zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00729 · 2024-08-29 · de

Baubewilligung | Baubewilligung im ISOS-Gebiet; Beizug kantonale Fachstelle. Verspätete Rüge (E. 3.2). Die Anforderungen an die Ausfahrt sind erfüllt (E. 3.3). Die Bewilligungsinstanz ist nur zu einer summarischen Prüfung der privatrechtlichen Verhältnisse verpflichtet. Sie darf sich auf die Prüfung der Frage beschränken, ob ein Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzen könnte. Hingegen ist es gemäss § 1 VRG nicht ihre Sache, die Eigentumsverhältnisse – gleich wie ein Zivilrichter – im Einzelnen und endgültig abzuklären (E. 4.1). Die strittigen Eigentumsverhältnisse stehen dem Bauvorhaben nicht entgegen (E. 4.3). Die Grundeigentümer sind von Gesetzes wegen verpflichtet, eine in den Sichtbereich ragende Hecke auf der Höhe von 0,8 m unter der Schere zu halten (E. 5). Kann bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe ein Objekt, das in einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgeführt ist, erheblich beeinträchtigt werden oder stellen sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche Fragen, so hat die zuständige Fachstelle ein Gutachten zu verfassen. Soweit für die Erfüllung einer Bundesaufgabe der Kanton zuständig ist, beurteilt die kantonale Fachstelle nach Art. 25 Abs. 2 NHG, ob ein Gutachten der ENHK oder EKD erforderlich ist (E. 6.1). Im unterlassenen Einbezug des ARE für die Beurteilung, ob ein Gutachten der ENHK oder EKD einzuholen ist, liegt eine Verletzung von Art. 7 NHG (E. 6.4.). Gutheissung und Rückweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 29.08.2024 VB.2023.00729
Zurich Verwaltungsgericht 29.08.2024 VB.2023.00729
Zurigo Verwaltungsgericht 29.08.2024 VB.2023.00729

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00729
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Geschäftsnummer:
VB.2023.00729
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.08.2024
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung im ISOS-Gebiet; Beizug kantonale Fachstelle.
Verspätete Rüge (E. 3.2). Die Anforderungen an die Ausfahrt sind erfüllt (E. 3.3). Die Bewilligungsinstanz ist nur zu einer summarischen Prüfung der privatrechtlichen Verhältnisse verpflichtet. Sie darf sich auf die Prüfung der Frage beschränken, ob ein Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzen könnte. Hingegen ist es gemäss § 1 VRG nicht ihre Sache, die Eigentumsverhältnisse – gleich wie ein Zivilrichter – im Einzelnen und endgültig abzuklären (E. 4.1). Die strittigen Eigentumsverhältnisse stehen dem Bauvorhaben nicht entgegen (E. 4.3). Die Grundeigentümer sind von Gesetzes wegen verpflichtet, eine in den Sichtbereich ragende Hecke auf der Höhe von 0,8 m unter der Schere zu halten (E. 5). Kann bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe ein Objekt, das in einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgeführt ist, erheblich beeinträchtigt werden oder stellen sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche Fragen, so hat die zuständige Fachstelle ein Gutachten zu verfassen. Soweit für die Erfüllung einer Bundesaufgabe der Kanton zuständig ist, beurteilt die kantonale Fachstelle nach Art. 25 Abs. 2 NHG, ob ein Gutachten der ENHK oder EKD erforderlich ist (E. 6.1). Im unterlassenen Einbezug des ARE für die Beurteilung, ob ein Gutachten der ENHK oder EKD einzuholen ist, liegt eine Verletzung von Art. 7 NHG (E. 6.4.).
Gutheissung und Rückweisung.
Stichworte:
EIGENTUMSVERHÄLTNISSE
FACHSTELLE
HECKE
ISOS
SICHTBEREICH
VERKEHRSSICHERHEIT
Rechtsnormen:
Art. 6 Abs. I NHG
Art. 7 Abs. I NHG
Art. 25 Abs. II NHG
Art. 23 VErV
Art. 27 Abs. I lit. b VErV
§ 1 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2023.00729
Urteil
der 1. Kammer
vom
29. August 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter
José Krause,
Gerichtsschreiberin
Nicole Rubin.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
beide vertreten durch RA C und RA Dr. D,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    E, vertreten durch RA F,
2.    Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 22. November 2022 erteilte die
Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich E die Bewilligung für den
Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses mit 13 Wohnungen und einer
Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in
Zürich.
II.
Gegen diesen Entscheid erhoben A und B mit Eingabe vom
23. Dezember 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragten die Aufhebung der Baubewilligung. Das Baurekursgericht wies den
Rekurs mit Entscheid vom 3. November 2023 ab.
III.
Hiergegen erhoben A und B mit Eingabe vom 7. Dezember
2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen die Aufhebung des angefochtenen Entscheids
sowie der ihm zugrunde liegenden Baubewilligung. Das Baurekursgericht
beantragte am 18. Dezember 2023 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. Am 29. Januar 2024 beantragte auch die Bausektion des
Stadtrats die Beschwerdeabweisung. Tags darauf ersuchte E unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen um Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten
sei. A und B hielten in ihrer Eingabe vom 21. Februar 2024 an den
gestellten Anträgen fest. Die Bausektion des Stadtrats liess sich am
4. März 2024 nochmals vernehmen. E äusserte sich mit Eingaben vom
18. März 2024 und vom 29. April 2024, zwischenzeitlich ebenso A und B
mit Schreiben vom 15. April 2024. Am 29. April 2024 verzichte die
Bausektion des Stadtrats auf eine weitere Vernehmlassung, worauf sich A und B
nicht mehr äusserten.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die
Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die weiteren
Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 ist der
Quartiererhaltungszone QI4b gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt
Zürich zugeschieden und grenzt nordöstlich an die G-Strasse (auf deren Trottoir
Bäume mit Rabatten wachsen), nordwestlich an die H-Strasse, südöstlich an die
Parzelle Kat.-Nr. 03 der Beschwerdeführenden sowie südwestlich an ein
weiteres überstelltes Grundstück (Kat.-Nr. 04). Der Neubau mit
13 Wohnungen und einer Tiefgarage für 7 Autoabstellplätze, welche im
2. Untergeschoss angeordnet sind, soll das Eckgebäude eines
Blockrandfragmentes (entlang der G-Strasse) ersetzen und die Randbebauung
weiterführen. Die Zufahrt von der G-Strasse her zur Tiefgarage ist im
Grenzbereich zum beschwerdeführerischen Grundstück und über einen Autolift
vorgesehen, wobei neben der Einfahrt ein Warteraum für die Fahrzeuge angelegt
werden soll.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden rügen zunächst, dass die geplante Zufahrt in verschiedener
Hinsicht den (verkehrssicherheits-)rechtlichen Anforderungen nicht entspreche
und daher keine rechtsgenügende Erschliessung des Baugrundstücks vorliege.
3.2
Dem hält
die private Beschwerdegegnerin entgegen, dass in der Rekursschrift diese Rügen
nur teilweise enthalten wären. Somit ist zunächst über die Zulässigkeit der
Rügen betreffend die Erschliessung zu befinden:
3.2.1
Im baurechtlichen Verfahren gilt weitgehend das Rügeprinzip. Innerhalb des
im Baurecht häufig sehr weit gefassten Streitgegenstands wird gleichsam ein
engeres Prozessthema durch die von der Behörde oder den Nachbarn geltend
gemachten Bauverweigerungsgründe abgesteckt. Wer vor dem Baurekursgericht
aufgrund einzelner Rügen – erfolglos – die Aufhebung der Baubewilligung
verlangt hat, kann sich vor Verwaltungsgericht gemäss ständiger Praxis nicht
auf neue Bauhinderungsgründe berufen (VGr, 14. März 2024,
VB.2023.00117, E. 5.6.5; 21. September
2023, VB.2022.00544, E. 3.2 mit weiteren Verweisen).
3.2.2
Die Beschwerdeführenden rügten im Rekurs vom 23. Dezember 2023 die
ungenügende Dimensionierung des Warteraums, weshalb ein aus der Tiefgarage
ausfahrendes Auto das Nachbargrundstück oder die Rabatte auf dem öffentlichen
Grund überfahren müsste, was unzulässig sei. Die Vorinstanz erachtete diese
Befürchtungen als unbegründet.
Im vorliegenden Beschwerdeverfahren rügen die
Beschwerdeführenden nun unter Anführung von § 237 Abs. 2 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und § 4 lit. b
der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) eine
ungenügende Sichtweite auf das Trottoir und damit eine Gefährdung der
Verkehrssicherheit. Diese Rüge ist neu und war mithin nicht Gegenstand der
vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung. Im Rekurs erwähnten die
Beschwerdeführenden die nicht eingehaltenen "Sichtweiten" allein im
Zusammenhang mit der aus ihrer Sicht unzulässigen Anordnung in der
Baubewilligung, auf ihrem Grundstück Kat.-Nr. 03 die Bepflanzung zur
Verbesserung der Sichtverhältnisse für die geplante Ausfahrt auf der Parzelle
Kat.-Nr. 01 zu kürzen. Sie wehrten sich damit gegen Anpassungen an ihrer
Vorgartengestaltung (dazu unten E. 5), womit nicht "allgemein die
Verkehrssicherheit" (so aber nun die Beschwerdeführenden) zum
Streitgegenstand wurde (was auch an der mangelnden Substanziiertheit im
Rekursverfahren scheitern muss).
Die
Rekursinstanz ist nicht verpflichtet, die angefochtene baurechtliche
Bewilligung über die in der Rekursschrift gerügten Punkte hinaus auf Mängel zu
untersuchen (VGr, 11. April 2024, VB.2023.00535, E. 3.2.1).
Die
neuen Vorbringen betreffend ungenügende Sichtweiten auf das Trottoir (u.
a. wegen einem wartenden
Fahrzeug im Warteraum) stützen sich daher nicht auf das Tatsachenfundament des
Rekursentscheids (und wurden auch nicht durch diesen veranlasst), weshalb sie
unzulässig sind.
3.3
Zu prüfen
ist demgegenüber die – in knapper Form bereits im Rekurs erhobene – Rüge, dass
bei der Zufahrt zum Baugrundstück infolge ungenügender Platzverhältnisse mit
einem Überfahren der die Bäume auf dem Trottoir der G-Strasse umsäumenden
Baumrabatten zu rechnen sei. Hierzu legte die Beschwerdeführerin (als, da
es sich auf eine bereits im
vorinstanzlichen Verfahren behauptete Tatsache bezieht,
zulässiges neues
Beweismittel, vgl. § 52 Abs. 1 VRG in Verbindung mit § 20a Abs. 2
VRG;
Marco
Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 52
N. 13) einen verkehrsplanerischen Situationsplan ins Recht, wonach die
Schleppkurven der gleichzeitig (stadtaus- bzw. stadteinwärts) aus dem Autolift
und aus dem Warteraum fahrenden Autos stellenweise die Baumrabatten überlagern.
Damit stellen die Beschwerdeführenden übertriebene
Anforderungen an die Verkehrssicherheit. Vor der Vorinstanz führte die
Baubewilligungsbehörde aus, dass bei einem besetzten Warteraum für ausfahrende
Fahrzeuge selbst an der engsten Stelle eine befahrbare Breite von mindestens
2,5 m verbleibe, was ein Blick in die Baueingabepläne bestätigt. Nötigenfalls,
so die Baubewilligungsbehörde weiter, könne das ausfahrende Fahrzeug bis zur
Trottoirgrenze vorfahren, wodurch genügend Platz für die Einfahrt des wartenden
Fahrzeugs entstehe und hierauf ersteres die Ausfahrt auf das Trottoir sowie die
Strasse fortsetzen könne. In dieser Darlegung, welche im Rekursverfahren
unwidersprochen blieb, ist eine
Beeinträchtigung
der Verkehrssicherheit nicht zu erkennen. Weiter sind die breitenmässigen
Anforderungen an den hier anzutreffenden Ausfahrtstyp A von 3 m (vgl.
die technischen Anforderungen an Ausfahrten im Anhang 2 der Verkehrserschliessungsverordnung)
klar und deutlich übertroffen. Von daher sind die gesetzlichen Voraussetzungen
gegeben. Damit besteht kein Raum
für weitergehende Anforderungen an die
Verkehrssicherheit
, wie sie die
Beschwerdeführenden aufstellen, indem sie mit Rückgriff auf die Schleppkurven
der ein- respektive ausfahrenden Fahrzeuge eine durchgängige
Kreuzungsmöglichkeit verlangen
. Die Rüge verfängt somit nicht und ist
unbegründet.
4.
Die Beschwerdeführenden monieren weiter, dass die mit der
Baubewilligung genehmigte Fällung eines Ahornbaumes aus zivilrechtlichen
Gründen nicht realisiert werden könne.
4.1
Die
Bewilligungsinstanz ist nur zu einer summarischen Prüfung der privatrechtlichen
Verhältnisse verpflichtet. Sie darf sich auf die Prüfung der Frage beschränken,
ob ein Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzen könnte.
Hingegen ist es gemäss § 1 VRG nicht ihre Sache, die Eigentumsverhältnisse
– gleich wie ein Zivilrichter – im Einzelnen und endgültig abzuklären. Die
Bewilligungsinstanz darf sich somit auf die summarische Prüfung der Frage
beschränken, ob ein Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzen
könnte. Schreitet die Behörde ohne Vorliegen des Berechtigungsnachweises zur
Beurteilung des Projekts, muss sie die baurechtliche Bewilligung erteilen, wenn
die materiell-rechtlichen Vorschriften eingehalten sind. Gegen dieses Vorgehen
können sich allfällige am Baugrundstück (mit)berechtigte Drittpersonen nicht
zur Wehr setzen. Sie können mit anderen Worten nicht im Rechtsmittelverfahren
verlangen, dass die bereits erteilte Baubewilligung allein wegen fehlendem oder
ungenügendem Berechtigungsnachweis wieder aufgehoben wird. Ihnen verbleibt
bloss die zivilrechtliche Auseinandersetzung (VGr, 10. Februar 2022, VB.2021.00375,
E. 10.3).
4.2
Die
Vorinstanz erwog, dass es sich bei der Frage, auf welchem Grundstück sich der
fragliche Ahornbaum befinde bzw. in wessen Eigentum dieser stehe, um eine
privatrechtliche Frage handle, die im baurechtlichen Verfahren grundsätzlich
ohne Bedeutung sei. Vorliegend stehe der Fällung des Ahornbaumes aus
öffentlich-rechtlicher Sicht nichts entgegen, da sich der Baum nicht in einem
Baumschutzgebiet gemäss Art. 11a BZO befinde und nicht gemäss § 203 ff.
PBG unter Schutz stehe.
4.3
Hiergegen
wenden die Beschwerdeführenden ein, dass vorliegend auch zivilrechtliche
Gegebenheiten zu berücksichtigen seien, da ohne die Fällung des Ahornbaumes die
Tiefgarage nicht in der vorgesehenen Weise realisiert werden könne und damit
die Erschliessung nicht sichergestellt sei. Mit dieser Argumentation lehnen sie
sich an die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung an, wonach bei privatrechtlich
geordneten Zugängen zu Grundstücken die dauernde und jederzeitige
bestimmungsgemässe Benützung der Zufahrt gesichert sein müsse, was die
Baubewilligungsbehörde bei der Prüfung des Baugesuchs vorfrageweise zu prüfen
habe (etwa VGr, 19. Mai 2021, VB.2020.00574, E. 5.1; 24. Mai 2018,
VB.2017.00334, E. 7.2).
Die Bezugnahme ist indessen verfehlt: Im Falle einer
Verkleinerung der Tiefgarage, welche nach Kurzbericht eines
Baumsachverständigen bei Erhalt des fraglichen Baumes vorgenommen werden
müsste, könnte eine allfällige Unmöglichkeit, genügend Abstellplätze in der
Tiefgarage zu schaffen, anderweitig behoben werden (Schaffung von Parkfeldern
in nützlicher Entfernung vom Baugrundstück, Erstellung einer
Gemeinschaftsanlage oder die Beteiligung an einer solchen, zuletzt eine
Ersatzabgabe, vgl. § 242 ff. PBG und VGr, 5. Mai 2022, VB.2021.00660,
E. 1.2.2). Die Sicherstellung der Erschliessung wäre davon unbetroffen,
weshalb die beschwerdeführerische Einwendung nicht durchdringt.
5.
Die Beschwerdeführenden rügen im Weiteren, dass ihre
Vorgartengestaltung und damit auch die Hecke in einer Höhe von 1,5 m
formell bewilligt sei, weshalb ein Rückschnitt zur Freihaltung der
Sichtbereiche unzulässig sei.
5.1
Die
fragliche Hecke auf dem beschwerdeführerischen Grundstück (Kat.-Nr. 03),
welche gemäss den Erwägungen der strittigen Baubewilligung die Sicht auf das
Trottoir im Bereich der geplanten Ausfahrt aus dem Baugrundstück erheblich
behindere, war Teil der am 9. August 2006 bewilligten Änderung der
Vorgartengestaltung. Die dazugehörigen Baupläne geben den Standort der Hecke
wieder – nördliche Ecke des Grundstücks, unmittelbar angrenzend an das Trottoir
und die östliche Ecke der Bauparzelle – und weisen ihre Höhe mit 1,5 m
aus.
5.2
Für Hecken
beträgt der Abstand von der Strassengrenze (welche das Trottoir umfasst, vgl. § 267
Abs. 1 PBG) mindestens 0,5 m (§ 27 Abs. 1 lit. b VErV).
Denselben Abstand von 0,5 m verlangte die durch die VErV abgelöste
Strassenabstandsverordnung vom 19. April 1978 in § 14. Insofern ist
die den nötigen Abstand zur Strasse missachtende Hecke auf dem Grundstück der
Beschwerdeführenden seit Pflanzung (materiell) zumindest teilweise
baurechtswidrig. Hinzu tritt nun mit Blick auf die projektierte Ausfahrt, dass
die Hecke mit ihrer Höhe von über 0,8 m den Sichtbereich auf die Fahrbahn
vom Baugrundstück aus nicht genügend frei lässt (§ 23 VErV in Verbindung
mit Anhang 3 der VErV).
Die Grundstückseigentümer – das heisst hier die Beschwerdeführenden –
sind insofern von Gesetzes wegen verpflichtet, eine in den Sichtbereich ragende
Hecke auf der Höhe von 0,
8 m unter
der Schere zu halten. Nach
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts spielt sodann keine Rolle, ob die
Ausfahrt erst gebaut werden soll, nachdem die Hecke bereits gepflanzt worden
war (VGr,
15. September 2016, VB.2016.00079, E. 4.2;
siehe die Begründung des Regierungsrats zur VErV [ABl 2019-05-03], S. 41,
wonach sich die Pflicht zur Freihaltung der erforderlichen Sichtbereiche und
damit die Gewährleistung der Verkehrssicherheit nicht nur auf die eigenen,
sondern auch auf fremde Ausfahrten beziehe; vgl. auch Markus Lanter/Daniel Kunz
in: Christoph Fritzsche et al. (Hrsg.), Zürcher Planungs- und Baurecht,
7. Aufl., Wädenswil 2024, S. 1089). Dies muss gerade im vorliegenden
Fall Geltung haben, indem die gewählte Erschliessungslösung über die G-Strasse
und am Rand zum beschwerdeführenden Grundstück mit Blick auf die
Verkehrssicherheit sachlich nachvollziehbar, wenn nicht gar angezeigt,
erscheint: So führte die Bauherrschaft im Rekursverfahren aus, dass die
langrechteckige Form des Baugrundstücks die Erstellung eines Autolifts an der H-Strasse
wegen der ungenügenden Tiefe ab der H-Strasse nicht zuliesse, was
unwidersprochen blieb. Zudem sind gemäss § 16 VErV Ausfahrten im Bereich
von Verzweigungen, vorliegend also im Kreuzungsbereich G-/H-Strasse, in der
Regel nicht zulässig.
5.3
Die Durchsetzung der
Pflicht zur
Herstellung genügender Sichtverhältnisse
überantwortete die Baubewilligungsbehörde der Bauherrschaft, indem sie diese in
der Baubewilligung "zur entsprechenden Kontaktaufnahme mit der
nachbarlichen Grundeigentümerschaft" einlud. Ein solches Vorgehen ist
gerade im vorliegenden Fall, in welchem die angesprochene nachbarliche
Grundeigentümerschaft die Zustellung des baurechtlichen Entscheids verlangte (§ 315
PBG) und damit die Verständigungsbereitschaft miteinander keineswegs auf der
Hand lag, nicht statthaft: Pflanzungen können im Hinblick auf die
Gewährleistung guter Sichtverhältnisse im Strassenverkehr polizeirechtlich
relevant sein (vgl. BGr, 27. März 2017, 1C_424/2016, E. 3.4) und ganz
allgemein handelt es sich bei der rechtsgenügenden Erschliessung um eine grundlegende
Bewilligungsvoraussetzung (vgl. VGr, 1. Oktober 2020, VB.2018.00491, E. 2.1;
9. Februar 2011, VB.2010.00657, E. 7.3.2), von deren Vorliegen sich
die Baubewilligungsbehörde zu überzeugen hat.
Die insofern handlungsverpflichtete Baubewilligungsbehörde
hat somit anstelle der Bauherrschaft auf die nachbarliche Grundeigentümerschaft
zuzugehen und die am 9. August 2006 erteilte Bewilligung zur Änderung der
Vorgartengestaltung (auf Kat.-Nr. 03) in Bezug auf die Höhe der Hecke zu
überprüfen und gegebenenfalls anzupassen. Die Baubewilligungsbehörde vertrat im
Rekursverfahren zwar den Standpunkt, dass sich die baurechtliche Bewilligung
auf die Lage der Hecke beziehe, nicht aber "explizit auf deren Wuchshöhe",
was aber nicht überzeugt, da die Baubewilligungsbehörde nicht im Nachhinein
punktuell gewisse in den genehmigten Plänen eingezeichnete Höhenangaben als unmassgeblich
erklären kann. Im vorliegenden Fall bedarf es somit (anders als in der
Konstellation in
VGr,
15. September 2016, VB.2016.00079, E. 4.2)
einer
individuell-konkreten Anordnung in Form eines neuen, angepassten Bauentscheids.
6.
Die Beschwerdeführenden monieren weiter, dass das
Bundesinventar der schützenswerten
Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (
ISOS) ungenügend
berücksichtigt und die kantonale Fachstelle nicht beigezogen wurde.
6.1
Dadurch,
dass für das strittige Bauvorhaben eine gewässerschutzrechtliche
Ausnahmebewilligung nach Art. 19 des Bundesgesetzes vom 24. Januar
1991 über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG) bzw. Anhang 4 Ziff. 211
Abs. 2 der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV)
erforderlich ist, handelt es sich gemäss Rechtsprechung um eine Bundesaufgabe,
sodass Art. 6 f.
des
Natur- und Heimatschutzgesetzes vom 1. Juli 1966
(NHG) zur
Anwendung gelangt (BGE 145 II 176 E. 3; BGr, 11. April 2019,
1C_217/2018, E. 4.1; VGr, 21. Dezember 2023, VB.2023.00209, E. 5.2.4).
Durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des
Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung,
jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen
Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1
NHG).
Kann bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe ein Objekt, das
in einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgeführt ist, erheblich
beeinträchtigt werden oder stellen sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche
Fragen, so verfasst die Eidgenössische Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK)
oder die Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege (EKD) zuhanden der
Entscheidbehörde ein Gutachten. Die Kommission gibt darin an, ob das Objekt
ungeschmälert zu erhalten oder wie es zu schonen ist (Art. 7 Abs. 2
und Art. 25 Abs. 1 NHG i.
V.
m.
Art. 23 Abs. 4 der dazugehörigen Verordnung vom 16. Januar 1991
[NHV]).
Soweit für die Erfüllung einer Bundesaufgabe der Kanton
zuständig ist, beurteilt die kantonale Fachstelle nach Art. 25 Abs. 2
NHG, ob ein Gutachten der ENHK oder EKD erforderlich ist (Art. 7 Abs. 1
NHG). Im Kanton Zürich ist für den Ortsbildschutz das Amt für Raumentwicklung
(ARE) zuständig (§ 2a Abs. 1 der Kantonalen Natur- und
Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [KNHV]). Art. 7 NHG stellt
keine blosse Ordnungsvorschrift dar. Sind die Voraussetzungen erfüllt, ist eine
Begutachtung durch die ENHK bzw. EKD vorgeschrieben. Erachtet die Fachstelle
ein Gutachten für erforderlich, so sind die kantonalen Entscheidbehörden
verpflichtet, dieses einzuholen. Davon kann nur abgewichen werden, wenn die
Voraussetzungen gemäss Art. 7 Abs. 2 NHG klarerweise nicht vorliegen
(BGr, 10. November 2023, 1C_315/2022, E. 5.3.1, vgl. zum Ganzen BGr,
19. März 2024, 1C_50/2023).
6.2
Das
Baugrundstück ist Teil des ISOS-Objekts Riesbach Nr. 6, welches ein Gebiet
im Sinn des ISOS ist. Ein Gebiet ist ein grösstmöglicher Ortsteil, der dank
räumlichen, architekturhistorischen oder regionaltypischen Merkmalen als
Ganzheit ablesbar ist. Das Gebiet Riesbach Nr. 6 wird wie folgt
beschrieben: "Äusseres Seefeld: Fortsetzung des inneren und mittleren
Seefelds mit durchgehenden Längsachsen und annähernd orthogonalem Strassennetz;
grösstenteils Blockrandbebauungen mit vier- bis sechsgeschossigen Wohnhäusern,
an der Seefeldstrasse mit Läden, in den Hinterbereichen teilweise mit Gewerbe,
v.
a. 2. H. 19./ 1. D.
20. Jh.; einige Ersatzbauten, ab 1950". Das Gebiet Riesbach Nr. 6 ist
mit dem Erhaltungsziel B klassiert. Das Erhaltungsziel B umschreibt
den Erhalt der Struktur. Es bedeutet, die Anordnung und die Gestalt der Bauten
und Freiräume zu bewahren und die für die Struktur wesentlichen Elemente und
Merkmale integral zu erhalten (Art. 9 Abs. 4 der Verordnung über das
Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz vom 13. November
2019 [VISOS]). Die Aufnahme erfolgte insbesondere mit Blick auf die besonderen
räumlichen Qualitäten und die besonderen architekturhistorischen Qualitäten.
6.3
Unbestrittenermassen
wurde die kantonale Fachstelle gemäss Art. 7 Abs. 1 NHG nicht
beigezogen. Die Vorinstanz überprüfte das Bauvorhaben auf Vereinbarkeit mit dem
ISOS und bejahte dies. Sie hielt fest, dass das Projekt die Bebauungsstruktur
(also das Schutzziel) nicht beeinträchtige bzw. eine erhebliche
Beeinträchtigung ohne Weiteres ausgeschlossen werden könne, weshalb vorliegend
auf eine Begutachtung habe verzichtet werden dürfen. Es widerspreche indessen
gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung dem klaren Wortlaut von Art. 7
NHG, wenn das Baurekursgericht anstelle der kantonalen Fachstelle und ohne dass
letztere je zur Stellungnahme eingeladen wurde, befinde, ein Gutachten der
eidgenössischen Kommission sei nicht erforderlich (BGr, 19. März 2024,
1C_50/2023, E. 2.4.2). Es bestünde eine Schwächung der Schutzanliegen des
ISOS, wenn die Entscheidbehörden eine mögliche Beeinträchtigung der
Schutzanliegen eines ISOS-Objekts vorschnell verneinten und von vornherein auf
eine Mitwirkung der kantonalen Fachstelle verzichten würden (a.
a.
O., E. 2.4.3).
6.4
Aufgrund
dessen, dass sich die geplante Neubaute innerhalb eines ISOS-Gebiets mit dem
Erhaltungsziel B befindet, kann eine Beeinträchtigung des Inventarobjekts durch
das Bauvorhaben nicht offensichtlich ausgeschlossen werden. Auch wenn das
Baurekursgericht einen Einfluss des Bauvorhabens auf die Schutzziele verneinte,
wies es auf das erhöhte Volumen des Ersatzneubaus im Vergleich zur
Bestandesbaute hin und setzte sich mit den Schutzzielen in einer ausführlichen
Erwägung auseinander, was zeigt, dass eine Beeinträchtigung nicht von
vornherein ausgeschlossen werden kann. Dies vermag ebenso wenig der Hinweis der
Bauherrschaft und der Vorinstanz auf das angeblich verhältnismässig grosse
ISOS-Gebiet Riesbach Nr. 6 (was sich ohnehin nur schon mit Blick auf das
ISOS-Gebiet Riesbach Nr. 1 nicht bestätigt) zu bewirken. Ferner führt der
Umstand, dass das Bauvorhaben in der Quartiererhaltungszone realisiert werden
soll, allein nicht dazu, dass es der Beurteilung durch die kantonalen
Fachstelle vorenthalten werden dürfte, lag doch dem massgeblichen Urteil des
Bundesgerichts vom 19. März 2024 (1C_50/2023) ebenso ein Projekt in der
Quartiererhaltungszone zugrunde (vgl. VGr, 29. November 2022, VB.2022.00246,
E. 3). Insgesamt liegt vor diesem Hintergrund im unterlassenen Einbezug
des ARE für die Beurteilung, ob ein Gutachten der ENHK oder EKD einzuholen ist,
eine Verletzung von Art. 7 NHG.
Die Beschwerde ist daher gutzuheissen. Dies führt zur
Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids sowie der angefochtenen
Baubewilligung und zur Rückweisung an die Beschwerdegegnerin 2.
7.
Gemäss § 65 Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG tragen die Verfahrensbeteiligten die Kosten in der Regel entsprechend ihrem
Unterliegen. Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung ist in Bezug auf die
Verlegung der Gerichts- und Parteikosten als Obsiegen zu behandeln, wenn die
Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr,
28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2). Die Gerichts- sowie die
Rekurskosten sind demgemäss den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte
aufzuerlegen. Die Beschwerdegegnerin 1 ist zu verpflichten, den
Beschwerdeführenden für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG).
8.
Beim vorliegenden Urteil handelt es sich um einen
Rückweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsätzlich als Zwischenentscheid
qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) weiterziehen lässt (BGE
134 II 137 E. 1.3.2).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen.
Der
Entscheid der Bausektion der Stadt Zürich vom 22. November 2022 und der
Entscheid des Baurekursgerichts vom 3. November 2023 werden aufgehoben.
Die Sache wird im Sinn der Erwägungen an die Beschwerdegegnerin 2 zum
Neuentscheid zurückgewiesen.
Die
den Beschwerdeführenden auferlegten Rekurskosten von Fr. 7'180.- werden
neu den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    280.--
Zustellkosten,
Fr. 5'780.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte
auferlegt.
4.    Die
Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden eine
Parteientschädigung für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren von insgesamt
Fr. 4'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft
dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht;
c)    das Bundesamt für Kultur (BAK).