zh_verwaltungsgericht · VB.2006.00289 · 2007-08-23 · de

Nutzungsplanung | Nichteinzonung und Belassung in der Reservezone aufgrund der Trendmethode Die Rechtsmittellegitimation der Beschwerdeführer, sich gegen die Belassung in der Reservezone zu wehren, darf ihnen nicht deswegen abgesprochen werden, weil sie nicht Eigentümer aller dortigen Grundstücke sind (E. 1.2). Die mangelnde Erschliessung seines Grundstücks ist kein Grund, ein schützenswertes Interesse des Beschwerdeführers 2 an der Anfechtung des Gemeindeversammlungsbeschlusses bzw. des diesen bestätigenden Rekursentscheids zu verneinen (E. 1.3). Kognition der Baurekurskommission und des Verwaltungsgerichts (E. 2). Rechtsgrundlagen der Einzonung und der Trendmethode; für eine Einzonung trotz Überkapazität müssen gewichtige Gründe sprechen (Interessenabwägung; E. 3). Es ist nicht rechtsverletzend, wenn es die Baurekurskommission abgelehnt hat, die im Zeitpunkt des Gemeindeversammlungsbeschlusses verfügbare (zur Zeit der Verabschiedung des Planungsberichts durch den Gemeinderat jedoch noch nicht verfügbare) neuere Bauzonenstatistik zu berücksichtigen. Es kann sich zwar bei einer Trendverschiebung rechtfertigen, auf eine kürzere Periode abzustellen, doch lag es im Rahmen des der Beschwerdegegnerin bei der Anwendung der Trendmethode zustehenden (prospektiven) Ermessens, wenn sie auch im vorliegenden Fall primär auf eine Erfassungsperiode von 15 Jahren abgestellt hat. Der Einbezug der Mischzonen bei der Anwendung der Trendmethode ist nicht rechtsverletzend (E. 4.3). Mangels Vertrauensgrundlage greift auch der Vertauensschutz nicht (E. 5). Keine Parteientschädigung für die obsiegende Gemeinde, da ihr kein ausserordentlicher Aufwand entstand (E. 6). Abweisung

Zürich Verwaltungsgericht 23.08.2007 VB.2006.00289
Zurich Verwaltungsgericht 23.08.2007 VB.2006.00289
Zurigo Verwaltungsgericht 23.08.2007 VB.2006.00289

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00289
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Geschäftsnummer:
VB.2006.00289
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.08.2007
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Nutzungsplanung
Nichteinzonung und Belassung in der Reservezone aufgrund der Trendmethode
Die Rechtsmittellegitimation der Beschwerdeführer, sich gegen die Belassung in der Reservezone zu wehren, darf ihnen nicht deswegen abgesprochen werden, weil sie nicht Eigentümer aller dortigen Grundstücke sind (E. 1.2). Die mangelnde Erschliessung seines Grundstücks ist kein Grund, ein schützenswertes Interesse des Beschwerdeführers 2 an der Anfechtung des Gemeindeversammlungsbeschlusses bzw. des diesen bestätigenden Rekursentscheids zu verneinen (E. 1.3).
Kognition der Baurekurskommission und des Verwaltungsgerichts (E. 2).
Rechtsgrundlagen der Einzonung und der Trendmethode; für eine Einzonung trotz Überkapazität müssen gewichtige Gründe sprechen (Interessenabwägung; E. 3).
Es ist nicht rechtsverletzend, wenn es die Baurekurskommission abgelehnt hat, die im Zeitpunkt des Gemeindeversammlungsbeschlusses verfügbare (zur Zeit der Verabschiedung des Planungsberichts durch den Gemeinderat jedoch noch nicht verfügbare) neuere Bauzonenstatistik zu berücksichtigen. Es kann sich zwar bei einer Trendverschiebung rechtfertigen, auf eine kürzere Periode abzustellen, doch lag es im Rahmen des der Beschwerdegegnerin bei der Anwendung der Trendmethode zustehenden (prospektiven) Ermessens, wenn sie auch im vorliegenden Fall primär auf eine Erfassungsperiode von 15 Jahren abgestellt hat. Der Einbezug der Mischzonen bei der Anwendung der Trendmethode ist nicht rechtsverletzend (E. 4.3).
Mangels Vertrauensgrundlage greift auch der Vertauensschutz nicht (E. 5).
Keine Parteientschädigung für die obsiegende Gemeinde, da ihr kein ausserordentlicher Aufwand entstand (E. 6).
Abweisung
Stichworte:
BEDARFSPROGNOSE
EINZONUNG
KOGNITION
LEGITIMATION
PARTEIENTSCHÄDIGUNG
RAHMENNUTZUNGSPLÄNE
TRENDMETHODE
VERTRAUENSSCHUTZ
Rechtsnormen:
§ 338a Abs. I PBG
Art. 15 lit. b RPG
§ 17 VRG
§ 20 VRG
§ 50 VRG
Publikationen:
RB 2007 Nr. 55 S. 123
RB 2007 Nr. 9 S. 61
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2006.00289
Entscheid
der 3. Kammer
vom
23. August 2007
Mitwirkend: Abteilungspräsident Jürg Bosshart
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,
Verwaltungsrichter Rudolf Bodmer,
Gerichtssekretär Andreas Conne.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
beide vertreten durch
C,
Beschwerdeführer
,
gegen
Gemeinde Stäfa,
vertreten durch
den Gemeinderat,
dieser vertreten durch
RA D,
Beschwerdegegnerin
,
betreffend
Nutzungsplanung,
hat
sich ergeben:
I.
Die Gemeindeversammlung Stäfa setzte am 5. Dezember 2005
die Nutzungsplanung teilweise neu fest und beliess dabei unter anderem die
Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04 und 05 im Gebiet L in der Reservezone. Der
Beschluss wurde am 16. Dezember 2005 im Amtsblatt des Kantons Zürich
publiziert.
II.
Dagegen erhoben die Eigentümer der genannten Grundstücke,
worunter A (Kat.-Nr. 03) und B (Kat.-Nr. 04), am 16. Januar 2006 Rekurs mit dem
Antrag, die Gemeinde einzuladen, mindestens ihre Grundstücke (und allenfalls
weitere in der Reservezone L) der mittleren Wohnzone, eventuell der lockeren
Wohnzone zuzuweisen. Die Baurekurskommission II wies den Rekurs am 6. Juni 2006
ab. Die Verfahrenskosten von Fr. 7'416.- auferlegte sie den Rekurrenten, die
sie zudem zur Zahlung einer Parteientschädigung von Fr. 1'200.- an die Gemeinde
Stäfa verpflichtete.
III.
Dagegen erhoben A und B als Eigentümer der Grundstücke
Kat.-Nr. 03 bzw. 04 am 7. Juli 2006 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie
beantragten erneut, den Beschluss der Gemeindeversammlung vom 5. Dezember 2005
insofern aufzuheben, als damit die Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04 und 05
im Gebiet L in der Reservezone belassen worden seien, und die Gemeinde
einzuladen, mindestens diese Grundstücke im Gebiet L der mittleren Wohnzone,
eventuell der lockeren Wohnzone zuzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde Stäfa.
Mit Präsidialverfügung vom 12. Juli 2006 wurde die
Baudirektion eingeladen, bezüglich der Revision der Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Stäfa den Genehmigungsentscheid zu treffen bzw. beim Regierungsrat
einzuholen und dem Verwaltungsgericht einzureichen. Die Baudirektion teilte dem
Gericht am 27. April 2007 mit, der Genehmigungsentscheid sei bereits am 28.
Juni 2006 erfolgt. Wie der beigelegten Genehmigungsverfügung zu entnehmen ist,
war die Baudirektion bei der Genehmigung irrtümlicherweise davon ausgegangen,
gegen den Gemeindeversammlungsbeschluss sei kein Rekurs erhoben worden. Zudem
hatte sie es nach Erhalt der Präsidialverfügung vom 12. Juli 2006 unterlassen,
das Gericht umgehend über die bereits erfolgte Genehmigung zu orientieren. Der
Schriftenwechsel konnte daher erst mit Präsidialverfügung vom 3. Mai 2007
angeordnet werden.
Die Baurekurskommission II verzichtete am 7. Mai 2007 auf
Vernehmlassung. Die Gemeinde Stäfa beantragte am 20. Juni 2007, es sei Vormerk
zu nehmen, dass die Belassung der Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und 05 (deren
Eigentümer Rekurs, anschliessend jedoch nicht Beschwerde erhoben hatten)
"rechtsgültig geblieben" sei; die Beschwerde des A (Kat.-Nr. 03) sei
abzuweisen; auf die Beschwerde von B (Kat.-Nr. 04) sei nicht einzutreten;
eventuell sei auch diese Beschwerde abzuweisen; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer. Letztere äusserten sich mit
Eingabe vom 14. Juli 2007 zu den Vorbringen in der Beschwerdeantwort.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975/8. Juni 1997 (PBG) zur Behandlung der
vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zuständig
(RB 1998 Nr. 26).
1.2
Die beiden
Beschwerdeführer wehren sich nicht nur gegen die Belassung ihrer Grundstücke
Kat.-Nr. 03 bzw. 04 in der Reservezone; sie fechten den Rekursentscheid auch
insoweit an, als die Grundstücke Kat.-Nrn. 02, 01 und 05 (deren Eigentümer Rekurs,
jedoch anschliessend keine Beschwerde erhoben haben) in der Reservezone
belassen worden sind. Sodann verlangen sie (wie schon im Rekursverfahren) zumindest
sinngemäss die Einzonung weiterer in dieser Reservezone liegenden Grundstücke,
deren Eigentümer den Beschluss der Gemeindeversammlung Stäfa vom 5. Dezember
2005 überhaupt nicht angefochten haben. Es stellt sich die Frage, ob die
Beschwerdeführer zur Anfechtung dieses Beschlusses bzw. des ihn bestätigenden
Rekursentscheids auch insoweit legitimiert sind, als ihr Einzonungsantrag nicht
nur ihre eigenen Grundstücke Kat.-Nr. 03 und 04 betrifft. Sinngemäss bestreitet
die Beschwerdegegnerin dies, indem sie dem Verwaltungsgericht beantragt, davon
Vormerk zu nehmen, dass die Reservezone L bezüglich der Grundstücke Kat.-Nrn. 01
und 02 (Erbengemeinschaft E) und Kat.-Nr. 05 (F) "rechtsgültig geblieben"
sei.
Gemäss § 338a Abs. 1 PBG ist zum Rekurs und zur Beschwerde
berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung oder den angefochtenen Erlass
berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung
hat. Diese Bestimmung ist klarerweise und unbestrittenermassen auch massgebend
für die Anfechtung von kommunalen Nutzungsplänen, obwohl deren Festsetzung
(vgl. § 88 PBG) rechtstechnisch weder als ein Erlass noch als eine Anordnung im
engeren Sinn gilt (zur Rechtsnatur von Raumplänen als Zwischengebilden zwischen
Rechtssatz und Verfügung vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,
§ 19 N. 23). Demnach richtet sich die Legitimation zur Anfechtung von
Nutzungsplänen nach § 338a Abs. 1 PBG, deren Voraussetzungen im Übrigen
identisch mit denen von § 21 lit. a VRG sind, welch letztere Bestimmung für die
Anfechtung von eigentlichen Anordnungen ausserhalb des Anwendungsbereichs des
Planungs- und Baugesetzes massgebend ist.
Soweit die Beschwerdeführenden hier die Reservezonen L
auch bezüglich Grundstücke anfechten, die nicht in ihrem Eigentum stehen und
deren Eigentümer nicht Beschwerde erhoben haben, sind hier nicht die für die
Rekurs- und Beschwerdelegitimation von
Nachbarn
entwickelten Grundsätze
(vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 34 ff.) anwendbar, geht es doch nicht darum,
dass sich die Beschwerdeführenden gegen nutzungsplanerische Festlegungen
wehren, die sie in der Nutzung ihrer eigenen Grundstücke einschränken. Auch die
Grundsätze, die zur Rekurs- und Beschwerdelegitimation der
zugunsten
von
Verfügungsadressaten intervenierenden Dritten entwickelt worden sind (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 21 N. 48 f.), führen hier nicht weiter. Denn angesichts denkbarer
verschiedener Interessenlagen der Eigentümer von Grundstücken in dieser Reservezone
ist nicht von vornherein auszumachen, ob sich die "Intervention" der
Beschwerdeführer bezüglich der nicht ihnen selber gehörenden Grundstücke
zugunsten oder zulasten der jeweiligen Eigentümer auswirkt. Vielmehr geht es
(bereits) unter dem Gesichtswinkel der Rechtsmittellegitimation darum, den
Kreis jener Grundstücke abzustecken, die bezüglich der beantragten
Zonenänderung eine planerisch sinnvolle Einheit bilden (vgl. zur analogen
Fragestellung im Zusammenhang mit Teilgenehmigungen von Nutzungsplanrevisionen
nach § 5 Abs. 3 PBG: RB 1996 Nr. 17 und VGr, 22. Juni 2000, VB.2000.00096,
www.vgrzh.ch). Bilden die Grundstücke der Beschwerdeführer für sich allein
keine solche Einheit, so haben Letztere ein schutzwürdiges Interesse daran,
auch die Einzonung von in der Reservezone liegenden Grundstücken anderer
Eigentümer zu beantragen.
So liegen die Dinge hier. Die Rechtsmittellegitimation der
Beschwerdeführer, sich gegen die Beibehaltung der Reservezone L (oder
jedenfalls eines planerisch sinnvollerweise als Einheit zu behandelnden Teils
dieser Zone) zu wehren, darf ihnen demnach nicht deswegen abgesprochen werden,
weil sie nicht Eigentümer aller dortigen Grundstücke sind. Dabei erübrigen sich
nähere Abklärungen darüber, ob als planerische Einheit im dargestellten Sinn
sämtliche in dieser Zone liegende oder jedenfalls jene Grundstücke, deren
Eigentümer den Gemeindeversammlungsbeschluss angefochten haben, zu betrachten
sind. Abgesehen davon, dass bei der Prüfung der Rechtsmittellegitimation
diesbezüglich allgemein eine summarische Betrachtungsweise genügen muss, bleibt
die vorliegende Beschwerde auch bei vollumfänglicher Bejahung der Legitimation
erfolglos, da sie, wie sich aus den folgenden Erwägungen ergibt, materiell
unbegründet ist. Aus dem nämlichen Grund erübrigt es sich, zwecks Wahrung des
rechtlichen Gehörs die Eigentümer der übrigen Grundstücke der fraglichen
Reservezone in das vorliegende Verfahren einzubeziehen. Sollten sie mit der
Belassung ihrer Grundstücke in der Reservezone nicht einverstanden sein, haben
sie dies heute hinzunehmen, da sie den Beschluss der Beschwerdegegnerin oder
jedenfalls den diesen bestätigenden Rekursentscheid nicht selber angefochten
haben.
1.3
Nach
Meinung der Beschwerdegegnerin ist die Rechtsmittellegitimation des Beschwerdeführers
2 zudem bereits hinsichtlich des ihm selber gehörenden Grundstücks Kat.-Nr. 04
und damit vollumfänglich zu verneinen. Sie begründet dies damit, dass dieses
Grundstück ausserhalb jeder Erschliessung liege. Vor Baurekurskommission hatte
sie noch keinen diesbezüglichen Antrag (auf Verneinung der Rekurslegitimation
des damaligen Rekurrenten 3) gestellt. Der geltend gemachte Umstand (mangelnde
Erschliessung) ist jedoch (selbst wenn er zutreffen sollte, was aufgrund der
Akten anzunehmen ist) kein Grund, ein schützenswertes Interesse des
Beschwerdeführers 2 an der Anfechtung des Gemeindeversammlungsbeschlusses bzw.
des diesen bestätigenden Rekursentscheids zu verneinen. Unabhängig vom heutigen
Stand der Erschliessung brächte die Einzonung des Grundstücks Kat.-Nr. 06 dem
Beschwerdeführer einen Vorteil bzw. kann ein solcher nicht ausgeschlossen werden.
1.4
Weil auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Als erste Rechtsmittelinstanz überprüfen die
Baurekurskommissionen kommunale Nutzungspläne grundsätzlich mit voller
Kognition, das heisst nicht nur auf ihre Gesetzmässigkeit, sondern auch auf
Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG). Der Grundsatz der vollen
Kognition steht jedoch unter dem Vorbehalt, dass sich die Rekursbehörde bei der
Ermessenskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen hat, wenn den Gemeinden bei der
Festsetzung der Bau- und Zonenordnung Planungsautonomie zusteht, insbesondere
wenn es für die Beurteilung auf die örtlichen Verhältnisse ankommt. Sie dürfen
dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung aufgrund
überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist oder den wegleitenden
Zielen und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht. Im Übrigen heben sie im
Rahmen der Ermessenskontrolle die kommunale Planfestsetzung nur dann auf, wenn
deren Unzweckmässigkeit oder die Unangemessenheit offensichtlich ist
(Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 20). Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht bei
der Überprüfung von Rekursentscheiden über kommunale Nutzungsplanungen gemäss §
50 Abs. 1 und 2 VRG ohnehin auf die Rechtskontrolle beschränkt.
3.
Aus bundesrechtlicher Sicht muss die Zuweisung von Land aus
einer Nichtbauzone in eine Bauzone in erster Linie Art. 15 des
Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) genügen. Danach umfassen Bauzonen
Land, das sich für die Überbauung eignet und zudem weitgehend überbaut ist
(lit. a) oder voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen
wird (lit. b). Ausgangspunkt der Bedarfsprognose für die nächsten
15 Jahre bildet im Kanton Zürich regelmässig die Beanspruchung der
Baulandreserven während der vergangenen Jahre (RB 2001 Nr. 59 = BEZ 2001 Nr. 1,
auch zum Folgenden). Diese so genannte Trendmethode hat das Bundesgericht
wiederholt als sachlich vertretbar und zulässig erachtet (BGE 116 Ia 339
E. 3b/aa und 221 E. 3b S. 231 f.). Zur Ermittlung des
Trends ist eine statistisch aussagekräftige Periode vollständig zu erfassen,
wobei vorbehältlich besonderer Umstände eine möglichst lange Erfassungsperiode (15
Jahre) vorzuziehen ist. Der bisherige Verbrauch begründet lediglich eine
gewisse Vermutung dafür, dass die Entwicklung in den nächsten 15 Jahren ähnlich
verlaufen werde. Es ist in der Regel auch zu prüfen, ob weitere Faktoren
allenfalls eine Trendkorrektur erfordern (RB 1999 Nr. 97 E. 2).
Die in Art. 15 RPG genannten Kriterien der Eignung, der
weitgehenden Überbauung und des Bedarfs bilden zunächst nur die Grundvoraussetzungen;
sind sie gegeben, ist gleichwohl eine umfassende Interessenabwägung
vorzunehmen, in welche weitere – namentlich die in Art. 1 und 3
RPG normierten – Bau‑ und Nichtbauinteressen einzubeziehen sind (BGE
118 Ia 151 E. 4b, mit Hinweisen; Alexandre Flückiger in: Kommentar zum
Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 1999, Art. 15
Rz. 25 ff.). Sodann bedeutet die Rechtsprechung des Bundesgerichts,
wonach "zu gross bemessene Bauzonen nicht nur unzweckmässig, sondern auch
gesetzwidrig" sind (BGE 117 Ia 302 E. 4b; 116 Ia 221 E. 3b
S. 231), nicht automatisch, dass eine Überkapazität die Überprüfung
streitiger (Nicht-) Einzonungen unter weiteren Gesichtspunkten erübrige.
Ausschlaggebend ist vielmehr die erwähnte Gesamtwürdigung (VGr, 3. März
1997, VB.96.0189, E. 3c). Für eine Einzonung trotz Überkapazität müssen
aber besonders gewichtige Gründe sprechen (BGE 113 Ia 32 E. 3b/bb
und cc S. 35 f.).
4.
4.1
Bezüglich
der Kapazitätsbeurteilung erwog die Baurekurskommission im Wesentlichen: Bei
Erstellung des am 4. Oktober 2005 zuhanden der Gemeindeversammlung verabschiedeten
Planungsberichts habe der Gemeinderat über die Zahlen der Bauzonenstatistik
2003 verfügt. Entgegen der Auffassung der Rekurrenten könne nicht verlangt
werden, dass auf die nunmehr vorliegenden Zahlen 2004 und 2005 abgestellt
werde. Die Bedarfsberechnung der Beschwerdegegnerin sei sodann auch insoweit
nicht zu beanstanden, als darin neben der Kapazität der reinen Wohnzonen auch
jene der so genannten Mischzonen berücksichtigt worden sei. Auf dieser
Grundlage ergebe sich per Ende 2003 eine Kapazität von 31,2 ha (noch nicht
überbauter Wohnzonenfläche) bzw. von 12,4 ha (noch nicht überbauter
Mischzonenfläche). In den Jahren 1989 bis 2003 habe der durchschnittliche
Verbrauch pro Jahr 1,6 ha (Wohnzone) bzw. 0,4 ha (Mischzone) betragen, woraus
sich eine verbleibende Kapazität für 19,5 Jahre bzw. 31, 0 Jahre ergebe. In den
Jahren 1999 bis 2003 habe der durchschnittliche Verbrauch pro Jahr 2,1 ha
(Wohnzone) bzw. 0,6 ha (Mischzone) betragen, woraus sich eine verbleibende
Kapazität für 14,86 Jahre bzw. 20,66 Jahre ergebe. Aufgrund dieser Werte
sei offensichtlich, dass die Baulandreserven in der Gemeinde für die kommenden
15 Jahre ausreichten. Dies gelte selbst dann, wenn lediglich von einer – die
erhöhte Bautätigkeit berücksichtigenden – Erfassungsperiode von 5 Jahren
ausgegangen werde, umso mehr, als in dieser Berechnung ein allfälliges Verdichtungspotential
nicht berücksichtigt sei.
4.2
Die
Beschwerdeführer halten daran fest, dass bei der Bedarfsberechnung lediglich
die reinen Wohnzonen zu berücksichtigen seien; die Berücksichtigung der
Mischzonen rechtfertige sich nur dort, wo eine Einzonung in Wohnzonen mit
Gewerbeerleichterung oder in Kern- und Zentrumszonen in Betracht falle, was
hier nicht zutreffe, liege doch die Reservezone L in einem Gebiet, das sich für
eine lockere oder mittlere Wohnzone ohne Gewerbeerleichterung eigne. Unhaltbar
sei auch das Vorgehen der Baurekurskommission, lediglich die Zahlen bis Ende
2003 zu berücksichtigen; entgegen deren Begründung gehe es den
Beschwerdeführenden nicht darum, dass die neusten Verhältnisse bis zum Rekursentscheid
vom 6. Juni 2006 hätten berücksichtigt werden müssen, wohl aber die Zahlen bis
Ende 2004, die im Zeitpunkt des Gemeindeversammlungsbeschlusses vom 5. Dezember
2005 vorgelegen hätten. Auf dieser Grundlage ergebe sich, wie schon in der
Rekursschrift dargelegt, per Ende 2004 eine Kapazität von 27,7 ha noch nicht
überbauter Wohnzonenfläche und bei einer Erfassungsperiode 1990 bis 2004 ein
durchschnittlicher Verbrauch pro Jahr von 1,8 ha, woraus eine verbleibende
Kapazität für 15,4 (und nicht für 19,5) Jahre resultiere; bei einer
Erfassungsperiode von lediglich 5 Jahren (2000-2004), welche angesichts der
regen Bautätigkeit in den Jahren 2004 und 2005 im Sinn der Berücksichtigung
einer Trendwende vorzuziehen sei, verbleibe in den reinen Wohnzonen bei einem
durchschnittlichen jährlichen Verbrauch von 2,8 ha lediglich eine Kapazität für
zehn Jahre (Beschwerdeschrift Ziffer 7-13).
4.3
Das
Verwaltungsgericht hat es im Entscheid vom 24. Januar 2001 (RB 2001 Nr. 59) als
fragwürdig bezeichnet, wenn die Rechtsmittelinstanz bei der Überprüfung der
Kapazitätsermittlung erst nach dem Festsetzungsbeschluss eingetretene Verhältnisse
berücksichtigt. Aus der damaligen Erwägung kann entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführer nicht abgeleitet werden, die zuständige Gemeindeversammlung
habe unter allen Umständen die im Zeitpunkt des Festsetzungsbeschlusses
verfügbaren neuesten Zahlen zu berücksichtigen. Bei Ausarbeitung des vom Gemeinderat
am 4. Oktober 2005 zuhanden der Gemeindeversammlung verabschiedeten
Planungsberichtes lag, wie die Beschwerdeführenden selber einräumen, die kommunale
Bauzonenstatistik per Ende 2004 noch nicht vor. Es konnte dem Gemeinderat auch
nicht zugemutet werden, diese Statistik zuhanden der Gemeindeversammlung vom 5.
Dezember 2005 nachzuliefern, sofern dies überhaupt möglich gewesen wäre. Im
Rahmen einer geordneten Willensbildung durfte an dieser Versammlung auf den die
Statistik per Ende 2003 enthaltenden Bericht abgestellt werden, zumal diese
Willensbildung auch mit der vorangehenden öffentlichen Auflage nach Art. 33
Abs. 1 RPG verknüpft ist, welche im vorliegenden Fall aufgrund des ebenfalls
die Statistik 2003 enthaltenden Gemeinderatsbeschlusses vom 28. Juni 2005 eingeleitet
wurde. Unter diesen Umständen ist es nicht rechtsverletzend, wenn es die Baurekurskommission
abgelehnt hat, die im Zeitpunkt des Gemeindeversammlungsbeschlusses offenbar
verfügbare Statistik per Ende 2004 zu berücksichtigen. Gegen deren Berücksichtigung
im Rechtsmittelverfahren spricht die nämliche Überlegung wie gegen die
Berücksichtigung einer erst nach dem Festsetzungsbeschluss folgenden
Entwicklung, nämlich dass die Gemeindeversammlung als das demokratisch
legitimierte Entscheidungsorgan bezüglich der Bedarfsermittlung nach der
Trendmethode auf gesicherte tatsächliche Grundlagen abstellen können muss. Aus
dem Verwaltungsgerichtsurteil VB.2002.00217 vom 20. März 2003 können die
Beschwerdeführenden nichts zu ihren Gunsten ableiten. Dort ging es um die
Frage, ob die Baudirektion als Genehmigungsinstanz die Verhältnisse bis zum
Zeitpunkt der Genehmigungsverfügung hätte berücksichtigen sollen. Ob an der
dortigen Erwägung 3c, welche die Berücksichtigung der neusten Entwicklung im
Zeitpunkt des Genehmigungsentscheids verlangt, festzuhalten ist, muss im
vorliegenden Fall, in welchem es um die Überprüfung des Festsetzungsbeschlusses
im Rahmen eines Rechtsmittelverfahrens vor Baurekurskommission und
Verwaltungsgericht geht, nicht entschieden werden.
Im Übrigen ergibt sich auch unter Berücksichtigung der Zahlen
bis Ende 2004 eine hinreichende Kapazität für den nach Art. 15 RPG massgebenden
Zeitraum von 15 Jahren, jedenfalls dann, wenn mit der Vorinstanz von einer
Erfassungsperiode von 15 Jahren ausgegangen wird (15,4 Jahre), und umso mehr,
wenn neben den Wohnzonen auch die Mischzonen berücksichtigt werden (15,5
Jahre). Auch bezüglich dieser beiden Aspekte ist indessen die Betrachtungsweise
der Vorinstanz nicht rechtsverletzend:
Zwar kann es sich laut dem verwaltungsgerichtlichen Urteil
vom 17. Juni 1999 (RB 1999 Nr. 97) rechtfertigen, statt der grundsätzlich
massgebenden Erfassungsperiode von 15 Jahren bei einer innerhalb dieses
Zeitraums klar feststellbaren Trendverschiebung auf eine kürzere Periode wie
etwa nur die vergangenen fünf Jahre abzustellen, und spricht im vorliegenden
Fall bezogen auf den Zeitraum 1989 bis 2003 bzw. 2000 bis 2004 einiges für eine
solche Trendverschiebung, wie dies die Beschwerdeführenden mit Blick auf den
Verbrauch ab dem Jahr 2000 geltend machen. Es lag jedoch im Rahmen des der Beschwerdegegnerin
bei der Anwendung der Trendmethode zustehenden (prospektiven) Ermessens, wenn
sie auch im vorliegenden Fall primär auf eine Erfassungsperiode von 15 Jahren
abgestellt hat, was von den Rechtsmittelinstanzen zu respektieren ist
(Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 14, § 50 N. 94, § 51 N. 7). Auch in den von den
Beschwerdeführenden zitierten Urteilen vom 17. Juni 1999 (RB 1999 Nr. 97), 24.
Januar 2001 (RB 2001 Nr. 59) und 20. März 2003 (VB.2002.00217) ist das
Verwaltungsgericht von einer Erfassungsperiode von 15 Jahren ausgegangen.
Schliesslich ist es auch nicht rechtsverletzend, wenn die
Vorinstanzen bei der Kapazitätsermittlung die Mischzonen einbezogen haben. Das
entspricht denn auch der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, wie
sie sich aus den zitierten Entscheiden ergibt. Es mag zutreffen, dass sich das
Gebiet L für eine Wohnzone ohne Gewerbeerleichterung besonders eignet. Es
verhält sich jedoch nicht so, dass eine Wohnnutzung mit Gewerbeerleichterung
dort von vornherein ausser Betracht fiele, und es muss der Beschwerdegegnerin
im Rahmen der ihr zustehenden Planungsautonomie offen bleiben, die Reservezone,
sollte sie je in eine Bauzone überführt werden, einer derartigen Nutzung zugänglich
zu machen. Schon aus dieser Überlegung ergibt sich, dass der Einbezug der
Mischzonen bei der Anwendung der Trendmethode hier nicht rechtsverletzend ist.
Bei alledem kommt der Frage, ob und inwieweit bei der
Bedarfsberechnung nach Art. 15 lit. b RPG das gemäss Bauordnung enthaltene
Verdichtungspotenzial – im Sinn einer Korrektur des aufgrund der Trendmethode
gewonnenen Ergebnisses – zu berücksichtigen sei, keine ausschlaggebende
Bedeutung zu. Die Baurekurskommission hat denn auch diesen Faktor nicht
berücksichtigt, weshalb die diesbezüglichen Einwendungen der Beschwerdeführenden
(Beschwerdeschrift Ziffer 13) unerheblich sind. Der Schluss der Vorinstanzen,
die streitbetroffenen Grundstücke würden voraussichtlich in den nächsten 15
Jahren nicht als Bauland benötigt, hält einer Rechtskontrolle stand.
5.
Zu prüfen bleibt, ob die Beschwerdegegnerin die fragliche
Einzonung trotz fehlendem Bedarf hätte vornehmen müssen, weil andere
öffentliche Interessen, namentlich solche gemäss Art. 1 und 3 RPG, oder Gründe
des Vertrauensschutzes dies geboten hätten.
Die Baurekurskommission hat solche Gründe unter
Berücksichtigung der rekurrentischen Vorbringen verneint (Rekursentscheid E. 6–8).
Was die Beschwerdeführenden dagegen vorbringen (im Wesentlichen unverändert
wiederholend; vgl. Beschwerdeschrift Ziffern 16–20), vermag diese Beurteilung
nicht zu entkräften. Es kann daher auf die zutreffenden Erwägungen der
Vorinstanz verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG).
Insbesondere können die Beschwerdeführenden unter dem
Blickwinkel des Vertrauensschutzes nichts zu ihren Gunsten ableiten. Kein
ausschlaggebendes Gewicht kommt diesbezüglich dem Umstand zu, dass bei der
Zonenplanrevision 1985 das fragliche Gebiet nach damaliger Auffassung des
Gemeinderats einer Bauzone zugeteilt werden sollte, dann aber von der Gemeindeversammlung
auf entsprechenden Antrag eines Stimmbürgers hin der Reservezone zugewiesen
wurde. Gleiches gilt bezüglich des am 1. Oktober 1996/13. April 1999
festgesetzten Quartierplans L, welcher im Übrigen von den heute noch
streitbetroffenen zwei Grundstücken lediglich Kat.-Nr. 03, nicht jedoch Kat.-Nr.
04 erfasste. Wie die Baurekurskommission in Übereinstimmung mit den
vorliegenden Akten festgestellt hat, sind dem Beschwerdeführer 1 als Eigentümer
von Kat.-Nr. 03 aus dem Einbezug in das Quartierplanverfahren keine
Erschliessungskosten erwachsen. Der Quartierplanbericht hält fest, dass bei
einer Einzonung des Reservezonengebiets ein separater Quartierplan, verbunden
mit einer Revision des Quartierplans L, nötig würde, welcher die Einkaufspflicht
der betreffenden Grundeigentümer für die M-Strasse, den Meteorwasserkanal, den
Schmutzwasserkanal, die Wasser- und die Stromversorgung auslösen würde und in
welchem Verfahren die Einkaufsbeiträge für diese Anlagen ermittelt werden
müssten. Ebenso wenig vermögen die dem Beschwerdeführer 1 aus der Ausarbeitung
eines Vorkaufsvertrages und einer Überbauungsskizze 1991 erwachsenen Umtriebe
eine hinreichende Vertrauensgrundlage zu bilden, zumal das Quartierplanverfahren
erst mit Beschluss vom 21. Januar 1992 eingeleitet worden ist und der
Vorkaufsvertrag mit der Bedingung verknüpft wurde, dass das Land eingezont
werde.
6.
Demnach ist die Beschwerde abzuweisen. Die Gerichtskosten
sind den unterliegenden Beschwerdeführenden je zur Hälfte, unter solidarischer
Haftung für die ganzen Kosten, aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Eine Parteientschädigung nach § 17 Abs. 2 VRG steht ihnen bei diesem
Verfahrensausgang von vornherein nicht zu. Auch der obsiegenden
Beschwerdegegnerin ist für das vorliegende Beschwerdeverfahren keine Parteientschädigung
zuzusprechen. Die Beantwortung von Rechtsmitteln gehört zum angestammten
Aufgabenbereich eines Gemeinwesens, was eine Parteientschädigung zu dessen Gunsten
zwar nicht von vornherein ausschliesst, jedoch nur dann als gerechtfertigt
erscheinen lässt, wenn die Beschwerdevernehmlassung mit einem ausserordentlichen
Aufwand verbunden war (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 19 mit Hinweisen).
Diese Voraussetzung ist hier nicht erfüllt. Hingegen besteht kein Anlass, die
von der Baurekurskommission für das Rekursverfahren zugunsten der heutigen
Beschwerdegegnerin zugesprochene Parteientschädigung von Fr. 1'200.- aufzuheben;
die Beschwerdeführenden haben nicht geltend gemacht, dass diese Verpflichtung
auch dann aufzuheben sei, wenn sie in der Sache selber unterliegen.
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'060.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern je zur Hälfte, unter solidarischer
Haftung eines jeden für den ganzen Kostenbetrag, auferlegt.
4.    Parteientschädigungen
für das Beschwerdeverfahren werden nicht zugesprochen.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne
14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an …