zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00096 · 2024-10-24 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für Umbau einer unter Schutz gestellten Stallscheune in ein Wohnhaus; rechtliches Gehör; erweiterte Besitzstandsgarantie. Berichtigung offensichtlicher Kanzleifehler im baurekursgerichtlichen Rubrum (E. 3). Verzicht auf einen verwaltungsgerichtlichen Augenschein (E. 4). Ungerechtfertigte Verweigerung von Akteneinsicht durch die erste Instanz; Heilung der Gehörsverletzung durch das Baurekursgericht (E. 5.1.3). Das Baurekursgericht musste keine weiteren Akten beiziehen; Zulässigkeit der 20-tägigen Replikfrist; keine Verletzung der Begründungspflicht (E. 5.2.2; E. 5.3.2, E. 5.4.2 f.). Für die Vorinstanz bestand keine Veranlassung, die Schutzverfügung zu überprüfen bzw. auf diese zurückzukommen, da diese nicht Streitgegenstand ist (E. 6). Keine Verletzung der Vorgaben betreffend die erweiterte Besitzstandsgarantie; es liegt keine neubauähnliche Umgestaltung bzw. keine Umgehung der Neubauvorschriften vor (E. 7). Rückweisung im Zusammenhang mit der vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsregelung, da die erstinstanzliche Gehörsverletzung unberücksichtigt blieb (E. 8). Teilweise Gutheissung; Rubrumberichtigung; Rückweisung bezüglich der Kosten- und Entschädigungsfolgen; im Übrigen Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 24.10.2024 VB.2024.00096
Zurich Verwaltungsgericht 24.10.2024 VB.2024.00096
Zurigo Verwaltungsgericht 24.10.2024 VB.2024.00096

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00096
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00096
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 24.10.2024
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für Umbau einer unter Schutz gestellten Stallscheune in ein Wohnhaus; rechtliches Gehör; erweiterte Besitzstandsgarantie.
Berichtigung offensichtlicher Kanzleifehler im baurekursgerichtlichen Rubrum (E. 3). Verzicht auf einen verwaltungsgerichtlichen Augenschein (E. 4).
Ungerechtfertigte Verweigerung von Akteneinsicht durch die erste Instanz; Heilung der Gehörsverletzung durch das Baurekursgericht (E. 5.1.3). Das Baurekursgericht musste keine weiteren Akten beiziehen; Zulässigkeit der 20-tägigen Replikfrist; keine Verletzung der Begründungspflicht (E. 5.2.2; E. 5.3.2, E. 5.4.2 f.).
Für die Vorinstanz bestand keine Veranlassung, die Schutzverfügung zu überprüfen bzw. auf diese zurückzukommen, da diese nicht Streitgegenstand ist (E. 6).
Keine Verletzung der Vorgaben betreffend die erweiterte Besitzstandsgarantie; es liegt keine neubauähnliche Umgestaltung bzw. keine Umgehung der Neubauvorschriften vor (E. 7).
Rückweisung im Zusammenhang mit der vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsregelung, da die erstinstanzliche Gehörsverletzung unberücksichtigt blieb (E. 8).
Teilweise Gutheissung; Rubrumberichtigung; Rückweisung bezüglich der Kosten- und Entschädigungsfolgen; im Übrigen Abweisung.
Stichworte:
AKTENEINSICHTSRECHT
BEGRÜNDUNGSPFLICHT
BERICHTIGUNG
ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE
HEILUNG
KANZLEIFEHLER
KOSTEN- UND ENTSCHÄDIGUNGSFOLGEN
NEUBAUÄHNLICHE UMGESTALTUNG
RECHTLICHES GEHÖR
RÜCKWEISUNG
STREITGEGENSTAND
Rechtsnormen:
Art. 29 Abs. II BV
§ 2 GebV VGr
§ 3 Abs. II GebV VGr
§ 203 lit. c PBG
§ 205 PBG
§ 338 Abs. I PBG
§ 338 Abs. II PBG
§ 357 Abs. I PBG
§ 7 Abs. I VRG
§ 13 Abs. II VRG
§ 17 Abs. II VRG
§ 26b VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00096
Urteil
der 1. Kammer
vom
24. Oktober 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter José Krause, Ersatzrichterin
Patricia Egli,
Gerichtsschreiberin
Regina Meier.
In Sachen
1.    Erbengemeinschaft A, c/o B,
1.1  B,
1.2  C,
1.3  D,
1.4  E,
2.    F,
3.1  G,
3.2  H,
4.    I,
alle vertreten durch RA J,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    K AG, vertreten durch RA L,
2.    Baukommission Wädenswil,
3.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Die Baudirektion des Kantons Zürich erteilte der K AG
mit Gesamtverfügung vom 8. November 2022 unter Nebenbestimmungen die
Bewilligung der kantonalen Denkmalpflege für den Umbau des formell unter Schutz
gestellten Gebäudes Assek.-Nr. 01 (genannt …), M-Strasse 02, auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 03 in Wädenswil. Mit Beschluss vom 7. März 2023
erteilte die Baukommission Wädenswil die baurechtliche Bewilligung, ebenfalls
unter Nebenbestimmungen.
II.
Gegen diese Bauentscheide erhoben die Erbengemeinschaft A (bestehend aus B, C, D
und E), F, H und G sowie I mit gemeinsamer Eingabe vom 4. April 2023 beim
Baurekursgericht des Kantons Zürich Rekurs und beantragten die Aufhebung der
angefochtenen Bewilligungen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der Rekursgegnerinnen.
Mit Urteil vom 16. Januar 2024 wies das
Baurekursgericht den Rekurs ab. Die Kosten des Verfahrens und eine
Umtriebsentschädigung für die private Rekursgegnerin wurden den Rekurrierenden
auferlegt.
III.
Gegen diesen Entscheid gelangten die Erbengemeinschaft A, F, H und G sowie I
mit gemeinsamer Eingabe vom 15. Februar 2024 an das Verwaltungsgericht des
Kantons Zürich und beantragten, der Entscheid des Baurekursgerichts sei
aufzuheben und die Sache sei zur korrekten Abwicklung des Rekursverfahrens
unter Wahrung der Verfahrensgarantien der Beschwerdeführer an das
Baurekursgericht zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten
der Beschwerdegegner. Allenfalls sei ein Augenschein vor Ort durchzuführen.
Das Baurekursgericht schloss am 29. Februar 2024 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission Wädenswil
beantragte mit Beschwerdeantwort vom 12. März 2024 unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführenden die Abweisung der
Beschwerde. Die Baudirektion beantragte am 18. März 2024 die Abweisung der
Beschwerde und verwies auf den Mitbericht des Amtes für Raumentwicklung (ARE)
vom 11. März 2024. Mit Beschwerdeantwort vom 20. März 2024 beantragte
auch die K AG unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der
Beschwerdeführenden die Abweisung der Beschwerde. Daraufhin hielten die
Beschwerdeführenden mit Eingabe vom 10. April 2024 vollumfänglich an ihren
Anträgen und Ausführungen fest. Die Baukommission Wädenswil verzichtete mit
Eingabe vom 19. April 2024 auf eine Beschwerdeduplik, hielt jedoch an den
gestellten Anträgen in der Beschwerdeantwort fest. Die anderen Parteien liessen
sich nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden
Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)
zuständig. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf
die Beschwerde grundsätzlich einzutreten.
2.
Auf dem
überwiegend der Wohnzone W3/55% zugehörigen Baugrundstück
Kat.-Nr. 03
soll mit dem vorliegenden
Bauvorhaben das formell unter Schutz gestellte Gebäude R. (Assek.- Nr. 01)
in ein Wohnhaus umgebaut werden. Der Umbau umfasst insbesondere den Einbau
einer Fünfzimmerwohnung nach dem Haus-im-Haus-Prinzip im Obergeschoss des
Gebäudes. Das Obergeschoss soll über eine Wendeltreppe mit dem Erdgeschoss
verbunden werden, in dem ein unbeheizter Waschraum mit WC geplant ist. Das Tenn
und die Ställe im Erdgeschoss sowie das Dachgeschoss dienen weiterhin nicht zu
Wohnzwecken. Ausserdem ist die Sanierung der Sandsteingewände, der Holzschalung
der Hausfassade sowie des Satteldaches vorgesehen. Schliesslich sind auf dem
Anrainergrundstück Kat.-Nr. 04 zwei der Wohnung zugehörige
Fahrzeugabstellplätze geplant.
3.
Die Beschwerdeführenden weisen zunächst
aus formaler Sicht darauf hin, dass im Rubrum des Entscheids der Vorinstanz vom
16. Januar 2024 als Rekurrierende Nr. 4 abweichend von
vorangegangenen Verfügungen neben I fälschlicherweise auch N aufgenommen worden
sei. Zudem sei im Rubrum der Vorname der Rekurrentin Nr. 4 falsch
geschrieben.
3.1
Verfügungen
und Rechtsmittelentscheide unterstehen der Berichtigung, mit der die Korrektur
von Fehlern bezweckt wird, die nicht bei der Willensbildung der Behörde,
sondern anlässlich der schriftlichen Formulierung der ausgefertigten Anordnung
unterlaufen sind (vgl. dazu Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,
Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 86a–86d N. 27).
Es handelt sich dabei um sogenannte Kanzleifehler, die insbesondere Schreib-
und Rechnungsfehler umfassen. Zuständig für die Berichtigung ist die Behörde,
welche die Verfügung oder den Rechtsmittelentscheid gefällt hat, doch kann die
Prozessökonomie eine Berichtigung durch die Rechtsmittelinstanz gestatten
(Martin Bertschi, Kommentar VRG, Vorbemerkungen zu §§ 86a–86d N. 27).
3.2
Bei den
von den Beschwerdeführenden genannten formalen Fehlern im Rubrum des
Entscheides der Vorinstanz handelt es sich um offensichtliche Kanzleifehler,
die im Rahmen der schriftlichen Ausfertigung des Entscheids unterlaufen sind.
Wie sich aus den Erwägungen des Entscheids und dem Dispositiv klar ergibt,
tritt lediglich I als Rekurrentin Nr. 4 auf. Aus prozessökonomischen
Gründen ist das Rubrum des Entscheids der Vorinstanz dahingehend zu
berichtigen, dass als Rekurrentin Nr. 4 lediglich I aufgenommen und N
gestrichen wird.
4.
In prozessualer Hinsicht beantragen die
Beschwerdeführenden sinngemäss die Durchführung eines Augenscheins.
4.1
Nach § 7
Abs. 1 VRG untersucht die Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von Amtes
wegen durch Befragen der Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug
von Amtsberichten, Urkunden und Sachverständigen, durch Augenschein oder auf
andere Weise. Die Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der
zuständigen Behörde. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die
tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,
23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere
dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen
ist, die Parteien vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle
Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beizutragen. Es ist zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen
Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem
vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit
ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 8. Mai 2024, VB.2023.00287, E. 2.1;
VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).
4.2
Die
Vorinstanz führte am 13. November 2023 im Beisein der Parteien einen
Augenschein durch und dokumentierte diesen auch mit einem Protokoll und
aussagekräftigen Fotografien. Sodann finden sich auch weitere Aufnahmen der
tatsächlichen Verhältnisse in den Akten des Rekursverfahrens. Der wesentliche
Sachverhalt für die Beurteilung der erhobenen Rügen ergibt sich damit mit
ausreichender Deutlichkeit aus den vorliegenden Akten. Auf einen Augenschein
durch das Verwaltungsgericht kann deshalb verzichtet werden.
5.
Die
Beschwerdeführenden machen in mehrerer Hinsicht eine Verletzung ihres Anspruchs
auf rechtliches Gehör geltend.
5.1
Zunächst
bringen die Beschwerdeführenden vor, die Beschwerdegegnerinnen 2 und 3
hätten in ihren Entscheiden auf den Schutzvertrag zwischen der damaligen
Grundeigentümerin und der Baudirektion vom 24. Februar 2006 abgestellt,
ohne den Beschwerdeführenden Einsicht in diesen Schutzvertrag zu gewähren.
5.1.1
Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) umfasst als
verfassungsrechtliches Mitwirkungsrecht alle Befugnisse, die einer betroffenen
Person einzuräumen sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam
zur Geltung bringen kann (BGE 144 I 11 E. 5.3; 144 II 427 E. 3.1). Zu
den Teilgehalten dieser Garantie zählt namentlich das Recht, Einsicht in die
Akten des Verfahrens zu nehmen (BGE 144 II 427 E. 3.1.1; 132 II 485 E. 3.2;
129 I 249 E. 3). Das Akteneinsichtsrecht bezieht sich auf sämtliche Akten
eines Verfahrens, die für dieses erstellt oder beigezogen wurden, ohne dass ein
besonderes Interesse geltend gemacht werden müsste (BGE 144 II 427 E. 3.1.1).
Der Anspruch gewährt jedoch grundsätzlich weder ein Einsichtsrecht in die Akten
eines nicht die jeweilige Partei betreffenden Verfahrens noch verschafft es einen
Zugriff auf Akten anderer Behörden, solange die entscheidende Behörde sie nicht
beizieht oder auf diese verweist (BGr, 5. Februar 2018, 1C_243/2017, E. 3.4 ff.).
Der Anspruch auf Akteneinsicht gilt nicht schrankenlos. Einschränkungen sind
nach einer im Einzelfall erfolgenden Abwägung aus überwiegenden privaten oder
öffentlichen Interessen zulässig (BGE 144 II 427 E. 3.1.1; 130 III 42 E. 3.2.1).
Der Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs ist
formeller Natur und setzt keinen Nachweis eines materiellen Interesses voraus.
Eine Gehörsverletzung zieht daher grundsätzlich die Aufhebung der angefochtenen
Anordnung nach sich. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs kann jedoch geheilt
werden, wenn sie nicht besonders schwer wiegt und die unterlassene
Gehörsgewährung in einem Rechtsmittelverfahren nachgeholt wird, das eine
Prüfung im gleichen Umfang wie durch die Vorinstanz gestattet (vgl. etwa BGE 147
IV 340 E. 4.11.3; 142 II 218 E. 2.8.1; 137 I 195 E. 2.3.2).
Von einer Rückweisung ist sodann selbst
bei einer schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs abzusehen, wenn und
soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen
Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an
einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (vgl. BGE
142 II 218 E. 2.8.1; 137 I 195 E. 2.3.2; VGr, 27. Januar 2022,
VB.2021.00561, E. 2.2; VGr, 12. Dezember 2018, VB.2018.00574, E. 3.5).
5.1.2
Die Beschwerdegegnerin 3
bewilligte das Bauvorhaben der privaten Beschwerdegegnerin mit Gesamtverfügung
vom 8. November 2022 unter Nebenbestimmungen. In dieser Gesamtverfügung
wird im Rahmen der Ausführungen zum Sachverhalt auf den mit
Baudirektionsverfügung Nr. 3007 vom 24. Februar 2006 festgesetzten
verwaltungsrechtlichen Vertrag verwiesen, in dem die Unterschutzstellung der
Gebäude Vers.-Nrn. 05, 06 und 01 samt deren Nutzungsmöglichkeiten sowie
die Bebauungsmöglichkeiten und die bauliche Freihaltung auf dem Anwesen
geregelt werden. In den Erwägungen zur Beurteilung der Zulässigkeit der
Umnutzung des Gebäudes Vers.-Nr. 01 in ein Wohnhaus wird sodann auf den
Schutzvertrag vom 24. Februar 2006 und die darin festgesetzten
Voraussetzungen für eine Warmnutzung Bezug genommen. Insbesondere wird
ausgeführt, dass sich das Bauvorhaben mit der Haus-in-Haus-Konstruktion im
Obergeschoss und den kalten Dachräumen an die Vorgaben des Schutzvertrags halte
(E. A, S. 3). Die Beschwerdegegnerin 2 nimmt in ihrem
Bauentscheid vom 7. März 2023 bei der Bestimmung der zulässigen Ausnützung
(E. D.a) ebenfalls Bezug auf den verwaltungsrechtlichen Vertrag vom 24. Februar
2006.
Die
Beschwerdegegnerin 3 hat das per E-Mail vom 20. März 2023 gestellte
Gesuch der Beschwerdeführenden um Zustellung einer Kopie des Schutzvertrages
vom 24. Februar 2006 mit E-Mail vom gleichen Tag ablehnend beantwortet mit
dem Hinweis, dass der Vertrag ohne Zustimmung der damaligen Vertragspartei
(Erbengemeinschaft des O) nicht zugestellt werden könne. Nach unbestritten
gebliebener Darlegung der Beschwerdeführenden hat auch die Beschwerdegegnerin 2
am 22. März 2023 telefonisch erklärt, der ''privatrechtliche Vertrag''
könne nicht an Dritte ausgehändigt werden.
Vor Vorinstanz hat die
Beschwerdegegnerin 3 mit ihrer Vernehmlassung vom 5. Mai 2023
den verwaltungsrechtlichen Vertrag vom 24. Februar
2006 und ihre Unterschutzstellungsverfügung Nr. 3007 vom gleichen Tag
sowie die Vertragsänderung vom 30. April 2012 und ihre entsprechende
Verfügung Nr. 3019/2012 vom gleichen Datum zu den Akten gereicht. In der
Folge hat die Vorinstanz im Anschluss an den ersten Schriftenwechsel den
Beschwerdeführenden am 15. Mai 2023 Gelegenheit zur Stellungnahme zu den
eingereichten Unterlagen innert 20 Tagen eingeräumt, welche die
Beschwerdeführenden mit Replik vom 5. Juni 2023 genutzt haben.
5.1.3
Insoweit in den Beschlüssen der Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 auf den
Schutzvertrag vom 24. Februar 2006 und die entsprechende Schutzverfügung Nr. 3007
vom 24. Februar 2006 Bezug genommen wird, unterliegen diese Akten dem
Akteneinsichtsrecht. Wie der Mitteilung der Beschwerdegegnerin 3 richtig
zu entnehmen ist, stehen der Akteneinsicht indessen private Interessen der
Erbengemeinschaft als damalige Vertragspartei entgegen, die am vorliegenden
Verfahren nicht beteiligt ist. Allerdings lassen die Ausführungen zur Ablehnung
der Akteneinsicht die erforderliche konkrete Abwägung der gegenläufigen
privaten und öffentlichen Interessen und deren Gewichtung vermissen, was eine
Gehörsverletzung darstellt (vgl. Alain Griffel, Kommentar VRG, § 9 N. 11).
Die Beschwerdegegnerin 3 reichte jedoch vor Vorinstanz Kopien
des verwaltungsrechtlichen Vertrags vom 24. Februar
2006 und die Unterschutzstellungsverfügung Nr. 3007 vom gleichen Tag sowie
die Vertragsänderung vom 30. April 2012 und die entsprechende Verfügung Nr. 3019/2012
vom gleichen Datum
zu den Akten. Die Beschwerdeführenden hatten somit
vor Vorinstanz Gelegenheit, Einsicht in diese Dokumente zu nehmen und in ihrer
Replik vom 5. Juni 2023 dazu Stellung zu nehmen. Die Verletzung des
rechtlichen Gehörs gilt daher als im Rekursverfahren geheilt.
5.2
Die
Beschwerdeführenden machen sodann geltend, die Vorinstanz habe ihr rechtliches
Gehör verletzt, indem sie ihren Antrag auf Beizug aller relevanten Unterlagen
hinsichtlich der Unterschutzstellung des streitbetroffenen Gebäudes abgelehnt
habe.
5.2.1
Der Anspruch auf rechtliches Gehör beinhaltet auch den Anspruch, dass
angebotene Beweise abgenommen werden, wenn diese zur Abklärung des
rechtserheblichen Sachverhalts tauglich erscheinen (Kaspar Plüss, Kommentar
VRG, § 7 N. 10; Gerold Steinmann/Benjamin Schindler/Damian Wyss in:
Bernhard Ehrenzeller et al. [Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung, St.
Galler Kommentar, 4. A. [St. Galler Kommentar], 2023, Art. 29 N. 64).
Der rechtserhebliche Sachverhalt bestimmt sich dabei nach dem Streitgegenstand
des Verfahrens. Ausgangspunkt für die Bestimmung des Streitgegenstands ist das
Anfechtungsobjekt, in dessen Rahmen die Parteien mit ihren Anträgen den
Streitgegenstand festlegen (BGE 136 II 457 E. 4.2). Wurde die erstinstanzliche
Anordnung durch ein Begehren einer beteiligten Person ausgelöst, bestimmt
bereits dieses zusammen mit dem ihm zugrunde gelegten Sachverhalt den
Streitgegenstand mit (Martin Bertschi, Kommentar VRG, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a
N. 45 f.).
5.2.2
Die Vorinstanz hat diesbezüglich
zu Recht darauf hingewiesen, dass Gegenstand des erstinstanzlichen Verfahrens
die Beurteilung des Baugesuchs der privaten Rekursgegnerin vom 6. September
2022 darstellt. Die denkmalschützerischen Vorgaben zur Beurteilung dieses
Baugesuchs ergeben sich rechtsverbindlich aus der rechtskräftigen
Unterschutzstellungsverfügung Nr. 3007 vom 24. Februar 2006 und dem
Schutzvertrag vom 24. Februar 2006, der integraler Bestandteil der
Unterschutzstellungsverfügung bildet. Aus diesen Akten ergibt sich in Bezug auf
das streitbetroffene Gebäude, dass es ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 lit. c
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) darstellt und
gemäss § 205 PBG unter Schutz gestellt wird. Der verwaltungsrechtliche
Vertrag legt zudem – was auch die Beschwerdeführenden anerkennen – detailliert
den Schutzumfang des streitbetroffenen Gebäudes und die noch zulässige Nutzung
fest (Vertrag S. 4 f.; vgl. auch § 207 Abs. 1 PBG und § 10
Abs. 1 der
Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli
1977
[KNHV]). Die rechtliche
Massgeblichkeit der Unterschutzstellungsverfügung Nr. 3007 vom 24. Februar
2006 und des darin verankerten Schutz- und Nutzungsumfangs des
streitbetroffenen Gebäudes wurden im erstinstanzlichen Verfahren weder von der
privaten Beschwerdegegnerin noch von den Beschwerdegegnerinnen 2 oder 3
infrage gestellt. Wie die Vorinstanz zu Recht ausführt, besteht aufgrund der
Akten auch kein Grund, das abgeschlossene heimatschutzrechtliche Verfahren zum
streitbetroffenen Gebäude noch einmal aufzurollen. Vielmehr ist nicht
ersichtlich, wie weitere Unterlagen hinsichtlich der Unterschutzstellung des
streitbetroffenen Gebäudes
zur Klärung des vorliegend zu beurteilenden
rechtserheblichen Sachverhalts noch etwas Wesentliches beitragen könnten. Der
massgebliche Sachverhalt zur Beurteilung des Streitgegenstandes ergibt sich
vielmehr bereits aus den vorliegenden Akten, weshalb im Rekursverfahren kein
Grund bestand, diesbezüglich weitere Beweismittel einzuholen. Eine Verletzung
des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführenden liegt nicht vor.
5.3
Die
Beschwerdeführenden rügen weiter, die Vorinstanz habe ihr rechtliches Gehör
verletzt, da sie ihnen eine Replikfrist von nur 20 statt wie anbegehrt 30 Tagen
für eine allfällige Ergänzung zum Rekurs angesetzt habe.
5.3.1
Der Anspruch einer Partei, im Rahmen eines Gerichtsverfahrens zu
replizieren, bildet einen Teilgehalt des verfassungsmässigen Anspruchs auf
rechtliches Gehör (
Art. 29 Abs. 2 BV
).
Diese Garantie umfasst das Recht, von allen beim Gericht eingereichten
Stellungnahmen Kenntnis zu erhalten und sich dazu äussern zu können, unabhängig
davon, ob die Eingaben neue und/oder wesentliche Vorbringen enthalten (BGr, 27. April
2021, 8C_43/2021, E. 3.2; BGr, 19. Januar 2021, 1C_338/2020, E. 2.3).
Die Anordnung einer Frist für die Wahrung eines effektiven Replikrechts im
Rekursverfahren liegt im pflichtgemässen Ermessen der Rekursbehörde. Eine im
Vergleich zur Rekursfrist von 30 Tagen verkürzte Frist für die Replik
rechtfertigt sich insbesondere, wenn sich die Stellungnahme auf einzelne Punkte
beschränkt (in Bezug auf § 26b VRG vgl. Alain Griffel, Kommentar VRG, § 26b
N. 22).
5.3.2
Die Vorinstanz hat den Beschwerdeführenden am 15. Mai 2023 die
Rekursantworten zukommen lassen und eine Frist von 20 Tagen angesetzt, um eine
Stellungnahme einzureichen. Da die Beschwerdegegnerin 3 mit ihrer
Rekursantwort vom 5. Mai 2023
den
verwaltungsrechtlichen Vertrag vom 24. Februar 2006 und ihre
Unterschutzstellungsverfügung Nr. 3007 vom gleichen Tag sowie die
Vertragsänderung vom 30. April 2012 und ihre entsprechende Verfügung Nr. 3019/2012
vom gleichen Datum
zu den Akten gab, bedingte das rechtliche Gehör eine
Replikmöglichkeit. Da sich die neuen Gesichtspunkte jedoch auf die von der
Beschwerdegegnerin 3 eingereichten Unterlagen beschränkten, ist eine Frist
von 20 Tagen angemessen. Die Frist entspricht zudem der Praxis der Vorinstanz
(Alain Griffel, Kommentar VRG, § 26b N. 45) und berücksichtigt die
Rechtsprechung des Bundesgerichts zu den zeitlichen Vorgaben für das
Replikrecht (BGr, 11. September 2020, 1B_376/2020, E. 2.2; BGr, 26. September
2016, 1B_272/2016, E. 2.2.2). Das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden
wurde somit gewahrt.
5.4
Die
Beschwerdeführenden sehen zudem eine Verletzung des rechtlichen Gehörs darin,
dass sich die Vorinstanz zu ihrem Antrag auf Überprüfung der Schutzwürdigkeit
der … widersprüchlich und zum Antrag auf Kostenregelungen zu ihren Gunsten gar
nicht geäussert habe.
5.4.1
Der in Art. 29 Abs. 2 BV garantierte Anspruch auf
rechtliches Gehör umfasst auch den Anspruch, dass die Behörde die Vorbringen
der Beteiligten tatsächlich hört, prüft und berücksichtigt und ihre Entscheide
vor diesem Hintergrund begründet. Die Behörde muss sich jedoch in der
Begründung ihres Entscheids nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich
befassen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegen.
Vielmehr
kann sich die Behörde auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken
(BGE 142 I 135 E. 2.1; 138 I 232 E. 5.1; 137 II 266 E. 3.2
).
Nach der bundesgerichtlichen Praxis zum Anspruch auf rechtliches Gehör muss ein
Kosten- und Entschädigungsentscheid unter Umständen gar nicht begründet werden
oder kann eine äusserst knappe Begründung genügen. Dies gilt insbesondere, wenn
es um Kosten geht, die nach Massgabe der einschlägigen kantonalen Bestimmungen
innerhalb eines gewissen Rahmentarifs erhoben werden können (BGE 139 V 496 E. 5.1;
BGr, 29. Juli 2021, 2C_304/2021, E. 3.2; BGr, 12. Oktober 2012,
1C_156/2012, E. 8.1.1; vgl. auch Kaspar Plüss, Kommentar VRG,
§ 10 N. 28, § 13 N. 30,
§ 16 N. 110 sowie § 17 N. 87).
Der
Begründungspflicht ist auf alle Fälle Genüge getan, wenn sich der Betroffene
über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis
der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann (vgl. zum Ganzen
BGE 138 I 232 E. 5.1;
136 I
229 E. 5.2; 134 I 83 E. 4.1 mit Hinweisen).
5.4.2
Die Vorinstanz beurteilt
die Vorbringen der Beschwerdeführenden in Bezug auf die Überprüfung der
Unterschutzstellung des Gebäudes R in E. 7.2 ihres Entscheids. Sie
weist darauf hin, dass im erstinstanzlichen Verfahren das Baugesuch der
privaten Rekursgegnerin vom 6. September 2022 zu behandeln und zu
entscheiden war. Ein Grund, hierzu das schon vor geraumer Zeit abgeschlossene
heimatschutzrechtliche Verfahren zum Gebäude R noch einmal aufzurollen, habe
aufgrund der Akten nicht vorgelegen. Als Folge davon sei die
Unterschutzstellung des Gebäudes R nicht Gegenstand des vorliegenden
Verfahrens. Mit dem verwaltungsrechtlichen Vertrag vom 24. Februar 2006
und den gleichentags und am 30. April 2012 erlassenen Verfügungen der
Baudirektion seien die Gebäude Vers.-Nr. 05 (Gebäude S), Vers.-Nr. 06
(Gebäude T) und Vers.-Nr. 01 (Gebäude R) zusammen unter Schutz gestellt
worden. Ein Begehren um Widerruf dieser in formeller Rechtskraft erwachsenen
Anordnungen oder um Revision sei den Akten zufolge bislang nicht gestellt worden.
Der Aufforderung der Rekurrierenden, wonach in diesem Verfahren auf die
Unterschutzstellung der … zurückzukommen sei, sei demnach nicht nachzukommen.
Aus dem Vorstehenden ergibt sich, dass sich die Vorinstanz
in E. 7.2 ihres Entscheids eingehend mit den Vorbringen der
Beschwerdeführenden befasst und mit hinreichender Klarheit dargelegt hat, von
welchen Überlegungen sie sich hat leiten lassen. Insbesondere hat sie
dargelegt, dass die formell rechtskräftigen Unterschutzstellungsverfügungen vom
24. Februar 2006 und vom 30. April 2012 der Baudirektion nicht
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens darstellten. Ebenso wenig sei ausserhalb
des vorliegenden Verfahrens ein Begehren um Widerruf oder um Revision dieser
formell rechtskräftigen Verfügungen gestellt worden. Es bestand für die
Vorinstanz daher kein Grund, die Schutzwürdigkeit des streitbetroffenen
Gebäudes zu überprüfen. Damit konnten sich die Beschwerdeführenden über die
Tragweite des Entscheids in diesem Punkt Rechenschaft geben und ihn in voller
Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen. Eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs liegt entsprechend nicht vor.
5.4.3
Die Vorinstanz legt sodann die Kosten- und Entschädigungsfragen in E. 10
und E. 11 ihres Entscheids dar. Sie führt aus, dass die am Verfahren
Beteiligten die Kosten gemäss § 13 Abs. 2 VRG in der Regel
entsprechend ihrem Unterliegen tragen. Die Gerichtskosten seien folglich den in
diesem Verfahren unterliegenden Rekurrierenden zu gleichen Teilen aufzuerlegen.
Die Gerichtsgebühr betrage bei Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert in der
Regel Fr. 500.- bis Fr. 50'000.- (§ 338 Abs. 2 PBG und § 3
Abs. 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 3. Juli
2018 [GebV VGr]). Sie werde nach dem Zeitaufwand des Gerichts, der
Schwierigkeit des Falls und dem tatsächlichen Streitinteresse festgelegt (§ 338
Abs. 1 PBG und § 2 GebV VGr). Neben dem Streitinteresse schlage in
diesem Verfahren insbesondere der Aufwand des Baurekursgerichts einschliesslich
Aktenstudium, Augenschein, Urteilsfindung und Schreibarbeit zu Buche. Die
Gerichtsgebühr sei deshalb auf Fr. 5'000.- festzusetzen. Den
unterliegenden Rekurrierenden stehe keine Umtriebsentschädigung zu. Sie seien
vielmehr anteilsmässig zu einer Entschädigung für die Umtriebe der privaten
Rekursgegnerin in der Höhe von Fr. 2'000.- zu verpflichten (§ 17 Abs. 2
VRG).
Die Vorinstanz hat vorliegend unter Hinweis auf die
einschlägigen Bestimmungen die Kosten- und Entschädigungsfragen in E. 10
und E. 11 ihres Entscheids beurteilt. Nachdem die Vorinstanz die
relevanten Bestimmungen angeführt hat und die Kosten den vorgegebenen Rahmen
von § 3 Abs. 2 GebV VGr gewahrt haben, genügt die Begründung den in
der bundesgerichtlichen Praxis festgehaltenen Anforderungen für Kosten- und
Entschädigungsentscheide. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt nicht
vor.
6.
In materieller Sicht bringen die
Beschwerdeführenden vor, die Vorinstanz
sei unzutreffenderweise davon ausgegangen, dass der Schutzstatuts der …
irrelevant sei. Durch den Ausbau der … werde die Erschliessung des oberen Teils
des Bauareals (Kat.-Nr. 07) präjudiziert. Die … müsste für eine talseitige
und damit die Beschwerdeführenden weniger belastende Erschliessung des oberen
Teils des Bauareals via M-Strasse beseitigt werden können. Mangels
Gewährleistung der vollumfänglichen Einsicht in die Unterschutzstellungsakten
müssten die Beschwerdeführenden weiterhin von einem niederrangigen Schutzobjekt
ausgehen. Eine Überprüfung der Schutzverfügung sei bei diesen Annahmen nach 17
Jahren geboten, da sich die tatsächlichen Überbauungsverhältnisse und
-möglichkeiten verändert hätten.
6.1
Gegenstand
eines Rechtsmittelverfahrens kann nur sein, was auch Gegenstand der
erstinstanzlichen Verfügung war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hätte
sein sollen. Gegenstände, über welche die erste Instanz zu Recht nicht
entschieden hat, fallen nicht in den Kompetenzbereich der Rekursbehörden,
ansonsten in die Zuständigkeit der erstinstanzlich verfügenden Behörde
eingegriffen würde (Martin Bertschi, Kommentar VRG, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a
N. 45 f.).
Der
Streitgegenstand
kann sich im Lauf
des Rechtsmittelverfahrens
verengen
, aber grundsätzlich nicht erweitern oder inhaltlich verändern
(BGE 136 II 457 E. 4.2).
6.2
Gegenstand des erstinstanzlichen
Verfahrens bildet die Beurteilung des Baugesuchs der privaten Rekursgegnerin
vom 6. September 2022.
Dieses Baugesuch umfasst im Wesentlichen den
geplanten Umbau des Gebäudes Assek.-Nr. 01 (…) auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 03
in ein Wohnhaus und die Erstellung von zwei Fahrzeugabstellplätzen auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 04,
das im
Südwesten an das Baugrundstück angrenzt.
Mit der
angefochtenen Verfügung der Beschwerdegegnerin 3
vom 8. November 2022 und dem Beschluss der Beschwerdegegnerin 2 vom 7. März
2023 wurden die Bewilligungen der zuständigen Behörden für dieses Bauprojekt
unter Nebenbestimmungen erteilt. Wie die Vorinstanz zu Recht erwägt, ist vom
vorliegenden Streitgegenstand die Erschliessung des den Hang aufwärts folgenden
unbebauten Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 07, das im Nordosten an das
Baugrundstück und in der Gegenrichtung an die P-Strasse anstösst, nicht
erfasst. Die Vorinstanz ist daher zu Recht zum Schluss gekommen, dass d
ie
Verkehrserschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 07 nicht Gegenstand dieses
Verfahrens bildet, weshalb es entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden
hierzu keiner weiteren Abklärungen, insbesondere in Bezug auf den Schutzstatus
des streitbetroffenen Gebäudes, bedarf.
6.3
Ebenso wenig wurde im Gesuch der privaten
Beschwerdegegnerin vom 6. September 2022 oder den angefochtenen
Bewilligungen der Behörden die in Rechtskraft erwachsene
Unterschutzstellungsverfügung Nr. 3007 vom 24. Februar 2006 oder
deren integralen Bestandteil bildenden verwaltungsrechtlichen Schutzvertrag vom
gleichen Datum in Bezug auf das streitbetroffene Gebäude infrage gestellt. In
der Unterschutzstellungsverfügung wurde die Liegenschaft P mit den Gebäuden
Vers.-Nrn. 05, 06 und 01 und deren Umschwung als wichtige Zeugen
verschiedener politischer, sozialer sowie bauhistorischer Epochen anerkannt und
als Schutzobjekte regionaler Bedeutung qualifiziert. Das streitbetroffene
Objekt stellt entsprechend ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 lit. c
PGB dar und wurde gemäss § 205 PBG unter Schutz gestellt. Auch in Bezug
auf die Unterschutzstellungsverfügung ist mit der Vorinstanz davon auszugehen,
dass diese nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist.
In Bezug
auf die Unterschutzstellungsverfügung ist zudem darauf hinzuweisen, dass einmal
angeordnete Schutzmassnahmen nicht beliebig in Wiedererwägung gezogen und
widerrufen werden können. Die Aufhebung oder Änderung einer Schutzmassnahme
richtet sich gemäss Rechtsprechung grundsätzlich nach den allgemeinen Regeln
über den Widerruf von Verwaltungsverfügungen (VGr, 5. Oktober 2017,
VB.2017.00159, E. 3.1; 4. Mai 2011, VB.2010.00707, E. 3.1).
Danach können Verwaltungsakte, die wegen wesentlicher Änderungen der
tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse dem Gesetz nicht oder nicht mehr
entsprechen, grundsätzlich widerrufen werden. Dabei stehen sich das Interesse
an der richtigen Durchführung des objektiven Rechts und dasjenige am
Vertrauensschutz gegenüber, die gegeneinander abzuwägen sind. In der Regel
überwiegt der Vertrauensschutz, wenn – wie vorliegend – durch die
Verwaltungsverfügung ein subjektives Recht begründet worden oder die Verfügung
in einem Verfahren ergangen ist, in dem die sich gegenüberstehenden Interessen
allseitig zu prüfen und gegeneinander abzuwägen waren, oder wenn der Private
von einer ihm durch die Verfügung eingeräumten Befugnis bereits Gebrauch
gemacht hat. Diese Regel gilt allerdings nicht absolut; auch in diesen drei
Fällen kann ein Widerruf infrage kommen, wenn er durch ein besonders
gewichtiges öffentliches Interesse geboten ist (VB.2019.00525, VB.2019.00530,
VB.2019.00539 und VB.2019.00550 vom 20. August 2020, E. 5.1;
bestätigt mit BGr, 2. Juni 2022, 1C_571/2020 und 1C_573/2020). Ein
besonders gewichtiges öffentliches Interesse, das einen Widerruf rechtfertigen
würde, wäre vorliegend entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführenden nicht
ersichtlich. Allein der Umstand, dass die Verfügung vor 17 Jahren erlassen
wurde, begründet keine wesentliche Veränderung der Interessenlage. Das
Vertrauen in die Beständigkeit der Schutzverfügung beginnt durch Zeitablauf
nicht zu sinken (vgl. VGr, 23. März 2023, VB.2022.00093, E. 7.3).
Ebenso wenig würden die von den Beschwerdeführenden vorgebrachten im Rahmen der
noch nicht abgeschlossenen BZO-Revision geplanten Änderungen in den
Überbauungsverhältnissen und
-möglichkeiten
ein überwiegendes Interesse an der Aufhebung des
rechtskräftig festgesetzten Schutzes begründen. Insofern die
Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang wiederum eine Verletzung ihres
Anspruchs auf rechtliches Gehör rügen, wird auf die vorstehende E. 5.2.2
verwiesen.
7.
Die
Beschwerdeführenden rügen weiter, das Bauvorhaben sei im Rahmen der
erweiterten Besitzstandsgarantie von § 357 PBG nicht bewilligungsfähig.
Vorliegend stehe insgesamt kein Schutz von Investitionen im Zentrum, sondern
die Umgehung der Neubauvorschriften.
7.1
Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen
bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut,
erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen,
anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder
nachbarlichen Interessen entgegenstehen (Satz 1). Für neue oder
weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen
Ausnahmebewilligungen vorbehalten (Satz 2).
Diese sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (vgl.
Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und
Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 70 f.) bezweckt den
Schutz der im Vertrauen auf die bisherige Ordnung getätigten Investitionen. Sie
schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem
Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch Umbauten und Erweiterungen
zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt würde (VGr, 27. März
2013, VB.2012.00810, E. 4.3 = BEZ 2013 Nr. 21, unter Hinweis auf VGr,
19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32).
Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung stets verlangt, dass bauliche
Änderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz
hinauslaufen dürfen. Neubauähnliche Umgestaltungen sprengen den Rahmen der
gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und müssen die für
Neubauten geltenden Vorschriften einhalten (eingehend VGr, 30. Mai 2012,
VB.2011.00640, E. 3.1; VGr, 29. Februar 2024, VB.2023.00462, E. 5.1.1).
Neubauähnliche Umgestaltungen sind nach langjähriger,
wiederholt bestätigter Rechtsprechung jedoch erst dann anzunehmen, wenn sie den
Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen, das heisst, wenn zwar die
Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck beachtet
wird (VGr, 29. Februar 2024, VB.2023.00462, E. 5.1.1; VGr, 31. August
2017, VB.2017.00057, E. 6.1.2 mit Hinweisen; VGr, 19. Oktober 2005,
VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32). Bei Änderungen an
vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei objektivierter
Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht
darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es
ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der für einen Neubau
geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lässt
sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und hängt von den
Umständen des Einzelfalls ab (VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00157, E. 3.1.2
mit Hinweisen; VGr, 31. August 2017, VB.2017.00057, E. 6.1.2; vgl.
zum Ganzen VGr, 19. März 2020, VB.2019.00660, E. 2.2). Dabei steht
den Gemeinden bei der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG ein Ermessens-
und Entscheidungsspielraum zu (VGr, 29. Februar 2024, VB.2023.00462, E. 5.1.1;
VGr, 25. Januar 2012, VB.2011.00548, E. 8.2).
7.2
Unbestrittenermassen wahrt das
streitbetroffene Gebäude weder den Strassenabstand zur M-Strasse (vgl. § 265
PBG), noch den Grenzabstand zur Q-Strasse, Kat.-Nr. 08, die die M-Strasse
und die P-Strasse im Nordwesten des Baugrundstücks und des Grundstücks Kat.-Nr. 07
miteinander verbindet. Die Vorinstanz ist jedoch zu Recht davon ausgegangen,
dass die genannten Unterschreitungen der Grenz- und Strassenabstände unter die
Besitzstandsgarantie von § 357 Abs. 1 PBG fallen. Daran vermag der
von den Beschwerdeführenden geltend gemachte Umstand, dass die damalige
Eigentümerin nach Abschluss des Schutzvertrags vom 24. Februar 2006 im
Zuge der Überbauung des nordwestlich der … befindlichen Areals die M-Strasse
als Privatstrasse und den Kehrplatz dicht an die Scheune erstellt habe, nichts
zu ändern, geniessen doch Bauten, die aufgrund einer rechtskräftigen
Baubewilligung erstellt wurden, ganz allgemein Bestandesschutz, auch wenn sie
materielles Baupolizeirecht verletzen (hierzu VGr, 23. März 2011,
VB.2010.00607, E. 4.3 = BEZ 2011 Nr. 24; VGr, 31. August 2017,
VB.2017.00057, E. 5.2). Vorliegend sind keine Hinweise auf eine
eigenmächtige, nicht formell bewilligte Bauausführung des streitbetroffenen
Gebäudes gegeben, weshalb die in § 357 Abs. 1 PBG verankerte
erweiterte Besitzstandsgarantie greift.
7.2.1
In
Bezug auf die Frage, ob vorliegend das Bauprojekt eine neubauähnliche
Umgestaltung darstellt, die nicht mehr im Rahmen der erweiterten
Besitzstandsgarantie liegt,
weist die Vorinstanz zunächst darauf hin,
dass eine Gesetzesumgehung schon deshalb nicht anzunehmen sei, weil das
Bauvorhaben in weiten Teilen mit dem Inhalt des Schutzvertrags vom 24. Februar
2006 in Einklang stehe, welcher integraler Bestandteil der am gleichen Tag
erlassenen und in der Folge in Rechtskraft erwachsenen Schutzverfügung der
Baudirektion bilde. Mit dieser Verfügung wurde das Gebäude gemäss § 205
PBG rechtsverbindlich und mithin auch für den Eigentümer verbindlich unter
Denkmalschutz gestellt. Mit der Unterschutzstellung wurde es dem jeweiligen
Eigentümer auch untersagt, an der Liegenschaft ohne vorgängige Zustimmung der
Baudirektion Kanton Zürich bauliche Änderungen vorzunehmen und
Unterhaltsarbeiten auszuführen, welche die äussere und innere Wirkung der
Gebäude sowie deren Umgebung berühren oder deren Zeugenwert beeinträchtigen.
Bereits vor diesem Hintergrund kann nicht davon ausgegangen werden, dass
vorliegend von einer neubauähnlichen Umgestaltung des streitbetroffenen
Gebäudes auszugehen ist, da eine solche im Widerspruch zur verbindlichen
Unterschutzstellung des Gebäudes stehen würde und nicht bewilligungsfähig wäre.
Das Bauprojekt realisiert vielmehr unter Wahrung des detailliert festgehaltenen
Schutzumfangs die verbindlich festgehaltene noch mögliche Nutzung gemäss
Schutzvertrag vom 24. Februar 2006. Dabei handelt es sich im Wesentlichen
um den Einbau einer Fünfzimmerwohnung nach dem Haus-im-Haus-Prinzip im
Obergeschoss des Gebäudes unter Wahrung des äusseren typischen
Erscheinungsbildes der Baute. Im Erdgeschoss sind ein unbeheizter Waschraum mit
WC geplant. Das Tenn und die Ställe im Erdgeschoss sowie das Dachgeschoss
dienen weiterhin nicht zu Wohnzwecken. Mithin kann nicht – wie die
Beschwerdeführenden vorbringen – von einem Neubau eines grosszügigen
Einfamilienhauses mit grossen Veränderungen im Innern und äusseren
Erscheinungsbild des Gebäudes und damit von einer Gesetzesumgehung ausgegangen
werden.
7.2.2
Die Vorinstanz führt weiter aus, dass
gegen eine Umgehung von Bauvorschriften spreche, dass gemäss Art. 3 der
Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil in der Wohnzone W3/55%, zu welcher
der Hauptteil des Baugrundstücks zählt, eine Ausnützungsziffer von 55% gelte
und unter anderem maximal drei Vollgeschosse, zwei anrechenbare Dachgeschosse
sowie Gebäudelängen von bis zu 40 m zulässig wären; mit einem Neubau nach der
Bauordnung liesse sich daher im Vergleich zum Bauvorhaben eine erheblich höhere
Ausnützung realisieren. Diese Argumentation, die sich auf die Frage bezieht, ob
mit einem Neubau zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten realisiert werden könnten,
die mit dem geplanten Umbau der vorschriftswidrigen Baute nicht möglich wären
(vgl. VGr, 31. August 2023, VB.2022.00583, E. 6.5; VGr, 31. August
2017, VB.2017.00057, E. 6.1.2; VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 4),
ist nachvollziehbar. Die Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 in ihrer
Bewilligung vom 7. März 2023 (E. D.a., S. 3), auf welche die
Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang verweisen, beziehen sich auf die
massgebende Ausnützung für das vorliegende Bauprojekt, nicht für einen Neubau.
7.2.3
In den Ausführungen der Vorinstanz wird weiter darauf hingewiesen, dass,
wie sich am gerichtlichen Augenschein vom 13. November 2023 gezeigt hätte,
das Sockelgeschoss der … mit den tragenden Wänden, die Portale und Fenster des
Gebäudes mit ihren Sandsteingewänden, die Dachkonstruktion und die Hocheinfahrt
mit Brücke und Stützmauer im Grossen und Ganzen noch intakt seien. Durch das
Bauvorhaben würden daher frühere Investitionen in die … geschützt. Auch diese
Ausführungen sind gestützt auf die Akten, insbesondere die am Augenschein
erstellten Fotografien und die bewilligten Pläne, nachvollziehbar. Mit Blick
auf die verbleibende Substanz steht mithin der Schutz der bestehenden
Investitionen und nicht die Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund. Die
von den Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang vorgebrachten Zahlen in
Bezug auf die Baukosten und die verwertbaren Investitionen vermögen hingegen
nicht zu überzeugen, da sie nicht substanziiert sind und lediglich Schätzungen
darstellen.
7.2.4
Die Vorinstanz ist folglich nach einer Gesamtwürdigung im Ergebnis mit
zutreffender Begründung, auf welche in Anwendung von § 70 in Verbindung
mit § 28 Abs. 1 VRG verwiesen werden kann, zum Ergebnis gelangt, dass
das Bauvorhaben keine neubauähnliche Umgestaltung beinhalte und zu Recht nach § 357
Abs. 1 PBG beurteilt wurde.
8.
Die Beschwerdeführenden bringen weiter vor, dass sie von
Kosten- und Entschädigungszahlungen in jedem Fall zu befreien seien und ihnen
eine Entschädigung zuzusprechen sei. Die Übereinstimmung mit den
denkmalschutzrechtlichen Vorgaben und der erlaubten Ausnützung hätte im
Zeitpunkt der Rekurserhebung aufgrund der Akteneinsichtsverweigerung nicht
überprüft werden können.
8.1
Nach § 13
Abs. 2 VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten in der Regel
entsprechend ihrem Unterliegen. Kosten, die ein Beteiligter durch Verletzungen
von Verfahrensvorschriften oder durch nachträgliches Vorbringen solcher
Tatsachen oder Beweismittel verursacht, die er schon früher hätte geltend
machen können, sind ihm ohne Rücksicht auf den Ausgang des Verfahrens zu
überbinden. Einem Gemeinwesen bzw. einer Vorinstanz können Verfahrenskosten
nach dem Verursacherprinzip auferlegt werden, wenn z. B. die Vorinstanz
das rechtliche Gehör verletzte und es im Anfechtungsverfahren lediglich dank
einer Heilung der Gehörsverletzung nicht zu einer Gutheissung des Rechtsmittels
kam (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 13 N. 59). Sodann ist die einer
privaten Partei auferlegte Parteientschädigung aufgrund des Verursacherprinzips
zu reduzieren, wenn sie nur deshalb vollständig unterlag, weil die
Entscheidinstanz einen vorinstanzlichen Verfahrensfehler heilte (Kaspar Plüss,
Kommentar VRG, § 17 N. 27). Auch nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung ist bei der Regelung der Kosten- und Entschädigungsfrage dem
Umstand angemessen Rechnung zu tragen, dass eine Partei nur deshalb unterliegt,
weil ein Verfahrensfehler von der Rechtsmittelinstanz geheilt worden ist (BGr,
2. November 2023, 1C_221/2023 E. 7; BGr, 12. Dezember 2019,
1C
_143/2019, E. 2.7 mit Hinweisen; VGr, 14. März
2024, VB.2023.00179 E. 6; VGr, 19. März 2020, VB.2019.00548, E. 9.2).
Bei der Beurteilung, in welchem Umfang die Berücksichtigung des
Verfahrensfehlers erfolgt, steht den kantonalen Behörden ein weiter
Ermessensspielraum zu (BGr, 5. Juli 2023, 2C_127/2023, E. 4.1; VGr,
19. März 2020, VB.2019.00548, E. 9.3).
8.2
Die
Vorinstanz auferlegte die Kosten- und Entschädigungsfolgen nach dem
Unterliegerprinzip. Jedoch ist darin, dass das Akteneinsichtsgesuch der
Beschwerdeführenden in den verwaltungsrechtlichen Vertrag vom 24. Februar
2006 ohne konkrete Abwägung der gegenläufigen privaten und öffentlichen
Interessen abgelehnt wurde, eine Verletzung des rechtlichen Gehörs zu sehen
(vorstehend E. 5.1.3). Die Gehörsverletzung wurde im Rekursverfahren
geheilt, da die genannten Unterlagen mit der Vernehmlassung der
Beschwerdegegnerin 3 vom 5. März 2023 zu den Akten gegeben wurden und
die Beschwerdeführenden im Rahmen ihrer Eingabe vom 5. Juni 2023 dazu
Stellung nehmen konnten. Jedoch wäre die Vorinstanz gehalten gewesen, diesen
Umstand bei der Berechnung und Verteilung der Kosten- und Entschädigungsfolgen
zu berücksichtigen. Da der Vorinstanz dabei ein weiter Ermessensspielraum
zukommt, ist die Sache in Bezug auf die vorinstanzlichen Kosten- und
Entschädigungsfolgen an diese zurückzuweisen.
9.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde
teilweise gutzuheissen und im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz
zurückzuweisen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
10.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den
Beschwerdeführenden zu 4/5 und den Beschwerdegegnerinnen je zu 1/15
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Eine Parteientschädigung steht den Beschwerdeführenden bei diesem
Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sie sind vielmehr verpflichtet,
der privaten Beschwerdegegnerin eine reduzierte Parteientschädigung zu
bezahlen.
11.
Soweit es sich
vorliegend um einen Zwischenentscheid handelt, kann dieser nur unter den
Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni
2005 (BGG) weiterziehen lässt (BGE 134 II 137 E. 1.3.2).
Zwischenentscheide sind vor Bundesgericht nur dann mit Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 ff. BGG) anfechtbar,
wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a)
oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen
und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges
Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.
Das Rubrum des Entscheids des Baurekursgerichts vom 16. Januar
2024 wird im Sinne der Erwägung 3.2 berichtigt.
Dispositivziffern II und III des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 16. Januar 2024 werden aufgehoben. Bezüglich der
Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekursverfahren wird die Sache zur
Neufestsetzung an das Baurekursgericht zurückgewiesen.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    240.--
Zustellkosten,
Fr. 3'740.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden zu 4/5 den Beschwerdeführenden und zu je 1/15 den
Beschwerdegegnerinnen auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'000.- zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.