zh_verwaltungsgericht · VB.2003.00044 · 2003-12-17 · de
Baubewilligung

Umnutzung eines "Schopfs" in eine Garage; Erschliessung Darstellung der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur Verbindlichkeit des dem Quartierplan zu Grunde liegenden Erschliessungskonzepts für den einzelnen Grundeigentümer (E.3). Nach dieser Rechtsprechung, an der festzuhalten ist, steht es dem Eigentümer, dessen Grundstück von zwei Strassen erschlossen ist, vorbehältlich einer anders lautenden Festlegung im Quartierplan grundsätzlich frei, von welcher Strasse her er sein Grundstück erschliessen will. Das gilt aber dann nicht, wenn wie im vorliegenden Fall die Erschliessungskapazität der in Frage stehenden Strassen gemessen am zu erschliessenden Gebiet gering ist, so dass die Gefahr besteht, dass ein über beide Strassen erschlossenes Grundstück unnötigerweise Erschliessungskapazitäten beansprucht, während andere Grundstücke, die ihrer Lage entsprechend nur über eine Strasse erschlossen werden könnnen, mangels einer genügenden Erschliessung nicht oder nicht den Zonenvorschriften entsprechend genutzt werden können (E. 3.1). Aufgrund der Eignung der so genannten "Schöpfe" zur Nutzung als Garagen ist offenkundig, dass sich im Fall der Bewilligung der streitigen Umnutzung auch eine Nutzung der übrigen "Schöpfe" zu Garagenzwecken nicht mehr verhindern lässt (E. 3.2). Abweisung (E. 4).

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00044
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Geschäftsnummer:
VB.2003.00044
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 17.12.2003
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Umnutzung eines "Schopfs" in eine Garage; ErschliessungDarstellung der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur Verbindlichkeit des dem Quartierplan zu Grunde liegenden Erschliessungskonzepts für den einzelnen Grundeigentümer (E.3). Nach dieser Rechtsprechung, an der festzuhalten ist, steht es dem Eigentümer, dessen Grundstück von zwei Strassen erschlossen ist, vorbehältlich einer anders lautenden Festlegung im Quartierplan grundsätzlich frei, von welcher Strasse her er sein Grundstück erschliessen will. Das gilt aber dann nicht, wenn wie im vorliegenden Fall die Erschliessungskapazität der in Frage stehenden Strassen gemessen am zu erschliessenden Gebiet gering ist, so dass die Gefahr besteht, dass ein über beide Strassen erschlossenes Grundstück unnötigerweise Erschliessungskapazitäten beansprucht, während andere Grundstücke, die ihrer Lage entsprechend nur über eine Strasse erschlossen werden könnnen, mangels einer genügenden Erschliessung nicht oder nicht den Zonenvorschriften entsprechend genutzt werden können (E. 3.1). Aufgrund der Eignung der so genannten "Schöpfe" zur Nutzung als Garagen ist offenkundig, dass sich im Fall der Bewilligung der streitigen Umnutzung auch eine Nutzung der übrigen "Schöpfe" zu Garagenzwecken nicht mehr verhindern lässt (E. 3.2). Abweisung (E. 4).
Stichworte:
ÄNDERUNGSPLAN
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
ERSCHLIESSUNGSKAPAZITÄT
ERSCHLIESSUNGSKONZEPT
ERSCHLIESSUNGSSTRASSE
GARAGE
NEBENBESTIMMUNG
QUARTIERPLAN
REIHENHAUSSIEDLUNG
SCHOPFGEBÄUDE
UMNUTZUNG
ZUFAHRT
ZUFAHRTSWEG
Rechtsnormen:
- keine -
Publikationen:
BEZ 2004 Nr. 2
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
I.
Als Änderung gegenüber einem früher bewilligten Projekt
erteilte der Hochbau- und Planungsausschuss der Gemeinde X am 6. März 2001
A die baurechtliche Be­willigung für die Reiheneinfamilienhausüberbauung L-Strasse
auf den Grundstücken alt Kat.-Nrn. 01 und 02 in X. Nicht bewilligt
wurden hingegen die neu vorge­sehenen Einzelgaragen und die Zufahrt zu diesen
über den Zufahrtsweg "M". Mit dem im Rechtsmittelverfahren verfoch­tenen
Antrag, ihm die Zufahrt in der geplanten Weise zu bewilligen, blieb A erfolglos.
Das Verwaltungsgericht erwog mit Entscheid VB.2001.00292 vom 18. Dezember
2001, der Zufahrtsweg "M" erschliesse bisher 9 Wohneinheiten; für den
Anschluss von weiteren 6 Einheiten sei er nicht ausreichend dimensioniert,
da dieser Zufahrtstyp gemäss Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (LS
700.5) nur für den Verkehr von 10 Wohn­einheiten ausgelegt sei. Die
Voraussetzungen für die Erhöhung dieses Grenzwertes auf 30 Wohneinheiten gemäss
§ 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien, nämlich eine dichte Überbauung und eine gute
Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln, seien hier nicht erfüllt.
In der Folge ersuchte A um die Bewilligung für den Umbau
eines Schopfs auf der neu ge­bildeten Parzelle Kat.-Nr. 03 in eine Garage
mit Erschliessung über den Zufahrtsweg "M".
II.
Mit der Begründung, diese Zufahrt entspreche nicht der im
Quartierplan "N" vorgesehenen Erschliessungslösung und sprenge die
Kapazität des Zufahrtswegs "M", wies der Hochbau- und
Planungsausschuss der Gemeinde X das Gesuch am 13. Juni 2002 ab. Den gegen
diesen Beschluss von A am 7. August 2002 erhobenen Rekurs wies die Baurekurskom­mission
II am 17. Dezember 2002 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 6. Februar 2003 liess A dem
Verwaltungsgericht beantragen, es sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
der angefochtene Beschluss aufzuheben und die örtliche Baubehörde anzuweisen,
ihm die Bewilligung für die Garage und ihre Erschliessung über den Zufahrtsweg "M"
zu erteilen. Die Baure­kurskommission II am 27. Februar und der
Hochbau- und Planungsausschuss der Gemeiknde X am 14. April 2003 beantragten
Abweisung der Beschwerde, Letzterer unter Kosten- und Entschädi­gungsfolgen.
Da sich aufgrund der Akten nicht erkennen liess, ob und
wann der "Schopf", der in eine Garage umgenutzt werden sollte,
bewilligt worden war und nachdem bei einer Besich­tigung der Örtlichkeiten
durch den Referenten am 15. Juli 2003 der Eindruck entstand, dass die mit
Urteil vom 18. Dezember 2001 rechtskräftig verweigerten Garagen samt Vor­plätzen
und Zufahrt mittlerweile gleichwohl erstellt worden waren, wurde der Beschwer­degegner
1 mit Präsidialverfügung vom 15. Juli 2003 aufgefordert, dem Verwal­tungs­gericht
die baurechtliche Bewilligung für den zur Umnutzung als Garage vorge­sehenen
angeblichen Schopf einzureichen sowie die vollständigen Bauge­suchs­unter­lagen
für das streitige Umnutzungsvorhaben.
Am 29. Oktober 2003 führte der Referent einen förmlichen
Augenschein mit anschlies­sender Schlussverhandlung durch. Während sich der
Beschwerdeführer auf eine Baubewil­ligung für den "Schopf" berief,
liess der Beschwerdegegner 1 erklären, eine solche liege nicht vor. In der
Folge erhielt der Beschwerdeführer Gelegenheit zu Einreichung der
entsprechenden Akten, wovon er am 11. November 2003 Gebrauch machte.
Anlässlich des Augenscheins erklärte von den Nachbarn,
welche gemäss § 315 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 rechtzeitig die Zustellung der baurechtlichen Entscheide verlangt hatten, D
als Eigentümer eines Grundstücks am Zufahrtsweg "M" den Eintritt ins
Verfahren.
Die Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im
Rahmen der nachfolgenden Ent­scheidgründe wiedergegeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist sachlich und funktionell
zuständig zur Behandlung der Be­schwerde gegen den Entscheid der
Baurekurskommission über die baurechtliche Be­willigung einer kommunalen
Baubehörde (§ 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).
Der Beschwerdeführer ist als Bauherr und Unterliegender im Rekursverfahren zur
Beschwerde ohne weiteres legitimiert (§ 21 in Verbindung mit § 70 VRG).
D hat rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen Entscheids
verlangt und wäre im Fall einer Gutheissung der Beschwerde als Nachbar durch den
Entscheid betroffen; er ist als Beschwerdegegner 2 ins Verfahren aufzunehmen,
und das Rubrum ist entsprechend zu ergänzen.
2.
Der Beschwerdegegner 1 macht geltend, die geplante Garage
verfüge schon deshalb nicht über eine genügende Zufahrt, weil in den Beschlüssen
vom 6. März 2001, die das Ver­wal­tungsgericht mit Entscheid vom 18. Dezember
2001 bestätigt habe, festgehalten worden sei, dass Zufahrt und Parkierung für
alle sechs Häuser über die L-Strasse zu lösen seien und deshalb die Notzufahrt
im Bereich der westlichen Grenze von alt Kat.-Nr. 02mit einem
abschliessbaren Mittelpfosten zu versehen sei.
Entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners 1 kann aus
dieser in Rechtskraft erwach­senen Nebenbestimmung nicht geschlossen werden,
damit komme eine Bewilligung der Zufahrt zur geplanten Garage von vornherein
nicht in Frage. Diese Nebenbestimmung dient nur der Sicherung des Verbots, den
als Notzufahrt bewilligten Weg zur ordentlichen Erschliessung aller sechs
Reiheneinfamilienhäuser zu nutzen. Dieses in Rechtskraft erwachsene Verbot, das
sich unter anderem auf die zu geringe Erschliessungskapazität des Zufahrtswegs "M"
stützt, steht dem Gesuch des Beschwerdeführers für die Erschliessung nur einer
einzigen Hauseinheit nicht im Wege. Davon ist zutreffend auch der Beschwer­degegner
1 ausgegangen, der dieses neue Baugesuch materiell geprüft und in der Folge verweigert
hat. Da die Nebenbestimmung akzessorischer Natur ist (Christian Mäder, Das
Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 472), das heisst ihre Gültigkeit vom
bau­rechtlichen Entscheid abhängt, dessen Durchsetzung sie sichern soll, muss
mit der Frage der Zulässigkeit der geplanten Erschliessung zwangsläufig auch
diese Nebenbestimmung überprüft werden können.
3.
Im wegleitenden Entscheid RB 1984 Nr. 79 (= ZBl 85/1984,
S. 374 = ZR 83 Nr. 103) hat das Verwaltungsgericht erwogen, dass das dem
rechtskräftig festgesetzten und geneh­migten Quartierplan zu Grunde liegende
Erschliessungskonzept für den einzelnen Grund­eigentümer verbindlich sei und
dass davon bei der Erstellung von Bauten im Allgemeinen nicht abgewichen werden
könne; insbesondere stehe es nicht im Belieben einzelner Grundeigentümer, das
quartierplanmässige Erschliessungskonzept unbeachtet zu lassen und andere
Anlagen mit der nämlichen Zweckbestimmung zu errichten. An dieser Praxis ist in
späteren Entscheiden festgehalten worden (VGr, 23. August 1991, VB 91/0056; 9. Dezember
1998, VB.1998.00299). In einem neueren Entscheid vom 26. September 2001
(VB.2001.00149 bzw. 00150 und 00152, www.vgrzh.ch) ist sie dahin gehend verfeinert
worden, dass bei einem grösseren Grundstück, das von zwei Strassen erschlossen
werde, es dem Grundeigentümer frei stehe, die Erschliessung von der einen oder
anderen Strasse her vorzunehmen, sofern jede für sich den zusätzlichen Verkehr
aufzunehmen vermöge und keine zusätzlichen Erschliessungsanlagen erforderlich
würden; sodann hat das Gericht in zustimmendem Sinn auf die Erwägungen der
Baurekurskommission verwiesen, wonach (vorbehältlich einer ausdrücklichen
Festsetzung) aus den Überbauungsannahmen, auf denen die Planung der
Erschliessung beruhe, und den Perimetern für die Verlegung der entsprechenden
Kosten keine Verpflichtung abgeleitet werden könne, das an eine bestimmte
Quartierplanstrasse angrenzende Gebiet jedenfalls über diese Strasse zu
erschliessen (BRK II, 3. April 2001, BEZ 2001 Nr. 59). Das Bundesgericht
hat am 5. Feb­ruar 2002 eine gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts
vom 26. September 2001 erhobene staatsrechtliche Beschwerde abgewiesen.
Der Beschwerdeführer beruft sich
auf diese Rechtsprechung und macht geltend, der Zufahrtsweg "M" könne
zwar nicht wie ursprünglich geplant alle sechs Einheiten der von ihm erstellten
Reiheneinfamilienhaus-Überbauung erschliessen, vermö­ge jedoch, wie im früheren
Verfahren erwogen worden sei, noch den Verkehr einer weite­ren Wohneinheit
aufzunehmen, weshalb ihm die Erschliessung des Hauses E über diesen Zufahrtsweg
zu bewilligen sei. Dieser Auffassung kann aus zwei
Gründen nicht gefolgt werden:
3.1
Nach der
dargestellten Rechtsprechung, an der festzuhalten ist, steht es dem Eigen­tümer,
dessen Grundstück von zwei Strassen erschlossen ist, vorbehältlich einer anders
lautenden Festlegung im Quartierplan grundsätzlich frei, von welcher Strasse
her er sein Grundstück erschliessen will. Das gilt aber dann nicht, wenn die
Erschliessungskapazität der in Frage stehenden Strassen gemessen am zu
erschliessenden Gebiet gering ist, so dass die Gefahr besteht, dass ein über
beide Strassen erschlossenes Grundstück
unnötigerweise
Erschliessungskapazitäten beansprucht,
während
andere Grundstücke, die ihrer Lage ent­sprechend nur über eine Strasse
erschlossen werden können, mangels einer genügenden Erschliessung nicht oder
nicht den Zonenvorschriften entsprechend genutzt werden können.
Solche Verhältnisse liegen hier vor. Das
Grundstück mit dem Haus E, das der Beschwerdeführer über den Zufahrtsweg "M"
erschliessen will, verfügt mit der Zufahrt über die L-Strasse bereits über eine
genügende Erschliessung. Hingegen befinden sich, wie der Beschwerdegegner 1 zutreffend
geltend macht, am Zufahrtsweg "M" verschiedene Grundstücke, die noch
über bauliche Reserven verfügen, so dass die Beanspruchung der noch vorhandenen
Erschliessungskapazität durch die doppelte Erschliessung des Hauses E dazu
führt, dass bereits ein einziges neues Bauvorhaben den Ausbau des Zufahrtswegs "M"
erfordern würde.
3.2
Sodann
hat der Augenschein des Verwaltungsgerichts ergeben,
dass anstelle der sechs mit Urteil des Verwaltungsgerichts vom 18. Dezember
2001 rechtskräftig verweigerten Garagen fünf Gebäude erstellt worden sind, die
der Beschwerdeführer als "Schöpfe" bezeichnet haben will, die jedoch
aufgrund der Kipptore und der befestigten Vorplätze, welche sie über die so
genannte Notzufahrt mit dem Zufahrtsweg "M" verbinden, dem
unbefangenen Betrachter als Garagen erscheinen lassen. Trotz dieser objektiven
Eignung der Bauten zu Garagenzwecken hat der Beschwerdegegner 1 zwei "Schöpfe"
östlich des Hauses C am 21. August 2001 ausdrücklich bewilligt. Bezüglich der
übrigen "Schöpfe" liegen keine ausdrücklichen Bewilligungen vor;
jedoch hat der Beschwerdegegner 1 am 12. November 2002 Änderungspläne
bewilligt, welche die heute bestehenden Bauten enthalten, allerdings ohne dass
in den Plänen anstelle der unzulässigen Nutzung der Bauten als Garagen eine Nutzung
als Schöpfe angegeben wird. Falls man diesen Beschluss, der erst nach dem
Augenschein des Verwaltungsgerichts zu den Akten gereicht wurde, als
Bewilligung der so genannten "Schöpfe" gelten lassen will, erfolgte
die Bewilligung jedenfalls erst nach Einreichung des hier streitigen Gesuchs um
Umnutzung, das bereits am 21. Mai 2002 eingereicht worden ist. In den Plänen zu
diesem Baugesuch wird übrigens der angrenzende "Schopf" des Hauses F
nach wie vor als "Garage" bezeichnet und auch anlässlich des Augenscheins
bezeichnete der Beschwerdeführer dieses Gebäude als "Garage des Nachbars"
(Prot. S. 9).
Aufgrund der beim Augenschein angetroffenen Verhältnisse,
das heisst der Eignung der so genannten "Schöpfe" zur Nutzung als
Garagen, ist offenkundig, dass sich im Fall der Bewilligung der streitigen
Umnutzung für den "Schopf" des Hauses E auch eine Nutzung der übrigen
"Schöpfe" zu Garagenzwecken faktisch nicht mehr verhindern liesse.
Allerdings dürfte dem Beschwerdegegner 1 angesichts des Ausbaus der "Schöpfe"
mit Garagentoren, den befestigten Vorplätzen und der bestehenden Notzufahrt die
Verhin­derung einer solchen unzulässigen Nutzung schon gegenwärtig nicht leicht
fallen, und die Bewilligung der dergestalt ausgebauten Schöpfe bzw. ihre
Duldung ist unverständlich. Immerhin lässt sich auf der "Notzufahrt"
unmittelbar nach der Zufahrt zur Tiefgarage des östlich an die Garage E
angrenzenden Mehrfamilienhauses des Beschwerdeführers noch eine mehr oder
weniger wirksame Sperre anbringen, wie dies mit dem vom Verwal­tungsgericht
bestätigten Beschluss des Beschwerdegegners 1 vom 6. März 2001 verfügt worden
ist. Abgesehen davon, dass diese Sperre bis heute nicht angebracht worden ist,
würde sie ihre Wirksamkeit jedoch vollends verlieren, wenn sie erst nach der
Zufahrt zu Garage E angebracht werden könnte, wo sie anders als am bisher
vorgesehenen Standort nicht in eine Engnis zu stehen käme, sondern angesichts
des Vorplatzes vor den "Schöpfen" der Häuser E und F leicht zu
umfahren wäre. Die Verweigerung der Bewil­ligung für die Umnutzung erweist sich
auch unter diesem Gesichtswinkel als rechtens.
4.
Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist
abzuweisen. Bei der Festsetzung der Gerichtsgebühr ist zu berücksichtigen, dass
die Klärung des Sachverhalts wegen der unzureichenden Baueingabepläne des
Beschwerdeführers einen erheblichen zusätzlichen Aufwand verursacht hat. Die
Gerichtsgebühr ist deshalb gestützt auf § 5 der Gebührenverordnung des
Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997 zu verdoppeln, und die Gerichtskosten sind
gemäss § 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen, der gestützt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG zu einer
Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an die
Gemeinde zu verpflichten ist.
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    360.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'360.--     Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer
auferlegt.
4.    Der Beschwerdeführer wird zu
einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (Mehrwert­steuer inbegriffen) an die
Gemeinde X verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen von der Rechtskraft des
Entscheids an gerechnet.
5.