zh_verwaltungsgericht · VB.2005.00208 · 2005-07-22 · de

Baubewilligung | Anrechenbarkeit von gemäss Baueingabeplänen mit "Keller" und "Waschen" bezeichneten Räumen im Erd- und Obergeschoss eines projektierten Mehrfamilienhauses Die streitbetroffenen Räume erfüllen die für Wohn- und Arbeitsräume geltenden Anforderungen fast vollständig. Einstellräume für Vorräte und Hausrat sowie Wasch- und Trocknungsräume, wie sie § 10 Abs. 1 aABauV ausdrücklich von der Anrechenbarkeit ausnahm, gehören auch nach der Aufhebung dieser Bestimmung nicht zu den gemäss § 255 Abs. 1 PBG anrechenbaren Flächen. Das gilt jedoch nur insoweit, als aufgrund von Ausstattung, Lage und Grösse dieser Räume die entsprechende Nutzung als hinreichend gesichert erscheint, was dann nicht zutrifft, wenn solche Räume die Anforderungen an Wohn- und Arbeitsräume ganz oder fast vollständig erfüllen. Allein die Bezeichnung als Keller- bzw. Waschräume und die in den Plänen angegebene Ausstattung mit Waschmaschinen und dergleichen vermag an der Eignung solcher Räume zu anrechenbaren Nutzungen nichts zu ändern. Die grosszügigen Flächenmasse von bis zu 12,9 m2 für die "Keller" und bis zu 25,5 m2 für die mit "Waschen" bezeichneten Räume gehen weit über das für einen Haushalt aus praktischen Gründen Erforderliche hinaus, so dass ohne weiteres nur einer der beiden jeder Wohnung zugewiesenen Räume als Nebenraum genutzt werden könnte (E. 2.3). Ein Nutzungsbeschränkungsrevers fällt nicht in Betracht (E. 2.4). Eine Heilung des Mangels durch Nebenbestimmungen ist ausgeschlossen (E. 2.5). Gutheissung (E. 3).

Zürich Verwaltungsgericht 22.07.2005 VB.2005.00208
Zurich Verwaltungsgericht 22.07.2005 VB.2005.00208
Zurigo Verwaltungsgericht 22.07.2005 VB.2005.00208

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00208
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Geschäftsnummer:
VB.2005.00208
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 22.07.2005
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Anrechenbarkeit von gemäss Baueingabeplänen mit "Keller" und "Waschen" bezeichneten Räumen im Erd- und Obergeschoss eines projektierten Mehrfamilienhauses
Die streitbetroffenen Räume erfüllen die für Wohn- und Arbeitsräume geltenden Anforderungen fast vollständig. Einstellräume für Vorräte und Hausrat sowie Wasch- und Trocknungsräume, wie sie § 10 Abs. 1 aABauV ausdrücklich von der Anrechenbarkeit ausnahm, gehören auch nach der Aufhebung dieser Bestimmung nicht zu den gemäss § 255 Abs. 1 PBG anrechenbaren Flächen. Das gilt jedoch nur insoweit, als aufgrund von Ausstattung, Lage und Grösse dieser Räume die entsprechende Nutzung als hinreichend gesichert erscheint, was dann nicht zutrifft, wenn solche Räume die Anforderungen an Wohn- und Arbeitsräume ganz oder fast vollständig erfüllen. Allein die Bezeichnung als Keller- bzw. Waschräume und die in den Plänen angegebene Ausstattung mit Waschmaschinen und dergleichen vermag an der Eignung solcher Räume zu anrechenbaren Nutzungen nichts zu ändern. Die grosszügigen Flächenmasse von bis zu 12,9 m2 für die "Keller" und bis zu 25,5 m2 für die mit "Waschen" bezeichneten Räume gehen weit über das für einen Haushalt aus praktischen Gründen Erforderliche hinaus, so dass ohne weiteres nur einer der beiden jeder Wohnung zugewiesenen Räume als Nebenraum genutzt werden könnte (E. 2.3). Ein Nutzungsbeschränkungsrevers fällt nicht in Betracht (E. 2.4). Eine Heilung des Mangels durch Nebenbestimmungen ist ausgeschlossen (E. 2.5). Gutheissung (E. 3).
Stichworte:
ANRECHENBARE FLÄCHE
ANRECHENBARKEIT
ARBEITSRAUM
AUFENTHALT
AUSNÜTZUNGSBERECHNUNG
AUSNÜTZUNGSREVERS
AUSNÜTZUNGSÜBERSCHREITUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
FENSTERFLÄCHE
KELLER
LIFT
NUTZUNGSBESCHRÄNKUNGSREVERS
TREPPENHAUS
TROCKENRAUM
WASCHRAUM
WOHNRAUM
Rechtsnormen:
§ 39 BBauV I
§ 255 Abs. I PBG
§ 297 PBG
§ 301 Abs. I PBG
§ 302 Abs. II PBG
§ 303 Abs. I PBG
Publikationen:
BEZ 2005 Nr. 37 S. 4
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
I.
Am 28. September 2004 erteilte der Bauausschuss Opfikon
der Kommanditgesellschaft D & Co. die baurechtliche Bewilligung für zwei
Mehrfamilienhäuser auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 an der L-Strasse
04 und 05 in Opfikon.
II.
Den hiergegen von den Nachbarn A und B erhobenen Rekurs
wies die Baurekurskommission IV am 14. April 2005 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 13. Mai 2005 liessen A und B dem Verwaltungsgericht
Aufhebung des Rekursentscheids und der Baubewilligung beantragen, unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
Die Vorinstanz schloss am 26. Mai 2005 auf Abweisung der
Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft liess am 15. und 16. Juni 2005
Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen, die
Bauherrschaft unter dem Vorbehalt, dass auf die Beschwerde überhaupt
einzutreten sei.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
(VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen
zuständig. Das Rechtsschutzinteresse der Beschwerdeführer, die eine massive
Überschreitung der zulässigen Ausnützung rügen, ist offenkundig; ob der geltend
gemachte Mangel durch eine Nebenbestimmung geheilt werden kann, ist eine Frage
der materiellen Beurteilung und nicht im Rahmen des Eintretens zu prüfen. Abgesehen
davon haben die Nachbarn ein direktes Interesse nicht nur an der Verhinderung
eines unzulässigen Gebäudevolumens, sondern auch einer Übernutzung des Gebäudes
durch zu grosse Wohn- und Arbeitsflächen. Auf die rechtzeitig und formrichtig
erhobene Beschwerde ist einzutreten.
2.
Streitig ist lediglich noch die Anrechenbarkeit der laut
den Baueingabeplänen mit "Keller" und "Waschen"
bezeichneten Räume im Erd- und Obergeschoss des Hauses B. Dieses Haus weist im
Unter- und Dachgeschoss sowie in den beiden Vollgeschossen je eine 4 ½- bis
5-Zimmerwohnung (Dachgeschoss) auf. Im Erdgeschoss sind für die dortige Wohnung
ein vom Treppenhaus aus zugänglicher Raum für das Waschen mit 25,5 m
2
sowie ein Keller mit 12,9 m
2
Fläche vorgesehen. Im Obergeschoss
finden sich für die dortige Wohnung sowie jene im Dachgeschoss je ein Raum für
das Waschen mit 25,5 m
2
bzw.
17,4 m
2
Fläche sowie je ein
Keller mit 12,9 m
2
bzw. 10,4 m
2
Fläche. Auch in diesem Geschoss sind
die für jede Wohnung zur Verfügung stehenden Räume je durch eine Türe vom
Treppenhaus her erschlossen; ein direkter Zugang zur Wohnung besteht nicht. Mit
Ausnahme des einen der mit "Waschen" bezeichneten Räume im
Obergeschoss, der bei 17,4 m
2
Bodenfläche nur über eine Fensterfläche von 0,9 m
2
verfügt, weisen alle diese Räume Fensterflächen von mehr
als einem Zehntel der Bodenfläche auf. In den mit "Waschen"
bezeichneten Räumen sind jeweils ein Spültrog, eine Waschmaschine und ein
Tumbler eingezeichnet. Neben den erwähnten, den einzelnen Wohnungen
zugewiesenen Räumen, verfügt das Gebäude noch über einen Veloraum im
Erdgeschoss sowie einen Schutzraum/Abstellraum im Garagengeschoss, jedoch über
keine weiteren Räume, die zu Keller- oder Waschzwecken verwendet werden können.
2.1
Die
Vorinstanz hat die mit "Keller" bzw. "Waschen" bezeichneten
Räume im Erd- und Obergeschoss nicht als gemäss § 255 Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) anrechenbare Flächen
gewürdigt. § 10 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni
1977 (in der bis zum 31. Januar 1992 geltenden Fassung;
aABauV) habe Einstellräume für Vorräte und Hausrat sowie Waschküchen und Trockenräume
ausdrücklich nicht zur anrechenbaren Fläche gezählt. Die Streichung dieser Bestimmung
nach der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 bedeute
jedoch nicht, dass die Nichtanrechnung dieser Räume preisgegeben worden sei. Zudem
seien diese Räume hier nur über das Treppenhaus zugänglich und hätten keine
direkten Zugänge zu den Wohnungen. Obwohl sie Boden- und Fensterflächen
aufwiesen, die ohne weiteres auch andere Nutzungen zulassen würden, sei eine
solche Zweckentfremdung unwahrscheinlich; die vorgesehenen Nutzungen als
Wasch-, Trocken- und Kellerräume seien für einen Haushalt unabdingbar und die
Schaffung entsprechender Räume gemäss § 297 PBG ausdrücklich vorgeschrieben.
Im Falle einer unzulässigen Umnutzung liesse sich aufgrund des von der
Baubehörde verlangten Eintrags eines entsprechenden Reverses im Grundbuch die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ohne weiteres durchsetzen.
Die Beschwerdeführer machen geltend, die fraglichen Räume
im Erd- und Obergeschoss müssten gemäss § 255 Abs. 1 PBG zur
anrechenbaren Fläche gerechnet werden, was bedeute, dass die gemäss Art. 1
Ziff. 1.3 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Opfikon vom 24. September
1995 (BZO) in der Wohnzone W2L zulässige Ausnützung von 30 % überschritten
werde. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen
komme es auf die objektive Verwendbarkeit dieser Flächen zum Wohnen, Arbeiten
oder dauernden Aufenthalt an. Die fraglichen Räume würden alle gesetzlichen
Anforderungen für eine solche Nutzung erfüllen bzw. nur geringfügig
unterschreiten; der Umstand, dass sie nur über das Treppenhaus zugänglich
seien, ändere daran nichts. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz treffe es
nicht zu, dass trotz der mittlerweile aufgehobenen Bestimmung von § 10 Abs. 1
aABauV Einstellräume für Vorräte und Hausrat sowie Waschküchen und Trockenräume
unabhängig von ihrer konkreten Ausgestaltung nicht anrechenbar seien. Es treffe
auch nicht zu, dass eine andere Verwendung als die in den Plänen angegebene
wenig wahrscheinlich sei. Angesichts der beschränkten Kontrollmöglichkeiten
werde mit dem in der Baubewilligung statuierten Nutzungsrevers einer unzulässigen
Nutzung nicht wirksam begegnet.
Die Beschwerdegegnerschaft verweist im Wesentlichen auf
die Begründung des Rekursentscheids. Zusätzlich lässt die Bauherrschaft geltend
machen, die streitbetroffenen Nebenräume würden nicht mit Schallschutzfenstern
versehen und sie seien mehrheitlich gegen Norden ausgerichtet; sie erfüllten
die Anforderungen an anrechenbare Räume auch aus diesen Gründen nicht. Die
Baubehörde macht geltend, dass Räume, die in einer Weise ausgestattet seien,
die zweifelsfrei auf ihre Bestimmung als Waschküche, Trocknungs- oder
Einstellraum schliessen lasse, nicht anrechenbar seien; niemand werde in einem
Raum mit Waschautomat, Tumbler und Spültrog ein Schlafzimmer einrichten oder
einen Trocknungsraum mit aufgespannten Wäscheleinen als Gästezimmer oder Büro
verwenden.
2.2
Für die
Ausnützungsziffer anrechenbar sind gemäss § 255 Abs. 1 PBG alle dem
Wohnen, Arbeiten oder sonst dem Aufenthalt dienenden oder hiefür verwendbaren
Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen
Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden. Ob ein Raum
solchen Zwecken dient oder dafür verwendbar ist, beurteilt sich im Einzelfall
nach objektiven Kriterien und nicht nach der Absichtserklärung des Bauherrn
oder der Bezeichnung in den Baueingabeplänen. Nach der in RB 2000 Nr. 100
= BEZ 2001 Nr. 4 zusammengefassten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts
gilt ein Raum als für die Ausnützung anrechenbare Fläche, wenn er nicht nur
einen Sachzweck erfüllt, sondern für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten und
damit für den Aufenthalt von Personen bestimmt ist. Dabei kommt es auf die
objektive Eignung des Raums und nicht auf die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung
an (RB 1985 Nr. 111, 1985 Nr. 113 = BEZ 1985 Nr. 22; VGr,
24. Oktober 1995, BEZ 1995 Nr. 31, E. 4b, S. 20 [in RB 1995
Nr. 81 nicht publizierte Erwägungen]). Massgebend ist, ob ein Gebäudeteil
auf Grund seines Ausbaus bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen könnte oder
nicht. Das trifft immer dann zu, wenn die in §§ 299 ff. PBG
festgelegten Anforderungen an zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Flächen
erfüllt oder nur unwesentlich unterschritten sind. Genügt ein Gebäudeteil
sämtlichen Anforderungen, die an Wohn- oder Arbeitsräume gestellt werden, so
ist er ohne weiteres rechtlich als solcher zu behandeln. Trifft das nicht zu,
ist im Sinn einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der
tatsächliche Zustand die an einen Wohn- oder Arbeitsraum gerichteten Anforderungen
verletzt (RB 1985 Nr. 111, 1985 Nr. 113 = BEZ 1985 Nr. 22).
Nicht anrechenbar sind Räume, die sich auf Grund gesundheits- oder
feuerpolizeilicher Bestimmungen für den längeren Aufenthalt von Personen nicht
eignen (VGr, 23. August 1991, VB.91/0003). In einem Entscheid vom 6. Februar
1985 (VB.133/1984) hat das Verwaltungsgericht z.B. festgehalten, dass eine
Unterschreitung der gesetzlichen Raumhöhe von 2,30 m um 0,10 m sowie
eine statt 10 % bloss rund 8,5 % der Bodenfläche ausmachende
Fensterfläche die Wohnnutzung faktisch nicht verunmögliche. Anderseits hat das
Gericht entschieden, dass ein früherer Archivraum, der sich auf Grund seiner
Ausgestaltung (ungenügende Fensterflächen, fehlende sanitäre Einrichtungen)
nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen eignet, nicht zu den an die
erlaubte Ausnützung anzurechnenden Räumen zähle (VGr, 23. August 1991,
VB.91/0003). Hinsichtlich eines unterirdischen Erweiterungsbaus mit ca.
200 m
2
Grundfläche und grosszügigen Fensterflächen hat das
Verwaltungsgericht erkannt, dass sich ein solcher Raum nach objektiven
Kriterien für eine Wohnnutzung eigne und daher nicht mehr unter den Begriff des
Besonderen Gebäudes im Sinn von § 273 PBG falle (VGr, 3. Juli 1997,
VB.96.00201). Reine Lager- oder Archivräume in Untergeschossen, die keinen häufigen
oder dauernden Aufenthalt von Menschen erfordern, wurden ausnützungsmässig als
nicht zu den anrechenbaren Räumen zählend gewürdigt (VGr, 12. Februar
1991, VB.90/0196). Gleich war am 1. Februar 1991 entschieden worden
(VB.90/0224). Mit Urteil vom 20. Juni 1986 hatte das Verwaltungsgericht
erkannt, dass ein durch kleine Lichtschächte beleuchteter Wäschetrocknungsraum
ausnützungsmässig nicht anrechenbar sei (VB.25/1986; vgl. zur Kasuistik auch
Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A.,
Zürich 2003, S. 11-19 ff.).
2.3
Die
streitbetroffenen Räume weisen sämtliche grössere Bodenflächen als die gemäss § 303
Abs. 1 PBG erforderliche Mindestfläche von 10 m
2
auf. Mit
Ausnahme des mit "Waschen" bezeichneten Raums in der Nordostecke des
Obergeschosses macht die Fensterfläche überall mehr als den laut § 302 Abs. 2
vorgeschriebenen einen Zehntel der Bodenfläche aus. Die Räume erfüllen damit
die für Wohn- und Arbeitsräume geltenden Anforderungen fast vollständig. Das
gilt auch bezüglich § 301 Abs. 1 PBG, wonach Wohnräume von Mehrzimmerwohnungen
mit den gesetzlich nötigen Fenstern nicht mehrheitlich nach dem Sektor
Nordost/Nordwest gerichtet sein dürfen. Auch die Bauherrschaft weist die mit "Keller"
bzw. "Waschen" bezeichneten Räume den jeweiligen Wohnungen zu; dieser
Zusammenhang gilt auch dann, wenn diese Räume als Wohnräume zu betrachten sind,
sodass angesichts der Ausrichtung der übrigen Wohnungsräume die Anforderung,
dass gesamthaft die Wohnräume nicht mehrheitlich nach dem Sektor
Nordost/Nordwest gerichtet sein dürfen, ohne weiteres eingehalten ist. Wenn die
Bauherrschaft die von ihr so bezeichneten Nebenräume nicht mit
Schallschutzfenstern ausrüsten will, wird damit eine Wohnnutzung faktisch nicht
verunmöglicht.
Keine entscheidende Beeinträchtigung der Eignung für eine
anrechenbare Nutzung ergibt sich hier aus dem Umstand, dass die
streitbetroffenen Räume nicht direkt mit den Wohnungen verbunden sind. Für die
Wohnungen im Erd- und Obergeschoss befinden sie sich im gleichen Geschoss und
sind mit wenigen Schritten von der Wohnungstüre aus erreichbar. Lediglich für
die Wohnung im Dachgeschoss liegen diese Räume ein Stockwerk tiefer, wobei
allerdings zu bemerken ist, dass hier der Lift direkt in die Wohnung führt, was
den Zugang zu den "Nebenräumen" wiederum erleichtert. Der Entscheid
des Verwaltungsgerichts vom 24. März 2004 (VB.2003.00364, www.vgrzh.ch), auf
den sich die Bauherrschaft beruft, gibt für das vorliegende Verfahren nichts
her: Dort waren drei (Hobby-) Räume im Untergeschoss mit je einem kleinen, in
einen engen, ca. 50 cm tiefen und rund 1,5 m hohen Schacht führenden
Fenster zu beurteilen, die nicht über wohnungsinterne Erschliessungen, sondern
nur über das allgemeine Treppenhaus zugänglich waren. Abgesehen davon, dass
dort bereits aufgrund der Belichtungsverhältnisse eine anrechenbare Nutzung
kaum in Frage kam, lagen die Räume im Untergeschoss und waren damit von den
Wohnungen weit deutlicher abgesetzt, als dies hier zutrifft.
Einstellräume für Vorräte und Hausrat sowie Wasch- und
Trocknungsräume, wie sie § 10 Abs. 1 aABauV ausdrücklich von der
Anrechenbarkeit ausnahm, gehören auch nach der Aufhebung dieser Bestimmung
nicht zu den gemäss § 255 Abs. 1 anrechenbaren Flächen. Das gilt
jedoch nur insoweit, als aufgrund von Ausstattung, Lage und Grösse dieser Räume
die entsprechende Nutzung als hinreichend gesichert erscheint, was dann nicht
zutrifft, wenn solche Räume die Anforderungen an Wohn- und Arbeitsräume ganz
oder fast vollständig erfüllen. Allein die Bezeichnung als Keller- bzw.
Waschräume und die in den Plänen angegebene Ausstattung mit Waschmaschinen und
dergleichen vermag an der Eignung solcher Räume zu anrechenbaren Nutzungen
nichts zu ändern.
Laut § 297 PBG müssen in Wohnräumen ausreichende
Nebenräume, wie Trockenräume und Einstellgelegenheiten für Vorräte, Hausrat und
dergleichen, geschaffen werden. § 39 der Besondern Bauverordnung I vom 6.
Mai 1981 (BBauV I) bestimmt, dass diese Einstellgelegenheiten pro Wohnung eine
Grundfläche von wenigsten 8 m
2
aufzuweisen haben. Werden wie hier die zu diesem Zweck vorgesehenen Räume so
angelegt und ausgestaltet, dass sie auch für Wohn- und Arbeitszwecke geeignet
sind, so führt dies nicht nur zu einer Überschreitung der zulässigen
Ausnützung, sondern es besteht zusätzlich die Gefahr, dass durch die mögliche
Umnutzung auch noch § 297 PBG und § 39 BBauV I verletzt werden.
Jedenfalls lässt sich durch den Umstand, dass keine anderen Räume zum Einstellen
von Vorräten und Hausrat sowie für das Waschen und Trocknen vorhanden sind,
nicht rechtfertigen, dass für das Wohnen und Arbeiten geeignete Räume nicht zur
anrechenbaren Fläche im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG gerechnet werden.
Mit ihrem Hinweis auf die in den Plänen eingezeichneten Waschmaschinen und
Wäschetrockner übersieht die Baubehörde, dass diese Angaben für die
Bauherrschaft nicht verpflichtend sind und solche Geräte ohne wesentliche
bauliche Änderungen auch beispielsweise in den Sanitärräumen untergebracht
werden können. Als ungewöhnlich erscheint neben Lage und Ausstattung mit
grosszügiger Befensterung auch das Ausmass der mit "Keller" und "Waschen"
bezeichneten Räume. Zwar besteht nach der Aufhebung von § 10 Abs. 1
aABauV unabhängig von der Lage grundsätzlich keine flächenmässige Beschränkung
für solche Nebenräume (VGr, 26. September 2001, VB.2001.00149, E. 8b;
Fritzsche/Bösch, S. 11-18). Die grosszügigen Flächenmasse von bis zu 12,9
m
2
für die "Keller"
und bis zu 25,5 m
2
für die mit
"Waschen" bezeichneten Räume gehen aber weit über das für einen
Haushalt aus praktischen Gründen Erforderliche hinaus, so dass ohne weiteres
nur einer der beiden jeder Wohnung zugewiesenen Räume als Nebenraum genutzt
werden könnte. Das Argument der Beschwerdegegnerschaft, die künftigen Bewohner
wären mangels anderer Nebenräume auf die Verwendung der umstrittenen Räume zu
Einstellzwecken bzw. als Wasch- und Trockenräume zwingend angewiesen, ist
deshalb von geringem Gewicht.
2.4
Die
Beschwerdegegnerschaft ist mit der Vorinstanz der Auffassung, mit dem "Ausnützungsrevers"
gemäss Dispositivziffer 3b der Baubewilligung, wonach diese Nebenräume nicht
als Wohn- und Arbeitsräume genutzt werden dürfen, sei die Erhaltung des rechtmässigen
Zustands hinreichend gesichert. Sie übersehen, dass damit die fraglichen Räume
weiterhin im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG für eine anrechenbare Nutzung
geeignet bleiben, das heisst streng genommen, der Mangel durch diese
Nebenbestimmung gar nicht behoben wird. Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts
fällt ein Nutzungsbeschränkungsrevers nur in Grenzfällen in Betracht, in denen
objektiv die Verwendbarkeit zu einer anrechenbaren Nutzung zwar nicht auf der
Hand liegt, aber doch nicht auszuschliessen ist (VGr, 19. August 1988, BEZ
1988 Nr. 35; Fritzsche/Bösch, S. 11-21). Abgesehen davon, dass solche
grundbuchlich angemerkten Eigentumsbeschränkungen dauernde behördliche Kontrollen
voraussetzen und damit unerwünschte Eingriffe in die Privatsphäre mit sich bringen,
bestehen angesichts der ungenügenden Prüfung des vorliegenden Bauvorhabens
durch den Bauausschuss Opfikon erhebliche Zweifel am Willen der Behörde, eine
solche Anordnung durchzusetzen. So ist darauf hinzuweisen, dass bereits die
unbeanstandet gebliebene Freilegung des Untergeschosses auf der gesamten
Südseite des Hauses B nicht nur, wie die Baurekurskommission im von der
Bauherrschaft angehobenen Rekursverfahren ausgeführt hat (BRKE IV Nr. 0063/2005
E. 5b), als "äusserst grosszügig" zu bewerten ist; vielmehr handelt
es sich dabei angesichts von Art. 20/3 BZO, wonach unter Vorbehalt von § 293
Abs. 2 PBG nur Abgrabungen untergeordneter Natur zulässig sind, um eine offensichtlich
unrichtige Rechtsanwendung. Ebenfalls bestehen Zweifel, ob angesichts der
Fläche der zu Wohnzwecken geeigneten Räume im Dachgeschoss § 255 Abs. 2
PBG eingehalten ist.
2.5
Können
inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden, oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands
Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der
Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen.
Eine solche Heilung des Mangels ist hier ausgeschlossen.
Die zusätzlich anrechenbare Fläche (und entsprechend die Überschreitung der
bereits weitgehend ausgeschöpften Ausnützung) umfasst im Erdgeschoss knapp 40 m
2
und im Obergeschoss knapp 80 m
2
. Die Korrektur dieses Mangels erfordert
mindestens grössere Eingriffe in den Grundriss und/oder in die Gestaltung von
zwei Fassaden und stellt deshalb eine grössere Projektänderung dar, was zur
Aufhebung der Baubewilligung führen muss (Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,
Zürich 1991, Rz. 461). Da die Häuser A und B in vielfacher Weise miteinander
verbunden sind (Ausnützungsberechnung, Fahrzeugabstellplätze, Kinderspielplatz),
kommt ungeachtet des Umstands, dass die Baubewilligung nur hinsichtlich des
Hauses B angefochten wurde, eine bloss teilweise Aufhebung nicht in Frage.
3.
In Gutheissung der Beschwerde sind somit die
Baubewilligung des Bauausschusses Opfikon vom 28. September 2004 und der
Rekursentscheid vom 14. April 2005 aufzuheben. Die Kosten des Rekurs- und des
Beschwerdeverfahrens sind je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin Nr. 1 und
dem Beschwerdegegner Nr. 2 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1
in Verbindung mit § 70 VRG). Die private Beschwerdegegnerin ist überdies
für das Beschwerdeverfahren zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'000.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen) an die Beschwerdeführer zu verpflichten (§ 17
Abs. 2 VRG); für das Rekursverfahren steht den Beschwerdeführern, die erst
vor Verwaltungsgericht anwaltlich vertreten waren, keine Parteientschädigung
zu.
Demgemäss
entscheidet die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Demgemäss werden die Baubewilligung des Bauausschusses
Opfikon vom 28. September 2004 und der Rekursentscheid vom 14. April 2005
aufgehoben.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin
Nr. 1 und dem Beschwerdegegner Nr. 2 auferlegt.
4.    Die
private Beschwerdegegnerin wird zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'000.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen) an die Beschwerdeführer verpflichtet, zahlbar
innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.
5.    Mitteilung an …