zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00732 · 2022-05-19 · de

Baubewilligung | Ausnützungsübertragung; Einordnung. Gemäss Art. 3 Abs. 1 BZO dürfen in der Wohnzone W2/40% in Unter- und Dachgeschossen, die nicht ein Vollgeschoss ersetzen, die Nutzflächen im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG zusammengerechnet maximal die Hälfte der in den Vollgeschossen zulässigen Nutzflächen betragen (E. 4.2.1). Den Gemeinden steht beim Erlass der baurechtlichen Grundordnung ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Sie sind aber gemäss § 45 Abs. 2 PBG an die Institute, Begriffe, Mess- und Berechnungsweisen sowie an die Mindestanforderungen des kantonalen Rechts gebunden, soweit es ihnen nicht ausdrücklich Abweichungen gestattet. Gestattet sind nach § 49 Abs. 2 lit. a PBG – soweit für die einzelnen Zonenarten nichts Abweichendes bestimmt ist – allein Regelungen über Ausnützungs-, Baumassen-, Überbauungs- und Freiflächenziffern sowie Bestimmungen über eine Mindestausnützung. Den Gemeinden ist daher die Begriffsbestimmung der Ausnützungsziffer gemäss § 255 PBG verbaut, weshalb es ihnen etwa nicht gestattet ist, allfällige Schwächen der Definition zu korrigieren oder eigene Wege bei der Wahl von Ausnützungsprivilegien zu beschreiten. (...) Die Steuerung der Nutzungsart eines Geschosses liegt – anders als die Bestimmung des Ausnützungsmasses – grundsätzlich im kommunalen Kompetenzbereich (E. 4.2.3). Die besondere Regelung zu den Unter- und Dachgeschossen gemäss Art. 3 Abs. 1 BZO stellt keine Vorschrift über die Nutzungsweise dar, sondern eine eigene Berechnungsweise für die (Anrechenbarkeit der) Ausnützungsziffer in Unter- und Dachgeschossen (E. 4.2.4). Die Ausgewogenheit und Harmonie der geplanten Baute wird durch den Wintergarten im Attikageschoss nicht beeinträchtigt; Letzterer tritt nicht als Fremdkörper in Erscheinung (E. 5.2.5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 19.05.2022 VB.2021.00732
Zurich Verwaltungsgericht 19.05.2022 VB.2021.00732
Zurigo Verwaltungsgericht 19.05.2022 VB.2021.00732

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00732
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Geschäftsnummer:
VB.2021.00732
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.05.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 08.07.2024 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Ausnützungsübertragung; Einordnung.
Gemäss Art. 3 Abs. 1 BZO dürfen in der Wohnzone W2/40% in Unter- und Dachgeschossen, die nicht ein Vollgeschoss ersetzen, die Nutzflächen im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG zusammengerechnet maximal die Hälfte der in den Vollgeschossen zulässigen Nutzflächen betragen (E. 4.2.1).
Den Gemeinden steht beim Erlass der baurechtlichen Grundordnung ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Sie sind aber gemäss § 45 Abs. 2 PBG an die Institute, Begriffe, Mess- und Berechnungsweisen sowie an die Mindestanforderungen des kantonalen Rechts gebunden, soweit es ihnen nicht ausdrücklich Abweichungen gestattet. Gestattet sind nach § 49 Abs. 2 lit. a PBG – soweit für die einzelnen Zonenarten nichts Abweichendes bestimmt ist – allein Regelungen über Ausnützungs-, Baumassen-, Überbauungs- und Freiflächenziffern sowie Bestimmungen über eine Mindestausnützung. Den Gemeinden ist daher die Begriffsbestimmung der Ausnützungsziffer gemäss § 255 PBG verbaut, weshalb es ihnen etwa nicht gestattet ist, allfällige Schwächen der Definition zu korrigieren oder eigene Wege bei der Wahl von Ausnützungsprivilegien zu beschreiten. (...) Die Steuerung der Nutzungsart eines Geschosses liegt – anders als die Bestimmung des Ausnützungsmasses – grundsätzlich im kommunalen Kompetenzbereich (E. 4.2.3).
Die besondere Regelung zu den Unter- und Dachgeschossen gemäss Art. 3 Abs. 1 BZO stellt keine Vorschrift über die Nutzungsweise dar, sondern eine eigene Berechnungsweise für die (Anrechenbarkeit der) Ausnützungsziffer in Unter- und Dachgeschossen (E. 4.2.4).
Die Ausgewogenheit und Harmonie der geplanten Baute wird durch den Wintergarten im Attikageschoss nicht beeinträchtigt; Letzterer tritt nicht als Fremdkörper in Erscheinung (E. 5.2.5).
Abweisung.
Stichworte:
AUSNÜTZUNG
AUSNÜTZUNGSBERECHNUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BZO
GESTALTUNGSMANGEL
KONKRETE NORMENKONTROLLE
PRIVILEGIERUNG
Rechtsnormen:
§ 45 Abs. 2 PBG
§ 49 Abs. 2 lit. a PBG
§ 238 Abs. 1 PBG
§ 255 Abs. 1 PBG
§ 255 Abs. 2 PBG
§ 255 Abs. 3 PBG
§ 292 lit. b PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2021.00732
VB.2021.00733
Urteil
der 1. Kammer
vom
19. Mai 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert,
Gerichtsschreiber Jonas Alig.
In Sachen
Aus VB.2021.00732
Baukommission Wädenswil, vertreten durch RA A,
Aus VB.2021.00733
1.1  B,
1.2  C,
2.    D,
alle vertreten
durch RA E,
Beschwerdeführende,
gegen
Aus VB.2021.00732 und VB.2021.00733
1.1  F,
1.2  G,
beide vertreten durch RA H,
Aus
VB.2021.00733
2.    Baukommission Wädenswil, vertreten durch RA A,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Aus VB.2021.00732
1.1  B,
1.2  C,
2.    D,
alle vertreten durch RA E,
3.    I,
4.    J,
5.    Erbengemeinschaft K, Wädenswil,
bestehend aus:
5.1  L,
5.2  M,
3–5 vertreten durch RA N,
Aus VB.2021.00733
1.    I,
2.    J,
3.    Erbengemeinschaft K, Wädenswil,
bestehend aus:
3.1  L,
3.2  M,
alle vertreten durch RA N,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 25. Februar 2021 erteilte die
Baukommission der Stadt Wädenswil F und G die baurechtliche Bewilligung für die
Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der O-Strasse 02
in Wädenswil.
II.
Gegen diesen Entscheid erhoben F und G mit Eingabe vom 30. März
2021 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich (Verfahren G.-Nr. R2.2021.00059).
Zugleich rekurrierten gegen denselben Entscheid mehrere
Nachbarn: Mit Eingabe vom 26. März 2021 rekurrierten einerseits B und C
(Verfahren G.-Nr. R2.2021.00057) sowie andererseits I, J und die Erbengemeinschaft
K (Verfahren G.-Nr. R2.2021.00058). Mit Eingabe vom 1. April 2021
rekurrierte sodann D (Verfahren G.-Nr. R2.2021.00063).
Mit Entscheid vom 21. September 2021 vereinigte das
Baurekursgericht die Verfahren und hiess einerseits den Rekurs im Verfahren G.-Nr. R2.2021.00059
teilweise gut und hob Disp.-Ziff. 1.a des Beschlusses der Baukommission
Wädenswil vom 25. Februar 2021 insoweit auf, als damit die Abänderung des
Wintergartens verlangt wird. Im Weiteren hob es Disp.-Ziff. 1.d des
Entscheids insoweit auf, als damit die Einreichung einer korrigierten
Ausnützungsberechnung verlangt wird. Schliesslich hielt es fest, dass die
Fenster des Hauswartsraums zu verkleinern seien.
Andererseits hiess es den Rekurs im Verfahren G.-Nr. R2.2021.00063
teilweise gut und ergänzte den Beschluss der Baukommission Wädenswil vom 25. Februar
2021 um folgende Auflage: "Die Terrasse im Attikageschoss ist im Sinn der
Erwägungen des Rekursentscheids anzupassen. Der Abteilung Planen und Bauen sind
vor Baubeginn entsprechende Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen."
Im Übrigen wies das Baurekursgericht die Rekurse ab,
soweit es auf sie eintrat.
III.
A.
Gegen
diesen Entscheid erhob die Baukommission Wädenswil mit Eingabe vom 25. Oktober
2021 (datiert vom 20. Oktober 2021) Beschwerde an das Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich und beantragte – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdegegnerschaft –, die teilweise Gutheissung des Rekurses
im Verfahren G.-Nr. R2.2021.00059 sei aufzuheben, Disp.-Ziff. 1.a des
Beschlusses der Baukommission Wädenswil vom 25. Februar 2021 sei
vollumfänglich zu bestätigen und Disp.-Ziff. 1.d des Beschlusses der
Baukommission Wädenswil vom 25. Februar 2021 sei insofern zu bestätigen,
als eine zu korrigierende Ausnützungsüberschreitung von 13,65 m
2
bestehe (VB.2021.00732).
Mit Eingabe vom 24. November 2021 beantragte das
Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit
Beschwerdeantwort vom 25. November 2021 (datiert: 26. November 2021)
beantragten F und G die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde. Die
Verfahrenskosten seien der Beschwerdeführerin aufzuerlegen und diese sei zu
verpflichten, den Beschwerdegegnern eine angemessene Umtriebsentschädigung
zuzüglich Mehrwertsteuer zu bezahlen. Mit Beschwerdeantwort vom 29. November
2021 beantragten B und C sowie D – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen,
zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, zulasten der Beschwerdegegnerschaft –,
die Beschwerde sei gutzuheissen. Das Verfahren sei mit dem Beschwerdeverfahren
VB.2021.00733 zu vereinigen. Mit Stellungnahme vom 22. Dezember 2021
liessen sich B und C sowie D sodann zu der Beschwerdeantwort von F und G
vernehmen. Am 3. Januar 2022 replizierte die Baukommission Wädenswil,
wobei sie an ihren Anträgen festhielt. Mit Duplik vom 27. Januar 2022 hielten
F und G ihrerseits ebenfalls an ihren Anträgen fest. Dazu äusserte sich die
Baukommission Wädenswil mit Eingabe vom 11. Februar 2022. F und G liessen
sich in der Folge nicht mehr vernehmen.
B.
Mit
Eingabe vom 25. Oktober 2021 erhoben B und C sowie D ebenfalls Beschwerde
an das Verwaltungsgericht und beantragten – unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen, zuzüglich Mehrwertsteuer, zulasten des Beschwerdegegners
–, die Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids und die Verweigerung der
strittigen Baubewilligung in Gutheissung der Rekurse G.-Nrn. R2.2021.00057,
R2.2021.00058 und R2.2021.00063. Eventualiter sei die Sache zum Neuentscheid an
die Vorinstanz zurückzuweisen. Subeventualiter sei Disp.-Ziff. II des
angefochtenen Entscheids insoweit aufzuheben, als damit der Bauherrenrekurs
(R2.2021.00059) teilweise gutgeheissen worden sei. Subsubeventualiter sei die
Verteilung der Gerichtskosten für die Nachbarrekursverfahren wie folgt
anzupassen: Bauherrschaft: ein Zwölftel; Baukommission: sieben Zwölftel;
Rekurrentin D: ein Zwölftel; Rekurrierende B und C: ein Achtel; Rekurrierende I
et al.: ein Achtel. Es sei ein Augenschein vor Ort durchzuführen
(VB.2021.00733).
Mit Eingabe vom 24. November 2021 liess sich das
Baurekursgericht dazu vernehmen und beantragte, die Beschwerde unter den
üblichen Kostenfolgen abzuweisen. Mit Beschwerdeantwort vom 24. November
2021 hielt die Baukommission Wädenswil – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdeführer – dafür, die Verfahren VB.2021.00732 und
VB.2021.00733 seien zu vereinigen und Beschwerdeantrag Ziff. 3 sei gutzuheissen,
eventualiter im Sinn der Anträge gemäss Beschwerde VB.2021.00732 zu bestätigen.
Im Übrigen sei die Beschwerde abzuweisen. Mit Beschwerdeantwort vom 25. November
2021 (datiert: 26. November 2021) beantragten F und G – unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen, zuzüglich Mehrwertsteuer, zulasten der Beschwerdeführer –
die Abweisung der Beschwerdeanträge 1–3 und 6. Mit Replik vom 22. Dezember
2021 hielten B und C sowie D an ihren Anträgen fest. Mit Duplik vom 26. Januar
2022 hielt die Baukommission Wädenswil ebenfalls an ihren Anträgen fest.
Schliesslich hielten mit Duplik vom 27. Januar 2022 auch F und G an ihren
Anträgen fest. B und C sowie D bzw. die Baukommission Wädenswil liessen sich in
der Folge nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
sind erfüllt.
2.
Die
vorliegenden Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des
Baurekursgerichts, betreffen denselben Sachverhalt und werfen im Wesentlichen
dieselben Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen
Gründen, die
Verfahren
zu vereinigen
(§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der
Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin
Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.).
3.
Streitgegenstand bildet der geplante Ersatz des auf dem –
gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil vom 17. Januar 1994 (BZO)
der Wohnzone W2/40% zugeschiedenen – Baugrundstück Kat.-Nr. 01 bestehenden
Einfamilienhauses durch ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen.
4.
Umstritten ist zunächst die Ausnützungsberechnung.
4.1
Vorab ist
festzuhalten, dass sich die Vorinstanz mit der Ausnützungsberechnung intensiv
auseinandergesetzt hat und in diesem Rahmen – entgegen deren Dafürhalten –
implizit auch zu den Vorbringen der privaten Beschwerdeführenden aus VB.2021.00733
Stellung genommen hat. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt nicht vor.
4.2
4.2.1
Gemäss Art. 3 Abs. 1 BZO dürfen in der Wohnzone W2/40% in Unter-
und Dachgeschossen, die nicht ein Vollgeschoss ersetzen, die Nutzflächen im
Sinn von § 255 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG; in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft
stehenden Fassung; Übergangsbestimmung zur Änderung vom 28. Oktober 2013)
zusammengerechnet maximal die Hälfte der in den Vollgeschossen zulässigen
Nutzflächen betragen.
4.2.2
Laut § 255 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in
Kraft stehenden Fassung sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden
Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter
Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt
inneren Trennwänden für die Ausnützungsziffer anrechenbar (Abs. 1). Entsprechende
Flächen sind in Dach- und Untergeschossen anrechenbar, soweit sie je Geschoss
die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten
zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe (Abs. 2). Durch
Verordnung können der Wohnlichkeit oder der Arbeitsplatzgestaltung dienende
Nebenräume als nicht anrechenbar erklärt werden (Abs. 3). Von der
Möglichkeit gemäss § 255 Abs. 3 PBG macht § 10 der Allgemeinen Bauverordnung
vom 22. Juni 1977 (ABV) in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017
in Kraft stehenden Fassung (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 11. Mai
2016) Gebrauch, wonach als nicht anrechenbar gelten:
-
der Freizeit dienende Gemeinschaftsmehrzweckräume von
Mehrfamilienhäusern und Einfamilienhaussiedlungen, soweit sie mindestens
20 m
2
erreichen und bei grösserem Ausmass 2 % der
anrechenbaren Geschossfläche nicht übersteigen (lit. a);
-
der Arbeitsplatzgestaltung dienende Nebenräume bis zu 2 %
der anrechenbaren Geschossfläche (lit. b);
-
verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten ohne heiztechnische
Installationen, soweit sie dem Energiesparen dienen, bis zu 10 % der Summe
aller anrechenbaren Geschossflächen (lit. c).
4.2.3
Den Gemeinden steht aufgrund von § 2 lit. c und §§ 45 ff.
PBG beim Erlass der baurechtlichen Grundordnung ein weiter Gestaltungsspielraum
zu. Sie sind aber gemäss § 45 Abs. 2 PBG an die Institute, Begriffe,
Mess- und Berechnungsweisen sowie an die Mindestanforderungen des kantonalen
Rechts gebunden, soweit es ihnen nicht ausdrücklich Abweichungen gestattet. Gestattet
sind nach § 49 Abs. 2 lit. a PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar
2017 in Kraft stehenden Fassung – soweit für die einzelnen Zonenarten nichts
Abweichendes bestimmt ist – allein Regelungen über Ausnützungs-, Baumassen-,
Überbauungs- und Freiflächen
ziffern
sowie Bestimmungen über eine
Mindestausnützung. Den Gemeinden ist daher die Begriffsbestimmung der
Ausnützungsziffer gemäss § 255 PBG verbaut, weshalb es ihnen etwa nicht
gestattet ist, allfällige Schwächen der Definition zu korrigieren oder eigene
Wege bei der Wahl von Ausnützungsprivilegien zu beschreiten (Felix Huber, Die
Ausnützungsziffer, Diss. Zürich 1986, S. 208; vgl. VGr, 30. August
2018, VB.2018.00240, E. 4.2; 23. Juni 1994, VB94/0023, E. b) = RB
1994 Nr. 85; vgl. auch VGr, 10. Februar 1993, VB92/0133 = RB 1993 Nr. 46,
E. a). Im Rahmen der Beratungen im Kantonsrat vom 11. März 1991 über die
Revision, mit der die Privilegierung der Unter- und Dachgeschosse nach § 255
Abs. 2 PBG geschaffen wurde, war ein Minderheitsantrag, der den Gemeinden statt
der generellen Privilegierung der Ausnützungsanrechnung in Dach- und
Untergeschossen die Möglichkeit geben wollte, "gebietsweise ungeachtet der
Nutzweise die Anrechenbarkeit von Räumen in Dach- und Untergeschossen" auszuschliessen,
abgelehnt worden (vgl. Prot. KR 1987–1991, S. 13313). Gemäss dem
Berichterstatter der Kommissionsmehrheit hätten die Gemeinden mit dem
Minderheitsantrag festlegen können, "was nach Meinung der Mehrheit von
Gesetzes wegen der Fall ist" (Hünig, Prot. KR 1987–191, S. 13317;
vgl. zum Ganzen auch Regierungsrat Honegger, Prot. KR 1987–1991, S. 13335,
der für die Gemeinden nur die folgenden zwei Möglichkeiten sah: Die
privilegierte Anrechnung der Ausnützung nach § 255 Abs. 2 PBG
einerseits oder – über die Regelung der Geschosszahl – den Ausschluss
anrechenbarer Dach- und Untergeschosse andererseits).
Von der Ausnützungsziffer sind Normen über die Nutzungsweise
zu unterscheiden (vgl. Felix Huber, Die Ausnützungsziffer gemäss PBG-Revision
1995, PBG aktuell 1/95, S. 5 ff., S. 9). Die Steuerung der
Nutzungsart eines Geschosses liegt – anders als die Bestimmung des
Ausnützungsmasses – grundsätzlich im kommunalen Kompetenzbereich (§ 49a Abs. 3
PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden
Fassung; vgl. zum Ganzen VGr, 30. August 2018, VB.2018.00240, E. 4.2 und
E. 4.4).
4.2.4
Die besondere Regelung zu den Unter- und Dachgeschossen gemäss Art. 3 Abs. 1
BZO stellt keine Vorschrift über die Nutzungsweise dar, sondern eine eigene
Berechnungsweise für die (Anrechenbarkeit der) Ausnützungsziffer in Unter- und
Dachgeschossen. Dafür lässt das kantonale Recht keinen Raum. In der Zone W2/40%
mit maximal zwei zulässigen Vollgeschossen sollen bei maximal zwei
anrechenbaren Obergeschossen und maximal einem anrechenbaren Untergeschoss
Nutzflächen im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG zusammengerechnet maximal
die Hälfte der in den Vollgeschossen zulässigen Nutzflächen betragen. Damit
würde die Regelung nach § 255 Abs. 2 PBG ausgehebelt, wonach § 255
Abs. 1 PBG entsprechende Flächen in Dach- und Untergeschossen (nur) anrechenbar
sind, soweit sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei
gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige
Vollgeschosszahl ergäbe.
Damit gehen die Rügen der privaten Beschwerdeführenden aus
VB.2021.00733 und der Beschwerdeführerin aus VB.2021.00732 zur
Ausnützungsberechnung, die sich allesamt auf die besondere Regelung zu den
Unter- und Dachgeschossen nach Art. 3 Abs. 1 BZO abstützen, ins
Leere.
5.
5.1
Bezüglich
des Wintergartens monieren die privaten Beschwerdeführenden aus VB.2021.00733 und
die Beschwerdeführerin aus VB.2021.00732, eine befriedigende Gesamtwirkung im
Sinn von § 238 Abs. 1 PBG sei nicht gegeben. Zudem machen die
privaten Beschwerdeführenden aus VB.2021.00733 geltend, § 292 PBG sei
verletzt.
5.2
5.2.1
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für
sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung
im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder
Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung
und der Beziehung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine
befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem
Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer
Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden
Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 7. Februar 2019, VB.2018.00395, E. 4.2
mit weiteren Hinweisen).
5.2.2
Die genügende Einordnung fehlt dabei nicht bereits bei der Einführung einer
neuen Formensprache in ein einheitliches Bild einer älteren Überbauung;
vielmehr setzt eine Bauverweigerung das Vorliegen eines konkreten Einordnungsmangels
voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage
gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in
störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die
Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 7. Februar
2019, VB.2018.00395, E. 4.4; 15. September 2016, VB.2016.00183, E. 5.1).
5.2.3
Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale
Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu
konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der Begründung ihres
Entscheids berücksichtigt die Baubehörde die für die Beurteilung relevante
bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung
misst. Das Baurekursgericht darf den Einordnungsentscheid der kommunalen
Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren
durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und
Ermessensspielraum überschritten hat. Dies ist etwa dann der Fall, wenn sie
sich von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten
lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit
verletzt. Das Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid
nicht auf Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich
Ermessensmissbrauch, -überschreitung und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50
in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 14. März
2019, VB.2018.00384, E. 3.3).
5.2.4
Im Rahmen der Baubewilligung hatte die Baukommission der Stadt Wädenswil
ausgeführt, dass sich der überhohe Wintergarten im Attikageschoss mit der
senkrecht angeordneten Fensterstruktur nicht befriedigend einordne. Dies sei zu
korrigieren. Entsprechend wurde in Disp.-Ziff. 1a verlangt, dass der
Abteilung Bauen im Sinn der Erwägung lit. f Abänderungspläne einzureichen
seien (a.
a.
O.). Vor der Vorinstanz
führte die Baukommission der Stadt Wädenswil ergänzend aus, dass der überhohe
Wintergarten mit seiner senkrechten Fensterstruktur in Bezug auf die übrige
Gestaltungssprache wie ein Fremdkörper wirke. Verstärkt werde dieser Eindruck
dadurch, als der Wintergarten bis auf die Gebäudefassade gezogen werde.
Die Vorinstanz erwog, dass sich die Beanstandung der Gemeinde
auf die Gestaltung des Gebäudes in sich und nicht auf dessen Einordnung bezogen
habe, was vor Verwaltungsgericht unbestritten blieb. Die Rekursinstanz habe
deshalb nur einen gewissen, aber keinen besonderen Ermessensspielraum zu
beachten (a.
a.
O.). Von der Durchführung
des von den privaten Beschwerdeführenden aus VB.2021.00733 beantragten, jedoch
nicht weiter begründeten Augenscheins sind somit keine entscheidrelevanten
Erkenntnisse zu erwarten, weswegen darauf zu verzichten ist.
Die Vorinstanz hielt gestützt auf die Akten dafür, dass
sich die Höhe des Attikageschosses mit 3,05 m im üblichen Rahmen von
Wohnbauten bewege. Der Wintergarten überrage das Dach des Attikageschosses mit
seinem schwach geneigten Pultdach im vorderen, mit dem darunterliegenden
Vollgeschoss fassadenbündigen Bereich um ca. 0,5 m, im hinteren Bereich um
ca. 0,3 m. Die Höhendifferenz sei eher geringfügig. Sie falle in der
seitlichen Betrachtung (Südost bzw. Nordwest) aufgrund der Staffelung in
die Tiefe optisch kaum ins Gewicht. An der Südwestfassade setze der
Wintergarten zwar einen markanten Akzent im Attikageschoss, es könne aber nicht
gesagt werden, dass er dem Attikageschoss ein Übergewicht verleihe. Durch die
vertikale Struktur wirke er leicht und trage zur Abgrenzung des Dachgeschosses
von den darunterliegenden Geschossen, mithin zur geforderten Erkennbarkeit des
Attikageschosses als Dachgeschoss bei. Die Proportionen des Wintergartens in
sich wie auch des Gebäudes insgesamt blieben ausgewogen. Der Wintergarten könne
nicht als Fremdkörper bezeichnet werden, zumal sich dessen Ausgestaltung als
typischerweise vollverglastes Element erkennbar aus seiner Funktion ergebe und
er in stimmiger Weise dem Attikageschoss angegliedert sei. Aus dem Gesagten
folge, dass der Wintergarten die Anforderungen an eine befriedigende Gestaltung
erfülle.
5.2.5
Mit Blick auf die Baupläne überzeugt die Argumentation der Vorinstanz. Die
Ausgewogenheit und Harmonie der geplanten Baute wird durch den Wintergarten im
Attikageschoss nicht beeinträchtigt; Letzterer tritt nicht als Fremdkörper in
Erscheinung. Auch für sich selbst betrachtet bleibt das Dachgeschoss stimmig,
zumal die beanstandete Höhendifferenz zwischen dem Wintergartendach und dem
übrigen Dach nur untergeordnet erscheint. Angesichts der – auch in den übrigen
Stockwerken – relativ grossen und breiten Fensterflächen der geplanten Baute
führt auch die senkrechte Fensterstruktur des bis an die Gebäudefassade
gezogenen Wintergartens nicht dazu, dass sich die strittige Baute für sich als
unharmonisch oder gar unbefriedigend gestaltet bezeichnen liesse (vgl. a.
a.
O.). Eine unbefriedigende Einordnung in
die Umgebung wird sodann nicht einmal geltend gemacht. Insgesamt erscheint die
Auffassung, dass sich der Wintergarten nicht befriedigend einordne, daher unhaltbar
bzw. rechtsverletzend.
5.3
Nach § 292
lit. b PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft
stehenden Fassung dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der
betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes
Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, das heisst jene Profillinie, die
unter 45
° an die
Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der
dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung
mit § 292 PBG). Entsprechend einer langjährigen Praxis dürfen
Dachaufbauten bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses
vorstossen, d.
h.
mit der betreffenden Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im
Anhang zur ABV; VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74
= BEZ 2005 Nr. 22). Auch ist es nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts zulässig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die
Stirnseite der Baute, d.
h.
an die Gebäudeecken der betreffenden Traufseiten, zu rücken, sofern das
Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines
Vollgeschosses vermittelt (VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, E. 2a [nicht
publiziert]). Die Praxis kennt bei der Anwendung von § 292 PBG auf
Dachaufbauten, die das vorgesehene Drittel einhalten, keine schematische
Höhenbegrenzung. Zur Abgrenzung von Vollgeschossen kann die grössere Höhe von
Dachaufbauten bei Flachdächern vielmehr ein grundsätzlich valables Kriterium
darstellen (VGr, 17. September 2020, VB.2018.00162, E. 5.2).
Der geplante
Wintergarten, der die Drittelsvorgabe unbestrittenermassen einhält, erscheint
nach dem Gesagten hinsichtlich § 292 PBG auch mit Blick auf seine Höhe
unproblematisch: Er evoziert keinesfalls den Eindruck eines Vollgeschosses. Die
Rüge ist unbegründet.
6.
6.1
Die
privaten Beschwerdeführenden aus VB.2021.00733 beanstanden sodann die
vorinstanzliche Kostenverteilung. Sie machen geltend, dass die Vorinstanz in
Willkür verfallen sei, weil sie es ausser Acht gelassen habe, dass sie zu Recht
moniert hätten, die mit der Baubewilligung auflageweise verlangte Korrektur der
Ausnützungsberechnung um rund 70 m
2
sei mit § 321 Abs. 1
PBG nicht vereinbar gewesen. Das Rekursverfahren sei mithin massgeblich durch
die Baubewilligungsbehörde verursacht worden, weshalb der Baukommission 7/12
der Kosten auferlegen seien.
6.2
Die Auflage der Verfahrenskosten erfolgt im
Rekursverfahren gemäss § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG bei mehreren am
Verfahren Beteiligten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen.
Ausnahmsweise werden sie nach dem Verursacherprinzip auferlegt (§ 13 Abs. 2
Satz 2 VRG). Möglich ist sodann die Kostenauferlegung ohne Anknüpfung an
die gesetzlichen Kriterien und unter Berücksichtigung von
Billigkeitserwägungen. Bei der Verteilung der Verfahrenskosten steht der
Entscheidinstanz ein erheblicher Ermessensspielraum zu (Plüss,
Kommentar VRG, § 13 N. 41 und 43).
6.3
Die
Vorinstanz führt nachvollziehbar aus, dass sie die Kosten entsprechend § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG verteilt habe. Der Aufwand zur Behandlung der Rügen
verteile sich etwa hälftig auf die Verfahren G.-Nrn. R2.2021.00057 und
R2.2021.00058 einerseits und G.-Nr. R2.2021.00063 andererseits. Die
Rekurse in den Verfahren G.-Nr. R2.2021.00057 und R2.2021.00058 seien
abgewiesen worden. Folglich seien der auf diese beiden Verfahren entfallende
hälftige Kostenanteil je hälftig (je 1/2 x 1/2) den betreffenden
Rekurrentschaften auferlegt worden. Der Rekurs im Verfahren G.-Nr. R2.2021.00063
sei teilweise gutgeheissen worden, wobei von einem Unterliegensanteil von 2/3
ausgegangen worden sei. Entsprechend entfalle auf die Rekurrentin D ein Anteil
von 1/3 (2/3 x 1/2).
6.4
Die
Kosten- und Entschädigungsregelung des vorinstanzlichen Verfahrens nach dem
Unterliegerprinzip erweist sich – unter Berücksichtigung des erwähnten erheblichen
vorinstanzlichen Ermessensspielraums – als vertretbar. Eine Verteilung nach dem
Verursacherprinzip wäre unter den gegebenen Umständen zwar nicht
ausgeschlossen, jedoch auch keinesfalls zwingend gewesen.
7.
7.1
Nach dem
Gesagten sind die Beschwerden abzuweisen.
7.2
Ausgangsgemäss sind die
Gerichtskosten den unterliegenden privaten Beschwerdeführenden aus VB.2021.00733
und der unterliegenden Beschwerdeführerin aus VB.2021.00732 aufzuerlegen (§ 70
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf Parteientschädigung
steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2
VRG). Vielmehr sind die privaten Beschwerdeführenden aus VB.2021.00733 zu
verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 aus
VB.2021.00732 und VB.2021.00733 eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17
Abs. 2 und 3 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerdeverfahren VB.2021.00732 und VB.2021.00733 werden vereinigt.
2.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    730.--
Zustellkosten,
Fr. 7'730.--
Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden je hälftig einerseits den – solidarisch haftenden –
Beschwerdeführenden aus VB.2021.00733 und andererseits der Beschwerdeführerin aus
VB.2021.00732 auferlegt.
5.    Die
Beschwerdeführenden aus VB.2021.00733 werden solidarisch verpflichtet, der
Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 aus VB.2021.00732 und VB.2021.00733 eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'500.- zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    die Vorinstanz;
c)    den Regierungsrat.