zh_verwaltungsgericht · VB.2001.00142 · 2001-09-12 · de

Baubewilligung | Für die Frage, ob durch Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen der Gebäudehöhe unbeachtlich sind, ist die Tiefe des Rücksprunges gegenüber der für die Gebäudehöhe massgeblichen Traufseite entscheidend. Beschwerdegegenstand (E. 2). Massgebliche Gebäudehöhe (E. 3). Einordnung (E. 4). Bewerbung der angrenzenden Freihaltezone durch Sitz- und Kinderspielplätze (E. 5). Teilweise Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 01..2.12.0 VB.2001.00142
Zurich Verwaltungsgericht 01..2.12.0 VB.2001.00142
Zurigo Verwaltungsgericht 01..2.12.0 VB.2001.00142

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00142
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2001.00142
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 12.09.2001
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Für die Frage, ob durch Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen der Gebäudehöhe unbeachtlich sind, ist die Tiefe des Rücksprunges gegenüber der für die Gebäudehöhe massgeblichen Traufseite entscheidend.
Beschwerdegegenstand (E. 2). Massgebliche Gebäudehöhe (E. 3). Einordnung (E. 4). Bewerbung der angrenzenden Freihaltezone durch Sitz- und Kinderspielplätze (E. 5).
Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
AUSSTATTUNG
EINORDNUNG
FREIHALTEZONE
GEBÄUDEHÖHE
GESTALTUNG
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
KINDERSPIELPLATZ
RÜCKSPRUNG
SITZPLATZ
TRAUFFASSADE
WALDABSTAND
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
ZONENZWECK
Rechtsnormen:
§ 61 Abs. I PBG
§ 66 Abs. I PBG
§ 238 PBG
§ 280 Abs. I PBG
§ 292 PBG
Art. 24 lit. I RPG
Art. 13 BZO99 Zürich
Publikationen:
BEZ 2001 Nr. 50
RB 2001 Nr. 74
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
A. Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte am 26. Oktober 1999 der H AG
die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit
12 Wohnungen und einer Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.Nr. 1 in X.
Bereits mit Verfügung vom 20. September
1999 hatte die Baudirektion des Kantons Zürich der H AG die Ausnahmebewilligung
im Sinn von Art. 24 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG)
für die im Zusammenhang mit diesem Bauprojekt geplante Erstellung eines Spielplatzes
sowie von befestigten Sitzplätzen und Liftschächten in der Freihaltezone
verweigert. Diese Verfügung wurde von der Bausektion der Stadt Zürich zusammen
mit dem eigenen Beschluss vom 26. Oktober 1999 eröffnet.
B. Gegen den Beschluss der Bausektion vom
26. Oktober 1999 erhoben u.a. C 1 und C 2 am 2. Dezember 1999 Rekurs
an den Regierungsrat und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung. Zur
Begründung machten sie zur Hauptsache geltend, das Bauprojekt überschreite die
Gebäudehöhe und ordne sich nicht befriedigend ein.
Gegen die Verfügung der Baudirektion vom
20. September 1999 wandte sich die H AG mit Rekurseingabe vom
2. Dezember 1999 an den Regierungsrat und beantragte, die geplanten
Sitzplätze sowie den Kinderspielplatz in der Freihaltezone zu bewilligen.
Der Regierungsrat überwies die Rekurse am
7. Juni 2000 zur Behandlung an die Baurekurskommission I.
C. Am 19. September 2000 erteilte die
Bausektion der Stadt Zürich der H AG die baurechtliche Bewilligung für die
Erstellung eines Kinderspielplatzes als Alternativprojekt in der Bauzone auf
dem Bauareal Kat.Nr. 1. Hiergegen erhoben C 1 und C 2 am 25. Ok­tober 2000
Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung des
angefochtenen Beschlusses.
II. Die Baurekurskommission I vereinigte
am 23. März 2001 die verschiedenen Rekursverfahren. Die gegen den
Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 26. Oktober 1999 gerichteten
Rekurse von C 1 und C 2 sowie weiterer Nachbarn hiess die Rekurskommission
teilweise gut und lud die Bausektion ein, die Baubewilligung mit im
vorliegenden Verfahren nicht mehr streitigen Nebenbestimmungen zu ergänzen, so
dass damit die Dach­aufbauten zusammen nicht breiter als ein Drittel der
betreffenden Fassadenlänge vom 38,04 m, also nicht mehr als 12,68 m
seien. Im Übrigen bestätigte die Rekurskommission den angefochtenen Beschluss
im überprüften Umfang (Disp. Ziff. II a).
Im Weiteren wies die Baurekurskommission I
den Rekurs der H AG gegen die Verfügung der Baudirektion vom 20. September 1999
ab (Disp. Ziff. II b). Ebenso wies sie die u.a. von C 1 und C 2 gegen
die Baubewilligung der Bausektion vom 19. September 2000 erhobenen Rekurse
betreffend Alternativprojekt für einen Kinderspielplatz ab.
III. A. Gegen den Rekursentscheid der
Baurekurskommission I vom 23. März 2001 erhoben C 1 und C 2 am 27. April 2001
Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung der
angefochtenen Baubewilligung vom 26. Oktober 1999, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (VB.2001.00143). Gegen den nämlichen Re­kursent­scheid
liess auch die H AG am 30. April 2001 Beschwerde erheben und dem
Verwaltungsgericht beantragen, Disp. Ziff. II b des Rekursentscheids
aufzuheben und die Bewilligung für die Sitzplätze sowie den Kinderspielplatz zu
erteilen, unter Zusprechen einer Parteientschädigung (VB.2001.00142).
B. Die Baurekurskommission beantragte
Abweisung der beiden Beschwerden.
Im Verfahren VB.2001.00143 stellte die H AG
den Antrag, die Beschwerde von C 1 und C 2 abzuweisen, unter Zusprechen
einer Parteientschädigung. Die Bausektion der Stadt Zürich verzichtete auf eine
Beschwerdeantwort.
Im Beschwerdeverfahren VB.2001.00142
verzichteten C 1 und C 2 auf eine Beschwerdeantwort. Die Baudirektion
beantragte am 1. Juni 2001 Abweisung und verwies zur Begründung auf den
Mitbericht des Amtes für Raumordnung und Vermessung (ARV) vom 29. Juli 1999.
Die Bausektion der Stadt Zürich verzichtete auf eine Stellungnahme.
C. Die Ausführungen der Parteien werden,
soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. Die Beschwerdeverfahren VB.2001.00142 und
VB.2001.00143 wenden sich gegen den nämlichen Rekursentscheid der
Baurekurskommission I vom 23. März 2001 und betreffen das gleiche
Bauvorhaben der H AG. Aus prozessökonomischen Gründen sind die
Beschwerdeverfahren zu vereinigen.
2. Mit dem Entscheid vom 23. März 2001 hat
die Baurekurskommission I über die beiden Rekurse von C 1 und C 2 gegen
die Baubewilligungen der Bausektion vom 26. Ok­tober 1999 und vom
19. September 2000 (Kinderspielplatz als Alternativprojekt) entschieden.
Gemäss Beschwerdeantrag von C 1 und C 2 ist im vorliegenden Verfahren allein
noch die Baubewilligung vom 26. Oktober 1999 streitig. Materiell machen
die Beschwerdeführer eine Überschreitung der Gebäudehöhe im Bereich der
Südwest- und der Südostecke so­wie eine ungenügende Einordnung und Gestaltung
des Bauprojektes geltend.
3. a) Zur Frage der Gebäudehöhe führte die
Rekurskommission in ihrem Entscheid vom 23. März 2001 aus, nach der
Bewilligungserteilung seien am 2. September 2000 Teil I und II der Bau- und
Zonenordnung der Stadt Zürich 1999 (BZO 1999) in Kraft getreten, wel­che u.a.
Vorschriften über das Bauen in Wohnzonen enthielten. Nach der neuen Rechts­ordnung
sei eine maximale Gebäudehöhe von 8,5 m zulässig (Art. 13 BZO 1999).
Die südöstlichen und südwestlichen Gebäudeecken würden unter dem für
Flachdachbauten anzulegenden hypothetischen Giebeldach liegen und durch einen
1,5 m tiefen Rücksprung der "Giebelfassaden" gebildet. Entsprechend
§ 280 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) seien diese durch die Fassadenrücksprünge entstehenden Mehrhöhen
unbeachtlich. Damit erweise sich die Gebäudehöhe als eingehalten.
Diesen Ausführungen der Vorinstanz halten die
Beschwerdeführer C 1 und C 2 in ihrer Beschwerdeschrift vom 27. April 2001
entgegen, das projektierte Gebäude weise im westlichen und östlichen Teil der
Südfassade zwei Fassadenbänder auf, wel­che in senkrechtem Verlauf über dem
gewachsenen Boden rund 11,5 bis 12 m hoch in Erscheinung treten würden.
Die Südfassade (Trauffassade) des projektierten Gebäudes sei mehrfach
gestaffelt, wobei die Rücksprünge ausnahmslos mehr als 1,5 m betragen
würden. Den Giebelfassaden seien beidseitig ca. 1,5 m tiefe Erker
vorgelagert. Deswegen dürften aber die Giebelfassaden nicht als rückspringende
Gebäudeteile qualifiziert werden und die seitliche Staffelung im Bereich der
Studios im Obergeschoss bzw. der Wohnräume im Dach­ge­schoss bleibe ohne
Einfluss auf die Gebäudehöhe. Diese betrage im südwestlichen Bereich des Wohn-
und Essraumes im Dachgeschoss bzw. des Studios im Obergeschoss und
spiegelverkehrt auf der Südostseite der entsprechende Räume zwischen 11,5 und
12 m und sei damit überschritten. Diese Überschreitung erstrecke sich auf
die beiden gesamten, in den Plänen mit einer Breite von 1,08 m vermassten
Fassadenteile.
b) Gemäss § 280 Abs. 1 erster
Halbsatz PBG wird die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie
zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden gewachsenen Boden
gemessen. Mit Gesetzesänderung vom 1. September 1991 wurde diese Bestimmung
dahingehend ergänzt (zweiter Halbsatz), dass durch einzelne, bis 1,5 m
tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen nicht beachtet werden. Im Antrag des
Regierungsrates vom 11. Oktober 1989 zu dieser Änderung des Planungs- und
Baugesetzes wird hierzu aus­geführt, dass Fassadenrücksprünge zu einer höheren
Lage der Schnittlinie Dachoberfläche/ Fassadenflucht führen könnten; die
vorgeschlagene Neufassung von § 280 sorge dafür, dass dies in angemessenen
Grenzen nicht als Verletzung der Gebäudehöhe gelte (ABl 1989
S. 1761).
aa) Massgebend für die Berechnung der
Gebäudehöhe ist die Schnittlinie der
traufseitigen
Fassade/Dachfläche.
Giebelseitig wird nur bei den Gebäudeecken eine Gebäudehöhe im Sinn der
Definition von § 280 Abs. 1 PBG gemessen. Folgerichtig sind
"Rücksprünge" im Sinne von § 280 Abs. 1 PBG solche der
traufseitigen
Fassade. Für die Frage, ob Rücksprünge bezüglich der zulässigen Gebäudehöhe
unbeachtlich sind, ist daher deren Mass (Tiefe) gegenüber der für die
Gebäudehöhe massgeblichen Traufseite entscheidend.
Das streitige Mehrfamilienhaus ist südseits
als Flachdachbaute mit Attikageschoss ausgebildet. An der Südfassade
(Traufseite) liegt die für die Gebäudehöhe massgebliche Schnittlinie
Fassade/Dachfläche grundsätzliche auf Kote 627,10 und hält damit gegenüber dem
gewachsenen Terrain die zulässige Gebäudehöhe von 8,40 m ein. Im Bereich
der süd­westlichen und südöstlichen Gebäudeecken ist das projektierte Gebäude
sowohl gegenüber der Südfassade als auch gegenüber der Ost- bzw. Westfassade
mehrfach gestaffelt. Der Rück­sprung gegenüber der Südfassade beträgt
2,64 m bzw. 2,88 m, jener gegenüber der West- und Ostfassade
(Giebelfassaden) 1,08 m bzw. 1,92 m. Entscheidend ist nach dem Ge­sagten
allein der Rücksprung gegenüber der für die Gebäudehöhe massgeblichen Südfas­sade.
Da die Tiefe dieser beiden Rücksprünge je mehr als 1,5 m beträgt, ist die
dadurch bewirkte Mehrhöhe entsprechend § 280 Abs. 1 PBG zu beachten.
Die Schnittlinie Fassade/ Dachfläche liegt an der Südwestecke auf Kote 629,87,
an der Südostecke des zweiten Rück­­sprunges auf Kote 628,87. Die Gebäudehöhe
beträgt im Bereich dieser beiden Gebäudeecken mehr als 10 m und überschreitet
damit die zulässige Gebäudehöhe von 8,4 m deut­lich. Dabei ist nach dem
Gesagten unmassgeblich, dass diese Gebäudeteile auch seitlich, d.h. gegenüber
den Giebelseiten (West- und Ostfassaden) ebenfalls gestaffelt sind und zwar mit
1,08 m um weniger als 1,5 m.
bb) Die Überschreitung der Gebäudehöhe im
südwestlichen und südöstlichen Eckbereich des streitigen Mehrfamilienhauses
führt indessen nicht zur beantragten Aufhebung der Baubewilligung. In
Disp. II a Abs. 2 des angefochtenen Rekursentscheides vom
23. März 2001 hat die Baurekurskommission die Bausektion eingeladen, den
Beschluss mit geeigneten Nebenbestimmungen zu versehen, die u.a. sicherstellen,
dass die Dachaufbauten zusammen nicht breiter als 1/3 der betreffenden Fassade
sind, bei einer Fassadenlänge von 38,04 m also nicht mehr als 12,68 m
ausmachen (§ 292 PBG). Die H AG weist zu Recht darauf hin, dass es
allenfalls möglich wäre, jene Fassadenbereiche als zulässige, die Profillinie
durchstossende Dachaufbaute im Sinn von § 292 PBG anrechnen zu lassen oder
das Dachgeschoss zu verkürzen. Es rechtfertigt sich daher, die Bausektion der
Stadt Zürich einzuladen, ihren Beschluss vom 26. Oktober 1999 mit einer
geeigneten Nebenbestimmung zu versehen, welche sicherstellt, dass die
Gebäudehöhe von 8,5 m eingehalten wird.
4. a) Die Baurekurskommission hat in ihrem
Rekursentscheid den Einwand, das Bauvorhaben passe sich nicht ausreichend in
die Umgebung ein, verworfen. Sie hat hierzu ausgeführt, das Baugrundstücke
liege am Rand des Baugebietes zwischen der Wohnsiedlung "P" und dem
Waldrand am Fusse des Y. Die Wohnsiedlung, bestehend aus Ein- und
Mehrfamilienhäusern, sei Ende der 60er Jahre erstellt worden. Sowohl die
Siedlung als Ganzes als auch die einzelnen Gebäude wiesen einen hohen
architektonischen Wert auf, ohne jedoch denkmalpflegerisch geschützt zu sein.
Die Freihaltezone zwischen Bauprojekt und Waldrand diene – anstelle von
Waldabstandslinien – der Freihaltung des Waldrandes und nicht der Sicherung
eines Naturschutzobjektes. Demzufolge komme vorliegend § 238 Abs. 1
PBG zur Anwendung. Wie sich am Augenschein gezeigt habe, seien in der
benachbarten Siedlung mehrere Gebäude vorhanden, die sich volumenmässig mit dem
geplanten Baukörper vergleichen liessen. Die beiden grössten und höchsten
Bauten der Überbauung "P" bildeten quasi einen seitlichen und
hinteren Rahmen für den Rest der Überbauung; dieser Rahmen werde durch das
Neubauvorhaben fortgesetzt. Wegen dieser Stellung innerhalb der baulichen
Umgebung, aber auch wegen des gegen den Wald ansteigenden Geländes füge sich
das Gebäude trotz seines grösseren Volumens ausreichend in die Umgebung ein.
Jedenfalls liege der vorinstanzliche Entscheid, das Bauvorhaben erreiche sowohl
für sich als auch im Zusammenhang mit seiner baulichen und landschaftlichen
Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung, im Rahmen des ortsbehördlichen
Ermessensspielraumes und sei nicht zu beanstanden.
b) Die Beschwerdeführer C 1 und C 2 verweisen
im Zusammen­hang mit der Einord­nung des streitigen Neubauprojektes auf die
öffentlich-rechtliche Eigentums­beschrän­kung, welche zulasten ihrer
Grundstücke angemerkt seien und welche sie verpflichte, das betreffende Areal
nicht weiter als mit den 1967 bewilligten Bauten (22 Einfamilienhäuser, 7
Mehrfamilienhäuser und eine Sammelgarage) zu bebauen und die Dächer nicht zu
erhöhen. Das Baugrundstück Kat.Nr. 1 sei mit dieser Eigentumsbeschränkung nicht
belastet, doch verstehe es sich von selbst, dass eine von ihrer Grösse relevant
in Erscheinung tretende Neubaute auf dem letzten, unbebauten Grundstück im
Quartier bezüglich Einordnung und Gestaltung an diesem Massstab der heutigen
Überbauung zu messen sei. Die Betrachtungsweise der Baurekurskommission
vernachlässige die vorhandene überdurchschnittliche architektonische und
gestalterische Qualität der bestehenden Überbauung, welche sich durch einfache
und sorgfältig gegliederte Kuben kennzeichnete. Demgegenüber sei das Pro­jekt
der H AG bezüglich Dachform, Gliederung der Gebäudekörper und -teile, Fenster,
Balkon und Terrassenanordnung geradezu chaotisch. Durch die
Ausnützungsübertragung vom Nachbargrundstück Kat.Nr. 2 sei die massgebliche
Grundfläche des Baugrundstückes von ca. 1373 m
2
auf 2048 m
2
erhöht worden. Die beiden östlich des Baugrundstückes stehenden
Mehrfamilienhäuser entsprächen volumenmässig ungefähr dem projektierten Neubau.
Sie bildeten, wie die Vorinstanz ausführe, zusammen mit den langgestreckten,
jedoch sehr niedrigen Einfamilienhäusern auf der Westseite des Baugrundstückes
einen Abschluss bzw. Rahmen der Überbauung "in der Looren". Dieser
Rahmen sei aber bezüglich architek­tonischer Gestaltung Bestandteil der sehr
aufgelockerten, mit viel Grünflächen durchzogenen Überbauung. Der Neubau fülle
keineswegs eine Lücke in diesem Rahmen, werde er doch an die davor liegenden
Einfamilienhäuser praktisch ohne Grünfläche gepresst, wobei er diese Häuser um
3 Geschosse und die Dachkanten der westlich und östlich davon stehen­den
Gebäude um 2 Geschosse überrage und damit einen störenden dominanten
Fremdkörper in dieser Randzone bilde. Schliess­­lich sei zu beachten, dass die
damalige Überbauung in der Looren auch im Interesse einer
Ansiedlungsmöglichkeit von Bewohnern aus verschiedenen sozialen Schichten
entstanden sei. Auf der letzten unbebauten Parzelle soll nun an
privilegiertester Lage und in einer einmaligen Ausnützungskonzentration eine
überdimensionierte Überbauung realisiert werden, welche mit künstlich
beleuchteten Treppenhäusern und ebensolchen Treppen­zugängen erschlossen werden
soll und welche grösstenteils innenliegende Küchen aufweise, wie sie heute
nicht einmal mehr im sozialen Wohnungsbau erstellt würden. Diese Mängel seien
die Folge des allein ausnützungsorientierten Projektes.
c) aa) Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind
Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der
baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen
so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die
Baurekurskommission I hat die zu dieser Bestimmung entwickelten und hier
massgebenden Grundsätze zutreffend dargelegt. Auf die entspre­chenden
Erwägungen kann daher verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).
Präzisierend ist anzufügen, dass zwar allein ge­stützt auf § 238 PBG nicht
generell der Verzicht auf ein nach der Bau- und Zonenordnung zulässiges
Geschoss oder die zonengemässe Ausnützung verlangt oder bestimmte Dachformen
oder eine einheitliche Ausrichtung der Bauten durchgesetzt werden können; nur
in Ausnahmefällen, nämlich wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und
krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden
Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr,
6. Februar 1992, VB 91/0115; vgl. auch BGE 114 Ia 345 E. 4b
S. 346). Hierfür sind besonders triftige Gründe erforderlich, wie eine
besondere Qualität der bestehenden Überbauung, eine weitum zurückhaltend
ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche
Empfindlichkeit. Auch wenn keine solchen Gründe gegeben sind, kann aber die
durch § 238 Abs. 1 PBG geforderte Rücksichtnah­me eine auf die
bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulässigen Bauvolumens verlangen
oder ist ein Gebäude, das aufgrund seines Volumens sich aus dieser Umgebung
heraushebt, besonders sorgfältig zu gestalten.
Der Baurekurskommission I ist auch darin
beizupflichten, dass der örtlichen Baubewilligungsbehörde bezüglich
Einordnungsfragen eine besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zusteht
und sich die Rekursbehörde bei der Überprüfung solcher Entscheide Zurückhaltung
auferlegt (RB 1981 Nr. 20; 1984 Nr. 106; vgl. auch BGE 115
Ia 363 E. 3b). Die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts ist gemäss
§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG
– abgesehen vom hier nicht eingreifenden § 50 Abs. 3 VRG –
auf blosse Rechtskontrolle beschränkt.
bb) Die Parteien sind sich darin einig, dass
die bauliche Umgebung massgeblich geprägt wird durch die einheitliche, das
Bauareal praktisch auf drei Seiten umschliessende Überbauung "P".
Diese Wohnsiedlung entstand Ende der 60er Jahre und besteht aus Ein- und
Mehrfamilienhäusern. Die Siedlung wird im Osten durch ein quer zum Hang
stehendes Mehrfamilienhaus (Terrasseneigentumswohnungen) (A) und gegen den Wald
hin durch ein längs zum Hang stehendes Mehrfamilienhaus quasi "eingefasst".
Diese beiden Gebäude sind volumenmässig – wie die Beschwerdeführer selber
eingestehen – durch­aus mit dem Bau­projekt vergleichbar. Der Neubau
übernimmt die prägende horizontale Gliederung der bestehenden Überbauung und
verlängert so den erwähnten hinteren (waldseitigen) Abschluss der Überbauung.
Durch die Ausnützungsübertragung der östlich an das Baugrundstück angrenzenden
Parzelle Kat.Nr. 2 wird zwar die Baumasse im west­lichen Teil des Bau­areals
konzentriert, doch östlich davon die Überbauung entsprechend aufgelockert und
so ein Grünraum geschaffen. Auch wenn die Südfassade des Bauprojektes
insbesondere mit dem abgesetzten Tonnendach "stark mural" geprägt ist
und damit ein gewisser baulicher Gegensatz zur bestehenden Überbauung entsteht,
hat – wie die Baurekurskommission zu Recht erkannt hat – die
Bausektion der Stadt Zürich das ihr in Fragen der Einordnung zustehende
Ermessen nicht rechtsverletzend gehandhabt als sie zum Schluss kam, dass sich
das Bauvorhaben trotz grossem Volumen noch befriedigend einzuordnen vermöge. An
die­ser Beurteilung ändert nichts, dass die Neubaute nicht die gleiche einfache
Formensprache bezüglich Gliederung und Kubatur wie die bestehende
offensichtlich höheren architektonisch-ästhetischen Anforderungen genügende
Überbauung aufweist. Was schliesslich die Ausführungen der Beschwerdeführer im
Zusammenhang mit der sozialen Durchmischung der bestehenden Überbauung
gegenüber dem Neubau betrifft, so ist nicht zu erkennen, inwiefern das
Bauprojekt diesbezüglich gegen baurechtlich relevante Vorschriften verstossen
soll. Der Einwand, das strittige Projekt verstosse gegen die
Einordnungsvorschrift von § 238 Abs. 1 PBG, ist abzuweisen.
5. a) Die Baurekurskommission I hat mit
ihrem Entscheid vom 23. März 2001 auch den Rekurs der H AG gegen die Verfügung
der Baudirektion vom 20. September 1999 be­treffend Bauverweigerung für
die Erstellung von Lichtschächten, befestigten Sitzplätzen und eines
Kinderspielplatzes in der Freihaltezone abgewiesen. Die Kommission hat hierzu
ausgeführt, die auf dem nördlichen Bereich des Baugrundstückes festgelegte Freihal­tezone
diene in erster Linie dem Schutz des Waldrandes und sei bereits im Zonenplan
1963 enthal­ten gewesen. Seit dem Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes
im Jahre 1978 seien die Gemeinden gestützt auf § 66 PBG verpflichtet, im
Bauzonengebiet Waldabstandslinien festzusetzen. Allerdings habe die Stadt
Zürich hier und an anderen Orten darauf verzichtet, solche altrechtlich
festgesetzten, dem Waldschutz dienenden Freihaltezonen durch Waldabstandslinien
zu ersetzen, so dass die "Privilegien" der Waldabstandslinien be­züglich
unterirdische Bauten und Anlagen (§ 262 PBG) vorliegend nicht zum Tragen
kämen. Die Beurteilung der Lichtschächte, Sitzplätze und des Kinderspielplatzes
habe nach den geltenden Regeln der Freihaltezonen zu erfolgen. – Die zu
beurteilenden Bauteile und Anlagen stünden in einem engen Zusammenhang mit dem
geplanten Mehrfamilienhaus. Die Lichtschächte dienten ausschliesslich der
Belichtung und Belüftung des Kellergeschos­ses. Auch die Sitzplätze und der
Kinderspielplatz dienten mehr dem Bauvorhaben als der Bewerbung der Freifläche.
Die fraglichen Bauteile und Anlagen seien in der Freihaltezone nicht
zonenkonform. Da auch eine Standortgebundenheit im Sinn von Art. 24 RPG
nicht gegeben sei, habe die Baudirektion die Bauverweigerung zu Recht
ausgesprochen.
b) Die H AG beantragte mit ihrer Beschwerde
vom 30. April 2001, es seien die nachgesuchten Sitzplätze sowie der
Kinderspielplatz zu bewilligen. Sie begründete ihren Antrag zur Hauptsache
damit, die Bauordnung 1963 habe das Institut der Freihaltezone deshalb
eingesetzt, weil das alte Baugesetz für den Schutz des Waldrandes kein
spezielles Planungsinstrument gekannt habe. Die streitbetroffene Freihaltezone
sei anlässlich der Revision und Anpassung der Bau- und Zonenordnung an das
Planungs- und Baugesetz nicht durch Waldabstandslinien ersetzt worden. Daraus
folge aber nicht, dass die besagte Freihal­tezone heute andere Zielsetzungen
verfolge. Planungsziel sei nach wie vor der Waldrandschutz. Seien oberirdische
Bauten und Anlagen mit diesem Zweck vereinbar, so seien sie in der
Freihaltezone gestattet. – Freihaltezonen seien keine absoluten Bauverbotszonen.
In den Freihaltezonen seien unter Vorbehalt der Beachtung des Zonenzwecks neben
landwirtschaftlichen Betriebsbauten generell auch Bauten und Anlagen zulässig,
die der sonstigen Bewerbung der Freiflächen dienten. Mit der Revision des
Planungs- und Baugesetzes sei die Erholungszone eingeführt worden. Diese
Gesetzesänderung habe unbestritten zur Folge, dass Anlagen für die
Intensiverholung, die in der Richtplanung besonders bezeichnet werden, den
Erholungszonen zugeordnet werden müssten, dies jedenfalls dann, wenn die
Erholung erhebliche bauliche Eingriffe nach sich ziehe, wie das bei Freibadanlagen,
Tennisplätzen, Golfplätzen usw. erforderlich sei. Auch heute noch seien in
Freihaltezonen Bauten gestattet, die der Bewerbung der Freifläche dienten. Es
gebe keinen vernünftigen Grund für die Annahme, dass Anlagen wie Feuerstellen,
Ruhebänke, Sitzplätze, Kinderrutschen usw. neu von vornherein dem Zonenzweck
widersprechen würden. Mit der Auslegung der Vorinstanz gehe dem Begriff
"unmittelbare Bewerbung der Freifläche" jeder Sinn ab.
"Unmittelbar" bedeute nicht ein Verbot von jeglichen baulichen
Massnahmen, sondern wolle in Freihaltezonen Kombinationen von Indooranlagen mit
offenen Anlagen (z.B. Klein­hallenbad mit Freibad) verhindern. Die streitigen
Sitzplätze und der Kinderspielplatz dienten einer Freiflächennutzung; auch ohne
Baubewilligung würden die Wohnungsinhaber sich erlauben, in der angrenzenden
Freihaltezone einen Liegestuhl oder einen Grill aufzustellen. Die streitige
Freihaltezone sei kein Naturschutzgebiet mit Betretungsverbot. Strei­­tig sei
somit letztlich nur, ob diese mit der Freihaltezone offensichtlich vereinbaren
Freiflächenbewerbungen durch Bodenverfestigungen oder festem Spielgerät
erleichtert werden dürften. Nach Auffassung der Vorinstanz sind die streitigen
Anlagen unzulässig, weil sie Bewohnern angrenzender Baute dienten; die nämlichen
Vorkehren wären somit bewilligungsfähig, wenn sie für Dritte hergerichtet
würden. Für eine derartige Einschränkung der Eigentumsausübung fehle ein
hinreichendes öffentliches Interesse. Es sei ein Fehlschuss,
unmittelbare
Bewerbungen der Freifläche durch Bewohner angrenzender Bauzonen der
Baulandnutzung gleichzustellen. Dieser dürfte auf die zutreffende, hier aber
nicht anwendbare Praxis zurückzuführen sein, dass
mittelbar
zulässige
Nebenanlagen für die Freiflächenbewerbung nur in deren Dienste erlaubt seien,
weshalb es beispielsweise nicht gestattet sei, in der Freihaltezone
Autoparkplätze oder Erschliessungsstrassen für Bauzonen zu errichten. Diese
Problematik stelle sich vorliegend nicht; Kinderspiel- und Sitzplätze im Freien
seien anders als Parkplätze
unmittelbare
Freiflächenbewerbungen.
c) aa) Das Baugrundstück Kat.Nr. 1 stösst im
Norden an Waldgebiet. Der nördliche Teil dieser Parzelle ist der Freihaltezone
zugewiesen, wobei das Bauprojekt mit seiner nörd­lichen Längsfassade auf die
Zonengrenze gestellt wird. Die zum Schutz des Waldes ausgeschiedene
Freihaltezone war bereits im Zonenplan 1963 enthalten. Seit dem Inkrafttreten
des Planungs- und Baugesetzes sind die Gemeinden entsprechend § 66 Abs. 1
PBG zwingend verpflichtet, im Bauzonengebiet Waldabstandslinien festzusetzen.
Hier und - wie dem Verwaltungsgericht auch aus früheren Verfahren bekannt
ist (vgl. z.B. VGr, 25. Ja­nuar 2001, VB.2000.00282) - an anderen
Orten hat die Stadt Zürich darauf verzichtet, die altrechtlich festgesetzten,
dem Waldschutz dienenden Freihaltezonen durch Waldabstandslinien zu ersetzen.
Zu Recht ist die Baurekurskommission I davon ausgegangen, dass sich in
solchen Fällen bauliche Massnahmen nach den geltenden Regeln der Freihaltezonen
be­urteilen und Privilegien für Bauten im Bereich der Waldabstandslinien (z.B.
für unterirdische Bauten gemäss § 262 PBG) nicht beanspruchen können.
bb) Als – kommunale –
Freihaltezonen oder Erholungszonen sind laut § 61 die Flächen
auszuscheiden, die für die Erholung der Bevölkerung nötig sind (Abs. 1).
Der Freihaltezone können ferner Flächen zugewiesen werden, die ein Natur- und
Heimatschutzobjekt bewahren oder der Trennung und Gliederung der Bauzonen
dienen (Abs. 2). In der kom­munalen Freihaltezone dürfen gemäss § 62
Abs. 2 i.V. mit § 40 Abs. 1 PBG nur solche oberirdische Bauten
und Anlagen erstellt werden, die der Bewirtschaftung oder unmittelbaren
Bewerbung der Freiflächen dienen und die den Zonenzweck nicht schmälern
(Satz 1). Für andere Bauten und Anlagen gilt Art. 24 RPG
(Satz 2).
Bei den streitigen Sitzplätzen und dem
Kinderspielplatz handelt es sich um eine
unmittelbare
Bewerbung des
entsprechenden Landes. Auch die Vorinstanz hat – entgegen den Ausführungen
der Beschwerdeführerin – nichts anderes festgehalten. Sie hat die Bauverweigerung
der Baudirektion vielmehr deshalb bestätigt, weil sie die streitige Nutzung als
zonenwidrig qualifiziert hat.
Die Freihaltezone kann verschiedenen Zwecken
dienen, so u.a. der Erholung der Bevölkerung (§ 61 Abs. 1 PBG), der
Bewahrung eines Natur- und Heimatschutzobjektes oder der Trennung und
Gliederung der Bauzonen (§ 61 Abs. 2 PBG). Vorliegend wurde die
Freihaltezone im nördlichen Teil des Baugrundstückes unbestrittenermassen mit
der Bau- und Zonenordnung 1963 zum Schutz des Waldes ausgeschieden. Auch heute
steht der Schutz­­zweck, d.h. die Wahrung eines genügenden Freiraumes zum Wald
sowie die funktionelle Trennung und Gliederung des Siedlungsgebietes, im
Vordergrund; eine nähere Umschreibung der Zweckbestimmung in der Richtplanung
fehlt indessen.
Die streitigen Sitzplätze sind direkt den
Wohnzimmern des Bauprojektes vorgelagert und von diesen aus zugänglich. Der
Kinderspielplatz ist eine nach § 248 PBG bei der Erstellung von
Mehrfamilienhäusern vorgeschriebene Ausstattung. Sitzplätze und Kinderspielplatz
sind hier nicht darauf ausgerichtet, eine Nutzung der der Freihaltezone
entsprechenden Zweckbestimmung zu ermöglichen (vgl. RB 1985 Nr. 81),
sondern stellen direkt dem bewilligten Mehrfamilienhaus dienende
Anlagen/Ausstattungen dar und sind folgerichtig der Wohnnutzung zuzurechnen
(vgl. bezüglich Parkplätze: VGr, 11.6.1985, BEZ 1985 Nr. 21; RB 1988
Nr. 53 = BEZ 1988 Nr. 46; RB 1995 Nr. 65; bezüglich
Zufahrtsstrasse: VGr, 25. Mai 1993, BEZ 1993 Nr. 21). Als solche sind die
streitigen Sitzplätze und der Kinderspielplatz - wie die
Baurekurskommission zu Recht festgehalten hat - in der Frei­haltezone
nicht zonengemäss. Die Beschwerdeführerin behauptet eine Widersprüchlichkeit,
weil derartige bauliche Vorkehren bewilligungsfähig wären, wenn sie nicht für
Bewohner der angrenzenden Bauzone, sondern für Dritte hergerichtet würden. Ob
dies bei der hier anwendbaren Freihaltezone zutrifft, für welche in der
Richtplanung keine Widmung für Freizeitaktivitäten ausgewiesen ist, ist
äusserst fraglich (vgl. RB 1985 Nr. 81), kann jedoch letztlich
offenbleiben. Unbestrittenermassen erfüllen die streitigen baulichen Massnahmen
auch nicht die Anforderungen von Art. 24 RPG an eine Ausnahmebewilligung,
insbesondere sind sie nicht standortgebunden im Sinn dieser Bestimmung. Wenn
die Baudirektion in ständiger Rechtsprechung in der Freihaltezone derartigen,
im Zusammenhang mit Wohnbauten vorgesehenen Anlagen/Ausstattungen die
Bewilligung verweigert, ist dies auf jeden Fall nicht rechtsverletzend. Die
Beschwerde der H AG ist abzuweisen.
6. Zusammengefasst ergibt sich, dass die
Beschwerde von C 1 und C 2 teilweise gutzuheissen und die Bausektion einzuladen
ist, ihren Beschluss vom 26. Ok­tober 1999 mit geeigneten
Nebenbestimmungen zu versehen, die sicherstellen, dass die Gebäudehöhe von
8,5 m bei den südöstlichen und südwestlichen Gebäudeecken eingehalten
wird. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen. Die Beschwerde der H AG ist vollumfänglich
abzuweisen.
...
Demgemäss beschliesst das Verwaltungsgericht:
Die Beschwerdeverfahren
VB.2001.00142 und VB.2001.00143 werden vereinigt;
und entscheidet:
1.
Die Beschwerde von C 1 und C 2 wird teilweise
gutgeheissen. Die Bausektion der Stadt Zürich wird eingeladen, ihren Beschluss
vom 26. Oktober 1999 mit einer Nebenbestimmung zu versehen, die
sicherstellt, dass die Gebäudehöhe von 8,5 m bei den südöstlichen und
südwestlichen Gebäudeecken eingehalten wird. Im übrigen wird die Beschwerde
abgewiesen.
2.
Die Beschwerde der H AG wird abgewiesen.
3.
...
Abweichende
Meinung einer Minderheit des Verwaltungsgerichts:
1. Als kommunale Freihaltezonen (oder
Erholungszonen) sind die Flächen auszuscheiden, die für die Erholung der
Bevölkerung nötig sind (§ 61 Abs. 1 PBG); zudem können der Freihaltezone
Flächen zugewiesen werden, die ein Natur- und Heimatschutzobjekt bewahren oder
der Trennung und Gliederung der Bauzonen dienen. In der Freihaltezone dürfen
nur solche Bauten und Anlagen erstellt werden, die der Bewirtschaftung oder
unmittelbaren Bewerbung der Freiflächen dienen und die den Zonenzweck nicht
schmälern; für andere Bauten gilt Art. 24 RPG (§ 62 Abs. 1 in Verbindung mit §
40 Abs. 1 PBG).
2. Die streitbetroffene Freihaltezone ist
unbestrittenermassen zur Sicherung eines hinreichenden Waldabstandes
festgesetzt worden. Zwar ist damit aus heutiger Sicht das falsche planerische
Instrument gewählt worden (VGr, 25. Januar 2001, VB.2000.00282), doch ändert
dies nichts daran, dass der Zweck der betroffenen Freihaltezone im Licht dieser
planerischen Absicht beurteilt werden muss. Die streitbetroffene Freihaltezone
dient mit anderen Worten den selben Zwecken, wie sie heute mit den im Baugebiet
durch Waldabstandslinien (§ 66 PBG) festgelegten Waldabständen verfolgt werden
(§ 262 PBG). Mit solchen Waldabstandsvorschriften werden gesundheits- und forstpolizeiliche,
landschaftsschützerische und in einem weiteren Sinn raumplanerische Ziele
verfolgt; sie dienen dem Schutz waldnaher Bauten und ihrer Bewohner gegen
Schädigung durch Windwurf sowie gegen Schatten und Feuchtigkeit; darüber hinaus
schützen sie den Wald vor Brandgefahr, sichern seine Wohlfahrts- und
Erholungsfunktion, erhalten ihn als Umweltfaktor und gewähren einen nicht zu
schroffen Übergang zwischen Wohngebieten und Waldlandschaft (BGE 119 Ia 113 E.
5; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 2. A.,
Wädenswil 2000, S. 293). Soweit mit den Waldabständen raumplanerische Zwecke
verfolgt werden, überschneidet sich die Zwecksetzung mit der Erho­lungs-,
Trenn- und Schutzfunktion der Freihaltezonen.
Für die raumplanerische Funktion der
streitbetroffenen Freihaltezone bedeutet dies insbesondere, dass sie für einen
hinreichenden Abstand zwischen Bauzone und Wald zu sorgen und diesen so zu
schützen hat, dass er in seiner Wohlfahrts- und Erholungsfunktion sowie als
Umweltfaktor nicht beeinträchtigt wird. Das bedeutet jedoch nicht, dass die
durch die Freihaltezone erfasste Fläche nur landwirtschaftlich beworben werden
kann. Zulässig sind auch andere Bewerbungen, welche die erfasste Fläche
grundsätzlich von Überbauungen frei halten und den Zonenzweck nicht
beeinträchtigen, so insbesondere die Nutzung für Hausgärten, Parkanlagen und
dergleichen.
3. Sind in der streitbetroffenen
Freihaltezone mithin Gärten und dergleichen zulässig, so sind gemäss § 40 Abs.
1 PBG Bauten und Anlagen zuzulassen, die einer solchen Nutzung
"dienen", das heisst sie ermöglichen oder erleichtern und ihr funktionell
und flächenmässig untergeordnet sind. Diese Voraussetzungen sind bei beim
geplanten Kinderspielplatz und den Gartensitzplätzen erfüllt, nicht aber bei
den Lichtschächten. Dass der Kinderspielplatz eine notwendige Ausrüstung des
bewilligten Mehrfamilienhauses darstellt, ändert daran nichts.
Kinderspielplätze und Gartensitzplätze können auch nicht mit Parkplätzen oder
Zufahrten verglichen werden, da diese nicht der Bewerbung der Freifläche,
sondern direkt der baulichen Nutzung dienen.