zh_verwaltungsgericht · VB.2006.00458 · 2007-03-16 · de

Baubewilligung | Ausnützungsberechnung im Baubewilligungsverfahren: Minutiöse Korrekturen der Ausnützungsberechnung der Bauherrschaft aufgrund der Baubewilligungspläne machen keinen Sinn. Eine Überschreitung der zulässigen Baumasse von ca. 1 % liegt innerhalb des nach der Rechtsprechung geltenden Toleranzbereichs. Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 07..2.16.0 VB.2006.00458
Zurich Verwaltungsgericht 07..2.16.0 VB.2006.00458
Zurigo Verwaltungsgericht 07..2.16.0 VB.2006.00458

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00458
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Geschäftsnummer:
VB.2006.00458
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 16.03.2007
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Ausnützungsberechnung im Baubewilligungsverfahren: Minutiöse Korrekturen der Ausnützungsberechnung der Bauherrschaft aufgrund der Baubewilligungspläne machen keinen Sinn. Eine Überschreitung der zulässigen Baumasse von ca. 1 % liegt innerhalb des nach der Rechtsprechung geltenden Toleranzbereichs.
Abweisung.
Stichworte:
ATTIKAGESCHOSS
AUSNÜTZUNGSBERECHNUNG
AUSNÜTZUNGSZIFFER
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUMASSENZIFFER
Rechtsnormen:
§ 255 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2006.00458
Entscheid
der 1. Kammer
vom
14. Februar 2007
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretär
Stephan Hördegen.
In Sachen
A,
vertreten durch
RA B,
Beschwerdeführer
,
gegen
1.1
C,
1.2
D,
beide vertreten durch
RA E,
2.
Baubehörde Zollikon,
Beschwerdegegnerschaft
,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Am 11. April 2005 erteilte die Baubehörde Zollikon C
und D die Baubewilligung für ein Attikageschoss auf dem Mehrfamilienhaus L-Strasse
in Zollikon.
II.
Die hiergegen erhobenen Rekurse mehrerer Nachbarn hiess
die Baurekurskommission II am 13. Dezember 2005 unter Aufhebung der
Baubewilligung gut. Gegen diesen Rekursentscheid gelangten C und D an das
Verwaltungsgericht, welches ihre Beschwerde am 17. Mai 2006 teilweise
guthiess und die Akten zu weiterer Untersuchung und neuer Entscheidung an die
Baurekurskommission zurückwies.
Im zweiten Rechtsgang wies die Baurekurskommission II den
Rekurs des Nachbarn A am 19. September 2006 ab. Gleichentags wies sie auch
den Rekurs der Nachbarn F und G ab, nachdem in diesem Verfahren ihr Referent am
1. September 2006 eine Augenscheinverhandlung durchgeführt hatte.
III.
Mit Beschwerde vom 23. Oktober 2006 liess A dem
Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid und die Baubewilligung
aufzuheben, eventuell die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zudem sei ein
Augenschein durchzuführen und den Beschwerdegegnern die Kosten aufzuerlegen und
diese seien überdies zu einer Parteientschädigung an den Beschwerdeführer zu
verpflichten.
Die privaten Beschwerdegegner liessen am 1. November
2006 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
beantragen. Die Vorinstanz am 21. und die Baubehörde Zollikon am
23. November 2006 schlossen ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.
Mit Verfügung vom 14. Dezember 2006 wurden von der
Vorinstanz auch die Akten des Rekursverfahrens beigezogen und dem
Beschwerdeführer Gelegenheit gegeben, zu dieser Aktenergänzung Stellung zu
nehmen. Mit Eingabe vom 24. Januar 2007 verzichtete dieser auf
Stellungnahme.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur
Behandlung der Beschwerden gegen den angefochtenen Entscheid der
Baurekurskommission I. Der Beschwerdeführer ist als erfolgloser Rekurrent
und Eigentümer eines Nachbargrundstücks zur Beschwerde befugt. Auf die frist-
und formgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1
In
verfahrensmässiger Hinsicht beantragt der Beschwerdeführer die Durchführung eines
Augenscheins. Zur Begründung bringt er vor, er habe bereits im Rekursverfahren
einen Augenschein beantragt. Dieser Antrag sei aber abgewiesen worden, obwohl
im Parallelverfahren eines weiteren Nachbarrekurrenten ein solcher durchgeführt
worden sei. Das stelle eine Gehörsverweigerung dar.
2.2
Nach
§ 60 Satz 1 VRG erhebt das Verwaltungsgericht die zur Klärung des
Sachverhalts erforderlichen Beweise von Amtes wegen. Da hier der massgebliche
Sachverhalt aus den Akten hinreichend ersichtlich ist, erübrigt sich ein
verwaltungsgerichtlicher Augenschein (RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen).
Auch die Vorinstanz hat zulässigerweise auf die Durchführung
eines Augenscheins verzichtet. Nachdem sie zum Schluss gekommen war, dass die
vom Beschwerdeführer im Rekursverfahren gerügte Baumassenüberschreitung
lediglich 13 m
3
ausmache und damit einer Abweichung von
lediglich 1 % entspreche, was gemäss der Rechtsprechung innerhalb des
Toleranzbereichs liege, hatte sie keinen Anlass zu weiteren Sachverhaltsabklärungen.
Daran ändert nichts, dass sie im Parallelverfahren R2.2006.00108 am
1. September 2006 einen Referentenaugenschein durchführte. Die in jenem
Verfahren umstrittene Frage der Anrechenbarkeit eines unterirdischen Anbaus auf
die für Hauptgebäude massgebende Baumasse war vom Beschwerdeführer im
Rekursverfahren nicht aufgeworfen worden. Da zudem der Augenschein die
Nichtanrechenbarkeit des betreffenden Gebäudeteils bestätigte, ergaben sich
auch keine neuen Erkenntnisse, die von der Vorinstanz im Rekursverfahren des
Beschwerdeführers hätten von Amtes wegen berücksichtigt werden müssen.
3.
3.1
Wie das
Verwaltungsgericht im Entscheid VB.1994.00193 vom 24. Oktober 1995
(BEZ 1995 Nr. 31) festgehalten hat, werden
Ausnützungsflächenberechnungen im Baubewilligungsverfahren aufgrund der in
diesem Planungsstadium vorhandenen Grundrisspläne Massstab 1:100 vorgenom­men.
Derartigen Berechnungen wohnt bereits system­bedingt ein gewisser Unsicherheits­faktor
inne, indem nämlich die für die exakte Flächenberechnung notwendige Vermassung
aller relevanten Bauteile sowie die definitive Materialisierung wie auch
allfällige Detaillö­sungen vom Architekten regelmässig erst im Rahmen der Ausführungsphase
erbracht wer­den. Hinzu kommt, dass bei der Bauausführung selber übliche
Bautoleranzen gelten, welche etwa dem Baumeister erlauben, in den Fertig­massen
bei einer Messdistanz von 20 m bis zu 2 cm von den Planmassen abzuweichen,
welche Unge­nauig­keit sich durch die zugunsten weiterer Unternehmer be­stehenden
Toleranzen noch erhöht. Aus diesen Umständen ergibt sich, dass minuziöse Korrekturen
der Flächen­be­rech­nun­gen aufgrund der Baubewilligungspläne keinen Sinn
machen, jedenfalls nicht, soweit die fest­gestellten Abweichungen weniger als
1 % ausmachen.
3.2
Wie die
Vorinstanz unter Hinweise auf diese Rechtsprechung, an der ohne weiteres
festzuhalten ist, ausgeführt hat, ist hier nach den übereinstimmenden Angaben
der Parteien von einer anrechenbaren Grundfläche von 677 m
2
und
einer nach der geltenden Bauordnung zulässigen Baumasse von 1185 m
3
auszugehen. Laut den Darlegungen des Beschwerdeführers im Rekursverfahren
betrage die konsumierte Baumasse unter Mitberücksichtigung der projektierten
Aufstockung insgesamt 1198 m
3
, so dass die geltend gemachte Überschreitung
der zulässigen Baumasse lediglich 13 m
3
ausmache. Das
entspreche einer Abweichung von der zulässigen Baumasse von ca. 1 % und
liege deshalb innerhalb des nach der Rechtsprechung geltenden Toleranzbereichs.
Auf diese zutreffenden Ausführungen ist gemäss § 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG in zustimmendem Sinn zu
verweisen. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers hat die Vorinstanz die
Abweichung zulässigerweise nicht auf die noch zur Verfügung stehende
Baumassenreserve, sondern auf die gesamte zulässige Baumasse bezogen, was eine
Überschreitung im Bereich von einem Prozent ergibt. Sodann ist nicht einzusehen,
weshalb die vom Beschwerdeführer nicht begründet in Frage gestellte Praxis nur
bei Neubauten, nicht aber auch bei Umbauten gelten soll. Es wäre völlig
unpraktikabel, wenn bei Umbauten nicht auf die der Stammbaubewilligung zugrunde
liegenden Pläne abgestellt werden könnte, sondern die Baumasse des bestehenden
Gebäudes vor Ort nachgemessen werden müsste. Dazu besteht jedenfalls solange
kein Anlass, als nicht von den bewilligten Plänen abgewichen wurde. Eine solche
Abweichung  wird hier nicht geltend gemacht.
Erweist sich damit die zulässige Baumasse als eingehalten, so
kann es nicht darauf ankommen, dass eine Verkleinerung des Baukörpers für den
Beschwerdeführer eine geringere Einschränkung seiner Aussicht zur Folge hätte.
Baubegrenzungsnormen, wozu auch diejenigen über die
zulässige Baumasse gehören, bestimmen abschliessend, welche Auswirkungen durch Entzug
von Licht oder Aussicht und Schattenwurf auf ein Nachbargrundstück zulässig
sind; einen weitergehenden Schutz der Nachbarbauten bietet das Baurecht nicht (RB 1990
Nr. 75 [Leitsatz] = BEZ 1990 Nr. 28).
3.3
Im Übrigen
ist anzumerken, dass sich die Überschreitung der zulässigen Baumasse um
1 % nur ergibt, wenn auf die Zusammenstellung des Beschwerdeführers in der
Rekursschrift abgestellt wird. Diesen Darlegungen hat jedoch die Baubehörde
Zollikon bereits in der Rekursantwort vom 12. August 2005
entgegengehalten, dass zwar mit dem Rekurrenten für den Hauseingangsbereich
6,62 m
3
und für den überdeckten Sitzplatz 5,06 m
3
aufzurechnen, dass aber andererseits 12,7 m
3
abzuziehen seien,
welche auf Pflanztröge entfielen, die nicht zur Baumasse zählten. Das ergebe
eine Nutzungsreserve von 260 m
3
, welche durch das
Attikageschoss mit einer Baumasse von 254,3 m
3
nicht
ausgeschöpft werde. Auch aus dieser Sicht erweist sich die Beschwerde somit als
unbegründet.
4.
Die Beschwerde ist demgemäss als offensichtlich
unbegründet abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz  1 in Verbindung
mit § 70 VRG), der überdies zu einer Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 1'000.- an die privaten Beschwerdegegner zu verpflichten ist
(§ 17 Abs. 2 lit. b VRG).
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'150.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird zu einer Umtriebsentschädigung von Fr. 1'000.- an
die private Beschwerdegegnerschaft verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen
nach Rechtskraft des Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an
das Bundesgericht nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom
17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von
der Zustellung des Entscheids an gerechnet, beim Bundesgericht einzureichen.
6.    Mitteilung an …