zh_verwaltungsgericht · VB.2016.00219 · 2017-03-29 · de

Baubewilligung | [Neubau eines Einfamilienhauses] Angesichts der vorliegenden Verhältnisse (Zugang zum Baugrundstück über eine steile, aber übersichtliche Stichstrasse mit geringem Verkehrsaufkommen) erweist sich der Schluss der Vorinstanzen, es dürfe angesichts der örtlichen Verhältnisse von den Anforderungen der Zugangsnormalien abgewichen werden, nicht als rechtsverletzend (E. 4.3). Die Erreichbarkeit des streitbetroffenen Einfamilienhauses für Notfalleinsätze des öffentlichen Dienstes ist vorliegend jedenfalls von zwei Quartierstrassen aus gewährleistet, weshalb offenbleiben kann, ob (auch) der bis zum Gebäude führende Zufahrtsweg als Notzufahrt genügt (E. 4.4). Die von den Vorinstanzen vorgenommene Bestimmung der Hauptwohnseite des Gebäudes bzw. die damit einhergehende Auslegung des kommunalen Rechts ist vorliegend nicht zu beanstanden (E. 5). Soweit der Beschwerdeführer eine unzulässige Beanspruchung des von seinem Grundstück aus nach Erstellung des projektierten Einfamilienhauses nicht einsehbaren Baulinienbereichs moniert, liesse sich der gerügte Mangel mit einer für ihn bedeutungslosen Nebenbestimmung heilen. Erwiese sich die Rüge als materiell begründet, so könnte dies zu nicht einer (teilweisen) Gutheissung des auf Beseitigung der Baubewilligung gerichteten Beschwerdeantrags führen; die Rüge ist unbehilflich (E. 6). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 29.03.2017 VB.2016.00219
Zurich Verwaltungsgericht 29.03.2017 VB.2016.00219
Zurigo Verwaltungsgericht 29.03.2017 VB.2016.00219

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00219
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Geschäftsnummer:
VB.2016.00219
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.03.2017
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
[Neubau eines Einfamilienhauses]
Angesichts der vorliegenden Verhältnisse (Zugang zum Baugrundstück über eine steile, aber übersichtliche Stichstrasse mit geringem Verkehrsaufkommen) erweist sich der Schluss der Vorinstanzen, es dürfe angesichts der örtlichen Verhältnisse von den Anforderungen der Zugangsnormalien abgewichen werden, nicht als rechtsverletzend (E. 4.3). Die Erreichbarkeit des streitbetroffenen Einfamilienhauses für Notfalleinsätze des öffentlichen Dienstes ist vorliegend jedenfalls von zwei Quartierstrassen aus gewährleistet, weshalb offenbleiben kann, ob (auch) der bis zum Gebäude führende Zufahrtsweg als Notzufahrt genügt (E. 4.4). Die von den Vorinstanzen vorgenommene Bestimmung der Hauptwohnseite des Gebäudes bzw. die damit einhergehende Auslegung des kommunalen Rechts ist vorliegend nicht zu beanstanden (E. 5). Soweit der Beschwerdeführer eine unzulässige Beanspruchung des von seinem Grundstück aus nach Erstellung des projektierten Einfamilienhauses nicht einsehbaren Baulinienbereichs moniert, liesse sich der gerügte Mangel mit einer für ihn bedeutungslosen Nebenbestimmung heilen. Erwiese sich die Rüge als materiell begründet, so könnte dies zu nicht einer (teilweisen) Gutheissung des auf Beseitigung der Baubewilligung gerichteten Beschwerdeantrags führen; die Rüge ist unbehilflich (E. 6).
Abweisung.
Stichworte:
ERSCHLIESSUNG
GRUNDABSTAND
HAUPTWOHNSEITE
NOTZUFAHRT
ZUGÄNGLICHKEIT
ZUGANGSNORMALIEN
Rechtsnormen:
§ 236 Abs. I PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 3 Abs. I Zugangsnormalien
§ 4 Abs. I Zugangsnormalien
§ 4 Abs. II Zugangsnormalien
§ 11 Abs. I Zugangsnormalien
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2016.00219
Urteil
der 1. Kammer
vom
29. März 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin Eva Heierle.
In Sachen
A,
vertreten durch RA B und/oder RA C,
Beschwerdeführer,
gegen
1.1  D,
1.2  E,
beide vertreten durch RA F,
2.    Ausschuss Bau und Infrastruktur
der Stadt Bülach,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 16. Juni 2016 erteilte der
Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach E und D die Baubewilligung für
die Erstellung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am I-Weg
in Bülach.
II.
Hiergegen liess A am 16. Juli 2015 beim
Baurekursgericht rekurrieren, welches das Rechtsmittel mit Entscheid vom
17. März 2016 teilweise guthiess und den Beschluss des Ausschusses Bau und
Infrastruktur der Stadt Bülach vom 16. Juni 2015 aufhob, soweit er die
Wendeltreppe auf die Dachterrasse betraf. Im Übrigen wurde der Rekurs
abgewiesen.
III.
A liess am 29. April 2016 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht führen und im Wesentlichen beantragen, unter
Entschädigungsfolge zu Lasten von E und D sei die Baubewilligung gänzlich zu
verweigern. Das Baurekursgericht schloss am 12. Mai 2016 ohne weitere
Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. E und D liessen mit Beschwerdeantwort
vom 17. Mai 2016 beantragen, das Rechtsmittel unter Entschädigungsfolge
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; in prozessualer Hinsicht verlangten
sie, "bei Bedarf" sei ein Augenschein durchzuführen. Am 2. Juni
2016 beantragte der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach die
Abweisung der Beschwerde unter Entschädigungsfolge. A äusserte sich in der
Folge am 11. Juli 2016 und am 27. September 2016; E und D liessen
sich am 14. September 2016 vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a VRG
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2)
zuständig.
1.2
Der
Beschwerdeführer ist Eigentümer des unmittelbar an das Baugrundstück angrenzenden
Grundstücks Kat.-Nr. 05. Soweit er vor Baurekursgericht unterlegen ist,
ist er grundsätzlich zur Beschwerde legitimiert (vgl. VGr, 15. September
2016, VB.2016.00183, E. 1.2); auf die frist- und formgerecht erhobene
Beschwerde ist einzutreten.
2.
Da sich der massgebliche Sachverhalt mit hinreichender
Deutlichkeit aus den Akten ergibt, kann auf die Durchführung eines Augenscheins
verzichtet werden (zur Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins vgl. VGr,
21. Januar 2016, VB.2015.00290, E. 1.2 mit Hinweisen).
3.
Das von Nordosten (…) nach Südwesten (…) abfallende Baugrundstück
ist der Wohnzone W1.6 nach der Bau- und Zonenordnung der Stadt Bülach vom
8. Juli 1996 (BZO) zugewiesen. Im Nordwesten grenzt es an dasjenige des
Beschwerdeführers an. Südwestlich sowie nordöstlich liegen ebenfalls
Baugrundstücke, hinter denen die J-Strasse bzw. die H-Strasse verlaufen; im
Südosten grenzt es an den I-Weg und wird dort von einer sechs Meter tiefen
Verkehrsbaulinie angeschnitten. Das streitbetroffene Bauprojekt sieht den
Neubau eines Einfamilienhauses mit einem Untergeschoss, zwei Vollgeschossen und
einem Attikageschoss vor und soll über den I-Weg erschlossen werden.
4.
4.1
Der
Beschwerdeführer macht zunächst geltend, das Baugrundstück weise eine ungenügende
Zugänglichkeit auf, weshalb es der Erschliessung und somit der Baureife
ermangle.
4.2
Bei der
genügenden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine Grundanforderung,
welcher alle Bauvorhaben zu genügen haben. Erschlossen ist ein Grundstück unter
anderem dann, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich
ist (§ 236 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 [PBG, LS 700.1]). Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher
Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen
entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer
(§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Gestützt auf § 360 Abs. 1
in Verbindung mit § 237 Abs. 1 Satz 2 PBG erliess der
Regierungsrat die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (ZN, LS 700.5),
in deren Anhang er die technischen Anforderungen umschrieb, denen ein Zugang zu
genügen hat. Je nachdem, ob ein Gebiet dicht überbaut und mit öffentlichen
Verkehrsmitteln gut erschlossen ist oder nicht, gelten dabei unterschiedliche
Anforderungen an die Zufahrten. Die Normalien sind richtungsgebend, indem sie
zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für
angemessen halten (VGr, 12. Juni 2013, VB.2013.00050 und VB.2013.00067,
E. 6.4 mit Hinweisen).
4.3
4.3.1
Der I-Weg erschliesst heute lediglich die Grundstücke Kat. Nrn. 02
und 03 bzw. die darauf liegenden Einfamilienhäuser; das strittige Bauprojekt
sieht die Erstellung einer weiteren Wohneinheit vor. Sollen – wie im
vorliegenden Fall – bis zu zehn Wohneinheiten erschlossen werden, so ist gemäss
den hier schon infolge zu verneinender dichter Bebauung anwendbaren strengeren
Basisanforderungen der Zugangsnormalien ein sogenannter Zufahrtsweg mit einer
Breite von mindestens 3,60 Metern (3,00 Meter zuzüglich zweier Bankette à
0,30 Metern) erforderlich; weiter bedarf es einer Kehrmöglichkeit, wenn
der Zufahrtsweg als Stichstrasse ausgebildet ist. Während der I-Weg eine Breite
von drei Metern aufweist, wurden (noch) keine Bankette erstellt, diese aber
durch Dienstbarkeiten gesichert. Auf dem I-Weg selbst besteht eine
Wendemöglichkeit im Grenzbereich der Grundstücke Kat.-Nrn. 04 und 02. Auf
der Höhe des Baugrundstücks verfügt der I-Weg nicht über eine Wendemöglichkeit,
indes besteht dort eine Kehrmöglichkeit auf dem Privatgrund der Bauherrschaft.
Nach dem Gesagten erfüllt der I-Weg die Anforderungen der
Zugangsnormalien an einen auf die Erschliessung von bis zu zehn Wohneinheiten
ausgerichteten Zufahrtsweg nicht vollständig. Zu prüfen ist somit, ob die
Baubewilligung gleichwohl erteilt werden durfte.
4.3.2
Von den Zugangsnormalien soll nur aus wichtigen Gründen abgewichen werden
(vgl. § 360 Abs. 3 PBG). Gemäss § 11 Abs. 1 ZN (in der bis
31. Juli 2015 gültigen Fassung; OS 47, 218) können im Einzelfall
geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden, wenn dies aufgrund der
tatsächlichen Verhältnisse unerlässlich erscheint. Bei der Beurteilung der
Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulässig ist oder nicht, hat sich die
Bewilligungsbehörde neben den in § 11 ZN exemplarisch umschriebenen
Tatbeständen – wie dem hier einschlägigen der steilen Hanglage – vor allem
an § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren: Nach dieser
Bestimmung müssen Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein. Bei der
Beurteilung der Verkehrssicherheit sind insbesondere der Strassenausbaustandard,
das Verkehrsaufkommen (Zubringer- und Durchgangsverkehr) sowie die Übersichtlichkeit
der Streckenführung zu berücksichtigen.
Die Erschliessung des Baugrundstücks über den I-Weg beruht
auf dem im Jahr 1998 von der Baudirektion des Kantons Zürich genehmigten
Quartierplan "J-Strasse". Der I-Weg zweigt im rechten Winkel von der J-Strasse
ab und endet nach rund 80 Metern bei einem Sperrpfosten; ab dort ist er
nur noch für Fussgänger begehbar. Er weist eine Steigung von bis zu knapp
20 % auf. Beim streitgegenständlichen Zufahrtsweg handelt es sich mithin
um eine Stichstrasse mit sehr geringem Verkehrsaufkommen. Die Zufahrt ist zwar
steil, verläuft aber gradlinig und übersichtlich. Angesichts dieser
Verhältnisse erweist sich der Schluss der Vorinstanz, vorliegend rechtfertige
sich ein Abweichen von den Anforderungen der Normalien, nicht als
rechtsverletzend.
4.3.3
Das Baugrundstück ist nach dem Gesagten strassenmässig hinreichend
erschlossen.
4.4
4.4.1
Der Beschwerdeführer wendet sodann sinngemäss ein, bei einem Abweichen von
den Mindestanforderungen der Zugangsnormalien fehle es an einer Notzufahrt,
weil diese einzig über den I-Weg erfolgen könne, welcher als Notzufahrt nicht
genüge.
4.4.2
Nach § 3 ZN ist jeder Zugang mindestens als Notzufahrt auszugestalten,
die den Notfalleinsatz öffentlicher Dienste jederzeit gewährleistet
(Abs. 1); die Notzufahrt besteht in einem Zufahrtsweg oder einer
entsprechend ausgestalteten tragfähigen Fahrspur (Abs. 2). Unter dem Titel
"Erreichbarkeit" hält § 4 Abs. 1 ZN fest, Zugänge seien so
nahe an die zu erschliessenden Grundstücke bzw. Bauten und Anlagen
heranzuführen, dass ein wirksamer Einsatz der öffentlichen Dienste möglich ist.
Im Anhang wird zur Erreichbarkeit festgehalten, dieses Erfordernis sei bei
Gebäuden mit einer Höhe von weniger als 13 Metern erfüllt, wenn die
abgewickelte Distanz vom Zugang bis zum Gebäudeeingang nicht mehr als
80 Meter betrage. Soweit die Erreichbarkeit bzw. ein wirksamer Einsatz der
öffentlichen Dienste bereits auf diese Weise sichergestellt sind, kann auf eine
Notzufahrt verzichtet werden (§ 4 Abs. 2 ZN).
4.4.3
Entgegen der Beschwerde beträgt die Distanz zwischen der J-Strasse und dem
Eingang des projektierten Einfamilienhauses weniger als 80 Meter; noch
kürzer nimmt sich die Abwicklungsdistanz zur Strasse "H" aus. Die
Vorinstanz erwägt daher zu Recht, die Erreichbarkeit des streitbetroffenen
Gebäudes für die öffentlichen Dienste sei bereits durch die J-Strasse
sichergestellt. Damit kann angesichts der genügenden Erreichbarkeit des
strittigen Bauvorhabens sowohl von der J-Strasse als auch von der Strasse
"H" aus auf eine an das Baugrundstück geführte Notzufahrt verzichtet
werden (§ 4 Abs. 2 ZN) und braucht folglich über die Eignung des I-Wegs
als Notzufahrt im Sinn des § 3 ZN nicht befunden zu werden.
5.
5.1
Weiter rügt
der Beschwerdeführer eine Verletzung des grossen Grundabstands: Die Vorinstanzen
hätten in rechtsverletzender Anwendung von Ziff. 4.1.1 in Verbindung mit
Ziff. 11.2 Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Bülach vom
8. Juli 1996 (BZO) die Südostfassade des Streitobjekts als Hauptfassade
qualifiziert. Bei willkürfreier Betrachtung könne jedoch nicht die
Südostfassade, sondern lediglich die Südwest- oder Nordwestseite des Gebäudes
als Hauptwohnseite gelten, weshalb der grosse Grundabstand von dort zu messen
sei bzw. vorliegend nicht eingehalten werde.
5.2
Gemäss
Ziff. 11.2 BZO gelten unter anderem in den Wohnzonen kleine und grosse
Grundabstände (Abs. 1); der grosse Grundabstand gilt vor der
Hauptwohnseite, in der Regel vor der längeren, am meisten nach Süden
gerichteten Gebäudeseite (Abs. 2). Der grosse Grundabstand beträgt in der
hier interessierenden Wohnzone acht Meter, der kleine Grundabstand wurde auf
vier Meter festgesetzt (Ziff. 4.1.1 BZO). Muss oder kann der grosse
Grundabstand aufgrund der kommunalen Bauvorschriften gegenüber der
Strassenseite gewählt werden, tritt der Strassenabstand an dessen Stelle, was
zur Folge hat, dass ein Abstand im Ausmass des grossen Grundabstands auf keiner
Gebäudeseite einzuhalten ist.  (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 844; auch zum
Folgenden); will eine Gemeinde solches verhindern, kann bzw. muss sie gestützt
auf § 265 Abs. 1 PBG eine – hier fehlende – anderslautende Anordnung
treffen (VGr, 14. Juli 2004, VB.2004.00145, E. 5).
5.3
Die lokale
Baubehörde führte in der Baubewilligung aus, in Anbetracht der Ausrichtung des
Gebäudes, der Dominanz der Gestaltung der Fassade sowie der Anordnung des
Aussenbereichs sei die südöstlich ausgerichtete Fassade als für den grossen
Grundabstand massgeblich Gebäudeseite zu deklarieren, in welchem Bereich die
Baulinien am I-Weg die Abstandsvorschriften ersetzten. In ihrer Rekursantwort
vom 17. September 2015 hielt sie an ihrer Einschätzung fest und erklärte
ergänzend, für die Festlegung der Hauptwohnseite in erster Linie die
Ausrichtung der Hauptwohnbereiche, genauer des Wohn-, Ess- und Küchenbereichs
beachtet zu haben, während "[a]ndere Nutzungsarten" wie Büro,
Schlafzimmer, TV- und Party-Raum nicht massgebend gewesen seien. Der Ess- und
Küchenbereich orientiere sich gegen Südosten, während der Wohnbereich gegen
Südwesten zeige. Die Ausrichtung nach Südosten erhalte durch die Möglichkeit,
den Ess- und Küchenbereich mittels grosszügiger Schiebetürelemente zum
Aussenraum hin zu öffnen, für welchen eine Nutzung mit Pergola und Feuerstelle
vorgesehen sei, zusätzlich Gewicht. Allein die grossflächige Verglasung der
Südwestfassade könne nicht dazu führen, dass diese als massgebliche
Hauptwohnseite bestimmt werde. Auch sei die Südostfassade deutlich länger als
die Südwestfassade.
Die Vorinstanz, welche sich angesichts der plausiblen und
stichhaltigen Begründung der Baubewilligung bzw. deren Ergänzung in der
Rekursvernehmlassung hinsichtlich der Überprüfung der Anwendung der kommunalen
Abstandsvorschriften durch die Gemeindebehörde zu Recht Zurückhaltung
auferlegte (vgl. VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290, E. 4.2;
27. März 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3.2 f.),
erwägt zutreffend, der grosse Grenzabstand diene einer optimalen Belichtung und
Besonnung derjenigen Gebäudeseite, auf welche die Wohnungen hauptsächlich orientierten.
Die Nordwestfassade könne aufgrund ihrer Orientierung von vornherein nicht als
Hauptwohnfassade qualifiziert werden. Die Südostseite sei leicht stärker nach
Süden orientiert als die Südwestfassade und zudem deutlich länger (nämlich 16,80 Meter)
als die Südwestseite (7,35 Meter). Zwar sei das Längenverhältnis der Fassaden
ebenso wenig wie der Fensteranteil allein ausschlaggebend. Vielmehr komme es
darauf an, auf welche Seite der Hauptwohnraum "Wohnen/Essen" exponiert
sei. Die im Ober- und Dachgeschoss angeordneten Schlafräume seien in diesem
Zusammenhang wenig relevant. Hauptwohnebene sei das offen konzipierte
Erdgeschoss. Dort befänden sich die Küche, der Essraum sowie das Wohnzimmer,
welches vom übrigen Bereich durch eine Schiebetüre abgetrennt werden könne. Der
Lichteinfall erfolge für den gesamten Wohnraum sowohl durch die grossflächige
Verglasung auf der Südwestseite als auch durch die südostseitigen verglasten
Türen, welche den grosszügigen Sitzplatz erschlössen. Damit seien im
Erdgeschoss sowohl auf der Südwest- als auch auf der Südostseite Wohnräume
angeordnet. Primärer Aufenthaltsort sei heutzutage mehrheitlich die Wohnküche
mit Essbereich. Diese sei aufgrund der Befensterung eindeutig gegen Südosten
orientiert, wo sich im Freien zudem eine grosse Gartenterrasse mit Pergola und
Cheminée befände. Entfalteten sich die Aktivitäten der Bewohner somit
mehrheitlich in der gegen Südosten exponierten Wohnküche sowie draussen auf der
südöstlichen Gebäudeseite, sei die Bezeichnung dieser Fassade als
Hauptwohnseite nicht zu beanstanden. Dass die nach Südosten gewandte Fassade
weniger Fenster aufweise als die vollständig verglaste Südwestfassade, vermöge
daran nichts zu ändern, erscheine die Südostseite doch aufgrund ihrer Länge und
ihrer Aussenraumgestaltung mindestens ebenso eindrücklich wie die Südwestseite.
5.4
Die
Vorbringen des Beschwerdeführers genügen nicht, um die Qualifikation der
Südostfassade als Hauptwohnseite als rechtsverletzend erscheinen zu lassen:
Zunächst verkennt der Beschwerdeführer Sinn und Zweck der kommunalen Bestimmung
über den grossen Grundabstand. Wie sich aus dem Wortlaut von Ziff.  11.2
Abs. 3 BZO ergibt, ist diese Bestimmung wohnhygienisch motiviert und will
für das betreffende Wohnhaus – und nicht für nachbarliche
Bauten – die Besonnungs- und Belichtungsverhältnisse verbessern,
dient hingegen nicht dem Aussichtsschutz (weder des betreffenden noch des
Nachbargebäudes). Dabei soll diejenige Gebäudeseite vom grossen Grundabstand
profitieren, welche im Zentrum der (Wohn-)Nutzung steht. Wenn die Vorinstanz
annimmt, heutzutage sei die Wohnküche mit Essbereich der Hauptwohnbereich eines
Einfamilienhauses mit offen konzipierter Küche und kombiniertem Ess-/Wohnraum,
ist dies nicht zu beanstanden. Entsprechend durften die Vorinstanzen bei der
Bestimmung der Hauptwohnseite massgeblich auf die Lage und Ausrichtung dieses
Bereichs abstellen. Wie sich den in den Akten befindlichen Bauplänen entnehmen lässt,
orientieren sich Küche und Essbereich vorliegend zweifelsfrei nach Südosten. Es
kann daher nicht die Rede davon sein, dass die Qualifikation der Südost- als
Hauptwohnseite "offensichtlich konstruiert" sei oder "einem
Rechtsmissbrauch" gleichkomme. Daran ändert auch die Hangneigung oder ein
allfälliger Schattenwurf der Bäume auf dem Grundstück Kat. Nr. 02 (I-Weg 14)
nichts; ohnehin dürfte dieser die Lichtverhältnisse im nicht unmittelbar
gegenüber-, sondern weiter oben am Hang liegenden Hauptwohnbereich des
streitbetroffenen Gebäudes kaum beeinflussen. Auch ist es einer Bauherrschaft
nicht verwehrt, ihr Gebäude so zu planen, dass die Hauptwohnseite gegen eine
Strasse zu liegen kommt. Schliesslich kann es entgegen der Beschwerde nicht
darauf ankommen, welches die Hauptwohnseite weiterer Gebäude in der
Nachbarschaft ist.
Die kommunale Bauordnung sieht
sodann vor, dass hilfsweise an der längeren und am meisten nach Süden
gerichteten Gebäudeseite angeknüpft werden soll. Vorliegend ist die
Südostfassade klar länger als die Südwestfassade, welche nach Ansicht des
Beschwerdeführers als Hauptwohnseite betrachtet werden müsste. Auch ist sie –
wenn auch nur unwesentlich – stärker nach Süden ausgerichtet als die
Südwestfassade. Zwar trifft es zu, dass Ziff. 11.2 Abs. 3 BZO die
Qualifikation einer kürzeren oder weniger nach Süden gewandten Fassade als
Hauptwohnseite nicht ausschliesst bzw. eine solche Annahme je nach den
Verhältnissen des Einzelfalls sogar geboten sein mag. Allerdings bedingt
solches eine entsprechende Ausrichtung der (Haupt-)Wohnräume und ist vorliegend
angesichts der klaren Ausrichtung des Hauptwohnbereichs nach Südosten nicht
angezeigt. Schliesslich scheint der Beschwerdeführer zu verkennen, dass nicht
die Aussenraumgestaltung, sondern die Ausrichtung des aus Wohnküche und
Essbereich bestehenden (inneren) Wohnbereichs für die Festlegung der
Hauptfassade durch die Vorinstanzen ausschlaggebend war; die geplante Aussenraumgestaltung
auf der Südostseite bildete nur eines von mehreren weiteren Elementen. Dass die
Vorinstanzen in Zusammenhang mit einer gerügten unzulässigen Beanspruchung des
Baulinienbereichs davon ausgingen, die auf Südostseite des Gebäudes geplante
Terrasse mit Pergola und Aussencheminée lasse sich nötigenfalls ohne
unverhältnismässigen baulichen Aufwand entfernen, führt nicht dazu, dass deren
Qualifikation der Südostfassade als Hauptwohnseite unzulässig bzw. willkürlich
wäre; angesichts der weiteren zu berücksichtigenden Kriterien erschiene es
vielmehr selbst unter der Annahme, die Terrasse dürfe nicht wie geplant gebaut
werden, vertretbar, die Südostseite als Hauptwohnseite zu betrachten. Daran
ändert auch die zweite ebenerdige Terrasse auf der Nordwestseite des Gebäudes
nichts.
5.5
Nach dem Gesagten erweist sich der Schluss der
Vorinstanzen, als Hauptwohnseite sei die Südostfassade des projektierten
Einfamilienhauses zu betrachten, nicht als rechtsverletzend. Da das
Baugrundstück im Südosten an den I-Weg angrenzt, ist vorliegend – mangels
einer anderslautenden Bestimmung der BZO – nicht der grosse Grundabstand,
sondern lediglich der Strassenabstand einzuhalten.
6.
6.1
Schliesslich
macht der Beschwerdeführer geltend, das umstrittene Bauprojekt beanspruche den
Baulinienbereich in übermässiger bzw. unzulässiger Weise, was auch gestützt auf
§ 100 Abs. 3 PBG nicht hätte gestattet werden dürfen. Die Beschwerdegegner
bringen vor, es sei nicht einzusehen, inwiefern der Beschwerdeführer durch die
Inanspruchnahme des von seinem Grundstück abgewendeten Baulinienbereichs
tangiert sein sollte; der gerügte Mangel wäre auflageweise heilbar, weshalb dem
Beschwerdeführer aus einer Gutheissung seiner Rüge kein Vorteil erwüchse und er
damit nicht zu hören sei. Dem widerspricht der Beschwerdeführer nur insofern,
als er vorbringt, die Vorinstanz habe sich inhaltlich mit seiner Rüge
auseinandergesetzt, wiewohl die Beschwerdegegner schon im Rekursverfahren
geltend gemacht hätten, er sei zu deren Erhebung nicht legitimiert. Dies trifft
zu; die Vorinstanz hat die gerügte übermässige Beanspruchung des
Baulinienbereichs geprüft, freilich ohne sich ausdrücklich mit der Frage zu
befassen, ob der Beschwerdeführer den behaupteten Mangel überhaupt rügen durfte.
Aus dem Umstand, dass sich die Vorinstanz mit einer Rüge materiell befasst hat,
folgt sodann nicht, dass das Verwaltungsgericht dies auch tun müsste.
6.2
Vorliegend
sollen Teile des Vordachs vor dem Haupteingang ins Erdgeschoss, der nach
Südosten gerichteten Terrasse mit verglaster Pergola, des Aussencheminées sowie
der Aussentreppe in den Baulinienbereich zu liegen kommen. Vom Grundstück des
Beschwerdeführers aus wird der beanspruchte Bereich nach Erstellung des
streitigen Bauvorhabens nicht einsehbar sein. Würde der Beschwerdeführer mit
seiner Rüge durchdringen, müssten das Vordach, die Terrasse sowie die darauf
geplante Pergola verkleinert und das Aussencheminée sowie die Aussentreppe
versetzt werden. Solches könnte mit einer Nebenbestimmung genügend konkret
angeordnet werden. Auch wäre der Einfluss der Mängelbehebung auf das
Erscheinungsbild des Bauvorhabens entgegen der Beschwerde von untergeordneter
Bedeutung und erforderten die ästhetischen Auswirkungen der Mängelbehebung
vorliegend keine (erneute) umfassende Würdigung der örtlichen Baubehörden bzw.
der Rechtsmittelinstanzen, weshalb der gerügte Mangel die Baubewilligung nicht
in Frage zu stellen vermöchte, sondern sich mittels einer für den
Beschwerdeführer bedeutungslosen Nebenbestimmung heilen liesse (vgl. dazu VGr,
29. Januar 2015, VB.2014.00454, E. 4.1).
Erwiese sich die Rüge des Beschwerdeführers als materiell
begründet, so würde dies nach dem Gesagten weder zu einer (teilweisen)
Gutheissung des auf Beseitigung der Baubewilligung gerichteten
Beschwerdeantrags führen, noch könnte er daraus einen anderweitigen Vorteil
gewinnen. Der Beschwerdeführer ist deshalb nicht zu hören, soweit er eine
übermässige Beanspruchung des Baulinienbereichs moniert; diese Rüge erweist
sich als unbehilflich.
7.
Die Beschwerde ist abzuweisen.
8.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG). Dieser ist zu verpflichten, den privaten
Beschwerdegegnern eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17
Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 2'500.-- (Mehrwertsteuer eingeschlossen). Demgegenüber ist
der lokalen Baubehörde in der vorliegenden Konstellation, wo sich auf beiden
Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung
zuzusprechen (vgl. Plüss, § 17 N. 100).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    270.--     Zustellkosten,
Fr. 7'270.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-
(Mehrwertsteuer eingeschlossen) zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …