zh_verwaltungsgericht · VB.2013.00589 · 2014-01-23 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für zwei Mehrfamilienhäuser. Keine Befangenheit bei systembedingter Mehrfachbefassung (E. 3.1) bzw. wegen Anknüpfung an frühere Ausführungen (E. 3.2). Das zitierte Juryurteil ersetzt nicht die gerichtliche Auseinandersetzung mit den einzelnen Vorbringen des Beschwerdeführers. Das Baurekursgericht hätte vielmehr die Gründe darlegen müssen, warum es die Auffassung der Baubehörde und des Preisgerichts teile (E. 4.3). Heilung des Begründungsmangels im vorliegenden Verfahren mit derselben Kognition, wie sie sonst dem Baurekursgericht zusteht (E. 4.4 und 5.2 f.). Der Schutz von § 238 Abs. 2 PBG greift nur soweit ein, als es der Charakter der Umgebung bzw. des Schutzobjekts gebietet (E. 5.4.1). Dass die beiden Baukörper in einer Streusiedlung erstellt werden sollen, rechtfertigt keine Herabsetzung des in der betreffenden Zone zulässigen Bauvolumens (E. 5.5.2) bzw. von Geschosszahl und Gebäudehöhe (E. 5.5.3). Keine Verletzung der kommunalen Dachgestaltungsvorschrift (E. 5.4.2 und 5.6). Fehlende Legitimation des Beschwerdeführers zur Rüge der ungenügenden Behindertengerechtigkeit, da Heilung durch unbedeutende Nebenbestimmung möglich (E. 6.3). Sollen Räumlichkeiten, welche die wohnhygienischen Anforderungen für eine Wohnnutzung nach § 302 Abs. 2 PBG unterschreiten, für Arbeitszwecke genutzt werden, liefe eine Nebenbestimmung zur Unterbindung der Wohnnutzung dieser an sich zulässigen Nutzung entgegen und wäre damit unverhältnismässig (E. 7.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 23.01.2014 VB.2013.00589
Zurich Verwaltungsgericht 23.01.2014 VB.2013.00589
Zurigo Verwaltungsgericht 23.01.2014 VB.2013.00589

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00589
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Geschäftsnummer:
VB.2013.00589
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.01.2014
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 03.10.2014 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für zwei Mehrfamilienhäuser.
Keine Befangenheit bei systembedingter Mehrfachbefassung (E. 3.1) bzw. wegen Anknüpfung an frühere Ausführungen (E. 3.2). Das zitierte Juryurteil ersetzt nicht die gerichtliche Auseinandersetzung mit den einzelnen Vorbringen des Beschwerdeführers. Das Baurekursgericht hätte vielmehr die Gründe darlegen müssen, warum es die Auffassung der Baubehörde und des Preisgerichts teile (E. 4.3). Heilung des Begründungsmangels im vorliegenden Verfahren mit derselben Kognition, wie sie sonst dem Baurekursgericht zusteht (E. 4.4 und 5.2 f.).
Der Schutz von § 238 Abs. 2 PBG greift nur soweit ein, als es der Charakter der Umgebung bzw. des Schutzobjekts gebietet (E. 5.4.1). Dass die beiden Baukörper in einer Streusiedlung erstellt werden sollen, rechtfertigt keine Herabsetzung des in der betreffenden Zone zulässigen Bauvolumens (E. 5.5.2) bzw. von Geschosszahl und Gebäudehöhe (E. 5.5.3). Keine Verletzung der kommunalen Dachgestaltungsvorschrift (E. 5.4.2 und 5.6).
Fehlende Legitimation des Beschwerdeführers zur Rüge der ungenügenden Behindertengerechtigkeit, da Heilung durch unbedeutende Nebenbestimmung möglich (E. 6.3). Sollen Räumlichkeiten, welche die wohnhygienischen Anforderungen für eine Wohnnutzung nach § 302 Abs. 2 PBG unterschreiten, für Arbeitszwecke genutzt werden, liefe eine Nebenbestimmung zur Unterbindung der Wohnnutzung dieser an sich zulässigen Nutzung entgegen und wäre damit unverhältnismässig (E. 7.3).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUVOLUMEN
BEFANGENHEIT
BEGRÜNDUNGSERFORDERNIS
BEGRÜNDUNGSMANGEL
BEGRÜNDUNGSPFLICHT
BEHINDERTENGERECHT
DACHGESTALTUNG
EINORDNUNG
FLACHDACH
GEHÖRSVERLETZUNG
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
HEILUNG
JURY
KOGNITION
LEGITIMATION
NEBENBESTIMMUNG
PRÜFUNGSBEFUGNIS
STREUSIEDLUNGSGEBIET
UMNUTZUNG, EIGENMÄCHTIGE
VORBEFASSUNG
WOHNHYGIENE
Rechtsnormen:
Art. 7 Abs. I lit. a BehiG
Art. 29 Abs. II BV
Art. 18 Abs. II KV
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 302 PBG
§ 321 Abs. I PBG
§ 10 Abs. I VRG
§ 20 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2013.00589
Urteil
der 1. Kammer
vom
23. Januar 2014
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber Robert Lauko.
In Sachen
A, vertreten durch RA B, und/oder RA C,
Beschwerdeführer,
gegen
1.    Baugenossenschaft X,
vertreten durch RA
D,
2.    Baukommission Rüschlikon,
vertreten durch RA
E,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend
Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 5. Juli 2012 erteilte die
Baukommission Rüschlikon der Baugenossenschaft X die baurechtliche
Bewilligung für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Unterniveaugarage
auf dem gegenwärtig mit dem Gebäude Assek.-Nr. 01 (Gebäude F) überstellten
Grundstück Kat.-Nr. 02 an der G-Strasse 03 in Rüschlikon.
II.
Den von A hiergegen geführten Rekurs
wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 25. Juni 2013 ab, soweit es
darauf eintrat.
III.
Mit Beschwerde vom 28. August 2013
beantragte A dem Verwaltungsgericht, den Entscheid des Baurekursgerichts
aufzuheben; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Es sei ein Augenschein
durchzuführen.
In ihren Beschwerdeantworten vom
30. September bzw. 2. Oktober 2013 schlossen die Baukommission
Rüschlikon und die Baugenossenschaft X auf Abweisung der Beschwerde unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Am
1. Oktober 2013 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen
die Abweisung der Beschwerde.
Mit Replik vom 8. November 2013 hielt
der Beschwerdeführer an seinen Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Der Beschwerdeführer
beantragt die Durchführung eines Augenscheins.
Der Entscheid, ob ein Augenschein angeordnet werden soll,
steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine
dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf
andere Weise nicht ermittelt werden können. Die Durchführung eines Augenscheins
ist somit nur geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und
anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort
Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beizutragen (
RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995
Nr. 32,
mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden
Feststellungen der Vorinstanz können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt
werden (RB 1981 Nr. 2).
Am 13. Dezember
2012 nahm
das Baurekursgericht
vor Ort
einen Abteilungsaugen
s
chein vor,
nachdem es im Hinblick auf das Vorgängerprojekt bereits am 24. Mai 2011
einen
solchen
durchgeführt hatte. Da sich der massgebliche Sachverhalt
aufgrund
des entsprechenden
Protokolls
, der übrigen Akten und der Pläne mit
ausreichender Deutlichkeit ergibt,
besteht kein Anlass für die
Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins.
2.
Die Beschwerdegegnerin
1 plant den Abbruch des bestehenden Gebäudes Assek.-Nr. 01 (Gebäude
F) und den Neubau zweier Mehrfamilienhäuser mit 25
Wohnungen, vier Atelierräumen und einer Unterniveaugarage mit 30
Fahrzeugabstellplätzen. Die beiden in der Wohnzone W3G gemäss
geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rüschlikon vom 22. Juni 2000
(BZO) projektierten, äusserlich nahezu identischen Flachdachgebäude verfügen
über je drei Vollgeschosse, ein Attikageschoss sowie ein anrechenbares
Untergeschoss.
Das streitbetroffene Bauvorhaben stellt
die
überarbeitete Version eines früheren Projekts  dar, dessen
Bewilligung mit
Urteil
VB.2011.0066
8
des Verwaltungsgerichts vom
22. Februar
2012
infolge Übergeschossigkeit aufgehoben wurde. Letztere ergab sich
aus der
unzulässigen Wahl der Gebäudelängsseiten als
hypothetische Traufseiten. In Reaktion auf das Urteil erfolgte mit vorliegendem
Projekt eine Neuausrichtung der hypothetischen Traufseite,
sodass
sich
die Änderungen zum Vorgängerprojekt im Wesentlichen auf die Veränderungen des
Dach- bzw. Attikageschosses beschränken.
3.
Der Beschwerdeführer beanstandet vorab,
die Vorinstanz habe die Einordnung des Bauvorhabens nicht in objektiver und
unbefangener Weise beurteilt, da sie unbesehen auf ihre früheren Ausführungen
zum ersten Projekt
sowie auf
die Beurteilung der mit
den Beschwerdegegnerinnen personell verflochtenen Jury abgestellt habe.
3.1
Der Umstand, dass die mitwirkenden Personen sich bereits
früher mit einer bestimmten Angelegenheit befasst haben, begründet nicht in
jedem Fall eine Ausstandpflicht. Entscheidend ist, ob der Verfahrensausgang
trotzdem als offen und nicht vorbestimmt erscheint (BGE 120 Ia 187 mit
Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsverfahrensgesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 5a N. 12, auch zum Folgenden).
So liegt keine Vorbefassung vor, wenn eine Sache erneut durch die gleichen Personen
beurteilt wird, nachdem deren Entscheid von einer oberen Instanz aufgehoben und
an die Vorinstanz zurückgewiesen wurde. Eine solche Mehrfachbefassung ist im
Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung "systembedingt" hinzunehmen
(BGr, 8. September 2009, 1C_150/2009, E. 3.5 mit Hinweisen). Gleiches
muss gelten, wenn – wie hier – eine Baubewilligung vom Verwaltungsgericht
aufgehoben wurde und das in den bemängelten Punkten angepasste Projekt von der
Baubehörde bewilligt und vom Baurekursgericht sodann erneut auf seine
Rechtmässigkeit überprüft wird. Dieser Vorgang lässt für sich genommen weder
die Baubehörde noch das Baurekursgericht als befangen erscheinen.
3.2
Eine
Befangenheit ergibt sich vorliegend auch nicht daraus, dass die Vorinstanz im angefochtenen
Entscheid an ihre Ausführungen im früheren Verfahren anknüpfte, zumal sich die
beiden Projekte im Hinblick auf ihre Einordnung nach § 238 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) nur unwesentlich voneinander unterscheiden
und das Gericht sich über die Anpassungen im Klaren war. Gegen eine unzulässige
Vorbefassung spricht weiter die Tatsache, dass das Baurekursgericht am
13. Dezember 2012 einen neuen Augenschein vornahm, womit es sich erneut
mit der Einordnung des leicht überarbeiteten Bauvorhabens auseinandersetzen
konnte. Daran ändert auch nichts, dass die Vorinstanz in E. 5.2 des
Rekursentscheids vom 25. Juni 2013 massgeblich auf die Würdigung der
Preisrichter abgestellt hat. Sie tat dies entgegen der beschwerdeführerischen
Kritik nicht unbesehen, sondern zur Stützung der von der Baubehörde
vorgenommenen bauästhetischen Beurteilung. Ob der Verweis auf das Juryurteil
der richterlichen Begründungspflicht genügt, ist eine andere Frage (vgl. hinten
E. 4.3).
3.3
Soweit der Beschwerdeführer mit Blick auf
die Zusammensetzung der Jury die Unabhängigkeit der Baubehörde in Zweifel ziehen
will, erweist sich seine erstmals in der vorliegenden Beschwerde vorgebrachte
Rüge als verspätet. Dem Beschwerdeführer musste die Zusammensetzung des
Preisgerichts bereits aus dem Rekursverfahren R2.2011.00020 zum
Vorgängerprojekt bekannt sein. Das Rechtsmissbrauchsverbot und der Grundsatz
von Treu und Glauben gebieten es aber, Ausstandsgründe so früh als möglich, das
heisst sofort nach Kenntnis der Zusammensetzung der anordnenden Instanz und der
die Befangenheit begründenden Sachumstände geltend zu machen (VGr,
7. Oktober 2010, VB.2010.00250, E. 2.2.2, auch zum Folgenden).
Das Untätigbleiben oder die Einlassung in ein Verfahren im
Wissen um das Vorliegen von Ausstandsgründen gilt als Verzicht und führt
grundsätzlich zum Verwirken des Anspruchs.
Erweist sich die Rüge demnach
als verspätet, so bleibt bloss am Rande anzumerken, dass in der engen
Zusammenarbeit zwischen der Bauherrschaft, der kommunalen Baubehörde und der
von ihnen eingesetzten Jury nicht ohne Weiteres eine verfassungswidrige
Vorbefassung erblickt werden kann (vgl. VGr, 7. Mai 2013, VB.2012.00299,
E. 9.11.2).
4.
Weiter sieht sich der Beschwerdeführer in seinem Anspruch auf
rechtliches Gehör verletzt, weil sich die Beschwerdegegnerin 2 in der
angefochtenen Baubewilligung mit allgemeinen Floskeln begnügt habe, ohne sich
mit den massgebenden Gesichtspunkten auseinanderzusetzen. Auch die Vorinstanz
habe sich mit der Einordnungsfrage nur rudimentär befasst.
4.1
Die Begründung einer Verfügung bzw. eines
Entscheids muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen ihn gegebenenfalls
sachgerecht anfechten können (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der
Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999, Art. 18
Abs. 2 der Verfassung des Kantons Zürich vom 27. Februar 2005 [KV] und
§ 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
[VRG]; VGr, 21. März 2012, VB.2011.00692, E. 1.2, auch zum
Folgenden).
Der Umfang der Begründungspflicht hängt
von der Komplexität des Falls, dem Entscheidungsspielraum der Behörde und zudem
von der mit der Sache befassten Instanz ab (VGr, 1. Juni 2005, VB.2004.00543,
E. 2.2 mit Hinweisen). Das Baurekursgericht hat als Rechtsmittelinstanz
seinen Entscheid einlässlich zu begründen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 10
N. 41 und 43, auch zum Folgenden). Verweist es gemäss § 28
Abs. 1 VRG auf die von ihm als zutreffend befundenen Erwägungen der Vorinstanz,
so muss es zumindest die neuen Parteivorbringen würdigen.
4.2
Die Baubewilligung vom 5. Juli 2012
äussert sich in Ziff. 1203 "Gestaltung, Einordnung" in konziser
Weise sowohl zum Baukörper mit seiner Flachdachgestaltung wie auch zur
massgeblichen baulichen Umgebung bzw. deren Entwicklung in der jüngeren Zeit.
Zu beachten ist, dass sich das Bauvorhaben praktisch nur durch die geänderte
Dachgestaltung vom Vorgängerprojekt unterscheidet (vgl. vorn E. 2), das
seinerseits auf einem ausführlichen Urteil der von den Beschwerdegegnerinnen
eingesetzten Jury gründet. Dadurch war der
Beschwerdeführer in der Lage, den Einordnungsentscheid trotz der eher knappen Begründung
sachgerecht anzufechten und in verschiedener Hinsicht zu rügen. Sein rechtliches
Gehör blieb insoweit gewahrt.
4.3
Anders
verhält es sich mit Bezug auf den Rekursentscheid vom 25. Juni 2013.
Dessen Begründung erschöpft sich hinsichtlich der Einordnungsfrage in einem
Verweis auf den früheren Entscheid des Baurekursgerichts vom 19. September
2011 und die darin wörtlich wiedergegebene – rudimentäre – Würdigung des
zitierten Juryurteils. Aufgrund dieser Beurteilung durch Sachverständige sei es
nicht zu beanstanden, wenn die Baukommission hinsichtlich der
Grössenverhältnisse der umstrittenen Mehrfamilienhäuser, ihrer architektonischen
Erscheinung und der Einpassung in die bauliche Nachbarschaft erneut zur Auffassung
gelangt sei, das Bauvorhaben sei ausreichend gestaltet und ordne sich genügend
in die bauliche Umgebung ein (E. 5.2 Abs. 3 des Rekursentscheids).
Nachdem
der
Beschwerdeführer
im Rekursverfahren
substanziiert
gerügt hatte,
weshalb das Bauvorhaben
in seinen Augen
die gestalterischen Anforderungen von
§ 238 PBG in verschiedenen Punkten
nicht erfülle
(undifferenzierte und wuchtige Baukörper, übermässige Höhe, krasser
Zonenwechsel usw.)
,
vermag diese pauschale Entscheidbegründung den gesetzlichen
und verfassungsmässigen Anforderungen nicht zu genügen. Das zitierte Juryurteil
ersetzt
nicht die gerichtliche
Auseinandersetzung mit
den einzelnen Vorbringen des Beschwerdeführers. Das Baurekursgericht hätte
vielmehr die Gründe darlegen müssen
,
warum
es
die
Auffassung der Baubehörde
und des
Preisgerichts teile
.
Hinzu kommt, dass die Vorinstanz ihre gesetzliche Kognition
in der Einordnungsfrage mit der in E. 5.2 Abs. 4 des Rekursentscheids
auferlegten Zurückhaltung zu Unrecht nicht ausgeschöpft hat (vgl. dazu hinten
E. 5.3.2).
4.4
Da der
vorliegende Begründungsmangel keine schwerwiegende Gehörs­verletzung darstellt
und der Beschwerdeführer selber nicht explizit die Rückweisung der Sache an die
Vor­in­stanz verlangt, ist die Gehörsverletzung in diesem Verfahren zu heilen
(vgl. VGr, 19. September 2013,
VB.2013.00118,
E. 4.3, auch zum Folgenden)
. Eine Neu­beurteilung
durch das Baurekursgericht erscheint angesichts der hinreichend geklärten
Sachlage nicht notwendig und ist aus prozess­ökonomischen Gründen nicht
angezeigt
. Ob sich das Bauvorhaben in seine
Umgebung
einordnet, hat das Verwaltungsgericht zur Wahrung des
rechtlichen Gehörs in diesem Fall mit derselben Kognition zu beurteilen, wie
sie dem Baurekursgericht zugestanden hätte.
5.
5.1
Nach § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. § 238
Abs. 1 PBG stellt eine positive ästhetische Generalklausel dar, die nicht
bloss eine Verunstaltung verbietet, sondern eine positive Gestaltung verlangt
(BGr, 16. Mai 2008, 1C_346/2007, E. 3.3.1; VGr, 6. Oktober 2010,
VB.2009.00604, E. 5.3). Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende
Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach
objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (BGr,
28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2; VGr, 18. Juni 1997, BEZ
1997 Nr. 23 E. 4b/aa). Dabei ist eine umfassende Würdigung aller
massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 2. März 2000, BEZ 2000 Nr. 17
E. 5 und 6b).
5.2
Nach der
langjährigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts steht der Gemeinde aufgrund
der ihr durch Art. 85 Abs. 1 KV eingeräumten Autonomie bei der
Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs
"befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter
Beurteilungsspielraum zu, was auch mit relativ erheblicher
Entscheidungsfreiheit umschrieben wurde (VGr, 30. Juni 2010,
VB.2010.00127, E. 4.2 mit Hinweisen;
Kölz/Bosshart/Röhl
,
§ 20 N. 19). Die Entwicklung von Grundsätzen, wie dieser
Handlungsspielraum zu füllen ist, fällt jedenfalls grundsätzlich in die Kompetenz
der kantonalen (Rechtsmittel-)Instan­zen: Im Zusammenhang mit der Anwendung von
§ 238 PBG ist dabei von einer "allgemeinen Konkretisierung" der
ästhetischen Generalklausel die Rede (vgl. Arnold Marti, Bemerkungen zum
Entscheid des Bundesgerichts vom 21. Juni 2005, ZBl 107/2006,
S. 437 ff.). Darunter werden die von der Rechtsprechung entwickelten
Regeln verstanden, wie diejenige, dass mit der Einordnungsbestimmung in der
Regel nicht die Übernahme von in der baulichen Umgebung bereits vorhandenen Bauformen
verlangt werden kann oder dass § 238 PBG grundsätzlich keine Handhabe
bietet, die Ausschöpfung der nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen
Baumöglichkeiten zu untersagen, wenn die in der Umgebung bestehenden Bauten
diese nicht voll ausschöpfen (vgl. hinten E. 5.5.1 und Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,
Zürich 2011, S. 652 ff.).
Demgegenüber
obliegt es den Gemeinden, § 238 PBG und die darin verwendeten offenen
Formulierungen ortsbezogen zu konkretisieren (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,
E. 4.2.2, auch zum Folgenden). Mit der Begründung ihres Entscheids
berücksichtigt die kommunale Baubehörde die für die Beurteilung relevante
bauliche Umgebung und führt die Gesichtspunkte an, an denen sie die Einordnung
des Bauprojekts misst.
5.3
5.3.1
Aufgrund des Wortlauts von § 20 Abs. 1 VRG ist das
Baurekursgericht nicht nur zur Überprüfung der Rechtmässigkeit, sondern auch
der Angemessenheit kommunaler Entscheide befugt. Nach der früheren
Rechtsprechung hatte sich die Rekursinstanz bei der Überprüfung kommunaler
Einordnungsentscheide aufgrund der verfassungsrechtlichen garantierten
Gemeindeautonomie Zurückhaltung aufzuerlegen (vgl. VGr, 30. Juni 2010,
VB.2010.00127, E. 4.2). Das Baurekursgericht schritt praxisgemäss erst
ein, wenn
die ästhetische Würdigung der Baubehörde sachlich
nicht mehr vertretbar war bzw. wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung
als offensichtlich unvertretbar erwies.
5.3.2
Mit dem Urteil VB.2013.00468 vom 17. Dezember 2013, E. 4, leitete
das Verwaltungsgericht eine Praxisänderung ein, wonach zwischen der
Gemeindeautonomie und dem verfassungsmässigen Anspruch auf Ausschöpfung der
Überprüfungsbefugnis im Sinn eines möglichst schonenden Ausgleichs der
verschiedenen Verfassungs- und Grundrechtsinteressen praktische Konkordanz
herzustellen sei. Eine im Baurekursverfahren generell erhöhte gerichtliche
Eingriffsschwelle bzw. eine blosse Überprüfung der Vertretbarkeit des
Einordnungsentscheids vermag diesen Voraussetzungen nicht zu genügen. Denn das Baurekursgericht
ist, wie jede Rechtsmittelinstanz, nicht nur berechtigt, sondern grundsätzlich auch
verpflichtet, seine gesetzlich festgelegte Überprüfungsbefugnis voll
auszuschöpfen (VGr, 8. Februar 2006, VB.2005.00515, E. 2).
Das Baurekursgericht muss den
Einordnungsentscheid demnach rechtlich wie faktisch wirksam überprüfen. Es ist
in seiner Angemessenheitskontrolle jedoch insofern beschränkt, als es die
Einordnung des Bauvorhabens nicht völlig frei und unbesehen des angefochtenen
Bauentscheids würdigen darf. Vielmehr muss die Überprüfung unter gebührender
Berücksichtigung der Entscheidgründe erfolgen. Das Baurekursgericht hat sich
dabei mit den Kriterien auseinanderzusetzen, wie sie von der Baubehörde im
Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt
wurden.
5.3.3
Die dargelegte Prüfungsbefugnis gilt aufgrund der Besonderheiten des
vorliegenden Falls auch für das Verwaltungsgericht (vgl. vorn E. 4.4).
5.4
Der
Beschwerdeführer macht geltend, es bestehe aufgrund der räumlichen Nähe ein optischer,
ortsgeschichtlicher sowie architekturhistorischer Bezug zur denkmalgeschützten
Kirche und zum alten Ortskern. Folglich sei eine gute Einordnung nach
§ 238 Abs. 2 PBG zu verlangen.
5.4.1
§ 238 Abs. 2 PBG stellt an die Einordnung der Baute in
gestalterischer Hinsicht höhere Anforderungen, wenn sich ein Objekt des Natur-
und Heimatschutzes in ihrer Nähe befindet. Der Schutz greift allerdings nur
soweit ein, als es der Charakter der Umgebung bzw. des Schutzobjekts gebietet
(VGr, 19. Dezember 1994, VB 94/0165, E. 2c; Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 664). Massgeblich ist, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von
Drittstandorten aus durch neu zu erstellende Bauten nicht beeinträchtigt werden
darf (VGr,
1. Dezember 2010, VB.2010.00431,
VB.2010.00457, E. 5.2 = BEZ 2011 Nr. 4)
. Damit die erhöhten
ästhetischen Anforderungen zum Tragen kommen, muss jedenfalls aus der Sicht
eines aussenstehenden Beobachters ein optischer Bezug zwischen der
projektierten Baute und dem Schutzobjekt bestehen (Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 662; VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00107, E. 6.2;
3. Dezember 2003, VB.2003.00168, E. 6).
Ein solcher Zusammenhang ist,
wie die Vorinstanz zutreffend festgestellt und dokumentiert hat (vgl.
Augenscheinprotokoll vom 13. Dezember 2012), nicht erkennbar. Das historische
Gebäude H in Rüschlikon, I-Weg 04, befindet sich mindestens rund 130 m von
der Bauparzelle entfernt (vgl. E. 5.1 des Rekursentscheids vom
25. Juni 2013) und wendet ihr die Rückseite zu. J-Weg und G-Strasse werden
im hier massgebenden Verbindungsabschnitt von einer ganzen Reihe unprätentiöser
Bauten gesäumt und zudem von zwei Querstrassen geschnitten. Worin der vom Beschwerdeführer
behauptete ortsgeschichtliche bzw. architekturhistorische Bezug zum alten
Dorfkern bestehen soll, legt dieser nicht näher dar und ist auch nicht
ersichtlich. Damit bleibt es für das Gesamtprojekt bei der Anwendbarkeit von
§ 238 Abs. 1 PBG, welcher lediglich eine "befriedigende
Gesamtwirkung" verlangt.
5.4.2
Entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung folgt aus Art. 20
Abs. 2 BZO, wonach
Flachdächer bei guter Einordnung in die Dachlandschaft und guter
Gestaltung gestattet werden können,
nichts anderes. Dass Flachdachbauten
insgesamt, d.
h.
nicht nur das Flachdach selbst, sondern auch der Baukörper höheren
Einordungsanforderungen zu entsprechen hätte als nach § 238 Abs. 1
PBG, ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Zweck der Bestimmung
(vgl. auch die
Überschrift von Art. 20 BZO:
"Dachform, Dachaufbauten und -einschnitte").
Jedenfalls ist es nachvollziehbar, wenn die Gemeinde die von ihr selbst
erlassene Bestimmung nicht in dieser Weise interpretiert (vgl. zur
Dachgestaltung hinten E. 5.6).
5.5
Sodann
hält der Beschwerdeführer die geplanten Mehrfamilienhäuser wegen der Ausschöpfung
der massgebenden Baubegrenzungsvorschriften für wuchtig und überdimensioniert.
Von einer angemessenen Rücksichtnahme auf die bauliche und landschaftliche Umgebung
sei nichts zu spüren. Es sei zu berücksichtigen, dass es sich bei der
streitbetroffenen W3G um eine relativ kleine Wohn- und Gewerbezone inmitten von
Wohnzonen handle, die abgesehen von zwei Grundstücken zwischen der G-Strassse
und der Bahnlinie zu liegen komme. Die projektierten Neubauten nähmen keinerlei
Rücksicht auf Struktur und Körnung der östlich des J-Wegs gelegenen Überbauung,
sondern bildeten einen ausgesprochen störenden Gegensatz zu den benachbarten
Einfamilienhäusern in der Zone W2B.
