zh_verwaltungsgericht · VB.2015.00350 · 2015-09-17 · de

Baubewilligung | Baubewilligung; Grenz- und Gebäudeabstände; Erker. Die Mieterin des Nachbargrundstücks ist zur Beschwerdeerhebung legitimiert (E. 1). Grenz- und Gebäudeabstände dienen dem Schutz gesundheits- und feuerpolizeilichen sowie ortsplanerischen Interessen (E. 3.1). Der Gebäudevorsprung endet rund 2 m über dem gestalteten Terrain und ist insoweit ohne Weiteres abstandsprivilegiert (E. 3.2). Erker, welche die Schnittlinie zwischen Fassade und Dach durchbrechen, sind nicht abstandsprivilegiert (E. 3.3.1). Da der Erker hier nicht den Eindruck einer Dachaufbaute vermittelt, erweist er sich als zulässig (E. 3.3.2). Trotz geringfügiger Überschreitung der Baumassenziffer ist die Baubewilligung nicht zu beanstanden (E. 4.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 15..2.17.0 VB.2015.00350
Zurich Verwaltungsgericht 15..2.17.0 VB.2015.00350
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00350
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Geschäftsnummer:
VB.2015.00350
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 17.09.2015
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 18.02.2016 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung; Grenz- und Gebäudeabstände; Erker.
Die Mieterin des Nachbargrundstücks ist zur Beschwerdeerhebung legitimiert (E. 1). Grenz- und Gebäudeabstände dienen dem Schutz gesundheits- und feuerpolizeilichen sowie ortsplanerischen Interessen (E. 3.1). Der Gebäudevorsprung endet rund 2 m über dem gestalteten Terrain und ist insoweit ohne Weiteres abstandsprivilegiert (E. 3.2). Erker, welche die Schnittlinie zwischen Fassade und Dach durchbrechen, sind nicht abstandsprivilegiert (E. 3.3.1). Da der Erker hier nicht den Eindruck einer Dachaufbaute vermittelt, erweist er sich als zulässig (E. 3.3.2). Trotz geringfügiger Überschreitung der Baumassenziffer ist die Baubewilligung nicht zu beanstanden (E. 4.3).
Abweisung.
Stichworte:
ABSTANDSPRIVILEGIERT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ERKER
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
GRENZABSTAND
Rechtsnormen:
§ 238 PBG
§ 260 Abs. III PBG
§ 292 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2015.00350
Urteil
der 1. Kammer
vom
17. September 2015
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber Basil Cupa.
In Sachen
A AG,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.
C AG, vertreten durch RA D,
2.
Gemeinderat Wallisellen,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat Wallisellen bewilligte der C AG mit
Beschluss vom 4. November 2014 den Abbruch und Neubau eines Mehrfamilienhauses,
Vers.-Nr. 01, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03
in Wallisellen unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen.
II.
Die A AG erhob mit Eingabe vom 11. Dezember 2014
Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte die vollumfängliche Aufhebung der
Baubewilligung. Mit Entscheid vom 7. Mai 2015 wies das Baurekursgericht
den Rekurs im Wesentlichen ab; in teilweiser Gutheissung des Rekurses ergänzte
es die Baubewilligung jedoch mit der Nebenbestimmung, dass vor Baubeginn
geänderte Fassadenpläne und ein geänderter Plan Dachaufsicht zur Bewilligung einzureichen
sei.
III.
Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob die A AG
am 8. Juni 2015 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den
Entscheid aufzuheben und ihr eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen.
Das Baurekursgericht schloss am 19. Juni 2015 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Am 22. Juni 2015
beantragte die C AG Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten
sei, sowie die Zusprechung einer Parteientschädigung. Schliesslich ersuchte der
Gemeinderat Wallisellen mit Beschluss vom 30. Juni 2015, beim Gericht eingegangen
am 13. Juli 2015, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten
sei, unter den üblichen Nebenfolgen.
Mit Replik vom 26. August 2015 hielt die A AG an
ihren Beschwerdeanträgen fest.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden
Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)
zuständig.
Die Beschwerdeführerin ist Mieterin von Räumlichkeiten auf
dem unmittelbaren Nachbargrundstück. Gemäss eingereichtem Vertrag besteht ein
unbefristetes Mietverhältnis. Die Beschwerdeführerin hat damit ein
schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung der Baubewilligung (vgl. § 49 in
Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG; Martin Bertschi in: Alain Griffel
(Hrsg.), Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,
Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 68). Sie ist somit zur
Beschwerdeerhebung legitimiert. Eine rechtmissbräuchliche Beschwerdeerhebung liegt
entgegen der Ansicht der privaten Beschwerdegegnerin nicht vor.
Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind,
ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Das streitbetroffene Grundstück liegt gemäss Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Wallisellen vom 25. September 2012 (BZO) in der
Zone W 2.7. Die private Beschwerdegegnerin beabsichtigt den Abbruch der bestehenden
Gewerbegebäude und deren Ersatz durch ein viergeschossiges Mehrfamilienhaus mit
acht Wohnungen. Das Gebäude ist mit der Nordostfassade längs der E-Strasse
angeordnet. Die Beschwerde richtet sich zum einen gegen die geplanten Erker an
der Nordwestfassade und wirft dem Projekt ausserdem eine mangelnde Einordnung
vor.
3.
3.1
§ 260
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) enthält grundsätzliche
Bestimmungen zum Grenz- und Gebäudeabstand. Gemäss Abs. 3 dürfen einzelne
Gebäudevorsprünge höchstens 2 m in den gegebenen Abstandsbereich
hineinragen, Erker, Balkone und dergleichen jedoch höchstens auf einem Drittel
der betreffenden Fassadenlänge.
Grenz- und Gebäudeabstände liegen im gesundheits- und
feuerpolizeilichen sowie ortsplanerischen Interesse und haben eine
nachbarschützende Funktion (BGE 119 Ia 113 E. 3b). Bei Unterschreitung der
ordentlichen Grenz- und Gebäudeabstände werden die benachbarten Anstösser
benachteiligt, indem sich deren wohnhygienische Bedingungen verschlechtern, die
Wohnimmissionen zunehmen und überdies das feuerpolizeiliche Gefahrenpotenzial
wächst (VGr, 16. August 2001, VB.2001.00084, E. 2b). Damit der mit
den Abstandsvorschriften verfolgte Zweck nicht unterlaufen wird, ist eine
restriktive Auslegung der von der Abstandsprivilegierung von § 260
Abs. 3 PBG erfassten Gebäudeteile geboten (VGr, 12. Juli 2006,
VB.2006.00150, E. 3.1; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher
Planungs- und Baurecht, Band 2, 5. A., Zürich 2011, S. 850).
3.2
Nach
Auffassung der Vorinstanz gilt der Gebäudevorsprung an der Nordwestfassade als
abstandsprivilegierter Gebäudevorsprung im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG.
Unbestritten ist, dass der geplante Gebäudevorsprung die
Maximalbreite vom Fassadendrittel einhält. Hingegen stellt sich die Frage, ob
Gebäudevorsprünge im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG auch dann abstandsprivilegiert
sind, wenn sie bis oder doch nahe bis zum Boden reichen. Vorliegend endet der
Gebäudevorsprung allerdings rund 2 m über dem (ge­stalteten) Boden. Die
geplante Gestaltung lässt den Gebäudevorsprung ohne Weiteres als Erker erkennen.
Mit dem Hinweis auf die Unterschreitung eines Abstands von 1 m zum
gewachsenen
Terrain scheint die Beschwerdeführerin letzteres als relevant zu erachten. Für
den massgeblichen optischen Eindruck spielt indessen nicht das ursprünglich
gewachsene Terrain eine Rolle, sondern das aktuell
gestaltete
Terrain
(RB 1985 Nr. 114; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 853). Insoweit erweist
sich der Gebäudevorsprung ohne Weiteres als abstandsprivilegiert.
3.3
Nach
Auffassung der Beschwerdeführerin durchstösst der Erker sodann das Dachgesims,
was unzulässig sei. Das Baurekursgericht verneint einen Durchstoss des Dachgesimses,
da der geplante Gebäudevorsprung lediglich bis zur Flachdachoberkante reiche,
welche sich im Bereich des Gebäudevorsprungs innerhalb der zulässigen Gebäudehöhe
von 11,4 m halte.
3.3.1
Nach geltender Rechtsprechung sind Erker, welche die Schnittlinie zwischen
Fassade und Dach durchbrechen, also eigentliche Dachvorbauten, nicht
abstandsprivilegiert (VGr, 26. Oktober 1989, VB 89/0040, mit Leitsatz
publiziert in: RB 1989 Nr. 75; VGr, 12. Juli 2006,
VB.2006.00150, E. 3.1; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 851). Zur Begründung
dieser Praxis bezieht sich das Verwaltungsgericht auf § 292 PBG. Danach
dürfen "Dachaufbauten" insgesamt nicht breiter sein als ein Drittel
der betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Schrägdächern über die
tatsächliche Dachebene hinausragen und bei Flachdächern die für ein
entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen. Bei dieser Bestimmung
handelt es sich um eine (spezielle) Ästhetiknorm, welche bezweckt, dass Dach
und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander
abgestimmtes Ganzes erscheinen; insbesondere sollen überdimensionierte, dem
Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden
(RB 1999 Nr. 122 mit Hinweisen). Das Verwaltungsgericht hat sich bei
der Auslegung von § 292 PBG stets vom Sinn und Zweck dieser gesetzlichen
Vorschrift leiten lassen, dass Dachgeschosse noch als solche erkennbar sein und
nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermitteln sollen (RB 2005
Nr. 12 = BEZ 2005 Nr. 22, jeweils mit Hinweisen). Bauteile,
welche bei Dachgeschossen (Attikageschossen) über die Fassade hinausragen
(Terrassen, Balkone u.
ä)
fallen daher nicht unter § 260 Abs. 3 PBG (VGr, 12. Juli 2006,
VB.2006.00150, E. 3.2).
Aus diesen Überlegungen ist zu
folgern, dass das Verwaltungsgericht die Abstandsprivilegierung von Vorbauten
beim Dachgeschoss (Attikageschoss) mit ästhetischen Überlegungen verneint. Das
Dachgeschoss (Attikageschoss) soll als solches erkennbar sein und überdimensionierte,
dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten sind zu verhindern.
3.3.2
Wie die Vorinstanz unangefochten festhielt, ist der oberste
Gebäudeabschnitt in Anwendung von BZO 4.3 als Vollgeschoss ausgestaltet. Diese
Auffassung ist nicht zu beanstanden, da dieses oberste Geschoss die Gebäudehöhe
von 11,4 m gemäss BZO 4.1 einhält. Tritt demgemäss der oberste
Gebäudeabschnitt von vornherein nicht als Dachgeschoss (Attikageschoss) in Erscheinung,
so bestehen keine Bedenken gegenüber dem geplanten Gebäudevorsprung. Er ist
klar als Erker erkennbar und erweckt nicht den Eindruck einer Dachaufbaute oder
-vorbaute. Damit erweist sich die von Baurekursgericht und Baubehörde gewährte
Privilegierung der Vorbaute auch bezüglich des dem obersten Geschoss vorgelagerten
Abschnitts als zulässig.
4.
Bauten, Anlagen und
Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (§ 238 Abs. 1 PBG).
4.1
Im Bereich
der Würdigung ästhetischer Gesichtspunkte nach kantonalem Recht hat das
Baurekursgericht zwischen der Gemeindeautonomie und dem verfassungsmässigen Anspruch
auf Ausschöpfung der Überprüfungsbefugnis praktische Konkordanz herzustellen.
Das Baurekursgericht muss den angefochtenen Entscheid deshalb unter gebührender
Berücksichtigung der Entscheidgründe der Baubewilligungsbehörde überprüfen.
Dabei hat es sich mit den Beweggründen der örtlichen Baubehörde
auseinanderzusetzen (vgl. VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.3
mit Hinweis auf VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2.4). Dem
Verwaltungsgericht steht eine Überprüfung der Angemessenheit nicht zu (§ 50
Abs. 2 VRG).
Es bestehen vorliegend keine Anhaltspunkte dafür, dass das Baurekursgericht
die ihm zustehenden Kognition nicht ausgeschöpft hätte. Die allgemeinen
Hinweise in der Beschwerde zu Kognition bzw. zu unzulässigen Kognitionsbeschränkungen
erfolgen denn auch ohne fallbezogene Substanziierung.
4.2
Soweit die
Beschwerdeführerin die Einordnung mit Blick auf die Flachdachbauweise
bemängelt, kann in Anwendung von § 28 Abs. 1 und § 70 VRG auf
die zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts verwiesen werden. Die Vorinstanz
hat namentlich mit Blick auf die in der Umgebung vorhandenen Flachdächer zu
Recht festgehalten, dass die Erstellung einer Flachdachbaute nicht gegen § 238
PBG verstösst.
4.3
Unter dem
Aspekt der Einordnung bemängelt die Beschwerdeführerin ferner den Baumassentransfer
von 100 m
3
zugunsten des Baugrundstücks sowie die Überschreitung der zulässigen Baumasse
um 9 m
3
.
Zur Bewilligungsfähigkeit des Projekts trotz leichter
Überschreitung der Baumassenziffer hat sich die Vorinstanz geäussert. Deren
Überlegungen sind nachvollziehbar. Ein aus ästhetischer Sicht nicht
hinzunehmender Widerspruch zwischen der geplanten Baute und den umliegenden
Liegenschaften samt Umgebung ist trotz der verhältnismässig grossen Baumasse
weder ersichtlich noch von der Beschwerdeführerin dargetan. Es ist deshalb nicht
zu beanstanden, dass die Vorinstanzen eine befriedigende Einordnung des geplanten
Gebäudes bejaht haben. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als
unbegründet.
5.
5.1
Zusammengefasst
ist die Beschwerde abzuweisen.
5.2
Entsprechend
dem Verfahrensausgang sind die Kosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und ist
sie zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine im Umfang von Fr. 1'500.-
als angemessen erscheinende Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17
Abs. 2 VRG). Die Beschwerdegegnerin 2 hat bei dieser Konstellation
praxisgemäss keinen Entschädigungsanspruch, zumal ihr kein besonderer Aufwand
entstanden ist.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.    7'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.      130.--    Zustellkosten,
Fr.    7'130.--    Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung
von Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses
Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …