zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00723 · 2026-01-29 · de
Raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung(Wiederaufnahme VB.2022.00145)

[Umbau eines kommunal unter Schutz gestellten, in der Landwirtschaftszone gelegenen ehemaligen Vielzweckbauernhauses in ein Wohnhaus mit sieben Wohneinheiten] Allgemeine Hinweise zu den Voraussetzungen für die vollständige Zweckänderung einer als schützenswert anerkannten Baute gestützt auf Art. 24d RPG (E. 3.1). Beim betroffenen Gebäude sind nicht nur die geschlossenen Fassaden im Ökonomieteil, sondern vor allem auch die geschlossene, ruhige Dachfläche charakteristisch bzw. schutzwürdig. Insbesondere die im Zusammenhang mit dem Einbau von drei Wohneinheiten im Dachgeschoss beabsichtigten Dachaufbauten machen Eingriffe in die Dachkonstruktion erforderlich, welche die diesbezüglichen Schutzziele erheblich beeinträchtigen (E. 4.4.1). Eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des betroffenen Schutzobjekts ist auch bei einem Umbau ohne zusätzliche Wohneinheiten im Dachgeschoss möglich (E. 4.4.2 f.). Das umstrittene Umbauprojekt mit dem Dachausbau verstösst daher gegen Art. 24d Abs. 3 lit. b und Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG (E. 4.4.4) und ist auch nach Art. 24d RPG in der revidierten bzw. seit 1. Januar 2026 in Kraft stehenden Fassung nicht bewilligungsfähig (E. 4.5). Abweisung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00723
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00723
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.01.2026
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung(Wiederaufnahme VB.2022.00145)
[Umbau eines kommunal unter Schutz gestellten, in der Landwirtschaftszone gelegenen ehemaligen Vielzweckbauernhauses in ein Wohnhaus mit sieben Wohneinheiten]Allgemeine Hinweise zu den Voraussetzungen für die vollständige Zweckänderung einer als schützenswert anerkannten Baute gestützt auf Art. 24d RPG (E. 3.1). Beim betroffenen Gebäude sind nicht nur die geschlossenen Fassaden im Ökonomieteil, sondern vor allem auch die geschlossene, ruhige Dachfläche charakteristisch bzw. schutzwürdig. Insbesondere die im Zusammenhang mit dem Einbau von drei Wohneinheiten im Dachgeschoss beabsichtigten Dachaufbauten machen Eingriffe in die Dachkonstruktion erforderlich, welche die diesbezüglichen Schutzziele erheblich beeinträchtigen (E. 4.4.1). Eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des betroffenen Schutzobjekts ist auch bei einem Umbau ohne zusätzliche Wohneinheiten im Dachgeschoss möglich (E. 4.4.2 f.). Das umstrittene Umbauprojekt mit dem Dachausbau verstösst daher gegen Art. 24d Abs. 3 lit. b und Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG (E. 4.4.4) und ist auch nach Art. 24d RPG in der revidierten bzw. seit 1. Januar 2026 in Kraft stehenden Fassung nicht bewilligungsfähig (E. 4.5). Abweisung.
Stichworte:
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONEN
DACHAUFBAUTEN
SCHUTZ DER IDENTITÄT
SCHUTZWÜRDIGKEIT
WIRTSCHAFTLICHE TRAGBARKEIT
ZWECKÄNDERUNG
Rechtsnormen:
Art. 24 Abs. II lit. b RPG
Art. 24d Abs. II lit. a RPG
Art. 24d Abs. II lit. b RPG
Art. 24d Abs. III lit. b RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2024.00723
Urteil
der
3. Kammer
vom 29. Januar 2026
Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz),
Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichter Franz Kessler Coendet,
Gerichtsschreiberin Eva Heierle.
In Sachen
A,
vertreten durch RA B
und/oder RA C,
Beschwerdeführer,
gegen
Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerin,
und
1.    Gemeinderat Winkel,
2.    Zürcher Heimatschutz ZVH,
Mitbeteiligte,
betreffend raumplanungsrechtliche
Ausnahmebewilligung
(Wiederaufnahme VB.2022.00145),
hat sich ergeben:
I.
A.
Im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen
Schutzobjekte der Gemeinde Winkel ist das ehemalige Vielzweckbauernhaus an der D-Strasse 01
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 (alt Kat.-Nr. 03) im Ortsteil Rüti
aufgeführt. Die betroffene Parzelle ist in der kantonalen Landwirtschaftszone
gelegen. Im Rahmen eines vom Zürcher Heimatschutz (ZVH) beim Baurekursgericht
angestrengten Rekursverfahrens gegen die Entlassung des Schutzobjekts aus dem Inventar
schlossen der Grundeigentümer, A, und der Gemeinderat Winkel am 15. April
2019  nach Absprache mit dem ZVH  einen Schutzvertrag. Letzterer steht unter
der Bedingung, dass dem Grundeigentümer die Baubewilligung für das Baugesuch
entsprechend dem angehefteten Richtprojekt rechtskräftig erteilt werde,
ansonsten der Vertrag entschädigungslos dahinfalle. Nach Vorliegen des Vertrags
wurde das Rekursverfahren am 6. Juni 2019 abgeschrieben.
B.
Am 1. Oktober
2019 reichte A gestützt auf das erwähnte Richtprojekt das Baugesuch für den
Umbau des ehemaligen Bauernhauses zu einem Mehrfamilienhaus ein. Die
Baudirektion des Kantons Zürich verweigerte dem Gesuch mit Verfügung vom 14. Juni
2021 die raumplanungsrechtliche Bewilligung und Ausnahmebewilligung. Die
Gemeinde Winkel eröffnete A die kantonale Verfügung am 19. Juli 2021.
II.
A gelangte mit Rekurs vom 18. August
2021 an das Baurekursgericht. Er beantragte die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids und die Erteilung der "kantonalen Umnutzungsbewilligung".
Das Baurekursgericht nahm den Gemeinderat Winkel als Mitbeteiligten und den ZVH
als Beigeladenen in das Rekursverfahren auf und wies das Rechtsmittel mit
Entscheid vom 3. Februar 2022 ab.
III.
A.
Am 9. März 2022 führte A Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragte, unter Aufhebung des angefochtenen Entscheids
sei die nachgesuchte Umnutzungsbewilligung zu erteilen. Eventualiter sei die
Sache zur Neubeurteilung an das Baurekursgericht zurückzuweisen, unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen für das Beschwerde- und das Rekursverfahren zulasten
der Baudirektion des Kantons Zürich. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde
mit Urteil vom 20. April 2023 (VB.2022.00145) ab
(Dispositivziffer 1), setzte die Gerichtsgebühr auf Fr. 3300.- und
die Zustellkosten auf Fr. 315.- fest (Dispositivziffer 2), auferlegte
die Gerichtskosten A (Dispositivziffer 3) und sprach keine
Parteientschädigung zu (Dispositivziffer 4).
B.
Das Bundesgericht hiess eine von A gegen das
verwaltungsgerichtliche Urteil erhobene Beschwerde mit Urteil vom 6. November
2024 (1C_289/2023) gut. Es hob das angefochtene Urteil auf und wies die Sache
zur neuen Beurteilung an das Verwaltungsgericht zurück
(Dispositivziffer 1).
C.
Nach Eingang des bundesgerichtlichen Urteils eröffnete das
Verwaltungsgericht das vorliegende Geschäft und zog den eigenen Entscheid vom
20. April 2023 sowie die vom Bundesgericht zurückerhaltenen bisherigen
Akten bei.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Im
Anschluss an einen Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts wird das kantonale
Verfahren in dem Zustand wieder aufgenommen, in welchem es sich unmittelbar vor
dem Erlass des aufgehobenen Entscheids befunden hat.
1.2
Für die
erneute Beurteilung durch die kantonalen Instanzen sind die Erwägungen des
Bundesgerichts verbindlich. Dies gilt sowohl für Punkte, für die keine
Rückweisung erfolgt ist und die damit "definitiv" entschieden sind,
als auch für die Erwägungen, welche die Rückweisung umschreiben (VGr, 11. Oktober
2023, VB.2023.00472, E. 1.1; Johanna Dormann, Basler Kommentar zum
Bundesgerichtsgesetz [BGG], 3. A., 2018, Art. 107 N. 18).
2.
2.1
Der
Beschwerdeführer hat sich für sein Baugesuch hauptsächlich auf Art. 24d
Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700)
berufen. Danach kann die vollständige Zweckänderung von als schützenswert
anerkannten Bauten und Anlagen (ausserhalb der Bauzonen) zugelassen werden,
wenn diese von der zuständigen Behörde unter Schutz gestellt worden sind (lit. a)
und ihre dauernde Erhaltung nicht anders sichergestellt werden kann
(lit. b). Nach Art. 24d Abs. 3 RPG darf die Bewilligung nur
erteilt werden, wenn die Baute oder Anlage für den bisherigen Zweck nicht mehr
benötigt wird, für die vorgesehene Nutzung geeignet ist und keine Ersatzbaute
zur Folge hat, die nicht notwendig ist (lit. a); die äussere Erscheinung
und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert bleiben
(lit. b); höchstens eine geringfügige Erweiterung der bisherigen
Erschliessung notwendig ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im
Zusammenhang mit der vollständigen Zweckänderung der Bauten und Anlagen
anfallen, auf deren Eigentümer überwälzt werden (lit. c); die
landwirtschaftliche Bewirtschaftung des umliegenden Grundstücks nicht gefährdet
ist (lit. d) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen
(lit. e).
2.2
Wie das
Bundesgericht im Urteil vom 6. November 2024 wiedergab, hatte das
Verwaltungsgericht den Bauabschlag bei der Überprüfung nach Art. 24d RPG
zur Hauptsache unter Hinweis auf § 207 Abs. 2 des kantonalen
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1)
geschützt. Diese Bestimmung sieht vor, dass die Betreuung eines
Denkmalschutzobjekts durch das anordnende Gemeinwesen zu übernehmen und vom
Eigentümer zu dulden ist, wenn die Schutzmassnahmen in unzumutbarer Weise die
allgemeine Pflicht des Eigentümers zum Grundstücksunterhalt übersteigen;
vorbehalten bleiben abweichende Vereinbarungen des öffentlichen Rechts und der
Übernahmeanspruch. Nach dem Verständnis des Verwaltungsgerichts würden zufolge
der in § 207 Abs. 2 PBG statuierten Unterhaltspflicht des
Gemeinwesens praktisch keine Anwendungsfälle von Art. 24d Abs. 2 RPG
im Kanton Zürich verbleiben. Das Verwaltungsgericht habe geäussert, diese
gesetzlich zwingende Pflicht des Gemeinwesens lasse sich nicht in einem
Schutzvertrag nach § 205 lit. d PBG wegbedingen. Deshalb habe es die
Voraussetzung von Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG im konkreten Fall
als nicht erfüllt angesehen und offengelassen, ob die Anforderungen von
Art. 24d Abs. 3 RPG eingehalten seien (a.
a.
O.,
E. 2.3).
2.3
Das
Bundesgericht hat hingegen erwogen, § 207 Abs. 2 PBG knüpfe (für die
Frage der Betreuung) nicht an dieselbe Voraussetzung wie Art. 24d
Abs. 2 lit. b RPG an, sodass nicht gesagt werden könne, es greife in
jedem Fall mit Sicherheit entweder eine Betreuungspflicht des Gemeinwesens oder
eine raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung. Der vorliegende Fall sei nicht
mit jenem im Urteil des Bundesgerichts 1C_397/2011 vom 9. Januar 2014 vergleichbar;
damals habe im Streit gelegen, ob die Voraussetzungen von § 207 Abs. 2
PBG erfüllt seien, hier gehe es um Art. 24d Abs. 2 RPG. Zudem habe
der Beschwerdeführer vorliegend im kantonalen Verfahren eine Aufstellung der
denkmalschutzrechtlichen Instandstellungs- und Erhaltungskosten vorgelegt, auch
wenn diese Aufstellung Positionen enthalte, die nach Auffassung der
Vorinstanzen nicht berücksichtigt werden könnten. Unter diesen Umständen
verletze es Bundesrecht, dass das Verwaltungsgericht die Voraussetzungen für
eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24d Abs. 2 RPG unter blossem
Hinweis auf § 207 Abs. 2 PBG verweigert habe, ohne sich dazu zu
äussern, ob letztere Bestimmung im vorliegenden Fall anwendbar sei. Die Sache
sei deshalb zurückzuweisen, damit das Verwaltungsgericht dies entweder nachhole
oder gegebenenfalls begründe, weshalb die Bewilligung aus einem anderen Grund
zu verweigern sei (a.
a.
O., E. 2.6).
3.
3.1
3.1.1
Art. 24d Abs. 2 RPG setzt zum einen voraus, dass die Baute
ausserhalb der Bauzonen, deren Zweck geändert werden soll, als schützenswertes
Einzelobjekt formell unter Schutz gestellt worden ist. Zum anderen muss die
Baute als Einzelobjekt auch materiell schützenswert sein (BGE 147 II 465
E. 4.3.1). Im kantonalen Verfahren über die Ausnahmebewilligung nach
Art. 24d Abs. 2 RPG ist zu prüfen, ob der Schutz der Baute, deren
Zweck geändert werden soll, im Licht dieser Bundesbestimmung gerechtfertigt ist
(vgl. BGE 147 II 465 E. 4.3.2). Dabei ist die Voraussetzung, dass ein
schützenswertes Objekt besteht, von der Frage der Zulässigkeit von
Veränderungen in der äusseren Erscheinung sowie der baulichen Grundstruktur zu
trennen.
3.1.2
Das Tatbestandsmerkmal von Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG,
wonach die dauernde Erhaltung nicht anders sichergestellt werden kann, verweist
auf das Motiv der Ausnahme: Einem Schutzobjekt soll ökonomisch der
Weiterbestand ermöglicht werden. Eine Zweckänderung soll nur so weit erlaubt
werden, als dies für den Schutzzweck nötig ist. Es besteht damit nicht ohne
Weiteres ein Anspruch darauf, das ganze Volumen der geschützten Baute einer
intensiven zonenwidrigen Nutzung (z.
B. Wohnfläche) zuzuführen. Reicht beispielsweise die
Umnutzung eines Teilvolumens zu Wohnraum, um die Erhaltung der Baute zu
sichern, so darf nicht das ganze Volumen umgenutzt werden (Rudolf Muggli in:
Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der
Bauzone, Zürich etc. 2017, Art. 24d N. 25). Bei der Umnutzung muss
sodann der Schutzwert der Baute erhalten bleiben (vgl. Chantal Dupré in: Heinz
Aemisegger et al. [Hrsg.], Kommentar RPG, Zürich etc. 2010, Art. 24d
N. 40). Geringe bauliche Veränderungen sind zulässig. Die tradierten
Nutzungen müssen aber ablesbar bleiben (Bundesamt für Raumplanung [ARE],
Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen für den Vollzug,
2000/2001, Abschnitt III [Kriterien für die Festlegung der Schutzwürdigkeit von
Bauten und Anlagen nach Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG sowie Art. 39
RPV] S. 5). Das Tatbestandsmerkmal von Art. 24d Abs. 3 lit. b
RPG in der bisherigen Fassung präzisiert zudem, dass die baulichen
Veränderungen die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur nicht
wesentlich verändern dürfen (dazu Muggli, Art. 24d N. 28).
3.2
Die
Vorinstanz hat das Bauprojekt eingehend anhand der Tatbestandsmerkmale von
Art. 24d Abs. 2 lit. b und Abs. 3 lit. b RPG geprüft.
Dabei ist sie zum Schluss gekommen, die geplanten Umbauten würden die
Schutzziele des Objekts zu weitgehend schmälern und die beanspruchte
Nutzungsintensivierung sei nicht nachgewiesenermassen notwendig zur
Sicherstellung der Tragbarkeit für die Objektserhaltung. Sollte sich ergeben,
dass diese Beurteilung der gebotenen Sachverhalts- und Rechtsprüfung standhält,
so fehlt es an der Bewilligungsfähigkeit nach Art. 24d Abs. 2 RPG,
weil die Erhaltung des Objekts auch noch mit einer weniger weitgehenden
Umnutzung bzw. baulichen Veränderung  selbst ohne Rückgriff auf eine
Unterhaltspflicht des Gemeinwesens nach § 207 Abs. 2 PBG  erwartet
werden kann. Bei einem solchen Ergebnis vermöchte das Verwaltungsgericht in
Entsprechung des bundesgerichtlichen Rückweisungsurteils den Bauabschlag nun
aus einem anderen Grund zu schützen (vgl. oben E. 2.3). Demzufolge würden
sich weitere, allenfalls über den Einzelfall hinausweisende Erwägungen zum
Verhältnis von § 207 Abs. 2 PBG zu Art. 24d Abs. 2 RPG
erübrigen. Nachstehend ist somit im Rahmen der Einzelfallprüfung die konkrete
Vereinbarkeit des Bauprojekts mit Art. 24d Abs. 2 lit. b und
Abs. 3 lit. b RPG im Sinn der vorstehenden Ausführungen zu prüfen.
3.3
Beizufügen
bleibt an dieser Stelle, dass das betroffene Gebäude aufgrund des
Schutzvertrags vom 15. April 2019 formell unter Denkmalschutz steht. Das Vorliegen
einer materiell als schützenswert zu anerkennenden Baute hat das
Verwaltungsgericht im ersten Rechtsgang bejaht. Das Verwaltungsgericht ist nach
seiner Praxis im zweiten Rechtsgang an diese  diskutable 
Beurteilung gebunden (vgl. Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,
Zürich etc. 2014, § 42 N. 20). Sodann ist die Betitelung des
kantonalen Bauentscheids vom 14. Juni 2021 (auch) mit der Überschrift
"[] im Geltungsbereich einer überkommunalen Schutzanordnung"
weiterhin  wie die Vorinstanz zu Recht festhielt und worauf in Anwendung von
§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG verwiesen
werden kann  als offensichtliches Versehen zu betrachten. Inhaltlich ging die
Beschwerdegegnerin stets (nur) von einem kommunalen Schutzobjekt aus. Daher ist
der Anwendungsbereich von Art. 24d Abs. 2 RPG grundsätzlich eröffnet.
Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs dadurch, dass die
Beschwerdegegnerin das Gutachten der E GmbH vom 2. September 2016 nicht
konsultiert und auch das Innere des Gebäudes nie besichtigt habe, stösst in
diesem Zusammenhang ins Leere.
4.
4.1
Vorliegend
ist vom Grundsatz auszugehen, dass Gegenstand der freien Überprüfung durch die
kantonal zuständige Behörde nicht nur die materielle Schutzwürdigkeit im Rahmen
von Art. 24d Abs. 2 RPG, sondern auch die Wahrung der Identität nach
Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG in der bisherigen Fassung bildet
(vgl. oben E. 3.1.1). Es ist nicht zu beanstanden, dass die
Beschwerdegegnerin für beide Fragen die kantonale Denkmalpflege beigezogen hat.
Entgegen dem Beschwerdeführer ist das zulässige Veränderungspotenzial bei der
betroffenen Baute nicht bereits abschliessend durch den kommunalen
Schutzvertrag vorgezeichnet.
4.2
Die
Baudirektion und die Vorinstanz schlossen sich der Bewertung der kantonalen
Denkmalpflege an, wonach beim betroffenen Gebäude nicht nur die geschlossenen
Fassaden im Ökonomieteil, sondern vor allem auch die geschlossene, ruhige
Dachfläche charakteristisch bzw. schutzwürdig seien. Die Durchdringung der
durchlaufenden Dachfläche zu Belichtungszwecken führe zu einer klaren optischen
Veränderung zugunsten eines Wohncharakters. Es gehe zu wenig weit, wenn die
geschlossene, ruhige Dachfläche gemäss Schutzvertrag nur grundsätzlich erhalten
werden müsste. Vielmehr würden die vorgesehenen Dachaufbauten dieses Schutzziel
beeinträchtigen. Auch zeichne sich der Ökonomieteil insbesondere durch die
gemauerte strassenseitige Trauffassade und die ebenfalls gemauerte Giebelfassade
an der Nordseite aus. Es genüge nicht, dem Gebäude durch eine perforierte
Holzschalung ein für Ökonomieteile typisches Aussehen zu verleihen und
dergestalt die optische Unterscheidung zwischen dem Wohn- und dem Ökonomieteil
beizubehalten. Vielmehr sei der Ökonomieteil in seiner individuellen,
besonderen Gestaltung und Erscheinung zu erhalten, nicht nur was das
geschlossene Erscheinungsbild der Fassade, sondern auch was die
Materialisierung anbelange. Im Widerspruch zum Erhalt des geschlossenen
Charakters der nördlichen Giebelfassade ständen grundsätzlich auch die
zusätzlichen Fensteröffnungen, die aber für sich allein betrachtet noch nicht
zu beanstanden wären. Insgesamt führe das Bauprojekt mit den Anpassungen, die
der Schutzvertrag zulassen wolle, zu einer wesentlichen Veränderung der
äusseren Erscheinung und stehe im Widerspruch zu Art. 24d Abs. 3 lit. b
RPG. Zu den vom Beschwerdeführer eingereichten Renditeberechnungen fügte die
Vorinstanz bei, damit lasse sich die Wirtschaftlichkeit der Nutzung des
betroffenen Gebäudes nach dem geplanten Umbau bzw. der Sanierung nicht
beurteilen. Weiter verwarf sie den vom Beschwerdeführer postulierten objektiven
Bedarf für eine Zielrendite von 2,5 % bei der betroffenen Liegenschaft.
Vielmehr gelte es nach Art. 24d Abs. 2 RPG lediglich den
Weiterbestand des Schutzobjekts mit einer ökonomisch sinnvollen Nutzung zu
ermöglichen. Diese sei dann gegeben, wenn die Kosten gedeckt seien und ein
angemessener Ertrag für die eingesetzten Mittel verbleibe. Die Vorinstanz
erinnerte daran, dass der Gesetzgeber in Art. 24c Abs. 2 RPG
bezüglich landwirtschaftlicher Wohnbauten mit angebautem Ökonomieteil davon
ausgehe, ein wirtschaftlich sinnvoller Weiterbestand sei bereits mit einer
zulässigen Erweiterung der Wohn- und Nebenflächen gemäss Art. 42 Abs. 3
der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) möglich.
Im Licht dieser Vorschrift erscheine es im vorliegenden Fall in Anwendung von
Art. 24d Abs. 2 RPG von vornherein nicht als plausibel, dass die
Wirtschaftlichkeit erst mit einer massiven und maximalen Nutzungsintensivierung
gegeben sein solle.
4.3
Der
Beschwerdeführer macht demgegenüber geltend, mit den geplanten Dachaufbauten
werde die geschlossene Erscheinung der Dachfläche nicht in einer mit den
Schutzzielen gemäss Gutachten der E GmbH unvereinbaren Weise verunklärt.
Zur Holzschalung bei der strassenseitigen Trauffassade erinnert der
Beschwerdeführer daran, dass dieses gestalterische Element auf Wunsch des
fachkundigen Mitbeteiligten 2 hinzugefügt worden sei. Er bestreitet, dass
die Sichtbarkeit der muralen Elemente bei dieser Fassade denkmalpflegerisch
wesentlich sei. Im Übrigen werde die Substanz des Mauerwerks auch auf der
Trauffassade beibehalten und komme diese im unteren Absatz der Trauffassade
auch noch optisch zur Geltung. Im Hinblick auf die Renditeberechnungen besteht
er auf der Notwendigkeit einer minimalen Zielrendite von 2,5 %. Er hält
dafür, mit den von ihm vorgelegten Berechnungen hinreichend dargelegt zu haben,
dass bei einem Ausbau ohne Wohnnutzungen im Dachgeschoss die Wirtschaftlichkeit
nicht gegeben wäre und er somit auf die umstrittene Nutzungsintensivierung zur
denkmalpflegerischen Gebäudeerhaltung angewiesen sei. Falls zusätzliche
Kostenberechnungen zur finanziellen Tragbarkeit erforderlich sein sollten, so
sei dafür ein gerichtliches Gutachten einzuholen.
4.4
4.4.1
Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass die Erhaltung der
geschlossenen, ruhigen Dachfläche zu den wesentlichen Schutzzielen beim
betroffenen Schutzobjekt gehört. Unabhängig davon, dass die kantonale
Denkmalpflege über eigenes Fachwissen verfügt, ist ihre fachliche Bewertung in
genügender Weise mit dem Gutachten der E GmbH vereinbar. Auch in Letzterem
wird die Bedeutung der historischen Dachkonstruktion betont. Im Mitbericht der
kantonalen Denkmalpflege wird darauf hingewiesen, dass bei einer Beibehaltung
des Kaltdachs (Estrichboden als Dämmebene) die Gebäudestruktur und die
Dachkonstruktion massgeblich entlastet werden und dadurch ein Beitrag zum
Beibehalt der wichtigen äusseren Erscheinung geleistet werden könnte. Der
Mitbeteilige 2 hat Durchbrechungen des Dachs wie Dachflächenfenster und
Schleppgauben denkmalpflegerisch positiv gewürdigt, weil damit die
Dachkonstruktion freigespielt und im Gebäudeinnern erlebbar gemacht werde.
Dieser Einwand ändert aber nichts daran, dass bei diesen Durchbrechungen des
Dachs Eingriffe in die Dachkonstruktion erforderlich sind und die
diesbezüglichen Schutzziele erheblich beeinträchtigt werden.
4.4.2
Beim betroffenen Baugesuch ist der Einbau von insgesamt sieben
Wohneinheiten in den zwei Vollgeschossen und im Dachgeschoss geplant (drei
Wohneinheiten im alten Wohnteil und vier Wohneinheiten im alten Ökonomieteil).
Der Beschwerdeführer hat bei der Darlegung seiner Kostenermittlungen im
erstinstanzlichen Verfahren den Aufwand für Sanierung und Umbauten zur
Ermöglichung der sieben Wohneinheiten auf rund Fr. 4,224 Mio.
veranschlagt. Dabei setzte er Grundkosten für die Sanierung der Aussenhülle und
den Umbau des alten Wohnteils zu drei Wohneinheiten von rund Fr. 3,04 Mio.
ein und veranschlagte für jede zusätzliche Wohneinheit im alten Ökonomieteil
Zusatzkosten von je Fr. 296'000.-. Er wies darauf hin, dass die
Zusatzkosten pro Wohnung sich bei einer Verringerung der Zahl Wohneinheiten im
alten Ökonomieteil erhöhen würden. Im Rekursverfahren reichte er eine
Präzisierung zur Korrektur der Kostenschätzung für den Fall ein, dass das
Dachgeschoss nicht ausgebaut würde. Bei dieser Variante würden je eine
Wohneinheit im Dachgeschoss im alten Wohnteil und im alten Ökonomieteil
entfallen. Dabei gelangte der Beschwerdeführer zu einer Reduktion der Kosten
von insgesamt Fr. 4,224 Mio. auf etwa Fr. 3,741 Mio. Diesem Aufwand
stellte er den erwarteten Vermietungsertrag gegenüber. Dieser soll bei einer
Vermietung der sieben Wohneinheiten insgesamt rund Fr. 113'000.- pro Jahr
betragen und bei einer Vermietung von nur fünf Wohneinheiten, also ohne solche
im Dachgeschoss, total ca.  Fr. 81'000.-. Daraus leitete der
Beschwerdeführer ab, dass die Zielrendite von 2,5 % nur beim Vollausbau
mit sieben Wohneinheiten leicht übertroffen und bei fünf Wohneinheiten ohne
Dachgeschoss deutlich unterschritten werde. Ein Umbau unter Verzicht auf den
Dachausbau sei somit finanziell nicht tragbar.
4.4.3
Auch wenn mit dieser finanziellen Grobschätzung die für die Restaurierung
und langfristige Erhaltung des Schutzobjekts tatsächlich notwendigen Kosten
nicht ausgewiesen sind, fällt auf, dass die Beschwerdegegnerin  unter Hinweis
auf die übereinstimmende Ansicht der kantonalen Denkmalpflege  die
Finanzierbarkeit der Instandstellung und langfristigen Erhaltung der
historischen Bausubstanz bereits mit einem Ausbau ohne separate Wohneinheiten
im Dachgeschoss als gegeben annahm. Der vom Beschwerdeführer eingereichten
Grobabschätzung ist eine dahingehend eingeschränkte Aussagekraft zuzubilligen,
als dass sich daraus die Erwartbarkeit eines namhaften und substanziellen
Mietertrags für die eingesetzten Mittel bereits bei einer
Nutzungsintensivierung mit fünf Wohneinheiten (unter Verzicht auf einen
Dachausbau) ableiten lässt. Sodann kann dem Beschwerdeführer nicht gefolgt
werden, wenn er behauptet, (auch) bei einem denkmalpflegerischen Schutzobjekt
ausserhalb der Bauzonen sei eine finanzielle Tragbarkeit erst bei einer Zielrendite
von 2,5 % anzunehmen. Vielmehr kann mit der Beschwerdegegnerin bereits bei
dem vom Beschwerdeführer eingesetzten Mietertrag im Verhältnis zu den Kosten
für den Fall eines Umbaus ohne zusätzliche Wohneinheiten im Dachgeschoss von
einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung für das betroffene Schutzobjekt
ausserhalb der Bauzonen ausgegangen werden. Dabei ist auch das bereits
angesprochene Schutzziel der Erhaltung der historischen Dachkonstruktion und
der geschlossenen, ruhigen Dachfläche stark zu gewichten. Folglich lässt sich
die Frage, ob ein Vollausbau für die Sicherstellung der Tragbarkeit für die
Objektserhaltung nötig ist, bereits mit den aktenkundigen Grobschätzungen des
Beschwerdeführers hinlänglich in abschlägigem Sinn beurteilen. Unter diesen
Umständen erübrigt sich für das vorliegende Verfahren die Einholung des
beantragten Gutachtens zur finanziellen Tragbarkeit.
4.4.4
Demzufolge verstösst das umstrittene Umbauprojekt mit dem Dachausbau nicht
nur gegen Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG in der bisherigen Fassung,
sondern steht darüber hinaus im Widerspruch zu Art. 24d Abs. 2 lit. b
RPG. Es lässt sich annehmen, dass sich die Erhaltung des Schutzobjekts auch
unter Verzicht auf einen Dachausbau bzw. auf zusätzliche Wohneinheiten im
Dachgeschoss (ohne Rückgriff auf § 207 Abs. 2 PBG) in einer für die
Grundeigentümerschaft finanziell tragbaren bzw. auch insoweit zumutbaren Weise
sicherstellen lässt. Es würde dem fundamentalen Grundsatz der Trennung von
Baugebiet und Nichtbaugebiet zuwiderlaufen, wenn vorliegend ohne Notwendigkeit
im Sinn von Art. 24d Abs. 2 RPG Wohnraum im Dachgeschoss geschaffen
werden dürfte. Aus diesem Grund erweist sich das fragliche Bauprojekt als nicht
bewilligungsfähig. Bei diesem Ergebnis braucht der erhobenen Rüge der
Verletzung der Gemeindeautonomie nicht weiter nachgegangen zu werden.
4.4.5
Anzumerken ist an dieser Stelle mit Blick auf die von der Vorinstanz
beanstandete Holzschalung an der Trauffassade, dass die denkmalpflegerische
Auseinandersetzung über dieses gestalterische Element die Umnutzung des
Ökonomieteils zu Wohnzwecken nicht wesentlich beeinflussen dürfte. Bereits die
bisherige strassenseitige Trauffassade weist einige Sprossenfenster auf. Es
lässt sich annehmen, dass auch mit einer grundsätzlichen Erhaltung der
Sichtbarkeit der muralen Elemente bei dieser Trauffassade eine wohnhygienisch
ausreichende Belichtung für die vorgesehene Nutzungsintensivierung im Erd- und
Obergeschoss realisiert werden kann. Dem Mitbericht der kantonalen
Denkmalpflege kann nichts anderes entnommen werden. Daraus ist zu schliessen,
dass die Punkte zur Ausgestaltung der strassenseitigen Trauffassade einzig den
Spielraum von Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG beschlagen und  anders
als bei der umstrittenen Nutzungsintensivierung im Dachgeschoss  nicht
gleichzeitig auch die grundsätzliche Zulässigkeit der Nutzungsintensivierung
nach Art. 24d Abs. 2 RPG im Erd- und Obergeschoss des alten
Ökonomieteils infrage stellen. Vor diesem Hintergrund besteht kein Anlass,
zusätzliche Abklärungen im vorliegenden Verfahren zur Auseinandersetzung über
die Holzschalung bei dieser Fassade vorzunehmen. Den diesbezüglichen
Beweisanträgen des Beschwerdeführers ist nicht stattzugeben.
4.5
Am 1. Januar
2026 ist die Revision von Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG vom 29. September
2023 in Kraft getreten (AS 2025 640). Nach der neuen Fassung dieser
Bestimmungen dürfen Bewilligungen nach Art. 24d RPG nur erteilt werden,
wenn die äussere Erscheinung, die bauliche Grundstruktur und die Umgebung in
ihren wesentlichen Merkmalen erhalten bleiben. Diese Bestimmung wurde in der
nationalrätlichen Beratung vom 15. Juni 2023 eingefügt, um eine flexiblere
Umsetzung der weiter geltenden Grundsätze von Art. 24d RPG zu ermöglichen
(AB 2023 N 1396, Antrag Regazzi). Dieser Änderung stimmte der Ständerat am 14. September
2023 diskussionslos zu (AB 2023 S 751). Es ist nicht ersichtlich, dass diese
gesetzliche Neuerung für den vorliegenden Fall etwas an der übergeordneten
Schranke von Art. 24d Abs. 2 RPG ändert, wonach die
Nutzungsintensivierung in diesem Zusammenhang nicht weiter gehen darf, als es
die Erhaltung der Baute erfordert, und dabei den Schutzwert der Baute nicht
erheblich schmälern darf (vgl. oben E. 3.1.2). Hingegen vermag diese Gesetzesrevision
unter Umständen mehr Spielraum für untergeordnete Änderungen an der Baute
selbst und in der Umgebung zu ermöglichen, soweit die Nutzungsintensivierung
nach Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG nötig ist. Das umstrittene
Bauprojekt steht wegen der Nutzungsintensivierung bzw. Umbauten im Dachgeschoss
im Widerspruch zu Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG und ist damit auch
nach der neuen Fassung von Art. 24d RPG nicht einer Bewilligung gestützt
auf diese Bestimmung zugänglich. Die Revision von Art. 24d Abs. 3
lit. b RPG wirkt sich daher nicht auf den Ausgang des vorliegenden
Verfahrens aus.
5.
5.1
Die
Beschwerdegegnerin hat das umstrittene Bauprojekt im Bauentscheid vom 14. Juni
2021 auch unter dem Blickwinkel von Art. 24c RPG geprüft. Dabei legte sie
eine Wohnfläche (aBGF) von 186,16 m
und Nebenflächen (BNF) von
50,30 m
für den Vergleichszustand 1. Juli 1972 zugrunde.
Sie ermittelte beim Bauprojekt eine Erweiterung der Wohnfläche im Umfang von 473,7 m
innerhalb des Gebäudevolumens (hälftige Anrechnung: 236,90 m
und von 4,96 m
ausserhalb des Gebäudevolumens, insgesamt von 241,86 m
Diesbezüglich mache die Erweiterung 129,9 % aus. Die Erweiterung des
Totals der neuen zonenwidrigen Flächen betrage 134,2 %. Ausgehend von
diesen Zahlen kam sie zum Schluss, damit werde der Rahmen von Art. 42 Abs. 3
RPV deutlich gesprengt. Deshalb sei die Identität der Baute im Sinn von
Art. 24c RPG nicht mehr gewahrt. Im Einzelnen hielt die Beschwerdegegnerin
fest, dass die Wohnfläche und die Nebenflächen  wenn auch geringfügig 
ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erweitert werden sollten, weshalb an
sich Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV zum Tragen komme. Nach dieser
Bestimmung darf die zonenwidrig genutzte Fläche (Wohnfläche und Nebenflächen
insgesamt) nicht um mehr als 30 % (bei hälftiger Anrechnung der
Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens) oder 100 m
erweitert
werden, wenn sie teilweise ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgt.
Demgegenüber darf die Wohnfläche gemäss Art. 42 Abs. 3 lit. a
RPV um nicht mehr als 60 % erweitert werden, wenn sie innerhalb des
bestehenden Gebäudevolumens erfolgt. Nach Ansicht der Beschwerdegegnerin
übersteigt die geplante Erweiterung der Wohnfläche das zulässige
Erweiterungspotenzial von Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV selbst dann
deutlich, wenn sich der geplante Umbau auf einen solchen innerhalb des
bestehenden Gebäudevolumens beschränken würde. In einem vorangehenden
Informationsschreiben vom 10. November 2020 hatte die Beschwerdegegnerin
das Erweiterungspotenzial für die Wohnfläche innerhalb des Gebäudevolumens im
Hinblick auf Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV mit anrechenbaren 111,7 m
beziffert.
5.2
Vor dem
Hintergrund der von der Beschwerdegegnerin festgestellten Flächenzahlen ist der
Vorinstanz beizupflichten, dass beim umstrittenen Bauprojekt die relevanten
Nutzflächen über das gemäss Art. 42 Abs. 3 lit. a und
lit. b RPV zulässige Mass erweitert werden. Der Vorinstanz ist ebenfalls
zuzustimmen, dass eine separate Beurteilung der Zweckänderung von Wohn- und
Ökonomieteil daran scheitert, dass die Wohnungen über ein gemeinsames
Treppenhaus mit Lift im Ökonomieteil erschlossen werden sollen. Der
Beschwerdeführer wendet unter Bezugnahme auf Art. 24c RPG und Art. 42
Abs. 3 lit. a RPV ein, vorliegend werde die Voraussetzung
eingehalten, wonach die Wohnfläche innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens
bis zu 60 % erhöht werden dürfe. Bei dieser Behauptung hat er jedoch nicht
konkret aufgezeigt, inwiefern die soeben dargelegten, davon abweichenden
Schlussfolgerungen der Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz unzutreffend oder sonst
wie mangelhaft sein sollten. Soweit der Beschwerdeführer damit Rügen zur
Bewilligungsfähigkeit unter dem Blickwinkel von Art. 24c RPG vorbringen
sollte, vermöchten ihm diese nicht weiterzuhelfen.
5.3
Am 1. Januar
2026 sind die Revision von Art. 24c RPG (Überschrift) vom 29. September
2023 (AS 2025 640) und von Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV vom
15. Oktober 2025 (AS 2025 659) in Kraft getreten. Wie sich aus dem neuen
Wortlaut von Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV ergibt, darf die Schranke
von 60 % bei Erweiterungen der Wohnfläche innerhalb des Gebäudevolumens
(unter zusätzlichen Voraussetzungen) nur bis zur Erreichung einer Gesamtfläche von
100 m
überschritten werden (vgl. auch die Erläuterungen des
Bundesamts für Raumentwicklung vom 15. Oktober 2025, S. 38). Beim
betroffenen Gebäude ist die Wohnfläche bereits für den Vergleichszustand vom 1. Juli
1972 grösser als 100 m
. Damit ändern diese gesetzlichen
Neuerungen insoweit nichts an der fehlenden Bewilligungsfähigkeit unter dem
Blickwinkel von Art. 24c RPG.
6.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.
7.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen und steht ihm keine Parteientschädigung zu
(§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 65a sowie § 17 Abs. 2
VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Das
Beschwerdeverfahren VB.2022.00145 wird als Verfahren VB.2024.00723 wiederaufgenommen.
2.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'300.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    315.--
Zustellkosten,
Fr. 3'615.--
Total der Kosten.
4.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
5.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
7.    Mitteilung
an:
a)    die Parteien und die Mitbeteiligten;
b)    das Baurekursgericht;
c)    das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).