zh_verwaltungsgericht · VB.2006.00107 · 2006-06-14 · de

Baubewilligung | Erstellung eines Ein- und eines Zweifamilienhauses in Kilchberg. Wurde nur die Stammbewilligung, nicht aber die Projektänderungsbewilligung angefochten, ist Letztere als mitangefochten zu betrachten, wenn sie gerade eine von den Beschwerdeführenden gerügte Rechtsverletzung beschlägt (E. 4.2.2). Grundsätzlich sind die Geschosse für jedes eigenständige Gebäude separat zu zählen. Die streitbetroffenen Häuser bilden weder eine baulich-funktionale noch eine optisch-architektonische Einheit. Auch bei terrassierten Häusern wird die Geschosszahl für jede Einheit gesondert gezählt (E. 4.2.3). Im Baubewilligungsverfahren ist nur zu prüfen, ob die Ausnützungsübertragung nach den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften zulässig ist; allfällige privatrechtliche Hindernisse (in casu Bauverbotsdiensbarkeit) bleiben grundsätzlich ausser Betracht (§ 317 PBG in Verbindung mit § 1 VRG). Zulässigkeit der Ausnützungsübertragung (E. 5.2). Anwendung von § 238 PBG Abs. 1 und 2. Die Auffassung, dass die Massierung von Bausubstanz angesichts der nur 10-prozentigen zonengemässen Ausnutzung und der Aufteilung des zulässigen Bauvolumens auf zwei Gebäude keinen Einordnungsmangel darstelle, ist vertretbar. Es darf keine Anpassung oder Anbiederung des projektierten Bauvorhabens an die Architektur des Schutzobjektes verlangt werden. Besteht kein optischer Bezug zwischen dem Schutzobjekt und dem projektierten Bauvorhaben, ist § 238 Abs. 2 PBG nicht verletzt (E. 6.2). Die projektierte Liftüberfahrt muss den Anforderungen von §§ 292 und 238 entsprechen. Die Auffassung, dass die sich an ästhetisch sensibler Stelle befindende Liftüberfahrt einen Einordnungsmangel darstellt, ist vertretbar. Insoweit hat die Baurekurskommission zu Unrecht in den Ermessenspielraum der kommunalen Baubehörde eingegriffen und die Gemeindeautonomie verletzt (E. 8). Teilweise Gutheissung (zusammen mit VB.2006.00108).

Zürich Verwaltungsgericht 06..2.14.0 VB.2006.00107
Zurich Verwaltungsgericht 06..2.14.0 VB.2006.00107
Zurigo Verwaltungsgericht 06..2.14.0 VB.2006.00107

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00107
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Geschäftsnummer:
VB.2006.00107
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 14.06.2006
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Erstellung eines Ein- und eines Zweifamilienhauses in Kilchberg.
Wurde nur die Stammbewilligung, nicht aber die Projektänderungsbewilligung angefochten, ist Letztere als mitangefochten zu betrachten, wenn sie gerade eine von den Beschwerdeführenden gerügte Rechtsverletzung beschlägt (E. 4.2.2).
Grundsätzlich sind die Geschosse für jedes eigenständige Gebäude separat zu zählen. Die streitbetroffenen Häuser bilden weder eine baulich-funktionale noch eine optisch-architektonische Einheit. Auch bei terrassierten Häusern wird die Geschosszahl für jede Einheit gesondert gezählt (E. 4.2.3).
Im Baubewilligungsverfahren ist nur zu prüfen, ob die Ausnützungsübertragung nach den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften zulässig ist; allfällige privatrechtliche Hindernisse (in casu Bauverbotsdiensbarkeit) bleiben grundsätzlich ausser Betracht (§ 317 PBG in Verbindung mit § 1 VRG). Zulässigkeit der Ausnützungsübertragung (E. 5.2).
Anwendung von § 238 PBG Abs. 1 und 2. Die Auffassung, dass die Massierung von Bausubstanz angesichts der nur 10-prozentigen zonengemässen Ausnutzung und der Aufteilung des zulässigen Bauvolumens auf zwei Gebäude keinen Einordnungsmangel darstelle, ist vertretbar. Es darf keine Anpassung oder Anbiederung des projektierten Bauvorhabens an die Architektur des Schutzobjektes verlangt werden. Besteht kein optischer Bezug zwischen dem Schutzobjekt und dem projektierten Bauvorhaben, ist § 238 Abs. 2 PBG nicht verletzt (E. 6.2).
Die projektierte Liftüberfahrt muss den Anforderungen von §§ 292 und 238 entsprechen. Die Auffassung, dass die sich an ästhetisch sensibler Stelle befindende Liftüberfahrt einen Einordnungsmangel darstellt, ist vertretbar. Insoweit hat die Baurekurskommission zu Unrecht in den Ermessenspielraum der kommunalen Baubehörde eingegriffen und die Gemeindeautonomie verletzt (E. 8).
Teilweise Gutheissung (zusammen mit VB.2006.00108).
Stichworte:
ANRECHENBARE GESCHOSSZAHL
AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
DACHAUFBAUTE
EINORDNUNG
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
LIFTÜBERFAHRT
MITANFECHTUNG
NUTZUNGSÜBERTRAGUNG
PROJEKTÄNDERUNGSBEWILLIGUNG
STAMMBEWILLIGUNG
Rechtsnormen:
Ziff. 2.1 BZO Kilchberg
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 259 PBG
§ 292 PBG
§ 317 PBG
§ 1 VRG
Publikationen:
RB 2006 Nr. 73
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Die Baukommission Kilchberg erteilte I und H sowie K und J
am 14. März 2005 unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung für
die Erstellung eines Ein- und eines Zweifamilienhauses mit Unterniveaugarage
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der P-Strasse in Kilchberg.
Gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Kilchberg vom 4. April
1995 (BZO) liegt das Baugrundstück in der Zone W2A. Dort sind nach Ziff. 2.1
BZO zwei Vollgeschosse sowie zwei anrechenbare Dachgeschosse und ein anrechenbares
Untergeschoss zulässig. Die Behörde erwog, dass die Überfahrten der Liftanlagen
nicht als technisch bedingte Dachaufbauten zählten und daher nicht ausserhalb
der 45°-Profillinie für Dachaufbauten angeordnet werden dürften; demnach
verpflichtete sie die Bauherrschaft in Dispositiv-Ziffer I.4 der Baubewilligung,
entsprechend geänderte Pläne einzureichen.
Am 30. Mai 2005 ersuchte die Bauherrschaft um
verschiedene Projektänderungen, die am 7. September 2005 vom Leiter des
Hochbauamtes Kilchberg im Anzeigeverfahren bewilligt wurden.
II.
Gegen die Stammbewilligung erhob einerseits die
Bauherrschaft Rekurs und beantragte die Aufhebung von Dispositiv-Ziffer I.4
der Baubewilligung.
Anderseits rekurrierten vier Nachbarn mit separaten
Eingaben und beantragten zur Hauptsache, das Bauvorhaben sei zu verweigern.
Die Baurekurskommission II führte am 8. November 2005
mit den Parteien einen Augenschein auf Lokal durch, vereinigte die Verfahren
und entschied am 24. Januar 2006 wie folgt:
"I.        Die
Rekursverfahren […] werden vereinigt.
II.       (Teilweise
Gutheissung der Nachbarrekurse, soweit darauf eingetreten wird)
Demgemäss
wird der angefochtene Beschluss wie folgt ergänzt: "Die auf dem Baugrundstück
entlang der nördlichen Grundstücksgrenze verlaufende Hecke ist spätestens vor
Bezug der Bauten auf eine Höhe von 0.8 m zurückzuschneiden."
Im Übrigen
werden die Rekurse abgewiesen.
III.      Der
(Bauherren-)Rekurs […] wird gutgeheissen.
IV.      Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus Fr. 6'000.-
Spruchgebühr […] werden zu je 7/40 A, B und F und zu je 7/80 […] D und E auferlegt.
[…] H, I, J und K werden je 1/80 und der Baukommission Kilchberg 1/4 der
Verfahrenskosten auferlegt. […]
V.       Der privaten Rekursgegnerschaft […] wird eine
Umtriebsentschädigung von Fr. 1'600.- (Mehrwertsteuer inbegriffen)
zugesprochen […]
Die Baukommission Kilchberg wird verpflichtet,
(der Bauherrschaft) eine Umtriebsentschädigung von Fr. 1'000.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.
Im Übrigen wird keine Umtriebsentschädigung
zugesprochen.
[…]"
Gegen die Projektänderungsbewilligung wurde im Übrigen kein Rekurs
erhoben.
III.
A.
Mit
Beschwerde vom 1. März 2006 (VB.2006.00107) liessen die weitestgehend unterlegenen
Nachbarn dem Verwaltungsgericht beantragen:
"1.        Der
angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern.
2.        Eventuell:
Dispositiv-Ziffer III des angefochtenen Entscheides sei aufzuheben.
3.        Es sei ein
Augenschein durchzuführen.
4.        Den Beschwerdeführenden seien die
Beschwerdeantworten zur Stellungnahme, eventuell zur Kenntnisnahme zuzustellen.
5.        Unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft."
B
. Gleichentags gelangte auch die Gemeinde
Kilchberg mit folgenden Anträgen samt dem Begehren um Zusprechung einer
Parteientschädigung an das Verwaltungsgericht (VB.2006.00108):
"1.        Dispositiv-Ziffer II
des angefochtenen Entscheids sei aufzuheben; demgemäss seien die […] Rekurse
vollständig – ohne die von der Vorinstanz angeordnete Nebenbestimmung
betreffend Hecke – abzuweisen.
2.        Dispositiv-Ziffer III
des angefochtenen Entscheids sei aufzuheben; demgemäss sei der […] Rekurs
abzuweisen bzw. seien die Liftüberfahrten anzupassen.
3.        Eventualiter,
d.h. für den Fall, dass beide obigen Anträge abgewiesen werden, seien der
Beschwerdeführerin im vorausgegangenen Verfahren – in Änderung von Dispositiv-Ziffer IV
– höchstens 16,5 % (anstatt 25 %) der Verfahrenskosten aufzuerlegen.
4.        Eventualiter,
d.h. für den Fall, dass nur der obige Antrag 1 abgewiesen wird, seien der
Beschwerdeführerin im vorausgegangenen Verfahren – in Änderung von Dispositiv-Ziffer IV
– höchstens 5,5 % der Verfahrenskosten aufzuerlegen.
5.        Eventualiter,
d.h. für den Fall, dass nur der obige Antrag 2 abgewiesen wird, seien der
Beschwerdeführerin im vorausgegangenen Verfahren – in Änderung von Dispositiv-Ziffer IV
– höchstens 11 % der Verfahrenskosten aufzuerlegen.
6.        Eventualiter, d.h. für den
Fall, dass einer oder beide der obigen Anträge 1 und 2 abgewiesen werden, sei
die Beschwerdeführerin – in Abänderung von Dispositiv-Ziffer V, Absatz 2 –
zu verpflichten, den Rekurrierenden […] eine Umtriebsentschädigung von höchstens
Fr. 520.- zu bezahlen."
Die Vernehmlassungen der Baurekurskommission II vom 28. März
2006 lauten auf Abweisung der Beschwerden.
Die Gemeinde Kilchberg beantragte am 25. April 2006,
der Hauptantrag der Nachbarbeschwerde VB.2006.00107 sei abzuweisen, der
Eventualantrag jedoch gutzuheissen. Die Bauherrschaft beantragte am 2. Mai
2006 Abweisung des Rechtsmittels, soweit darauf einzutreten sei.
Die Nachbarn beantragten am 5. April 2006 Gutheissung
der Gemeindebeschwerde VB.2006.0018 hinsichtlich der Redimensionierung der
Liftanlage; im Übrigen sei die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten
werden könne. Die Bauherrschaft beantragte in ihrer Stellungnahme vom 2. Mai
2006, der Antrag Ziff. 1 sei gutzuheissen, der Antrag Ziff. 2
hingegen abzuweisen; die Anträge Ziff. 3–6 seien insoweit abzuweisen, als
sie zulasten der Bauherrschaft Änderungen verlangten. Alle Parteien
beanspruchten eine Parteientschädigung zulasten der jeweiligen Prozessgegnerschaft.
Auf die Parteivorbringen ist, soweit wesentlich, in den
nachfolgenden Urteilsgründen zurückzukommen.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Die beiden Beschwerden VB.2006.107 und VB.2006.108
betreffen den gleichen Sachverhalt, teilweise die nämlichen Parteien und hängen
sachlich zusammen. Sie sind daher aus prozessökonomischen Gründen zu
vereinigen.
2.
Das Verwaltungsgericht kann die Streitsache aufgrund der
vorliegenden Akten beurteilen. Ein gerichtlicher Augenschein ist nicht
erforderlich, zumal die Baurekurskommission einen Lokaltermin durchgeführt hat
und ihr ausführliches, mit Fotografien illustriertes Protokoll im Zusammenhang
mit den übrigen Akten hinreichend Aufschluss über die zu beurteilenden
tatsächlichen Verhältnisse gibt (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7
N. 45).
Es ist grundsätzlich Sache der Parteien zu beurteilen, ob
eine Vernehmlassung neue Argumente enthält und eine Stellungnahme erfordert. Hält
eine beschwerdeführende Partei eine Stellungnahme von ihrer Seite zu einer zur
Kenntnisnahme zugestellten Vernehmlassung für erforderlich, so hat sie diese
unverzüglich zu beantragen bzw. einzureichen, andernfalls davon auszugehen ist,
dass sie auf ihr Replikrecht verzichtet (BGE 132 I 42 E. 3.3). Demzufolge
kann im vorliegenden Beschwerdeverfahren auf die Durchführung eines zweiten
Schriftenwechsels verzichtet werden.
Während die Rekurskommission die angefochtene
Baubewilligung kraft § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) mit freier Kognition überprüft, steht dem
Verwaltungsgericht in der hier zu beurteilenden Streitsache aufgrund von § 50
Abs. 1 VRG nur Rechtskontrolle zu.
A.        Nachbarbeschwerde
VB.2006.00107
3.
Die in unmittelbarer Nachbarschaft zum Bauprojekt wohnenden
Beschwerdeführenden sind grundsätzlich aufgrund von § 338a Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) berechtigt, sich
gegen die beiden Neubauten mit den gesetzlichen Rechtsmitteln zu wehren. Ein
schutzwürdiges Interesse haben sie indes nur dann, wenn der Ausgang des
Verfahrens ihnen einen praktischen Nutzen bringt bzw. einen Nachteil abwenden
kann, den die angefochtene Baubewilligung für sie zur Folge hätte. Ein
schutzwürdiges Interesse fehlt dort, wo die Gutheissung der Beschwerde die
behauptete Beeinträchtigung vom beschwerdeführenden Nachbar nicht abzuwenden
vermag, also etwa dann, wenn ein Projektmangel durch eine für den Nachbarn
bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995
Nr. 14; RB 1987 Nr. 3, 1980 Nr. 7; Kölz/Bosshart/Röhl, §  21
N. 35).
4.
4.1
Laut Ziff. 2.1
BZO sind in der Zone W2A zwei Vollgeschosse sowie zwei anrechenbare
Dachgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss zulässig. Umstritten ist die
Frage, ob das Wohnhaus H nicht nur ein, sondern zwei anrechenbare
Untergeschosse aufweise.
Die Baurekurskommission erwog hierzu, dass die
streitbetroffenen Wohnhäuser über dem gestalteten Boden als zwei selbstständige
Gebäude in Erscheinung träten. Beim bergseitigen Zweifamilienhaus (Haus H)
ragten ein anrechenbares Dachgeschoss, zwei Vollgeschosse sowie ein anrechenbares
Untergeschoss über den gestalteten Boden. Unter diesem sei ein weiteres, bis
ins Einfamilienhaus (Haus C) verlaufendes, überwiegend in den gewachsenen Boden
ragendes Geschoss vorgesehen, das im bergseitigen Bereich Nebenräume
(Weinkeller, Schutzraum, Haustechnik, Liftmotorraum) für das darüber zu
erstellende Haus H enthalten solle. Etwa in die Mitte kämen Abstellplätze für
beide Wohnhäuser zu liegen, und talseitig sollten ausser Nebenräumen auch
Wohnräume für das darüber zu erstellende Haus C geschaffen werden. Im
Unterschied zu einem Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 19. Februar
1987 (VB 99/1986), wonach ein horizontal durchgezogenes Geschoss nicht auf
der einen Gebäudeseite ein Voll- und auf der anderen ein Dachgeschoss sein
könne und sich eine gesonderte Berechnung der Geschosszahl deswegen verbiete,
liege hier ein anderer Sachverhalt vor. Zwar verlaufe das die beiden Wohnhäuser
verbindende Untergeschoss durchgehend horizontal auf der gleichen Höhe.
Indessen seien zwei selbstständige, funktional voneinander unabhängige
Wohnhäuser geplant. Unter diesen Umständen sei das Untergeschoss allein beim
Haus C anzurechnen, weshalb das Haus H zulässigerweise über ein anrechenbares
und ein nicht anrechenbares Untergeschoss verfüge.
Dem halten die beschwerdeführenden Nachbarn entgegen, dass
die Baurekurskommission das in den Bauplänen als Ebene 0 bezeichnete Geschoss beim
Haus H zu Unrecht nicht als zweites Untergeschoss gewürdigt habe. Weil die
Tiefgarage beiden Hausteilen diene und teilweise unter dem Hausteil H sowie dem
Hausteil C liege, fehle es an der baulichen und funktionalen Selbständigkeit.
Im Übrigen greife eine rein funktionale Betrachtungsweise zu kurz, weil sie die
"ausserordentliche Nähe" der beiden Gebäudeteile verkenne. Angesichts
des geringen Gebäudeabstands bildeten die über das Untergeschoss verbundenen
Gebäudeteile ein organisches Ganzes und werde die Überbauung als ein senkrecht
zum Hang gebautes einheitliches Gebäude wahrgenommen. Das durchlaufende Untergeschoss
(Ebene 0) sei daher als einheitlich anrechenbares Geschoss zu qualifizieren.
Hinzu komme, dass nicht nur das Haus C im Erdgeschoss, sondern auf gleichem
Niveau (Ebene 0) auch der Gebäudeteil H im Untergeschoss Räume enthalte, die
das Geschoss als solches anrechenbar werden liessen; dies gelte für den Hobby-
und den Schrankraum. Auch diese Fläche mache deshalb die hinten als
Untergeschoss und vorne als Erdgeschoss bezeichnete Ebene anrechenbar und somit
überzählig.
In ihrer Vernehmlassung weist die Baurekurskommission
darauf hin, dass in den der angefochtenen Baubewilligung vom 14. März 2005
zugrunde liegenden Plänen vom 5. Januar 2005 kein Hobbyraum vorgesehen
sei. Ein solcher sei indessen im Rahmen einer Projektänderung am 7. September
2005 bewilligt worden. Mangels Anfechtung sei dieser Beschluss unangefochten in
Rechtskraft erwachsen und habe daher nicht Gegenstand des Rekursverfahrens
gebildet. In der von ihr zu beurteilenden ursprünglichen Ausgestaltung habe der
fensterlose Raum höchstens dem vereinzelten Aufenthalt von Menschen gedient und
sei daher nicht anrechenbar gewesen. Im Übrigen sei die Legitimation der
Nachbarn zu dieser Rüge fraglich, weil sich ein allfälliger Mangel durch eine
Nebenbestimmung korrigieren liesse, die den Anfechtenden keinen Vorteil
brächte. Die Baukommission betont, dass sich der vorliegende Sachverhalt mit
dem im Entscheid VB 99/1986 beurteilten nicht vergleichen lasse. Das
durchgehende Untergeschoss sei daher nicht gebäudeübergreifend als Einheit zu
betrachten. Schon mangels Belichtung sei der Hobby- und Schrankraum nicht
anrechenbar; es handle es sich eher um einen Bastellagerraum als um einen Bastelarbeitsraum.
Auch die Bauherrschaft stellt sich auf den Standpunkt, dass den Nachbarn die
Anfechtungsbefugnis bezüglich dieser Rüge fehle. Materiell sei der Einwand der
Übergeschossigkeit im Übrigen unbegründet; denn es fehle jegliche Belichtung
und Belüftung. Unabhängig von seiner Bezeichnung diene der Schrankraum einzig
als Lager, mithin einem reinen Sachzweck. Schliesslich werde schon bei
Terrassenhäusern die Geschosszahl nur im Vertikalschnitt gezählt, erst recht
gelte dies, wenn die Wohnhäuser oberirdisch als selbständige Gebäude
konstruiert würden. Die Auslegung der Beschwerdeführenden hätte zur Folge, dass
alle mit unterirdischen Tiefgaragen verbundenen Bauten als einheitliche
Gebäudekörper zu betrachten wären, was in Hanglagen stets zur Überschreitung
der Geschosszahl führen würde. Über dem Erdboden bildeten die beiden Wohnhäuser
keine kubische Einheit.
4.2
Vor der
Baurekurskommission angefochten und zu beurteilen war die Stammbewilligung vom
14. März 2005. Gemäss den Plänen waren im südwestlichen Bereich des Untergeschosses
von Haus H ein Raum für Haustechnik (7.5 m
2
), ein Weinkeller (7.4 m
2
)
sowie ein Schrankraum mit Vorplatz (15.7 m
2
) vorgesehen. Am 27. Mai
2005 ersuchte die Bauherrschaft um verschiedene Änderungen des Projekts, so
auch um die Zusammenlegung der genannten Räume. Am 7. September 2005
genehmigte der Leiter des Hochbauamts Kilchberg diese Änderungen im
Anzeigeverfahren; dagegen wurde kein Rekurs erhoben.
4.2.1
Entgegen der Auffassung der Bauherrschaft ist den Nachbarn ein
schutzwürdiges Interesse an der Beurteilung der Rüge der Übergeschossigkeit
zuzuerkennen. Denn es geht um die Frage, in welcher Weise die Räume des
streitbetroffenen Untergeschosses – unter dem Gesichtswinkel einer objektiven
Eignung (RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4, mit Hinweisen) –
genutzt werden können und gemäss § 276 Abs. 1 PBG in Verbindung mit Ziff. 2.1
BZO genutzt werden dürfen. Die Nutzung der dortigen Räume hat wiederum Einfluss
auf die erzeugten Immissionen, an deren Minimierung die Nachbarn ein Interesse
haben.
4.2.2
Die Vorinstanz ist davon ausgegangen, dass sie die Projektänderungsbewilligung
vom 7. September 2005 nicht zu beurteilen habe.
Erwächst eine Stammbewilligung unangefochten in (formelle)
Rechtskraft, so kann ein Nachbar diese im Rahmen eines Rekurses gegen eine
nachfolgende Projektänderungsbewilligung grundsätzlich nicht mehr in Frage
stellen (VGr, 21. April 2004, VB.2004.00038, E. 3 und 5, 18. Oktober
2005, VB.2005.00244, E. 3.3, jeweils unter www.vgrzh.ch). Bei
Projektänderungen kann er nur diejenigen Teile eines bewilligten Bauvorhabens anfechten,
die durch die Änderung unmittelbar oder mittelbar betroffen werden (RB 1981
Nr. 145; RB 1975 Nr. 115 = ZBl 76/1975, S. 423 = ZR 74
Nr. 78). Vorliegend wurde allerdings die Stammbewilligung, nicht jedoch
die Projektänderungsbewilligung angefochten. Letztere berührt indes gerade eine
von den Beschwerdeführenden gerügte Rechtsverletzung, nämlich eine in
Missachtung der Geschosszahlvorschriften vorgenommene Gestaltung des Untergeschosses.
Unter diesen Umständen ist die Projektänderungsbewilligung, die das rechtliche Schicksal
der Stammbewilligung teilt (VGr, 20. Dezember 1988, VB 88/0147, E. 2c,
30. Juni 2004, VB.2003.00345, E. 1, www.vgrzh.ch), als mitangefochten
zu betrachten. Anders würde es sich dann verhalten, wenn die Projektänderung
einen vom Rechtsmittel überhaupt nicht betroffenen Aspekt beschlagen würde; in
einem solchen Fall hätten Nachbarn abermals Rekurs zu erheben, ansonsten sich
die Rechtsmittelinstanzen nicht mit der Projektänderung zu befassen hätten.
Nach dem Gesagten ist die Baurekurskommission irrtümlich
davon ausgegangen, dass sie die Projektänderungsbewilligung vom 7. September
2005 nicht zu beurteilen habe. Weil dieser Mangel im vorliegenden
Beschwerdeverfahren ohne weiteres korrigiert werden kann, schadet dieses
Versäumnis allerdings nicht.
4.2.3
Grundsätzlich sind die Geschosse für jedes eigenständige Gebäude separat zu
zählen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A.,
Zürich 2003, S. 13-5).
Die Beschwerdeführenden gehen
nun aber davon aus, dass die beiden oberirdisch freistehenden Gebäude C und H aufgrund
des durchlaufenden Untergeschosses (Ebene 0) nicht eigenständig, sondern baulich-funktional
als Einheit zu betrachten seien. Auch aufgrund der "ausserordentlichen"
Nähe der beiden Häuser zueinander seien diese als einheitliches Gebäude zu betrachten.
Das Untergeschoss sei durchlaufend und deshalb einheitlich als anrechenbares
Geschoss zu qualifizieren.
Es trifft im vorliegenden Fall
zwar zu, dass das auf der gleichen Ebene verlaufende Untergeschoss (Ebene 0) nicht
vollständig unterteilt ist und insbesondere die Tiefgarage in der Mitte des
Stockwerks beiden Hausteilen dient. Daraus kann jedoch nicht der Schluss gezogen
werden, dass das gesamte Untergeschoss als Einheit zu betrachten und beiden
Gebäudeteilen zuzurechnen sei. Die beiden Gebäude H und C bilden auch sonst offensichtlich
weder eine funktional-bauliche noch eine optisch-architektonische Einheit. Im
Übrigen weist die private Beschwerdegegnerschaft zutreffend darauf hin, dass auch
bei terrassierten Häusern die Geschosszahl für jede Einheit gesondert gezählt
wird (vgl. auch Fritzsche/Bösch, S. 13-6 ff., mit Hinweisen auf die
Rechtsprechung). Aus dem von den Beschwerdeführenden angeführten (nicht
publizierten) Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 19. Februar 1987 (VB 99/1986)
können sie, wie die Vorinstanz zutreffend erkannt hat, nichts für sich
ableiten, weil das dort streitige Bauvorhaben (ein Wohnhaus, das eine in
Firstrichtung verlaufende, die Wohnräume vom Treppenhaus abtrennende Wand aufwies)
mit dem vorliegenden, das aus zwei funktional voneinander unabhängigen Wohnhäusern
besteht, nicht vergleichbar ist. Die Rüge, dass das Haus H zwei anrechenbare Untergeschosse
statt nur eines einzigen zulässigen aufweise, erweist sich demnach als unbegründet.
Aufgrund der Pläne steht ferner zweifelsfrei fest, dass
die Räume im Untergeschoss (Ebene 0) des Gebäudes H, die unter dem gewachsenen
Boden liegen und keine Fenster aufweisen, für den längeren Aufenthalt von
Menschen ungeeignet sind, weshalb sie nicht als für die Ausnützung anrechenbare
Fläche gelten (RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4, auch zum
Folgenden). Weil es auf die objektive Eignung eines Raumes ankommt, sind die wenig
aussagekräftigen Bezeichnungen "Hobby" und "Schrankraum"
nicht relevant. Dies gilt gleichermassen für die Stammbewilligung wie die
Projektänderungsbewilligung vom 7. September 2005.
5.
5.1
Als
Nächstes gilt es zu prüfen, ob die Baubehörde der Bauherrschaft zu Recht eine
Baumassenübertragung von 168 m
3
zulasten des Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 02
erlaubt habe.
Mit der Baubehörde erachtete die Baurekurskommission dies für
zulässig. Ziff. 12.1 BZO gestatte im zusammenhängenden Teil einer Bauzone
mit Ausnahme der Kernzone Übertragungen von höchstens einem Zehntel der
maximalen Baumasse des begünstigten Grundstücks. Diese Voraussetzungen seien
hier erfüllt. Daran ändere nichts, dass die belastete Parzelle Kat.-Nr. 02
mit dem überkommunalen Schutzobjekt Oberer Mönchhof überbaut sei. Neben der
vollständigen Erhaltung des Gebäudeäussern und teilweise auch des Gebäudeinnern
umfasse der Schutzzweck auch die Erhaltung der südlich davon gelegenen Gartenterrasse
mit alten Kastanienbäumen sowie des östlichen Rebhangs und der dortigen Altbauten.
Obschon eine (weitergehende) Überbauung des belasteten Grundstücks höchstens in
beschränktem Umfang zulässig sei, ändere dies nichts daran, dass die
betreffende Nachbarliegenschaft in der Wohnzone liege und damit der für diese
statuierten Grundordnung unterstehe. Die Unterschutzstellung ändere an der
Nutzungsdichte nichts; sie bewirke nur, dass zulässige Baumasse auf dem
belasteten Grundstück selbst nicht vollumfänglich ausgeschöpft werden könne,
stehe indessen deren Übertragung auf eine Drittparzelle nicht entgegen.
Für die Beschwerdeführenden läuft der vorgesehene
Nutzungstransfer Ziff. 12.1 BZO zuwider. Mit der Beschränkung der
Übertragung auf 10 % der zulässigen Baumasse auf dem begünstigten
Grundstück lasse der kommunale Gesetzgeber nur eine massvolle Verschiebung von
Bauvolumen zu. Wegen einer Bauverbotsdienstbarkeit dürften von der 1'052 m
2
umfassenden Fläche des Oberen Mönchhofs tatsächlich nur 745 m
2
überbaut werden. So gesehen mache der Nutzungstransfer nicht nur 10 %,
sondern tatsächlich 14 % aus, womit das zulässige Mass überschritten sei.
Im Übrigen sei die Baumassenkonzentration unter dem Gesichtswinkel der
befriedigenden Einordnung zu beanstanden.
Die Baukommission hält fest, dass die zulässige Baumasse
auf dem Baugrundstück 1683 m
3
(1.6 x Grundstücksfläche von 1052
m
2
) betrage. Die transferierte Nutzung von 168 m
3
halte
das gemäss Ziff. 12.1 BZO erlaubte Mass von 10 % des begünstigten
Grundstücks ein. Was die Bauverbotsdienstbarkeit (Personaldienstbarkeit vom 30. Mai
1956) betrifft, so statuiert diese nach Auffassung der Bauherrschaft kein
absolutes Bauverbot; vielmehr mache sie Neubauten aus Gründen des
Landschaftsschutzes von der Zustimmung der Servitutsberechtigten abhängig. Umso
weniger stehe der Dienstbarkeit ein Nutzungstransfer auf ein ausserhalb des
geschützten Umgebungsbereichs gelegenes Grundstück entgegen.
5.2
Die
Beschwerdeführenden stellen nicht in Abrede, dass eine Ausnützungsübertragung
aufgrund der Praxis zu § 259 PBG in Verbindung mit Ziff. 12.1 BZO
grundsätzlich zulässig ist, wollen aber die von der Bauverbotsdienstbarkeit
erfasste Fläche des übertragenden Grundstücks Kat.-Nr. 02 im Umfang von
307 m
2
ausgeschlossen haben. Bezüglich der verbleibenden 745 m
2
mache die Ausnützungsübertragung mehr als die erlaubte Quote von 10 % aus.
Die für die zulässige Baumasse anrechenbare und nicht anrechenbare
Grundfläche wird in § 259 PBG definiert. Im Baubewilligungsverfahren
ist ein Baugesuch auf seine Vereinbarkeit mit dem öffentlichen Recht zu
überprüfen; allfällige privatrechtliche Hindernisse bleiben nach § 317 PBG
und § 1 VRG grundsätzlich ausser Betracht (VGr, 11. Januar 2006,
VB.2005.00464, E. 3.2, www.vgrzh.ch, mit Hinweisen). Schon aus diesem
Grund besteht kein Anlass, die aufgrund einer Dienstbarkeit unüberbaubare
Fläche von der Ausnützungsübertragung auszuklammern. Hinzu kommt, dass zwischen
Grundeigentümern vereinbarte Baubeschränkungen in der privaten
Dispositionsfreiheit der Vertragsparteien wurzeln und nicht raumplanerisch
motiviert sind. Wenn heimatschutzrechtliche Interessen gegen die Ausdehnung des
Bauvolumens in der Nachbarschaft des Oberen Mönchhofs über ein bestimmtes Mass
hinaus gesprochen hätten, wäre dies als Eigentumsbeschränkung entsprechend zu
verfügen gewesen. Schliesslich bleibt anzumerken, dass sich die maximale Ausnützungsübertragung
nach dem klaren Wortlaut von Ziff. 12.1 BZO nicht auf das belastete,
sondern auf das begünstigte Grundstück bezieht. Die Verhältnisse auf dem
belasteten Grundstück sind nur insofern von Bedeutung, als bei diesem die für die
Nutzungsübertragung notwendige Nutzungsreserve vorhanden ist, was unbestrittenermassen
der Fall ist.
Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die streitbetroffene Nutzungsübertragung
keine öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften verletzt und in dem von der
Baubehörde erlaubten Ausmass zulässig ist.
6.
6.1
Des
Weiteren bemängeln die Nachbarn eine unbefriedigende Einordnung des Projekts.
Hierzu hielt die Baurekurskommission fest, dass die beiden
hintereinander angeordneten Wohnhäuser mit 11,6 m x 11,1 m (Haus H) bzw. 11,2 m
x 11,3 m (Haus C) nahezu den gleichen Grundriss aufwiesen und sich auch in der
Gestaltung weitgehend entsprächen. Die Häuser träten gegen Osten – wegen des
Attikageschosses – vier- und gegen Westen dreigeschossig in Erscheinung. Das
Baugrundstück werde überwiegend von älteren, dreigeschossigen Wohnhäusern
umgeben, deren Grundriss und Höhe kleiner als bei den streitbetroffenen Objekten
sei; allerdings gebe es im Quartier auch einige voluminösere Liegenschaften.
Eine Nutzungsübertragung komme zwar nur in Frage, wenn sie nicht zu einer
unerwünschten Konzentration von Bausubstanz führe. Der hier vorgenommene
Transfer von nur 168 m
3
bewirke indessen keine erhebliche
Massierung. Das verglichen mit den meisten Nachbarliegenschaften grössere
Volumen werde vom heutigen Nutzungsregime zugelassen. Der als Restaurant
genutzte Obere Mönchhof sei rund 20 m lang und 12 m breit, weise zwei Voll- und
zwei Dachgeschosse auf und sei im Westen mit einem Vielzweckbau verbunden.
Wegen einer rund 13 m parallel zur östlichen Parzellengrenze verlaufenden Bauverbotslinie
komme das Vorhaben etwa 30 m westlich des Oberen Mönchhof entfernt zu stehen
und weise auch einen erheblichen Abstand zu dessen Umschwung auf. Unter diesen
Umständen lasse sich nicht sagen, dass das angefochtene Vorhaben das
Schutzobjekt optisch erdrücke. Die Volumenunterschiede zwischen Neubauten und
älteren, kleineren Wohnhäusern sowie damit verbundene architektonische
Spannungszustände liessen sich nicht vermeiden und blieben gewöhnlich bis zur
zonengemässen Überbauung eines Gebiets bestehen. Im Hinblick auf die vom
Gesetzgeber angestrebte Überbauung seien derartige Zustände gewöhnlich
hinzunehmen; die Nähe zum Oberen Mönchhof rechtfertige keine andere
Betrachtungsweise. Die moderne Architektur des umstrittenen Vorhabens mit grossen
Fensterflächen und Balkonbändern schaffe einen Kontrast zu den umliegenden
älteren Wohnhäusern. Indessen verlange § 238 PBG keine Anbiederung an die
bestehenden Gebäude und erlaube eine Änderung des Baustils. Die schnörkellose
Architektur der vorgesehenen Wohnhäuser verleihe diesen eine gewisse
Zurückhaltung. Die ausgedehnten Fensterfronten gegenüber dem Oberen Mönchhof
hebe das Schutzobjekt stärker hervor und lasse den Neubau zurücktreten. Dieser
nehme daher genügend Rücksicht auf den Oberen Mönchhof und entspreche daher
insoweit den Ansprüchen von § 238 Abs. 2 PBG. Mithin halte es auch
die gegenüber einem Wohnquartier einzuhaltenden Anforderungen von § 238 Abs. 1
PBG ein. Daran ändere auch das vorgesehene Flachdach nichts, worin sich das Projekt
von den umliegenden Häusern unterscheide. Diese Dachform passe nämlich weitaus
besser zum modernen, geometrischen Stil der strittigen Gebäude als ein
Steildach. Mit der höhenmässigen Versetzung der Baukuben nehme das Vorhaben den
Terrainverlauf auf, und die Tiefe des Vorgartens werde durch die Baulinie
bestimmt. Insgesamt ordne sich das Vorhaben rechtsgenügend ein.
Die Beschwerdeführenden widersprechen der Feststellung der Baurekurskommission,
wonach das Quartier heterogen überbaut sei. Trotz einzelner Mehrfamilienhäuser
an der P-Strasse lasse sich nicht sagen, dass dort "vornehmlich kleinere
Mehrfamilienhäuser" gelegen seien. See- wie bergseitig finde sich eine
einheitliche Überbauung mit Einfamilienhäusern, die allesamt mit Satteldächern
versehen seien und bezüglich Gestaltung und Volumen einander wie letztlich auch
dem Oberen Mönchhof entsprächen. Die beiden geplanten Häuser mit dem Flachdach
und dem "Auseinanderziehen des zulässigen Bauvolumens" störten dieses
Muster empfindlich. Der Hinweis der Vorinstanz auf den "heute üblichen
Architekturstil" sei unbehelflich, denn Einordnung bedeute Rücksichtnahme
auf das gebaute und natürliche Umfeld. Ferner könne dem Projekt keinesfalls
eine "gewisse Zurückhaltung" zuerkannt werden. Die sich angesichts
der künstlichen Lücke zwischen den beiden Gebäudewürfeln tief in den
seeseitigen Gartenbereich ausdehnende Volumetrie sei nicht zurückhaltend,
sondern weise vielmehr eine Massierung auf, die nur mit dem übermässigen
Nutzungstransfer möglich sei. Die übertragene Nutzung von 168 m
3
möge für sich genommen bescheiden sein; in Beziehung zum Baugrundstück
erscheine sie jedoch übermässig. Mit Bezug auf das Verhältnis des Projekts zum
Oberen Mönchhof lasse sich die beeinträchtigende Wirkung von Gebäudefronten
durch eine – ortsfremde – grossflächige Verglasung nicht aufheben. Auch treffe
es nicht zu, dass der Bruch mit dem vorherrschenden Bautyp dem Neubau zu einer
grösseren Wirkung verhelfe. Schliesslich übersehe die Vorinstanz, dass nicht
nur der 30 m entfernte Obere Mönchhof, sondern auch der an das Baugrundstück
anstossende Freiraum durch die Neuüberbauung störend bedrängt würde.
6.2
Vorinstanz
und Parteien gehen zutreffend davon aus, dass sich der an die bauliche Ge­staltung
der beiden projektierten Wohnhäuser anzulegende Massstab grundsätzlich nach § 238
Abs. 1 PBG richtet, im Verhältnis zum Oberen Mönchhof hingegen nach den
strengeren Anforderungen des § 238 Abs. 2. Die Baurekurskommission hat
die von Rechtsprechung und Lehre zu § 238 PBG entwickelten Regeln
zutreffend wiedergegeben, weshalb nach § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
VRG darauf verwiesen werden kann (Rekursentscheid, E. 11.5.1).
Die Beschwerdeführenden stellen nicht in Abrede, dass das
Projekt für sich selbst dem Erfordernis einer befriedigenden Gestaltung
entspricht. Die gefestigte Rechtsprechung anerkennt, dass auch eine
ungewöhnliche Architektur selbst dem Massstab von § 238 Abs. 2 PBG
genügen kann (RB 1996 Nr. 77). Ob die Gestaltungsanforderungen ebenso
für den Liftüberbau auf dem muralen Teil des Attikageschosses gelten, ist
nachfolgend in E. 8 gesondert zu prüfen.
Hingegen halten die Beschwerdeführenden den Einwand
aufrecht, dass das Vorhaben nicht in die bauliche Umgebung passe. Nach den
Akten finden sich im Umfeld des Projekts mehrheitlich kleinere ältere
Einfamilienhäuser von unterschiedlicher Gestaltung ohne besondere architektonische
Qualitäten. Unter diesen Umständen ist davon auszugehen, dass rund um die P-Strasse
mit einer Erneuerung der Bausubstanz in näherer Zukunft zu rechnen ist. Damit
dürfte eine Anpassung der baulichen Dichte an die heutige Nutzungsplanung
einhergehen, welche dem Grundeigentümer aus Gründen der Einordnung in aller
Regel nicht versagt werden kann (VGr, 10. März 2004, VB.2003.00370, E. 3,
www.vgrzh.ch; RB 1992 Nr. 66; Fritzsche/Bösch, S. 10-6). Indessen
trifft die vorinstanzliche Feststellung zu, dass in der unmittelbaren Umgebung
des Projekts auch mehrere grössere Gebäudekörper anzutreffen sind, so etwa das
Mehrfamilienhaus bergseitig des Kehrplatzes am Ende der P-Strasse. So gesehen
lässt sich auch die Aufteilung des zulässigen Bauvolumens auf zwei Häuser, die
trotz eines Gebäudeabstands von nur knapp 6 m als solche und nicht als
einheitlicher Baukörper in Erscheinung treten, nicht beanstanden. Wenn die
Baurekurskommission unter diesen Umständen erkannt hat, dass das Projekt keinen
übermässigen Kontrast zum gegenwärtigen Quartierbild schaffe, hält diese Würdigung
der dem Verwaltungsgericht allein obliegenden Rechtskontrolle stand. Umgekehrt
lässt sich sagen, dass kein derart qualifiziertes öffentliches Interesse
auszumachen ist, welches die Einschränkung des gestalterischen Freiraums der
Bauherrschaft rechtfertigen würde (VGr, 3. Oktober 1989, BEZ 1989 Nr. 36,
E. 3c; Fritzsche/Bösch, S. 10-5). Nach der Rechtsprechung gilt zwar auch
die übermässige Massierung von Bausubstanz als Einordnungsmangel (VGr, 31. Mai
1994, BEZ 1994 Nr. 15). Weil die zonengemässe Ausnützung hier nur um
10 % überschritten und das zulässige Bauvolumen überdies auf zwei Gebäude
aufgeteilt ist, kann indes den Vorinstanzen keine Rechtsverletzung vorgeworfen
werden, wenn sie die Konzentration von Gebäudevolumen auf dem Baugrundstück
hingenommen haben.
Mit Bezug auf das Verhältnis des angefochtenen Projekts
zum Oberen Mönchhof hat die Vorinstanz zutreffend festgestellt, dass keine
Anpassung oder gar Anbiederung an dessen Architektur verlangt werden darf;
vielmehr reicht eine besonders gute Gestaltung des Vorhabens aus. Es kann offen
bleiben, ob das Schutzobjekt gemäss Auffassung der Baurekurskommission durch
den mit dem Neubau geschaffenen Gegensatz zu einer grösseren optischen Wirkung
komme als bisher. Der Obere Mönchhof wirkt am betreffenden Standort ohnehin als
isolierter Baukörper, so dass kein optischer Bezug zum projektierten Bauvorhaben
besteht (BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1, www.bger.ch;
Fritzsche/Bösch, S. 10-9). Auch aus diesem Grund ist § 238 Abs. 2
PBG im vorliegenden Fall nicht verletzt.
Überdies entfaltet der Obere Mönchhof seine ästhetische
Wirkung nach Osten gegen den Zürichsee, ferner auf seinen Langseiten gegen
Süden und Norden, nicht aber bergseitig gegen Westen. Demnach lässt sich –
ungeachtet davon, ob man dem Neubau wegen der dem Schutzobjekt zugewandten
Glasfassaden Leichtigkeit zubilligen will – sagen, dass der mit dem Projekt
geschaffene Kontrast dem Oberen Mönchhof nicht schadet; das Nebeneinander von
unterschiedlichen Baustilen und Epochen kann – wie das beispielsweise für
zahlreiche historische Bauten im modernen städtischem Umfeld zutrifft – für den
Betrachter reizvoll sein. Der mitgeschützte Kastaniengarten des Oberen
Mönchhofs wird als Bestandteil dieser Liegenschaft wahrgenommen und erfährt
daher keine nennenswerte Beeinträchtigung durch die beiden vorgesehenen
Einfamilienhäuser. Auch deshalb erweist sich der vorinstanzliche Entscheid, wonach
die örtliche Baubehörde unter Berücksichtigung des ihr zustehenden Ermessens dem
Bauvorhaben in ästhetischer Hinsicht zu Recht zugestimmt hat, als nicht rechtsverletzend.
Schliesslich lassen sich aus der privatrechtlichen
Bauverbotsdienstbarkeit keine zusätzlichen Gestaltungsanforderungen gegenüber
dem Schutzobjekt ableiten, weil das Projekt ausserhalb des Perimeters der
Dienstbarkeit liegt.
Die Rüge der mangelhaften Einordnung erweist sich daher
als unbegründet. Die Nachbarbeschwerde ist somit im Hauptantrag abzuweisen.
B.        Gemeindebeschwerde VB.2006.00108
7.
Gemäss § 70 in Verbindung mit § 21 lit. b VRG ist
eine Gemeinde zur Wahrung der von ihr vertretenen schutzwürdigen Interessen
beschwerdeberechtigt. Das Interesse der Gemeinde an der Aufhebung eines
Entscheids muss ein aktuelles sein, woran es etwa dann mangelt, wenn sich die
Gemeinde gegen die Verweigerung einer Baubewilligung wehrt, obwohl die
Bauherrschaft die Ablehnung hingenommen hat (RB 1981 Nr. 9 = ZBl 83/1982,
S. 216 = ZR 81 Nr. 75; Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 64). Das
trifft auch für den Fall zu, dass der Rekursentscheid die Ergänzung der
Baubewilligung durch eine Nebenbestimmung vorsieht, gegen die sich der Bauherr
nicht wehrt, es sei denn, die Gemeinde verteidige die richtige Anwendung ihres
kommunalen Rechts (RB 1987 Nr. 2).
Die von der Rekursinstanz verfügte
Nebenbestimmung betreffend die Hecke wird von der privaten Bauherrschaft hingenommen.
Die Gemeinde legt nicht dar, inwiefern die fragliche Nebenbestimmung kommunales
Recht oder ein gewichtiges faktisches Interesse der Gemeinde tangiert; dies ist
auch nicht ersichtlich. Auf die Beschwerde ist daher mangels (aktuellen) Rechtschutzinteresses
der Gemeinde insoweit nicht einzutreten.
Anzumerken bleibt hier, dass die Bauherrschaft im
vorliegenden Fall nicht verpflichtet war, bereits im Baubewilligungsverfahren
einen Umgebungsplan betreffend Bepflanzung einzureichen (VGr, 10. März
2004, VB.2003.00370, E. 4, www.vgrzh.ch; RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989
Nr. 14; Fritzsche/Bösch, S. 20-28); vielmehr stand es ihr frei,
diesen Plan der Baukommission erst im Lauf der Bauausführung zu präsentieren.
8.
Sodann wehrt sich die Gemeinde für die von ihr angeordnete
und von der Vorinstanz aufgehobene Höhenbeschränkung der Liftüberfahrten.
8.1
Mit Bezug
auf die Liftaufbauten hielt die Vorinstanz fest, dass diese im rückwärtigen,
westlichen Gebäudebereich auf einer Länge von 2 m das hypothetische Dachprofil
um 1 m überragten. § 292 PBG untersage einem Bauherrn nicht, einen Lift zu
wählen, der eine Überfahrt benötige, obschon auf dem Markt auch andere Modelle
erhältlich seien. Die Liftüberfahrten an den Westfassaden seien 1,8 m (Haus C)
bzw. 2,1 m (Haus H) breit, ragten um 1 m über den muralen Teil des Gebäudes
hinaus und nähmen rund einen Drittel der Breite des gemauerten Attikageschosses
von 6,3 m (Haus H) bzw. 6,5 m (Haus C) ein. Trotzdem wirkten die Überfahrten
nicht überdimensioniert; denn das Attikageschoss werde durch die verglasten
Teile dominiert, so dass die Überfahrten auch an diesen zu messen seien. Ziehe
man die gesamten Gebäudebreiten von 11,6 m (Haus H, ohne besondere Gebäude)
bzw. 11,2 m (Haus C) mit ihren drei bis vier Geschossen in Betracht, so wirke
das Ausmass der Liftüberbauten gering. Unter diesen Umständen sei die Dispositiv-Ziffer I.4
"Anpassung der Überfahrt der Liftanlage (EFH und MFH)" der
Baubewilligung vom 14. März 2005 aufzuheben.
Die beschwerdeführende Gemeinde stellt sich auf den
Standpunkt, dass die geplanten Liftüberfahrten weder technisch notwendig seien
noch in ihren Auswirkungen auf das Erscheinungsbild befriedigten. § 292
PBG wolle verhindern, dass Dachaufbauten dem Dachgeschoss ein allzu dominantes
Gepräge verliehen. Kleinere, technisch bedingte Aufbauten seien deswegen von
der Drittelregelung befreit, weil sie das Erscheinungsbild meist weniger
beeinflussten. Daher müssten sie zurückhaltend in Erscheinung treten und technisch
auch wirklich nötig sein. Entgegen der Auffassung der Baurekurskommission müsse
ein Liftüberbau nicht schon deswegen bewilligt werden, weil ein solches System
handelsüblich sei. Vielmehr gelte es, im Einzelfall abzuwägen, ob das
Erscheinungsbild oder die technische und finanzielle Zumutbarkeit stärker zu
gewichten sei. Vorliegend mache der verglaste Bereich den überwiegenden Teil
des Attikageschosses aus; der kleine murale Körper wirke klobig und
disproportional. Dieses schlechte Erscheinungsbild entstehe, weil der im
Verhältnis zum Gesamtgebäude nicht sehr breit wirkende gemauerte Attikabereich
durch eine Liftüberfahrt von 1 m x 2 m unnötigerweise um 1 m
erhöht werde. Die Liftüberfahrt werde nicht als herkömmliche Aufbaute
wahrgenommen, sondern betone den muralen Teil des Attikageschosses übermässig.
Die Bauherrschaft habe nicht nachgewiesen, dass das vorgesehene Liftsystem
technisch tatsächlich notwendig sei.
Auch die beschwerdeführenden Nachbarn schliessen sich im
Eventualstandpunkt dem Antrag der Gemeinde an. Dem hält die Bauherrschaft entgegen,
dass eine Liftüberfahrt nicht grundsätzlich abgelehnt werden dürfe, sondern
höchstens aufgrund einer Würdigung der ästhetischen Verhältnisse im Einzelfall.
Es genüge, dass eine Liftüberfahrt technisch bedingt sei; eine Notwendigkeit
verlange das Gesetz nicht. Bei hydraulisch betriebenen Aufzügen gebiete die Sicherheit
der Benutzer einen Überbau. Dieser sei flächenmässig auf das Mass der baulich
nötigen Umrandung des Liftkorbs beschränkt und überrage das Flachdach nur um
1 m. Eine Verweigerung dieses Gebäudeteils käme daher nur im Fall einer
unbefriedigenden Einordnung in Betracht. Weil die Ausmasse der Liftüberfahrten
im Verhältnis zum Gesamtgebäude bescheiden seien, beeinflussten sie die
Einordnung in die landschaftliche und bauliche Umgebung nicht. Ebenso wenig
vermöchten sie die Architektur der beiden Häuser kubisch oder formal zu prägen.
Der Baubehörde, die übrigens nur die Höhe der Überfahrten von 1 m, nicht
aber die horizontale Ausdehnung beanstandet habe, sei daher eine
Ermessensüberschreitung vorzuwerfen.
8.2
Soweit
sich die Parteien um die Auslegung des Begriffs "technisch bedingt"
in § 292 PBG streiten, ist der Gemeinde Kilchberg die
Beschwerdelegitimation abzusprechen. Ob nämlich Ausnahmen von der für Dachaufbauten
statuierten Regelung enger oder weiter zu fassen sind, stellt eine kantonal
einheitlich zu beantwortende Rechtsfrage dar, so dass diesbezüglich kein qualifizierter
Ermessensspielraum für die Gemeinde besteht (RB 1998 Nr. 14). Ein
solcher kommt der Gemeinde indes jedenfalls bei der hier ebenfalls zur Anwendung
kommenden Ästhetikklausel von § 238 PBG zu (RB 1979 Nr. 10; BGr,
28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 2, www.bger.ch; Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 21 N. 67). Die Liftüberfahrt hat nicht nur den Anforderungen von § 292
PBG, sondern auch jenen von § 238 PBG zu entsprechen. Weil § 238 PBG
die Einordnung eines Gebäudes insgesamt beschlägt, während § 292 PBG nur
die Dimensionierung von Dachaufbauten betrifft, kommt nicht nur letztere
Bestimmung – auch bei dieser handelt es sich um eine reine Ästhetikvorschrift
(Fritzsche/Bösch, S. 13-44) – zum Zug; vielmehr sind beide anzuwenden. Der
Gemeinde kommt demnach die Beschwerdebefugnis in Bezug auf die Rüge von ästhetischen
Belangen der Liftaufbaute zu.
Zwar trifft es zu, dass die Höhe der Liftüberfahrten
lediglich 1 m beträgt und daher in Bezug auf die Gesamterscheinung der
Gebäude vergleichsweise bescheiden ist. Indessen lässt sich die Auffassung der
Gemeinde durchaus vertreten, der Liftaufbau störe die Erscheinung des
Attikageschosses durch eine übermässige Betonung des im Vergleich mit dem
verglasten Bereich kleineren gemauerten Teils. Hinzu kommt, dass sich die
Überbauten an ästhetisch empfindlicher Stelle befinden. Das recht auffällige
Attikageschoss tritt so noch dominanter in Erscheinung und die vertikale
Ausdehnung der beiden Häuser erfährt eine unerwünschte Verstärkung. Wenn die
Baukommission darin einen Einordnungsmangel erblickt und die Einhaltung der
Dachprofillinien verlangt hat, lässt sich diese – zwar etwas strenge –
Auffassung durchaus vertreten. Unter diesen Umständen hat die Baurekurskommission
zu Unrecht in den Beurteilungsspielraum der Baukommission eingegriffen und die
Gemeindeautonomie verletzt. Insoweit ist daher die Beschwerde VB.2006.00108 gutzuheissen
und Dispositiv-Ziffer I.4 ("Anpassung der Überfahrt der Liftanlage
[EFH und MFH]") der Baubewilligung vom 14. März 2005 wiederherzustellen.
9.
Gemäss § 70 in Verbindung mit 13 Abs. 2 Satz 1
VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten in der Regel entsprechend
ihrem Unterliegen. Laut § 17 Abs. 2 VRG kann die unterliegende Partei
oder Amtsstelle zu einer angemessenen Entschädigung für die Umtriebe ihres
Gegners verpflichtet werden, namentlich wenn die rechtsgenügende Darlegung
komplizierter Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand
erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte (lit. a).
9.1
Die Baurekurskommission
auferlegte die Verfahrenskosten zu insgesamt 14/20 den Rekurrierenden, zu 1/20
der Bauherrschaft und zu 5/20 der Gemeinde Kilchberg. Sodann sprach sie der
Bauherrschaft Parteientschädigungen zu, nämlich (total) Fr. 1'600.-
zulasten der Rekurrierenden und Fr. 1'000.- zulasten der Gemeinde.
Nach Auffassung der Gemeinde hätte ihr die Baurekurskommission
höchstens 16,5 % statt 25 % der Verfahrenskosten überbinden dürfen.
Wenn das Verwaltungsgericht der Beschwerde ganz oder teilweise stattgebe, sei
der betreffende Anteil weiter zu reduzieren. Dementsprechend vermindere sich
die von ihr zu entrichtende Parteientschädigung auf höchstens Fr. 520.-.
Für die Bauherrschaft ist die "Beckmesserei" der Gemeinde mit Bezug
auf die Verlegung der Verfahrenskosten und der Parteientschädigungen
unverständlich. Denn der Vorinstanz stehe insoweit ein erhebliches Ermessen zu,
und eine gewisse Pauschalierung dürfe ihr nicht verwehrt werden.
9.2
Beim
Rekurs der Nachbarn und der nachfolgenden Beschwerde VB.2006.00107 geht es um
das Schicksal der Baubewilligung insgesamt; demgegenüber beschlägt das Rechtsmittel
VB.2006.00108 vergleichsweise unbedeutende materielle Teilfragen sowie die angemessene
Verlegung der Kosten und Entschädigungen im Rekursverfahren. Im Beschwerdeverfahren
ist der Rekursentscheid bis auf die Wiederherstellung von Dispositiv-Ziffer I.4
der Baubewilligung betreffend die Höhenbeschränkung der Liftüberfahrt bestätigt
worden; die unnötige Auflage betreffend Hecke (vgl. vorne E. 7) wirkt sich deswegen auf die Verlegung der Rekurskosten aus, weil die Bauherrschaft die Anordnung hingenommen hat und die Gemeinde zur Anfechtung dieser Nebenbestimmung nicht legitimiert ist.
Aufgrund des Ausgangs des Beschwerdeverfahrens erscheint
es angemessen, in Änderung der Kostenverteilung im Rekursentscheid die Kosten
des Rekurs- wie des Beschwerdeverfahrens zu insgesamt 16/20 den Nachbarn, zu
3/20 der Bauherrschaft und zu 1/20 der Gemeinde aufzuerlegen. Anzumerken
bleibt, dass die grundsätzlich vom Unterlieger- und Verursacherprinzip geprägte
und von Billigkeitsüberlegungen mitbeeinflusste Kostenverlegung vergleichsweise
schematisch erfolgt (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 23). Entgegen dem
Standpunkt der Gemeinde kommt es schon deswegen nicht auf das Obsiegen und Unterliegen
mit einzelnen Anträgen an, weil diesen – wie das vorliegende Verfahren zeigt –
unterschiedliches Gewicht zukommt.
Die von der Baurekurskommission zugesprochenen
Parteientschädigungen sind zu bestätigen; denn die Nachbarn unterliegen im
Hauptantrag und die Gemeinde ist bezüglich der Nebenbestimmung betreffend Hecke
nicht beschwerdelegitimiert. Mit Bezug auf das Beschwerdeverfahren sind die
Nachbarn zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine
Parteientschädigung im angemessenen Betrag von (4 x Fr. 750.- =) Fr. 3'000.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen; im Übrigen sind die Voraussetzungen
für die Zusprechung von Parteientschädigungen nicht erfüllt.
Demgemäss
beschliesst die Kammer:
Die Verfahren VB.2006.00107 und VB.2006.00108
werden vereinigt;
und entscheidet:
1.    Die
Beschwerde VB.2006.00107 wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen.
Die Beschwerde
VB.2006.00108 wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird.
Dispositiv-Ziffer III des Entscheides der Baurekurskommission II vom 24. Januar
2006 wird aufgehoben und Dispositiv-Ziffer I.4 ("Anpassung der
Überfahrt der Liftanlage [EFH und MFH]") der Baubewilligung der
Baukommission Kilchberg vom 14. März 2005 wiederhergestellt.
2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    210.--     Zustellungskosten,
Fr. 6'210.--     Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden den Parteien wie folgt
auferlegt:
a) zu
je 4/20 den Beschwerdeführenden Nrn. 1–4 (VB.2006.00107), unter solidarischer
Haftung aller für 16/20 des Gesamtbetrags;
b) zu
je 3/80 der Beschwerdegegnerschaft Nrn. 1 + 2 (VB.2006.00107), unter
solidarischer Haftung aller für 3/20 des Gesamtbetrags;
c) zu
1/20 der Gemeinde Kilchberg (VB.2006.00108).
4.    Die von
der Baurekurskommission II zugesprochenen Parteientschädigungen werden
bestätigt. Die Beschwerdeführenden Nrn. 1–4 (VB.2006.00107) werden
solidarisch verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft Nrn. 1 + 2
(VB.2006.00107) Parteientschädigungen von insgesamt Fr. 3'000.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.
5.    Mitteilung an …