zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00711 · 2021-01-14 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für Gitterzaun; Fristversäumnis bez. Zustellbegehren für baurechtlichen Entscheid; Aussteckung. Die Beschwerdeführenden sind dazu legitimiert, sich auf dem Rechtsmittelweg gegen den vorinstanzlichen Nichteintretensentscheid zu wehren (E. 1.1). Bei der Errichtung eines Grenzzauns handelt es sich nicht um die Wahrnehmung einer konsularischen Aufgabe, sondern um eine Tätigkeit nichthoheitlicher Art, weshalb das Land X in der vorliegenden Streitsache sowohl der schweizerischen Gerichtsbarkeit wie auch dem schweizerischen Recht untersteht (E. 1.2). Wer Ansprüche aus dem PBG wahrnehmen will, hat innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung bei der örtlichen Baubehörde die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen (E. 3.1). Dies steht nicht im Widerspruch zu übergeordnetem Recht (E. 3.2 f.). Die Aussteckung beinhaltet die vereinfachte, massstabsgetreue Darstellung des Umrisses eines Bauvorhabens im Gelände. Hat eine mangelhafte Aussteckung einen Nachbarn oder eine Nachbarin an seiner bzw. ihrer Interessenwahrnehmung gehindert, liegt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs bzw. ein Eröffnungsmangel vor (E. 4.1). Dass die Aussteckung von den beschwerdeführerischen Grundstücken aus nicht gut sichtbar war, vermag keine fehlerhafte Aussteckung zu begründen. Ein rechtzeitiges Ersuchen um Zustellung des baurechtlichen Entscheids wäre den Beschwerdeführenden zumutbar gewesen (E. 4.2). Die Frage, ob nicht legitimierten Personen die Geltendmachung von Nichtigkeitsgründen offensteht, braucht nicht entschieden zu werden (E. 5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 14.01.2021 VB.2020.00711
Zurich Verwaltungsgericht 14.01.2021 VB.2020.00711
Zurigo Verwaltungsgericht 14.01.2021 VB.2020.00711

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00711
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Geschäftsnummer:
VB.2020.00711
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 14.01.2021
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für Gitterzaun; Fristversäumnis bez. Zustellbegehren für baurechtlichen Entscheid; Aussteckung.
Die Beschwerdeführenden sind dazu legitimiert, sich auf dem Rechtsmittelweg gegen den vorinstanzlichen Nichteintretensentscheid zu wehren (E. 1.1). Bei der Errichtung eines Grenzzauns handelt es sich nicht um die Wahrnehmung einer konsularischen Aufgabe, sondern um eine Tätigkeit nichthoheitlicher Art, weshalb das Land X in der vorliegenden Streitsache sowohl der schweizerischen Gerichtsbarkeit wie auch dem schweizerischen Recht untersteht (E. 1.2).
Wer Ansprüche aus dem PBG wahrnehmen will, hat innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung bei der örtlichen Baubehörde die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen (E. 3.1). Dies steht nicht im Widerspruch zu übergeordnetem Recht (E. 3.2 f.).
Die Aussteckung beinhaltet die vereinfachte, massstabsgetreue Darstellung des Umrisses eines Bauvorhabens im Gelände. Hat eine mangelhafte Aussteckung einen Nachbarn oder eine Nachbarin an seiner bzw. ihrer Interessenwahrnehmung gehindert, liegt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs bzw. ein Eröffnungsmangel vor (E. 4.1). Dass die Aussteckung von den beschwerdeführerischen Grundstücken aus nicht gut sichtbar war, vermag keine fehlerhafte Aussteckung zu begründen. Ein rechtzeitiges Ersuchen um Zustellung des baurechtlichen Entscheids wäre den Beschwerdeführenden zumutbar gewesen (E. 4.2).
Die Frage, ob nicht legitimierten Personen die Geltendmachung von Nichtigkeitsgründen offensteht, braucht nicht entschieden zu werden (E. 5).
Abweisung.
Stichworte:
AUSSTECKUNG
FRISTVERSÄUMNIS
IMMUNITÄT
NICHTEINTRETENSENTSCHEID
ZAUN
ZUSTELLBEGEHREN
Rechtsnormen:
Art. 29 Abs. I BV
Art. 29a BV
§ 311 Abs. I PBG
§ 315 Abs. I PBG
§ 316 PBG
Art. 33 Abs. III RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00711
Urteil
der 1. Kammer
vom
14. Januar 2021
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter
André Moser,
Gerichtsschreiberin
Regina Meier.
In Sachen
1.    A,
2.    C AG,
beide vertreten durch
RA D
Beschwerdeführende,
gegen
1.    Land X, Generalkonsulat,
vertreten durch RA E,
2.    Präsident der Baubehörde Zollikon,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Verfügung vom 23. Januar 2020 erteilte der
Präsident der Baubehörde Zollikon dem Land X, vertreten durch das Generalkonsulat
in Zürich, die Baubewilligung für die Umzäunung des Grundstücks F-Strasse 01
in Zollikon (Kat.-Nr. 02) mit einem Gitterzaun.
II.
Gegen diese Verfügung erhoben A und die C AG mit
Eingabe vom 24. Februar 2020 Nachbarrekurs beim Baurekursgericht des
Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung. Das
Baurekursgericht trat mit Entscheid vom 8. September 2020 auf den Rekurs
nicht ein.
III.
Hiergegen gelangten A und die C AG mit Beschwerde vom
12. Oktober 2020 an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und
beantragten die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und der Baubewilligung,
eventualiter die Rückweisung an die Vorinstanz zum Entscheid in der Sache,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. In
prozessualer Hinsicht sei zudem ein Augenschein durchzuführen.
Am 19. Oktober 2020 beantragte das Baurekursgericht
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Das Generalkonsulat des Landes X
beantragte am 11. November 2020 die Abweisung der Beschwerde, sofern
darauf eingetreten werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der Beschwerdeführenden. Mit Eingabe vom gleichen Datum beantragte auch die
Baubehörde Zollikon die Abweisung der Beschwerde sowie den Verzicht auf einen
Augenschein, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden. Ferner reichte das Generalkonsulat des Landes X am 27. November
2020 eine Honorarnote über Fr. 2'955.20 ein. Mit Replik vom 30. November
2020 hielten A und die C AG an ihren Anträgen fest
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die Vorinstanz trat auf den Rekurs nicht
ein, weil die Beschwerdeführenden die Frist für die Zustellung des
Bauentscheids gemäss § 315 Abs. 1
des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
verpasst
hatten und sie diese folglich als nicht als legitimiert erachtete. Die
Beschwerdeführenden sind befugt, sich auf dem Rechtsmittelweg gegen den Nichteintretensentscheid
zu wehren (vgl. Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 58).
1.2
Art. 43
Ziff. 1 des Wiener Übereinkommens vom 24. April 1963 über
konsularische Beziehungen legt fest, dass Konsularbeamte und
Konsularangestellte für Handlungen, die sie in Wahrnehmung konsularischer
Aufgaben vorgenommen haben, nicht der Gerichtsbarkeit der Gerichts- oder
Verwaltungsbehörden des Empfangsstaates unterworfen sind. Bei der Errichtung
eines Grenzzauns handelt es sich nicht um die Wahrnehmung konsularischer
Aufgaben, sondern um eine Tätigkeit nichthoheitlicher Art (s. Alexander Markus,
Internationales Zivilprozessrecht, 2.A., Bern 2020, N. 121 ff.; s.
hier auch den Hinweis, dass der Erwerb eines Botschaftsgebäudes keine
hoheitliche Tätigkeit darstellt). Daher untersteht die
Beschwerdegegnerin 1 entgegen ihren Vorbringen in der Beschwerdeantwort in
der vorliegenden Streitsache sowohl der schweizerischen Gerichtsbarkeit wie
auch dem schweizerischen Recht.
1.3
Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die vorliegende Beschwerde
einzutreten.
2.
Die Beschwerdeführenden beantragen zunächst in
prozessualer Hinsicht einen Augenschein vor Ort.
Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird,
steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung
eines Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar
sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort
Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beitragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig,
wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht
zur Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die
tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,
8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010,
1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).
Vorliegend ist die Feststellung des rechtserheblichen
Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten
liegenden Pläne und Fotografien – namentlich aus den Fotografien zur Vollzugsmeldung
Baugespannkontrolle – möglich, welche die tatsächlichen Verhältnisse
anschaulich wiedergeben. Damit und zusammen mit den übrigen Akten ist der
Sachverhalt rechtsgenügend erstellt; auf einen Augenschein ist zu verzichten.
3.
3.1
Gemäss § 315
Abs. 1
PBG
hat, wer Ansprüche aus dem PBG
wahrnehmen will, innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung bei
der örtlichen Baubehörde schriftlich die Zustellung des oder der baurechtlichen
Entscheide zu verlangen. Die Bestimmung erfuhr ihre heutige Fassung in der Gesetzesrevision
vom 1. September 1992. Deren Sinn war offenkundig die
Verfahrensbeschleunigung. Die Verwirkung des Rekursrechts gemäss § 316 PBG
muss sodann im Zusammenhang mit der neu geschaffenen Möglichkeit gesehen
werden, Einwendungen gegen das Bauvorhaben bereits im schriftlichen
Zustellungsbegehren vorzubringen. Die Einwendungen sind der Bauherrschaft von
Amtes wegen mitzuteilen. Diese soll möglichst frühzeitig erfahren, ob sie mit
Rekursen zu rechnen hat und was die Nachbarschaft gegen das Bauvorhaben
einzuwenden hat. Nur dann ist es möglich, das Projekt entsprechend zu ändern,
um so allenfalls ein Rechtsmittelverfahren zu vermeiden. Das aber liegt auch im
Interesse der Nachbarschaft. Einem derartigen Interessenausgleich stand die
altrechtliche Regelung entgegen, weil einerseits die Möglichkeit der Erhebung
von Einwendungen im Zustellungsbegehren nicht bestand und anderseits dieses
Begehren noch bis zum Ablauf der der Bauherrschaft laufenden Rekursfrist
gestellt werden konnte. In diesem Zeitpunkt aber könnten Einwendungen
jedenfalls nichts mehr zur Vermeidung eines Rechtsmittelverfahrens beitragen.
Ist einmal ein solches Verfahren hängig, so erschwert das erfahrungsgemäss den
gegenseitigen Interessenausgleich. Sodann ist das öffentliche Baurecht vergleichsweisen
Verständigungen nur beschränkt zugänglich. Ferner ist es grundsätzlich nicht
Aufgabe einer Rechtsmittelinstanz, über geänderte Bauvorhaben zu entscheiden,
zu der sich die Bewilligungsbehörde noch nicht geäussert hat. Die angestrebte,
möglichst frühzeitige Klärung wird erreicht einerseits durch die Pflicht des
Nachbarn, den baurechtlichen Entscheid unter Androhung der Verwirkung des
Rekursrechts innert 20 Tagen ab öffentlicher Ausschreibung zu verlangen,
anderseits durch die Möglichkeit, Einwendungen gegen das Bauvorhaben im
Zustellungsbegehren vorzubringen (RB 1993 Nr. 52).
3.2
Die
Beschwerdeführenden stellen nicht in Abrede, dass sie die Zustellung des
baurechtlichen Entscheids nicht rechtzeitig verlangt haben. Vielmehr bringen
sie zunächst vor, die strenge Säumnisfolge von § 316 PBG verstosse ganz
allgemein gegen verfassungsmässige Rechte und sei unter dem Aspekt von Art. 36
der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) unzulässig. Auch seien
diverse Verfahrensgrundrechte wie namentlich die Rechtsweggarantie gemäss Art. 29a
BV verletzt.
3.3
Entgegen
der Auffassung der Beschwerdeführenden steht die Rechtsschutzregelung von § 315 f.
PBG, wonach die Wahrung nachbarlicher Ansprüche das vorgängige Ersuchen um
Zustellung des oder der baurechtlichen Entscheide innert 20-tägiger Frist
bedingt und andernfalls das Rekursrecht als verwirkt gilt, nicht im Widerspruch
zum übergeordneten Recht: Wer als Nachbar im baurechtlichen Sinn rechtzeitig
ein Zustellungsbegehren stellt, wird mit sämtlichen Rügen zum Verfahren
zugelassen, welche zur Änderung oder Aufhebung der Baubewilligungen führen
können. Das Rekursrecht ist mithin inhaltlich nicht eingeschränkt und die
Vorgabe von Art. 33 Abs. 3 RPG, wonach das kantonale Recht die
Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht zu gewährleisten hat
und Anspruch auf volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde
besteht, ist gewahrt. Das Erfordernis, den baurechtlichen Entscheid
anzufordern, führt denn auch für sich allein nicht zu einer Rechtsverweigerung
im Sinne von Art. 29 Abs. 1 BV (vgl. BGr, 12. April 2019, 1C_266/2018,
E. 2.4). Der vom zürcherischen Recht vorgesehene kantonale Instanzenzug im
Planungs- und Baurecht steht als Ganzes zudem im Einklang mit der
verfassungsrechtlichen Rechtsweggarantie (Art. 29a BV) sowie den Vorgaben
von Art. 6 Ziff. 1 der Konvention vom 4. November 1950 zum
Schutz der Menschenrechte und Grundfreiheiten (Rekurs an das unabhängige
Baurekursgericht) als auch jenen von Art. 86 Abs. 2 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (Beschwerdeverfahren ans
Verwaltungsgericht als bundesgerichtliche Vorinstanz; zum Ganzen Heinz
Aemisegger/Stephan Haag, in Heinz Aemisegger et al., Praxiskommentar RPG:
Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, Zürich etc. 2020, Art. 33 N. 46 ff.;
vgl. auch vorn E. 3.1).
Dem allgemeinen, aus
Treu und Glauben abgeleiteten Grundsatz folgend, darf den Parteien aus einer
mangelhaften Eröffnung kein Nachteil erwachsen. Dieser Grundsatz ist auch
hinsichtlich der amtlichen Publikation des Bauvorhabens bzw. der Aussteckung im
Hinblick auf die Verwirkung des Rekursrechts bei unterlassener fristgerechter
Anforderung des baurechtlichen Entscheids von Bedeutung (vgl. BGr, 30. November
2015, 1C_448/2015, E. 2.4.1). Entsprechend gilt es nachfolgend zu prüfen,
ob vorliegend ein entsprechender Eröffnungsmangel vorliegt.
4.
4.1
Die Beschwerdeführenden
bringen vor, die Aussteckung des Bauvorhabens sei von ihren Grundstücken aus
nicht genügend sichtbar bzw. durch die bestehende Bepflanzung verdeckt und
damit mangelhaft gewesen.
Die Aussteckung gemäss § 311 Abs. 1 PBG
beinhaltet die vereinfachte Darstellung des Umrisses eines Bauvorhabens im
Gelände. Das Bauvorhaben ist massstabsgetreu auszustecken. Als Hilfsmittel
dienen regelmässig Holz- oder Metallstangen. Mit der Aussteckung werden Private
auf das hängige Baugesuch hingewiesen; das Anzeigen des Bauvorhabens im Gelände
trägt dem Umstand Rechnung, dass auch dem aufmerksamsten Bürger die amtliche
Publikation entgehen kann. Weiter sollen die zuständigen Behörden und Nachbarn
mithilfe der Aussteckung eine räumliche Vorstellung vom Bauvorhaben und
insbesondere seiner Stellung und Gestaltung in der baulichen und
landschaftlichen Umgebung erhalten, was für dessen Beurteilung und
baurechtliche Prüfung unerlässlich ist. Die Nachbarn können nach der Erteilung
der Baubewilligung im Rechtsmittelverfahren geltend machen, dass die
Aussteckung mangelhaft gewesen und deswegen das rechtliche Gehör verletzt
worden sei. Die Rüge schlägt dann durch, wenn die Nachbarn den Nachweis
erbringen, dass sie die mangelhafte Aussteckung daran gehindert hat, ihre
Interessen wahrzunehmen. Dies trifft namentlich dann zu, wenn eine qualifiziert
fehlerhafte Aussteckung einen durchschnittlich aufmerksamen Nachbarn davon
abgehalten hat, den baurechtlichen Entscheid zu verlangen (Christian Mäder, Das
Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, N. 278 ff.).
4.2
Die
Bauherrschaft plant die Errichtung eines drei bis fünf Meter hohen Zauns, der
das gesamte Baugrundstück einfasst. Eine fehlerhafte Aussteckung nach dem in E. 4.1
Ausgeführten machen die Beschwerdeführenden nicht geltend und ist auch nicht
ersichtlich: Der projektierte Zaun wurde mit rot markierten Holzstangen im
Gelände ausgesteckt. Dabei wurden sein Umriss und seine Höhe korrekt
abgebildet. Aus den Fotografien in der Vollzugsmeldung Baugespannkontrolle wird
ersichtlich, dass die Profilstangen zwar teilweise von Laubwerk verdeckt waren,
aber namentlich von der Zufahrtsstrasse zum Grundstück der Beschwerdeführerin 2
aus gut sichtbar waren. Es mag zutreffen, dass die Aussteckung von den
beschwerdeführerischen Grundstücken aus nicht gut erkennbar war, dies vermag
jedoch keine fehlerhafte Aussteckung zu begründen: Allgemein kann es einem
Bauprojekt inhärent sein, dass es selbst und damit auch seine Aussteckung von
einem auf der abgewandten Seite liegenden benachbarten Grundstück aus nicht
sichtbar ist. Entgegen den beschwerdeführerischen Vorbringen ist die
"Visualisierung (spezifisch) für Nachbarn" nicht Zweck der
Aussteckung. Wie die Baubehörde richtigerweise ausführt, ist eine Aussteckung
massstabsgetreu vorzunehmen, auch wenn dadurch die Profile je nach Standort
nicht sichtbar sind. Nur wenn eine Aussteckung gar nicht möglich ist, wie
beispielsweise bei der blossen Leistungserhöhung einer Mobilfunkantenne, muss
zu Ersatzmassnahmen wie einem Plakataushang gegriffen werden. Dies ist vorliegend
nicht der Fall und die vorgenommene Aussteckung ist nicht zu beanstanden.
Namentlich auch mit Blick auf die oben erwähnten Fotografien in der
Vollzugsmeldung Baugespannkontrolle wird ersichtlich, dass den
Beschwerdeführenden ein rechtzeitiges Ersuchen um Zustellung des baurechtlichen
Entscheids möglich gewesen wäre.
4.3
Anzufügen
bleibt, dass das Baurekursgericht die Vorbringen der Beschwerdeführenden
betreffend die Aussteckung ausführlich geprüft hat Es ist nicht dazu
verpflichtet,
sich mit jeder tatsächlichen
Behauptung, mit jedem rechtlichen Einwand und mit jedem Beweismittel zu
befassen. Vielmehr kann es sich auf die für den Entscheid wesentlichen
Gesichtspunkte beschränken (Alain Griffel, Kommentar VRG, § 8 N. 33).
Eine Verletzung der Begründungspflicht ist entgegen den diesbezüglichen beschwerdeführerischen
Vorbringen nicht ersichtlich.
5.
Die
Beschwerdeführenden weisen sodann darauf hin, dass der erstinstanzliche
Entscheid durch den Präsidenten der Baubehörde Zollikon anstatt durch die
zuständige Baukommission Zollikon gefällt worden sei. Auf die entsprechende
Rüge werde im angefochtenen Urteil nicht eingegangen, wiewohl damit nicht bloss
ein Anfechtungs-, sondern ein Nichtigkeitsgrund zur Debatte gestanden.
Es
erscheint als fraglich, ob nicht legitimierten Personen die Geltendmachung von
Nichtigkeitsgründen offensteht (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich/St. Gallen 2020, N. 1101
mit weiteren Hinweisen). Die Frage braucht jedoch vorliegend nicht entschieden
zu werden. Die Beschwerdeführenden haben im Rekursverfahren keinen Nichtigkeitsgrund
angerufen. Es widerspricht dem Grundsatz von Treu und Glauben, solches – ohne
neue Erkenntnisse – erst im Beschwerdeverfahren anzusprechen. Abgesehen davon
führte die Baubehörde Zollikon bereits in der Rekursantwort vor
Baurekursgericht aus, dass sie den Präsidialentscheid genehmigt habe, was
rechtskonform sei. Mit dieser zusätzlichen Begründung, die für sich allein
tragender Natur ist, haben sich die Beschwerdeführenden weder im weiteren
Verlauf des Rekursverfahrens noch im Beschwerdeverfahren auseinandergesetzt.
Damit erweisen sich die Hinweise der Beschwerdeführenden auf die Ausführungen
in der Rekursschrift als ungenügend substanziiert bzw. als unbehelflich zur
Annahme einer Nichtigkeit. Mit der Replik des Beschwerdeverfahrens
widersprechen die Beschwerdeführenden denn auch nicht den Ausführungen der
Baubehörde in der Beschwerdeantwort, wonach die Zuständigkeitsfrage nicht mehr
umstritten sei.
Zusammenfassend ist
festzuhalten, dass die Vorinstanz die Legitimation der Beschwerdeführerschaft
zu Recht verneint hat. Der baurekursgerichtliche Nichteintretensentscheid ist
zu schützen und die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.
6.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den
Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem
Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sie sind vielmehr zu
verpflichten, der Bauherrin eine mit Blick auf die Bedeutung des Verfahrens und
den entstandenen Aufwand angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17
Abs. 2 VRG). Dem Beschwerdegegner 2 steht in dieser Konstellation
keine Entschädigung zu. Obsiegenden grösseren Gemeinwesen wird bloss
ausnahmsweise eine solche zugesprochen, wenn ausserordentliche Bemühungen nötig
waren, welche über das hinausgehen, wofür das betreffende Gemeinwesen
organisatorisch eingerichtet ist, was vorliegend nicht der Fall ist (Kaspar
Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 54).
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    130.--
Zustellkosten,
Fr. 2'630.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung je
zur Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden solidarisch verpflichtet, der
Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 2'000.- (je Fr. 1'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an …