zh_verwaltungsgericht · VB.2003.00223 · 2004-01-22 · de

Gestaltungsplan | Privater Gestaltungsplan: Vorliegend sind weder die Voraussetzungen für einen zweiten Schriftenwechsel noch für die Durchführung eines Augenscheins erfüllt (E. 2). Mangels Legitimation hätte die Vorinstanz auf den Rekurs im Sinne von § 338a PBG nicht eintreten dürfen (E. 3.1). Zulässig ist jedoch die Gemeindebeschwerde gemäss § 151 GemeindeG (E. 3.2). Die Vorinstanz hat in seinem Verfahren Art. 6 Abs. 1 EMRK nicht verletzt (E. 4). Der Gestaltungsplan erfasst ein bestimmt umgrenztes Gebiet und entspricht damit den Anforderungen von § 83 Abs. 1 PBG. Der gewählte Planperimeter ist nicht rechtswidrig (E. 5.2). Das Fehlen von spezifischen Mass- und Nutzungsfestlegungen steht der geseztlichen Bestimmung nicht entgegen, da gemäss den Gestaltungsplanvorschriften im gesamten Perimeter subsidiär die Bestimmungen der allgemeinen Bau- und Zonenordnung gelten (E. 5.3). Bei Quartier- und Gestaltungsplan hadelt es sich um zwei selbstständige Instrumente. Ein Gestaltungsplan kann die Erschliessung auch unabhängig von einem Quartierplan ordnen (E. 5.4). Da die Beschwerdeführenden durch die Schutzmassnahmen nicht betroffen sind, können sie die Schutzanordnungen nicht bemängeln (E. 6). Die ungenügende Erschliessung ist erst im Baubewilligungsverfahren zu prüfen (E. 7). Abweisung der Beschwerde (E. 8).

Zürich Verwaltungsgericht 22.01.2004 VB.2003.00223
Zurich Verwaltungsgericht 22.01.2004 VB.2003.00223
Zurigo Verwaltungsgericht 22.01.2004 VB.2003.00223

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00223
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Geschäftsnummer:
VB.2003.00223
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 22.01.2004
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 06.09.2004 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Gestaltungsplan
Privater Gestaltungsplan:
Vorliegend sind weder die Voraussetzungen für einen zweiten Schriftenwechsel noch für die Durchführung eines Augenscheins erfüllt (E. 2).
Mangels Legitimation hätte die Vorinstanz auf den Rekurs im Sinne von § 338a PBG nicht eintreten dürfen (E. 3.1). Zulässig ist jedoch die Gemeindebeschwerde gemäss § 151 GemeindeG (E. 3.2).
Die Vorinstanz hat in seinem Verfahren Art. 6 Abs. 1 EMRK nicht verletzt (E. 4).
Der Gestaltungsplan erfasst ein bestimmt umgrenztes Gebiet und entspricht damit den Anforderungen von § 83 Abs. 1 PBG. Der gewählte Planperimeter ist nicht rechtswidrig (E. 5.2). Das Fehlen von spezifischen Mass- und Nutzungsfestlegungen steht der geseztlichen Bestimmung nicht entgegen, da gemäss den Gestaltungsplanvorschriften im gesamten Perimeter subsidiär die Bestimmungen der allgemeinen Bau- und Zonenordnung gelten (E. 5.3). Bei Quartier- und Gestaltungsplan hadelt es sich um zwei selbstständige Instrumente. Ein Gestaltungsplan kann die Erschliessung auch unabhängig von einem Quartierplan ordnen (E. 5.4).
Da die Beschwerdeführenden durch die Schutzmassnahmen nicht betroffen sind, können sie die Schutzanordnungen nicht bemängeln (E. 6).
Die ungenügende Erschliessung ist erst im Baubewilligungsverfahren zu prüfen (E. 7).
Abweisung der Beschwerde (E. 8).
