zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00840 · 2022-10-06 · de

Baubewilligung | Eigenständige Gebäude; materielle Betrachtungsweise. Bei zusammengebauten Gebäuden kann bisweilen unklar sein, ob die einzelnen Gebäude eigenständig sind. Nach der Praxis wird ein Teil eines zusammengebauten Baukörpers nur dann zu einem eigenständigen Gebäude, wenn er eine von anderen Teilen des Baukörpers abgegrenzte separate Grundfläche aufweist und sich in einem gewissen Mass auch optisch verselbständigt hat. Andernfalls liegt ein als Einheit zu betrachtendes Gebäude vor. Zwei oberirdisch frei stehende Gebäude bleiben trotz durchlaufendem Untergeschoss (etwa in Form einer Tiefgarage) selbständig (E. 3.2). Anwendbarkeit der materiellen Betrachtungsweise (E. 4.2). Die zulässige Gebäudehöhe wird immer noch deutlich überschritten, die materielle Betrachtungsweise bleibt anwendbar (E. 4.4). Bei der materiellen Betrachtungsweise ging das Bundesgericht nicht von einer Gesamthöhe aus, Überlegungen zur Firsthöhe sind daher unbeachtlich (E. 4.5.2). Es liegen keine besonderen Verhältnisse vor, welche eine Ausnahmebewilligung rechtfertigen würden (E. 5). Abweisung VB.2021.00840. Abweisung VB.2022.00001.

Zürich Verwaltungsgericht 06.10.2022 VB.2021.00840
Zurich Verwaltungsgericht 06.10.2022 VB.2021.00840
Zurigo Verwaltungsgericht 06.10.2022 VB.2021.00840

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00840
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Geschäftsnummer:
VB.2021.00840
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 06.10.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 03.07.2023 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Eigenständige Gebäude; materielle Betrachtungsweise.
Bei zusammengebauten Gebäuden kann bisweilen unklar sein, ob die einzelnen Gebäude eigenständig sind. Nach der Praxis wird ein Teil eines zusammengebauten Baukörpers nur dann zu einem eigenständigen Gebäude, wenn er eine von anderen Teilen des Baukörpers abgegrenzte separate Grundfläche aufweist und sich in einem gewissen Mass auch optisch verselbständigt hat. Andernfalls liegt ein als Einheit zu betrachtendes Gebäude vor. Zwei oberirdisch frei stehende Gebäude bleiben trotz durchlaufendem Untergeschoss (etwa in Form einer Tiefgarage) selbständig (E. 3.2). Anwendbarkeit der materiellen Betrachtungsweise (E. 4.2). Die zulässige Gebäudehöhe wird immer noch deutlich überschritten, die materielle Betrachtungsweise bleibt anwendbar (E. 4.4). Bei der materiellen Betrachtungsweise ging das Bundesgericht nicht von einer Gesamthöhe aus, Überlegungen zur Firsthöhe sind daher unbeachtlich (E. 4.5.2). Es liegen keine besonderen Verhältnisse vor, welche eine Ausnahmebewilligung rechtfertigen würden (E. 5).
Abweisung VB.2021.00840.
Abweisung VB.2022.00001.
Stichworte:
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
AUSNÜTZUNGSZIFFER
EIGENSTÄNDIGES GEBÄUDE
EINHEIT DER BAUBEWILLIGUNG
GEBÄUDEHÖHE
INTERPOLATION
MATERIELLE BETRACHTUNGSWEISE
Rechtsnormen:
§ 220 PBG
§ 280 Abs. I PBG
§ 357 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2021.00840
Urteil
der 1. Kammer
vom
6. Oktober 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.
In Sachen
Aus VB.2021.00840
A, vertreten durch RA B,
Aus VB.2022.00001
C, vertreten durch RA D,
Beschwerdeführende,
gegen
Aus VB.2021.00840
C, vertreten durch RA D,
Aus VB.2022.00001
Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegner,
und
Aus VB.2021.00840
Bausektion der Stadt Zürich,
Aus VB.2022.00001
A, vertreten durch RA B,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
A.
Mit Beschluss vom 27. März 2019 wies die
Bausektion der Stadt Zürich das Gesuch von A um Neubeurteilung des
Bauentscheids Nr. 01 betreffend Aufstockung der Mehrfamilienhäuser E-Strasse 02,
03 und 04 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 in Zürich ab.
B.
Mit Beschluss vom 1. April 2020 erteilte die
Bausektion der Stadt Zürich A die Baubewilligung für den Umbau und die
Aufstockung des Gebäudes E-Strasse 02 sowie für geringfügige Änderungen an
der Fassade im 2. Obergeschoss des Gebäudes E-Strasse 03 auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 05 in Zürich.
C.
Mit Beschluss vom 17. Juni 2020 erteilte die
Bausektion der Stadt Zürich A die Baubewilligung für den Umbau und die
Aufstockung des Gebäudes E-Strasse 04 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 in
Zürich.
D.
Mit Beschluss vom 9. September 2020 erteilte die
Bausektion der Stadt Zürich A die Baubewilligung für den Umbau und die
Aufstockung des Gebäudes E-Strasse 03 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 in
Zürich.
II.
A.
Gegen den Beschluss vom 27. März 2019 sowie unter
anderem gegen die Auflagen Disp.-Ziff. I.28 und I.1.d gemäss Beschluss vom
17. Juni 2020 erhob A am 2. Mai 2019 sowie 22. Juli 2020 Rekurs
beim Baurekursgericht und beantragte deren Aufhebung bzw. die Erteilung der
Baubewilligungen ohne Auflagen.
B.
Gegen die Beschlüsse vom 1. April 2020, 17. Juni
2020 und 9. September 2020 gelangte der Nachbar C mit Rekursen vom 6. Mai
2020 sowie 24. Juli 2020 an das Baurekursgericht und beantragte deren
Aufhebung.
C.
Mit Entscheid vom 12. November 2021 wies das
Baurekursgericht den Nachbarrekurs von C in Bezug auf das Gebäude E-Strasse 02
ab und hiess jedoch im Übrigen seine Rekurse betreffend die Gebäude E-Strasse 03
und 04 gut. Demgemäss hob es die Baubewilligungen vom 17. Juni 2020 und 9. September
2020 auf. Den Bauherrenrekurs von A gegen die Baubewilligung vom 17. Juni
2020 schrieb es als gegenstandslos geworden ab und den Rekurs gegen die
Abweisung des Gesuchs um Neubeurteilung gemäss Beschluss vom 27. März 2019
wies es ab.
III.
A.
Hiergegen erhob A am 16. Dezember 2021 Beschwerde
an das Verwaltungsgericht (Verfahren VB.2021.00840). Er beantragte, der
angefochtene Entscheid sei insofern aufzuheben, als dass die Nachbarrekurse
betreffend E-Strasse 03 und 04 gutgeheissen und die Bauherrenrekurse als
gegenstandslos abgeschrieben worden waren. Die Baubewilligung vom 17. Juni
2020 sei unter Aufhebung von Disp.-Ziff. I.28 und I.1.d sowie die
Baubewilligung vom 9. September 2020 im Ganzen wiederherzustellen.
Eventualiter habe dies unter Erteilung einer entsprechenden Ausnahmebewilligung
oder unter Rückweisung an die Bausektion zur Erteilung einer entsprechenden
Ausnahmebewilligung zu erfolgen. Es sei dementsprechend auch die Abweisung des
Rekurses gegen die Abweisung des Gesuchs um Neubeurteilung gemäss Beschluss vom
27. März 2019 aufzuheben. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu
Lasten des Beschwerdegegners für die Rekurs- und das Beschwerdeverfahren.
Das Baurekursgericht beantragte am 18. Januar 2022
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort
vom 1. Februar 2022 beantragte C unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
die Abweisung der Beschwerde. Die Replik von A erfolgte am 10. März 2022.
Am 4. April 2022 duplizierte C.
B.
Gegen
den Entscheid des Baurekursgerichts erhob auch C am 3. Januar 2022 beim
Verwaltungsgericht Beschwerde (Verfahren VB.2022.00001). Er beantragte, es sei
der angefochtene Entscheid insofern aufzuheben, als sein Rekurs gegen die
Baubewilligung vom 1. April 2020 abgewiesen wurde. Demgemäss sei auch die
Baubewilligung vom 1. April 2020 aufzuheben; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen für dieses und das vorinstanzliche Verfahren.
Das Baurekursgericht beantragte am 18. Januar 2022
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort
vom 7. Februar 2022 beantragte A die Abweisung der Beschwerde; unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Replik von C erfolgte am 4. März
2022. A duplizierte daraufhin am 31. März 2022, woraufhin sich C am 9. Mai
2022 erneut vernehmen liess.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Sowohl
der Beschwerdeführer im Verfahren VB.2021.00840 als Bauherr sowie auch der
Beschwerdeführer aus dem Verfahren VB.2022.00001 als lediglich durch eine Strasse
vom Baugrundstück getrennter Nachbar sind zur Beschwerde legitimiert. Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden
einzutreten.
1.2
Die
Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts,
betreffen denselben Sachverhalt und werfen im Wesentlichen dieselben
Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen,
die Verfahren zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125
lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch
Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.).
2.
Das Baugrundstück ist gemäss der geltenden Bau- und
Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) der Wohnzone W4 zugeteilt. Es liegt auf der
Innenseite einer Serpentinenkurve der E-Strasse. Das Gelände weist ein Gefälle
von Nordost nach Südwest auf, wobei die Höhendifferenz innerhalb des
Baugrundstücks rund 6 m beträgt. Es ist mit einem Bürotrakt mit der Hausnummer
002 sowie drei Mehrfamilienhäusern mit den Hausnummern 02 bis 04 überstellt,
wobei diese aneinandergebaut sind. Der Bürotrakt liegt im Westen, ist den
Mehrfamilienhäusern vorgelagert und verfügt über zwei Vollgeschosse und ein
Untergeschoss. Das Mehrfamilienhaus E-Strasse 02 liegt in der Kurve, es
ortet am tiefsten und weist ein als Autoeinstellhalle dienendes Untergeschoss sowie
die auf ein weiteres Untergeschoss sowie drei Vollgeschosse verteilten
Wohnetagen auf. Bei den beiden anderen Mehrfamilienhäusern dienen zwei
Untergeschosse als Einstellhallen, ein Untergeschoss und zwei Vollgeschosse
werden als Wohnungen genutzt. Die vier Häuser verfügen über separate interne
Erschliessungen, eigene Hauszugänge und Adressen.
Die Mehrfamilienhäuser 03 und 04 widersprechen den
Bauvorschriften. So überschreiten sie die aktuell zulässige Gebäudehöhe von
12,5 m (Art. 13 Abs. 1 BZO), im Gegensatz zum Bauzeitpunkt, als
die geltende Gebäudehöhe noch eingehalten wurde. Sodann ist auch die Ausnützung
nach heutigem Recht überschritten. Der Bauherr plant, die Mehrfamilienhäuser E-Strasse 02,
03 und 04 je um ein Attikageschoss aufzustocken. Die Aufstockung der
Mehrfamilienhäuser bildete bereits früher Gegenstand eines
Rechtsmittelverfahrens. Zum damaligen Zeitpunkt lag das Baugrundstück in der
Wohnzone W3 und es galt eine maximale Gebäudehöhe von 11,5 m. Das
Bundesgericht kam im damaligen Verfahren zum Schluss, dass in Abweichung von
der bisherigen Praxis der rein formellen Sichtweise von § 357 Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) eine materielle
Betrachtungsweise anzuwenden sei. Zur Begründung fügte das Bundesgericht aus,
es sei zwar zutreffend, dass sich die Gebäudehöhe im rechtlichen Sinn mit der
geplanten Aufstockung nicht ändere. Es sei indes offenkundig, dass eine Baute
mit einem zusätzlichen Attikageschoss viel höher wirke und auch effektiv
erhebliche negative Auswirkungen für die Nachbarn habe. Der bestehende
Gebäudekomplex überschreite mit einer Gebäudehöhe von bis zu 14 m bereits
jetzt die (damals) maximal zulässige Gebäudehöhe von 11,5 m sehr deutlich
und würde bei einer Aufstockung um ein Attikageschoss als 17 m hohes
Gebäude in Erscheinung treten, welches die Aussicht des Nachbarn
beeinträchtigen und zu vermehrtem Schattenwurf führen würde. Das geplante
Attikageschoss verstärke mit Bezug auf die äussere Erscheinung bzw. den
optischen Eindruck die bestehende Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe
massiv. Die geplante Aufstockung führe daher bezüglich der tatsächlich in
Erscheinung tretenden Gebäudehöhe zu einer weitergehenden Abweichung im Sinn
von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG. In solch einem Fall komme einzig
die Erteilung einer Ausnahmebewilligung infrage (BGr, 1. März 2018,
1C_231/2017).
3.
3.1
Der
beschwerdeführende Nachbar bringt vor, es liege lediglich ein Gebäude und nicht
wie von der Vorinstanz angenommen vier Gebäude vor. Demgemäss hätten die
verschiedenen Umbauten nicht einzeln für die jeweiligen Hausnummern betrachtet
werden dürfen und es hätten nicht drei voneinander getrennte Baubewilligungen
erteilt werden dürfen, dies würde die Einheit der Baubewilligung verletzen.
Würden Gebäude aneinandergebaut, so sei eine Brandmauer gemäss
Brandschutzrichtlinie zu errichten (§ 290 Abs. 1 PBG), eine solche
würde nicht bestehen. Sodann liege eine Übergeschossigkeit vor.
3.2
Grundsätzlich
sind Geschosse für jedes eigenständige Gebäude separat zu zählen. Bei
zusammengebauten Gebäuden kann bisweilen unklar sein, ob die einzelnen Gebäude
"eigenständig" in diesem Sinn sind. Nach der Praxis wird ein Teil
eines zusammengebauten Baukörpers nur dann zu einem eigenständigen Gebäude,
wenn er eine von anderen Teilen des Baukörpers abgegrenzte separate Grundfläche
aufweist und sich in einem gewissen Mass auch optisch verselbständigt hat.
Andernfalls liegt ein als Einheit zu betrachtendes Gebäude vor. Zwei
oberirdisch frei stehende Gebäude bleiben trotz durchlaufendem Untergeschoss
(etwa in Form einer Tiefgarage) selbständig (Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,
Wädenswil 2019, S. 1138 mit weiteren Hinweisen). Damit ein Baukörper als
zusammengebaute Einzelhäuser qualifiziert werden kann, müssen die einzelnen
Teile bis auf den Baugrund durchgehend baulich-funktional getrennt sein
(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1140). Zwar sind bei aneinandergebauten
Gebäuden oder bei einem Grenzbau Brandmauern zu errichten (§ 290 PBG), ob
jedoch aneinandergebaute Gebäude bestehen, hängt von ihrer baulich-funktionalen
Anordnung ab. Fehlen bei baulich-funktional getrennten aber aneinandergebauten
Gebäuden Brandmauern, erweist sich dies allenfalls als baurechtswidrig.
3.3
Das
Gebäude E-Strasse 002 ist bereits aufgrund seiner Stellung und geringeren
Höhe baulich funktional sowie optisch klar von den übrigen Gebäuden getrennt.
Wie das Gebäude E-Strasse 002 haben sodann auch die Gebäude 02, 03 und 04
eigene Hauszugänge, eigene Adressen und innere Erschliessungstrakte, wie dies
von der Vorinstanz korrekt festgestellt wurde. Sodann wurden die Gebäude auch
in der Stammbaumbewilligung als selbständige Gebäude aufgeführt und geplant,
weshalb sie auch mit Ausnahme der Untergeschosse durch Brandmauern getrennt
wurden. Eine baulich funktionale Selbständigkeit ist daher gegeben. Ob die
Anforderungen an Brandmauern auch noch dem heutigen Stand gerecht werden, kann
wie bereits dargelegt für die Qualifikation als eigenständige Gebäude offenbleiben.
Ebenfalls keinen Einfluss auf die baulich architektonische Selbständigkeit hat
daher auch die Einschätzung der Gebäudeversicherung zu den Brandmauern, weshalb
die Vorinstanz auf die Einholung eines Berichts der Gebäudeversicherung
verzichten durfte, ohne das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden zu
verletzen. Im Übrigen hat sie diesen Entscheid auch begründet. Auch die Anzahl
der Versicherungsnummern ist für die baulich architektonische Selbständigkeit
nicht von Belang. Demgemäss durfte die Baubewilligungsbehörde von selbständigen
Gebäuden ausgehen und musste daher auch nicht je eine einzelne Baubewilligung
erlassen. Demzufolge sind die einzelnen Gebäude auch einzeln zu betrachten und
werden beispielsweise auch nicht die Geschosse des Gebäudes E-Strasse 002
an die anderen Gebäude angerechnet.
4.
4.1
Die
Parteien sind sich nicht einig, inwieweit die vom Bundesgericht festgelegte
Rechtsprechung der materiellen Betrachtungsweise auf den vorliegenden Fall
Anwendung findet. Da wie gesehen einzelne Gebäude und nicht Gebäudeteile
vorliegen, ist die Frage der Gebäudehöhenüberschreitung bzw. der materiellen
Betrachtungsweise nur für die Gebäude E-Strasse 03 und 04 relevant.
4.2
In einem
ersten die strittigen Gebäude betreffenden Entscheid hielt das Bundesgericht
fest: Umstritten ist in der Hauptsache die Auslegung und Anwendung von
§ 357 Abs. 1 PBG. Die Kantone können für Bauten innerhalb der
Bauzonen eine erweiterte Besitzstandsgarantie vorsehen. Der Kanton Zürich hat
von dieser Möglichkeit mit dem Erlass von § 357 Abs. 1 PBG Gebrauch
gemacht. Nach dieser Bestimmung dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die
Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen
zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen,
wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen
entgegenstehen. Für neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften
bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Nach § 357
Abs. 1 Satz 2 PBG ist massgebend, ob eine weitergehende Abweichung
von Vorschriften vorliegt. Dies ist der Fall, wenn zusätzlich gegen eine
bereits verletzte Bestimmung verstossen wird. Im zu beurteilenden Fall ändert
sich die Gebäudehöhe im rechtlichen Sinn mit der geplanten Aufstockung des zu
hohen Gebäudes um ein Attikageschoss zwar nicht. Diese rein formelle
Betrachtungsweise führt vorliegend jedoch zu einem stossenden Ergebnis und
erweist sich deshalb als unhaltbar. Es ist offenkundig, dass eine Baute mit
zusätzlichem Attikageschoss viel höher wirkt und auch effektiv erhebliche
negative Auswirkungen für die Nachbarn hat. Der bestehende Gebäudekomplex des
Beschwerdegegners überschreitet, wie dargelegt, bereits heute mit einer
Gebäudehöhe von bis zu 14 Metern die (damalige) maximal zulässige
Gebäudehöhe von 11,5 Metern sehr deutlich und würde bei Bewilligung der
Aufstockung um ein Attikageschoss als 17 Meter hohes Gebäude in
Erscheinung treten, welches die Aussicht des Beschwerdeführers beeinträchtigen
und zu vermehrtem Schattenwurf führen würde. Das geplante Attikageschoss
verstärkt in Bezug auf die äussere Erscheinung bzw. den optischen Eindruck die
bestehende Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe massiv. Auf der Grundlage
dieser – zwingend gebotenen – materiellen Sichtweise führt die geplante
Aufstockung in Bezug auf die tatsächlich in Erscheinung tretende Gebäudehöhe zu
einer weitergehenden Abweichung im Sinn von § 357 Abs. 1 Satz 2
PBG (BGr, 1. März 2018, 1C_231/2017, E. 4).
Gestützt auf diesen Entscheid hielt das Verwaltungsgericht
in einem nachfolgenden ähnlich gelagerten Entscheid fest, dass das Ausmass der
bestehenden Gebäudehöhenüberschreitung eines streitbetroffenen Gebäudes von
massgeblicher Bedeutung sei, bzw. sein kann (VGr, 4. Oktober 2018,
VB.2018.00242, E. 3.3). Die zulässige Gebäudehöhe wird gemäss § 280
Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche
auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen. Gemäss gefestigter
Rechtsprechung ist bei Änderung oder Erweiterung einer Baute der gewachsene
Boden bei Einreichung des ursprünglichen Gesuchs für die
"Stammbaubewilligung" massgebend und nicht das Terrain bei
Einreichung eines Änderungs- oder Erweiterungsgesuchs (VGr, 31. August
2017, VB.2017.00057, E. 6.2.1; 28. September 2005, VB.2005.00295 =
BEZ 2006 Nr. 9). Sodann kam das Verwaltungsgericht in seinem Entscheid vom
4. Oktober 2018 zum Schluss, dass bei einer Überschreitung der Gebäudehöhe
in einem geringfügigen Ausmass von maximal 30 cm nicht davon gesprochen werden
kann, dass das geplante Attikageschoss in Bezug auf die äussere Erscheinung
bzw. den optischen Eindruck die bestehende Überschreitung der maximalen
Gebäudehöhe massiv verstärke. Andernfalls müsste aus dem zitierten Entscheid
des Bundesgerichts konsequenterweise der Schluss gezogen werden, jegliche
Aufstockung eines die Gebäudehöhe auch in einem sehr geringfügigen Ausmass
überschreitenden Gebäudes stelle eine weitergehende Abweichung im Sinn von
§ 357 Abs. 1 PBG dar. Damit würde die vom kantonalen Recht in
§ 357 Abs. 1 PBG gewährleistete Bestandesgarantie – zumindest bei
Rechtswidrigkeit infolge Gebäudehöhenüberschreitung – unterlaufen und der
Bestimmung ihre Anwendung versagt. Diese Auffassung kann dem zitierten
Entscheid des Bundesgerichts nicht zugrunde gelegen haben (VGr, 4. Oktober
2018, VB.2018.00242, E. 5.3).
4.3
Der
Bauherr reichte im strittigen Verfahren erneut Baugesuche ein, welche wie im
zugrunde liegenden Bundesgerichtsurteil die Aufstockung der bestehenden Gebäude
E-Strasse 02–04 mit einem Attikageschoss vorsehen. Der Unterschied zum
vorgenannten Entscheid des Bundesgerichts, welcher die erste Aufstockung
betraf, liegt darin, dass die BZO der Stadt Zürich neu eine Gebäudehöhe von
12,5 m zulässt und somit die Überschreitung der Gebäudehöhe nicht mehr 2,5 m
beträgt, sondern für das Gebäude E-Strasse 02 nicht mehr vorliegt, und für
das Gebäude 04 1,35 m sowie für das Gebäude 03 1,5 m beträgt.
4.4
Die
bestehenden Gebäude E-Strasse 03 und 04 überschreiten mit einer
Gebäudehöhe von bis zu 14 m auch die zulässige Gebäudehöhe von 12,5 m
immer noch deutlich und nicht lediglich geringfügig. So ging das
Verwaltungsgericht unter anderem bereits bei Überschreitungen von 63 cm von
nicht mehr geringfügigen Gebäudehöhenüberschreitungen aus (vgl. VGr, 16. November
2017, VB.2017.00011, E. 4.2.1). Die Überschreitung beträgt bei einer
zulässigen Gebäudehöhe von 12,5 m noch immer rund 12 %. Demgemäss ist
auch bei dieser an sich hohen zulässigen Gebäudehöhe immer noch eine nicht
unerhebliche Überschreitung gegeben. Unverändert ist auch, dass die Gebäude bei
einer Aufstockung um ein Attikageschoss als 17 m hohe Gebäude in
Erscheinung treten würden, welche die Aussicht des Nachbarn beeinträchtigen und
zu vermehrtem Schattenwurf führen würden. Die geplanten Attikageschosse
verstärken mit Bezug auf die äussere Erscheinung bzw. den optischen Eindruck
die bestehende Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe noch immer in einem
nicht unerheblichen Mass. Die Erhöhung der zulässigen Gebäudehöhe in der
revidierten BZO auf 12,5 m vermag somit kein abweichendes Urteil vom
damaligen Bundesgerichtsurteil zu rechtfertigen, liegt doch noch immer eine
deutliche Überschreitung der Gebäudehöhe vor.
4.5
4.5.1
Der Bauherr argumentiert, ein Ersatzneubau hätte bei voller Firsthöhe und
Interpolation die gleichen, wenn nicht sogar erheblichere Auswirkungen auf den
Nachbarn, weshalb dies bei der einzelfallweisen Betrachtungsweise vorliegend zu
berücksichtigen sei.
4.5.2
Ein Ersatzneubau hätte sowohl unter dem Entscheid des Bundesgerichts als
auch heute mit einer Firsthöhe von bis zu 7 m erstellt werden können
(§ 281 in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft
stehenden Fassung des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 PBG;
Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2).
Auch im vorliegend zu beachtenden bundesgerichtlichen Verfahren wäre daher der
First höher zu liegen gekommen, als das Attikageschoss. Das Bundesgericht hat
solche Überlegungen zur Firsthöhe jedoch nicht miteinbezogen, sondern die
Rechtsprechung zur materiellen Betrachtungsweise unabhängig davon zur Anwendung
gebracht. Demgemäss ist das Bundesgericht bei der Beurteilung im Zusammenhang
mit der materiellen Betrachtungsweise auch nicht von einer Gesamthöhe ausgegangen.
Da das Verwaltungsgericht die bundesgerichtliche Rechtsprechung übernimmt, kann
dieses Argument auch vorliegend nicht berücksichtigt werden. Da der First immer
bis zu 7 m hoch und somit immer höher als das Attikageschoss sein kann,
liegen auch keine besonderen Umstände nach 220 PBG vor (vgl. hinten E. 5).
4.5.3
In Bezug auf eine mögliche Interpolation ist festzuhalten, dass die
zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und
Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen wird
(§ 280 Abs. 1 PBG). Als gewachsener Boden gilt dabei der bei der
Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens (§ 5 Abs. 1
der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977). Wird zur Erstellung
eines neuen Gebäudes ein bestehendes abgerissen, entstehen regelmässig Gruben
und Senken, wo sich zuvor Untergeschosse, Garagen und dergleichen befunden
haben. Würde man für die Beurteilung des Neubaus auf diesen tatsächlichen
Bodenverlauf abstellen, ergäbe sich eine unnatürliche und die Neuüberbauung des
Grundstücks erheblich erschwerende Terrainsituation. Gleiches gilt bei
Abgrabungen für Garagenzufahrten, Kellerabgänge etc. Lehre und Rechtsprechung
begegnen diesem Problem, indem sie die Fläche innerhalb des Grundrisses von
bestehenden Bauten und Anlagen allgemein nicht als gewachsenen Boden im Sinn
von § 5 Abs. 1 ABV betrachten, sondern mittels Interpolation
fiktiv
auffüllen. Dabei kann innerhalb von abzubrechenden Gebäuden der Bodenverlauf
entlang der Fassaden als Referenz dienen (VGr, 6. April 2011,
VB.2010.00704, E. 5.4.1 = BEZ 2011 Nr. 36; vgl. auch Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 1160 f.; Felix Huber, Der gewachsene Boden, PBG aktuell 4/2002,
S. 7).
Gerade bei komplexen topographischen Verhältnissen
bestehen regelmässig keine sicheren Erkenntnisse über den Verlauf der
Höhenkurven. Ebenso wenig existiert eine allgemeine anerkannte und damit
verbindliche Interpolationsmethode. Vielmehr müssen mehr oder weniger genaue
Annahmen über die dreidimensionale Ausgestaltung des Geländes getroffen werden.
Dies wiederum hat zur Folge, dass es nicht eine einzig richtige, sondern bloss
eine Bandbreite zulässiger Interpolationen geben kann. Das Verwaltungsgericht
übt lediglich eine Rechtskontrolle aus; demgegenüber darf es die Frage der
Angemessenheit abgesehen von hier nicht einschlägigen Ausnahmefällen nicht
überprüfen (§ 50 in Verbindung mit § 20 VRG). Als Folge dieser
eingeschränkten Kognition greift das Verwaltungsgericht in eine Interpolation
bloss dann ein, wenn diese unvertretbar ist (vgl. VGr, 30. Juni 2015,
VB.2015.00010, E. 4.3). Es kann aufgrund dieser Ausführungen somit nicht
gesagt werden, dass ein Ersatzneubau aufgrund einer Interpolation zwingend
höher kommen könnte, als das vorliegend bestehende Gebäude.
5.
5.1
Der
Bauherr rügt, aufgrund des Umstands, dass ein Ersatzneubau die nämlichen
Auswirkungen, wenn nicht sogar noch gewichtigere, für den Nachbarn hätte, läge
ein Grund für eine Ausnahmebewilligung vor.
5.2
Gemäss
§ 220 Abs. 1 PBG ist im Einzelfall von Bauvorschriften zu
befreien, wenn besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der
Vorschriften unverhältnismässig erscheint. Dabei dürfen Ausnahmebewilligungen
nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreien
und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2).
Schliesslich darf ein Nachbar durch die Erteilung einer Ausnahmebewilligung von
Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden
(Abs. 3).
5.3
Gemäss
gefestigter Rechtsprechung sind unter "besonderen Verhältnissen"
Situationen zu verstehen, die wesentlich von den tatsächlichen Verhältnissen
abweichen, die der Gesetzgeber im Auge hatte (VGr, 9. Mai 2019,
VB.2018.00467, E. 7.3; 2. März 2017, VB.2016.00373, E. 4.3, je
mit Hinweisen und auch zum Folgenden). Eine Ausnahmebewilligung bezweckt daher,
im Einzelfall Härten und Unbilligkeiten zu beseitigen, die sich daraus ergeben,
dass die Anwendung der Allgemeinordnung den aussergewöhnlichen Gegebenheiten
nicht Rechnung trägt, und die mit dem Erlass der Regel nicht beabsichtigt
waren. Es versteht sich daher von selbst, dass Sachumstände, die in einer
Vielzahl von Fällen angeführt werden könnten, eine Ausnahmebewilligung nicht zu
rechtfertigen vermögen.
5.4
Besondere,
eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse können insbesondere in der
Form, Lage oder Topografie des Baugrundstücks liegen, aber auch in der Eigenart
des Bauwerks, der Architektur oder in der Zweckbestimmung des Gebäudes (vgl. RB
1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4; VGr, 2. März 2017, VB.2016.00373,
E. 4.3; Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht,
insbesondere nach § 220 des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes,
Zürich 1990, S. 102 ff.; Christoph Fritzsche et al., Zürcher
Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1438). Nicht
massgeblich ist jedoch, ob es sich beim konkreten Sachverhalt um einen
Einzelfall handelt oder ob entsprechende tatsächliche Verhältnisse ihrem Wesen
nach in weiteren Fällen gegeben sind oder sein könnten (VGr, 20. Dezember
2017, VB.2017.00019, E. 6.3, auch zum Folgenden; RB 1981 Nr. 126). So
können beispielsweise in der Steilheit eines Geländes besondere Verhältnisse
liegen, auch wenn noch andere Parzellen in einer Gemeinde ebenso betroffen sind
(VGr, 19. Dezember 2007, VB.2007.00358, E. 1.2; 22. März 2006,
VB.2005.00519, E. 5 [nicht publiziert]).
5.5
Sollen
bestehende Gebäude mit einem allfälligen Ersatzneubau verglichen werden, stellt
sich die Frage des massgeblichen Terrains und der Interpolation immer, darin
liegen demgemäss keine besonderen Umstände. Gäbe es auch bei einem Vergleich
viele ähnlich gelagerte Fälle. Auch betreffend die Firsthöhe bei einem
Ersatzneubau liegen keine besonderen Verhältnisse vor, fällt ein First doch in
den allermeisten Fällen höher aus als ein Attikageschoss. Demgemäss liegen
keine eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse vor.
6.
6.1
Betreffend
die Ausnützungsziffer hielt der Nachbar fest, dass auch diesbezüglich die
bestehenden Gebäude bereits baurechtswidrig seien und dass auch bezüglich der
Ausnützungsziffer die materielle Betrachtungsweise anzuwenden sei.
6.2
Das
Argument betreffend die Ausnützungsziffer brachte der Nachbar bereits im ersten
Verfahren betreffend die Aufstockung der Gebäude mit einem Attikageschoss vor.
Im Gegensatz zur Gebäudehöhe unterliess es das Bundesgericht jedoch, die
materielle Betrachtungsweise auch für die Überschreitung der Ausnützungsziffer
anzuwenden. Es stellte fest, dass das projektierte Attikageschoss mithin nicht mehr
Nutzfläche aufweise als ein durchschnittliches Vollgeschoss. Entsprechend
entstehe keine neue anrechenbare Nutzung. Damit liege auch kein weitergehender
bzw. zusätzlicher Verstoss im Sinn von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG
gegen die Ausnützungsziffer vor (BGr, 1. März 2018, 1C_231/2017,
E. 5.3). Diese Ausführungen des Bundesgerichts haben auch für das
vorliegende Verfahren zu gelten. Im Übrigen kann auf die zutreffende Erwägung 7
der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 Satz 2 VRG).
Nach dem Gesagten ist sowohl die Beschwerde des
Beschwerdeführers 1 als auch die Beschwerde des Beschwerdeführers 2 abzuweisen.
7.
Ausgangsgemäss ist sowohl die Beschwerde des
Beschwerdeführers 1 als auch diejenige des Beschwerdeführers 2 abzuweisen. Die
Gerichtskosten sind ihnen jeweils zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Da keiner der beiden
Beschwerdeführer überwiegend obsiegt, steht ihnen keine Parteientschädigung zu
(§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerdeverfahren VB.2021.00840 und VB.2022.00001 werden vereinigt.
2.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    460.--
Zustellkosten,
Fr. 7'460.--
Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern je zur Hälfte auferlegt.
5.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, einzureichen.
7.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.