zh_verwaltungsgericht · VB.2025.00068 · 2026-03-12 · de
Baubewilligung (Arealüberbauung)

Zulässigkeit der Ausnützungsübertragung von privilegierten Geschossflächen in Dach- und Untergeschossen. Eine Ausnützungsübertragung liegt vor, wenn ein Bauprojekt nicht nur die sich aus einem einzelnen Baugrundstück ergebende Nutzungsmöglichkeit, sondern auch Nutzungsreserven anderer Grundstücke beansprucht. Die Zulässigkeit solcher Ausnützungsübertragungen ist im Planungs- und Baugesetz nicht geregelt, wird aber von Rechtsprechung und Lehre unter verschiedenen Voraussetzungen anerkannt (E. 3.3.1). Eine quantitative Begrenzung für Ausnützungsübertragungen innerhalb der nämlichen Bauzone kennt das Gesetz nicht. Solange das Baupolizeirecht keine Regelung zur maximal übertragbaren Fläche enthält, findet diese ihre Grenze primär in der Einhaltung der übrigen Baupolizei- und Zonenvorschriften (E. 3.3.2). Ausnützungsziffern bestimmen die zulässige Geschossfläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche. Können für die Realisierung von Vollgeschossen ohne Weiteres Ausnützungsreserven transferiert werden, ist nicht ersichtlich, weshalb nicht auch ein Ausnützungstransfer von nicht konsumierten privilegierten Flächen in Dach- und Untergeschossen für ein anderes Dach- bzw. Untergeschoss zulässig sein sollte. Die Baugesetzgebung lässt dafür Raum (E. 3.5). Abweisung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2025.00068
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Geschäftsnummer:
VB.2025.00068
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 12.03.2026
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung (Arealüberbauung)
Zulässigkeit der Ausnützungsübertragung von privilegierten Geschossflächen in Dach- und Untergeschossen. Eine Ausnützungsübertragung liegt vor, wenn ein Bauprojekt nicht nur die sich aus einem einzelnen Baugrundstück ergebende Nutzungsmöglichkeit, sondern auch Nutzungsreserven anderer Grundstücke beansprucht. Die Zulässigkeit solcher Ausnützungsübertragungen ist im Planungs- und Baugesetz nicht geregelt, wird aber von Rechtsprechung und Lehre unter verschiedenen Voraussetzungen anerkannt (E. 3.3.1). Eine quantitative Begrenzung für Ausnützungsübertragungen innerhalb der nämlichen Bauzone kennt das Gesetz nicht. Solange das Baupolizeirecht keine Regelung zur maximal übertragbaren Fläche enthält, findet diese ihre Grenze primär in der Einhaltung der übrigen Baupolizei- und Zonenvorschriften (E. 3.3.2). Ausnützungsziffern bestimmen die zulässige Geschossfläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche. Können für die Realisierung von Vollgeschossen ohne Weiteres Ausnützungsreserven transferiert werden, ist nicht ersichtlich, weshalb nicht auch ein Ausnützungstransfer von nicht konsumierten privilegierten Flächen in Dach- und Untergeschossen für ein anderes Dach- bzw. Untergeschoss zulässig sein sollte. Die Baugesetzgebung lässt dafür Raum (E. 3.5). Abweisung.
Stichworte:
AUSNÜTZUNG
AUSNÜTZUNGSPRIVILEG
AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG
DACHGESCHOSS
Rechtsnormen:
§ 254 PBG
§ 255 Abs. II PBG
§ 259 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2025.00068
Urteil
der
1. Kammer
vom 12. März 2026
Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz),
Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter Josua Raster,
Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.
In Sachen
A,
Beschwerdeführer,
gegen
1.    B AG,
vertreten durch RA C,
2.    Baukommission Wädenswil,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung
(Arealüberbauung),
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 16. Januar 2024 erteilte die
Baukommission der Stadt Wädenswil der B AG die Baubewilligung für die
korrigierte Ausnützungsberechnung zu der mit Bauentscheid vom 22. November
2016 (sowie nachfolgenden Projektänderungen) bewilligten Arealüberbauung auf
den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der D-Strasse 0304 sowie E-Strasse 05
und 06 in Wädenswil.
II.
Dagegen erhob A am 23. Februar 2024 Rekurs beim
Baurekursgericht des Kantons Zürich, welches das Rechtsmittel mit Entscheid vom
3. Dezember 2024 abwies, soweit es darauf eintrat.
III.
Gegen diesen Entscheid gelangte A mit Beschwerde vom
27. Januar 2025 an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Er
beantragte, dass die vorgegebenen Ausnützungstransfers auflageweise so zu
ändern seien, als nur Grundflächenreserven transferiert werden könnten.
Sogenannte privilegierte Unter- und Dachgeschosse dürften zudem höchstens auf
dem gleichen Grundstück summarisch vereinigt werden und/oder nur berücksichtigt
werden, wenn solche Geschosse auch effektiv vorhanden seien. Die beiden
Auflagen Disp.-Ziff. [I.]3 und [I.]4 des Bauentscheides vom
16. Januar 2024 seien dementsprechend zu ersetzen. Die Gemeinde habe
ferner zu bestätigen, dass Transfers von privilegierten Geschossflächen auch
für die Liegenschaften der näheren Umgebung im Rahmen und Sinne dieser
bewilligten Ausnützungsberechnung zulässig seien respektive diese von der
Gleichbehandlung im Unrecht profitieren könnten, falls festgestellt werde, dass
die Ausnützungsberechnung zu Unrecht bewilligt worden sei und/oder
überschritten werde, aber nicht korrigiert oder nicht eingehalten werden könne.
Das Baurekursgericht beantragte am 13. Februar 2025 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Stadt Wädenswil
beantragte am 19. Februar 2025 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen. Mit Beschwerdeantwort vom 3. März 2025 beantragte
die B AG die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig.
1.2
Gegenstand eines Rechtsmittelverfahrens
kann nur sein, was auch Gegenstand der erstinstanzlichen Verfügung war bzw.
nach richtiger Gesetzesanwendung hätte sein sollen. Gegenstände, über welche
die erste Instanz zu Recht nicht entschieden hat, fallen nicht in den
Kompetenzbereich der Rekursbehörden, ansonsten in die funktionelle
Zuständigkeit der erstinstanzlich verfügenden Behörde eingegriffen würde. Wurde
die erstinstanzliche Anordnung durch ein Begehren einer beteiligten Person
ausgelöst, bestimmt bereits dieses zusammen mit dem ihm zugrunde gelegten
Sachverhalt den
Streitgegenstand
mit (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 1928a N. 45 f.). Eine
allfällige zukünftige Gleichbehandlung im Unrecht war nicht Streitgegenstand
der Projektänderung und kann daher auch vorliegend nicht Streitgegenstand sein.
Auf den Antrag betreffend Bestätigung der Gemeinde bezüglich einer
Gleichbehandlung im Unrecht ist daher nicht einzutreten.
1.3
Im Übrigen
sind die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt, weshalb in diesem Umfang
auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde einzutreten ist.
2.
2.1
Die
Baugrundstücke Kat.-Nrn. 02 und 01 liegen in der Wohnzone W4/70 % gemäss
Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil vom 17. Januar 1994 (BZO). Die Gemeinde
Wädenswil hat die Harmonisierung der Baubegriffe noch nicht im Sinne der
Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) umgesetzt.
Demgemäss bleiben gemäss den Übergangsbestimmungen zur Änderung vom
14. September 2015 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) die dort genannten und im Anhang PBG wiedergegebenen Bestimmungen in
ihrer bis zum 28. Februar 2017 geltenden Fassung anwendbar.
Die Stammbaubewilligung für die vorliegende
Arealüberbauung datiert vom 22. November 2016. Seither wurden vier
Projektänderungen bewilligt. Die vorliegend bestrittene fünfte Projektänderung
betrifft die Bereinigung der Ausnützungsberechnung und die Anpassung der
diesbezüglichen, im Grundbuch anzumerkenden Ausnützungsreverse.
2.2
Der
Bauentscheid vom 16. Januar 2024 sieht gemäss Dispositiv-Ziffern I.3
und I.4 folgende Anmerkungen im Grundbuch vor:
"3. Ausnützungsrevers,
anzumerken bei Kat.-Nrn. 02 und 01:
Die gemäss
Baugesetzgebung zulässige Ausnützung Kat.-Nr. 02 ist um 760.80 m
privilegierte Geschossfläche in Dachgeschossen reduziert, welche aufgrund
des Bauentscheids Nr. 3 der Parzelle Kat.-Nr. 01 zur Verfügung
gestellt wurde (Art. 3 BZO, Art. 25 Abs. 2 BZO, § 321 Abs. 2
PBG).
4. Ausnützungsrevers, anzumerken bei
Kat.-Nrn. 02 und 01:
Die gemäss
Baugesetzgebung zulässige Ausnützung Kat.-Nr. 02 ist um 700.30 m
anrechenbare Geschossfläche in Vollgeschossen und um 39.10 m
privilegierte
Geschossfläche in Dachgeschossen [durch die Vorinstanz berichtigt:
Untergeschossen] reduziert, welche aufgrund des Bauentscheids Nr. 3 der Parzelle
Kat.-Nr. 01 zur Verfügung gestellt wurden (Art. 3 BZO, Art. 25
Abs. 2 BZO, § 321 Abs. 2 PBG)."
3.
3.1
Der
Beschwerdeführer rügt zum einen den bewilligten Ausnützungstransfer
ausnützungsprivilegierter Flächen von Unter- und Dachgeschossen des Grundstücks
Kat.-Nr. 02 auf das Grundstück Kat.-Nr. 01. Privilegierte Unter- und
Dachgeschosse dürften höchstens auf dem gleichen Grundstück summarisch
vereinigt werden und/oder nur berücksichtigt werden, wenn solche Geschosse auch
effektiv vorhanden seien, was vorliegend nicht der Fall sei. Es dürften keine Geschossflächen
transferiert werden, nur Grundflächen. Die Ausnützung werde daher
überschritten.
3.2
3.2.1
Die zulässige bauliche Grundstücknutzung ergibt sich nach Ausnützung,
Bauweise und Nutzweise aus der Bau- und Zonenordnung und aus den
Bauvorschriften (§ 250 Abs. 1 PBG). Die zulässige Ausnützung wird
unter anderem durch Ausnützungsziffern festgelegt (§ 251 lit. a PBG).
Die Ausnützungsziffer gibt das Verhältnis der anrechenbaren Fläche zur
massgeblichen Grundfläche wieder (§ 254 Abs. 1 PBG). Massgebliche
Grundfläche ist die von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht
ausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile der Bauzone (§ 259 Abs. 1
PBG). Die Ausnützung ist mithin das Produkt einer Funktion mit folgenden
Faktoren: Anzahl m
der massgeblichen Grundfläche x Ausnützungsziffer
= Ausnützung in m
3.2.2
Für die
Ausnützungsziffer
anrechenbar sind alle dem Wohnen,
Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür
verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen
Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden (§ 255
Abs. 1 PBG). Entsprechende Flächen in Dach- und Untergeschossen sind
gemäss § 255 Abs. 2 PBG jedoch nur anrechenbar, soweit sie je
Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der
gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe.
3.2.3
Gemäss Art. 3 Abs. 1 BZO sind in der Wohnzone W4/70 % höchstens
vier Vollgeschosse, zwei anrechenbare Dachgeschosse und ein anrechenbares
Untergeschoss zulässig; die Ausnützungsziffer beträgt 70 %. Bei
Arealüberbauungen darf die Ausnützungsziffer der Regelbauweise um maximal 1/10
erhöht werden (Art. 25 Abs. 2 BZO). Daraus ergibt sich vorliegend
eine Ausnützungsziffer von 77 %. Zudem sind zwei zusätzliche Vollgeschosse
erlaubt (Art. 3 Abs.  1 BZO).
3.3
3.3.1
Eine Ausnützungsübertragung liegt vor, wenn ein Bauprojekt nicht nur die
sich aus einem einzelnen Baugrundstück ergebende Nutzungsmöglichkeit, sondern
auch Nutzungsreserven anderer Grundstücke beansprucht. Die Zulässigkeit solcher
Ausnützungsübertragungen ist im Planungs- und Baugesetz nicht geregelt, wird
aber von Rechtsprechung und Lehre unter verschiedenen Voraussetzungen anerkannt
(VGr, 19. Dezember 2018, VB.2018.00311, E. 4.1). Bei der
Ausnützungsübertragung wird eine baulich noch nicht genutzte Grundstücksfläche
einer benachbarten Parzelle dem zu bebauenden Grundstück angerechnet (vgl. VGr,
18. März 2021, VB.2020.00614, E. 3.2; BGr, 1C_52/2013, E. 5.2;
1C_416/ 2007, E. 2.1, je mit Hinweisen). Sie erlaubt dem Grundeigentümer,
durch Überschreiten der festgelegten Nutzungsziffern ein bestimmtes Projekt
trotz fehlender Grundfläche zu verwirklichen. Andererseits kann der Eigentümer
der Geberparzelle diese nachträglich wenigstens wirtschaftlich entsprechend
seinen Absichten voll nutzen, falls er sie baulich nur teilweise beansprucht
hat beziehungsweise ausnützen will. Dadurch wird die Ausnützung des zur
Verfügung stehenden Baulands verbessert, ohne dass die zonengemässe Baudichte
insgesamt überschritten wird (Christoph Fritzsche/Christian Berz in:
Christoph
Fritzsche
et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und
Baurecht, Bd. 2, 7. A., Wädenswil 2024,
S. 1132).
3.3.2
Eine quantitative Begrenzung für
Ausnützungsübertragungen innerhalb der nämlichen Bauzone kennt das Gesetz
nicht. Solange das Baupolizeirecht keine Regelung zur maximal übertragbaren
Fläche enthält, findet diese ihre Grenze primär an der Einhaltung der übrigen
Baupolizei- und Zonenvorschriften. Eine Einschränkung kann sich dagegen
insofern ergeben, als die Ausnützungsübertragung nicht zu einer § 238 PBG
verletzenden Konzentration der Bausubstanz führen darf (VGr, 18. März 2021,
VB.2020.00614, E. 3.2.2). Überdies kann die vom Nachbargrundstück zur
Verfügung gestellte Ausnützung nur in dem Umfang übertragen werden, als sie vom
Baugrundstück für das betreffende Vorhaben gerade benötigt wird. Eine
Verschiebung der Ausnützungsfläche auf Vorrat, die auf dem Zielgrundstück einen
für andere Zwecke verwendbaren Überschuss zur Folge hätte, ist ausgeschlossen
(VGr, 28. August 2025, VB.2024.00326, E. 3.3.2; 8. Februar 2024,
VB.2023.00299, E. 3.3; 19. September 2013, VB.2012.00800,
E. 3.4; 27. Februar 2013, VB.2012.00715, E. 6.2.1).
3.3.3
Die Ausnützungsübertragung hat baurechtlich zur Folge, dass bei einer
späteren Überbauung des belasteten Grundstücks nicht mehr die gesamte
ausnützbare Fläche zur Verfügung steht. Sie hat mithin die Wirkung einer
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung. Im Grundbuch ist ein Revers
anzumerken, der festhält, inwieweit die belastete Parzelle zusätzlich baulich
ausgenutzt wird (BGr, 19. Dezember 2019, 1C_57/2019, E. 3.3;
Christoph Fritzsche/Christian Berz, S. 1140). Damit wird sichergestellt,
dass die Ausnützbarkeit des belasteten Grundstücks entsprechend reduziert und
später nicht konsumiert wird. Indes hat die Anmerkung einer
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch grundsätzlich nur
deklaratorische Wirkung. Der Sinn einer solchen Anmerkung besteht in der
Orientierung einer allfälligen Käuferschaft einer Liegenschaft, dass eine
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung bestehen könnte. Ob sie tatsächlich
noch und in dieser Form besteht, ergibt sich aus der Anmerkung hingegen nicht
(zum Ganzen VGr, 8. Februar 2024, VB.2023.00299, E. 3.2 unter Verweis
auf VGr, 19. Dezember 2018, VB.2018.00311, E. 4.2).
3.3.4
Der Beschwerdeführer bringt in diesem Zusammenhang im Wesentlichen vor, bei
der Ausnützungsberechnung sei die Grundfläche (im Sinne von § 259 Abs. 1
PBG) die Konstante und die Ausnützungsziffer die Variable. Da Letztere aufgrund
von Planungsmassnahmen Veränderungen unterworfen sei, müssten im Interesse der
späteren Nachvollziehbarkeit von Ausnützungsübertragungen die Anteile an der
massgeblichen Grundfläche übertragen werden und nicht die errechnete Ausnützung
als Geschossflächen. Deshalb sei im Ausnützungsrevers die infolge
Ausnützungsübertragung zusätzlich baulich ausgenützte Grundfläche anzugeben.
Die Auffassung werde durch die Rechtsprechung des Baurekursgerichts bestätigt,
wobei der Beschwerdeführer auf die in BEZ 2017 Nr. 26 und BEZ 2006 Nr. 49
publizierten Entscheide verweist.
Auch wenn die zitierte Rechtsprechung Ausführungen
enthält, welche im Sinne der Auffassung des Beschwerdeführers verstanden werden
können, ist ihm nicht zu folgen: Zum einen ist auch das Gebergrundstück bzw.
dessen Grundfläche keine absolute Konstante: Es kann durch
Grundstücksmutationen vergrössert werden, was dazu führen kann, dass diesem
wiederum nicht ausgenützte Grundstücksteile zugeschlagen werden können. Zum
anderen kann sich die zulässige Ausnützung auf dem Gebergrundstück insbesondere
durch Aufzonungen (Heraufsetzung der Ausnützungsziffer und Geschosszahl)
vergrössern. Diese zusätzliche Ausnützung kommt auch der von der
Ausnützungsübertragung betroffenen Grundfläche zu und steht dem Gebergrundstück
für eine bauliche Ausnützung oder eine erneute Ausnützungsübertragung zur
Verfügung. Aus diesem Grund ist für die Ausnützungsübertragung auf die
errechnete Geschossfläche abzustellen, welche für die Bewilligung des Projekts,
das auf die zusätzliche Ausnützung tatsächlich angewiesen ist, erforderlich ist.
Die streitbetroffenen Ausnützungsreverse sind deshalb nicht im beantragten Sinn
abzuändern.
3.4
3.4.1
Der Beschwerdeführer ist weiter der Ansicht, dass die fehlenden
Dachgeschosse auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 nicht berücksichtigt werden
bzw. die auf sie entfallenden privilegierten Geschossflächen gemäss § 255
Abs.  2 PBG nicht übertragen werden dürften.
3.4.2
Beim Grundstück Kat.-Nr. 02, das eine Grundstücksfläche von 6'412 m
aufweist,
ist bei einer Ausnützungsziffer von 77 % eine
Geschossfläche von 4'937,24 m
für Vollgeschosse zulässig. Da
bei einer Arealüberbauung in der Zone W4/70% zwei zusätzliche Vollgeschosse
zulässig sind, ergibt sich eine nicht auf die Ausnützung anrechenbare Fläche in
Dach- und Untergeschossen von 822,90 m
je Geschoss. Konsumiert
wurde für Vollgeschosse eine Fläche von 4'222,10 m
, womit eine
transferierbare Reserve von 715,14 m
verbleibt. Sodann wurde
ein Untergeschoss ausgeführt, welches eine Fläche von 783,80 m
aufweist,
womit eine Reserve für Untergeschosse von 39,10 m
verbleibt.
Dachgeschosse wurden keine errichtet, weshalb eine Reserve von 822,90 m
pro Dachgeschoss verbleibt.
3.4.3
Beim Grundstück Kat.-Nr. 01 mit einer Grundstücksfläche von 25'690 m
ist eine Geschossfläche von 19'781,30 m
für
Vollgeschosse zulässig. Für Dach- und Untergeschosse sind somit 3'296,88 m
je Geschoss nicht anrechenbare Flächen zulässig. Für Vollgeschosse wurden
19'500,80 m
Geschossfläche konsumiert, womit eine
transferierbare Reserve von 280,50 m
verbleibt. Im
Untergeschoss wurden 4'316,90 m
ausgeführt, womit die
zulässige privilegierte Fläche um 1'020,01 m
überschritten
wurde und damit in diesem Umfang anrechenbar ist. Im Dachgeschoss wurden 4'057,80 m
ausgeführt und die privilegierte Fläche um 760,92 m
überschritten,
womit diese Fläche ebenfalls anrechenbar ist. Ohne Ausnützungsübertragung von
nicht beanspruchten Geschossflächen des Grundstücks Kat.-Nr. 02 wäre daher
die zulässige Ausnützung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 überschritten.
3.5
Ausnützungsziffern
bestimmen die zulässige Geschossfläche im Verhältnis zur massgeblichen
Grundfläche. Wenn die nicht ausgenützte privilegierte Geschossfläche eines
Dachgeschosses auf ein anderes Grundstück zur Realisierung eines Dachgeschosses
übertragen wird, wird die durch die entsprechende Zonierung ermöglichte
Nutzungsdichte nicht in erheblichem Masse beeinflusst. Können für die
Realisierung von Vollgeschossen ohne Weiteres Ausnützungsreserven transferiert
werden, ist nicht ersichtlich, weshalb nicht auch ein Ausnützungstransfer von
nicht konsumierten privilegierten Flächen in Dach- und Untergeschossen für ein
anderes Dach- bzw. Untergeschoss zulässig sein sollte. Die Baugesetzgebung
lässt dafür Raum. Sodann ist entgegen der Meinung des Beschwerdeführers nicht
erforderlich, dass auf dem Gebergrundstück ein Dach- bzw. Untergeschoss mit
anrechenbaren Räumen besteht, damit  so der Beschwerdeführer  die
entsprechende privilegierte Geschossfläche überhaupt erst entsteht, da eine
Übertragung gerade nicht genutzte Flächen voraussetzt. Dem steht auch das
Argument nicht entgegen, dass mit § 255 Abs. 2 PBG aufgeblähte
Dachgeschosse verhindert werden sollen, findet doch  wie erwähnt (vgl.
E. 3.3.2)  die Ausnützungsübertragung ihre Grenzen in den weiteren
Bestimmungen des Baurechts wie beispielsweise § 292 PBG sowie § 238
PBG, mit welchen ebenfalls überdimensionierte Dachgeschosse verhindert werden
können. Es liegen auch keine weiteren Hinweise vor bzw. werden solche nicht
vorgebracht, wonach eine Ausnützungsübertragung zu weiteren Verstössen gegen
die Baurechtsordnung führt. Eine Übertragung von nicht ausgenützten privilegierten
Flächen eines Dachgeschosses auf ein anderes ist daher zulässig. Demgemäss
durften nicht ausgenützte privilegierte Geschossflächen vom Grundstück
Kat.-Nr. 02 auf die Dach- bzw. Untergeschosse der Gebäude auf dem
Grundstück 01 transferiert werden. Da das Grundstück Kat.-Nr. 02 über
genügend transferierbare Reserven verfügt, erweist sich auch die Ausnützung auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 01 als eingehalten. Demgemäss ist der angefochtene
Entscheid nicht zu beanstanden und die Beschwerde ist abzuweisen.
4.
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Verfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und steht ihm keine
Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Er ist zu verpflichten, der
anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung für
das Beschwerdeverfahren zu bezahlen.
Der Beschwerdegegnerin 2 steht eine solche in der
vorliegenden Konstellation nicht zu (§ 17 Abs. 3 VRG; Kaspar
Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 100).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    130.--
Zustellkosten,
Fr. 4'130.--
Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden dem
Beschwerdeführer auferlegt.
4.
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet,
der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 2'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen
ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.