zh_verwaltungsgericht · VR.2013.00001 · 2015-01-28 · de

formelle Enteignung | Formelle Enteignung [Vereinigte Verfahren VB.2013.00001 und VB.2013.00002; Entschädigung für die Abtretung eines aufgrund des Strassenprojekts "Flankierende Massnahmen N4/N20 Westumfahrung" abzubrechenden Gebäudes.] Legitimation der rekurrierenden Stadt Zürich (E. 1.2). Die Rekurserhebung der Stadt Zürich erfolgte unbedingt (E. 1.3). Streitgegenstand bilden die von der Schätzungskommission festgesetzte Entschädigungshöhe sowie der Abtretungsumfang; die projektbezogenen Einwände der Rekurrentin II sind dagegen schon rechtskräftig beurteilt (E. 1.4). Die Rekurrentin II hätte das Ausstandsgesuch früher vortragen müssen (E. 2.1). Die Publikation der öffentlichen Verhandlung seitens des Verwaltungsgerichts erfolgte praxisgemäss (E. 2.2). Nach überwiegender Auffassung ist die kantonale Schätzungskommission in Abtretungsstreitigkeiten kein Gericht im Sinn von Art. 6 Abs. 1 EMRK (E. 2.3). Der Spruchkörper der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden (E. 2.4). Umfang der Abtretung (E. 3.). Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 4.1). Allgemeine Erwägungen zur Bestimmung der Entschädigung und zu den Bewertungsmethoden (E. 5). Prüfung der Berechnung der festgelegten Entschädigung; die Mischwertmethode ist bei überbauten Grundstücken in der Schätzungspraxis anerkannt und wird auch vom Bundesgericht herangezogen (E. 6). Abweisung der Begehren der Rekurrentin II um Zusprechung eines Unfreiwilligkeitszuschlags sowie weiterer Entschädigungen (E. 7). Abweisung der Rekurse.

Zürich Verwaltungsgericht 28.01.2015 VR.2013.00001
Zurich Verwaltungsgericht 28.01.2015 VR.2013.00001
Zurigo Verwaltungsgericht 28.01.2015 VR.2013.00001

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2013.00001
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Geschäftsnummer:
VR.2013.00001
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 28.01.2015
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Enteignungsrecht
Betreff:
formelle Enteignung
Formelle Enteignung
[Vereinigte Verfahren VB.2013.00001 und VB.2013.00002; Entschädigung für die Abtretung eines aufgrund des Strassenprojekts "Flankierende Massnahmen N4/N20 Westumfahrung" abzubrechenden Gebäudes.]
Legitimation der rekurrierenden Stadt Zürich (E. 1.2). Die Rekurserhebung der Stadt Zürich erfolgte unbedingt (E. 1.3). Streitgegenstand bilden die von der Schätzungskommission festgesetzte Entschädigungshöhe sowie der Abtretungsumfang; die projektbezogenen Einwände der Rekurrentin II sind dagegen schon rechtskräftig beurteilt (E. 1.4). Die Rekurrentin II hätte das Ausstandsgesuch früher vortragen müssen (E. 2.1). Die Publikation der öffentlichen Verhandlung seitens des Verwaltungsgerichts erfolgte praxisgemäss (E. 2.2). Nach überwiegender Auffassung ist die kantonale Schätzungskommission in Abtretungsstreitigkeiten kein Gericht im Sinn von Art. 6 Abs. 1 EMRK (E. 2.3). Der Spruchkörper der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden (E. 2.4). Umfang der Abtretung (E. 3.). Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 4.1). Allgemeine Erwägungen zur Bestimmung der Entschädigung und zu den Bewertungsmethoden (E. 5). Prüfung der Berechnung der festgelegten Entschädigung; die Mischwertmethode ist bei überbauten Grundstücken in der Schätzungspraxis anerkannt und wird auch vom Bundesgericht herangezogen (E. 6). Abweisung der Begehren der Rekurrentin II um Zusprechung eines Unfreiwilligkeitszuschlags sowie weiterer Entschädigungen (E. 7).
Abweisung der Rekurse.
Stichworte:
ABTRETUNG
AUSSTAND
BEWERTUNG
BEWERTUNGSMETHODE
ERTRAGSWERT
FORMELLE ENTEIGNUNG
GUTACHTEN
KAPITALISIERUNGSSATZ
MISCHWERTMETHODE
ÖFFENTLICHE VERHANDLUNG
REALWERT
RECHTSSCHUTZINTERESSE
REFERENTENAUDIENZ
SCHÄTZUNG
SCHÄTZUNGSERMESSEN
SCHÄTZUNGSKOMMISSION
SCHÄTZUNGSMETHODE
SCHÄTZWERT
SPRUCHKÖRPER
STRASSENPROJEKT
UNFREIWILLIGKEITSZUSCHLAG
VERKEHRSWERT
Rechtsnormen:
§ 9 AbtrG
§ 13 Abs. I AbtrG
§ 46 Abs. I AbtrG
§ 57 AbtrG
Art. 26 Abs. II BV
Art. 6 Abs. I EMRK
Art. 261 OR
§ 309 Abs. II PBG
§ 216 Abs. II lit. b StG
§ 5a Abs. I lit. a VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3.
Abteilung
VR.2013.00001
VR.2013.00002
Urteil
der 3. Kammer
vom
28. Januar 2015
Mitwirkend: Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Matthias Hauser,
Ersatzrichter Christian Mäder,
Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.
In Sachen
I.     Stadt Zürich,
vertreten durch RA A,
II.   B AG (vormals: C AG),
vertreten durch RA D,
Rekurrentinnen,
gegen
I.     B AG (vormals: C AG),
vertreten durch
RA D,
II.   Stadt Zürich,
vertreten durch RA A,
Rekursgegnerinnen,
formelle
Enteignung,
hat
sich ergeben:
I.
A.
Am
27. Juni 2007 setzte der Stadtrat von Zürich das Projekt
"Flankierende Massnahmen N4/N20 Westumfahrung" fest. Der geplante
Ausbau des Verkehrsknotens Seebahnstrasse/Hohlstrasse soll es ermöglichen, die
bisher nur in einer Richtung befahrbare Seebahnstrasse für den Gegenverkehr zu
öffnen, ohne damit die Funktionsfähigkeit des Verkehrsknotens zu
beeinträchtigen. Entsprechend wurde die Seebahnstrasse inzwischen mit einer zusätzlichen
Fahrspur für den Gegenverkehr versehen und damit die Weststrasse vom
Durchgangsverkehr weitgehend befreit. Damit auch Lastwagen mit Anhänger das
Einbiegen von der Hohl- in die Seebahnstrasse ohne Beanspruchung der
Gegenfahrbahn schaffen, muss die Liegenschaft Seebahnstrasse 03/Hohlstrasse 04,
Kat.-Nr. 01, der B AG weichen. Dies ist ausdrücklich Teil des
festgesetzten Strassenprojekts. Letztinstanzlich wies das Bundesgericht mit
Urteil vom 30. August 2010 die Beschwerde der B AG gegen die von
Regierungsrat (mit Entscheid vom 1. Oktober 2008) und Verwaltungsgericht
(mit Urteil vom 4. Juni 2009; Verfahren VB.2008.00540) abgewiesenen
Rechtsmittel gegen das Strassenprojekt ab. Da sich die Stadt Zürich und die B AG
über die Entschädigung für den Abbruch der streitbetroffenen Liegenschaft nicht
einigen konnten, verlangte die Stadt Zürich am 6. Oktober 2010 beim
Statthalteramt des Bezirks Zürich die Anordnung des Schätzungsverfahrens. Das
Statthalteramt überwies die Sache der Schätzungskommission 1. Kreis des
Kantons Zürich (im Folgenden Schätzungskommission I).
B.
Bezüglich
der von der Stadt Zürich verlangten vorzeitigen Besitzeinweisung fand am
14. Dezember 2010 ein Augenschein statt; an einem weiteren Lokaltermin vom
18. Januar 2011 konnte auch das Haus von innen besichtigt werden. Am
23. Feb­ruar 2011 erteilte die Schätzungskommission I der klagenden
Stadt Zürich die vorzeitige Besitzeinweisung auf den Zeitpunkt des Eingangs
einer von ihr zu leistenden Kaution von Fr. 4,5 Mio. Mit Entscheid vom
8. Februar 2012 hiess der Regierungsrat einen dagegen gerichteten Rekurs
der B AG gut und verweigerte der Stadt Zürich damit die vorzeitige
Besitzeinweisung.
C.
Zum
Wert der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 äussern sich zwei Gutachten der B AG:
Das Schätzungsgutachten F vom 23. Mai 2006 kam auf einen Verkehrswert von
Fr. 3,4 Mio., das Schätzungsgutachten G vom 16. November 2010
auf einen solchen von Fr. 4,6 Mio. Demgegenüber wollte die Stadt
Zürich die von ihr zu leistende Entschädigung gestützt auf eine amtsinterne
Bewertung vom 12. November 2010 auf höchstens Fr. 3,11 Mio.
festgelegt haben und forderte die B AG bis rund Fr. 7 Mio. Neben
den unterschiedlichen Auffassungen über die Entschädigung und die
Schadensbestandteile erhob die B AG weitere Rügen, nämlich dass die
Protokollführerin der Schätzungskommission I nicht rechtsgültig bestellt
worden sei, das Verfahren den Anforderungen an ein solches gemäss Art. 6
Abs. 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention vom 4. November 1950
(EMRK) nicht genüge, dass nur die für das Strassenprojekt unbedingt benötigten
56 m
2
und nicht das ganze Grundstück samt Haus enteignet werden
dürften und dass der Einfluss der aktuellen Verkehrszahlen auf das Projekt
unberücksichtigt geblieben sei.
D.
Am
29. August 2011 stellte die B AG beim Stadtrat von Zürich ein Revisionsgesuch
und beantragte, dessen Entscheid vom 27. Juni 2007 sei aufzuheben und die
Sache zur neuen Prüfung des Strassenbauprojekts an das Tiefbauamt
zurückzuweisen, möglichst unter Verzicht auf Enteignung und Abbruch des
Gebäudes Seebahnstrasse 03/Hohlstrasse 04. Entsprechend sei das
Verfahren vor der Schätzungskommission I zu sistieren. Den Hintergrund
bildete im Wesentlichen die Frage, ob über einen Ausbau der SBB-Brücke Hohlstrasse
über dem Bahneinschnitt parallel zur Seebahnstrasse zusätzlicher Raum für den
Verkehr geschaffen werden könnte, damit die Liegenschaft der B AG erhalten
bliebe. Der Stadtrat von Zürich wies das Revisionsgesuch am 5. Oktober
2011 ab. Einen Rekurs der B AG verwarf der Regierungsrat am
23. Januar 2013. Eine Beschwerde an das Verwaltungsgericht blieb am
6. März 2014 (VB.2013.00160) ebenso erfolglos wie schliesslich am
14. Oktober 2014 eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
an das Bundesgericht (1C_231/2014).
E.
Die
Schätzungskommission I fällte ihren Entscheid am 4. Dezember 2012.
Nach Beurteilung verschiedener Streitpunkte (vorne C.) legte sie die
Entschädigung für die Abtretung der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 (473 m
2
samt Gebäude Vers.-Nr. 02) auf Fr. 5'424'000.- fest. Die Kosten des
Verfahrens auferlegte sie der klagenden Stadt Zürich. Die B AG erhielt
keine Parteientschädigung zugesprochen.
II.
A.
Dagegen
erklärte die Stadt Zürich am 16. Januar 2013 Rekurs beim
Verwaltungsgericht (VR.2013.00001), den sie mit Eingabe vom 22. März 2013
begründete. Sie beantragte, Dispositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Entscheids
sei aufzuheben und sie zu verpflichten, der B AG für die Abtretung der
streitbetroffenen Liegenschaft eine Entschädigung von Fr. 4'136'000.- zu
bezahlen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der B AG.
Dem hielt die B AG in der Rekursantwort vom
14. Oktober 2013 entgegen, auf den Rekurs der Stadt Zürich sei nicht
einzutreten, es sei eine öffentliche, Art. 6 Abs. 1 EMRK genügende
Verhandlung durchzuführen, die Stadt Zürich habe die Trägerschaft der flankierenden
Massnahmen der Westumfahrung Zürich zu nennen bzw. genau zu bezeichnen und die
gesamte Korrespondenz mit dieser einzureichen sowie sämtliche von dieser erlassenen
Verfügungen oder Vereinbarungen zu edieren. In der Begründung stellte sie
verschiedene weitere Editionsbegehren. Es folgten Replik und Duplik. Darin
beanstandete die B AG zusätzlich den unzureichend kommunizierten Rücktritt
eines Mitglieds der Schätzungskommission I.
B.
Die B AG
erhob ihrerseits Rekurs gegen den Entscheid der Schätzungskommission I
(VR.2013.00002) und stellte in der Rekursbegründung vom 26. Juni 2013 folgende
Anträge: (1.) Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und auf die Klage
sei nicht einzutreten, evtl. sei diese abzuweisen; (2.) Subeventualiter
sei der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben und die Stadt Zürich zu
verpflichten, der B AG für die Enteignung von 56 m
2
Land
eine Entschädigung von Fr. 223'451.20 und für das abzubrechende Gebäude
eine solche von Fr. 3'297'010.- zu bezahlen, zuzüglich eine Wertsteigerung
von 0,5 % pro Monat für beide Beträge ab 4. Dezember 2012, zusätzlich
20 % Unfreiwilligkeitsentschädigung darauf, ferner Fr. 10'000.- pro
Jahr seit Oktober 2006 für den verunmöglichten Abschluss eines Bier- und
Mineralwasserlieferungsvertrags sowie Fr. 3'640.- für gewährte Mietzinsreduktionen
seit Februar 2010, zuzüglich die anfallenden Grundstückgewinnsteuern und ordentlichen
Steuern des massgebenden Veranlagungsjahres; (3.) Subsubeventualiter sei
der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben und die von der Stadt Zürich zu
leistende Entschädigung von Fr. 5'443'366.- mit den unter Antrag 2
erwähnten zusätzlichen Leistungen zuzusprechen; (4.) Es sei eine
öffentliche, Art. 6 Abs. 1 EMRK genügende Verhandlung durchzuführen.
Daneben stellte die B AG weitere Editionsbegehren und beanstandete das vorinstanzliche
Verfahren, so etwa, der Spruchkörper der Vorinstanz sei nicht korrekt besetzt
gewesen, und die Protokollführerin der Schätzungskommission I sei nicht
rechtskonform ernannt worden.
In der Rekursantwort vom 22. August 2013 beantragte
die Stadt Zürich Abweisung des gegnerischen Rekurses. Auf die Replik der B AG
vom 14. Januar 2014 erklärte die Stadt Zürich den Verzicht auf weitere
Ausführungen.
Mit Verfügung vom 27. Februar 2013 vereinigte der
Abteilungspräsident des Verwaltungsgerichts die beiden Verfahren VR.2013.00001
und VR.2013.00002.
Die Schätzungskommission I hatte am 15. Juli
2013 in beiden Verfahren Verzicht auf eine Vernehmlassung erklärt.
Auf die Erwägungen der Schätzungskommission I und
die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden
Urteilsgründen zurückgekommen.
C.
Mit
Verfügung vom 6. November 2014 setzte das Verwaltungsgericht die
öffentliche Verhandlung auf den 28. Januar 2015 fest und lud die Parteien
zu dieser vor.
Mit Eingabe vom 11. Dezember 2014 stellte die B AG
ein Ausstandsgesuch gegen Verwaltungsrichter K. Das Verwaltungsgericht teilte
ihr daraufhin mit Schreiben vom 6. Januar 2015 mit, dass K aus
gesundheitlichen Gründen ohnehin nicht in der Lage sei, an der öffentlichen
Verhandlung und am weiteren Verfahren teilzunehmen, weswegen es das Ausstandsgesuch
als gegenstandslos erachte.
Mit Eingabe vom 9. Januar 2015 ersuchte die B AG
um Verschiebung der öffentlichen Verhandlung, da diese nicht rechtsgenügend
publiziert gewesen sei. Hierauf teilte das Verwaltungsgericht der B AG mit,
dass die Publikation korrekt erfolgt sei, kein Anlass bestehe, die Verhandlung
zu verschieben und diese wie vorgesehen stattfinden werde.
Am 15. Januar 2015 ersuchte die B AG um Fällung
eines förmlichen Entscheids hinsichtlich des Ausstandsbegehrens und der
Besetzung des Spruchkörpers für die öffentliche Verhandlung und beantragte
erneut deren Verschiebung. Mit Schreiben vom 16. Januar 2015 führte das
Verwaltungsgericht aus, dass auf den Erlass einer förmlichen Verfügung verzichtet
werden könne, gab der B AG (erneut) den Spruchkörper bekannt und hielt am
Termin der Verhandlung fest.
Mit Eingabe vom 19. Januar 2015 beantragte die B AG,
die Verhandlung sei zu verschieben und stattdessen eine Referentenaudienz
durchzuführen. Das Verwaltungsgericht hielt mit Schreiben vom 19. Januar
2015 wiederum am festgesetzten Termin fest.
D.
Am heutigen
Datum fand die öffentliche Verhandlung am Verwaltungsgericht statt, anlässlich
welcher die B AG erneut um Fällung eines förmlichen (Vorab-)Ent­scheids hinsichtlich
des Ausstandsbegehrens ersuchte. Sämtliche Verfahrensschritte, an denen K beteiligt
gewesen sei, seien zu wiederholen. Eventualiter sei die Verhandlung abzubrechen
und, nach rechtsgenügender Publikation unter anderem im Amtsblatt des Kantons
Zürich, neu anzusetzen. Das Verwaltungsgericht hat die Ablehnung dieser Anträge
im Rahmen der öffentlichen Verhandlung mitgeteilt und die Parteien angehört.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 46 Abs. 1 des Abtretungsgesetzes vom
30. No­vember 1879 (AbtrG) für die Beurteilung von Rekursen gegen
Entscheide der Schätzungskommissionen zuständig.
1.2
Die
Rekurrentin II bestreitet in verschiedener Hinsicht die Legitimation der
Rekurrentin I.
1.2.1
Zunächst bringt die Rekurrentin II vor, die Rekurrentin I habe
kein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids,
weil eine allfällige Expropriationsentschädigung ohnehin nicht von ihr zu tragen
wäre. In diesem Zusammenhang beantragt sie, die Trägerschaft der flankierenden
Massnahmen Westumfahrung Zürich (wohl Bund/ASTRA und Kanton Zürich/Bau- und
Volkswirtschaftsdirektion) sei zu nennen bzw. genau zu bezeichnen und sämtliche
mit dieser Trägerschaft erfolgte Korrespondenz, Vereinbarungen und allenfalls
erlassenen Verfügungen seien einzuholen.
Die Rekurrentin II verkennt, dass die Rekurrentin I
nach Art. 46 Abs. 1 AbtrG bereits von Gesetzes wegen zum Rekurs
legitimiert ist (vgl. Tobias Jaag/Markus Rüssli, Staats- und Verwaltungsrecht
des Kantons Zürich, 4. A., Zürich etc. 2012, Rz. 3641). Die Legitimation
der Rekurrentin I ergibt sich zudem auch aus § 21 Abs. 2
lit. a VRG, da sie mit 16 % an den Kosten des Projekts beteiligt ist,
der angefochtene Schätzungsentscheid somit Auswirkungen auf ihre
vermögensrechtlichen Interessen hat und sie insofern wie eine Privatperson
betroffen ist (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 103). Die Rekurrentin II bestreitet
die finanzielle Beteiligung der Rekurrentin I nicht, hält aber an ihrem
Editionsbegehren fest. Die Einholung der entsprechenden Dokumente vermag jedoch
an der Tatsache, dass die Rekurrentin I zum Rekurs legitimiert ist, von
vornherein nichts zu ändern. Sie ist daher nicht notwendig und das Editionsbegehren
dementsprechend abzuweisen.
1.2.2
Ein fehlendes Rechtsschutzinteresse erblickt die Rekurrentin II weiter
darin, dass es die Rekurrentin I unterlassen habe, weitere
Abtretungspflichtige wie die gegenwärtigen Mieter, insbesondere den Mieter H
der Liegenschaft Kat.-Nr. 01, ins Recht zu fassen. In analoger Anwendung
von Art. 261 Abs. 1 und 2 des Obligationenrechts vom 30. März
1911 (OR) gingen mit dem Eigentum an der Sache auch bestehende Mietverträge auf
den Enteigner über. Daraus leitet die Rekurrentin II ab, dass mindestens
während der Gültigkeitsdauer der Mietverträge die Liegenschaft gar nicht
abgebrochen werden dürfe, weil die Enteignerin die erwähnten Verträge zu wahren
habe. Die Rekurrentin I ist demgegenüber der Ansicht, die Enteignung lasse
die obligatorischen Rechte an der enteigneten Sache untergehen.
Während nach § 57 AbtrG mit dem Übergang des
Eigentums auf den Exproprianten infolge Abtretung alle
dinglichen
Rechte dritter Personen am Abtretungsgegenstand
erlöschen, enthält das Abtretungsgesetz keine ausdrückliche Regelung über das
Schicksal obligatorischer Rechte an der enteigneten Sache, wozu die
Mietverträge zu zählen sind. Daraus ergibt sich jedoch kein Übergang der
Mietverträge auf den Enteigner. Durch die Enteignung entsteht ein neues
Eigentum des Enteigners. Der Rechtserwerb erfolgt originär, ohne dass eine
Rechtsnachfolge in das zuvor bestehende Eigentum des Enteigneten stattfinden
würde (Arthur Meier-Hayoz, Berner Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht,
Band IV, Das Sachenrecht, 1. Abteilung Das Eigentum, 2. Teilband
Grundeigentum I, Bern 1964, Art. 666 N. 27). Der Übergang der
Mietverhältnisse auf den Enteigner würde somit eine entsprechende gesetzliche
Grundlage erfordern. Art. 261 OR regelt den Wechsel des Eigentümers an der
Mietsache bei deren Veräusserung. Während in diesen Fällen das Mietverhältnis
mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber übergeht, bleiben nach
Art. 261 Abs. 4 OR die Bestimmungen über die Enteignung vorbehalten.
Entgegen der Ansicht der Rekurrentin II besteht im Verhältnis von
Art. 261 OR zu § 57 AbtrG keine Unklarheit: Vielmehr schliesst der
Vorbehalt des eidgenössischen und kantonalen Enteignungsrechts in Art. 261
Abs. 4 OR in Enteignungsfällen die Anwendung von Art. 261 Abs. 1
und 2 OR sowie von Art. 261a OR grundsätzlich aus (Peter Higi, Kommentar
zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Teilband V2b, Die
Miete, 3. A., Zürich 1994, Art. 261–261a, N. 19). Damit entfällt
eine Übernahme bestehender Mietverträge durch den Enteigner. Der Mieter wäre
durch diesen allenfalls zu entschädigen (Higi, a.
a.
O.),
was aber vorliegend nicht zu beurteilen ist (vgl. E. 1.4). Entsprechend
erübrigt es sich, die von der Rekurrentin II angegebenen Personen als Zeugen
einzuvernehmen. Im Übrigen ist auf die ausführlichen und zutreffenden
Erwägungen zu dieser Frage im angefochtenen Entscheid zu verweisen, auf welche
die Rekurrentin II nicht eingeht. Demzufolge stellt der nicht erfolgte
Einbezug der Mieter in das Enteignungsverfahren das Rechtsschutzinteresse der
Rekurrentin I nicht infrage.
1.2.3
Die Rekurrentin II macht ferner geltend, ihr Grundstück befinde sich
in einer sogenannten Quartiererhaltungszone Q gemäss Art. 1 der Bau-
und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO). Zusammen mit
den unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden des benachbarten Gebäudes I bildeten
die Liegenschaften die Quartiererhaltungszone Q5d. Eingriffe in
Quartiererhaltungszonen seien indessen nur unter erschwerten baurechtlichen
Voraussetzungen zulässig; insbesondere sei der Abbruch einer Liegenschaft in
dieser Zone nach Art. 42 Abs. 2 BZO bewilligungspflichtig. Eine
Abbruchbewilligung liege aber nicht vor und sei auch nicht erhältlich. Mit dem
Abbruch ihrer Liegenschaft würde zudem das Gebäude I als Schutzobjekt stark
beeinträchtigt.
Wie die Rekurrentin I zu
Recht festhält, trifft diese Behauptung der Rekurrentin II nicht zu.
Sowohl § 309 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) als auch Art. 42 Abs. 2 BZO verlangen
eine baurechtliche Bewilligung einzig für den Abbruch von Gebäuden in
Kernzonen
.
Zudem schliesst nach § 309 Abs. 2 PBG die Festsetzung und Genehmigung
von Projekten für Verkehrsanlagen die baurechtliche Bewilligung mit ein,
weshalb der für die Erstellung der Massnahmen zur Westumfahrung vorausgesetzte
Abbruch der infrage stehenden Liegenschaft mitbewilligt ist. Schliesslich ist
nicht einzusehen und wird von der Rekurrentin II auch nicht dargetan,
inwiefern die offene Hofrandbebauung (vgl. www.stadt-zürich.ch) im Gebäude I durch
den Abbruch der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 tangiert würde; diese verdeckt
vielmehr gerade den offenen Hofraum.
Entgegen der Ansicht der
Rekurrentin II wird damit das Rechtsschutzinteresse der Rekurrentin I
durch ihr Vorbringen nicht tangiert. Im Übrigen ist dieses auch insoweit unbehelflich,
als es sich gegen das Strassenprojekt an sich richtet, gehört dieses doch nicht
(mehr) zum Streitgegenstand (vgl. E. 1.4).
1.3
Die
Rekurrentin II bemängelt weiter, dass die Rekurserhebung durch die
Rekurrentin I bedingt und damit unzulässig gewesen sei, was die Rekurrentin I
bestreitet. Hintergrund des Vorwurfs der Rekurrentin II ist die Mitteilung
der Rekurrentin I an die Rekurrentin II vom 16. Januar 2013,
wonach sie ihren Rekurs zurückziehe, falls die Rekurrentin II dies
ihrerseits tue.
Grundsätzlich unzulässig
ist eine bedingte Rekurs- und Beschwerdeerhebung
(Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 54 N. 1, in Verbindung mit
Alain Griffel,
Kommentar VRG, § 23
N. 10). Die klare Äusserung des Anfechtungswillens setzt voraus, dass das
Rechtsmittel vorbehaltlos erhoben wird. Es ist nicht statthaft, wenn das
Rechtsmittel bloss vorsorglich für den Fall eingereicht wird, dass auch die Gegenpartei
Rekurs erhebt. Dies entspricht der bundesgerichtlichen Praxis (BGE 134 III 332
E. 2.5), die am Grundsatz der Bedingungsfeindlichkeit von Prozesshandlungen
regelmässig festhält und Ausnahmen nur bei Vorliegen eines ausgewiesenen
praktischen Bedürfnisses bejaht hat. Dabei ist nicht zu verkennen, dass die
Erhebung einer Beschwerde unter der Bedingung, dass auch die Gegenpartei eine
Beschwerde erhebt, als Druckmittel verwendet werden kann, die Gegenpartei von
einer Beschwerde abzuhalten. Auch ist es für eine Partei zumutbar, dass sie
ihren unbedingten Anfechtungswillen erklärt, allenfalls verbunden mit dem
Vorbehalt, ihre Beschwerde unter selbst gestellten Bedingungen wieder
zurückzuziehen.
Sowohl die Rekursanmeldung der Rekurrentin I an das
Gericht als auch ihre Rekursbegründung erfolgten vorbehaltlos, ohne irgendwelche
Bedingungen. Sie legte aber gegenüber der Rekurrentin II offen, dass sie
ihren Rekurs zurückziehe, sollte diese ihrerseits auf einen Rekurs verzichten.
Damit liegt eine unbedingte Rekurserhebung vor mit dem zulässigen Vorbehalt,
den Rekurs unter selbst gestellten Bedingungen wieder zurückzuziehen, wie dies
aus der Eingabe der Rekurrentin I ersichtlich wird.
Somit ist auf die Rekurse einzutreten.
1.4
Streitgegenstand bilden die von der Schätzungskommission I festgesetzte
Entschädi
­
gungshöhe sowie der Abtretungsumfang, worauf
im Folgenden einzugehen sein wird.
Im angefochtenen Entscheid der
Schätzungskommission I vom 4. Dezember 2012 wurde die Klägerin und
Rekurrentin I verpflichtet, der Beklagten und Rekurrentin II für die
Abtretung der gesamten Liegenschaft Kat.-Nr. 01 in Zürich-Aussersihl,
Hohlstrasse 04/Seebahnstrasse 03, eine Entschädigung von Fr. 5'424'000.-
zu bezahlen. Materiell im Streit liegt im Wesentlichen, ob dieser Preis
gerechtfertigt, zu hoch (Standpunkt der Rekurrentin I) oder zu tief ist
(Standpunkt der Rekurrentin II).
Wie in der Prozessgeschichte festgehalten, hat das
Bundesgericht die Beschwerde der Rekurrentin II gegen das Projekt
abgewiesen (Ziffer I.A/D.). Mithin sind projektbezogene Einwände der
Rekurrentin II rechtskräftig beurteilt. Auf den wiederholt geäusserten Einwand
der Rekurrentin II, das Strassenbauprojekt sei nicht mehr angemessen und
es fehle an einem schützenswerten öffentlichen Interesse, nachdem die
Rekurrentin I von viel zu hohen Verkehrszahlen ausgegangen sei, die sich nicht
verwirklicht hätten, und sie entsprechend das Projekt überdimensioniert habe,
ist daher nicht einzugehen. Dementsprechend erübrigt es sich auch, wie
beantragt die Untersuchungsergebnisse des Verkehrsaufkommens am Verkehrsknoten
Hohl-/Seebahnstrasse von 2010 bis Mitte 2013 einzuholen.
2.
Im Folgenden sind verschiedene prozessuale und
verfahrensleitende Anträge bzw. Vorbringen der Rekurrentin II zu prüfen:
2.1
Wie
erwähnt stellte die Rekurrentin II am 11. Dezember 2014 ein
Ausstandsgesuch gegen Verwaltungsrichter K, wobei dieser "für den weiteren
Verfahrensgang" in den Ausstand zu treten habe. Das Gericht teilte der
Rekurrentin II daraufhin mit, dass dieser aus gesundheitlichen Gründen
ohnehin nicht in der Lage sei, an der öffentlichen Verhandlung und am weiteren
Verfahren teilzunehmen, weswegen es das Ausstandsges
uch als
gegenstandslos erachte, woran
festzuhalten
ist
(vorn
Ziffer II.C.). Anlässlich der öffentlichen Verhandlung
hat
die Rekurrentin II nun aber zusätzlich
beantragt
,
sämtliche Verfahrensschritte, an denen K beteiligt gewesen sei, zu wiederholen
, was aus folgenden Gründen abgelehnt wird:
2.1.1
Die Rekurrentin begründet das Austandsgesuch damit, dass K bereits im
Rahmen des Administrativverfahrens (VB.2008.00540), im Verfahren betreffend
Aktenedition/Fristabnahme (VR.2012.00001) und im Revisionsverfahren betreffend
das Strassenprojekt (VB.2013.00160) involviert gewesen und deshalb vorbefasst
sei. Zudem pflege er eine langjährige und freundschaftliche Duzbeziehung zum Vertreter
der Rekurrentin I.
2.1.2
Gemäss § 5a Abs. 1 lit. a VRG treten Personen, die eine
Anordnung zu treffen, dabei mitzuwirken oder sie vorzubereiten haben, in den
Ausstand, wenn sie in der Sache persönlich befangen erscheinen, insbesondere,
wenn sie in der Sache ein persönliches Interesse haben. Ausstandsgründe sind
unverzüglich nach deren Kenntnisnahme geltend zu machen, ansonsten der Anspruch
auf spätere Anrufung verwirkt ist (BGE 136 I 207 E. 3.4; Regina Kiener,
Kommentar VRG, § 5a N. 43). K erliess bereits die Präsidialverfügung
vom 17. Januar 2013, weswegen die Rekurrentin II seit Beginn des
vorliegenden Verfahrens Kenntnis von dessen (anfänglicher) Mitwirkung hatte. In
der Folge erliess K zudem zahlreiche weitere Verfügungen, zuletzt am
21. Januar 2014. Unter diesen Umständen hätte sie das Ausstandsgesuch
früher vortragen müssen, und ihr Anspruch auf Geltendmachung ist nun – rund
zwei Jahre später – verwirkt. Angesichts des Streitgegenstands (siehe E. 1.4)
läge ohnehin keine Vorbefassung vor (Kiener, § 5a N. 25). Sodann ist
zwar nicht in Abrede zu stellen, dass K und der Vertreter der
Rekurrentin I aufgrund ihrer gemeinsamen Tätigkeit am Verwaltungsgericht
persönlich bekannt sind. Wie die Rekurrentin II jedoch selbst festhält,
endete diese bereits im Jahr 2005. Eine besondere Freundschaft besteht
jedenfalls nicht; eine Duzfreundschaft genügt für sich allein nicht für die
Annahme einer Befangenheit (Kiener, § 5a N. 19). Das Ausstandsgesuch
erwiese sich demnach als unbegründet.
2.2
Die
Rekurrentin II bemängelt sodann die Art und Weise der Publikation der
öffentlichen Verhandlung seitens des Verwaltungsgerichts. Der Termin hätte
früher und nicht nur auf der Homepage, sondern auch im Amtsblatt bekannt
gegeben und der Streitgegenstand dabei ausführlicher umschrieben werden müssen.
Hinsichtlich der Publikation einer öffentlichen Verhandlung gibt es indes keine
gesetzlichen Vorschriften. Im vorliegenden Fall entsprach sie der Praxis des
Verwaltungsgerichts, eine solche drei Wochen im Voraus und ausschliesslich auf
der eigenen Homepage ohne detaillierte Bekanntgabe des Streitgegenstands
anzukündigen. Seitens des Gerichts besteht keine Verpflichtung,
"aktiv" für eine möglichst hohe Teilnehmerzahl an der Verhandlung zu
sorgen. Die Öffentlichkeit ist bereits dann garantiert, wenn diese
Informationen über Zeit und Ort des Termins erhalten kann und der Ort für die
Öffentlichkeit leicht zugänglich ist (Jens Meyer-Ladewig, EMRK, Handkommentar,
3. A., Baden-Baden 2011, Art. 6 N. 184). Diese Voraussetzungen
waren hier ohne Weiteres erfüllt. Ein Verfahrensmangel liegt deshalb nicht vor.
2.3
Die
Rekurrentin II macht ferner geltend, bei der Schätzungskommission handle
es sich um ein Spezialverwaltungsgericht erster Instanz, das eine öffentliche
mündliche Verhandlung entsprechend ihrem Antrag hätte durchführen sollen, was
unterblieben sei. Sie erkennt darin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Die
Rekurrentin I ist dagegen der Ansicht, dass der Anspruch der
Rekurrentin II auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung erst vor
Verwaltungsgericht als erster Gerichtsinstanz bestehe.
Der Anspruch auf eine mündliche öffentliche Anhörung nach
Art. 6 Abs. 1 EMRK bezieht sich seinem Wortlaut entsprechend
ausschliesslich auf das gerichtliche Verfahren vor einem unabhängigen Gericht,
das auf Gesetz beruht (Meyer-Ladewig, Art. 6 N. 5, N. 67 ff.;
Jochen Frowein/Wolfgang Peukert, EMRK-Kommentar, 3. A., Kehl am Rhein
2009, Art. 6 N. 4 f., 56, 200 ff.; Christoph
Grabenwarter/Katharina Pabel, Europäische Menschenrechtskonvention, 5. A.,
München 2012, § 24 N. 27 ff.; BGE 138 I 154 E. 2.6; BGE 126 I
228 E. 2a/bb). Nach überwiegender Auffassung ist die kantonale Schätzungskommission
in Abtretungsstreitigkeiten kein Gericht im Sinn von Art. 6 Abs. 1
EMRK. Vielmehr handelt es sich um eine Fachbehörde (RB 2001 Nr. 25,
E. 2a; Jürg Bosshart/Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 19b
N. 51; § 26b N. 40; § 52 N. 3; Vorbemerkungen zu
§§ 32–86 N. 10). Im Entscheid vom 6. März 2014 (VB.2013.00160)
erwog das Verwaltungsgericht zum schon damals erhobenen Vorwurf, der Regierungsrat
habe im dortigen Verfahren keine öffentliche mündliche Verhandlung
durchgeführt, die Bestimmung von Art. 6 Abs. 1 EMRK garantiere einzig
den gerichtlichen Rechtsschutz und minimale Verfahrensrechte innerhalb dieses
justiziellen Verfahrensabschnitts. Sie mache indessen keine verfahrensrechtlichen
Vorgaben für andere, etwa verwaltungsbehördliche Verfahrensabschnitte (a.
a.
O., E. 5). Entsprechend geht der
Vorwurf einer Verletzung von Art. 6 Abs. 1 EMRK im vorinstanzlichen
Verfahren ins Leere. Im Übrigen wäre der geltend gemachte, hier jedoch nicht
gegebene Verfahrensmangel mit der Durchführung der öffentlichen Verhandlung vor
Verwaltungsgericht ohnehin geheilt worden (Grabenwarter/Pabel, § 24
N. 93).
2.4
Einen
weiteren Verfahrensmangel erblickt die Rekurrentin II in der Zusammensetzung
des Spruchkörpers der Vorinstanz, weil im Rubrum insgesamt vier Mitglieder
genannt seien. Tatsächlich wird der Spruchkörper im angefochtenen Entscheid wie
folgt aufgeführt: "Vorsitzende L, Mitglied M/N, Mitglied O,
Protokollführerin P". Hintergrund für die etwas ungewöhnliche
"zweigeteilte" Mitwirkung eines Mitglieds ist, dass M nach seiner Rücktrittserklärung
am 13. Dezember 2011 vom Verwaltungsgericht aus seinen Pflichten entlassen
und seine Aufgabe im laufenden Verfahren von N übernommen wurde. Diese Darstellung
im Rubrum des angefochtenen Entscheids sorgte für grösstmögliche Transparenz,
wobei die Besetzung drei Mitglieder nicht überschreitet, da der Schrägstrich
(/) bedeutet, dass M oder N mitwirkten. Da der Schätzungsentscheid neben
anderem die Unterschrift aller mitwirkenden Mitglieder und des Protokollführers
enthält (§ 22 lit. k der Verordnung über das Verfahren der
Schätzungskommissionen in Abtretungsstreitigkeiten vom 24. November 1960),
war es für die Rekurrentin II ein Leichtes, zu erkennen, wer am angefochtenen
Entscheid beteiligt war, insbesondere dass nicht vier Mitglieder mitwirkten.
Daher kann nicht von einem unrichtig zusammengesetzten Spruchkörper ausgegangen
werden. Vielmehr war die Vorinstanz an den Verhandlungen und auch beim
Entscheid jederzeit mit den vorgeschriebenen drei Mitgliedern besetzt
(§§ 34 und 38 AbtrG). Ein Verfahrensfehler liegt somit nicht vor.
2.5
Die
Rekurrentin II beanstandet in diesem Zusammenhang, dass die im Amtsblatt
veröffentlichte Entlassung von M als Mitglied der Schätzungskommission I
nicht zu entnehmen gewesen sei. Das trifft zwar zu, wenngleich der Rücktritt
von M im Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 13. Dezember 2011 durchaus
enthalten war. Letzteres geht aus dem entsprechenden Vorbringen der
Rekurrentin I in der Rekursantwort vom 22. August 2013 hervor, das
auf einem Telefonat mit dem Generalsekretär des Verwaltungsgerichts beruht. Es
erübrigt sich daher, irgendwelche Aktennotizen über das Gespräch zwischen dem
Generalsekretär des Verwaltungsgerichts und dem Vertreter der Rekurrentin I
vom 17. Juli 2013 beizuziehen, wie dies die Rekurrentin II beantragt.
Zudem legt sie nicht dar, welcher Nachteil ihr aus der unvollständigen
Mitteilung im Amtsblatt erwachsen sei (vgl. dazu vorn E. 2.4.3); ausserdem
machte sie dies in ihrem eigenen Rekurs nicht zum Thema.
2.6
Die
Rekurrentin II bemängelt sodann, dass die Protokollführerin P von der
ordentlich besetzten Schätzungskommission
I
nie
rechtsverbindlich gewählt worden sei. Sie habe somit ohne jegliche Legitimation
gehandelt, was zur Aufhebung des Anfechtungsobjekts und Rückweisung der Sache
an die Vorinstanz führe. Die Rekurrentin I bestreitet dies und verweist
auf den Beschluss des Regierungsrats vom 8. Feb­ruar 2012, der sich einlässlich
zu dieser Frage äusserte.
Nach § 3 Abs. 1 der Verordnung über das
Verfahren der Schätzungskommission in Abtretungsstreitigkeiten vom
24. November 1960 bezeichnet die Schätzungskommission einen Protokollführer.
Im Beschluss über die vorzeitige Besitzeinweisung vom 8. Februar 2012
äusserte sich der Regierungsrat einlässlich zur gleichen, von der Rekurrentin II
schon damals aufgeworfenen Frage. Im Wesentlichen führte er dazu aus, dass es
keines schriftlichen Bezeichnungsaktes für die Ernennung der Protokollführerin
bedürfe. Zudem sei P in den Rechenschaftsberichten 2009 und 2010 ausdrücklich
als Protokollführerin der Schätzungskommission Kreis 1 erwähnt. Damit sei
sie rechtsgültig als solche bestellt worden. Die Rekurrentin II wandte
sich nicht gegen den erwähnten Regierungsratsentscheid. Dessen Ausführungen,
auf die verwiesen werden kann, ist nichts beizufügen, umso weniger, als die
Rekurrentin II erst vor Verwaltungsgericht, nicht aber zuvor im Klageverfahren,
lediglich ihren bereits geltend gemachten Standpunkt wiederholt, ohne auf die
längst erfolgten Erklärungen dazu einzugehen.
2.7
Schliesslich
beantragte die Rekurrentin II die Durchführung einer Referentenaudienz.
Die Prozessleitung und damit auch der Entscheid, ob eine Referentenaudienz
anzuordnen ist, liegt in der Kompetenz des Gerichts (Donatsch, § 56
N. 7). Vorliegend wurde angesichts der unterschiedlichen Anträge davon
abgesehen.
3.
3.1
Die
Rekurrentin II macht geltend, die Rekurrentin I könne nur die Abtretung
der für den Strassenausbau benötigten 56 m
2
Land verlangen,
nicht aber der gesamten Liegenschaft. Vor der Vorinstanz hatte die
Rekurrentin II ausgeführt, ein Teilabbruch des Gebäudes würde dafür
genügen.
Bereits im Hinblick auf die
Einigungsverhandlung nach § 29 AbtrG vom 13. Juli 2009 hatte die
Rekurrentin II schriftlich erklärt, sie sei an einer Teilabtretung nicht
interessiert. Erst in der Klageantwort vom 4. April 2011 kam sie darauf
zurück, worauf die Rekurrentin I den Enteignungsanspruch auf das gesamte Gebäude
in der Replik vom 5. Mai 2011 bestätigte. Sie stützte sich dabei auf den
Entscheid des Bundesgerichts vom 30. August 2010 betreffend das
Projektgenehmigungsverfahren, worin ein Begehren auf Teilabbruch nicht erwähnt wurde,
ebenso wenig im zugrunde liegenden Entscheid des Verwaltungsgerichts vom
4. Juni 2009. In jenem Verfahren (VB.2008.00540) hatte die Beschwerdeführerin
vielmehr ausschliesslich Varianten präsentiert, die die streitbetroffene
Liegenschaft überhaupt nicht tangierten (E. 5.2, 5.3).
3.2
Zu Recht
hält die Rekurrentin I fest, dass die Rekurrentin II im
Schätzungsverfahren nicht mehr auf das Plangenehmigungsverfahren zurückkommen
und einen blossen Teilabbruch ihrer Liegenschaft verlangen könne. Die Vorinstanz
führt zutreffend aus, dass das Bundesgericht mit Urteil vom 30. August
2010 der Rekurrentin I zwar nicht die gesamte Grundstücksfläche von
473 m
2
zusprach, jedoch zugleich die Verhältnismässigkeit des
Abbruchs der gesamten Liegenschaft feststellte. Den Erwägungen des Bundesgerichts
kann sodann nicht entnommen werden, dass sich die Enteignung im Umfang auf
56 m
2
zu beschränken hätte. Der Enteigner ist gemäss § 9
AbtrG berechtigt, die vollumfängliche Abtretung zu verlangen, wenn für die
Abtretung eines Rechts dem hierzu Verpflichteten wegen Verminderung des Werts
der ihm verbleibenden mit diesem Recht zusammenhängenden Vermögensstücke mehr
als ein Viertel des Werts der letzteren als Entschädigung ausgerichtet werden
müsste. Dies ist nach den Forderungen der Rekurrentin II der Fall. Entsprechend
ist nachfolgend die von ihr beantragte Enteignung von bloss 56 m² ohne Abbruch
der Liegenschaft nicht weiter zu prüfen.
4.
4.1
Gegen
Entscheide der Schätzungskommissionen ist nach § 46 Abs. 1 AbtrG der
Rekurs zulässig. Diesen Rekurs in vermögensrechtlichen
Enteignungsstreitigkeiten behandelt das Verwaltungsgericht jedoch grundsätzlich
im Beschwerdeverfahren und damit weitgehend nach den Bestimmungen über die
Beschwerde. Gemäss § 50 Abs. 1 VRG überprüft das Verwaltungsgericht
den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle
ist ihm unter Vorbehalt hier nicht eingreifender Ausnahmen verwehrt. Im
Rechtsmittelverfahren gegen den Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des
vorangegangenen Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung auf
zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission
gewählte Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar sei; ferner
ist zu klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die
Schätzung wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist
hingegen die Angemessenheit des Schätzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44
= BEZ 1998 Nr. 23; VGr, 3. Dezember 2009, VR.2009.00005, E. 1.2;
Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 32–86, N. 10; Jaag/Rüssli, Rz. 3642).
Die in dieser
Weise eingeschränkte Kognition deckt sich mit jener bei der Überprüfung von
Expertengutachten (VGr, 4. September 2014, VB.2013.00722–00725+00728,
E. 11.3.1und 11.3.2; 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 1.2). Wird
im Rechtsmittelverfahren von einem Sachverständigen ein Gutachten über den
Verkehrswert eines Grundstücks eingeholt, so unterliegt es als Beweismittel der
freien Beweiswürdigung durch die erkennende Behörde (vgl. Martin Zweifel,
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2, 2. A., Basel etc.
2008, Art. 115 DBG N. 43 f., auch zum Folgenden; Felix
Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar Zürcher
Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 220 N 219). Angesichts der
Funktion des Gutachtens, der Behörde fachspezifische Informationen zu liefern,
rechtfertigt es sich, dass sich diese bei der Beweiswürdigung auf die Prüfung beschränkt,
ob die Expertise vollständig, klar, gehörig begründet, frei von Lücken und
Widersprüchen ist, auf zutreffenden tatsächlichen Feststellungen beruht sowie
ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit
gehabt hat (RB 1984 Nr. 65 = StE 1984 B 44.12.3 Nr. 1;
RB 1985 Nr. 47; vgl. schon BGr, 3. Dezember 1943, ASA 12
[1943/44] 386 ff. E. 3; BGE 110 Ib 52 E. 2). Vermag das Gutachten
nicht zu überzeugen, so kann das Verwaltungsgericht gestützt auf seine
Feststellungen aus eigenem Wissen eine neue Schätzung vornehmen oder damit
einen Gutachter betrauen (vgl. VGr, 7. November 1972, ZBl 74/1973,
S. 331), wobei es bei der Wahl des Vorgehens über einen weiten Beurteilungsspielraum
verfügt  (RB 2003 Nr. 88; RB 1976 Nr. 54; RB 1985
Nr. 47).
4.2
Grundsätzlich
fällt eine Verböserung des Schätzungsentscheids zum Nachteil des Anfechtenden
ausser Betracht, wie das Verwaltungsgericht im genannten Leitentscheid
RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23 ausdrücklich festgehalten hat.
Vorliegend haben jedoch beide Parteien Rekurs erhoben, weshalb das
Verwaltungsgericht befugt ist, den Schätzungsentscheid im Umfang der
Parteianträge zu korrigieren.
5.
5.1
Gemäss
Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und
§ 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller
Vermögensnachteile gefordert werden. Gemäss § 13 Abs. 1 Satz 1
AbtrG ist für die Bestimmung der Entschädigung der Verkehrswert massgebend.
Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am
Stichtag für das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (RB
1991 Nr. 47, mit Verweisungen; BGE 113 Ib 39 E. 2a).
5.2
Hinsichtlich
der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung und Lehre zum
Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (RB 2006 Nr. 118 =
BEZ 2006 Nr. 35; Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des
Bundes, Band I, Bern 1986, Art. 19 N. 71 ff.; Peter Hänni,
Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., Bern 2008,
S. 633 f.; Max Imboden/René Rhinow/Beat Krähenmann, Schweizerische
Verwaltungsrechtsprechung, Basel/Frankfurt a.
M., 1986/1990, Band II: Besonderer Teil,
Nr. 128 B IV). Ausserhalb des Enteignungsrechts ist der Verkehrswert von
Grundstücken in zahlreichen Rechtsgebieten von Bedeutung (vgl. hierzu Martina
Fierz, Der Verkehrswert von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht, Zürich 2001,
S. 5 ff.). Erhebliche Bedeutung kommt dem Verkehrswert etwa aufgrund
von § 220 des (zürcherischen) Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 als
Ersatzwert bei der Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer zu
(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N. 94 ff.). In der
schweizerischen Lehre der Bewertung von Immobilien kommen im Wesentlichen
folgende Verfahren zum Zug: die Vergleichs(wert)methode, die Lageklassenmethode,
die Rückwärtsrechnung, die Barwertmethode (DCF-Methode, Strukturwertmethode),
die dynamische Ertragswertmethode, die Kennwertmethode und die hedonische
Methode (zur Definition und näheren Kennzeichnung vgl.
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N. 137 ff.; zum Ganzen auch
Donato Scognamiglio, Immobilienbewertungsmethoden und Benchmarking, 4. A.,
Zürich 2008; hinsichtlich ausländischer Bewertungsansätze vgl. The Royal
Institution of Chartered Surveyors [RICS], Chapter Switzerland, Swiss Valuation
Standards [SVS], Best Practice of Real Estate Valuation in Switzerland, Zürich
2007). Die Rechtsprechung wie auch ein Teil der Schätzungslehre (Schweizerische
Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungs­experten und Schweizerische
Schätzungsexperten-Kammer/Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft, Das
Schweizerische Schätzerhandbuch, 4. A., Aarau 2012, S. 42 ff.
[zit. Schätzerhandbuch]; Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung,
St. Gallen 2009, S. 168) bezeichnen die Vergleichs(wert)methode als
Hauptmethode, während den übrigen Verfahren nur eine ergänzende Funktion
zukomme (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N 138; so BGE 131 II 458
E. 5.1 S. 465 f. zur Lageklassenmethode). Allerdings herrscht
die Auffassung vor, dass – bei sachgerechter Handhabung und angemessener
Schätzung – grundsätzlich alle Bewertungsmethoden zum gleichen Resultat führen.
In der Rechtsprechung wird in jüngerer Zeit vermehrt die Auffassung vertreten,
dass die Heranziehung weiterer Bewertungsarten neben der Vergleichsmethode sinnvoll
sei (BGE 128 II 74 E. 5c/bb S. 82) bzw. sich sogar aufdränge (VGr,
31. Januar 2001, ZStP 2001, 217 E. 2c S. 219). Im wegleitenden
Entscheid BGE 134 II 49 (Opfikon) betreffend die Enteignung von nachbarrechtlichen
Abwehransprüchen infolge Fluglärms sowie von Abwehrrechten gegen den direkten
Überflug hat das Bundesgericht – vorab aus Gründen der Praktikabilität aufgrund
der Vielzahl zu beurteilender Entschädigungsbegehren – die hedonische Methode
für zweckmässig befunden (E. 16 S. 80 ff.).
Rechtsprechung und herrschende Schätzungslehre stimmen
darin überein, dass je nach Objektart unterschiedliche Bewertungsmethoden im
Vordergrund stehen. Hinsichtlich der primären Unterscheidung zwischen
überbauten und unüberbauten Grundstücken besteht weitgehend Einigkeit, dass
sich bei letzteren vorab die Vergleichsmethode eignet (RB 1999 Nr. 158 =
ZStP 2000, 150; Schätzerhandbuch, S. 63; Canonica, S. 170). Bei
überbauten Grundstücken kommt die Vergleichsmethode hingegen kaum zur Anwendung,
weil die spezifischen Eigenschaften jeder Liegenschaft einen Vergleich
erschweren. Hier wird gewöhnlich nach der Nutzungsart unterschieden: Während
bei Wohnbauten die Realwert­methode – welche den Verkehrswert im Wesentlichen
aus der Summe von Land- und Gebäudewert ermittelt – dominiert, steht bei
gewerblich genutzten Immobilien eine auf dem Ertragswert beruhende Bewertungsmethode
im Vordergrund (VGr, 26. September 2001, ZStP 2003, 179; Schätzerhandbuch,
S. 95; Canonica, S. 183). Dementsprechend kommt bei Objekten, die
teilweise Wohn- und teilweise gewerblichen Zwecken dienen, ein aus Real- und
Ertragswert gewonnener Mischwert (BGr, 21. Oktober 2014, 2C_1049 + 1079 +
1080/2013 E. 5.3; Schätzerhandbuch, S. 42 f. und
S. 116 ff.; ablehnend Canonica, S. 314 f.) zur Anwendung,
wobei die beiden Faktoren je nach Bedeutung der einen oder anderen Nutzung
unterschiedlich gewichtet werden.
5.3
Die
Schätzung einer Liegenschaft stellt eine Einheit dar. Das Verwaltungsgericht
hat daher nur zu prüfen, ob die Bewertung eines Gebäudes bzw. eines
Gebäudekomplexes insgesamt vertretbar sei; hingegen braucht es sich – unter
Vorbehalt grober Irrtümer oder Rechenfehler – mit Einwänden gegen einzelne
Faktoren einer Schätzung grundsätzlich nicht zu befassen (VGr,
16. November 2011, SB.2011.00018, E. 3.2.2; RB 2001 Nr. 111 [Leitsatz]
= ZStP 2003, 179).
5.4
Weil das
Verwaltungsgericht eine umstrittene Enteignungsentschädigung nach dem in
E. 4.1 Gesagten nicht auf Angemessenheit überprüft, sondern lediglich
Rechtskontrolle übt, und dies wie gesagt nur mit Bezug auf das Gesamtergebnis,
folgt daraus, dass die Änderung der Entschädigung durch das Verwaltungsgericht
selbst kaum je in Betracht kommt. Zwar sieht § 63 Abs. 1 VRG vor,
dass das Verwaltungsgericht selbst entscheidet, wenn es die angefochtene
Anordnung aufhebt. Indessen erscheint es sachgerecht, dass die Sache gestützt
auf § 64 Abs. 1 VRG zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückgewiesen wird, wenn das Gutachten eines Sachverständigen oder einer
Schätzungskommission zum Wert eines Grundstücks nicht zu überzeugen vermag. Ein
solches Vorgehen entspricht denn auch der ständigen Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts (vgl. VGr, 28. September 2011, SB.2011.00010).
6.
Im Licht der genannten Grundsätze sind die insbesondere
von der Rekurrentin I gegen den Schätzungsentscheid erhobenen Einwände zu
prüfen. Anzumerken bleibt, dass auf die Expertisen, welche die Parteien vor der
Schätzungskommission I präsentiert haben, nicht weiter einzugehen ist.
Denn einem Parteigutachten kommt wegen der vertraglichen Beziehung zwischen
Auftraggeber und Gutachter nur die beschränkte Aussagekraft von Parteivorbringen
zu (VGr. 22. Januar 2014, SB.2013.00118, E. 2.2.3; 22. November
2000, ZStP 2001, S. 148 ff., E. 4b; Kaspar Plüss, Kommentar VRG,
7 N. 148).
6.1
Stichtag
für die Bewertung des Enteignungsobjekts ist der Tag, an dem der Schätzungsentscheid
gefällt wird, vorliegend also der 4. Dezember 2012 (VGr, 31. Oktober
1974, ZBl 76/1975, 341 ff.; Jaag/Rüssli, Rz. 3620).
Weil die Entschädigung auf den Stichtag zu bemessen ist,
erweist sich das Begehren der Rekurrentin II um Zusprechung einer
Vergütung von 0,5 % pro Monat für eine entgangene Wertsteigerung ohne
Weiteres als unbegründet. Anzumerken bleibt, dass der vor der Vorinstanz noch
geltend gemachte und von dieser – mangels gesetzlicher Grundlage – zurückgewiesene
Antrag auf Verzinsung der Entschädigung mit 5 % vor Verwaltungsgericht
nicht mehr erneuert wird.
6.2
Wie der
Überblick über die Bewertungsmethoden in E. 4.2 zeigt, ist bei überbauten
Grundstücken die Mischwertmethode in der Schätzungspraxis anerkannt und wird
sie auch vom Bundesgericht herangezogen. Obschon einzuräumen ist, dass der
potenzielle Kaufinteressent bei einem gewerblich genutzten Objekt wie hier eher
eine ertragswertorientierte Methode heranzieht (Schätzerhandbuch, S. 131)
oder – für den noch wahrscheinlicheren Fall einer beabsichtigten Neuüberbauung
(Canonica, S. 211) – eine Rückwärtsrechnung vornimmt, hat die Schätzungskommission
I
daher auf die Mischwertmethode abstellen dürfen. Entgegen der Auffassung
der Rekurrentin I liegt darin keine Rechtsverletzung. Weil das Abtretungsobjekt
Kat.-Nr. 01 einerseits im Erdgeschoss als Restaurant genutzt und
anderseits in den Obergeschossen zur Wohnnutzung vermietet wird, erscheint es
auch angemessen, wenn die Schätzungskommission
I
den
Realwert einfach, den Ertragswert hingegen dreifach gewichtet hat (Schätzerhandbuch,
S. 125; vgl. auch Wolfgang Naegeli/Heinz Wenger, Der
Liegenschaftenschätzer, 4. A., Zürich 1997, S. 100).
6.3
Macht
der Realwert nach dem Gesagten hier lediglich einen Viertel des Verkehrswerts
aus, so fallen mögliche Korrekturen von vornherein weit weniger ins Gewicht als
beim Ertragswert. In Übereinstimmung mit den Grundsätzen der Fachliteratur hat
die Schätzungskommission
I
unter Berücksichtigung der sog. Lageklassenmethode
einen sog. relativen Landwert ermittelt, der sich in Abhängigkeit zum
Neubauwert definiert (Schätzerhandbuch, S. 73); diese Methode wird von der
Rechtsprechung nach wie vor für tauglich befunden (BGE 131 II 458 E. 5.1
S. 465 f.). Die Parteien haben den von der Vorinstanz ermittelten
Landwert denn auch ausdrücklich akzeptiert. Hinsichtlich des Gebäudewerts rügt
die Rekurrentin I mit durchaus nachvollziehbaren Argumenten, dass die
Schätzungskommission
I
ihrer Berechnung einen (rund 10 %) überhöhten
Neubauwert zugrunde gelegt und die Altersentwertung statt auf mindestens
32 % lediglich auf 25,6 % veranschlagt habe. Dieser Einwand erscheint
angesichts des Baujahrs 1881 und der teilweise veralteten Gebäudeinfrastruktur
zwar als plausibel; indessen ist zu berücksichtigen, dass die Würdigung der
sachverständigen Schätzungskommission
I
auf einem Augenschein und
einer gründlichen Auseinandersetzung mit der streitbetroffenen Liegenschaft
beruht. Weil die Altersentwertung keine statistische Grösse darstellt, sondern
objektspezifisch zu bemessen ist, hält sich die Annahme der Vorinstanz durchaus
noch im Rahmen des ihr zustehenden Schätzungsermessens.
6.4
Bei der
Ermittlung des – hier dreifach gewichteten – Ertragswerts fällt der Kapitalisierungssatz
stark ins Gewicht; schon eine geringfügige Änderung des Divisors beeinflusst
den resultierenden Quotienten massiv. Insoweit kommt der Rüge der
Rekurrentin I, wonach die Vorinstanz auf einen zu tiefen
Kapitalisierungssatz abgestellt habe, erhebliche Bedeutung zu. In methodischer
Hinsicht wendet die Rekurrentin I zwar zu Recht ein, dass die Schätzungskommission
I
im Widerspruch zur Schätzungspraxis beim Satz für die Kapitalkosten
unmittelbar den Referenzzinssatz gemäss Verordnung über die Miete und Pacht von
Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 herangezogen habe. Sodann ist
der Rekurrentin I beizupflichten, dass die Berechnungsbeispiele in der
Schätzungsliteratur (vgl. Canonica, S. 98 ff.; Schätzerhandbuch,
S. 97 ff.; Naegeli/Wenger, S. 297) näher bei den vor ihr verfochtenen
Sätzen (6,25 % für Wohnen, 6,85 % für Gastgewerbe und 4 % für
Plakatwerbung) liegen, als die Schätzungskommission
I
angenommen
hat (4,65 % für die Wohnnutzung, 5,35 % für die Restaurantnutzung und
2,5 % für die Plakatwerbung. Wie im Zusammenhang mit der Altersentwertung
ist aber auch mit Bezug auf den Kapitalisierungssatz festzuhalten, dass die von
der Praxis entwickelten Sätze wohl brauchbare Faustregeln für den
Durchschnittsfall darstellen, aufgrund der
von der Schätzungskommission I gründlich
ermittelten Verhältnisse
des Einzelfalls
jedoch Abweichungen geboten sind. Im vorliegenden Fall erscheinen die von der
Vorinstanz angewandten Kapitalisierungssätze zwar als tief, liegen jedoch bei
der streitbetroffenen Liegenschaft Kat.-Nr. 01 ebenfalls noch im Rahmen
des Schätzungsermessens und stellen keine seitens des Verwaltungsgerichts zu
korrigierende Rechtsverletzung dar. Anzufügen bleibt, dass die Schätzungskommission
I
bei der Ermittlung des Ertrags grundsätzlich zu Recht auf die
tatsächlich erzielten Mietzinsen und nicht auf statistische Werte abgestellt
hat.
Soweit der Ertragswert
durch die von der Rekurrentin II behaupteten, mit dem Strassenprojekt
zusammenhängenden Mietzinsreduktionen tatsächlich gesunken sein sollte, ergäbe
sich dadurch ein Ausgleich zum tiefen Kapitalisierungssatz.
7.
Die Rekurrentin II verlangt sodann, dass ihr
verschiedene, im Zusammenhang mit der Abtretung erlittene Schäden zu vergüten
seien. Nicht erneuert wird die vor der Vorinstanz geltend gemachte und von
dieser abgelehnte Forderung von Fr. 91'700.- für nicht mehr verwendetes
Zugehör. Ebenso beharrt sie nicht mehr auf einem Ersatz von Wiederbeschaffungskosten,
welche sie im Schätzungsverfahren in der Höhe von Fr. 517'500.- erfolglos
ersetzt haben wollte.
7.1
§ 13
Abs. 1 AbtrG will die Entschädigung für das abzutretende Recht nach dessen
Verkehrswert bestimmt haben (Satz 1), wobei für die
Unfreiwilligkeit
noch ein Zuschlag von höchstens zwanzig Prozent dieses Wertes gemacht werden
kann (Satz 2). Da jede Zwangsabtretung unfreiwillig ist, kann ein solcher
Zuschlag aber nur in Ausnahmefällen zuerkannt werden. Dementsprechend muss
dafür nach der Praxis des Verwaltungsgerichts eine besondere Beeinträchtigung
in den persönlichen Verhältnissen vorliegen, wie sie etwa dann gegeben ist,
wenn ein Abtretungspflichtiger zum Verlassen einer langjährigen Heimstätte ge­zwungen
wird (VGr, 7. Februar 2013, VR.2012.00003, E. 4.6; 8. November
1988, VK 88/0007 [nicht im Internet, in RB 1988 Nr. 92 nicht publizierte
Erwägung], mit Hinweis auf RB 1961 Nr. 128, 1986 Nr. 118; vgl. auch
RB 1967 Nrn. 83 und 84, 1973 Nr. 79).
Wie die Schätzungskommission I zutreffend erkannt
hat, ist die Enteignete als Aktiengesellschaft nicht in ihren persönlichen
Verhältnissen beeinträchtigt. Das Begehren um Zusprechung eines
Unfreiwilligkeitszuschlags ist daher abzuweisen.
7.2
Sodann
verlangt die Rekurrentin II eine Entschädigung von "mindestens
Fr. 10'000.-" pro Jahr seit Oktober 2006, weil ihr durch das hängige
Strassenprojekt der Abschluss eines Bier- und Mineralwasserliefervertrags verunmöglicht
worden sei. Die Schätzungskommission
I
hat dieses Begehren mit der
Begründung verworfen, dass ein allfälliger solcher Schaden nicht belegt sei.
Der frühere Eigentümer des Restaurants J habe im Jahr 1992 mit einer Brauerei
einen Liefervertrag auf sechs Jahre abgeschlossen. Ob er 1998 verlängert worden
sei, lasse sich den Akten nicht entnehmen. Der Mietvertrag zwischen der Rekurrentin II
und den Betreibern des Restaurants vom 18. Januar 2005 weise zwar auf
einen von der Vermieterin abgeschlossenen Bier- und Mineralwasserliefervertrag
hin, der von den Mietern zu erfüllen sei; indessen habe die Rekurrentin II
einen solchen Vertrag nicht präsentiert.
Vor Verwaltungsgericht macht die Rekurrentin II
geltend, dass sie nach dem Erwerb der Liegenschaft den im Jahr 2006 auslaufenden
Vertrag habe erneuern wollen. Wegen der Anzeige des vorliegenden
Strassenprojekts sei ein solcher Vertrag jedoch nicht mehr zustande gekommen.
Auch diese Behauptung wird von der Rekurrentin weder näher substanziiert noch
belegt. Im Übrigen ist es wenig wahrscheinlich, dass eine Brauerei auf den Abschluss
eines Bier- und Mineralwasserliefervertrags deswegen verzichtet hätte, weil der
Abnehmer aufgrund eines Strassenprojekts – möglicherweise – Jahre später den
Restaurationsbetrieb am fraglichen Standort aufgeben musste. Die behauptete
Gewinneinbusse ist daher nicht nachgewiesen. Anzufügen bleibt, dass entgangener
Gewinn des Enteigneten ohnehin nur ausnahmsweise zu ersetzen ist
(Imboden/Rhinow, Nr. 128 B VIc).
7.3
Ferner
will die Rekurrentin II Mietzinsausfälle ersetzt haben, die ihr durch das
Strassenprojekt erwachsen seien. Wegen der "Verbarrikadierung" des
Gebäudes ab Februar 2010 habe sie den Mietern des Restaurants und der Wirtewohnung
einen Mietzinsnachlass gewähren müssen, der bis Juni 2013 insgesamt Fr. …
und anschliessend Fr. … pro Monat betragen habe. Die Schätzungskommission
I
erwog hierzu, dass die Rekurrentin II sinngemäss eine Entschädigung
für die Enteignung von Nachbarrechten im Zusammenhang mit der Errichtung des
Verkehrsprovisoriums geltend mache. Nach der Rechtsprechung seien solche
Beeinträchtigungen grundsätzlich entschädigungslos hinzunehmen und würden erst
dann ersetzt, wenn die Einwirkungen ihrer Art, Stärke und Dauer nach aussergewöhnlich
seien und zu einer beträchtlichen Schädigung der Nachbarn führten. Diese
Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, denn die Mieten hätten gar
nicht ermässigt werden müssen.
Die Rekurrentin II tritt
den vorinstanzlichen Ausführungen nicht substanziiert entgegen. Wie die
Schätzungskommission
I
zutreffend festgestellt hat, hängt der beantragte
Ersatz von Mietzinsausfällen nicht unmittelbar mit der späteren Enteignung der
Liegenschaft zusammen; vielmehr geht es um eine Entschädigung für die
Enteignung von nachbarrechtlichen Abwehransprüchen. Diese sind nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung nur unter den von der Vorinstanz genannten
eingeschränkten Voraussetzungen zu vergüten (BGE 134 II 145 E. 5, 113 Ia
353 E. 3; Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 2088). Der Vor­instanz ist beizupflichten,
dass die Rekurrentin die Mietzinsen aus freien Stücken gesenkt hat; dass ein
Gerichtsentscheid sie dazu verpflichtet hätte, macht sie nicht geltend.
7.4
Schliesslich
will die Rekurrentin II die im Zug der Enteignung anfallenden Steuern
ersetzt haben. Hinsichtlich der Grundstückgewinnsteuer ergibt sich aus
§ 216 Abs. 2 lit. b des (zürcherischen) Steuergesetzes vom
8. Juni 1997, dass die Ausrichtung einer Ent­eignungsentschädigung eine
steuerbare Handänderung darstellt (vgl. dazu Richner/Frei/Kauf­mann/Meuter,
§ 216 N 37 ff.). Auch wenn die Enteignung im Unterschied zu
einer Handänderung in aller Regel gegen den Willen des Betroffenen erfolgt,
bedeutet dies nicht, dass der in Art. 26 Abs. 2 BV gewährte Anspruch
auf volle Entschädigung zur Rückerstattung der geleisteten Grundstückgewinnsteuer
führt (BGE 112 Ia 124 E. 3). Desgleichen hat die Rekurrentin  II die
Enteignungsentschädigung als Veräusserung von Geschäftsvermögen gemäss
Art. 58 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 18 Abs. 2 des Bundesgesetzes
über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 als (zusätzlichen)
Gewinn zu versteuern.
8.
Die Schätzungskommission
I
hat ihre Verfahrenskosten im Einklang mit § 63 Abs. 1 AbtrG
der Stadt Zürich als Enteignerin überbunden. Die Zusprechung von Parteientschädigungen
im Schätzungsverfahren ist im Abtretungsgesetz nicht vorgesehen (Plüss,
§ 17 N. 10). Zudem ist die Rekurrentin II vor der Vorinstanz in
überwiegendem Umfang unterlegen, weshalb ihr auch deswegen kein Anspruch auf
eine solche Vergütung zusteht.
Diese Erwägungen führen –
unter Abweisung beider Rekurse – zur Bestätigung des Schätzungsentscheids.
9.
Die Kosten des
Rekursverfahrens sind beiden Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13
Abs. 2 VRG).
Bei der
Bemessung der Höhe der Gerichtsgebühr ist zu berücksichtigen, dass es sich um ein
aufwendiges Verfahren handelte, in dem der Streitwert aufgrund der Anträge der
Parteien deutlich über Fr. 1
Mio. beträgt und sich schwierige
Rechtsfragen stellten.
Die
Voraussetzungen für die Zusprechung von Parteientschädigungen sind nicht
erfüllt (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Rekurse werden abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 50'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.      500.--   Zustellkosten,
Fr. 50'500.--   Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden beiden Parteien je zur Hälfte auferlegt.
4.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …