zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00617 · 2012-01-11 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus: Verkehrssichere Erschliessung, Ausmass von nebenbestimmungsweise heilbaren Mängeln, Einordnung, Tiefe des Garagenvorplatzes, Überbauungsziffer. Die Beschwerdeführerin vermochte nicht substanziiert darzulegen, dass in absehbarer Zeit mit einer massgeblichen Zunahme von über die zu beurteilende Stichstrasse erschlossenen Wohneinheiten zu rechnen ist. Eine solche Zunahme ist bei der Wahl der Zugangsart daher nicht zu berücksichtigen (E. 3.5). Die Mängel des Bauprojekts liegen an der Grenze dessen, was noch mittels Nebenbestimmungen korrigiert werden kann. Da die Struktur des Gebäudes nicht betroffen ist und die notwendigen Anpassungen relativ klar bezeichnet werden, liegt das gewählte Vorgehen aber im Ermessensspielraum der Gemeinde (E. 4.3 f.). § 266 PBG ist nicht nur dann zu beachten, wenn ein kürzerer Garagenvorplatz bei der Ein- und Ausfahrt zu Verkehrsgefährdungen führen könnte (E. 6.2). Die Vorinstanz qualifizierte die weit ausladende Überdachung der Abstellplätze zu Recht nicht als Vordach sondern als Gebäude. Die Überdachung ist daher in vollem Umfang an die Überbauungsziffer anzurechnen (E. 7). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 12..2.11.0 VB.2011.00617
Zurich Verwaltungsgericht 12..2.11.0 VB.2011.00617
Zurigo Verwaltungsgericht 12..2.11.0 VB.2011.00617

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00617
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00617
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 11.01.2012
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus: Verkehrssichere Erschliessung, Ausmass von nebenbestimmungsweise heilbaren Mängeln, Einordnung, Tiefe des Garagenvorplatzes, Überbauungsziffer.
Die Beschwerdeführerin vermochte nicht substanziiert darzulegen, dass in absehbarer Zeit mit einer massgeblichen Zunahme von über die zu beurteilende Stichstrasse erschlossenen Wohneinheiten zu rechnen ist. Eine solche Zunahme ist bei der Wahl der Zugangsart daher nicht zu berücksichtigen (E. 3.5).
Die Mängel des Bauprojekts liegen an der Grenze dessen, was noch mittels Nebenbestimmungen korrigiert werden kann. Da die Struktur des Gebäudes nicht betroffen ist und die notwendigen Anpassungen relativ klar bezeichnet werden, liegt das gewählte Vorgehen aber im Ermessensspielraum der Gemeinde (E. 4.3 f.).
§ 266 PBG ist nicht nur dann zu beachten, wenn ein kürzerer Garagenvorplatz bei der Ein- und Ausfahrt zu Verkehrsgefährdungen führen könnte (E. 6.2).
Die Vorinstanz qualifizierte die weit ausladende Überdachung der Abstellplätze zu Recht nicht als Vordach sondern als Gebäude. Die Überdachung ist daher in vollem Umfang an die Überbauungsziffer anzurechnen (E. 7).
Abweisung.
Stichworte:
ABSTELLPLATZ
AUGENSCHEIN
AUSSTECKUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
GARAGE
GEBÄUDE
NEBENBESTIMMUNG
ÜBERBAUUNGSZIFFER
VERKEHRSSICHERHEIT
VORDACH
VORPLATZ
Rechtsnormen:
§ 2 ABauV
§ 237 PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 256 Abs. II PBG
§ 266 PBG
§ 321 PBG
Art. 15 lit. b RPG
§ 11 Zugangsnormalien
Publikationen:
BEZ 2012 Nr. 3 S. 12
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2011.00617
VB.2011.00618
Urteil
der 1. Kammer
vom
11. Januar 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl,
Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiber Markus Lanter.
In Sachen
Aus VB.2011.00617
1.
A, vertreten durch RA B,
Aus VB.2011.00618
2.
Einfache Gesellschaft I-Strasse,
nämlich:
2.1
C,
2.2     D,
2.3     E,
alle vertreten durch RA F,
Beschwerdeführende,
gegen
Aus VB.2011.00617
1.    Einfache Gesellschaft I-Strasse,
nämlich:
1.1       C,
1.2       D,
1.3       E,
alle vertreten durch RA F,
2.
Bausektion der Stadt Zürich,
Aus VB.2011.00618
3.    A, vertreten durch RA B,
4.
G, vertreten durch RA H,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Aus VB.2011.00618
Bausektion der
Stadt Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte der einfachen
Gesellschaft I-Strasse, bestehend aus C, D und E, mit Beschluss vom
8. Februar 2011 die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch bestehender
Gebäude und den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse 02/03 in Zürich.
II.
Dagegen erhoben A und G mit separaten Eingaben Rekurs an
das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung. Nach
Durchführung eines Delegationsaugenscheins vereinigte das Baurekursgericht die
Rekursverfahren und hiess die Rekurse mit Entscheid vom 26. August 2011
teilweise gut. Demgemäss ersetzte es Disp.-Ziff. I.B.4 der angefochtenen
Baubewilligung, wonach die Länge des Garagenvorplatzes wenigstens 5,5 m
betragen müsse oder auf das Garagentor zu verzichten sei oder das Garagentor
mit einer Fernsteuerung zu versehen sei, durch die Bestimmung, dass auf
Garagentore zu verzichten sei. Zudem ergänzte das Baurekursgericht die Baubewilligung
mit folgender Auflage:
"Vor Baubeginn
hat die Bauherrschaft bzw. die verfügungsberechtigte Grundeigentümerschaft dem
Amt für Baubewilligungen abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen,
mit denen die Einhaltung der maximal zulässigen Überbauungsziffer für besondere
Gebäude nachgewiesen wird."
Im Übrigen wies das Baurekursgericht die Rekurse ab,
soweit es auf sie eintrat und die Verfahren nicht als durch Projektänderungen
gegenstandslos geworden abschrieb.
III.
Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhoben sowohl
A als auch die einfache Gesellschaft I-Strasse mit Eingaben vom
28. September 2011 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. A beantragte, der
Entscheid des Baurekursgerichts sei insoweit aufzuheben, als ihr Rekurs
abgewiesen bzw. nicht darauf eingetreten worden sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der einfachen Gesellschaft I-Strasse
(Beschwerdeverfahren VB.2011.00617). Diese beantragte, der Entscheid des
Baurekursgerichts sei insoweit aufzuheben, als die Rekurse teilweise
gutgeheissen worden seien, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von
A und G (Beschwerdeverfahren VB.2011.00618).
Mit Präsidialverfügung vom 29. September 2011 wurden
die beiden Beschwerdeverfahren vereinigt.
Das Baurekursgericht schloss am 12. Oktober 2011 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerden. Die Bausektion der Stadt
Zürich beantragte am 25. Oktober 2011 die Abweisung der Beschwerde von A
und die Gutheissung der Beschwerde der einfachen Gesellschaft I-Strasse. Die
einfache Gesellschaft I-Strasse beantragte am 1. November 2011, die
Beschwerde von A sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten derselben
abzuweisen. A beantragte am 28. Oktober 2011, die Beschwerde der einfachen
Gesellschaft I-Strasse sei abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten derselben. G liess sich nicht vernehmen. Mit Eingabe vom
25. November 2011 teilte A mit, sie verzichte auf die Einreichung einer
weiteren Vernehmlassung.
Im Folgenden wird die sich gegen das Bauvorhaben wehrende
A der Einfachheit halber als Beschwerdeführerin, die Bauherrschaft einfache
Gesellschaft I-Strasse als private Beschwerdegegnerschaft bezeichnet.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die Beschwerdeführerin beantragt
die Durchführung eines Augenscheins. Die Vorinstanz habe ihren
Augenschein bei falscher Aussteckung durchgeführt. Es
sei nicht das zu beurteilende, sondern ein überarbeitetes Projekt ausgesteckt
gewesen.
1.1
Der
Entscheid, ob ein Augenschein angeordnet werden soll, steht im pflichtgemässen
Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht
nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt
werden können. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn
die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der
sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 mit
Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz
können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden (RB 1981
Nr. 2).
1.2
Anlässlich
des vorinstanzlichen Augenscheins war allen Beteiligten bekannt, dass die
Aussteckung wegen der Neuausschreibung des überarbeiteten Projekts abgeändert
worden war. Es wurde darauf hingewiesen, dass die Stellung und die Höhe des
Hauptgebäudes unverändert und die Visiere der Garage verschoben worden seien
(Protokoll der Vor­instanz, S. 4). Anhand der mündlichen Ausführungen und
der Pläne sowohl des zu beurteilenden wie auch des überarbeiteten Projekts,
welche sich bei den Akten befanden, war es der Vorinstanz und den
Verfahrensbeteiligten möglich, die Änderungen zu erkennen und entsprechend zu
berücksichtigen. Darauf wies der Referent des Baurekursgerichts anlässlich des
Augenscheins denn auch hin (Protokoll der Vorinstanz, S. 4).
Die lokalen Begebenheiten sind aus den eingereichten
Verfahrensakten somit genügend ersichtlich. Der massgebliche Sachverhalt geht
hinreichend aus den Akten hervor, weshalb sich die Fragen, welche die
vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein
beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht kann deshalb auf dessen Durchführung
verzichten.
2.
Die Beschwerdeführerin
macht geltend, die abgeänderten Pläne, welche die private Beschwerdegegnerschaft
ins Spiel gebracht habe, seien nicht Teil des Anfechtungsobjekts gewesen und
hätten daher im vorinstanzlichen Verfahren auch nicht Streitgegenstand sein
können. Die Vorinstanz habe sich, insbesondere auch anlässlich des Augenscheins,
einen irrelevanten Zustand präsentieren lassen und den angefochtenen Entscheid
unter dem so gewonnenen falschen Eindruck gefällt. Die Vorinstanz habe den
Streitgegenstand verkannt, indem es die beiden Projekte nicht
auseinandergehalten habe. Der Rekurs habe nicht teilweise gegenstandslos werden
können, da der Vorinstanz nicht habe bekannt sein können, ob das neue Projekt
als Änderung oder als Alternative eingegeben worden sei. Das verbesserte
Projekt sei nicht zu berücksichtigen gewesen.
Die private Beschwerdegegnerschaft hält dem entgegen, die
Vorinstanz habe das Projekt gemäss Baubewilligung beurteilt. Bei den
Abänderungen habe es sich sodann nicht um mögliche "Projektvarianten"
gehandelt. Vielmehr seien sie direkte Konsequenz der Auflagen in der
Baubewilligung gewesen.
2.1
Die
Vorinstanz schrieb die Rekurse bezüglich der beiden Räume im Untergeschoss
unter dem Garagengebäude als durch Projektänderung gegenstandslos geworden ab
(Entscheid der Vorinstanz, Disp.-Ziff. II und E. 15.2.). Die
fraglichen Räume waren im Rekursverfahren von G, nicht aber von der
Beschwerdeführerin beanstandet worden. Zur Klärung, ob die Vorinstanz die Rüge
inhaltlich hätte beurteilen müssen, besteht im vorliegenden Verfahren daher
kein Anlass. In Bezug auf alle übrigen Rügen legte die Vorinstanz ihrer
Beurteilung – zumindest auch – das Projekt gemäss angefochtener Baubewilligung
zugrunde. So hielt die Vorinstanz insbesondere fest, dass die Verkehrssicherheit
auch dann als gewährleistet erachtet werden könne, wenn angenommen werde, es
würden über die Stichstrasse elf Wohneinheiten erschlossen (Entscheid der
Vorinstanz, E. 5). Die Rüge, die Vor­instanz habe ihrer Beurteilung einen
falschen Sachverhalt zugrunde gelegt, ist damit unbegründet.
3.
Die Beschwerdeführerin
macht geltend, mit dem im angefochtenen Entscheid bewilligten Projekt würden
über die 4,2 m breite Stichstrasse neu elf Wohneinheiten erschlossen. Die
Zugangsnormalien würden ab zehn erschlossenen Wohneinheiten eine Breite von insgesamt
mindestens 4,6 m verlangen. Wenn die Vorinstanz ausführe, es sei ohne Weiteres
zulässig, die Anzahl Einheiten gemäss Zugangsnormalien um eine Einheit zu
überschreiten, ohne die entsprechende Breite einzuhalten, hebe sie die
Zugangsnormalien faktisch aus den Angeln. Der Entscheid der Vorinstanz sei
unhaltbar, zumal die Stichstrasse keineswegs übersichtlich sei.
Der
Einwand der Beschwerdeführerin, auch die benachbarten Grundstücke würden in
nächster Zeit neu überbaut, sei von der Vorinstanz zu Unrecht als verspätete
Rüge bezeichnet worden.
3.1
§ 236
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein Grundstück für die
darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich sein muss. Hinreichende
Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und
Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der
öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten
sollen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1
PBG).
Ob eine Zufahrt den in § 237 Abs. 1
PBG umschriebenen Kriterien genügt, beurteilt sich nach den Verhältnissen des
Einzelfalls. Es lässt sich deshalb nicht generell mit festen Massen angeben,
was § 237 Abs. 1 PBG von einer Zufahrt verlangt. Von den vom
Regierungsrat
gemäss § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG erlassenen Normalien über die
Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 (ZN)
können daher gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der
tatsächlichen Verhältnisse Erleichterungen gewährt werden. In § 11 ZN sind
Gründe für solche Abweichungen beispielhaft aufgezählt (VGr, 18. August
2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988
Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45).
Die Zugangsnormalien sind also
nicht mechanisch anzuwenden. Sie sind aber richtunggebend, indem sie zeigen,
was Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen
halten (VGr, 15. Juni 2011, VB.2011.00031, E. 5.1.2; RB 1984
Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen).
3.2
Bei der
Gewährung von Erleichterungen kommt den Gemeinden ein von den Rekursinstanzen
zu beachtender Ermessensspielraum zu (VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430,
E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13). Letztere
prüfen, ob die Gemeindebehörde den ihr eingeräumten Ermessensspielraum nicht
überschritten hat, das heisst im vorliegenden Zusammenhang insbesondere, ob die
bewilligte Erschliessungslösung als verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel
der Zweckmässigkeit als vertretbar erscheint. Eine Überprüfung dieser
Ermessensausübung steht dem Verwaltungsgericht nicht zu; dieses kann gemäss
§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) nur bei
Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung eingreifen.
3.3
Die Kritik
der Beschwerdeführerin ist insoweit gerechtfertigt, als sie das Abstellen auf
die reduzierte Anzahl Wohneinheiten gemäss Abänderungsprojekt bemängelt. Da die
angefochtene Baubewilligung keine Reduktion der Wohneinheiten verlangte und
kein verbindlicher Verzicht der privaten Beschwerdegegnerschaft vorliegt,
konnte das Abänderungsprojekt diesbezüglich keine Änderung des
Streitgegenstands bewirken.
3.4
Die
Entscheide der Vorinstanz und der Bausektion sind jedoch insofern nicht zu beanstanden,
als sie ein allfälliges geringfügiges Überschreiten der gemäss Zugangsnormalien
beim bestehenden Ausbaustand der Stichstrasse zulässigen Anzahl erschlossener
Wohneinheiten als bewilligungsfähig beurteilten. Der fragliche Abschnitt der
Stichstrasse ist weniger als 20 m lang und verläuft gerade. Er kann ohne
Weiteres als übersichtlich bezeichnet werden. Der geplante Vorplatz wird sowohl
die Übersichtlichkeit als auch die Ausweichmöglichkeiten noch verbessern. Es
herrscht keinerlei Durchgangsverkehr. Die Erschliessung mit öffentlichen
Verkehrsmitteln ist gut. Unter diesen Umständen liegt es innerhalb des der
Bausektion zustehenden Ermessensspielraums, eine verkehrssichere Erschliessung
zu bejahen.
3.5
Die
Beschwerdeführerin will auch künftig zu erwartende Neubauprojekte berücksichtigen,
welche zu einer Erhöhung der über die Stichstrasse erschlossenen Wohneinheiten
führen würden. Die Vorinstanz habe den diesbezüglichen, mit der Rekursreplik
vorgebrachten Einwand der Beschwerdeführerin zu Unrecht als verspätet
bezeichnet.
3.5.1
Der Vorinstanz stand bei diesem Entscheid ein Ermessensspielraum zu. Aus
der behördlichen Untersuchungspflicht kann nicht abgeleitet werden, dass die
Vorinstanz ohne entsprechende Behauptung oder anderweitige Hinweise dazu
verpflichtet war, den Sachverhalt bezüglich geplanter Neubauprojekte zu
erforschen.
3.5.2
Zudem hat die Beschwerdeführerin
nicht substanziiert darlegen können, dass in absehbarer Zeit mit einer massgeblichen
Zunahme von über die Stichstrasse erschlossenen Wohneinheiten zu rechnen ist.
Dabei muss von einem sinnvollen Planungshorizont ausgegangen werden, wobei der
in Art. 15 lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979
(RPG) für die Ausscheidung von Bauzonen vorgesehene Planungszeitraum von 15
Jahren als Richtwert dienen kann. Während eine innerhalb dieser Frist zu
erwartende Zunahme an Wohneinheiten für die Wahl der Zugangsart grundsätzlich
Berücksichtigung finden muss, fallen bloss theoretische Ausnützungsreserven,
namentlich auf bereits überbauten Grundstücken, deren effektive Ausschöpfung
einen Abbruch oder eine weitreichende Umgestaltung bestehender Gebäude
erfordern würde, was vorliegend der Fall ist, ausser Betracht (VGr,
23. März 2011, VB.2010.00669, E. 5.2.2; BGr, 3. Oktober 2011,
1C_257/2011, E. 2.3 und 5.2 f.).
3.6
Die
Vorinstanz hat nach dem Gesagten zu Recht nicht in den Ermessensspielraum der
Bausektion eingegriffen. Die Bejahung einer verkehrssicheren Erschliessung ist
jedenfalls nicht rechtsverletzend.
4.
Die Beschwerdeführerin
rügt, die Auflagen in der Baubewilligung betreffend die Umgestaltung der West-
und Ostfassade sowie die Umplatzierung der Garage überschritten das nach
§ 321 zulässige Ausmass, zumal bezüglich Letzterer gar eine erneute
Publikation zwingend gewesen sei. Die private Beschwerdegegnerschaft sei
aufgrund der Auflagen sogar gezwungen gewesen, auf eine ganze Wohneinheit zu
verzichten.
4.1
Können inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere
Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des
rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321 Abs. 1
PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Dieses
Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens
untergeordneter Natur sind
und der gesetzmässige
Zustand auf jeden Fall erreicht werden kann (VGr, 23. März 2011, VB.
2010.00479, E. 3.2.1; RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14)
.
Erfordern die Mängel eine wesentliche Projektänderung, können sie nicht mittels
einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 21. November 2007,
VB.2007.00180, E. 3.1; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,
Zürich 1991, S. 241 f.; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 345 f.).
Ob Projektmängel ohne besondere Schwierigkeiten behoben
werden können, entscheidet sich nicht nach quantitativen, sondern nach
qualitativen Gesichtspunkten. Das Vorliegen einer wesentlichen Projektänderung
kann sich aber auch aus dem Zusammenwirken einer Vielzahl je für sich
betrachtet nicht allzu schwerer Mängel ergeben. Dabei ist das Gewicht der
vorliegenden Mängel nicht isoliert zu betrachten, sondern am Umfang des
Gesamtprojekts zu messen (VGr, 7. Juli 1999, VB.1999.00118, E. 6a
[nicht publiziert]; Mäder, S. 241 f.).
Ob die Voraussetzungen für die Erteilung der Bewilligung
erfüllt sind, ist eine Rechtsfrage, bei deren Beantwortung der Baubehörde ein
weitgehender Ermessensspielraum zusteht (VGr, 9. März 2000, VB.1999.00354,
E. 2b/bb; 3. September 1982, BEZ 1982 Nr. 36).
4.2
Für die
Beurteilung, ob ein Mangel untergeordneter Natur ist und ohne besondere
Schwierigkeiten behoben werden kann, ist nicht entscheidend, welche
Projektanpassungen die Bauherrschaft tatsächlich vornimmt. Aus dem Umstand,
dass das überarbeitete Projekt eine Wohneinheit weniger und eine andere
Positionierung der Garage vorsieht, kann die Beschwerdeführerin daher nichts zu
ihren Gunsten ableiten. Diese Anpassungen wurden nicht durch die angeordneten
Nebenbestimmungen notwendig. So führte die Bausektion in ihrer
Bewilligungsbegründung im Zusammenhang mit der Garage lediglich aus, die Autoabstellplätze
würden einen grossen Teil der Freifläche besetzen und der Vorplatz sei bis zum
Zufahrtsweg vollflächig befestigt. Das auskragende Garagendach wirke sehr massiv
und überdimensioniert. Daraus zog die Bausektion den Schluss, die Gestaltung im
Bereich von Garage und Autoabstellflächen sei zu verbessern (angefochtene
Baubewilligung, E. C.c). Eine Verschiebung der Garagen wurde damit nicht
notwendig. Dass sich die Bauherrschaft dafür und für eine Ausschreibung des
Projekts entschied, ändert an der untergeordneten Bedeutung des festgestellten
Mangels nichts.
Gleiches gilt für die Auflagen betreffend Abgrabungen,
Raum für Waschmöglichkeiten und Breite von Korridoren und Treppen. Die
angeordneten Anpassungen waren von untergeordneter Bedeutung. Dass sich die Bauherrschaft
in der Folge entschied, das "Gartengeschoss" und das Untergeschoss
sowie die Geländegestaltung einer weitergehenden Überarbeitung zu unterziehen,
ist für die Frage, ob die Anordnung einer Nebenbestimmung zulässig war, nicht
von Bedeutung.
4.3
Bezüglich der Fassadengestaltung führte die
Bausektion in der angefochtenen Bewilligung aus, die Giebelfassaden müssten
überarbeitet werden. In der Ostfassade seien mehr Öffnungen vorzusehen. Auf den
verglasten Vorbau in der Westfassade sei zu verzichten. Diese sei auf die
Flucht des Giebeldreiecks zurückzunehmen und wie die übrigen Fassaden als
murale Lochfassade auszubilden (angefochtene Baubewilligung, E. C.d). Die
entsprechende Nebenbestimmung (Disp.-Ziff. I.B.1.c) verlangt zwar eine
nicht unwesentliche Änderung des Erscheinungsbilds der beiden Fassaden, da die
Struktur des Hauptgebäudes jedoch nicht betroffen ist und die notwendigen
Anpassungen von der Bausektion relativ klar bezeichnet werden, ist eine
Würdigung des anzustrebenden bzw. nach Auffassung der Bausektion
bewilligungsfähigen Escheinungsbilds aufgrund der Baubewilligung möglich. Die
Einheit der Baubewilligung ist daher durch die vorgesehenen Nebenbestimmungen
nicht verletzt.
4.4
Die Mängel
des strittigen Bauprojekts liegen zwar an der Grenze dessen, was noch mittels
Nebenbestimmungen korrigiert werden kann. Angesichts des der Bausektion zustehenden
Ermessensspielraums ist das gewählte Vorgehen aber nicht zu beanstanden. Die
Bausektion
kam zu Recht zum Schluss, der
gesetzmässige Zustand könne auf jeden Fall erreicht werden. Der Rechtsschutz
der Beschwerdeführerin wird damit nicht geschmälert. Die notwendige Bewilligung
wird ihr mitzuteilen sein (§ 316 Abs. 2 PBG). Sie wird damit ihre
Rechte vollumfänglich wahren können.
Dass die Vorinstanz nicht in diesen
Ermessensspielraum der Bausektion eingegriffen hat, ist nicht rechtsverletzend.
Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang lediglich darauf, dass
die in Disp.-Ziff. I.B.1.c der angefochtenen Baubewilligung vorbehaltene
Bewilligung der beim Amt für Baubewilligungen einzureichenden Pläne nicht durch
dieses, sondern wiederum durch die Bausektion zu erfolgen hat (vgl. dazu VGr,
18. Mai 2011, VB.2010.00496, E. 2.2.2).
5.
Die Beschwerdeführerin
macht geltend, Landschaftsschutzobjekte seien von Amtes wegen in die Beurteilung
einzubeziehen. Allein der Umstand, dass die Vertreter der Bausektion anlässlich
des Augenscheins nicht einmal Kenntnis davon gehabt hätten, dass ein inventarisiertes
Landschaftsschutzobjekt gegenüber dem Baugrundstück liege, zeige, wie oberflächlich
die Einordnung im Baubewilligungsverfahren behandelt worden sei. Für die
Vorinstanz habe daher Anlass dazu bestanden, die Einordnung nach § 238
Abs. 1 PBG ohne jegliche Zurückhaltung zu prüfen. Zudem habe die
Bausektion bei derart gewichtigen gestalterischen Auflagen unmöglich eine
abschliessende Beurteilung der Einordnung vornehmen können, da sie nicht
gewusst habe, wie ihre Auflagen umgesetzt würden. Das Bauprojekt sei völlig
überdimensioniert und müsse zumindest in der Höhe vernünftig an die Häuser auf
derselben Seite der I-Strasse angepasst werden, damit eine befriedigende
Einordnung erreicht werden könne.
5.1
Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und
Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu
gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Gemäss
§ 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes
besondere Rücksicht zu nehmen.
Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben
eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach
subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit
nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 23. März 2011,
VB.2010.00670, E. 3.1 mit Hinweisen; BGr, 28. Oktober 2002,
1P.280/2002, E. 3.5.2).
5.2
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts
steht der Gemeinde aufgrund der ihr durch Art. 85 Abs. 1 der
Verfassung des Kantons Zürich vom 27. Februar 2005 (KV) eingeräumten
Autonomie bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs
"befriedigende (bzw. gute) Gesamtwirkung" ein besonderer bzw.
qualifizierter Beurteilungsspielraum zu, was auch mit relativ erheblicher
Entscheidungsfreiheit umschrieben wird
(VGr,
23. März 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Bei der Überprüfung kommunaler
Einordnungsentscheide haben sich die Rechtsmittelinstanzen deshalb sowohl im
Rahmen der Angemessenheits- als auch der Rechtskontrolle Zurückhaltung
aufzuerlegen. Beruht der Entscheid der örtlichen Baubehörde auf einer
vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, hat die Rekursinstanz ihn zu
respektieren. Auch das Baurekursgericht darf – trotz umfassender Überprüfungsbefugnis –
nur dann einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde
sachlich nicht mehr vertretbar ist, und sie kann eine vertretbare ästhetische
Würdigung nicht einfach durch ihre eigene ersetzen (VGr, 23. März 2011,
VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen).
Die kommunale Behörde kann sich allerdings nur dann auf ihren
geschützten Beurteilungsspielraum berufen, wenn sie spätestens in der
Rekursvernehmlassung die geforderte nachvollziehbare Begründung vorbringt
(RB 1991 Nr. 2; VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026,
E. 3.1 = BEZ 2006 Nr. 55). Fehlt dagegen eine solche Begründung,
ist die Rekursinstanz nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, die
Einordnung des Bauvorhabens im Licht der erhobenen Rügen uneingeschränkt zu
überprüfen (VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026, E. 3.3 =
BEZ 2006 Nr. 55).
5.3
Das neben der Überprüfung des Sachverhalts auf
Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht kann nur bei Ermessensmissbrauch
und -überschreitung einschreiten (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Hat das Baurekursgericht
– wie hier – eine aus Gründen der Einordnung ausgesprochene
Baubewilligung der kommunalen Behörde bestätigt, so überprüft das
Verwaltungsgericht neben der Feststellung des Sachverhalts und der richtigen
Handhabung der vorinstanzlichen Überprüfungsbefugnis lediglich, ob die
Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als vertretbar
hat beurteilen dürfen. Nähme es stattdessen eine eigene umfassende Beurteilung
der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vor, so überschritte es
seine eigene Kognition und verletzte damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie
(BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 4.3 = ZBl 107/2006,
S. 437).
5.4
Das
Baugrundstück liegt in der Nachbarschaft der Glaziallandschaft Burghölzli und
Bachtobel Burgwies, eines inventarisierten Landschaftsschutzobjekts. Wie die
Vorinstanz zutreffend feststellte, kann eine Beeinträchtigung derselben
ausgeschlossen werden (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.2). Die
Beschwerdeführerin legt denn auch nicht dar, wie sich eine diesbezügliche
Rücksichtnahme auf das strittige Bauprojekt auswirken müsste.
5.5
Soweit die
Beschwerdeführerin geltend macht, die Bausektion habe die Einordnung angesichts
der erheblichen Auflagen nicht abschliessend beurteilen können, kann ihrer
Argumentation nicht gefolgt werden. Wie erwähnt (E. 4.3), bezeichnete die
Bausektion die notwendigen Anpassungen relativ detailliert. Sie kam in
nachvollziehbarer Weise zum Schluss, dass damit eine Gestaltung erreicht werden
könnte, mit welcher sich das Projekt genügend einordnen werde. Damit durfte sie
die Baubewilligung erteilen und diese mit den entsprechenden Nebenbestimmungen
verbinden.
5.6
In Bezug
auf die beanstandeten Dimensionen, insbesondere die Höhe des Bauprojekts, kann
vorweg auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz (Entscheid der
Vorinstanz, E. 8.4.2) verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit
§ 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Es ist zwar nicht ausgeschlossen, einem
Grundeigentümer die Ausnützung der Baumöglichkeiten aus Gründen der Einordnung
zu versagen, die Baubehörden haben dabei jedoch Zurückhaltung zu üben (vgl.
dazu VGr, 30. August 2011, VB.2011.00248, E. 3.2). Ein solcher
Eingriff in das Eigentum lässt sich nur bei klaren Verhältnissen und
überwiegenden öffentlichen Interessen rechtfertigen. Solche sind vorliegend
nicht ersichtlich.
6.
6.1
Hinsichtlich
der von der Vorinstanz vorgenommenen Änderung betreffend den Garagenvorplatz,
wonach auf Garagentore zu verzichten sei, rügt die private Beschwerdegegnerschaft,
bei einem fernbedienten Garagentor könne eine nennenswerte Verkehrsbehinderung
durch ein- und ausfahrende Fahrzeuge ausgeschlossen werden. Von einer
eigentlichen Verkehrsgefährdung könne keine Rede sein. Die Vorinstanz habe
diesbezüglich den der örtlichen Baubehörde aufgrund der Relevanz der örtlichen
Verhältnisse zustehenden Ermessensspielraum verletzt. Zudem spreche eine
Interessenabwägung klar für abschliessbare Garagen.
Die Beschwerdeführerin hält
dem entgegen, § 266 PBG solle nicht nur gewährleisten, dass beim Öffnen und
Schliessen des Garagentors keine Behinderung des Verkehrs auf der Strasse
entstehe. Vielmehr solle diese Bestimmung generell Verkehrsbehinderungen durch
abgestellte Fahrzeuge verhindern.
6.2
Das
Verwaltungsgericht hat sich mit der vorliegend strittigen Frage noch nie
eingehend auseinandergesetzt. Lediglich in einem obiter dictum hielt es fest,
wenn die Vorinstanz nach
ihrer neueren Praxis auch
bei automatischen Toren einen Vorplatz verlange, so sei das im Regelfall
gerechtfertigt, wo bei Versagen der Automatik nicht mit der Anwesenheit einer
Hilfsperson gerechnet werden könne (VGr,
7. April 2010,
VB.2009.00188, E. 3). Im erwähnten Entscheid wurde dies, wie im vorliegend
angefochtenen Entscheid, mit dem möglichen Versagen der Automatik begründet.
Die private Beschwerdegegnerschaft
und die Bausektion halten diese Praxis nur dann für angebracht, wenn im Fall
des Versagens der Automatik tatsächlich eine Verkehrsgefährdung zu befürchten
ist. Diese Interpretation ist mit § 266 PBG nicht vereinbar. Dieser Bestimmung
lässt sich nicht entnehmen, dass sie nur dann zu beachten sei, wenn ein
kürzerer Garagenvorplatz
bei der Ein- oder Ausfahrt
zu
Verkehrsgefährdungen führen könnte. Die vorgeschriebene Mindestlänge wäre
diesfalls bei kürzeren Garagen nicht zu rechtfertigen. Die Vorschrift
unterscheidet auch nicht danach, ob das Garagentor beim Öffnen und Schliessen
ausschwenkt, was zur Folge hat, dass während diesen Vorgängen eine Gewisse
Distanz einzuhalten ist. § 266 liegt vielmehr die Vermutung zugrunde, dass
auf solchen Vorplätzen auch sonst kurzzeitig Fahrzeuge abgestellt werden,
weshalb sie eine minimale Tiefe aufweisen sollen. Die Anordnung der Vorinstanz,
auf Garagentore sei zu verzichten, ist daher nicht zu beanstanden.
6.3
Im Übrigen
wäre das Rechtsschutzinteresse der privaten Beschwerdegegnerschaft in Bezug auf
die Zulässigkeit einer Fernbedienungsanlage zu verneinen, wenn sie tatsächlich
verbindlich auf die Ausführung des vorliegend zu beurteilenden Projekts
verzichtet hätte, was sie in anderem Zusammenhang behauptet, aus den Akten
jedoch nicht ersichtlich wird. Die Bausektion wird diesbezüglich aufgrund der
neuen Positionierung der Garage eine neue Beurteilung vorzunehmen haben.
7.
Die private
Beschwerdegegnerschaft macht geltend, das auf der Südseite der Garage geplante,
nicht abgestützte Vordach stelle einen oberirdischen Vorsprung dar. Von der
vorgesehenen Breite von 3,2 m würden gemäss § 256 Abs. 2 PBG
2 m von der Überbauungsziffer befreit. Die Vorinstanz habe zu Unrecht eine
"Gesamtbetrachtung" zur Anwendung gebracht, welche im Gesetz keine
Grundlage finde und dieses im Ergebnis aufhebe.
7.1
Der
Argumentation der privaten Beschwerdegegnerschaft kann nicht gefolgt werden.
Die Ausführungen der Vorinstanz, wonach die zu beurteilenden Bauteile nicht als
Vordach eines Gebäudes, sondern als Gebäude im Sinn von § 2 der
Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) zu qualifizieren sind
(Entscheid der Vorinstanz, E. 12.4.1.), sind nicht zu beanstanden. Dem
Raum unter der Überdachung kommt angesichts der zweiseitig geschlossenen
Situation ohne Weiteres Gebäudequalität zu (vgl. BEZ 2011 Nr. 30).
7.2
Zumindest
nachdem auf Garagentore zu verzichten ist, ist vorliegend faktisch nicht eine
mit einem Vordach versehene Garage für zwei Fahrzeuge, sondern ein überdachter
Autoabstellplatz für vier Fahrzeuge zu beurteilen. Der Umstand, dass die beiden
mittleren Abstellplätze auf drei, die beiden äusseren nur auf zwei Seiten
geschlossen geplant waren, rechtfertigt es nicht, das Projekt gegenüber einem
Carport für vier Fahrzeuge zu privilegieren. Die Vorinstanz hat die
Baubewilligung daher zu Recht mit der Auflage ergänzt, wonach die private
Beschwerdegegnerschaft abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen
hat, mit denen die Einhaltung der maximal zulässigen Überbauungsziffer für besondere
Gebäude nachgewiesen wird.
8.
Der Entscheid der
Vorinstanz erweist sich als rechtmässig. Entsprechend sind beide Beschwerden
abzuweisen.
Ausgangsgemäss sind die
Kosten des Verfahrens zur Hälfte der Beschwerdeführerin 1 und je zu einem
Sechstel unter solidarischer Haftung für die Hälfte den Beschwerdeführenden 2.1
bis 2.3 aufzuerlegen. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--     Zustellkosten,
Fr. 6'120.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden zur Hälfte der Beschwerdeführerin 1 und je zu einem
Sechstel unter solidarischer Haftung für die Hälfte den Beschwerdeführenden 2.1
bis 2.3 auferlegt.
4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an…