zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00726 · 2021-08-26 · de

Bewilligung für vorübergehende Inanspruchnahme von Drittgrundstücken | Hammerschlagsrecht: besonderes Wegrecht zur vorübergehenden Benutzung von Baugrundstücken; Verzinsung einer Geldleistung nach dem PBG. § 229 PBG lässt – unter der restriktiven Voraussetzung der möglichst schonenden Inanspruchnahme, zeitlichen Beschränktheit, Notwendigkeit für bauliche Arbeiten sowie Zumutbarkeit – das Benutzen des Nachbargrundstücks für das Befahren im Sinn einer Baustellenzufahrt zu (E. 4.2). Die Beanspruchung des Nachbargrundstücks im Rahmen der vorinstanzlichen Erwägungen ist nicht zu beanstanden (E. 5-7). Gemäss § 229 Abs. 2 PBG ist das Hammerschlagsrecht gegen volle Entschädigung auszuüben. Die Höhe der Entschädigung bemisst sich damit grundsätzlich nach der Dauer der Beanspruchung, dem Verkehrswert des beanspruchten Landes und dem aktuellen Zinssatz (E. 8). Im Rahmen von § 4 PBG ist – zumal die Funktion des Zinssatzes für variable Hypotheken der Zürcher Kantonalbank integral vom Referenzzinssatz des WBF übernommen wurde – generell auf den Referenzzinssatz des WBF abzustellen (E. 8.2). Die korrekten vorinstanzlichen Erwägungen sind zu bestätigen (E. 8.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 26.08.2021 VB.2020.00726
Zurich Verwaltungsgericht 26.08.2021 VB.2020.00726
Zurigo Verwaltungsgericht 26.08.2021 VB.2020.00726

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00726
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Geschäftsnummer:
VB.2020.00726
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 26.08.2021
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 11.07.2023 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Bewilligung für vorübergehende Inanspruchnahme von Drittgrundstücken
Hammerschlagsrecht: besonderes Wegrecht zur vorübergehenden Benutzung von Baugrundstücken; Verzinsung einer Geldleistung nach dem PBG.
§ 229 PBG lässt – unter der restriktiven Voraussetzung der möglichst schonenden Inanspruchnahme, zeitlichen Beschränktheit, Notwendigkeit für bauliche Arbeiten sowie Zumutbarkeit – das Benutzen des Nachbargrundstücks für das Befahren im Sinn einer Baustellenzufahrt zu (E. 4.2).
Die Beanspruchung des Nachbargrundstücks im Rahmen der vorinstanzlichen Erwägungen ist nicht zu beanstanden (E. 5-7).
Gemäss § 229 Abs. 2 PBG ist das Hammerschlagsrecht gegen volle Entschädigung auszuüben. Die Höhe der Entschädigung bemisst sich damit grundsätzlich nach der Dauer der Beanspruchung, dem Verkehrswert des beanspruchten Landes und dem aktuellen Zinssatz (E. 8). Im Rahmen von § 4 PBG ist – zumal die Funktion des Zinssatzes für variable Hypotheken der Zürcher Kantonalbank integral vom Referenzzinssatz des WBF übernommen wurde – generell auf den Referenzzinssatz des WBF abzustellen (E. 8.2). Die korrekten vorinstanzlichen Erwägungen sind zu bestätigen (E. 8.3).
Abweisung.
Stichworte:
BAUSTELLE
BAUSTELLENVERKEHR
BAUSTELLENWAND
ENTSCHÄDIGUNG
ERSCHLIESSUNG
HAMMERSCHLAGSRECHT
PRIVATRECHT
VERZINSUNG
VORGARTENLAND
WEGRECHT
ZIVILRECHT
Rechtsnormen:
§ 4 PBG
§ 229 PBG
§ 229 Abs. 2 PBG
§ 230 PBG
§ 233 Abs. 1 PBG
§ 237 Abs. 1 PBG
§ 240 Abs. 3 PBG
Art. 680 ZGB
Art. 695 ZGB
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 1
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00726
VB.2020.00731
Urteil
der 1. Kammer
vom
26. August 2021
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Ersatzrichter Christian Mäder,
Gerichtsschreiber Jonas Alig.
In Sachen
1.    Stiftung A, vertreten durch RA B,
2.    C AG,
vertreten durch RA D,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    C AG,
vertreten durch RA D,
2.    Stiftung
A,vertreten durch RA B,
3.    Ausschuss
Bau und Infrastruktur
des Stadtrates Bülach,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Ausschuss
Bau und Infrastruktur
des Stadtrates Bülach,
Mitbeteiligter,
betreffend Bewilligung
für vorübergehende Inanspruchnahme
von Drittgrundstücken,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 22. Januar 2020 erteilte der
Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates Bülach der Stiftung A die
Bewilligung, im Zug der Erstellung von fünf Mehrfamilienhäusern auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 am E-Weg 02–03 in Bülach die benachbarten
Grundstücke Kat.-Nrn. 04 und 05 – für insgesamt maximal 24 Monate ab
Baufreigabe (Disp.-Ziff. 4) – im Rahmen des sogenannten Hammerschlagsrechts
folgendermassen zu beanspruchen (Disp.-Ziff. 1):
-
mit Kranausleger und Gegengewicht;
-
für die Erstellung einer Baupiste inklusive Einlenkradien und Wendeplatz
bis Rohbauvollendung, sowie
-
für das Befahren der dienstbarkeitsbelasteten Fläche (Fuss- und
Fahrwegrecht) mit Fahrzeugen für die Bautätigkeit, welche mehr als 7,5 Tonnen
wiegen sowie weiterhin die Nutzung des Wendeplatzes (Grundstück Kat.-Nr. 04)
nach Rohbauvollendung bis zur letzten Bezugabnahme.
Zudem wurden für die Beanspruchung der Grundstücke
Entschädigungen festgesetzt (Disp.-Ziff. 5) und angeordnet, dass nach
Abschluss der Inanspruchnahme der rechtmässige Zustand (inklusive neue
Bepflanzung) unverzüglich wiederherzustellen ist (Disp.-Ziff. 6).
II.
Gegen diesen Entscheid
erhob
die C AG als Grundeigentümerin der beiden Drittgrundstücke mit Eingabe vom
6. März 2020 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses, soweit damit das
Hammerschlagsrecht gewährt wurde.
Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom 10. September 2020
teilweise gut und wies die Sache zur weiteren Behandlung und zum Neuentscheid
im Sinn der Erwägungen an die Baubehörde zurück.
III.
A.
Hiergegen
erhob die Stiftung A mit Eingabe vom 14. Oktober 2020
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich
(VB.2020.00726) und beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
(letzteres zuzüglich MWST) zulasten der C AG die Aufhebung des
vorinstanzlichen Entscheids, soweit der Rekurs teilweise gutgeheissen wurde,
und die vollständige Bestätigung des Beschlusses des Ausschusses Bau und
Infrastruktur
des Stadtrates Bülach
vom
22. Januar 2020. Eventualiter sei es der Beschwerdeführerin zu erlauben,
die gesamte Baustellenerschliessung über die wegrechtsbelastete Fläche samt
Wendeplatz zu führen. In Abänderung der Disp.-Ziff. III und IV des
vorinstanzlichen Entscheids seien die vorinstanzlichen Verfahrenskosten der C AG
aufzuerlegen und diese sei zu verpflichten, der
Stiftung A für das
vorinstanzliche Verfahren eine angemessene Umtriebsentschädigung zu bezahlen.
Der Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates Bülach
beantragte mit Schreiben vom 5. November 2020 die Aufhebung des
vorinstanzlichen Entscheids, soweit der Rekurs teilweise gutgeheissen wurde und
die vollumfängliche Bestätigung seines Beschlusses vom 22. Januar 2020.
Sämtliche Verfahrenskosten seien der Stiftung A bzw. der
C AG aufzuerlegen. Am 10. November 2020
beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. Am 18. November 2020 beantragte die C AG unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) zulasten der
Stiftung A
die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei. In verfahrensmässiger Hinsicht beantragte sie den Beizug der
Akten des Verfahrens VB.2020.00731, die Durchführung eines Augenscheins und –
für den Fall, dass die Beschwerde gutgeheissen und zur Neubeurteilung
zurückgewiesen werde – die Anweisung der verfügenden Behörde, die F AG
wegen Befangenheit nicht mehr beizuziehen. Die
Stiftung A stellte mit
Schreiben vom 4. Dezember 2020 den neuen Verfahrensantrag, das
Beschwerdeverfahren VB.2020.00726 sei mit dem Beschwerdeverfahren VB.2020.00731
zu vereinigen und hielt im Übrigen an ihren Anträgen fest. Mit Schreiben vom 12. Januar
2021 verlangte auch die
C AG neu, dass
das
Beschwerdeverfahren VB.2020.00726 mit dem Beschwerdeverfahren VB.2020.00731 zu
vereinigen sei und hielt im Übrigen an ihren Anträgen fest.
B.
Mit
Eingabe vom 14. Oktober 2020 erhob die
C AG
ebenfalls Beschwerde beim Verwaltungsgericht (VB.2020.00731) und beantragte
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) zulasten der
Beschwerdegegnerin, es sei Disp.-Ziff. II letzter Satz des
vorinstanzlichen Entscheids, wonach der Rekurs im Übrigen abgewiesen werde,
aufzuheben, und es sei der Beschluss des Stadtrates Bülach vom 22. Januar
2020 bezüglich Ziffer 1, zweiter (Beanspruchung für die Zeit nach
Rohbauvollendung) und dritter Spiegelstrich (Beanspruchung mit Kranausleger und
Gegengewicht) aufzuheben und anzupassen.
Es sei das Gesuch um
Hammerschlagsrecht abzuweisen und:
-
es sei der Beschwerdegegnerin für die Zeit nach Rohbauvollendung auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 in Bülach eine Erschliessung für den
Baustellenverkehr für Fahrzeuge über 7,5 t über den E-Weg und die
Erstellung eines Wendeplatzes auf ihrer eigenen Parzelle zu bewilligen, und das
Gesuch um eine Zufahrt über den G-Weg für Fahrzeuge über 7,5 t sowie die
Errichtung eines Wendeplatzes auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin
abzuweisen; sowie
-
es sei die Beschwerdegegnerin für die gesamte Bauzeit zu verpflichten,
entlang der auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 zu errichtenden
Baustellenzufahrt und entlang dem Wendeplatz Baustellenwände zu erstellen,
damit eine Beanspruchung der Grundstücke Kat.-Nrn. 04 und 05 der Beschwerdeführerin
verunmöglicht wird.
Sollte das Hammerschlagsrecht gewährt werden:
-
sei die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, entlang der auf den
Grundstücken Kat.-Nrn. 04 und 05 der Beschwerdeführerin genutzten
Zufahrten und entlang des Wendeplatzes Baustellenwände zu erstellen, damit eine
Beanspruchung über die vom Hammerschlagsrecht betroffene Fläche hinaus
verunmöglicht wird; und
-
sei die Gewährung des Hammerschlagsrechts zeitlich bis zum Zeitpunkt
eines Baubeginns auf einem oder beiden Grundstücken Kat.-Nrn. 04 und 05
der Beschwerdeführerin zu beschränken.
Eventualiter sei Disp.-Ziff. II letzter Satz des
Entscheids des Baurekursgerichts vom 10. September 2020, wonach der Rekurs
im Übrigen abgewiesen werde, aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung gemäss
Rechtsbegehren 1 an den Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadt Bülach
zurückzuweisen.
Zudem sei Disp.-Ziff. III des vorinstanzlichen
Entscheids aufzuheben, und es seien die Prozesskosten (Gerichtskosten und
Parteientschädigung zuzüglich MWST) des vorinstanzlichen Verfahrens der
Beschwerdegegnerin aufzuerlegen.
Der Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates Bülach
beantragte mit Schreiben vom 5. November 2020 die Aufhebung des
vorinstanzlichen Entscheids, soweit der Rekurs teilweise gutgeheissen wurde und
die vollumfängliche Bestätigung seines Beschlusses vom 22. Januar 2020.
Sämtliche Verfahrenskosten seien der Stiftung A bzw. der
C AG aufzuerlegen. Am 10. November 2020
beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. Mit Schreiben vom 23. November 2020 beantragte die
Stiftung
A – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin –
die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde und stellte den Verfahrensantrag,
die Beschwerdeverfahren VB.2020.00726 und VB.2020.00731 seien zu vereinigen.
Mit Schreiben vom 8. Januar 2021 hielt die
C AG
an ihren Anträgen fest und beantragte ebenfalls die Vereinigung der
Beschwerdeverfahren
VB.2020.00726 und VB.2020.00731.
C.
Mit
Präsidialverfügung vom 13. Januar 2021 vereinigte die
Abteilungspräsidentin die Beschwerdeverfahren VB.2020.00726 und VB.2020.00731.
Mit Schreiben vom 2. Februar 2021 hielt die Stiftung
A an ihren Anträgen fest. Nach der Stellungnahme der
C AG vom
22. Februar 2021 liess sich die Stiftung A in
der Sache nicht mehr
vernehmen.
Indes ersuchte die C AG
mit Schreiben vom 26. März 2021 um Sistierung des Verfahrens. Nachdem sich
die
Stiftung A i
n ihrer Stellungnahme vom
3. Mai 2021 dazu geäussert hatte, wies die Abteilungspräsidentin
das Sistierungsbegehren mit Präsidialverfügung vom 5. Mai 2021 ab.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der
vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zuständig.
1.2
Rückweisungsentscheide, welche der Vorinstanz einen
Beurteilungsspielraum belassen, sind nur dann selbständig anfechtbar, wenn ein
nicht wiedergutzumachender Nachteil droht oder die Gutheissung einer dagegen
erhobenen Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen würde (§ 19a Abs. 2
VRG i.
V.
m. Art. 93
Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht
[BGG]; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG], § 19a N. 64; Alain Griffel, Kommentar VRG, § 28
N. 45). Die Gutheissung einer der Beschwerden würde bewirken, dass die
erneute Behandlung durch die erstinstanzliche Baubehörde hinfällig wäre und ein
Endentscheid vorläge.
1.3
Entgegen
der Beschwerdeführerin 2 (in der Folge: Nachbarin) erscheint es nicht als
rechtsmissbräuchlich, dass die Beschwerdeführerin 1 (in der Folge:
Bauherrin) für die Phase des Aushubs eine alternative Baustellenerschliessung
von der Baubewilligungsbehörde beurteilen liess und dennoch daran festhält, die
Gewährung des Hammerschlagsrechts für die gesamte Bauphase zu beantragen. Die
Inanspruchnahme eines Drittgrundstücks gestützt auf das Hammerschlagsrecht nach
§§ 229 ff. des
Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) ist nicht allein bei
technischer Unmöglichkeit, sondern bereits bei Bestehen einer erheblichen
Interessensdiskrepanz zulässig (vgl. E. 4.2 mit Hinweisen), sodass die
mögliche rechtliche Zulässigkeit einer Alternativvariante nicht per se gegen
die Zulässigkeit der Inanspruchnahme eines Drittgrundstücks spricht. Es besteht
demnach kein Grund, die Beschwerde der Nachbarin als rechtsmissbräuchlich
zurückzuweisen bzw. darauf (teilweise) nicht einzutreten.
1.4
Auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen sind
erfüllt. Auf die Beschwerden ist einzutreten.
2.
Die Bauherrin plant auf ihrem Grundstück (Kat.-Nr. Nr. 01),
das sich gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Bülach (BZO) in der Wohn-
und Gewerbezone 3.0A befindet, eine Wohnüberbauung, bestehend aus fünf
Mehrfamilienhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage. Dafür erhielt sie mit Beschluss
des Ausschusses Bau und Infrastruktur des Stadtrates Bülach vom 13. September
2017 sowie Gesamtverfügung der Baudirektion vom 31. August 2017 unter
Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung, die unangefochten in
Rechtskraft erwuchs. Die Zufahrt zur Tiefgarage mit 33 Abstellplätzen ist
über den G-Weg und das Grundstück Kat.-Nr. 04 der
Nachbarin vorgesehen, auf dem ein Fuss- und Fahrwegrecht lastet. Im
Dienstbarkeitsvertrag wurde das zulässige Fahrzeuggewicht auf 7,5 t
(Ausweiskategorie C1) beschränkt. Vier Besucherabstellplätze sind über den
E-Weg erreichbar.
Nachdem sich die Bauherrin mit der Nachbarin über die
Inanspruchnahme der – sich in der Wohn- und Industriezone WI 6.0 befindlichen –
Grundstücke Kat.-Nrn. 04 und 05 nicht einigen konnte, gelangte sie am 30. Januar
2019 mit einem Begehren nach §§ 229 ff. PBG an die
Baubewilligungsbehörde. Mit E-Mail des Amtes für Verkehr vom 20. August
2019 stellte der Kanton gemäss der Baubewilligungsbehörde – unter Einhaltung
diverser Auflagen – die Genehmigung einer Erschliessung der Baustelle über die H-Strasse,
die eine Staatsstrasse darstellt (in der Folge: Staatsstrasse), in Aussicht.
Vorausgesetzt werden ein Wendeplatz, da nicht rückwärts in die Staatsstrasse
eingefahren werden darf, sowie die zeitliche Fixierung der Erschliessung über
die Staatsstrasse bis zur Vollendung der Rohbauarbeiten. Aufgrund dieser neuen
Tatsachen führten die Bauherrin und die Nachbarin neue Verhandlungen auf
Grundlage des noch nicht genehmigten Baustelleninstallationsplans vom 30. August
2019, die aber wiederum zu keinem Ergebnis führten.
In der Folge
gewährte die Baubewilligungsbehörde das Hammerschlagsrecht für insgesamt 24 Monate
ab Baufreigabe (Disp.-Ziff. 4). Sie erlaubte die Beanspruchung der Grundstücke
Kat.-Nrn. 04 und 05 für eine 6 m breite Baupiste zur Erschliessung
der Baustelle via Staatsstrasse bis zur Rohbauvollendung sowie für die
Erstellung eines Wendeplatzes. Ab Rohbauvollendung genehmigte sie die
Beanspruchung der dienstbarkeitsbelasteten Fläche des Grundstücks Nr. 04
zur Erschliessung sowie die Weiterbenutzung des Wendeplatzes (Disp.-Ziff. 1).
Ebenfalls befand sie das Überstreichen der Nachbargrundstücke mittels Kran als
zulässig. Hingegen verweigerte sie die Gewährung des Hammerschlagsrechts für
eine Aushubdeponie sowie für Handwerkerparkplätze.
Für die Beanspruchung
der Grundstücke setzte die Baubewilligungsbehörde Entschädigungen fest (Disp.-Ziff. 5)
und ordnete in Disp.-Ziff. 6 an, dass nach Abschluss der Inanspruchnahme
der rechtmässige Zustand (inklusive neue Bepflanzung) unverzüglich
wiederherzustellen ist. In Disp.-Ziff. 7 setzte sie die Gebühren fest und
auferlegte sie den Parteien je hälftig
(
a.
a.
O.).
Die Vorinstanz bestätigte
den Entscheid, soweit er die Erschliessung über die dienstbarkeitsbelastete
Fläche, das Einrichten und Nutzen des Wendeplatzes und das Überstreichen mittels
Kran betraf. Hingegen war sie der Auffassung, dass die Baupiste zu einem
wesentlichen Teil auf dem Baugrundstück liegen müsse. Zudem äusserte sich die
Vorinstanz bereits verbindlich zur Berechnung der Entschädigung. Sie hob die
Disp.-Ziff. 1 1. Spiegelstrich, Disp.-Ziff. 4, Disp.-Ziff. 5 1.
und 2. Spiegelstrich, Disp.-Ziff. 6 sowie Disp.-Ziff. 7 des
angefochtenen Beschlusses auf und wies die Sache zur weiteren Behandlung und
zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Baubewilligungsbehörde zurück.
3.
Die Bauherrin und die Nachbarin fordern die Vornahme eines
Augenscheins.
Der entscheidrelevante Sachverhalt ergibt sich jedoch
aufgrund der Akten und der Erkenntnisse des
vorinstanzlichen
Augenscheins mit ausreichender Deutlichkeit. Die Vorinstanz hat ihren
Augenschein mit einem ausführlichen und aussagekräftigen Protokoll,
einschliesslich mehrerer aussagekräftiger Fotos des E-Wegs, des Bereichs der
geplanten Baupiste, des Bereichs des geplanten Servitutswegs sowie des
Zufahrtwegs auf das Grundstück Kat.-Nr. 04, dokumentiert. Das
Verwaltungsgericht ist in der Lage, die Rügen in tatsächlicher Hinsicht zu
beurteilen. Auf einen verwaltungsgerichtlichen Augenschein kann daher
verzichtet werden (vgl. BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3;
BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober
2014, VB.2014.00290, E. 2.1).
4.
4.1
Nach § 229
PBG ist jeder Grundeigentümer berechtigt, Nachbargrundstücke zu betreten und
vorübergehend zu benutzen, soweit es, Vorbereitungshandlungen eingeschlossen,
für die Erstellung, die Veränderung oder den Unterhalt von Bauten, Anlagen,
Ausstattungen und Ausrüstungen nötig ist und soweit dadurch das Eigentum des
Betroffenen nicht unzumutbar gefährdet oder beeinträchtigt wird (Abs. 1).
Dieses Recht ist möglichst schonend und gegen volle Entschädigung auszuüben (Abs. 2).
Gemäss § 230 PBG ist die Inanspruchnahme dem Betroffenen vom Ansprecher
genau und rechtzeitig schriftlich mitzuteilen (Abs. 1). Stimmt der
Betroffene innert 30 Tagen seit der Mitteilung nicht zu oder einigen sich
die Beteiligten über die Entschädigung nicht, entscheidet auf Begehren des
Ansprechers die örtliche Baubehörde in raschem Verfahren über die Zulässigkeit
des Begehrens und über die Entschädigung (Abs. 2).
Grundlage für §§ 229 f. PBG bildet Art. 695
des Zivilgesetzbuches (ZGB), der unter der Marginalie "b. Andere
Wegrechte" auf den Notweg nach Art. 694 ZGB folgt. Danach bleibt es
den Kantonen vorbehalten, über die Befugnis des Grundeigentümers, zum Zweck der
Bewirtschaftung oder Vornahme von Ausbesserungen und Bauten das nachbarliche
Grundstück zu betreten, sowie über das Streck- oder Tretrecht, den Tränkweg,
Winterweg, Brachweg, Holzlass, Reistweg und dergleichen nähere Vorschriften
aufzustellen. Dabei sind sie nicht berechtigt, auf Grund dieses Vorbehalts Bauvorschriften
privatrechtlicher Natur aufzustellen, die über diese gesetzliche Ermächtigung
hinausgehen (BGE 104 II 166 E. 3c). Mit Art. 695 ZGB nicht vereinbar
ist für das Bundesgericht der Einbezug eines Teils der für die Ausführung von
Bauarbeiten in Anspruch genommenen Fläche in die Abgrabungsarbeiten (a.
a.
O.).
Mit ihrem Entscheid gemäss § 230 Abs. 2 PBG
greift die Behörde unmittelbar in private Eigentumsrechte von am Bauvorhaben
nicht beteiligten Drittpersonen ein. Dieser Eingriff dient vor allem dem
privaten Interesse des Bauherrn an der Realisierung seines Bauvorhabens. Daher
hat sich die Inanspruchnahme stets auf das in räumlicher und zeitlicher
Hinsicht Notwendige zu beschränken, und die Interessen der Beteiligten sind
gegeneinander abzuwägen. Bei der Beantwortung der Frage, ob und in welchem
Umfang die Beanspruchung eines Drittgrundstücks notwendig ist, kommt der
Baubehörde ein Ermessenspielraum zu. Mit der Regelung von §§ 229 f.
PBG wird den Verwaltungsbehörden eine Richterrolle in einem nachbarrechtlichen
Streit zugewiesen. Die Baubehörde hat nicht etwa eine Bewilligung zur Inanspruchnahme
des Nachbargrundstücks zu erteilen oder zu verweigern, sondern einen Entscheid
über die Zulässigkeit des Begehrens und über eine allfällige Entschädigung zu
fällen. Dies zeigt sich auch daran, dass es im Fall einer Einigung zwischen den
Beteiligten keines Entscheids der Verwaltungsbehörde bedarf. Somit muss die
Verwaltungsbehörde – anders als im Baubewilligungsverfahren – vor ihrem
Entscheid den Eigentümer des Drittgrundstücks anhören (Art. 29 Abs. 2
der Bundesverfassung [BV]). Ferner sind allfällige privatrechtliche
Vereinbarungen zwischen den Beteiligten zu berücksichtigen (BEZ 2016 Nr. 40;
vgl. BEZ 2004 Nr. 18).
Für das Bundesgericht ist die Annahme nicht willkürlich,
dass nach § 229 PBG
Notwendigkeit
nicht
technische Unmöglichkeit
bedeutet, sondern die Inanspruchnahme eines Drittgrundstücks bereits bei einer
erheblichen Interessendiskrepanz zulässig ist; mithin ist im Rahmen der
Beurteilung, ob die Inanspruchnahme notwendig ist, bereits eine
Interessenabwägung vorzunehmen (BGr, 27. Juni 2000, 1P.217/2000, E. 3d).
In der Beanspruchung eines Nachbargrundstücks in einer Breite von 5,5 m über
zwei Monate wurde vom Bundesgericht – selbst in Kombination mit einer
Behinderung des Zugangs des Grundstücks – keine willkürliche Anwendung von § 229
Abs. 1 PBG erblickt (BGr, 2. Oktober 2006, 1P.224/2006, E. 3).
4.2
Unter dem
Hammerschlagsrecht wird das Recht verstanden, das Nachbargrundstück im
Zusammenhang mit Bauarbeiten zu betreten bzw. vorübergehend zu benutzen (Arthur
Meier-Hayoz, Berner Kommentar, 1975, Art. 695 ZGB N. 22; Werner
Scherrer, Zürcher Kommentar, 1977, Art. 694, 695, 696 ZGB N. 35;
Bernhard Schnyder, Das Hammerschlags- oder Leiterrecht – Bundesrecht oder
kantonales Recht?, in: Mensch und Umwelt, Festgabe der Rechts-, Wirtschafts-
und Sozialwissenschaftlichen Fakultät der Universität Freiburg zum
Schweizerischen Juristentag, Freiburg 1980, S. 265–279, S. 266 ff.;
Dominik Bachmann, Das Hammerschlagsrecht, PBG aktuell 4/2014, S. 5–27, S. 8;
BGE 104 II 166 E. 3c). Unter Letzteres wird namentlich die Inanspruchnahme
eines (bloss) schmalen Bereichs an der Grundstücksgrenze subsumiert
(Meier-Hayoz, a.
a.
O.; Scherrer, a.
a.
O.; Schnyder, a.
a.
O.; Bachmann, a.
a.
O.;
BGE 104 II 166 E. 3c).
Entgegen diesem traditionellen Verständnis des
Hammerschlagsrechts lässt § 229 PBG – unter der restriktiven Voraussetzung
der möglichst schonenden Inanspruchnahme, zeitlichen Beschränktheit,
Notwendigkeit für bauliche Arbeiten sowie Zumutbarkeit – auch das Benutzen des
Nachbargrundstücks für das Befahren im Sinn einer Baustellenzufahrt zu (vgl. die
im Verfahren VB.2014.00555 – wo die Frage in E. 5.4 noch offengelassen
wurde – wiedergegebene Auffassung des Baurekursgerichts [VGr, 10. Juni
2015, VB.2014.00555, E. 5.2]; vgl. auch Christoph Fritzsche et al.,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 697 f.,
die es als unter Umständen denkbar bezeichnen, dass ein Flurweggrundstück als
Baustellenzufahrt im Rahmen von §§ 229 f. PBG zugänglich gemacht
werden könnte). Art. 695 ZGB lässt – zumal er ausdrücklich auch weitere
kantonale Wegrechte zulässt als die Benannten ("und dergleichen") –
neben dem traditionellen Verständnis des Hammerschlagsrechts auch für ein
derartiges besonderes (Not-)Wegrecht im Zusammenhang mit Bauarbeiten am
Nachbargrundstück Raum (vgl. zur Zulässigkeit besonderer kantonaler Wegrechte:
Meier-Hayoz, Art. 695 ZGB N. 21; Scherrer, Art. 694, 695, 696
ZGB N. 33; Heinz Rey/Lorenz Strebel, BSK ZGB II, Art. 695 N. 5 f.;
Ulrich Zelger in: Andrea Büchler/Dominique Jakob, Kurzkommentar ZGB, 2. A.,
Basel 2018, Art. 695 N. 3).
Der Wortlaut von § 229 PBG stützt dieses Verständnis.
Die Benützung des Bodens wird abweichend von der ursprünglichen Fassung in §§ 115
des Baugesetzes vom 23. April 1893 (BauG) und 162 ff. des
Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 2. April 1911
(EG ZGB) ausdrücklich auch für
Vorbereitungshandlungen
erlaubt, wozu
sich auch das Transportieren von Maschinen und Baumaterialien auf das
Grundstück bzw. der Abtransport von Maschinen und Bauabfall zählen lassen.
Dieses Verständnis ergibt auch aus systematischen Gründen Sinn, bestünde
ansonsten eine Lücke im PBG. Zwar hat dieses (Not-)Wegrecht grundsätzlich nur
wenige Anwendungsfälle, da die Baubewilligungsbehörde für eine genügende
Erschliessung bei der Beurteilung der Stammbaubewilligung auch den Nachweis für
eine genügende Baustellenerschliessung zu verlangen hat (vgl. VGr, 25. Januar
2001, VB.2000.00319, E. 7; Fritzsche et al., S. 722). Indes sind
Fälle denkbar, bei denen eine genügende Erschliessung der zu erstellenden Baute
oder Anlage nicht bis aufs Baugrundstück selbst führt, ohne Einwilligung eines
Nachbarn eine Baustellenerschliessung aber gar nicht möglich wäre. Mit Blick
auf die historische Auslegung sei schliesslich darauf hingewiesen, dass das
Hammerschlagsrecht nach § 229 PBG im Gesetzgebungsverfahren nicht eng
verstanden wurde, ohne dass die Frage der Baustellenzufahrt ausdrücklich
angesprochen worden wäre (vgl. Antrag des Regierungsrats vom 5. Dezember
1973 betreffend Gesetz über die Neuordnung des Planungs- und Baurechtes, ABl
1973, 1855; Protokoll der vorberatenden kantonsrätlichen Kommission, S. 401).
5.
In der Phase bis Rohbauvollendung kann die Baustelle gemäss
der Baubewilligungsbehörde über die Staatsstrasse erschlossen werden.
5.1
Die
Vorinstanz hielt dafür, dass die 6 m bzw. 5,6 m breit projektierte
Baupiste für den Rohbau soweit als möglich auf dem eigenen Grundstück – entlang
der Flucht der geplanten Unterniveaugarage auf dem rund 5,3 m breiten
Grundstücksstreifen – angelegt wird, sodass nur ein schmaler Streifen des
Nachbargrundstücks beansprucht wird. Die Baustellenerschliessung für den
Bauaushub ist für die Vorinstanz hingegen ganz ohne Benützung des Nachbargrundstücks
realisierbar.
5.1.1
Die Bauherrin moniert diesbezüglich eine willkürliche
Sachverhaltsfeststellung und rechtsfehlerhafte Würdigung der Umstände. Sie
macht namentlich geltend, die Verlegung der Baupiste sei von der Vorinstanz nur
mit der nicht näher thematisierten Bepflanzung entlang der Staatsstrasse und
einem Baum begründet worden. Es treffe entgegen der Vorinstanz indes nicht zu,
dass dieser Baum gefällt werden müsse. Bereits im Rahmen der Rekursantwort sei
dargelegt worden, dass lediglich ein in keiner Weise schützenswerter anderer
Baum in der Südwestecke des Nachbargrundstücks betroffen sei. Die Abwägung der
involvierten Interessen sei durch die Vorinstanz in willkürlicher Weise erfolgt.
5.1.2
Hinsichtlich der Aushubarbeiten bestreitet die Bauherrin nicht
substanziiert, dass eine Beanspruchung der Nachbargrundstücke nicht notwendig
ist. Dass damit eine
erhebliche
zeitliche Verzögerung der Bauarbeiten
verbunden wäre, macht sie nicht geltend. Die Bauherrin ist im Übrigen nicht daran
gehindert, bereits in dieser Phase mögliche Rohbauarbeiten vorzunehmen. Das
Interesse der Bauherrin an der Beanspruchung der Nachbargrundstücke in der
Aushubphase erscheint damit von vornherein nicht genügend gross, um die
Inanspruchnahme des Hammerschlagsrechts zu rechtfertigen.
5.1.3
Mit Blick auf die Rohbauphase ist die Frage, ob tatsächlich ein Baum der
von der Bauherrin vorgesehenen Baupiste weichen müsste, gar nicht entscheidend.
Die vorinstanzliche Vorgabe, dass die Baupiste zum überwiegenden Teil auf dem
Baugrundstück entlang der Flucht der geplanten Unterniveaugarage liegen zu
kommen hat, ist nämlich unabhängig davon nicht zu beanstanden. Es ist nicht
ersichtlich, dass die Bauarbeiten stark eingeschränkt würden, wenn die Baupiste
zu einem wesentlichen Teil auf dem Grundstück der Bauherrin eingerichtet würde.
Zumal das Nachbargrundstück noch immer minimal beansprucht werden kann, sind
keine Verzögerungen wegen einer zu klein bemessenen Baupiste zu erwarten.
Dadurch, dass für den Rohbau ein Wendeplatz auf dem Nachbargelände zulässig
ist, ist – entgegen der Behauptung der Bauherrin – nicht mit einer erheblichen
Verlängerung der Bauarbeiten zu rechnen: nur gerade drei Lüftungsschächte und
der Einfahrtsbereich der Tiefgarage müssen auf eine spätere Etappe verschoben
werden. Die mögliche geringfügige Verlängerung der Bauzeit und die damit
verbundenen Zusatzkosten sind hinzunehmen, ohne dass dies die Interessen der
Nachbarin, ihr Grundeigentum möglichst ungestört zu geniessen, überwiegen würde.
Insofern fällt auch die von der Bauherrin eventualiter anbegehrte Erschliessung
über den G-Weg bzw. die dienstbarkeitsbelastete Fläche für die erste Bauphase
ausser Betracht.
5.2
Die
vorinstanzliche Feststellung, dass nicht ganz auf die Beanspruchung des
Nachbargrundstücks verzichtet werden kann, erscheint demgegenüber ebenfalls
überzeugend. Die Nachbarin stellt das vorinstanzliche Urteil in dieser Hinsicht
im Übrigen auch nicht infrage. Die Beschwerde richtet sich ausdrücklich nicht
gegen die mit der Aufhebung von Disp.-Ziff. 1 1. Spiegelstrich des
Beschlusses des Ausschusses Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach vom 22. Januar
2020 verbundene Rückweisung an die Baubehörde zum Neuentscheid im Sinn der
Erwägungen. Angefochten ist der vorinstanzliche Entscheid ausdrücklich nur,
soweit der Rekurs bezüglich die Aufhebung von Disp.-Ziff. 1 2. und 3.
Spiegelstrich des Beschlusses des Ausschusses Bau und Infrastruktur der Stadt
Bülach vom 22. Januar 2020 abgewiesen wurde.
6.
In der zweiten Bauphase – ab Rohbauvollendung – soll die Baustelle
über die dienstbarkeitsbelastete Fläche erschlossen werden. Die Nachbarin
erachtet dies für unzulässig.
6.1
Einerseits
moniert sie in diesem Zusammenhang, dass andere Erschliessungen möglich wären,
namentlich über den E-Weg oder wiederum über die Staatsstrasse.
6.1.1
Das Erfordernis der genügenden Zugänglichkeit im Sinn von § 237 Abs. 1
PBG gilt gemäss § 233 Abs. 1 PBG, wonach die Baureife bereits auf den
Baubeginn hin gesichert sein muss, auch für den Baustellenverkehr. Beim
Erschliessungsbedarf für eine Baustelle ist jedoch zu berücksichtigen, dass es
sich dabei nur um eine vorübergehende Grundstücksnutzung handelt. An den
Ausbaustandard eines Baustellenzugangs sind daher unter dem Gesichtspunkt der
Verhältnismässigkeit geringere Anforderungen zu stellen (VGr, 25. Januar
2001, VB.2000.00319, E. 7). Indes muss dies stets mit dem Erfordernis nach
§ 237 Abs. 2 PBG vereinbar sein, wonach Zufahrten für jedermann
verkehrssicher sein sollen.
Es ist nicht zu beanstanden, dass sich
Rechtsmittelinstanzen in baurechtlichen Angelegenheiten eine gewisse
Zurückhaltung auferlegen, soweit örtliche Verhältnisse zu berücksichtigen sind
(vgl. VGr, 30. August 2018, VB.2018.00277. E. 3.7; 9. Juli 2015,
VB.2015.00019, E. 6.2; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 80;
vgl. auch BGE 136 I 395 E. 3.2.3; BGr, 29. August 2019, 1C_555/2018, E. 5.2).
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts hat sich die Rekursbehörde
demnach bei der Anwendung von § 237 Abs. 1 f. PBG betreffend die
Beurteilung der Verkehrssicherheit einer Zufahrt Zurückhaltung aufzuerlegen
bzw. die relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit bei der Anwendung kantonalen
Rechts zu respektieren (VGr, 28. März 2007, VB.2016.00431, E. 2.2;
Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 72).
6.1.2
Die Vorinstanz hatte zum E-Weg ausgeführt, dass dieser als Stichstrasse
ausgebildet sei, eine Fahrbreite von 5 m aufweise und auf dem ersten
Abschnitt einseitig über ein Trottoir verfüge. Auf dem letzten Teilstück von
rund 90 m fehle ein Fussgängerschutz. Damit stehe fest, dass der E-Weg die
technischen Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich,
welcher auf die Erschliessung von bis zu 150 Wohneinheiten und den
Begegnungsfall Lastwagen mit Personenwagen ausgerichtet sei, nicht vollständig
erfülle. Wie der Augenschein gezeigt habe, liessen die Dimensionen der Strasse
bereits ein Kreuzen zwischen einem Lastwagen und einem Personenwagen nur
erschwert zu. Für den Begegnungsfall zwischen zwei Lastwagen sei der E-Weg
offensichtlich ungenügend dimensioniert. Hinzu komme, dass der E-Weg über zwei
unübersichtliche Kurvenbereiche verfüge. Damit erscheine es ohne Weiteres
plausibel, dass es – so der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach –
in jüngerer Vergangenheit bei der Bauausführung der auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 06
und 07–08 entstandenen Neubauten zu verkehrsgefährdenden Situationen gekommen
sei und die Polizei habe intervenieren müssen. Hinzu komme, dass die im
kommunalen Verkehrsplan eingetragene Fusswegverbindung I-Weg/J-Weg über den
Kehrplatz führe und durch den Baustellenverkehr ebenfalls beeinträchtigt würde.
Damit sei die Verkehrssicherheit der Bautransporte, namentlich für Fussgänger
auf dem letzten Streckenabschnitt, nicht hinreichend gewährleistet. Der
Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach habe das ihm in
Erschliessungsfragen zustehende Ermessen in sachgerechter Weise gehandhabt.
Die Nachbarin beanstandet, die Vorinstanz habe den
Sachverhalt falsch festgestellt und gewürdigt; insbesondere habe sie ausser
Acht gelassen, dass bei mehreren anderen Bauprojekten die Zufahrt über den E-Weg
bewilligt worden sei. Dabei könne die Verkehrssicherheit ohne Weiteres – etwa
mittels der Steuerung mit einer Lichtsignalanlage oder der Abgrenzung des
Gehwegs mit Bauwänden – sichergestellt werden. Indes hat die Vorinstanz auf die
erwähnten anderen Bauprojekte ausdrücklich Bezug genommen. Wie die Bauherrin zu
Recht vorbringt, wurden diese Baustellen weiter vorn abgewickelt und sind die
von der Vorinstanz genannten Probleme aufgetreten, obwohl der E-Weg bis zu diesen
Baugrundstücken über ein Trottoir verfügt, was für die übrige Erschliessung des
Baugrundstücks über diesen Weg nicht mehr der Fall ist. Mit Blick auf die
Fotografien des vorinstanzlichen Augenscheins und das öffentlich zugängliche
Kartenmaterial (www.gis.zh.ch) bringt die Bauherrin sodann nachvollziehbar vor,
dass dort kein Platz für eine Absperrung des Gehwegs mit Bauwänden bestehe. Es
ist zudem nicht erkennbar, dass bzw. wie sich die Verkehrssicherheit mittels
einer Lichtsignalanlage sicherstellen liesse.
Die Nachbarin legt dar, die Vorinstanz habe eine
Ermessensunterschreitung begangen, indem sie erwog, es erscheine ihr ohne Weiteres
plausibel, dass es – wie die Baubewilligungsbehörde darlege – in jüngerer Zeit
bei anderen Bauausführungen am E-Weg zu verkehrsgefährdenden Situationen
gekommen sei und die Polizei habe intervenieren müssen. Diese Rüge stösst ins
Leere. Inhalt dieser vorinstanzlichen Erwägung ist nämlich die
Sachverhaltsermittlung und nicht die Ermessensausübung. Die Vorinstanz war einerseits
– im Sinn des Regelbeweismasses der vollen Überzeugung (Kaspar Plüss, Kommentar
VRG, § 7 N. 25) – von der Richtigkeit der entsprechenden Feststellung
der Baubewilligungsbehörde überzeugt. Andererseits beurteilte sie die Tatsache,
dass es aufgrund der örtlichen Situation zu solchen Situationen kommt bzw.
kommen kann, aufgrund ihrer eigenen eingehenden Prüfung des Sachverhalts, unter
anderem mittels eines Augenscheins, als plausibel. Insgesamt war damit die
Einschätzung verbunden, dass es sich bei den von der Baubewilligungsbehörde
genannten verkehrsgefährdenden Situationen nicht um von der örtlichen Situation
unabhängige Zufälle handelt.
Es erscheint nach dem Gesagten nicht als rechtsfehlerhaft,
dass die Vorinstanz – wie bereits der Ausschuss Bau und Infrastruktur des
Stadtrats Bülach – die Zulässigkeit der Baustellenerschliessung über den E-Weg
verneinte.
6.1.3
Sodann bringt die Nachbarin vor, eine weitere Erschliessungsmöglichkeit
bestehe über die Staatsstrasse. Entgegen der Vorinstanz sei die Baustellenerschliessung
über die Staatsstrasse nicht nur in der ersten Bauphase bis Rohbauvollendung,
sondern auch für die Bauphasen nach Rohbauvollendung möglich. Die Vorinstanz
habe – ohne Verletzung ihrer Begründungs- und Überprüfungspflicht – nicht auf
die Einschätzung des Kantons abstellen dürfen, der bereits einmal seine Meinung
geändert habe.
Indes bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der Kanton
von dieser Auffassung abweichen wird. Nach § 240 Abs. 3 PBG haben
Verkehrserschliessungen im Bereich wichtiger öffentlicher Strassen nach
Möglichkeit rückwärtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten zu
erfolgen. Der Kanton ist – aus guten Gründen (unter anderem mit Blick auf die
Verkehrssicherheit bzw. den Verkehrsfluss) – gehalten, die direkte
Erschliessung über die Staatsstrasse, die eine wichtige öffentliche Strasse im
Sinn von § 240 Abs. 3 PBG darstellt, nur zurückhaltend zu bewilligen.
Die Vorinstanz durfte demnach ohne Rechtsverletzung der erstinstanzlichen
Sachverhaltsfeststellung folgen, dass der Kanton die Baustellenerschliessung
nur in der ersten Bauphase bis Rohbauvollendung zulasse.
6.2
Andererseits
bringt die Nachbarin vor, dass die Erschliessung über die
dienstbarkeitsbelastete Fläche nicht angehe bzw. "geradezu
treuwidrig" sei, weil sich die Dienstbarkeit ausschliesslich auf Fahrzeuge
mit einem Gewicht von 7,5 t (Ausweiskategorie C) beziehe.
Die genannte Dienstbarkeit bietet in der Tat keine
Grundlage für das Befahren mit Baufahrzeugen, die schwerer als 7,5 t sind.
Daraus kann indes kein Verzicht auf die Beanspruchung des Grundstücks mittels
des Hammerschlagsrechts abgeleitet werden. Gerade für den Fall, dass keine
Vereinbarung zwischen den Privaten zustande kommt, existiert das
Hammerschlagsrecht. Auf den Inhalt bestehender privatrechtlicher Vereinbarungen
kommt es dabei gerade nicht an, sondern allein darauf, ob die Voraussetzungen
von § 229 PBG erfüllt sind. Eine Aufhebung oder Abänderung der
gesetzlichen Einschränkung durch die betroffenen Parteien gemäss Art. 680
ZGB liegt jedenfalls nicht vor. Die Beanspruchung des Hammerschlagsrechts durch
die Bauherrin ist nach dem Gesagten weder vertraglich ausgeschlossen noch
treuwidrig.
6.3
Angesichts
dessen, dass keine alternative Erschliessung infrage kommt (vgl. E. 6.1),
erscheint für die zweite Bauphase die Erschliessung über die
Dienstbarkeitsfläche als erforderlich. Für die Nachbarin – welche die Überfahrt
mit Fahrzeugen bis 7,5 t bereits gestützt auf eine Grunddienstbarkeit
dulden muss – ist damit keine erhebliche Beeinträchtigung verbunden, während
die Bauherrin ohne diese Erschliessung nicht (weiter-)bauen könnte. Es liegt
ein deutliches Interessensgefälle zugunsten der Bauherrin vor.
Auch gegen die Beibehaltung des Kehrplatzes für die zweite
Bauphase ist aus analogen Gründen nichts einzuwenden.
6.4
Bereits
die Vorinstanz hatte in ihrer – aufgrund des Verweises in Disp.-Ziff. II
ihres Urteils – an der Rechtskraft teilhabenden Erwägung 7.3 ausgeführt, dass
sich die beantragten Baustellenwände, um eine Beanspruchung über die vom
Hammerschlagsrecht betroffene Fläche zu vermeiden, sachlich als gerechtfertigt
erwiesen. Zumal die Vorinstanz dies ohne Einschränkung formulierte und sich der
Antrag der Nachbarin auf alle Bauphasen – und namentlich auch auf die Zufahrten
– bezog, ist der gleichlautende Antrag der Nachbarin im Beschwerdeverfahren als
gegenstandslos zu betrachten.
Da von der Nachbarin das Vorliegen eines konkreten
Bauprojekts nicht geltend gemacht wird, besteht kein Grund, die Gewährung des
Hammerschlagsrechts zeitlich bis zum Zeitpunkt eines Baubeginns auf einem der
zwei Nachbargrundstücke zu beschränken. Der diesbezügliche Antrag der Nachbarin
ist abzuweisen.
7.
Die Nachbarin fordert im Übrigen im Rahmen ihrer
Rechtsbegehren, dass die Beanspruchung der Grundstücke Kat.-Nrn. 04 und 05
mit Kranausleger und Gegengewicht unterlassen wird. Sie begründet diesen Antrag
indes nicht weiter. Es besteht ein starkes Missverhältnis zwischen den
Interessen der Bauherrin und jenen der Nachbarin: Für die Bauausführung
erscheint die genannte Beanspruchung wesentlich, während in die Interessen der
Nachbarin nur geringfügig eingegriffen wird. Die Voraussetzungen für die
Gewährung des Hammerschlagsrechts sind damit offensichtlich gegeben, womit auch
dieser Antrag der Nachbarin abzuweisen ist.
8.
Gemäss § 229
Abs. 2 PBG ist das Hammerschlagsrecht gegen volle Entschädigung auszuüben.
Die Höhe der Entschädigung bemisst sich damit grundsätzlich nach der Dauer der
Beanspruchung, dem Verkehrswert des beanspruchten Landes und dem aktuellen
Zinssatz (Fritzsche et al., S. 698). Die Vorinstanz ist "aus Gründen
der Verfahrensökonomie" bereits auf die Entschädigungshöhe für das
Gewähren des Hammerschlagsrechts eingegangen.
8.1
Einerseits
äusserte sich die Vorinstanz zur Festlegung des Verkehrswerts des beanspruchten
Landes.
8.1.1
Dabei hat sie zutreffend festgehalten, dass der Ausschuss Bau und
Infrastruktur des Stadtrates Bülach zu Unrecht bloss auf den Verkehrswert
gemäss Bundesamt für Statistik (Median der letzten sechs Jahre in Bülach)
abgestellt hatte. Die Preise für erschlossenes Bauland mit hoher
Ausnützungsziffer lägen gemäss dem Parteigutachten der Firma K vom 20. Mai
2020 zwischen Fr. 1'720.- und Fr. 2'740.-. Das Gutachten, das den
Landwert auf rund Fr. 2'200.-/m
2
schätze, erscheine plausibel.
Zumal die Nachbarin vor der Vorinstanz beantragte, dass
die Entschädigung basierend auf dem tatsächlichen Wert des beanspruchten
Landes,
mindestens
auf einem Verkehrswert von Fr. 2'000.-/m
2
berechnet werde (Hervorhebung hinzugefügt), ist entgegen der Bauherrin nicht
davon auszugehen, dass die Vorinstanz über ihren Antrag hinausging, indem sie
den realen Wert aufgrund des Privatgutachtens auf Fr. 2'200.-/m
2
festlegte. Entsprechend der zutreffenden Feststellung der Vorinstanz bestehen
keine Anhaltspunkte, um an der Richtigkeit des Gutachtens zu zweifeln.
8.1.2
Es ist auch nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz der Ansicht der
Bauherrin nicht folgte, dass der Landwert analog zur enteignungsrechtlichen
Praxis mit Bezug auf sogenanntes Vorgartenland um einen Drittel zu kürzen sei.
Ob diese analoge Anwendung überhaupt geboten wäre, kann offenbleiben, da es
sich vorliegend nicht um Vorgartenland – das heisst um Land, das aufgrund
seiner Lage innerhalb eines Baulinien- oder Abstandsbereichs nicht oder bloss
beschränkt überbaut werden kann (VGr, 23. Januar 2020, VR.2019.00003, E. 3.3)
– handelt: Anders als bezüglich der Abstände von Territorialgrenzen, Wald,
Gewässern und von durch Baulinien gesicherten Anlagen im Sinn von § 261 ff.
PBG, kann vom Grenzabstand von Nachbargrundstücken durch nachbarliche Vereinbarung
regelmässig abgewichen werden (§ 270 Abs. 3 PBG), weswegen Land im
Bereich der Grenzabstände von Nachbargrundstücken nicht als Vorgartenland zu
betrachten ist. Hinzu kommt, dass sich der nachbarliche Grenzabstand im Rahmen
einer geänderten Parzellierung verschieben kann. Entgegen der Bauherrin ist es
somit unerheblich, dass die "zulässige Baumasse" des
Nachbarsgrundstücks durch die Inanspruchnahme des Hammerschlagsrechts "in
keiner Weise eingeschränkt" wird.
8.2
Zugleich
befand die Vorinstanz aber, dass die Baubewilligungsbehörde nicht auf den
Zinsfuss der Zürcher Kantonalbank für bestehende erste Hypotheken auf
Wohnliegenschaften, sondern auf den Referenzzinssatz des Bundesamts für
Wohnungswesen (BWO) hätte abstellen sollen.
§ 4 PBG besagt zwar ausdrücklich, dass, wo dieses
Gesetz die Verzinsung einer Geldleistung vorschreibe, der jeweilige Zinsfuss
der Zürcher Kantonalbank für bestehende erste Hypotheken auf Wohnliegenschaften
gelte.
Dieser Zinssatz war ursprünglich insbesondere (auch) im
Mietrecht für Mietzinsanpassungen relevant. Am 28. November 2007 (in Kraft
seit 1. Januar 2008; AS 2007 7021) wurde die Verordnung über die Miete und
Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (VMWG) indes um Art. 12a
ergänzt, der besagt, dass für Mietzinsanpassungen aufgrund von Änderungen des
Hypothekarzinssatzes ein Referenzzinssatz gilt (Abs. 1). Das
Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung (WBF) gibt den
Referenzzinssatz vierteljährlich bekannt (Abs. 2). Der Referenzzinssatz
stützt sich auf den vierteljährlich erhobenen, volumengewichteten
Durchschnittszinssatz für inländische Hypothekarforderungen und wird durch
kaufmännische Rundung in Viertelprozenten festgesetzt (Abs. 3).
Seit dem 25. November 2008 um 16.00 Uhr hat die
Zürcher Kantonalbank den Zinssatz für variable Hypotheken nicht mehr angepasst
und führt aus, dass dieser früher in den Kantonen massgebende Zinssatz am 10. September
2008 durch den für die ganze Schweiz einheitlichen hypothekarischen
Referenzzinssatz ersetzt worden sei (www.zkb.ch > Private > Finanzieren
& Eigenheim > Variable Hypothek > Produktdetails).
Zumal die Zürcher Kantonalbank keine aktuellen Zinssätze
für variable Hypotheken mehr festlegt bzw. bekannt gibt, ist inzwischen von
einer echten Lücke auszugehen. Insofern ist – zumal die Funktion des Zinssatzes
für variable Hypotheken der Zürcher Kantonalbank integral vom Referenzzinssatz
des WBF übernommen wurde – im Rahmen von § 4 PBG generell auf den
Referenzzinssatz des WBF abzustellen. Damit wird dem gesetzgeberischen Willen,
auf ein reales Zinsniveau abzustellen (vgl. Protokoll der Kommission des
Kantonsrates für das Planungs- und Baugesetz 1975, S. 338 f.),
wesentlich besser entsprochen als mit der weiteren Anwendung eines seit über
12 Jahren nicht mehr angepassten (und damit nicht mehr den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechenden) Zinssatzes, wie dies in der Literatur teilweise –
aber auch dort nicht konsequent (Fritzsche et al., S. 698) – vertreten
wird (Fritzsche et al., S. 107 f.).
Im Ergebnis hat die Vorinstanz zu Recht auf den
Referenzzinssatz des WBF (bzw. des dem WBF unterstellten BWO) abgestellt.
8.3
Alles in
allem sind die vorinstanzlichen Ausführungen nicht zu beanstanden. Entgegen der
Feststellung der Vorinstanz resultiert bei einem Neuentscheid der
Baubewilligungsbehörde aufgrund des richtigerweise nicht ganz doppelt so hohen
Verkehrswerts des beanspruchten Landes (Fr. 2'200.- pro m
2
statt
Fr. 1'132.- pro m
2
) sowie des korrekten Zinssatzes, der
inzwischen halb so hoch ist wie der ursprünglich berücksichtigte aus dem Jahr
2008 (1,25 % statt 2,5 %) indes insgesamt eine tiefere – und nicht
eine höhere – Entschädigung für die Inanspruchnahme des Grundstücks pro
Quadratmeter und Jahr (Fr. 27.50 pro m
2
/Jahr [Phase 1] bzw.
Fr. 13.75 pro m
2
/Jahr [Phase 2]) als von der
Baubewilligungsbehörde ursprünglich festgesetzt.
Die Bauherrin verlangt – entgegen ihren eigenen monetären
Interessen – zwar ausdrücklich, dass die Entschädigung "für die Baupiste
samt Wendeplatz (Phase 1)" bei Fr. 28.30 pro m
2
/Jahr
bzw. jene "für die wegrechtsbelasteten Flächen samt Wendeplatz
(Phase 2)" bei Fr. 14.15 pro m
2
/Jahr zu belassen ist.
Da die Nachbarin zugleich aber ausdrücklich fordert, dass der vorinstanzliche
Entscheid auch in diesem Punkt geschützt wird, ist das korrekte vorinstanzliche
Urteil zu bestätigen.
9.
9.1
Insgesamt
erweisen sich die Rügen der Bauherrin und der Nachbarin am vorinstanzlichen
Entscheid als unbegründet. Dies führt zur Abweisung der Beschwerden.
9.2
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten der Bauherrin und der Nachbarin je hälftig aufzuerlegen
(§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf eine
Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17
Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    435.--
Zustellkosten,
Fr. 6'435.--
Total der Kosten.
3.    Die
Kosten werden der Beschwerdeführerin 1 und der Beschwerdeführerin 2 je
hälftig auferlegt.
4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Gegen dieses
Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …