zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00800 · 2022-11-29 · de

Verzicht auf Unterschutzstellung | Denkmalschutz: Legitimation zur Verbandsbeschwerde; Substanzerhalt bei Unterschutzstellung aufgrund des Situationswerts. Die Legitimation eines Verbandes ist auch in Fällen zu bejahen, bei welchen die Nichtinventarisierung als willkürlich zu beurteilen ist (E. 5.2). Bei dem streitbetroffenen Gebäude, bei dem der Gemeinderat die gutachterlichen Feststellungen zum erheblichen bau- und konstruktionsgeschichtlichen Zeugenwert und der grossen ortsbaulichen Wirkung nicht infrage stellt, wird mit dem Entscheid über die Nichtinventarisierung der erst spätere, gestützt auf hinreichende Abklärungen erfolgende Entscheid, ob tatsächlich Schutzmassnahmen zu ergreifen sind, in unzulässiger Weise vorweggenommen (E. 5.5). Die Vorinstanz ist ohne Rechtsverletzung zum Ergebnis gelangt, dass dem streitbetroffenen Gebäude als Teil des historisch gewachsenen Hofes und aufgrund der Lage am Rande der Bauzone ein hoher Situationswert zukommt (E. 9.6). Das Verwaltungsgericht hat verschiedentlich darauf hingewiesen, dass Ersatzbauten, selbst wenn sie die Fassadengestaltung imitieren, den Verlust an Originalsubstanz an ortsbildprägenden Lagen nicht auszugleichen vermögen. Die Bestimmung von § 203 Abs. 1 lit. c PBG ist inhaltlich auf Substanzschutz ausgerichtet (E. 10.9). Es erscheint mit dem Schutzziel nicht vereinbar und insoweit widersprüchlich, den Abbruch der West- und Nordfassade und des nordseitigen Anbaus zuzulassen oder subsidiär davon abzusehen, diesbezüglich Massnahmen vorzusehen, um den hohen Situationswert effektiv zu sichern (E. 10.9). Teilweise Gutheissung im Verfahren VB.2020.00800. Abweisung im Verfahren VB.2020.00803.

Zürich Verwaltungsgericht 29.11.2022 VB.2020.00800
Zurich Verwaltungsgericht 29.11.2022 VB.2020.00800
Zurigo Verwaltungsgericht 29.11.2022 VB.2020.00800

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00800
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Geschäftsnummer:
VB.2020.00800
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.11.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 09.11.2023 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Verzicht auf Unterschutzstellung
Denkmalschutz: Legitimation zur Verbandsbeschwerde; Substanzerhalt bei Unterschutzstellung aufgrund des Situationswerts.
Die Legitimation eines Verbandes ist auch in Fällen zu bejahen, bei welchen die Nichtinventarisierung als willkürlich zu beurteilen ist (E. 5.2). Bei dem streitbetroffenen Gebäude, bei dem der Gemeinderat die gutachterlichen Feststellungen zum erheblichen bau- und konstruktionsgeschichtlichen Zeugenwert und der grossen ortsbaulichen Wirkung nicht infrage stellt, wird mit dem Entscheid über die Nichtinventarisierung der erst spätere, gestützt auf hinreichende Abklärungen erfolgende Entscheid, ob tatsächlich Schutzmassnahmen zu ergreifen sind, in unzulässiger Weise vorweggenommen (E. 5.5).
Die Vorinstanz ist ohne Rechtsverletzung zum Ergebnis gelangt, dass dem streitbetroffenen Gebäude als Teil des historisch gewachsenen Hofes und aufgrund der Lage am Rande der Bauzone ein hoher Situationswert zukommt (E. 9.6). Das Verwaltungsgericht hat verschiedentlich darauf hingewiesen, dass Ersatzbauten, selbst wenn sie die Fassadengestaltung imitieren, den Verlust an Originalsubstanz an ortsbildprägenden Lagen nicht auszugleichen vermögen. Die Bestimmung von § 203 Abs. 1 lit. c PBG ist inhaltlich auf Substanzschutz ausgerichtet (E. 10.9). Es erscheint mit dem Schutzziel nicht vereinbar und insoweit widersprüchlich, den Abbruch der West- und Nordfassade und des nordseitigen Anbaus zuzulassen oder subsidiär davon abzusehen, diesbezüglich Massnahmen vorzusehen, um den hohen Situationswert effektiv zu sichern (E. 10.9).
Teilweise Gutheissung im Verfahren VB.2020.00800. Abweisung im Verfahren VB.2020.00803.
Stichworte:
DENKMALPFLEGE
ENSEMBLE
LEGITIMATION
SITUATIONSWERT
SUBSTANZERHALTUNG
VERBANDSBESCHWERDERECHT
Rechtsnormen:
Art. 29 Abs. 2 BV
§ 203 Abs. 1 PBG
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG
§ 338b Abs. 1 lit. a PBG
§ 23 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00800
VB.2020.00803
Urteil
der 1. Kammer
vom
29. November 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Ersatzrichterin Patricia Egli,
Gerichtsschreiber Jonas Alig.
VB.2020.00800
VB.2020.00803
In
Sachen
Aus VB.2020.00800
1.    Zürcher Heimatschutz ZVH,
Aus VB.2020.00803
2.    A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführende,
gegen
Aus VB.2020.00800
1.    Gemeinderat Oetwil am See, vertreten durch RA C,
Aus VB.2020.00803
2.    Zürcher Heimatschutz ZVH,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Aus VB.2020.00800
1.    A, vertreten durch RA B,
Aus VB.2020.00803
2.    Gemeinderat Oetwil am See, vertreten durch RA C,
3.    Abt. Bau und Liegenschaften der
Gemeinde Oetwil am See,
Mitbeteiligte,
betreffend
Verzicht auf Unterschutzstellung,
hat sich ergeben:
I.
Die Abteilung Bau und
Liegenschaften der Gemeinde Oetwil am See erteilte am 9. November 2018 A
die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des Gebäudes Vers.-Nr. 01
und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 an der D-Strasse 03 in Oetwil am See.
II.
Gegen diesen Beschluss rekurrierte der Zürcher Heimatschutz
(ZVH) am 19. Dezember 2018 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragte dessen Aufhebung (Geschäfts-Nummer R3.2018.00198). Vor Erteilung
einer neuen Baubewilligung beantragte er eine denkmalpflegerische Begutachtung
im Hinblick auf die Schutzwürdigkeit des Gebäudes Vers.-Nr. 01 und die
Festlegung des Schutzumfangs entsprechend den denkmalpflegerischen Befunden.
Das Baurekursgericht führte am 2. April 2019 einen Augenschein auf dem
Grundstück durch und sistierte im Anschluss mit Einverständnis der Parteien das
Verfahren.
Unter Würdigung eines Gutachtens der kantonalen
Denkmalpflegekommission (KDK) vom 8. Juli 2019 verzichtete der Gemeinderat
Oetwil am See mit Beschluss vom 28. Januar 2020 auf die
Unterschutzstellung des Gebäudes Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
an der D-Strasse 03 in Oetwil am See.
Hiergegen erhob der ZVH am 4. März 2020 Rekurs
beim Baurekursgericht (Geschäfts-Nummer R3.2020.00030) und beantragte die
Aufhebung des Beschlusses und die Unterschutzstellung des Wohnhauses D-Strasse 03
gemäss dem Gutachten der KDK vom 8. Juli 2019.
Mit Entscheid vom 14. Oktober 2020 vereinigte das
Baurekursgericht die beiden Rekursverfahren. Der Rekurs im Verfahren Geschäfts-Nummer
R3.2020.00030 wurde teilweise gutgeheissen und der Beschluss des Gemeinderates
Oetwil am See vom 4. März 2020 aufgehoben und der Gemeinderat eingeladen,
die Süd- und Ostfassade des Hauptbaus sowie die südseitig geschlossene
Dachfläche des Gebäudes D-Strasse 03 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
unter Schutz zu stellen. Der Rekurs im Verfahren Geschäfts-Nummer R3.2018.00198
wurde gutgeheissen und demgemäss der Beschluss der Abteilung Bau und
Liegenschaften der Gemeinde Oetwil am See vom 9. November 2018 aufgehoben.
III.
A.
Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob
einerseits der ZVH (Beschwerdeführer 1) am 16. November 2020
Beschwerde beim Verwaltungsgericht (Beschwerdeverfahren VB.2020.00800) und
beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, soweit der Rekurs im
Verfahren R3.2020.00030 abgewiesen worden sei. Die Sache sei an die Vorinstanz
oder an den Gemeinderat zu neuem Entscheid zurückzuweisen. Die Vorinstanz oder
der Gemeinderat sei anzuweisen, das Wohnhaus D-Strasse 03 gemäss dem
Gutachten der KDK vom 8. Juli 2019 insoweit unter Schutz zu stellen, dass
das äussere Erscheinungsbild von allen vier Seiten samt seiner Nahumgebung,
also die Aussenmauern aus Bruchsteinmauern mit Sandsteineckquadern oder
verputztem Fachwerk im Obergeschoss, das Dachgerüst mit den liegenden
Stuhljochen, die geschlossene Dachfläche sowie die Binnenwände und die
Geschossdecken mit der alten Balkenlage, erhalten bliebe. Die Kosten des
vorinstanzlichen Verfahrens seien ausgangsgemäss neu zu verlegen und die Kosten
des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens den Gegenparteien aufzuerlegen. Diese
seien zudem zu verpflichten, dem Beschwerdeführer eine angemessene
Parteientschädigung für das erst- und zweitinstanzliche Verfahren auszurichten.
Mit Eingabe vom 2. Dezember 2020 beantragte das Baurekursgericht ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Oetwil am See
beantragte am 8. Januar 2021 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers 1. In ihrer Eingabe
vom 8. Januar 2021 beantragte A die Vereinigung der Verfahren
VB.2020.00800 und VB.2020.00803. Die Beschwerde im Verfahren VB.2020.00800 sei
vollumfänglich abzuweisen, die Kosten dem Beschwerdeführer 1 aufzuerlegen
und ihr zulasten des Beschwerdeführers 1 eine angemessene
Parteientschädigung (inkl. MWST) zuzusprechen. Mit Replik vom 4. Februar
2021 hielt der Beschwerdeführer 1 an seinen Anträgen fest und beantragte
zusätzlich die Einholung eines Gutachtens zur Erhaltungsfähigkeit des Gebäudes.
A hielt mit Eingabe vom 25. Februar 2021 an ihren Anträgen fest. In der
Eingabe vom 11. März 2021 hielt der Beschwerdeführer 1 an seinen
Anträgen fest. Auf weitere Eingabe verzichtete A am 19. März 2021.
B.
Andererseits erhob A (Beschwerdeführerin 2)
gegen den Entscheid des Baurekursgerichts mit Eingabe vom 18. November
2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht (Beschwerdeverfahren VB.2020.00803).
Sie beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts sei aufzuheben und der
Beschluss der Abteilung Bau und Liegenschaften der Gemeinde Oetwil am See vom 9. November
2018 sowie der Beschluss des Gemeinderates Oetwil am See vom 28. Januar
2020 seien zu bestätigen. Die Kosten des Verfahrens seien den Beschwerdegegnern
aufzuerlegen und der Beschwerdeführerin 2 sei eine angemessene
Parteientschädigung zuzusprechen (inkl. MWST). Mit Eingabe vom 2. Dezember
2020 beantragte das Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde unter den
üblichen Kostenfolgen. Am 7. Januar 2021 erstattete der ZVH die
Beschwerdeantwort und beantragte die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei, die Kosten seien der Beschwerdeführerin 2 aufzuerlegen
und ihm sei eine Parteientschädigung zuzusprechen. Der Gemeinderat Oetwil am
See beantragte mit Eingabe vom 8. Januar 2021 die Gutheissung der
Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des ZVH. In der
Replik vom 11. Februar 2021 hielt die Beschwerdeführerin 2 an ihren
Anträgen fest. Ebenso hielt der ZVH in den Eingaben vom 12. Februar 2021
und 11. März 2021 an seinen Anträgen fest. Auf weitere Eingabe verzichtete
die Beschwerdeführerin 2 am 19. März 2021.
C.
Mit Präsidialverfügung vom 26. Februar 2021
wurden die Verfahren VB.2020.00800 und VB.2020.00803 vereinigt. Die
nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die Akten im Verfahren
VB.2020.00800.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
1.2
Als Adressat des angefochtenen Entscheids
ist der Beschwerdeführer 1 ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert (§ 49
in Verbindung mit §
21 Abs. 1 VRG
). Ob das Baurekursgericht auf seinen Rekurs vom 19. Dezember
2018 (Geschäfts-Nummer R3.2018.00198) zu Recht eingetreten ist, bildet
Gegenstand der im vorliegenden Beschwerdeverfahren zu prüfenden materiellen
Fragen.
1.3
Die
Beschwerdeführerin 2 ist als Eigentümerin
des teilweise unter Schutz gestellten Gebäudes und als Adressatin des
angefochtenen Entscheids zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21 Abs. 1
VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
[PBG]).
1.4
Die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde
ist einzutreten.
2.
2.1
Die
Beschwerdeführerin 2 rügt in formeller Hinsicht zunächst eine Verletzung ihres
Anspruchs auf rechtliches Gehör, weil die Vorinstanz nicht auf ihre
vorgebrachten Einwände in Bezug auf die Legitimation des
Beschwerdeführers 1 zum Rekurs
(Geschäfts-Nummer R3.2018.00198)
eingegangen sei.
2.2
Das rechtliche Gehör nach Art. 29
Abs. 2 der Schweizerischen Bundesverfassung (BV) gewährleistet effektive
Mitwirkung im Verfahren zum Erlass von Entscheidungen, die in die Rechtsstellung
der Einzelnen eingreifen. Der Anspruch verlangt, dass die Behörde die
Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich
hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung
berücksichtigt. Daraus folgt die Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu
begründen. Die Begründungsdichte lässt sich jedoch nicht allgemein gesetzlich
umschreiben, sondern hängt vielmehr von den konkreten Umständen des Einzelfalls
ab (
vgl.
Kaspar Plüss in:
Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],
§ 10 N. 24
).
Der Begründungspflicht ist Genüge getan, wenn sich der
Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in
voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann (vgl. zum
Ganzen
BGE 138 I 232 E. 5.1;
BGE
136 I 229 E. 5.2; BGE 134 I 83 E. 4.1 mit Hinweisen). Es ist dabei
nicht erforderlich, dass sich die Behörde mit allen Parteistandpunkten
einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich
widerlegt. Vielmehr kann sich die Behörde auf die für den Entscheid
wesentlichen Punkte beschränken.
Aus
der Begründung muss mindestens mittelbar oder unmittelbar ersichtlich sein,
dass die Behörde die Vorbringen der Partei für nicht erheblich oder unrichtig
gehalten hat (vgl.
Kaspar Plüss, Kommentar VRG,
§ 10 N. 25).
2.3
Vorliegend
handelt es sich bei der Frage der Rekurslegitimation um eine
Sachurteilsvoraussetzung, die von Amtes wegen zu prüfen ist (Martin Bertschi, Kommentar
VRG, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a, N. 53). Aufgrund der Prüfung von
Amtes wegen und der daher beschränkten Mitwirkungspflicht der Parteien sind in
Bezug auf die Begründung des Vorliegens der Sachurteilsvoraussetzungen die
Anforderungen an die Begründungsdichte weniger hoch (vgl. auch VGr, 10. Juli
2013, VB.2012.00015, E. 2.3 f.). Entsprechend konnte sich die
Vorinstanz im konkreten Einzelfall darauf beschränken, die gesetzliche
Grundlage der Legitimation in § 338b lit. a PBG zu nennen, die
gesetzlichen Legitimationsvoraussetzungen darzulegen und als Subsumtion
festzuhalten, dass der Beschwerdeführer 1 die gesetzlichen Voraussetzungen
erfülle. Aus diesen Ausführungen ergab sich für die Beschwerdeführerin 2 klar,
dass die Vorinstanz die Legitimation des Beschwerdeführers 1 bejahte und
die Vorbringen der Beschwerdeführerin 2 diesbezüglich als unrichtig beurteilte.
Der Beschwerdeführerin 2 war sodann ein
Weiterzug bezogen auf den Entscheid der Vorinstanz und eine sachgerechte
Anfechtung ohne Weiteres möglich. Eine Gehörsverletzung liegt entsprechend
nicht vor.
3.
3.1
Die Beschwerdeführerin 2 rügt in
formeller Hinsicht weiter, die Vorinstanz sei trotz fehlender Begründung auf den
Rekurs des Beschwerdeführers 1 eingetreten, was eine Verletzung von § 23
VRG darstelle
.
3.2
Die Rekursschrift muss gemäss § 23
Abs. 1 VRG einen Antrag und dessen Begründung enthalten. Bei diesen
inhaltlichen Anforderungen handelt es sich um formelle
Gültigkeitsvoraussetzungen des Rekurses (vgl. Alain Griffel, Kommentar VRG, § 23
N. 3). In der Begründung muss dargelegt werden, inwiefern der angefochtene
Entscheid an einem Rechtsmangel leidet. Dies setzt voraus, dass sich die
Rekursschrift substanziiert mit den massgeblichen Erwägungen des angefochtenen
Entscheids auseinandersetzt. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Begründung
den formalen Anforderungen von § 23 Abs. 1 VRG genügt, kommt der
Rekursinstanz ein gewisser Ermessensspielraum zu (VGr, 30. Januar 2013,
VB.2012.00791, E. 2.4.2).
3.3
Der Rekursschrift des
Beschwerdeführers 1 vom 19. Dezember 2018 sind sowohl zu den
formellen Punkten als auch zu den materiellen Fragen die wesentlichen
Begründungen zu entnehmen, welche seine Anträge stützen. In Bezug auf die
Legitimation gemäss § 338b Abs. 1 lit. a PBG setzt sich der Beschwerdeführer 1
substanziiert mit der Baubewilligung der Abteilung Bau und Liegenschaften der
Gemeinde Oetwil am See auseinander und führt aus, weshalb vorliegend nach
seiner Auffassung nicht nur der Ofen und der Brunnen, sondern das ganze Gebäude
in das kommunale Inventar hätte aufgenommen werden müssen und entsprechend ein
Fall mangelhafter oder geradezu unterlassener Inventarisierung vorliege, der
eine Rekurslegitimation begründe. Zudem ist der Rekursschrift in materieller
Hinsicht klar zu entnehmen, an welchen Rechtsmängeln der angefochtene Entscheid
nach Auffassung des Beschwerdeführers 1 leidet. So handelt es sich nach
der Rekursbegründung mit Hinweis auf entsprechende Fotografien beim
streitbetroffenen Gebäude um einen Teil eines ortsprägenden Ensembles und damit
um ein Objekt mit Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c
PBG. Der geplante und von der Abteilung Bau und Liegenschaften der Gemeinde
Oetwil am See bewilligte Neubau nehme jedoch keinerlei Anleihen an dieses
Objekt und würde auch die benachbarten Gebäude und das Ortsbild schwer
beeinträchtigen. Da daraus bereits klar wird, dass der Beschwerdeführer 1 ein
Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG aufgrund seines
Situationswertes bejaht, hätte er nicht noch zusätzlich – wie das die Beschwerdeführerin 2
vorbringt – den Eigenwert des Gebäudes oder die Inventarisierung des
benachbarten Doppelwohnhauses substanziieren müssen. Zudem rügt der Beschwerdeführer 1
einen Rechtsmissbrauch, da durch den angefochtenen Entscheid auf die
Beseitigung der schützenswerten Baute in der Kernzone K2 hingewirkt werde unter
gleichzeitiger Ausnutzung der privilegierenden Normen dieser Zone für den
Neubau. Zusammenfassend ist der Rekursschrift klar zu entnehmen, welche Punkte des
beanstandeten Entscheids angefochten wurden und weshalb. Die Vorinstanz hat
daher unter Wahrung ihres Ermessensspielraums die Rekursschrift zu Recht als
genügend begründet im Sinn von § 23 Abs. 1 VRG beurteilt.
4.
4.1
Beim streitbetroffenen Gebäude handelt es
sich
um ein zweigeschossiges Wohnhaus mit Satteldach, dem nordseitig ein
zweigeschossiger, mit der östlichen Giebelseite fluchtender Quergiebelanbau
angefügt ist. Das Grundstück, auf dem sich das streitbetroffene Gebäude
befindet, liegt gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Oetwil
am See in der Kernzone 2. Das Grundstück grenzt im Süden an die D-Strasse und
im Osten an die Stichstrasse, Kat.-Nr. 04. Östlich von dieser Stichstrasse
befindet sich das Doppelwohnhaus Vers.-Nrn. 05/06, das im Verzeichnis der
Heimatschutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufgenommen ist.
4.2
Das
streitbetroffene Gebäude ist in keinem Inventar aufgenommen. Hingegen sind im
Inventar der Heimatschutzobjekte von kommunaler Bedeutung unter „Bestandteile
und Zugehör“ ein Kachelofen im Gebäude, der seit der Inventarisation teilweise
abgegangen ist, sowie ein Brunnen hinter dem Gebäude verzeichnet.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführerin 2 rügt in materieller Hinsicht, die Vorinstanz habe
kantonales Recht verletzt, indem sie die Legitimation des
Beschwerdeführers 1 zur Erhebung des Rekurses
(Geschäfts-Nummer
R3.2018.00198) bejaht habe
.
5.2
Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a
PBG können g
esamtkantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn
Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten,
rein ideellen Zielen widmen, Rekurs gegen Anordnungen und Erlasse erheben,
soweit sie sich auf den III. Titel (
Natur- und Heimatschutz, §§ 203–217
) oder § 238 Abs. 2
(
besondere Rücksichtnahme auf
Objekte des Natur- und Heimatschutzes bei der Gestaltung von Bauten
)
stützen. Das Rekurs- oder Beschwerderecht steht den Verbänden dabei nur für
Rügen zu, die mit den Interessen des Natur- und Heimatschutzes in unmittelbarem
Zusammenhang stehen (§ 338b Abs. 2 PBG).
5.2.1
Nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts hängt die Rekurs- und Beschwerdelegitimation der Natur- und
Heimatschutzverbände in der Regel davon ab, ob das betreffende Objekt in ein
gestützt auf § 203 Abs. 2 PBG erstelltes Inventar Aufnahme gefunden
hat (VGr, 3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 4.2.1; 17. April
2014, VB.2013.00411, E. 2.1, auch zum Folgenden). Die blosse Behauptung,
ein nicht inventarisiertes Objekt sei dennoch schutzwürdig, verschafft den
Verbänden keinen Zugang zum Rekursverfahren (RB 1990 Nr. 10).
Dementsprechend
muss grundsätzlich
die angefochtene
Anordnung ein bereits förmlich erfasstes (§ 205 PBG) oder zumindest schon
inventarisiertes (§ 203 Abs. 2 PBG) Schutzobjekt im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. a–g PBG betreffen (VGr, 3. Dezember 2020,
VB.2020.00388, E. 4.2.1 f.; 26. August 2009, VB.2009.00317,
E. 3.3; RB 1990 Nr. 11 = BEZ 1990 Nr. 11).
5.2.2
Wie
in der dargelegten Rechtsprechung angeführt (vgl. E. 5.2.1), handelt es
sich bei den Erwägungen zur Legitimation der Verbände im Sinn von § 338b Abs. 1
lit. a PBG um Grundsätze, zu denen jedoch Ausnahmen bestehen (vgl. Martin
Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 166 mit Hinweisen; VGr, 3. Dezember
2020, VB.2020.00388, E. 4.2.3; 17. April 2014, VB.2013.00411,
E. 2.1). So wurde die Legitimation eines Verbandes in einem Fall bejaht, in
welchem ein Inventareintrag einzig mangels rechtzeitiger Entdeckung des
Schutzobjekts unterblieben und zudem die Schutzwürdigkeit unbestritten war
(RB 1991 Nrn. 3, 9 und 60 = BEZ 1991 Nr. 23 =
ZBl 92/1991, S. 495). Weiter wurde die Legitimation in Fällen
anerkannt, in denen das zuständige Gemeinwesen seiner Pflicht zur
Inventarisierung nicht nachgekommen war und die Schutzwürdigkeit als glaubhaft
dargetan wurde sowie wahrscheinlich erschien (VGr, 3. Dezember 2020,
VB.2020.00388, E. 4.2.3; 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1;
10. September 2003, VB.2003.00197, E. 2a; 20. Dezember 2001,
VB.2001.00351, E. 1b; RB 1996 Nr. 6, 1997 Nr. 2;
Christoph
Fritzsche
/Peter Bösch/Thomas
Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019,
S. 566). Die Legitimation eines Verbandes ist auch in Fällen zu bejahen,
bei welchen die Nichtinventarisierung als willkürlich zu beurteilen ist (BGr, 7. Juni
2021, 1C_92/2021, E. 6; dazu auch Daniela Thurnherr, ZBl 8/2022, S. 430 ff.).
Willkür liegt namentlich vor, wenn eine Behörde in sich widersprüchliche
Entscheidungen trifft (BGE 140 III 16 E. 2.5; BGE 132 I 1 E. 3.3; BGE
128 II 182 E. 3d).
5.3
Mit
Beschluss vom 15. April 2003 hatte der Gemeinderat Oetwil am See das vom
Planungsbüro E, F, erstellte Inventar der Heimatschutzobjekte von kommunaler
Bedeutung, umfassend den Übersichtsplan, das Verzeichnis sowie die
Inventarblätter, festgesetzt. Das streitbetroffene Gebäude wurde nicht in
dieses kommunale Inventar aufgenommen. Einzig ein Kachelofen im besagten
Gebäude sowie ein Brunnen hinter dem Gebäude wurden inventarisiert. Eine
formelle Publikation des Beschlusses ist nicht erfolgt. Als Arbeitsgrundlage
für das kommunale Inventar diente eine von der Baudirektion des Kantons Zürich
zusammengestellte Liste von 1978, welche rund 220 Objekte umfasste. Objekte
dieser Liste, die zwischenzeitlich abgetragen oder in ihrem
denkmalschützerischen Gehalt durch Umbaumassnahmen tiefgehend verändert worden
waren, und Objekte von überkommunaler Bedeutung wurden von der weiteren Beratung
ausgeklammert. Ebenso wird im Beschluss des Gemeinderates festgehalten, dass
sich in denkmalschützerischer Hinsicht erhebliche Qualitätsunterschiede
zwischen den in der Liste aufgeführten Objekten gezeigt hätten. Wie diese
Qualitätsunterschiede in denkmalschützerischer Hinsicht bestimmt wurden und
anhand welcher konkreter Kriterien die Aufnahme der Objekte in das Inventar
erfolgte, ist allerdings nicht dargelegt. Nicht ersichtlich ist zudem, ob die
für die Erstellung des Inventars beigezogene Person über die notwendige
Sachkenntnis verfügte. Wie auch die Beschwerdeführerin 2 ausführt, handelt
es sich dabei um einen Architekten und Raumplaner. Inwiefern er über die notwendigen
Kenntnisse verfügte, um die kulturgeschichtliche Bedeutung der Objekte richtig einzuordnen,
Fragen des Heimatschutzes zu beantworten und die erwähnten
Qualitätsunterschiede in denkmalschützerischer Hinsicht zu beurteilen, lässt
sich den Unterlagen nicht entnehmen und wird auch nicht dargelegt (vgl. auch VGr,
9. Februar 2011, VB.2010.00032, E. 5.3).
5.4
Zwar
finden sich im Beschluss des Gemeinderats vom 15. April 2003 keine
generellen Ausführungen zu den konkreten Kriterien für die Aufnahme der Objekte
in das kommunale Inventar. Jedoch erläutert der Gemeinderat die Kriterien zur
Nichtinventarisierung des streitbetroffenen Gebäudes
in seinem Beschluss
vom 28. Januar 2020. In diesem Beschluss stellt der Gemeinderat die
Feststellungen des Gutachtens der KDK vom
8. Juli 2019, wonach es sich beim Wohnhaus um ein bedeutendes Gebäude mit
bau- und konstruktionsgeschichtlichem Zeugenwert und beträchtlicher
ortsbaulicher Wirkung handle, nicht grundsätzlich infrage. Er ist jedoch der
Auffassung, dass das Gutachten den sehr schlechten Zustand des Gebäudes, die
starken baulichen Veränderungen und die Veränderungen an der ursprünglichen Hofsituation
zu wenig gewürdigt habe. Dies seien die Hauptgründe, weshalb der Gemeinderat
anlässlich der Überarbeitung des Inventars der Heimatschutzobjekte von
kommunaler Bedeutung im Jahr 2003 auf die Aufnahme des Wohnhauses ins Inventar
verzichtet habe.
5.5
Die
Ausführungen des Gemeinderates zur Nichtinventarisierung des streitbetroffenen
Gebäudes sind in sich widersprüchlich. So stellt der Gemeinderat den dem
Gebäude im Fachgutachten der KDK vom 8. Juli 2019 bescheinigten bau- und
konstruktionsgeschichtlichen Zeugenwert und die beträchtliche ortsbauliche
Wirkung ausdrücklich nicht infrage. Konsequenterweise hätte der Gemeinderat bei
dieser Beurteilung das Wohnhaus daher in das
Inventar der
Heimatschutzobjekte von kommunaler Bedeutung
aufnehmen müssen. Dieses Inventar soll nach kantonaler Praxis
eine Bestandesaufnahme der in Betracht fallenden Schutzobjekte ermöglichen,
weshalb selbst der Gemeinderat im Inventar darauf hinweist, dass die Behörde
mit der Anzahl der ins Inventar aufzunehmenden Schutzobjekte nicht
zurückhaltend sein müsse. In dieses Inventar werden entsprechend nicht nur
Objekte aufgenommen, die mit Sicherheit formell geschützt werden, sondern auch
Objekte, bei denen die Möglichkeit besteht, dass sie sich bei genauer
Untersuchung als Denkmal erweisen könnten (VGr, 3. Dezember 2020,
VB.2020.00388, E. 4.3.2; 9. Februar 2011, VB.2010.00032, E. 5.3;
vgl. auch BGr, 7. Juni 2021, 1C_92/2021, E. 5.2). Der Gemeinderat hat
jedoch abweichend davon bei der Nichtinventarisierung des streitbetroffenen
Gebäudes bereits einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit des Objekts
getroffen. Dieses Vorgehen steht im Widerspruch zum – auch vom Gemeinderat und
der Beschwerdeführerin 2 betonten – Zweck des Inventars, diejenigen
Objekte lückenlos zu erfassen, bei welchen in Zukunft gestützt auf
entsprechende Entscheide möglicherweise Schutzmassnahmen im Sinn von §§ 205–210
PBG ergriffen werden müssen. Bei dem streitbetroffenen Gebäude, bei dem der
Gemeinderat die gutachterlichen Feststellungen zum erheblichen bau- und
konstruktionsgeschichtlichen Zeugenwert und der grossen ortsbaulichen Wirkung
nicht infrage stellt, wird mit diesem Vorgehen im Ergebnis mit dem Entscheid
über die Nichtinventarisierung der erst spätere, gestützt auf hinreichende
Abklärungen erfolgende Entscheid, ob tatsächlich Schutzmassnahmen zu ergreifen
sind, in unzulässiger Weise vorweggenommen (vgl. auch BGr, 7. Juni 2021,
1C_92/2021, E. 5.4). Die Entscheidung über die Nichtinventarisierung des
streitbetroffenen Gebäudes erscheint in sich widersprüchlich und daher
willkürlich. Die Legitimation des Beschwerdeführers 1 zur Erhebung des
Rekurses
(Geschäfts-Nummer R3.2018.00198)
wurde somit von der Vorinstanz zu Recht bejaht. Die Frage, ob
sich die Rekurslegitimation des Beschwerdeführers 1 zudem aus § 238 Abs. 2
PBG ergibt, kann nach dem Gesagten offenbleiben.
6.
In materieller Hinsicht ist sodann strittig, ob das
streitbetroffene Gebäude ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c
PBG darstellt.
6.1
Als Schutzobjekte in Betracht fallen gemäss § 203
Abs. 1 lit. c PBG unter anderem Gebäude und Teile sowie Zugehör von
solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen
oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder
Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen
Umgebung.
In der Praxis werden diese beiden
Eigenschaften auch als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet.
Während
sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet
der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung
in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Fritzsche et al., a.
a.
O., S. 300; Walter Engeler, Das Baudenkmal im
schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139 und 205; vgl.
auch BGr, 30. Juni 2022, 1C_492/2021, E. 4.1).
6.2
Die
Zeugeneigenschaft allein reicht für eine Unterschutzstellung nicht aus; es muss
sich um einen "wichtigen" Zeugen handeln. Bei der Beantwortung der
Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder
ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt", hat die Behörde eine
sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung
vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und
städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (BGE 120 Ia
270 E. 4a; Fritzsche et al., a.
a.
O.,
S. 272; VGr, 23. Oktober 2019, VB.2019.00063, E. 3.4;
14. März 2019, VB.2018.00519, E. 5.2; 5. Oktober 2017,
VB.2017.00159, E. 5.1, je mit weiteren Hinweisen).
6.3
Für die
Klärung dieser denkmalpflegerischen Fragen kann die Behörde ein Fachgutachten
einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch,
kommt einem solchen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu. Ein vollständiges,
nachvollziehbares und schlüssiges von Behörden eingeholtes Gutachten geniesst
einen erhöhten Beweiswert. Die Behörde darf von einem solchen Gutachten nicht
ohne triftige Gründe abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann
vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn
die Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft
erscheint (VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3;
BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7
N. 146 f.; Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches
Verfahrensrecht, 3. A., Zürich/St. Gallen 2021, Rz. 775). Eine
Verwaltungsbehörde oder eine Gerichtsinstanz kann umso eher von den
gutachterlichen Feststellungen abweichen, je sachkompetenter sie selbst in der
entsprechenden Materie ist.
6.4
Ob eine
Baute im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer
Unterschutzstellung bedarf, ist zu einem erheblichen Teil Rechtsfrage, und die
Vorinstanz hat auch trotz der bei der Ermessenskontrolle gebotenen
Zurückhaltung eine eigenständige Beurteilung vorzunehmen, zu der sie denn auch
als mit Fragen der Denkmalpflege vertrautes Gremium in der Lage ist. Das
Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20
lit. a VRG von vornherein auf Rechtskontrolle beschränkten
Überprüfungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum der Vorinstanzen zu
beachten. Es hat namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung
zuständige Verwaltungsbehörde bzw. die Rekursinstanz alle wesentlichen
Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (BGE
115 Ib 131 E. 3; VGr, 5. Februar 2009, VB.2008.00481, E. 2.1 = BEZ 2009
Nr. 23).
7.
7.1
Das Gutachten der KDK vom 8. Juli 2019
beurteilt
das streitbetroffene Gebäude als ein Schutzobjekt von kommunaler Bedeutung. In
der Begründung wird ausgeführt, mit seinem hohen Alter, dem aus mächtigen
Bruchsteinmauern gefügten Baukörper und der intakt erhaltenen, altertümlichen
Dachkonstruktion komme dem Gebäude ein erheblicher bau- und
konstruktionsgeschichtlicher Zeugenwert zu. Auch bilde er in seiner Machart
eine bautypologische Seltenheit. Die Lage am Rand des bis heute unbebaut gebliebenen
Kulturlandes gegenüber dem … verleihe dem Gebäude überdies eine grosse
ortsbauliche Wirkung und mache damit die Siedlungsentwicklung des Dorfs
anschaulich. Zusammen mit dem benachbarten, leicht zurückversetzten Doppelhaus
Vers.-Nrn. 05/06 bilde das Wohnhaus eine reizvolle Hofsituation zu beiden
Seiten einer ehemaligen Fahrstrasse. Als wesentlichem Bestandteil des Hofs G
sei dem Gebäude somit eine grosse nutzungsgeschichtliche wie auch situative
Bedeutung zuzusprechen.
7.2
Der
Gemeinderat Oetwil am See stellt in seinem Beschluss vom 4. März 2020 die
gutachterlichen Feststellungen der KDK (vgl. E. 7.1) nicht grundsätzlich
infrage. Nach seiner Auffassung habe das Gutachten jedoch den sehr schlechten
Zustand des Gebäudes sowie die starken baulichen Veränderungen und den damit
verbundenen Verlust von Originalsubstanz ungenügend gewürdigt. Aufgrund der
heutigen Beschaffenheit vermöge das Wohnhaus weder bei innerer noch bei
äusserer Betrachtung die Epoche seiner Erbauung besonders aussagekräftig und
qualitätsvoll zu dokumentieren. Die im Gutachten hervorgehobene reizvolle
Hofsituation entspreche zudem nicht der ursprünglichen Situation, da der Hof
erst nach der Aufhebung der H-Strasse entstanden sei.
7.3
Die Vorinstanz führt
im Zusammenhang mit dem Eigenwert des Gebäudes aus,
dass weder der Gutachter noch der Beschwerdeführer 1 die Epoche nennen
würden, aus welcher die Baute stammen solle. Es spreche zwar viel dafür, dass
das Haus noch im 17. Jahrhundert entstanden sei, jedoch genüge der
Erstellungszeitpunkt allein nicht für die Qualifikation eines Gebäudes als
Zeuge einer Epoche. Erforderlich wäre, dass vom zu beurteilenden Objekt auf
eine Epoche geschlossen werden könnte und umgekehrt, was nicht der Fall sei. Selbst
wenn das Gebäude einer Bauepoche zugeordnet werden könnte, würde dies alleine
noch nicht für eine Unterschutzstellung sprechen. Vielmehr müsse es sich um
einen wichtigen Zeugen handeln. Allein das hohe Alter, die mächtigen
Bruchsteinmauern und die intakt erhaltene Dachkonstruktion reichten jedoch nicht,
um eine solche wichtige Zeugenhaftigkeit in Bezug auf den Eigenwert zu bejahen.
Auch eine wichtige soziale oder wirtschaftliche Zeugeneigenschaft könne dem
Gebäude nicht zugesprochen werden.
Allerdings misst die Vorinstanz dem streitbetroffenen
Gebäude einen hohen Situationswert zu. Das Gebäude bilde Teil des Hofs G,
der östlich des alten Dorfkerns von Oetwil am See in einer Kernzone liege. Der
Hof G gruppiere sich zu beiden Seiten eines ehemals durchgehenden
Fahrwegs, welcher vor langer Zeit aufgehoben wurde und heute nur noch als
Stichstrasse zu den einzelnen Gebäuden erhalten sei. Östlich dieses Fahrwegs
liege das inventarisierte Doppelwohnhaus D-Strasse 07/H-Strasse 08,
welches als Hauptbau der Gruppierung in Erscheinung trete. Versetzt davor,
firstparallel und westlich der Stichstrasse, liege das strittige Gebäude. Gegenüber
dem Strassenraum würden die Gebäude insbesondere von Süden her ihre
raumprägende Wirkung entfalten. In Wechselwirkung mit der Lage am Rande der
Bauzone und in Zusammenspiel mit dem Gebäude D-Strasse 07/H-Strasse 08
führe dies zu einem für das kommunale Ortsbild hohen Situationswert.
8.
8.1
Strittig
ist zunächst, ob das Gebäude als wichtiger Zeuge einer wirtschaftlichen,
sozialen oder baukünstlerischen Epoche verstanden werden kann. Das Gutachten
bejaht einen erheblichen bau- und konstruktionsgeschichtlichen Zeugenwert. Der Gemeinderat
stellt diese Beurteilung zwar grundsätzlich nicht infrage, relativiert die
Zeugeneigenschaft jedoch in seinen weiteren Ausführungen.
Die Vorinstanz
verneint die wichtige Zeugeneigenschaft des Gebäudes für eine bestimmte Epoche
und damit einen Eigenwert des Gebäudes. Der Beschwerdeführer 1 seinerseits
misst dem Gebäude einen relevanten Eigenwert zu. Demgegenüber verneint die Beschwerdeführerin 2
grundsätzlich einen Eigenwert des Gebäudes.
8.2
Die
Rechtsprechung geht von einem weit gefassten Epochenbegriff aus (vgl. Marco
Koletsis, Baudenkmal, Voraussetzungen der Unterschutzstellung unter besonderer
Berücksichtigung der Rechtslage im Kanton Zürich, Zürich/St. Gallen 2022, Rz. 137 ff.).
Diese Auslegung trägt auch dem Denkmalbegriff des Übereinkommens vom 3. Oktober
1985 zum Schutz des baugeschichtlichen Erbes in Europa (sog.
Granada-Übereinkommen; SR 0.440.4) Rechnung, der keine zeitliche Einschränkung auf
eine Epoche umfasst und im Sinn einer völkerrechtskonformen Rechtsauslegung zu
beachten ist (BGE 147 I 308 E. 5 ff.). In Bezug auf eine
baukünstlerische Epoche muss daher ein Objekt keinen exakt abgrenzbaren, in der
breiten Bevölkerung oder in der globalen Architekturgeschichte allgemein
anerkannten Baustil aufzeigen. Auch regionale Stilrichtungen und
Unterkategorien können einen baukünstlerischen Wert aufweisen (VGr, 25. April
2012, VB.2010.00676, E. 7.2).
Zur Qualifikation
eines Gebäudes als Zeuge einer Epoche im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c
PBG genügt es jedoch nicht schon, dass es nachweislich in einer bestimmten
Epoche erstellt wurde. Erforderlich ist zusätzlich, dass vom Schutzobjekt auf
die Epoche geschlossen werden kann und umgekehrt (VGr, 23. Mai 2019,
VB.2018.00407, E. 6.1; 11. Juli 2012, VB.2010.00676, E. 7.2; 20. Dezember
2007, VB.2007.00192, E. 5.2).
8.3
Dazu ist festzuhalten, dass gemäss dem Gutachten der
KDK das Gebäude aufgrund seines Dachgerüsts mit den altertümlichen,
angeblatteten und gezahnten Kopfhölzern noch im 17. Jahrhundert entstanden sein
dürfte. Die liegenden Stuhljoche der Sparrenkonstruktion zeigten gezahnte
Streben, die sowohl mit dem Spannriegel wie auch mit den Kehlbalken verblattet
seien. Vergleichsbeispiele fänden sich gemäss der Fachliteratur in der näheren
Umgebung, so am „Eglihaus“ in Lutikon von 1666 und dem „Dändlikerhaus“ im
Langenriet von 1683, beide in der Gemeinde Hombrechtikon, sowie an einer
Schmiede in Kempten, Gemeinde Wetzikon, um 1680.
Das Gutachten weist
entsprechend unter Bezugnahme auf wissenschaftliche Quellen schlüssig nach,
dass das Gebäude im ausgehenden 17. Jahrhundert erstellt worden sein
dürfte. Ebenso ist dem Gutachten unter Hinweis auf Vergleichsobjekte zu
entnehmen, dass das Gebäude mit der spezifischen Dachgerüstkonstruktion eine
charakteristische architektonische Machart aufweist, die im Zeitabschnitt des
ausgehenden 17. Jahrhunderts regional eine gewisse Verbreitung hatte. Das
Gebäude kann entsprechend mit dem diesbezüglich schlüssigen Gutachten und
entgegen den Ausführungen der Vorinstanz einer im ausgehenden 17. Jahrhundert
anzusiedelnden baukünstlerischen Epoche regionaler Bedeutung zugeordnet
werden.
8.4
Die
Zeugeneigenschaft einer Epoche reicht jedoch für sich noch nicht aus; vielmehr
muss es sich um einen wichtigen Zeugen handeln. Zum Kriterium der Wichtigkeit
äussert sich das Gutachten nicht ausdrücklich. Jedoch begründet es den
erheblichen Zeugenwert mit dem Alter des Gebäudes, dem aus mächtigen
Bruchsteinmauern gefügten Baukörper und der intakt erhaltenen, altertümlichen
Dachkonstruktion. Auch bilde er in seiner Machart eine bautypologische
Seltenheit. Diese gutachterlichen Ausführungen erweisen sich als nicht
widerspruchsfrei, da allein das Alter eines Objekts die Wichtigkeit der
Zeugeneigenschaft nicht begründen kann (vgl. auch Engeler, a.
a.
O., S. 141). Der aus mächtigen Bruchsteinmauern
gefügte Baukörper ist zudem nicht im ausgehenden 17. Jahrhundert
entstanden, sondern, wie das Gutachten zur Baugeschichte ausführt, die Bauweise
wurde 1812 als ''2/3 Gemauert, 1/3 Riegel'' beschrieben. Das Gebäude ist gemäss
Gutachten erst in der Folge sukzessive in Stein erneuert worden, bis es 1853
als reiner Mauerbau erschienen sei. Beim Verweis auf die bautypologische
Seltenheit ist zudem nicht klar, ob sich diese auf die gemauerte Machart oder
die Dachkonstruktion bezieht. In Bezug auf die gemauerte Machart ist wiederum
darauf hinzuweisen, dass das Gebäude erst 1853 als reiner Mauerbau erschien. In
Bezug auf die Dachkonstruktion erwähnt das Gutachten selbst in der
Fachliteratur belegte regionale Vergleichsgebäude. Zudem ist der
Seltenheitswert einer Baute bzw. das Fehlen vergleichbarer Schutzobjekte kein
zwingendes Kriterium für die Schutzwürdigkeit (VGr, 25. November 2021,
VB.2020.00802, E. 8.2; RB 1989 Nr. 67; Engeler, a.
a.
O., S. 199). Aufgrund der bestehenden
Widersprüche resp. der fehlenden Schlüssigkeit in Bezug auf die Wichtigkeit der
Zeugeneigenschaft durfte die Vorinstanz als Fachgericht daher gestützt auf die
Akten und der anlässlich des Augenscheins gewonnenen Eindrücke vom
Fachgutachten abweichen und die Wichtigkeit der Zeugeneigenschaft des Gebäudes
verneinen. Mit den diesbezüglich schlüssig dargelegten Ausführungen der
Vorinstanz ist davon auszugehen, dass die erwähnten Elemente nicht ausreichen,
um die regionale, baukünstlerische Epoche des ausgehenden 17. Jahrhunderts
besonders aussagekräftig und qualitätsvoll zu
dokumentieren und damit die Wichtigkeit der Zeugeneigenschaft zu begründen.
Weitere Anzeichen, welche die Wichtigkeit der Zeugeneigenschaft darzulegen
vermögen, sind mit der Vorinstanz nicht zu erkennen.
8.5
Die vom
Beschwerdeführer 1 vorgebrachten Argumente zur Begründung eines relevanten
Eigenwerts dringen hingegen nicht durch. Die vom Beschwerdeführer 1 angeführten
Elemente im Innern des Gebäudes, wie die eindrückliche Stubenlänge und die
mächtigen Deckenbalken in der Stube werden im Gutachten nicht für die
Begründung des erheblichen
bau- und konstruktionsgeschichtlichen
Zeugenwerts
herangezogen. Vielmehr wird
ausgeführt, dass unbekannt sei, ob von der heute die gesamte Gebäudebreite
einnehmenden Stube früher eine schmale Nebenstube abgetrennt war, oder ob es
sich seit jeher um einen einraumbreiten Grundriss handle. Aus den Dimensionen
der Stube, bei denen gemäss Gutachten unklar ist, ob sie den ursprünglichen
Zustand wiedergeben oder nicht, lässt sich entsprechend nicht auf eine wichtige
Zeugeneigenschaft für das ausgehende 17. Jahrhundert schliessen. Die vom Beschwerdeführer 1
hervorgehobene Fensterbank im Erdgeschoss und die zwei symmetrisch angeordneten
Doppelfenster im Obergeschoss sind zudem laut Gutachten aus dem 19. Jahrhundert.
Weiter wird auch im Gutachten festgestellt, dass von der älteren Ausstattung
lediglich noch kleine Fragmente eines einfachen Stubentäfers aus dem 19. Jahrhundert
sowie die Sitzkunst eines grösstenteils abgegangenen Kachelofens aus dem frühen
19. Jahrhundert bestünden. Zusammenfassend vermögen diese Elemente die
Wichtigkeit des Gebäudes als Zeuge einer
regionalen, baukünstlerischen
Epoche
des ausgehenden 17. Jahrhunderts
nicht zu begründen.
8.6
Sodann kann auch keine wichtige soziale oder
wirtschaftliche Zeugeneigenschaft bejaht werden. Das Gutachten geht lediglich
von einem erheblichen bau- und konstruktionsgeschichtlichen Wert des Gebäudes
aus. In Bezug auf eine sozial- oder wirtschaftsgeschichtliche Bedeutung kann
dem Gutachten lediglich entnommen werden, dass das Gebäude als Wohnhaus gedient
habe. Die solide Machart des massiv gemauerten Baukörpers wie auch das mächtige
Dachgerüst sprächen keineswegs für kleinbäuerliche, sondern eher für
wohlhabende Verhältnisse und lasse eine besondere Funktion des Gebäudes
vermuten. Das Gutachten äussert sich jedoch nicht dazu, welche spezielle
Funktion das Wohnhaus in sozialer oder wirtschaftsgeschichtlicher Hinsicht innehatte.
Mit der Vorinstanz kann daher davon ausgegangen werden, dass das Gebäude kein wichtiger
Zeuge einer sozialen oder wirtschaftlichen Epoche darstellt. Allein die
Feststellungen, dass die ursprünglichen Bewohner eher in wohlhabenden
Verhältnissen gelebt haben und dass das Gebäude eine besondere, jedoch nicht näher
bestimmbare, Funktion innehatte, genügen hierfür nicht.
8.7
Zusammenfassend
ist die Beurteilung der Vorinstanz, dass das streitbetroffene Gebäude kein
wichtiger Zeuge einer wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche
darstellt, gemäss ihrer ausführlichen Begründung nachvollziehbar und nicht
rechtsverletzend. Aufgrund der schlüssigen Begründung der Vorinstanz, in der sie
auf die wesentlichen Vorbringen der Parteien eingegangen ist, liegt auch keine
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor.
9.
9.1
Weiter
ist der Situationswert des Gebäudes strittig. Das Gutachten der KDK betont die
grosse ortsbauliche Wirkung des Gebäudes und attestiert ihm als wesentlichem
Bestandteil des Hofs G eine grosse situative Bedeutung. Der Gemeinderat
stellt diese Beurteilung zwar grundsätzlich nicht infrage, relativiert den
Situationswert jedoch in seinen weiteren Ausführungen und geht von keinem
nennenswerten Situationswert aus. Die Vorinstanz bejaht einen hohen
Situationswert des Gebäudes im Wesentlichen unter Hinweis auf seine Lage am
Rande der Bauzone und im Zusammenspiel mit dem östlich gelegenen,
inventarisierten Doppelwohnhaus. Der Beschwerdeführer 1 seinerseits misst
dem Gebäude einen relevanten Situationswert zu, wobei die Beschwerdeführerin 2
diesen grundsätzlich verneint oder als sehr gering einstuft.
9.2
Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG fallen
auch Gebäude als Schutzobjekte in Betracht, die Landschaften oder Siedlungen
wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung.
Die
besondere Stellung und Lage einer Baute begründet für sich alleine
grundsätzlich keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1
lit. c PBG. Die zu schützende Baute muss vielmehr auch von ihrer
besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.)
sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen
(RB 1997 Nr. 73 E. 2). An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen
indessen keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf
insbesondere nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen
besonderen Eigenwert aufweisen müssen (VGr, 23. Mai 2019, VB.2018.00407,
E. 6.3.2; 5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 8.2 mit Hinweisen).
Als Ensemble, das einen rechtserheblichen Situationswert
im Sinn des Natur- und Heimatschutzes zu begründen vermag, bezeichnet man eine
Gruppe von Gebäuden und Aussenräumen, die in ihrem Zusammenhang eine besondere
städtebauliche Qualität haben und als Gruppe wahrgenommen werden. Das
Erscheinungsbild des Ensembles wird geprägt durch die einzelnen Elemente und
ihr räumliches Zusammenspiel (VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00472,
E. 6.2).
9.3
Das Gutachten der KDK führt aus, dass die Lage am Rand
des bis heute unbebaut gebliebenen Kulturlandes gegenüber dem Oetwiler
Kirchhügel dem Gebäude eine grosse
ortsbauliche Wirkung verleihe und
damit die Siedlungsentwicklung des Dorfs anschaulich mache. Zusammen mit dem
benachbarten, leicht zurückversetzten Doppelhaus Vers.-Nrn. 05/06 bilde
das Wohnhaus eine reizvolle Hofsituation zu beiden Seiten einer ehemaligen Fahrstrasse.
Als wesentlichem Bestandteil des Hofs G sei dem Gebäude somit eine grosse
situative Bedeutung zuzusprechen. Besonders wichtig sei die Ansicht des Hofs
von Süden, von wo sich das Einzel- und das Doppelwohnhaus als in die Tiefe
gestaffeltes Ensemble beidseits des Fahrwegs präsentierten.
9.4
Die Vorinstanz hat gestützt auf ihren Augenschein und
die Akten diese gutachterliche Einschätzung bestätigt. Gemäss ihren
Ausführungen kommt dem
streitbetroffenen Gebäude zusammen mit dem
östlich des Fahrwegs liegenden, inventarisierten Doppelwohnhaus D-Strasse 07/H-Strasse 08
gegenüber dem Strassenraum insbesondere von Süden her eine raumprägende Wirkung
zu. Sowohl die verputzte Südfassade des Gebäudes D-Strasse 07 wie auch des
vorliegend strittigen Gebäudes verfügten im Erdgeschoss über ein Fensterband
aus drei Doppelfenstern und im Obergeschoss über zwei einzelne Doppelfenster. Die
beiden Gebäude griffen somit Gestaltungselemente voneinander auf und bildeten
auch über die Stichstrasse hinweg eine optische Einheit. Ihre traufständige
Stellung zu der Stichstrasse sowie ihre in der Tiefe versetzte Stellung
zueinander seien massgeblich für den Hof G. Würde das strittige Gebäude
wegfallen, würde sich der Ausdruck der Situation markant verändern.
Insbesondere würde auch das stattliche Doppelwohnhaus nicht mehr in diesem Mass
zur Geltung kommen und es würde eine komplett neue Situation entstehen. Der mit
dem Situationswert eng verknüpfte Erinnerungswert einer seit langer Zeit
unverändert bestehenden örtlichen Situation würde dadurch stark beeinträchtigt.
In Wechselwirkung mit der Lage am Rande der Bauzone und im Zusammenspiel mit
dem Gebäude D-Strasse 07/H-Strasse 08 führe dies zu einem für das
kommunale Ortsbild hohen Situationswert.
9.5
Die in Bezug auf den hohen Situationswert
übereinstimmenden Ausführungen im Gutachten der KDK und der Vorinstanz sind
überzeugend und schlüssig begründet. Auf sie kann vorab verwiesen werden (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die von der Beschwerdeführerin 2
und dem Gemeinderat gegen diese Beurteilung vorgebrachten Argumente vermögen
hingegen nicht durchzudringen
.
9.5.1
Entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerin 2 und des Gemeinderates
ist es für die Annahme eines hohen Situationswertes als Ensemble nicht
erforderlich, dass die Gebäude einen gleichen Gebäudegrundriss und ein gleiches
Gebäudekonzept oder einen funktionalen Zusammenhang aufweisen müssen (vgl. auch
VGr, 22. Dezember 2021, VB.2021.00093, E. 5.2, 5.3.3; 14. März
2019, VB.2018.00519, E. 6.4.2). Vielmehr können sich die
einheitsstiftenden Elemente auch aus historischen Gliederungen der Baukörper
als Folge eines zeitlichen Wachstumsprozesses ergeben (Engeler, a.
a.
O., S. 124 f.). Wie das Gutachten der KDK
und die Vorinstanz zu Recht betonen, wird das räumliche Zusammenspiel der
Baukörper vorliegend insbesondere durch die historisch entstandene Gruppierung
des Hofs G begründet, der bereits 1812 aus zwei zusammengebauten und einem
freistehenden Wohnhaus bestand, deren Eigentümer nebst weiteren Kleinbauten je
einen Anteil an einer zusammengebauten Scheune besassen. Die Vorinstanz hat
daher zutreffend betont, dass die Gesamtanlage des Hofs G eine lange
geschichtlich belegte Entwicklung widerspiegelt und damit einen grossen
Erinnerungswert besitzt.
9.5.2
Die Vorinstanz hebt neben der historischen Gliederung des Hofs weitere
einheitsstiftende Elemente der beiden Baukörper hervor, welche das zu
schützende charakteristische Bild des Hofs G prägen.
Sowohl die Südfassade des streitbetroffenen
Einzelwohnhauses als auch die verputzte Südfassade des Doppelwohnhauses weisen im
Erdgeschoss ein Fensterband aus drei Doppelfenstern und im Obergeschoss zwei
einzelne Doppelfenster auf. Die beiden Gebäude verfügen somit über gleiche Gestaltungselemente
und bilden auch über die Stichstrasse hinweg optisch ein Ensemble. Entgegen den
Vorbringen der Beschwerdeführerin 2 muss es sich auch bei diesen Elementen
nicht um identische Gestaltungsmerkmale handeln. Auch darf nicht
verlangt
werden, dass die äusseren Teile der zu beurteilenden Baute einen besonderen
Eigenwert aufweisen müssen (VGr, 23. Mai 2019, VB.2018.00407, E. 6.3.2;
5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 8.2 mit Hinweisen). Die
von der Beschwerdeführerin 2 angeführte fehlende
Schutzwürdigkeit der Ostfassade des Gebäudes kann daher nichts an der
Beurteilung seines hohen Situationswertes als Bestandteil des Hofs G
ändern.
9.5.3
Zudem wurde sowohl im Gutachten der KDK als auch im angefochtenen Entscheid
die
Lage des Hofs G am Rand der Bauzone in
Abgrenzung zu dem bis heute unbebaut gebliebenen Kulturland betont. Diese Lage
verleiht dem Gebäude eine grosse
ortsbauliche Wirkung und macht die
Siedlungsentwicklung des Dorfs anschaulich. Die Feststellung der Beschwerdeführerin 2,
dass um den Hof G neue Gebäude erstellt worden seien, trifft zwar zu.
Allerdings hebt sowohl d
as Gutachten als auch
die Vorinstanz hervor, dass insbesondere die Ansicht des Hofs G von Süden
her wichtig sei, von wo sich das Einzel- und das Doppelwohnhaus als in die
Tiefe gestaffeltes Ensemble beidseits des ehemaligen Fahrwegs präsentierten.
Vor den Stubenfronten der beiden Häuser erstreckt sich südlich eine Freifläche
ohne neuere Bauten, weshalb sich das Ensemble – entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerin 2
– als gut wahrnehmbar erweist. Bei der Beurteilung des hohen Situationswertes
wurde zwar weiter anerkannt, dass im Unterschied zur Südseite die Westseite des
Hofensembles durch einen eher störenden Neubau bereits verändert wurde. Der
Bereich dazwischen präsentiere sich jedoch auch heute noch als ungestaltete
Restfläche. Auch der Neubau auf der Ostseite wurde bei der gutachterlichen
Beurteilung berücksichtigt, es wurde jedoch festgehalten, dass dieser zur
Freihaltung der Sicht auf das alte Doppelwohnhaus östlich von diesem abgerückt
worden sei. Insgesamt vermag daher die heutige Situation mit neueren Gebäuden
in der Umgebung den hohen Situationswert des Gebäudes als Teil des Hofs G
nicht zu relativieren.
9.6
Zusammenfassend ist die Vorinstanz ohne
Rechtsverletzung zum Ergebnis gelangt, dass dem streitbetroffenen Gebäude als
Teil des historisch gewachsenen Hofs G und aufgrund der Lage am Rande der
Bauzone ein hoher Situationswert zukommt.
10.
10.1
Ist ein
Objekt schutzwürdig im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, so
bedeutet das noch nicht zwingend, dass Schutzmassnahmen gemäss § 205 in
Verbindung mit § 207 PBG angeordnet werden müssen. Vielmehr ist im Licht
der festgestellten Denkmalschutzanliegen eine Abwägung zwischen den
Schutzinteressen und entgegenstehenden öffentlichen oder privaten Interessen
vorzunehmen, was sich bereits aus dem verfassungsmässigen Verhältnismässigkeitsgrundsatz
ergibt (BGE 147 II 125 E. 8 mit Hinweisen). Im Rahmen der
Interessenabwägung sind die konkreten Interessen zu ermitteln, diese anhand
rechtlich ausgewiesener Massstäbe zu beurteilen und zu optimieren, sodass sie
mit Rücksicht auf die Beurteilung, die ihnen zuteilwurde, im Entscheid
möglichst umfassend zur Geltung gebracht werden können (vgl. BGE 138 II 346
E. 10.3).
Eine solche Interessenabwägung ist grundsätzlich eine vom
Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Bewertung und Gewichtung
der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener
Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den
Verwaltungsbehörden auszufüllen sind. Dem Verwaltungsgericht steht keine
Überprüfung der Angemessenheit zu; es prüft, ob sich der Rekursentscheid als
rechtmässig erweist (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 lit. a
VRG; VGr, 6. März 2019, VB.2018.00519, E. 7.1, mit Hinweisen).
10.2
Das
Gutachten der KDK geht von einem relevanten Eigen- und Situationswert des
streitbetroffenen Gebäudes aus und empfiehlt, den Schutzumfang auf die
Grundkonstruktion des Kernbaus und des nordseitigen Quergiebelanbaus samt dem
Dachgerüst, die Fassaden sowie die geschlossenen Dachflächen am Äusseren und im
Innern auf die Raumstruktur zu beziehen. Am Äusseren sollte gemäss Gutachten
insbesondere der Schutz der drei zu einer Reihe zusammengefassten Doppelfenster
der Stubenfront vorgesehen werden sowie der obergeschossigen Doppelfenster mit
ihren Holzeinfassungen, der Einzelfenster der beiden Stirnseiten mit den
gefalzten Rechteckgewänden und den hölzernen Jalousieläden. Im Inneren empfiehlt
das Gutachten den Schutz der Geschossdecken mit der alten Balkenlage über Erd-
und Obergeschoss, der Binnenwände und des Dachgerüsts. Am nordseitigen
Quergiebelanbau seien unter Erhaltung der in Fachwerk ausgeführten
Grundkonstruktion neue Fassadenöffnungen in angemessener Gestaltung denkbar. Um
die intakte Erscheinung der Hofgruppe G zu wahren, sei der unmittelbare
südliche Vorbereich des Gebäudes als unversiegelte Freifläche mit Einzelbäumen
zu erhalten.
10.3
In seinem
Beschluss vom 4. März 2020 stellt der Gemeinderat im Rahmen der
Interessenabwägung die Feststellungen des Gutachtens der KDK nicht
grundsätzlich infrage. Nach Auffassung des Gemeinderates habe das Gutachten
jedoch den sehr schlechten Zustand des Gebäudes ungenügend berücksichtigt. Das
Wohnhaus müsste im Falle einer Unterschutzstellung mit grossem Aufwand saniert
werden. Aufgrund einer solch aufwändigen Sanierung würde lediglich eine
einzelne 4-Zimmerwohnung mit engen Raumverhältnissen und ungenügenden Raumhöhen
geschaffen. Demgegenüber könnten in einem Neubau drei 5-Zimmerwohnungen mit
modernem Wohnkomfort erstellt werden. Eine Unterschutzstellung erscheine daher
auch mit Blick auf das Missverhältnis von wirtschaftlichem Aufwand und zu
erwartendem Nutzen unverhältnismässig. Auf die Unterschutzstellung des
streitbetroffenen Gebäudes wurde daher verzichtet.
10.4
Die
Vorinstanz gelangt demgegenüber im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung zum
Schluss, dass ein vollständiger Verzicht auf Schutzmassnahmen der
anzustrebenden Erhaltung des hohen Situationswertes zuwiderlaufen würde. Es sei
angemessen, das Gebäude teilweise unter Schutz zu stellen und den Schutzumfang
auf die Süd- und Ostfassade des Hauptbaus sowie auf die südseitig geschlossene
Dachfläche zu beschränken. In diesem Bereich sei die Erhaltung der
Originalsubstanz unumgänglich. Demgegenüber würden die West- und die
Nordfassade sowie der nordseitige Anbau kaum zum Situationswert beitragen. Ihr
Fehlen würde die Situation kaum beeinträchtigen. Sie könnten daher abgebrochen
und gegebenenfalls durch neue Gebäudeteile ersetzt werden. Auch sei ein
westseitiger Anbau durchaus denkbar. Da nur die genannten Fassaden und die
Dachfläche beizubehalten seien, seien auch grössere Veränderungen im Innern
möglich. Der Boden könnte tiefer gesetzt werden, um eine ansprechende Raumhöhe
zu erzielen. Der Grundeigentümerin komme daher immer noch eine gewisse bauliche
Freiheit zu. Auch der Zustand des bestehenden Gebäudes spreche nicht gegen eine
Unterschutzstellung in diesem Umfang. Die Süd- und Ostfassade sowie die
südseitige Dachfläche würden sich nicht in einem schlechten Zustand befinden,
wie sich anlässlich des Augenscheins gezeigt habe. Selbst das vom Gemeinderat
eingereichte statische Gutachten halte dafür, dass die Südfassade in einem
annehmbaren Zustand sei. An der Ostfassade müssten zwar gewisse Bauteile
ersetzt werden, doch dies seien nicht unzumutbare Renovationskosten.
10.5
Der Beschwerdeführer 1
bringt im Wesentlichen vor, dass der von der Vorinstanz definierte beschränkte
Schutzumfang als technisch und denkmalpflegerisch nicht praktikabel erscheine. Das
Fehlen irgendwelcher Vorgaben im angefochtenen Entscheid für die Gestaltung der
neu zu errichtenden westlichen und nördlichen Fassade könne zudem den
angestrebten Schutz des Situationswerts geradezu vereiteln. Schliesslich sei
der Schutz des südlichen Vorgeländes zwingend, wenn es vor allem um den
Situationswert und die Wirkung der Baukörper von Süden her gehe.
10.6
Die Beschwerdeführerin 2
bringt demgegenüber vor, dass der von der Vorinstanz definierte Schutzumfang
nicht verhältnismässig sei. Die Vorinstanz gehe von einem überhöhten
Situationswert aus. Der Schutz der Südfassade führe dazu, dass ihr eine
sinnvolle Ausnützung der südlichen Hälfte des Grundstücks verwehrt werde. Durch
eine sinnvolle Abstimmung des geplanten Neubaus auf das inventarisierte
Doppelwohnhaus wäre der ortsbaulichen Planung besser gedient. Die finanzielle
Belastung der Gemeinde im Fall einer Enteignung sei zudem zu beachten.
10.7
Die Vorinstanz hat dem streitbetroffenen
Gebäude keinen relevanten Eigenwert, jedoch zu Recht einen hohen Situationswert
zugesprochen (vgl. E. 9.4 ff.). Vor diesem Hintergrund ist schlüssig
begründet, dass sie – entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerin 2 und
dem Gemeinderat – von einem hohen öffentlichen Interesse an der Erhaltung des
Situationswertes ausgegangen ist und diesem im Rahmen der Interessenabwägung
einen gewichtigen Stellenwert eingeräumt hat. Nachvollziehbar ist weiter, dass
zur Beurteilung des Schutzumfangs vor allem auf die Ansicht des Hofs G von
Süden abgestellt wurde, um den Situationswert des historischen Ensembles zu
beiden Seiten der ehemaligen Fahrstrasse am Rand der Bauzone zu wahren. Sowohl
das Gutachten der KDK als auch die Vorinstanz betonen, dass die Ansicht des Hofs G
von Süden besonders wichtig sei. Aus dieser Sicht sind das Einzel- und das
Doppelwohnhaus als in die Tiefe gestaffeltes Ensemble besonders gut
wahrnehmbar. Zudem sind von Süden betrachtet die Stubenfronten der beiden
Gebäude mit den einheitsstiftenden Gestaltungselementen klar erkennbar. Ebenso
ist von Süden die Lage am Rand der Bauzone
in
Abgrenzung zu dem bis heute unbebaut gebliebenen Kulturland
offensichtlich.
Diese Lage verleiht dem Gebäude als Teil des Hofs G
eine grosse
ortsbauliche Wirkung und verdeutlicht die Siedlungsentwicklung
des Dorfes. Vor diesem Hintergrund erweist sich der
Schutz der Süd- und Ostfassade des streitbetroffenen Gebäudes sowie der
südseitig geschlossenen Dachfläche wie von der Vorinstanz dargelegt als geeignet
und notwendig für den Erhalt des hohen Situationswertes
. Insoweit kann
auf die überzeugenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden
(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
Satz 2 VRG)
. Diese hat sich mit den wesentlichen Standpunkten der
Parteien ausreichend auseinandergesetzt, weshalb eine Gehörsverletzung nicht
ersichtlich ist. Ebenso erübrigt sich die Einholung eines beantragten
zusätzlichen Gutachtens
(VGr, 29. Oktober
1996, VB.1996.00112, E. 3c/aa)
.
10.8
Wird für die Beurteilung des
Schutzumfangs auf die wichtige Ansicht von Süden abgestellt,
erscheint die Auffassung der Vorinstanz nicht
schlüssig begründet und geradezu widersprüchlich, dass ein westseitiger Anbau
an das streitbetroffene Gebäude denkbar sei. Ein solcher Anbau würde – was auch
von der Beschwerdeführerin 2 und dem Gemeinderat übereinstimmend anerkannt
wird – den Grundriss und die bisherigen Ausmasse des Einzelwohnhauses
grundlegend verändern, womit auch das gesamte Erscheinungsbild des Hofs G
von Süden her wesentlich verändert würde. Das vom Fachgutachten und der
Vorinstanz zu Recht betonte Zusammenspiel des kleineren Einzelwohnhauses und des
in der Tiefe versetzten, dominanteren Doppelwohnhauses als historisch
gewachsene und gegliederte Einheiten des Hofs G könnte damit nicht gesichert
werden.
10.9
Bei
Unterschutzstellungen (primär) aufgrund des Situationswerts ist zumindest in
Bezug auf die Fassaden und das Dach grundsätzlich die bestehende
Gebäudesubstanz zu erhalten (vgl. VGr, 27. Januar 2022, VB.2021.00453,
E. 6.2 und E. 6.3.1; 4. März 2021, VB.2020.00618, E. 4.1;
RB 1997 Nr. 73). Das Verwaltungsgericht hat verschiedentlich darauf
hingewiesen, dass Ersatzbauten, selbst wenn sie die Fassadengestaltung
imitieren, den Verlust an Originalsubstanz an ortsbildprägenden Lagen nicht
auszugleichen vermögen (VGr, 27. Januar 2022, VB.2021.00453, E. 6.3.1;
4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.8; RB 1997 Nr. 73). Die
Bestimmung von § 203 Abs. 1 lit. c PBG ist inhaltlich auf
Substanzschutz ausgerichtet (VGr, 7. Oktober 2021, VB.2020.00787, E. 3.3;
14. Juli 2016, VB.2015.00362, E. 3.3; 29. März 2001,
VB.2001.00031, E. 3d).
Die vorinstanzliche Argumentation, dass die von Süden
wenig bis nicht wahrnehmbare West- und Nordfassade sowie der nordseitige Anbau
kaum zum Situationswert beitragen und daher abgebrochen werden können,
überzeugt angesichts des soeben Ausgeführten nicht. Der Sachverhalt ist
hinsichtlich der Frage, ob die West- und Nordfassade ebenfalls zu erhalten
sind, indes nicht genügend liquide. Der bei den vorinstanzlichen Akten liegende
Kurzbericht, der hinsichtlich der Statik nur eine "grobe
Zustandsbeurteilung" bietet, reicht dazu nicht aus. Um zu entscheiden, ob
sachliche Gründe (Qualität der Bausubstanz, Kosten der Renovation) vorliegen,
um diesbezüglich vom Grundsatz der Substanzerhaltung aller Fassaden
abzuweichen, wird der Gemeinderat Oetwil am See weitere Sachverhaltsabklärungen
vorzunehmen haben. Kommt er zum Schluss, dass der Erhalt der West- und
Nordfassade unverhältnismässig ist, wird er dennoch keinen Abbruch ohne
flankierende Massnahmen zulassen können: Für den effektiven Erhalt des zu Recht
anerkannten hohen Situationswertes erschiene es nämlich unverzichtbar, dass die
Ersatzbauten für die West- und Nordfassade und den nordseitigen Anbau an der
bisherigen Stelle und in den Ausmassen des bestehenden Gebäudekörpers erstellt
werden.
10.10
Mit
Blick auf den effektiven Erhalt des hohen Situationswertes insbesondere von
Süden her ist sodann von der Vorinstanz nicht schlüssig dargelegt, weshalb auf
den Schutz des unmittelbar südlichen Vorbereichs des Gebäudes – wie vom
Fachgutachten empfohlen – als unversiegelte Freifläche mit Einzelbäumen
verzichtet wurde. Dieser Umgebungsschutz gewährleistet die Wahrnehmung des
Einzelwohnhauses als Teil des Hofs G von der als besonders wichtig
hervorgehobenen Südseite (vgl. VGr, 21. November 2012, VB.2012.00579,
E. 5.4; 13. August 2010, VB.2009.00528/VB.2009.00529, E. 2.2.2.5).
Damit wird auch die Lage des Gebäudes am Rand der Bauzone in Abgrenzung zum
unbebauten Kulturland und damit die Lesbarkeit der Siedlungsentwicklung
gesichert. Der Schutzumfang würde damit auch auf das Schutzziel des
inventarisierten Doppelwohnhauses abgestimmt, das auch zum Hof G gehört.
Dessen Umgebung ist gemäss dem kommunalen Inventar bis zur H- bzw. D-Strasse
freizuhalten. Der Schutzumfang des streitbetroffenen Gebäudes ist entsprechend
wie vom Fachgutachten empfohlen dahingehend anzupassen, dass der unmittelbare
südliche Vorbereich als unversiegelte Freifläche mit Einzelbäumen zu erhalten
ist. Triftige Gründe, um diesbezüglich von der Empfehlung des Fachgutachtens
abzuweichen, sind nicht ersichtlich und wurden von der Vorinstanz nicht
vorgebracht.
10.11
Dem so definierten Schutzumfang (Erhalt der Süd- und
Ostfassade sowie der südseitig geschlossenen Dachfläche, Schutz des unmittelbar
südlichen Vorgartenbereichs, [zumindest] Schutz des bisherigen Volumens
hinsichtlich der West- und Nordfassade) stehen keine überwiegenden öffentlichen
oder privaten Interessen entgegen. Soweit die Beschwerdeführerin 2 die
Gewichtung der privaten Interessen an der Ausnützung des Grundstücks im
vorinstanzlichen Entscheid beanstandet, ist darauf hinzuweisen, dass
finanzielle
Interessen der Eigentümerschaft an einer möglichst Gewinn bringenden Ausnützung
ihrer Liegenschaften das öffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme
grundsätzlich nicht zu überwiegen vermögen (BGE 147 II 125 E. 10.4;
BGE 126 I 219 E. 2c; BGE 120 Ia 270 E. 6c; BGE 118 Ia 384 E. 5e;
BGr, 27. Oktober 2017, 1C_285/2017, E. 3.3). Zudem kann das Gebäude,
wie von der Vorinstanz dargelegt, auch mit Veränderungen im Innern einer
modernen Wohnnutzung zugeführt werden.
Diesen
Darlegungen im angefochtenen Entscheid hat die Beschwerdeführerin 2 nicht
widersprochen. Vor diesem Hintergrund kann auch das Interesse an der V
ermeidung
einer potenziellen Entschädigung wegen materieller Enteignung
nicht als gewichtig gelten (vgl. Alexander Rey,
Enteignung und Entschädigungspflicht infolge Schutzmassnahmen für Bau- und archäologische
Denkmäler, in: Bernhard Ehrenzeller/Walter Engeler (Hrsg.), Handbuch
Heimatschutzrecht, Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 19 ff.; Aurélien
Wiedler, La protection du patrimoine bâti, Bern 2019, S. 79). Die nicht
weiter substanziierten Kosten für die
Sanierungsmassnahmen vermögen, wie
die Vorinstanz zu Recht ausführt, das hohe Interesse an der Unterschutzstellung
ebenfalls nicht aufzuwiegen (vgl. auch BGE 147 II 125 E. 10.3; BGr, 9. Juni
2020, 1C_368/2019, E. 11.4; 5. Mai 2021, 1C_514/2020, E. 9.1)
. Dem sinngemäss geltend gemachten
öffentlichen
Interesse an der inneren Verdichtung kommt sodann bei der Abwägung gegen ein
hohes Interesse am Schutz des Situationswertes ebenfalls lediglich geringes
Gewicht zu (BGE 147 II 125 E. 9; vgl. auch Meinrad Huser, Denkmalschutzrecht:
Grundlagen und aktuelle Entwicklungen, AJP 2/2022, S. 131 ff., 144).
Inwiefern die Beschwerdeführerin 2 mit dem Abbruch des streitbetroffenen
Gebäudes und der Errichtung eines Neubaus eine bessere ortsbauliche Planung
realisieren möchte, ist im Übrigen nicht ersichtlich oder näher dargetan (
dazu Koletsis, a.
a.
O.,
Rz. 329 ff.
).
10.12
Zusammenfassend
ist die Vorinstanz in Übereinstimmung mit dem Fachgutachten zu Recht von einem
hohen öffentlichen Interesse am Erhalt des Situationswertes ausgegangen. Die
Unterschutzstellung der
Süd- und Ostfassade des
Hauptbaus sowie der südseitig geschlossenen Dachfläche des Gebäudes
ist
daher als geeignete und erforderliche Massnahme zu beurteilen. Der Schutzumfang
ist weiter wie vom Fachgutachten empfohlen
dahingehend
anzupassen, dass der unmittelbare südliche Vorbereich als unversiegelte
Freifläche mit Einzelbäumen zu erhalten ist.
Es erscheint jedoch mit dem Schutzziel nicht vereinbar und
insoweit widersprüchlich, den Abbruch der West- und Nordfassade und des
nordseitigen Anbaus zuzulassen oder subsidiär davon abzusehen, diesbezüglich
Massnahmen vorzusehen, um den hohen Situationswert effektiv zu sichern.
Diesbezüglich wird der Gemeinderat den Sachverhalt genauer zu untersuchen und
den Schutzumfang noch im Detail festzulegen haben.
Die weiteren zu berücksichtigenden privaten und
öffentlichen Interessen fallen im Rahmen der Interessenabwägung nicht derart
ins Gewicht, als dass dieser Schutzumfang insgesamt als unverhältnismässig zu
beurteilen wäre.
11.
11.1
Nach dem
Gesagten ist die Beschwerde des Beschwerdeführers 1 (VB.2020.00800)
teilweise gutzuheissen. Dispositiv-Ziffer II des Urteils des
Baurekursgerichts vom 14. Oktober 2020 ist insoweit zu ergänzen, als der
Gemeinderat Oetwil am See nicht nur dazu eingeladen wird, die Süd- und
Ostfassade des Hauptbaus sowie die südseitig geschlossene Dachfläche des
Gebäudes D-Strasse 03 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 unter Schutz zu
stellen, sondern auch den unmittelbar südlichen Vorbereich des Gebäudes als
unversiegelte Freifläche mit Einzelbäumen zu erhalten. Ausserdem ist er
einzuladen, hinsichtlich der West- und Nordfassade genauere
Sachverhaltsabklärungen vorzunehmen und über den diesbezüglichen Schutzumfang
im Sinn der Erwägungen einen neuen Beschluss zu fassen. Im Übrigen sind die
Beschwerden abzuweisen.
11.2
Die
Rekurskosten sind in Abweichung von Dispositiv-Ziffer IV des Entscheids
des Baurekursgerichts vom 14. Oktober 2020 zu 1/7 dem Beschwerdeführer 1,
zu 2/7 dem Beschwerdegegner 1, zu 2/7 der Mitbeteiligten 3 und zu 2/7 der Beschwerdeführerin 2
aufzuerlegen. Wie die Vorinstanz zu Recht ausführt, ist keine
Umtriebsentschädigung zuzusprechen (
RB 1998 Nr. 9;
Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 77 mit weiteren Hinweisen; vgl.
auch
VGr, 11. Juli 2012, VB.2010.00676, E. 10).
12.
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten, welche namentlich den Schriftwechseln in den zwei
Verfahren sowie der erfolgten Verfahrensvereinigung Rechnung tragen, zu 1/7 dem
Beschwerdeführer 1, zu 3/7 der Beschwerdeführerin 2 und zu 3/7 dem
Beschwerdegegner 1 aufzuerlegen
(§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG)
.
Eine Parteientschädigung steht der Unterliegenden bei
diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Umtriebsentschädigungen
sind keine auszurichten (
RB 1998 Nr. 9; Kaspar
Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 77 mit weiteren Hinweisen; vgl. auch
VGr,
11. Juli 2012, VB.2010.00676, E. 10
).
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde im Verfahren VB.2020.00800 wird teilweise gutgeheissen.
In Abänderung von Dispositiv-Ziffer II des Urteils des
Baurekursgerichts vom 14. Oktober 2020 wird der Gemeinderat Oetwil am See
dazu eingeladen, die Süd- und Ostfassade des Hauptbaus sowie die südseitige
geschlossene Dachfläche des Gebäudes D-Strasse 03 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
und den unmittelbar südlichen Vorbereich des Gebäudes als unversiegelte
Freifläche mit Einzelbäumen unter Schutz zu stellen. Ausserdem wird er im Sinn
der Erwägungen eingeladen, hinsichtlich der West- und Nordfassade genauere
Sachverhaltsabklärungen vorzunehmen und über den diesbezüglichen Schutzumfang
einen neuen Beschluss zu fassen.
Im
Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen.
In Abänderung von Dispositiv-Ziffer IV des Entscheids
des Baurekursgerichts vom 14. Oktober 2020 werden die Kosten des
Rekursverfahrens in der Höhe von Fr. 7'440.- zu 1/7 dem Beschwerdeführer 1,
zu 2/7 dem Beschwerdegegner 1, zu 2/7 der Mitbeteiligten 3 sowie zu 2/7 der Beschwerdeführerin 2
auferlegt.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    570.--
Zustellkosten,
Fr. 6'570.--
Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdeführer 1 zu 1/7, der Beschwerdeführerin 2
zu 3/7 und dem Beschwerdegegner 1 zu 3/7 auferlegt.
4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien und Mitbeteiligten;
b)    das Baurekursgericht.