zh_verwaltungsgericht · VB.2019.00055 · 2013-03-27 · de

Baubewilligung | Arealüberbauung. Verneinung einer besonders guten Gestaltung. Arealüberbauungen sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten in der kommunalen Bauordnung festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen Baueingabe. Sie dürfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen (E. 3.1). Als Ausgleich für diese Privilegierungen werden besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung gestellt (E. 3.2). Die Gerichte haben diesbezüglich eine vertretbare Einschätzung der kommunalen Baubehörden zu respektieren und dürfen nicht ihre eigene Einschätzung an die Stelle einer mit dem Gesetzeszweck ebenfalls zu vereinbarenden Lösung setzen (E. 3.3). Die Baubehörde hat dem Projekt die erforderliche besonders gute Gestaltung jedoch in Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert. Das Baurekursgericht entschied im Rahmen seiner Kognition und ohne Verletzung der Gemeindeautonomie, dass die für die Umgebung atypische, voluminöse und dichte Überbauung in keiner Weise in eine Beziehung zum Ortsbild sowie zur landschaftlichen Umgebung tritt und daher nicht bewilligungsfähig ist (E. 4). Die vorinstanzliche Festsetzung der Gerichtsgebühr erweist sich als rechtskonform (E. 5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 27.02.2020 VB.2019.00055
Zurich Verwaltungsgericht 27.02.2020 VB.2019.00055
Zurigo Verwaltungsgericht 27.02.2020 VB.2019.00055

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00055
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Geschäftsnummer:
VB.2019.00055
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.02.2020
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Arealüberbauung. Verneinung einer besonders guten Gestaltung.
Arealüberbauungen sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten in der kommunalen Bauordnung festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen Baueingabe. Sie dürfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen (E. 3.1). Als Ausgleich für diese Privilegierungen werden besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung gestellt (E. 3.2). Die Gerichte haben diesbezüglich eine vertretbare Einschätzung der kommunalen Baubehörden zu respektieren und dürfen nicht ihre eigene Einschätzung an die Stelle einer mit dem Gesetzeszweck ebenfalls zu vereinbarenden Lösung setzen (E. 3.3).
Die Baubehörde hat dem Projekt die erforderliche besonders gute Gestaltung jedoch in Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert. Das Baurekursgericht entschied im Rahmen seiner Kognition und ohne Verletzung der Gemeindeautonomie, dass die für die Umgebung atypische, voluminöse und dichte Überbauung in keiner Weise in eine Beziehung zum Ortsbild sowie zur landschaftlichen Umgebung tritt und daher nicht bewilligungsfähig ist (E. 4).
Die vorinstanzliche Festsetzung der Gerichtsgebühr erweist sich als rechtskonform (E. 5).
Abweisung.
Stichworte:
AREALÜBERBAUUNG
BESONDERS GUTE GESTALTUNG
ERMESSEN
GEMEINDEAUTONOMIE
GERICHTSGEBÜHR
Rechtsnormen:
§ 69 PBG
§ 71 PBG
§ 72 Abs. I PBG
§ 238 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2019.00055
Urteil
der 1. Kammer
vom
27. Februar 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin
Regina Meier.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    C, vertreten durch RA D,
2.1  E und 2.2 F, beide vertreten durch RA G,
3.1  H und 3.2 I,
4.1  J,
4.2
…,
3.1–4.2 vertreten durch RA K,
5.    L, vertreten durch MLaw M,
Beschwerdegegnerschaft,
und
1.1  N,
1.2  O,
beide vertreten durch RA P,
2.    Stadt Wädenswil, Baukommission,
vertreten durch RA
Q,
Mitbeteiligte,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Baukommission Wädenswil erteilte der A AG mit
Beschluss vom 3. Mai 2018 die baurechtliche Bewilligung für eine
Arealüberbauung mit fünf Mehrfamilienhäusern und gemeinsamer Tiefgarage an der R-Strasse
in Wädenswi
l.
II.
Gegen die Baubewilligung wurden beim Baurekursgericht
fünf Rekurse erhoben, nämlich von C (R2.2018.00071), von E und F
(R2.2018.00072), von H und I sowie … und J (R2.2018.00073), von L
(R2.2018.00074) und schliesslich von N und O (R2.2018.00077).
Mit Entscheid vom 11. Dezember 2018
vereinigte das Baurekursgericht die fünf Verfahren (Dispositiv-Ziff. I).
Die Rekurse R2.2018.00071, R2.2018.00072, R2.2018.00073 sowie R2.2018.00074
wurden gutgeheissen und die angefochten baurechtliche Bewilligung der Baukommission
Wädenswil demgemäss aufgehoben (Dispositiv-Ziff. II). Den Rekurs
R2.2018.00077 schrieb das Baurekursgericht als gegenstandslos ab (Dispositiv-Ziff. III).
Soweit das Baurekursgericht einen materiellen Entscheid zu fällen hatte, setzte
es die Gerichtsgebühr auf Fr. 16'000.- fest und auferlegte die Verfahrenskosten
von insgesamt Fr. 16'950.- der A AG und der Baukommission Wädenswil
je zur Hälfte (Dispositiv-Ziff, IV.a und b).
III.
A.
Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts gelangte die
A AG mit Beschwerde vom 25. Januar 2019 an das Verwaltungsgericht.
Sie beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben (1), eventualiter
die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen (2),
subeventualiter die Gerichtsgebühr auf maximal Fr. 5'000.-
festzusetzen (3), unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten
der Beschwerdegegnerschaft (4).
Das Baurekursgericht beantragte am 13. Februar
2019 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. F und E ersuchten
mit Beschwerde­antwort vom 27. Februar 2019, die Beschwerde abzuweisen,
eventualiter die Sache zur Prüfung der übrigen, vom Baurekursgericht nicht
behandelten Rügen an dieses zurückzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. C ersuchte mit
Beschwerdeantwort vom gleichen Datum, die Beschwerdeanträge 1, 2 und 4
abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer)
zulasten der Beschwerdeführerin. L ersuchte mit Beschwerdeantwort vom 4. März
2019 ebenfalls um Beschwerdeabweisung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
(zuzüglich Mehrwertsteuer). Mit Eingabe gleichen Datums äusserte sich die Baukommission
Wädenswil zur Beschwerde mit der Anmerkung, dass "aus Kostengründen"
auf die Stellung von Anträgen verzichtet werde. H und I sowie … und J reichten
keine Beschwerdeantwort ein, wie auch die Verfahrensbeteiligten N und O.
Die A AG bekräftigte mit Replik vom 29. März
2019 bzw. Triplik vom 17. Mai 2019 ihre Beschwerdeanträge. C und E, F und L
erneuerten ihr Anträge mit Duplikschriften vom 26. bzw. 30. April 2019.
Die Baukommission Wädenswil reichte am 20. Mai 2019 eine weitere
Stellungnahme ein.
F und E reichten am 3. Juli 2019 unter
Aufrechthaltung der gestellten Anträge eine Noveneingabe ein. Dazu äusserte
sich die die Baukommission Wädenswil am 13. August 2019 mit dem Antrag,
die Noveneingabe aus dem Recht zu weisen oder zumindest nicht zu beachten,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von F und E. Die A AG äusserte
sich zur Noveneingabe am 14. August 2019.
B.
Die Rekurrierenden N und O gelangten mit Beschwerde
gegen Dispositiv-Ziffer III desselben Entscheids des Baurekursgerichts (Abschreibung
ihres Rekurses infolge Gegenstandslosigkeit) vorsorglich an das
Verwaltungsgericht. Darüber wurde ein separat geführtes
Beschwerdeverfahren
VB.2019.00036 eröffnet und mit Verfügung vom 11. März 2019 bis zur
rechtskräftigen Erledigung des vorliegenden Beschwerdeverfahrens sistiert.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde
zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.
2.
Die Beschwerdeführerin plant auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
an der R-Strasse im Bereich der Hausnummern 02 und 03 eine Arealüberbauung
bestehend aus fünf Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 53 Wohnungen und
gemeinsamer Tiefgarage. Die geplanten Neubauten gruppieren sich annähernd im
Halbkreis um zwei bestehende Gebäude. Auf der gegenüberliegenden Strassenseite
befindet sich ein Bauernhaus (Kat.-Nr. 04), welches im Inventar der kunst-
und kulturhistorischen Schutzobjekte von überkommunaler Bedeutung enthalten und
formell unter Schutz gestellt ist. Zur Verwirklichung der Überbauung erfolgte
ein Nutzungstransfer sowie die Inanspruchnahme eines Arealbonus bezüglich
Ausnützung von 10 %.
3.
3.1
Arealüberbauungen
im Sinn von §§ 69–73 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten in der
kommunalen Bauordnung festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen
Baueingabe (§ 69 PBG). Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen
in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und
der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen (vgl. § 72 Abs. 1
PBG).
Die Bau- und Zonenordnung von der Stadt Wädenswil vom 17. Januar
1994 (BZO) macht von dieser Möglichkeit Gebrauch: Gemäss Art. 25 BZO
gelten für Arealüberbauungen Erleichterungen namentlich hinsichtlich der Gebäudehöhe,
der Gebäudelänge und der Ausnützungsziffer.
3.2
Im
Gegenzug – als Ausgleich für die Privilegierungen nach § 72 Abs. 1
PBG, welche sich vorliegend in der genannten BZO-Bestimmung verwirklicht haben
– stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die
Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für
die Regelbauweise deutlich hinausgehen. Nach letzterer Bestimmung sind Bauten,
Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu
gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Als lex
specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darüber hinausgehend, dass Bauten
und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig
ausgestattet und ausgerüstet sein müssen. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind
bei der Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum
Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung
und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und
Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und
Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.
3.3
§ 71 Abs. 1
PBG eröffnet den Verwaltungsbehörden einen Entscheidungsspielraum, welcher
durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in einer nicht
abschliessenden Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt
werden. Mit andern Worten ist die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung
vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfälligen
weiteren Kriterien zu beurteilen. Nach dem massgebenden gesetzgeberischen
Konzept werden somit die bei Arealüberbauungen gewährten substanziellen
Privilegierungen bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG (insbesondere
Geschosszahl; Gebäudehöhe; Ausnützung) durch die Vorgaben von § 71 PBG
(insbesondere besonders gute Gestaltung; Beziehung zum Ortsbild sowie zur
baulichen und landschaftlichen Umgebung) kompensiert (BGr, 10. August
2016, 1C_313/2015, 1C_317/2015, E. 4.1).
Die kommunalen Behörden dürfen damit von Gesetzes wegen
eine
Arealüberbauung
nur bewilligen, wenn diese
selbst sowie ihr Umschwung besonders gut gestaltet sind, und sie müssen dies
anhand der in §
71 Abs. 2 PBG
genannten
Kriterien prüfen; insoweit verfügen die
Gemeinden
über keinerlei
Autonomie
. Bei der Frage
dagegen, ob diese Merkmale im Einzelfall eingehalten sind oder nicht, steht der
rechtsanwendenden
Gemeindebehörde
ein
gewisser Spielraum zu. Bei den im Gesetz genannten Beurteilungskriterien
handelt es sich weitgehend um unbestimmte Rechtsbegriffe, die eine Wertung
erlauben. Die Gerichte haben eine vertretbare Einschätzung hinsichtlich der
Beziehung einer geplanten
Arealüberbauung
zum
Ortsbild, hinsichtlich der Qualität der Bauten, der Umgebungsanlagen usw. zu
respektieren und dürfen nicht ihre eigene Einschätzung an die Stelle einer mit
dem Gesetzeszweck ebenfalls zu vereinbarenden Lösung setzen (BGr, 9. Juli
2018, 1C_92/2018 E. 3.5).
4.
4.1
Entgegen
der Baubehörde der Stadt Wädenswil verneinte das Baurekursgericht die
Voraussetzungen für eine Arealüberbauung im angefochtenen Entscheid – im
Wesentlichen mit folgender Begründung:
Zunächst wies das Baurekursgericht darauf hin, dass das
Bauvorhaben erst durch die Ausnützungsverschiebungen auf das eigentliche
Baugrundstück realisierbar werde (E. 4.3). Für den konkreten Fall zog die Vorinstanz
in Betracht, dass auf dem der Wohnzone W2/30 zugewiesenen Parzellenteil des
Baugrundstücks unter Berücksichtigung des Arealbonus eine anrechenbare
Geschossfläche von rund 2'533 m
2
realisierbar wäre. Mit den auf
diesem Parzellenteil geplanten vier Häusern 2 bis 5 betrage die anrechenbare
Geschossfläche indes insgesamt 3'392 m
2
. Die Ausnützungsverschiebung
erhöhe damit die Ausnützung um rund einen Drittel. Insofern weiche das
Bauvorhaben erheblich von dem ab, was ohne Ausnützungsübertragung für eine
Arealüberbauung möglich wäre. Im Weiteren hält der angefochtene Entscheid fest,
dass die geplanten Baukörper im Vergleich zur Umgebung erheblich grössere
Fussabdrücke aufweisen, welche die Nachbargebäude um das Zwei- bis Dreifache
übertreffen würden. Es fehle sodann an einem geeigneten Übergang zwischen
Naturraum und Siedlung. Zusammengefasst entstehe mit dem Bauvorhaben eine für
die Umgebung völlig atypische, voluminöse und dichte Überbauung. Das Vorhaben
trete in keiner Weise in eine Beziehung zum Ortsbild sowie zur landschaftlichen
Umgebung und entspreche nicht den Anforderungen von § 71 Abs. 1 und 2
PBG (E. 4.4).
