zh_verwaltungsgericht · VB.2012.00372 · 2013-02-27 · de

Unterschutzstellung | Unterschutzstellung zweier Eiben: Qualifikation als Schutzobjekt; Verhältnismässigkeit. Der Eintritt der neuen Eigentümerin der streitbetroffenen Liegenschaft in das Rechtsmittelverfahren ist zulässig (E. 1.2). Der Begriff "wertvoll" im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f PBG umfasst nicht nur den biologischen oder ökologischen Wert, sondern auch den gestalterisch-ästhetischen Wert (E. 4). Ausgewachsene Eiben sind im Stadtgebiet nicht per se biologisch wertvoll (E. 4.1.1). Eine besondere ökologische Bedeutung der beiden Eiben wurde nicht dargelegt (E. 4.1.2). Die Vorinstanz hat eine prägende Wirkung der beiden Eiben auf das Quartierbild zu Unrecht bejaht. Die Eiben kommen an ihrem Standort zwischen dem Wohnhaus und den Bahngleisen nicht hinreichend zur Geltung (E. 4.2). Das öffentliche Interesse und das private Interesse an einer gehörigen Belichtung der Wohnräume sowie die wirtschaftlichen Interessen der Eigentümerin überwiegen das höchstens geringe öffentliche Interesse an einer Erhaltung der Eiben (E. 5). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 27.02.2013 VB.2012.00372
Zurich Verwaltungsgericht 27.02.2013 VB.2012.00372
Zurigo Verwaltungsgericht 27.02.2013 VB.2012.00372

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00372
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Geschäftsnummer:
VB.2012.00372
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.02.2013
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Unterschutzstellung
Unterschutzstellung zweier Eiben: Qualifikation als Schutzobjekt; Verhältnismässigkeit.
Der Eintritt der neuen Eigentümerin der streitbetroffenen Liegenschaft in das Rechtsmittelverfahren ist zulässig (E. 1.2).
Der Begriff "wertvoll" im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f PBG umfasst nicht nur den biologischen oder ökologischen Wert, sondern auch den gestalterisch-ästhetischen Wert (E. 4). Ausgewachsene Eiben sind im Stadtgebiet nicht per se biologisch wertvoll (E. 4.1.1). Eine besondere ökologische Bedeutung der beiden Eiben wurde nicht dargelegt (E. 4.1.2). Die Vorinstanz hat eine prägende Wirkung der beiden Eiben auf das Quartierbild zu Unrecht bejaht. Die Eiben kommen an ihrem Standort zwischen dem Wohnhaus und den Bahngleisen nicht hinreichend zur Geltung (E. 4.2).
Das öffentliche Interesse und das private Interesse an einer gehörigen Belichtung der Wohnräume sowie die wirtschaftlichen Interessen der Eigentümerin überwiegen das höchstens geringe öffentliche Interesse an einer Erhaltung der Eiben (E. 5).
Gutheissung.
Stichworte:
BAUMSCHUTZ
BELICHTUNG
NATUR- UND LANDSCHAFTSSCHUTZ
PARTEIWECHSEL
PRÄGENDE WIRKUNG
SCHUTZOBJEKT
SCHUTZWÜRDIGKEIT
UNTERSCHUTZSTELLUNG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
WOHNHYGIENE
Rechtsnormen:
§ 203 Abs. I lit. f PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2012.00372
Urteil
der 1. Kammer
vom
27. Februar 2013
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Ersatzrichterin
Irene Egloff Martin,
Gerichtsschreiber
Markus Lanter.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Stadtrat von Zürich,
Beschwerdegegner,
betreffend Unterschutzstellung,
hat sich ergeben:
I.
Am 5 Oktober 2011 beschloss der Stadtrat von Zürich
die teilweise Unterschutzstellung der Gartenanlage auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 an der C-Strasse 02 in
Zürich, und zwar mit Bezug auf dessen strassenseitige Einfriedung sowie zwei
Eiben samt Wurzelbereich an der Westseite des Hauses
.
II.
Dagegen liess der damalige
Eigentümer, D, fristgerecht ans Baurekursgericht rekurrieren und beantragen,
der Beschluss sei aufzuheben, eventuell sei die Unterschutzstellung der Eiben
aufzuheben und ihm die vorübergehende Entfernung der Einfriedung während der
Realisierung eines Neubauvorhabens zu gestatten.
Nach Durchführung eines
Delegationsaugenscheins wies das Baurekursgericht den Rekurs mit Entscheid vom
4. Mai 2012 ab, soweit er nicht durch Anerkennung gegenstandslos geworden
war (Disp.-Ziff. I Abs. 1). Gleichzeitig wurde vom Umfang der
Anerkennung Vormerk genommen (Disp.-Ziff. I Abs. 2).
III.
Mit Beschwerde vom 7. Juni
2012 liess die neue Eigentümerin der Liegenschaft, die A AG, dem
Verwaltungsgericht beantragen, die vorinstanzlichen Entscheide seien mit Bezug
auf die Unterschutzstellung der beiden Eiben aufzuheben, eventuell seien sie
durch Statuierung eines ausdrücklichen Kapprechts (Wurzel- und Astwerk) zu
modifizieren. Ferner wurde eine Änderung betreffend die Formulierung der
Vormerknahme im Rekursentscheid beantragt, alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten des Beschwerdegegners.
Das Baurekursgericht schloss am
22. Juni 2012 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der
Stadtrat von Zürich beantragte am 10. Juli 2012, die Beschwerde abzuweisen
soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdeführerin.
Die daraufhin von der Beschwerdeführerin erstattete Stellungnahme
datiert vom
13. September 2012.
Am 12. Dezember 2012 wurde
ein gerichtlicher Augenschein im Beisein der Parteien durchgeführt.
Am 14. Januar 2013 reichte die Beschwerdeführerin die
von ihr anlässlich des Augenscheins in Aussicht gestellten Unterlagen
betreffend eine Näherbaurechtsvereinbarung mit den SBB ein. Von der dem
Beschwerdegegner in diesem Zusammenhang eröffneten Möglichkeit zur
freigestellten Vernehmlassung, machte dieser keinen Gebrauch.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für
die Behandlung der vorliegenden Beschwerde gegen den Rekursentscheid des
Baurekursgerichts vom 4. Mai 2012 zuständig.
1.2
Die
Beschwerdeführerin hat die streitbetroffene Liegenschaft am 30. April 2012
erworben und mit der fristgerechten Beschwerdeerhebung gleichzeitig auch den
Eintritt ins laufende Verfahren erklärt.
Ein Parteiwechsel wird in der
Regel dann als zulässig betrachtet, wenn das schutzwürdige Interesse wegen des
Übergangs eines Rechts oder der Änderung tatsächlicher Verhältnisse auf einen
Dritten übergegangen ist. Veräussert beispielsweise ein Grundeigentümer das
Bau- oder Bewilligungsobjekt während der Hängigkeit des Bewilligungsverfahrens,
kann der Erwerber in das Verfahren eintreten (RB 1981 Nr. 16, 1983
Nr. 11; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21
N. 106). Gleiches gilt bei der Veräusserung des streitbezogenen Objekts während
des Unterschutzstellungsverfahrens. Das Eintreten der A AG in das Rechtsmittelverfahren
erweist sich somit als zulässig.
1.3
Die Beschwerdeführerin
ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) ohne Weiteres zur Anfechtung des Rekursentscheids befugt, mit dem
der Rekurs gegen die Unterschutzstellung abgewiesen wurde (Kölz/Bosshart/Röhl, § 21
N. 21). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf
die Beschwerde einzutreten.
2.
Die teilweise
Unterschutzstellung der Gartenanlage, soweit sie die strassenseitige Einfriedung
bestehend aus Sockelmauer und Staketenzaun betrifft, ist im vorliegenden
Verfahren nicht mehr umstritten. Bereits im Unterschutzstellungsbeschluss wurde
zum Schutzumfang folgende Einschränkung statuiert: "Eine zusätzliche
Öffnung zur Erschliessung des Grundstücks ist möglich." Anlässlich des
vorinstanzlichen Augenscheins wurde der Eigentümerschaft überdies zugestanden,
für ein allfälliges Bauvorhaben auf dem Grundstück dürfe der Zaun samt
Sockelmauer vorübergehend entfernt werden. Die Vorinstanz hat von dieser teilweisen
Anerkennung der Rekursbegehren durch den Beschwerdegegner formell Vormerk
genommen, wobei sie festhält, der Sockel müsse nach Beendigung der Bauarbeiten "in
den gleichen Dimensionen neu erstellt werden" (Entscheid der Vorinstanz,
Disp.-Ziff. I Abs. 2).
Die Beschwerdeführerin
beantragt, dass diese Vormerknahme um den ursprünglichen Zusatz zu ergänzen
sei, wonach "eine zusätzliche Öffnung zur Erschliessung des Grundstücks
möglich" sei.
Die uneingeschränkte
Feststellung, dass die Rekonstruktion der Einfriedung "in den gleichen
Dimensionen" zu erfolgen habe, steht im Widerspruch zur bereits im
Unterschutzstellungsbeschluss vorgesehenen Möglichkeit der Öffnung. Der Antrag
der Beschwerdeführerin ist daher gutzuheissen und die Vormerknahme entsprechend
zu ergänzen. Die beantragte Klarstellung wir im Übrigen auch vom
Beschwerdegegner nicht substanziiert infrage gestellt.
3.
Nach wie vor im Streit
liegt die uneingeschränkte Unterschutzstellung der beiden Eiben an der
Westseite des Grundstücks zwischen dem Wohnhaus und den Bahngleisen.
Mit Beschluss vom 5. Oktober 2011 qualifizierte der
Beschwerdegegner die beiden Eiben als Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1
lit. f PBG. Zur Begründung führte er Folgendes aus
:
"Die zwei Eiben
hinter dem Haus, vermutlich um 1875 gepflanzt als Schutz gegen das nahe
Bahntrassee, werden im Baumgutachten, das ergänzend zur Schutzabklärung
verfasst wurde, aufgrund ihrer Grösse, ihres Alters, des guten
Gesundheitszustandes und der noch langfristigen Lebenserwartung als zu
erhaltende Besonderheit gewürdigt. Sie prägen das Quartierbild von Westen her.
Ihre Fällung würde eine empfindliche Lücke verursachen. Zudem sind sie von hohem
ökologischem Wert."
Die Vorinstanz schloss sich dieser Beurteilung an.
Überdies würdigte sie die getroffene Schutzmassnahme auch als verhältnismässig,
zumal die Gutachterin anlässlich des Lokaltermins ausgeführt habe, dass die
Eiben trotz der Unterschutzstellung zurückgeschnitten werden könnten, wodurch
die Belichtung der erheblich beschatteten Wohnräume verbessert würde. Auch
lasse das dichte und regenerationsfähige Wurzelwerk der Eiben den Abbruch des
Wohnhauses sowie dessen uneingeschränkte Neuerstellung ohne Weiteres zu. Soweit
der Rekurrent schliesslich eine Einschränkung der Überbaubarkeit des Grundstücks
rüge, so sei ein solches finanzielles Interesse, auch unter Berücksichtigung
der eingeschränkten Belichtung der Wohnräume, weniger stark zu gewichten als
das erhebliche öffentliche Interesse an der Unterschutzstellung.
4.
Schutzobjekte im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f
PGB sind wertvolle Park- und Gartenanlagen, Bäume, Baumbestände, Feldgehölze
und Hecken. Der Begriff "wertvoll" umfasst dabei nicht nur den
biologischen oder ökologischen Wert (als besonders seltene Gattung oder als
biotopischer Lebensraum), sondern auch den gestalterisch-ästhetischen Wert, der
einem Baum in überbautem Gebiet im Hinblick auf seine Umgebung, also für das
Quartier- und Strassenbild, zukommt (RB 1990 Nr. 71; VGr,
26. September 2012, VB.2012.00333, E. 5.1). Bei der Beantwortung der
Frage, was unter einem biologisch oder ökologisch wertvollen Baum bzw.
Baumbestand zu verstehen ist, steht den kommunalen Behörden kein besonderer
Beurteilungsspielraum zu; insofern
hat
das Baurekursgericht volle Kognition
(
Kölz/Bosshart/Röhl
,
§ 20 N. 19; VGr, 8. Februar 2012, VB.2010.00359, E. 4.1).
In gestalterisch-ästhetischer Hinsicht verfügen sie dagegen, insbesondere bei
der vorzunehmenden Würdigung örtlicher Verhältnisse, über eine
besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen
Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3; VGr,
8. Februar 2012, VB.2010.00359, E. 4.2 mit Hinweisen), deren
Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können (RB 1982
Nr. 37).
Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 Abs. 1
in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein auf
Rechtskontrolle beschränkten Überprüfungsbefugnis hat
den
Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat in erster Linie
zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde
alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und
gewürdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).
4.1
Mit Bezug
auf den biologischen und/oder ökologischen Wert der streitbetroffenen Eiben
stützt sich der Stadtrat auf das Gutachten der Unternehmung E vom 5. September
2011. Diesem kann entnommen werden, früher hätten sich in der Nähe der Bäume
noch mindestens sechs weitere Eiben befunden, welche – vor allem aus Sicherheitsgründen
im Zusammenhang mit dem Bahnverkehr – gefällt worden seien. Die beiden verbleibenden
Eiben seien etwa 14–15 m hoch, hätten einen Kronendurchmesser von 10–11 m
und befänden sich beide in einem guten Zustand. Das Alter der Bäume sei zwar
nur schwer zu schätzen, dürfte aber aufgrund der Stammstärken und des Habitus
im Bereich von 100–120 Jahren liegen. Unabhängig von ihrem genauen Alter würden
die beiden Exemplare indes aufgrund ihrer Grösse in jedem Fall etwas Besonderes
darstellen, da derartig grosse Eiben im Zürcher Stadtgebiet nur noch selten anzutreffen
seien.
4.1.1
Die von den Gutachtern getroffenen Feststellungen zum Gesundheitszustand
der Eiben beruhen auf einer äusseren Beurteilung von Erscheinung und Wuchs
sowie auf einer im unteren Stammbereich durchgeführten Klangprobe mittels
Gummihammer. Die Vorinstanz hat sich mit der Tauglichkeit dieser
Beurteilungsmethode und der Plausibilität der Bewertung auseinandergesetzt und
sich den Feststellungen der Gutachter angeschlossen. Die von der Beschwerdeführerin
dagegen erhobenen Einwände beschränken sich auf eine Wiederholung des
gegenteiligen Standpunkts und sind nicht geeignet, die vorinstanzliche
Würdigung substanziiert infrage zu stellen. Wie die Beschwerdeführerin indes
zutreffend bemerkt, war der gute Gesundheitszustand der Eiben vorliegend nicht
allein entscheidend für die Schutzanordnung. Ihr biologischer Wert wird vorab
damit begründet, dass sie aufgrund ihrer Grösse in jedem Fall etwas Besonderes
darstellten, weil "derart grosse Eiben nur noch selten im Zürcher
Stadtgebiet anzutreffen" seien.
Die Vorinstanz erwog hierzu, Sinn und Zweck von § 203
Abs. 1 lit. f PBG sei es nicht, "schöne und grosse Bäume"
pauschal unter Schutz zu stellen. Vielmehr gelte es, differenziert Bäume zu
schützen, die unter anderem als stattliche Exemplare ihrer Art bezeichnet
werden müssten. Diese Voraussetzung sei vorliegend erfüllt. Eiben würden in Mitteleuropa
nur selten Wuchshöhen über 15 Metern erreichen. Demnach müsse bereits
aufgrund der von den streitbetroffenen Exemplaren erreichten Höhe von 14–15 m
geschlossen werden, dass "allenfalls nur eine geringe Anzahl von
vergleichbaren Bäumen im Stadtgebiet vorhanden sein" könne.
Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Nicht
stichhaltig ist die Schlussfolgerung, ausgewachsene Eiben seien im Stadtgebiet
selten anzutreffen und daher per se biologisch wertvoll. Eine einzig an Alter
und Grösse anknüpfende Seltenheit ist nur eine relative und dementsprechend
auch kein nur auf Eiben beschränktes Phänomen. Alte, grosse Solitäre sind im
baulich verdichteten Stadtgebiet generell etwas Besonders bzw. Seltenes, ohne
dass sie deshalb allesamt schutzwürdig wären. Hinzu kommt, dass die relative
Seltenheit ausgewachsener Eiben vorliegend nicht belegt wurde; Aussagen wie "allenfalls"
und "kann sein" vermögen keinen Eingriff in die Eigentumsfreiheit zu
begründen. Darüber hinaus sind die zitierten Höhenangaben von 14–15 m zu
relativieren. Wie am Augenschein ausgeführt, basieren diese Angaben nicht auf
einer exakten Messung, sondern auf einer Schätzung. Geschätzt wurde mittels
Bezugsgrössen wie insbesondere Geschosszahlen benachbarter Gebäude, wobei pro
Geschoss von einer Referenzhöhe von 3 m auszugehen sei. Die angebliche
Baumhöhe von 14–15 m würde demnach in etwa der Zahl von 5 Geschossen
entsprechen. Die von den Baumwipfeln erreichte bzw. unwesentlich überragte
Firsthöhe (vgl. Fotos Nrn. 7 u. 8, S. 12) des streitbetroffenen
Wohnhauses entspricht zwar grundsätzlich dieser Referenzgrösse (vgl. Foto
Nr. 6, S. 11). Wie die Beschwerdeführerin indes zu Recht einwendet,
weisen die Eiben einen gegenüber dem Gebäude um rund ein Geschoss höher
gelegenen Standort auf (vgl. Fotos Nrn. 2 u. 5, S. 7 u. 10), woraus
eine Baumhöhe von 12 m resultiert.
Selbst wenn ein Baum die maximale Wuchshöhe erreicht hat,
qualifiziert ihn das zudem nicht automatisch auch als schutzwürdiges, weil "stattliches
Exemplar seiner Art". Prädikate wie "ansehnlich" oder "stattlich"
sind keine reinen Grössenangaben, sondern beschreiben darüber hinaus eine
optische Wirkung, die zu einem wesentlichen Teil auch standortabhängig ist. Auf
die Frage, ob die streitigen Eiben vorliegend eine solche Wirkung entfalten,
ist im Rahmen der ästhetischen Würdigung zurückzukommen (E. 4.2).
4.1.2
Weiter heisst es im Gutachten der Firma E, den Eiben könne auch ein
hoher ökologischer Wert attestiert werden. So stelle der Arillus, die rote
Samenhülle der Früchte, welche den einzigen ungiftigen Teil der Pflanze bilde,
wertvolles Futter für einheimische Vogelarten dar und die Bäume würden zudem in
dem schmalen Grünstreifen zwischen Bahngleisen und der C-Strasse wichtige
Nistplätze bieten.
Diese Ausführungen sind nicht geeignet, eine besondere
ökologische Bedeutung der streitbetroffenen Eiben zu begründen. Insbesondere
wird nicht dargelegt, die Eiben würden seltenen oder bedrohten Tierarten als
Futterquelle oder Lebensraum dienen. Dass die Bäume beliebigen einheimischen
Vogelarten als Lebensraum dienen können, reicht für die Begründung der
Schutzqualität nicht aus. Nistplätze bieten auch andere Baumarten oder Gehölze
und ihre Funktion als Nahrungsgrundlage erfüllen Eiben auch in der weitverbreiteten
Form als Formschnittgehölze bzw. Heckenpflanzungen. Mithin sind keine
speziellen Umstände ersichtlich, welche die streitigen Eiben an ihrem Standort
für die Vogelwelt als besonders wertvoll erscheinen lassen (vgl. VGr,
26. September 2012, VB.2012.00333, E. 6.2.1).
4.2
Nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts (RB 1990 Nr. 71) können Bäume und
Baumgruppen – obgleich primär Objekte des Landschafts- oder Naturschutzes –
unter Umständen wegen ihrer prägenden Wirkung für ein Quartier- oder
Strassenbild unter Schutz gestellt werden. Dabei sind allerdings strenge Massstäbe
anzulegen, da Bäume und Baumgruppen in dicht besiedelten Gebieten nicht
generell besonderen Schutz geniessen. Bäume bzw. Baumgruppen sind nur dann schutzwürdig,
wenn sie aufgrund des Standortes und ihrer Erscheinung in markanter Weise einen
dominierenden, aussergewöhnlichen Akzent setzen und damit das Quartier- oder
Strassenbild wesentlich mitprägen (RB 1990 Nr. 71; Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 1,
5. A., Zürich 2011, S. 204).
Im Unterschutzstellungsbeschluss heisst es hierzu, die
beiden Eiben würden das Quartierbild von Westen her prägen. Ihre Fällung würde
eine empfindliche Lücke verursachen.
Wie auch die benachbarten Liegenschaften ist auch die
streitbetroffene zur C-Strasse und zum See hin ausgerichtet. Bei der Westseite
der streitigen Liegenschaft handelt es sich dagegen um den davon abgewandten,
rückwärtigen Gartenbereich, der auf der gesamten Länge ans Bahntrassee
anschliesst. In diesem rund 14 m breiten Streifen stehen die beiden Eiben mit
ihren
Kronen
durchmessern von 10–11 m, zwischen Wohnhaus und Bahntrassee.
An besagtem Standort treten sie von der das Quartierbild bestimmenden
Strassenseite her lediglich als grösstenteils verdeckter, dunkler Hintergrund
des Wohnhauses in Erscheinung. Dass insofern nicht von einer prägenden Wirkung
gesprochen werden kann, ist unbestritten. Eine solche sehen die Vorinstanzen
jedoch mit Bezug auf die Rückansicht der Liegenschaft von Westen her. Jenseits
des Bahntrassees, an leicht erhöhter Lage verlaufe dort auf einer Länge von
rund 100 m ein Fussweg. Wie die Vorinstanz ausführt, können die Eiben von
dort
– anders als bei einem verborgenen Garten –
mit ihrer ganzen Höhe wahrgenommen werden.
Dass der rückwärtige
Standort der Eiben stellenweise überhaupt einsehbar ist, heisst indes noch
nicht, dass ihre
dortige Erscheinung auch in markanter Weise einen
dominierenden, aussergewöhnlichen Akzent setzt und damit das Quartierbild
wesentlich mitprägt. Die Vorinstanzen sehen eine solche Wirkung darin, dass die
Bäume an diesem Standort einen willkommenen Kontrast bilden, namentlich
gegenüber den
Infrastrukturanlagen der SBB. Dem
hält die Beschwerdeführerin zutreffend entgegen, dass ein "willkommener
Kontrast" noch keinen ausreichenden Grund für eine Unterschutzstellung
darstellt. Ein hinreichender Unterschutzstellungsgrund ist vorliegend aber auch
anderweitig nicht ersichtlich. Die Kontrastwirkung der Bäume zu ihrem Umfeld
wird durch die bei den Akten liegenden Bilder zwar anschaulich belegt.
Ausschlaggebend für diese Wirkung ist aber in erster Linie das durch die
Bahnanlage dominierte, urbane Umfeld. Der Beschwerdeführerin ist beizupflichten,
dass im Verhältnis dazu jeder einigermassen gefälligen Hintergrundbepflanzung
eine gleichermassen willkommene Kontrastwirkung zu attestieren wäre. Die Eiben
kommen an diesem Standort jedenfalls nicht hinreichend zur Geltung, oder anders
gesagt, der Standort ist einer allfälligen Schutzobjektqualität der Eiben sogar
abträglich. Die Bäume werden eher als viel zu nah am Wohnhaus stehende grüne
Wand, denn als "stattliche Exemplare ihrer Art" wahrgenommen. Dass
sie das konkrete bauliche Umfeld dennoch aufwerten, reicht
objektiv
nicht aus, um die Schutzwürdigkeit der Eiben zu begründen.
Mithin ist festzustellen, dass die Vorinstanzen bei der
Beurteilung der gestalterisch-ästhetischen Wirkung der beiden Eiben nicht von
den Massstäben ausgegangen sind, die bei der Unterschutzstellung von Bäumen im
Interesse des Quartier- und Strassenbilds anzuwenden sind. Die
Unterschutzstellung der Eiben erweist sich somit bereits aus diesem Grund als
rechtsverletzend und ist aufzuheben.
Selbst wenn die zwei Eiben grundsätzlich als Schutzobjekte
zu qualifizieren wären, wäre das öffentliche Interesse an deren Erhaltung im
Übrigen nicht gleich hoch zu werten wie entgegenstehende öffentliche und
private Interessen (sogleich, E. 5).
5.
Die Qualifikation eines Objekts als "wertvoller Baum"
oder "wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nach
der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von
Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und 207 PBG, sondern nur dann, wenn das
öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist
als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62).
Eine solche Interessenabwägung ist zwar ebenfalls grundsätzlich eine vom
Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich
gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht
Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden
auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine
von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere
Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).
5.1
Die
Vorinstanzen erachteten das öffentliche Interesse an einer Unterschutzstellung
als gross. Diese Würdigung ist indes nach dem Gesagten (E. 4.1 und 4.2) in
jedem Fall stark zu relativieren. Aber selbst wenn der "willkommene
Kontrast", den die Bäume gegenüber der Bahnanlage bilden, beschränkt anerkannt
wird, ist auf der andern Seite dem von der Beschwerdeführerin angeführten
Interesse an einer wohnhygienisch einwandfreien Belichtungssituation der
angrenzenden Wohnräume angemessen Rechnung zu tragen. Im Gutachten zur
Abklärung der Schutzwürdigkeit heisst es hierzu, die beiden Eiben würden das bestehende
Wohnhaus in hohem Mass beschatten und auch die Vorinstanz geht in ihrem Entscheid
von einer erheblichen Beschattung aus (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.3).
Dieser Eindruck wird durch die Bildaufnahmen aus dem Innern der Wohnräume
bestätigt. Wenn der Beschwerdegegner nun unter Verweis auf das als Beilage zur
Beschwerdeantwort eingereichte Foto geltend macht, die Beschattung sei nicht
als gravierend anzusehen, so ist dies – insbesondere auch anhand dieses Fotos
und des am Augenschein gewonnenen Eindrucks – nicht nachvollziehbar. Vielmehr ist
die Beeinträchtigung von Wohnhygiene und Wohnqualität offenkundig. Entgegen dem
beschwerdegegnerischen Dafürhalten ist dies nicht erst dann der Fall, wenn sich
Schimmelpilz an den Wänden bildet. Dass die festgestellte Beeinträchtigung laut
dem Beschwerdegegner durch "den Vorteil einer Abschirmung zum Bahntrassee"
überwogen werde, ist sodann ebenfalls nicht stichhaltig. Der Beschwerdegegner
stützt sich bei dieser Aussage auf einen entsprechenden Passus im Baumgutachten,
wobei auch dort nicht gesagt wird, was für eine Art von Abschirmung gemeint
ist. Eine Lärmschutzdämmung kann jedenfalls von vornherein ausgeschlossen
werden und auch als Sichtschutz gäbe es tauglichere Mittel, ohne entsprechende
Einschränkung der Belichtungssituation.
Angesichts des
festgestellten Ausmasses der Beeinträchtigung ist auch die Vorinstanz zum
Schluss gelangt, unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit müsse trotz
Schutzanordnung eine Verbesserung der Belichtungssituation gewährleistet
bleiben. Unter Verweis auf die von der Gutachterin erwähnte Möglichkeit von
Schnittmassnahmen, geht sie in der Folge davon aus, diese Forderung sei
vorliegend hinlänglich erfüllt. Im Gutachten heisst es dazu:
"Zur
Verbesserung der Lichtsituation im Wohnhaus kann ein vorsichtiger Rückschnitt
entlang der Fassade sowie auch eine leichte Auslichtung der Kronen erfolgen.
Der Habitus und die Wirkung der Bäume werden hierdurch nicht beeinträchtigt."
In Anbetracht der starken
Beschattung der Wohnräume versprechen diese äusserst zurückhaltend formulierten
Schnittmöglichkeiten indes keine entscheidende Verbesserung. Ferner erscheint
es auch als zweifelhaft, ob ein Auslichten der Baumkronen überhaupt als taugliche
Massnahme zur Verbesserung der Wohnhygiene in den dahinterliegenden Wohnräumen
zu werten ist. Beim Rück- und/oder Belichtungsschnitt an Eiben ist zu
berücksichtigen, dass sich diese Baumart durch ein "hohes Ausschlagsvermögen"
auszeichnet, insbesondere auch am alten, kahlen Holzbestand (Stockausschlagsfähigkeit).
Dies wird auch seitens des Beschwerdegegners bestätigt, wenn sowohl anlässlich
des verwaltungsgerichtlichen Augenscheins als auch in Ziff. 11 der Beschwerdeantwort
mit Bezug auf die nicht unter Schutz stehenden Eiben des angrenzenden F-Areals
ausführt wird, diese würden nun geschnitten, "um die lockeren Kronen durch
bessere Belichtung wieder anzuregen, damit sie im Endeffekt wieder kompakter
werden […]". Bezogen auf die streitigen Eiben wäre der Auslichtungsschnitt
somit wohl nicht nur eine Daueraufgabe, sondern auch kontraproduktiv, weil die
Bäume darauf immer wieder mit einem verdichtenden Neuaustrieb reagieren.
Um die Belichtungssituation
in den nach Südwesten ausgerichteten Wohnräumen entscheidend zu verbessern, bedürfte
es offenkundig eines deutlich grösseren Eingriffs in die Baumsubstanz. Ein
solcher wäre mit dem Zweck der Schutzmassnahme, nämlich der Erhaltung der Bäume
wegen ihrer angeblich seltenen Grösse, aber klarerweise nicht vereinbar.
Bereits aus diesem Grund
ist – entgegen der Auffassung der Vorinstanz – sowohl das öffentliche als auch das
private Interesse der Beschwerdeführerin an einer gehörigen Belichtung der
Wohnräume unter den gegebenen Umständen höher zu gewichten, als das aufgrund
des unglücklichen Standorts höchstens geringe öffentliche Interesse an der Erhaltung
der Eiben.
5.2
Die
Beschwerdeführerin führt darüber hinaus aber noch weitere private Interessen gegen
die Unterschutzstellung an. So macht sie geltend, die Baumöglichkeiten,
einschliesslich der Realisierung von Abstellplätzen, seien auf dem Grundstück
durch den Bestand der Eiben massiv eingeschränkt. Es sei zu bezweifeln, dass
das bestehende Gebäude ohne unzulässige Verletzung des Wurzelwerks abgebrochen
werden könnte. Vor allem aber müsste ein Neubauvorhaben wegen der dafür nötigen
Baugrube beträchtlich von der südwestlichen Flucht des bestehenden Gebäudes und
dem Wurzelbereich abgerückt werden.
5.2.1
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts vermögen finanzielle Interessen
der Eigentümer an einer möglichst gewinnbringenden Ausnützung ihrer
Liegenschaften das öffentliche Interesse an einer Schutzmassnahme grundsätzlich
nicht zu überwiegen (BGE 126 I 219 E. 2c mit Hinweisen; BGr, 13. September
2005, 1P.79/2005, E. 4.8 = ZBl 108/2007, S. 83 ff., 90). Die
Vorinstanz hat allerdings zutreffend darauf hingewiesen, dass eine Gewichtung
der entgegenstehenden Interessen vorzunehmen ist (Entscheid der Vorinstanz,
E. 6.1). Je grösser die Schutzwürdigkeit eines Schutzobjekts ist, desto
weniger können private Interessen ins Gewicht fallen und umgekehrt (BGE 126 I
219 E. 2c).
5.2.2
Da – wie erwähnt – jedenfalls nicht von einem erheblichen öffentlichen
Interesse an der Unterschutzstellung der Eiben auszugehen ist, sind auch die
finanziellen Interessen der Beschwerdeführerin nicht von vornherein unbeachtlich,
zumal sie nicht unbegründet erscheinen. Der Beschwerdegegner macht zwar
geltend, das dichte und regenerationsfähige Wurzelwerk der Eiben lasse den Abbruch
des Wohnhauses sowie dessen uneingeschränkte Neuerstellung ohne Weiteres zu.
Wie die Beschwerdeführerin zutreffend bemerkt, ragt die Baugrube für einen
Neubau "an gleicher Stelle" jedoch über letztere hinaus. Ob die Bäume
einen derartigen Eingriff auf der gesamten Länge ihres Wurzelbereichs
unbeschadet überstehen würden, erscheint zumindest fraglich. Ein Neubau müsste
sodann den vorstehend beschriebenen Auswirkungen der Eiben auf die Wohnhygiene
entsprechend Rechnung tragen. Erschwerend dürfte hierbei ins Gewicht fallen,
dass bei einem Neubauvorhaben darüber hinaus noch weitere nutzungsrelevante
Auflagen anfallen dürften. So hat die Beschwerdeführerin am Augenschein
unwidersprochen ausgeführt, aufgrund der lärmschutzrechtlichen Einstufung der C-Strasse,
müssten Schlafräume zwingend im rückwärtigen Gebäudebereich erstellt werden.
Nachdem dieser auf der gesamten Länge der Westfassade durch die beiden Eiben
beschattet ist, bleibt diesbezüglich aber nicht mehr viel Anordnungsspielraum.
Ob die "uneingeschränkte Neuerstellung" des Wohnhauses "ohne Weiteres"
möglich ist, muss unter diesen Umständen bezweifelt werden.
5.2.3
Was das gesamte Ausmass der durch den Bestand der Eiben bedingten
Baubeschränkung betrifft, hat die Beschwerdeführerin ihre Sachdarstellung am
Augenschein nachträglich konkretisiert. Sie stützt sich dabei auf eine mit den
SBB erzielte Vereinbarung vom 13. Dezember 2012. Nachdem diese
nachträglich eingetretene Sachlage nicht früher geltend gemacht werden konnte,
erfolgt die Berufung darauf nicht verspätet (Kölz/Bosshart/Röhl, § 52
N. 13). Der Beschwerdegegner hat keine Einwände gegen die Zulassung dieser
neuen tatsächlichen Behauptungen erhoben. Aus prozessökonomischen Gründen ist
sie daher zu berücksichtigen, zumal der Streitgegenstand dadurch nicht verändert
wird und auch keine neuen Ermessensfragen aufgeworfen werden (vgl.
Kölz/Bosshart/Röhl, § 52 N. 17).
Gemäss Vereinbarung vom
13. Dezember 2012 wird der Beschwerdeführerin ein Näherbaurecht bis auf
eine Distanz von 8,5 m zur Achse der Fahrleitung eingeräumt. Wie aus der
zugehörigen Plandarstellung hervorgeht, resultiert damit angrenzend an die
Westfassade des bestehenden Wohnhauses eine Baufläche von rund 150 m
2
,
deren Nutzung durch den Baumschutz verhindert würde. Diese Darstellung blieb
seitens des Beschwerdegegners unbestritten. Er hat indes bereits in der
Beschwerdeantwort eingewendet, dass entsprechende Nachteile zweifellos bei der
Festsetzung des Kaufpreises abgegolten worden seien. Dies wird von der Beschwerdeführerin
bestritten. Dass eine gewisse Risikokompensation in die Preisbildung
eingeflossen ist, erscheint tatsächlich wahrscheinlich. Dabei dürfte es sich
jedoch kaum um eine volle Kompensation gehandelt haben, waren die
Anfechtungschancen zum Zeitpunkt der Handänderung doch nach wie vor intakt. Dass
auch die auf dem Näherbaurecht vom 13. Dezember 2012 resultierenden
Baumöglichkeiten mit dem Kaufpreis abgegolten worden wären, kann sodann mit
Verweis auf die Chronologie der Abläufe ausgeschlossen werden.
Auch wenn die Bedeutung der geltend gemachten finanzielle
Interessen der Beschwerdeführerin entsprechend relativiert wird, sind sie dennoch
geeignet, das ohnehin überwiegende, wohnhygienisch begründete Interesse an der
Aufhebung der Schutzanordnung noch zusätzlich zu untermauern.
5.3
Zusammenfassend
erweist sich die Unterschutzstellung der beiden Eiben somit letztlich auch als
unzumutbar und dementsprechend als unverhältnismässig. Die Beschwerde ist somit
auch aus diesem Grund gutzuheissen und die Schutzanordnung betreffend die
beiden Eiben auf der Westseite der Liegenschaft C-Strasse 02 aufzuheben.
6.
Ausgangsgemäss sind die Kosten
dieses Verfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen
(§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Dieser ist überdies
zu einer angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdeführerin
zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Für das
Beschwerdeverfahren erweist sich eine Entschädigung von Fr. 1'800.- als
angemessen.
Sodann ist auch die Kostenverteilung der Vorinstanz
entsprechend dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens anzupassen. In Abänderung von
Disp.-Ziff. II des Rekursentscheids sind die Rekurskosten von
Fr. 5'600.- zu einem Fünftel dem Rekurrenten und zu vier Fünfteln dem
Rekursgegner aufzuerlegen. In Abänderung von Disp.-Ziff. III des Rekursentscheids
ist der Rekursgegner überdies zur Bezahlung einer Parteientschädigung an den
Rekurrenten zu verpflichten.
Demgemäss beschliesst
die
Kammer
:
Es
wird
davon Vormerk genommen, dass
die mit Beschluss des Stadtrats von Zürich vom 5 Oktober 2011 unter Schutz
gestellte Einfriedung während den Bauarbeiten für ein Neubauvorhaben
vollständig entfernt werden darf und der Sockel hernach in den gleichen
Dimensionen neu erstellt werden muss, wobei eine zusätzliche Öffnung zur
Erschliessung des Grundstücks möglich ist.
und
erkennt:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen.
Disp.-Ziff. I des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 4 Mai 2012 sowie Disp.-Ziff. I des Beschlusses des
Stadtrats von Zürich vom 5. Oktober 2011 werden aufgehoben, soweit damit
die Unterschutzstellung der zwei Eiben auf der Westseite der Liegenschaft C-Strasse
02 angeordnet wurde.
In Abänderung von Disp.-Ziff. II des Rekursentscheids werden
die Rekurskosten zu einem Fünftel dem Rekurrenten und zu vier Fünfteln dem
Rekursgegner auferlegt.
In Abänderung von Disp.-Ziff. III des Rekursentscheids
wird der Rekursgegner verpflichtet, dem Rekurrenten eine Umtriebsentschädigung
von Fr. 1'000.- zu bezahlen
.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    140.--     Zustellkosten,
Fr. 4'140.--     Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdegegner auferlegt.
4.    Der
Beschwerdegegner wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren
eine Parteientschädigung von Fr. 1'800.- zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…