zh_verwaltungsgericht · VR.2013.00003 · 2013-11-07 · de

formelle Enteignung | Abtretung von Teilflächen baurechtsbelasteter Parzellen. Feststellung des Streitgegenstands: Gegenstandslosigkeit, soweit sich die Parteien über die Höhe der Entschädigung geeinigt haben (E. 2.1). Massgeblichkeit des (nicht mehr umstrittenen) Baulandpreises (E. 2.2). Korrektur einer von der Vorinstanz offensichtlich falsch bemessenen Fläche (E. 2.3). Die rekurrierende Landeigentümerin hat (aufgrund des reformatio-in-peius-Verbots) mindestens Anspruch auf eine Entschädigung in der von der Vorinstanz zugesprochenen Höhe (E. 2.5). Die Vorinstanz traf zu Unrecht einen Teilentscheid: Sie legte die Entschädigung für die gesamte Landabtretungsfläche, aber nur für einen Teil der Baurechtsabtretungsfläche fest, obwohl die Entschädigungsbeträge nur gesamthaft beurteilt werden können (E. 4.4). Wird Land enteignet, auf dem ein im Grundbuch eingetragenes Baurecht lastet, so haben in der Regel sowohl der Boden- als auch der Baurechtseigentümer einen abtretungsrechtlichen Entschädigungsanspruch. Die Aufteilung zwischen Land- und Baurechtseigentümer erfolgt in erster Linie aufgrund der Höhe des Baurechtszinses und der Dauer des Baurechtsvertrags (E. 5.1) und nicht nach den von der Vorinstanz verwendeten Kriterien (E. 5.4). Rückweisung: Die Vorinstanz wird - unter Einbezug sämtlicher Baurechtsinhaber - für alle betroffenen Parzellen prüfen müssen, ob und in welchem Verhältnis die Enteignungsentschädigung zwischen Land- und Baurechtseigentümer aufzuteilen ist, wobei sie allfällige privatrechtliche Aufteilungsklauseln nicht zu berücksichtigen haben wird (E. 6). Teilweise Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 13..2.07.1 VR.2013.00003
Zurich Verwaltungsgericht 13..2.07.1 VR.2013.00003
Zurigo Verwaltungsgericht 13..2.07.1 VR.2013.00003

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2013.00003
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Geschäftsnummer:
VR.2013.00003
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 07.11.2013
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Enteignungsrecht
Betreff:
formelle Enteignung
Abtretung von Teilflächen baurechtsbelasteter Parzellen.
Feststellung des Streitgegenstands: Gegenstandslosigkeit, soweit sich die Parteien über die Höhe der Entschädigung geeinigt haben (E. 2.1). Massgeblichkeit des (nicht mehr umstrittenen) Baulandpreises (E. 2.2). Korrektur einer von der Vorinstanz offensichtlich falsch bemessenen Fläche (E. 2.3). Die rekurrierende Landeigentümerin hat (aufgrund des reformatio-in-peius-Verbots) mindestens Anspruch auf eine Entschädigung in der von der Vorinstanz zugesprochenen Höhe (E. 2.5).
Die Vorinstanz traf zu Unrecht einen Teilentscheid: Sie legte die Entschädigung für die gesamte Landabtretungsfläche, aber nur für einen Teil der Baurechtsabtretungsfläche fest, obwohl die Entschädigungsbeträge nur gesamthaft beurteilt werden können (E. 4.4).
Wird Land enteignet, auf dem ein im Grundbuch eingetragenes Baurecht lastet, so haben in der Regel sowohl der Boden- als auch der Baurechtseigentümer einen abtretungsrechtlichen Entschädigungsanspruch. Die Aufteilung zwischen Land- und Baurechtseigentümer erfolgt in erster Linie aufgrund der Höhe des Baurechtszinses und der Dauer des Baurechtsvertrags (E. 5.1) und nicht nach den von der Vorinstanz verwendeten Kriterien (E. 5.4).
Rückweisung: Die Vorinstanz wird - unter Einbezug sämtlicher Baurechtsinhaber - für alle betroffenen Parzellen prüfen müssen, ob und in welchem Verhältnis die Enteignungsentschädigung zwischen Land- und Baurechtseigentümer aufzuteilen ist, wobei sie allfällige privatrechtliche Aufteilungsklauseln nicht zu berücksichtigen haben wird (E. 6).
Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
ABTRETUNG
BAURECHT
BAURECHTSVERTRAG
BAURECHTSZINS
ENTEIGNUNGSENTSCHÄDIGUNG
ENTSCHÄDIGUNG
FORMELLE ENTEIGNUNG
GRUNDEIGENTÜMER
GRUNDSTÜCK
PRIVATRECHTLICHE VEREINBARUNG
REFORMATIO IN PEIUS
TEILENTSCHEID
Rechtsnormen:
§ 11 AbtrG
§ 23 Abs. VI AbtrG
Art. 91 BGG
Art. 26 Abs. II BV
§ 63 Abs. II VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3.
Abteilung
VR.2013.00003
Urteil
der 3. Kammer
vom
7. November 2013
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Verwaltungsrichter Matthias Hauser,
Gerichtsschreiber Kaspar Plüss.
In Sachen
Vereinigung A, vertreten durch RA B,
Rekurrentin,
gegen
Kanton Zürich,
vertreten durch die Baudirektion, Tiefbauamt,
Rekursgegner,
und
C, vertreten durch D,
Mitbeteiligte,
betreffend formelle
Enteignung,
hat
sich ergeben:
I.
A.
Der Knoten F sowie der bergseitige Bereich der G-Strasse
(Autobahnzubringer) in E waren in zum Teil sehr schlechtem Zustand. Zur Abhilfe
wurde ein (im Frühling 2012 abgeschlossenes) neues Kreiselprojekt erstellt.
Dieses erforderte eine Verschiebung der Bushaltestelle der auf der G-Strasse
verkehrenden Buslinie um etwa 50 m bergwärts direkt vor die Liegenschaft H-Strasse
01/02/03, die wie die benachbarten Liegenschaften H-Strasse 04–05 zur G-Strasse
hin orientiert ist. Die erwähnten Liegenschaften wurden von der Vereinigung A
im Baurecht an die Bewohner – teilweise im Stockwerkeigentum (so etwa H-Strasse
01–03) – abgegeben. Das Kreiselprojekt erforderte (neben anderen) die formelle
Enteignung von 845 m
2
Flächen im Grundeigentum der Vereinigung
A für die Erstellung der Busbucht (insgesamt 209 m
2
) und des
der G-Strasse entlangführenden, höhenmässig abgesetzten Fusswegs ab dem Kreisel
bis zur H-Strasse. Das Projekt wurde am … im Amtsblatt des Kantons Zürich
veröffentlicht. Als voraussichtliche Landentschädigung waren Fr. 600.-/m
2
vorgesehen (Fr. 900.- abzüglich 1/3 für Vorgartenland).
B.
Mit Eingabe vom 3. März 2010 beantragte die Vereinigung
A bei der Gemeindekanzlei E, dass die Enteignung für insgesamt 845 m
2
Land auf den betroffenen Kat.-Nummern mit Fr. 900.-/m
2
zu
entschädigen sei. Gegen das Projekt als solches erhob sie keine Einwände. Am
26. März 2010 erhoben C und D, wohnhaft an der H-Strasse 03, Einsprache
gegen das Projekt, insbesondere gegen die Verlegung der Bushaltestelle vor ihre
Liegenschaft. Sie verlangten im Wesentlichen eine Verbesserung der
Lärmsituation sowie eine Entschädigung für den Minderwert ihrer im Baurecht
gehaltenen Liegenschaft in der Grössenordnung von Fr. 100'000.-. Über die
projektbedingten Einschränkungen ihrer Liegenschaft vermochten sich die
Eheleute C und D mit dem Kanton Zürich zu einigen, weshalb eine allfällige
Projekteinsprache hinfällig wurde. Keine Einigung wurde bezüglich des geltend
gemachten Minderwerts der Liegenschaft erzielt. Dieser sollte wie auch der zu
entschädigende Landwert durch die Schätzungs­kommission festgelegt werden. Neben
den zwei erwähnten meldeten keine weiteren vom Kreiselprojekt Betroffenen Ansprüche
an.
C.
Mit Schreiben vom 3. Mai 2011 liess der Kanton
Zürich als Kläger dem Statthalteramt E die Dossiers der Vereinigung A (Beklagte
2) und von C (Beklagte 1) als Eigentümerin der Stockwerkeinheit I zur
Einleitung des Schätzungsverfahrens zukommen. Gleichzeitig beantragte er, die
Forderung Cs sei abzuweisen und der Betrag für die Entschädigung des
enteigneten Landes sei auf Fr. 600.-/m
2
festzusetzen. Nach
durchgeführtem Schriftenwechsel setzte die zuständige Schätzungskommission II
auf den 9. November 2011 eine mündliche Schätzungsverhandlung mit
Augenschein vor Ort an. Dabei ergab sich jedoch keine Annäherung der
Standpunkte. In der Folge unternahm die Schätzungskommission II weitere
Abklärungen zur Bestimmung des Landwerts.
D.
Mit Entscheid vom 5. Februar 2013 legte die
Schätzungskommission II den Landwert für die Enteignung auf Fr. 845.-/m
2
fest (Fr. 1'270.-/m
2
abzüglich 1/3 für Vorgartenland). Weiter
verneinte sie die Zusprechung einer Entschädigung wegen Entzugs der nachbarschaftlichen
Abwehrrechte gegenüber C. Bezüglich des geltend gemachten Minderwerts ihrer
Liegenschaft kam die Schätzungskommission II dagegen zum Schluss, dass der vom
Kanton Zürich als Entschädigung zu leistende Betrag von Fr. 845.-/m
2
den Nutzungsberechtigten zu 2/3 (Fr. 563.35/m
2
) und der
Grundeigentümerin Vereinigung A zu 1/3 (Fr. 281.65/m
2
) zukomme.
C, die durch die Enteignung im Vergleich mit den übrigen beiden
Stockwerkeigentümern in der von ihr bewohnten Liegenschaft als besonders
betroffen erachtet wurde, sollte 40 % der den Nutzungsberechtigten der
Parzelle zukommenden Entschädigung erhalten, demnach Fr. 225.35/m
2
(40 % von Fr. 563.35). Gemäss dem Dispositiv des Entscheids der
Schätzungskommission II erhielt C somit eine Entschädigung von insgesamt Fr. 22'760.35.
Die Vereinigung A als Grundeigentümerin der baurechtsbelasteten Grundstücke
erhielt gesamthaft eine Entschädigung von 1/3, nämlich Fr. 237'994.25
zugesprochen (845 m
2
mal Fr. 281.65/m
2
).
II.
Gegen den Entscheid der Schätzungskommission II vom 5. Februar
2013 meldete die Vereinigung A am 4. März 2013 Rekurs am
Verwaltungsgericht an. In der Rekursbe­gründung verlangte sie, die Enteignung
von 2 m
2
auf Kat.-Nr. 06 sei mit dem Betrag von Fr. 1'270.-/m
2
zu entschädigen. Für die restlichen 843 m
2
auf den
baurechtsbelasteten Grundstücken Kat.-Nrn. 07 (D), 08, 09, 10, 11, 12, 13,
14 und 15 anerkannte sie eine Entschädigung von Fr. 845.-/m
2
,
die aber vollständig ihr allein zu leisten sei, somit Fr. 712'335.-
(843 m
2
mal Fr. 845.-/m
2
) nebst Zins zu 5 %
seit 9. Mai 2011, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Gegenpartei. C als Mitbeteiligte liess sich dazu am 3. Mai 2013 vernehmen
und beantragte die Abweisung des Rekurses, wobei sie sich mit der ihr zugesprochenen
Entschädigung einverstanden erklärte. Der Kanton Zürich anerkannte in der
Rekursantwort vom 3. Mai 2013 die verlangte Entschädigung für 2 m
2
auf Kat.-Nr. 06; im Übrigen beantragte er die Abweisung des Rekurses unter
Kostenfolgen zulasten der Vereinigung A. Die Schätzungskommission verzichtete
auf Vernehmlassung. In der Rekursreplik hielt die Vereinigung A an ihrem
Standpunkt fest, wozu sich der Kanton Zürich nicht mehr äusserte. C hielt in
der Eingabe vom 18. August 2013 an ihrem Standpunkt fest, wozu sich die Vereinigung
A am 12. September 2013 nochmals äusserte.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 46 Abs. 1
des Abtretungsgesetzes vom 30. November 1879 (AbtrG) für die Beurteilung
von Rekursen gegen Entscheide der Schätzungskommissionen zuständig.
Da auch die übrigen Voraussetzungen zur Behandlung des
Rekurses erfüllt sind, ist auf diesen einzutreten.
2.
Vorerst stellt sich die Frage nach dem Streitgegenstand
des Rekursverfahrens.
2.1
Die
Beklagte 2 und heutige Rekurrentin verlangt die Entschädigung von 2 m
2
Land auf Kat.-Nr. 06 zum Landwert von Fr. 1'270.-/m
2
, weil
es sich dabei um vollwertiges, unüberbautes und nicht mit einem Baurecht belastetes
Bauland handle. Die Mitbeteiligte äusserte sich dazu nicht. Der Rekursgegner
anerkannte den Anspruch vollumfänglich. Der Rekurrentin steht somit für
2 m
2
auf Kat.-Nr. 06 eine Entschädigung von insgesamt Fr. 2'540.-
zu. Infolge der vorbehaltlosen Anerkennung dieses Anspruchs ist das Verfahren
diesbezüglich als gegenstandslos geworden abzuschreiben.
2.2
Was die
Entschädigung der Restfläche von 843 m
2
anbelangt, anerkennen
die Parteien den vollen Baulandpreis von Fr. 1'270.- pro m
2
bzw. Fr. 845.-/m
2
nach Abzug des Vorgarteneinschlags von 1/3.
Davon ist nachfolgend auszugehen.
2.3
Die
Vorinstanz sprach der Mitbeteiligten für das zu enteignende Land "im Halte
von 101 m
2
" eine Entschädigung von insgesamt Fr. 22'760.35
zu (101 m
2
zu Fr. 563.35, davon 40 %; vgl. vorn I.
D). Gemäss dem Landerwerbsplan vom 2. November 2010 ist die Parzelle der
Mitbeteiligten Kat.-Nr. 07 jedoch von einer Enteignung von 209 m
2
betroffen. Die Vorinstanz verwechselte offenkundig die Parzelle Kat.-Nr. 07
mit Kat.-Nr. 13. Immerhin wies die Rekurrentin in der Rekursbegründung vom
17. April 2013 darauf hin, dass bei der Berechnung offensichtlich nicht
die richtige Parzelle zugrunde gelegt worden sei. In der Vernehmlassung vom 3. Mai
2013 erklärte sich die Mitbeteiligte dennoch mit dem Entscheid der
Schätzungskommission vom 5. Februar 2013 einverstanden, auch wenn die
Forderung von Fr. 100'000.- massiv reduziert worden sei. Damit anerkannte
die Mitbeteiligte die Entschädigung von Fr. 22'760.35, auch wenn diese auf
einer nicht korrekten Quadratmeterzahl von enteigneter Fläche auf Kat.-Nr. 07
beruht. Es fragt sich, ob sie sich darauf behaften lassen muss.
Nach § 70 in Verbindung mit § 7 Abs. 1 und § 60
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ermittelt das
Verwaltungsgericht den rechtserheblichen Sachverhalt von Amtes wegen. Die
(Justiz-)Behörde muss vom Bestehen einer Tatsache überzeugt sein. Das
Verwaltungsgericht ist nicht an die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz
gebunden, und es kann auch ohne ausdrückliche Rüge zusätzliche Sachverhaltsabklärungen
vornehmen, wenn die Akten darauf hindeuten, dass der Sachverhalt unrichtig ermittelt
wurde (VGr, 17. Januar 2001, VB.2000.00357 E. 5a; Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 7 f.). Umso eher muss es
möglich sein, einen offensichtlichen Fehler im Sach­verhalt zu korrigieren.
Zudem wendet das Verwaltungsgericht das Recht von Amtes wegen an (§ 70 in
Verbindung mit § 7 Abs. 4 VRG). Es würde dem Grundsatz der vollen Entschädigung
von Enteignungen gemäss Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April
1999 (BV) widersprechen, wenn die Abtretung von 209 m
2
mit
einem Wert entschädigt würde, der lediglich einer abgetretenen Fläche von
101 m
2
entspricht. Demnach muss sich die Mitbeteiligte nicht
auf der Entschädigung von Fr. 22'760.35 behaften lassen.
2.4
Die
Vorinstanz hielt dafür, dass die Liegenschaft der Mitbeteiligten durch die
Enteignung eine klare
zusätzliche
Werteinbusse erleide. So sei der
Strassenabstand im Bereich ihrer Liegenschaft besonders klein, und die dem
Schallschutz dienende Mauer entlang der G-Strasse wahre nur wenig Abstand zur
Liegenschaft. Ferner werde das Einliegerzimmer im Parterre der Liegenschaft auf
Höhe der Garagen förmlich "eingelocht". In dieser Wertverminderung
des der Mitbeteiligten verbleibenden Vermögensstücks liege ein – neben der
durch den Baurechtszins abzugeltenden Verkleinerung des Grundstücks –
mittelbarer Schaden. Im Widerspruch dazu hielt sie fest, die Entschädigung von
gerundet Fr. 845.-/m
2
sei die "maximale
Entschädigung", welche die Rekurrentin und die Mitbeteiligte gesamthaft
pro Quadratmeter beanspruchen könnten. Der erwähnte mittelbare Schaden wurde
denn auch weder beziffert noch spezifiziert. Der Rekursgegner hält zutreffend
fest, dass die Vorinstanz damit einen mittelbaren Schaden nicht zugesprochen
habe. Die zusätzliche Werteinbusse, welche die Mitbeteiligte erlitten haben
soll, sollte somit
allein
mit der vorgenommenen Aufteilung der
Entschädigungszahlungen kompensiert werden. Zudem verneinte die Vorinstanz
einen Anspruch der Mitbeteiligten auf Entschädigung wegen übermässiger
Immissionen durch den Ausbau der G-Strasse, die Verlegung der Bushaltestelle
und wegen Entzugs der nachbarschaftlichen Abwehrrechte. Nachdem die
Mitbeteiligte selber nicht Rekurs erhoben hat, bleibt es dabei. Eine
Erweiterung des Streitgegenstands erfolgt dadurch nicht.
2.5
Strittig
bleibt vorliegend die allfällige Aufteilung der Enteignungsentschädigung zwischen
Grundeigentümerin und Bauberechtigten, welche die Vorinstanz mit 1/3 zu 2/3 zugunsten
aller
Bauberechtigten festgelegt hatte. Während sie in Dispositiv-Ziffer 1
ihres Entscheids demgegenüber lediglich
eine
Bauberechtigte (die
Mitbeteiligte) berücksichtigte, sprach sie der Rekurrentin den gesamten
1/3-Betrag der Entschädigung für 845 m
2
zu, total Fr. 237'994.25.
Davon fallen 2 m
2
zum Preis von je Fr. 1'270.-/m
2
weg (vorn E. 2.1), weshalb sich die zu entschädigende Fläche auf
843 m
2
reduziert, wofür sich ein Betrag von Fr. 237'430.95 [843 m
2
x Fr. 281.65/m
2
]
ergibt. Die Rekurrentin hat im Rekursverfahren den Antrag gestellt, es sei ihr
die volle Entschädigung von Fr. 845.-/m
2
für die gesamte
enteignete Fläche von 843 m
2
zuzusprechen. Hingegen haben weder
die Mitbeteiligte noch der Rekursgegner Rekurs erhoben. Damit ist der der
Rekurrentin zugesprochene Drittel der Gesamtentschädigung (Fr. 237'430.95)
gemäss vorstehender Berechnung nicht angefochten worden. Weniger als dieser
Betrag darf ihr daher nicht zugesprochen werden, jedoch allenfalls mehr (§ 63
Abs. 2 VRG).
3.
3.1
Zu prüfen ist
die Höhe des Streitwerts. Für die infrage stehenden 843 m
2
anerkennt
die Rekurrentin eine Entschädigung von Fr. 845.-/m
2
, was einen
Betrag von Fr. 712'335.- ergibt. Gemäss Dispositiv-Ziffer 2 des
angefochtenen Entscheides erhielt sie insgesamt jedoch lediglich Fr. 237'994.25
zugesprochen (845 m
2
x Fr. 281.65/m
2
).
Mit der vom Rekursgegner für 2 m
2
auf Kat.-Nr. 06 anerkannten
Entschädigung von Fr. 2'540 (anstelle von Fr. 563.30: 2 x 281.65/m
2
)
erhöht sich die zugesprochene Entschädigung um den Betrag von Fr. 1'976.70
(Fr. 2'540.- ./. Fr. 563.30) auf Fr. 239'970.95.
Gemäss Dispositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Entscheids erhielt die
Mitbeteiligte Fr. 22'760.35 zugesprochen. Dieser Anspruch wird von der
Rekurrentin bestritten.
3.2
Der
Streitwert besteht vorliegend somit in der Differenz der verlangten
Entschädigung von Fr. 712'335.- gegenüber dem von der Vorinstanz
zugesprochenen Betrag von Fr. 239'970.95 und beläuft sich damit auf Fr. 472'364.05.
4.
4.1
Die mehreren vom Kreiselprojekt betroffenen Grundstücke sind von der
Landenteignung wie folgt betroffen:
Kat.-Nr. 07
(D)                      ca.  209 m
2
Kat.-Nr. 08                             ca.    79 m
2
Kat.-Nr. 09                             ca.    73 m
2
Kat.-Nr. 10                             ca.    70 m
2
Kat.-Nr. 11                             ca.    72 m
2
Kat.-Nr. 12                             ca.  147 m
2
Kat.-Nr. 13                             ca.  101 m
2
Kat.-Nr. 14                             ca.    65 m
2
Kat.-Nr. 15                             ca.    27 m
2
Total m
2
:                                 ca.
843 m
2
4.2
Die
Vorinstanz stützte sich bei ihrem Vorgehen auf den Grundsatz der vollen Entschädigung
nach Art. 26 Abs. 1 und 2 BV und auf § 11 AbtrG. Nach Art. 26
Abs. 1 und 2 BV ist das Eigentum gewährleistet. Enteignungen und
Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, werden voll entschädigt,
was bei der formellen Enteignung, wo das Eigentumsrecht vom Enteigneten auf das
enteignende Gemeinwesen übergeht, Rechtmässigkeitsvoraussetzung darstelle
(Klaus A.Vallender, in: Die schweizerische Bundesverfassung, Kommentar,
2. A., Zürich/St. Gallen 2008, Art. 26 N. 54, 57). Inhaltlich
dasselbe ist § 11 AbtrG zu entnehmen.
4.3
Wie
erwähnt, hat die Vorinstanz – auch wenn dies aus dem Dispositiv ihres Entscheides
so nicht hervorgeht – den Anteil der Rekurrentin an den
Enteignungsentschädigungen generell auf 1/3, denjenigen der Bauberechtigten auf
2/3 festgelegt. Damit hat sie in dieser Frage einen Teilentscheid getroffen,
der eine vollstreckungsfähige Teilerledigung des Verfahrens bewirkt (Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 19 N. 53). Gemäss § 19a
Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)
richtet sich die Anfechtbarkeit von Teilentscheiden sinngemäss nach den Art. 91
–
93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG).
Nach Art. 91 BGG liegt ein anfechtbarer Teilentscheid vor, wenn nur ein
Teil der gestellten Begehren behandelt wird, sofern diese unabhängig von den
anderen Begehren beurteilt werden können (lit. a) oder wenn das Verfahren
nur für einen Teil der Streitgenossinnen und Streitgenossen abgeschlossen wird
(lit. b). Der Teilentscheid als Variante des Endentscheids setzt voraus,
dass in sachlicher oder personeller Hinsicht verschiedene, unabhängig zu
beurteilende Rechtsbegehren vorliegen (BGE 138 V 106 E. 1.1).
Unabhängigkeit bedeutet einerseits, dass die Begehren je einzeln auch
Gegenstand eines eigenen Prozesses hätten bilden können, anderseits, dass ein
Teil des gesamten Prozessgegenstands abschliessend beurteilt wird, sodass keine
Gefahr besteht, dass der Entscheid über den verbliebenen Prozessgegenstand in
Widerspruch zum bereits rechtskräftig ausgefällten Teilentscheid gerät (BGE 135
III 2012, E. 1.2.2 f.).
4.4
Ausgangspunkt
für die Aufteilung der Enteignungsentschädigung zu 2/3 an die Bauberechtigten
und zu 1/3 an die Rekurrentin war die Situation der Mitbeteiligten, welche die
Vorinstanz als von der Enteignung am stärksten betroffen erachtete (vgl. vorn
E. 2.4). Damit traf sie zu Unrecht einen Teilentscheid, indem sie die
Entschädigung für die volle Abtretungsfläche der Landeigentümerin (845 m
2
)
festlegte, aber nur für einen kleinen Teil der Abtretungsfläche der
Baurechtsinhaber (recte 209 m
2
). Dabei ist nicht ausgeschlossen,
dass je nach Situation bzw. vertraglicher Ausgestaltung der einzelnen
Baurechtsverträge ein anderer Aufteilungsschlüssel für die Enteignungsentschädigung
zur Anwendung gelangen könnte als der von der Vorinstanz für Grundeigentümerin
und alle Bauberechtigten festgelegte. Schon aus diesem Grund ist der
vorinstanzliche Entscheid aufzuheben.
5.
5.1
Wird
Land enteignet, auf dem (wie vorliegend) ein im Grundbuch eingetragenes
Baurecht lastet, so sind enteignungsrechtlich in der Regel zwei
Grundstückeigentümer zu entschädigen, nämlich der Boden- und der Baurechtseigentümer.
Der Grundeigentümer hat in der Regel Anspruch auf den Barwert der für die
Restvertragsdauer geschuldeten Baurechtszinse sowie auf den diskontierten Wert
des ihm nach Ablauf des Baurechts wieder zur Verfügung stehenden Grundstücks,
wobei einer allenfalls dem Bauberechtigten für die Bauten zu leistenden
Entschädigung angemessen Rechnung zu tragen ist (BGE 112 Ib 514 E. 4a
S. 521). Die Vorinstanz berief sich in rechtlicher Hinsicht f
ür die von ihr vorgenommene Aufteilung der Enteignungsentschädigung auf
Grundeigentümerin und Bauberechtigte auf eine in der Literatur geäusserte
Meinung (Rudolf Merker, Der Grundsatz der "vollen Entschädigung" im
Enteignungsrecht, Diss. Zürich 1975, S. 156–159). Darin erläutert der
Autor, dass bei der Enteignung eines baurechtsbelasteten Grundstücks dem Eigentümer
der unter Berücksichtigung der Last ermittelte Verkehrswert der Liegenschaft
ersetzt werde. Der Verkehrswert unter Berücksichtigung der Last (Baurecht) und
der objektive Wert des Baurechts seien komplementär, d.
h. ihre
Summe sei gleich dem Gesamtwert der überbauten Liegenschaft. Die Berechnung des
Werts des Baurechts erfolge unter Berücksichtigung von dessen Laufzeit und je
nachdem danach, ob die bestehenden Gebäude nach Ablauf der Baurechtszeit
abgebrochen würden, entschädigungslos an den Baurechtsgeber heimfielen, eine
zahlenmässig fixierte Heimfallsentschädigung, eine bloss
"angemessene" Entschädigung oder der Baurechtszins als indexgebunden
vereinbart wurden. Für alle diese Fälle werden Wege zur Berechnung des Werts
des Baurechts aufgezeigt (Merker, a.
a.
O.,
S. 157 ff.).
5.2
Der Rekursgegner nahm mit Bezug auf die Liegenschaft der Mitbeteiligten
eine entsprechende Berechnung vor: Ausgehend vom Ablauf des Baurechts im Jahr
2066 sei der auf die Grundeigentümerin dannzumal entfallende Schaden auf den
heutigen Zeitpunkt abzuzinsen. Bei einem marktkonformen Diskontsatz von 2,25 %
(gegenwärtig gültiger Referenzzinssatz) ergebe sich bei einem noch 50 Jahre
dauernden Baurecht ein Faktor von 0,329. Das bedeute: Ein Schaden bzw. ein
Minderwert von 100 Franken, der erst in 50 Jahren entstehe, habe heute
einen Gegenwert von rund Fr. 33.-. Demgegenüber habe für die verbleibende
Baurechtsdauer von noch gut 50 Jahren der Baurechtsnehmer den Schaden zu
tragen. Ihn treffe somit der während der ersten 50 Jahre entstehende
Schaden; dies seien die zum Schaden der Grundeigentümerin komplementären Fr. 67.-.
Entsprechend sei die Aufteilung der Landentschädigung von 1/3 zu 2/3 zugunsten
der Bauberechtigten immobilienökonomisch korrekt.
5.3
Die Rekurrentin hielt dem entgegen, die Ausführungen zu den
Schadensberechnungen nähmen keinen Bezug zu den (baurechts-)vertraglichen
Gegebenheiten. Damit wird die Berechnung des Rekursgegners und die Bestätigung
der Aufteilung von 1/3 zu 2/3 zugunsten der Bauberechtigten materiell jedoch
nicht substanziiert bestritten. Die Rekurrentin hält diese Aufteilung
allerdings für willkürlich. Nach der ständigen Praxis des Bundesgerichts liegt
Willkür in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid
offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem
Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass
verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das
Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die
Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung
ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 137
I 1 E. 2.4 S. 5; BGr, 18. Dezember 2012, 8C_529/2012, E. 3).
5.4
Gemäss dem im Recht liegenden Vertrag auf Übertragung eines Teils von
Rechten und Pflichten aus einem Baurechtsvertrag vom 24. Oktober 1967
richtet sich vorliegend die Entschädigung für den Heimfall entweder nach dem
Verkaufserlös der Liegenschaft, wenn das Bauwerk mit einer Neubegründung des
Baurechts für 40 Jahre verkauft wird. Oder ohne solche Neubegründung und
Veräusserung wird die Entschädigung mittels Einigung der Parteien des
Baurechtsvertrags festgelegt. Die Vorinstanz berechnete den Wert des Baurechts
der Mitbeteiligten jedoch weder unter Berücksichtigung der konkreten Heimfalls-Regelung
noch nach den in der erwähnten Dissertation vorgezeichneten Vorgaben. Sie nahm
vielmehr die
konkreten
Auswirkungen des Kreiselprojekts einzig auf die
Liegenschaft der am stärksten beeinträchtigten Mitbeteiligten zum Anlass, die
Entschädigung "angemessen" im Verhältnis 2/3 zu 1/3 zugunsten aller
Bauberechtigten aufzuteilen
. Dieses Vorgehen mag den Anschein der
Willkür zu erwecken. Allerdings lässt sich mangels Vorliegen der
Baurechtsverträge für alle übrigen Bauberechtigten nicht klären, ob bei diesen
von derselben Dauer des Baurechts auszugehen und dieselbe Regelung für den
Heimfall enthalten ist.
Ob das von der Vorinstanz festgelegte
Aufteilungsverhältnis im Ergebnis haltbar ist oder nicht, wird sich daher erst
aufgrund der Neuberechnung anhand der erwähnten Kriterien zeigen (vorn E. 5.1).
Von einem unhaltbaren Ergebnis kann daher einstweilen nicht die Rede sein.
6.
6.1
Demnach ist der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache an die
Vorinstanz zurückzuweisen, damit sie für die einzelnen betroffenen Parzellen
prüfe, ob und in welchem Verhältnis die Enteignungsentschädigung aufzuteilen
sei. Dabei sind die übrigen Bauberechtigten in das Verfahren miteinzubeziehen.
In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass der Rekursgegner
anerkannte, den übrigen Baurechtsnehmern die ihnen zustehende Entschädigung für
die Schmälerung ihrer Baurechtsgrundstücke auszuzahlen, auch ohne dass sie
enteignungsrechtliche Einsprachen erhoben oder Entschädigungsforderungen
angemeldet hätten.
6.2
Wie der Rekursgegner zu Recht ausführt, waren die übrigen
Bauberechtigten (neben der Mitbeteiligten) im öffentlich aufgelegten
Landerwerbsplan vom 1. November 2010 bei jedem Grundstück namentlich
aufgeführt. Zudem wurde das Strassenprojekt gemäss § 16 des
Strassengesetzes vom 27. September 1981 ausgesteckt, öffentlich aufgelegt
und mit dem Hinweis "F bis H-Strasse, Kreisel" publiziert, weshalb
die Baurechtsnehmer die ihnen zustehenden Rechte (Einsprachen, Forderungen; § 14
AbtrG) hätten wahrnehmen können. Dennoch gingen bis heute mit Ausnahme der
Entschädigungsforderung der Mitbeteiligten keine weiteren Forderungen ein.
Damit haben die übrigen Bauberechtigten ihre Ansprüche auf Entschädigung jedoch
nicht verwirkt: Unterlässt ein Grundeigentümer – hier ein Bauberechtigter – die
Anmeldung von Entschädigungsforderungen und anderen Rechtsansprüchen bei der
Gemeindekanzlei, wird nach § 23 Abs. 6 AbtrG angenommen, er sei mit
der ihm zugemuteten Abtretung beziehungsweise der gestellten Beitragsforderung
einverstanden und anerkenne mit Bezug auf seine eigenen Ansprüche zum Voraus
die Richtigkeit des Entscheides der Schätzungskommission. Die Vorinstanz wird
in Bezug auf sämtliche betroffenen Parzellen zu prüfen haben, in welchem
Verhältnis die Entschädigung zwischen dem jeweiligen Land- und Baurechtseigentümer
aufzuteilen ist. Dabei sind einerseits Lehre und Literatur zu beachten (vorn
E. 5.1), anderseits der Umstand, dass der Betrag, welcher der Rekurrentin
zugesprochen wird, insgesamt nicht weniger als Fr. 239'970.- betragen darf
(vorn E. 2.5).
6.3
Demgegenüber beansprucht die Rekurrentin die gesamte
Enteignungsentschädigung für sich. Denkbar ist eine Änderung des ihr
zugesprochenen Anteils ab 1/3 grundsätzlich bis zum vollen Betrag. Die
Rekurrentin stützt sich insbesondere darauf, dass zwischen ihr und sämtlichen
Bauberechtigten die vertraglich vereinbarte Regelung bestehe, wonach ihr die
gesamte Enteignungsentschädigung für das Land zustehe. Sie stützt sich dabei
auf folgenden Passus im Baurechtsvertrag:
"Sollte die Liegenschaft
(das Land) ganz oder teilweise enteignet werden, entsteht hieraus kein
irgendwie gearteter Anspruch des jeweiligen Bauberechtigten gegenüber dem
jeweiligen Grundeigentümer. Die Enteignungsentschädigung für das Land fällt an
den jeweiligen Grundeigentümer. Beim Bau oder Ausbau öffentlicher Strassen hat
der jeweilige Grundeigentümer die auf das mit diesem Baurecht belastete Land
entfallenden Mehrwerts- und/oder Trottoirbeiträge zu bezahlen."
Wie es sich damit verhält, ist indessen nicht
im vorliegenden Verfahren zu prüfen, betrifft diese Klausel doch das
privatrechtliche Verhältnis zwischen der Baurechtsgeberin und den
Baurechtsnehmern.
7.
7.1
Demnach
ist der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zu
neuer Entscheidung im Sinn der Erwägungen zurückzuweisen. Diese wird die
übrigen Bauberechtigten unter den genannten Voraussetzungen (vorn E. 6.2)
in das Verfahren mit einzubeziehen und im Einzelnen anhand der bestehenden
Baurechtsverträge über die Höhe der Enteignungsentschädigung zu befinden haben.
Bei diesem Ausgang sind die Kosten des Verfahrens der Rekurrentin
und dem Rekursgegner je hälftig zu auferlegen (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die Mitbeteiligte hat zwar erst im
Rekursverfahren die ihr zugesprochene Enteignungsentschädigung anerkannt. Da
dieser Betrag im Vergleich zum Gesamtstreitwert (vorn E. 3.2) eher gering
erscheint, fällt er für die Kostenfrage nicht ins Gewicht. Angesichts des
fehlenden überwiegenden Obsiegens einer Partei ist keine Parteientschädigung
zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).
7.2
Der
vorliegende Entscheid ist ein Zwischenentscheid und nur unter den eingeschränkten
Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG (nicht wiedergutzumachender
Nachteil, lit. a; oder Zeit- und Kostenersparnis durch Herbeiführen eines
sofortigen Endentscheids, lit. b) anfechtbar.
Demgemäss beschliesst
die
Kammer
:
Mit Bezug
auf die vom Rekursgegner anerkannte Entschädigung von 2 m
2
auf
Kat.-Nr. 06 wird das Verfahren als gegenstandslos geworden abgeschrieben;
und erkennt:
1.    In
teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden die Dispositiv-Ziffern 1 und 2 des
Entscheids der Schätzungskommission II vom 5. Februar 2013 aufgehoben. Die
Sache wird im Sinn der Erwägungen zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz
zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.     300.--     Zustellkosten,
Fr. 7'300.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Rekurrentin und dem Rekursgegner je zur Hälfte auferlegt.
4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:…