zh_verwaltungsgericht · VB.2001.00048 · 2001-09-20 · de

Nutzungsplanung | Nutzungsplanung: Festsetzung einer Erholungszone für Grundstück mit Reitstall unter Zulassung einer beschränkten Wohnnutzung (Rechtsmittelverfahren gegen Festsetzung durch Gemeinde und gegen Nichtgenehmigung durch Regierungsrat): Verfahrensrechtliche Fragen aus dem Verhältnis vom 1. Rechtsgang zum 2. Rechtsgang vor Verwaltungsgericht (E. 2). Begriff der Erholungszone als Sondernutzungszone im Sinn von Art. 18 RPG. Aufgrund der konkreten Lage liegt zwar grundsätzlich ein Widerspruch zwischen Richt- und Nutzungsplanung vor. Da die Abweichung untergeordneter Natur und sachgerecht ist, erweist sie sich als zulässig (E. 4b). Ebenso liegt zwar formell ein Widerspruch zur übergeordneten kantonalen Nutzungsplanung mit einer kantonalen Landwirtschaftszone vor. Dieser ist jedoch nur vorübergehender Natur; die Übereinstimmung der Nutzungsplanungen verschiedener Stufen wird durch die kantonale Genehmigung kommunaler Festsetzungen hinreichend gewährleistet (E. 4c). Grundsatz der Planbeständigkeit: Auch Nachbarn können sich darauf berufen (E. 5a). Das Interesse an der Planbeständigkeit ist 14 Jahre nach der letzten Festsetzung und nach inzwischen nur geringfügigen Planänderungen gering zu gewichten (E. 5b). Die Festsetzung einer Erholungszone liegt auch dann noch im öffentlichen Interesse, wenn davon vorab ein privater, gewinnorientierter Betrieb profitiert (E. 6). Wohnnutzung in der Erholungszone: Standortgebundenes Wohnen kann durchaus zum Zweck einer Erholungszone gehören, wenn die Zonierung mit Tierhaltung verbunden ist (E. 7a). Es ist zulässig, die Wohnnutzung bereits im Nutzungsplanungsverfahren zu definieren, anstatt erst später im baurechtlichen Bewilligungsverfahren nach Art. 24 RPG (E. 7b). Die Standortgebundenheit einer 70 m2 grossen Betriebswohnung ist angesichts eines Reitstallbetriebs mit 12 bis 14 Pferden zu bejahen (E. 7c). Ein vor 18 Jahren erklärter Verzicht des Grundeigentümers auf eine zukünftige Wohnnutzung steht nicht entgegen, weil es keinen Raum für vertragliche Abmachungen zwischen Behörde und Bauherrschaft gibt (E. 8).Minderheitsbegründung: Wohnnutzung unzulässig.Vgl. 1. Rechtsgang: VB.2000.00133.

Zürich Verwaltungsgericht 01..2.20.0 VB.2001.00048
Zurich Verwaltungsgericht 01..2.20.0 VB.2001.00048
Zurigo Verwaltungsgericht 01..2.20.0 VB.2001.00048

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00048
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Geschäftsnummer:
VB.2001.00048
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 20.09.2001
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 06.05.2002 teilweise gutgeheissen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Nutzungsplanung
Nutzungsplanung: Festsetzung einer Erholungszone für Grundstück mit Reitstall unter Zulassung einer beschränkten Wohnnutzung (Rechtsmittelverfahren gegen Festsetzung durch Gemeinde und gegen Nichtgenehmigung durch Regierungsrat):
Verfahrensrechtliche Fragen aus dem Verhältnis vom 1. Rechtsgang zum 2. Rechtsgang vor Verwaltungsgericht (E. 2).
Begriff der Erholungszone als Sondernutzungszone im Sinn von Art. 18 RPG. Aufgrund der konkreten Lage liegt zwar grundsätzlich ein Widerspruch zwischen Richt- und Nutzungsplanung vor. Da die Abweichung untergeordneter Natur und sachgerecht ist, erweist sie sich als zulässig (E. 4b). Ebenso liegt zwar formell ein Widerspruch zur übergeordneten kantonalen Nutzungsplanung mit einer kantonalen Landwirtschaftszone vor. Dieser ist jedoch nur vorübergehender Natur; die Übereinstimmung der Nutzungsplanungen verschiedener Stufen wird durch die kantonale Genehmigung kommunaler Festsetzungen hinreichend gewährleistet (E. 4c).
Grundsatz der Planbeständigkeit: Auch Nachbarn können sich darauf berufen (E. 5a). Das Interesse an der Planbeständigkeit ist 14 Jahre nach der letzten Festsetzung und nach inzwischen nur geringfügigen Planänderungen gering zu gewichten (E. 5b).
Die Festsetzung einer Erholungszone liegt auch dann noch im öffentlichen Interesse, wenn davon vorab ein privater, gewinnorientierter Betrieb profitiert (E. 6).
Wohnnutzung in der Erholungszone: Standortgebundenes Wohnen kann durchaus zum Zweck einer Erholungszone gehören, wenn die Zonierung mit Tierhaltung verbunden ist (E. 7a). Es ist zulässig, die Wohnnutzung bereits im Nutzungsplanungsverfahren zu definieren, anstatt erst später im baurechtlichen Bewilligungsverfahren nach Art. 24 RPG (E. 7b). Die Standortgebundenheit einer 70 m2 grossen Betriebswohnung ist angesichts eines Reitstallbetriebs mit 12 bis 14 Pferden zu bejahen (E. 7c).
Ein vor 18 Jahren erklärter Verzicht des Grundeigentümers auf eine zukünftige Wohnnutzung steht nicht entgegen, weil es keinen Raum für vertragliche Abmachungen zwischen Behörde und Bauherrschaft gibt (E. 8).
Minderheitsbegründung: Wohnnutzung unzulässig.
Vgl. 1. Rechtsgang: VB.2000.00133.
Stichworte:
ADLISWIL
ERHOLUNGSZONE
NUTZUNGSPLANUNG
ÖFFENTLICHES INTERESSE
PLANBESTÄNDIGKEIT
PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE
REITSTALL
RICHTPLAN
WOHNNUTZUNG
ZONENKONFORMITÄT
Rechtsnormen:
Art. 35 BZO Adliswil
§ 16 PBG
§ 61 Abs. I PBG
§ 62 Abs. II PBG
Art. 15 RPG
Art. 18 RPG
Art. 22 lit. II a RPG
Art. 24 RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Mit Beschluss des Grossen Gemeinderates vom 4. Februar 1998 revidierte die
Stadt V ihre Bau- und Zonenordnung und wies dabei neben anderen Festlegungen verschiedene
Grundstücke im Gebiet des be­stehenden Reitstalles U von der kantona­len
Landwirtschaftszone dem neu geschaffenen Erholungszonentyp R zu. In
Art. 35 Abs. 4 der Bauordnung (BauO) wurden Reitstallungen mit den
dazugehörigen Anlagen als in der Erholungszone R zulässige Nutzung bezeichnet
und das Volumen zulässiger Um- und Ersatzbauten auf einen Viertel beschränkt
(Sätze 1 und 2). Sodann wurde zwischen dem bestehenden Reitstall und dem
angrenzenden Wohnquartier ein auf maximal 170 m
2
Geschoss­fläche
begrenztes Wohngebäude mit 7 m Gebäude- und 2 m Firsthöhe zugelassen (Sätze 3
und 4), unter Regelung weiter Details betreffend lärmempfindliche Räume (Sätze
5 und 6).
