zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00548 · 2025-08-28 · de

Baubewilligung | [Die Bausektion des Stadtrats von Zürich bewilligte der privaten Beschwerdegegnerschaft (unter Auflagen) eine erste Etappe zur Aufstockung und Erweiterung der bestehenden Arealüberbauung Sihlcity Zürich. Hiergegen erhob eine Nachbarin Rechtsmittel.] Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle. Eine Überprüfung der Angemessenheit steht ihm hingegen nicht zu. Dies gilt im vorliegenden Fall sowohl für die ästhetischen Vorgaben von § 71 Abs. 1 PBG für die Gestaltung von Arealüberbauungen als auch, soweit es um die Vorgabe der besonderen Rücksichtnahme auf Schutzobjekte im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG und die Gestaltungsanforderungen an Hochhäuser im Sinn von § 284 Abs. 1 und 2 PBG geht (E. 2.5). Es ist nicht rechtsverletzend, dass von der privaten Beschwerdegegnerschaft nicht verlangt wurde, alle Etappen ihres geplanten Bauvorhabens gleichzeitig zur Bewilligung anzumelden, da bei jeder Etappe erneut eine objektive Gesamtbeurteilung der Erfüllung der erhöhten Gestaltungsanforderungen durch die (mit der jeweiligen Etappe erweiterte) Arealüberbauung zu erfolgen hat (E. 3.2). Die Vorinstanz hat unter Bezugnahme auf die Ausführungen in der Baubewilligung überzeugend erwogen, dass eine besonders gute Gestaltung vorliegt. Soweit die Beschwerdeführerin dem ihr eigenes ästhetisches Empfinden gegenüberstellt, vermag dies keine Rechtswidrigkeit des Einordnungsentscheids zu begründen (E. 4.2). Auch betreffend die Gestaltungsanforderungen an Hochhäuser bewegten sich Vorinstanz und Bausektion im Rahmen des ihnen zustehenden Ermessens (E. 4.3). In den Schutzumfang der auf dem Areal bestehenden Schutzobjekte wird mit dem Bauvorhaben nicht eingegriffen und es hat (insbesondere im Vergleich zur ursprünglichen Arealüberbauung) eine sehr beschränkte zusätzliche Wirkung auf die Schutzobjekte, weshalb auch diesbezüglich keine Rechtsverletzung ersichtlich ist (E. 4.4). Schliesslich ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz dasBauvorhaben trotz teilweiser Gebäudehöhe von mehr als 30 m als Gebäude mittlerer Höhe im Sinn der Brandschutznormen (Gebäudehöhe kleiner oder gleich 30 m) qualifizierte. Sie berücksichtigte hierfür, dass das Bauvorhaben dort, wo sich Notausgänge befinden und die Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr abgestellt werden können, genau 30 m beträgt. Art. 11 BSN lässt eine solche Einzelfallbetrachtung explizit zu, solange die Schutzziele des Brandschutzes gleichermassen erreicht werden (E. 5.4).Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 28.08.2025 VB.2024.00548
Zurich Verwaltungsgericht 28.08.2025 VB.2024.00548
Zurigo Verwaltungsgericht 28.08.2025 VB.2024.00548

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00548
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00548
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 28.08.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
[Die Bausektion des Stadtrats von Zürich bewilligte der privaten Beschwerdegegnerschaft (unter Auflagen) eine erste Etappe zur Aufstockung und Erweiterung der bestehenden Arealüberbauung Sihlcity Zürich. Hiergegen erhob eine Nachbarin Rechtsmittel.]
Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle. Eine Überprüfung der Angemessenheit steht ihm hingegen nicht zu. Dies gilt im vorliegenden Fall sowohl für die ästhetischen Vorgaben von § 71 Abs. 1 PBG für die Gestaltung von Arealüberbauungen als auch, soweit es um die Vorgabe der besonderen Rücksichtnahme auf Schutzobjekte im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG und die Gestaltungsanforderungen an Hochhäuser im Sinn von § 284 Abs. 1 und 2 PBG geht (E. 2.5). Es ist nicht rechtsverletzend, dass von der privaten Beschwerdegegnerschaft nicht verlangt wurde, alle Etappen ihres geplanten Bauvorhabens gleichzeitig zur Bewilligung anzumelden, da bei jeder Etappe erneut eine objektive Gesamtbeurteilung der Erfüllung der erhöhten Gestaltungsanforderungen durch die (mit der jeweiligen Etappe erweiterte) Arealüberbauung zu erfolgen hat (E. 3.2). Die Vorinstanz hat unter Bezugnahme auf die Ausführungen in der Baubewilligung überzeugend erwogen, dass eine besonders gute Gestaltung vorliegt. Soweit die Beschwerdeführerin dem ihr eigenes ästhetisches Empfinden gegenüberstellt, vermag dies keine Rechtswidrigkeit des Einordnungsentscheids zu begründen (E. 4.2). Auch betreffend die Gestaltungsanforderungen an Hochhäuser bewegten sich Vorinstanz und Bausektion im Rahmen des ihnen zustehenden Ermessens (E. 4.3). In den Schutzumfang der auf dem Areal bestehenden Schutzobjekte wird mit dem Bauvorhaben nicht eingegriffen und es hat (insbesondere im Vergleich zur ursprünglichen Arealüberbauung) eine sehr beschränkte zusätzliche Wirkung auf die Schutzobjekte, weshalb auch diesbezüglich keine Rechtsverletzung ersichtlich ist (E. 4.4). Schliesslich ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz das Bauvorhaben trotz teilweiser Gebäudehöhe von mehr als 30 m als Gebäude mittlerer Höhe im Sinn der Brandschutznormen (Gebäudehöhe kleiner oder gleich 30 m) qualifizierte. Sie berücksichtigte hierfür, dass das Bauvorhaben dort, wo sich Notausgänge befinden und die Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr abgestellt werden können, genau 30 m beträgt. Art. 11 BSN lässt eine solche Einzelfallbetrachtung explizit zu, solange die Schutzziele des Brandschutzes gleichermassen erreicht werden (E. 5.4).
Abweisung.
Stichworte:
AREALÜBERBAUUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESONDERS GUTE GESTALTUNG
BRANDSCHUTZ
BRANDSCHUTZNORM
HOCHHAUS
SCHUTZOBJEKT
Rechtsnormen:
§ 71 Abs. 1 PBG
§ 71 Abs. 2 PBG
§ 71 Abs. 3 PBG
§ 238 Abs. 2 PBG
§ 284 Abs. 1 PBG
§ 284 Abs. 2 PBG
§ 1 VVB
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00548
Urteil
der 1. Kammer
vom 28. August 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter
Josua Raster, Gerichtsschreiber Dumenig Stiffler.
In Sachen
A AG,
vertreten durch RA B,
und Dr.
iur. C,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    MEG D,
bestehend aus:
1.1. Unternehmen E,
1.2. F AG,
1.3. G AG,
1.4. H AG,
vertreten durch RA I
2.    Bausektion des Stadtrates Zürich,
3.    Baudirektion des Kantons Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
und
Gebäudeversicherung Kanton Zürich,
Feuerpolizei,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 22. August 2023 erteilte die
Bausektion des Stadtrats von Zürich der Miteigentümergemeinschaft (MEG) D die
baurechtliche Bewilligung für eine Aufstockung des Gebäudes "Theta"
um zwei Geschosse mit insgesamt 21 Kleinwohnungen sowie die Verlängerung des
Gebäudes "Sigma" gegen Norden; beide Gebäude sind Teil der
Arealüberbauung Sihlcity auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in Zürich 3
(Alt-Wiedikon). Gleichzeitig eröffnete die Bausektion des Stadtrats von Zürich
die Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 20. April
2023, mit welcher das Bauvorhaben in wasserbaupolizeilicher und
gewässerschutzrechtlicher Hinsicht bewilligt, dem Verzicht auf zusätzliche
Gebäudeschutzmassnahmen im Hochwassergefahrenbereich zugestimmt und das Bauvorhaben
aus störfallrechtlicher Sicht zur Kenntnis genommen wurde.
II.
Hiergegen erhob die A AG am 28. September 2023 Rekurs
an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung der
Baubewilligung sowie der Gesamtverfügung der Baudirektion und die Verweigerung
des Bauvorhabens. Eventualiter sei die Sache an die Bausektion des Stadtrats
von Zürich zur Neubeurteilung zurückzuweisen.
Am 10. April 2024 führte die 1. Abteilung des
Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. Mit
Entscheid vom 12. Juli 2024 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, auferlegte
der A AG die Verfahrenskosten und verpflichtete sie zu einer
Umtriebsentschädigung zugunsten der MEG D.
III.
Dagegen erhob die A AG am 13. September 2024
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter
Entschädigungsfolge die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom
12. Juli 2024 und der Baubewilligung vom 22. August 2023.
Eventualiter sei der Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und die Sache
zu weiteren Sachverhaltsabklärungen und zur Neubeurteilung an die Bausektion
zurückzuweisen.
Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich beantragte am
30. September 2024 die Abweisung der Beschwerde. Gleichentags schloss das
Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen ebenfalls auf Abweisung der
Beschwerde. Die Baudirektion des Kantons Zürich am 14. Oktober 2024 und
die Bausektion des Stadtrats von Zürich am 16. Oktober 2024 verzichteten
auf Stellungnahme. Die MEG D beantragte am 18. Oktober 2024 die
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter
Entschädigungsfolge zulasten der A AG. In der Folge hielten die A AG
am 11. November 2024 und 19. Dezember 2024, die Gebäudeversicherung
Zürich am 19. November 2024 und die MEG D am 5. Dezember 2024
und 23. Januar 2025 an ihren Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt. Auf die Beschwerde
ist einzutreten.
2.
2.1
Arealüberbauungen
im Sinn der §§ 69–73 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten, in der
kommunalen Bauordnung festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen
Baueingabe (§ 69 PBG). Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen
in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und
der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen (vgl. § 72
Abs. 1 PBG).
Die Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) macht von
dieser Möglichkeit Gebrauch: Gemäss Art. 8 BZO gelten für
Arealüberbauungen insbesondere Erleichterungen hinsichtlich der Geschosszahl
und der Ausnützung.
2.2
Im
Gegenzug – als Ausgleich für die Privilegierungen nach § 72 Abs. 1
PBG (in der bis 28. Februar 2017 geltenden Fassung; vgl.
Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2),
welche sich vorliegend in der genannten BZO-Bestimmung manifestierten – stellt
§ 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die
Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für
die Regelbauweise deutlich hinausgehen. Nach letzterer Bestimmung sind Bauten,
Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu
gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Als lex
specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darüber hinausgehend, dass Bauten
und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig
ausgestattet und ausgerüstet werden. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind bei
der Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum
Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung
und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und
Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und
Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.
2.3
§ 71
Abs. 1 PBG eröffnet den Verwaltungsbehörden einen Entscheidungsspielraum,
welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in
einer nicht abschliessenden Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien
aufgeführt werden. Mit anderen Worten ist die Frage, ob eine besonders gute
Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und
allfälligen weiteren Kriterien zu beurteilen. Nach dem gesetzgeberischen
Konzept werden somit die bei Arealüberbauungen gewährten substanziellen Privilegierungen
bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG (insbesondere Geschosszahl;
Gebäudehöhe; Ausnützung) durch die Vorgaben von § 71 PBG (insbesondere
besonders gute Gestaltung; Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung) kompensiert (BGr, 19. September 2023,
1C_501/2021, E. 3.1, und 10. August 2016, 1C_313/2015, 1C_317/2015,
E. 4.1; VGr, 15. Juli 2021, VB.2021.00340, E. 3.3).
2.4
Bei der
Überprüfung des kommunalen Entscheids muss die Vorinstanz die angeführten
Entscheidgründe gebührend berücksichtigen und sich mit den Kriterien
auseinandersetzen, welche von der Baubehörde entwickelt wurden. Sie darf den
Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der
Anwendung der Ästhetiknorm ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten
Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur
zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit
willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben
muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen
und neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip
und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale Behörde
überschreitet daher den ihr zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum
auch dann, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck der Ästhetiknorm fremden
Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der
Verhältnismässigkeit verletzt. Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind
die lokalen ästhetischen Interessen gegenüber den privaten und den
überkommunalen öffentlichen Interessen an der Errichtung der geplanten Baute
abzuwägen. Dabei müssen insbesondere die Interessen an der Erreichung der
Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes berücksichtigt werden, weshalb die
Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen
Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen Interessen nicht oder
unzureichend Rechnung trägt (vgl. BGE 145 I 52, E. 3.6; VGr,
21. Dezember 2023, VB.2023.00209, E. 6.1.4).
Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des
Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle. Es hat zu prüfen, ob sich
der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen
Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit
steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).
Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben,
wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.
2.5
Diese
Ausführungen zur Kognition der Vorinstanz und des Verwaltungsgerichts gelten
nicht nur für die ästhetischen Vorgaben von § 71 Abs. 1 PBG für die
Gestaltung von Arealüberbauungen, sondern auch, soweit es um die Vorgabe der
besonderen Rücksichtnahme auf Schutzobjekte im Sinn von § 238 Abs. 2
PBG (vgl. VGr, 16. Mai 2024, VB.2023.00498, E. 8.1) und die
Gestaltungsanforderungen an Hochhäuser im Sinn von § 284 Abs. 1 und 2
PBG geht. Auch diese sind Ästhetiknormen, die den kommunalen Verwaltungsbehörden
einen Entscheidungsspielraum einräumen.
3.
3.1
Das
streitbetroffene Bauvorhaben der privaten Beschwerdegegnerschaft stellt die
erste von drei Etappen zur Weiterentwicklung der auf dem 13'426 m
2
grossen Grundstück Kat.-Nr. 01 in der Zentrumszone Z6 situierten
Arealüberbauung Sihlcity dar. Die Beschwerdeführerin macht geltend, eine solche
Etappierung sei unzulässig, da sie eine ganzheitliche Beurteilung der
Arealüberbauung verhindere.
3.2
§ 71
Abs. 3 PBG sieht vor, dass Arealüberbauungen auch bereits überbaute
Grundstücke umfassen können, wenn die Überbauung als Ganzes den Anforderungen
genügt. Hieraus ist zu schliessen, dass auch Erweiterungen einer bestehenden
Arealüberbauung möglich sind, die erweiterte Arealüberbauung jedoch ebenfalls
die Anforderungen nach § 71 Abs. 1 und 2 PBG zu erfüllen hat (vgl.
VGr, 7. Dezember 2011, VB.2011.00308, E. 4.2; VGr, 15. Juli
2021, VB.2021.00340, E. 4.3.1; ferner VGr, 4. März 2021,
VB.2020.00619, E. 3.3.3; Markus Lanter, Bauliche Veränderungsmöglichkeiten
in bestehenden Arealüberbauungen, PBG aktuell 4/2020, S. 5 ff., S. 12 ff.;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 189). Bei dieser Ausgangslage
kommt es nicht darauf an, ob die Bauherrschaft sich entschliesst, mehrere Bauetappen
zeitlich nacheinander bewilligen zu lassen oder von Beginn weg ein
Gesamtprojekt zur Bewilligung einzureichen: Erfüllte das Gesamtprojekt die
Anforderungen an eine besonders gute Gestaltung gemäss § 71 Abs. 1
PBG nicht, so käme die Bewilligungsbehörde auch bei einem
"etappierten" Bewilligungsverfahren spätestens bei der letzten Etappe
zu diesem Schluss, da bei jeder Etappe erneut eine objektive Gesamtbeurteilung
der Erfüllung der erhöhten Gestaltungsanforderungen durch die (mit der
jeweiligen Etappe erweiterte) Arealüberbauung zu erfolgen hat. Dass die
Vorinstanz nicht von der privaten Beschwerdegegnerschaft verlangte, alle
Etappen ihres geplanten Bauvorhabens gleichzeitig zur Bewilligung anzumelden,
ist daher nicht rechtsverletzend.
4.
4.1
Weiter
rügt die Beschwerdeführerin, dass das Bauvorhaben die erhöhten
Gestaltungsanforderungen an eine Arealüberbauung nicht erfüllen würde. Es
reiche bei Weitem nicht aus, wenn sich auf dem Areal gewisse Materialien
bereits vorfänden und das Konzept von angeblichen Schollen weitergeführt werde.
Die Vorinstanz hätte darlegen müssen, weshalb das Areal mit der vorgesehenen
Aufstockung zu einem Hochhaus inklusive Treppenturm eine besonders gute
Gestaltung erreiche. So sei der neue Treppenturm, der mitten im bestehenden
Freiraum des Kalanderplatzes zu stehen komme, kein Gewinn, sondern störend. Die
geplante weitere Scholle (das heisst, die neu zu errichtenden Stockwerke 8
und 9 auf dem Gebäude Theta) weise gerade im Nahbereich der
identitätsstiftenden Kopfbauten überhaupt keinen industriellen Charakter mehr
auf, sondern sei geprägt von einer Kleinteiligkeit, welche das Gebäude und die
unmittelbaren Nachbargebäude gerade nicht kennen würden. Unerheblich sei, dass
es im Bereich des Sihlcity noch andere Gebäude mit Wohnungen gebe. Es gehe
vorliegend um die Beeinflussung der identitätsstiftenden Kopfbauten, welche
durch die geplante Aufstockung in ihrem Charakter massgeblich gestört bzw.
dominiert würden. Das Areal basiere städtebaulich darauf, dass Bestandesbauten
mit unterschiedlicher Gestalt, aber stets Nutzbauten mit industriellem
Charakter, einer neuen Glas- und Sichtbetonarchitektur gegenübergestellt
würden. Diese beiden Epochen stünden sich kontrastreich gegenüber. Die neue
Aufstockung störe diese Lesart, da sie sich weder der einen noch der anderen
Epoche, weder im Material noch dem Geist noch der Geometrie klar zuordne. Eine
"Scholle" sei sodann nicht erkennbar, es komme vielmehr ein neues,
beliebiges Element unmotiviert hinzu, das weder dem ursprünglichen Bestand noch
den Neubauten von 2002 entspreche. Mit Blick auf die grosse Gesamtfläche des
Areals könne bei der geplanten Aufstockung der gesamten Grundfläche mit zwei
Stockwerken zudem keinesfalls mehr von einer besonders guten Gestaltung die
Rede sein, geschweige denn von einem ortsbaulichen Gewinn. Vielmehr werde die
Überbauung Sihlcity mit einem in die Länge gezogenen Hochhaus aufgebläht,
welches die identitätsstiftenden Kopfbauten erdrücken werde. Der Neubauteil
werde gegenüber dem Bestand dominieren, wodurch der industrielle Charakter der
Überbauung und die Schutzobjekte in ihrer Bedeutung stark herabgesetzt würden.
Beim Bauvorhaben handle es sich um einen monströsen und viel zu dominanten
Aufbau, welcher den Charakter der Arealüberbauung negativ verändere und das
ohnehin fragliche Gleichgewicht vollends aus dem Lot bringe.
4.2
Die
Vorinstanz hat unter Bezugnahme auf die Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2
in der Baubewilligung überzeugend erwogen, die geplante Aufstockung des
Gebäudes Theta greife das Konzept der Arealüberbauung der "übereinander
geschobenen Gebäudeschollen" auf. So sei auch die geplante Aufstockung
nicht bündig mit den darunterliegenden Gebäuden Theta und Beta, sondern
überrage diese west- und ostseitig, während sie sich gegen Norden gegenüber der
bestehenden Scholle (Gebäude Sigma) zurücknehme. Die Materialisierung spiegle
sodann den industriellen Charakter des Areals wider: Es würden grosse Teile des
Bauvorhabens mit metallischen Materialien verkleidet und die Ostfassade mit
einem Metallgewebe umhüllt, welches sich bereits an der Ostfassade des
darunterliegenden Gebäudes Sigma wiederfinde. Die Fensteröffnungen nach Westen
sowie der neu zu erstellende Treppenturm würden Fensterrahmen aus schwarzem
Metall erhalten, was ebenfalls an anderer Stelle auf dem Areal vorkomme, zum
Beispiel auf der Westseite der Scholle auf dem Gebäude Omega. Auch die
Kleinteiligkeit der einzelnen Öffnungen der Wohnungen gegen Westen sei auf dem
Areal nicht fremd, da sich bereits heute im Gebäude Zeta gegen Westen
ausgerichtete Wohnungen mit einem nahezu identischen Öffnungsverhalten der
Fassade finden würden. Diese Erwägungen decken sich mit den eingereichten Plänen,
dem Materialkonzept und den anlässlich des Augenscheins angefertigten
Fotografien, womit der Entscheid der Vorinstanz, dass sich die
Beschwerdegegnerin 2 bei ihrem Einordnungsentscheid im Rahmen des ihr
zustehenden Ermessens bewegt habe, nicht zu beanstanden ist. So sind auch die
Erwägungen der Vorinstanz nachvollziehbar, wonach für die besonders gute
Gestaltung des Erweiterungsbaus spricht, dass dieser das architektonische
Konzept, die Formensprache sowie das Materialkonzept des bereits nach §71 Abs. 1
PBG bewilligten – und damit besonders gut gestalteten – Bestands aufnimmt.
Soweit die Beschwerdeführerin dem ihr eigenes (abweichendes) ästhetisches
Empfinden gegenüberstellt, vermag dies keine Rechtswidrigkeit des
Einordnungsentscheids der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin 2 zu
begründen.
4.3
Hieran
ändert auch nichts, dass durch die geplante Aufstockung über dem Gebäude Sigma
das gesamte Bauwerk auf der Länge der Aufstockung (bestehend aus den drei
Ebenen: zuunterst Gebäude Beta [im Norden] bzw. Theta [im Süden], in der Mitte
Gebäude Sigma [auf der ganzen Länge] und zuoberst die neue Aufstockung) zu
einem Hochhaus wird, da es über 25 m hoch sein wird (vgl. § 282 PBG).
4.3.1
Hochhäuser müssen verglichen mit einer gewöhnlichen Überbauung ortsbaulich
einen Gewinn bringen oder durch die Art und die Zweckbestimmung des Gebäudes
bedingt sein (§ 284 Abs. 1 PBG). Ausserdem sind Hochhäuser
architektonisch besonders sorgfältig zu gestalten (§ 284 Abs. 2 PBG).
4.3.2
Die Beschwerdegegnerin 2 und die Vorinstanz haben diese ästhetischen
Anforderungen geprüft und deren Erfüllung bejaht. So werde im Bereich des Brückenbauwerks
ein halb öffentlicher "Square" (eine zweigeschossige begrünte Pergola
mit umlaufender Galerie) erstellt, was einen ortsbaulichen Gewinn darstelle.
Auf dem Areal bestünden mit den Gebäuden Sigma (im südlichen Bereich), Omega
und Tau bereits Hochhäuser, womit solche im Gebiet nicht fremd seien. Durch die
Erstellung eines weiteren Hochhauses werde der Akzent des Areals Sihlcity als
Insel zwischen den es umschliessenden Hauptverkehrsachsen verstärkt. Der
Baukörper übernehme zudem – wie bereits ausgeführt – den architektonischen
Ausdruck der Nahumgebung und gliedere sich sorgfältig ein. Da es sich um eine
Aufstockung handle, werde kein weiterer Freiraum überstellt.
4.3.3
Dass die Vorinstanz Recht verletzt hätte, weil sie den Entscheid der
Beschwerdegegnerin 2 mangels eines Ermessensmissbrauchs nicht aufhob (vgl.
zuvor E. 2.4 und 2.5), ist nicht ersichtlich. Vielmehr hat sie überzeugend
und in Übereinstimmung mit der Aktenlage den Schluss des Beschwerdegegners 2
geschützt, dass die Anforderungen an die Erstellung eines Hochhauses erfüllt
sind. Soweit die Beschwerdeführerin bemängelt, es wäre anstelle der Planung eines
"übermässig langgestreckten Hochhauses" zu prüfen gewesen, ob das
Gebäude punktuell erhöht werden könnte, verkennt sie, dass eine solche Bauweise
das bestehende Gestaltungskonzept des Areals ("aufeinandergeschichtete
Schollen") durchbrochen hätte und zudem – wie die private
Beschwerdegegnerschaft zu Recht vorbringt – in Konkurrenz zum einzigen die
Vertikale betonenden Element des Areals, dem denkmalgeschützten Fabrikkamin,
gestanden wäre. Auch die Rüge, mit dem notwendigen Erschliessungstreppenhaus,
welches den Kalanderplatz mit dem Gebäude Sigma verbinden soll, werde der
bestehende Freiraum verstellt, womit kein ortsbaulicher Gewinn vorliege, verfängt
nicht. Die Grundfläche des Treppenhauses (rund 32 m
2
) fällt
angesichts der Gesamtfläche des Kalanderplatzes von rund 3'000 m
2
kaum ins Gewicht. Ausserdem hat die Beschwerdegegnerin 2 erwogen, dass die
Gestaltung des Treppenturms mit dem auf den Platz ausgedrehten und breiten
Treppenansatz sowie dem Steg zwischen dem 3. Obergeschoss des
Bestandesgebäudes Theta und dem Treppenturm eine sehr gute Gestaltung und einen
ortsbaulichen Gewinn darstellen würde. Dass sie hiermit das ihr zustehende
Ermessen verletzt hätte, ist nicht ersichtlich.
4.4
Schliesslich
dringt die Beschwerdeführerin auch insoweit nicht durch, als sie eine
ungenügende Rücksichtnahme auf bestehende Schutzobjekte nach § 238
Abs. 2 PBG rügt.
4.4.1
Gemäss § 238 Abs. 2 PBG ist bei der Gestaltung von Bauten,
Anlagen und Umschwung auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere
Rücksicht zu nehmen. Sie sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der
baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen
so zu gestalten, dass nicht nur eine befriedigende, sondern eine gute
Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage
beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der
Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie
zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung, ob mit einem
Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven
Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine
umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (vgl. VGr,
16. Mai 2024, VB.2023.00498, E. 8.1).
4.4.2
Wie sich aus den Akten ergibt, sind die Gebäude Alpha, Beta und Gamma sowie
der Hochkamin Schutzobjekte nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG und
wurden mittels verwaltungsrechtlichen Vertrags unter Schutz gestellt (vgl.
§ 205 lit. d PBG). Die im Vertrag enthaltenen Schutzbestimmungen
werden durch das geplante Bauvorhaben nicht verletzt, insbesondere greifen die
baulichen Massnahmen nicht in den Schutzumfang ein. Die Ausführungen der
Beschwerdeführerin, wonach den Schutzobjekten zu wenig Berücksichtigung
geschenkt worden sei, stellen überdies im Kern keine Kritik am aktuellen
Bauvorhaben der privaten Beschwerdegegnerschaft, sondern an der ursprünglichen
Bewilligung der Arealüberbauung aus dem Jahr 2002 dar. Das Argument, dass mit
dem geplanten Bauvorhaben die Proportionen zwischen dem denkmalgeschützten und
dem übrigen Teil der Bebauung nicht mehr stimmig seien, weil die erste auf das
Gebäude Beta aufgesetzte Scholle noch untergeordnet in Erscheinung trete, der
Neubauteil aber den denkmalgeschützten Altbestand übermässig dominiere, verfängt
nicht: Wie bereits ausgeführt ordnet sich das Bauvorhaben gut in die bestehende
Arealüberbauung ein und verändert deren (besonders gute) Gesamtwirkung
entsprechend nicht erheblich. Die Vorinstanz betont sodann zu Recht, dass die
Aufstockung von der Nordseite her weiter nach hinten versetzt ist und damit die
Wahrnehmung des Schutzobjekts Beta kaum oder zumindest in deutlich kleinerem
Umfang als die bereits bestehende Aufbaute Sigma tangiert. Anders als von der
Beschwerdeführerin verlangt, ist für diesen Schluss auch kein Gutachten
einzuholen, zumal er sich ohne Weiteres aus den Akten ziehen lässt. Dass die
anderen auf dem Areal bestehenden Schutzobjekte in irgendeiner Form vom
Bauvorhaben tangiert wären, macht die Beschwerdeführerin nicht substanziiert
geltend und ist auch nicht ersichtlich. Dass die sie umgebenden An- und
Aufbauten besonders auf die Schutzobjekte Rücksicht nehmen, wurde mit der
ursprünglichen Baubewilligung für die Arealüberbauung sinngemäss bereits
rechtskräftig entschieden. Angesichts der sehr beschränkten (zusätzlichen)
Wirkung des hier zu beurteilenden Bauvorhabens auf die Schutzobjekte haben die
Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin 2 kein Recht verletzt, wenn sie auch
diesem ausreichende Rücksichtnahme auf die Schutzobjekte attestierten und zum
Schluss kamen, das Vorhaben habe eine (weiterhin) besonders gute Gesamtwirkung
zur Folge.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführerin rügt schliesslich, das Bauvorhaben halte die
Brandschutzvorschriften nicht ein. So habe das streitbetroffene Gebäude nach
der Aufstockung eine Höhe von über 30 m, womit entgegen der Baubewilligung
die strengeren Vorschriften für Hochhäuser statt jene für Gebäude mittlerer
Höhe zur Anwendung zu bringen seien.
5.2
§ 14
Abs. 1 des Gesetzes über die Feuerpolizei und das Feuerwehrwesen vom
24. September 1978 (LS 861.1) ermächtigt den Regierungsrat,
Vorschriften über die Feuerpolizei aufzustellen. Gestützt auf diese Bestimmung
hat dieser am 8. Dezember 2004 die Verordnung über den vorbeugenden
Brandschutz (VVB, LS 861.12) erlassen. Im Bereich des vorbeugenden
Brandschutzes finden die Brandschutznorm (im Folgenden: BSN) 1-15 und die
Brandschutzrichtlinien (im Folgenden: BSR) 10-15 bis 28-15 gemäss Art. 6
der Interkantonalen Vereinbarung zum Abbau technischer Handelshemmnisse vom
23. Oktober 1998 Anwendung (§ 1 VVB).
5.3
Nach Art. 13
Abs. 3 lit. c BSN sind Gebäude mit mehr als 30 m Gesamthöhe
Hochhäuser. Gemäss der BSR 10-15 ("Begriffe und Definitionen")
gilt als Gesamthöhe der grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt
der Dachkonstruktion und den lotrecht darunterliegenden Punkten auf dem
massgebenden Terrain. Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene
Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen
nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung
auszugehen. Aus planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen kann das
massgebende Terrain in einem Planungs- oder Baubewilligungsverfahren abweichend
festgelegt werden.
5.4
Wie die
Vorinstanz zu Recht ausführte, besteht gemäss den massgebenden Richtlinien bei
der Festlegung des massgebenden Terrains im Rahmen eines
Baubewilligungsverfahrens ein gewisser Ermessensspielraum. Dies entspricht auch
der Regelung von Art. 11 BSN, wonach im Rahmen von Standardkonzepten
anstelle von vorgeschriebenen Brandschutzmassnahmen alternative
Brandschutzmassnahmen als Einzellösungen treten, soweit für das Einzelobjekt
die Schutzziele gleichwertig erreicht werden. Im vorliegenden Fall haben die
zuständigen Behörden in Anwendung dieser Grundsätze eine Qualifikation des
Bauvorhabens in brandschutzrechtlicher Hinsicht als Gebäude mittlerer Höhe
geschützt, indem sie für die Bestimmung des massgeblichen Terrains die Höhe des
Büttenwegs im Bereich der Feuerwehrstellflächen und der Notausgänge
herangezogen haben. Dies mit der Begründung, dass sich die
Brandbekämpfungsmöglichkeiten der Feuerwehr beim vorliegenden Gebäude nicht von
solchen unterscheiden, bei denen die Gesamthöhe maximal 30 m ab dem
natürlich gewachsenen Geländeverlauf misst. Dies ist nachvollziehbar und
sachgerecht. Die Gebäudehöhe beträgt nur weiter nördlich entlang des (nach
Norden hin abfallenden) Büttenwegs mehr als 30 m. Entlang dieses
Gebäudeabschnittes kann jedoch aufgrund der beengten Platzverhältnisse ohnehin
kein Einsatzfahrzeug der Feuerwehr platziert werden und befinden sich im
Übrigen auch keine Notausgänge. Im für die Einsatzplanung der Feuerwehr
relevanten Bereich beträgt die Gebäudehöhe ausgehend vom Büttenweg jedoch genau
30 m. Eine Rechtsverletzung ist daher in der Festlegung des Bauvorhabens
als "Gebäude mittlerer Höhe" nicht zu erblicken.
Die Rüge der Beschwerdeführerin, wonach mit einer solchen
Argumentation bei jedem Gebäude im Grenzbereich der massgeblichen
Gebäudegeometrie von den Brandschutznormen abgewichen werden könnte und damit
den Brandschutznormen diametral entgegengehandelt würde, verkennt, dass
Art. 11 BSN eine solche Einzelfallbetrachtung explizit zulässt, solange
die Schutzziele des Brandschutzes gleichermassen erreicht werden. Wie bereits
dargelegt kam die Vorinstanz, ohne das Recht zu verletzen, zum Schluss, dass dies
hier der Fall ist.
6.
Nach dem Gesagten erweisen sich die Rügen der
Beschwerdeführerin als unbegründet und ist die Beschwerde abzuweisen.
7.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG) und ist diese zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen privaten
Beschwerdegegnerschaft (Beschwerdegegnerinnen 1.1–1.4) eine Parteientschädigung
für das Beschwerdeverfahren auszurichten (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    245.--
Zustellkosten,
Fr. 5'245.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den Beschwerdegegnerinnen 1.1–1.4 für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 500.- (insgesamt
Fr. 2'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des
vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich;
c)    das Baurekursgericht.