zh_verwaltungsgericht · VB.2012.00800 · 2013-09-19 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für den Umbau eines Mehrfamilienhauses: Parzellierung, Ausnützungsübertragung. Berechnung des vorgesehenen Gewerbebonus als Frage der Auslegung der betreffenden Bauordnungsbestimmung (E. 2.3). Das aus der Parzellierung eines überbauten Grundstücks entstandene Baugrundstück erweist sich bei alleiniger Betrachtung als übernutzt (E. 2.4 f.). Für das mit einer Erweiterung der anrechenbaren Wohnfläche einhergehende Bauvorhaben beruft sich die Bauherrschaft vergebens auf die entsprechende Parzellierungsbewilligung, worin dem Baugrundstück eine Ausnützungsreserve von 128 m2 zugeteilt wurde: Eine Verschiebung von Ausnützungsfläche auf Vorrat ist nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ausgeschlossen und im Rahmen einer Parzellierung aus gesetzlicher Sicht auch nicht erforderlich; zu korrigieren ist nur eine auf einer neu geschaffenen Parzelle resultierende Übernutzung (E. 3.4). Am Ergebnis vermag auch die (materielle) Rechtskraft der Parzellierungsbewilligung nichts zu ändern, da die von der Baubehörde offenbar angestrebte Gestaltungswirkung einer gesetzlichen Grundlage entbehrt und damit nicht eintreten konnte (E. 3.5). Zum heutigen Zeitpunkt fehlt es ausserdem an der nachbarlichen Zustimmung, die für eine Beanspruchung der zusätzlich benötigten ausnützbaren Fläche erforderlich wäre (E. 3.6). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 13..2.19.0 VB.2012.00800
Zurich Verwaltungsgericht 13..2.19.0 VB.2012.00800
Zurigo Verwaltungsgericht 13..2.19.0 VB.2012.00800

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00800
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2012.00800
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.09.2013
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für den Umbau eines Mehrfamilienhauses: Parzellierung, Ausnützungsübertragung.
Berechnung des vorgesehenen Gewerbebonus als Frage der Auslegung der betreffenden Bauordnungsbestimmung (E. 2.3).
Das aus der Parzellierung eines überbauten Grundstücks entstandene Baugrundstück erweist sich bei alleiniger Betrachtung als übernutzt (E. 2.4 f.). Für das mit einer Erweiterung der anrechenbaren Wohnfläche einhergehende Bauvorhaben beruft sich die Bauherrschaft vergebens auf die entsprechende Parzellierungsbewilligung, worin dem Baugrundstück eine Ausnützungsreserve von 128 m2 zugeteilt wurde: Eine Verschiebung von Ausnützungsfläche auf Vorrat ist nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ausgeschlossen und im Rahmen einer Parzellierung aus gesetzlicher Sicht auch nicht erforderlich; zu korrigieren ist nur eine auf einer neu geschaffenen Parzelle resultierende Übernutzung (E. 3.4). Am Ergebnis vermag auch die (materielle) Rechtskraft der Parzellierungsbewilligung nichts zu ändern, da die von der Baubehörde offenbar angestrebte Gestaltungswirkung einer gesetzlichen Grundlage entbehrt und damit nicht eintreten konnte (E. 3.5). Zum heutigen Zeitpunkt fehlt es ausserdem an der nachbarlichen Zustimmung, die für eine Beanspruchung der zusätzlich benötigten ausnützbaren Fläche erforderlich wäre (E. 3.6).
Gutheissung.
Stichworte:
ANRECHENBARE FLÄCHE
AUSNÜTZUNG
AUSNÜTZUNGSRESERVE
AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
GESTALTUNGSWIRKUNG
GEWERBEBONUS
MATERIELLE RECHTSKRAFT
PARZELLIERUNG
ZUSTIMMUNG
Rechtsnormen:
§ 228 Abs. II PBG
§ 259 PBG
§ 309 Abs. I lit. e PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2012.00800
Urteil
der 1. Kammer
vom
19. September 2013
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser,
Gerichtsschreiber Robert Lauko.
In Sachen
1.    A,
2.1  B,
2.2  C,
alle vertreten durch RA D,
Beschwerdeführerinnen,
gegen
1.    E AG, vertreten durch RA F,
2.    Baukommission Wädenswil,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend
Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Am 20. November 2007 hatte die Baukommission der
Stadt Wädenswil der E AG die Baubewilligung für den Umbau des
Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an
der G-Strasse 03 in Wädenswil erteilt.
Den hiergegen von A sowie von C und B als Miteigentümer
des Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 04 erhobenen Rekurs hatte die
Baurekurskommission II am 16. Dezember 2008 unter Aufhebung der
Baubewilligung gutgeheissen. Die dagegen erhobene Beschwerde hiess das
Verwaltungsgericht am 20. Mai 2009 teilweise gut und wies die Akten zu
neuer Beurteilung des Baugesuchs an die Baukommission Wädenswil zurück
(VB.2009.00016/58).
II.
Mit Beschluss vom 24. Januar 2012 erteilte die
Baukommission der Stadt Wädenswil der E AG erneut die Baubewilligung für
den Umbau des Mehrfamilienhauses auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 02 an der G-Strasse 03
in Wädenswil.
Dagegen gelangten A sowie C und B ans Baurekursgericht,
welches den Rekurs mit Entscheid vom 6. November 2012 abwies.
III.
Mit Beschwerde vom 10. Dezember 2012 beantragten A
sowie C und B dem Verwaltungsgericht im Wesentlichen die Aufhebung des
Rekursentscheids sowie die Verweigerung der Baubewilligung, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen.
Das Baurekursgericht schloss am 18. Dezember 2012 auf
Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 28. Januar 2013 beantragte die
Stadt Wädenswil die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführenden. Ebenfalls am
28. Januar 2013 stellte die E AG den Antrag, es sei die Beschwerde
vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der
Beschwerdeführenden. Mit Replik vom 21. Februar 2013 bzw. mit Duplik vom
7. März 2013 und in ihren Stellungnahmen vom 18. bzw. 30. April
2013 bzw. vom 30. Mai 2013 hielten die Beschwerdeführenden und die
Bauherrschaft an ihren Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
streitbetroffene Bauvorhaben erfasst die beiden Grundstücke Kat.-Nr. 04
und 02, welche gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil
(BZO)  in der dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbe (WG3) liegen und mit den
beiden zusammengebauten Mehrfamilienhäusern G-Strasse 05 und G-Strasse 03
überstellt sind.
1.2
Wie
bereits im vorangegangenen Verfahren ist primär strittig, ob das streitbetroffene
Umbauvorhaben, das im Wesentlichen das Gebäude G-Strasse 03 und in untergeordnetem
Ausmass auch das Gebäude G-Strasse 05 betrifft, zu einer Übernutzung des
Baugrundstücks führt.
Nach Ansicht der
Vorinstanz verfügt das Baugrundstück über eine ausreichende Ausnützungsreserve
zur Realisierung des geplanten Umbauvorhabens. Die Beschwerdeführenden halten
dem entgegen, die Vorinstanz habe übersehen, dass auch die Baubewilligungsbehörde
selber davon ausgehe, dass die auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 02
bestehende Unternutzung Wohnen durch die vorhandene Gewerbenutzung, welche
15 % überschreite, kompensiert werde. Bereits im Zeitpunkt der
Parzellierung im August 2004 habe daher auf dem Baugrundstück keine Wohnflächenreserve
mehr bestanden. Eine Übertragung von Wohnflächenreserve auf das Grundstück
Kat.-Nr. 02 im Zeitpunkt der Parzellierung sei nur möglich, um eine
Übernutzung zu korrigieren, welche durch die Parzellierung resultieren würde.
Für eine darüber hinausgehende Zuteilung von tatsächlichen Ausnützungsreserven
bestehe keine gesetzliche Grundlage. Disp.-Ziff. 3 der
Parzellierungsbewilligung vom 10. August 2004 sei daher nicht zulässig und
habe keinen Bestand. Eine verbindliche Zuteilung von weiteren ausnützbaren
Flächen anlässlich der Parzellierung des Baugrundstücks hätte in Form von
Dienstbarkeiten zulasten der Nachbarparzellen erfolgen müssen.
2.
2.1
Unbestritten
ist folgender Sachverhalt: Das Baugrundstück Kat.-Nr. 02 liegt nach der
geltenden Bau- und Zonenordnung in der dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbe
(WG3), in welcher gemäss Art. 3 BZO eine Ausnützungsziffer von 55 %
gilt, die sich gemäss Art. 7 Abs. 2 BZO für dauernd gewerblich
genutzte Gebäudeteile um 15 % erhöht. Das heutige Grundstück
Kat.-Nr. 02 ist aus der Teilung des Grundstücks (alt)Kat.-Nr. 12243
entstanden, auf dem am 23. September 1997 der Neu- und Anbau von zwei
Mehrfamilienhäusern bewilligt worden war. Bei der von der Baukommission
Wädenswil am 10. August 2004 bewilligten Parzellierung wurde das bisher
4'318 m
2
umfassende
Grundstück (alt)Kat.-Nr. 12243 in die Parzellen A (Wohnhaus G-Strasse 06)
mit 621 m
2
, B
(Wohnhaus G-Strasse 05) mit 572 m
2
,
D (unüberbaut, teilweise in der Landwirtschaftszone) mit 1'747 m
2
sowie das vorliegend
streitbetroffene Grundstück C (G-Strasse 03, Wohnhaus mit Werkstatt
und Garagen) mit einer Fläche von 1'378 m
2
aufgeteilt.
2.2
Das
heutige Baugrundstück Kat.-Nr. 02 mit einer Grundfläche von 1'378 m
2
verfügt gemäss Art. 3
BZO über eine anrechenbare Fläche von 757,9 m
2
(Ausnützung von 55 %) bei reiner
Wohnnutzung. Mit einem Gewerbezuschlag von 15 % gemäss Art. 7
Abs. 2 BZO ergibt dies laut E. 3.2.2 des im ersten Rechtsgang
ergangenen verwaltungsgerichtlichen Entscheids VB.2009.00016/58 eine
anrechenbare Fläche von insgesamt 826,8 m
2
. Das Verwaltungsgericht ging demnach davon aus,
dass der Gewerbebonus von 15 % nur im Verhältnis der realisierten Gewerbeflächen
zu gewähren ist. Demgegenüber zeigt sich aufgrund der inzwischen zu den Akten
gereichten Ausnützungsberechnung der Bauherrschaft, dass Baukommission und
Bauherrschaft offenbar davon ausgehen, dass bei Realisierung von Gewerbeflächen
55 % der Gesamtfläche des Grundstücks für die Realisierung von Wohnflächen
gewährt wird und zusätzlich 15 % Gewerbeflächen erstellt werden können,
was zu einer Ausnützung von 70 % und einer anrechenbaren Grundstücksfläche
von insgesamt 964,6 m
2
führen würde (vgl. Baubewilligungen vom 24. Januar 2012 bzw. 23. September
1997, sowie Ausnützungsberechnung der Bauherrschaft).
2.3
Wie der in
Art. 7 Abs. 2 BZO vorgesehene Gewerbebonus zu gewähren ist bzw. wie
sich die anrechenbare Fläche mit Bonus berechnet, ist eine Frage der Auslegung
der Bauordnungsbestimmung. Die Berechnungsweise der Baukommission entspricht
der in jüngerer Zeit vertretenen Auffassung, wonach die Bedeutung eines
Gewerbebonus bei Gebäuden, die teils zu Wohnzwecken, teils zu Gewerbezwecken
genutzt werden, einzig darin zu erblicken ist, dass die zusätzlich gewährte
Fläche nur als Gewerbefläche und nicht als Wohnfläche beansprucht werden darf,
nicht hingegen darin besteht, dass der Ausnützungsbonus nur im Verhältnis zu
realisierten oder geplanten Gewerbeflächen gewährt werden darf (vgl. Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 2,
5. A., Zürich 2011, S. 737).
2.4
Die Frage
kann im vorliegenden Fall letztlich offenbleiben. Die Parteien haben sie nicht
aufgeworfen. Selbst die Beschwerdeführenden scheinen von einer anrechenbaren
Fläche von insgesamt 964,6 m
2
auszugehen. Wesentlich ist vielmehr, dass – in Übereinstimmung mit der Vorinstanz
und E. 3.2.2 des verwaltungsgerichtlichen Entscheids VB.2009.00016/58 – in
jedem Fall davon auszugehen ist, dass das durch die Parzellierung geschaffene
Grundstück Kat.-Nr. 02 für sich allein betrachtet nicht über die für das
bestehende Gebäude benötigte Ausnützung verfügt. Nimmt man entsprechend den Erwägungen
im ersten Rechtsgang eine ausnützbare Fläche von 826,8 m
2
an, so resultiert bei einer
realisierten Fläche von insgesamt 976,98 m
2
(625,04 m
2
Wohnfläche zuzüglich 351.94 m
2
Gewerbefläche) eine offenkundige
Übernutzung von gut 150 m
2
.
Ginge man – zugunsten der Bauherrschaft – von einer ausnützbaren Fläche von
964,6 m
2
aus,
so wäre das Baugrundstück immer noch um 12,38 m
2
übernutzt.
Nicht zulässig ist
nämlich die der Ausnützungsberechnung der Bauherrschaft zugrundeliegende
Betrachtungsweise, wonach für die Wohnnutzung und die Gewerbenutzung je separate
Ausnützungsberechnungen erstellt werden können, sodass nach der Parzellierung
hätte davon ausgegangen werden können, das Grundstück Kat.-Nr. 02 verfüge
über 132,86 m
2
Wohnflächenreserve (vgl. Ausnützungsberechnung der Bauherrschaft). Vielmehr
geht die durch die Parzellierung entstehende gewerbliche Übernutzung von
145,24 m
2
zulasten der realisierbaren Wohnflächenreserve von 132,86 m
2
, was zur besagten
Übernutzung des Grundstücks von 12,38 m
2
führt.
2.5
Festzuhalten
ist, dass das Baugrundstück Kat.-Nr. 02 bei alleiniger Betrachtung in jedem
Fall übernutzt ist, was letztlich auch der Vertreter der Bauherrschaft selber
nicht infrage stellt.
3.
3.1
Das
streitbetroffene Bauvorhaben sieht auf dem Baugrundstück eine zusätzliche anrechenbare
Wohnfläche von 66,15 m
2
vor (143,43 m
2
abzüglich 77,28 m
2
für den Wintergarten). Die Bauherrschaft beruft sich diesbezüglich auf eine dem
Baugrundstück mit der Parzellierungsbewilligung vom 10. August 2004
zugeteilte Ausnützungsreserve von 128 m
2
,
welche für die Realisierung des Bauvorhabens ohne Weiteres ausreiche. Die
Beschwerdeführenden vertreten demgegenüber die Auffassung, eine Zuteilung von
Reserveflächen anlässlich einer Parzellierung komme nur insoweit infrage, als
es zu verhindern gelte, dass auf einem der neuen Grundstücke eine Übernutzung
resultiere. Für eine darüber hinausgehende Zuteilung von ausnützbaren Flächen
bestehe keine gesetzliche Grundlage.
3.2
In ihrem
Parzellierungsbeschluss vom 10. August 2004 statuierte die Baukommission
eine Verpflichtung der Grundeigentümerschaft, im Grundbuch
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen anmerken zu lassen, wonach die
durch die Parzellierung geschaffenen Parzellen A, B, C und D betreffend
Wohnnutzung sowie die Parzellen C und D betreffend Gewerbenutzung vollständig
ausgenützt seien. Zudem teilte sie unter anderem der Parzelle C (Kat.-Nr. 02)
eine "Restausnützung" von "128 m
2
anrechenbare Bruttogeschossfläche
Wohnen" sozusagen "auf Vorrat" zu (Disp.-Ziff. 3). Damit
sollte offensichtlich einerseits dem Eigentümer des Baugrundstücks
Kat.-Nr. 02 (Parzelle C) eine Wohnflächenreserve für künftige Bauvorhaben
gesichert und anderseits wirksam verhindert werden, dass sich allfällige Erwerber
der übrigen durch die Parzellierung geschaffenen Parzellen in Zukunft auf
weitere, über die Reserveflächenzuteilung hinausgehende Wohn- oder Gewerbeflächenreserven
berufen könnten.
3.3
Die
Parzellierung eines überbauten Grundstücks ist bewilligungspflichtig
(§ 309 Abs. 1 lit. e des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 [PBG]). Die Bewilligung ist zu erteilen, wenn keine den
Bauvorschriften widersprechenden Verhältnisse geschaffen werden (§ 228
Abs. 2 PBG). Wenn die Parzellierung eines Grundstücks zu einer Übernutzung
eines oder mehrerer der geschaffenen neuen Parzellen führt, ist die Baubehörde
demzufolge verpflichtet, entsprechende Ausnützungsübertragungen vorzunehmen
(vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 551).
3.4
Ausnützungsübertragung
bedeutet, dass ein Bauprojekt nicht nur die sich aus einem einzelnen
Baugrundstück ergebende Nutzungsmöglichkeit, sondern auch Nutzungsreserven
anderer Grundstücke beansprucht. Die Zulässigkeit solcher
Ausnützungsübertragungen ist im Planungs- und Baugesetz nicht geregelt, wird
aber von Rechtsprechung und Lehre unter verschiedenen Voraussetzungen anerkannt
(vgl. zum Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 732 ff). Vorliegend findet
sich ausserdem keine kommunale Regelung. Von Bedeutung ist insbesondere die Voraussetzung
der Zustimmung des belasteten Grundeigentümers, welche durch einfache
Schriftlichkeit erfolgen kann. Die Übertragung von Ausnützung führt zu einer
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung, da bei einer späteren Überbauung
des belasteten Grundstücks nicht mehr die gesamte ausnützbare Fläche zur Verfügung
steht. Mittels Anmerkung eines Reverses im Grundbuch wird sichergestellt, dass
die Ausnützbarkeit des belasteten Grundstücks entsprechend reduziert wird (vgl.
Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 735 f).
Baurechtliche
Relevanz erlangt die Ausnützungsübertragung erst mit Bewilligung des Projekts,
das auf die zusätzlichen Ausnützungsreserven tatsächlich angewiesen ist. Die
vom Nachbargrundstück zur Verfügung gestellte Ausnützung kann nur in dem Umfang
übertragen werden, als es vom Baugrundstück für das betreffende Vorhaben gerade
benötigt wird. Eine Verschiebung von Ausnützungsfläche auf Vorrat, die auf dem
Zielgrundstück einen für andere Zwecke verwendbaren Überschuss zur Folge hätte,
ist ausgeschlossen (vgl. VGr, 27. Februar 2013, VB.2012.00715 ff.,
E. 6.2.1 = BEZ 2013 Nr. 11).
Dies ist im Rahmen
einer Parzellierung aus gesetzlicher Sicht auch nicht erforderlich; zu
korrigieren ist nur eine auf einer neu geschaffenen Parzelle resultierende
Übernutzung. Allfällige verbleibende Ausnützungsreserven können und müssen auf
den einzelnen Grundstücken verbleiben. Zulässig ist es hingegen, sich durch
Einräumung einer entsprechenden Dienstbarkeit die nachbarliche Zustimmung zur
Übertragung einer bestimmten ausnützbaren Fläche in Zukunft zu sichern. Diese
"Übertragung von Ausnützung" hat indessen nur zivilrechtliche
Wirkung, führt jedoch keinen öffentlich-rechtlich wirksamen Ausnützungstransfer
herbei (vgl. zum Ganzen VGr, 27. Februar 2013, VB.2012.00715 ff.,
E. 6.2.1 = BEZ 2013 Nr. 11). Soll einem Grundstück im Rahmen einer
Parzellierung eine tatsächliche Ausnützungsreserve geschaffen werden, so geht
dies nur durch entsprechende Vergrösserung der Grundstücksfläche.
3.5
Die
Bauherrschaft beruft sich für den Fall, dass die Zuteilung der Ausnützungsreserve
als nicht zulässig erachtet werde, auf die Rechtskraft von Disp.-Ziff. 3
der unangefochten gebliebenen Parzellierungsbewilligung vom 10. August
2004.
3.5.1
Die Verbindlichkeit einer verwaltungsrechtlichen Verfügung unterliegt grundsätzlich
den gleichen Kriterien wie die Rechtskraft eines richterlichen Entscheids
(BGer, 2. September 2004, 1A.93/2004, E. 4.1, auch zum Folgenden);
auf formell rechtskräftige Verfügungen kann jedoch in weiterem Masse
zurückgekommen werden als auf rechtskräftige Urteile (vgl. Fritz Gygi,
Verwaltungsrecht, Bern 1986, S. 303 ff.).
Die
eigentliche Bedeutung der materiellen Rechtskraft liegt vorab in der
Rechtsbeständigkeit, also darin, dass eine Verfügung seitens der Behörden nicht
mehr widerrufen oder abgeändert werden kann (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999
, § 66 N. 2, Vorbem. zu
§§ 86a–86d N. 5). Sie bedeutet aber auch, dass der Entscheid für die
betroffenen Parteien verbindlich ist und die darin geregelten Fragen in einem
späteren Verfahren grundsätzlich nicht mehr neu aufgeworfen werden können (VGr,
24. August 2000, VB.2000.00232, E. 3a/bb; Thomas Merkli/Arthur
Aeschlimann/Ruth Herzog, Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege
im Kanton Bern, Bern 1997, Art. 56 N. 1, Art. 49 N. 15).
3.5.2
Bei der Parzellierungsbewilligung handelt es sich um eine
Gestaltungsverfügung, die mit Eintritt der formellen Rechtskraft im Verhältnis
der Parteien grundsätzlich Rechtsbeständigkeit geniesst und nicht mehr beliebig
infrage gestellt werden kann. Als generell-konkrete Anordnung zeitigt die
Parzellierungsbewilligung zudem insofern eine Gestaltungswirkung, als die
bewilligte Parzellarordnung auch Dritten gegenüber verbindlich und als
"massgebliche Rechtsgrundlage" im Sinn der Besitzstandsgarantie von
§ 357 PBG erachtet wird (vgl. VGr, 11. Juli 2012, VB.2011.00159,
E. 3.1.1).
Ungeachtet dieser
Wirkungen der Parzellierung hatte Disp.-Ziff. 3 der Parzellierungsbewilligung
vom 10. August 2004 nicht zur Folge, dass dem streitbetroffenen Baugrundstück
Kat.-Nr. 02 eine über die effektiv benötigte Ausnützung hinausgehende
Ausnützungsreserve von 128 m
2
rechtswirksam zugeteilt wurde. Selbst wenn man Disp.-Ziff. 3 mit dem
mutmasslichen Willen der Baubehörde in diesem Sinn auslegt, konnte sie die angestrebte
Wirkung nicht herbeiführen, da ein Ausnützungstransfer "auf Vorrat"
der gesetzlichen Konzeption von § 259 PBG widerspricht (siehe vorn
E. 3.4). Es verhält sich damit anders als bei einem Gestaltungsentscheid,
der trotz Fehlens einer Gestaltungsvoraussetzung eine – gesetzlich an sich
vorgesehene – Rechtsgestaltung anordnet: Solche Entscheide sind nach der Praxis
des Bundesgerichts bezüglich materiellrechtlicher Mängel nur unwirksam, wenn
der Mangel ausserordentlich schwer wiegt und die Nichtigkeit des Entscheids
begründet (vgl. BGE 130 III 430 E. 3.3; Miguel Sogo, Gestaltungsklagen und
Gestaltungsurteile des materiellen Rechts und ihre Auswirkungen auf das
Verfahren, Diss. Zürich 2007, N. 446, 449). Entbehrt dagegen die ausgesprochene
Gestaltungswirkung als solche einer gesetzlichen Grundlage, kann sie nicht
eintreten, weil die Rechtsänderung nach überzeugender Ansicht auf materieller
Ebene, d.
h. kraft
Anordnung des Gesetzes erfolgt, und nicht einer besonderen rechtsschöpferischen
Macht der verfügenden Behörde entspringt (vgl. Sogo, N. 226 f. mit Hinweisen).
3.6
Die in
Disp.-Ziff. 3 der Parzellierungsbewilligung vom 10. August 2004
ausgesprochene Zuteilung überschüssiger Ausnützung blieb folglich wirkungslos;
ihre Bedeutung beschränkt sich auf die Bestätigung, dass die Baubehörde
anlässlich der Parzellierung offenbar von einer Wohnflächenreserve von
insgesamt 168 m
2
bzw. einer Reserve an Gewerbeflächen von insgesamt 49,6 m
2
auf dem ursprünglich zu
parzellierenden Grundstück ausgegangen war.
3.7
Zum
heutigen Zeitpunkt fehlt es ausserdem an der nachbarlichen Zustimmung, die für
eine Beanspruchung der zusätzlich benötigten ausnützbaren Fläche erforderlich
wäre. Auf eine entsprechende zivilrechtliche Verpflichtung der Eigentümerschaft
eines der benachbarten Grundstücke kann sich die Bauherrschaft nicht berufen.
Insbesondere hat sie es im Zeitpunkt der Parzellierung versäumt, eine oder
mehrere der Nachbarparzellen mit einer entsprechenden Dienstbarkeit zu
belasten. Die Parzellierungsbewilligung ersetzt die fehlende Zustimmung nicht.
Es ist im Übrigen davon auszugehen, dass die Erwerber der durch die
Parzellierung geschaffenen Grundstücke keine Kenntnis von der Parzellierungsbewilligung
hatten; jedenfalls wird von der Bauherrschaft nichts Gegenteiliges geltend
gemacht. Im Grundbuch waren lediglich die Ausnützungsbeschränkungen gemäss
Disp.-Ziff. 2 der Parzellierungsbewilligung einzutragen. Vom Umstand, dass
er im gegebenen Zeitpunkt des Bauwillens seines Nachbarn eine ausnützbare Fläche
in einem bestimmten Umfang abzugeben haben würde, musste ein gutgläubiger
Erwerber eines der durch die Parzellierung geschaffenen Grundstücke nach Treu
und Glauben auch keine Kenntnis haben.
3.8
Damit kann
die Bauherrschaft keine zusätzliche anrechenbare Fläche eines der benachbarten
Grundstücke beanspruchen. Da das Baugrundstück selber über keinerlei Ausnützungsreserven
verfügt, erweist sich das geplante Bauvorhaben als nicht bewilligungsfähig. Die
Frage, ob der das benachbarte Gebäude (G-Strasse 05) erfassende Bestandteil
des Bauvorhabens (Wintergarten) zu einer Überschreitung der Gebäudehöhe bzw.
Übergeschossigkeit des Gebäudekomplexes G-Strasse 05 und 03 führen würde,
wie die Beschwerdeführenden monieren, braucht unter diesen Umständen nicht mehr
beurteilt zu werden.
4.
4.1
Die
Beschwerde erweist sich als begründet und ist gutzuheissen. Der Entscheid der
Vorinstanz sowie der angefochtene Beschluss der Baukommission vom 24. Januar
2012 sind aufzuheben.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Bauherrschaft
kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).
Sie ist ausserdem zu verpflichten, den Beschwerdeführenden eine angemessene
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Die Kosten-
und Entschädigungsregelung des vorinstanzlichen Entscheids ist entsprechend dem
Ausgang des Beschwerdeverfahrens anzupassen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom
6. November 2012 sowie der Beschluss Nr. 15 der Baukommission
Wädenswil vom 24. Januar 2012 werden aufgehoben.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    270.--     Zustellkosten,
Fr. 5'270.--     Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 5'150.- sowie die Kosten des Beschwerdeverfahrens
werden der Beschwerdegegnerin 1 auferlegt.
4.    Die
Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden 1 und 2 für das
Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je
Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30
Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:…