zh_verwaltungsgericht · VB.2022.00093 · 2023-03-23 · de

Denkmalschutz | Geschützte Liegenschaft mit parkähnlicher Gartenanlage: Reduktion des Schutzumfangs durch Erstellung eines (zweiten) Wohnhauses im Garten, nach Massgabe eines projektbezogenen Schutzvertrags sowie unter Abänderung der Schutzverfügung. Einmal angeordnete Schutzmassnahmen können nicht beliebig in Wiedererwägung gezogen und widerrufen werden. Die Aufhebung oder Änderung einer Schutzmassnahme richtet sich gemäss Rechtsprechung grundsätzlich nach den allgemeinen Regeln über den Widerruf von Verwaltungsverfügungen (E. 5). Vorliegend bestehen keine Gründe, welche eine Neubeurteilung der Unterschutzstellung rechtfertigen (E. 7). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 23.03.2023 VB.2022.00093
Zurich Verwaltungsgericht 23.03.2023 VB.2022.00093
Zurigo Verwaltungsgericht 23.03.2023 VB.2022.00093

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2022.00093
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Geschäftsnummer:
VB.2022.00093
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.03.2023
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Denkmalschutz
Geschützte Liegenschaft mit parkähnlicher Gartenanlage: Reduktion des Schutzumfangs durch Erstellung eines (zweiten) Wohnhauses im Garten, nach Massgabe eines projektbezogenen Schutzvertrags sowie unter Abänderung der Schutzverfügung.
Einmal angeordnete Schutzmassnahmen können nicht beliebig in Wiedererwägung gezogen und widerrufen werden. Die Aufhebung oder Änderung einer Schutzmassnahme richtet sich gemäss Rechtsprechung grundsätzlich nach den allgemeinen Regeln über den Widerruf von Verwaltungsverfügungen (E. 5). Vorliegend bestehen keine Gründe, welche eine Neubeurteilung der Unterschutzstellung rechtfertigen (E. 7).
Abweisung.
Stichworte:
ÄNDERUNG
AUFHEBUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
SCHUTZMASSNAHME
SCHUTZUMFANG
SCHUTZVERORDNUNG
SCHUTZVERTRAG
WIDERRUF
Rechtsnormen:
- keine -
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2022.00093
VB.2022.00097
Urteil
der 1. Kammer
vom
23. März 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert,
Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
Aus VB.2022.00093
Gemeinde Uetikon am See, vertreten
durch Gemeinderat Uetikon am See, dieser vertreten durch RA A,
Aus VB.2022.00097
B, vertreten durch RA C,
Beschwerdeführerinnen,
gegen
Aus VB.2022.00093 und VB.2022.00097
1.1  D,
1.2  E,
beide vertreten durch RA F,
2.    G, vertreten durch RA H,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Aus VB.2022.00093
B, vertreten durch RA C,
Aus VB.2022.00097
Gemeinderat Uetikon am See, vertreten durch RA A,
Mitbeteiligte,
betreffend Denkmalschutz,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 25. März 2021 genehmigte der
Gemeinderat Uetikon am See einen projektbezogenen Schutzvertrag vom 4. Februar
2021 respektive 16. März 2021 inklusive eines Plans "Teilauslösung
Schutzverfügung Gartenbereich". Damit soll der Schutzumfang der mit
Schutzverfügung vom 21. September 2000 samt parkähnlicher Gartenanlage
unter Schutz gestellten Liegenschaft "Anlage I" an der J-Strasse 01
(Kat.-Nr. 02) reduziert werden.
II.
Gegen den Beschluss vom 25. März 2021 gelangten E und
D mit Rekurs vom 12. Mai 2021 einerseits sowie G mit Rekurs vom 17. Mai
2021 andererseits an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten
die Aufhebung des Genehmigungsbeschlusses unter Bestätigung des Schutzumfangs
der Liegenschaft Kat.-Nr. 02 im Umfang gemäss Schutzverfügung vom 21. September
2000.
Mit Entscheid vom 18. Januar 2022 vereinigte das
Baurekursgericht die angestrengten Rekursverfahren und hiess die Rekurse gut.
Es hob den Beschluss des Gemeinderats Uetikon am See vom 25. März 2021 auf
und hielt fest, dass damit die Genehmigung des dem Beschluss zugrundeliegenden
Schutzvertrages vom 4. Februar 2021 respektive 16. März 2021
entfalle.
III.
Dagegen gelangten mit Beschwerde vom 18. Februar 2022
(Verfahren VB.2022.00093) einerseits die Politische Gemeinde Uetikon am See
(Beschwerdeführerin 1) und mit Beschwerde vom 21. Februar 2022
(Verfahren VB.2022.00097) andererseits B (Beschwerdeführerin 2),
Eigentümerin der Liegenschaft Kat.-Nr. 02, an das Verwaltungsgericht.
Beide beantragten die Aufhebung des Urteils des Baurekursgerichts vom 18. Januar
2022 unter Bestätigung des Beschlusses des Gemeinderats Uetikon am See vom 25. März
2021.
Das Baurekursgericht schloss mit Eingaben vom 22. März
2022 auf Abweisung der Beschwerden. Dieselben Anträge stellten mit
Beschwerdeantworten vom 24. März 2022 E und D einerseits und mit
Beschwerdeantworten vom 29. März 2022 G andererseits. B beantragte im
Beschwerdeverfahren VB.2022.00093 mit Eingabe vom 28. März 2022 die
Gutheissung der von der Politischen Gemeinde Uetikon am See erhobenen
Beschwerde.
In den weiteren, bis am 30. Juni 2022 eingegangenen
Rechtsschriften hielten die Parteien an ihren jeweiligen Standpunkten fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
1.2
1.2.1
Gemäss § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG
ist eine Gemeinde rechtsmittellegitimiert, wenn sie die Verletzung von
Garantien rügt, die ihr die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt. Die
Beschwerdeführerin 1 beruft sich auf eine Verletzung ihrer
Gemeindeautonomie, weshalb ihre Legitimation zur Beschwerdeerhebung zu bejahen
ist. Ob die beanspruchte Autonomie tatsächlich besteht und im konkreten Fall
verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen
Beurteilung der Beschwerde (vgl. BGr, 22. November 2012, 8C_500/2012, E. 2.2.2;
BGE 135 I 43 E. 1.2).
1.2.2
Als Eigentümerin der Liegenschaft Kat.-Nr. 02 und als Adressatin des
angefochtenen Entscheids ist auch die Beschwerdeführerin 2 zur
Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und § 338a des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).
1.3
Weil auch
die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden
einzutreten.
2.
Die Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des
Baurekursgerichts, betreffen denselben Sachverhalt und werfen dieselben
Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen,
die Verfahren zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c
der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin
Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.).
3.
Beide Beschwerdeführerinnen beantragen, jedenfalls eventualiter, einen
Augenschein durch das Verwaltungsgericht.
Das Baurekursgericht hat am 8. November
2021 einen Augenschein im Beisein der Parteien durchgeführt. Auf die bei dieser
Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren
abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Es ist zulässig, dass eine
Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich der
massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein beziehungsweise
aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 25. Oktober
2018, VB.2018.00262, E. 3.4; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).
Das Protokoll des vorinstanzlichen Augenscheins samt 15 Fotografien und die
weiteren Akten belegen den Sachverhalt in genügendem Mass. Ein Augenschein
durch das Verwaltungsgericht ist für die Beurteilung der relevanten
Streitfragen deshalb nicht erforderlich.
4.
4.1
Streitbetroffen
ist die Liegenschaft "Anlage I" an der J-Strasse 01 (Kat.-Nr. 02),
welche an exponierter Lage oberhalb des ... auf einem leichten Geländesporn am
Eingang zum Dorfteil von Uetikon am See steht. Es handelt sich um ein im
Jahr 1905 im Stil des späten Historismus erstelltes, markantes Wohnhaus
unter Krüppelwalmdach, welches von einer parkähnlichen, im Wesentlichen nach
Süden abfallenden grossen Gartenanlage umgeben ist. Im südlichen Teil der
Gartenanlage befindet sich eine Ökonomiebaute mit einem Grundriss von gemäss
GIS-Browser (www.gis.zh.ch) rund 3,5 m x 5 m (Hühnerhaus; Vers.-Nr. 03).
