zh_verwaltungsgericht · VB.2015.00557 · 2015-12-17 · de

Baubewilligung | Rote Fabrik: Rüge der Befangenheit des Hochbaudepartementsvorstehers im Baubewilligungsverfahren, Zulässigkeit von Fassadeneingriffen. Der Vorsteher des Hochbaudepartements ist vom Bauvorhaben im Vergleich zu den anderen Mitgliedern der Baubewilligungsbehörde bloss insofern stärker betroffen, als eine ihm unterstellte Amtsstelle das Baugesuch eingereicht hat. Eine solche indirekte Betroffenheit genügt indessen nicht (E. 3.2). Die Fassade würde sich nach der Realisierung des Umbauprojekts optisch ganz anders präsentieren als bisher – und das bei einem Gebäudeensemble, dessen Fassade sogar namensgebend wurde. Solche Modifikationen des Erscheinungsbildes dürfen nicht leichthin, sondern erst nach fundierten denkmalpflegerischen Abklärungen bewilligt werden. Im besonderen Masse gilt dies, wenn – wie hier mit der Entfernung von Rautenmusterziegelsteinen – unwiederbringlich Originalbausubstanz entfernt werden soll. Dieser bauliche Eingriff setzt sich über die im Detailinventar umschriebene Empfehlung hinweg, wonach die Dekorationselemente der Roten Fabrik umfassend ("integral") zu erhalten seien. Vorliegend ist unklar, welcher kunsthistorische Stellenwert dem Rautenmuster beizumessen ist. Diese Frage ist durch eine Fachperson im Bereich der Denkmalpflege abzuklären (E. 4.4). Teilweise Gutheissung und Rückweisung an das Baurekursgericht.

Zürich Verwaltungsgericht 15..2.17.1 VB.2015.00557
Zurich Verwaltungsgericht 15..2.17.1 VB.2015.00557
Zurigo Verwaltungsgericht 15..2.17.1 VB.2015.00557

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00557
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2015.00557
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 17.12.2015
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Rote Fabrik: Rüge der Befangenheit des Hochbaudepartementsvorstehers im Baubewilligungsverfahren, Zulässigkeit von Fassadeneingriffen.
Der Vorsteher des Hochbaudepartements ist vom Bauvorhaben im Vergleich zu den anderen Mitgliedern der Baubewilligungsbehörde bloss insofern stärker betroffen, als eine ihm unterstellte Amtsstelle das Baugesuch eingereicht hat. Eine solche indirekte Betroffenheit genügt indessen nicht (E. 3.2). Die Fassade würde sich nach der Realisierung des Umbauprojekts optisch ganz anders präsentieren als bisher – und das bei einem Gebäudeensemble, dessen Fassade sogar namensgebend wurde. Solche Modifikationen des Erscheinungsbildes dürfen nicht leichthin, sondern erst nach fundierten denkmalpflegerischen Abklärungen bewilligt werden. Im besonderen Masse gilt dies, wenn – wie hier mit der Entfernung von Rautenmusterziegelsteinen – unwiederbringlich Originalbausubstanz entfernt werden soll. Dieser bauliche Eingriff setzt sich über die im Detailinventar umschriebene Empfehlung hinweg, wonach die Dekorationselemente der Roten Fabrik umfassend ("integral") zu erhalten seien. Vorliegend ist unklar, welcher kunsthistorische Stellenwert dem Rautenmuster beizumessen ist. Diese Frage ist durch eine Fachperson im Bereich der Denkmalpflege abzuklären (E. 4.4).
Teilweise Gutheissung und Rückweisung an das Baurekursgericht.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNGSBEHÖRDE
BEFANGENHEIT
FACHWISSEN
FASSADENGESTALTUNG
ROTE FABRIK
SCHUTZUMFANG
SICHTMAUERWERK
UNTERSCHUTZSTELLUNG
Rechtsnormen:
§ 5a VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2015.00557
Urteil
der 1. Kammer
vom
17. Dezember 2015
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber Martin Tanner.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
3.    C,
alle vertreten durch RA D,
4.    RA D,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
Stadt Zürich,
vertreten durch
Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich,
2.
Bausektion der Stadt Zürich,
3.
Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Die Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich erteilte
am 6. Januar 2015 der Stadt Zürich, vertreten durch die Immobilien-Bewirtschaftung,
die Bewilligung für die Aufstockung und den Umbau eines Teiltraktes der
sogenannten "Roten Fabrik". Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt
an der Seestrasse 407 und 409 in Zürich-Wollishofen. Mit gleichzeitig
eröffneter Verfügung vom 8. Oktober 2014 erteilte sodann die Baudirektion
des Kantons Zürich für das Bauvorhaben die heimatschutz-, konzessions- und
umweltschutzrechtliche Bewilligung.
II.
Dagegen rekurrierten am 11. Februar 2015 A, C und B
sowie D an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses hiess am 10. Juli
2015 den Rekurs teilweise gut (Disp.-Ziff. I Abs. 1) und ordnete an,
dass verschiedene lärmmindernde Massnahmen auszuführen seien
(Disp.-Ziff. I Abs. 2 f.). Im Übrigen wies das Baurekursgericht
den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat (Disp.-Ziff. I Abs. 4). Ein
Gesuch um Berichtigung des Protokolls wies es ab (Disp.-Ziff. II). Die
Rekurskosten auferlegte es zu je 1/20 der Bausektion der Stadt Zürich sowie der
Stadt Zürich und zu je 3/10 A, C und B sowie D (Disp.-Ziff. III).
Umtriebsentschädigungen sprach es keine zu (Disp-Ziff. IV).
III.
Am 14. September 2015 führten A, C und B sowie D
Beschwerde beim Verwaltungsgericht und stellten folgende Anträge:
"1.   Es sei, unter Aufhebung der Ziffern I, Abs. 4,
sowie III. und IV. des Entscheides der Vorinstanz, die Baubewilligung in der
vorliegenden Form zu verweigern;
eventualiter
sei diese Sache zur Einholung eines Fachgutachtens der KDK, welches
insbesondere auch die wichtige Zeugeneigenschaft beurteilt, und Ergänzung des
Lärmgutachtens bezüglich der Sekundärimmission an die Bausektion der Stadt
Zürich zurückzuweisen;
subeventualiter
sei diese Sache zur genaueren Abklärung des Schutzumfanges des kantonalen
Schutzobjektes an die Baudirektion zurückzuweisen,
subeventualiter
sei die Baubewilligung mit konkreten Vorsorgemassnahmen bezüglich der Primär-
und vor allem der Sekundärimmissionen der Veranstaltungen i.S. des USG zu
ergänzen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge inkl. MWSt zulasten der
Rekursgegner."
Weiter stellten A, C und B sowie D folgende Verfahrensanträge:
"1.   Es sei vom VG ein Gutachten der KDK (kantonalen Denkmalpflegekommission)
einzuholen.
2.  Es sei ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein durchzuführen."
Das Baurekursgericht beantragte am 6. Oktober 2015,
die Beschwerde abzuweisen. Mit demselben Schluss liess sich am 19. Oktober
2015 die Bausektion der Stadt Zürich vernehmen. Die Stadt Zürich beantragte am
5. November 2015 ebenfalls, die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten von A, C und B sowie D. Dazu nahmen die genannten
Personen am 20. November 2015 Stellung.
Die Kammer
erwägt:
1.
Wie weiter unten aufzuzeigen sein wird, ist das Verfahren
an die Vorinstanz zurückzuweisen. Damit erübrigt sich die Einholung des
beantragten Gutachtens sowie die Durchführung des verwaltungsgerichtlichen
Augenscheins.
2.
2.1
Die
Beschwerdegegnerin 1 ist Eigentümerin der in Zürich-Wollishofen in Seenähe
gelegenen Roten Fabrik. Die Rote Fabrik ist ein aus den 1890er-Jahren
stammendes Gebäudeensemble, welches den Trakt A (ehem. Verwaltung), B (ehem.
Fabrikation) und C (ehem. Heizzentrale) umfasst. Der Trakt B liegt auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01. Er besteht aus den beiden zusammengebauten
Gebäuden Seestrasse 407 und 409. Vom Bauvorhaben direkt betroffen ist
einzig das Gebäude Seestrasse 407, weshalb sich nachstehenden Ausführungen
auf dieses Gebäude beziehen. Das zweigeschossige Gebäude Seestrasse 407
wurde 1892 errichtet. Es diente ursprünglich der mechanischen Seidenstoffweberei;
heute sind in diesem Teil der Roten Fabrik Künstlerateliers und die sogenannte
Aktionshalle für Konzerte untergebracht. Das Gebäude Seestrasse 407 ist
57 Meter lang und 21 Meter breit, wobei die längere Westseite
parallel zur Seestrasse verläuft. Diese Westfassade wurde in der ersten Hälfte
des 20. Jahrhunderts umgestaltet: Ursprünglich zierten sogenannte Blendfenster
den Obergeschossbereich der Fassade. Diese Blendfenster wurden zu einem nicht
näher bekannten Zeitpunkt aufgebrochen und in die Öffnungen richtige Fenster eingesetzt.
Weiter errichtete man in den 1950er-Jahren auf dem Flachdach des Gebäudes Seestrasse 407
eine eingeschossige Dachaufstockung. Diese Aufbaute verläuft bündig zur Nord-
und Westfassade des Gebäudes Seestrasse 407; sie reicht bis zum Gebäude
Seestrasse 409 heran und weist eine Nord-Süd-Ausdehnung von 16 Metern
auf.
2.2
Am
11. Mai 2012 brach in der Dachaufbaute ein Feuer aus. Der Brand führte zu
deren teilweisen Zerstörung. Der genaue Umfang des Schadens und insbesondere
die Frage, ob ein Wiederaufbau möglich ist, ist zwischen den Parteien
umstritten. Die Beschwerdegegnerin 1 möchte die beschädigte Dachaufbaute
nicht wiederherstellen, sondern durch eine neue Dachaufbaute ersetzen. Dieses
Neubauprojekt soll wie die alte Dachaufbaute ebenfalls bündig zur Nord- und
Westfassade des Gebäudes Seestrasse 407 verlaufen und bis zum Gebäude Seestrasse 409
reichen. Im Unterschied zur alten Dachaufbaute soll die neue Aufbaute nur noch
10 statt 16 Meter breit sein, dafür nicht nur ein, sondern zwei Geschosse
hoch sein. Gleichzeitig sollen die in den Blendfenstern des Obergeschosses
nachträglich eingebauten Fensteröffnungen wieder verschlossen werden. Ebenfalls
zugemauert werden sollen die im Erdgeschoss vorhandenen Fenster.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden rügen zunächst die Befangenheit eines Mitglieds der lokalen
Baubewilligungsbehörde. Der angefochtene Bauentscheid sei von der Bausektion
der Stadt Zürich, bestehend aus den Stadträten E, F und G, gefällt worden, und
zwar auf Antrag der Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich. Diese
Immobilien-Bewirtschaftung bilde ihrerseits eine Unterabteilung des
Hochbaudepartements, welches wiederum Stadtrat E unterstehe. Stadtrat E habe in
seiner Funktion als Mitglied der Baubehörde unmöglich völlig ausblenden können,
dass eine seiner unterstellten Abteilungen ein Baugesuch gestellt habe. Es sei
schlichtweg undenkbar, dass der Hochbauvorsteher ein Baugesuch einer ihm selbst
unterstellten Abteilung in seiner Funktion als Mitglied der Bausektion abweise.
Da die Beurteilung des Baugesuchs faktisch nicht mehr ergebnisoffen gewesen
sei, greife die Generalklausel wie sie in § 5a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) enthalten sei.
3.2
Nach
ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts darf ein Behördenmitglied
eines Gemeinwesens bei der Erteilung einer Baubewilligung für dieses
Gemeinwesen mitwirken. Die Zuständigkeit der örtlichen Baubehörde gemäss
§ 318 PBG bringt es mit sich, dass diese örtliche Baubehörde auch
über Baugesuche zu entscheiden hat, in denen die Gemeinde selbst als Bauherrin
auftritt (RB 1997 Nr. 103; VGr,
27. Januar
2010, VB.2009.00596, E. 5.2.2
). Als Folge dieser Kompetenzordnung
war die Baubewilligungsbehörde der Stadt Zürich nicht nur berechtigt, sondern
verpflichtet, über das Bauvorhaben der Stadt Zürich zu befinden. Ihre
Mitglieder hätten bloss dann in den Ausstand treten müssen, wenn sie im Sinn
von § 5a Abs. 1 VRG befangen gewesen wären. Vorliegend deutet
nichts auf eine solche Befangenheit – insbesondere von Stadtrat E – hin.
Stadtrat E hat nämlich kein erkennbares
persönliches
Interesse am
Schicksal der Roten Fabrik. Letzteres wird denn nicht einmal in der Beschwerde
selbst behauptet. Stadtrat E ist vom Bauvorhaben im Vergleich zu den anderen
Mitgliedern der Baubewilligungsbehörde bloss insofern stärker betroffen, als
eine ihm unterstellte Amtsstelle das Baugesuch eingereicht hat. Eine solche indirekte
Betroffenheit genügt indessen nicht. Anders zu entscheiden hiesse, den
Mitgliedern eine Baubewilligungsbehörde sämtliche weiteren baubezogenen Aufgaben
im Gemeinwesen zu untersagen und sie auf die alleinige Bewilligungstätigkeit
zurückzubinden. Für einen derart weitgehenden Eingriff in die kommunale
Organisationshoheit fehlt indessen die normative Grundlage. Entsprechend bleibt
es beim Grundsatz, wonach Gemeinwesen bzw. deren Exekutivmitglieder über ihre
eigenen Bauvorhaben befinden dürfen, ohne dass dies einen Ausstandsgrund begründet.
4.
4.1
In
materiell-rechtlicher Form bringen die Beschwerdeführenden gegen das Bauvorhaben
unter anderem Folgendes vor: Die Fassade weise raffiniert verzierte Backsteine
auf, welche zwischen den zu verschliessenden Fenstern lägen und sich je nach
Blickwinkel völlig anders darstellen würden. Die Bauherrschaft wolle nun genau
diese wertvollen Dekorationselemente an der prominenten Strassenfassade
herausbrechen. Dieses Entfernen des optisch verspielten Sichtmauerwerks
verletze krass den Schutzzweck, welcher die Erhaltung aller Dekorationselemente
aus der Bauzeit vorschreibe. Es handle sich hierbei nämlich um aussergewöhnlich
wichtige Zeugen der besonderen Fassadenge­staltung, durch welche sich dieser
Bau von einem nur drei Jahre jüngeren anderen Hochbau unterscheide. Auch die
Zumauerung der Souterrainfenster mindere die Zeugeneigenschaft der Fassade. Da
Blendnischen in verschiedenen Architekturperioden recht oft vorkämen, treffe
die Behauptung der Vorinstanz keineswegs zu, die ehemalige Zweistöckigkeit des
Hallenbaus könne auch noch nach der Zumauerung erkannt werden.
4.2
Der
Regierungsrat nahm am 12. August 1981 die Rote Fabrik zusammen mit
weiteren in der Stadt Zürich gelegenen Bauten ins Inventar der kunst- und
kulturhistorischen Schutzobjekte von überkommunaler Bedeutung auf (RRB
Nr. 3048/1981). Dieser Regierungsratsbeschluss nennt allerdings weder die
Gründe der Unterschutzstellung, noch äussert er sich zum Schutzumfang. Im Jahr
1996 erstellte die Kantonale Denkmalpflege Zürich ein Detailinventar der Roten
Fabrik, welches sie 2006 überarbeitete. Dieses Detailinventar wurde bis heute
nie förmlich in Kraft gesetzt. Gleichwohl sind die entsprechenden
Feststellungen und Empfehlungen im vorliegenden Verfahren zu beachten, stammen
sie doch von einer sachkundigen Behörde und beruhen sie auf eingehenden
baugeschichtlichen Abklärungen. Das Detailinventar umschreibt den Schutzzweck
wie folgt: "Integrale Erhaltung des Kulturzentrums Rote Fabrik […] soweit
es sich um historische Bau-, Ausstattungs- und Dekorationselemente, um
historische Interieurs bzw. um originale Raum-, Treppen und
Konstruktionsstrukturen sowie Dachstühle und Dachaufbauten handelt. Kein Ausbau
der Dachgeschosse und des Hinterhofes."
4.3
Die
Westfassade des Gebäudes Seestrasse 407 ist sowohl im Erd- wie auch im
Obergeschoss befenstert. Wie oben dargelegt, bildeten Obergeschossfenster nicht
Bestandteil der ursprünglichen Fabrikbaute. Vielmehr wurden die Fenster erst
nachträglich in die ursprünglich als Blendfenster konzipierten Fassadenelemente
eingebaut. Zwischen diesen später herausgebrochenen Fensteröffnungen finden
sich auf der Backsteinmauer Überreste eines ursprünglich die ganze
Gebäudefassade schmückenden Rautenmusters. Die Bauherrschaft möchte die
Fensteröffnungen schliessen. Gleichzeitig beabsichtigt sie, die zwischen den
Fensteröffnungen befindlichen Backsteine (und damit auch das Rautenmuster) zu
entfernen. Anstelle der Fensteröffnungen und der Rautenmusterbacksteine sollen
mehrere grossflächige Steingitterfenster in die Fassade eingesetzt werden.
Hinter diesen Steingitterfenstern verdeckt soll die Belüftungsanlage der
Aktionshalle für Konzerte montiert werden.
4.4
Entgegen
der Vorinstanz führen die geschilderten baulichen Massnahmen nicht bloss zu
einer "gewisse[n] Änderung der Strassenfassade des streitbetroffenen
Gebäudes". Vielmehr wird sich die Fassade nach der Realisierung des
Umbauprojekts optisch ganz anders präsentieren – und das bei einem
Gebäudeensemble, dessen Fassade sogar namensgebend wurde. Solche Modifikationen
des Erscheinungsbildes dürfen nicht leichthin, sondern erst nach fundierten
denkmalpflegerischen Abklärungen bewilligt werden. Im besonderen Masse gilt
dies, wenn – wie hier mit der Entfernung der Rautenmusterziegelsteinen – unwiederbringlich
Originalbausubstanz entfernt werden soll. Dieser bauliche Eingriff setzt sich
über die im Detailinventar umschriebene Empfehlung hinweg, wonach die
Dekorationselemente der Roten Fabrik umfassend ("integral") zu
erhalten seien. Vorliegend ist unklar, welcher kunsthistorische Stellenwert dem
Rautenmuster beizumessen ist. Ob dieses Zierelement fabrikgeschichtlich
tatsächlich derart einzigartig ist, wie die Beschwerde geltend macht, oder ob
dies nicht der Fall ist, lässt sich aufgrund der Akten nicht mit der nötigen
Sicherheit beurteilen. Auch der vorinstanzliche Entscheid äussert sich nicht zu
dieser zentralen Frage. Vielmehr lässt er es bei der nicht näher begründeten
Mutmassung bewenden, solche gleichartigen Backsteine seien kaum noch erhältlich.
Dies mag zutreffen. Indessen steht vorliegend nicht nur das Zumauern der
Fensteröffnung mit neuen Backsteinen bzw. die Wiederherstellung der
Blendfenster zur Diskussion. Vielmehr geht es darum, ob das noch vorhandene
Rautenmuster zwischen diesen Fenstern und damit die originalen Backsteine
erhalten oder durch ein Steingitter ersetzt werden soll. Um die Frage nach dem
denkmalpflegerischen Wert des Musters beantworten zu können, braucht es
denkmalpflegerisches Spezialwissen, das dem Verwaltungsgericht fehlt. Zwar
könnte auch das Verwaltungsgericht gemäss § 7 Abs. 1 VRG ein
entsprechendes Gutachten in Auftrag geben. Indessen sollten ungenügende
Sachverhaltsabklärungen und ästhetisch-denkmalpflegerische Würdigungen wenn
immer möglich durch eine Instanz, die über volle Kognition verfügt,
durchgeführt werden.
4.5
Nach dem
Gesagten ist die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Ein Expertin oder ein
Experte aus dem Bereich der Denkmalpflege hat sich eingehend mit den Fassaden
der Roten Fabrik zu befassen. Dabei muss sie bzw. er mindestens folgende Fragen
beantworten: Welche Bestandteile der Gebäudefassade Seestrasse 307 sind
schützenswert und müssen deshalb unverändert erhalten bleiben? Zählt
insbesondere auch das Rautenmuster zu diesen schützenswerten Fassadenelementen?
Welche Auswirkungen haben die geplanten baulichen Massnahmen, namentlich die
geplanten Steingitter und die zweigeschossige Dachaufbaute, auf das
Erscheinungsbild der Fassade? Gestützt auf die entsprechenden gut­achterlichen
Feststellungen hat das Baurekursgericht anschliessend einen neuen Entscheid zu
fällen.
5.
Sollte die Fachperson zum Schluss gekommen, die Steingitterverkleidungen
dürften nicht wie geplant realisiert werden, müsste die Fassade überarbeitet
werden. Von der Fassadegestaltung wiederum hängt es ab, ob das Bauvorhaben die
Lärmgrenzwerte einhält, soll sich doch dort auch die Lüftungsanlage befinden.
Vor diesem Hintergrund erscheint es nicht sachgerecht, im vorliegenden
Verfahren auf die weiteren von den Beschwerdeführenden vorgebrachten Rügen
einzugehen.
6.
Kann eine Rückweisung zu einer vollständigen Gutheissung des
Antrags führen, gilt – besondere Umstände vorbehalten – die beschwerdeführende
Person mit Blick auf die Kosten- und Entschädigungsfolgen als obsiegend (BGr,
28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f.). Ausgangsgemäss
sind somit die Kosten des Beschwerdeverfahrens den
Beschwerdegegnerinnen zu je einem Drittel aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2
Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Die Beschwerdegegnerinnen
sind überdies zu einer Parteientschädigung an die privaten Beschwerdeführenden
zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint für
das Beschwerdeverfahren eine Entschädigung von insgesamt Fr. 2'400.-.
7.
Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche
kantonale Rückweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von
Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu
qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477
E. 4.2). Die vorliegende Rückweisung ist daher vor Bundesgericht nur direkt
anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann
(lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen
Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder
Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der Entscheid des Baurekursgerichts
vom 10. Juli 2015 wird aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der Erwägungen
an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    200.--     Zustellkosten,
Fr. 5'200.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen je zu einem Drittel auferlegt.
4.    Die
Beschwerdegegnerinnen 1 und 3 werden verpflichtet, den Beschwerdeführenden
eine Parteientschädigung von je Fr. 1'200.- (insgesamt Fr. 2'400.-) zu
bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …