zh_verwaltungsgericht · VB.2018.00407 · 2012-07-11 · de

Unterschutzstellung | Unterschutzstellung eines Doppelwohnhauses samt Umschwung: Sachverhaltsfeststellung, Schutzwürdigkeit, Verhältnismässigkeit. Verzicht auf die Anordnung eines Augenscheins (E. 2). Es ist davon auszugehen, dass die Vorinstanz das richtige Beweismass angewendet hat; letztlich kann das aber offenbleiben, weil das Verwaltungsgericht die Beweise grundsätzlich frei würdigt (E. 4.1). Es musste kein Obergutachten eingeholt werden (E. 4.2). Von Amtes wegen eingeholte Gutachten sind massgeblich, soweit sie keine Mängel aufweisen, die eine Abweichung rechtfertigen. Die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz erweist sich bei ihrer inhaltlichen Prüfung als vollständig und im Wesentlichen zutreffend (E. 5). Zur Qualifikation eines Gebäudes als Zeugen einer Epoche im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG genügt nicht schon, dass es nachweislich in einer bestimmten Epoche erstellt wurde. Erforderlich ist zusätzlich, dass vom Schutzobjekt auf die Epoche geschlossen werden kann und umgekehrt (E. 6.1). Eigenwert: Die Einschätzung des Gebäudes als wichtiger Zeuge einer wirtschaftlichen, sozialen und baukünstlerischen Epoche erscheint nachvollziehbar und jedenfalls nicht rechtsverletzend (E. 6.2). Situationswert: Es kann von einer wesentlichen Prägung des Ortsbilds gesprochen werden, zu welcher die vorhandene Bausubstanz merklich beiträgt (E. 6.3). Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung (E. 7). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 23.05.2019 VB.2018.00407
Zurich Verwaltungsgericht 23.05.2019 VB.2018.00407
Zurigo Verwaltungsgericht 23.05.2019 VB.2018.00407

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00407
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Geschäftsnummer:
VB.2018.00407
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.05.2019
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 09.06.2020 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Unterschutzstellung
Unterschutzstellung eines Doppelwohnhauses samt Umschwung: Sachverhaltsfeststellung, Schutzwürdigkeit, Verhältnismässigkeit.
Verzicht auf die Anordnung eines Augenscheins (E. 2).
Es ist davon auszugehen, dass die Vorinstanz das richtige Beweismass angewendet hat; letztlich kann das aber offenbleiben, weil das Verwaltungsgericht die Beweise grundsätzlich frei würdigt (E. 4.1). Es musste kein Obergutachten eingeholt werden (E. 4.2).
Von Amtes wegen eingeholte Gutachten sind massgeblich, soweit sie keine Mängel aufweisen, die eine Abweichung rechtfertigen. Die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz erweist sich bei ihrer inhaltlichen Prüfung als vollständig und im Wesentlichen zutreffend (E. 5).
Zur Qualifikation eines Gebäudes als Zeugen einer Epoche im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG genügt nicht schon, dass es nachweislich in einer bestimmten Epoche erstellt wurde. Erforderlich ist zusätzlich, dass vom Schutzobjekt auf die Epoche geschlossen werden kann und umgekehrt (E. 6.1). Eigenwert: Die Einschätzung des Gebäudes als wichtiger Zeuge einer wirtschaftlichen, sozialen und baukünstlerischen Epoche erscheint nachvollziehbar und jedenfalls nicht rechtsverletzend (E. 6.2). Situationswert: Es kann von einer wesentlichen Prägung des Ortsbilds gesprochen werden, zu welcher die vorhandene Bausubstanz merklich beiträgt (E. 6.3).
Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung (E. 7).
Abweisung.
Stichworte:
BEWEISWÜRDIGUNG
DENKMALPFLEGE
EIGENWERT
SACHVERHALTSFESTSTELLUNG
SITUATIONSWERT
UNTERSCHUTZSTELLUNG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
Rechtsnormen:
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG
§ 7 Abs. 4 VRG
§ 20 Abs. 1 lit. b VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2018.00407
Urteil
der 1. Kammer
vom
23. Mai 2019
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Ersatzrichter
Martin Bertschi,
Gerichtsschreiber
Jonas Alig.
In Sachen
A,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Gemeinderat Pfäffikon,
Beschwerdegegner,
betreffend Unterschutzstellung,
hat sich ergeben:
I.
Am 10. November 2015 stellte A dem Gemeinderat
Pfäffikon ein Begehren um Abklärung der Schutzwürdigkeit ihrer Liegenschaft C-Strasse 01
(Vers.-Nr. 02, Kat.-Nr. 03) in Unter-Balm. Die Liegenschaft ist im
kommunalen Inventar der schutzwürdigen Objekte verzeichnet. Mit Beschluss vom
3. Oktober 2017 stellte der Gemeinderat Pfäffikon sie samt Umschwung unter
Schutz.
II.
Hiergegen erhob A am 9. November 2017 Rekurs beim
Baurekursgericht des Kantons Zürich mit dem Hauptantrag, der angefochtene
Beschluss sei aufzuheben und die Liegenschaft C-Strasse 01 aus dem
Inventar der schutzwürdigen Bauten von kommunaler Bedeutung zu entlassen. Mit
Entscheid vom 6. Juni 2018 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, wobei
ein abweichender Minderheitsantrag auf teilweise Gutheis­sung zu Protokoll
gegeben wurde.
III.
Gegen diesen Entscheid erhob A am 9. Juli 2018
Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragte in der Sache, der
angefochtene Rekursentscheid sei aufzuheben und die Liegenschaft C-Strasse 01
aus dem Inventar der schutzwürdigen Bauten von kommunaler Bedeutung zu
entlassen. Eventualiter sei der Schutzumfang auf das Gebäudeäussere zu
beschränken. Sodann beantragte sie einen Augenschein. Die Kos­ten und eine
Parteientschädigung (zuzüglich gesetzliche Mehrwertsteuer) seien dem Gemeinderat
Pfäffikon aufzuerlegen.
Das Baurekursgericht beantragte ohne weitere Bemerkungen
Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Pfäffikon beantragte in seiner
Beschwerdeantwort Abweisung der Beschwerde sowie eine angemessene
Parteientschädigung. In Replik, Duplik, Triplik und Quadruplik hielten die
Parteien sinngemäss an ihren Anträgen fest. A verzichtete stillschweigend auf
eine Quintuplik.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ergibt sich aus
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG). Die Beschwerdeführerin
ist als Eigentümerin der unter Schutz gestellten Liegenschaft und als
Adressatin des angefochtenen Entscheids ohne Weiteres nach § 338a des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde
legitimiert. Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen gegeben sind, ist auf
die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Die
Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht.
2.2
Die Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der
zuständigen Behörde.
Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die
tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,
1. Dezember 2017, 1C_479/2017, E. 4.2).
Ein
Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse
unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten aufgrund ihrer
Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen
Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (VGr, 27. Oktober 2016,
VB.2016.00032, E. 2; Kaspar Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc.
2014, § 7 N. 79). Es ist zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf
einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus
dem vor­instanzlichen Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit
ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00262,
E. 3.4; Plüss, § 7 N. 81).
2.3
Die
Vorinstanz hat einen Augenschein durchgeführt und ausführlich dokumentiert. Die
Qualität der Fotografien, die von der Beschwerdeführerin beanstandet wird, ist
ausreichend. Der Sachverhalt ergibt sich mit genügender Deutlichkeit aus den
Akten, die ausser dem Amtsgutachten ergänzende, vom Beschwerdegegner in Auftrag
gegebene Gutachten sowie verschiedene von der Beschwerdeführerin eingereichte
Parteigutachten umfassen. Auf einen Lokaltermin ist folglich zu verzichten.
3.
Der Beschwerdegegner belegt seine Beurteilung der
Schutzwürdigkeit vor allem mit dem Amtsgutachten vom 30. März 2016 sowie
dem Gutachten von D vom 1. Februar 2018 und der Stellungnahme des E-Büros vom
9. März 2018. Gemäss dem Amtsgutachten handelte es sich bei der
Liegenschaft C-Strasse 01 ursprünglich um ein wohl vor 1813 erstelltes
Vielzweckbauernhaus, das spätes­tens ab 1821 als Doppel­wohnhaus genutzt worden
sei. Heute präsentiere sich der Wohnhausteil "in sehr selten
anzutreffender Weise in nahezu unverbautem Zustand der Zeit um 1821". Das
Haus wäre demnach dem Typus des sogenannten helvetischen, axialsymmetrischen Doppelwohnhauses
zuzuordnen (vgl. Beat Frei, Die Bauernhäuser des Kantons Zürich, Bd. 2:
Das Zürcher Oberland, Baden 2002, S. 40 f., 130 ff., 310 f.).
Demgegenüber macht die Beschwerdeführerin gestützt auf mehrere Parteigutachten
geltend, Bausubstanz und Ausstattung seien im Wesentlichen weit jünger und
gingen insbesondere auf einen Umbau im Jahr 1904 zurück.
4.
Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz eine
unvollständige und fehlerhafte Sachverhaltsfeststellung im Sinn von § 20
Abs. 1 lit. b VRG vor. In diesem Zusammenhang ist zunächst auf die
Kritik an der Beweiswürdigung einzugehen.
4.1
Die
Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz habe das falsche Beweismass angewendet,
indem sie die überwiegende Wahrscheinlichkeit habe genügen lassen, statt auf
das Regelbeweismass der vollen Überzeugung abzustellen. Sie bezieht sich
darauf, dass die Vorinstanz das Vorliegen von Sachverhaltselementen als
"ohne Weiteres [...] äus­serst wahrscheinlich" bzw. als
"äusserst unwahrscheinlich" bezeichnet hat. Es trifft zu, dass hier
das Beweismass der vollen Überzeugung anwendbar ist. Dieses besagt nicht, dass
absolute Gewissheit bestehen muss. Ein Beweis gilt als erbracht, wenn die
Entscheidinstanz nach objektiven Gesichtspunkten von der Richtigkeit eines
Sachverhaltselements überzeugt ist. Es genügt namentlich, wenn die Entscheidbehörde
am Vorliegen der behaupteten Tatsachen keine ernsthaften Zweifel mehr hat oder
allenfalls verbleibende Zweifel leicht erscheinen (Plüss, § 7 N. 26
mit Hinweisen). Weil "äusserst wahrscheinlich" nach dem allgemeinen
Sprachgebrauch stärker ist als "überwiegend wahrscheinlich", ist
davon auszugehen, dass die Vorinstanz mit den beanstandeten Begriffen das
Fehlen ernsthafter oder zumindest nicht mehr leichter Zweifel bezeichnen
wollte. Letztlich kann dies jedoch offenbleiben, weil das Verwaltungsgericht
die Beweise grundsätzlich frei würdigt (§ 70 in Verbindung mit § 7
Abs. 4 Satz 1 VRG).
4.2
Gemäss der
Beschwerdeführerin hätte sich die Vorinstanz nicht unbesehen auf das
Amtsgutachten stützen und nicht auf ihre eigene Fachkunde berufen dürfen, sondern
ein Obergutachten einholen müssen. Anzumerken ist, dass die Beschwerdeführerin
vor dem Verwaltungsgericht keinen Antrag auf Einholen eines Obergutachtens
stellt.
4.2.1
Gutachten unterliegen der freien richterlichen Beweiswürdigung. Allerdings
geniesst ein vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges von Behörden
eingeholtes Gutachten einen erhöhten Beweiswert. In Fachfragen darf die
Entscheidinstanz nicht ohne triftige Gründe von einem solchen Gutachten abweichen.
Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann vor, wenn das Gutachten Irrtümer,
Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens
in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (VGr, 20. September 2018,
VB.2018.00064, E. 4.5 mit Hinweisen; Plüss, § 7 N. 146 f.).
Parteigutachten kommt dagegen lediglich der Beweiswert von Parteivorbringen zu
(VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.00134, E. 5.1.2; Plüss, § 7
N. 148). Sofern in einem Verfahren bereits unabhängige Sachverständige
mitgewirkt haben, ist nur dann ein weiteres Gutachten bzw. ein Obergutachten
einzuholen, wenn begründete Zweifel an der richtigen Beurteilung einer
Sachfrage bestehen (VGr, 24. Februar 2010, VB.2009.00270, E 2.2). Ein Obergutachten
ist daher nicht bereits dann erforderlich, wenn ein Parteigutachten dem von der
Gemeinde eingeholten Gutachten widerspricht, indem es zu einer anderen
Einschätzung gelangt. Vielmehr müsste sich aus dem Parteigutachten ergeben,
dass das offizielle Gutachten an Mängeln leidet, die eine Abweichung von ihm
rechtfertigen würden (VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.00134, E. 5.1.3).
4.2.2
Wie sich aus der folgenden Überprüfung der Sachverhaltsfeststellung
(E. 5) ergibt, erfüllt das Amtsgutachten die Anforderungen, ungeachtet
dessen, dass es einige insgesamt untergeordnete Mängel wie vereinzelte
missverständliche oder widersprüchliche Formulierungen, kleinere sachliche
Fehler und Lü­cken bei der Begründung sowie unscharfe Trennungen zwischen
Sachverhaltsfeststellung und Würdigung aufweist. Seine Ergebnisse werden zudem
durch die weiteren vom Beschwerdegegner angeforderten Stellungnahmen weitgehend
gestützt. Zudem führte die Vorinstanz als weitere Beweismassnahme einen Augen­schein
durch. Angesichts dessen hatte sie keine Veranlassung zur Einholung eines Obergutachtens.
4.2.3
Mit Bezug auf den Augenschein wirft die Beschwerdeführerin allerdings der
Vor­instanz vor, diese sei entgegen den Erwägungen des angefochtenen Entscheids
nicht in der Lage, das streitbetroffene Gebäude in bauhistorischer und
denkmalpflegerischer Hinsicht zu würdigen, was sich aus dem geringen Amtsalter
der meis­ten Mitglieder des Spruchkörpers ergebe. Dem ist entgegenzuhalten,
dass das Baurekursgericht als Fachgericht grundsätzlich über die nötigen
Kenntnisse verfügt, um Fragen der Baugeschichte, des Ortsbildschutzes und der
Denkmalpflege sachkompetent zu beurteilen (VGr, 8. März 2018,
VB.2017.00060, E. 3.4; VGr, 18. August 2017, VB.2017.00073,
E. 4.5). Vorbehalten bleibt der – hier nicht gegebene – Fall, dass es sich
nicht auf ein unabhängiges Gutachten stützen kann und ein weniger geläufiges
Schutzobjekt zu beurteilen ist, das qualifizierte Anforderungen an die denkmalpflegerische
Fachkunde stellt (vgl. VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3).
5.
Im Folgenden ist die Rüge der unvollständigen und
fehlerhaften Sachverhaltsfeststellung inhaltlich zu prüfen. Dabei sind die von
Amtes wegen eingeholten Gutachten massgeblich, soweit sie keine Mängel
aufweisen, die eine Abweichung rechtfertigen (E. 4.2.1).
5.1
Die im
Auftrag der Beschwerdeführerin erstellten Parteigutachten von F vom
3. April 2017 und vom 6. Juli 2018 stützen sich zunächst auf das
Lagerbuch der Brand­assekuranz. Gemäss der Beschwerdeführerin zeigen die Angaben
zu Baumaterial, Gebäudevolumen, Gebäudewert und Eigentümerschaft, dass der Umbau
zum Doppelwohnhaus erst 1904 erfolgt sein könne.
5.1.1
Dem Lagerbuch der Brandassekuranz kann entnommen werden, dass das Hauptgebäude
in zwei Perioden wesentlich umgebaut wurde: zum einen zwischen 1813 und 1831
(oder 1832), zum andern zwischen 1889 und 1924, wobei 1904 ein besonders
wertsteigernder Umbau erfolgte. Das ist im Grundsatz unbestritten. Die These
von F bzw. der Beschwerdeführerin, wonach das heutige Gebäude weitgehend einen
Neubau aus dem Jahr 1904 darstelle, wurde bereits in der Stellungnahme des E-Büros
geprüft. Demnach wurde 1904 höchstwahrscheinlich ein Umbau vorgenommen, der
inflationsbereinigt etwa zu einer Verdoppelung des Versicherungswerts führte.
Gegen die Annahme, dass damals ein weitgehend massiver Ersatzneubau anstelle
eines mehrheitlich aus Holz bestehenden Gebäudes errichtet worden sei, sprächen
die hierfür zu geringe Wertvermehrung und das Fehlen des dafür üblichen
Vermerks "geschlissen" bzw. "neu erstellt" in den Lagerbüchern.
Plausibler sei eine erste Umbauphase vor 1831 und eine zweite 1904. Der
Gutachter hat die Vergrös­serung des Gebäudevolumens in seine Überlegungen
einbezogen. Sie erklärt sich daraus, dass 1904 unbestrittenermassen die Scheune
zu Wohnzwecken umgenutzt wurde, was vorliegend aber nicht von Belang ist.
Insbesondere ist es kein Beleg für die Richtigkeit der Ansicht der
Beschwerdeführerin. Dasselbe gilt von der "Herabsetzung wegen niedr.
Kaufwerth" im Jahr 1866, auf die sich die Beschwerdeführerin beruft.
Insgesamt ist festzuhalten, dass die Ausführungen der Beschwerdeführerin zu den
Brandassekuranzeinträgen keine Zweifel an der Stellungnahme des E-Büros zu
erwecken vermögen. Auf die Angaben des Lagerbuchs zum Baumaterial ist bei
dessen Behandlung einzugehen (E. 5.2).
5.1.2
F führt im Parteigutachten vom 6. Juli 2018 aus, dass im Lagerbuch der
Brandassekuranz nicht nur jeweils ein Eigentümer vermerkt wäre, wenn die Liegenschaft
seit dem frühen 19. Jahrhundert ein Doppelwohnhaus gewesen wäre. Mit dem Beschwerdegegner
ist dagegen festzuhalten, dass dies nicht gegen eine Nutzung als Doppelwohnhaus
spricht, weil es auch auf ein in der Literatur beschriebenes Beispiel eines
Doppelwohnhauses zutrifft (Frei, S. 310). Auch die Amtsgutachterin nimmt
darauf Bezug, dass sich die Liegenschaft immer in der Hand eines einzigen Eigentümers
befand, und schliesst darauf auf die gleichzeitige Nutzung durch mehrere
Generationen derselben Familie. Dies stimmt damit überein, dass in der ersten
Hälfte des 19. Jahrhunderts jedenfalls zwei Eigentümer aus der Familie G
aufeinanderfolgten. Zudem war auch 1904 nur ein einziger Eigentümer
eingetragen, sodass das Argument nicht für einen Umbau zum Doppelwohnhaus in
jenem Jahr spricht.
5.2
Sodann
begründet die Beschwerdeführerin ihre Ansicht, beim Gebäude handle es sich um
einen eigentlichen Neubau aus dem Jahr 1904, mit dem für das Mauerwerk verwendeten
Backstein.
5.2.1
Das Privatgutachten von F vom 6. Juli 2018 geht davon aus, dass das
Mauerwerk über dem Untergeschossbereich "in den unteren Partien
Dachziegeldurchschuss und Backsteindurchschuss" zeige, wobei es sich um
industriell produzierte Backsteine wohl aus dem letzten Viertel des
19. Jahrhunderts handle. Die Fotografien freigelegter Mauerwerkbereiche
zeigen Backsteinmauern an der Südostecke zumindest ab der Höhe der
Erdgeschossfenster sowie an der Westfassade im Obergeschoss. Was das Mauerwerk
im Erdgeschossbereich unterhalb der Fenster an der West- und Südfassade
betrifft, bestätigen die Fotografien in den Privatgutachten vom 3. April
2017 und vom 6. Juli 2018 die Ansicht des E-Büros, wonach es sich
grundsätzlich um älteres Bruchsteinmauerwerk mit zweitverwendeten Ziegeln
handelt, wobei unterhalb der Fenstersimse Ergänzungen mit Backsteinen zu sehen
sind. Eine Fotografie im Augenscheinprotokoll zeigt in einer Maueröffnung an
der Nordfassade nahe der Nordwestecke, etwa im Erdgeschossbereich, Backsteine
und Bruchsteinmauerwerk nebeneinander.
5.2.2
Der Frage nach dem Anteil und dem Alter der Backsteine kommt allerdings
nicht die Bedeutung zu, welche die Beschwerdeführerin ihr beimisst: Es kann
aufgrund der Brand­assekuranzeinträge ohnehin als erwiesen gelten und ist denn
auch unbestritten, dass die Konstruktion bis 1889 überwiegend aus Holz bestand,
wobei der Anteil des Mauerwerks zwischen 1831 (oder 1832) und 1887 zuerst mit
1/4, dann mit 1/8 und schliesslich mit 1/6 angegeben wird. 1889 bestand die
Konstruktion des Wohnhauses zu 1/2 aus Holz, zu 1/3 aus Riegelbauweise und zu
1/6 aus Mauerwerk; ab 1904 überwiegt das Mauerwerk, dessen Anteil zunächst 3/4
und ab 1924 4/5 beträgt. Im Amtsgutachten wird dies korrekt aufgeführt und als
sukzessive "Versteinerung" des Äusseren bezeichnet, während die
baulichen Eingriffe im Inneren nicht sehr tiefgreifend gewesen seien. Es wird erwähnt,
dass "im Jahre 1904 die Fassaden in Massivbauweise neu erstellt"
wurden. Die Amtsgutachterin scheint auch davon auszugehen, dass Elemente der ursprünglichen
Tragstruktur nur noch im Innern des Gebäudes anzutreffen sein könnten. Die
Schlussfolgerungen des E-Büros lauten im Wesentlichen gleich. Die Kritik der Beschwerdeführerin,
die Amtsgutachterin und der Beschwerdegegner gingen über neu aufgekommene
Zweifel am Alter des Mauerwerks hinweg, zielt somit ins Leere. Insbesondere
bestehen keine Anzeichen, dass die Amtsgutachterin das Ausmass des Umbaus von
1904 unterschätzt hat. Anzumerken ist, dass ungeklärt ist, ob sich im
Erdgeschoss auch oberhalb der Fenstersimse noch Mauern aus dem
19. Jahrhundert finden.
5.3
Laut dem
Privatgutachten von F vom 6. Juli 2018 lässt die Raumtypologie nicht auf
ein Doppelwohnhaus schliessen: Es bestehe keine Symmetrie, vielmehr sei die
westliche Stube kleiner, was der Grundrisstypologie eines Vielzweckbauernhauses
mit Stube und Nebenstube entspreche. Ob dies zutrifft, kann offenbleiben: Die
Planskizze, auf die sich diese Aussage wohl stützt, wird im Parteigutachten vom
3. April 2017 als "schematisch, nicht massstäblich" bezeichnet, und
gemäss dem Bauplan von 1946, der im Amtsgutachten abgedruckt ist, sind die
Stuben gleich gross. Jedenfalls geht auch das Amtsgutachten davon aus, dass das
Gebäude im Kern ein Vielzweckbauernhaus war, das jedoch spätestens 1821 zum
Doppelwohnhaus umgebaut wurde. Damit werden die vorhandenen Asymmetrien hinreichend
erklärt; sie sind also keine Indizien dafür, dass der massgebliche Umbau erst
1904 stattfand. Dafür spräche auch nicht, wenn die Mauern zwischen Küchen und
Stuben unterschiedlich dick sein sollten, wovon die Beschwerdeführerin gestützt
auf das Privatgutachten vom 3. April 2017 ausgeht, ohne dass der Bauplan
von 1946 dies bestätigen würde.
5.4
Gegen die
These eines weitgehenden Neubaus Anfang des 20. Jahrhunderts sprechen
sodann die Feuerwände zwischen den Küchen und den Stuben. Gemäss Amtsgutachten
stammen sie aus derselben Zeit wie die Öfen und Herde, wobei sich in der
westlichen Küche ein Rauchfang befindet, dessen Fortsatz, den "Chemistoss",
im Obergeschoss noch vorhanden ist. Gemäss Amtsgutachten stammt er allenfalls noch
aus der Zeit vor 1813. Die Privatgutachten befassen sich nicht näher mit dem
Rauchfang in der westlichen Küche und dem "Chemistoss". Mit deren
Existenz lässt sich jedoch die Ansicht des Privatgutachtens vom 6. Juli
2018 kaum vereinbaren, wonach Küche und Stube im Osten älter seien, während es
sich bei der (angeblich kleineren) westlichen Stube um die frühere Nebenstube
handle und die westliche Küche frühestens 1904 abgeteilt worden sei.
5.5
Die von
der Beschwerdeführerin in Auftrag gegebene dendrochronologische Untersuchung
vom August 2018 kommt zum Schluss, dass der Hauptteil der im Untergeschoss
erhaltenen Bausubstanz von einem Umbau stamme, der frühestens 1891/92 erfolgte,
und dass die Deckenbalkenlagen im Erd- und Obergeschoss sowie die
Kernkonstruktion des Dachwerks frühestens 1903/04 fertig wurden. Die erstere
Aussage ist allerdings aufgrund der Auswertung der einzelnen Proben fragwürdig:
Die drei überprüften Deckenbalken und der Türrähm des südwestlichen Kellers stammen
zwar von wohl 1891 gefällten Bäumen, doch werden zwei Deckenbalken des Kellers
unter der westlichen Küche auf 1809 bzw. 1924 datiert, und ein weiterer
Deckenbalken konnte nicht datiert werden, gehört aber möglicherweise "zur
ältesten erhaltenen Bauphase". Den Deckenbalken des südöstlichen Kellers
wurden keine Proben entnommen, doch wird angenommen, dass die ursprünglichen
Balken komplett ersetzt wurden. Weiter weist das Privatgutachten vom
6. Juli 2018 darauf hin, dass die Deckenbalkenlage im südwestlichen Keller
insgesamt mindestens dreimal ersetzt worden sein müsse. Doch wie der Beschwerdegegner
festhält, brauchen die Erneuerungen nicht auf einen Neubau hinzuweisen. Der
Dachstock stammt unbestrittenermassen von 1904. Insgesamt stehen die Aussagen
der dendrochronologischen Holzaltersbestimmungen, soweit sie überhaupt
aussagekräftig sind, nicht im Widerspruch zum Amts­gut­achten, das die
verschiedenen Umbauten nicht negiert. Entsprechend kann auch auf die beantragte
Befragung des Dendrochronologen verzichtet werden, da keine neuen, relevanten
Aufschlüsse zu erwarten sind.
5.6
Nicht für
die Ansicht der Beschwerdeführerin sprechen auch die Einträge in den historischen
Landkarten von 1850, 1881 und 1930 (recte: 1901), auf die sie sich beruft.
Diese sind zu ungenau, um über die Baugeschichte Auskunft geben zu können.
5.7
Eines der
Hauptargumente für die Einstufung als Doppelwohnhaus aus dem frühen
19. Jahrhundert ist das Vorhandensein gleicher Herdanlagen und gleichartiger
Kachelöfen in den beiden Küchen bzw. Stuben. Laut dem Amtsgutachten stammen sie
aus jener Zeit. Gemäss dem Privatgutachten vom 6. Juli 2018 wurden sie dagegen
erst im frühen 20. Jahrhundert in das Haus gebracht.
5.7.1
Vorweg ist der Vorwurf der Beschwerdeführerin zu behandeln, die Vorinstanz
habe in diesem Zusammenhang die Begründungspflicht (Art. 29 Abs. 1 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999) verletzt, indem sie sich nicht
materiell dazu geäussert habe, weshalb sie die Datierung des Holzriemenbodens
als unmassgeblich für die Bestimmung des ursprünglichen Setzdatums der Öfen
erachtete. Er entbehrt einer Grundlage: Die Vorinstanz hat sich ausführlich mit
der Datierung und Setzung der Kachelöfen befasst und sich dabei hinreichend zur
erwähnten Frage geäussert.
5.7.2
Gemäss der knapp gehaltenen, aber konzisen Zeitbestimmung im Gutachten von
D entsprechen die Sitzbanksockel aus Sandstein der Datierung 1821, die sich am Sitzbanksockel
in der östlichen Stube findet. Die Leisten (bzw. die Friese) der Kachelöfen
könnten aus dieser Zeit stammen, doch hält der Gutachter fest, dass ihre
Bemalung über mehrere Jahrzehnte hinweg in der hier vorliegenden Weise
erfolgte. Die Messingputzkapseln, die Messingknöpfe und das blecherne
Wärmerohrtürchen könnten ebenfalls – müssen aber anscheinend nicht – aus der
genannten Zeit stammen. Die Kacheln der Ober- und Untersimse, die Tonsockel der
beiden Öfen sowie die vernickelten Wärmerohrtüren seien "aus der
Jahrhundertwende", womit anscheinend die Wende vom 19. zum
20. Jahrhundert gemeint ist. Die sogenannten Nägelikacheln des Ofens in
der westlichen Stube sind sowohl gemäss den Abbildungen des Beschwerdegegners
als auch gemäss den Ausführungen im Parteigutachten vom 6. Juli 2018 der
ers­ten Hälfte des 19. Jahrhunderts zuzuordnen. Die Amtsgutachterin hielt
beim Augenschein fest, dass sich am Ofen der westlichen Stube viele typische
Motive aus dem frühen 19. Jahrhundert fänden, wie das Vogelmotiv auf der
Ofentüre, bei der es sich wohl um das "blecherne Wärmerohrtürchen" gemäss
dem Gutachten von D handelt. Insgesamt ergibt sich aus den Gutachten und den
Äusserungen der Amtsgutachterin, dass die ältesten Teile der Öfen aus dem
frühen 19. Jahr­hundert stammen, während verschiedene Elemente späteren
Datums sind. Letzteres gilt namentlich für die Kacheln der Ober- und Untersimse
(bzw. Kranz- und Fusskacheln) sowie die Tonsockel der Öfen. In dieser
Einschätzung stimmen auch Beschwerdeführerin und Beschwerdegegner grundsätzlich
überein. Entgegen der Feststellung der Vorinstanz sind mehr als nur
"einzelne Kacheln" ersetzt worden, doch ist dies für die
Gesamtbeurteilung nicht relevant.
5.7.3
Die Ansichten gehen letztlich im Wesentlichen nur insoweit auseinander, als
das Privatgutachten vom 6. Juli 2018 davon ausgeht, dass die Öfen
unbekannter Herkunft und frühes­tens 1904 nacheinander gesetzt worden seien.
Diese Vermutung kann mit der Vorinstanz verworfen werden. Für eine
gleichzeitige Setzung der Öfen im Jahr 1821 sprechen folgende Elemente: die
Initialen "XY", die mit denjenigen des damaligen Eigentümers (XY)
übereinstimmen, samt der Jahreszahl 1821 am Sockel der Sitzbank in der
östlichen Stube; die Zuordnung beider Sandsteinsockel der Sitzbänke zu dieser
Zeit sowie die weiteren Elemente, die mutmasslich dem frühen
19. Jahrhundert zuzuordnen sind; schliesslich die Kacheln über dem
Sparherd in der westlichen Küche (E. 5.7.4). Spätere Ersetzungen von
Kacheln und Sockeln sowie Neusetzungen der Öfen widersprechen diesem Befund
nicht, sondern sie waren üblich. Dass der Holzriemenboden, der unbestrittenermassen
nicht aus dem frühen 19. Jahr­hundert stammt, jedenfalls in der westlichen
Stube unterhalb des Ofens verläuft, lässt sich damit erklären, dass Letzterer
anlässlich der Ersetzung des Bodens neu aufgesetzt wurde, was ohnehin alle 20
bis 30 oder 40 Jahre geschah, wie die Amtsgutachterin und der Beschwerdegegner
ausführen. Es spräche auch nicht für die Ansicht der Beschwerdeführerin, wenn
die Subkonstruktionen im Sinn des Parteigutachtens vom 3. April 2017
späteren Datums sein sollten und nicht gleichzeitig miteinander erbaut worden
sein sollten: Wie das E-Büro festhält, ist ihr Ersatz oder sekundärer Einbau
nicht auszuschliessen. Der von der Beschwerdeführerin eingeforderte Beweis
dafür, dass die Subkonstruktionen tatsächlich ausgetauscht wurden, wäre
unmöglich zu erbringen, ist aber auch nicht erforderlich. Umgekehrt kann die
Beschwerdeführerin keine plausiblen Anhaltspunkte für ihre These vorbringen,
dass die beiden Öfen frühestens um 1904 nacheinander und jeweils in Zweitverwendung
gesetzt wurden. Vielmehr liessen sich in diesem Fall die gemeinsamen Merkmale
der Öfen sowie die Übereinstimmung der 1821 eingravierten Initialen im Sitzbanksockel
mit denjenigen des damaligen Liegenschaftseigentümers nur durch sehr
unwahrscheinliche Fügungen erklären.
5.7.4
Die beiden Sparherde in den beiden Küchen sind untereinander gleich. Das
Gutachten D weist sie, die Wärmerohrtüren und die Russtüren der ersten Hälfte
des 19. Jahr­hunderts zu; der grüne Kachelschild der westlichen Küche
stamme "auch aus dem Anfang" des 19. Jahrhunderts. Einzig der
blau­weis­se Plattenschild in der östlichen Küche sei wohl aus dem Übergang vom
19. zum 20. Jahr­hundert. Laut der Amtsgut­achterin, auf die sich die
Vorinstanz stützt, fanden fest eingebaute Sparherde mit geschlossenem Brennraum
ab Ende des 18. Jahrhunderts Verbreitung; die beiden Herde korrespondierten
mit der Ausstattung der Küchen und Stuben und stammten aus dem frühen
19. Jahr­hundert. Dagegen neh­men die Privatgutachten von F vom
3. April 2017 und vom 6. Juli 2018 an, dass die Herde aus der zweiten
Hälfte des 19. Jahrhunderts stammen oder zumindest nicht vorher in die Liegenschaft
C-Strasse 01 gebracht wurden. Das ältere Privatgutachten stützt sich dabei
auf eine Literaturstelle, doch bleibt offen, ob sich diese auf den hier
vorhandenen Herdtyp bezieht (vgl. Benno Furrer, Feuerstelle und Herd im
Bauernhaus seit dem Mittelalter – und die Geschichte des Eisenherdes, Jahrbuch
für Hausforschung 50 [2004], S. 341 ff., 352 ff.). Im neueren
Privatgutachten wird ausgeführt, dass die Herde nicht vor der Industrialisierung
von Walzwerken (ab etwa 1800) und der Produktion feuerfester Schamottsteine
(die in den 1840er-Jahren eingesetzt habe) entstanden sein könnten und aufgrund
der Verkehrsanbindungen kaum vor 1850 nach Unter-Balm gebracht werden konnten. Damit
weicht das Privatgutachten von der Stellungnahme von F zur Rekursduplik ab, der
zufolge die Sparherde "durchaus auch aus der ersten Hälfte des
19. Jahrhunderts stammen" könnten. Inhaltlich übergeht es die vom
Beschwerdegegner erwähnte vorindustrielle Herstellung der Schamotte. Der
Hinweis auf die Verkehrswege ist kaum aussagekräftig. Auch eine allfällige partielle
oder sogar weitgehende Erneuerung der Kellerdecke unter der westlichen Küche
und eine Ersetzung der Subkonstruktion des westlichen Herds (die östliche Küche
ist nicht unterkellert) im späten 19. oder frühen 20. Jahrhundert sprächen
nicht gegen eine frühere Setzung der Herde. Es wäre auch unplausibel, dass die
beiden gleichen Herde in Zweitverwendung erst Jahrzehnte nach ihrer Herstellung
eingebaut wurden. Insgesamt vermögen die Einwände der Beschwerdeführerin die
grundsätzlich übereinstimmenden Angaben des Amtsgutachtens und von D nicht infrage
zu stellen.
5.8
Das
Amtsgutachten geht davon aus, dass die Feldertäfer in beiden Stuben aus der
Zeit des Umbaus um 1821 stammen. Das E-Büro führt in seiner Stellungnahme aus,
dass eine exakte zeitliche Zuordnung aus stilistischer Sicht nicht
abschliessend möglich sei, doch sei anhand der Fotografien in den Gutachten
eine Ausführung aus der ersten Hälfte – und nicht vom Ende – des 19. Jahr­hunderts
anzunehmen. Bautechnisch sei eine Einzelbefensterung und damit eine Täferung in
den 1820er-Jahren plausibel. Diese Ausführungen werden durch das
Privatgutachten vom 6. Juli 2018, wonach die Täferung aus industriell
gefertigtem Sperrholz bestehe und damit frühestens aus der zweiten Hälfte des
19. Jahrhunderts stammen könne, nicht infrage gestellt: Das
Privatgutachten gibt keine Auskunft darüber, wo die angeführten Proben genommen
wurden und wie viele es sind. Ersetzungen bzw. Restaurierungen, von denen am
Augenschein auch die Amtsgutachterin ausging, würden nichts an der
stilistischen Zuordnung ändern.
5.9
Die
Fenster stammen unbestrittenermassen nicht aus dem frühen 19. Jahrhundert.
Dies steht einer Datierung des Täfers auf das frühe 19. Jahrhundert nicht
entgegen, weil die Anordnung der Fenster auf den Umbau vor 1831 (oder 1832)
zurückgehen dürfte, bei dem erstmals ein Viertel des Baus gemauert wurde. Auch
insoweit kann dem E-Büro gefolgt werden, das sich auf bautechnische Überlegungen
beruft. Dass die Fensterbänder fehlen, die für ein helvetisches Doppelwohnhaus
typisch sind, spricht entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht
dagegen: Zwar trifft zu, dass die Webkeller, zu deren Erhellung sie dienten,
gemäss der Literatur "praktisch nie" fehlten (Frei, S. 41). Doch
handelte es sich bei den Bewohnerinnen und Bewohnern des Hauses anscheinend
nicht um Heimarbeitende, wie die Amtsgutachterin anlässlich des Augenscheins
ausführte. Das Fehlen der typischen Fensterbänder lässt sich somit plausibel
erklären.
5.10
5.10.1
Aus den vorangehenden Erwägungen ergibt sich, dass entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerin. nach wie vor grundsätzlich auf das Amtsgutachten
abzustellen ist. Dieses wird von den Untersuchungen, welche die
Beschwerdeführerin vornehmen liess, nicht erschüttert. Die Abklärungen
betreffen Sachverhaltselemente, die im Amtsgutachten bereits berücksichtigt
wurden, wie die Ersetzung der Holzwände durch Mauern zu Beginn des
20. Jahrhunderts. Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführerin meint
das Amtsgutachten denn auch nicht das Gebäude als solches, sondern den
"Wohnhausteil" als Teil des Inneren, wenn es vom "nahezu unverbaute[n]
Zustand der Zeit um 1821" spricht. Im Übrigen wurden die Aussagen des
Amtsgutachtens durch weitere Sachverhaltsabklärungen, insbesondere die
Gutachten von D und des E-Büros, präzisiert und in einigen Details korrigiert,
ohne dass dies jedoch Zweifel an ihren Grundzügen wecken würde.
5.10.2
Die im Privatgutachten vorgebrachte These, es handle sich bei dem Gebäude
wei­test­gehend um einen Neubau aus dem Jahr 1904 und die Ausstattung des Erd­geschosses
sei zu Beginn des 20. Jahrhunderts – teils in Zweitverwendung – in die
Liegen­schaft verbracht worden, vermag keine vernünftigen Zweifel an der
Darstellung des Amtsgutachtens zu wecken und ist daher zu verwerfen. Sinngemäss
besagt sie, Anfang des 20. Jahr­hun­derts sei im Gebäude eine
Doppelstruktur geschaffen und diese mit einer doppelten Ausstattung versehen
worden, entweder indem beide Öfen und Herde von aussen zur Zweitverwendung in
das Haus geschafft worden seien oder indem die bereits vorhandene Ausstattung
einer Küche und einer Stube durch Pendants ergänzt worden sei. Dabei bestreitet
auch die Beschwerdeführerin nicht, dass die Ausstattungs­gegen­stände weitestgehend
aus dem 19. Jahrhundert und teils klarerweise aus dem frühen 19. Jahr­hun­dert
stammen. Zwar ist einzuräumen, dass die Raumeinteilung als untypisch gelten
muss, bezeichnet doch das Amtsgutachten die "spezielle Gebäudekonzeption
mit zwei eigenständigen Infrastrukturen, aber gemeinsamer Erschliessung"
als für das frühe 19. Jahr­hundert "sehr aussergewöhnlich" und
"innovativ". Die Doppelstruktur wird aber nicht eher verständlich,
wenn man davon ausgeht, dass sie zu Beginn des 20. Jahr­hun­derts angelegt
wurde; dies wäre im Gegenteil weit erklärungsbedürftiger. Eine Erklärung vermag
die Beschwerdeführerin aber nicht zu liefern. Die Indizien, welche sie anführt,
verweisen nur auf die unbestrittene "Versteinerung" des
Gebäudeäusseren sowie die üblichen Restaurierungen und Ersetzungen, die im Lauf
eines knappen Jahrhunderts an der Ausstattung vorgenommen wurden. Es trifft
also nicht zu, dass das Amtsgutachten unzulässigerweise vom heutigen Zustand
zurückschliesst.
5.11
Als Fazit
kann festgehalten werden: Es bestehen keine vernünftigen Zweifel am Bestand
eines Doppelwohnhauses zirka aus den 1820er-Jahren, in dem sich ein womöglich
noch älterer Rauchfang und ‑abzug, die Raumstruktur und die doppelt
vorhandene Ausstattung in den Küchen und Stuben – Sparherde, Kachelöfen, Täfer
– erhalten haben. Belege hierfür sind namentlich die Übereinstimmungen zwischen
den Brandassekuranzdaten, dem Datum und den Initialen auf dem Sockel der einen
Ofenbank sowie dem Stil der Stubenausstattungen, Öfen und Sparherde. Daran
ändern die Restaurierungen und Ersetzungen nichts, die während des gesamten 19. Jahrhunderts
bis hin zu den Umbauten von 1904 und 1924 erfolgten. Diese betreffen namentlich
die Holzriemenböden, die Fenster, Teile des Täfers, gewisse Kacheln und die Sockel
der Öfen (nicht aber der Ofenbänke), den Plattenschild hinter dem einen
Sparherd sowie allenfalls die Subkonstruktionen der Öfen und des einen Herds.
Auch das Mauerwerk des ursprünglich weitgehend aus Holz bestehenden Baus stammt
zu einem guten Teil von den Umbauten um die Wende vom 19. zum 20. Jahr­hundert.
Ungeklärte Fragen – namentlich bleibt offen, wie die Wohnteile ursprünglich erschlossen
wurden – vermögen am Befund ebenfalls nichts zu ändern. Insgesamt erweist sich
die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz als vollständig und im Wesentlichen
zutreffend.
6.
6.1
Als Schutzobjekte in Betracht fallen gemäss
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG unter anderem Gebäude und Teile sowie
Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,
wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind
oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre
Wirkung wesentlichen Umgebung.
In der Praxis werden
diese beiden Eigenschaften auch als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet
(vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St.
Gallen 2008, S. 139).
Zur Qualifikation eines Gebäudes als Zeugen
einer Epoche im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG genügt nicht
schon, dass es nachweislich in einer bestimmten Epoche erstellt wurde.
Erforderlich ist zusätzlich, dass vom Schutzobjekt auf die Epoche geschlossen
werden kann und umgekehrt (VGr, 11. Juli 2012, VB.2010.00676, E. 7.2;
VGr, 20. Dezember 2007, VB.2007.00192, E. 5.2).
6.2
Zunächst
ist der Eigenwert der Liegenschaft zu bestimmen.
6.2.1
Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass das Gebäude mit der erhaltenen Raumstruktur
und Ausstattung einen wichtigen Zeugen eines helvetischen Doppelwohnhauses
darstelle. Wie sie anlässlich des Augenscheins festgestellt habe, zeige die
Liegenschaft in besonders anschaulicher Weise die Konzeption als helvetisches
Doppelwohnhaus. Dies bezeugten namentlich die gleichwertig konzipierten
Wohneinheiten sowie die Vollständigkeit und Intaktheit der Öfen, Herde,
Rauchabzüge und Täferungen. Die typische axialsymmetrische Raumabfolge sei als
homogene architektonische Gesamtanlage zu erkennen. Die Besonderheit der
Liegenschaft zeige sich auch im Vergleich mit anderen historischen Mehrfamilienhäusern
– Flarzbauten und Doppelhäusern mit separaten Eingängen – in der Umgebung.
Dagegen wendet die Minderheit des Baurekursgerichts ein, der Beschwerdegegner
habe nicht widerspruchsfrei dargetan, weshalb das Wohnhaus in Bezug auf seinen
Eigenwert nicht nur ein Zeuge, sondern ein wichtiger Zeuge im Sinn von
§ 203 Abs. 1 lit. c PGB sei. Die sekundär eingefügten
Bauelemente prägten die Raumwirkung wesentlich mit. Jedenfalls erscheine der
Schutzumfang unverhältnismässig. Die Beschwerdeführerin bestreitet die
Zeugenschaft generell.
6.2.2
Das Amtsgutachten attestiert dem Doppelwohnhaus hohen architektonischen und
bautypologischen Wert. Der Doppelhaustyp sei in der regionalen
Architekturlandschaft selten und könne mit seinen besonderen Merkmalen – zwei
gleiche Infrastrukturen, nahezu identische Innenausstattung zweier getrennter
Wohneinheiten mit gemeinsamer Erschlies­sung, ohne Trennung durch eine
Brandmauer und in der Hand jeweils eines einzigen Eigentümers – als sehr
speziell und innovativ gelten. Der Wohnhausteil präsentiere sich in sehr selten
anzutreffender Weise in nahezu unverbautem Zustand der Zeit um 1821. Das
qualitätvolle zeittypische Interieur vermittle beredt und sehr authentisch die
Lebens- und Wohnauffassung des frühen 19. Jahrhunderts. Es sei äusserst
rar und ein bemerkenswerter Glücksfall, dass die Innenausstattungen besonders der
beiden Küchen und Stuben nahezu intakt und authentisch überliefert seien.
6.2.3
Die Beschwerdeführerin führt aus, dass es an einer Epoche im Sinn von
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG fehle, für welche das Doppelwohnhaus
Zeugnis ablegen könne. Entsprechende Zweifel äussert auch die Minderheit der
Vorinstanz. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin bezieht die Vorinstanz
die Zeugeneigenschaft allerdings nicht einfach auf das frühe
19. Jahrhundert, sondern zudem auf die Nutzung als helvetisches
Doppelwohnhaus. Wie die Vorinstanz festhält, steht der Typus des
Doppelwohnhauses ursprünglich mit Hofteilungen in Verbindung. Die Zahl der
Doppelwohnhäuser nahm im Lauf des 18. Jahrhunderts zu; mit der Auflösung
der dörflichen Flurordnung konnten seit Ende des 18. Jahrhunderts auch
weniger bemittelte Familien freistehende Neubauten erstellen. Aufgrund der
wirtschaftlichen Strukturverlagerung zur Heimindustrie entstanden neben den
traditionellen Vielzweckbauernhäusern vermehrt freistehende Doppelwohnhäuser
(wobei die Bewohnerinnen und Bewohner der Liegenschaft C-Strasse 01 nicht in
der Heimindustrie tätig waren). Weil die Hausform in der Helvetik vermehrt aufkam,
wird sie auch als "helvetisch" bezeichnet (Frei, S. 40 f.,
130 ff., 310 f.). Das helvetische Doppelwohnhaus steht somit für eine
soziale und wirtschaftliche Entwicklung in einem bestimmten Zeitraum und
insofern für eine wirtschaftliche, soziale und auch baukünstlerische Epoche.
6.2.4
Die Beschwerdeführerin wendet ein, es sei bezeichnend, dass die Vorinstanz
und die Amtsgutachterin bei der Beurteilung, wofür das Haus Zeugnis ablege,
voneinander abwichen: Für die Vorinstanz gebe das Haus Einblick in die
Wohnverhältnisse "der damaligen ländlichen, etwas wohlhabenderen
Bevölkerungsschicht", während die Amtsgutachterin anlässlich des Augenscheins
von einem "ärmlichen" Doppelwohnhaus gesprochen habe. Über die
konkreten wirtschaftlichen Verhältnisse des Liegenschaftseigentümers und seiner
Familie anfangs des 19. Jahrhundert ist anscheinend nichts bekannt. Der
Literatur ist zu entnehmen, dass ab dem Ende des 18. Jahrhunderts die
Erstellung freistehender Doppelwohnhäuser aufgrund der Blüte der Heimindustrie
auch "weniger bemittelten Familien" möglich war, während dies zuvor
der ländlichen Oberschicht vorbehalten gewesen war (Frei, S. 40 f.).
Das Doppelwohnhaus zeugt also von einem gewissen wirtschaftlichen Aufstieg von
Bevölkerungsteilen, die nicht der ländlichen Oberschicht angehörten. Diese
waren "weniger bemittelt", also weder "unbemittelt" noch
"bemittelt", oder in den Worten der Vorinstanz "etwas
wohlhabender", also noch nicht "wohlhabend". Die Aussage der
Amtsgutachterin, das Haus sei "ärmlich" – was nicht mit
"arm" gleichzusetzen ist –, wäre mit diesem Befund wohl vereinbar.
Sie ist aber nicht verwendbar, weil es im Amtsgut­achten – nicht
nachvollziehbar – heisst, dass die Gebäudekonzeption "Ausdruck von
Wohlstand" sei. Andernorts ist dort von einem "für die Erbauungszeit
verhältnismässig grosszügig angelegte[n] Wohnhausteil" die Rede, was jedenfalls
nicht für Ärmlichkeit spräche. Dieser Widerspruch zwischen den Feststellungen
der Amtsgutachterin kann nicht ausgeräumt werden. Er ändert aber nichts daran,
dass der auf die Literatur gestützte Befund der Vorinstanz plausibel ist. Somit
ist hinreichend klar, für welche soziale Schicht der Bau Zeugnis ablegt. Der
Einwand der Beschwerdeführerin stellt die Zeugeneigenschaft nicht infrage.
6.2.5
Die Beschwerdeführerin bestreitet den Eigenwert des Gebäudes unter Hinweis
darauf, dass die Umbauten den Charakter des Gebäudes wesentlich verändert
hätten. Sie leitet dies zunächst daraus ab, dass die Fassaden – sieht man vom
Keller- und Erdgeschoss ab – weitgehend Backsteinmauern aus dem Anfang des
20. Jahrhunderts sind. Sodann beruft sie sich auf den teilweisen Ersatz
der Deckenbalken über dem Kellergeschoss und die Erneuerung der
Deckenbalkenanlage des Erd- und des Obergeschosses sowie des Dach­stocks
(E. 5.2, 5.5). Diese Erneuerungen ändern aber nichts daran, dass die doppelte
Anlage des Wohnteils mit den Wänden zwischen Küchen und Stuben sowie der zweifachen
Ausstattung im Wesentlichen auf das frühe 19. Jahrhundert zurückgeht. Die
Beschwerdeführerin zeigt nicht auf, weshalb die Aussage des Amtsgutachtens
irrig sein soll, dass die Erneuerung des Gebäudeäusseren nicht mit
tiefgreifenden baulichen Eingriffen im Innern einherging.
6.2.6
Was die Aussenmauern betrifft, haben die Amtsgutachterin und der
Beschwerdegegner entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht übersehen,
dass diese vor allem im Jahr 1904 neu erstellt wurden, wobei wohl auch die
frühere Tragstruktur ersetzt wurde. Somit trifft zu, dass die Aussenmauern
insgesamt nicht als restaurierte Mauern aus dem frühen 19. Jahr­hundert
gelten können. Im Keller- und Erdgeschossbereich ist hingegen noch älteres
Mauerwerk vorhanden (E. 5.2). Das verwendete Material und das Lagerbuch
der Brandassekuranz, das 1831 (oder 1832) erstmals ein Viertel Mauerwerk
angibt, weisen darauf hin, dass diese Mauerteile zumindest partiell aus
derselben Zeit stammen dürften wie die Raumstruktur und ‑ausstattung im
Innern. Insofern haben sie an der Zeugeneigenschaft des Gebäudes teil. Entgegen
der Ansicht der Beschwerdeführerin verlieren sie diese nicht infolge der Erstellung
der Backsteinmauern; es besteht kein Hinweis darauf, dass es sich um Mauerteile
handeln würde, die 1904 mit altem Material neu aufgebaut wurden.
6.2.7
Sodann bestreiten die Beschwerdeführerin und auch die Minderheit der
Vorinstanz den Eigenwert mit Blick auf die sekundär eingefügten Bauelemente.
Fachgerechte Restaurierungen und Rekonstruktionen brauchen allerdings nicht zum
Verlust des Eigenwerts zu führen (vgl. VGr, 27. Februar 2013,
VB.2012.00553, E. 2.3.3; VGr, 11. Juli 2012, VB.2010.00676,
E. 7.4.2). Die Vorinstanz bezeichnet die jüngeren Elemente als qualitätsvolle
und passende Restaurierungen, welche die Struktur und Raumausstattung als Doppelwohnhaus
nicht beeinträchtigten. Die typgleich ausgeführten Wohneinheiten kämen ohne
Erhaltung dieser Elemente in ihrer Wirkung nicht vollständig zur Geltung,
weshalb ihre Erhaltung vertretbar sei, auch wenn ihr eigenständiger Zeugniswert
fraglich erscheine. Dieser Begründung kann gefolgt werden.
6.2.8
Schliesslich beruft sich die Beschwerdeführerin darauf, dass der
"Gutachter H" anlässlich des Augenscheins eingeräumt habe, dass der
Liegenschaft ein geringer Eigenwert zukomme. Abgesehen davon, dass es sich bei H
nicht um den Amtsgutachter handelt (für das Amtsgutachten zeichnete allein I
verantwortlich), bezieht sich diese Aussage auf das Äussere der Liegenschaft,
was sich aus der Situation ergibt: Die Beteiligten befanden sich vor der
Liegenschaft und äusserten sich sinngemäss dazu, ob die Wirkung der Baute durch
einen Ersatzbau gewahrt werden könnte.
6.2.9
Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die Einschätzung der
Liegenschaft als wichtiger Zeuge einer wirtschaftlichen, sozialen und baukünstlerischen
Epoche gemäss der ausführlichen Begründung der Vorinstanz und der Bewertung im
Amtsgutachten nachvollziehbar und jedenfalls nicht rechtsverletzend im Sinn von
§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG ist.
6.3
Weiter ist
zu prüfen, ob das Gebäude aufgrund seines Situationswerts schutzwürdig ist.
6.3.1
Gemäss der Vorinstanz hat der Beschwerdegegner sein Ermessen nicht
überschritten, indem er das Äussere des Gebäudes aufgrund seines
Situationswerts als schutzwürdig bezeichnete. Die Vorinstanz begründet dies mit
der prägenden Wirkung aufgrund der Lage, der Gestaltung bzw. Erscheinung sowie
der vorhandenen Bausubstanz. Ein Ersatzneubau würde die ortsbildende Wirkung
zudem deshalb beeinträchtigen, weil der gegenüber dem Doppelwohnhaus liegende
Neubau dann nicht mehr als klare Ausnahme im historisch gewachsenen Ortsbild
wahrgenommen würde. Diese Bewertung entspricht derjenigen des Amtsgutachtens,
dem zufolge die Liegenschaft C-Strasse 01 als markantes Eckgebäude mit der
südlichen Traufe sowie der auffällig breiten westlichen Giebelfront den
Dorfrand von Unter-Balm definiert. Angesichts der südwestlich situierten
Neubauten, die den sehr empfindlichen Kernzonenrand verwässerten, müsse dem
Doppelwohnhaus heute als signifikantem Ortsabschluss und historischem Markstein
eine hohe ortsbaulich wirksame Bedeutung zugesprochen werden. Die
Beschwerdeführerin wendet dagegen ein, dass ein Erhalt der bestehenden Substanz
nicht angezeigt sei, weil es sich nicht um die Originalsubstanz handle. Die
Vorinstanz zeige nicht nachvollziehbar auf, weshalb die Kernzonenbestimmungen
der Bedeutung des Objekts für das Ortsbild nicht hinreichend Rechnung tragen
sollten.
6.3.2
Die besondere Stellung und Lage einer Baute begründet für sich alleine
grundsätzlich keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c PBG.
Die zu schützende
Baute muss vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her
(Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen
Bausubstanz zur prägenden Wirkung
beitragen (RB 1997 Nr. 73
E. 2).
An diese zusätzlichen Voraussetzungen
dürfen indessen keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So
darf insbesondere nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute
einen besonderen Eigenwert aufweisen. Denn dies liefe im Ergebnis darauf
hinaus, dass die Baute nur noch aufgrund ihres Eigenwerts unter Schutz gestellt
werden könnte. Solches wäre mit § 203 Abs. 1 lit. c PBG
nicht zu vereinbaren, lässt doch diese Bestimmung den Situationswert für eine
Unterschutzstellung genügen (VGr, 5. Oktober 2017, VB.2017.00159,
E. 8.2 mit Hinweis).
6.3.3
Bei Unter-Balm handelt es sich um einen Weiler in ländlicher Umgebung, der
einer Kernzone im Sinn von § 50 PBG zugeteilt ist. Er ist weder im
Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz noch im kantonalen
Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung
verzeichnet. Gemäss dem Amtsgutachten ist das Ortsbild vorwiegend durch Flarz-
und freistehende Bauernhäuser des 18. und 19. Jahrhunderts geprägt. Von
den rund 30 Gebäuden sind sieben – darunter die Liegenschaft C-Strasse 01
– inventarisiert.
6.3.4
Die von der Vorinstanz geschützte Ansicht des Beschwerdegegners erscheint
aufgrund des Charakters von Unter-Balm und der Fotografien des
Augenscheinprotokolls nachvollziehbar. Zu prüfen bleibt, ob die Wirkung für das
Ortsbild auch von einem Ersatzneubau wahrgenommen werden könnte, zumal gemäss
Art. 8 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Pfäffikon vom
22. September 2014 (BZO) in Verbindung mit dem Kernzonenplan Unter-Balm
das Gebäude nur unter Beibehaltung der Lage, der Grundfläche, der wesentlichen
Fassadenelemente, des gesamten Gebäudeprofils und des Dachs ersetzt werden
darf. Dabei ist die vorhandene Bausubstanz massgebend, die eines der Kriterien
für die Bestimmung des Situationswerts einer Baute darstellt. Ersatzbauten
vermögen den Verlust an Originalsubstanz an für das Ortsbild prägenden Lagen
nicht auszugleichen (VGr, 4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.8 mit Hinweis;
vgl. auch BGr, 18. November 2014, 1C_212/2014, E. 4.2.4; VGr,
5. Februar 2014, VB.2013.00476, E. 4.4.1).
6.3.5
Dass die Originalsubstanz des Gebäudes aus dem frühen 19. Jahrhundert
bereits ersetzt worden sei, wie die Beschwerdeführerin vorbringt, trifft nur
teilweise zu und ist, soweit es zutrifft, nicht ausschlaggebend. Zwar ist
richtig, dass die Fassaden oberhalb des Keller- und Erdgeschossbereichs frühestens
aus dem Jahr 1904 stammen und damit nicht aus der Epoche, für welche die
Raumeinteilung und die Ausstattung der Wohneinheiten Zeugnis ablegen (vgl.
E. 6.2.6). Die Anordnung der Fensteröffnungen und damit die Gliederung der
West- und der Südfassade sowie der von der Vorinstanz erwähnte doppelte Rauchabzug
weisen zwar auf den Doppelhauscharakter im Innern hin; das gilt namentlich für
die symmetrische Südfassade. Doch stammen die heutigen Fenster und wohl auch
die Kamine nicht aus der Zeit, in welcher der doppelte Wohnhausteil erstellt
wurde, sodass sie nicht an der Zeugeneigenschaft teilhaben. Umgekehrt finden
sich im Keller- und Erdgeschossbereich noch Mauerteile, die zumindest partiell
aus der ersten Hälfte des 19. Jahr­hunderts stammen dürften. Zudem ist die
Bausubstanz der Fassaden nicht nur wegen dieser frühen Bestandteile für den
Situationswert bedeutsam: Wie dem Amtsgutachten zu entnehmen ist, nehmen die
Fassaden von 1904 auf den Ausbau der C-Strasse Bezug, der in den Jahren zuvor erfolgt
war. Aus diesen Gründen trägt die vorhandene Bausubstanz in einer Art und Weise
zum Situationswert bei, die von einem Ersatzbau nicht aufgenommen werden
könnte. Zudem könnte ein Ersatzbau die vom Amtsgutachten und der Vorinstanz
hervorgehobene Funktion nicht übernehmen, im Verhältnis zum gegenüberliegenden
Neubau den Eingang zum historischen Ortskern anzuzeigen. Diese Funktion erfüllt
das Gebäude in markanter Weise. Demgegenüber könnten die weiteren von der Vorinstanz
erwähnten Elemente des Situationswerts – Prägung des Strassenraums durch unmittelbare
Setzung an die C-Strasse; Gliederung der Fassaden in schlichter, aber eleganter
Architektursprache; ruhige, geschlossene Dachflächen und feine Dachabschlüsse –
allenfalls auch von einem Ersatzbau nach Art. 8 Abs. 1 BZO
gewährleistet werden. In Bezug auf die Dachlandschaft lässt sich das sinngemäss
auch dem detaillierten Schutzkatalog (Stand: 20. September 2017; Anhang
der Verfügung vom 3. Oktober 2017) entnehmen, der sie nur in ihrem
Erscheinungsbild schützt.
6.3.6
Insgesamt kann von einer wesentlichen Prägung des Ortsbilds im Sinn von
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG gesprochen werden, zu welcher die
vorhandene Bausubstanz merklich beiträgt.
Somit ist nicht zu
beanstanden, dass der Beschwerdegegner und die Vorinstanz dem bestehenden
Gebäudeäus­seren aufgrund des Situationswerts Schutzwürdigkeit zugesprochen
haben.
7.
Die Beschwerdeführerin bestreitet die Verhältnismässigkeit
der Schutzmassnahme.
7.1
Die
Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder
"wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nicht
zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und
§ 207 PBG, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung
des Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und
private Interessen (VGr, 22. Juni 2017, VB.2016.00565, E. 4.1 mit
weiteren Hinweisen). Ob eine aus Gründen des Natur- und Heimatschutzes
erfolgende Nutzungsbeschränkung das dem Eigentümer zumutbare Mass
überschreitet, ist einzelfallweise aufgrund der gesamten Umstände zu beurteilen
(BGr, 2. November 2012, 1C_168/2012, E. 6.4). Bei der Prüfung der
Verhältnismässigkeit von Zweck und Wirkung einer Massnahme sind das öffentliche
Interesse und damit der Grad der Schutzwürdigkeit zu berücksichtigen (BGr,
23. Juni 1995, ZBl 97/1996, S. 366 E. 6b). Bei ausgewiesener
Schutzwürdigkeit können rein finanzielle Interessen für sich genommen nicht
ausschlaggebend sein (BGr, 2. November 2012, 1C_168/2012, E. 6.4;
23. Februar 2011, 1C_553/2010, E. 2.4). Eine Unterschutzstellung kann
aber etwa dann als unverhältnismässig erscheinen, wenn die Erhaltung des Schutz­objekts
einen Restaurierungsaufwand bedingen würde, der in keinem vernünftigen
Verhältnis zum Zweck der Unterschutzstellung mehr stünde (VGr, 21. November
2012, VB.2012.00287, E. 6.1 mit Hinweisen).
Die
Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht
überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden
Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume,
welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind (VGr,
5. April 2018, VB.2017.00698, E. 5.1 mit Hinweisen).
7.2
Der
Liegenschaft C-Strasse 01 kommt im erwähnten Ausmass und Umfang sowohl
Eigen- als auch Situationswert zu. Die Vorinstanz hat ihr einen "insgesamt
hohen Zeugniswert" aufgrund des Gebäudeinnern sowie einen "nicht
unerheblichen Situationswert" zugesprochen. Anzufügen ist, dass die
vorhandene Bausubstanz partiell zum Situationswert beiträgt. Die Vorinstanz
gelangt zum Schluss, dass ein "Schutzobjekt mindestens mittleren
Grades" vorliege. Dieser Bewertung ist zuzustimmen.
7.3
Demgegenüber
sind die privaten Interessen der Beschwerdeführerin zu berücksichtigen. Gemäss
der Ermittlung der Anlagekosten, welche die Beschwerdeführerin im Rekursverfahren
eingereicht hat, liegen die Umbaukosten um rund einen Viertel höher als die
Kosten für einen Neubau. Diese Mehrkos­ten erscheinen vertretbar. Darin bereits
eingeschlossen sind die Kosten, die sich aus der Feuchtigkeit im Keller der
Liegenschaft für die Sanierung ergeben. Sodann macht die Beschwerdeführerin
nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich, dass die Sanierung Eingriffe in
die Bausubstanz zur Folge hätte, die sich mit dem formulierten Schutzziel nicht
vereinbaren liessen (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00287, E. 6.4.7).
Zwar ist gemäss dem Kurzbericht eines Architekten ein Erhalt des Holz- und
Mauerwerks im Keller wegen der Feuchtigkeit ausgeschlossen bzw. nicht sinnvoll,
doch gehört das Kellergeschoss nicht zum geschützten Bereich. Schliesslich ist
mit der Vorinstanz festzuhalten, dass der festgelegte Schutzumfang immer noch
eine zeitgemässe Ausstattung der Wohneinheiten und eine zeitgemässe Nutzung der
Liegenschaft mit angemessenem Wohnkomfort zulässt. In diesem Zusammenhang sind
die Beschränkungen des Schutzumfangs von Belang: So ist im Obergeschoss des
Doppelwohnhausteils (nebst dem "Chemistoss") nur die Grundrissdisposition
zu bewahren; zum nördlichen Teil des Hauses, dem früheren Ökonomieteil, wurden
keine Schutzbestimmungen erlassen; der Anbau im Nordosten des Hauptgebäudes ist
nicht geschützt und kann unter Wahrung des Umgebungs- und des Ortsbildschutzes
ersetzt werden. Damit bestehen auch Möglichkeiten zur Schaffung modernen
Wohnraums. Die von der Beschwerdeführerin angesprochene adäquate Wärmedämmung
wird durch die entsprechenden Vorschriften des detaillierten Schutzkatalogs
ebenfalls gewährleistet.
7.4
Die
Beschwerdeführerin wehrt sich insbesondere dagegen, dass einige erst im
weiteren Lauf des 19. Jahrhunderts oder zu Beginn des
20. Jahrhunderts eingefügten Bauelemente geschützt werden sollen. Sie
weist grundsätzlich zutreffend darauf hin, dass die verschiedenen Aussagen der
Vorinstanz in Bezug auf die Wirkung dieser Elemente für die Gesamtanlage
voneinander abweichen. Das ist allerdings im Ergebnis nicht entscheidend: Die
im detaillierten Schutzkatalog erwähnten späteren Elemente tragen zur Wirkung
der Gesamtanlage bei, weil es sich um gehaltvolle Restaurierungen und
Ersetzungen handelt. Das gilt namentlich für die in der Beschwerdeschrift erwähnten
Holzriemenböden und Ersetzungen von Täfer. Die ebenfalls von der Beschwerdeführerin
angeführten Beschläge werden im Schutzkatalog nicht erwähnt.
7.5
Insgesamt
kann dem detaillierten Schutzkatalog attestiert werden, dass er das Interesse
der Beschwerdeführerin an einer zeitgemässen Nutzung der Liegenschaft
berücksichtigt. Der Beschwerdegegner hat mit der Anordnung seinen
Ermessensspielraum nicht überschritten, und es ist nicht zu beanstanden, dass
die Vorinstanz die Schutzverfügung aufrechterhalten hat.
7.6
Die
Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung ist somit zu bejahen, was zur Abweisung
der Beschwerde führt. Insbesondere ist aufgrund des Zeugniswerts der Raumeinteilung
und ‑ausstattung auch der Eventualantrag abzuweisen, wonach der
Schutzumfang auf das Gebäudeäussere zu beschränken sei.
8.
8.1
Die Kosten
des Beschwerdeverfahrens sind der unterliegenden Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG).
8.2
Die unterliegende
Beschwerdeführerin hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (§ 17
Abs. 2 VRG). Insbesondere besteht kein Grund, sie in Abweichung vom Unterliegerprinzip
für die von ihr in Auftrag gegebenen Abklärungen zu entschädigen: Kos­ten für
Parteigutachten sind ohnehin nur ausnahmsweise entschädigungspflichtig, etwa
wenn das Gutachten wesentliche neue Erkenntnisse ermöglicht oder sich als eine
nützliche Grundlage für die Entscheidfindung erweist (RB 1998 Nr. 9;
Plüss, § 17 N. 77 mit weiteren Hinweisen; vgl. auch
VGr, 11. Juli
2012, VB.2010.00676, E. 10
). Dies ist hier nicht der
Fall:
Die von der Beschwerdeführerin in Auftrag gegebenen Abklärungen
betreffen Sachverhaltselemente, die bereits dem Amtsgutachten zugrunde lagen
oder nicht wesentlich sind. Die Beschwerdeführerin geht zu Unrecht davon aus,
dass das Amtsgutachten die Umbauten an der Wende vom 19. zum
20. Jahrhundert nicht berücksichtigt hat (vgl. E. 5.2, 5.4).
8.3
Mangels erheblicher Umtriebe ist dem Beschwerdegegner
ebenfalls keine Parteientschädigung zuzusprechen (Plüss, § 17 N. 51).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    130.--     Zustellkosten,
Fr. 5'130.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …