zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00463 · 2025-10-30 · de
Baubewilligung

Erschliessung; keine Bausperre durch angebliche Quartierplanbedürftigkeit (E. 3). Gestaltung des Attikageschosses (E. 4). Lärmschutzrechtliche Bewilligung (E. 5): Das Grundstück liegt in der Empfindlichkeitsstufe II und ist durch Strassenlärm belastet. Die Immissionsgrenzwerte werden bei Maximalbelastungen von 64 dB(A) am Tag und 57 dB(A) in der Nacht am Tag um maximal 4 dB und in der Nacht um maximal 7 dB überschritten. Von den geplanten sieben Wohneinheiten sind fünf von Immissionsgrenzwertüberschreitungen betroffen (E. 5.2). Prüfung, ob hinsichtlich des Bauprojekts sämtliche baulichen und gestalterischen Massnahmen gemäss Art. 22 Abs. 2 USG und Art. 31 Abs. 1 LSV ausgeschöpft worden sind (E. 5.4). Vorliegend handelt es sich insbesondere bei den Überschreitungen in der Nacht um bis zu 7 dB(A) bei fünf lärmempfindlichen Räumen bzw. fünf betroffenen Wohnungen um beachtliche Immissionsgrenzwertüberschreitungen. Im Falle einer starken Überschreitung der Immissionsgrenzwerte ist bei der Prüfung der Schutzmassnahmen eine vertiefte Auseinandersetzung erforderlich. Die Begründungsdichte des Lärmgutachtens ist im Hinblick auf die nicht unwesentlichen Immissionsgrenzwertüberschreitungen nicht ausreichend hoch. Es sind zwar zahlreiche Massnahmen geprüft worden. Es ist jedoch erforderlich, weitergehende Massnahmen zu prüfen, um dem Lärmschutz angemessen Rechnung zu tragen (E. 5.4.5). Davon, dass vorliegend alle zumutbaren Lärmschutzmassnahmen ergriffen wurden bzw. zumindest geprüft und ausreichend begründet verworfen wurden, ist nicht auszugehen, und es wurde entsprechend der Nachweis einer hinreichenden Prüfung der möglichen Lärmschutzmassnahmen im Sinn von Art. 22. Abs. 2 USG und Art. 31 Abs. 1 LSV nicht erbracht (E. 5.4.6). Gutheissung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00463
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00463
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 30.10.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Erschliessung; keine Bausperre durch angebliche Quartierplanbedürftigkeit (E. 3). Gestaltung des Attikageschosses (E. 4).Lärmschutzrechtliche Bewilligung (E. 5): Das Grundstück liegt in der Empfindlichkeitsstufe II und ist durch Strassenlärm belastet. Die Immissionsgrenzwerte werden bei Maximalbelastungen von 64 dB(A) am Tag und 57 dB(A) in der Nacht am Tag um maximal 4 dB und in der Nacht um maximal 7 dB überschritten. Von den geplanten sieben Wohneinheiten sind fünf von Immissionsgrenzwertüberschreitungen betroffen (E. 5.2). Prüfung, ob hinsichtlich des Bauprojekts sämtliche baulichen und gestalterischen Massnahmen gemäss Art. 22 Abs. 2 USG und Art. 31 Abs. 1 LSV ausgeschöpft worden sind (E. 5.4). Vorliegend handelt es sich insbesondere bei den Überschreitungen in der Nacht um bis zu 7 dB(A) bei fünf lärmempfindlichen Räumen bzw. fünf betroffenen Wohnungen um beachtliche Immissionsgrenzwertüberschreitungen. Im Falle einer starken Überschreitung der Immissionsgrenzwerte ist bei der Prüfung der Schutzmassnahmen eine vertiefte Auseinandersetzung erforderlich. Die Begründungsdichte des Lärmgutachtens ist im Hinblick auf die nicht unwesentlichen Immissionsgrenzwertüberschreitungen nicht ausreichend hoch. Es sind zwar zahlreiche Massnahmen geprüft worden. Es ist jedoch erforderlich, weitergehende Massnahmen zu prüfen, um dem Lärmschutz angemessen Rechnung zu tragen (E. 5.4.5). Davon, dass vorliegend alle zumutbaren Lärmschutzmassnahmen ergriffen wurden bzw. zumindest geprüft und ausreichend begründet verworfen wurden, ist nicht auszugehen, und es wurde entsprechend der Nachweis einer hinreichenden Prüfung der möglichen Lärmschutzmassnahmen im Sinn von Art. 22. Abs. 2 USG und Art. 31 Abs. 1 LSV nicht erbracht (E. 5.4.6).Gutheissung.
Stichworte:
ATTIKAGESCHOSS
DACHAUFBAUTEN
ERSCHLIESSUNG
GEBÄUDEHÖHE
IMMISSIONSGRENZWERTE
LÄRM
LÄRMEMPFINDLICHKEITSSTUFE
LÄRMGRENZWERTE
LÄRMGUTACHTEN
LÄRMSCHUTZMASSNAHMEN
QUARTIERPLAN
Rechtsnormen:
Art. 31 LSV
§ 234 PBG
§ 292 PBG
§ 320 PBG
Art. 22 USG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00463
Urteil
der 1. Kammer
vom 30. Oktober 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter
José Krause, Gerichtsschreiberin Sabrina Susanna Gubler.
In Sachen
A,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    C,
vertreten durch RA D,
2.    Hochbaukommission Thalwil,
vertreten durch RA E,
3.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 28. September 2023 erteilte die
Hochbaukommission Thalwil C die Baubewilligung für den Neubau eines
Mehrfamilienhauses mit sieben Wohneinheiten sowie einer Tiefgarage auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Thalwil. Gleichzeitig
wurde die im koordinierten Verfahren ergangene Gesamtverfügung der Baudirektion
des Kantons Zürich vom 20. Juli 2023 namentlich betreffend die
strassenpolizeiliche Bewilligung sowie die lärmschutzrechtliche
Ausnahmebewilligung eröffnet.
II.
Dagegen erhob A mit Eingabe vom 6. November 2023
Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung
der Bewilligungen. Mit Entscheid vom 4. Juni 2024 wies das
Baurekursgericht ein Protokollberichtigungsbegehren ab (Dispositiv-Ziffer I)
und hiess es den in der Sache erhobenen Rekurs teilweise gut. Der Beschluss der
Hochbaukommission Thalwil vom 28. September 2023 wurde demgemäss wie folgt
ergänzt: "Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft der kommunalen Baubehörde
eine korrigierte Ausnützungsberechnung einzureichen und bewilligen zu
lassen" (Dispositiv-Ziffer II).
III.
Hiergegen erhob A mit Eingabe vom 16. August 2024
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen die Aufhebung von Dispositiv-Ziffer I des
angefochtenen Entscheids unter Gutheissung des Protokollberichtigungsbegehrens.
Zudem sei Dispositiv-Ziffer II des angefochtenen Beschlusses aufzuheben
und der Rekurs vollumfänglich gutzuheissen; demgemäss seien auch der Beschluss
der Hochbaukommission Thalwil vom 28. September 2023 und die Verfügung der
Baudirektion des Kantons Zürich vom 20. Juli 2023 aufzuheben und die
Baubewilligungen zu verweigern.
Das Baurekursgericht beantragte am 27. August 2024
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort
vom 13. September 2024 beantragte der Baugesuchsteller C unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion
des Kantons Zürich beantragte unter Verweis auf zwei der Vernehmlassung
beiliegende Mitberichte des Tiefbauamtes die Abweisung der Beschwerde. Die
Hochbaukommission Thalwil beantragte mit Beschwerdeantwort vom
23. September 2024 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. A replizierte
am 17. Oktober 2024; C duplizierte am 29. Oktober 2024 unter
Festhalten an den gestellten Anträgen. Auch die Hochbaukommission Thalwil hielt
mit Duplik vom 31. Oktober 2024 an den gestellten Anträgen fest. A reichte
am 5. Dezember 2024 eine Triplik ein, worauf C am 17. Dezember 2024
und die Hochbaukommission Thalwil am 23. Dezember 2024 auf eine weitere
Stellungnahme verzichteten.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen
Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Das
Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Thalwil (BZO) in der Wohnzone W2 und befindet sich an einer Hanglage.
Der Beschwerdegegner plant den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sieben
Wohneinheiten und einer Tiefgarage anstelle des bestehenden Einfamilienhauses
an der F-Strasse 02. Im Westen stösst das Baugrundstück an die F-Strasse
und an die G-Strasse, welche in erstere mündet. Im Südwesten grenzt das
Baugrundstück an die Freihaltezone und im Süden an ein Waldgebiet. Ansonsten
ist die Bauparzelle von überbauten Grundstücken derselben Zone umgeben.
Bergseitig grenzt das Baugrundstück an die Parzelle der Beschwerdeführerin,
welche ihrerseits im Nordosten an den H-Weg anschliesst.
2.2
Die
Beschwerdeführerin beantragt, es sei gegebenenfalls durch das
Verwaltungsgericht ein Augenschein vorzunehmen. Der Beschwerdegegner 1 und die
Hochbaukommission Thalwil beantragen, es sei auf einen Augenschein durch das
Verwaltungsgericht zu verzichten.
Nach § 7 Abs. 1 VRG untersucht die
Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von Amtes wegen durch Befragen der
Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug von Amtsberichten, Urkunden
und Sachverständigen, durch Augenschein oder auf andere Weise. Die Anordnung
eines Augenscheins steht im pflichtgemässen Ermessen der zuständigen Behörde.
Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf
andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019,
1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn
die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist
zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein
verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen
Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit
ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).
Dies ist vorliegend der Fall. Die Vorinstanz hat am
27. März 2024 im Beisein der Parteien einen Augenschein durchgeführt und
diesen mittels aussagekräftiger Fotografien dokumentiert. Damit und mit den
übrigen Verfahrensakten ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt. Ein
Augenschein durch das Verwaltungsgericht erübrigt sich.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführerin macht geltend, es sei einerseits umstritten, ob ihre eigene
Parzelle Kat.-Nr. 03 durch den H-Weg ausreichend erschlossen sei. Falls
dies nicht zutreffe, stelle sich andererseits die Frage, ob das Bauvorhaben des
privaten Beschwerdegegners die fehlende Erschliessung der erwähnten Parzelle im
Sinne von § 234 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
negativ präjudiziere (Beschwerde Ziff. II.4) bzw. ob für das [erg.:
geplante] Terrassenhaus der Beschwerdeführerin eine Erschliessung über das
Baugrundstück an der F-Strasse erfolgen müsse (Beschwerde Ziff. II.2.e).
Die Beschwerdeführerin lässt geltend machen, ihr
Grundstück sei hinsichtlich einer von ihr geplanten Überbauung mit fünf
Wohnungen im Hangbereich nicht ausreichend erschlossen. Eine Erschliessung für
die geplante Überbauung über den H-Weg sei nur durch einen Abbruch bestehender
Gebäude möglich, was mit einem Quartierplan festzulegen wäre (Beschwerde Ziff. II.6.a).
Die Baubewilligungsbehörde sei nicht zuständig, vorfrageweise darüber zu
entscheiden, welcher Erschliessungsmöglichkeit der Vorzug gegeben werde. Nur
wenn zweifelsfrei feststehen würde, dass die Parzelle des privaten
Beschwerdegegners nicht in den erforderlichen Quartierplan einbezogen werden
dürfe (was hier nicht zutreffe), könnte deren Baureife bejaht werden (Beschwerde Ziff. II.6.k).
Weitaus einfacher als die Erschliessung über den H-Weg wäre es, die Zufahrt von
der F-Strasse her über das Grundstück des privaten Beschwerdegegners anzulegen.
Der geplante Neubau verhindere jedoch eine Zufahrt auf das Grundstück der
Beschwerdeführerin im nördlichen Bereich (Beschwerde Ziff. II.6.a
ff.). Auch "unter abwasser- und wassermässigen Gesichtspunkten" sei
die Bauparzelle zur Erschliessung der noch unbebauten Baufläche im Hang [auf
dem Grundstück der Beschwerdeführerin] erforderlich. Diesbezüglich hätten die
Vorinstanzen keine Abklärungen vorgenommen (Beschwerde Ziff. II.6.g).
3.2
3.2.1
Die Ausführungen betreffend die (mangelhafte) Erschliessung bezieht die
Beschwerdeführerin grösstenteils auf ihr
eigenes
Grundstück und auf das
von ihr angeblich geplante Bauvorhaben. Sie macht sinngemäss geltend, die
Baubewilligung sei zu verweigern, da ein Quartierplanverfahren durchzuführen
sei und das Baugrundstück in das Einzugsgebiet fallen würde.
3.2.2
Eine Baubewilligung ist gemäss § 320 PBG zu erteilen, wenn das
Bauvorhaben den Vorschriften des Planungs- und Baugesetzes und der ausführenden
Verfügungen dazu entspricht. Gemäss § 234 PBG ist ein Grundstück baureif,
wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch
fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte, planungsrechtliche
Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Zwar handelt es sich bei einem
Quartierplan durchaus um eine planungsrechtliche Festlegung; indes
fehlt
diese
vorliegend mit der zutreffenden Auffassung der Vorinstanz nicht etwa im Sinne
von § 234 PBG. Die Grundstücke zwischen dem H-Weg, der F-Strasse und der
Waldlinie sind nach heutigem Ausbaustand rechtsgenügend erschlossen und
überbaut. Allfällige Ausnützungsreserven oder Abparzellierungen im Rahmen
(angedachter) privater Bautätigkeiten führen bei dieser Ausgangslage nicht zu
einer Quartierplanbedürftigkeit, die dem Bauvorhaben des privaten
Beschwerdegegners vorliegend als Bausperre im Sinne von § 234 PBG
entgegengehalten werden könnte (zutreffend angefochtener Entscheid, E. 6.2).
Das Präjudizierungsverbot will nach dem Wortlaut von § 234 PBG eine noch
fehlende Planung sichern. Anvisiert ist damit eine ausstehende Neuordnung, die
aufgrund einer Änderung des übergeordneten Rechts zwingend erfolgen muss. Eine
solche ist vorliegend nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin auch
nicht geltend gemacht, zumal die Gemeinde Thalwil wie alle Gemeinden im Kanton
Zürich über eine an das PBG angepasste BZO verfügt (vgl. auch Markus
Lanter/Peter Bösch in: Christoph Fritzsche et al., Zürcher Planungs- und
Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 918; BEZ 2012 Nr. 38). Die
Rüge mangelnder Baureife infolge fehlender Quartierplanung ist unbegründet
3.2.3
Ob das
Grundstück der Beschwerdeführerin
hinsichtlich eines
allfällig geplanten Bauprojekts ausreichend erschlossen ist und weitere damit
zusammenhängende Fragen wie beispielsweise jene einer ausreichenden Notzufahrt
(vgl. Beschwerde Ziff. II.4.f), sind über die vorherigen Ausführungen
in E. 3.2.2 hinaus nicht weiter Teil des Streitgegenstands des
vorliegenden Beschwerdeverfahrens, weshalb sich weitere Ausführungen dazu
erübrigen (vgl. so auch VGr, 24. Oktober 2024, VB.2024.00096, E. 6.2).
4.
4.1
Die
Beschwerdeführerin rügt weiter eine Verletzung der Dachgestaltungsvorschriften
gemäss Art. 25 Abs. 3 BZO in Verbindung mit § 292 PBG. Bei der
Gestaltung von Dachgeschossen sei einerseits die 75%-Geschossflächenregelung
gemäss Art. 25 Abs. 1 BZO einzuhalten. Andererseits dürfe das
Dachgeschoss nicht als Vollgeschoss in Erscheinung treten und müsse eine gute
Einordnung erreichen. Die auskragende Terrasse sowie die unerlaubten
Abweichungen von der Drittelsregelung verunklärten unzulässigerweise die Ebene
des Attikageschosses. Es trete deshalb sowohl auf der Tal- als auch auf der
Hangseite als Vollgeschoss in Erscheinung und erreiche keine gute bzw.
befriedigende Einordnung. Da kein zulässiges Dach-, sondern vielmehr ein
Vollgeschoss vorliege, werde auch die zulässige Anzahl an Vollgeschossen
überschritten (Beschwerde Ziff. II.8).
4.2
Das
Baurekursgericht erwog, Attikageschosse dürften in Abweichung zu § 292 PBG
und in Anwendung von § 25 Abs. 2 BZO frei angeordnet werden, soweit
sie nicht als Vollgeschoss in Erscheinung träten und eine gute Einordnung
erreicht werde. Vorliegend sei die hypothetische Dachprofillinie von 45° sowie
die Drittelsregelung gemäss § 292 PBG nicht massgeblich, zumal die
Gemeinde Thalwil eine abweichende kommunale Vorschrift erlassen habe. Die
Bestimmung gemäss Art. 25 Abs. 3 BZO, wonach an die Drittelsregelung
gemäss § 292 PBG überdies gewisse Dachelemente nicht angerechnet würden,
sei in diesem Zusammenhang zu lesen. Die kommunale Vorschrift von Art. 25
BZO stelle somit eine Lockerung gegenüber der kantonalen Drittelsregelung
gemäss § 292 PBG dar (angefochtener Entscheid E. 7.3, u.
a. mit Hinweis auf VGr, 30. August
2018, VB.2018.00240, E. 6.2).
Das Attikageschoss werde vorliegend an sämtlichen vier
Fassadenseiten in unterschiedlichem Ausmass zurückversetzt, womit die
erforderliche Erkennbarkeit der Ebene als Dachgeschoss gewährleistet sei. Die
Rücksprünge des Attikageschosses im Umfang von 43,90 m bei einer Länge von
insgesamt 73,15 m stünden dem Eindruck eines Vollgeschosses entgegen.
Dabei sei die optisch massgebliche Fassadenflucht den Wintergärten vorgelagert,
sodass die strassenseitige Trauffassade im Attikageschoss vollständig
zurückversetzt erscheine. Das Attikageschoss ordne sich gut ein, zumal es
wohlproportioniert sei und sich in die vorgefundene, heterogene Dachlandschaft
gut einfüge. Die gewählte Dachgestaltung wirke in sich ruhig und stimmig, da
die Vor- und Rücksprünge symmetrisch angeordnet seien. Die besagte kommunale
Norm sei somit eingehalten (angefochtener Entscheid, E. 7.3).
4.3
Was die
Beschwerdeführerin gegen die Erwägungen des Baurekursgerichts vorbringt,
verfängt nicht. Die Vorgaben für Attikageschosse gemäss Art. 25 BZO sind
eingehalten (vgl. zu den Voraussetzungen VGr, 30. August 2018,
VB.2018.00240, E. 6.1 sowie Wegleitung zu Art. 25 BZO / Anhang zur
Bau- und Zonenordnung). Es kann im Übrigen auf die zutreffenden Erwägungen des
Baurekursgerichts verwiesen werden (angefochtener Entscheid, E. 7.3; § 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).
4.4
Die
Beschwerdeführerin wendet ein, das geplante Gebäude sei auf der Hangseite zu
hoch (Beschwerde Ziff. II.8.b). Sie stellt im Zusammenhang mit der
zulässigen Gebäudehöhe infrage, von welchem Terrain bei der Bewilligung des
projektierten Bauvorhabens auszugehen ist (Beschwerde Ziff. II.7.d).
Diesbezüglich kann gestützt auf § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
Satz 2 VRG wiederum auf die detaillierten Ausführungen der Vorinstanz verwiesen
werden, welche ohne Weiteres nachvollziehbar sind (vgl. angefochtener
Entscheid, E. 8.4.4).
Art. 3 Abs. 1 BZO bestimmt für die Wohnzone W2 eine
maximal zulässige Gebäudehöhe von 7,5 m. Die Messweise der Gebäudehöhe wird
in § 278280 PBG (in der bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden
Fassung; vgl. Wegleitung zu Art. 3 BZO / Anhang zur Bau- und Zonenordnung)
geregelt. Gemessen wird die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen
Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden
gewachsenen Boden; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe Rücksprünge bewirkte
Mehrhöhen werden nicht beachtet (§ 280 Abs. 1 PBG). Die von der
Beschwerdeführerin erwähnte Höhe auf der Hangseite von 8,22 m ergibt sich
wohl aus dem Plan "Ansichten". Dabei ist zu erkennen, dass diese von
der Beschwerdeführerin angeführte Höhe nicht vom gewachsenen Terrain gemessen
wurde. Bei einer Messweise ab dem gewachsenen Terrain misst die Gebäudehöhe
sowohl ab der Balkonbrüstung als auch ab dem Flachdach weniger als 7,5 m.
Die Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe ergibt sich somit, wie der private
Beschwerdegegner zu Recht geltend macht, ohne Weiteres aus den Plänen des
Bauprojekts. Die Einwände der Beschwerdeführerin sind somit unbegründet.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführerin vertritt die Ansicht, das Bauprojekt sei aus
lärmschutzrechtlichen Gründen nicht bewilligungsfähig. Sie macht geltend, mit
einer nicht störenden Gewerbenutzung  anstelle von Wohnnutzung  wäre der
Zonenzugehörigkeit und der inneren Verdichtung Rechnung getragen (Beschwerde Ziff. II.9.a).
Die Immissionsgrenzwertüberschreitungen seien massiv und wesentlich. Es sei
nicht ersichtlich, dass alle in Frage kommenden Varianten baulicher und
gestalterischer Lärmschutzmassnahmen evaluiert und soweit verhältnismässig in
das Bauprojekt eingebracht worden seien (Beschwerde Ziff. II.9.b).
5.2
Das
Baugrundstück liegt wie erwähnt in der Wohnzone W2 und befindet sich an einer
Hanglage. Das Grundstück weist eine Gesamtfläche von 1'870 m
sowie
eine überbaubare Grundfläche von 1'340,10 m
auf. Aufgrund
seiner Lage an der westlich verlaufenden F-Strasse ist es durch Strassenlärm
belastet. Das Grundstück liegt in der Empfindlichkeitsstufe II (ES II) mit den
Immissionsgrenzwerten 60 dB(A) am Tag und 50 dB(A) in der Nacht.
Gemäss dem Lärmgutachten vom 11. Juli 2023 werden die
Immissionsgrenzwerte an der zur F-Strasse hin gerichteten Fassade und an einem
Teil der nördlich gelegenen Fassade bei Maximalbelastungen von 64 dB(A) am
Tag und 57 dB(A) in der Nacht am Tag um maximal 4 dB und in der Nacht
um maximal 7 dB überschritten. Von den geplanten sieben Wohneinheiten sind
fünf von Immissionsgrenzwertüberschreitungen betroffen:
Untergeschoss:
Überschreitungen an einem Fenster einer Wohnung nachts höchstens bis zu 1 dB(A)
(51 dB
(A))
Erdgeschoss: Überschreitungen an insgesamt sieben Fenstern zweier
Wohnungen nachts zwischen 1 und 6 dB(A) (51 bis 56 dB
(A))
Obergeschoss: Überschreitungen an insgesamt sieben Fenstern zweier
Wohnungen nachts zwischen 3 und 7 dB(A) (53 bis 57 dB
(A))
Dachgeschoss: keine Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte.
5.3
Gemäss Art. 22
des Bundesgesetzes vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (USG) dürfen
Baubewilligungen für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen
dienen, in lärmbelasteten Gebieten grundsätzlich nur erteilt werden, wenn die
Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden (Abs. 1) oder wenn die
Räume zweckmässig angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen
Schallschutzmassnahmen getroffen werden (Abs. 2). Art. 31 Abs. 1
der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) nennt als mögliche
Massnahmen zur Einhaltung der Immissionsgrenzwerte die Anordnung der
lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes (lit. a)
sowie bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm
abschirmen (lit. b). Als bauliche Massnahmen kommen insbesondere
Hindernisse auf dem Ausbreitungsweg des Schalls in Betracht wie beispielsweise
Lärmschutzwände oder -dämme. Gestalterische Massnahmen betreffen insbesondere
Massnahmen an der Bauweise des lärmempfindlichen Gebäudes, die sich positiv auf
dessen Lärmbelastung auswirkten. Infrage kommen neben einer optimalen
Grundrissgestaltung (beispielsweise abgewinkelte Fassaden, ruhige Innenhöfe
oder Erker) auch eine sich positiv auswirkende Anordnung lärmunempfindlicher
Räume zur Lärmquelle (BGr, 24. April 2025, 1C_234/2023, E. 3). Können
die Immissionsgrenzwerte trotz dieser Massnahmen nicht eingehalten werden, darf
die Baubewilligung nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein
überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt (Art. 31
Abs. 2 LSV). Gemäss Art. 39 Abs. 1 LSV werden die
Lärmimmissionen bei Gebäuden in der Mitte der offenen Fenster lärmempfindlicher
Räume ermittelt. Lärmempfindliche Räume sind dabei Räume in Wohnungen,
ausgenommen Küchen ohne Wohnanteil, Sanitärräume und Abstellräume (Art. 2 Abs. 6
lit. a LSV). Der Nachweis einer hinreichenden Prüfung der möglichen
Lärmschutzmassnahmen obliegt der Bauherrschaft. Diese hat nachvollziehbar
darzulegen, weshalb welche Massnahmen geprüft, gewählt oder verworfen worden
sind (BGr, 24. April 2025, 1C_234/2023, E. 3, mit Hinweis auf
BGr, 11. Juni 2024, 1C_697/2021, E. 5.3 und 6. Dezember 2021,
1C_275/2020, E. 2.4.3).
5.4
5.4.1
Zu prüfen ist demnach zunächst, ob hinsichtlich des vorliegenden
Bauprojekts sämtliche baulichen und gestalterischen Massnahmen gemäss Art. 22
Abs. 2 USG und Art. 31 Abs. 1 LSV ausgeschöpft worden sind.
5.4.2
Aus dem angefochtenen Urteil geht hervor, die Setzung des Baukörpers sowie
die Gebäudeform seien weitgehend durch die Form der Bauparzelle, die zu
beachtende Waldabstandslinie von 30 m sowie die Hanglage vorgegeben. Es bestehe
somit kein erheblicher Spielraum und der Lärmquelle zugewandte Bauteile seien
unvermeidbar.
Dem Lärmgutachten zufolge seien die Schlafräume allesamt  mit
Ausnahme eines Schlafzimmers im 1. Untergeschoss, bei welchem die
Immissionsgrenzwerte eingehalten seien  lärmabgewandt angeordnet worden.
Alle Zimmer verfügten über ein rückwärtiges oder seitliches Fenster, welches
ein lärmabgewandtes Belüften unter dem Grenzwert ermögliche. Die über dem
Grenzwert belasteten Fenster dienten der ausreichenden Belichtung und seien aus
Gründen des Städtebaus wichtig. Eine alternative Grundrissgestaltung wäre vorliegend
der Wohn- und Siedlungsqualität abträglich und biete sich somit nicht an.
Das Baurekursgericht erwog weiter, aus Lärmschutzgründen
sehe das Bauvorhaben an der lärmzugewandten Fassade Wintergärten sowie auf der
Nordseite Erker vor. Die Baudirektion habe mittels Nebenbestimmung
sichergestellt, dass diese Wintergärten nicht als Wohnraum genutzt würden. Eine
lärmempfindliche Nutzung werde damit ausgeschlossen. Um als lärmwirksame
Massnahme gelten zu können, müssten Wintergärten schallabsorbierend sein, was
ebenfalls mittels Nebenbestimmung sichergestellt worden sei. Das Lärmgutachten
ermittle für die hinter den Wintergärten liegenden Fenster eine durch erstere
erreichte lärmreduzierende Wirkung von 2,50 dB(A) im Erdgeschoss sowie
3,50 dB(A) im Obergeschoss. Die Erker in den beiden Vollgeschossen hätten
sodann eine Lärmhinderniswirkung und gewährleisteten eine lärmabgewandte
Lüftung der Wohnzimmer.
Das Wohn- bzw. Esszimmer der Wohnung im Untergeschoss
weise in der Nacht eine Grenzwertüberschreitung von 1 dB(A) auf. In den
vier Wohnungen des Erd- bzw. Obergeschosses zeigten die Wohn- bzw. Essbereiche
 unter Berücksichtigung der lärmreduzierenden Wirkung der Wintergärten  nur
noch punktuell an den exponierten Gebäudeecken Überschreitungen von 4 bis 6 dB(A).
Von einer wesentlichen Überschreitung der Immissionsgrenzwerte, welche der
Erteilung einer Ausnahmebewilligung generell entgegenstehen würde, sei vorliegend
nicht auszugehen. Auch von gesundheitsschädigendem Lärm könne nicht die Rede
sein, zumal in lärmvorbelasteten Gebieten der ES II eine hypothetische
Höhereinstufung in die ES III grundsätzlich zulässig sei. Diesfalls wären
die Immissionsgrenzwerte am Tag eingehalten und in der Nacht nur noch um 1 dB(A)
überschritten (angefochtener Entscheid, E. 11.4.4).
5.4.3
Dem Lärmgutachten und weiteren Unterlagen kann zudem Folgendes entnommen
werden: Betreffend die geplante Anordnung des Baukörpers im Zusammenhang mit
dem Lärmschutz wird ausgeführt, eine bessere Lösung mit mehr lärmabgewandten
Fassaden und ruhigen Aussenwänden könne im Rahmen einer leicht veränderten
Stellung des Gebäudekörpers nicht erreicht werden. Ebenso biete sich bei der
gemäss BZO vorgegebenen Ausnutzung der Bauparzelle kein Spielraum für eine aus
Sicht des Lärmschutzes besser geeignete Gebäudeform. Lärmexponierte
Fassadenteile seien unvermeidlich. Der geplante Ersatzneubau sei ca. 12 m von
der Achse der F-Strasse entfernt. Zur Einhaltung der Grenzwerte müsste das
Gebäude ca. 50 m von der Strasse abgerückt werden, was nicht möglich sei.
Entsprechend den Auflagen gemäss der Gesamtverfügung vom 20. Juli 2023
wurden im Vergleich zum ersten Lärmgutachten Verbesserungen hinsichtlich der
Wintergärten vorgenommen: Die strassenseitigen Wintergärten würden mit einer 1 m
hohen schalldichten Brüstung und schallabsorbierenden Untersichten versehen. Die
auf dem Baugrundstück entlang der F-Strasse bestehende Mauer werde durch ein an
der Rückseite befestigtes Stahlband auf eine Höhe von 1,5 m über den
Gehweg angehoben. Das Stahlband als Lärmschutzmassnahme werde zudem an weiteren
Stellen im Vorgartenbereich angebracht. Mit der geringfügigen Erhöhung der
bestehenden Mauer entlang der Strasse seien die Möglichkeiten betreffend
Lärmschutzhindernisse ausgereizt. Folgende weitere Massnahmen werden im
Lärmgutachten erwähnt, aber aus unterschiedlichen Gründen als nicht sinnvoll
oder als nicht zulässig erachtet: absorbierende Fassaden, vorgehängte
Fassadenelemente, eine mechanische Belüftung sowie transparente Fassadenbauteile.
5.4.4
Das Baurekursgericht erwog zu Recht, dass mässig störende Gewerbebetriebe
in der vorliegend einschlägigen Wohnzone W2 nicht zulässig sind (vgl. dazu Art. 5
Abs. 1 und Art. 31 Abs. 2 BZO e contrario). Betreffend die nicht
störende Gewerbenutzung führt es aus, reine Wohnzonen seien gemäss § 52 Abs. 1
PBG in erster Linie für Wohnbauten bestimmt. Zuzustimmen ist dem
Baurekursgericht, wenn es ausführt, mit Blick auf die Zonenzugehörigkeit, das
Interesse an innerer Verdichtung und die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum an
zentralen Lagen würden Arbeitsräume vorliegend nicht als zweckmässige Lösung
erscheinen (angefochtener Entscheid, E. 11.4.4). Entsprechend wurde
bereits im Lärmgutachten festgehalten, dass es weder zweckmässig noch
raumplanerisch sinnvoll wäre, wenn die Bauherrschaft zugunsten des Lärmschutzes
einen Gewerbeanteil realisieren müsste. Dies gilt insbesondere aufgrund der
Tatsache, dass sich das Quartier aus grösseren Mehrfamilienhäusern und
kleineren Einfamilienhäusern (vgl. angefochtener Entscheid E. 8.4.3)
zusammensetzt und somit vordergründig als Wohnquartier gilt.
5.4.5
Vorliegend sind die Immissionsgrenzwerte am Tag maximal um 4 dB(A) und
in der Nacht maximal um 7 dB(A) überschritten (vgl. E. 5.2 hiervor).
Dabei handelt es sich insbesondere bei den Überschreitungen in der Nacht um bis
zu 7 dB(A) bei fünf lärmempfindlichen Räumen bzw. fünf betroffenen
Wohnungen um beachtliche Immissionsgrenzwertüberschreitungen. Im Falle einer
starken Überschreitung der Immissionsgrenzwerte ist bei der Prüfung der
Schutzmassnahmen eine vertiefte Auseinandersetzung erforderlich (BGr,
4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.2).
Das Baurekursgericht führt zwar im Hinblick auf das
projektierte Bauvorhaben zu Recht die Form der Bauparzelle, die zu beachtende
Bauabstandslinie sowie die Hanglage als lärmschutzrechtlich limitierende
Faktoren an. Dass diesbezüglich jedoch kein Spielraum mehr besteht, gewisse
Verbesserungen auszuschöpfen, wird weder im angefochtenen Entscheid noch im
Lärmgutachten ausreichend dargetan. Weiter sind zwar sicherlich in der
hangseitigen Anordnung der Schlafräume, den geplanten Erkern und den
Schallschutzmassnahmen bei den Wintergärten sinnvolle und notwendige
Schutzmassnahmen zu sehen. Die Begründungsdichte des Lärmgutachtens ist jedoch
im Hinblick auf die nicht unwesentlichen Immissionsgrenzwertüberschreitungen
nicht ausreichend hoch. Es sind zwar zahlreiche Massnahmen geprüft worden. Es
ist jedoch erforderlich, weitergehende Massnahmen zu prüfen, um dem Lärmschutz
angemessen Rechnung zu tragen: Es erschliesst sich insbesondere nicht,
inwiefern die Grundrisse nicht weiter optimiert werden konnten, sodass weniger
lärmempfindliche Räume durch die Immissionsgrenzwertüberschreitungen betroffen
wären. Der private Beschwerdegegner begründet die komplett strassenseitige
Anordnung der Wohnräume mit Argumenten der Wohnhygiene. Das Baurekursgericht
begründet die Unmöglichkeit einer alternativen Grundrissgestaltung lediglich
mit einer Minderung der Wohn- und Siedlungsqualität, was beides nicht ausreicht.
Betreffend eine andere, weniger dem Strassenlärm ausgesetzte Platzierung von
Wohnräumen wäre durch den Bauherr konkret aufzuzeigen, weshalb sie nicht
möglich wäre und deshalb verworfen wird. Es geht zusätzlich aus dem
Lärmgutachten oder den weiteren Plänen nicht hervor, inwiefern es nicht möglich
gewesen wäre, das Gebäude weiter von der Strasse abzurücken bzw. allenfalls auch
etwas zu verkleinern. Zwar ist der Handlungsspielraum durch die Hanglage,
angrenzende Grundstücke und den einzuhaltenden Waldabstand wie erwähnt
begrenzt, es ist aber zu erwarten, dass bereits eine gering höhere Distanz zur
Achse der F-Strasse dazu führen würde, dass beispielsweise die Fenster hinter
den lärmoptimierten Wintergärten ohne Immissionsgrenzwertüberschreitungen
auskommen würden. Davon ist insbesondere im Obergeschoss auszugehen, wo sich
durch die Schallschutzmassnahmen in den Wintergärten bei den rückwärtigen
Fenstern eine lärmreduzierende Wirkung von 3,5 dB(A) ergibt. Die
diesbezüglichen Auflagen betreffend die Wintergärten der Gesamtverfügung vom
20. Juli 2023 wurden nur im verlangten Minimum umgesetzt. Wieso die
Erhöhung der schalldichten Brüstung auf 1,2 m lediglich "aus
gestalterischen Gründen" verworfen wurde, kann nicht nachvollzogen werden.
Schliesslich würde die weitere Erhöhung um 20 cm gemäss dem Lärmgutachten in
einer Verbesserung von einem weiteren dB(A) resultieren; das heisst, im
Obergeschoss wäre bei den hinter den Wintergärten liegenden Fenstern eine
Lärmreduktion von 4,5 dB(A) erreicht, womit der Grenzwert nachts fast
eingehalten werden könnte. Jede mögliche Reduktion der Lärmimmissionen ist
relevant (vgl. zur dB(A)-Skala als logarithmische Skala, welche Potenzzahlen
wiedergibt, sodass die Schallintensität bei beispielsweise 3dB(A) bereits
verdoppelt wird: BGr, 24. April 2025, 1C_234/2023, E. 3.3.4 mit
Hinweis auf BGr, 6. Dezember 2021, 1C_275/2020, E. 2.4.2). Des
Weiteren fehlen Ausführungen zur Prüfung einer allfälligen (weiteren) Erhöhung
der bestehenden Mauer zur F-Strasse und ob diesbezüglich mit Verbesserungen zu
rechnen wäre. Bei Gartenmauern und Einfriedungen längs Strassen und Wegen gilt
zwar eine maximale Höhe von 1,40 m ab Belag. Sofern sie aber dem
Lärmschutz dienen, dürfen sie höher gestaltet werden (vgl. Wegleitung zu Art. 27
und 28 BZO / Anhang zur Bau- und Zonenordnung). Es widerspricht zudem dem
Lärmgutachten, wenn das Baurekursgericht erwägt, die Überschreitungen der
Immissionsgrenzwerte von 4 bis 6 dB(A) (richtig: 7 dB(A)
in den Wohn- bzw. Essbereichen der vier
Wohnungen des Erd- bzw. Obergeschosses zeigten sich  unter Berücksichtigung
der lärmreduzierenden Wirkung der Wintergärten  nur noch punktuell an den
exponierten Gebäudeecken. Die Lärmschutzmassnahmen bei den Wintergärten führen
jeweils nur bei einem Fenster pro Wohnung zu Verbesserungen, ansonsten liegen
an der gesamten übrigen Fassade  und nicht nur an den Gebäudeecken 
mindestens nachts Immissionsgrenzwertüberschreitungen vor. Ob bzw. wie viel das
Stahlband, welches im Vorgartenbereich an verschiedenen Stellen angebracht
werden soll, in Bezug auf die Lärmimmissionen bringt, ist aus den Unterlagen
nicht ersichtlich.
Schliesslich ist zu den Ausführungen des Baurekursgerichts,
wonach alle Zimmer über ein Fenster verfügten, welches ein lärmabgewandtes
Belüften unter dem Grenzwert ermögliche, zu erwähnen, dass die frühere flexible
Praxis, wonach die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte nur an einem, vom Lärm
abgewandten Fenster pro Raum verlangt wurde ("Lüftungsfenster"), nach
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht genügt (BGE 142 II 100 E. 4,
145 II 189 E. 8.1; VGr, 2. Dezember 2021, VB.2020.00463, E. 5.1;
Beatrice Wagner Pfeifer, Umweltrecht − Allgemeine Grundlagen, Zürich/St.
Gallen 2017, S. 206 f., mit Hinweisen).
5.4.6
Davon, dass vorliegend alle zumutbaren Lärmschutzmassnahmen ergriffen
wurden bzw. zumindest geprüft und ausreichend begründet verworfen wurden, ist
nicht auszugehen, und es wurde entsprechend der Nachweis einer hinreichenden
Prüfung der möglichen Lärmschutzmassnahmen im Sinne von Art. 22 Abs. 2
USG und Art. 31 Abs. 1 LSV nicht erbracht.
6.
6.1
Dies führt
zur Gutheissung der Beschwerde. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 4. Juni
2024, der Beschluss der Hochbaukommission Thalwil vom 28. September 2023
sowie die Verfügung der Baudirektion vom 20. Juli 2023 sind aufzuheben.
Die Angelegenheit ist zur Neuregelung der Kosten- und
Entschädigungsfolgen für das Rekursverfahren an das Baurekursgericht
zurückzuweisen.
6.2
Bei diesem
Ausgang des Verfahrens kann das beschwerdeführerische
Protokollberichtigungsbegehren als gegenstandslos geworden abgeschrieben
werden.
6.3
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft je zu einem
Drittel aufzuerlegen.
Eine Parteientschädigung steht der Bauherrschaft bei
diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu einer
angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdeführerin zu verpflichten (§ 17
Abs. 2 und Abs.  3 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 4. Juni
2024 und der Beschluss der Hochbaukommission Thalwil vom 28. September 2023
sowie die Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 20. Juli
2023 werden aufgehoben.
Die
Angelegenheit wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des
Rekursverfahrens an das Baurekursgericht zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    365.--
Zustellkosten,
Fr. 6'365.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft je zu einem Drittel auferlegt.
4.    Der
Beschwerdegegner 1 wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung
von Fr. 2'500.- (inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an:
a)    die Parteien und
b)    das Baurekursgericht.