zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00502 · 2024-04-11 · de

Baubewilligung | Tiefgaragenzufahrt. Verhältnis zwischen mehreren (formell bewilligten) Projektänderungen. Umstritten ist vor Verwaltungsgericht insbesondere das Verhältnis zwischen einer zweiten und einer vierten Projektänderung, welche beide die rückwärtige Zufahrt zur Unterniveaugarage eines geplanten Neu- sowie Umbaus betreffen, jedoch leicht unterschiedliche Zufahrtslösungen vorsehen (E. 4.1). Beide waren vom Gemeinderat formell bewilligt worden, ohne dass das Verhältnis zwischen den Projektänderungen bzw. den jeweils vorgesehenen Zufahrtslösungen geklärt worden wäre. Die Vorinstanz fasste die vierte Projektänderung ohne weitere Begründung als Modifikation der zweiten Projektänderung auf (E. 4.3). Die Beschwerdeführenden machten geltend, aufgrund der formellen Bewilligungssituation sei nicht auszuschliessen, dass von zwei bewilligten Alternativprojekten auszugehen sei (E. 4.2). Aufgrund einer gesamthaften Betrachtung der vorliegenden Aktenlage ergibt sich, dass es sich bei der vierten Projektänderung tatsächlich um eine Überarbeitung der zweiten Projektänderung handelt (E. 4.4). Die Begründungsdichte des vorinstanzlichen Urteils erweist sich vorliegend gerade noch als genügend (E. 4.5). Dass die Vorinstanz den Aspekt der Verkehrssicherheit lediglich im Zusammenhang mit dem Zufahrtsregime gemäss vierter Projektänderung prüfte, stellt unter den gegebenen Umständen keine Verletzung des Gehörsanspruchs der Beschwerdeführenden dar (E. 4.6). Die damit unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit (einzig) zu beurteilende Zufahrtslösung gemäss der vierten Projektänderung ist bewilligungsfähig. Namentlich sieht das nun geplante Verkehrssteuerungsregime mit drei Ampeln eine Steuerung aller betroffenen "Verkehrsflüsse" vor (E. 5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 11.04.2024 VB.2022.00502
Zurich Verwaltungsgericht 11.04.2024 VB.2022.00502
Zurigo Verwaltungsgericht 11.04.2024 VB.2022.00502

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00502
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Geschäftsnummer:
VB.2022.00502
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 11.04.2024
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Tiefgaragenzufahrt. Verhältnis zwischen mehreren (formell bewilligten) Projektänderungen.
Umstritten ist vor Verwaltungsgericht insbesondere das Verhältnis zwischen einer zweiten und einer vierten Projektänderung, welche beide die rückwärtige Zufahrt zur Unterniveaugarage eines geplanten Neu- sowie Umbaus betreffen, jedoch leicht unterschiedliche Zufahrtslösungen vorsehen (E. 4.1). Beide waren vom Gemeinderat formell bewilligt worden, ohne dass das Verhältnis zwischen den Projektänderungen bzw. den jeweils vorgesehenen Zufahrtslösungen geklärt worden wäre.
Die Vorinstanz fasste die vierte Projektänderung ohne weitere Begründung als Modifikation der zweiten Projektänderung auf (E. 4.3). Die Beschwerdeführenden machten geltend, aufgrund der formellen Bewilligungssituation sei nicht auszuschliessen, dass von zwei bewilligten Alternativprojekten auszugehen sei (E. 4.2). Aufgrund einer gesamthaften Betrachtung der vorliegenden Aktenlage ergibt sich, dass es sich bei der vierten Projektänderung tatsächlich um eine Überarbeitung der zweiten Projektänderung handelt (E. 4.4). Die Begründungsdichte des vorinstanzlichen Urteils erweist sich vorliegend gerade noch als genügend (E. 4.5). Dass die Vorinstanz den Aspekt der Verkehrssicherheit lediglich im Zusammenhang mit dem Zufahrtsregime gemäss vierter Projektänderung prüfte, stellt unter den gegebenen Umständen keine Verletzung des Gehörsanspruchs der Beschwerdeführenden dar (E. 4.6). Die damit unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit (einzig) zu beurteilende Zufahrtslösung gemäss der vierten Projektänderung ist bewilligungsfähig. Namentlich sieht das nun geplante Verkehrssteuerungsregime mit drei Ampeln eine Steuerung aller betroffenen "Verkehrsflüsse" vor (E. 5).
Abweisung.
Stichworte:
AMPEL
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
PROJEKTÄNDERUNG
PROJEKTÄNDERUNGSBEWILLIGUNG
RÜCKWÄRTIGE ERSCHLIESSUNG
TIEFGARAGE
VERKEHRSSICHERHEIT
VERKEHRSSTEUERUNG
ZUFAHRT
Rechtsnormen:
§ 237 Abs. II PBG
Art. 6 VErV
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2022.00502
Urteil
der 1. Kammer
vom
11. April 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter
José Krause,
Gerichtsschreiberin
Viviane Eggenberger.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten
durch C AG,
diese vertreten durch RA D,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    E AG,
vertreten durch RA F,
2.    Gemeinderat Stäfa,
3.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 19. Januar 2021 erteilte der Hochbauausschuss
Stäfa der E AG unter Nebenbestimmungen eine Baubewilligung für eine
(zweite) Projektänderung (betreffend Erfüllung von Nebenbestimmungen). Diese
bezieht sich auf ein mit Bauentscheid vom 26. November 2019 (Stammbaubewilligung)
unter diversen Nebenbestimmungen bewilligtes Bauprojekt (Neubau eines
Mehrfamilienhauses und Umbau eines weiteren Mehrfamilienhauses sowie gemeinsame
Unterniveaugarage) auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 bzw. neu
Kat.-Nr. 04 am G-Weg 05, 06, 07 und 08 in Stäfa (vgl. hierzu auch eine
koordiniert ergangene Gesamtverfügung der Baudirektion vom 5. November
2019 betreffend insbesondere den überkommunalen Ortsbildschutz). Mit dem
Entscheid wurde gleichzeitig auch die Gesamtverfügung der Baudirektion vom 16. Dezember
2020 betreffend unter anderem die ortsbildschutzrechtliche Bewilligung für die
zweite Projektänderung eröffnet.
Am 23. März 2021 fasste der Gemeinderat Stäfa (unter
Bezugnahme auf einen Rekurs von A und B vom 23. Februar 2021 gegen den
Beschluss vom 19. Januar 2021 [vgl. sogleich II.A Abs. 1]) einen mit
demjenigen des Hochbauausschusses weitestgehend identischen Beschluss
betreffend die erwähnte zweite Projektänderung. Wiederum wurde gleichzeitig die
(oben Abs. 1) erwähnte Gesamtverfügung der Baudirektion vom 16. Dezember
2020 eröffnet.
Mit Beschluss vom 25. Januar 2022 erteilte der
Gemeinderat Stäfa der E AG unter Nebenbestimmungen sodann die
baurechtliche Bewilligung für eine vierte Projektänderung (betreffend Erfüllung
von Nebenbestimmungen der Stammbaubewilligung vom 26. November 2019).
II.
A.
Gegen
die mit Beschluss vom 19. Januar 2021 durch den Hochbauausschuss Stäfa
erteilte Bewilligung betreffend die zweite Projektänderung rekurrierten A und B
mit Rekurs vom 23. Februar 2021 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich
(Geschäftsnummer R3.2021.00023).
Gegen die mit Beschluss vom 23. März 2021 durch den
Gemeinderat Stäfa erteilte Bewilligung betreffend die zweite Projektänderung
rekurrierten A und B mit Rekurs vom 26. April 2021 an das Baurekursgericht
(Geschäftsnummer R3.2021.00076).
Gegen die mit Beschluss vom 25. Januar 2022 durch
den Gemeinderat Stäfa erteilte Bewilligung betreffend die vierte Projektänderung
rekurrierten A und B mit Rekurs vom 2. März 2022 an das Baurekursgericht
(Geschäftsnummer R3.2022.00045).
B.
Mit
Rekursentscheid vom 29. Juni 2022 hiess das Baurekursgericht unter Vereinigung
sämtlicher Rekurse den Rekurs im Verfahren G.-Nr. R3.2021.00023 gut und
hob den Beschluss des Hochbauausschusses Stäfa vom 19. Januar 2021 auf.
Die Rekurse in den Verfahren G.-Nr. R3.2021.00076 und G.-Nr. R3.2022.00045
gegen die Beschlüsse des Gemeinderates Stäfa vom 23. März 2021 und vom 25. Januar
2022 wies es ab, soweit es darauf eintrat. In Dispositiv-Ziff. III wurden
die Kosten des Verfahrens in der Höhe von insgesamt Fr. 7'175.- zu je
einem Sechstel dem Hochbauausschuss Stäfa und der E AG sowie zu je einem
Drittel A und B unter solidarischer Haftung je für zwei Drittel auferlegt.
Letztere beide wurden in Dispositiv-Ziff. IV schliesslich unter
solidarischer Haftung zur Zahlung einer Umtriebsentschädigung von total Fr. 1'000.-
an die E AG verpflichtet.
III.
Mit Beschwerde vom 1. September 2022
gelangten
A und B
mit folgenden Anträgen an das
Verwaltungsgericht:
"1.    Es seien die Dispositiv Ziff. II –
soweit darin die Rekurse in den Verfahren G.-Nrn. R3.2021.00076
und R3.2022.00045 abgewiesen werden bzw. überhaupt darauf eingetreten wurde
[...] –
sowie die Dispositiv Ziff. III
bis IV des angefochtenen Beschlusses aufzuheben.
2.    Eventualiter
seien die Dispositiv Ziff. II –
soweit
darin die Rekurse in den Verfahren R3.2021.00076 und R3.2022.00045 abgewiesen
werden bzw. überhaupt darauf eingetreten wurde [...] –
sowie die Dispositiv Ziff. III bis IV des angefochtenen
Beschlusses aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung an das
Baurekursgericht [...] zurückzuweisen.
3.    Unter den
gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWSt.)"
Das Baurekursgericht schloss am 14. September 2022
ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion
verzichtete am 30. September 2022 auf Einreichung einer Beschwerdeantwort.
Der Gemeinderat Stäfa beantragte mit Beschwerdeantwort vom 4. Oktober 2022
unter Entschädigungsfolge zulasten
von A und B
die
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Mit Beschwerdeantwort
vom 11. Oktober 2022 beantragte auch die E AG unter
Entschädigungsfolge zulasten
von A und B
die Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Des Weiteren ersuchte sie um
Durchführung eines Augenscheins.
Daraufhin nahmen A und B mit
Eingabe vom 3. November 2022 weiter Stellung. Der Gemeinderat Stäfa und
die E AG verzichteten in der Folge auf weitere Stellungnahme.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) für
die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,
ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Das Baugrundstück befindet sich in der Kernzone A
("KA") gemäss Bauordnung der Gemeinde Stäfa vom 6. April 2009
(Ordnungsnummer 3.100.4), im Perimeter des Bundesinventars der schützenswerten
Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) sowie in demjenigen des
Inventars der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung in der
Gemeinde Stäfa, innerhalb des Ortsbilds Oberhusen (regionale Bedeutung).
Im Rahmen des Bauprojekts soll ein bestehendes, im
kommunalen Inventar der schutzwürdigen Bauten und Anlagen nicht verzeichnetes
Ökonomiegebäude (Vers.-Nr. 09) abgebrochen und das denkmalgeschützte
Mehrfamilienhaus Vers.-Nrn. 010/011 umgebaut werden. Dabei sollen neu
11 Wohneinheiten geschaffen werden. Neu soll zudem ein Mehrfamilienhaus
mit 15 Wohneinheiten erstellt werden. Schliesslich ist eine gemeinsame
Unterniveaugarage mit 28 Abstellplätzen (davon 4 Besucherparkplätzen)
geplant.
Die Beschwerdeführenden sind Gesamteigentümer (kraft
einfacher Gesellschaft) der unmittelbar an das Baugrundstück angrenzenden
Parzelle Kat.-Nr. 012 sowie der Parzelle Kat.-Nr. 013.
Das Baugrundstück wird gemäss einem am 29. April 2014
festgesetzten und in der Folge von der Baudirektion genehmigten Quartierplan
("…") über eine rückwärtige, überdeckte Rampe erschlossen, welche
einer Auskragung aus dem Grundstück Kat.-Nr. 04 entspricht. Zu dieser
Rampe führt ein von der südlich gelegenen H-Strasse abzweigender Zufahrtsweg.
Dabei handelt es sich um mit einem Fuss- und Fahrwegrecht belastete
Zufahrtsflächen auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 014, 013 sowie 012. Über
den gleichen (rund bzw. über 20 Meter langen) Zufahrtsweg, in den die
Ausfahrt aus der Tiefgarage mündet, werden auch das westlich an den Zufahrtsweg
angrenzende Grundstück Kat.-Nr. 014 (mit 2 Fahrzeugabstellplätzen) sowie
das rückwärtig gelegene Grundstück Kat.-Nr. 012 (mit 19
Fahrzeugabstellplätzen) erschlossen. Der Zufahrtsweg dient den Grundstücken
auch als Zugang für Fussgänger/innen.
In der Stammbaubewilligung vom 26. November 2019 wurde
festgelegt, dass die Ausfahrt von der Tiefgarage in den privatrechtlich
gesicherten, gemäss dem Quartierplan … vorgesehenen Zufahrtsweg auf den
Grundstücken Kat.-Nr. 012 und 014 dem Typ A gemäss § 6 sowie dem
Anhang der – zwischenzeitlich aufgehobenen –
Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VSiV;
OS 48, 731)
zu genügen habe. In der Stammbaubewilligung wurden
diverse Nebenbestimmungen statuiert, unter anderen Ziff. 4.15, der zufolge
der Baubehörde ein detaillierter Umgebungsplan nachzureichen und von dieser und
dem Amt für Raumentwicklung (ARE) bewilligen zu lassen sei; in diesem Plan
seien "alle technischen Details einzutragen wie" (nebst anderen)
Vermassung und Verlauf der Wege, Sichtweiten bei der Ein- und Ausfahrt der
Tiefgarage in den privaten Zufahrtsweg, Angaben zum Geländeverlauf und
Geländeveränderungen mit Kotenangaben. Ein Rekurs der Beschwerdeführenden gegen
die Stammbaubewilligung wurde von der Vorinstanz mit Entscheid vom 10. Juni
2020 abgewiesen (BRGE III Nr. 0082/2020).
Mit Beschluss zunächst des Hochbauausschusses Stäfa vom 19. Januar
2021 bzw. – zufolge der im dagegen erhobenen Rekurs geltend gemachten
Unzuständigkeit desselben – des Gemeinderates Stäfa vom 23. März 2021
wurde eine zweite Projektänderung bewilligt, in deren Rahmen zur Erfüllung
diverser Nebenbestimmungen, darunter Dispositiv-Ziff. 4.15 der
Stammbaubewilligung, unter anderem ein Umgebungsplan (revidiert 21. Oktober
2020) mit Zufahrtslösung eingereicht worden war.
Im Rahmen einer vierten Projektänderung ersuchte die
Bauherrschaft um Bewilligung einer leicht anderen Zufahrtslösung gemäss Plänen
vom 17. November 2021 (vgl. im Detail unten 4).
Den Rekurs gegen den Beschluss des Hochbauausschusses vom
19. Januar 2021 hiess die Vorinstanz mit Rekursentscheid vom 29. Juni
2022 zufolge sachlicher Unzuständigkeit des Ausschusses gut, wobei sie den
Beschluss formell aufhob, was der Gemeinderat im Beschluss vom 23. März
2021 unterlassen hatte. Gegen die gleichzeitig erfolgte Abweisung der Rekurse
vom 26. April 2021 (gegen den Gemeinderatsbeschluss vom 23. März 2021
betreffend die zweite Projektänderung) und vom 2. März 2022 (gegen den
Gemeinderatsbeschluss vom 25. Januar 2022 betreffend die vierte
Projektänderung) durch die Vorinstanz richtet sich die vorliegend zu
beurteilende Beschwerde.
3.
Die private Beschwerdegegnerin beantragte mit
Beschwerdeantwort vom 11. Oktober 2022 die Durchführung eines Augenscheins
durch das Verwaltungsgericht.
Nach § 7 Abs. 1 VRG untersucht die
Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von Amtes wegen durch Befragen der
Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug von Amtsberichten, Urkunden
und Sachverständigen, durch Augenschein oder auf andere Weise. Die Anordnung
eines Augenscheins steht im pflichtgemässen Ermessen der zuständigen Behörde.
Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf
andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019,
1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn
die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist
zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein
verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen
Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit
ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).
Dies ist vorliegend der Fall. Die Vorinstanz hat am 21. Oktober
2021 im Beisein aller Parteien ausser der Baudirektion einen Augenschein
durchgeführt und diesen mittels Protokolls und aussagekräftiger Fotografien
dokumentiert. Damit und mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt
rechtsgenügend erstellt. Ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht erübrigt
sich.
4.
Als strittig erweist sich vor Verwaltungsgericht
vornehmlich das Verhältnis zwischen der zweiten und der vierten Projektänderung
gemäss den Beschlüssen vom 23. März 2021 respektive vom 25. Januar
2022 mit Bezug auf die Zufahrt zur Tiefgarage.
4.1
Inhaltlich
unterscheiden sich die beiden Zufahrtsvarianten wie folgt:
Bei der Zufahrtslösung gemäss der zweiten Projektänderung ist
gemäss dem Umgebungsplan, revidiert 21. Oktober 2020, insbesondere eine
Lichtsignalanlage mit einer einzigen Ampel – unmittelbar vor der Rampe in die
Tiefgarage – geplant. Von der H-Strasse aus, also in zufahrender Richtung
betrachtet, ist auf der Höhe des dritten der an der Grenze zum Grundstück Kat.-Nr. 015
befindlichen Längsparkplätze – an der schmalsten Stelle der Zufahrt – ein
Wartebereich geplant. Gleichzeitig ist vorgesehen, dass die Fläche jener
Parkplätze für das Kreuzen von Fahrzeugen in Anspruch genommen werden soll.
Nicht eingezeichnet findet sich in jenem Plan im Übrigen ein in den Zufahrtsweg
hineinragender Kellerzugang zum Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 014 samt
einem unbefahrbaren Streifen entlang jenem Gebäude.
Die Zufahrtslösung gemäss der im Nachgang zum Augenschein
vom 21. Oktober 2021 eingereichten vierten Projektänderung bzw. den
revidierten Plänen vom 17. November 2021 beinhaltet im Wesentlichen
Folgendes: eine Verschiebung des Wartebereichs im südlichen Bereich des
Zufahrtswegs (unmittelbar nach der Verzweigung H-Strasse/Zufahrtsweg) auf die
Höhe des
ersten
der an der Grenze zum Grundstück Kat.-Nr. 015
befindlichen Längsparkplätze sowie namentlich eine Lichtsignalanlage mit
drei
Ampeln, nämlich einer auf dem Zufahrtsweg zur Tiefgarage, nach der Einmündung
aus der H-Strasse (Lichtsignal 1), einer bei der Ausfahrt aus dem
Grundstück Kat.-Nr. 012 (Lichtsignal 2) sowie einer am unteren Ende
der Rampe, vor der Ausfahrt aus der Tiefgarage (Lichtsignal 3).
4.2
Die
Beschwerdeführenden beanstanden vor Verwaltungsgericht vornehmlich, dass das
Verhältnis zwischen der zweiten und der vierten Projektänderung nicht klar sei,
und die Vorinstanz die vierte Projektänderung (mit den revidierten Plänen vom
17. November 2021) ohne weitere Begründung und zu Unrecht als Modifikation
der vom Beschwerdegegner 2 bewilligten zweiten Projektänderung
(einschliesslich Umgebungsplan revidiert 21. Oktober 2020) qualifiziert
habe. Aus dem Beschluss des Beschwerdegegners 2 vom 25. Januar 2022
gehe gerade nicht hervor, ob die vierte Projektänderung "als Modifikation
der 2. Projektänderung oder als Ergänzung zur Stammbaubewilligung" zu
betrachten sei. Die Bauherrin ihrerseits habe die Auffassung vertreten, dass es
sich um eine "Änderung der Stammbaubewilligung" handle, bzw. habe die
vierte Projektänderung "als alternatives Ergänzungsprojekt zur
Stammbaubewilligung" eingereicht und gerade nicht, wie die Vorinstanz
behaupte, "als 'Modifikation' des mit der 2. Projektänderung
bewilligten Umgebungsplans 2020".
Mit Blick auf die – von der Vorinstanz geschützten –
Gemeinderatsbeschlüsse vom 23. März 2021 (zweite Projektänderung) und vom
25. Januar 2022 (vierte Projektänderung) bzw. die mit diesen bewilligten
Pläne sei unklar, wie die Zufahrt (insbesondere unter dem Aspekt der
Verkehrssicherheit) letztlich ausgestaltet werden solle und welche Massnahmen
und insbesondere welche Ampeln tatsächlich realisiert werden sollen.
Den Beschwerdeführenden dürfte es insbesondere auch darum
gehen, dass "noch nicht mal ausgeschlossen werden könne, dass die Zufahrt
alternativ entweder nach dem Umgebungsplan 2020 (2. Projektänderung) oder
nach den im Rahmen der 4. Projektänderung bewilligten Plänen ausgeführt
werden" könne bzw. werde. Der angefochtene Rekursentscheid schaffe mit der
vorbehaltlosen Bestätigung der Planunterlagen zur zweiten und zur vierten
Projektänderung eine missverständliche, teilweise widersprüchliche und
insgesamt unhaltbare Situation.
Weiter machen die Beschwerdeführenden eine Verletzung ihres
Anspruchs auf rechtliches Gehör nach Art. 29 der Bundesverfassung vom 18. April
1999 (SR 101) bzw. der vorinstanzlichen Begründungspflicht geltend,
insoweit sich die Vorinstanz mit ihrer im Rekurs betreffend die zweite
Projektänderung vorgebrachten Rüge der fehlenden Verkehrssicherheit der
Variante gemäss Umgebungsplan vom 21. Oktober 2020 nicht befasst habe.
4.3
Zum in der
Tat nicht ohne Weiteres klaren – indes von den Beschwerdeführenden im
Rekursverfahren nicht gerügten – Verhältnis zwischen der zweiten und der
vierten Projektänderung (vgl. unten 4.4) enthält der vorinstanzliche Entscheid
wenig Ausführungen. Zu entnehmen ist diesem (entgegen der Auffassung der
privaten Beschwerdegegnerin), dass die Vorinstanz in der Tat davon ausging, die
Pläne der vierten Projektänderung modifizierten diejenigen der zweiten bzw. die
Zufahrtslösung gemäss zweiter Projektänderung solle durch die vierte
Projektänderung modifiziert bzw. ergänzt werden. Zu diesem Schluss kam sie allerdings
ohne weitere Begründung bzw. Ausführungen, was in Anbetracht der sogleich noch
darzulegenden Umstände nicht ohne Weiteres naheliegend erscheint. Die
Vorinstanz erwog, im Nachgang zum Referentenaugenschein vom 21. Oktober
2021 habe die private Rekursgegnerin der Baubehörde Stäfa "(punkto
Verkehrssicherheit der Zufahrt zur Unterniveaugarage) revidierte
Ergänzungspläne zur Bewilligung" eingereicht. Mit dem Beschluss des
Gemeinderates vom 25. Januar 2022 sei "kein vollumfänglich neuer
Umgebungsplan", sondern "einzig die Frage der
Verkehrssicherheit" beurteilt bzw. bewilligt worden, wobei auf die
"an der Umgebungsplanung vorgenommenen Modifikationen (in Sachen Verkehrssicherheit)"
verwiesen wurde. Schliesslich hielt sie fest, wie bereits mehrfach erwähnt
worden sei, seien die "Zufahrtsverhältnisse zur projektierten
Unterniveaugarage mit Beschluss des Gemeinderats vom 25. Januar 2022
(betreffend Erfüllung Nebenbestimmung Ziffer 4.15 der Stammbaubewilligung
[Verkehrssicherheit]) modifiziert" worden.
Im Zusammenhang mit der zweiten Projektänderung prüfte die
Vorinstanz daraufhin die in der entsprechenden Rekursschrift gerügte Frage der
Bepflanzung, weil insoweit im Rahmen der vierten Projektänderung keine
Änderungen geplant seien. Mit dem rekurrentischerseits gerügten Aspekt der
Verkehrssicherheit der Zufahrt (gemäss zweiter Projektänderung) setzte sie sich
nicht
auseinander; mit Blick auf die Verkehrssicherheit befasste sich
die Vorinstanz ausschliesslich mit der mit Gemeinderatsbeschluss vom 25. Januar
2022 bewilligten Zufahrtsvariante, da diese ihrer Auffassung nach, wie
dargelegt, insoweit die zweite Projektänderung modifizierte.
4.4
Auf das
Verhältnis zwischen der zweiten und der vierten Projektänderung – insbesondere
die Frage, ob die beiden Projektänderungen insoweit als Alternativbewilligungen
zu betrachten waren bzw. sind oder aber die vierte Projektänderung eine
Modifikation bzw. Überarbeitung der zweiten Projektänderung darstellt(e) und Letztere
insofern nicht zur Ausführung kommen sollte – ist im Folgenden einzugehen.
Einer Bauherrschaft steht es grundsätzlich, unter dem
Vorbehalt missbräuchlichen Vorgehens, frei, gleichzeitig oder gestaffelt
mehrere Alternativgesuche zur Beurteilung einzureichen und sich erst nach der
Bewilligung für das eine oder andere zu entscheiden. Ein solches Vorgehen kann
sich unter Umständen aus verfahrensökonomischen Gründen empfehlen, insbesondere
auch hinsichtlich allfälliger Rekurse (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 371).
Wäre
vorliegend tatsächlich von zwei insoweit
(bewilligten) Alternativprojekten auszugehen, wie die Beschwerdeführenden
befürchten, stünde es der privaten Beschwerdegegnerin folglich letztlich frei,
sich für eines der beiden bewilligten Vorhaben zu entscheiden bzw. die umzusetzende
Variante zu bestimmen. Hierauf zielt im Ergebnis namentlich auch die
Argumentation der Beschwerdeführenden ab.
4.4.1
Es erweist sich, dass formell sowohl die erste wie danach auch die zweite
Zufahrtslösung vom Beschwerdegegner 2 bewilligt wurde, ohne dass deren
Verhältnis explizit thematisiert bzw. geklärt worden wäre:
Der Beschwerdegegner 2 bewilligte
zunächst
, mit
Beschluss vom 23. März 2021, den Umgebungsplan vom (bzw. revidiert) 21. Oktober
2020
einschliesslich der dort vorgesehenen Zufahrtslösung
: Gegenstand
jenes Beschlusses bildete nämlich auch dieser zur Erfüllung der Nebenbestimmung
Dispositiv-Ziff. 4.15 der Stammbaubewilligung eingereichte detaillierte
Umgebungsplan, welcher auch eine Darstellung der zum damaligen Zeitpunkt
geplanten Zufahrtslösung enthielt. Unter dem Titel "Umgebung" erwog
der Beschwerdegegner 2, "[d]er eingereichte detaillierte
Umgebungsplan erfüllt sämtliche Vorgaben" und könne bewilligt werden.
"Die [...] Dispositiv-Ziffer 4.15 der Stammbaubewilligung ist somit
erfüllt". Das Beschlussdispositiv lautete denn auch, "die
baurechtliche Bewilligung für die 2. Projektänderung zur Erfüllung der
Nebenbestimmung[...] gemäss [...] Ziffer 4.15, detaillierter Umgebungs-
und Pflanzplan" werde erteilt. Dieser Umgebungsplan vom 21. Oktober
2020 trägt den Stempel der Baubewilligungsbehörde, wenngleich dieser Stempel
(wie alle auf den entsprechenden Gesuchsunterlagen befindlichen) im Rahmen der
neuerlichen Beschlussfassung durch den Gemeinderat nicht erneuert bzw.
angepasst worden war. Auch der Rekursvernehmlassung des
Beschwerdegegners 2 vom 27. Mai 2021 (im Verfahren R3.2021.00076) ist
zu entnehmen, dass dieser die Zufahrtslösung gemäss zweiter Projektänderung
auch unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit beurteilt und diese Voraussetzung
offenkundig als erfüllt erachtet hatte.
Der Gemeinderatsbeschluss
vom 25. Januar 2022 seinerseits hat die – nach dem vorinstanzlichen Referentenaugenschein
vom 21. Oktober 2021 – mit einer (soweit ersichtlich nicht bei den Akten
befindlichen) Eingabe vom 22. Dezember 2021 wiederum zur Erfüllung der
Nebenbestimmung Ziff. 4.15 der Stammbaubewilligung eingereichten
revidierten Pläne und Unterlagen vom 17. November 2021 zum Gegenstand.
Mit dem Beschluss vom 25. Januar 2022 wurde (auch) dieses Zufahrtsregime
formell bewilligt, ohne dass das Verhältnis zwischen den beiden
Projektänderungen explizit thematisiert respektive geklärt worden wäre.
In den Erwägungen des
Beschlusses vom 25. Januar 2022 wird auf die Eingabe vom 22. Dezember
2021 verwiesen, mit welcher die Bauherrschaft um eine Bewilligung für eine
vierte Projektänderung "betreffend die
Verschiebung
des
Wartebereichs und die Erstellung von
drei
Verkehrsampeln" auf den
betreffenden Grundstücken ersucht hatte. Im Weiteren heisst es unter dem Titel
Verkehrssicherheit, der Wartebereich sei "
neu
neben den
Längsparkplätzen des Zufahrtsweges" direkt nach der Verzweigung von der H-Strasse
vorgesehen. "Zudem sind nebst einer Ampel in der Tiefgarage eine Ampel bei
der Tiefgaragenausfahrt sowie eine Ampel bei den Längsparkplätzen auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 015 vorgesehen". Diese Formulierungen können so
verstanden werden bzw. lassen darauf schliessen, dass aus Sicht des
Beschwerdegegners 2 die Zufahrtslösung gemäss zweiter Projektänderung
nicht (mehr) zur Ausführung gelangen sollte, sondern vielmehr diejenige gemäss
der neuesten bzw. vierten Projektänderung. Zwingend bzw. eindeutig erscheint
diese Interpretation indes nicht.
4.4.2
Vor Verwaltungsgericht führte der Beschwerdegegner 2 zum Verhältnis
zwischen den Beschlüssen vom 23. März 2021 und vom 25. Januar 2022 aus,
die verschiedenen Projektänderungen entsprächen vorliegend den "üblichen
Schritten zur Verfeinerung der Planungsarbeit" und hätten just auch dazu
gedient, den von den Beschwerdeführenden vorgebrachten Bedenken Rechnung zu
tragen. Die Vorinstanz gehe daher zu Recht davon aus, dass betreffend die
verkehrssichere Ausgestaltung der Zu- und Ausfahrt "vom letzten
bewilligten Planungsstand gemäss dem Entscheid des Gemeinderates Stäfa vom 25. Januar
2022 auszugehen" sei. Der Beschwerdegegner 2 erklärte weiter, im
Sinne der vorinstanzlichen Erwägungen erscheine es ihm "naheliegend und
sachlogisch", dass für die Ausgestaltung der Zu- und Ausfahrt zur
Tiefgarage die Festlegungen im Beschluss vom 25. Januar 2022 und die darin
ausdrücklich aufgeführten Pläne massgeblich seien. "Die so getroffenen
Festlegungen übersteuern alle im Widerspruch dazu stehenden älteren Inhalte,
namentlich auch die dem Entscheid des Gemeinderates vom 23. März 2021
zugrundeliegenden Pläne".
Diese Darstellung des
Beschwerdegegners 2 greift indes zu kurz. Es wird ausgeblendet, dass der Umgebungsplan
vom 21. Oktober 2020, wie dargelegt, mit Beschluss vom 23. März 2021 insoweit
ohne Einschränkungen bewilligt worden war. Zur "Drei-Ampel"-Variante
mit Verschiebung des Wartebereichs gemäss den revidierten Plänen vom 17. November
2021 kam es (wohl nur) zufolge der Rekurserhebung der Beschwerdeführenden gegen
diesen Beschluss, im Zuge des betreffend jene Bewilligung anberaumten
Augenscheins vom 21. Oktober 2021. Die Vorinstanz hatte nämlich zu jenem
Zeitpunkt "das bislang nur teilweise im Umgebungsplan abgebildete Zu- und
Wegfahrtregime [...] kritisiert[...]", wie einem Schreiben der Bauherrin
vom 31. Januar 2022 zu entnehmen ist. Dass es zu den – nun auch von der
Vorinstanz als bewilligungsfähig erachteten – Plänen vom 17. November 2021
kam, ist somit auf die Anfechtung des Beschlusses vom 23. März 2021 durch
die Beschwerdeführenden zurückzuführen. Hätten sie nicht dagegen rekurriert,
wäre die Bewilligung vom 23. März 2021 einschliesslich des Umgebungsplans
vom 21. Oktober 2020 und der dort vorgesehenen Zufahrtslösung mutmasslich
unangefochten in Rechtskraft erwachsen.
Auch wenn somit nach der Darstellung des
Beschwerdegegners 2 im Beschwerdeverfahren klar (gewesen) sein soll, dass
bezüglich der Tiefgaragenzufahrt die Zufahrtslösung gemäss der vierten
Projektänderung zur Umsetzung kommen sollte, ändert dies nichts daran, dass
dies aufgrund der formellen Bewilligungssituation tatsächlich nicht der Fall
war. Er selbst hatte, wie erwähnt, die erste Zufahrtslösung als
bewilligungsfähig – und namentlich auch als verkehrssicher – beurteilt.
4.4.3
Darauf, dass die Bauherrschaft selbst – was im Fall mehrerer Gesuche vorab
in erster Linie massgeblich ist (vgl. Fritzsche et al., S. 371) – die
vierte Projektänderung letztlich wohl als eine Überarbeitung bzw. Modifikation
der zweiten Projektänderung erachtete (und nicht als Alternative dazu), lassen
jedenfalls die Umstände schliessen. Die Eingabe vom 22. Dezember 2021, mit
der bei der Gemeinde um Bewilligung der vierten Projektänderung ersucht worden
war, findet sich zwar, wie erwähnt, nicht bei den Akten. Für die erwähnte
Annahme spricht aber insbesondere der Zeitpunkt der Einreichung des Gesuchs –
unmittelbar nach dem vorinstanzlichen Augenschein – sowie die erwähnte
Bezugnahme in der begleitenden Eingabe vom 31. Januar 2022 an die
Vorinstanz auf die von dieser beim Augenschein geäusserte Kritik am
Umgebungsplan vom 21. Oktober 2020.
4.4.4
Wenngleich die Projektänderungspläne mit Bezug auf die farblichen Darstellungen
(vgl. § 4 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997
[LS 700.6]) nicht vollends klar erscheinen, wie die Beschwerdeführenden
rügen, ist, wie die obigen Darlegungen zeigen, eine gesamthafte Beurteilung dessen,
was Gegenstand der zweiten respektive der vierten Projektänderung ist, möglich.
Die teilweise fehlenden bzw. nicht klaren farblichen Darstellungen schaden
insofern nicht (vgl. VGr, 18. Dezember 2019, VB.2017.00074, E. 5.4).
Nach dem Ausgeführten ist somit aufgrund einer
Gesamtbetrachtung der Aktenlage davon auszugehen, dass die vierte
Projektänderung tatsächlich als Überarbeitung der zweiten Projektänderung
aufzufassen war/ist und insbesondere auch von der Bauherrschaft nicht als
Alternativ-, sondern als Änderungsgesuch gedacht war. Die Erwägungen im
Beschluss vom 25. Januar 2022 stehen dieser Betrachtungsweise jedenfalls
nicht entgegen, sondern lassen sich ebenfalls in diese Richtung deuten.
4.5
Die
Vorinstanz begründete ihrerseits ihre Auffassung, die vierte Projektänderung
modifiziere die zweite, kaum. Angesichts dessen, dass der
Beschwerdegegner 2 formell tatsächlich beide Varianten bewilligt hatte,
ohne sich zum Verhältnis klar zu äussern, wäre angezeigt gewesen, sich mit
dieser Frage im Rekursentscheid ausführlicher auseinanderzusetzen. Die
Beschwerdeführenden hatten diesen Aspekt im Rekursverfahren allerdings nicht
gerügt, sondern lediglich die fehlende Verkehrssicherheit (auch) dieser
Zufahrtslösung. Die Begründungsdichte des vorinstanzlichen Entscheids erweist
sich vor diesem Hintergrund (gerade noch) als genügend (vgl. hierzu Kaspar
Plüss
in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,
Zürich etc. 2014,
§ 10 N. 24 ff.).
4.6
Da die Vorinstanz
im Ergebnis zu Recht davon ausging, dass es sich bei der vierten
Projektänderung um eine Überarbeitung der zweiten Projektänderung handle und
dementsprechend nicht diese, sondern jene zur Ausführung kommen solle, stellt
der Umstand, dass sie den Aspekt der Verkehrssicherheit lediglich im
Zusammenhang mit der Zufahrtslösung gemäss vierter Projektänderung prüfte,
keine Verletzung des Gehörsanspruchs der Beschwerdeführenden dar.
5.
Im Folgenden
ist zu prüfen, ob sich die Zufahrtslösung gemäss vierter Projektänderung als
verkehrssicher erweist. Die Beschwerdeführenden rügen nämlich auch im
Zusammenhang mit dieser Zufahrtslösung, dass es sich nicht um eine
verkehrssichere Erschliessung handle.
5.1
Eine genügende
Erschliessung
eines Grundstücks im Sinn von Art. 19
Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes
vom 22. Juni 1979 (SR 700) und §§ 234 ff. des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. November 1975 (PBG, LS 700) liegt unter anderem
vor, wenn es selbst und die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend
zugänglich sind.
Nach § 237 Abs. 1 PBG bedingt genügende
Zugänglichkeit in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung
der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen
Dienste und der Benützer. Zudem sollen Zufahrten für jedermann verkehrssicher
sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG).
§ 237 Abs. 1
und 2 PBG regeln die Grundsätze. Gestützt insbesondere auf § 237 Abs. 2
sowie § 359 Abs. 1 lit. i und k PBG hat der Regierungsrat die
Verkehrserschliessungsverordnung
vom 17. April 2019 (VErV, LS 700.1)
erlassen, in welcher d
ie technischen Anforderungen an
Zufahrten geregelt werden. Diese trat auf den 1. Juni 2020 in Kraft und
ersetzte namentlich die bis dahin geltende Verkehrssicherheitsverordnung sowie
die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (ZN, OS 50, 272). Gemäss
der in der Verkehrserschliessungsverordnung vorgesehenen Übergangsbestimmung gilt
jene für alle Bauvorhaben, die nach ihrem Inkrafttreten bei den örtlichen
Baubehörden eingereicht werden. Vorliegend ist hierbei auf die
Projektänderungsbewilligung bzw. die Einreichung der Projektänderung
abzustellen. Damit kommt vorliegend die Verkehrserschliessungsverordnung zur
Anwendung.
Am Nachstehenden änderte sich auch nichts Grundlegendes,
wenn vorliegend die bis zum 31. Mai 2020 geltenden Rechtsgrundlagen (die
Verkehrssicherheitsverordnung und die Zugangsnormalien) zur Anwendung zu
bringen wären. So waren auch mit der Regelung gemäss der Verkehrserschliessungsverordnung
keine wesentlichen inhaltlichen Änderungen etwa gegenüber der früheren Regelung
gemäss § 6 VSiV für Ausfahrten und § 11 ZN für Zufahrten beabsichtigt
(vgl. die Begründung des Regierungsrates zum Neuerlass der Verkehrserschliessungsverordnung
im Regierungsratsbeschluss Nr. 393/2019 vom 17. April 2019, S. 30).
Bei der Gewährung von
Erleichterungen kommt den Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu beachtender
Ermessensspielraum zu. Geprüft wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid
auf einer richtigen und vollständigen Feststellung des massgeblichen
Sachverhalts beruht und ob die bewilligte Erschliessungslösung verkehrssicher
und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit vertretbar erscheint. Vor
Verwaltungsgericht können gemäss § 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1
lit. a und b VRG von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn dieser
Bestimmungen geltend gemacht werden (VGr, 18. September 2019,
VB.2019.00058, E. 3.3.1 mit Hinweisen; 18. August 2004,
VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13).
5.2
Gemäss dem
projektierten Verkehrssteuerungsregime, welches Gegenstand der vierten
Projektänderung ist, ist das Lichtsignal 1 ([mit kamerabasiertem Sensor]
nach der Ausfahrt aus der H-Strasse) standardmässig auf Grün gesetzt. Von der H-Strasse
kommende bzw. ausfahrende Fahrzeuge haben somit stets Priorität. Eine Einfahrt
kann grundsätzlich immer erfolgen, wenn keine Ausfahrt von den
Aussenparkplätzen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 012 oder aus der Tiefgarage
angefordert wurde. Diese beiden Lichtsignale sind im Grundzustand auf Rot
geschaltet. Aus dem Grundstück Kat.-Nr. 012 ausfahrende Fahrzeuge fahren
bis zum Haltebalken (Wartebereich 2), wo sie kurz warten, bis sie vom
kamerabasierten Sensor des Lichtsignals 2 erfasst werden. Hat das
Lichtsignal 1 auf Rot umgeschaltet, schaltet nach Ablauf einer
Sicherheitszeit das Lichtsignal 2 auf Grün um. Will jemand aus der Garage
ausfahren, passiert er eine Induktionsschleife beim Wartebereich (3) in der
Tiefgarage. Die beiden äusseren Signale schalten daraufhin auf Rot um bzw.
werden Rot gehalten, worauf das Lichtsignal 3 nach einer Sicherheitszeit
die Ausfahrt freigibt.
5.3
Die
Vorinstanz erwog mit Bezug auf diese Zufahrtsregelung (revidierte Pläne vom 17. November
2021), über die Zufahrt von der H-Strasse zur Einfahrt der Unterniveaugarage
über die Parzellen Kat.-Nrn. 014 und 012 würden weniger als 50
Wohneinheiten erschlossen. Hiervon würden auch die Beschwerdeführenden
ausgehen, nämlich von 19 Fahrzeugabstellplätzen auf der Parzelle Kat.-Nr. 012,
zwei Abstellplätzen auf der Parzelle Kat.-Nr. 014 und 20 Fahrzeugabstellplätzen
in der Unterniveaugarage (tatsächlich weist diese, wie erwähnt, 28 Abstellplätze,
einschliesslich 4 Besucherparkplätze, auf). Das Verkehrspotenzial sei
damit von vornherein nicht erheblich, sondern gering, woran die Gewerbebetriebe
im Erdgeschoss des Gebäudes H-Strasse 016 (Vers.-Nr. 018; eine
Podologie-Praxis sowie ein Ingenieurbüro) sowie die dort teilweise Räume
belegende Musikschule nichts änderten. Dabei handle es sich nicht um
verkehrsintensive Einrichtungen. Die Zufahrtsfläche münde einzig auf die
Parzelle Kat.-Nr. 012. Die zu erwartende Geschwindigkeit von Fahrzeugen
sei daher gering bzw. entspreche dem Schritttempo (max. 10 km/h). Unfälle
bei Kreuzungssituationen seien daher nicht zu erwarten. Als einzige mögliche
und relevante Verkehrsgefährdung könne die Ausfahrt aus der Unterniveaugarage
gelten, zumal die Sichtverhältnisse auf der Zufahrtsrampe zufolge des Gefälles
nach Norden und Süden eingeschränkt seien. Ferner ergebe sich die (seltene)
Möglichkeit von Rückstau-Situationen in Richtung der bzw. auf die H-Strasse, da
die Zufahrtsfläche auf der Höhe der Parzelle Kat.-Nr. 014 ein Kreuzen von
Motorfahrzeugen nicht zulasse, wenn die Längsparkplätze im östlichen Bereich
der Einfahrt besetzt seien. Diesen Umständen werde mit dem projektierten
Ampelsystem mit drei Ampeln und der geplanten Priorisierung (1.: Zufahrt ab H-Strasse,
2.: Ausfahrt von den Fahrzeugabstellplätzen auf der Parzelle Kat.-Nr. 012,
3.: Ausfahrt aus der Unterniveaugarage) Rechnung getragen. Die erforderlichen
Sichtweiten und Radien würden eingehalten. Einem möglichen Rückstau werde mit
den beiden Wartebereichen (an der H-Strasse sowie im Bereich der Ausfahrt aus
dem Grundstück Kat.-Nr. 012) vorgebeugt. Kreuzungs- bzw.
Konfliktsituationen seien angesichts der Ampelanlage, welche die Zufahrt aus
allen drei Richtungen regle, nicht zu erwarten.
5.4
Die
Beschwerdeführenden machen, wie erwähnt, weiterhin bzw. auch im Zusammenhang
mit der geplanten Drei-Ampel-Regelung geltend, die Verkehrssicherheit der
Zufahrt sei nicht gewährleistet:
Aus den revidierten Plänen vom 17. November 2021 geht
hervor, dass entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden mit der nunmehr
geplanten Drei-Ampel-Anlage alle drei in Frage stehenden
"Verkehrsflüsse" gesteuert werden sollen (vgl. insbesondere den Plan
"Verkehrserschliessung Endzustand" vom 17. November 2021). Die
Lage präsentiert sich damit anders als im Zufahrtsregime gemäss der zweiten
Projektänderung, welches gemäss damals bewilligtem Umgebungsplan nur eine
einzige Ampel vorsah (für einen insoweit ähnlich gelagerten Fall vgl. VGr, 22. September
2022, VB.2021.00709, E. 4.3, wo Lichtsignale lediglich in der Tiefgarage
und im rückwärtigen Bereich des Grundstücks vorgesehen waren, nicht aber in
umgekehrter Richtung für die auf das Baugrundstück einfahrenden Fahrzeuge).
Die Beschwerdeführenden befürchten weiter, die vom
künftigen Velounterstand auf dem Grundstück Kat.-Nr. 012 ausfahrenden
Fahrräder könnten vom Sensor der Ampel am Standort 2 (Lichtsignal 2) nicht
erfasst werden. Dem erwähnten Ausführungskonzept vom 19. November 2021 ist
nebst einer detaillierten Begründung für die Anordnung der Ampeln und
Schilderungen der Aus- und Einfahrtsprozesse zu entnehmen, dass das
Lichtsignal 2 bei der Ausfahrt aus dem Grundstück Kat.-Nr. 012 über
einen kamerabasierten Sensor verfügt. Es ist davon auszugehen, dass der Sensor
nicht nur Bewegungen von Fahrzeugen erfasst, sondern allgemein Bewegungen,
mithin auch auf solche von Velofahrer/innen reagiert. Im Übrigen ist mit der
Vorinstanz davon auszugehen, dass die Breite der Zufahrt – an der schmalsten
Stelle, bei der südlichen Ecke des Gebäudes Vers.-Nr. 017, 3,8 m,
ansonsten mindestens 4 m – auch ein Kreuzen eines Personenwagens mit
einem/-r Velofahrer/in zulässt, ohne dass von einer Gefährdung auszugehen wäre,
zumal angesichts des an dieser Stelle einzuhaltenden Schritttempos.
Die Beschwerdeführenden beanstanden die für das
Lichtsignal 1 geplante Lage "hinter den Längsparkplätzen und im
Kurvenbereich". Sie befürchten eine zu geringe Erkennbarkeit, namentlich,
wenn die Sicht auf das Signal durch auf den Längsparkfeldern abgestellte
Fahrzeuge versperrt werde. Dem Ausführungskonzept vom 19. Februar 2021 ist
zu entnehmen, dass der Standort der Ampel so gewählt wurde, dass die
Fahrzeuglenker/innen den Bezug zum Haltebalken herstellen können. Es wird
festgehalten, dass das Lichtsignal auf einer Höhe von 2 bis 2,5 m angebracht
werden müsse, damit es auch gut sichtbar bleibe, wenn Fahrzeuge auf den
Parkplätzen parkiert seien. In der Bewilligung vom 25. Januar 2022 wurde
entsprechend eine Nebenbestimmung statuiert, wonach die Ampel auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 015 "so hoch zu sein" hat, dass sie auch mit
einem davor parkierten Fahrzeug sichtbar bleibe. Zudem dürfe der Standort der
Verkehrsampel auf dem Grundstück Kat.-Nr. 015 zur dauerhaften
Sicherstellung der Verkehrssicherheit ohne Zustimmung der Baubehörde weder
rechtlich noch tatsächlich verändert werden. Die entsprechende Nebenbestimmung
(öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung) sei im Grundbuch anmerken zu
lassen (vgl. § 321 Abs. 2 PBG). Dass das Lichtsignal übersehen werden
könnte, wie die Beschwerdeführenden befürchten, scheint damit, soweit möglich,
ausgeschlossen zu sein.
Nicht ersichtlich erscheint schliesslich, weshalb die
Längsparkplätze im östlichen Bereich der Zufahrtsfläche, an der Grenze zum
Grundstück Kat.-Nr. 015, nicht "in die Ampellösung eingebettet"
sein sollten. Fahrzeuge, die auf diesen Besucherparkplätzen parken wollen,
werden bei der Einfahrt schlicht wie alle aus der H-Strasse in den Zufahrtsweg
ausfahrenden Fahrzeuge erfasst. Für die Ausfahrt gilt – wie im Übrigen für auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 014 parkierte Fahrzeuge – gemäss Art. 36 Abs. 4
des Strassenverkehrsgesetzes vom 19. Dezember 1958 (SR 741.01): Wer
sein Fahrzeug in den Verkehr einfügen will, darf die übrigen
Strassenbenützer/innen nicht behindern; diese sind vortrittsberechtigt. Art. 15
Abs. 3 der Verkehrsregelnverordnung vom 13. November 1962
(SR 741.11) hält dies explizit für aus Parkplätzen ausfahrende Fahrzeuge
fest.
5.5
Nach dem
Gesagten ist der Schluss der Vorinstanz, der Beschwerdegegner 2 habe die
Zufahrtslösung mit der geplanten Lichtsignalanlage gemäss den revidierten
Plänen vom 17. November 2021 zu Recht als verkehrssicher beurteilt, nicht
zu beanstanden.
6.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.
7.
h
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens
den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung und je zur Hälfte
aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei
diesem Verfahrensausgang steht ihnen keine Parteientschädigung zu.
Hingegen sind sie unter solidarischer Haftung und je zur
Hälfte nach § 17 Abs. 2 lit. b VRG verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin
eine Parteientschädigung zu bezahlen, wobei sich Fr. 2'000.- als
angemessen erweisen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    190.--
Zustellkosten,
Fr. 3'190.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte und unter
solidarischer Haftung auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden solidarisch und im gleichen Verhältnis verpflichtet,
der privaten Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (SR 173.110) erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.