zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00192 · 2023-01-19 · de

Baubewilligung | Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage. Nachbarbeschwerde betreffend eine - im Rahmen einer Projektänderung bewilligte - veränderte (bzw. verschobene) Tiefgaragenzufahrt (vgl. die mit dem vorliegenden zusammenhängenden Verfahren VB.2022.00191 [Bauherrenbeschwerde] und die vereinigten Verfahren VB.2022.00220/00224 [weitere Nachbarbeschwerden]). Dass am vorinstanzlichern (Referenten-)Augenschein lediglich ein Mitglied des Spruchkörpers zugegen war, stellt keine Rechtsverletzung dar (E. 3). Bei Projektänderungen - wie vorliegend - können nur diejenigen Teile eines Bauvorhabens neu überprüft werden, die durch die Änderung betroffen sind. Rügen, welche insofern ausserhalb des durch die Projektänderung vorgegebenen Verfahrensgegenstands liegen, sind damit verspätet (E. 4). Vorliegend erwiesen bzw. erweisen sich diverse Rügen als verspätet (E. 4.4). Pläne (E. 5). Abgrabungen (E. 6). Tiefgaragenzufahrt im Baulinienbereich (E. 7). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 19.01.2023 VB.2022.00192
Zurich Verwaltungsgericht 19.01.2023 VB.2022.00192
Zurigo Verwaltungsgericht 19.01.2023 VB.2022.00192

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00192
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Geschäftsnummer:
VB.2022.00192
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.01.2023
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage. Nachbarbeschwerde betreffend eine - im Rahmen einer Projektänderung bewilligte - veränderte (bzw. verschobene) Tiefgaragenzufahrt
(vgl. die mit dem vorliegenden zusammenhängenden Verfahren VB.2022.00191 [Bauherrenbeschwerde] und die vereinigten Verfahren VB.2022.00220/00224 [weitere Nachbarbeschwerden]).
Dass am vorinstanzlichern (Referenten-)Augenschein lediglich ein Mitglied des Spruchkörpers zugegen war, stellt keine Rechtsverletzung dar (E. 3).
Bei Projektänderungen - wie vorliegend - können nur diejenigen Teile eines Bauvorhabens neu überprüft werden, die durch die Änderung betroffen sind. Rügen, welche insofern ausserhalb des durch die Projektänderung vorgegebenen Verfahrensgegenstands liegen, sind damit verspätet (E. 4). Vorliegend erwiesen bzw. erweisen sich diverse Rügen als verspätet (E. 4.4).
Pläne (E. 5). Abgrabungen (E. 6). Tiefgaragenzufahrt im Baulinienbereich (E. 7).
Abweisung.
Stichworte:
AUGENSCHEIN
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAULINIENBEREICH
BAULINIENÜBERSTELLUNG
PLÄNE
PROJEKTÄNDERUNG
PROJEKTÄNDERUNGSBEWILLIGUNG
VERSPÄTETE RÜGEN
ZUFAHRTSRAMPE
Rechtsnormen:
- keine -
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2022.00192
Urteil
der 1. Kammer
vom
19. Januar 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert,
Verwaltungsrichter José Krause,
Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    C AG, vertreten durch RA D,
2.    Baukommission Küsnacht,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend
Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 15. Dezember 2020 erteilte die
Baukommission der Gemeinde Küsnacht der C AG unter Nebenbestimmungen eine
Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 am E-Weg 02 in Küsnacht.
Weiter erteilte die Baukommission Küsnacht der C AG
mit Beschluss vom 27. April 2021 unter Nebenbestimmungen eine
Baubewilligung für eine die Zufahrt zum geplanten Neubau betreffende
Projektänderung.
II.
Gegen
die mit Beschluss vom 15. Dezember 2020 erteilte Baubewilligung
rekurrierten F und G, H sowie A mit je separaten Rekursschriften vom
20. Januar 2021 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich.
Gegen die mit Beschluss vom 27. April 2021 erteilte
Bewilligung betreffend die Projektänderung rekurrierten F und G, H sowie A
wiederum mit je separaten Rekursschriften vom 2., 3. und 4. Juni 2021 an
das Baurekursgericht.
Mit Rekursentscheid vom
1. März 2022 hiess das Baurekursgericht unter Vereinigung sämtlicher
Rekurse diejenigen gegen die Stammbaubewilligung vom 15. Dezember 2020
teilweise – nämlich in Bezug auf geplante Abgrabungen – gut; diesbezüglich
legte das Baurekursgericht fest, dass "der Baubehörde [...] vor Baubeginn
geänderte Pläne mit auf das zulässige Mass [...] zu reduzierenden Abgrabungen
zur Bewilligung einzureichen" seien (Dispositiv-Ziff. II
Abs. 2). Sämtliche Rekurse wurden (im Übrigen) abgewiesen, soweit darauf
eingetreten wurde.
III.
Mit Beschwerde vom 31. März 2022 gelangte
A mit folgenden Anträgen an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich:
"1.    Es sei der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts 2.
Abteilung aufzuheben;
2.    Es sei das
Verfahren zur nochmaligen Durchführung eines vollständigen Augenscheins an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
Eventuell
sei ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht durchzuführen.
3.    Es sei von
den entstandenen Gerichtskosten unabhängig vom Ausgang der vorliegenden
Beschwerde der Baubewilligungsbehörde und der privaten Rekursgegnerin die
Hälfte aufzuerlegen und diese sei zu verpflichten, für diesen ersten Rekurs der
Beschwerdegegnerin eine Prozessentschädigung zu bezahlen.
Alsdann
seien die Kosten nach Ausgang aufzuerlegen.
4.    Es sei die
Baubewilligung aufzuheben.
5.    Unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen."
Die Baukommission Küsnacht verzichtete am
4. Mai 2022 unter Verweis auf ihre eigenen Ausführungen in ihrer
Rekursvernehmlassung vom 28. Juni 2021 sowie auf die vorinstanzlichen
Erwägungen im angefochtenen Rekursentscheid auf die Einreichung einer
Beschwerdeantwort sowie in der Folge auch auf weitere Stellungnahmen. Das
Baurekursgericht schloss am 17. Mai 2022 auf Abweisung der Beschwerde,
wobei es sich zu verschiedenen Punkten vernehmen liess. Die C AG
beantragte mit Beschwerdeantwort vom 19. Mai 2022 die Abweisung der
Beschwerde unter Kostenfolge zulasten von A.
In der Folge liessen sich A einerseits (mit
Eingaben vom 16. Juni 2022 [Replik] und vom 12. August 2022) und die
C AG andererseits (mit Duplik vom 27. Juni 2022) weiter vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) für
die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,
ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Das Baugrundstück befindet sich in der Wohnzone W2/1.50
gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht (BZO; Ordnungsnummer 700.1).
Es stösst im Osten an den I-Weg (Wegparzelle Kat.-Nr. 03), im Süden
befindet sich ein zur L-Strasse im Westen führender Fussweg in Form eines
Treppenabgangs. Im Rahmen des Bauprojekts soll das bestehende Einfamilienhaus
abgebrochen und an dessen Stelle ein Mehrfamilienhaus mit Flachdach erstellt
werden, welches ein anrechenbares Untergeschoss sowie zwei Vollgeschosse
(Obergeschosse) mit gesamthaft fünf Wohnungen und einer gemeinsamen Tiefgarage
mit insgesamt neun Abstellplätzen umfasst.
Die Beschwerdeführerin wendet sich mit ihren Rügen vor
Verwaltungsgericht in der Sache (teilweise) gegen die mit Beschluss vom
27. April 2021 (Projektänderungsbewilligung) gegenüber der
Stammbaubewilligung vom 15. Dezember 2020 veränderte bzw. neu projektierte
Tiefgaragenzufahrt. Diese soll – unter ansonsten im Wesentlichen gleicher
Ausgestaltung – um rund 30 cm in westlicher Richtung verschoben werden.
Dadurch fällt die bisher, im Rahmen der Stammbaubewilligung, geplante
Beanspruchung des I-Wegs bzw. eines 50 cm breiten Streifens desselben, der
zu einer entsprechenden (dauerhaften) Verengung des Fusswegs geführt hätte,
weg. Für die Hauszufahrt zum geplanten Neubau soll neu nurmehr noch eine kleine
Teilfläche von 11 m
2
(im nördlichsten Bereich) des Fusswegs in
Anspruch genommen werden, dergestalt, dass diese Fläche von aus der Tiefgarage
aus- bzw. dort hineinfahrenden Fahrzeugen befahren werden soll, um zur
Erschliessungsstrasse, dem E-Weg (Wegparzelle Kat.-Nr. 04), zu gelangen.
Die hier beschwerdeführende Nachbarin ist Eigentümerin des
östlich der Bauparzelle gelegenen Grundstücks Kat.-Nr. 05.
3.
Die Beschwerdeführerin rügt in formeller Hinsicht, die
Vorinstanz habe einen Augenschein durchgeführt, bei welcher lediglich eine
Delegation anwesend gewesen sei. Sodann sei die Gerichtsschreiberin, die am
Entscheid mitgewirkt habe, nicht dieselbe, welche am Augenschein teilgenommen
habe. Damit sei letztlich lediglich eine von vier am Entscheid mitwirkenden
Personen beim Augenschein anwesend gewesen. Die Vorinstanz habe somit
entschieden, ohne in ausreichendem Mass über die Verhältnisse informiert
gewesen zu sein, was eine Verletzung des rechtlichen Gehörs darstelle. Der
Augenschein sei daher zu wiederholen oder der Fehler durch das
Verwaltungsgericht zu beheben, indem es selbst einen Augenschein durchführe.
3.1
Aufgrund
des Unmittelbarkeitsprinzips soll an einem Augenschein grundsätzlich der
vollständige Spruchkörper anwesend sein (Kaspar Plüss i
n: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A. Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], § 7 N. 83; vgl. auch Marco Donatsch, Kommentar VRG,
§ 60 N. 25, je auch zum Folgenden). Die Rechtsprechung lässt von
diesem Grundsatz allerdings Ausnahmen zu, so namentlich den
Referentenaugenschein (vgl. BGr, 9. Oktober 2007, 1A.30/2007, E. 3.2,
sowie ferner die Regelung in § 17 der Organisationsverordnung des
Baurekursgerichts vom 12. November 2010 [OV BRG, LS 700.7]). Die
Zulässigkeit eines solchen wird von der Beschwerdeführerin denn auch nicht
grundsätzlich infrage gestellt; wie erwähnt, rügt sie, dass von den vier am
Entscheid mitwirkenden Personen lediglich eine beim Augenschein anwesend
gewesen sei, während drei Personen die Angelegenheit beurteilt hätten, ohne
sich von den örtlichen Verhältnissen einen persönlichen Eindruck gemacht zu
haben.
3.2
Dass die
am Augenschein anwesende Gerichtsschreiberin letztlich nicht auch die am
Entscheid mitwirkende war, ist zutreffend, schadet indes nicht. Die
Feststellungen anlässlich des Augenscheins sind vom Gerichtsschreiber bzw. der
Gerichtsschreiberin zu protokollieren und allenfalls auch zu fotografieren
(§ 20 OV BRG). Sind wie beim Referentenaugenschein nicht alle am Entscheid
beteiligten Mitglieder des Spruchkörpers beim Augenschein anwesend, muss das
Protokoll den abwesenden Mitgliedern zuverlässig Auskunft über die örtlichen
Verhältnisse geben (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 583).
Kritik am Protokoll oder an den anlässlich des Augenscheins
gemachten Fotos erhob die Beschwerdeführerin zu keinem Zeitpunkt, sodass davon
auszugehen ist, dass jene auch nach deren Auffassung nicht zu beanstanden waren
bzw. sind. Im Hinblick auf die Urteilsfindung stand nach dem Ausgeführten somit
ein Augenscheinprotokoll samt Fotos zur Verfügung.
Der massgebliche Sachverhalt war bzw. ist vorliegend durch
die Akten erstellt. Namentlich auch aufgrund der umfangreichen
Fotodokumentation war der vorinstanzliche Spruchkörper zur Entscheidfällung in
der Lage, auch wenn – in Anwendung von § 17 OV BRG – "lediglich"
der Referent und die ursprünglich zuständige Gerichtsschreiberin am Augenschein
teilgenommen hatten und in der Folge ein Wechsel der Gerichtsschreiberin
stattfand. Im Umstand, dass lediglich ein Mitglied des Spruchkörpers beim
Augenschein persönlich zugegen war, ist keine Rechtsverletzung zu erblicken.
3.3
Ein
verwaltungsgerichtlicher Augenschein erübrigt sich, wenn der massgebliche
Sachverhalt – wie hier – aus den Akten hinreichend ersichtlich ist (vgl.
VGr, 15. November 2018, VB.2018.00249, E. 4.4;
RB 1995
Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Plüss, § 7 N. 79). Das
Augenscheinprotokoll sowie die übrigen Akten geben hinreichend Aufschluss über
die zu beurteilenden tatsächlichen Verhältnisse. Auf einen durch das Verwaltungsgericht
vorzunehmenden Augenschein kann daher verzichtet werden.
3.4
Nach dem
Dargelegten ist vorliegend keine Verletzung des Anspruchs der
Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (SR 101) auszumachen.
4.
4.1
Vorab
erwog die Vorinstanz in grundsätzlicher Hinsicht, Gegenstand des Beschlusses
vom 27. April 2021 (betreffend die Projektänderung) seien ausschliesslich
die mit der Projektänderung eingegebenen Anpassungen des Bauvorhabens. Diese
sähen eine Verschiebung der ansonsten gleich ausgestalteten Zufahrtsrampe um
30 cm in westlicher Richtung vor, sodass die ursprünglich geplante
Beanspruchung des Fusswegs (auf einer Breite von 50 cm) nicht mehr
notwendig sei. Soweit mit den Rekursen gegen die Bewilligung der
Projektänderung neue Rügen gegen nicht von der Änderung betroffene Bereiche des
Bauvorhabens vorgebracht würden, sei auf diese nicht einzutreten.
Bezüglich etwa der Gestaltung der Zufahrt im Speziellen
erwog die Vorinstanz, da sich jene (bis auf das Erstellen des Geländers) mit
der Projektänderung nicht verändert habe, sei auf die Rügen der unzureichenden
Einordnung der Rampe sowie auch der Lärmimmissionen zulasten der Nachbarn,
welche im Verfahren betreffend die Stammbaubewilligung nicht vorgebracht worden
seien, nicht einzutreten.
4.2
Die
Beschwerdeführerin macht diesbezüglich beschwerdeweise geltend, die
Einordnungsrüge sei seitens der Vorinstanz zu Unrecht als verspätet erhoben
erachtet worden. Es habe kein Anlass bestanden, diese Rüge im Rekurs gegen die
Stammbaubewilligung zu erheben, da jenes Projekt in Bezug auf die Rampe an
einem grundlegenden (anderweitigen) Fehler gelitten habe, insoweit sie nämlich
auf öffentlichem Grund geplant gewesen sei. Im zweiten Verfahren betreffend das
ähnliche Bauvorhaben müssten sämtliche Rügen wieder zulässig und "eine
vollständige Rüge" gegenüber der verschobenen neuen Rampe möglich sein.
Indem die Vorinstanz die "Einordnungs- und Lärmrüge" nicht
"zugelassen" habe, habe sie den Gehörsanspruch der Beschwerdeführerin
verletzt. Die Angelegenheit sei deshalb (auch) zur Prüfung der Einordnung an
die Vorinstanz zurückzuweisen.
4.3
Gegenstand
eines Rechtsmittelverfahrens kann nur sein, was auch Gegenstand der
erstinstanzlichen Verfügung war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hätte
sein sollen. Gegenstände, über welche die erste Instanz zu Recht nicht
entschieden hat, fallen nicht in den Kompetenzbereich der Rekursbehörden,
ansonsten in die Zuständigkeit der erstinstanzlich verfügenden Behörde
eingegriffen würde. Wurde die erstinstanzliche Anordnung durch ein Begehren
einer beteiligten Person ausgelöst, bestimmt bereits dieses zusammen mit dem
ihm zugrunde gelegten Sachverhalt den Streitgegenstand mit (Martin Bertschi,
Kommentar VRG, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 45 f.).
Bei Baugesuchen steht es der Bauherrschaft grundsätzlich
frei, gleichzeitig oder gestaffelt mehrere Alternativgesuche oder
Änderungsgesuche einzureichen und sich erst nach der Bewilligung für das eine
oder andere Projekt zu entscheiden (vgl. Fritzsche et al., S. 371, auch
zum Folgenden). Auch ein bewilligtes Bauprojekt steht der Einreichung eines
weiteren Baugesuchs nicht entgegen, wenn der Gesuchsteller ein hinreichendes
Interesse daran hat und das Begehren keinem Rechtsmissbrauch gleichkommt. Ob
dies als selbständiges (Alternativ-)Projekt erfolgt oder in Form eines
Änderungsgesuchs zum bereits bewilligten Projekt (Stammbaubewilligung),
entscheidet zunächst in erster Linie die Bauherrschaft. Die
Baubewilligungsbehörde ihrerseits kann anschliessend unter bestimmten
Voraussetzungen die Einreichung eines Änderungsgesuchs ablehnen, namentlich
dann, wenn das Bauprojekt in seinen Grundzügen wesentlich geändert wird. Ein
Bauvorhaben ist in seinen Grundzügen verändert, wenn ein Hauptmerkmal wie
Erschliessung, Standort, äussere Masse, Geschosszahl, Geschosseinteilung oder
Zweckbestimmung wesentlich verändert wird (VGr, 21. April 2004,
VB.2004.00038 = BEZ 2004 Nr. 28, E. 3.1; Christian Mäder, Das
Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 239, 377, 589; vgl. Fritzsche
et al., S. 371, auch zum Folgenden). Beim Entscheid, ob ein
Änderungsgesuch als solches entgegenzunehmen und zu beurteilen ist oder ob das
Bauprojekt als Ganzes Gesuchsgegenstand bildet, steht der
Baubewilligungsbehörde ein von den Rechtsmittelbehörden zu respektierender
Ermessensspielraum zu (VGr, 21. April 2004, VB.2004.00038 = BEZ 2004
Nr. 28, E. 3.1; vgl. Mäder, Rz. 347 ff.; vgl. zum Ganzen
auch VGr, 17. Dezember 2020, VB.2018.00162, E. 6.1.2 ff., und
18. Dezember 2019, VB.2019.00426, E. 3.1).
Während ein selbständiges, neues Projekt umfassend auf seine
Bewilligungsfähigkeit geprüft wird und demzufolge vollständig (neu) angefochten
werden kann, wird ein Änderungsgesuch lediglich hinsichtlich der geänderten
Baumassnahmen bzw. allenfalls hinsichtlich der baurechtsrelevanten Auswirkungen
auf das bereits bewilligte Bauvorhaben beurteilt. Entsprechend können nach
konstanter verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung bei Projektänderungen nur
diejenigen Teile eines Bauvorhabens neu überprüft werden, die durch die Änderung
betroffen sind (VGr, 30. April 2020, VB.2019.00663, E. 6.2
Abs. 1, sowie 18. Dezember 2019, VB.2019.00426, E. 3.4 mit
Hinweisen; vgl. auch Fritzsche et al., S. 371 mit Hinweisen).
Rügen, welche insofern ausserhalb des durch die
Projektänderung vorgegebenen Verfahrensgegenstands liegen, sind damit
verspätet, sodass auf sie nicht einzugehen ist bzw. sie nicht materiell zu
behandeln sind.
4.4
Dass
vorliegend die Baubehörde angesichts der insgesamt untergeordneten Natur der
geplanten Änderungen zutreffend von einer Projektänderung ausgegangen ist,
stellt die Beschwerdeführerin nicht infrage. Dass die Vorinstanz die Rüge der
unzureichenden Einordnung der Zufahrtsrampe zufolge verspäteten Vorbringens
nicht materiell beurteilt hat, ist nach dem Dargelegten sodann nicht zu
beanstanden (vgl. in diesem Zusammenhang VGr, 18. Dezember 2019,
VB.2019.00426, E. 3.4 f.): Diese Rüge wurde erstmals im Rekurs gegen
den Beschluss vom 27. April 2021 betreffend die Projektänderung erhoben.
Die geplante Tiefgarageneinfahrt sei "ausgesprochen unschön und kommt im
Quartier wie eine Schlucht daher". Es seien "durchaus andere und
optisch verträglichere Lösungen denkbar" (wobei die Beschwerdeführerin
selbst insbesondere an eine im rechten Winkel vom I-Weg abgehende Zufahrt
entlang der Grenze zum Grundstück Kat.-Nr. 06 bzw. der Nordfassade des
geplanten Neubaus dachte). Auch die Beschwerdeführerin behauptet nicht, die
Rüge zu einem früheren Zeitpunkt vorgebracht zu haben. Die Projektänderung hat
indes im Wesentlichen lediglich die "Verschiebung" der gesamten
Zufahrtsrampe um 30 cm in Richtung Westen (unter Verzicht auch auf eine
ursprünglich geplante Stützmauer) zum Gegenstand, um die beanstandete
Beanspruchung bzw. Verengung des I-Wegs zu vermeiden; in ihrer
Gestaltung
wurde die Rampe hierbei nicht verändert. Dieser Verschiebung kommt vorliegend
unter dem Gesichtspunkt der Einordnung keine Bedeutung zu. Die Einordnungsrüge
hätte daher bereits im Rekurs gegen den Beschluss der Baukommission vom
15. Dezember 2020 (Stammbaubewilligung) erhoben werden müssen, was jedoch
(wie erwähnt) unterlassen wurde.
Das (in Abs. 1) Gesagte gilt gleichermassen
hinsichtlich der durch die Garagenzufahrt bzw. -rampe bedingten (angeblich
übermässigen) Lärmimmissionen, welche ebenfalls erstmals in der Rekursschrift
im Verfahren betreffend die Projektänderung gerügt wurden.
Erstmals in der
Beschwerde
schrift – und damit
ebenfalls verspätet – wurde sodann (wenn auch nur am Rande und unsubstanziiert)
das "erheblich über dem Zulässigen" liegende Gefälle gerügt.
5.
Weiter macht die Beschwerdeführerin geltend, es fehle an
vollständigen und nachvollziehbaren Plänen betreffend die Zufahrt zur
Tiefgarage, einschliesslich "Stützmauern, Geländer etc.".
5.1
Im Rahmen
des Änderungsgesuchs wurden namentlich auch abgeänderte Pläne eingereicht,
darunter ein revidierter Umgebungsplan vom 25. Februar 2021, welche
integrierende Bestandteile des Bauentscheids vom 27. April 2021 bilden. In
Dispositiv-Ziff. 7.3 dieses Beschlusses wurde die Auflage statuiert, dass
der Strassenaufbau der Parzelle Kat.-Nr. 03 (des Fusswegs) sowie die Abschlüsse
entlang der Parzelle aufzuzeigen und zur Prüfung vorzulegen seien.
In der Folge wurde ein Detailplan vom 29. Juni 2021
(mit Schnittplänen zum Strassenaufbau) erstellt und (als Beilage zu einer
Rekursantwort der Bauherrin vom 1. Juli 2021) auch bei der Vorinstanz
eingereicht. Bereits die Vorinstanz hielt hinsichtlich der im Rekursentscheid
im Zusammenhang mit diesem Detailplan ihrerseits aufgeworfenen Fragen – etwa
einer allenfalls erforderlichen weitergehenden Stabilisierung des Erdreichs
bzw. der hinreichenden Terrainsicherung im Bereich des westlichen Abschlusses
des Fusswegs – zu Recht fest, dass sich aus den Akten "auch nicht
erkennen" lasse, "dass die eingegebene Lösung so bewilligt worden
wäre". Diese Prüfung werde noch erfolgen müssen. Eine entsprechende
beschwerdeführerische Rüge sei jedoch angesichts der zu erfüllenden Auflage und
der noch ausstehenden diesbezüglichen Beurteilung durch die Baukommission verfrüht.
Der erwähnte, um Visualisierungen ergänzte Detailplan vom
29. Juni 2021 wurde, so die Angaben der Bauherrschaft, zusammen mit dem
Bericht eines Ingenieurbüros vom 1. April 2022, welcher sich mit der Frage
befasst, ob das als Abtrennung zum I-Weg projektierte Geländer dem Erddruck standhalten
könne, am 11. Mai 2022 im Hinblick auf eine Prüfung der Auflagenerfüllung
der Baubehörde eingereicht.
5.2
Dass
"[i]nsbesondere jegliche Schnittpläne quer durch die Rampe" fehlen
würden, aus welchen ersichtlich werde, wie sich diese in Relation zum I-Weg
verhalte, erweist sich damit als unzutreffend. Die beschwerdeführerische
Beanstandung betreffend den Umgebungsplan lässt sodann ausser Acht, dass gemäss
den im Rahmen der Projektänderung eingereichten Plänen Niveauunterschiede
zwischen dem I-Weg und der Zufahrt bzw. Rampe bestehen und insofern beider
Gefälle naturgemäss differieren.
Die seitens der Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang
schliesslich auch monierte Verletzung des Grundsatzes der Einheit der
Baubewilligung wurde erstmals im Rahmen der vorliegend zu beurteilenden
Beschwerde an das Verwaltungsgericht und damit verspätet erhoben. Auf diese
Rüge ist entsprechend nicht einzugehen.
Die beschwerdeführerischen Rügen erweisen sich folglich
als unbegründet.
6.
Die Beschwerdeführerin bringt beschwerdeweise weiter vor,
die seitens der Bauherrschaft geplanten Abgrabungen bei der Westfassade seien
einer nebenbestimmungsweisen Heilung, wie sie von der Vorinstanz im
Rekursentscheid vom 1. März 2022 angeordnet worden sei, nicht zugänglich.
Es handle sich dabei nicht um einen untergeordneten Mangel, weshalb die Heilung
mittels einer Nebenbestimmung bzw. Auflage ausser Betracht falle.
In diesem Zusammenhang ist auf das Urteil vom
19. Januar 2023 im Verfahren VB.2022.00191 (betreffend die Beschwerde der
Bauherrin) zu verweisen, in welchem sich die Kammer mit den geplanten
Abgrabungen bzw. der Frage von deren Zulässigkeit ausführlich befasst. Die
Kammer gelangte dort zum Schluss, die projektierten Abgrabungen seien nicht zu
beanstanden, sodass die von der Vorinstanz im Rekursentscheid vom 1. März
2022 angebrachte Nebenbestimmung aufzuheben sei.
7.
Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, die
Tiefgaragenzufahrt komme in den Baulinienbereich zu liegen und sei damit
unzulässig.
7.1
Innerhalb
von Baulinien dürfen grundsätzlich nur Bauten und Anlagen erstellt werden, die
dem Zweck der Baulinien nicht widersprechen (§ 99 Abs. 1 PBG).
Ansonsten besteht ein Bauverbot. Allerdings sind Ausnahmen möglich. So können
nach § 100 Abs. 3 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar
2017 in Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom
14. September 2015, Abs. 2]) "weiter gehende und andersartige
Beanspruchungen des Baulinienbereichs" (als die gemäss Abs. 1
erlaubten) mit der baurechtlichen Bewilligung gestattet werden; nötigenfalls
sind sichernde Nebenbestimmungen anzuordnen. § 100 Abs. 3 PBG dient
vor allem dazu, Bauten und Anlagen zu ermöglichen, die aufgrund ihrer Funktion
notwendigerweise auf einen Standort im Baulinienbereich angewiesen sind oder anderswo
nur unzweckmässig lokalisiert werden können. Als solche Bauten und Anlagen
kommen insbesondere Stützmauern, Garagenvorplätze, Garageneinfahrten,
Abfahrtsrampen und Besucherparkplätze infrage (Fritzsche et al, S. 1034
und 1041). Daneben werden in der Praxis oft auch Pergolen, Gartensitzplätze,
Gartenhäuser und Schöpfe als nach § 100 Abs. 3 PBG zulässige
Beanspruchungen eingestuft (VGr, 14. März 2007, VB.2006.00348 =
BEZ 2007 Nr. 17).
Insgesamt sind von der Interessenabwägung nach § 100
Abs. 3 PBG Bauten und Anlagen ausgenommen, die nicht notwendigerweise auf
den Standort im Baulinienbereich angewiesen sind und nicht ohne Weiteres
beseitigt werden können, sei dies aus technischen oder rechtlichen Gründen,
oder weil die Beseitigung angesichts der investierten Mittel unverhältnismässig
wäre (VGr, 19. Januar 2017, VB.2016.00333, E. 3.2 mit Hinweis).
Die offene Formulierung von § 100 Abs. 3 PBG führt
zu einem qualifizierten Ermessensspielraum der kommunalen Baubehörde.
Betreffend die Abwägung der infrage stehenden Interessen steht der Vorinstanz
zwar gemäss § 20 VRG eine Ermessensprüfung zu, sie hat dabei jedoch
Zurückhaltung zu üben und nicht eine vertretbare Ermessensausübung der
kommunalen Behörde durch ihre eigene zu ersetzen. Das Verwaltungsgericht seinerseits
darf gemäss § 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG von
vornherein nur bei qualifizierten Ermessensfehlern einschreiten (vgl. VGr,
27. Februar 2020, VB.2019.00608, E. 9.2.3, sowie bereits
24. Oktober 2013, VB.2013.00577, E. 4.3).
7.2
Die
Baubewilligung vom 15. Dezember 2020 wurde mit einem Anpassungs-,
Beseitigungs- und Verlegungsrevers verbunden: Demnach ist vorgesehen, dass der
jeweilige Eigentümer verpflichtet sein soll, bei einem allfälligen Ausbau des
I-Wegs oder wenn andere öffentliche Interessen dies erfordern, die im
Baulinienbereich gelegenen, mit Baukommissionsbeschluss bewilligten Bauteile
(Vordach, Mauern) ohne Entschädigung zu beseitigen oder den veränderten
Verhältnissen anzupassen und den Besucherparkplatz ohne Entschädigung hinter
die Baulinie zu verlegen oder die Abstellplatzerstellungspflicht anderweitig zu
erfüllen.
7.3
Die
Vorinstanz erwog, beim I-Weg handle es sich um einen Fussweg, der südlich in
ein weitergehendes Fusswegnetz münde. Die in diesem Bereich gelegenen
Grundstücke würden von Osten bzw. Westen her erschlossen. Aus welchem Grund die
Baulinie entlang des I-Weges festgesetzt worden sei, sei offenbar nicht mehr
genau nachvollziehbar. Ein Ausbau zu einer Strasse scheine jedoch aufgrund der
örtlichen Gegebenheiten unwahrscheinlich. Zudem sei mit der Bewilligungsbehörde
davon auszugehen, dass es sich bei der vorgesehenen Zufahrtsrampe, welche eine
parallel geführte Verkehrsfläche mit Höhendifferenzen von lediglich circa
50 cm zum Fussweg darstelle, um eine Beanspruchung des Baulinienbereichs
handle, die dem Zweck der Baulinie nicht widerspreche. Eine spätere gemeinsame
Nutzung der Verkehrsflächen wäre durch Niveauanpassungen erreichbar, ohne dass
grössere Bauteile zu entfernen wären. Die Sicherung der künftigen
Ausbaumöglichkeit erfolge somit weiterhin in genügender Weise durch die
Baulinie. Ein zusätzlicher Revers erweise sich bei der geplanten Nutzung nicht
als erforderlich.
7.4
Bei der
vorliegenden Garagenzufahrt bzw. -rampe handelt es sich um eine bauliche
Massnahme, die notwendigerweise auf einen Standort im Baulinienbereich
angewiesen und damit nach dem Gesagten als Baute und Anlage im Sinn von
§ 100 Abs. 3 PBG zu qualifizieren ist.
Die Vorinstanz hebt zu Recht hervor, dass die betreffende
Verkehrsfläche zukünftig gegebenenfalls dank Niveauanpassungen auch durch
Fussgänger/innen mitbenutzt werden könnte. Die Niveauunterschiede lassen dies
in der Tat möglich erscheinen.
Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten ist sodann nicht davon
auszugehen, dass im betreffenden Bereich ein Ausbau bzw. eine Inanspruchnahme
des Baulinienbereichs für öffentliche Zwecke wahrscheinlich erscheint. Die
festgelegten Verkehrsbaulinien enden zum Ende des 2 m breiten I-Wegs hin.
Dieser mündet dort in eine in Ost-West-Richtung verlaufende
Fussgängerverbindung. Die umliegenden Parzellen sind allesamt bereits von Osten
oder Westen her erschlossen. Die Wahrscheinlichkeit, dass der I-Weg dereinst
ausgebaut wird, erweist sich nach dem Gesagten als sehr gering. Dieser
Auffassung ist offenkundig auch die Baubehörde, und auch den Ausführungen der
Beschwerdeführerin ist nicht zu entnehmen, dass aus ihrer Sicht eine künftige
Beanspruchung des Baulinienbereichs bzw. eine Veränderung der Strassensituation
in Betracht fällt. Sie
befürchtet
vornehmlich schlicht, dass,
"sollte der I-Weg ausgebaut werden", dies "nur auf der
Grundstücksseite der Beschwerdeführerin möglich wäre". Dem kann hier
jedoch keine massgebende Bedeutung zukommen.
Indem die Baukommission die Beanspruchung des
Baulinienbereichs durch das streitige Bauprojekt für die Garagenzufahrt bzw.
-rampe bewilligt hat, hat sie das ihr zustehende Ermessen somit nicht
überschritten. Die Bestätigung dieses Entscheids durch die Vorinstanz erweist
sich nicht als rechtsverletzend.
8.
Beanstandet wird schliesslich der vorinstanzliche Kostenentscheid
bzw. die Belegung der Beschwerdeführerin mit 2/7 der Verfahrenskosten, während
die private Beschwerdegegnerin (wie die Baukommission) nur zu 1/4 – recte: 1/14
– mit Kosten belegt worden sei, sowie die Ausrichtung einer Parteientschädigung
an diese.
Die Vorinstanz nahm in ihrer Vernehmlassung vom
17. Mai 2022 zur Kostenauflage folgendermassen Stellung: Eine
Projektänderung aufgrund eines Rekursverfahrens schlage sich regelmässig auf
die Kostenauflage nieder, indem sich die Kosten im ersten Rekursverfahren
reduzierten, da auf die betreffende Thematik materiell nicht mehr einzugehen
sei. Die der Bauherrschaft daraus im ersten Verfahren erwachsenen Kosten
entsprächen somit denen eines "Abschreibers". Die Rekurrentschaft
habe sich indes entschieden, auch gegen die Projektänderung zu rekurrieren.
Diese Rügen seien materiell zu behandeln gewesen und die daraus entstehenden –
höher zu veranschlagenden – Kosten seien ausgangsgemäss auf die Seite der
Rekurrentschaft zu schlagen gewesen. Aufgrund der Anzahl der weiteren Rügen,
von denen nur eine teilweise durchgedrungen sei, sei der Rekursgegnerschaft
insgesamt 1/7 (bzw. je 1/14) der Kosten auferlegt worden.
Nach § 3 Abs. 2 der Gebührenverordnung des
Verwaltungsgerichts vom 3. Juli 2018 (GebV VGr, LS 175.252) beträgt die
Gerichtsgebühr bei Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert in der Regel
Fr. 500.- bis Fr. 50'000.-, welcher Rahmen nach § 1 GebV VGr
auch für das Rekursverfahren vor dem Baurekursgericht massgebend ist. Gemäss § 2
GebV VGr bemisst sich die Gebühr innerhalb dieses Rahmens nach dem Zeitaufwand
des Gerichts, der Schwierigkeit des Falls und dem tatsächlichen
Streitinteresse. Bei Entscheiden ohne materielle Prüfung der Begehren kann die
Gebühr gemäss § 4 Abs. 2 GebV VGr bis auf einen Fünftel herabgesetzt
werden. Die Behörden verfügen im Einzelfall bei der Gebührenbemessung – wie
auch bei der Verlegung der Kosten – über einen grossen Ermessensspielraum
(Plüss, § 13 N. 25 sowie N. 43 mit Hinweisen).
Vorliegend wurde die Gerichtsgebühr auf Fr. 8'000.-
festgesetzt. Die Rekursverfahren waren – abgesehen vom gemeinsam durchgeführten
Augenschein – separat zu führen. Das Baurekursgericht hat mit dem angefochtenen
Entscheid die sechs separat geführten Rekurse vereinigt und – im Umfang, in welchem
die Rekursverfahren durch die (letztlich indes lediglich die Hauszufahrt
betreffende) Projektänderung nicht (teilweise) gegenstandslos geworden waren –
materiell beurteilt. Die Gebühr von Fr. 8'000.- ist nicht zu beanstanden
(was die Beschwerdeführerin insoweit auch nicht tut).
Der Bauherrschaft und der Baukommission wurden je 1/14 der
Verfahrenskosten in der Höhe von insgesamt Fr. 8'590.- auferlegt (sprich
je Fr. 614.-), der Beschwerdeführerin sowie den Beschwerdeführenden in den
Verfahren VB.2022.00220 und VB.2022.00224 je 2/7, insgesamt somit 6/7. Dies ist
mit Blick auf das der Vorinstanz zustehende Ermessen nicht zu beanstanden.
Auch der Umstand, dass (allein) der Bauherrschaft eine
(angemessene) Parteientschädigung (von insgesamt, mithin seitens aller beschwerdeführenden
Parteien zusammen Fr. 1'800.-) zugesprochen wurde, erscheint nicht
rechtsverletzend (§ 17 Abs. 2 VRG und hierzu Plüss, § 17
N. 19 ff.).
Die Rüge der Beschwerdeführerin erweist sich nach dem
Gesagten als unbegründet.
Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass mit Urteil vom
19. Januar 2023 im Verfahren VB.2022.00191 (Bauherrenbeschwerde) über die
Verlegung der Kosten im Rekursverfahren neu entschieden wurde.
9.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens
der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 VRG
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihr bei diesem Ausgang von vornherein nicht zu (vgl.
§ 17 Abs. 2 VRG). Vielmehr ist sie zur Entrichtung einer angemessenen
Parteientschädigung an die private Beschwerdegegnerin für deren Umtriebe im
Beschwerdeverfahren zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    205.--
Zustellkosten,
Fr. 2'205.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005
(SR 173.110) erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von
der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …