zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00736 · 2026-05-07 · de
Inventarentlassung

Denkmalschutz; Ensemblewirkung und Situationswert; Eigenwert und Vergleichsobjekte. Ein Ensemble ist eine Gruppe von Gebäuden und Aussenräumen, die in ihrem Zusammenhang eine besondere städtebauliche Qualität haben und als Gruppe wahrgenommen werden. Einem Einzelobjekt innerhalb eines Ensembles kommt in der Regel ein Situationswert zu (E. 5.2.3). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden aus beiden Verfahren kommt es für die Beurteilung der Ensemblewirkung nicht darauf an, ob die anderen Bauten vom Streitobjekt aus bzw. das Streitobjekt von den anderen Bauten aus sichtbar ist, sondern es kommt auf die Wirkung des Streitobjekts zusammen mit den anderen Bauten auf Personen an, die sich im öffentlichen Raum  wozu alle öffentlich zugänglichen Bereiche zu zählen sind, auf welche das Objekt erkennbare Wirkung entfaltet  bewegen (E. 5.2.4). Es stellt keine Rechtsverletzung dar, dass das Baurekursgericht von einer Ensemblewirkung ausging und einen gewissen Situationswert bejahte (E. 5.2.5). Mit Blick auf die Ausführungen in der Literatur und die Erwägungen des Bundesgerichts ist präzisierend festzuhalten, dass Vergleichsobjekte und eine (kommunale) Denkmalstrategie einerseits  und primär  relevant sind für die Bestimmung des Grads der Schutzwürdigkeit eines Objekts, der sich entscheidend auf die im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung vorzunehmende Abwägung der Interessen auswirkt. Dabei ist etwa die Frage relevant, ob ein potenzielles Schutzobjekt eines der letzten oder am besten erhaltenen seiner Art ist oder bereits etliche andere Objekte aus dieser Epoche unter Schutz gestellt wurden oder inventarisiert sind. Andererseits kann sich aus Vergleichsobjekten (ausnahmsweise) im Einzelfall bereits ergeben, dass ein Objekt nicht als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist und damit mangels rechtserheblichen Eigenwerts kein Schutzobjekt im Rechtssinne vorliegt (E. 6.2.2). Mit Blick darauf, dass nur bei formell unter Schutz gestellten Vergleichsobjektensichergestellt ist, dass diese auch erhalten bleiben und damit das öffentliche Interesse an der Dokumentation einer Epoche gesichert ist, erscheint es naheliegend, primär auf diese abzustellen. Bloss inventarisierte Objekte sind daneben auch zu berücksichtigen, wobei ihnen aber weniger Gewicht zukommt, soweit damit der Grad der Schutzwürdigkeit eines Objekts relativiert werden soll. Demgegenüber lässt sich mit einem Verweis auf inventarisierte Vergleichsobjekte problemlos die Einzigartigkeit eines Objekts begründen (E. 6.2.3). Das Baurekursgericht ging mithin auch mit Blick auf die Vergleichsobjekte und die kommunale Denkmalschutzstrategie zu Recht und ohne Verletzung der Gemeindeautonomie von einem hohen Eigenwert aus (E. 6.2.6). Das öffentliche Interesse an der Unterschutzstellung überwiegt die privaten Interessen der Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2024.00736 bzw. die einer Unterschutzstellung entgegenstehenden öffentlichen Interessen deutlich (E. 7).Abweisung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00736
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00736
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 07.05.2026
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Inventarentlassung
Denkmalschutz; Ensemblewirkung und Situationswert; Eigenwert und Vergleichsobjekte.Ein Ensemble ist eine Gruppe von Gebäuden und Aussenräumen, die in ihrem Zusammenhang eine besondere städtebauliche Qualität haben und als Gruppe wahrgenommen werden. Einem Einzelobjekt innerhalb eines Ensembles kommt in der Regel ein Situationswert zu (E. 5.2.3). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden aus beiden Verfahren kommt es für die Beurteilung der Ensemblewirkung nicht darauf an, ob die anderen Bauten vom Streitobjekt aus bzw. das Streitobjekt von den anderen Bauten aus sichtbar ist, sondern es kommt auf die Wirkung des Streitobjekts zusammen mit den anderen Bauten auf Personen an, die sich im öffentlichen Raum  wozu alle öffentlich zugänglichen Bereiche zu zählen sind, auf welche das Objekt erkennbare Wirkung entfaltet  bewegen (E. 5.2.4). Es stellt keine Rechtsverletzung dar, dass das Baurekursgericht von einer Ensemblewirkung ausging und einen gewissen Situationswert bejahte (E. 5.2.5).Mit Blick auf die Ausführungen in der Literatur und die Erwägungen des Bundesgerichts ist präzisierend festzuhalten, dass Vergleichsobjekte und eine (kommunale) Denkmalstrategie einerseits  und primär  relevant sind für die Bestimmung des Grads der Schutzwürdigkeit eines Objekts, der sich entscheidend auf die im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung vorzunehmende Abwägung der Interessen auswirkt. Dabei ist etwa die Frage relevant, ob ein potenzielles Schutzobjekt eines der letzten oder am besten erhaltenen seiner Art ist oder bereits etliche andere Objekte aus dieser Epoche unter Schutz gestellt wurden oder inventarisiert sind. Andererseits kann sich aus Vergleichsobjekten (ausnahmsweise) im Einzelfall bereits ergeben, dass ein Objekt nicht als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist und damit mangels rechtserheblichen Eigenwerts kein Schutzobjekt im Rechtssinne vorliegt (E. 6.2.2). Mit Blick darauf, dass nur bei formell unter Schutz gestellten Vergleichsobjekten sichergestellt ist, dass diese auch erhalten bleiben und damit das öffentliche Interesse an der Dokumentation einer Epoche gesichert ist, erscheint es naheliegend, primär auf diese abzustellen. Bloss inventarisierte Objekte sind daneben auch zu berücksichtigen, wobei ihnen aber weniger Gewicht zukommt, soweit damit der Grad der Schutzwürdigkeit eines Objekts relativiert werden soll. Demgegenüber lässt sich mit einem Verweis auf inventarisierte Vergleichsobjekte problemlos die Einzigartigkeit eines Objekts begründen (E. 6.2.3). Das Baurekursgericht ging mithin auch mit Blick auf die Vergleichsobjekte und die kommunale Denkmalschutzstrategie zu Recht und ohne Verletzung der Gemeindeautonomie von einem hohen Eigenwert aus (E. 6.2.6). Das öffentliche Interesse an der Unterschutzstellung überwiegt die privaten Interessen der Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2024.00736 bzw. die einer Unterschutzstellung entgegenstehenden öffentlichen Interessen deutlich (E. 7).Abweisung.
Stichworte:
AMTSGUTACHTEN
AUGENSCHEIN
EIGENWERT
ENSEMBLE
GEMEINDEAUTONOMIE
INTERESSENABWÄGUNG
INVENTARENTLASSUNG
RÜCKWEISUNG
SITUATIONSWERT
VERGLEICHSOBJEKT
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
ZWISCHENENTSCHEID
Rechtsnormen:
Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG
Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG
§ 19a Abs. 2 VRG
§ 41 Abs. 3 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00736
VB.2024.00738
Urteil
der 1. Kammer
vom 7. Mai 2026
Mitwirkend: Abteilungspräsident
Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger,
Verwaltungsrichter Josua Raster, Gerichtsschreiber Jonas Alig.
In Sachen
Aus VB.2024.00736
1.1  A,
1.2  B,
beide vertreten durch RA C,
Aus VB.2024.00738
2.    Gemeinde Schöfflisdorf,
vertreten durch RA D,
Beschwerdeführende,
gegen
Aus VB.2024.00736 und VB.2024.00738
Zürcher Heimatschutz ZVH,
Beschwerdegegner,
und
Aus VB.2024.00736
1.    Gemeinde Schöfflisdorf,
vertreten durch RA D,
Aus VB.2024.00738
2.1  A,
2.2  B,
beide vertreten durch RA C,
Mitbeteiligte,
betreffend Inventarentlassung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom
19. Februar 2024 entliess der Gemeinderat Schöfflisdorf das Gebäude
Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03
in Schöfflisdorf aus dem kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen
Objekte. Diese Inventarentlassung wurde am 22. März 2024 im Amtsblatt des
Kantons Zürich publiziert.
II.
Mit Eingabe vom 22. April
2024 erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH Rekurs gegen die Inventarentlassung.
Mit Entscheid vom
31. Oktober 2024 hiess das Baurekursgericht des Kantons Zürich den Rekurs
gut, hob den Beschluss des Gemeinderats Schöfflisdorf vom 19. Februar 2024
auf und lud den Gemeinderat ein, die erforderlichen Schutzmassnahmen für den
Erhalt des Eigen- und Situationswerts des Vielzweckbauernhauses
Assek.-Nr. 01 an der E-Strasse 03 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
in Schöfflisdorf im Sinne der Erwägungen anzuordnen.
III.
A.
Gegen diesen
Entscheid erhoben B und A mit Eingabe vom 3. Dezember 2024 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, der angefochtene
Rekursentscheid sei  unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich
gesetzlicher Mehrwertsteuer, zulasten des Beschwerdegegners  aufzuheben und
der Beschluss des Gemeinderats Schöfflisdorf vom 19. Februar 2024 sei
vollumfänglich zu bestätigen. Eventualiter sei der angefochtene Rekursentscheid
aufzuheben und die Sache im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz oder an den
Gemeinderat Schöfflisdorf zurückzuweisen. Es sei ein Augenschein vor Ort
durchzuführen (Verfahren VB.2024.00736).
Am 18. Dezember 2024 beantragte
das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit
Eingabe vom 15. Januar 2025 teilte der Gemeinderat Schöfflisdorf mit, er
verzichte auf eine Mitbeantwortung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom
18. Januar 2025 beantragte der Zürcher Heimatschutz ZVH, die Beschwerde
sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, und die Kosten- und
Entschädigungsfolgen seien ausgangsgemäss zu regeln. Mit Replik vom
27. Februar 2025 innert erstreckter Frist sowie Triplik vom 20. März
2025 hielten B und A an ihren Anträgen fest, während der Zürcher Heimatschutz
ZVH seinerseits mit Duplik vom 13. März 2025 und Quadruplik vom
3. April 2025 an seinen Anträgen festhielt. Mit Eingaben vom 20. März
und 15. April 2025 verzichtete der Gemeinderat Schöfflisdorf jeweils
(weiterhin) auf Vernehmlassung.
B.
Gegen den Entscheid
des Baurekursgerichts vom 31. Oktober 2024 erhob die Gemeinde
Schöfflisdorf mit Eingabe vom 4. Dezember 2024 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragte, es sei der angefochtene Entscheid  unter
Kosten und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer  aufzuheben und das
Gebäude Assek.-Nr. 01, Grundstück Kat.‑Nr. 02, E-Strasse 03,
Schöfflisdorf, aus dem kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen
Objekte der Gemeinde Schöfflisdorf zu entlassen; eventualiter sei der
angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur weiteren Sachverhaltsabklärung
an den Gemeinderat Schöfflisdorf zurückzuweisen. In prozessualer Hinsicht
beantragte die Gemeinde Schöfflisdorf, es sei ein Augenschein vor Ort
durchzuführen (Verfahren VB.2024.00738).
Am 18. Dezember 2024 beantragte
das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit
Beschwerdeantwort vom 17. Januar 2025 beantragte der Zürcher Heimatschutz
ZVH, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, und die
Kosten- und Entschädigungsfolgen seien ausgangsgemäss zu regeln. B und A
liessen sich innert erstreckter Frist zur Beschwerdeantwort mit Stellungnahme vom
27. Februar 2025 vernehmen. Mit Replik vom 27. Februar 2025 hielt die
Gemeinde Schöfflisdorf innert erstreckter Frist an ihren Anträgen fest, während
der Zürcher Heimatschutz ZVH mit Duplik vom 13. März 2025 seinerseits
ebenfalls an seinen Anträgen festhielt. Mit Eingabe vom 20. März 2025 teilte
die Gemeinde Schöfflisdorf mit, auf eine weitere Stellungnahme zu verzichten.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Die beiden
Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts,
betreffen den gleichen Sachverhalt und werfen dieselben Rechtsfragen auf. Es
rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen, die Verfahren
VB.2024.00736 und VB.2024.00738 zu vereinigen (§ 71 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit Art. 125 lit. c der
Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch
Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 431
N. 50 ff.).
1.2
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a VRG
zuständig.
1.3
Gemäss § 49
in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG ist eine Gemeinde
rechtsmittellegitimiert, wenn sie die Verletzung von Garantien rügt, die ihr
die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt. Die Beschwerdeführerin aus dem
Verfahren VB.2024.00738 beruft sich auf eine Verletzung ihrer
Gemeindeautonomie, weshalb ihre Legitimation zur Beschwerdeerhebung zu bejahen
ist. Ob die beanspruchte Autonomie tatsächlich besteht und im konkreten Fall
verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern eine Frage der materiellen
Beurteilung der Beschwerde (vgl. BGr, 22. November 2012, 8C_500/2012,
E. 2.2.2; BGE 135 I 43 E. 1.2).
Die privaten Beschwerdeführenden
aus dem Verfahren VB.2024.00736 sind als im Rekursverfahren unterliegende
Grundeigentümerschaft grundsätzlich zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21
Abs. 1 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 [PBG]).
1.4
1.4.1
Angefochten ist
ein Rückweisungsentscheid des Baurekursgerichts. Rückweisungsentscheide gelten
grundsätzlich als Zwischenentscheide (VGr, 25. Mai 2021, VB.2021.00045,
E. 1.2.2 mit Hinweis). Sie sind jedoch ausnahmsweise als Endentscheide zu
behandeln, wenn der unteren Instanz, an welche die Sache zurückgewiesen wird,
kein Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die Rückweisung nur noch der
Umsetzung des höherinstanzlich Angeordneten dient (vgl. BGE 142 II 20
E. 1.2; 138 I 143 E. 1.2). Dies ist etwa dann nicht der Fall, wenn
die untere Instanz ihr Ermessen ausüben kann oder ergänzende
Sachverhaltsabklärungen vorzunehmen hat (Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 19a
N. 64 f. mit Hinweisen).
Die Vorinstanz lud den Gemeinderat
Schöfflisdorf ein, die erforderlichen Schutzmassnahmen für den Erhalt des
Eigen- und Situationswerts des Vielzweckbauernhauses Assek.-Nr. 01 an der E-Strasse 03
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 in Schöfflisdorf im Sinne der Erwägungen
anzuordnen.
1.4.2
Da mithin
bezüglich des genauen Umfangs der Unterschutzstellung immer noch ein Spielraum
der Gemeinde besteht, stellt der angefochtene Rückweisungsentscheid einen Zwischenentscheid
dar, der nur unter den in Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni
2005 (BGG) genannten Voraussetzungen anfechtbar ist. Die Beschwerde an das
Verwaltungsgericht ist mithin nur zulässig, wenn der Rückweisungsentscheid
einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (§ 41 Abs. 3
in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG und Art. 93 Abs. 1 lit. a
BGG) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid
herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein
weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (§ 41 Abs. 3 in
Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG und Art. 93 Abs. 1 lit. b
BGG). Bei der Anwendung von § 19a Abs. 2 VRG hat das
Verwaltungsgericht grundsätzlich die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu
Art. 9193 BGG zu beachten (VGr, 21. November 2013, VB.2013.00387,
E. 1.1.1; 28. Februar 2013, VB.2012.00558, E. 1.2.2). Nach dem
Wortlaut von § 19a Abs. 2 VRG richtet sich die Anfechtung von
Zwischenentscheiden allerdings lediglich "sinngemäss" nach
Art. 9193 BGG. Dies lässt dem Verwaltungsgericht bis zu einem gewissen
Grad Raum für eine eigenständige Auslegung von § 19a Abs. 2 VRG, der
trotz des darin enthaltenen Verweises auf Bundesrecht eine kantonalrechtliche
Bestimmung darstellt. Deshalb kann sich im Rahmen der Anwendung von § 19a
Abs. 2 VRG unter Umständen auch ein Zwischenentscheid als anfechtbar
erweisen, der vor Bundesgericht nach Art. 9193 BGG nicht angefochten
werden könnte (vgl. Alain Griffel, Rekurs, in: Ders./Tobias Jaag [Hrsg.],
Reform der Zürcher Verwaltungsrechtspflege, Zürich/St.
Gallen 2010, S. 52; Bertschi, § 19a
N. 8 ff.).
1.4.3
Ein nicht
wiedergutzumachender Nachteil im Sinne von Art. 93 Abs. 1 lit. a
BGG ist zu bejahen, wenn eine Gemeinde, die sich nach Art. 50 der Bundesverfassung
(BV) auf die Gemeindeautonomie berufen kann, durch den Rückweisungsentscheid
gezwungen würde, den von ihr als falsch erachteten Vorgaben für die Erteilung
einer Baubewilligung Folge zu leisten (vgl. VGr, 13. April 2022,
VB.2021.00635, E. 1.3). Sie darauf zu verweisen, später ihren eigenen
Entscheid anzufechten, erscheint unzumutbar (vgl. BGE 133 II 409 E. 1.2
mit Hinweisen; vgl. auch BGr, 9. November 2023, 1C_64/2023, E. 1.5;
vgl. zum Ganzen jüngst VGr, 16. Januar 2025, VB.2024.00110,
E. 1). Die Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2024.00738 kann
sich erfolgreich auf § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a
Abs. 2 VRG und Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG berufen.
Ausserdem würde die Gutheissung
der Beschwerde im Sinne von Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG einerseits
sofort einen Endentscheid herbeiführen. Andererseits ist die Rückweisung auch  was
kumulativ erforderlich ist (BGE 143 III 290 E. 1.4; Bertschi,
§ 19a N. 53)  mit einem bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten
für ein weitläufiges Beweisverfahren verbunden. Zwar liegt mit dem Gutachten
eine relevante Sachverhaltserhebung bereits vor. Die Beschwerdeführerin aus dem
Verfahren VB.2024.00738 hätte aber zur Bestimmung des genauen Schutzumfangs
weitere Abklärungen vorzunehmen. Damit ist  im Lichte der eigenständigen
Auslegung des Verwaltungsgerichts  für die Beschwerdeführenden aus dem
Verfahren VB.2024.00736 die Voraussetzung gemäss § 41 Abs. 3 in
Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG und Art. 93 Abs. 1 lit. b
BGG vorliegend erfüllt. Im Übrigen tritt das Bundesgericht, wenn es auf eine
Gemeindebeschwerde eintritt, auf die Parallelbeschwerde eines Privaten ohne
weitere Prüfung der Voraussetzungen für die Anfechtung von Zwischenentscheiden
ein (BGr, 7. November 2024, 1C_344/2023, E. 2; BGE 133 II 409
E. 1.2).
1.4.4
Damit liegt
sowohl für die Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2024.00738 als auch für
die Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2024.00736 je ein anfechtbarer
Zwischenentscheid vor.
1.5
Da auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
Streitgegenstand bildet die
Frage, ob das im 18. Jahrhundert erstellte Vielzweckbauernhaus Assek.-Nr. 01
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03 in Schöfflisdorf
unter Schutz zu stellen ist. Das Grundstück ist gemäss der geltenden Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Schöfflisdorf vom 31. Januar 1995 (BZO) der
Kernzone K zugewiesen.
Das Streitobjekt ist im
kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen Objekte vom August 2021 als
Objekt Nr. 04 verzeichnet. Als Schutzziel wird die konstruktive und
typologische Bedeutung des Gebäudes erwähnt, wobei als Mindestziel die
Erhaltung der historischen Bausubstanz, des Dachwerks auf Sicht sowie des
Charakters der geschlossenen Dachfläche genannt wird. Hinzu kommt, dass das
Ortsbild Schöfflisdorf auch im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der
Schweiz (ISOS) von regionaler Bedeutung enthalten ist.
Mit Schreiben vom
22. November 2021 stellten die Beschwerdeführenden aus dem Verfahren
VB.2024.00736 ein Provokationsbegehren im Sinne von § 213 PBG; sie planen,
das Streitobjekt abzubrechen und das Grundstück neu zu überbauen. Am
3. Februar 2022 beauftragte der Gemeinderat Schöfflisdorf die Firma F,
Winterthur, mit der Erstellung eines Gutachtens. Letzteres legte die Firma F
am 30. April 2022 vor (in der Folge: Amtsgutachten).
3.
Die Beschwerdeführenden aus
beiden Verfahren beantragen die Vornahme eines Augenscheins.
Das Baurekursgericht hat am
16. Juli 2024 einen Augenschein im Beisein der Parteien durchgeführt. Auf
die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden
Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Es ist
zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein
verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen
Augenschein beziehungsweise aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender
Deutlichkeit ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1;
Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81). Das Protokoll des
vorinstanzlichen Augenscheins samt 21 Fotografien und die weiteren Akten 
insbesondere auch das Amtsgutachten mit 104 Abbildungen sowie das
kommunale Inventar der kunst- und kulturhistorischen Objekte der Gemeinde
Schöfflisdorf  belegen den Sachverhalt in genügendem Mass. Ein Augenschein
durch das Verwaltungsgericht ist für die Beurteilung der relevanten
Streitfragen deshalb nicht erforderlich.
Dies gilt auch in Bezug auf die
umstrittene Ensemblewirkung. Aus den Augenscheinfotografien 79 sind
benachbarte Inventarobjekte erkennbar. Die Fotografie 9 zeigt das
Streitobjekt und das kommunale Inventarobjekt Assek.-Nr. 05 an der E-Strasse 06
zusammen. Die Wirkung des Streitobjekts von der Gasse G aus wird aus der
Fotografie in der Replik der Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2024.00738
ersichtlich. Der Gasse weiter folgend wird linker Hand das überkommunale
Inventarobjekt Assek.-Nr. 07 (H-Strasse 08; Objekt 020 des kommunalen
Inventars) ersichtlich. Von der Strasse H aus lassen sich das Streitobjekt, das
überkommunale Inventarobjekt Assek.-Nr. 010 (H-Strasse 011; Objekt 09
des kommunalen Inventars) sowie das überkommunale Inventarobjekt
Assek.-Nr. 07 (H-Strasse 08) zusammen wahrnehmen.
Entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2024.00736 ist das Amtsgutachten
bezüglich der rechtserheblichen Fragen nicht generell veraltet; die 
nachfolgend zu erwähnende  einzige wesentliche Änderung des Sachverhalts ist
unbestritten und wurde von allen Instanzen berücksichtigt (vgl. dazu E. 5.2.2).
4.
