zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00185 · 2022-10-27 · de

Baubewilligung | Regelung betreffend Dachaufbauten bei einem Gebäude mit atypischem Grundriss. Gemäss § 292 lit. b PBG dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, d.h. jene Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit § 292 PBG). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist es zulässig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die Stirnseite der Baute, d.h. an die Gebäudeecken der betreffenden Traufseiten, zu rücken, sofern das Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt (E. 3.1). Das Attikageschoss wurde an die Gebäudeecken herausgesetzt. Die oberste Fassade und das Attikageschoss sind im Umfang von ca. 50 % ihrer Fassaden miteinander bündig. Dabei ist das Attikageschoss klarerweise nicht mehr als Obergeschoss erkennbar, sondern erweckt optisch den Eindruck eines Vollgeschosses (E. 3.3). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 27.10.2022 VB.2022.00185
Zurich Verwaltungsgericht 27.10.2022 VB.2022.00185
Zurigo Verwaltungsgericht 27.10.2022 VB.2022.00185

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00185
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Geschäftsnummer:
VB.2022.00185
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.10.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Regelung betreffend Dachaufbauten bei einem Gebäude mit atypischem Grundriss.
Gemäss § 292 lit. b PBG dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, d.h. jene Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit § 292 PBG). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist es zulässig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die Stirnseite der Baute, d.h. an die Gebäudeecken der betreffenden Traufseiten, zu rücken, sofern das Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt (E. 3.1).
Das Attikageschoss wurde an die Gebäudeecken herausgesetzt. Die oberste Fassade und das Attikageschoss sind im Umfang von ca. 50 % ihrer Fassaden miteinander bündig. Dabei ist das Attikageschoss klarerweise nicht mehr als Obergeschoss erkennbar, sondern erweckt optisch den Eindruck eines Vollgeschosses (E. 3.3).
Gutheissung.
Stichworte:
ÄSTHETIK
ATTIKAGESCHOSS
ATYPISCH
DACHAUFBAUTE
GRUNDRISS
VOLLGESCHOSS
Rechtsnormen:
§ 281 Abs. 1 lit. a PBG
§ 292 lit. b PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2022.00185
Urteil
der 1. Kammer
vom
27. Oktober 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiber Jonas Alig.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
3.    C,
4.    D,
alle vertreten durch RA E,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    F AG,
vertreten durch G,
2.    Baukommission Nürensdorf,
vertreten durch RA H,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Die Baukommission Nürensdorf erteilte der F AG mit
Beschluss vom 16. August 2021 unter Nebenbestimmungen die Baubewilligung
für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an
der I-Strasse/J-Strasse 02 in Nürensdorf.
II.
Gegen den Beschluss erhoben A, B, C und D mit Eingabe vom
22. September 2021 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich Rekurs. Mit
Entscheid vom 3. März 2022 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit
es darauf eintrat.
III.
Dagegen erhoben A, B, C und D mit Eingabe vom 30. März
2022 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten,
es sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der
Beschwerdegegner – der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts
vollumfänglich aufzuheben und es sei der Beschwerdegegnerin die Baubewilligung
zu verweigern. Es seien die vorinstanzlichen Kosten neu zu verlegen und den
Beschwerdeführenden für das vorinstanzliche Verfahren eine angemessene
Parteientschädigung auszurichten.
Am 12. April 2022 beantragte das Baurekursgericht
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort
vom 19. Mai 2022 beantragte die Baukommission Nürensdorf, die Beschwerde
sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden –
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die F AG liess sich nicht
vernehmen. In der Folge liessen sich auch A, B, C und D nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.
2.
Streitbetroffen ist der Ersatzneubau
eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohnungen auf dem mit dem Grundstück Kat.-Nr. 01,
das gegenwärtig mit einem Haus (K-Strasse 04; Assek.-Nr. 03)
überstellt ist. Das Grundstück ist gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung
der Gemeinde Nürensdorf vom 24. November 2004 der Wohnzone W1 zugeteilt.
Der geplante Neubau weist zwei nicht anrechenbare
Untergeschosse, ein anrechenbares Untergeschoss, ein Vollgeschoss und ein Dach-
bzw. Attikageschoss auf. Beim Bauvorhaben handelt es sich um ein überarbeitetes
Projekt. Die Baubewilligung des vorangegangenen Projekts war im ersten
Rechtsgang mit Entscheid des Baurekursgerichts vom 1. April 2021 (BRGE IV Nr. 0063/2021)
aufgehoben worden.
3.
Die Beschwerdeführenden beanstanden, die Dachaufbauten
würden die Regelung nach § 292 PBG nicht einhalten.
3.1
Für die
Beurteilung der Dachgestaltung ist § 292 in der hier anwendbaren, bis 28. Februar
2017 in Kraft stehenden Fassung des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG; Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2)
von Relevanz:
Gemäss § 292 lit. b
PBG dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden
Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes
Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, d.
h. jene Profillinie, die unter 45° an die
Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der
dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung
mit § 292 PBG). Diese Regel greift bei Attikageschossen indessen nur
gegenüber der hypothetischen Traufseite des betreffenden Gebäudes;
"giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein
Dachgeschoss unter einem Schrägdach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig
sein. Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig die erwähnte Dachprofillinie
durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 PBG zulässig, d.
h. sie dürfen bei
Flachdächern insgesamt nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden
Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG).
Derartige
Dachaufbauten dürfen bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden
Vollgeschosses vorstossen, d.
h.
mit der betreffenden Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im
Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 in der hier
anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung, vgl.
Übergangsbestimmung zur Änderung vom 11. Mai 2016; VGr, 9. Februar
2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22).
Auch ist es nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zulässig, solche
Dachaufbauten seitlich bis an die Stirnseite der Baute, d.
h. an die Gebäudeecken
der betreffenden Traufseiten, zu rücken, sofern das Dachgeschoss noch als
solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt
(VGr, 17. September 2020, VB.2018.00162, VB.2019.00374, E. 5.2; 28. März 2019,
VB.2018.00367, E. 4.6; 19. Juli 2018, VB.2017.00802, E. 6.4.1;
6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1; vgl. auch BGr, 10. Mai
2022, 1C_647/2020, E. 4.1 f.).
Die Praxis kennt bei
der Anwendung von § 292 PBG auf Dachaufbauten, die das vorgesehene Drittel
einhalten, sodann keine schematische Höhenbegrenzung. Zur Abgrenzung von
Vollgeschossen kann die grössere Höhe von Dachaufbauten bei Flachdächern ein
grundsätzlich valables Kriterium darstellen (VGr, 17. September 2020,
VB.2018.00162, VB.2019.00374, E. 5.2).
Bei § 292 PBG
handelt es sich um eine Ästhetiknorm, welche bezweckt, dass Dach und
Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes
Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen überdimensionierte, dem Dachbereich ein
Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden (VGr, 6. November
2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Ein Ziel dieser Bestimmung ist es, die
Dachgestaltung ruhig zu halten, weshalb die ''Drittelsregel'' jeweils auf der
betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als in diesem Sinn massgebende
Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche bzw.
welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (VGr, 19. Juli 2018,
VB.2017.00802, E. 6.4.2; 31. August 2017, VB.2017.00337, E. 2.2;
10. Mai 2000, VB.2000.00086, E. 3b). Eine solche optische Einheit
kann auch dann noch gegeben sein, wenn zwei Fassadenelemente schiefwinklig
aneinanderstossen oder die Fassade seitlich gegliedert ist. Letztlich ist eine
Einzelfallbeurteilung vorzunehmen. Nicht entscheidend ist, ob die massgebliche
Fassade bzw. der massgebliche Abschnitt eine funktionelle Einheit bildet (VGr,
19. Mai 2021, VB.2020.00070, E. 8.2; 18. März 2021,
VB.2020.00662, E. 6.1; 31. August 2017, VB.2017.00337, E. 2.2;
vgl. VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00802, E. 6.5). Eine in zwei Teile
gegliederte Fassade kann sowohl (einerseits) für sich als auch (andererseits)
im Zusammenspiel eine optische Einheit bilden (VGr, 18. März 2021,
VB.2020.00662, E. 6.2).
3.2
Die
Vorinstanz erwog, dass das geplante Mehrfamilienhaus keinen Grundriss mit
ausschliesslich rechten Winkeln aufweise. Von der Grundform her gleiche es
vielmehr einem unregelmässigen Sechseck, das in Richtung Südwesten und
Nordosten über vergleichsweise längere Seiten verfüge. Während die sechseckige
Grundform von Südwesten her deutlich erkennbar sei, sei sie nordwärts
insbesondere infolge des vorgebauten Eingangsbereichs des Wohnhauses, an
welchen ein eingeschossiger Einstellraum für Fahrräder anschliesse, weniger
markant ausgeprägt. Gleichwohl sei das Gebäude mit den schiefwinklig
aneinanderstossenden Teilfassaden nicht als besonders auffällig zu bezeichnen.
Insgesamt würden die gegliederte Südwest- und Nordostfassade jeweils eine
baulich-architektonische Einheit darstellen. Die gesamte entsprechende
Fassadenlänge, welche jeweils 23,12 m betrage, sei daher als vorliegend
massgebliche Fassadenlänge im Sinn von § 292 PBG aufzufassen. Die
projektierten Dachaufbauten würden die gemäss § 292 PBG zulässigen Ebenen
an der Südwestfassade auf einer projizierten Länge 7,65 m und an der
Nordostfassade auf einer entsprechenden Länge von 2,11 m durchstossen.
Folglich seien die Durchstossungen der für ein entsprechendes Schrägdach
zulässigen Ebenen nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge,
welche je 7,71 m (=1/3 x 23,12 m) betrage. Die projektierten Dachaufbauten
hielten insofern die Vorgaben von § 292 PBG ein. Dabei seien die entlang
der Terrassen des Attikageschosses geplanten, gemäss dem Materialkonzept aus
klarem Glas mit einem metallenen Handlauf bestehenden Geländer im Gegensatz zu
einer gebäudeähnlich in Erscheinung tretenden Brüstung nicht an den Drittel
anzurechnen.
3.3
Es handelt
sich um ein Gebäude mit einem atypischen Grundriss. Das Attikageschoss wurde an
die Gebäudeecken herausgesetzt. Die oberste Fassade und das Attikageschoss sind
im Umfang von ca. 50 % ihrer Fassaden miteinander bündig, wobei im
Wesentlichen vier Aussparungen (zwei Dachterrassen an der Südfassade und zwei
nicht begehbare Dachteile an der Nordfassade) existieren. Dabei ist das
Attikageschoss klarerweise nicht mehr als Obergeschoss erkennbar, sondern erweckt
optisch den Eindruck eines Vollgeschosses.
Die geplante Baute ist
mit der langjährigen Praxis zu § 292 PBG, dass das Attikageschoss nur dann
bis an die Gebäudeecken der Traufseiten rücken darf, wenn das Dachgeschoss noch
als solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses
vermittelt (vgl. E. 3.2), nicht vereinbar. Sie verstösst gegen Sinn
und Zweck der Vorschrift von § 292 PBG, bei welcher es sich um eine
Ästhetiknorm handelt und welche überdimensionierte, dem Dachbereich ein
Übergewicht verleihende Aufbauten verhindern soll (VGr, 28. März 2019,
VB.2018.00367, E. 4.6; 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1).
Insofern kann offengelassen werden, ob das Attikageschoss das zulässige
Dachprofil auf mehr als einem Drittel der Länge der Fassaden durchstösst.
3.4
Durch
Nebenbestimmungen wie Auflagen können mithin lediglich untergeordnete Mängel
eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1
PBG vorzugehen, entfällt, wenn die Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw.
eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern (VGr, 19. Juli
2018, VB.2017.00830, E. 5.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2.1;
RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5).
Das Dachgeschoss muss
neu konzipiert werden, was eine bedeutende Überarbeitung des Bauprojekts
voraussetzt. Eine nebenbestimmungsweise Heilung des Mangels kommt somit nicht
infrage.
4.
4.1
Die
Beschwerde ist nach dem Gesagten gutzuheissen. Der Rekursentscheid und die
Baubewilligung sind aufzuheben.
4.2
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens der unterliegenden
Bauherrin sowie der Baubewilligungsbehörde je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).
Eine
Parteientschädigung steht der Bauherrin bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17
Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für
das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17
Abs. 2 VRG). Die Gemeinde wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich
private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig
(vgl. § 17 Abs. 3 VRG; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,
Zürich etc. 2014, § 17 N. 94).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 3. März
2022 und der Beschluss der Baukommission Nürensdorf vom 16. August 2021
werden aufgehoben.
Die
Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 6'205.- werden der F AG und der
Baukommission Nürensdorf je zur Hälfte auferlegt.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    130.--
Zustellkosten,
Fr. 5'130.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der F AG und der Baukommission Nürensdorf je zur
Hälfte auferlegt.
4.    Die
F AG wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Rekurs- und das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'500.- zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.