zh_verwaltungsgericht · VB.2025.00224 · 2026-05-21 · de
Baubewilligung

Ersatzneubau angrenzend an Schutzobjekt. Mangelhafte Baugesuchsunterlagen können von Nachbarn und Nachbarinnen nur gerügt werden, wenn sie sich auf deren Rechts- und Interessenwahrung nachteilig auswirken (E. 3.3). Baugesuche haben alle Unterlagen zu enthalten, die für die Beurteilung des Vorhabens nötig sind. Die einschlägigen Normen räumen entsprechend der zuständigen Behörde bei der Bestimmung der einzureichenden Unterlagen einen gewissen Ermessensspielraum ein, der von den Rechtsmittelbehörden zu respektieren ist (E. 3.4.2). Das Bauprojekt ordnet sich gut ein (E. 4). Abstellplätze müssen verkehrssicher angelegt sein (E. 5). Die BZO enthält keine vom kantonalen Wegabstand abweichende Regelung (E. 6). Abweisung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2025.00224
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Geschäftsnummer:
VB.2025.00224
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 21.05.2026
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Ersatzneubau angrenzend an Schutzobjekt.Mangelhafte Baugesuchsunterlagen können von Nachbarn und Nachbarinnen nur gerügt werden, wenn sie sich auf deren Rechts- und Interessenwahrung nachteilig auswirken (E. 3.3). Baugesuche haben alle Unterlagen zu enthalten, die für die Beurteilung des Vorhabens nötig sind. Die einschlägigen Normen räumen entsprechend der zuständigen Behörde bei der Bestimmung der einzureichenden Unterlagen einen gewissen Ermessensspielraum ein, der von den Rechtsmittelbehörden zu respektieren ist (E. 3.4.2). Das Bauprojekt ordnet sich gut ein (E. 4). Abstellplätze müssen verkehrssicher angelegt sein (E. 5). Die BZO enthält keine vom kantonalen Wegabstand abweichende Regelung (E. 6). Abweisung.
Stichworte:
BAUGESUCHSUNTERLAGEN
EINORDNUNG
KOMMUNALES RECHT
VERKEHRSSICHERHEIT
VERSPÄTETE RÜGEN
WEGABSTAND
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. II PBG
§ 244 Abs. II PBG
§ 265 PBG
§ 310 Abs. I PBG
§ 52 Abs. II VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2025.00224
Urteil
der 1. Kammer
vom 21. Mai 2026
Mitwirkend: Abteilungspräsident
Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.
In Sachen
1.    A GmbH,
2.    B AG,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführerinnen,
gegen
1.    D,
2.    E,
3.    F,
1−3
vertreten durch RA G,
4.    Baukommission der Stadt Kloten,
vertreten
durch RA H,
5.    Baudirektion des Kantons Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 10. Juni
2024 erteilte die Baukommission der Stadt Kloten D, E und F die Baubewilligung
für den Umbau des Bauernhauses, den Abbruch des Ökonomiegebäudes sowie den
Anbau eines Wohngebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse 02
in Kloten. Gleichzeitig wurden die mit Gesamtverfügung der Baudirektion vom
29. Mai 2024 erteilten kantonalen Bewilligungen eröffnet.
II.
Gegen diesen Entscheid erhoben
die A GmbH und die B AG am 9. August 2024 Rekurs beim
Baurekursgericht. Dieses wies den Rekurs am 6. März 2025 ab.
III.
Hierauf gelangten die A GmbH
und die B AG mit Beschwerde vom 7. April 2025 an das
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Das Baurekursgericht beantragte am
25. April 2025 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die
Baudirektion beantragte am 13. Mai 2025 ebenfalls die Abweisung der
Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 22. Mai 2025 beantragten D, E und F
die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen. Im weiteren Schriftenwechsel hielten die
Parteien an ihren Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die
übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
1.2
Gegenstand eines Rechtsmittelverfahrens kann nur sein, was
auch Gegenstand der erstinstanzlichen Verfügung war bzw. nach richtiger
Gesetzesanwendung hätte sein sollen. Gegenstände, über welche die erste Instanz
zu Recht nicht entschieden hat, fallen nicht in den Kompetenzbereich der
Rekursbehörden, ansonsten in die funktionelle Zuständigkeit der erstinstanzlich
verfügenden Behörde eingegriffen würde. Wurde die erstinstanzliche Anordnung
durch ein Begehren einer beteiligten Person ausgelöst, bestimmt bereits dieses
zusammen mit dem ihm zugrunde gelegten Sachverhalt den
Streitgegenstand
mit (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 1928a N. 45 f.). Das
Bauvorhaben erfasst gemäss Baugesuch vom 5. Oktober 2022 lediglich das
Grundstück Kat.-Nr. 01. Die auf dem Grundstück der Beschwerdeführerinnen
befindliche Mauer sowie der Pflanzentrog sind daher nicht Streitgegenstand.
2.
Das Baugrundstück liegt in der
viergeschossigen Wohn- und Gewerbezone WG4 gemäss der Bau- und Zonenordnung der
Stadt Kloten vom 6. November 2012 und ist mit einem ehemaligen Bauernhaus
überstellt, das mit Schutzvertrag vom 12. Juli 2022 rechtskräftig unter
Schutz gestellt wurde. Der rückwärtige Ökonomieanbau, welcher nicht vom
Schutzumfang erfasst ist, soll abgebrochen und durch einen Ersatzneubau mit
sechs Wohnungen ersetzt werden. Dieser soll ein Satteldach aufweisen und über
einen Zwischentrakt mit Flachdach mit dem Bestandesbau verbunden werden.
Geplant sind auch diverse Umbauten am ehemaligen Bauernhaus.
3.
3.1
Von der privaten
Beschwerdegegnerschaft wird vorgebracht, die Beschwerde stelle diverse neue
Tatsachenbehauptungen auf, welche sich als verspätet erwiesen, insbesondere in
Bezug auf die fehlerhaften Planunterlagen betreffend Höhenkoten, den geplanten
Abbruch der Brandmauer zur Erstellung eines weiteren Abstellplatzes sowie
hinsichtlich des Umstands, dass die Mauer entlang der gemeinsamen Grenze das
Dach der bestehenden Scheune stützen solle. Im vorinstanzlichen Verfahren sei
sodann lediglich betreffend die Treppen im Verbindungstrakt gerügt worden,
diese seien nicht korrekt bei der Ausnützung angerechnet worden. Weiteres
betreffend die Ausnützung sei nicht vorgebracht worden.
3.2
Nach
§ 52 Abs. 2 VRG sind, sofern das Verwaltungsgericht  wie vorliegend 
als zweite gerichtliche Instanz entscheidet, neue
Tatsachenbehauptungen
nur
so weit zulässig, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden
ist. Im baurechtlichen Verfahren gilt sodann weitgehend das
Rügeprinzip
. Innerhalb des im Baurecht häufig sehr weit gefassten
Streitgegenstands wird gleichsam ein engeres Prozessthema durch die von der
Behörde oder den Nachbarn geltend gemachten Bauverweigerungsgründe abgesteckt.
Wer vor dem Baurekursgericht aufgrund einzelner Rügen  erfolglos  die
Aufhebung der
Baubewilligung
verlangt
hat, kann sich vor Verwaltungsgericht gemäss ständiger Praxis nicht auf neue
Bauhinderungsgründe berufen (VGr, 21. September 2023, VB.2022.00544,
E. 3.2 mit weiteren Verweisen). Weiter gilt, dass nach Ablauf der
Rechtsmittelfrist die Begründung des Rechtsmittels grundsätzlich nicht mehr
erweitert werden darf (Alain Griffel, Kommentar VRG, § 23 N. 23).
3.3
Betreffend die
Baupläne machten die Beschwerdeführerinnen in ihrem Rekurs geltend, dass die
Angaben der Koten in den Plänen unzutreffend seien. Das massgebliche Terrain
entlang der nördlichen Fassade des Ersatzneubaus müsste nicht 436,3 m
ü.
M. sondern 436,75 m
ü.
M. betragen. Gestützt auf
diese Grundlage lasse sich das Bauprojekt nicht auf seine Vereinbarkeit mit den
Bauvorschriften überprüfen. Welche negativen Auswirkungen die angeblich
fehlerhafte Kotenangabe mit sich bringt, brachten die Beschwerdeführenden erst
in der Beschwerde und damit verspätet vor. Auf die diesbezüglichen Ausführungen
ist nicht einzugehen.
Wie die Vorinstanz zu Recht
ausführte, können g
emäss der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung mangelhafte Baugesuchsunterlagen von
Nachbarn und Nachbarinnen nur gerügt werden, wenn sie sich auf deren Rechts-
und Interessenwahrung nachteilig auswirken. Dies ist einerseits der Fall, wenn
ein Nachbar die Ausgestaltung des Gebäudes als solches (unvollständige
Planunterlagen) oder dessen Auswirkungen an Ort und Stelle (fehlerhafte
Aussteckung) gar nicht beurteilen kann. Andererseits kann der Nachbarschaft ein
schützenswertes Interesse an der Behandlung ihrer diesbezüglichen Rüge nicht
abgesprochen werden, wenn die Fehlerhaftigkeit der Baugesuchsunterlagen direkt
zur materiellen Rechtswidrigkeit eines Bauvorhabens führt. Entsteht kein
solcher Nachteil, so liegt kein wesentlicher Verfahrensmangel vor, sodass die
Rüge der Mangelhaftigkeit des Baugesuchs weder die Anordnung einer
Nebenbestimmung noch die Aufhebung der Baubewilligung zur Folge hat. Immer
gerügt werden kann die Fehlerhaftigkeit der Baugesuchsunterlagen allerdings,
wenn diese direkt zur materiellen Rechtswidrigkeit des Bauvorhabens führt oder
wenn durch Widersprüche in den Unterlagen bei der Bauausführung Verstösse gegen
öffentlich-rechtliche Bauvorschriften entstehen könnten (VGr, 14. August 2025,
VB.2024.00329, E. 5.4; 13. April 2022, VB.2021.00678,
E. 5.1 f. mit Hinweisen; VGr, 29. Februar 2024, VB.2023.00074,
E. 3.1). Vor der Vorinstanz wurde keine materielle Rechtswidrigkeit
gestützt auf die angeblich fehlerhaften Höhenangaben angeführt. Wie die
Beschwerde zeigt, wäre dies gestützt auf die Pläne jedoch möglich gewesen,
weshalb die Vorinstanz der Rüge der Beschwerdeführerinnen zu Recht nicht weiter
nachging. Die im vorliegenden Verfahren gestützt auf die angeblich fehlerhaften
Kotenangaben gestützten Rügen erweisen sich wie dargelegt als verspätet.
3.4
3.4.1
Betreffend die
Ausnützungsüberschreitung wurde in der Rekursschrift nebst dem Treppenaufgang
lediglich gerügt, dass die Planbeilage nicht beigelegen habe, weshalb nicht
überprüfbar sei, ob die übrigen Erschliessungsflächen korrekt berechnet worden
seien.
3.4.2
Baugesuche
haben alle
Unterlagen
zu enthalten, die für die Beurteilung des Vorhabens nötig sind (§
310
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 [
PBG
]). Gemäss dem Wortlaut von
310
Abs. 1
PBG
wird für die Bestimmung der Art und des Inhalts der
Unterlagen
somit darauf abgestellt, was für die zuständigen
Baubehörden notwendig ist, um das Baugesuch prüfen zu können. Dabei kommt den
Gesuchstellenden eine Mitwirkungspflicht zu (§ 7 Abs. 2 lit. a
VRG). Die Baubehörden sind nicht verpflichtet, die entsprechenden Erhebungen
von Amtes wegen vorzunehmen (VGr, 9. Juli 2020, VB.2020.00175,
E. 3.2). Die einschlägigen Normen räumen entsprechend der zuständigen
Behörde bei der Bestimmung der einzureichenden
Unterlagen
einen gewissen Ermessensspielraum ein, der von den
Rechtsmittelbehörden zu respektieren ist. Das Ausmass der verlangten
Unterlagen
orientiert sich mithin wie jedes staatliche Handeln
gemäss Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) am
Verhältnismässigkeitsgrundsatz (Art. 5 BV; vgl. VGr, 14. August 2025,
VB.2024.00496, E. 3.3; 11. April 2024, VB.2023.00535, E. 4.1).
Nach § 5 lit. b der
Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) sind je nach Art und
Lage des Bauvorhabens weitere Baugesuchsunterlagen erforderlich, so
beispielsweise Berechnungen über die Ausnützung in Bezug auf Nutzungsziffern
oder eine allfällige andere Beschränkung; nötigenfalls mit planlicher Erläuterung.
3.4.3
Die
Baugesuchsunterlagen enthalten eine tabellarische Auflistung der
Ausnützungsberechnung, inklusive zugehöriger Pläne, weshalb eine Berechnung der
Ausnützung ohne Weiteres möglich war. Im Lichte des Rügeprinzips und auch mit
Blick auf die von den Beschwerdeführerinnen vorgebrachte Untersuchungspflicht
war die Vorinstanz nicht gehalten, die Ausnützungsberechnung über die konkret
vorgebrachten Rügen hinaus zu überprüfen. Soweit die Beschwerdeführerinnen
rügen, dass nicht nur die Treppe, sondern auch andere Räume nicht zur
Ausnützungsberechnung hinzugerechnet werden dürften, erweist sich ihre Rüge als
verspätet.
4.
4.1
Bezüglich der
Einordnung des Bauprojekts rügen die Beschwerdeführerinnen, es sei zu Unrecht
davon ausgegangen worden, dass der Anbau die Dachform des Schutzobjekts als
Schrägdach übernehme. Nicht gefolgt werden könne auch der Behauptung, das
angebaute Wohngebäude übernehme im strukturellen, voluminösen und
orientierenden Sinne die Typologie vom vorgängigen Ökonomiegebäude.
Unzutreffend sei auch die Aussage im Bauentscheid, der Anbau ordne sich so weit
wie möglich mit einer steilen Dachneigung dem Bestandesgebäude an. Es könne
nicht von einer steilen Dachneigung gesprochen werden. Das Neubauvorhaben nehme
keinerlei Rücksicht auf das Schutzobjekt. Durch das flach ausgebildete Dach
weise der Neubau eine bedeutend höhere Gebäudehöhe als das Schutzobjekt auf.
Dadurch erfahre der Neubau eine Dominanz, welche die natürliche Hierarchie
zwischen dem Wohnhaus und der ehemaligen Scheune ins Gegenteil verkehre. Es lasse
sich keinerlei gestalterischer Wille erkennen. Der Zwischentrakt sei unpassend
gestaltet. Das Fenster des 2. Obergeschosses kollidiere mit der Traufe des
historischen Gebäudes und verunkläre die Situation. Das Flachdach des
Zwischenraums nehme weder Bezug auf das historische Gebäude noch zum geplanten
Neubau, sondern trete als ortsfremdes Element störend in Erscheinung. Daran
vermöge die Feststellung der Vorinstanz, wonach es in der Umgebung viele
verschiedene Dächer gebe, nichts zu ändern. Gestalterisch störend und
ungenügend sei, dass sich beim streitbetroffenen Gebäudekomplex drei
verschiedene Dachformen fänden, welche keinen Bezug zueinander herstellten und
sich als Sammelsurium präsentieren würden.
4.2
Gemäss
238
Abs. 1
PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit
der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen
Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird.
Befinden sich wie vorliegend in der Umgebung der geplanten
Bauten Objekte des Natur- und Heimatschutzes, ist nach § 238 Abs. 2
PBG auf diese besondere Rücksicht zu nehmen. Damit werden an die Gestaltung von
Bauten, die sich in unmittelbarer Umgebung von Schutzobjekten befinden, erhöhte
Anforderungen gestellt. Diese Bauten müssen sich nicht nur befriedigend,
sondern gut einordnen. Gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG kann die Behörde
gestalterische Sonderleistungen verlangen, welche über die Anforderungen von
§ 238 Abs. 1 PBG hinausgehen. Doch darf auch hier nicht mehr verlangt
werden, als es der Charakter der Umgebung beziehungsweise des Schutzobjekts
gebietet (VGr, 27. August 2024, VB.2023.00062, E. 7.1; 1. Dezember
2010, VB.2010.00431/00457, E. 5.2 = BEZ 2011 Nr. 4; BGr, 28. Oktober
2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1). Massgeblich ist wie bei § 238 Abs. 1
PBG die Gesamtwirkung, jedoch bezogen auf das Schutzobjekt. Bei der Beurteilung
ist nicht entscheidend, ob und wie das Schutzobjekt von der geplanten Baute
oder Anlage aus wahrgenommen wird. Ebenso wenig kommt es darauf an, welchen
Eindruck das geplante Vorhaben bei dem beim Schutzobjekt stehenden Betrachter
hinterlässt. Vielmehr geht es in solchen Fällen darum, dass die Wahrnehmung des
Schutzobjekts von Drittstandorten aus durch neu zu erstellende Bauten und
Anlagen nicht beeinträchtigt werden darf. Die Gesamtwirkung einer Baute oder
Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung
und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten
sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung, ob mit
einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat
nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit
nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 27. August 2024,
VB.2023.00062, E. 7.1.1 mit Hinweis auf BGr, 28. Oktober 2002,
1P.280/2002, E. 3.5.2).
4.3
Bei der Anwendung
von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der offenen
Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu
konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 28. November 2019,
VB.2019.00258, E. 9.4). Das Verwaltungsgericht muss sich bei der
Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und
Rechtskontrolle beschränken; eine Überprüfung der Angemessenheit steht ihm
nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Der Entscheid der Vorinstanz wäre nur
dann aufzuheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hätte.
4.4
Die Beschwerdegegnerin 4
begründete die Einordnung in der Baubewilligung ausführlich. Dieser Begründung
folgte die Vorinstanz. Die Beschwerdegegnerin 4 hielt fest, der Anbau
übernehme die Dachform vom Schutzgebäude als Schrägdach. Hingegen werde der
Verbindungstrakt zwischen dem ehemaligen Bauernhaus und dem Ersatzanbau mit
einem Flachdach ausgestattet. Dadurch könne die Erhöhung des bestehenden
Firstdaches vom Schutzobjekt umgangen werden. Im strukturellen, voluminösen und
orientierenden Sinne übernehme das angebaute Wohngebäude die Typologie vom
vorgängigen Ökonomiehaus. Beim Anbau erfolge die Fassade in Holzbauweise. Nach
aussen aufgesetzte Schiebeläden beim Anbau träten der Gestaltung des Vorgängers
nahe. Der Umgebungsgestaltung könne im Grundsatz zugestimmt werden. Es könne
festgehalten werden, dass sich der Anbau soweit möglich mit einer steilen
Dachneigung dem Bestandesgebäude anordne. Um den Verbindungstrakt zwischen dem
Bestandesbau und dem Anbau besser einzugliedern, würden die zwei kleineren
Dachlukarnen auf der Seite des ehemaligen Bauernhauses leicht gesenkt. Dadurch,
dass sich der Anbau im rückwärtigen Bereich des Baugrundstücks befinde, trete
der Verbindungstrakt von der I-Strasse her sehr zurückhaltend in Erscheinung.
Aufgrund der oben genannten Gestaltungselemente ergebe sich, dass hinsichtlich
der Beziehung zum Orts- und Landschaftsbild, zu der kubischen Gliederung, dem
architektonischen Ausdruck sowie hinsichtlich der Terrain- und
Freiflächengestaltung die geforderten erhöhten Gestaltungsanforderungen erfüllt
seien.
4.5
Wie sich aus den
Fotos des Augenscheins ergibt, ist die Umgebung des geplanten Bauprojekts
heterogen gestaltet. Nebst traditionelleren Gebäuden mit Satteldach finden sich
auch kubische Bauten mit Flachdach und modernerem Ausdruck. Das neu geplante
Gebäude nimmt mit dem geplanten Satteldach eine sowohl vom Schutzobjekt als
auch von diversen Gebäuden in der Umgebung gewählte Dachform auf. Wenngleich,
wie von den Beschwerdeführerinnen dargetan, der Neigungswinkel des geplanten
Daches weniger stark ausfällt als beim Bestandesbau und beim Schutzobjekt,
schadet dies der Einordnung nicht. Auch dass der Verbindungstrakt ein Flachdach
aufweist, ist einer guten Einordnung nicht abträglich. Vielmehr unterstützt
dies das Abrücken des Neubaus vom Schutzobjekt und trägt dazu bei, dass die
beiden Gebäude eigenständiger in Erscheinung treten, was dem Schutzobjekt
zuträglich ist. Sodann finden sich auch in der Umgebung mehrere Flachdächer.
Die zurückhaltende Gestaltung des Verbindungstrakts unterstreicht seine
Funktion sowohl als verbindendes als auch als trennendes Element. Aufgrund
seiner zurückhaltenden Gestaltung tritt er hinter die Hauptgebäude zurück und
lässt diesen den erforderlichen Raum, um zu wirken. Der Auffassung der
Beschwerdeführerinnen, wonach durch das flachere Dach der Neubau eine bedeutend
höhere Gebäudehöhe als das Schutzobjekt aufweise und der Neubau dadurch eine
Dominanz aufweise, welche die natürliche Hierarchie zwischen dem Wohnhaus und
der ehemaligen Scheune ins Gegenteil verkehre, kann nicht gefolgt werden. Die
Firsthöhen der beiden Gebäude weichen nur unwesentlich voneinander ab. Die
Unterschiede in den Dachneigungen sind auch in Bezug auf den ganzen
Gebäudekörper nicht dergestalt, dass die Gebäude dadurch in rechtserheblichem
Masse unterschiedlich hoch wirken. Vielmehr nimmt der Neubau durch seine im
Vergleich zum Bestandesbau schmalere Ausgestaltung genügend Rücksicht auf das
Schutzobjekt und tritt aufgrund seiner rückwärtigen Lage hinter dieses zurück.
Von einer Umkehr der Hierarchie kann nicht gesprochen werden. Sodann ist auch
eine Verunklärung der Situation durch das Fenster des zweiten Obergeschosses
nicht ersichtlich. Wenn die Beschwerdegegnerin 4 dem Bauprojekt eine gute
Einordnung attestierte, lag dies in ihrem Ermessen und ist nicht zu
beanstanden.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführerinnen rügen, es bestehe auf dem Baugrundstück keine
Wendemöglichkeit für die Fahrzeuge. Da nur vorwärts auf das Grundstück
eingefahren und wieder ausgefahren werden dürfe, müssten die Fahrzeuge unter
Inanspruchnahme des J-Wegs, welcher auch ein Schulweg sei, wenden, was nicht
verkehrssicher sei. Das Durchfahrtsrecht beinhalte kein Recht zur Durchführung
von Wendemanövern. Wenn die Vorinstanz ausführe, die Ausfahrt auf die I-Strasse
müsse 4 bis 5 m breit sein, verkenne sie, dass diese nicht zusätzlich als
Abstellplatz verwendet werden dürfe, was indessen vorgesehen sei.
5.2
Gemäss
§ 240 Abs. 1 PBG dürfen durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und
sonstige Grundstücksnutzungen weder der Verkehr behindert oder gefährdet noch
der Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers beeinträchtigt werden. Laut
§ 244 Abs. 2 PBG müssen Abstellplätze verkehrssicher angelegt sein.
Die Bauherrschaft bzw. das Baugrundstück sind im Besitz eines Durchfahrtsrechts
über das Grundstück Kat.-Nr. 03. Wird dieses zum Wenden in Anspruch
genommen, ist ein Wenden auf dem Baugrundstück ohne Inanspruchnahme des J-Wegs
möglich. Das Durchfahrtsrecht ist nicht beschränkt, weshalb die Baubehörde ohne
Weiteres davon ausgehen durfte, dass dieses auch zum Wenden verwendet werden
darf. Schliesslich ergibt sich aus dem Plan "Grundriss EG und
Umgebung", dass die Ausfahrt auf die I-Strasse nicht von den
Abstellplätzen überstellt wird und mit 5,5 m ohne Weiteres den
gesetzlichen Anforderungen entspricht. Die Rüge der Beschwerdeführerinnen
verfängt nicht.
6.
Die Beschwerdeführerinnen sind
der Auffassung, das Bauvorhaben habe gegenüber dem J-Weg einen
Mehrlängenzuschlag einzuhalten.
6.1
Fehlen
Baulinien für öffentliche und private Strassen und Plätze sowie für öffentliche
Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben oberirdische Gebäude
einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und Plätzen und von 3,5 m
gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen
Abstände vorschreibt (§ 265 Abs. 1 PBG).
Gemäss Art. 19 Abs. 1
BZO beträgt der Grundgrenzabstand in der WG4 mind. 5 m; ein
Mehrlängenzuschlag nach Art. 54 BZO gilt ab 14 m Gebäudelänge.
Ergänzend hierzu gilt gemäss der beim Grundgrenzabstand gesetzten Fussnote der
reduzierte Grenzabstand nach Art. 56 Abs. 1 BZO, der wiederum
bestimmt, dass in den drei- bis fünfgeschossigen Wohnzonen und in der
Zentrumszone bis zu einer Bautiefe von 14 m ein Grundgrenzabstand von 3,5 m
für Hauptgebäude entlang von Baulinien resp. entlang des Strassen- oder
Wegabstandes gelte.
Die Beschwerdeführerinnen leiten
aus diesen Bestimmungen ab, dass die projektierte Baute mit einer Bautiefe von
über 14 m auch entlang von Wegen und mithin auf ihrer Ostseite zum J-Weg
den Mehrlängenzuschlag zu beachten habe.
6.2
Bei den genannten
Normen handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht,
dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen
Bewilligungsbehörde obliegt. Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts
Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde
zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint.
Solche Entscheide dürfen daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit
Zurückhaltung bzw. unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der
Baubehörde überprüft werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März 2015,
VB.2014.00232, E. 4.3). Das Verwaltungsgericht nimmt bei der Überprüfung
des Entscheids der Vorinstanz eine Rechtskontrolle vor (VGr, 17. Dezember
2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3 sowie VGr, 21. August 2014,
VB.2014.00295, E. 3.2, auch zum Folgenden). Es hat zu prüfen, ob sich der
Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe
als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem
Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG; VGr, 29. März 2017,
VB.2016.00592/598, E. 2.3).
Zu prüfen ist
vor diesem Hintergrund, ob die Gemeinde g
estützt auf § 265 Abs. 1 letzter Satzteil PBG in
Verbindung
mit Art. 56
Abs. 1 BZO insofern
eine anderslautende Anordnung getroffen hat
(vgl. VGr, 13. April 2022, VB.2021.00678, E. 6)
, als dass Gebäude mit einer
Bautiefe von über 14 m gegenüber Wegen einen Abstand von 5 m respektieren
müssten und damit der in § 265 Abs. 1 PBG festgehaltene Wegabstand von
3,5 m verdrängt würde. Dies ist mit der Auffassung der Gemeinde
zu verneinen. Hierzu fällt in systematischer Hinsicht zunächst in
Betracht, dass der kommunale Gesetzgeber ein Abweichen von § 265 PBG an
anderer Stelle klar deklariert hat (vgl. Art. 15 f. Abs. 1 BZO
inkl. Fussnote 13). Sodann bezweckt, was sich auch aus dem Planungsbericht zur
Teilrevision der BZO vom 3. Juli 2012 / rev. 6. November 2012 (S. 29)
ergibt,
Art. 56
Abs. 1 BZO die Anwendung des kantonalen Mindestgrenzabstandes von 3,5 m
für Hauptgebäude in der ersten Bautiefe, womit sich in Bezug auf das Mass von 3,5 m
die gleiche Regelung so auch schon aus § 265 Abs. 1 PBG ergibt. Somit
sind der Bestimmung sowie auch den Ausführungen der Beschwerde nicht genügend
Hinweise zu entnehmen, dass die Norm eine von § 265 Abs. 1 PBG
abweichende Regelung des Wegabstandes statuieren wollte; die Anwendung des
kommunalen Rechts durch die Gemeinde ist daher zu schützen. Daher ist
gegenüber dem J-Weg allein der Wegabstand von 3,5 m einzuhalten
und es kommt kein Mehrlängenzuschlag zur Anwendung. Die Rüge dringt nicht
durch.
7.
7.1
Schliesslich rügen
die Beschwerdeführerinnen, das Baurekursgericht habe festgehalten, gestützt auf
die feuerpolizeilichen Nebenbestimmungen müssten brandabschnittsbildende Wände
in Untergeschossen mit Feuerwiderstand EI 60 erstellt werden. Gestützt auf die
ungenügenden Planunterlagen sei jedoch nicht sichergestellt, dass die
entsprechenden Vorkehren rechtskonform ausgeführt würden.
7.2
Die Baubewilligung
vom 10. Juni 2024 führt in den Erwägungen aus, dass die eingereichten
Brandschutzunterlagen (Pläne) ungenügend seien, weshalb vor Baufreigabe
revidierte Brandschutzpläne der Feuerpolizei Kloten zur Stellungnahme
einzureichen sind. Sodann ist vor Baufreigabe der Feuerpolizei ein Konzept
einzureichen, welches insbesondere den Feuerwiderstandsnachweis und die
Materialisierung des Tragwerks und der brandabschnittsbildenden Bauteile in
Holz (Detailpläne und Schnitte) sowie die Darstellung der Fassadenanschlüsse an
brandabschnittsbildenden Wänden und/oder Decken (Detailpläne und Schnitte)
beinhaltet. Diese Nebenbestimmungen, mittels welchen detaillierte Pläne
nachgefordert werden, vermögen die Einhaltung der Brandschutzbestimmungen
sicherzustellen.
7.3
Nach dem Gesagten
ist die Beschwerde abzuweisen.
8.
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführerinnen 1 und 2 je zur Hälfte
unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Ein Anspruch auf
Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu
(§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie zu verpflichten, der privaten
Beschwerdegegnerschaft eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen
(§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    340.--
Zustellkosten,
Fr. 5'340.--
Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen 1
und 2 unter solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.
4.    Die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 werden
je und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1−3
eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-) zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)  die Parteien;
b)  das Baurekursgericht.