4.1
Als Schutzobjekte
des Natur- und Heimatschutzes in Betracht fallen unter anderem Gebäude und
Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,
wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind
oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre
Wirkung wesentlichen Umgebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). In der
Praxis werden diese beiden Eigenschaften als Eigenwert und als Situationswert
bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst
bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in
Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Josua
Raster/Thomas Wipf in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs-
und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024 [Zürcher Planungs- und Baurecht], S. 364;
Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St.
Gallen 2008, S. 139 und 205). Die Schutzwürdigkeit
eines Objekts  bzw. der Grad der Schutzwürdigkeit (vgl. VGr, 26. Februar
2026, VB.2023.00503, E. 7.4.1)  kann sich nicht nur aus einem hohen
Eigen- oder Situationswert, sondern auch aus deren Zusammenspiel ergeben (RB 1997
Nr. 73).
Die
Zeugeneigenschaft allein reicht für eine Unterschutzstellung allerdings nicht;
es muss sich um einen "wichtigen" Zeugen handeln. Bei der
Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu
qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt",
hat die Behörde eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte
Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen,
künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks
mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; Raster/Wipf, S. 330 f.).
4.2
Der Schutz von
Objekten im Sinne von § 203 PBG erfolgt mittels Schutzmassnahmen im Sinne
von § 205 PBG. Die Schutzmassnahmen verhindern Beeinträchtigungen der
Schutzobjekte, stellen deren Pflege und Unterhalt sicher und ordnen
nötigenfalls die Restaurierung an. Ihr Umfang ist jeweils örtlich und sachlich
genau zu umschreiben (§ 207 Abs. 1 PBG). Die Bejahung der
Schutzwürdigkeit eines Objekts führt nicht zwingend zur Anordnung von
Schutzmassnahmen im Sinne von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann,
wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu
gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen.
Eigentumsbeschränkungen zum Schutz von Baudenkmälern liegen allgemein im
öffentlichen Interesse. Wie gewichtig dieses Interesse ist und in welchem
Ausmass es den denkmalpflegerischen Schutz eines Objekts verlangt, ist bei der
Prüfung der Verhältnismässigkeit im Einzelfall zu beurteilen (BGr, 9. Juni
2020, 1C_368/2019, E. 11.3). Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind
die denkmalpflegerischen und allfällige weitere Erhaltungsinteressen gegen die
dagegen gerichteten städtebaulichen, finanziellen und weiteren Anliegen
abzuwägen. Die zuständige Behörde hat dabei insbesondere unterschiedlich weit reichende
Schutzanordnungen (z.
B. eine teilweise
Unterschutzstellung, Ergänzungsbauten sowie allfällige Nutzungskonzepte)
vertieft zu prüfen und die erforderliche Interessenabwägung unter
Berücksichtigung aller übrigen einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen (zum
Ganzen VGr, 23. November 2023, VB.2022.00624, E. 7.2).
4.3
Was die
gerichtliche Überprüfungsbefugnis im Zusammenhang mit Unterschutzstellungen
betrifft, geht die Rechtsprechung von folgenden Grundsätzen aus: Ob eine Baute
im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer Unterschutzstellung
bedarf, ist zu einem erheblichen Teil Rechtsfrage. Ob ein Schutzobjekt im Sinne
von § 203 Abs. 1 lit. c PBG vorliegt, ist mithin vom Gericht und
nicht von Expertinnen und Experten zu entscheiden (BGr, 3. Juli 2023,
1C_123/2022, 1C_133/2022, E. 5.4). Ebenso ist der Grad der
Schutzwürdigkeit eine Rechtsfrage (VGr, 10. Juli 2025, VB.2024.00065,
E. 5.1.4).
Soweit
es sich dabei um Ermessensfragen handelt, hat das Baurekursgericht trotz der
bei der Ermessenskontrolle gebotenen Zurückhaltung eine eigenständige
Beurteilung vorzunehmen, zu der es denn auch  als mit Fragen der Denkmalpflege
vertrautes Gremium  in der Lage ist. Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50
Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG von
vornherein auf Rechtskontrolle beschränkten Überprüfungsbefugnis hat den
Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat namentlich zu
prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde
beziehungsweise die Rekursinstanz alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig
und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (VGr, 23. November 2023,
VB.2022.00624, E. 4.3).
Auch
die vorzunehmende Interessenabwägung ist grundsätzlich eine vom
Baurekursgericht und vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der
Bewertung und Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch
in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von
der Gemeinde auszufüllen sind. Bei der Anwendung der §§ 203 und 205 PBG
ist zu berücksichtigen, dass den Gemeinden im Bereich des Natur- und
Heimatschutzes eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit zukommt, die unter
dem Schutz der Gemeindeautonomie (Art. 85 Abs. 1 der Verfassung des
Kantons Zürich vom 27. Februar 2005 [KV]) steht (VGr, 23. November 2023,
VB.2022.00624, E. 7.3; BGr, 2. Februar 2006, 1P.504/2005, E. 3.3;
vgl. auch BGE 145 I 52 E. 3.6).
5.
Die Beschwerdeführenden aus beiden
Verfahren beanstanden, dass das Baurekursgericht einen Situationswert bejahte.
5.1
5.1.1
Das
Amtsgutachten führt im Rahmen des Kapitels "Beurteilung der
Schutzwürdigkeit" zur "Bedeutung von Ortsbild und Situation"
aus, das Vielzweckbauernhaus stehe nördlich der E-Strasse in zweiter Reihe und
sei von der E-Strasse her kaum einsehbar. Es stehe am vormodernen westlichen
Ortsrand. Das Ortsbild sei durch die leichte Hanglage mit einer weitgehend
überbauten Nordseite des Gebäudes charakterisiert. Die bauzeitliche Lage
inmitten grösserer Obsthaine sei mit der Überbauung G verlorengegangen. Nur
unmittelbar westlich anschliessend befinde sich noch ein Obsthain. Von Süden
und Norden her seien die östliche Giebelseite und die südliche Trauffassade und
die bisher geschlossenen Dachflächen sichtbar und lokal raumbildend. Das
Gebäude E-Strasse 03 präsentiere zum Vorplatz hin das weitestgehend
erhaltene äussere Erscheinungsbild eines Vielzweckbauernhauses des
18. Jahrhunderts. Das historische Volumen, die Materialität und die
Nutzungsaufteilung seien eindeutig und qualitätsvoll ablesbar.
Zur
Schutzwürdigkeit ist im Amtsgutachten zu lesen, zusammenfassend sei aufgrund
der Beurteilung des Eigen- und Situationswerts festzuhalten, dass das
Streitobjekt die Anforderungen an einen wichtigen Zeugen im Sinne von § 203
Abs. 1 lit. c PBG erfülle. Ebenso könne eine prägende Wirkung im
Ortsbild festgestellt werden. Das Gebäude sei siedlungsgeschichtlich von
Bedeutung:
Es bilde den westlichen Abschluss des gut erhaltenen Ensembles
von Vielzweckbauernhäusern in Schöfflisdorf.
Insbesondere das Volumen des
Vielzweckbauernhauses, seine bauzeitliche Materialisierung im Ökonomiebereich
sowie die geschlossene Dachfläche mit durchziehender Traufkante seien erhalten
und bedeutend. Damit und als Teil der Dachlandschaft präge das Gebäude auch das
Ortsbild, auch wenn die Wirkung im Strassenraum der Hauptgassen nicht besonders
markant sei. Es entfalte eine geringe Fernwirkung in Richtung Westen und sei
auf der anderen Seite von Gebäuden eingeschlossen.
Im Rahmen des Kapitels
"Dokumentation und Analyse" gelangt das Amtsgutachten in Bezug auf
das Ortsbild zu folgendem Schluss: Entlang der E-Strasse seien zahlreiche
Vielzweckbauernhäuser erstellt worden; oft in zwei Reihen hintereinander. Diese
Anordnung sei typisch für die Siedungsgenese im 18. Jahrhundert. Der
östlich gelegene Ortskern sei im 18. Jahrhundert mit einer Schicht
grosszügig angelegter Vielzweckbauernhäuser umgeben worden (von Ost nach West: K-Strasse 025,
026, 027, E-Strasse 028, 029, 030, 031). Auch in den oberen Ortsteilen
seien die Gebäude meist Ost-West oder West-Ost auf die traufseitig
vorbeiführenden Längsverbindungen ausgerichtet. Der Strassenbau der heutigen E-Strasse
von 1833 folge der älteren Verbindung und könne nicht als Begründung für die
Ausrichtung herangezogen werden. Von der E-Strasse aus liege das Gebäude in der
zweiten, zurückversetzten Reihe und sei kaum einsehbar.
Die nähere Umgebung der E-Strasse 03
sei bis vor wenigen Jahrzehnten von Obsthainen geprägt gewesen, heute liege das
Gebäude allseitig innerhalb des Siedlungsbereichs. Im Westen sei noch vor der
Gemeindegrenze zu Oberweningen ein Obstgarten vorhanden. Das Gebäude verfüge
seit dem Einbau der Tiefgarage über einen grossen gepflasterten Vorplatz, der
dem Gebäude auf der südlichen Traufseite eine grosse Präsenz verleihe. Die
Hangseite sei in den Jahren 2000 bis ca. 2006 mit den Gebäuden "G 013014"
verbaut worden. Die Gebäude seien gut in die Landschaft eingepasst, würden aber
keine besonders qualitätsvolle bäuerliche Nahumgebung mehr darstellen.
Die
nach Osten hin freie Fläche von Kat.-Nr. 015 und der südöstlich liegende
Speicherbau Assek.-Nr. 05 liessen den Kontext des grosszügigen Gehöfts
erkennen.
Eine raumbildende Wirkung entfalte das Gebäude damit nur bedingt.
5.1.2
Der Gemeinderat
Schöfflisdorf erwog in seinem Inventarentlassungsentscheid, die Kritik der
Eigentümerschaft am eingeholten Gutachten der Firma F sei aus Sicht des
Gemeinderats teilweise berechtigt. Dies gelte speziell für die gutachterliche
Würdigung des Situationswerts des Gebäudes Assek.-Nr. 01, welcher heute
entgegen der Beurteilung des Gutachtens nicht mehr, jedenfalls nicht mehr in
rechtlich relevantem Masse, gegeben sei. Seitdem das westlich angrenzende
Grundstück Kat.-Nr. 016 auf der Grundlage eines Gestaltungsplanes mit
einem neuen Einfamilienhaus überbaut sei, sei das Gebäude Assek.-Nr. 01 rundherum
von anderen Gebäuden eingeschlossen und vermöge keine besondere Wirkung im
Ortsbild mehr zu entfalten; auch nicht innerhalb der Dachlandschaft. Das
Gebäude markiere auch weder den westlichen Dorfabschluss noch besitze es sonst
wie eine (auch nur geringe) Fernwirkung nach Westen.
Im Weiteren treffe es auch zu,
dass sich das Gebäude Assek.-Nr. 01 nicht im ISOS-Gebiet 1.1 befinde,
wie das Gutachten feststelle, sondern am Rand des Gebiets 1. Dieser Fehler
im Gutachten wirke sich allerdings nicht auf das Ergebnis der Beurteilung aus.
Da nicht eine Bundesaufgabe infrage stehe, sei ein ISOS-Eintrag ohnehin nicht
unmittelbar zu berücksichtigen.
5.1.3
Das
Baurekursgericht erwog gestützt auf das Gutachten, dass die bauzeitliche Lage
inmitten grösserer Obsthaine mit der Überbauung G 013014 in den Jahren 2000
bis ca. 2006 verloren gegangen sei. Das unmittelbar westlich gelegene
Nachbarsgrundstück Kat.-Nr. 016 sei im Zeitpunkt der Begutachtung nicht
überbaut gewesen und habe noch einen Obsthain gezeigt. Heute lasse sich der
einstige Bezug des streitbetroffenen Grundstücks zum Obstgarten auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 017 nicht mehr erkennen, da die dazwischenliegende
Parzelle Kat.-Nr. 016 gestützt auf den privaten Gestaltungsplan vom
20. April 2022 (Festsetzung) bzw. 8. Juni 2022 (Genehmigung) mit
einem Einfamilienhaus überbaut worden sei. Damit sei die im Gutachten noch
zutreffend beschriebene geringe Fernwirkung nach Westen verloren gegangen.
Der
Gemeinderat Schöfflisdorf leite daraus jedoch zu Unrecht ab, dass das Gebäude
keinen relevanten Situationswert aufweise. Aus dem Umstand, dass das Gebäude
nicht wie im Gutachten angenommen im Gebiet 1.1 des regionalen ISOS liege,
könne ebenfalls nicht abgeleitet werden, dass die Lage des streitbetroffenen
Vielzweckbauernhauses, welches bereits in der Häderli-Kartei der kantonalen
Denkmalpflege mit "H" bezeichnet gewesen sei, unbedeutend sei. Das
streitbetroffene Vielzweckbauernhaus gehöre offenkundig zum historischen
Siedlungsgebiet, auch wenn es  wie die Wild- und die Siegfried-Karte zeigten 
am damaligen westlichen Siedlungsrand gelegen sei. Der Situationswert könne
auch nicht als gering eingestuft werden mit der Begründung, dass keine Strasse
direkt am Gebäude vorbeiführe. Zutreffend sei, dass das von der E-Strasse
zurückversetzte Gebäude Assek.-Nr. 01 den öffentlichen Strassenraum nicht
wesentlich mitpräge. Eine ortsbildprägende Wirkung könne indes auch ohne
markante Wirkung im Strassenraum bestehen, wie nachfolgend aufzuzeigen sei.
Als Ensemble, das einen
rechtserheblichen Situationswert im Sinne des Natur- und Heimatschutzes zu
begründen vermöge, bezeichne man eine Gruppe von Gebäuden und Aussenräumen, die
in ihrem Zusammenhang eine besondere städtebauliche Qualität hätten und als
Gruppe wahrgenommen würden. Das Erscheinungsbild eines Ensembles werde geprägt
durch die einzelnen Elemente und ihr räumliches Zusammenspiel. Neben
einheitlich geplanten Gebäudeensembles gebe es auch solche, welche historisch
gewachsen seien. Entscheidend sei jedoch, dass die Gesamtanlage mit ihrer
besonderen geschichtlichen, kulturellen oder ästhetischen Bedeutung den
Charakter und die Identität eines Orts massgebend bestimme und diesem eine
besondere Wertigkeit gebe.
Anlässlich des Augenscheins habe
sich dem Gericht in Übereinstimmung mit der gutachterlichen Einschätzung
gezeigt, dass der bäuerliche Kontext nach wie vor erkennbar sei. Das
streitgegenständliche Vielzweckbauernhaus präsentiere sich als ein stattliches Gebäude
mit typischem Erscheinungsbild aus dem 18. Jahrhundert
(Fachwerkkonstruktion, geschlossene Dachfläche) und ablesbarer
landwirtschaftlicher Nutzungsorganisation (Wohnhaus- und Ökonomieteil mit Tenn
und Stall) unter einem First. Der gepflasterte Vorplatz verleihe der südlichen
Traufseite mit Inschriften und Zierformen grosse Präsenz.
Östlich des streitbetroffenen
Objekts befinde sich sodann eine bauzeitlich typische und qualitativ wertvolle
Umgebung mit dem grosszügigen Aussenraum der sogenannten Hofgruppe H (richtig: H)
von überkommunaler Bedeutung (Assek.-Nrn. 010, 07 und 034 [H-Strasse 011,
08, 035] auf Kat.-Nr. 015; Überkommunales Inventarblatt im GIS-Browser
[https://geo.zh.ch/maps]: Karte "Archäologische Zonen und
Denkmalschutzobjekte") und dem Doppel-Fachwerkspeicher aus dem
18. Jahrhundert von kommunaler Bedeutung auf der Parzelle Kat.-Nr. 018
(kommunales Inventarobjekt Nr. 019). Die Bauten der Parzelle Kat.-Nr. 015
bestehend aus Vielzweckbauernhaus, Speicher und Waschhaus sowie die Grünfläche
würden im Inventar der Denkmalschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung als
ein intaktes bäuerliches Ensemble beschrieben. Zudem seien die Einzelobjekte
auch im kommunalen Inventar aufgeführt. Als Schutzzweck werde jeweils der
Erhalt der gewachsenen Substanz der Bauten sowie ihrer historischen
Ausstattungselemente und Oberflächen genannt. Das streitbetroffene Gebäude sei
einzig durch ein Garten- und Wieslandstück, welches auf der Parzelle Kat.-Nr. 015
liege, von diesem Ensemble getrennt. Infolge der dort vorhandenen Bestockung
sei das Ensemble vom streitbetroffenen Gebäude aus (zumindest in der
Vegetationszeit) nur beschränkt einsehbar. Südöstlich des streitbetroffenen
Vielzweckbauernhauses befinde sich der ebenfalls inventarisierte sowie
bemerkenswerte Doppel-Fachwerkspeicher Assek.-Nr. 05 aus dem
18. Jahrhundert. Bei Letzterem würden als Schutzziele die typologische
Bedeutung des Gebäudes sowie die Wirkung im Ortsbild erwähnt. Das Gebäude
Assek.-Nr. 05 sei  wie das streitbetroffene Gebäude Assek.-Nr. 01 
vom öffentlichen Raum wenig einsehbar.
Die räumliche Bedeutung sei
vorliegend im vorstehend beschriebenen historischen Kontext zu lesen, welcher
sich aus dem intakten äusseren Erscheinungsbild des streitgegenständlichen
Vielzweckbauernhauses, der Lage im historischen H und dem Zusammenspiel mit den
östlich und südöstlich angrenzenden Inventarobjekten ergebe. Die genannten
Nachbargebäude und das Streitobjekt würden sich um das Garten- und
Wieslandstück der Parzelle Kat.-Nr. 015 gruppieren. Die Gruppe erscheine
dadurch als Teil einer ursprünglichen Bebauung. Das Gebäude präge hier das
Ortsbild wesentlich. Dem streitbetroffenen Vielzweckbauernhaus komme damit 
entgegen der Auffassung des Gemeinderats Schöfflisdorf  ein relevanter
Situationswert zu: Die Stellung in zweiter Bautiefe und traufseitig zur
Hauptsiedlungsachse sei für das Siedlungsbild des 18. Jahrhunderts
typisch. Die gut proportionierte, geschlossene Dachfläche des
streitgegenständlichen Vielzweckbauernhauses sei ab der E-Strasse teilweise und
ab der Strasse G mehrheitlich einsehbar (vgl. Amtsgutachten). Sodann zeigten
sich die östliche Giebelseite, deren Fachwerk mit Eternitschindeln verkleidet
worden sei, und das prominente Satteldach auch ab der Strasse H
(vgl. Inventarblatt). Gesamthaft betrachtet sei die ortsbildprägende
Wirkung, auch ohne Bezug zum Obstgarten und Fernwirkung im Westen, zu bejahen.
5.2
In diesem
Zusammenhang machen die Beschwerdeführenden aus beiden Verfahren geltend, das
Baurekursgericht habe den Sachverhalt unrichtig festgestellt. Hinsichtlich der
Bejahung einer Ensemblewirkung behaupten sie, das Baurekursgericht sei vom
Gutachten abgewichen und habe in Verletzung der Gemeindeautonomie eine
vertretbare Würdigung der kommunalen Behörde durch seine eigene ersetzt.
5.2.1
Für die Klärung
der denkmalpflegerischen Fragen kann die zuständige Behörde ein Fachgutachten
einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch,
kommt einem solchen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu. Ein
vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges, von Behörden eingeholtes
Gutachten geniesst einen erhöhten Beweiswert. Die Behörde darf von einem
solchen Gutachten nicht ohne triftige Gründe abweichen. Ein Grund zum Abweichen
liegt namentlich dann vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder
Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens in
wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (RB 1982 Nr. 35; BGE 136
II 539 E. 3.2; Plüss, § 7 N. 146 f.; Regina Kiener/Bernhard
Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 3. A., Zürich/St.
Gallen 2021, Rz. 775). Aufgabe des Gutachtens im
Bereich des Denkmalschutzes ist es, die im Inventar enthaltenen Hinweise zu
vertiefen und genauer abzuklären. Ein Gutachten liefert die als
Entscheidgrundlage dienenden Fakten. Es hat das Objekt so weit zu beschreiben,
dass die Frage der Schutzwürdigkeit beantwortet werden kann (VGr, 23. November
2023, VB.2022.00624, E. 5.1 mit Hinweisen).
Die Aufgabe des Gutachters oder
der Gutachterin ist auf die Sachverhaltsdarstellung beschränkt, wohingegen die
rechtliche Würdigung den rechtsanwendenden Behörden obliegt (VGr, 30. April
2020, VB.2019.00731, E. 6.3; vgl. vorstehende E. 4.3).
5.2.2
Die Parteien
gehen mit dem Entscheid des Baurekursgerichts und dem kommunalen Entscheid
einig, dass das Amtsgutachten aus dem Jahr 2022 hinsichtlich einer
Sachverhaltsfeststellung unzutreffend ist und hinsichtlich einer weiteren
Feststellung nicht mehr zutrifft: Das Streitobjekt liegt im ISOS-Gebiet 1 und
nicht im ISOS-Gebiet 1.1 (Ortsbild von regionaler Bedeutung) und das
Streitobjekt grenzt heute auch im Westen nicht mehr an einen Obstgarten, seit
das Nachbargrundstück Kat.-Nr. 016 mit einem Einfamilienhaus überbaut
wurde.
Gemäss
den Beschwerdeführenden aus beiden Verfahren sei das Baurekursgericht zudem in
tatsächlicher Hinsicht dadurch vom Amtsgutachten abgewichen, dass es davon
ausgegangen sei, das Streitobjekt bilde zusammen mit den Nachbargebäuden auf
der Parzelle Kat.-Nr. 015 sowie dem Doppel-Fachwerkspeicher auf der
Parzelle Kat.-Nr. 018 ein Ensemble, weil die sich um das Garten- und
Wieslandstück der Parzelle Kat.-Nr. 015 angeordneten Gebäude eine Gruppe
bilden würden, die "als Teil einer ursprünglichen Bebauung" erscheine.
Dies finde weder im Amtsgutachten noch in den übrigen Akten eine Stütze. Dass
der bäuerliche Kontext noch erkennbar sei, bedeute nicht, dass die
verschiedenen Gebäude als Gruppe wahrgenommen würden.
5.2.3
Ein Ensemble ist
eine Gruppe von Gebäuden und Aussenräumen, die in ihrem Zusammenhang eine
besondere städtebauliche Qualität haben und als Gruppe wahrgenommen werden. Das
Erscheinungsbild des Ensembles wird geprägt durch die einzelnen Elemente und
ihr räumliches Zusammenspiel (VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00472,
E. 6.2; 23. Oktober 2019, VB.2018.00614, E. 5.2.1; 6. Juli
2023, VB.2022.00472, E. 4.4.2). Eine Rolle spielen können dabei u.
a. die räumlichen Verhältnisse der benachbarten Bauten, die
Stellung der Gebäude zur Strasse, die Geschossigkeit, die Volumetrie, die
Dachformen oder die Fassadengestaltung (vgl. VGr, 7. Oktober 2021,
VB.2021.00051, E. 6.1.2; bestätigt durch BGr, 23. September 2022,
1C_679/2021).
Ensembles
können als solche einheitlich geplant worden oder historisch gewachsen sein
(VGr, 14. März 2019, VB.2018.00519, E. 6.4.1; 5. April 2018,
VB.2017.00698, E. 4.2; 26. Januar 2011, VB.2010.00472, E. 6.2).
Entscheidend ist, dass die Gesamtanlage mit ihrer besonderen geschichtlichen,
kulturellen oder ästhetischen Bedeutung den Charakter und die Identität eines
Orts massgeblich bestimmt und diesem eine besondere Wertigkeit gibt (VGr, 5. April
2018, VB.2017.00698, E. 4.2).
Einem
Einzelobjekt innerhalb eines Ensembles kommt in der Regel ein Situationswert zu
(vgl. auch VGr, 26. Februar 2026, VB.2023.00503, E. 7.3 mit
Hinweisen).
5.2.4
Entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführenden aus beiden Verfahren kommt es für die
Beurteilung der Ensemblewirkung nicht darauf an, ob die anderen Bauten vom
Streitobjekt aus bzw. das Streitobjekt von den anderen Bauten aus sichtbar ist,
sondern es kommt auf die Wirkung des Streitobjekts zusammen mit den anderen
Bauten auf Personen an, die sich im öffentlichen Raum  wozu alle öffentlich
zugänglichen Bereiche zu zählen sind, auf welche das Objekt erkennbare Wirkung
entfaltet  bewegen (vgl. VGr, 31. August 2023, VB.2022.00266, E. 8.2
mit Hinweis). Dabei können geringe Sichtbezüge vom öffentlichen Raum aus den
Situationswert relativieren (vgl. VGr, 23. Oktober 2019, VB.2019.00063,
E. 3.7). Insofern überzeugt die  mit dem Amtsgutachten übereinstimmende 
Feststellung des Baurekursgerichts, dass auch die Einsehbarkeit der Dachfläche
sowie der Giebelseite des Streitobjekts zum Situationswert beitrügen.
Entsprechend spricht entgegen der Meinung der Beschwerdeführenden aus dem
Verfahren VB.2024.00736 die beschränkte Einsehbarkeit des Gebäudeensembles H
vom Streitobjekt aus (oder umgekehrt) während der Vegetationszeit ebenso wenig
gegen eine Ensemblewirkung wie die nicht mehr vorhandene bauzeitliche
Lage
inmitten von Obsthainen
. Entscheidend ist  wie gesehen  vielmehr die
Wahrnehmbarkeit des Streitobjekts zusammen mit anderen Bauten des Ensembles von
im öffentlichen Raum gelegenen Drittstandorten aus. Diese ist gegeben (vgl.
dazu E. 3 a.
E. mit Hinweisen).
Anders als die
Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2024.00736 andeuten, schliesst sodann
die Tatsache, dass das Baurekursgericht das Vielzweckbauernhaus mit Speicher
und Waschhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 015  entsprechend dem
Eintrag im Inventar der Denkmalschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung, wo
die Hofgruppe als intaktes bäuerliches Ensemble im historischen Zentrum von
Schöfflisdorf bezeichnet wird  als ein Ensemble benennt, nicht aus, dass
ebendieses Ensemble gemeinsam mit dem Streitobjekt und der Baute Assek.-Nr. 05
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 018 an der E-Strasse 06 Teil eines
grösseren Ensembles sein kann. Ebenso wenig ergibt sich dies daraus, dass
(auch) in den kommunalen Inventarblättern Nrn. 09, 020 und 021 nur die
sich auf demselben Grundstück Kat.-Nr. 015 befindliche Hofgruppe als
Ensemble genannt wird. Irrelevant für die Frage, ob ein Ensemble vorliegt, ist
die Tatsache, dass das Streitobjekt im Rahmen der ISOS-Ortsbildaufnahme nicht
als Teil der Gebäudegruppe 1.1 "H" aufgenommen wurde, gelangten doch
sowohl das Amtsgutachten, der Gemeindevorstand Schöfflisdorf und das
Baurekursgericht zum Schluss, dass das Streitobjekt im H liegt, und ist der
räumliche Bezug der Bauten zueinander aus den Fotografien des Augenscheins, den
Abbildungen des Amtsgutachtens sowie aus dem kommunalen Inventar erkennbar
(vgl. vorstehende E. 4 a.
E. mit Hinweisen).
Entgegen
der Auffassung der Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2024.00738 spricht
es auch nicht gegen das Vorliegen eines Ensembles, dass das Vielzweckbauernhaus
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 015 bereits Ende des 17. Jahrhunderts
erbaut worden sei. Immerhin bestanden das Streitobjekt und das
Vielzweckbauernhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 015  ausgehend vom im
Amtsgutachten als plausibel erachteten Bau des Streitobjekts im Jahre 1793
(infrage komme auch eine frühere Erstellung)  inzwischen mindestens 233 Jahre
in unmittelbarer Nachbarschaft (vgl. dazu auch VGr, 22. Dezember 2021,
VB.2021.00093/VB.2021.00094, E. 5.2). Sodann wurde der
Doppel-Fachwerkspeicher auf dem Grundstück Kat.-Nr. 018 an der E-Strasse 06
gemäss dem kommunalen Inventareintrag "vor 1813" erbaut. Die um das
Garten- und Wieslandstück der Parzelle Kat.-Nr. 015 angeordneten
landwirtschaftlichen Inventarobjekte mit Fachwerkfassaden Nrn. 019, 04 und
020  sowie die Inventarobjekte Nr. 09 (Speicher) und Nr. 021
(Waschhaus), die zusammen mit dem Inventarobjekt Nr. 020 die Hofgruppe H
bilden  existieren gemeinsam bereits seit mehr als 210 Jahren. Insofern
durfte das Baurekursgericht davon ausgehen, dass die Gruppierung der Bauten um
das Garten- und Wieslandstück der Parzelle Kat.-Nr. 015 einen relevanten
historischen Kontext darstellen würde. Weitere Sachverhaltserhebungen sind
diesbezüglich entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin aus dem Verfahren
VB.2024.00738 nicht erforderlich.
Die Beschwerdeführerin aus dem
Verfahren VB.2024.00738 gibt sodann das Amtsgutachten falsch wieder, wenn sie
behauptet, dass die freie Fläche auf der Parzelle Kat.-Nr. 015 gemäss dem
Amtsgutachten "eine Art Restanz des einst grosszügigen Gehöfts, welches
das streitbetroffene Gebäude umgab", bilde. Im Amtsgutachten heisst es:
"Die nach Osten hin freie Fläche von Pz. 015 und der südöstlich liegende
Speicherbau Ass[ek.-Nr]. 05 lassen den Kontext des grosszügigen Gehöfts
erkennen." Damit nimmt das Amtsgutachten auf den räumlichen und
historischen Kontext des Streitobjekts selbst  als ein (in räumlicher
Hinsicht) zweifellos grosszügiges Gehöft  Bezug.
Entgegen der Meinung der
Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2024.00738 sind gemäss dem
Baurekursgericht mit der Überbauung G 013014 sowie jener des unmittelbar
westlich gelegenen Grundstücks Kat.-Nr. 016 nur (aber immerhin) die
bauzeitliche
Lage inmitten grösserer Obsthaine
sowie die
Fernwirkung nach Westen
verlorengegangen. Die bauzeitliche Lage
als Teil eines bäuerlichen Ensembles
rund um die Parzelle Kat.-Nr. 015
ist nach wie vor gegeben.
Die Aussage des
Baurekursgerichts, es sei zutreffend, dass das von der E-Strasse
zurückversetzte Streitobjekt den öffentlichen Strassenraum nicht wesentlich
mitpräge; eine ortsbildprägende Wirkung könne indes auch ohne markante Lage im
Strassenraum bestehen, bezieht sich offensichtlich auf die Einsehbarkeit des
Streitobjekts von der E-Strasse aus, nicht auf die Wahrnehmbarkeit von anderen
öffentlichen Standorten wie die Gasse G und die Strasse H. Anders als die
Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2024.00738 glauben machen will, stellt
sich das Baurekursgericht damit nicht auf den generellen Standpunkt, der
öffentliche Raum werde vom Streitobjekt und den weiteren Inventarobjekten um
das Garten- und Wieslandstück der Parzelle Kat.-Nr. 015 nicht wesentlich
mitgeprägt.
Im Amtsgutachten wurde die Frage
nach der Ensemblewirkung des Streitobjekts nur oberflächlich angesprochen. Dies
dürfte die Folge der auf das Streitobjekt Assek.-Nr. 01 beschränkten
Auftragserteilung gewesen sein; wird doch diesbezüglich ausdrücklich
festgehalten, dass die Nebengebäude E-Strasse 032 und 033 nicht Teil der
Abklärung seien. Der historisch-räumliche Kontext wurde denn auch nicht
vertieft untersucht. Indes bejaht das Amtsgutachten das Vorliegen eines
Ensembles gerade ausdrücklich: "Siedlungsgeschichtlich ist das Gebäude von
Bedeutung: Es
bildet den westlichen Abschluss des gut erhaltenen Ensembles
von Vielzweckbauernhäusern
in Schöfflisdorf". Um den Abschluss des
Ensembles bilden zu können, hat das Streitobjekt Teil desselben zu sein. Sodann
wird im Amtsgutachten  wie bereits erwogen (E. 5.1.1)  ausgeführt, dass
die nach Osten hin freie Fläche von Parzelle Kat.-Nr. 015 und der
südöstlich liegende Speicherbau Assek.-Nr. 05 den ortsbaulichen Kontext
des Streitobjekts erkennen liessen.
Von diesen Feststellungen ist
das Baurekursgericht gerade nicht abgewichen, sondern hat sie  im Zuge
eigener, angesichts des in dieser Hinsicht nicht tiefgehenden Amtsgutachtens
durchaus gebotener Abklärungen  bestätigt. Das Baurekursgericht ist denn auch
wie bereits das Amtsgutachten zum Schluss gelangt, dass ein gewisser
Situationswert vorliegt.
5.2.5
Der Gemeinderat
Schöfflisdorf hatte hinsichtlich der Wirkung auf das Ortsbild darauf
abgestellt, dass das Streitobjekt rundherum von anderen Bauten eingeschlossen
sei (vgl. E. 5.1.2). Die teilweise Einsehbarkeit des Streitobjekts aus
verschiedenen Positionen des öffentlichen Raums ergibt sich jedoch aus den
Fotografien des Amtsgutachtens, aus den Fotografien des vorinstanzlichen
Augenscheins, aus der Replik der Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2024.00738
sowie aus Fotografien des kommunalen Inventars (vgl. E. 4). Wie
ausgeführt stellt es sodann auch keine Rechtsverletzung dar, dass das
Baurekursgericht von einer Ensemblewirkung ausging. Insgesamt ist es  in
Anbetracht der genannten Fotografien, der Ausführungen des Amtsgutachtens und
der Erwägungen des Baurekursgerichts  nicht zu beanstanden und stellt auch
keine Verletzung der Gemeindeautonomie dar, dass das Baurekursgericht einen
gewissen Situationswert bejahte.
6.
Unter den Parteien ist  in
Übereinstimmung mit dem Amtsgutachten, dem kommunalen Entscheid und dem
Entscheid des Baurekursgerichts  unbestritten, dass dem Gebäude ein Eigenwert
zukommt, es sich mithin um einen wichtigen Zeugen im Sinne von § 203
Abs. 1 lit. c PBG handelt. Umstritten ist jedoch der Grad der
Schutzwürdigkeit und die Interessenabwägung (dazu nachfolgende E. 7).
6.1
6.1.1
Das
Amtsgutachten hielt hinsichtlich des Eigenwerts fest, das Streitobjekt sei
typologisch von Bedeutung. Es handle sich um ein typisches Vielzweckbauernhaus
aus dem späten 18. Jahrhundert mit grosszügigem Wohnteil, Tenn, Stall und
Schopf mit zwei Erweiterungen nach Westen. Das durchgehende Dachwerk über Wohn-
und Ökonomieteil sowie die dreiraumtiefe Gliederung zeichne das Gebäude aus,
welches für die regional typische Nutzung für Viehhaltung und Obstbau errichtet
worden sei. Das Gebäude erfülle eine konstruktionsgeschichtlich wichtige
Zeugenschaft. Es handle sich um einen Sichtfachwerkbau des späteren
18. Jahrhunderts mit repräsentativer Vordachgestaltung ("Büge,
Flugrähme, Reihenfenster, halbrundes Türgewände etc."). Das vollständig
erhaltene Dachwerk mit stehenden und liegenden Stuhlelementen und die
weitgehend bauzeitliche Ausfachung seien ebenfalls bedeutend.
Siedlungsgeschichtlich sei das Gebäude von Bedeutung: Es bilde den westlichen
Abschluss des gut erhaltenen Ensembles von Vielzweckwohnhäusern in
Schöfflisdorf. Insbesondere das Volumen des Vielzweckbauernhauses, seine
bauzeitliche Materialisierung im Ökonomiebereich sowie die geschlossene
Dachfläche mit durchziehender Traufkante seien erhalten und bedeutend.
Das Streitobjekt als Wohnhaus
mit Scheune und Stall sei nach typologischen Merkmalen im 18. Jahrhundert
erstellt worden. Das Jahr 1793  entsprechend der Jahreszahl unter dem
östlichen Fenstersturz  sei als Erbauungsjahr plausibel, aber nicht zwingend.
Die grosszügige Konstruktionsweise mit den Bügen und dem Sichtfachwerk könne
stilistisch auch etwas älter sein. Im Wohnteil sei[en] aus dieser ersten
Bauphase die Fassadengestaltung und die Binnengliederung weitgehend erhalten.
Es seien im Wohnbereich mit Ausnahme der Bälkchendecke der Stube keine
sichtbaren Oberflächen und Ausstattungsteile aus dieser Epoche mehr vorhanden;
der Kachelofen könne mit den wieder verbauten Restkacheln in diese Zeit deuten;
er sei aber neu gesetzt worden. Die Scheidewand zwischen Wohn- und Tennteil
entstamme dieser Bauphase und das einheitliche Dachwerk mit der
Holzständerkonstruktion erscheine bauzeitlich (mit Ausnahme der letzten, später
ergänzten Zone mit ihrer westlichen Riegelwand, die eine ältere
Holzständerkonstruktion abgelöst habe). Das Bauvolumen habe sich seit der
Bauzeit um diese beiden westlichen Zonen des Hauptbaus sowie um den
Schweinestall sowie ein Brennhäuschen erhöht. Noch vor der Erstversicherung
1812 sei das Gebäude an der westlichen Giebelseite um eine Querzone (Schopf)
erweitert und unter dem gemeinsamen First integriert worden. Bautätigkeiten
hätten 1861 und 1876, 1893, 1896, 1913 und 1920 stattgefunden. 1987 sei der
Wohnteil in die heutige Gliederung gebracht und die ursprüngliche Erschliessung
mit dem Mittelquergang entlang der Scheidewand zum Tenn sei verändert worden.
Der neue Zugang ("Eingang") erfolge seither über die Südostecke des
Gebäudes. Das Innere habe in dieser Zeit eine weitreichende Umgestaltung
erfahren. So seien sämtliche Wohnräume modernisiert und der Kachelofen erneuert
worden. Der östliche Anbau sei nach 1996 erstellt und das Tenn sei etwa in
derselben Zeit mit den heutigen Büro-Einbauten versehen worden.
6.1.2
Der Gemeinderat
Schöfflisdorf erwog, dem Gutachten könne ohne Weiteres darin gefolgt werden,
dass das Gebäude sowohl typologisch als auch konstruktions- und
siedlungsgeschichtlich von Bedeutung sei und eine Zeugenschaft für ein
Vielzweckbauernhaus aus dem späten 18. Jahrhundert aufweise. Das Gebäude
weise durchaus einen gewissen Eigenwert auf. Dieser Eigenwert sei durch die
umfangreichen Umbauten, denen das Gebäude in den letzten Jahrzehnten unterzogen
worden sei, jedoch stark gemindert. Zu Recht würde die Eigentümerschaft darauf
hinweisen, dass das Gebäude speziell im Wohnteil baulich in wesentlicher Weise
geändert worden sei. Die Zeugenschaft des Vielzweckbauernhauses sei dadurch
deutlich vermindert. Die Schutzwürdigkeit weise höchstens noch einen mittleren
Grad auf.
Die öffentlichen Interessen an
einer Unterschutzstellung des Streitobjekts seien nicht gross; nicht nur wegen
seines bloss mittleren Schutzwürdigkeitsgrades, sondern auch deshalb, weil 
worauf die Eigentümerschaft zutreffend verweise  in der Gemeinde Schöfflisdorf
eine ganze Anzahl von geschützten oder inventarisierten Vielzweckbauernhäusern
bestehe, welche besser (originaler) erhalten seien als dieses Gebäude und den
Typus des Vielzweckbauernhauses damit auch besser repräsentieren würden. Diese
Vergleichsobjekte seien im kommunalen Inventar der kunst- und
kulturhistorischen Objekte detailliert beschrieben. Der Gemeinderat sei
aufgrund des Verhältnismässigkeitsprinzips daher gehalten, unter mehreren
Objekten eine Auswahl zu treffen und die unter Berücksichtigung aller Umstände
als für die Unterschutzstellung am besten geeigneten Bauten zu schützen.
Der Gemeinderat verfolge die
Strategie, die gut erhaltenen und das Ortsbild wesentlich mitprägenden
Vielzweckbauernhäuser im "Dorfkern (v.
a. im
Bereich H)" zu schützen. Das Streitobjekt befinde sich zwar ebenfalls im H,
gehöre aber nicht zu den das Ortsbild prägenden Vielzweckbauernhäusern. Sein
zum Teil schlechter baulicher Zustand würde im Falle einer Unterschutzstellung
zudem eine aufwendige Instandstellung bzw. Sanierung nötig machen. Es sprächen
somit sowohl öffentliche als auch private Interessen gegen eine
Unterschutzstellung dieses Gebäudes.
Zu beachten bleibe schliesslich,
dass das Streitobjekt auch ohne Unterschutzstellung bereits über einen
planerischen Schutz verfüge. Es sei im Kernzonenplan eingetragen, was bedeute,
dass das Gebäude oder Gebäudeteile nur unter Beibehaltung der bisherigen
Erscheinung (Lage, Grundriss, kubische Gestaltung, Dachform und Firstrichtung,
Ausbildung der Fassaden usw.) umgebaut oder ersetzt werden dürften (Art. 3.1
BZO). Im Falle eines Ersatzneubaus könne  wie die Eigentümerschaft zu Recht
anmerke  einiges an zusätzlicher Wohnfläche realisiert werden, was im Rahmen
der Interessenabwägung ebenfalls gegen die Unterschutzstellung des
Streitobjekts spreche.
Unter Berücksichtigung
sämtlicher relevanter Interessen komme der Gemeinderat daher zum Schluss, dass
die öffentlichen Interessen an der Erhaltung des Streitobjekts weniger
gewichtig seien als die entgegenstehenden privaten Interessen und dass der
bereits bestehende planungsrechtliche Schutz bei diesem Gebäude die
öffentlichen Interessen in ausreichender Weise sichere.
6.1.3
Das
Baurekursgericht erwog, die gutachterlichen Ausführungen seien nachvollziehbar
und hätten sich am vom Gericht durchgeführten Augenschein vor Ort
vollumfänglich bestätigt. Das Vielzweckbauernhaus aus dem 18. Jahrhundert
präsentiere sich als Sichtfachwerkbau auf dem platzartigen Freiraum von Süden
her als ein stattliches Gebäude mit authentischer Erscheinung und noch
ablesbarer landwirtschaftlicher Nutzungsorganisation (Wohnhaus- und
Ökonomieteil) unter einem gemeinsamen, imposanten First. Mit den Inschriften,
den Zierformen des Fachwerks der Vordach- und Flugsparrenkonstruktion, des
Tenntors und des ehemaligen Hauseingangs zeige insbesondere die Südfassade eine
hohe baukünstlerische Qualität. Eindrücklich seien auch das historische Volumen
und die gut proportionierte, geschlossene Dachfläche. Im Innern zeige sich,
dass das primäre Tragwerk und der Dachstuhl zu grossen Teilen erhalten seien.
Demzufolge sei der baukünstlerische Eigenwert des streitbetroffenen
Vielzweckbauernhauses als besonders qualitätsvoll zu qualifizieren, zumal es
sowohl im Äussern als auch im Innern einen hohen Grad an historischer Substanz
aufweise.
Mit dem Gutachten sei zum
siedlungsgeschichtlichen Wert des streitbetroffenen Gebäudes festzuhalten, dass
es den westlichen Abschluss des historischen Siedlungsgebiets Schöfflisdorf
bilde. Für die Beurteilung der siedlungsgeschichtlichen Bedeutung sei es
unerheblich, ob und inwieweit das streitgegenständliche Gebäude heute einsehbar
sei und eine Fernwirkung besitze.
Zu den Vergleichsobjekten erwog
das Baurekursgericht, es sei auffallend, dass von den acht genannten
Vergleichsobjekten lediglich zwei im denkmalpflegerisch bedeutsamen H liegen
würden. Es seien noch keine Unterschutzstellungen im H erfolgt. Offenbar sei vor
Kurzem die erste Unterschutzstellung im Oberdorf verfügt worden.
Ein Vergleich des historischen
Volumens anhand des Gebäudefussabdruckes gemessen im Geoportal Kanton Zürich
zeige, dass das Streitobjekt mit rund 335 m
(ohne westlichen
Schopf und östlichen Anbau) deutlich grösser sei als dasjenige an der I-Strasse 022,
welches trotz im Inventar erwähnten massiven Ergänzungen aus der Mitte des
19. Jahrhunderts lediglich rund 255 m
aufweise (vgl.
Inventarblatt Nr. 036). Das Vielzweckbauernhaus des überkommunalen
Ensembles der Hofgruppe H (Inventarobjekt 020) weise mit 325 m
ein
vergleichbares Volumen auf. Was den baukünstlerischen Zeugniswert anbelange,
sei darauf hinzuweisen, dass  soweit ersichtlich  weder das
Vielzweckbauernhaus H-Strasse 08 noch dasjenige an der I-Strasse 022
eine vergleichbare Fassadengestaltung mit Zierformen und Inschriften aufweisen
würden.
Abschliessend sei festzuhalten,
dass das streitbetroffene Gebäude ein intakter und prominenter Vertreter der
Vielzweckbauernhäuser aus dem 18. Jahrhundert sei; mit einer hohen
baukünstlerischen und siedlungsgeschichtlichen Bedeutung und einer
ortsbildprägenden Wirkung. Es handle sich somit um einen qualitätsvollen,
historischen Zeugen. Geschützte und vergleichbare Objekte lägen keine vor.
Insbesondere lasse das Inventar der kunst- und kulturhistorischen Objekte
keinen Vergleich des Eigenwerts zu, da weder die historische Bausubstanz noch
der bauliche Zustand der hierfür herangezogenen Vergleichsobjekte dokumentiert
sei. Die vorgenommene Auswahl bzw. der Verzicht auf eine Unterschutzstellung
des streitgegenständlichen Vielzweckbauernhauses sei damit nicht nachvollziehbar.
Folglich habe der Gemeinderat Schöfflisdorf sein Ermessen nicht sachlich
vertretbar gehandhabt.
6.1.4
Aus den
Erwägungen des Baurekursgerichts und dem Amtsgutachten ergibt sich, dass die
Beurteilung des Gemeinderats Schöfflisdorf nicht haltbar ist. Die Minderung des
Eigenwerts wird undifferenziert mit umfangreichen Umbauten, denen das Gebäude
in den letzten Jahrzehnten unterzogen worden sei  womit der Wohnteil
wesentlich verändert worden sei‍‍ ‍‍, begründet
(vgl. E. 6.1.2). Zwar wurden im Innern tatsächlich ziemlich tiefgreifende
Änderungen vorgenommen (vgl. E. 6.1.1). Jedoch ist die mit dem
Amtsgutachten übereinstimmende Feststellung des Baurekursgerichts, es zeige
sich im Innern, dass das primäre Tragwerk und der Dachstuhl zu grossen Teilen erhalten
seien, unbestritten.
Zur Begründung eines hohen
Eigenwerts stellte das Baurekursgericht auf die Authentizität der Erscheinung
sowie die Ablesbarkeit der landwirtschaftlichen Nutzungsorganisation (Wohnhaus-
und Ökonomieteil) unter einem gemeinsamen, imposanten First ab. Zudem betonte
es unter Verweis auf die Inschriften sowie Zierformen des Fachwerks der
Vordach- und Flugsparrenkonstruktion, des Tenntors und des ehemaligen
Hauseingangs die sehr hohe baukünstlerische Qualität insbesondere der
Südfassade. Als eindrücklich bezeichnete es das historische Volumen und die gut
proportionierte, geschlossene Dachfläche (vgl. E. 6.1.2). Nach dem
Gesagten ging das Baurekursgericht zutreffend davon aus, dass das Streitobjekt
sowohl im Äussern als auch im Innern einen hohen Grad an historischer Substanz
aufweise.
Mit Blick auf das Gutachten und
den Entscheid des Baurekursgerichts ist sodann bezüglich des Eigenwerts zu
berücksichtigen, dass dem Streitobjekt auch eine siedlungsgeschichtliche
Bedeutung zukommt.
Letztlich
ist es grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass das Baurekursgericht den
baukünstlerischen Eigenwert des streitbetroffenen Vielzweckbauernhauses als
besonders qualitätsvoll qualifizierte und auch unter Berücksichtigung der
Eingriffe im Innern des Wohnteils von einem hohen Eigenwert ausging.
6.2
6.2.1
Die
Beschwerdeführenden aus beiden Verfahren monieren hinsichtlich der Beurteilung
des Grads der Schutzwürdigkeit jedoch auch, das Baurekursgericht habe die
Gemeindeautonomie dadurch verletzt, dass es dem Gemeinderat nicht zugestanden
habe, in Ausübung seines Auswahlermessens auf eine Unterschutzstellung zu
verzichten.
6.2.2
In diesem
Zusammenhang legen die Beschwerdeführenden aus beiden Verfahren dar, dass das
Auswahlermessen nur im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung bzw.
Interessenabwägung zum Tragen kommen könne. Es setze voraus, dass die
grundsätzliche Schutzwürdigkeit eines Objekts bejaht werde.
Diese
Auffassung wird auch in der Literatur vertreten (Maja Saputelli/Kaja Zürcher,
Nicht-Unterschutzstellung: Vergleichbarkeit schutzwürdiger Objekte, PBG aktuell
2024, S. 5 ff., S. 9; Annina Naomi Fey, Die Interessenabwägung
im Denkmalschutzrecht  Ausgewählte Aspekte, unter besonderer Berücksichtigung
der Rechtslage im Kanton Zürich, Zürich/Genf 2023, Rz. 535 ff.,
insb. Rz. 540; Marco Koletsis, Baudenkmal, Voraussetzungen der
Unterschutzstellung unter besonderer Berücksichtigung der Rechtslage im Kanton
Zürich, Zürich/St.
Gallen 2022, Rz. 153).
Das
Bundesgericht erwog jedoch, einer Baute könne "die Eigenschaft als
wichtiger Zeuge einer wirtschaftlichen oder baukünstlerischen Epoche
fehlen", wenn andere Bauten diese Epoche besser zu bezeugen vermögen. Es
könne sich daher bei mehreren Objekten aus der gleichen Epoche rechtfertigen,
nur jene Bauten aufgrund ihres Eigenwerts zu schützen, die sich als Zeugen
dieser Epoche unter Beachtung aller Umstände am besten eignen. Eine solche
Auswahl sei jedoch bei der Beurteilung des Situationswerts nicht erforderlich,
weil sich dieser Wert auf die von einem Gebäude oder einer Gebäudegruppe
bewirkte orts- oder landschaftsprägende Wirkung an einem bestimmten Ort
bezieht, die durch davon weiter entfernte Gebäude nicht gemindert werden könne
(BGr, 23. September 2022, 1C_679/2021, E. 5.7).
Mit Blick auf die Ausführungen
in der Literatur und die Erwägungen des Bundesgerichts ist deshalb präzisierend
festzuhalten, dass Vergleichsobjekte und eine (kommunale) Denkmalstrategie
einerseits  und primär  relevant sind für die Bestimmung des
Grads der
Schutzwürdigkeit
eines Objekts (vgl. Koletsis, Rz. 265 ff.),
der sich entscheidend auf die im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung
vorzunehmende Abwägung der Interessen auswirkt. Dabei ist etwa die Frage
relevant, ob ein potenzielles Schutzobjekt eines der letzten oder am besten
erhaltenen seiner Art ist (vgl. BGr, 9. Juni 2020, 1C_368/2019, E. 11.4)
oder bereits etliche andere Objekte aus dieser Epoche unter Schutz gestellt
wurden oder inventarisiert sind (BGr, 12. Juni 2024, 1C_98/2022, E. 4.2
und 6.2). Andererseits kann sich aus Vergleichsobjekten (ausnahmsweise) im
Einzelfall bereits ergeben, dass ein Objekt nicht als "wichtiger
Zeuge" zu qualifizieren ist und damit mangels rechtserheblichen Eigenwerts
kein Schutzobjekt im Rechtssinne vorliegt (BGr, 23. September 2022,
1C_679/2021, E. 5.7).
6.2.3
Umstritten ist
weiter, ob Vergleichsobjekte, auf die sich eine Gemeinde im Rahmen ihres
Auswahlermessens beruft, bereits formell unter Schutz gestellt sein müssen oder
es auch zulässig ist, dass solche bloss inventarisiert sind.
In der Literatur wird teilweise
vertreten, dass Vergleichsobjekte unter Schutz stehen  und nicht nur
inventarisiert sein  sollten (Saputelli/Zürcher, S. 10; Koletsis, Rz. 269).
An einer Stelle wird unter knappem Verweis auf die Rechtsprechung ohne weitere
Begründung dargetan, es kämen sowohl unter Schutz stehende als auch bloss
inventarisierte Objekte infrage (Fey, Rz. 542).
Das Verwaltungsgericht hat
wiederholt ausdrücklich erwogen, dass im Fall eines Verzichts auf die
Unterschutzstellung eines wichtigen Zeugen die Gemeinde ihre
Denkmalpflegestrategie unter Verweis auf vergleichbare,
bereits unter Schutz
gestellte
Objekte darzulegen habe (VGr, 9. Juli 2015, E. 3.1; 22. Juni
2017, VB.2016.00565, E. 4.2; 20. September 2018, VB.2018.00064,
E. 4.3; 25. November 2021, VB.2020.00802, E. 5.3.3; 30. Oktober
2025, VB.2024.00284, E. 5.5.3; vgl. auch VGr, 7. Juni 2018,
VB.2017.00361, E. 5.5; Hervorhebung hinzugefügt). Im Jahr 2020 zog das
Verwaltungsgericht im Zusammenhang mit dem Auswahlermessen neben formell unter
Schutz gestellten Vergleichsobjekten auch solche heran, die bloss
inventarisiert waren (VGr, 25. November 2021,
VB.2020.00802/VB.2020.00861/VB.2020.00867, E. 6.3.3 und 8.3 bestätigt mit
BGr, 12. Juni 2024, 1C_98/2022, E. 4.2 und 6.2; vgl. auch VGr, 28. Mai
2025, VB.2024.00322. E. 6.4.5; 7. Juni 2018, VB.2017.00362, E. 7.7).
Vereinzelt wurde auch allein auf inventarisierte Vergleichsobjekte abgestellt
(VGr, 31. August 2023, VB.2022.00266, E. 7.7; 23. Oktober 2019,
VB.2018.00614, E. 5.3), ohne die Abweichung vom selbst formulierten
Grundsatz anzusprechen.
Mit Blick darauf, dass nur bei
formell unter Schutz gestellten Vergleichsobjekten sichergestellt ist, dass
diese auch erhalten bleiben und damit das öffentliche Interesse an der
Dokumentation einer Epoche gesichert ist, erscheint es naheliegend, primär auf
diese abzustellen. Bloss inventarisierte Objekte sind daneben auch zu
berücksichtigen, wobei ihnen aber weniger Gewicht zukommt, soweit damit der
Grad der Schutzwürdigkeit eines Objekts relativiert werden soll. Demgegenüber
lässt sich mit einem Verweis auf inventarisierte Vergleichsobjekte problemlos
die Einzigartigkeit eines Objekts begründen.
6.2.4
Gemäss der  im
Ergebnis mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum fehlenden
Auswahlermessen hinsichtlich des Situationswerts kohärenten (vgl. E. 6.2.2)
 verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung scheidet eine Auswahl aus, wenn eine
Gebäudegruppe als solche (sog. Ensemble) oder ein ganzes Orts- bzw.
Quartierbild im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG schutzwürdig
erscheint (VGr, 4. Mai 2011, VB.2011.00135, E. 5.4.1; vgl. RB 1989
Nr. 66). Infrage kommt der Erhalt bloss einzelner Bauten einer Siedlung,
wenn der Zusammenhang der Bauten weniger auf einem räumlich-ästhetischen
Zusammenspiel als vielmehr auf einer gemeinsamen sozialgeschichtlichen
Vergangenheit beruht (VGr, 4. Mai 2011, VB.2011.00135, E. 5.4.3; zum
Ganzen VGr, 10. Juli 2025, VB.2024.00065, E. 5.2).
6.2.5
Den
Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2024.00736 ist zuzustimmen, dass
Vergleichbarkeit mit Vergleichsobjekten genügt; Letztere müssen nicht nahezu
identisch sein (BGr, 12. Juni 2024, 1C_98/2022, E. 6.2.5).
Nicht
zu folgen ist den Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2024.00736 indes,
soweit sie vorbringen, der Sachverhalt sei bezüglich der Vergleichbarkeit der
Vergleichsobjekte nicht genügend abgeklärt worden. Wie die Beschwerdeführenden
aus dem Verfahren VB.2024.00736 zugleich selbst zutreffend vorbringen, lässt
sich die Vergleichbarkeit der Vergleichsobjekte aus den Akten beurteilen.
6.2.6
Die
vorinstanzliche Argumentation, dass der Eigenwert des Streitobjekts im
Vordergrund stehe und ein allfälliger höherer Situationswert der
Vergleichsobjekte damit nichts zur Sache tue, ist im Ergebnis überzeugend.
Die
Erwägungen des Baurekursgerichts zur Vergleichbarkeit sind indes zu
apodiktisch. Ein Vergleich mit den inventarisierten Vergleichsobjekten ist
möglich; eine gewisse Vergleichbarkeit mit dem Streitobjekt ist trotz
unterschiedlicher Grösse und Fassadengestaltung gegeben. Immerhin handelt es
sich um typologisch ähnliche Zeugen derselben Epoche (Vielzweckbauernhäuser aus
dem 18. Jahrhundert).
Am
Ergebnis ändert das nichts. Einerseits können die genannten, bloss
inventarisierten Vergleichsobjekte nicht infrage stellen, dass das Streitobjekt
aufgrund seines Eigenwerts ein potenzielles Schutzobjekt darstellt, was auch
die Beschwerdeführenden anerkennen. Andererseits vermögen die inventarisierten
Vergleichsobjekte vorliegend auch den Grad der Schutzwürdigkeit nicht
wesentlich zu relativieren. Sowohl der Eigen- als auch der Situationswert des
Streitobjekts fusst zu einem nicht unwesentlichen Teil auch auf seiner
Zugehörigkeit zum historischen Ensemble um das Garten- und Wieslandstück der
Parzelle Kat.-Nr. 015 im H (im Zusammenhang mit seiner
siedlungsgeschichtlichen Bedeutung und seiner ortsbildprägenden Wirkung).
Sodann entspricht es der ausdrücklichen Denkmalstrategie der Beschwerdeführerin
aus dem Verfahren VB.2024.00738, gut erhaltene Schutzobjekte (primär) im H
unter Schutz zu stellen (vgl. E. 6.1.2), womit  entgegen den
Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2024.00736  dem im Oberdorf bereits
formell unter Schutz stehenden Inventarobjekt Nr. 023 an der J-Gasse 024
als Vergleichsobjekt von vornherein kein entscheidendes Gewicht zukommt.
Entsprechendes gilt für die von der Beschwerdeführerin aus dem Verfahren
VB.2024.00738 genannten weiteren Inventarobjekte, die im Oberdorf liegen.
Zudem
 und das ist entscheidend  ist festzuhalten, dass gemäss der kommunalen
Denkmalschutzstrategie gerade nicht nur einzelne Vielzweckbauernhäuser
geschützt werden sollen, sondern "
die
gut erhaltenen
Vielzweckbauernhäuser
im Dorfkern, vor allem im H". Die vom
Gemeinderat Schöfflisdorf erwähnten Kernzonenbestimmungen können keinen Schutz
der historischen Bausubstanz gewährleisten und sind deshalb für den Schutz des
Eigenwerts nicht von Bedeutung. Auf den Situationswert von Vergleichsobjekten
kann es  wie bereits dargetan  entgegen der Auffassung des Gemeinderats
Schöfflisdorf nicht ankommen. Die Behauptung der Beschwerdeführerin aus dem
Verfahren VB.2024.00738, dass das Streitobjekt einen schlechten baulichen
Zustand aufweise (vgl. dazu auch sogleich E. 7.2), steht im
Widerspruch zu den im Rahmen eines Augenscheins dokumentierten Feststellungen
des Baurekursgerichts, das Gebäude sei vor Kurzem noch zu Wohnzwecken genutzt
worden, was deutlich zeige, dass der bauliche Zustand nicht so schlecht sei,
dass eine Bewohnbarkeit künftig nicht mehr möglich wäre), findet im
Amtsgutachten keine Stütze und ist im Übrigen völlig unsubstanziiert. Die
Beschwerdeführerin aus dem Verfahren VB.2024.00738 ist ohne ersichtlichen
sachlichen Grund von der von ihr selbst formulierten Denkmalschutzstrategie
abgewichen. Sie hat ihr Ermessen nicht pflichtgemäss ausgeübt, indem sie unter unerheblichem
Verweis auf Vergleichsobjekte von einer Unterschutzstellung absah.
Das
Baurekursgericht ging mithin auch mit Blick auf die Vergleichsobjekte und die
kommunale Denkmalschutzstrategie zu Recht und ohne Verletzung der
Gemeindeautonomie von einem hohen Eigenwert aus. Das Vorhandensein von
Vergleichsobjekten im  gemäss der kommunalen Denkmalschutzstrategie relevanten
 H vermag im vorliegenden Fall nichts am grossen öffentlichen Interesse an der
Unterschutzstellung zu ändern.
7.
7.1
Das
Baurekursgericht ging  wie eben ausgeführt (E. 6)  zu Recht von einem
hohen Eigenwert aus. Ebenso ging es zutreffenderweise  auch aufgrund einer
Ensemblewirkung  von einem gewissen Situationswert aus. Insgesamt besteht
bereits aufgrund des Eigenwerts ein grosses öffentliches
Unterschutzstellungsinteresse, das aufgrund des Situationswerts noch etwas
erhöht wird.
7.2
Gegen die
Unterschutzstellung sprechen grundsätzlich nur die finanziellen Interessen der
Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2024.00736 und das allgemeine
Interesse an einer baulichen Verdichtung.
Zu den finanziellen Interessen
der Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2024.00736 ist festzuhalten, dass
gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung rein finanzielle Interessen bei
ausgewiesener Schutzwürdigkeit für sich genommen nicht ausschlaggebend sein
können (BGE 147 II 125 E. 10.4 mit Hinweisen). Eine rentable und
wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der Gebäude bleibt mit den anzuordnenden
Schutzmassnahmen möglich. Die nicht durchgehende Unterkellerung des
Streitobjekts fällt dabei nicht ins Gewicht. Der behauptete Zusammenhang zu
einer drohenden irreversiblen Schädigung der Substanz ist nicht erkennbar; ein
solcher wird auch nicht belegt. Es erscheint denn auch unglaubwürdig, dass die
fehlende durchgehende Unterkellerung des Streitobjekts, bezüglich derer seit 233 Jahren
keine Probleme dokumentiert sind, nun plötzlich zu einer "irreversiblen
Schädigung der Substanz" führen soll. Ebenso wenig ist mit Blick auf die
Fotografien des Augenscheins und die Abbildungen des Amtsgutachtens von einem
schlechten Zustand der Substanz auszugehen (vgl. bereits E. 6.2.6). Auch ein
solcher wird von den Beschwerdeführenden aus beiden Verfahren nur
unsubstanziiert behauptet.
Im Weiteren kommt
dem öffentlichen Interesse an einer baulichen Verdichtung im Rahmen der
Siedlungsentwicklung nach innen bei der Abwägung gegen ein  wie vorliegend 
hohes Interesse am Schutz des Erhalts aufgrund des Eigenwerts ein lediglich
geringes Gewicht zu. Das Argument der baulichen Verdichtung könnte fast immer
zu Ungunsten des Denkmalschutzes angefügt werden, was  bei hoher Gewichtung
dieses Elements  einer sachgerechten Interessenabwägung widerspräche (vgl.
BGr, 23. September 2022, 1C_679 und 680/2021, E. 5.9; BGE 147 II
125 E. 9; VGr, 18. Dezember 2025, VB.2024.00735, E. 8.3; 23. März
2023, VB.2022.00093/VB.2022.00097, E. 7.4; vgl. auch Meinrad Huser,
Denkmalschutzrecht: Grundlagen und aktuelle Entwicklungen, AJP 2/2022, S. 131 ff.,
144). Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass das Raumplanungsgesetz vom
22. Juni 1979 (RPG) eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen
verlangt (Art. 8a Abs. 1 lit. c RPG); dies setzt voraus, dass
auf (kommunale) Schutzobjekte soweit möglich Rücksicht genommen wird (BGr, 10. Dezember
2020, 1C_318/2020, E. 6.4).
7.3
Die genannten
gegenläufigen  insgesamt nur gering ins Gewicht fallenden  Interessen
vermögen das mindestens grosse Interesse am Erhalt des Streitobjekts nicht
aufzuwiegen.
Mithin überwiegt das öffentliche
Interesse an der Unterschutzstellung die privaten Interessen der
Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2024.00736 bzw. die einer
Unterschutzstellung entgegenstehenden öffentlichen Interessen deutlich. Dies
wäre selbst dann noch der Fall, wenn man den Situationswert und die
Ensemblewirkung des Streitobjekts ausser Acht lassen und betreffend das
öffentliche Unterschutzstellungsinteresse nur auf den Eigenwert abstellen würde
(vgl. E. 6 und E. 7.1). Demnach stellt die strittige
Unterschutzstellung keinen unverhältnismässigen Eingriff in die
Eigentumsgarantie der Beschwerdeführenden aus dem Verfahren VB.2024.00736 dar.
8.
Gestützt auf diese Erwägungen
sind die Beschwerden abzuweisen.
9.
Ausgangsgemäss sind die
Gerichtskosten den unterliegenden Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 aus dem
Verfahren VB.2024.00736 unter solidarischer Haftung einerseits und der Beschwerdeführerin 2
aus dem Verfahren VB.2024.00738 andererseits je zur Hälfte aufzuerlegen
(§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf eine
Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu
(§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie je hälftig zu verpflichten, dem
Beschwerdegegner eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen.
10.
Soweit das vorliegende Urteil
einen Zwischenentscheid darstellt (vgl. dazu Bertschi, § 19a N. 32),
ist es gemäss Art. 93 Abs. 1 BGG nur dann beim Bundesgericht
anfechtbar, wenn es einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann
(lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen
Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder
Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die Verfahren VB.2024.00736 und VB.2024.00738 werden
vereinigt.
2.    Die Beschwerden werden abgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    535.--
Zustellkosten,
Fr. 6'035.--
Total der Kosten.
4.    Die Kosten werden den Beschwerdeführenden 1.1
und 1.2 unter solidarischer Haftung einerseits und der Beschwerdeführerin 2
andererseits je zur Hälfte auferlegt.
5.    Die Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 einerseits
und die Beschwerdeführerin 2 andererseits werden verpflichtet, dem
Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je
Fr. 1'000.- (total Fr. 2'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen
nach Rechtskraft dieses Urteils.
6.    Gegen dieses Urteil kann im Sinne von Erwägung 10
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung
an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.