zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00297 · 2025-12-18 · de
Altlastensanierung

Altlastensanierung; Kostenverteilung; Aufhebung der Kostentragungspflicht der Standortinhaberin durch das Baurekursgericht. Verursacherprinzip im Altlastenrecht; Abgrenzung Verhaltens- und Zustandsstörer. Für die Auferlegung von Kosten zulasten des Zustandsstörers bzw. des Standortinhabers ist vorausgesetzt, dass dieser bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt Kenntnis von der Bodenbelastung haben konnte (E. 3.1 f.). Vorliegend hätte die Beschwerdegegnerin zum Zeitpunkt des Grundstückkaufs die Möglichkeit einer Belastung in Betracht ziehen müssen (E. 3.3 f.). Das Bundesgericht schützte verschiedentlich Kostenanteile von Standortinhabern von 20 % in Fällen, in denen diese aufgrund der Sanierung einen erheblichen wirtschaftlichen Vorteil erlangten (E. 4.1). Ein wirtschaftlicher Vorteil durch die Belastung ist etwa dann zu erblicken, wenn der geschätzte Marktwert eines belasteten Grundstücks und der erzielte Kaufpreis eine beträchtliche Differenz aufweisen. Die statistischen Werte, welche die erste Instanz herangezogen hat, um zu belegen, dass vorliegend ein deutlich unter den üblichen Marktpreisen liegender Kaufpreis für das Grundstück bezahlt wurde, erweisen sich als taugliche Grundlage für die Beurteilung des wirtschaftlichen Vorteils (E. 4.2 ff.). Der vom Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft festgesetzte Kostenanteil von 20 % ist nicht zu beanstanden (E. 4.11). Gutheissung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00297
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Geschäftsnummer:
VB.2022.00297
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.12.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Altlastensanierung
Altlastensanierung; Kostenverteilung; Aufhebung der Kostentragungspflicht der Standortinhaberin durch das Baurekursgericht.Verursacherprinzip im Altlastenrecht; Abgrenzung Verhaltens- und Zustandsstörer. Für die Auferlegung von Kosten zulasten des Zustandsstörers bzw. des Standortinhabers ist vorausgesetzt, dass dieser bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt Kenntnis von der Bodenbelastung haben konnte (E. 3.1 f.). Vorliegend hätte die Beschwerdegegnerin zum Zeitpunkt des Grundstückkaufs die Möglichkeit einer Belastung in Betracht ziehen müssen (E. 3.3 f.).Das Bundesgericht schützte verschiedentlich Kostenanteile von Standortinhabern von 20 % in Fällen, in denen diese aufgrund der Sanierung einen erheblichen wirtschaftlichen Vorteil erlangten (E. 4.1). Ein wirtschaftlicher Vorteil durch die Belastung ist etwa dann zu erblicken, wenn der geschätzte Marktwert eines belasteten Grundstücks und der erzielte Kaufpreis eine beträchtliche Differenz aufweisen. Die statistischen Werte, welche die erste Instanz herangezogen hat, um zu belegen, dass vorliegend ein deutlich unter den üblichen Marktpreisen liegender Kaufpreis für das Grundstück bezahlt wurde, erweisen sich als taugliche Grundlage für die Beurteilung des wirtschaftlichen Vorteils (E. 4.2 ff.). Der vom Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft festgesetzte Kostenanteil von 20 % ist nicht zu beanstanden (E. 4.11).Gutheissung.
Stichworte:
ALTLASTENSANIERUNG
KOSTENTRAGUNGSPFLICHT
KOSTENVERTEILUNG
VERHALTENSSTÖRER
VERURSACHERPRINZIP
VORHERSEHBARKEIT
ZUSTANDSSTÖRER
Rechtsnormen:
§ 5 Abs. V AltlV
Art. 32d Abs. I USG
Art. 32d Abs. II USG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2022.00297
Urteil
der 1. Kammer
vom
18. Dezember 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident
Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter José Krause, Verwaltungsrichter
Josua Raster,
Gerichtsschreiberin
Regina Meier.
In Sachen
Kanton Zürich,
Baudirektion,
Beschwerdeführer,
gegen
A AG,
vertreten
durch RA B,
Beschwerdegegnerin,
und
1.
C AG
2.    D AG,
3.    E AG,
Mitbeteiligte,
betreffend Altlastensanierung,
hat sich ergeben:
I.
Das Amt für
Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) der Baudirektion des Kantons Zürich
verteilte mit Verfügung vom 16. September 2021 die bis zum Zeitpunkt des Kostenverteilungsgesuchs
anrechenbaren und zu verteilenden Kosten für altlastenrechtliche Massnahmen
betreffend den Standort 01 (Kat.-Nrn. 02 und 03; F-Strasse 04 in
Zürich-Albisrieden) von Fr. 81'782.35 exklusive Mehrwertsteuer zu 20 %
der A AG (Fr. 16'356.45), zu 69 % der C AG
(Fr. 56'429.80) und zu 11 % (als Ausfallkosten) dem Kanton Zürich
(Fr. 8'996.10). Die A AG wurde sodann verpflichtet, dem Kanton Zürich
innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieser Verfügung und Rechnungsstellung
ihren Kostenanteil zu bezahlen.
II.
Gegen diese
Verfügung erhob die A AG mit Eingabe vom 18. Oktober 2021 Rekurs beim
Baurekursgericht das Kantons Zürich und beantragte die Befreiung von der
Kostentragung für altlastenrechtliche Massnahmen sowie die Aufhebung der
Zahlungsverpflichtung. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom
8. April 2022 gut, setzte den Kostenanteil der A AG auf 0 % und
verlegte neu die Kosten für altlastenrechtliche Massnahmen im Umfang von 86 %
zulasten der C AG und im Umfang von 14 % zulasten des Kantons Zürich
(als Ausfallkosten).
III.
Dagegen erhob
die Baudirektion des Kantons Zürich mit Eingabe vom 19. Mai 2022 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kostenfolge die
Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und die Bestätigung der
Kostenteilungsverfügung. Am 9. Juni 2022 beantragte das Baurekursgericht
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 23. Juni
2022 ersuchte die A AG unter Kosten- und Entschädigungsfolgen um
Beschwerdeabweisung. Die Baudirektion verwies in ihrer Stellungnahme vom 3. August
2022 innert erstreckter Frist auf den Mitbericht des AWEL vom 29. Juli 2022.
Auf die Eingabe der A AG vom 22. August 2022 nahm die Baudirektion
keine Stellung mehr.
Zu keinem
Zeitpunkt liessen sich die C AG, die D AG und die E AG
vernehmen.
Die Kammer erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
sind erfüllt.
2.
2.1
Das im Eigentum
der Beschwerdegegnerin stehende streitbetroffene Grundstück
Kat.-Nr. 02 in
Zürich-Albisrieden ist 652 m
gross und gemäss der aktuellen Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich
(BZO) der Wohnzone W4 zugewiesen; bis zur Teilinkraftsetzung der BZO 2016
am 1. November 2018 lag das Grundstück in der Wohnzone W3. Der rund 347 m
umfassende belastete Standort
01 liegt
zur Hauptsache auf diesem Grundstück (wogegen 3,5 % des Standortes auf der
Nachbarparzelle Kat.-Nr. 03 der Mitbeteiligten 2 verortet sind).
Gemäss
Verfügung vom 5. April 2011 weise der dortige Untergrund mit grosser
Wahrscheinlichkeit Belastungen mit chlorierten Kohlenwasserstoffen (CKW) über
den Grenzwerten auf, weshalb sich die Beschwerdeführerin gegenüber der Mitbeteiligten 1
 damaliger Eigentümerin und späterer Verkäuferin der Parzelle Kat.-Nr. 02
an die Beschwerdegegnerin  die Anordnung von altlasten- und/oder
abfallrechtlichen Massnahmen vorbehielt, aber auf die Eintragung der
Liegenschaft wegen der Möglichkeit einer externen CKW-Quelle bis zum Vorliegen
weiterer Erkenntnisse verzichtete. In der Folge wurden keine neuen Erkenntnisse
gewonnen, welche die angetroffene CKW-Belastung von einer ausserhalb des Standortes
liegenden Quelle erhärten konnten, weshalb mit Verfügung vom 3. Juni 2015
ein Teilbereich des Grundstücks Kat.-Nr. 02 in den Kataster der belasteten
Standorte (KbS) eingetragen wurde.
Die Beschwerdegegnerin kaufte am
4. Dezember 2014 der Mitbeteiligten 1 das Grundstück Kat.-Nr. 02
zu einem Preis von Fr. 1'677'000.-  was bei einer Fläche von 652 m
einem Quadratmeterpreis von Fr. 2'572.- entspricht  ab, wobei sich
die Mitbeteiligte 1 im Kaufvertrag verpflichtete, für die mit der
Beseitigung von Altlasten entstehenden Kosten alleine aufzukommen. Nachdem die
Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 31. August 2017 die Einleitung des Kostenverteilungsverfahrens
beantragt hatte, erliess das AWEL die angefochtene Verfügung.
2.2
Auf dem belasteten
Standort wurden seit 1932 vier Autogaragen resp. Pneuhäuser betrieben. Von 1932
bis 1944 war die G-Garage auf dem Grundstück tätig, von 1970 (über die
zwischenzeitliche Nutzung ist nichts bekannt) bis 1977 eine Rechtsvorgängerin
der Mitbeteiligten 3 und von 1977 bis 1979 die mittlerweile liquidierte H AG.
Von 1979 an betrieb die
Mitbeteiligte 1 auf dem Standort gemäss der historischen Voruntersuchung
einen Handel mit Autoreifen und -felgen. In der (nicht unterkellerten)
Werkstatthalle wurden die Reifen auf Felgen aufgezogen und ausgewuchtet. Zum
Auswuchten wurden Bleigewichte an den Felgen befestigt. Im Gegensatz zu den
Stahlfelgen wurden bei den weicheren Aluminiumfelgen die Auswuchtgewichte
angeklebt (bei ersteren wurden sie mechanisch angeklemmt), wozu die Klebstelle
vorgängig mit Trichlorethen (Tri), einer CKW-Verbindung, zu entfetten war. Für
diese Reinigung hat die Mitbeteiligte 1 nach eigenen Angaben jährlich rund
2030 Liter Tri verwendet.
3.
3.1
Gemäss Art. 32d
Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (USG)
trägt der Verursacher die Kosten für notwendige Massnahmen zur Untersuchung,
Überwachung und Sanierung belasteter Standorte. Sind mehrere Verursacher
beteiligt, so tragen sie die Kosten entsprechend ihren Anteilen an der
Verursachung. In erster Linie trägt die Kosten, wer die Massnahmen durch sein
Verhalten verursacht hat. Wer lediglich als Inhaber des Standortes beteiligt
ist, trägt keine Kosten, wenn er bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt von der
Belastung keine Kenntnis haben konnte (Abs. 2). Das zuständige Gemeinwesen
trägt den Kostenanteil der Verursacher, die nicht ermittelt werden können oder
zahlungsunfähig sind (Abs. 3).
Die Rechtsprechung knüpft für
die Umschreibung des Verursacherbegriffs an den polizeirechtlichen
Störerbegriff an und unterscheidet den Verhaltens- und den Zustandsstörer bzw.
-verursacher: Verhaltensverursacher im Sinne von Art. 32d USG ist, wer den
Schaden oder die Gefahr selbst oder durch das unter seiner Verantwortung
erfolgende Verhalten Dritter unmittelbar verursacht (bzw. mitverursacht) hat.
Als Zustandsstörer wird bezeichnet, wer über die Sache, die den ordnungswidrigen
Zustand verursacht, rechtliche oder tatsächliche Gewalt hat. Dazu gehört
insbesondere derjenige, der im Zeitpunkt der Sanierung Inhaber des belasteten
Grundstücks ist (BGE 144 II 332 E. 3.1).
3.2
Art. 32d
Abs. 2 Satz 3 USG setzt für die Auferlegung von Kosten voraus, dass
ein Standortinhaber bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt Kenntnis von der
Bodenbelastung haben konnte. Auf eine Unkenntnis der Belastung kann sich der
Standortinhaber nur berufen, wenn ihm keine Anhaltspunkte bekannt waren oder
hätten bekannt sein müssen, aufgrund derer nach der Verkehrsanschauung mit der
Möglichkeit einer Belastung zu rechnen war. Derartige Anhaltspunkte können sich
beispielsweise aus dem Nutzungsplan, aus dem Grundbuch oder aus dem Kataster
der belasteten Standorte (KbS), aber auch aufgrund der tatsächlichen Nutzung
des Grundstücks durch Rechtsvorgänger oder sonstiger Umstände des Einzelfalls
ergeben (BGE 142 II 232 E. 4.3).
3.3
Die Vorinstanz
gelangte zum Ergebnis, dass der Beschwerdegegnerin im Zeitpunkt des Erwerbs des
Grundstücks Kat.-Nr. 02 (2014) ausgehend von dessen tatsächlicher Nutzung
Anhaltspunkte hätten bekannt sein müssen, aufgrund derer mit der Möglichkeit
einer Belastung zu rechnen war. Entsprechend misslinge der Sorgfaltsbeweis im
Sinne von Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG, sodass eine gestützt
darauf erfolgende Befreiung der Standort­inhaberin von der Kostenbeteiligung
ausscheide.
3.3.1
Die
Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, dass sie bei einem Pneuwechselbetrieb den
Einsatz von Lösungsmitteln und eine mögliche Belastungssituation nicht hätte
vermuten müssen. Dieser Standpunkt verfängt nicht. Der Vorinstanz ist
zuzustimmen, dass mit der der Beschwerdegegnerin unbestrittenermassen bekannten
Nutzung des Areals unter anderem als Pneuwechselbetrieb eine Nähe zum
Autogewerbe bestand, die ihrerseits dazu führte, dass mit der Möglichkeit einer
Belastung gerechnet werden musste, da der 2008 im Auftrag des Bundesamts für
Umwelt (BAFU) und der Kantone Zürich und St.
Gallen von
der I AG erarbeite ChloroNet − Leitfaden Chlorierte
Kohlenwasserstoffe (CKW) (aktualisierte Version 2009) für das allgemeine
Autogewerbe namentlich bezüglich Tri eine Verwendung als wahrscheinlich
erachtet. Dem ist anzufügen, dass gemäss diesem Leitfaden der Einsatz von CKW
als Reinigungs- und Lösungsmittel, z.
B. für die
Metallentfettung, stark verbreitet war. Neben der genannten
belastungsrelevanten Branche ergeben somit auch die verwendeten Prozesse
(Entfetten) sowie der Betriebszeitraum innerhalb der kritischsten Periode (vor
1986) Anhaltspunkte für eine mögliche Belastung, jedenfalls  worauf bereits
die Vorinstanz hinweist  für die Beschwerdegegnerin als branchenkundige
Immobiliengesellschaft (vgl. Handelsregisterauszug).
Bei dieser Ausgangslage hätte die Beschwerdegegnerin zum
Zeitpunkt des Grundstückkaufs die Möglichkeit einer Belastung in Betracht
ziehen müssen.
3.3.2
Im Weiteren
streitet die Beschwerdegegnerin für die ihrerseits angeblich angewendete
gebotene Sorgfalt beim Grundstückserwerb mit dem Argument, dass die belastete
Parzelle zum Kaufzeitpunkt am 4. Dezember 2014 nicht im KbS eingetragen
gewesen sei (dies geschah erst mit Verfügung vom 3. Juni 2015, oben
E. 2.1), obschon den zuständigen Behörden die Eintragungskriterien seit
einer Fachtagung am 28. November 2013 bekannt gewesen seien und somit
selbst diese dazumal keinen Handlungsbedarf erblickt hätten. Die
Beschwerdeführerin hält dem entgegen, dass nach der Publikation neuer
Erkenntnisse die Einstufung sämtlicher CKW-Standorte nicht "in
Echtzeit" überprüft und allenfalls geändert werden könnten. Dem ist
zuzustimmen. Angesichts des Ausmasses und der Komplexität der
Altlastenproblematik und der beschränkten Ressourcen der Behörden müssen diese
Prioritäten setzen; dies wird in Art. 5 Abs. 5 der Verordnung vom 26. August
1998 über die Sanierung von belasteten Standorten (Altlasten-Verordnung
[AltlV]) ausdrücklich anerkannt (BGr, 29. Juli 2019, 1C_17/2019,
E. 5.3). Zudem mag ein fehlender Katastereintrag bei Abschluss des Kaufvertrags
ein Indiz dafür sein, dass keine Belastung vorhanden ist (so Karin Scherrer,
Kostentragung nach Art. 32d USG, URP 2007, S. 562 ff., 572); es
kann jedoch bei nicht erfassten Standorten nicht davon ausgegangen werden, dass
sie nicht belastet im Sinne des Altlastenrechts sind (Corina Caluori, Das
altlastenrechtliche Sanierungsverfahren, Zürich/Genf 2022, S. 143). Da
vorliegend wie aufgezeigt (oben E. 3.3.1) Anhaltspunkte für eine mögliche
Belastung für die Beschwerdegegnerin erkennbar gewesen wären, genügt entgegen der
Beschwerdegegnerin die getätigte Konsultation des KbS, bei der sie von dem
fehlenden Katastereintrag Kenntnis nahm, nicht, um den Sorgfaltsnachweis im
Sinne von Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG zu erbringen.
3.4
Insgesamt sind die
vorinstanzlichen Erwägungen im Zusammenhang mit Art. 32d Abs. 2 Satz 3
USG nicht zu beanstanden. Die Befreiung von der Kostentragungspflicht gestützt
auf diese Bestimmung steht der Beschwerdegegnerin nicht zu. Die Vorinstanzen
erachteten sie daher korrekterweise als kostenpflichtige Zustandsstörerin.
4.
Im Weiteren ist die vom AWEL
vorgenommene Festlegung der Kostenanteile für
die
altlastenrechtliche Massnahmen
zu beurteilen. Die Beschwerdegegnerin
wehrt sich gegen eine Kostenbeteiligung ihrerseits, da sie von der Sanierung
des belasteten Grundstücks wirtschaftlich nicht profitiere.
4.1
Bei der
Festsetzung der Kostenanteile steht den zuständigen Behörden ein pflichtgemäss
auszuübendes Ermessen zu, welches das Verwaltungsgericht nur auf
Rechtsverletzungen hin überprüft (vgl. § 50 in Verbindung mit § 20
Abs. 1 VRG; VGr, 20. Dezember 2017, VB.2016.00128,
E. 8.1; BGE 142 II 232 E. 5.3). In der Regel werden
Verhaltensverursacher durchschnittlich mit 7090 % und Zustandsverursacher
mit 1030 % herangezogen, wobei das Bundesgericht diese Praxis mit BGE 139
II 106 präzisiert hat. Ein Kostenanteil des Standortinhabers von 10−30 %
erscheint nur dann gerechtfertigt, wenn zusätzlich zur blossen Inhaberstellung
weitere Umstände hinzutreten, z.
B. wenn der Betroffene
schon im Zeitpunkt der Belastung für den Standort verantwortlich gewesen sei
und diese hätte verhindern können, wenn er für den Verursachungsanteil seines Rechtsvorgängers
hafte oder durch die Belastung und/oder Sanierung einen (nicht unwesentlichen)
wirtschaftlichen Vorteil erlangt habe oder erlangen werde (E. 5.6; BGE 144
II 332 [nicht publizierte] E. 7.1).
Sofern keiner dieser Umstände zutreffe, müsse der
Kostenanteil des blossen Standortinhabers erheblich unter 10 % festgesetzt
oder auf dessen Kostenbeteiligung ganz verzichtet werden (E. 6.1).
Im Nachgang zu BGE 139 II 106
schützte das Bundesgericht verschiedentlich Kostenanteile von Standortinhabern im
Umfang von 20 % in Fällen, in denen diese aufgrund der Sanierung einen
erheblichen wirtschaftlichen Vorteil erlangten (BGr, 22. März 2021,
1C_315/2020, E. 11.4 mit Verweis auf die Urteile BGr, 19. Mai 2017,
1C_427/2016, E. 3.2; BGr, 6. Juni 2016, 1C_18/2016, E. 7.3 und
E. 7.4 in: URP 2016 S. 496).
4.2
Ein
wirtschaftlicher Vorteil durch die Belastung ist etwa dann zu erblicken, wenn
der geschätzte Marktwert eines belasteten Grundstücks und der erzielte
Kaufpreis eine beträchtliche Differenz aufweisen. Ein wirtschaftlicher Vorteil
durch die Sanierung liegt insbesondere vor, wenn die Sanierung die Eröffnung
neuer, wirtschaftlich einträglicher Nutzungsmöglichkeiten mit sich bringt oder
zu einer verbesserten Verkäuflichkeit des Grundstücks führt. Die Vorteile
schlagen sich regelmässig in einer Verkehrswertsteigerung des Grundstücks
nieder. Zur Beurteilung einer allfälligen Wertsteigerung ist beispielsweise der
zu tragende Sanierungsbetrag (pro m
) in Relation zu setzen zum
(Quadratmeter-)Preis, der nach der Sanierung beim Verkauf des unbelasteten
Grundstücks erzielt werden kann. Massgebend muss bei der Festsetzung der
Haftungsquote sein, dass dem betroffenen Zustandsstörer aus der Belastung oder
der Sanierung ein Vermögensvorteil in Höhe mindestens seines Kostenanteils
zugeflossen ist respektive zufliessen wird (VGr, 28. Februar 2019,
VB.2017.00618, E. 4.3 mit Hinweisen).
Bei einem Erwerb eines Grundstücks
zu einem Preis, der 65,4 % unter dem Marktwert liegt, darf nach einem
Urteil des Bundesgerichts angenommen werden, dass dieser Preis zumindest
teilweise auf die altlastenrechtliche Belastung zurückzuführen ist, wobei es
naturgemäss schwierig ist, den Einfluss des Altlastenrisikos auf den Preis
genau zu beurteilen (BGr, 19. Mai 2017, 1C_427/2016, E. 3.2).
4.3
Die angefochtene
Verfügung bejahte einen nicht unwesentlichen wirtschaftlichen Vorteil der
beschwerdegegnerischen Standortinhaberin im Sinne der vorstehend (E. 4.1)
zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Die Beschwerdegegnerin werde
einerseits von der Wertsteigerung des Grundstücks profitieren. Andererseits
werde sie mit Blick auf die Kaufvertragsbestimmung betreffend die Beseitigung
von Altlasten (oben E. 2.1) die entstehenden Kosten zumindest teilweise
von der Mitbeteiligten 1 zurückverlangen können. Im Endeffekt wirke diese
Klausel (deren zivilrechtliche Durchsetzbarkeit offenbleiben kann) wie ein
untersetzter Kaufpreis  die Beschwerdegegnerin werde die Sanierungskosten
nicht oder nur teilweise tragen müssen, profitiere aber von der Massnahme. Aufgrund
der Lage des Grundstücks und dessen Baulandeigenschaften sei der
wirtschaftliche Vorteil zudem nicht unwesentlich.
4.4
4.4.1
Die Vorinstanz
setzte sich eingehend mit den verwaltungs- und den bundesgerichtlichen
Entscheiden zum wirtschaftlichen Vorteil des Standortinhabers auseinander und
kam gestützt darauf zum Schluss, dass in Konstellationen, in denen die
Kostenbeteiligung eines reinen Standortinhabers infrage stehe, der das
belastete Grundstück durch Kauf (und nicht durch Erbschaft oder Schenkung)
erworben habe, für die Bestimmung des wirtschaftlichen Vorteils dem Verhältnis
der seinerzeitigen Gegenleistung zum Marktwert des Grundstücks entscheidende
Bedeutung zuzumessen sei.
Darauf verneinte die Vorinstanz
das Vorliegen entsprechend belastbarer Anhaltspunkte für einen aufgrund der
Belastung untersetzten Kaufpreis für das Grundstück
Kat.-Nr. 02
Der
Umstand, dass der beschwerdegegnerischen Käuferin im Erwerbszeitpunkt
Anhaltspunkte hätten bekannt sein müssen, aufgrund derer mit der Möglichkeit
einer Belastung zu rechnen gewesen wäre, dürfe nicht mit einer effektiven
Kenntnis, die sich in der Preisbildung niedergeschlagen habe, gleichgesetzt werden.
Die Heranziehung statistisch ermittelter Quadratmeterpreise für Flächen mit
entsprechender Zonierung im Gebiet Zürich-Albisrieden genüge nicht.
4.4.2
Im vorliegenden
Verfahren stellt sich die Beschwerdeführerin demgegenüber auf den Standpunkt,
dass ein (zu) tiefer, unter dem Marktüblichen liegender Kaufpreis vereinbart
worden sei. Der Grund dafür könne offenbleiben, da einzig relevant sein könne,
dass der Kaufpreis derart tief sei, dass die Sanierung einen wirtschaftlichen
Vorteil bei der Käuferin zur Folge habe.
4.5
Die
Beschwerdegegnerin verneint vor Verwaltungsgericht das Bezahlen eines untersetzten
Kaufpreises für das belastete Grundstück
Kat.-Nr. 02
In dieser Hinsicht wirft sie der
Beschwerdeführerin vorab vor, dies im Rahmen der angefochtenen Anordnung ebenso
beurteilt zu haben, weshalb dieses Vorbringen nun widersprüchlich sei und
keinen Rechtsschutz verdiene. Dem ist nicht zu folgen: Die Beschwerdeführerin
trug in ihren Schriften im Rekursverfahren zwar vor, dass keine tragfähigen
Anhaltspunkte für einen aufgrund der Belastung reduzierten Kaufpreis vorliegen
würden, andernfalls sie einen höheren Kostenanteil festgesetzt hätte. Damit gab
sie lediglich zu erkennen, dass ihr keine Beweise für eine Kausalität von
Belastung und Kaufpreis vorliegen würden, nicht aber, dass der Kaufpreis aus
ihrer Sicht nicht (zu) tief sei. In diesem Sinne begründete sie in der
Ausgangsverfügung das Vorliegen eines wirtschaftlichen Vorteils auf Seiten der
Beschwerdegegnerin damit, dass der im Kaufvertrag statuierte Anspruch auf
Rückvergütung der mit der Beseitigung der Altlasten entstehenden Kosten im Endeffekt
"wie ein untersetzter Kaufpreis" wirke  von einer Verneinung eines untersetzten
Kaufpreises kann also keine Rede sein.
4.6
Entsprechend brachte
die Beschwerdeführerin zur Unterlegung des nach ihrem Dafürhalten sehr tiefen
Kaufpreises des Grundstücks Kat.-Nr. 02 Angaben der Abteilung Statistik
der Stadt Zürich betreffend den Median der Quadratmeterpreise für die (im
Kaufzeitpunkt geltende, oben E. 2.1) Wohnzone W3 in Zürich-Albisrieden ins
Rekursverfahren ein: Danach bewegten sich die (gerundeten) Bodenpreise im
Zeitraum von 2009 bis 2018 zwischen Fr. 4'820.- (2013) und Fr. 14'870.-
pro Quadratmeter (2018) (wobei im Kaufvertrag ein Preis von Fr. 2'572.-
pro Quadratmeter für das streitbetroffene Grundstück vereinbart wurde; vgl. E. 2.1).
Das Verwaltungsgericht stützte
sich im Urteil vom 28. Februar 2019, VB.2017.00618, zur Beurteilung eines allfälligen
wirtschaftlichen Vorteils auf vergleichbare Daten aus dem Statistischen
Jahrbuch der Stadt Zürich (E. 5.4.2). Dessen Angaben im Kapitel
"Grundeigentumswechsel und Grundstückhandel" beruhen auf einer
Auswertung der Handänderungsanzeigen der Grundbuchämter über unbebaute und
bebaute Grundstücke auf dem Gebiet der Stadt Zürich (Statistisches Jahrbuch der
Stadt Zürich 2017, S. 166; Statistisches Jahrbuch der Stadt Zürich 2016,
S. 166). Die vorliegend von der Beschwerdeführerin ins Rekursverfahren
eingebrachten Angaben sind nun der Applikation LIMA (LIegenschaftenMArkt) auf
der Website von Statistik Stadt Zürich zu entnehmen, welche auf
Handänderungsanzeigen der Grundbuchämter über Verkäufe von bebauten
Grundstücken (also im Unterschied zum Statistischen Jahrbuch ohne unbebaute
Grundstücke) auf dem Gebiet der Stadt Zürich basiert.
Die Beschwerdeführerin baute
somit im vorliegenden Kostenteilungsverfahren auf statistische Werte, welche
das Verwaltungsgericht grundsätzlich als geeignete Grundlage für die
Beurteilung eines allfälligen wirtschaftlichen Vorteils des Standortinhabers
erachtet. Daher sind die relevanten Grundstückspreisdaten zum
Liegenschaftenmarkt in der Stadt Zürich im Folgenden näher zu betrachten: Im
Jahr 2014, in dem die Beschwerdegegnerin für das belastete Grundstück einen
Quadratmeterpreis von Fr. 2'572.- bezahlte, lag in der Wohnzone 3 in
Zürich-Albisrieden der Medianpreis pro Quadratmeter für ganze Liegenschaften
(ohne Miteigentum und Stockwerkeigentum) bei Fr. 4'258.- und der
Medianpreis pro Quadratmeter aller Verkäufe (ganze Liegenschaften,
Stockwerkeigentum, Miteigentumsanteile) bei Fr. 6'413.-
(https://www.stadt-zuerich.ch/de/politik-und-verwaltung/statistik-und-daten/daten/bauen-und-wohnen/liegenschaftenhandel/preise-von-liegenschaften.html,
zuletzt besucht am 4. Dezember 2025). Diese Medianpreise im Jahr 2014 liegen
somit  als Zwischenfazit  mit der Vorinstanz "beträchtlich" über
dem seitens der Beschwerdegegnerin bezahlten Kaufpreis pro Quadratmeter von
Fr. 2'572.- für das belastete Grundstück Kat.-Nr. 02.
4.7
Die Vorinstanz
bezweifelte im Folgenden aber die Aussagekraft dieser Zahlen, zunächst da die
Medianwerte beträchtlichen Schwankungen unterworfen seien. Vorab ist
festzuhalten, dass zeitnahe Transaktionen aussagekräftiger sind als zeitlich
entferntere (vgl. VGr, 12. Juni 2025, VR.2024.00003, E. 4.3.4 f.).
Insofern erscheint der vorinstanzliche Hinweis auf die in anderen Jahren als 2014,
dem Jahr der Transaktion des belasteten Grundstücks, bezahlten
Quadratmeterpreise von vornherein wenig hilfreich, um den (gemäss der
Vorinstanz) beträchtlichen Preisunterschied zu relativieren. Sodann fällt auf,
dass die Vorinstanz zur Begründung der Preisschwankungen insbesondere die Werte
von Fr. 2'684.- pro Quadratmeter für ganze Liegenschaften im Jahr 2012
sowie Fr. 4'816.- pro Quadratmeter aller Verkäufe im Jahr 2013 in
Zürich-Albisrieden anführt, welche in ihren jeweiligen Kategorien eigentliche
Ausreisser darstellen. So liegen im Zeitraum von 2008 bis 2024 die Medianpreise
pro Quadratmeter für ganze Liegenschaften in Zürich-Albisrieden in 14 von 17 Jahren
bei über Fr. 3'400.- und seit 2019 bei (teilweise deutlich) über
Fr. 5'000.- (2024: Fr. 7'870.-), die Medianpreise pro Quadratmeter
aller Verkäufe ausser im vorinstanzlich angeführten Jahr 2013 bei über
Fr. 5'300.- und seit 2019 bei (teilweise deutlich) über Fr. 10'000.-
(2024: Fr. 12'675.-). Schliesslich moniert die Vorinstanz das Abstellen
auf Medianwerte. Der Median ist als Wert, der von der Hälfte der Verkäufe
unter- bzw. überschritten wird, indessen gerade bei Datensätzen mit häufigen
Ausreissern  wie bei den Bodenpreisen  der aussagekräftigste Richtwert (VGr,
26. Oktober 2005, SB.2005.00041, E. 4.3.3). Wenn die Vorinstanz
darüber hinaus den Medianwert kritisiert, da dieser die für die Preisbildung
oftmals entscheidende Mikrolage nicht abbilden könne, vermag sie nicht
aufzuzeigen, dass die Heranziehung der Daten auf Ebene Stadtquartier die nähere
Umgebung nicht (ausreichend) repräsentieren würde. Damit stellt sie überhöhte
Anforderungen an den Nachweis des wirtschaftlichen Vorteils, denn das
Bundesgericht akzeptierte für diesen selbst den Beizug der durchschnittlichen
Quadratmeterpreise für Wohnbauland aus dem angrenzenden Kanton (und dessen
Bezirk), da die Baulandpreise im fraglichen Kanton nicht öffentlich zugänglich
waren (BGr, 2. Juni 2016, 1C_515/2015, E. 3.8.2).
Die vorinstanzlichen Erwägungen
überzeugen somit in diesem Punkt nicht und es besteht kein Anlass, von der
Praxis des Verwaltungsgerichts, welche die statistischen Daten zu den Preisen
von Liegenschaften im Hinblick auf die Beurteilung eines allfälligen
wirtschaftlichen Vorteils akzeptiert, zu überdenken. Auf diese Angaben ist
daher auch im Folgenden abzustützen.
4.8
Die
Beschwerdeführerin bezahlte wie erwähnt für das 652 m
grosse
Grundstück einen Preis von Fr. 1'677'000.- und damit einen
Quadratmeterpreis von Fr. 2'572.-. Dieser Quadratmeterpreis liegt rund 40 %
unter dem im Jahr 2014 bezahlten (Median-)Preis pro Quadratmeter für ganze
Liegenschaften (ohne Miteigentum und Stockwerkeigentum) von Fr. 4'258.-,
welcher gemäss den vorstehenden Ausführungen als Marktwert anzusehen ist.
Anders als die Beschwerdegegnerin vertritt, bestehen somit (statistisch
erhärtete) Hinweise, dass der Kaufpreis unter den marktüblichen Preisen lag.
Von einem "marktüblichen Kaufpreis" kann also entgegen der Vorinstanz
(E. 4, E. 5.3.3) keine Rede sein. Mit Blick auf die
bundesgerichtliche Rechtsprechung (oben E. 4.2) darf bei einer derart
grossen Differenz von Preis und Marktwert angenommen werden, dass dieser Preis
zumindest teilweise auf das altlastenrechtliche Risiko zurückzuführen ist, auch
wenn es schwierig sein mag, dessen Einfluss auf den Preis exakt zu beziffern.
Soweit die Vorinstanz demgegenüber verlangt, dass über den beträchtlichen
Preisunterschied hinaus weitere (belastbare) Hinweise auf einen aufgrund der
altlastenrechtlichen Situation untersetzten Kaufpreis vorliegen müssten,
erweist sich dieses zusätzliche Erfordernis im vorliegenden Fall, in dem die
Differenz von Preis und Marktwert derart auffällig ist, als nicht im Einklang
mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung stehend.
4.9
Hinzu kommt, dass
die Beschwerdegegnerin von den steigenden Bodenpreisen in der Stadt Zürich
profitiert, was nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht
unberücksichtigt bleiben muss (VGr, 28. Februar 2019, VB.2017.00618, E. 5.4.2).
Die Verkehrswertsteigerung ist auch für das streitgegenständliche Grundstück in
Zürich-Albisrieden statistisch ausgewiesen: Der Quadratmeterpreis für ganze
Liegenschaften (ohne Miteigentum und Stockwerkeigentum) entwickelte sich in
Zürich-Albisrieden von Fr. 4'258.- im Jahr 2014 auf Fr. 7'870.- im
Jahr 2024.
4.10
Unter
Zugrundelegung des Medianpreises pro Quadratmeter für ganze Liegenschaften
(ohne Miteigentum und Stockwerkeigentum) von Fr. 4'258.- (oben
E. 4.6) hätte die Beschwerdegegnerin für das streitbetroffene Grundstück
im Jahr 2014 einen Preis von Fr. 2'776'216.- zu bezahlen gehabt. Zu dessen
Realisierung  unter Ausblendung der seit dem Kauf stattgefundenen
Grundstückswertsteigerung (oben E. 4.9)  ist voraussichtlich eine
Sanierung des Grundstücks erforderlich, welche die Beschwerdegegnerin nach
heutiger Schätzung und auf Grundlage des streitgegenständlichen
Kostenverteilers von 20 %  der für die Verteilung der späteren
eigentlichen Sanierungskosten zwar präjudiziell, aber nicht unabänderlich ist
(dazu BGr, 7. Dezember 2020, 1C_117/2020, E. 5.7) 
Fr. 120'000.- (gemäss der Beschwerdeführerin) oder Fr. 132'000.-
(gemäss der Beschwerdegegnerin) kosten wird. Die von der Beschwerdegegnerin
darüber hinaus genannten Aufwendungen (namentlich Rechtsberatungs- und
Verzögerungskosten sowie Abfallentsorgungskosten) sind darin nicht zu erfassen,
da gestützt auf Art. 32d Abs. 1 USG der Verursacher lediglich die
notwendigen Massnahmen zur Untersuchung, Überwachung und Sanierung belasteter
Standorte trägt. Werden auf einem belasteten Standort Massnahmen ausserhalb des
Sanierungsfalls ergriffen, so richtet sich die Kostenpflicht nach jenen
Überwälzungsregeln, die im Bereich dieser Massnahme massgeblich sind (Pierre
Tschannen in: Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2. A., Zürich 2000,
Art. 32d N. 8).
Mit Fr. 2'644'216.-
(Fr. 2'776'216.- minus [im Sinne der Beschwerdegegnerin] Fr. 132'000.-)
liegt damit der geschätzte Marktwert beträchtlich über dem von der
Beschwerdegegnerin bezahlten Kaufpreis von Fr. 1'677'000.-, womit sie
durch die Belastung bzw. aus der Sanierung einen nicht unwesentlichen
wirtschaftlichen Vorteil erlangt hat respektive erlangen wird.
4.11
Insgesamt ist
daher der mit Verfügung vom 16. September 2021 festgelegte Kostenanteil
der Beschwerdegegnerin von 20 % der
bis zum
Zeitpunkt des Kostenverteilungsgesuchs anrechenbaren und zu verteilenden Kosten
für altlastenrechtliche Massnahmen
nicht zu beanstanden und entsprechend
zu bestätigen.
5.
5.1
Nach dem Gesagten
ist die Beschwerde gutzuheissen. Der vorinstanzliche Entscheid ist aufzuheben
und die Verfügung des AWEL vom 16. September 2021 ist zu bestätigen.
5.2
Demgemäss sind die
Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 65a VRG) und
es steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid
des Baurekursgerichts vom 8. April 2022 wird aufgehoben. Die Verfügung des
AWEL vom 16. September 2021 wird bestätigt.
Die Kosten des Rekursverfahrens (total
Fr. 6'300.-) werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    300.--
Zustellkosten,
Fr. 4'300.--
Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin
auferlegt.
4.    Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an:
a)    die Parteien;
b)    die Mitbeteiligten;
c)    das Baurekursgericht;
d)    das Bundesamt für Umwelt (BAFU), 3003 Bern.