II. Gegen diese Festlegungen wandte sich A
mit weiteren vier Rekurrenten aus der Nachbarschaft des Reitstalles U und
beantragte, die Erholungszone R und Art. 35 Abs. 4 BauO seien
aufzuheben. Die Baurekurskommission II lud den Eigentümer der betroffenen
Grundstücke und Reitstallbetreiber, I, bei und führte einen Augenschein durch.
Alsdann for­derte sie die Baudirektion auf, den förmlichen Genehm­igungsentscheid
betreffend die strittigen Festlegungen zu treffen, was diese in der Folge
verweigerte. Am 29. Februar 2000 hiess die Baurekurskommission II den Rekurs
ohne Vorliegen des Genehmigungsentscheides teilweise gut, hob die Sätze 3 und 4
von Art. 35 Abs. 4 BauO auf und lud die Stadt V ein, die
Bruttogeschossfläche für die Betreuerwohnung von 170 m
2
auf 70 m
2
zu reduzieren, den Wohnraum ausserhalb des definierten Erweiterungsmasses nur
annexweise zu den Gewerbebauten zuzulassen und dessen Bewilligung mit einem die
standortgebundene Nutzung sichernden Revers zu verbinden (Disp. Ziff. I
Abs. 1-3).
Am 21. März 2000 genehmigte die Baudirektion
die beschlossene Zonenplanänderung teilweise, nahm aber Art. 35
Abs. 4 BauO ausdrücklich und die Festlegung der Erholungszone R im U
sinngemäss von dieser Genehmigung aus.
Am 20. April 2000 hiess das
Verwaltungsgericht die gegen den Beschluss der Baurekurskommission II vom 29.
Februar 2000 von A und den weiteren Nach­­barn erhobene Be­schwerde ohne
materielle Prüfung gut und wies die Sache zur Einholung des förmlichen
Genehmigungsentscheides betreffend die streitigen Festlegungen an die Rekursinstanz
zurück.
III. Im wiederaufgenommenen Rekursverfahren
forderte die Baurekurskommis­sion II die Baudirektion erneut auf, den noch
ausstehenden Teilgenehmigungsentscheid zu fällen, nahm diese Verfügung jedoch
aufgrund des Bundesgerichtsentscheides 1P.122/2000 vom 22. November 2000 (ZBl
102/2001, S. 383), welcher den Genehmigungsentscheid im
Zonenplanrekursverfahren als entbehrlich erachtete, wieder zurück. Am 12. Dezember
2000 entschied die Rekursinstanz erneut im Sinne des ersten Rechtsganges.
IV. Gegen diesen Rekursentscheid wandten sich
die teilweise unterlegenen Rekurrenten mit Eingabe vom 5. Februar 2001 wiederum
an das Verwaltungsgericht und beantragten, der Rekursentscheid sei aufzuheben,
soweit der Rekurs nicht gutgeheissen worden sei, und die Erholungszone R sei
aufzuheben (VB.2001.00048). Unter dem gleichen Datum erhob auch der ebenfalls
teilweise unterlegene Grundeigentümer Beschwerde und beantrag­­te, der
Rekursentscheid sei aufzuheben und der angefochtene Beschluss des Gemeinderates
zu bestätigen (VB.2001.00055).
Das Verwaltungsgericht vereinigte die beiden
Beschwerdeverfahren und lud die Bau­­direktion ein, baldmöglichst den
ausstehenden Genehmigungsentscheid zu treffen bzw. beim Regierungsrat
einzuholen. Am 28. März 2001 genehmigte der Regierungsrat die strit­tige
Festlegung der Erholungszone R (Disp.-Ziff. I), verweigerte aber in Disp.-Ziff.
II die Genehmigung der die Wohnnutzung betreffenden Sätze 3 bis 6 von
Art. 35 Abs. 4 BauO. Er erwog, die Wohnnutzung dürfe nur mittels
einer geeigneten Wohnzone oder eines Gestaltungsplans, nicht aber mit dem
Mittel der Erholungszone zugelassen werden.
Die Stadt V unterstützte mit Eingabe vom 11.
Mai 2001 die Beschwerde von I. In ihrer Beschwerdeantwort vom 31. Mai 2001
verlangten A und die vier weiteren privaten Be­schwerdegegner, auf die
Beschwerde von I sei teilweise nicht einzutreten, im Übrigen sei sie
abzuweisen, eventualiter sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen. Mit
Bezug auf den Regierungsratsbeschluss vom 28. März 2001 hielten die Nachbarn an
den Anträgen ihrer eigenen Beschwerde fest. I beantragte mit Beschwerdeantwort
vom 7. Juni 2001 die Ab­weisung der gegnerischen Beschwerde. Die Stadt V
beantragte am 11. Juni 2001 Abweisung der Beschwerde der Nachbarn.
V. Gegen den Nichtgenehmigungsentscheid des
Regierungsrates erhoben
sowohl die Stadt V am 7. Mai 2001 (VB.2001.00155) als auch I am 10. Mai
2001 (VB.2001.00157) Beschwerde an das Verwaltungsgericht und verlangten die
vollumfängliche Genehmigung von Art. 35 Abs. 4 BauO. Die Stadt V
stellte zudem den Eventualantrag, wonach Disp.-Ziff. II im Sinne der Erwägungen
aufzuheben sei, so dass dem Betreiber der Erholungsanlage eine Dienstwohnung
mit höchstens 70 m
2
anrechen­barer Geschossfläche erlaubt werde, die
ohne Anrechnung an das zulässige Erweiterungsmass von Bauten ausserhalb der
Bauzonen mit Bestandesgarantie annexweise den Gewerbebauten angefügt werden
dürfe.
In ihrer Vernehmlassung zu dieser Beschwerde
von I verlangten A und die vier weiteren privaten Beschwerdegegner am 14. Juni
2001 wiederum, auf die Beschwerde sei teilweise nicht einzutreten, im Übrigen
sei sie abzuweisen, eventualiter sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen.
Die Stadt V unterstützte die Beschwerde am 11. Juni 2001 unter Hinweis auf ihre
eigene Beschwerdeerhebung.
Nachdem die Beschwerde der Stadt V vorerst
nur durch den Stadtrat erhoben worden war, stimmte der Grosse Gemeinderat dem
Rechtsmittel am 6. Juni 2001 zu. Die Baudirektion verzichtete am 10. Juli 2001
unter Verweis auf den angefochtenen Beschluss auf die Beantwortung der
Beschwerde. A und Konsorten nahmen am 11. Juli 2001 Stellung und
beantragten, auf die Beschwerde sei im Hauptstandpunkt nicht einzutreten,
eventuell sei sie abzuweisen. Als Mitbeteiligter in diesem Beschwerdeverfahren
äusserte sich auch I am 12. Juli 2001 und unterstützte die Beschwerde der Stadt
V im Hauptstandpunkt.
Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung
1. Die bereits vereinigten Beschwerdeverfahren
VB.2001.00048 und VB.2001.00055 betreffen den gleichen Streitgegenstand wie die
beiden Beschwerdeverfahren VB.2001.00155 und VB.2001.00157. Die vier Verfahren
sind daher aus Gründen der Prozessökonomie zu vereinigen.
2. a) Gegen den ersten Rekursentscheid vom
29. Februar 2000 hatten lediglich A und die vier weiteren Nachbarn (nachfolgend
Beschwerdeführende genannt) Beschwerde erhoben, nicht aber der mitbeteiligte
und teilweise ebenfalls unterlegene I (nachfolgend Grundeigentümer genannt),
ebenso wenig die Stadt V. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben hätte sich
der Grundeigentümer, soweit er die Aufhebung von Disp. Ziff. I Abs. 1-3
des Rekursentscheids vom 29. Februar 2000 und damit die Wiederher­stellung der
ursprünglichen Festlegung gemäss Beschluss des Grossen Gemeinderats V vom 4.
Februar 1998 anstrebt, bereits gegen den damaligen Rekursentscheid Beschwerde
erheben müssen. Mit der Unterlassung einer solchen Beschwerde hat er sein Be­schwerderecht
verwirkt; hinsichtlich der erst gegen den zweiten Rekursentscheid vom
12. November 2000 erhobenen Beschwerde vom 5. Februar 2001 fehlt ihm ein
schutzwürdiges Interesse an der Beschwerdeerhebung im Sinn von § 70 in
Verbindung mit § 21 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8.
Juni 1997 (VRG) bzw. von § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7.
September 1975/20. Mai 1984 (PBG; vgl. RB 1975 Nr. 4; Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19-28 N. 81 sowie § 21
N. 27).
Zum nämlichen Schluss führt auch eine andere
Überlegung: Da das Verwaltungsgericht gemäss § 63 Abs. 2 VRG nicht
über die gestellten Rechtsbegehren hinausgehen darf, konnte sich die am 20.
April 2000 erfolgte Aufhebung des Rekursentscheides und die Rück­­­weisung der
Sache nur auf denjenigen Teil des Nachbarrekurses beziehen, welchen die
Baurekurskommission II abgewiesen hatte. Soweit demnach der Grundeigentümer
selber bzw. die Stadt V durch die teilweise Gutheissung des Rekurses belastet
worden waren, war der Rekursentscheid bereits in Teilrechtskraft erwachsen.
Insofern wäre es der Vorinstanz von vornherein verwehrt gewesen, den ersten
Rekursentscheid im zweiten Rechts­gang zu Gunsten des Grundeigentümers
abzuändern. Der Streitgegenstand wird daher heute wie damals durch die Anträge
der Parteien des ersten Rechtsgangs vor Verwaltungsgericht begrenzt. Demgemäss
ist auf die nunmehr gegen den mit dem ersten Rekursentscheid identischen
Entscheid vom 12. Dezember 2000 erhobene Beschwerde des Grund­eigentümers vom
5. Februar 2001 nicht einzutreten.
b) Gleichermassen nicht einzutreten ist auf
die Beschwerden des Grundeigentümers und der Stadt V gegen die teilweise
Nichtgenehmigung der Festlegung durch den Regierungsrat, soweit diese die
bereits durch die Baurekurskommission II aufgehobenen Sätze 3 und 4 von
Art. 35 Abs. 4 BauO und die dazu getroffenen Weisungen an die Stadt V
betraf. Für einen diesbezüglichen Akt der Genehmigungsbehörde fehlte es im
rechtskräftig beurteilten Umfang genau genommen bereits an einem eigentlichen
Genehmi­gungsgegenstand. Jedenfalls ist beiden Parteien aus der
Nichtgenehmigung der rechtskräftig aufgehobenen Tei­le der Bestimmung kein
Nachteil erwachsen, so dass sie auch kein Rechtsschutzinteresse mehr an einer
diesbezüglichen Genehmigung des fraglichen Teils der Bestimmung haben. Soweit
der Nichtgenehmigungsentscheid des Regierungsrates allerdings weiter geht als
der Rekursentscheid und die Wohnnutzung in der Erholungszone R generell
ausschliesst (Nichtgenehmigung der Sätze 5 und 6 von Art. 35 Abs. 4
BauO), ist auf die Beschwerden einzutreten.
3. Gegenstand der Überprüfung im
Beschwerdeverfahren bildet demnach ausschlies­s­lich die Zulässigkeit der
Erholungszone R für den Reitstall U sowie der auf 70 m
2
beschränkten, annexweise zu realisierenden und mittels Revers zu sichernden
Wohnnutzung in dieser Erholungszone. Dabei überprüft das Verwaltungsgericht den
angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechtsverletzungen hin. Eine
Ermessensüberprüfung steht ihm
– aus­­ser bei Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung – nicht zu
(§ 50 Abs. 1 und 2 VRG).
4. a) Die Beschwerdeführenden machen geltend,
die vorliegend strittige Festlegung widerspreche den übergeordneten
Richtplänen, welche die eingezonten Parzellen als Land­wirtschaftsgebiet
ausgeschieden hätten.
Die Baurekurskommission II hat dazu erwogen,
die Erholungszone sei eine Bauzone besonderer Art, wo nur den Vorgaben der
Richtplanung entsprechende Bauten und Anlagen zulässig seien und die Anwendung
von Art. 24 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Ju­ni 1979 (RPG) ausser
Betracht falle. Vorliegend fehle der nach § 62 Abs. 2 PBG not­wendige
Richtplaneintrag. Ein Widerspruch zwischen den massgebenden Planungsträgern
falle jedoch ausser Betracht, da die Zuständigkeit für die Revision des
kommunalen Richtplanes ebenso wie die Nutzungsplanungskompetenz beim
Gemeinderat liege. Der Zweck der Erholungszone und die zulässige Nutzung seien
schon mit der bestehenden Reitstallnutzung weitestgehend vorgegeben. Soweit aus
Gründen der Planvollständigkeit ein Erholungsgebiet im kommunalen
Landschaftsplan angezeigt sein sollte, könne der Mangel im
Genehmigungsverfahren behoben werden. Kleinere Erholungszonen dürften zudem
auch ohne besonderen Richtplaneintrag festgesetzt werden. Zumindest teilweise
liege das Gebiet sodann ohnehin im Anordnungsspielraum zwischen Siedlungs- und
Nichtsiedlungsgebiet, soweit dieser überschritten werde, sei die Abweichung
jedenfalls untergeordnet und sachlich gerechtfertigt.
b) Die Erholungszone nach zürcherischem Recht
ist wie im angefochtenen Entscheid richtig dargelegt, eine Sondernutzungszone
im Sinne von Art. 18 RPG. Hingegen stellt sie entgegen den Ausführungen im
angefochtenen Entscheid keine Bauzone (im Sinn von Art. 15 RPG) dar, die
innerhalb der richtplanerischen Festlegung eines Siedlungsgebietes
auszuscheiden wäre. Freihalte- bzw. Erholungszonen bilden gleichermassen wie
die Landwirtschafts- und Reservezonen keine bundesrechtlichen Bauzonen im Sinne
von Art. 15 RPG, auch wenn daselbst gewisse, dem Zonenzweck dienende
Bauten und Anlagen als zonenkonform zugelassen sind. Die Bewilligung nicht
zonenkonformer Bauten und An­lagen in Erholungszonen richtet sich daher
ausschliesslich nach Art. 24 RPG (vgl. BGE 118 Ib 503 E. 5; RB 1996 Nr.
70, VGr, 15. Dezember 1999, VB.1999.00099
)
. Nur Bauzonen im
Sinne von Art. 15 RPG haben der richtplanerischen Festlegung eines
Siedlungsgebietes im Sinne von Art. 6 Abs. 3 lit. a RPG und § 21
PBG zu folgen, während eine Erholungszone im Sinne von Art. 18 RPG
grundsätzlich ein Erholungsgebiet im Sinne von Art. 6 Abs. 2 lit. b
RPG und § 23 Abs. 1 lit. c PBG voraussetzt.
Die streitbetroffene Erholungszone R liegt im
Landwirtschaftsgebiet und grenzt mit einem Teil der Westgrenze an das Baugebiet
und bereits überbaute Bauzonen und in der süd­westlichen Ecke an das
Erholungsgebiet C, das gemäss Anhang zur Verordnung über die einheitliche
Darstellung der Richtplanung vom 8. Dezember 1976 für Sportplätze, Frei­bäder,
Tennisplätze und dergleichen bestimmt ist. Obwohl demnach die strittige
Erholungs­­zone R teilweise an ein für Sportnutzung vorgesehenes
Erholungsgebiet angrenzt, kann sie von ihrer speziellen Lage und Form her
höchstens zu einem sehr geringen Teil einen Anordnungsspielraum für sich in
Anspruch nehmen. Damit liegt grundsätzlich ein Widerspruch zwischen Richt- und
Nutzungsplanung vor.
Nach § 16 PBG haben Planungen unterer
Stufen denjenigen der oberen Stufen und die Nutzungsplanungen jeder Art und
Stufe der Richtplanung zu entsprechen. Abweichungen sind nur zulässig, wenn sie
sachlich gerechtfertigt und untergeordneter Natur sind. Über­­einstimmend
scheinen die Parteien davon auszugehen, dass die streitbetroffene Festlegung
angesichts ihrer Grösse und Bedeutung von vornherein keines Richtplaneintrages
auf kantonaler oder regionaler Ebene, sondern nur eines solchen im kommunalen
Landschaftsplan bedarf. Diese Durchstossung des kommunalen Richtplanes ist
angesichts der Zonengrösse von unter 7000 m
2
sowie des Umstands,
dass mit der Zonierung im Wesentlichen nur eine bestehende Baute mit ihrer
spezifischen Nutzung und deren massvolle Erweiterung geregelt wird,
untergeordneter Natur und sachgerecht. Hinzu kommt, dass der Gemeinderat
gleichermassen sowohl für die Richt- als auch für die Nutzungsplanung zuständig
ist. Soweit die Beschwerdeführenden die Durchstossung der kommunalen
Richtplanung beklagen, hat die Vorinstanz den Einwand daher zu Recht verworfen.
c) Die Beschwerdeführenden rügen weiter, die
Zonierung widerspreche auch der parzellenscharf konkretisierten kantonalen Landwirtschaftszone
und erkennen darin ebenfalls eine Verletzung von § 16 PBG.
Da die kantonale Landwirtschaftszone und die
kommunale Erholungszone Nutzungs­zonen unterschiedlicher Zweckbestimmung sind,
liegt formal tatsächlich ein Widerspruch zwischen den Nutzungsplanungen
verschiedener Planungsträger vor. Dieser Widerspruch verbietet die kommunale
Festlegung jedoch keineswegs. Kommunale und überkom­munale Nutzungszonen bilden
ein gesamtes Planwerk, welches innerhalb gewisser Zeithorizonte der Überprüfung
und allenfalls Anpassung bedarf. Insofern überlagern wünschenswerte neue
kommunale Festlegungen innerhalb einer kantonalen Landwirtschaftszone die
kantonale Nutzungsplanung zwangsläufig, sei dies nun bei der Vergrösserung der
bestehen­den Bauzone oder auch bei andersartigen Festlegungen. Da die
kantonalen und regionalen Nutzungszonen auch regelmässig erst im Nachgang an
die kommunale Bau- und Zonenordnung ausgeschieden werden, entsteht dabei
durchaus ein vorübergehender Widerspruch zweier Nutzungszonen. Mit der
notwendigen Genehmigung der Bau- und
Zonen­ord­nung
durch die zuständige kantonale Instanz bekundet der kantonale Planungsträger
als­dann hinreichend seine Bereitschaft, auch die damit verbundene
Verkleinerung der kantonal­en Nutzungszone anzuordnen. Die Koordination der
beiden Planungsebenen ist damit ge­währleistet. Unter diesen Umständen liegt
daher von vornherein gar keine Durchstossung der kantonalen Nutzungsplanung
vor. Selbst wenn sie vorläge, wäre sie jedenfalls unter den gegebenen
Voraussetzungen im Sinne von § 16 Abs. 2 PBG zulässig (vgl.
vorstehende Erwägung b).
Ebenso wenig ist die strittige Zonierung, wie
die Beschwerdeführenden glauben, nur dann zulässig, wenn der bestehende
Pferdestallbetrieb entweder landwirtschaftszonenkonform im Sinn von
Art. 16 RPG oder standortgebunden im Sinn von Art. 24 RPG wäre. Nach
dem oben Ausgeführten zieht die Genehmigung der kommunalen Erholungszone zwangs­läufig
die entsprechende Anpassung der kantonalen Landwirtschaftszone nach sich. Was
innerhalb der neuen Erholungszone als zonenkonform zu gelten hat, ergibt sich
alsdann aus dem konkreten Nutzungszweck dieser Zone. Nur Bauten und Anlagen,
die diesem in Art. 35 BauO umschriebenen Zonenzweck widersprechen,
bedürfen einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG.
Auch spricht
keineswegs gegen die strittige Festlegung, dass der heutige Reitstall-
betrieb des Grundeigentümers nicht der landwirtschaftlichen Produktion dient
und daher unbestrittenermassen landwirtschaftszonenwidrig ist. Der Bau eines
Pferdestalles samt spä­terer Erweiterung und kleinerer Nebenbauten wurde dem
Grundeigentümer mit Bewilligun­gen vom 24. März 1983, 30. Januar 1986 (bis
dahin noch unter der Regime einer Frei­halte­zone) und 7. September 1998
gestützt auf Art. 24 RPG im formell richtigen Verfahren
von den zuständigen Stellen gestattet (VB.2001.00048). Mit der vorliegend
strittigen Zonenplanänderung soll unter anderem gerade die bestehende
Zonenwidrigkeit der Baute bzw. des Betriebes behoben werden. Wenn diese Pla­n­­ung
den Zielen und Grundsätzen des RPG entspricht, so ist sie zulässig, selbst wenn
der Reitstall die Anforderungen von Art. 24 RPG klar nicht erfüllt (vgl.
BGE 124 II 391 E. 2c).
5. a) Die Beschwerdeführenden erachten weiter
das Gebot der Planbeständigkeit als verletzt. Im angefochtenen Entscheid
bezweifelt die Rekursinstanz vorab, ob sich auch die Nachbarn auf den allein im
Interesse des Grundeigentümers stehenden Grundsatz der Planbeständigkeit
berufen können.
Das Gebot der Planbeständigkeit bildet
Ausfluss des aus dem Vertrauensschutz abgeleiteten Grundsatzes der
Rechtssicherheit. Darauf kann sich grundsätzlich jede Person be­rufen, welche
Vertrauen in eine bestimmte Rechtslage entwickelt hat. Insofern können etwa
auch Nachbarn eines Bauvorhabens durchaus vorbringen, sie hätten ihr eigenes
Grund­­stück im Vertrauen auf die in der Nachbarschaft gegebene Zonenordnung,
welche ge­wisse Nutzungen oder Bauten verbiete, erworben oder überbaut. In BGE
124 II 391 E. 4b etwa hat das Bundesgericht es ohne weitere Begründung
zugelassen, dass der Nachbar einer Landwirtschaftszone sich bei der Einzonung
des Landes auf den Grundsatz der Planbeständigkeit berief, da er nicht mit der
Erstellung zonenfremder Bauten habe rechnen müssen.
b) Die Beschwerdeführenden bringen vor, die
Nutzungsplanung einer Gemeinde sollte einen Planungshorizont von 20 bis 25
Jahren aufweisen. Der Zonenplan sei letztmals 1995 einer Überprüfung unterzogen
worden, seither hätten sich die Verhältnisse nicht wesentlich geändert.
Während die Richtplanung im Allgemeinen auf
einen Zeithorizont von 20 bis 25 Jahre ausgerichtet ist (vgl. etwa
§ 21 Abs. 2 PBG), hat sich die Nutzungsplanung eher am Bedarf der
nächsten 10 bis 15 Jahre zu orientieren (vgl. etwa Art. 15 lit. b RPG).
Nach Art. 9 Abs. 3 RPG werden Richtpläne alle zehn Jahre gesamthaft
überprüft und nötigenfalls überarbeitet. Haben sich die Verhältnisse erheblich
geändert, so werden die Nutzungs­pläne überprüft und nötigenfalls angepasst
(Art. 21 Abs. 2 RPG). Nach § 9 Abs. 2 PBG sind die
Planungen neuen Erkenntnissen und Entwicklungen anzupassen, soweit Rechts­sicher­heit
und Billigkeit es zulassen. Je neuer ein Plan ist, um so mehr darf im
Allgemeinen mit seiner Beständigkeit gerechnet werden. Je einschneidender sich
umgekehrt die beabsichtigte Änderung auswirkt, um so gewichtiger müssen die
Gründe sein, welche für die Planänderung sprechen (BGE 113 Ia 444 E. 5b mit
Hinweisen).
Die vorliegend strittige Erholungszone soll
die im Jahre 1987 festgesetzte kantonale Landwirtschaftszone ablösen. Bei
dieser Zeitspanne von mittlerweile rund 14 Jahren ist das Interesse an der
Planbeständigkeit von vornherein nur sehr gering zu gewichten. Daran än­dert
auch nichts, dass die Stadt V zwischenzeitlich im Jahre 1995 ihre Bau- und
Zonenordnung an die geänderten Bestimmungen des PBG vom 1. September 1991
angepasst und verschiedene Detailkorrekturen am Zonenplan vorgenommen hat (vgl.
Genehmigungsentscheid des Regierungsrats vom 4. Oktober 1995). Nach der
Rechtsprechung sind geringfügige Zonenanpassungen oder –erweiterungen auch nach
einer erst vor kurzem erfolgten Gesamtüberprüfung der Nutzungsplanung zulässig
(BGE 124 II 391 E. 4b). Jedenfalls besteht heute ein berechtigtes Bedürfnis,
den bestehenden zonenfremden Reitbetrieb mittels einer adäquaten Nutzungszone
zu erfassen und dessen Erweiterungsmöglichkeiten zu definieren. Da das
bestehende oberirdische Gebäudevolumen nur um einen Viertel vergrössert werden
darf und die Betriebswohnung auf einen Annexbau und eine Geschossfläche von 70
m
2
beschränkt wird, erwachsen der Nachbarschaft aus der Festlegung
auch keine wesent­lich neuen Einwirkungen. Unter diesen Umständen fällt die
erforderliche Interessenabwägung zugunsten der Planänderung aus.
6. Zum öffentlichen Interesse an der
Schaffung einer Erholungszone R hat die Vor­instanz erwogen, ein solches
bestehe nicht nur bei einer Erholungsanlage, die breiten Bevöl­kerungsschichten
diene, sondern auch dann, wenn diese nur von einem eingeschränkten
Benützerkreis in Anspruch genommen werde, aber grundsätzlich jedermann offen
stehe wie etwa auch bei Golfanlagen oder Familiengärten. Diesen zutreffenden
Erwägungen halten die Beschwerdeführenden nichts Substanzielles entgegen.
Insbesondere schadet
diesem Interesse keineswegs, dass der bestehende Reitbetrieb privat und
gewinnstrebig be­trieben wird. Jede Erholungsanlage hat sich auch an
wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu orientieren. Wird sie privat betrieben, was
das Gesetz nicht verbietet, so bildet das Gewinn­streben wohl regelmässig das
ausschlaggebende Motiv. Nicht anders verhält es sich im Übrigen bei
landwirtschaftlichen Betrieben, deren adäquate zonenplanerische Erfassung trotz
Gewinnstrebigkeit ebenfalls im öffentlichen Interesse liegt.
Die Baurekurskommission hat die
Zweckmässigkeit der strittigen Erholungszone grundsätzlich bejaht. Sie hat
erwogen, mit dem Anschluss der Erholungszone an die bestehende Bauzone werde
der Zersiedlung entgegengewirkt und zusätzlicher Erschliessungsbedarf weitestgehend
vermieden. Die mit der Erholungszone erfasste Betriebsfläche sei klein
gehalten, und die erforderlichen Weideflächen seien in der angrenzenden
Landwirtschaftszone situiert. Unter welchem Aspekt diese zutreffenden
Erwägungen rechtsverletzend sein sollten, machen die Beschwerdeführenden nicht
geltend. Darauf kann daher verwiesen werden.
7. a) Erweist sich demnach die Ausscheidung
einer Erholungszone R grundsätzlich als rechtens, so bleibt die Rechtmässigkeit
von Art. 35 Abs. 4 BauO, namentlich der Sätze 5 und 6, welche die
Zulässigkeit der Wohnnutzung bereits voraussetzen, zu prüfen.
Der Regierungsrat verweigerte die Genehmigung
dieser Bestimmung insoweit, als sie überhaupt eine Wohnnutzung zulässt, bezog
sich aber entsprechend dem ursprünglichen Genehmigungsobjekt in den Erwägungen
ausschliesslich auf die Zulassung eines selbständigen Wohngebäudes mit 170 m
2
Geschossfläche, ohne sich zur Genehmigungsfähigkeit der von der
Baurekurskommission vorgezeichneten Lösung auszusprechen. Dabei scheint er
grundsätzlich der Auffassung zu sein, dass das übergeordnete Recht es den
Gemeinden verbiete, innerhalb der Erholungszone eine standortgebundene
Wohnnutzung als zonenkonform zu definieren.
Dem Bundesrecht lässt sich keine
diesbezügliche Einschränkung entnehmen. Mit Art. 18 RPG wollte der
Bundesgesetzgeber es den Kantonen ermöglichen, neben den Bau-, Landwirtschafts-
und Schutzzonen andere spezifische Sondernutzungszonen zu schaffen. Standortgebundenes
Wohnen ausserhalb der Bauzonen muss dabei nicht zwangsläufig als in der
Nichtbauzone zonenwidrig gelten. Die wegen der Überwachungsbedürftigkeit von
Tieren notwendige Betriebswohnung des Landwirts etwa wurde seit jeher als
landwirtschaftszonenkonform angesehen, ohne dass dafür eine Ausnahmebewilligung
nach Art. 24 RPG hätte beansprucht werden müssen. Insofern kann
standortgebundenes Wohnen durchaus auch zum Zweck einer Nichtbauzone gehören,
jedenfalls wenn sie – auch ohne landwirtschaftlich zu sein – mit Tierhaltung
verbunden ist. Die zunehmende Verstädterung der Bevölkerung, deren vermehrte
Freizeit und ein entsprechend verändertes Freizeitverhalten hat neuere
Erholungsbedürfnisse geschaffen, wo ein Ausgleich zum Alltag nicht mehr nur in
der freien unveränderten Landschaft sondern auch in sportlichen Betätigung oder
eben in Beziehung zu Tieren gesucht wird (Zooanlagen, Reithöfe,
Erlebnisbauernhöfe etc.). Zwar gilt es, auch für spezielle Nutzungszonen die
grundsätzliche Trennung zwischen Bau- und Nichtbaugebiet aufrechtzuerhalten,
jedoch kann diesem Anliegen durch eine restriktive An­erkennung der
Standortgebundenheit einer Wohnnutzung durchaus Rechnung getragen werden, sei
dies nun bei der Prüfung der Zonenkonformität nach Art. 22 RPG oder bei
der Frage der Standortgebundenheit nach Art. 24 RPG.
Auch das kantonale Recht verbietet eine
derartige kommunale Festlegung nicht. Nach § 40 Abs. 1 PBG dürfen in
der kantonalen Freihaltezone nur solche oberirdischen Bauten und Anlagen
erstellt werden, die der Bewirtschaftung oder unmittelbaren Bewerbung der
Freiflächen dienen und den Zonenzweck nicht schmälern. Für andere Bauten und
Anlagen gilt Art. 24 RPG. Die gleiche Bestimmung gilt gemäss § 62
Abs. 1 PBG für Bauten und Anlagen innerhalb der kommunalen Freihalte- und
Erholungszonen. Damit wird sichergestellt, dass die nicht dem spezifischen
Zonenzweck dienenden Gebäude nicht etwa aufgrund der kantonalen Ausnahmenorm
von § 220 PBG, sondern nur unter den strengeren Voraussetzungen von
Art. 24 RPG bewilligt werden. Inhaltlich auferlegt das kantonale Recht
daher mit dem neu in der Gesetzesnovelle vom 1. September 1991 geschaffenen
Zonentyp der kommunalen Erholungszone keine über das Bundesrecht hinausgehenden
Beschränkungen.
b) Darf demnach standortgebundenes Wohnen im
Zusammenhang mit der Tierhaltung innerhalb der Erholungszone grundsätzlich
zugelassen werden, so stellt sich weiter
die Frage, ob es möglich und zulässig ist, eine derartige Betriebswohnung
bereits im Nutzungs­planungsverfahren detailliert und in ihren Ausmassen zu
definieren, oder ob diese nicht adäquater im baurechtlichen
Bewilligungsverfahren nach Art. 24 RPG zu beurteilen ist. Grundsätzlich
ist eine Nutzungsplanung, welche ein konkretes Bauvorhaben zonenkonform machen
will, anstatt es über Art. 24 RPG zu bewilligen, hinsichtlich der
weitergehenden Mitwirkungsrechte der Bevölkerung und angesichts des erhöhten
Rechtsschutzes jenes Verfahrens nicht zu beanstanden. Soweit gegen den
Nutzungsplan vorgebracht wird, Art. 24 RPG werde umgangen, richtet sich
Legitimation und Rechtsweg ohnehin nach dieser Bestimmung (vgl. für viele BGE
117 Ib 9, 115 Ib 508 E. 5a/bb oder BGE 113 Ib 371, wo es das Bundesgericht
begrüsst, dass eine Gemeinde zwecks Zulassung einer Hafenanlage eine spezielle
Kur- und Sportzone geschaffen hat, anstatt das Projekt über Art. 24 RPG zu
bewilligen). Insofern kann einer Zonenordnung, welche eine konkrete nach
Art. 24 RPG bewilligungsfähige standortgebundene Baute zulässt, nicht eine
Umgehung dieser Bestimmung vorgeworfen werden.
Im Allgemeinen dürfte es zwar ohne das
Bestehen eines konkreten Projektes bzw. Betriebes eher schwierig sein, eine
solche Baute überhaupt im Voraus hinreichend zu konkretisieren und auf die
standortgebundene betriebliche Nutzung zu beschränken. Geht es hingegen wie
vorliegend um die Zulassung und Erweiterung eines bereits bestehenden Reit­hofes,
so macht es durchaus Sinn, wenn sich die Gemeinde bereits im Rahmen der Nut­­zungsplanung
über das maximal mögliche Mass und die raumplanerisch adäquate Lage einer
betriebsnotwendigen Wohnnutzung äussert.
c) Im vorliegenden Fall war der Stadt V vom
Grundeigentümer beantragt worden, ein Teil seines Grundstückes sei der W2- bzw.
W3-Zone zuzuweisen, damit er ein Wohnhaus erstellen könne, welches zur
Bewirtschaftung des Betriebes notwendig sei. Geplant war ein Gebäude mit 240 m
2
Bruttogeschossfläche für die Familie des Grundeigentümers und eine Kleinwohnung
für das Pflegepersonal. Die Stadt prüfte in der Folge verschiedene
Nutzungsplanungsvarianten, so auch die Einzonung der Anlage in eine Mischzone,
was zu grosse Nutzungsreserven zur Folge gehabt hätte, sowie die Teileinzonung
in eine W2-Zo­ne, womit jedoch keine rechtliche Verbindung zwischen
Betriebswohnung und Reit­stallung hätte hergestellt werden können. Sie
entschied sich daher für eine spezifische Erholungszone R mit Zulassung eines
170 m
2
grossen Wohngebäudes, weil damit einerseits die
Zonenkonformität des Betriebes erreicht und zudem der Standort des
betriebsnotwendigen Wohnhauses definiert werden könne.
Die Baurekurskommission II bejahte im
angefochtenen Entscheid die Standortgebundenheit einer auf 70 m
2
reduzierten und mittels Revers gesicherten Betriebswohnung zwecks Betreuung und
Überwachung der Reitpferde des Betriebes. Der Notwendigkeit einer solchen
Betriebswohnung scheinen die Beschwerdeführenden nicht zu widersprechen, sie
machen unter diesem Titel lediglich geltend, die Weiterführung eines
Pferdestalles mit lediglich 4 Pferden – wie anfänglich bewilligt – wäre ohne
Betriebswohnung mit technischen Fernüberwachungsmitteln auch aus einer Distanz
von wenigen hundert Metern möglich. Der Reitstall U beherbergt indessen heute
unbestrittenermassen 12 bis 14 Reitpferde. Die Betreuung und Überwachung dieser
Tiere macht in gleicher Weise die Anwesenheit eines Betriebsangehörigen vor Ort
notwendig wie die Tierhaltung innerhalb der Landwirtschaftszone (vgl. etwa BGE
121 II 307 E. 5d, wo die Standortgebundenheit eines Wohnhauses für die
Überwachung von 9.5 Grossvieheinheiten bejaht wurde). Eine Betriebs­­wohnung
von 70 m
2
Fläche kann angesichts der Grösse des gegebenen Betriebes
durchaus auch als massvoll betrachtet werden. Damit sollte der Betrieb und
seine Fortführung auch längerfristig und unabhängig von den momentan
bestehenden Familienverhältnissen des Grundeigentümers gesichert werden können.
Die Zulassung einer solchen Betriebswohnung verbietet sich auch nicht etwa
deswegen, weil der Grundeigentümer inzwischen für sich und seine Familie in
einer Distanz von 450 m ein Einfamilienhaus erwerben konnte. Diese Situation
vermag zwar den Einsatz im Notfall zu erleichtern, jedoch kann sie die direkte
Überwachung der Tiere vor Ort nicht ersetzen.
8. Schliesslich machen die Beschwerdeführenden
geltend, der Grundeigentümer habe der Gemeinde gegenüber verbindlich auf die
Erstellung einer Betriebswohnung verzichtet. Diese Erklärung werde man ihm
jedenfalls in einem kommenden Baubewilligungs­verfahren entgegenhalten.
In der Tat nimmt die Genehmigungsverfügung
der Baudirektion vom 27. Juni 1983 betreffend die baurechtliche Bewilligung des
Pferdestalls Bezug auf eine solche Verzichtserklärung des Grundeigentümers
gegenüber der Stadt V vom 24. Mai 1983 (VB.2001.00048). Die Erklärung selber
liegt nicht bei den Akten. Auch ist nicht ersichtlich, unter welchen Umständen
die erst im Nachgang an die Baubewilligung abgegebene Erklärung zustande
gekommen war. Könnte dem Grundeigentümer diese abgegebene Verzichtserklärung in
einem Baubewilligungsverfahren erfolgsversprechend entgegengehalten werden, so
bestünde wohl kaum ein öffentliches Interesse daran, den Einbau einer Betriebs­wohnung
mittels Nutzungsplanung zu ermöglichen. Unter diesem Aspekt ist der Einwand
daher zu prüfen.
Eine Baubewilligung ist die grundsätzliche
Feststellung darüber, dass eine projektierte Baute mit dem massgebenden
öffentlichen Recht übereinstimmt. Dabei ist das konkrete Projekt zu beurteilen,
künftige Änderungen oder Erweiterungen sind nicht Verfahrens­gegenstand. Ebenso
verhält es sich im Verfahren betreffend Genehmigung einer Baubewilligung. Hier
wie dort besteht daher grundsätzlich auch kein Spielraum für
öffentlichvertragliche Abmachungen zwischen Behörde und Bauherrschaft. Ein
konkretes Bauvorhaben kann regelmässig unabhängig davon beurteilt werden, ob
der Bauherr spätere Änderungen am Bestehenden vorsieht oder nicht. Zwar dürfen
im Baubewilligungsverfahren öf­fentlichrechtliche Eigentumsbeschränkungen
auferlegt werden, dies aber nur, soweit hierfür eine hinreichende gesetzliche
Grundlage vorhanden ist. Aus diesem Grunde hatte die Baudirektion die erteilte
Bewilligung grundsätzlich unabhängig vom Vorliegen einer Verzichtserklärung des
Grundeigentümers auf ihre Genehmigungsfähigkeit hin prüfen müssen. Insofern
konnte die Bezugnahme der Baudirektion auf die Verzichtserklärung des
Grundeigentümers im besten Fall zum Ausdruck bringen, dass der Grundeigentümer
nicht mit einer späteren Bewilligung bzw. Genehmigung einer Betriebswohnung zu
rechnen haben würde. Indessen wäre es klarerweise nicht statthaft gewesen,
einen verbindlichen Verzicht auf eine Betriebswohnung zur Bedingung der
Genehmigung zu machen. Aus diesem Grunde kann der Erklärung daher keine bis
heute andauernde, öffentlichrechtliche Wirkung zuerkannt werden (vgl. etwa RB
1989 Nr. 71 betreffend Löschung eines ohne Rechtsgrundlage fortbestehenden
Reverses).
Ob die Beschwerdeführenden mit ihrer
Behauptung, die Verzichtserklärung hätte sie damals zum Rekursrückzug bewogen,
geltend machen wollen, die fragliche Erklärung habe auch Teil einer
privatrechtlichen Vereinbarung zwischen den Beschwerdeparteien ge­bildet, ist
unklar. Die Frage kann indessen offen bleiben, da eine allfällige
privatrechtliche Verpflichtung ohnehin nicht im Verwaltungsprozess, sondern auf
dem Zivilweg durchzusetzen wäre.
Das öffentliche Interesse an der strittigen
Planfestlegung wird daher durch die seinerzeit abgegebene Verzichtserklärung
nicht geschmälert.
9. Zusammenfassend erweist sich der
Rekursentscheid demnach als unter allen Gesichtspunkten rechtmässig. Die
Beschwerde der Beschwerdeführenden ist demgemäss abzuweisen, auf die Beschwerde
des Grundeigentümers gegen den Rekursentscheid ist nicht einzutreten, und die
Beschwerden der Stadt V und des Grundeigentümers gegen den
Nichtgenehmigungsentscheid sind teilweise gutzuheissen, soweit darauf
eingetreten wird.
10. ...
Demgemäss beschliesst
das Verwaltungsgericht:
Die Verfahren VB.2001.00048 und 2001.00055
werden mit denVerfahren VB.2001.00155
und VB.2001.00157 vereinigt;
und entscheidet:
1.    Die Beschwerde von A etc. (VB.2000.00148) wird
abgewiesen und der angefochtene Rekursentscheid vom 12. Dezember 2000 wird
bestätigt.
2.    Auf die Beschwerde von I
gegen den Rekursentscheid vom 12. Dezember 2000 (VB.2001.00055) wird nicht
eingetreten.
3.
Die Beschwerden von I und der Stadt V gegen die Genehmigungsverweigerung
(VB.2001.00155 und VB.2001.00157) werden teilweise gutge­heis­­sen, soweit auf
sie eingetreten wird. Demgemäss wird der in Disp.-Ziff. II des
Regierungsratsbeschlusses vom 28. März 2001 enthaltene Hinweis auf die Sätze 5
und 6 von Art. 35 Abs. 4 der Bauordnung der Stadt V aufgehoben.
4.    ...
Minderheitsbegründung:
a) Ausgehend von E. 7 ist die Frage, ob die
umstrittene Wohnbaute in der Erholungszone zonenkonform sei, analog zu beurteilen
wie bei Wohnraum in der Landwirtschaftszone. Nach der Praxis kann Wohnraum für
eine landwirtschaftliche Nutzung nur dann bewilligt werden, wenn für ein
ordnungsgemässes, zonenkonformes Bewirtschaften des Bodens ein längeres
Verweilen am betreffenden Ort erforderlich ist und dieser von der
nächstgelegenen Wohnzone weit entfernt liegt. Die Distanz zur Wohnzone bildet
ein eigen­ständiges Kriterium, das allerdings mit dem konkret erforderlichen
Betreuungsaufwand ver­woben ist (BGE 122 II 307 E. 3b; siehe auch Urteil des
Bundesgerichts 1A.130/2000 unter
www.bger.ch/
Rechtsprechung ab 2000, E. 4b und 6a/b). Vorliegend kann nicht von einer weiten
Distanz zur Wohnzone gesprochen werden. Dies ergibt sich ohne Weiteres aus dem
Zonenplan, ferner daraus, dass der Grundeigentümer in weniger als 500 m Abstand
ein Einfamilienhaus kaufen konnte, von dem aus er seinen Betrieb mit einem
Fahrzeug rasch und problemlos erreichen kann.
b) Der Grundeigentümer hat die Bewilligung
für die ursprünglichen 4 Stallplätze wie auch jene für die Erweiterung des
Stalls u.a. deshalb erhalten, weil er auf die Beanspruchung von Wohnraum
verzichtet hat. Selbst der Grundeigentümer ist demnach früher davon
ausgegangen, der vergrösserte Betrieb lasse sich auch dann führen, wenn darauf
keine Wohnmöglichkeit besteht. Es fehlt eine überzeugende Begründung dafür,
weshalb diese Beurteilung heute nicht mehr zutreffen sollte. Wohl wird eine
ständige Überwachung aus unmittelbarer Nähe bei Tierhaltungsbetrieben häufig
erforderlich sein. Es kommt indessen immer auf die Umstände des Einzelfalles
an; jedenfalls kann nicht schematisch auf Grossvieheinheiten abgestellt werden
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.220/1999, unter
www.bger.ch/
Rechtsprechung ab 2000). Der Grundeigentümer macht geltend, nur eine
Wohnung auf dem Betriebsareal würde eine rationelle Betriebsführung und eine
Optimierung der Pflege und Überwachung der Tiere, namentlich ein besseres und
rascheres Eingreifen in Pflegefällen, ermöglichen und gewährleisten, dass von
Dritten verübte Misshand­lungen bzw. Untaten gegen die Tiere verhindert werden
könnten. Es mag durchaus sein, dass eine Wohnung auf dem Betriebsareal es
gestatten würde, rationeller zu disponieren und zu arbeiten. Das gilt indes für
jeden Landwirtschaftsbetrieb und vermag die Anforderung, das Wohnen
grundsätzlich in eine nahe gelegene Wohnzone zu verlegen, nicht aufzuheben.
Gegen einen dauernden Überwachungsbedarf spricht die beschränkte Anzahl Pferde
sowie der Umstand, dass keine Aufzucht betrieben wird, d.h. keine trächtigen
Stuten und Fohlen zu betreuen sind. In der Nacht können die Pferde zum Schutz
vor Misshand­lungen eingeschlossen werden, wobei eine Alarmanlage für den Fall
von Einbruch wohl ohne erhebliche Probleme eingerichtet werden könnte. Am Tag
ist eine Überwachung sicher nötig, aber sie braucht nicht pausenlos zu sein und
setzt keinen Wohnraum unmittelbar bei den Ställen voraus.
Die Beschwerde der Beschwerdeführenden ist
demnach gutzuheissen und jene des Grundeigentümers und der Stadt V sind
abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
c) Die Ansicht der Vorinstanz und der
Gerichtsmehrheit, wonach nur eine Kleinwohnung von höchstens 70 m
2
zulässig
ist, leidet auch an einem inneren Widerspruch: Wohn­bauten in der
Landwirtschaftszone sind zulässig, soweit sie einem überlebensfähigen Betrieb
dienen. Mit der Haltung von max. etwa 16 Pferden (nach Ausschöpfung der Erwei­terungsmöglichkeit
gemäss Nutzungsplan) lässt sich wahrscheinlich die Familie des Be­triebs­halters
ernähren, nicht aber die Anstellung von weiterem Betreuungspersonal
finanzieren, welches dauernd anwesend ist (vgl. die Ausführungen in der
Beschwerde des Grund­eigentümers vom 10. Mai 2001, VB.2001.00157). Die
provisorische Erfolgsrechnung für das Jahr 2000 weist einen Personalaufwand von
Fr. 3'000.- effektiv bzw. (offenbar theoretischen) Fr. 10'000.- bei
Vollauslastung aus (VB.2001.00055). Es ist offensichtlich, dass die Anstellung
von in nennenswertem Umfang beschäftigtem Pflegepersonal die finanziellen
Möglichkeiten des Betriebs übersteigt. Folglich ist auch der Bedarf für eine
Angestelltenwohnung zu verneinen, während mit der Begründung der Gerichts­mehrheit
eine massvoll dimensionierte Wohnung für den Betriebsleiter und dessen Familie
zu bewilligen wäre.