zh_verwaltungsgericht · VB.2002.00030 · 2002-10-24 · de

Nutzungsplanung | Festsetzung der Waldabstandslinie im Gebiet Hinterwiesen, Uster Auf die Beschwerden ist einzutreten (E. 1a). Bei der Überprüfung des BRK-Entscheids hat sich das Gericht auf Rechtskontrolle zu beschränken. Da die Beschwerde gegen den RR-Entscheid abzuschreiben ist, stellt sich die Frage der Kognition diesbezüglich nicht (E. 1b). Zusammenfassung der Erwägungen der BRK (E. 2a). Zusammenfassung der Rügen der Beschwerdeführerin (E. 2b). Der BRK stand auch eine Ermessenskontrolle zu, sie durfte aber Festlegungen, die sich auf vernünftige Gründe stützen, nicht aufheben. Sie hat die Zweckmässigkeit der strittigen Abstandslinie mit eingehenden Erwägungen verneint, mit denen sich die Beschwerdeführerin nur teilweise auseinandersetzt (E. 2c). Die Linie berührt die jetzige Baute in ihrem Bestand nicht. Ein Waldabstand von minimal nur 2 m kann dem Zweck einer Abstandslinie kaum genügen. Am gesetzlich vorgesehenen Regelabstand von 30 m besteht ein erhebliches Interesse, das auch dadurch zu berücksichtigen ist, dass Unterschreitungen möglichst klein zu halten sind. Mit Fortschreibung des herrschenden Zustands würde auf die Lenkungsfunktion der Planung verzichtet (E. 2d). Die Erhaltung einer angemessenen Restüberbaubarkeit des Grundstücks erfordert und rechtfertigt keine solch massive Unterschreitung des Regelabstands (E. 2e). Die BRK hat das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin nicht verletzt (E. 2f). Da aufgrund der ersten Beschwerde die strittige Festlegung aufgehoben wird, wird die zweite gegenstandslos (E. 3).

Zürich Verwaltungsgericht 24.10.2002 VB.2002.00030
Zurich Verwaltungsgericht 24.10.2002 VB.2002.00030
Zurigo Verwaltungsgericht 24.10.2002 VB.2002.00030

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00030
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Geschäftsnummer:
VB.2002.00030
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 24.10.2002
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Nutzungsplanung
Festsetzung der Waldabstandslinie im Gebiet Hinterwiesen, Uster
Auf die Beschwerden ist einzutreten (E. 1a).
Bei der Überprüfung des BRK-Entscheids hat sich das Gericht auf Rechtskontrolle zu beschränken. Da die Beschwerde gegen den RR-Entscheid abzuschreiben ist, stellt sich die Frage der Kognition diesbezüglich nicht (E. 1b).
Zusammenfassung der Erwägungen der BRK (E. 2a).
Zusammenfassung der Rügen der Beschwerdeführerin (E. 2b).
Der BRK stand auch eine Ermessenskontrolle zu, sie durfte aber Festlegungen, die sich auf vernünftige Gründe stützen, nicht aufheben. Sie hat die Zweckmässigkeit der strittigen Abstandslinie mit eingehenden Erwägungen verneint, mit denen sich die Beschwerdeführerin nur teilweise auseinandersetzt (E. 2c).
Die Linie berührt die jetzige Baute in ihrem Bestand nicht. Ein Waldabstand von minimal nur 2 m kann dem Zweck einer Abstandslinie kaum genügen. Am gesetzlich vorgesehenen Regelabstand von 30 m besteht ein erhebliches Interesse, das auch dadurch zu berücksichtigen ist, dass Unterschreitungen möglichst klein zu halten sind. Mit Fortschreibung des herrschenden Zustands würde auf die Lenkungsfunktion der Planung verzichtet (E. 2d).
Die Erhaltung einer angemessenen Restüberbaubarkeit des Grundstücks erfordert und rechtfertigt keine solch massive Unterschreitung des Regelabstands (E. 2e).
Die BRK hat das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin nicht verletzt (E. 2f).
Da aufgrund der ersten Beschwerde die strittige Festlegung aufgehoben wird, wird die zweite gegenstandslos (E. 3).
Stichworte:
AUTONOMIEBESCHWERDE
ERMESSENSKONTROLLE
GEMEINDEAUTONOMIE
KOGNITION
PLANUNGSERMESSEN
RAHMENNUTZUNGSPLÄNE
REGELABSTAND
ÜBERBAUBARKEIT
ÜBERPRÜFUNGSBEFUGNIS
ÜBRIGES UMWELTSCHUTZRECHT
WALDABSTAND
Rechtsnormen:
Art. 48 KV
§ 66 PBG
§ 20 VRG
Art. 17 WaG
Publikationen:
BEZ 2002 Nr. 60
RB 2002 Nr. 73 S. 173
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Der Regierungsrat legte am 12. Juli 2000
die Waldgrenze im Gebiet "Hinterwiesen" in Uster fest; dieser
Beschluss erwuchs in Rechtskraft.
In der Folge
beschloss der Grosse Gemeinderat der Stadt Uster am 9. April 2001 eine
Ergänzung der Nutzungsplanung, mit welcher im betreffenden Gebiet eine
Waldabstandslinie in 15 m Distanz von der Waldgrenze festgesetzt wurde, wobei
die Linie allerdings vor den bestehenden Gebäuden gezogen wurde, so dass diese
ausserhalb des Abstandsbereichs zu liegen kamen. Beim Pavillon Assek.-Nr. 01
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 näherte sich die Abstandslinie der Waldgrenze
bis auf zwei Meter. Dieser Gemeinderatsbeschluss wurde am 1. Juni 2001 im
kantonalen Amtsblatt sowie im Zürcher Oberländer/Anzeiger von Uster publiziert.
II. Der Rheinaubund (Schweizerische
Arbeitsgemeinschaft für Natur und Heimat) erhob am 26. Juni 2001 gegen den
Beschluss des Ustermer Gemeinderates Rekurs an die Baurekurskommission III mit
den Sachanträgen, die Waldabstandslinie sei auf der östlichen Schmalseite des
zu schützenden Waldareals in einem Abstand von 20 statt 15 m zu ziehen und es
sei auf den Rücksprung bei der Bürobaracke an der Südostecke des Waldes zu
verzichten. Am 28. Juni stellten auch C und D sowie 43 weitere Privatpersonen
mit Rekurs im Wesentlichen gleichlautende Anträge. Die Baurekurskommission
vereinigte mit Beschluss vom 12. Dezember 2001 die beiden Verfahren und hiess
die Rekurse teilweise gut; die Vorinstanz wurde eingeladen, die
Waldabstandslinie im Bereich des Gebäudes Assek.-Nr. 01 in der Weise neu
festzulegen, dass sie einen Mindestabstand von 10 Meter gegenüber der
Waldgrenze einhalte.
III. Die Stadt Uster erhob am 24. Januar 2002
gegen den Entscheid der Baurekurskommission provisorisch Beschwerde mit den
Sachanträgen, dieser sei insoweit aufzuheben, als die Rekurse teilweise
gutgeheissen wurden, und die Stadt Uster sei von der Verpflichtung zu
entbinden, die Waldabstandslinie im Bereich des Gebäudes Assek.-Nr. 01 neu
festzusetzen (VB.2002.00030).
Der Abteilungspräsident lud den Stadtrat
Uster mit Verfügung vom 29. Januar ein, den Beschluss des Gemeinderates über
die definitive Beschwerdeerhebung einzuholen und dem Gericht mitzuteilen; die
Baudirektion wurde eingeladen, bezüglich der streitbetroffenen Festlegungen den
Genehmigungsentscheid zu treffen bzw. beim Regierungsrat einzuholen und dem
Gericht zuzustellen.
Der Regierungsrat beschloss am 22. Mai 2002,
die mit Beschluss des Gemeinderats
Uster
vom 9. April 2001 festgesetzte Ergänzung der Waldabstandlinien im Gebiet Hinterwiesen
(Teil 2) werde unter Vorbehalt von Dispo.-Ziff. II genehmigt (Dispo.-Ziff. I).
Nicht genehmigt wurde die festgesetzte Waldabstandslinie im Bereich des
Gebäudes Assek.-Nr. 01 auf Grundstück Kat.-Nr. 02 (Dispo-Ziff. II), da
sich ein Abstand von minimal nur zwei Meter nicht mit Sinn und Zweck der
Waldabstandslinie vereinbaren lasse. Die Stadt Uster wurde eingeladen, die
Linie in diesem Bereich im Sinn der Erwägungen neu festzusetzen.
Gegen die teilweise Nichtgenehmigung durch
den Regierungsrat erhob die Stadt Uster am 17. Juni 2002 ebenfalls Beschwerde
mit den Anträgen, Dispositiv-Ziffer I (richtig: Ziffer II) des angefochtenen
Beschlusses sei aufzuheben und die Stadt von der Verpflichtung zu entbinden,
die Waldabstandslinie im Bereich des Gebäudes Assek.-Nr. 01 neu festzusetzen
(VB.2002.00221).
Am 30. Juli reichte die Stadt Uster dem
Gericht den Beschluss des Gemeinderats vom 17. Juni 2002 ein, mit dem die
Erhebung der Beschwerde gegen den Beschluss der Baurekurskommission III vom 12.
Dezember 2001 genehmigt wurde.
Mit
Präsidialverfügung vom 10. Juli 2002 wurden die beiden Beschwerdeverfahren
vereinigt. Die Baurekurskommission III beantragte am 22. August 2002 ohne
weitere Bemerkungen Abweisung der Beschwerde(n), ebenso C mit Beschwerdeantwort
vom 12. September namens der privaten Rekurrenten. Mit verspäteteter
Eingabe vom 27. September stellte die Baudirektion denselben Antrag. Der
Rheinaubund liess sich nicht vernehmen.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. a) Gegen Entscheide der Baukommissionen
betreffend die Festsetzung von Nutzungsplänen ist nach § 41 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) sowie § 329
Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) die Beschwerde
an das Verwaltungsgericht zulässig. Die nur teilweise Genehmigung solcher Pläne
durch den Regierungsrat ist gemäss § 43 lit. d VRG mit demselben Rechtsmittel
anfechtbar. Die Stadt Uster beruft sich in ihren Beschwerden auf ihr namentlich
durch § 66 PBG eingeräumte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit; ihre
Legitimation ergibt sich daher aus § 21 lit. b VRG (RB 1998 Nrn. 12 f.; Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 62, 66). Da auch die weiteren
Voraussetzungen jeweils erfüllt sind, namentlich die Frist von § 53 VRG jeweils
eingehalten wurde und der Grosse Gemeinderat die Beschwerdeerhebung gemäss §
155 Abs. 2 des Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 genehmigt hat, ist auf die
Beschwerden einzutreten.
b) Bei der Prüfung der Beschwerde gegen den
Entscheid der Baurekurskommission hat sich das Verwaltungsgericht auf Rechts-
und Sachverhaltskontrolle zu beschränken (§ 50 VRG). Die durch Art. 33
Abs. 4 lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 gebotene volle Überprüfung
durch wenigstens eine Rechtsmittelbehörde wurde bereits durch die Vorinstanz
vorgenommen, der nach § 20 VRG auch eine Ermessens- und
Zweckmässigkeitskontrolle zusteht (vgl. auch E. 2c).
Da die Beschwerde gegen den BRK-Entscheid –
wie gleich anschliessend aufgezeigt wird – abzuweisen ist, wird die Beschwerde
gegen den Genehmigungsentscheid des Regierungsrats gegenstandslos (vgl. E. 3),
so dass sich die Frage nach der Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts
diesbezüglich nicht stellt.
2. a) Die Baurekurskommission erwog,
Waldabstandslinien stellten ein Institut der auf einen langfristigen
Planungshorizont ausgerichteten Nutzungsplanung dar. Die Waldränder sollten im
festgelegten Ausmass freigehalten, bereits überbaute Bereiche bei Erneuerung von
Bauten in den unüberbauten Zustand zurückgeführt werden. Dieser Prozess könne
viele Jahrzehnte dauern, da Bauten, die unter früherem Recht in Waldnähe
erstellt worden seien, dem neuen Recht aber nicht entsprächen, ein
Bestandesprivileg genössen und nach § 357 PBG umgebaut, erweitert und umgenutzt
werden dürften. Der freiwillige Ersatz bestehender Bauten sei jedoch im
Waldabstandsbereich grundsätzlich verboten. – Der Bund habe die Kantone mit
Art. 17 des Waldgesetzes vom 4. Oktober 1991 zur Festsetzung von
Waldabstandslinien verpflichtet, die einen angemessenen Mindestabstand der
Bauten und Anlagen vom Waldrand unter Berücksichtigung von Lage und Höhe des Bestandes
vorzuschreiben hätten. Gemäss § 66 Abs. 1 PBG würden mit dem Zonenplan im
Baugebiet Waldabstandslinien festgelegt. Der Regelabstand betrage 30 Meter, bei
kleinen Waldparzellen oder bei besonderen örtlichen Verhältnissen könne die
Linie näher oder weiter von der Waldgrenze entfernt gezogen werden. – Besondere
örtliche Verhältnisse lägen etwa bei steilem Gelände vor. Eine Abweichung vom
Regelabstand könne sich auch dann rechtfertigen, wenn bereits bestehende Bauten
in nicht geringfügiger Zahl den Abstand von 30 Meter unterschritten, oder wenn
die Einhaltung des gesetzlichen Waldabstandes die Überbaubarkeit der
betroffenen Grundstücke verunmöglichen oder erheblich erschweren würde. Eine
Abweichung komme allerdings nur insoweit in Frage, als dies mit den
öffentlichen Interessen vereinbar sei. – Bei der Auslegung und Anwendung des
unbestimmten Begriffs der besonderen örtlichen Verhältnisse komme der
Gemeindelegislative ein qualifizierter Ermessensspielraum zu; bei der
Überprüfung entsprechender Festlegungen hätten sich die Rechtsmittelinstanzen
daher Zurückhaltung aufzuerlegen. Lasse sich diese auf vernünftige Gründe
stützen, so setzten die Baurekurskommissionen ihr Ermessen nicht an Stelle
desjenigen der Legislativbehörde. – Vorliegend seien beide gesetzlichen
Voraussetzungen für ein Abweichen vom gesetzlichen Waldabstand erfüllt. Die
Reduktion auf 15 Meter (in den meisten Abschnitten des fraglichen Bereichs)
entspreche der gängigen Praxis. Zwar liege es im Ermessen der Gemeinde, bei der
Festsetzung einer Waldabstandslinie auf bestehende Gebäude Rücksicht zu nehmen.
Dies sei jedoch nur insoweit zulässig, als Sinn und Zweck der Linie dadurch
nicht verloren gehe. Bis auf einen Abstand von 10 Meter könne ein
"Umfahren" bestehender Gebäude mit den Zwecken der Waldabstandslinien
vereinbar sein, da bei Waldbäumen mit einer Ausladung von Wurzelbereich und
Baumkrone bis zu diesem Ausmass gerechnet werden müsse. Bei einem geringeren Abstand
tangierten Bauten solche Bäume in ihrem Bestand. Aber auch die übrigen Zwecke
wie die Freihaltung der Waldränder zu Pflege und Nutzung der Waldvegetation,
zur Erholung der Bevölkerung oder zur Herstellung wohnhygienisch einwandfreier
Verhältnisse würden bei einem Abstand von unter 10 Meter nicht mehr ausreichend
erfüllt. Gegen diese öffentlichen Interessen vermöge das private an einem
baurechtskonformen Gebäude nicht aufzukommen; dieses dürfe nicht zu stark
gewichtet werden, da es jeder Gesetzes- oder Nutzungsplanrevision
entgegengehalten werden könnte.
Der Regierungsrat erwog in seinem
Genehmigungsentscheid, ein Umfahren bestehender Gebäude bei der Festlegung von
Waldabstandslinien komme nur insoweit in Betracht, als dadurch Sinn und Zweck
der Linien nicht verloren gingen. In Anbetracht der längerfristig absehbaren
baulichen Entwicklung könne eine Ausklammerung des Gebäudes Assek.-Nr. 01 nicht
gerechtfertigt werden.
b) Die Beschwerdeführerin bringt in ihrer
ersten Rechtsschrift vom 24. Januar 2002 vor, Art. 48 der Kantonsverfassung
räume den Gemeinden das Recht ein, ihre Angelegenheiten innerhalb der Schranken
von Verfassung und Gesetz selbständig zu ordnen. Das Bundesgericht habe schon
verschiedentlich erkannt, dass den Zürcher Gemeinden aufgrund von §§ 2 lit. c
und 45 ff. PBG beim Erlass der baurechtlichen Grundordnung ein weiter
Gestaltungsspielraum zustehe. Nach §§ 66 ff. stehe den Gemeinden Autonomie auch
bei der Festsetzung der Waldabstandslinien zu. Dies habe zur Folge, dass den
Rechtsmittelinstanzen nur eine beschränkte Überprüfungsbefugnis zukomme. Diesem
Umstand habe zwar die Baurekurskommission grundsätzlich Rechnung getragen,
jedoch die ihr zukommende Kognition in der Folge doch überschritten, indem sie
generell ein "Umfahren" bestehender Gebäude nur bis auf einen
Mindestabstand von 10 Meter von der Waldgrenze für zulässig hielt, obwohl der
sich aufdrängende Augenschein ergeben hätte, dass das streitige Gebäude wie
auch ein allfälliger Neu- bzw. Wiederaufbau keine Gefahr für den Wald darstellten.
Auch die Pflege und Nutzung der Waldvegetation und die Erholungsfunktion des
Waldes würden nicht beeinträchtigt. Bei einem allfälligen Ersatz des
bestehenden gewerblich genutzten Pavillons durch eine Wohnbaute könne den
Anliegen der Wohnhygiene ohne Weiteres Rechnung getragen werden, da der Wald im
Norden liege, wohin die Fenster nach § 301 PBG nicht mehrheitlich
ausgerichtet werden dürften.
Dem
Regierungsrat wirft die Beschwerdeführerin in der zweiten Eingabe vom
17. Juni
2002 mit weitgehend gleichen Argumenten ebenfalls eine Überschreitung seiner
Prüfungsbefugnis und damit eine Verletzung des ihr zukommenden
Planungsermessens vor.
c) Die Kognition der Baurekurskommission
richtet sich grundsätzlich nach der allgemeinen Bestimmung von § 20 VRG. Ihr
steht somit auch die Überprüfung der Ermessensausübung zu (Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 20 N. 17). Wie in ihrem Entscheid zutreffend ausgeführt (VB.2002.00030),
darf die Baurekurskommission jedoch bei der Behandlung von Rekursen gegen
kommunale Planfestsetzungen nicht einfach ihre eigene Ermessensausübung an
Stelle derjenigen der zuständigen kommunalen Behörde setzen, sondern hat diese
zu respektieren, wenn sie sich auf vernünftige Gründe stützt.
Die BRK hat indessen die Zweckmässigkeit und
Angemessenheit der strittigen Waldabstandslinie im Bereich des Gebäudes
Assek.-Nr. 01 mit eingehender Begründung verneint; darauf stützte sich
erkennbar auch der Regierungsrat in seinem Genehmigungsentscheid ab.
Die Beschwerdeführerin setzt sich mit der
Argumentation der BRK in ihren beiden Eingaben nur teilweise auseinander.
Insbesondere bringt sie keine Gründe vor, die eine Weiterführung des jetzigen
Zustandes – Annäherung einer Baute bis auf 2 Meter an die Waldgrenze – auch für
den Fall eines Ersatzes des bestehenden Gebäudes durch ein neues rechtfertigen
könnten. Diese Abweichung vom gesetzlichen Regelfall ist dermassen gross, dass
sie nicht einfach mit dem den Gemeinden zustehenden Planungsermessen begründet
werden kann, sondern einer spezifischen Rechtfertigung bedarf.
d) Die BRK führte zutreffend aus, die von ihr
verlangte Linienführung habe nicht zur Folge, dass der bestehende Pavillon
zurückgebaut werden müsste. Dieser geniesse vielmehr Bestandesgarantie (vgl.
dazu Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltrecht, 4. A., Bern 2002,
S. 32 f.; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Band
I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 817 ff.) und dürfe sogar im Rahmen von § 357
PBG umgebaut, erweitert und umgenutzt werden (vgl. Christoph Fritzsche/Peter
Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 2. A., Zürich 2000, S. 402 ff.). Die
Waldabstandslinie erhalte somit erst dann ihre Bedeutung, wenn die bestehende
Baute freiwillig durch eine neue ersetzt werden solle.
Dazu enthalten die Beschwerdeschriften keine
Ausführungen. Dass der bestehende Zustand – und auch eine auf die von der
Beschwerdeführerin festgelegte Abstandslinie gesetzte Neubaute – angeblich
weder den Wald, dessen Nutzung und Funktionen, noch die Wohnhygiene
beeinträchtigen, reicht nicht aus. Ohnehin ist ersteres aufgrund der Akten zu
bezweifeln, und erscheint es ganz allgemein kaum denkbar, dass ein solch
geringer Abstand den dargelegten Zwecken genügen kann. Das Verwaltungsgericht
hat bereits in seiner bisherigen Praxis einen Waldabstand von unter 10 Meter
als zu gering erachtet (RB 1987 Nr. 70; VGr, 25. Januar 2001,
VB.2000.00282, E. 2c und 3; in diesen Entscheiden wurde Bauprojekten die
Bewilligung mangels planungsrechtlicher Baureife verweigert, die näher als 10 m
an einen Wald herankamen, ohne dass eine Abstandslinie bestand). Entgegen der
Darstellung der Beschwerdeführerin wäre eine so nahe am Waldrand erstellte
Wohnbaute durchaus auch wohnhygienisch problematisch, da regelmässig ein Teil
der Fenster trotz § 301 PBG nach Norden ausgerichtet ist und dort das
natürlicherweise spärliche Tageslicht durch den Wald zusätzlich reduziert
würde, dies umso mehr, wenn an Stelle des heutigen Pavillons ein mehrstöckiges
Gebäude errichtet würde. Die Argumentation der Beschwerdeführerin läuft darauf
hinaus, den gesetzlich vorgesehenen Waldabstand, an dem ein erhebliches
öffentliches Interesse besteht (Stefan Jaissle, Der dynamische Waldbegriff und
die Raumplanung, Zürich 1994, S. 240 ff.) überhaupt in Frage zu stellen. Dieses
Interesse verlangt einerseits, dass ohne Vorliegen eines Abweichungsgrundes im
Sinn von § 66 Abs. 2 PBG am Regelabstand festzuhalten ist (RB 1996 Nr. 67; VGr,
27. November 1997, VB.97.00456, E. 2c), und anderseits, dass Unterschreitungen
möglichst gering zu halten sind sowie stets ein Mindestabstand zu verlangen
ist. Die unbeschränkte Fortschreibung des bestehenden unbefriedigenden
Zustandes würde zudem bedeuten, auf die langfristige Lenkungsfunktion der
Nutzungsplanung (vgl. VGr, 22. August 2002, VB.2001.00368, E. 2e;
Hänni, S. 88 ff.; Tschannen in: Aemisegger/Kuttler/Moor/ Ruch (Hrsg.),
Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 1999, Art. 1
Rz. 3 ff.) zu verzichten.
e) Von den Gründen, die auch über die
Lebensdauer der bestehenden Baute hinaus einen so geringen Waldabstand
rechtfertigen könnten, kommt nur derjenige der Erhaltung einer angemessenen
teilweisen Überbaubarkeit von Grundstück Kat.-Nr. 02 in Betracht. Dies würde
voraussetzen, dass der von der Baurekurskommission verlangte Mindestabstand von
10 Meter die Baumöglichkeiten erheblich stärker einschränkte als die von der
Beschwerdeführerin postulierte Linienführung.
Das streitbetroffene Grundstück liegt in der
Wohnzone W4/70 (Zonenplan der Stadt Uster vom 9. März 1998). Diese
Festlegung wird allerdings durch die Waldabstandslinie jedenfalls im westlichen
Teil des Grundstücks illusorisch gemacht. Für eine Überbauung in Frage kommt
zum vornherein nur noch der östliche Grundstücksteil, auf dem der heutige Pavillon
steht. Gemäss Art. 29 lit. f der Bauordnung der Stadt Uster vom 9. März 1998
gilt ein Grund-Grenzabstand von 5 Meter; der Mehrlängenzuschlag von 1/3 ist
vorliegend nicht von Bedeutung. Vergleicht man die sich aus diesen Begrenzungen
ergebenden möglichen Lageorte für Bauten gemäss der durch die
Beschwerdeführerin festgesetzten einerseits und der sich aus den Vorgaben der
Baurekurskommission als Mindestvariante ergebenden Waldabstandslinie
anderseits, so kann kaum gesagt werden, dass der Rekurs- und der Genehmigungsentscheid
erheblich stärkere Einschränkungen der noch verbleibenden Baumöglichkeiten zur
Folge hätten. Deren Auswirkungen könnten zudem durch eine geeignete
Grundrissgestaltung minimiert werden. Auf jeden Fall rechtfertigt eine gewisse
Erweiterung des Spielraums im Bereich des heute waldnächsten Punktes von
Gebäude Assek.-Nr. 01 keine dermassen massive Unterschreitung des
Regelabstandes mit den dargelegten – mindestens wahrscheinlichen – negativen
Auswirkungen. Das private Interesse an der Erhaltung der (Rest-) Überbaubarkeit
wurde in den Entscheiden der Vorinstanzen bereits berücksichtigt, soweit dies
zu rechtfertigen war.
f) Aus vorangehenden Ausführungen ergibt
sich, dass die Beschwerdeführerin der Baurekurskommission zu Unrecht vorwirft,
mit der Verweigerung eines Augenscheins ihr rechtliches Gehör verletzt zu
haben. Den gegenwärtigen Verhältnissen kommt entgegen ihrer Auffassung keine
allein ausschlaggebende Bedeutung zu, da die Waldabstandslinie erst im Fall
eines Ersatzes der bestehenden Baute einzuhalten sein wird (siehe E. 2c S. 7).
Darüber, wie sich eine allenfalls wesentlich höhere Neubaute auswirken würde,
konnte und kann ein Augenschein kaum Aufschlüsse ergeben. Die Problematik sehr
kleiner Waldabstände lag zudem auch ohne Abklärung vor Ort auf der Hand.
Überdies ist der gesetzliche Regelabstand auch dadurch zu respektieren, dass
unabhängig von den örtlichen Verhältnissen ein Mindestabstand auch dann
einzuhalten ist, wenn unerwünschte Auswirkungen einer Unterschreitung nicht
nachgewiesen sind.
3. Demnach ist die Beschwerde VB.2002.00030
abzuweisen. Damit bleibt es dabei, dass die streitbetroffene, vom Regierungsrat
nicht genehmigte Festlegung aufgehoben wird. Die sich gegen den
regierungsrätlichen Nichtgenehmigungsentscheid richtende Beschwerde
VB.2002.00221 kann demnach als gegenstandslos abgeschrieben werden.
4. ...
Demgemäss beschliesst die Kammer:
1.    Das Beschwerdeverfahren VB.2002.00221 wird als gegenstandslos
geworden abge-schrieben.
und entscheidet:
1.    Die Beschwerde VB.2002.00030 wird
abgewiesen.
...