zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00568 · 2024-12-12 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses in der Kernzone; Vereinigung von Rechtsmittelverfahren; Auslegung der Kernzonenbestimmung; Gewohnheitsrecht durch kommunale Praxis; Mängelbehebung mittels Nebenbestimmungen. Die im vorinstanzlichen Verfahren obsiegenden Beschwerdegegnerinnen bleiben auch nach der Veräusserung der Liegenschaft Partei, es wurde kein Parteiwechsel beantragt (E. 2). Eine Vereinigung mehrerer Rechtsmittelverfahren zu einem Verfahren dient vorab der Prozessökonomie und ist insbesondere dann gerechtfertigt, wenn bei einer getrennten Verfahrensführung sich widersprechende Entscheide möglich wären. Nach dem Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen ist die entscheidende Behörde nicht an die Parteivorbringen gebunden. Das Rügeprinzip beschränkt die Prüfungspflicht, nicht jedoch das Prüfungsrecht (E. 5.1). Die Behandlung eines Rekurses unter gleichzeitiger Sistierung der übrigen Rekurse in der gleichen Sache stünde vorliegend in Widerspruch zum Beschleunigungsgebot (E. 5.2). Die Auslegung von Ziffer 3.1.2 der Bau- und Zonenordnung Hinwil lässt keinen anderen Schluss zu, als dass in der Kernzone K2 lediglich ein Dachgeschoss zulässig ist (E. 6.2). Im öffentlichen Recht kann Gewohnheitsrecht unter bestimmten Voraussetzungen entstehen; derogierendes Gewohnheitsrecht ist jedoch ausgeschlossen (E. 7.1). Die angebliche kommunale Praxis zur Bewilligung eines zweiten Dachgeschosses widerspräche Ziffer 3.1.2 der Bau- und Zonenordnung Hinwil, was aufgrund der zwingenden Natur des öffentlichen Rechts die Entstehung von Gewohnheitsrecht ausschliesst (E. 7.2). Inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen nach § 321 Abs. 1 PBG mittels Nebenbestimmungen geheilt werden, sofern sie untergeordneter Natur sind. Sind wesentliche Projektänderungen erforderlich, ist eine Behebung der Mängel mittels Nebenbestimmungen nicht möglich. Vorliegend ging die Vorinstanz zu Recht davon aus, dass zahlreiche Lösungen zur Mängelbehebung denkbarwären, die sich unterschiedlich auf das Bauvorhaben auswirken könnten. Der Wegfall der Wohnnutzung im zweiten Dachgeschoss hätte erhebliche Auswirkungen auf das Bauvorhaben, die nicht als untergeordnete Änderungen gelten können (E. 8). Die Beurteilung der Rechtsmittellegitimation erfolgt nicht rügenspezifisch (E. 9). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 12.12.2024 VB.2023.00568
Zurich Verwaltungsgericht 12.12.2024 VB.2023.00568
Zurigo Verwaltungsgericht 12.12.2024 VB.2023.00568

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00568
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Geschäftsnummer:
VB.2023.00568
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 12.12.2024
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses in der Kernzone; Vereinigung von Rechtsmittelverfahren; Auslegung der Kernzonenbestimmung; Gewohnheitsrecht durch kommunale Praxis; Mängelbehebung mittels Nebenbestimmungen.
Die im vorinstanzlichen Verfahren obsiegenden Beschwerdegegnerinnen bleiben auch nach der Veräusserung der Liegenschaft Partei, es wurde kein Parteiwechsel beantragt (E. 2). Eine Vereinigung mehrerer Rechtsmittelverfahren zu einem Verfahren dient vorab der Prozessökonomie und ist insbesondere dann gerechtfertigt, wenn bei einer getrennten Verfahrensführung sich widersprechende Entscheide möglich wären. Nach dem Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen ist die entscheidende Behörde nicht an die Parteivorbringen gebunden. Das Rügeprinzip beschränkt die Prüfungspflicht, nicht jedoch das Prüfungsrecht (E. 5.1). Die Behandlung eines Rekurses unter gleichzeitiger Sistierung der übrigen Rekurse in der gleichen Sache stünde vorliegend in Widerspruch zum Beschleunigungsgebot (E. 5.2). Die Auslegung von Ziffer 3.1.2 der Bau- und Zonenordnung Hinwil lässt keinen anderen Schluss zu, als dass in der Kernzone K2 lediglich ein Dachgeschoss zulässig ist (E. 6.2). Im öffentlichen Recht kann Gewohnheitsrecht unter bestimmten Voraussetzungen entstehen; derogierendes Gewohnheitsrecht ist jedoch ausgeschlossen (E. 7.1). Die angebliche kommunale Praxis zur Bewilligung eines zweiten Dachgeschosses widerspräche Ziffer 3.1.2 der Bau- und Zonenordnung Hinwil, was aufgrund der zwingenden Natur des öffentlichen Rechts die Entstehung von Gewohnheitsrecht ausschliesst (E. 7.2). Inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen nach § 321 Abs. 1 PBG mittels Nebenbestimmungen geheilt werden, sofern sie untergeordneter Natur sind. Sind wesentliche Projektänderungen erforderlich, ist eine Behebung der Mängel mittels Nebenbestimmungen nicht möglich. Vorliegend ging die Vorinstanz zu Recht davon aus, dass zahlreiche Lösungen zur Mängelbehebung denkbar wären, die sich unterschiedlich auf das Bauvorhaben auswirken könnten. Der Wegfall der Wohnnutzung im zweiten Dachgeschoss hätte erhebliche Auswirkungen auf das Bauvorhaben, die nicht als untergeordnete Änderungen gelten können (E. 8). Die Beurteilung der Rechtsmittellegitimation erfolgt nicht rügenspezifisch (E. 9).
Abweisung.
Stichworte:
AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT
AUSLEGUNGSMETHODE
DACHGESCHOSS
GEWOHNHEITSRECHT
KERNZONE
KERNZONENVORSCHRIFTEN
LEGITIMATIONSBEGRÜNDUNG
NEBENBESTIMMUNG
PARTEIWECHSEL
PRÜFUNGSPFLICHT
RÜGEPRINZIP
VEREINIGUNG VON VERFAHREN
Rechtsnormen:
Art. 3 Abs. 1 NHG
§ 18 Abs. 2 lit. a PBG
§ 18 Abs. 2 lit. b PBG
§ 18 Abs. 2 lit. l PBG
§ 49a Abs. 2 PBG
§ 50 PBG
§ 50 Abs. 1 PBG
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG
§ 250 Abs. 2 PBG
§ 321 Abs. 1 PBG
§ 338a PBG
Art. 1 Abs. 1 RPG
Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG
Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG
§ 7 Abs. 4 VRG
§ 13 VRG
§ 17 VRG
§ 21 VRG
§ 23 Abs. 1 VRG
§ 58 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2023.00568
Urteil
der 1. Kammer
vom 12. Dezember 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter José Krause, Ersatzrichterin
Patricia Egli, Gerichtsschreiber Yann Aders.
In
Sachen
A AG,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.1  C,
1.2  D,
2.    E,
3.    F,
2–3 vertreten durch RA G,
4.    Zürcher Heimatschutz ZVH,
vertreten durch RA H,
5.    I,
6.    J,
5–6 vertreten durch RA K,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Bauausschuss Hinwil,
vertreten durch RA L,
Mitbeteiligter,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Der Bauausschuss Hinwil erteilte am 23. Januar 2023
der A AG die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines
Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der M-Strasse 02
und 03 in Wernetshausen.
II.
Gegen diesen Beschluss erhoben C und D mit Eingabe vom 23. Februar
2023 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich (G.-Nr. R3.2023.00038)
und beantragten die Anpassung des angefochtenen Entscheides in Bezug auf die
Anzahl Pflichtabstellplätze. Am 3. März 2023 erhoben E und F Rekurs beim
Baurekursgericht (G.-Nr. R3.2023.00041) und beantragten die Aufhebung des
angefochtenen Entscheides. Mit Eingabe vom 8. März 2023 erhob der Zürcher
Heimatschutz ZVH ebenfalls Rekurs beim Baurekursgericht (G.-Nr. R3.2023.00052)
und beantragte die Aufhebung des Entscheides. Schliesslich gelangten I und J
mit Eingabe vom 8. März 2023 an das Baurekursgericht und beantragten die
Aufhebung des angefochtenen Entscheides (G.-Nr. R3.2023.00053).
Mit Entscheid vom 23. August 2023 vereinigte das
Baurekursgericht die vier Rekursverfahren. Die Rekurse wurden gutgeheissen,
soweit darauf eingetreten wurde, und der Beschluss des Bauausschusses Hinwil
vom 23. Januar 2023 wurde aufgehoben.
III.
Gegen diesen Entscheid gelangte die A AG mit
Beschwerde vom 27. September 2023 an das Verwaltungsgericht des Kantons
Zürich und beantragte, das Urteil des Baurekursgerichts sei aufzuheben und die
Akten seien zur Neubeurteilung und Fortsetzung der Rekursverfahren an die
Vorinstanz zurückzuweisen. Weiter beantragte sie, die Vernehmlassungen der
Beschwerdegegner, des Mitbeteiligten und der Vorinstanz seien ihr zur
Stellungnahme zuzustellen. Schliesslich sei ihr eine angemessene
Umtriebsentschädigung zuzusprechen und die Verfahrenskosten seien den
Beschwerdegegnern aufzuerlegen.
Das Baurekursgericht beantragte am 20. Oktober 2023
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. E (Beschwerdegegnerin 2)
und F (Beschwerdegegner 3) schlossen mit Beschwerdeantwort vom 23. Oktober
2023 auf Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl.
MWST) zulasten der Beschwerdeführerin. Ebenso beantragten I (Beschwerdegegnerin 5)
und J (Beschwerdegegnerin 6) mit Beschwerdeantwort vom 30. Oktober 2023
die Abweisung der Beschwerde; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge
(zzgl. MWST) zulasten der Beschwerdeführerin. Der Bauausschuss Hinwil
(Mitbeteiligter) beantragte in seiner Vernehmlassung vom 1. November 2023
die Gutheissung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der Beschwerdegegnerschaft. Im Rahmen des weiteren Schriftenwechsels hielten
die Parteien an ihren Anträgen fest (Replik vom 30. November 2023,
Stellungnahmen vom 8. Februar 2024 und 18. März 2024; Duplik der
Beschwerdegegnerschaft 2–3 vom 11. Dezember 2023; Duplik der
Beschwerdegegnerschaft 5–6 vom 3. Januar 2024, Stellungnahmen vom 22. Februar
2024 und 21. März 2024). Mit Eingabe vom 5. August 2024 erklärten N
und O als Rechtsnachfolger der Beschwerdegegnerinnen 5 und 6 im
Miteigentum am Grundstück Kat.-Nr. 04 in Hinwil den Eintritt in das
Verfahren. Gleichzeitig führten sie aus, sie hielten an den Einwänden und Rügen
gegen das Bauprojekt nicht länger fest und erklärten ausdrücklich ihr
Desinteresse. Die Beschwerdegegnerinnen 5 und 6 liessen sich dazu nicht
vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist für die
Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die
Beschwerdeführerin ist als Eigentümerin des streitbetroffenen Baugrundstücks
und Adressatin der angefochtenen Verfügung legitimationsbegründend gemäss
§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
betroffen. Da die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind,
ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Die vor
Vorinstanz obsiegenden Beschwerdegegnerinnen 5 und 6 haben ihre
Liegenschaft
Kat.-Nr. 04 in Hinwil
am 10. November 2023
an N und O verkauft.
Die Beschwerdegegnerinnen 5 und 6
halten jedoch explizit an ihrer Parteistellung im vorliegenden
Beschwerdeverfahren fest. Die anwaltlich nicht vertretene neue Eigentümerschaft
der Liegenschaft hat hingegen mit Schreiben vom 5. August 2024 den
Eintritt in das Verfahren und gleichzeitig ihr Desinteresse daran erklärt.
2.1
Wer
im vorinstanzlichen Verfahren obsiegt
hat, bleibt im nachfolgenden Beschwerdeverfahren notwendigerweise Partei,
selbst wenn sie sich nicht mehr mit eigenen Anträgen am Verfahren beteiligen
würde (vgl. BGE 128 II 90 E. 2b;
Martin Bertschi in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],
3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 21–21a N. 17
). Beschwerdegegnerinnen und
Beschwerdegegner können entsprechend nicht aus einem laufenden Verfahren
ausscheiden (VGr, 2. Dezember 2021, VB.2020.00463, E. 2).
Ein Parteiwechsel liegt vor, wenn eine am Verfahren
beteiligte Partei ausscheidet und durch eine andere Partei ersetzt wird
(Michael Merker, Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfahren nach dem
aargauischen Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG] vom 9. Juli
1968, Zürich 1998, S. 11). Auf Antrag hin wird ein Parteiwechsel vom
Verwaltungsgericht in der Regel dann als zulässig betrachtet, wenn das
schutzwürdige Interesse wegen des Übergangs eines Rechts oder der Änderung
tatsächlicher Verhältnisse auf einen Dritten übergegangen ist (VGr,
6. Februar 2020, VB.2019.00576, E. 1.2 mit Hinweis; Bertschi, Vorbem.
zu §§ 21–21a N. 19). Der Antrag kann von der bisherigen Partei oder
dem eintrittswilligen Dritten gestellt werden, wobei in beiden Fällen die
Erklärung des jeweils anderen vorliegen muss, dass er dem Antrag zustimmt
(Merker, S. 14 f.).
2.2
Als im vorinstanzlichen Verfahren obsiegende Parteien bleiben
die Beschwerdegegnerinnen 5 und 6 im Beschwerdeverfahren, das durch die
Beschwerdeführerin veranlasst wurde, notwendigerweise Parteien und können aus
dem laufenden Verfahren nicht ausscheiden (vgl. VGr, 2. Dezember 2021,
VB.2020.00463, E. 2). Die Beschwerdegegnerinnen 5 und 6 halten denn
auch ausdrücklich an ihrer Parteistellung fest und haben keinen Parteiwechsel
beantragt oder einem solchen zugestimmt.
Aufgrund des explizit
geäusserten Desinteresses am Verfahren ist weiter davon auszugehen, dass die
neue Eigentümerschaft keine Parteistellung beanspruchen will, zumal diese für
unterliegende Parteien mit Kosten- und Entschädigungspflichten verbunden wäre
(§§ 13 und 17 VRG). Die Eingabe der neuen Eigentümerschaft ist vielmehr
unverlangt und bringt keinen Willen zur Verfahrensbeteiligung als Partei zum
Ausdruck, weshalb sie aus dem Recht zu weisen ist (vgl. Bertschi, Vorbem. zu §§ 21–21a
N. 23; VGr, 5. Mai 2006, VB.2005.00370, E. 2.6).
3.
In prozessualer Hinsicht
stellt die Beschwerdeführerin den Antrag, es seien ihr die Vernehmlassungen der
Beschwerdegegner, des Mitbeteiligten und der Vorinstanz zur Stellungnahme
zuzustellen. Das Verwaltungsgericht hat diesem Antrag im Rahmen des
Schriftenwechsels entsprochen (§ 58 VRG).
4.
Das streitbetroffene
Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Hinwil (BZO) in der Kernzone K2 sowie im Perimeter des öffentlichen
Gestaltungsplans P. Das Grundstück ist im nordwestlichen Bereich mit dem
Einfamilienhaus M-Strasse 02 überstellt, welches im Westen mit dem
Nachbargebäude M-Strasse 05 auf Grundstück Kat.-Nr. 06 zusammengebaut
ist. Östlich der Wohnhäuser befindet sich das Nebengebäude M-Strasse 03.
Dieses soll im Zusammenhang mit dem Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs
Wohneinheiten im südöstlichen Bereich des Baugrundstücks abgebrochen werden.
Zudem soll ein nordöstlich an das Wohnhaus M-Strasse 02 angebauter Carport
abgebrochen und in reduziertem Umfang neu erstellt werden. Die
Unterniveaugarage des geplanten Mehrfamilienhauses mit sieben Abstellplätzen
wie auch die beiden Besucherparkplätze im Freien und der Abstellplatz im neuen
Carport sollen von Nordwesten her über die M-Strasse erschlossen werden.
5.
Die
Beschwerdeführerin bringt zunächst im Wesentlichen vor, durch die Vereinigung
der Rekurse könnten Rügen, die einzelne Rekurrenten gar nicht vorgebracht
hätten, von den anderen Rekurrenten nicht als erhoben betrachtet werden. Da die
einzige als begründet beurteilte Rüge der Verletzung der Geschosszahl nur von
den Rekurrentinnen im Verfahren G.-Nr. R3.2023.00053 geltend gemacht
worden sei, hätte nur dieser Rekurs gutgeheissen werden dürfen. Die anderen
Verfahren, soweit die Vorinstanz nicht alle Rügen prüfen wollte, hätten
sistiert werden müssen, bis die Gutheissung des Rekurses im Verfahren G.-Nr. R3.2023.00053
in Rechtskraft erwachsen wäre; dann hätten diese Verfahren wegen Aufhebung der
Baubewilligung als gegenstandslos geworden abgeschrieben werden können. Der
angefochtene Entscheid sei daher, was die Rekursverfahren G.-Nr. R3.2023.00038,
G.-Nr. R3.2023.00041 und G.-Nr. R3.2023.00052 betreffe, aufzuheben
und die Akten zur Neubeurteilung und zur Fortsetzung der Rekursverfahren
hinsichtlich der ungeprüften Rügen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
5.1
5.1.1
Die Vereinigung mehrerer
Rechtsmittelverfahren zu einem einzigen Verfahren ist zulässig, wenn die
Beurteilung von Begehren mehrerer Gesuchsteller im Rahmen einer einzigen
Anordnung prozessökonomisch sinnvoll erscheint (BGr, 24. Mai 2012,
1C_13/2012, E. 1.1; Martin Bertschi/Kaspar Plüss,
Kommentar VRG,
Vorbem. zu §§ 4–31 N. 59). Eine
Verfahrensvereinigung kann sich insbesondere dann rechtfertigen, wenn mehrere
Personen, die an eine Behörde gelangen, gleiche oder ähnliche Begehren stellen,
die dieselben tatsächlichen Umstände und Rechtsfragen betreffen, sodass bei
getrennter Verfahrensführung sich widersprechende Entscheide möglich wären
(VGr, 25. Januar 2012, VB.2010.00500, E. 4.4.1; Bertschi/Plüss,
Vorbem. zu §§ 4–31 N. 59) oder wenn mehrere Parteien die gleiche
Verfügung oder praktisch übereinstimmende Verfügungen, die identische
Rechtsfragen aufwerfen, anfechten (BGE 131 V 59 E. 1; BGr, 22. Mai
2012, 2C_472/2012, E. 2.1; VGr, 22. Februar 2012, VB.2011.00531, E. 1).
Der zuständigen Behörde steht bei der Beurteilung ein grosses Ermessen zu (VGr,
25. Januar 2012, VB.2010.00500, E. 4.4.1; Bertschi/Plüss, Vorbem. zu
§§ 4–31 N. 53).
5.1.2
Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 VRG wendet
die Verwaltungsbehörde das Recht von Amtes wegen an. Dieser Grundsatz gilt auch
für die Rechtsmittelinstanzen und ist ein wichtiger Garant für die materielle
Rechtmässigkeit der Entscheide (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 3,
172; Martin Bertschi,
Kommentar VRG,
Vorbem. zu §§ 19–28a N. 29). Im
Rechtsmittelverfahren besteht zwar das Erfordernis einer Rechtsmittelbegründung
als Prozessvoraussetzung (für den Rekurs vgl. § 23 Abs. 1 Satz 1
VRG). Dies ändert an der Geltung des Grundsatzes der Rechtsanwendung von Amtes
wegen jedoch insoweit nichts, als die entscheidende Behörde in keiner Weise an
die von den Parteien vorgebrachte rechtliche Begründung gebunden ist (Bertschi,
Vorbem. zu §§ 19–28a N. 29). Die Rechtsmittelinstanzen dürfen sich
zwar im Prinzip auf die Prüfung der vorgebrachten Rügen beschränken (
VGr,
17. September 2020, VB.2018.00162, E. 6.5.2; 28. November 2019,
VB.2019.00258, E. 4.2; 25. Januar 2017, VB.2016.00551, E. 4.2;
Plüss, § 7 N. 172). Dabei
handelt es sich jedoch um eine Einschränkung der Prüfungspflicht, nicht des
Prüfungsrechts (VGr, 13. April 2000, VB.1999.00400, E. 3; Bertschi,
Vorbem. zu §§ 19–28a N. 31).
5.2
5.2.1
Insoweit sich die
Beschwerdeführerin gegen die Vereinigung der Rekursverfahren wendet, gilt es
darauf hinzuweisen, dass alle vier Rekursverfahren den gleichen Beschluss des
Bauausschusses Hinwil vom 23. Januar 2023 und damit das gleiche
Bauvorhaben betreffen. Alle Rekurrierenden haben gleiche oder ähnliche Anträge
gestellt. Die Rekurrierenden im Verfahren G.-Nr. R3.2023.00038 beantragten
die Änderung der erteilten Baubewilligung, während die Rekurrierenden in den
Verfahren G.-Nr. R3.2023.00041, G.-Nr. R3.2023.00052 und G.-Nr. R3.2023.00053
die Aufhebung des Beschlusses des Bauausschusses Hinwil vom 23. Januar
2023 beantragten. Die vier Rekurse werfen in weiten Teilen auch dieselben
Fragen auf. Unter Berücksichtigung des weiten Ermessensspielraums ist das
Vorgehen der Vorinstanz, welche die vier Rekursverfahren vereinigt hat, nicht
zu beanstanden. Die Vereinigung dient vielmehr der Prozessökonomie, was auch im
Interesse der Beschwerdeführerin ist. Dass ihr aus der Vereinigung tatsächliche
Nachteile erwachsen wären, legt die Beschwerdeführerin denn auch nicht
substanziiert dar. Die von der Beschwerdeführerin vorgebrachte Behandlung
lediglich eines Rekurses unter gleichzeitiger Sistierung der anderen drei
Rekursverfahren steht hingegen grundsätzlich im Widerspruch zum
verfassungsmässigen Beschleunigungsgebot (Bertschi/Plüss, Vorbem. §§ 4–31
N. 38). Die
Sistierung
von
Verfahren soll daher die Ausnahme bleiben, die nur unter triftigen Gründen
vorgenommen wird (BGE 135 III 127 E. 3.4; VGr, 14. März 2024,
VB.2023.00455, E. 2). Solche triftigen Gründe für eine
Verfahrenssistierung sind vorliegend nicht ersichtlich.
5.2.2
Insoweit die Beschwerdeführerin
geltend macht, die Rekurse in den Verfahren G.-Nr. R3.2023.00038, G.-Nr. R3.2023.00041
und G.-Nr. R3.2023.00052 hätten nicht gutgeheissen werden dürfen, weil die
Rüge der Verletzung der Geschosszahl von den jeweiligen Rekurrierenden nicht
erhoben worden sei, kann ihr nicht gefolgt werden. Wohl relativiert das
Rügeprinzip im Rekursverfahren den in § 7 Abs. 4 Satz 2 VRG
verankerten Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen, doch wird dadurch
nur die Prüfungspflicht, nicht aber das Überprüfungsrecht der
Rechtsmittelinstanz beschränkt. Die Vorinstanz konnte daher mit Blick auf § 7
Abs. 4 Satz 2 VRG die Rekurse auch aufgrund einer Verletzung der
Geschosszahlvorschriften gutheissen, ohne dass alle rekurrierenden Parteien
dies gerügt hätten. Die Beschwerde erweist sich daher in diesem Punkt als
unbegründet.
6.
Die
Beschwerdeführerin macht weiter geltend, die Auslegung der Vorinstanz von Ziffer 3.1.2
BZO lasse sich mit vernünftigen Gründen nicht halten und sei willkürlich. Wenn Ziffer 3.1.2
BZO so auszulegen wäre, dass in der Kernzone K2 nur ein anrechenbares
Dachgeschoss zulässig sei, könnte das zweite Dachgeschoss nur als Estrich
und/oder als Waschküche, die nicht als Wohnräume gelten, genutzt werden. Dies
stehe in unvereinbarem Gegensatz zum Gebot der haushälterischen Nutzung und der
angestrebten inneren Verdichtung des Baugebietes auf kantonal- und
bundesrechtlicher Ebene und daher im Widerspruch zum übergeordneten Recht.
6.1
6.1.1
Bei der Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen
Rechts kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale
Recht der rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung
aufgibt oder durch unbestimmte Rechtsbegriffe einen Beurteilungsspielraum bzw.
Ermessen einräumt (VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248,
E. 4.3.2; vgl. dazu Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20
N. 59 f.). Die Rekursinstanz ist in solchen Fällen verpflichtet, sich
mit den Entscheidgründen der Gemeindebehörde mit besonderer Sorgfalt
auseinander­zu­setzen. Ist der Entscheid der Gemeindebehörde plausibel und
stichhaltig begründet, so bedarf es besonders überzeugender Gründe, um von
deren Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts abzuweichen (vgl. VGr,
1. Juni 2023, VB.2022.00551, E. 4.2; 8. Juli 2017,
VB.2016.00082, E. 5.2). Dasselbe gilt auch für das Verwaltungsgericht.
6.1.2
Das
Gesetz
muss
in
erster
Linie
aus
sich selbst
heraus
,
das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zugrunde liegenden
Wertungen auf der Basis einer teleologischen Verständnismethode ausgelegt
werden. Die
Gesetzesauslegung
hat sich vom
Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt,
sondern erst das an Sachverhalten verstandene und konkretisierte
Gesetz
. Gefordert ist die sachlich richtige
Entscheidung im normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis
der ratio legis (BGE 149 II 281 E. 4.5.1; 149 I 2 E. 3.2.1; 149 V 21
E. 4.3). Zur Anwendung kommt mithin ein pragmatischer Methodenpluralismus,
mit dem nicht vereinbar wäre, einzelne Auslegungselemente einer hierarchischen
Prioritätsordnung zu unterstellen (BGE 149 II 281 E. 4.5.1; 149 I 2 E. 3.2.1;
149 V 21 E. 4.3; vgl. VGr, 21. Dezember 2023, VB.2023.00243, E. 3.1.2;
17. Mai 2023, VB.2022.00677, E. 4.1; 2. Februar 2023,
VB.2022.00595, E. 3.2.1).
6.2
6.2.1
Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Hinwil umfasst in Ziffer 3
Regelungen zu den Kernzonen und in Ziffer 3.1 Ausführungen zur Ausnützung.
Ziffer 3.1.2 BZO bestimmt in tabellarischer Form die zulässigen Grundmasse
für Neubauten, die nicht ein bestehendes Hauptgebäude ersetzen. Aus der Tabelle
folgt, dass in der Kernzone K2 (max.) ein Dachgeschoss zulässig ist.
Ausnahmen oder Abweichungen von diesen Vorgaben sind dem Wortlaut nicht zu
entnehmen. Die Verwendung des Begriffs "maximal" (max.) muss vielmehr
dahingehend verstanden werden, dass es sich bei dem einen zulässigen
Dachgeschoss in der Kernzone K2 bei Neubauten, die nicht ein bestehendes
Hauptgebäude ersetzen, um eine absolute, obere Grenze handelt. Diesbezüglich
räumt Ziffer 3.1.2 BZO der rechtsanwendenden Behörde keinerlei
Beurteilungsspielraum bzw. Ermessen ein. Nach grammatikalischer Auslegung
bestimmt Ziffer 3.1.2 BZO somit abschliessend, dass höchstens ein
Dachgeschoss bei Neubauten, die nicht ein bestehendes Hauptgebäude ersetzen, in
der Kernzone K2 zulässig ist.
6.2.2
Das Ergebnis der grammatikalischen Auslegung wird zudem durch historische
und teleologische Überlegungen bestätigt. Wie in der Wegleitung zu Ziffer 3
der BZO unter Hinweis auf § 50 PBG erläutert wird, bezwecken
Kernzonenvorschriften den Schutz und die Erhaltung der ländlichen Eigenart der
bestehenden Dörfer sowie deren sinnvolle Erweiterung. Diesem Schutzzweck
entsprechend sind die Vorschriften über die maximalen Grundmasse gemäss Ziffer 3.1.2
BZO als absolute Höchstmasse einzuhalten. Abweichungen oder Ausnahmen von
diesen maximalen Höchstmassen würden den Schutzzweck der in der Ziffer 3.1.2
verankerten Kernzonenbestimmungen unterlaufen.
6.2.3
Aus systematischer Sicht müssen die Vorgaben von Ziffer 3.1.2 BZO in
ihrem normativen Kontext interpretiert werden. Zunächst ist mit Blick auf die
ebenfalls in Ziffer 3.1.2 BZO enthaltenen Bestimmungen in Bezug auf die
Kernzone K3 festzuhalten, dass in dieser maximal zwei Dachgeschosse
zulässig sind. Gemäss den Ausführungen in der Wegleitung wird mit diesen
unterschiedlichen Regelungen für die Kernzone K2 und K3 eine
Differenzierung zwischen dem Dorfkern von Hinwil und seinen Weilern ermöglicht.
Daraus ist zu schliessen, dass diese Differenzierung gewollt und bewusst eine
Unterscheidung in der maximal zulässigen Anzahl Dachgeschosse in der Kernzone K2
einerseits und K3 andererseits normiert wurde. Wären in beiden Zonen maximal
zwei Dachgeschosse erlaubt, würde die bezweckte Differenzierung nicht erreicht.
Aus systematischer Sicht sind sodann die weiteren Kernzonenregelungen zu
berücksichtigen. Ziffer 3.1.1 BZO bestimmt, dass beim Umbau und beim
Ersatz bestehender Hauptgebäude die Stellung und die kubische Gestaltung zu
erhalten sind. Gemäss dieser Ziffer können jedoch geringfügige Abweichungen
bewilligt oder angeordnet werden, wenn sie im Interesse der Wohnhygiene oder
des Ortsbildschutzes liegen sowie für die geänderte Nutzweise des Gebäudes
erforderlich sind. Eine analoge Möglichkeit von Abweichungen für Neubauten, die
nicht ein bestehendes Hauptgebäude ersetzen, fehlt in Bezug auf die
Dachgeschosse in Ziffer 3.1.2 BZO. E contrario ist daher die Regelung in Ziffer 3.1.2
BZO als ausnahmslos geltend zu interpretieren.
Weiter kann für die
systematische Auslegung der für die Parzelle anwendbare öffentliche
Gestaltungsplan P vom 6. Juni 2006 herangezogen werden. Dieser bestimmt
jedoch in Art. 4 der Gestaltungsplanvorschriften (GPV), dass die
Vorschriften der jeweiligen Bau- und Zonenordnung bzw. des übergeordneten
Rechts gelten, wo der Gestaltungsplan nichts Besonderes regelt. Abweichungen
von der in Ziffer 3.1.2 BZO normierten maximalen Dachgeschosszahl sehen
die Gestaltungsplanvorschriften nicht vor. Dem erläuternden Bericht ist in Ziffer 5
zu entnehmen, dass sich der öffentliche Gestaltungsplan auf wenige
bebauungsspezifische Bestimmungen beschränkt, da die Bau- und Zonenordnung
bereits detaillierte Angaben für Bauten in den Kernzonen aufweist. Sodann hält
der Bericht explizit fest, dass die Bestimmungen von Ziffer 3 BZO für die
Kernzone K2 zwingend sind und restriktiv angewandt werden müssen. Auch aus
systematischer Sicht muss Ziffer 3.1.2 BZO entsprechend dahingehend
verstanden werden, dass es sich bei dem einen zulässigen Dachgeschoss in der
Kernzone K2 bei Neubauten, die nicht ein bestehendes Hauptgebäude
ersetzen, um eine absolute, zwingende obere Grenze handelt.
6.2.4
Zusammengefasst ist die Vorinstanz daher in korrekter Auslegung von Ziffer 3.1.2
BZO zum Ergebnis gekommen, dass das vorliegend strittige Bauprojekt mit zwei
anrechenbaren Dachgeschossen der gesetzlichen Regelung widerspricht.
6.2.5
Die von der Beschwerdeführerin dagegen vorgebrachte Argumentation, das
Zulassen lediglich eines anrechenbaren Dachgeschosses in der Kernzone K2
stehe im Widerspruch zum Gebot der haushälterischen Nutzung, der angestrebten
inneren Verdichtung des Baugebietes und zum übergeordneten Recht, überzeugt
hingegen nicht.
In Bezug auf das kantonale Recht ist darauf hinzuweisen,
dass
die kommunale Bau- und
Zonenordnung den Bauvorschriften des kantonalen Rechts vorgeht, soweit sie sich
innerhalb der Rechtsetzungsbefugnis der Gemeinde hält (§ 250 Abs. 2
PBG). Daraus resultiert ein Vorrang der kommunalen Bau- und Zonenordnung vor
den Bauvorschriften des kantonalen Rechts, soweit sich die Bau- und
Zonenordnung auf die Rechtsetzungsbefugnis der Gemeinde stützt. Die
Rechtsetzungsbefugnisse der Gemeinden ergeben sich insbesondere aus § 49a
PBG.
Gemäss § 49a Abs. 2 PBG können je nach örtlichen
Verhältnissen und den Vorgaben der Richtplanung zonenweise oder für
Teilbereiche von Zonen bis zu sieben Vollgeschosse, zwei anrechenbare
Dachgeschosse unter Schrägdächern, ein anrechenbares Dachgeschoss unter
Tonnendächern oder ein Attikageschoss sowie ein anrechenbares Untergeschoss
zugelassen werden. Die Gemeinde Hinwil hat von der durch § 49a Abs. 2
PBG festgelegten Rechtsetzungsbefugnis Gebrauch gemacht und in Ziffer 3.1.2
BZO normiert, dass bei Neubauten, die nicht ein bestehendes Hauptgebäude
ersetzen, in der Kernzone K2 (max.) ein Dachgeschoss zulässig ist. Die
Gemeinde hat damit innerhalb ihrer Rechtsetzungsbefugnis eine Regelung
getroffen, womit Ziffer 3.1.2 BZO den Bauvorschriften des kantonalen
Rechts vorgeht. Aus § 49a Abs. 2 PBG kann daher nichts zu Gunsten der
Beschwerdeführerin abgeleitet werden.
Bei den von der Beschwerdeführerin vorgebrachten
Grundsätzen der haushälterischen Nutzung des Bodens und der inneren Verdichtung
des Baugebietes (vgl. Art. 1 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a
bis
sowie Art. 3 Abs. 3 lit. a
bis
des
Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]; § 18 Abs. 2 lit. a
und b PBG) handelt es sich zudem um planerische Grundsätze, die als
Entscheidkriterien und Zielvorgaben zu verstehen sind, jedoch keine absolute
Geltung beanspruchen. Vielmehr müssen sie im Rahmen einer allfälligen
Interessenabwägung mit und gegen andere Grundsätze und Zielvorschriften
abgewogen werden (vgl. BGE 134 II 97 E. 3.1; BGr, 25. April 2023,
1C_99/2022, E. 11.1; 24. Mai 2018, 1C_230/2017, E. 5.1). Zu
diesen anderen Grundsätzen zählt auch der Ortsbildschutz, der wie vorliegend
mit Vorgaben für die Kernzone erreicht werden soll (vgl. Art. 3 Abs. 1
des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz [NHG];
§ 18 Abs. 2 lit. l; § 50 Abs. 1; § 203 Abs. 1
lit. c PBG). Das übergeordnete Recht enthält keine Gewichtung dieser
potenziell widerstreitenden Ziele und Grundsätze und ebenso wenig eine
hierarchische Reihenfolge. Vielmehr obliegt es der zuständigen Behörde, in
einer wertenden Gesamtschau und unter Abwägung aller Interessen diese
Grundsätze in planerischen Massnahmen zu konkretisieren (Michael Steiner/Thomas
Wipf in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht,
7. A., Wädenswil 2024, S. 121). Soweit das positive Gesetzesrecht
einzelne Aspekte der Interessenabwägung konkret regelt, ist vorweg zu klären,
ob das Vorhaben mit diesen Vorschriften zu vereinbaren ist (vgl. BGE 146 II 347
E. 3.5; 134 II 97 E. 3.1). Die Gemeinde Hinwil hat in Ausübung ihrer
Kompetenzen und unter Berücksichtigung der relevanten Entscheidkriterien und
Zielvorgaben in Ziffer 3.1.2 BZO festgelegt, dass bei Neubauten, die nicht
ein bestehendes Hauptgebäude ersetzen, in der Kernzone K2 (max.) ein
Dachgeschoss zulässig ist. Das anwendbare positive Gesetzesrecht enthält damit
eine konkrete Regelung für die Anzahl zulässiger Dachgeschosse bei Neubauten in
der Kernzone K2, die der rechtsanwendenden Behörde keinen
Beurteilungsspielraum bzw. Ermessen einräumt. Die Vorinstanz hat in korrekter
Anwendung dieser Regelung geprüft, ob das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin
mit dieser Vorschrift vereinbar ist. Darüber hinaus besteht kein Spielraum für
weitergehende Interessenabwägungen mit den Grundsätzen der haushälterischen
Nutzung und der Verdichtung gegen innen. Ein Widerspruch zu diesen Grundsätzen
auf kantonal- und bundesrechtlicher Ebene und
daher zum übergeordneten Recht
ist nicht ersichtlich.
6.3
Aus dem
Vorstehenden folgt, dass die Auslegung der Vorinstanz von Ziffer 3.1.2 BZO
nicht zu beanstanden ist. Ein vom vorliegend strittigen Bauprojekt vorgesehenes
zweites anrechenbares Dachgeschoss widerspricht der gesetzlichen Regelung. Da
die Vorinstanz die relevante Bestimmung korrekt ausgelegt und damit ihren
Entscheid auf sachliche Kriterien gestützt hat, liegt auch keine in diesem
Zusammenhang von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Verletzung des Willkürverbotes
vor.
7.
Die Beschwerdeführerin weist darauf hin, dass die örtliche
Baubehörde seit vielen Jahren ein zweites anrechenbares Dachgeschoss erlaube
und diese Praxis daher bereits ortsüblich sei.
7.1
Auch im
öffentlichen Recht kann Gewohnheitsrecht entstehen. Für die Anerkennung einer
gewohnheitsrechtlichen Norm müssen jedoch drei Voraussetzungen kumulativ
erfüllt sein. Zunächst muss eine lang dauernde, ununterbrochene und
einheitliche Praxis der Behörden vorliegen. Zudem muss die Praxis die
Rechtsüberzeugung sowohl der Behörden als auch der betroffenen Bürger
verkörpern. Schliesslich muss der Erlass, in dessen Sachbereich die Praxis
fällt, für eine ergänzende Regelung durch Gewohnheitsrecht Raum lassen (vgl.
Ulrich Häfelin et al., Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 11. A.,
Zürich/Genf 2024, Rz. 11; Pierre Tschannen, Staatsrecht der
Schweizerischen Eidgenossenschaft, 5. A., Bern 2021, § 1 N. 54).
Aufgrund der zwingenden Natur des öffentlichen Rechts ist derogierendes, d.h.
dem Gesetz widersprechendes Gewohnheitsrecht ausgeschlossen (BGE 138 I 196 E. 4.5.4).
7.2
Insoweit
die Beschwerdeführerin sinngemäss geltend macht, dass vorliegend eine Praxis
der Bewilligung eines zweiten anrechenbaren Dachgeschosses bestehe, die
aufgrund gewohnheitsrechtlicher Geltung bindend sei, gilt es darauf
hinzuweisen, dass die Regelung in Ziffer 3.1.2 BZO keinen Raum für die
Bildung von Gewohnheitsrecht lässt. Gemäss korrekter Auslegung der Vorinstanz
ist in der Kernzone K2 bei Neubauten, die nicht ein bestehendes Hauptgebäude
ersetzen, max. ein anrechenbares Dachgeschoss zulässig (vgl. E. 6.2). Eine
dieser Regelung widersprechende Praxis kann daher keine gewohnheitsrechtliche
Geltung erlangen und bleibt rechtlich unbeachtlich. Im Übrigen wäre auch das
Vorliegen einer einheitlichen Praxis in Bezug auf die Bewilligung eines zweiten
anrechenbaren Dachgeschosses fraglich. Der Mitbeteiligte verweist dazu auf
seine Vernehmlassung vor Vorinstanz, in der er jedoch lediglich ausführt, dass
in der Gemeinde Hinwil die konstante Praxis bestehe, Galeriegeschosse
zuzulassen, wenn diese von aussen nicht erkennbar seien. Die Vorinstanz weist
diesbezüglich zu Recht darauf hin, dass es sich vorliegend nicht um ein
Galeriegeschoss handelt, sondern um ein volles zweites Dachgeschoss, das
ausschliesslich dem Wohnen dienen soll. Dass die vorgenannte Praxis auch bei
vollen zweiten Dachgeschossen zu Wohnzwecken besteht, ist den Eingaben des
Mitbeteiligten nicht zu entnehmen.
7.3
Aus dem
Vorstehenden folgt, dass keine rechtlich bindende Praxis des Mitbeteiligten
besteht, welche vorliegend zur Zulässigkeit eines zweiten anrechenbaren
Dachgeschosses zu Wohnzwecken führen würde. Der Entscheid der Vorinstanz ist
auch in diesem Punkt nicht zu beanstanden.
8.
Die Beschwerdeführerin bringt weiter vor, dass entgegen
der Auffassung der Vorinstanz ein ohne Weiteres behebbarer Mangel im Sinne von
§ 321 Abs. 1 PBG vorliegen würde.
8.1
Inhaltliche oder formale Mängel
eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter
bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen
in der Baubewilligung behoben werden. Die nebenbestimmungsweise Mängelbehebung
kommt indessen nach gefestigter
Rechtsprechung nur infrage, s
olange die Mängel untergeordneter Natur
sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete
Nebenbestimmungen behoben werden können. Ziehen die Mängel indessen wesentliche
Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung
behoben werden (
BGr, 12. April
2018, 1C_266/2018, E. 3.3; VGr, 27. März 2024, VB.2023.00295, E. 7.2;
11. Mai 2023,
VB.2022.00643, E. 5.1.1; 19. Juli 2018, VB.2017.00830,
E. 5.1; VGr,
16. Juli
2015, VB.2015.00120, E. 3.2 = BEZ 2015 Nr. 46; VGr,
26. Januar
2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984
Nr. 5; Laura Diener/Thomas Wipf in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.],
Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024
,
S. 513 ff.). In diesen Fällen ist ohne grösseren planerischen Aufwand
nicht beurteilbar, wie der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen,
konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach
sich zieht (VGr, 11. Mai 2023, VB.2022.00643, E. 5.1.2; 19. Juli
2018, VB.2017.00830, E. 5.1).
Die statuierten Nebenbestimmungen müssen konkret sein, das
heisst, es muss ersichtlich sein, inwiefern das Bauvorhaben abzuändern ist bzw.
welchen Einfluss die Mängelbehebung auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens
hat. Sind verschiedene Varianten einer Projektänderung denkbar, spricht dies
gegen die Möglichkeit der nebenbestimmungsweisen Mängelbehebung (vgl. VGr, 11. Mai
2023,
VB.2022.00643, E. 5.2.2
). Können keine konkreten Nebenbestimmungen statuiert werden, sodass
insbesondere die ästhetischen Auswirkungen der Mängelbehebung nicht abschätzbar
sind, muss die Baubewilligung aufgehoben werden, damit eine umfassende
Würdigung durch die örtliche Baubehörde bzw. die Rechtsmittelinstanzen erfolgen
kann. Schliesslich ist die Überarbeitung der Baupläne einzig Sache der
Bauherrschaft, nicht jedoch der Baubehörde und auch nicht der
Rechtsmittelinstanzen (VGr, 27. März 2024, VB.2023.00295, E. 7.2; 11. Mai
2023,
VB.2022.00643, E. 5.1.3;
16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.3 ff. = BEZ 2015
Nr. 46
).
Bei der Beantwortung der Frage,
ob Mängel eines Bauvorhabens mit einer Nebenbestimmung geheilt werden können
oder ob eine Bauverweigerung auszusprechen ist, kommt dem Baurekursgericht als
Fachgericht ein gewisser Beurteilungsspielraum zu (
VGr, 27. März 2024, VB.2023.00295, E. 7.3;
11. Mai
2023, VB.2022.00643, E. 5.2; 11. Februar 2021, VB.2020.00759,
E. 3.4.2).
8.2
Die Vorinstanz führte dazu in E. 6.5
aus, das Bauvorhaben sehe in den beiden Dachgeschossen zwei jeweils auf beide
Geschosse verteilte 5,5-Zimmer-Wohnungen vor. Während im ersten Dachgeschoss
jeweils das Wohn- und Esszimmer mit Küche, Eingang und einer Nasszelle sowie
einem bzw. zwei Zimmern vorgesehen sei, sollten im zweiten Dachgeschoss je eine
weitere Nasszelle und drei bzw. zwei Zimmer entstehen. Beim Wegfall der
Wohnnutzung im zweiten Dachgeschoss sei davon auszugehen, dass die
Raumaufteilung im ersten Dachgeschoss nicht mehr sinnvoll sein dürfte bzw.
geändert würde. Ebenso anzupassen wäre die Belichtung des zweiten
Obergeschosses, was Auswirkungen auf die Fassadengestaltung habe. Weiter stelle
sich die Frage des Zugangs zum zweiten Dachgeschoss, sollte dieses als Estrich
genutzt und nicht als Luftraum ausgestaltet werden, der Notwendigkeit der
starken Isolation, welche sich wiederum auf die ebenfalls gerügte Gebäudehöhe
auswirken könnte, wie auch der Anzahl Pflichtabstellplätze bei einer
Neuaufteilung bzw. Verkleinerung der betroffenen Wohnungen. Insgesamt seien
diverse Lösungen denkbar, welche sich wiederum unterschiedlich auf das
Bauvorhaben auswirken könnten. Damit sei nicht mehr von einem durch eine
Nebenbestimmung behebbaren Mangel auszugehen. Der angefochtene Entscheid sei
entsprechend aufzuheben und das Bauvorhaben in Bezug auf die Dachgeschosse zu
überarbeiten.
8.3
Wie die
Vorinstanz zu Recht ausführt, betrifft der Mangel die Ausgestaltung der beiden
5,5-Zimmer-Wohnungen W5 und W6, welche gemäss den Plänen jeweils auf die beiden
Dachgeschosse verteilt sind und flächenmässig die beiden grössten Wohnungen des
Bauprojekts darstellen. Bei der Wohnung W5 würden die Zimmer 2–4 und eine
Nasszelle wegfallen, die im zweiten Dachgeschoss vorgesehen sind (Bruttowohnfläche
[BWF] 56,0 m
2
). Bei der Wohnung W6 wären die Zimmer 3–4 und
eine Nasszelle betroffen (BWF 42,0 m
2
). Der Wegfall der
Wohnnutzung im zweiten Dachgeschoss hätte entsprechend erhebliche Auswirkungen
auf die Ausgestaltung des zweiten Dachgeschosses, die nicht mehr als
untergeordnete Änderungen gelten können. Der Wegfall der Wohnnutzung im zweiten
Dachgeschoss kann sodann auch die Gestaltung der verbleibenden Räume in den
Wohnungen W5 und W6 im ersten Dachgeschoss beeinflussen. Für diese
konzeptionelle Umgestaltung sind verschiedene Varianten denkbar. Sodann weist
die Vorinstanz darauf hin, dass die Untersagung eines anrechenbaren zweiten
Dachgeschosses zahlreiche weitere konzeptionelle Anpassungen des Projekts
erfordert, welche sich insbesondere auf die Belichtung des zweiten
Dachgeschosses beziehen. Die Änderungen im Innern können daher auch äusserlich
zu Gestaltungsänderungen führen, wobei wiederum unterschiedliche Varianten
denkbar sind. Der Entscheid, welche Variante bevorzugt und zum Gegenstand eines
neuen Baugesuchs gemacht werden soll, ist Sache der Bauherrschaft und nicht der
Rechtsmittelinstanzen.
8.4
Zusammengefasst
ist die Vorinstanz in Ausübung ihres Ermessensspielraums als Fachgericht zu
Recht davon ausgegangen, dass der von ihr festgestellte Mangel des Bauvorhabens
nicht ohne besondere Schwierigkeiten im Sinne von § 321 Abs. 1 PBG
behoben werden kann. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als
unbegründet.
9.
Die
Beschwerdeführerin macht schliesslich geltend, die Rekurrentinnen im Verfahren
G.-Nr. R3.2023.00053 hätten kein schützenswertes Interesse an der ohne
Weiteres möglichen Nebenbestimmung zur Behebung des von ihnen gerügten Mangels
der Unzulässigkeit eines zweiten Dachgeschosses dargetan. Sie würden von ihrem
Grundstück nur die Nord- und die Ostfassade sehen, die teilweise abgestuft
seien. Auf der Nordseite seien nur Dachflächenfenster im ersten Dachgeschoss
bzw. ein Fassadenfenster im ersten Dachgeschoss sichtbar. Auf der Ostseite
seien nur Fenster im Giebel sichtbar, die auch für die
Estrich/Waschküchennutzung nicht verboten seien. Auf die Rüge der Verletzung
der Geschosszahl hätte die Vorinstanz daher nicht eintreten dürfen.
9.1
Gemäss § 21 VRG und § 338a PBG ist
zum Rekurs berechtigt, wer durch eine Anordnung berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die Rechtsmittelbefugnis eines
Nachbarn gegeben, wenn einerseits eine hinreichend enge räumliche Beziehung zum
Baugrundstück besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben mehr als
irgendeine Drittperson oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten
(tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt,
deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (VGr, 27. Juli
2017, VB.2017.00352, E. 3.1; 24. November 2015, VB.2015.00464,
E. 3.3; 25. April 2012, VB.2012.00025, E. 2).
Als wichtiges
Kriterium zur Beurteilung der Betroffenheit dient in der Praxis des
Bundesgerichts die räumliche Distanz zum Bauvorhaben. Die Rechtsprechung bejaht
in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren Liegenschaften sich in einem
Umkreis von bis zu rund 100 m zum Baugrundstück befinden (BGE 140 II 214
E. 2.3; vgl. BGr, 1. Februar 2012, 1C_346/2011, E. 2.3 ff.;
VGr, 13. Juni 2019, VB.2019.00069, E. 3.4.1). Erst bei grösseren
Distanzen muss die besondere Betroffenheit näher erörtert werden (Bertschi, § 21
N. 56; VGr, 11. April 2024, VB.2023.00689 E. 2.4;
19. Januar 2023
, VB.2022.00485, E. 2.2;
4. Oktober 2018, VB.2018.00180, E. 1.3.2).
Die Frage der Rechtsmittellegitimation hängt weder mit dem
geltend gemachten Beschwerdegrund noch mit den vorgebrachten Rügen zusammen. Es
erfolgt somit keine rügenspezifische Beurteilung der Legitimation (BGE 137 II
30 E. 2.3). Vielmehr kann eine zur Rechtsmittelerhebung befugte Person
sämtliche Rügen vorbringen, die nach der anwendbaren Verfahrensordnung zulässig
sind, sofern sie bei Gutheissung des Rechtsmittels der rekurrierenden Person
den angestrebten praktischen Nutzen verschaffen können (VGr, 13. Juni
2012, VB.2011.00648, E. 4.1.1
;
Bertschi,
§ 21 N. 18 f.).
9.2
Die Rekurrentinnen im Verfahren G.-Nr. R3.2023.00053
waren während des vorinstanzlichen Verfahrens Miteigentümerinnen der direkt nordöstlich
an das Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft. Wie die Vorinstanz zutreffend
ausführte, wiesen sie damit eine nahe räumliche Beziehung zum Baugrundstück
auf. Die Vorinstanz erwog weiter, als Nachbarn seien sie angesichts der
gerügten Beeinträchtigungen, insbesondere mangelnde Erschliessung und
Überschreitung der Geschosszahl und Gebäudehöhe, mehr als beliebige Dritte vom
Bauvorhaben betroffen und damit grundsätzlich zum Rekurs legitimiert.
Insofern
die Beschwerdeführerin vorbringt, die Vorinstanz hätte nur insoweit auf den
Rekurs eintreten dürfen, als die vorgebrachte Rüge der Verletzung der Geschosszahl
sich auf die Stellung der Rekurrierenden auswirken konnte, verkennt sie, dass
die Beurteilung der Legitimation nicht rügenspezifisch zu erfolgen hat, soweit
die einzelnen Rügen zur Gut­heissung der Anträge führen können. Der Hauptantrag
der Rekurrierenden im Verfahren G.-Nr. R3.2023.00053 vor Vorinstanz
lautete auf
Aufhebung des
Beschlusses des Bauausschusses Hinwil vom 23. Januar 2023
. Die
Rekurrierenden waren daher legitimiert, sämtliche Rügen vorzubringen, die
grundsätzlich geeignet waren, ihnen den praktischen Nutzen zu verschaffen, der
in der Gutheissung ihres Rekurses bestanden hätte. Dies umfasst auch die Rüge
der Unzulässigkeit eines zweiten anrechenbaren Dachgeschosses, bei dem es sich,
wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, nicht um einen Mangel handelt, der
durch eine Nebenbestimmung im Sinne von §
321 Abs.
1 PBG geheilt werden kann. Die Vorinstanz ist daher zu
Recht auf den Rekurs im Verfahren G.-Nr. R3.2023.00053 eingetreten.
10.
Damit erweist sich die Beschwerde insgesamt als
unbegründet und ist abzuweisen.
11.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens der
unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§§ 70 und 65a in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung
steht ihr bei diesem Ausgang von vornherein nicht zu
(§ 17 Abs. 2 und 3 VRG)
; vielmehr ist sie
zur Entrichtung einer angemessenen Parteientschädigung an die private
Beschwerdegegnerschaft 2–3 und 5–6 für deren Umtriebe im Beschwerdeverfahren zu
verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    735.--
Zustellkosten,
Fr. 5'735.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 2–3 sowie der
Beschwerdegegnerschaft 5–6 je eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-
(insgesamt Fr. 3'000.-, Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar
innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien und den Mitbeteiligten;
b)    das Baurekursgericht.