zh_verwaltungsgericht · VB.2010.00001 · 2010-06-02 · de

Baubewilligung | Um- und Anbau eines Mehrfamilienhauses in Quartiererhaltungszone in Zürich: Einhaltung der Quartiererhaltungszonenvorschriften, Einordnung, baurechtswidrige Baute, Besitzstandsgarantie. Die Quartiererhaltungszone kann nicht zur Erhaltung von baulicher Substanz eingesetzt werden. Anders als die Kernzone bezweckt sie nicht den Schutz von Ortsbildern im Sinn des Heimat- und Denkmalschutzes, sondern die Erhaltung hochwertiger Siedlungsstrukturen (E. 5.2). Bestehen auf einem Grundstück mehrere Bauten und/oder Anlagen, so ist jede separat bezüglich der Anwendbarkeit von § 357 Abs. 1 PBG zu überprüfen. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts greift eine differenzierte Betrachtungsweise aber auch bezüglich einzelner Bauteile ein, wenn diesen eine gewisse Eigenständigkeit zukommt. Ein "selbständiger" Anbau an ein baurechtswidriges Gebäude beurteilt sich nicht nach § 357 Abs. 1 PBG, sondern ist wie eine eigenständige Baute zu behandeln und damit (nur) bewilligungsfähig, wenn die Bauvorschriften eingehalten werden. In gleicher Weise sind bauliche Massnahmen an einem derart "selbständigen" baurechtswidrigen Bauteil separat und losgelöst vom Hauptgebäude auf ihre Übereinstimmung mit § 357 Abs. 1 PBG zu prüfen (E. 9.1). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 10..2.02.0 VB.2010.00001
Zurich Verwaltungsgericht 10..2.02.0 VB.2010.00001
Zurigo Verwaltungsgericht 10..2.02.0 VB.2010.00001

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00001
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Geschäftsnummer:
VB.2010.00001
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 02.06.2010
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 21.12.2010 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Um- und Anbau eines Mehrfamilienhauses in Quartiererhaltungszone in Zürich: Einhaltung der Quartiererhaltungszonenvorschriften, Einordnung, baurechtswidrige Baute, Besitzstandsgarantie.
Die Quartiererhaltungszone kann nicht zur Erhaltung von baulicher Substanz eingesetzt werden. Anders als die Kernzone bezweckt sie nicht den Schutz von Ortsbildern im Sinn des Heimat- und Denkmalschutzes, sondern die Erhaltung hochwertiger Siedlungsstrukturen (E. 5.2).
Bestehen auf einem Grundstück mehrere Bauten und/oder Anlagen, so ist jede separat bezüglich der Anwendbarkeit von § 357 Abs. 1 PBG zu überprüfen. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts greift eine differenzierte Betrachtungsweise aber auch bezüglich einzelner Bauteile ein, wenn diesen eine gewisse Eigenständigkeit zukommt. Ein "selbständiger" Anbau an ein baurechtswidriges Gebäude beurteilt sich nicht nach § 357 Abs. 1 PBG, sondern ist wie eine eigenständige Baute zu behandeln und damit (nur) bewilligungsfähig, wenn die Bauvorschriften eingehalten werden. In gleicher Weise sind bauliche Massnahmen an einem derart "selbständigen" baurechtswidrigen Bauteil separat und losgelöst vom Hauptgebäude auf ihre Übereinstimmung mit § 357 Abs. 1 PBG zu prüfen (E. 9.1).
Abweisung.
Stichworte:
ABSTANDSVORSCHRIFTEN
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESITZSTANDSGARANTIE
DENKMALSCHUTZ
EINORDNUNG
HOFBEREICH
LEGITIMATION
NACHBARLICHE INTERESSEN
QUARTIERERHALTUNGSZONE
VERBANDSBESCHWERDERECHT
VORSCHRIFTSWIDRIGE BAUTE
Rechtsnormen:
§ 101 Abs. I PBG
§ 101 Abs. II PBG
§ 203 Abs. I PBG
§ 226 PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 338a Abs. II PBG
§ 357 Abs. I PBG
Art. 24d BZO Zürich
Art. 24f BZO Zürich
Art. 24g Abs. III BZO Zürich
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2010.00001
Entscheid
der 1. Kammer
vom
2. Juni 2010
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretär
Martin Knüsel.
In Sachen
1.
A
,
2.
Zürcherische Vereinigung
für Heimatschutz ZVH,
beide vertreten durch RA B
,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
D AG,
vertreten
durch RA C
,
2.
Bausektion der Stadt
Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 22. April 2009 erteilte die Bausektion
der Stadt Zürich der D AG die baurechtliche Bewilligung für Um- und Anbauten am
Wohnhaus E-Strasse 01/F-Strasse 02 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 in Zürich.
II.
Gegen die Baubewilligung liessen A und die Zürcherische
Vereinigung für Heimatschutz am 28. Mai 2009 Rekurs erheben und die Aufhebung
des Beschlusses beantragen. Mit Entscheid vom 20. November 2009 wies die
Baurekurskommission I den Rekurs ab.
III.
Mit Beschwerde vom 31. Dezember 2009 gelangten A und die
Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz an das Verwaltungsgericht und
beantragten die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und die Verweigerung
der baurechtlichen Bewilligung; dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der Beschwerdegegnerschaft. Eventualiter sei der Anbau 3,5 m hinter die
Grundstücksgrenze zu setzen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht sei insbesondere
für den Situationswert ein Gutachten der kantonalen Denkmalpflegekommission
(KDK) einzuholen. Zudem sei ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein
durchzuführen.
Die Vorinstanz schloss am 11. Januar 2010 auf Abweisung
der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft beantragte am 8. Februar 2010
ebenfalls Abweisung der Beschwerde; die private Beschwerdegegnerin unter
Zusprechung einer Parteientschädigung.
Die Erwägungen der Baurekurskommission I im
Rekursentscheid vom 20. November 2009 sowie die Ausführungen der Parteien in
ihren Rechtsschriften werden – soweit rechtserheblich – in den nachfolgenden
Erwägungen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen einen Entscheid
der Baurekurskommission zuständig. Der private Beschwerdeführer ist als
Eigentümer der an das Umbauprojekt angebauten Liegenschaft E-Strasse 04 vom
Bauvorhaben in qualifizierter Weise betroffen und damit zur Beschwerde
legitimiert (§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 [PBG]).
1.2
Die
Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) stützt ihre Rekurslegitimation
auf das Verbandsbeschwerderecht gemäss § 338a Abs. 2 PBG. Gemäss dieser
Bestimmung sind gesamtkantonal tätige Vereinigungen, die sich seit wenigstens
zehn Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder
verwandten, rein ideellen Zielen widmen, zu Rekurs und Beschwerde gegen
Anordnungen und Erlasse berechtigt, soweit sich diese auf den III. Titel oder §
238 Abs. 2 PBG stützen.
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kommt
Quartiererhaltungszonenvorschriften kein heimatschutzrechtlicher Gehalt zu,
weshalb die Verbände nicht legitimiert sind, entsprechende Verstösse zu rügen
(RB 1990 Nr. 10 und 11; RB 1996 Nr. 78; VGr, 26. August 2009, VB.2009.00317,
www.vgrzh.ch). Indessen ist die Legitimation der Zürcherischen Vereinigung für
Heimatschutz insoweit gegeben, als die Beeinträchtigung der denkmalgeschützten
Häuser F-Strasse 05, 06 und 07 geltend gemacht wird. Auf die form- und
fristgerecht erhobene Beschwerde beider Beschwerdeführenden ist somit einzutreten.
2.
In prozessualer Hinsicht beantragt die Beschwerdeführerin
die Durchführung eines Augenscheins. Ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein erübrigt
sich dann, wenn der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend
ersichtlich ist (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A. Zürich 1999, § 7 N. 45).
In der zu
beurteilenden Streitigkeit hat die Baurekurskommission I am 18. August
2009 einen Augenschein durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen
Erkenntnisse, die im Protokoll des Rekursverfahrens festgehalten sind, darf
auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981
Nr. 2).
Da die örtlichen Verhältnisse aus den
Akten, insbesondere auch aus der von der Baurekurskommission anlässlich des
Augenscheins erhobenen fotografischen Dokumentationen, in rechtsgenügender
Weise ersichtlich sind, erübrigt sich ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein
(RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen).
3.
Die Bauherrschaft plant einen Um- und Anbau am Wohnhaus E-Strasse
01 sowie den Abbruch des Nebengebäudes F-Strasse 02. Der Umbau umfasst eine
teilweise Änderung der inneren Einteilung mit neuem Treppenhaus vom Unter- bis
zum Dachgeschoss, einen Ausbau des Dachgeschosses mit Dachaufbauten,
Dachflächenfenstern und einer Anhebung des Daches zu Wärmedämmzwecken. Der
dreigeschossige Anbau kommt an die Stelle des bisherigen Nebengebäudes an der
Nordseite des Hauptgebäudes zu liegen und umfasst nebst einem Liftturm
Wohnflächenerweiterungen für die jeweiligen Geschosse im Haupthaus. Der Anbau
schliesst auf Höhe des dritten Obergeschosses des Haupthauses ab, mit einer
Terrasse auf Höhe des vierten bzw. des Dachgeschosses. Weiter sollen der Vorgarten
neu gestaltet und ein Autoabstellplatz überdacht werden.
4.
Die Beschwerdeführenden machen geltend, die bestehenden
Anbauten zum Hauptgebäude seien in ihrer kleinräumlichen Ausprägung typisch für
das Quartier, in welchem mittelständische Handwerksgebäude die Haupthäuser
ergänzten. Der flache Anbau beim Haus E-Strasse 04 sei einst die Backstube der
Bäckerei H gewesen. Dagegen sei ein hoher klotziger dreigeschossiger Anbau
geplant, welcher mit der bisherigen Quartierstruktur nichts mehr zu tun hätte
und diese unwiederbringlich zerstören würde. Dabei sei es willkürlich, nur die
Ansicht der E-Strasse zu beurteilen, ohne die besonderen Strukturen der F-Strasse
mit mehreren geschützten Bauten in nächster Nähe zu beachten.
Die Rechtsmittelbehörden müssten bei der Beurteilung der
Schutzobjekte Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plätze, Gebäudegruppen, sowie
Teile und Zugehör von Gebäuden, Bäume, Feldgehölze und Hecken, bei welchen die
lokalen Behörden der Inventarisationspflicht gemäss § 203 Abs. 2 PBG nicht oder
nur unvollständig nachgekommen seien, das Gesetz direkt anwenden. Dabei dürften
niederrangige lokale Normen, wie die jeweiligen Bauordnungen, nur insoweit
Beachtung finden, als diese mit den Grundnormen des übergeordneten kantonalen
oder eidgenössischen Rechts übereinstimmten.
5.
Gemäss § 50a Abs. 1 PBG umfassen
Quartiererhaltungszonen in sich geschlossene Ortsteile mit hoher
Siedlungsqualität, die in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen Gliederung
erhalten oder erweitert werden sollen.
5.1
Bei den
Quartiererhaltungszonen geht es nicht um die Erhaltung eines schutzwürdigen
Ortsbilds, sondern um die Erhaltung und Förderung der Siedlungsqualität (RB
1996 Nr. 78; Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz
[PBG] des Kantons Zürich, Bern 1992, Rz. 22). Quartiererhaltungszonen sind
somit – anders als Kernzonen – keine planungsrechtlichen Massnahmen zum Schutz
von Objekten des Natur- und Heimatschutzes im Sinn von § 203 Abs. 1
PBG (Andreas Keiser, Die Quartiererhaltungszone – ein neues Instrument der
zürcherischen Ortsplanung, PBG aktuell 1/94, S. 14). Der Erlass einer
Quartiererhaltungszone setzt nicht voraus, dass ein Siedlungsbereich hohe architektonische
oder andere herausragende Ansprüche erfüllen muss. Es genügt, wenn ein Ortsteil
"geschlossen" ist. Er muss eine "bauliche Gliederung"
aufweisen, die ihn – meist unter Mitberücksichtigung der Aussenraumgestaltung –
einheitlich oder vielfältig erscheinen lässt. Zusätzliches wird nicht verlangt
(BEZ 1995 Nr. 5 E. 3).
5.2
Trotz
ihres bewahrenden Charakters ist die Quartiererhaltungszone ein Instrument der
Siedlungserneuerung. Die Quartiererhaltungszone kann nicht zur Erhaltung von
baulicher Substanz eingesetzt werden. Anders als die Kernzone bezweckt sie –
wie bereits ausgeführt – nicht den Schutz von Ortsbildern im Sinn des Heimat-
und Denkmalschutzes, sondern die Erhaltung hochwertiger Siedlungsstrukturen.
Auch dort, wo die (hohe) Siedlungsqualität eines Ortsteils in erster Linie
durch dessen bauliche Gliederung bestimmt wird, lässt sich mit einer
Quartiererhaltungszone das Erscheinungsbild der einzelnen Gebäude nur soweit
bestimmen, als es für die Siedlungsstruktur massgebend ist (RB 2002
Nr. 71).
5.3
Das
Baugrundstück liegt in der Quartiererhaltungszone QI4a. Quartiertypisch für solche
Gebiete ist gemäss Art. 24f der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23.
Oktober 1991 (BZO) eine mehrheitlich geschlossene Bauweise von hoher Dichte des
späten 19. und frühen 20. Jahrhunderts mit prägnanten Strassenräumen und
Innenhöfen oder Ansätzen zu einer Hofbildung. Prägend sind nach dieser
Bestimmung jeweils die strassenzugewandten Gebäudeseiten, wogegen die
rückwärtigen Bereiche unterschiedlich dicht bebaut oder gar frei gehalten und
die rückwärtigen Fassaden im Gegensatz zu den repräsentativen Frontfassaden
meist einfacher gestaltet sind.
5.4
Bei der
streitbetroffenen Liegenschaft handelt es sich nicht um ein Inventar- oder
Schutzobjekt. Da die Quartiererhaltungszone nicht dem Schutz von Ortsbildern im
Sinn des Heimat- und Denkmalschutzes dient, ist somit entgegen dem Dafürhalten
der Beschwerdeführenden der Erlass einer Schutzmassnahme nicht zu prüfen.
Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen, das fragliche Gebiet gehöre
eigentlich in die Kernzone, ist festzuhalten, dass Nutzungspläne im
Rechtsmittelverfahren über eine Baubewilligung grundsätzlich nicht der
akzessorischen Überprüfung unterliegen (RB 1989 Nr. 6, 1990 Nr. 7). Eine solche
ist nur ausnahmsweise, d.h. lediglich dann zulässig, wenn die durch die
Festlegung bewirkten Eigentumsbeschränkungen für den Grundeigentümer bei der
Festsetzung nicht erkennbar waren oder sich seither die rechtlichen oder
tatsächlichen Verhältnisse wesentlich geändert haben (Kölz/Bosshart/Röhl, § 19
N. 27 mit Hinweisen). Das Vorliegen einer solchen Konstellation wird hingegen
von den Beschwerdeführenden nicht geltend gemacht und ist auch nicht
ersichtlich. Schliesslich lässt sich eine Zonenzuweisung auch nicht über eine
strengere Handhabung von § 238 PBG korrigieren (Christoph Fritzsche/Peter Bösch,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 10-8 mit Hinweis auf BGE
114 Ia 343 E. 4b, 115 Ia 363 E. 3a, 377 E. 5).
Zu prüfen ist lediglich, ob die
Quartiererhaltungszonenvorschriften gemäss Art. 24f ff. BZO eingehalten sind
und ob das Projekt den Einordnungsanforderungen genügt.
6.
Diesbezüglich machen die Beschwerdeführenden geltend, die
vorgesehene Überbauung des Hofes auf der Seite F-Strasse sei nicht mit dem
Quartiercharakter bzw. den Anliegen der Quartiererhaltungszone vereinbar, weil
im rückwärtigen Bereich eine lockere, unterschiedlich dicht bebaute Struktur
mit An- und Nebenbauten beibehalten werden müsse. Beim geplanten Anbau handle
es sich um ein Hofgebäude, welches gemäss Art. 24h Abs. 2 BZO
abstandspflichtig sei und nicht an die Grenze zum beschwerdeführerischen Grundstück
gestellt werden dürfe. Ausserdem würden daraus Attraktivitäts- bzw. Wertverminderungen
sowie weitere Beeinträchtigungen seiner Liegenschaft resultieren.
6.1
Was die
Einhaltung der Quartiererhaltungszonenvorschriften betrifft, ist festzuhalten,
dass keine Hofrandbebauung vorliegt. Auf den Parzellen des Gebäudeensembles an
der E-Strasse 07, 01 und 04 befinden sich Nebenbauten mit ursprünglich
handwerklicher Nutzung. Diese sind zwar rückwärtig an die Wohnhäuser angebaut,
liegen aber nicht in einem Hofbereich im Sinne von Art. 24f ff. BZO. Aufgrund
der nahe beieinander liegenden Höngger- und F-Strasse grenzt der rückwärtige Bereich
des Ensembles seinerseits wieder an eine Strasse, weshalb nicht von einem
Hofbereich im Sinne der Quartiererhaltungszone I gesprochen werden kann.
Vielmehr befindet sich der projektierte Anbau vollumfänglich im zulässigen
Baubereich für Randgebäude, weshalb auch kein Ansatz zur Hofbildung vorliegt. Somit
unterliegt der Anbau weder den Abstandsvorschriften für Hofgebäude noch lässt
sich eine Pflicht zur lockeren Überbauung des rückwärtigen Bereichs ableiten.
6.2
Demgemäss
findet Art. 24g Abs. 3 BZO Anwendung, wonach die seitlich geschlossene Bauweise
zustimmungsfrei gestattet ist. Abstandsvorschriften und weitere Baubegrenzungsnormen
bestimmen abschliessend, welche Auswirkungen durch Lichtentzug und Schattenwurf
auf ein Nachbargrundstück zulässig sind; für die Anwendung der allgemeinen
Immissionsschutzbestimmung von § 226 PBG bleibt kein Raum (RB 1990 Nr. 75
[Leitsatz]
= BEZ
1990 Nr. 28). Somit darf auf die Grundstücksgrenze gebaut werden. Der damit
verbundene Schattenwurf und die geltend gemachten Attraktivitäts- und Wertverminderungen
sind hinzunehmen (VGr, 19. August 2005, VB.2005.00321, E. 2.2, www.vgrzh.ch).
Schliesslich bleibt festzuhalten, dass das Umbauprojekt
auch die Bebauungsstruktur der Quartiererhaltungszone nicht verletzt, und es
kann diesbezüglich auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen
werden (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 VRG).
7.
Gemäss § 238 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich
und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im
Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende
Gesamtwirkung erreicht wird (Abs. 1); auf Objekte des Natur- und
Heimatschutzes ist besondere Rücksicht zu nehmen (Abs. 2, 1. Halbsatz). In der
Quartiererhaltungszone der Stadt Zürich sind Dachaufbauten, Dacheinschnitte und
Dachflächenfenster nur gestattet, wenn sie sich gut in die Dachlandschaft einfügen
(Art. 24d BZO).
7.1
Die
Vorinstanz hat die zu dieser Bestimmung entwickelten und hier massgebenden
Grundsätze zutreffend dargelegt. Es wird auf die entsprechenden Erwägungen
verwiesen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die Rekurskommission
hat insbesondere zu Recht erwogen, dass der örtlichen Baubewilligungsbehörde
bezüglich Einordnungsfragen eine besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit
zusteht und sich die Rekursbehörde bei der Überprüfung solcher Entscheide Zurückhaltung
auferlegt (RB 1981 Nr. 20, 1984 Nr. 106). Die Überprüfungsbefugnis des
Verwaltungsgerichts ist gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50
Abs. 2 lit. c VRG auf blosse Rechtskontrolle beschränkt.
7.2
Bezüglich
der Einordnungsanforderungen hat die Baubehörde in der Rekursvernehmlassung vom
7. Juli 2009 festgehalten, die Seite gegen die F-Strasse sei für den Strassenraum
der F-Strasse nicht weiter von Bedeutung. Sie sei eine einfache rückwärtige
Fassade, die zurückversetzt von der strassenseitigen Flucht liege. Sie habe
weder besondere architektonische Qualitäten noch betreffe sie ein
schutzwürdiges Objekt. Sie sei auch nicht in ihrer Lage im Verhältnis zur
Baulinie bzw. zur Bauflucht entlang der F-Strasse erhaltenswert und
unterscheide sich damit in städtebaulicher Hinsicht von dem Gebäudeteil auf der
Seite E-Strasse.
Aufgrund der architektonischen Beratung durch das Amt für
Städtebau habe die Bauherrschaft beim Anbau auf das Dachgeschoss verzichtet.
Ausserdem weiche der Anbau stirnseitig leicht zurück; damit werde hinreichend
Rücksicht auf den denkmalpflegerisch nicht schutzwürdigen Altbau genommen,
indem sich der Anbau unterordne und ein eher problematischer Anschluss im
Dachbereich respektive eine wesentliche Veränderung des bestehenden Daches
vermieden werde. In seiner äusseren Erscheinung und architektonischen
Ausgestaltung sei der Anbau zurückhaltend. Zusammen mit den Auflagen gemäss
Dispositiv-Ziffer II.1.c in Verbindung mit Erwägung lit. E.h der angefochtenen
Baubewilligung werde den Einordnungsanforderungen von § 238 Abs. 1 PBG sowie
Art. 24d BZO entsprochen und auch die besondere Rücksichtnahme auf die schräg
gegenüberliegenden Schutzobjekte F-Strasse 05, 06 und 07 im Sinne von § 238
Abs. 2 PBG erfüllt.
Die Vorinstanz bestätigte in ihren Erwägungen im Wesentlichen
die Feststellungen der Baubehörde.
7.3
Bei der
Beurteilung der Einordnung des Bauprojekts ist vorab festzuhalten, dass die
Fassade zur F-Strasse weniger repräsentativ in Erscheinung tritt als jene zur E-Strasse.
Sodann ergibt sich aus den bei den Akten liegenden Umgebungsaufnahmen, dass die
F-Strasse heterogen bebaut ist. Es wechseln sich ältere und neuere Bauten
verschiedener Stilrichtungen ab.
Was den projektierten Anbau betrifft, ist die seitens der
Baubehörde geltend gemachte Unterordnung zum Hauptgebäude ohne Weiteres
erkennbar, was sich insbesondere im Verzicht auf das Dachgeschoss ausdrückt.
Die Unterordnung wird zusätzlich mit den in der Baubewilligung gemachten
Auflagen sichergestellt. So darf die Pergola auf dem Flachdach mit keinem
permanenten Dach versehen werden. Im Weiteren hat sich das Äussere der neuen
Bauteile hinsichtlich Material, Oberflächenstruktur und Farbe dem bestehenden Gebäude
anzugleichen. Auch sind die zu verwendenden Materialien für Fassade und Dach
vom Amt für Städtebau und Denkmalpflege zu bewilligen.
Aufgrund der Unterordnung zum Hauptgebäude und aufgrund
des heterogenen Umfelds tritt der Anbau relativ unscheinbar in Erscheinung und
nimmt entsprechend Rücksicht auf die schräg gegenüberliegenden Schutzobjekte F-Strasse
05, 06 und 07. Von einer optischen Abriegelung des F-Strassenquartiers kann
jedenfalls nicht die Rede sein.
Was die Dachgestaltung betrifft, wirkt sich die geplante
Dachanhebung zur verbesserten Gebäudeisolation lediglich geringfügig aus. Die
zusätzlichen Dachaufbauten sind symmetrisch angeordnet. Im Übrigen wird die
originale Dachgestaltung übernommen. Ein Verstoss gegen die erhöhten
Einordnungsanforderungen von Art. 24d BZO bezüglich der Dachgestaltung ist
somit ebenso wenig ersichtlich, wie die behauptete Schmälerung der Ensemblewirkung.
Wenn die Baubewilligungsbehörde unter diesen Umständen zum
Schluss kommt, der Anbau trete in seiner äusseren Erscheinung und
architektonischen Ausgestaltung lediglich zurückhaltend in Erscheinung und
nehme damit auch auf benachbarte Schutzobjekte Rücksicht, so handelt es sich
dabei um eine durchaus nachvollziehbare Begründung, die der auf Rechtsverletzungen
beschränkten Überprüfungsbefugnis durch das Verwaltungsgericht ohne Weiteres
standhält.
Da sich die Einordnung des Bauprojekts somit auch unter
dem Titel von § 238 Abs. 2 PBG als unproblematisch erweist, ist auf die
beantragte Einholung eines Gutachtens der kantonalen Denkmalpflegekommission zu
verzichten.
8.
Schliesslich rügen die Beschwerdeführenden, erst durch die
vollständige Veränderung der Grundrisse im Hauptgebäudekörper werde der Anbau
überhaupt sinnvoll verwendbar. Damit sei der Anbau mit der Auskernung und dem
faktischen Neubau des Haupthauses zwingend verknüpft, weshalb abzuwägen sei, ob
nachbarrechtliche Interessen dem Projekt entgegenstünden.
8.1
Nach § 101
Abs. 1 PBG dürfen baulinienwidrige Bauten und Anlagen im Baulinienbereich
entsprechend dem bisherigen Verwendungszweck unterhalten und modernisiert werden.
Gemäss Abs. 2 dieser Bestimmung können weiter gehende Vorkehren bewilligt
werden, wenn die Baulinie in absehbarer Zeit nicht durchgeführt werden soll und
wenn mit sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung
ausgeschlossen wird, dass das Gemeinwesen bei Durchführung der Baulinie den
entstandenen Wert zu entschädigen hat.
Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und
Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen
Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht
eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen und nachbarlichen Interessen
entgegenstehen. Für neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften
bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.
8.2
Der
bestehende Hauptgebäudekörper ist unbestrittenermassen baurechtswidrig. Der
Grenzabstand des Gebäudes zum Grundstück Kat.-Nr. 08 beträgt nur etwa 2,70 m
statt 3,50 m, der Abstand zum Gebäude Vers.-Nr. 09 auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 08 nur etwa 5,30 m statt 7,00 m (§ 270, § 271 und § 274 PBG).
Zudem steht das bestehende Gebäude zu etwa zwei Dritteln im Baulinienbereich.
Gemäss Baubewilligung seien die projektierten Änderungen gestützt auf § 101
Abs. 2 und § 357 Abs. 1 PBG indessen bewilligungsfähig.
9.
Zu prüfen ist zunächst, ob die geltenden Bauvorschriften
bezüglich Baulinie und Grenzabstand Anwendung finden, weil eine neubauähnliche
Umgestaltung vorliegt:
9.1
§ 357
Abs. 1 PBG regelt die sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (vgl.
auch Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und
Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S.  70 f.). Diese
schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem
bisherigen Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch Umbauten und
Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt wird. Allerdings
haben Lehre und Rechtsprechung unter Hinweis auf den Zweck der Besitzstandsgarantie,
nämlich den Schutz der im Vertrauen auf die bisherige Ordnung getätigten
Investitionen, stets verlangt, dass die baulichen Änderungen nicht auf den weitgehenden
Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dürfen; solche sogenannten
"neubauähnlichen Umgestaltungen" sprengten den Rahmen der gemäss
§ 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und müssten die
Neubauvorschriften einhalten (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987
Nr. 5).
Voraussetzung für das Vorliegen eines Besitzstandsfalles
ist die Existenz einer bestehenden Baute und Anlage (Willi, S.  12
ff.). Bestehen auf einem Grundstück mehrere Bauten und/oder Anlagen, so ist
jede separat bezüglich der Anwendbarkeit von § 357 Abs. 1 PBG zu
überprüfen. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts greift eine
differenzierte Betrachtungsweise aber auch bezüglich einzelner Bauteile ein,
wenn diesen eine gewisse Eigenständigkeit zukommt. Ein "selbständiger"
Anbau an ein baurechtswidriges Gebäude beurteilt sich nicht nach § 357
Abs. 1 PBG, sondern ist wie eine eigenständige Baute zu behandeln und
damit (nur) bewilligungsfähig, wenn die Bauvorschriften eingehalten werden
(VGr, 6. März 1992, VB.1991.96, in: BEZ 1992 Nr. 12; VGr,
19. April 1995, VB.1995.147 E.  2; RB 1986 Nr. 99 = BEZ
1987 Nr. 5; RB 1998 Nr. 111; Alain Griffel, Bauen im Spannungsfeld
zwischen Eigentumsgarantie und Bauvorschriften, in: ZBl 103 [2002] S. 182
f.; Willi, S. 91 f. mit Bemerkungen). In gleicher Weise sind bauliche Massnahmen
an einem derart "selbständigen" baurechtswidrigen Bauteil separat und
losgelöst vom Hauptgebäude auf ihre Übereinstimmung mit § 357 Abs. 1 PBG
zu prüfen.
9.2
Somit sind
der Altbau und der geplante Anbau separat zu prüfen. Die erforderliche
"Selbständigkeit" des Anbaus ergibt sich dabei bereits aus dessen
Grösse und rückwärtiger Lage.
9.3
Bezüglich
der Frage, ob eingreifendere bauliche Veränderungen von baulinienwidrigen
Bauten als neubauähnlich zu betrachten sind, sind nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts die zu § 357 Abs. 1 PBG entwickelten Abgrenzungskriterien
anzuwenden (VB.2006.00512 = BEZ 2007 Nr. 18 = RB 2007 Nr. 65; BEZ 2006 Nr. 32
auch zum Folgenden). Danach ist nur mit grosser Zurückhaltung von
neubauähnlichen Umgestaltungen auszugehen. Solche sind demgemäss nur dann
anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen, d.h., wenn
zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck
beachtet wird. Bei Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu,
wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte
Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu
schützen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung
der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern.
9.4
Der
geplante Umbau umfasst eine teilweise Änderung der inneren Einteilung mit neuem
Treppenhaus vom Unter- bis zum Dachgeschoss, einen Ausbau des Dachgeschosses
mit Dachaufbauten, Dachflächenfenstern und einer Anhebung des Daches zu Wärmedämmzwecken.
Der dreigeschossige Anbau kommt an die Stelle des bisherigen Nebengebäudes an
der Nordseite des Hauptgebäudes zu liegen und umfasst nebst einem Liftturm
Wohnflächenerweiterungen für die jeweiligen Geschosse im Haupthaus.
Das Projekt beinhaltet primär die Änderung der inneren
Einteilung des bestehenden Wohnhauses vom Untergeschoss bis ins Dachgeschoss.
Dies dient zusammen mit dem Anbau der Schaffung grosszügigerer Wohnräume, was
einer zeitgemässen Anpassung an die heutigen Wohnbedürfnisse entspricht. Dabei
bleibt die tragende Struktur des bestehenden Gebäudes mit den Fassaden und den
Böden erhalten. Da das Projekt die Erhaltung der bestehenden Bausubstanz sowie
deren Verwendung für eine weiterhin zonenkonforme Nutzung bezweckt, kann nicht
gesagt werden, die Bestimmungen über Neubauten würden umgangen. Weil sich die
Umbauten in erster Linie auf die innere Struktur des Gebäudes beziehen, ist
vorliegend sogar fraglich, ob das Bauvorhaben über die gemäss § 101
Abs. 1 PBG erlaubte Modernisierung hinausgeht. Unter diesen Umständen
durften die Vorinstanzen den Umbau des bestehenden Hauptgebäudes jedenfalls gestützt
auf § 101 Abs. 2 und § 357 Abs. 1 PBG als bewilligungsfähig erachten.
10.
Zu prüfen bleibt, ob dem Umbau des bestehenden Hauptgebäudes
überwiegende öffentliche oder nachbarliche Interessen entgegenstehen:
10.1
Vorliegend
sprechen gewichtige städtebauliche Interessen für die Beibehaltung des bestehenden
Gebäudes. Das Streitobjekt ist das mittlere von drei Gebäuden, welche alle die
Baulinie überschreiten. Diese werden als Ensemble wahrgenommen. Es ist daher
ohne Weiteres nachvollziehbar, wenn die Baubehörde erwägt, es sei aus
denkmalpflegerischer Sicht von grossem Interesse, das gesamte Ensemble
ausserhalb der Baulinie zu erhalten.
Sodann wurde ein Beseitigungsrevers in der Baubewilligung
festgeschrieben. Eine Beeinträchtigung öffentlicher Interessen für den Fall der
– in absehbarer Zeit nicht geplanten – Durchführung der Baulinie ist somit
ausgeschlossen.
10.2
Bezüglich
der infrage stehenden nachbarlichen Interessen werden die Dimensionen des
teilweise baulinienwidrigen Hauptgebäudes nur marginal im Dachbereich
verändert. Eine Beeinträchtigung der Nachbarn ist daraus nicht ersichtlich.
11.
Was den separat zu prüfenden Anbau betrifft,
ist festzuhalten, dass dieser den Bauvorschriften entspricht; insbesondere ist
er baulinienkonform und hält die Grenzabstände ein, weshalb er sich von
vornherein als bewilligungsfähig erweist. Da somit bezüglich des Anbaus die
Bestimmungen von § 101 Abs. 2 und § 357 Abs. 1 PBG keine Anwendung finden,
entfällt die entsprechende Interessenabwägung. Auch für die eventualiter
beantragte Rücksetzung des Anbaus besteht somit keine Handhabe.
12.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als
unbegründet und ist vollumfänglich abzuweisen. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden je hälftig
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG) und es steht ihnen von vornherein keine
Parteientschädigung zu. Vielmehr haben sie die private Beschwerdegegnerin für
ihre Umtriebe im Beschwerdeverfahren angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2
lit. a und Abs. 3 VRG).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 5'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 je hälftig und unter solidarischer
Haftung auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden 1 und 2 werden je hälftig und unter solidarischer Haftung
verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 1'500.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen seit Rechtskraft
dieses Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die
Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an…