zh_verwaltungsgericht · VB.2017.00661 · 2018-02-08 · de

Baubewilligung | Befristete Baubewilligung eines bereits erstellten Verbindungsstegs. Befristete Baubewilligungen werden erteilt, wenn ein Projektmangel vorliegt, der eine vorbehaltslose Baubewilligung ausschliesst (E. 4.2). Der bereits erstellte provisorische Verbindungssteg ist ungenügend gestaltet und ordnet sich nicht befriedigend in die Umgebung ein (E. 4.4). Das Begehren des Bauherrn betreffend die Erteilung einer unbefristeten Baubewilligung ist daher abzuweisen (E. 4.6). Der befristeten Zulassung rechtswidriger Bauten sind jedoch enge Grenzen gesetzt. So dürfen befristete Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn der Nachweis erbracht ist, dass eine vorschriftsgemässe Ausführung oder ein rechtskonformer Standort nicht möglich sind (E. 5.2). Vorliegend ist eine vorschriftsgemässe Ausführung des Bauvorhabens nicht unmöglich. Dass sich der Bauherr mit der Einreichung eines Baugesuchs für ein Definitivum allenfalls in einen Widerspruch zu einer kaufvertraglichen Vereinbarung mit einem Architekten setzen würde, vermag für sich allein sodann keine Unzumutbarkeit begründen (E. 5.3). Dies führt zur Aufhebung der befristeten Baubewilligung (E. 5.4). Abweisung der Beschwerde des Bauherrn. Gutheissung der Beschwerde der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Zürich Verwaltungsgericht 18..2.08.0 VB.2017.00661
Zurich Verwaltungsgericht 18..2.08.0 VB.2017.00661
Zurigo Verwaltungsgericht 18..2.08.0 VB.2017.00661

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00661
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Geschäftsnummer:
VB.2017.00661
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 08.02.2018
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Befristete Baubewilligung eines bereits erstellten Verbindungsstegs.
Befristete Baubewilligungen werden erteilt, wenn ein Projektmangel vorliegt, der eine vorbehaltslose Baubewilligung ausschliesst (E. 4.2). Der bereits erstellte provisorische Verbindungssteg ist ungenügend gestaltet und ordnet sich nicht befriedigend in die Umgebung ein (E. 4.4). Das Begehren des Bauherrn betreffend die Erteilung einer unbefristeten Baubewilligung ist daher abzuweisen (E. 4.6).
Der befristeten Zulassung rechtswidriger Bauten sind jedoch enge Grenzen gesetzt. So dürfen befristete Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn der Nachweis erbracht ist, dass eine vorschriftsgemässe Ausführung oder ein rechtskonformer Standort nicht möglich sind (E. 5.2). Vorliegend ist eine vorschriftsgemässe Ausführung des Bauvorhabens nicht unmöglich. Dass sich der Bauherr mit der Einreichung eines Baugesuchs für ein Definitivum allenfalls in einen Widerspruch zu einer kaufvertraglichen Vereinbarung mit einem Architekten setzen würde, vermag für sich allein sodann keine Unzumutbarkeit begründen (E. 5.3). Dies führt zur Aufhebung der befristeten Baubewilligung (E. 5.4).
Abweisung der Beschwerde des Bauherrn. Gutheissung der Beschwerde der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
Stichworte:
BEFRISTETE BAUBEWILLIGUNG
BEFRISTUNG
EINORDNUNGSMANGEL
NEBENBESTIMMUNG
STEG
UNMÖGLICHKEIT
UNZUMUTBARKEIT
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 320 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2017.00661
VB.2017.00676
Urteil
der 1. Kammer
vom
8. Februar 2018
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin Isabella Maag.
In Sachen
VB.2017.00661
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
Stockwerkeigentümerschaft C, vertreten durch RA D,
Beschwerdegegnerin,
und
Stadt Adliswil, Bau und Planung,
Mitbeteiligte,
und
VB.2017.00676
Stockwerkeigentümerschaft C, vertreten durch RA D,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    A, vertreten durch RA B,
2.    Stadt Adliswil, Bau und Planung,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung
hat sich ergeben:
I.
Mit Verfügung vom 6. Oktober 2016 erteilte die Stadt
Adliswil A unter Bedingungen und Auflagen die nachträgliche Baubewilligung für
den "Bau eines neuen Verbindungsstegs (Provisorium, bereits
erstellt)".
II.
Dagegen rekurrierte die Stockwerkeigentümergemeinschaft C
(nachfolgend: Stockwerkeigentümergemeinschaft) am 16. November 2016 an das
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung der
Baubewilligung.
Mit Eingabe vom 21. April 2017 ersuchte die
Stockwerkeigentümergemeinschaft um Erlass von vorsorglichen Massnahmen. Diesen
Antrag wies das Baurekursgericht mit Präsidialverfügung vom 31. Mai 2017
ab. Eine hiergegen erhobene Beschwerde wurde vom Verwaltungsgericht mit Urteil
vom 31. August 2017 abgewiesen.
Mit Entscheid vom 5. September 2017 hiess das Baurekursgericht
den Rekurs gegen die Baubewilligung vom 6. Oktober 2016 im Sinn der
Erwägungen gut und hob diese auf. Gleichzeitig erteilte es die Bewilligung für
den provisorischen Verbindungssteg für die Dauer von 12 Monaten ab Rechtskraft
des Entscheids (Dispositiv-Ziffer I Abs. 3). Zudem legte es fest,
dass A der Vorinstanz innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids die für
die zusätzlichen Absturzsicherungen geplanten Massnahmen zur Prüfung und zur
Genehmigung einzureichen habe (Dispositiv-Ziffer I Abs. 4).
III.
A.
Am
9. Oktober 2017 erhob A Beschwerde beim Verwaltungsgericht (Verfahren
VB.2017.00661) und stellte folgende Anträge:
"1.   Dispositiv-Ziffer I. des angefochtenen Urteils sei
aufzuheben. Die erstinstanzliche Bewilligung sei zu bestätigen.
Auf
eine Befristung des Provisoriums sei zu verzichten. Eventuell sei die
Befristung auf 24 Monate und auf jeden Fall bis zur Rechtskraft des das
Definitivum betreffenden Bauentscheides anzusetzen.
Von
einer Anordnung betreffend zusätzliche Absturzsicherungen für das Provisorium
sei abzusehen. Eventuell sei die Frist hierzu auf 3 Mo­nate anzusetzen.
2.  Dispositiv-Ziffern II.
und III. des angefochtenen Urteils seien ungeachtet von Antrag 1 wie
folgt, ausgehend von einem minimal hälftigen Obsiegen des Beschwerdeführers im
Rekursverfahren, zu korrigieren:
-      Kostenauflage
zu mindestens 1/2 zu Lasten der Beschwerdegegnerin und im Übrigen zulasten der
Mitbeteiligten,
-      Volle Prozessentschädigung zugunsten des Beschwerdeführers,
zuzüglich einer Prozessentschädigung für das Massnahmeverfahren,
-      Reduktion
der Gerichtsgebühr auf CHF 2'000.00.
3.  Unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin."
Die
Stadt Adliswil verzichtete am 23. Oktober 2017 auf eine Stellungnahme. Das
Baurekursgericht liess sich am 27. Oktober 2017 mit dem Schluss auf
Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft
beantragte am 13. November 2017 die Abweisung der Beschwerde, soweit
darauf einzutreten sei, sowie die Zusprechung einer Parteientschädigung. Hierzu
liess sich A nicht vernehmen.
B.
Am
11. Oktober 2017 reichte die Stockwerkeigentümergemeinschaft ihrerseits
Beschwerde gegen den Rekursentscheid ein (Verfahren VB.2017.00676) und
beantragte, es sei Dispositiv-Ziffer I Abs. 3 und 4 des angefochtenen
Entscheids aufzuheben. Ausserdem sei der Stockwerkeigentümergemeinschaft für
das Rekurs- und Beschwerdeverfahren insgesamt eine angemessene
Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Die Kosten des Verfahrens seien
vollumfänglich A aufzuerlegen.
Die Stadt Adliswil verzichtete
am 23. Oktober 2017 auf eine Stellungnahme. Das Baurekursgericht liess
sich am 27. Ok­tober 2017 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde
vernehmen. Am 16. Novem­ber 2017 beantragte A die Beschwerde unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen abzuweisen. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft
reichte am 8. Dezember 2017 ihre Replik ein. Die Stadt Adliswil
verzichtete wiederum auf die Einreichung einer Stellungnahme. Am 8. Januar
2018 erstattete A seine Duplik. Hierzu nahm die Stockwerkeigentümergemeinschaft
am 22. Januar 2018 Stellung. A verzichtete am 1. Februar 2018 auf
eine weitere Stellungnahme.
Die Kammer
erwägt:
1.
Der Bauherr und die Stockwerkeigentümergemeinschaft
beantragen die Vereinigung der beiden Beschwerdeverfahren. Gemäss § 71 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit
Art. 125 lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008
(ZPO) kann das Gericht zur Vereinfachung des Verfahrens selbständig
eingereichte Beschwerden vereinigen. Die Beschwerden in den Verfahren
VB.2017.00676 und VB.2017.00661 richten sich beide gegen den Entscheid des
Baurekursgerichts vom 5. September 2017 und betreffen im Wesentlichen
dieselben Rechtsfragen. Sie sind deshalb zu vereinigen (vgl. VGr,
8. Juli 2015, VB.2014.00420/VB.2014.00460, E. 1.2).
2.
2.1
In
prozessualer Hinsicht offeriert der Bauherr die Durchführung eines Augenscheins
sowie die persönliche Befragung der Parteien als Beweis.
2.2
Ein Augenschein dient der Feststellung des
entscheidwesentlichen Sachverhalts und erübrigt sich, wenn sich dieser aus den
Akten hinreichend ergibt. Vorliegend
wird der
Sachverhalt
aus die aktenkundigen Fotografien
und
der Gesamtheit der übrigen Akten mit hinreichender Deutlichkeit ersichtlich,
sodass auf einen Augenschein verzichtet werden kann.
Von einer Befragung der Parteien kann aufgrund der
Mitwirkungspflicht und der Begründungs- bzw. Substanziierungspflicht (Kaspar
Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],
§ 7 N. 33; Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 44 f.) im
Verfahren vor Verwaltungsgericht grundsätzlich abgesehen werden. Die relevanten
Aussagen der Parteien sind in der Beschwerdeschrift vorzutragen. Selbst wenn im
vorliegenden Fall nicht in allen Punkten von dem vom Bauherrn dargestellten
Sachverhalt ausgegangen werden sollte, ist nicht ersichtlich, inwiefern eine
persönliche Aussage des Bauherrn geeignet wäre, den Verfahrensausgang zu
beeinflussen. Es kann daher auf eine Befragung verzichtet werden.
3.
Die streitgegenständlichen Gebäudeteile (Verbindungssteg
und zugehörige Dachterrasse) gehören zu der an der E-Strasse 01–02 in
Adliswil gelegenen Überbauung C, welche im Eigentum der
Stockwerkeigentümergemeinschaft steht. Der Bauherr ist Mitglied dieser
Stockwerkeigentümergemeinschaft und bewohnt mit seiner Ehefrau eine ihm im
Sonderrecht zugeteilte Wohnung. Zu einem nicht aktenkundigen Zeitpunkt liess
der Bauherr ohne vorgängige Einholung einer Baubewilligung einen
"provisorischen Verbindungssteg" von seiner Wohnung zur Dachterrasse
des gegenüberliegenden Gebäudes (Kat.-Nr. 01) erstellen. Der Boden des
Verbindungsstegs besteht aus einer Holzbalkenkonstruktion, das Geländer im
Wesentlichen aus zwei horizontal angebrachten Metallröhren. Im Bodenbereich wurde
das Geländer durch ein Brett ergänzt. In der Überbauung bestehen bereits
mehrere Verbindungsstege, welche nach einer einheitlichen Gestaltungsweise mit
verzinkten Metall-Gitterrosten erstellt wurden.
Nach der Durchführung des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens
erteilte die lokale Baubehörde dem Bauherrn am 6. Oktober 2016 eine
unbefristete Baubewilligung. Sie verpflichtete den Bauherrn jedoch
nebenbestimmungsweise dazu, die Ausführung des neuen Verbindungsstegs
hinsichtlich Konstruktion, Material, Oberflächenbeschaffenheit (Textur) und
Farbe den bestehenden Verbindungsstegen der Überbauung anzugleichen, damit eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht werde.
4.
4.1
Zwischen
den Parteien ist zum einen umstritten, ob die lokale Baubehörde dem Bauherrn zu
Recht eine unbefristete Baubewilligung erteilt hat. Die Vorinstanz verneinte
dies und hat die Baubewilligung – unter Auflagen – auf zwölf Monate ab
Rechtskraft des Entscheids befristet. Der Bauherr verlangt die Aufhebung dieser
Befristung.
4.2
Befristete
Baubewilligungen werden erteilt, wenn ein Projektmangel vorliegt, der eine
vorbehaltslose Baubewilligung ausschliesst (§ 320 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG] und § 321 Abs. 1 PBG;
Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 492). Die
Erteilung einer (bloss) befristeten Baubewilligung setzt damit zunächst voraus,
dass überhaupt eine baurechtswidrige Baute vorliegt. Die Vor­instanz erwog
hierzu unter anderem, der Verbindungssteg weise einen Gestaltungsmangel auf und
sei damit rechtswidrig. Dies wird vom Bauherrn bestritten.
4.3
§ 238 Abs. 1 PBG umschreibt die
ästhetischen Anforderungen, denen ein Bauvorhaben zu genügen hat, wie folgt:
Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der
baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen
so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erzielt wird; diese
Anforderung gilt auch für Materialien und Farben.
Das
Verwaltungsgericht hat sich bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz
auf eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle zu beschränken; eine Überprüfung der
Angemessenheit steht ihm nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Es kann den
Entscheid der Vorinstanz deshalb nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung
begangen hat.
4.4
Vorliegend
zu beurteilen ist eine von der Bauherrschaft als "provisorischer
Verbindungssteg" bezeichnete Baute, welche zwei Wohngebäude miteinander
verbindet. Der Steg besteht aus einem Geländer mit zwei Metallröhren und einem
Boden aus Holz und Metall. Optisch erinnert die Baute an Konstruktionen, wie
sie auf Baustellen für die Dauer der Bauarbeiten verwendet werden. Wie die
Vorinstanz zutreffend festhielt, erweckt der Verbindungssteg mithin den
Eindruck einer provisorischen Behelfskonstruktion. Damit ist der provisorische
Verbindungssteg bereits für sich allein betrachtet nicht befriedigend im Sinn
von § 238 Abs. 1 PBG gestaltet. Dies ergibt sich implizit auch aus
dem vorinstanzlichen Urteil, wird darin doch ausgeführt, dass die
Konstruktionsweise des provisorischen Stegs "überwiegend im Gerüstbau eingesetzt
werde". Zudem ordnet sich die Baute auch nicht befriedigend in die
bauliche Umgebung ein; der unfertig aussehende Steg wirkt in der bestehenden
Überbauung vielmehr wie ein Fremdkörper. Die Vorinstanz hat die befriedigende
Einordnung des Stegs damit zu Recht verneint. Ob aus § 238 Abs. 1 PBG
darüber hinaus abgeleitet werden kann, dass sich der Verbindungssteg optisch an
die bereits in der Überbauung erstellten Stege anzugleichen hat (so die
Vorinstanzen), kann daher offenbleiben.
4.5
Wie die
Vorinstanz richtig festgehalten hat, kann dieser Einordnungsmangel nicht durch
eine Nebenbestimmung geheilt werden, steht diese Möglichkeit doch nur bei
Mängeln von untergeordneter Natur offen. Es kann diesbezüglich auf die
zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (§
70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG
).
Somit erweist sich der Verbindungssteg als rechtswidrig, weshalb die Erteilung
einer unbefristeten Baubewilligung durch die lokale Baubehörde zu Unrecht
erfolgte. Unter diesen Umständen kann offenbleiben, ob die Tatsache, dass der
Bauherr gegen die Auflage betreffend Gestaltung keinen Rekurs erhoben hat, dazu
führt, dass der Bauherr im vorliegenden Verfahren nicht mehr geltend machen
kann, der Steg sei befriedigend gestaltet (so die Stockwerkeigentümergemeinschaft).
4.6
Dies führt
zur Abweisung des Begehrens des Bauherrn betreffend die Erteilung einer
unbefristeten Baubewilligung im Verfahren VB.2017.00661.
5.
5.1
Sodann ist
zu prüfen, ob der provisorische Verbindungssteg zumindest befristet bewilligt
werden kann. Die Vorinstanz hat dies bejaht. Die
Stockwerkeigentümergemeinschaft macht demgegenüber geltend, die Voraussetzungen
für eine befristete Baubewilligung seien nicht gegeben. So sei ein
gesetzeskonformes Projekt nicht unmöglich. Weshalb dem Bauherrn ein
gesetzeskonformes Projekt nicht zumutbar sein soll, sei ebenfalls nicht
ersichtlich und nicht nachvollziehbar. Die Baubewilligung sei daher gänzlich zu
verweigern. Nach Ansicht des Bauherrn ergibt sich der Bedarf an einem
Provisorium aus der Notwendigkeit, auf dem Dach Unterhalts- und
Wartungsarbeiten durchzuführen, sowie der Auseinandersetzung mit H, hinter
welchen sich die Stockwerkeigentümergemeinschaft stelle, und mithin die
Ausführung des Definitivums, das sie verlange, gleich selber sabotiere.
5.2
Die
Erteilung von befristeten Baubewilligungen ist dann sinnvoll, wenn eine
definitive Bewilligung eines Bauvorhabens aus rechtlichen Gründen nicht infrage
kommt und die typischen Merkmale eines Provisoriums – wie etwa Fahrnisbaute
oder Ladenprovisorium – vorliegen. Der befristeten Zulassung rechtswidriger
Bauten sind jedoch enge Grenzen gesetzt. So dürfen befristete Baubewilligungen
nur erteilt werden, wenn der Nachweis erbracht ist, dass eine
vorschriftsgemässe Ausführung oder ein rechtskonformer Standort nicht möglich
sind (BEZ 1992 Nr. 8;
Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,
S. 348).
Das Verwaltungsgericht hat – im Zusammenhang mit befristeten Baubewilligungen
für containerartige Unterkünfte für Asylbewerber – festgehalten, dass an den
genannten Nachweis keine strenge Anforderungen zu stellen sind und insgesamt aufgrund
einer Güterabwägung zu entscheiden ist (VGr, 23. November 2011,
VB.2011.00432, E. 4.1; VGr, 7. Juni 2000, VB.2000.00035, E. 3).
Unbedingte Voraussetzung für die befristete Bewilligung einer baurechtswidrigen
Baute ist allerdings, dass eine baurechtskonforme Lösung nicht sofort gefunden
werden kann, die Normverletzung aber angesichts des gewichtigen öffentlichen
oder privaten Interesses für eine beschränkte Zeit hingenommen werden kann
(VGr, 7. Juni 2000, VB.2000.00035, E. 3a [nicht publiziert] mit
Verweis auf VGr, 22. August 1996, VB.96.00097). Das Provisorium darf in
jedem Fall nur so lange bewilligt werden, als die Realisierung eines
gesetzeskonformen Projekts entweder unmöglich oder für die Bauherrschaft
unzumutbar ist (BEZ 1992 Nr. 8; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 348).
5.3
Unbestritten
ist, dass der provisorische Verbindungssteg von der Wohnung des Bauherrn zu
einer Dachterrasse führt, an der der Bauherr ein Nutzungsrecht hat. Der Bauherr
macht geltend, er sei von den Eigentümern der unterhalb dieser Dachfläche
befindlichen Wohneinheit gemahnt worden, dass ihn bezüglich der Dachfläche eine
Unterhaltspflicht treffe, und er habe deshalb den Verbindungssteg erstellen
müssen. Er benötige den Steg lediglich für die Wartung und den Unterhalt der
Dachfläche. Ob diese zivilrechtliche Pflicht besteht oder nicht, ist vorliegend
nicht entscheidend, ist doch ohnehin nicht ersichtlich, weshalb die Erfüllung
einer solchen Verpflichtung so dringlich wäre, dass sofort ein provisorischer
Steg erstellt werden müsste. Denn selbst wenn die Unterhaltsverpflichtung
bestünde und der Bauherr dieser aufgrund des fehlenden Stegs nicht nachkommen
könnte, würde er sich damit höchstens einer zivilrechtlichen Klage durch die
Eigentümer der Wohnung unterhalb der Dachterrasse aussetzen. Das private
Interesse des Bauherrn an der Erstellung eines baurechtswidrigen,
provisorischen Verbindungsstegs zur Erfüllung einer Unterhaltungsverpflichtung
bzw. zur Abwendung von zivilrechtlichen Konsequenzen ist mithin nicht als gross
zu gewichten.
Weiter ist es dem Bauherrn nicht gelungen, nachzuweisen, dass
die Planung bzw. Realisierung eines baurechtskonformen Verbindungsstegs
unmöglich oder unzumutbar wäre. Der Bauherr führt hierzu einzig aus, das
Definitivum könne derzeit nicht erstellt werden, da H, der Architekt der
Überbauung, mit Schreiben vom 16. August 2016 geltend mache, dass er bei
Änderungen an der äusseren Gestaltung ein Mitspracherecht habe. Überdies habe H
nicht akzeptable Vorstellungen betreffend Honorar und Ausführungsmonopol. Dies
überzeugt nicht: Es ist nicht nachvollziehbar, inwiefern diese privatrechtliche
Auseinandersetzung mit dem Architekten den Bauherrn daran hindern sollte, ein
Baugesuch für einen Verbindungssteg einzureichen, der keinen Gestaltungsmangel aufweist.
Eine vorschriftsgemässe Ausführung des Bauvorhabens ist demnach nicht
unmöglich. Dass sich der Bauherr mit einer Einreichung eines Baugesuchs für ein
Definitivum allenfalls in einen Widerspruch zu einer kaufvertraglichen
Vereinbarung mit einem Architekten setzen würde, vermag für sich allein sodann
keine Unzumutbarkeit begründen. Damit hat es der Bauherr versäumt,
substanziiert darzulegen, dass die Realisierung eines gesetzeskonformen
Verbindungsstegs unmöglich bzw. unzumutbar ist.
5.4
Zusammengefasst
hat das Baurekursgericht dem Bauherrn zu Unrecht eine befristete Baubewilligung
erteilt. Dies führt zur Gutheissung des Begehrens der
Stockwerkeigentümergemeinschaft betreffend die Aufhebung der befristeten Baubewilligung
im Verfahren VB.2017.00676.
5.5
Werden
bewilligungspflichtige Bauten oder Nutzungen in Verletzung von einschlägigen
Vorschriften des öffentlichen Rechts, namentlich des Bau- und
Umweltschutzrechts, realisiert, hat die Baubehörde grundsätzlich den
rechtmässigen Zustand wiederherzustellen, das heisst, die vollständige oder
teilweise Beseitigung der Baute oder Einstellung der Nutzung zu veranlassen
(§§ 340 f. PBG). Es ist daher nun Sache der lokalen Baubehörde, innert
nützlicher Frist über eine allfällige Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
zu befinden.
6.
6.1
Schliesslich
beanstanden beide Parteien die vorinstanzliche Kostenauflage. Die
Stockwerkeigentümergemeinschaft verlangt eine Erhöhung der ihr zugesprochenen
Parteientschädigung für das Hauptverfahren. Demgegenüber beantragt der Bauherr
eine Reduktion der Gerichtsgebühr, eine Kostenauflage von mindestens 1/2
zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft sowie die Zusprechung einer Parteientschädigung
für das Massnahmeverfahren vor der Vorinstanz.
6.2
Die
Vorinstanz erhob im Zwischenentscheid vom 31. Mai 2017 betreffend
vorsorgliche Massnahmen keine Kosten und sprach darin auch keine
Parteientschädigungen zu. Im Endentscheid legte es die Gerichtsgebühr auf
Fr. 4'000.- und die Zustellkosten auf Fr. 330.- fest. Hiervon
auferlegte es der Stockwerkeigentümergemeinschaft pauschal Fr. 1'000.- für
die Präsidialverfügung vom 31. Mai 2017. Im Übrigen auferlegte sie die Kosten
je hälftig der lokalen Baubehörde und dem Bauherrn. Weiter verpflichtete sie
die lokale Baubehörde und den Bauherrn dazu, der
Stockwerkeigentümergemeinschaft eine Parteientschädigung von je Fr. 500.- (insgesamt
Fr. 1'000.-) zu bezahlen.
6.3
Das Baurekursgericht legt die Gerichtsgebühr nach seinem
Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falles und nach dem Streitwert oder dem
tatsächlichen Streitinteresse fest (§ 338 Abs. 1 PBG in
Verbindung mit § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom
23. August 2010 [GebV VGr]). Die Gerichtsgebühr beträgt dabei in der Regel
zwischen Fr. 500.- und Fr. 50'000.- (§ 338
Abs. 2 PBG). Bei der Festsetzung der Gerichtsgebühr kommt dem
Baurekursgericht ein grosser Ermessensspielraum zu (
Plüss, Kommentar
VRG,
§ 13 N. 25).
Die vorliegende Streitsache hat keinen bestimmbaren
Streitwert sodass nicht § 3 Abs. 1, sondern Abs. 3 anwendbar
ist. Es ist dem Bauherrn jedoch insofern zuzustimmen, als das tatsächliche Streitinteresse
eher gering ist. Entsprechend legte die Vorinstanz die Gerichtsgebühr mit rund
Fr. 4'000.- aber auch im unteren Bereich des gesetzlichen Gebührenrahmens
fest. Ausserdem ist zu beachten, dass das Streitinteresse gemäss dem klaren
Wortlaut von
§ 338 Abs. 1 PBG nur
einer der für die Höhe massgebenden Faktoren dar
stellt und daneben
insbesondere auch der entstandene Zeitaufwand eine Rolle spielt
. Ebendieser war im vorliegenden Verfahren wegen den
zahlreichen
Eingaben der Parteien erheblich. Insgesamt liegt damit keine
offensichtlich übersetzte Kostenauferlegung vor, welche ein korrigierendes
Eingreifen durch das Verwaltungsgericht erlauben würde (Plüss, Kommentar VRG,
§ 13 N. 25).
6.4
Gemäss
§ 17 Abs. 2 VRG kann im Rekursverfahren die unterliegende Partei oder
Amtsstelle zu einer angemessenen Entschädigung für die Umtriebe ihres Gegners
verpflichtet werden. Der Entscheidinstanz steht bei der Festsetzung und
Bemessung der Parteientschädigung ein weites Ermessen zu, sodass eine
Überprüfung bzw. Korrektur durch eine obere Instanz nur in begrenztem Umfang
infrage kommt (Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 90).
Der Bauherr verlangt gestützt auf § 17 Abs. 2 VRG,
dass ihm für das Massnahmeverfahren vor der Vorinstanz eine Parteientschädigung
zugesprochen wird. Dem kann nicht gefolgt werden. Zunächst ist festzuhalten,
dass das "Massnahmeverfahren" vor der Vorinstanz im Wesentlichen aus
einem im Hauptverfahren eingegliederten zusätzlichen Schriftenwechsel bestand
und der zusätzliche Aufwand für den Bauherrn damit gering war. Im Übrigen hat
der Bauherr in seiner Stellungnahme zum Gesuch um vorsorgliche Massnahmen gar keine
Parteientschädigung verlangt. Schliesslich ist zu beachten, dass der Bauherr
einzig in einem prozessualen Punkt obsiegt hat, jedoch in allen materiellen
Fragen unterlegen ist. Unter diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, dass
ihm die Vorinstanz für das Rekursverfahren keine Parteientschädigung
zugesprochen hat. Ein Ermessensfehler kann darin jedenfalls nicht erkannt
werden.
6.5
Da die
Stockwerkeigentümergemeinschaft nun auch im Rekursverfahren vollständig
obsiegt, ist ihr für das Verfahren vor der Vorinstanz eine ungekürzte – und
damit erhöhte – Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.-
zuzusprechen.
7.
Demnach ist die Beschwerde des Bauherrn im Verfahren
VB.2017.00661 vollständig abzuweisen.
Hingegen ist die Beschwerde der
Stockwerkeigentümergemeinschaft im Verfahren VB.2017.00676 gutzuheissen.
Dispositiv-Ziffer I Abs. 3 und 4 des Entscheids des Baurekursgerichts
vom 5. September 2017 sind aufzuheben. Sodann sind der Bauherr und die
lokale Baubehörde in Abänderung von Dispositiv-Ziffer III zu verpflichten,
der Stockwerkeigentümergemeinschaft für das Rekursverfahren eine
Parteientschädigung von je Fr. 1'000.- zu bezahlen.
8.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Bauherrn und
der lokalen Baubehörde je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2
Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Zudem ist der
Bauherr zu verpflichten, der Stockwerkeigentümergemeinschaft eine
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die Verfahren
VB.2017.00661
und VB.2017.00676
werden
vereinigt.
2.
Die Beschwerde im Verfahren
VB.2017.00661 wird abgewiesen.
3.
Die Beschwerde im Verfahren
VB.2017.00676 wird gutgeheissen.
Dispositiv-Ziffer I Abs. 3 und 4 des Entscheids
des Baurekursgerichts vom 5. Septem­ber 2017 werden aufgehoben.
In Abänderung von Dispositiv-Ziffer III des Entscheids
des Baurekursgerichts vom 5. September 2017 werden die Stadt Adliswil und A
verpflichtet, der Stockwerkeigentümergemeinschaft C eine Entschädigung von
je Fr. 1'000.- (insgesamt Fr. 2'000.-) zu bezahlen.
4.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    320.--     Zustellkosten,
Fr. 4'320.--     Total der Kosten.
5.    Die
Kosten werden A und der Stadt Adliswil je zur Hälfte auferlegt.
6.    A
wird verpflichtet, der Stockwerkeigentümergemeinschaft C eine
Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen.
7.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
8.    Mitteilung an …