zh_verwaltungsgericht · VB.2013.00294 · 2013-06-26 · de

Baubewilligung | Beschwerde gegen Baubewilligung für Neubau eines Mehrfamilienhauses an Hanglage. Einhaltung der Gebäudehöhe. Abgrabungen. Ausnahmebewilligung. Beim Vorhaben handelt es sich um einen Neubau, weshalb für die Ermittlung der Gebäudehöhe das zur Zeit des Baugesuchs bestehende Terrain als gewachsener Boden massgebend ist. Die zulässige Gebäudehöhe wird an den traufseitigen Messpunkten überschritten. Unter diesen Umständen kommt eine Überhöhe nur in Betracht, wenn die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung erfüllt sind (E. 4.3). Die aufgrund der Abgrabung für das ursprüngliche Gebäude verstärkte Geländeabsenkung vermindert zwar die architektonische Freiheit, allerdings nicht in einem solchen Ausmass, dass von besonderen Verhältnissen auszugehen wäre. Gerade auch in der näheren Umgebung des Zürichbergs und allgemein an ausgeprägten Hanglagen hat ein Grundeigentümer die topografisch bedingten Einschränkungen hinzunehmen. Im Weiteren wäre es sachwidrig, wenn ein Grundeigentümer im Fall von Aufschüttungen von den dadurch geschaffenen Erhöhungen des gewachsenen Bodens profitieren, im entgegengesetzten Fall von Abgrabungen der dadurch bewirkten Absenkung jedoch durch Gewährung einer Ausnahmebewilligung entgehen könnte. Ferner spricht die Rechtssicherheit dafür, dass im Zug einer Abgrabung geschaffene Veränderungen des Terrainverlaufs bei einer Neuüberbauung höchstens in ausserordentlichen Fällen von dessen Berücksichtigung zu dispensieren vermögen. Solche liegen hier nicht vor (E. 5.4.1). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 26.06.2013 VB.2013.00294
Zurich Verwaltungsgericht 26.06.2013 VB.2013.00294
Zurigo Verwaltungsgericht 26.06.2013 VB.2013.00294

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00294
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Geschäftsnummer:
VB.2013.00294
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 26.06.2013
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Beschwerde gegen Baubewilligung für Neubau eines Mehrfamilienhauses an Hanglage. Einhaltung der Gebäudehöhe. Abgrabungen. Ausnahmebewilligung.
Beim Vorhaben handelt es sich um einen Neubau, weshalb für die Ermittlung der Gebäudehöhe das zur Zeit des Baugesuchs bestehende Terrain als gewachsener Boden massgebend ist. Die zulässige Gebäudehöhe wird an den traufseitigen Messpunkten überschritten. Unter diesen Umständen kommt eine Überhöhe nur in Betracht, wenn die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung erfüllt sind (E. 4.3).
Die aufgrund der Abgrabung für das ursprüngliche Gebäude verstärkte Geländeabsenkung vermindert zwar die architektonische Freiheit, allerdings nicht in einem solchen Ausmass, dass von besonderen Verhältnissen auszugehen wäre. Gerade auch in der näheren Umgebung des Zürichbergs und allgemein an ausgeprägten Hanglagen hat ein Grundeigentümer die topografisch bedingten Einschränkungen hinzunehmen. Im Weiteren wäre es sachwidrig, wenn ein Grundeigentümer im Fall von Aufschüttungen von den dadurch geschaffenen Erhöhungen des gewachsenen Bodens profitieren, im entgegengesetzten Fall von Abgrabungen der dadurch bewirkten Absenkung jedoch durch Gewährung einer Ausnahmebewilligung entgehen könnte. Ferner spricht die Rechtssicherheit dafür, dass im Zug einer Abgrabung geschaffene Veränderungen des Terrainverlaufs bei einer Neuüberbauung höchstens in ausserordentlichen Fällen von dessen Berücksichtigung zu dispensieren vermögen. Solche liegen hier nicht vor (E. 5.4.1).
Gutheissung.
Stichworte:
ABGRABUNG
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
GEBÄUDEHÖHE
GELÄNDEABSENKUNG
GEWACHSENER BODEN
HANGLAGE
INTERPOLATION
MEHRFAMILIENHAUS
RÜCKWEISUNGSENTSCHEID
ÜBERHÖHE
Rechtsnormen:
§ 220 PBG
§ 280 Abs. I PBG
§ 19a Abs. II VRG
Art. 13 Abs. I BZO Zürich
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2013.00294
Urteil
der 1. Kammer
vom
26. Juni 2013
Mitwirkend: Verwaltungsrichter François Ruckstuhl
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Ersatzrichter
Christian Mäder,
Gerichtsschreiber
Martin Knüsel.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.
C, vertreten durch RA D,
2.    Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Die Bausektion der Stadt Zürich bewilligte C am 31. Mai
2011 unter Nebenbestimmungen die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit neun
Wohnungen und einer Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in Zürich.
II.
Hiergegen erhoben A, Gesamteigentümer zufolge
Erbengemeinschaft des nördlich angrenzenden Grundstückes Kat.-Nr. 02, E-Strasse
03, sowie F Rekurs beim Baurekursgericht. Dieses führte am 28. Oktober 2011
einen Delegationsaugenschein mit den Parteien durch. Nachdem das Verfahren
daraufhin im Hinblick auf eine gütliche Einigung zwischen den privaten Parteien
sistiert war, hielten die Parteien nach dem Scheitern der Vergleichsverhandlungen
an ihren Anträgen fest. In der Folge hiess das Baurekursgericht den Rekurs am
1. März 2013 teilweise gut und wies die Sache zur ergänzenden Erteilung
einer Ausnahmebewilligung im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurück; im
Übrigen wurde das Rechtsmittel abgewiesen.
III.
Mit Beschwerde vom 18. April 2013 liess A dem
Verwaltungsgericht beantragen:
"1. Der angefochtene Entscheid vom 1. März 2013
sei im Umfang von Disp. Ziffern I Abs. 2, II und III aufzuheben. Demgemäss
sei der angefochtene Entscheid insofern zu be­stätigen, als dass damit in Disp.
Ziff. I Abs. 1 der Rekurs hinsichtlich der gerügten Verletzung der
Gebäudehöhenvorschrift gutgeheissen und der Bausektionsbeschluss Nr. BE
781/11 vom 31. Mai 2011 aufgehoben, bzw. insofern aufzuheben, als dass die
Angelegenheit zwecks Erteilung einer Ausnahmebewilligung an die Vorinstanz
zurückgewiesen wird.
2. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid vom 1. März
2013 im Umfang von Disp. Ziffern I Abs. 2, II und III aufzuheben und
die Angelegenheit zum Entscheid betreffend Verhältnismässigkeit der
Durchsetzung der Gebäudehöhenvorschrift an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs-
und Beschwerdeverfahren zulasten des privaten Rekursgegners."
In seiner Vernehmlassung vom 29. April 2013 schloss
das Baurekursgericht auf Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag
stellten die Bausektion der Stadt Zürich am 22. Mai 2013 sowie C am 24. Mai
2013; letzterer beantragte die Zusprechung einer Parteientschädigung. Mit
Replik vom 5. Juni 2013 sowie Duplikschriften vom 17. Juni 2013
hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01
liegt gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober
1991 (BZO) in der Wohnzone W3. Art. 13 Abs. 1 BZO definiert die dort
erlaubten Grundmasse; die maximale Gebäudehöhe beträgt 11,5 m. Bis vor rund
zwei Jahren war die Parzelle mit einem inzwischen abgebrochenen Gebäude G des
Instituts H überbaut. An dessen Stelle projektiert die Bauherrschaft ein
Mehrfamilienhaus mit je zwei Wohnungen im Untergeschoss und in den drei
Obergeschossen sowie einer Wohnung im Dachgeschoss; im Weiteren ist eine Garage
für dreizehn Autos vorgesehen.
2.
2.1
Beim angefochtenen
Entscheid des Baurekursgerichts handelt es sich formell um einen
Rückweisungsentscheid. Solche Entscheide sind in der Regel nur dann anfechtbar,
wenn die Voraussetzungen für die Anfechtung von Vor- und Zwischenentscheiden
erfüllt sind (vgl. RB 2002 Nr. 2; RB 2005 Nr. 20). Gegen selbständig
eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde unter anderem dann
zulässig, wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen
und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges
Beweisverfahren ersparen würde (§ 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a
Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/22. März
2010 (VRG) in Verbindung mit Art. 93 Abs. 1 lit. b des
Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht
[Bundesgerichtsgesetz, BGG]). Wird durch materiellrechtliche Anordnungen im Rückweisungsentscheid
der Beurteilungsspielraum der unteren Instanz wesentlich eingeschränkt, so wird
dies als selbständig anfechtbarer Endentscheid betrachtet, womit im Ergebnis
das gleiche Resultat erzielt wird, wie wenn der Entscheid als selbständig
anfechtbarer Zwischenentscheid mit nicht wiedergutzumachendem Nachteil qualifiziert
worden wäre (BGE 133 V 477 E. 5.2.2).
Vorliegend wurde die Bausektion angewiesen, dem Bauherrn
eine Ausnahmebewilligung für die Überschreitung der aufgrund von Art. 13 Abs. 1
BZO zulässigen Gebäudehöhe zu erteilen. Weil dieser somit insoweit kein
Ermessensspielraum mehr zusteht, ist das angefochtene Urteil einem selbständig
anfechtbaren Endentscheid gleichzustellen.
2.2
Mit Bezug auf F ist der Entscheid des
Baurekursgerichts vom 1. März 2013 in Rechtskraft erwachsen. Demnach hat
sie einen Viertel der Rekurskosten zu tragen und ist ihr keine
Parteientschädigung zugesprochen worden.
3.
Der Beschwerdeführer beantragt
die Durchführung eines Augenscheins. Der für die Beantwortung der streitigen
Rechtsfrage massgebliche Sachverhalt ergibt sich indessen mit hinreichender
Deutlichkeit aus den Verfahrensakten. Zudem hat die Vorinstanz am 28. Oktober
2011 einen Augenschein durchgeführt und dürfen die bei dieser Gelegenheit
gewonnenen Erkenntnisse auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren verwendet
werden (RB 1981 Nr. 2). Aus diesen Gründen kann auf die Durchführung eines
verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 =
BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 7 N. 45).
4.
4.1
Strittig ist vorab die Gebäudehöhe an der südwestlichen
Gebäudeecke. Gemäss § 280 Abs. 1 PBG wird diese
von der
jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden
gewachsenen Boden gemessen. Nach § 5 Abs. 1 der Verordnung über die
nähere Umschreibung der Begriffe und Inhalte der baurechtlichen Institute sowie
über die Mess- und Berechnungsweisen (Allgemeine Bauverordnung) vom 22. Juni
1977 (ABauV) gilt als gewachsener Boden der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende
Verlauf des Bodens. Auf frühere Verhältnisse ist nach Abs. 2 derselben
Bestimmung zurückzugreifen, wenn der Boden entweder innert eines Zeitraums von
zehn Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der Ausführung der
Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschüttet und das neue Terrain
in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem förmlichen Planungs- oder
Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich als künftig gewachsener Boden
erklärt worden ist (lit. a) oder im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung
des Grundstücks oder zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist (lit. b).
Gemäss ständiger Rechtsprechung ist bei Um- und Erweiterungsbauten für die Bestimmung
des gewachsenen Bodens auf die Terrainverhältnisse bei Einreichung des
ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude abzustellen, und zwar unabhängig
davon, ob das Terrain seinerzeit abgegraben oder aufgeschüttet worden ist. Demgegenüber
ist bei anstelle von bestehenden Bauten errichteten Neubauten auf das im Zeitpunkt
der Baueingabe bestehende Terrain abzustellen (VGr, 6. April 2011,
VB.2010.00704 = BEZ 2011 Nr. 36; VGr, 21. März 2012, VB.2011.535
E. 2.1.1, je mit Hinweisen auf die bisherige Rechtsprechung).
Alle Höhenmasse werden im Lot gemessen (§ 29 Abs. 1
ABauV). Massgebend ist die traufseitige Fassade; giebelseitig wird nur bei den
Gebäudeecken eine Gebäudehöhe gemessen (VGr, 5. August 2009,
VB.2009.00171, BEZ 2009 Nr. 41). Die so gemessene Gebäudehöhe darf bei
keinem Gebäudeteil das zulässige Mass überschreiten (Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Bau­recht, 5. A.,
Zürich 2011,
S. 918).
4.2
Für die
Ermittlung der streitigen Gebäudehöhe ging die Baubewilligungsbehörde von den Höhenkoten
an den Grundstücksgrenzen aus, während das tatsächliche Terrain an der
südwestlichen Gebäudeecke rund zwei Meter tiefer liegt. Sie begründete dies vor
der Vorinstanz damit, dass der heutige Terrainverlauf auf dem Baugrundstück
nichts mehr mit dem ursprünglichen zu tun habe und sich stark vom Geländeverlauf
der umliegenden Grundstücke unterscheide. Das Baugrundstück liege regelrecht in
einer Mulde, welche auf das im Jahr 1959 bewilligte und ursprünglich bis 1964
befristete Gebäude G des Instituts H zurückzuführen sei. Mit der Baubewilligung
1959 sei eine Ausnahmebewilligung zur Vornahme massiver Terrainabgrabungen von
bis fast drei Meter erteilt worden, welche einst damit begründet worden sei,
dass es sich nur um eine provisorische Baute handle. Demzufolge rechtfertige es
sich, beim jetzigen Neubauvorhaben auf einen Terrainverlauf abzustellen, der
die damaligen künstlichen Eingriffe in das Terrain ausgleiche und gleichzeitig
einen vernünftigen Anschluss an das umliegende Gelände schaffe. Zu diesem Zweck
sei das Terrain ausgehend von den Höhenkoten entlang den Grundstücksgrenzen
interpoliert worden, was zu einer sachgerechten Lösung führe.
Der Bauherr macht in seiner Beschwerdeantwort geltend, dass
"derartige unnatürliche und die Neuüberbauung des Grundstücks erheblich
erschwerende Terrainsituationen unmittelbar angrenzend an die abzubrechende
Baute" gemäss dem Entscheid BEZ 2011 Nr. 36 durch Interpolation zu
beseitigen seien. Damit stellt er sich implizit auf den Standpunkt, dass die
Gebäudehöhe eingehalten und eine Ausnahmebewilligung entgegen der Auffassung
des Baurekursgerichts gar nicht erforderlich sei.
4.3
In den vorn (Erw. 4.1) genannten Entscheiden
prüfte das Verwaltungsgericht, wie der gewachsene Boden im Fall des
Gebäudeabbruchs und der Neuüberbauung eines Grundstücks zu ermitteln sei. Es hielt
dabei fest,
dass die Fläche innerhalb des Grundrisses
von bestehenden Bauten und Anlagen allgemein nicht als gewachsenen Boden im
Sinn von § 5 Abs. 1 ABauV betrachten, sondern fiktiv auffüllen und
damit zu interpolieren sei. Gleiches gilt bei Abgrabungen für Garagenzufahrten,
Kellerabgänge u.
Ä. Vorliegend wird die Gebäudehöhe
indessen nicht im Innern des Gebäudegrundrisses überschritten und auch nicht
durch einzelne unmittelbar an die abzubrechende Baute angrenzenden Abgrabungen
für Garageneinfahrten, Rampen zu Tiefgaragen, Kellerabgänge o.ä. Die
streitbezogene "Abgrabung/Mulde" betrifft vielmehr die damalige
Terraingestaltung im Zusammenhang mit der Erstellung des Gebäude G des
Instituts H im Jahre 1960. Eine Interpolation fällt somit, wie die Vorinstanz
richtig festgestellt hat, ausser Betracht.
Beim streitbetroffenen Vorhaben
handelt es sich um einen Neubau, weshalb nach dem Gesagten für die Ermittlung
der Gebäudehöhe das zur Zeit des Baugesuchs bestehende Terrain als gewachsener
Boden massgebend ist. Nach den zutreffenden Feststellungen des Baurekursgerichts
wird die zulässige Gebäudehöhe von 11,5 m (Art. 13 Abs. 1 BZO)
an den drei traufseitigen Messpunkten 1, 14 und 15 überschritten, am erstgenannten
um rund 2 m. Unter diesen Umständen kommt eine Überhöhe nur in Betracht,
wenn die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung erfüllt sind.
5.
5.1
Eine
Ausnahmebewilligung ist gemäss § 220 PBG zu erteilen, wenn besondere Verhältnisse
vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint
(Abs. 1). Eine Ausnahmebewilligung darf überdies nicht gegen den Sinn und
Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreit, und auch sonst keine
öffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2). Schliesslich darf ein Nachbar
durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht
unzumutbar benachteiligt werden (Abs. 3).
Besondere, eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse
können in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der
Zweckbestimmung des Gebäudes liegen – insbesondere jedoch in der Form, Lage
oder Topografie des Baugrundstücks (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986
Nr. 4; RB 1981 Nr. 126; RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981 Nr. 34;
Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 1127 ff.; Walter Haller/Peter Karlen,
Raumplanungs- und Baurecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, N. 690). Das
Institut der Ausnahmebewilligung soll dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit
dort Nachachtung verschaffen, wo die Anwendung der gesetzlichen Regelung zu
Resultaten führen würde, die der Gesetzgeber nicht bedacht hat und durch kein
öffentliches Interesse gedeckt sind (RB 1985 Nr. 102). Eine Ausnahmebewilligung
bezweckt daher, im Einzelfall Härten und Unbilligkeiten zu beseitigen, die mit
dem Erlass der Regel nicht beabsichtigt waren. Es geht mithin um offensichtlich
ungewollte Wirkungen einer Vorschrift. Die Ausnahmebewilligung darf daher nicht
dazu eingesetzt werden, generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch
immer anführen liessen; auf diesem Weg würde nämlich das Gesetz geändert (BGE
117 Ib 125 E. 6d mit Hinweisen; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 1128 f.).
5.2
Im angefochtenen
Rekursentscheid erwog das Baurekursgericht, dass ein Bauherr sich grundsätzlich
mit dem bestehenden Terrainverlauf abfinden müsse. Dies gelte nicht nur im für
ihn günstigen Fall von vormaligen Aufschüttungen, sondern auch – wie hier – im
ungünstigen Fall von früheren Abgrabungen. Dispensbegründende besondere
Verhältnisse dürften nicht leichthin angenommen werden. So habe das
Verwaltungsgericht im Entscheid VB.2012.00111 vom 11. Juli 2012 Terrainunebenheiten
von rund 1,2 m auf einem Grundstück von etwa 5'000 m² nicht für
ausnahmebegründend gewürdigt. Der vorliegende Fall lasse sich indessen nicht
mit üblicherweise anzutreffenden Terrainunebenheiten vergleichen. Denn bei der
Erstellung des ursprünglich nur als Provisorium bis Dezember 1964 bewilligten Gebäude
G des Instituts H sei das Grundstück gegenüber der I-Strasse umfassend
abgesenkt und dadurch die heute noch vorhandene Mulde geschaffen worden. Ein
derartiger Geländeverlauf komme besonderen Verhältnissen im Sinn von § 220
Abs. 1 PBG gleich, und zwar unabhängig davon, ob er von Menschenhand oder
durch Naturkräfte geschaffen worden sei. Im Weiteren gelte es zu
berücksichtigen, dass für die damalige Abgrabung im Jahr 1959 eine
Ausnahmebewilligung erteilt worden sei, weil es sich um ein Provisorium handle.
In der Baubewilligung sei der Grundeigentümer verpflichtet worden, die Baute
auf erstes Verlangen, spätestens aber auf Ende Dezember 1964 zu beseitigen.
Zwar habe sich der baurechtliche Entscheid darüber ausgeschwiegen, ob der
ursprüngliche Terrainverlauf hätte wiederhergestellt werden müssen, doch lasse
die Erteilung einer Ausnahmebewilligung darauf schliessen. Eine unter
Einhaltung der Gebäudehöhenvorschrift in die Mulde gesetzte Neubaute würde hier
zu einer aus dem umliegenden Terrainverlauf unverständlichen und städtebaulich
unerwünschten Situation führen. Daher sprächen gewichtige öffentliche
Interessen für die Entbindung von der Einhaltung der höchstzulässigen Gebäudehöhe
im Südwestbereich des projektierten Gebäudes. Dieses käme unter Inanspruchnahme
einer Ausnahmebewilligung nicht höher zu liegen als die umliegenden Gebäude,
würde mit diesen eine einheitliche, städtebaulich überzeugende Silhouette
bilden und die ursprünglichen Terrainverhältnisse wiederherstellen. Die
Erteilung einer Ausnahmebewilligung verletze keine öffentlichen Interessen und
die Benachteiligung der Nachbarn aufgrund der Verminderung der Aussicht sei
gering, jedenfalls nicht unzumutbar.
Zur Begründung seines Rechtsmittels macht der
Beschwerdeführer geltend, dass eine Ausnahmesituation entgegen der Annahme des
Baurekursgerichts nicht vorliege. Die Gebäude im Umkreis des Baugrundstücks
seien unterschiedlich hoch, was zu einer Auflockerung der Dachlandschaft führe.
Eine geringere Gebäudehöhe des streitbetroffenen Mehrfamilienhauses sei daher
städtebaulich nicht zu beanstanden. Die von der Vorinstanz nicht weiter
geprüfte Durchsetzung der Gebäudehöhenvorschrift bewirke keinen unzumutbaren Eingriff
in die Interessen des Grundeigentümers. Der Bau eines Mehrfamilienhauses auf
dem bestehenden Terrain, also in der "Mulde", stelle für ihn keine
Härte dar. Das Baugrundstück könne auch unter Einhaltung der zulässigen
Gebäudehöhe mit dem gleichen Bauvolumen und städtebaulich überzeugend genutzt
werden. An der Einhaltung der Normen über die Beschränkung von Gebäudehöhe und
Geschosszahl bestehe ein grosses öffentliches Interesse. Der den Nachbarn mit
der Ausnahmebewilligung zugemutete Aussichtsverlust sei entgegen der Auffassung
der Vorinstanz als bedeutend zu würdigen.
Die Bausektion der Stadt Zürich
schliesst sich in ihrer Beschwerdeantwort der Argumentation des
Baurekursgerichts an. Der private Beschwerdegegner betont, dass die auf dem
Baugrundstück bestehende Mulde keineswegs mit Terrainunebenheiten verglichen
werden könne. Bei der Normierung der zulässigen Gebäudehöhe habe der
Gesetzgeber offenkundig nicht an einen derartigen Geländeverlauf gedacht.
Mithin lägen hier dispensbegründende besondere Verhältnisse vor. Das
Baurekursgericht habe zutreffend erkannt, dass eine unter Einhaltung der
Gebäudehöhenvorschrift in die Mulde gesetzte Neubaute zu einer gegenüber dem
umliegenden Terrainverlauf städtebaulich unerwünschten und unbefriedigenden
Situation führe. Daraus habe es den richtigen Schluss gezogen, dass hier ein
überwiegendes öffentliches Interesse an der Durchsetzung der gesetzlichen
Gebäudehöhe fehle. Wenn der Bauherr die Gebäudehöhe ab dem Terrain der
unnatürlichen und tiefen Geländemulde einhalten müsste, würde er stark eingeschränkt.
Um ein mit dem umstrittenen Vorhaben vergleichbares Volumen zu realisieren,
müsste er die Geländemulde noch vergrössern. Dies lasse sich weder aus Gründen
der Einordnung noch des Wohnkomforts rechtfertigen. Die Beachtung der
Gebäudehöhe ab dem heutigen Terrainverlauf würde daher zu einer geringeren
Nutzfläche und damit zu einer erheblichen wirtschaftlichen Einbusse führen, was
zudem im Widerspruch zum Grundsatz der haushälterischen Bodennutzung stünde.
Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers handle es sich bei den Bestimmungen
über die Gebäudehöhe und Geschosszahl nicht um ausnahmefeindliche Normen. Mit
Bezug auf den Aussichtsverlust der Anstösser gelte es zu beachten, dass aufgrund
der Ausnahmebewilligung zwar die Gebäudehöhe überschritten werde, nicht aber
das für ein Schrägdach zulässige Profil. Würde das Projekt mit einem solchen
erstellt, würde die Aussicht des Beschwerdeführers noch stärker eingeschränkt.
Von einer unzumutbaren Benachteiligung k¿ne jedenfalls nicht die Rede sein.
5.3
Ob eine Ausnahmesituation
im erwähnten Sinn vorliegt, ist vorwiegend eine Rechtsfrage, die das Verwaltungsgericht
frei überprüft, doch wird der Baubehörde bei der Gewährung der
Ausnahmebewilligung ein erheblicher Beurteilungsspielraum eingeräumt. Durch
welche Abweichungen von den Bauvorschriften und durch welche besonderen Anordnungen
der Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, ist überwiegend Ermessensfrage.
Das Verwaltungsgericht greift hierbei nur ein, wenn dieses pflichtgemässe
Ermessen überschritten oder missbraucht wird (vgl. RB 1964 Nr. 28 = ZBl
66/1965, S. 176 = ZR 64 Nr. 185; Haller/Karlen, N. 676 f.).
5.4
In erster Linie
gilt es zu prüfen, ob dispensbegründende besondere Verhältnisse vorliegen. Wird
diese Frage bejaht, sind in einem zweiten Schritt die öffentlichen Interessen sowie
die privaten Interessen des Grundeigentümers und der Nachbarn abzuwägen.
5.4.1
Das zwischen der I- und der E-Strasse in Zürich gelegene Baugrundstück
fällt in westlicher Richtung gegen Gebäude J und Institut H sowie in
nordwestlicher Richtung entlang der E-Strasse ab. Dem Baurekursgericht ist beizupflichten,
dass die anlässlich der 1959 bewilligten Erstellung des vormaligen Gebäude G
des Instituts H erlaubte Abgrabung gegenüber der I-Strasse die natürliche
Hangneigung verstärkt hat. Ebenso erscheint die Auffassung sachgerecht, dass es
nicht entscheidend darauf ankommt, ob das gewachsene Terrain einzig auf
natürliche Ursachen oder auch auf menschliche Einwirkungen zurückzuführen ist.
Entgegen den Vorinstanzen kann von einer eigentlichen Mulde jedoch nicht
gesprochen werden. Wie die Akten zeigen, tritt die Absenkung im Wesentlichen
nur talseitig gegenüber der I-Strasse in Erscheinung; dort führt denn auch das
streitbetroffene Projekt primär beim Messpunkt 1 zur Überschreitung der
Gebäudehöhe. Das annähernd rhombusförmige Grundstück Kat.-Nr. 01 mit einer
Fläche von 1'089 m² weist offensichtlich eine günstige Form auf, was die
Gestaltungsmöglichkeiten bei der Projektierung erweitert. Die aufgrund der
erwähnten Abgrabung verstärkte Geländeabsenkung vermindert zwar die architektonische
Freiheit, allerdings nicht in einem solchen Ausmass, dass von besonderen
Verhältnissen auszugehen wäre. Gerade auch in der näheren Umgebung des
Zürichbergs und allgemein an ausgeprägten Hanglagen hat ein Grundeigentümer die
topografisch bedingten Einschränkungen hinzunehmen. Im Weiteren wäre es
sachwidrig, wenn ein Grundeigentümer im Fall von Aufschüttungen von den dadurch
geschaffenen Erhöhungen des gewachsenen Bodens profitieren, im
entgegengesetzten Fall von Abgrabungen der dadurch bewirkten Absenkung jedoch
durch Gewährung einer Ausnahmebewilligung entgehen könnte. Ferner spricht die
Rechtssicherheit dafür, dass im Zug einer Abgrabung geschaffene Veränderungen
des Terrainverlaufs bei einer Neuüberbauung höchstens in ausserordentlichen
Fällen von dessen Berücksichtigung zu dispensieren vermögen. Solche liegen hier
nicht vor; wie der private Beschwerdegegner zu Recht einräumt, hindert ihn die
Respektierung der gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO erlaubten Gebäudehöhe
nicht an der zweckmässigen Nutzung seines Grundstücks. Dies gilt auch dann,
wenn die dadurch erzwungene Projektänderung zu einer – vergleichsweise
bescheidenen – Verminderung der Ausnützung führen sollte.
5.4.2
Das Umfeld des Baugrundstücks weist keineswegs ein einheitliches architektonisches
Erscheinungsbild auf, sondern ist durch verschiedene Stilrichtungen geprägt.
Ebenso variieren die Gebäudehöhen und aufgrund der erwähnten Hanglage ist eine
einheitliche Silhouette entgegen der Ansicht des Baurekursgerichts nicht zu
erkennen. Unter diesen Umständen besteht kein Interesse der Bausektion der
Stadt Zürich, dem streitbetroffenen Vorhaben aus städtebaulichen Gründen eine
Überhöhe zuzugestehen.
5.4.3
Das Interesse des Bauherrn an der nachgesuchten Überschreitung der
Gebäudehöhe fällt nicht allzu sehr ins Gewicht. Abgesehen davon, dass er in der
Beschwerdeantwort selbst Möglichkeiten skizziert, wie die Ausnützung im Fall
einer Projektänderung beibehalten werden kann, wäre ihm selbst eine –
bescheidene – Mindernutzung zumutbar und vermöchte sie keinen Dispens zu
rechtfertigen. Unter diesen Umständen braucht das Verwaltungsgericht die Interessen
des Beschwerdeführers nicht näher zu erörtern. Entgegen der Auffassung der
Vorinstanz lässt sich die angestrebte Erhaltung der Aussicht im gesetzlichen Rahmen
allerdings nicht als minim bezeichnen. Es darf als notorisch gelten, dass bei
der Bewertung von Immobilien die Aussicht insbesondere bei qualitativ gehobenen
Wohnbauten einen wertrelevanten Faktor darstellt. Dieser Umstand wird auch
nicht durch den Einwand des privaten Beschwerdegegners entkräftet, dass ein
gemäss Bauordnung zulässiges Satteldach anstelle des tatsächlich vorgesehenen
Attikageschosses eine weitergehende Beeinträchtigung zur Folge hätte.
5.4.4
Nach dem Gesagten sind die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung
nicht erfüllt. Unter diesen Umständen kann dahingestellt bleiben, ob bei
gegenteiliger Würdigung eine Gebäudehöhenüberschreitung um nicht weniger als
rund 2 m bei einem bestimmten Messpunkt noch verhältnismässig sei oder ob
sich der Bauherr ungeachtet der Ausnahmesituation mit einer geringeren Mehrhöhe
begnügen müsste.
Diese Erwägungen führen unter Gutheissung der Beschwerde
zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids des Baurekursgerichts vom 1. März
2013 sowie der Baubewilligung der Bausektion der Stadt Zürich vom 31. Mai 2011.
6.
Bei diesem Ausgang des
Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdegegnern je zur Hälfte
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Diesen ist ferner – neben den ihnen auferlegten Kostenanteil von je einem
Viertel – auch der Anteil (1/4) der auf den obsiegenden Beschwerdeführer
entfallenen Rekurskosten zu überbinden. Dem privaten Beschwerdegegner muss eine
Parteientschädigung von vornherein versagt bleiben. Vielmehr ist dieser zu
verpflichten, dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung für das Rekurs- und
das Beschwerdeverfahren zusammen im angemessenen Betrag von Fr. 5'000.-
auszurichten (§ 17 Abs. 2 lit. a in Verbindung mit Abs. 3
VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 1. März
2013 und die Baubewilligung der Bausektion der Stadt Zürich vom 31. Mai 2011
werden aufgehoben.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellkosten,
Fr. 8'150.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden je zur Hälfte den Beschwerdegegnern auferlegt.
4.    Die
Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 8'330.- werden zu je 3/8 den Beschwerdegegnern
und zu 1/4 weiterhin der damaligen Rekurrentin F auferlegt.
5.    Der
Beschwerdegegner 1 wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekurs-
und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.-
zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an:…