5.5.1
Nach ständiger
Rechtsprechung kann allein gestützt auf § 238 PBG keine generelle
Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens verlangt
werden; nur in Ausnahmefällen kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem
betreffenden Grundstück zulässigen Volumens durchgesetzt werden (RB 1990
Nr. 78; VGr, 12. Oktober 2011, VB.2011.00332, E. 4.3.2, auch zum
Folgenden; BGE 115 Ia 363 E. 3a; 115 Ia 370 E. 5). Hierfür sind
jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung
besonders triftige Gründe erforderlich, wie z.
B.
eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung, die Rücksicht auf ein Schutzobjekt
oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung des
Bundesgerichts gewichtet das Legalitätsprinzip stark, weshalb die Anwendung
einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen darf, dass generell –
etwa für ein ganzes Quartier oder ein Baugeviert – die Zonenordnung ausser
Kraft gesetzt würde.
5.5.2
Die zutreffende Feststellung, dass die beiden geplanten Baukörper in einer
Bebauungsstruktur mit den charakteristischen Zwischenräumen einer Streusiedlung
erstellt werden sollen (vgl. Rekursentscheid vom 25. Juni 2013,
E. 5.2 Abs. 2), rechtfertigt noch keine Herabsetzung des in der
betreffenden Zone zulässigen Bauvolumens.
Von einer
weitherum zurückhaltend ausgeschöpften Ausnützung kann jedenfalls für die Zone W3G
nicht gesprochen werden. Was die benachbarten Zonen betrifft, verhält es sich
bei umfassender Betrachtung des durch die Bahnlinie und die Seestrasse
definierten Gebiets so, dass die mit Einfamilienhäusern überstellte Wohnzone
W2B Gebiet „L“ grösstenteils von der Wohn- und Gewerbezone W3G sowie der
Wohnzone W3 umgeben ist, in denen sich mehrheitlich Mehrfamilienhäuser und
vereinzelte Gewerbebauten befinden (vgl. Zonenplan der Gemeinde Rüschlikon).
Der dörfliche Charakter der in sich kompakten und insofern umschlossenen
Einfamiliensiedlung wird durch die auf der gegenüberliegenden Seite des J-Wegs,
in einem Abstand von ca. 18–20 m geplanten Mehrfamilienhäuser nicht gefährdet.
Es ist dabei unerheblich, ob sich drei kleinere Gebäude womöglich noch
besser in die kleinräumige Gliederung der umgebenden Ein- und
Mehrfamilienhäuser einfügen würden, wie der Beschwerdeführer behauptet.
Die
geplanten Häuser erscheinen somit nicht als fremdartige Elemente inmitten einer
bestehenden Einfamilienhaussiedlung, sondern betonen deren Abschluss nach
Westen hin.
Trotz des deutlichen Kontrasts zum benachbarten Quartier
sind Bauprojekte wie das vorliegende im Zeitalter knapper Landreserven und des
verdichteten Bauens von der Bevölkerung hinzunehmen,
sofern
die übrigen Bauvorschriften eingehalten sind und die Bauten in ihrer konkreten
Ausgestaltung eine befriedigende Gesamtwirkung mit der Umgebung erzielen (vgl.
VGr, 16. Januar 2013, VB.2011.00772, VB.2012.00597, E. 8.2).
5.5.3
Entsprechendes gilt für die Geschosszahl und die Gebäudehöhe (vgl. VGr,
10. März 2004, VB.2003.00370, E. 3.1). Dass die Gebäude unter
Berücksichtigung der Attika und des teilweise freiliegenden Untergeschosses auf
einen aussenstehenden Betrachter als vier- bzw. fünfgeschossig wirken mögen,
ist eine Folge der anwendbaren Zonenvorschriften (vgl. Art. 18, 46 BZO).
Diese würden sogar zwei anrechenbare Dachgeschosse zulassen. Triftige Gründe
für eine höhenmässige Beschränkung des Gebäudes aufgrund der Einordnung ergeben
sich auch nicht aus der Hanglage und der geringen Breite des J-Wegs: Die in einem
gegenseitigen Abstand von rund 24 m angeordneten Gebäude sind gegenüber
der Baulinie RRB 3265 1969 um bis zu 4 m zurückversetzt und erscheinen
entgegen der Befürchtung des Beschwerdeführers nicht wie eine Wand (vgl.
8/5.1).
5.5.4
Als unzutreffend erweist sich ferner die Kritik, die Baukörper liessen eine
horizontale und vertikale Gliederung sowie Akzentsetzung vermissen und die
verwendeten Fenster seien dunkel und monoton. Die sich in ihrer Fassadengestaltung
leicht unterscheidenden und keine streng rechteckigen Grundrisse aufweisenden
Gebäude zeichnen sich durch schlichte, aber zugleich differenzierte Bauformen
aus und treten nicht als repetitiv in Erscheinung. Sie überzeugen nach dem
einleuchtenden Juryurteil durch ihre ebenso kompakte wie gut proportionierte
Gebäudeform (vgl. Rekursentscheid vom 25. Juni 2013, E. 5.2
Abs. 2) und bewegen sich mit ihrer Architektursprache im Rahmen von
zeittypischen Neubauten. Darüber hinaus belassen die jeweils 24,2 m langen
Gebäude – zulässig wäre nach Art. 18 BZO eine Gebäudelänge von bis zu
50 m – dank dem 24 m breiten Zwischenraum die Durchsicht zum nahen
Zürichsee.
5.6
Der Beschwerdeführer
verweist ferner auf Art. 20 Abs. 2 BZO, wonach
Flachdächer nur bei guter
Einordnung in die Dachlandschaft und guter Gestaltung gestattet werden könnten.
Bei der Beurteilung des Daches und der umliegenden Dachlandschaft habe sich die
Beschwerdegegnerin 2 von sachfremden Kriterien leiten lassen, da es sich
bei den von ihr aufgezählten Dachformen ebenfalls um Schrägdächer handle, für
welche die erhöhten Anforderungen der BZO nicht gälten.
5.6.1
Der Einwand überzeugt nicht. Selbst wenn man die erwähnten Dächer wegen
ihrer Neigung von mehr als 10° begrifflich als Schrägdächer auffasst, bleibt
die von den Vorinstanzen konstatierte Heterogenität der umliegenden Dächer für
die Beurteilung des geplanten Flachdachs von massgebender Bedeutung. Denn
unabhängig davon, ob die betreffenden Dächer ebenfalls unter Art. 20
Abs. 2 BZO fallen, ist das geplante Flachdach in seiner Ausgestaltung an
den tatsächlich unterschiedlichen Dachformen zu messen, wie sie von den Vorinstanzen
zutreffend festgestellt wurden (vgl. Augenscheinprotokoll vom 13. De­zem­ber
2012, vgl. auch Google Maps/Street View, https://maps.google.ch). Zu sehen sind
laut E. 5.3 des Rekursentscheids vom 25. Juni 2013 Satteldächer mit
diversen Neigungen, Walm-, Mansarden- und Tonnendächer sowie begrünte
Flachdächer, welche in den letzten Jahren ortsüblich geworden seien (vgl.
namentlich die Gebäude G-Strasse 05, 06, 07, 08, 09–13, J-Weg 10, 11, 12 und M-Strasse
14-17). Die Umgebung zeichnet sich jedenfalls nicht durch eine Gleichförmigkeit
als besonderes Gestaltungsmerkmal aus, die es gebieten würde, besondere
Rücksicht auf die bestehenden Bauformen zu nehmen (vgl. RB 1983 Nr. 99).
Nachdem das Satteldach als klassisches Schrägdach infolge der neueren Entwicklungen
nicht (mehr) als das prägende Element des Quartiers erscheint, überzeugt es,
wenn die Baubehörde von der Vereinbarkeit der geplanten Flachdächer mit
Art. 20 Abs. 2 BZO ausgeht.
5.6.2
Angesichts der naturgemäss beschränkten Gestaltungsmöglichkeiten bei Flachdächern
erweist sich auch die von der Beschwerdegegnerin 2 offenbar am
vorinstanzlichen Augenschein abgegebene Erklärung, dass es bei der Anwendung
von Art. 20 Abs. 2 BZO primär um die Betrachtung des Daches an sich
gehe, d.
h., ob
Aufbauten, Ausstattungen etc. auf dem Dach ästhetisch und gebündelt angeordnet
seien (vgl. Beschwerdeschrift vom 28. August 2013, Ziff. 15), als
nachvollziehbar. Dass die Wortmeldung keinen Eingang ins Protokoll vom
13. Dezember 2012 gefunden hat, schmälert ihre Bedeutung nicht. Im Übrigen
verwies die Baukommission bereits in Ziff. 4.7 ihrer Rekursantwort vom
20. Septem­ber 2012 auf die zurückhaltende Dachgestaltung durch die
Rückversetzung des Attikageschosses und die dezenten Dachrandabschlüsse.
Die geplanten Flachdächer sind
in der Tat zurückhaltend gestaltet und die beiden Aufbauten übersichtlich
angeordnet (vgl. Plan "Dachaufsicht"). Die Bauherrschaft hat in
Ziff. 13 ihrer Rekursantwort vom 21. September 2012 einlässlich dargelegt,
dass sich die auf dem Dach vorgesehenen Solaranlagen und die geplante Begrünung
nicht ausschlössen, sondern im Gegenteil Synergieeffekte bestünden. Auch die
Baukommission hat die Anlagen zumindest unter feuerpolizeilichen Aspekten
berücksichtigt (vgl. Ziff. 1213 der Baubewilligung vom 5. Juli 2012).
Ein Verstoss gegen § 238 Abs. 4 PBG
, wonach sorgfältig in Dach- und Fassadenfläche integrierte
Solaranlagen bewilligt werden, sofern nicht überwiegende öffentliche Interessen
entgegenstehen, wird nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich.
5.7
Demnach
ordnet sich das streitbetroffene Bauvorhaben unter sämtlichen gerügten und
ersichtlichen Gesichtspunkten in seine bauliche Umgebung ein.
6.
6.1
Weiter
beanstandet der Beschwerdeführer, dass trotz Anwendbarkeit des Behindertengleichstellungsgesetzes
vom
13. Dezember 2002 (BehiG)
keine vertiefte
Prüfung des Projekts auf seine Behindertengerechtigtkeit stattgefunden habe. Es
sei zu bemängeln, dass gewisse Badezimmer das vorgegebene Mindestmass von
1,7 m nicht einhielten und unklar sei, ob die weiteren Vorgaben betreffend
Küche, Korridorbreiten, Aufzüge usw. erfüllt seien.
6.2
Die
Vorinstanz trat auf die Rüge mangels Rekursberechtigung nicht ein, da die Baubehörde
die massgebenden Vorschriften nicht unbeachtet gelassen habe und der Beschwerdeführer
das strittige Bauvorhaben mit seinen diesbezüglichen Einwänden deshalb nicht zu
Fall bringen könnte (vgl. E. 7 des Rekursentscheids vom 25. Juni 2013).
6.3
Gemäss
ständiger verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ist einem Nachbar mangels
Rechtsschutzinteresse die Rekurslegitimation abzusprechen, wenn der gerügte
Projektmangel durch eine für ihn bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden
kann (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14).
Dass die gerügten Mängel einer auflageweisen Heilung nach
§ 321 Abs. 1 PBG wegen besonderer Schwierigkeiten nicht zugänglich wären,
macht der Beschwerdeführer nicht substanziiert geltend. Es ist nicht
ersichtlich, inwiefern allfällige Anpassungen eine tiefgreifende Überarbeitung
des Projekts bedingen würden (vgl. VGr, 30. Januar 2013,
VB.2012.00791, E. 2.4.1
). Im Übrigen wiederholt
der Beschwerdeführer seine Rüge, wie er sie bereits im Rekursverfahren
vorgebracht hat, und legt nicht dar, welchen Vorteil er aus der Anordnung einer
entsprechenden Nebenbestimmung zöge (vgl. VGr, 30. Januar 2013,
VB.2012.00791, E. 2.5.3)
. Er beruft sich auch
nicht auf eine Legitimation aus eigener Benachteiligung im Sinn von Art. 7
Abs. 1 lit. a in Verbindung mit Art. 2 Abs. 3 BehiG. Unter
diesen Umständen ist davon auszugehen, dass die gerügten Projektmängel durch
eine für den Beschwerdeführer bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden
könnten.
6.4
Da die
Vorinstanz auf die Rüge im Ergebnis zu Recht nicht eingetreten ist, erweist
sich die Beschwerde auch in diesem Punkt als unbegründet.
7.
Schliesslich befürchtet der Beschwerdeführer eine
verbotene Nutzung der Atelier- und Bastelräume zu Wohnzwecken und dadurch eine
Mehrbelastung für das Quartier. Mit Ziff. 2115 der Baubewilligung vom
5. Juli 2012 werde dies ungenügend verhindert.
7.1
Die
Beschwerdeschrift muss einen Antrag und dessen Begründung enthalten (§ 54
Abs. 1 VRG). In der Begründung muss dargetan werden, inwiefern der
angefochtene Entscheid an einem Rechtsmangel leidet. Dies setzt voraus, dass
sich die Beschwerde mit den massgeblichen Erwägungen des angefochtenen
Entscheids auseinandersetzt
(vgl. VGr, 21. April
2010, VB.2010.00006, E. 2).
In Ziff. 34 der Beschwerdeschrift vom 28. August
2013 nimmt der Beschwerdeführer in keiner Weise Bezug auf die vorinstanzlichen
Erwägungen, sondern wiederholt im Wesentlichen wortwörtlich Ziff. 27
seiner Rekursschrift vom 20. August 2012. Gleichwohl rechtfertigt es sich,
auf die Rüge nachfolgend näher einzugehen.
7.2
Wie in E. 6.1 des Rekursentscheids vom
25. Juni 2013 zutreffend festgehalten, würde selbst der begründete
Verdacht einer unzulässigen Nutzung nicht zur Aufhebung der Baubewilligung führen.
Infrage käme lediglich die Statuierung einer Nebenbestimmung zur Unterbindung einer
verbotenen Nutzung, welche
laut § 321 Abs. 1
PBG nicht bloss zur Heilung von be­stehenden Verstössen, sondern auch –
präventiv – zur Erhaltung des rechtmässigen Zu­stands festgesetzt werden kann.
7.3
Ungeachtet
der Frage, ob der Beschwerdeführer aus einer solchen Nebenbestimmung überhaupt
einen legitimationsbegründenden Vorteil für sich ableiten könnte, erwiese sie
sich in der vorliegenden Situation als unverhältnismässig.
Gemäss der vom Beschwerdeführer nicht bestrittenen
Darstellung der Baubehörde ergibt sich die Unzulässigkeit der Wohn- und
Schlafnutzung der fraglichen Räume einzig aus dem Umstand, dass die
wohnhygienischen Anforderungen gemäss § 302 PBG nur teilweise erfüllt
seien (weniger als 10 % Fensterfläche in zwei Bastelräumen, zu hohe Fensterbrüstungen
in allen Räumen).
Was die Verwendung der
Räumlichkeiten zu Arbeitszwecken betrifft, müssen diese allein die Vorgaben von
§ 302 Abs. 1, nicht aber jene von § 302 Abs. 2 PBG
einhalten. Da sie somit für Arbeitszwecke genutzt werden dürfen, sofern sie
genügend belichtet und lüftbar sind
, liefe eine Anordnung zur Verkleinerung
der Fenster dieser an sich zulässigen Nutzung entgegen
(vgl.
E. 6.1 des Rekursentscheids). Dasselbe gilt für die Aufhebung der im
Untergeschoss geplanten Toiletten, die ebenfalls der Arbeitsnutzung dienen und
in § 11 der Besonderen Bauverordnung I vom 6. Mai 1981 aus
wohnhygienischen Gründen vorgesehen sind.
Abgesehen davon ist die Gefahr
einer widerrechtlichen (Um-)Nutzung vorliegend als sehr gering einzustufen. Im
Gegensatz zu der im Urteil VB.2005.00527 vom 22. März 2006, E. 3.2,
beurteilten Situation sind im Untergeschoss nämlich weder Duschen geplant noch
verfügen die Ateliers und Bastelräume über wohnungsinterne Zugänge. Ein
Verzicht auf die Fenster bzw. die Toiletten ist damit weder erforderlich noch
zweckmässig.
8.
Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen.
Bei diesem Ausgang
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens
dem
Beschwerdeführer
aufzuerlegen (§
65a Abs.
2 in Verbindung mit §
13 Abs.
2 VRG).
Angesichts der Schwierigkeit der sich stellenden Rechtsfragen und des damit
verbundenen höheren Rechtsverfolgungsaufwands rechtfertigt es sich,
den Beschwerdeführer zu einer
Parteientschädigung von Fr.
2
'000.-
an die
Beschwerdegegnerin
1 als private
Partei zu verpflichten (§
17 Abs.
2 lit.
a in Verbindung mit Abs. 3 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  12'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.      110.--   Zustellkosten,
Fr.  12'110.--   Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der
Beschwerdegegnerin 1 für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung
von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft
des Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:…