zh_verwaltungsgericht · VB.2008.00298 · 2009-08-20 · de

Nutzungsplanung | Nutzungsplanung: Abzonung (Die Gemeindeversammlung Hinwil beschloss aufgrund einer Initiative einiger Bürger eine Änderung des Zonenplans bezüglich des Quartiers Lenzdörfli [von WG/2.6 auf W/1.8]. Die Baurekurskommission wies die Rekurse zweier Grundstückeigentümer dagegen ab. Beide erhoben Beschwerde vor Verwaltungsgericht. Sistierung eines der beiden Beschwerdeverfahren [VB.2008.00297] auf Begehren der dortigen Beschwerdeführerin.) Beschränkte Kognition des Verwaltungsgerichts bei der Überprüfung eines kommunalen Nutzungsplans (E. 2). Durch die Abzonung wird die Baumassenziffer um rund 30 % reduziert, und statt der bisher möglichen drei Geschosse kann nur noch zweigeschossig gebaut werden. Die Abzonung führt zu einer Reduktion des Baudrucks. Dies ist im Sinn der Initiative, die nicht ungeeignet und unverhältnismässig ist (E. 3.3). Die Änderung des Zonenplans hat insbesondere die Erhaltung der grosszügigen Grünflächen zum Ziel und steht damit im öffentlichen Interesse (E. 4.3). Angesichts der schlechten Erschliessung des Quartiers durch den öffentlichen Verkehr ist der Grundsatz der haushälterischen Bodennutzung trotz einer gewissen Reduktion der Überbauungsmöglichkeiten nicht verletzt (E. 5.3). Der Verzicht der Baurekurskommission auf die Durchführung eines Augenscheins ist nicht zu beanstanden. Der Eventualantrag auf Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur Durchführung eines Augenscheins und zur Neubeurteilung ist daher abzuweisen (E. 6.3). Abweisung der Beschwerde

Zürich Verwaltungsgericht 09..2.20.0 VB.2008.00298
Zurich Verwaltungsgericht 09..2.20.0 VB.2008.00298
Zurigo Verwaltungsgericht 09..2.20.0 VB.2008.00298

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00298
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Geschäftsnummer:
VB.2008.00298
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 20.08.2009
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 12.03.2010 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Nutzungsplanung
Nutzungsplanung: Abzonung
(Die Gemeindeversammlung Hinwil beschloss aufgrund einer Initiative einiger Bürger eine Änderung des Zonenplans bezüglich des Quartiers Lenzdörfli [von WG/2.6 auf W/1.8]. Die Baurekurskommission wies die Rekurse zweier Grundstückeigentümer dagegen ab. Beide erhoben Beschwerde vor Verwaltungsgericht. Sistierung eines der beiden Beschwerdeverfahren [VB.2008.00297] auf Begehren der dortigen Beschwerdeführerin.)
Beschränkte Kognition des Verwaltungsgerichts bei der Überprüfung eines kommunalen Nutzungsplans (E. 2).
Durch die Abzonung wird die Baumassenziffer um rund 30 % reduziert, und statt der bisher möglichen drei Geschosse kann nur noch zweigeschossig gebaut werden. Die Abzonung führt zu einer Reduktion des Baudrucks. Dies ist im Sinn der Initiative, die nicht ungeeignet und unverhältnismässig ist (E. 3.3).
Die Änderung des Zonenplans hat insbesondere die Erhaltung der grosszügigen Grünflächen zum Ziel und steht damit im öffentlichen Interesse (E. 4.3).
Angesichts der schlechten Erschliessung des Quartiers durch den öffentlichen Verkehr ist der Grundsatz der haushälterischen Bodennutzung trotz einer gewissen Reduktion der Überbauungsmöglichkeiten nicht verletzt (E. 5.3).
Der Verzicht der Baurekurskommission auf die Durchführung eines Augenscheins ist nicht zu beanstanden. Der Eventualantrag auf Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur Durchführung eines Augenscheins und zur Neubeurteilung ist daher abzuweisen (E. 6.3).
Abweisung der Beschwerde
Stichworte:
ABZONUNG
AUGENSCHEIN
AUTONOMIE
BAUMASSENZIFFER
BODENNUTZUNG
ERMESSEN (GEMEINDE)
HAUSHÄLTERISCH
KOGNITION
NUTZUNGSPLAN
NUTZUNGSPLANUNG
ÖFFENTLICHES INTERESSE
PLANUNGSAUTONOMIE
RAHMENNUTZUNGSPLÄNE
REDUKTION
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
ZONENPLAN
Rechtsnormen:
§ 2 lit. c PBG
Abs. III lit. e Ziff. 3 RPG
Art. 1 Abs. I RPG
§ 50 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2008.00298
Entscheid
der 3. Kammer
vom
20. August 2009
Mitwirkend: Verwaltungsrichter Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,
Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Gerichtssekretär Andreas Conne.
In Sachen
A AG,
vertreten
durch
RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Gemeinde Hinwil,
vertreten durch
den Gemeinderat,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Nutzungsplanung,
hat sich ergeben:
I.
Die Gemeindeversammlung
Hinwil beschloss am 20. September 2007, den kommunalen Zonenplan dergestalt zu
ändern, dass das seit 1993 in der Zone WG/2.6 gelegene Quartier Lenzdörfli
(Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13 und 14 an der Lenzdörfli-
und Zihlstrasse) neu der Zone W/1.8 zugeteilt werde.
II.
Gegen diesen Beschluss rekurrierten die A AG am
1. November 2007 und C am 2. November 2007 an die Baurekurskommission
III und beantragten die Aufhebung der Umzonung, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde Hinwil. Die Baurekurskommission III
vereinigte die beiden Rekursverfahren und wies die Rekurse am 21. Mai 2008
ab.
III.
A.
Dagegen
erhoben C (Verfahren VB.2008.00297) und die A AG (Verfahren VB.2008.00298) je
separat am 23. Juni 2008 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten
im Wesentlichen die Aufhebung des Entscheids der Baurekurskommission. Die A AG
beantragte überdies die Feststellung, dass der angefochtene Beschluss der Gemeindeversammlung
Hinwil unrechtmässig sei. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid
aufzuheben und zur Durchführung eines Augenscheins und Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegnerin.
B.
Am 14.
Juli 2008 vereinigte der Abteilungspräsident die beiden Beschwerdeverfahren und
lud die Baudirektion ein, baldmöglichst den Genehmigungsentscheid zu treffen
bzw. beim Regierungsrat einzuholen und diesen dem Verwaltungsgericht
zuzustellen (Prot. S. 2 f.). Die Baudirektion genehmigte am
25. November 2008 die beschlossene Teilrevision des Zonenplans.
C.
Nachdem
C am 10. Dezember 2008 die Sistierung des Verfahrens beantragt hatte, da
ein Baubewilligungsverfahren für ein Mehrfamilienhaus hängig sei, dessen
positiver Ausgang das Beschwerdeverfahren hinfällig machen würde, während sich
die A AG am 2. Februar 2009 gegen eine Sistierung ausgesprochen hatte, trennte
der Abteilungspräsident am 4. März 2009 die beiden Beschwerdeverfahren und
sistierte das Verfahren VB.2008.00297 bis zum rechtskräftigen Abschluss des Baubewilligungsverfahrens
für ein Mehrfamilienhaus (Prot. S. 4 und VB.2008.00297 Prot. S. 6). Das
Verfahren VB.2008.00298 wurde fortgeführt.
D.
Die
Baurekurskommission III beantragte am 18. März 2009 Abweisung der Beschwerde,
während die Gemeinde Hinwil die Frist für die Beschwerdeantwort unbenützt
verstreichen liess.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit §
329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur
Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden
Beschwerde zuständig (RB 1998 Nr. 26). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. Die Beschwerdeführerin ist als
Adressatin des angefochtenen Entscheids und als Grundeigentümerin eines der
betroffenen Grundstücke ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert.
2.
Den Gemeinden kommt aufgrund von § 2 lit. c und § 45 ff.
PBG beim Erlass der Bau- und Zonenordnung (BZO) Autonomie zu (BGE 119 Ia 285 E.
4b; Tobias Jaag, Kommentar zur Zürcher Kantonsverfassung, Zürich 2007, Art. 85
N. 11). Die Baurekurskommissionen überprüfen kommunale Nutzungspläne auf alle
Mängel, insbesondere auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20
VRG). Dabei haben sie allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten
und dürfen nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung
aufgrund überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist, den wegleitenden
Zielen und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht oder wenn die
Unzweckmässigkeit oder Unangemessenheit der kommunalen Planfestlegung offensichtlich
ist (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 20; Walter
Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1998,
N. 1073 f.). Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren
auf die Rechtskontrolle einschliesslich Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung
beschränkt (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG). Hat die Baurekurskommission im
Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestätigt, so prüft das
Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im Wesentlichen nur, ob der Plan der
übergeordneten Planung und Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr
planerisches Ermessen missbraucht oder überschritten hat.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführerin macht geltend, die Abzonung stelle einen ungeeigneten und
somit unverhältnismässigen Eingriff in ihr verfassungsmässig garantiertes
Eigentumsrecht dar, denn den Initianten sei es ohne Zweifel einzig um den
Erhalt des besonderen Charakters des Lenzdörflis gegangen, was auch die
Vorinstanz einräume. Dass der Gemeindeversammlung ohne Weiteres klar gewesen
sei, dass mit der Abzonung keine Massnahme im Sinn des Denkmalschutzes bzw. der
Quartiererhaltung erfolge, wie die Vorinstanz ausgeführt habe, sei weder
nachvollziehbar noch den Akten zu entnehmen. Diese Feststellung sei
offensichtlich aktenwidrig und lebensfremd, denn aus der Begründung der
Initiative und der Weisung gehe kein anderes Motiv als der direkte Schutz des
Lenzdörflis hervor; dass an der Gemeindeversammlung auch andere Motive
diskutiert worden seien, finde sich nirgends in den Akten. Selbst wenn die
Vorinstanz in der Beurteilung der Motive der Gemeindeversammlung richtig läge,
wäre die getroffene Massnahme ungeeignet und daher unverhältnismässig, da auch
in der Zone W/1.8 Neubauten erstellt werden dürften und angesichts der nicht
mehr zeitgemässen Bausubstanz wohl auch würden. Das Ziel der Initiative sei
demnach mit dem gewählten Planungsinstrument nicht erreichbar. Die kantonalen
Rechtsmittelinstanzen könnten einer sorgfältigen Überprüfung der
Interessenabwägung nicht dadurch ausweichen, dass sie auf die weitgespannte planerische
Autonomie der Gemeinde verwiesen, denn die Gemeindeautonomie bestehe nur im
Rahmen der Eigentumsgarantie. Sodann seien die Rechtsmittelinstanzen
verpflichtet, bei Planfestsetzungen auch die Zweckmässigkeit und Angemessenheit
zu überprüfen.
3.2
Die Baurekurskommission
erwog, das planerische Ermessen eines souveränen Gesetzgebers lasse die
Selektion verschiedener Zonen zu und erlaube auch eine Abzonung, indem vormals
eröffnete Baumöglichkeiten partiell wieder zurückgenommen würden; ein Verstoss
gegen übergeordnetes Recht sei darin nicht zu erblicken. Die Umteilung des
kleinen Gebiets in die südlich anstossende Zone W/1.8 führe im Ergebnis zu
einer Verschiebung der Grenze zwischen den beiden Zonen. Trotz reduzierter
Baumassenziffer blieben nach wie vor beträchtliche Verdichtungsmöglichkeiten.
Von den seit Jahren bestehenden Möglichkeiten, dreigeschossig zu bauen, sei bis
anhin im strittigen Gebiet nie Gebrauch gemacht worden. Stattdessen seien die
bestehenden Einfamilienhäuser renoviert, umgebaut oder erweitert worden,
wodurch weder die erlaubte Geschosszahl noch die Ausnützungsmöglichkeiten
ausgeschöpft worden seien. Die Motive der Unterzeichnenden der Umzonungsinitiative
liessen sich besser mit dem Instrument der Quartiererhaltungszone mit eher
engen Baubereichen und demzufolge grösseren Umschwüngen umsetzen; durch die
vorgenommene Abzonung verringere sich allerdings der Neubaudruck, und die
Strukturen könnten immer noch im Interesse einer sinnvollen Verdichtung im
Baugebiet massvoll angepasst werden. Der Gemeindeversammlung sei ohne Weiteres
klar gewesen, dass mit einer blossen Abzonung keine Massnahme im Sinn des
Denkmalschutzes bzw. einer Quartiererhaltungszone erfolge, sondern bloss
weniger Baumöglichkeiten geschaffen würden. Mit den 14 betroffenen überbauten
Grundstücken sei ein vergleichsweise kleines Gebiet von der Abzonung erfasst,
und die Auswirkungen auf die Baumöglichkeiten seien über die ganze Gemeinde
gesehen minim. Zudem entstünden durch die Abzonung keine rechtswidrigen
Gebäude, da kein Gebäude dreigeschossig sei oder die reduzierte Baumassenziffer
überschreite.
3.3
Nach der
seit 1993 geltenden Bau- und Zonenordnung von Hinwil gilt in der Zone WG/2.6,
der die 14 Grundstücke des Lenzdörflis damals zugeordnet wurden, grundsätzlich
– die Gewerbeerleichterungen gemäss Ziff. 6.7 der BZO interessieren hier nicht
– eine Baumassenziffer von 2.6 m
3
pro m
2
und eine
maximale Gebäudehöhe von 10.5 m. Die Zone W/1.8 erlaubt eine Baumassenziffer
von 1.8 m
3
pro m
2
und eine maximale Gebäudehöhe
von
7.5 m (BZO Ziff. 6.1). Durch die vorgesehene Abzonung des Quartiers Lenzdörfli
wird einerseits die Baumassenziffer um rund 30 % reduziert und anderseits kann
statt der bisher möglichen drei Geschosse nur noch zweigeschossig gebaut
werden.
Die Unterzeichnenden der Initiative beabsichtigten durch die
Abzonung des Quartiers Lenzdörfli nach ihren eigenen Ausführungen in der
Begründung der eingereichten Initiative und dem Votum des Initianten an der
Gemeindeversammlung vom 20. September 2007 den Erhalt der baulichen Struktur der
Genossenschaftssiedlung aus der Zeit des zweiten Weltkriegs mit grosszügigen
Grünflächen nach Vorbild der Gartenstadtsiedlungen. Das Quartier Lenzdörfli
weist heute eine durchschnittliche Baumassenziffer von rund 0.65 m
3
pro m
2
auf. Demnach könnten die Grundstücke nach dem Zonenplan von
1993 mit einem viermal grösseren Volumen überbaut werden, nach der vorliegend
zu beurteilenden Änderung immerhin mit einem rund 2.8-mal grösseren Volumen.
Wie die Vorinstanz zu Recht festgestellt hat und auch die Beschwerdeführerin
geltend macht, verunmöglicht die von der Gemeindeversammlung beschlossene
Regelung den Abriss der bestehenden Häuser und den Bau wesentlich grösserer
Häuser nicht (so auch schon VGr, 9. April 2008, VB.2007.00393, E. 3.3,
www.vgrzh.ch). Die vorgesehene Abzonung stellt entgegen den Ausführungen der
Beschwerdeführerin auch keine untaugliche und damit unverhältnismässige
Massnahme dar. Ungeeignet ist eine Massnahme lediglich dann, wenn sie von vornherein
ungeeignet erscheint, ihren Zweck zu erreichen, d.h. keinerlei Wirkungen im Hinblick
auf den angestrebten Zweck entfaltet oder die Erreichung dieses Zwecks sogar erschwert
oder verhindert (BGE 130 I 140, E. 5.3.6; Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix
Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., Zürich 2006, Rz. 587). Die um
rund 30 % reduzierte Baumassenziffer und insbesondere die von 10.5 m auf
7.5 m reduzierte maximale Gebäudehöhe, welche nur noch zwei statt drei
Geschosse zulässt, führt zweifelsohne zu einer Reduktion des Baudrucks. Dies
ist ganz im Sinn der Initiative, welche insbesondere die grosszügigen Grünflächen
um die bestehenden Bauten bewahren will. Darauf weist der Initiativtext hin,
der von grossen Grundstücken mit ausreichend Platz für den Gartenbau spricht
und gar Bezug auf die Gartenstadtsiedlungen nimmt; der Initiant forderte in
seinem Votum an der Gemeindeversammlung ebenfalls, dass die grosszügigen
Grünflächen erhalten bleiben sollten. Demnach waren die Stimmberechtigten in
der Gemeindeversammlung darüber informiert. Nicht von Belang ist deshalb, dass
bereits einige Häuser des Quartiers Lenzdörfli umgebaut oder erweitert wurden,
hat dies doch die grosszügigen Grünflächen kaum beeinträchtigt, sodass die
durchschnittliche Baumassenziffer aktuell 0.65 m
3
pro m
2
beträgt.
Die Wirkung der Änderung des Zonenplans erweist sich denn auch nicht als unverhältnismässig
zum Zweck. Vielmehr würden Massnahmen, welche den Bau neuer Häuser noch weitgehender
verhindern könnten, einen stärkeren Eingriff für den einzelnen Grundeigentümer
bedeuten. Die vorgesehene Regelung stellt im Sinn des Grundsatzes der
Verhältnismässigkeit eine mildere Massnahme dar.
4.
4.1
Sodann
bemängelt die Beschwerdeführerin, der Initiative fehle es an einem öffentlichen
Interesse, da sie den Nachbarn von C zur Verhinderung deren Bauvorhabens und
nicht dem Schutz des Quartiers diene.
4.2
Die
Baurekurskommission führte in diesem Zusammenhang aus, Auslöser der Umzonungsinitiative
sei das Projekt der Erstellung eines dreigeschossigen Mehrfamilienhauses von C
gewesen. Dieses habe den Quartierbewohnern offenbar plastisch vor Augen
geführt, welche Baumöglichkeiten die bestehende Zonierung schaffe.
4.3
Der
Gemeinderat Hinwil hatte C am 1. November 2006 die baurechtliche Bewilligung
für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 12
erstmals erteilt. Am 30. Januar 2007 reichte der Eigentümer des
benachbarten Grundstücks Kat.-Nr. 11 dem Gemeinderat Hinwil die genannte
Initiative ein, welche in der Gemeindeversammlung vom 20. September 2007
angenommen wurde. Die Baurekurskommission III hiess einen gegen die
Baubewilligung vom 1. November 2006 gerichteten Rekurs mangels genügender
Zufahrt gut, was das Verwaltungsgericht auf Beschwerde von C hin bestätigte
(VGr, 9. April 2008, VB.2007.00393, www.vgrzh.ch). Gegen die am 21. Mai
2008 vom Gemeinderat Hinwil erteilte Baubewilligung für das hinsichtlich
Erschliessung überarbeitete Bauprojekt wurde wiederum von einigen Nachbarn
Rekurs erhoben und dieser von der Baurekurskommission III am 25. Februar 2009
gutgeheissen, da die Baubehörde im Zeitpunkt ihres Entscheids den Stand der
Nutzungsplanung hätte beachten müssen. Dagegen erhob C am 30. März 2009
Beschwerde an das Verwaltungsgericht (Verfahren VB.2009.00162, noch hängig).
Die Initiative wurde rund drei Monate – und damit relativ
kurz – nach der ersten Erteilung der Baubewilligung durch den Gemeinderat
eingereicht. Die daraufhin beschlossene Änderung des Zonenplans hat zur Folge,
dass das aktuelle Bauprojekt von C nicht wie geplant realisiert werden könnte,
da es sowohl bezüglich Baumassenziffer und Gebäudehöhe die neuen Vorgaben
übertrifft. Zwar scheint die Bewilligung dieses Bauprojekts der Auslöser der
Initiative zur Änderung des Zonenplans gewesen zu sein, doch dient diese
keineswegs nur der Verhinderung des konkreten Bauprojekts, gilt doch die Änderung
des Zonenplans auch für alle künftigen Bauprojekte im Quartier Lenzdörfli.
Würde sich die Änderung des Zonenplans nicht auch auf das Grundstück der
hiesigen Beschwerdeführerin auswirken, so wäre sie gar nicht zur vorliegenden
Beschwerde legitimiert. Die Änderung des Zonenplans hat vielmehr insbesondere
die Erhaltung der grosszügigen Grünflächen zum Ziel und erfüllt damit einen der
Planungsrundsätze im Raumplanungsrecht, nämlich dass Siedlungen viele
Grünflächen und Bäume enthalten sollen (Art. 3 Abs. 3 lit. e des
Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG], vorn E. 3.3). Sie steht somit im
öffentlichen und keineswegs nur im privaten Interesse, sind doch auch die
übrigen Grundeigentümer des Quartiers Lenzdörfli, welche die Initiative
mehrheitlich unterzeichnet haben, von den reduzierten Baumöglichkeiten und dem
damit einhergehenden Wertverlust ihrer Grundstücke betroffen. Im Gegensatz zum
von der Beschwerdeführerin erwähnten verwaltungsgerichtlichen Entscheid VB
37/1985, in welchem der kommunale Gesetzgeber während der Dauer des
Rechtsmittelverfahrens kommunale planungsrechtliche Festlegungen so änderte,
dass sie nur für den Standort des bewilligten Neubaus der Kantonsapotheke eine
praktische Bedeutung hatten und diesen verhindert hätten, gilt die vorliegend
zu beurteilende Änderung des Zonenplans für das ganze Gebiet des Quartiers
Lenzdörfli. Angesichts der noch vorhandenen Ausnützungsreserven auf den Grundstücken
ist davon auszugehen, dass sie sich auch auf die übrigen 13 Grundstücke
praktisch auswirken wird.
5.
5.1
Schliesslich
rügt die Beschwerdeführerin, die Abzonung des vom öffentlichen Verkehr gut
erschlossenen Lenzdörflis widerspreche den bundesrechtlichen Grundsätzen der Nutzungsplanung,
welche die Förderung der Siedlungsentwicklung an zentrumsnahen, gut durch den
öffentlichen Verkehr erschlossenen Lagen vorsähen. Die Feststellung der Vorinstanz,
die Rückzonung führe nur zu einer minimen Auswirkung auf die ganze Gemeinde,
sei nicht massgebend, komme es doch einzig darauf an, ob die Abzonung im davon
betroffenen Gebiet planerisch zweckmässig sei oder nicht. Die Verdichtung habe
denn auch rund um das Lenzdörfli bereits eingesetzt.
5.2
Die
Baurekurskommission erwog, von einer sehr guten Erschliessung mit öffentlichem
Verkehr könne angesichts der Distanz zum Bahnhof und der Frequenzen der öffentlichen
Verkehrsmittel keine Rede sein. Das Quartier sei denn auch der
zweitschlechtesten Erschliessungsgüteklasse D gemäss Wegleitung zur Regelung
des Parkplatzbedarfs der Baudirektion zuzuordnen.
5.3
Gemäss
Art. 1 Abs. 1 Satz 1 RPG sorgen Bund, Kantone und Gemeinden dafür, dass der
Boden haushälterisch genutzt wird. Der Grundsatz der haushälterischen Nutzung
des Bodens ist eines der Kernanliegen des Raumplanungsgesetzes. Bei den
Planungsgrundsätzen handelt es sich um Zielvorstellungen, Wertungshilfen und
Entscheidungskriterien, die bei der Schaffung und Revision von Nutzungsplänen
zu beachten sind und eine umfassende Berücksichtigung und Abwägung verlangen.
Sie stellen indessen keine vollstreckbaren Verhaltensvorschriften oder
Konditionalnormen auf, welche an das Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen
bestimmte Rechtsfolgen knüpfen (Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar
Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 1 N. 3 und 14).
Die Abzonung des Quartiers Lenzdörfli führt zu einer gewissen
Reduktion der Überbauungsmöglichkeiten und läuft damit dem Grundsatz der
haushälterischen Bodennutzung grundsätzlich zuwider. Sie dient jedoch der
Erfüllung eines weiteren Planungsgrundsatzes, der vorliegend in einem gewissen
Widerspruch zum erstgenannten Grundsatz steht, nämlich demjenigen, dass
Siedlungen viele Grünflächen und Bäume enthalten sollen (Art. 3
Abs. 3 lit. e RPG). Zudem ist das Quartier Lenzdörfli gemäss der
geltenden Bau- und Zonenordnung in Bezug auf die Erschliessung mit öffentlichen
Verkehrsmitteln der zweitschlechtesten Erschliessungsgüteklasse D zugeteilt,
welche nicht einer guten Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr im Sinn
von § 6 Abs. 2 Zugangsnormalien entspricht (vgl. VGr, 9. April 2009,
VB.2007.00393, E. 5.3.2, mit weiteren Hinweisen). Damit kommt dem möglichst
verdichteten Bauen ein geringerer Stellenwert zu als in einem Quartier mit höherer
Erschliessungsgüteklasse. Schliesslich gilt es zu berücksichtigen, dass die von
der Gemeindeversammlung beschlossene Neuregelung noch immer eine deutlich
höhere Ausnützung der Grundstücke zulässt als deren gegenwärtige Überbauung.
Damit ist eine deutliche Verdichtung dieses Quartiers möglich, sodass dem
Grundsatz der haushälterischen Bodennutzung genügend Rechnung getragen wurde.
6.
6.1
Die
Beschwerdeführerin beantragt eventualiter für den Fall, dass das Verwaltungsgericht
die Beschwerde nicht gutheisse, die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und
die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur Durchführung eines Augenscheins
und zur Neubeurteilung. Die Vorinstanz habe die Durchführung eines Augenscheins
mit Verweis auf ihre Aktenkenntnis verweigert und in ihrem Entscheid gleichwohl
mit einer "planerischen Einheit mit einem in sich recht geschlossenen
baulichen Erscheinungsbild" argumentiert. Dies sei eine Begründung, die
einen Augenschein voraussetzen würde.
6.2
Der
Entscheid, ob ein Augenschein angeordnet werden soll, steht im pflichtgemässen
Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht
nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt
werden können. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn
die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der
sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12).
6.3
Die
örtlichen Verhältnisse gehen aus den Akten, insbesondere den fotografischen Dokumentationen
und den Plänen, hervor. Zudem hatte die Vorinstanz am 29. Mai 2007 im Rahmen
des ersten Rekursverfahrens gegen die Baubewilligung von C im Beisein der Parteien
einen Augenschein durchgeführt. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die
Baurekurskommission auf die Durchführung eines Augenscheins verzichtete. Eine
Rückweisung zur Durchführung eines Lokaltermins würde sich umso weniger rechtfertigen,
als das Verwaltungsgericht ebenfalls davon ausgeht, dass bereits einige Häuser
des Quartiers Lenzdörfli umgebaut oder erweitert wurden (E. 5.1). Es weicht diesbezüglich
von der Darstellung der Beschwerdeführerin nicht wesentlich ab.
7.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der
Gemeindeversammlung Hinwil weder eine Überschreitung noch ein Missbrauch ihres
Ermessens vorgeworfen werden kann. Demnach erweist sich der Entscheid der
Baurekurskommission als rechtmässig, weshalb die Beschwerde abzuweisen ist.
Ausgangsgemäss sind die Kosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13
in Verbindung mit § 70 VRG), und eine Parteientschädigung ist ihr nicht
zuzusprechen.
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'060.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.    Gegen diesen
Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art.
82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30
Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…