zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00176 · 2022-09-08 · de

Baubewilligung | Hypothetische Firstrichtung bei Flachdach; Interpolation. Auch bei Flachdächern kommt die Annahme eines (hypothetischen) Firsts quer zur Gebäudelängsseite, also im "Chaletstil", nur in Grenz- oder begründeten Ausnahmefällen in Betracht. So etwa bei komplexen Gebäudeformen, bei denen nicht ohne Weiteres klar scheint, welche Gebäudeseite die längere ist, oder in Situationen, in denen durch die Wahl der Gebäudelängsseite als Firstrichtung gestalterisch bessere Lösungen ermöglicht werden (E. 4.2). Hier ist zwar von einer komplexen (polygonalen) Gebäudeform auszugehen; aufgrund der Baupläne ist jedoch ohne Weiteres ersichtlich, welche Gebäudeseite die längere ist (E. 4.3). Ebenso bestehen keine gestalterischen Zwänge, welche den Chaletstil zu rechtfertigen vermögen (E. 4.4). Mit der Interpolation soll eine unnatürliche und die Neuüberbauung erheblich erschwerende Terrainsituation verhindert werden. Hier liegt im Bereich der bestehenden Garageneinfahrt gerade kein solches Terrain vor; eine Interpolation kommt nicht in Betracht (zum Ganzen E. 5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 08.09.2022 VB.2022.00176
Zurich Verwaltungsgericht 08.09.2022 VB.2022.00176
Zurigo Verwaltungsgericht 08.09.2022 VB.2022.00176

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00176
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Geschäftsnummer:
VB.2022.00176
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 08.09.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Hypothetische Firstrichtung bei Flachdach; Interpolation.
Auch bei Flachdächern kommt die Annahme eines (hypothetischen) Firsts quer zur Gebäudelängsseite, also im "Chaletstil", nur in Grenz- oder begründeten Ausnahmefällen in Betracht. So etwa bei komplexen Gebäudeformen, bei denen nicht ohne Weiteres klar scheint, welche Gebäudeseite die längere ist, oder in Situationen, in denen durch die Wahl der Gebäudelängsseite als Firstrichtung gestalterisch bessere Lösungen ermöglicht werden (E. 4.2). Hier ist zwar von einer komplexen (polygonalen) Gebäudeform auszugehen; aufgrund der Baupläne ist jedoch ohne Weiteres ersichtlich, welche Gebäudeseite die längere ist (E. 4.3). Ebenso bestehen keine gestalterischen Zwänge, welche den Chaletstil zu rechtfertigen vermögen (E. 4.4).
Mit der Interpolation soll eine unnatürliche und die Neuüberbauung erheblich erschwerende Terrainsituation verhindert werden. Hier liegt im Bereich der bestehenden Garageneinfahrt gerade kein solches Terrain vor; eine Interpolation kommt nicht in Betracht (zum Ganzen E. 5).
Abweisung.
Stichworte:
AUGENSCHEIN
DACHGESCHOSS
FIRSTRICHTUNG
FLACHDACH
INTERPOLATION
Rechtsnormen:
§ 5 Abs. I ABV
§ 28 ABV
§ 275 Abs. II PBG
§ 280 Abs. I PBG
§ 292 lit. b PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2022.00176
Urteil
der 1. Kammer
vom
8. September 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert,
Gerichtsschreiber David Henseler.
In Sachen
Bauausschuss Maur, vertreten durch RA A
Beschwerdeführer,
gegen
1.1  B,
1.2  C,
2.    D,
3.1  E,
3.2  F,
Nrn. 2 und 3 vertreten
durch RA G,
Beschwerdegegnerschaft,
und
1.1  H,
1.2  I,
beide vertreten durch RA J,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 27. August 2021 erteilte der
Bauausschuss Maur H und I die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines
Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse 02
in 8127 Forch.
II.
A.
Am
4. Oktober 2021 erhoben B und C
Rekurs beim Baurekursgericht
und beantragten, die Baubewilligung sei aufzuheben. Am 6. Oktober 2021
erhoben ausserdem D sowie E und F Rekurs beim Baurekursgericht. Sie beantragten
die Aufhebung des Beschlusses des Bauausschusses Maur unter Entschädigungsfolge.
B.
Mit
Entscheid vom 23. Februar 2022 vereinigte das Baurekursgericht die
Rekursverfahren (Dispositiv-Ziff. I), hiess die Rekurse gut und hob den
Beschluss des Bauausschusses Maur vom 27. August 2021 auf
(Dispositiv-Ziff. II). Die Kosten des Rekursverfahrens von insgesamt
Fr. 5'315.- auferlegte das Baurekursgericht je zur Hälfe dem Bauausschuss
Maur und der Bauherrschaft (Dispositiv-Ziff. III); Letztere wurde ausserdem
verpflichtet, sowohl D als auch F und E eine Umtriebsentschädigung von je
Fr. 850.- (gesamthaft Fr. 1'700.-) zu bezahlen
(Dispositiv-Ziff. IV).
III.
Hiergegen gelangte der Bauausschuss Maur mit Beschwerde
vom 28. März 2022 an das Verwaltungsgericht und beantragte, unter
Entschädigungsfolge sei der Entscheid des Baurekursgerichts vom
23. Februar 2022 aufzuheben und die Baubewilligung vom 27. August
2021 zu bestätigen; eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und
die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Mit Eingabe vom 7. April 2022 liessen H und I dem
Verwaltungsgericht eine Mitbeantwortung der Beschwerde einreichen und
beantragen, unter Entschädigungsfolge sei die Beschwerde gutzuheissen.
Das Baurekursgericht beantragte am 20. April 2022 ohne weitere
Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 23. Mai
2022 beantragten D sowie
E und F, unter Entschädigungsfolge
sei auf die Beschwerde nicht einzutreten, eventualiter sei diese
abzuweisen. Mit Eingabe vom 21. Juni 2022 hielten
H und I an ihren
Anträgen fest. Ebensolches tat der Bauausschuss Maur mit Replik vom
29. Juni 2022.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der
vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG, LS 152.2) zuständig.
1.2
Gemäss
§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG ist eine
Gemeinde rechtsmittellegitimiert, wenn sie die Verletzung von Garantien rügt,
die ihr die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt. Der Beschwerdeführer beruft
sich auf eine Verletzung der Gemeindeautonomie, weshalb seine Legitimation zur
Beschwerdeerhebung zu bejahen ist. Ob die beanspruchte Autonomie tatsächlich
besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens,
sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (VGr, 13. April 2022,
VB.2021.00635, E. 1.2; 11. April 2017, VB.2016.00760, E. 1.2;
vgl. BGr, 2. Juni 2022, 1C_571/2020, E. 2; BGE 135 I 43 E. 1.2).
1.3
Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls
erfüllt. Demnach ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
In
prozessualer Hinsicht beantragen sowohl der Beschwerdeführer als auch die
Mitbeteiligten die Durchführung eines Augenscheins. Die Vorinstanz hatte von
der Durchführung eines Augenscheins abgesehen, da sie die örtlichen
Verhältnisse – soweit entscheidrelevant – aufgrund der Akten als klar
beurteilte.
2.2
Der
Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen
Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist dann
geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist,
die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beitragen. Der Verzicht
auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine
hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur Durchführung eines
Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse
auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 6. Juli 2012,
1C_76/2012, E. 2.3; 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3;
10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 12. November 2020,
VB.2020.00327, E. 3.2;
Kaspar Plüss in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014, § 7 N. 79
).
2.3
Vorliegend
ist die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts im Sinn von § 7
Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten liegenden Pläne und Visualisierungen
möglich. Diese bilden eine hinreichende Entscheidgrundlage für die hier
zentrale Frage der hypothetischen Firstrichtung (vgl. dazu sogleich E. 4).
Zusammen mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt damit rechtsgenügend
erstellt; auf einen Augenschein kann verzichtet werden. Gestützt auf dieselben
Überlegungen konnte auch die Vorinstanz davon absehen, einen Augenschein
durchzuführen.
3.
Das streitgegenständliche Baugrundstück befindet sich gemäss
der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maur (BZO; von der Baudirektion am
19. März 2010 bzw. am 27. Februar 2012 [Art. 47a] genehmigt) in
der eingeschossigen Wohnzone W1. Derzeit ist es mit dem Eckgebäude eines
Reihenhausensembles überbaut. Projektiert sind der Abbruch dieses Gebäudes und
der Neubau eines freistehenden Einfamilienhauses. Der Neubau soll mit sieben
Ecken eine polygonale Grundrissform und ein Flachdach aufweisen.
4.
4.1
Der
Beschwerdeführer bringt zunächst vor, die Vorinstanz habe die Ausgestaltung des
Attikageschosses und die gewählte (imaginäre) Firstrichtung zu Unrecht als
unzulässig beurteilt.
4.2
Dachgeschosse (Attikageschosse) sind gemäss
§ 275 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG, LS 700.1 – in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in
Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom
14. September 2015, Abs. 2]) horizontale Gebäudeabschnitte, die über
der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen. Bei Flachdächern
dürfen sie – vorbehältlich § 292 lit. b PBG (in der hier anwendbaren,
bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur
Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2]) – grundsätzlich die für ein
entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen nicht durchstossen. Diese Regel
greift indessen nur gegenüber der hypothetischen Traufseite des betreffenden
Gebäudes; "giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attikageschoss
– wie ein Dachgeschoss unter Schrägdach – mit der Fassade des
Vollgeschosses bündig sein. Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig die
erwähnte Dachprofillinie durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 PBG
zulässig, das heisst, sie dürfen bei Flachdächern insgesamt nicht breiter sein
als 1/3 der betreffenden Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG). Derartige
Dachaufbauten dürfen bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden
Vollgeschosses vorstossen, das heisst mit der betreffenden Fassade bündig sein
(VGr, 19. September 2013, VB.2013.00437, E. 3.1).
Die Festlegung einer hypothetischen Traufseite verlangt
vorgängig die Festlegung eines hypothetischen Schrägdachs und der
hypothetischen Firstrichtung. Wie ein solches Dachprofil zu bilden ist,
definiert das Gesetz nicht näher. Aus der Verwendung des Wortes
"entsprechend" in § 292 lit. b PBG ergibt sich indessen,
dass die Profilansetzung so zu erfolgen hat, wie wenn beim betreffenden Gebäude
effektiv ein Schrägdach erstellt würde. Dabei verläuft im Regelfall der
Dachfirst eines Schrägdachs parallel zur Gebäudelängsseite. In Grenz- oder
begründeten Ausnahmefällen kann eine Bauherrschaft die Annahme eines
Schrägdachs mit einem First quer zur Gebäudelängsseite, also im
"Chaletstil", verlangen
.
In
Betracht kommen etwa komplexe Gebäudeformen, bei denen nicht ohne Weiteres klar
scheint, welche Gebäudeseite die längere ist, oder Situationen, in denen durch
die Wahl der Gebäudelängsseite als Firstrichtung gestalterisch bessere Lösungen
ermöglicht werden. Um eine Aushöhlung der Grundregel von § 292 lit. b
PBG zu vermeiden, sind Ausnahmen jedoch nur in engem Rahmen und bei kleinen
Differenzen der Seitenlängen zuzulassen. Dabei müssen die Dachgeschosse noch
als solche erkennbar sein und dürfen nicht den Eindruck eines Vollgeschosses
vermitteln (VGr, 5. Mai 2022, VB.2021.00432, E. 5.2; 27. März 2020,
VB.2018.00696, E. 5.3 Abs. 2; 27. März 2013,
VB.2012.00803, E. 3.2 [nicht publiziert];
Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,
Wädenswil 2019,
S. 1188 f.
)
.
4.3
Vorliegend
ist von einer komplexen Gebäudeform auszugehen. Aufgrund der Baupläne ist
jedoch ohne Weiteres ersichtlich, welche Gebäudeseite die längere ist bzw. ist
die längliche Struktur des projektierten Gebäudes klar erkennbar. Der
Beschwerdeführer bringt vor, die "rein optische 'Erkennbarkeit' einer
längeren Gebäudeseite […] aufgrund der Grundrisspläne" sei nicht
"alleine entscheidend". Vielmehr sei das flächenmässig
kleinstmögliche Rechteck auf das geplante Gebäude zu legen. Daraus kann er
jedoch nichts zu seinen Gunsten ableiten. Denn bei der Festlegung der hypothetischen
Firstrichtung geht es darum, wie die Firstrichtung "natürlicherweise"
verlaufen würde, wenn dem projektierten Gebäude effektiv ein
"entsprechendes" Schrägdach (§ 292 lit. b PBG) aufgesetzt
würde. Es geht dagegen gerade nicht um die Berechnung der Gebäudelänge aufgrund
des flächenkleinsten Rechtecks (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00803,
E. 4.2.3 [nicht publiziert]; vgl. dazu § 28 der Allgemeinen
Bauverordnung [ABV, LS 700.2], in der hier anwendbaren, bis
28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmung zur
Änderung vom 11. Mai 2016], wonach als Gebäudelänge die längere Seite des
flächenkleinsten Rechtecks gilt, welches die senkrecht auf den Erdboden
projizierte grösste, durch die massgebliche Fassadenlänge gebildete
Gebäudeumfassung umschreibt). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der vom
Beschwerdeführer zitierten Literaturstelle (vgl. Fritzsche et al.,
S. 1200 f.); vielmehr halten diese Autoren zur massgeblichen
(hypothetischen) Firstrichtung fest, es sei im Einzelfall zu entscheiden, wie
diese zu verlaufen habe (Fritzsche et al., S. 1188).
Ohnehin resultiert selbst bei einem Vorgehen, wie vom
Beschwerdegegner vorgeschlagen, keine kleine Differenz der Seitenlängen des
Bauvorhabens (so zutreffend bereits act. … mit Hinweis auf VGr,
19. September 2013, VB.2013.00437, E. 3.5 [wo bei einem Verhältnis
von 12 m zu 10,29 m eine kleine Differenz verneint wurde];
21. März 2012, VB.2011.00535, E. 2.2.1 [wo eine Längendifferenz der
Fassaden von 75 cm als gering beurteilt wurde]; vgl. auch VGr, 22. Februar
2012, VB.2011.00668, E. 3.2 Abs. 2; ferner Fritzsche et al.,
S. 1189). Das flächenkleinste Rechteck hat die Masse
12,80 m
auf 10,60 m; die Differenz der Seitenlängen beträgt somit 2,2 m und
das Verhältnis dieser zueinander rund 1:1,2. Diese
Differenzen können
nicht mehr als klein qualifiziert werden, zumal Ausnahmen – wie erwähnt – nur
in engem Rahmen zuzulassen sind.
4.4
Der
Beschwerdeführer verweist darauf, dass die Mehrheit der Firstverläufe im
Quartier der (von ihm bewilligten) hypothetischen Firstrichtung entspricht.
Diesem Umstand kommt vorliegend jedoch kaum Bedeutung zu, zumal beim hier
strittigen Projekt ein Flachdach erstellt werden soll. Für das Ortsbild ist die
hypothetische Firstrichtung damit nicht entscheidend. Zu berücksichtigen ist in
diesem Kontext indes, dass sich das Bauprojekt aufgrund seiner Dachgestaltung
von den Referenzobjekten im Quartier (welche über Schrägdächer verfügen)
unterscheiden würde. Gestalterische Zwänge, welcher einer Anwendung der
Grundregel von § 292 PBG entgegenstehen würden, liegen damit keine vor
(vgl. VGr, 19. September 2013, VB.2013.00437, E. 3.5; 22. Februar
2012, VB.2011.00668, E. 3.2).
Schliesslich hielt die Vorinstanz zu Recht fest, dass das
Dachgeschoss von der das Grundstück umgebenden Zufahrtstrasse aus gesehen wie
ein Vollgeschoss wirke, da es an der westlichen Fassade beinahe auf der
gesamten Länge mit dem darunterliegenden Vollgeschoss bündig wäre. Dies läuft
dem Zweck von § 292 lit. b PBG zuwider. Daran ändert auch das
Vorbringen des Beschwerdeführers nichts, das Attikageschoss sei im Bereich der Garageneinfahrt
klar als solches erkennbar.
4.5
Zusammenfassend
hat der Beschwerdeführer
den ihm zustehenden
Beurteilungsspielraum überschritten,
indem er die gewählte (imaginäre)
Firstrichtung bewilligte; entgegen seiner Ansicht liegt kein Grenz- oder Ausnahmefall
im Sinn der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung vor (vgl. vorn, E. 4.2
Abs. 2). Der vorinstanzliche Entscheid greift damit auch nicht in unzulässiger
Weise in die Gemeindeautonomie ein.
4.6
Die
Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss § 220 PBG kommt nicht in
Betracht, da Sachumstände, die in einer Vielzahl von Fällen angeführt werden
könnten, die Erteilung einer solchen von vornherein nicht zu rechtfertigen
vermögen (VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00467, E. 7.3).
4.7
Schliesslich
ist nicht ersichtlich, dass dieser Mangel des Bauvorhabens durch eine blosse
Nebenbestimmung geheilt werden könnte. Wie die Vorinstanz zu Recht erwog,
erfährt das Projekt durch die notwendig werdenden Anpassungen eine tiefgreifende
Veränderung, deren Ausgestaltung in der Freiheit der Bauherrschaft liegt und
bei deren Überprüfung dem Beschwerdeführer erneut ein Ermessen zukommt (vgl. zu
den Voraussetzungen einer nebenbestimmungsweisen Mängelbehebung etwa VGr,
16. Dezember 2021, VB.2021.00160, E. 6.1 mit zahlreichen Hinweisen).
5.
5.1
Nach dem
Gesagten würde es sich grundsätzlich erübrigen, auf die Rügen des
Beschwerdeführers zum massgeblichen Terrain und zur Gebäudehöhe einzugehen. Da
sich jedoch die Vorinstanz damit befasste und diesem Aspekt überdies im
Hinblick auf eine (notwendig werdende) Anpassung des Projekts Relevanz zukommt,
ist darauf nachfolgend ebenfalls einzugehen.
5.2
Gemäss
Art. 14 in Verbindung mit Art. 37 Abs. 1 BZO ist auf dem
Baugrundstück eine maximale Gebäudehöhe von 5,4 m zulässig.
Die zulässige Gebäudehöhe wird von der jeweiligen
Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden
gewachsenen Boden gemessen (§ 280 Abs. 1 Satz 1 PBG, in der hier
anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung
[Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2]).
Als gewachsener Boden gilt dabei der bei der Einreichung des Baugesuchs
bestehende Verlauf des Bodens (§ 5 Abs. 1 ABV, in der hier
anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung
[Übergangsbestimmung zur Änderung vom 11. Mai 2016]). Wird zur Erstellung
eines neuen Gebäudes ein bestehendes abgerissen, entstehen regelmässig Gruben
und Senken, wo sich zuvor Untergeschosse, Garagen und dergleichen befunden
haben. Würde man für die Beurteilung des Neubaus auf diesen tatsächlichen
Bodenverlauf abstellen, ergäbe sich eine unnatürliche und die Neuüberbauung des
Grundstücks erheblich erschwerende Terrainsituation. Gleiches gilt bei
Abgrabungen für Garagenzufahrten, Kellerabgänge etc. Lehre und Rechtsprechung
begegnen diesem Problem, indem sie die Fläche innerhalb des Grundrisses von
bestehenden Bauten und Anlagen allgemein nicht als gewachsenen Boden im Sinn
von § 5 Abs. 1 ABV betrachten, sondern mittels Interpolation fiktiv
auffüllen. Dabei kann innerhalb von abzubrechenden Gebäuden der Bodenverlauf
entlang der Fassaden als Referenz dienen (VGr,
29. August
2019, VB.2019.00050, E. 3.2 [vgl. auch das dazu ergangene BGr, 9. Juli
2020, 1C_540/2019, E. 2.2 ff.]; 30. Juni 2015, VB.2015.00010,
E. 4.2;
6. April 2011, VB.2010.00704, E. 5.4.1 = BEZ 2011
Nr. 36; vgl. Fritzsche et al., S. 1160 f.; Felix Huber, Der
gewachsene Boden, PBG aktuell 4/2002, S. 7 f.).
5.3
Die
Bauherrschaft beabsichtigt gemäss Plan Nr. 4.10 "Interpolation",
das Terrain im nördlichen Bereich entlang der geplanten Nordfassade von
Punkt A bis Punkt B zu interpolieren. An dieser Stelle befinden sich
heute die Garagenzufahrt und der Vorplatz vor dem Wohngebäude. Auf dem Höhenkurvenplan
ist ersichtlich, dass sich das dortige Gelände weitgehend flach präsentiert und
sich in etwa auf gleicher Höhe wie die K-Strasse befindet. Wie die Vorinstanz
zu Recht folgerte, stellen die bestehende Garagenzufahrt und der Vorplatz keine
Gruben oder Senken im Sinn der zitierten Rechtsprechung dar. Es ist nicht
ersichtlich, weshalb in diesem Bereich das bestehende Terrain durch
Interpolation fiktiv aufzufüllen wäre.
Der Beschwerdeführer bringt dagegen vor, dass gemäss
Rechtsprechung auch die Fläche innerhalb bestehender
Anlagen
– wie
vorliegend im Bereich der abzubrechenden Garageneinfahrt – zu interpolieren sei.
Dabei übergeht er jedoch, dass mit der Interpolation eine unnatürliche und die
Neuüberbauung erheblich erschwerende Terrainsituation verhindert werden soll.
Wie aufgezeigt, liegt im Bereich der Garageneinfahrt gerade kein solches
Terrain vor. Etwas Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus den von den
Mitbeteiligten eingereichten Darstellungen. Soweit der Beschwerdeführer ausserdem
anführt, bei der Interpolation gehe es "primär darum, das ursprüngliche
Terrain – d.h. mitunter das vor dem abzubrechenden Bau bestehende Terrain – zu
rekonstruieren", so dringt er damit ebenfalls nicht durch.
Vielmehr
ist es gemäss Rechtsprechung gerade nicht massgeblich, ob der Terrainverlauf
bei der Erstellung des vorbestehenden, nun abzubrechenden Gebäudes abgegraben
oder aufgeschüttet wurde (
VGr,
29. August 2019,
VB.2019.00050, E. 3.4 Abs. 2; vgl. VGr, 4. Februar 2016,
VB.2015.00492, E. 2.4; ferner – zum dynamischen Verständnis des Begriffs
des gewachsenen Bodens –
VGr, 24. März 2004, VB.2003.00364,
E. 3.3 mit Hinweisen
).
5.4
Zusammenfassend
ist im Bereich der (heutigen) Garagenzufahrt auf das bestehende (gewachsene)
Terrain abzustellen. Gemäss Plan Nordfassade liegt Letzteres heute auf
677,38 m.
ü.M.
Die Gebäudehöhe (von genau 5,4 m) wird jedoch ab einer Terrainhöhe von
678,07 m.
ü.M.
vermasst. Somit erweist sich das Bauprojekt höher als gemäss Art. 14 in
Verbindung mit Art. 37 Abs. 1 BZO zulässig und damit auch aus diesem
Grund als nicht bewilligungsfähig.
6.
Auf die Vorbringen der Parteien zur Einordnung des
Bauprojekts ist vor diesem Hintergrund nicht weiter einzugehen, zumal sich auch
die Vorinstanz nicht damit befasste.
7.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.
8.
8.1
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem
unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung
steht ihm nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Ebenso ist den Mitbeteiligten
keine solche zuzusprechen.
8.2
Der Beschwerdeführer ist zu verpflichten,
den anwaltlich vertretenen
Beschwerdegegnern 2
und 3 je eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-, das heisst insgesamt
Fr. 3'000.-, zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.   5'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.      205.--
Zustellkosten,
Fr.   5'205.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet,
den Beschwerdegegnern 2 und 3 je eine Parteientschädigung von
Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen
ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht;
c)    den Regierungsrat.