zh_verwaltungsgericht · VB.2003.00005 · 2003-05-21 · de

Baubewilligung | Bei Flachdachhäusern dürfen zulässige Dachaufbauten grundsätzlich auf der Fassadenflucht stehen, weil sich dadurch der für die Berechnung der Gebäudehöhe massgebende obere Messpunkt, d.h. die Schnittlinie Fassade/Dachfläche, nicht verschiebt. Das gilt jedenfalls so lange, als das Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und das Gebäude nicht als übergeschossig in Erscheinung tritt. Streitgegenstand (E. 1). Massgebliche Gebäudehöhe, zulässige Dachaufbauten (E. 2).

Zürich Verwaltungsgericht 21.05.2003 VB.2003.00005
Zurich Verwaltungsgericht 21.05.2003 VB.2003.00005
Zurigo Verwaltungsgericht 21.05.2003 VB.2003.00005

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00005
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Geschäftsnummer:
VB.2003.00005
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 21.05.2003
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Bei Flachdachhäusern dürfen zulässige Dachaufbauten grundsätzlich auf der Fassadenflucht stehen, weil sich dadurch der für die Berechnung der Gebäudehöhe massgebende obere Messpunkt, d.h. die Schnittlinie Fassade/Dachfläche, nicht verschiebt. Das gilt jedenfalls so lange, als das Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und das Gebäude nicht als übergeschossig in Erscheinung tritt.
Streitgegenstand (E. 1). Massgebliche Gebäudehöhe, zulässige Dachaufbauten (E. 2).
Stichworte:
ATTIKAGESCHOSS
DACHAUFBAUTE
DACHGESCHOSS
ERSCHEINUNGSBILD
FLACHDACH
GEBÄUDEHÖHE
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
ÜBERGESCHOSSIGKEIT
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
Rechtsnormen:
§ 275 Abs. I PBG
§ 280 Abs. I PBG
§ 292 lit. b PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. A. Die Bausektion der Stadt Zürich
erteilte am 26. Oktober 1999 der C AG die baurechtliche Bewilligung
für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit zwölf Woh­nungen und einer
Unterniveaugarage auf den Grundstücken Kat.Nrn. 01, 02 und 03 in
Zürich.
B. Die hiergegen gerichteten Rekurse von A1
und A2 sowie weiterer Nachbarn hiess die Baurekurskommission I am
23. März 2001 teilweise gut. Die Kom­mission lud die Bausektion ein, die
Baubewilligung mit Nebenbestimmungen zu er­gänzen, so dass die Dachaufbauten
zusammen nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassa­den­länge von
38,04 m, also nicht mehr als 12,68 m seien. Im Übrigen bestätigte die
Rekurs­kommission den angefochtenen Beschluss im überprüften Umfang.
C. Mit Entscheid vom 12. September 2001
(VB.2001.00143) hiess das Verwaltungs­­­gericht die Beschwerde von A1 und A2
teilweise gut. Das Gericht lud die Bausektion der Stadt Zürich ein, ihren
Beschluss vom 26. Oktober 1999 mit einer Nebenbestimmung zu versehen, die
sicherstelle, dass die Gebäudehöhe von 8,5 m bei den südöstlichen und
südwestlichen Gebäudeecken eingehalten werde; im Übrigen wurde die Beschwerde
abgewiesen.
II. Mit Beschluss vom 16. April 2002
erteilte die Bausektion der Stadt Zürich der C AG die baurechtliche
Bewilligung für verschiedene Projektänderungen am geplan­ten Mehrfamilienhaus
in Zürich.
Hiergegen erhoben A1 und A2 Rekurs an die
Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung des Beschlusses.
III. Die Baurekurskommission I wies am
15.
November 2002 den Rekurs von A1 und A2 ab und bestätigte den
Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 16. April 2002 im
beurteilten Umfang. Die Rekurskommission kam zum Schluss, dass die südöstlichen
und die südwestlichen Gebäudeecken als zulässige Dachaufbauten qua­lifizierbar
seien, so dass an diesen Stellen auch die Gebäudehöhe ein­gehalten sei.
IV. Mit Beschwerde vom 10. Januar 2003
liessen A1 und A2 dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid sowie
den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 16. April 2002
betreffend Baubewilligung für Abänderungspläne hin­sichtlich der südwestlichen
und südöstlichen Gebäudeecken aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdegegnerinnen.
Die Baurekurskommission I sowie die
Bausektion der Stadt Zürich beantragten Ab­weisung der Beschwerde. Die private
Beschwerdegegnerin stellte den nämlichen Antrag und verlangte zudem die
Zusprechung einer Parteientschädigung.
Die Ausführungen der Parteien werden
– soweit rechtserheblich – in den nachfolgen­den Erwägungen
wiedergegeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. a) Streitig ist wie schon im Verfahren
VB.2001.00143 die Gebäudehöhe in den süd­östlichen und südwestlichen
Eckbereichen des geplanten Mehrfamilienhauses. Zu dieser Rechtsfrage hat das Verwaltungsgericht
in seinem Beschwerdeentscheid vom 12. Sep­tem­­ber 2001 (RB 2001
Nr. 74 = BEZ 2001 Nr. 50) Folgendes festgehalten:
"3. b) aa)
...
Das streitige
Mehrfamilienhaus ist südseits als Flachdachbaute mit Attikageschoss
ausgebildet. An der Südfassade (Traufseite) liegt die für die Gebäudehöhe
massgebliche Schnittlinie Fassade/Dachfläche grundsätzlich auf Kote 627,10 und
hält damit gegenüber dem gewachsenen Terrain die zulässige Gebäudehöhe von
8,40 m ein. Im Bereich der süd­westlichen und südöstlichen Gebäudeecken
ist das projektierte Gebäude sowohl gegen­über der Südfassade als auch
gegenüber der Ost- bzw. Westfassade mehrfach gestaffelt. Der Rück­sprung
gegenüber der Südfassade beträgt 2,64 m bzw. 2,88 m, jener gegenüber
der West- und Ostfassade (Giebelfassaden) 1,08 m bzw. 1,92 m.
Entscheidend ist ... allein der Rücksprung gegenüber der für die Gebäudehöhe
massgeblichen Südfassade. Da die Tiefe dieser beiden Rücksprünge je mehr als
1,5 m beträgt, ist die dadurch bewirkte Mehr­höhe entsprechend § 280
Abs. 1 PBG [Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975] zu be­achten.
Die
Schnittlinie Fassade/Dachfläche liegt an der Südwestecke auf Kote 629,87, an
der Südostecke des zweiten Rücksprunges auf Kote 628,87. Die Gebäudehöhe
beträgt im Bereich dieser beiden Gebäudeecken mehr als 10 m und
überschreitet damit die zulässige Gebäudehöhe von 8,4 m deutlich. Dabei
ist nach dem Gesagten unmassgeblich, dass diese Gebäudeteile auch seitlich,
d.h. gegenüber den Giebelseiten (West- und Ostfassaden) ebenfalls gestaffelt
sind und zwar mit 1,08 m um weniger als 1,5 m.
bb)  Die Überschreitung der
Gebäudehöhe im südwestlichen und südöstlichen Eckbereich des streitigen
Mehrfamilienhauses führt indessen nicht zur beantragten Auf­hebung der
Baubewilligung. In Disp. II a Abs. 2 des angefochtenen
Rekursentscheides vom 23. März 2001 hat die Baurekurskommission die
Bausektion eingeladen, den Beschluss mit geeigneten Nebenbestimmungen zu
versehen, die u.a. sicherstellen, dass die Dachaufbauten zusammen nicht breiter
als 1/3 der betreffenden Fassade sind, bei einer Fassadenlänge von 38,04 m
also nicht mehr als 12,68 m ausmachen (§ 292 PBG). Die C AG
weist zu Recht darauf hin, dass es allenfalls möglich wäre, jene Fassaden­bereiche
als zulässige, die Profillinie durchstossende Dachaufbaute im Sinn von
§ 292 PBG anrechnen zu lassen oder das Dachgeschoss zu verkürzen. Es
rechtfertigt sich daher, die Bausektion der Stadt Zürich einzuladen, ihren
Beschluss vom 26. Oktober 1999 mit einer geeigneten Nebenbestimmung zu versehen,
welche sicherstellt, dass die Gebäude­höhe von 8,5 m eingehalten
wird."
b) In den von der privaten Beschwerdegegnerin
vorgelegten und mit dem ange­foch­tenen Beschluss der Bausektion vom
16. April 2002 bewilligten Abänderungsplänen wurden die betreffenden Gebäudeecken
baulich unverändert belassen. Gemäss Bauplänen werden im Dachgeschoss die
beiden 1,08 m breiten und 2,88 m tiefen Rücksprünge "als Lukar­ne
gemessen". Sodann wurde auf die als Dachaufbauten qualifizierten Terrassen­über­de­ckungen
vor den Bereichen "Essen" verzichtet. Die Baurekurskommission
erachtete diese Änderung als baubewilligungsfähig, da vorliegend Dachaufbauten
bei einer mass­gebenden
Fassadenlänge
von 38,04 m 12,68 m breit sein dürften. Nach den Abänderungs­plänen
würden auf die erwähnte Terrassenüberdachung verzichtet und die den
Essensbereich abschlies­senden Aussenfassaden so weit zurückgenommen, dass die
durch Fassade und Dachkonstruk­tion gebildeten Aussenkanten unter der
hypothetischen Dachfläche lägen. Neu sei vor den Bereichen "Küche,
Waschen" eine Sitzplatzüberdachung vorgesehen, wel­che in einer Breite von
10 m als Dachaufbaute gelte. Würden die beiden Gebäudeecken von je
1,08 m hin­zugerechnet, so liege die Summe der anrechenbaren Dachaufbauten
mit einer Breite von 12,16 m deutlich unter dem zulässigen Mass von
12,68 m. Damit seien aber die südöstliche und die südwestliche Gebäudeecke
als zulässige Dachaufbaute qualifi­zierbar und an diesen Stel­len auch die
Gebäudehöhe eingehalten.
Die Beschwerdeführenden vertreten
demgegenüber die Rechtsauffassung, die beiden südöst­lichen und südwestlichen
Gebäudeecken seien nicht als Dachaufbauten qualifizier­bar und überschritten
demgemäss die Gebäudehöhe. Den Ausführungen der Vorinstanz halten sie entgegen,
nach Hans Koepf (Bildwörterbuch der Architektur, 2. A., Stuttgart 1974)
nenne man Dachaufbauten "alle über die Grundform des Daches hinausragenden
Bau­ten (Dachfenster, Dacherker und Zwerchhäuser, aber auch Attiken,
Balustraden Ziergiebel, Schornsteine) und die vielgestaltigen Aufbauten auf
Flachdächern, Dachterrassen oder Dachgärten (Aufzugsmaschinenhäuser und
Stiegenhausmündungen, Atelierbauten, Pavil­lons und Glashäuser)". All
diese Beispiele von Gebäudeteilen, welche als Dachaufbauten gelten könnten,
würden sich durch eine gewisse Selbständigkeit in Funktion und/ oder Er­scheinungsbild
kennzeichnen. Sie lägen gewissermassen ausserhalb des Hauptgebäu­de­körpers.
Die Gebäudeteile hinter den 1,08 m breiten Fassadenbändern seien vom Erschei­nungsbild
und ihrer Funktion her klarerweise Bestandteil des Hauptgebäudekörpers des
Dachgeschosses. Ein Gebäudeteil, welcher sich weder vom Erscheinungsbild her
noch bezüglich Nutzung und Funktion vom Hauptgebäudekörper unterscheide, könne
keine Dach­aufbaute sein.
2. a) Gemäss § 280 Abs. 1 PBG wird
die zulässige Gebäudehöhe von der jewei­ligen Schnittlinie zwischen Fassade und
Dachfläche auf den darunterliegenden gewach­senen Boden gemessen; durch
einzelne bis 1,5 m tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden nicht
beachtet. Massgebend für die Berechnung der Gebäudehöhe ist die Schnitt­linie
der trauf­seitigen Fassade/Dachfläche. Bei Gebäuden mit Schrägdächern führt die
Bestimmung der Trauffassaden zu keinen Schwierigkeiten. Bei Bauten mit
Flachdächern hingegen ist eine hypothetische Traufseite zu bestimmen, in der
Regel die Gebäudelängs­seite (vgl. BRKE in BEZ 2001 Nr. 40 und 2002
Nr. 37). Bei derartigen Bauten ist der obere Gebäude­höhenmesspunkt die
"Schnittlinie zwischen (traufseitiger) Fassade und Dachfläche", wobei
als "Dachfläche" jene des obersten Vollgeschosses zu verstehen ist
(vgl. § 275 Abs. 1 und 2 PBG).
Dachgeschosse
(Attikageschosse) sind laut der Definition von § 275 Abs. 1 PBG Ge­bäude­abschnitte,
welche
über
der Schnittlinie Fassade/Dachfläche liegen. Bei Flachdächern
dür­fen sie – vorbehältlich § 292 lit. b PBG –
grundsätzlich die für ein entsprechendes Schräg­­­dach zulässigen Ebenen nicht
durchstossen, d.h. jene Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie zwischen
der tatsächlichen Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der da­zugehörigen
Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit
§ 292 PBG; RB 1993 Nr. 42, auch zum Folgenden). Diese Regel
greift indessen nur gegenüber der hypothetischen Traufseite des betreffenden
Gebäudes ein; "giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attika­geschoss
– wie ein Dachgeschoss unter Schrägdach – mit der Fassade des
Vollgeschosses bündig sein.
Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig
die erwähnte Dachprofillinie durchstos­sen, sind nach Massgabe von § 292
PBG zulässig, d.h. sie dürfen bei Flachdächern ins­gesamt nicht breiter sein
als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG).
Derartige Dachaufbauten dürfen bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden
Vollgeschos­ses vor­stossen, d.h. mit der betreffenden Fassade bündig sein
(vgl. Skizzen für die Berechnungs­weisen gemäss Planungs- und Baugesetz [PBG]
und der allgemeinen Bauverordnung [ABV] zu § 292 PBG). Der Schnittpunkt
Fassade/Dachfläche im Sinn von § 280 Abs. 1 PBG und damit die
Gebäudehöhe ändern sich dadurch nicht. Als massgebende Dachfläche gilt auch im
Bereich solcher Aufbauten die Dachfläche des obersten Vollgeschosses und nicht
etwa neu der Dachabschluss des Attikageschosses. Damit ist die Gebäudehöhe auch
im Bereich derartiger Dachaufbauten eingehalten. Es besteht auch keine
Vorschrift, dass solche Dachaufbauten nicht an die Gebäudeecken der
betreffenden Traufseiten, sondern nur in der Mitte der Fassaden platziert
werden dürfen. Auch wenn nicht unbedingt üblich, sind Situierungen der
Dachaufbauten – wie hier – an den Gebäudeecken grundsätzlich zulässig.
Das darf allerdings nicht dazu führen, dass das Dachgeschoss nicht mehr als
solches erkennbar ist und deshalb das Gebäude als übergeschossig in Erscheinung
tritt. Das trifft hier indessen dank der Ausgestaltung der Eckbereiche des
Gebäudes nicht zu.
b) Im Lichte dieser Grundsätze ergibt sich,
dass beim streitigen Mehrfamilienhaus die Gebäudehöhe, d.h. die Distanz
zwischen gewachsenem Boden und der Dachfläche des obersten Vollgeschosses (Kote
627.10) eingehalten ist. Die "Dachaufbauten" bei der süd­west­lichen
und bei der südöstlichen Gebäudeecke, d.h. jene Bauteile, welche die
– gemäss § 292 lit. b PBG definierte – Dachebene
durchstossen, überschreiten zusammen mit der Sitz­platzüberdachung vor dem
Bereich "Küche/Waschen" des Attikageschosses ein Drittel der gesamten
Fassadenlänge von 38,04 m, d.h. 12,68 m nicht. Die streitigen
Änderungen sind daher bewilligungsfähig.
c) Die von den Beschwerdeführenden vertretene
Rechtsauffassung, wonach sich Dach­aufbauten durch eine gewisse Selbständigkeit
in Funktion und/oder Erscheinungsbild kennzeichneten, trifft zumindest bei
Flachdachbauten nicht zu. Zu Recht weist die Bau­sek­tion darauf hin, dass sich
beim Schrägdach das Dachgeschoss unter der – tatsächlichen – Dach­ebene
und der Dachaufbau über dieser Dachebene befinden, wodurch sich eine klare
Unterscheidbarkeit der Bauteile ergibt und damit von einer gewissen
Selbständigkeit in Funk­tion und/oder Erscheinung gesprochen werden kann. Bei
Flachdächern hingegen, wo die begrenzende Dachebene (§ 292 lit. b
PBG) rein hypothetisch besteht, fehlt diese Unter­scheidbarkeit von vornherein
und kann weder eine funktionelle noch eine optische Selb­stän­digkeit der die
fiktive Dachfläche durchstossenden Bauteile verlangt werden.
3. …
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    …