zh_verwaltungsgericht · VB.2008.00435 · 2009-03-11 · de

Baubewilligung | Frage der Bestimmung der zulässigen Gebäudehöhe bei Flachdachbauten mit Attikageschossen. Auch bei zurückversetzten Fassaden bildet die Dachfläche des obersten Vollgeschosses oberen Messpunkt der Gebäudehöhe. Über Flachdächern ist nur ein Dachgeschoss zulässig. Auch wenn gemäss § 276 Abs. 2 PBG in allen Bauzonen Vollgeschosse durch Dachgeschosse ersetzt werden dürfen, hat diese Bestimmung nicht zur Folge, dass dadurch der obere Gebäudemesspunkt um ein Geschoss tiefer gesetzt wird; entgegen der Rechtsauffassung der Beschwerdeführerin kann deshalb das obere Vollgeschoss nicht als - neben dem Attikageschoss - zweites Dachgeschoss qualifiziert werden (E. 2.2.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 09..2.11.0 VB.2008.00435
Zurich Verwaltungsgericht 09..2.11.0 VB.2008.00435
Zurigo Verwaltungsgericht 09..2.11.0 VB.2008.00435

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00435
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Geschäftsnummer:
VB.2008.00435
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 11.03.2009
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Frage der Bestimmung der zulässigen Gebäudehöhe bei Flachdachbauten mit Attikageschossen.
Auch bei zurückversetzten Fassaden bildet die Dachfläche des obersten Vollgeschosses oberen Messpunkt der Gebäudehöhe. Über Flachdächern ist nur ein Dachgeschoss zulässig. Auch wenn gemäss § 276 Abs. 2 PBG in allen Bauzonen Vollgeschosse durch Dachgeschosse ersetzt werden dürfen, hat diese Bestimmung nicht zur Folge, dass dadurch der obere Gebäudemesspunkt um ein Geschoss tiefer gesetzt wird; entgegen der Rechtsauffassung der Beschwerdeführerin kann deshalb das obere Vollgeschoss nicht als - neben dem Attikageschoss - zweites Dachgeschoss qualifiziert werden (E. 2.2.2).
Abweisung.
Stichworte:
ATTIKAGESCHOSS
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
DACHGESCHOSS
FLACHDACH
GEBÄUDEHÖHE
MESSPUNKT
MESSWEISE
VOLLGESCHOSS
Rechtsnormen:
§ 49a Abs. II PBG
§ 275 Abs. I PBG
§ 275 Abs. II PBG
§ 276 Abs. II PBG
§ 279 Abs. II PBG
§ 280 Abs. I PBG
§ 292 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2008.00435
Entscheid
der 1. Kammer
vom
11. März 2009
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf,
Gerichtssekretär
Martin Knüsel.
In Sachen
U
AG,
vertreten durch
RA
Q,
Beschwerdeführerin
,
gegen
1.
A
,
vertreten durch
RA R,
2.1
B,
2.2     C,
3.1
D,
3.2
E,
2.1–3.2 vertreten durch
RA S,
4.
Erbengemeinschaft F,
bestehend aus:
4.1
G
,
4.2     H
,
4.3     I
,
4.4     J
,
4.1–4.4 vertreten durch K
,
5.
L
,
6.1
M,
6.2     N,
7.1
O,
7.2
P,
4.–7.2 vertreten durch
RA T,
Beschwerdegegnerschaft
,
und
Bausektion der Stadt Zürich,
Mitbeteiligte
,
betreffend
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte am
21. August 2007 der U AG, Zürich, die baurechtliche Bewilligung für fünf
Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 26 Wohnungen samt Tiefgarage mit 80
Autoabstellplätzen (Wohnüberbauung "X") auf dem Grundstück Kat.-Nr.
01 an der V-Strasse 02 in W sowie für die Parzellierung des Baugrundstücks.
II.
Hiergegen erhoben – je mit separaten Eingaben –
A am 28. September 2007, B und C und Mitrekurrenten am 1. Oktober
2007 sowie die Erben F und Mitrekurrenten am 3. Oktober 2007 Rekurs an die
Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung der baurechtlichen
Bewilligung.
Die Rekurskommission vereinigte mit Rekursentscheid vom
4. Juli 2008 die drei Rekursverfahren, hiess diese gut und hob den
Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 21. August 2007 insoweit
auf, als der Bauherrschaft die Bewilligung für die Erstellung der
Wohnüberbauung "X" erteilt worden war.
III.
Mit Beschwerde vom 18. September 2008 an das
Verwaltungsgericht beantragte die U AG im Hauptantrag die Aufhebung des Rekursentscheids
vom 4. Juli 2008 und die Wiederherstellung der Baubewilligung der
Bausektion der Stadt Zürich vom 21. August 2007, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
Die Baurekurskommission I beantragte, die Beschwerde
abzuweisen. Die Beschwerdegegnerschaften beantragten mit Eingaben vom 26. bzw.
28. November 2008 die Abweisung der Beschwerde unter Zusprechung einer
Parteientschädigung. Die mitbeteiligte Bausektion der Stadt Zürich schloss auf
Gutheissung des Rechtsmittels.
Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
sowie die Erwägungen des angefochtenen Rekursentscheids werden, soweit
rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das Baugrundstück Kat.-Nr.
01 an der V-Strasse
02 in W ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) der
zweigeschossigen Wohnzone W2bII zugeteilt. In dieser Zone sind gemäss
Art. 13 BZO Bauten mit maximal einem anrechenbaren Untergeschoss, zwei
Vollgeschossen und einem Dachgeschoss zulässig. Die erlaubte Gebäudehöhe
beträgt 8,5 m. Zu beachten sind weiter eine Gebäudelänge von höchstens 20 m,
eine Ausnützungsziffer von max. 40 % und eine Überbauungsziffer von 22 %.
1.2
Die Baurekurskommission I hat den baurechtlichen
Entscheid der Bausektion der Stadt Zürich vom 21. August 2007 wegen
Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudehöhe von 8,5 m bei allen fünf
Mehrfamilienhäusern aufgehoben. Sie hat dazu ausgeführt, die projektierten
Gebäude würden südwest-(tal-)seitig ein anrechenbares Untergeschoss sowie ein
im Wesentlichen mit diesem fluchtenden erstes Vollgeschoss aufweisen. Das
zweite Vollgeschoss sei bei allen Gebäuden talseits um 2 m von der (unteren)
Vollgeschossfassade zurückversetzt. Ein talseitiger Rücksprung sei auch bei den
Attikageschossen vorgesehen. Durch diese Ausgestaltung würden die Gebäude von
Südosten und Nordwesten her gesehen deutlich abgestuft, was ihnen ein
terrassenhausähnliches Gepräge verleihe.
Die Bauherrschaft und die
Bausektion seien bei der Gebäudehöhenmessung davon ausgegangen, dass es sich
bei der Südwest- und der Nordostseite um die Trauffassade und bei den anderen
Fassaden um die Giebelfassade handle. Als gebäudehöhenrelevant seien auf der
Südwestseite je die Fassade des Untergeschosses und des ersten Vollgeschosses
angenommen worden. In jenem Bereich liege die Schnittlinie zwischen Fassade und
Dachfläche des ersten Obergeschosses bei sämtlichen Gebäuden innerhalb der
zulässigen Gebäudehöhe von 8,5 m. Die Gebäudehöhe sei bei den talseitigen
Schnittpunkten der –zurückversetzten – Fassade der zweiten Vollgeschosse
und deren Flachdach nicht gemessen worden. Ob das zweite Vollgeschoss zulässig
sei, habe die Bauherrschaft anhand eines die zulässige Gebäudehöhe
ausschöpfenden und mit einer Dachneigung von 45° gebildeten maximalen
Gebäudeprofils ermittelt. Bei sämtlichen Gebäuden lägen die zweiten Vollgeschosse
und die Attikageschosse innerhalb dieses maximal möglichen Gebäudeprofils bzw.
werde dieses von den Attikageschossen lediglich entsprechend § 292 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) im Umfang eines
Drittels der massgeblichen Fassadenlänge durchstossen.
Diese Bemessungsweise,
welche der Bewilligungspraxis der Vorinstanz entspreche, stehe mit den Bestimmungen
von § 275 Abs. 2 und § 280 Abs. 1 PBG nicht in Einklang.
Ein  hypothetisches Gebäudeprofil mit einer fiktiven Schnittlinie Fassade/Dachfläche
sei nach § 281 Abs. 2 PBG nur im Zusammenhang mit der
Firsthöhenmessung von Schrägdächern zulässig, deren Neigung 45° übersteige. In
den Entscheiden BEZ 1995 Nr. 36 und RB 1999 Nr. 121 der
Baurekurskommission und des Verwaltungsgerichts sei ein hypothetisches
Gebäudeprofil zwar aufgrund der kommunalen Bauordnungsvorschriften zulässig gewesen.
Die betreffenden Gemeinden hätten in ihrer Bau- und Zonenordnung auf Geschosszahlvorschriften
verzichtet und das zulässige Gebäudevolumen lediglich anhand der Festsetzung
einer bestimmten Gebäude- und Firsthöhe bestimmt und explizit festgelegt, dass
die Aufteilung der Nutzung innerhalb des zulässigen Gebäudeprofils frei sei.
Damit habe es keine Rolle gespielt, welcher Geschosskategorie die
Gebäudeabschnitte zuzuordnen waren, und habe es sich erübrigt, an der effektiven
Schnittlinie zwischen Fassade und (Flach-)Dach die um 45° ansteigende Fläche
eines hypothetischen Schrägdaches anzusetzen, welche sicherstellen soll, dass
das oberste Geschoss effektiv ein Attikageschoss bildet, das zudem noch visuell
als solches erkennbar ist. Hier aber bestünden Geschosszahlvorschriften, womit
die geplanten Gebäudeabschnitte zwingend den einzelnen Geschosskategorien
zugeordnet werden müssten. Die Ansetzung eines hypothetischen Gebäudeprofils
sei unzulässig; massgebend für die Gebäudehöhe sei vielmehr die Schnittlinie
zwischen traufseitiger Fassade und Dachfläche des obersten Vollgeschosses. Bei
den Gebäuden 1–3 sei daher die Gebäudehöhe um rund 1 m, bei den Häusern 4
und 5 um rund 1,5 m überschritten. Diese Mängel liessen sich nicht im Sinn
von § 321 PBG "ohne besondere Schwierigkeiten" beheben, sondern
erforderten eine eingreifende Neuprojektierung. Dies führe zur Gutheissung der
Rekurse und zur Aufhebung der Baubewilligung im angefochtenen Umfang.
1.3
Diesen Ausführungen hält die Beschwerdeführerin in
ihrer Beschwerdeschrift entgegen, nach § 275 Abs. 2 PBG seien
Dachgeschosse Gebäudeabschnitte, welche über der Schnittlinie zwischen Fassade
und Dachfläche lägen. Nach der nämlichen Schnittlinie bestimme sich die
Gebäudehöhe. Da die geplanten Flachdachbauten kein Schrägdach aufwiesen, sei
die für die Ermittlung der Geschosszahlen und Gebäudehöhe massgebliche Ebene
eines Schrägdaches mit 45° Neigung zu fingieren, d.h. hypothetisch anzunehmen.
Bei allen geplanten Bauten lägen nur die Attikageschosse über dieser fiktiven
Schnittlinie und seien daher als Dachgeschosse anzusprechen. Ab dieser fiktiven
Schnittlinie sei die Gebäudehöhe nach § 280 Abs. 1 PBG auf dem
darunterliegenden gewachsenen Boden, selbstverständlich entlang der
Aussenfassaden, zu messen. Zu keinem anderen Ergebnis führe die Qualifikation
des zurückversetzten zweiten Vollgeschosses als Dachgeschoss. Zufolge der
südwest- bzw. talseitigen Rückversetzung dieses Geschosses gegenüber den beiden
darunter liegenden Geschossen werde das zulässige Profil eines hypothetischen
Schrägdaches mit 45° Neigung nicht durchstossen. Bei den als Giebelfassaden zu
qualifizierenden Südost- und Nordwestseiten bedürfe es keiner Rückversetzung
und nach Art. 7a Abs. 2 BZO dürfe das Dachgeschoss hangseitig
fassadenbündig angeordnet werden, wenn auf dieser Seite die zulässige
Gebäudehöhe – wie hier – eingehalten werde. Auch bei Flachdachbauten
sei es nach § 276 Abs. 2 PBG
zulässig, ein Vollgeschoss durch
ein Dachgeschoss zu ersetzen. Dadurch ergebe sich, dass die maximal zulässige
Gebäudehöhe von 8,5 m auch dann eingehalten sei, wenn die zurückversetzten
zweiten Vollgeschosse als Dachgeschosse qualifiziert würden. Es bestehe kein
Grund, Flachdachbauten mit einem ein Vollgeschoss ersetzenden Dachgeschoss und
einem Attikageschoss strenger zu beurteilen als entsprechende Geschosse unter
einem Schrägdach. Die Gebäudehöhe werde nach § 280 Abs. 1 PBG nicht
an einem zurückversetzten Fassadenteil, sondern an der vorderen Hauptfassade
bzw. der talseitig dominierenden Trauffassade gemessen. Die Messweise der Vorinstanz
würde dazu führen, dass die Gebäudehöhe nicht an der Fassade, sondern mitten
durch ein Gebäude hindurch gemessen werde.
2.
2.1
Die Baurekurskommission hat in ihrem Entscheid vom
4. Juli 2008 die Rechtsprechung zur Messweise der Gebäudehöhe (§ 280
Abs. 1 PBG) ausführlich wiedergegeben. Sie hat auch einlässlich zum
Einwand Stellung genommen, die von der Rekurskommission vertretene Messweise
benachteilige in stossender Weise Flachdachbauten gegenüber Schrägdachbauten.
Den Erwägungen der Rekurskommission ist zuzustimmen und es kann vorab auf diese
verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Ergänzend ist
Folgendes auszuführen:
2.2
2.2.1
Die zulässige Gebäudehöhe wird gemäss § 280
Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche
auf den darunter liegenden Boden gemessen; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe
Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden nicht beachtet. Bei Bauten mit
Flachdächern ist der obere Gebäudehöhenmesspunkt die Schnittlinie zwischen
(traufseitiger) Fassade und Dachfläche, wobei als Dachfläche jene des obersten
Vollgeschosses zu verstehen ist (vgl. § 275 Abs. 1 und 2 PBG; RB 2005
Nr. 73 [Leitsatz] = BEZ 2006 Nr. 8; VGr, 21. Mai 2003,
VB.2003.00005, www.vgrzh.ch). Im Entscheid RB 2005 Nr. 73 hat das
Verwaltungsgericht offen gelassen, ob die – auf Steildachbauten
ausgerichtete – Vorschrift, wonach durch Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen
bis zu einer Tiefe von 1,5 m nicht zu beachten sind, auf Rücksprünge bei Bauten
mit Flachdächern überhaupt anwendbar sei. Jedenfalls bleibe bei Flachdächern
auch im Fall von Rücksprüngen die Dachfläche des obersten Vollgeschosses
Gebäudehöhenmesspunkt. So gemessen sind die zulässigen Gebäudehöhen von max.
8,5 m bei allen projektierten fünf Gebäuden um ca. 1 bis 1,5 m
überschritten.
2.2.2
Die Bausektion der Stadt Zürich und die
Beschwerdeführerin vertreten eine Messweise, welche bei zurückgestaffelten
Vollgeschossen die Gebäudehöhe an der vorderen Hauptfassade der nicht
zurückversetzten Geschosse misst; das zurückversetzte Vollgeschoss und das
Attikageschoss müssen innerhalb der bei der gesetzlichen Gebäudehöhe
angesetzten hypothetischen Profillinie für ein 45°-Schrägdach liegen. Messpunkt
der Gebäudehöhe ist damit nicht mehr die Dachfläche des obersten
Vollgeschosses, sondern ein hypothetischer Punkt, angesetzt bei der maximal
zulässigen Gebäudehöhe an der vorderen, nicht zurückversetzten Hauptfassade.
Eine solche Messweise der Gebäudehöhe widerspricht offenkundig den gesetzlichen
Bestimmungen von § 275 Abs. 2 und § 280 Abs. 1 PBG. Die
Gebäudehöhe setzt sowohl bei Steildach- als auch bei Flachdachbauten am
tatsächlichen
Gebäude an. Die Gebäude- und Firsthöhen (§§ 278 ff. PBG) regeln
zusammen mit weiteren Bestimmung über die Bauweise (Abstände [§§ 260 ff.
PBG], Geschosse [§§ 275 ff. PBG], offene bzw. geschlossene Überbauung
[§§ 286 PBG]) die Erscheinung von Gebäuden (siehe auch Überschrift vor
§ 292 PBG "Weitere Bestimmungen über die Erscheinung von
Gebäuden"). Entsprechend dieser Zielsetzung ist die Gebäudehöhe am
Gebäudekörper zu messen. Dies gilt auch dann, wenn ein Baukörper vorliegt, der
von der "klassischen" Bauform abweicht, auf welche der Gesetzgeber
die Messweise der Gebäudehöhe ausrichtete. Entsprechend der aufgezeigten
Rechtsprechung bildet auch bei zurückversetzten Fassaden die Dachfläche des
obersten Vollgeschosses den oberen Messpunkt der Gebäudehöhe. Über Flachdächern
ist nur
ein
Dachgeschoss zulässig (§ 49a Abs. 2 PBG).
Auch wenn gemäss § 276 Abs. 2 PBG in allen Bauzonen Vollgeschosse
durch Dachgeschosse ersetzt werden dürfen, hat diese Bestimmung nicht zur
Folge, dass dadurch der obere Gebäudemesspunkt um ein Geschoss tiefer gesetzt
wird; entgegen der Rechtsauffassung der Beschwerdeführerin kann deshalb hier
das obere Vollgeschoss nicht als – neben dem Attikageschoss – zweites
Dachgeschoss qualifiziert werden mit der rechtlichen Konsequenz, dass dadurch
nicht mehr die Dachfläche des zweiten Vollgeschosses, sondern die des unteren
Vollgeschosses oberer Gebäudemesspunkt wäre. Unbehelflich ist auch der Hinweis
auf Projekte, bei denen die Gebäudehöhe aufgrund des Baulinienabstands zu
bestimmen ist, da sich in diesen Fällen laut § 279 Abs. 2 PBG die
Gebäudehöhe ausdrücklich um das Mass der Gebäuderückversetzung erhöht.
Wie die Rekurskommission zu
Recht festhält, ist ein hypothetisches Gebäudeprofil begrenzt durch einen
45°-Winkel, angesetzt auf der maximal zulässigen Gebäudehöhe, also einer
fiktiven Schnittlinie Fassade/Dachfläche, nach § 281 Abs. 2 PBG bei
Schrägdächern vorgesehen. Diese Bestimmung regelt jedoch nicht die Gebäudehöhe,
sondern die Dachform, und erlaubt die Realisierung von Tonnen-, Pult-,
Mansardendächern usw., die steiler als 45° sind, sofern die maximal zulässige
Gebäudehöhe nicht ausgeschöpft wird (VGr, 11. Dezember 2002,
VB.2002.00298, Erw. 3). Für die vorliegend projektierte Bauweise kann
daraus nichts abgeleitet werden. Bei Flachdachbauten mit zurückversetzten
Fassaden würde die vom Beschwerdeführer vertretene Messweise dazu führen, dass
das oberste Vollgeschoss je nach Mass der Zurückversetzung eine wesentlich
höhere Höhenlage aufweisen könnte, als wenn die am obersten Vollgeschoss
gemessene Gebäudehöhe eingehalten werden muss. Die Gebäude würden so ein
anderes Erscheinungsbild vermitteln als bei korrekter Messweise der
Gebäudehöhe. Das Verwaltungsgericht hat es beispielsweise auch nicht
zugelassen, dass die nach § 292 PBG durch das Attikageschoss einzuhaltende
Profillinie bei einer Flachdachbaute nicht an der tatsächlichen Schnittstelle
von Fassade und Geschossdecke angesetzt wird, sondern an einer um das Mass des
Kniestocks erhöhten fiktiven und damit optisch nicht erkennbaren Schnittstelle
(RB 1993 Nr. 42).
Ein Abweichen von der
gesetzlich vorgeschriebenen Messweise der Gebäudehöhe ist schliesslich auch
unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung gegenüber Schrägdachbauten nicht
gerechtfertigt. Flachdach- und Schrägdachbauten sind derart unterschiedliche
Bauformen und treten optisch und gestalterisch derart unterschiedlich in
Erscheinung, dass differenzierte Regelungen sachlich gerechtfertigt sind und
der Grundsatz der Rechtsgleichheit keineswegs verlangt, das bei Schrägdachbauten
mögliche maximale Gebäudeprofil auch bei Flachdachbauten zu gestatten. Zudem
wird auch bei Schrägdachbauten die Gebäudehöhe an der
tatsächlichen
Schnittlinie
Fassade/Dachfläche gemessen und nicht an einem fiktiven Schnittpunkt. Die
Vorinstanz hat im Zusammenhang mit dem unterschiedlichen Erscheinungsbild von
Schrägdach- und Flachdachbauten zu Recht darauf hingewiesen, dass bei einer
Schrägdachbaute das zweite Vollgeschoss talseits nicht als solches in Erscheinung
treten würde, sondern hinter der Dachfläche verborgen bliebe. Auch wäre die
Wohnqualität (Belichtung, Aussenflächen etc.) des zweiten Vollgeschosses unter
einem Schrägdach offenkundig viel schlechter als bei der hier projektierten
Flachdachbaute.
3.
Zusammengefasst ist
festzuhalten, dass die projektierten Bauten talseitig die Gebäudehöhen
überschreiten, und zwar in dem von der Rekurskommission festgestellten Ausmass
von rund 1 m (Gebäude 1–3) bzw. 1,5 m (Gebäude 4 und 5). Diese Mängel
können nicht mittels Nebenbestimmungen behoben werden, sondern verlangen eine
Neuprojektierung. Zu Recht hat die Vorinstanz daher die Baubewilligung der
Bausektion des Stadtrates Zürich vom 21. August 2007 aufgehoben. Die Beschwerde
ist abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten
der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Eine Umtriebsentschädigung steht ihr von
vornherein nicht zu. Vielmehr ist sie in Anwendung von § 17 Abs. 2
lit. a VRG zu verpflichten, den privaten Beschwerdegegnern eine
Parteientschädigung zu bezahlen. Angemessen ist eine solche von
Fr. 1'000.- für jede separate Parteigruppe, total Fr. 3'000.-.
Demgemäss entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 12'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellungskosten,
Fr. 12'150.--    Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung
wie folgt zu bezahlen:
Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegnerin Nr. 1;
Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegner Nr. 2.1
–
3.2;
Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegner Nr. 4
–
7.2;
total Fr. 3'000.-, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,
beim Bundesgericht, 1000 Lausanne
14
, einzureichen.
6.    Mitteilung
an…