zh_verwaltungsgericht · VB.2005.00132 · 2005-07-13 · de

Baubewilligung | Neubau eines Gewerbehauses mit Wohnung: Verletzung des rechtlichen Gehörs, unzureichende Erschliessungsverhältnisse. Durch die Ablehnung des beantragten Augenscheins hat die Vorinstanz den Anspruch der Beschwerdeführenden auf rechtliches Gehör nicht verletzt (E. 2.1). Hingegen verletzt der Verzicht der Vorinstanz auf einen zweiten Schriftenwechsel den Gehörsanspruch nach Art. 29 Abs. 2 BV, da diese in ihrem Entscheid auf Darlegungen und Beweismittel abstellte, die erst mit der Rekursantwort vorgebracht wurden, ohne dass die Beschwerdeführenden dazu hatten Stellung nehmen können. Aufhebung des Rekursentscheids (E. 2.2). Zwar genügt die zukünftige Fahrbahnbreite der streitbetroffenen Stichstrasse den Anforderungen an eine genügende Zugänglichkeit im Sinn von § 237 Abs. 1 PBG; nicht vorhanden ist jedoch die bei Stichstrassen erforderliche Kehrmöglichkeit. Überdies fehlt es an der rechtlichen Sicherung der Zufahrt (E. 4.1). Nachdem bereits die Beanspruchung der zugunsten der Liegenschaft der Beschwerdeführenden bestehenden Wegrechtsdienstbarkeit zu Anständen und einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Zufahrtsstrasse verläuft, geführt hat, kann nicht davon ausgegangen werden, dass sich der Erschliessungsmangel im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG "ohne besondere Schwierigkeiten" beheben lässt (E. 4.2). Aufhebung der Baubewilligung (E. 5). Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 05..2.13.0 VB.2005.00132
Zurich Verwaltungsgericht 05..2.13.0 VB.2005.00132
Zurigo Verwaltungsgericht 05..2.13.0 VB.2005.00132

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00132
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Geschäftsnummer:
VB.2005.00132
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 13.07.2005
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau eines Gewerbehauses mit Wohnung: Verletzung des rechtlichen Gehörs, unzureichende Erschliessungsverhältnisse.
Durch die Ablehnung des beantragten Augenscheins hat die Vorinstanz den Anspruch der Beschwerdeführenden auf rechtliches Gehör nicht verletzt (E. 2.1). Hingegen verletzt der Verzicht der Vorinstanz auf einen zweiten Schriftenwechsel den Gehörsanspruch nach Art. 29 Abs. 2 BV, da diese in ihrem Entscheid auf Darlegungen und Beweismittel abstellte, die erst mit der Rekursantwort vorgebracht wurden, ohne dass die Beschwerdeführenden dazu hatten Stellung nehmen können. Aufhebung des Rekursentscheids (E. 2.2).
Zwar genügt die zukünftige Fahrbahnbreite der streitbetroffenen Stichstrasse den Anforderungen an eine genügende Zugänglichkeit im Sinn von § 237 Abs. 1 PBG; nicht vorhanden ist jedoch die bei Stichstrassen erforderliche Kehrmöglichkeit. Überdies fehlt es an der rechtlichen Sicherung der Zufahrt (E. 4.1). Nachdem bereits die Beanspruchung der zugunsten der Liegenschaft der Beschwerdeführenden bestehenden Wegrechtsdienstbarkeit zu Anständen und einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Zufahrtsstrasse verläuft, geführt hat, kann nicht davon ausgegangen werden, dass sich der Erschliessungsmangel im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG "ohne besondere Schwierigkeiten" beheben lässt (E. 4.2).
Aufhebung der Baubewilligung (E. 5).
Gutheissung.
Stichworte:
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
FAHRBAHNBREITE
GEHÖRSANSPRUCH
GEHÖRSVERWEIGERUNG
KEHRMÖGLICHKEIT
KEHRPLATZ
RECHTLICHE SICHERUNG
SCHRIFTENWECHSEL
ZUFAHRT
ZUFAHRTSBREITE
ZWEITER SCHRIFTENWECHSEL
Rechtsnormen:
Art. 29 Abs. II BV
§ 236 Abs. I PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 237 Abs. II PBG
§ 321 Abs. I PBG
Publikationen:
BEZ 2006 Nr. 6
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Am 28. Juni 2004 erteilte der Gemeinderat Richterswil
der D AG die baurechtliche Bewilligung für ein Gewerbehaus mit Wohnung auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in X.
Zusammen mit dieser Bewilligung wurde am 20. Juli
2004 die Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 12. Juli 2004
eröffnet, mit welcher die strassen- und lärmschutzrechtlichen Bewilligungen für
das Bauvorhaben erteilt wurden.
II.
Gegen beide Anordnungen gelangten A und B am 26. August
2004 an die Baurekurskommission II, welche am 8. Februar 2005 die
Verfahren vereinigte und die Rekurse abwies, soweit sie darauf eintrat.
III.
Mit Beschwerde vom 15. März 2005 liessen A und B dem
Verwaltungsgericht beantragen:
"1.     Der
Entscheid sei aufzuheben und das Verfahren sei zum Neuentscheid an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
2.       Eventuell:
Der angefochtene Entscheid und die angefochtenen Bewilligungen seien
aufzuheben.
3.       Eventuell:
Es sei ein Augenschein durchzuführen.
4.       Eventuell:
Es seien von der Gemeinde die Akten zum amtlichen Quartierplan M beizuziehen.
5.       Die
allfälligen Vernehmlassungen der Beschwerdegegnerin und der Mitbeteiligten
seien den Beschwerdeführenden zur Stellungnahme zuzustellen.
6.       Das
Beschwerdeverfahren sei zu sistieren, bis über die Revisionsbedürftigkeit des
amtlichen Quartierplans M entschieden sei.
7.       Unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin."
Die Baudirektion
am 4. und die Vorinstanz am 14. April 2005 schlossen auf Abweisung der Beschwerde.
Die private Beschwerdegegnerin liess am 20. April 2005 Abweisung der
Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen. Vom Gemeinderat
Richterswil ging keine Vernehmlassung ein.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das rechtzeitig
erhobene Rechtsmittel einzutreten.
2.
Die Beschwerdeführenden beantragen in erster Linie, der
angefochtene Rekursentscheid sei aufzuheben und das Verfahren sei zum
Neuentscheid an die Baurekurskommission zurückzuweisen. Sie begründen dies mit
dem Vorwurf, es sei ihr Anspruch auf rechtliches Gehör und auf ein faires
Verfahren verletzt worden. Sie hätten im Rekursverfahren die Durchführung eines
Augenscheins und eventuell eines zweiten Schriftenwechsels beantragt. Diesen
Anträgen habe die Rekurskommission nicht stattgegeben, obwohl die Erschliessungsverhältnisse
nur an Ort und Stelle richtig hätten festgestellt werden können. Nach dem Verzicht
auf einen Augenschein hätte jedenfalls ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet
werden müssen, da die Vorinstanz bezüglich des zu erwartenden Besucherverkehrs
auf die erstmals in der Rekursantwort enthaltenen Angaben der privaten Beschwerdegegnerin
und auf die von dieser als Beweismittel eingereichten Unterlagen abgestellt
habe.
2.1
Der
verfassungsrechtliche Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2
der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) räumt den
Verfahrensbeteiligten das Recht ein, Beweismassnahmen zu beantragen und
verpflichtet die Behörden, rechtzeitig und formgerecht angebotene Beweismittel
zu behaupteten rechtserheblichen Tatsachen auch abzunehmen. Auf ein beantragtes
Beweismittel kann nur dann verzichtet werden, wenn es eine nicht erhebliche
Tatsache betrifft oder offensichtlich untauglich ist, wenn die Behörden den
Sachverhalt aufgrund eigener Sachkunde oder nach den Akten hinreichend würdigen
oder wenn sie in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen können, dass ihre
Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGr, 5. April
2002, 1P.736/2001, E. 4.1, www.bger.ch; BGE 124 I 208 E. 4a S. 211
und 124 I 241 E. 2 S. 242, mit Hinweisen). Wird ein Augenschein
beantragt, so steht der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, im
pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine dahingehende
Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht
ermittelt werden können. Ob eine Besichtigung der Örtlichkeiten vorgenommen werden
muss, hängt einerseits vom konkreten Projekt und anderseits von den dagegen
erhobenen Rügen ab.
Die Vorinstanz hat den beantragten Augenschein abgelehnt,
weil die tatsächlichen Verhältnisse, soweit nicht offenkundig und der
Baurekurskommission bekannt, aus den eingereichten Akten hinreichend
ersichtlich seien. Dieser Auffassung ist beizupflichten. Der bestehende und der
geplante Ausbau der Zufahrt zum Baugrundstück ergibt sich aus den Baueingabeplänen
und zur Einschätzung des durch das Bauvorhaben ausgelösten Verkehrs sowie zur
Frage der rechtlichen Sicherung der Zufahrt gibt ein Augenschein nichts her.
Auch die weiteren im Rekursverfahren erhobenen Einwände, nämlich bezüglich
Wohnnutzung, Baulinienüberstellung, Fehlen von Containerabstellplatz und
Abluftkanälen sowie fehlender Lärmschutzprognose, lassen sich auf Grund der
Akten beurteilen.
2.2
Gemäss § 26
Abs. 4 VRG ist die Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels im
Rekursverfahren fakultativ. Aufgrund des Gehörsanspruchs in Art. 29 Abs. 2
BV muss dagegen ein zweiter Schriftenwechsel zwingend durchgeführt werden, wenn
die Rekursinstanz auf neue tatsächliche Behauptungen und rechtliche Vorbringen
abstellen will, die erst in der Rekursantwort vorgebracht wurden (Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 26 N. 35). Zwar hat der
Europäische Gerichtshof für Menschenrechte (EGMR) bisweilen beiläufig
ausgeführt, ein fairer Prozess im Sinn von Art. 6 Abs. 1 der
Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) bedinge, dass sich die Parteien
grundsätzlich zu jedem Aktenstück müssten äussern können. Gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung kann dies aber nicht so verstanden werden, dass ein unbedingter
Anspruch darauf besteht, sich in jedem Fall zu den Vorbringen einer Gegenpartei
äussern zu können. Ein solcher Anspruch hätte nämlich zur Folge, dass ein
Schriftenwechsel gar nicht abgeschlossen werden könnte. Dies stünde im klaren
Widerspruch zu anerkannten Prozessgrundsätzen; so insbesondere dem Recht der
prozessleitenden Behörde, den Schriftenwechsel abzuschliessen, wenn die Sache
liquid ist sowie dem konventions- und verfassungsrechtlichen Anspruch auf eine
Beurteilung innert angemessener Frist (Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 6
Abs. 1 EMRK). Ein Anspruch, sich zu den Eingaben einer Gegenpartei zu
äussern, kann nur dann bestehen, wenn eine Eingabe nach pflichtgemässer Beurteilung
der verfahrensleitenden Instanz neue und möglicherweise umstrittene
rechtserhebliche Vorbringen enthält (vgl. BGr, 19. August 2004,
1A.43/2004, E. 2.4, www.bger.ch).
Wie die Beschwerdeführenden zutreffend gelten machen, enthält
die Rekursantwort vom 1. Oktober 2004 solche neuen Vorbringen und wurden
als Beweismittel neue, den heutigen Beschwerdeführenden unbekannte Dokumente eingereicht.
Das betrifft insbesondere die Darlegungen der Rekursgegnerin zum erwarteten
Anliefer- und Kundenverkehr (Rekursantwort, S. 5 ff.). Auf diese
Darlegungen und Beweismittel hat die Baurekurskommission abgestellt
(Rekursentscheid, E. 6b und c oben), ohne dass die Beschwerdeführenden
dazu hatten Stellung nehmen können. Die Vorinstanz hat ihnen damit das
rechtliche Gehör verweigert, was zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids
führt.
3.
Hebt das Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf,
so entscheidet es selbst (§ 63 Abs. 1 VRG); es kann die Angelegenheit
zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückweisen, insbesondere wenn mit der
angefochtenen Anordnung nicht auf die Sache eingetreten oder der Tatbestand
ungenügend festgestellt wurde (§ 64 Abs. 1 VRG). Hat die untere
Instanz das rechtliche Gehör verweigert, so führt dies nicht zwingend zu einer
Rückweisung; nach der Praxis des Bundesgerichts kann trotz der formellen Natur
des Gehörsanspruchs dessen Verletzung geheilt werden, wenn der Betroffene die
Möglichkeit hat, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu äussern, die zur freien
Prüfung aller Fragen befugt ist, welche der unteren Instanz hätten unterbreitet
werden können (BGE 114 Ia 314; RB 1995 Nr. 23;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 64 N. 4 f.; vgl. auch Benjamin Schindler,
Die "formelle Natur" von Verfahrensgrundrechten, ZBl 106/2005, S. 169 ff.,
sowie Hansjörg Seiler, Abschied von der formellen Natur des rechtlichen Gehörs,
SJZ 100/2004, S. 377 ff.).
Die Beschwerdeführenden haben im Rekursverfahren unter
anderem geltend gemacht, dass das Baugrundstück nicht über eine hinreichende,
rechtlich und tatsächlich gesicherte Zufahrt verfüge. Ob eine Zufahrt in
tatsächlicher Hinsicht genügt (§ 237 Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]), ist eine Rechtsfrage; der
örtlichen Baubehörde steht nur insofern ein Beurteilungsspielraum offen, als
sie im Einzelfall Erleichterungen von den in den Zugangsnormalien
festgehaltenen technischen Anforderungen gewähren kann (VGr, 18. August
2004, BEZ 2004 Nr. 64; 27. September 1988, VB 88/0078; zu § 11
der Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 [LS 700.5] vgl. RB 1988
Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45; VGr, 5. Oktober 1998, VB.1998.00154;
26. November 1997, VB.1997.00131 und 132). Eine reine Rechtsfrage ist
sodann zu beantworten, wenn es darum geht, ob bei privatrechtlich geordneten
Zugängen die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemässe Benutzung gewährleistet
ist (vgl. RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Da,
wie nachfolgend zu zeigen sein wird, bereits die Prüfung dieser Rechtsfragen
zur Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung führt, kann die beantragte
Rückweisung unterbleiben.
4.
4.1
§ 236
Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein
Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich
sein muss. Hinreichende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine
der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt
für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1
PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrs­sicher sein. Der Regierungsrat
erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese
sind richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen
örtlichen Verhältnissen für angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 = BEZ
1985 Nr. 5, mit Hinweisen auf frühere Entscheide).
Das Baugrundstück wird über eine von der L-Strasse abzweigende
Zufahrtsstrasse erschlossen, die vollständig auf dem privaten Grundstück Kat.-Nr. 02
verläuft. Sie ist heute 3 m breit und endet nach 60 m bei der Liegenschaft Kat.-Nr. 03;
auf dieser Länge soll sie gemäss Baubewilligung auf eine Fahrbahnbreite von 4,5
m mit einseitigem Bankett von 0,30 m ausgebaut werden. Ebenfalls durch diese
Zufahrtsstrasse erschlossen wird die Gewerbeliegenschaft Kat.-Nr. 04 der
Beschwerdeführenden, zu deren Gunsten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 ein
Fuss- und Fahrwegrecht ruht, wobei sich dieses gemäss Planeintrag auf die
bestehende Breite von 3 m und die Anstosslänge beschränkt, das heisst auf die
vordersten 20 m ab Einmündung in die L-Strasse. Neben den Grundstücken der
beiden privaten Parteien wird über die Zufahrtsstrasse auch die Bauernhaus-Liegenschaft
Kat. Nr. 03 erschlossen, über deren gewerbliche Nutzung die Parteien
unterschiedliche Angaben machen. Noch unüberbaut sind das Grundstück Kat.-Nr. 02,
auf welchem die Zufahrt verläuft, sowie Kat.-Nr. 05, welches, obwohl nicht
direkt anstossend, möglicherweise ebenfalls über die Zufahrtsstrasse zur L-Strasse
hin erschlossen werden soll.
Mit einer zukünftigen Fahrbahnbreite von 4,5 m und
einseitigem Bankett von 0,3 m entspricht die geplante Zufahrt aufgrund ihrer
Breite einer Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich gemäss dem Anhang "Technische
Anforderungen" der Zugangsnormalien; nicht vorhanden ist jedoch die bei
Stichstrassen erforderliche Kehrmöglichkeit.
Wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, genügt die
vorgesehene Strassenbreite für die Erschliessung des Baugrundstücks und der
weiteren Betriebe, die über diese Strasse erschlossen werden müssen, ohne
weiteres; das gilt selbst dann, wenn die Vermutungen der Beschwerdeführenden bezüglich
Anlieferungs- und Kundenfrequenz beim Betrieb der privaten Beschwerdegegnerin
zutreffen sollten. Angesichts der Kürze der Erschliessungsstrasse und der zu
erwartenden Verkehrsfrequenz ist nicht zu erwarten, dass es allzu häufig zu Kreuzungsmanövern
zwischen Personen- und Lastwagen kommen wird. Hingegen fehlt es an der rechtlichen
Sicherung dieser Zufahrt sowie an einer Kehrmöglichkeit. Zwar heisst es in den
Erwägungen der Baubewilligung zur Erschliessung: "Das Fuss- und Fahrwegrecht
ist grundbuchamtlich gesichert". Diese Feststellung ist jedoch
aktenwidrig; ein entsprechender Beleg fehlt in den Akten und, wie die private Beschwerdegegnerin
in ihren Rekursantworten eingeräumt hat, soll die Zustimmung erst "im
Falle der Erteilung der Baubewilligung" erteilt werden. Im Dispositiv der
Baubewilligung wird sodann unter den Nebenbestimmungen (Ziff. 1.6)
lediglich verlangt, dass ein entsprechendes Projekt für die Zufahrtsstrasse zur
Genehmigung einzureichen sei und dass die Zufahrtsstrasse vor Baubeginn fertig
erstellt sein müsse; ein Nachweis, dass die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemässe
Benutzung gewährleistet ist
(RB 1981 Nr. 129
= BEZ 1981 Nr. 1 E. 3),
wird aber auch auflageweise nicht
gefordert.
4.2
Können
inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden, so sind laut § 321 Abs. 1 PBG mit der
Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Ob Projektmängel
ohne besondere Schwierigkeiten korrigiert werden können, entscheidet sich nach
qualitativen und nicht nach quantitativen Gesichtspunkten. Dabei muss das
Gewicht eines Mangels am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden (Christian
Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 461). Ob die Voraussetzungen
für die Erteilung der Bewilligung erfüllt sind, ist eine Rechtsfrage.
Die Behebung des festgestellten Erschliessungsmangels
erfordert neben der bereits in der Baubewilligung angeordneten Verbreiterung
der Zufahrtsstrasse zusätzlich die Schaffung einer Kehrmöglichkeit sowie die
rechtliche Sicherung der Benutzbarkeit dieser Erschliessungsflächen durch alle,
die darauf angewiesen sind, insbesondere auch durch die Fahrzeuge der
öffentlichen Dienste. Dazu genügt es nicht, dass nur der privaten Beschwerdegegnerin
ein Fuss- und Fahrwegrecht auf der gesamten Fläche der Zufahrtsstrasse und der
für Wendemanöver erforderlichen Fläche eingeräumt wird, sondern dieses Recht
muss allen Anstössern zustehen, die zur Erschliessung auf die Zufahrtsstrasse
angewiesen sind, das heisst insbesondere auch den Beschwerdeführenden für ihre
Liegenschaft. Damit der Verkehr zum Baugrundstück ungestört abgewickelt werden
kann, muss auch den übrigen Anstössern und ihren Besuchern für Kreuzungsmanöver
die gesamte notwendige Fahrbahnbreite und, damit die Zufahrt nicht durch
Wendemanöver auf dem Strassengebiet beeinträchtigt wird, auch die am Ende der
Strasse zu schaffende Kehrmöglichkeit zur Verfügung stehen. Mit dem zugunsten
der Beschwerdeführenden bestehenden Fuss- und Fahrwegrecht allein auf dem
vordersten Teil des bestehenden, nur 3 m breiten Wegs ist dies nicht gewährleistet.
Die Sicherung der Benutzbarkeit von Strassen- und
Kehrflächen durch alle, die darauf angewiesen sind, lässt sich, soweit es sich
nicht um öffentliche Strassen oder solche im Mit- oder Gesamteigentum der
Anstösser handelt, auch durch Fuss- und Fahrwegrechte an den dafür benötigten
Flächen regeln. Sodann ist es entgegen der noch in RB 1989 Nr. 84 vertretenen
Auffassung nicht grundsätzlich ausgeschlossen, mit einer Nebenbestimmung die Heilung
eines Mangels zu verlangen, den der Bauherr nicht aus eigener Kraft, sondern
nur durch Mitwirkung eines Dritten beheben kann, wie beispielsweise durch die
Abtretung von Land oder die Einräumung einer Dienstbarkeit (vgl. VGr, 5. Mai
2004, VB.2003.00050, E. 3.2, www.vgrzh.ch). Hier liegen jedoch insofern
besondere Verhältnisse vor, als es nicht genügt, dass nur die Bauherrschaft die
benötigten Rechte erwirbt, da damit allein die rechtliche Sicherung der Zufahrt
nicht gewährleistet ist. Wie erwähnt müsste der Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 02,
auf dem die Zufahrtsstrasse verläuft, diese Rechte auch den Beschwerdeführenden
einräumen, um die genügende Zufahrt zum Baugrundstück zu gewährleisten. Nachdem
jedoch bereits die Beanspruchung der zugunsten der Liegenschaft der
Beschwerdeführenden bestehenden Wegrechtsdienstbarkeit zu Anständen und einer
gerichtlichen Auseinandersetzung mit diesem Eigentümer geführt hat, kann nicht
davon ausgegangen werden, dass sich der Erschliessungsmangel im Sinn von § 321
Abs. 1 PBG "ohne besondere Schwierigkeiten" beheben lässt.
Vielmehr werden die betroffenen Anstösser der Zufahrtsstrasse über den Ausbau
der Strasse und die Reglung der Benutzungsrechte verhandeln müssen. Falls keine
einvernehmliche Lösung zustande kommt, wird gemäss § 147 PBG ein
Quartierplanverfahren einzuleiten bzw. der bestehende Quartierplan zu
revidieren sein. Diesem Entscheid ist im vorliegenden Verfahren jedoch nicht vorzugreifen;
es sind weder die Akten des Quartierplans M beizuziehen noch rechtfertigt sich
eine Sistierung des vorliegenden Verfahrens bis zum Entscheid über die
Revisionsbedürftigkeit dieses Quartierplans.
5.
Lässt sich der Erschliessungsmangel auflageweise nicht
heilen, so sind neben dem Rekursentscheid die Baubewilligung der Gemeinde sowie
die damit zusammenhängenden Bewilligungen der Baudirektion vom 12. Juli
2004 ohne weiteres aufzuheben. Unter diesen Umständen braucht auf die übrigen
von den Beschwerdeführenden erhobenen Rügen nicht eingegangen zu werden bzw.
kann auf die beantragte Rückweisung an die Vorinstanz verzichtet werden.
Bei diesem Ausgang sind die Kosten des Rekurs- und des
Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte der privaten Beschwerdegegnerin und der
Gemeinde Richterswil aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Die
private Beschwerdegegnerin ist überdies zu einer Parteientschädigung von Fr. 2'000.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen) an die Beschwerdeführenden zu verpflichten (§ 17
Abs. 2 lit. a VRG; §
12
der Gebührenverordnung
des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997, LS 175.252).
Demgemäss
entscheidet die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Demgemäss werden der Rekursentscheid und die
Baubewilligung des Gemeinderats Richterswil vom 28. Juni 2004 sowie die
Verfügung der Baudirektion vom 12. Juli 2004 aufgehoben.
2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'120.--     Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden je zur Hälfte der privaten
Beschwerdegegnerin und der Gemeinde Richterswil auferlegt.
4.    Die private
Beschwerdegegnerin wird für das Verfahren vor beiden Instanzen zu einer
Parteientschädigung von Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an die
Beschwerdeführenden verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses
Entscheids.
5.    Mitteilung an …