zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00369 · 2025-05-15 · de

Baubewilligung | Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohneinheiten und einer Unterniveaugarage; Anrechenbarkeit an die Ausnützungsziffer von vier, jeweils als "Keller" bzw. "Hauswirtschaft" bezeichneten Räumen in zwei Wohnungen. An die Ausnützungsziffer anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden (§ 255 Abs. 1 PBG). Massgebend für die Anrechenbarkeit ist, ob ein Gebäudeteil aufgrund seines Ausbaus bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen könnte oder nicht. Sind die wohnhygienischen Anforderungen nach §§ 299 ff. PBG nicht erfüllt, ist in einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass die Anforderungen an einen Wohn- oder Arbeitsraum verletzt sind (E. 3.2). Vorliegend sind die Belichtungsverhältnisse mit höchstens 5 % Fensterfläche im Verhältnis zur Grundfläche deutlich ungenügend (E. 3.4). Die Nebennutzflächen sind grosszügig bemessen, sie erscheinen jedoch angesichts der ebenfalls grosszügigen Nettowohnflächen in den betreffenden Wohnungen noch nicht als übertrieben (E. 3.6). Die Räume sind unbeheizt und erfüllen die Anforderungen an wohnhygienisch einwandfreie Verhältnisse nicht. Nach der Gesamtbetrachtung sind sie nicht für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten geeignet, eine missbräuchliche Nutzung erscheint damit als unwahrscheinlich (E. 3.8). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 15.05.2025 VB.2024.00369
Zurich Verwaltungsgericht 15.05.2025 VB.2024.00369
Zurigo Verwaltungsgericht 15.05.2025 VB.2024.00369

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00369
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00369
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 15.05.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohneinheiten und einer Unterniveaugarage; Anrechenbarkeit an die Ausnützungsziffer von vier, jeweils als "Keller" bzw. "Hauswirtschaft" bezeichneten Räumen in zwei Wohnungen.
An die Ausnützungsziffer anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden (§ 255 Abs. 1 PBG). Massgebend für die Anrechenbarkeit ist, ob ein Gebäudeteil aufgrund seines Ausbaus bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen könnte oder nicht. Sind die wohnhygienischen Anforderungen nach §§ 299 ff. PBG nicht erfüllt, ist in einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass die Anforderungen an einen Wohn- oder Arbeitsraum verletzt sind (E. 3.2). Vorliegend sind die Belichtungsverhältnisse mit höchstens 5 % Fensterfläche im Verhältnis zur Grundfläche deutlich ungenügend (E. 3.4). Die Nebennutzflächen sind grosszügig bemessen, sie erscheinen jedoch angesichts der ebenfalls grosszügigen Nettowohnflächen in den betreffenden Wohnungen noch nicht als übertrieben (E. 3.6). Die Räume sind unbeheizt und erfüllen die Anforderungen an wohnhygienisch einwandfreie Verhältnisse nicht. Nach der Gesamtbetrachtung sind sie nicht für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten geeignet, eine missbräuchliche Nutzung erscheint damit als unwahrscheinlich (E. 3.8).
Abweisung.
Stichworte:
ANRECHENBARKEIT
AUSNÜTZUNG
AUSNÜTZUNGSZIFFER
BASTELRAUM
BELICHTUNG
FENSTERFLÄCHE
HAUSWIRTSCHAFT
HOBBYRAUM
KELLER
WOHNHYGIENE
Rechtsnormen:
§ 39 BBauV I
§ 52 Abs. I PBG
§ 255 Abs. I PBG
§ 299 PBG
§ 300 Abs. I PBG
§ 301 Abs. I PBG
§ 302 Abs. I PBG
§ 302 Abs. II PBG
§ 338a PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00369
Urteil
der 1. Kammer
vom 15. Mai 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter
Josua Raster, Gerichtsschreiber Yann Aders.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    D AG,
vertreten durch RA E,
2.    Stadtrat Uster,
vertreten durch RA F,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Der Stadtrat Uster erteilte der D AG mit Beschluss
vom 20. Juni 2023 die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des
bestehenden Gebäudes Vers.-Nr. 01 und den Neubau eines Mehrfamilienhauses
mit Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der G-Strasse 03 in H,
Uster.
II.
Gegen den Beschluss vom 20. Juni 2023 erhoben A und B
mit gemeinsamer Eingabe vom 21. Juli 2023 Rekurs beim Baurekursgericht des
Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des Beschlusses. Das
Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 22. Mai 2024 ab.
III.
Gegen diesen Entscheid erhoben A und B mit Eingabe vom
21. Juni 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und
beantragten unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inklusive Mehrwertsteuer)
zulasten der Beschwerdegegnerschaft (auch für das vorinstanzliche Verfahren)
die Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide.
Der Stadtrat Uster beantragte mit Eingabe vom
12. Juli 2024 die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei, unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführenden. Mit
Vernehmlassung vom 15. Juli 2024 stellte die D AG die Anträge, die
Beschwerde sei abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden. Das Baurekursgericht beantragte am 23. Juli 2024 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. A und B hielten mit Replik
vom 5. September 2024 innert erstreckter Frist an ihren Anträgen fest. Die
D AG duplizierte mit Eingabe vom 16. September 2024, der Stadtrat
Uster mit Eingabe vom 19. September 2024.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1
in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig.
1.2
Als Eigentümer der direkt angrenzenden
Liegenschaft sind die Beschwerdeführenden zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).
1.3
Da auch die weiteren
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Das Bauvorhaben der privaten Beschwerdegegnerin betrifft
ein Grundstück in der Wohnzone W2/40 gemäss der Bau- und Zonenordnung
Uster. Das Baugrundstück ist derzeit mit einer Bestandesbaute überstellt, die
abgebrochen und durch ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohneinheiten und einer
Unterniveaugarage ersetzt werden soll.
Im anrechenbaren Untergeschoss sind in den Wohnungen 04
und 05 – die über Nettowohnflächen (ohne Keller und Reduits) von etwas
über 142 m
2
bzw. 144 m
2
verfügen – an der
Westseite je zwei Räume vorgesehen, die als "Keller" und
"Hauswirtschaft" bezeichnet sind. Ihre Grundflächen betragen in der
Wohnung 04 11,00 m
2
bei 0,55 m
2
Fensterfläche
(Hauswirtschaft) und 20,96 m
2
bei 0,9 m
2
Fensterfläche (Keller); in der Wohnung 05 sind 20,03 m
2
bei
1,00 m
2
Fensterfläche (Keller) und 17,61 m
2
bei
0,88 m
2
Fensterfläche (Hauswirtschaft) projektiert.
3.
3.1
Vor
Verwaltungsgericht machen die Beschwerdeführenden einzig noch geltend, dass die
Ausnützungsziffer aufgrund der sich im anrechenbaren Untergeschoss befindenden
Keller- und Hauswirtschaftsräume massiv überschritten werde. Diese seien an die
Ausnützungsziffer anzurechnen. Die Wohnungen 04 und 05 verfügten nebst dem
Zugang zu Hobbyraum, Weinkeller und Trocknungsraum sowie den Kellerräumen im
Geschoss der Unterniveaugarage zusätzlich pro Wohnung über sehr grosse
Nebenflächen mit je einem Keller- und einem Hauswirtschaftsraum. Die nutzbaren
Nebenflächen würden 60 m
2
bzw. 70 m
2
übersteigen, was ungewöhnlich sei; dafür bestehe keine Notwendigkeit. Die
betreffenden Räume befänden sich zudem innerhalb des Wärmedämmperimeters; der
Zugang erfolge direkt von der jeweiligen Eingangshalle. Dass die Fenster der
Räume nicht besonders gross seien, spreche nicht gegen eine spätere Nutzung als
Wohn- bzw. Arbeitsraum; es reiche, wenn sie theoretisch einer solchen Nutzung
zugeführt werden könnten.
3.2
An
die Ausnützungsziffer anrechenbar sind gemäss § 255 Abs. 1 PBG (
in der hier anwendbaren, bis
28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung)
alle dem Wohnen,
Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür
verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen
Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden. Für die Frage
der Anrechenbarkeit ist entscheidend, ob der Raum nicht nur einen Sachzweck
erfüllt, sondern für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit für den
Aufenthalt von Personen bestimmt ist
(VGr, 11. Februar 2021,
VB.2020.00759, E. 3.1 mit Hinweisen und auch zum Folgenden;
30. August 2018, VB.2018.00240, E. 3.2; 7. Dezember 2000,
VB.2000.00304/00314, E. 3b aa = RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001
Nr. 4; Christoph Fritzsche/Christian Berz in: Christoph Fritzsche et al.
[Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 1147 ff.).
Massgebend ist, ob ein Gebäudeteil aufgrund seines Ausbaus
bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen könnte oder nicht. Das trifft immer
dann zu, wenn die in §§ 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen an zum
Aufenthalt von Menschen bestimmte Flächen erfüllt oder nur unwesentlich
unterschritten sind. Genügt ein Gebäudeteil sämtlichen Anforderungen, die an
Wohn- oder Arbeitsräume gestellt werden, so ist er ohne Weiteres rechtlich als
solcher zu behandeln. Trifft das nicht zu, ist im Sinne einer Gesamtwürdigung
zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsächliche Zustand die an einen Wohn- oder
Arbeitsraum gerichteten Anforderungen verletzt (RB 2000 Nr. 100 =
BEZ 2001 Nr. 4
; RB 1985 Nr. 111, 1985
Nr. 113 = BEZ 1985 Nr. 22). Nicht anrechenbar sind Räume, die sich
aufgrund gesundheits- oder feuerpolizeilicher Bestimmungen für den längeren
Aufenthalt von Personen nicht eignen (VGr, 22. Juli 2005, VB.2005.00208,
E. 2.2 mit weiteren Hinweisen).
3.3
Das
Baurekursgericht hielt dazu in Erwägung 4.3 des angefochtenen Entscheids fest,
dass sich die vier als Keller und Hauswirtschaft bezeichneten Räume im
anrechenbaren Untergeschoss objektiv gesehen nicht für den längeren Aufenthalt
von Personen eigneten. Für eine Nutzung als Wohn- oder Arbeitsraum seien diese
klar unzureichend beleuchtet; die Belichtung erfolge jeweils über ein schmales
Kellerfenster, dessen Fläche in keinem Fall mehr als 5 % der Bodenfläche
betrage. Damit würden die Räume die Anforderungen an die Belichtung von Wohn-
und Arbeitsräumen gemäss § 302 Abs. 1 und 2 PBG deutlich
unterschreiten. Bei derart ungenügenden Belichtungsverhältnissen dränge sich
eine missbräuchliche Nutzung der Räume in aller Regel nicht auf.
3.4
3.4.1
Gemäss § 302 Abs. 1 und 2 PBG
müssen zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume genügend belichtet und
lüftbar sein. Wohn- und Schlafräume sind mit Fenstern zu versehen, die über dem
Erdreich liegen, ins Freie führen und in ausreichendem Masse geöffnet werden
können; die Fensterfläche hat wenigstens einen Zehntel der Bodenfläche zu
betragen.
Mit der Bestimmung, wonach
Fenster über dem Erdreich zu liegen haben, wird zusätzlich vorausgesetzt, dass
der Luftraum horizontal (und in einem gewissen Mass auch seitlich) vor dem
Fenster nicht verstellt ist und das natürliche Licht ungehindert einfallen kann
(VGr, 26. August 2021, VB.2021.00123, E. 4.3). Wohnräume von
Mehrzimmerwohnungen dürfen gesamthaft mit den gesetzlich nötigen Fenstern nicht
mehrheitlich nach dem Sektor Nordost/Nordwest gerichtet sein (§ 301
Abs. 1 PBG).
3.4.2
Nachdem die kommunale Baubehörde eine Verkleinerung der Fensterfläche in
den betreffenden vier Räumen verlangt hatte, passte die Bauherrschaft das
Vorhaben an, sodass die Fensterflächen in einem Raum nunmehr exakt 5 %
(Raum "Hauswirtschaft" zur Wohnung 04) und in den übrigen drei Räumen
(Raum "Keller" in der Wohnung 04 = 4,23 %; Raum
"Keller" der Wohnung 05 = 4,99 %; Raum
"Hauswirtschaft" der Wohnung 05 = 4,88 %) sogar unter 5 %
der Bodenfläche betragen. Die Fensterflächen sind damit nur maximal halb so
gross wie die vom Gesetzgeber für Wohn- und Schlafräume verlangten 10 %
der Bodenfläche; sie erfüllen die gesetzlichen Grundanforderungen nicht nur
knapp nicht, diese werden vielmehr deutlich unterschritten. Zu beachten ist,
dass es sich bei dem verlangten Anteil von 10 % um Mindestmasse handelt.
Im Plan "Ansichten inkl. Farb- und Materialkonzept" ist in der
"Ansicht West" die streifenförmige Anordnung der Fenster im
anrechenbaren Untergeschoss ersichtlich. Aus dem "Querschnitt 01"
im Plan "Schnitte" geht hervor, dass diese streifenförmigen Fenster
direkt unterhalb der Decke angebracht sind. Diese Belichtungssituation ist für
den Aufenthalt von Menschen äusserst unattraktiv (vgl. BEZ 2010 Nr. 37,
E. 3.4). Die betreffenden Fenster sind zudem nach dem Sektor Nordwest
ausgerichtet; die Belichtung der streitbetroffenen Räume erfüllt damit auch die
Anforderungen von § 301 Abs. 1 PBG für Wohnräume nicht. Wie die
private Beschwerdegegnerin bereits im Rekursverfahren ausführte und die
Vorinstanz sodann zutreffend festgestellt hat, sind die Fenster hangseitig
ausgerichtet, was einen genügenden Lichteinfall zusätzlich erschwert.
3.4.3
Soweit die Beschwerdeführenden rügen, die betreffenden
Räume im anrechenbaren Untergeschoss könnten als Arbeitsräume genutzt werden,
gehen sie fehl. So trifft es zwar zu, dass die gesetzliche Vorschrift, dass die
Fensterfläche wenigstens einen Zehntel der Bodenfläche zu betragen habe, für
Wohn- und Schlafräume gilt; Arbeitsräume müssen lediglich eine
genügende
Belichtung aufweisen (§ 302 Abs. 1 PBG;
vgl. VGr, 23. Januar
2014, VB.2013.00589, E. 7.3).
Bastel- und Büroräume dienen
dem Wohnen, wozu auch die Ausübung eines Hobbys und in untergeordnetem Umfang
auch das Arbeiten gehören (§ 52 Abs. 1 PBG; BEZ 2010 Nr. 37,
E. 3.2;
BEZ 2003 Nr. 31
). Vorliegend sind jedoch
Hauswirtschafts- und Kellerräume projektiert, keine Bastel- und Büroräume.
3.5
Soweit die
Beschwerdeführenden vorbringen, dass sich die streitbetroffenen Räumlichkeiten
innerhalb des Wärmedämmperimeters befinden, vermögen sie daraus nichts zu ihren
Gunsten abzuleiten. Nach § 300 Abs. 1 PBG sind Räume – unter anderem –
gegen schädliche Temperatureinflüsse zu schützen. Die bereits im
Rekursverfahren vorgebrachte und vor Verwaltungsgericht erneuerte
beschwerdegegnerische Darstellung, wonach die Kellerräume unbeheizt seien,
blieb unbestritten. Es ist daher davon auszugehen, dass die spärlich
belichteten Räume auch unbeheizt bleiben werden. Dieser Umstand spricht
zusätzlich dafür, die Räume nicht an die Ausnützungsziffer anzurechnen (vgl.
VGr, 16. November 2023, VB.2023.00012, E. 6.4).
3.6
Nach
§ 297 PBG sind in Wohnhäusern ausreichende Nebenräume, wie Trockenräume
und Einstellgelegenheiten für Vorräte, Hausrat und dergleichen, zu schaffen;
letztere müssen pro Wohnung eine Mindestfläche von wenigstens 8 m
2
aufweisen (§ 39 Besondere Bauverordnung I vom 6. Mai 1981 [BBV I]).
Ein flächenmässiges Höchstmass ist nicht vorgesehen (BEZ 2005 Nr. 37
E. 2.3 am Ende); ein Bedarfsnachweis oder eine ausgewiesene Notwendigkeit
wird nicht verlangt. Ob bereits andere Nebennutzflächen vorhanden sind und
damit die Wahrscheinlichkeit für eine rechtswidrige Nutzung erhöht wird, soll
jedoch in die Gesamtbetrachtung einfliessen (VGr, 18. Juni 2008, VB.2008.00012,
E. 2.2.3).
Die Nebennutzflächen sind im vorliegenden Fall wohl
grosszügig bemessen. Sie erscheinen allerdings angesichts der ebenfalls
grosszügigen Nettowohnflächen von rund
142 m
2
bzw. 144 m
2
der beiden Wohnungen 04 und 05 (oben E. 2)
noch nicht als übertrieben. Eine rechtswidrige Nutzung der betreffenden Räume
im anrechenbaren Untergeschoss 01 drängt sich daher nicht geradezu auf.
3.7
Die
streitbetroffenen Räume sind nicht über das gemeinsame Treppenhaus erschlossen,
sondern verfügen über eine wohnungsinterne Erschliessung mit direktem Zugang zu
den Eingangshallen der Wohnungen 04 bzw. 05, wobei das nur für die beiden
Keller zutrifft; die beiden Hauswirtschaftsräume sind gefangene Räume. Dieser
Umstand wird nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts bei der
Gesamtbetrachtung jeweils dahingehend gewürdigt, dass die Wahrscheinlichkeit
für eine rechtswidrige Nutzung bei direktem Zugang aus der entsprechenden Wohnung
erhöht ist (RB 2000 Nr. 100 =
BEZ 2001 Nr. 4;
VGr, 24. März 2004,
VB.2003.00364, E. 4.2.1;
BEZ 2005 Nr. 37; VGr,
25. Oktober 2006,
VB.2006.00272, E. 3.2; 18. Juni
2008, VB.2008.00012, E. 2.2.1; 16. November 2023, VB.2023.00012
E. 6.4).
Dass die streitbetroffenen Räume direkt von
den jeweiligen Wohnungen zugänglich sind und über deren Eingangshalle
erschlossen werden, ist in der Gesamtbetrachtung zu berücksichtigen. Allerdings
sind nicht sämtliche Räume, die über einen wohnungsinternen Zugang verfügen, ohne
Weiteres an die Ausnützung anzurechnen. Insbesondere Reduits sind regelmässig
direkt über Wohnräume zugänglich.
3.8
Die
betreffenden Räume sind aus wohnhygienischer Sicht nicht hinreichend belichtet,
um als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume zu dienen. Sie verfügen über deutlich
zu kleine Fensteröffnungen, die überdies ungünstig angeordnet und ausgerichtet
sind, um eine hinreichende Belichtung für Wohn- oder Arbeitsräume zu
gewährleisten. Es ist weiter davon auszugehen, dass die Räume unbeheizt sind.
Sie sind damit – insbesondere aufgrund gesundheitspolizeilicher Bestimmungen – nicht
für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten geeignet und nicht für einen längeren
Aufenthalt von Personen bestimmt. Obschon die Nebennutzflächen im Bauvorhaben
grosszügig bemessen sind und die streitbetroffenen Räume im anrechenbaren
Untergeschoss 01 über eine wohnungsinterne Erschliessung verfügen, ist
aufgrund der ungenügenden Belichtungsverhältnisse nicht von einer
Anrechenbarkeit der Flächen auszugehen.
3.9
Selbst
wenn im vorliegenden Fall aufgrund der wohnungsinternen Erschliessung eine
mögliche Wohnnutzung vorläge, könnte ein solcher Mangel ohne Weiteres
nebenbestimmungsweise geheilt werden, indem die beiden Türen zu den
Kellerräumen jeweils ins gemeinsame Treppenhaus und die Trennmauer zwischen den
Kellerräumen südwestlich, zwischen die beiden Türen, verlegt würden. Eine
solche auflageweise Heilung, wonach der Zugang zu den entsprechenden Räumen
über das Treppenhaus zu erfolgen hätte, brächte den Beschwerdeführenden jedoch
keinerlei praktischen Nutzen. Sie wären diesbezüglich mangels schutzwürdigen
Interesses nicht beschwert – insofern fehlte ihnen die Legitimation (vgl. VGr,
29. August 2024, VB.2023.00561, E. 4.2 f.; 26. August 2021,
VB.2021.00123, E. 4.1 mit Hinweisen).
3.10
Insgesamt
erfüllen die betreffenden Räume somit die Anforderungen an wohnhygienisch
einwandfreie Verhältnisse nicht. Eine objektive Eignung als dem dauernden
Aufenthalt von Menschen dienende Räume ist nicht gegeben, weshalb die Räume
nicht an die zulässige Ausnützungsziffer anzurechnen sind. Wenn die Vorinstanz
festgestellt hat, dass sich bei derart ungenügenden Belichtungsverhältnissen
eine missbräuchliche Nutzung der Räume in aller Regel nicht aufdränge und diese
daher nicht an die Ausnützungsziffer anzurechnen sind, so ist dies nach dem
Gesagten nicht zu beanstanden.
4.
Im Ergebnis ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdeführenden
unter solidarischer Haftung je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 14 VRG; Kaspar
Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 14
N. 6, 11 und 16). Eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ausgang
von vornherein nicht zu (vgl. § 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind die
Beschwerdeführenden zu einer Parteientschädigung an den privaten
Beschwerdegegner zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).
5.
Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu
erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, ist
dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 anfechtbar (BGE 149 II 170
E. 1).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    255.--
Zustellkosten,
Fr. 4'755.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung je
zur Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis unter solidarischer Haftung
verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.