zh_verwaltungsgericht · SB.2016.00092 · 2017-01-11 · de

Staats- und Gemeindesteuern 2012 | [Besteuerung eines aus familiärer Rücksicht eingeräumten Vorzugsmietzinses an eine selbstbeherrschte Gesellschaft.] Analoge Anwendung der Rechtsprechung der Eigenmietwertbesteuerung natürlicher Personen auf selbstbeherrschte Gesellschaften. Bei Mietverträgen unter Verwandten ist dann Eigennutzung anzunehmen und die Differenz zwischen dem vereinbarten Mietzins und dem Eigenmietwert zu besteuern, wenn der vereinbarte Mietzins weniger als die Hälfte des Eigenmietwerts (Marktmiete) entspricht (E. 3.1). Die Differenz ist auch aus Gründen der Steuerumgehung zu besteuern (E. 3.2).

Zürich Verwaltungsgericht 17..2.11.0 SB.2016.00092
Zurich Verwaltungsgericht 17..2.11.0 SB.2016.00092
Zurigo Verwaltungsgericht 17..2.11.0 SB.2016.00092

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2016.00092
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Geschäftsnummer:
SB.2016.00092
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 11.01.2017
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 19.02.2020 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Staats- und Gemeindesteuern 2012
[Besteuerung eines aus familiärer Rücksicht eingeräumten Vorzugsmietzinses an eine selbstbeherrschte Gesellschaft.]
Analoge Anwendung der Rechtsprechung der Eigenmietwertbesteuerung natürlicher Personen auf selbstbeherrschte Gesellschaften. Bei Mietverträgen unter Verwandten ist dann Eigennutzung anzunehmen und die Differenz zwischen dem vereinbarten Mietzins und dem Eigenmietwert zu besteuern, wenn der vereinbarte Mietzins weniger als die Hälfte des Eigenmietwerts (Marktmiete) entspricht (E. 3.1).
Die Differenz ist auch aus Gründen der Steuerumgehung zu besteuern (E. 3.2).
Stichworte:
EIGENMIETWERT
MARKTMIETWERT
STEUERUMGEHUNG
VORZUGSMIETZINS
Rechtsnormen:
Art. 21 Abs. I lit. a DBG
Art. 21 Abs. I lit. b DBG
§ 21 Abs. I lit. a StG
§ 21 Abs. I lit. b StG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
2.
Abteilung
SB.2016.00092
SB.2016.00093
Urteil
der 2. Kammer
vom
11. Januar 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin
Silvia Hunziker,
Gerichtsschreiberin
Linda Rindlisbacher.
In Sachen
1.    A,
2.    C,
beide vertreten durch die G AG,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    Staat Zürich,
2.    Schweizerische Eidgenossenschaft,
beide vertreten
durch das kantonale Steueramt,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Staats-
und Gemeindesteuern 2012
Direkte Bundessteuer 2012,
hat
sich ergeben:
I.
A.
A ist Alleinaktionär
der B AG (nachfolgend B AG). Seine Ehefrau, C, ist Eigentümerin eines
Stockwerksanteils an der Liegenschaft in E, welchen sie am 1. Juni 2007
durch Ausübung eines Kaufrechts erworben hatte. Die B AG war dort seit
1997 eingemietet, seit 2000 nutzte sie die Räume indessen teilweise nicht mehr
selber, sondern vermietete sie an diverse Dritte weiter. Nach der Ausübung des
Kaufrechts schloss C mit der B AG am 28. März 2007 einen neuen
Mietvertrag ab; an der Untervermietung änderte sich nichts. 2012 bezahlte die B AG
C einen jährlichen Mietzins von Fr. ….
B.
Mit
Veranlagungs- bzw. Einschätzungsvorschlag vom 13. März 2015 sah das
kantonale Steueramt vor, die Differenz zwischen dem vereinnahmten Mietzins von
Fr. … und den von der B AG erzielten Mieteinnahmen von total
Fr. …, somit Fr. …, bei den Einkünften aufzurechnen. Zur Begründung
führte es aus, dass die viel zu tief angesetzte Miete dem Drittvergleich nicht
standhalte und solche verdeckten Kapitaleinlagen bzw. Sanierungszuschüsse
steuerlich nicht anerkannt werden könnten. Weiter nahm es für die Staats- und
Gemeindesteuern eine Neuberechnung des Vermögenssteuerwerts der Liegenschaft
beruhend auf dem Mietertrag der B AG von Fr. … vor, welche einen Wert
von Fr. … ergab. A und C lehnten die Vorschläge am 8. April 2015 ab.
C.
Das
kantonale Steueramt veranlagte die Pflichtigen am 4. Juni 2015 für die
direkte Bundessteuer 2012 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. … und
schätzte sie für die Staats- und Gemeindesteuern 2012 mit einem steuerbaren
Einkommen von Fr. … (zum Satz von Fr. …), davon Ertrag aus qualifizierten
Beteiligungen Fr. …, und einem steuerbaren Vermögen von Fr. … (zum
Satz von Fr. …) ein. Damit hielt es an den erwähnten Aufrechnungen fest.
Neu begründete es diese mit einer Steuerumgehung. Diese bestehe darin, dass der
vereinbarte Mietzins lediglich einen Drittel des gemäss Drittvergleich möglichen
Mietzinses betrage und die vertragliche Gestaltung des Mietverhältnisses
deshalb als wirtschaftlich ungewöhnlich zu beurteilen sei und zu einer
erheblichen Steuerersparnis führe.
D.
Die
dagegen am 1. Juli 2015 erhobenen Einsprachen wies das kantonale Steueramt
am 6. Januar 2016 ab.
II.
Das Steuerrekursgericht wies die hiergegen erhobene Beschwerde
bzw. den Rekurs am 30. August 2016 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 30. September
2016 beantragten die Pflichtigen, das steuerbare Einkommen sei für die direkte
Bundessteuer auf Fr.
…
und für die Staats- und
Gemeindesteuern 2012 auf Fr.
…
(
zum Satz
von
Fr.
…
)
festzusetzen
. Eventualiter sei die Aufrechnung aus der erzielbaren Miete der
Liegenschaft
in
E bei der Pflichtigen auf Fr.
…
anstelle der veranlagten Fr.
…
festzusetzen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Während das Steuerrekursgericht auf
Vernehmlassung verzichtete, schloss das kantonale Steueramt auf Abweisung der
Beschwerde. Die Eidgenössische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die vorliegenden Beschwerden SB.2016.00092
(Staats- und Gemeindesteuern 2012) und SB.2016.00093 (direkte Bundessteuer 2012)
betreffen dieselben Pflichtigen und dieselbe Sachverhalts- und Rechtslage,
weshalb sich die Vereinigung der Verfahren rechtfertigt.
2.
Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können
sowohl bei den Staats- und Gemeindesteuern als auch bei der direkten
Bundessteuer alle Rechtsverletzungen geltend gemacht werden, nicht aber die Unangemessenheit
des angefochtenen Entscheids. Überdies gilt im Beschwerdeverfahren das
Novenverbot, weshalb für das Verwaltungsgericht die gleiche Aktenlage
massgebend ist wie für das Steuerrekursgericht (vgl. VGr, 25. August 2010,
SB.2010.00055 und SB.2010.00056, jeweils E. 1.1 und 1.2).
3.
Die Pflichtige hat der B AG ihre
Liegenschaft unbestrittenermassen zu einem Vorzugsmietzins zur Verfügung
gestellt. Vorliegend ist fraglich, ob auch der Betrag zu versteuern ist, um den
der steuerlich massgebende Eigenmietwert den vereinbarten Mietzins übersteigt
und strittig ist, wie der steuerlich massgebende Eigenmietwert festzusetzen
ist. Nicht umstritten ist dagegen der Vermögenssteuerwert der Liegenschaft.
3.1
Gemäss § 21 Abs. 1 lit. a und b des Steuergesetzes vom
8. Juni 1997 (StG) bzw. Art. 21 Abs. 1 lit. a und b des
Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 (DBG)
sind alle Erträge aus unbeweglichem Vermögen steuerbar, insbesondere Einkünfte
aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung (lit. a) sowie
der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen
aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch
zur Verfügung stehen (lit. b).
3.1.1
Die Vorinstanz vertritt die Meinung, dass die vom Bundesgericht im
Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnräumen an natürliche Personen
entwickelte Rechtsprechung, wonach aus familiärer Rücksicht eingeräumte
Vorzugsmietzinse (unter Umständen) der Eigenmietwertbesteuerung (lit. b)
zu unterwerfen sind, auch auf den Fall der Vermietung an eine selbstbeherrschte
Gesellschaft übertragen werden kann. Die Pflichtigen widersprechen der analogen
Anwendung der Rechtsprechung auf selbstbeherrschte Gesellschaften zu Recht
nicht, spricht doch nichts gegen eine analoge Anwendung. Sie wenden indes ein,
dass es mangels Eigennutzung an einer gesetzlichen Grundlage fehle, um die
Differenz zwischen dem tatsächlichen Mietzins und dem höheren Mietwert zu
besteuern. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung dürfe die Differenz nur
aufgerechnet werden, wenn es sich um eine Steuerumgehung im Sinn der
Rechtsprechung handle (vgl. BGr, 28. Januar 2005, 2A.535/2003, E. 3
und 4, in: StE 2005 B 25.2 Nr. 7). Die Pflichtigen verkennen jedoch, dass
das Bundesgericht in neueren Entscheiden teilweise von dieser Rechtsprechung
abgewichen ist: Zwar trifft zu, dass bei fehlender klarer gesetzlicher
Grundlage die Differenz zwischen vereinbartem Mietzins und Eigenmietwert grundsätzlich
steuerlich nicht erfasst werden darf (vgl. BGr, 26. Juni 2008,
2C_188/2007, E. 2.3). Das Bundesgericht hielt jedoch fest, dass bei
Mietverträgen unter Verwandten dann Eigennutzung anzunehmen ist, wenn der
vereinbarte Mietzins so
bedeutend
unter dem Eigenmietwert liegt, dass
ein so tiefer Mietzins missbräuchlich einzig aus Gründen der Steuerersparnis
gewählt wurde. Wenn der vereinbarte Mietzins weniger als die Hälfte des
Eigenmietwerts ausmacht, ist zu vermuten, dass - unabhängig von einem
Schenkungswillen - wegen der mehrheitlich unentgeltlichen Überlassung eine dem
Eigengebrauch nahe kommende Situation vorliegt und der Mietvertrag
missbräuchlich lediglich deshalb abgeschlossen wurde, um Steuern einzusparen. Wird
Eigennutzung angenommen, ist die Differenz zwischen dem vereinbarten Mietzins
und dem Eigenmietwert dem Eigentümer als steuerbares Einkommen aus unbeweglichem
Vermögen zuzurechnen (vgl. BGr, 26. Juni 2008, 2C_188/2007, E. 2.2;
BGr, 22. Februar 2007,
2C_12/2007
,
E. 3.2, mit Hinweisen; vgl. auch BGr, 28. Januar 2005, 2A. 535/2003,
E. 3, in: StE 2005 B 25.2 Nr. 7).
3.1.2
Der Kanton Zürich wie auch der Bundesgesetzgeber haben im
Gegensatz zu anderen Kantonen keine
klare gesetzliche Grundlage
geschaffen, die es erlauben würde, die Differenz zwischen vereinbartem Mietzins
und Eigenmietwert grundsätzlich steuerlich zu erfassen (
vgl.
z.
B. § 23 Abs. 2 des
Gesetzes vom 14. September 1992 über die Staats- und Gemeindesteuern des
Kantons Thurgau [StG/TG], "…die unterpreisliche Vermietung an eine nahestehende
Person ist dem Eigengebrauch gleichgestellt"; vgl. auch
BGr,
26. Juni 2008, 2C_188/2007, E. 2.3
).
Die
Bundesgesetzgebung stimmt wortwörtlich mit der Bestimmung im StG/ZH überein.
Unter
dem Aspekt der vertikalen Harmonisierung hat die
Auslegung des kantonalen Rechts im Sinn des Bundessteuergesetzes zu erfolgen
(vgl. dazu ausführlich BGr, 26. Oktober 2004, 2A.224/2004,
E. 5, BGr, 25. Januar 2007, 2P.251/2006, E. 3), weshalb die
genannte Rechtsprechung auch auf die kantonalen Bestimmungen anzuwenden ist.
Eine
Besteuerung der Differenz mit der Einkommenssteuer kann folglich nur erfolgen,
wenn der
vereinbarte Mietzins weniger als die Hälfte des
Eigenmietwerts ausmacht.
3.1.3
Die Pflichtigen sind verheiratet und leben in Gütertrennung. Jeder Ehegatte
nutzt und verfügt über sein Vermögen folglich alleine (Art. 247 schweizerisches
Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 [ZGB]). Der Pflichtige ist
Alleinaktionär der B AG. Die B AG ist seit 1997 Hauptmieterin der
Stockwerkseinheit in E. 1998 erwarb sie ein Kaufsrecht für diese
Stockwerkseinheit (beinhaltend 348 m
2
Büroräumlichkeiten im 1. Obergeschoss, 63,50 m
2
Archiv/Lager im 1. Untergeschoss
und 8 Parkplätze). Ab dem Jahr 2000 vermietete sie Teile der
Räumlichkeiten an andere Geschäfte weiter. 2003 veräusserte die B AG das
Kaufsrecht an die Pflichtige, welche dieses 2007 ausübte und die
Stockwerkeinheit kaufte. Bis zum Eigentümerwechsel zahlte die B AG der
vormaligen Eigentümerin F AG Mietzahlungen in ähnlicher Höhe wie der
Fremdertrag aus den Untermietverhältnissen. Nach dem Eigentümerwechsel schloss
die Pflichtige mit der B AG einen neuen Mietvertrag mit einem jährlichen
Mietzins in der Höhe von Fr. … (Einnahmen in der Steuerperiode 2012 gemäss
Deklaration Fr. …) ab. Die zwischen der B AG und den Untermietern
bestehenden Verträge liefen unverändert weiter. Aus den vier eingereichten
Untermietverträgen geht hervor, dass die Räumlichkeiten ausschliesslich
geschäftlich genutzt werden. Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat sind
zur Bemessung des Eigenmietwerts die Bestimmungen der Weisung des
Regierungsrats an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und
die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August
2009 (Weisung 2009) analog anzuwenden. Vorliegend handelt es sich
unbestrittenermassen um eine rein geschäftlich genutzte Stockwerkseinheit.
Demgemäss ist entgegen der Meinung der Pflichtigen nicht Ziff. 68 Weisung
2009 (Wohnungen in Geschäftshäusern), sondern Ziff. 69 Weisung 2009
(Geschäftsräume) einschlägig. Gemäss Ziff. 69 Weisung 2009 soll der bei
eigener Nutzung von Geschäftsräumen im eigenen Einfamilienhaus,
Stockwerkeigentum oder Mehrfamilienhaus im Berechnungsjahr anzurechnende
Mietwert dem Mietzins entsprechen, den der Pflichtige bei Vermietung von einem
Dritten erhalten würde. Die B AG erhält Untermietzinseinnahmen von insgesamt
jährlich Fr. … (Fr. … abzüglich Fr. … Nebenkostenanteil). Es ist
davon auszugehen, dass dieser Betrag jenem Betrag entspricht, den Mieter zu
zahlen bereit sind. Entgegen dem Einwand der Pflichtigen ist davon kein
Einschlag von 30 % in Sinn von Ziff. 63 ff. Weisung 2009 abzuziehen.
Diese Bestimmungen finden bei Geschäftsräumen keine Anwendung und ohnehin sind
bei einer bloss analogen Anwendung einer Bestimmung Abweichungen möglich. Somit
ist von einer Marktmiete bzw. Eigenmietwert in der Höhe von Fr. … auszugehen.
Der von der Pflichtigen verlangte Mietzins der B AG von
jährlich
Fr. …
entspricht nur
31,8 % der eingenommenen
Untermieten
von
jährlich Fr. … und liegt damit weit
unter der Hälfte der Marktmiete bzw. des Eigenmietwerts. Aufgrund der
mehrheitlich unentgeltlichen Überlassung liegt somit eine dem
Eigengebrauch nahekommende Situation vor, wo
mit die Differenz zwischen
dem
steuerlich massgeblichen Eigenmietwert und dem vereinbarten
Mietzins zu besteuern ist.
3.2
Die
Besteuerung der Differenz zwischen vereinbartem Mietzins und steuerlich massgeblichem
Eigenmietwert lässt sich auch mit dem Vorliegen einer Steuerumgehung begründen.
3.2.1
Eine Steuer- bzw. Abgabeumgehung liegt nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung vor, wenn (1.) eine von den Beteiligten
gewählte Rechtsgestaltung als ungewöhnlich (insolite), sachwidrig oder
absonderlich, jedenfalls den wirtschaftlichen Gegebenheiten völlig unangemessen
erscheint, (2.) anzunehmen ist, dass die gewählte Rechtsgestaltung
missbräuchlich lediglich deshalb getroffen wurde, um Steuern einzusparen, die
bei sachgemässer Ordnung der Verhältnisse geschuldet wären, und (3.) das
gewählte Vorgehen tatsächlich zu einer erheblichen Steuerersparnis führen
würde, sofern es von den Steuerbehörden hingenommen würde (vgl. BGE 138 II 239
E. 4.1; BGE 131 II 627 E. 5.2; BGr, 1. Oktober 2015,
2C_1145/2014, E. 3.1). Grundsätzlich hat die Steuerbehörde auf die von der
steuerpflichtigen Person getroffene Rechtsgestaltung abzustellen. Der
steuerpflichtigen Person ist freigestellt, ihre Verhältnisse so zu gestalten,
dass möglichst niedrige Steuern anfallen. Gegen eine solche Steuerplanung ist
nichts einzuwenden, solange erlaubte Mittel eingesetzt werden (so schon BGE 98
Ib 314 E. 3d; BGr, 13. Februar 2013, 2C_487/2011, E. 2.7). Im
Zusammenhang mit der unterpreislichen Vermietung von Wohneigentum wird praxisgemäss
eine Umgehung der für den Eigenmietwert geschuldeten Steuer angenommen, wenn
der Mietzins weniger als die Hälfte des Eigenmietwerts ausmacht. Der steuerpflichtigen
Person steht in einem solchen Fall der Nachweis offen, dass entgegen der bestehenden
Vermutung keine Steuerumgehung vorliegt (BGr, 30. November 2016,
2C_475/2016 und 2C_477/2016; E. 2.2 mit weiteren Hinweisen).
3.2.2
Die Pflichtige nimmt nur 31,8 % der erzielbaren Marktmiete ein und
verzichtet jährlich auf Fr. … Mietzinseinnahmen. Diese Differenz zwischen
dem eingenommenen Mietzins und der Marktmiete lässt vermuten, dass zur
Steuerersparnis ein missbräuchlich tiefer Mietzins vereinbart wurde. Bei einer
wirtschaftlichen Betrachtungsweise kann nicht davon ausgegangen werden, dass
ein unabhängiger Dritter auf 68,2 % der erzielbaren Marktmiete verzichtet
hätte. Vielmehr haben die Einnahmeverzichte ihren eigentlichen Grund in der (ehelichen)
Beziehung zwischen den Pflichtigen. Zweck der günstigen Mietkonditionen war
gemäss den Pflichtigen denn auch, der B AG durch wirtschaftlich schwierige
Zeiten zu helfen. Diese wies in den Jahresrechnungen von 2005 bis 2011 einen
kumulierten handelsrechtlichen Verlust von insgesamt Fr. … auf. Bei den
Einnahmeverzichten handelt es sich folglich bei einer umfassenden Würdigung des
Sachverhaltes um (fortlaufende) Sanierungszuschüsse. Aus steuerlicher Sicht
wird bei Gesellschaftern nahestehenden Sanierern, welche einem Drittvergleich
nicht standhalten, in Anwendung der sog. Dreieckstheorie die Sanierungsleistung
gedanklich in zwei Teile gegliedert: Der Sanierer (die Pflichtige) erbringt
eine Leistung an den Beteiligten (den Pflichtigen), welcher diese Leistung an
die sanierungsbedürftige Gesellschaft weiterleitet. Mit anderen Worten fliesst
die Sanierungsleistung nicht direkt vom Sanierer an den letztlichen Empfänger,
sondern "im Dreieck" zuerst an den Anteilsinhaber, welcher die
Sanierungsleistung als Kapitaleinlage in die sanierungsbedürftige Gesellschaft einbringt.
Die von den Pflichtigen gewählte Rechtsgestaltung führt vorgängig zu keiner
Besteuerung, handelt es sich doch zwischen den Ehegatten um eine steuerneutrale
Schenkung und auf Stufe der B AG um einen gewinnsteuerneutralen unechten
Sanierungsertrag (vgl. BGr, 20. Oktober 2014, 2C_634/2012, E. 3.1;
Daniela Schmucki/Andrea Nordin, Sanierung und Steuern, in: Sprecher
[Hrsg.], Sanierung und Insolvenz von Unternehmen IV, Zürich 2014,
S. 42 ff.).
Das gewählte Vorgehen führt jedoch zu einer erheblichen (fortlaufenden)
Steuerersparnis: Indem die Pflichtige die Sanierungszuschüsse nicht aus ihrem
Vermögen, sondern durch Gewährung eines Vorzugsmietzinses leistet, fliessen ihr
die entgangenen Einnahmen nicht als Einkommen zu. Würde sie die volle Miete
einnehmen, müssten die Pflichtigen diese gemeinsam als Einkommen versteuern und
die Sanierungsleistungen wären als privater Kapitalverlust nicht vom Vermögen
abziehbar (Einkünfte und das Vermögen werden unabhängig vom Güterstand als einheitliches
und untrennbares Steuerobjekt zusammen besteuert [vgl. § 7 Abs. 1 StG
bzw. Art. 9 Abs. 1 DBG; BGr, 24. September 1998, ASA 668, 342
[343] = StE 1999 A 25 Nr. 7]).
3.2.3
Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, ergibt sich
aus den Abschlüssen sodann, dass die B AG die bisherige Geschäftstätigkeit
mit dem Geschäftsjahr 1. Juli 2007 bis 30. Juni 2008 weitgehend
aufgegeben hat. Der Erlös bestand ab diesem Geschäftsjahr fast ausschliesslich
aus Einkünften aus dem Verkauf von Beteiligungen. Unverändert betrieben wurde
lediglich die Vermietung der Büroflächen in E. Es ergibt sich somit das Bild
einer Gesellschaft, welche 2007 ihre aktive Tätigkeit weitgehend eingestellt
hat und im Folgenden nach und nach ihre Beteiligungen liquidierte.
Zum Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft durch die Pflichtige
verfügte die B AG über einen erheblichen Verlustvortrag. Auch in den
Folgejahren erlitt sie bis 2012 nur noch Verluste. Die Mietzinseinnahmen
führten folglich nie zu einer Besteuerung. Allerdings flossen die Einnahmen dem
Pflichtigen aufgrund der schlechten wirtschaftlichen Situation der B AG
auch nie zu. Da der durch die Zwischenschaltung der B AG nicht
eingenommene Mietertrag höher als ein allfällig darauf geschuldeter
Steuerbetrag ausfiel, lag bis 2012 noch keine Steuerersparnis vor. Wie die
Vorinstanz weiter zutreffend ausführte, sieht die Situation ab 2012 indes anders
aus: Wie sich der Jahresrechnung 2012 entnehmen lässt, steht einem Ertrag (ohne
Liegenschaften) von Fr. … ein Aufwand (ohne Abschreibungen) von Fr. …
gegenüber, sodass ein Aufwandüberschuss von Fr. … verbleibt. Der
Ertragsüberschuss aus der Liegenschaftsrechnung beträgt Fr. …, sodass über
Fr. … in der Gesellschaft thesauriert werden können. Unter den Passiven
wird ein Aktionärsdarlehen von Fr. … aufgeführt, womit die Möglichkeit zur
Steuerersparnis offensichtlich wird. 2012 hat denn auch das Aktionärsdarlehen
um Fr. … abgenommen. Die Voraussetzung der Steuerumgehung ist nach dem
Gesagten erfüllt.
3.2.4
Die Pflichtigen bestreiten das Vorliegen einer Steuerumgehung. D
as unterpreisige Überlassen einer Immobilie einer (nahestehenden)
Kapitalgesellschaft sei nichts Ungewöhnliches, ansonsten jedes zinsfreie
Darlehen oder ähnliches als Steuerumgehung angesehen werden müsste. Der
wirtschaftliche Zweck habe darin bestanden, dass die Pflichtige mit einer
Immobilieninvestition eine sichere Rendite erwirtschaften könne und der B AG
in schwierigen Zeiten unter die Arme zu greifen. Mithin sei das gewählte Vorgehen
damit nicht ausschliesslich mit der Steuerersparnis motiviert gewesen. Eine
Steuerumgehung liege daher nicht vor. Ihre Argumente überzeugen nicht: Die
Pflichtigen verkennen, dass nicht die Unterstützung einer (nahestehenden)
Kapitalgesellschaft zur Annahme einer Steuerumgehung führt, sondern sich die
von ihnen gewählte Rechtsgestaltung als ungewöhnlich und wirtschaftlich
unangemessen erweist. Die Pflichtige hat in eine seit Jahren
sanierungsbedürftige und inaktive Gesellschaft investiert (vgl. E. 3.2.3 vorn).
Es ist wirtschaftlich gesehen kein vernünftiger Sinn in der finanziellen
Unterstützung der B AG erkennbar, abgesehen von den genannten
Steuerersparnissen. Es ist auch aus anderen Gründen nicht davon auszugehen,
dass es der Pflichtigen mit der Vorzugsmietzinsgewährung um die Sanierung der B AG
ging: Die Pflichtige hat mit der B AG einen unbefristeten Mietvertrag
(Kündigungsfrist gemäss Mietvertrag sechs Monate) abgeschlossen, der keine
Bestimmungen bezüglich der Gewährung des Vorzugsmietzinses enthält. Die
günstigen Konditionen laufen somit unabhängig davon, ob sich die B AG in
einem sanierungsbedürftigen Zustand befindet, bis zu einer ordentlichen
Kündigung des Mietvertrags weiter. Damit besteht kein direkter Zusammenhang
zwischen der Sanierungsbedürftigkeit der B AG und der Gewährung des
Vorzugsmietzinses.
Das gewählte Vorgehen erscheint damit ungewöhnlich
und der Verzicht auf rund 68,2 % der erzielbaren Marktmiete erweist sich
wie bereits festgehalten als wirtschaftlich unangemessen. Abgesehen von den
offensichtlichen erheblichen Steuersparnismöglichkeiten ist kein Grund dafür ersichtlich,
weshalb die Pflichtige von der B AG nicht die Marktmiete verlangt. Die
Pflichtigen konnten damit die Vermutung, dass
der
Mietzins
zur Steuerersparnis missbräuchlich tiefer als die Marktmiete vereinbart worden
ist, nicht entkräften. Somit ist die Differenz zwischen dem
steuerlich
massgeblichen Eigenmietwert und dem vereinbarten Mietzins auch aufgrund einer
Steuerumgehung zu besteuern.
Dies führt zur
Abweisung der Beschwerden.
4.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die
Gerichtskosten de
n
Beschwerdeführe
nden
aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153
Abs. 4 StG bzw. Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145
Abs. 2 DBG). Eine Parteientschädigung steht diese
n
aufgrund
ihres
Unterliegens nicht
zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4
StG bzw. Art. 64 Abs. 1–3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom
20. Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und
Art. 145 Abs. 2 DBG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die Verfahren
SB.2016.00092 und SB.2016.00093 werden vereinigt.
2.    Die
Beschwerde SB.2016.00092 betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2012 wird abgewiesen.
3.    Die
Beschwerde SB.2016.00093 betreffend direkte Bundessteuer 2012 wird abgewiesen.
4.    Die
Gerichtsgebühr im Verfahren SB.2016.00092 wird festgesetzt auf
Fr. 2'500.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--   Zustellkosten,
Fr. 2'560.--    Total der Kosten.
5.    Die
Gerichtsgebühr im Verfahren SB.2016.00093 wird festgesetzt auf
Fr. 1'500.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--   Zustellkosten,
Fr. 1'560.--    Total der Kosten.
6.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden
je zur
Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.
7.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
8.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
9.    Mitteilung an …