zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00251 · 2025-09-10 · de

Unterschutzstellung | Unterschutzstellung des Innern eines Gebäudes. Als Schutzobjekte des Natur- und Heimatschutzes in Betracht fallen unter anderem Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Der Schutz einzelner Bauteile kann nicht ohne Rücksicht auf das Zusammenwirken von Innerem und Äusserem beurteilt werden und die Schutzwürdigkeit des Inneren ergibt sich insbesondere auch aus dem Zusammenspiel von Fassaden und Innenraum (E. 4.1). Aufgabe eines Gutachtens ist es, die in einem Inventar enthaltenen Hinweise zu vertiefen und genauer abzuklären. Ein Gutachten liefert die als Entscheidgrundlage dienenden Fakten. Es hat das Objekt so weit zu beschreiben, dass die Frage der Schutzwürdigkeit beantwortet werden kann (E. 4.2). Der Korridor mitsamt seiner bisherigen, L-förmigen Ausgestaltung und die daraus resultierende Grundrisstypologie erweisen sich als schutzwürdig (E. 5.4). Bezüglich der übrigen Innenausstattung ist der Sachverhalt ungenügend erstellt (E. 5.6). Rückweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 10.09.2025 VB.2024.00251
Zurich Verwaltungsgericht 10.09.2025 VB.2024.00251
Zurigo Verwaltungsgericht 10.09.2025 VB.2024.00251

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00251
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00251
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 10.09.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Unterschutzstellung
Unterschutzstellung des Innern eines Gebäudes.
Als Schutzobjekte des Natur- und Heimatschutzes in Betracht fallen unter anderem Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Der Schutz einzelner Bauteile kann nicht ohne Rücksicht auf das Zusammenwirken von Innerem und Äusserem beurteilt werden und die Schutzwürdigkeit des Inneren ergibt sich insbesondere auch aus dem Zusammenspiel von Fassaden und Innenraum (E. 4.1). Aufgabe eines Gutachtens ist es, die in einem Inventar enthaltenen Hinweise zu vertiefen und genauer abzuklären. Ein Gutachten liefert die als Entscheidgrundlage dienenden Fakten. Es hat das Objekt so weit zu beschreiben, dass die Frage der Schutzwürdigkeit beantwortet werden kann (E. 4.2). Der Korridor mitsamt seiner bisherigen, L-förmigen Ausgestaltung und die daraus resultierende Grundrisstypologie erweisen sich als schutzwürdig (E. 5.4). Bezüglich der übrigen Innenausstattung ist der Sachverhalt ungenügend erstellt (E. 5.6).
Rückweisung.
Stichworte:
GEBÄUDEINNERES
GUTACHTEN
SACHVERHALTSABKLÄRUNG
SCHUTZWÜRDIGKEIT
UNTERSCHUTZSTELLUNG
Rechtsnormen:
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 7 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00251
Urteil
der 1. Kammer
vom 10. September 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter
José Krause, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.
In Sachen
Stadt Zürich,
Beschwerdeführerin,
gegen
A AG,
vertreten durch RA
B,
Beschwerdegegnerin,
betreffend
Unterschutzstellung,
hat sich
ergeben:
I.
A.
Mit
Beschluss vom 20. März 2019 stellte der Stadtrat von Zürich das Gebäude
Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der C-Strasse 03 in J
unter Schutz. Gegen diesen Beschluss erhob die A AG Rekurs beim
Baurekursgericht und beantragte im Hauptpunkt, das strittige Gebäude nicht
unter Schutz zu stellen und aus dem Inventar zu entlassen. Das Baurekursgericht
hiess mit Entscheid vom 20. Dezember 2019 den Rekurs teilweise gut und hob
den angefochtenen Beschluss auf. Es wies die Sache zur weiteren Abklärung
(Einholung eines Gutachtens der kantonalen Denkmalpflegekommission [KDK]) und
zur erneuten Beschlussfassung an den Stadtrat von Zürich zurück. Eine dagegen
von der A AG erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht mit Entscheid
vom 30. April 2020 ab (VB.2020.00059).
B.
Nachdem
der Stadtrat von Zürich ein Gutachten der KDK eingeholt hatte, stellte er mit
Beschluss vom 7. Dezember 2022 die Liegenschaft Vers.-Nr. 01 auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 an der C-Strasse 03 in J unter Schutz.
II.
Hiergegen erhob die A AG am 20. Januar 2023
Rekurs und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Das
Baurekursgericht hiess den Rekurs am 22. März 2024 teilweise gut und
reduzierte den Schutzumfang betreffend das Gebäudeinnere. Im Übrigen wies es
den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.
III.
Gegen diesen Entscheid gelangte die Stadt Zürich mit
Beschwerde vom 7. Mai 2024 an das Verwaltungsgericht und beantragte die
Aufhebung des angefochtenen Beschlusses; unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen.
Das Baurekursgericht beantragte ohne weitere Bemerkungen
am 7. Juni 2024 die Abweisung der Beschwerde. Die A AG beantragte mit
Beschwerdeantwort vom 20. Juni 2024 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
1.2
Gemäss
§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG ist eine
Gemeinde rechtsmittellegitimiert, wenn sie die Verletzung von Garantien rügt,
die ihr die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt. Die Beschwerdeführerin
beruft sich auf eine Verletzung der Gemeindeautonomie, weshalb ihre
Legitimation zur Beschwerdeerhebung zu bejahen ist. Ob die beanspruchte
Autonomie tatsächlich besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine
Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (VGr,
13. April 2022, VB.2021.00635, E. 1.2; 11. April 2017,
VB.2016.00760, E. 1.2; vgl. BGr, 2. Juni 2022, 1C_571/2020,
E. 2; BGE 135 I 43 E. 1.2).
1.3
Die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt. Demnach ist auf die
Beschwerde einzutreten.
2.
Das streitbetroffene
Grundstück liegt gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) in der
Kernzone E und ist Teil einer durch F-Weg, G-, H- und C-Strasse begrenzten
Blockrandbebauung am Rand des I-Bergs. Das Gebäude Vers.-Nr. 01 figuriert
seit 1986 im Inventar der Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung. Nachdem das
Baurekursgericht ein erstes Gutachten als nicht ausreichend erachtet und ein
weiteres Gutachten durch die KDK angeordnet hatte, erliess die
Beschwerdeführerin den hier strittigen Beschluss. Aufgrund des eingeholten
Gutachtens der KDK stellt die Beschwerdeführerin im Innenbereich folgende Teile
unter Schutz:
−
Grundrisstypologie mit Treppenhaus
und L-förmigen Korridoren sowie die Gliederung in repräsentative und dienende
Räume;
−
Treppenhaus mit Treppen in Stein
und Holz, Geländer;
−
Grundrissstruktur mit Gliederung
der Raumschichten;
−
Tragende Wände und Decken in allen
Geschossen (ausgenommen im Dachgeschoss);
−
Bauzeitliche Boden-, Wand- und
Deckenoberflächen, insbesondere die Stuckaturen und Malereien.
Das
Baurekursgericht reduzierte den Schutzumfang im Gebäudeinneren und formulierte
ihn neu wie folgt:
−
Deckenlage in allen Geschossen
(ausser im Dachgeschoss), Lage des Treppenhauses.
−
Veränderungen im Inneren (inkl.
Primärkonstruktion) dürfen nicht nach aussen in Erscheinung treten.
3.
Von der Beschwerdegegnerin wird erneut pauschal die
Unabhängigkeit der KDK infrage gestellt. Mit dieser Frage hat sich das
Verwaltungsgericht bereits im Verfahren VB.2020.00059 auseinandergesetzt und
ist zum Schluss gekommen, dass die Unbefangenheit der KDK gewährleistet ist
(VGr, 30. April 2020, VB.2020.00059, E. 4). Die Beschwerdegegnerin
vermag mit ihren Ausführungen und eingereichten Beweismitteln keine neuen
Tatsachen und Beweismittel vorzubringen, welche diese Einschätzung zu ändern
vermöchten.
4.
4.1
Als
Schutzobjekte des Natur- und Heimatschutzes in Betracht fallen unter anderem
Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer
politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche
erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich
mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung (§ 203
Abs. 1 lit. c PBG). In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften
als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf
die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den
Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten
Umgebungsstruktur ergibt (vgl.
Josua
Raster
/Thomas
Wipf
in: Christoph
Fritzsche
et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und
Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024 [Zürcher Planungs- und Baurecht],
S. 364
; Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen
Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139 und 205). Die Schutzwürdigkeit
eines Objekts kann sich nicht nur aus einem hohen Eigen- oder Situationswert,
sondern auch aus deren Zusammenspiel ergeben (
RB 1997 Nr. 73
).
Bei der
Abklärung der Zeugenschaft ist eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien
abgestützte Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen,
geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks
mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; VGr,
5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 5.1; 9. Juli 2015,
VB.2014.00603, E. 3.1, je mit weiteren Hinweisen). Hinsichtlich der Frage,
welche Gebäudeteile unter Schutz zu stellen sind, hat das Bundesgericht in
seiner Rechtsprechung stets betont, ein Bauwerk werde grundsätzlich als Ganzes
betrachtet. Der Schutz einzelner Bauteile kann nicht ohne Rücksicht auf das
Zusammenwirken von Innerem und Äusserem beurteilt werden und die
Schutzwürdigkeit des Inneren ergibt sich insbesondere auch aus dem
Zusammenspiel von Fassaden und Innenraum (BGr, 15. März 2010, 1C_543/2009,
E. 2.3 Abs. 2; BGE 118 Ia 384 E. 5e und BGE 109 Ia 257
E. 5b). So besteht ein erhebliches öffentliches Interesse an der
Unterschutzstellung des Inneren, wenn dessen Veränderung die Einheit des Hauses
weitgehend zerstören sowie die "Lesbarkeit" des Baudenkmals und den
Sinn der Unterstellung stark beeinträchtigen würde (vgl. zum Ganzen BGr,
13. September 2005, 1P.79/2005, E. 4.3 in: ZBl 108/2007 S. 83).
4.2
Für die
Klärung dieser denkmalpflegerischen Fragen kann die Behörde ein Fachgutachten
einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch,
kommt einem solchen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu. Ein
vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges, von Behörden eingeholtes Gutachten
geniesst einen erhöhten Beweiswert. Die Behörde darf von einem solchen Gutachten
nicht ohne triftige Gründe abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich
dann vor, wenn das Gutachten
Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines
Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (
RB 1982 Nr. 35
; BGE 136
II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], § 7 N. 146 f.; Regina Kiener/Bernhard
Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 3. A., Zürich/St.
Gallen 2021, Rz. 775).
Aufgabe eines
Gutachtens ist es, die in einem Inventar enthaltenen Hinweise zu vertiefen und
genauer abzuklären. Ein
Gutachten
liefert die als Entscheidgrundlage dienenden Fakten. Es hat das Objekt
so weit zu beschreiben, dass die Frage der Schutzwürdigkeit beantwortet werden
kann (VGr, 20. September 2018, VB.2018.00064, E. 5.5; vgl. zum Ganzen
auch VGr, 18. August 2022, VB.2021.00563, E. 7, insb. E. 7.1.1).
Die Bindungswirkung eines Gutachtens erstreckt sich nur auf die darin
enthaltenen Feststellungen tatsächlicher Art und beschränkt sich zudem auf
Fachfragen (BGr, 15. August 2024, 1C_75/2023, E. 7.2.3). Die Aufgabe
des Gutachters ist auf die Sachverhaltsdarstellung beschränkt, wohingegen
dessen rechtliche Würdigung den rechtsanwendenden Behörden obliegt (VGr,
30. April 2020, VB.2019.00731, E. 6.3). Ob ein Schutzobjekt im Sinn
von § 203 Abs. 1 lit. c PBG vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die
vom Gericht und nicht von Gutachtenspersonen zu entscheiden ist. Allerdings ist
die Abgrenzung zwischen Sachverhalts- und Rechtsfrage in diesem Bereich
schwierig. Hinzu kommt, dass die Gerichte bei der ihnen obliegenden
Rechtsanwendung die Gemeindeautonomie zu beachten haben (BGr, 3. Juli
2023, 1C_123/2022, E. 5.4).
4.3
Bei der
Beurteilung der Frage, ob eine Baute oder Anlage im Sinn von § 203
lit. c PBG als wichtige Zeugin einer Epoche erhaltenswürdig ist oder die
Landschaft oder Siedlungen wesentlich mitprägt, steht der Gemeinde ebenso ein
erheblicher Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu wie bei der
Festsetzung des konkret erforderlichen Umfangs einer Unterschutzstellungsmassnahme
(vgl. BGr, 21. Februar 2014, 1C_595/2013 und 1C_596/2013,
E. 4.1.1 f.; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 85).
Hat die Behörde allerdings ihren Beurteilungsspielraum
nicht wahrgenommen bzw. einen strittigen Punkt nicht begründet, fehlt es an der
Möglichkeit, sich mit ihren Argumenten auseinanderzusetzen. Dann kann das
Baurekursgericht entsprechend der gesetzlichen Regelung eigenes Ermessen
ausüben (vgl. VGr, 23. März 2017, VB.2016.00374, E. 3.3 Abs. 2,
und VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.3 Abs. 3).
5.
5.1
Das
Baurekursgericht wich von der Einschätzung der KDK zur Schutzwürdigkeit des
Inneren des Gebäudes mit folgender Begründung ab: Bezüglich der
Unterschutzstellung im Inneren sei festzuhalten, dass das Gebäude im Inneren
fast vollständig rekonstruiert worden sei. Bereits im ersten Rechtsgang habe
das Gericht festgehalten, dass es zwar zutreffend sei, dass aufgrund des zu
Zeiten des Historismus herrschenden Repräsentationsbedürfnisses des
aufstrebenden und zusehends wohlhabenderen Bürgertums Räume und insbesondere
Fassaden zur Strassenseite hin grosszügiger und reichhaltiger ausgestaltet worden
seien, als dies auf der Hofseite der Fall gewesen sei. Inwiefern dem Korridor
in diesem Zusammenhang die Funktion eines seit Jahrhunderten bewährten
Trennelements zukommen solle, werde jedoch nicht nachvollziehbar begründet und
sei auch nicht ersichtlich. Auch im zweiten Gutachten finde sich keine
weitergehende Begründung. Es sei nochmals darauf hinzuweisen, dass sich auch in
der einschlägigen Fachliteratur keinerlei Hinweise darauf finden liessen, dass
es sich bei einem solchen Korridor um ein typisches Element der
Historismus-Architektur handle oder dass sich der fragliche Grundriss an einen
für diese Zeit typischen Villengrundriss anlehne. Auch das zweite Gutachten
vermöge keine entsprechende Belegstelle zu nennen, die die vertretene
Auffassung stützen würde. Vielmehr dürfte sich die Funktion des Korridors
offensichtlich darin erschöpft haben, sämtliche Zimmer zu erschliessen bzw.
einen separaten Zugang zu den einzelnen Räumen zu ermöglichen, wie dies bei
jedem beliebigen Gang der Fall sei. Dass der Korridor einen L-förmigen Verlauf
aufweise, lasse sich vor allem dadurch erklären, dass dieser dem
Gebäudegrundriss entspreche und sich dadurch eine sinnvolle Raumaufteilung und
Gebäudenutzung erreichen liess. Der Korridor selbst sei überdies keineswegs gross
oder repräsentativ gestaltet, sondern schlicht und schmal. Auch im zweiten
Gutachten fehle eine überzeugende Darlegung, inwiefern die Grundrissdisposition
mit dem L-förmigen Gang ein massgebliches Element des Historismus sein sollte.
Von einem typischen Element des Historismus könne keine Rede sein.
Die nur noch fragmentarisch vorhandenen weiteren
originalen Bauteile im Inneren würden angesichts des Umstandes, dass dem
Gebäude von aussen lediglich ein gewisser Eigenwert zukomme, nicht ausreichen,
um eine vollständige Unterschutzstellung der Grundrissdisposition bzw. noch
fragmentarisch erhaltener innerer Ausstattungselemente zu rechtfertigen. Hinzu
komme, dass die Beschwerdeführerin nicht in der Lage sei, nebst der Treppe die
angeblich noch weiteren original erhaltenen Elemente genau zu bezeichnen. Für
die Erhaltung des hohen Situationswertes reicht es nach Ansicht der Vorinstanz
aus, die Primärkonstruktion im Inneren so weit unter Schutz zu stellen, dass
Veränderungen im Inneren nicht nach aussen in Erscheinung treten dürfen. Ein
reiner Fassadenschutz habe oftmals zwangsläufig eine Diskrepanz zwischen aussen
und innen zur Folge, weshalb damit meist auch Teile zu erhalten seien, die sich
nur mittelbar auf das äussere Erscheinungsbild auswirkten. Dazu gehörten
sicherlich die Deckenlage und die Lage des Treppenhauses.
5.2
Die
Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe unzulässigerweise in ihren
Ermessensspielraum eingegriffen. Die Beschwerdeführerin verfüge über eine
Entscheidungsfreiheit bei der Festlegung des konkreten Schutzumfangs. Zwei
Gutachten würden den Eigenwert der von ihr unter Schutz gestellten Bauteile
belegen. Von einem Gutachten dürfe nicht ohne triftigen Grund abgewichen
werden, was die Vorinstanz jedoch tue; die Ansicht der Vorinstanz widerspreche
den Grundsätzen der denkmalpflegerischen Praxis. Es habe für die
denkmalpflegerische Bewertung keine Bedeutung, wenn eine auf einen besonderen Ort
abgestimmte Grundrisslösung in der Fachliteratur nicht gewürdigt werde. Sodann
zeige der Sanierungsbericht klar auf, welche Bauteile bauzeitlich seien.
5.3
Das
Gutachten der KDK hält zum Korridor fest, der Grundriss reagiere auf den
Strassenraum und das benachbarte Villengrundstück mit einem L-förmigen
Grundriss, um die repräsentativen Räume sowohl auf die C-Strasse als auch auf
das mit einer Villa bebaute und parkartige Nachbargrundstück auszurichten. Der
L-förmige Korridor strukturiere den Wohnungsgrundriss und sei als wesentliches
Element der zweibündig organisierten Grundrisstypologie zu betrachten. Dem
Korridor, der alle Räume innerhalb der Wohnung erschliesse, komme daher eine
tragende Rolle innerhalb der von den Architekten gewählten Grundrisstypologie und
letztlich auch des Zeugenwerts zu.
5.4
Wesentlich
für die Unterschutzstellung des Korridors durch die Beschwerdeführerin war
damit nicht grundsätzlich seine Form an sich, welche sich durch die Stellung
des Gebäudes sowie seine Umgebung ergibt, sondern vielmehr, dass der Korridor
eine Trennung der repräsentativen von den dienenden Räumen bewirkt. Die
Vorinstanz führte selbst aus, dass das Repräsentationsbedürfnis des Bürgertums
ein bedeutendes Merkmal des Historismus sei. Wenn sich dieses
Repräsentationsbedürfnis wie vorliegend dadurch abbildet, dass die
repräsentativen Räume strassenseitig und die dienenden innenhofseitig angelegt
und durch einen Korridor getrennt werden, kommt diesem Korridor durch diese
Trennfunktion eine wichtige Bedeutung zu. Dabei ergibt sich seine Form wie
erwähnt aufgrund der hier vorliegenden konkreten Umstände, weshalb es wenig
aussagekräftig ist, dass die spezielle Form in der Fachliteratur nicht explizit
beschrieben wird. Dass der Korridor im Übrigen auch eine Erschliessungsfunktion
hat, entspricht seiner grundsätzlichen Funktion. Dies spricht weder für noch
gegen seine Schutzwürdigkeit. Demgemäss ist vorliegend auch unbedeutend, dass
die Räume zum Teil auch zusätzlich miteinander verbunden und erschlossen sind.
Das Schützenswerte am Korridor ist seine Trennungsfunktion, welche ein auch von
der Vorinstanz nicht in Abrede gestelltes Charaktermerkmal des Historismus
bewahrt. Aufgrund der Lage und der Form des Grundstückes kann diese
Trennungsfunktion jedoch nur wahrgenommen werden, wenn der Korridor mitsamt
seiner bisherigen, L-förmigen Ausgestaltung und die daraus resultierende
Grundrisstypologie mit repräsentativen und dienenden Räumen beibehalten wird.
Es lag im Ermessen der Beschwerdeführerin, gestützt auf das Gutachten, welches
diesem Element im Ergebnis einen Eigenwert attestierte, die Schutzwürdigkeit zu
bejahen. Die Vorinstanz vermag keine triftigen Gründe vorzuweisen, um vom
nachvollziehbaren und widerspruchsfreien Schluss des Gutachtens, dass die
Trennung von repräsentativen und dienenden Räumen schützenswert sei, abzuweichen.
5.5
Betreffend
die weitere Innenausstattung führt das Gutachten aus, dass zu den Oberflächen
eine Untersuchung von D aus dem Jahr 2015 vorliege. Der dafür angestellte
Untersuch habe unter den abgehängten Decken in den repräsentativen Räumen
entlang der Hauptfassaden Stuckdecken und Malereien freigelegt, die aus der
Erstellungszeit des Mehrfamilienhauses stammen würden. Diese Befunde hätten an
der Begehung im restaurierten Zustand im Treppenhaus und in der Eckwohnung im
1. Obergeschoss in Augenschein genommen werden können. Es habe sich gezeigt,
dass die originalen Stuckdecken und Malereien noch vorhanden seien und dass stellenweise
Stuckergänzungen vorgenommen und Fehlstellen neu interpretiert worden seien.
Türen, Leibungen, Sockelbretter, Wandoberflächen, Parkette und Plattenbeläge
seien neu erstellt worden. Einzig die Stuckdecken und Deckenmalereien und die
Treppen mit den Geländern seien als originaler Bestandteil des Schutzobjektes
zu betrachten. Der Untersuch von 2015 bestätige ein in mehrfacher Hinsicht auf
der verbleibenden originalen Bausubstanz beruhendes schützenswertes Inneres.
Die aus der Erstellungszeit stammenden Stuckaturen und Malereien würden von
einer grossbürgerlichen Innenausstattung zeugen.
5.6
Das
Gutachten stellt weitestgehend auf den Sanierungsbericht von D ab. Der
Sanierungsbericht hält zwar teilweise fest, welche Bauteile bauzeitlich sind,
andernorts wird die originale historische Fassung lediglich vermutet und der
Bericht erweist sich als zu wenig detailliert. Dadurch sind die im strittigen
Beschluss der Beschwerdeführerin erwähnten (s. oben E. 5.2) bauzeitlichen
Originalteile im Inneren des Gebäudes nur bestimmbar, jedoch nicht genau
bestimmt. Die schützenswerten Originalbauteile sind jedoch genau zu bezeichnen.
In diesem Sinn erweist sich das Gutachten als lückenhaft. Auch wenn sich die
Lückenhaftigkeit im Wesentlichen aufgrund der mangelnden Kooperation der
Beschwerdegegnerin ergibt, kann dies im Ergebnis nicht dazu führen, dass der
Nachweis von bauzeitlichen Elementen als nicht erbracht angesehen und die
Schutzwürdigkeit des Inneren verneint werden muss. Bei dieser Ausgangslage
erweist sich vielmehr der Sachverhalt als unvollständig erstellt und es fehlt
an der Grundlage für die konkrete Bestimmung des Schutzumfangs im Inneren.
Demgemäss ist die Sache zur genauen Bestimmung der schutzwürdigen Bauteile an
die Beschwerdeführerin zurückzuweisen. Diese hat – nötigenfalls unter Mithilfe
von verwaltungsrechtlichem Zwang – den Sachverhalt genauer abzuklären.
5.7
Nach dem
Gesagten ist das Innere des Gebäudes in Bezug auf den Korridor sowie die
Grundrisstypologie schützenswert. In Bezug auf die weiteren originalen Bauteile
im Inneren ist die Sache zur weiteren Abklärung und Ergänzung des Sachverhalts
an die Beschwerdeführerin zurückzuweisen.
6.
Die Beschwerde ist demgemäss teilweise gutzuheissen und
der Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. März 2024 sowie der Beschluss
der Beschwerdeführerin vom 7. Dezember 2022 sind teilweise aufzuheben. Die
Sache ist zur Fortsetzung des Verfahrens an die Beschwerdeführerin
zurückzuweisen.
7.
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der unterliegenden Beschwerdegegnerin
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Die Rückweisung zur erneuten
Entscheidung
ist in Bezug auf die Verlegung der Gerichts- und
Parteikosten als Obsiegen zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz
reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr, 28. April 2014,
2C_846/2013, E. 3.2). Gemäss ständiger Rechtsprechung steht einem
obsiegenden Gemeinwesen eine Parteientschädigung nur in Ausnahmefällen,
insbesondere bei ausserordentlichen Bemühungen, zu. Im vorliegenden Fall sind
besondere Aufwendungen der Beschwerdeführerin nicht ersichtlich. Es ist ihr
somit keine Parteientschädigung zuzusprechen.
8.
Beim
vorliegenden Urteil handelt es sich um einen Rückweisungsentscheid. Ein solcher
wird grundsätzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den
Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom
17. Juni 2005 (BGG) weiterziehen lässt (BGE 134 II 137
E. 1.3.2).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Im Sinn der Erwägungen werden der
Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. März 2024 sowie der Beschluss der
Beschwerdeführerin vom 7. Dezember 2022 teilweise aufgehoben und die Sache
wird zur Fortsetzung des Verfahrens an die Beschwerdeführerin zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      95.--
Zustellkosten,
Fr. 4'095.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.