zh_verwaltungsgericht · VB.2007.00393 · 2008-04-09 · de

Baubewilligung | Neubau eines Mehrfamilienhauses: planungsrechtliche Baureife, Erschliessung. Vorliegend sprechen gewichtige private Interessen gegen eine Voranwendung der beschlossenen Zonenplanänderung. Ob eine solche Voranwendung im heutigen Zeitpunkt gerechtfertigt ist, kann jedoch offen gelassen werden (E. 3). Die Frage, ob die Voraussetzungen von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien erfüllt sind, stellt eine einheitlich zu beantwortende Rechtsfrage dar, sodass diesbezüglich kein qualifizierter Ermessensspielraum der Gemeinden besteht (E. 5.3.1). Die Erschliessungsgüteklasse D entspricht nicht einer guten Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr im Sinn von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien (E. 5.3.2). Die Vorinstanz hat die Gewährung von Erleichterungen nach § 360 Abs. 3 PBG zu Recht abgelehnt (E. 6). Die Baubewilligung kann auch mit den beantragten Nebenbestimmungen nicht erteilt werden (E. 7). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 08..2.09.0 VB.2007.00393
Zurich Verwaltungsgericht 08..2.09.0 VB.2007.00393
Zurigo Verwaltungsgericht 08..2.09.0 VB.2007.00393

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00393
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Geschäftsnummer:
VB.2007.00393
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 09.04.2008
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau eines Mehrfamilienhauses: planungsrechtliche Baureife, Erschliessung.
Vorliegend sprechen gewichtige private Interessen gegen eine Voranwendung der beschlossenen Zonenplanänderung. Ob eine solche Voranwendung im heutigen Zeitpunkt gerechtfertigt ist, kann jedoch offen gelassen werden (E. 3).
Die Frage, ob die Voraussetzungen von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien erfüllt sind, stellt eine einheitlich zu beantwortende Rechtsfrage dar, sodass diesbezüglich kein qualifizierter Ermessensspielraum der Gemeinden besteht (E. 5.3.1).
Die Erschliessungsgüteklasse D entspricht nicht einer guten Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr im Sinn von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien (E. 5.3.2).
Die Vorinstanz hat die Gewährung von Erleichterungen nach § 360 Abs. 3 PBG zu Recht abgelehnt (E. 6).
Die Baubewilligung kann auch mit den beantragten Nebenbestimmungen nicht erteilt werden (E. 7).
Abweisung.
Stichworte:
ERLEICHTERUNGEN
ERMESSENSSPIELRAUM
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
INITIATIVE
INTERESSENABWÄGUNG
ÖFFENTLICHE VERKEHRSMITTEL
ÖFFENTLICHER VERKEHR
PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE
PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE
VORANWENDUNG
ZONENPLANREVISION
ZUFAHRT
ZUFAHRTSSTRASSE
ZUFAHRTSWEG
ZUGANGSNORMALIEN
Rechtsnormen:
§ 234 PBG
§ 237 PBG
§ 265 Abs. I PBG
§ 267 Abs. I PBG
§ 321 Abs. I PBG
§ 360 Abs. III PBG
§ 6 Abs. II Zugangsnormalien
Publikationen:
BEZ 2008 Nr. 19
RB 2008 Nr. 67 S. 143
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2007.00393
Entscheid
der 1. Kammer
vom
9. April 2008
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretärin
Tanja Pekeljevic.
In Sachen
A, vertreten durch B,
Beschwerdeführerin
,
gegen
1.
C,
2.1
D,
2.2
E,
3.
F,
4.1
G,
4.2
H,
5.1
I,
5.2
J,
6.
K,
7.1
L,
7.2
M,
alle vertreten durch
RA N,
Beschwerdegegnerschaft
,
und
Gemeinderat Hinwil,
Mitbeteiligter
,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Am 1. November 2006 erteilte der Gemeinderat Hinwil A
die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs
Wohnungen und einer Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01,
Lenzdörfli 02 in Hinwil.
II.
Gegen diesen Beschluss erhoben C, D und E, F, G und H, I
und J, K sowie L und M mit gemeinsamer Eingabe vom 7. Dezember 2006 Rekurs
an die Baurekurskommission III. Mit Entscheid vom 15. August 2007 hiess
diese den Rekurs gut und hob den Beschluss des Gemeinderates Hinwil vom 1. November
2006 auf.
III.
Mit Eingabe vom 18. September 2007 erhob A Beschwerde
gegen den Entscheid der Baurekurskommission. Sie beantragte zur Hauptsache, der
angefochtene Entscheid sei aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Im Sinne eines Eventualbegehrens
beantragte sie, die Baubewilligung mit den nachfolgenden Auflagen zu ergänzen:
"a)   Die Ein-/Ausfahrt aus der Tiefgarage
und den Besucherparkplätzen ist baulich so zu gestalten, dass die P-Strasse nur
im Bereich zwischen Ein-/Ausfahrt und Q-Strasse befahren werden kann;
b)    Zwischen der Q-Strasse und der
Ein-/Ausfahrt zur Tiefgarage ist entlang der P-Strasse auf Kosten der
Gesuchstellerin ein Trottoir oder Fussgängerschutz zu erstellen".
In prozessualer Hinsicht ersuchte die Beschwerdeführerin
um Durchführung eines Augenscheins.
Die Vorinstanz schloss am 11. Oktober 2007 auf
Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Hinwil beantragte am 31. Oktober
2007 Gutheissung der Beschwerde und Be­stätigung der Baubewilligung. Mit
Eingabe vom 22. November 2007 beantragte die private
Beschwerdegegnerschaft, die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Die Beschwerdeführerin ist als Baugesuchstellerin zur
Anfechtung des vorinstanzlichen Entscheids, mit dem die Baubewilligung
aufgehoben wurde, ohne weiteres legitimiert. Sie kann gemäss § 50
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (
VRG)
jede Rechtsverletzung geltend machen. Entgegen den Ausführungen der privaten
Beschwerdegegnerschaft umfasst dies auch die Rüge, die Vorinstanz habe zu
Unrecht in den Ermessensspielraum des Gemeinderats eingegriffen.
2.
Die Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines
Augenscheins. D
er Entscheid, ob ein solcher
angeordnet werden soll, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache
befassten Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen
Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können. Die Durchführung
eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse
unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen
auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des
Rechtsstreites beizutragen (RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen).
Die Vorinstanz hat am 29. Mai
2007 im Beisein der Parteien einen Augenschein durchgeführt. Auf das Ergebnis
dieses Lokaltermins darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt
werden. Da die überblickbaren örtlichen Verhältnisse aus den Akten, insbesondere
den fotografischen Dokumentationen und den Plänen, hinreichend ersichtlich
sind, erübrigt sich ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein.
3.
Die Beschwerdegegnerschaft macht geltend, dem
Baugrundstück fehle es an der planungsrechtlichen Baureife im Sinn von § 234 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Die Vorinstanz habe
diesen Einwand der Beschwerdeführenden zu Recht als unbehelflich beurteilt,
weil es damals an der erforderlichen hinreichenden Konkretisierung der Planung
gefehlt habe. Mit dem Gemeindebeschluss vom 20. September 2007 habe sich
die Rechtslage jedoch geändert. Die Korrektur des Zonenplanes sei nicht mehr
nur als Absicht konkret, sondern durch den Souverän beschlossen. Sie sei deshalb
grundsätzlich beachtlich, auch wenn gegen den Gemeindebeschluss zwei Rekurse an
die Baurekurskommission erhoben worden seien. Es rechtfertigt sich vorliegend,
zunächst diesen grundsätzlichen Einwand der Beschwerdegegnerschaft zu erörtern.
3.1
Nach § 234 PBG ist
ein Grundstück baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche
Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche
Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts
muss eine beantragte Planänderung hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte
Realisierungschancen haben, um im Sinn von § 234 PBG berücksichtigt zu werden
(RB 1982 Nr. 36 = BEZ 1982 Nr. 19; RB 1993 Nr. 40; VGr, 22. März 2006,
VB.2005.00562, E. 2.2, www.vgrzh.ch).
So lange Bestrebungen zur
Revision der Zonenplanung nicht ihren Abschluss in der rechtskräftigen Änderung
der Bau- und Zonenordnung gefunden haben, stellen die darauf ausgerichteten
Bemühungen keine Änderung der Rechtslage, sondern lediglich eine Änderung der
für die Anwendung von § 234 PBG massgeblichen Sachumstände dar. Eine derart
geänderte Sachlage wird im Beschwerdeverfahren in der Regel nur berücksichtigt,
sofern wichtige prozessökonomische Gründe dafür sprechen, der Streitgegenstand
nicht verändert wird und keine neuen Ermessensfragen aufgeworfen werden
(RB 1982 Nr. 40; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,
§ 52 N. 17). Bei der Anwendung von § 234 PBG macht das Gericht die
Berücksichtigung der durch laufende Planungsverfahren geänderten Sachlage in
ständiger Rechtsprechung von einer Interessenabwägung im Einzelfall abhängig. Es
berücksichtigt dabei im Prinzip die geänderte Sachlage, das heisst den Stand
der Planung im Zeitpunkt seines Entscheids, prüft jedoch im Rahmen der
Interessenabwägung, ob dem Schutz der neuen Planung oder dem Vertrauen des Baugesuchstellers
in die Beständigkeit der noch geltenden planungsrechtlichen Grundlagen der
Vorzug gebührt (RB 2000 Nr. 97 = BEZ 2000 Nr. 38; RB 1985 Nr. 116; BEZ
1985 Nr. 20; VGr, 7. November 2007, VB.2007.00236, E. 11.3.,
www.vgrzh.ch). Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass der kommunale Gesetzgeber
nicht während der Dauer des Rechtsmittelverfahrens die kommunalen
planungsrechtlichen Festlegungen eigens ändern darf, um einer von der örtlichen
Baubehörde erteilten Baubewilligung nachträglich die Grundlage zu entziehen (RB 1985
Nr. 106 = ZBl 87/1986, S. 140 f. = BEZ 1986 Nr. 1; VGr, 7. November 2007,
VB.2007.236, E. 11.2, www.vgrzh.ch).
3.2
Am 30. Januar
2007 wurde dem Gemeinderat Hinwil zuhanden der zuständigen Gemeindeversammlung
eine Initiative eingereicht, mit welcher beantragt wurde, das heute in der
Wohn- und Gewerbezone WG/2.6 gelegene Gebiet des so genannten
"Lenzdörflis" neu der Wohnzone W/1.8 zuzuteilen. Der Gemeinderat
Hinwil beantragte der Gemeindeversammlung zwar die Ablehnung der Initiative. An
der Gemeindeversammlung vom 20. September 2007 wurde die Initiative
dennoch angenommen. Gegen den Gemeindebeschluss sind jedoch gemäss Aussagen der
Beschwerdegegnerschaft Rekurse bei der Baurekurskommission hängig. Die
beschlossene Änderung des Zonenplans ist daher noch nicht rechtskräftig.
Die geänderte Sachlage – hier die Annahme der Initiative
durch die Gemeindeversammlung – ist im Beschwerdeverfahren von Amtes wegen zu
beachten. Es stellt sich die Frage, ob die gemäss der zitierten Rechtsprechung
vorzunehmende Interessenabwägung für oder gegen die Voranwendung der
beschlossenen Zonenplanänderung spricht.
3.3
Das
Baugesuch datiert vom 6. September 2006 und die Baubewilligung wurde am 1. November
2006 erteilt. Die Initiative wurde erst rund drei Monate nach Erteilung der
Baubewilligung eingereicht.
Bei
der
Ausarbeitung des Projekts und im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung war
nicht voraussehbar, dass das im Zonenplan vorgesehene Ausnützungsmass reduziert
werden sollte. Mit der inzwischen beschlossenen Zonenplanänderung könnte das vorliegende
Bauvorhaben nicht mehr realisiert werden. Die Beschwerdeführerin hat daher ein
gewichtiges Interesse daran, dass ihr Vertrauen in die Beständigkeit des noch
geltenden Zonenplans geschützt wird.
Aufgrund der Annahme der Initiative durch die Gemeindeversammlung
ist davon auszugehen, dass ein gewisses öffentliches Interesse an der Erhaltung
einer kleinmassstäblichen Überbauung im Lenzdörfli besteht. Die Reduktion der
Baumassenziffer soll gemäss Initiativtext gewährleisten, dass die
Ausstrahlungskraft der Siedlung bewahrt werden kann, ohne dass eine strikte
Unterschutzstellung erforderlich wäre. Mit seinen Ausmassen sprengt der
geplante Baukörper zwar die bestehende Überbauungsstruktur und steht exemplarisch
für das, was mit der mittlerweile von der Gemeindeversammlung beschlossenen,
aber noch nicht rechtskräftigen Änderung des Zonenplans verhindert werden soll.
Allerdings ist auch zu berücksichtigen, dass mit der beschlossenen Reduktion
der Baumassenziffer von 2.6 auf 1.8 nicht verhindert werden kann, dass im
Lenzdörfli neue Bauten erstellt werden, die einiges grösser sind als die
ursprünglichen kleinen Einfamilienhäuser. Damit kann der Charakter der
Siedlung, der sich gemäss Beschwerdegegnerschaft und Initiative durch die
kleinen Häuser und die grossen Gärten auszeichnet, mit der beschlossenen
Revision ohnehin nur beschränkt gewahrt werden. Wie der Gemeinderat in seiner
Stellungnahme ausführte und sich aus den bei den Akten befindlichen Fotos
überdies ergibt, sind die meisten Liegenschaften im Lenzdörfli bereits
modernisiert und zum Teil erheblich erweitert worden.
In ihrer Rekursschrift vom 7. Dezember 2006 an die
Vorinstanz führte die Beschwerdegegnerschaft aus, sie bereiteten einen Antrag
auf eine Zonenplanänderung hinsichtlich des Lenzdörflis (Wohnzone niederer
Dichte oder Quartiererhaltungszone) vor. Mit der beabsichtigten
Zonenplankorrektur könne zonenplanerisch abgesichert werden, was die Beschwerdegegnerschaft
in Bezug auf die Einordnung des Bauvorhabens im Rekursverfahren vorgebracht
habe. Schliesslich wurde die Initiative vom Beschwerdegegner Nr. 5.2 eingereicht.
Es ist somit davon auszugehen, dass der Vorstoss
eigens unternommen wurde, um der von der Baubehörde bereits erteilten
Baubewilligung nachträglich die Grundlage zu entziehen. Ein solches Vorgehen
wird durch § 234 PBG wie oben dargelegt nicht geschützt, selbst wenn die
Initiative von der Gemeindeversammlung inzwischen angenommen wurde.
Insgesamt ergibt sich, dass gewichtige private Interessen
gegen eine Voranwendung der am 20. September 2007 beschlossenen
Zonenplanänderung sprechen. Ob eine solche Voranwendung im heutigen Zeitpunkt
gerechtfertigt ist, kann jedoch offen gelassen werden, da die Beschwerde – wie
die nachfolgenden Erwägungen ergeben – ohnehin abzuweisen ist.
4.
4.1
Die
Vorinstanz hat die Baubewilligung für das Mehrfamilienhaus mit der Begründung
aufgehoben, die P-Strasse stelle keine hinreichende Zufahrt im Sinn von § 237 PBG
dar. Die P-Strasse weise eine vermarkte Breite von 4 m auf, im nördlichen Teil
bestehe ein rund 42 m langer und 10 m breiter "Hofbereich". Mit
diesem Ausbaustandard sei die P-Strasse für den Verkehr von zehn Wohneinheiten
ausgelegt; sie diene aber bereits heute der Erschliessung von rund dreizehn
Einfamilienhäusern und mit der geplanten Überbauung wären neunzehn Wohneinheiten
angeschlossen. Aufgrund der bestehenden Nutzung müsse die P-Strasse bereits
heute als Zufahrtsstrasse im Sinn der Normalien über die Anforderungen an
Zugänge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien) ausgebaut sein, die neben
einer mindestens 4 m breiten Fahrbahn im Regelfall ein einseitiges Trottoir
oder zumindest ein verbreitertes Bankett als Fussgängerschutzstreifen
verlangten. Für den Anschluss weiterer sechs Wohneinheiten sei die P-Strasse
offensichtlich nicht genügend dimensioniert, zumal mit den als Genossenschaftssiedlung
erbauten Liegenschaften die heute mögliche Ausnützung nur teilweise
ausgeschöpft werde, sodass ein erhebliches Verdichtungspotenzial bestehe.
Gründe, die vorliegend für eine Abweichung von den Normalien sprechen würden, seien
nicht ersichtlich. Das fragliche Gebiet sei gemäss Anhang der Bau- und
Zonenordnung Hinwil der Erschliessungsgüteklasse D zugewiesen und befinde sich
in einer Entfernung von ca. 500 m zum Bahnhof. Damit könne keine gute Erschliessung
durch den öffentlichen Verkehr im Sinne von § 6 Abs. 2 der
Zugangsnormalien angenommen werden. Hinzu komme, dass das Baugrundstück
aufgrund seiner Lage, anders als die meisten Grundstücke in der Siedlung
Lenzdörfli, ohne weiteres über eine Strasse mit genügender Erschliessungskapazität
erschlossen werden könne.
4.2
Die
Beschwerdeführerin wendet hiergegen ein, die Vorinstanz habe zu Unrecht eine
Anwendung von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien abgelehnt. Der Bahnhof
Hinwil sei durch die S 14 sowie verschiedene Buslinien erschlossen und erfülle
die Anforderungen des Angebotsbereiches 2. Sodann treffe nicht zu, dass sich
das fragliche Gebiet in einer Entfernung von ca. 500 m zum Bahnhof befinde;
Nachmessungen hätten ergeben, dass die Fusswegdistanz nur 425 bzw. 435 m
betrage. Hinsichtlich der Güteklasse sei im Fall der Gemeinde Hinwil auf Ziff.
2.6.6 Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Hinwil vom 29. Juni
1993 (BZO) abzustellen, wonach das Gemeindegebiet hinsichtlich der Erschliessung
durch den öffentlichen Verkehr in Güteklassen eingeteilt werde. Gemäss dem
derzeit geltenden Anhang aus dem Jahr 1993 liege das Grundstück in der
Güteklasse D. Unweit vom Baugrundstück entfernt beginne bereits die Güteklasse
C, welche den engsten Bereich um den Bahnhof erfasse. Der kommunale Verordnungsgeber
habe mit der für Beschäftigte und Kunden ermöglichten reduzierten Parkplatzzahl
deutlich zum Ausdruck gebracht, dass er das Gebiet als durch den öffentlichen
Verkehr gut erschlossen betrachte. Das von der P-Strasse aus erschlossene
Gebiet sei der Zone WG 2.6 zugewiesen. In Bezug auf die Gegebenheiten der
Gemeinde Hinwil könne mit gutem Recht von einer dichten Überbauung gesprochen
werden.
5.
5.1
§ 236 Abs. 1
PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein Grundstück für
die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich sein muss. Hinreichende
Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung
der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen
Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen für
jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen
Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind richtungsgebend, indem sie
zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für
angemessen halten (RB 2005 Nr. 66).
Vorbehaltlich einer anders lautenden Festlegung im
Quartierplan steht es dem Eigentümer, dessen Grundstück von zwei Strassen
erschlossen wird, grundsätzlich frei, von welcher Strasse her er sein
Grundstück erschliessen will. Das gilt aber dann nicht, wenn die Erschliessungskapazität
der infrage stehenden Strassen gemessen am zu erschliessenden Gebiet gering
ist, sodass die Gefahr besteht, dass für ein über mehrere Strassen erschlossenes
Grundstück unnötigerweise Erschliessungskapazitäten beansprucht werden, die in
der Folge für Grundstücke fehlt, welche ihrer Lage wegen nur über eine einzige
Strasse erschlossen werden können (VGr, 5. Dezember 2007, VB.2007.00356
und VB.2007.00360, E. 4.1, www.vgrzh.ch).
5.2
Das
Baugrundstück liegt im Gabelungsbereich der Lenzdörfli- und der Q-Strasse. Bisher
erfolgte die Zufahrt über die Q-Strasse. Das geplante Mehrfamilienhaus soll neu
über die P-Strasse erschlossen werden. Diese erschliesst derzeit gemäss den
unbestritten gebliebenen Feststellungen der Vorinstanz rund dreizehn
Einfamilienhäuser und mit der geplanten Überbauung wären neunzehn Wohneinheiten
angeschlossen. Die Erschliessung hat gemäss den Zugangsnormalien durch eine Zufahrtsstrasse
zu erfolgen.
Die P-Strasse weist eine vermarkte Breite von 4 m auf,
wobei im nördlichen Teil ein rund 42 m langer und 10 m breiter
"Hofbereich" besteht. Damit erfüllt sie die Anforderungen eines
Zufahrtsweges, über welchen gemäss den Zugangsnormalien bis zu zehn Wohneinheiten
erschlossen werden können. Wie die Beschwerdeführerin selbst ausführen lässt,
kann aufgrund der fehlenden Bankette nicht von einer Zufahrtsstrasse
ausgegangen werden. Damit genügt die P-Strasse wie die Vorinstanz zutreffend
ausführte bereits heute nicht den Zugangsnormalien.
5.3
Die
Beschwerdeführerin lässt vorbringen, der Grenzwert könne gestützt auf § 6 Abs. 2
Zugangsnormalien bis auf 30 Wohneinheiten erhöht werden, weil eine gute Erschliessung
mit öffentlichen Verkehrsmitteln und eine dichte Bebauung vorliege. Es lasse
sich durchaus vertreten, bei bis zu 30 Wohneinheiten noch vom Erfordernis eines
Zufahrtsweges auszugehen, was die P-Strasse ohne weiteres erfülle. Jedenfalls
habe der Gemeinderat Hinwil bei dieser Beurteilung den ihm eingeräumten
Ermessensspielraum bei weitem gewahrt. Die Vorinstanz habe ohne nähere
Begründung ihr Ermessen an jenes der örtlichen Baubehörde gesetzt, was
rechtsverletzend sei.
5.3.1
Die Frage, ob die Voraussetzungen von § 6 Abs. 2
Zugangsnormalien erfüllt sind,
stellt eine kantonal
einheitlich zu beantwortende Rechtsfrage dar, sodass diesbezüglich kein
qualifizierter Ermessensspielraum der Gemeinden besteht. Die Rechtsmittelinstanzen
dürfen und müssen diese Frage frei überprüfen.
5.3.2
Das Baugrundstück ist gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung in Bezug
auf die Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln der
Erschliessungsgüteklasse D zugeteilt. Selbst wenn mit der Beschwerdeführerin
von einer Distanz von 425 bzw. 435 m zum Bahnhof auszugehen wäre, würde dies
keine Einstufung in eine höhere Güteklasse gemäss der Wegleitung zur Regelung
des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen der Baudirektion (Wegleitung)
rechtfertigen, weil für Distanzen von 300 bis 500 m die gleichen Güteklassen
vorgesehen sind. Wie das Verwaltungsgericht bereits in einem früheren Entscheid
festgehalten hat, entspricht die zweitschlechteste Erschliessungsgüteklasse D
nicht einer guten Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr im Sinn von § 6 Abs. 2
Zugangsnormalien (VGr, 18. Dezember 2001, VB.2001.00292, E. 2b,
www.vgrzh.ch). Auch im Zusammenhang mit grösseren Überbauungen, bei denen
gemäss § 237 Abs. 1 PBG die Erreichbarkeit mit öffentlichen
Verkehrsmitteln gewährleistet sein muss, hat das Verwaltungsgericht
entschieden, dass die Erschliessungsgüteklasse D offensichtlich nicht als
gute
Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln qualifiziert werden könne (
RB 2000 Nr. 93 = BEZ 2000 Nr. 50 = URP 2000, S.
823,
E. 5 d/dd, bestätigt durch BGr,
5. September
2001, URP 2001, S. 1072, E. 4 g/aa,
Adliswil
)
.
Der Einwand der Beschwerdeführerin, vorliegend seien die
Anforderungen des Angebotsbereiches 2 erfüllt, rechtfertigt angesichts dieser
tiefen Erschliessungsgüteklasse keine andere Beurteilung. Auch der Einwand der
Beschwerdeführerin, gemäss Ziff. 2.6.6 BZO könne in der Güteklasse D die Pflichtabstellplatz-Zahl
zwar nicht für Bewohner, jedoch für Beschäftigte und Besucher/Kunden auf
70 % des Normbedarfs herabgesetzt werden, vermag ebenso nicht zu
überzeugen. Dies entspricht lediglich den Vorgaben der Wegleitung. Dass der
kommunale Gesetzgeber damit deutlich zum Ausdruck gebracht habe, dass er das
Gebiet als durch den öffentlichen Verkehr gut erschlossen betrachtet, kann
daher nicht angenommen werden.
Ergibt sich somit, dass das fragliche Gebiet keine gute
Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln aufweist, erübrigen sich
Ausführungen zur Frage der dichten Überbauung. Eine Erhöhung der
Erschliessungskapazität der P-Strasse auf 30 Wohneinheiten hat die Vorinstanz
damit zu Recht abgelehnt.
6.
6.1
Die
Beschwerdeführerin lässt vorbringen, eine Erschliessung über die Q-Strasse sei
– wenn überhaupt – nur mit aufwändigen und unverhältnismässigen baulichen
Massnahmen realisierbar. Die Baubehörde habe im Rahmen ihrer pflichtgemässen
Interessenausübung zu Recht beurteilen dürfen, dass die Ein-/Ausfahrt ab Q-Strasse
keine taugliche Alternative darstelle.
6.1.1
Von den technischen Anforderungen, wie sie für den Strassenausbau in den Zugangsnormalien
festgehalten sind, können gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der
tatsächlichen Verhältnisse Erleichterungen gewährt werden. Bei der Gewährung
solcher Erleichterungen kommt den Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu
beachtender Ermessensspielraum zu (RB 2005 Nr. 66 mit weiteren Hinweisen). Die
Frage einer Verletzung des Ermessensspielraums der Gemeinde durch die Rekursinstanz
kann sich nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts jedoch nur dann
stellen, wenn die örtliche Behörde von ihrem Ermessen in belegbarer und
nachvollziehbarer Weise Gebrauch gemacht hat (RB 1991 Nr. 2; BEZ 2002 Nr. 18 E.
5a).
6.1.2
Den Erwägungen zur angefochtenen Baubewilligung lässt sich bezüglich der
"Baureife/Erschliessung" nur Folgendes entnehmen:
"Das
Baugrundstück liegt im Beizugsgebiet des vom Gemeinderat Hinwil am 17.12.1986
festgesetzten und vom Regierungsrat des Kantons Zürich am 8.7.1987 genehmigten
Quartierplanes "Lenz". Die für die Überbauung des Bauareals
benötigten Erschliessungsanlagen sind fertiggestellt. Die planungsrechtliche
Baureife im Sinne von § 234 PBG ist damit ausgewiesen.
Die
Verkehrserschliessung erfolgt von der P-Strasse, welche eine Gemeindestrasse
ist. …"
In ihrer Rekursvernehmlassung hielt die örtliche
Baubehörde im Wesentlichen fest, die Verkehrserschliessung erfolge primär von
der Q-Strasse über die P-Strasse, welches Gemeindestrassen seien. Beide
Strassen entsprächen aufgrund ihrer Funktion sowohl den Zugangsnormalien als
auch der Verkehrssicherheitsverordnung mit Anhang. Das Baugrundstück befinde
sich in einer Entfernung von ca. 500 m zum Bahnhof Hinwil und sei demzufolge
auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen. Anlässlich des Augenscheins
der Vorinstanz haben die Vertreter der örtlichen Baubehörde keine
weitergehenden Ausführungen gemacht.
6.1.3
Die örtliche Baubehörde hat ihren Ermessensentscheid offensichtlich auf § 6
Abs. 2 Zugangsnormalien gestützt, bei dessen Anwendung den Gemeinden wie
oben dargelegt (E. 5.3.1) jedoch kein qualifizierter Ermessensspielraum
zusteht. Zur Frage, ob sich gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der
örtlichen Verhältnisse Abweichungen von den Zugangsnormalien rechtfertigen
würden, hat sich die örtliche Baubehörde nicht geäussert und hat damit den ihr
zustehenden Ermessensspielraum nicht ausgeübt. Der Einwand der
Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe den Ermessensspielraum der Gemeinde
missachtet, vermag schon aus diesem Grund nicht zu überzeugen.
Die Vorinstanz hat sich am Augenschein über die örtlichen
Verhältnisse in Kenntnis gesetzt. Sie durfte gestützt darauf zum Schluss
kommen, dass keine Gründe für eine Abweichung von den Normalien vorliegen,
zumal die Beschwerdeführerin im Rekursverfahren auch keine besonderen
Verhältnisse geltend gemacht hat.
6.2
Im Übrigen
rechtfertigen die Ausführungen der Beschwerdeführerin vor Verwaltungsgericht
ohnehin nicht die Gewährung von Erleichterungen.
6.2.1
Das Baugrundstück wird heute bereits über die Q-Strasse erschlossen. Diese
ist gemäss den Feststellungen der Vorinstanz als Erschliessungsstrasse
ausgebaut und verfügt über eine hinreichende Erschliessungskapazität. Der von
der Beschwerdeführerin als Variante eingereichte Grundrissplan mit der
Erschliessung über die Q-Strasse zeigt, dass diese Variante technisch nicht
unmöglich ist. Auch die Anpassungen der Ausfahrt, die aufgrund des Wechsels vom
Ausfahrts-Typ A zum Ausfahrts-Typ B gemäss der Verkehrssicherheitsverordnung
notwendig wären, sind realisierbar. Eine Erschliessung über die Q-Strasse ist
damit zwar mit gewissen baulichen Massnahmen verbunden, diese erweisen sich
jedoch nicht als derart aufwändig, dass sie als unverhältnismässig eingestuft
werden müssten.
6.2.2
Die Beschwerdeführerin vertritt schliesslich die Ansicht, die P-Strasse
könne trotz der fehlenden Bankette als Zufahrtsstrasse eingestuft werden, weil
besondere Verhältnisse vorlägen. Das private Areal sei entlang der Strasse
nirgends mit Mauern abgegrenzt, sodass für die Schneeräumung und die Sicherheit
der Fussgänger hinreichend Raum vorhanden sei.
Wie sich aus den bei den Akten befindlichen Fotos ergibt,
sind die privaten Grundstücke entlang der P-Strasse teilweise mit hohen,
dichten Hecken abgegrenzt. Wie die Beschwerdegegnerschaft zu Recht vorbringen
lässt, stösst das dem Baugrundstück ge­genüberliegende Grundstück mit einer
hohen Hecke direkt an die Strasse. Nach den bewilligten Projektplänen würden
die Besucherparkplätze auf dem Baugrundstück ebenfalls direkt an die P-Strasse
anstossen. Damit ist aber insbesondere im Bereich des Baugrundstücks die
Sicherheit der Fussgänger nicht gewährleistet.
7.
Im Sinn eines Eventualantrags verlangt die
Beschwerdeführerin, die angefochtene Baubewilligung sei mit den Nebenbestimmungen
zu ergänzen, wonach die Ein-/Ausfahrt aus der Tiefgarage und den
Besucherparkplätzen baulich so zu gestalten sei, dass die P-Strasse nur im
Bereich zwischen Ein-/Ausfahrt und Q-Strasse befahren werden könne. Zwischen
der Q-Strasse und der Ein-/Ausfahrt zur Tiefgarage sei entlang der P-Strasse
auf Kosten der Gesuchstellerin ein Trottoir oder Fussgängerschutz zu erstellen.
Die Beschwerdegegnerschaft hat sich zu diesem Antrag nicht explizit geäussert.
7.1
Können
inhaltliche oder formale Mängel eines Bauprojekts ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden, wird die Bewilligung dennoch erteilt und mit den Nebenbestimmungen
verbunden, die zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands erforderlich
sind (§ 321 Abs. 1 PBG). Dieses Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn
die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer
wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung
behoben werden (VGr, 21. November 2007, VB.2007.00180, E. 3.1 mit weiteren
Hinweisen, www.vgrzh.ch). Ob Projektmängel ohne besondere Schwierigkeiten
korrigiert werden können, entscheidet sich nach qualitativen und nicht nach
quantitativen Gesichtspunkten. Auch Fehler, die "Grundanforderungen an
Bauten und Anlagen" betreffen, können durch Nebenbestimmungen geheilt
werden (Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991,
Rz. 461).
7.2
Um im
Bereich des Baugrundstücks den Ausbaustandard einer Zufahrtsstrasse gemäss
Zugangsnormalien zu erreichen, müsste auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin
zumindest ein 0.3 m breites Bankett erstellt werden. Zudem weist die P-Strasse in
diesem Bereich lediglich die minimale Breite von 4 m auf und verfügt beim
gegenüberliegenden Grundstück weder über ein Bankett noch einen Fussgängerschutz.
Wie oben bereits ausgeführt wurde, stösst sie dort direkt an eine hohe Hecke
(E. 6.2.2). Entsprechend dem Antrag der Beschwerdeführerin wäre daher zusätzlich
die Erstellung eines 1 m breiten Fussgängerschutzstreifens oder eines
Trottoirs auf dem Baugrundstück erforderlich.
Gemäss § 265 Abs. 1 PBG haben oberirdische Gebäude
beim Fehlen von Baulinien an öffentlichen und privaten Strassen einen Abstand
von 6 m gegenüber Strassen und Plätzen bzw. einen Abstand von 3.5 m gegenüber
Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen Abstände
vorschreibt. Letzteres ist vorliegend nicht der Fall. Trottoire und Schutzstreifen
gehören gemäss § 267 Abs. 1 PBG zum Strassengebiet und sind bei der
Einhaltung des Strassenabstandes mitzuberücksichtigen. Weil § 265 PBG ausdrücklich
auch für private Strassen gilt, gehören Trottoire und Schutzstreifen auf
privaten Grundstücken ebenfalls zum relevanten Strassenraum (vgl. auch BRK II,
17. April 2001, BEZ 2001 Nr. 29).
Das geplante Gebäude hält derzeit den Strassenabstand von
6 m gemessen ab bestehendem Strassenrand genau ein. Mit der Erstellung des
Fussgängerschutzes würde der Strassenabstand somit um 1.3 m unterschritten. Die
Behebung dieser Abstandsverletzung ist nur mit einer Neupositionierung und
Redimensionierung des projektierten Gebäudes möglich. Damit steht jedoch fest,
dass die mangelhafte Erschliessung insgesamt nicht ohne besondere Schwierigkeiten
korrigiert werden kann. Die Baubewilligung kann deshalb auch mit den
beantragten Nebenbestimmungen nicht erteilt werden.
8.
Insgesamt ergibt sich somit, dass die Beschwerde abzuweisen
ist. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Überdies hat
sie die private Beschwerdegegnerschaft für deren Umtriebe im Beschwerdeverfahren
angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 6'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern
Nrn. 1 – 7 eine Parteientschädigung von je 300.-, insgesamt Fr. 2'100.- zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 3’ Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …