zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00266 · 2020-11-13 · de

Unterschutzstellung | Feststellung der Schutzobjektqualität; Überprüfung der kommunalen Festsetzung des Schutzumfangs. Der Antrag auf Inventarentlassung wurde vor der Vorinstanz nicht gestellt und erweist sich demgemäss als unzulässiges neues (Haupt-)Begehren (E.2). Der Ablauf des vorinstanzlichen Augenscheintermins ist nicht zu beanstanden und der Sachverhalt ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit aus den Akten (E.3). Das vorinstanzliche Urteil beschränkt sich auf die Wiedergabe der Passagen des behördlich eingeholten Gutachtens zum baukünstlerischen Zeugenwert insgesamt und zum konstruktiven Gefüge und der Raumstruktur des Inventarobjekts, ohne sich mit diesen auseinanderzusetzen oder auszuführen, weshalb das Inventarobjekt besonders anschaulich über die Epoche berichten kann und damit ein wichtiger Zeuge im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG wäre. Dies ist nachzuholen. Dem Inventarobjekt kommt eine wichtige baukünstlerische und eine wichtige siedlungsgeschichtliche Zeugenschaft zu. Sein Eigenwert ist reduziert durch den Verlust von originaler Bausubstanz und die mangelnde Stimmigkeit des Gebäudeinnern mit dem Gebäudeäusseren. Sodann kann von einer wesentlichen Prägung des Ortsbilds im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG gesprochen werden, zu welcher die vorhandene äussere Bausubstanz merklich beiträgt. Insgesamt ist der Eigenwert als gering zu qualifizieren und es liegt ein mindestens mittlerer Situationswert vor (E.7+8). Bei Unterschutzstellungen (primär) aufgrund des Situationswerts ist zumindest in Bezug auf die Fassaden und das Dach grundsätzlich die bestehende Gebäudesubstanz zu erhalten. Das nicht unerhebliche private Interessen der Beschwerdeführenden an den projektierten baulichen Massnahmen im Inneren, an denen auf Beschwerdeführerseite durch die behördliche Handlungsweise berechtigte Erwartungen geweckt wurden, überwiegt das geringe öffentliche Interesse an einer Unterschutzstellung des Innern des Inventarobjekts (E.9). Teilweise Gutheissung, soweit Eintreten.

Zürich Verwaltungsgericht 31.08.2023 VB.2022.00266
Zurich Verwaltungsgericht 31.08.2023 VB.2022.00266
Zurigo Verwaltungsgericht 31.08.2023 VB.2022.00266

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00266
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Geschäftsnummer:
VB.2022.00266
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 31.08.2023
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Unterschutzstellung
Feststellung der Schutzobjektqualität; Überprüfung der kommunalen Festsetzung des Schutzumfangs.
Der Antrag auf Inventarentlassung wurde vor der Vorinstanz nicht gestellt und erweist sich demgemäss als unzulässiges neues (Haupt-)Begehren (E.2). Der Ablauf des vorinstanzlichen Augenscheintermins ist nicht zu beanstanden und der Sachverhalt ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit aus den Akten (E.3). Das vorinstanzliche Urteil beschränkt sich auf die Wiedergabe der Passagen des behördlich eingeholten Gutachtens zum baukünstlerischen Zeugenwert insgesamt und zum konstruktiven Gefüge und der Raumstruktur des Inventarobjekts, ohne sich mit diesen auseinanderzusetzen oder auszuführen, weshalb das Inventarobjekt besonders anschaulich über die Epoche berichten kann und damit ein wichtiger Zeuge im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG wäre. Dies ist nachzuholen. Dem Inventarobjekt kommt eine wichtige baukünstlerische und eine wichtige siedlungsgeschichtliche Zeugenschaft zu. Sein Eigenwert ist reduziert durch den Verlust von originaler Bausubstanz und die mangelnde Stimmigkeit des Gebäudeinnern mit dem Gebäudeäusseren. Sodann kann von einer wesentlichen Prägung des Ortsbilds im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG gesprochen werden, zu welcher die vorhandene äussere Bausubstanz merklich beiträgt. Insgesamt ist der Eigenwert als gering zu qualifizieren und es liegt ein mindestens mittlerer Situationswert vor (E.7+8). Bei Unterschutzstellungen (primär) aufgrund des Situationswerts ist zumindest in Bezug auf die Fassaden und das Dach grundsätzlich die bestehende Gebäudesubstanz zu erhalten. Das nicht unerhebliche private Interessen der Beschwerdeführenden an den projektierten baulichen Massnahmen im Inneren, an denen auf Beschwerdeführerseite durch die behördliche Handlungsweise berechtigte Erwartungen geweckt wurden, überwiegt das geringe öffentliche Interesse an einer Unterschutzstellung des Innern des Inventarobjekts (E.9).
Teilweise Gutheissung, soweit Eintreten.
Stichworte:
AUGENSCHEIN
DENKMALPFLEGE
DENKMALSCHUTZOBJEKT
EIGENWERT
INVENTAROBJEKT
SCHUTZOBJEKT
SCHUTZUMFANG
SITUATIONSWERT
ZEUGENSCHAFT
Rechtsnormen:
§ 203 Abs. I lit. c PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2022.00266
Urteil
der 1. Kammer
vom
31. August 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter José Krause,
Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
1.    X,
2.    Y,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
Gemeinderat Pfäffikon, vertreten durch RA D,
Beschwerdegegner,
betreffend
Unterschutzstellung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 21. Mai 2019 nahm der Gemeinderat
Pfäffikon Kenntnis und sanktionierte die mit Präsidialverfügung vom
30. April 2019 verfügte Unterschutzstellung der Gebäude E-Platz 01
und 02 auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 03 und 04 in Pfäffikon.
II.
Mit
Rekurs vom
31. Mai 2019 beantragten X und Y vor dem Baurekursgericht des Kantons
Zürich die Aufhebung dieser Beschlüsse und eine Anpassung des Schutzumfangs.
Mit Entscheid vom 16. März 2022 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.
III.
Dagegen
gelangten X und Y mit Beschwerde vom 6. Mai 2022 an das Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich und beantragen unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die
Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide sowie die Anordnung der
Inventarentlassung; eventualiter sei der Schutzumfang gemäss dem eingeholten
Zweitgutachten anzupassen; subeventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an
den Gemeinderat Pfäffikon zurückzuweisen; in verfahrensrechtlicher Hinsicht sei
ein Augenschein durchzuführen sowie eine (gerichtliche) Expertise betreffend
die Schutzwürdigkeit
der Gebäude E-Platz 01 und 02
einzuholen. Am 2. Juni 2022
beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. Der Gemeinderat Pfäffikon schloss mit Eingabe vom 7. Juni 2022
auf Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese einzutreten sei. Am
11. Juli 2022 hielten X und Y an ihren Anträgen fest. Die Duplik des
Gemeinderats Pfäffikon erfolgte am 22. August 2022. Nach Eingang der
Stellungnahme von X und Y vom 5. September 2022 liess sich der Gemeinderat
Pfäffikon nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
2.
2.1
Die Beschwerdeführenden werfen dem
Beschwerdegegner vor, der Vorinstanz nicht sämtliche Vorakten eingereicht zu
haben. Dies verfängt nicht: Die Vorinstanz (vorliegend der Beschwerdegegner)
ist verpflichtet, die Akten der Rekursbehörde auszuhändigen, und zwar auch
dann, wenn sie auf die Erstattung einer Vernehmlassung verzichtet. Sie muss die
Akten – einschliesslich allfälliger Vorakten und sämtlicher Beilagen –
vollständig und möglichst im Original einreichen; allerdings kommt ihr mitunter
ein gewisser Ermessensspielraum zu, ob ein Aktenstück zum Dossier des
betreffenden Verfahrens gehört oder allgemeiner Natur ist. Wenn auch Akten
grundsätzlich vollständig einzureichen sind, so ist die Verletzung einer
wesentlichen Form- oder Verfahrensvorschrift jedenfalls erst anzunehmen, wenn
der Rekursbehörde Akten vorenthalten werden, welche für die Entscheidfindung
relevant sein können (VGr, 30. April 2020,
VB.2020.00058
, E. 1.4.1 mit Hinweisen).
Anhaltspunkte dafür bestehen vorliegend nicht.
Zudem haben die Beschwerdeführenden die ihrer Ansicht nach
ebenfalls massgeblichen Akten selbst dem Baurekursgericht respektive dem
Verwaltungsgericht eingereicht.
Zum
Entscheidzeitpunkt lagen somit alle verfahrensrelevanten Dokumente der
Entscheidbehörde vor.
2.2
Gegenstand eines Rekursverfahrens (und entsprechend
einer Beschwerde) kann nur sein, was auch Gegenstand der erstinstanzlichen
Verfügung war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hätte sein sollen. Der
Streitgegenstand
bestimmt sich nach der im Rekursantrag
verlangten Rechtsfolge. Massgebend für die Bestimmung des Streitgegenstands
sind somit die Rechtsbegehren, nicht deren Begründung (Martin Bertschi in:
Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A., Zürich 2014, [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu
§§ 19–28a, N. 45 ff.). Der
Streitgegenstand
kann sich im Lauf des Rechtsmittelverfahrens
verengen
, aber grundsätzlich nicht erweitern oder inhaltlich
verändern (BGE 136 II 457 E. 4.2).
Im Verfahren vor dem
Baurekursgericht beantragten die Beschwerdeführenden in der Hauptsache die
Aufhebung der Präsidialverfügung vom 30. April 2019 und des
Beschlusses
vom 21. Mai 2019
sowie die Festsetzung des
Schutzumfangs gemäss dem von ihnen eingeholten Gutachten. In ihrer Replik
hielten sie daran fest. In ihrer Eingabe vom 5. Februar 2021 schrieben sie
zwar, dass gestützt auf neue Sachverhaltsfeststellungen "sogar eine
Inventarentlassung der Liegenschaften E-Platz 01 und 02 angezeigt"
wäre, beliessen es aber explizit bei den (eingangs) gestellten Rechtsbegehren.
Die im vorliegenden Beschwerdeverfahren beantragte Inventarentlassung
wurde vor der Vorinstanz somit nicht gestellt und erweist
sich demgemäss im vorliegenden Beschwerdeverfahren als unzulässiges neues (Haupt-)Begehren
.
In diesem Punkt ist daher auf die Beschwerde nicht
einzutreten. Dies gilt es im Rahmen der Kostentragung zu berücksichtigen,
ändert aber nichts daran, dass mit Blick auf den Eventualantrag (Überprüfung
der kommunalen Festsetzung des Schutzumfangs) die Feststellung der
Schutzobjektqualität vorgängig vorzunehmen ist (siehe E. 7 f.).
3.
In
verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden die
Durchführung eines Augenscheins sowie die Einholung eines (Ober-)Gutachtens
betreffend die Schutzwürdigkeit des Inventarobjekts.
3.1
Die Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der
zuständigen Behörde. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die
tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,
23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere
dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen
ist, die Parteien vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle
Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beizutragen. Es ist zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein
verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein
bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt
(VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).
Die Vorinstanz
hat am 22. Oktober 2019 einen Augenschein durchgeführt. Was die
Beschwerdeführenden gegen diesen vorbringen, überzeugt nicht: Sie monieren,
anlässlich
des Augenscheins hätte das
Gebäude E-Platz 02
von innen besichtigt werden müssen. Indessen haben sie am Augenscheintermin auf
Frage des Abteilungspräsidenten hin die Besichtigung weiterer Standorte nicht
verlangt, sondern vielmehr verneint, weshalb die Rüge verspätet ist (vgl. BGr,
3. Oktober 2012, 1C_542/2011, E. 4.1). Ebenso unzulässig ist die Rüge
der Fehler- und Lückenhaftigkeit des Augenscheinprotokolls. Ein Gesuch um
Berichtigung des Protokolls ist in analoger Anwendung von Art. 235 Abs. 3
der Zivilprozessordnung (ZPO) vom 19. Dezember 2008 bei jener Gerichtsstelle
zur Behandlung einzureichen, über deren Verfahren das Protokoll Aufschluss gibt
(VGr, 29. Mai 2013,
VB.2012.00733,
E. 3.1; vgl. VGr,
1. Juni 2023, VB.2022.00250, E. 3.3
). Vor Verwaltungsgericht können die
Beschwerdeführenden somit nicht erstmals eine ungenügende Dokumentation des
Augenscheins rügen.
Da somit der
Ablauf des vorinstanzlichen Augenscheintermins nicht zu beanstanden ist und
sich insgesamt der Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit aus den Akten
ergibt, kann auf einen Augenschein des Verwaltungsgerichts verzichtet werden.
3.2
Sofern in einem Verfahren bereits unabhängige
Sachverständige mitgewirkt haben, ist nur dann ein weiteres Gutachten bzw. ein
Obergutachten
einzuholen, wenn begründete Zweifel an der richtigen
Beurteilung einer Sachfrage bestehen (VGr, 24. Februar 2010, VB.2009.00270, E. 2.2).
Ein
Obergutachten
ist daher nicht bereits
dann erforderlich, wenn ein Parteigutachten dem von der Gemeinde eingeholten
Gutachten widerspricht, indem es zu einer anderen Einschätzung gelangt.
Vielmehr müsste sich aus dem Parteigutachten ergeben, dass das offizielle
Gutachten an Mängeln leidet, die eine Abweichung von ihm rechtfertigen würden
(VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.00134, E. 5.1.3).
Wie die nachfolgenden
Erwägungen zeigen, besteht kein Anlass, von den Sachverhaltsdarlegungen das
amtlich eingeholten Gutachtens abzuweichen. Insbesondere erschüttern die von
den Beschwerdeführenden monierten Mängel im Amtsgutachten (etwa Verwechslungen
der Gebäude E-Platz 01 und 02, angebliche Selektivität bei der Auswahl der
verwendeten Fotos), welche selbst bei Zutreffen von untergeordneter Natur wären
(
vgl. VGr,
23. Mai 2019,
VB.2018.00407, E. 4.2.2),
dessen Glaubwürdigkeit nicht (gleichermassen sind die
von Beschwerdeführerseite gegenüber der Vorinstanz erhobenen Vorwürfe der
Verwechslung oder der ungenauen Bezeichnung der Gebäude E-Platz 01
und 02 unwesentliche Versehen und führen für sich allein keineswegs zur
anbegehrten Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids).
Die Beschwerdeführenden
machen schliesslich erstmals vor Verwaltungsgericht eingehendere Zweifel an der
Unbefangenheit der amtlich bestellten Gutachterin geltend
.
Da die Parteien indessen nach Treu und
Glauben gehalten sind, Ausstandsgründe unverzüglich vorzubringen
(VGr,
14. Juli 2022, VB.2022.00044, E. 3.2.3), ist darauf nicht weiter
einzugehen. Im Übrigen vermag allein die Tatsache, dass die Gutachterin zu
einem anderen als dem von den Beschwerdeführenden erwünschten Ergebnis gelangt,
keinen Anschein von Befangenheit zu erwecken (VGr, 1. Dezember 2010, VB.2010.00094,
E. 2.2).
Insgesamt erübrigt sich die
Einholung eines weiteren Gutachtens zur Einschätzung der Schutzwürdigkeit des
Inventarobjekts, womit dem entsprechenden Verfahrensantrag nicht zu folgen ist.
4.
4.1
Das
kommunale Inventarblatt beschreibt das Objekt als 1839 erstellte
"Wohnhäuser mit Ladengeschäft" sowie die "Schutzart" mit
"Erhalt des Charakters der Bebauung". Die Baute, welche sich über die
Grundstücke Kat.-Nrn. 03 und 04 erstreckt, ist durch eine Scheidewand
entlang der gemeinsamen Parzellengrenze in zwei Teile gegliedert, welche
aktuell jeweils über einen separaten Eingang mit den Adressen E-Platz 01
respektive 02 verfügen.
Das Inventarobjekt erfuhr im Lauf seines Bestehens
zahlreiche, umfangmässig unterschiedlichste (und nach Dafürhalten der
Beschwerdeführenden teils undokumentierte) bauliche Eingriffe. Um die Wende zum
20. Jahrhundert wurde der Innenraum des Gebäudes E-Platz 02
verändert. Der Umbau des Gebäudes E-Platz 01 im Jahr 1949 umfasste den
Einbau von Zimmern und Bädern. Weitere Umgestaltungen erfolgten 1970 (Gebäude E-Platz 01)
und 1975 (Gebäude E-Platz 02). In neuerer Zeit genehmigte die Gemeinde mit
Bewilligung vom 23. April 2015 einen weiteren Innenumbau des Gebäudes E-Platz 02,
womit dieses nach Verschiebung der inneren Trennwände und Einbau von Nasszellen
knapp zehn Wohneinheiten aufweist. Die damalige Natur- und
Denkmalschutzkommission (NDK; heute: Ortsbild- und Denkmalschutzkommission
[ODK] nach Art. 32 der Gemeindeordnung vom 1. September 2019) hatte
keine Anmerkungen zu den innenräumlichen Erneuerungen und erachtete diese in
ihrer Stellungnahme als bewilligungsfähig. Ferner wurden sämtliche Fenster
ersetzt. Am 1. Februar 2016 wurde die Projektänderung, welche den Einbau
einer Gasheizung (als Ersatz für die Ölheizung) sowie eines zusätzlichen
Zimmers im Erdgeschoss umfasste, genehmigt, wobei die NDK in ihrer
Stellungnahme vom 25. Januar 2016 die geplanten Grundrissänderungen
wiederum als bewilligungsfähig einschätzte. Erneut im Rahmen einer
Projektänderung ersuchte die Bauherrschaft um Grundrissanpassungen im
Dachgeschoss sowie Einbau von zwei zusätzlichen Dachfenstern, was die Behörde
am 4. März 2016 – nach positiver Einschätzung der NDK vom 26. Februar
2016 in Bezug auf die Dachflächenfenster – genehmigte. Am 10. Mai 2016
erging die Bezugsbewilligung.
4.2
Die das Inventarobjekt aufweisenden
Grundstücke Kat.-Nrn. 03 und 04 befinden sich gemäss dem Bundesinventar
der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS)
innerhalb des Gebiets Nr. 1.
Bei
einem Gebiet handelt es sich um einen grösstmöglichen Ortsteil, der dank
räumlichen, architekturhistorischen oder regionaltypischen Merkmalen als
Ganzheit ablesbar ist.
Das Gebiet Nr. 1 i
st der Aufnahmekategorie AB zugeordnet, besitzt somit
mehrheitlich ursprüngliche Substanz und ursprüngliche Struktur, und weist das
Erhaltungsziel A (Substanzerhalt) auf. Es hat besondere Bedeutung sowie
besondere räumliche und architektur-historische Qualität. Als Einzelelement ist
das Inventarobjekt im ISOS dagegen nicht aufgeführt.
4.3
Weiter
sind die betroffenen Grundstücke im Perimeter des Inventars der schutzwürdigen
Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung (Kantonales Ortsbildinventar [KOBI])
situiert. Die Hauptgebäude sind als "prägend oder strukturbildend"
aufgeführt. Zudem besitzt das Inventarobjekt (das ausserhalb des Ortskerns
verortet ist) eine "[p]rägende Firstrichtung" und die Südfassade
weist eine "[w]ichtige Begrenzung von Platz-, Strassen- und Freiräumen"
auf. An die Westfassade des Inventarobjekts stösst teilweise ein wichtiger
Freiraum an.
Der Schutz von Ortsbildern überkommunaler Bedeutung
erfolgt in erster Linie durch die Festsetzung von Kern- oder Freihaltezonen
und/oder mit Hilfe von Gestaltungsplänen (BGr, 20. März 2019, 1C_200/2018,
E. 4.2; vgl. VGr, 3. Juni 2021,
VB.2021.00035, E. 5.2.1). So siedelt die Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Pfäffikon vom 22. September 2014 das Inventarobjekt in der
Kernzone (K) an.
Die Hauptgebäude sind darin als "grau bezeichnete
Bauten" erfasst, womit sie entweder gemäss Art. 8 Abs. 1 umgebaut
oder ersetzt bzw. durch Neubauten gemäss Art. 8 Abs. 3 ersetzt werden
dürfen (Art. 8 Abs. 2 BZO).
4.4
Im Nahbereich der strittigen Baute befinden sich mit
den Objekten E-Platz 05, E-Platz 07/08/09, E-Platz 010, F-Strasse 011
und F-Strasse 06 weitere inventarisierte Objekte.
5.
5.1
Nach § 213 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist jeder Grundeigentümer
jederzeit berechtigt, vom Gemeinwesen einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit
seines Grundstücks und über den Umfang allfälliger Schutzmassnahmen zu
verlangen, wenn er ein aktuelles Interesse glaubhaft macht (Abs. 1). Das
Begehren ist schriftlich beim Gemeinderat einzureichen (Abs. 2). Das
zuständige Gemeinwesen trifft den Entscheid spätestens innert Jahresfrist,
wobei es in Ausnahmefällen vor Fristablauf dem Grundeigentümer anzeigen kann,
die Behandlungsdauer erstrecke sich um höchstens ein weiteres Jahr. Liegt vor
Fristablauf kein Entscheid vor, kann eine Schutzmassnahme nur bei wesentlich
veränderten Verhältnissen angeordnet werden (Abs. 3).
5.2
Das Provokationsbegehren der Beschwerdeführenden
datiert vom 22. Mai 2018. Mit Beschluss vom 21. Mai 2019 sanktionierte
der Gemeinderat die Präsidialverfügung vom 30. April 2019, welche die
Gebäude E-Platz 01 und 02 unter Schutz stellte. Vor diesem Hintergrund qualifizierte
das Baurekursgericht den Gemeinderatsbeschluss vom 21. Mai 2019, deren
inhaltlicher Bestandteil durch die Sanktionierung die Präsidialverfügung vom
30. April 2019 wurde, als Anfechtungsobjekt und erachtete sodann die
Jahresfrist als gewahrt an. Dem halten die Beschwerdeführenden entgegen, dass
der Gemeinderatsbeschluss vom 21. Mai 2019 nicht innert Frist publiziert
worden sei, was ihnen indessen nichts einbringt: Den Beschwerdeführenden wurde
der Gemeinderatsbeschluss vom 21. Mai 2019 vorab per E-Mail und darauf
postalisch zugestellt, weshalb ihnen aus einer angeblich verspäteten amtlichen
Publikation des Beschlusses vom 21. Mai 2019 ohnehin kein relevanter
Rechtsnachteil erwachsen wäre (vgl. auch VGr,
28. Juni 2018,
VB.2018.00263, E. 2.6;
VGr, 21. Mai 2015, VB.2015.00057, E. 3).
6.
6.1
Als
Schutzobjekte in Betracht fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG
unter anderem Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige
Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche
erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich
mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung.
In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften als
Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf die
Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert
eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten
Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019,
S. 300; Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht,
Zürich/St. Gallen 2008, S. 139, 205).
6.2
Die
Zeugeneigenschaft allein reicht für eine Unterschutzstellung nicht; es muss es
sich um einen "wichtigen" Zeugen handeln. Bei der Beantwortung der
Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder
ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt", hat die Behörde eine
sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung
vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und
städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (BGE 120 Ia
270 E. 4a; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 272).
6.3
Grundsätzlich muss von einem Gebäude ein gewisses Mass
an Originalsubstanz vorhanden sein, damit es überhaupt als wichtiger Zeuge
einer Epoche und damit als Schutzobjekt nach § 203 Abs. 1 lit. c
PBG infrage kommt. Das Vorhandensein genügender Originalsubstanz ist dabei in
erster Linie für die Frage der Zeugenschaft massgebend; überdies stellt es
einen Aspekt dar, den es im Rahmen der anschliessenden Interessenabwägung zu
berücksichtigen gilt. Je mehr originale Bausubstanz vom wichtigen Zeugen
erhalten ist, desto grösser wird in der Regel das öffentliche Interesse an
einer Unterschutzstellung sein (vgl. VGr,
25. Oktober 2011,
VB.2011.00348,
E. 3.2.3)
.
Durch Veränderungen am
Inventarobjekt kann dieses entscheidend an Aussagekraft einbüssen, womit die
bauliche Epoche infolgedessen nicht mehr besonders aussagekräftig dokumentiert
wird (vgl. VGr,
23. Oktober 2019, VB.2018.00614,
E. 5.1.2).
Jene
Veränderungen, die sich nach dem Stil und dem ursprünglichen Gestaltungsprinzip
des Gebäudes richten, bewirken in der Regel keine massgebliche Beeinträchtigung
der architektonischen Zeugeneigenschaft (VGr,
11. Juli 2012,
VB.2010.00676, E. 7.4.1).
Eine mit
nachträglichen Renovationen und Umbauten von Gebäuden einhergehende Mischung
von unterschiedlichen Stilelementen vermindert indessen deren Eigenwert und
spricht gegen die Schutzwürdigkeit (VGr,
3. September 2009.
VB.2009.00219, E. 4.3.3).
Um- und
Ausbauten, die im Lauf der Zeit entsprechend den sich ändernden Bedürfnissen
und dem jeweiligen Zeitgeschmack erfolgten, können aber auch von besonderem
baugeschichtlichen Interesse und damit geeignet sein, einen bedeutenden
Eigenwert zu begründen (BGr, 18. November 2014, 1C_267/2014, E. 4.4).
7.
7.1
Ausgangspunkt für die Denkmalschutzwürdigkeit einer Baute bildet die von
ihr zu bezeugende Epoche (RB 1994 Nr. 78), wobei d
ie
Rechtsprechung von einem weit gefassten Epochenbegriff ausgeht (vgl. Marco
Koletsis, Baudenkmal, Voraussetzungen der Unterschutzstellung unter besonderer
Berücksichtigung der Rechtslage im Kanton Zürich, Zürich/St. Gallen 2022,
Rz. 137 ff.).
Zur Qualifikation eines
Gebäudes als Zeuge einer Epoche im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c
PBG genügt es aber nicht schon, dass es nachweislich in einer bestimmten Epoche
erstellt wurde. Erforderlich ist zusätzlich, dass vom Schutzobjekt auf die
Epoche geschlossen werden kann und umgekehrt (VGr, 23. Mai 2019,
VB.2018.00407, E. 6.1; 11. Juli 2012, VB.2010.00676, E. 7.2; 20. Dezember
2007, VB.2007.00192, E. 5.2).
7.2
Das
Inventarobjekt wurde 1839 erstellt als Ersatz eines im gleichen Jahr abgebrannten
Wohnhauses. Der Brand erfasste dabei nicht einzig die Gebäude E-Platz 01
und 02, sondern war als Grossbrand bestimmend für die Siedlungsentwicklung bzw.
-erneuerung im 19. Jahrhundert in Pfäffikon. Der Wiederaufbau der
zerstörten Gebäude entlang der F-Strasse führte zu einer Umgestaltung des
Ortskernes mit zeittypisch klassizistischen Bauten.
Das behördlich eingeholte Gutachten von der Firma G
vom November/Dezember 2018 führt in Bezug auf die
zu bezeugende Epoche
im Wesentlichen aus, dass das
Inventarobjekt die typologischen Eigenschaften eines Vielzweckbaus mit stark
reduzierter Ökonomie im rückwärtigen Bereich aufweise. Während Lage sowie
Stellung und damit auch die Typik des Grundrisses wohl vom Vorgängerbau
übernommen worden sei, sei die Funktion und Nutzung dem für ein verstädtertes
Dorf entsprechenden Gebäudetyp des Wohn- und Gewerbehauses einfacher Prägung
zuzuordnen, was sich namentlich in der zeittypischen Bau- und
Konstruktionsweise (zur Anwendung gelangt beim städtischen Baumeisterhaus
respektive dem spätklassizistischen Vielzweckbau), welche ökonomisch,
konzeptionell durchdacht (Umfassungsmauern in Bruchstein, Innenwände in Fach-
und Ständerwerk) sowie handwerklich gut ausgeführt sei, erkennen lasse. Der
handwerkliche Bauprozess mit teils industriell (vor-)gefertigten Baumitteln,
was erst die Industrialisierung der Baumittelproduktion ermöglicht habe, sowie
die klassizistische Erscheinung sei am Inventarobjekt ablesbar.
Das von den Beschwerdeführenden bei der Stiftung H
eingeholte Gutachten vom 24. Mai 2019 führt das Inventarobjekt auf den
biedermeierlich geprägten Wohnhaustyp zurück. Der Steinbau mit Putzfassaden in
schlichter Formensprache mit wenigen Zierformen habe ausgehend von der
spätbarocken Architektur des 18. Jahrhunderts an Einfluss gewonnen.
Architektonisch bestimmend für die erste Hälfe des 19. Jahrhunderts sei
der Epochenübergang vom ausklingenden Spätbarock zu den standardisierten Formen
des Spätklassizismus ab ca. 1850.
7.3
Unbesehen unwesentlicher terminologischer Differenzen
in Bezug auf die exakte baukünstlerische Verortung (Klassizismus, Biedermeier)
stimmen die beiden Gutachten darin überein, dass das Inventarobjekt mit seinem
überaus schlichten Stil eine
charakteristische
Konstruktion aufweist, die um die Mitte des 19. Jahrhunderts
typisch war. Entsprechend kann das Inventarobjekt
der
um die Mitte des 19. Jahrhunderts
anzusiedelnden
baukünstlerischen Epoche des
(Spät-)Klassizismus
zugeordnet werden.
7.4
Die
Zeugeneigenschaft einer Epoche reicht jedoch für sich noch nicht aus; vielmehr
muss es sich um einen wichtigen Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen,
sozialen oder baukünstlerischen Epoche handeln.
7.4.1
Zum Kriterium der Wichtigkeit in Bezug auf den baukünstlerischen Zeugenwert
äussert sich das behördlich eingeholte Gutachten vergleichsweise zurückhaltend,
indem es dem Inventarobjekt lediglich einen gewissen baukünstlerischen
Zeugenwert (im Unterschied zur zugeschriebenen wichtigen siedlungs- bzw.
bedeutenden sozialgeschichtlichen Zeugenschaft und der wichtigen
ortsbildprägenden Wirkung) zumisst. Das vorinstanzliche Urteil beschränkt sich
auf die Wiedergabe der Passagen des behördlich eingeholten Gutachtens zum
baukünstlerischen Zeugenwert insgesamt und zum konstruktiven Gefüge und der
Raumstruktur des Inventarobjekts, ohne sich mit diesen auseinanderzusetzen oder
ausführen, weshalb das Inventarobjekt besonders anschaulich über die Epoche
berichten kann und damit ein wichtiger Zeuge im Sinn von § 203 Abs. 1
lit. c PBG wäre.
Dies ist im Folgenden nachzuholen, wobei es aufgrund der
vorgenommenen baulichen Eingriffe am Inventarobjekt (oben E. 4.1) und dem
damit einhergehenden Verlust von Originalsubstanz angezeigt ist, die fragliche
Zeugenschaft in Bezug auf die einzelnen Bauteile zu untersuchen:
7.4.2
Die Aussenmauern des Inventarobjekts sind unbestrittenermassen bauzeitlich und
legen aussagekräftig Zeugnis über die Epoche des Klassizismus ab. Verringert
ist die Zeugenschaft zugleich durch den 1970 erfolgten Einbau eines grossen
Schaufensters im Erdgeschoss der östlichen Giebelfassade, durch die heterogene
Eingangssituation (unten E. 7.4.3.3) und durch die weitgehend ersetzten
und in Bezug auf die horizontalen Sprossen uneinheitlichen Fenster.
In Bezug auf das Dachwerk, welchem die Beschwerdeführenden
den Zeugenwert absprechen, erwog die Vorinstanz mit Verweis auf das behördlich
eingeholte Gutachten und ihre Eindrücke am Augenschein, dass im Dachstock des
Gebäudes E-Platz 01 die typische bauzeitliche Bauweise nach wie vor gut zu
erkennen sei. Damit liegt eine wichtige baukünstlerische Zeugenschaft des Dachs
vor. Zugleich existiert für die Teilnahme des (gesamten) Dachwerks an der wichtigen
Zeugenschaft ein
genügendes Mass an
Originalsubstanz, dies auch unter Zugrundlegung des (nicht nachvollziehbaren)
beschwerdeführerischen Einwands, dass
mit der Bewilligung vom
4. März 2016 (welche insbesondere den Einbau von zwei Dachfenstern umfasste,
oben E. 4.1)
die
historische
Dachsubstanz des Gebäudes E-Platz 02 vollends verlustig gegangen sei. Die
abgesehen von einem Kamin ursprünglich geschlossene südliche, strassenseitige
Dachfläche durchstösst eine 1970 eingebaute Gaube, was den baukünstlerischen
Zeugenwert des Dachwerks schliesslich schmälert.
7.4.3
Was das Innere des Inventarobjekts betrifft, ist zwischen den Gebäuden E-Platz 01
und E-Platz 02 zu unterscheiden:
7.4.3.1
Der Innenumbau des Gebäudes E-Platz 02 im Jahr 2015 umfasste sämtliche
Wände, bis auf die Geschossbalken auch die Böden und liess darüber hinaus
allein die Treppen unverändert, weshalb der Innenraum des Gebäudes E-Platz 02
keine baukünstlerische Zeugenschaft abzulegen vermag.
7.4.3.2
Die Frage, ob und inwieweit die seit dem Erstellungszeitpunkt vorgenommenen
baulichen Veränderungen die mögliche Zeugenschaft des Innenraums im Gebäude E-Platz 01
beseitigte, veranlasste beide Parteien, im Rekursverfahren ergänzende gutachterliche
Stellungnahmen einzuholen sowie die Beschwerdeführenden, eine baustatische
Analyse einzureichen. Letztere erschöpft sich indessen in einer graphischen
Darstellung der zeitlichen Verortung von An- und Umbauten des Gebäudes E-Platz 01
(vor/nach 1949), ohne Grundlagen aufzuzeigen, weshalb sie nicht überprüf- und
damit nicht tragfähig ist.
Die Raumausstattung sowie die Türen und Fenster des
Gebäudes E-Platz 01 sind in späteren, nachbauzeitlichen Umbauphasen
realisiert worden. Die (reduzierten) Grundrisse des Inventarobjekts entsprechen
sodann weniger dem Typus des Wohn- und Gewerbehauses, als vielmehr dem Typ des
Kosthauses, welches auf Mietwohnungen für Arbeiterfamilien hin konzipiert
wurde. Da dieses aber, worauf das Gutachten an gleicher Stelle hinweist, primär
auf der grünen Wiese und damit ausserhalb der Dörfer nahe der Fabriken erstellt
worden seien, sind die (Wohnungs-)Grundrisse im Gebäude E-Platz 01 als
atypische Vertreter ihrer Epoche zu qualifizieren. Die Raumaufteilung im Gebäude
E-Platz 01, deren Bauzeitlichkeit durch das von den Beschwerdeführenden
eingeholte Gutachten ohnehin in Zweifel gezogen ist, nimmt somit mangels
Eignung zur geschichtlichen Vermittlungsfunktion nicht an der Zeugenschaft
teil.
Demgegenüber sind, soweit die Gutachten darüber Aufschluss
geben, die Decken und das Tragwerk als teilweise bauzeitlich zu qualifizieren.
Somit legen beide aussagekräftig Zeugnis ab.
7.4.3.3
Strittig ist schliesslich, inwiefern die vertikale Erschliessung des
Inventarobjekts an der Zeugenschaft teilnimmt. Das von der Behörde eingeholte Gutachten
qualifiziert das Inventarobjekt als Zweispänner: Ein in der Mitte des
Inventarobjekts angelegtes Treppenhaus habe die quer abgehenden Wohneinheiten E-Platz 01
respektive 02 erschlossen. Darauf Bezug nehmend schrieb der Gemeinderat im
Rekursverfahren, dass von einer bauzeitlichen Erstellung einer gemeinsamen
Eingangs- und Erschliessungszone für das Doppelhaus auszugehen sei. Anlässlich
des Umbaus 1917 sei die Separierung dieser zuvor gemeinsamen Erschliessungszone
mittels Einbau eines zweiten strassenseitigen Eingangs (zum Gebäude E-Platz 02)
erfolgt. Am Augenscheintermin präzisierte die Amtsgutachterin, dass der frühere
Bestand von lediglich einem Eingang nur eine Hypothese des Gutachtens sei. Das
von den Beschwerdeführenden eingeholte Gutachten erachtet demgegenüber eine
(bereits) bauzeitliche Trennung der vertikalen Erschliessung als
wahrscheinlich; es fänden sich keine Hinweise auf eine ursprünglich gemeinsame
Erschliessung der Gebäude E-Platz 01 und 02.
Die Frage, ob das Inventarobjekt zum Erstellungszeitpunkt
als Zweispänner angelegt war, braucht vorliegend mangels Authentizität der
vertikalen Erschliessung nicht entschieden zu werden: Aufgrund fehlender
stilistischer Merkmale ist gemäss dem amtlich eingeholten Gutachten eine
Datierung der Treppenhäuser hypothetisch. Die Treppe und der Handlauf im
Gebäude E-Platz 01 könnte teilweise aus dem 19. Jahrhundert stammen,
ab dem 2. Obergeschoss sei aber von dessen Ersatz um 1900 auszugehen.
Gemäss dem von den Beschwerdeführenden eingeholte Gutachten könnten die Treppen
sowohl im späteren 19. Jahrhundert als auch im 20. Jahrhundert
entstanden sein. Die Eingangssituation von aussen betrachtet präsentiert sich
sodann heterogen und in nachbauzeitlichem Zustand. Die 1969 erfolgte
Neugestaltung des Eingangs zum Gebäude E-Platz 01 wirkt gemäss dem
Amtsgutachten aufgrund der viertelgerundeten Einfassung und der orangefarbigen
gefliessten Eingangsstufen als überladen. Damit vermag die vertikale
Erschliessung das für die Epoche des Klassizismus Typische und
Charakteristische nicht erlebbar zu machen. Eine Teilnahme an der (wichtigen)
Zeugenschaft scheidet aus.
7.4.4
Insgesamt ist mit dem amtlich eingeholten Gutachten das Inventarobjekt als
wichtiger baukünstlerischer Zeuge zu qualifizieren. Dieser Eigenwert ist
indessen spürbar geschmälert durch teils tiefgreifende baulichen Eingriffe
unter Ersatz der Originalsubstanz. Die Veränderungen des ursprünglichen
baulichen Zustands weisen dabei keinen eigenen denkmalpflegerischen Wert auf.
Die amtlich bestellte Gutachterin führt im Rekursverfahren zwar aus, dass der
Denkmalwert des Inventarobjekts aus der Vielschichtigkeit mit all seinen
Zeitspuren und dem hohen Zeugniswert der jüngeren baulichen Veränderungen resultiere.
Indessen ist weder dargelegt noch ersichtlich, dass etwa dem im Jahr 2015
erfolgte Innenumbau des Gebäudes E-Platz 02 (als jüngere bauliche
Veränderung) ein eigener denkmalpflegerischer Wert innewohnt; die hierzu
ergangenen (positiven) Stellungnahmen der NDK (oben E. 4.1) genügen
jedenfalls nicht.
7.5
Im
Weiteren ist die siedlungsgeschichtliche Bedeutung des Inventarobjekts zu
beurteilen. Mit Verweis auf das behördlich eingeholte Gutachten führt die
Vorinstanz aus, dass das Inventarobjekt mit seiner Formensprache die
Zugehörigkeit zur Bebauungsphase des 19. Jahrhunderts in Folge der
Brandkatastrophe und der Siedlungserneuerung entlang der F-Strasse aufzeige.
Durch seine Setzung und Lage sei es zugleich Teil des eine "Hornfigur"
zeichnenden Platzraumes E-Platz, welcher strukturell das mittelalterliche und
in Substanz das frühneuzeitliche Siedlungsmuster abbilde. Damit bezeuge das
Inventarobjekt zwei Siedlungsphasen, die es überdies ortsbaulich ausserordentlich
gut verbinde. Um die Ablesbarkeit dieser Siedlungsentwicklung in Pfäffikon zu
bewahren, seien neben architektonisch herausragenden Bauten des
19. Jahrhunderts auch architektonisch schlichte Bauten wichtig.
Die Beschwerdeführenden monieren, dass angesichts von Lage
und Stellung des Vorgängerbaus kein Zeugnis für die mittelalterliche Struktur
zu sehen sei. Dies ist wenig nachvollziehbar, da gleichfalls das von ihnen
eingeholte Gutachten festhält, dass sich das Inventarobjekt, welches Stellung und
Grundfläche des 1838 niedergebrannten Vorgängerbaus aufnimmt, in die ältere
Siedlungsstruktur einfüge. Der Vorinstanz ist sodann zuzustimmen, dass der vom
behördlich eingeholten Gutachten verwendete Begriff der Hornfigur allein die
Bebauungsstruktur E-Platz bildlich umschreibt, weswegen die Beanstandung der
Beschwerdeführenden an der verwendeten Begrifflichkeit nichts zu ihren Gunsten
zu bewirken vermag. Im Weiteren argumentieren die Beschwerdeführenden, dass die
am Inventarobjekt vorgenommenen baulichen Massnahmen dessen Formensprache und
damit die siedlungsgeschichtliche Zeugenschaft überdecke. Dies überzeugt wenig,
da selbst das von den Beschwerdeführenden eingeholte Gutachten ausführt, dass
der Anblick des Inventarobjekts aus südlicher, aus östlicher sowie teilweise
aus westlicher Positionierung dem bauzeitlichen Anblick entsprechen dürfte.
Entsprechend zeigte sich der Vorinstanz anlässlich des Augenscheins die – zur
Bebauungsphase des 19. Jahrhunderts entlang der F-Strasse zugehörige –
Formensprache des Inventarobjekts. Damit sind die beschwerdeführerischen
Einwendungen nicht durchschlagend und der Schluss der Vorinstanz auf eine
wichtige siedlungsgeschichtliche Zeugenschaft des Inventarobjekts bleibt
stehen.
7.6
Zu klären
ist ferner eine mögliche sozialgeschichtliche Zeugenschaft des Inventarobjekts.
Das behördlich eingeholte Gutachten attestiert dem Gebäude E-Platz 02 in
Verbindung mit dem vis-à-vis situierten Fabrikgebäude E-Platz 05 eine
solche. I habe letzteres 1880 erworben und ab 1882 darin die Firma I
betrieben. 1889 habe er zusammen mit seinem Sohn J auch das Gebäude E-Platz 02
erstanden, um den Arbeitskräften aus seiner gegenüberliegenden Firma Wohnraum
zur Verfügung zu stellen. Damit bezeuge das Inventarobjekt die mit der
Industrialisierung verbundene "Wohnungsnot" sehr gut. Das von den
Beschwerdeführenden eingeholte Gutachten hält dem entgegen, dass nicht belegt
sei, dass das Gebäude E-Platz 02 industrieabhängiger Wohnbau gewesen sei.
Inwiefern dieser Einwand zutrifft, braucht vorliegend nicht entschieden zu
werden, da eine allenfalls vorhandene sozialgeschichtliche Zeugenschaft ohnehin
nicht (mehr) zu erkennen wäre: Nach dem 2015 erfolgten Innenumbau des Gebäudes E-Platz 02
(oben E. 4.1) lässt der heutige Zustand die für die sozialgeschichtliche
Zeugenschaft erforderliche vormalige Nutzung als Kleinstwohnungen für
Arbeitskräfte nicht ablesen und das Gebäude E-Platz 02 kann nicht dieser
allfälligen Bedeutung zugeordnet werden (vgl. auch VGr, 30. April 2020,
VB.2019.00731, E. 7.1.3;
5. April
2018,
VB.2017.00698, E. 4.1.5).
Somit eignet sich das Inventarobjekt nicht zur Dokumentation
sozialer Gegebenheiten. Die Rüge der
Beschwerdeführenden, dass keine
sozialgeschichtliche Zeugenschaft
vorliege, ist insofern begründet. Damit entfällt aber – entgegen der
Beschwerdeschrift – nicht zugleich eine anders, zum Beispiel baukünstlerisch,
begründete Zeugenschaft (vgl. nur VGr, 23. Oktober 2019,
VB.2019.00063, E. 3.6.3)
.
7.7
Zusammenfassend kommt dem Inventarobjekt eine
wichtige baukünstlerische und eine wichtige siedlungsgeschichtliche
Zeugenschaft zu. Sein Eigenwert ist reduziert durch den Verlust von
originaler Bausubstanz und die, insbesondere beim
Gebäude E-Platz 02, mangelnde Stimmigkeit des Gebäudeinnern mit dem
Gebäudeäusseren
(zu Letzterem VGr,
18. August
2017,
VB.2017.00073, E. 4.4.3).
Zudem ist der Eigenwert dadurch relativiert, dass durch den brandbedingten
Wiederaufbau des Ortskerns
nach klassizistischer Bauweise
(oben E. 7.2) ein beachtlicher
Baubestand aus dieser Phase vorliegt, wodurch das Inventarobjekt nicht als
singulär zu bezeichnen ist und weitere Vergleichsobjekte, welche teilweise ebenfalls
inventarisiert sind (oben E. 4.4), für eine Unterschutzstellung infrage
kommen (vgl. VGr,
7. Juni 2018,
VB.2017.00361, E. 5.5).
Das öffentliche Interesse an einer Unterschutzstellung in Bezug auf den
Eigenwert ist insgesamt erheblich gemindert und als gering zu qualifizieren.
8.
8.1
Weiter ist
der Situationswert des Inventarobjekts strittig. Das von der Behörde eingeholte
Gutachten schreibt den Gebäuden E-Platz 01 und 02 eine wichtige ortsbildprägende
Wirkung zu. Zum einen dominiere die dreigeschossige, markant auftretende
Westfassade den Abschluss der Bebauungsstruktur E-Platz, welcher durch die
traufbetonte Setzung des Inventarobjekts dicht an der Strasse, womit zusammen
mit der gegenüberliegenden Baute E-Platz 05 ein enger Gassenraum entstehe,
betont werde. Sodann verknüpft das Inventarobjekt die Baugruppe E-Platz mit den
Gebäuden entlang der F-Strasse, da zwischen den Bauten F-Strasse 012 und F-Strasse 06
die Ostfassade des Inventarobjekts sich öffne und gleichsam im zweiten Glied
einordne. Gemäss der Vorinstanz habe sich die wichtige ortsbildprägende Wirkung
am Augenschein klar gezeigt. Das Inventarobjekt trete von Westen (E-Platz) wie
von Osten (F-Strasse) durch seine nach vorne versetzte Lage markant in
Erscheinung.
8.2
Die
Beschwerdeführenden halten dem entgegen, dass die nach vorne versetzte Lage
nicht ausreichend dokumentiert sei, was nicht nachvollziehbar ist. Bereits aus
den in beiden Gutachten enthaltenen Plangrundlagen ist leicht erkennbar, dass
das Inventarobjekt im Verhältnis zu den Gebäuden (nord-)westlich der gekurvten
Strasse E-Platz hervortritt und dadurch, zusammen mit der gegenüberliegenden
Baute E-Platz 05, den Platzraum in verengender Weise abschliesst.
Entsprechend attestiert auch das von den Beschwerdeführenden eingeholte
Gutachten dem Inventarobjekt eine vorgeschobene Stellung. Letztere bewirkt
ferner, dass das Inventarobjekt von der F-Strasse aus gut einsehbar ist und
mithin nicht hinter dem Gebäude F-Strasse 06 verschwindet. Die Verbindungswirkung
ist damit nicht von der Hand zu weisen.
Die Parkplätze
um das Inventarobjekt schmälern dessen ortsbildprägende Wirkung mit der
Vorinstanz und entgegen den Beschwerdeführenden nicht, da diese das Inventarobjekt
nicht bedrängen und ihm nicht die Geltung nehmen. Ferner ist der Vorinstanz
auch darin zuzustimmen, dass die (nach beschwerdeführerischer Ansicht desolate)
rückwärtige Nordseite des Inventarobjekts seinem Situationswert nicht
abträglich ist, da die übrigen Fassaden massgebend sind für die
siedlungsprägende Wirkung des Objekts und diese vom öffentlichen Raum aus (dazu
VGr,
23. Oktober 2019,
VB.2019.00063,
E. 3.7) weithin erkennbar sind. Schliesslich monieren die
Beschwerdeführenden verschiedene Mängel im amtlich eingeholten Gutachten bei
der Beurteilung des Situationswerts, ohne dass ansatzweise ersichtlich wird,
inwiefern diese dem Inventarobjekt die wesentliche Prägung der
Umgebungsstruktur
absprechen könnten.
8.3
Die besondere Stellung und Lage einer Baute begründet
für sich allein grundsätzlich keinen besonderen Situationswert im Sinn von
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG. Die zu schützende Baute muss
vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden,
Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur
prägenden Wirkung beitragen. Dass dies vorliegend zutrifft, ergibt sich aus dem
oben (E. 7) zum Eigenwert Ausgeführten.
8.4
Insgesamt
kann von einer wesentlichen Prägung des Ortsbildes im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG gesprochen werden, zu welcher die vorhandene äussere
Bausubstanz merklich beiträgt. Somit ist nicht zu beanstanden, dass der
Beschwerdegegner und die Vorinstanz dem Inventarobjekt aufgrund des
Situationswerts Schutzwürdigkeit zugesprochen haben.
Angesichts
des ISOS-Eintrags ist von einem schützenswerten Ortsbild auszugehen, zu dem das
Inventarobjekt wegen seiner Stellung beiträgt. Damit ergibt sich in Bezug auf
den Situationswert eine mindestens mittlere Schutzwürdigkeit des Objekts.
9.
9.1
Ist ein Objekt
schutzwürdig im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, so bedeutet dies
noch nicht zwingend, dass Schutzmassnahmen gemäss § 205 in Verbindung mit
§ 207 PBG angeordnet werden müssen. Vielmehr ist im Licht der
festgestellten Denkmalschutzanliegen eine Abwägung zwischen den
Schutzinteressen und entgegenstehenden öffentlichen oder privaten Interessen
vorzunehmen, was sich bereits aus dem verfassungsmässigen
Verhältnismässigkeitsgrundsatz ergibt (BGE 147 II 125 E. 8 mit Hinweisen).
Im Rahmen der Interessenabwägung sind die konkreten Interessen zu ermitteln,
diese anhand rechtlich ausgewiesener Massstäbe zu beurteilen und zu optimieren,
sodass sie mit Rücksicht auf die Beurteilung, die ihnen zuteilwurde, im
Entscheid möglichst umfassend zur Geltung gebracht werden können (vgl. BGE 138
II 346 E. 10.3).
9.2
Die
Beschwerdeführenden monieren im Wesentlichen, dass der Grundsatz von Treu und
Glauben einer Unterschutzstellung entgegenstehe. Im Jahr 2015 hätten sie
das Gebäude E-Platz 02 erworben und kurz darauf nach innerräumlichen
Erneuerungen, zu denen die NDK keine Anmerkungen hatte, einen Hotelleriebetrieb
etabliert. Auf dieser vertrauenserweckenden Grundlage hätten sie das Gebäude E-Platz 01
im Jahre 2018 gekauft, um dieses ebenso zu einem Hotelleriebetrieb umzubauen
und dasjenige im Gebäude E-Platz 02 entsprechend zu erweitern. Von daher
hätten sie nicht damit rechnen müssen, dass dem geplanten Umbau des Gebäudes E-Platz 01
sowie deren Erweiterung (in Gestalt eines Anbaus) denkmalpflegerische Vorbehalte
entgegenstehen könnten.
Die Vorinstanz erwog in diesem Zusammenhang, dass die 2015
und 2016 für den Umbau des Gebäudes E-Platz 02 erteilten Bewilligungen
einen Innenausbau erlaubten hätten und keine Auskernung, weshalb daraus kein
Vertrauensschutz abgeleitet werden könne. Diese Argumentation (basierend auf
der Unterscheidung der formellen Baurechtskonformität der im Gebäude E-Platz 02
verwirklichten baulichen Massnahmen) übersieht, dass die tiefgreifenden
innenräumlichen Veränderungen am Gebäude E-Platz 02 und mithin am
Inventarobjekt im Jahr 2015 in den bewilligten Plänen veranschaulicht waren
und die hierzu angehörte damalige NDK keine denkmalpflegerischen Einwände
vorbrachte (oben E. 4.1). Entsprechend erteilte die Behörde die
Baubewilligung ohne vorgängigen Entscheid
über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang. Es besteht indes für das
Gemeinwesen nur dann keine Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit und den
Schutzumfang zu entscheiden, wenn eine Gefährdung des inventarisierten Objekts
durch ein Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden kann (VGr,
30. April
2020
, VB.2020.00058, E. 3.3.2
mit Hinweisen). Obschon der Inventareintrag (oben E. 4.1) nicht erkennen
lässt, welche Eigenschaften im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG
den besonderen Wert des Objekts ausmachen sollen, erstreckt sich die vermutete
Schutzwürdigkeit jedenfalls auf das gesamte inventarisierte Objekt und mithin
(neben dem Gebäude E-Platz 01) auch auf das Gebäude E-Platz 02. Mit
Verzicht auf einen
vorgängigen Schutzentscheid zeigte die Gemeinde der
nun beschwerdeführenden Bauherrschaft, dass sie
eine Gefährdung des inventarisierten Objekts durch das
Bauvorhaben von vornherein als ausgeschlossen betrachtete.
9.3
Angesichts
dieser behördlich manifestierten Verhaltensweise durften die
Beschwerdeführenden berechtigterweise davon ausgehen, dass die ihrerseits
projektierten innenräumlichen Umbaumassnahmen – also unter Ausklammerung des
ebenso geplanten Anbaus – im Gebäude E-Platz 01 (welche gemäss den
eingereichten Projektvarianten im Vergleich zu jenen im Gebäude E-Platz 02
eher weniger tiefe Eingriffe vorsehen) in denkmalpflegerischer Hinsicht
realisierbar wären, handelt es sich doch immerhin um Bauarbeiten am nämlichen
Inventarobjekt und ist den Gutachten nicht zu entnehmen, dass das Gebäude E-Platz 01
im Vergleich zum Gebäude E-Platz 02 über einen höheren Denkmalwert verfügen
würde.
Die
Baubewilligungsbehörde hat somit das ihr zustehende
Beurteilungsermessen in der Frage, ob ein Bauvorhaben ein
Schutzobjekt zu beeinträchtigen vermag oder nicht (VGr,
30. April
2020
, VB.2020.00058, E. 3.3.2),
falsch wahrgenommen bzw. widersprüchlich ausgefüllt (zum Verbot
widersprüchlichen Verhaltens siehe Matthias Kradolfer, in: Bernhard Ehrenzeller/Patricia
Egli/Peter Hettich/Peter Hongler/Benjamin Schindler/Stefan G. Schmid/Rainer
J. Schweizer [Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler
Kommentar, 4. A., Art. 9 Rz. 131), als sie beim gleichen
Inventarobjekt innenräumliche Baunassnahmen zunächst als in
denkmalpflegerischer Hinsicht unbedenklich qualifizierte (
Gebäude E-Platz 02
), dann aber anlässlich weiterer projektierten
Baumassnahmen eine das Innere (unter anderem die dreiraumtiefe Struktur)
erfassende Schutzanordnung erliess (
Gebäude E-Platz 01).
Mit Blick auf die behördliche Pflicht zur Behandlung der
Privaten nach Treu und Glauben mussten die Beschwerdeführenden somit nicht
damit rechnen, dass ihnen der innere Umbau des zu diesem Zwecke erworbenen
Gebäudes E-Platz 01 zu einem Hotelleriebetrieb (und damit den realisierten
Hotelleriebetrieb im Gebäude E-Platz 02 zu erweitern) aus
denkmalpflegerischen Gründen verwehrt wird. Dies gilt es zulasten von
Schutzmassnahmen zu berücksichtigen (vgl. Koletsis, Rz. 333 ff.).
9.4
Wenig ins
Gewicht fällt das Interesse der Beschwerdeführenden an genügender Raumhöhe, da
ebenso bei der von ihnen präferierten Massivbauweise anstelle der gebotenen
2,3 m bloss eine lichte Raumhöhe von rund 2,13 m erreicht würde, was
im Hinblick auf § 304 Abs. 1 PBG zu weiterhin wohnhygienisch
ungenügenden Resultaten führte (vgl. VGr, 2. September 2002,
VB.2002.00172, E. 3b.bb). Entsprechend weist das Gebäude E-Platz 02
gemäss den bewilligten Plänen vom 23. April 2015 Raumhöhen von 2,03 m
(1. Obergeschoss) und 2,10 m (2. Obergeschoss und das
Dachgeschoss) auf. Nicht einzubeziehen ist schliesslich das
beschwerdeführerisch vorgebrachte Interesse des Brandschutzes wegen der für den
Fluchtweg zu schmalen Treppenanlage, da diese ohnehin kein geschütztes Bauteil
ist (oben E. 7.4.3.3).
9.5
Insgesamt überwiegt das nicht unerhebliche private
Interessen der Beschwerdeführenden an den projektierten baulichen Massnahmen im
Inneren
von Gebäude E-Platz Nr. 01, an denen auf
Beschwerdeführerseite durch die behördliche Handlungsweise berechtigte
Erwartungen geweckt wurden,
das wie dargelegt
geringe (oben E. 7.7) öffentliche Interesse an einer Unterschutzstellung
des
Innern des Inventarobjekts
.
9.6
Bei Unterschutzstellungen (primär) aufgrund des
Situationswerts ist zumindest in Bezug auf die Fassaden und das Dach
grundsätzlich die bestehende Gebäudesubstanz zu erhalten (VGr,
29. November
2022,
VB.2020.00800, E. 10.9
mit Hinweisen). Angesichts der beim vorliegenden Inventarobjekt anzutreffenden,
bereits bestehenden – realistischerweise unumkehrbaren – grossen Diskrepanz
zwischen aussen und innen insbesondere in Bezug auf das Gebäude E-Platz 02,
dem jedoch eine mittlere ortsbildprägende Wirkung entgegensteht, sind im
vorliegenden Fall die zum Situationswert beitragende südliche, östliche sowie
die westliche Fassade zu erhalten. Nicht davon erfasst sind die Hauseingänge.
Die für den Situationswert wichtige südliche Dachfläche ist geschlossen zu
halten (vgl. auch VGr,
14. März 2019
, VB.2018.00519, E. 7.4.2). Auf der nördlichen
Dachfläche sind zugunsten der Belichtungssituation die Schaffung von
Dachaufbauten in Absprache mit der Denkmalpflege denkbar.
Ein Anbau im
nördlichen Bereich ist möglich, soweit dieser den Situationswert des
Inventarobjekts nicht schmälert.
Auf den Schutz des Innern des Inventarobjekts ist
schliesslich zu verzichten.
10.
10.1
Zusammenfassend ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen,
soweit darauf einzutreten ist. Somit sind der
Entscheid des
Baurekursgerichts vom 16. März 2022 sowie der Beschluss des Gemeinderats
Pfäffikon vom 21. Mai 2019
aufzuheben. Die
Gemeinde ist einzuladen, den Schutzumfang im Sinn der Erwägungen festzulegen.
Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.
10.2
Vor der Vorinstanz dringen die Beschwerdeführenden mit
ihrem Hauptantrag (Änderung des Schutzumfangs) insofern grossenteils durch. Die
Rekurskosten sind daher in Abänderung von Dispositiv-Ziffer II des
Entscheids des Baurekursgerichts vom
16. März 2022 zu 1/4 den
Beschwerdeführenden und zu 3/4 dem Beschwerdegegner aufzuerlegen. Zugleich steht
den Beschwerdeführenden
in Abänderung von
Dispositiv-Ziffer III des Entscheids des Baurekursgerichts vom
16. März
2022 eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 1'000.- zu.
10.3
Da die Beschwerdeführenden mit ihrem Hauptantrag auf
Inventarentlassung vor Verwaltungsgericht nicht durchdringen, rechtfertigt es
sich, die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden und dem Beschwerdegegner je
zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Das Zusprechen einer
Parteientschädigung kommt sodann mangels überwiegenden Obsiegens einer Partei
nicht infrage (§ 17 Abs. 2 VRG).
11.
Soweit es sich
vorliegend um einen Zwischenentscheid handelt, ist dieser nur unter den
Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom
17. Juni 2005 anfechtbar (BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019,
E. 1.4).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Der
Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. März 2022 sowie der Beschluss des
Gemeinderats Pfäffikon vom 21. Mai 2019 werden aufgehoben. Der Gemeinderat
Pfäffikon wird eingeladen, den Schutzumfang im Sinn der Erwägungen festzulegen.
Die
Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 7'695.- werden zu 1/4 den Beschwerdeführenden
und zu 3/4 dem Beschwerdegegner auferlegt.
Der
Beschwerdegegner wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das
Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.- zu entrichten.
Im
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    170.--
Zustellkosten,
Fr. 5'170.--
Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden den
Beschwerdeführenden und dem Beschwerdegegner je zur Hälfte auferlegt.
4.
Es werden keine Parteientschädigungen
zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.