zh_verwaltungsgericht · SB.2014.00064 · 2011-11-16 · de

Grundstückgewinnsteuer(3. Rechtsgang) | Gutachten über den Verkehrswert vor 20 Jahren Das Steuerrekursgericht hat sich bei der Einholung des Ergänzungsgutachtens vollumfänglich an den Rückweisungsentscheid des Verwaltungsgerichts gehalten (E. 1.1). Das von den Pflichtigen im Beschwerdeverfahren eingereichte Privatgutachten ist als unzulässiges Novum aus dem Recht zu weisen, nachdem sie dieses bereits im Rekursverfahren hätten einreichen können (E. 2). Gerichtliche Überprüfung von amtlichen Gutachten (E. 3.2). Nachdem zwei unabhängige amtliche Gutachter in nachvollziehbarer Weise denselben Verkehrswert vor 20 Jahren ermittelt haben, hat das Steuerrekursgericht zu Recht auf diesen Wert abgestellt. Die dagegen erhobenen Einwände in der Beschwerde und im Privatgutachten erweisen sich als unbegründet (E. 3.3-3.5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 15..2.10.0 SB.2014.00064
Zurich Verwaltungsgericht 15..2.10.0 SB.2014.00064
Zurigo Verwaltungsgericht 15..2.10.0 SB.2014.00064

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2014.00064
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Geschäftsnummer:
SB.2014.00064
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 10.02.2015
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
(3. Rechtsgang)
Gutachten über den Verkehrswert vor 20 Jahren
Das Steuerrekursgericht hat sich bei der Einholung des Ergänzungsgutachtens vollumfänglich an den Rückweisungsentscheid des Verwaltungsgerichts gehalten (E. 1.1).
Das von den Pflichtigen im Beschwerdeverfahren eingereichte Privatgutachten ist als unzulässiges Novum aus dem Recht zu weisen, nachdem sie dieses bereits im Rekursverfahren hätten einreichen können (E. 2).
Gerichtliche Überprüfung von amtlichen Gutachten (E. 3.2).
Nachdem zwei unabhängige amtliche Gutachter in nachvollziehbarer Weise denselben Verkehrswert vor 20 Jahren ermittelt haben, hat das Steuerrekursgericht zu Recht auf diesen Wert abgestellt. Die dagegen erhobenen Einwände in der Beschwerde und im Privatgutachten erweisen sich als unbegründet (E. 3.3-3.5).
Abweisung.
Stichworte:
GERICHTSGUTACHTEN
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
NOVENVERBOT
PRIVATGUTACHTEN
SCHÄTZUNG
VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN
Rechtsnormen:
§ 147 Abs. III StG
§ 153 Abs. III StG
§ 216 Abs. I StG
§ 219 Abs. I StG
§ 220 StG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
2.
Abteilung
SB.2014.00064
Urteil
der 2. Kammer
vom
10. Februar 2015
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Leana Isler,
Verwaltungsrichterin Tamara Nüssle,
Gerichtsschreiber Martin Businger.
In Sachen
Erben des A, alle vertreten durch B,
Beschwerdeführende,
gegen
Stadt D, vertreten durch den Ausschuss des Stadtrats,
Beschwerdegegnerin,
betreffend
Grundstückgewinnsteuer
(3. Rechtsgang),
hat sich ergeben:
I.
A.
Die
Erben des A veräusserten am 27. August 2007 das Grundstück
Kat.-Nr. 01 mit einer Fläche von … m
2
zum Preis von
Fr. … an die C AG. In der Folge auferlegte ihnen der Ausschuss
Finanzen/Steuern/Liegen­schaften des Stadtrats D am 20. Januar 2009 eine
Grundstückgewinnsteuer von Fr. …. Die dagegen erhobene Einsprache wies der
Ausschuss am 6. April 2009 ab.
B.
Den
Rekurs der Pflichtigen hiess die Steuerrekurskommission III (heute
Steuerrekurs­gericht) am 24. November 2010 teilweise gut. Sie setzte die
Grundstückgewinnsteuer auf Fr. … herab, nachdem sie ein Gutachten über den
Verkehrswert vor zwanzig Jahren eingeholt hatte.
C.
Das
Verwaltungsgericht hiess die dagegen erhobene Beschwerde am 28. September
2011 wegen Mängeln des Gutachtens teilweise gut und wies die Sache zum
Neuentscheid an das Steuerrekursgericht zurück (Entscheid SB.2011.00010).
II.
A.
Nach
Einholung eines Nachtragsgutachtens erhöhte das Steuerrekursgericht die Grundstück­gewinnsteuer
mit Entscheid vom 25. September 2012 auf Fr. …. Weil es bei dieser reformatio
in peius das rechtliche Gehör der Pflichtigen verletzt hatte, wies das Verwaltungsgericht
die Sache mit Entscheid vom 17. April 2013 (SB.2012.00158) an das Steuerrekursgericht
zurück.
B.
In der
Folge setzte das Steuerrekursgericht einen neuen Gutachter ein, der sich in
einem Ergänzungsgutachen zu den Einwänden der Pflichtigen äusserte.
Schliesslich hiess es mit Entscheid vom 13. Mai 2014 den Rekurs wiederum
teilweise gut und setzte die Grundstückgewinnsteuer – wie bereits im ersten
Rechtsgang – auf Fr. … herab.
III.
Mit Beschwerde vom 3. Juli 2014 liessen die
Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, die Sache sei an das
Steuerrekursgericht zur Einholung eines neuen Gutachtens zurückzuweisen. Weiter
sei das erste Gutachten als unverwertbar aus dem Recht zu weisen und sämtliche
von ihnen bezahlten Gutachterkosten seien zurückzuerstatten. Zudem verlangten
sie eine Parteientschädigung.
Das Steuerrekursgericht schloss am 7. Juli 2014 auf
Abweisung der Beschwerde. Das Steueramt der Stadt D liess sich nicht vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die Pflichtigen erheben mehrere formelle Rügen gegen den
angefochtenen Entscheid. Auf diese ist vorab einzugehen.
1.1
Die
Pflichtigen bringen vor, der Gutachter habe die Expertenfrage gemäss prozessleitender
Verfügung nicht beantwortet. Er hätte den Verkehrswert des Grundstücks aufgrund
einer eigenen Expertise ermitteln müssen und sich nicht darauf beschränken
dürfen, lediglich die Plausibilität des ersten Gutachtens zu prüfen.
1.1.1
Das Verwaltungsgericht hat die Sache im 2. Rechtsgang mit Entscheid
vom 17. April 2013 (SB.2012.00158) wegen einer Gehörsverletzung
zurückgewiesen, weil das Steuerrekursgericht die Einwände der Pflichtigen gegen
das Nachtragsgutachten zu Unrecht nicht berücksichtigt hatte. In der Folge hat
das Steuerrekursgericht einen Experten damit beauftragt, die Einwände der
Pflichtigen gegen das Nachtragsgutachten zu prüfen. Damit hat es sich vollumfänglich
an die Anordnung des Verwaltungsgerichts im Rückweisungsentscheid gehalten. Die
Auffassung der Pflichtigen, das Steuerrekursgericht hätte ein neues Gutachten
über den Verkehrswert einholen müssen, findet dagegen im Rückweisungsentscheid
keine Stütze.
1.1.2
Auch die von den Pflichtigen kritisierte Expertenfrage ist nicht zu
beanstanden. Streitig ist nach wie vor, wie hoch der Verkehrswert der
Liegenschaft am Stichtag gewesen ist. Folglich hat das Steuerrekursgericht dem
neuen Experten zu Recht dieselbe Frage gestellt wie dem ersten Gutachter. Dass
sich der neue Experte darauf zu beschränken hatte, den Verkehrswert unter Berücksichtigung
der bereits erstellten Gutachten und in Auseinandersetzung mit den
diesbezüglichen Einwänden der Pflichtigen zu ermitteln, anstatt ein von Grund
auf neues Gutachten zu erstellen, ergab sich wie erwähnt aus dem verwaltungsgerichtlichen
Rückweisungsentscheid. Wie das Verwaltungsgericht dort klar festgehalten hat,
hatte sich das Steuerrekursgericht im 3. Rechtsgang ausschliesslich mit
den Einwendungen der Pflichtigen des 2. Rechtsgangs auseinanderzusetzen.
Auch wenn man diese Einschränkung der Klarheit halber durchaus in die
Expertenfrage hätte aufnehmen können, war dies angesichts des den Parteien
bekannten Rückweisungsentscheids nicht notwendig. Von einer Verletzung des
rechtlichen Gehörs bzw. einem treuwidrigen Verhalten des Steuerrekursgerichts
kann deshalb keine Rede sein.
1.1.3
Zusammenfassend erweisen sich die Einwände der Pflichtigen betreffend
Überprüfungsbefugnis des Experten bzw. bezüglich Expertenfrage als unbegründet.
1.2
Soweit die
Pflichtigen erneut die Unabhängigkeit des Erstgutachters infrage stellen, ist
auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts im 1. Rechtsgang vom
28. September 2011 (SB.2011.00010 =
ZStP 21
[2012], 90 ff.
) zu verweisen. Das Verwaltungsgericht hat dort die
Unabhängigkeit des ersten Gutachters bejaht (E. 3). Die Pflichtigen bringen
keine neuen Umstände vor, die eine abweichende Beurteilung rechtfertigen
würden.
2.
2.1
Die
Pflichtigen rügen, auch das Ergänzungsgutachten des neuen Experten sei fachlich
ungenügend und deshalb nicht verwertbar. Sie stützen sich dabei hauptsächlich
auf eine Stellungnahme eines Sachverständigen, den sie privat hinzugezogen
haben. Die Stellungnahme datiert vom 24. Juni 2014 und ist damit erst nach
Ausfällung des angefochtenen Entscheids vom 13. Mai 2014 erstellt worden;
es handelt sich somit um ein Novum.
2.2
Im
Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gilt ein Novenverbot. Für das Verwaltungsgericht
ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie für das Steuerrekursgericht.
Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spätestens im Rekursverfahren behauptet
bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dürfen im Beschwerdeverfahren
grundsätzlich nicht nachgebracht werden (vgl. VGr, 25. August 2010,
SB.2010.00055, E. 1.2). Das Novenverbot soll verhindern, dass im
Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht Unterlagen nachgereicht werden, die
bereits in einem früheren Verfahrensstadium hätten eingebracht werden können.
Denn angesichts der auf Rechtsverletzungen beschränkten Kognition des
Verwaltungsgerichts (§ 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni
1997 [StG]) und der grundsätzlich umfassenden Kognition des
Steuerrekursgerichts (§ 147 Abs. 3 StG) macht es wenig Sinn, wenn der
Prozessstoff vor Verwaltungsgericht trotz dessen eingeschränkter Kognition
weiter ausgebaut werden kann. Für die Zulässigkeit von nachgereichten Unterlagen
stellt sich deshalb vorab die Frage, ob diese bereits im Rekursverfahren hätten
eingereicht werden können.
2.3
Das
Steuerrekursgericht hat die Parteien mit Verfügung vom 20. Dezember 2013
aufgefordert, zum Ergänzungsgutachten Stellung zu nehmen. Nach mehrmaliger
Fristerstreckung haben sich die Pflichtigen – nach "Prüfung mit den
beigezogenen Experten" – mit Stellungnahme vom 20. März 2014 zum
Ergänzungsgutachten vernehmen lassen. Weshalb sie in der Folge – und erst nach
Ausfällung des angefochtenen Entscheids – erneut einen Experten zur Überprüfung
des Ergänzungsgutachtens zu Rate gezogen haben, ist nicht ersichtlich.
Zumindest hatten sie wie erwähnt Gelegenheit gehabt, sich bereits im Rekursverfahren
umfassend zum Ergänzungsgutachten zu äussern. Nachdem sie dies am 20. März
2014 getan haben und etwa auch nicht mit dem Hinweis, dass für eine
detailliertere Stellungnahme mehr Zeit benötigt werde, um eine längere
Fristerstreckung ersucht haben, ist das Privatgutachten vom 24. Juni 2014
– das sich ausschliesslich mit dem Ergänzungsgutachten und nicht etwa mit dem
angefochtenen Entscheid auseinandersetzt – als unzulässiges Novum aus dem Recht
zu weisen. Im Übrigen erscheint es rechtsmissbräuchlich, bewusst erst vor
Verwaltungsgericht ein Privatgutachten einzureichen, wenn eine frühere
Einreichung wie im vorliegenden Fall möglich und geradezu geboten gewesen wäre.
3.
3.1
Die Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen,
die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben
(§ 216 Abs. 1 StG). Grundstückgewinn ist der Betrag, um welchen der
Erlös die Anlagekosten übersteigt (§ 219 Abs. 1 StG). Als
Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des
Erwerbers. Liegt die massgebende Handänderung mehr als zwanzig Jahre zurück,
darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des Grundstücks vor zwanzig Jahren
in Anrechnung bringen (§ 220 Abs. 1 und 2 StG). Der durch Schätzung
zu ermittelnde Verkehrswert entspricht dem Preis, der hierfür im gewöhnlichen
Ge­schäftsverkehr mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Dieser Wert ist bei den
Grund­steuern individuell nach allgemeinen Bewertungsgrundsätzen zu schätzen
(vgl.
VGr, 28. September 2011, SB.2011.00010
=
ZStP 21 [2012], 90 ff., E. 2.1).
3.2
Amtliche Gutachten
unterliegen wie Privatgutachten der freien Beweiswürdigung durch die erkennende
Behörde. Während Privatgutachten die Aussagekraft einer Parteibehauptung
zukommt, gelten amtliche Gutachten als Beweismittel. Im Gegensatz zum Privatgutachter
wird der amtliche Gutachter von der erkennenden Behörde ausgewählt, instruiert
und darauf hingewiesen, dass er unter Strafandrohung steht. Folglich besitzt
das Privatgutachten wegen der fehlenden Neutralität des Gutachters nicht
denselben Rang wie ein amtliches Gutachten. Von einem amtlichen Gutachten darf
nicht ohne zwingende Gründe abgewichen werden. Die erkennende Behörde kann sich
deshalb bei der Beweiswürdigung auf die Prüfung beschränken, ob das amtliche
Gutachten vollständig, klar, gehörig begründet, frei von Lücken und
Widersprüchen ist, auf zutreffenden tatsächlichen Feststellungen beruht sowie
ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit
gehabt hat (vgl. VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018 = ZStP 21 [2012],
323 ff., E. 2.3 f.).
3.3
3.3.1
Wie das Verwaltungsgericht bereits im ersten Rechtsgang festgehalten hat,
steht für die Bestimmung des Verkehrswerts von unüberbautem oder mit
Abbruchobjekten überbautem Land die Vergleichs- oder statistische Methode im
Vordergrund, welche den Landwert nach den Preisen ermittelt, die für möglichst
nahegelegene, ähnliche und stichtagsnah gehandelte Grundstücke bezahlt worden
sind. Als Vergleichsobjekte tauglich sind Liegenschaften, die vor dem Stichtag
den Eigentümer gewechselt haben und mit Bezug auf Lage, Form, Zonenzugehörigkeit
und Erschliessungsgrad nahezu gleiche oder doch weitgehend ähnliche
Eigenschaften wie die zu schätzende Parzelle aufweisen. Diesbezügliche Unterschiede
beeinträchtigen die Vergleichstauglichkeit nicht, doch muss ihnen durch Preiszuschläge
oder -abzüge angemessen Rechnung getragen werden (vgl. VGr, 28. September
2011, SB.2011.00010
= ZStP 21 [2012], 90 ff.
,
E. 2.2). Das Verwaltungsgericht hat die im ersten Gutachten vom
14. Oktober 2010 angewandte Vergleichsmethode denn auch nicht beanstandet,
allerdings erwogen, dass sich das Vergleichsobjekt "S1" kaum als
taugliche Vergleichsbasis eignen dürfte bzw. aus dem Gutachten klar und
detailliert hervorgehen müsse, inwieweit den Unterschieden zwischen den
Vergleichsobjekten und dem zu bewertenden Grundstück durch Zu- und Abschläge
Rechnung getragen worden ist (vgl. VGr, 28. September 2011, SB.2011.00010
= ZStP 21 [2012], 90 ff.
, E. 4.2).
3.3.2
Im zweiten Rechtsgang hat sich derselbe
Gutachter in einem Nachtragsgutachten mit den Einwänden des Verwaltungsgerichts
auseinandergesetzt. Er hat erwogen, dass es im fraglichen Zeitraum keine
adäquaten Alternativen zum
Vergleichsobjekt
"S1" gebe, und sich mit den Einwendungen der Pflichtigen zur Eignung
dieses Vergleichsobjekts auseinandergesetzt (Ziff. 5.1 f. des
Nachtragsgutachtens). In der Folge hat der Experte detailliert begründet, mit
welchen Preiszu- und abschlägen er den Unterschieden zwischen dem zu
bewertenden Grundstück und den Vergleichsobjekten Rechnung getragen hat. So hat
er insbesondere darauf hingewiesen, dass das zu bewertende Grundstück – im
Gegensatz zu den Vergleichsobjekten – in einer Zone liege, in der Handels- und
Dienstleistungsbetriebe nicht zulässig seien, was trotz höherer Baumassenziffer
zu einem tieferen Landwert führe. In der Folge haben die Pflichtigen mit
Schreiben ihres Privatgutachters vom 4. Juli 2012 zum Nachtragsgutachten
Stellung genommen. Dabei haben sie insbesondere den Preisabschlag wegen der
Zonenzugehörigkeit gerügt. Der Experte habe eine nicht nachvollziehbare
Berechnung vorgenommen; bereits kleine Änderungen bei den gutachterlichen Annahmen
würden zu einem völlig anderen Verkehrswert führen. Man könne in der Rechnung
mit durchaus plausiblen Annahmen fast jedes beliebige Ergebnis erzeugen. Zudem
habe der Experte einen wesentlichen Sachverhalt – die Immobilienblase zwischen
1985 und 1989 – ausser Acht gelassen.
3.3.3
Im Ergänzungsgutachten vom 15. Dezember 2013 hat sich ein zweiter
unabhängiger Experte mit den vorher dargelegten Einwänden der Pflichtigen gegen
das Nachtragsgutachten auseinandergesetzt. Er hat ausführlich zum
"Kanzleifehler" im Erst- und im Nachtragsgutachten Stellung genommen
und in der Folge eine eigene Plausibilitätsrechnung mittels Sachwertverfahrens
vorgenommen, die die Ergebnisse des Erstgutachtens bestätigt hat. Ebenso hat er
sich ausführlich mit den Einwendungen der Pflichtigen bezüglich Immobilienblase
auseinandergesetzt und erwogen, dass es fraglich sei, ob die Blasenbildung auch
Industriegrundstücke erfasst habe und wenn ja, seien keine Hinweise erkennbar,
dass der Referenzpreis bei damaligen Transaktionen je in der Höhe des von den
Pflichtigen vertretenen Quadratmeterpreises von Fr. 600.- gewesen sei.
3.4
Selbst
wenn das Privatgutachten nicht aus dem Recht zu weisen wäre, könnten die darin
erhobenen Rügen – und die in der Beschwerde selber vorgebrachten Einwände – den
angefochtenen Entscheid nicht ernsthaft infrage stellen.
3.4.1
In der Beschwerde (S. 7 f.) wird das Ergänzungsgutachten pauschal
gerügt, ohne dass sich die Pflichtigen substanziiert mit den Erwägungen des
Zweitgutachters auseinandersetzen. So wird vorgebracht, dass sich der Zweitgutachter
den Erkenntnissen der Immobilienschätzungslehre verweigere, die nach der
Immobilienblase gewonnen worden seien, ohne zu präzisieren, welche Erkenntnisse
damit angesprochen werden und inwieweit diese Einfluss auf die Schätzung gehabt
hätten. Ebenso wird pauschal behauptet, dass sich der Zweitgutachter auf die
Aussagen des Erstgutachters verlasse, ohne diese kritisch zu überprüfen. Dabei
ist anzumerken, dass der Zweitgutachter die Ergebnisse des Erstgutachters
gerade nicht unbesehen übernommen hat, sondern vielmehr mit einer eigenen Berechnung
verifiziert hat. Weiter wird pauschal eine Gehörsverletzung gerügt, ohne dass
ersichtlich wäre, welche Daten der Zweitgutachter den Pflichtigen und dem
Gericht vorenthalten haben soll. Damit ist entgegen der Auffassung der
Pflichtigen nicht ersichtlich, weshalb die von den Gutachtern angewandten
Bewertungsmodelle untauglich sein sollten.
3.4.2
Im Privatgutachten vom 24. Juni 2014 wird vorab auf den Berechnungsfehler
Bezug genommen, der dem Erstgutachter unterlaufen sei. Es trifft zu, dass die
Rechnung des Erstgutachters in Bezug auf die verwendeten Zahlen für die
Geschosshöhen nicht nachvollziehbar ist bzw. er offensichtlich nicht mit jenen
Zahlen gerechnet hat, die er im Gutachten ausweist. Zu berücksichtigen ist
aber, dass der Gutachter bei der Schätzung zwingend gewisse Annahmen zu treffen
hat und ihm dabei ein weites Ermessen zusteht. Wie auch der Privatgutachter
eingesteht, kann das Schätzergebnis je nach getroffener Annahme erheblich
variieren. Dass die vom Erstgutachter in der Rechnung tatsächlich verwendeten
Geschosshöhen nicht plausibel sind bzw. sich unter keinen Umständen
rechtfertigen lassen, wird weder in der Beschwerde noch im Privatgutachten geltend
gemacht. Vielmehr wird pauschal ausgeführt, dass der Erstgutachter die
Berechnung dergestalt manipuliert habe, damit eine möglichst hohe
Grundstückgewinnsteuer resultiere, wofür es indessen keinerlei Anhaltspunkte
gibt.
3.4.3
Im Privatgutachten wird weiter die Plausibilitätsrechnung des
Zweitgutachters mittels Sachwertmethode kritisiert. Ihm wird vorgeworfen,
veraltete Literatur und nicht mehr aktuelles Zahlenmaterial verwendet zu haben,
was das Ergebnis erheblich verfälsche. Hätte der Zweitgutachter korrekt gemäss
der aktuell gültigen Theorie des Privatgutachters gerechnet, wäre er auf einen
Quadratmeterpreis von Fr. 474.- anstatt Fr. 416.- gekommen, was eine
Differenz von rund 13 % bedeutet. Wie das Verwaltungsgericht bereits in
früheren Entscheiden festgehalten hat, sind Schätzungen per se mit einer
gewissen Ungenauigkeit behaftet, sodass Abweichungen bis zu 10 % bei mehreren
Schätzungen ohne Weiteres vorkommen können (vgl.
VGr,
16. November 2011, SB.2011.00018 = ZStP 21 [2012], 323 ff.,
E. 3.2.2).
Teilweise werden selbst Abweichungen von bis zu 20 % als normal eingestuft
(vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar
zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 220 N. 135).
Weil auch hier der Zweitgutachter für seine Schätzung notwendigerweise gewisse
Annahmen treffen musste und ihm dabei wie erwähnt ein grosses Ermessen zustand,
kann selbst eine Differenz von 13 % zum Schätzwert eines Privatgutachtens, in
dem die Annahmen mutmasslich zugunsten des Auftraggebers getroffen werden,
nicht als erheblich bezeichnet werden.
3.4.4
Zuletzt wird im Privatgutachten gerügt, der Zweitgutachter habe die
Marktsituation zwischen 1986 und 1991 ausser Acht gelassen. Der Privatgutachter
beschränkt sich hier darauf, seine Sicht der Dinge darzulegen und den
Zweitgutachter namentlich dann zu kritisieren, wenn er von der publizierten
Lehrmeinung des Privatgutachters abgewichen ist, ohne im Einzelnen
substanziiert darzulegen, inwieweit die Auffassung des amtlichen Gutachters unrichtig
ist. Deshalb ist darauf nicht näher einzugehen.
3.5
Zusammenfassend
haben zwei unabhängige amtliche Gutachter in nachvollziehbarer Weise einen
Quadratmeterpreis von rund Fr. 405.- ermittelt, was im Rahmen der bei Gerichtsgutachten
beschränkten Kognition (vgl. E. 3.1) nicht zu beanstanden ist. Damit gibt
es keine Veranlassung, von den amtlichen Gutachten abzuweichen, weshalb das
Steuer­rekursgericht zu Recht darauf abgestellt hat. Bei diesem Ergebnis sind
die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursentscheids nicht abzuändern,
nachdem das Steuerrekursgericht die Gutachterkosten zu Recht als Teil der
Verfahrenskosten gemäss Verfahrensausgang verlegt hat (vgl. auch
VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018 = ZStP 21
[2012], 323 ff.,
E. 3.1).
Damit ist die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen.
4.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den
Beschwerdeführenden aufzuerlegen
(§ 151
Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und steht ihnen keine
Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4
StG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 20'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.         60.--   Zustellkosten,
Fr. 20'060.--   Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen auferlegt,
unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …