zh_verwaltungsgericht · VB.2002.00034 · 1997-11-14 · de

Unterschutzstellung | Ob ein Objekt ein wichtiger Zeuge darstellt und damit eine Unterschutzgestellung gerechtfertigt ist, haben primär die Verwaltungsbehörden zu prüfen. Zurückhaltung des Verwaltungsgerichts bei der Überprüfung (E. 1). Genügende gesetzliche Grundlage für die Unterschutzstellung und damit die Eigentumsbeschränkung (E. 2). Denkmalschutz als zulässiges öffentliches Interesse (E. 3a). Zeugniswert des Gebäudes (E. 3b und c). Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung (E 4a), da eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung nach wie vor möglich ist (E. 4b). Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 5).

Zürich Verwaltungsgericht 02..2.18.1 VB.2002.00034
Zurich Verwaltungsgericht 02..2.18.1 VB.2002.00034
Zurigo Verwaltungsgericht 02..2.18.1 VB.2002.00034

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00034
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Geschäftsnummer:
VB.2002.00034
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.10.2002
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 22.04.2003 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Unterschutzstellung
Ob ein Objekt ein wichtiger Zeuge darstellt und damit eine Unterschutzgestellung gerechtfertigt ist, haben primär die Verwaltungsbehörden zu prüfen. Zurückhaltung des Verwaltungsgerichts bei der Überprüfung (E. 1). Genügende gesetzliche Grundlage für die Unterschutzstellung und damit die Eigentumsbeschränkung (E. 2). Denkmalschutz als zulässiges öffentliches Interesse (E. 3a). Zeugniswert des Gebäudes (E. 3b und c). Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung (E 4a), da eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung nach wie vor möglich ist (E. 4b). Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 5).
Stichworte:
DENKMALPFLEGE
DENKMALSCHUTZ
EIGENTUMSGARANTIE
EINSCHRÄNKUNGSVORAUSSETZUNGEN
HEIMATSCHUTZ
INVENTAR
ÖFFENTLICHES INTERESSE
SANIERUNG
UNBESTIMMTER RECHTSBEGRIFF
UNTERSCHUTZSTELLUNG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
ZEUGENEIGENSCHAFT
Rechtsnormen:
Art. 26 BV
Art. 36 BV
Art. 11 Granada-Ü
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 216 Abs. I PBG
§ 50 lit. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
I. Am 13.
Dezember 2000 stellte der Stadtrat von Zürich das Gebäude Kat.-Nr. 01 an
der K-strasse in X definitiv unter Schutz.
II. Gegen diesen
Beschluss erhob B als Eigentümer des unter Schutz gestellten Gebäudes am 11.
Januar 2001 Rekurs an die Baurekurskommission I, welche das Rechtsmittel nach
einem Augenschein am 7. Dezember 2001 teilweise gut hiess, indem sie zwar die
Un­ter­­schutzstellung als solche bestätigte, jedoch die Schutzanordnungen im
Einzel­nen teilwei­se ergänzte bzw. abänderte. Die Kosten des Verfahrens
auferlegte sie zu zwei Dritteln dem Rekurrenten und zu einem Drittel der Stadt
Zürich; eine Umtriebsentschädigung sprach sie nicht zu.
III. Gegen den Rekursentscheid liess B am 25.
Januar 2002 Beschwerde an das Ver­waltungsgericht erheben mit dem Hauptantrag,
die Unterschutzstellung aufzuhe­ben. Sodann seien ein Augenschein durchzuführen
und dem Beschwerdeführer eine angemes­sene Parteientschädigung zuzusprechen.
Auch wenn der Hauptantrag abgewiesen werden sollte, seien die Kosten des Rekursverfahrens
zu einem grösseren Anteil der Beschwer­degegnerin aufzuerlegen und es sei diese
auch für das Rekursverfahren zu einer Parteientschädigung zu verpflichten. Zur
Begründung wurden insbesondere der Zeugniswert des Ge­bäudes sowie ein
ausreichendes öffentliches Interesse an der Unterschutzstellung bestrit­ten.
Das heute zu Bürozwecken genutzte, baufällige und schadhafte Objekt könne nur
mit unverhältnismäs­si­gem Aufwand wieder Wohnzwecken zugeführt werden. Auch
ein amts­in­ternes Gutachten zuhanden der Denkmalpflegekommission habe die
Unterschutzstellung als unverhältnismäs­­sig gewürdigt.
Die Baurekurskommission beantragte am 8.
Februar 2002 die Abweisung der Beschwerde, ebenso der Stadtrat von Zürich am
27. März 2002.
Mit Eingabe vom 17. Mai 2002 liess B darauf
hinweisen, dass der Stadtrat von Zürich kürzlich der Entlassung der
Liegenschaft Restaurant Q aus dem In­ventar zugestimmt habe.
Am 18. Oktober
2002 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein mit anschlies­sender
Schlussverhandlung durch.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind Schutzobjekte unter anderem
”Gebäude­grup­pen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als
wichtige Zeugen einer po­litischen, wirtschaftlichen, sozialen oder
baukünstlerischen Epoche erhaltenswür­dig sind”. Eine Unterschutzstellung setzt
demnach voraus, dass die rechtsanwendende Be­hör­de auf Grund der
denkmalpflegerischen Bedeutung des betreffenden Objekts zur Über­zeu­gung
gelangt, bei diesem handle es sich um einen ”wichtigen Zeugen”. Dazu bedarf es
der Aus­legung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs. Dabei geht es zwar um die
Beurteilung ei­ner Rechtsfrage (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 4. Auf­l., Zürich/Basel/Genf 2002, Rz. 448), die
gemäss § 50 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) der Überprüfung durch das Ver­wal­tungsgericht zugänglich ist.
Jedoch ist zu beach­ten, dass der für die Unter­schutz­stel­lung zu­ständigen
Verwaltungsbehörde bei der Beurteilung der Frage, ob die wich­tige Zeu­gen­ei­gen­schaft
im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG ge­geben sei, eine beson­de­re
Ent­schei­dungs­frei­heit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermes­sens­be­tä­ti­gung
zu­kommt (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3), deren Handhabung das Ver­wal­tungs­ge­richt
nicht frei über­prü­fen kann (RB 1982 Nr. 37). Dies entspricht dem Grund­satz,
dass die Rechts­mit­tel­in­stanz bei der Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe
eine ge­wisse Zu­rück­hal­tung wahrt, so­weit es um die Würdigung örtlicher
Verhältnisse oder um technische oder an­de­re Fra­gen geht, die ein bestimmtes
Fachwissen voraussetzen (Häfelin/Müller, Rz. 454). Der Grundsatz wird
relativiert, wenn das Verwaltungsgericht, wie hier, selbst einen Augenschein
durchführt (BGE 109 Ib 298 E. 3). Bei Un­ter­schutz­stel­lun­gen ist dennoch
eine gewisse Zurückhaltung angezeigt, weil im Be­reich des Na­tur‑ und
Heimatschutzes die Beratung der entschei­denden Be­hör­den durch Fach­stel­len
aus­drück­lich vorgesehen ist (§ 216 Abs. 1 PBG und § 2
Abs. 1 der Ver­ord­nung über den Na­tur‑ und Hei­matschutz und über
kommunale Erho­lungsflächen vom 20. Juli 1977; vgl. auch BGE 112 Ib 543
E. 1d S. 549 = Pra 77/1988 Nr. 53 S. 213 f.; RB 1982 Nr. 35;
Martin Philipp Wyss, Öffentliche Interessen – Interessen der Öffentlichkeit?,
Bern 2001, Rz. 399). Das Ver­­wal­tungs­ge­richt mit seiner gemäss § 50
VRG von vorn­her­ein ein­ge­schränk­ten Über­prü­fungs­befugnis hat deshalb
namentlich zu prüfen, ob die für die Un­ter­schutz­stel­lung zu­stän­di­ge
Verwaltungsbehörde alle wesentli­chen Ge­sichts­punk­te voll­stän­dig und ge­wis­sen­haft
untersucht und gewürdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).
2. Die Unterschutzstellung einer Liegenschaft bewirkt in der
Regel eine Beschrän­kung der Verfügungsbefugnis des Grundeigentümers (Art. 26
der Bundesverfassung vom 18. April 1999, BV). Dies macht auch der Beschwerde­füh­rer
bezüglich seiner Liegenschaft an der K-strasse geltend. Be­schrän­kungen des
Eigentums sind gemäss Art. 36 BV zu­lässig, sofern sie auf einer
genügenden gesetzlichen Grundlage beruhen, im öffentlichen In­teresse liegen
und dem Grund­satz der Verhältnismässigkeit entsprechen (RB 1988 Nr. 70 =
BEZ 1988 Nr. 49, mit Hinweisen; auch zum Folgenden). Das
Verhältnismässigkeitsprinzip besagt, dass staat­liche Eingriffe in
Individualrechte nicht weiter gehen dürfen, als es das öffent­li­che Inter­esse
erfordert. Sie müssen das geeignete Mittel zur Verwirklichung des im öf­fent­li­chen
Inter­esse liegenden Ziels sein und es erlauben, dieses unter bestmöglicher
Scho­­nung der Frei­heit des Einzelnen zu erreichen; das angestrebte Ziel muss
zudem in einem ver­nünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln und den zu
seiner Erlangung not­wen­di­gen Frei­heitsbeschränkungen stehen (BGE 113 Ia 126
E. 7b, mit Hinweisen).
Der Beschwerdegegner stützt die Unterschutzstellung der
Liegenschaft des Be­schwer­­­deführers auf § 203 Abs. 1 lit. c
und § 205 PBG. Das Vorliegen einer genügenden ge­setzlichen Grundlage wird
denn auch vom Beschwerdeführer zu Recht nicht bestritten. Hin­­­gegen macht er
geltend, seinem Gebäude fehle die für eine Unterschutzstellung vorausgesetzte
Zeugeneigenschaft. An der Unterschutzstellung bestehe kein hinreichendes öffent­liches
Interesse und angesichts des schlechten baulichen Zustands des Gebäudes sei sie
unverhältnismässig.
3. a) Hinsichtlich des
erforderlichen öffentlichen Interesses an der Unterschutzstel­lung ist vorab
festzuhalten, dass mit Ausnahme der fiskalischen Interessen jedes öffentliche
Interesse geeignet ist, eine Eigentumsbeschränkung zu rechtfertigen
(Häfelin/Müller, Rz. 2165). Als solches Interesse gilt namentlich auch der
Denkmalschutz im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, soweit eine
wichtige Zeugenschaft zu bejahen ist (BGE 126 I 219, E. 2c).
b) Im
Unterschutzstellungsbeschluss vom 13. Dezember 2000 wird unter eingehen­der
Darstellung der bis ins Jahr 1718 zurückreichenden Geschichte des Gebäudes
K-stras­se die wichtige Zeugeneigenschaft damit begründet, dass das Gebäude
zusammen mit den bei­den Liegenschaften L-strasse und K-strasse eine der drei
letzten Bau­ten des ehemaligen Dorfkerns X sei. Das dörfliche Gebäude habe den
ganzen so­zi­alen, wirtschaftlichen und politischen Prozess der Verstädterung
miterlebt und der Wan­del von einer ehemals bäuerlichen zu einer
Gewerbeliegenschaft sei ein für diese siedlungs­ge­schichtliche Entwicklung
typischer Vor­gang. Das strassenseitige Äussere des Gebäudes entspreche einem
einfachen ländlichen Wohnhaus an der Wende vom 18. zum 19. Jahrhun­dert. Die
rückseitige Trauffassade sei geprägt durch eine hölzerne Laube im Obergeschoss,
die das ländliche Gepräge noch unterstrei­che, ebenso wie das sichtbare
Riegelmauerwerk des Zwischenbaus und der durch einen Zaun eingefasste Vorgarten.
