlich ohne nachbarliche Zustimmung seitlich an die Grenze gestellt
werden, auch dort, wo kein Gebäude stehe.
Diesen Ausführungen hält der Beschwerdeführer entgegen,
die geschlossene Bauweise setze begrifflich voraus, dass an der Grenze, an
welche in geschlossener Bauweise ein Haus erstellt werden soll, auf der
benachbarten Parzelle bereits ein Gebäude stehe oder gleichzeitig erstellt
werde, was hier nicht der Fall sei. Daher bleibe es bei dem in Art. 7 Abs. 2
BauO umschriebenen Grundsatz, dass der Grenzbau (nur) mit der Zustimmung der benachbarten
Eigentümerschaft zulässig sei.
3.2
Gemäss § 270
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) müssen
Gebäude grundsätzlich, sofern nicht der Grenzbau vorgeschrieben oder erlaubt
ist, gegenüber Nachbargrundstücken einen Abstand von mindestens 3,5 m
einhalten. Art. 7 BauO regelt die "geschlossene Bauweise". Diese
ist erlaubt (Abs. 1). Der Grenzbau ist nach Art. 7 Abs. 2 BauO mit
schriftlicher Zustimmung der benachbarten Eigentümerschaft zulässig; eine
Zustimmung ist nicht erforderlich in dem Ausmass, in welchem an ein bestehendes
Gebäude angebaut werden kann oder wenn die geschlossene Bauweise vorgeschrieben
ist.
Art. 7 BauO ist eine allgemeine Vorschrift für
Bauzonen und gilt für alle Bauzonen, soweit sie nicht auf einzelne Zonen beschränkt
ist oder für einzelne Zonen nicht ausdrücklich etwas Abweichendes bestimmt ist (Art. 5
BauO). Eine derartige abweichende Vorschrift für die hier massgebende
Quartiererhaltungszone QI3b enthält Art. 24g Abs. 3 BauO für
"Randgebäude", also für Hauptgebäude entlang Strassen und Plätzen (Art. 24g
Abs. 1 BauO); für solche Gebäude ist die geschlossene Bauweise entlang
Strassen und Plätzen im seitlichen Bereich
zustimmungsfrei
gestattet;
beim Ersatz von Hauptgebäuden mit seitlich geschlossener Bauweise ist sie
vorgeschrieben. Zu Recht haben die Baubewilligungsbehörde und die Vorinstanz daraus
geschlossen, dass der Neubau ohne Zustimmung des Beschwerdeführers als
benachbarter Eigentümer als Grenzbau erstellt werden dürfe.
Die Einwände des Beschwerdeführers sind unbegründet. Laut § 31
Abs. 2 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 gilt als
geschlossen eine Überbauung, bei der Gebäude einseitig oder mehrseitig
zusammengebaut oder auf eine Grenze gestellt sind oder gestellt werden dürfen
oder müssen. Der Beschwerdeführer übersieht, dass der Grenzbau einen Sondertatbestand
der geschlossenen Überbauung darstellt. Ein einzelner Grenzbau wird –  obschon
es sich eigentlich um ein freistehendes Gebäude handelt – als besondere
Form der geschlossenen Überbauung betrachtet, weil dem Nachbarn die Möglichkeit
offen steht, jederzeit anzubauen und damit eine geschlossene Überbauung
herzustellen (Christoph Fritzsche/Hans Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht,
4. Auflage, Zürich 2006, S. 12-64; Maja Schüpach Schmid, Das Näherbaurecht
in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Entlebuch 2001, S. 82, S. 142 f.
und S. 147, je mit weiteren Hinweisen).
4.
4.1
4.1.1
Umstritten
ist weiter die Frage, ob das Bauprojekt zur zusammengebauten Liegenschaft M-Gasse
08/09 einen seitlichen Gebäudeabstand einhalten müsse. Die Vorinstanz hielt
hierzu fest, diese Gebäude seien am 10. Februar 2004 abgebrannt und innert drei
Jahren seit der Zerstörung sei kein Baugesuch für einen Wiederaufbau
eingereicht worden. Das Ersatzbaurecht (Brandstattrecht; § 307 PBG) sei
somit verwirkt und ein Neubau hätte den geltenden Bauvorschriften zu entsprechen.
Aufgrund der auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 gezogenen Baubegrenzungslinien
und den zonenspezifischen Vorschriften (Art. 24g und 24h BauO) sei die
Erstellung eines neuen Rand- oder Hofgebäudes am heutigen Standort der Liegenschaft
M-Gasse 08 nicht mehr möglich. Am Augenschein habe sich gezeigt, dass noch die
Grundmauern des zweigeschossigen Baus stünden, die Dachkonstruktion sei
irreparabel zerstört. Es möge zutreffen, dass die Gebäude rein bautechnisch
betrachtet noch saniert werden könnten. Dass der Grundeigentümer eine Sanierung
der Ruine ernsthaft in Betracht ziehe, erscheine aufgrund des hohen Investitionsaufwandes
unwahrscheinlich, insbesondere aber im Hinblick auf die bei einer zonengemässen
Neuüberbauung der Parzelle zu erzielende Mehrausnützung und den daraus
resultierenden Mehrwert. Die Fiktion der Bausektion der Stadt Zürich, das
betreffende Grundstück als unüberbaut zu betrachten und deshalb dort keinen
Gebäudeabstand zu veranschlagen, erscheine somit als haltbar.
Der Beschwerdeführer vertritt in seiner Beschwerdeschrift
die Auffassung, das Brandstattrecht gemäss § 307 PBG beziehe sich
ausschliesslich auf
Ersatzbauten
, welche der Einreichung und Genehmigung
eines Baugesuches bedürften. Die Wiederherstellung der – in der Tat irreparabel
zerstörten – Dachkonstruktion sei kein Ersatzbau und bedürfe daher keiner
baurechtlichen Bewilligung. Könne ein Gebäude bautechnisch – wenn auch mit
erheblichem finanziellen Aufwand – saniert werden, handle es sich nicht um
einen Ersatzbau und sei eine Baubewilligung nicht erforderlich.
4.1.2
Die Gebäude
M-Gasse 08/09 wurden am 10. Februar 2004 durch einen Brandfall (teil-)zerstört.
Nach § 307 Abs. 1 PBG dürfen Gebäude, die durch Brand oder andere Katastrophen
ganz oder teilweise zerstört werden, wieder aufgebaut werden, wenn keine
überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen und das
Baugesuch innert drei Jahre seit der Zerstörung eingereicht wird (Satz 1). Der
Ersatzbau hat dem zerstörten Gebäude hinsichtlich Art, Umfang und Lage zu
entsprechen, sofern nicht durch eine Änderung eine Verbesserung des bisherigen
Zustandes herbeigeführt wird (Satz 2). Unbestrittenermassen wurde innerhalb der
Dreijahresfrist seit der Zerstörung kein Baugesuch für den Wiederaufbau
gestellt. Das Brandstattrecht (Wiederaufbaurecht) gemäss § 307 Abs. 1
PBG ist damit verwirkt. Wie die Vorinstanz unwidersprochen festgehalten hat,
stehen die geltenden Bauvorschriften (Baubegrenzungslinien, zonenspezifische Vorschriften
von Art. 24g und 24h BauO) einem Neubau entgegen. Auch bei Anwendung von § 357
PBG wäre eine Sanierung als neubauähnlicher Umbau (vgl. hierzu VGr, 19. Oktober
2005, BEZ 2006 Nr. 32; BRK III, 29. März 2006, BEZ 2006 Nr. 39) nicht
bewilligungsfähig, sondern müssten die geltenden baupolizeilichen Vorschriften
eingehalten werden. Die Auffassung der Vorinstanzen, das Grundstück Kat.-Nr. 03
des Beschwerdeführers sei unter diesen Umständen wie ein unüberbautes
Grundstück zu behandeln und der Neubau habe gegenüber dem abgebrannten Gebäude M-Gasse
08/09 keinen seitlichen Gebäudeabstand einzuhalten, ist rechtlich haltbar.
Die Rechtsauffassung des Beschwerdeführers, der
Wiederaufbau bzw. die Sanierung der Häuser M-Gasse 08/09 könne bewilligungsfrei
erfolgen, weshalb das Brandstattrecht von § 307 Abs. 1 PBG nicht
eingreife, ist verfehlt, einerseits schon deshalb, weil § 307 Abs. 1
PBG gar nicht an die Bewilligungspflicht anknüpft, sondern an den tatsächlichen
Vorgang der ganzen oder teilweisen Zerstörung; anderseits aber auch, weil der
Wiederaufbau der beiden Gebäude M-Gasse 08/09 bewilligungspflichtig wäre. Die
baurechtliche Bewilligungspflicht erstreckt sich bereits von Bundesrechts wegen
gemäss Art. 22 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die
Raumplanung (RPG) auf mindestens "jene künstlich geschaffenen und auf
Dauer angelegten Einrichtungen, die in bestimmter fester Beziehung zum Erdboden
stehen und geeignet sind, die Vorstellungen über die Nutzungsordnung zu
beeinflussen, sei es, dass sie den Raum äusserlich erheblich verändern, die
Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen" (BGE 123 II
256 E. 3).
Dieser bundesrechtliche Begriff der
bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen kann von den Kantonen weiter, nicht
aber enger gefasst werden.
Entscheidend ist nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts, ob mit der fraglichen baulichen Massnahme nach dem gewöhnlichen
Lauf der Dinge so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse
der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht
(BGE 120 Ib 379 E. 3c). Dies ist hier zweifellos der Fall. Bereits
der Umstand, dass die Dachkonstruktion unbestrittenermassen irreparabel
zerstört wurde und dass das Gebäude M-Gasse 08/09 in verschiedener Hinsicht
bestehenden Bauvorschriften widerspricht, begründen zwingend eine
Bewilligungspflicht (§ 309 Abs. 1 lit. a PBG), falls das
teilzerstörte Gebäude wieder aufgebaut oder saniert werden sollte.
4.2
Die Vorinstanz
hat in ihrem Rekursentscheid vom 11. April 2008 weiter zur Frage Stellung
genommen, ob Randgebäude überhaupt im seitlichen Verhältnis Abstandsvorschriften
unterworfen seien (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.1-8.5). Sie kam zum Schluss,
dass der von der Bausektion der Stadt Zürich auf der Westseite des Neubaus
verlangte Mindestabstand von 7 m zum Nachbargebäude L-Gasse 11 sich nicht auf § 287
lit. a PBG und auch nicht auf § 274 Abs. 1 PBG stützen lasse, da
der kommunale Gesetzgeber keine kommunale Grenzabstandsvorschrift erlassen und
bewusst die kantonalen Abstandsvorschriften ausgeschlossen habe. In der
Quartiererhaltungszone I müssten daher Randgebäude keinen seitlichen Gebäudeabstand
einhalten. Welchen Abstand ein Neubau von einem in offener Bauweise erstellten
nachbarlichen Randgebäude einzuhalten habe, könne mittels feuerpolizeilicher
Vorschriften bestimmt werden. In ihrer Beschwerdeantwort vom 17. Juni 2008
hält die Bausektion der Stadt Zürich an ihrer Praxis und Rechtsauffassung fest,
dass in der Quartiererhaltungszone I der seitliche Grenzbau nicht von der
nachbarlichen Zustimmung oder vom Vorhandensein eines bestehenden Gebäudes auf
der Grenze, an welches angebaut werden kann, abhängig sei. Eine Einschränkung
ergebe sich aber insofern, als zu einem nicht auf der Grenze stehenden
nachbarlichen Gebäude ein Gebäudeabstand von mindestens 7 m einzuhalten sei.
Könne oder wolle die Bauherrschaft seitlich nicht an die Grundstückgrenze
bauen, habe der Neubau ausserdem einen Grenzabstand von 3,5 m zu wahren.
Das Verwaltungsgericht hat sich zur Frage, ob Randgebäude
in der Quartiererhaltungszone I der Stadt Zürich im seitlichen Verhältnis
Abstandsvorschriften unterworfen seinen, bisher nicht aussprechen müssen. Im
Entscheid VB.2003.00340 vom 3. Dezember 2003 (www.vgrzh.ch) war streitig,
welche Abstandsvorschriften
hofseitig
in den Quartiererhaltungszonen Anwendung
finden. Das Bauvorhaben hält gegenüber dem westlich gelegenen Gebäude Assek.-Nr.
10 (L-Gasse 11) einen Abstand von 7 m ein. Auf der Ostseite darf der
projektierte Neubau zustimmungsfrei als Grenzbau auf die östliche Parzellengrenze
gestellt werden (E. 3.2) und gilt das östlich anstossende Nachbargrundstück als
unüberbaut (E. 4.1). Die Frage, ob und welcher Abstand im seitlichen
Verhältnis gegenüber einem Nachbargebäude einzuhalten wäre, kann daher
vorliegend offen bleiben.
5.
Der Beschwerdeführer hält in seiner Beschwerde weiter
daran fest, dass der Neubau die nach § 278 PBG zulässige Gebäudehöhe
überschreite. Vorliegend finde der "Baulinienmechanismus" gemäss § 278
PBG Anwendung und dürfe die Gebäudehöhe nicht grösser sein, als der um 1/11
vergrösserte Baulinienabstand der L-Gasse von 8,5 m, was eine zulässige Gebäudehöhe
von 9,4 m ergebe. Die Vorinstanz hat diese Rüge verworfen und die Gebäudehöhenberechnung
der Baubewilligungsbehörde als vertretbar erachtet.
5.1
Gemäss § 278
Abs. 1 PBG wird die zulässige Gebäudehöhe durch die erlaubte Vollgeschosszahl
und, sofern die Bau- und Zonenordnung es nicht ausschliesst, durch die Verkehrsbaulinien
bestimmt; entscheidend ist das geringere Mass. Die Bau- und Zonenordnung der
Stadt Zürich schliesst die Bestimmung der Gebäudehöhe anhand der
Verkehrsbaulinien nicht aus. Die anhand der Baulinie bestimmte Gebäudehöhe
entspricht dem um einen Neuntel vergrösserten Baulinienabstand, gilt bis auf
eine Tiefe von 15 m und darf im Umfang einer allfälligen Gebäuderückversetzung
erhöht werden (§ 278 Abs. 2 und § 279 Abs. 2 PBG). Im
Bereich unterschiedlicher Baulinienabstände ist bis auf eine Tiefe von 15 m
der grössere Abstand massgebend (§ 279 Abs. 3 PBG).
5.2
Nach Art. 24g
Abs. 2 BauO ist in der Quartiererhaltungszone I die Erstellung von drei
Vollgeschossen zulässig. Aufgrund der erlaubten Vollgeschosszahl ergibt sich
mithin eine zulässige Gebäudehöhe von 11,4 m (§ 279 Abs. 1 PBG). Dieses
Mass hält das Bauprojekt mit einer strassenseitigen Gebäudehöhe von 11,3 m ein.
Streitig ist, ob sich aufgrund der Verkehrsbaulinien ein geringeres
Gebäudehöhenmass ergibt.
Die Gebäudehöhe auf Grund der Baulinien gilt bis auf eine
Tiefe von 15 m (§ 278 Abs. 2 PBG). Der Baulinienabstand entlang der L-Gasse
beträgt 8,5 m; die anhand dieser Baulinien bestimmte Gebäudehöhe beträgt 9,45 m
(8,5 m + 8,5/9 m). Demgegenüber erachtet die Bausektion der Stadt Zürich
gestützt auf § 279 Abs. 3 PBG das höhere Mass von 12,77 m als
massgebend, errechnet aufgrund eines Baulinienabstandes der N-Strasse von 11,50 m
(11,50 m + 11,5/9 m). Sie bestimmt dabei den 15-m-Baulinienstreifen vom
nordöstlichen Eckpunkt des Gebäudes L-Gasse 12 aus, während der Beschwerdeführer
eine Berechnung "ab der seeseitigen Baulinie der N-Strasse" vertritt,
was zur Folge habe, dass "bezüglich Gebäudehöhe nur ein verschwindend
kleiner Teil des vorgesehenen Baukörpers privilegiert" sei.
Die Baulinien entlang der N-Strasse und der L-Gasse sind
bei der Einmündung dieser beiden Strassen im Bereich des Gebäudes L-Gasse 12
"abgekröpft" ausgebildet. Wenn die Bausektion der Stadt Zürich den
nordöstlichen Eckpunkt dieses Gebäudes, ab welchem die Baulinien der L-Gasse
parallel verlaufen, (auch) zur Baulinie der N-Strasse zählte und entsprechend § 279
Abs. 3 PBG den grösseren Baulinienabstand der N-Strasse als für die Berechnung
der baulinienabhängigen Gebäudehöhe massgebend erklärte, ist dies vertretbar
und nicht rechtsverletzend. Ebenso ist es nicht rechtsverletzend, wenn die Vorinstanzen
die aufgrund des Baulinienabstandes der N-Strasse errechnete Gebäudehöhe bis
auf eine Tiefe von 15 m als massgebend erachteten und für den hinterliegenden
nordwestseitigen Neubauteil, welcher ausserhalb des Baulinienbereiches der N-Strasse
liegt, nicht die separate Gebäudehöhe aufgrund der abstandskleineren Baulinien
entlang der Kieselstrasse errechnete und anwendete. § 279 Abs. 3 PBG
lässt diese Auslegung zwanglos zu. Zudem würde sich die Anwendung einer
kleineren Gebäudehöhe für den strassenabgewandten (rückwärtigen) Gebäudeteil
mit den Zielsetzungen der Gebäudehöhenvorschriften offensichtlich nicht decken
(vgl. die nachfolgenden Ausführungen).
Die Auslegung der Gebäudehöhenvorschriften durch die
Vorinstanz erweist sich auch unter dem Gesichtspunkt der bestehenden
städtebaulichen Situation als richtig. Wie sie zutreffend ausführt, liegt der
Sinn und Zweck der Gebäudehöhenvorschriften von § 278 Abs. 1 und 2
PBG in Verbindung mit § 279 Abs. 2 und 3 PBG darin, in Zonen mit
hoher Geschosszahl allzu hohe Gebäude entlang schmaler Wege und Strassen zu verhindern.
Das dem Baugrundstück gegenüberliegende Gebäude L-Gasse 12 weist vier
Vollgeschosse und ein Dachgeschoss auf. Das westlich des Baugrundstückes
stehende Haus L-Gasse 11 hat drei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss. Auf
dem östlich anstossenden Grundstück des Beschwerdeführers können eine
Gebäudehöhe von 11,5 m und damit ebenfalls drei Vollgeschosse realisiert werden.
Die bestehende bauliche Struktur im unmittelbaren baulichen Umfeld des
Baugrundstückes ist damit zumindest dreigeschossig geprägt. Der Neubau mit drei
Vollgeschossen und Attikageschoss übernimmt diese bauliche Struktur. Die Gebäudehöhenberechnung
der Bausektion ist (auch) im Licht der städtebaulichen Gegebenheiten vertretbar.
6.
6.1
Gemäss Art. 12
Abs. 1 BauO haben, sofern – wie hier entlang der M-Gasse – Verkehrsbaulinien
fehlen und eine Festsetzung nicht nötig erscheint, oberirdische und unterirdische
Gebäude gegenüber Strassen und Plätzen einen Abstand von 6 m und gegenüber
Wegen einen Abstand von 3,5 m einzuhalten.
Das Bauprojekt sieht vor,
auf der Nordseite das erste und zweite Untergeschoss mit den Lagerräumlichkeiten
mit einem Unterfluraufzug zu erschliessen, welcher "kopfseitig" an
die Grenze zur M-Gasse und bodenbündig angeordnet wird. Hierfür erteilte die
Bausektion der Stadt Zürich mit der Baubewilligung vom 22. Mai 2007 eine
Ausnahmebewilligung (Dispositiv Ziffer II B) mit der Begründung, die mit Art. 12
Abs. 1 BauO beabsichtigte Freihaltung des für Verkehrsanlagen und Versorgungsleitungen
benötigten Raumes entfalle hier an der privaten M-Gasse. Der Beschwerdeführer
rügte im Rekursverfahren, die Bausektion habe zu Unrecht die
Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Wegabstandes durch den Unterfluraufzug
erteilt. Auf diese Rüge ist die Vorinstanz nicht eingetreten, da die
Festsetzung von kommunalen Strassenabstandsvorschriften für unterirdische
Bauten die Freihaltung des Strassenrandes für den Einbau von Werkleitungen
bezwecke und ausschliesslich öffentliche Interessen wahrnehme. Sie habe damit
keine nachbarschützende Funktion. Dem Rekurrenten sei aus diesem Grund
diesbezüglich das Rechtsschutzinteresse abzusprechen und es sei auf die Rüge
nicht einzutreten (Entscheid der Vorinstanz, E. 10).
