zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00726 · 2020-11-13 · de

Baubewilligung | Sanierung eines Gebäudes in der Kernzone, Einordnung, Parkplätze. Aus dem Umstand, dass die Sanierung des Gebäudes in zwei Etappen mit zwei Baubewilligungen erfolgte, resultiert vorliegend kein baurechtlicher Missstand (E. 3.3). In Kernzonen gelangen die erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung (E. 4.2). Die Beurteilung der Einordnung ist auch in der Kernzone unter Berücksichtigung der baulichen Umgebung sowie unter Einhaltung der Kernzonenvorschriften vorzunehmen (E. 4.4). Gemäss ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts fehlt es Nachbarn für die Rüge hinsichtlich der zu erstellenden Abstellplätze regelmässig an der erforderlichen Betroffenheit, da die Unmöglichkeit, Abstellplätze zu schaffen, grundsätzlich nicht zur Bauverweigerung führt. Die Nachbarn müssen ihr Anfechtungsinteresse vielmehr im Einzelnen darlegen. Ein solches ist namentlich gegeben, wenn Übelstände zu befürchten sind, die sich in spezieller Weise zu ihren Lasten auswirken (E. 5.4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 12.12.2024 VB.2023.00726
Zurich Verwaltungsgericht 12.12.2024 VB.2023.00726
Zurigo Verwaltungsgericht 12.12.2024 VB.2023.00726

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00726
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Geschäftsnummer:
VB.2023.00726
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 12.12.2024
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Sanierung eines Gebäudes in der Kernzone, Einordnung, Parkplätze.
Aus dem Umstand, dass die Sanierung des Gebäudes in zwei Etappen mit zwei Baubewilligungen erfolgte, resultiert vorliegend kein baurechtlicher Missstand (E. 3.3). In Kernzonen gelangen die erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung (E. 4.2). Die Beurteilung der Einordnung ist auch in der Kernzone unter Berücksichtigung der baulichen Umgebung sowie unter Einhaltung der Kernzonenvorschriften vorzunehmen (E. 4.4). Gemäss ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts fehlt es Nachbarn für die Rüge hinsichtlich der zu erstellenden Abstellplätze regelmässig an der erforderlichen Betroffenheit, da die Unmöglichkeit, Abstellplätze zu schaffen, grundsätzlich nicht zur Bauverweigerung führt. Die Nachbarn müssen ihr Anfechtungsinteresse vielmehr im Einzelnen darlegen. Ein solches ist namentlich gegeben, wenn Übelstände zu befürchten sind, die sich in spezieller Weise zu ihren Lasten auswirken (E. 5.4).
Abweisung.
Stichworte:
EINORDNUNG
FENSTER
KERNZONENVORSCHRIFTEN
KOORDINATIONSPRINZIP
PARKPLATZ
ÜBELSTÄNDE
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. II PBG
§ 242 PBG
Art. 25a RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2023.00726
Urteil
der 1. Kammer
vom
12. Dezember 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter José Krause, Ersatzrichterin
Nicole Tschirky,
Gerichtsschreiberin
Nicole Rubin.
In
Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.1  D,
1.2  E,
beide vertreten durch RA F,
2.    Gemeinderat Boppelsen,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Gebäudeversicherung Kanton Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend
Baubewilligung.
hat sich
ergeben:
I.
A.
Mit
Beschluss vom 5. Oktober 2021 erteilte der Gemeinderat Boppelsen E und D die
teilweise nachträgliche Baubewilligung für die Erneuerung eines Balkons und den
Ersatz der Fenster beim Gebäude Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02
an der G-Strasse 03 in Boppelsen.
B.
Dagegen
erhoben B und A Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten
die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses, die Anordnung eines Baustopps
sowie die Durchführung eines nachträglichen Bewilligungsverfahrens für verschiedene
bauliche Massnahmen (Rekursverfahren G-Nr.
04)
.
Mit Verfügung vom 11. November 2021 wurde der Antrag um Anordnung eines
Baustopps abgewiesen und mit Verfügung vom 21. Februar 2021 das
Rekursverfahren sistiert.
C.
Mit Beschluss vom 15. März 2022 erteilte
der Gemeinderat Boppelsen
E die teilweise nachträgliche
Baubewilligung für verschiedene Umbauten und Sanierungen des Gebäudes Vers.-Nr. 01
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der G-Strasse 03 in Boppelsen. Auch
gegen diesen Beschluss erhoben B und A Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons
Zürich (Rekursverfahren G.-Nr. 05).
II.
A.
Am 1. Februar 2023 führte eine
Delegation der 4. Abteilung des Baurekurs
gerichts in
beiden Verfahren in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal
durch.
B.
Mit Entscheid vom 2. November
2023 wurden die Rekursverfahren vereinigt. Der Rekurs im Verfahren G.-Nr. 05
wurde teilweise gutgeheissen. Demgemäss wurde der Beschluss des Gemeinderates
Boppelsen vom 15. März 2022 insoweit aufgehoben, als damit auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 02 ein Längsparkplatz bewilligt wurde. Die Auflage in Disp.-Ziff. 1.4
wurde dahingehend abgeändert, dass der Nachweis von drei Pflichtabstellplätzen
zu erbringen sei. Im Übrigen wurden die Rekurse abgewiesen, soweit auf diese
eingetreten wurde.
III.
Gegen diesen Entscheid erhoben B und A mit Eingabe vom 5. Dezember
2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, es seien Disp.-Ziff. II
– soweit darin die Rekurse in den Verfahren G.-Nrn. 04 und 05 abgewiesen
werden bzw. überhaupt darauf eingetreten wurde – sowie Disp.-Ziff. III des
angefochtenen Entscheids aufzuheben. Evenualiter seien Disp.-Ziff. II – soweit
darin die Rekurse in den Verfahren G.-Nrn. 04 und 05 abgewiesen werden
bzw. überhaupt darauf eingetreten wurde – sowie Disp.-Ziff. III des
angefochtenen Entscheids aufzuheben, und die Angelegenheit zur Neubeurteilung
an das Baurekursgericht des Kantons Zürich zurückzuweisen; alles unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST).
Das Baurekursgericht schloss
am 15. Dezember 2023 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der
Beschwerde. Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich teilte mit Eingabe vom
16. Januar 2024 mit, dass an der Stellungnahme vom 11. Juli 2022
festgehalten werde, in welcher sie bezüglich des Brandschutzes die Abweisung
beantragt hatte. Der Gemeinderat Boppelsen beantragte am 24. Januar 2024
die Abweisung der Beschwerde und D und E gleichentags die Abweisung der
Beschwerde, soweit auf sie einzutreten sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zzgl. MWST zulasten von B und A.
B und A hielten in ihrer Replik vom 15. Februar 2024
an ihren in der Beschwerde gestellten Anträgen vollumfänglich fest. Auch D und E
sowie der Gemeinderat Boppelsen hielten in ihrer Duplik vom 26. Februar
2024 bzw. vom 23. Februar 2024 an den in der Beschwerdeantwort gestellten
Anträgen fest. Mit Eingabe vom 15. März 2024 reichten B und A eine Triplik
ein unter Festhaltung an den in der Beschwerde gestellten Anträgen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
1.2
Die Beschwerdeführenden
sind Eigentümer bzw. Miteigentümer der sich auf der gegenüberliegenden
Strassenseite befindlichen Grundstücke Kat.-Nrn. 06, 07, 08, 09, 010, 011,
012, 013, 014 und 015. Ihre Beschwerdelegitimation gemäss § 338a des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist demnach zu
bejahen (vgl. VGr, 19. Januar 2023, VB.2022.00485, E. 2.2). Da auch
die übrigen formellen Anforderungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde grundsätzlich
einzutreten.
Gemäss ständiger verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung
ist einer Nachbarin mangels Rechtsschutzinteresses hingegen die Legitimation
abzusprechen, wenn der gerügte Projektmangel durch eine für sie bedeutungslose
Nebenbestimmung geheilt werden kann. Umgekehrt sind die Beschwerdeführenden zur
Rüge legitimiert, es bedürfe zusätzlicher (oder geänderter) Auflagen in der
Baubewilligung, sofern diese Auflagen die Betroffenheit der Beschwerdeführenden
zu lindern vermögen (VGr, 19. September 2013, VB.2013.00118, E. 2.1).
2.
Das Baugrundstück liegt gemäss der Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Boppelsen vom 31. März 1995 (BZO) in der Kernzone II. Das
Grundstück grenzt im Südwesten an die G-Strasse im Nordosten an den Wald und im
Übrigen an Grundstücke an, die ebenfalls in der Kernzone II liegen. Das
Baugrundstück ist überstellt mit einem Mehrfamilienhaus. Streitgegenstand
bilden bauliche Massnahmen zur Sanierung des bestehenden Mehrfamilienhauses.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, die Einheit der Baubewilligung sei verletzt
und verweisen auf die Rechtsprechung zu § 321 Abs. 1 PBG. Eine
isolierte Betrachtung der baulichen Massnahmen sei nicht zulässig. Es sei eine
Gesamtschau erforderlich, um sicherzustellen, dass die baulichen Massnahmen den
Anforderungen der Kernzone II entsprechen würden. Mit der Aufsplittung werde
die notwendige gesamthafte Beurteilung hinsichtlich Einordnung, Umgebungs- und Fassadengestaltung
verhindert. Entgegen den vorinstanzlichen Ausführungen könne die Bewilligung
betreffend Ersatz der Fenster und des Balkons nicht unabhängig von der Frage
der neuen Eingangsgestaltung, der inneren Sanierung und der damit
zusammenhängenden geänderten Pflichtabstellplatzzahl beurteilt werden.
Bezüglich des Parkplatznachweises seien die im Innern vorgenommenen
Umbauarbeiten von Belang, zumal in der Liegenschaft eine zusätzliche
Wohneinheit geschaffen worden sei und der bisherige Geräteraum als Garage
umgenutzt werden solle. Es fehle auch an einem korrekten Umgebungsplan, welcher
sämtliche bereits ausgeführten und noch auszuführenden Umgebungsarbeiten enthalte.
Die hohen Anforderungen an die Umgebungsgestaltung gemäss Art. 12 und 39 Abs. 3
BZO habe der Gemeinderat Boppelsen gar nicht überprüfen können, zumal die dazu
eingereichten Planunterlagen offensichtlich unklar und widersprüchlich seien. Diese
besonderen Umstände rechtfertigten es, die Einreichung des Umgebungsplans bereits
mit der Baubewilligung zu verlangen.
3.2
Mit der
Baubewilligung vom 5. Oktober 2021 hat der Gemeinderat die Erneuerung des
Balkons sowie nachträglich den Ersatz einzelner Fenster des Gebäudes Vers.-Nr. 01
bewilligt.
Mit Baubewilligung vom 15. März 2022 wurden
folgende im Wesentlichen bereits ausgeführte Arbeiten bewilligt:
-
Unterteilung
der Maisonettewohnung im OG/DG in zwei einzelne Wohneinheiten;
-
Installation
einer neuen Ölheizung und Erstellung einer neuen Abgasanlage (Kamin) in
Edelstahl an der Nordfassade, welche die Dachfläche im rechten Winkel um ca. 85
cm überragt;
-
Fassadenänderung
des Eingangsbereichs im Erdgeschoss;
-
Ersatz
des Terrassenbodens (neue Betonplatten) auf Gebäude Vers.-Nr. 019;
-
Änderungen
in der Umgebung: neue Sitzplatzplatten und Beläge sowie Ersatz der bestehenden
Bestockung entlang der G-Strasse durch einen Steingarten, Anpassungen der
Blocksteinmauer für den neuen Längsparkplatz auf dem Baugrundstück und
Anpassungen der Blocksteinmauer auf dem Grundstück Kat.-Nr. 016 für
weitere Parkplätze.
3.3
Gemäss § 321
Abs. 1 PBG sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen
(Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen, wenn inhaltliche oder
formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden
oder zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig
sind. § 321 Abs. 1 PBG und die dazugehörige Rechtsprechung sind aber
im vorliegenden Fall nicht einschlägig. Es handelt sich nicht um einen Neubau,
der Mängel aufweist, sondern um eine Sanierung eines bestehenden
Mehrfamilienhauses mit einzelnen baulichen Massnahmen. Sollten sich einzelne
Massnahmen, um welche erst in einem späteren Zeitpunkt um Bewilligung ersucht
wird, nicht als zulässig erweisen, werden (nur) diese nicht bewilligt. Es kann
daher aus der gewählten Vorgehensweise vorliegend kein baurechtlicher Missstand
resultieren.
Wird die zweite Baubewilligung nicht
erteilt, dürfen lediglich die baulichen Massnahmen, welche mit der ersten
Baubewilligung bewilligt wurden, realisiert werden (bzw. wäre bezüglich
allfälliger bereits ausgeführter Massnahmen der Rückbau anzuordnen).
Die
Vorgehensweise der Bauherrschaft hat vielmehr zur Folge, dass im ersten
Bewilligungsverfahren nur diejenigen baulichen Massnahmen beurteilt werden,
welche Gegenstand des Baugesuchs gebildet haben. Im zweiten
Bewilligungsverfahren wird dann der Bestand mit den im ersten
Bewilligungsverfahren bewilligten baulichen Massnahmen sowie die neuen
baulichen Massnahmen beurteilt. Bei der Beurteilung der Einordnung hat im Falle
von mehreren Baugesuchen in beiden Fällen eine gesamthafte Beurteilung zu
erfolgen unter Berücksichtigung des Bestandes, der bereits bewilligten
Massnahmen und der neuen Massnahmen. Weshalb im vorliegenden Fall nicht
sämtliche Massnahmen in einem Baugesuch zur Bewilligung eingereicht wurden,
kann damit offenbleiben (unabhängig davon, ob der Gemeinderat Boppelsen im
Zeitpunkt der Erteilung der ersten Baubewilligung bereits orientiert war über
weitere bereits vorgenommene bauliche Anpassungen). Dass keine umfassende
Beurteilung bzw. Gesamtwürdigung stattgefunden haben soll, ist nicht
ersichtlich. In der zweiten Baubewilligung wurde zum Ersatz der Fenster
festgehalten, dass diese bereits mit der Baubewilligung vom 5. Oktober
2021 bewilligt worden seien. Daraus geht hervor, dass nicht nur der Bestand,
sondern vielmehr auch die Baubewilligung vom 5. Oktober 2021 Grundlage für
die Beurteilung der Einordnung gebildet haben. Eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs bzw. der Begründungspflicht ist nicht ersichtlich. Weiter wurde auch vom
Baurekursgericht eine umfassende Beurteilung vorgenommen.
3.4
Das bundesrechtliche Koordinationsgebot von Art. 25a des
Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) verlangt, dass ein
geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und einheitlichen Bewilligungsverfahren
geprüft wird (ZBl 118/2017 S. 614 zum Urteil BGr, 1C_398/2016 vom 2. Februar
2017, E. 2.7; Beat
Stalder
/Nicole Tschirky
in: Griffel et al., Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, 2016, Rz. 2.65).
Vorliegend
wurde das Bauvorhaben mit den Baubewilligungen vom 5. Oktober 2021 und vom
15. März 2022
bewilligt. Dem
Koordinationsgebot wurde dadurch Rechnung getragen, dass beim zweiten Baugesuch
der Bestand unter Berücksichtigung der bereits bewilligten Massnahmen beurteilt
wurde. Im vorliegenden Fall wurden zudem beide Bewilligungen von den
Beschwerdeführenden angefochten, worauf das Baurekursgericht die Verfahren
vereinigt hat. Damit liegt im vorliegenden Fall in jedem Fall eine genügende
Koordination im Sinne von Art. 25a RPG vor.
3.5
Soweit die
Beschwerdeführenden geltend machen, der Umgebungsplan inkl. Farb- und
Materialisierungskonzept hätte schon mit der Baubewilligung eingereicht werden
müssen, wenn wie im vorliegenden Fall hohe gestalterische Anforderungen gelten
würden, ist darauf hinzuweisen, dass es sich vorliegend um den Umbau eines
bestehenden Mehrfamilienhauses in der Kernzone handelt. Es ist offensichtlich
möglich, in gestalterischer Hinsicht eine vorschriftsgemässe Lösung zu finden.
Die Bewilligungsfähigkeit des Vorhabens steht deshalb ausser Frage, weshalb die
fraglichen Punkte in einem nachgelagerten Verfahren geprüft und bewilligt
werden können.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführenden machen weiter geltend, dass Kernzonenvorschriften verletzt
worden seien und sich die baulichen Massnahmen auf dem Baugrundstück nicht
sorgfältig
in das bestehende Gebäude und Ortsbild ein
ordnen
würden. Konkret rügen die Beschwerdeführenden die Materialisierung der Fenster.
Kunststofffenster würden nicht der traditionellen Bauweise in der Kernzone II
entsprechen. Holzfenster wären aufgrund ihrer Authentizität und
Anpassungsfähigkeit an das Ortsbild vorzuziehen. Was in den jeweiligen Zonen
charakteristisch und typisch sei, ergebe sich aus den Kernzonenvorschriften in Art. 3 ff.
BZO und nicht aus dem Zustand der tatsächlichen Bebauung. Insbesondere seien
die Vorgaben von Art. 8 Abs. 2 BZO zu beachten, wonach Türen, Tore, Brüstungen,
Fensterläden und ähnliche Fassaden- und Gebäudeteile in Holz zu fertigen seien.
Die Materialisierung stelle ein objektives Kriterium für eine gute Einordnung
dar und gelte auch für Gebäude in der Kernzone II. Der von der Vorinstanz
auferlegte unterschiedliche Massstab bezüglich des Einordnungserfordernisses in
der Kernzone I oder im intakten Teil der Kernzone II sei unzulässig. Der Ersatz
mehrerer Holzfenster durch Kunststofffenster verändere das äussere
Erscheinungsbild und verletze Art. 8 Abs. 2 BZO. Die Durchsetzung des
1:1-Ersatzes der Fenster gemäss Art. 8 Abs. 2 BZO sei daher nicht
unverhältnismässig. Indem die Vorinstanzen davon ausgegangen seien, die Fenster
seien mindestens teilweise bereits früher aus Kunststoff gewesen, hätten sie
den Sachverhalt unrichtig festgestellt. Sämtliche Fenster des
Mehrfamilienhauses seien zuvor aus Holz gewesen. In den oberen zwei Stockwerken
seien immer noch die im Jahre 1934 eingebauten Holzfenster vorhanden (mit Ausnahme
von drei rechtswidrig eingebauten Kunststofffenstern). Der rechtmässige Zustand
müsse auch zur Wahrung der Rechtsgleichheit gemäss Art. 8 Abs. l der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV) wiederhergestellt
werden. Die weisse Tür sowie die eher grössere Glasfläche im Eingangsbereich
erfüllten die erhöhten Anforderungen der Kernzone II ebenfalls nicht und würden
gegen Art. 8 Abs. 1 und Abs. 2 BZO verstossen, insbesondere
betreffend Materialisierung aus Holz (Art. 8 Abs. 2 BZO). Die rote
Farbe der alten Türe sei angelehnt gewesen an die bestehenden roten Klappläden,
mit welchen sie ein einheitliches Erscheinungsbild gebildet hätten. Mit der
weissen Türe werde diese Gesamtheit von Türe und Klappläden durchbrochen.
Entgegen der Auffassung des Baurekursgerichts sei die weisse Farbgebung der
Türe vor dem Hintergrund der nicht weissen Fassade nicht als zurückhaltend zu
beurteilen. Mit der weissen Türe werde vielmehr die alte, ortsübliche Bauweise
nicht berücksichtigt (Art. 8 Abs. l BZO). Überdies sei die Türe nicht
aus Holz, sondern wohl auch aus Kunststoff gefertigt und verletze damit Art. 8
Abs. 2 BZO. Dasselbe gelte für die grössere Glasfläche im Eingangsbereich.
4.2
Gemäss § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Darüber
hinaus ist gemäss § 238 Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur- und
Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen, da sich das streitbetroffene
Grundstück in einer Kernzone befindet. Letztere stellen Schutzmassnahmen im
Sinn von § 205 lit. a PBG dar und umfassen gemäss § 50 Abs. 1
PBG schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne
Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen. In
Kernzonen gelangen nach der Rechtsprechung die erhöhten
Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung (VGr, 23. April
2009, VB.2008.00552, E. 4.2 mit weiteren Hinweisen). Demnach müssen sich
Bauten nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen und es ist eine besondere
Rücksichtnahme erforderlich. Ob mit einem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung
erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer
Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden
Gesichtspunkte unter Berücksichtigung der Kernzonenvorschriften vorzunehmen
(VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen).
4.3
Bei der
Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der
offenen Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum, dessen
ortsbezogene Konkretisierung in erster Linie ihr selbst obliegt. Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf das Baurekursgericht den
Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der
Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten
Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur
zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit
willkürlich ist. Eine kommunale Behörde überschreitet ihren Beurteilungs- und
Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck der
anzuwendenden Regelung fremden Erwägungen leiten lässt, das übergeordnete
Gesetzesrecht nicht beachtet oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und
Verhältnismässigkeit verletzt (BGE 145 I 52 E. 3.6).
Das Verwaltungsgericht muss sich sodann bei der
Überprüfung des Einordnungsentscheids der Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und
Rechtskontrolle beschränken; eine Überprüfung der Angemessenheit steht ihm
nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den Entscheid der
Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung – einschliesslich
Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -unterschreitung – begangen
hat (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG).
4.4
Das
Baurekursgericht führt im angefochtenen Entscheid gestützt auf seine
Erkenntnisse am Augenschein zusammengefasst aus, dass das Gebäude nicht im
Ortskern, sondern am Ortsrand in der Kernzone II liege, welche nähere bauliche
Umgebung (oberhalb der G-Strasse) sich viel heterogener präsentiere als
diejenige der Kernzone I und der übrigen Gebäude in der Kernzone II unterhalb
der G-Strasse. Durch die steile Hanglage im Bereich des streitbetroffenen
Grundstücks wirke das Gebäude optisch deutlich abgesetzt von der angrenzenden
Kernzone I. Die umliegenden Gebäude der Kernzone II oberhalb der G-Strasse
würden denn auch verschiedenste Grundformen und Fassadengestaltungen aufweisen.
Gerade mit Bezug auf die Fenster fänden sich verschiedenste Fensterformen und -grössen
und auch Materialisierungen. Auch die Absturzsicherungen der Balkone
präsentierten sich äusserst vielfältig. Der Balkon des Nachbargebäudes sei
zudem grossflächig verglast. Dieser Bereich der Kernzone II wirke dadurch sehr
uneinheitlich und nicht kernzonentypisch. Diese Ausführungen werden von den
Beschwerdeführerenden nicht substanziiert infrage gestellt.
Die Beurteilung der Einordnung ist – wie vom
Baurekursgericht zutreffend ausgeführt – auch in der Kernzone unter
Berücksichtigung der baulichen Umgebung sowie unter Einhaltung der
Kernzonenvorschriften vorzunehmen.
Das Baurekursgericht führt weiter aus, die geplante
Öffnung des Balkons und die Anbringung eines Staketengeländers würden zu einem
einheitlicheren und ruhigeren Erscheinungsbild der Fassade führen, als dies
bisher der Fall gewesen sei. Zusammen mit dem Gemeinderat Boppelsen könne
sodann festgehalten werden, dass sich der neue Eingangsbereich gut in das
bestehende Gebäude einfüge. Die für die Kernzone eher grössere Glasfläche diene
als Ersatz der vorher bestehenden Glasbausteine, passe zu den moderneren Fenstern
und ordne sich gut in das bestehende Umfeld ein. Die weisse Farbgebung der Türe
sei zurückhaltend und störe daher nicht. Aufgrund des Umstandes, dass sich das
streitbetroffene Gebäude und seine nähere bauliche Umgebung sehr heterogen und
wenig kernzonentypisch präsentierten, seien die bereits vorgenommenen und
geplanten baulichen Veränderungen mit Bezug auf die Einordnung nicht zu
beanstanden. In Anbetracht dieses Umstandes und da das Gebäude schon zuvor
zumindest teilweise Kunststofffenster aufgewiesen habe, sei es nicht
verhältnismässig, die Kernzonenvorschrift von Art. 8 Abs. 2 BZO auf
das vorliegende Gebäude anzuwenden. Es rechtfertige sich vorliegend, vom
Regelfall abzuweichen, welche Möglichkeit die betreffende Vorschrift mit der
Formulierung "in der Regel" ja auch explizit zulasse. Der Gemeinderat
Boppelsen habe das ihm in gestalterischen Fragen zustehende Ermessen nicht
überschritten.
4.5
Gemäss Art. 8
Abs. 1 BZO haben die Materialwahl und die Farbgebung von Fassaden die
alte, ortsübliche Bauweise zu berücksichtigen. Türen, Tore, Brüstungen,
Fensterläden und ähnliche Fassaden- und Gebäudeteile sind in der Regel in Holz
zu fertigen (Art. 8 Abs. 2 BZO). Art. 8 Abs. 2 BZO lässt
somit ausdrücklich Ausnahmen zu, da lediglich in der Regel eine
Materialisierung aus Holz verlangt wird. Zudem sind Fenster oder Fensterrahmen
in der Aufzählung im Gegensatz zu Art. 8 Abs. 3 BZO nicht explizit
genannt. Die konkreten Einordnungsanforderungen ergeben sich zudem nicht aus Art. 3 ff. BZO.
Gemäss Art. 3 BZO haben die Vorschriften für die Kernzonen die Erhaltung
von Eigenart und Einheit des Dorfkerns und seiner Umgebung zum Ziel. Die
Kernzone I umfasse den alten, gewachsenen Ortskern, die Kernzone II die
Ortskern-Erweiterung. Aus dieser Definition des Ziels der Kernzonenvorschriften
kann nicht direkt abgeleitet werden, ob sich die von den Beschwerdeführenden im
Wesentlichen beanstandeten Kunststofffenster, die Glasfläche im Eingangsbereich
und die Farbe der Haustüre einordnen. Vielmehr ist die Einordnung in Kernzonen,
sofern die Kernzonenvorschriften keine zwingenden Vorgaben machen, auch immer
aufgrund des tatsächlichen Bestands auf dem Baugrundstück und in der Umgebung
vorzunehmen. Auch ist gemäss Art. 8 Abs. 1 BZO die alte, ortsübliche
Bauweise nicht in jedem Fall zwingend zu übernehmen. Vielmehr ist diese zu
berücksichtigen, womit dem Gemeinderat Boppelsen ein erheblicher
Beurteilungsspielraum eingeräumt wird, sofern nicht andere
Kernzonenvorschriften zwingende Vorgaben machen.
Seitens der privaten Beschwerdegegnerschaft wurde darlegt,
dass die Fensterrahmen
auf ihrer Aussenseite bereits
vor der Sanierung teilweise aus Aluminium, teilweise aus Kunststoff, bestanden
hätten. Nur zwei Fenster im Treppenhaus hätten einen als Holz erkennbaren
Aussenrahmen aufgewiesen. Die Ausführungen der Beschwerdeführenden und der
privaten Beschwerdegegnerschaft widersprechen sich in diesem Punkt. Da die
Vorinstanzen bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Fenster aus Kunststoff
auch massgeblich auf die Materialisierung bei den umliegenden Gebäuden
abgestellt haben, muss die bisherige Materialisierung der Fenster nicht
abschliessend geklärt werden. Es kann daher auch offenbleiben, ob eine
Abklärung im heutigen Zeitpunkt, in dem der Fenstersatz bereits erfolgt ist und
die bisherigen Fenster entsorgt wurden, überhaupt noch möglich wäre.
Die Beschwerdeführenden legen weiter nicht konkret dar,
inwiefern der vorinstanzliche Entscheid Art. 12 und Art. 39 Abs. 3
BZO verletzt. Eine Verletzung dieser Bestimmungen ist auch nicht ersichtlich.
Soweit die Beschwerdeführenden
geltend machen, es seien im 2. OG alle Fenster ersetzt worden, ist darauf
hinzuweisen, dass nur diejenigen Fenster Gegenstand des vorliegenden Verfahrens
bilden, deren Ersatz erstinstanzlich bewilligt wurde. Dasselbe gilt für die
Anordnung
von Wiederherstellungsmassnahmen und deren Verhältnismässigkeit. Solche
Massnahmen wären in einem separaten Verfahren in Anwendung von Art. 341
PBG zu beurteilen, sofern die ausgeführten Arbeiten nicht nachträglich
bewilligt werden. Schliesslich liegt auch keine Gleichbehandlung im Unrecht
vor.
Die vorinstanzlichen Ausführungen, auf die im Übrigen
vollumfänglich verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
Satz 2 VRG), sind damit nicht zu beanstanden. Sie finden in den Plänen und
Fotografien ihre Bestätigung.
5.
5.1
Die Beschwerdeführenden
erheben verschiedene Beanstandungen bezüglich der
Pflichtparkplätze auf den Grundstücken
Kat.-Nr. 02 und 016. In der
Baubewilligung vom 15. März 2022 habe der Gemeinderat Boppelsen festgestellt,
dass die zwei auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 016 vorgesehenen
Parkplätze zu einer ungenügenden Umgebungsgestaltung führen würden und nicht
bewilligungsfähig seien. Dieser Umstand alleine hätte bereits zur Abweisung des
Baugesuchs führen müssen. Stattdessen sei eine Auflage verfügt worden, dass vor
Bezugsfreigabe ein Nachweis der nötigen Pflichtparkplätze gemäss Erwägung zu
erbringen sei. Ein mangelhaftes Baugesuch dürfe aber nur dann mit
Nebenbestimmungen verknüpf werden, wenn die konkreten formalen oder
inhaltlichen Mängel ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden könnten.
Vorliegend sei aus den Baugesuchsplänen und der Baubewilligung vom 15. März
2022 ersichtlich, dass für die Erstellung der Pflichtparkplätze weder auf dem
Baugrundstück noch in zumutbarer Distanz ausreichend Fläche zur Verfügung stehe.
Demzufolge sei offensichtlich, dass der vorliegende Mangel (Nachweis der
nötigen Pflichtparkplätze) nicht ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden könne.
Hinzu komme, dass sich die Problematik mit der Erstellung von
Pflichtparkfeldern durch die Nichtbewilligung des Längsparkplatzes auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 weiter verschärft habe. Die Besucherparkplätze der
Beschwerdeführenden seien unterhalb des Baugrundstücks an der G-Strasse Kat.-Nr. 015
angeordnet. Aus diesem Grund bestehe die ernsthafte Befürchtung, dass die
Besucher des Baugrundstücks die Besucherparkplätze der Beschwerdeführenden
benutzen würden, da die Parkplatzsituation auf dem Baugrundstück unhaltbar sei.
Die bewilligten Pflichtparkplätze seien zudem nicht alle zugänglich. Der Stützpfosten
des Balkons verunmögliche die Zufahrt zum neuen im Geräteraum im UG des
Gebäudes an der G-Strasse 018 (Kat.-Nr. 016) vorgesehenen
Pflichtabstellplatz.
5.2
Gemäss Art. 39 Abs. l BZO sind für
die streitbetroffene Liegenschaft fünf Pflichtparkplätze, vier Parkplätze für
die Bewohner und ein Besucherparkplatz, vorzusehen. In der Baubewilligung vom
15. März 2022 wurde vom Gemeinderat Boppelsen festgestellt, dass die zwei
auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 016 vorgesehenen Parkplätze zu einer
ungenügenden Umgebungsgestaltung führten und nicht bewilligungsfähig seien.
Zudem hat das Baurekursgericht den Beschluss des Gemeinderats Boppelsen vom 15. März
2022 insoweit aufgehoben, als damit auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 02 ein
Längsparkplatz bewilligt wurde. Die Auflage in Disp.-Ziff. 1.4 des
Beschlusses wurde dahingehend abgeändert, als der Nachweis von drei
Pflichtabstellplätzen zu erbringen ist.
5.3
Wie sich
aus der Regelung von § 242 ff. PBG ergibt, ist die Erstellungspflicht
von Abstellplätzen vorzugsweise real zu erfüllen (Fritz Frey, Die
Erstellungspflicht von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge nach zürcherischem
Recht, Zürich 1987, S. 77). Darunter ist die Schaffung von Parkfeldern auf
dem Baugrundstück oder in nützlicher Entfernung von diesem zu verstehen (§ 244
Abs. 1 PBG), ferner die Erstellung einer Gemeinschaftsanlage oder die
Beteiligung an einer solchen (§ 245 Abs. 2 PBG; Frey, a. a. O., S. 77 f.).
Ist die Realerfüllung binnen angemessener Frist nicht möglich, so tritt laut § 246
PBG eine Ersatzabgabe an deren Stelle.
5.4
Gemäss
ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts fehlt es Nachbarn für die Rüge
hinsichtlich der zu erstellenden Abstellplätze regelmässig an der
erforderlichen Betroffenheit, da die Unmöglichkeit, Abstellplätze zu schaffen,
grundsätzlich nicht zur Bauverweigerung führt (VGr, 19. September 2013,
VB.2013.00118, E. 2.2.1 mit weiteren Hinweisen). Anders verhält es sich
nur, wenn sich die Rügen auf örtlich fixierte Abstellplätze beziehen und
behauptet wird, diese Parkflächen verletzten die Verkehrssicherheit oder seien
in anderer Weise baurechtswidrig (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14).
Unter solchen Umständen hat ein beschwerdeführender Nachbar Anspruch darauf,
die Rechtmässigkeit eines Abstellplatzes überprüft zu haben. Ebenso ist zu
entscheiden, wenn die nach der Realisierung des Bauvorhabens entstehende
Parkplatzsituation aus anderen Gründen eine ernsthafte Beeinträchtigung von
Nachbargrundstücken befürchten lässt (vgl. VGr, 22. Mai 1011, VB.1011/0013).
Eine legitimationsbegründende Betroffenheit durch die gewählte
Parkierungslösung ist jedoch nicht leichthin und bei jeder Abweichung von den
Bestimmungen über die Erstellung von Abstellplätzen anzunehmen (VGr, 2. März
2017, VB.2016.00184, E. 3.3). Da den betreffenden Normen keine unmittelbar
nachbarschützende Funktion zukommt, müssen die Nachbarn ihr
Anfechtungsinteresse vielmehr im Einzelnen darlegen. Ein solches ist namentlich
gegeben, wenn Übelstände im Sinn von § 243 Abs. 2 PBG zu befürchten
sind, die sich in spezieller Weise zu ihren Lasten auswirken (VGr, 19. September
2013, VB.2013.00118, E. 2.2.1).
5.5
Die
Beschwerdeführenden haben im baurekursgerichtlichen Verfahren nicht konkret
ausgeführt, inwiefern Übelstände resultieren könnten. Die Darlegung der
legitimationsbegründenden Umstände, soweit diese nicht ohne Weiteres
ersichtlich sind, gehört jedoch zur gehörigen Rechtsmittelbegründung (Alain
Griffel in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 23
N. 21) und kann von den Beschwerdeführenden nicht im Beschwerdeverfahren
nachgeholt werden.
Das Baurekursgericht hat demzufolge in E. 6.2
zutreffend festgehalten, dass Übelstände durch rechtswidrig abgestellte
Fahrzeuge nicht geltend gemacht worden seien. Es würden sich aufgrund der Akten
und des durchgeführten Augenscheins auch keine Hinweise ergeben, dass solche zu
befürchten wären. Das Bauvorhaben umfasse lediglich die Schaffung einer
zusätzlichen Wohneinheit. Es sei daher nicht von einem zusätzlichen grossen
Verkehrsaufkommen auszugehen. Ob die private Beschwerdegegnerschaft genügend
Parkplätze auf dem eigenen Grundstück bzw. auf dem Nachbargrundstück zur
Verfügung stellen könne, sei daher für die Beschwerdeführenden ohne Bedeutung.
Diese Ausführungen des Baurekursgerichts sind nicht zu beanstanden. Die von den
Beschwerdeführenden vorgebrachten Rügen führen damit nicht zur Aufhebung der
Baubewilligung.
Zudem wird die "Kaskadenordnung"
gemäss § 243 ff. PBG vorliegend entgegen den Ausführungen der
Beschwerdeführenden nicht umgestossen. Der Gemeinderat Boppelsen führt dazu in
seiner Beschwerdeantwort nachvollziehbar aus, es sei davon auszugehen, dass der
Nachweis der noch fehlenden respektive nicht bewilligten Parkplätze möglich
sei. Die private Rekursgegnerschaft bzw. Beschwerdegegnerschaft wird daher
lediglich für den Fall, dass der Parkplatznachweis nicht erbracht werden kann,
zu einer Ersatzabgabe verpflichtet.
Bezüglich der Zugänglichkeit zum
Geräteraum im UG des Gebäudes an der G-Strasse 018 (Kat.-Nr. 016) stellen
die Beschwerdeführenden den Feststellungen des Baurekursgerichts, welches einen
Augenschein durchgeführt hat, ihre eigene abweichende Auffassung gegenüber. Die
Beschwerdeführenden sind jedoch nicht zur Erhebung dieser Rüge legitimiert.
Eine Gutheissung in diesem Punkt hätte keine Aufhebung der Baubewilligung zur
Folge, sondern würde lediglich zu einer hinsichtlich des Nachweises eines
weiteren Parklatzes weiteren Nebenbestimmung führen. Auf weitergehende
Abklärungen durch das Verwaltungsgericht kann unter diesen Umständen verzichtet
werden.
6.
6.1
Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend, dass die Verkehrssicherheit
weder von der Baubewilligungsbehörde noch vom
Baurekursgericht
ausreichend geprüft worden sei. Es bestünden erhebliche
Zweifel, ob eine verkehrssichere Zufahrt, vor allem unter Berücksichtigung der
Sichtweiten, gewährleistet sei.
6.2
Das Baurekursgericht hat den Beschluss des
Gemeinderats Boppelsen vom 15. März 2022 insoweit aufgehoben, als damit
auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 02 ein Längsparkplatz bewilligt wurde. Die
diesbezüglichen Rügen bezüglich der Verkehrssicherheit wurden somit bereits
berücksichtigt. Weiter hat das
Baurekursgericht in E. 7.3
des Entscheids bezüglich des auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 016
bewilligten Parkplatzes im Geräteraum festgehalten, dass es aufgrund der Pläne
und der Feststellungen am Augenschein durchaus möglich sei, hinreichende
Sichtweiten herzustellen. Allenfalls müssten hierzu Anpassungen an der
Umgebungsgestaltung erfolgen (Höhe Gartenmauer/Zaun). Es fehlen substanziierte
Ausführungen der Beschwerdeführenden, weshalb es nicht möglich sein soll,
hinreichende Sichtweiten herzustellen. Weiter wird von den Beschwerdeführenden
nicht substanziiert dargelegt, inwieweit bereits heute eine verkehrsgefährdende
Situation bestehen soll. Der Hinweis auf die Fahrbahnbreite und eine
unübersichtliche Situation genügen nicht. Auch aus den Akten ist nicht ersichtlich,
inwiefern die Verkehrssicherheit nicht gewährleistet sein soll. Es erübrigen
sich daher weitere Ausführungen zu diesem Punkt.
Soweit die
Beschwerdeführenden die Verhältnisse beim bereits bestehenden Parkplatz auf dem
Grundstück Kat.
-Nr. 017 beanstanden, ist darauf hinzuweisen, dass
dieser bereits bestehende Parkplatz nicht Gegenstand des vorliegenden
Baubewilligungsverfahrens bildet.
7.
7.1
Schliesslich
beanstanden die Beschwerdeführenden die Abgasanlage bzw. die Auflage zur
Abgasanlage.
7.2
In der
Baubewilligung vom 15. März 2022 wurde
festgehalten, die
Abgasanlage müsse so angepasst werden, dass sie die Dachfläche um 1 m überrage.
In den Erwägungen
wurde zudem
festgehalten
, dass die zu beurteilende Abgasanlage (Ölfeuerung unter 40
kW) die Dachfläche im rechten Winkel um mindesten 1 m überragen müsse. Die
vorliegende Nordfassade sei diesbezüglich nicht vermasst. Herausgemessen werde,
dass der Kamin die Dachfläche lediglich um etwa 85 cm überrage. Es sei daher
ein Nachweis zu erbringen, dass die Dachfläche um 1 m überragt werde oder die
Abgasanlage sei entsprechend anzupassen.
7.3
Mit dieser
Auflage
wird sichergestellt, dass der Kamin die gesetzlichen
Vorschriften erfüllt. Wie vom Baurekursgericht zutreffend festgehalten, ist
diese Auflage nicht zu beanstanden.
8.
8.1
Schliesslich
machen die Beschwerdeführenden das Fehlen eines Asbestberichts und das Fehlen
einer Regelung der fachgerechten Entsorgung geltend. Sie führen zudem im
verwaltungsgerichtlichen Verfahren erstmals aus, dass die private
Beschwerdegegnerschaft asbesthaltige Gebäudeteile im Garten verbrannt habe, was
von der privaten Beschwerdegegnerschaft bestritten wird.
8.2
Bezüglich des Fehlens eines Asbestberichts und des Fehlens
einer Regelung der fachgerechten Entsorgung haben die Beschwerdeführenden im
baurekursgerichtlichen Verfahren die legitimationsbegründenden Umstände nicht
dargelegt. Konkret haben sie nicht dargelegt, inwiefern ihnen eine
entsprechende Nebenbestimmung einen legitimationsbegründenden Vorteil
verschaffen würde. Das Baurekursgericht hält daher zutreffend fest, die
Beschwerdeführenden seien nicht zur Erhebung dieser Rüge legitimiert. Dasselbe
gilt für das angebliche Verbrennen asbesthaltiger Gebäudeteile im Garten. Es
ist nicht ersichtlich, inwiefern diese Rüge überhaupt eine Nebenbestimmung zur
Folge haben könnte.
Zudem können sich Nachbarn, welche als Rekurrierende
vor dem Baurekursgericht aufgrund einzelner Rügen – erfolglos – die Aufhebung
der Baubewilligung verlangt haben, vor Verwaltungsgericht gemäss ständiger
Praxis nicht auf neue Bauhinderungsgründe berufen (VGr, 1. Juni 2023,
VB.2022.00250, E. 10; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 41
mit weiteren Hinweisen).
9.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Verfahrens den Beschwerdeführenden 1 und 2 je zur
Hälfte, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag, aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14
VRG). Sie sind sodann zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2
VRG).
10.
Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Bezugsfreigabe
zu erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, ist
dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 anfechtbar (BGE 149 II 170 E. 1;
BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  4000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    340.--
Zustellkosten,
Fr. 4'340.--
Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden den
Beschwerdeführenden je zur Hälfte, unter solidarischer Haftung für den
Gesamtbetrag, auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführenden werden im
gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten
Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.-
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden
Entscheids.
5.
Gegen dieses Urteil kann im Sinne
der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.