zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00402 · 2023-01-19 · de

Baubewilligung | Auflage, bei inventarisierter Kernzonenbaute die geplanten Ersatzfenster mit aussenliegenden Sprossen zu versehen (Auslegung und Anwendung der BZO). Die Art und die Gestaltung von Fenstern bestimmt das äussere Erscheinungsbild eines Gebäudes grundsätzlich in hohem Masse mit, was beim vorliegenden Gebäude - insbesondere angesichts der zahlreichen Fenster - der Fall ist. Im Inventar wird zudem die klare Gliederung der Fassaden durch die Rechteckfenster hervorgehoben. Schliesslich ist die Bedeutung von Sprossen in der Denkmalpflege zur Erhaltung der früheren Optik der Bauten notorisch und im Übrigen grundsätzlich unbestritten. Ebenfalls anerkannt ist, dass eine die traditionelle Machart repräsentierende Feingliederung der Fenster mit gleichzeitiger Unterbrechung der Sonnenspiegelung grundsätzlich am besten durch aussenliegende Sprossen erreicht werden kann (E. 4.1). Die Auffassung der Gemeinde, den Begriff der Ortsüblichkeit in der Kernzone an der historischen Bausubstanz und damit an der traditionellen Bauweise zu messen, ist nicht willkürlich, sondern folgerichtig (E. 4.2). Zwar ist es der Baubewilligungsbehörde nicht gelungen, aufzuzeigen, dass in der Vergangenheit in der Kernzone in Bezug auf die Gestaltung und Materialisierung der Fenster eine einheitliche Praxis bestand. Doch ist nicht belegt, dass die Gemeinde in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und insbesondere nicht gewillt ist, ihre rechtswidrige Praxis aufzugeben. Bei dieser Sachlage kann sich der Beschwerdeführer nicht auf den Grundsatz der Gleichbehandlung im Unrecht berufen (E. 4.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 19.01.2023 VB.2021.00402
Zurich Verwaltungsgericht 19.01.2023 VB.2021.00402
Zurigo Verwaltungsgericht 19.01.2023 VB.2021.00402

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00402
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Geschäftsnummer:
VB.2021.00402
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.01.2023
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Auflage, bei inventarisierter Kernzonenbaute die geplanten Ersatzfenster mit aussenliegenden Sprossen zu versehen (Auslegung und Anwendung der BZO).
Die Art und die Gestaltung von Fenstern bestimmt das äussere Erscheinungsbild eines Gebäudes grundsätzlich in hohem Masse mit, was beim vorliegenden Gebäude - insbesondere angesichts der zahlreichen Fenster - der Fall ist. Im Inventar wird zudem die klare Gliederung der Fassaden durch die Rechteckfenster hervorgehoben. Schliesslich ist die Bedeutung von Sprossen in der Denkmalpflege zur Erhaltung der früheren Optik der Bauten notorisch und im Übrigen grundsätzlich unbestritten. Ebenfalls anerkannt ist, dass eine die traditionelle Machart repräsentierende Feingliederung der Fenster mit gleichzeitiger Unterbrechung der Sonnenspiegelung grundsätzlich am besten durch aussenliegende Sprossen erreicht werden kann (E. 4.1).
Die Auffassung der Gemeinde, den Begriff der Ortsüblichkeit in der Kernzone an der historischen Bausubstanz und damit an der traditionellen Bauweise zu messen, ist nicht willkürlich, sondern folgerichtig (E. 4.2). Zwar ist es der Baubewilligungsbehörde nicht gelungen, aufzuzeigen, dass in der Vergangenheit in der Kernzone in Bezug auf die Gestaltung und Materialisierung der Fenster eine einheitliche Praxis bestand. Doch ist nicht belegt, dass die Gemeinde in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und insbesondere nicht gewillt ist, ihre rechtswidrige Praxis aufzugeben. Bei dieser Sachlage kann sich der Beschwerdeführer nicht auf den Grundsatz der Gleichbehandlung im Unrecht berufen (E. 4.3).
Abweisung.
Stichworte:
AUFLAGE
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BZO
ORTSÜBLICHKEIT
SPROSSENFENSTER
Rechtsnormen:
- keine -
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2021.00402
Urteil
der 1. Kammer
vom
19. Januar 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin
Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert,
Gerichtsschreiberin
Laura Diener.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
Planungs- und Baukommission Richterswil,            vertreten durch RA C,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 7. Oktober 2020 bewilligte die
Planungs- und Baukommission Richterswil A die energetische Sanierung des
Daches, den Ersatz der Fenster sowie den Einbau von drei Dachflächenfenstern
beim Gebäude Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der D-Strasse 03
in Richterswil, verbunden mit der Auflage, die Fenster mit aussenliegenden
Sprossen zu versehen und Absturzsicherungen anzubringen
(Dispositiv-Ziffer 3.2, zweiter Spiegelstrich in Verbindung mit Erwägung
S. 3 sowie Dispositiv-Ziffer 3.5). Gleichzeitig wurde die im
koordinierten Verfahren ergangene Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons
Zürich vom 17. September 2020 eröffnet, mit welcher die
ortsbildschutzrechtliche und gewässerschutzrechtliche Bewilligung erteilt worden
war.
II.
Dagegen erhob A am 5. November 2020 Rekurs beim
Baurekursgericht des Kantons Zürich mit dem Antrag, die verfügten Auflagen
hinsichtlich der aussenliegenden Sprossen sowie der Absturzsicherung
aufzuheben. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 27. April
2021 unter Kostenfolge zulasten des Rekurrenten ab.
III.
Mit Beschwerde vom 31. Mai 2021 gelangte A an das
Verwaltungsgericht mit folgenden Anträgen:
"
1.   Es sei der angefochtene
Rekursentscheid insoweit aufzuheben, als damit die Auflage, die Fenster mit
aussenliegenden Sprossen zu versehen, bestätigt und der Rekurs abgewiesen
wurde.
2.
Eventuell
sei die
Beschwerdegegnerin zu verpflichten, innert einer angemessenen Frist den
Tatbeweis für die behauptete Praxisänderung zu erbringen und die erforderlichen
Massnahmen zur Herstellung des rechtmässigen Zustands bei denjenigen Gebäuden
in der Kernzone einzuleiten, bei denen eigenmächtig oder unrechtmässig ein
Fenster-
ersatz mit innenliegenden oder fehlenden Sprossen ausgeführt worden ist,
andernfalls auch dem Beschwerdeführer Fenster mit innenliegenden Sprossen zu
bewilligen seien.
3.   Es seien die Kosten des
Rekursverfahrens zur Hälfte der Vorinstanz aufzuerlegen; ferner sei dem
Beschwerdeführer für das Rekursverfahren eine reduzierte Umtriebsentschädigung
zuzusprechen.
4.   Alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu Lasten der
Beschwerdegegnerin."
Das Baurekursgericht beantragte am 22. Juni 2021 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 5.
Juli 2021 stellte die Planungs- und Baukommission Richterswil den Antrag, es
sei die Beschwerde abzuweisen; unter Kostenfolge zulasten des
Beschwerdeführers. Mit Replik vom 30. August 2021 bzw. Duplik vom 13. September
2021 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Zur Triplik des
Beschwerdeführers vom 7. Oktober 2021 liess sich die Beschwerdegegnerin am 18.
Oktober 2021 vernehmen. Mit Eingabe vom 1. April 2022 machte der
Beschwerdeführer das Vorliegen neuer Tatsachen geltend und reichte neue
Beweismittel zu den Akten. Hierzu liess sich die Beschwerdegegnerin am 29.
April 2022 vernehmen. Eine letzte Stellungnahme des Beschwerdeführers erfolgte
am 30. Mai 2022.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen
sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1
Die
Bauherrschaft plant verschiedene bauliche Änderungen des Gebäudes
Assek.-Nr. 01 auf dem der Kernzone zugewiesenen Grundstück Kat.-Nr. 02.
Unter anderem sollen die alten Fenster durch neue Kunststofffenster ersetzt
werden. Die Baubewilligungsbehörde erteilte die Baubewilligung diesbezüglich
unter der Auflage, dass die Fenster mit aussenliegenden Sprossen versehen
werden müssen. Lediglich diese Auflage ist Streitgegenstand des vorliegenden
Verfahrens.
2.2
Das
streitbetroffene Gebäude stammt unbestrittenermassen aus dem Jahr 1837 und
ist Teil einer historischen Gebäudegruppe. Es ist im kommunalen Inventar
schutzwürdiger Objekte verzeichnet. Ausserdem befindet sich das der Kernzone
zugewiesene Grundstück im Perimeter des Inventars der schutzwürdigen Ortsbilder
von überkommunaler Bedeutung in der Gemeinde Richterswil. Die
Baubewilligungsbehörde beruft sich zur Begründung der strittigen Auflage auf
die Bestimmung von Art. 21 Abs. 3 der geltenden Bau- und Zonenordnung
(BZO), wonach in der Kernzone Fenster, Fensterläden und Türen in Anordnung und
Detailgestaltung der ortsüblichen Bauweise entsprechen müssen. Der ortsüblichen
Bauweise entsprächen aussenliegende Fenstersprossen.
2.3
Der
Beschwerdeführer stellt weder die Qualität des geschützten Ortsbildes noch die
grundsätzlich hohen gestalterischen Anforderungen an bauliche Massnahmen an
bestehenden Gebäuden in der Kernzone grundsätzlich infrage. Er macht vielmehr
geltend, aussenliegende Sprossen entsprächen keineswegs der
ortsüblichen
Bauweise
. Der Augenschein habe klar gezeigt, dass eine Mehrheit der
bestehenden Bauten keine Fenster mit aussenliegenden Sprossen aufweise. Das
Baurekursgericht halte im Augenscheinprotokoll fest, dass die bestehenden
Gebäude mehrheitlich Fenstersprossen aufweisen würden, diese aber hauptsächlich
zwischen den Fensterscheiben angebracht seien. Bereits im Rekursverfahren habe
der Beschwerdeführer ein Beweisdokument eingereicht, aus welchem sich ergebe,
dass von allen Gebäuden lediglich 21 % Fenster mit aussenliegenden
Sprossen aufweisen würden, während 37 % innenliegende Sprossen und 38 %
gar keine Sprossen hätten; eine deutliche Mehrheit aller neu eingebauten
Fenster wiesen keine aussenliegenden Sprossen auf. Neubauten wie …, … oder das
renovierte Gebäude … hätten keine Fenster mit aussenliegenden Sprossen. Aus
diesen Feststellungen folge klar, dass Fenster mit aussenliegenden Sprossen
nicht der ortsüblichen Bauweise im Sinn von Art. 21 Abs. 3 BZO
entsprechen würden. Ortsüblich bedeute nicht herkömmlich oder traditionell,
sondern gebräuchlich, ortstypisch, weitverbreitet etc. Die bisherige
Bewilligungspraxis der Baubewilligungsbehörde zeige dies in anschaulicher
Weise. Es stehe daher der Baubewilligungsbehörde nicht zu, vom Bauherrn Fenster
mit aussenliegenden Sprossen zu verlangen. Im Licht der langjährigen
Bewilligungspraxis biete Art. 21 Abs. 3 BZO hierfür keine
ausreichende gesetzliche Grundlage. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben
müsse sich die Baubewilligungsbehörde auf ihrer langjährigen Praxis behaften
lassen. Die gegenteilige Auffassung des Baurekursgerichts sei willkürlich.
Insbesondere gelte dies für die Auffassung, eine
ortsübliche
Gestaltung
bedeute zwangsläufig eine
traditionelle
Ausgestaltung der Fenster.
Die Änderung einer behördlichen Praxis sei zwar möglich,
rechtlich aber nur zulässig, wenn sie im konkreten Fall mit dem
Gleichheitsprinzip und dem Grundsatz der Rechtssicherheit vereinbar sei. Die
vorliegend angeblich angestrebte Praxisänderung verstosse gegen das Postulat
der Rechtssicherheit. Die Mehrheit der Altbauten, insbesondere auch diejenigen,
die in den letzten Jahren renoviert worden seien, besässen keine
aussenliegenden Sprossen. Dies räume auch die Behörde ein, mache aber geltend,
sie wolle die Praxis "ab jetzt" durchsetzen und "in der Regel"
Holzfenster mit aussenliegenden Sprossen verlangen. Dies sei indessen
offensichtlich wenig ernsthaft gemeint. Dass Holzfenster mit aussenliegenden
Sprossen nur "in der Regel" verlangt werden sollten, öffne der
Willkür Tür und Tor und halte vor dem Rechtsgleichheitsgrundsatz nicht stand.
Ausserdem sei davon auszugehen, dass es immer Bauherren geben werde, die bei
ihren Liegenschaften die Fenster ohne Einholung einer Bewilligung ersetzen und
dabei Fenster ohne oder mit innenliegenden Sprossen einbauen lassen würden. Die
Baubewilligungsbehörde habe dagegen in der Vergangenheit nichts unternommen und
werde dies wohl auch künftig nicht anders handhaben. Solle dem Beschwerdeführer
die neue Praxis entgegengehalten werden, so müsste vorab der Tatbeweis erbracht
werden, dass die behauptete Praxisänderung tatsächlich umgesetzt werde.
3.
3.1
Gemäss
Art. 14a BZO werden an die architektonische und ortsbauliche Gestaltung
von Bauten in der Kernzone besondere Anforderungen gestellt. Um- und Neubauten
sollen zur Erhaltung und Weiterentwicklung des Orts- und Strassenbildes von
kantonaler Bedeutung beitragen. Bauten, Anlagen und Umschwung müssen sich
sowohl in ihrer Gesamtwirkung als auch in einzelnen Aspekten wie Situierung und
Ausmass, Gliederung und Dachform, Materialien und Farbgebung, Terrain- und
Umgebungsgestaltung besonders gut in die Umgebung einordnen (Abs. 1). Bei
besonders guten Projekten mit zeitgenössischer Architektur, die das Ortsbild
qualitätsvoll weiterentwickeln, können Abweichungen von den Bestimmungen über
die Dach-, Fassaden- und Umgebungsgestaltung gemäss Art. 20, 21 und 22 BZO
bewilligt werden. Solche Abweichungen setzen ein Fachgutachten voraus (Abs. 2
von Art. 14a BZO). Gemäss Art. 21 BZO, welcher die Fassadengestaltung
in der Kernzone zum Gegenstand hat, müssen die Fenster, Fensterläden und Türen
in Anordnung und Detailgestaltung der ortsüblichen Bauweise entsprechen
(Abs. 3).
3.2
Die Baubewilligungsbehörde stützt ihre
Rechtsauffassung auf diese zitierten Bestimmungen der BZO, insbesondere auf
Art. 21 BZO. Es handelt sich dabei um kompetenzgemäss erlassenes
kommunales Recht (vgl. § 50 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 [PBG]). Dieses Recht ist in erster Linie durch die Gemeindebehörden
anzuwenden und auszulegen. Bei der Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss
erlassenen kommunalen Rechts kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun,
wenn das kommunale Recht der rechtsanwendenden Behörde eine umfassende
Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. Ermessen einräumt
(VGr,
28. Februar 2019, VB.2018.00554, E. 4.3; 27. März 2015, VB.2014.00232
und VB.2014.00248, E. 4.3.2, vgl. dazu Marco Donatsch in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
3. A., Zürich 2014, [Kommentar VRG], § 20 N. 59 f.).
Das Baurekursgericht ist in solchen
Fällen verpflichtet, sich mit den Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde
mit besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den
Entscheid über Anwendung und Auslegung ihres eigenen Rechts begründet, desto
höher werden dabei die Anforderungen an die Begründung des Baurekursgerichts.
Ist der Entscheid der Gemeindebehörde plausibel und stichhaltig begründet, so
bedarf es deshalb besonders überzeugender Gründe, um von deren Auslegung und
Anwendung der kommunalen Bestimmungen abzuweichen. Es steht dem
Baurekursgericht somit nicht zu, die sich stellenden Fragen so zu beurteilen,
wie dies eine rechtsanwendende erstinstanzliche Behörde tun würde. Der
Beurteilungsspielraum des Baurekursgerichts wird damit durch die Gemeindeautonomie
beschränkt (VGr, 20. September 2018, VB.2017.00563 E. 3.2; 27. März
2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248 E. 4.3.2; vgl. dazu Donatsch,
Kommentar VRG, § 20 N. 59 f.). Dasselbe gilt auch für das
Verwaltungsgericht.
4.
4.1
Das
Baurekursgericht ging zur Frage der Anforderungen an die
ortsübliche
Bauweise
von der überkommunalen Bedeutung des Ortsbildes von Richterswil
aus. Dieses weist gemäss dem Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von
überkommunaler Bedeutung eine zusammenhängende Altbausubstanz aus dem 17. und
18. Jahrhundert sowie einige Erweiterungen aus dem 19. und 20. Jahrhundert
auf. Für die detaillierte Beschreibung der intakten Altbausubstanz kann auf die
zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden. Schutzziel des
kantonalen Ortsbildinventars ist, die Siedlungsanlage, das Bebauungsmuster und
die strukturierten Freiräume des Ortsbildes in ihrer vielfältigen Eigenart zu
erhalten. Bauliche Massnahmen an Gebäuden haben sich hinsichtlich Lage,
Dimension, architektonischer Gestaltung und Materialwahl an der bestehenden
Bausubstanz zu orientieren (vgl. Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von
überkommunaler Bedeutung, Ortsbildbeschrieb der Gemeinde Richterswil, abrufbar
unter maps.zh.ch).
Zutreffenderweise verwies die Rekursinstanz im Weiteren auf
die unbestrittene und aktenmässig dokumentierte stark ortsbildprägende Lage und
denkmalpflegerische Bedeutung der inventarisierten Liegenschaft des
Beschwerdeführers als historischer Teil der wirtschafts- und sozialhistorisch
bedeutenden Baugruppe "...".
Den Vorinstanzen ist ferner darin beizupflichten, dass
Fenster Gestaltungselemente sind, welche das optische Erscheinungsbild eines
Gebäudes prägen und damit auch das Ortsbild beeinflussen. Die Art und die Gestaltung
von Fenstern bestimmt das äussere Erscheinungsbild eines Gebäudes grundsätzlich
in hohem Masse mit (BGer, 1C_330/2021 vom 1. September 2022, E. 4.6.2.).
Dies ist auch beim vorliegenden Gebäude der Fall. Die bei den Akten liegenden
Fotos und die Planunterlagen bestätigen, dass das Erscheinungsbild der Fassaden
in hohem Masse von den zahlreichen Fenstern geprägt wird. Im Inventar wird die
klare Gliederung der Fassaden durch die Rechteckfenster hervorgehoben.
Schliesslich ist die Bedeutung von Sprossen in der Denkmalpflege zur Erhaltung
der früheren Optik der Bauten notorisch und im Übrigen grundsätzlich
unbestritten. Ebenfalls anerkannt ist, dass eine die traditionelle Machart
repräsentierende Feingliederung der Fenster mit gleichzeitiger Unterbrechung
der Sonnenspiegelung grundsätzlich am besten durch aussenliegende Sprossen
erreicht werden kann (BGer, 1C_330/2021 vom 1. September 2022, E. 4.6.1.).
4.2
Die
Auffassung der Gemeinde, den
Begriff der Ortsüblichkeit
in der Kernzone
an der historischen Bausubstanz und damit an der traditionellen Bauweise zu
messen, ist nicht willkürlich, sondern folgerichtig. Gegenstand von Kernzonen
sind traditionelle Ortskerne, Quartiere, Gebäudegruppen etc., welche als Zeugen
einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhalten
und vor Beeinträchtigungen geschützt werden sollen. Dass die kommunale
Baubewilligungsbehörde dem Erhalt des schutzwürdigen Ortsbildes bis vor einigen
Jahren zu wenig Aufmerksamkeit widmete, bedeutet nicht, dass der Zweck der
Kernzone nun sozusagen aufzugeben und die Ortsüblichkeit am teilweise
bestehenden ″baulichen Mix″ zu messen wäre.
4.3
Es ist dem
Beschwerdeführer zwar darin beizupflichten, dass es der Baubewilligungsbehörde
nicht gelungen ist, aufzuzeigen, dass in der Vergangenheit in der Kernzone in Bezug
auf die Gestaltung und Materialisierung der Fenster eine einheitliche Praxis
bestand. Gegenüber dem Verwaltungsgericht hat die Baubewilligungsbehörde
indessen nochmals zum Ausdruck gebracht, dass sie in den letzten Jahren im
Zusammenhang mit Fensterdetails in der Kernzone strenger sei als früher und
heute insbesondere auch sensibilisiert sei auf die Problematik des
Fensterersatzes im geschützten Ortsbild. Sie gehe heute auch klarerweise davon
aus, dass der Ersatz von Fenstern in der Kernzone einer Bewilligung bedürfe.
Die Aussage der Gemeinde, sie verlange ″in der Regel″
aussenliegende Sprossen, stellt keine Einschränkung ihrer Absichten, die
Fenstergestaltung einer strengeren Bewilligungspraxis zu unterstellen, dar.
Einzelfallweise Abweichungen von der Regel sind vielmehr bereits in den
gesetzlichen Bestimmungen der BZO vorgesehen (vgl. Art. 14a BZO). Dass
sich der Beschwerdeführer an der wenig einheitlichen Bewilligungspraxis der
Vergangenheit stört, ist nachvollziehbar, belegt jedoch nicht, dass die
Gemeinde in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und insbesondere nicht gewillt
ist, ihre rechtswidrige Praxis aufzugeben. Bei dieser Sachlage kann sich der
Beschwerdeführer nicht auf den Grundsatz der Gleichbehandlung im Unrecht
berufen. Nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind in der Vergangenheit
vorgenommene bauliche Änderungen anderer Gebäude in der Kernzone und
insbesondere der in diesem Zusammenhang wohl teilweise ohne Baubewilligung
vorgenommene Ersatz von Fenstern. Die Frage, ob und wie lange die
Baubewilligungsbehörde den diesbezüglichen rechtmässigen Zustand verlangen kann
bzw. muss, ist vorliegend nicht zu beurteilen. Es besteht auch keine Handhabe,
von der Baubewilligungsbehörde einen diesbezüglichen Tatbeweis zu verlangen.
Zusammenfassend erweisen sich die Einwände gegen die
strittige Auflage als unbegründet.
5.
Damit ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die
Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht
ihm bei diesem Verfahrensausgang nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'000.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.    240.-
Zustellkosten,
Fr. 2'240.-
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien; an die Beschwerdegegnerin unter Beilage von …;
b)    die Baudirektion des Kantons Zürich;
c)    das Baurekursgericht.