zh_verwaltungsgericht · VB.2010.00198 · 2010-06-30 · de

Baubewilligung | Frage der Einhaltung des grossen Grundabstands. Auslegung kommunalen Rechts. Gemäss Art. 19 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung Embrach gilt der grosse Grundabstand für die am meisten gegen Süden gerichtete, längere Gebäudeseite. Für die übrigen Gebäudeseiten gilt der kleine Grundabstand. Die Baubehörde versteht diese Bestimmung so, dass die längere Gebäudeseite für den grossen Grundabstand massgebend ist. Dabei legt sie die Bestimmung nach ihrem Wortlaut aus und verlangt die Einhaltung des grossen Grundabstands gegenüber einer der längeren Gebäudeseiten, unabhängig davon, wie gross der Unterschied zwischen den Fassadenlängen ist. Diese Messweise entspricht der langjährigen und konstanten Bewilligungspraxis der Baubehörde. Die Auslegung des Bauausschusses erweist sich ohne Weiteres als nachvollziehbar und sachlich gerechtfertigt. Nach dem Wortlaut von Art. 19 Abs. 1 BZO ist klarerweise die längere Gebäudeseite massgebend. Für die von der Beschwerdeführerin vertretene Auslegung, die Hauptwohnseite sei für die Einhaltung des grossen Grundabstands massgebend, bestehen keine Anhaltspunkte, weshalb vom klaren Wortlaut der Bestimmung auszugehen ist (E. 6.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 30.06.2010 VB.2010.00198
Zurich Verwaltungsgericht 30.06.2010 VB.2010.00198
Zurigo Verwaltungsgericht 30.06.2010 VB.2010.00198

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00198
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Geschäftsnummer:
VB.2010.00198
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 30.06.2010
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Frage der Einhaltung des grossen Grundabstands. Auslegung kommunalen Rechts.
Gemäss Art. 19 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung Embrach gilt der grosse Grundabstand für die am meisten gegen Süden gerichtete, längere Gebäudeseite. Für die übrigen Gebäudeseiten gilt der kleine Grundabstand. Die Baubehörde versteht diese Bestimmung so, dass die längere Gebäudeseite für den grossen Grundabstand massgebend ist. Dabei legt sie die Bestimmung nach ihrem Wortlaut aus und verlangt die Einhaltung des grossen Grundabstands gegenüber einer der längeren Gebäudeseiten, unabhängig davon, wie gross der Unterschied zwischen den Fassadenlängen ist. Diese Messweise entspricht der langjährigen und konstanten Bewilligungspraxis der Baubehörde.
Die Auslegung des Bauausschusses erweist sich ohne Weiteres als nachvollziehbar und sachlich gerechtfertigt. Nach dem Wortlaut von Art. 19 Abs. 1 BZO ist klarerweise die längere Gebäudeseite massgebend. Für die von der Beschwerdeführerin vertretene Auslegung, die Hauptwohnseite sei für die Einhaltung des grossen Grundabstands massgebend, bestehen keine Anhaltspunkte, weshalb vom klaren Wortlaut der Bestimmung auszugehen ist (E. 6.2).
Abweisung.
Stichworte:
AUSLEGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESONDERE GEBÄUDE
BEURTEILUNGSSPIELRAUM
ERMESSENSSPIELRAUM
GRUNDABSTAND
KOMMUNALES RECHT
Rechtsnormen:
§ 28 Abs. II ABV
Art. 17 BZO Embrach
Art. 19 Abs. I BZO Embrach
§ 49 Abs. III PBG
§ 273 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2010.00198
Entscheid
der 1. Kammer
vom
30. Juni 2010
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretär
Martin Knüsel.
In Sachen
A
,
vertreten durch B
,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.1
C
,
1.2
D
,
2.
Bauausschuss Embrach,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 28. Oktober 2009 erteilte der
Bauausschuss Embrach D und C die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung
eines Einfamilienhauses auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der E-Strasse
03 in Embrach.
II.
Den dagegen von A am 3. Dezember 2009 erhobenen
Rekurs wies die Baurekurskommission IV mit Entscheid vom 25. März 2010 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 22. April 2010 gelangte A an das
Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung der Baubewilligung und die
Arrondierung der Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 mit den Parzellen Kat.-Nrn. 04
und 05, um neu zonenkonform bebaut zu werden.
Die Vorinstanz schloss am 12. Mai 2010 ohne weitere
Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft beantragte
am 24. bzw. 26. Mai 2010 die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde; je
unter Zusprechung einer angemessenen Umtriebsentschädigung.
Die Erwägungen der Baurekurskommission IV im
Rekursentscheid vom 25. März 2010 sowie die Ausführungen der Parteien in
den Rechtsschriften werden – soweit rechtserheblich – in den nachfolgenden
Erwägungen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen einen Entscheid
der Baurekurskommission zuständig.
1.2
Die
Beschwerdeführerin ist als Eigentümerin der an das Bauprojekt angrenzenden Liegenschaft
F-Strasse 03 vom Bauvorhaben in qualifizierter Weise betroffen und damit grundsätzlich
zur Beschwerde legitimiert (§ 338a Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).
Was indessen die beantragte Arrondierung der Parzellen
Kat.-Nrn. 01 und 02 mit den Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 05 betrifft,
ist festzuhalten, dass Streitgegenstand im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht
nur sein kann, was Gegenstand des angefochtenen Entscheids bildet.
Diesbezüglich ist somit nicht auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Das geplante Einfamilienhaus, welches sich in der Wohnzone
W2B befindet und annährend einen quadratischen Grundriss aufweist, soll auf dem
den östlichen Teil des Bauareals einnehmenden Grundstück Kat.-Nr. 01
erstellt werden. Die ebenfalls Teil des bewilligten Bauvorhabens bildende
Doppelgarage ist auf dem westlich angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 02 geplant.
Dieses Garagengebäude wird aufgrund von bestehenden Näherbaurechten weitgehend
als Grenzbaute realisiert.
3.
Nach Art. 17 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Embrach vom 12. Mai 1993 (BZO) ist in der vorliegend massgeblichen
Wohnzone W2B ein kleiner Grundabstand von 4 m und ein grosser Grundabstand von
10 m zu beachten. Der grosse Grundabstand gilt nach Art. 19 Abs. 1
BZO "für die am meisten gegen Süden gerichtete, längere Gebäudeseite".
Für die übrigen Gebäudeseiten gilt der kleine Grundabstand.
Da die westliche Gebäudeseite um 0,5 m länger ist als die
gegen Süden gerichtete Fassade, ging die Baubehörde davon aus, dass der grosse
Grundabstand vor der westlichen Gebäudeseite einzuhalten sei. Dass dieses
Abstandsmass gegen das im Westen angrenzende Kleingrundstück Kat.-Nr. 05
und – über dieses hinweg – gegen das an Kat.-Nrn. 05 und 02 anschliessende
Grundstück Kat.-Nr. 04 nicht eingehalten ist, akzeptierte der Bauausschuss
aufgrund des diesbezüglich bestehenden Näherbaurechts.
In der Rekursvernehmlassung ergänzte die Baubehörde ihre
Bewilligungsbegründung und führte aus, der grosse Grundabstand hätte allenfalls
auch vor der minim nach Süden gerichteten Ostfassade verlangt werden können.
Jene sei jedoch deswegen nicht als massgeblich betrachtet worden, weil dort die
F-Strasse angrenze, womit der Strassenabstand an die Stelle des grossen
Gebäudeabstands trete.
4.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, durch den im Februar
dieses Jahres begonnenen Aufbau des Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04,
ergebe sich auf den verbleibenden Grundstücken Kat.-Nrn. 01/02 und 03 kein
vernünftig überbaubares Grundstück mehr. Der projektierte Neubau unterschreite
die Grenzabstände, woraus erhebliche Immissionen auf dem beschwerdeführerischen
Grundstück entstünden. Die Südfassade des geplanten Einfamilienhauses rage bis
ca. 4 m an das beschwerdeführerische Grundstück heran. Die Westfassade sei
leicht nach Nordwest und nicht nach Südwest gedreht und könne daher sicher
nicht als Südfassade gesetzt werden, nachdem die Hauptwohnseite klar nach Süden
gerichtet sei. Da die Doppelgarage zum Teil ins Hauptgebäude hineinrage,
verlängere sich die Südfassade auf volle 18 Meter. Der grosse Grundabstand sei
daher vor der Südseite einzuhalten. Zudem sei bei der Auslegung von Art. 19
Abs. 1 BZO von Sinn und Zweck des grossen Grundabstands auszugehen. Es sei
daher auf die Ausrichtung der Fensterflächen, auf Art und Fläche der zur
betreffenden Fassade orientierten Räume und der davor angelegten Aussenflächen
abzustellen. Der grosse Grundabstand müsse daher auf die Hauptwohnseite ausgerichtet
sein.
5.
Bei der in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Embrach
vorgesehenen Regelung der Grenzabstände handelt es sich um kompetenzgemäss
erlassenes kommunales Recht (§ 49 Abs. 2 lit. b PBG), dessen
Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt. Die Vorinstanz
hat zutreffend erwogen, dass der örtlichen Baubehörde bei der Auslegung
kommunalen Rechts ein erheblicher Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum
zukommt, weshalb sich die grundsätzlich auch zur Ermessensüberprüfung befugte
Baurekurskommission bei der Überprüfung solcher Entscheide Zurückhaltung auferlegt.
Beruht der Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände,
so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes
Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen. Die Rekursinstanz
darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung als
offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20, Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19). Die
Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts ist gemäss § 50 Abs. 1
in Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG auf blosse
Rechtskontrolle beschränkt.
6.
Die Beschwerdeführerin wirft der Gemeinde vor, ihren
Ermessensspielraum bei der Frage, vor welcher Fassade der grosse Grundabstand
einzuhalten sei, verletzt zu haben. Nach beschwerdeführerischer Auffassung ist
der grosse Grundabstand vor der Südseite des geplanten Einfamilienhauses auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 01 einzuhalten. Dies, weil die Südseite unter
Einrechnung der Doppelgarage die längere Gebäudeseite darstelle, und weil nach
Auslegung der kommunalen Bau- und Zonenordnung der Grundabstand ohnehin vor der
Hauptwohnseite einzuhalten sei.
6.1
Bei Gebäuden,
die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren
grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m nicht übersteigt, handelt es sich um
besondere Gebäude im Sinne von § 49 Abs. 3 in Verbindung mit § 273
PBG. Gemäss § 28 Abs. 2 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni
1977 (ABV) fallen besondere Gebäude für die Berechnung der Gebäudelänge und
-breite ausser Ansatz, sofern die Bau- und Zonenordnung nicht etwas anderes bestimmt.
Bei der geplanten Doppelgarage handelt es sich um ein besonderes
Gebäude im Sinne von § 49 Abs. 3 PBG. Da in der Bau- und Zonenordnung
Embrach keine abweichende Regelung vorgesehen ist, darf die Doppelgarage bei
der Berechnung der Gebäudelänge gestützt auf § 28 Abs. 2 ABV nicht
hinzugerechnet werden. Dasselbe gilt für den Geräteraum. Die Südseite des
Hauptgebäudes ist somit gegenüber der Ost- und Westseite um 0,5 m kürzer.
6.2
Gemäss Art. 19
Abs. 1 BZO gilt der grosse Grundabstand "für die am meisten gegen
Süden gerichtete, längere Gebäudeseite". Für die übrigen Gebäudeseiten
gilt der kleine Grundabstand. Die Baubehörde versteht diese Bestimmung so, dass
die längere Gebäudeseite für den grossen Grundabstand massgebend ist. Dabei
legt sie die Bestimmung nach ihrem Wortlaut aus und verlangt die Einhaltung des
grossen Grundabstands gegenüber einer der längeren Gebäudeseiten, unabhängig
davon, wie gross der Unterschied zwischen den Fassadenlängen ist. Diese
Messweise entspricht der langjährigen und konstanten Bewilligungspraxis des
Bauausschusses der Gemeinde Embrach. Diese ist durch die bei den Akten
liegenden Beispiele belegt. Danach stellt die Baubehörde auch bei nahezu
quadratischen Gebäudegrundrissen konsequent auf die längere Seite ab. Inwiefern
diese Beispiele nicht mit der vorliegenden Situation vergleichbar sein sollen,
wird von der Beschwerdeführerin nicht dargelegt und ist auch nicht ersichtlich.
Die Auslegung des Bauausschusses erweist sich ohne
Weiteres als nachvollziehbar und sachlich gerechtfertigt. Nach dem Wortlaut von
Art. 19 Abs. 1 BZO ist klarerweise die
längere
Gebäudeseite
massgebend. Für die von der Beschwerdeführerin vertretene Auslegung, die
Hauptwohnseite sei für die Einhaltung des grossen Grundabstands massgebend,
bestehen keine Anhaltspunkte, weshalb vom klaren Wortlaut der Bestimmung auszugehen
ist. Diesbezüglich wird auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz
verwiesen (Art. 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 VRG).
Da die Südfassade um rund einen halben Meter kürzer ist,
ist der grosse Grundabstand vor der Ost- oder Westseite einzuhalten; jedenfalls
aber nicht vor der Südseite.
6.3
Soweit die
Beschwerdeführerin geltend macht, die Beschwerdegegnerin habe ihre Argumentation
in unzulässiger Weise während des Rechtsmittelverfahrens geändert, indem sie
nun geltend mache, die Ostfassade sei die massgebliche Gebäudeseite, ist
festzuhalten, dass eine Motivsubstitution gestützt auf den Grundsatz der
Rechtsanwendung von Amtes wegen zulässig ist. Die entscheidende Instanz darf
eine im Ergebnis richtige, aber falsch begründete Anordnung mit anderen
rechtlichen Überlegungen bestätigen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 81).
Nach der Vorschrift von Art. 19 Abs. 1 BZO ist
der grosse Grundabstand auf der längeren, am meisten gegen Süden gerichteten
Seite einzuhalten. Dies wäre wohl die Ostseite. Diese verläuft zur F-Strasse.
Gegenüber der Strasse ist jedoch nicht der grosse Grundabstand, sondern der
Strassenabstand von 6 m einzuhalten (RB 1998 Nr. 116; RB 1999 Nr. 119;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A.,
Zürich 2006, S. 12-39). Gegenüber den Grundstücken auf der Westseite
besteht ein Näherbaurecht, das seinerseits dem grossen Grundabstand vorgeht.
Vorliegend kann indessen die Frage, ob nun die West- oder
die Ostfassade die gemäss Art. 19 Abs. 1 BZO massgebliche Seite
darstellt, insofern offenbleiben, als der grosse Grundabstand so oder anders,
jedenfalls nicht vor der kürzeren Südfassade, einzuhalten ist, zumal in der
Bau- und Zonenordnung keine Regelung besteht, dass wenn der grosse Grundabstand
vor keiner der längeren Gebäudeseiten einhaltbar ist, dieser vor der kürzeren
nach Süden gerichteten Seite einzuhalten sei. Es besteht somit keine rechtliche
Grundlage, den grossen Grundabstand vor der Südseite einzufordern.
6.4
Demnach
ergibt sich, dass der Bauausschuss, indem er den grossen Grundabstand nicht vor
der Südseite einforderte, den ihm zustehenden Spielraum bei der Auslegung des
kommunalen Rechts nicht verletzt hat. Die Auslegung der örtlichen Baubehörde
erweist sich als sachlich vertretbar und nicht rechtsverletzend. Demgemäss
besteht auch keine Veranlassung für die beantragte Arrondierung der Grundstücke
Kat.-Nrn. 01, 02, 05 und 04, zumal eine solche ohnehin nicht Gegenstand
des vorliegenden Verfahrens bildet (siehe E. 1.2).
7.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als
unbegründet und ist vollumfänglich abzuweisen. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (§ 13 Abs. 2
VRG) und es steht ihr von vornherein keine Parteientschädigung zu.
7.1
Die
obsiegende Bauherrschaft verlangt ebenfalls die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung.
Wie bereits die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, ist einer nicht durch
einen Rechtsbeistand vertretenen Partei nur dann eine Umtriebsentschädigung
zuzusprechen, wenn ihr aus der Darlegung eines komplizierten Sachverhalts oder
schwieriger Rechtsfragen ein besonders grosser Aufwand entstanden ist (vgl. § 17
Abs. 2 lit. a VRG). Dies ist dann zu bejahen, wenn die Grenzen des im
Verwaltungsrechtspflegeverfahren gemeinhin Üblichen und Zumutbaren
überschritten sind und von einer Partei nicht erwartet werden kann, dass sie
einen solchen Aufwand vollumfänglich selber trägt (Kölz/Boss­hart/Röhl, § 17
N. 27). Mangels Rechtsverfolgungskosten ist dies bei der nicht durch einen
Rechtsbeistand vertretenen privaten Beschwerdegegnerschaft zu verneinen,
weshalb ihr auch im Beschwerdeverfahren keine Parteientschädigung zuzusprechen
ist.
7.2
Auch der
obsiegende Bauausschuss Embrach verlangt die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung.
Stehen sich im Verfahren private Parteien mit gegensätzlichen Begehren gegenüber,
wird die Gemeinde im Fall des Unterliegens gemäss § 17 Abs. 3 VRG in
der Regel nicht entschädigungspflichtig. Umgekehrt entfällt im Fall des
Obsiegens auch ein entsprechender Entschädigungsanspruch (BEZ 2005 Nr. 15),
weshalb auch der Gemeinde keine Parteientschädigung auszurichten ist.
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 2'590.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,
beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an…