Der sichtbare Innen­ausbau stamme aus jüngerer Zeit, doch sei nicht
ausgeschlossen, dass sich hinter den Ver­klei­dun­gen noch Vieles von der
ursprünglichen Tragkonstruktion in Ständerbauweise er­halten habe, wofür sich
Anhaltspunkte in dem aus der Erstellungszeit stammenden Keller fänden. Dort
finde sich auch eine aussen verschlos­sene Türe zur Strasse hin, die einst den
An- und Abtransport von Weinfässern ermöglicht habe. Auch die allerdings
mehrfach er­neuerte Kons­truktion des Dachstuhls weise auf möglicherweise noch
vorhandene alte Bausubstanz in den heute als Büros genutzten ehemaligen
Wohngeschossen hin.
Der Beschwerdeführer bestreitet
den Zeugniswert des streitbetroffenen Gebäudes. Der ehemalige Dorfkern von X
sei aufgrund der grossen baulichen Eingriffe, insbesondere der
Durchgangsstrasse M/N-strasse nicht mehr ablesbar, sondern bis auf das Gebäude
K-strasse vollständig verschwunden. Auch das äussere Er­scheinungsbild des
Gebäudes K‑strasse sei massiv verändert worden; die noch vorhandene
ostseitige Brandmauer belege, dass dort einmal ein Wohngebäude angebaut gewesen
sei. Für einen Betrachter lasse sich ein Bezug weder zum früheren Rebbauernhaus
noch zur späteren Nutzung der Liegenschaft als Fuhrhalterei und schliesslich
als Schreinerei erken­nen. Wenn dieser Bezug die Bedeutung des Schutzobjekts
ausmache, so sei unverständ­lich, dass ausgerechnet auf den Schutz des Öko­nomiegebäudes
verzichtet worden sei, das die­sen Wandel am deutlichsten dokumentiere. Wenn
dem früheren Weinkeller grosser Zeug­niswert beikomme, so müsse berücksichtigt
werden, dass der historische Tonplattenboden wegen der Feuchtigkeitsprobleme
mit Beton unterlegt werden müsste, was den Tonplatten weiteren Schaden zufügen
würde und allein über Fr. 125'000.- kosten würde. Ansons­ten sei vom
historischen Gebäudeinnern nicht mehr viel vorhanden. Aufgrund der feh­lenden
Ablesbarkeit des dörflichen Charakters sowie der ur­sprünglichen Bedeutung und
Ge­stalt des Gebäudes bestehe kein hinreichendes öffentliches Interesse an der
Unterschutzstellung; diese stehe im Gegenteil der notwendigen Entwicklung des
Quartiers X im Weg.
c) Diesen weitgehend bereits im Rekursverfahren vorgetragenen
Einwänden hat die Baurekurskommission I zutreffend entgegengehalten, dass der
Zeugniswert des Gebäudes ge­rade darin liege, dass die Veränderungen, die es
selber in den fast 300 Jahren seines Beste­hens erfahren habe, eng mit der
Geschichte des ursprünglichen Dorfes X verbunden seien. Für jede Entwicklungs-
und Nutzungsphase seien am Gebäude und in seiner Umgebung
klare Zeichen
abzulesen. So zeuge die in den wesentlichen Teilen erhalten gebliebene äus­se­re
Erscheinungsweise des Hauptgebäudes, insbesondere aber der Weinkeller mit dem
noch vorhandenen Zugang von der K-strasse her von der ursprünglichen Nutzung
als Heim­arbei­ter- und Rebbauernhaus. Die anschliessende landwirtschaftliche
Nutzung zeige sich in der nachträglich versetzt angebauten Scheune, die später
die Stallungen der Fuhrhal­terei aufgenommen habe und nun durch den
Gewerbebetrieb des Beschwerdeführers genutzt werde. Die Lage des Schutzobjekts
an der in diesem Bereich engen und gegen die N-strasse abfallenden K-strasse
weise auf die ursprünglich dörflichen Verhältnisse hin und mache die Eignung
der Liegenschaft als Fuhrhalterei plausibel. Für die Erhaltung des
Schutzobjekts spreche schliesslich auch der Umstand, dass es einen der letzten
Zeugen aus der dörflichen Geschichte von X darstelle. Einzuräumen sei
allerdings, dass der Entscheid der die Schutzmass­nahme verfügenden Behörde,
nur das Wohn­haus, nicht aber die  Scheune zu schützen, das Objekt
beeinträchtige, weil damit auf die Dokumentation eines wesentlichen Aspekts der
jüngeren Geschichte verzichtet werde und im Nachweis der geschichtlichen
Entwicklung eine Lücke entstehe. Allerdings habe mitberücksichtigt werden
müssen, dass das ursprüngliche Ökonomiegebäude so sehr verändert worden sei,
dass die früheren Nutzungen für den unbefangenen Betrachter nur noch mit Mühe
erkennbar seien. Gleichwohl weise das Wohngebäude auch für sich allein und dank
seiner speziellen Situierung einen besonderen Zeugen­wert auf, der umso
schwerer wie­ge, als kaum andere vergleichbare Objekte vorhanden seien; die
Qualifikation als Zeuge einer politischen, wirtschaftlichen und sozialen Epoche
erweise in Anbetracht des Ermes­sensspielraums der örtlichen Behörde noch als
vertretbar.
Auf diese sorgfältigen Überlegungen kann gemäss § 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG in zustimmendem Sinn verwiesen werden. Zu
ergänzen ist, dass der Zeugenschaft die von § 203 Abs. 1 lit. c PBG
vorausgesetzte Wichtigkeit zukommt, weil es sich beim Gebäude K-strasse um
eines von nur noch drei Objekten handelt, die den dörflichen Ursprung des
Stadtquartiers X zu bezeugen vermögen, und weil es zusammen mit dem schräg
gegenüberliegenden Gebäude K-strasse den dortigen Strassenraum prägt, der ungeachtet
der nahen Strassenschlucht von M/N-­stras­se bis heute einen gewissen
ländlichen Cha­rakter bewahrt hat (vgl. BGer, 6. Mai 1998, ZBl 101/2000,
S. 99, E. 4c/aa). Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers ist, wie der
verwaltungsgerichtliche Augenschein bestätigt hat, dieser
siedlungsgeschichtliche Zusammenhang sowohl hinsichtlich des Schutzobjekts als
auch im Bezug zum dortigen Strassenabschnitt mit der nahen Liegenschaft
K-strasse für einen nichtfachkundigen Be­trachter hinreichend erkennbar. Dass
das Gebäude, das östlich an die dortige Brandmauer einst angebaut war, seit
Langem nicht mehr besteht, vermag daran nichts zu ändern.
Auch der Hinweis des Beschwerdeführers auf die kürzlich
erfolgte Inventarentlassung des Restaurants Q rechtfertigt keine andere
Betrachtungsweise. Der städtebauliche Kon­text ist, wie der Beschwerdegegner
zutreffend bemerkt, bei dem beim Bahnhof X weitab vom früheren Dorfkern
gelegenen und aus einer anderen Zeit stammenden Gebäude offenkundig ein
anderer.
4. a) Unter dem Gesichtswinkel der Verhältnismässigkeit der
Unterschutzstellung hat die Baurekurskommission erwogen, der Verzicht auf die
Unterschutzstellung des Ökonomiegebäudes lasse einen grossen Spielraum für die
Überbauung des Restgrundstücks. Dem Feuchtigkeitsproblem im Keller könne mit
baulichen Massnahmen begegnet werden. Im Innern sei mit der Beschränkung auf
die Erhaltung der tragenden Elemente und des Wein­­kellers in seiner heutigen
Form dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz Rechnung getragen worden.
Der Beschwerdeführer wendet ein, dass sich das Gebäude
aufgrund der schlechten Bausubstanz und des baulichen Zustands im Innern nicht
für eine Nutzung zu Dienstleis­tungs- oder Wohnzwecken eigne, sondern
vollständig ausgehöhlt werden müsste. Auf diese Argumente und die geltend
gemachten Feuchtigkeitsprobleme sei die Vorinstanz nicht eingegangen;
insbesondere habe sie nicht geprüft, ob und mit welchem Aufwand es möglich sei,
das Gebäude wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen, und ob der Kellerausgang
überhaupt mit sinnvollen Massnahmen wieder hergestellt werden könnte. Die
Vorinstanz habe übersehen, dass die Beseitigung des Zauns zur Strassenseite und
die Sichtbarmachung des Kel­lerzugangs aus Sicherheitsgründen kaum in Frage
kämen. Sodann habe sie es sich leicht ge­­macht mit dem Hinweis, die Erhaltung
der Grenzmauer zwischen Wohnhaus und Scheune lasse sich nur rechtfertigen, wenn
es sich dabei um Originalsubstanz handle. Das zu erhaltende Gebäudefragment
lasse sich nicht befriedigend in eine Neuüberbauung integrieren; jedenfalls
werde das Schutzobjekt nach Erstellung einer Neuüberbauung nicht mehr von einem
Rebbauernhaus oder einer Fuhrhalterei zeugen.
b) Einzuräumen ist, dass die gebotene
Interessenabwägung durch die Baurekurs­kom­mission, insbesondere was die
Möglichkeit einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung des Gebäudes K-strasse
betrifft, eher summarisch ausgefallen ist. Indessen hat bereits die verfügende
Behörde durch eine von Fachleuten ausgearbeitete Studie über­zeugend dargetan,
dass auch bei Erhaltung des ehemaligen Wohnhauses eine Überbauung des Grundstücks
des Beschwerdeführers möglich bleibt, welche die zulässige Ausnützung von 90%
ganz oder nahezu erreichen. Dabei entfallen auf das Schutzobjekt weniger als 10%
der auf dem ganzen Grundstück realisierbaren Bruttogeschossfläche und seine
Lage in der Nordost-Ecke des Grundstücks lässt einen weiten Spielraum für die
Gestaltung der Neu­über­bau­ung. Damit wiegt die den Beschwerdeführer treffende
Eigentumsbeschränkung von vornherein nicht allzu schwer; zudem zeigt die
erwähnte Studie, dass es entgegen der Be­haup­tung des Beschwerdeführers
möglich ist, die Neuüberbauung so zu gestalten, dass der schüt­zenswerte
dörfliche Charakter des Altbaus und des angrenzenden Abschnitts der K‑stras­se
erhalten bleibt. Sodann lässt die Umschreibung des Schutzumfangs gemäss an­gefochtenem
Beschluss und den Änderungen bzw. Ergänzungen des Rekursentscheids einen weiten
Spielraum für den Innenausbau des Schutzobjekts, dem mit Ausnahme des wei­tergehend
geschützten früheren Weinkellers nur durch die zu erhaltende tragende Gebäude­konstruktion
und Dachgebälk Grenzen gesetzt sind. Wie die Pläne zum Unterschutzstellungs­beschluss
zeigen, lässt dieser Rahmen Grundrisse zu, die für Wohn- oder Arbeitszwe­cke
geeignet wären. Dass das Gebäude einer umfassenden Sanierung bedarf und insbesondere
die gebotenen Vorkehren gegen die aufsteigende Feuchtigkeit zu treffen sind,
hat auch die Baurekurskommission erkannt. Wie der Augenschein gezeigt hat, ist
dieser Sa­nierungs­aufwand aber nicht dergestalt, dass das Gebäude seine
Identität verlieren würde. Zudem will der Beschwerdeführer, der erklärtermassen
kein Interesse für ein denkmalpflegerisches Vorgehen hat, die Liegenschaft
ohnehin verkaufen, und es ist deshalb nicht ausgeschlossen, dass ein neuer
Eigentümer mehr Interesse für den Denkmalwert, aber auch für den archi­tektonischen
Reiz des Altbaus hat, und sich um eine entsprechend sorgfältige Sanierung
bemüht. Die von der Baurekurs­kommission als wünschenswert bezeichnete und vom
Beschwerdeführer aus Sicherheitsgründen als unzumutbar bezeichnete Entfernung
des Zauns beim Vorgarten zur besseren Sichtbarmachung des Kellerzugangs stellt
denn auch bloss einen Vorschlag und keine Verpflichtung dar; im Übrigen ist
beim Kellerausgang nur die Tür­öffnung und nicht die gemäss der Darstellung des
Beschwerdeführers verfaulte Türe unter Schutz gestellt worden, die somit ohne
weiteres ersetzt werden kann. Schliesslich ist auch nicht ersichtlich, weshalb
es beim Abbruch der Scheune nicht möglich sein soll, die Grenzmauer zum
Wohnhaus zu erhalten, sofern es sich dabei um einen originalen Bestand­teil des
Wohnhauses handelt.
Zutreffend ist, dass eine städtische
Amtsstelle aufgrund der dargelegten Umstände auf eine Unterschutzstellung
verzichten wollte. Wie bereits erwähnt verfügt die zuständige Behörde bei
Unterschutzstellungen über eine besondere Entscheidungsfreiheit und liegt es in
der Natur der Sache, dass bei Grenzfällen wie dem Vorliegenden die Meinungen
auseinander gehen können. Die verfügende Behörde hat denn auch nach dem
Gutachten der betref­fenden Amtsstelle vom 22. März 2000 eine  Studie über die
bei einer Unterschutzstellung verbleibenden Überbauungsmöglichkeiten erstellen
lassen, die sie wie auch die zustän­dige Denkmalpflegekommission zu einer
anderen Würdigung insbesondere der Verhältnismässigkeit einer
Unterschutzstellung veranlasst haben.
Dass sich ohne Unterschutzstellung für das
Grundstück möglicherweise ein höherer Kaufpreis bzw. bei vollständiger Neuüberbauung
eine höhere Rendite erzielen lässt, vermag das öffentliche Interesse an der
Unterschutzstellung nicht zu überwiegen, da andernfalls viele Bauten von
vornherein nicht mehr unter Schutz gestellt werden könnten (BGE 120 Ia 270 E.
6c S. 285, 118 Ia 384 E. 5e S. 393; VGr, 14. November 1997, ZBl 100/1999 S. 89,
E. 6b; Elsbeth Wiederkehr Schuler, Denkmal- und Ortsbildschutz, Zürich 1999,
S. 45 f.). Angesichts der möglichen Ausschöpfung der zulässigen Ausnützung
ergibt sich jedenfalls auf das ganze Grundstück bezogen eine sinnvolle
wirtschaftliche Nutzung (vgl. Art. 11 des Übereinkommens vom 3. Oktober
1985 zum Schutz des baugeschichtlichen Er­bes in Europa, SR 0.440.4). Selbst
wenn unter Berücksichtigung der Sanierungskosten sich beim Altbau nur eine bescheidene
Rendite erzielen lässt, erweist sich unter den gegebenen
Umständen
die Unterschutzstellung nicht als unverhältnismässig. Dass bereits für die Mass­nahmen
gegen die aufsteigende Feuchtigkeit sowie die Wiederherstellung des Ton­plat­ten-Belags
im früheren Weinkeller erhebliche Kosten anfallen, ist deshalb nicht von
ausschlaggebender Bedeutung.
Die Beschwerde erweist sich damit in der
Sache als unbegründet und ist abzuweisen. Damit besteht auch kein Anlass zur
Änderung an der Kostenauflage der Rekursinstanz und erweist sich die
Verweigerung einer Entschädigung in jenem Verfahren als rechtens (§ 17
Abs. 2 VRG).
5. Ausgangsgemäss sind die Kosten des
Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Eine
Parteientschädigung steht ihm als unterliegender Partei gemäss § 17 Abs. 2
VRG nicht zu und die obsiegende Beschwerdegegnerin hat eine solche nicht
beantragt.
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    …