6.2
Zu Recht
rügt der Beschwerdeführer diese Begründung der Vorinstanz. Gemäss ständiger
verwaltungsrechtlicher Rechtsprechung kann ein grundsätzlich rechtsmittellegitimierter
Nachbar nicht nur die Verletzung von Normen geltend machen, welchen die
Rechtsprechung zu § 21 VRG (in der ursprünglichen Fassung) so genannte
nachbarschützende Funktion zumass (RB 1980 Nr. 7; Kölz/Bosshart/Röhl, § 21
N. 34 ff. mit weiteren Hinweisen). Indessen ist auch der rechtsmittellegitimierte
Nachbar nicht mit jeder beliebigen Rüge zu hören. Denn rechtsmittelbefugt ist
der Einzelne nur in Bezug auf die gestellten Anträge. Der Anfechtende kann sich
auf alle Argumente und Rechtssätze berufen, die im Ergebnis zur Gutheissung
seines Beschwerdeantrages führen oder hierzu grundsätzlich geeignet erscheinen.
Die Grenze für die Zulassung ist die Eignung des Verfahrens, dem Anfechtenden
die gewünschte Entlastung zu bringen. Das Rechtsschutzinteresse fehlt beispielsweise
nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung dann, wenn der gerügte
Projektmangel durch eine für den Nachbar bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt
werden kann (RB 1987 Nr. 3; RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995
Nr. 14). Dies deckt sich mit der neuesten Rechtsprechung des
Bundesgerichtes zum Beschwerderecht gemäss Art. 89 Abs. 1 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005
in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (vgl. BGE 133 II 249, E. 1.3.2 S. 253),
wonach ein Nachbar nur die Überprüfung des Bauvorhabens im Licht jener
Rechtssätze verlangen kann, die sich rechtlich oder tatsächlich auf seine
Stellung auswirken, was beispielsweise bei Normen über die innere Ausgestaltung
der Baute auf dem Nachbargrundstück nicht zutreffe, die keinerlei Auswirkungen
auf die Situation des Beschwerdeführers hätten.
Der Beschwerdeführer
verlangt die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung. Sofern die
Baubewilligungsbehörde zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung
des Wegabstandes durch den Unterfluraufzug erteilt hätte, würde dies nicht zur
Aufhebung der Baubewilligung und nicht zum angestrebten Prozessziel führen,
sondern könnte der Mangel durch eine Nebenbestimmung geheilt werden, wonach der
Unterfluraufzug um 3,5 m, d.h. um den Wegabstand, zu verschieben sei. Die
gerügte Verletzung des Wegabstandes durch den bodenbündig angeordneten
Warenaufzug wirkt sich weder rechtlich noch tatsächlich auf die Stellung des
Beschwerdeführers aus und die von ihm vertretene Rechtsanwendung bringt ihm
keinen praktischen Nutzen. Sein im Beschwerdeverfahren geltend gemachtes
Interesse, Werkleitungen am Strassenrand einzubringen, ist unbehelflich, da er
hierfür als Privater nicht das Baugrundstück beanspruchen darf. Ob der privaten
Beschwerdegegnerin das Recht zusteht, auf der privaten M-Gasse Warenumschlag zu
tätigen, ist keine Frage des Baupolizeirechtes und nicht im vorliegenden
Baubewilligungsverfahren zu entscheiden. Die Vorinstanz ist daher im Ergebnis
zu Recht auf die Rüge hinsichtlich der Verletzung des Wegabstandes durch den
Unterfluraufzug nicht eingetreten.
7.
Zusammengefasst ergibt
sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens
sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm von
vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist eine solche in
Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG der privaten
Beschwerdegegnerin zuzusprechen. Angemessen ist eine Parteientschädigung von
Fr. 2'500.-.
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die Beschwerde
wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 7'590.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung
von Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses
Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …