zh_verwaltungsgericht · VB.2015.00421 · 2015-11-19 · de
Nutzungsplanung

Nutzungsplanung: Beschwerde gegen die Aufhebung der Festsetzung eines Aussichtspunkts. Die Beschwerdeführenden wehren sich gegen die Aufhebung der Festsetzung eines Aussichtspunkts auf der zu ihren Grundstücken benachbarten Parzelle. Da die Festsetzung des Aussichtspunkts zu einer Einschränkung der zulässigen Gebäudehöhe auf der benachbarten Parzelle führt, sind sie zur Beschwerde legitimiert (E. 1.2). Bei der Überprüfung der kommunalen Nutzungsplanung haben sich die Rekursinstanzen Zurückhaltung aufzuerlegen. Die der Gemeinde zustehende Planungsautonomie ist zu beachten, insbesondere wenn es für die Beurteilung auf die örtlichen Verhältnisse ankommt. Dem Baurekursgericht bleibt es versagt, anstelle der kommunalen planerischen Anordnung eine gleichermassen vertretbare Lösung zu setzen. Es darf von der durch die Gemeinde gewählten Lösung nur abweichen, wenn die von ihr gewählte Lösung aus überzeugenden Gründen auch tatsächlich als besser erscheint (E. 2). Der strittige Aussichtspunkt liegt an einer Quartierstrasse ohne Trottoir, und die Topografie lässt den Schluss zu, dass die Sicht auf das Seebecken und die Alpen nicht nur von der fraglichen Stelle, sondern auch von weiteren erhöhten Lagen gewährleistet ist. Die Festsetzung des Aussichtspunkts würde zudem einen schweren Eingriff in das Eigentum der Eigentümer der Parzelle bedeuten, da damit bei der Überbauung ein Verzicht auf das Attikageschoss verbunden wäre. Das öffentliche Interesse an der Festsetzung des Aussichtspunkts ist hingegen nur gering (E. 4.4.3). Abweisung der Beschwerde.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00421
Standard Suche
Erweiterte Suche
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2015.00421
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.11.2015
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 02.05.2016 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Nutzungsplanung
Nutzungsplanung: Beschwerde gegen die Aufhebung der Festsetzung eines Aussichtspunkts.Die Beschwerdeführenden wehren sich gegen die Aufhebung der Festsetzung eines Aussichtspunkts auf der zu ihren Grundstücken benachbarten Parzelle. Da die Festsetzung des Aussichtspunkts zu einer Einschränkung der zulässigen Gebäudehöhe auf der benachbarten Parzelle führt, sind sie zur Beschwerde legitimiert (E. 1.2).Bei der Überprüfung der kommunalen Nutzungsplanung haben sich die Rekursinstanzen Zurückhaltung aufzuerlegen. Die der Gemeinde zustehende Planungsautonomie ist zu beachten, insbesondere wenn es für die Beurteilung auf die örtlichen Verhältnisse ankommt. Dem Baurekursgericht bleibt es versagt, anstelle der kommunalen planerischen Anordnung eine gleichermassen vertretbare Lösung zu setzen. Es darf von der durch die Gemeinde gewählten Lösung nur abweichen, wenn die von ihr gewählte Lösung aus überzeugenden Gründen auch tatsächlich als besser erscheint (E. 2).Der strittige Aussichtspunkt liegt an einer Quartierstrasse ohne Trottoir, und die Topografie lässt den Schluss zu, dass die Sicht auf das Seebecken und die Alpen nicht nur von der fraglichen Stelle, sondern auch von weiteren erhöhten Lagen gewährleistet ist. Die Festsetzung des Aussichtspunkts würde zudem einen schweren Eingriff in das Eigentum der Eigentümer der Parzelle bedeuten, da damit bei der Überbauung ein Verzicht auf das Attikageschoss verbunden wäre. Das öffentliche Interesse an der Festsetzung des Aussichtspunkts ist hingegen nur gering (E. 4.4.3).Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
ATTIKAGESCHOSS
AUSSICHT
AUSSICHTSPUNKT
BAUREKURSGERICHT
EIGENTUMSBESCHRÄNKUNG
EINSCHRÄNKUNGSVORAUSSETZUNGEN
KOGNITION
PLANUNGSRECHT
PLANUNGSRECHTLICHE FESTLEGUNG
TOPOGRAFIE
ÜBERBAUBARKEIT
ÜBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT
Rechtsnormen:
Art. 36 BV
§ 75 PBG
§ 338a Abs. 1 PBG
Art. 33 Abs. 3 RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3.
Abteilung
VB.2015.00421
Urteil
der 3. Kammer
vom
19. November 2015
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Ersatzrichter
Christian Mäder,
Gerichtsschreiberin
Cyrielle Söllner Tropeano.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.1
D,
1.2
E,
2.
F AG,
alle vertreten durch RA G,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Gemeinde H, vertreten durch den Gemeinderat,
dieser vertreten durch RA I,
Mitbeteiligte,
betreffend Nutzungsplanung,
hat sich
ergeben:
I.
Die Gemeindeversammlung H stimmte am 26. September
2013 einer Initiative zu und setzte an der westlichen bergseitigen Grenze des
Grundstücks Kat.-Nr. 01 den Aussichtspunkt "J" fest.
II.
Gegen diesen Beschluss erhoben D und E sowie die F AG
als Eigentümer dieses Grundstücks Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten
dessen Aufhebung.
Im Anschluss an einen doppelten Schriftenwechsel führte
das Baurekursgericht am 13. Mai 2014 einen Augenschein durch. Daraufhin
wurde das Verfahren informell sistiert, bis das Rechtsmittelverfahren
betreffend die Festsetzung der Waldabstandslinie auf dem nämlichen Grundstück
rechtskräftig erledigt sei. Mit Urteil vom 22. April 2015 bestätigte das
Bundesgericht den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 10. Juli 2014,
wonach die Waldabstandslinie in einem Abstand von 10 m zur Waldgrenze zu
ziehen sei.
Am 7. Mai 2015 nahm das Baurekursgericht das
Verfahren wieder auf, hiess den Rekurs mit Entscheid vom 2. Juni 2015 gut
und hob den Gemeindeversammlungsbeschluss betreffend Festsetzung des
Aussichtspunktes auf Kat.-Nr. 01 auf.
III.
Mit Beschwerde vom 6. Juli 2015 liessen A und B dem
Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid vom 2. Juni 2015 aufzuheben
und den Gemeindeversammlungsbeschluss vom 26. September 2013
wiederherzustellen. Ausserdem verlangten sie eine Parteientschädigung.
In seiner
Vernehmlassung vom 11. August 2015 schloss das Baurekursgericht auf Abweisung
der Beschwerde. Die Mitbeteiligte liess am 3. September 2015 deren
Gutheissung beantragen. Die Beschwerdegegner liessen am 7. September 2015
 unter Zusprechung einer Parteientschädigung  Abweisung des Rechtsmittels
beantragen. Mit Replik vom 14. Oktober 2015 hielten
A und B
an
ihren Anträgen fest. Eine Duplik wurde nicht eingeholt.
Auf die Erwägungen
des Baurekursgerichts und die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den
nachfolgenden Urteilsgründen eingegangen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen den Entscheid des
Baurekursgerichts erhobenen Beschwerde zuständig.
1.2
Der
Beschwerdeführer Nr. 1 ist Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 02,
der Beschwerdeführerin Nr. 2 gehört das Grundstück Kat.-Nr. 03. Beide
Parzellen sind nur durch die J-Strasse vom streitbetroffenen Grundstück Kat.-Nr. 01
der Beschwerdegegner getrennt. Die Festsetzung des Aussichtspunktes führt zu
einer Einschränkung der dort zulässigen Gebäudehöhe. Kraft § 338a
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind
sie unter diesen Umständen legitimiert, sich mit Beschwerde gegen den
Rekursentscheid für die Wiederherstellung des Gemeindeversammlungsbeschlusses
vom 26. September 2013 zu wehren.
1.3
Die vom Baurekursgericht am Augenschein getroffenen
Feststellungen können auch vom Verwaltungsgericht berücksichtigt werden (Kaspar
Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 7
N. 81). Ausserdem geben die Akten über die massgebenden Umstände des
streitbetroffenen Planungsakts hinreichend Auskunft. Auf einen gerichtlichen
Lokaltermin kann daher verzichtet werden.
2.
Bei der Überprüfung
einer kommunalen Nutzungsplanung haben sich die Rekurs- und die
Genehmigungsinstanz Zurückhaltung aufzuerlegen. Sie prüfen den angefochtenen
Akt zwar nicht nur auf Rechtmässigkeit, sondern auch auf Zweckmässigkeit und
Angemessenheit hin (§ 20 VRG; § 5 Abs. 1 PBG), haben dabei aber
die der Gemeinde bei der Festsetzung der Bau- und Zonenordnung zustehende
Planungsautonomie zu beachten, insbesondere wenn es für die Beurteilung auf die
örtlichen Verhältnisse ankommt. Sie dürfen nur dann korrigierend eingreifen,
wenn sich die kommunale Lösung aufgrund überkommunaler Interessen als
unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung
widerspricht oder wenn die Unzweckmässigkeit oder Unangemessenheit der kommunalen
Planfestlegung offensichtlich ist (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20
N. 77). Kraft Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes vom
22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) müssen Nutzungspläne von
Bundesrechts wegen durch mindestens eine Rechtsmittelbehörde voll überprüft
werden können. Damit ist gemäss Bundesgericht eine Kontrolle der Angemessenheit
mitenthalten; allerdings muss diese Instanz auch im Anwendungsbereich von
Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG die Gemeindeautonomie respektieren (Donatsch,
§ 20 N. 78).
Das Verwaltungsgericht
ist bei der Überprüfung von Rekurs- und Genehmigungsentschei­den betreffend
kommunale Anordnungen auf die Rechtskontrolle beschränkt (§ 50 Abs. 1
und 2 VRG). Wurden mit diesen Entscheiden kommunale Nutzungsplanungen
aufgehoben, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Kognition
auch zu prüfen, ob die Rekurs- und Genehmigungsinstanz in rechtsverletzender
Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet haben.
Im wegleitenden
Entscheid VB.2013.00468 vom 17. Dezember 2013 hat das Verwaltungsgericht
seine Praxis zur Kognition des Baurekursgerichts in Einordnungsfragen geändert
und dabei Erwägungen angestellt, die auch bei der Überprüfung von
Planungsentscheiden zu berücksichtigen sind. So hat das Gericht festgehalten,
der Umstand, dass die Gemeinden bei der Anwendung offen formulierter kantonaler
Bestimmungen über einen gewissen Spielraum verfügten, bedeute nicht, dass das
zur Angemessenheitskontrolle befugte Baurekursgericht erst dann eingreifen dürfe,
wenn sich der angefochtene Entscheid geradezu als sachlich nicht mehr
vertretbar erweise. Zwischen der Gemeindeautonomie und dem verfassungsmässigen
Anspruch auf Ausschöpfung der gerichtlichen Überprüfungsbefugnis sei im Sinn
eines möglichst schonenden Ausgleichs der verschiedenen Verfassungs- und
Grundrechtsinteressen praktische Konkordanz herzustellen. Das Baurekursgericht
dürfe den kommunalen Entscheid unter gebührender Berücksichtigung der
Erwägungen überprüfen; abgesehen von der insoweit gebotenen Rücksichtnahme auf
die Gemeindeautonomie rechtfertige sich jedoch keine weitergehende
Einschränkung seiner Kognition.
Im Entscheid
VB.2014.00480 vom
21. September 2015
(E. 2.4) hat das Verwaltungsgericht seine Rechtsprechung zur Kognition des
Baurekursgerichts in kommunalen Planungsfragen dahingehend präzisiert, dass es
dem Baurekursgericht versagt bleibe, anstelle der kommunalen planerischen
Anordnung eine gleichermassen vertretbare Lösung zu setzen. Es darf von der
durch die Gemeinde gewählten Lösung nur abweichen, wenn die von ihr ausgewählte
Lösung aus überzeugenden Gründen tatsächlich als besser erscheint.
3.
Gemäss § 75 PBG kann
die Bau- und Zonenordnung für im Zonenplan bezeichnete Lagen Anordnungen
treffen, welche die Aussicht oder die Sicht auf besondere Geländeformen
sichern. Bei der Festsetzung eines Aussichtspunkts handelt es sich um eine
Eigentumsbeschränkung. Eine solche bedarf nach Art. 36 Abs. 1 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) einer gesetzlichen Grundlage;
diese ist mit der Ermächtigungsnorm von § 75 PBG in Verbindung mit
Art. 30 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde H vom 7. November 2012
(BZO) gegeben. Die letztgenannte Bestimmung lautet wie folgt:
Die zur Sicherstellung des Aussichtsschutzes
freizuhaltenden horizontalen und vertikalen Sichtwinkel sind in einem besonderen
Aussichtsschutzplan festgelegt.
Die Sichtwinkel gelten ab Augenhöhe, d.h. ab
1.50 m über dem gewachsenen Terrain am bezeichneten Punkt.
Kein Bestandteil eines Gebäudes, der
Umgebungsgestaltung oder der Bepflanzung darf die durch die Sichtwinkel
festgelegte Ebene durchstossen."
Sodann muss der Eingriff
durch ein öffentliches Interesse gerechtfertigt und verhältnismässig sein (Art.
36 Abs. 2 und 3 BV).
4.
4.1
Der
nördliche Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 01 besteht aus einer 530 m²
umfassenden Waldfläche, der südliche Bereich von 620 m² liegt in der
zweigeschossigen Wohnzone W1. Die letztgenannte Fläche wird auf der
Nordseite durch den Wald und im Übrigen durch die  das Grundstück in einer
engen Kurve umfahrende  J-Strasse begrenzt. Am 20. September 2012 setzte
die Gemeindeversammlung H auf Kat.-Nr. 01 eine Waldabstandslinie im
Abstand von 30 m zum Waldrand fest. Auf Rekurs der Grundeigentümer hob das
Baurekursgericht diesen Beschluss mit Entscheid vom 12. März 2013 auf und
lud die Gemeinde ein, diese Linie im Abstand von 10 m festzusetzen. Eine von
den heutigen Beschwerdeführenden hiergegen erhobene Beschwerde wies das
Verwaltungsgericht am 10. Juli 2014 ab (VB.2013.00320 + 00321); der
Weiterzug an das Bundesgericht blieb am 22. April 2015 erfolglos (1C_428/2014).
In Anbetracht eines Waldabstands von lediglich 10 m steht fest, dass die
Parzelle Kat.-Nr. 01 überbaut werden kann.
4.2
Das
Baurekursgericht hielt in seinen Erwägungen fest, dass die Höhenkote dem in
Art. 30 Abs. 2 BZO vorgesehenen Mass entspreche und insoweit nicht zu
beanstanden sei. Der Aussichtsschutz nach § 75 PBG bezwecke nicht den
Schutz der Aussicht um ihrer selbst willen, sondern als Qualität des
öffentlichen Raums. Daher seien Aussichtslagen typischerweise eingebettet in
öffentliche Erholungsgebiete, Parkanlagen, Promenaden oder in ein Fusswegnetz.
Ein solcher Bezug fehle beim streitbetroffenen Aussichtspunkt, der peripher am
Rand einer Quartierstrasse und abseits des Wanderweges liege. Gemäss Stellungnahme
des Gemeinderats zur Initiative befinde sich der Aussichtspunkt nicht auf einer
Route, die typischerweise von Fussgängern und Erholungsuchenden begangen werde.
Im öffentlichen Raum beschränke sich die Aussicht auf einen lediglich rund 10 m
langen Abschnitt der Fahrbahn, die auf beiden Seiten von Wald bzw. privaten
Grundstücken gesäumt werde. Die Aussicht könne höchstens im Vorübergehen
wahrgenommen werden, weil jegliche Infrastruktur fehle und sich auch kaum
realisieren liesse. Von einem "Ruhepunkt" oder "wertvollen
Erholungsraum" könne nicht die Rede sein. Daran ändere auch der Umstand
nichts, dass sich die Beschwerdeführerin Nr. 2 während des
Rekursverfahrens bereit erklärt habe, auf ihrem Grundstück Kat.-Nr. 03
mittels einer Personaldienstbarkeit zugunsten der Öffentlichkeit für 25 Jahre
eine Aussichtsbank zu dulden. Abgesehen davon, dass dieses Vorbringen als
verspätet nicht zu berücksichtigen sei, würde die Bank im Gegensatz zum
Aussichtspunkt nur zeitlich beschränkt zur Verfügung stehen. Im Übrigen würde
die Aussicht durch die bevorstehende Überbauung des Grundstücks Kat.-Nr. 01
geschmälert. Das öffentliche Interesse an einem derart unzweckmässig
ausgestalteten und mutmasslich schwach frequentierten Aussichtspunkt sei als
gering einzustufen. Dem stehe ein erheblicher Eingriff in das Privateigentum
der betroffenen Grundeigentümer gegenüber, die eine beträchtliche Einschränkung
der baulichen Nutzung von Kat.-Nr. 01 hinnehmen müssten. Denn nach
Art. 30 Abs. 3 BZO dürfe kein Bestandteil des Gebäudes, der
Umgebungsgestaltung oder der Bepflanzung die durch die Sichtwinkel des Aussichtsschutzes
festgelegte Ebene durchstossen. Bereits aufgrund der Hanglage, der ungünstigen
Grundstücksform sowie der Bau- und Waldabstandslinien seien der Überbaubarkeit
enge Grenzen gesetzt. Wenn nun noch die Höhenkote des Aussichtsschutzes die
vertikale Ausdehnung vermindere, müsse auf ein Geschoss verzichtet werden und
lasse sich auch ein als Terrasse begehbares Flachdach nicht realisieren. Ein
überwiegendes öffentliches Interesse an der Festlegung eines Aussichtspunkts
müsse daher verneint werden. Insgesamt erweise sich die Festlegung des
streitbetroffenen Aussichtspunkts als unangemessen und unverhältnismässig.
4.3
Die
Beschwerdeführenden bringen zur Begründung ihres Rechtsmittels vor, dass das
Baurekursgericht aufgrund der Gemeindeautonomie kommunale Planfestlegungen nur
dann aufheben dürfe, wenn deren Unzweckmässigkeit oder Unangemessenheit
offensichtlich sei. Entgegen diesen Leitplanken habe die Vorinstanz die Frage
der Zweckmässigkeit und der Angemessenheit eines Aussichtspunkts frei und nach
eigenem Ermessen überprüft. Ob der Gemeindeversammlungsbeschluss offensichtlich
unzweckmässig oder unangemessen sei, habe die Vorinstanz nicht näher geprüft.
Inwiefern die Gemeindeversammlung, welche die Argumente des Gemeinderats
berücksichtigt habe, einen qualifiziert unzulässigen Entscheid getroffen habe,
sage der Rekursentscheid nicht. Vielmehr habe die Gemeindeversammlung nach
reiflicher Überlegung den Willen des Stimmvolks ausgedrückt und einen rege
benutzten Aussichtspunkt von hoher Aufenthaltsqualität geschützt. Im Übrigen
habe die Vorinstanz auf einen ungenügend festgestellten Sachverhalt abgestellt,
indem sie die Erklärung der Beschwerdeführerin Nr. 2 vom 2. und 5. August
2014 sowie die Eingabe der Gemeinde H vom 17. September 2014 als verspätet
nicht berücksichtigt habe. Denn nach neuerer Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts dürften neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel
jederzeit vorgebracht werden; die Untersuchungspflicht des Gerichts relativiere
nämlich die Obliegenheit der beschwerdeführenden Partei, tatsächliche
Behauptungen innerhalb der Rechtsmittelfrist vorzutragen. Dank des unwiderruflichen
Angebots der Beschwerdeführerin Nr. 2, auf ihrem Grundstück ein Aussichtsbänkchen
aufzustellen, und zwar ohne Entschädigung, werde die Aufenthaltsqualität des
Aussichtspunkts stark aufgewertet. Sodann habe sich das Baurekursgericht bei
der Prüfung der Verhältnismässigkeit des Planungsakts auf unrichtige Tatsachen
gestützt und das öffentliche Interesse am Aussichtspunkt zu Unrecht als gering
eingestuft. Dass die J-Strasse nicht als kommunaler Fuss- oder Wanderweg
bezeichnet sei und hinsichtlich des Gemeindegebiets peripher liege, spiele
keine Rolle; jedenfalls frequentiere die grosse Mehrheit der Erholung suchenden
Spaziergänger die J-Strasse. Der Aussichtspunkt dürfe als ruhige Oase innerhalb
der Gemeinde gelten; die frühere Sitzbank habe seit den achtziger Jahren bestanden.
Gegenüber dem erheblichen öffentlichen Interesse am Aussichtspunkt, welches
durch das knappe Abstimmungsresultat in der Gemeindeversammlung keineswegs
geschmälert werde, wiege das entgegenstehende private Interesse der Beschwerdegegner
leichter. Das Baurekursgericht gehe allein aufgrund von Mutmassungen zu Unrecht
von einer beträchtlichen Einschränkung der Bebaubarkeit des Grundstücks Kat.-Nr. 01
aus. Vielmehr könnten die Beschwerdegegner die Parzelle trotz Festsetzung des
Aussichtspunkts sinnvoll nutzen und müssten lediglich auf das Attikageschoss
verzichten.  In der Replik machen die Beschwerdeführenden unter Beilage einer
Fotomontage geltend, dass die Qualität der Aussicht auch nach einer Überbauung
von Kat.-Nr. 01 weitgehend erhalten bleibe.
Dem halten die Beschwerdegegner entgegen, dass sich weder
aus dem Gesetz noch aus der Lehre eine Pflicht des Verwaltungsgerichts ergebe,
die erst nach dem vorinstanzlichen Augenschein abgegebenen Erklärungen von Beschwerdeführenden
und Gemeinde noch zu berücksichtigen. Im Übrigen änderten die nur vagen Zusagen
über die zeitlich beschränkte Duldung einer Sitzbank die Ausgangslage nicht
massgebend; die von der Vorinstanz festgestellte Unverhältnismässigkeit des
Aussichtspunkts werde dadurch nicht erschüttert. Die Fernsicht auf See und
Berge sei nicht an den betreffenden Standort gebunden, sondern auch an anderen
Stellen in der näheren Umgebung möglich. Die Beschwerdeführenden liessen bei
der Beschreibung der Aussicht ausser Acht, dass das Grundstück Kat.-Nr. 01
bald überbaut werde und nicht als Grünfläche erhalten bleibe. Wenn die
Vorinstanz der Festsetzung eines Aussichtspunkts nur ein geringes öffentliches
Interesse zuerkenne, vermöge eine Sitzbank auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03
an dieser Würdigung nichts zu ändern. Demgegenüber würde der den
Beschwerdegegnern aufgezwungene Verzicht auf ein Geschoss einen erheblichen
Eingriff in das Eigentum bedeuten und hätte eine massive Entwertung des
Grundstücks zur Folge. In diesem Zusammenhang falle auch das öffentliche
Interesse an der haushälterischen Nutzung des Bodens ins Gewicht. Dem jeder vernünftigen
Planung widersprechenden Beschluss der Gemeindeversammlung lägen offensichtlich
sachfremde Überlegungen zugrunde.
4.4
4.4.1
Im Anschluss an den Augenschein des Baurekursgerichts vom 13. Mai 2014
und während der informellen Sistierung des Rekursverfahrens haben die
Beschwerdeführerin Nr. 2 und die mitbeteiligte Gemeinde am 5. August
2014 bzw. 17. September 2014 Erklärungen betreffend die Errichtung einer
Personaldienstbarkeit zugunsten der Allgemeinheit für die Dauer von 25 Jahren
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 und die Erstellung einer Sitzbank an diesem
Ort abgegeben. Während die Vorinstanz diese Kundgebungen wegen Verspätung nicht
mehr berücksichtigt hat, vertreten die Beschwerdeführenden die gegenteilige Auffassung.
Gemäss § 20a Abs. 2 VRG sind neue
Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel im Rekursverfahren zulässig. Nach
der Rechtsprechung ist für die  verwaltungsinterne wie auch die gerichtliche 
Rekursinstanz stets der Sachverhalt im Zeitpunkt des Rekursentscheids
massgebend
(Donatsch, § 20a N. 4).
Nach dem Gesagten hat das Baurekursgericht die fraglichen Erklärungen zu
Unrecht ausser Acht gelassen. In einer Eventualerwägung hat die Vorinstanz
festgehalten, dass die Berücksichtigung der Sachverhaltsänderung am Ergebnis,
dass die Festsetzung des Aussichtspunkts aufzuheben sei, nichts ändern würde.
Weil der massgebende Sachverhalt klar definiert ist und sich das
Baurekursgericht zu dessen materieller Würdigung ausgesprochen hat, kann das
Verwaltungsgericht ohne Weiteres ebenfalls in der Sache selbst entscheiden.
Da
das Angebot der Beschwerdeführerin Nr. 2 im Rahmen des Verfahrens vor
Verwaltungsgericht von den Parteien thematisiert wurde, liegt auch keine
Verletzung des rechtlichen Gehörs vor.
4.4.2
Das Bundesgericht hat sich im erwähnten Urteil 1C_428/2014 vom 22. April
2015 betreffend Waldabstandslinien in E. 2.2 eingehend zur Kognition des
Baurekursgerichts im Rekursverfahren ausgesprochen. Dabei hat es festgehalten,
die Rechtsmittelbehörde dürfe nicht unter mehreren verfügbaren und angemessenen
Lösungen wählen bzw. eine zweckmässige Würdigung der Gemeinde durch ihre eigene
ersetzen. Indessen habe sie auch nicht erst dann einzuschreiten, wenn die
Würdigung der Gemeinde schlechthin unhaltbar oder willkürlich sei; es genüge,
wenn sich diese als unangemessen oder rechtswidrig erweise. Insofern sei die
Gemeindeautonomie durch übergeordnetes Recht, einschliesslich der Grundsätze
und Ziele der Raumplanung, eingeschränkt und habe die Gemeinde ihrem Planungsentscheid
eine nachvollziehbare Würdigung der massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls
sowie eine vertretbare Interessenabwägung zugrunde zu legen.
4.4.3
Der streitbetroffene Aussichtspunkt am Rand des Grundstücks Kat.-Nr. 01
liegt an der J-Strasse. Bei dieser handelt es sich um eine Quartierstrasse ohne
Trottoir, die an der nördlichen Gemeindegrenze von H durch ein dicht überbautes
Wohnquartier verläuft. Es steht fest, dass der Wanderweg, der vom Dorf zum
nördlich angrenzenden "K-Park" auf dem Gemeindegebiet von L sowie zum
Erholungsgebiet jenseits der M-Strasse führt, nicht über die J-Strasse, sondern
nördlich von dieser durch das Gebiet N verläuft. Unter diesen Umständen
ist davon auszugehen, dass die Spaziergänger das bewaldete Gebiet N einer
eher belanglosen Quartierstrasse vorziehen. Die Topografie legt zudem den
Schluss nahe, dass die Sicht auf das Seebecken und die Alpen nicht nur von der
fraglichen Stelle an der J-Strasse, sondern auch von weiteren erhöhten Lagen
der Gemeinde H gewährleistet ist. Im Spezialplan "Waldabstandslinien und
Aussichtspunkte" der Gemeinde H, der zahlreiche Aussichtspunkte enthält, sind
denn auch die besonders attraktiven Lagen erfasst. Ausserdem ist nicht zu
erkennen, dass der fragliche Aussichtspunkt der einzige parallel zum See
ausgerichtete sein soll. Unter diesen Umständen ist mit der Vorinstanz kein namhaftes
öffentliches Interesse an einem zusätzlichen Aussichtspunkt an der J-Strasse
auf Kat.-Nr. 01 auszumachen. Dabei tut nichts zur Sache, ob dem
Spaziergänger mit einer Ruhebank auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 03
eine bessere Gelegenheit zum Verweilen eingeräumt würde. Weil die Würdigung der
planerischen Zweckmässigkeit nach objektiven Gesichtspunkten vorzunehmen ist,
spielen auch die näheren Umstände des Gemeindeversammlungsbeschlusses vom 26. September
2013 keine Rolle. Sodann ist dem Baurekursgericht beizupflichten, dass die
Festsetzung des umstrittenen Aussichtspunkts einen schweren Eingriff in das
Eigentum der Beschwerdegegner bedeuten würde. Denn nach den zutreffenden und
unwidersprochenen Erwägungen der Vorinstanz wäre damit bei der Überbauung von
Kat.-Nr. 01 mindestens der Verzicht auf ein Attikageschoss verbunden, wenn
nicht noch weitere Einschränkungen. Ob eine solche Massnahme die Schwelle einer
entschädigungspflichtigen materiellen Enteignung erreichen dürfte, kann
dahingestellt bleiben (vgl. BGer, 10. August 2010, 1C_487/2009, E. 6.5;
VGr, 8. Dezember 2011, VR.2011.00004, E. 7.3). Jedenfalls hätten die
Beschwerdegegner gleichwohl eine massive wirtschaftliche Beeinträchtigung hinzunehmen.
In Anbetracht des nur geringen öffentlichen Interesses an der Festsetzung eines
Aussichtspunkts darf ihnen dieser Eingriff nicht zugemutet werden.
Diese Erwägungen führen zur
Abweisung der Beschwerde.
5.
Bei diesem Prozessausgang
werden die Beschwerdeführenden solidarisch kostenpflichtig (§ 65a
Abs. 1 in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14 VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu; vielmehr sind sie zu
verpflichten, den Beschwerdegegnern eine solche Vergütung im angemessenen
Betrag von (insgesamt) Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu
bezahlen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    230.--     Zustellkosten,
Fr. 4'230.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter
solidarischer Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden solidarisch verpflichtet, den Beschwerdegegnern eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen)
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an