zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00366 · 2022-07-14 · de

Verzicht auf Unterschutzstellung/Inventarentlassung | Interessenabwägung; Teilerhalt. Dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung eines Denkmalschutzobjekts mittleren Schutzgrades stehen verschiedene Interessen gegenüber. Die Interessen sind gegeneinander abzuwägen (E. 5.1). Die integrale Unterschutzstellung der Siedlung würde die Erstellung von mehr und in umweltrechtlicher Hinsicht verbessertem preiswertem Wohnraum verunmöglichen. Somit durfte die Vorinstanz die sehr grossen Interessen an einer Neubaumöglichkeit stärker gewichten als das grosse Interesse an der vollständigen Erhaltung einer in geringem bis mittlerem Grad schutzwürdigen Wohnsiedlung (E. 5.4.1). Zu einem anderen Ergebnis führt die Interessenabwägung hinsichtlich der Unterschutzstellung des Kopfbaus des Streitobjekts. Der Kopfbau verfügt entsprechend den überzeugenden Ausführungen im Gutachten der Denkmalpflege über einen relativ hohen Situationswert. Zudem legt er – auch ohne den Erhalt der Zeilenbauten – eigenständig Zeugnis ab für die Anfänge des Neuen Bauens im Kontext des genossenschaftlichen Siedlungsbaus. Der Grad der Schutzwürdigkeit des Kopfbaus des Streitobjekts ist – aufgrund der Kombination von Eigenwert und Situationswert – relativ hoch. Mit einer Inventarentlassung der Zeilenbauten lässt sich den einer Unterschutzstellung entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen weitgehend entsprechen. Im Hinblick auf den Kopfbau wiegen letztere mithin nicht derart schwer, als dass sie das grosse öffentliche Interesse am Erhalt eines Schutzobjekts mit einer mittelgradigen Schutzwürdigkeit – geschweige denn einer relativ hochgradigen Schutzwürdigkeit wie hier – überwiegen würden (E. 5.4.2). Teilweise Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 14.07.2022 VB.2021.00366
Zurich Verwaltungsgericht 14.07.2022 VB.2021.00366
Zurigo Verwaltungsgericht 14.07.2022 VB.2021.00366

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00366
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Geschäftsnummer:
VB.2021.00366
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 14.07.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Verzicht auf Unterschutzstellung/Inventarentlassung
Interessenabwägung; Teilerhalt.
Dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung eines Denkmalschutzobjekts mittleren Schutzgrades stehen verschiedene Interessen gegenüber. Die Interessen sind gegeneinander abzuwägen (E. 5.1).
Die integrale Unterschutzstellung der Siedlung würde die Erstellung von mehr und in umweltrechtlicher Hinsicht verbessertem preiswertem Wohnraum verunmöglichen. Somit durfte die Vorinstanz die sehr grossen Interessen an einer Neubaumöglichkeit stärker gewichten als das grosse Interesse an der vollständigen Erhaltung einer in geringem bis mittlerem Grad schutzwürdigen Wohnsiedlung (E. 5.4.1).
Zu einem anderen Ergebnis führt die Interessenabwägung hinsichtlich der Unterschutzstellung des Kopfbaus des Streitobjekts. Der Kopfbau verfügt entsprechend den überzeugenden Ausführungen im Gutachten der Denkmalpflege über einen relativ hohen Situationswert. Zudem legt er – auch ohne den Erhalt der Zeilenbauten – eigenständig Zeugnis ab für die Anfänge des Neuen Bauens im Kontext des genossenschaftlichen Siedlungsbaus. Der Grad der Schutzwürdigkeit des Kopfbaus des Streitobjekts ist – aufgrund der Kombination von Eigenwert und Situationswert – relativ hoch. Mit einer Inventarentlassung der Zeilenbauten lässt sich den einer Unterschutzstellung entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen weitgehend entsprechen. Im Hinblick auf den Kopfbau wiegen letztere mithin nicht derart schwer, als dass sie das grosse öffentliche Interesse am Erhalt eines Schutzobjekts mit einer mittelgradigen Schutzwürdigkeit – geschweige denn einer relativ hochgradigen Schutzwürdigkeit wie hier – überwiegen würden (E. 5.4.2).
Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
DENKMALSCHUTZ
GUTACHTEN
INTERESSENABWÄGUNG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
Rechtsnormen:
Art. 26 BV
Art. 36 Abs. 3 BV
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2021.00366
Urteil
der 1. Kammer
vom
14. Juli 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert,
Gerichtsschreiber Jonas Alig.
In Sachen
Zürcher Heimatschutz ZVH,
vertreten durch RA
A,
Beschwerdeführer,
gegen
Stadtrat von Zürich,
vertreten durch das
Hochbaudepartement der Stadt Zürich,
Beschwerdegegner,
und
Baugenossenschaft B,
vertreten durch RA C,
Mitbeteiligte,
betreffend
Verzicht auf Unterschutzstellung/Inventarentlassung
,
hat sich
ergeben:
I.
Gemäss Beschluss vom 2. September 2020 verzichtet
der Stadtrat von Zürich auf die Unterschutzstellung der Wohnsiedlung Y an der D-Strasse 01–02
und der E-Strasse 03–04 in Zürich (Kat.-Nrn. 05, 06, 07, 08) und
entlässt diese aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte
von kommunaler Bedeutung, sobald die Baubehörde – gestützt auf eine
rechtskräftige Baubewilligung auf der Grundlage eines Feststellungsbeschlusses
des Stadtrats – die Baufreigabe für die Ersatzbauten erteilt hat und in der
Folge der Abbruch erfolgt ist.
II.