Zusätzlich qualifizierte das Baurekursgericht die
(zonenübergreifende) Ausnützungsübertragung vom Grundstück Kat.-Nr. 05 auf
das Baugrundstück als unzulässig (E. 4.5). Schliesslich erachtete die Vorinstanz
die Einheit der Baubewilligung als nicht erfüllt (E. 5) sowie die
Nebenbestimmung betreffend Dachaufbauten als unzulässig (E. 6).
4.2
Mit der
Beschwerde wird zunächst geltend gemacht, dass das Bauvorhaben den gesetzlichen
Anforderungen an eine Arealüberbauung entgegen der Auffassung des
Baurekursgerichts entspreche. Das Baurekursgericht habe sein Ermessen ohne
nachvollziehbaren Grund anstelle des Ermessens der ortskundigen sowie
fachmännisch beratenen kommunalen Baubehörde gesetzt. Nur ein hinreichendes
öffentliches Interesse, das die privaten Interessen der Bauherrschaft
überwiege, rechtfertige einen Eingriff in deren gestalterischen Freiraum und
damit eine Bauverweigerung. Entgegen der Vorinstanz werde die geplante
Überbauung als gelungene einheitliche Siedlung wahrgenommen, welche sich sehr
gut in die Umgebung einfüge und diese aufwerte.
4.3
Mit seinen
Ausführungen in Erwägung 4.4 des angefochtenen Entscheids hat das
Baurekursgericht einlässlich begründet, weshalb es die für eine Arealüberbauung
erforderlichen Voraussetzungen als nicht erfüllt erachtet. Es wird einleuchtend
aufgezeigt, unter welchen Aspekten das Gericht dem geplanten Neubau eine
besonders gute Gestaltung im Sinn von § 71 PBG abspricht. Dabei hielt das
Baurekursgericht zusammenfassend fest, dass die für die Umgebung völlig
atypische, voluminöse und dichte Überbauung in keiner Weise in eine Beziehung
zum Ortsbild sowie zur landschaftlichen Umgebung trete. Wie die nachfolgenden
Ausführungen zeigen, hält diese Beurteilung der Überprüfung durch das
Verwaltungsgericht stand.
4.4
4.4.1
Die strittige Bewilligung des Projekts durch die Stadt Wädenswil stützt
sich hinsichtlich der Gestaltung der geplanten Überbauung im Wesentlichen und
weitgehend wörtlich auf die Stellungnahme der Denkmalpflegekommission/Firma S
vom 20. März 2018.
4.4.2
Nach Meinung der Baubehörde geht das Projekt vom Grundkonzept aus, dass das
Areal den Übergang vom Naturraum zur Siedlung bildet. Wie die Baubehörde darlegt,
liegt das Bauareal in der Tat am Rand der gewachsenen alten Dorfstruktur des
Weilers T, auf der gegenüberliegenden Strassenseite des denkmalgeschützten
Bauernhauses sowie unmittelbar neben zwei weiteren bestehenden Bauten. Auf der
westlichen Seite grenzt das Areal an den Wald. Es trifft somit zu, dass das
Areal lagemässig den Übergang vom Naturraum zur bestehenden Siedlung bildet.
Indessen ist nicht ersichtlich, inwiefern diese Lage in das
"Grundkonzept" des Projekts Eingang gefunden hätte. Im Gegenteil: Der
geplante voluminöse Siedlungsabschluss verdichtet das überbaute Gebiet an der
Grenze zum Naturraum, anstatt einen überzeugenden Übergang von der bestehenden
Dorfstruktur zum Naturraum zu schaffen. Die Baubehörde vermag denn auch nicht
zu erklären, inwiefern eine "Auffächerung der Bauten zum Bach- und
Waldraum" einen "geeigneten Übergang zwischen Naturraum und
Siedlung" ermögliche. Es ist als Selbstverständlichkeit zu bezeichnen –
anstatt als "besonders positiv" –, dass der angrenzende Wald von der
geplanten Siedlung aus erreichbar ist.
4.4.3
Ebenso wenig nimmt das Arealprojekt Rücksicht auf die überbaute Umgebung,
namentlich auch nicht auf die drei erwähnten bestehenden Bauten in
unmittelbarer Nähe. Die Pläne zeigen ebenso wie das Modell und die Fotos des
Augenscheins, dass es die auf derselben Strassenseite gelegenen beiden Gebäude
einkreisend erdrückt und auch auf die weiteren angrenzenden Bauten keine
Rücksicht genommen wird, etwa in Form eines den Verhältnissen angemessenen
Gebäudeabstands. Wohl soll vor dem mittleren der fünf geplanten Gebäude eine
begrenzte Fläche freigehalten werden. Damit wird auf die bestehenden Gebäude
und den "bedeutenden Situationswert"  des denkmalgeschützten Objekts
auf der gegenüberliegenden Strassenseite kaum Rücksicht genommen, stossen doch
die Gebäude 1 und 2 weit näher an die bestehenden Bauten heran. Daran vermag
auch die von der Baubehörde geforderte Verbesserung des Umgebungsplans nichts
Relevantes zu ändern. Nicht nachvollziehbar ist bei dieser Sachlage ferner,
weshalb die Beschwerdeführerin annimmt, die geplanten Gebäude würden
"einen besonderen Abstand zu den historischen Gebäuden auf der Bauparzelle
und dem inventarisierten Bauernhaus" einhalten. Wie gesehen ist namentlich
bezüglich der geplanten Häuser 1 und 2 das Gegenteil der Fall.
Wenn im Rahmen einer
Arealüberbauung Bauten mit grösserem Volumen zugelassen werden, so ist die
Bezugnahme auf die Umgebung insbesondere bei den am Arealrand liegenden
Gebäuden relevant (VGr, 18. Januar 2018, VB.2017.00308, E. 4.5.1).
Der Diskrepanz zwischen grossvolumigen Gebäulichkeiten der Arealüberbauung und
einer Umgebung mit deutlich kleinförmigeren Siedlungsstruktur ist namentlich
mittels einer gelungenen Gestaltung des Nachbarschaftsbereichs bzw. eben mit
einer (besonderen) Rücksichtnahme auf die Umgebung Rechnung zu tragen. Ein
Arealprojekt hat in eine Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung zu treten; es hat eine Eingliederung in die bauliche
Umgebung bzw. eine entsprechende Rücksichtnahme zu erfolgen (BGr, 10. August
2016, 1C_313/2015, E. 4.5). Diese Anforderung erfüllt das Bauprojekt
nicht.
4.4.4
Weiter vermischt die Baubehörde die "maximale" Nutzung mit der
"optimalen" Nutzung, wenn sie ausführt, mit dem Nutzungstransfer
strebe das Projekt eine "optimale Nutzung" an. Es ist auch nicht
nachvollziehbar, wenn die Beschwerdeführerin ausführt, es würde bei der
geplanten Überbauung tendenziell mehr Platz für intensiv begrünten Freiraum
bestehen als bei umliegenden überbauten Parzellen. Aus dem von der Beschwerdeführerin
angerufenen Katasterplan ergibt sich zwar, dass die Arealüberbauung eine für
sich genommen vergleichsweise grosse Freifläche schafft. Das Verhältnis
Freifläche/Gebäudegrundriss ist angesichts der Grösse des gesamten Fussabdrucks
der geplanten Arealüberbauung indessen klar kleiner als bei der bestehenden
Siedlungsstruktur.
Es handelt sich – wie bereits die Baubewilligungsbehörde
anmerkte – um eine dichte Überbauung. Zu Recht bezeichnete das Baurekursgericht
die geplante Arealüberbauung auch als eine riegelartige Erscheinung zwischen
den bestehenden Bauten an der R-Strasse 02 und 03 und dem dahinterliegenden
Wald. Es mag wohl zutreffen, dass aus Sicht der R-Strasse je nach Standort
einzelne schmale Durchblicke möglich sind. Angesichts der gesamten Länge und
der Anordnung der Bauten ist die Qualifikation als riegelartige Erscheinung
aber durchaus zutreffend.
4.4.5
Insbesondere die Mitbeteiligte 2 kritisiert die Ausführungen des
Baurekursgerichts zum Umfang der Ausnützungsübertragung. Der genaue Umfang der
Ausnützungsübertragungen ist indessen nicht entscheidrelevant. Dasselbe gilt
für den Umstand, dass die Bauherrschaft beim Haus 1 auf ein Vollgeschoss
verzichtet hat und dass die einzelnen Stockwerke noch höher sein könnten.
Massgeblich ist vielmehr, dass ein grosses tatsächliches Volumen geplant ist
und dass dieses – in teilweise geringem Abstand – keinen erkennbaren Bezug zur
weit kleinförmigeren Umgebungsstruktur und zum angrenzenden Wald aufweist. Am
weitgehend fehlenden Bezug zur Umgebung vermag auch eine von der Beschwerdeführerin
geltend gemachte Übernahme der "in der Umgebung vorherrschenden Putzfassade"
und die Gliederung mithilfe einer "Lochfassade" nichts zu ändern,
zumal die dahingehenden Ausführungen ohne Substanziierung zur Umgebung bleiben.
4.4.6
Die Beschwerdeführerin und die Mitbeteiligte 2 vermögen sodann nichts
Wesentliches daraus abzuleiten, wenn die Gebäude in der Umgebung unternutzt
sind, zumal nur pauschal geltend gemacht wird, dass sich daran in absehbarer
Zeit etwas ändert. Im Übrigen besteht hauptsächlich beim vorliegend betroffenen
Grundstück die besonders sensible Nähe zum inventarisierten Bauernhaus und zum
Waldgebiet.
4.4.7
Das Baurekursgericht hat das Fehlen einer Beziehung zwischen der
voluminösen und dichten Überbauung zum Ortsbild sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung als eine notwendige Voraussetzung für die
erforderliche besonders gute Gestaltung zusammengefasst in nachvollziehbarer
Weise bejaht.
4.4.8
Daran ändert in formeller Hinsicht auch nichts, dass sich die
Baubewilligungsbehörde auf eine Stellungnahme der Denkmalpflegekommission unter
Mitwirkung der Firma S abgestellt hat. Diesbezüglich wendet die Beschwerdeführerin
ein, dass das Baurekursgericht sein Ermessen nicht ohne nachvollziehbaren Grund
anstelle der Beurteilung des Fachgutachtens hätte setzen dürfen.
Wohl trifft es zu, dass von einem durch die Behörde
eingeholten Gutachten nicht grundlos abgewichen werden kann. Gründe für ein
Abweichen liegen indes namentlich vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder
Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens in
wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (VGr, 11. August 2016,
VB.2016.00012, E. 2.3; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar
Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des KIs Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 146 f.;
Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. A.,
Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775).
Solche Gründe sind vorliegend ohne Weiteres zu bejahen.
Die fehlerhafte Beurteilung der Gestaltung durch die Baubewilligungsbehörde
fusst unmittelbar in der ebenso lückenhaften und nicht nachvollziehbaren
Stellungnahme der Denkmalpflegekommission/Firma S vom 20. März 2018.
4.5
Hat das
Baurekursgericht das Fehlen einer Beziehung zur baulichen und landschaftlichen
Umgebung als eine notwendige Voraussetzung für die erforderliche besonders gute
Gestaltung nachvollziehbar bemängelt, brauchte sich das Gericht nicht näher mit
der von der Beschwerdeführerin geltend gemachten guten Gestaltung der geplanten
Gebäude als schlichte Architektur mit hellen Fassaden und grossen
Fensteröffnungen zu befassen. Diese Gestaltungsmerkmale betreffen den Bezug zum
Ortsbild und zur baulichen und landschaftlichen Umgebung nur marginal, weshalb
das Baurekursgericht im Rahmen seiner Begründung nicht näher darauf eingehen
musste. Ein gelungener architektonischer Ausdruck reicht für eine besonders
gute Gestaltung im Sinn von § 71 Abs. 1 PBG nicht aus. Vielmehr muss
auch die Beziehung des Projekts zum Ortsbild sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung überzeugen (§ 71 Abs. 2 PBG; vgl. VGr. 18. Januar
2018, VB.2017.00308, E. 4.5). Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt
nicht vor.
4.6
Zusammengefasst
hat die Baubehörde dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung für
Arealüberbauungen in Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert. Demnach
hat das Baurekursgericht seine Kognition nicht überschritten und verletzt der
angefochtene Entscheid die Gemeindeautonomie der Stadt Wädenswil nicht. Die
Bauverweigerung erweist sich denn auch als verhältnismässig: Das grosse
öffentliche Interesse an der guten Gestaltung von Arealprojekten und
insbesondere an der gelungen Beziehung zum Ortsbild und zur Umgebung überwiegt
das Interesse der Beschwerdeführerin an der Verwirklichung der geplanten
Überbauung; dies umso mehr, als nicht ersichtlich ist, dass auf dem Areal ein
Projekt mit dem erforderlichen Bezug zur Umgebung technisch oder wirtschaftlich
nicht oder nur schwer möglich wäre (zur Verhältnismässigkeitsprüfung bei
ästhetisch motivierten Bauvorschriften vgl. insbesondere BGE 145 I 52, E. 3.6
S. 59, mit Hinweisen). Eine Verletzung der Eigentumsgarantie von Art. 26
der Bundesverfassung
vom
18. April 1999 (BV)
, wie sie die Beschwerdeführerin
geltend macht, ist folglich ebenfalls zu verneinen.
Die geplante Baute erweist sich als nicht bewilligungsfähig.
Die angefochtene Aufhebung der Baubewilligung durch das Baurekursgericht ist
demnach als rechtskonform zu beurteilen. Dies führt zur Abweisung der
Beschwerde im Hauptpunkt.
4.7
Bezüglich
der materiellen Beurteilung ist bei diesem Ergebnis nicht näher einzugehen auf die
Differenz zwischen der Beschwerdegegnerschaft 2 und der
Mitbeteiligten 2 betreffend die Zulässigkeit der Noveneingabe vom 3. Juli
2019 zur baurechtlichen Bewilligung eines Einfamilienhauses auf demselben
Grundstück. Die Erteilung dieser Bewilligung ist für das vorliegende Verfahren
nicht entscheidrelevant.
5.
Zusätzlich rügt die Beschwerdeführerin die Festsetzung der
vorinstanzlichen Gerichtsgebühr auf Fr. 16'000.-; die Gerichtsgebühr sei
auf maximal Fr. 5'000.- zu reduzieren.
5.1
Gemäss der
im Entscheidzeitpunkt geltenden Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom
23. August 2010 (GebV VGr; LS 175.252) betrug die Gerichtsgebühr bei
Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert in der Regel Fr. 1'000.- bis Fr. 50'000.-.
Dieser Rahmen ist auch für das Rekursverfahren massgebend (§ 1 GebV VGr).
Gemäss § 2 GebV VGr bemisst sich die Gebühr innerhalb dieses Rahmens nach
dem Zeitaufwand des Gerichts, der Schwierigkeit des Falles und dem
tatsächlichen Streitinteresse.
Die mutmasslichen Baukosten belaufen sich gemäss Baugesuch
auf rund Fr. 17,5 Mio. Das Streitinteresse erweist sich damit als gross.
Auch der Zeitaufwand und die Schwierigkeit des Falles sind als erheblich zu
qualifizieren, hat sich das Baurekursgericht doch nicht nur mit den Rügen
bezüglich der Gestaltung, sondern auch mit weiteren Rügen der verschiedenen
rekurrierenden Parteien betreffend Baurechtswidrigkeit des Projekts
auseinandergesetzt. Angesichts dieser Parameter liegt die auf Fr. 16'000.-
festgesetzte Gebühr im unteren Drittel des massgeblichen Gebührenrahmens und damit
in Übereinstimmung mit der Gebührenverordnung.
5.2
Einschlägig
ist allerdings zusätzlich das Äquivalenzprinzip: Dieses konkretisiert das
Verhältnismässigkeitsprinzip und das Willkürverbot im Bereich der
Kausalabgaben. Es bestimmt, dass eine Gebühr nicht in einem offensichtlichen
Missverhältnis zum objektiven Wert der abzugeltenden Leistung stehen darf und
sich in vernünftigen Grenzen halten muss. Der Wert der Leistung bemisst sich
nach dem wirtschaftlichen Nutzen, den sie dem Pflichtigen bringt, oder nach dem
Kostenaufwand der konkreten Inanspruchnahme im Verhältnis zum gesamten Aufwand
des betreffenden Verwaltungszweigs. Bei der Festsetzung der Gebühr darf
innerhalb eines gewissen Rahmens der wirtschaftlichen Situation des Pflichtigen
und dessen Interesse am abzugeltenden Akt Rechnung getragen werden. Zudem darf
gemäss dem Äquivalenzprinzip die Höhe der Gebühr die Inanspruchnahme gewisser
Institutionen nicht verunmöglichen oder übermässig erschweren. Dies gilt
namentlich bezüglich der Gerichtsgebühren, deren Höhe zur Wahrung der
Rechtsweggarantie gemäss Art. 29a BV den Zugang zur Justiz nicht
übermässig erschweren darf (BGE 145 I 52 E. 5.2.3, mit Hinweisen). Die kantonalen
Gerichte verfügen bei der Festsetzung von Gerichtsgebühren über einen grossen
Ermessensspielraum, der jedoch überschritten wird, wenn in Verletzung des
Äquivalenzprinzips ein offensichtliches Missverhältnis zwischen der Gebühr und
dem objektiven Wert der bezogenen Leistung besteht (BGE 145 I 52 E. 5.2.4;
141 I 105 E. 3.3.2, je mit Hinweisen).
5.3
Die
festgesetzte Gerichtsgebühr von Fr. 16'000.- erscheint zwar vor dem
Hintergrund der bundesgerichtlichen Ausführungen zur Gebührenbemessung in den
baurechtlichen Rechtsmittelverfahren des Kantons Zürich (vgl. BGE 145 I 52 E. 5.7)
zunächst als hoch. Vorliegend ist allerdings – neben den obigen Ausführungen (E. 5.1)
und in sachverhaltsmässiger Abweichung zum in BGE 145 I 52 beurteilten Fall
Folgendes zu beachten: Das Baurekursgericht hatte mit dem angefochtenen
Entscheid fünf separat geführte Rekurse vereinigt und deren vier materiell
beurteilt. Die Rekursverfahren waren – abgesehen vom gemeinsam durchgeführten
Augenschein – separat zu führen. Auch wenn für ein einzelnes Rekursverfahren jeweils
nur eine klar tiefere Gebühr gerechtfertigt gewesen wäre, so lässt sich die
Gebühr von Fr. 16'000.- gesamthaft für alle vier materiell beurteilten
Rekursverfahren demgegenüber noch nicht als Verletzung des Äquivalenzprinzips
bezeichnen. Die Beschwerde ist demnach auch bezüglich der Kosten abzuweisen.
6.
Entsprechend dem Prozessausgang sind die Kosten des
Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin und der mitbeteiligten Baukommission
Wädenswil je zu Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in
Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG).
Bezüglich der Mitbeteiligten 2 bleibt diesbezüglich anzumerken,
dass sie sich mit dem Verzicht auf Antragsstellung nicht der Kostenpflicht
entziehen kann. In der Beschwerdeantwort (und auch in den weiteren Eingaben) hat
sie sich klar mit der Beschwerde identifiziert und eindeutig die Auffassung
vertreten, dass die Beschwerde zu Recht erfolgt ist, was die teilweise
Kostenauflage rechtfertigt.
Schliesslich besteht entgegen der Auffassung der Mitbeteiligten 2
kein Anlass, um die Noveneingabe der Beschwerdegegnerschaft 2 bei der
Kostenverteilung zu deren Lasten zu berücksichtigen, da die Eingabe ohnehin keinen
nennenswerten zusätzlichen Aufwand verursacht hat.
7.
Die Beschwerdeführerin ist zur Entrichtung von
Parteientschädigungen an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten,
soweit sich diese – anwaltlich vertreten – am Beschwerdeverfahren beteiligt hat
(§ 17 Abs. 2 VRG), also an die Beschwerde­gegnerschaft 1, die
Beschwerdegegnerschaft 2 sowie an die Beschwerdegegnerschaft 5. Als
angemessen erscheint ein Betrag von je Fr. 4'000.-, insgesamt demnach
Fr. 12'000.-.
Die lokale Bau­behörde trifft in der vorliegenden
Konstellation, wo sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen,
praxisgemäss keine Entschädigungspflicht (VGr, 27. März 2013,
VB.2012.00571, E. 11; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 13 N. 94).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.    460.-      Zustellkosten,
Fr. 8'460.-      Total der Kosten.
3.    Die
Kosten werden der Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten 2 je zur
Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerde­gegnerschaft 1, der
Beschwerdegegnerschaft 2 sowie der Beschwerdegegnerschaft 5
Parteientschädigungen von je Fr. 4'000.- zu entrichten, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …