zh_verwaltungsgericht · VR.2019.00003 · 2020-01-23 · de

Formelle Teilenteignung | Enteignungsentschädigung bei (formeller) Teilenteignung von in der Landwirtschaftszone liegenden Grundstücksteilen, die der Wohnnutzung dienen. Allgemeine Grundsätze der formellen (Teil-)Enteignung sowie Ausführungen zum Abzug bei Vorgartenland (E. 3). Die enteigneten Flächen lagen im Strassenabstandsbereich und ihnen kann eine Funktion zum Schutz der Privatsphäre und der Erholung nicht abgesprochen werden. Es handelt sich somit um Vorgartenland, weshalb für die Berechnung der Enteignungsentschädigung zuerst der durchschnittliche Verkehrswert je Quadratmeter zu schätzen und der so gewonnene Wert mit Einschlägen herabzusetzen ist (sog. Durchschnittsmethode). Für eine Festsetzung nach Massgabe der vom Rekurrenten behaupteten eigenen Hofareal-Praxis, die für Abtretungen kleiner Landstreifen auf bebauten Grundstücken in der Landwirtschaftszone generell eine Entschädigung zum Wert von Land in der Erholungszone vorsieht, bleibt im vorliegenden Fall kein Raum (E. 5.1). Der Verkehrswert von Grundstücken, die ausserhalb der Bauzone liegen, aber der Wohnnutzung dienen, ist mit dem Marktwert von Grundstücken in der Bauzone vergleichbar oder kommt diesem immerhin nahe. Es rechtfertigt sich bei einer Teilenteignung unbebauter Grundstücksteile deshalb, auf Preise, die für die unbebautes Wohnbauland erzielt würden, abzustellen und gleichzeitig die eingeschränkten Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeiten mittels Preisabschlägen zu berücksichtigen (E. 5.2). Die kantonale Bestimmung über die Berücksichtigung von Werterhöhungen und Vorteilen sowie über die Befreiung von besonderen Lasten (§ 12 AbtrG) ist gleich auszulegen wie die vergleichbare Bestimmung des Bundesrechts. Demnach besteht kein Spielraum für die Berücksichtigung solcher Umstände in Fällen, in denen die Enteignungsentschädigung nach dem Verkehrswert bestimmt wird; sie können in die Entschädigungsberechnung einfliessen, wenn eine den Verkehrswert übersteigende Minderwertentschädigung anfällt (subjektive Methode) (E.6).Teilweise Gutheissung/Rückweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 23.01.2020 VR.2019.00003
Zurich Verwaltungsgericht 23.01.2020 VR.2019.00003
Zurigo Verwaltungsgericht 23.01.2020 VR.2019.00003

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2019.00003
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Geschäftsnummer:
VR.2019.00003
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.01.2020
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Enteignungsrecht
Betreff:
Formelle Teilenteignung
Enteignungsentschädigung bei (formeller) Teilenteignung von in der Landwirtschaftszone liegenden Grundstücksteilen, die der Wohnnutzung dienen.
Allgemeine Grundsätze der formellen (Teil-)Enteignung sowie Ausführungen zum Abzug bei Vorgartenland (E. 3). Die enteigneten Flächen lagen im Strassenabstandsbereich und ihnen kann eine Funktion zum Schutz der Privatsphäre und der Erholung nicht abgesprochen werden. Es handelt sich somit um Vorgartenland, weshalb für die Berechnung der Enteignungsentschädigung zuerst der durchschnittliche Verkehrswert je Quadratmeter zu schätzen und der so gewonnene Wert mit Einschlägen herabzusetzen ist (sog. Durchschnittsmethode). Für eine Festsetzung nach Massgabe der vom Rekurrenten behaupteten eigenen Hofareal-Praxis, die für Abtretungen kleiner Landstreifen auf bebauten Grundstücken in der Landwirtschaftszone generell eine Entschädigung zum Wert von Land in der Erholungszone vorsieht, bleibt im vorliegenden Fall kein Raum (E. 5.1). Der Verkehrswert von Grundstücken, die ausserhalb der Bauzone liegen, aber der Wohnnutzung dienen, ist mit dem Marktwert von Grundstücken in der Bauzone vergleichbar oder kommt diesem immerhin nahe. Es rechtfertigt sich bei einer Teilenteignung unbebauter Grundstücksteile deshalb, auf Preise, die für die unbebautes Wohnbauland erzielt würden, abzustellen und gleichzeitig die eingeschränkten Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeiten mittels Preisabschlägen zu berücksichtigen (E. 5.2).
Die kantonale Bestimmung über die Berücksichtigung von Werterhöhungen und Vorteilen sowie über die Befreiung von besonderen Lasten (§ 12 AbtrG) ist gleich auszulegen wie die vergleichbare Bestimmung des Bundesrechts. Demnach besteht kein Spielraum für die Berücksichtigung solcher Umstände in Fällen, in denen die Enteignungsentschädigung nach dem Verkehrswert bestimmt wird; sie können in die Entschädigungsberechnung einfliessen, wenn eine den Verkehrswert übersteigende Minderwertentschädigung anfällt (subjektive Methode) (E. 6).
Teilweise Gutheissung/Rückweisung.
Stichworte:
ABTRETUNGSENTSCHÄDIGUNG
BESTANDESSCHUTZ
DURCHSCHNITTSBERECHNUNG
ENTEIGNUNG
ENTEIGNUNGSENTSCHÄDIGUNG
ENTSCHÄDIGUNGSHÖHE
FORMELLE ENTEIGNUNG
LANDWERT
LANDWIRTSCHAFTSZONE
SCHÄTZUNG
SCHÄTZUNGSKOMMISSION
STATISTISCHE METHODE
TEILENTEIGNUNG
VERGLEICHSMETHODE
VERKEHRSWERT
VERKEHRSWERTERMITTLUNG
VORGARTENLAND
VORTEILSANRECHNUNG
WERTERHÖHUNG
WOHNNUTZUNG
Rechtsnormen:
§ 12 AbtrG
§ 13 AbtrG
Art. 26 Abs. II BV
Art. 20 Abs. II EntG
Art. 22 Abs. I EntG
Art. 24c RPG
§ 62 StrassG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VR.2019.00003
Urteil
der
3. Kammer
vom
23. Januar 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Matthias Hauser,
Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin Cornelia Moser.
In Sachen
Kanton Zürich,
vertreten durch Baudirektion Kanton Zürich, dieses
vertreten durch das Immobilienamt, RA MLaw A sowie B,
Rekurrent,
gegen
1.1  C,
1.2  D,
2.    E,
3.    F,
alle vertreten durch RA G,
Rekursgegnerschaft,
betreffend
Formelle Teilenteignung,
hat
sich ergeben:
I.
Im Zusammenhang mit dem Projekt für die
Fahrbahnverbreiterung und Erstellung einer Mittelinsel an der H-Strasse in I
wurde von den Grundstücken Kat. Nr. 01 (C und D) 51 m
2
, Kat. Nr. 02
(heute: E) 46 m
2
und Kat. Nr. 03 (F) 90 m
2
beansprucht bei einer Landentschädigung von Fr. 50.-/m
2
. Mit
amtlicher Publikation vom 23. August 2013 bis am 23. September 2013
wurde das Projekt öffentlich aufgelegt. Gleichzeitig erfolgte am 23. August
2013 eine persönliche Anzeige an C, D, E sowie F.
C und D erhoben am 14. September 2013 gegen das
Projekt sowie gegen die Enteignung Einsprache und stellten gleichzeitig
Entschädigungsbegehren für die mit dem Strassenbauprojekt verbundene
Landabtretung. Ebenso erhoben E sowie F jeweils am 18. September 2013 Einsprache
gegen das Projekt und die Enteignung und stellten ein Entschädigungsbegehren
für die mit dem Strassenbauprojekt verbundene Landabtretung. Sowohl E sowie
auch F zogen später ihre Einsprachen zurück.
Am 13. Dezember 2013 fand eine Einigungsverhandlung
statt, an welcher keine einvernehmliche Lösung gefunden wurde. Daraufhin setzte
der Regierungsrat mit Beschluss vom 8. Juli 2015 das Projekt für die
Sanierung und den Ausbau der Fahrbahn, die Erstellung eines Gehwegs und
Radstreifens, die Erstellung einer Fussgängerüberquerung mit Schutzinsel sowie
den Neubau einer Fussgängerverbindung an der H-Strasse, Gemeinde I und Stadt K
fest. Gleichzeitig nahm er unter anderem von den Vereinbarungen über die
vorzeitige Besitzeseinweisung mit F und E Vormerk, und schrieb die Einsprache
von D und C als gegenstandslos geworden ab. Sodann beauftragte er die
Baudirektion unter anderem, den Landerwerb durchzuführen und das für die
Ausführung des Projekts erforderliche Land nötigenfalls auf dem Weg der
Expropriation zu erwerben.
II.
Mit Gesuch vom 15. Dezember 2016 an das
Statthalteramt des Bezirks I beantragte der Kanton Zürich die Einleitung des
Schätzungsverfahrens. Mit Verfügung vom 19. Dezember 2016 überwies das
Statthalteramt des Bezirks I das Begehren an die kantonale Schätzungskommission
II. Die Schätzungsverhandlung mit anschliessendem Augenschein fand unter
Anwesenheit der Parteien sowie der Schätzungskommission am 22. Mai 2017
statt.
Die Schätzungskommission Kreis II setzte mit Entscheid vom
27. Februar 2019 in teilweiser Gutheissung die Entschädigung für das zu
enteignende Land jeweils auf Fr. 200.-/m
2
(Fr. 10'200.-
bei C und D, Fr. 9'200.- bei E, Fr. 18'000.- bei F), zuzüglich Zins zu 5 %
seit 14. Juni 2016, fest und auferlegte die Kosten des
Schätzungsverfahrens dem Kanton Zürich.
III.
A.
Am
1. April 2019 meldete der Kanton Zürich Rekurs gegen den Entscheid der
Schätzungskommission an, woraufhin dem Kanton Zürich mit Präsidialverfügung vom
3. April 2019 Frist zur Begründung des Rekurses angesetzt wurde. In der
Rekursschrift vom 9. Mai 2019 beantragte der Kanton Zürich, der Entscheid
der Schätzungskommission sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten
der Rekursgegnerschaft aufzuheben und die Entschädigung auf jeweils
Fr. 50.-/m
2
, zuzüglich Zins seit 14. Juni 2016, festzusetzen.
B.
C, D, E
und F, alle vertreten durch Rechtsanwalt G, liessen mit Rekursantwort vom
17. Juni 2019 die Abweisung des Rekurses unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen beantragen. Der Kanton Zürich reichte am 28. Juni
2019 eine Replik ein, woraufhin sich C, D, E und F am 9. August 2019
erneut vernehmen liessen. Nachdem der Kanton Zürich am 26. August 2019
eine Triplik eingereicht hatte, liessen sich die Parteien nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46
des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November
1879 (AbtrG) zuständig. Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt
sind, ist auf den Rekurs einzutreten.
1.2
Streitgegenstand
bildet die von der Schätzungskommission II festgesetzte
Entschädigungshöhe. Im angefochtenen Entscheid wurde der Rekurrent
verpflichtet, den Rekursgegnern 1.1 und 1.2 eine Entschädigung von
Fr. 10'200.-, der Rekursgegnerin 2 eine Entschädigung von Fr. 9'200
und der Rekursgegnerin 3 eine Entschädigung von Fr. 18'000.-, jeweils
zuzüglich Zins zu 5 % seit 14. Juni 2016, zu bezahlen. Diese
Entschädigung berechnet sich aufgrund eines Quadratmeterpreises von
Fr. 200.-. Im Streit liegt, ob dieser Betrag gerechtfertigt bzw. zu hoch
ist. Der Rekurrent vertritt – wie bereits auch im Verfahren vor der
Schätzungskommission – die Ansicht, dass ein Preis von Fr. 50.-/m
2
gerechtfertigt sei. Die Rekursgegner haben den Schätzungsentscheid akzeptiert.
Vor der Schätzungskommission verlangten sie noch eine Entschädigung von
Fr. 510.-/m
2
. Der Streitwert entspricht der Differenz zwischen
den beim Verwaltungsgericht gestellten Begehren und dem von der Vorinstanz
zugesprochenen Betrag (sogenanntes Gravamensystem; VGr,
VB.2013.00685/VB.2013.00707 vom 5. März 2014 E. 1.3), weshalb bei
einer Differenz von Fr. 150.-/m
2
und einer enteigneten Fläche
von insgesamt 187m
2
von einem Streitwert von Fr. 28'050.-
auszugehen ist.
2.
Gegen Entscheide der Schätzungskommissionen ist nach
§ 46 Abs. 1 AbtrG der Rekurs zulässig. Diesen Rekurs in
vermögensrechtlichen Enteignungsstreitigkeiten behandelt das Verwaltungsgericht
jedoch weitgehend nach den Bestimmungen über die Beschwerde. Gemäss § 50
Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (
VRG) überprüft das Verwaltungsgericht den
angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist
ihm unter Vorbehalt hier nicht eingreifender Ausnahmen verwehrt. Im
Rechtsmittelverfahren gegen den Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des
vorangegangenen Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung auf
zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission
gewählte Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar ist; ferner
ist zu klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die
Schätzung wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist
hingegen die Angemessenheit des Schätzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44
= BEZ 1998 Nr. 23; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 1.2;
VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 4.1; Martin Bertschi,
Kommentar VRG, Vorbem. zu §§ 32–86 N. 10 m.
w.
H.;
Tobias Jaag/Markus Rüssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons Zürich,
5. A., Zürich/Basel/Genf 2019, Rz. 2128 und 3642). Die in dieser
Weise eingeschränkte Kognition deckt sich mit jener bei der Überprüfung von
Expertengutachten (VGr, 4. September 2014, VB.2013.00722–00725+00728,
E. 11.3.1 und 11.3.2; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 1.2).
3.
3.1
Gemäss
Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 und
§ 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller
Vermögensnachteile gefordert werden. Gemäss § 13 Abs. 1 Satz 1
AbtrG ist für die Bestimmung der Entschädigung der Verkehrswert massgebend.
Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am
Stichtag für das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre
(VGr, 7. Februar 2013, VR.2012.00003, E. 3.2, mit
Hinweis auf VGr, 25. November 2010, VR.2010.00003, E. 2.3, mit
weiteren Hinweisen, unter anderem auf BGE 113 Ib 39 E. 2a
).
Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung und Lehre zum
Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (ausführlich dazu VGr,
28. Januar 2015, VR.2013.00001/2, E. 5.2; VGr, 12. April 2018,
VR.2017.00001, E. 2.1).
3.2
Rechtsprechung
und herrschende Schätzungslehre stimmen darin überein, dass je nach Objektart
unterschiedliche Bewertungsmethoden im Vordergrund stehen. Hinsichtlich der
primären Unterscheidung zwischen überbauten und unüberbauten Grundstücken
besteht weitgehend Einigkeit, dass bei letzteren die Vergleichsmethode
(statistische Methode) im Vordergrund steht (BGr, 3. Oktober 2018,
1C_473/2017, E. 3.4; Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009,
S. 170). Dabei wird der Verkehrswert anhand der tatsächlich gehandelten
Preise für vergleichbare Liegenschaften ermittelt. Dazu müssen Vergleichspreise
in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen.
An diese Voraussetzungen sind jedoch nicht zu hohe Anforderungen zu stellen. In
der Regel lässt sich selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das
allgemeine Preisniveau schliessen. Gewissen Unterschieden wie unterschiedliche
Lage, Grösse, Erschliessungsgrad und Ausnutzungsmöglichkeiten bei den zu
vergleichenden Grundstücken ist mit Preiszuschlägen oder -abzügen Rechnung zu
tragen (BGE 122 I 168 E. 3a; BGr, 3. Oktober 2018, 1C_437/2017,
E. 3.4). Nur wenn überhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen
ausschliesslich Methoden angewendet werden, die auf blosse Hypothesen
abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs geltenden Rentabilitätsüberlegungen
beruhen und bei denen das Ergebnis selbst durch kleinere Erhöhungen oder
Reduktionen der Ausgangswerte fast beliebig verändert werden kann, dazu zählen
insbesondere die Lageklassenmethode oder die Methode der Rückwärtsrechnung (BGE
122 I 168 E. 3a).
3.3
Die
Bestimmung des Verkehrswerts kann unter anderem dann Schwierigkeiten bereiten,
wenn es sich bei der abzutretenden Landfläche um so genanntes Vorgartenland
handelt, das heisst um Land, das aufgrund seiner Lage innerhalb eines
Baulinien- oder Abstandsbereichs nicht oder bloss beschränkt überbaut werden
kann. Problematisch ist die Berechnung des Verkehrswerts insbesondere dann,
wenn das abzutretende Vorgartenland nur einen geringen Teil des
Gesamtgrundstücks ausmacht und für sich allein betrachtet auf dem Markt kaum
einen Preis erzielen könnte. Erschwerend kommt in solchen Fällen nicht selten
hinzu, dass sich auch der Verkehrswert, der dem Restgrundstück für sich allein
betrachtet vor dem Eingriff zukam, nicht leicht ermitteln lässt. Nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist es daher zulässig, bei der Bemessung
der Entschädigung für die Abtretung von Vorgartenland den
Quadratmeter-Durchschnittswert für das Gesamtgrundstück vor der Enteignung zu
ermitteln und auf den abzutretenden Teil zu verlegen, wobei einer allfälligen
Minder- oder Höherwertigkeit der abzutretenden Fläche durch Abzüge bzw.
Zuschläge Rechnung getragen wird. Die Durchschnittsberechnung wird dabei häufig
mit der Vergleichsmethode verknüpft, indem – in einem ersten Schritt – der
Verkehrswert des ganzen Grundstücks aus tatsächlich bezahlten Preisen für
vergleichbare Grundstücke abgeleitet wird. Liegen im einzelnen Fall zureichende
Gründe vor, das abzutretende Vorgartenland nicht dem ermittelten Baulandpreis
gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten Schritt durch einen Einschlag
reduziert. Das Mass des unter dem Titel Vorgartenland vorzunehmenden Abzugs vom
zu entschädigenden Verkehrswert kann selten präzis bestimmt werden; vielmehr
ist das Ausmass der Herabsetzung nach pflichtgemässem Ermessen festzulegen
(VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 2.2 mit Hinweisen).
3.3.1
So erachtete das Verwaltungsgericht eine Reduktion des Baulandwerts um zwei
Drittel als zulässig, da das abzutretende Vorgartenland nicht überbaubar war,
der Erholungswert auch nach der Abtretung noch vorhanden war und das
Restgrundstück bereits überbaut war (VGr, 25. November 2010, VR.2010.00003,
E. 2.6). In einem anderen Fall erachteten Bundes- und Verwaltungsgericht
einen Einschlag auf den Baulandwert um drei Viertel als zulässig, da der
Verlust der Abtretungsfläche weder einen Einfluss auf die Ausnützung des
Grundstücks noch auf dessen Überbaubarkeit hatte. Die betreffende Parzelle war
erst wenige Jahre zuvor mit einem Wohn- und Geschäftshaus überbaut worden, das
eine Lebensdauer von mutmasslich mehreren Jahrzehnten aufwies (BGr,
14. Dezember 2009, 1C_361/2009; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003,
E. 3.4).
3.3.2
Wird sogenanntes Vorgartenland enteignet, kann die Ermittlung der
Entschädigung (bedingt) auch mit der Differenzmethode erfolgen. Demnach wird
der Verkehrswert des Grundstücks vor der Enteignung mit dem Verkehrswert des
Restgrundstücks nach dem Eingriff verglichen. In erster Linie ist die
Differenzmethode allerdings auf rechtliche Teilenteignungen und auf materielle
Enteignungen zugeschnitten. Bei der formellen Enteignung einer Teilfläche
eignet sie sich v.
a.
dann, wenn über die Verkehrswertentschädigung hinaus ein mittelbarer Schaden
(weitergehende Wertverminderung) besteht (RB 2006 Nr. 118, E. 3.1;
Canonica, S. 381).
4.
4.1
Im
angefochtenen Entscheid erwog die Vorinstanz, dass gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung Käufer für überbaute Grundstücke ausserhalb der Bauzone einen
Bodenpreis zu bezahlen bereit seien, der demjenigen für unbebautes
Industrieland entspräche. Unter Berücksichtigung der Verkäufe von unbebautem
Industrie- und Gewerbeland in der Gemeinde und im Bezirk I der letzten zehn
Jahre sei für die Anwendung der Vergleichsmethode und die Ermittlung eines
allgemeinen Preisniveaus zu wenig Datenmaterial vorhanden, insgesamt nämlich
nur elf Vergleichswerte. Infolgedessen sei auf ein Schätzungsgutachten aus
einem anderen Entscheid zu Quadratmeterpreisen von Industrieland in I
abzustellen, wonach die Quadratmeterpreise mittels Ertragswertmethode ermittelt
wurden und mittels Lageklassenmethode verifiziert würden. Dies führe zu einem
Verkehrswert für Industrieland von Fr. 1'000.- pro m
2
. Da sich
die von der Abtretung betroffene Fläche im Abstandsbereich entlang der H-Strasse
befinde, sei ein sogenannter Abzug für Vorgartenland zu berücksichtigen. Da die
zu enteignende Fläche jeweils nur einen sehr kleinen Prozentteil der
Grundstücksfläche ausmache und durch die Abtretung die Nutzung der Grundstücke
nicht verändert werde, sei ein Vorgartenabzug von 80 % gerechtfertigt.
Zusammengefasst ergebe sich eine Entschädigung von Fr. 200.- pro m
2
.
4.2
Der
Rekurrent beruft sich zur Begründung seines Rekurses auf die sogenannte
"Hof­areal-Praxis", die bei abzutretenden Landstreifen in der
bebauten, aber nicht der Landwirtschaft dienenden Landwirtschaftszone
angewendet werde. Die Transaktionspreise dafür orientierten sich an denjenigen
in der Erholungszone, weshalb eine Entschädigung von Fr. 50.- pro m
2
beantragt werde. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz treffe es nicht zu, dass
sich die bundesrechtliche Rechtsprechung bei bebauten Grundstücken in der
Landwirtschaftszone an Industriebaulandpreisen orientiere. Vielmehr würden
gemäss Bundesgericht Preise bezahlt, die nahe an den Preisen für Bauland
liegen, was sodann aber nur bei Vollenteignungen zutreffend sei und nicht wie
vorliegend bei Teilenteignungen von für die Nutzung irrelevanter Landstreifen.
Eine Bewertung anhand von Preisen für Industrieland in Kombination mit einem
Vorgartenabzug könne nicht zum Tragen kommen. Vielmehr seien aufgrund der
fehlenden eigentlichen Funktion der enteigneten Fläche die Preise tiefer
anzusetzen. Der beantragte Quadratmeterpreis von Fr. 50.- sei angesichts
der Schätzung durch die J AG, wonach die Abtretungsfläche einen Wert von
Fr. 25.-/m
2
aufweise, sogar grosszügig bemessen. Ergänzend sei
festzuhalten, dass die Grundstücke der Rekursgegnerschaft durch die
Neuerstellung des Trottoirs gar eine Aufwertung erfahren hätten, für welche der
Rekurrent zugunsten der Rekursgegnerschaft auf die Erhebung von
Trottoirbeiträgen verzichtet hatte. Dasselbe gelte für die auf Staatskosten
erstellte Natursteinmauer und die Entsorgung der invasiven Neophyten auf dem
Grundstück der Rekursgegnerin 3.
4.3
Die
Rekursgegnerschaft räumt ein, dass sich die Bewertung nach Industriebauland
tatsächlich nicht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung entnehmen liesse, aber
nach der Rechtsprechung überbauten Grundstücken ausserhalb der Bauzone ein
Vielfaches des Werts von Landwirtschaftsland zukomme. Die Vorinstanz habe die
Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke korrekt berücksichtigt und auch
begründet, welche Methode angewandt werde, diese habe angesichts der fehlenden
Vergleichspreise ihr Ermessen pflichtgemäss und mit präziser Begründung
ausgeübt. Beruhe der Übersetzungsfehler der Vorinstanz darauf, von
Industrieland anstelle von Bauland ausgegangen zu sein, so sei anzumerken, dass
Bauland bekanntermassen erheblich mehr wert sei als Industriebauland. Es treffe
nicht zu, dass es sich bei der enteigneten Fläche um Grundstückstreifen handle,
deren Wert sich gegen Null bewege. Diese Grundstückstreifen hätten Erholungs-
und Privatsphärencharakter und trügen zur Lärmverminderung bei. Durch die
Enteignung und Erstellung des Trottoirs habe sich der Strassenabstand zudem
weiter ins Grundstück hinein verschoben.
5.
5.1
Zwischen
den Parteien ist unbestritten, dass es sich um Grundstücke in der
Landwirtschaftszone handelt, welche der Wohnnutzung dienen und nicht dem
Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB)
unterstehen, weshalb der Entschädigungspreis über dem Preis für
Landwirtschaftsland liegen kann. Diese Grundstücke der Rekursgegnerschaft sind
Gegenstand einer Teilenteignung im Strassenabstandsbereich, weshalb davon
ausgegangen werden kann, dass der Preis pro Quadratmeter unter demjenigen des
übrigen Grundstücks liegt (oben, E. 3.3). Angesichts dessen kam die
Vorinstanz zum Schluss, dass dieses wie Vorgartenland zu entschädigen ist.
Dieser Frage ist vorab nachzugehen, da sich erst aus ihr ableitet, nach welcher
Methode die Enteignungsentschädigung zu berechnen ist (oben.
E. 3.3 ff.).
5.1.1
Entsprechend der hauptsächlichen Nutzung der Grundstücke als Einfamilienhäuser
ist nach der Rechtsprechung davon auszugehen, dass bei solchen Grundstücken die
Umgebungsgestaltung eine erhöhte Rolle spielt, weil unter anderem dieses Land
den Abstand zur Strasse sicherstellt (so ausdrücklich in BGr, 29. Juni
2000, 1P.743/1999, E. 4c/aa mit zahlreichen Hinweisen; zum Ganzen auch
René A. Rhinow/Beat Krähenmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung,
Ergänzungsband, 6. A., Basel/Frankfurt a.
M. 1990, Nr. 128 V a, mit
weiteren Hinweisen; Carmen Walker Späh, Vorgartenland im Abtretungsverfahren,
in PBG aktuell, Zürcher Zeitschrift für öffentliches Baurecht, PBG 2013/1
S. 5 Ziff. III; Peter Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
Winterthur 1966, S. 71). Dem Vorgarten für sich alleine kommt aufgrund
seiner Unüberbaubarkeit aber ein eingeschränkter Wert zu (Wiederkehr,
S. 73 f.; Rhinow/Krähenmann, Nr. 128 V a). Die Entfernung
zwischen den jeweiligen Wohngebäuden und der Strasse war vor der
Fahrbahnverbreiterung und Erstellung eines Trottoirs relativ gross (rund 20 m,
an der schmalsten Stelle 12,5 m). Diese Entfernung wurde durch das
Strassenprojekt um ca. 1,5 bis 2,5 m verringert. Da der enteignete
Landstreifen im Wesentlichen für die Erstellung eines Trottoirs verwendet und
die Fahrbahn nur sehr geringfügig näher an die Gebäude der Rekursgegner
geschoben wurde, resultierte durch die Enteignung keine wesentliche
Lärmzunahme. Indes kann vorliegend den Abstandsflächen eine Funktion zum Schutz
der Privatsphäre und der Erholung nicht abgesprochen werden. Darüber hinaus
spielt für die Bewertung des Vorgartenlands in der Regel auch der Einfluss auf
die Ausnützungsziffer eine Rolle (BGr, 27. August 2013, 1C_339/2012,
E. 2.4; BGr, 14. Dezember 2009, 1C_361/2009, E. 3). Vorliegend
ist indes unbestritten, dass sich die Erweiterungsmöglichkeiten der bestehenden
Bauten nach den Regeln des Bestandesschutzes gemäss Art. 24c des
Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) und
Art. 42 Abs. 3 lit. b der Raumplanungsverordnung vom
28. Juni 2000 (RPV) richten und somit unabhängig von Ausnützungsziffern
und vom Ausmass des Umschwungs sind. Auch wenn man, wie es der Rekurrent
geltend macht, davon ausgeht, dass sich das Gartenleben in allen drei
Liegenschaften ausschliesslich auf der von der Staatsstrasse abgewandten Seite
abspielen sollte, steht dies der Qualifikation als Vorgartenland bzw. der
Anwendung der vorerwähnten Grundsätze nicht entgegen, vielmehr ist dies für
Vorgartenland durchaus typisch.
5.1.2
Der Rekurrent ist – unter anderem gestützt auf das von ihm eingereichte
Gutachten – der Ansicht, dass es sich bei der enteigneten Fläche um eine
Teilenteignung von für die Nutzung irrelevanten Landstreifen handle, welche vom
Markt nicht nachgefragt würden und auch keine wertrelevanten Gartenflächen
darstellten. Es komme kein Vorgartenlandabzug in Frage, sondern das Land sei
grundsätzlich wie Landwirtschaftsland zu entschädigen, weshalb die beantragte
Entschädigung von Fr. 50.-/m
2
, welche sich an
Transaktionspreisen für Grundstücksflächen in der Erholungszone orientiere,
über der im Gutachten errechneten Entschädigung von Fr. 25.-/m
2
liege und damit grosszügig festgesetzt sei.
Dem vom Rekurrenten
eingereichten Gutachten der J AG vom 8. Mai 2019 kommt die
Aussagekraft einer Parteibehauptung zu, welche der freien Beweiswürdigung
unterliegt; das Gericht ist nicht an die darin enthaltenen Aussagen gebunden
(VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.3.2 mit weiteren Hinweisen;
vgl. sodann BGE 141 IV 369 E. 6.2; § 7 Abs. 4 Satz 1 VRG).
5.1.3
Bei der Enteignung von Vorgartenland wird die Entschädigung in der Regel anhand
der Durchschnittsberechnung festgelegt. Der Rekurrent beruft sich dahingegen
auf die Differenzberechnung, allerdings ohne eine entsprechende Berechnung zu
liefern. Vielmehr beschränkt er sich darauf, doch einen Quadratmeterpreis
anzuwenden und zwar derjenigen von Grundstücken in der Erholungszone. Damit
werden aber der Verkehrswert und der – hier gar nicht relevante – mittelbare
Schaden vermischt (vgl. RB 2006 Nr. 118, E. 3.1). Wie oben ausgeführt
(E. 3.3.2) ist nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung die
Differenzmethode bei formellen Teilenteignungen insbesondere in Konstellationen
anwendbar, bei welchen das Restgrundstück durch die Enteignung einen Minderwert
erleidet, der über die Entschädigung für die abgetretene Landfläche hinausgeht,
was indes vorliegend von der Vorinstanz nicht angenommen und von keiner Partei
geltend gemacht wurde. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der vom
Rekurrenten zitierten Immobilienschätzungslehre, die wie folgt zu verstehen
ist: selbst wenn der Verkehrswert der Restparzelle unverändert bleibt, erhalten
der Umschwung sowie das Vorland durch die Abtrennung einen Eigenwert, welcher
wie selbständig handelbare Kleinflächen zu entschädigen ist (Canonica,
S. 374).
5.1.4
Demnach handelt es sich vorliegend bei den enteigneten Flächen um
Vorgartenland und ist das Vorgehen der Schätzungskommission in methodischer
Hinsicht, das heisst insoweit nicht zu beanstanden, als sie zuerst den
durchschnittlichen Verkehrswert je Quadratmeter geschätzt und den so gewonnenen
Wert als im Abstandsbereich liegendes Vorgartenland mit Einschlägen
herabgesetzt hat (Durchschnittsberechnung). Für eine Festsetzung nach Massgabe
der vom Rekurrenten behaupteten, indes nicht nachgewiesenen eigenen "Hofareal-Praxis",
die ungeachtet der vorstehenden Grundsätze für Abtretungen kleiner Landstreifen
auf bebauten Grundstücken in der Landwirtschaftszone generell eine
Entschädigung zum Wert von Land in der Erholungszone vorsehe, bleibt somit im
vorliegenden Fall kein Raum.
5.2
Die bei
Vorgartenland anzuwendende Durchschnittsberechnung wird dabei häufig mit der
Vergleichsmethode verknüpft, indem – zumindest in einem ersten Schritt – der
Verkehrswert des ganzen Grundstücks aus tatsächlich bezahlten Preisen für
vergleichbare Grundstücke abgeleitet wird (statistische Methode). In einem
zweiten Schritt wäre zu prüfen, welcher Anteil für Vorgartenland davon
abzuziehen wäre.
Die enteigneten Flächen sind
zwar der Landwirtschaftszone (Art. 16 RPG) zuzuordnen, allerdings ist bei
der Bestimmung des Verkehrswerts nicht starr auf die Zonierung abzustellen,
sondern hauptsächlich auf die (erwartete) Nutzung der Flächen. Die enteigneten
Flächen sind jeweils Teil eines Grundstücks, das zwar ausserhalb der Bauzone
liegt, aber der Wohnnutzung dient. Solche Wohnbauten werden, auch wenn sie
nicht dem Zweck der Landwirtschaftszone entsprechen, in ihrem Bestand
grundsätzlich geschützt (Bestandesgarantie, Art. 24c Abs. 1 RPG).
Darüber hinaus profitieren sie in der Regel von der Unüberbaubarkeit der
umliegenden Grundstücke. Insofern ist in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung
davon auszugehen, dass der Verkehrswert wohl ein Vielfaches des
landwirtschaftlichen Marktwertes beträgt und mit dem Marktwert von Grundstücken
in der Bauzone vergleichbar ist oder diesem immerhin nahe kommt (vgl. BGE 119
Ib 366, E. 3c; BGr, 1. November 2012, 1C_435/2012, E. 4.2). Auch
wenn das Grundstück an sich überbaut wäre, ist bei Teilenteignungen unbebauter
Grundstücksteile für Strassenprojekte in der Regel ein Vergleich mit unbebauten
Parzellen oder Abbruchobjekten zu ziehen, um den (Bau-)Landwert zu ermitteln
(Walker Späh, S. 9). Somit wären Vergleichspreise für unbebautes
Landwirtschaftsland, welches aber der Wohnnutzung dient, beizuziehen. Es
erscheint naheliegend, dass solche Preise (bzw. solches Landwirtschaftsland)
nicht existieren. Allein deswegen lässt sich die statistische Methode
allerdings nicht verwerfen. Wie sich aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
ergibt, müssen nämlich nicht zwingend Handänderungspreise für Grundstücke mit
der selben Zonierung herbeigezogen werden, sondern es ist vorab auf die Nutzung
und auf Objekte ähnlicher Beschaffenheit abzustellen (BGE 122 I 168
E. 3b/bb; BGr, 3. Oktober 2018, 1C_473/2017, E. 3.4). Es
rechtfertigt sich deshalb, auf Preise, die für unbebautes Wohnbauland erzielt
würden, abzustellen und gleichzeitig die eingeschränkten Möglichkeiten, die die
zonenfremde Nutzung mit Bestandesschutz mit sich bringt, sowie die Dauer, für
welche die zonenfremde Nutzung weiter aufrecht erhalten kann, mit
Preiszuschlägen oder -abzügen zu berücksichtigen (oben, E. 3.2; vgl. Heinz
Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Band I, Bern 1986,
Art. 19 N. 105). Nur wenn die statistische Methode zu keinem
eindeutigen Resultat führt, sind weitere Berechnungsmethoden anzuwenden. Um den
Verkehrswert anhand von Industriebaulandpreisen festzulegen, wie es die
Vorinstanz tat, besteht aber nur schon mangels vergleichbarer Nutzung kein
Raum. Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus dem von der Vorinstanz
angeführten Bundesgerichtsentscheid BGE 119 Ib 336 E. 3.
5.3
Die
Schätzungskommission erwog, dass gemäss statistischem Amt des Kantons Zürich in
der Gemeinde I für unbebautes Industrie- und Gewerbeland der
Durchschnittsverkaufspreis der letzten zehn Jahre bei Fr. 841.-/m
2
liege, aufgrund des spärlichen Datenmaterials aber die Ertragswertmethode
anzuwenden und das Ergebnis mit der Lageklassenmethode zu verifizieren sei. Sie
errechnete unter Zuhilfenahme der Berechnung aus dem Verfahren SchKII 4/2018,
wo es um ein Grundstück in der selben Gemeinde und an der selben Strasse ging,
einen Verkehrswert von Fr. 1'000.-/m
2
). Vorliegend ist mit
Blick auf die Daten des statistischen Amtes des Kantons Zürich davon
auszugehen, dass Vergleichspreise für unbebautes Wohnbauland über den Preisen
für Industriebauland liegen dürften (vgl. statistik.zh.ch > Daten >
Immobilien & Raum > Immobilienmarkt & -preise, besucht am
6. November 2019), weshalb sich die Frage stellt, ob die von der
Vorinstanz festgelegte Entschädigung aufgrund des Verbots der reformatio in
peius zulasten des Beschwerdeführers ohnehin nicht mehr zu überprüfen wäre.
Allerdings lässt sich den Erwägungen der Schätzungskommission zwar entnehmen,
dass sie die unverbaubare Seesicht der Grundstücke, die Unbebaubarkeit der
umgebenden Grundstücke und auch die Lage an der Kantonsstrasse berücksichtigt
hatte, aber nicht, ob sie wie oben aufgeführt, insbesondere die durch die
Landwirtschaftszone bedingte Nutzungseinschränkung angemessen berücksichtigt
hat. Damit erscheint es nicht ausgeschlossen, dass sich dadurch der errechnete
Quadratmeterpreis von Fr. 1'000.- bzw. von Fr. 200.- noch verringern
könnte.
Weil das Verwaltungsgericht
eine umstrittene Enteignungsentschädigung nach dem in E. 2 Gesagten nicht
auf Angemessenheit überprüft, sondern lediglich Rechtskontrolle übt, und dies
wie gesagt nur mit Bezug auf das Gesamtergebnis, folgt daraus, dass die
Änderung einer Entschädigung durch das Verwaltungsgericht selbst kaum je in
Betracht kommt. Zwar sieht § 63 Abs. 1 VRG vor, dass das Verwaltungsgericht
selbst entscheidet, wenn es die angefochtene Anordnung aufhebt. Indessen
erscheint es sachgerecht, dass die Sache gestützt auf § 64 Abs. 1 VRG
zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen wird, wenn das Gutachten
eines Sachverständigen bzw. vorliegend der Entscheid der Schätzungskommission
zum Wert eines Grundstücks nicht zu überzeugen vermag (vgl. VGr,
28. Januar 2016, VR.2013.00001/2, E. 5.4). Insofern ist die Sache zur
Neubeurteilung im Sinn dieser Erwägungen an die Schätzungskommission zurückzuweisen.
Es erübrigt sich, die Höhe des von der Vorinstanz vorgenommenen Abzugs für
Vorgartenland zu überprüfen, solange die Verkehrswertberechnung des
Quadratmeter-Durchschnittspreises noch offen ist.
6.
6.1
Der
Rekurrent macht geltend, dass die Grundstücke der Rekursgegner seit der
Strassensanierung eine Wertsteigerung erfahren hätten. Insbesondere sei die
Einfahrt in die H-Strasse sicherer geworden und die Liegenschaften auch für
Fussgänger erschlossen, wofür er ohne weiteres Trottoirbeiträge hätte erheben
können, aber zugunsten der Rekursgegnerschaft darauf verzichtet habe. Die
Grundstücke der Rekursgegner 1 und 3 profitierten dann von einer neu erstellten
Natursteinmauer und die Rekursgegnerin 3 zudem von der Entfernung der
invasiven Neophyten auf ihrem Grundstück. Zur Begründung dieser Vorbringen
legte der Rekurrent die Rechnung für die Erstellung der Natursteinmauer und für
die Entfernung der Neophyten zu den Akten.
6.2
Nach
§ 12 AbtrG werden Werterhöhungen und Vorteile, und zwar auch solche, die
durch die Befreiung von besonderen Lasten entstehen, welche durch die
Enteignung auf dem verbleibenden Teil der Liegenschaft erwachsen, bei der
Bestimmung der Entschädigung in billige Berücksichtigung gezogen. Die
Berücksichtigung erfordert demnach eine Ermessensausübung.
6.2.1
Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung sind Werterhöhungen, die aus
dem Strassenbau resultieren und Gegenstand einer Beitragspflicht sein können,
einzig nach den Sondervorschriften von § 62 des Strassengesetzes vom
27. September 1981 (StrG) und somit im Rahmen der Beitragspflicht zu
berücksichtigen. Werden die Trottoirbeiträge nicht geltend gemacht, besteht
kein Raum für eine Berücksichtigung im Rahmen der Enteignungsentschädigung
(vgl. RB 1964 Nr. 116). Insofern kann auch nicht geltend gemacht werden,
dass den Enteigneten durch den Verzicht auf die Erhebung der Trottoirbeiträge
ein Vorteil entstanden sei, welcher bei der Enteignungsentschädigung
berücksichtigt werden müsste.
6.2.2
Weiter stellt sich die Frage, inwiefern § 12 AbtrG überhaupt Anwendung
findet, wenn die Enteignungsentschädigung nach dem Verkehrswert bestimmt wird.
Im Bundesrecht finden sich vergleichbare Bestimmungen: so regelt Art. 20
Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Enteignung vom 20. Juni 1930
(EntG) die durch die Enteignung erfolgte Befreiung von besonderen Lasten. Diese
Bestimmung regelt jedoch nur den Verkehrswert der
enteigneten
Flächen.
Sofern die Restparzelle von der Enteignung besonderer Lasten profitiert und so
einen Wertzuwachs hat, ist dieser aber gemäss Art. 22 EntG abzugelten und
damit nur, wenn eine den Verkehrswert übersteigende Minderwertentschädigung
anfällt (Art. 22 Abs. 1 EntG; Hess/Weibel, Art. 20 N. 6
sowie Art. 16 N. 11). Diese Regelung im Bundesrecht, die dazu führen
kann, dass beim Enteigneten unter Umständen eine Bereicherung eintreten kann,
schliesst nicht aus, dass die Kantone eine abweichende Regelung vorsehen
(Hess/Weibel, Art. 16 N. 11). Wie Art. 22 Abs. 1 EntG ist
auch die Zürcher Bestimmung zu verstehen: Eine Vorteilsanrechnung soll nur bei
der Berechnung der Enteignungsentschädigung nach der subjektiven Methode,
mithin wenn ein den Verkehrswert übersteigender Minderwert resultiert, möglich
sein (RB 1964 Nr. 116). Dies ergibt sich auch aus dem Wortlaut von § 12 AbtrG,
welcher auf die nichtenteignete Restparzelle Bezug nimmt.
6.2.3
Insofern findet § 12 AbtrG ausserhalb der subjektiven Methode keine
Anwendung und es besteht, wenn der Verkehrswert die Enteignungsentschädigung
bestimmt, kein Ermessensspielraum für eine Berücksichtigung von Werterhöhungen
und Vorteilen. Auch besondere Lasten, von welchen der Enteignete befreit wurde,
führen in diesen Fällen nicht zu einer Anrechnung an die Entschädigung.
7.
7.1
Demnach
ist der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz
zurückzuweisen, damit sie für die enteigneten Flächen die Höhe der
Enteignungsentschädigung im Sinn der Erwägungen neu berechnet.
7.2
Die
Rückweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die
Regelung der Nebenfolgen als Obsiegen zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz
reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr, 28. April 2014,
2C_846/2013, E. 3.2 f. mit Hinweisen; Marco Donatsch, Kommentar VRG,
§ 64 N. 5). Die Kosten sind deshalb der Rekursgegnerschaft unter
solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG; § 14 VRG). Dem
nicht anwaltlich vertretenen Rekurrenten steht keine Parteientschädigung zu, da
das Verfahren keinen besonderen Aufwand erforderte (§ 17 Abs. 2
lit. a VRG). Der Rekursgegnerschaft steht eine solche mangels
überwiegenden Obsiegens ebenfalls nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
8.
Zur Rechtsmittelbelehrung des nachstehenden Dispositivs ist
Folgendes zu erläutern: Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide sind
als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom
17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110) zu qualifizieren (BGE 138 I 143
E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2). Sie sind daher vor Bundesgericht nur
direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken
können (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen
Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder
Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    In
teilweiser Gutheissung des Rekurses werden die Dispositiv-Ziffern 1, 2 und
3 des Entscheids der Schätzungskommission II vom 27. Februar 2019
aufgehoben und die Sache zu neuer Entscheidung im Sinn der Erwägungen an die
Schätzungskommission II zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'300.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--     Zustellkosten,
Fr. 3'480.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Rekursgegnern 1.1 und 1.2 zu je einem
1
/
6
,
der Rekursgegnerin 2 und der Rekursgegnerin 3 zu je
1
/
3
auferlegt, je unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.
4.    Es
werden keinen Parteientschädigungen gesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …