zh_verwaltungsgericht · VB.2001.00268 · 2002-04-19 · de

Baubewilligung | Mangelnde Gestaltung und Einordnung einer Neubaute in landschaftlich und ortsbaulich exponierter Lage. Legitimation und Streitgegenstand (E. 1+2). Einordnung und Bauvolumenverzicht (E. 3). Sachverhaltsfeststellung (E. 4). Einordnung und Gestaltung: Verletzung des Ermessensspielraums der Gemeinde durch VI nur möglich, falls die Gemeinde Gebrauch ihres Ermessens machte (E. 5a). Keine rechtsverletzende Ermessensausübung der VI bezüglich Einordnung und Gestaltung (E. 5b). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 02..2.19.0 VB.2001.00268
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00268
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Geschäftsnummer:
VB.2001.00268
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.04.2002
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Mangelnde Gestaltung und Einordnung einer Neubaute in landschaftlich und ortsbaulich exponierter Lage.
Legitimation und Streitgegenstand (E. 1+2). Einordnung und Bauvolumenverzicht (E. 3). Sachverhaltsfeststellung (E. 4). Einordnung und Gestaltung: Verletzung des Ermessensspielraums der Gemeinde durch VI nur möglich, falls die Gemeinde Gebrauch ihres Ermessens machte (E. 5a). Keine rechtsverletzende Ermessensausübung der VI bezüglich Einordnung und Gestaltung (E. 5b).
Abweisung.
Stichworte:
ANSCHLUSSBESCHWERDE
BAUVOLUMEN
EINORDNUNG
ERMESSENSKONTROLLE
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
LEGITIMATION
SACHVERHALTSFESTSTELLUNG
VERZICHT
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 338 PBG
§ 21 lit. b VRG
Publikationen:
BEZ 2002 Nr. 18
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Am 8. August 2000 erteilte der Gemeinderat
X A unter Auf­lagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für drei
zusammengebaute Mehr­familienhäuser mit Un­ter­niveaugarage auf dem Grundstück
Kat.Nr. 1 an der K-strasse in X.
II. Nach Durchführung eines Augenscheins am
24. März 2001 vereinigte die Baure­kurskommission II am 26. Juni 2001 die gegen
diese Bewilligung von zahlreichen Nachbarn angehobenen zwei Rekursverfahren,
hiess sie die Rechtsmittel gut und hob sie die an­ge­fochtene Bewilligung auf.
Die Verfahrenskosten auferlegte sie der Bauherrschaft und ver­­pflichtete diese
zu Parteientschädigungen an die beiden Rekurrentengruppen von je
Fr. 1'500.-. In ihren Erwägungen verwarf die Rekurskommission den Einwand
der Übergeschossigkeit der geplanten Bauten, verneinte jedoch die gemäss § 238
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gebotene
befriedigende Einordnung der Neu­­bauten in die bauliche Umgebung.
III. Gegen den Rekursentscheid liessen A am
7. und die Gemeinde X am 14. September 2001 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht erheben, beide mit den Anträgen, den Rekursentscheid
abgesehen von der Verfahrensvereinigung aufzuheben und die Baubewilligung wiederherzustellen,
alles unter Kosten- und Entschädigungs­folgen zu Lasten der Be­schwerdegegner.
Eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. In verfahrens­mässiger
Hinsicht wurde die Durchführung eines Augenscheins und die Edition der Grund­buchpläne
Nr. 2, 3 und 4 der Gemeinde X durch das Bauamt beantragt.
Die Vorinstanz beantragte am 2. Oktober 2001
Abweisung der Beschwerden. Die Beschwerdegegner C und E liessen am 16. November
2001 Vereini­gung der beiden Verfahren, Abweisung der Beschwerden, soweit
darauf einzutreten sei, und allenfalls Rückweisung an die Vorinstanz
beantragen, jedenfalls unter Kosten- und Ent­schädigungsfolgen für das
vorinstanzliche und das Beschwerdeverfahren. Die übrigen Be­schwerdegegner lies­sen
am 16. November 2001 mitteilen, dass sie auf Antrag und Stellungnahme in der
Sache verzichteten, beantragten jedoch, es sei auch dann von Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu ihren Lasten abzusehen, wenn der Rekursentscheid
aufgehoben würde.
Am 20. März 2002 führte die erste Abteilung
des Verwaltungsgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal
durch.
Die Parteivorbringen werden – soweit
erforderlich – im Rahmen der nachfolgenden Entscheidungsgründe wiedergegeben.
Die
Kammer zieht in Erwägung:
1. a) Die das nämliche Bauvorhaben
betreffenden Beschwerdeverfahren sind zweckmässigerweise zu vereinigen.
b) Die Befugnis
der Bauherrschaft zur Anfechtung des Rekursentscheids, mit welchem die ihr von
der örtlichen Baubehörde erteilte Baubewilligung aufgehoben wurde, ist ohne
weiteres gegeben. Und auch die Gemeinde ist nach der zu § 21 lit. b des
Verwaltungs­­rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997(VRG) und zu §
338 Abs. 1 PBG entwickelten Rechtsprechung befugt, einen Rekursentscheid
betreffend die Einordnung eines Bauvorhabens in die bauliche und
landschaftliche Umgebung anzufechten (RB 1979 Nr. 10).
c) Die Beschwerdegegner C und E beantragen
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer auch für das
vorinstanzliche Verfahren. Soweit sie damit eine vom Rekursentscheid
abweichende Kostenverlegung oder die Zusprechung einer höhe­ren
Parteientschädigung beantragen wollen, sind diese Anträge ver­spätet. Die
Beschwerde­gegner haben selber den Rekursentscheid innert Frist nicht
angefochten und eine Anschlussbeschwerde ist im zürcherischen
Verwaltungsprozess nicht vor­gesehen.
2. Streitig ist lediglich noch die Frage, ob
die im Übrigen unbestrittenermassen baurechtskonforme Überbauung so gestaltet
ist, dass sich eine im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG befriedigende Gesamtwirkung
ergibt. Die Beschwerdeführenden werfen der Vorinstanz, die diese Frage verneint
hat, eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts, die unrichtige An­wendung
der Einordnungsbestimmung sowie eine die Gemeindeautonomie verletzende
Überschreitung ihrer Überprüfungsbefugnis vor.
3. Die Baurekurskommission II hat die zu
§ 238 (Abs. 1) PBG entwickelten Grund­sätze zutreffend dargelegt. Auf
die betreffenden Ausführungen ist daher zu verwei­sen (§ 28 Abs. 1
Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Präzisierend ist anzufügen, dass
zwar allein ge­stützt auf § 238 PBG nicht generell der Verzicht auf ein nach
der Bau- und Zonenordnung zulässiges Geschoss oder die zonengemässe Ausnützung
verlangt oder be­stimmte Dach­formen oder eine einheitliche Ausrichtung der
Bauten durchgesetzt werden können; nur in Ausnahmefällen, nämlich wenn der
Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf
die Realisierung des auf dem betreffenden Grund­stücks zu­lässigen Volumens
verlangt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 6. Februar 1992,
VB 91/0115; vgl. auch BGE 114 Ia 343 E. 4b S. 346). Hierfür sind besonders
triftige Gründe er­forder­lich, wie eine besondere Qualität der bestehenden
Überbauung, eine weitherum zu­rückhal­tend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine
qualifizierte landschaftliche Empfindlich­keit. Auch wenn keine solchen Gründe
gegeben sind, kann aber die durch § 238 Abs. 1 PBG geforderte Rücksichtnahme
eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulässigen
Bauvolumens verlangen oder ist ein Gebäude, das aufgrund seines Volu­mens sich
aus dieser Umgebung heraushebt, besonders sorgfältig zu gestalten.
In
verfahrensmässiger Hinsicht ist der Baurekurskommission beizupflichten, dass
ihr zwar die Ermessenskontrolle zusteht, dass sie sich insofern jedoch
Zurückhaltung auf­erlegt, wenn die Beurteilung der Einordnung durch die
örtliche Baubehörde auf einer ver­tretbaren Würdigung der massgeblichen
Sachumstände beruht. Demgegenüber ist die Kog­nition des Verwaltungsge­richts
von Gesetzes wegen eingeschränkt. Das Gericht kann neben der Überprüfung des
Sachverhalts und der richtigen Rechtsanwendung nur rechtsverletzende Er­mes­sensfehler
korrigieren (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 2
lit. c VRG).
4. Die Baurekurskommission II hat die
Umgebung des Baugrundstücks wie folgt beschrieben:
"Das Baugrundstück liegt am
südlichen bergseitigen Rand der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung und ist eine
der letzten noch unüberbauten Parzellen. Die bauliche Struktur der Mischzone in
einem grös­seren Umfeld betrachtet zeigt ein mit älteren zwei- bis dreigeschossigen
kleinmassstäblichen Wohn-/Gewerbebauten überbautes Gebiet. Die zurückhaltend
strukturierten Häuser verfügen – abgesehen von einem zusammengebauten
Mehrfamilienhausblock mit Flachdach – vor­wiegend über ein Dachgeschoss unter
Schrägdächern. Im unmittelbaren seeseitigen Nahbereich findet sich eine
verwinkelte Gebäudegruppe bestehend aus mit schwach geneigten Schrägdächern
überdachten Wohn-/Werkstattbauten und der ehemaligen Werkzeugmaschinenfabrik L,
in welcher heute Lofts eingebaut sind. Das Fabrikgebäude besteht aus einem
längeren axial angeordneten dreigeschossigen Flach­dachkomplex, dem talseitig
leicht versetzt ein zweigeschossiger Flach­dachbau vorgelagert ist. Der
bergseitige und westliche, der zweigeschossigen Wohnzone zugeschiedene
Nahbereich weist eine relativ lockere Überbauung mit ein- und zweigeschossigen
Einfamilienhäusern jüngeren und älteren Datums sowie unterschiedlichster Baustile
auf. Nordwestlich des Baugrundstücks ist sodann eine Freihaltezone für
Sportplätze ausgeschieden (Verweis auf die Photos im Protokoll).
Die fragliche Mischzone zeichnet
sich durch eine überwiegend hinter dem Zulässigen zurückgebliebene bescheidene
Überbauungsstruktur aus, wovon sich nur der Fabrikbau abhebt. Dessen klare und
schnörkel­lose Formensprache verhindert indessen den Eindruck eins übergrossen
Bauvolumens."
a) Die Beschwerdeführenden rügen diese
Feststellungen als unzutreffend und teilweise sogar aktenwidrig. Bezüglich der
Mischzone, in welcher das Baugrundstück liegt, wird insbesondere geltend
gemacht, diese weise bezüglich Dimensionierung und Gestaltung der Bauten ein
äusserst vielschichtiges Gepräge auf. Neben kleinmassstäblichen Bauten fänden
sich diverse Mehrfamilienhäuser mit vier bis fünf Geschossen und zahlreichen
Bauten hätten Grundmasse, die nicht mehr als kleinmassstäblich bezeichnet
werden könnten, wie insbesondere die zusammengebauten Gewerbehäuser auf den
Grundstücken Kat.Nr. 5 (ehemaliger Werkhof M) und Kat.Nr. 6 (ehemalige
Fabrikanlage L). Auch andere Bauten in dieser Zone hätten Grundmasse, die jene
des geplanten Hauses A auf Kat.Nr. 1 erreichen oder überschreiten würden;
so die Gebäude N-stras­se und O-strasse. Auf dem Grundstück Kat.Nr. 8 sei vor
kurzem ein Mehrfamilienhaus mit einer Gebäudelänge von 24 m bewilligt worden.
Eine einheitliche Architektur lasse sich in der Zone WG3 nicht ansatzweise
erkennen; zahlreiche bestehende Bauten würden gestalterisch gegenüber dem
Neubau abfallen. Das ehemalige Fabrikgebäude L mit An- und Nebengebäuden
präsentiere sich als "grossvolumigstes, massigstes, uneinheitlichstes und
unästhetisches hufeisenförmiges Konglomerat von offenen und geschlossenen
Fabrikhallen, Geschäfts-, Gewerbe-, Lager- und Abstellräumen". Auch die
Nachbarschaft in der Zone W2 weise zu grossen Teilen eine Überbauungsstruktur
auf, die nicht mehr als kleinmassstäblich und locker bezeichnet werden könne;
so stehe auf der an das Baugrundstück direkt anstossenden Parzelle Kat.Nr. 9
ein Wohngebäude mit einem Grundriss von 18 x 21 m und mit einem Neubau dicht
überbaut sei auch das Grundstück Kat.Nr. 7 an der P-strasse. Diese Zone liege
zudem bergwärts und werde schon deshalb kaum tangiert; neben ein- und
zweigeschossigen Einfamlienhäusern fänden sich zahlreiche dreigeschossige
Mehrfamilienhäuser mit auffallenden "Dachgeschossbauten" und an der
N-strasse sogar eine sich im Bau befindliche Terrassensiedlung. Auf engstem
Raum seien Bauten aller Art und jeden Stils anzutreffen. Auf die nord- und
nordostseits anschliessenden Zonen sei die Vorinstanz gar nicht eingegangen; auch
in diesen Zonen für öffentliche Bauten, Wohnzone W3 und Gewerbezone B fänden
sich Gebäude unterschiedlichster Struktur mit grossen Bauvolumen, neben denen
der geplante Neubau nicht auffalle.
b) Wie der Augenschein des
Verwaltungsgerichts ergeben hat, kann der Baurekurs­kommission keine unrichtige
Sachverhaltsfeststellung vorgeworfen werden. Weitere Abklärungen, wie
insbesondere die beantragte Edition von Grundbuchplänen, sind nicht
erforderlich.
Die baulichen Gegebenheiten in der Wohnzone
mit Gewerbeerleichterungen, zu der das Baugrundstück gehört, werden im
Rekursentscheid zutreffend beschrieben. Zwar trifft es zu, dass auf den
seeseitigen Grundstücken Kat.Nrn. 5 (ehemaliger Werkhof M) und 6 (ehemalige
Fabrikanlage L) Gebäudekomplexe mit ebenfalls grossen Grund­massen stehen.
Diese Gebäudekomplexe liegen aber mindestens teilweise in der zwei­ten Bautiefe
und treten damit naturgemäss weniger in Erscheinung als der längs der
P--/K-Strasse geplante Neu­bau. Sodann handelt es sich es sich zwar nach der
insofern zutreffenden Charakterisierung der Beschwerdeführenden beim ehemaligen
Werkhof M um ein Konglomerat von Einstellhallen, Schuppen, Umschlagvorrichtun­gen,
Gewerbe- und Wohnbauten; trotz teilweise grosser Volumen wirkt diese verwinkel­te
Gebäudegruppe gerade wegen ihrer Vielgestaltigkeit jedoch nicht als massig und
entspricht der durch kleinmassstäbliche Bauten geprägten Struktur der näheren
Umgebung des Baugrundstücks. Das gilt weitgehend auch für die angrenzende
ehemalige Fabrikliegenschaft L. Allerdings treten hier markant zwei grössere
Baukörper in Erscheinung, nämlich das 1942 erbaute, heute zu Wohnzwecken
genutzte frühere Fabrikationsgebäude und die dahinter liegenden, aus jüngster
Zeit stammenden Reiheneinfamilienhäuser. Beide Bau­körper zeichnen sich aber
durch eine sorgfältige Gestaltung aus, die durch die Anordnung des Bauvolumens
und die Gliederung der Fassaden der Kleinmassstäblichkeit der umliegen­den
Bauten Rechnung trägt. Als nicht in diese Umgebung eingepasst erscheint im mass­geblichen
Umfeld des Baugrundstücks lediglich das Mehrfamilienhaus N-­stras­se, worauf
bereits die Vorinstanz hingewiesen hat. Hingegen entspricht die Richtung
Dorfzentrum angrenzende Liegenschaft N-strasse mit ihrem flachen Satteldach und
den strassenseitigen, durchgehenden Balkonen in seiner Gestaltung wiederum den
kleinmass­stäblichen Wohn- und Gewerbebauten in der näheren Umgebung des
Baugrundstücks. Die Feststellung der Baurekurskommission II, dass die bauliche
Struktur der Wohn- und Ge­werbezone im Umfeld des Baugrundstücks durch
kleinmassstäbliche Wohn- und Gewer­bebauten geprägt sei und zurückhaltend
strukturierte Häuser mit Schrägdächern vorherrschten, erweist sich insgesamt
als zutreffend; weitergehende prägende Gestaltungsmerk­male hat die Vorinstanz
der bestehenden Überbauung nicht zugeschrieben. Soweit die Beschwerdeführenden
auf andere Gebäude in der Zone WG 3 hinweisen, sind diese zu weit vom
Baugrundstück entfernt, als dass sie für die Einordnung massgeblich sein
können.
Ebenfalls als zutreffend hat sich auf Grund des
Augenscheins die Feststellung der Baurekurskommission II erwiesen, dass die
bergseitig (jenseits der P- bzw. der K-strasse) und westlich an das
Baugrundstück anschliessende zweigeschossige Wohnzone eine relativ lockere
Überbauung mit ein- und zweigeschossigen Einfamilienhäusern jüngeren und
älteren Datums sowie unterschiedlichster Baustile aufweist. Dass die
benachbarte Einfamilienhausliegenschaft Kat.Nr. 9 entgegen der Darstellung der
Beschwer­deführenden im Vergleich mit dem geplanten Neubau relativ locker
überbaut ist, ergibt sich bereits auf Grund der Modell-Aufnahmen; die grosse
Grundfläche des Gebäudes vermag daran nichts zu ändern. Eine besondere archi­tektonische
Qualität oder einen einheitlichen Baustil hat die Bau­rekurskommission der
Überbauung in der benachbarten Zone W 2 nicht zugeschrieben; die
diesbezüglichen Ausführungen der Beschwerdeführenden vermögen deshalb die
Sachverhaltsfeststellungen der Baurekurskommission nicht zu erschüttern.
Zutreffend ist, dass die Wohnzone W2 bergwärts der P-strasse zum Dorfzentrum
hin dichter überbaut ist (vgl. P-stras­se). Dieser Bereich der Wohnzone W2
liegt aber bereits ausserhalb der näheren bau­lichen Umgebung des
Baugrundstücks, und die Baurekurskommission hat ihn deshalb für die Beurteilung
der Einordnung der geplanten Baute zu Recht ausser Acht gelassen. Schliess­lich
ist es für die Beurteilung der Einordnung ohne Belang, aus welchem Grund das
Gebiet nordwestlich des Baugrundstücks der Freihaltezone zugewiesen wurde; ein
unrichtige Sachverhaltsfeststellung liegt auch insofern nicht vor.
Ergänzend zur Sachverhaltsermittlung der
Baurekurskommission II ist sodann auf Grund des Augenscheins festzuhalten, dass
das Baugrundstück sich in landschaftlich exponierter Lage befindet.
Entsprechend greift die Festlegung "Niedrige bauliche Dichte" im
Richt­plan Siedlung und Landschaft der Region Q, die hauptsächlich die
bergseits der K-strasse gelegene frühere "Einfamilienhauszone in
empfindlichen Gebiet" (vgl. Zonenplan der Gemeinde X vom 4. Oktober 1984)
umfasst, im Bereich des Baugrundstücks deutlich in die Zone WG 3 seeseits der
K-strasse über. Diese Festlegung ist dem Wesen der Richtplanung entsprechend
nicht parzellenscharf, so dass die einheitliche Zuweisung des ganzen Gebiets
seeseits der K-strasse zur Zone WG 3 angehen mag. Das ändert aber nichts daran,
dass das Baugrundstück zumindest im Randbereich des im Regionalplan
bezeichneten Gebiets mit niederer baulicher Dichte liegt. Durch diese
Festlegung sollen "in landschaftlich und ortsbaulich exponierten Lagen Überbauungen
mit besonderen gestalterischen Qualitäten" gesichert werden (Regionaler
Richtplan Q, RRB 2258/1998, Textteil, S. 4).
5. Im Rahmen der Prüfung der gestalterischen
Anforderungen gemäss § 238 Abs. 1 PBG hat die Baurekurskommission II dem
umstrittenen Bauvorhaben in erster Linie eine un­genügende Einordnung in die
bauliche Umgebung entgegengehalten. Der Längskomplex weise im Vergleich zur
baulichen Umgebung ohnehin schon ein markantes Bauvolumen auf, das durch die
riesigen, vielfach geöffneten Satteldächer noch erheblich zunehme. Über­­­treffe
bereits dieser massige Baukörper für sich allein betrachtet die Dimensionen der
vorherrschenden Überbauungsstruktur, so werde mit den zwei grossvolumigen
Flachdach­anbauten eine Baumassenkonzentration erreicht, die auch für einen
unbefangenen Dritten eine krasse und erdrückende Wirkung erzeuge. Die
schonungslose Auffüllung des Baugrund­stücks mit wuchtigen Baukörpern, die kaum
Raum für eine ansprechende Freiflächen­­­gestaltung lasse, sprenge die Struktur
der durch bescheidene Bauten gekennzeichneten Mischzone. Noch unausgewogener
präsentiere sich der Übergang zum Einfamilienhausquar­tier, auf dessen bauliche
Körnung das überdimensionierte Neubauprojekt keine Rücksicht nehme. Das
Bauvorhaben vermöge aber nicht nur wegen der massiven baulichen Kon­zentration
nicht zu überzeugen; die unbefriedigende Gesamtwirkung liege insbesondere auch
in der (detailliert beanstandeten) kubischen und architektonischen Umsetzung
des grossen Bauvolumens begründet.
Der private Beschwerdeführer hält dieser
Würdigung im Wesentlichen entgegen, sie lasse eine ausgewogene,
gesetzesgerechte Bewertung des Bauvorhabens vermissen, kennzeichne sich durch
eine einseitige Architekturkritik statt einer objektiven Einordnungsprüfung,
welche die konkreten örtlichen Verhältnisse, die mit der Zonenplanung verfolgte
Absicht und das weite Ermessen der Gemeinde berücksichtige. Die
beschwerdeführende Gemeinde macht insbesondere geltend, es sei keine der
Voraussetzungen erfüllt, wel­che den ausnahmsweisen Verzicht auf die
Realisierung des nach der Zonenordnung zulässi­gen Bauvolumens rechtfertigten;
im Weiteren erschöpfe sich der Rekursentscheid in einer Architekturkritik, mit
welcher die Vorinstanz ihr eigenes Ermessen anstelle desjenigen der örtlichen
Baubehörde setze.
a) Die Frage einer Verletzung des
Ermessensspielraums der örtlichen Baubehörde durch die Rekursinstanz kann sich
nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts von Vornherein nur dann
stellen, wenn die örtliche Behörde von ihrem Ermessen in belegbarer und
nachvollziehbarer Weise Gebrauch gemacht hat (RB 1991 Nr. 2).
Den Erwägungen zur angefochtenen
Baubewilligung vom 8. August 2000 lässt sich bezüglich "Einordnung und
Gestaltung" nur entnehmen: "Aufgrund des Baubeschriebes kön­nen die
Ansprüche nach § 238 PBG als befriedigend beurteilt werden." Im
Rekursverfah­ren hat die Baukommission X auf eine Vernehmlassung verzichtet und
anläss­lich des Au­genscheins der Baurekurskommission II vom 22. März 2001 hat
sie durch ihren Vertreter lediglich ausführen lassen, das Projekt befinde sich
an einer Schnittstelle zweier un­ter­schiedlicher Zonen, was zu einer Spannung
führe; der Vertreter äusserte sich laut Pro­to­koll der Baurekurskommission (S.
5) hinsichtlich der Einordnung nicht explizit, sondern mit einem Achselzucken.
Unter den vorliegenden Umständen, wo es um
die Einordnung eines grossen Bauvolumens direkt an der Grenze zu einer Zone mit
einer erheblich tieferen Ausnützung und an einer landschaftlich exponierten
Lage geht, vermag der wenig aussagekräftige Satz zur Einordnung in der
Baubewilligung die pflichtgemässe Ausübung des Ermessens durch die
Baukommission X nicht zu belegen. Sodann hat es die Behörde versäumt, entspre­chende
Überlegungen im Rekursverfahren nachzutragen. Der Einwand der Beschwerde­führenden,
die Baurekurskommission habe den Ermessensspielraum der Gemeinde miss­achtet,
vermag schon aus diesem Grund nicht durchzuschlagen.
b) Aus den vorinstanzlichen Erwägungen,
wonach mit der schonungslosen Auffüllung des Baugrundstücks durch die
projektierten grossvolumigen Baukörper sowohl die bau­­liche Struktur der
dortigen Wohn- und Gewerbezone als auch der angrenzenden Wohnzone missachtet
werden, könnte geschlossen werden, nach Auffassung der Baurekurskommission II
führe wegen der exponierten Lage des Baugrundstücks die Realisation des zonen­­gemässen
Ausnützungsmasses zwingend zu einem Einordnungsmangel. Für diese Auffassung
liessen sich angesichts der erwähnten richtplanerischen Vorgaben beachtliche
Grün­de anführen.
Unabhängig davon lässt sich aber im gegebenen
landschaftlichen und baulichen Um­­feld die gemäss § 238 Abs. 1 PBG gebotene
befriedigende Einordnung des maximal zu­lässigen Bauvolumens nur mit einer
besonders sorgfältigen Gestaltung des Neubaus erreichen. Die von den
Beschwerdeführenden geltend gemachte, mit den letzten Revisionen der Bau- und
Zonenordnung geförderte bauliche Verdichtung führt im bereits überbauten Gebiet
zwangsläufig zu einem Spannungsverhältnis zwischen den die höhere Dichte
realisierenden Neubauten und dem durch lockerere Überbauung und geringere
Volumen gepräg­­ten Altbestand. Je konsequenter von den neuen Baumöglichkeiten
Gebrauch gemacht wird, um so höher sind die Anforderungen an die Gestaltung der
Neubauten und insbesondere an ihre kubische Gliederung (vgl. Roman Sieber, Die
bauliche Verdichtung aus rechtlicher Sicht, Freiburg Schweiz, 1996, S. 160).
Wenn die Baurekurskommission II dem Bau­­vorhaben entgegen gehalten hat, die im
Sinn von § 238 Abs. 1 PBG unbefriedigende Ge­samtwirkung ergebe sich nicht bloss
aus der massiven baulichen Konzentration, sondern aus der kubischen und
architektonischen Umsetzung des grossen Bauvolumens, so beruht die Beurteilung
jedenfalls insofern auf einer zutreffenden Rechtsauffassung.
c) Wie die Baurekurskommission II mit
eingehender und nachvollziehbarer Begrün­dung dargelegt hat, lässt die
projektierte Überbauung eine sorgfältige, die bestehende Siedlungskörnung und
die landschaftliche exponierte Lage berücksichtigende Gestaltung nicht
erkennen. Die Beschwerdeführenden bringen nichts vor, was die ästhetische
Würdigung der Vorinstanz als rechtsverletzend erscheinen lässt. Insbesondere
können die Kombination von Sattel- und Flachdach und die unterschiedlichen
Baustile in gestalterischer Hinsicht ohne Rechtsverletzung als "befremdend
und konzeptionslos" bezeichnet werden. Der gestalterische Vorwurf, der
Überbauung fehle die formale Geschlossenheit und es sei nicht erkennbar, dass
sie als Einheit geplant worden sei, ist nicht nur für Fachleute nachvollziehbar
und lässt sich mit dem Hinweis auf einheitliche Erker, Fenster, Balkone und
Brüstungen nicht entkräften. Dass alle 15 Eigentumswohnungen "ab
Plan" verkauft worden sein sollen, gibt für die Beurteilung der Einordnung
schon deshalb nichts her, weil Käufer als Bewohner das geplante Gebäude
vornehmlich von innen und weniger als Dritte in seinem Bezug zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung sehen würden. Auch die Beschwerdevorbringen zur
Kritik an der Detailgestaltung lassen in keiner Weise eine rechtsverletzende
Handhabung des der Vorinstanz als Rekursbehörde zustehenden Ermessens er­kennen.
Wie schon ein Blick auf die Modellaufnahmen zeigt, lassen die zahlreichen,
vielfältigen und gestalterisch zufälligen Durchbrechungen von Fassaden und
Dachflächen die Gebäude nicht als leichter erscheinen, sondern verstärken in
ihrer Unbeholfenheit die erdrückende Wirkung der grossen Baukörper.
6. Damit erweisen sich die Beschwerden als
unbegründet und sind abzuweisen. ...
Demgemäss
beschliesst die Kammer:
Die Beschwerdeverfahren VB.2001.00268 und
VB.2001.00273 werden vereinigt;
und
entscheidet:
1.    Die Beschwerden werden abgewiesen.
2.    ...