zh_verwaltungsgericht · VB.2019.00289 · 2020-02-06 · de

Baubewilligung für Mehrfamilienhaus | Mehrfamilienhaus mit gestaffelter Fassade an Hanglage. Da der in der Baubewilligung als Erker qualifizierte Gebäudebestandteil einzig im Verhältnis zur abgewandten Gebäudeaussenseite vorspringt, aber mit der für die Einhaltung der Drittelsregel relevanten Fassade bündig verläuft und mit dieser eine baulich-architektonische Einheit bildet, ist er zur massgebenden Fassadenlänge im Sinn von § 292 PBG hinzuzurechnen (E. 3.3). Die Rüge, das Bauvorhaben verletze den Grenzabstand zum anderweitigen Grundstück, ist zulässig (E. 5.1). Angesichts der Ausmasse des (Rest-)Gebäudes und der auf wenige Teile der Studiowohnung beschränkten Grenzabstandsverletzung könnte letztere mittels Nebenbestimmung behoben werden. Die Festsetzung einer solchen Nebenbestimmung würde indes dem von der Abstandsunterschreitung gar nicht berührten Beschwerdeführer keinen praktischen Nutzen bringen, weshalb davon abzusehen ist (E. 5.3.2). Die Rüge der übermässigen Abgrabungen ist vorliegend nicht zielführend, da diese einzig eine Verringerung der Fensterfläche des Studios bewirken könnte, was dem Beschwerdeführer keinen praktischen Nutzen bringt (E. 6). Die Rüge betreffend Verkehrssicherheit ist verfrüht erhoben (E. 7). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 20..2.06.0 VB.2019.00289
Zurich Verwaltungsgericht 20..2.06.0 VB.2019.00289
Zurigo Verwaltungsgericht 20..2.06.0 VB.2019.00289

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00289
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Geschäftsnummer:
VB.2019.00289
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 06.02.2020
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung für Mehrfamilienhaus
Mehrfamilienhaus mit gestaffelter Fassade an Hanglage.
Da der in der Baubewilligung als Erker qualifizierte Gebäudebestandteil einzig im Verhältnis zur abgewandten Gebäudeaussenseite vorspringt, aber mit der für die Einhaltung der Drittelsregel relevanten Fassade bündig verläuft und mit dieser eine baulich-architektonische Einheit bildet, ist er zur massgebenden Fassadenlänge im Sinn von § 292 PBG hinzuzurechnen (E. 3.3).
Die Rüge, das Bauvorhaben verletze den Grenzabstand zum anderweitigen Grundstück, ist zulässig (E. 5.1). Angesichts der Ausmasse des (Rest-)Gebäudes und der auf wenige Teile der Studiowohnung beschränkten Grenzabstandsverletzung könnte letztere mittels Nebenbestimmung behoben werden. Die Festsetzung einer solchen Nebenbestimmung würde indes dem von der Abstandsunterschreitung gar nicht berührten Beschwerdeführer keinen praktischen Nutzen bringen, weshalb davon abzusehen ist (E. 5.3.2).
Die Rüge der übermässigen Abgrabungen ist vorliegend nicht zielführend, da diese einzig eine Verringerung der Fensterfläche des Studios bewirken könnte, was dem Beschwerdeführer keinen praktischen Nutzen bringt (E. 6).
Die Rüge betreffend Verkehrssicherheit ist verfrüht erhoben (E. 7).
Abweisung.
Stichworte:
ABGRABUNG
DACHAUFBAUTE
GRENZABSTANDSVERLETZUNG
LEGITIMATION
MASSGEBENDE FASSADENLÄNGE
NEBENBESTIMMUNGEN
PRAKTISCHER NUTZEN
VERKEHRSSICHERHEIT
Rechtsnormen:
§ 27 ABauV
§ 237 Abs. II PBG
§ 260 Abs. III PBG
§ 269 PBG
§ 292 PBG
§ 292 lit. b PBG
§ 321 PBG
§ 321 Abs. I PBG
§ 21 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2019.00289
Urteil
der 1. Kammer
vom
6. Februar 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber José Krause.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.
C,
2.
D,
beide vertreten durch RA E,
3.
Baukommission Kilchberg, vertreten durch RA
F,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung
für Mehrfamilienhaus,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 18. Juni 2018 bewilligte die
Baukommission der Gemeinde Kilchberg C und D unter Nebenbestimmungen die
Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohneinheiten und einer
Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in
Kilchberg. Am 9. Juli 2018 genehmigte die Baukommission den
(nebenbestimmungsweise geforderten) dazugehörigen Umgebungsplan.
II.
Gegen diese Beschlüsse
erhob A
mit Eingabe vom 30. Juli 2018 Rekurs beim Baurekursgericht das Kantons
Zürich und beantragte deren Aufhebung sowie die Durchführung eines
Augenscheins. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom
19. März 2019 teilweise gut und ergänzte den
Beschluss vom
18. Juni 2018 mit einer Auflage betreffend Baumassenziffer; im Übrigen
wies es den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.
III.
Hiergegen
erhob A mit Eingabe
vom 6. Mai 2019 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und
beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids, soweit damit der Rekurs abgewiesen worden ist, sowie
die Verweigerung der Baubewilligung; eventualiter sei die Sache zur
Neubeurteilung an das Baurekursgericht zurückzuweisen. In prozessualer Hinsicht
sei ein Augenschein durchzuführen. Mit Schreiben vom 28. Mai 2019
beantragten
C und D unter
Kosten- und
Entschädigungsfolgen die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde. Das
Baurekursgericht liess sich am 5. Juni 2019 vernehmen und schloss auf
Beschwerdeabweisung. Am 6. Juni 2019 beantragte auch die Baukommission die
Abweisung der Beschwerde. A hielt mit Schreiben vom 9.
Juli 2019 an
seinen Anträgen fest. Am 31. Juli 2019 hielten auch C und D an ihren
Anträgen fest. Nach Eingabe von
A am
16. September
2019 verzichteten C und D mit Schreiben vom 24. September 2019 auf eine
Stellungnahme, worauf sich
A nicht mehr vernehmen
liess.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht
ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch
die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
1.2
In
prozessualer Hinsicht beantragt der Beschwerdeführer die Durchführung eines
Augenscheins.
Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein
angeordnet wird, steht im Ermessen der anordnenden Behörde. Es besteht nur dann
eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins, wenn die tatsächlichen
Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,
8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; 10. August 2010,
1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00262,
E. 3.4).
Vorliegend ergibt sich der Sachverhalt mit
hinreichender Deutlichkeit aus den Akten, zumal sich keine
verkehrssicherheitsrechtlichen Fragen stellen (dazu unten E. 7). Auf einen
Augenschein kann daher verzichtet werden.
2.
Das an einem Hang gelegene
streitbetroffene
Grundstück Kat.-Nr. 01 l
iegt gemäss der geltenden
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Kilchberg vom
23. Mai 2012 (BZO) in der Wohnzone A (W2A). Es grenzt nordöstlich an die
Parzelle Kat.-Nr. 03, südlich an die Parzelle Kat.-Nr. 04 und
südwestlich an die Parzelle Kat.-Nr. 05. Nördlich des Baugrundstücks und
durch die G-Strasse getrennt liegt das Grundstück Kat.-Nr. 06 des
Beschwerdeführers.
Die Bauherrschaft plant
den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohneinheiten (darunter eine
mehrheitlich von einem Sitzplatz überdeckte Studiowohnung) mitsamt
Unterniveaugarage, eines Atelier- und eines Pavillongebäudes, dies unter
Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses. Das gestaffelte Hauptgebäude weist
zahlreiche Vor- und Rückspringe und insofern eine kubische Gliederung auf.
3.
Strittig ist vorliegend zunächst die Auskragung an der
nördlichen Ecke des projektierten Hauptgebäudes, dies in Bezug auf die
Einhaltung des Grenzabstands gegenüber dem nordöstlich gelegenen Grundstück
Kat.-Nr. 03
sowie in der Frage der
Massgeblichkeit für die Berechnung der nordwestlich Fassadenlänge.
3.1
§ 260 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) enthält
grundsätzliche Bestimmungen zum Grenz- und Gebäudeabstand. Gemäss Abs. 3
dürfen einzelne Gebäudevorsprünge höchstens 2 m in den gegebenen
Abstandsbereich hineinragen, Erker, Balkone und dergleichen jedoch höchstens
auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge.
Unter dem Begriff des
Erkers versteht man landläufig einen der Fassade oder Ecke eines Gebäudes
vorgelagerten, geschlossenen, überdachten, über ein oder mehrere Geschosse
reichenden Ausbau, der nicht vom Boden aufsteigt (RB 1985 Nr. 114; Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,
6. A., Wädenswil 2019, S. 1086).
Grenz- und Gebäudeabstände
liegen im gesundheits- und feuerpolizeilichen sowie ortsplanerischen Interesse
und haben eine nachbarschützende Funktion (BGE 119 Ia 113 E. 3b). Bei
Unterschreitung der ordentlichen Grenz- und Gebäudeabstände werden die
benachbarten Anstösser benachteiligt, indem sich deren wohnhygienische
Bedingungen verschlechtern, die Wohnimmissionen zunehmen und überdies das
feuerpolizeiliche Gefahrenpotenzial wächst (VGr, 17. September 2015,
VB.2015.00350, E. 3.1).
3.2
Gemäss § 292
lit. b PBG dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der
betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein
entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, d.
h. jene Profillinie, die
unter 45
° an die
Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der
dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung
mit § 292 PBG).
Bei § 292 PBG handelt es sich um eine Ästhetiknorm,
welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen
Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen
überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten
verhindert werden (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Ein
Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestaltung ruhig zu halten, weshalb die
Drittelsregel jeweils auf der betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als
in diesem Sinn massgebende Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der
Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (VGr,
19. Juli 2018, VB.2017.00802, E. 6.4.2;
31. August
2017, VB.2017.00337, E. 2.2; 10. Mai 2000, VB.2000.00086, E. 3b).
3.3
An der
nördlichen Ecke des projektierten Hauptgebäudes springt ein – in der Baubewilligung
als Erker qualifizierter – Gebäudebestandteil im Verhältnis zur nordöstlichen
Fassade vor, während dieser mit der nordwestlichen Gebäudeaussenseite bündig
verläuft. Der Beschwerdeführer moniert in diesem Zusammenhang, das
Attikageschoss auf der ihm zugewandten nordwestlichen Seite verletze die
Drittelsregel im Sinn von § 292 PBG, da der Gebäudevorsprung nicht zur
massgeblichen Fassadenlänge hinzuzurechnen sei.
Dem ist nicht zu folgen. Nach verwaltungsgerichtlicher
Rechtsprechung sind nach
§ 27 Abs. 1 der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV)
mehrgeschossige Vorsprünge an
die Gebäudelänge anzurechnen, sofern sie in Richtung der betreffenden Fassade
insgesamt über eine geschlossene Höhe von mindestens 1,3 m verfügen (VGr,
16. Januar 2013, VB.2011.00772, E. 7.2;
anderer
Ansicht Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1078 f.). Dies trifft vorliegend auf
den als Erker qualifizierten und zweigeschossigen Gebäudebestandteil ohne
Weiteres zu; folgerichtig fand dieser bei der Berechnung der Gebäudelänge
Berücksichtigung. Die Messweise der Fassadenlänge im Sinn von
§ 27 ABV
ist zwar nicht direkt auf § 292
PBG übertragbar, da letzterer Bestimmung eine
ästhetische
Motivation
zugrunde liegt (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1226).
Vorliegend fällt indes massgebend ins Gewicht, dass der "Erker"
einzig im Verhältnis zur nordöstlichen Gebäudeaussenseite vorspringt, aber mit
der nordwestlichen Fassade bündig verläuft und mit dieser eine baulich-architektonische
Einheit bildet. Entgegen dem Dafürhalten des Beschwerdeführers ist nicht
wesentlich, dass die Nordostfassade im Anschluss an den (vorspringenden)
"Erker" einen (aus nordwestlicher Perspektive nicht einsehbaren)
Rücksprung aufweist; da das Attika an der Nordwestseite die für ein
entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstösst, ist im Hinblick auf
die Einhaltung der Drittelsregel im Sinn von § 292 PBG ebendiese
Nordwestfassade und deren Länge (allein) ausschlaggebend. Somit ist der
"Erker", welcher über zwei Vollgeschosse (bei deren insgesamt drei)
bis zum Dachgeschoss reicht, zur massgebenden Fassadenlänge im Sinn von
§ 292 PBG hinzuzurechnen. Dass er im Verhältnis zur nordöstlichen Fassade
(auch) vom Abstandsprivileg von § 260 Abs. 3 PBG erfasst ist, ist
keineswegs willkürlich (so aber der Beschwerdeführer), sondern liegt beim
vorliegend zu beurteilenden Baukörper in der Natur der Sache, da mit § 260
Abs. 3 PBG und § 292 PBG
zwei
Bauvorschriften mit unterschiedlichen Funktionen (nachbarschützende respektive
ästhetische) auf zwei
verschiedene Gebäudeaussenseiten Anwendung finden.
Folglich sind die Rügen des Beschwerdeführers an der
Berechnung der nach § 292 PBG massgebenden Fassadenlänge unbegründet; das
Attikageschoss hält vor dieser Bestimmung stand. Die Beschwerde ist in diesem
Punkt abzuweisen.
4.
4.1
Der
Beschwerdeführer rügt weiter, einzelne Höhenkoten in den Plänen geben das mass­gebliche
Terrain nicht korrekt wieder. Richtigerweise würde dieses auf einem tieferen
Niveau zu liegen kommen.
4.2
Bereits im
Rekurs vom 30. Juli 2018 bemängelte der Beschwerdeführer, die Punkte P4
und P5 befänden sich am An- respektive Austritt einer Treppe, weshalb die
eingezeichnete Höhendifferenz der beiden Punkte von 1 cm nicht stimmen
könne. Die Bauherrschaft räumte dies ein, korrigierte die Höhenkote im
Punkt P5 und reichte im Rekursverfahren eine revidierte Darstellung der
Höhenkoten (ohne Genehmigungsvermerk der Bewilligungsbehörde) zu den Akten. Vor
diesem Hintergrund erwog die Vorinstanz, die Baumassenberechnung sei zu
korrigieren sowie darauf von der Baubehörde bewilligen zu lassen und ergänzte
den angefochtenen Beschluss vom 18. Juni 2018 mit einer entsprechenden
Auflage.
Die vorinstanzlich statuierte Auflage zieht der
Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren nicht in Zweifel. Damit ist die
Berechnung der Baumassenziffer und damit auch die dieser zugrundeliegende
Darstellung der Höhenkoten Gegenstand eines dem Beschluss vom 18. Juni
2018 nachgelagerten Bewilligungsverfahrens. Die vorgebrachte Rüge des
Beschwerdeführers ist somit verfrüht erhoben, weshalb nicht darauf einzugehen ist.
5.
Weiter moniert der Beschwerdeführer, die Studiowohnung an
der westlichen Gebäudeecke unterschreite den Grenzabstand zum Grundstück
Kat.-Nr. 05. Entgegen der vorinstanzlichen Ansicht sei er auch zur Erhebung
dieser Rüge legitimiert.
5.1
Zum Rekurs bzw. zur Beschwerde ist
berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat (§ 21 Abs. 1
VRG, § 338a PBG). Mit dieser Umschreibung verlangt das Gesetz zunächst
eine besondere, beachtenswerte, nahe Beziehung zum Streitgegenstand, kraft
derer der Beschwerdeführer stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit
von der angefochtenen Verfügung betroffen ist (VGr,
7. Februar
2019, VB.2018.00744, E. 3.2)
. Liegt diese besondere Beziehungsnähe
vor, braucht nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung das Anfechtungsinteresse
nicht mit dem Interesse übereinzustimmen, das durch die von den Beschwerdeführenden
als verletzt bezeichneten Normen geschützt wird. Sie können die Überprüfung des
Bauvorhabens im Licht all jener Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder
tatsächlich in dem Sinn auf ihre Stellung auswirken, dass ihnen im Fall des
Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (BGE 141 II 50 E. 2.1). Ein
solcher Nutzen ist zu bejahen, wenn das Bauvorhaben bei Gutheissung der
Beschwerde nicht oder zumindest nicht wie geplant verwirklicht werden könnte
(BGr, 12. Oktober 2018, 1C_615/2017, E. 1.1) oder wenn das
Durchdringen von Rügen dazu führen würde, dass das Bauvorhaben im die Beschwerdeführer
belastenden Bereich nicht oder anders realisiert würde als geplant (BGr,
15. April 2019, 1C_303/2018, E. 1.1). Dabei kann sich die
beschwerdeführende Person auch auf Normen berufen, die dem Schutz Dritter
dienen oder die im öffentlichen Interesse liegen (René Wiederkehr, Die
materielle Beschwer von Nachbarinnen und Nachbarn sowie von
Immissionsbetroffenen, ZBl 116/2015 S. 347 ff., 366). Demgegenüber
ist kein praktischer Nutzen und daher kein schutzwürdiges Interesse gegeben,
wenn die Gutheissung der Beschwerde die behauptete Beeinträchtigung gar nicht
abzuwenden vermöchte, etwa weil ein Projektmangel durch eine für den Nachbarn
bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (Martin Bertschi
in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014, § 21 N. 59).
In Anbetracht dieser Ausführungen ist die Rüge des
Beschwerdeführers, das geplante Bauvorhaben verletze den Grenzabstand zum
(anderweitigen) Grundstück Kat.-Nr. 05, zulässig, da bei deren
Durchdringung eine Bauverweigerung denkbar und somit der praktische Nutzen für
den Beschwerdeführer gegeben ist.
5.2
5.2.1
Die Baubewilligung hielt fest, dass Teile der Studiowohnung innerhalb des
Grenzabstandsbereichs liegen, indes das gewachsene Terrain nicht um mehr als
50 cm überragen würden. Damit erachtete sie das Abstandsprivileg nach
§ 269 PBG für anwendbar. Nach dieser Bestimmung unterliegen unterirdische
Gebäude und Gebäudeteile sowie oberirdische, die den gewachsenen Boden um nicht
mehr als einen halben Meter überragen und die keine Öffnungen gegen
Nachbargrundstücke aufweisen, keinen Abstandsvorschriften. Dabei gilt als
gewachsener Boden der bei der Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des
Bodens (§ 5 Abs. 1
ABV
).
5.2.2
Vorliegend verortet der zur Berechnung der Baumasse erstellte (und
revidierte, vgl. oben E. 4.2) Höhenkurvenplan vom 20. Juni 2018 das gegenwärtig
bestehende Terrain im Punkt 14, welcher auf der Nordwestseite des Studios
den Schnittpunkt mit der Flucht der Südwestfassade darstellt, auf eine Höhe von
490,47 m. Im Fassadenplan Nordwest sowie im Schnitt 3 ist die
(naturgemäss gleichbleibende) Höhe der Oberkante des Studios mit 491,30 m
angegeben. Im Punkt 14 überragt somit das Studio um 0,83 m das
gewachsene Terrain. Das Studio stösst zudem nicht einzig an dieser Stelle mehr
als einen halben Meter aus dem gewachsenen Boden hervor. Eine genauere
Betrachtung des Schnitts 3, welcher ca. 3 m südlich vom Punkt 14
verläuft, erhellt, dass auch entlang dieser Ebene das Studio den gewachsenen
Boden um bis zu ca. 70 cm übertrifft. Da die den gewachsenen Boden um mehr
als einen halben Meter überragenden Teile der Studiowohnung innerhalb des in
der Wohnzone W2A geltenden Grundabstands von 5 m (Art. 2.1 BZO)
liegen, gelangt das Abstandsprivileg gemäss § 269 PBG – entgegen der
Baubewilligung (oben E. 5.2.1) – nicht zur Anwendung.
5.2.3
Was die private Beschwerdegegnerschaft in diesem Zusammenhang vorbringt,
überzeugt nicht. Im vorliegenden Verfahren führt sie aus, die Überdeckung des
Studios mit Aussenbelag und dessen Unterkonstruktion sei bezüglich der
Überschreitung des gewachsenen Bodens nicht mitzuzählen. Bereits in der
Rekursduplik vom 15. Januar 2019 schrieb sie, die unterschiedlichen
(Konstruktions-)Schichten der Studiodecke respektive des darüber zu liegen
kommenden Sitzplatzes würden sich aus dem Plan im Massstab 1:100 nicht
herauslesen lassen. Indes nähme der Aussenbelag mit Unterkonstruktion ca.
15–20 cm ein, wobei dieser an die Studiohöhe nicht anzurechnen sei. Mit
dieser Argumentation verkennt die private Beschwerdegegnerschaft, dass ein
Sitzplatz, soweit er wie vorliegend eine
hinreichend
enge bauliche Verbindung zum Gebäude aufweist
, als Gebäudeteil gilt.
Somit ist ein Sitzplatz grundsätzlich
abstandspflichtig
(VGr, 2. November 2005, VB.2005.00294, E. 2.2)
. Zur Befreiung von den Abstandsvorschriften bedarf dieser
somit des Abstandsprivilegs gemäss § 269 PBG, dessen Voraussetzungen aber
wie gesehen nicht erfüllt sind. Ohnehin
sind den vorliegenden Fassadenplänen
sowie den Schnitten im Massstab 1:100 keine detaillierten Angaben zur Konstruktion
der Studiodecke und des Sitzplatzbodens zu entnehmen (vgl. dazu auch VGr,
29. August 2019, VB.2019.00056, E. 4.3). Insofern
ist die darauf basierende Argumentation der
privaten Beschwerdegegnerschaft
von vornherein verfehlt.
5.3
Nach dem
Dargelegten verletzen Teile der Studiowohnung den Grenzabstand zum Grundstück
Kat.-Nr. 05 und sind in dieser Hinsicht baurechtswidrig. Zu prüfen bleibt,
ob eine nebenbestimmungsweise Behebung der Grenzabstandsverletzung infrage
kommt.
5.3.1
Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere
Schwierigkeiten behoben werden, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit
der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Dieses Vorgehen
kommt nach gefestigter Rechtsprechung indessen nur infrage, wenn die Mängel des
Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen
Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden.
Beim Entscheid darüber, ob ein mangelhaftes Projekt mit einer Nebenbestimmung
bewilligungsfähig bleibt, ist in erster Linie Art und Ausmass des Mangels
massgebend. Dabei muss das Gewicht des Mangels am Umfang des Gesamtprojekts
gemessen werden. Damit wird vorausgesetzt, dass der Umfang des Mangels bekannt
ist. Droht ein Bauprojekt durch die Korrektur der Verstösse seine Identität zu
verlieren, so ist eine Heilung mittels Nebenbestimmung unzulässig und die
Baubewilligung zu verweigern (VGr, 8. Juni 2017, VB.2017.00004, E. 4.1; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 437). Bei einem massgeblich veränderten Erscheinungsbild liegt
grundsätzlich eine wesentliche Projektänderung vor (VGr, 29. August 2019,
VB.2017.00778 und VB.2017.00779, E. 4.3).
5.3.2
Vorliegend ist die oben aufgezeigte Baurechtswidrigkeit von untergeordneter
Natur. Da das gewachsene Terrain gegenüber dem Grundstück Kat.-Nr. 05 einigermassen
stark ansteigt, ist die Grenzabstandsverletzung auf wenige und umfangsmässig
kleine Teile des Studios beschränkt. Angesichts des Hauptgebäudes, welches
neben dem Studio vier erheblich grössere Wohneinheiten aufweist, fällt der
Mangel nicht in relevanter Weise ins Gewicht. Zu dessen Korrektur stehen der
Bauherrschaft in der Redimensionierung des Studios oder im Verzicht auf den
darüber liegenden Sitzplatz zumindest zwei Möglichkeiten offen, welche jeweils
die Identität des Gesamtprojekts unangetastet belassen. Eine
nebenbestimmungsweise Behebung der Grenzabstandsverletzung käme insofern infrage.
Die Festsetzung einer solchen Nebenbestimmung wäre für den von der Abstandsunterschreitung
betroffenen Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 05 gegebenenfalls
bedeutsam; demgegenüber würde eine solche Nebenbestimmung dem – von der
Abstandsunterschreitung unberührten – Beschwerdeführer keinen praktischen
Nutzen bringen. Folglich ist im vorliegenden Verfahren von der Heilung des
Projektmangels mittels Nebenbestimmung abzusehen.
6.
Im Zusammenhang mit der Studiowohnung moniert der
Beschwerdeführer sodann übermässige Abgrabungen.
Mit dieser Rüge spricht der Beschwerdeführer die
Abgrabungen an der Südwestfassade an, welche augenscheinlich zur Belichtung der
Studiowohnung erforderlich sind. Entgegen der vorinstanzlichen Erwägung würde
der Verzicht auf die Studiowohnung (nicht lediglich deren Redimensionierung) dem
Beschwerdeführer durchaus einen praktischen Nutzen bringen. Indes ist
vorliegend die projektierte Fensterfläche mit Blick auf § 302 Abs. 2
PBG derart, dass selbst im Fall der nebenbestimmungsweise angeordneten
Verringerung übermässiger Abgrabungen einzig die Fenster verkleinert werden
müssten – und die Bodenfläche dabei unberührt bliebe. Die Festsetzung einer
solchen Nebenbestimmung wäre für den an die Studiowohnung anliegenden
Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 05 gegebenenfalls bedeutsam;
demgegenüber würde eine solche Nebenbestimmung dem Beschwerdeführer – wiederum
(vgl. oben E. 5) – keinen praktischen Nutzen bringen. Folglich ist im
vorliegenden Verfahren die Rüge der übermässigen Abgrabungen nicht zielführend,
weshalb nicht weiter darauf einzugehen ist.
7.
Der Beschwerdeführer macht schliesslich geltend,
die projektierte Tiefgaragenausfahrt sei mit dem Gebot der
Verkehrssicherheit nicht vereinbar, da die Einlenkradien und die Sichtweite
ungenügend seien sowie auf einen Warteraum verzichtet worden sei.
7.1
Das
Planungs- und Baugesetz hält ausdrücklich fest, dass Zufahrten für jedermann
verkehrssicher sein müssen (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Durch
Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstücknutzungen dürfen weder
der Verkehr behindert oder gefährdet noch der Bestand und die Sicherheit des
Strassenkörpers beeinträchtigt werden (§ 240 Abs. 1 PBG). Überdies
hat der Regierungsrat gestützt auf § 359 Abs. 1 lit. i PBG die
Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VSiV) erlassen. Deren
Anhang legt – je nach der verkehrstechnischen Bedeutung der ineinander
mündenden Verkehrsanlagen – die technischen Anforderungen an Ausfahrten fest
(insbesondere Ziff. 1). Beim Anhang der VSiV handelt es sich um Normalien
im Sinn von § 360 PBG. Gemäss § 6 Abs. 2 lit. b VSiV sind
Ausnahmen von den Mindestanforderungen zulässig, sofern bei Ausfahrten
besondere ortsbauliche Verhältnisse oder die Topografie dies erfordern.
7.2
Vorliegend
ist in der angefochtenen Bewilligung vom 18. Juni 2018 festgehalten, dass
die für den Ausfahrts-Typ A vorgeschriebene Sichtweite von 40–70 m offensichtlich
nicht eingehalten werde. Dementsprechend (aber unter Ausbleiben einer
belastbaren Subsumtion) ist im Beschlussdispositiv zunächst statuiert, ein
detaillierter Situationsplan, welcher die Vorgaben an die Grundstücksausfahrt
berücksichtige, sei vor Baufreigabe zur Bewilligung vorzulegen. Zudem müsse die
Sichtweite mindestens 30 m betragen.
Im Rekursverfahren schrieb die Baubewilligungsbehörde am
23. November 2018, die vorgebrachte Rüge betreffend Sichtweiten sei
verfrüht erfolgt, da ein detaillierter Situationsplan nachzureichen sei (was
zwischenzeitlich erfolgt sei). Dem ist grundsätzlich zu folgen: Im vorliegenden
Rechtsmittelverfahren bilden die (Stamm-)Baubewilligung vom 18. Juni 2018 sowie
der Beschluss vom 9. Juli 2018, mit dem die Baubewilligungsbehörde die
Umgebungsgestaltung – und mithin keine Aspekte der Verkehrssicherheit –
genehmigte, die Anfechtungsobjekte. Erstere genehmigte das Projekt in
verkehrssicherheitsrechtlicher Hinsicht lediglich unter Nebenbestimmungen.
Insofern erachtete (bereits) die Baubewilligungsbehörde die Verkehrssicherheit
zum Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung als ungenügend und verlagerte deren
Beurteilung in ein späteres Bewilligungsverfahren. Das Einbringen neuerer, die
Sichtwinkel betreffende Pläne durch die Bauherrschaft und die Baubewilligungsbehörde
in das vorliegende Verfahren ändert nichts am Umstand, dass über deren
Bewilligungsfähigkeit erst in einem dem Beschluss vom 18. Juni 2018 nachgelagerten
Verfahren zu entscheiden ist (allenfalls war). Naturgemäss sind dabei die verkehrssicherheitsrechtlichen
Auflagen, welche vom Beschwerdeführer nicht in Zweifel gezogen wurden, zu
beachten. Folglich ist die Rüge, wonach die Tiefgaragenausfahrt nicht verkehrssicher
sei, verfrüht erhoben, weshalb nicht darauf einzugehen ist.
8.
8.1
Nach dem
Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.
8.2
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen
(§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem
Verfahrensausgang steht ihm keine Parteientschädigung zu. Vielmehr ist er antragsgemäss
zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 eine
Parteientschädigung zu bezahlen, wobei sich insgesamt Fr. 3'000.- als
angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    190.--     Zustellkosten,
Fr. 7'690.--     Total der Kosten.
3.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem
Beschwerdeführer auferlegt.
4.
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der
Beschwerdegegnerschaft 1
und 2
eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des
vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …