zh_verwaltungsgericht · VB.2015.00515 · 2018-04-04 · de
Quartierplan

Quartierplan (vgl. VB.2011.00093 und VB.2013.00742). Die Entlassung der Grundstücke der Beschwerdeführenden aus dem Quartierplan kann nach dem Rückweisungsentscheid des Verwaltungsgerichts vom 2. Oktober 2014 nicht mehr Gegenstand der vorliegenden Beschwerde sein. Insoweit ist auf diese nicht einzutreten (E. 1.2). Aufgrund des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 2. Oktober 2014 hatte die Vorinstanz zu prüfen, ob die gewählte Stichstrassenvariante auch unter Berücksichtigung der spezifischen gewerblichen Interessen der Kräutergärtnerei bzw. der Auswirkungen auf deren Betriebsabläufe und die damit verbundenen Verkehrssicherheitsfragen den Eingriff in das Eigentum der Beschwerdeführenden unter Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen rechtfertigt. In diesem Zusammenhang gilt es zu beachten, dass eine dezentrale Erschliessung des Quartierplangebiets mittels Zufahrten über bereits bestehende Strassen der geplanten Stichstrasse aus raumplanerischen Gesichtspunkten bzw. unter Verkehrsführungsaspekten zwar unterlegen ist, grundsätzlich aber ebenso realisiert werden könnte (E. 5.2). Die Stichstrasse würde einen spürbaren Verlust an Gewächshausfläche bedeuten, der sich erheblich auf den Ertrag bzw. Gewinn des Betriebs auswirken, die Betriebsabläufe behindern und zu einer Verkleinerung des Vorplatzes neben den Gewächshäusern führen würde, der für die Zwischenlagerung der Setzlinge unverzichtbar ist. Ungeachtet des wohl geringen Verkehrs ist zudem von einem erhöhten Gefährdungspotenzial aufgrund der betriebsbedingten Querungen der Stichstrasse auszugehen (E. 6.2). Demgegenüber würde die Stichstrasse eine gewisse Verbesserung der bestehenden Erschliessung der Grundstücke der Beschwerdeführenden bewirken (E. 6.3). In einer Gesamtbetrachtung überwiegen die tangierten privaten Interessen der Beschwerdeführenden die öffentlichen Interessen an einer Erschliessung des quartierplanbedürftigen Gebiets mittels der geplanten Stichstrasse (E. 6.4). Es bleibt dem Beschwerdegegnerüberlassen, inwiefern er das Quartierplanverfahren  unter Verzicht auf die Stichstrasse  weiterführen bzw. zu einem Abschluss bringen will, weshalb die Sache an denselben zurückzuweisen ist (E. 7).Teilweise Gutheissung, soweit Eintreten. Rückweisung im Sinn der Erwägungen an den Beschwerdegegner.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00515
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Geschäftsnummer:
VB.2015.00515
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 04.04.2018
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Quartierplan
Quartierplan (vgl. VB.2011.00093 und VB.2013.00742).Die Entlassung der Grundstücke der Beschwerdeführenden aus dem Quartierplan kann nach dem Rückweisungsentscheid des Verwaltungsgerichts vom 2. Oktober 2014 nicht mehr Gegenstand der vorliegenden Beschwerde sein. Insoweit ist auf diese nicht einzutreten (E. 1.2). Aufgrund des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 2. Oktober 2014 hatte die Vorinstanz zu prüfen, ob die gewählte Stichstrassenvariante auch unter Berücksichtigung der spezifischen gewerblichen Interessen der Kräutergärtnerei bzw. der Auswirkungen auf deren Betriebsabläufe und die damit verbundenen Verkehrssicherheitsfragen den Eingriff in das Eigentum der Beschwerdeführenden unter Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen rechtfertigt. In diesem Zusammenhang gilt es zu beachten, dass eine dezentrale Erschliessung des Quartierplangebiets mittels Zufahrten über bereits bestehende Strassen der geplanten Stichstrasse aus raumplanerischen Gesichtspunkten bzw. unter Verkehrsführungsaspekten zwar unterlegen ist, grundsätzlich aber ebenso realisiert werden könnte (E. 5.2). Die Stichstrasse würde einen spürbaren Verlust an Gewächshausfläche bedeuten, der sich erheblich auf den Ertrag bzw. Gewinn des Betriebs auswirken, die Betriebsabläufe behindern und zu einer Verkleinerung des Vorplatzes neben den Gewächshäusern führen würde, der für die Zwischenlagerung der Setzlinge unverzichtbar ist. Ungeachtet des wohl geringen Verkehrs ist zudem von einem erhöhten Gefährdungspotenzial aufgrund der betriebsbedingten Querungen der Stichstrasse auszugehen (E. 6.2). Demgegenüber würde die Stichstrasse eine gewisse Verbesserung der bestehenden Erschliessung der Grundstücke der Beschwerdeführenden bewirken (E. 6.3). In einer Gesamtbetrachtung überwiegen die tangierten privaten Interessen der Beschwerdeführenden die öffentlichen Interessen an einer Erschliessung des quartierplanbedürftigen Gebiets mittels der geplanten Stichstrasse (E. 6.4). Es bleibt dem Beschwerdegegner überlassen, inwiefern er das Quartierplanverfahren  unter Verzicht auf die Stichstrasse  weiterführen bzw. zu einem Abschluss bringen will, weshalb die Sache an denselben zurückzuweisen ist (E. 7).Teilweise Gutheissung, soweit Eintreten. Rückweisung im Sinn der Erwägungen an den Beschwerdegegner.
Stichworte:
BEITRAGSPERIMETER
BETRIEB
EIGENTUMSBESCHRÄNKUNG
EIGENTUMSGARANTIE
ERSCHLIESSUNG
FUSSGÄNGER
GEWÄCHSHAUS
GEWERBEBETRIEB
INTERESSENABWÄGUNG
ÖFFENTLICHE INTERESSEN
PLANUNGSAUTONOMIE
PRIVATE INTERESSEN
QUARTIERPLAN
STICHSTRASSE
STROMVERSORGUNG
ÜBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
VERKEHRSFÜHRUNG
VERKEHRSSICHERHEIT
WASSERVERSORGUNG
WIRTSCHAFTSFREIHEIT
Rechtsnormen:
Art. 26 Abs. I BV
Art. 26 Abs. II BV
Art. 27 BV
§ 128 Abs. II PBG
§ 236 Abs. I PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 237 Abs. II PBG
Art. 19 Abs. I RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2015.00515
Urteil
der 3. Kammer
vom
4. April 2018
Mitwirkend: Verwaltungsrichter Matthias Hauser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Tamara Nüssle,
Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker,
Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
Gemeinderat Z,
vertreten durch RA D,
Beschwerdegegner,
und
1.    E,
2.    F, vertreten
durch G,
Mitbeteiligte,
betreffend Quartierplan,
hat sich
ergeben:
I.
A.
Mit
Beschluss vom 2. März 2010 setzte der Gemeinderat Z den amtlichen
Quartierplan "H" fest. In dessen Perimeter liegen neben anderen die
Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02, 03 und 04, die den Neuzuteilungsparzellen
NZT-Nrn. 22.2, 21.1, 22.1 und 21.2 entsprechen. Die Grundstücke
Kat.-Nrn. 02 und 04 stehen im alleinigen Eigentum von A, diejenigen mit
den Kat.-Nrn. 01 und 03 stehen im gemeinsamen Eigentum von A und B. Diese
betreiben im Südwesten des Quartierplangebiets, namentlich auf den Grundstücken
Kat.-Nrn. 02, 03 und 04 bzw. NZT-Nrn. 21.2, 21.2 und 22.1, eine
Kräutergärtnerei.
B.
Am
8. April 2010 gelangten A und B neben einer anderen Person mit Rekurs an
die Baurekurskommission (heute und fortan: das Baurekursgericht). Sie beantragten,
der Quartierplan "H" sei vollumfänglich aufzuheben und an den Gemeinderat Z
zur Überarbeitung zurückzuweisen. Insbesondere sei auf die eingezeichnete
Stichstrasse durch die Grundstücke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 zu verzichten
und die "dezentrale" Erschliessungsvariante zu planen. Die
Grundstücke NZT-Nrn. 22.2, 22.1, 21.2 und teilweise 21.1 seien von
sämtlichen Erschliessungskosten bzw. Mehrwertbeiträgen zu befreien. Die ganze
"Landparzelle", die durch den privatrechtlichen Quartierplan im Jahr
1970 voll erschlossen worden sei, sei aus dem Quartierplan "H" zu
entlassen. In jedem Fall seien die Administrativkosten neu zu verteilen und
sie, die Rekurrierenden, davon zu entlasten. Eventualiter sei ihnen für den Bau
der Strasse eine "Landentschädigung" von Fr. 1'050.-/m
zuzusprechen, der Minderwert für den Betrieb und die Liegenschaft mit
Fr. 6,38 Mio. zu entschädigen, auf die Erschliessungskosten bzw. die
Mehrwertbeiträge zu verzichten sowie die Administrativkosten neu zu verteilen.
Mit Entscheid vom 17. Dezember 2010 hiess das Baurekursgericht
das Rechtsmittel teilweise gut, indem es die auf das Grundstück
NZT-Nr. 22.1 erhobene Administrativkostenpauschale von Fr. 3'000.-
aufhob, das Grundstück NZT-Nr. 21.2 im Umfang von 64 m
aus
dem Beitragsperimeter "Strassen" entliess und anordnete, dass das
Ehepaar A/B für die durch den Strassenbau notwendig werdenden Anpassungen auf
dem Grundstück NZT-Nr. 21.2 zu entschädigen sei. Der Gemeinderat Z
wurde eingeladen, den Quartierplan diesbezüglich zu überarbeiten und neu
festzusetzen. Im Übrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs ab
(Disp.-Ziff. II). A und B wurden zur Zahlung von insgesamt einem Drittel
der Rekurskosten und einer Umtriebsentschädigung zugunsten der
Quartierplanrechnung verpflichtet (Disp.-Ziff. III und V).
C.
Am
3. Februar 2011 erhoben A und B Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie
beantragten die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 17. Dezember
2010, soweit damit ihr Rekurs abgewiesen worden war, und erneuerten ihre im
Rekursverfahren gestellten Anträge. Aufgrund einer entsprechenden Einladung des
Verwaltungsgerichts fällte der Regierungsrat am 25. Januar 2012 den
Entscheid über die Genehmigung des Quartierplans, wobei er die Genehmigung des
Kostenverlegers für den Strassenbau und für die Administrativkosten ablehnte.
Mit Beschwerde vom 1. März 2012 ersuchte daraufhin die Gemeinde Z das
Verwaltungsgericht, die Genehmigungsverweigerung aufzuheben.
Das Verwaltungsgericht vereinigte in der Folge die beiden
Verfahren betreffend die Festsetzung des Quartierplans (VB.2011.00093) bzw. die
teilweise verweigerte Genehmigung (VB.2012.00130). Mit Urteil vom
28. Februar 2013 hiess es die von A und B erhobene Beschwerde teilweise
gut, hob Disp.-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom
17. Dezember 2010 insoweit auf, als damit der Rekurs in Bezug auf die
Festsetzung des Quartierplans abgewiesen worden war, und wies die Sache im Sinn
der Erwägungen  das heisst zur Durchführung eines Augenscheins zwecks Prüfung
der Frage, ob die Gemeinde Z andere Erschliessungsvarianten zugunsten der
favorisierten Stichstrasse zu Recht verworfen hatte  an das Baurekursgericht
zurück. Sodann hob das Verwaltungsgericht Disp.-Ziff. III des
angefochtenen Entscheids insoweit auf, als das Baurekursgericht die
Rekurskosten zu je einem Sechstel A und B auferlegt hatte. Über die Verlegung
derselben habe es in seinem Neuentscheid zu befinden. Schliesslich trat das
Verwaltungsgericht auf die Beschwerde gegen den Entscheid des Regierungsrats
vom 25. Januar 2012 nicht ein.
II.
A.
Nachdem
das Baurekursgericht am 14. Juni 2013 einen Augenschein durchgeführt hatte,
wies es den Rekurs mit Entscheid vom 4. Oktober 2013 ab, soweit es darauf
eintrat, und auferlegte A und B die Verfahrenskosten. Diese wurden
verpflichtet, dem Gemeinderat Z zugunsten der Quartierplanrechnung eine
Umtriebsentschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- zu bezahlen.
B.
Dagegen
erhoben A und B am 4. November 2013 Beschwerde am Verwaltungsgericht und
beantragten die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom
4. Oktober 2013. Dementsprechend sei auch der Beschluss des Gemeinderats Z
vom 2. März 2010 aufzuheben. Die Angelegenheit sei zwecks Überarbeitung
des Quartierplans "H" an den Gemeinderat Z zurückzuweisen mit
der Auflage, auf die neue Stichstrasse NZT-Nr. 30.6 zu verzichten und eine
"dezentrale" Erschliessungsvariante zu planen. Eventualiter sei die
Landminderzuteilungsentschädigung auf deutlich höher als Fr. 535.-/m
festzulegen. Zudem sei eventualiter auf die Erhebung von Mehrwertbeiträgen für
die Wasserleitungen auf NZT-Nrn. 21.2 und 21.1 zu verzichten, bzw. die Belastung
der entsprechenden Grundstücke erheblich zu reduzieren.
Mit Urteil vom 2. Oktober 2014
(VB.2013.00742)
hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde
teilweise gut,
hob den Entscheid vom 4. Oktober
2013 auf und wies die Sache im Sinn der Erwägungen zu neuer Entscheidung an das
Baurekursgericht zurück. Dieses habe namentlich zu prüfen, ob die Stichstrasse
auch unter Berücksichtigung der noch zu eruierenden Folgen auf die
Betriebsabläufe der Kräutergärtnerei und die damit verbundenen
Verkehrssicherheitsfragen den Eingriff in das Eigentum von
A und B unter
Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen rechtfertige.
III.
A.
Das
Baurekursgericht lud daraufhin A und B ein, unter Einreichung entsprechender
vorhandener Belege Kennzahlen ihres Betriebs bekanntzugeben und sich zu den
Auswirkungen der geplanten Stichstrasse auf diesen zu äussern. Nachdem sich
anschliessend die weiteren Verfahrensbeteiligten zur Stellungnahme von A und B geäussert
hatten, wies das Baurekursgericht den Rekurs mit Entscheid vom 3. Juli
2015 abermals ab, soweit es darauf eintrat, auferlegte die Verfahrenskosten A
und B je zur Hälfte und verpflichtete diese, dem Gemeinderat Z zugunsten
der Quartierplanrechnung eine Umtriebsentschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen.
B.
A und B
gelangten am 4. September 2015 wiederum mit Beschwerde an das
Verwaltungsgericht. Sie beantragten, der Entscheid vom 3. Juli 2015 sei
aufzuheben, und ihre Grundstücke NZT-Nrn. 22.1 und 22.2 seien aus dem
Quartierplanperimeter zu entlassen. Dementsprechend sei der
Gemeinderatsbeschluss vom 2. März 2010 aufzuheben und die Angelegenheit
zwecks Überarbeitung des Quartierplans an den Gemeinderat Z
zurückzuweisen, mit der Auflage, auf die neue Stichstrasse zu verzichten und
eine "dezentrale" Erschliessungsvariante zu planen. Eventualiter sei
in Aufhebung des angefochtenen Entscheids die Thematik
"Landminderwertzuteilungsentschädigung" an das Baurekursgericht zur
Beweiseinholung und Neufestlegung der Entschädigung (gemäss
enteignungsrechtlichen Grundsätzen sowie basierend auf dem effektiven Verkehrswert
nicht vor dem Jahr 2010) zurückzuweisen, allenfalls - sofern das
Verwaltungsgericht selbst Beweis einholen und entscheiden wolle  sei die
Landminderwertentschädigung auf deutlich höher als Fr. 535.-/m
(auf über Fr. 1'000.-/m
) festzulegen. Ferner sei eventualiter
in Aufhebung des Entscheids vom 3. Juli 2015 die Thematik
"Mehrwertbeiträge" für die Grundstücke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 an
das Baurekursgericht zur Beweiseinholung und Neufestlegung der Entschädigung
(gemäss enteignungsrechtlichen Grundsätzen sowie basierend auf dem effektiven
Verkehrswert nicht vor dem Jahr 2010) zurückzuweisen, allenfalls  sofern das
Verwaltungsgericht selbst Beweis einholen und entscheiden wolle  sei auf die
Erhebung von Mehrwertbeiträgen für die Wasserleitungen auf diesen Grundstücken
zu verzichten bzw. deren Belastung erheblich zu reduzieren; alles unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten des Gemeinderats Z.
C.
Mit
Beschwerdeantwort vom 24. September 2015 beantragte der Gemeinderat Z,
die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Für den Fall,
dass das Verwaltungsgericht im Rahmen des Eintretens die Beschwerde nicht
vollumfänglich abweise, sei auf eine erneute Rückweisung an das
Baurekursgericht zu verzichten; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
von A und B. Am 6. Oktober 2015 beantragte das Baurekursgericht ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Innert erstreckter Frist
nahmen A und B am 20. November 2015 zu diesen Eingaben Stellung, woraufhin
der Gemeinderat Z am 2. Dezember 2015 duplizierte. Am 6. Januar
2016 verzichteten A und B auf eine weitere Vernehmlassung. Die
Quartierplangenossen E und F, die als Mitbeteiligte in das Verfahren
aufgenommen worden waren, reichten bis dahin keine Stellungnahmen ein.
D.
Mit
Präsidialverfügung vom 15. Februar 2016 setzte das Verwaltungsgericht dem
Gemeinderat Z Frist an, um Unterlagen (Pläne etc.) einzureichen, welche
die derzeitige Erschliessung der Grundstücke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 betreffend
Strom, Wasser und Abwasser dokumentieren. Mit Eingabe vom 18. März 2016
kam der Gemeinderat Z dieser Aufforderung nach. Am 31. März 2016
reichten auch A und B Unterlagen ein. Die Parteien liessen sich daraufhin
weitere Male vernehmen. Am 17. Juni und 18. Juli 2016 reichte auch F
Stellungnahmen ein. Zuletzt äusserten sich A und B am 3. Oktober 2016.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die
Beschwerdeführenden sind Eigentümer mehrerer im Quartierplanperimeter gelegener
Grundstücke und durch den Rekursentscheid unmittelbar beschwert, weshalb sie
zur Beschwerde berechtigt sind (§ 338a Abs. 1 Satz 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 [PBG] und § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG)
1.2
Die
Beschwerdeführenden beantragen neben anderem, der Entscheid vom 3. Juli
2015 sei aufzuheben, und ihre Grundstücke NZT-Nrn. 22.1 und 22.2 seien aus
dem Quartierplanperimeter zu entlassen (vorn III.B.). Der Beschwerdegegner
macht geltend, auf die Beschwerde könne insofern nicht eingetreten werden, da
die Beschwerde im zweiten Rechtsgang keinen entsprechenden Antrag enthalten
habe und damit der Streitgegenstand in unzulässiger Weise erweitert würde.
Die Beschwerdeführenden beantragten mit Beschwerde vom
4. November 2013 die vollumfängliche Aufhebung der Beschlüsse des
Beschwerdegegners und der Vorinstanz und die Rückweisung an den Beschwerdegegner
zur Überarbeitung des Quartierplans unter Verzicht auf die Stichstrasse. Die
Entlassung ihrer Grundstücke aus dem Quartierplan verlangten sie jedoch nicht
mehr (vorn II.B.). Demzufolge kann die Entlassung aus dem Quartierplan nach dem
Rückweisungsentscheid des Verwaltungsgerichts vom 2. Oktober 2014 nicht
mehr Gegenstand der vorliegenden Beschwerde sein. Insoweit ist auf diese nicht
einzutreten. Dass die Vorinstanz den Entlassungsantrag der Beschwerdeführenden
mit Verweis auf ihren Entscheid vom 4. Oktober 2013 im angefochtenen
Entscheid vom 3. Juli 2015 erneut beurteilte, ändert daran nichts.
Zur Frage der Zulässigkeit des Einbezugs von Grundeigentümern
in das Quartierplanverfahren, die aus dem Quartierplan keinerlei Nutzen ziehen,
deren Grundstücke aber für eine Quartiererschliessung unbedingt benötigt
werden, kann im Übrigen auf das Urteil des Verwaltungsgerichts vom
2. Oktober 2014 und den dort erwähnten Entscheid des Bundesgerichts vom
14. März 2000 (1P.721/1999) verwiesen werden.
2.
2.1
Der
Quartierplan ermöglicht im erfassten Gebiet eine der planungs- und
baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen
Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Alle Grundstücke innerhalb des
Quartierplangebiets müssen durch den Quartierplan erschlossen werden.
Erschliessungsanlagen sind so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung
der erfassten Grundstücke genügen. Das gilt auch für schon überbaute, jedoch
unzureichend erschlossene Grundstücke im Quartierplangebiet (§ 128
Abs. 1 und 2 PBG; BGE 106 Ia 94 E. 3b; VGr, 17. März 2016,
VB.2015.287/288, E. 6.4.4).
2.2
Erschlossen
ist ein Grundstück, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen
genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt
werden können und wenn die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen
und Altlasten gewährleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG; Art. 19
Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]). Genügende
Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung
der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der
öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG).
Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt
über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG; Normalien über
die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 [Zugangsnormalien]; VGr,
17. März 2016, VB.2015.287/288, E. 6.4.4).
2.3
Bei der
Planfestsetzung verfügt die Quartierplanbehörde über erhebliches prospektives
Ermessen;
den Gemeinden kommt im Quartierplanrecht
grundsätzlich Planungsautonomie zu. Demgemäss dürfen
Rekursbehörden bei
der Prüfung des festgesetzten Plans ihr eigenes Ermessen nicht einfach an die
Stelle desjenigen der Gemeindeorgane setzen. Hinsichtlich der Erschliessung hat
dies zur Folge, dass das Baurekursgericht einen auf einer vertretbaren
Erschliessung basierenden Plan nicht allein deshalb aufheben kann, weil es
einer anderen, als ebenfalls vertretbar erscheinenden Erschliessungsvariante
den Vorzug geben will. Die von der Gemeinde getroffene Lösung kann im
Rekursverfahren vielmehr erst dann abgeändert werden, wenn das Baurekursgericht
bei Abwägung aller Vor- und Nachteile zum Schluss kommt,
dass die von ihm ausgewählte Lösung aus überzeugenden
Gründen tatsächlich besser erscheint
VGr,
21. September 2015, VB.2014.00480, E. 2.3 f.).
2.4
Nach
Massgabe von § 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 20
Abs. 1 lit. a und b VRG nimmt das Verwaltungsgericht eine
Rechtskontrolle vor und überprüft dabei, ob die Rekursinstanz die Würdigung
durch die kommunale Behörde zu Recht für vertretbar bzw. nicht vertretbar
halten durfte. Es ist dagegen nicht dessen Aufgabe, eine eigene umfassende
Beurteilung der Gestaltungs- und Einordnungsfragen oder eine
Angemessenheitsprüfung vorzunehmen (vgl. § 50 Abs. 2 VRG; VGr,
21. September 2015, VB.2014.00480, E. 2.5).
3.
Der Vollständigkeit halber sei vorliegend Folgendes
wiederholt:
3.1
Der
Quartierplanperimeter gleicht in seiner Form einem grossen D. Die im Westen
gelegene I-Strasse, die J-Strasse im Osten, die im Norden gelegenen K- und L-Strasse
und die M-Strasse im Süden bilden die Grenzen. Die I- und die J-Strasse wurden
dem Quartierplangebiet zugewiesen. Der Quartierplan sieht vor, das Kerngebiet
bzw. die Parzellen NZT-Nrn. 6.1, 8.1, 21.1, 23 und 27 durch eine neu zu
erstellende, ca. 130 m lange und 5 m breite Stichstrasse
NZT-Nr. 30.6 zu erschliessen. Diese soll als Zugang für knapp
40 Wohneinheiten dienen und parallel zur M-Strasse respektive im
Grenzbereich der nördlich gelegenen Grundstücke NZT-Nrn. 6.1 und 21.2
sowie der südlich gelegenen Grundstücke NZT-Nr. 21.1 und 27 verlaufen.
Dabei durchquert sie die mit Treibhäusern (Kat.-Nr. 04 bzw.
NZT-Nr. 21.2) und einer Rüsterei (Kat.-Nr. 02 bzw. NZT-Nr. 21.1)
bebauten Grundstücke der Beschwerdeführenden. In der südwestlichen
Grundstücksecke der Parzelle NZT.-Nr. 8.1 gabelt sich die vorgesehene
Stichstrasse in zwei Äste. Der nach Norden verlaufende Ast verjüngt sich kurz
danach zum Fussweg NZT-Nr. 30.8, der die Verbindung zur N-Strasse im
Westen des Quartierplangebiets herstellen soll. Im Anschluss an den nach Osten
verlaufenden Kehrplatzast folgt eine Fusswegverbindung zur M-Strasse.
3.2
In den
Quartierplanunterlagen wird die festgesetzte Erschliessungsvariante als zentrale
Erschliessung bezeichnet. Die von den Beschwerdeführenden beantragte
"dezentrale" Erschliessungsvariante sähe demgegenüber vor, das Gebiet
mittels Zufahrten über bereits bestehende Strassen, namentlich die M-, die N-
und die O-Strasse, zu erschliessen.
4.
4.1
Art. 26
Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) gewährleistet das
Eigentum. Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung
gleichkommen, sind voll zu entschädigen (Art. 26 Abs. 2 BV). Überdies
sind solche Eingriffe nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage
beruhen, durch ein öffentliches Interesse oder durch den Schutz von
Grundrechten Dritter gerechtfertigt und verhältnismässig sind (Art. 36
BV). Das Verwaltungsgericht erwog bereits im Urteil vom 2. Oktober 2014,
dass der Einbezug der Grundstücke der Beschwerdeführenden in den Quartierplan
und die geplante Stichstrasse aufgrund der vorgesehenen Flächenabzüge und der
Kostenpflicht für die zu erstellenden Erschliessungsanlagen eine
Eigentumsbeschränkung darstellen. Die §§ 123 ff. PBG bilden hierfür
eine gesetzliche Grundlage, und das öffentliche Interesse an einer
vollständigen Erschliessung der vom Quartierplan erfassten Grundstücke bzw. des
Kerngebiets ist ausgewiesen und grundsätzlich unbestritten. Fraglich ist indes,
ob der Eingriff in der vorgesehenen Form verhältnismässig ist, namentlich ob
dieses Interesse im konkreten Fall jenes der Beschwerdeführenden am Verzicht
der Stichstrasse überwiegt. Nur dann ist der Eingriff zumutbar (Ulrich
Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A.,
Zürich etc. 2016, Rz. 555 ff.).
4.2
Da die
Beschwerdeführenden geltend machen, die geplante Stichstrasse habe unzumutbare
Auswirkungen auf ihren Betrieb zur Folge, die gar zur Aufgabe desselben führen
würden, ist auch deren Wirtschaftsfreiheit gemäss Art. 27 BV tangiert.
5.
5.1
Im
Entscheid vom 17. Dezember 2010 erwog die Vorinstanz, der Beschwerdegegner
habe die Vorteile der geplanten Erschliessung mittels einer Stichstrasse
dargelegt und einleuchtend aufgezeigt, dass eine solche sich als zweckmässig erweise.
Insbesondere sei die vorgesehene Lösung hinsichtlich Gesamtkosten,
Verkehrssicherheit und Ausfahrten in übergeordnete Strassen, Vermeidung von
Zusatzverkehr im Dorfkern, Landverbrauch, Zugang zum Leitungsunterhalt,
Zweckmässigkeit der Grundstückszufahrten und Feuerwehrzufahrt der dezentralen
Lösung vorzuziehen und bei anderen Kriterien wie Bebaubarkeit der Parzellen,
Zweckmässigkeit der Wasser- und Abwasseranlagen und Fusswege seien beide Lösungen
gleichwertig. Das Verwaltungsgericht erachtete demgegenüber in seinem Urteil
vom 28. Februar 2013 die Durchführung eines Augenscheins als unerlässlich
für die Prüfung der Frage, ob der Beschwerdegegner die dezentrale Erschliessung
zu Recht als ungeeignet verworfen und damit sein Ermessen rechtskonform ausgeübt
habe (vorn I.C.).
Auch nach dem Augenschein kam die Vorinstanz im Entscheid vom
4. Oktober 2013 zum Schluss, dass die vorgesehene (rückwärtige)
Erschliessung der im Kern gelegenen Grundstücke Kat.-Nrn. 17 und 18 sowie
der an die M-Strasse anstossenden Grundstücke Kat.-Nrn. 02, 19 und 20
gegenüber den dezentralen Varianten, die vom Beschwerdegegner im Übrigen
durchaus ernsthaft geprüft worden seien, namentlich in Anbetracht der
bestehenden baulichen Gegebenheiten und der Terrainverhältnisse  das Gelände
falle von der M-Strasse nach Norden ab  unter verkehrstechnischen und
verkehrssicherheitsmässigen klar überlegen sei. Die geplante Zufahrt verlaufe
in weitgehend ebenem Gelände, und mit den Einmündungen in die I-Strasse und
weiter in die M-Strasse würden Anschlüsse an das übergeordnete Strassennetz
hergestellt. Die Verkehrsknoten seien sehr übersichtlich ausgestaltet, und in
der M-Strasse seien zudem Abbiegespuren vorhanden. Die Sichtweiten seien
bestens gewährleistet. Der von insgesamt höchstens 40 Wohneinheiten
ausgelöste Verkehr halte sich zwar in Grenzen, zumal dieser je nach Variante
auf verschiedene Kanäle verteilt werden könne. Es sei indessen nachvollziehbar,
wenn der Beschwerdegegner jegliche weitere Verkehrsbelastung im Dorfkern
vermeiden wolle. Unter Verkehrsführungsaspekten sei die neue Stichstrasse ab
der I-Strasse klar vorzuziehen. Bei den weiteren zu berücksichtigenden
planerischen Kriterien wie Zweckmässigkeit der Parzellierung (Grundstücksform,
Grösse, Zuteilung), Zweckmässigkeit der Zufahrten (Lage und Höhe zum
Grundstück), Zweckmässigkeit von Abwasseranlagen, Wasserversorgung und
Fusswegverbindungen sei die gewählte Lösung mindestens gleichwertig. Ebenso
schneide sie bei den Gesamtkosten (Erstellungskosten und Landverbrauch) gut ab.
In seinem Urteil vom 2. Oktober 2014 musste das Verwaltungsgericht nicht
näher auf diese Erwägungen eingehen, nachdem es den Sachverhalt hinsichtlich
des Einflusses der Stichstrasse auf die Kräutergärtnerei der
Beschwerdeführenden, namentlich in Bezug auf das zu erwartende
Verkehrsaufkommen, als unzureichend abgeklärt beurteilte, weshalb das
öffentliche Interesse nicht hinreichend mit den privaten Interessen hatte
verglichen werden können (vorn II.B.).
Im Entscheid vom 3. Juli 2015 erwog die Vorinstanz
schliesslich unter Verweis auf die ersten beiden Rekursentscheide, die geplante
Stichstrasse stelle aus quartierplantechnischer Sicht die mit Abstand beste
Erschliessungsvariante dar. Die 130 m lange Strasse verlaufe in ebenem
Gelände weitgehend geradlinig. Die Anschlüsse an das übergeordnete Strassennetz
würden mit den rechtwinkligen Einmündungen in die I-Strasse und weiter in die M-Strasse
hergestellt. Beide Verzweigungen seien übersichtlich. Auf der M-Strasse seien
auch Abbiegespuren vorhanden. Die Sichtweiten seien bestens gewährleistet.
5.2
Aus rein
raumplanerischen Gesichtspunkten ist diese Einschätzung der Vorinstanz
angesichts des zu respektierenden Interesses des Beschwerdegegners und der
beschränkten Kognition des Verwaltungsgerichts (vorn E. 2.3 f.) nicht
zu beanstanden. Das Verwaltungsgericht hat allerdings bereits im Urteil vom
2. Oktober 2014 festgehalten, dass das erwartete, geringe
Verkehrsaufkommen auf der Stichstrasse nicht für diese Variante spreche, da
auch im Fall der dezentralen Erschliessung des Quartierplangebiets über den
Dorfkern mit wenig Mehrverkehr zu rechnen sei. Die Vorinstanz hatte denn auch
aufgrund des Rückweisungsentscheids zu prüfen, ob die gewählte Variante auch
unter Berücksichtigung der spezifischen gewerblichen Interessen der Kräutergärtnerei
bzw. der Auswirkungen auf deren Betriebsabläufe und die damit verbundenen
Verkehrssicherheitsfragen den Eingriff in das Eigentum der Beschwerdeführenden
unter Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen rechtfertigt. In diesem
Zusammenhang gilt es indes auch zu beachten, dass eine dezentrale Erschliessung
des Quartierplangebiets mittels Zufahrten über bereits bestehende Strassen
(vorn E. 3.2) der geplanten Stichstrassenvariante aus raumplanerischen
Gesichtspunkten bzw. unter Verkehrsführungsaspekten zwar unterlegen ist,
grundsätzlich aber ebenso realisiert werden könnte (E. 4.3.2).
6.
6.1
Die
Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid vom 3. Juli 2015, die geplante
Stichstrasse tangiere die Interessen der Beschwerdeführenden, indem sie
zwischen den Betriebsvorplatz und die Folientunnels auf den Grundstücken
Kat.-Nrn. 03 und 04 zu liegen komme. Die Folientunnels, in denen
verschiedene kleinere und arbeitsintensive Kulturen gehalten würden, umfassten
insgesamt 32 Aren Anbaufläche, was einem Drittel der Gesamtfläche der
Gewächshäuser und ca. 7 % der gesamten Kräuteranbaufläche des Betriebs
ausmache. Die Folientunnels würden einen wichtigen Bestandteil des Betriebs
bilden und weder verlegt noch aufgegeben werden können. Während die Grösse des
Betriebsvorplatzes ungeschmälert bleibe, bedinge die Anlegung der Stichstrasse
eine Kürzung der Tunnels, was zu einer Verringerung der Anbaufläche um
320 m
führe, was 10 % bezogen auf die Anbaufläche der
Folientunnels im Quartierplangebiet bzw. etwa 3 % bezogen auf die
Gewächshausflächen des gesamten Betriebs entspreche. Dadurch reduziere sich der
Betriebsgewinn  den Berechnungen des Beschwerdegegners folgend  um rund
0,7 %, was seitens der Beschwerdeführenden zu verschmerzen sei. Weiter
bedinge die Bewirtschaftung zufolge der Stichstrasse zwar gewisse Anpassungen
der Betriebsabläufe, namentlich müsse ebendiese bei Anlieferungen oder
Abtransporten überquert werden. Gewisse Zuliefer- und Abladevorgänge würden
nicht mehr direkt vor den Folientunnels, sondern auf dem Betriebsvorplatz
stattfinden müssen. Von einer unhaltbaren Bewirtschaftungskomplizierung und
einer Sicherheitsgefährdung könne indessen angesichts des durch die
Stichstrasse ausgelösten, sich in engen Grenzen haltenden Verkehrs keine Rede
sein. So sei mit durchschnittlich sieben, in Spitzenzeiten (am frühen Morgen)
mit 30 Fahrten pro Stunde zu rechnen. Bei solchen Verhältnissen sei die Querung
der Stichstrasse, welche auch beim Tragen von Gerätschaften oder
Setzlingskisten inklusive Beobachtungsphase maximal zehn Sekunden dauere, den
Annahmen der Beschwerdeführenden folgend  das heisst durchschnittlich hundert
Überquerungen von Mitarbeitenden, fünfmalige Querung mit Traktoren und
Pflanzenschutzgeräten  unproblematisch und gefahrlos, zumal die Mitarbeitenden
jetzt schon auf den Verkehr achten müssten. Sodann sei nicht einzusehen,
inwiefern die Stichstrasse, die zur Hauptfussverbindungsstrecke zwischen dem
Quartier und dem Dorf werde, geeignet sein sollte, einen Fussgängerverkehr
auszulösen, der eine Gefährdung für andere oder sich darstellen könnte. Vorab
sei zwar mit einigen Schülern und Fussgängern zu rechnen, diese hätten aber bei
der Benützung von Strassen ohnehin eine gewisse Vorsicht walten zu lassen.
Weshalb Fussgänger das Gelände der Beschwerdeführenden andauernd betreten und
die Betriebsabläufe behindern sollten, sei unerfindlich. Zusammengefasst erwog
die Vorinstanz, die durch die Stichstrasse bedingten Erschwernisse (Verkürzung
der Folientunnels, Anpassung der Betriebsabläufe) seien trag- und zumutbar. Die
Tangierung der privaten Interessen der Beschwerdeführenden sei keineswegs
derart, dass sie die öffentlichen Interessen an einer hinreichenden,
verkehrssicheren und unter allen Titeln optimalen Erschliessung des
quartierplanbedürftigen Gebiets mittels der geplanten Stichstrasse in den
Hintergrund zu drängen vermöchten. Für die notwendigen Anpassungen auf den
Betriebsparzellen seien die Beschwerdeführenden denn auch gemäss dem insofern
rechtskräftigen Entscheid vom 17. Dezember 2010 angemessen zu entschädigen.
6.2
6.2.1
Entgegen der von den Beschwerdeführenden vorgetragenen Rüge setzte sich die
Vor­instanz damit durchaus mit ihren Interessen auseinander. Wie sich aus den
nachfolgenden Erwägungen ergibt, vermag jedoch ihr Schluss, die öffentlichen
Interessen würden diejenigen der Beschwerdeführenden überwiegen, nicht zu
überzeugen.
6.2.2
Die von der Vorinstanz angestellten Berechnungen zu den betroffenen
Anbauflächen und zur Reduktion des Betriebsgewinns, die auf den von ihnen
eingereichten Unterlagen beruhen, stellen die Beschwerdeführenden mit
Beschwerde nicht substanziiert infrage. Immerhin legten sie jedoch gegenüber
der Vorinstanz in ihrer Stellungnahme vom 13. Februar 2015 ausführlich und
nachvollziehbar dar, dass und inwiefern die Stichstrasse bzw. die dadurch
bedingte Verkleinerung der Anbaufläche in den Folientunnels doch nicht
unbeachtliche Auswirkungen hinsichtlich Produktion und finanziellen Ertrag
hätte. So führten sie aus, aufgrund der Nähe zum Betriebsgebäude würden in den
Gewächshäusern in der Kernzone verschiedene kleinere, sehr arbeitsintensive
Kulturen gehalten. Für die Führung der Kräutergärtnerei seien diese Kräuter
unverzichtbar. Der Ertrag aus den Gewächshäusern für Küchenkräuter sei
überproportional höher als bei den Freilandkulturen und mache gemäss
Erntemengen rund 72 % aus, wobei der effektive Anteil wegen der höheren
Ausbeute geschätzt ca. 75 % des Gesamtertrags der Küchenkräuter ausmache.
Davon entfalle rund ein Drittel auf die Gewächshäuser in der Kernzone. Beim
Gewinn verhalte es sich ähnlich, wobei hier von einem Verhältnis von 70 %
(Gewächshäuser) zu 30 % (Freilandkulturen) auszugehen sei. Die
Stichstrasse würde einen spürbaren Verlust an Gewächshausfläche bedeuten, der
sich erheblich auf den Ertrag bzw. Gewinn auswirken würde, der nicht mit den
Freilandkulturen kompensiert werden könnte.
6.2.3
Wie die Vorinstanz ausführlich aufzeigte, werden die Betriebsabläufe durch
die Stichstrasse zweifellos behindert und müssen deswegen verschiedene
(entschädigungspflichtige) Anpassungen vorgenommen werden. Insbesondere bringt
die Stichstrasse nicht nur eine Verkleinerung der Folientunnels, sondern auch
des Vorplatzes neben den Gewächshäusern mit sich, der von den
Beschwerdeführenden unbestrittenermassen für die Zwischenlagerung der jungen
Setzlinge benutzt wird. Gemäss den nachvollziehbaren Ausführungen der
Beschwerdeführenden sind die Setzlinge jedoch auf diesen Standort angewiesen.
Namentlich ist die unmittelbare Nähe zum Betriebsgebäude zwingend, weil sie als
Jungpflanzen sehr anfällig und sensibel sind und deshalb permanent überwacht
und kontrolliert werden müssen, bis sie ausgewachsen sind und verteilt werden
können.
6.2.4
Soweit sich die Beschwerdeführenden im Zusammenhang mit der von der
Stichstrasse mindestens tangierten Verkehrssicherheit wiederum auf die Expertise
der Beratungsstelle für Unfallverhütung in der Landwirtschaft (BUL) und
diejenige des "Strickhofs" berufen, kann auf die Erwägungen im Urteil
vom 2. Oktober 2014 verwiesen werden. Schon damals erachtete das
Verwaltungsgericht die von der Vorinstanz geäusserten Bedenken hinsichtlich
dieser Parteigutachten  diejenige der BUL leite eine Betriebsaufgabe allein
aus dem Sicherheitsrisiko ab und nehme keinen Bezug auf die übrigen
Produktionsflächen, diejenige des "Strickhofs" erachte eine
Betriebsaufgabe als gegeben und äussere sich nur in allgemeiner Weise zu den
entsprechenden Kosten, nicht jedoch darüber, ob die Stichstrasse überhaupt
ökonomische Folgen zeitige  als begründet, weswegen ihnen nur wenig Gewicht
beizumessen sei. An diesen Erwägungen ist festzuhalten, zumal die Expertisen 
wie dies der Beschwerdegegner zu Recht einwendet  nach der Einholung der
Kennzahlen des Betriebs durch die Vor­instanz im Anschluss an das Urteil vom
2. Oktober 2014 in Bezug auf die wirtschaftlichen Auswirkungen der Stichstrasse
ohnehin als überholt gelten müssen. Gemäss dem Technischen Bericht soll die
Stichstrasse der Erschliessung von lediglich maximal 40 Wohneinheiten dienen
und keinen Fremdverkehr aufweisen. Auch wenn der Verkehr damit eher gering sein
dürfte, so ist mit den Beschwerdeführenden doch von einem erhöhten
Gefährdungspotenzial aufgrund der betriebsbedingten Querungen auszugehen. Auch sind
ihre Befürchtungen durchaus nachvollziehbar, dass der Betriebsvorplatz vor den
Gewächshäusern wegen der Stichstrasse zum Allgemeingut für Kinder und sonstige
Fussgänger werden könnte und sich die Stichstrasse als Fussgängerverbindung zum
Dorf bzw. zu den dort angesiedelten Einfamilienhäusern anböte, was wiederum die
Betriebssicherheit beeinträchtigen werden würde.
6.2.5
Zu beachten ist demgegenüber, dass der Betrieb der Beschwerdeführenden
tatsächlich insofern von der Stichstrasse profitieren würde, als diese den
Wenderadius für Lastwagen im Zusammenhang mit der Anlieferung oder dem
Abtransport von Ware vergrössern würde und dank ihr weniger Manövrierfläche
freigehalten werden müsste.
6.3
6.3.1
Zu prüfen ist weiter, ob der festgesetzte Quartierplan eine Verbesserung
der bestehenden Erschliessung bewirkt. Dabei erwog das Verwaltungsgericht
bereits mit Urteil vom 2. Oktober 2014, die Grundstücke NZT-Nr. 22.1
und 22.2 seien von der I-Strasse aus vollumfänglich erschlossen und deshalb in
sämtlichen Beitragsperimetern von Erstellungskosten befreit. Daran ist
festzuhalten.
Im gleichen Urteil erwog das
Verwaltungsgericht sodann, Uneinigkeit bestehe demgegenüber hinsichtlich des
Erschliessungsgrads der Grundstücke NZT-Nr. 21.1 und 21.2. Während
Letzteres aufgrund des Rekursenscheids vom 17. Dezember 2010 vollständig
aus dem Strassenbeitragsperimeter entlassen worden sei, werde Ersteres von diesem
in der zweiten Bautiefe erfasst. Dies erscheine gerechtfertigt, würde das
Grundstück NZT.-Nr. 21.1 aufgrund der Stichstrasse in der Tat von der
Verbesserung der rückwärtigen Erschliessung profitieren. Auch daran ist
festzuhalten. Das Verwaltungsgericht erwog indes weiter, der Vorinstanz könne
demgegenüber insofern nicht gefolgt werden, als sie die Grundstücke
NZT-Nr. 21.1 und 21.2 betreffend Strom, Wasser und Abwasser als nicht
erschlossen bezeichnet habe, wäre doch der Betrieb der Kräutergärtnerei so gar
nicht möglich. Diesbezüglich sei die Sachlage unklar, und es ist nicht
ersichtlich, ob bzw. in welchem Mass die Beschwerdeführenden in diesem
Zusammenhang einen Nutzen aus der Stichstrasse ziehen würden. Nachdem die
Vorinstanz im Anschluss an den Rückweisungsentscheid vom 2. Oktober 2014 diesbezüglich
keine Abklärungen getroffen hatte, setzte das Verwaltungsgericht dem
Beschwerdegegner mit Präsidialverfügung vom 15. Februar 2016 Frist an, um
Unterlagen (Pläne etc.) einzureichen, welche die derzeitige Erschliessung
dieser Grundstücke betreffend Strom, Wasser und Abwasser dokumentieren würden
(vorn III.B.).
6.3.2
Der Beschwerdegegner macht geltend, das Leitungsnetz im Gebiet H sei gemäss
dem gültigen Generellen Wasserversorgungsprojekt (GWP) unterdimensioniert. Die
Grundstücke Kat.-Nrn. 02, 03 und 04 bzw. NZT-Nrn. 21.1, 21.2 und 22.1
seien hinsichtlich Löschwasserversorgung nicht baureif. Das GWP sehe als
Massnahme den Bau einer neuen Ringschlussleitung für das Quartier vor, die den
erforderlichen Löschwasserbezug ermögliche und die Versorgungssicherheit
erhöhe. Die Kosten seien nach üblichen Quartierplangrundsätzen verlegt. Die
bestehenden (Brauch-)Wasseranschlüsse der Gebäude Vers.-Nrn. 05 und 06 ab
den öffentlichen Leitungen in der I- und der M-Strasse seien im Beitragsperimeter
berücksichtigt, indem die Gebäudegrundrisse zuzüglich des Grenzabstands nur zu
50 % belastet würden. Dasselbe gelte sinngemäss auch hinsichtlich der
Stromversorgung der Grundstücke Kat.-Nrn. 02, 03 und 04 bzw.
NZT-Nrn. 21.1, 21.2 und 22.1. So sei die Stromversorgung des Areals
zwischen O-Strasse und M-Strasse gemäss dem Projekt der Elektrizitätswerke des
Kantons Zürich ungenügend. Eine neue Verbindungsleitung sei in der Stichstrasse
und im anschliessenden Fussweg zur N-Strasse vorgesehen. Schliesslich sei das
ganze Quartierplangebiet nach dem Generellen Entwässerungsplan (GEP) zukünftig
im Trennsystem zu entwässern. Die Grundstücke der Beschwerdeführenden würden
über keine Möglichkeit verfügen, an Regenwasserleitungen anzuschliessen. Bei den
Leitungen in der I-Strasse handle es sich einerseits um einen
Mischwasser-Sammelkanal und andererseits um Mischwasserleitungen der
Strassenentwässerung. Die bestehenden Leitungen quer über das Grundstück
Kat.-Nr. 04 bzw. NZT-Nr. 21.2 und in der M-Strasse seien ebenfalls
Mischwasserleitungen und zudem hydraulisch überlastet. Das neue Trennsystem
werde in der Stich­strasse erstellt. Die Grundstücke Kat.-Nrn. 02 und 04
seien hinsichtlich der Abwasserentsorgung ebenfalls nicht baureif. Letzteres
Grundstück profitiere zudem direkt von der Aufhebung der querenden
Wasserleitung. Die Kosten seien wiederum nach den üblichen
Quartierplangrundsätzen verlegt. Zusammengefasst ergebe sich, dass die
Grundstücke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 ungenügend erschlossen seien, die zur
Diskussion stehende Stichstrasse auch als Trassee für Werkleitungen diene und
in dieser Hinsicht auch den Grundstücken der Beschwerdeführenden zugutekomme.
6.3.3
Wie erwähnt (vorn E. 7.3.2), ist der Vorinstanz nicht zu folgen, wenn
sie  was sie mit Verweis auf ihren Entscheid vom 4. Oktober 2017 erneut
tut  die Grundstücke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 betreffend Strom, Wasser und
Abwasser als nicht erschlossen bezeichnet. Aufgrund der dokumentierten
Darstellung des Beschwerdegegners ist aber nachvollziehbar, dass der
Quartierplan bzw. die vorgesehene Stichstrasse tatsächlich eine gewisse
Verbesserung der bestehenden Erschliessung dieser Grundstücke bewirkt. Insofern
hat dies auch Vorteile für den Betrieb zur Folge. Die Beschwerdeführenden
machen zwar geltend, ihre Grundstücke seien schon lange voll erschlossen. Dies
ergebe sich namentlich aus dem Schreiben des Beschwerdegegners zur
Wasseranschlussbewilligung vom 21. November 1979 bzw. dem Beschluss vom
10. Juni 1998. Zu Recht hält der Beschwerdegegner dem jedoch entgegen,
dass die Anschlussbewilligung und die zugehörige Gebühr nur die
"Plastic-Treibhäuser" betrafen, nicht auch Gebäude wie namentlich
Wohnhäuser, wofür weitere Erschliessungsbeiträge explizit vorbehalten wurden.
Auch der Gemeinderatsbeschluss vom 10. Juni 1998 enthält nicht die
Aussage, dass die Grundstücke vollumfänglich erschlossen seien. Solches lässt
sich ebenso wenig aus den eingereichten Gebührenrechnungen ableiten. Stark ins
Gewicht fällt indes, dass die Beschwerdeführenden auf eine Verbesserung der
bestehenden Erschliessung zur Sicherstellung des Betriebsablaufs derzeit
offensichtlich nicht angewiesen sind.
6.4
In einer
Gesamtbetrachtung überwiegen die tangierten privaten Interessen der
Beschwerdeführenden die öffentlichen Interessen an einer Erschliessung des
quartierplanbedürftigen Gebiets mittels der geplanten Stichstrasse (vgl. vorn
E. 6.2.1). Die von diesen aufgrund der Stichstrasse zu gewärtigenden
Auswirkungen auf den Betrieb ihrer Kräutergärtnerei  Reduktion der
Gewächshausfläche wertvoller Kräuter, Verkleinerung des Vorplatzes für die
Setzlinge, Störung des Betriebsablaufs durch Verkehr und Fussgänger und damit
einhergehende Gefährdung für Betriebsmitarbeiter und Anwohner  erscheinen vor
dem Hintergrund, dass alternative Erschliessungsvarianten auch nach Ansicht des
Beschwerdegegners vorhanden sind (vorn E. 3.2), nicht zumutbar. Zu
beachten ist ferner, dass auch der Beschwerdegegner ein Interesse am Erhalt des
Betriebs als lokaler Produzent und Arbeitgeber haben muss, und insofern auch
ein öffentliches Interesse an einem reibungslosen Betriebsablauf besteht.
7.
Die Beschwerdeführenden beantragen, der Entscheid vom
3. Juli 2015 sei aufzuheben, und ihre Grundstücke NZT-Nrn. 22.1 und
22.2 seien aus dem Quartierplanperimeter zu entlassen. Dementsprechend sei der
Gemeinderatsbeschluss vom 2. März 2010 aufzuheben und die Angelegenheit
zwecks Überarbeitung des Quartierplans an den Gemeinderat zurückzuweisen, mit
der Auflage, auf die neue Stichstrasse zu verzichten und eine dezentrale
Erschliessungsvariante zu planen (vorn III.B.). Während die Beschwerde insofern
gutzuheissen ist, als der vorinstanzliche Entscheid vom 3. Juli 2015 und
der Beschluss des Beschwerdegegners vom 2. März 2010 angesichts der
Unzumutbarkeit der Stichstrasse aufzuheben sind, besteht kein Anlass, dem
Beschwerdegegner aufzugeben, eine dezentrale Erschliessungsvariante zu planen.
Mit Aufhebung des Festsetzungsbeschlusses wird das Quartierplanverfahren in den
Stand zurückversetzt, in dem er sich vor demselben befand. Es bleibt dem Beschwerdegegner
überlassen, inwiefern er das Quartierplanverfahren  unter Verzicht auf die
Stichstrasse  weiterführen bzw. zu einem Abschluss bringen will, weshalb die
Sache an denselben zurückzuweisen ist.
8.
8.1
Nach dem
Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen, soweit darauf einzutreten
ist, und sind Dispositivziffern I und IV des Entscheids der Vorinstanz vom
3. Juli 2015 und der Beschluss des Beschwerdegegners vom 2. März 2010
aufzuheben.
8.2
Vorliegend
erscheint es angemessen, die Gerichtskosten zu drei Vierteln dem
Beschwerdegegner und zu einem Viertel den Beschwerdeführenden unter
solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 65 Abs. 2 in Verbindung mit
§ 13 Abs. 2 VRG). Die Kosten des Rekursverfahrens sind gleichermassen
zu verteilen. Sodann ist der Beschwerdegegner zu verpflichten, die überwiegend
obsiegenden Beschwerdeführenden zu entschädigen, wobei für das Rekursverfahren
eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 5'000.- (inklusive MWST) und
für das Beschwerdeverfahren eine solche von Fr. 3'000.- (inklusive MWST)
als angemessen erscheinen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss erkennt
die Kammer
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird.
Dispositivziffern I und IV des Entscheids des Baurekursgerichts vom
3. Juli 2015 und der Beschluss des Beschwerdegegners vom 2. März 2010
werden aufgehoben.
In Abänderung von Dispositivziffer II des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 3. Juli 2015 werden die Verfahrenskosten zu drei
Vierteln dem Beschwerdegegner und  unter solidarischer Haftung für einen
Viertel  zu je einem Achtel den Beschwerdeführenden auferlegt.
In Abänderung von Dispositivziffer III des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 3. Juli 2015 wird der Beschwerdegegner verpflichtet,
den Beschwerdeführenden für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von
Fr. 5'000.- (inklusive MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft dieses Urteils.
Die Sache wird im Sinn der Erwägungen an den Beschwerdegegner
zurückgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr. 1'060.--     Zustellkosten,
Fr. 9'060.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden zu drei Vierteln dem Beschwerdegegner und  unter
solidarischer Haftung für einen Viertel  zu je einem Achtel den Beschwerdeführenden
auferlegt.
4.    Der
Beschwerdegegner wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- (inklusive
MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen dieses
Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an