zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00230 · 2026-03-19 · de
Baubewilligung

Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses im Perimeter eines Landschaftsschutzobjekts. Zulässigkeit einer Motivsubstitution (E. 4). Die Aufnahme eines Objekts in ein Inventar des Natur- und Heimatschutzes begründet die Vermutung der Schutzwürdigkeit. Gefährdet ein Bauprojekt ein solches inventarisiertes Objekt, ist die zuständige Behörde grundsätzlich verpflichtet, vorab einen Schutzentscheid zu treffen, d. h. Schutzmassnahmen anzuordnen oder darauf zu verzichten. Nur wenn eine Gefährdung eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden kann, besteht für das Gemeinwesen keine Veranlassung, im Rahmen eines förmlichen oder eines projektbezogenen Schutzentscheids über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang des Inventarobjekts zu entscheiden (E. 4.1). Zwischen dem Bauprojekt und dem Landschaftsschutzobjekt besteht ein Sichtbezug. Die geplante Baute würde, insbesondere wegen des Attikageschosses, deutlich höher und massiger in Erscheinung treten und namentlich die Sicht auf die geschützte Landschaft erheblich stärker verdecken. Das Bauprojekt führt zu einer bedeutsamen optischen Veränderung im Perimeter des Schutzobjekts. Eine Gefährdung des Schutzobjekts kann unter diesen Umständen nicht von vornherein ausgeschlossen werden und es lag nicht mehr im pflichtgemässen Ermessen der Baubehörde, auf einen Schutzentscheid zu verzichten. Die Baubewilligung erweist sich somit als rechtsfehlerhaft und wurde von der Vorinstanz zu Recht aufgehoben (E. 4.4). Abweisung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00230
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00230
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 19.03.2026
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses im Perimeter eines Landschaftsschutzobjekts.Zulässigkeit einer Motivsubstitution (E. 4). Die Aufnahme eines Objekts in ein Inventar des Natur- und Heimatschutzes begründet die Vermutung der Schutzwürdigkeit. Gefährdet ein Bauprojekt ein solches inventarisiertes Objekt, ist die zuständige Behörde grundsätzlich verpflichtet, vorab einen Schutzentscheid zu treffen, d. h. Schutzmassnahmen anzuordnen oder darauf zu verzichten. Nur wenn eine Gefährdung eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden kann, besteht für das Gemeinwesen keine Veranlassung, im Rahmen eines förmlichen oder eines projektbezogenen Schutzentscheids über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang des Inventarobjekts zu entscheiden (E. 4.1). Zwischen dem Bauprojekt und dem Landschaftsschutzobjekt besteht ein Sichtbezug. Die geplante Baute würde, insbesondere wegen des Attikageschosses, deutlich höher und massiger in Erscheinung treten und namentlich die Sicht auf die geschützte Landschaft erheblich stärker verdecken. Das Bauprojekt führt zu einer bedeutsamen optischen Veränderung im Perimeter des Schutzobjekts. Eine Gefährdung des Schutzobjekts kann unter diesen Umständen nicht von vornherein ausgeschlossen werden und es lag nicht mehr im pflichtgemässen Ermessen der Baubehörde, auf einen Schutzentscheid zu verzichten. Die Baubewilligung erweist sich somit als rechtsfehlerhaft und wurde von der Vorinstanz zu Recht aufgehoben (E. 4.4).Abweisung.
Stichworte:
INVENTAR
LANDSCHAFTSSCHUTZ
SCHUTZENTSCHEID
SCHUTZOBJEKT
Rechtsnormen:
Art. 20 KNHV
Art. 21 Abs. I KNHV
§ 203 Abs. II PBG
§ 204 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00230
Urteil
der 1. Kammer
vom
19. März 2026
Mitwirkend: Abteilungspräsident
Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger,
Verwaltungsrichter Josua Raster,
Gerichtsschreiberin Regina Meier.
In Sachen
A GmbH,
vertreten
durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
C,
Beschwerdegegner,
und
Bausektion des Stadtrates Zürich,
c/o Amt für Baubewilligungen,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Bausektion des Stadtrats
von Zürich erteilte der A GmbH mit Beschluss vom 11. Juli 2023 die
baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in Zürich-Wollishofen.
II.
Dagegen gelangte C mit Rekurs vom
8. August 2023 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte
die Aufhebung des Beschlusses der Bausektion. Mit Entscheid vom 22. März
2024 wurde der Rekurs gutgeheissen und der angefochtene Beschluss aufgehoben.
III.
Hiergegen erhob die A GmbH am
3. Mai 2024 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und
beantragte die Aufhebung des Rekursentscheids vom 22. März 2024 und die
Bestätigung des Bauentscheids vom 11. Juli 2023; eventualiter sei die
Sache zum Neuentscheid an die Bausektion zurückzuweisen, alles unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST.) zulasten von C.
Das Baurekursgericht beantragte am
16. Mai 2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. C
beantragte am 25. Mai 2024 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der A GmbH. Am 12. Juni
2024 beantragte die Bausektion des Stadtrats von Zürich die Gutheissung der
Beschwerde. Mit Replik vom 19. Juni 2024 hielt die A GmbH an ihren
Anträgen fest, ebenso C mit Duplik vom 10. Juli 2024. Die A GmbH
liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen und die Bausektion verzichtete auf
weitere Stellungnahmen.
Die Kammer erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die
übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
Das streitgegenständliche
Baugrundstück befindet sich gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO)
in der dreigeschossigen Wohnzone W3 und liegt im Perimeter des kommunalen
Landschaftsschutzobjekts E. Geplant ist der Abbruch des bestehenden
Mehrfamilienhauses und die Erstellung eines neuen Mehrfamilienhauses mit 14 Wohnungen
und einer Tiefgarage mit 18 Abstellplätzen.
3.
Die Beschwerdeführerin macht
geltend, das Baurekursgericht habe die Baubewilligung einzig und
fälschlicherweise aufgrund der nicht substanziierten Rüge des Beschwerdegegners
aufgehoben, wonach sich die Mängel des Bauvorhabens nicht nebenbestimmungsweise
heilen liessen. Ausserdem seien die fraglichen Mängel zwischenzeitlich ohnehin
mit Bauentscheid vom 31. Januar 2024 respektive mit den diesbezüglichen
Abänderungsplänen behoben worden. Nicht zu hören seien im Übrigen die
Vorbringen des Beschwerdegegners betreffend Schutzmassnahmen; diesbezügliche
Ausführungen würden sich erübrigen.
4.
Das Verwaltungsgericht kann, da
es das Recht von Amtes wegen anwendet, im Sinn einer sogenannten
Motivsubstitution einen im Ergebnis richtigen Rekursentscheid aus anderen
rechtlichen Gründen bestätigen. Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang sodann
darauf, dass den Parteien das rechtliche Gehör zu einer vorgesehenen
Motivsubstitution nicht in allen Fällen gewährt werden muss, sondern nur, wenn
mit den neuen Entscheidgründen nicht gerechnet werden muss (Marco Donatsch in:
Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014, [Kommentar VRG], § 52 N. 37).
Im Folgenden ist das Bauvorhaben
vor dem Hintergrund seines Einflusses auf das Landschaftsschutzobjekt E zu
prüfen. Dieser Themenbereich war bereits Gegenstand der Überlegungen im
vorinstanzlichen Verfahren; mithin war dessen Relevanz im vorliegenden
Verfahren für die Bauherrschaft ersichtlich und musste ihr vorab nicht
gesondert Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt werden (vgl. hierzu
beispielsweise VGr, 14. September 2022, VB.2021.00860, E. 7.2; 25. August
2021, VB.2021.00159, E. 4.3).
4.1
Die Aufnahme eines
Objekts in ein Inventar des Natur- und Heimatschutzes begründet die Vermutung
der Schutzwürdigkeit (§ 203 Abs. 2 PBG). Gefährdet ein Bauprojekt ein
solches inventarisiertes Objekt, ist die zuständige Behörde grundsätzlich
verpflichtet, vorab einen Schutzentscheid zu treffen, d.
h. Schutzmassnahmen anzuordnen oder darauf zu verzichten.
Unter Umständen ist statt eines förmlichen Schutzentscheids ein
projektbezogener Schutzentscheid möglich (dazu statt vieler VGr, 15. Mai 2025,
VB.2024.00187, E. 5.3).
Nur wenn eine Gefährdung eines inventarisierten
Objekts durch ein Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden kann,
besteht für das Gemeinwesen keine Veranlassung, im Rahmen eines förmlichen oder
eines projektbezogenen Schutzentscheids über die Schutzwürdigkeit und den
Schutzumfang des Inventarobjekts zu entscheiden (dazu statt vieler VGr,
21. September 2023, VB.2023.00104, E. 3.1; Josua Raster/Thomas Wipf
in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht,
7. A., Wädenswil 2024, S. 358 mit weiteren Hinweisen). Dies ist zu
bejahen, wenn ein Vorhaben klarerweise mit dem Schutzziel konform ist (VGr,
12. Januar 2023, VB.2022.00247, E. 4.2). Sodann kann auf eine erneute
Abklärung verzichtet werden, wenn bereits im Rahmen der Nutzungsplanung eine
umfassende Abwägung der konkreten gegenläufigen Schutz- und Nutzinteressen
vorgenommen und der Standort ausdrücklich für die geplante Nutzung zugewiesen
wurde (VGr, 7. Februar 2006, VB.2005.00456, E. 3.4).
4.2
Gemäss Inventarblatt
des Landschaftsschutzobjekts E ist als Schutzziel die ungeschmälerte
Erhaltung des Erscheinungsbildes und der landwirtschaftlich genutzten Flächen
vorgesehen; es seien keine weiteren Eingriffe vorzunehmen. In § 20 der Kantonalen
Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 (KNHV) ist
festgehalten, dass Landschaftsschutzgebiete zur planungsrechtlichen Sicherung
in Freihaltezonen eingeteilt werden, soweit ihre Ausdehnung und ihr Charakter
es erlauben und der Schutzzweck es erfordert. Soweit planungsrechtliche
Massnahmen nicht genügen, sind für Landschaftsschutzgebiete Vorschriften zu
erlassen und Verfügungen zu treffen, die alle Tätigkeiten, Vorkehren und
Einrichtungen verbieten, welche das Landschaftsbild beeinträchtigen,
insbesondere seine Unberührtheit und Harmonie stören oder seine Eigenart
gefährden oder ein schutzwürdiges Einzelobjekt zerstören oder verunstalten
können (§ 21 Abs. 1 KNHV).
4.3
Das Baugrundstück
ist bereits seit 1961 überbaut. Die Inventarisierung erfolgte hingegen erst im
Jahr 1990. Während in der Folge hinsichtlich der überbauten Parzellen eine
Aufzonung von W2 zu W3 erfolgte, wurden die nicht überbauten Flächen der
Freihaltezone zugewiesen (vgl. auch VGr, 11. Dezember 2025, VB.2024.00235,
E. 4.3). Aufgrund der Behördenverbindlichkeit der Inventare (§ 204
Abs. 1 PBG) kann davon ausgegangen werden, dass die Schutzanliegen des Inventars
einen gewissen Niederschlag in der zeitlich nach der Inventarisierung
erlassenen Nutzungsplanung gefunden haben. Aus den Akten ist jedoch nicht
ersichtlich, dass im Rahmen der Nutzungsplanung eine umfassende Abwägung der
konkreten gegenläufigen Schutz- und Nutzinteressen vorgenommen worden wäre.
4.4
Zwischen dem
Bauprojekt und der geschützten Moränenlandschaft besteht ein direkter Sichtbezug.
Das Bauprojekt entspricht der Zone W3 und verfügt durchgehend über drei (statt
wie bei der Bestandesbaute teils zwei und teils drei) Vollgeschosse. Hinzu
kommt neu ein Attikageschoss anstelle des bisherigen flachen Satteldachs. Das
Bauprojekt weist zudem eine im Vergleich zur Bestandesbaute vergrösserte
Gebäudegrundfläche auf: Auch ohne Vorsprünge und Balkone beträgt die Breite des
Gebäudes 20,82 m  im Vergleich zur Bestandesbaute ist das Bauprojekt rund
10 m breiter. Die Gebäudelänge soll 32,88 m betragen  diejenige der
Bestandesbaute beträgt ca. 38,5 m. Das Bauprojekt würde, insbesondere
wegen des Attikageschosses, deutlich höher und massiger in Erscheinung treten
und namentlich die Sicht von der D-Strasse her auf die geschützte Landschaft
erheblich stärker verdecken. Damit führt das Bauprojekt zu einer bedeutsamen
optischen Veränderung im Perimeter des Schutzobjekts und verändert die Harmonie
der bestehenden Bebauung. Eine Gefährdung des Schutzobjekts kann angesichts der
Pflicht zur
ungeschmälerten Erhaltung
unter diesen Umständen nicht von
vornherein ausgeschlossen werden und es lag nicht mehr im pflichtgemässen Ermessen
der Baubehörde, auf einen Schutzentscheid zu verzichten. Die Baubewilligung
erweist sich somit als rechtsfehlerhaft und wurde von der Vorinstanz zu Recht
aufgehoben.
5.
5.1
Zusammenfassend
ist die Beschwerde abzuweisen. Ausführungen zu den beschwerdeführerischen
Vorbringen betreffend die Nebenbestimmungen erübrigen sich.
5.2
Da die Beschwerdeführerin unterliegt, sind ihr die
Verfahrenskosten aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit
§ 13 Abs. 2 VRG). Ausgangsgemäss ist ihr keine Parteientschädigung
zuzusprechen. Vielmehr ist sie zu verpflichten, dem Beschwerdegegner eine
angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a
VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    230.--
Zustellkosten,
Fr. 3'230.--
Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin
auferlegt.
4.    Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem
Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von Fr. 500.- zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.
5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)  die Parteien;
b)  das Baurekursgericht.