zh_verwaltungsgericht · VB.2018.00763 · 2018-06-28 · de

Baubewilligung für Mehrfamilienhaus | Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus. Gestaltungsplan. Tiefgarage. Es ist nicht zu beanstanden, dass das Baurekursgericht die Gestaltung des Erdgeschosses als Garagengeschoss aus Betonmauerwerk als nicht mit der vom Gestaltungsplan geforderten besonders hohen städtebaulichen und architektonischen Qualität vereinbar qualifiziert hat (E. 3.4.3). Bei der Beurteilung eines Vorgängerprojekts betreffend das gleiche Baugrundstück erwog die Vorinstanz, dass die vom Gestaltungsplan geforderten Tiefgaragen nicht zwingend vollständig unter dem Boden zu liegen kommen müssen (E. 3.5.1). Sie setzt sich nicht in Widerspruch hierzu, wenn sie im vorliegend angefochtenen Entscheid ausführt, dass die fraglichen Fahrzeugabstellplätze mit Blick auf die Vorgabe "Tiefgarage" nicht auf der Höhe des öffentlichen Strassenraums bzw. knapp darunter angelegt werden dürfen (E. 3.5.2). Gestaltungsplanvorschriften können als Sonderbauordnung von der baulichen Grundordnung abweichen (E. 3.5.3). Eine auflageweise Heilung der Mängel des Bauvorhabens ist nicht möglich, da es grundsätzlich und konzeptionell zu überarbeiten ist (E. 3.6) Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 23.05.2019 VB.2018.00763
Zurich Verwaltungsgericht 23.05.2019 VB.2018.00763
Zurigo Verwaltungsgericht 23.05.2019 VB.2018.00763

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00763
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Geschäftsnummer:
VB.2018.00763
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.05.2019
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung für Mehrfamilienhaus
Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus. Gestaltungsplan. Tiefgarage.
Es ist nicht zu beanstanden, dass das Baurekursgericht die Gestaltung des Erdgeschosses als Garagengeschoss aus Betonmauerwerk als nicht mit der vom Gestaltungsplan geforderten besonders hohen städtebaulichen und architektonischen Qualität vereinbar qualifiziert hat (E. 3.4.3).
Bei der Beurteilung eines Vorgängerprojekts betreffend das gleiche Baugrundstück erwog die Vorinstanz, dass die vom Gestaltungsplan geforderten Tiefgaragen nicht zwingend vollständig unter dem Boden zu liegen kommen müssen (E. 3.5.1). Sie setzt sich nicht in Widerspruch hierzu, wenn sie im vorliegend angefochtenen Entscheid ausführt, dass die fraglichen Fahrzeugabstellplätze mit Blick auf die Vorgabe "Tiefgarage" nicht auf der Höhe des öffentlichen Strassenraums bzw. knapp darunter angelegt werden dürfen (E. 3.5.2). Gestaltungsplanvorschriften können als Sonderbauordnung von der baulichen Grundordnung abweichen (E. 3.5.3).
Eine auflageweise Heilung der Mängel des Bauvorhabens ist nicht möglich, da es grundsätzlich und konzeptionell zu überarbeiten ist (E. 3.6)
Abweisung.
Stichworte:
AUFLAGEN
GESTALTUNGSPLAN
GESTALTUNGSVORSCHRIFT
NEBENBESTIMMUNGEN
TIEFGARAGE
VERDICHTUNG
Rechtsnormen:
§ 83 Abs. I PBG
§ 244 Abs. III PBG
§ 321 Abs. I PBG
Art. 3 Abs. III lit. abis RPG
§ 50 Abs. II VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2018.00763
Urteil
der 1. Kammer
vom
23. Mai 2019
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin
Regina Meier.
In Sachen
1.
A, vertreten durch RA B,
2.
C,
vertreten durch RA B,
beide vertreten durch RA J,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
D,
2.
E,
3.
F,
alle vertreten durch RA G,
Beschwerdegegner,
und
Gemeinderat Wallisellen, vertreten durch RA H,
Mitbeteiligter,
betreffend Baubewilligung
für Mehrfamilienhaus,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 27. März 2018 erteilte der
Gemeinderat Wallisellen A und C unter Auflagen und Bedingungen die
Baubewilligung für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses mit freistehender
Garage sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses an der I-Strasse 01 in
Wallisellen (Kat.-Nr. 02).
II.
Hiergegen rekurrierten D, E und F als Eigentümer
angrenzender Parzellen am 7. Mai 2018 an das Baurekursgericht. Am 25. Oktober
2018 hiess dieses das Rechtsmittel gut und hob den angefochtenen Beschluss auf.
III.
Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhoben A und C am
28. November 2018 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten die
Aufhebung des baurekursgerichtlichen Urteils und die Bestätigung des
Beschlusses des Gemeinderats Wallisellen vom 27. März 2018. Eventualiter
sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und es sei die Baubewilligung unter
der Auflage zu bestätigen, die Fassade des Garagengeschosses zu überarbeiten
und bewilligen zu lassen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
Am 6. Dezember 2018 beantragte das Baurekursgericht
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat
Wallisellen beantragte am 17. Dezember 2018 die Gutheissung der
Beschwerde. D, E und F beantragten am 21. Januar 2019 die Abweisung der
Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden. In ihrer Replik vom 25. Februar 2019 hielten diese an
ihren Anträgen fest, ebenso D, E und F in ihrer Duplik vom 28. März 2019.
Der Gemeinderat Wallisellen verzichtete mit Eingabe vom 11. April 2019 auf
eine weitere Stellungnahme. Eine zusätzliche Eingabe von A und C erfolgte am
7. Mai 2019.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde zuständig. Da auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
2.1
Das
streitgegenständliche Baugrundstück liegt gemäss der Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Wallisellen in der Zentrumszone. Zudem befindet es sich im
Geltungsbereich des öffentlichen Gestaltungsplans "K" (Baubereich
C2). Projektiert ist die Erstellung eines fünfgeschossigen Mehrfamilienhauses
mit Attikageschoss und insgesamt acht Wohnungen.
2.2
Für die
genannte Parzelle wurden bereits zwei Mehrfamilienhaus-Neubauprojekte
eingereicht. Ein Projekt wurde vom Gemeinderat nicht bewilligt, für das andere
Vorhaben wurde die Bewilligung zunächst erteilt, jedoch mit rechtskräftigem
Entscheid des Baurekursgerichts vom 7. Juli 2016 wieder aufgehoben (BRGE
IV Nr. 0084/2016). Das Baurekursgericht erwog in diesem Entscheid unter
anderem, dass das gegen die I-Strasse hin bis zur Höhe von 2 m in
Erscheinung tretende, fensterlose und nur aus Mauerwerk bestehende
Garagengeschoss und die unruhigen Fassaden- und Balkonfluchten den erhöhten
ästhetischen Anforderungen des Gestaltungsplans nicht genügten.
2.3
Das
vorliegende, unter Beizug des kommunalen Gestaltungsbeirats erstellte Projekt
sieht als Abschluss des Gebäudes gegen die I-Strasse hin ein bis zu einer Höhe
von über 2,8 m sichtbares, aus Betonmauerwerk bestehendes Garagengeschoss
vor. Mittig ist ein 4,8 m breites Garagentor projektiert, auf dessen
Seiten je ein ca. 2,2 m breites Fenster platziert werden soll. Über
diesem Erdgeschoss befinden sich ca. 3,1 m weit auskragende Balkone der
Wohneinheiten im ersten Stockwerk. Die ebenfalls auskragenden Balkone im
zweiten, dritten und vierten Obergeschoss sind demgegenüber um je ca.
0,8 m zurückversetzt und über Stützen verbunden.
3.
3.1
Der
Gestaltungsplan "K" sieht vor, dass Bauten, Anlagen, Umschwung sowie
der öffentliche Strassenraum für sich und im Zusammenhang mit der baulichen
Umgebung so zu gestalten sind, dass eine besonders gute Gesamtwirkung erreicht
wird (Art. 10). Mit der Neugestaltung des öffentlichen Strassenraums soll
eine hohe Aufenthaltsqualität für Fussgänger erreicht werden. Bestandteil des
öffentlichen Strassenraums ist auch die Gestaltung der Fassaden von
Eingangsgeschossen (Art. 11 Abs. 1). Unter dem Titel
"Parkierung" (Art. 14) ist zudem statuiert, dass oberirdische
Parkplätze nur für Besucher und Kunden zulässig sind (Abs. 1) und die
übrigen Parkplätze in Tiefgaragen zweckmässig zusammenzufassen sind
(Abs. 2).
3.2
Gestaltungsvorschriften
eröffnen der Baubehörde regelmässig einen von der Rekursinstanz zu
respektierenden Beurteilungsspielraum. Bei der Überprüfung des kommunalen
Entscheids muss die Vor­instanz die angeführten Entscheidgründe gebührend
berücksichtigen und sich mit den Kriterien auseinandersetzen, welche von der
Baubehörde entwickelt wurden. Sie darf den Einordnungsentscheid der kommunalen
Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung der Ästhetiknorm ihren durch
die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten
hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht
mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr
Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der
anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das
Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete
Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale Behörde überschreitet daher den ihr
zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von
unsachlichen, dem Zweck der Ästhetiknorm fremden Erwägungen leiten lässt oder
die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Bei
der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen Interessen
gegenüber den privaten und den überkommunalen öffentlichen Interessen an der
Errichtung der geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen insbesondere die
Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes
berücksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie
nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der
diesen öffentlichen Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trägt (vgl. dazu
BGr, 5. September 2017, 1C_358/2017, E. 3.6).
Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des
Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle. Es hat zu prüfen, ob sich
der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen
Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit
steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).
Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben,
wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.
3.3
Die
Beschwerdeführerschaft bringt vor, das neue Vorhaben erfülle sämtliche vom
Baurekursgericht im Verfahren betreffend das vorgängige Projekt gemachten
Vorgaben. Die Vorinstanz statuiere im angefochtenen Entscheid weitergehende
Einschränkungen und setze sich damit in ungerechtfertigter Weise in Widerspruch
zu ihrem ersten Urteil. Das neue, verbesserte Bauprojekt erfülle die
Gestaltungsanforderungen durch eine ruhigere und weniger massiv wirkende
Bauweise. Zudem seien die Vorgaben des Baurekursgerichts nicht vereinbar mit
der Zielsetzung des verdichteten Bauens und eine Einfahrtsrampe für eine
unterirdische Tiefgarage würde die vom Gestaltungsplan geforderte gute
Umgebungsgestaltung verunmöglichen.
Auch der Gemeinderat Wallisellen rügt, dass die Vorinstanz
sich in Widerspruch zu ihrem Entscheid betreffend das Vorgängerprojekt setze,
indem sie neu eine unterirdisch gelegene Tiefgarage fordere. Sie habe ihr
eigenes gestalterisches Ermessen unzulässigerweise an die Stelle desjenigen des
Gemeinderats gesetzt.
3.4
3.4.1
Im angefochtenen Entscheid stellt das Baurekursgericht fest, dass
das Projekt im Vergleich zum ersten Bauvorhaben verbessert wurde; namentlich
sei die Fassade ruhiger gestaltet worden. Allerdings sei die gemäss
Gestaltungsplan verlangte besonders gute Gestaltung noch immer nicht erreicht:
Auch beim neuen Projekt werde der Eingangsbereich von einem massigen
Garagengeschoss aus Beton dominiert. Die beiden links und rechts des
Garagentors angeordneten, ins Innere der Garage führenden und damit praktisch
funktionslosen Fenster änderten nichts daran, dass die vom Gestaltungsplan
geforderte einladende Gestaltung des Strassenraumes bzw. Erhöhung der
Aufenthaltsqualität nicht verwirklicht werde.
3.4.2
Der Gestaltungsbeirat hat in seiner
Beurteilung, welche in die Baubewilligung integriert wurde, die ruhigere und
klarere Gestaltung des verbesserten Projekts hervorgehoben. Diese wird auch aus
den bei den Akten liegenden Visualisierungen des Bauvorhabens deutlich. Nicht
auseinandergesetzt haben sich der Gestaltungsbeirat und die kommunale
Baubehörde – abgesehen von einem Hinweis auf dessen einheitliche
Materialisierung – mit der Gestaltung des Garagengeschosses.
3.4.3
Das streitbetroffene Projekt ist der erste
Ersatzbau, welcher an der I-Strase unter der Geltung des Gestaltungsplans
"K" erstellt werden soll. Insofern kommt ihm eine gewisse
präjudizielle Bedeutung zu, da sich die künftig im Gestaltungsplanperimeter zu
erstellenden Bauten daran orientieren werden. Unter diesem Aspekt und vor dem
Hintergrund, dass die kommunalen Behörden sich nicht explizit mit der Gestaltung
des – gegenüber dem Vorgängerprojekt noch höher in Erscheinung tretenden (s.
E. 2.3) – Garagengeschosses auseinandergesetzt haben, ist es ohne Weiteres
nachvollziehbar, dass die Vor­instanz das Bauprojekt als mit der vom
Gestaltungsplan geforderten besonders attraktiven Zentrumsnutzung unvereinbar
eingestuft hat. Auch unter der präzisierten Rechtsprechung betreffend den
Beurteilungsspielraum des Baurekursgerichts ist dieses gehalten, einen vor­instanzlichen
Entscheid aufzuheben, der Sinn und Zweck einer Ästhetiknorm nicht genügend
berücksichtigt (s. E. 3.2). Die Zweckbestimmung in Art. 2 des
Gestaltungsplans fordert unter anderem die Erstellung von Zentrumsüberbauungen
von hoher städtebaulicher und architektonischer Qualität sowie eine hohe
Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum. Es ist nicht zu beanstanden, dass das
Baurekursgericht das 2,8 m hoch in Erscheinung tretende Garagengeschoss
aus Beton mit Blick darauf als ungenügend gestaltet qualifiziert hat.
3.5
3.5.1
Im Sinn einer Eventualbegründung erwog das Baurekursgericht, dass
das streitgegenständliche Projekt auch im Hinblick auf Art. 14 Abs. 2
des Gestaltungsplans nicht bewilligungsfähig wäre. Diese Bestimmung schreibt
vor, dass Parkplätze, welche nicht für Besucher und Kunden vorgesehen sind, in
Tiefgaragen zusammengefasst werden müssen; sie könne nur so ausgelegt werden,
dass die fraglichen Parkplätze nicht auf Höhe des öffentlichen Strassenraums
erstellt werden dürfen.
In seinem Entscheid betreffend das Vorgängerprojekt führte
das Baurekursgericht zu Art. 14 Abs. 2 des Gestaltungsplans in einem
obiter dictum aus, dass eine Tiefgarage nicht zwingend vollständig unter dem
Boden zu liegen kommen müsse. Insbesondere an Hanglagen komme es häufig vor,
dass ein Teil derselben aus dem Terrain rage; dies sei zulässig, sofern die
gewählte Lösung die vorgeschriebenen Gestaltungsanforderungen erfülle (BRGE IV
Nr. 0084/2016 vom 7. Juli 2016, E. 5.1).
3.5.2
Soweit die Beschwerdeführerschaft und der
Mitbeteiligte sich auf den Standpunkt stellen, dass das Baurekursgericht sich
im angefochtenen Entscheid in Widerspruch zu seinem betreffend das
Vorgängerprojekt gefällten Urteil gesetzt habe, ist darauf hinzuweisen, dass im
angefochtenen Urteil nicht verlangt wird, die Tiefgarage habe zwingend
vollständig unter dem Boden zu liegen. Vielmehr wird im Einklang mit dem
baurekursgerichtlichen Entscheid vom 7. Juli 2016 verlangt, dass die
Gestaltungsvorschriften erfüllt werden. Diese verlangen – namentlich durch die
Bezeichnung "Tiefgarage", womit kaum eine Garage im Erdgeschoss
gemeint sein dürfte –, dass die fraglichen Fahrzeugabstellplätze nicht wie
vorliegend projektiert auf der Höhe des öffentlichen Strassenraums bzw. knapp
darunter angelegt werden. Überdies befindet sich das streitbetroffene Gebäude
offensichtlich nicht an einer Hanglage; ein deutliches Herausragen der Garage
aus dem Terrain drängt sich nicht etwa aus architektonischen Gründen auf.
3.5.3
Im Zusammenhang mit Art. 14 Abs. 2
des Gestaltungsplans macht die Beschwerdeführerschaft weiter geltend, die Vorinstanz
sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass diese Bestimmung § 244 Abs. 3
Satz 2 des Planungs-
und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG)
verdränge. Die letztere Norm beziehe sich
vornehmlich auf das Verhindern von Lärmimmissionen, weshalb sie durch eine
Gestaltungsvorschrift nicht ersetzt werde, und sie untersage über dem Terrain
in Erscheinung tretende Fahrzeugabstellplätze gerade nicht.
Hierzu ist festzuhalten, dass § 244 Abs. 3
Satz 2 PBG wegen des Vorrangs des Bundesrechts in lärmschutzrechtlicher Hinsicht
keine selbständige Bedeutung mehr zukommt und vielmehr auch verkehrs- und
siedlungspolitische Ziele wie die Steigerung der Wohnqualität verfolgt (
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 712). Im Hinblick
darauf kann die genannte Bestimmung gemäss § 83 Abs. 1 PBG ohne
Weiteres von einem Gestaltungsplan als Spezialbauordnung verdrängt werden (
s.
zum Ganzen Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht – in a nutshell,
3. A.,
Zürich/St. Gallen 2017, S. 67 f.).
Zudem ist ein Verbot in einer Baurechtsnorm selbstverständlich zu beachten,
auch wenn der gleiche Sachverhalt in einer anderen, thematisch verwandten Norm
nicht ausdrücklich untersagt wird.
3.5.4
Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass das
raumplanerische Ziel einer verdichteten Bauweise (Art. 3 Abs. 3
lit. a
bis
des
Bundesgesetzes vom
22. Juni 1979 über die Raumplanung [RPG]) wie auch die grundsätzliche
Durchführbarkeit eines "Einzelvorhabens" durch
die Erstellung
einer im Untergeschoss gelegenen Garage
nicht infrage
gestellt würden.
Entgegen den beschwerdeführerischen Vorbringen in der
Replik können hierbei vorzunehmende Unterschreitungen der zulässigen Baumasse –
sofern solche überhaupt nötig werden – durch öffentliche Interessen wie vorliegend
an der Einhaltung der Gestaltungsplanvorschriften gerechtfertigt werden.
3.6
Können inhaltliche
oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben
werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands
Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen
zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). Dieses Vorgehen ist nicht möglich,
wenn zur Behebung der Mängel eine konzeptionelle Überarbeitung des Bauprojekts
nötig wäre; diesfalls ist eine Bauverweigerung auszusprechen. Das Gewicht des
Mangels darf dabei nicht isoliert betrachtet werden, sondern muss am Umfang des
Gesamtprojekts gemessen werden (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 345 f.).
Wie das Baurekursgericht bereits im Hinblick auf das
Vorgängerprojekt unter den damaligen, mit dem vorliegenden Fall vergleichbaren
Umständen festgehalten hat, ist das Bauprojekt grundsätzlich und konzeptionell
zu überarbeiten (BRGE IV Nr. 0084/2016 vom 7. Juli 2016, E. 4.2
Abs. 5). Die Bauweise des gesamten Garagengeschosses, welches einen
massgeblichen Teil des Gesamtprojekts ausmacht, lässt sich nicht auflageweise
anpassen, weshalb der diesbezügliche Eventualantrag der Beschwerdeführerschaft
abzuweisen ist.
3.7
Zusammenfassend
erweist sich die Beschwerde insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen.
4.
Ausgangsgemäss sind
die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17
Abs. 2 VRG). Sie sind vielmehr zu verpflichten, der privaten
Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17
Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von Fr. 2'500.-.
Die Baubewilligungsbehörde hat keine Parteientschädigung beantragt; eine solche
stünde ihr in der vorliegenden Kon­stellation, in der sich auf beiden Seiten
private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss ohnehin nicht zu (VGr,
28. Juni 2018, VB.2018.00214, E. 5).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellkosten,
Fr. 4'150.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte unter solidarischer
Haftung auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer
Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 2'500.- zu
bezahlen, zahlbar
innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …