zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00518 · 2023-06-15 · de

Unterschutzstellung | Wiederherstellung einer teilweise veränderten Binnenstruktur sowie eines entfernten Kachelofens. [Der Beschwerdeführer im Verfahren VB.2022.00518 wehrt sich gegen die von der Vorinstanz verneinte Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung des nach dem Erwerb durch die aktuelle Eigentümerin entfernten Kachelofens. Die Beschwerdeführerin im Verfahren VB.2022.00575 wehrt sich gegen den mit vorinstanzlichem Urteil gegenüber dem kommunalen Unterschutzstellungsbeschluss (insbesondere um die vertikale Tragstruktur bzw. die dreiraumtiefe Grundriss- mit bauzeitlicher Erschliessungsstruktur) erweiterten Schutzumfang.] Vorliegend bestehen triftige Gründe im Sinn der Rechtsprechung, um von den beiden zur Klärung der Frage der Schutzwürdigkeit des Objekts im Allgemeinen sowie des in der Stube befindlichen Kachelofens im Besonderen erstellten Amtsgutachten abzuweichen (E. 4). Schutzwürdigkeit auch der vertikalen Tragstruktur des Gebäudeteils sowie der sich hieraus ergebenden dreiraumtiefen Grundrissstruktur. Das Objekt ist mit Bezug auf die nach Erwerb des Objekts veränderte Binnenstruktur wieder instandzustellen. Selbst eine eigentliche Wiederherstellung wäre insoweit als verhältnismässig zu betrachten (E. 5). Die Vorinstanz hat den Kachelofen zu Recht als schutzwürdig qualifiziert. Die Pflicht zur Wiederherstellung in Form der Einsetzung des entfernten Kachelofens oder eines diesem entsprechenden Modells erweist sich vorliegend als verhältnismässig (E. 6). Gutheissung im Verfahren VB.2022.00518. Abweisung im Verfahren VB.2022.00575.

Zürich Verwaltungsgericht 15.06.2023 VB.2022.00518
Zurich Verwaltungsgericht 15.06.2023 VB.2022.00518
Zurigo Verwaltungsgericht 15.06.2023 VB.2022.00518

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00518
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Geschäftsnummer:
VB.2022.00518
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 15.06.2023
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Unterschutzstellung
Wiederherstellung einer teilweise veränderten Binnenstruktur sowie eines entfernten Kachelofens.
[Der Beschwerdeführer im Verfahren VB.2022.00518 wehrt sich gegen die von der Vorinstanz verneinte Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung des nach dem Erwerb durch die aktuelle Eigentümerin entfernten Kachelofens. Die Beschwerdeführerin im Verfahren VB.2022.00575 wehrt sich gegen den mit vorinstanzlichem Urteil gegenüber dem kommunalen Unterschutzstellungsbeschluss (insbesondere um die vertikale Tragstruktur bzw. die dreiraumtiefe Grundriss- mit bauzeitlicher Erschliessungsstruktur) erweiterten Schutzumfang.]
Vorliegend bestehen triftige Gründe im Sinn der Rechtsprechung, um von den beiden zur Klärung der Frage der Schutzwürdigkeit des Objekts im Allgemeinen sowie des in der Stube befindlichen Kachelofens im Besonderen erstellten Amtsgutachten abzuweichen (E. 4).
Schutzwürdigkeit auch der vertikalen Tragstruktur des Gebäudeteils sowie der sich hieraus ergebenden dreiraumtiefen Grundrissstruktur. Das Objekt ist mit Bezug auf die nach Erwerb des Objekts veränderte Binnenstruktur wieder instandzustellen. Selbst eine eigentliche Wiederherstellung wäre insoweit als verhältnismässig zu betrachten (E. 5).
Die Vorinstanz hat den Kachelofen zu Recht als schutzwürdig qualifiziert. Die Pflicht zur Wiederherstellung in Form der Einsetzung des entfernten Kachelofens oder eines diesem entsprechenden Modells erweist sich vorliegend als verhältnismässig (E. 6).
Gutheissung im Verfahren VB.2022.00518.
Abweisung im Verfahren VB.2022.00575.
Stichworte:
AMTSGUTACHTEN
BÖSGLÄUBIGKEIT
DENKMALPFLEGE
EIGENWERT
GUTACHTEN
INVENTAROBJEKT
KACHELOFEN
RAUMSTRUKTUR
WIEDERHERSTELLUNG
Rechtsnormen:
§ 203 Abs. I Ziff. c PBG
§ 7 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2022.00518
VB.2022.00575
Urteil
der 1. Kammer
vom
15. Juni 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert,
Verwaltungsrichter José Krause,
Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger.
In Sachen
Aus VB.2022.00518
Zürcher Heimatschutz ZVH,
Aus VB.2022.00575
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführende,
gegen
Aus VB.2022.00518
Gemeinderat Zell,
Aus VB.2022.00575
Zürcher Heimatschutz ZVH,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Aus VB.2022.00518
A AG, vertreten durch RA B,
Aus VB.2022.00575
Gemeinderat Zell,
Mitbeteiligte,
betreffend Unterschutzstellung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 9. Dezember 2021 (publiziert am
7. Januar 2022) stellte der Gemeinderat Zell das Gebäude Vers.-Nr. 01,
Kat.-Nr. 02, an der C- Strasse 03
-
04
in Zell (Kollbrunn) unter Schutz, wobei er gleichzeitig einen früheren, vom 16. September
2021 datierenden Unterschutzstellungsentscheid aufhob.
II.
Mit Eingabe vom 7. Februar 2022 erhob der Zürcher
Heimatschutz (ZVH) Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich, wobei er im
Wesentlichen beantragte, den Unterschutzstellungsbeschluss vom 9. Dezember
2021 aufzuheben und den Gemeinderat Zell anzuweisen, den Schutzumfang
entsprechend den Empfehlungen eines von ihm, dem Zürcher Heimatschutz (ZVH),
eingeholten Gutachtens festzulegen. Insbesondere seien die Trag- und die
hieraus resultierende Raumstruktur, die drei Fassaden in ihrem jetzigen
Erscheinungsbild, das Dachwerk und der Kachelofen in der Stube, "für
welchen ein dem zerstörten Original entsprechendes Modell zu verwenden"
sei, zu schützen.
Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom
25. August 2022 teilweise gut, insoweit es Dispositiv-Ziff. 1 des
gemeinderätlichen Beschlusses vom 9. Dezember 2021 ergänzte bzw.
abänderte. Unter anderem wurde "die vertikale und horizontale Tragstruktur
vom Kellergeschoss bis zum Dachgeschoss sowie die dreiraumtiefe Grundriss- und
bauzeitliche Erschliessungsstruktur mit quer zum First verlaufendem
Korridor" als zum Schutzkatalog gehörend festgelegt; "[s]oweit die
dreiraumtiefe Raumstruktur und die Erschliessungsstruktur nicht mehr vorhanden"
seien, seien sie wiederherzustellen. Im Übrigen – insbesondere insoweit, als
die Wiederherstellung des entfernten Kachelofens beantragt worden war – wurde
der Rekurs abgewiesen (Dispositiv-Ziff. I). Die Kosten des Verfahrens
wurden zu einem Viertel dem Zürcher Heimatschutz ZVH und zu je drei Achteln dem
Gemeinderat Zell und der A AG auferlegt (Dispositiv-Ziff. II).
Parteientschädigungen wurden keine zugesprochen (Dispositiv-Ziff. III).
III.
A.
Mit
Beschwerde vom 9. September 2022 gelangte der Zürcher Heimatschutz (ZVH)
an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich mit dem Antrag, Dispositiv-Ziff. I
des Entscheids des Baurekursgerichts sei dahingehend abzuändern, dass der
zerstörte Kachelofen in der Stube durch ein dem Original entsprechendes Modell aus
den Beständen der Kantonalen Denkmalpflege oder eines anderen Anbieters zu
ersetzen sei. Des Weiteren beantragte er die Abänderung von Dispositiv-Ziff. II
des Baurekursgerichtsentscheids insofern, als dem Zürcher Heimatschutz als
damaligem Rekurrenten keine Verfahrenskosten aufzuerlegen seien und ihm für die
Einholung eines Gutachtens eine Parteientschädigung auszurichten sei.
Hierauf wurde das Verfahren VB.2022.00518 angelegt. (Die
angeführten Aktenstellen beziehen sich – sofern nicht anders vermerkt – auf die
Akten in diesem Verfahren.)
Das Baurekursgericht schloss am 15. September 2022
ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort
vom 29. September 2022 verzichtete der Gemeinderat Zell auf einen Antrag
in der Sache. Die A AG beantragte in Mitbeantwortung der Beschwerde am
14. Oktober 2022 unter Entschädigungsfolge die Abweisung der Beschwerde.
In der Folge nahmen der Zürcher Heimatschutz (ZVH) und die
A AG abwechslungsweise mit Eingaben vom 2. und 17. November 2022,
5. Dezember 2022 und (letztmals) 3. Januar 2023 weiter Stellung.
B.
Mit
Beschwerde vom 28. September 2022 gelangte auch die A AG an das
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, mit den Anträgen, unter
Entschädigungsfolge (zuzüglich Mehrwertsteuer) den angefochtenen Entscheid aufzuheben,
eventualiter die Angelegenheit an die Vorinstanz bzw. den Gemeinderat
zurückzuweisen.
Hierauf
wurde das verwaltungsgerichtliche Verfahren VB.2022.00575 angelegt.
Der Gemeinderat Zell verzichtete am 10. Oktober 2022
auf Antragstellung und Stellungnahme. Mit Beschwerdeantwort vom
1. November 2022 beantragte der Zürcher Heimatschutz (ZVH) unter
Entschädigungsfolge die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
Das Baurekursgericht schloss am 12. November 2022 ohne weitere Bemerkungen
auf Abweisung der Beschwerde.
In der Folge nahmen die A AG einerseits und der
Zürcher Heimatschutz (ZVH) andererseits mit Eingaben vom 13. Dezember 2022
und 10. Januar 2023 abwechslungsweise weiter Stellung.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2)
zuständig.
1.2
Die
Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts,
betreffen denselben Sachverhalt und werfen im Wesentlichen dieselben
Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen,
die Verfahren zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c
der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [SR 272]; vgl. auch
Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.).
2.
2.1
Beim
streitbetroffenen, im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen
Objekte der Gemeinde Zell aufgeführten Hausteil C- Strasse 03-04
(Vers.-Nr. 01, Kat.-Nr. 02) handelt es sich um den nordwestlichen
Abschluss eines langgezogenen fünfteiligen Flarzhauses (C-Strasse 01–04
[Vers.-Nrn. 05, 06, 01; Kat.-Nrn. 08, 09 und 02]).
Der betreffende Hausteil befindet sich seit der ersten
Hälfte des Jahres 2019 im Eigentum der Beschwerdeführerin im Verfahren
VB.2022.00575 (nachfolgend: Beschwerdeführerin). Nach einer Begehung des
Objekts am 10. Oktober 2019 durch die Beschwerdeführerin (vertreten durch
deren Geschäftsführer [auch Verwaltungsratsmitglied] Herrn D) und die
projektierenden Architekten mit einem (damaligen) Mitarbeiter des Bauamts,
einem Mitarbeiter der kommunalen Fachstelle Feuerpolizei sowie dem
Amtsgutachter der Gemeinde ersuchte erstere am 12. November 2019 um eine
Baubewilligung für den Umbau des entsprechenden Hausteils. Diese wurde von der
kommunalen Baubehörde am 14. Januar 2020 (unter verschiedenen
Nebenbestimmungen) erteilt. Ein vom Beschwerdeführer im Verfahren VB.2022.00518
(nachfolgend: Beschwerdeführer) hiergegen erhobener Rekurs wurde vom
Baurekursgericht mit Entscheid vom 22. Oktober 2020 gutgeheissen und die
Baubewilligung aufgehoben. Vor einer erneuten Baueingabe werde die
Grundeigentümerschaft einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit und den Umfang
allfälliger Schutzmassnahmen zu verlangen bzw. ein Provokationsbegehren nach § 213
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG, LS 700.1)
einzureichen haben.
Zu einem nicht genau bekannten Zeitpunkt nach der
Übertragung des Eigentums an der Liegenschaft kam es, wie anlässlich einer
weiteren Begehung am 18. Mai 2020 – nun auch in Gegenwart des
Beschwerdeführers – festgestellt wurde, zu einer Teilauskernung des
streitbetroffenen Gebäudeteils; insbesondere der Kachelofen sowie weitere Teile
der Innenausstattung (Täferungen und Binnenwände bzw. Riegelgefache) waren
entfernt worden.
Der denkmalpflegerische Sachverständige der Gemeinde Zell
hatte am 27. Juli 2020 ein Amtsgutachten "zur Klärung des
baugeschichtlichen Sachverhalts und der Schutzwürdigkeit" erstellt,
gefolgt von einem vom 13. Juli 2021 datierenden Gutachten "zur
Klärung der Schutzwürdigkeit des Stubenofens.
In der Folge erging am 16. September 2021 ein
(erster) beschwerdegegnerischer Unterschutzstellungsbeschluss, gegen welchen
die Beschwerdeführerin ans Baurekursgericht rekurrierte. Dieser erste Beschluss
wurde im Lauf des Rekursverfahrens durch den Beschwerdegegner im Verfahren
VB.2022.00518 in Wiedererwägung gezogen und durch den – vorliegend
Anfechtungsgegenstand bildenden – (zweiten) Unterschutzstellungsbeschluss vom
9. Dezember 2021 (mit einem wesentlich reduzierten Schutzumfang betreffend
insbesondere das Gebäudeinnere sowie Verzicht auf diverse, im ersten Beschluss
enthaltene Gestaltungsvorgaben für den Umbau) ersetzt. Gegen diesen Beschluss
gelangte der Beschwerdeführer an die Vorinstanz, wobei er die Aufhebung des
Beschlusses sowie die Neufestlegung des Schutzumfangs gemäss einem von ihm in
Auftrag gegebenen Gutachten des Unternehmens E (nachfolgend: Gutachten E) vom
2. Februar 2022 beantragte.
2.2
Streitgegenstand
des Beschwerdeverfahrens VB.2022.00518 ist einzig die Frage, ob der nach der
Veräusserung respektive dem Erwerb des Objekts entfernte Kachelofen im
Erdgeschoss wiederherzustellen sei (hierzu unten E. 6). Der
Beschwerdeführer hält – anders als die Vorinstanz – eine
Wiederherstellungsanordnung für verhältnismässig.
Die Beschwerdeführerin, welche im Rahmen des
Beschwerdeverfahrens VB.2022.00575 ihrerseits an sich die Aufhebung des
Rekursentscheids vom 25. August 2022 in seiner Gesamtheit verlangt, ist
der Auffassung, der Schutzumfang sei im Unterschutzstellungsbeschluss vom
9. Dezember 2021 gestützt auf die Amtsgutachten vom 27. Juli 2020 und
vom 13. Juli 2021 korrekt festgelegt worden. Im Besonderen bringt sie vor,
die vertikale Trag- und die Raumstruktur seien nicht schutzwürdig und deren
Einbezug in den Schutzumfang nicht verhältnismässig. Sodann fehle es auch an
der Verhältnismässigkeit der vorinstanzlich angeordneten Wiederherstellung der
Tragstruktur und der dreiraumtiefen Raum- und Erschliessungsstruktur mit quer
zum First verlaufendem Korridor.
3.
3.1
3.1.1
Zu den Schutzobjekten des Natur- und Heimatschutzes, welche
vor Zerstörung oder Beeinträchtigung bewahrt werden sollen, gehören namentlich
Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile
sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen
einer politischen,
wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche
erhaltenswürdig
sind
bzw. Landschaften oder Siedlungen
wesentlich prägen (§ 203
Abs. 1
lit. c PBG
).
In
der Praxis werden diese beiden Kategorien,
also
ob
ein Objekt als wichtiger Zeuge zu qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung
wesentlich mitprägt, als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. Während
sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet
der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung
in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal
im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139 und 205;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 300).
3.1.2
Bei der Abklärung der Zeugenschaft ist eine sachliche, auf
wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche
den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen
Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270
E. 4a; VGr, 5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 5.1;
9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1, je mit weiteren Hinweisen).
Hinsichtlich der Frage, welche Gebäudeteile unter Schutz zu stellen sind, hat
das Bundesgericht in seiner Rechtsprechung stets betont, ein Bauwerk werde
grundsätzlich als Ganzes betrachtet. Der Schutz einzelner Bauteile kann nicht
ohne Rücksicht auf das Zusammenwirken von Innerem und Äusserem beurteilt werden
und die Schutzwürdigkeit des Innern ergibt sich insbesondere auch aus dem
Zusammenspiel von Fassaden und Innenraum (BGr, 15. März 2010, 1C_543/2009,
E. 2.3 Abs. 2; BGE 118 Ia 384 E. 5e und BGE 109 Ia 257
E. 5b). So besteht ein erhebliches öffentliches Interesse an der Unterschutzstellung
des Innern, wenn dessen Veränderung die Einheit des Hauses weitgehend zerstören
sowie die "Lesbarkeit" des Baudenkmals und den Sinn der Unterstellung
stark beeinträchtigen würde (vgl. zum Ganzen BGr, 13. September 2005,
1P.79/2005, E. 4.3, in: ZBl 108/2007 S. 83).
3.1.3
Für die Klärung dieser
denkmalpflegerischen Fragen kann die Behörde ein Fachgutachten einholen (§ 7
Abs. 1 VRG). Das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch
die Stellungnahmen von Fachpersonen – würdigen die rechtsanwendenden Behörden
frei (§ 7 Abs. 4 VRG).
Allerdings geniesst
ein vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges, von Behörden eingeholtes
Gutachten einen erhöhten Beweiswert.
In Fachfragen darf die
Entscheidinstanz nicht ohne triftige Gründe von einem solchen Gutachten
abweichen.
Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich
vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn
die Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft
erscheint (
VGr, 23. Mai 2019, VB.2018.00407, E. 4.2.1; VGr,
20. September 2018, VB.2018.00064, E. 4.5 mit Hinweisen; VGr,
11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3, auch zum
Folgenden; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7
N. 146 und 147; Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches
Verfahrensrecht, 3. A., Zürich/St. Gallen 2021, Rz. 775).
Eine Verwaltungsbehörde oder eine
Gerichtsinstanz kann umso eher von den gutachterlichen Feststellungen
abweichen, je sachkompetenter sie selbst in der entsprechenden Materie ist.
Das
Baurekursgericht verfügt als Fachgericht grundsätzlich über die nötigen
Kenntnisse, um Fragen der Baugeschichte, des Ortsbildschutzes und der
Denkmalpflege sachkompetent zu beurteilen (VGr, 23. Mai 2019,
VB.2018.00407, E. 4.2.3 mit Hinweisen).
3.2
Wird die
Schutzwürdigkeit bejaht, so führt dies nicht zwingend zur Anordnung von
Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG. Es ist diesfalls
unter rechtlicher Perspektive zu entscheiden, ob und in welchem Umfang eine
Unterschutzstellung einerseits angezeigt und andererseits zulässig ist, wozu
eine Verhältnismässigkeitsprüfung vorzunehmen ist (vgl. Fritzsche et al.,
S. 271 f., auch zum Folgenden). Eigentumsbeschränkungen zum Schutz
von Baudenkmälern liegen nach der Rechtsprechung allgemein im öffentlichen
Interesse. Wie weit dieses reicht, insbesondere in welchem Ausmass ein Objekt
denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall sorgfältig zu prüfen
(BGE 120 Ia 270 E. 4a). Schutzmassnahmen sind anzuordnen, wenn das
öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu gewichten ist
als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (vgl. RB 1992
Nr. 62; eingehend auch VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3;
Fritzsche et al., S. 297 f.). Die Gemeinde hat unter
Verhältnismässigkeitsgesichtspunkten unterschiedlich weitreichende
Schutzanordnungen (beispielsweise eine teilweise Unterschutzstellung,
Ergänzungsbauten sowie allfällige Nutzungskonzepte) vertieft zu prüfen und
schliesslich die erforderliche Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller
einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen (VGr, 9. Juli 2015,
VB.2014.00603, E. 3.1).
3.3
Bei der
Beurteilung der Frage, ob eine Baute oder Anlage im Sinn von § 203 lit. c
PBG als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltenswürdig ist oder die Landschaft
oder Siedlungen wesentlich mitprägt, steht der Gemeinde ebenso ein erheblicher
Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu wie bei der Festsetzung des
konkret erforderlichen Umfangs einer Unterschutzstellungsmassnahme (vgl. BGr,
21. Februar 2014, 1C_595/2013 und 1C_596/2013, E. 4.1.1 f.;
Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 85).
Hat die Behörde allerdings ihren Beurteilungsspielraum
nicht wahrgenommen bzw. einen strittigen Punkt nicht begründet, fehlt es an der
Möglichkeit, sich mit ihren Argumenten auseinanderzusetzen. Dann kann das
Baurekursgericht entsprechend der gesetzlichen Regelung eigenes Ermessen
ausüben (vgl. VGr, 23. März 2017, VB.2016.00374, E. 3.3 Abs. 2,
und VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.3 Abs. 3).
Das Verwaltungsgericht übt bei der Überprüfung des
vorinstanzlichen Entscheids lediglich Rechtskontrolle aus; es hat zu prüfen, ob
sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe
als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem
Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den
Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung
begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, und
17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).
4.
Die Beschwerdeführerin argumentiert im Zusammenhang mit ihrer
("vollumfänglichen") Anfechtung des vorinstanzlichen Rekursentscheids
in erster Linie allgemein, nämlich dahingehend, dass auf die Amtsgutachten
abzustellen bzw. die Vorinstanz zu Unrecht von triftigen Gründen für eine
Abweichung von diesen Gutachten ausgegangen sei.
Vorab ist daher dieses Vorbringen zu prüfen.
4.1
Zunächst
ist festzuhalten, dass das seitens des Beschwerdeführers im Rahmen des
Rekursverfahrens vorgebrachte Vorliegen von Ausstandsgründen betreffend den
Amtsgutachter, welches von der Vorinstanz verneint worden war, vor
Verwaltungsgericht nicht mehr geltend gemacht wird.
Die Vorinstanz kam indes – gestützt auch auf Ausführungen im
Gutachten E vom 2. Februar 2022 – zum Schluss, dass vorliegend die
grundsätzlich bestehende Bindung des Gerichts an die beiden Amtsgutachten
erheblich relativiert sei, weil sich namentlich das erste Gutachten (vom
27. Juli 2020) als lückenhaft erweise, und überdies – bei einer
Gegenüberstellung der beiden Amtsgutachten – teilweise widersprüchliche bzw.
ambivalente Aussagen vorlägen und bestimmte Punkte zweifelhaft erschienen.
Im Einzelnen falle besonders auf, dass im Gutachten zur Schutzwürdigkeit
des Hausteils C- Strasse 03-04 (erstes Gutachten) gerade keine
Angaben zum Schutzumfang gemacht würden. Bezeichnenderweise habe aber die
Vorinstanz sowohl den vorliegend angefochtenen Beschluss vom 9. Dezember
2021 als auch zuvor den ersten Unterschutzstellungsbeschluss vom
16. September 2021 – mit deutlich weiterem Schutzumfang – gleichermassen
auf die betreffenden Gutachten abgestützt. Dabei habe sie sich in beiden
Beschlüssen weitgehend auf eine wörtliche Wiedergabe der gutachterlichen Ausführungen
beschränkt, ohne indes Abweichungen zu begründen. Sodann bestehe zwischen den
beiden Gutachten bezüglich etwa des zwischen den Parteien insbesondere
umstrittenen Einbezugs von Elementen der vertikalen Tragstruktur und der daraus
folgenden Raumstruktur ein gewisser Widerspruch bzw. jene erwiesen sich als
ambivalent: Während im ersten Gutachten auf die konstruktionsgeschichtliche
Bedeutung ausschliesslich des Dachwerks verwiesen werde, werde im zweiten
Gutachten insbesondere die "Feuerwand" und weiter die Scheidewand zum
Hausteil C-Strasse 011 als zum bauzeitlichen Bestand aus der Zeit kurz vor
1800 gehörig bezeichnet, wodurch im Übrigen auch die andernorts erfolgte
apodiktische Zurückweisung einer Datierung ins 18. Jahrhundert relativiert
werde. Weiter erwiesen sich die gutachterlichen Thesen zur angeblichen
Umgestaltung der Raumstruktur im Zuge zweier im 20. Jahrhundert
vorgenommener Unterkellerungen als zweifelhaft. Ungeachtet der Frage, ob die
Datierung der fraglichen Unterkellerung stichhaltig sei, sei der vom
Amtsgutachter gezogene Schluss von der Unterkellerung auf eine Veränderung der
Raumdisposition mit Blick auf die (auch historischen) bautechnischen
Möglichkeiten von vornherein unzulässig. Aufgrund des Fehlens weiterer
Begründungen dieser These seitens des Amtsgutachters sowie mit Blick auf die
gegen eine sekundäre Erneuerung der Binnenstruktur angeführten Argumente in der
"Verifizierung" (sprich dem Gutachten E) erscheine die
parteigutachterliche Annahme einer fehlenden sekundären Veränderung der Raumstruktur
wesentlich plausibler.
Zusammengefasst ergebe sich, dass zwar die beiden
Amtsgutachten zur Beurteilung des streitigen Schutzobjekts herangezogen werden
könnten und sich insofern eine Rückweisung an die Vorinstanz zur Einholung
eines weiteren Amtsgutachtens nicht aufdränge. Zufolge der Lückenhaftigkeit
sowie gewisser zweifelhafter Punkte in den Amtsgutachten sei das
Baurekursgericht als Fachgericht indes berechtigt und verpflichtet, die
amtsgutachterlichen Feststellungen unter Einbezug auch der
parteigutachterlichen Ausführungen zu ergänzen bzw. zu modifizieren. Die
inhaltlichen Mängel der Gutachten führten mithin nicht zur Aufhebung des
angefochtenen Beschlusses; vielmehr seien die einzelnen beantragten
Modifikationen des Schutzumfangs zu prüfen, wobei es dem Baurekursgericht
offenstehe, den Schutzumfang reformatorisch selbst entsprechend anzupassen.
4.2
Beim
Gutachten E handelt es sich um eine von einer Partei eingeholte und als
Beweismittel ins Verfahren eingebrachte Expertise. Einer solchen darf der
Beweiswert nicht schon deshalb abgesprochen werden, weil sie von einer Partei
"stammt" (Plüss, § 7 N. 148).
Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Gutachterin begnüge
sich damit, den Gutachten des Denkmalpflegebeauftragten punktuell zu
widersprechen. Die Gutachterin hatte tatsächlich den Auftrag, eine
Verifizierung
insbesondere des Gutachtens des Amtsgutachters zur Schutzwürdigkeit des
Kachelofens vorzunehmen (so denn auch der Titel ihres Gutachtens. Dass sich ihr
Gutachten entsprechend gestaltet, erscheint folgerichtig.
4.3
Die (sehr
allgemein gehaltenen) Ausführungen der Beschwerdeführerin zur Lücken- und
Widerspruchsfreiheit der Amtsgutachten vermögen die wiedergegebenen,
überzeugenden vorinstanzlichen Erwägungen nicht infrage zu stellen.
4.3.1
Zunächst enthält das erste Gutachten keine denkmalpflegerischen
Empfehlungen hinsichtlich des Schutzumfangs. Das daraufhin in Auftrag gegebene zweite
Amtsgutachten kommt teilweise zu vom ersten abweichenden Befunden. Die beiden
Gutachten erweisen sich insofern als teilweise inkohärent. Die Vorinstanz hob
zu Recht Widersprüche zwischen den Gutachten hervor: Während im ersten
Gutachten, wie erwähnt, lediglich dem – gemäss dem
zweiten
Gutachten "aus
der Bauzeit kurz vor 1800" stammenden – Dachwerk eine
konstruktionsgeschichtliche Bedeutung zugesprochen wird, wird im zweiten
Gutachten festgehalten, dass insbesondere auch die Feuerwand und die
Scheidewand zum Hausteil C-Strasse 011 "zum bauzeitlichen Bestand aus
der Zeit kurz vor 1800" zählten; dasselbe gelte für "die Deckenbalkenanlagen
des EG und des OG". Damit stammen einerseits offenkundig (auch) nach
Auffassung des Amtsgutachters sehr wohl auch andere Elemente als das Dachwerk –
und insgesamt ein beträchtlicher Teil der Bausubstanz – aus der Zeit vor 1800.
Ausführungen dazu, weshalb diese dennoch nicht als schutzwürdig zu erachten
seien, fehlen. Andererseits lässt sich mit Blick hierauf die ansonsten kategorische
Negierung – gestützt im Übrigen einzig auf (längst nicht als eindeutig zu
bezeichnende) Angaben der kantonalen Gebäudeversicherung – einer Datierung des
Gebäudes bzw. Hausteils auf das 18. Jahrhundert nicht halten, wie schon
die Vorinstanz zu Recht festhielt.
4.3.2
Die im Gutachten E vorgebrachten Einwände betreffend die Datierung des
Gebäudes (jedenfalls nicht in das 18. Jahrhundert [oder früher]) sowie die
These des Amtsgutachters einer nachträglichen Unterkellerung im
20. Jahrhundert (bzw. in den Jahren 1927 und 1942), in deren Zuge auch die
innere Raumstruktur im betreffenden Hausteil verändert worden sein müsse bzw.
sei und namentlich erst die Binnenwand zwischen Stube und Nebenstube erstellt
worden sei, erscheinen schlüssig und sind geeignet, die entsprechenden Thesen
des Amtsgutachters in grundlegender Hinsicht in Zweifel zu ziehen. Der
Amtsgutachter stützt sich für seine "Schlüsse" einzig auf die
Lagerbücher der Gebäudeversicherung, was als (im Übrigen nicht eindeutige)
Grundlage von vornherein sehr dürftig erscheint. Dass – selbst im Fall, dass
eine nachträgliche Unterkellerung erfolgt wäre – es in diesem Zuge zu einer
Veränderung der Binnenstruktur im Erdgeschoss gekommen sein müsse bzw. sei,
erachtete die Vorinstanz zu Recht als nicht überzeugend.
Die Herleitungen des Amtsgutachters und die von ihm
aufgestellten Hypothesen bezüglich der veränderten Binnenstruktur und der
Unterteilung in Stube und Nebenstube erst im Lauf des 20. Jahrhunderts
erweisen sich damit nicht als schlüssig.
4.3.3
Die von der Vorinstanz vor dem Hintergrund ihrer eigenen Expertise und mit
Blick
auch auf das Gutachten E angeführten Zweifel an der Schlüssigkeit
und der Nachvollziehbarkeit der Amtsgutachten sowie an der Plausibilität
einiger der dortigen Thesen erweisen sich nach dem Gesagten als begründet. Die
Amtsgutachten sind teilweise lückenhaft und nicht schlüssig; sie weisen
Unstimmigkeiten und Widersprüche auf.
Mit der Vorinstanz ist damit vom Vorliegen triftiger
Gründe im oben (E. 3.1.3) dargelegten Sinn auszugehen, die es als geboten
erscheinen lassen, im Einzelnen – insbesondere bezüglich der vorliegend
strittigen Trag- und Raumstruktur (vgl. hierzu sogleich unter 5) sowie der
Bedeutung des Kachelofens (vgl. unten 6) – von diesen Gutachten abzuweichen.
Dass die Vorinstanz sich in der Lage sah, unter Einbezug
der schlüssigen und nachvollziehbaren Ausführungen im Gutachten E die Angelegenheit
zu beurteilen, ist nicht zu beanstanden.
5.
Die Beschwerdeführerin im Verfahren VB.2022.00575 ficht,
wie erwähnt, in grundlegender Hinsicht die Erweiterung des Schutzumfangs gemäss
dem Rekursentscheid vom 25. August 2022 gegenüber dem
Unterschutzstellungsbeschluss vom 9. Dezember 2021 an. In der Sache wehrt
sie sich, soweit ersichtlich, einzig gegen die vorinstanzlich angeordnete
Wiederherstellung der Trag- sowie der Raum- und Erschliessungsstruktur.
5.1
Bezüglich
der Trag- und der sich daraus ableitenden dreiraumtiefen Raumstruktur (mit quer
zum First verlaufendem Korridor) bzw. deren Schutzwürdigkeit erwog die
Vorinstanz, die entsprechende, ursprüngliche Einschätzung des Beschwerdegegners
– im ersten Unterschutzstellungsbeschluss vom 16. September 2021 –, diese
als zum Schutzumfang gehörend festzulegen, hätte bzw. habe sich als zutreffend
erwiesen: Zum einen ergebe sich bereits gestützt auf das zweite Amtsgutachten,
dass der Feuerwand als einem der ältesten Teile des fraglichen Hausteils und
damit des Gebäudekomplexes eine besondere Bedeutung zukomme, womit ihr
jedenfalls ein gewisser Eigenwert nicht abzusprechen sei. Zum anderen und vor
allem sei vom Grundsatz des integralen Schutzes auszugehen; der Schutz
einzelner Bauteile könne nicht ohne Rücksicht auf das Zusammenwirken von
Innerem und Äusserem beurteilt werden und die Schutzwürdigkeit des Inneren
ergebe sich insbesondere auch aus dem Zusammenspiel von Fassaden und Innenraum.
In diesem Sinn komme nebst dem spezifischen Element der Feuerwand der
(horizontalen
und
vertikalen) Tragstruktur generell sowie der aus dieser
abgeleiteten Raum- und Erschliessungsstruktur eine für die Zeugenschaft des strittigen
Hausteils massgebliche Bedeutung zu. Würde demgegenüber die von der Bauherrin
offensichtlich angestrebte weitgehende Auskernung und Umdisponierung des Innern
zugelassen, würde trotz der Unterschutzstellung diverser Elemente des
Erscheinungsbildes letztlich die Einheit von Äusserem und Innerem und damit die
Lesbarkeit des Objekts empfindlich gestört.
Nachdem der amtsgutachterlichen These der sekundären
Veränderung der Raumstruktur nicht gefolgt werden könne (vgl. hierzu oben 4.1 f.),
erscheine auch die gegen die tragende Funktion der parallel zur Feuerwand
verlaufenden Wand gerichtete Argumentation (nämlich, dass eine tragende zweite
Binnenlängswand "angesichts der geringen Spannweiten [...] nicht zwingend
nötig" sei äusserst schwach. Als wesentlich plausibler erweise sich das
parteigutachterliche Verständnis, welches aus einer entsprechenden Tragstruktur
die dreiraumtiefe Grundrissstruktur herleite. Damit erweise sich als angezeigt,
sowohl die horizontale und die vertikale Tragstruktur als auch die daraus
abgeleitete Raum- und Erschliessungsstruktur in den Schutzumfang einzubeziehen.
Bezüglich der Verhältnismässigkeit der
Wiederherstellungsverpflichtung erwog die Vorinstanz: Die entsprechende
Struktur sei durch die von der Beschwerdeführerin veranlassten Bauarbeiten
teilweise bereits zerstört worden, teils wohl vor der ersten Begehung im
Oktober 2019, teils auch im Nachgang zu dieser; insbesondere sei das Innere
auch nach der Begehung (unter Beteiligung des Beschwerdeführers) im Mai 2020
weiter umgestaltet worden, namentlich durch teilweise Entfernung und Erstellung
anders positionierter Binnenwände. Dies sei in Missachtung seitens der Gemeinde
(lediglich mündlich statt schriftlich) angeordneter – indes nicht
durchgesetzter – Baustopps geschehen. Die Bauherrschaft sei daher insoweit
hinsichtlich der Zerstörung von Elementen der Tragstruktur und Veränderung der
Raum- und Erschliessungsstruktur bösgläubig gewesen. Diese Struktur sei jedoch
für die Lesbarkeit des strittigen Objekts von grosser Bedeutung. Mit der
Wahrung der ursprünglichen Struktur seien sodann keine Einschränkungen
verbunden, welche die intendierte Wohnnutzung verunmöglichen würden. Unter
Berücksichtigung dieser Aspekte erweise sich die Anordnung der
Wiederherstellung der entsprechenden Strukturen, die durch unberechtigte
Eingriffe der Beschwerdeführerin zerstört worden seien, als verhältnismässig.
5.2
Die
Beschwerdeführerin bestreitet gestützt auf die (aus ihrer Sicht widerspruchs-
und lückenfreien) Amtsgutachten die Schutzwürdigkeit anderer Teile als des
Dachwerks und macht geltend, es bestehe kein überwiegendes öffentliches
Interesse am Fortbestand der "vertikalen und horizontalen Tragstruktur vom
Keller- bis zum Dachgeschoss" und der "dreiraumtiefen Grundriss- und
bauzeitlichen Erschliessungsstruktur". Die vorinstanzliche Anordnung von
deren Wiederherstellung sei "deshalb unverhältnismässig". Namentlich
bestreitet sie auch die von der Vorinstanz bejahte Bösgläubigkeit bezüglich der
erfolgten Entfernung der entsprechenden Strukturelemente.
Aus dem Vorstehenden geht hervor, dass die Beschwerdeführerin
in der Sache den Erwägungen der Vorinstanz zur Schutzwürdigkeit der Trag- und
der Raumstruktur als solcher beschwerdeweise nichts entgegensetzt.
5.3
5.3.1
Der Beschwerdegegner im Verfahren VB.2022.00518 begründete seinen
Unterschutzstellungsbeschluss vom 9. Dezember 2021 und die Festlegung des
Schutzumfangs nicht im eigentlichen Sinn. Er beschränkte sich in diesem
Zusammenhang auf eine integrale, wörtliche Wiedergabe der Gutachten – welche im
Übrigen, wie dargelegt, in identischer Weise auch zur "Begründung"
des ersten Beschlusses vom 16. September 2021 mit wesentlich weiterem
Schutzumfang herangezogen worden waren. Die Vorinstanz hat mit dem
angefochtenen Urteil nicht in unzulässiger Weise in den Ermessensspielraum der
Gemeinde eingegriffen. Eine Rechtsverletzung ist nicht festzustellen.
5.3.2
Der Vorinstanz ist darin beizupflichten, dass der Feuerwand mit Blick auf
ihre bauzeitliche Entstehung (auch gemäss dem Amtsgutachter jedenfalls
"kurz vor 1800") sowie ihre Funktion (durch sie hindurch wurde von
der Küche aus der als "Hinterladerofen" konzipierte Kachelofen
befeuert) und hieraus folgende besondere Materialisierung aus Mörtel und Stein
konstruktionsgeschichtliche Bedeutung und damit ein Eigenwert zukommt.
Dem Gutachten E lässt sich weiter entnehmen, dass die
überlieferte, grundlegende Raumdisposition strukturbildend und für den
Charakter des Gebäudes bestimmend ist. Der dreiraumtiefe Grundriss mit entlang
der Scheidewand zum Hausteil bzw. zur Hausnummer 011 positioniertem Gang
und Treppe stellt das Wesensmerkmal des Hausteils C- Strasse 03-04
dar. Namentlich ist auch von einer bestehenden intakten, "traditionell ein
Raumpaar" bildenden Einheit von Stube und Nebenstube auszugehen (vgl.
diesbezüglich vorne E. 4.1 Abs. 3 und E. 5.1 Abs. 2). Die
Trag- und damit einhergehend die Raumstruktur tragen mithin grundlegend zum
Zeugenwert des betreffenden Hausteils bei, woran nichts ändert, dass sie von
aussen nicht sichtbar sind.
Der Tragstruktur (auch der vertikalen) und der Raumstruktur
im Allgemeinen kommt mithin vorliegend mit Blick auf das Zusammenspiel von
Innerem und Äusserem eine grosse Bedeutung für das Schutzobjekt zu. Bei einer
weitgehenden Auskernung bzw. ohne die charakteristische innere Struktur
verbliebe vom Schutzobjekt kaum mehr als eine blosse, inhaltslose Hülle. Die
Lesbarkeit des Objekts und der Sinn der Unterschutzstellung würde durch eine
Veränderung im Innern stark beeinträchtigt.
5.3.3
5.3.3.1
Die Vorinstanz erachtete den Einbezug (nebst der horizontalen auch) der
vertikalen Tragstruktur und der Grundrissstruktur in den Schutzumfang als angezeigt
und verhältnismässig.
Die Beschwerdeführerin macht demgegenüber geltend, die
angefochtene Erweiterung des Schutzumfangs schliesse eine Bewohnbarkeit des
Dachgeschosses mangels Belichtung und Belüftung aus und verhindere sodann
"eine einigermassen moderne Wohnnutzung dieses äusserst kleinräumigen
Hausteils durch den Erhalt einer völlig unsinnigen Dreiraumtiefe mit einer
heute nutzlosen Erschliessungsstruktur über die zwei nebeneinander liegenden
Haustüren". Ihr an anderer Stelle vorgebrachtes Argument, die Vorinstanz
lasse ausser Acht, dass das "kleine Häuschen nach der Wiederherstellung
des ursprünglichen Zustands nur noch sehr eingeschränkt bewohnbar wäre",
richtet sich in der Sache ebenfalls gegen den Einbezug der vertikalen Trag- und
der Raumstruktur in den Schutzumfang. Die Beschwerdeführerin bringt sodann vor,
bei Erhalt der Dreiraum- und Erschliessungsstruktur könnten "keine drei
Wohnungen mehr eingebaut" werden.
5.3.3.2
Rein finanzielle Interessen der Grundeigentümerschaft vermögen das
öffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme in aller Regel nicht zu
überwiegen (BGE 126 I 219 ff. mit Hinweisen). Dem Interesse des
Grundeigentümers an der möglichst gewinnbringenden Nutzung seiner Liegenschaft
kommt im Vergleich zum öffentlichen Interesse an den denkmalschützerischen
Massnahmen grundsätzlich kein entscheidendes Gewicht zu (Fritzsche et al.,
S. 297). Die (zeitgemässe) Wohnnutzung als solche wird, wie die Vorinstanz
zu Recht festhielt, nicht verunmöglicht. Dass allenfalls nicht die Realisierung
der intendierten
drei
Wohneinheiten möglich sein wird, ist hinzunehmen.
Um das Dachwerk geht es in der
vorliegenden Beschwerde in der Sache von vornherein nicht. Dass der
vorinstanzlich abgeänderte und ergänzte Unterschutzstellungsbeschluss der
Bewohnbarkeit des Dachgeschosses entgegenstünde, ist im Übrigen ohnedies nicht
ersichtlich. Insbesondere trifft nicht zu, dass keine Belichtung und Belüftung
des Dachgeschosses möglich sei: Gemäss dem vorinstanzlichen Rekursentscheid vom
25. August 2022 ist der Einbau von (maximal) zwei (ziegelbündigen und
zwischen den bestehenden Sparren einzupassenden) Dachfenstern je Dachhälfte
möglich.
Die von der
Vorinstanz vorgenommene Interessenabwägung ist nicht zu beanstanden. Ihr ist
darin beizupflichten, dass mit der Wahrung der ursprünglichen dreiraumtiefen
Grundriss- und bauzeitlichen Erschliessungsstruktur keine Einschränkungen
verbunden sind, welche die geplante Wohnnutzung verunmöglichen würden. In
Betracht fällt auch, dass etwa auf den Einbezug der nichttragenden Binnenwände
in den Schutzumfang verzichtet wurde, wenngleich deren Wiederherstellung im
Parteigutachten jedenfalls als wünschenswert bezeichnet wurde. Die zu
berücksichtigenden privaten Interessen fallen nicht solcherart ins Gewicht, als
dass sie das denkmalpflegerische Schutzinteresse aufzuwiegen vermöchten und der
so definierte bzw. erweiterte Schutzumfang als unverhältnismässig zu beurteilen
wäre.
5.3.4
Die Beschwerdeführerin bringt in diesem Zusammenhang weiter vor, es liege
eine Ungleichbehandlung bezüglich des vorliegend infrage stehenden fünften
Hausteils gegenüber den übrigen vier Hausteilen vor, welche ohne
Unterschutzstellung allesamt ausgekernt und modern umgebaut worden seien. Es
lägen keine objektiven Gründe vor, weshalb der Schutzumfang beim fünften
Hausteil weiter gefasst sein sollte.
Wie aus einer im Rekursverfahren eingereichten Beilage
hervorgeht, enthielt etwa die Publikation eines Umbauvorhabens betreffend die
Hausteile C-Strasse 012 und 013 keine Hinweise auf deren Inventarisierung,
obwohl im Rahmen von § 314 Abs. 3 PBG im Hinblick auf die Beteiligung
von Natur- und Heimatschutzorganisationen am Verfahren auf die
Inventarzugehörigkeit hinzuweisen ist, wenn ein Baugesuch ein inventarisiertes
Objekt betrifft (vgl. Fritzsche et al., S. 397; VGr, 21. März 2012,
VB.2011.0006, E. 3.2). Gestützt auf diesbezügliche Ausführungen des
Beschwerdeführers ist davon auszugehen, dass dieser sich – wäre seinerzeit eine
korrekte Publikation der entsprechenden Bauvorhaben erfolgt – auch betreffend
die übrigen Hausteile an den jeweiligen Verfahren beteiligt hätte. Im Übrigen
ist etwa auch dem Amtsgutachten zu entnehmen, dass sich vom damaligen
bäuerlichen Doppelvielzweckbau bauzeitliche Substanz (einzig) "im
westlichen Kopfbau" – entsprechend dem hier infrage stehenden Hausteil
Nr. 9 – erhalten habe; in den östlichen Hausteilen seien nur noch wenige
Sparren erhalten.
Ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht
bzw. auf gesetzeswidrige Begünstigung wird nur ausnahmsweise und unter strengen
Bedingungen im Rahmen des Gleichheitsgebots nach Art. 8 Abs. 1 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV, SR 101) anerkannt.
Voraussetzung hierfür wäre namentlich, dass
eine ständige gesetzwidrige
Praxis einer rechtsanwendenden Behörde in vergleichbaren Fällen vorliegt und
die betreffende Behörde zu erkennen gibt, dass sie auch in Zukunft nicht von
dieser Praxis abzuweichen gedenkt (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix
Uhlmann [Hrsg.], Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A.,
Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 599 ff. mit Hinweisen). Solches wird
vorliegend nicht dargetan und es bestehen auch keine entsprechenden
Anhaltspunkte.
5.4
Wie
erwähnt argumentiert die Beschwerdeführerin vornehmlich, die vorinstanzliche
Anordnung der Wiederherstellung der ursprünglichen Trag- und Raumstruktur sei
unverhältnismässig. Sie bestreitet in erster Linie ihre von der Vorinstanz
bejahte Bösgläubigkeit und bringt vor, eine "Wiederherstellung eines
bauzeitlichen Zustands" wäre technisch und finanziell ausserordentlich
aufwendig bzw. der finanzielle Aufwand für den Rückbau der bereits erstellten
Ertüchtigungen kaum tragbar.
5.4.1
Aus dem Nichtvorhandensein eines Elementes darf nicht auf das Fehlen der
Rekonstruktionsvoraussetzungen geschlossen werden (vgl. VGr, 14. Mai 2020,
VB.2019.00657, E. 4.4.6, und 12. Juli 2018, VB.2018.00066, E. 4.4).
Auch die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands muss verhältnismässig sein (Art. 36 und Art. 5 Abs. 2
BV; vgl. BGr, 26. April 2010, 1C_397/2009, E. 4.1, sowie VGr,
12. Juli 2018, VB.2022.00066, E. 4.4 Abs. 1 [auch zum
Folgenden]; ferner auch VGr, 14. Mai 2020, VB.2019.00657, E. 4.4.5 ff.).
Nach dem Gebot der Verhältnismässigkeit muss eine behördliche Massnahme zur
Verwirklichung des im öffentlichen Interesse liegenden Ziels geeignet und
erforderlich sein; ausserdem muss ein vernünftiges Verhältnis zwischen dem
öffentlichen Interesse und den Belastungen für die Betroffenen gewahrt werden
(BGE 135 I 176 E. 8.1; Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 521 ff.; vgl.
auch Fritzsche et al., S. 619).
5.4.2
Es fällt in Betracht, dass trotz der bereits erfolgten umfangreichen
Arbeiten am Schutzobjekt auch die Trag- und die Raumstruktur zumindest
teilweise erhalten geblieben sind. Dies zeigt sich etwa an den Augenscheinfotos.
Auch gemäss dem Gutachten E ist die horizontale und vertikale Tragstruktur
sowie die Raumstruktur bzw. -disposition trotz der Teilauskernung weitgehend
erkennbar, zumindest bzw. vor allem im Erdgeschoss. Bei den infrage stehenden
Strukturen geht es sodann von vornherein um
einzelne
Elemente
des
Objekts. Ob vorliegend damit überhaupt eine Rekonstruktion bzw.
Wiederherstellung im eigentlichen Sinn infrage steht (zu einer solchen vgl.
etwa den VGr, 26. November 2008, VB.2008.00309 zugrundeliegenden Fall, bei
welchem lediglich noch Bruchstücke der dort infrage stehenden Gartenanlage
vorhanden waren bzw. der Anteil an Originalsubstanz gering war [vgl. dortige
E. 2.2]) und nicht von vornherein eher eine teilweise Instandstellung des
Schutzobjekts, ist damit fraglich (in diesem Sinn auch VGr, 14. Mai 2020,
VB.2019.00657, E. 4.4.6, eine vergleichbare Konstellation betreffend [von
der Bauherrin teilweise zerstörte Balustraden und Steinfiguren einer
Gartenanlage]).
Unterhaltsarbeiten an Bestandteilen von Schutzobjekten
sind von der jeweiligen Eigentümerschaft auszuführen, unabhängig davon, ob sie
die Notwendigkeit der Reparatur selber zu vertreten hat und ob die
Notwendigkeit schon vor der Unterschutzstellung bestand (vgl. VGr, 14. Mai
2020, VB.2019.00657, E. 4.4.6 Abs. 2). Die Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustands ist vorliegend jedenfalls ohne grössere praktische
Schwierigkeiten durchführbar, bedeutet dies doch insbesondere, seit dem Erwerb
des Objekts neu erstellte Binnenwände abzutragen bzw. wieder zu entfernen und
die bislang bestehende Raumstruktur "wiederherzustellen". Inwiefern
bzw. dass der finanzielle Aufwand für den Rückbau der neu erstellten
Binnenwände "kaum tragbar" sein soll, ist nicht nachvollziehbar.
Die Vorinstanz erwog zu Recht, mit der Wahrung bzw.
Wiederherstellung der ursprünglichen Raum- und Erschliessungsstruktur seien
keine Einschränkungen verbunden, welche die (zeitgemässe) Wohnnutzung
verunmöglichen würden, und nur mit dieser Massnahme könne das öffentliche
Interesse am Erhalt des Denkmalwerts des strittigen Objekts verwirklicht werden.
Angesichts der Bedeutung der Trag- und der Raumstruktur
für den Hausteil, des Umstands, dass sich dessen Denkmalqualität (nur) auf
diese Weise wiederherstellen lässt, sowie der Bösgläubigkeit der
Beschwerdeführerin im Besonderen (vgl. unten 6.2.2, welche Ausführungen auch
für die Veränderung der Binnenstruktur gelten), ist mit der Vorinstanz
(ohnehin) auch von der Verhältnismässigkeit einer diesbezüglichen
Wiederherstellungsanordnung auszugehen.
5.5
Zusammenfassend
erweist sich der vorinstanzlich um die vertikale Tragstruktur sowie die hieraus
abgeleitete dreiraumtiefe Raumstruktur (einschliesslich Erschliessungsstruktur)
erweiterte Schutzumfang folglich als verhältnismässig und die
Wiederherstellungsverpflichtung als rechtmässig.
6.
Im Verfahren VB.2022.00518 vertritt der Beschwerdeführer,
wie erwähnt, die Auffassung, entgegen der Vorinstanz sei die
Wiederherstellungsanordnung bezüglich des von der Beschwerdeführerin
eigenmächtig entfernten Kachelofens als verhältnismässig zu erachten.
6.1
Die
Vorinstanz erwog bezüglich des (entfernten) Kachelofens zunächst, entgegen dem
Amtsgutachten und in Übereinstimmung mit den parteigutachterlichen Ausführungen
sei dessen Schutzwürdigkeit zu bejahen – unabhängig von der im Einzelnen
umstrittenen Datierung: Denn selbst nach dem Amtsgutachten sei von einem sehr
gut erhaltenen, aus dem 19. Jahrhundert stammenden Kachelofen auszugehen.
Den im Amtsgutachten gegen eine Schutzwürdigkeit angeführten Umständen
(fehlende Seltenheit, kein harmonierendes Erscheinungsbild in der Stube) komme
keine entscheidende Bedeutung zu. Vielmehr sei der Kachelofen als dominierendes
Element des zentralen Wohnraums zu werten, der damit für die Zeugeneigenschaft
des Objekts grundsätzlich ebenfalls von Bedeutung sei.
6.1.1
Diesen vorinstanzlichen Erwägungen ist – entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführerin – beizupflichten.
Dem Gutachten E ist betreffend den Kachelofen Folgendes zu
entnehmen: Die Kachelofenanlage bestehend aus Kastenofen, Kaust und Ofenwand
mit den gleichen, sie als Einheit ausweisenden Kacheln mit
"Nägeli-Motiv", sei aufgrund ihrer Intaktheit, Typik und Gestaltung
in ländlichen Gegenden als heute immer seltener anzutreffendes bzw. rar
werdendes Kulturgut und als baukünstlerisch wichtiger Zeuge des späten 18. oder
der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts zu werten. Der Kachelofen in der
Stube habe diesen Raum als "Herzstück des Hauses" bzw. als Raum des
geselligen, familiären Beisammenseins ausgewiesen. Er sei ein sehr wesentliches
und wichtiges Element der ländlichen Wohn- und Lebensform im 18. und
19. Jahrhundert. Die Ausstattung der Stube mit einem Kachelofen sei
zentral bzw. unverzichtbar (gewesen).
Durch die Feuerwand stehe der Ofen in direkter Verbindung
zur Herdstelle der Küche, von wo aus der "Hinterladerofen" befeuert
worden sei. Hinter der Kaust sei die fest mit der Feuerwand verbundene Ofenwand
situiert gewesen. Der Ofen bzw. die Ofenanlage im Zusammenspiel mit der
Feuerwand, den darin integrierten Brennkammern und Klappen sowie der Herdstelle
in der Küche habe eine (ortsgebundene) Heizanlage dargestellt und die Stube in
ihrer sozialen Funktion als wichtigsten Raum des Hauses ausgewiesen; der Ofen
selbst bzw. für sich – als Raumausstattungselement und Fahrhabe – sei nicht
zwingend standortgebunden: Translozierungen von Stubenöfen seien üblich
gewesen, insofern solche entweder aus anderen Häusern übernommen oder bei
Ersatzbauten bzw. Wohnortswechseln als "stolzer Besitz" aus dem alten
Haus mitgenommen worden seien.
Den Fotos aus dem Verkaufsexposé der F GmbH nach zu
schliessen habe sich die gesamte Kachelofenanlage von Kastenofen, Kaust und
Ofenwand mit den einheitlich gestalteten Kacheln im "Nägeli-Motiv"
vor dem Verkauf des Hausteils im Jahr 2019 in einem sehr intakten,
authentischen Zustand befunden und keine auffälligen Reparaturspuren gezeigt.
Aus kunsthistorischer Sicht sei die Anlage als sehr intakte, eine hohe
Authentizität aufweisende Einheit zu werten, die über einen hohen Denkmalwert
verfüge bzw. verfügt habe.
Dem durch die Teilauskernung beinahe geschichtslos
gewordenen Gebäude könne durch die Neueinsetzung einer entsprechenden
Kachelofenanlage ein Stück seines Charakters und seiner Identität zurückgegeben
werden.
6.1.2
Der Kachelofen stellte demnach das dominierende Element der Einheit von
Stube und Nebenstube – und damit des Herzstücks des Schutzobjekts – dar. Er war
sowohl in baukünstlerischer als auch in sozialer Hinsicht bedeutsam, sodass dem
Ofen als solchem ein denkmalpflegerischer Eigenwert zukam. Der Kachelofen trug
bzw. trägt zudem – auch wenn nicht der ursprüngliche Ofen bzw. das Original des
Ofens wiederhergestellt werden kann bzw. wird (vgl. VGr, 12. Juli 2018,
VB.2018.00066, E. 4.4.2) – als charakteristisches Element für die
Raumaufteilung und Raumnutzung zum Zeugenwert des Schutzobjekts bei. Namentlich
die vom Amtsgutachter als in die Bauzeit "vor 1800" datierte und für
das Objekt als Ganzes bedeutsame Feuerwand (vgl. hierzu vorne 5.1) ist nur
"lesbar", wenn der Zusammenhang zu einer entsprechenden Anlage
gegeben ist. Auch für die Verständlichkeit bzw. Lesbarkeit der für schutzwürdig
befundenen Raumdisposition und -nutzung ist der Kachelofen von grosser
Bedeutung.
Dass der Ofen aktuell (wie schon seit einiger Zeit) die
angestammte Heizfunktion nicht übernähme, vermag seine Zeugeneigenschaft (nur)
wenig zu schmälern. Auch wenn der Kachelofen seit Längerem nicht zur
"Beheizung" des Hausteils genutzt wurde und dies auch im Rahmen des
aktuellen Umbauvorhabens nicht geplant ist, erschiene zudem jedenfalls nicht in
grundsätzlicher Hinsicht und für die Zukunft ausgeschlossen, dass er dereinst
gelegentlich wieder entsprechend genutzt würde und damit auch seine
"soziale Funktion" wieder erfüllen könnte.
6.1.3
Nach dem Ausgeführten stellt der Kachelofen ein für das Schutzobjekt
zentrales Ausstattungselement dar, welches einen elementaren Beitrag zum
Verständnis des Objekts leistet. Auch an seinem Erhalt besteht demnach ein
öffentliches Interesse.
Dass der Kachelofen (mit einer Ausdehnung von 4 m
2
)
eine zeitgemässe Nutzung des Hausteils verhindere, wie vorgebracht wird,
überzeugt nicht bzw. erscheint nicht nachvollziehbar.
6.2
Die
Vorinstanz kam in der Folge indes zum Schluss, die Anordnung einer
Wiederherstellung des entfernten Kachelofens sei unverhältnismässig. Zum einen
sei er für die Gewährleistung einer Übereinstimmung zwischen Innen und Aussen
nicht gleichermassen zentral wie die Raum- und Erschliessungsstruktur. Weiter
könnte ein Ersatzofen zwar die raumstrukturierende Funktion des Originals
übernehmen, nicht jedoch die zentrale Heizfunktion und die damit einhergehende,
im Gutachten E für zentral erachtete soziale Bedeutung. Hieraus ergebe sich
eine starke Relativierung der Bedeutung einer Wiederherstellung des Kachelofens
für die mit der Unterschutzstellung des Hausteils verfolgten Ziele. Zudem sei
der Beschwerdeführerin zwar auch insofern keine Gutgläubigkeit zu attestieren,
doch erweise sich ihre Bösgläubigkeit in diesem Zusammenhang als weniger
ausgeprägt, da die "Veränderung" (bzw. Entfernung) bereits vor
Oktober 2019 – und damit ausserhalb (bzw. vor) laufender Rechtsmittelverfahren –
stattgeunden habe und die Hochrangigkeit des Werts als potenzielles
Schutzobjekt für die Bauherrin nicht ersichtlich gewesen sei, da er im
Inventarblatt nicht explizit erwähnt gewesen sei. Auf die beantragte
Wiederherstellung des Kachelofens sei daher zu verzichten.
Der Beschwerdeführer wendet ein, es sei nicht nachvollziehbar,
weshalb der Kachelofen, der funktional mit der Feuerwand zusammenhänge, welcher
eine grosse Bedeutung zugeschrieben werde, seinerseits nicht erhalten werden
solle. Mit einem Verzicht auf den Wiedereinbau eines Kachelofens werde die
Frage, ob allenfalls die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt wieder auf diese
Weise beheizt werden könnte, für alle Zeiten präjudiziert. Die Kosten für die
Wiederstellung von Fr. 3'500.- bis Fr. 5'000.- seien bescheiden.
Zudem habe die Bauherrin den Kachelofen im Wissen um den Status des Hausteils
als Inventarobjekt ausgebaut.
6.2.1
Sowohl der Amtsgutachter als auch das Gutachten E weisen in grundlegender
Weise darauf hin, dass Kachelöfen als solche als Fahrhabe betrachtet und oft
transloziert bzw. etwa – als Ausstattungselement, auf das man besonders stolz
gewesen sei – bei einem Umzug am neuen Wohnort wieder eingebaut worden seien.
Eine solche Translozierung und Wiederverwendung eines Ofens sei daher
denkmalpflegerisch vertretbar.
Diesen Ausführungen ist zu folgen. Dem Einbau eines dem
entfernten ähnlichen Kachelofens steht nach dem Ausgeführten aus
denkmalpflegerischer Sicht nichts entgegen. Die Denkmalqualität lässt sich
wiederherstellen, auch wenn der ursprüngliche Ofen entfernt wurde und als
solcher nicht mehr wiedereingesetzt werden kann. Insbesondere die
raumstrukturierende und -"deutende" Funktion des Kachelofens und den
entsprechenden Beitrag an den Zeugenwert des Schutzobjekts erfüllt bzw. leistet
auch ein (mit dem Original vergleichbarer) Ersatz.
6.2.2
Nicht zu überzeugen vermögen insbesondere die Ausführungen der Vorinstanz
zur "weniger ausgeprägt[en]" Bösgläubigkeit der Beschwerdeführerin im
Zusammenhang mit der Entfernung des Kachelofens (denn bezüglich des Rückbaus
der Binnenstruktur).
6.2.2.1
Dass der Kachelofen im Inventarblatt nicht erwähnt war, trifft zu, gilt
indessen gleichermassen für die Binnenstruktur, und ändert nichts daran, dass
die Beschwerdeführerin um die Inventarisierung des Objekts gewusst hatte (vgl.
hierzu insbesondere unten 6.2.2.3).
Dass der Kachelofen bereits zum Zeitpunkt der Begehung im
Oktober 2019 nicht mehr vorhanden gewesen sei, jener mithin jedenfalls
"ausserhalb laufender Rechtsmittelverfahren und vor Erlass der [...] Baustopps"
entfernt worden sei, lässt sich als solches den Akten, soweit ersichtlich, nicht
entnehmen; vielmehr handelt es sich dabei im Wesentlichen um eine Behauptung
bzw. die Darstellung der Beschwerdeführerin. Auf eine insoweit weniger
ausgeprägte Bösgläubigkeit liesse ohnehin auch dies nicht schliessen.
Fest steht nämlich jedenfalls, dass der Ofen vor der
Veräusserung des Objekts in der ersten Hälfte des Jahres 2019 an die
Beschwerdeführerin vorhanden war, während dies bei der Begehung im Mai 2020 in
Anwesenheit des Beschwerdeführers jedenfalls nicht mehr der Fall war. Der
genaue Zeitpunkt des Ausbaus des Ofens ist im vorliegenden Zusammenhang
letztlich nicht entscheidend, kam es dazu (wie auch zur Veränderung der
Binnenstruktur) doch jedenfalls nach dem Erwerb des Schutzobjekts durch die
Beschwerdeführerin, obwohl diese um dessen Inventarisierung und die dadurch
begründete Schutzwürdigkeitsvermutung wusste. Dass die informelle Begehung vom
10. Oktober 2019, unter anderem in Anwesenheit eines (damaligen)
Mitarbeiters des kommunalen Bauamts und des denkmalpflegerischen
Sachverständigen, und die, wie sie anführte, damalige "völlige[...]
Einigkeit mit Denkmalpflegebeauftragtem und Baubehörde" keine hinreichende
Auseinandersetzung mit der Schutzwürdigkeitsvermutung darstellten, war der
Beschwerdeführerin klar.
6.2.2.2
Gemäss Handelsregisterauszug bezweckt die Beschwerdeführerin als
Gesellschaft die "Verwaltung, Erstellung und [den] Handel mit
Immobilien", wobei sie "Grundeigentum erwerben, belasten, veräussern
und verwalten" kann. Dies stellt ihr Kerngeschäft dar. Der Geschäftsführer
des Unternehmens erklärte im vorinstanzlichen Verfahren, er sei schon seit 1985
im Baugewerbe tätig, seit 1998 arbeite er als Bauunternehmer; seit dem Jahr
2010 betätige er sich als Bauleiter, in welcher Zeit er "weit über hundert
Umbauprojekte" geleitet und "davon unzählige denkmalgeschützte Objekte
persönlich betreut" habe. Mit den entsprechenden – auch rechtlichen –
Fragestellungen bzw. Vorschriften und Abläufen ist die Beschwerdeführerin
folglich vertraut, und ihre Berufung darauf, dass anlässlich der erwähnten
Begehung "Einigkeit" geherrscht habe, sowie auf die (damals) noch
fehlende anwaltliche Vertretung erweist sich insoweit als unbehelflich.
6.2.2.3
Die Beschwerdeführerin wusste offenkundig um die Inventarisierung des
Gebäudes und um die Schutzwürdigkeitsvermutung, betonte sie doch, sie selbst
habe die erste Begehung vom 10. Oktober 2019 "zur Klärung des Schutzbedarfs"
veranlasst. Der bestehenden denkmalpflegerischen Problematik war sie sich damit
offenkundig von Beginn weg sehr wohl bewusst (anders in VGr, 12. Juli
2018, VB.2018.00066, E. 4.4.3 Abs. 1 gegen Ende). Als erfahrener
Bauherrin war ihr bekannt, dass Abklärungen zur Schutzwürdigkeit vorzunehmen
sowie gegebenenfalls Schutzmassnahmen anzuordnen waren und ihr in diesem
Zusammenhang gemäss § 327 Abs. 1 PBG auch eine Pflicht zur Anzeige in
Bezug auf das Abbruchvorhaben zukam. Diese hat insbesondere so rechtzeitig zu
erfolgen, dass eine Prüfung von Denkmalschutzmassnahmen sichergestellt werden
kann (Fritzsche et al., S. 488 f.). Dennoch kam es vor wie nach der
"Begehung" vom 10. Oktober 2019 zu Arbeiten an und im
inventarisierten Gebäude. Gemäss den Angaben der (zu jenem Zeitpunkt noch nicht
anwaltlich vertretenen) Beschwerdeführerin in der Rekursduplik vom
19. September 2020 waren etwa die Täferungen im Januar 2020 entfernt
worden. Der Amtsgutachter hielt im (zweiten) Gutachten vom 27. Juli 2021
seinerseits einleitend fest, dass "erste[...] umfangreiche[...]
Rückbauarbeiten im Auftrag der A AG vor dem Augenschein mit Vertretern des
ZVH am 18.5.2020" erfolgt seien. Auch der Einwand der Beschwerdeführerin,
dass sie nicht davon habe ausgehen müssen, dass die auf das Baugesuch vom
12. November 2019 hin am 14. Januar 2020 erteilte Baubewilligung
"noch" angefochten würde bzw. allenfalls nicht in Rechtskraft erwachsen
könnte, erweist sich als unbehelflich.
Die Berufung der Beschwerdeführerin auf den fehlenden förmlichen
Baustopp geht ebenfalls ins Leere. Anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins
gab der anwesende Mitarbeiter des Bauamts (der auch anlässlich der Begehung im
Oktober 2019 zugegen gewesen war) zu Protokoll, es sei kein schriftlicher
Baustopp erfolgt; "[m]an habe Herrn D [den Geschäftsführer der
Beschwerdeführerin] jedoch mehrfach mündlich darauf angesprochen".
Ohnedies ist im Hinblick auf die Bösgläubigkeit der Beschwerdeführerin
massgeblich, dass ihr (ungeachtet des Vorliegens eines Baustopps) jedenfalls
bekannt war, dass damals keine Arbeiten bzw. Veränderungen am Objekt
vorgenommen werden durften.
Schliesslich war die Beschwerdeführerin mit
vorinstanzlicher Präsidialverfügung vom 24. Februar 2020 im Verfahren
betreffend die Baubewilligung auch explizit darauf hingewiesen worden, dass dem
Rekurs aufschiebende Wirkung zukomme, demgemäss der betreffende angefochtene
Beschluss vom 14. Januar 2020 noch nicht in Rechtskraft erwachse und
"Bauarbeiten/Zweckänderungen [...] noch nicht ausgeführt werden"
dürften. Nichtsdestotrotz wurden offenkundig auch nach diesem Zeitpunkt sowohl
bis zur Begehung im Mai 2020 als auch danach weiterhin Arbeiten vorgenommen.
Auch der vorinstanzliche Abteilungspräsident stellte anlässlich des
Augenscheins vom 12. Mai 2022 fest, dass trotz Baustopp weitergebaut
worden sei. Der Geschäftsführer der Beschwerdeführerin erklärte hierauf, es sei
"schon über ein Jahr lang nichts mehr gemacht" worden, was auf die
Vornahme von Arbeiten am Objekt noch im Winter 2021 schliessen lässt.
Zusammenfassend waren demnach durch die Beschwerdeführerin
jedenfalls bereits wenige Monate nach dem Erwerb der Liegenschaft und danach
über einen längeren Zeitraum – auch nach mehrfachen (behördlichen bzw.
gerichtlichen) Anweisungen – in erheblichem Umfang Veränderungen im Innern des
inventarisierten Objekts vorgenommen worden. Deren Ausmass zeigt sich etwa bei
einem Vergleich der Fotos der Verkaufsdokumentation der F GmbHmit dem
Zustand anlässlich des Augenscheins vom 12. Mai 2022.
6.2.2.4
Wenn die Beschwerdeführerin vorbringt, es sei nicht klar, wer den
Kachelofen entfernt (und in einem weiteren Sinn wohl auch die übrigen
Veränderungen vorgenommen) habe, so ist festzuhalten, dass jedenfalls nicht
davon auszugehen ist, dass sie als Eigentümerin bzw. Bauherrin nicht
(zumindest) Kenntnis davon hatte, dass respektive welche Veränderungen im
Innern des Objekts vorgenommen wurden. Dass sich beliebige bzw. unbeteiligte
Drittpersonen ohne entsprechende Instruktion bzw. zumindest Wissen und
Einverständnis der Eigentümerin an einer Privatliegenschaft " zu schaffen
machen" und insbesondere etwa Täferungen und Binnenwände sowie einen
Kachelofen abtragen bzw. rückbauen, ist nicht glaubhaft bzw. plausibel. Das
Vorgehen beauftragter Bauunternehmen ist der Beschwerdeführerin zuzurechnen.
6.2.3
Dem grossen öffentlichen Interesse an der Wiederherstellung
entgegenstehende private Interessen werden im vorinstanzlichen Rekursentscheid
keine angeführt. Abgesehen von den seitens der Beschwerdeführerin ins Feld
geführten finanziellen Interessen sind denn auch keine solchen ersichtlich.
Zu den der Beschwerdeführerin durch die
Wiederherstellungsanordnung entstehenden Kosten finden sich im vorinstanzlichen
Entscheid keine Ausführungen. Im Minderheitsvotum werden Kosten in der
Grössenordnung von Fr. 3'500.- bis Fr. 5'000.- für einen
(vergleichbaren) Kachelofen aus dem Bestand des Bauteillagers der kantonalen
Denkmalpflege genannt, welcher Schätzung sich der Beschwerdeführer gestützt
auch auf ihm seitens der kantonalen Denkmalpflege erteilte Auskünfte
anschliesst. Von der Beschwerdeführerin werden diese Beträge duplikweise
infrage gestellt, wobei sie gestützt auf Angaben eines Ofenbauers von
Fr. 45'000.- für den Einbau eines
funktionstüchtigen
Ofens ausgeht.
Wie der Beschwerdeführer zutreffend vorbringt, dürfte bei
diesem Betrag der grösste Anteil auf den Einbau eines Kamins entfallen. Die
Wiederherstellung bzw. die entsprechende Anordnung bezieht sich indes auf den
vor der eigenmächtigen Entfernung bestehenden Zustand, was bedeutet, dass
lediglich ein vergleichbarer Ofen wiedereinzubauen ist (ohne Herstellung einer
zum damaligen Zeitpunkt nicht bestehenden Heizungsfunktion). Daher kann auf die
erwähnte Grobschätzung für die Kosten eines vergleichbaren Kachelofens im
Rahmen dieser Verhältnismässigkeitsprüfung abgestellt werden. Der gesamte
finanzielle Aufwand für die Wiederherstellung (einschliesslich Einbau) überschreitet
klarerweise das zumutbare Mass nicht.
6.2.4
Angesichts einerseits der Bedeutung des Kachelofens für sich und für das
Schutzobjekt sowie andererseits der Bösgläubigkeit der Beschwerdeführerin im
Zusammenhang mit dem Rückbau überwiegen die öffentlichen Interessen an der
Wiederherstellung die geltend gemachten privaten Interessen am Verzicht auf
diese.
Der Schluss der Vorinstanz, eine Wiederherstellung des
Kachelofens erweise sich als unverhältnismässig, ist damit als unrichtige
Anwendung des Verhältnismässigkeitsprinzips zu qualifizieren.
7.
Nach dem Dargelegten ist die Beschwerde des
Beschwerdeführers im Verfahren VB.2022.00518 gutzuheissen. Insbesondere ist in
Abänderung von Dispositiv-Ziff. I des vorinstanzlichen Entscheids vom
25. August 2022 Dispositiv-Ziff. 1 des Beschlusses des Gemeinderats
Zell vom 9. Dezember 2021 um eine weitere Ziff. 1.10 zu ergänzen, des
Inhalts, dass der Kachelofen als zum Schutzumfang gehörend festgelegt und die
Wiederherstellung in Form der Einsetzung des entfernten oder eines dem
zerstörten Original entsprechenden Modells angeordnet wird. Sodann sind auch
die Kosten- und Entschädigungsfolgen gemäss vorinstanzlichem Urteil anzupassen,
da der Schutzumfang nach dem Ausgeführten dem Antrag des Beschwerdeführers im
Rekursverfahren entsprechend formuliert wird, der Beschwerdeführer mit seinem
vor Vorinstanz gestellten Begehren betreffend Schutzumfang (bzw. weitergehende
Unterschutzstellung) mithin durchdringt. Der Beschwerdeführer ist damit neu als
im Rekursverfahren vollständig obsiegend zu betrachten.
Die Beschwerde der Beschwerdeführerin im Verfahren
VB.2022.00575 ist abzuweisen.
8.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der
A AG zu 3⁄4 und dem Gemeinderat Zell zu 1⁄4 aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Sie sind
zu verpflichten, dem obsiegenden Beschwerdeführer für das Beschwerdeverfahren
eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- (A AG) bzw. Fr. 1'000.-
(Gemeinderat Zell) zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Bezüglich des
seitens des Beschwerdeführers beantragten Ersatzes auch der Auslagen für das
Privatgutachten ist darauf hinzuweisen, dass solche praxisgemäss nicht zu den
notwendigen bzw. entschädigungspflichtigen Kosten einer Partei zählen und hier
keine Konstellation vorliegt, in welcher ausnahmsweise eine Entschädigung gerechtfertigt
wäre. Die Vorinstanz hat die Unzulänglichkeiten der Amtsgutachten erkannt, ohne
hierzu auf das Privatgutachten angewiesen gewesen zu sein.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerdeverfahren VB.2022.00518 und VB.2022.00575 werden vereinigt.
2.    Die
Beschwerde im Verfahren VB.2022.00518 wird gutgeheissen. In Abänderung von
Dispositiv-Ziff. I des Entscheids des Baurekursgerichts vom 25. August
2022 wird der Rekurs gutgeheissen und Dispositiv-Ziff. 1 des Beschlusses
des Gemeinderats Zell vom 9. Dezember 2021 um eine (weitere) Ziff. 1.10
ergänzt, des Inhalts, dass der Kachelofen als zum Schutzumfang gehörend
festgelegt und die Wiederherstellung in Form der Einsetzung des entfernten oder
eines dem zerstörten Original entsprechenden Modells angeordnet wird.
In
Abänderung von Dispositiv-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts
vom 25. August 2022 werden die Kosten des Rekursverfahrens in der Höhe von
Fr. 6'130.- je zur Hälfte der A AG und dem Gemeinderat Zell auferlegt.
In
Abänderung von Dispositiv-Ziff. III des Entscheids des Baurekursgerichts
vom 25. August 2022 werden die A AG und der Gemeinderat Zell
verpflichtet, dem Zürcher Heimatschutz (ZVH) eine Entschädigung in der Höhe von
je Fr. 1'000.- zu bezahlen.
Die
Beschwerde im Verfahren VB.2022.00575 wird abgewiesen.
3.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr.          4'000.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr.             385.--
Zustellkosten,
Fr.          4'385.--
Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden zu 3
⁄
4 der A AG und zu 1
⁄
4 dem
Gemeinderat Zell auferlegt.
5.    Die
A AG wird verpflichtet, dem Zürcher Heimatschutz (ZVH) für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen,
und der Gemeinderat Zell wird verpflichtet, dem Zürcher Heimatschutz (ZVH) eine
Parteientschädigung von Fr. 1'000.- zu bezahlen. Beide
Parteientschädigungen sind zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des
vorliegenden Urteils.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (SR 173.110) erhoben werden.
Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim
Bundesgericht, einzureichen.
7.         Mitteilung an:
a)         die Parteien;
b)         das Baurekursgericht.