zh_verwaltungsgericht · VB.2008.00445 · 2009-02-05 · de

Bauen ausserhalb der Wohnzonen: Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes | Bauen ausserhalb der Bauzonen: Bewilligungsfähigkeit eigenmächtig vorgenomemner Umbauten; Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes [1998 wurde eine Bewilligung für den Abbruch und Wiederaufbau eines landwirtschaftlichen Gebäudes erteilt. In der Folge nahm der Eigentümer eigenmächtig bauliche Massnahmen vor (u.a. Einbau von Bodenheizleitungen). 2007 verlangten die Baubehörden die Entfernung der nicht bewilligten baulichen Massnahmen.] Im Verzicht auf einen Augenschein liegt im vorliegenden Fall keine Verletzung des rechtlichen Gehörs (E. 2) Geht es bei der nachträglichen Prüfung der Bewilligungsfähigkeit eigenmächtig vorgenommener Umbauten darum, sicherzustellen, dass eine Wohnnutzung nicht möglich wird, ist bereits bei der nachträglichen Prüfung der Bewilligungsfähigkeit durch die Baudirektion eine Gesamtbeurteilung der Umbauten unter Vornahme einer Interessenabwägung und Berücksichtigung der Verhältnismässigkeit vorzunehmen (E. 4). Die vorliegend angeordneten Rückbaumassnahmen sind verhältnismässig (E. 5). Der Ausbaustandard des Gebäudes ist bereits in der bewilligten Form hoch; aufgrund der eigenmächtigen Erweiterungen (u.a. Bodenheizleitungen) könnte eine Wohnnutzung des Gebäudes ohne grossen baulichen Aufwand realisiert werden (E. 5.4). Mildere Massnahmen genügen nicht, um die Beheizbarkeit bzw. die Wohnnutzung des Gebäudes zu verhindern; die Interessen des Eigentümers wurden in angemessener Weise berücksichtigt (E. 5.5). Weil im vorliegenden Fall bereits bei der Prüfung der nachträglichen Bewilligungsfähigkeit eine Interessenabwägung unter Berücksichtigung der Verhältnismässigkeit vorzunehmen ist, hat die für den Vollzug der Bewilligungsverweigerung bzw. die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zuständige kommunale Behörde die Verhältnismässigkeit der Entfernung der nicht bewilligten Umbauten nicht nochmals zu prüfen; für eine weitere diesbezügliche Interessenabwägung bleibt kein Raum (E. 6.1). Die gerügte rechtsungleiche Behandlung ist zuverneinen, da der Beschwerdeführer aus allfälligen baurechtswidrigen Verhältnissen auf den Nachbargrundstücken nichts zu seinen Gunsten ableiten kann (E. 6.2).Abweisung der Beschwerde. Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 7).

Zürich Verwaltungsgericht 09..2.05.0 VB.2008.00445
Zurich Verwaltungsgericht 09..2.05.0 VB.2008.00445
Zurigo Verwaltungsgericht 09..2.05.0 VB.2008.00445

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00445
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Geschäftsnummer:
VB.2008.00445
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 05.02.2009
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Bauen ausserhalb der Wohnzonen: Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes
Bauen ausserhalb der Bauzonen: Bewilligungsfähigkeit eigenmächtig vorgenomemner Umbauten; Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes
[1998 wurde eine Bewilligung für den Abbruch und Wiederaufbau eines landwirtschaftlichen Gebäudes erteilt. In der Folge nahm der Eigentümer eigenmächtig bauliche Massnahmen vor (u.a. Einbau von Bodenheizleitungen). 2007 verlangten die Baubehörden die Entfernung der nicht bewilligten baulichen Massnahmen.]
Im Verzicht auf einen Augenschein liegt im vorliegenden Fall keine Verletzung des rechtlichen Gehörs (E. 2)
Geht es bei der nachträglichen Prüfung der Bewilligungsfähigkeit eigenmächtig vorgenommener Umbauten darum, sicherzustellen, dass eine Wohnnutzung nicht möglich wird, ist bereits bei der nachträglichen Prüfung der Bewilligungsfähigkeit durch die Baudirektion eine Gesamtbeurteilung der Umbauten unter Vornahme einer Interessenabwägung und Berücksichtigung der Verhältnismässigkeit vorzunehmen (E. 4).
Die vorliegend angeordneten Rückbaumassnahmen sind verhältnismässig (E. 5). Der Ausbaustandard des Gebäudes ist bereits in der bewilligten Form hoch; aufgrund der eigenmächtigen Erweiterungen (u.a. Bodenheizleitungen) könnte eine Wohnnutzung des Gebäudes ohne grossen baulichen Aufwand realisiert werden (E. 5.4). Mildere Massnahmen genügen nicht, um die Beheizbarkeit bzw. die Wohnnutzung des Gebäudes zu verhindern; die Interessen des Eigentümers wurden in angemessener Weise berücksichtigt (E. 5.5). Weil im vorliegenden Fall bereits bei der Prüfung der nachträglichen Bewilligungsfähigkeit eine Interessenabwägung unter Berücksichtigung der Verhältnismässigkeit vorzunehmen ist, hat die für den Vollzug der Bewilligungsverweigerung bzw. die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zuständige kommunale Behörde die Verhältnismässigkeit der Entfernung der nicht bewilligten Umbauten nicht nochmals zu prüfen; für eine weitere diesbezügliche Interessenabwägung bleibt kein Raum (E. 6.1). Die gerügte rechtsungleiche Behandlung ist zuverneinen, da der Beschwerdeführer aus allfälligen baurechtswidrigen Verhältnissen auf den Nachbargrundstücken nichts zu seinen Gunsten ableiten kann (E. 6.2).
Abweisung der Beschwerde. Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 7).
Stichworte:
AUGENSCHEIN
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUBEWILLIGUNGSBEHÖRDE
BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONEN
LANDWIRTSCHAFTSZONE
RÜCKBAU
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
WIEDERHERSTELLUNG
Rechtsnormen:
§ 321 PBG
§ 341 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2008.00445
Entscheid
der 3. Kammer
vom
5. Februar 2009
Mitwirkend: Abteilungspräsident Jürg Bosshart
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Ersatzrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtssekretär Kaspar Plüss.
In Sachen
A
,
vertreten durch
RA Q,
Beschwerdeführer
,
gegen
1.
Gemeinderat X,
vertreten durch
RA R
,
2.
Baudirektion Kanton
Zürich,
Beschwerdegegnerschaft
,
betreffend
Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 5. November 2007
befahl der Gemeinderat X A zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes
die Entfernung der eigenmächtig vorgenommenen und nicht nachträglich
bewilligten baulichen Massnahmen am Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, M-Strasse,
in X. Gleichzeitig eröffnet wurde die Verfügung der Baudirektion des Kantons
Zürich vom 1. November 2007, mit welcher die eigenmächtig ausgeführten baulichen
Massnahmen (teilweise) verweigert worden waren.
II.
Am 13. Dezember 2007 erhob A gegen die
beiden Entscheide – mit zwei getrennten Eingaben – Rekurs bei der Baurekurskommission
III und beantragte, es seien die angefochtenen Entscheide aufzuheben und die
nachgesuchte Bewilligung zu erteilen beziehungsweise es sei auf die Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustandes zu verzichten.
Mit Entscheid vom 9. Juli 2008 wies die
Baurekurskommission III die beiden – vereinigt behandelten – Rekurse ab und
nahm davon Vormerk, dass die im Unter- und Erdgeschoss des streitbetroffenen Gebäudes
angebrachten zweiflügligen isolierverglasten Fenster einschliesslich der
Fensterläden, der Dusche mit dem entsprechenden Wasseranschluss und der in der
Futterküche installierten zusätzlichen Geräte entgegen dem Wortlaut von Dispositiv-Ziffer
1 der angefochtenen Verfügung der Baudirektion vom 1. November 2007 als
bewilligt zu gelten hätten. Weiter nahm die Rekursinstanz davon Vormerk, dass
eine Isolation zulässig sei, soweit aus technischen Gründen Bestandteile
isoliert werden müssten.
III.
Mit Eingabe vom 17. September 2008
erhob A Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des
Entscheides der Baurekurskommission III vom 9. Juli 2008 sowie der
Verfügung der Baudirektion vom 1. November 2007, soweit bauliche Massnahmen
verweigert worden seien. Er stellte ausserdem den Antrag, es seien die
Dispositiv-Ziffern 3.1 und 3.2 des Beschlusses des Gemeinderats X vom
5. November 2007 aufzuheben; eventualiter sei für den ehemaligen Heuwalm
ein Nutzungsrevers aufzuerlegen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdegegnerschaft. In formeller Hinsicht beantragte der
Beschwerdeführer die Durchführung eines Augenscheins durch das Gericht.
Die Baurekurskommission III schloss am 3. Oktober
2008 auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellte die Baudirektion
des Kantons Zürich mit Eingabe vom 17. Oktober 2008. Schliesslich
beantragte auch der Gemeinderat X in seiner Beschwerdeantwort vom
29. Oktober 2008, es sei die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten des Beschwerdeführers.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen einen Entscheid der
Baurekurskommission III erhobenen Beschwerde zuständig.Weil auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
Wie bereits im Rekursverfahren beantragt der
Beschwerdeführer die Durchführung eines Augenscheins durch das Gericht. Ferner
macht er eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend aufgrund der fehlenden
Durchführung eines Augenscheins durch die Vorinstanz. Zur Begründung bringt der
Beschwerdeführer vor, die Baurekurskommission sei hinsichtlich des Ausbaustandards
des streitbetroffenen Gebäudes aufgrund des fehlenden Augenscheins von einem
unzutreffenden Sachverhalt ausgegangen. So habe die Rekursinstanz nicht
feststellen können, dass im Untergeschoss des Gebäudes keine eigentliche „Heizung“,
sondern lediglich eine „Frostschutzsicherung“ eingebaut worden sei. Eine
Besichtigung vor Ort hätte in rechtserheblicher Weise zur Feststellung der
tatsächlichen Verhältnisse beigetragen.
2.1
Wird ein
Augenschein beantragt, steht der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden
soll, im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine
dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf
andere Weise nicht ermittelt werden können. Die Durchführung eines Augenscheins
ist somit nur geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und
anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal
Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beizutragen (RB 1995 Nr. 12, E. 1 mit Hinweisen).
Entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers war der
massgebliche Sachverhalt bereits im Rekursverfahren in genügender Weise aus den
Akten ersichtlich. Die streitbetroffenen baulichen Massnahmen im Innern des
Gebäudes werden in den Erwägungen der Verfügung der Baudirektion vom
1. November 2007 sowie im Beschluss des Gemeinderats X vom
5. November 2007 detailliert aufgelistet. Dass diese baulichen Massnahmen
ausgeführt worden waren, war bereits im Rekursverfahren nicht bestritten. Wie
im vorliegenden Beschwerdeverfahren machte der Beschwerdeführer auch im Rekursverfahren
hinsichtlich der Heizung im Untergeschoss lediglich geltend, es handle sich
nicht um eine eigentliche Gebäudeheizung, sondern nur um zwei Heizkörper von
etwa 35 x 35 cm, welche als Frostschutzanlage dienten. Dieser Umstand war der Rekursinstanz
daher offensichtlich auch ohne Augenschein bekannt. Dafür dass die Vorinstanz
diese Präzisierung bei ihrem Entscheid nicht berücksichtigt hätte, wovon der
Beschwerdeführer offenbar ausgeht, bestehen in den Erwägungen des angefochtenen
Entscheids keine Anhaltspunkte. Dass ein Lokaltermin zur Erhellung der
tatsächlichen Verhältnisse – abgesehen von der Frage der Heizung – erforderlich
gewesen wäre, wird nicht geltend gemacht. Unter diesen Umständen erscheint der
Verzicht der Vorinstanz auf die Durchführung eines Augenscheins nachvollziehbar
und vertretbar.
Dieser gerechtfertigte Verzicht auf einen Augenschein
stellt auch keine Verletzung des rechtlichen Gehörs des Beschwerdeführers dar,
wie dieser behauptet. Der Anspruch auf rechtliches Gehör gilt im Rechtsmittelverfahren
insoweit, als den am Verfahren Beteiligten die Gelegenheit zur schriftlichen
Äusserung einzuräumen ist. Ein genereller Anspruch auf mündliche Äusserung
besteht nicht (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A. Zürich 1999, § 8
N. 20 f.).
2.2
Für das
vorliegende Beschwerdeverfahren steht dem Gericht zusätzlich eine mit der
Beschwerdeschrift eingereichte Fotodokumentation zur Verfügung, auf welche in
der Beschwerdeschrift verwiesen wird. Aus diesem Aktenstück, welches sämtlichen
Parteien zur Einsicht offen steht, sind die massgebenden baulichen Verhältnisse
ersichtlich. Dass sich ein Augenschein durch das Gericht unter diesen Umständen
erübrigt, bestreitet auch der Beschwerdeführer nicht.
3.
3.1
Das in
der Landwirtschaftszone liegenden Grundstück Kat.-Nr. 01 des Beschwerdeführers
war ursprünglich mit einer alten Scheune überstellt gewesen. Aufgrund des
schlechten baulichen Zustands war dem Beschwerdeführer 1998 von der kantonalen
Baudirektion und der kommunalen Baubehörde deren Abbruch und Wiederaufbau als
landwirtschaftliches Gebäude mit Stall, Remise und Rübenkeller im Untergeschoss
sowie Heuraum, Futterküche und WC im Erdgeschoss bewilligt worden.
Im Rahmen einer Baukontrolle wurde festgestellt, dass der
Beschwerdeführer verschiedene, nicht bewilligte bauliche Massnahmen ausgeführt
hatte, welche nach Auffassung der erstinstanzlichen Behörden geeignet waren,
das Gebäude (zumindest teilweise) einer Wohnnutzung zuzuführen. Nachdem die
örtliche Baubehörde mit Beschluss vom 3. Dezember 2003 die Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands verfügt hatte, gelangte der Beschwerdeführer mit
Rekurs an den Regierungsrat. Dieser hiess das Rechtsmittel am 14. Dezember
2005 gut und wies den Gemeinderat zur Durchführung eines nachträglichen
Baubewilligungsverfahrens an.
3.2
In der
Folge ergingen die beiden angefochtenen Anordnungen der kantonalen Baudirektion
und der örtlichen Baubehörde. Die Rekursinstanz präzisierte die angefochtene Verfügung
der Baudirektion vorab dahingehend, dass die im Unter- und Erdgeschoss angebrachten
zweiflügligen isolierten Fenster mit Fensterläden, die Dusche mit dem entsprechenden
Wasseranschluss und die in der Futterküche installierten zusätzlichen Geräte entgegen
dem Wortlaut des Dispositivs als bewilligt zu gelten hätten. Im Übrigen
bestätigte die Baurekurskommission III die Auffassung der Vorinstanzen, die
streitbetroffenen baulichen Massnahmen führten dazu, dass das Gebäude einer
nicht zulässigen Wohnnutzung zugeführt werden könne. Die Verweigerung der im
Streit liegenden baulichen Massnahmen stelle daher eine zulässige und auch
verhältnismässige Massnahme zur Verhinderung einer missbräuchlichen Nutzung
dar. Die Rekursinstanz betonte dabei vor allem das grosse Gewicht des
öffentlichen Interesses an der Trennung des Siedlungs- vom Nichtsiedlungsgebiet.
3.3
Der
Beschwerdeführer bestreitet nicht, dass das streitbetroffene Gebäude nicht bewohnt
werden darf. Er macht jedoch geltend, die Räume seien auch mit den strittigen
baulichen Massnahmen nicht zum Wohnen geeignet. Eine Wohnnutzung sei nicht
beabsichtigt und dürfe dem Beschwerdeführer auch nicht unterstellt werden. Es
sei nicht verboten, für die landwirtschaftlich tätigen Personen Verhältnisse zu
schaffen, welche ein angenehmes Arbeiten unter hygienischen Umständen gewährleisteten.
4.
4.1
Der
Rekursinstanz ist vorab darin beizupflichten, dass sowohl der Regierungsrat als
auch das Verwaltungsgericht in den gegen die Stammbewilligung für den Wiederaufbau
der Scheune geführten Rechtsmittelverfahren von einer hobbymässigen
landwirtschaftlichen Nutzung ausgingen. Die in der Landwirtschaftszone nicht
zonenkonforme Nutzung für hobbymässige Tierhaltung hat demzufolge als bewilligt
zu gelten; auf die Stammbewilligung ist im vorliegenden Verfahren nicht mehr
zurückzukommen. Die Frage, ob die Scheune landwirtschaftlich genutzt werden
soll, indem sie einem bestehenden landwirtschaftlichen Betrieb angegliedert
wird, wie dies der Beschwerdeführer geltend macht, oder ob sie einer
hobbymässigen Tierhaltung dienen wird, wovon die Baudirektion ausgeht, kann
demzufolge offen bleiben. Wesentlich ist, dass eine Wohnnutzung der Baute
unzulässig ist, was der Beschwerdeführer auch nicht bestreitet. Ebenfalls nicht
strittig ist die Zuständigkeit der kantonalen Baudirektion zur Beurteilung der
nachträglichen Bewilligungsfähigkeit der von der Baubewilligung abweichenden baulichen
Massnahmen. Als in der Sache zuständige Behörde fällt auch das Verbot bzw. die
Anordnung von Massnahmen zur Verhinderung einer missbräuchlichen Nutzung in die
Zuständigkeit der Baudirektion.
4.2
Zur
Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands können mit der Baubewilligung
die gebotenen Nebenbestimmungen verknüpft werden können (§ 321 Abs. 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [LS 700.1]). Erforderlich
ist dabei, dass die statuierten Nebenbestimmungen einen sachlichen Zusammenhang
mit der Baubewilligung aufweisen und das Gebot der Verhältnismässigkeit
beachten. Der zuständigen Behörde steht im Rahmen dieser Vorgaben ein gewisses
Ermessen zu, ob sie eine unerlaubte Nutzung eines Raumes zu Wohnzwecken durch
einen Nutzungsbeschränkungsrevers oder durch bauliche Massnahmen verhindern
will (vgl. RB 1990 Nr. 84). Aufgrund dieser gesetzlichen Grundlage ist es daher
auch zulässig, eine für sich betrachtet bewilligungsfähige bauliche Massnahme
einzig zur Verhinderung einer unerlaubten Bewerbung von Räumlichkeiten zu
verweigern (VGr, 22. April 2006, VB.2005.00527, www.vgrzh.ch). Im Lichte dieser
Rechtsprechung spielt es entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers auch
keine Rolle, ob einzelne der strittigen baulichen Massnahmen überhaupt einer
Bewilligungspflicht unterliegen und daher als in Abweichung von der erteilten
Baubewilligung erstellt zu betrachten sind oder ob sie gar nicht
bewilligungspflichtig und damit auch nicht formell baurechtswidrig sind,
sondern lediglich im Zusammenhang mit der Frage der Verhinderung einer
missbräuchlichen Wohnnutzung beurteilt werden.
4.3
Massgebend
ist nach dem Gesagten einzig, ob das Verbot gewisser baulicher Massnahmen im
vorliegenden Fall vor dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit standhält und ob
die Baudirektion im Rahmen der Vorgaben dieses Grundsatzes das ihr zustehende Ermessen
pflichtgemäss gehandhabt hat. Die Frage nach der Verhältnismässigkeit einer
Massnahme ist eine Rechtsfrage, zu deren Überprüfung das Verwaltungsgericht
gemäss § 50 Abs. 1 VRG befugt ist (RB 1984 Nr. 18). Allerdings ist
mit der Gewichtung der infrage stehenden öffentlichen und privaten Interessen
regelmässig die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden, bei der den
verfügenden Behörden ein gewisser Beurteilungsspielraum zusteht, den die
Rechtsmittelbehörden nur mit Zurückhaltung überprüfen (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 50 N. 73). Wie bereits ausgeführt wurde, steht der Baudirektion
vorliegend ausserdem ein gewisser Ermessensspielraum zu bei der Beurteilung der
Frage, mit welchen Massnahmen einer allfälligen missbräuchlichen Nutzung
wirkungsvoll entgegengetreten werden soll. Das Verwaltungsgericht ist nicht
befugt, diese Ermessensausübung frei zu überprüfen, sondern hat lediglich zu
beurteilen, ob die verfügende Behörde das ihr zustehende Ermessen pflichtgemäss
ausgeübt hat; eine bloss unzweckmässige Ermessenausübung kann vor
Verwaltungsgericht nicht gerügt werden (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 50
N. 70 f.).
5.
5.1
Unter dem
Blickwinkel der Verhältnismässigkeit muss eine Verwaltungsmassnahme zur
Verwirklichung des im öffentlichen Interesse liegenden Ziels geeignet und
notwendig sein. Ausserdem muss der angestrebte Zweck in einem vernünftigen
Verhältnis zu den Freiheitsbeschränkungen stehen, die dem Privaten auferlegt
werden (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 5. A., Zürich etc. 2006, Rz. 581). Der Grundsatz der
Verhältnismässigkeit umfasst dabei drei Elemente, die kumulativ beachtet werden
müssen. Die Geeignetheit einer Verwaltungsmassnahme beinhaltet deren
Zwecktauglichkeit. Weiter muss die Massnahme im Hinblick auf das im
öffentlichen Interesse angestrebte Ziel erforderlich sein; sie hat zu
unterbleiben, wenn eine gleich geeignete, aber mildere Massnahme für den
angestrebten Erfolg ausreichen würde. Schliesslich hat die Massnahme den
Grundsatz der Verhältnismässigkeit im engeren Sinne zu wahren, das heisst, sie
muss für den Adressaten zumutbar sein. Eine Verwaltungsmassnahme ist nur
gerechtfertigt, wenn sie ein vernünftiges Verhältnis zwischen dem
Eingriffszweck und der Eingriffswirkung wahrt. Es ist deshalb eine wertende
Abwägung vorzunehmen, welche im konkreten Fall das öffentliche Interesse an der
Massnahme und die durch den Eingriff beeinträchtigten privaten Interessen der
Betroffenen miteinander vergleicht (Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 586 ff.).
5.2
Strittig
waren ursprünglich folgende baulichen Massnahmen: Im Unter- und Erdgeschoss
angebrachte zweiflüglige isolierverglaste Fenster inkl. Fensterläden anstelle
von Kippfenstern, Unterlagsböden, Wandverkleidungen und Isolationen im
Erdgeschoss, Heizanlagen inkl. Anschlussleitungen, Parabolspiegel, Dusche und
Duschkabine inkl. Wasseranschlüsse sowie Backofen, Kühlschrank und Dampfabzug
in der Futterküche. Den Parabolspiegel hatte der Beschwerdeführer bereits vor
Durchführung des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens durch die
Baudirektion wieder entfernt. Ferner erachtete die Baudirektion die neuen
Fenster, die Dusche mit Wasseranschluss sowie die zusätzlichen Geräte in der
Futterküche als nachträglich bewilligungsfähig. Wie bereits ausgeführt wurde, ergänzte
die Rekursinstanz das Dispositiv der angefochtenen Verfügung der Baudirektion
nachträglich in diesem Sinne. Nicht mehr Gegenstand des vorliegenden Verfahrens
sind somit der (bereits entfernte) Parabolspiegel, die Dusche mit Wasseranschluss
sowie die zusätzlichen Geräte in der Futterküche. Zu beurteilen bleiben
lediglich die Unterlagsböden, Wandverkleidungen und Isolationen im Erdgeschoss
sowie die Heizanlagen samt Anschlussleitungen.
5.3
Der
Beschwerdeführer macht im Wesentlichen geltend, für den Stall und den Rübenkeller
im Untergeschoss sei nur eine Frostschutzanlage in Form von zwei Heizkörpern eingebaut
worden, welche sicherstelle, dass die Raumtemperatur bei kaltem Wetter im
Winter auf etwa 1 Grad über null angehoben werden könne; von einer
Heizleistung, welche eine Wohnnutzung ermöglichen würde, könne bei den beiden
kleinen Heizkörpern keine Rede sein. Was den Ausbau von Futterküche und WC im
Erdgeschoss anbelange, so sollten die verlegten Bodenheizungsleitungen
lediglich die Benutzung dieser Räume im Winter erlauben. Der Unterlagsboden
sowie die Wandtäferung stellten eine bautechnische Notwendigkeit dar, da
beheizte Räume auch isoliert werden müssten. Einer Isolation bedürften ausserdem
auch die Wasserinstallationen. Wenn das Täfer und die Verputzung entfernt werden
müssten, so bedeute dies, dass sämtliche Wasserleitungen neu isoliert werden
müssten. Der Heuwalm sei im Weiteren unbeheizt und nicht an die Heizungsanlage
angeschlossen. Die verlegte Heizmatte habe keinen Anschluss an das Netz und
auch keine Schaltung. Es handle sich daher um einen Kaltraum, welcher einer
Scheunenkonstruktion entspreche. Der Bodenbelag bestehe aus einem rohen
Zementüberzug. Die Fensterfläche liege unter 10 % der Bodenfläche und sei
nach Norden ausgerichtet. Auch durch eine Unterteilung des Raumes lasse sich
entgegen der Darstellung der Vorinstanz keine befriedigende Wohnnutzung
realisieren. Insbesondere sei keine ausreichende Belichtung zu erreichen. Es
fehle ausserdem an einer Wärmedämmung der Aussenfassaden, des Daches und des
Bodens. Selbst wenn davon ausgegangen werde, dass eine missbräuchliche Nutzung
des Gebäudes nicht auszuschliessen sei, so sei eine im Grundbuch als Eigentumsbeschränkung
eingetragene Nutzungsbeschränkung vollauf genügend. Die Inbetriebnahme der im
Heuwalm verlegten Heizmatte könne durch Unterbrechung der Elektroleitungen oder
durch Plombierung verhindert werden; deren Entfernung verbunden mit dem Abbruch
des Zementbodens stelle eine reine Schikane dar.
5.4
Zutreffend
ist die Auffassung der Vorinstanz, dass der Ausbaustandard der streitbetroffenen
Scheune, wie er heute bewilligt ist (inkl. Dusche und Geräte in der
Futterküche), für die bewilligte Nutzung (hobbymässige Tierhaltung) bereits
sehr hoch ist. Der WC- und Duschraum sowie die Futterküche im Erdgeschoss
entsprechen einem Wohnstandard. In objektiver Hinsicht besteht angesichts
dieses baulichen Zustandes eine erhöhte Gefahr, dass die Scheune inskünftig
zumindest teilweise einer Wohnnutzung zugeführt werden könnte. Der
Rekursinstanz ist darin beizupflichten, dass die Möglichkeit, das Erdgeschoss
zu bewohnen, ohne grossen baulichen Aufwand realisiert werden könnte. Eine
Bodenheizung ist in WC und Futterküche bereits vorhanden. Im Heuwalm wurde
vorsorglich eine Heizmatte verlegt. Diesen Feststellungen liegt nicht die
Annahme einer böswilligen Absicht des Beschwerdeführers zugrunde. Es ist vielmehr
zu berücksichtigen, dass die Wohnnutzung auch durch Dritte wie Mieter oder
Pächter herbeigeführt werden könnte. Der beschriebene Ausbaustandard lädt
geradezu dazu ein, zumindest das Erdgeschoss als Wohnung zu nutzen. Unter
diesen Umständen erscheint die Auffassung der Baudirektion, dass einer
missbräuchlichen Nutzung nur durch bauliche Massnahmen bzw. deren Verbot wirkungsvoll
entgegengetreten werden kann und eine im Grundbuch eingetragene Nutzungsbeschränkung
nicht ausreicht, nachvollziehbar und vertretbar.
5.5
Nicht
bestritten ist, dass die Verweigerung der infrage stehenden baulichen Massnahmen
grundsätzlich geeignet ist, eine Wohnnutzung der Scheune wirkungsvoll zu verhindern.
Bestritten sind indessen die Erforderlichkeit dieser Verweigerung sowie deren
Verhältnismässigkeit im engeren Sinne, d.h. die Zumutbarkeit für den
Beschwerdeführer.
Zur Erreichung eines die Wohnnutzung dauerhaft
ausschliessenden Ausbaustandards der Futterküche und des WC- bzw. Duschraums
ist die von der Baudirektion angeordnete Entfernung der Bodenheizungsanlagen
sowie der Wandverkleidungen und Unterlagsböden im Erdgeschoss erforderlich.
Sobald ein Teil des Gebäudes beheizbar ist, ist grundsätzlich auch eine
Wohnnutzung möglich. Dies gilt auch für den Heuwalm. Durch blosse Unterbrechung
oder Plombierung der Elektroleitungen der Beheizungsanlage könnte eine unmittelbare
Inbetriebnahme der Heizung zwar verhindert werden; die Möglichkeit, die
Heizmatte ohne grossen baulichen Aufwand wieder an den Strom anzuschliessen,
bliebe indessen bestehen.
Demgegenüber wird die bewilligte Nutzung insbesondere durch
die Verweigerung der Beheizung des Gebäudes nicht beeinträchtigt. Dass die
hobbymässige Tierhaltung auf eine Beheizung angewiesen sei, macht auch der
Beschwerdeführer nicht geltend. Die Isolation darf ausserdem soweit bestehen
bleiben, als aus technischen Gründen Bestandteile isoliert werden müssen. Die
Baurekurskommission hat das Dispositiv der Verfügung Baudirektion dahingehend
ausdrücklich ergänzt. Damit wird den betrieblichen Bedürfnissen des Beschwerdeführers
Genüge getan. Durch die nachträgliche Bewilligung der kostspieligen
Installationen wie Dusche und Küchengeräte in der Futterküche werden auch die
finanziellen Interessen des Bauherrn angemessen berücksichtigt. Gewichtig ist
demgegenüber auch das öffentliche Interesse an der Trennung von Siedlungs- und
Landwirtschaftsgebiet. Mit der zunehmenden Verknappung und damit verbundenen
Verteuerung des Bodens innerhalb des Siedlungsgebiets steigt das öffentliche
Interesse an einer effektiven Verhinderung von unerlaubter Wohnnutzung im
Landwirtschaftsgebiet.
5.6
Zusammenfassend
erscheint die Verweigerung der strittigen Ausbaumassnahmen daher als
verhältnismässiges Mittel zur wirkungsvollen und nachhaltigen Verhinderung
einer missbräuchlichen Wohnnutzung der streitbetroffenen Scheune. Der Baudirektion
kann keine rechtsverletzende Ermessensbetätigung vorgeworfen werden.
6.
6.1
Nachdem
die Baudirektion die streitbetroffenen baulichen Massnahmen somit zu Recht
(teilweise nachträglich) verweigerte, fällt der Vollzug dieser Verweigerung in
die Zuständigkeit der kommunalen Baubehörde. Bei der gestützt auf § 341
PBG anzuordnenden Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes hätte diese
normalerweise auch die Verhältnismässigkeit der Entfernung der strittigen Bauteile
zu beurteilen. Der Baurekurskommission ist jedoch darin beizupflichten, dass
sich diesbezüglich im vorliegenden Fall eine dogmatische Besonderheit ergibt:
Eine Interessenabwägung hatte bereits bei der materiellen Frage nach der
Zulässigkeit der infrage stehenden baulichen Massnahmen zu erfolgen. Für die
kommunale Baubehörde verbleibt daher im vorliegenden Fall kein Raum für eine
weitere eigene Interessenabwägung hinsichtlich der Frage, ob die Entfernung
einzelner strittiger Bauteile verhältnismässig sei oder nicht. Ein gewisser
Spielraum verbliebe der örtlichen Baubehörde lediglich noch bei den
Vollzugsmodalitäten wie etwa der dem Beschwerdeführer angesetzten Frist für den
Abbruch der verweigerten Massnahmen. Letztere wird vom Beschwerdeführer nicht beanstandet.
6.2
Der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes steht entgegen der Auffassung des
Beschwerdeführers auch der Grundsatz der Rechtsgleichheit nicht entgegen. Die
Frage, ob Bauten in der Nachbarschaft ebenfalls unzulässigerweise einer
Wohnnutzung zugeführt worden waren, ist nicht Gegenstand des vorliegenden
Verfahrens und braucht nicht beurteilt zu werden. Aus allfälligen
baurechtswidrigen Verhältnissen in anderen Gebäuden könnte der Beschwerdeführer
ohnehin nichts zu seinen Gunsten ableiten. Dass eine eigentliche Praxis der
Gemeinde bestehe, in diesem Gebiet die Wohnnutzung ehemals landwirtschaftlich
genutzter Bauten in rechtswidriger Weise zuzulassen, wird nicht geltend gemacht
und ist auch nicht ersichtlich.
7.
Zusammenfassend erweisen sich die Einwände des
Beschwerdeführers als unbegründet. Somit ist die Beschwerde abzuweisen.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG). Von einer Parteientschädigung an den Beschwerdegegner Nr. 1
ist angesichts dessen geringen Aufwandes für das Beschwerdeverfahren abzusehen
(§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Es wird keine
Parteientschädigung zugesprochen.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…