zh_verwaltungsgericht · SB.2025.00018 · 2025-05-27 · de

Grundstückgewinnsteuer | Verneinung anrechenbarer Aufwendungen für ein Gartenhaus an die Grundstückgewinnsteuer mangels hinreichend substanziierten Nachweises der Kosten. Umstritten ist die Anrechenbarkeit von Kosten für den Bau eines Gartenhauses als Aufwendungen im Sinn von § 221 StG (E. 3.1). Der Pflichtige reicht dem Verwaltungsgericht neu eine Kopie eines Auszugs des Grundbuchamts der Gemeinde B vom 17. Dezember 1992 ein. Diesem zufolge besteht am Standort des Gartenhauses seiner ehemaligen Liegenschaft effektiv ein ausschliessliches Nutzungsrecht für die dazugehörige Stockwerkeinheit (E. 3.4). Allerdings bestehen hinsichtlich der Höhe der Kosten nach wie vor Unklarheiten. Der Beleg der Kosten sowie entsprechende Zahlungsnachweise hätten indes dem Pflichtigen oblegen, da es sich hierbei um steuermindernde Tatsachen handelt. Ein solcher Nachweis wäre dem Pflichtigen etwa mittels Zahlungsbelegen in Form von Bankauszügen ohne Weiteres möglich gewesen. Hinzu kommt, dass der Pflichtige vorliegend weder bestreitet noch widerlegt, zumindest einen Teil der für das Gartenhaus angefallenen Kosten bereits im Rahmen der ordentlichen Steuererklärung als Unterhaltskosten in Abzug gebracht zu haben, weswegen die Kosten bei der Festsetzung der Grundstückgewinnsteuer nicht erneut steuermindernd berücksichtigt werden können. Diesbezüglich nicht bekannt sind jedoch wiederum sowohl der Totalbetrag der Kosten des Gartenhauses wie auch die Höhe von allfällig seitens des Pflichtigen bereits in Abzug gebrachten Unterhaltskosten (E. 3.4). Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 27.05.2025 SB.2025.00018
Zurich Verwaltungsgericht 27.05.2025 SB.2025.00018
Zurigo Verwaltungsgericht 27.05.2025 SB.2025.00018

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2025.00018
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Geschäftsnummer:
SB.2025.00018
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.05.2025
Spruchkörper:
2. Abteilung/Einzelrichter
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
Verneinung anrechenbarer Aufwendungen für ein Gartenhaus an die Grundstückgewinnsteuer mangels hinreichend substanziierten Nachweises der Kosten.
Umstritten ist die Anrechenbarkeit von Kosten für den Bau eines Gartenhauses als Aufwendungen im Sinn von § 221 StG (E. 3.1).
Der Pflichtige reicht dem Verwaltungsgericht neu eine Kopie eines Auszugs des Grundbuchamts der Gemeinde B vom 17. Dezember 1992 ein. Diesem zufolge besteht am Standort des Gartenhauses seiner ehemaligen Liegenschaft effektiv ein ausschliessliches Nutzungsrecht für die dazugehörige Stockwerkeinheit (E. 3.4).
Allerdings bestehen hinsichtlich der Höhe der Kosten nach wie vor Unklarheiten. Der Beleg der Kosten sowie entsprechende Zahlungsnachweise hätten indes dem Pflichtigen oblegen, da es sich hierbei um steuermindernde Tatsachen handelt. Ein solcher Nachweis wäre dem Pflichtigen etwa mittels Zahlungsbelegen in Form von Bankauszügen ohne Weiteres möglich gewesen. Hinzu kommt, dass der Pflichtige vorliegend weder bestreitet noch widerlegt, zumindest einen Teil der für das Gartenhaus angefallenen Kosten bereits im Rahmen der ordentlichen Steuererklärung als Unterhaltskosten in Abzug gebracht zu haben, weswegen die Kosten bei der Festsetzung der Grundstückgewinnsteuer nicht erneut steuermindernd berücksichtigt werden können. Diesbezüglich nicht bekannt sind jedoch wiederum sowohl der Totalbetrag der Kosten des Gartenhauses wie auch die Höhe von allfällig seitens des Pflichtigen bereits in Abzug gebrachten Unterhaltskosten (E. 3.4).
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
ANLAGEKOSTEN
BESCHWERDEBEGRÜNDUNG
GARTENHAUS
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
INVESTITIONSKOSTEN
NOVEN
NOVENVERBOT
STOCKWERKEIGENTUM
VERGLEICHSVERHANDLUNG
Rechtsnormen:
§ 147 Abs. IV StG
§ 153 Abs. IV StG
§ 213 StG
§ 216 Abs. I StG
§ 219 Abs. I StG
§ 221 StG
§ 221 Abs. I StG
Art. 712b ZGB
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
2. Abteilung
SB.2025.00018
Urteil
des
Einzelrichters
vom
27. Mai 2025
Mitwirkend: Verwaltungsrichter Andreas Frei,
Gerichtsschreiberin
Lara von Arx.
In Sachen
A,
Beschwerdeführer,
gegen
H,
vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,
Beschwerdegegnerin,
betreffend
Grundstückgewinnsteuer,
hat sich
ergeben:
I.
A.
A (nachfolgend der Pflichtige) veräusserte am 27. April
2022 die am C-Weg 01 in H gelegene Stockwerkeinheit 255/1000, Kat.-Nr. 02
(nachfolgend Liegenschaft H), zum Preis von Fr. ...
Am 10. Mai 2022 reichte die Firma D (bzw. die E GmbH)
namens des Pflichtigen die Grundstückgewinnsteuererklärung ein, in welcher sie
einen steuerbaren Gewinn von Fr. ... deklarierte. Da der Pflichtige am 2. August
2021 eine Liegenschaft an der F-Strasse 03 in G erwarb, machte er im
Zusammenhang mit der Veräusserung der Liegenschaft in H eine Ersatzbeschaffung
geltend. In der Folge wurde die Grundstückgewinnsteuer deklarationsgemäss
veranlagt, unter Aufschub der Steuer.
Hiergegen erhob der Pflichtige am 5. August 2022
Einsprache und beantragte, den steuerbaren Grundstückgewinn auf maximal Fr. …
festzusetzen, da diverse zusätzliche Kosten für die Festsetzung der
Grundstückgewinnsteuer mitzuberücksichtigen seien. Nach einer persönlichen
Besprechung verlangte der Pflichtige die Festsetzung des steuerbaren
Grundstückgewinns auf Fr. ...
B.
Mit Entscheid vom 28. September 2023 hiess
die Beschwerdegegnerin die Einsprache unter Festsetzung eines Grundstückgewinns
von Fr. … teilweise gut, wobei die Steuer infolge der Ersatzbeschaffung
weiterhin aufgeschoben wurde.
II.
Den hiergegen erhobenen Rekurs wies das
Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 28. Januar 2025 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 1. März 2025 gelangte der
Pflichtige an das Verwaltungsgericht und beantragte, sinngemäss Anlagekosten
für ein Gartenhaus in Höhe von mindestens Fr. … bei der Festsetzung der
Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen und den vorinstanzlichen Entscheid in
diesem Umfang aufzuheben. Ferner sei eine einvernehmliche Lösung zu prüfen und
die vorinstanzliche Gerichtsgebühr herabzusetzen.
Während die Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete,
liess sich die Beschwerdegegnerin mit Eingabe vom 27. März 2025 zur Sache
vernehmen.
Der Einzelrichter
erwägt:
1.
1.1
Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht
in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit
§ 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle
Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens,
und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen
Sachverhalts geltend gemacht werden.
1.2
Das Verwaltungsgericht hat sich indessen
auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob
die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt
haben. Dem Gericht ist es jedoch verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in
Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu
überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu
setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich
auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.
h. auf Ermessensüberschreitung und auf
Ermessensmissbrauch (vgl. VGr, 3. Juli 2024, SB.2023.00115, E.1.2; VGr,
15. März 2023, SB.2022.00072, E. 1.2; RB 1999 Nr. 147).
1.3
Für das
Verwaltungsgericht ist sodann die gleiche Aktenlage massgebend wie für das
Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spätestens im
Verfahren vor dem Steuerrekursgericht behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen
worden sind, dürfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht
nachgebracht werden. Neue Beweise dürfen insoweit vorgelegt werden, als sie den
bereits behaupteten Sachverhalt untermauern. Vom Novenverbot ausgenommen sind
zudem echte Noven, namentlich neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel,
die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG)
beruhen oder der Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die
ihrer Natur nach neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel bedürfen (BGE 131
II 548; VGr, 21. August 2024, SB.2023.00064, E. 1.3; VGr,
3. Juli 2019, SB.2019.00015, E. 1.2).
1.4
Zum Antrag
des Pflichtigen hinsichtlich der Prüfung einer einvernehmlichen Lösung durch
das Verwaltungsgericht ist festzuhalten, dass die Durchführung einer
Vergleichsverhandlung in Steuersachen vor dem Verwaltungsgericht weder üblich
ist noch vorliegend geboten erscheint, da die Beschwerdegegnerin gemäss ihrer
Stellungnahme vom 27. März 2025 nicht an einer solchen interessiert ist.
Ferner ist das Verwaltungsgericht gehalten, eine gesetzmässige und
rechtsgleiche Besteuerung aller Steuerpflichtigen sicherzustellen, was
Vergleichsverhandlungen in Steuerangelegenheiten grundsätzlich ebenfalls
ausschliesst.
1.5
Im Rahmen
der formellen Anforderungen muss die Beschwerdeschrift einen Antrag und eine
Begründung enthalten und sich substanziiert mit den vorinstanzlichen Erwägungen
auseinandersetzen (§ 147 Abs. 4 in Verbindung mit § 153
Abs. 4 StG). Die pauschal gehaltenen Vorbringen des Pflichtigen, gemäss
welchen er insgesamt grosse Zweifel an der Rechtmässigkeit des Verfahrens habe,
erweisen sich als zu wenig substanziiert, als dass darauf eingetreten werden
könnte, zumal vorliegend keine Verfahrensfehler ersichtlich sind.
2.
2.1
Die
Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen
erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen an solchen
ergeben. Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um
welchen der Erlös die Anlagekosten, d.
h. den Erwerbspreis (§ 220 StG) und die Aufwendungen
(§ 221 StG), übersteigt. Die Aufzählung der anrechenbaren Aufwendungen
in § 221 Abs. 1 StG ist an sich abschliessend (BGr, 20. September
2019, 2C_152/2019, E. 4.2.3; BGr, 4. April 2010, 2C_689/2010, E. 2.1;
Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A.,
Zürich 2021, § 221 StG N. 3).
2.2
Anrechenbare
Aufwendungen nach § 221 StG mindern die Grundstückgewinnsteuer. Daher
ist der steuerpflichtige Veräusserer beweisbelastet und hat kraft seiner
Mitwirkungspflicht die zugrunde liegenden Tatsachen hinsichtlich Bestand und
Umfang nachzuweisen. Den Nachweis hat er durch substanziierte Sachdarstellung
anzutreten. Als substanziiert gilt eine Sachdarstellung, die hinsichtlich Art,
Motiv und Rechtsgrund alle Tatsachenbehauptungen enthält, die – ohne weitere
Untersuchung, aber unter Vorbehalt der Beweiserhebung – die rechtliche
Würdigung der geltend gemachten Steuerminderung erlaubt (Richner et al.,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 221
N 16). Ist die Substanziierung oder das Beweismittelangebot ungenügend, so
hat die Rechtsmittelbehörde nicht von Amtes wegen eine Untersuchung zu führen,
um sich die fehlenden Grundlagen zu beschaffen. Auch kann eine unvollständige
Sachdarstellung nicht im Beweisverfahren nachgeholt werden. Kommt die
steuerpflichtige Person diesen Anforderungen nicht nach, so haben die
Aufwendungen unberücksichtigt zu bleiben (Richner et al., § 221
N 18).
3.
3.1
Umstritten
ist zunächst die Anrechenbarkeit von Kosten für den Bau eines Gartenhauses als
Aufwendungen im Sinn von § 221 StG.
3.2
Die Vorinstanz
erwog hierzu, ein Sonderrecht des Pflichtigen am streitbetroffenen Gartenhaus
sei nicht aktenkundig und es sei fraglich, ob ein solches vor dem Hintergrund
von Art. 712b des Zivilgesetzbuches (ZGB) überhaupt hätte vereinbart
werden können. Auch ein ausschliessliches Nutzungsrecht am Gartenhaus habe der
Pflichtige nicht nachgewiesen, weshalb grundsätzlich davon auszugehen sei, dass
die Errichtung des Gartenhauses den gemeinschaftlichen Teil der Liegenschaft
betroffen habe. Unklar bleibe weiter die Finanzierung des Gartenhauses. Die
eingereichten Rechnungen reichten jedenfalls nicht aus, um eine alleinige
Tragung der ausgewiesenen Kosten durch den Pflichtigen zu belegen. Hinzu komme,
dass die Kosten für das Gartenhausfundament in Höhe von Fr. …
beispielsweise im Rahmen der ordentlichen Steuererklärung als Abzug erfasst
worden seien, weshalb diese im vorliegenden Verfahren nicht mehr als
Anlagekosten berücksichtigt werden könnten.
3.3
Hiergegen
wendet der Pflichtige ein, die Schaffung eines Mehrwerts für die Liegenschaft
durch den Bau des Gartenhauses sei unbestritten. Dieser Mehrwert hätte
konsequenterweise mindestens im Umfang seiner Stockwerkeigentumsquote von
255/1000 angerechnet werden müssen. Allerdings entspreche es vorliegend dem
Normalfall, dass nur ein einziger Miteigentümer über die betreffende Wohnung
Zugang zum Gartenhaus habe. Er habe das fragliche Dokument, welches ein
entsprechendes Sonderrecht nachweise, zwischenzeitlich besorgen können. Was die
Höhe des geschaffenen Mehrwerts anbelange, so habe die Steuerbehörde einen Wert
von Fr. … berechnet. Nach Abzug der Gartenunterhaltsarbeiten im Umfang von
Fr. … seien somit noch mindestens Fr. … bei der Festsetzung der
Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen. Hinsichtlich der Finanzierung des Gartenhauses
könne von ihm nicht verlangt werden, von den übrigen Stockwerkeigentümern eine
"Nichtbezahl-Bestätigung" beizubringen.
3.4
Der
Pflichtige reicht dem Verwaltungsgericht neu eine Kopie eines Auszugs des Grundbuchamts
der Gemeinde B vom 17. Dezember 1992 ein. Diesem zufolge besteht am
Standort des Gartenhauses seiner ehemaligen Liegenschaft effektiv ein
ausschliessliches Nutzungsrecht für die dazugehörige Stockwerkeinheit. Da der eingereichte
Grundbuchauszug einzig den bisher vertretenen Standpunkt des Pflichtigen im
Verfahren untermauert, handelt es sich nicht um ein unzulässiges Novum, welches
aus den Akten zu weisen wäre (vgl. E. 1.3). Folglich erbrachte der
Pflichtige vor dem Verwaltungsgericht den Nachweis über ein ausschliessliches
Nutzungsrecht am streitbetroffenen Gartenhaus. Infolgedessen kann auch davon
ausgegangen werden, dass er die für das Gartenhaus angefallenen Kosten allein
getragen hat, ist doch nicht ersichtlich, weshalb die übrigen
Stockwerkeigentümer trotz seines ausschliesslichen Nutzungsrechts einen Teil
der Kosten übernommen haben sollten. Allerdings bestehen hinsichtlich der Höhe
der Kosten nach wie vor Unklarheiten. So bezifferte der Pflichtige die für das Gartenhaus
getätigten Investitionen mit ca. Fr. ... Die aktenkundigen Rechnungen
belegen diesen Gesamtbetrag jedoch nicht. Der Beleg der Kosten sowie
entsprechende Zahlungsnachweise wären indes dem Pflichtigen oblegen, da es sich
hierbei um steuermindernde Tatsachen handelt (vgl. E. 2.2). Ein solcher
Nachweis wäre dem Pflichtigen etwa mittels Zahlungsbelegen in Form von
Bankauszügen ohne Weiteres möglich gewesen. Hinzu kommt, dass der Pflichtige
vorliegend weder bestreitet noch widerlegt, zumindest einen Teil der für das
Gartenhaus angefallenen Kosten bereits im Rahmen der ordentlichen
Steuererklärung als Unterhaltskosten in Abzug gebracht zu haben, weswegen die
Kosten bei der Festsetzung der Grundstückgewinnsteuer nicht erneut
steuermindernd berücksichtigt werden können. Diesbezüglich nicht bekannt sind
jedoch wiederum sowohl der Totalbetrag der Kosten des Gartenhauses wie auch die
Höhe von allfällig seitens des Pflichtigen bereits in Abzug gebrachten
Unterhaltskosten. Die Beschwerde erweist sich diesbezüglich als unzureichend
substanziiert, weshalb sie in diesem Punkt abzuweisen ist.
4.
4.1
Zu
überprüfen bleibt die durch den Pflichtigen beanstandete vorinstanzliche
Gerichtsgebühr.
4.2
Gemäss § 2
der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 3. Juli 2018 (GebV VGr)
bemisst sich die Gerichtsgebühr nach dem Zeitaufwand des Gerichts, der
Schwierigkeit des Falls und dem Streitwert oder dem tatsächlichen
Streitinteresse. Bei Verfahren mit bestimmbarem Streitwert richtet sich die
Gerichtsgebühr nach dem Streitwert, wobei das Gesetz einen Regelwert für die
Gebühr vorsieht (vgl. § 3 Abs. 1 GebV VGr).
4.3
Der
Pflichtige erachtet die durch die Vorinstanz erhobene Gerichtsgebühr in Höhe
von Fr. ... mit Blick auf den Streitwert als zu hoch. Indessen verkennt
er, dass im vorinstanzlichen Verfahren gesamthaft nebst den Anlagekosten für
das Gartenhaus in Höhe von Fr. … weiter die Mäklerprovision im Umfang von
0,5 % des Verkaufspreises der Liegenschaft wie auch die Kosten für einen
Kehrichtcontainerstandplatz streitig waren. Demgegenüber sind vor dem
Verwaltungsgericht einzig noch Anlagekosten für das Gartenhaus in Höhe von Fr. …
umstritten, für welche (allein schon) die Minimalgebühr von Fr. 500.- als
Gerichtsgebühr festzusetzen ist. Mit Blick auf den Streitwert, den Umfang des Streitgegenstandes
sowie das der Vorinstanz diesbezüglich in eingeschränktem Rahmen zukommende
Ermessen ist die vorinstanzliche Gerichtsgebühr nicht zu beanstanden.
Die Beschwerde ist folglich vollumfänglich abzuweisen.
5.
5.1
Unter
Verweis auf die vorstehenden Erwägungen ist die Gerichtsgebühr für das
verwaltungsgerichtliche Verfahren auf Fr. 500.- festzusetzen.
5.2
Beim
dargelegten Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem Pflichtigen
aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4
StG) und
es steht ihm keine
Umtriebsentschädigung zu, zumal er eine solche auch nicht beantragt hat
(§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152 und § 153
Abs. 4 StG).
Demgemäss erkennt der Einzelrichter:
1.    Die
Beschwerde SB.2025.00018 betreffend Grundstückgewinnsteuer wird abgewiesen,
soweit darauf eingetreten wird.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.    500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      70.--
Zustellkosten,
Fr.    570.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Eine
Umtriebsentschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Steuerrekursgericht;
c)    das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen
Steueramts;
d)    die Dienstabteilung Recht des kantonalen
Steueramts.