Die "Anlage I" war bereits Gegenstand mehrerer
denkmalschutzrechtlicher Anordnungen und Rechtsmittelverfahren, die in
geraffter Form wie folgt zusammenzufassen sind:
4.2
Ab dem 11. September 1985 war
die "Anlage I" im Inventar der Denkmalschutzobjekte von kommunaler
Bedeutung verzeichnet.
Mit Beschluss vom 27. Februar
1992 entliess der Gemeinderat Uetikon am See die Liegenschaft auf ein
Provokationsbegehren der damaligen Grundeigentümerschaft hin mit der Begründung
aus dem Inventar, dass es sich nicht um ein Schutzobjekt im Sinne von § 203
Abs. 1 lit. c PBG handle. Aufgrund der im Inventar formulierten Ziele
müssten Wohnhaus und Park vollständig ("integral") unter Schutz
gestellt werden. Dem stünden jedoch finanzielle Gründe entgegen, weil die
integrale Unterschutzstellung eine materielle Enteignung bewirken würde, zumal
das bestehende Wohnhaus nur die Hälfte der ausnutzbaren Bruttogeschossfläche
konsumiere. Der ideelle Wert der Liegenschaft stehe in keinem Verhältnis zu den
finanziellen Folgen einer vollständigen Unterschutzstellung, und eine bloss
teilweise Unterschutzstellung würde andererseits keine befriedigende Lösung
bringen.
Die damalige Baurekurskommission II hiess einen gegen
diesen Beschluss erhobenen Verbandsrekurs gestützt auf ein Gutachten der
Kantonalen Denkmalpflegekommission (KDK) vom 15. Januar 1993 mit Entscheid
BRKE II Nr. 0036/1994 vom 8. März 1994 gut und lud den
Gemeinderat Uetikon am See ein, die "Anlage I" (Haus und Garten) in
angemessener Weise unter Schutz zu stellen und die geeigneten Massnahmen zur
Erhaltung des Objekts festzulegen. Das Verwaltungsgericht wies eine hiergegen
erhobene Beschwerde der Beschwerdeführerin 1 im Sinne der Erwägungen ab
und hielt fest, dass nicht nur ein Schutzverzicht, sondern auch eine bloss
teilweise Unterschutzstellung, die eine weitere Überbauung des Gartens im
südwestlichen Bereich zulasse, abzulehnen sei. Zwar sei der Auffassung der
Beschwerdeführerin 1 zuzustimmen, dass eine (nur) teilweise
Unterschutzstellung der "Anlage I" eine ungeeignete Massnahme
darstelle. Allerdings führe dies nicht zu einem Verzicht auf Schutzmassnahmen,
sondern wegen der von der Beschwerdeführerin 1 verkannten hohen
Schutzwürdigkeit zum Schluss, dass sich die Schutzmassnahmen auf die gesamte
Liegenschaft zu beziehen hätten (VB 94/0072 vom 5. Juli 1994, E. 4).
4.3
In der
Folge erliess der Gemeinderat Uetikon am See am 1. Juni 1995 eine
Schutzverfügung, mittels welcher er das Wohnhaus als solches und einen Teil der
Umgebung unter Schutz stellte. Einen hiergegen erhobenen Verbandsrekurs hiess die
damalige Baurekurskommission II mit Entscheid BRKE II Nr. 0141/1996
vom 2. Juli 1996 teilweise gut und lud den Gemeinderat Uetikon am See ein,
die Schutzverfügung unter anderem dergestalt zu ergänzen, dass das Grundstück
Kat.-Nr. 02
insgesamt
– mit Ausnahme einer Ersatzbaute für die
bestehende Ökonomiebaute – vor weiteren Bauten bewahrt werde. In teilweiser
Gutheissung einer Verbandsbeschwerde ergänzte das Verwaltungsgericht diesen
Entscheid um eine Pflege- und Unterhaltspflicht betreffend Wohnhaus und
Gartenanlage (VB.1996.00146 und VB.1996.00147 vom 19. Dezember 1996;
bestätigt mit BGr 1P.134/1997 vom 23. Juni 1997).
4.4
Die in der
Folge erlassene Schutzverfügung des Gemeinderats Uetikon am See vom 26. Februar
1998 wurde von einem Teil der damaligen Grundeigentümerschaft angefochten,
worauf der Gemeinderat dieser insofern entgegenkam, als er die Errichtung eines
Garagenbaus erlaubte. Dementsprechend erliess der Gemeinderat Uetikon am See
mit Beschluss vom 21. September 2000 die seither in Kraft stehende
Schutzverfügung, deren Dispositivziffern 3 und 3.1 wie folgt formuliert sind:
"3. Auf dem von der
Schutzverfügung umfassten Grundstück Kat.-Nr. 02 dürfen grundsätzlich
keine weiteren Bauten erstellt werden. Eine Ausnahme kann für eine Parkierung –
eine Gartenbaute, gedeckte Autounterstände oder offene Parkplätze – ausserhalb
des Ziergartens in Erwägung gezogen werden.
3.1 Die
bestehende Ökonomiebaute Vers.-Nr. 03 darf durch eine der Gartenanlage angepasste
Ersatzbaute ersetzt werden."
4.5
Mit dem
streitgegenständlichen Beschluss vom 25. März 2021 kam der Gemeinderat
Uetikon am See auf die Schutzverfügung vom 21. September 2000 zurück. Er
reduzierte den Schutzumfang, indem er Dispositivziffer 3 der
Schutzverfügung vom 21. September 2000 um folgenden Satz ergänzte:
"3. […]
Überdies darf auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 im südwestlichen Umgebungsbereich
entlang der Schulhausstrasse ein Einfamilienhaus entsprechend dem Vorprojekt
gemäss projektbezogenem Schutzvertrag vom 4. Februar 2021 resp. 16. März
2021 erstellt werden."
Dem projektbezogenen Schutzvertrag vom 4. Februar 2021
respektive 16. März 2021 liegt ein mehrstöckiges Einfamilienhaus im
südwestlichen Bereich des Gartens, unter vorgängigem Abbruch der Ökonomiebaute,
zugrunde. Der Grundriss des Einfamilienhauses soll 10,8 m x 10,1 m
betragen.
5.
5.1
Einmal
angeordnete Schutzmassnahmen können nicht beliebig in Wiedererwägung gezogen
und widerrufen werden. Die Aufhebung oder Änderung einer Schutzmassnahme
richtet sich gemäss Rechtsprechung grundsätzlich nach den allgemeinen Regeln
über den Widerruf von Verwaltungsverfügungen (VGr, 5. Oktober 2017,
VB.2017.00159, E. 3.1; 4. Mai 2011, VB.2010.00707, E. 3.1).
Danach können Verwaltungsakte, die wegen wesentlicher Änderungen der
tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse dem Gesetz nicht oder nicht mehr
entsprechen, grundsätzlich widerrufen werden. Dabei stehen sich das Interesse
an der richtigen Durchführung des objektiven Rechts und dasjenige am
Vertrauensschutz gegenüber, die gegeneinander abzuwägen sind. In der Regel
überwiegt der Vertrauensschutz, wenn durch die Verwaltungsverfügung ein
subjektives Recht begründet worden oder die Verfügung in einem Verfahren
ergangen ist, in dem die sich gegenüberstehenden Interessen allseitig zu prüfen
und gegeneinander abzuwägen waren, oder wenn der Private von einer ihm durch
die Verfügung eingeräumten Befugnis bereits Gebrauch gemacht hat. Diese Regel
gilt allerdings nicht absolut; auch in diesen drei Fällen kann ein Widerruf
infrage kommen, wenn er durch ein besonders gewichtiges öffentliches Interesse
geboten ist (VB.2019.00525, VB.2019.00530, VB.2019.00539 und VB.2019.00550 vom
20. August 2020, E. 5.1; bestätigt mit BGr, 2. Juni 2022,
1C_571/2022 und 1C_573/2020).
5.2
Dass das
im Rahmen des projektbezogenen Schutzvertrags vom 4. Februar 2021
respektive 16. März 2021 angedachte Einfamilienhaus im südwestlichen
Gartenbereich nicht etwa unter dem Titel der gemäss Ziff. 3.1 der
Schutzverfügung vom 21. September 2000 zulässigen Ersatzbaute für das
Ökonomiegebäude verwirklicht werden soll, ist sachlogisch zwingend. Ansonsten
hätte es der hier umstrittenen Anpassung von Dispositivziffer 3 der
Schutzverfügung vom 21. September 2000 nicht bedurft. Dementsprechend
liegt eine Reduzierung des Schutzumfangs durch Erstellung eines (zweiten)
Wohnhauses im Garten, nach Massgabe eines projektbezogenen Schutzvertrags sowie
unter Abänderung der Schutzverfügung vom 21. September 2000, im Streit.
Diese Reduktion des Schutzumfangs wird nachfolgend nach den vorstehend
wiedergegebenen Regeln zu überprüfen sein. Zutreffend ist hinsichtlich der
Begrifflichkeiten die Einwendung der Beschwerdeführerin 1, dass ein
projektbezogener Schutz
vertrag
ein in der Denkmalschutzpraxis des
Kantons Zürich durchaus nicht unübliches Instrument (bzw. eine Schutzmassnahme
im Sinne von § 205 lit. d PBG) darstellt. Entgegen der Vorinstanz
geht es vorliegend nicht um einen projektbezogenen Schutz
entscheid
(zu
letzterem Institut vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel
Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., Wädenswil 2019, S. 294 f.).
6.
6.1
Die
Beschwerdeführerinnen rügen zunächst eine falsche Ermittlung des Sachverhalts (§ 50
Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. b VRG). Die
Vorinstanz habe die Schutzverfügung fehlerhaft interpretiert und daher zu
Unrecht auf einen umfassenden Schutz des Gartens geschlossen, indem sie auch
den südlichen bzw. südwestlichen Gartenbereich zum sogenannten Ziergarten
gezählt habe. Der südliche bzw. südwestliche Gartenbereich gehöre jedoch nicht
zum Ziergarten unmittelbar um das Wohnhaus. Das ergebe sich namentlich aus dem
Umgebungsplan vom 1. September 1999, auf welchen die Schutzverfügung vom
21. September 2000 in Ziff. 8 referenziere, und in welchem der
Ziergarten auf den unmittelbaren Umschwung um das Wohnhaus beschränkt werde.
Der damalige Ersteller des Plans habe zwischenzeitlich in einem Gutachten vom
15. Februar 2022 bestätigt, dass sich der Ziergarten im Nahbereich des
Wohnhauses erschöpfe, wohingegen der topographisch deutlich abgesetzte südliche
bzw. südwestliche Bereich dem sogenannten Nutzgarten zuzurechnen sei.
6.2
Die
Vorinstanz stützt sich bei ihrer Terminologie, (auch) den südlichen bzw.
südwestlichen Bereich des Gartens als Ziergarten zu bezeichnen, auf die im
Entscheid der damaligen Baurekurskommission II vom 2. Juli 1996
verwendeten Begrifflichkeiten.
6.3
Ob der
südliche bzw. südwestliche Gartenbereich (noch) als Ziergarten oder mit den
Beschwerdeführerinnen als (reiner) Nutzgarten zu bezeichnen beziehungsweise
verstehen ist, kann offenbleiben. In Bezug auf die hier wesentliche Rechtsfrage
der Zulässigkeit einer Einschränkung des Schutzumfangs durch Ermöglichung eines
Einfamilienhaus-Neubauprojekts im – wie auch immer zu bezeichnenden – südlichen
bzw. südwestlichen Garten ergeben sich daraus keinerlei Konsequenzen. Wie die
Beschwerdegegnerschaft 1 zutreffend bemerkt, handelt es sich um ein
Scheingefecht. Bereits gemäss der Überschrift der Schutzverfügung vom 21. September
2000 begreift die Wohnliegenschaft Kat.-Nr. 02 "Anlage I" explizit
das Wohnhaus Vers.-Nr. 04 und die
gesamte
parkähnliche
Gartenanlage. Titel und Formulierung der Schutzverfügung vom 21. September
2000 gründen auf der unmissverständlichen vorgängigen Äusserung des
Verwaltungsgerichts, dass eine bloss teilweise Unterschutzstellung, die eine
weitere Überbauung des Gartens im südwestlichen Bereich zuliesse, abzulehnen
sei und sich die Schutzmassnahmen auf die
ganze
Liegenschaft zu beziehen
hätten (VB 94/0072 vom 5. Juli 1994, E. 4; jenes Urteil wird im
Ingress der Schutzverfügung denn auch ausdrücklich referenziert). Dass gemäss Ziff. 3
der Schutzverfügung auf dem von der Schutzverfügung erfassten Grundstück Kat.-Nr. 02
grundsätzlich keine weiteren Bauten erstellt werden dürfen, wird wie erwähnt nur
von zwei explizit geregelten Ausnahmen durchbrochen: einer Baute für eine
Parkierung (Ziff. 3 Satz 2) sowie einer der Gartenanlage angepassten
Ersatzbaute für das Ökonomiegebäude Vers.-Nr. 03 (Ziff. 3.1). Um
beides geht es vorliegend nicht (so auch klar das im Verfahren VB.2022.00093
eingereichte Gutachten). Weshalb der südliche bzw. südwestliche Gartenbereich
in den Worten der Beschwerdeführerin 2 "nicht direkt" oder
"minder" geschützt sein sollte, ist nicht nachvollziehbar. Ziff. 3
der Schutzverfügung vom 21. September 2000 unterscheidet in Bezug auf die
Freihaltung des gesamten Grundstücks Kat.-Nr. 02 vor weiteren Bauten in
keiner Weise zwischen einem direkten Schutz in einem Gartenbereich und einem –
irgendwie gearteten – nur indirekten oder minderen Schutz in einem anderen
Gartenbereich. Die Schlussfolgerung der Vorinstanz, wonach mit dem Beschluss
vom 25. März 2021 eine Überbauung des bis anhin geschützten Gartenbereichs
ermöglicht werde, ist folglich zutreffend.
7.
7.1
Damit
bleibt zu klären, ob eine wesentliche Veränderung der Interessenlage vorliegt
und damit Gründe für ein Rückkommen auf die Unterschutzstellungsverfügung vom 21. September
2000 gegeben sind. Die Beschwerdeführerinnen rügen insoweit eine
rechtsfehlerhafte (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1
lit. a VRG) Interessenabwägung, da diese durch die Vorinstanz entgegen Art. 3
der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) nicht umfassend
vorgenommen worden sei. Nach Auffassung der Beschwerdeführerin 1 griff die
Vorinstanz auch in unzulässiger Weise in ihre verfassungsrechtlich geschützte Gemeindeautonomie
(Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV],
Art. 85 der Kantonsverfassung 27. Februar 2005 [KV]) ein. Durch die
mangelhafte Gewichtung oder gänzliche Vernachlässigung einzelner Interessen,
namentlich jenes der Nutzungsbedürfnisse der Beschwerdeführerin 2
einerseits und der blossen Geringfügigkeit der Abweichung durch das
qualitätsvolle Neubauprojekt von der Schutzverfügung vom 21. September
2000 andererseits, sei schliesslich das rechtliche Gehör der
Beschwerdeführerinnen verletzt worden.
7.2
Zunächst
ist vorauszuschicken, dass keine gutachterliche Neubeurteilung des
Schutzobjekts bei den Akten liegt, welche sich im Einzelnen mit den
Erkenntnissen des Gutachtens der KDK vom 15. Januar 1993 auseinandersetzen
und deren allfälligen Bedeutungsverlust ausleuchten würde. Wie jenes Gutachten
festhielt, würde eine weitere Überbauung auf dem Areal Kat.-Nr. 02 das
Ortsbild im massgeblichen Bereich empfindlich stören. Daran hat sich ebenso
wenig etwas geändert wie an der bereits zitierten Feststellung des
Verwaltungsgerichts, wonach im Lichte des markanten Situationswerts eine
weitere Überbauung des Gartens im südwestlichen Bereich abzulehnen sei und sich
die Schutzmassnahmen auf die ganze Liegenschaft zu beziehen hätten (VB 94/0072
vom 5. Juli 1994, E. 4). Entgegen der Beschwerdeführerin 2 ist
bei dieser klaren Ausgangslage nicht etwa im hiesigen Rechtsmittelverfahren ein
(weiteres) Gutachten der KDK einzuholen, welches sich zum Umfang der
Beeinträchtigung des Situationswerts durch das konkrete Neubauprojekt äussert.
Der entsprechende Antrag ist daher abzuweisen.
7.3
Sodann
begründet allein der Umstand, dass die geltende Schutzverfügung vor mehr als
20 Jahren erlassen wurde, keine wesentliche Veränderung der Interessenlage.
Ein Anknüpfen am auf 15 Jahre festgelegten Überprüfungshorizont von
Bauzonen (Art. 15 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom
22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz; RPG]) entbehrt jeder sachlichen
Grundlage. Das öffentliche Interesse an der Beständigkeit der Schutzverfügung
beginnt entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin 2 nicht durch
Zeitablauf zu sinken. Gerade in der vorliegenden Umgebung, in welcher mit der Überbauung
K im von der J-Strasse und dem L-Weg umfassten Gebiet und damit in nächster
Nähe zum Schutzobjekt eine erhebliche Überbauung bisheriger Freiräume im Gange
ist, gewinnt der bereits sehr grosse Situationswert der "Anlage I"
samt parkähnlichem Garten wohl eher noch (mehr) an Bedeutung.
7.4
Im Weiteren
kommt entgegen den Erwägungen des Beschlusses vom 25. März 2021 dem
öffentlichen Interesse an der inneren Verdichtung bei der Abwägung gegen ein
wie vorliegend hohes Interesse am Schutz des Situationswertes lediglich
geringes Gewicht zu. Das Argument der Verdichtung könnte fast immer zu
Ungunsten des Denkmalschutzes angefügt werden, was – bei hoher Gewichtung
dieses Elements – einer sachgerechten Interessenabwägung widerspräche (vgl. BGE
147 II 125 E. 9; vgl. auch Meinrad Huser, Denkmalschutzrecht: Grundlagen und
aktuelle Entwicklungen, AJP 2/2022, S. 131 ff., 144). Vorliegend
kommt hinzu, dass in der Erstellung eines Einfamilienhauses im Bereich eines
grossen Gartens ohnehin keine innere Verdichtung beziehungsweise
haushälterische Nutzung des Bodens im Sinne der raumplanungsrechtlichen
Intention zu erkennen ist.
7.5
Im
Umstand, dass dem angefochtenen Beschluss vom 25. März 2021 ein
langjähriger Planungsprozess vorausging, liegt kein wesentliches Interesse an
der Reduktion des Schutzumfangs gemäss der Verfügung vom 21. September
2000. Dasselbe gilt für den Umstand, dass gegen den Beschluss vom 25. März
2021 kein Verbandsrekurs eingereicht wurde. Die entsprechenden Ausführungen der
Beschwerdeführerin 1 sind sachfremd.
7.6
Die blosse
Wahrnehmung der vom Verwaltungsgericht bereits mit Entscheid VB.1996.00146 und
VB.1996.00147 vom 19. Dezember 1996 geforderten und hernach in der
Schutzverfügung vom 21. September 2000 rechtskräftig angeordneten,
umfassenden Pflege- und Unterhaltspflicht durch die Beschwerdeführerin 2
(jedenfalls in Bezug auf das Gebäude und den Ziergarten im unmittelbaren Umfeld
des Gebäudes) begründet kein rechtlich relevantes Interesse an der
Einschränkung des Schutzumfangs durch den Neubau eines Einfamilienhauses (in
einem Gartenbereich, in welchem die Pflege- und Unterhaltspflicht bislang
offenbar weniger stark wahrgenommen wurde).
7.7
Das
Interesse an der Realisierung eines Einfamilienhaus-Neubaus und die damit
einhergehenden Vorteile (Schaffung von Wohnraum; Kapitalisierung des Bodens)
ist selbstredend genuin auf jedem in der Bauzone gelegenen Grundstück
vorhanden. Das Nutzungsinteresse an zusätzlichem Wohnraum, um auf der
Liegenschaft "Anlage I" einen
"Mehr-Generationen-Wohnkomplex" (so die Rekursantwort der heutigen
Beschwerdeführerin 2) zu schaffen, ist bei subjektiver Betrachtungsweise
durchaus nachvollziehbar. Ein objektives Interesse an der Aufweichung des
rechtskräftig festgesetzten Schutzumfangs lässt sich damit jedoch nicht
begründen. Finanzielle Interessen können bei der ausgewiesenen Schutzwürdigkeit
– vorliegend aufgrund des hohen Situationswerts der "Anlage I" samt
parkähnlichem Garten – für sich genommen ohnehin nicht ausschlaggebend sein
(vgl. statt vieler BGr, 25. August 2020, 1C_128/2019, 1C_134/2019, E. 10.4
mit Hinweisen). Das gilt auch für das zumindest von der
Beschwerdeführerin 2 ausdrücklich zugestandene Interesse, die seit dem
Jahr 2016 bei der Schätzungskommission II des Kantons Zürich hängige
Entschädigungsforderung aus materieller Enteignung über Fr. 1'881'000.--
mit dem Bau eines Einfamilienhauses zu "kompensieren" und jenes Verfahren
mit der Beschwerdeführerin 1 dergestalt einvernehmlich zu lösen. Eine
finanzielle Notlage des Gemeindehaushalts, welche gemäss der Rechtsprechung
ausnahmsweise den Widerruf (oder vorliegend: die Einschränkung) der
Unterschutzstellung rechtfertigen könnte (vgl. hierzu BGr, 28. April 1998,
1P.98/1998, E. 4 = ZBl 101/2000 S. 41), wurde sodann nicht behauptet.
Finanziellen Bedenken jedwelcher Art – sowohl der Beschwerdeführerin 1 wie
der Beschwerdeführerin 2 – kann vorliegend nicht ein Gewicht beigemessen
werden, welches das öffentliche Interesse an einer vollständigen, den Garten
einbeziehenden Unterschutzstellung überwiegen würde. An der entsprechenden
Feststellung des Verwaltungsgerichts im Entscheid VB 94/00072 vom 5. Juli
1994 (E. 3) hat sich nichts geändert.
7.8
Indem die
Vorinstanz das Neubauprojekt bei dieser klaren Ausgangslage nicht im Einzelnen
auf sein "Eingriffspotenzial" in das Schutzobjekt hin untersuchte,
beging sie keine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführerinnen.
Die entsprechende "Einschätzung" des Erstellers des damaligen
Umgebungsplans, welche erstmals im Beschwerdeverfahren eingereicht wurde, geht
von einer falschen Prämisse aus. Die Frage des Umfangs der Verträglichkeit eines
zweiten Wohnhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 mit dem Schutzobjekt
stellt sich mangels wesentlich veränderter Verhältnisse, die zu einer
Reduzierung des Schutzumfangs führen könnten, gar nicht.
7.9
Zusammengefasst
durfte die Vorinstanz, ohne dass sie damit in irgendwelche Rechtsverletzungen
(Gemeindeautonomie, rechtliches Gehör, Interessenabwägung) verfiel, zum Schluss
kommen, dass keine Gründe vorliegen, welche eine Neubeurteilung der
Unterschutzstellung rechtfertigen.
8.
Nach dem Ausgeführten sind die Beschwerden abzuweisen.
9.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin 1
und der Beschwerdeführerin 2 als unterliegende Parteien je zur Hälfte
aufzuerlegen und steht ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 65a in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie zu
Umtriebsentschädigungen an die obsiegenden Beschwerdegegnerschaften zu
verpflichten. Als angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 2'000.- pro
unterliegende Beschwerdeführerin, mithin Fr. 1'000.-- für jede
Beschwerdegegnerschaft in jedem der beiden Verfahren.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerdeverfahren VB.2022.00093 und VB.2022.00097 werden vereinigt.
2.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    580.--
Zustellkosten,
Fr. 4'580.--
Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen 1 und 2 je zur Hälfte
auferlegt.
5.    Die
Beschwerdeführerinnen 1 und 2 werden je verpflichtet, den
Beschwerdegegnerschaften 1 und 2 eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.--
zu bezahlen.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.