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
GESTALTUNGSPLAN
IMMISSIONEN
LEGITIMATION
QUARTIERPLAN
SCHUTZOBJEKT
SONDERNUTZUNGSPLÄNE
Rechtsnormen:
Art. 6 Abs. 1 EMRK
§ 151 GemeindeG
§ 83 Abs. I PBG
§ 338a PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Der Gemeinderat X stimmte am 30. September 2002 dem
von den Grundeigentümern G, J, K, L und der I AG aufgestellten privaten
Gestaltungsplan N zu.
II.
Gegen diesen Beschluss gelangten unter anderen A, V, M,
C, D und E an die Baurekurs­kommission II und verlangten dessen Aufhebung.
Die Baurekurskommission wies das Rechtmittel am 6. Mai
2003 ab.
III.
Gegen den Rekursentscheid erhoben die unterlegenen
Rekurrenten (B als Rechts­nachfolger von V und M) am 12. Juni 2003 Beschwerde
an das Verwaltungsgericht und beantragten, der angefochtene Entscheid sei
aufzuheben und die Akten an die Vorinstanz zurück­zuweisen, eventuell sei ein
Augenschein durchzuführen, unter Kosten- und Entschädi­gungsfolgen zulasten der
privaten Beschwerdegegner.
Am 22. Juli 2003 erklärten C und D den Rückzug ihrer Beschwerde.
Mit Beschwerdeantwort vom 22. August 2003 beantragte G
die Abweisung der Beschwer­de, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten
der Beschwerdeführer. Die vier weite­ren Grundeigentümer liessen sich zur
Beschwerde nicht vernehmen. Am 26. September 2003 genehmigte die
Baudirektion des Kantons Zürich den festgesetzten privaten Gestaltungsplan. Die
Gemeinde X äusserte sich am 27. Oktober 2003 und beantragte ebenfalls die
Beschwerdeabweisung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer.
Ohne weitere Bemerkungen beantragte auch die Baure­kurskommission II am 4.
November 2003 die Abweisung der Beschwerde.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Der Rückzug der Beschwerde durch die
Beschwerdeführenden 3.1 und 3.2 ist vorzu­merken und das Beschwerdeverfahren
entsprechend abzuschreiben.
2.
2.1
Die Beschwerdeführenden beantragen, es seien ihnen
die Vernehmlassungen der Beschwerdegegner zur Stellungnahme zuzustellen.
Im Beschwerdeverfahren wird in der Regel nur ein
einfacher Schriftenwechsel durch­geführt. Ein weiterer Schriftenwechsel kann
ausnahmsweise erforderlich sein, wenn zum Nachteil eines Beschwerdeführers auf
erstmals vor dem Verwaltungsgericht vorge­brachte Tatsachen abgestellt oder ein
neuer wesentlicher Rechtsgrund herangezogen wer­den soll (Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspfle­gegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 58 N. 10). Vorliegend sind
diese Voraussetzun­gen nicht erfüllt.
Den Beschwerdeführenden wurden die drei
Beschwerdevernehmlassungen am 26. Novem­ber 2003 zur Kenntnisnahme
zugestellt, ohne dass sie dies dazu veranlasst hätte, dem Gericht von sich aus
eine weitere Stellungnahme einzureichen. Mit dieser Prozessleitung wur­den auch
die Anforderungen, die Art. 6 Abs. 1 der Europäischen Menschenrechts­konvention
(EMRK) diesbezüglich an ein faires Verfahren stellt, erfüllt (vgl. dazu VGr, 4. Dezem­ber
2003, VB.2002.00376, E. 2 und E. 3b, www.vgrzh.ch).
2.2
Der für den Beschwerdeentscheid massgebliche
Sachverhalt ergibt sich aus den Akten. Auf die Durchführung eines Augenscheines
vor Ort, wie ihn die Beschwerdeführenden im Eventualfall verlangen, kann daher
verzichtet werden.
3.
Die Beschwerdeführenden erhoben ihr Rechtsmittel vor
Baurekurskommission sowohl als Rekurs gestützt auf § 338a des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) wie auch als Gemeindebeschwerde
gestützt auf § 151 des Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 (GemeindeG). Die
Baurekurskommission bejahte die Legitimation für beide Rechtsmittel.
3.1.1
Die Berechtigung zur Rekurs- und Beschwerdeerhebung
setzt nach § 338a PBG voraus, dass der Rechtsmittelkläger durch die
angefochtene Anordnung oder den Erlass berührt ist und ein schutzwürdiges
Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Wird die spezifische
Betroffenheit Drit­ter in einem Rechtsmittelverfahren aus befürchteten Immissionen
abgeleitet, so ist auf die Art und Intensität dieser Immissionen abzustellen.
Die Legitimation ist zu bejahen, wenn die mutmasslichen Auswirkungen eines
Bauvorhabens deutlich wahrnehmbar sind und ohne technisch aufwändige und
kostspielige Abklärungen festgestellt und von den allgemeinen Immissionen, wie
sie zum Beispiel der Strassenverkehr mit sich bringt, unterschieden werden kön­nen.
Die Praxis geht davon aus, dass eine Er­höhung des Verkehrslärmpegels um 1 db
(A), was einer Zunahme des Strassenverkehrs um rund 25 % entspricht,
wahrnehmbar stärkere Verkehrslärm­immissionen im Sinn von Art. 9 lit. b der
Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) verursacht (Robert Wolf,
Kommentar zum Umweltschutzgesetz, Mai 2000, Vorbemerkungen zu Art. 19-25 N. 9,
mit Hinweisen.). Als nicht vom allgemeinen Strassenverkehr unterscheidbar und
daher nicht deutlich wahrnehmbar erachtete die Praxis hingegen eine allgemeine
Verkehrszunahme von 5 bis 10 % (RB 1985 Nr. 9 = BEZ 1985 Nr. 47).
Obwohl die Rechtsmittelbehörden die Legitimation von
Amtes wegen zu prüfen ha­ben, entbindet dies einen Rechtsmittelkläger nicht
davon, seine Legitimation im konkreten Fall zu substanziieren, und zwar bereits
im Rekursverfahren. Dabei muss insbesondere das qualifizierte eigene bzw.
schutzwürdige Interesse ausführlich dargetan werden. Dabei genügt nach der
Praxis jedoch das Glaubhaftmachen der behaupteten Beeinträchtigung, wenn der
volle Beweis umfangreiche Abklärungen erfordern und die materielle Beurtei­lung
vorwegnehmen würde (Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 29 f. und N. 41).
3.1.2
Die Beschwerdeführenden begründeten ihre
Legitimation im Rekursverfahren damit, dass sie durch die Immissionen des
Verkehrs vom und zum Gestaltungsplanareal, durch die ausgeschiedenen
Baubereiche und durch die gestalterischen Auswirkungen mehr als irgendwelche
Dritte in schützenswerten Interessen betroffen seien.
Die den Beschwerdeführenden gehörenden bzw. von ihnen
bewohnten Grundstücke liegen an der Q-Strasse 1, 4 und 10 und befinden sich
damit südöstlich des Gestaltungsplan­perimeters. Dass diese Grundstücke in
ihrer Nutzung durch die Baubereiche des Gestal­tungsplans betroffen sein
könnten, ist angesichts ihrer Lage nicht anzunehmen. Am dich­testen beim
fraglichen Gebiet liegt das Grundstück der Beschwerdeführerin 4 (Q-Strasse 10),
das bereits einen Abstand von rund 100 m zum nächsten Baubereich D
des Gestal­tungsplangebiets hält. Ebenso wenig ist nachvollziehbar, inwiefern
die Grundstücke der Beschwerdeführenden in gestalterischer Hinsicht von den
strittigen Festlegungen betroffen sein könnten. Der in Art. 15 der
Gestaltungsplanvorschriften angeordnete Schutz der Park­landschaft reicht bis
zum südöstlichen Ende des Gestaltungsplangebiets und beschränkt die mögliche
Nutzung auf den derzeitigen Status. Gemessen an der heute noch massgebenden
W2/30%-Zone bildet diese Festlegung für die Beschwerdeführerin 4 eher eine
gestal­terische Verbesserung und be­einträchtigt ihre eigene Grundstücksnutzung
jedenfalls nicht er­kennbar.
Demgemäss bilden die von den Beschwerdeführenden
befürchteten zusätzlichen Verkehrs­immissionen den einzigen Ansatzpunkt für
eine hinreichende nachbarliche Betroffenheit. Damit diese Immissionen das
notwendige Mass erreichen, müsste jedoch glaubhaft gemacht werden, dass der
fragliche Gestaltungsplan – gemessen an der derzeit mass­geblichen
Rahmennutzungsordnung – auf der Q-Strasse einen wahrnehmbaren Mehr­ver­kehr generiert.
Die Baubereiche A bis D gestatten auf den drei Grundstücken Kat.-Nrn. 04, 05
und 06 neben dem Bestand der drei Schutzobjekte und des Gebäudes Assek.-Nr. 07
den Neubau von insgesamt 7'051 m
2
anrechenbarer Geschossfläche (Art.
5 und 8 der Gestal­tungsplanvorschriften). Diese Nutzungsdichte übersteigt
bezogen auf das gesamte Areal der drei Grundstücke das bisher zulässige
Ausnützungsmass von 30 % nicht wesentlich. Auf den beiden Grundstücken Kat.-Nrn.
08 und 09 sowie auf den Industriezonen­grund­stücken entlang der R-Strasse
gelten die bisherigen Ausnützungsvorschriften der Bau- und Zonenordnung weiter
(Art. 3 Abs. 2 und Art. 11 der Gestaltungsplan­vor­schrif­ten). Mit dem
Verkehrskonzept des Gestaltungsplans sollen sodann die an der Q-Strasse
liegenden Grundstücke Kat.-Nrn. 06, 08 und 09 ohne Beanspruchung der Q-Strasse
über eine neue Zufahrtsstrasse von der R-Strasse her erschlossen werden. Unter
diesen Umstän­den kann nicht angenommen werden, der Gestaltungsplan löse im
Gegensatz zur derzei­tigen Nutzungsordnung einen wahrnehmbaren Mehrverkehr auf
der Q-Strasse aus. Dies wird von den Beschwerdeführenden denn auch nicht einmal
behauptet.
Schliesslich kann auch der Einwand betreffend
Verkehrssicherheit die Beschwerde­füh­renden nicht zur Rekurserhebung
legitimieren, da die Verkehrssicherheit auf der Q-Strasse im Interesse aller
Strassenbenützer inklusive Velofahrer und Fussgänger liegt und die
Strassenanwohner daher nicht mehr als die Allgemeinheit von den diesbezüglichen
Auswirkungen des Gestaltungsplans betroffen sind (vgl. RB 1998 Nr. 17 E. 2).
Unter diesen Umständen hätte die Baurekurskommission
auf den Rekurs der Beschwerde­führenden mangels Legitimation nicht eintreten
dürfen.
3.2
Zu Recht hat die Vorinstanz das Rechtsmittel der
Beschwerdeführenden gestützt auf deren Stimmberechtigung in der Gemeinde als
Gemeindebeschwerde entgegengenommen. Im Rahmen dieses Rechtsmittels beschränken
sich die Überprüfungsmöglichkeiten der Baurekurskommission im Wesentlichen auf
Rechtsverletzungen (§ 151 Abs. 1 Ziff. 1 GemeindeG).
4.
Die Beschwerdeführenden beanstanden, dass die Vorinstanz
die Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels und eines Augenscheins
abgelehnt habe, und erkennen darin die Verletzung des rechtlichen Gehörs sowie
des ihnen aus Art. 6 Abs. 1 EMRK zustehenden Anspruchs auf ein faires
Verfahren.
Der angefochtene Entscheid stützt sich entgegen dem
Dafürhalten der Beschwerde­führenden nicht auf Unterlagen, welche die
Beschwerdegegner erst mit ihrer Vernehm­lassung einreichten und die nicht
Gegenstand der öffentlichen Auflage bildeten. Soweit die Vor­instanz ausführte,
der Gestaltungsplan enthalte eigene Anordnungen betreffend die Schutzobjekte,
welche auch ohne den Schutzvertrag Gültigkeit hätten, hat sie den Inhalt des
Schutzvertrages im Einzelnen für ihren Entscheid gerade ausser Acht gelassen.
Die Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels war aus diesem Grunde nicht
angezeigt. Aufgrund der Aktenlage hat die Vorinstanz sodann auch zu Recht auf
einen Augenschein verzichtet.
Den Ansprüchen aus Art. 6 Abs. 1 EMRK (zu dessen
Anwendbarkeit vgl. VGr, 4. Dezem­ber 2003, VB.2002.376, E. 3b,
www.vgrzh.ch
)
hat die Baurekurskommission dadurch genügt, dass sie den Beschwerdeführenden
die Rekursvernehmlassungen samt Beilagen­verzeichnis zukommen liess. Bei dieser
Sachlage wäre es an den Beschwerdeführenden gelegen, sich zum Inhalt des
eingereichten Schutzvertrages und der Schutzverfügung zu äussern, falls sie
dies zur Untermauerung ihres Rechtsmittels als notwendig erachtet hätten.
5.
5.1
Die Beschwerdeführenden sehen einen
Gesetzesverstoss darin, dass der Gestaltungs­plan keinen einheitlichen und
zusammenhängenden Perimeter aufweise und im Geltungsbereich des Planes 2 keine
besonderen Bestimmungen über die Ausmasse und Nutzweise der zugelassenen Bauten
enthalte. Mit der Wahl eines Gestaltungsplanverfahrens würden sodann nach ihrer
Auffassung die der Bevölkerung im Quartierplanverfahren zustehenden
Mitwirkungsrechte umgangen.
5.2
Gemäss § 83 Abs. 1 PBG werden mit Gestaltungsplänen
für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage und äussere Abmessungen sowie die
Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den
Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen
abgewichen werden. Das Gesetz verlangt damit die Festlegung eines
Gebietsperimeters, ohne dabei aber weitere Anforderungen an das Gebiet selber
zu stellen, sei es etwa hinsichtlich der Grösse oder des flächenmässigen Zusammenhangs.
Der vorliegend strittige Plan
erfasst ein bestimmt umgrenztes Gebiet und entspricht damit den Anforderungen
von § 83 Abs. 1 erster Satzteil PBG. Der Umstand, dass die Q-Strasse in ihrem
nördlichen Abschnitt den Gebietsperimeter in zwei Teile trennt, vermag daran
nichts zu ändern.
Unter
raumplanerischen Gesichtspunkten spielt der unmittelbare Flächen­zusammenhang
des Perimeters keine entscheidende Rolle. Als Voraussetzung für eine den
Grundsätzen und Zielen des Raumplanungsgesetzes verpflichteten Sondernutzungsplanung
ist zwar eine gewisse funktionelle Zusammengehörigkeit des Gebietes wichtig.
Ein solcher Zusammenhang ist hier gegeben. Die Lage des weit gehend unüberbauten
Gebietes des Planes 1 an der ungenügend ausgebauten Q-Strasse und die An­lie­gen
des Heimatschutzes machen es jedenfalls sinnvoll, das Gebiet gemeinsam mit dem
(weit gehend überbauten) Gebiet des Planes 2, welches für eine
Erschliessungslösung von der R-Strasse her beansprucht werden soll, zu beplanen.
Dass die Erschliessungslösung des
Gestaltungsplans sich allenfalls auch auf die Q-Strasse in ihrem südlichen
Abschnitt auswirken kann, lässt den gewählten Planperimeter ebenfalls nicht als
rechtswidrig erscheinen. Letztlich kann jede örtlich begrenzte Nutzungs­planung
auch Auswirkungen auf das umliegende oder übergeordnete Strassennetz haben,
ohne dass deswegen ein grösserer Planperimeter gewählt werden müsste. Die
Beschwerdeführenden vermögen denn auch nicht zu begründen, welchen Sinn es
machen sollte, einen über eine öffentliche Strasse hinweg gehenden
Gestaltungsplanperimeter zu verbieten.
5.3
Auch das Fehlen von spezifischen Mass- und
Nutzungsfestlegungen im Plan 2 steht der gesetzlichen Bestimmung nicht
entgegen. Gemäss Art. 3 Abs. 2 der Gestaltungsplanvorschriften gelten im
gesamten Perimeter die Bestimmungen der allgemeinen Bau- und Zonenordnung,
soweit die Vorschriften nichts Abweichendes bestimmen. Da im weit gehend
überbauten Gebiet des Planes 2 nur Bedarf für erschlies­sungs­technische
Anordnungen besteht, sollen in diesem Bereich die bestehenden Mass- und
Nutzungsvorschriften der allgemeinen Bau- und Zonenordnung weiter gelten. Damit
steht für den gesamten Perimeter lückenlos und verbindlich fest, wo mit welchen
Abmessungen und für welche Nutzungen Bauten errichtet werden können.
5.4
Schliesslich ist auch eine Umgehung von
Vorschriften über den Quartierplan nicht ersichtlich. Quartier- und
Gestaltungsplan sind zwei selbstständige Instrumente der kommunalen
Nutzungsplanung, die unabhängig voneinander angewendet werden können, sich
allerdings vielfach ergänzen. Können die Parzellen eines bestimmten Gebietes
mit einem Gestaltungsplan nicht vollständig erschlossen und überbaubar gemacht
werden, so sind die dafür notwendigen Festlegungen in einem ergänzenden
Quartierplan zu treffen. Jedoch kann ein Gestaltungsplan die Erschliessung
sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen auch unabhängig von
einem Quartierplan ordnen (vgl. Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach
zürcherischem Recht, Zürich 1985, S. 220 f.).
6.
6.1
Im Gestaltungsplangebiet liegen mehrere
Schutzobjekte von überkommunaler Bedeutung. Die Villa T (Assek.-Nr. 10)
samt Umgebung wurde am 22. August 2000 von der Baudirektion unter Schutz
gestellt. Über den Schutz der Villa U samt Garten- und Teepavillon
(Assek.-Nrn. 11, 12 und 13) sowie Park­anlage schloss der Grundeigentümer mit
der Baudirektion einen verwaltungsrechtlichen Vertrag, der vom Regierungsrat am
21. August 2002 zur Kenntnis genommen wurde und Grundlage einer
Unterschutzstellungs­verfügung bilden soll. In diesem Vertrag werden die auf
den Grundstücken Kat.-Nrn. 04, 05 und 06 bestehenden Schutzobjekte, deren
Schutzumfang und die Baubereiche A, B, C und D definiert.
Die Vorschriften zum Gestaltungsplan nehmen
verschiedentlich Bezug auf diese Schutzmassnahmen, namentlich auf diejenigen
die Villa U betreffend. So sollen nach dem Zweckartikel die denkmalschützerischen
Anliegen bezüglich der Villa U samt der dazu gehörenden Parkanlage beachtet
werden (Art. 1) und die Anordnungen der betreffenden Schutzverfügung bzw. des
Schutzvertrages gelten, soweit die Vorschriften zum Gestal­tungsplan nichts
Abweichendes bestimmen (Art. 3). In Art. 4 werden sodann die einzelnen
Schutzobjekte bezeichnet und für deren Schutzumfang auf die Schutzverfügung und
den Schutzvertrag verwiesen. Mit Art. 5 werden die im Einzelnen zulässigen
Nutzweisen fest­gelegt. Bezüglich der Gestaltung wird für alle Bauten, Anlagen
und Freiflächen im Perimeter eine besonders gute Gesamtwirkung verlangt, wobei
Neubauten durch die Natur- und Heimatschutzkommission des Kantons Zürich zu
beurteilen sind (Art. 14 Abs. 1 und 3). Schliesslich wird auch für den
notwendigen Parkunterhalt auf den Schutzvertrag verwiesen (Art. 15).
6.2
Die Beschwerdeführenden bezweifeln, dass die mit
dem Gestaltungsplan ausgeschiedenen Baubereiche A bis D mit der
Schutzwürdigkeit der Villa U und des Parkes vereinbar seien, und beanstanden
insbesondere, dass die Schutzanordnungen nicht koordiniert mit dem
Gestaltungsplan publiziert und eröffnet worden seien.
6.3
Schutzobjekte im Sinne von § 203 PBG sind mittels
Massnahmen des Planungsrechts, Verordnung, insbesondere bei Schutzmassnahmen
für ein grösseres Gebiet, Verfügung oder Vertrag zu schützen (§ 205 lit. a-d
PBG). Im vorliegenden Fall wurden die als notwendig erachteten Schutzmassnahmen
mit Verfügung und Vertrag getroffen; zuständig dafür war wegen der
überkommunalen Bedeutung der Objekte die Baudirektion (§ 211 Abs. 1
PBG).
Die Beschwerdeführenden sind durch die
Schutzmassnahmen der Baudirektion nicht betroffen, da ihre Grundstücke zu weit
entfernt von den ausgeschiedenen Baubereichen liegen (vgl. E. 3.1 vorstehend).
Unter diesen Umständen erwächst ihnen kein Nachteil aus Mängeln, die die
Publikation, Eröffnung oder Koordination der Schutzanordnungen betreffen, noch
sind sie dadurch betroffen, dass die Schutzanordnungen Grundlage des Gestaltungsplans
bildeten. Der Umstand, dass ein Gestaltungsplan auf verschiedene mittels Verfügung
angeordnete Schutzmassnahmen Bezug nimmt, eröffnet den lediglich zur Gemeindebeschwerde
legitimierten Beschwerdeführenden jedenfalls keine neue Anfech­tungsmöglichkeit
gegen die Schutzanordnungen.
Zu Recht machen die Beschwerdeführenden auch nicht
etwa geltend, die notwendigen Schutzanordnungen hätten von Gesetzes wegen mit
dem kommunalen Gestaltungsplan ge­troffen werden müssen, eine individuell
konkrete Verfügung darüber sei daher unzulässig gewesen. Da die fraglichen
Schutzobjekte eine überkommunale Bedeutung aufweisen, kam es von vornherein
nicht infrage, den notwendigen Schutz mittels eines kommunalen Ge­staltungsplans
anzuordnen (§ 211 Abs. 1 und 2 PBG).
Schliesslich legen die Beschwerdeführenden nicht
weiter dar, inwiefern die strittigen Baubereiche tatsächlich im Widerspruch zu
den gesetzlichen Anforderungen des Heimat­schutzes stünden.
7.
7.1
Nach dem Verkehrskonzept des Gestaltungsplans
sollen die Baubereiche A sowie die beiden Grundstücke Kat.-Nrn. 08 und 09 über
eine von der R-Strasse abgehende, neu zu erstellende Zufahrtsstrasse und die
Baubereiche B, C und D sowie die Villa U von der U-Strasse her über einen
Erschliessungsweg erschlossen werden. Die Q-Strasse selber, die zwischen der
O-Strasse und der P-Strasse nur eine Breite von rund 3 m und keinen
Fussweg aufweist, ist für die Erschliessung der Bauten des Gestaltungsplangebietes
nicht vorgesehen.
7.2
Die Beschwerdeführenden bringen vor, zu den
Baubereichen des Gestaltungsplan­gebietes könne dennoch über die nur ungenügend
ausgebaute Q-Strasse zugefahren werden, weshalb die Erschliessung ungenügend
sei.
Der Einwand ist unbegründet. Weder die erstmalige
Ausscheidung einer Bauzone noch die Umzonung eines Gebietes in eine
nutzungsintensivere Zone setzt bereits das Bestehen einer ausreichenden
Groberschliessung des Gebietes voraus. Im Zeitpunkt des Planungs­entscheids
muss das Gemeinwesen lediglich bereit sein, die für die Groberschliessung der
Bauzonen notwendigen Werke und Anlagen innert bestimmten zeitlichen Etappen zu
erstellen (vgl. Art. 15 lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni
1979 [RPG] und § 91 PBG). Im vorliegenden Fall ist das Gebiet des
Gestaltungsplans von der U-Strasse und der R-Strasse her bereits hinreichend grob
erschlossen. Damit kann der Gemeinde X jedenfalls nicht entgegengehalten
werden, sie sei nicht bereit, das fragliche Gebiet innert nützlicher Frist zu
erschliessen.
Die strassenmässige Erschliessung im Sinne von § 237
PBG ist eine erst im Baubewil­ligungsverfahren zu prüfende Grundanforderung an
Bauten und Anlagen. In tatsächlicher Hinsicht genügt es dabei, wenn ein
Bauvorhaben über eine normaliengerecht ausgebaute Zufahrts­möglichkeit verfügt,
ohne dass auch eine faktisch bestehende andere Zufahrts­möglichkeit hinreichend
ausgebaut sein muss. Damit kann vorliegend offen bleiben, ob den künftigen
Bewohnern der Neubauten eine Benützung der ungenügend ausgebauten Q-Strasse
offen steht oder ob diese Benützung durch das bestehende Fahrverbot mit Zubrin­gerdienstvorbehalt
genügend verhindert wird.
7.3
Weiter bemängeln die Beschwerdeführenden, der
mögliche Zugang über die Q-Strasse gefährde die Verkehrssicherheit auf dieser
Strasse.
Der Einwand ist im vorliegenden Verfahren nicht
relevant, da auch die Verkehrssicherheit zu den Grundanforderungen an Bauten
und Anlagen gehört, die erst im Baube­willigungsverfahren zu prüfen sind (vgl.
§ 240 Abs. 1 PBG). Zudem liegt die Q-Strasse ohnehin ausserhalb des
Gestaltungsplanperimeters; Verbesserungen dieser faktischen Zufahrtsmöglichkeit
könnten damit nicht zum Inhalt des Gestaltungsplans gehören.
8.
Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem
Verfahrensausgang haben die Beschwerdeführenden die Kosten des Verfahrens zu
tragen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 [VRG]). Sie haben
zudem den Beschwerdegegner II.1, der allein einen Rechtsvertreter bestellt hat,
für seine Umtriebe angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Keinen
Anspruch auf Parteientschädigung hat die Gemeinde X, da die Beantwortung von
Rechtsmitteln zu ihrem angestammten Aufgabenbereich gehört und dies für sie im
vorliegenden Fall nicht mit einem ausserordentlichen Aufwand verbunden war
(Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 19).
Demgemäss beschliesst
die Kammer
:
1.    Die Beschwerde
der Beschwerdeführenden 3.1 und 3.2 wird als durch Rückzug der Beschwerde
erledigt abgeschrieben.
und
erkennt:
1.    Die Beschwerde der Beschwerdeführenden 1,
2 und 4 wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'300.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.    210.--   Zustellungskosten,
Fr. 3'510.--   Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 3.1 und 3.2 zu je 5/100 auferlegt, unter solidarischer Haftung füreinander, und den Beschwerdeführenden 1, 2 und 4 zu je 30/100 auferlegt, unter solidarischer Haftung füreinander.
4.    Die
Beschwerdeführenden 1, 2 und 4 werden verpflichtet, dem Beschwerdegegner II.1 eine
Parteientschädigung von je Fr. 500.- (inkl. MwSt) zu bezahlen, unter solidarischer
Haftung für den gesamten Betrag, zahlbar innert 30 Tagen ab Zustellung dieses Urteils.
5.   …