Gegen diesen Entscheid erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH
am 19. Oktober 2020 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. Mit
Entscheid vom 9. April 2021 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab,
soweit es darauf eintrat.
III.
Mit Beschwerde vom 14. Mai 2021 gelangte der Zürcher
Heimatschutz ZVH an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte –
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) –, der angefochtene
Entscheid sei aufzuheben und der Beschwerdegegner sei einzuladen, die Siedlung Y
in geeignetem Umfang unter Schutz zu stellen.
Mit Beschwerdeantwort vom 15. Juni 2021 beantragte
die Baugenossenschaft B die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (zuzüglich gesetzliche MWST) zulasten des Beschwerdeführers.
Mit Beschwerdeantwort vom 21. Juni 2021 beantragte das Hochbaudepartement
der Stadt Zürich, die Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten des Beschwerdeführers – abzuweisen. Mit Replik vom 16. August
2021 hielt der Zürcher Heimatschutz ZVH an seinen Anträgen fest. Dazu nahm die Baugenossenschaft B
mit Duplik vom 24. August 2021 Stellung. Am 20. September 2021
duplizierte das Hochbaudepartement der Stadt Zürich. Daraufhin liess sich der
Zürcher Heimatschutz ZVH am 1. Oktober 2021 mit Triplik vernehmen. Hierzu
äusserte sich das Hochbaudepartement der Stadt Zürich mit Eingabe vom 13. Oktober
2021. Mit Stellungnahme vom 11. November 2021 reichte der Zürcher
Heimatschutz ZVH ein neues Parteigutachten ein. Dazu liess sich die Baugenossenschaft B
mit Stellungnahme vom 23. November 2021 vernehmen. Mit Vernehmlassung vom
26. November 2021 äusserte sich das Hochbaudepartement der Stadt Zürich.
In der Folge äusserte sich der Zürcher Heimatschutz ZVH mit Eingabe vom 10. Dezember
2021. Daraufhin liess sich das Hochbaudepartement der Stadt Zürich mit Eingabe
vom 10. Januar 2022 ein weiteres Mal vernehmen. Mit Eingabe vom 10. Februar
2022 äusserte sich auch der Zürcher Heimatschutz ZVH erneut. Mit Schreiben vom
1. März 2022 verzichtete das Hochbaudepartement der Stadt Zürich
schliesslich auf eine Vernehmlassung.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der
vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)
zuständig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf
die Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1
Streitbetroffen
ist die Entlassung der – im Eigentum der Mitbeteiligten stehenden – Wohnsiedlung
Y an der D-Strasse 01–02 und der E-Strasse 03–04 in Zürich (Kat.-Nrn. 05,
06, 07, 08) aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte
von kommunaler Bedeutung bzw. die damit verbundene Unterlassung der Unterschutzstellung.
Die Wohnsiedlung liegt gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt
Zürich (BZO) in der Quartiererhaltungszone QI/5b (Parzelle Kat.-Nr. 05)
bzw. in der Quartiererhaltungszone QI/4b (Parzellen Kat.-Nrn. 06, 07, 08).
Die 1931–1933 von den Zürcher Architekten Gottlieb
Leuenberger und Jakob Flückiger entworfene Wohnsiedlung liegt südwestlich des
SBB-Gleisfelds beim X-Platz und erstreckt sich in vier parallelen Häuserzeilen
zwischen der E- und der D-Strasse.
2.2
Gestützt
auf eine Machbarkeitsstudie des Büros F, Zürich vom 29. August/3. September
2019 gelangte die Mitbeteiligte im November 2019 zum Entschluss, die bestehende
Siedlung abzubrechen und im Rahmen der geltenden Regelbauweise durch Neubauten
zu ersetzen.
Da die Mitbeteiligte bereits im November 2008 beim
Stadtrat ein Gesuch gestellt hatte, die Siedlung aus dem Inventar der kunst-
und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung zu entlassen, war
die Schutzwürdigkeit bereits 2009 im Rahmen des Gutachtens "G" der
Denkmalpflege der Stadt Zürich vom 4. Mai 2009 abgeklärt worden. Letzteres
kam zum Schluss, dass die Siedlung die Kriterien eines wichtigen
baukünstlerischen und sozialgeschichtlichen Zeugens gemäss § 203 Abs. 1
lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
erfülle. Da damals noch kein Projekt für einen Ersatzbau vorlag, vertrat die
Denkmalpflegekommission am 4. Mai 2009 – nach einer kontroversen
Diskussion über die Schutzwürdigkeit des Streitobjekts – die Auffassung,
"eine Entlassung der Siedlung aus dem Inventar auf Vorrat" sei nicht
möglich.
Mit Beschluss vom 2. September 2020 setzte sich der
Stadtrat mit dem Gutachten der Denkmalpflege auseinander und gelangte – im
Rahmen einer Interessenabwägung – zum Schluss, auf die Unterschutzstellung zu
verzichten und das Streitobjekt aus dem Inventar zu entlassen, sobald die
Baubehörde gestützt auf eine rechtskräftige Baubewilligung auf der Grundlage
eines Feststellungsbeschlusses des Stadtrats die Baufreigabe für die
Ersatzneubauten erteilt hat und in der Folge ein Abbruch erfolgt ist.
2.3
Unstrittig
ist vorliegend, dass es sich bei der Wohnsiedlung um ein Schutzobjekt im Sinn
von § 203 lit. c PBG handelt. Uneinig sind sich die Parteien aber
über den Grad der Schutzwürdigkeit des Streitobjekts und über die
Verhältnismässigkeit einer Schutzmassnahme.
3.
3.1
Die
Unterschutzstellung eines Objekts setzt nach § 203 Abs. 1 lit. c
PBG voraus, dass es sich um einen wichtigen Zeugen einer politischen,
wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche handelt oder dieses
Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägt. In der Praxis werden diese
beiden Eigenschaften als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. Während
sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet
der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung
in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal
im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139 und 205).
Die Schutzwürdigkeit eines Objekts kann sich dabei nicht nur aus einem hohen
Eigen- oder Situationswert, sondern auch aus deren Zusammenspiel ergeben (VGr,
9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen). Der
Schutz erfolgt durch Massnahmen des Planungsrechts, Verordnung, Verfügung oder
Vertrag (§ 205 PBG). Die Schutzmassnahmen verhindern Beeinträchtigungen
der Schutzobjekte, stellen deren Pflege und Unterhalt sicher und ordnen
nötigenfalls die Restaurierung an. Ihr Umfang ist jeweils örtlich und sachlich
genau zu umschreiben (§ 207 Abs. 1 PBG).
3.2
Bei der
Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu
qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt",
hat die Behörde eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte
Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen,
künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks
mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; VGr, 5. Oktober 2017,
VB.2017.00159, E. 5.1 mit Hinweisen). Für die Klärung dieser
denkmalpflegerischen Fragen kann sie ein Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1
VRG). Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, kommt einem solchen
Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. Januar 2016,
VB.2015.00380, E. 4.1 mit Hinweisen).
3.3
Ist ein
Objekt schutzwürdig, so bedeutet das noch nicht zwingend, dass Schutzmassnahmen
gemäss § 205 in Verbindung mit § 207 PBG angeordnet werden müssen.
Die in Art. 26 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV)
gewährleistete Eigentumsgarantie schützt als Bestandesgarantie nur die
rechtmässige Ausübung des Privateigentums. Die Baufreiheit besteht daher nur
innerhalb der Vorschriften, die der Gesetzgeber über die Nutzung des
Grundeigentums erlassen hat (BGr, 20. Juni 2017, 1C_99/2017, E. 4 mit
Hinweis). Eigentumsbeschränkungen zum Schutz von Baudenkmälern liegen allgemein
im öffentlichen Interesse. Wie gewichtig dieses Interesse ist und in welchem
Ausmass es den denkmalpflegerischen Schutz eines Objekts verlangt, ist bei der
Prüfung der Verhältnismässigkeit im Einzelfall zu beurteilen (vgl. BGE 147 II
125 E. 8; BGr, 9. Juni 2020, 1C_368/2019, E. 11.3). Die Gemeinde
hat dabei insbesondere unterschiedlich weitreichende Schutzanordnungen (z.
B. eine teilweise
Unterschutzstellung, Ergänzungsbauten sowie allfällige Nutzungskonzepte)
vertieft zu prüfen und die erforderliche Interessenabwägung unter
Berücksichtigung aller übrigen einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen (VGr,
9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1).
3.4
Eine
solche Interessenabwägung ist grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht
überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Bewertung und Gewichtung der sich
gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht
Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von der Gemeinde auszufüllen
sind. Dabei ist zu berücksichtigen, dass den Gemeinden im Bereich des Natur-
und Heimatschutzes nach dem Planungs- und Baugesetz eine relativ erhebliche
Entscheidungsfreiheit zukommt, die unter dem Schutz der Gemeindeautonomie steht
(BGr, 2. Februar 2006, 1P.504/2005, E. 3.3). Dies gilt nicht nur bei
der Beurteilung der Schutzwürdigkeit eines Objekts im Sinne von § 203 Abs. 1
lit. c PBG (vgl. BGr, 25. August 2020, 1C_128/2019 und 134/2019,
E. 5.2), sondern auch bei der Festlegung des Schutzumfangs (vgl. Marco
Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 20
N. 85).
3.5
Trotz der
durch die Gemeindeautonomie geschützten Entscheidungsspielräume ist das
Baurekursgericht nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, seine volle
Überprüfungsbefugnis auszuschöpfen (§ 20 Abs. 1 lit. c VRG). Das
Verwaltungsgericht verfügt demgegenüber bei der Überprüfung des Entscheids des
Baurekursgerichts über eine Rechtskontrolle (§ 50 Abs. 2 VRG). Bei
der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die denkmalpflegerischen und
allfälligen weiteren Erhaltungsinteressen gegen die dagegen gerichteten
städtebaulichen, finanziellen und weiteren Anliegen abzuwägen. Dabei müssen
insbesondere die Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung
des Bundes berücksichtigt werden. Die Rechtsmittelinstanz verletzt die
Gemeindeautonomie nicht, wenn sie einen kommunalen Entscheid aufhebt, der
diesen öffentlichen Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trägt. Der bei
der Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe des kantonalen Rechts von der
Gemeindeautonomie geschützte Spielraum der Gemeinde wird auch überschritten,
wenn diese grundlos von Grundsätzen abweicht, welche Rechtsprechung und Lehre
zur Auslegung dieser Begriffe entwickelt haben (vgl. BGr, 25. August 2020,
1C_128/2019 und 134/2019, E. 5.3).
4.
4.1
Der
Stadtrat ist der Auffassung, dass die Zeugenschaft der Siedlung aufgrund
verschiedener Beeinträchtigungen (störende Einfahrten in die Tiefgarage entlang
der D-Strasse, tiefgreifende Eingriffe und Umbauten in den 1990er-Jahren mit
Liftanbauten und vergrösserten Balkonen), welche die bauzeitliche
Gebäudesubstanz stark geschmälert und das äussere Erscheinungsbild erheblich
verändert hätten, heute stark eingeschränkt sei. Es sei von einem Schutzobjekt
mit beträchtlich gemindertem Schutzwert auszugehen.
Die Vorinstanz gelangte – gestützt auf einen Augenschein –
zum damit vereinbaren Schluss, der Grad der Schutzwürdigkeit sei in Bezug auf
den Eigenwert als "eher gering, allenfalls mittel" einzustufen. Sie
begründete ihre Auffassung damit, dass für einen hohen Grad an Schutzwürdigkeit
entsprechende herausragende und einzigartige Qualitäten fehlen würden. Die
Siedlung Y könne nicht einer eigentlichen Epoche zugeschrieben werden, sondern
dem Übergang zur Moderne. Modern sei die Abkehr vom Blockrand hin zur Zeile.
Die moderne Formensprache sei aber erst am Merkpunkt gegen den X-Platz mit
Flachdach und Dachterrasse verwendet worden, wobei die geschwungenen, filigran
gestalteten Balkone über Eck als wichtige Elemente des Neuen Bauens durch die
Renovation in den 1990er-Jahren zerstört worden seien. Die Zeilenbauten seien
demgegenüber alle traditionell mit Walmdach ausgebildet, die niedrigeren
querstehenden Anbauten am Ende der Zeile ebenso. Die Siedlung sei in
typologischer und sozialgeschichtlicher Hinsicht in Zürich nicht einzigartig
und die Schutzwürdigkeit habe durch bauliche Eingriffe anlässlich der Sanierung
1994–1997 Beeinträchtigungen erfahren. Sie könne nicht als wichtiger Zeuge oder
gar als Vorreiter des Neuen Bauens gelten, zu sehr sei sie noch in
althergebrachten Siedlungsstrukturen gefangen. Auch dem Thema verschiedener
Wohnungstypen, einer reichen Mischung verschiedener Wohnungen als ein Merkmal des
Neuen Bauens, nehme sich die Siedlung Y noch nicht an.
Hinsichtlich den Situationswert stufte die Vorinstanz den
Grad der Schutzwürdigkeit (ebenfalls) als "gering bis mittel" ein.
Der Charakter und die Qualität der Wohnkolonie Y seien durch Renovationen
verändert und geschmälert worden (Ersatz der eleganten Balkone,
Aussenliftanbauten, Aufschüttung von Sitzplätzen für Erdgeschosswohnungen,
Einfahrten in die beiden Tiefgaragen). Die Idee der durchgrünten
Zeilenbauweise, bei der die Häuserzeilen nicht den Strassenraum begleiteten, sondern
die Zwischenräume vom Strassenraum aus landschaftlich gestaltete Strassenräume
bildeten, sei nicht mehr erlebbar. Die Tiefe der Parzelle als ein von der
Öffentlichkeit von der Strasse erfassbarer Raum sei von wuchtigen, überdeckten
Tiefgarageneinfahrten verstellt. Ebenso verunklärend würden die Aufschüttungen
für die Gartensitzplätze auf den jeweiligen Südseiten der Zeilen wirken. Die
Bedeutung des Kopfbaus E-Strasse 03 für das Ortsbild, insbesondere für den
X-Platz, ergebe sich in erster Linie aus seiner Stellung und seinem Volumen,
indem das Gebäude den Platz im Nordwesten flankiere und hier einen
architektonischen Akzent setze. Indes trage das Gebäude von seiner
Ausgestaltung, mithin von seiner Substanz und Ausstrahlungskraft her nicht in
erheblichem Mass zum Ortsbild bei. Dies zumal das Umfeld geprägt werde durch
Auf- und Abfahrtsrampen zur X-Brücke, die E-Strasse und die Gewerbebauten
nördlich davon. Ein adäquater Platzabschluss und ein Pendant zum "Gebäude Y"
am anderen Ende des X-Platzes könne ohne Weiteres auch mit einem Neubau
geschaffen werden.
4.2
4.2.1
Gemäss dem
Gutachten der Denkmalpflege liegt der Eigenwert des Schutzobjekts in hohem
Masse auch in seiner städtebaulichen Bedeutung. Die Wohnkolonie Y stelle eines
der ersten Beispiele im gemeinnützigen Wohnungsbau dar, das nach den Massstäben
des Neuen Bauens errichtet worden sei. Das betreffe die Zeilenbauweise, deren
Orientierung nach dem Sonnenlauf, den Grünraum und die Gestaltung des Kopfbaus
am X-Platz.
4.2.2
Entgegen dem Beschwerdeführer überzeugt es, dass der Beschwerdegegner und
die Vorinstanz davon ausgingen, dass es sich beim Streitobjekt um ein
Schutzobjekt mit einem beträchtlich geminderten Schutzwert handelt.
4.2.3
Die von der Denkmalpflegekommission attestierte "hohe Qualität"
des Streitobjekts ist nicht per se mit einer hohen Schutzwürdigkeit
gleichzusetzen, wurde diese Aussage doch im Zusammenhang mit der Feststellung
getroffen, dass sich die streitbetroffene Siedlung dazu eigne, ein Schutzobjekt
zu sein (a.a.O.). Ohne eine erhöhte Qualität bzw. Bedeutung wäre vorliegend gar
kein Schutzobjekt vorhanden (vgl. VGr, 7. Juni 2018, VB.2017.00362, E. 5.5).
Zutreffend führt der Beschwerdeführer zwar aus, dass ein
Objekt auch im Übergang von zwei Epochen stehen kann (VGr, 4. Mai 2011,
VB.2010.00707, E. 5.3; vgl. auch VGr, 20. August 2020,
VB.2019.00525, VB.2019.00530, VB.2019.00539, VB.2019.00550, E. 6.2). Die
Vorinstanz und der Beschwerdegegner sind beim Streitobjekt denn auch von einem
Schutzobjekt ausgegangen. Relativiert hat die Vorinstanz den Grad der
Schutzwürdigkeit – auch wenn sie die Tatsache, dass das Streitobjekt nicht
einer eigentlichen Epoche zugeschrieben werden könne, beiläufig erwähnt – mit
den Argumenten, dass mit den ursprünglichen Balkonen ein wichtiges Element des
Neuen Bauens zerstört worden sei, die Siedlung in typologischer und
sozialgeschichtlicher Hinsicht in Zürich nicht einzigartig sei und die
Schutzwürdigkeit durch zahlreiche Eingriffe Beeinträchtigungen erfahren habe.
4.2.4
Mit seiner Auffassung hinsichtlich des Grads der Schutzwürdigkeit des
Streitobjekts stellte sich der Beschwerdegegner auch nicht in Widerspruch zum
Gutachten der eigenen Denkmalpflege, worin ausgeführt wird, dass die Renovation
1994–1997 den Charakter und die Qualität des Streitobjekts am Äussern wie im
Innern verändert und geschmälert sowie – zweifellos – "die Ausstrahlungskraft
reduziert" hätten. Das Gutachten der Denkmalpflege kam allein zum Schluss,
dass es sich dennoch nach wie vor "einwandfrei" um ein Schutzobjekt
handle, ohne den Grad der Schutzwürdigkeit zu thematisieren (a.a.O.).
Es ist darauf hinzuweisen, dass
beim Schutzobjekt – anders als das Gutachten der Denkmalpflege meinen lassen
könnte – der jetzige bauliche Zustand massgebend ist (vgl. VGr, 9. Juli
2015, VB.2014.00603, E. 2.1), insbesondere da nicht der Fall vorliegt,
dass am Streitobjekt relevante Änderungen ohne baurechtliche Bewilligungen
vorgenommen worden wären. Ob der jetzige Zustand oder der Zustand nach
vollendeter Renovierung massgeblich ist, stellt keine vom Gutachten zu
beantwortende tatsächliche Frage, sondern eine Rechtsfrage dar. Insofern ist
die gutachterliche Feststellung, dass das Erscheinungsbild des Streitobjekts
mit – wie es der Beschwerdeführer ausdrückt – "einfachen Massnahmen"
deutlich gesteigert werden könnte, für die Frage der Unterschutzstellung und
die Interessenabwägung nicht entscheidrelevant. Sie wäre bei einer
Unterschutzstellung hinsichtlich der Frage, welche Schutzmassnahmen nach § 207
Abs. 1 PBG anzuordnen sind, von Bedeutung (vgl. VGr, 9. Juli 2015,
VB.2014.00603, E. 2.1; vgl. VGr, 3. Dezember 2020, VB.2020.00342, E. 3.4;
27. August 2003, VB.2003.00121, E 2). Deshalb erweist sich in diesem
Zusammenhang weder der beantragte Augenschein noch das beantragte Ergänzungsgutachten
als erforderlich.
Was das Ausmass der Schutzwürdigkeit angeht, ergeben sich
aus dem Gutachten der Denkmalpflege verschiedene Aspekte, die nicht auf eine
hohe oder sehr hohe Schutzwürdigkeit schliessen lassen:
-
Der Charakter und die Qualität der Wohnkolonie seien 1994–1997 am
Äusseren wie im Inneren verändert und geschmälert worden: Es seien die
Holzfenster durch Holz-, Metall- bzw. Kunststofffenster und die Holzläden durch
Metallläden ersetzt worden. Das Fassadenbild unsensibel verändert habe
insbesondere der Ersatz der eleganten Balkone durch tiefere Balkone mit hellen
Faserplatten und Überdachungen. Die erneuerten Eingangsbereiche (neue Türen,
Vordächer, Briefkästen) würden in ihrer Materialisierung nicht zur Architektur
passen. Aussenliftanbauten (2 Stück) an der E-Strasse würden der Fassade den
ursprünglichen schlichten Ausdruck nehmen, der gerade in der zurückhaltenden
Gliederung begründet gewesen sei. In Innern seien die Treppenhäuser weitgehend
original. Die Wohnungsgrundrisse entsprächen den gebauten, die originalen
Oberflächen seien jedoch verschwunden (neue Böden, Türen, Küchen, Bäder).
-
Die Renovation in den 1990er-Jahren habe das Erscheinungsbild zum
Schlechteren verändert bzw. "zweifellos den Charakter verändert".
-
Die Ausführungen im Gutachten der Denkmalpflege, dass mit einem
qualitätsvollen Ersatz der Balkonbrüstungen, Fenster und Fensterläden mit
vertretbarem Aufwand die Fassadenqualität "wieder deutlich
gesteigert" werden könnte und die "Substanzverluste" Bauteile
beträfen, die bei einem qualitätsvollen Ersatz den Zeilen wieder ''zu neuem
Ansehen verhelfen" würden, erweisen sich mit Blick darauf, dass es für den
Grad der Schutzwürdigkeit – wie bereits erwähnt – grundsätzlich allein auf den
jetzigen Zustand des Streitobjekts ankommt, als unerheblich.
Hinsichtlich des Grads der
Schutzwürdigkeit relativierend hinzu kommt die – vom Beschwerdegegner und der
Vorinstanz festgestellte – Beeinträchtigung des Schutzobjekts durch die
Tiefgarageneinfahrten, die sich aus dem Augenscheinprotokoll nachvollziehen lässt.
Bezüglich dieser, das Gutachten der Denkmalpflege ergänzenden
Sachverhaltsfeststellung war die Vorinstanz als Fachgericht – deren Besetzung
sich aus einem diplomierten Architekten, einer Juristin und diplomierten
Architektin sowie einem diplomierten Bauingenieur zusammensetze – nach der
Vornahme eines Abteilungsaugenscheins zweifellos kompetent (vgl. VGr, 3. Dezember
2020, VB.2020.00342, E. 4.1).
4.2.5
Betreffend die Einzigartigkeit des Streitobjekts wurde im Gutachten der
Denkmalpflege insbesondere betont, dass das Streitobjekt zu den ersten
konsequent ausgerichteten Zeilenbebauungen gehöre.
In der Stadt Zürich sind im
Kontext des genossenschaftlichen Wohnungsbaus jedoch unbestrittenermassen
mehrere Objekte in konsequenter Zeilenbauweise, die alle der Formensprache des
Neuen Bauens zuzuordnen sind, inventarisiert oder unter Schutz gestellt. Zu
nennen ist insbesondere die unter Schutz gestellte Siedlung Entlisberg I
aus dem Jahr 1928. Insofern trifft die vorinstanzliche Feststellung zu, dass
das Streitobjekt in typologischer und sozialgeschichtlicher Hinsicht in Zürich
nicht einzigartig ist bzw. die Epoche des Neuen Bauens im Kontext des
genossenschaftlichen Wohnungsbaus in ausreichender Weise im Inventar
repräsentiert ist. Mit Blick auf das Auswahlermessen des Beschwerdegegners
erscheint es mithin vertretbar, von einem verminderten Grad der
Schutzwürdigkeit auszugehen, auch wenn die Siedlung Entlisberg I an einer
anderen Lage und in einem etwas anderen städtebaulichen Umfeld steht. Es
spricht einiges dafür, dass der Übergang zwischen der althergebrachten Bauweise
und dem Neuen Bauen mit der unter Schutz gestellten Siedlung Entlisberg I
– angesichts der erwähnten baulichen Veränderungen am Streitobjekt – zumindest
ebenso tauglich dokumentiert wird wie mit dem Streitobjekt. Etwas anderes gilt
allein hinsichtlich des prägnanten Kopfbaus (vgl. auch sogleich E. 4.2.6).
4.2.6
Hinsichtlich des Situationswerts des Kopfbaus am X-Platz wird im Gutachten
der Denkmalpflege ausgeführt, dass die Platzbebauung ihren Abschluss mit dem
Kopfbau der Wohnkolonie Y von 1931–1933, die insgesamt vier Zeilen umfasse,
gefunden habe. Die Architekten Leuenberger und Flückiger hätten für die
genossenschaftliche Wohnsiedlung städtebaulich ein anderes Muster als die
Hofrandbebauung gewählt. Sie seien darauf bedacht gewesen, zum X-Platz hin
einen architektonischen Akzent zu setzen und ein Pendant zum jenseits des
Platzes gelegenen "Gebäude Y" zu schaffen. In den 1970er-Jahren
habe der Platz eine massive Umgestaltung mit Verkehrsschlaufen samt Tieferlegung
erfahren, was die Qualität des Platzes, aber nicht des Kopfbaus mindere. Heute
wie damals stelle der Kopfbau das Augenmerk der Siedlung dar und habe
städtebaulich eine Bedeutung. Er wirke mit seinen klaren kubischen Formen und
dem auffälligen Attikageschoss platzprägend. Im Rahmen des (Schluss-)Fazits
wird im Gutachten der Denkmalpflege schliesslich festgehalten: "Ortsbildprägend
ist insbesondere der moderne turmartige Kopfbau, der einen baulichen Akzent
setzt und der Anlage gewissermassen als städtebaulicher Anker dient"
(a.a.O., S. 30).
Die gutachterlichen
Feststellungen widersprechen der – nicht weiter begründeten – vorinstanzlichen
Auffassung, dass sich die Bedeutung des Kopfbaus für das Ortsbild in erster
Linie aus seiner Stellung und seinem Volumen ergebe; er aus seiner
Ausgestaltung bzw. Ausstrahlungskraft und Substanz nicht in sehr erheblichem
Mass zum Ortsbild beitrage, deutlich. Es gibt mithin keinen Grund, von der
gutachterlichen Feststellung abzuweichen: Es ist mit Blick auf die
überzeugenden Ausführungen im Gutachten der Denkmalpflege von einem relativ
hohen Situationswert des Kopfbaus auszugehen. Auf die Bedeutung des X-Platzes
muss in diesem Zusammenhang – über die zutreffende Feststellung des Gutachtens
der Denkmalpflege hinaus, dass ihm eine städtebauliche Bedeutung zukomme –
nicht näher eingegangen werden.
Bezüglich des Situationswerts
der Zeilenbauten heisst es im Gutachten der Denkmalpflege, dass deren
Architektur eher zurückhaltend sei; sie zeichneten sich aber insofern als
ortsbildprägend aus, als sie strukturell vom herkömmlichen Bebauungsmuster
abweichen und grüne Durchblicke erlauben würden (a.a.O.). In dieser Hinsicht
fallen die von der Vorinstanz festgestellten Beeinträchtigungen durch die
Tiefgarageneinfahrten indes negativ ins Gewicht (vgl. E. 4.2.4 a.E.).
Hinsichtlich des Situationswerts ist es im Übrigen nicht entscheidend,
dass sich – wie der Beschwerdeführer auch mit seinem Parteigutachten vorbringt
– an (nicht inventarisierten bzw. unter Schutz gestellten) Bauten in der
näheren Umgebung zusammen mit dem Streitobjekt angeblich die baugeschichtliche Entwicklung
ablesen lässt. Damit liegt noch kein Ensemble im Rechtssinn vor, das im Verbund
mit weiteren Schutzobjekten relevant wäre: Als Ensemble, welches einen
rechtserheblichen Situationswert im Sinn des Natur- und Heimatschutzes zu
begründen vermag, bezeichnet man eine Gruppe von Gebäuden und Aussenräumen, die
in ihrem Zusammenhang eine besondere städtebauliche Qualität haben und als
Gruppe wahrgenommen werden (VGr, 27. Januar 2022, VB.2021.00453, E. 5.4.2
mit Hinweisen). Aus welchem Blickwinkel die genannten Bauten zusammen
wahrgenommen werden können, ist nicht ersichtlich. Insofern ist das Vorbringen des
Beschwerdeführers hinsichtlich des Situationswerts nicht rechtserheblich.
Mithin müssen in diesem Punkt keine weiteren Abklärungen vorgenommen werden.
4.2.7
Somit ist für die streitbetroffene Siedlung – betreffend den Eigenwert und
die Ortsbildprägung – je für sich allein und auch in Kombination von einem
höchstens mittleren Grad der Schutzwürdigkeit auszugehen. Dies ist mit den
tatsächlichen Feststellungen des Gutachtens der Denkmalpflege vereinbar.
Betrachtet man den Kopfbau hingegen isoliert, muss – mit Blick
auf die überzeugenden gutachterlichen Feststellungen – hingegen von einem
gewissen Eigenwert (das Gutachten der Denkmalpflege begründet den Eigenwert des
Streitobjekts unter anderem ausdrücklich mit der Gestaltung des Kopfbaus am X-Platz
[vgl. E. 4.2.1]; die Vorinstanz anerkennt, dass hier die moderne
Formensprache verwendet wurde [vgl. E. 4.1]) sowie von einem relativ hohen
Situationswert ausgegangen werden.
5.
5.1
Dem
öffentlichen Interesse an der Erhaltung eines Denkmalschutzobjekts mittleren
Schutzgrades stehen verschiedene Interessen gegenüber. Die Interessen sind
gegeneinander abzuwägen.
5.2
Der
Beschwerdegegner und die Vorinstanz berücksichtigten gegen die
Unterschutzstellung zu Recht die Interessen an grösseren (Familien-)Wohnungen,
an hindernisfreien Wohnungen, an der Verdichtung, an der Energieeffizienz, an
der Einhaltung der lärmrechtlichen Anforderungen und an preisgünstigem Wohnraum
sowie der Bereitstellung qualitativ hochwertiger Aussenräume als Beitrag zur
Quartierentwicklung.
Zur Kritik des Beschwerdeführers ist Folgendes zu
bemerken:
-
Entgegen dem Beschwerdeführer ist ein Interesse an Familienwohnungen mit
vier und mehr Zimmern fraglos gegeben. Ein solches Interesse darf für die Stadt
Zürich als gerichtsnotorisch gelten (vgl. bereits VGr, 24. Oktober 2012,
VB.2012.00151, E. 6.3.3). Auch an hindernisfreien Wohnüberbauungen besteht
zweifellos ein öffentliches Interesse (vgl. Art. 8 Abs. 4BV; Art. 3
lit. c, Art. 4 und Art. 7 ff. des Bundesgesetzes vom 13. Dezember
2002 über die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen
[BehiG]; § 239a PBG).
-
Gemäss Art. 17 der Gemeindeordnung der Stadt Zürich vom 13. Juni
2021 (zuvor: Art. 2
quater
Abs. 1 der Gemeindeordnung der
Stadt Zürich vom 26. April 1970 [in der zum Zeitpunkt der strittigen
Inventarentlassung geltenden Fassung]) setzt sich die Stadt aktiv für den
Schutz, die Erhaltung und die Erhöhung des Anteils von preisgünstigen Wohnungen
und Gewerberäumen ein und verpflichtet sich dem Ziel einer sozialen
Durchmischung in allen Quartieren und der Sicherung von Familienwohnungen. Mit
einem Neubau entstehen insgesamt mehr (und potenziell grössere) preisgünstige
Wohnungen. Selbst wenn sie verglichen mit den bestehenden Wohnungen teurer
würden, handelte es sich dennoch um Wohnungen mit Kostenmiete, die zu Preisen
unterhalb der Marktpreise vermietet würden und insofern als preisgünstig gelten
können.
-
Das Interesse an der Verdichtung fällt gemäss verwaltungsgerichtlicher
Praxis grundsätzlich jeweils nur relativ geringfügig in die Waagschale (vgl.
VGr, 22. Dezember 2021, VB.2021.00093, VB.2021.00094, E. 6.2.1 mit
Hinweisen). Unbeachtlich ist es indes nicht. Analoges gilt für das
unbestreitbar bestehende öffentliche Interesse an energieeffizienten Bauten.
-
Es besteht auch ein gewisses Interesse an der Bereitstellung qualitativ
hochwertiger Aussenräume. Die jetzigen Aussenräume werden mit den
Tiefgarageneinfahrten zumindest beeinträchtigt (vgl. E. 4.2.2).
Schliesslich überzeugt es
auch, dass die Vorinstanz das Interesse der Mitbeteiligten als Genossenschaft
darin sah, eine grössere Anzahl guter Wohnungen zur Verfügung stellen zu
können.
Hingegen ist die
Lärmproblematik des Kopfbaus bzw. der ersten Zeile der streitbetroffenen
Siedlung zwar nicht von der Hand zu weisen. Ob mit einem Neubau angesichts der
erheblichen Überschreitungen des Immissionsgrenzwerts (IGW) diesbezüglich eine
bessere Lösung zu finden sein wird, ist allerdings höchst fraglich, zumal bei
wesentlichen IGW-Überschreitungen keine Fenster lärmempfindlicher Räume
bewilligt werden können (Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den
Umweltschutz vom 7. Oktober 1983 [USG] und Art. 39 Abs. 1 der
Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV]; vgl. VGr, 16. Dezember 2021,
VB.2021.00157, E. 4.3.1 mit Hinweisen). Entgegen dem Beschwerdeführer ist
in diesem Zusammenhang die Sachverhaltsermittlung zum Verkehrslärm allerdings
nicht zu beanstanden und es ist auch keine Gehörsverletzung durch die Vorinstanz
ersichtlich. Dies gilt insbesondere darum, weil die Inventarentlassung
suspensiv bedingt ist und nur erfolgen darf, wenn das Neubauprojekt die für die
Inventarentlassung massgeblichen öffentlichen Interessen – wozu insbesondere
auch das Interesse am Schutz vor Lärm gehört – berücksichtigt.
5.3
Mit Blick auf die Machbarkeitsstudie stellt es – entgegen dem
Beschwerdeführer – keinen Mangel dar, dass die einzelnen Varianten nicht
individuell gewichtet wurden. Eine rechtsgenügende Interessenabwägung ist auch
so ohne Probleme möglich. Auch hier ist auf die suspensiv – auf den Zeitpunkt
der Baufreigabe für rechtskräftig bewilligte Ersatzbauten – bedingte
Inventarentlassung mit dem Erfordernis, die für die Inventarentlassung
massgebenden Interessen zu berücksichtigen, hinzuweisen.
5.4
5.4.1
Die integrale Unterschutzstellung der Siedlung würde die Erstellung von
mehr und in umweltrechtlicher Hinsicht verbessertem preiswertem Wohnraum
verunmöglichen. Somit durfte die Vorinstanz die sehr grossen Interessen an
einer Neubaumöglichkeit stärker gewichten als das grosse Interesse an der
Erhaltung einer in geringem bis mittlerem Grad schutzwürdigen Wohnsiedlung.
5.4.2
Zu einem anderen Ergebnis führt die Interessenabwägung hinsichtlich der
Unterschutzstellung des Kopfbaus des Streitobjekts.
Der Kopfbau verfügt entsprechend den überzeugenden
Ausführungen im Gutachten der Denkmalpflege über einen relativ hohen
Situationswert. Zudem legt er – auch ohne den Erhalt der Zeilenbauten –
eigenständig Zeugnis ab für die Anfänge des Neuen Bauens im Kontext des
genossenschaftlichen Siedlungsbaus (vgl. E. 4.2).
Der Grad der Schutzwürdigkeit des
Kopfbaus des Streitobjekts ist – aufgrund der Kombination von Eigenwert und
Situationswert – relativ hoch (vgl. E. 4.2.6). Mit einer
Inventarentlassung der Zeilenbauten lässt sich den einer Unterschutzstellung
entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen weitgehend entsprechen
(vgl. E. 5.2). Im Hinblick auf den Kopfbau wiegen letztere mithin nicht
derart schwer, als dass sie das grosse öffentliche Interesse am Erhalt eines
Schutzobjekts mit einer mittelgradigen Schutzwürdigkeit – geschweige denn einer
relativ hochgradigen Schutzwürdigkeit wie hier – überwiegen würden. Es ist
darauf hinzuweisen, dass sich der Kopfbau in eine neue Überbauung integrieren liesse.
Insofern erweist sich die Unterschutzstellung des markanten Kopfbaus an einer
Lage, wo sich die Bewilligung eines Neubaus aus einer lärmschutzrechtlichen
Perspektive ohnehin als schwierig erweisen würde, als verhältnismässig
6.
Damit ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Der
Beschwerdegegner ist einzuladen, den Kopfbau des Streitobjekts an der E-Strasse 03,
Vers.-Nr. 09, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05, unter Schutz zu stellen
und den genauen Schutzumfang festzulegen. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.
Auf die Rüge der Verletzung des Koordinationsgebots – die
im Zusammenhang mit der Frage nach dem Erhalt des Kopfbaus steht – muss bei
diesem Ergebnis nicht mehr eingegangen werden.
7.
7.1
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten hälftig dem Beschwerdeführer sowie zu je einem Viertel
dem Beschwerdegegner einerseits und der Mitbeteiligten andererseits
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG).
7.2
Das
Zusprechen einer Parteientschädigung kommt mangels überwiegenden Obsiegens einer
Partei nicht infrage (§ 17 Abs. 2 VRG).
7.3
Die Kosten-
und Entschädigungsfolgen für das Rekursverfahren sind analog abzuändern: Sie
sind hälftig dem Beschwerdeführer sowie zu je einem Viertel dem
Beschwerdegegner einerseits und der Mitbeteiligten andererseits aufzuerlegen.
Es sind keine Parteientschädigungen zuzusprechen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der vorinstanzliche Rekursentscheid
vom 9. April 2021 sowie der angefochtene Beschluss vom 2. September 2021
werden insoweit aufgehoben, als der Kopfbau der Siedlung Y an der E-Strasse 03,
Vers.-Nr. 09, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05, aus dem Inventar der
kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung entlassen wurde.
Die Gemeinde wird eingeladen, den Kopfbau der Siedlung Y an der E-Strasse 03,
Vers.-Nr. 09, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 unter Schutz zu stellen
und den Schutzumfang festzulegen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
Die
Rekurskosten werden zur Hälfte dem Beschwerdeführer sowie je zu einem Viertel
dem Beschwerdegegner einerseits und der Mitbeteiligten andererseits auferlegt.
Es sind keine Parteientschädigungen geschuldet.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    480.--
Zustellkosten,
Fr. 6'480.--
Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Verfahrens werden zur Hälfte dem Beschwerdeführer sowie je zu einem
Viertel dem Beschwerdegegner einerseits und der Mitbeteiligten andererseits
auferlegt.
4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht;
c)    den Regierungsrat.