zh_verwaltungsgericht · VB.2018.00027 · 2019-12-18 · de

Baubewilligung | Bauen in lärmbelasteten Gebieten; Ausnahmebewilligung. Die massgebenden IGW werden überschritten. Es ist nicht strittig, dass das Bauvorhaben auf die Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV angewiesen ist (E. 5.1). Das Bundegericht verlangt, dass vor Erteilung einer Ausnahmebewilligung für ein Bauvorhaben alle in Betracht fallenden baulichen und gestalterischen Massnahmen zur Einhaltung der IGW geprüft werden müssen. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung stellt nach dem Willen des obersten Gerichts eine "ultimo ratio" dar, welche erst in Betracht kommt, wenn erstellt ist, dass sämtliche verhältnismässigen Massnahmen ausgeschöpft worden sind (E. 5.3). Aus den Akten ist nicht erkennbar, ob bzw. welche baulichen oder gestalterischen Alternativen geprüft worden sind. Insbesondere ist nicht nachvollziehbar, inwiefern die Anordnung und Ausrichtung der Wohnungen lärmschutzrechtlich optimiert sein soll. Bei den getroffenen Massnahmen handelt es sich denn auch durchwegs um Ersatzmassnahmen, um die Auswirkungen der Grenzwertüberschreitungen zu mildern. Damit haben die Vorinstanzen den Nachweis, dass sämtliche verhältnismässigen Massnahmen ausgeschöpft worden sind, nicht erbracht (E. 5.5). Gutheissung und Rückweisung zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Zürich Verwaltungsgericht 19..2.18.1 VB.2018.00027
Zurich Verwaltungsgericht 19..2.18.1 VB.2018.00027
Zurigo Verwaltungsgericht 19..2.18.1 VB.2018.00027

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00027
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Geschäftsnummer:
VB.2018.00027
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.12.2019
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Bauen in lärmbelasteten Gebieten; Ausnahmebewilligung.
Die massgebenden IGW werden überschritten. Es ist nicht strittig, dass das Bauvorhaben auf die Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV angewiesen ist (E. 5.1).
Das Bundegericht verlangt, dass vor Erteilung einer Ausnahmebewilligung für ein Bauvorhaben alle in Betracht fallenden baulichen und gestalterischen Massnahmen zur Einhaltung der IGW geprüft werden müssen. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung stellt nach dem Willen des obersten Gerichts eine "ultimo ratio" dar, welche erst in Betracht kommt, wenn erstellt ist, dass sämtliche verhältnismässigen Massnahmen ausgeschöpft worden sind (E. 5.3).
Aus den Akten ist nicht erkennbar, ob bzw. welche baulichen oder gestalterischen Alternativen geprüft worden sind. Insbesondere ist nicht nachvollziehbar, inwiefern die Anordnung und Ausrichtung der Wohnungen lärmschutzrechtlich optimiert sein soll. Bei den getroffenen Massnahmen handelt es sich denn auch durchwegs um Ersatzmassnahmen, um die Auswirkungen der Grenzwertüberschreitungen zu mildern. Damit haben die Vorinstanzen den Nachweis, dass sämtliche verhältnismässigen Massnahmen ausgeschöpft worden sind, nicht erbracht (E. 5.5).
Gutheissung und Rückweisung zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Stichworte:
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
AUSRICHTUNG
BAULICHE MASSNAHMEN
ERSCHLIESSUNG
GESTALTUNG
GRUNDRISS
IMMISSIONSGRENZWERTE
LÄRMSCHUTZ
LÄRMSCHUTZMASSNAHMEN
LÄRMSCHUTZRECHT
LÜFTUNGSFENSTERPRAXIS
NEBENBESTIMMUNG
WESENTLICHE ÜBERSCHREITUNG
WOHNKOMFORT
Rechtsnormen:
Art. 31 Abs. 1 LSV
Art. 31 Abs. 2 LSV
§ 321 Abs. 1 PBG
Art. 22 USG
Art. 22 Abs. 1 USG
Art. 22 Abs. 2 USG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2018.00027
Urteil
der 1. Kammer
vom
18. Dezember 2019
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber Jonas Alig.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.
Baukonsortium C, bestehend aus:
1.1
D,
1.2
E AG,
1.3  F GmbH,
1.1
– 1.3 c/o J AG,
2.    Einfache
Gesellschaft, bestehend aus:
2.1
F GmbH,
2.2
E AG,
alle vertreten durch RA K,
3.
Baukommission Rüschlikon, vertreten durch RA G,
4.
Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 9. März 2017 erteilte die
Baukommission Rüschlikon dem Baukonsortium C die Baubewilligung für ein
Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen und einer Unterniveaugarage auf den
Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der H-Strasse in Rüschlikon.
Gleichzeitig eröffnet wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion Zürich BVV 03
vom 13. März 2017.
Ebenfalls mit Beschluss vom 9. März 2017 bewilligte
die Baukommission Rüschlikon der F GmbH und der E AG die Erstellung eines
Mehrfamilienhauses mit sieben Wohnungen und einer Unterniveaugarage auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 04 an der I-Strasse 05 in Rüschlikon. Auch in diesem
Fall wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion BVV 06 vom 16. März 2017
gleichzeitig mit der Baubewilligung eröffnet.
II.
Die gegen diese Baubewilligungen von A erhobenen Rekurse
vereinigte das Baurekursgericht Zürich und wies sie mit Entscheid vom 21. November
2017 ab, soweit es darauf eintrat.
III.
Dagegen gelangte A am 15. Januar 2018 mit Beschwerde
an das Verwaltungsgericht und stellte den Antrag, es seien der angefochtene
Entscheid sowie die Beschlüsse der Baukommission Rüschlikon vom 9. März
2017 und die Baudirektionsverfügungen vom 13. bzw. 16. März 2017
aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern; eventuell seien der
angefochtene Entscheid aufzuheben und das Verfahren zum Neuentscheid an die
Vorinstanz zurückzuweisen, ein Augenschein durchzuführen sowie die von der
Vorinstanz festgesetzte Umtriebsentschädigung auf zweimal Fr. 1'500.-
herabzusetzen. Die Beschwerdegegnerschaft sei zur Übernahme der Kosten und zur
Zahlung einer Parteientschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer an den
Beschwerdeführer zu verpflichten.
Mit Eingabe vom 9. Februar 2018 beantragte das
Baurekursgericht Zürich ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.
Am 15. Februar 2018 stellte auch die Baudirektion Zürich unter Verweis auf
die Mitberichte der Volkswirtschaftsdirektion, Amt für Verkehr, vom 12. Februar
2018 bzw. des Tiefbauamts, Fachstelle Lärmschutz, vom 13. Februar 2018 den
Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 19. Februar 2018
beantragte die Bauherrschaft die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde,
soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich
Mehrwertsteuer) zulasten des Beschwerdeführers. Die Baukommission Rüschlikon
stellte am 21. Februar 2018 ebenfalls den Antrag auf Abweisung der
Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des
Beschwerdeführers. Mit Eingabe vom 19. März 2018 erstattete der
Beschwerdeführer seine Replik unter Festhalten an Anträgen und Begründung. Die
Baukommission Rüschlikon liess sich dazu am 11. April 2018 vernehmen. Die
Stellungnahme der Baudirektion Zürich erfolgte am 12. April 2018. Mit
Eingabe vom 13. April 2018 erstattete die Bauherrschaft ihre Duplik. Zur
Duplik und den Vernehmlassungen der kommunalen Baubewilligungsbehörde sowie der
Baudirektion liess sich der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 9. Mai 2018
vernehmen. Am 31. Mai 2018 erstattete die Bauherrschaft eine weitere
Stellungnahme, zu welcher der Beschwerdeführer am 18. Juni 2018 Stellung
nahm. Mit Eingabe vom 23. August 2018 verzichtete die Bauherrschaft
ausdrücklich auf eine weitere Stellungnahme.
Nachdem die Parteien das Verwaltungsgericht am 21. November
2018 – aufgrund aussergerichtlicher Bestrebungen mit dem Ziel einer gütlichen
Einigung – um Sistierung des Verfahrens ersucht hatten und auch die kommunale
Baubewilligungsbehörde einer Sistierung zustimmte, wurde das
Beschwerdeverfahren mit Präsidialverfügung vom 13. Dezember 2018
einstweilen sistiert und die Parteien aufgefordert, dem Verwaltungsgericht bis
spätestens 31. März 2019 mitzuteilen, ob das Verfahren fortgesetzt werden
könne. Im Anschluss erfolgte eine zweimalige Verlängerung der Sistierung des
Verfahrens auf Wunsch der Parteien. Am 14. August 2019 beantragte die
zwischenzeitlich durch einen anderen Rechtsvertreter vertretene Bauherrschaft
die Fortsetzung des Verfahrens. Der Beschwerdeführer stellte am 3. September
2019 den Antrag, es sei dem Fortsetzungsbegehren der Bauherrschaft keine Folge
zu geben und das Verfahren sei weiterhin sistiert zu halten. Mit
Präsidialverfügung vom 5. September 2019 wurde das Beschwerdeverfahren
wiederaufgenommen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsgerichtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da
auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
2.1
Die
Baugrundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 liegen gemäss der geltenden Bau- und
Zonenordnung in der Wohnzone W3 und grenzen im Osten an die H-Strasse. Sie
sollen mit einem Mehrfamilienhaus samt Unterniveaugarage überbaut werden. Auf
dem im Westen an diese Parzellen angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 04 soll
ebenfalls ein Mehrfamilienhaus mit zugehöriger Unterniveaugarage errichtet
werden. Die Erschliessung beider Unterniveaugaragen soll über eine gemeinsame
Ein- und Ausfahrt an der H-Strasse erfolgen, d.
h. die Zufahrt zur hinterliegenden
Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 erfolgt über die
Unterniveaugarage auf der Parzelle Kat.-Nr. 01.
2.2
Der
Beschwerdeführer macht geltend, das Bauvorhaben auf dem Grundstück Kat.‑Nr. 01
könne aus lärmschutzrechtlichen Gründen nicht bewilligt werden. Die gewährten
Lärmerleichterungen seien bundesrechtswidrig. Ausserdem rügt er eine Verletzung
von § 240 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) und macht geltend, die Erschliessungsproblematik könne nur mittels
eines Quartierplans gelöst werden.
3.
Der Beschwerdeführer liess sich zum Fortsetzungsbegehren
der Bauherrschaft dahingehend vernehmen, es sei dem Begehren keine Folge zu
geben. Laut seiner Darstellung wurde für die Überbauung der Parzelle Kat.-Nr. 04
zwischenzeitlich ein Alternativprojekt eingereicht, wogegen offenbar ein Rekurs
eingereicht wurde; das Verfahren sei beim Baurekursgericht hängig.
Die Sistierung eines
Verfahrens steht grundsätzlich im Widerspruch zum Beschleunigungsgebot bzw. zum
Anspruch auf Beurteilung innert angemessener Frist (Art. 29 Abs. 1
der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]). Sie soll daher nur
ausnahmsweise und aus triftigen Gründen erfolgen. Dem Verwaltungsgericht steht
beim Entscheid über eine Sistierung ein erhebliches Ermessen zu (Martin
Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 38 f.).
Nachdem das vorliegende Beschwerdeverfahren schon während einiger Monate
sistiert war und zwischen den Parteien offensichtlich keine einvernehmliche
Lösung gefunden werden konnte, rechtfertigt sich eine weitere
Verfahrenssistierung gegen den Willen der Bauherrschaft nicht. Dies gilt umso
mehr, als das Alternativprojekt offenbar nur die Parzelle Kat.-Nr. 04
betrifft und die Überbauung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 nicht beschlägt.
4.
4.1
Gemäss Art. 22
des Bundesgesetzes über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983
(Umweltschutzgesetz, USG) werden Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten
für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt,
wenn die Immissionsgrenzwerte (IGW) nicht überschritten werden (Abs. 1).
Liegt eine Überschreitung der Immissionsgrenzwerte vor, so werden
Baubewilligungen nur erteilt, wenn die Räume zweckmässig angeordnet und die
allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen werden (Abs. 2
von Art. 22 USG). Art. 31 Abs. 1 der Lärmschutzverordnung vom
15. Dezember 1986 (LSV) präzisiert, dass Neubauten und wesentliche Änderungen
von Gebäuden mit lärmempfindlichen Räumen nur bewilligt werden dürfen, wenn die
Immissionsgrenzwerte eingehalten werden können durch die Anordnung der
lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes (lit. a)
oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm
abschirmen (lit. b). Können die Immissionsgrenzwerte durch Massnahmen nach
Absatz 1 nicht eingehalten werden, so darf die Baubewilligung nur erteilt
werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse besteht
und die kantonale Behörde zustimmt (Abs. 2 von Art. 31 LSV).
4.2
Die im
Kanton Zürich – wie auch in anderen Kantonen – geübte Vollzugspraxis, wonach es
genügte, dass die Immissionsgrenzwerte an mindestens einem zur Lüftung
geeigneten Fenster jedes lärmempfindlichen Raumes eingehalten werden (sog.
Lüftungsfensterpraxis), wurde vom Bundesgericht als bundesrechtswidrig
beurteilt. Das Gericht führte aus, dass die Lüftungsfensterpraxis zur
Aushöhlung des vom Gesetzgeber gewollten Gesundheitsschutzes führe. Genüge es
nämlich für die Baubewilligung, wenn die Immissionsgrenzwerte am ruhigsten
Fenster jedes lärmempfindlichen Raumes eingehalten werden, könne sich die
Projektgestaltung auf die Abschirmung der hinterliegenden Lüftungsfenster
beschränken; weitere Massnahmen würden aus Kostengründen nicht ergriffen und
könnten auch nicht verlangt werden. Um dem raumplanerischen Interesse an einer
Siedlungsentwicklung nach innen gerecht zu werden, könnten aber
Ausnahmebewilligungen erteilt werden (vgl. BGE 142 II 100, E. 4.4). In
seinen jüngsten Entscheiden hält das Gericht fest, dass Bauvorhaben, die aus
raumplanerischer Sicht wünschenswert erschienen,
eine Ausnahmebewilligung
erteilt werden könne, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht wesentlich
überschritten seien, sofern deren Einhaltung nicht in städtebaulich
befriedigender Weise erreicht und mittels Lüftungsfenstern an den
lärmabgewandten Seiten und allfälligen weiteren Massnahmen ein angemessener
Wohnkomfort sichergestellt werden könne (BGE 142 II 100 E. 4.6, BGr, 10. August
2016, 1C_313/2015 und 1C_317/2015 E. 3.5 sowie BGr 2. April 2019,
1C_106/2018 E. 4.3). Nach Auffassung des Bundesgerichts muss vor Erteilung
der Ausnahmebewilligung nachgewiesen werden, dass
alle in Betracht fallenden
baulichen und gestalterischen Massnahmen geprüft worden sind
. Erst wenn
erstellt sei, dass sämtliche verhältnismässigen Massnahmen ausgeschöpft worden
seien, komme als ultima ratio die Gewährung einer Ausnahme in Betracht
(Subsidiarität) (vgl. BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018 E. 4.7).
4.3
In
Anlehnung an die neue bundesgerichtliche Rechtsprechung hat die Fachstelle
Lärmschutz der Baudirektion des Kantons Zürich ihre
Vollzugspraxis
angepasst. Die Erteilung von Ausnahmebewilligungen gemäss Art. 31 Abs. 2
LSV wird an folgende Voraussetzungen geknüpft (vgl.
www.laerm.zh.ch/bauen/Ausnahmebewilligung trotz Lärm/Alle Wohnnutzungen entlang
von Kantons- und Gemeindestrasse und Bahnlinien im Siedlungsraum):
"
-      Vorgesehen sind
Neubauten oder wesentliche Umbauten mit neuer Wohnnutzung in städtischen oder
städtisch geprägten Siedlungsgebieten, also dort, wo aus raumplanerischen
Gründen (haushälterische Nutzung, Verdichtung nach innen, Anbindung an den
öffentlichen Verkehr) trotz hoher Lärmbelastung urbaner Wohnraum geschaffen
werden soll.
-
Bei den Lärmquellen handelt es sich um Gemeinde-
oder Kantonsstrasse im Siedlungsgebiet, deren Strassenräume städtebaulich
wichtig sind und deshalb nicht durch abweisende Lärmschutzbauten belastet
werden sollen. Bei Bahnlinien trifft dies weniger zu, bei Autobahnen gar nicht.
-
Der Anteil gewerblicher oder nicht
lärmempfindlicher Nutzung entspricht dem raumplanerisch zulässigen oder
zumindest zweckmässigen Mass.
-
Alle zumutbaren Lärmschutzmassnahmen sind
ausgeschöpft. Dazu zählen neben der lärmoptimierten Stellung der Gebäudekörper
auch die lärmgünstige Anordnung der Wohnungsgrundrisse.
-
Mit der Anordnung der Baukörper (Riegelbauten)
werden lärmgeschützte Aussenräume geschaffen.
-
Mit gestalterischen Massnahmen am Gebäude (Erker,
Atrien sowie Loggien und Balkone, die jedoch nicht aus Lärmschutzgründen gebaut
werden) können die IGW nicht an jedem Fenster der lärmempfindlichen Räume
eingehalten werden.
Sind
diese Voraussetzungen erfüllt, so können für gelbe Räume (=Räume, bei denen die
IGW am Lüftungsfenster eingehalten werden) Ausnahmen beantragt werden. Soll für
rote Räume (=Räume, bei denen die IGW an allen Fenstern überschritten sind)
eine Ausnahme erteilt werden, so sind folgende zusätzlichen Voraussetzungen zu
erfüllen:
-
Pro Wohneinheit wird maximal für ein Drittel der
Wohnräume eine Ausnahmebewilligung erteilt.
-
Alle Wohneinheiten verfügen über Wohnräume, die
lärmabgewandt orientiert sind und deren Belastungen am Lüftungsfenster die für
eine akzeptable Wohnqualität angemessenen IGW der ES II nicht überschreiten.
-
Die Wohnungen verfügen über einen ruhigen
Aussenbereich (Balkon, Sitzplatz, Terrasse; Mindesttiefe 2 m und
Mindestfläche 6 m2), dessen Belastung am Tag den IGW der ES II nicht
überschreitet (lärmexponiertester Empfangspunkt, 1.5 m über Boden).
-
Die Gemeinde begründet das für die
Ausnahmebewilligung notwendige überwiegende Interesse an einer Wohnnutzung
gegenüber dem Lärmschutz."
5.
5.1
Unbestritten
ist vorliegend, dass die Lärmbelastung beim auf der Parzelle Kat.-Nr. 01
geplanten Bauvorhaben an der am stärksten belasteten Fassade am Tag
66 dB(A) (6.00 Uhr bis 22.00 Uhr) bzw. 60 dB(A) in der
Nacht (22.00 Uhr bis 6.00 Uhr) beträgt. Die massgebenden IGW für die
Wohnnutzung in der ES II werden damit um maximal 6 dB(A) am Tag bzw.
maximal 10 dB(A) in der Nacht überschritten (vgl. Lärmgutachten vom 29. November
2016). Ebenfalls nicht strittig ist demzufolge, dass das Bauvorhaben auf die
Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV
angewiesen ist.
5.2
Laut der
neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung kommt die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung infrage, wenn die Immissionsgrenzwerte
nicht wesentlich
überschritten
werden. Wie strikt das Bundesgericht diese Voraussetzung
gehandhabt wissen will bzw. ab wann von einer wesentlichen Überschreitung der
IGW in diesem Zusammenhang auszugehen ist, welche die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung zum vornherein ausschliessen, lässt sich den zitierten
Entscheiden nicht mit Sicherheit entnehmen. Die neue kantonale Vollzugspraxis
lässt diese Voraussetzung unbeachtet. Bei einer Überschreitung der IGW von 6 dB(A)
tagsüber bzw. 10 dB(A) nachts ist jedenfalls von einer deutlichen
Überschreitung auszugehen (so auch das Lärmgutachten). Gemäss Bundesgericht
kann eine Überschreitung der IGW tagsüber um bis zu 4 dB(A) nicht mehr als
unwesentlich qualifiziert werden (BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018 E. 4.7).
Die Frage, ob die Überschreitung der IGW im Licht der neueren
bundesgerichtlichen Rechtsprechung einer Ausnahmebewilligung im vorliegenden
Fall generell im Wege stünde, kann im vorliegenden Fall indessen offenbleiben.
Ebenfalls nicht geprüft zu werden braucht, ob die neue kantonale
Vollzugspraxis, welche diese in allen Entscheiden des Bundesgerichts angeführte
Voraussetzung der nicht wesentlichen Überschreitung der IGW nicht aufführt, den
Anforderungen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gerecht wird. Wie
nachfolgend aufgezeigt wird, fehlt es vorliegend nämlich an einer anderen
Voraussetzung für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung, welche sich nicht
nur mit aller Deutlichkeit aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, sondern
auch aus der kantonalen Vollzugspraxis ergibt.
5.3
Das
Bundegericht verlangt, dass vor Erteilung einer Ausnahmebewilligung für ein
Bauvorhaben alle in Betracht fallenden baulichen und gestalterischen Massnahmen
zur Einhaltung der IGW geprüft werden müssen. Die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung stellt nach dem Willen des obersten Gerichts eine ultima
ratio dar, welche erst in Betracht kommt, wenn erstellt ist, dass sämtliche
verhältnismässigen Massnahmen ausgeschöpft worden sind (Subsidiarität, vgl.
BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018 E. 4.7). Diese Voraussetzung für die
Erteilung einer Ausnahmebewilligung findet in der kantonalen Vollzugspraxis
darin Ausdruck, dass alle zumutbaren Lärmschutzmassnahmen auszuschöpfen sind.
Dazu zählt ausdrücklich die lärmoptimierte Stellung der Gebäudekörper und die
lärmgünstige Anordnung der Wohnungsgrundrisse. Ausserdem sind mit der Anordnung
der Baukörper lärmgeschützte Aussenräume zu schaffen (vgl. vorstehend E. 4.3).
5.4
Das
Baurekursgericht erachtet diese Voraussetzung beim vorliegenden Bauvorhaben als
erfüllt. Es hat dazu ausgeführt, dass die Einhaltung der IGW offensichtlich
nicht in städtebaulich befriedigender Art und Weise erreicht werden könne. Das
von Westen nach Osten länglich verlaufende Grundstück lasse namentlich keinen
Spielraum für einen Riegel zur H-Strasse hin oder gar einen L-förmigen Grundriss
zu, der zugegebenermassen ganz andere Spielräume für die lärmschutztechnisch
optimale Anordnung der lärmempfindlichen Räume eröffnen würde. Die Zuwendung
der relativ kurzen Gebäudebreitseite zur H-Strasse hin ermögliche angesichts
der unveränderbaren Grundstücksform immerhin eine bestmögliche Platzierung der
lärmempfindlichen Räume, sodass möglichst wenige von ihnen Fenster mit
Immissionswertüberschreitungen aufweisen würden. Die Wohnungsausrichtung gegen Süden
und Norden, wo sich die Gebäudelängsseiten befänden, sei unter den gegebenen
Umständen die lärmschutztechnisch optimalste Gebäudeform. Von einer Grenzwertüberschreitung
betroffen seien vorliegend insbesondere die seewärts gerichteten
Fensterbereiche. Hingegen würden alle von IGW-Überschreitungen betroffenen
Räume im Sinn einer Massnahme gemäss der neueren bundesgerichtlichen
Rechtsprechung Fenster aufweisen, welche ohne Überschreitung der
Immissionsgrenzwerte geöffnet werden könnten. Bei diesen Fenstern handle es
sich um geschickt angeordnete Auskragungen an den Seitenfassaden. Zusammen mit
der Anordnung des Baukörpers sowie den optimierten Grundrissen, ferner mit den
hoch schallabsorbierenden Deckenunterschichten der Balkone sowie
Terrassenvordächern und den mindestens bis 1 m Höhe schalldichten
Balkonbrüstungen seien alle vernünftigerweise denkbaren Massnahmen ausgeschöpft
worden, um einen angemessenen Wohnkomfort sicherzustellen.
5.5
Dieser
Auffassung der Vorinstanz kann nicht beigepflichtet werden. Das Bauvorhaben
unterscheidet sich sowohl hinsichtlich der Ausgestaltung des Baukörpers als
auch hinsichtlich der gewählten Wohnungsgrundrisse in keiner Weise von der
Bauweise, wie sie bisher klassischerweise an Lagen mit Seesicht gewählt wird:
Es sollen Wohnungen geschaffen werden, bei welchen möglichst viele Wohnräume
auf den See ausgerichtet sind. Vier Wohnungen und deren lärmempfindliche Räume
sind beinahe vollständig auf die H-Strasse ausgerichtet. Auch deren Aussenräume
(Sitzplätze und Balkone) sind überwiegend auf die stark befahrene Staatsstrasse
ausgerichtet (vgl. Grundrisspläne). Aus den Akten ist nicht erkennbar, ob bzw.
welche baulichen oder gestalterischen Alternativen geprüft worden sind.
Insbesondere ist nicht nachvollziehbar, inwiefern die Anordnung und Ausrichtung
der Wohnungen lärmschutzrechtlich optimiert sein soll, wie dies die Vorinstanz
anführt.
Das Lärmgutachten verweist zwar auf die neueste
bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach Lüftungsfenster keine ausreichende
Massnahme zur Einhaltung der Grenzwerte mehr seien. Die Beurteilung des
Bauvorhabens erfolge aber weiterhin in Anlehnung an die bisherige Praxis, wobei
folgende Grundsätze Geltung hätten: an jedem Fenster eines lärmempfindlichen
Raums sei der IGW einzuhalten. Bei verbleibenden Überschreitungen seien alle
Massnahmen am Gebäude gemäss LSV auszuschöpfen. Das Lüftungsfenster gelte als
Massnahme zur Optimierung und als Argument für die Interessenabwägung zur Erteilung
einer Ausnahmebewilligung. Bei den getroffenen Massnahmen handelt es sich denn
auch durchwegs um Ersatzmassnahmen, um die Auswirkungen der
Grenzwertüberschreitungen zu mildern. Darunter fallen etwa die Auskragungen an
den Seitenfassaden, die schallabsorbierenden Deckenunterschichten der Balkone
sowie Terrassenvordächer und die schalldichten Balkonbrüstungen. Alle diese
Massnahmen fallen nicht unter die vom Bundesgericht genannten gestalterischen
und baulichen Leistungen wie Grundrissgestaltung, abgewinkelte Fassaden etc.
(vgl. BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018 E. 4.6 f.).
Damit haben die Vorinstanzen den Nachweis, dass sämtliche
verhältnismässigen Massnahmen ausgeschöpft worden sind, nicht erbracht.
Insbesondere wurde nicht in nachvollziehbarer und überzeugender Weise
dargelegt, weshalb beim Bauvorhaben mit der Stellung des Gebäudekörpers sowie
der Anordnung der Wohnungsgrundrisse unter lärmrechtlichen Aspekten das Optimum
erreicht worden sein soll. Dies ist denn auch nicht ersichtlich. Zwar ist das
Baugrundstück nicht sehr gross, sodass hinsichtlich der Anordnung des Bauvolumens
ein beschränkter Spielraum besteht. Weshalb aber beispielsweise keine andere
Anordnung der Wohnungsgrundrisse möglich wäre, die mit Blick auf die
Lärmsituation eine Verbesserung bewirken würde, ist nicht nachvollziehbar. Es
mag zwar zutreffen, dass dies zu einigen Einbussen hinsichtlich der Seesicht
führen könnte. Dass dies in städtebaulicher Hinsicht nicht auf befriedigende
Art und Weise möglich wäre, erscheint hingegen wenig plausibel. Insbesondere
müsste eine verbesserte Grundrissanordnung nicht zwingend zu fensterlosen
Fassaden entlang der H-Strasse führen, wie dies die Bauherrschaft behauptet.
Die kantonale Fachstelle für Lärmschutz führt in ihrer Stellungnahme zur
Beschwerde an, es sei fraglich, ob an dieser Lage unter lärmschutzrechtlichen
Überlegungen bessere Lösungen möglich wären. Genau diese Frage hätte durch die
Vorinstanzen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in nachvollziehbarer
Weise beantwortet werden müssen.
5.6
Zusammenfassend
fehlt es an einer der Voraussetzungen für die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung, welche nach der Rechtsprechung lediglich als ultima ratio
infrage kommt. Das Bauvorhaben ist daher unter lärmschutzrechtlichen Aspekten
nicht bewilligungsfähig. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als
begründet. Dies führt zur Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung für den
Neubau auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02.
6.
Wie bereits ausgeführt wurde, soll die Erschliessung der
Unterniveaugarage auf dem hinterliegenden Grundstück Kat.-Nr. 04 über die
Unterniveugarage auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 über die H-Strasse erfolgen.
Nachdem die Baubewilligung für das Bauvorhaben auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
bzw. 02 aufzuheben ist, ermangelt es der hinterliegenden Parzelle an einer
Erschliessungslösung. Eine fehlende Erschliessung stellt einen schwerwiegenden
baurechtlichen Mangel dar, der nicht ohne besondere Schwierigkeiten behoben
werden kann (vgl. § 321 Abs. 1 PBG). Eine nebenbestimmungsweise
Heilung des Mangels kommt daher zum vornherein nicht infrage. Die
Baubewilligung für das Mehrfamilienhaus samt Unterniveaugarage auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 04 ist demzufolge bereits aus diesem Grunde ebenfalls
aufzuheben. Ob eine gemeinsame Erschliessung der Baugrundstücke über die H-Strasse
die Vorschrift von § 240 Abs. 3 PBG verletze und daher eine
Quartierplanbedürftigkeit bestehe, wie dies der Beschwerdeführer geltend macht,
braucht daher an dieser Stelle nicht beurteilt zu werden.
7.
7.1
Zusammenfassend
ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 21. November
2017 sowie die beiden Baubewilligungen vom 9. März 2017 (inkl.
Gesamtverfügungen der Baudirektion vom 13. März bzw. 16. März 2017)
sind aufzuheben.
Die Angelegenheit ist zur Neuregelung der Kosten- und
Entschädigungsfolgen für das Rekursverfahren an das Baurekursgericht
zurückzuweisen.
7.2
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Eine Parteientschädigung steht bei diesem Ergebnis weder den
Bauherrschaften noch der Baubewilligungsbehörde zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Hingegen ist die Bauherrschaft zu einer angemessenen Parteientschädigung an den
Beschwerdeführer zu verpflichten.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 21. November
2017 sowie die die Überbauung der Grundstücke Kat.-Nrn. 01/02 bzw. Kat.-Nr. 04
betreffenden Baubewilligungen vom 9. März 2017 und die Gesamtverfügungen
der kantonalen Baudirektion vom 13. März bzw. 16. März 2017 werden
aufgehoben.
2.    Die
Angelegenheit wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des
Rekursverfahrens an das Baurekursgericht zurückgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 9'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    520.--     Zustellkosten,
Fr. 9'520.--     Total der Kosten.
4.    Die
Kosten werden der privaten Beschwerdegegnerschaft Nrn. 1.1 bis 1.3 zu je
1/12, unter solidarischer Haftung für 1/4, und Nrn. 2.1 und 2.2 zu je 1/8,
unter solidarischer Haftung für einen Viertel, sowie den Beschwerdegegnerinnen Nrn. 3
und 4 zu je einem Viertel auferlegt.
5.    Die
private Beschwerdegegnerschaft Nrn. 1.1 bis 1.3 bzw. Nrn. 2.1 und 2.2
werden jeweils unter solidarischer Haftung untereinander verpflichtet, dem
Beschwerdeführer eine Parteientschädigung von je Fr. 750.- (Nrn. 1.1,
1.2, 1.3) bzw. je Fr. 1'125.- (Nrn. 2.1 und 2.2) zu bezahlen
(insgesamt Fr. 4'500.-), zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft
dieses Urteils.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an …