zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00573 · 2024-06-13 · de

Baubewilligung | Entwurf neuer BZO; negative Vorwirkung. Die Änderung von bereits vor dem erstinstanzlichen Bauentscheid beantragten planerischen Festlegungen ist als zu berücksichtigende Änderung der massgeblichen Sachlage zu betrachten, soweit sie sich nicht zu Ungunsten der Bauherrschaft auswirkt (E. 2.2.1). Nach § 234 PBG ist eine Baubewilligung aber immer dann ganz oder teilweise zu verweigern, wenn die Verwirklichung des Bauvorhabens auf eine noch ausstehende oder beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig einwirken würde. Planfestsetzungen wird auf diese Weise eine sogenannte negative Vorwirkung zuerkannt, indem Bauten nur noch bewilligt werden, wenn sie die vorgesehene planerische Neuordnung nicht beeinträchtigen (E. 3.1.1). Das Verwaltungsgericht erachtet jene Normen als planungsrechtliche Festlegungen im Sinn von § 234 PBG, welche von planerischer Bedeutung sind (E. 3.1.3). Im Lichte des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes ist bei bloss geringfügigen Abweichungen von einer künftigen Planung grundsätzlich nicht von einer negativen Präjudizierung im Sinn von § 234 PBG auszugehen (E. 3.1.4). Dem Grundabstand gemäss Art. 21 E-BZO 2023 in der Zone W3B kommt eine planerische Bedeutung zu (E. 3.2.5). Jedoch ist von einer bloss geringfügigen Abweichung von der künftigen Planung und damit mit Blick auf den Verhältnismässigkeitsgrundsatz nicht von einer negativen Präjudizierung im Sinn von § 234 PBG auszugehen (E. 3.2.6). Die Abgrabungsvorschrift Art 40 E-BZO 2023 zeitigt als Ästhetikbestimmung keine negative Vorwirkung (E. 3.3). Entgegen der Auffassung der Bauherrschaft sind "ökologisch" und "planerisch" keine zwingenden Gegensätze (E. 3.3.4). Bei der Regelung der Grünflächenziffer nach Art. 36 Abs. 1 E-BZO 2023 handelt es sich um eine planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234 PBG (E. 3.4.5). Hier ist von einer nicht bloss geringfügigen Abweichung von der künftigen Planung und damit von einer negativen Präjudizierung im Sinn von § 234 PBG auszugehen (E.3.4.6).Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 13.06.2024 VB.2023.00573
Zurich Verwaltungsgericht 13.06.2024 VB.2023.00573
Zurigo Verwaltungsgericht 13.06.2024 VB.2023.00573

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00573
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Geschäftsnummer:
VB.2023.00573
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 13.06.2024
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Entwurf neuer BZO; negative Vorwirkung.
Die Änderung von bereits vor dem erstinstanzlichen Bauentscheid beantragten planerischen Festlegungen ist als zu berücksichtigende Änderung der massgeblichen Sachlage zu betrachten, soweit sie sich nicht zu Ungunsten der Bauherrschaft auswirkt (E. 2.2.1).
Nach § 234 PBG ist eine Baubewilligung aber immer dann ganz oder teilweise zu verweigern, wenn die Verwirklichung des Bauvorhabens auf eine noch ausstehende oder beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig einwirken würde. Planfestsetzungen wird auf diese Weise eine sogenannte negative Vorwirkung zuerkannt, indem Bauten nur noch bewilligt werden, wenn sie die vorgesehene planerische Neuordnung nicht beeinträchtigen (E. 3.1.1). Das Verwaltungsgericht erachtet jene Normen als planungsrechtliche Festlegungen im Sinn von § 234 PBG, welche von planerischer Bedeutung sind (E. 3.1.3). Im Lichte des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes ist bei bloss geringfügigen Abweichungen von einer künftigen Planung grundsätzlich nicht von einer negativen Präjudizierung im Sinn von § 234 PBG auszugehen (E. 3.1.4).
Dem Grundabstand gemäss Art. 21 E-BZO 2023 in der Zone W3B kommt eine planerische Bedeutung zu (E. 3.2.5). Jedoch ist von einer bloss geringfügigen Abweichung von der künftigen Planung und damit mit Blick auf den Verhältnismässigkeitsgrundsatz nicht von einer negativen Präjudizierung im Sinn von § 234 PBG auszugehen (E. 3.2.6). Die Abgrabungsvorschrift Art 40 E-BZO 2023 zeitigt als Ästhetikbestimmung keine negative Vorwirkung (E. 3.3).
Entgegen der Auffassung der Bauherrschaft sind "ökologisch" und "planerisch" keine zwingenden Gegensätze (E. 3.3.4). Bei der Regelung der Grünflächenziffer nach Art. 36 Abs. 1 E-BZO 2023 handelt es sich um eine planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234 PBG (E. 3.4.5). Hier ist von einer nicht bloss geringfügigen Abweichung von der künftigen Planung und damit von einer negativen Präjudizierung im Sinn von § 234 PBG auszugehen (E. 3.4.6).
Abweisung.
Stichworte:
ABGRABUNG
ABSTANDSVORSCHRIFTEN
AUSLEGUNG
GRENZABSTAND
GRÜNFLÄCHE
NEGATIVE VORWIRKUNG
PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE
TERRAINVERÄNDERUNG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEITSPRINZIP
Rechtsnormen:
Art. 5 Abs. 2 BV
Art. 36 Abs. 3 BV
§ 234 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2023.00573
VB.2023.00582
Urteil
der 1. Kammer
vom
13. Juni 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter
José Krause,
Gerichtsschreiber
Jonas Alig.
In Sachen
Aus VB.2023.00573
Stadt Wädenswil,
vertreten durch
Baukommission Wädenswil,
diese vertreten durch RA A,
Aus VB.2023.00582
1.    B,
2.    C,
beide vertreten durch RA D,
Beschwerdeführende,
gegen
Aus VB.2023.00573
1.    B,
2.    C,
beide vertreten durch RA D,
Aus VB.202300582
Baukommission Wädenswil,
vertreten durch RA A,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 15. September 2022 erteilte die
Baukommission Wädenswil B und C die baurechtliche Bewilligung für den
Ersatzneubau eines Einfamilienhauses und die Umgebungsgestaltung auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02 in Wädenswil.
II.
Gegen diesen Beschluss erhoben B und C mit Eingabe vom 12. Oktober
2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten in der
Hauptsache, es seien drei Auflagen (Dispositiv-Ziffern I.1.b, I.1.c und
I.1.f) aufzuheben.
Mit Entscheid vom 29. August 2023 hiess das
Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut und hob die Dispositiv-Ziffern I.1.b
und I.1.c des Beschlusses der Baukommission Wädenswil vom 15. September
2022 auf. Im Übrigen wies es den Rekurs ab.
III.
A.
Gegen
den Entscheid des Baurekursgerichts vom 29. August 2023 erhob die Stadt
Wädenswil mit Eingabe vom 28. September 2023 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des
vorinstanzlichen Entscheids – unter vollumfänglichen Kosten- und
Entschädigungsfolgen für das Baurekursgerichts- und das
Verwaltungsgerichtsverfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft –, soweit die
Dispositiv-Ziffern I.1.b und I.1.c des Beschlusses der Baukommission
Wädenswil vom 15. September 2022 aufgehoben wurden. Es sei der Fall zur
Neubeurteilung im Sinne der nachstehenden Erwägungen an die Vorinstanz
zurückzuweisen (Verfahren VB.2023.00573).
Am 17. Oktober 2023 beantragte das Baurekursgericht
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort
vom 31. Oktober 2023 beantragten B und C, die Beschwerde sei – unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin – abzuweisen.
Mit Replik vom 22. November 2023 beantragte die Stadt Wädenswil neu, es
seien die Verfahren VB.2023.00582 und VB.2023.00573 zu vereinigen. Am 8. Januar
2024 erstatteten B und C ihre Duplik. Die Stadt Wädenswil liess sich in der
Folge nicht mehr vernehmen.
B.
Mit
Eingabe vom 2. Oktober 2023 erhoben auch B und C gegen den Entscheid des
Baurekursgerichts vom 29. August 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich und beantragten, es seien – unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen für das Baurekursgerichts- und das
Verwaltungsgerichtsverfahren zulasten der Beschwerdegegnerin – der angefochtene
Entscheid des Baurekursgerichts, soweit der Rekurs abgewiesen wurde, und die
Auflage gemäss Dispositiv-Ziffer I.1.f des Beschlusses der Baukommission
Wädenswil vom 15. September 2022 aufzuheben (Verfahren VB.2023.00582).
Am 17. Oktober 2023 beantragte das Baurekursgericht
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort
vom 30. Oktober 2023 beantragte die Baukommission Wädenswil, die
Beschwerde sei – unter vollumfänglichen Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdeführenden – vollumfänglich abzuweisen. Mit Replik vom 14. November
2023 (datiert vom 13. November 2023) hielten B und C an ihren Anträgen
fest. Die Baukommission Wädenswil liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
1.2
Die beiden Beschwerden richten sich gegen
denselben Entscheid des Baurekursgerichts, betreffen den gleichen Sachverhalt
und werfen dieselben Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus
prozessökonomischen Gründen, die Verfahren VB.2023.00573 und VB.2023.00582
zu vereinigen (§ 71 VRG i. V. m. Art. 125 lit. c
der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl.
auch Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 4–31 N. 50 ff.).
1.3
Da neben
der Zuständigkeit auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf
die Beschwerden einzutreten.
2.
2.1
Streitbetroffen
sind der Ersatzneubau eines Einfamilienhauses sowie die Umgebungsgestaltung auf
der Parzelle Kat.‑Nr. 01. Im Rahmen des Ersatzneubaus sollen die
Aussenwände und Decken des bestehenden Gebäudes erhalten bleiben, wobei aber
anstelle des Dachgeschosses ein neues Obergeschoss erstellt werden soll. Das
Baugrundstück ist gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil vom 17. Januar
1994 (BZO) der Wohnzone W2/40% zugeteilt.
Die Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil wird aktuell
revidiert. Am 21. März 2022 verabschiedete der Stadtrat Wädenswil mit
Beschluss Nr. 72 die Gesamtrevision Bau- und Zonenordnung Wädenswil-Au,
Schönenberg, Hütten für das öffentliche Anhörungsverfahren (E-BZO 2022). Die
60-tägige öffentliche Auflage erfolgte vom 1. April 2022 bis 31. Mai
2022. Mit Beschluss des Stadtrats Wädenswil vom 6. März 2023 wurde die
Revision zuhanden des Gemeinderates verabschiedet (E-BZO 2023). Das
Baugrundstück soll gemäss der E-BZO 2023 der Wohnzone W3B/45% (gemäss E-BZO
2022 noch W3A/45%) zugeteilt werden (vgl. VB.2023.00573 act. 11/1;
VB.2023.00582 act. 6/1).
Die Baukommission Wädenswil hat in der Baubewilligung vom
15. September 2022 den Bestimmungen der E-BZO betreffend
Terraingestaltung, Grenzabstände und Grünflächenziffer eine negative Vorwirkung
im Sinne von § 234 PBG zuerkannt, in dem sie entsprechende Auflagen zur
Einhaltung dieser Bestimmungen in der Baubewilligung statuierte (Disp.‑Ziff. I.1.b
[Terraingestaltung], I.1.c [Obergeschoss; Grenzabstand und Mehrlängenzuschlag]
und I.1.f [Grünflächenziffer und Bankett]).
Mit
Entscheid vom 29. August 2023 hob das Baurekursgericht die
Dispositiv-Ziffern I.1.b (Terraingestaltung) und I.1.c (Obergeschoss;
Grenzabstand und Mehrlängenzuschlag) des Beschlusses der Baukommission
Wädenswil vom 15. September 2022 auf.
2.2
2.2.1
Massgebend für die Bewilligungserteilung ist die Sach- und Rechtslage im
Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheids über eine Baubewilligung, ausser
wenn Treu und Glauben eine andere zeitliche Anknüpfung gebieten (VGr, 4. Mai
2011, VB.2010.00108 E. 2.1 mit Hinweisen). Die Änderung von bereits vor
dem erstinstanzlichen Bauentscheid beantragten planerischen Festlegungen ist
jedoch als zu berücksichtigende Änderung der massgeblichen Sachlage zu
betrachten, soweit sie sich nicht zu Ungunsten der Bauherrschaft auswirkt (vgl. VGr,
7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 5.1.1 mit Hinweis).
2.2.2
Demzufolge war sowohl für den
Baubewilligungs- als auch für den Rekursentscheid die Sach- und Rechtslage
gemäss dem Beschluss des Stadtrats vom
21. März 2022
massgeblich. Für den Entscheid des
Verwaltungsgerichts ist – ohne, dass es einer Interessenabwägung bedürfen würde
– die Sachlage gemäss Beschluss des Stadtrats vom
6. März 2023
beachtlich, zumal sich jene planerischen
Festlegungen, die in abgeänderter Form beantragt wurden, nicht zuungunsten der
Bauherrschaft auswirken (vgl. E. 3.2.1 f., E. 3.3.1 und E. 3.4.1).
Insofern wird auch auf den Bericht "Stadt Wädenswil, Gesamtrevision
Nutzungsplanung, Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV
[Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000], Beschluss Stadtrat zuhanden
Gemeinderat vom 6. März 2023" abgestellt (vgl.
VB.2023.00573
act. 11/2;
VB.2023.00582 act. 6/2;
in der Folge: Erläuterungsbericht 2023
)
und nicht auf den Bericht "Stadt Wädenswil, Gesamtrevision
Nutzungsplanung, Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV, Entwurf
öffentliche Auflage und kantonale Vorprüfung vom 14. März 2022"
(VB.2023.00573 act. 9/5.2; in der Folge: Erläuterungsbericht 2022).
2.3
Im Rahmen ihrer
Richtlinien zur Voranwendung der Gesamtrevision der Bau- und Zonenordnung vom
21. März 2023 (in der Folge: Richtlinien 2023) hat die Baukommission Wädenswil
eine – ausdrücklich nicht als abschliessende Aufzählung aufzufassende – Liste
derjenigen Vorschriften zusammengestellt, auf die ein Baugesuch hinsichtlich
nachteiliger Beeinflussung der künftigen Bau- und Zonenordnung überprüft werden
soll. Darunter finden sich die hier relevanten Art. 21 Abs. 1 E-BZO
2023 (Grünflächenziffer; Grundmasse betreffend Wohnzonen; Grundgrenzabstand
betreffend die Wohnzonen W3A, W3B und W3C), Art. 36 Abs. 1 E-BZO 2023
(Grünflächenziffer) und Art. 40 Abs. 1 E-BZO 2023
(Terrainveränderungen und -abgrabungen). Bereits in den Richtlinien der
Baukommission Wädenswil zur Voranwendung der Gesamtrevision der Bau- und
Zonenordnung vom 17. Mai 2022 (in der Folge: Richtlinien 2022) wurden Art. 22
Abs. 1 E-BZO 2022 (Grünflächenziffer; Grundmasse betreffend Wohnzonen;
Grundgrenzabstand betreffend die Wohnzonen W3A und W3B), Art. 36 Abs. 1
E-BZO 2022 (Grünflächenziffer) und Art. 40 Abs. 1 E-BZO 2022
(Terrainveränderungen und -abgrabungen) genannt (VB.2023.00573 act. 6/2;
VB.2023.00582 act. 11/2).
3.
Die Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2023.00573 (in
der Folge: Stadt Wädenswil) macht geltend, die negative Vorwirkung der
Bestimmungen über den Grundgrenzabstand und die Abgrabungen sei von der
Vorinstanz zu Unrecht verneint worden. Demgegenüber wenden sich die
Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2023.00582 (in der Folge:
Bauherrschaft) gegen die von der Vorinstanz bestätigte negative Vorwirkung der
Grünflächenziffer.
3.1
3.1.1
Baugesuche sind grundsätzlich nach denjenigen Vorschriften zu beurteilen,
welche im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheides gelten. Nach § 234 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist eine
Baubewilligung aber immer dann ganz oder teilweise zu verweigern, wenn die
Verwirklichung des Bauvorhabens auf eine noch ausstehende oder beantragte
planungsrechtliche Festlegung nachteilig einwirken würde. Planfestsetzungen
wird auf diese Weise eine sogenannte negative Vorwirkung zuerkannt, indem
Bauten nur noch bewilligt werden, wenn sie die vorgesehene planerische
Neuordnung nicht beeinträchtigen.
3.1.2
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts muss eine beantragte
Planänderung hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen
haben, um im Sinne von § 234 PBG berücksichtigt zu werden (RB 1982 Nr. 140
= BEZ 1982 Nr. 19; RB 1993 Nr. 40; VGr, 22. März 2006,
VB.2005.00562, E. 2.2; VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00508, E. 2.3.3).
Der genügende
Konkretisierungsgrad sowie die ernsthaften Realisierungschancen der E‑BZO
2022 ist – im leicht angepassten Rahmen der E-BZO 2023 – vorliegend
unbestritten (vgl. bereits VB.2023.00573/VB.2023.00582 act. 4 E. 3.2
zur E-BZO 2022).
3.1.3
Das Verwaltungsgericht erachtet jene Normen als planungsrechtliche
Festlegungen im Sinne von § 234 PBG, welche von planerischer Bedeutung sind.
Jedoch werden durch § 234 PBG auch nicht sämtliche in Änderung befindlichen
Bestimmungen geschützt, welche Auswirkungen auf planungsrechtliche Festlegungen
haben können. Vielmehr muss es sich bei einer planungsrechtlichen Festlegung im
Sinne von § 234 PBG stets um ein unmittelbares oder wenigstens um ein
mittelbares Planungsinstrument handeln (VGr, 9. Februar 2011,
VB.2010.00508, E. 2.3.2, auch zum Folgenden). Zu diesen Vorschriften
gehören etwa die Bestimmungen über die Nutzweise (RB 1984 Nr. 95), die
Ausnützung, die erlaubte Überbauungsart, die Gebäudehöhe oder die Geschosszahl
(RB 1996 Nr. 76) und die Gebäudelänge (VGr, 13. April 2022,
VB.2021.00403, E. 3.7).
Keinen
planerischen Gehalt haben nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts im
Zusammenhang mit der negativen Vorwirkung gemäss § 234 PBG rein ästhetisch
motivierte Bestimmungen
ohne wesentliche Auswirkungen auf die
Nutzungsmöglichkeit
von
Grundstücken
.
Dazu zählen etwa Einordnungsbestimmungen,
Bestimmungen über die Firstrichtung (VGr, 27. März 2020, VB.2018.00696, E. 5.2)
sowie unter Umständen die Einschränkung von Abgrabungs- und
Aufschüttungsmöglichkeiten (VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 5.3.3).
Ebenfalls keinen planerischen Gehalt haben reine Messvorschriften (VGr, 11. Juli
1990, VB.95.00066/VB.95.00067, E. 3b).
3.1.4
Nach dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36
Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV])
öffentlich-rechtlicher Eigentumsbeschränkungen soll die Bausperre nicht
weitergehen, als es der Zweck der vorgesehenen Planung verlangt (VGr, 13. April
2022, VB.2021.00403, E. 3.1 mit Hinweisen).
Im Lichte des
Verhältnismässigkeitsgrundsatzes ist bei bloss geringfügigen Abweichungen von
einer künftigen Planung grundsätzlich nicht von einer negativen Präjudizierung
im Sinne von § 234 PBG auszugehen (VGr, 16. Mai 1991, VB 91/0012, E. c
= BEZ 1991 Nr. 10 mit Hinweis auf VGr, 3. Oktober 1989, VB 89/0060;
Anna Frey, Die planungsrechtliche Baureife nach zürcherischem Recht, Diss.
Zürich, Zürich/Genf 2022, S. 123 f.; Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,
Wädenswil 2019, S. 715 f.; vgl. BGr, 11. Juli 2000, 1P.602/1999/1P.616/1999,
E. 4b/bb).
3.2
Zunächst
ist die Rüge der Stadt Wädenswil zu behandeln, das Baurekursgericht habe zu
Unrecht verneint, dass den geplanten Grundgrenzabstandsbestimmungen eine
negative Vorwirkung zukomme.
3.2.1
In Art. 21 Abs. 1 E-BZO 2023 ist (wie bereits in Art. 22 Abs. 1
E-BZO 2022) vorgesehen, dass in allen Wohnzonen ausser der Wohnzone W2/30%
(4 m) ein einheitlicher Grundgrenzabstand von 5 m zur Anwendung
gelangt. Art. 21 Abs. 2 E-BZO 2023 statuiert für die hier
interessierende Wohnzone W3B/45%, dass sich der Grundgrenzabstand bei
Fassadenlängen von mehr als 25 m (für die Wohnzone W3A/45% gemäss Art. 22
Abs. 2 E‑BZO 2022: 12 m) um die Hälfte der Mehrlänge erhöhe,
jedoch höchstens 10 m.
Nach Art. 3 Abs. 1 BZO gilt in der Wohnzone
W2/40% ein kleiner Grenzabstand von 4 m und ein grosser Grenzabstand von 8 m.
In den übrigen Wohnzonen gelten kleine Grundgrenzabstände von 4 m bis 7 m
und grosse Grundgrenzabstände von 8 m bis 14 m. Der grosse
Grundgrenzabstand ist gegenüber der stärker nach Süden gerichteten
Gebäudelängsseite einzuhalten (Art. 8 Abs. 1 BZO). Einen
Mehrlängenzuschlag sieht die BZO nicht vor.
3.2.2
Aufgrund des – im Vergleich zu E-BZO 2022 – abgeänderten
Mehrlängenzuschlags nach E-BZO 2023 würde das strittige Bauvorhaben mit einer Fassadenlänge
des neuen Obergeschosses von 18,45 m den Grenzabstand im Norden auch bei
einer negativen Voranwendung der neuen Grenzabstands- und
Mehrlängenzuschlagsbestimmungen nicht mehr überschreiten. Es verbleibt selbst
bei einer negativen Voranwendung von Art. 21 Abs. 1 E-BZO 2023 somit
nur noch eine Überschreitung des massgeblichen Grenzabstands von 5 m im
Westen um ca. 1 m (vgl. VB.2023.00573 act. 9/11.15; vgl.
auch VB.2023.00573/ VB.2023.00582 act. 4 E. 5.4).
3.2.3
Gemäss einem jüngeren Entscheid des Verwaltungsgerichts sind Grenzabstandsbestimmungen
– ausgehend von ihren unterschiedlichen Funktionen (so schon angelegt bei Maja
Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis,
Entlebuch 2001, S. 28 in Verbindung mit S. 10) – differenziert zu
handhaben: Soweit der infrage stehenden Grenzabstandsbestimmung eine
siedlungsplanerische (und keine primär nachbarschützende) Funktion zukommt, ist
diese als planerisch festgelegte Abstandsvorschrift aufzufassen. Relevant ist
die gesetzgeberische Intention hinter der (Neu-)Regelung (VGr, 23. Oktober
2019, VB.2019.00309, E. 6.4.2).
3.2.4
Im Erläuterungsbericht 2022 wie auch im Erläuterungsbericht 2023 heisst es,
dass die Grenzabstandsbestimmungen in den Wohnzonen mit der BZO-Revision
vereinheitlicht würden. Dazu werde die Unterscheidung zwischen grossem und
kleinem Grenzabstand aufgehoben. Neu gelte mit Ausnahme der neuen W2 30 %
in allen Zonen ein allseitiger Grenzabstand von 5 m. Die Aufhebung des grossen
Grenzabstands ermögliche es, dass die Grundstücke baulich flexibler genutzt und
die Gebäude freier gestaltet würden (Erläuterungsbericht 2022, S. 54 f.;
Erläuterungsbericht 2023, S. 54 f.).
Gestützt auf den Erläuterungsbericht 2022 setzte sich das
Baurekursgericht mit dem Ziel der BZO-
Revision
auseinander. Mit der
Vereinheitlichung würden "nicht in erster Linie nachbarschützende oder
planerische Ziele, sondern primär rechtsstaatliche bzw. legislatorische"
Ziele verfolgt. Dass der Gesetzgeber planerisch eine besondere Körnigkeit angestrebt
hätte oder die bauliche Dichte hätte regeln wollen, ergebe sich aus dem
Erläuterungsbericht nicht (VB.2023.00573/VB.2023.00582 act. 4 E. 5.4).
3.2.5
Entscheidend ist indes nicht allein der Zweck der Revision, sondern jener
der geplanten Bestimmungen. Letztere sind entweder als (vorwiegend) planerisch
oder (vorwiegend) nachbarschützend zu betrachten. Dieser Zweck ergibt sich
nicht allein aus den Erläuterungen, sondern (auch) aus der – hier insbesondere
grammatikalischen und systematischen – Auslegung der geplanten BZO-Bestimmungen
selbst (vgl. allgemein zur Auslegung von Rechtssätzen VGr, 21. Dezember
2023, VB.2023.00243, E. 3.1.2 mit Hinweisen). Mit Blick auf den Spielraum
der Gemeinde ist auch die Richtlinie 2023 der Baukommission Wädenswil nicht
unbeachtlich (vgl. E. 2.3; vgl. zur Berücksichtigung derartiger
Richtlinien VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 5.3.1 = BEZ 2015 Nr. 28;
4. Oktober 2018, VB.2017.00691, E. 4.2), was nicht von der Frage
abhängt, ob die Baukommission die Planungsbehörde ist (vgl. aber VB.2023.00582 act. 12
Ziff. 3).
Gemäss der Richtlinie 2023 der Baukommission Wädenswil kommt
dem neuen Grundgrenzabstand in der Zone W3B eine negative Vorwirkung zu. Die Stadt
Wädenswil führt ausserdem nachvollziehbar aus, der Verzicht auf den grossen
Grenzabstand zeitige eine grosse planerische Wirkung – und habe fraglos keine
nachbarschützende Funktion (VB.2023.00573 act. 2 Ziff. 12). Letzteres
trifft indes auch hinsichtlich des kleinen Grundabstands zu. Ginge es der Stadt
Wädenswil mit dem Grundgrenzabstand bloss um eine Vereinheitlichung
bzw. um Nachbarschutz, hätte sie für die Zone W2/30 keinen anderen
Grundgrenzabstand gewählt als für die anderen Zonen. Die Kombination der
Abschaffung des grossen Grenzabstands mit der Vergrösserung des kleinen
Grenzabstands auf 5 m wirkt sich in der Wohnzone W3B auf den möglichen
Fussabdruck künftiger Gebäude aus (vgl. VB.2023.00573 act. 2 Ziff. 14).
Durch den neu geplanten Mehrlängenzuschlag (Art. 21 Abs. 2 E-BZO 2023
bzw. bereits Art. 22 Abs. 2 E‑BZO 2022) wird dies noch
verstärkt.
Mithin kommt dem Grundabstand gemäss Art. 21 E-BZO
2023 in der Zone W3B eine planerische Bedeutung zu.
3.2.6
Bezüglich des Erdgeschosses der bestehenden Baute, das im Rahmen des hier
strittigen Bauvorhabens beibehalten wird, wurde von der Baukommission Wädenswil
im Rahmen ihres Bauentscheids Folgendes erwogen (act. 9/3 E. lit. D.c):
"Da wichtige konstruktive Bestandteile (Aussenwände, Decken) der
Bestandesbaute erhalten bleiben und integraler Teil des Ersatzbaus sein werden,
sind die bestehenden Grenzabstände zu den Grundstücken Kat.-Nr. 03 [im
Westen] und Kat.-Nr. 04 [im Norden] im Erdgeschoss in Ordnung, falls die
betreffenden Wände und Deckenanteile auch während der Ausführung erhalten
bleiben." Die Frage, ob diese Rechtsauffassung zutrifft, ist nicht
Prozessgegenstand.
Durch das – auf der noch
relevanten westlichen Seite (vgl. E. 3.2.2) mit dem bestehen
bleibenden Erdgeschoss der Bestandesbaute bündige – neue Obergeschoss entsteht
im Vergleich zum Status quo des Erdgeschosses keine grössere Unterschreitung
des Grundgrenzabstands gemäss Art. 21 E-BZO 2023.
Insofern liegt vorliegend ein
besonderer Fall vor. Es ist von einer bloss geringfügigen Abweichung von der
künftigen Planung und damit mit Blick auf den Verhältnismässigkeitsgrundsatz
nicht von einer negativen Präjudizierung im Sinne von § 234 PBG auszugehen
(vgl. E. 3.1.4).
3.2.7
Im Ergebnis ist der Entscheid der Vorinstanz hinsichtlich des
Grundgrenzabstands somit nicht zu beanstanden. Der diesbezüglichen Rüge der
Stadt Wädenswil ist kein Erfolg beschieden.
3.3
Sodann ist
der Rüge der Stadt Wädenswil nachzugehen, das Baurekursgericht habe die
negative Vorwirkung der Abgrabungsvorschriften zu Unrecht verneint.
3.3.1
Nach Art. 40 Abs. 1 E‑BZO 2023 sind in allen Zonen ausser
in den Industrie- und Gewerbezonen ("IG-Zonen") grundsätzlich nur
geringfügige Abgrabungen und Aufschüttungen zulässig. Davon ausgenommen sind
Abgrabungen für Zugänge sowie Ein- und Ausfahrten. Gemäss Art. 40 Abs. 2
E‑BZO 2023 können zwecks Einordnung in die bauliche und landschaftliche
Umgebung und insbesondere zur Sicherstellung eines harmonischen Geländeverlaufs
sowie um eine städtebaulich angemessene Gestaltung der Erdgeschosse an
Hanglagen zu ermöglichen weitergehende Terrainveränderungen bewilligt werden
(vgl. bereits Art. 40 E-BZO 2022, der – abgesehen davon, dass das Wort
"grundsätzlich" in Abs. 1 fehlt – identisch ist).
Gemäss Art. 21 E-BZO 2023 (Art. 22 E-BZO 2022)
sind in den Wohnzonen – anders als aktuell in der W2/40% nach Art. 3 BZO –
keine anrechenbaren Untergeschosse mehr zulässig. Nicht anrechenbare
Untergeschosse dürfen nach Art. 22 E-BZO 2023 (Art. 23 E‑BZO
2022) höchstens bis zur Hälfte der jeweiligen Fassadenfläche sichtbar sein.
In der BZO finden sich keine Vorschriften zu
Terrainveränderungen.
3.3.2
Im Erläuterungsbericht 2023 wird ausgeführt, dass aufgrund der weit
verbreiteten Hanglagen häufig sehr umfangreiche Terrainveränderungen
vorgenommen würden; teilweise würden ganze Geschosse durch Abgrabungen
freigelegt oder umfangreiche Aufschüttungen zur Nivellierung des Geländes
vorgenommen. Das Fehlen von Bestimmungen zu Terrainveränderungen führe häufig
zu ortsbaulich unerwünschten Situationen wie etwa der Freilegung von
Untergeschossen. Es werde das Ziel verfolgt, dass Gebäude sich dem Gelände anpassen
würden und nicht umgekehrt (Erläuterungsbericht 2023, S. 69 f.).
3.3.3
Das Verwaltungsgericht entschied betreffend mit Art. 40 Abs. 1 und 2 E‑BZO
2023 weitgehend identischen Bestimmungen, diese seien primär ästhetisch
motiviert und hätten folglich keine planerische Bedeutung (VGr, 7. Mai
2015, VB.2014.00627, E. 5.3 = BEZ 2015 Nr. 28; 4. Oktober 2018,
VB.2017.00691, E. 4.2). Anders beurteilte es eine Abgrabungsvorschrift,
welche die Möglichkeit der Realisierung einer nutzbaren (anrechenbaren)
Untergeschoss-Fläche eingeschränkt. Die Frage, ob Untergeschosse zu Wohnzwecken
genutzt werden können, sei eine planungsrechtliche Frage (VGr, 22. November
1996, VB.96.00130, E. 2b = RB 1996 Nr. 76).
3.3.4
Die
Darlegungen im Erläuterungsbericht beziehen sich allein auf die ortsbauliche
Einordnung, nicht auf die Möglichkeit, anrechenbare Untergeschosse zu
realisieren (vgl. E. 3.3.2). Dem Wortlaut nach entspricht Art. 40
Abs. 1 und 2 E-BZO 2023 einer Ästhetikbestimmung. Anders als die Stadt
Wädenswil meint, ist der Wortlaut und Zweck der gesamten Norm Art. 40
E-BZO 2023 – und nicht bloss jener von Abs. 1 – entscheidend. Art. 40
Abs. 1 und 2 E-BZO 2023 bilden gemeinsam ein Ganzes. Mit Blick auf die
Systematik ist festzuhalten, dass mit Art. 22 E‑BZO 2023 neben Art. 40
E-BZO 2023 eine Bestimmung existiert, die sich anders als Art. 40 Abs. 1
und 2 E‑BZO 2023 auch wesentlich auf die Nutzungsmöglichkeit der
Untergeschosse (wobei es sich jedoch nur um Nebenräume handeln kann) auswirkt (vgl. E. 3.3.1).
Angesichts dieser Gegebenheiten kann es keine entscheidende Rolle spielen, dass
Art. 40 Abs. 1 E-BZO 2022 in den Richtlinien 2022 und den Richtlinien
2023 eine negative Vorwirkung attestiert wurde.
Art. 40 E-BZO 2023 zeitigt als
Ästhetikbestimmung keine negative Vorwirkung.
3.3.5
Die Rüge der Stadt
Wädenswil zur negativen Vorwirkung der Abgrabungsvorschriften führt nicht zum
Erfolg.
3.4
Schliesslich
ist die Rüge der Bauherrschaft zu prüfen, das Baurekursgericht sei zu Unrecht
von einer negativen Vorwirkung der Grünflächenziffer ausgegangen.
3.4.1
Gemäss Art. 21 Abs. 1 i.
V.
m.
Art. 36 Abs. 1 E‑BZO 2023 sind in der Wohnzone W3B/45% 60 %
der Grundstücksfläche als Grünfläche zu erhalten und fachgerecht zu unterhalten
(so bezüglich der Wohnzone W3A/45% bereits Art. 22 Abs. 1 i.
V.
m. Art. 36 Abs. 1 BZO 2022,
wobei es noch hiess, die Grünflächen seien "dauerhaft" zu erhalten
und fachgerecht zu unterhalten).
Die geforderte minimale
Grünflächenziffer in der W2/30%, W3A/35%, W3B/45% und W3C/60% kann auf 50 %
reduziert werden, wenn im Gegenzug die im Sinne des ökologischen Ausgleichs
gestaltete Fläche gemäss Art. 37 Abs. 1 E-BZO 2023 im selben Umfang
erhöht werden (Art. 36 Abs. 2 E-BZO 2023).
Die mit Art. 36 Abs. 3
E‑BZO 2022 vorgesehene Regelung, dass in derselben Zone die anrechenbare
Grundfläche zu max. 25 % unterbaut werden darf, sofern sie ausreichend mit
natürlichem Erdmaterial überdeckt ist, wurde in dieser Form nicht in E-BZO 2023
übernommen. Stattdessen wurde neu eine Unterbauungsziffer von 55 % (W2/30%,
W3A/35%, W3B/45% und W3C/60%) bzw. 80 % (W4/70% und W5/85%) festgelegt (Art. 21
Abs. 1 E-BZO 2023).
In der geltenden BZO ist keine
Grünflächenziffer statuiert.
3.4.2
Im Erläuterungsbericht wird ausgeführt, dass viele Quartiere in Wädenswil
einen hohen Anteil an Grünräumen aufweisen würden. Allerdings gebe es auch
einzelne Grundstücke, auf denen der Grünflächenanteil sehr gering sei, etwa,
weil die gesamte Umgebungsfläche versiegelt sei.
In verschiedenen Zonen werde
zum Erhalt der Grünräume eine Grünflächenziffer (GFZ) vorgegeben, die auf die
spezifische Ausgangslage der Gebiete abgestimmt sei. Die Höhe der GFZ werde so
gewählt, dass die zulässige Ausnützung in den jeweiligen Zonen nicht
eingeschränkt werde. Auch bei einer GFZ von 60 % könne die zulässige
Ausnützung grundsätzlich realisiert werden – vorausgesetzt, die
Gebäudegrundfläche werde möglichst geringgehalten. Allerdings komme es mit der
Grünflächenziffer zu Einschränkungen bei der Umgebungsgestaltung. Gerade
Grundstücke, die heute stark versiegelt oder unterbaut seien, würden damit
künftig eingeschränkt. Die Umgebungsgestaltung könne dort künftig nicht mehr
gleich erstellt werden – was auch dem Zweck der Regelung entspreche (Erläuterungsbericht
2023, S. 65 ff.).
3.4.3
Die Bauherrschaft bringt vor, gemäss dem Erläuterungsbericht sei die
Einführung der Grünflächenziffer ökologisch und ästhetisch – aber nicht
planungsrechtlich – motiviert gewesen. Eine ausnützungsbeschränkende Wirkung
werde nicht intendiert. Unter dem Titel "Auswirkungen der revidierten Bau-
und Zonenordnung" werde die Grünflächenziffer einzig im Zusammenhang mit
der qualitätsvollen Siedlungsentwicklung nach Innen und dem Ortsbildschutz
sowie im Zusammenhang mit der Umwelt erwähnt. Der ökologische Fokus zeige sich
auch darin, dass die Grünflächenziffer reduziert werden könne, wenn in gleichem
Mass die ökologische Ausgleichsfläche erhöht werde (VB.2023.00582 act. 2 Ziff. 12 ff.).
3.4.4
Entgegen der Auffassung der Bauherrschaft sind "ökologisch" und "planerisch"
keine zwingenden Gegensätze. Anders als rein ästhetische Bestimmungen
–
die
sich regelmässig auf ein konkretes Grundstück bzw. eine konkrete Umgebung
beziehen
–
können sozial- oder umweltpolitisch bzw. ökologisch
motivierte Anliegen durchaus einen wesentlichen planerischen Charakter
aufweisen (vgl. VGr, 18. Mai 1984, VB 73/1983 = RB 1984 Nr. 95 zu Wohnanteilsvorschriften
[unter anderem mit der Zielsetzung, günstigen Wohnraum zu erhalten (VGr, 18. November
2009, VB.2009.00324, E. 5.5; vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 984)]; VGr,
22. Juli 1990, VB 90/0038 = BEZ 1990 Nr. 29 zur Einschränkung
freiwilliger Abstellplätze bzw. Festlegung der Zahl maximal zulässiger
Abstellplätze mit dem Zweck der Reduktion des Motorfahrzeugverkehrs auf
öffentlichen Strassen – ausdrücklich im Zusammenhang mit der Luftreinhaltung
[vgl. Art. 3 Abs. 1 lit. c der Verordnung über private
Fahrzeugabstellplätze der Stadt Zürich vom 11. Dezember 1996
(Parkplatzverordnung)]).
Eine Reduzierung der Grünflächenziffer ist nach Art. 36
Abs. 2 E-BZO 2023 sodann – wenn im Gegenzug die im Sinne des ökologischen
Ausgleichs gestalteten Flächen gemäss Art. 37 Abs. 1 E-BZO 2023 im
selben Umfang erhöht werden – nur von 60 % auf 50 % möglich. Dies
zeigt zwar, wie die Bauherrschaft zutreffend festhält, den ökologischen Zweck
der Regelung, stellt ihren planerischen Gehalt aber gerade nicht infrage.
Unabhängig von den konkreten Bedingungen auf dem Baugrundstück kommt mithin
mindestens eine Grünflächenziffer von 50 % zum Tragen.
3.4.5
Der Zweck der Grünflächenziffer ergibt sich – anders als die
Beschwerdeführenden meinen – nicht allein aus dem Erläuterungsbericht. Der
Wortlaut der Bestimmung selbst und ihre Einordnung in den Gesamtkontext der
revidierten Bau- und Zonenordnung sind – ebenso wie die Auffassung der
Baukommission Wädenswil zur negativen Vorwirkung, der in den Richtlinien 2023
zum Vorschein kommt – ebenfalls von Bedeutung (vgl. E. 3.2.5).
Art. 36 Abs. 1 E-BZO 2023 wird
im Rahmen der der Richtlinien 2023 eine negative Vorwirkung attestiert.
Entsprechend den zutreffenden Erwägungen des
Baurekursgerichts zeitigt die Grünflächenziffer – selbst wenn damit
beabsichtigt ist, dass in der Regel die zulässige Ausnützung nicht
beeinträchtigt werden soll – direkte Auswirkungen auf die zulässige Grundstücksnutzung.
Sie hat als Nutzungsziffer eine wesentliche Bedeutung im Gesamtkontext der
künftigen Planung. Damit wird planerisch ein bestimmter Anteil an Grünflächen
vorgeschrieben, was parzellenübergreifend auf dem gesamten Gemeindegebiet
siedlungsplanerisch einen gewissen Anteil an Grünflächen sichert und die
Grundeigentümer in Bezug auf die Nutzweise einer gewissen prozentualen
Grundstücksfläche in baulicher Hinsicht einschränkt. Die Grünflächenziffer hat
direkte Auswirkungen auf den möglichen flächenmässigen Fussabdruck des Gebäudes
und das Mass an versiegelten (Erschliessungs-)Flächen
(VB.2023.00573/VB.2023.00582 act. 4 E. 6.4). Dass die
Grünflächenziffer ein umweltpolitisches Ziel verfolgt und ihr auch eine
ästhetische bzw. siedlungsgestalterische Funktion zukommt, ändert – wie gesehen
(E. 3.4.4) – nichts an deren entscheidwesentlichen nutzungsplanerischen
Gehalt.
Bei Art. 36 Abs. 1 E-BZO 2023 handelt es sich um
eine planungsrechtliche Festlegung im Sinne von § 234 PBG.
3.4.6
Sodann ist von einer nicht bloss geringfügigen Abweichung von der künftigen
Planung und damit von einer negativen Präjudizierung im Sinne von § 234 PBG
auszugehen.
Die Bauherrschaft ging in ihrer Baueingabe – bei einer
Grundstücksfläche von 1'010 m
2
– von einem Versiegelungsanteil
von 49,9 % aus (VB.2023.00573 act. 9/11.19). Damit lag gemäss dieser
Berechnung eine Unterschreitung der künftig einzuhaltenden Grünflächenziffer um
ca. 10 % vor, und nicht – wie das Baurekursgericht festhielt – eine solche
um ca. 15 %. Zutreffend erwog das Baurekursgericht hingegen – unter
Verweis auf § 257 Abs. 2 PBG –, die der Grünflächenziffer zugerechnete
Abstellfläche im Süden des geplanten Gebäudes müsse zusätzlich abgezogen
werden, womit eine Unterschreitung von weiteren mindestens 5 % resultiere
(VB.2023.00573/VB.2023.00582 act. 4 E. 6.4). Mithin liegt eine
Abweichung von ca. 15 % bzw. ca.150 m
2
vor (vgl.
VB.2023.00582 act. 2 Ziff. 16).
Entsprechend den Erwägungen des Baurekursgerichts ist diese
"Abweichung von über 100 m
2
"
deutlich
erkennbar und nicht bloss untergeordnet (VB.2023.00573/VB.2023.00582 act. 4
E. 6.4). Dass die vorgesehene Umgebungsgestaltung nach Auffassung der
Bauherrschaft auch ohne die Anwendung der Grünflächenziffer noch
"mehrheitlich grün" sei (VB.2023.00582 act. 2 Ziff. 16),
spielt dementsprechend keine Rolle. Es handelt sich um eine mehr als
geringfügige Abweichung von der künftigen Planung – mit sichtbaren Folgen für
die Umgebung. Die planerische Zielsetzung wird durch das geplante Bauvorhaben
in erheblicher Weise negativ präjudiziert, weshalb sich die negative
Voranwendung auch im Rahmen der gebotenen Gesamtbetrachtung sowie unter
Nachachtung des Verhältnismässigkeitsprinzis als zulässig erweist.
3.4.7
Die Bauherrschaft dringt mit ihrer Rüge nicht durch.
4.
4.1
Zusammenfassend
erweisen sich die Beschwerden als unbegründet und sind abzuweisen.
4.2
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten je
hälftig der Stadt Wädenswil und – solidarisch für die Hälfte haftend – der
Bauherrschaft aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Ein Anspruch auf Parteientschädigung steht den Parteien bei diesem
Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerdeverfahren
VB.2023.00573
und
VB.2023.00582
werden
vereinigt.
2.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    265.--
Zustellkosten,
Fr. 5'765.--
Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden je hälftig einerseits
der Beschwerdeführerin aus VB.2023.00573 sowie andererseits
den
– solidarisch haftenden – Beschwerdeführenden aus
VB.2023.00582
auferlegt.
5.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.