zh_verwaltungsgericht · VB.2001.00017 · 2001-05-10 · de

Baupolizeilicher Befehl | Pflichtabstellplätze eines abparzellierten Arealüberbauungsgrundstücks Beschwerdelegitimation der Gemeinde (E. 1). Nachdem der Gemeinderat die Abparzellierung des Altgrundstücks genehmigte und dabei eine gleichmässige Verteilung der Bewohner-Pflichtparkplätze der gesamten Arealüberbauung auf die einzelnen (neuen) Grundstücke nicht sicherstellte, kann von einem Grundeigentümer, mit dessen Parzelle das ausschliessliche Nutzungsrecht an vier Pflichtparkplätzen verbunden ist, nicht verlangt werden, zwei seiner Parkplätze, die als Atelier genutzt werden, wieder ihrer ursprünglichen Zweckverwendung zuzuführen oder zwei neue Abstellplätze zur Verfügung zu stellen. Dies gilt auch dann, wenn durch die Zweckentfremdung die für die gesamte Arealüberbauung nötige Anzahl Pflichtparkplätze nicht mehr sichergestellt ist (E. 2-4).

Zürich Verwaltungsgericht 01..2.10.0 VB.2001.00017
Zurich Verwaltungsgericht 01..2.10.0 VB.2001.00017
Zurigo Verwaltungsgericht 01..2.10.0 VB.2001.00017

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00017
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Geschäftsnummer:
VB.2001.00017
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 10.05.2001
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baupolizeilicher Befehl
Pflichtabstellplätze eines abparzellierten Arealüberbauungsgrundstücks
Beschwerdelegitimation der Gemeinde (E. 1). Nachdem der Gemeinderat die Abparzellierung des Altgrundstücks genehmigte und dabei eine gleichmässige Verteilung der Bewohner-Pflichtparkplätze der gesamten Arealüberbauung auf die einzelnen (neuen) Grundstücke nicht sicherstellte, kann von einem Grundeigentümer, mit dessen Parzelle das ausschliessliche Nutzungsrecht an vier Pflichtparkplätzen verbunden ist, nicht verlangt werden, zwei seiner Parkplätze, die als Atelier genutzt werden, wieder ihrer ursprünglichen Zweckverwendung zuzuführen oder zwei neue Abstellplätze zur Verfügung zu stellen. Dies gilt auch dann, wenn durch die Zweckentfremdung die für die gesamte Arealüberbauung nötige Anzahl Pflichtparkplätze nicht mehr sichergestellt ist (E. 2-4).
Stichworte:
AREALÜBERBAUUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEFEHL
GEMEINDELEGITIMATION
GEMEINSCHAFTSWERK
MITEIGENTUM
PARZELLIERUNG
PFLICHTPARKPLATZ
VERWALTUNGSZWANG, VOLLSTRECKUNG
WIEDERHERSTELLUNG
ZWECKENTFREMDUNG
Rechtsnormen:
§ 222 PBG
§ 228 Abs. II PBG
§ 242 Abs. I PBG
§ 21 lit. b VRG
Publikationen:
RB 2001 Nr. 70
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
A.
Am 14. November 1995 erteilte der Gemeinderat X der Firma M die baurecht­liche
Bewilligung für die Erstellung von 28 Reihenein­familien­häusern sowie
57 Fahrzeug­abstellplätzen (48 unterirdische und 9 oberirdische)
als Areal­überbauung auf dem Grund­stück Kat.Nr. 01 an der Q-Strasse in X.
Gemäss Dispositiv Ziffer 3.4 der Baubewilligung war vor der
Grundstückunterteilung mittels Dienstbarkeiten die Aufteilung der Abstellplät­ze
auf die Grundstücke bzw. die einzelnen Haus­teile nachzuweisen. In Dispositiv
Ziffer 3.13 Abs. 1 wurde festgehalten, dass die Grundstückunterteilung von der
Baubewilligung ausgenommen sei und erst nach Eintritt der Rechtskraft der
Baubewilligung behandelt wer­de. Im Hinblick auf die (spätere) Parzellierung
wurde ferner bestimmt, dass alle Rechtsver­hältnisse (Garageneinfahrt,
Garagenplätze, Besucherplätze, Hauszugänge usw.) zu regeln seien. Diese
Regelung sei dannzumal Bestand­teil der Mutation(en) und müsse vom Ge­meinderat
genehmigt werden (Dispositiv Ziffer 3.13 Abs. 2).
B. In der Folge wurde das Baugrundstück
Kat.Nr. 01 in 28 Teilparzellen (Haus­grund­stücke) und eine
Gemeinschaftsparzelle, zu der auch die Unterniveaugarage gehört, unterteilt.
Daran wurden insgesamt 28 unselbständige Miteigentumsanteile gebildet, je
sub­jektiv-dinglich verbunden mit den einzelnen Hausgrundstücken. Mit Beschluss
vom 23. Ja­nuar 1996 genehmigte der Gemeinderat X die Parzellierung unter
Statuierung verschiede­ner Auflagen.
C. Am 25. Juli 1996 erwarb D das
abparzellierte Hausgrundstück Kat.Nr. 02 und einen unselbständigen
Miteigentumsanteil an der genannten Gemeinschaftsparzelle, mit welchem gemäss
Nutzungs- und Verwaltungsreglement das ausschliess­liche Benutzungs­recht an
vier Fahrzeugabstellplätzen in der Unterniveaugarage verbunden ist. Ebenfalls
am 25. Juli 1996 schloss D mit der Firma M einen Werkvertrag über die
Erstellung des Rei­heneinfamilienhauses Nr. .. und der vier Abstellplätze
Nrn. 19-22. Gemäss revidiertem Situationsplan vom 8. Dezem­ber 1995
sind jeweils zwei dieser Plätze hintereinander ange­ordnet. Im Rahmen der
Bauarbeiten wurden die beiden hinterliegenden Plätze Nrn. 20 und 22
mit einer Mauer von den beiden vorderen Abstellplätzen abgetrennt. Dieser derge­stalt
geschaffene Raum wurde isoliert, mit einem Keramikboden versehen und durch eine
interne Treppe mit dem Einfamilienhaus von D verbunden. Der Raum wird als
Atelier ge­nutzt.
II. Mit Schreiben vom 26. Mai 1998 forderte
die Baukommission X Herrn D und weitere Grundeigentümer auf, die
zweckentfremdeten Abstellplätze wieder ihrer ursprüng­lichen Bestimmung
zuzuführen. In der Folge beantragte D der Baukommission X am 14. Ju­ni
1998, auf eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu verzichten. Dar­aufhin
befahl der Gemeinderat X Herrn D mit Beschluss vom 4. August 1998, anstelle der
beiden Abstellplätze Nrn. 20 und 22 bis Ende November 1998 in
nützlicher Entfernung zur Arealüberbauung "Y" zwei neue Abstellplätze
bereitzustellen (Dispositiv Ziffer I) oder die beiden Plätze in der
Unterniveaugarage innert der nämlichen Frist wieder ihrer ursprüngli­chen
Zweckverwendung zuzuführen (Dis­positiv Ziffer II). Gegen diesen Befehl liess D
am 9. September 1998 an die Baurekurskommission IV rekurrieren, mit dem
Hauptantrag, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben. Am 10. September 1998
wurde das Rekursverfah­ren sistiert. Die Sistierung wurde am 28. August 2000
aufgehoben und das Verfahren fort­gesetzt.
III. Die Baurekurskommission IV hiess den
Rekurs am 23. November 2000 gut und hob den angefochtenen Beschluss auf. Der
Gemeinderat X wurde eingeladen, dem Re­kur­renten "die Baubewilligung für
die auf der Fläche der Abstellplätze Nrn. 20 und 22 reali­sierte und
als Atelier genutzte Räumlichkeit im Sinne der Erwägungen und allenfalls unter
den erforderlichen Auflagen zu erteilen, sofern das Vorhaben auch im Übrigen
den ein­schlägigen Vorschriften entspricht". Die Rekurskommission verwies
darauf, dass das ur­sprüngliche Grundstück Kat.Nr. 01 parzelliert worden
sei. Daher sei heute für jedes der einzelnen Hausgrundstücke gesondert zu
prüfen, ob die gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 17. November
1992 (BZO) vorgeschriebene Pflichtabstellplatzzahl eingehalten sei. Das
Wohngebäude des Rekurrenten weise eine Bruttogeschossfläche von 194.93 m
2
auf. Damit seien gemäss Art. 19 Abs. 1 BZO zwei Fahrzeug­abstellplätze erfor­derlich,
weshalb es dem Rekurrenten unbenommen sei, zwei der Abstellplätze anderweitig
zu nutzen. Daran ändere nichts, dass für die Bewohner der Arealüberbau­ung
"Y" insgesamt nicht genügend Abstellplätze vorhanden seien. Der
Rekurrent könne nicht verpflichtet wer­den, die in seinem Eigentum stehenden
überzähligen Abstellplätze andern Bewohnern zur Verfügung zu stellen.
IV. Mit rechtzeitiger Beschwerde vom 15.
Januar 2001 liess die Gemeinde X dem Verwaltungsgericht beantragen, der
Rekursentscheid vom 23. November 2000 sei auf­zu­heben und der Beschluss des
Gemeinderats X vom 4. August 1998 wiederherzustel­len. Dem Beschwerdegegner sei
eine neue angemessene Frist für die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands anzusetzen. Die Baurekurskommission IV beantragte am 23. Ja­nuar
2001 Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag liess D mit Beschwerde­antwort
vom 14. Februar 2001 stellen. Die Parteien verlangten ferner je die Zusprechung
einer Parteientschädigung.
Die weiteren Erwägungen gemäss angefochtenem
Rekursentscheid sowie die Aus­führungen in den Rechtsschriften werden  - soweit
erforderlich -  nachstehend wiedergege­ben.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. Beschwerdeführerin ist die Gemeinde X. Es
fragt sich vorab, ob sie zur Rechts­mittelerhebung legitimiert sei. Das ist zu
bejahen. Gemäss § 21 lit. b in Verbindung mit § 70 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) ist die
Gemeinde zur Wahrung der von ihr vertretenen schutzwürdigen Interessen zur
Rekurs- und Beschwerdeführung befugt. Mit dieser neuen Bestimmung wurde eine
allgemeine Behör­denbeschwerde normiert, welche das Gemeinwesen zur Anfechtung
legitimiert, wo die be­sondere Nähe zum angewandten Recht ein öffentliches
Interesse an dessen richtiger und einheitlicher Anwendung begründet. § 21 lit.
b VRG ist auch auf dem Gebiet des Raum­planungs- und Baurechts anwendbar (RB
1998 Nr. 12). Schon im Rahmen von § 21 VRG in der ursprünglichen Fassung vom
24. Mai 1959 wurde einer Gemeinde die Befugnis zu­erkannt, sich für die
Durchsetzung und die richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts auf dem
Rechtsmittelweg zu wehren. Ferner konnte die Gemeinde allgemein dann Be­schwer­de
führen, wenn in ihre durch kantonales Recht begründete qualifizierte Entschei­dungs-
und Ermessensfreiheit eingegriffen wurde (François Ruckstuhl, Der Rechtsschutz
im zürcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985, S. 299 mit Hinweisen).
Insbeson­dere war die Gemeinde bei Streitigkeiten über die Zahl der
Abstellplätze zur Rechtsmittel­erhebung befugt (RB 1984 Nr. 9). Die Änderung
von § 21 VRG vom 8. Juni 1997 bedeutet nichts anderes als eine ausdrückliche
Umschreibung der bisherigen Rechtsprechung zur Ge­­meindelegitimation (RB 1998
Nr. 14). Jedenfalls wurde mit der neuen Bestimmung die Rechtsmittelbefugnis der
Gemeinde gegenüber der früheren Praxis nicht eingeschränkt.
- In seinem dem vorliegenden Beschwerdeverfahren zu Grunde liegenden Befehl vom
4. Au­gust 1998 hat der Gemeinderat X ausdrücklich darauf hingewiesen,
dass sich die Zahl der Fahrzeugabstellplätze nach Art. 19 BZO richte, und die
Baurekurskommission IV hat ihren Entscheid auf die genannte kommunale
Bestimmung abgestützt. Streitgegenstand bil­det denn auch im vorliegenden
Beschwerdeverfahren die Anwendung dieser Vorschrift auf das Hausgrundstück des
Beschwerdegegners. Auch wenn ferner die Frage zu beantworten ist, inwieweit
heute die in der Baubewilligung vom 14. November 1995 für die Arealüber­bauung
insgesamt festgelegte Zahl von Abstellflächen der Zweckentfremdung der beiden
streitigen Plätze entgegensteht, liegt gleichwohl eine Streitigkeit über die
Zahl der Pflicht­abstellplätze vor. Jedenfalls ist ein schutzwürdiges Interesse
der Gemeinde X zur Rechts­mittelerhebung zu bejahen. Auf die Beschwerde ist
daher einzutreten.
2. Das Grundstück Kat.Nr. 02 des
Beschwerdegegners mit dem darauf stehenden Reiheneinfamilienhaus Nr. .. und den
vier zu unselbständigem Miteigentum (subjektiv-ding­lich verbunden mit dem
Hausgrundstück) erworbenen Abstellplätzen Nrn. 19-22 bildet wie gesagt
Teil der am 14. November 1995 bewilligten Arealüberbauung "Y".
Hinsicht­lich der Pflichtabstellplätze wurde in der baurechtlichen Bewilligung
ausdrücklich fest­gehalten, dass die Verteilung der Plätze auf die einzelnen
Hausteile mit der Grundstück­­untertei­lung zu regeln sei (Dispositiv Ziffer
3.4 in Verbindung mit den Erwägungen S. 2, Titel "Autoab­stellplätze/Zufahrt").
Der Gemeinderat hat die Parzellierung des Altgrundstücks Kat.Nr. 01 mit
Beschluss vom 23. Januar 1996 genehmigt. Unbestritten ist, dass mit der
Abtrennung der beiden Plätze Nrn. 20 und 22 durch eine Mauer und dem
Bau des Ateliers für die Areal­überbauung insgesamt nicht mehr 48 Abstellplätze
zur Verfügung stehen. Kernfrage des vorliegenden Rechtsstreits ist, ob dem
Beschwerdegegner befohlen werden könne, die beiden zweckentfremdeten
Abstellplätze wieder der ursprünglichen Bestimmung zuzufüh­ren bzw. die
entsprechende Zahl neuer Plätze "in nützlicher Entfernung zur Überbauung
Y" zu erstellen, damit die in der Baubewilligung vom 14. November
1995 verlangten 48 Be­wohner-Parkplätze insgesamt wiederum zur Verfügung
stehen.
3. a) Die Baubewilligung ist die behördliche
Feststellung, dass einem Bauvorhaben, für das ein Gesuch eingereicht wurde,
keine öffentlichrechtlichen Hindernisse, namentlich keine solchen aus dem
Baupolizeirecht, entgegenstehen (RB 1987 Nr. 86 = BEZ 1987 Nr. 19, auch
zum Folgenden). Aus der Rechtsnatur der Baubewilligung, vorab aus ihrer auf
Dauer angelegten Wirkung ergibt sich nicht bloss das Recht des Bauherrn, nach
den bewil­ligten Plänen zu bauen, sondern zugleich auch die Verpflichtung, sich
an die erteilte Bewil­ligung zu halten und im Fall einer beabsichtigten
Abweichung eine erneute bzw. abgeän­der­te Bewilligung einzuholen. Diese
Verpflichtung gilt nicht nur während, sondern auch nach der Bauausführung.
b) Mit der der Firma M erteilten
Baubewilligung vom 14. No­vem­ber 1995 wurde klargestellt, dass der
baurechtskonforme Zustand der Arealüberbauung "Y" insgesamt 48
Pflichtparkplätze für die Bewohner erfordert. Auch wenn das zürcherische Recht
dies nicht ausdrücklich festhält, ergibt sich schon aus der dargelegten Natur
der Baubewilligung, aber auch nach Sinn und Zweck der Vorschriften über die
Pflichtabstellplätze, dass die für eine bestimmte Baute erstellten
Pflichtparkplätze dieser erhalten bleiben müssen (VGr, 21. Sep­tember 1993, VB
93/0020; Fritz Frey, Die Erstellungspflicht von Abstellplätzen für Motor­fahrzeuge
nach zürcherischem Recht, Winterthur 1987, S. 74). Werden Pflichtparkplätze
aufgehoben oder zweckentfremdet, so entsteht in der Regel ein baurechtswidriger
Zustand. Insoweit ist der Beschwerdeführerin zu folgen (vgl. Be­schwerdeschrift
S. 5).
4. a) Im vorliegenden Fall ist mit der
Abtrennung der beiden hinterliegenden Ab­stellplätze Nrn. 20 und 22
das ursprüngliche, für die Gesamtüberbauung bewilligte Pflicht­parkplatzkonzept
geändert worden. Deswegen und infolge weiterer Zweckentfremdungen ist damit
heute die vom Gemeinderat X in der Baubewilligung vom 14. November 1995
insgesamt festgelegte Zahl von Pflichtabstellplätzen für Bewohner der
Überbauung "Y" nicht mehr vorhanden. Insofern liegt ein Zustand vor,
der der Baubewilligung widerspricht. Das allein ist indessen nicht
entscheidend; denn zwischenzeitlich hat sich die tatsächliche (und auch die
rechtliche) Situation insofern geändert, als das ursprüngliche Grundstück in
28 Reiheneinfamilienhausliegenschaften aufgeteilt worden ist. Die
Altparzelle Kat.Nr. 01 besteht nicht mehr. Mit den neuen Hausgrundstücken
ist je das unselbständige Miteigen­tum an einer bestimmten Zahl von
Abstellplätzen subjektiv-dinglich verbunden. Die betref­fenden Grundeigentümer
sind damit (Mit-)Eigentümer der ihrem Hausgrundstück zugewie­senen
Abstellplätze. Die genannte Ausgestaltung des Miteigentums be­deutet einzig,
dass der Anteil daran seine rechtliche Selbständigkeit verloren hat und nicht
allein, d.h. nicht ohne das Hausgrundstück veräus­sert werden kann. Er folgt
vielmehr wie ein Bestandteil dem berechtigten Grundstück, hier dem einzelnen Hausgrundstück
(Christoph Brunner/ Jürg Wichtermann in: Kommentar zum Schweizerischen
Privatrecht/ Schwei­zerisches Zi­vilgesetzbuch II [Basler Kommentar], Basel
1998, Art. 646 N. 2; Arthur Meier-Hayoz, Berner Kommentar, Bern 1981, Art. 646
ZGB N. 9). Das ändert jedoch nichts an der Tat­sache, dass am betreffenden
Abstellplatz (Mit-)Eigentum besteht und dem Hauseigentümer daran das
ausschliessliche Nutzungsrecht zukommt. Jedenfalls steht der Platz den übrigen
Hauseigentümern nicht (mehr) zur Verfügung.
b) Trotz des grundsätzlichen Verbots der
Zweckentfremdung von Pflichtabstellplät­zen und der heute nicht mehr
vorhandenen Gesamtzahl von 48 Pflichtabstellplätzen, wie sie in der
Baubewilligung vom 14. November 1995 (gegenüber der Firma M) für die Areal­überbauung
insgesamt festgelegt worden ist, lässt sich mit dieser Begründung der im Streit
liegende, vom Gemeinderat X am 4. August 1998 erlassene Befehl nicht
rechtfertigen. Die Befolgung dieses Befehls hätte nämlich einzig zur Folge,
dass der Beschwerdegegner wie­derum über vier Pflichtabstellplätze verfügen
würde. Diese Zahl aber ist unbestrittenermas­sen für das von ihm erworbene
Hausgrundstück mit dem Reiheneinfamilienhaus Nr. .. ge­mäss Art. 19 Abs. 1
BZO nicht erforderlich. Es genügen vielmehr zwei Pflichtparkplätze. Wie die
Baurekurskommission IV zutreffend erwogen hat, kann der Beschwerdegegner nicht
gezwungen werden, diese Flächen (ganz oder teilweise) Dritten zur Benutzung zur
Ver­fügung zu stellen. Das Ziel des Gemeinderats X, nämlich jenen Hauseigentümern,
die über keine oder zu wenig Abstellplätze verfügen, die erforderlichen
Parkflächen zu ver­schaffen, kann mit dem streitigen Befehl von vornherein
nicht erreicht werden. Es fehlt mithin an der Zwecktauglichkeit des Befehls.
Eine Anordnung aber, mit der das ange­strebte Ziel von vornherein nicht
erreicht werden kann, ist unverhältnismässig (Ulrich Hä­felin/Georg Müller,
Grundriss des Allgemeinen Verwaltungs­rechts, 3. A., Zürich 1998,
Rz. 486 ff.). Daran vermag der Hinweis der Beschwerdeführerin auf §§ 222 ff.
des Pla­nungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) betreffend
Gemeinschaftswerke nichts zu ändern. Im vorliegenden Fall geht es nicht um ein
solches Werk. Es wäre im Üb­rigen auch schwer zu sehen, wie der heute
bestehende Mangel mittels eines Gemeinschafts­werks behoben werden könnte. Der
Frage ist nicht weiter nachzugehen, da dieses Thema nicht Gegenstand des
angefochtenen Befehls war und sich demzufolge auch die Rechtsmit­telinstanzen
nicht damit zu befassen haben (RB 1963 Nr. 19). Ein entsprechendes Verfah­ren
nach §§ 222 ff. PBG müsste zuerst vom Gemeinderat X eingeleitet werden, bevor
es Gegenstand eines Rechtsmittelverfahrens werden könnte. Zu beachten ist
zudem, dass dem Beschwerdeführer ja in erster Linie befohlen wur­de, die beiden
zweckentfremdeten Park­plätze "in nützlicher Entfernung zur Überbauung Y
durch 2 neue Autoabstellplätze zu er­setzen" (Befehl vom 4. August 1998,
Dispositiv Ziffer I Satz 1).
c) aa) Die heutige Situation mag
unbefriedigend sein. Die "Fehlentwicklung" hat sich der Gemeinderat X
jedoch selber zuzuschreiben. In der Baubewilligung vom 14. No­vember 1995
ist wie erwähnt bestimmt worden, dass die Aufteilung der Abstellplätze mit­tels
Dienstbarkeiten vor der Grundstückunterteilung nachzuweisen sei
(Dispositiv Zif­fer 3.4). Dieser Nachweis aber war am 23. Januar 1996
nicht erbracht. Die Parzellierungs­bewilligung ist in Dispositiv Ziffer 3.13
Abs. 1 der Stammbewilligung ausdrücklich vorbe­halten worden. In Absatz 2
dieser Ziffer heisst es ferner, dass für die spätere Unterteilung der
Altparzelle Kat.Nr. 01 alle Rechtsverhältnisse (insbesondere die
Garagenplätze) zu regeln seien und diese Regelung vom Gemeinderat vorgängig,
also vor der Unterteilung des Altgrundstücks Kat.Nr. 01, zu genehmigen
sei. An diesen Voraussetzungen hat es am 23. Januar 1996 offenkundig gefehlt.
Die Bewilligung für die Parzellierung wurde (unter Hinweis auf die zitierten
beiden Nebenbestimmungen der Stammbewilligung) erteilt, ohne dass damals die
genaue Zuweisung der Abstellplätze zu den einzelnen Einfamilienhauslie­genschaften
bereits feststand und dem Gemeinderat bekannt war. Es wurde in Dispositiv Zif­fer
2.3 der Parzellierungsbewilligung lediglich bestimmt, dass dem Gemeinderat ein
Zeugnis des Grundbuchamts vorzulegen sei, unter anderem über die "in
Aussicht genom­menen Regelungen der Rechtsverhältnisse von baurechtlicher
Bedeutung (Abstellplätze etc.)". In Dispositiv Ziffer 2.5 der
Parzellierungsbewilligung wurde ferner statuiert, dass alle Auflagen vor
Baubeginn vorliegen bzw. erfüllt sein müssten. Der Vollzug bzw. die Befolgung
dieser Auflagen ist nicht hinreichend kontrolliert worden.
bb) In der Rekursantwort vom 19. September
2000 hat der Gemeinderat X darauf hingewiesen, dass der Zweck der
Pflichtparkplätze nur erreicht werden könne, wenn sie "gleichmässig auf
die einzelnen Grundstücke verteilt werden" (S. 3 Ziff. 2.2 Abs. 1). Diese
Auffassung ist zutreffend. Warum nun aber dem Beschwerdegegner insgesamt vier
Ab­stellplätze zugewiesen worden sind bzw. er vier Plätze hat erwerben können,
ist aus den Akten nicht ersichtlich. Unklar ist insbesondere, warum der
Gemeinderat dagegen nichts unternommen hat. Offenbar hat er sich mit einem
Entwurf des Nutzungs- und Verwal­tungs­­reglements begnügt, in dem die
Parkplatzaufteilung noch nicht vorgenommen worden war. In der Folge ist der
Gemeinderat der Frage der Parkplatzaufteilung nicht weiter nach­gegangen.
Darauf weist seine Bemerkung hin, dass es die Möglichkeiten einer Baubehörde
weit übersteigen würde, "wenn sie die Regelung der Rechtsverhältnisse im
Baubewilli­gungs­­verfahren detailliert überprüfen müsste" (Rekursantwort
S. 3, Ziff. 2.2 Abs. 2). Die heutige Situation, die für einzelne
Grundeigentümer letztlich im Widerspruch zu § 228 Abs. 2 PBG steht und mit dem
Beschluss des Gemeinderats vom 23. Januar 1996 geschaf­fen worden ist, hätte
sich vermeiden lassen, wenn der Gemeinderat darauf bestanden hätte, dass ihm
die definitive Parkplatzaufteilung zur Genehmigung vorzulegen sei, wie er es ur­sprünglich
auch verlangt hat. In der dem Notariat zur Grundbuchanmeldung eingereichten
Nutzungs- und Verwaltungsordnung sind jedenfalls für das Grundstück Kat.
Nr. 02 bzw. das Haus Nr. .. des Beschwerdegegners die vier
Abstellplätze Nrn.19-22 eingetragen. Die gleiche Zahl von Abstellplätzen enthält
im Übrigen auch der mit der Firma M am 25. Juli 1996 abgeschlossene
Werkvertrag.
Anzufügen ist, dass die gemeinderätliche
Unterteilungsbewilligung vom 23. Januar 1996 in (formelle) Rechtskraft
erwachsen ist. Ein Widerruf dieser Bewilligung steht nicht zur Diskussion,
zumal die Voraussetzungen hierfür offensichtlich nicht erfüllt wären. Ab­ge­sehen
davon würde mit dem Widerruf der Parzellierungsbewilligung der Mangel, dass ein­zelne
Eigentümer der Überbauung "Y" über zu wenig bzw. keine Abstellplätze
verfü­gen, wie gesagt nicht behoben; denn dadurch würde sich am Miteigentum des
Beschwerde­gegners an den vier Abstellplätzen nichts ändern.
cc) Wenn der Gemeinderat heute geltend machen
lässt, dass der Hinweis der Bau­rekurskommission IV auf Art. 19 Abs. 1 BZO
verfehlt sei, so ist ihm entgegenzuhalten, dass er sich zur Stützung seines
Antrags im Rekursverfahren (wie auch im Befehl vom 4. August 1998) selbst
auf diese Bestimmung berufen hat, allerdings bezogen auf das ur­sprüngliche
Grundstück altKat.Nr. 01. In der Beschwerdeschrift wird insbesondere
betont, dass die Zahl der Abstellplätze grundstückbezogen festzulegen sei. Das
trifft grundsätzlich zu, wobei Ausnützung und Nutzweise des Grundstücks
massgebend sind (§ 242 Abs. 1 PBG). Entsprechend ist der Gemeinderat X in der
Baubewilligung vom 14. No­vember 1995 von einer Bruttogeschossfläche von
total ca. 3845 m
2
ausgegangen. Im Übrigen ist zur
grundstückbezogenen Festlegung der Zahl der Abstellplätze zu sagen, dass eben
gerade diese grundstückbezogene, die heutige Parzelle Kat.Nr. 02 des
Beschwerdegegners betref­fende und auf Art. 19 Abs. 1 BZO abgestützte
Berechnung ergibt, dass ledig­lich zwei und nicht vier Pflichtparkplätze
erforderlich sind. Heute geht es nicht mehr um die frühere, im Grundbuch
gelöschte Parzelle altKat.Nr. 01, sondern um das Hausgrundstück
Kat.Nr. 02 des Beschwerdegegners mit einer Bruttogeschossfläche von
194.93 m
2
. Damit liegt, was dieses Hausgrundstück anbetrifft,
mit der Zweckentfremdung von zwei Abstellplätzen keine Verletzung von Art. 19
Abs. 1 BZO vor. Wenn die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang wiederholt
darauf hinweist, dass es hier um eine Arealüberbauung gehe und die
Gesamtparkplatzzahl in der Baubewilligung vom 14. November 1995 bindend
festgelegt worden sei, so ist dieser Auffassung zu folgen. Sie vermag jedoch an
der mass­gebenden Rechtslage nichts zu ändern. Zu beachten ist auch, dass die
Parzellierung des Altgrund­stücks Kat.Nr. 01 jedenfalls von allem Anfang
an feststand.
dd) An der heutigen Sach- und Rechtslage
ändert auch der Hinweis der Beschwer­de­führerin auf den
Verwaltungsgerichtsentscheid vom 17. November 1988 (VB 88/0131) nichts. Dieses
Urteil beschlägt die Frage der Abtrennung eines Teils einer bereits voll aus­genützten
Parzelle und in diesem Zusammenhang das Verbot der doppelten Ausnützung. Was
aus diesem Urteil für den vorliegenden Fall abgeleitet werden soll, ist nicht
zu sehen.
Die Beschwerde erweist sich als unbegründet
und ist abzuweisen.
5. ...
Demgemäss
entscheidet das Verwaltungsgericht:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    ...