zh_verwaltungsgericht · VB.2013.00355 · 2013-09-19 · de

Baubewilligung | Baurechtliche Bewilligung für eine Tankstelle mit Shop: Einordnung; Verkehrssicherheit. Die Frage, ob die mittlerweile verfügte Planungszone zur Gutheissung der Beschwerde führen muss, kann offenbleiben (E. 4.4). Eine besonders tiefe Ausnützung kann nur als Einordnungsmangel qualifiziert werden, wenn ein klarer und krasser Widerspruch zur baulichen Umgebung besteht (E. 5.7). Die von der Vorinstanz angeordnete Erschliessungslösung erfordert eine grundsätzliche Neuprojektierung. Der festgestellte Mangel kann daher nicht mit einer Nebenbestimmung behoben werden (E. 6.2). Gutheissung der Gemeindebeschwerde und Wiederherstellung der Bauverweigerung.

Zürich Verwaltungsgericht 13..2.19.0 VB.2013.00355
Zurich Verwaltungsgericht 13..2.19.0 VB.2013.00355
Zurigo Verwaltungsgericht 13..2.19.0 VB.2013.00355

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00355
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2013.00355
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.09.2013
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 09.09.2014 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baurechtliche Bewilligung für eine Tankstelle mit Shop: Einordnung; Verkehrssicherheit.
Die Frage, ob die mittlerweile verfügte Planungszone zur Gutheissung der Beschwerde führen muss, kann offenbleiben (E. 4.4).
Eine besonders tiefe Ausnützung kann nur als Einordnungsmangel qualifiziert werden, wenn ein klarer und krasser Widerspruch zur baulichen Umgebung besteht (E. 5.7).
Die von der Vorinstanz angeordnete Erschliessungslösung erfordert eine grundsätzliche Neuprojektierung. Der festgestellte Mangel kann daher nicht mit einer Nebenbestimmung behoben werden (E. 6.2).
Gutheissung der Gemeindebeschwerde und Wiederherstellung der Bauverweigerung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUVOLUMEN
EINFAHRT
EINORDNUNG
ERMESSEN
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
NEBENBESTIMMUNG
PLANUNGSZONE
RECHTSÄNDERUNG
SIEDLUNGSPLANUNG
TANKSTELLE
VERKEHRSPLAN
Rechtsnormen:
Art. 85 Abs. I KV
§ 234 PBG
§ 238 PBG
§ 240 Abs. III PBG
§ 321 Abs. I PBG
§ 346 Abs. I PBG
§ 52 Abs. II VRG
Publikationen:
BEZ 2013 Nr. 33 S. 4
BEZ 2013 Nr. 34 S. 5
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2013.00355
Urteil
der 1. Kammer
vom
19. September 2013
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser,
Gerichtsschreiber Markus Lanter.
In Sachen
Gemeinde Rüti,
vertreten durch
Raumplanungs- und Baukommission Rüti,
vertreten durch RA A,
Beschwerdeführerin,
gegen
B AG,
vertreten durch RA
C,
Beschwerdegegnerin,
und
Baudirektion Kanton Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Die Raumplanungs- und Baukommission der Gemeinde Rüti
verweigerte der B AG mit Beschluss vom 10. Juli 2012 die baurechtliche
Bewilligung für den Neubau einer Tankstelle mit Shop auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 an der D- und E-Strasse in Rüti. Zusammen mit diesem Beschluss
eröffnete die Raumplanungs- und Baukommission der B AG die Verfügung der
Baudirektion des Kantons Zürich vom 27. April 2012 betreffend Beurteilung
hinsichtlich Lage an einer Staatsstrasse, Bauten und Anlagen in einem Perimeter
gemäss Kataster belasteter Standorte, Liegenschaftsentwässerung/Güterumschlagplatz-Absicherung,
Lagerung wassergefährdender Flüssigkeiten, Lärmemissionen und Auswirkungen
bezüglich Luftreinhaltung.
II.
Gegen den Beschluss der Raumplanungs- und Baukommission
der Gemeinde Rüti erhob die B AG Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte,
der Beschluss der Raumplanungs- und Baukommission sei aufzuheben und die
nachgesuchte Baubewilligung zu erteilen.
Nach Durchführung eines Augenscheins hiess das
Baurekursgericht den Rekurs mit Entscheid vom 10. April 2013 gut. Es hob
den Beschluss der Raumplanungs- und Baukommission der Gemeinde Rüti auf und lud
diese ein, die nachgesuchte baurechtliche Bewilligung unter den erforderlichen
Nebenbestimmungen zu erteilen.
III.
Mit Eingabe vom 13. Mai 2013 erhob die Gemeinde Rüti
Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, der angefochtene Entscheid
sei aufzuheben und der Beschluss der Raumplanungs- und Baukommission der Gemeinde
Rüti wiederherzustellen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der B
AG.
Das Baurekursgericht schloss am 29. Mai 2013 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die B AG stellte am
18. Juni 2013 den Antrag, die Beschwerde sei unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei. Mit Replik vom 12. August 2013 und Duplik vom
5. September 2013 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht
ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
(VRG) zur Behandlung der Beschwerde gegen den Entscheid der Vorinstanz zuständig.
1.2
Gemäss
§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b und c VRG ist
eine Gemeinde zur Wahrung der von ihr vertretenen schutzwürdigen Interessen zur
Beschwerde berechtigt. Die Beschwerdeberechtigung liegt nach der Praxis dann
vor, wenn sich die Gemeinde für die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres
kommunalen Rechts wehrt oder wenn sie einen Eingriff in ihre qualifizierte
Entscheidungs- oder Ermessensfreiheit geltend macht (VGr, 22. September
2010, VB.2010.00330, E. 1; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 21 N. 62; vgl. auch Martin Bertschi, Die Beschwerdebefugnis
der Gemeinde im Zürcher Verwaltungsprozess, in: Peter Breitschmied et al.
[Hrsg.], Grundfragen der juristischen Person, Bern 2007, S. 16 ff.).
Die Beurteilung der Einordnung sowie der Verkehrssicherheit verlangt
gerade nach einer Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse. Die
entsprechenden Bestimmungen räumen den Gemeinden daher einen qualifizierten
Beurteilungsspielraum ein. Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz
habe in rechtsverletzender Weise in den Ermessensspielraum der Gemeinde
eingegriffen. Hinzu kommt die Rüge, die Gemeinde habe der Baudirektion für das
betroffene Areal den Erlass einer Planungszone beantragt. Die dadurch
geschützte Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung könne durch das
Bauvorhaben ungünstig präjudiziert werden, weshalb die Gemeinde auch kommunale
Interessen raumplanerischer Natur verfolge. Die Gemeinde ist unter diesen
Umständen zur Beschwerde legitimiert.
1.3
Auf die
rechtzeitig und formgültig eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Das Baugrundstück liegt
gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rüti (BZO) in der
Gewerbezone. Es liegt am Kreisel I an der D- und E-Strasse. Das Bauvorhaben
umfasst den Neubau einer Tankstelle mit acht Betankungsplätzen, einen Shop mit
einer Verkaufsfläche von 120 m
2
sowie zehn oberirdische Parkplätze und diverse Reklameanlagen.
Die Raumplanungs- und Baukommission der Gemeinde Rüti
verweigerte die baurechtliche Bewilligung aus Gründen der Verkehrssicherheit
und der Einordnung. Die Vorinstanz kam zum Schluss, die Baubehörde habe den ihr
zustehenden Ermessensspielraum überschritten. Insbesondere könne eine genügende
Einordnung nicht mit Hinweis auf die starke Unterschreitung des möglichen
Volumens verneint werden. Dies könne nur infrage kommen, wenn der Widerspruch
zur baulichen Umgebung klar und krass sei. Dies sei vorliegend nicht der Fall
(Entscheid der Vorinstanz, E. 4.5). Der von der Baubehörde geforderte separate
Fahrstreifen für Linksabbieger auf der E-Strasse erweise sich nach einer
Zusammenfassung der Ein- und Ausfahrt aufgrund der allein massgebenden heutigen
Verkehrsbelastung als nicht erforderlich (Entscheid der Vorinstanz,
E. 5.5).
3.
Die Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines
Augenscheins. Der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, steht im
pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine dahingehende
Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht
ermittelt werden können. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur
geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist,
die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung
der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12
mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der
Vorinstanz können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden
(RB 1981 Nr. 2).
Die lokalen Gegebenheiten sind aus den eingereichten
Verfahrensakten, insbesondere dem vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll,
genügend ersichtlich. Der massgebliche Sachverhalt geht hinreichend aus den
Akten hervor, weshalb sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit
aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht
kann deshalb auf dessen Durchführung verzichten.
4.
Die Beschwerdeführerin
macht geltend, der Gemeinderat habe am 26. März 2013 das
Raumentwicklungskonzept Rüti (REK) verabschiedet und gleichzeitig bei der
Baudirektion den Erlass einer Planungszone beantragt. Das Baugrundstück sei
gemäss dem REK explizit einem Entwicklungsschwerpunkt zugeteilt, wo eine höhere
bauliche Dichte angestrebt werden solle. Aufgrund der zentrumsnahen Lage und
der Anbindung an den öffentlichen Verkehr werde diesem Entwicklungsschwerpunkt
eine besondere Eignung für beschäftigungsintensives Gewerbe zuerkannt. Die
Siedlungs- und Verkehrsplanung bildeten eine Einheit und seien aufeinander
abzustimmen. Entsprechend habe auch die Verkehrsvision Aufnahme in das REK
gefunden. Das Bauvorhaben sei geeignet, die mit der hängigen Planung in
Aussicht genommene Verkehrsfunktion der E-Strasse zu erschweren oder zu
verunmöglichen. Damit schränke es auch die siedlungsplanerischen Möglichkeiten
ein. Werde die Planungszone verfügt, bevor der Entscheid des Verwaltungsgerichts
ergehe, müsse sie auf das vorliegende Verfahren angewendet werden, was zur
Gutheissung der Beschwerde führen müsse.
4.1
Die
Baudirektion hat die von der Gemeinde Rüti beantragte Planungszone mit Verfügung
vom 9. Juni 2013 für die Dauer von drei Jahren, ab öffentlicher
Bekanntmachung gerechnet, festgesetzt. Allfälligen Rekursen entzog die
Baudirektion die aufschiebende Wirkung. Die Verfügung wurde im kantonalen
Amtsblatt vom 19. Juli 2013 publiziert.
4.2
Beim
Vorbringen der Beschwerdeführerin, das Bauvorhaben stehe im Widerspruch mit der
festgesetzten Planungszone, handelt es sich nicht um eine unzulässige neue
Tatsachenbehauptung im Sinn von § 52 Abs. 2 VRG. Zum einen bestand
für die Beschwerdeführerin, die eine Bauverweigerung ausgesprochen hatte, keine
Veranlassung, im vorinstanzlichen Verfahren auf die damals noch nicht verfügte
Planungszone hinzuweisen. Zum anderen betrifft das Vorbringen die Änderung der
Rechtslage. Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin steht nicht bloss
eine Änderung der für die Anwendung von § 234 PBG massgeblichen
Sachumstände infrage. Der vorliegende Fall ist insofern nicht mit dem von der
Beschwerdegegnerin in ihrer Duplik zitierten Fall vergleichbar, in dem mit
einer Initiative die Änderung der Bau- und Zonenordnung angestrebt worden war
(VGr, 22. März 2006, VB.2005.00562, E. 2).
Das anwendbare Recht ist von Amtes wegen zu ermitteln und
anzuwenden (§ 7 Abs. 4 VRG). Ist das neue Recht anwendbar, stellt ein
Widerspruch zu demselben eine Rechtsverletzung im Sinn von § 50
Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG dar.
4.3
Ändert
sich die Rechtslage während des baurechtlichen Rechtsmittelverfahrens, so ist –
vorbehältlich einer anders lautenden intertemporalrechtlichen Regelung (vgl.
Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht,
6. A., Zürich 2010, N. 324) – nach der bisherigen Rechtsprechung in
der Regel auf das zurzeit des letztinstanzlichen Entscheids geltende Recht
abzustellen (VGr, 26. Juni 2013, VB.2012.00132, E. 3.3.2; RB 1985
Nr. 116, mit weiteren Hinweisen). Das Verwaltungsgericht hat in verschiedenen
Fällen in Abwägung der im Spiel stehenden Interessen bei Nutzungsänderungen im
Laufe eines Rechtsmittelverfahrens den Belangen des Gemeinwesens, zwecks
wirksamer Planung neue Umstände und bessere Erkenntnisse möglichst bald und
umfassend zur Geltung zu bringen, den Vorzug gegeben und das neue Recht
angewendet (vgl. die in RB 1985 Nr. 116 lit. b erwähnten
Beschwerdeverfahren).
Diese Überlegungen gelten auch bei der Festsetzung einer
Planungszone, die
der (einstweiligen) Sicherung einer
geplanten Nutzungsänderung dient, insbesondere der Bewahrung der Planungs- und
Entscheidungsfreiheit der Behörden, die nicht durch Vorhaben, die den Planungsabsichten
widersprechen, beeinträchtigt werden soll.
Die mit der Planungszone im
vorliegenden Fall verfolgten öffentlichen Interessen sind deutlich gewichtiger
als im von der Beschwerdegegnerin zitierten Bundesgerichtsentscheid (BGr,
22. April 2004, 1P.539/2003), wo die Planungsabsicht darin bestand,
Betriebe des Sexgewerbes in der Wohn- und Gewerbezone WG 3 zu verbieten. Demgegenüber
besteht die Beeinträchtigung der Beschwerdegegnerin im Abwarten und in
der Ungewissheit über die zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten (VGr,
24. Januar 2013, VB.2012.00588, E. 6.4). Die damit verbundene Eigentumsbeschränkung
ist aufgrund ihrer Befristung auf drei Jahre nicht als schwerwiegend zu
betrachten (vgl. BGE 120 Ia 209 E. 6c).
4.4
Die Frage,
ob die mittlerweile verfügte Planungszone zur Gutheissung der Beschwerde führen
muss, kann vorliegend jedoch offenbleiben, da die Beschwerde aus einem anderen
Grund gutzuheissen ist (vgl. E. 6). Das Verwaltungsgericht könnte aufgrund
der vorliegenden Akten denn auch nicht selber beurteilen, ob das Bauvorhaben
der im Gang befindlichen Planung widersprechen würde (vgl. § 346
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).
5.
Die Beschwerdeführerin
macht geltend, der von der Vorinstanz gezogene Umkehrschluss, die Praxis,
wonach gestützt auf § 238 PBG keine generelle Herabsetzung des zulässigen
Bauvolumens verlangt werden könne, sofern der Widerspruch zur baulichen
Umgebung nicht klar und krass sei, müsse auch für den umgekehrten Fall der
Unternutzung gelten, sei grundsätzlich falsch. Er gehe von der Gleichschaltung
völlig ungleicher rechtlicher Ausgangslagen aus. Vorliegend gehe es um die
Einordnung der Volumetrie einer Überbauung, die den Zielen der BZO widerspreche.
Bei dieser Ausgangslage sei es nicht zu rechtfertigen, die Überprüfung der
Vereinbarkeit mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung auf krasse
Verstösse zu begrenzen. Vielmehr müsse berücksichtigt werden, wie sich das
Bauvorhaben mit einer künftigen zonenkonformen Überbauung vertragen werde. Die
Feststellung der Vorinstanz, das Vorhaben werde trotz seiner naturgemäss
offenen Bauweise als ein vergleichsweise voluminöser Baukörper empfunden, sei
willkürlich. Die Vorinstanz habe sich mit dem Gutachten der fachkundigen
kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission nur beiläufig auseinandergesetzt
und einfach ihre eigenen Wertungen an die Stelle der Beurteilung durch die
kommunalen Behörden gesetzt. Damit habe die Vorinstanz in unzulässiger Weise in
das Ermessen der örtlichen Baubehörde eingegriffen.
5.1
Gemäss
§ 238 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang
mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren
einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird. Gemäss § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und
Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Die Beurteilung, ob mit einem
Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht
nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer
Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden
Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00670, E. 3.1
mit Hinweisen; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2).
An die Einordnung der Baute sind in gestalterischer
Hinsicht höhere Anforderungen zu stellen, wenn sich ein Objekt des Natur- und
Heimatschutzes in ihrer Nähe befindet (§ 238 Abs. 2 PBG). Der Schutz
greift allerdings nur so weit ein, als es der Charakter der Umgebung bzw. des
Schutzobjekts gebietet (VGr, 26. September 2012, VB.2012.00374, E. 8
mit Hinweisen;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,
S. 664).
5.2
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts
steht der Gemeinde aufgrund der ihr durch Art. 85 Abs. 1 der
Verfassung des Kantons Zürich vom 27. Februar 2005 (KV) eingeräumten
Autonomie bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs
"befriedigende (bzw. gute) Gesamtwirkung" ein besonderer bzw.
qualifizierter Beurteilungsspielraum zu, was auch mit relativ erheblicher
Entscheidungsfreiheit umschrieben wird
(VGr,
23. März 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Bei der Überprüfung kommunaler
Einordnungsentscheide haben sich die Rechtsmittelinstanzen deshalb sowohl im
Rahmen der Angemessenheits- als auch der Rechtskontrolle Zurückhaltung
aufzuerlegen. Beruht der Entscheid der örtlichen Baubehörde auf einer
vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, hat die Rekursinstanz ihn zu
respektieren. Auch das Baurekursgericht darf – trotz umfassender
Überprüfungsbefugnis – nur dann einschreiten, wenn die ästhetische
Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist, und sie
kann eine vertretbare ästhetische Würdigung nicht einfach durch ihre eigene
ersetzen (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen).
Die kommunale Behörde kann sich allerdings nur dann auf ihren
geschützten Beurteilungsspielraum berufen, wenn sie spätestens in der
Rekursvernehmlassung die geforderte nachvollziehbare Begründung vorbringt
(RB 1991 Nr. 2; VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026,
E. 3.1 = BEZ 2006 Nr. 55). Fehlt dagegen eine solche Begründung,
ist die Rekursinstanz nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, die Einordnung
des Bauvorhabens im Licht der erhobenen Rügen uneingeschränkt zu überprüfen
(VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026, E. 3.3 = BEZ 2006
Nr. 55).
5.3
Das neben der Überprüfung des Sachverhalts auf
Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht kann nur bei Ermessensmissbrauch
und -überschreitung einschreiten (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Hat das Baurekursgericht
– wie hier – eine aus Gründen der Einordnung erfolgte Bauverweigerung
aufgehoben, so überprüft das Verwaltungsgericht neben der Feststellung des
Sachverhalts und der richtigen Handhabung der vorinstanzlichen
Überprüfungsbefugnis lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung
der örtlichen Baubehörde als nicht mehr vertretbar hat beurteilen dürfen. Nähme
es stattdessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der
Einordnung des Bauvorhabens vor, so überschritte es seine eigene Kognition und
verletzte damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005,
1P.678/2004, E. 4.3 = ZBl 107/2006, S. 437).
5.4
Die
Vorinstanz hielt zutreffend und unwidersprochen fest (Entscheid der Vorinstanz,
E. 4.5), es sei nicht ersichtlich, dass das Bauvorhaben negative
Auswirkungen auf die vier geschützten Linden entlang der E-Strasse habe. Von
einer solchen Zweckbaute könnten – gerade in einer Gewerbezone – auch keine
architektonischen Sonderleistungen verlangt werden. Strittig ist vorliegend
einzig, ob die Bewilligungsbehörde die Baubewilligung aus Gründen der
Einordnung verweigern durfte, weil es die mögliche Baumasse nur zu etwas mehr
als 10 % ausschöpfte, ob sie mithin ein voluminöseres Projekt verlangen
durfte.
5.5
Die
Vorinstanz erwog (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.5), nach ständiger
Rechtsprechung könne gestützt auf § 238 PBG eine Herabsetzung des nach der
Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens nur verlangt werden, wenn der
Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass sei. Dies müsse auch für den
hier vorliegenden umgekehrten Fall einer Unternutzung gelten. Zwar präsentiere
sich die bauliche Umgebung in der Regel als stärker ausgenutzt. Die strittige
Tankstelle stehe zur bestehenden Überbauungssituation jedoch nicht in einem
klaren und krassen Widerspruch, da die im Bereich des Kreisels vorhandenen
Baukuben aufgrund ihrer Stellung bzw. Verteilung nicht als besonders dicht
wahrgenommen würden. Umgekehrt werde auch eine Tankstelle trotz ihrer
naturgemäss offenen Bauweise als ein vergleichsweise voluminöser Baukörper
empfunden. Die von der Baubehörde erwähnte Torfunktion bleibe dem Betrachter
verborgen. Bei diesem entstehe nicht der Eindruck, das Gebiet um den Kreisel
stelle den Auftakt zum Dorfzentrum dar. Die Baubehörde schiebe Argumente der
Einordnung vor, um die noch wenig fortgeschrittenen und deshalb noch keine
Vorwirkung zeitigenden Verdichtungsbestrebungen durchzusetzen. Damit bediene
sie sich sachfremder Argumente.
5.6
Der
Vorwurf der Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe sich mit der Beurteilung
durch die NHK kaum auseinandergesetzt und einfach ihre eigene Wertung an die
Stelle derjenigen der kommunalen Behörde gesetzt, ist unbegründet. Zwar wies
die Vorinstanz in E. 4.5 ihres Entscheids nicht mehr ausdrücklich auf das
NHK-Gutachten hin. Sie ging jedoch inhaltlich auf dessen Hauptargumente ein.
Sie legte insbesondere dar, weshalb sie eine Bauverweigerung aufgrund des
verhältnismässig geringen Volumens unter den vorliegenden Umständen für
unzulässig hielt. Zu diesen Umständen gehört namentlich die ortsbauliche
Situation. Diesbezüglich gelangte die Vorinstanz – gestützt auf ihre Wahrnehmungen
anlässlich des Abteilungsaugenscheins vor Ort – zur Auffassung, eine Torwirkung
sei nicht erkennbar. Es entstehe nicht der Eindruck, das Gebiet um den Kreisel
stelle den Auftakt zur Dorfzentrum dar.
Diese Erwägungen sind nicht zu beanstanden. In
tatsächlicher Hinsicht können sie sich neben den am Augenschein gewonnenen
Eindrücken auch auf die Akten abstützen. Die bei diesen liegenden Fotos lassen
nicht erkennen, dass sich beim Baugrundstück das "'Eingangstor' des
historisch älteren Strassenabschnitts mit dichterer Überbauung bis hin zur
Kirche mit ehemaligem Klosterbezirk im Zentrum" befindet. Die Überbauung
in der Umgebung des Kreisels und beidseits der D-Strasse nördlich desselben
spricht klar gegen die behauptete Torwirkung. Östlich der D-Strasse schliesst
an das Baugrundstück der lange Gebäudekomplex der H-Werke an, der in der
Industriezone liegt. Auf der anderen Strassenseite folgt auf den Kreisel
zunächst der grosse Neuwagenpark, der zur angrenzenden und gegenüber den H-Werken
liegenden Garage F gehört. Unter diesen Umständen durfte es die Vorinstanz für
nicht mehr nachvollziehbar halten, einen besonderen Bezug vom Baugrundstück zum
Dorfzentrum herzustellen und gestützt darauf eine besondere Gestaltung des
Bauvorhabens zu verlangen.
5.7
Die
Auffassung der Vorinstanz, auch bei einer behaupteten
Unter
nutzung könne
eine auf § 238 PBG gestützte Bauverweigerung nur infrage kommen, wenn der
Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass sei, ist ebenfalls nicht zu
beanstanden. Zwar bestehen hier gewisse Unterschiede zu Fällen, in denen von
der Bauherrschaft verlangt wird, das Volumen zu reduzieren. Entscheidend ist
jedoch weniger der "Widerspruch zu den generellen Zielen der Bau- und
Zonenordnung für ein bestimmtes Gebiet" (Beschwerdeschrift, S. 8), in
den sich die Baubehörde setzt. Die Pflicht zur Zurückhaltung ergibt sich
vielmehr daraus, dass in die Freiheit der Bauherrschaft eingegriffen wird,
welche die fraglichen Vorschriften – gleich wie im Fall einer besonders
hohen
Ausnützung – beachtet. Den "Zielen der Bau- und Zonenordnung" kommt
demgegenüber keine entscheidende Rolle zu, solange keine besonderen Vorschriften
über die (Mindest-)Ausnützung und Nutzungsmöglichkeiten bestehen.
Einen klaren und krassen Widerspruch zur baulichen
Umgebung hat die Vorinstanz zu Recht verneint. Es trifft zu, dass § 238
Abs. 1 PBG eine positive ästhetische Generalklausel darstellt, die nicht
bloss eine Verunstaltung verbietet, sondern positiv eine Gestaltung verlangt,
die sicherstellt, dass sowohl für die Bauten selbst als auch für die bauliche
und landschaftliche Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird
(BGr, 16. Mai 2008, 1C_346/2007, E. 3.3.1; VGr, 6. Oktober 2010,
VB.2009.00604, E. 5.3). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin
bedeutet die Praxis, Abweichungen von der baulichen Umgebung im Bezug auf die
(zulässige) Baumasse nur in krassen Fällen als Einordnungsmangel zu behandeln,
jedoch nicht, dass erst eine krasse Verunstaltung zur Verneinung der genügenden
Einordnung führen soll. In einer derartigen Abweichung von den im baulichen
Umfeld anzutreffenden Volumina kann keine Verunstaltung erblickt werden.
Angesichts der keine besondere Qualitäten aufweisenden baulichen Umgebung
erweist es sich als nicht mehr vertretbar, dem in der Gewerbezone geplanten
Bauvorhaben eine genügende Einordnung abzusprechen.
5.8
Die
Vorinstanz kam nach dem Gesagten zu Recht zum Schluss, die Würdigung der
örtlichen Baubehörde in Bezug auf die Einordnung des Bauvorhabens sei nicht
mehr vertretbar. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegründet.
6.
Die Beschwerdeführerin
rügt, die Vorinstanz habe sich nicht damit auseinandergesetzt, dass die
Zusammenfassung der Ein- und Ausfahrt auf der Erschliessungsstrasse
Kat.-Nr. 02 eine grundsätzliche Neuprojektierung erfordere. Der Shop und
die Zapfstellen müssten spiegelverkehrt angeordnet werden um den Verkehr zu
entflechten. Hinsichtlich der Notwendigkeit einer Linksabbiegespur sei es nicht
haltbar, dass die Vorinstanz die mit der Verkehrsvision in Aussicht genommene
neue Führung des Durchgangsverkehrs, die demnächst – vorerst provisorisch – in
Betrieb genommen werde, nicht berücksichtigen wolle. Der Beschwerdeführerin
könne unter diesen Umständen keine unvertretbare Wahrnehmung des ihr bei der
Beurteilung der Verkehrssicherheit zustehenden Ermessensspielraums vorgeworfen
werden.
6.1
Die
Beschwerdegegnerin bestreitet, dass eine grundsätzliche Neuprojektierung erforderlich
sei. Die allenfalls nötige Berücksichtigung der Verkehrsvision sei bereits
erfolgreich umgesetzt. Im Fall der Realisierung der Verkehrsvision werde die
Erschliessung gedreht, indem die Einfahrt via Erschliessungsstrasse und die
Ausfahrt direkt in die E-Strasse erfolge.
Die
Beschwerdegegnerin
verkennt, dass die Vorinstanz – selbst auf der Grundlage der heutigen
Verkehrsbelastung – die Zusammenfassung von Ein- und Ausfahrt verlangt hat. Sowohl
die Ein- als auch die Ausfahrt müssen über die Strassenparzelle Kat.-Nr. 02
erfolgen (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.4, S. 14 f.). Der von
der Bauherrschaft vorgesehene Austausch von Ein- und Ausfahrt gemäss
Plan-Nr. 110721-1A Vision "Sperrung", kommt nicht infrage. Gegenüber
der G-Strasse ist damit weder eine Ein- noch eine Ausfahrt zulässig.
Die Vorinstanz hat mit zutreffender Begründung dargelegt,
dass nachvollzieh- und vertretbar sei, die E-Strasse als wichtige öffentliche
Strasse im Sinn von § 240 Abs. 3 PBG zu qualifizieren (Entscheid der
Vorinstanz, E. 4.5). Auf diese Erwägungen kann verwiesen werden (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).
6.2
Die
Beschwerdeführerin weist zu Recht darauf hin, dass die Vorinstanz nicht darauf
eingegangen sei, dass eine ausschliessliche Erschliessung des Bauvorhabens über
die Strassenparzelle Kat.-Nr. 02 eine grundsätzliche Neuprojektierung
erfordere. Diesen Einwand hatte die Beschwerdeführerin im Rekursverfahren ausdrücklich
erhoben.
6.2.1
Können inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere
Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des
rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit
der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Dieses Vorgehen
kommt indessen nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter
Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie
nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 4. April 2012,
VB.2011.00589, E. 4.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2.1; RB
1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 346).
6.2.2
Vorliegend erfordert die Zusammenfassung der Ein- und Ausfahrt eine
Neupositionierung des Shops und der Tankstelle. Solche Änderungen ziehen eine
umfassende Überarbeitung des Vorhabens nach sich. Hinzu kommt, dass es
verschiedene Möglichkeiten gibt, wie die notwendigen Anpassungen erfolgen
können. Der Entscheid, welche Variante bevorzugt und zum Gegenstand eines neuen
Baugesuchs gemacht werden soll, ist Sache der Bauherrschaft und nicht der
Baubehörde bzw. der Rechtsmittelinstanzen.
6.2.3
Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als begründet. Sie ist damit
gutzuheissen und die Bauverweigerung der Raumplanungs- und Baukommission der
Gemeinde Rüti zu schützen.
6.3
Die Frage,
ob die Vorinstanz die Auffassung der örtlichen Baubehörde, in der E-Strasse sei
eine separate Linksabbiegespur vorzusehen, zu Recht als nicht vertretbar qualifizierte,
kann damit offenbleiben. Dies rechtfertigt sich umso mehr, als die Baudirektion
die erwähnte Planungszone mittlerweile festgesetzt hat (vgl. oben, E. 4.1).
7.
Die Beschwerde erweist sich
als begründet und ist gutzuheissen. Der Entscheid der Vorinstanz ist aufzuheben
und die Bauverweigerung der
Raumplanungs- und Baukommission der Gemeinde
Rüti vom 10. Juli 2012 wiederherzustellen.
Bei diesem Ausgang des
Verfahrens wird die
Beschwerdegegnerin kostenpflichtig (§ 65
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Diese ist
sodann zu verpflichten, der Beschwerdeführerin eine angemessene Parteientschädigung
zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Die Kosten- und
Entschädigungsregelung des vorinstanzlichen Entscheids ist entsprechend dem
Ausgang des Beschwerdeverfahrens anzupassen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom
10. April 2013 wird aufgehoben und der Beschluss der Raumplanungs- und
Baukommission der Gemeinde Rüti vom 10. Juli 2012 wiederhergestellt.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    110.--     Zustellkosten,
Fr. 5'110.--     Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 6'330.- sowie die Kosten des Beschwerdeverfahrens
werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Rekurs-
und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses
Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:…