zh_verwaltungsgericht · VB.2013.00669 · 2013-12-19 · de

Baubewilligung | Gebäudehöhe. Die zulässige Gebäudehöhe wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden gewachsenen Boden gemessen (§ 280 Abs. 1 PBG). Die für die Berechnung der Gebäudehöhe massgebliche Fassade befindet sich aufgrund des optischen Eindrucks vorliegend jeweils hinter den erkerartigen Balkonen. Folglich handelt es sich bei den erkerartigen Balkonen um Gebäudevorsprünge, die nach § 280 Abs. 1 PBG unbeachtlich bleiben (E. 2.4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 13..2.19.1 VB.2013.00669
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Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00669
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Geschäftsnummer:
VB.2013.00669
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.12.2013
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Gebäudehöhe.
Die zulässige Gebäudehöhe wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden gewachsenen Boden gemessen (§ 280 Abs. 1 PBG).
Die für die Berechnung der Gebäudehöhe massgebliche Fassade befindet sich aufgrund des optischen Eindrucks vorliegend jeweils hinter den erkerartigen Balkonen. Folglich handelt es sich bei den erkerartigen Balkonen um Gebäudevorsprünge, die nach § 280 Abs. 1 PBG unbeachtlich bleiben (E. 2.4).
Abweisung.
Stichworte:
AUSKRAGENDE BAUTEILE
FASSADE
GEBÄUDEHÖHE
MESSWEISE
Rechtsnormen:
§ 280 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2013.00669
Urteil
der 1. Kammer
vom
19. Dezember 2013
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin Regula Hunger.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.1  C,
1.2  D,
2.1  E,
2.2  F,
alle vertreten durch RA G,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Bau- und Liegenschaftenausschuss der Gemeinde Wangen-Brüttisellen, vertreten
durch RA H,
Mitbeteiligter,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Der Bau- und Liegenschaftenausschuss Wangen-Brüttisellen
bewilligte der A AG mit Beschluss vom 28. Januar 2013 den Neubau
eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, I-Strasse 02,
in Brüttisellen. Gleichzeitig eröffnete er die strassenpolizeiliche Bewilligung
der Baudirektion des Kantons Zürich vom 13. September 2012.
II.
Die Nachbarn C und D sowie E
und F rekurrierten dagegen am 26. Februar 2013 mit gemeinsamer Eingabe an
das Baurekursgericht. Mit Entscheid vom 21. August 2013 hiess das
Baurekursgericht den Rekurs gut und hob den Beschluss des Bau- und Liegenschaftenausschusses
Wangen-Brüttisellen vom 28. Januar 2013 auf.
III.
Mit Beschwerde vom 25. September
2013 beantragte die A AG dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid vom 21. August
2013 aufzuheben und die Bewilligung der örtlichen Baubehörde vom 28. Januar
2013 zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei.
Am 2. Oktober 2013 schloss
das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit
Beschwerdeantwort vom 15. November 2013 verzichteten C und D sowie E und F
sowohl auf eine Stellungnahme als auch auf Anträge.
Der Bau-
und Liegenschaftenausschuss Wangen-Brüttisellen sowie die A AG liessen
sich nicht vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Baugrundstück befindet sich gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Wangen-Brüttisellen (BZO) in der Wohnzone W3/60%. In dieser Zone sind gemäss Art. 16
Abs. 1 BZO ein Untergeschoss, drei Vollgeschosse und zwei Dachgeschosse
zulässig. Die Bauherrin plant, die bestehenden Gebäude abzubrechen und stattdessen
ein mehrgeschossiges Mehrfamilienhaus sowie ein Nebengebäude zu errichten.
1.2
Das
Baurekursgericht gelangte zum Schluss, die Höhenbemessung der Bewilligungsbehörde
und der Beschwerdeführerin sei unzutreffend. Die Beschwerdeführerin hält dem
entgegen, die markanten Loggiavorbauten mit den muralen Einfassungen seien als
Fassadenteile eines einheitlichen Gebäudes anzuerkennen und für die Höhenbemessung
massgeblich.
1.3
Strittig
ist, welches die für die Messung der Gebäudehöhe massgebliche Fassade ist.
2.
2.1
Die
Beschwerdeführerin rügt die Dreiteilung des Baukörpers durch die Vorinstanz als
nicht nachvollziehbar. Es sei nicht unüblich, Schrägdachhäuser auf der Höhe des
Dachgeschosses längsseits mit durchlaufenden Terrassen zu versehen. Dies könne
nicht zur Folge haben, dass plötzlich die Gebäudehöhe oberkant des
Dachgeschosses zu messen sei. Die Erstellung von Dachgeschossen würde damit bei
solchen Gebäudeformen praktisch verunmöglicht. Ebenfalls nicht ungewöhnlich
sei, dass vor der Isolationsschicht angebrachte Vorbauten fassadenbildend und
damit für die Ansetzung des Dachprofils massgebend seien. Es liege – unter
Einschluss der Loggien – ein einheitliches Gebäude vor.
2.2
Das
Baurekursgericht führte aus, das strittige Gebäude sei nicht ein (klassisches)
Flachdachgebäude, sondern es überwiege der Eindruck eines Schrägdachgebäudes.
Bei den erkerartigen Loggiavorbauten handle es sich um vom Hauptkubus
vorspringende Gebäudeteile und nicht um rückspringende Loggien. Das Gebäude
erscheine so, als ob dem sich unter einem Schrägdach befindlichen Hauptkubus im
ersten und zweiten Obergeschoss traufseitig je ein seitlich geschlossener und
abgestützter Terrassenvorbau angehängt worden sei. Auch mit Blick auf die
nachbarschützende Funktion der Beschränkung der Gebäudehöhe sei davon
auszugehen, dass die Gebäudehöhe im vorliegenden Fall nicht bei den
Loggiavorbauten zu messen sei, sondern sich die für die Messung der Gebäudehöhe
massgebliche Fassade hinter den Loggiavorbauten beim Hauptkubus befinde.
2.3
Die
maximale Gebäudehöhe vorliegend beträgt 11,4 m (Art. 16 Abs. 1
BZO). Gemäss § 280 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) wird die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie
zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden gewachsenen Boden
gemessen; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen
werden nicht beachtet.
Die in § 280 PBG definierte Messweise der Gebäudehöhe ist auf Gebäude
mit klassischen Schrägdächern zugeschnitten. Bei anderen Dachformen muss
jeweils im Einzelfall eine dem Sinn und Zweck der Bestimmung über die
Gebäudehöhe gerecht werdende Messweise ermittelt werden. Bei Bauten mit
Flachdächern hat die Rechtsprechung in Auslegung der in § 275 Abs. 2
PBG definierten Dachgeschosse (Attikageschosse) sowie der in § 292 lit. b
PBG in Verbindung mit § 281 PBG geregelten zulässigen Dachaufbauten bestimmt,
dass der obere Gebäudehöhenmesspunkt die Schnittlinie zwischen (traufseitiger)
Fassade und Dachfläche darstellt, wobei als Dachfläche jene des obersten
Vollgeschosses zu verstehen ist. Dabei wird auch bei Flachdachbauten die
Gebäudehöhe nur auf der (hypothetischen) Traufseite des betreffenden Gebäudes
gemessen (VGr, 5. August 2009, VB.2009.00171, E. 4.1
= BEZ 2009 Nr. 41
; RB 2005 Nr. 73 = BEZ
2006 Nr. 8; VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, E. 2a).
Die Gebäudehöhe hat einerseits
eine planerische Komponente, indem sie – neben anderen volumetrischen Bauvorschriften
– die Dimensionierung der in einem Gebiet zulässigen Bauten und damit die
bauliche Dichte regelt, anderseits aber auch eine nachbarschützende Funktion,
indem sie bestimmt, welche geschlossene Fassade – in der vertikalen Ausdehnung
– und damit welche diesbezügliche Beeinträchtigung ein Nachbar hinzunehmen hat
(VGr, 5. August 2009, VB.2009.00171, E. 4.2 = BEZ 2009 Nr. 41).
2.4
Vorliegend
handelt es sich – wie die Vorinstanz zutreffend ausführte – nicht um ein Flachdach-,
sondern um ein Schrägdachgebäude. Davon scheint auch die Beschwerdeführerin in
ihrer Beschwerdeschrift auszugehen. Entscheidend ist hier, was als massgebliche
Fassade bezeichnet wird, nämlich entweder die hinter den erkerartigen Balkonen
bzw. Loggien gelegenen oder die davorliegenden Gebäudeteile.
2.4.1
Weder das Planungs‑ und Baugesetz noch die Allgemeine Bauverordnung
umschreiben den Begriff der Fassade. Nach verwaltungsgerichtlicher
Rechtsprechung wird unter dem Begriff der Fassade die Aussenwand bzw. Aussenseite
eines Gebäudes zwischen Erdboden und Dachfläche verstanden (VGr, 20. Februar
1997, VB.96.00200, E. 2a; 28. Januar 1998, VB.97.00138, E. 2c/aa).
Dabei ist auf die optische Erscheinung abzustellen (Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,
S. 922).
2.4.2
Sowohl auf der Ost- wie auf der Westseite sind im ersten und zweiten
Obergeschoss – in den Plänen als "Loggien" bezeichnete – erkerartige
Balkone geplant. An der Ostfassade sind diese mittels breiten, gemauerten
Stützen auf dem gestalteten Terrain abgestützt. So entsteht im Erdgeschoss eine
Art Laubengang, wo Fahrradabstellplätze und der Hauseingangsbereich mit den
Briefkästen geplant sind. Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, handelt es sich
dabei nicht um rückspringende "Loggien", sondern um vom Hauptkubus
vorspringende Gebäudeteile. Die hinter diesen vorspringenden Gebäudeteilen
befindliche Wand verläuft auf einer Flucht. Die erkerartigen Balkone sind unverglast
und weisen grosse, mit Geländer versehene Öffnungen auf. Obwohl diese mit
massiven Pfeilern auf den gestalteten Boden abgestützt und im ersten und
zweiten Obergeschoss seitlich abgeschlossen sind, erwecken sie den Eindruck von
eigenständigen Vorbauten. Dieser wird dadurch verstärkt, dass sich die
erkerartigen Balkone nicht über die gesamte Länge erstrecken. Ihr Abschluss ist
nicht mit der Nordfassade bündig. Dem Hauptkubus wurde somit an der Ostfassade
ein seitlich abgeschlossener, abgestützter Vorbau angehängt.
Die (geknickte) Westfassade soll
ebenfalls mit erkerartigen Balkonen ausgestaltet werden. Im Unterschied zur Ostfassade
reichen diese aber nicht bis auf den gestalteten Boden, sondern erstrecken sich
im ersten und zweiten Obergeschoss über die gesamte Länge der Fassade. Beim in
den Plänen als "Attikageschoss" bezeichneten Geschoss ist ca. ein
Drittel der Fassadenlänge überdacht, die restliche Länge ist als offene
Terrasse ausgestaltet. Diese gedeckte Aussenterrasse ist aber gemäss
Bauentscheid vom 28. Januar 2013 zu überarbeiten, da sie den für
Dachaufbauten zulässigen Drittel überschreitet und die Baubewilligungsbehörde
die nachgesuchte Ausnahmebewilligung nicht erteilte. Die erkerartigen Balkone
sind auch auf der Westseite unverglast und weisen grosse, mit Geländer versehene
Öffnungen auf. Im Gegensatz zur Ostseite verläuft der Wohnraum aber nicht auf
einer Flucht, sondern ragt – ausser im obersten Geschoss – zweimal in den
erkerartigen Vorbau hinein. Im "Attikageschoss" stösst der Wohnraum
einmal in den Terrassenbereich vor. Auf der vorderen Flucht der erkerartigen
Balkone verläuft der Wohnraum jedoch nirgends. Somit erscheinen auch diese als
funktional eigenständige, der Hauptfassade vorgelagerte Vorbauten, sodass der
optische Eindruck eines Schrägdachgebäudes überwiegt.
2.4.3
Schliesslich wird der Zielsetzung der
Gebäudehöhe – Regelung der baulichen Dichte und die
nachbarschützende
Funktion – nur die von der Vorinstanz angewendete Messweise der Gebäudehöhe
gerecht. Nach der Betrachtungsweise der Beschwerdeführerin wäre die Gebäudehöhe
bei den "Loggien" zu messen. Dadurch würde aber das oberste Geschoss
den Eindruck eines Vollgeschosses und damit in einer Wohnzone W3 unzulässigen
vierten Vollgeschosses vermitteln.
Nach dem Gesagten befindet sich die
für die Berechnung der Gebäudehöhe massgebliche Fassade hinter den erkerartigen
Balkonen, weshalb es sich auch bei diesen um Gebäudevorsprünge handelt, die
nach § 280 Abs. 1 PBG unbeachtlich bleiben.
2.5
Zusammengefasst
ergibt sich, dass die Vorinstanz die für die Berechnung der Gebäudehöhe
massgebliche Hauptfassade auf der Ost- und Westseite im Bereich der
erkerartigen Balkone zu Recht bei denjenigen Fassadenteilen angesetzt hat, die
hinter den erkerartigen Balkonen liegen. Die nach Art. 16 Abs. 1 BZO
in der Wohnzone W3/60% zulässige Gebäudehöhe von 11,4 m ist demnach auf
der Westseite um 1 m bis 1,6 m und auf der Ostseite um mehr als 0,6 m
überschritten. Die Vorinstanz hat die Baubewilligung des Bau- und
Liegenschaftenausschusses Wangen-Brüttisellen vom 28. Januar 2013 zu Recht
aufgehoben. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist demnach
abzuweisen.
3.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens der
Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG).
Eine Parteientschädigung
steht ihr von vornherein nicht zu. Die Beschwerdegegnerschaft hat keine solche
beantragt.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 9'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellkosten,
Fr. 9'060.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.
Es werden keine
Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tag en, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
0200 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …