zh_verwaltungsgericht · SB.2016.00109 · 2016-12-21 · de

Direkte Bundessteuer 2009 | Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel. [Es ist strittig, ob die von den Pflichtigen 2009 durchgeführten Liegenschaftenverkäufe als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel oder als private Vermögensverwaltung qualifizieren. Die Pflichtigen machen diesbezüglich geltend, die Liegenschaften jeweils als Alterswohnsitz bzw. als Geschäfts- und Wohnräumlichkeiten für ihre Tochter erworben, jedoch infolge besserer Gelegenheiten oder veränderter Bedürfnisse 2009 sukzessive wieder verkauft zu haben.] Auf die der Rekurseingabe stark ähnelnde Beschwerdeschrift ist nur einzutreten, soweit diese sich hinreichen mit den vorinstanzlichen Erwägungen auseinandersetzt. Indizien für einen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel. Als Liegenschaftenhändler gilt nicht nur derjenige, dessen eigentliche Tätigkeit auf den An- und Verkauf von Liegenschaften gerichtet ist, sondern auch jener, der sich in anderer Weise gewinnstrebig mit Liegenschaften befasst, die über die blosse Vermögensverwaltung hinausgeht. Auf ein professionelles Vorgehen deutet auch der Umstand, dass gekaufte Liegenschaften vor der Weiterveräusserung umgebaut, neu parzelliert oder überbaut werden. Die von den Pflichtigen geltend gemachten Erwerbsmotive erscheinen nicht glaubhaft und sind ohnehin nicht entscheidend, kommt es doch letztlich nicht auf die innere Motivlage der Pflichtigen, sondern auf den objektiv und tatsächlich verwirklichten Sachverhalt an. Zudem war der Pflichtige schon bei zahlreichen anderen Liegenschaftentransaktionen beteiligt und waren seine Transaktionen auch geeignet, dem von ihm kontrollierten Handwerksbetrieb Aufträge zu verschaffen. Auch die vorgenommenen Neu- und Umbauten auf den verschiedenen Kaufobjekten des Pflichtigen deuten auf ein planmässiges und systematisches Vorgehen zur Maximierung des Verkaufspreises oder der Betriebsauslastung hin. Auch der Fremdfinanzierungsgrad der Liegenschaften spricht nicht gegen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel, zumal es sich nicht um fremdfinanzierteHauptwohnsitze, sondern um an Dritte vermietete bzw. nicht selbst genutzte Liegenschaften handelt, welche üblicherweise mit nicht mehr als 2/3 des Verkehrswerts fremdfinanziert werden. Ebensowenig sprechen die erzielten Gewinnmargen und der fehlende Aussenauftritt der Pflichtigen in casu gegen einen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel.Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen.Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese eingetreten wird.

Zürich Verwaltungsgericht 21.12.2016 SB.2016.00109
Zurich Verwaltungsgericht 21.12.2016 SB.2016.00109
Zurigo Verwaltungsgericht 21.12.2016 SB.2016.00109

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2016.00109
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Geschäftsnummer:
SB.2016.00109
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 21.12.2016
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Direkte Bundessteuer 2009
Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel.
[Es ist strittig, ob die von den Pflichtigen 2009 durchgeführten Liegenschaftenverkäufe als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel oder als private Vermögensverwaltung qualifizieren. Die Pflichtigen machen diesbezüglich geltend, die Liegenschaften jeweils als Alterswohnsitz bzw. als Geschäfts- und Wohnräumlichkeiten für ihre Tochter erworben, jedoch infolge besserer Gelegenheiten oder veränderter Bedürfnisse 2009 sukzessive wieder verkauft zu haben.]
Auf die der Rekurseingabe stark ähnelnde Beschwerdeschrift ist nur einzutreten, soweit diese sich hinreichen mit den vorinstanzlichen Erwägungen auseinandersetzt.
Indizien für einen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel. Als Liegenschaftenhändler gilt nicht nur derjenige, dessen eigentliche Tätigkeit auf den An- und Verkauf von Liegenschaften gerichtet ist, sondern auch jener, der sich in anderer Weise gewinnstrebig mit Liegenschaften befasst, die über die blosse Vermögensverwaltung hinausgeht. Auf ein professionelles Vorgehen deutet auch der Umstand, dass gekaufte Liegenschaften vor der Weiterveräusserung umgebaut, neu parzelliert oder überbaut werden.
Die von den Pflichtigen geltend gemachten Erwerbsmotive erscheinen nicht glaubhaft und sind ohnehin nicht entscheidend, kommt es doch letztlich nicht auf die innere Motivlage der Pflichtigen, sondern auf den objektiv und tatsächlich verwirklichten Sachverhalt an. Zudem war der Pflichtige schon bei zahlreichen anderen Liegenschaftentransaktionen beteiligt und waren seine Transaktionen auch geeignet, dem von ihm kontrollierten Handwerksbetrieb Aufträge zu verschaffen. Auch die vorgenommenen Neu- und Umbauten auf den verschiedenen Kaufobjekten des Pflichtigen deuten auf ein planmässiges und systematisches Vorgehen zur Maximierung des Verkaufspreises oder der Betriebsauslastung hin. Auch der Fremdfinanzierungsgrad der Liegenschaften spricht nicht gegen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel, zumal es sich nicht um fremdfinanzierte Hauptwohnsitze, sondern um an Dritte vermietete bzw. nicht selbst genutzte Liegenschaften handelt, welche üblicherweise mit nicht mehr als 2/3 des Verkehrswerts fremdfinanziert werden. Ebensowenig sprechen die erzielten Gewinnmargen und der fehlende Aussenauftritt der Pflichtigen in casu gegen einen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel.
Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese eingetreten wird.
Stichworte:
ALTERSWOHNUNG
FREMDFINANZIERUNG
GEWERBSMÄSSIGKEIT
KAPITALGEWINN
LIEGENSCHAFTENHANDEL
LIEGENSCHAFTENHÄNDLER
PRIVATER KAPITALGEWINN
SELBSTÄNDIGE ERWERBSTÄTIGKEIT
Rechtsnormen:
Art. 16 Abs. III DBG
Art. 18 Abs. I DBG
Art. 18 Abs. II DBG
Art. 140 Abs. II DBG
Art. 145 Abs. II DBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
2.
Abteilung
SB.2016.00109
Urteil
der 2. Kammer
vom
21. Dezember 2016
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker,
Gerichtsschreiber Felix Blocher.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
Schweizerische Eidgenossenschaft,
vertreten durch das
kantonale Steueramt,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Direkte
Bundessteuer 2009,
hat
sich ergeben:
I.
Die Eheleute A/B (nachfolgend
die Pflichtigen) verkauften in der Steuerperiode 2009 folgende Liegenschaften:
-
Verkauf einer Stockwerkeigentumswohnung an der D-Strasse 01 in F
gemäss öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 25. März 2009;
-    Verkauf einer Liegenschaft an der E-Strasse 02
in G gemäss öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 17. Juli 2009;
-    Verkauf von zwei
Stockwerkeigentumseinheiten (bestehend aus Untergeschoss/Erdgeschoss des
früheren …-Hauses) an der H-Strasse 04 in I gemäss öffentlich beurkundetem
Kaufvertrag vom 26. Oktober 2009.
Während aus den Verkäufen in F und I ein
Gewinn von Fr.
…
bzw
. …
resultierte, wurde die Liegenschaft in G mit einem Verlust von Fr.
…
verkauft.
Am 11. Dezember 2014 rechnete das kantonale Steueramt
den Verkaufsgewinn von Fr. … aus dem Verkauf der Zürcher Wohnung beim
steuerbaren Einkommen auf und berücksichtigte im Gegenzug den Verlust von Fr. …
aus dem Verkauf der Liegenschaft in G, da es die Transaktionen als
gewebsmässigen Liegenschaftenhandel qualifizierte.
Die dagegen erhobene Einsprache wies es am 5. April
2016 ab und erhöhte den aufzurechnenden Betrag um den Gewinn aus dem Verkauf
der beiden Stockwerkeigentumseinheiten in I in Höhe von Fr. …. Hieraus
resultierte ein steuerbares Einkommen von Fr. ….
II.
Die hiergegen erhobene Beschwerde wies das
Steuerrekursgericht am 27. September 2016 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 9. November 2016 liessen die
Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei das steuerbare Einkommen
für die Zwecke der direkten Bundessteuer 2009 auf Fr. … festzusetzen.
Weiter ersuchten sie um die Zusprechung einer Parteientschädigung.
Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung
verzichtete, schloss das kantonale Steueramt auf Abweisung der Beschwerde. Die
Eidgenössische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Für die Beschwerde an das Verwaltungsgericht als
weitere verwaltungsunabhängige kantonale Instanz im Bereich der direkten
Bundessteuer gelten laut Art. 145 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom
14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG) die Vorschriften von
Art. 140 bis 144 DBG über das Beschwerdeverfahren vor der kantonalen
Rekurskommission "sinngemäss". Die nur sinngemässe Anwendung der
Bestimmungen über das Verfahren vor dem Steuerrekursgericht gestattet
unterschiedliche Regelungen, die sich aus der Natur eines zweistufigen
gerichtlichen Instanzenzugs ergeben. Bei einem solchen System liegt eine
Verengung der Kognition mit Beschränkung des Novenrechts für die zweite Instanz
aber nahe. Sie liegt im Interesse der Verfahrensökonomie und ist geeignet,
einer missbräuchlichen Prozessführung entgegenzuwirken (BGE 131 II 548
E. 2.2.2).
Soll die erstinstanzliche Beschwerde die allseitige,
hinsichtlich Rechts- und Ermessenskontrolle unbeschränkte gerichtliche
Überprüfung der Einspracheentscheide der Veranlagungsbehörde auf alle Mängel
des Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens hin (Art. 140
Abs. 3 DBG) ermöglichen, muss sich die Aufgabe der zweitinstanzlichen
Beschwerde, welche die Überprüfung der Entscheidung eines Gerichts und nicht
diejenige einer Verwaltungsbehörde zum Gegenstand hat, sinnvollerweise auf die
Rechtskontrolle beschränken (BGE 131 II 548 E. 2.5). Das Verwaltungsgericht
hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu
gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt
gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom
Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf
Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen des
Steuerrekursgerichts zu setzen (vgl. RB 1999 Nr. 147).
1.2
Die Beschwerde in Steuersachen an das Verwaltungsgericht muss einen
Antrag und eine Begründung enthalten (
Art
.
140 Abs.
2 in Verbindung mit Art.
145 Abs.
2 DBG). In der Begründung
ist darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt, was eine
Auseinandersetzung mit den vorinstanzlichen Erwägungen bedingt
(VGr, 22. Juni
2016, SB.2015.00118/119, E. 1.2)
.
Auch wenn die Beschwerdeschrift vereinzelt Bezug auf den
vorinstanzlichen Entscheid nimmt, entsprechen sich
Beschwerdeschrift und Rekurseingabe
in grossen Teilen
(vgl.
den entsprechenden Hinweis in der
Beschwerdeantwort
des kantonalen Steueramts
vom 28. November 2016
)
.
Wo auf den vorinstanzlichen Entscheid Bezug genommen wird, werden teilweise die
bereits vor dem Steuerrekursgericht vorgetragenen Argumente wortgleich
wiederholt, ohne dass die Beschwerdeschrift substanziell ergänzt oder angepasst
wird. Auf die Beschwerde ist damit nur insoweit einzutreten, als dass sie sich
auch tatsächlich
mit den vorinstanzlichen Erwägungen
auseinander
setzt
.
Indes wäre sie im Sinn
nachfolgender Erwägungen auch bei einem vollumfänglichen Eintreten abzuweisen
gewesen.
2.
2.1
Als Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit
steuerbar sind gemäss Art. 18 Abs. 1 DBG alle Einkünfte aus einem
Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem
freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit. Die
Rechtsprechung versteht unter selbständiger Erwerbstätigkeit jede Tätigkeit,
bei der eine natürliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in
frei bestimmter Selbstorganisation planmässig, anhaltend und nach aussen
sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt
(vgl. BGE 125 II 113 E. 5b; 121 I 259 E. 3c; VGr,
4. Juli
2012
, SB.20
12
.
00001,
E. 2
.2)
. Zu den Einkünften aus
selbständiger Erwerbstätigkeit zählen auch alle Kapitalgewinne aus
Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen
(Art. 18 Abs. 2 Satz 1 DBG). Als Geschäftsvermögen gelten
wiederum
alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der
selbständigen Erwerbstätigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2 Satz 3,
1. Halbsatz DBG). Demgegenüber sind laut Art. 16 Abs. 3 DBG die
Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen steuerfrei.
2.2
Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt
gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel im Sinn einer selbständigen
Erwerbstätigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und
Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung
bei sich zufällig bietender Gelegenheit tätigt, sondern wenn sie dies
systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als Indizien hierfür
kommen in Betracht: die systematische bzw. planmässige Art und Weise des
Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung,
Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft
möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung),
die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines
Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz
spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher
fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung derselben
im Rahmen einer Personengesellschaft (BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010,
E. 2.3;
BGr,
7. April 2009, 2C_869/2008,
E. 2.4; BGE 125 II 113 E. 6a).
2.3
Jedes dieser Indizien kann gemäss Bundesgericht
zusammen mit anderen, unter Umständen jedoch auch allein, zur Annahme einer
selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG
ausreichen. Dass einzelne typische Elemente der selbständigen Erwerbstätigkeit
im Einzelfall nicht erfüllt sind, kann durch andere Elemente kompensiert
werden, die mit besonderer Intensität vorliegen. Entscheidend ist, dass die
Tätigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGr, 31. Oktober
2011, 2C_948/2010, E. 2.3; BGE 125 II 113 E. 6a), während
Erwerbsmotiv, die Mittelherkunft oder die buchhalterische Behandlung
–
zumindest im Vergleich zur technisch-wirtschaftlichen Funktion des
Vermögensgegenstands und der objektiv erkennbaren Verwendung für Geschäftszwecke
–
von untergeordneter Bedeutung sind (BGE 94 I 464 E.
2
;
VGr,
4. Juli 2012
, SB.20
12
.
00001,
E.
5.1
).
2.4
Als Liegenschaftenhändler gilt nicht nur
derjenige, dessen eigentliche Tätigkeit auf den An- und Verkauf von Liegenschaften
gerichtet ist, sondern auch jener, der sich in anderer Weise gewinnstrebig mit
Liegenschaften befasst, die über die blosse Vermögensverwaltung hinausgeht,
beispielsweise wenn der Liegenschaftenhandel einem Architekten, einem
Baugeschäft oder einem Handwerksbetrieb zur Arbeitsbeschaffung dient (StE 2000
B. 23.1 Nr. 44, E. 2b aa;
VGr, 4. Juli 2012,
SB.2012.00001, E. 3.2). Auf ein professionelles Vorgehen deutet auch der Umstand,
dass die gekauften Liegenschaften vor der Weiterveräusserung umgebaut, neu
parzelliert oder überbaut werden (vgl. Felix Richner et al. [Hrsg.],
Handkommentar, 3. A., Zürich 2016, Art. 18 AuG N. 22).
2.5
Keine selbständige Erwerbstätigkeit liegt aber
vor, wenn bloss das eigene Vermögen verwaltet wird, insbesondere wenn eigene Liegenschaften
vermietet werden. Dies gilt selbst dann, wenn das Vermögen umfangreich ist,
professionell verwaltet wird und kaufmännische Bücher geführt werden (BGr,
13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 2.1).
Regelmässig werden auch
die von den Pflichtigen selber bewohnten Liegenschaften nicht zum Geschäftsvermögen
gezählt
(StE 2000 B 23.1 Nr.
44
,
E. 2b.bb; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 4.2.3
)
.
3.
3.1
Vorliegend ist
strittig
, ob die 2009
durchgeführten Liegenschaftsverkäufe als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel
oder als private Vermögensverwaltung
zu
qualifizieren
sind
. Die Pflichtigen machen diesbezüglich geltend, die
Liegenschaften ursprünglich jeweils als Alterswohnsitz
bzw. als
Praxisstandort und Wohnort für ihre Tochter
erworben, jedoch
infolge besserer Gelegenheiten oder veränderter Bedürfnisse 2009 sukzessive
wieder verkauft zu haben.
3.2
Grundsätzlich kommt dem ursprünglichen
Erwerbsmotiv keine entscheidende Bedeutung zu, bestimmt sich die
Gewerbsmässigkeit der in
f
rage stehenden Transaktionen
doch letztlich nach dem objektiven und tatsächlich verwirklichten Sachverhalt
und nicht aufgrund der inneren Motivlage der Pflichtigen.
Die Behauptung, dass die Wohnungen jeweils
als Alterswohnsitz
bzw. als Praxis- und Wohnräumlichkeit für die Tochter
gekauft und infolge veränderter Bedürfnisse oder besserer
Gelegenheiten verkauft worden seien, erscheint
zudem nicht
glaubhaft
: So soll die Liegenschaft an der E-Strasse in G
1999 als Standort für die Praxis der Tochter erworben, dieses Vorhaben jedoch
vor Einrichtung einer entsprechenden Praxis aufgrund der hohen Praxisdichte im
Einzugsgebiet G wieder aufgegeben worden sein. Die Wohnung D-Strasse in F
sollte gemäss den Angaben der Pflichtigen ursprünglich als Alterswohnsitz
dienen, jedoch hernach als hierfür ungeeignet befunden worden sein, da die
Pflichtigen näher zu ihrer Tochter ziehen wollten. Das frühere …-Haus in I soll
danach ebenfalls als Altersresidenz erworben worden sein, jedoch während den
Umbauarbeiten als zu gross für diesen Zweck befunden und deshalb in mehrere
Stockwerkeigentumseinheiten aufgeteilt worden sein. Die Pflichtigen bewohnten
sodann ab 2011 die beiden oberen Stockwerke, während das
Untergeschoss/Erdgeschoss bereits 2009 verkauft und somit nie durch die
Pflichtigen bewohnt wurde. Damit wurde keine der 2009 verkauften Liegenschaften
dem angeblich vorgesehenen Zweck zugeführt bzw. von den Pflichtigen oder deren
Tochter selbst genutzt. Dies wurde von der Vorinstanz entgegen der Ansicht der
Pflichtigen korrekt und widerspruchsfrei festgestellt, zumal die ab 2011 durch
die Pflichtigen bewohnten oberen Geschosse des früheren…-Hauses I in der
strittigen Steuerperiode 2009 gerade nicht verkauft wurden und deshalb auch
nicht Gegenstand der im Streit stehenden Aufrechnung sein können. Sodann war
auch nach Einschätzung der Pflichtigen keines der 2009 verkauften Objekte
letztlich hinreichend für die angedachten Zwecke geeignet, wenngleich sie dies
jeweils erst nachträglich eingesehen haben wollen.
Bei der bereits
am
3. Juni 2003
gekauften Wohnung an der D-Strasse in F ist sodann auch kein enger zeitlicher
Konnex zur Pensionierung der Pflichtigen ersichtlich. Es ist zudem auch nicht
nachvollziehbar, weshalb die bereits in der Bauphase gekaufte Wohnung an der D-Strasse
zunächst "altersgerecht" für die Pflichtigen umgebaut werden musste,
wenn diese eine Nutzung als Altersresidenz von Beginn weg geplant haben wollen.
Ebenso wenig ist nachvollziehbar, weshalb das altersgerechte Wohnen auf einer
Ebene zwar wesentlich für den Kauf der Wohnung an der D-Strasse in F gewesen
sein soll, dieser Aspekt aber beim Kauf des mehrstöckigen ehemaligen …-Hauses
in I offenbar keine kaufentscheidende Rolle mehr gespielt hat. Generell ist
keine kohärente Strategie zur Begründung eines Alterswohnsitzes ersichtlich,
vielmehr unterscheiden sich die angeblich hierfür gekauften Liegenschaften
bezüglich Lage und Beschaffenheit fundamental.
3.3
Weiter hat der Pflichtige schon bei zahlreichen
anderen Gelegenheiten Liegenschaften erworben und diese teilweise zusammen mit
dem befreundeten Architekten J überbaut und/oder renoviert. So war der
Pflichtige seit den 1980er-Jahren immer wieder an Liegenschaftstransaktionen
beteiligt. In der jüngeren Vergangenheit verkaufte er am 18.
April 2008 (Beurkundungsdatum) zwei Stockwerkeigentumswohnungen an
der K-Strasse in I, welche er erst im Vorjahr (19.
Juli 2007, Beurkundungsdatum) gekauft hatte. Auch 2010 und 2013
fanden Liegenschaftenverkäufe der Pflichtigen in L statt.
3.4
Es ist im vorliegenden Verfahren zwar grundsätzlich nicht zu klären,
ob die Liegenschaftentransaktionen ausserhalb der Steuerperiode 2009 als
gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel qualifizieren. Diese sind jedoch insoweit
von Relevanz, als dass sie Rückschlüsse auf die generelle Tätigkeit des
Pflichtigen auf dem Liegenschaftenmarkt zulassen.
Diesbezüglich ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass
bereits die Anzahl der Transaktionen auf eine gewerbsmässige Tätigkeit
hindeutet und der Pflichtige auch schon bei früherer Gelegenheit als
gewebsmässiger Liegenschaftenhändler eingestuft wurde. Die Pflichtigen räumen
sodann selbst ein, dass "im Rahmen der Gesellschaft/Geschäftstätigkeit
(bis 2008/2009)" steuerbare Liegenschaftentransaktionen stattgefunden
haben, wenngleich sie deren Qualifizierung als gewerbsmässiger
Liegenschaftenhandel nicht durchwegs als sachgerecht empfinden.
Der Pflichtige war bis zum 22.
August
2011 Verwaltungsratspräsident der M AG, welche unter anderem die Planung,
die Installation und den Verkauf von Heizungs- und Sanitäranlagen sowie
Ölfeuerungen bezweckte und
gemäss Handelsregistereintrag
überdies auch Grundstücke erwerben, belasten oder veräussern
kann
.
Auch seine Ehefrau war bis zum genannten Datum
Verwaltungsratsmitglied
der M AG
. Es ist damit
nicht ersichtlich, weshalb sich die Natur der Liegenschaftengeschäfte der
Pflichtigen gerade auf die hier strittige Steuerperiode hin verändert haben
sollte, obwohl sich die Pflichtigen erst zwei Jahre später aus dem
Verwaltungsrat der
M AG
zurückgezogen haben.
3.5
Die etwas längere Haltedauer bei einzelnen
Objekten ist zudem zumindest teilweise durch darauf durchgeführte Neu- und
Umbauten zu relativieren, welche naturgemäss einem kurzfristigen Weiterverkauf
entgegenstanden
, jedoch ihrerseits eine gewerbsmässige Tätigkeit
indizieren
. Sodann steht es der Qualifikation der Pflichtigen
als gewerbsmässige Liegenschaftenhändler in Bezug auf die 2009 verkauften
Liegenschaften keineswegs entgegen, dass
einzelne andere
Liegenschaften selbst bewohnt und
/oder
über lange Zeiträume gehalten wurden und deshalb allenfalls tatsächlich dem
Privatvermögen der Pflichtigen zuzuordnen sind.
3.6
Der Pflichtige hat sich aufgrund seiner
jahrelangen Tätigkeit in der Baubranche und als Verwaltungsratspräsident der M AG,
seiner früheren Immobilientransaktionen sowie seiner persönlichen Kontakte
zweifellos besondere Kenntnisse im Immobilienhandel angeeignet, die sich nicht
nur auf das engere Geschäftsfeld seiner Tätigkeit bei der M AG
beschränkte. Sodann waren seine Transaktionen auf dem Immobilienmarkt geeignet,
der von ihm kontrollierten M AG Aufträge zu verschaffen.
So wurden bei der Renovation und dem Umbau des früheren…-Hauses
in I in den Jahren 2009 bis 2010 erhebliche Arbeiten durch die M AG
ausgeführt und von dieser ein Architekturhonorar in Höhe von Fr. …
abgerechnet. Die wertvermehrenden Aufwendungen durch die M AG betrugen
insgesamt allein mit Bezug auf diese Liegenschaft Fr. …. Inwiefern der
Pflichtige hierbei – wie in der Beschwerdeschrift behauptet – "während der
Arbeitszeit Eigenleistungen" erbracht hat, ist ohne Relevanz, zumal sich
der Pflichtige ohnehin auf die buchhalterische Behandlung und seine eigene
Deklaration behaften lassen muss.
Auch bei der Liegenschaft an der D-Strasse in F
installierte die M AG die Heizanlagen. Es erscheint widersprüchlich, wenn
der Pflichtige diesbezüglich einerseits geltend macht, dass sich die von ihm
kontrollierte M AG lediglich mit einer konkurrenzfähigen Offerte und ohne
Vorzugsbedingungen um den Auftrag zur Installation der Heizungsanlage beworben
habe, er aber andererseits den Auftrag als unliebsame Last für den angeblich
"ohnehin schon mit (lukrativeren) Drittaufträgen" ausgelasteten
Betrieb darstellt: Wäre der Auftrag der M AG nicht lukrativ erschienen und
wäre diese damit überlastet gewesen, hätte sie hierfür als gewinnstrebige Unternehmung
kaum offeriert.
Falls die
M AG hierbei
keine Vorzugskonditionen gewährte, spricht dies
nicht gegen gewerbsmässige Motive des Pflichtigen, kann doch bereits eine
bessere Auslastung des Betriebs Ziel eines gewerbsmässigen
Liegenschaftenhändlers sein.
Das Stockwerkeigentum an der D-Strasse in F wurde zudem von
der J AG geplant und an die Pflichtigen verkauft, einem Architekturbüro,
welches wiederum von J, einem befreundeten Architekten der Pflichtigen,
kontrolliert wurde. Der Pflichtige konnte aufgrund dieser Umstände wohl damit
rechnen, den Auftrag für die Erstellung der Heizanlage der Liegenschaft zu erhalten.
Damit nutzte der Pflichtige einen Teil der erworbenen
Liegenschaft zur Auftragsausweitung für die von ihm kontrollierte M AG,
was bereits auf eine gewerbsmässige Tätigkeit hindeutet. Weiter verfügt er über
besondere Branchenkenntnisse, welche seine Käufe und Verkäufe ebenfalls in die
Nähe einer gewerbsmässigen Tätigkeit rücken.
3.7
Sowohl die Aufteilung des früheren
…-
Hauses von I in verschiedene Stockwerkeigentumseinheiten als auch
die vorgenommenen Neu- und Umbauten auf den verschiedenen Kaufobjekten des
Beschwerdeführers deuten auf ein planmässiges und systematisches Vorgehen zur
Maximierung des Verkauf
s
preises
und/oder der
besseren Betriebsauslastung
hin, gerade auch weil der
Pflichtige die erforderlichen Arbeiten teilweise durch die von ihm
kontrollierte M AG oder mit Unterstützung des befreundeten Architekten J
durchführen konnte. Die 2009 verkauften Liegenschaften bzw.
Stockwerkeigentumseinheiten wurden sodann nie von den Pflichtigen oder diesen
nahestehenden Personen selbst bewohnt. Es ist nicht ersichtlich, weshalb die
Umbauten und Abparzellierungen damit einzig der altersgerechten Aufbereitung
der jeweiligen Wohnung gedient und
nicht
auf einen
lukrativen Verkauf
oder eine bessere Auslastung der M AG
ausgerichtet gewesen sein sollen. Auch dies spricht für eine
gewerbsmässige Tätigkeit.
3.8
Die Tätigkeit des Selbständigerwerbenden erfolgt auf eigene Rechnung
und Gefahr, indem ein eigentliches Unternehmerrisiko eingegangen wird (vgl.
Felix Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. A., Zürich 2016, Art. 18
DBG N. 11). Indiz hierfür kann etwa der Einsatz erheblicher Fremdmittel
sein, sofern er über das hinausgeht, was auch in der privaten
Vermögensverwaltung üblich ist, wie z.
B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek.
Dabei dürfte die Grenze für die Fremdfinanzierung von Wohneigentum bei rund 80 %
liegen; bei Ferien- oder Zweitwohnsitzen bei 65 % (vgl. VGr, 31. Oktober
2012, SB.2012.00073, E. 3.1). Bei Mehrfamilienhäusern beträgt die 1. Hypothek
in der Regel bis zu zwei Dritteln des Verkehrswerts und die 2. Hypothek zwischen
67 % bis 80 % des Verkehrswerts (VGr, 20. August 2014,
SB.2014.00051, E. 4.1 mit Hinweisen).
Der Fremdfinanzierungsgrad betrug gemäss den Angaben der Pflichtigen
bei der Liegenschaft in G 66,4 % und bei der Wohnung D-Strasse in F 69,8 %.
Ansonsten soll die Fremdfinanzierung unter 50 % gelegen haben. Zu beachten
ist indessen, dass es sich bei diesen Liegenschaften – bis auf den oberen Stock
des früheren …-Hauses in I – nicht um fremdfinanzierte Hauptwohnsitze der
Pflichtigen handelte, sondern um an Dritte vermietete bzw. nicht selbst
genutzte Liegenschaften, welche üblicherweise mit nicht mehr als 2/3 des Verkehrswerts
fremdfinanziert werden (VGr, 31. Oktober 2012, SB.2012.00073, E. 3.1).
Sodann haben die Pflichtigen zumindest in der Vergangenheit einen Teil ihrer Einnahmen
aus den Liegenschaftenverkäufen reinvestiert, wenngleich sie ihre
Hypothekenlast in den letzten Jahren reduziert haben. Der Fremdfinanzierungsgrad
der strittigen Liegenschaftentransaktionen schliesst damit zwar eine private
Vermögensverwaltung nicht geradezu aus, spricht aber auch keineswegs gegen gewerbsmässigen
Liegenschaftenhandel.
3.9
Die Pflichtigen geben
weiter
an, ihre
Transaktionen meist zum "Selbstkostenpreis" bzw. zu einem
"Gestehungs-" bzw. "Freundschaftspreis" veräussert zu
haben. Dies erscheint
bereits
angesichts der teils
beträchtlichen
Gewinnmargen bei den Verkäufen eher
zweifelhaft
. Ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel wird aber ohnehin nicht
schon dadurch ausgeschlossen, dass einzelne Liegenschaften ohne grossen Gewinn
oder gar mit Verlust verkauft wurden. Vielmehr gehören geringe Gewinnmargen
oder gar Verluste zum normalen Geschäftsrisko. Entscheidend ist nicht die
Gewinnerzielung, sondern die Gewinnerzielungsabsicht
(vgl. auch Markus
Reich in Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen
Steuerrecht, Teil I/Band 2a, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer [DBG],
Art. 1–82, 2. A., Basel 2008, Art. 18 DBG N. 16b)
.
Dass eine solche vorliegend fehlte, ist nicht ersichtlich
und ergibt sich auch nicht allein aus dem Umstand, dass die Liegenschaften
teilweise an die bisherigen Mieter oder an einem an den Umbauten beteiligten
Handwerker verkauft wurden. Zudem bestand das wirtschaftliche Interesse im Sinn
der gemachten Ausführungen nicht allein in der Erzielung eines möglichst hohen
Verkaufserlöses, sondern auch in der Arbeitsbeschaffung für den Betrieb der M AG.
3.10
Aufgrund der guten Kontakte des Pflichtigen zur
Baubranche war ein aktiver Aussenauftritt des Pflichtigen auf dem
Immobilienmarkt nicht erforderlich. Dies gilt insbesondere für die
Liegenschaften in F und G, wo mit den bisherigen Mietern bzw. einem beteiligten
Handwerker auch ohne Werbung jeweils eine Käuferschaft gefunden werden konnte.
Auch wenn die Pflichtigen hierbei allenfalls auch günstige
Gelegenheiten für den Weiterverkauf genutzt haben, schliesst dies eine
gewerbsmässige Tätigkeit nicht aus: Auch beim gewerbsmässigen
Liegenschaftenhandel werden günstige Gelegenheiten zu Verkäufen genutzt und
Verkaufsobjekte bei entsprechenden Anfragen an bereits bekannte Personen
veräussert. Ein Wohnungsverkauf an frühere Mieter ist für einen gewerbsmässigen
Liegenschaftenhändler zwar nicht alltäglich, aber bei entsprechender
Gelegenheit auch keineswegs aussergewöhnlich. Sodann deutet nichts darauf hin,
dass die Pflichtigen nicht auch bereit gewesen wären, die Liegenschaften an
beliebige Dritte zu verkaufen. Vielmehr wollen sie auch gemäss eigenen Angaben
befürchtet haben, auf den Objekten "sitzen zu bleiben" und waren
entsprechend froh, jeweils einen Käufer gefunden zu haben.
3.11
Kein
besonderes Gewicht ist sodann dem Umstand zuzumessen, dass die Pflichtigen die
Liegenschaften stets als Privateigentum gehalten und im
Liegenschaftenverzeichnis  ihrer privaten Steuererklärung deklariert haben.
3.12
Die Vorinstanz ist stets davon ausgegangen, dass es sich bei der
verkauften Liegenschaft an der D-Strasse in F um eine einzelne
Stockwerkeigentumswohnung handelt, weshalb die allenfalls missverständliche
Bezeichnung der Liegenschaft im Rekursentscheid ("D-Strasse 01–03")
nicht erheblich erscheint und im Gesamtkontext der vorinstanzlichen Erwägungen
insbesondere auch nicht den Verkauf einer Reihe von Mehrfamilienhäusern an der D-Strasse
suggeriert.
3.13
Die
Vorinstanz hat den Pflichtigen sodann nicht generell die Möglichkeit abgesprochen,
Liegenschaften im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung zu erwerben respektive
bei sich spontan bietender Gelegenheit zu verkaufen. Jedoch erscheint aufgrund
der angeführten Indizien zumindest für die vorliegend im Streit stehenden Liegenschaften
ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel erstellt und sind die von den
Pflichtigen angegebenen Erwerbs- bzw. Veräusserungsmotive nicht glaubhaft.
4.
Da
das Verfahren bereits spruchreif
scheint und die beantragte Parteibefragung der Pflichtigen keine neuen Erkenntnisse
verspricht, kann von der Abnahme weiterer Beweise abgesehen werden.
Dies führt zur Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese
eingetreten wird.
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten
den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung
mit Art. 145 Abs. 2 DBG) und steht diesen keine Parteientschädigung
zu (Art. 64 Abs. 1–3 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren
vom 20. Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und
Art. 145 Abs. 2 DBG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'200.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    100.--     Zustellkosten,
Fr. 3'300.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter
solidarischer Haftung für den gesamten Betrag.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …