zh_verwaltungsgericht · VB.2006.00489 · 2007-12-19 · de

Befehl | Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Unzulässige gewerbliche Nutzung von Lager- und Abstellräumen eines Zwischenbaus sowie mehrfaches Abweichen vom bewilligten Zustand. Der Zwischenbau wurde nachträglich mit einem WC-Raum und Lavabos versehen. Anstatt Fenster wurden Fenstertüren eingebaut und anstelle von massiven Türen verglaste Eingangstüren montiert. Der Beschwerdeführer kann eine nachträgliche Bewilligung der von ihm eigenmächtig vorgenommenen Abweichungen von den Baueingabeplänen nicht daraus ableiten, dass er in den später eingereichten Ausführungsplänen diese Abweichungen eingezeichnet habe und diese Pläne von der Baubehörde mit Bewilligungsstempel versehen worden seien. Für die vorgenommenen Abweichungen von den bewilligten Plänen ist ein Gesuch im Bauanzeigeverfahren erforderlich. Im Weiteren waren die Ausführungspläne bezüglich den Fenstertüren ungenau, da sie nur im Schnitt eingereicht wurden. Zudem sind Änderungen farbig zu kennzeichnen, was der Beschwerdeführer unterlassen hat (E. 2.2.4). Das in Frage stehende Zwischengebäude darf als Besondere Baute nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sein, weshalb Installationen, die für die bewilligten Lager- und Abstellräume nicht zwingend erforderlich sind, verweigert werden dürfen (E. 2.4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 07..2.19.1 VB.2006.00489
Zurich Verwaltungsgericht 07..2.19.1 VB.2006.00489
Zurigo Verwaltungsgericht 07..2.19.1 VB.2006.00489

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00489
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Geschäftsnummer:
VB.2006.00489
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.12.2007
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Befehl
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes.
Unzulässige gewerbliche Nutzung von Lager- und Abstellräumen eines Zwischenbaus sowie mehrfaches Abweichen vom bewilligten Zustand. Der Zwischenbau wurde nachträglich mit einem WC-Raum und Lavabos versehen. Anstatt Fenster wurden Fenstertüren eingebaut und anstelle von massiven Türen verglaste Eingangstüren montiert.
Der Beschwerdeführer kann eine nachträgliche Bewilligung der von ihm eigenmächtig vorgenommenen Abweichungen von den Baueingabeplänen nicht daraus ableiten, dass er in den später eingereichten Ausführungsplänen diese Abweichungen eingezeichnet habe und diese Pläne von der Baubehörde mit Bewilligungsstempel versehen worden seien. Für die vorgenommenen Abweichungen von den bewilligten Plänen ist ein Gesuch im Bauanzeigeverfahren erforderlich. Im Weiteren waren die Ausführungspläne bezüglich den Fenstertüren ungenau, da sie nur im Schnitt eingereicht wurden. Zudem sind Änderungen farbig zu kennzeichnen, was der Beschwerdeführer unterlassen hat (E. 2.2.4).
Das in Frage stehende Zwischengebäude darf als Besondere Baute nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sein, weshalb Installationen, die für die bewilligten Lager- und Abstellräume nicht zwingend erforderlich sind, verweigert werden dürfen (E. 2.4).
Abweisung.
Stichworte:
ANZEIGEVERFAHREN
BESONDERES GEBÄUDE
NACHTRÄGLICHE BEWILLIGUNG
WIEDERHERSTELLUNG
ZWANGSMASSNAHMEN
Rechtsnormen:
§ 4 Abs. II BauVV
§ 14 BauVV
§ 49 Abs. III PBG
§ 273 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2006.00489
Entscheid
der 1. Kammer
vom
19. Dezember 2007
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretär
Martin Knüsel.
In Sachen
A
,
vertreten durch
RA B,
Beschwerdeführer
,
gegen
Gemeinderat Neerach,
vertreten durch
RA C,
Beschwerdegegner
,
betreffend Befehl,
hat sich
ergeben:
I.
A.
Mit Verfügung vom 8. Juni 2004 stellte der Präsident des
Gemeinderats Neerach fest, dass der auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 (beide
alt Kat.-Nrn. 03) an der L-Strasse zwischen zwei Wohngebäuden gelegene
Zwischenbau unerlaubterweise zu gewerblichen Zwecken genutzt wurde, und befahl,
dass der bewilligte Zustand bis zum 30. Juni 2004 wiederherzustellen sei.
Weiter wurde die Einstellung der gewerblichen Nutzung befohlen und bezüglich
weiterer Mängel und Auflagen auf den Bericht über die Schlussabnahme vom 8.
Juni 2004 verwiesen.
B.
Im Rahmen des gegen diese Verfügung von A am 12. Juli 2004 erhobenen
Rekurses führte eine Delegation der Baurekurskommission I am 27. Juni 2005
einen Augenschein auf dem Lokal durch.
Mit Brief vom 20. Juli 2005 wurde dem Bauherrn vom
Gemeinderat Neerach ein Katalog von Rückführungsmassnahmen unterbreitet, zu
welchen er mit Schreiben vom 28. September 2005 Stellung nahm.
C.
Mit Beschluss vom 16. Dezember 2005 befahl der
Gemeinderat Neerach in Dispositiv Ziff. 1, dass beim vorgehend genannten
Zwischenbau die folgenden baulichen Massnahmen vorzunehmen seien:
"A.  Bei beiden Räumen sind die
Fenstertüren an der Westfassade zu entfernen und die Öffnungen zuzumauern.
B.   Die WC-Anlage (inkl. Zwischenwände) im
Zwischenraum von Haus B ist zu entfernen.
C.   Die Heizungszuleitungen zu beiden
Räumen sind zu entfernen.
D.   Die Heizungszuleitungen in den Böden
der beiden Räume sind mittels Flüssigzement oder einer anderen geeigneten
Injektionsflüssigkeit auszugiessen; dies auf einer Länge von jeweils mindestens
1.50 m ab Leitungsbeginn.
E.   Die Eingangstüren zu beiden Räumen
sind mit festen Füllungen zu versehen."
Weiter drohte der Gemeinderat für den Fall, dass die
verlangten baulichen Massnahmen nicht rechtzeitig realisiert würden, die
Ersatzvornahme auf Kosten der Bauherrschaft an.
D.
Hiergegen erhob A mit Eingabe vom 23. Januar 2006 innert
Frist Rekurs bei der Baurekurskommission I und beantragte die Aufhebung des
angefochtenen Beschlusses.
II.
Die Baurekurskommission vereinigte die beiden
Rekursverfahren. Mit Entscheid vom 5. Oktober 2006 wies sie den Rekurs ab
und bestätigte die beiden angefochtenen Verfügungen.
III.
Mit Beschwerde vom 15. November 2006 liess A dem
Verwaltungsgericht beantragen, die Verfügung des Gemeinderatspräsidenten von
Neerach vom 8. Juni 2004 und der Beschluss des Gemeinderates Neerach vom 16. Dezember
2005 (dieser mit Bezug auf Dispositiv Ziff. 1. A., B. und E.) sowie der Entscheid
der Baurekurskommission I vom 5. Oktober 2006 seien unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten des Gemeinderates Neerach aufzuheben. Überdies
beantragte der Beschwerdeführer die Durchführung eines Augenscheins.
Die Vorinstanz schloss am 30. November 2006 ohne weitere
Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Neerach liess mit
Beschwerdeantwort vom 5. Januar 2005 die Abweisung der Beschwerde, die
Durchführung eines Augenscheins sowie die Zusprechung einer angemessenen
Parteientschädigung beantragen.
In der Beschwerdereplik vom 13. März 2007, bzw. der
Beschwerdeduplik vom 21. Mai 2007 hielten die Parteien an ihren Anträgen
fest.
Mit Präsidialverfügung vom 11. Juli 2007 holte das
Verwaltungsgericht die Originalbaupläne zu den Baubewilligungen vom 17. Juli
2002 und 15. Juli 2003 sowie die Originale der nachträglich eingereichten
Abänderungspläne vom 10. Februar 2004 und vom 28. Juli 2004 ein. Mit
Eingabe vom 5. September 2007 nahm der Beschwerdeführer zu den eingereichten
Originalbauplänen Stellung. Mit Schreiben vom 19. Oktober 2007 replizierte der
Beschwerdegegner auf diese Stellungnahme.
Auf die Erwägungen der Vorinstanz sowie auf die Vorbringen
der Parteien wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen
eingegangen.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von
Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig.
1.2
Als Adressat
des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeführer gemäss § 338a Abs. 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ohne weiteres zur Beschwerdeerhebung
legitimiert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf
die Beschwerde einzutreten.
1.3
Beide
Parteien liessen die Durchführung eines Augenscheins beantragen. Wird ein Augenschein
beantragt, steht der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, im
pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine dahingehende
Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht
ermittelt werden können. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur
geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist,
die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreites beizutragen (RB 1995
Nr. 12, E. 1 mit Hinweisen).
Die lokalen Begebenheiten sind aus den eingereichten
Verfahrensakten genügend ersichtlich. Auch hat die Vorinstanz bereits einen
Augenschein durchgeführt, welcher mit Fotos dokumentiert bei den Akten liegt.
Der massgebliche Sachverhalt geht somit hinreichend aus den Akten hervor,
weshalb sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne
den beantragten Augenschein beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht kann
deshalb auf dessen Durchführung verzichten.
1.4
In
formeller Hinsicht macht der Beschwerdeführer zudem geltend, die vom Rechtsvertreter
des Beschwerdegegners in den vorinstanzlichen Verfahren eingereichte Vollmacht
datiere vom 13. September 2002 und beziehe sich auf den Gemeinderatsbeschluss
vom 17. Juli 2002 und somit weder auf die Präsidialverfügung vom 8. Juni
2004 noch auf den Gemeinderatsbeschluss vom 16. Dezember 2005. Es
erscheine daher zumindest zweifelhaft, ob der Rechtsvertreter des Beschwerdegegners
tatsächlich gehörig bevollmächtigt sei.
Die Vollmacht des Rechtsvertreters des Beschwerdegegners
befindet sich bei den Vorakten und bezieht sich auf den Gemeinderatsbeschluss
vom 17. Juli 2002 betreffend Baubewilligung/Abbruch Einfamilienhaus, L-Srasse
04, Neerach. Damit ist der Rechtsvertreter des Beschwerdegegners auch im
jetzigen Verfahren gehörig bevollmächtigt, geht es doch vorliegend um die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes gemäss der in jenem Verfahren
erteilten Baubewilligung. Die Einreichung einer neuen Vollmacht erweist sich
als nicht erforderlich.
2.
Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet
die Wiederherstellung des bewilligten Zustands bei einem Zwischentrakt, der
zwei Mehrfamilienhäuser miteinander verbindet. Diese Liegenschaften liegen
gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Neerach (BZO) in der Kernzone II.
Beim Zwischenbau handelt es sich um eine rund 7 Meter breite,
eingeschossige Baute, die mit einem Flachdach versehen ist und aus zwei Räumen
besteht, welche in den ursprünglichen Baueingabeplänen vom Juni 2002 mit
"Dispo D1" und "Dispo D2" bezeichnet worden waren. Mit der
Begründung, dass die Verbindung der beiden Mehrfamilienhäuser durch den
Zwischenbau zu einer Überschreitung der zulässigen Gebäudelänge führe, hatte
der Gemeinderat die Bewilligung des Zwischenbaus mit der Baubewilligung für die
beiden Hauptgebäude vom 17. Juli 2002 verweigert. In der Folge hatte das
Verwaltungsgericht am 7. Mai 2003 eine Beschwerde (VB.2003.00069) der Bauherrschaft
gutgeheissen, die Bauverweigerung aufgehoben und den Gemeinderat eingeladen,
die Baubewilligung verbunden mit Nebenbestimmungen im Sinne der Erwägungen zu
erteilen. Insbesondere wurde erwogen, dass mit einer im Grundbuch anzumerkenden
Nutzungsbeschränkung dafür zu sorgen sei, dass der Zwischenbau als "Besonderes
Gebäude" im Sinne von Art. 4 Abs. 2 BZO i.V.m. § 49 Abs. 3 PBG
nur für Lager- und Abstellräume genutzt werden dürfe und die Belichtung dieser
Nutzung anzupassen sei. Deshalb seien die vorgesehenen Fenstertüren zu den
Sitzplätzen durch massive Türen zu ersetzen und die Breite der beiden Fenster
auf der Westseite je auf 1 m zu reduzieren. In der Folge erteilte der Gemeinderat
am 15. Juli 2003 die Änderungsbewilligung und wurde die Nutzungsbeschränkung am
16. März 2004 im Grundbuch eingetragen.
Gemäss Bericht des Hochbauvorstandes vom 8. Juni 2004
zeigte sich anlässlich der Schlussabnahme, dass die beiden Lager- und
Abstellräume des Zwischenbaus unzulässigerweise gewerblich genutzt wurden.
Zudem wich der Zwischenbau gleich in mehrfacher Hinsicht vom bewilligten Zustand
ab. So war dieser neu mit einem WC-Raum und Lavabos versehen. Anstatt Fenster waren
Fenstertüren in die Westfassade eingebaut worden. Anstelle von massiven Türen
wurden verglaste Eingangstüren montiert. Dies führte zum Erlass der beiden
eingangs erwähnten Verfügungen betreffend Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustandes. Zudem bestrafte das Statthalteramt Dielsdorf am 2. Juni 2005 den
Beschwerdeführer für sein widerrechtliches Verhalten gestützt auf § 340 PBG mit
einer Busse von Fr. 2'500.-.
2.1
Vorab
macht der Beschwerdeführer geltend, die angefochtene Präsidialverfügung vom 8. Juni
2004 sei infolge Unzuständigkeit ungültig. Zuständig für den Erlass der
beanstandeten baulichen Massnahmen sei nur der Gemeinderat als Gesamtbehörde,
allenfalls bei Vorliegen einer entsprechenden Delegation der zuständige
Hochbauvorstand, aber nicht der Präsident des Gemeinderates. Dieser sei nicht
berechtigt gewesen, von sich aus die angefochtene Wiederherstellungsverfügung
zu erlassen, sondern hätte dazu einen Beschluss der Gesamtbehörde erwirken
müssen.
Ob dies zutrifft, kann offen bleiben. Die in der
Präsidialverfügung vom 8. Juni 2004 befohlene Einstellung der gewerblichen
Nutzung der beiden Lager- und Abstellräume wurde seitens des Beschwerdeführers
befolgt und die entsprechenden Mietverträge aufgelöst. Bezüglich der
angefochtenen Wiederherstellungsmassnahmen, wurde die Präsidialverfügung vom 8.
Juni 2004 durch den Beschluss des Gemeinderates Neerach vom 16. Dezember
2005 ersetzt, womit diese obsolet geworden ist.
2.2
Bezüglich
des Beschlusses des Gemeinderates Neerach vom 16. Dezember 2005 hat sich der
Beschwerdeführer mit der Entfernung der Heizungszuleitung zu den beiden Lager-
und Abstellräumen und dem Ausgiessen der Heizungszuleitungen in den Böden der
beiden Lager- und Abstellräume auf einer Länge von jeweils mindestens 1.5 Meter
ab Leitungsbeginn einverstanden erklärt; davon ist Vormerk zu nehmen. Die
übrigen verfügten baulichen Massnahmen sind hingegen angefochten. Dies betrifft
die Entfernung der Fenstertüren gegen den Sitzplatz bei beiden Räumen und das
Zumauern der Öffnungen, die Entfernung der WC-Anlage, inkl. der Zwischenwände,
und das Versehen der Eingangstüren zu beiden Räumen mit festen Füllungen.
Der Beschwerdeführer macht bezüglich dieser Anordnungen in
erster Linie geltend, das Bauvorhaben entspreche dem bewilligten Zustand,
weshalb keine baulichen Anpassungen mehr erforderlich seien. Dieser Einwand ist
unbegründet. Auszugehen ist von den Baueingabeplänen vom 19. Juni 2002, welche
der ursprünglichen Bauverweigerung für den Zwischenbau und dem Entscheid des
Verwaltungsgerichts vom 7. Mai 2003 zugrunde lagen. Bewilligt wurde das damals
eingegebene Projekt mit den vom Verwaltungsgericht angeordneten
Nebenbestimmungen bezüglich Nutzung und Belichtung. Für die noch streitigen
Bauteile bedeutet dies Folgendes:
2.2.1
Gemäss den Baueingabeplänen vom 19. Juni 2002 sollten die beiden Räume im
Zwischenbau gegen Westen zwei je 2 m breite Fenster aufweisen; die
Behauptung des Beschwerdeführers, es seien schon damals Fenstertüren vorgesehen
gewesen, ist aktenwidrig. Zwar war schon die damalige Baueingabe unvollständig,
indem der Plan der Westfassade bezüglich dieses Zwischenbaus nur einen Schnitt
auf Höhe der Hauptfassade, und damit keine Fassadendarstellung des Zwischenbaus
umfasst. Aus dem Fassadenplan "Norden + Süden", welche den
Zwischenbau ebenfalls im Schnitt darstellt, geht indessen zweifelsfrei hervor,
dass es sich um Fenster mit einer 1 m hohen Brüstung handeln sollte. Diese gemäss
Grundrissplänen 2,2 m breiten Fenster waren gemäss Verwaltungsgerichtsentscheid
auf eine Breite von 1 m zu reduzieren. Es kann daher keine Rede davon
sein, dass hier Fenstertüren bewilligt worden seien.
2.2.2
Die Baueingabepläne vom 19. Juni 2002 sahen keinerlei sanitäre
Einrichtungen in den beiden Räumen im Zwischenbau vor (Grundriss Erdgeschoss,
Plan Nr. 2). Lavabos in beiden Räumen waren erstmals in den Ausführungs-Plänen
vom 11. November 2003 (Grundriss Erdgeschoss, Plan Nr. 2) eingezeichnet,
ein WC im grösseren Raum erstmals in den Ausführungsplänen vom 3. Juli 2004 (Grundriss
Erdgeschoss, Plan Nr. 2). Gemäss Baubewilligung in Verbindung mit dem Entscheid
des Verwaltungsgerichts waren deshalb keinerlei sanitäre Anlagen bewilligt.
2.2.3
Die Eingangstüren waren nach den ursprünglichen Baueingabeplänen in
massiver Ausführung vorgesehen (Fassaden Osten + Westen, Plan Nr. 8 und Querschnitt
Haus A + B, Plan Nr. 9). Davon ist offenkundig auch der Beschwerdeführer
ausgegangen, der erst in den Ausführungs-Plänen vom 11. November 2003 (Grundriss
Erdgeschoss, Plan Nr. 2) die Bezeichnung "Glas-geäzt" zugefügt hat:
In den Ausführungsplänen vom 3. Juli 2004 (Grundriss Erdgeschoss, Plan Nr. 2)
wurde diese Bezeichnung wieder gestrichen. Gemäss Baubewilligung in Verbindung
mit dem Entscheid des Verwaltungsgerichts waren deshalb massive Eingangstüren
bewilligt.
2.2.4
Der Beschwerdeführer will eine nachträgliche Bewilligung der von ihm
eigenmächtig vorgenommenen Abweichungen von den Baueingabeplänen daraus
ableiten, dass er in den später eingereichten Ausführungsplänen diese
Abweichungen eingezeichnet habe und diese Pläne von der Baubehörde mit
Bewilligungsstempel versehen worden seien. Dieser Einwand ist aus mehreren
Gründen unzutreffend: Auszugehen ist davon, dass für die vom Beschwerdeführer
vorgenommenen Abweichungen von den bewilligten Plänen ein Gesuch erforderlich
ist (vgl. § 14 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 [BVV]
betreffend Anzeigeverfahren). Der in Bausachen versierte Beschwerdeführer
konnte deshalb nicht annehmen, entsprechende Bewilligungen mit dem Einreichen
geänderter Ausführungspläne erhältlich machen zu können. Im Weiteren ist festzuhalten,
dass auch die vom Beschwerdeführer eingereichten Ausführungspläne bezüglich den
Fenstertüren in der Westfassade ungenau waren, da sie nur im Schnitt
eingereicht wurden. Bei den Fassadenplänen fällt auf, dass die Westfassade der
beiden Lager- und Abstellräume jeweils als einziges Element nicht aufgezeichnet
wurden. Dass es sich bei den eingezeichneten Öffnungen um Fenstertüren handeln sollte,
lässt sich nur aus den Grundrissplänen erkennen und dies auch nur, weil die
Türen im Gegensatz zu den Fenstern mit einem Flügel gezeichnet wurden. Zudem
sind solche Änderungen gemäss § 4 Abs. 2 BVV farbig zu kennzeichnen, was
der Beschwerdeführer mit einer Ausnahme unterlassen hat: Lediglich in den Ausführungsplänen
vom 3. Juli 2004 ist die Bezeichnung "Glas geätzt" bei den
Eingangstüren rot durchgestrichen, was der Beschwerdeführer allerdings nur auf
die Ätzung und nicht auch auf die Verglasung bezogen haben will. Das ist
allerdings bedeutungslos, weil hier gemäss den massgeblichen Baueingabeplänen
vom 19. Juni 2002 ohnehin massive Türen bewilligt sind.
2.3
Die
umstrittenen Bauteile sind demnach wie folgt bewilligt: Pro Raum je ein 1 m breites
Fenster mit einer Brüstungshöhe von 1 m, keine Sanitäreinrichtungen in beiden
Räumen, keine irgendwie geartete Verglasung der beiden Eingangstüren. Soweit
diese Bauteile dem bewilligten Zustand nicht entsprechen, sind sie deshalb
anzupassen, was bedeutet:
1. Die Öffnungen
für die Fenstertüren sind bis zu einer Brüstungshöhe von 1 m zuzumauern;
insofern ist der angefochtene Beschluss zu präzisieren, in dem von der Entfernung
der Fenstertüren und vom Zumauern der Öffnungen die Rede ist.
2. Alle
Sanitäreinrichtungen in den beiden Räumen sind einschliesslich der WC-Wände zu
entfernen.
3. Die
Eingangstüren sind in massiver Bauweise, das heisst ohne Verglasung irgendwelcher
Art auszuführen.
2.4
Eine nachträgliche
Bewilligung dieser Änderungen hat die Baubehörde zu Recht nicht ausgesprochen.
Gemäss § 49 Abs. 3 PBG wie auch nach § 273 PBG darf das in Frage stehende
Zwischengebäude als Besondere Baute nicht für den dauernden Aufenthalt von
Menschen bestimmt sein. Ob ein Raum für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt
ist, entscheidet sich nach der objektiven Eignung des Raums und nicht aufgrund
der vom Bauherrn beabsichtigten Nutzung (RB 1985 Nr. 111, 1985 Nr. 113;
VGr, 24. Oktober 1995, BEZ 1995 Nr. 31, E. 4.b). Massgebend ist dabei, ob ein Gebäudeteil
auf Grund seines Ausbaus bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen könnte oder
nicht. Das trifft im Allgemeinen immer dann zu, wenn die in §§ 299 ff. PBG
festgelegten Anforderungen an zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume
erfüllt oder nur unwesentlich unterschritten sind. Angesichts der offenkundig
fehlenden Bereitschaft des Beschwerdeführers, sich an die ausdrücklich verfügte
Nutzungsbeschränkung zu halten, war es hier darüber hinaus zulässig, jede
Installation zu verweigern, welche für die bewilligten Lager- und Abstellräume
nicht zwingend erforderlich ist. Die Berufung auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts
VB.2000.00304 vom 7. Dezember 2000 ist schon aus diesem Grund unbehelflich.
Zudem lagen in jenem Verfahren, wo ein WC-Raum in einem Besonderen Gebäude zugelassen
wurde, andere Verhältnisse vor. Der damals zu beurteilende Raum lag im Untergeschoss
und war mit Fenstern versehen, welche nicht aus dem üblichen Fensterglas,
sondern aus so genannten Glasbausteinen ausgeführt werden sollten, welche nur
in einem abgeminderten Mass lichtdurchlässig waren. Zudem befand sich der
untere Rand des Fensters auf der ungewöhnlichen Höhe von rund 1.5 m über dem
Raumboden, so dass Kinder und kleinere Menschen auch bei Verwendung von
Klarglas keinen Ausblick ins Freie hatten. Ausserdem konnten die Fenster wegen
Fehlens eines entsprechenden Mechanismus nicht geöffnet werden. Die Frischluftzufuhr
konnte einzig über die auf den Garagenvorplatz projektierte Tür erfolgen.
Daraus folgte, dass die an Wohn- und Arbeitsräumen gemäss § 302 Abs. 1 und
2 PBG zu stellenden wohnhygienischen Anforderungen nicht bloss unwesentlich
unterschritten wurden. Schon aus diesen Gründen konnte damals die Eignung des
Raumes zu Wohn- und Arbeitszwecken verneint werden, weshalb die geplante
WC-Anlage nicht gegen die Annahme einer Besonderen Baute sprach.
2.5
Die
angeordneten Rückbauten sind sodann in keiner Weise unverhältnismässig. Wie aus
den Erwägungen des Verwaltungsgerichtsentscheids vom 7. Mai 2003 deutlich hervorgeht,
sollte die Belichtung der nicht zu Wohn- und Arbeitszwecken zu nutzenden Räume
auf das für Lager- und Abstellräume Notwendige beschränkt werden. Der Beschwerdeführer
konnte deshalb nicht annehmen, dass er die angeordnete Verkleinerung der
Fensterfläche andernorts kompensieren könne. Wenn durch die Bewilligungsstempel
auf den Ausführungsplänen Unklarheiten entstanden sein sollten, so hat er diese
seinen eigenen ungenügenden und unvollständigen Planunterlagen zuzuschreiben.
Schliesslich sind die angeordneten Massnahmen mit vergleichsweise geringen
Kosten verbunden.
3.
Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist
im Sinne der Erwägungen abzuweisen, das heisst unter Vormerknahme der
Bereitschaft zur Entfernung bzw. dem Ausgiessen der Heizleitungen sowie mit der
Präzisierung bezüglich der beiden Fensteröffnungen in der Westfassade. Diesem
Ausgang entsprechend sind die Kosten des Verfahrens dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG), der überdies zu einer Parteientschädigung
von Fr. 2'000.- an den Beschwerdegegner zu verpflichten ist (§ 17 Abs. 2
lit. a VRG).
Demgemäss entscheidet
die Kammer
:
1.
Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen
abgewiesen.
Die in
Dispositiv-Ziff. 1 des Gemeinderatsbeschlusses vom 16. Dezember 2005 angesetzte
Frist von zwei Monaten zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes läuft
ab Rechtskraft dieses Beschwerdeentscheides.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    220.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'220.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 2'000.- an den Beschwerdegegner
verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die
Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an …