zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00270 · 2022-01-13 · de

Baubewilligung | Ausnützung; Erschliessung. Gemäss § 255 Abs. 2 PBG sind für die Ausnützung anrechenbare Flächen gemäss Absatz 1 von § 255 PBG in Dach- und Untergeschossen nur so weit anrechenbar, als sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung des Baugrundstücks auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe (E. 3.3). Die Gültigkeit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung hängt ausschliesslich von der Rechtsbeständigkeit der Baubewilligung ab, mit der sie verfügt worden ist (E. 4.4). Gemäss § 321 Abs. 1 PBG setzt die Beschwerung einer Baubewilligung mit Nebenbestimmungen inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens voraus, welche auf diese Weise behoben werden können. Der Umstand, dass das Neubauvorhaben (Arealüberbauung) ausnützungsmässig die gesamte Fläche des Baugrundstücks beanspruchte, stellt keinen rechtlichen Mangel dar, welcher im Bewilligungszeitpunkt durch Statuierung einer Nebenbestimmung hätte behoben werden müssen. Durch Parzellierung dürfen keine den Bauvorschriften widersprechende Verhältnisse geschaffen werden. Die Baubewilligungsbehörde wäre verpflichtet gewesen, die Parzellierungsbewilligung mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung auf dem neu entstehenden Grundstück zu verbinden, wonach eine Fläche von 470 m2 baulich nicht weiter ausgenützt werden darf. Dies ist indessen nicht geschehen. Die Parzellierungsbewilligung ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen und hat daher Gültigkeit (E. 4.5). Ohne die Beurteilung der Frage der Notzufahrt zum Baugrundstück lässt sich die Frage der hinreichenden Zugänglichkeit des Baugrundstücks nicht abschliessend beantworten (E. 5.6). Gutheissung und Rückweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 13.01.2022 VB.2021.00270
Zurich Verwaltungsgericht 13.01.2022 VB.2021.00270
Zurigo Verwaltungsgericht 13.01.2022 VB.2021.00270

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00270
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2021.00270
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 13.01.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Ausnützung; Erschliessung.
Gemäss § 255 Abs. 2 PBG sind für die Ausnützung anrechenbare Flächen gemäss Absatz 1 von § 255 PBG in Dach- und Untergeschossen nur so weit anrechenbar, als sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung des Baugrundstücks auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe (E. 3.3). Die Gültigkeit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung hängt ausschliesslich von der Rechtsbeständigkeit der Baubewilligung ab, mit der sie verfügt worden ist (E. 4.4). Gemäss § 321 Abs. 1 PBG setzt die Beschwerung einer Baubewilligung mit Nebenbestimmungen inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens voraus, welche auf diese Weise behoben werden können. Der Umstand, dass das Neubauvorhaben (Arealüberbauung) ausnützungsmässig die gesamte Fläche des Baugrundstücks beanspruchte, stellt keinen rechtlichen Mangel dar, welcher im Bewilligungszeitpunkt durch Statuierung einer Nebenbestimmung hätte behoben werden müssen. Durch Parzellierung dürfen keine den Bauvorschriften widersprechende Verhältnisse geschaffen werden. Die Baubewilligungsbehörde wäre verpflichtet gewesen, die Parzellierungsbewilligung mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung auf dem neu entstehenden Grundstück zu verbinden, wonach eine Fläche von 470 m2 baulich nicht weiter ausgenützt werden darf. Dies ist indessen nicht geschehen. Die Parzellierungsbewilligung ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen und hat daher Gültigkeit (E. 4.5). Ohne die Beurteilung der Frage der Notzufahrt zum Baugrundstück lässt sich die Frage der hinreichenden Zugänglichkeit des Baugrundstücks nicht abschliessend beantworten (E. 5.6).
Gutheissung und Rückweisung.
Stichworte:
ANRECHENBARE FLÄCHE
AUSNÜTZUNG
EIGENTUMSBESCHRÄNKUNG
ERSCHLIESSUNG
NOTZUFAHRT
PARZELLIERUNG
Rechtsnormen:
§ 228 Abs. II PBG
§ 233 Abs. I PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 255 Abs. II PBG
§ 321 Abs. II PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2021.00270
Urteil
der 1. Kammer
vom
13. Januar 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Planungs- und Baukommission Richterswil, vertreten durch RA C,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 21. Oktober 2020 verweigerte die
Planungs- und Baukommission Richterswil der A AG die Baubewilligung für
die Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an
der D-Strasse 02 in Richterswil.
II.
Den dagegen von der A AG am 25. November 2020
erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 9. März 2021
ab.
III.
Mit Beschwerde vom 21. April 2021 gelangte die A AG
an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, es seien der angefochtene Entscheid
sowie der Beschluss der Planungs- und Baukommission Richterswil vom 21. Oktober
2020 aufzuheben und es sei die beantragte Baubewilligung zu erteilen; die Sache
sei eventuell zur Erteilung der Baubewilligung an die Baukommission Richterswil
oder subeventuell an das Baurekursgericht zum Entscheid über die Frage der
Anrechenbarkeit der Fläche der D-Strasse zurückzuweisen; alles unter Kosten-
und Entschädigungsfolge zulasten der Baubewilligungsbehörde.
Das Baurekursgericht beantragte am 29. April 2021
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Planungs- und
Baukommission Richterswil erstattete ihre Beschwerdeantwort am 26. Mai
2021 mit dem Antrag, es sei die Beschwerde abzuweisen; unter Kosten- und
Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) zulasten der Beschwerdeführerin. Mit Replik
vom 3. Juni 2021 hielt die Beschwerdeführerin an ihren Anträgen fest. Die
Baubewilligungsbehörde liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die
Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Das
Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in der Wohnzone W2 und ist mit dem Gebäude
Assek.-Nr. 03 überstellt. Die Zufahrt zum Baugrundstück erfolgt über die
sich im Eigentum der Bauherrschaft befindende D-Strasse, welche eine Fläche von
470 m
2
aufweist. Die Zufahrtsstrasse ist nicht zu einer
separaten Wegparzelle ausgeschieden, sondern gehört zum Baugrundstück. Die
Bauherrschaft plant den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses und die
Errichtung eines neuen Mehrfamilienhauses.
2.2
Die
Baubewilligungsbehörde begründete die Verweigerung der nachgesuchten
Baubewilligung einerseits mit dem ungenügenden Ausbau der D-Strasse. Diese
weise keine rechtlich gesicherte Fahrbahnbreite von 3,50 m auf und stelle
damit insbesondere keine genügende Notzufahrt dar. Das Baugrundstück verfüge
daher über keine den gesetzlichen Anforderungen genügende strassenmässige
Erschliessung. Anderseits überschreite das Bauvorhaben die zulässige
Ausnützung, da die Fläche der D-Strasse durch die 1997/98 erstellte
Arealüberbauung E-Strasse 04-05 bereits vollständig konsumiert sei und dem
Bauvorhaben daher – trotz fehlendem Revers im Grundbuch – nicht mehr zur
Verfügung stehe.
3.
3.1
Strittig
ist die Frage der Anrechnung der Fläche der D-Strasse an die ausnützbare Fläche
des Baugrundstücks. Nach Auffassung der Baubewilligungsbehörde überschreitet
das Bauvorhaben die zulässige Ausnützung um 234,66 m
2
, da die Fläche
der D-Strasse von 470 m
2
durch die 1997 erstellte
Arealüberbauung E-Strasse 04-05 bereits vollständig konsumiert werde und
dem Bauvorhaben daher nicht mehr zur Verfügung stehe. Dieser Mangel lasse sich
nicht nebenbestimmungsweise beheben; die Baubewilligung sei daher aus diesem
Grunde zu verweigern.
3.2
Das
Baurekursgericht liess die grundsätzliche Frage, ob die Fläche der D-Strasse
zur ausnützbaren Fläche des Baugrundstücks zähle, offen. Das Gericht hielt
fest, dass selbst dann, wenn die Fläche der D-Strasse dem Bauvorhaben zur
Verfügung stünde, eine Ausnützungsüberschreitung von 93,66 m
2
resultieren würde, ein Mangel, welcher einer Nebenbestimmung nicht zugänglich
wäre und daher ebenfalls zur Verweigerung der Baubewilligung geführt hätte.
Letztere Ausnützungsberechnung des Baurekursgerichts wird von
der Beschwerdeführerin bestritten. Sie macht geltend, die Vorinstanz habe bei
ihrer Berechnung die privilegierten Flächen in Dach- und Untergeschoss
ausgeblendet und damit § 255 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) verletzt. Korrekt sei vielmehr die Berechnung der
zulässigen Ausnützung in Anlehnung an die Berechnungsweise der Baubewilligungsbehörde
im angefochtenen Beschluss.
3.3
Diese
Auffassung der Beschwerdeführerin erweist sich als zutreffend. Gemäss § 255
Abs. 2 PBG sind für die Ausnützung anrechenbare Flächen gemäss Absatz 1
von § 255 PBG in Dach- und Untergeschossen nur so weit anrechenbar, als
sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger
Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung des Baugrundstücks auf die
zulässige Vollgeschosszahl ergäbe. Anwendbar ist für Untergeschosse zudem die
Bestimmung von Art. 6 Abs. 2 BZO. Danach dürfen in Untergeschossen
höchstens 50 % derjenigen Fläche genutzt werden, die sich bei
gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige
Vollgeschosszahl ergäbe. Nutzflächen, die dieses Mass übersteigen, sind an die
Ausnützungsziffer anzurechnen.
3.4
Das
Baugrundstück liegt in der zweigeschossigen Wohnzone mit einer Ausnützung von
30 %. Auszugehen wäre für die Vergleichsrechnung von einer Fläche des
Baugrundstücks Kat.-Nr. 01 von 1'939 m
2
(inkl. 470 m
2
Strassenfläche). Es würde in diesem Fall eine anrechenbare Geschossfläche von
581,70 m
2
resultieren (1'939 m
2
x 0,3).
Gemäss § 255 Abs. 2 PBG wären im Dachgeschoss damit nur die 290,85 m
2
(= privilegierte Fläche) übersteigenden Flächen anrechenbar. Im Untergeschoss
dürfte eine Fläche von lediglich 145,43 m
2
, d.h. 50 % von
290,85 m
2
, genutzt werden. Dieses Mass übersteigende Flächen
wären ausnützungsrelevant.
Gemäss Baubewilligung beträgt die Fläche der geplanten
anrechenbaren Räume im Dachgeschoss unbestrittenermassen 277,85 m
2
und im Untergeschoss 166,66 m
2
. Die Fläche von 277,85 m
2
im Dachgeschoss würde die privilegierte Fläche von 290,85 m
2
nicht übersteigen. Sie wäre damit nicht anrechenbar. Vielmehr verbliebe eine
Reserve von 13 m
2
. Im Untergeschoss würde die anrechenbare
Fläche von 166,66 m
2
das zulässige Mass von 145,43 m
2
um 21,23 m
2
überschreiten. Das würde zu einer anrechenbaren
Fläche in allen Geschossen von insgesamt 590,61 m
2
führen
(183,68 m
2
+ 385,70 m
2
+ 21,23 m
2
).
Unter Berücksichtigung der Reserve im Dachgeschoss von 13 m2 würde die
zulässige anrechenbare Geschossfläche von insgesamt 581,70 m
2
nicht überschritten. Es ist ferner davon auszugehen, dass sich die geringfügige
Überschreitung der anrechenbaren Fläche im Untergeschoss von gut 21 m
2
ohne Weiteres nebenbestimmungsweise beheben liesse und nicht zu einer
Bauverweigerung führen würde.
Damit kann die Frage der Zulässigkeit der Anrechnung der
Fläche der D-Strasse nicht offengelassen werden, sondern ist im vorliegenden
Verfahren zu beurteilen.
4.
4.1
Die heute
zum Baugrundstück gehörige Fläche der D-Strasse gehörte ursprünglich zum
Grundstück Kat.-Nr. 06, auf welchem die mit Beschluss vom 12. August
1997 bewilligte, aus vier Doppeleinfamilienhäusern und einem Einfamilienhaus
bestehende Arealüberbauung erstellt wurde. Unbestritten ist, dass die Fläche
der heutigen D-Strasse durch die 1997 bewilligte Arealüberbauung vollständig
ausgenützt worden war. Entsprechend enthalten die Erwägungen der Baubewilligung
vom 12. August 1997 den Hinweis, dass das Grundstück vollständig
ausgenützt sei und "die D-Strasse sowie der an die Gemeinde abzutretende
Anteil der E-Strasse" in der "für die Ausnützung massgeblichen
Grundstücksfläche enthalten" seien. Ausserdem wurde die Bauherrschaft
verpflichtet, vor Baubeginn auf eigene Kosten eine Eintragung im Grundbuch
vorzunehmen mit dem Wortlaut "Das Grundstück Kat.-Nr. 06 nimmt
bezüglich Ausnützung an der mit Beschluss Nr. 233 des Gemeinderats vom 12. August
1997 bewilligten Arealüberbauung teil". Es erfolgte unbestrittenermassen
keine Grundbucheintragung.
4.2
Im
Anschluss an die Realisierung der Arealüberbauung wurde die Fläche von 470 m
2
im Bereich der heutigen D-Strasse vom Baugrundstück abparzelliert, an den
Eigentümer der Parzelle aKat.-Nr. 07 verkauft und letzterer einverleibt.
Gestützt auf die vom Gemeindegeometer eingereichte Mutationsanzeige an das
"Bauamt der Gemeinde" vom 26. Juni 1998 stellte die "zuständige
Behörde" am 30. Juni 1998 fest, dass die Mutation im Grundbuch
durchgeführt werden könne. Am 26. Februar 2019 schliesslich erkundigten
sich die Erben des verstorbenen Eigentümers der Parzelle aKat.-Nr. 07 auf
Verlangen der damaligen Kaufinteressentin bzw. heutigen Beschwerdeführerin bei
der Abteilung Planung und Bau der Gemeinde Richterswil nach der Anrechenbarkeit
der Fläche der D-Strasse an die Ausnützung ihres Grundstücks. Mit Mail vom 28. Februar
2019 teilte der Leiter Planung und Bau den Erben mit, dass der "private
Zufahrtsweg" an die Grundstücksfläche angerechnet werden könne.
4.3
Die
Beschwerdeführerin vertritt die Auffassung, dass die Auskunft des Bausekretärs
"vermutlich" die Anforderungen an eine behördliche Zusicherung im
Sinne des Grundsatzes von Treu und Glauben nicht erfülle. Ein entsprechender
Vorentscheid sei nicht verlangt worden. Hingegen sei die Baubewilligung für die
Arealüberbauung aus dem Jahre 1997 mit der Parzellierungsbewilligung
hinsichtlich der konsumierten Nutzung geändert worden. Auflagen in einer
Baubewilligung hätten nur so lange ohne Eintrag im Grundbuch Bestand, als sie
nicht abgeändert oder aufgehoben würden. Die Behörde hätte im Verfahren
betreffend Parzellierung die entsprechende Eigentumsbeschränkung hinsichtlich
der Ausnützung statuieren müssen. Verzichte sie darauf, erwachse die
Bewilligung in Rechtskraft, was zum Erlöschen der entsprechenden ursprünglichen
Auflagen führe. Im Entscheid betreffend Parzellierung habe die
Baubewilligungsbehörde mitgeteilt, die Parzellierung könne ohne Auflagen
vollzogen werden. Dieser Parzellierungsentscheid sei in Rechtskraft erwachsen.
Damit sei die ursprünglich in der Baubewilligung von 1997 statuierte
Ausnützungsbeschränkung aufgehoben worden.
Die Beschwerdegegnerin beruft sich demgegenüber auf den Bestand
der mit Baubewilligung vom 12. August 1997 statuierten öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung, wonach die Wegfläche bereits durch die Arealüberbauung
konsumiert sei. Sie macht geltend, die öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung habe auch ohne Grundbucheintrag Rechtsgültigkeit und sei
durch die Parzellierungsbewilligung nicht aufgehoben worden.
4.4
Beide
Parteien gehen übereinstimmend vom Vorliegen einer mit der Baubewilligung vom
12. August 1997 statuierten öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung
aus, welche seinerzeit – trotz entsprechender Auflage in der Baubewilligung –
nicht im Grundbuch eingetragen worden war.
Zutreffend ist, dass die Eigentumsbeschränkung auch ohne
Grundbucheintrag Gültigkeit erlangt hätte. Die Anmerkung öffentlich-rechtlicher
Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch hat nur deklaratorische Bedeutung; sie hat
weder konstitutive Wirkung noch kommt ihr öffentlicher Glaube zu. Die
Gültigkeit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung hängt damit
ausschliesslich von der Rechtsbeständigkeit der Baubewilligung ab, mit der sie
verfügt worden ist (vgl. VGr, 13. Oktober 2004, VB.2004.00236, E. 4.2,
mit Hinweisen auf Rechtsprechung und Lehre).
4.5
Zu prüfen
ist indessen vorab, wie die in der Baubewilligung vom 12. August 1997 statuierte
Nebenbestimmung zu qualifizieren ist.
Inhaltlich stellt die Nebenbestimmung – entgegen der
Auffassung der Parteien – keine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung
dar. Es handelt sich lediglich um die Feststellung, dass das Bauvorhaben (Arealüberbauung)
ausnützungsmässig die gesamte Fläche des Baugrundstücks beansprucht. Für die
Statuierung einer Auflage hätte im Zeitpunkt der Bewilligung der
Arealüberbauung denn auch keine gesetzliche Grundlage bestanden. Gemäss § 321
Abs. 1 PBG setzt die Beschwerung einer Baubewilligung mit
Nebenbestimmungen inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens voraus,
welche auf diese Weise behoben werden können. Gemäss Absatz 2 von § 321
PBG sind Nebenbestimmungen mit längerer zeitlicher Wirkung oder – wo ein Bedürfnis
besteht – auch Eigentumsbeschränkungen, deren Umfang und Tragweite sich
unmittelbar aus den Bauvorschriften ergibt, im Grundbuch anzumerken. Der
Umstand, dass das Neubauvorhaben (Arealüberbauung) ausnützungsmässig die
gesamte Fläche des Baugrundstücks beanspruchte, stellt keinen rechtlichen
Mangel dar, welcher im Bewilligungszeitpunkt durch Statuierung einer
Nebenbestimmung hätte behoben werden müssen. Die damalige Bauherrschaft war
vielmehr grundsätzlich berechtigt, die gesamte Fläche des Baugrundstücks zu
beanspruchen.
Beizupflichten ist der Beschwerdeführerin hingegen darin,
dass die Baubewilligungsbehörde die ausnützungsrechtliche Sachlage, nämlich
dass das Baugrundstück, von welchem eine Teilfläche abparzelliert werden soll,
durch die bestehende Überbauung vollständig ausgenützt wird, im Zeitpunkt der
Parzellierung hätte berücksichtigen müssen. Gemäss § 228 Abs. 2 PBG
dürfen durch Parzellierung keine den Bauvorschriften widersprechende
Verhältnisse geschaffen werden. Die Baubewilligungsbehörde hat dafür im
Zeitpunkt der Bewilligung der Parzellierung besorgt zu sein. Sie wäre daher im
vorliegenden Fall verpflichtet gewesen, die Parzellierungsbewilligung mit einer
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung auf dem neu entstehenden
Grundstück Kat.-Nr. 01 (dem heutigen Baugrundstück) zu verbinden, wonach
eine Fläche von 470 m
2
baulich nicht weiter ausgenützt werden
darf. Andernfalls resultiert auf dem flächenmässig verkleinerten Baugrundstück
der Arealüberbauung eine Übernutzung, welche nur durch die Statuierung einer
Ausnützungsbeschränkung auf dem neuen, die Strassenfläche beinhaltenden
Grundstück hätte verhindert werden können. Dies ist indessen nicht geschehen. Die
Parzellierungsbewilligung ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen und hat
daher Gültigkeit. Sie ist auch nicht nichtig.
4.6
Zusammenfassend
wurde gar keine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung statuiert. Weder
das ursprüngliche Baugrundstück der Arealüberbauung noch das Grundstück Kat.-N. 01
der Beschwerdegegnerin sind mit einer entsprechenden Eigentumsbeschränkung
belastet. Die Baubehörde hat durch die Parzellierung vielmehr den
Bauvorschriften widersprechende Verhältnisse im Sinne von § 228 Abs. 2
PBG geschaffen. Dieser Fehler kann im vorliegenden Baubewilligungsverfahren
nicht mehr korrigiert werden.
Damit kann der
Bauherrschaft keine Eigentumsbeschränkung entgegengehalten werden. Vielmehr
steht ihr die gesamte Fläche des Baugrundstücks Kat.-Nr. 01 zur Ausnützung
zu, d.
h.
auch die 470 m
2
Fläche der D-Strasse. Die Auskunft des Leiters
Bau und Planung vom 28. Februar 2019 erweist sich damit als korrekt.
Die
Rüge der Beschwerdeführerin ist daher begründet.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführerin bringt im Weiteren vor, es treffe zwar zu, dass die D-Strasse
auf einer Länge von 10 bis 15 m einige Zentimeter schmaler als 3,50 m
sei. Die Vorinstanzen hätten aber verschiedene tatsächliche Umstände, welche
bereits im Rekursverfahren vorgebracht worden seien, nicht berücksichtigt und
die genügende strassenmässige Erschliessung zu Unrecht verneint. So handle es
sich bei der D-Strasse um eine Privatstrasse, welche keinen Publikumsverkehr
aufweise. Die Strasse verlaufe an der Stelle, an welcher sie nicht ganz 3,50 m
breit sei, völlig gerade und übersichtlich. Das Baugrundstück verfüge zusätzlich
über eine Fusswegverbindung, welche direkt zur E-Strasse führe und durch eine
Dienstbarkeit rechtlich gesichert sei. Dies führe zu einem reduzierten
Fussgängeraufkommen auf der D-Strasse. Wesentlich sei zudem, dass die D-Strasse
nicht als Feuerwehrzufahrt dienen müsse. Die zulässige Abrolldistanz müsse für
die Feuerwehr 80 m ab Ende der Strasse betragen. Die Feuerwehr könne daher
ohne Weiteres an der E-Strasse halten und den Schlauch über die
Fussgängerverbindung abrollen. Die Schlauchdistanz betrage auf diese Weise 67
m. Indem das Baurekursgericht diesen letzten Einwand der Beschwerdeführerin
nicht geprüft habe, habe es eine Gehörsverletzung begangen. Schliesslich
verkehrten auf der D-Strasse auch keine Kehrrichtfahrzeuge, da sich die
Kehrrichtabgabestelle an der E-Strasse befinde. Angesichts dieser geschilderten
Umstände sei eine schematische Anwendung der Anforderungen der
Verkehrserschliessungsverordnung absolut unverhältnismässig.
5.2
Gemäss § 233
Abs. 1 PBG dürfen Bauten und Anlagen nur auf Grundstücken erstellt werden,
die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die
Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Baureif
ist ein Grundstück, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche
Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte
planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird (§ 234 PBG). § 236
Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein
Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen neben anderem
genügend zugänglich sein muss. Genügende Zugänglichkeit bedingt in
tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und
Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der
Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann
verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG).
5.3
Die
technischen Anforderungen an Zufahrten werden in der
Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) geregelt. Als
Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab der
Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung (§ 3 lit. b
VErV). Zufahrten sind so zu gestalten, dass sie ihren Zweck erfüllen und der
vollständigen Nutzung der Grundstücke genügen und die Verkehrssicherheit für
alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer jederzeit gewährleistet ist
(§ 4 lit. a und b VErV). Der Einsatz der öffentlichen Dienste,
insbesondere für Notfalleinsätze, muss jederzeit gewährleistet sein (§ 4 lit. c
VErV). Die technischen Anforderungen an Zufahrten finden sich in den Anhängen
1–6 der Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5 Abs. 1 VErV).
Unter den Voraussetzungen von § 6 Abs. 1 und 2
VErV können in Einzelfällen in Abweichung von § 5 VErV geringere
Anforderungen an eine Zufahrt oder Ausfahrt gestellt werden. Vorbehalten
bleiben in jedem Fall die Notzufahrt und die Verkehrssicherheit (§ 6 Abs. 3
VErV).
5.4
Die
Zufahrt über die D-Strasse, über welche 14 Wohneinheiten erschlossen werden,
hat unbestrittenermassen eine Fahrbahnbreite von 3,00 bis 4,00 m aufzuweisen,
sofern eine Notzufahrt von 3,50 m (Fahrbahn mit befahrbarem Bankett)
gewährleistet ist (vgl. Anhang 1 VErV). Für die Detailanforderungen an die
Notzufahrt verweist § 13 VErV auf die Richtlinie der FKS für
Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen vom 4. Februar 2015 (vgl.
Feuerwehr Koordination Schweiz, www.feukos.ch). Danach haben Feuerwehrzufahrten
eine Fahrbahnbreite von mindestens 3,50 m, einen Kurvenradius von mindestens
10,50 m sowie eine Breite der Kurvenzufahrt innerhalb eines Kreissegments
von 90° von mindestens 5 m aufzuweisen (vgl. FKS-Richtlinie Ziff. 5.1).
5.5
Es ist
unbestritten, dass die D-Strasse keine durchgehende, rechtlich gesicherte
Fahrbahnbreite (bzw. Fahrbahnbreite inkl. Bankette) von 3,50 m aufweist
und daher die Anforderungen der FKS-Richtlinie an die Notzufahrt schon
hinsichtlich der Fahrbahnbreite nicht erfüllt. Ausserdem weist die starke
Rechtskurve der D-Strasse die erforderliche Breite der Kurvenzufahrt nicht auf.
Nicht geklärt hat das Baurekursgericht indessen den bereits
im Rekursverfahren erhobenen beschwerdeführerischen Einwand der Notzufahrt über
die E-Strasse bzw. den von der E-Strasse zum Baugrundstück führenden Fussweg.
Nach Darstellung der Beschwerdeführerin beträgt die Distanz von der E-Strasse
über den rechtlich gesicherten Fussweg bis zum Hauszugang des neu geplanten
Gebäudes 67 m. Dies genüge den Anforderungen der Richtlinie, gemäss welcher bei
Gebäuden bis 11 m Gesamthöhe die abgewickelte Schlauchlänge vom
Löschfahrzeug bis zum Gebäudeeingang maximal 80 m betragen dürfe (vgl.
FKS-Richtlinie Ziff. 8). Das Baurekursgericht liess sich zum Vorwurf der
Gehörsverletzung nicht vernehmen. Die Baubewilligungsbehörde macht ihrerseits
geltend, die abgewickelte Distanz betrage über 90 m.
5.6
Aus dem
Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) fliesst unter anderem das Recht
der von einem Entscheid in ihrer Rechtsstellung Betroffenen, sich vor Erlass
eines in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern und
ihren Standpunkt zu allen relevanten Fragen wirksam zur Geltung zu bringen.
Ebenso müssen die (Rechtsmittel-)Behörden die Vorbringen tatsächlich hören,
prüfen und in der Entscheidfindung berücksichtigen.
Ohne die Beurteilung der Frage der Notzufahrt via E-Strasse
unter Einbezug der Fusswegverbindung von der E-Strasse zum Baugrundstück lässt
sich die Frage der hinreichenden Zugänglichkeit des Baugrundstücks nicht
abschliessend beantworten. Sollte es sich als zutreffend erweisen, dass die
abgewickelte Distanz ab der E-Strasse bis zum geplanten Eingang der Neubaute
eingehalten ist und dem Zugang für die Feuerwehr auch keine anderweitigen
Hindernisse entgegenstehen, so müsste die D-Strasse die Anforderungen an die
Notzufahrt für die Feuerwehr nicht erfüllen. Der diesbezügliche Sachverhalt ist
nicht erstellt. Aufgrund der Planunterlagen erscheint der Einwand der
Beschwerdeführerin zumindest nicht als zum Vornherein unberechtigt. Indem das
Baurekursgericht den Einwand der Notzufahrt via E-Strasse/Fusswegverbindung
nicht geprüft hat, hat es das rechtliche Gehör der Bauherrschaft verletzt. Das
Gericht wäre verpflichtet gewesen, sich mit dem Einwand auseinanderzusetzen
oder aber das Verfahren an die erstinstanzliche Baubewilligungsbehörde zur
Beurteilung dieser Frage zurückzuweisen. Insofern erweist sich die Rüge der
Beschwerdeführerin als begründet.
5.7
Die
Beurteilung der Erschliessungsfrage durch das Verwaltungsgericht fällt ausser
Betracht. Die Frage der Notzufahrt einerseits sowie die Frage der Beurteilung
der Zufahrt via D-Strasse (ohne Notzufahrt) setzen Ortskenntnisse voraus.
Ausserdem steht der kommunalen Behörde bei der Beurteilung von
Erschliessungsfragen immer auch ein gewisser Ermessensspielraum offen, welchen
sie pflichtgemäss auszufüllen hat. Es ist daher geboten, die Angelegenheit zur
weiteren Beurteilung der strassenmässigen Erschliessung bzw. der Notzufahrt an
die Baubewilligungsbehörde zurückzuweisen.
6.
Zusammenfassend ist die Beschwerde gutzuheissen. Der
Entscheid des Baurekursgerichts sowie die Bauverweigerung durch die örtliche
Baubehörde sind aufzuheben. Die Angelegenheit ist an die Baubehörde zur
weiteren Prüfung der Erschliessungsfragen zurückzuweisen. Die Kosten des
Rekursverfahrens sind der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens
ebenfalls der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und es steht ihr keine
Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu
verpflichten, der Beschwerdeführerin eine angemessene Parteientschädigung für
das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zu bezahlen.
7.
Soweit es sich beim vorliegenden Urteil um einen
Zwischenentscheid handelt, ist hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung darauf
hinzuweisen, dass ein solcher nur selbständig angefochten werden kann, wenn die
Voraussetzungen von Art. 93 BGG erfüllt sind.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 9. März
2021 sowie der Beschluss der Planungs- und Baukommission Richterswil vom 21. Oktober
2020 werden aufgehoben. Die Sache wird zur weiteren Prüfung im Sinne der
Erwägungen an die Planungs- und Baukommission Richterswil zurückgewiesen.
Die
Rekurskosten in der Höhe von Fr. 4'620.- werden der Beschwerdegegnerin
auferlegt.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.-
-     Zustellkosten,
Fr. 5'120.--
Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Rekurs-
und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'500.-
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …