zh_verwaltungsgericht · VB.2000.00110 · 2000-06-28 · de

Mietzinskontrolle | . Mietzinskontrolle: Die bei der Festsetzung der Mietzinse für öffentlich geförderte Wohnungen zu berücksichtigende Betriebsquote (Zuschlag für Fondseinlagen und betrieblichen Unterhalt) darf hier 3 % des Gebäudeversicherungswertanteils nicht überschreiten. Zuständigkeit; Streitwert (E. 1). Übermässige Erhöhung der Betriebsquote; Rückweisung der Sache an den Stadtrat (E. 2). Geringere Erhöhung der Betriebsquote zulässig; keine Verletzung von Treu und Glauben (E. 3). Anwendung des sogenannten Globalverzinsungsmodells zulässig (E. 4). Zur Kostenfreiheit der Mietzinsüberprüfung (E. 5).

Zürich Verwaltungsgericht 28.06.2000 VB.2000.00110
Zurich Verwaltungsgericht 28.06.2000 VB.2000.00110
Zurigo Verwaltungsgericht 28.06.2000 VB.2000.00110

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2000.00110
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Geschäftsnummer:
VB.2000.00110
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 28.06.2000
Spruchkörper:
4. Abteilung/4. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Betreff:
Mietzinskontrolle
.
Mietzinskontrolle: Die bei der Festsetzung der Mietzinse für öffentlich geförderte Wohnungen zu berücksichtigende Betriebsquote (Zuschlag für Fondseinlagen und betrieblichen Unterhalt) darf hier 3 % des Gebäudeversicherungswertanteils nicht überschreiten.
Zuständigkeit; Streitwert (E. 1). Übermässige Erhöhung der Betriebsquote; Rückweisung der Sache an den Stadtrat (E. 2). Geringere Erhöhung der Betriebsquote zulässig; keine Verletzung von Treu und Glauben (E. 3). Anwendung des sogenannten Globalverzinsungsmodells zulässig (E. 4). Zur Kostenfreiheit der Mietzinsüberprüfung (E. 5).
Stichworte:
BETRIEBSQUOTE
GLOBALVERZINSUNG
KOSTENFREIHEIT
MIETZINS
MIETZINSKONTROLLE
STREITWERT
WOHNBAUFÖRDERUNG
WOHNERHALTUNG
Rechtsnormen:
Art. 36 lit. V OG
§ 38 VRG
§ 42 WBFV
§ 46 WBFV
§ 21 ZPO
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
A
und
AA
sind seit
1. August 1993 Mieter einer freitragenden 4½-Zimmer-Woh­nung der
Baugenossenschaft
C
in Zürich. Die Siedlung ist auf städtischem Boden im
Bau­recht erstellt worden; die Stadt hat ein Anteil­scheinkapital von
Fr. 24'000.- gezeichnet. Mit Bezug auf die neun freitragenden Wohnun­gen
der Siedlung setzte der Finanzvorstand der Stadt Zürich am 7. Dezember
1995 den Zuschlag (Betriebsquote) für Fondseinlagen und betrieblichen Unterhalt
auf 2,5 % des Erstellungskostenanteils fest. Das kantonale Amt für
Wohnbauförderung erliess am 24. September 1996 betreffend die
subventionierten Wohnungen der Überbauung eine neue Mietzinsverfügung und
erhöhte darin den Zuschlag auf 3,25 % des Gebäudeversicherungs­anteils.
Die Baugenossenschaft teilte den Mietern und Mieterinnen im Dezember 1996 mit,
dass die Mietzinse trotz einer Senkung des Leit­zinssatzes für Althypotheken um
¼ % nicht gesenkt würden; zur Begründung wurde auf die erwähnte Erhöhung
des Zuschlags durch das Amt für Wohnbauförderung verwiesen. Am 6. Januar
1997 stellten
A
und
AA
beim städtischen Büro für Wohnbauförderung
das Begehren um Herabsetzung des bisherigen Mietzinses von netto
Fr. 2'600.- im Monat. Mit Stellungnahme vom 24. September 1997
bestätigte das Büro für Wohnbauförderung die Erhöhung der Be­triebsquote auf
3,25 %, rückwirkend ab 1. April 1996. Hierauf verlangten
A
und
AA
einen formellen Entscheid des Finanzvorstands. Dieser wies die
"Miet­zinsbe­schwerde" am 4. Februar 1998 ab und auferlegte den
Beschwerdeführenden einen Verfah­renskostenanteil von pauschal Fr. 100.-.
Ebenso verfuhr der Stadtrat Zürich am 6. Januar 1999 mit der von
A und
AA
am 9. März 1998 erhobenen Einsprache; ausserdem auferlegte er den
Einsprechern die Verfahrenskosten im Umfang von Fr. 788.- zuzüglich die
vom Finanzvorstand auferlegten Kosten von Fr. 100.-, insge­samt also
Fr. 888.-.
II. Gegen den Entscheid des
Stadtrats rekurrierten
A und AA
am 15. Februar 1999 an den
Bezirksrat Zürich. Dieser wies den Rekurs am 3. Februar 2000 ab,
bestätigte den Beschluss des Stadtrats vom 6. Januar 1999 und stellte
fest, dass der von der Baugenossen­schaft
C
per 1. April 1997
bestimmte, im Sinn der Stellungnahme des Büros für Wohn­bauförderung vom
24. September 1997 reduzierte Mietzins rechtsgül­tig sei. Die Verfah­renskosten
auferlegte der Bezirksrat den Rekurrenten.
III. Am 17. März 2000 gelangten
A und AA
mit Beschwerde recht­zeitig an das Verwaltungsgericht mit
folgenden Anträgen:
"1.  Der
angefochtene Beschluss sei vollumfänglich aufzuheben;
2.  der
angefochtene Mietzins sei mit Wirkung ab 1. April 1997 auf­grund des
gesunkenen Hypothekarleitzinssatzes der ZKB angemes­sen herabzusetzen und
dementsprechend neu festzulegen;
3.  die
vom Finanzvorstand der Stadt Zürich genehmigte Erhöhung der Betriebsquote mit
Wirkung ab 1. April 1996 von 2½ auf 3¼ % sei aufzuheben;
4.  eventualiter
sei die Beschwerdesache zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz
zurückzuweisen;
5.  es sei
festzustellen, dass die Beschwerdeführer für das Mietzinsbe­schwerdeverfahren vor
den stadtzürcherischen Kontrollinstanzen keine Verfahrenskosten zu bezahlen
haben;
unter den gesetzlichen Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegner."
Mit der Beschwerde rügen die
Beschwerdeführenden zur Hauptsache die behördlich genehmigte Erhöhung der
Betriebsquote auf 3¼ %. Sie verweisen auf den Wortlaut der einschlägigen
Bestimmung, welcher einen Spielraum für eine ausnahmsweise erhöhte Be­triebsquote
von über 3 % bei Neubauten klar ausschliesse. Demnach sei eine Überschrei­tung
des grundsätzlichen Höchstsatzes von 3 % vorliegend selbst dann
unzulässig, wenn die Mehrkosten hinreichend ausgewiesen wären. Es sei
rechtswidrig und verletze den Grundsatz von Treu und Glauben, die von den
städtischen Behörden und der gemeinnützi­gen Wohnbauträger zu vertretende
Fehlkalkulation auf dem Buckel der Beschwerdefüh­renden auszutragen. Für sie
sei die fehlerhafte Berechnung der Betriebsquote in keiner Weise erkennbar
gewesen. Sie verweisen auch auf die kantonalrechtlich verankerte soge­nannte relative
Berechnungsmethode, welche besage, dass bei einer Mietzinsanpassung nur die
relevanten Änderungen in den Kostenfaktoren seit der letzten Mietzinsfestlegung
zu berücksichtigen seien. Die Anfangsquote und der Anfangsmietzins seien
vorbehaltlos fest­gelegt worden. Die Beschwerde befasst sich weiter mit der
Äufnung des Heimfallfonds, welche derzeit nicht zwingend sei. Demnach sei die
Erhöhung des Zuschlags entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht zwingend oder
unausweichlich. Sodann wenden sich die Be­schwerdeführenden gegen die Anwendung
des Globalverzinsungsmodells.
Der Stadtrat Zürich und die
Baugenossenschaft
C
beantragten mit Einga­ben vom 19. bzw.
20. April 2000 die Abweisung der Beschwerde. Der Bezirksrat Zürich liess
sich nicht vernehmen.
Durch Zwischenbeschluss des
Verwaltungsgerichts vom 31. Mai 2000 wurde auf dessen Einwendung hin der
Stadtrat Zürich als Mitbeteiligter bezeichnet und neu das Fi­nanzdepartement
der Stadt Zürich als Beschwerdegegner Nr. 2. Der Finanzvorstand der Stadt
Zürich verzichtete am 13./19. Juni 2000 auf Beschwerdeantwort.
Auf die weiteren Vorbringen der
Beteiligten ist soweit erforderlich zurückzukom­men.
Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. a) Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 in Verbindung mit § 19c Abs. 2 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (in der Fassung vom
8. Juni 1997; VRG) für die Beurteilung der Beschwerde zuständig; ein
Ausschlussgrund im Sinn von § 43 Abs. 1 VRG liegt nicht vor.
b) Das Verwaltungsgericht erledigt
Streitigkeiten in Dreierbesetzung. In vermö­gensrechtlichen Streitigkeiten kann
allerdings der Einzelrichter entscheiden, wenn der Streitwert Fr. 20'000.-
nicht übersteigt (§ 38 VRG). In Fällen von grundsätzlicher Bedeu­tung kann
die Entscheidung in jedem Fall der Kammer übertragen werden.
Bei der von den Beschwerdeführenden
beantragten Mietzinsreduktion handelt es sich um eine für die Parteien
ausschliesslich vermögensrechtliche Angelegenheit. Da die Parteien den
Streitwert nicht beziffert haben, ist der Streitwert unter Berücksichtigung der
übrigen Parteivorbringen und der Umstände nach pflichtgemässem Ermessen zu
bestim­men. Es ist offensichtlich, dass der Streitwert bei periodisch
geschuldeten Beträgen mit unbestimmter Zeitdauer nicht exakt bestimmt werden
kann. Das Bundesrechtspflegegesetz vom 16. Dezember 1943 (OG) und das
Zürcher Gesetz über den Zivilprozess vom 13. Juni 1976 (ZPO) lösen diese
Problematik mit der Festlegung des Streitwerts auf den zwanzigfa­chen Betrag
der einjährigen im Streit liegenden Leistung (Art. 36 Abs. 5 OG;
§ 21 ZPO). Das Verwaltungsrechtspflegegesetz äussert sich hingegen zum
Streitwert bei periodischen Leistungen von unbestimmter Dauer nicht. Mit Bezug
auf strittige Sozialhilfezahlungen als periodisch wiederkehrende Leistungen hat
es das Verwaltungsgericht als sachgerecht be­zeichnet, den massgebenden
Zeitraum auf zwölf Monate zu bemessen - wobei es unter anderem
erwähnte, die Fürsorgebehörden seien verpflichtet, alle hängigen Hilfsfälle min­destens
jährlich zu überprüfen (RB 1998 Nr. 21). Eine solche Beschränkung
liegt hier nicht vor. Sodann sind im heutigen Zeitpunkt bereits über drei Jahre
seit der beantragten Miet­zinssenkung verstrichen, weshalb die Annahme eines
Streitwerts von zwölf Monaten dem im Streit liegenden Betrag bereits heute klar
widersprechen würde. Schliesslich ist massge­bend zu beachten, dass
Streitigkeiten über Mietzinse auch - respektive zur Hauptsache - vor den
Zivilgerichten auszufechten sind und dort regelmässig der zwanzigfache Betrag
der streitigen Jahresleistung als Streitwert gilt (vgl. Frank/Sträuli/Messmer,
Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. A., Zürich 1997,
§ 21 N. 1 mit Hinweisen). Es liegt nahe, diesen Grundsatz im
verwaltungsrechtlichen Mietzinsverfahren analog anzuwenden.
Die von den Beschwerdeführenden im
gesamten Verfahren verlangte Mietzinsre­duktion erfolgte als Reaktion auf die
Mitteilung der Baugenossenschaft
C
vom Dezember 1996, die Mietzinse
trotz der Senkung des Hypothekarleitzinssatzes der Zürcher Kantonal­bank von
5 % auf 4,75 % nicht zu senken (act. --). Zudem richten sich die
Be­schwerdeführenden in ihrer Argumentation und insbesondere mit dem Hinweis
auf den Vertrauensschutz gegen jede Erhöhung der Betriebsquote, akzeptieren
also keinerlei Kom­pensation für die Senkung des Hypothekarzinses. Nachdem die
Beschwerdeführenden die beantragte Mietzinssenkung betragsmässig nicht
konkretisiert haben, rechtfertigt es sich, für die Streitwertberechnung
hilfsweise auf die Regelung gemäss Art. 269 ff. des Obliga­tionenrechts
(OR) zurückzugreifen. Danach hat die Senkung des Hypothekarzinsfusses von
5 % auf 4¾ % eine Mietzinsreduktion um 2,91 % zur Folge (vgl.
Art. 13 Abs. 1 der Ver­ordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete
und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG]; Schweizerisches Mietrecht,
herausgegeben vom Schweizerischen Verband der Immobilien-Treuhänder,
2. A., Zürich 1998, Art. 269a N. 50). Bezogen auf den
seinerzeiti­gen Mietzins von Fr. 2'600.- im Monat würde sich daraus ein
strittiger Betrag von monat­lich Fr. 75.65 bzw. von rund Fr. 908.- im
Jahr ergeben. Hieraus resultiert unter der An­nahme eines zwanzigfachen Betrags
ein Streitwert von rund Fr. 18'000.-. Von diesem ge­schätzten Betrag ist
auszugehen, wobei offen gelassen werden kann, ob angesichts weiterer Vorbringen
der Beschwerdeführenden (vgl. etwa der Hinweis auf die Berechnung der Mietzinse
auf der Grundlage eines Hypothekarzinsfusses von 5¼ % [act--] oder die
Ablehnung des städtischen Globalverzinsungsmodells) allenfalls ein Streitwert
von über Fr. 20'000.- anzunehmen wäre. Vielmehr ist die Sache allein schon
wegen der teil­weise grundsätzlichen Bedeutung durch das Kollegialgericht zu
entscheiden (§ 38 Abs. 3 VRG).
2. Strittig ist vorab die von der
Vorinstanz gebilligte Erhöhung der Betriebsquote auf 3¼ % des Gebäudeversicherungswerts.
Massgebend für die Festlegung des höchstzu­lässigen Mietzinses ist zunächst das
städtische Reglement über die Festsetzung, Kontrolle und Anfechtung der
Mietzinse bei den unterstützten Wohnungen vom 19. Juni 1996 (Miet­zinsreglement).
Gemäss Art. 2 Ziff. 4 erfolgt die erstmalige Festsetzung der
Mietzinse unter anderem unter Berücksichtigung eines Zuschlags (Betriebsquote)
insbesondere für öffentliche Abgaben, Einlagen in Erneuerungs- und
Heimfallfonds sowie Abschreibungen, Versicherungen, Unterhalt und Verwaltung.
Dieser Zuschlag beträgt gemäss Art. 3 Abs. 1 höchstens 3 % des
Gebäudeversicherungswerts. Für Neubauten beträgt er mindestens 2½ % des
Versicherungswerts. Eine Anhebung auf 3 % erfolgt in der Regel frühestens
nach fünf Jahren. Für Altbauten kann ein erhöhter Zuschlag anerkannt werden,
sofern der Wohnbauträger die Mehrkosten hinreichend ausweist. In rechtlicher
Hinsicht ist weiter § 89 der seinerzeit geltenden kantonalen Verordnung
über die Förderung des Wohnungs­baus und des Wohneigentums
(Wohnbauförderungsverordnung) vom 14. November 1990 zu beachten; danach
sind die Bestimmungen der kantonalen Verordnung ergänzend an­wendbar, welche in
diesem Punkt jedoch mit der städtischen Regelung im Wesentlichen einhergehen
(vgl. § 42 der früheren Wohnbauförderungsverordnung [in der Fassung vom
25. November 1992]; materiell gleichlautend überdies § 42 der neuen
Wohnbauförde­rungsverordnung vom 9. Dezember 1998, in Kraft seit
1. Januar 1999).
Diese Regelungen lassen bei der
Festsetzung der Mietzinse einen 3 % übersteigen­den Zuschlag ausdrücklich
nur für Altbauten zu. Die in Frage stehende Liegenschaft ist nach der
Erstellung im Jahr 1993 bezogen worden. Es handelt sich somit auch im heutigen
Zeitpunkt noch nicht um einen Altbau. Die Festsetzung des Zuschlags auf
3¼ % wider­spricht somit der städtischen wie auch der kantonalen Regelung
betreffend die höchstzuläs­sigen Mietzinse.
Die Vorinstanz hat die Erhöhung der
Betriebsquote über 3 % hinaus in Anbetracht der besonderen Situation
"im Sinne einer Ausnahme" dennoch gebilligt. Sie verwies dazu auf die
relativ hohen Einlagen in den Heimfallfonds, ein Umstand, welchem bei der An­fangskalkulation
zu wenig Beachtung geschenkt worden sei und welcher eine nachträgliche
Korrektur zwingend erforderlich mache. Die anfallenden Kosten könnten nur mit
der er­höhten Quote von 3¼ % gedeckt werden.
Dieser Argumentation kann nicht
gefolgt werden. Wohl trifft es zu, dass die neuen Berechnungen, welche von
Einlagen in den Heimfallfonds von jährlich 1 % der Investiti­onskosten
ausgehen, eine Betriebsquote von rund 3,2 % ergeben. Indes handelt es sich
bei der Betriebsquote - wie die Vorinstanz selbst ausführt - um einen
fiktiven Wert, welcher nicht auf Echtkosten beruht. Es besteht somit einerseits
keine zwingende Notwendigkeit, den Heimfallfonds bereits ab Erstellung
gleichmässig zu äufnen. Wenn an den erhöhten Einlagen in den Heimfallfonds
festgehalten werden wollte, so wäre anderseits dieser Mehr­aufwand mit anderen
Mitteln aufzufangen, beispielsweise durch Sparmassnahmen im Un­terhalt oder
- bezogen auf die gesamte Liegenschaft - mit einer Erhöhung der
Subventionen bzw. mit einer Änderung des Baurechtsvertrags. Es kann jedenfalls
nicht angehen, die Fol­gen einer Kostenfehlkalkulation in Überschreitung des
rechtssatzmässig geregelten höchst­zulässigen Mietzinses den Mietern zu
überbinden. Dies widerspräche auch dem Grundsatz von § 1 des Gesetzes über
die Förderung des Wohnungsbaus und des Wohneigentums vom 24. September
1989, welcher ausdrücklich die Förderung von preisgünstigen Wohnungen zum Ziel
setzt.
Die Beschwerde ist somit insoweit
gutzuheissen, als sie sich gegen die Erhöhung der Betriebsquote auf 3¼ %
richtet. Dies führt zur Aufhebung des bezirksrätlichen Rekurs­entscheids.
Die Beschwerdeführenden spezifizieren
den Umfang der beantragten Mietzinsre­duktion nicht. Nachdem sich auch die
kommunalen Behörden über den Umfang der Miet­zinsreduktion noch nicht geäussert
haben und angesichts des Ermessens, welches den kommunalen Behörden bei der
Festsetzung der zulässigen Mietzinse zukommt, ist die Sa­che direkt an den
Stadtrat zu neuer Entscheidung zurückzuweisen (vgl. § 64 VRG sowie Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 64 N. 5 f.).
Mithin ist auch dessen Entscheid vom 6. Januar 1999 aufzuheben.
3. Der Mietzins wird unter
Berücksichtigung der seinerzeitigen Hypothekarzinssen­kung per 1. April
1997 neu festzulegen sein. Wenn dabei zwar eine Erhöhung der Be­triebsquote
über 3 % hinaus ausgeschlossen ist, so wird anderseits eine Erhöhung auf
3 % kaum unzulässig sein. Die Kostenstruktur rechtfertigt es
grundsätzlich, den Zuschlag ent­gegen dem Regelfall von Art. 3 Abs. 1
des Mietzinsreglements schon kurz nach der Ge­bäudeerstellung auf 3 % zu
erhöhen.
Gegen eine solche Erhöhung der
Betriebsquote bleibt die Berufung der Beschwer­deführenden auf den Grundsatz
von Treu und Glauben ohne Erfolg. Bereits die Vorinstanz hat die Erhöhung der
Betriebsquote auf Übereinstimmung mit dem Grundsatz von Treu und Glauben
geprüft. Sie hat dabei erwogen, der Mieter sei in besonderem Mass darauf
angewiesen, dass das wirtschaftliche Gleichgewicht des Vertrags bestehen
bleibe. Der Mietzins mache einen wesentlichen Teil der Lebenskosten aus,
weshalb ihm bei der Bud­getplanung besonderes Gewicht zukomme. Es sei deshalb
nur ausnahmsweise und unter eng umschriebenen Voraussetzungen zulässig,
Mietzinskorrekturen zu machen. Dabei rechtfertige es sich aber namentlich, eine
Erhöhung im Umfang einer wegen veränderten Kalkulationselementen an sich
fälligen Senkung zuzulassen. Damit sei sichergestellt, dass die
Lebenshaltungskosten den Mieter, der im Vertrauen auf die Vertragsgrundlage
budge­tiere, nicht in finanzielle Bedrängnis bringen können.
Diese umfassende Betrachtungsweise
des Mietzinses als Produkt verschiedener Elemente ist vertretbar. Tatsächlich
wurde der Mietzins per 1. April 1997 nicht erhöht, sondern - aus
nicht mit der Hypothekarzinssenkung zusammenhängenden Gründen - sogar
reduziert (act. --). Es ist daher nicht ersichtlich, dass die
Beschwerdeführen­den in ihrer Budgetplanung beeinträchtigt worden wären. Die
von den Beschwerdeführen­den angerufene sogenannte relative Berechnungsmethode
kann auch im Bereich des staat­lich geförderten Wohnungsbaus nicht schlechthin
gelten (zu Ausnahmen von der relativen Berechnungsmethode im Bereich der
obligationenrechtlichen Regelung vgl. Schweizeri­sches Mietrecht,
Vorbemerkungen zu Art. 269-270e OR, N. 20, mit Hinweisen auf die
Praxis).
Soweit sich die Beschwerde gegen
jede Erhöhung der Betriebsquote richtet, vermag sie somit nicht durchzudringen.
4. Weiter rügen die
Beschwerdeführenden die Anwendung des sogenannten Glo­balverzinsungsmodells.
Gemäss Art.
2 Ziff. 1 des
Mietzinsreglements sind die Hypothe-kar-, Kapital- und Baurechtszinsen bei der
Mietzinsfestsetzung nach den effektiven Auf­wendungen zu berücksichtigen oder,
sofern für sämtliche Liegenschaften angewandt und sofern keine besonderen
Bestimmungen entgegenstehen, in Form einer pauschalen Global­verzinsung des
aktivierten Fremdkapitals gemäss ZKB-Zinssatz für erste Hypotheken.
Die Baugenossenschaft
C
wendet das Globalverzinsungsmodell in der Siedlung le­diglich für die neun
nicht subventionierten Wohnungen an und scheint somit im Wider­spruch zur
soeben zitierten Regelung zu stehen. Indes sind die übrigen 21 Wohnungen
der Siedlung durch den Kanton mitsubventioniert, weshalb die höchstzu­lässigen
Mietzinse der subventionierten Wohnungen durch den Kanton festgesetzt werden
(§ 41 der Wohnbauför­derungsverordnung). Insoweit greifen für die
Mietzinsfestsetzung allein die kantonalen Bestimmungen und fällt eine Anwendung
des städtischen Mietzins­reglements ausser Be­tracht. Dieses kommt allein bei
den freitragenden Wohnungen zur Anwendung; wie der Bezirksrat mit Recht
erwähnt, erstreckt sich der Geltungsbereich des städtischen Mietzins­reglements
lediglich auf die der städtischen Kontrolle unterstehenden Wohnungen. Es ist
daher mit Sinn und Zweck der umstrittenen Bestimmung vereinbar - und
stellt entgegen der Meinung der Beschwerdeführenden keinen überspitzten
Formalis­mus dar -, wenn die Vorinstanzen die pauschale Globalverzinsung
zulassen, soweit sie der Vermieter auf sämt­liche der städtischen Kontrolle
unterstehenden Wohnungen anwendet. Dass Wohnungen je nachdem, ob sie vom Kanton
subventioniert sind oder nicht, im städti­schen Modell unter­schiedlich
behandelt werden, stellt auch keinen unzulässigen Eingriff in das verfassungs­rechtliche
Gleichheitsgebot dar - jedenfalls nicht hier, wo die Differenz gemäss
der unwi­dersprochenen Darstellung im stadträtlichen Entscheid vom
6. Januar 1999 minim ist (S. 6). Der Stadtrat wies an gleicher Stelle
auch ausdrücklich und unwider­sprochen darauf hin, dass die Baugenossenschaft
C
bei sämtlichen von der Stadt kontrollierten Wohnungen mit dem Pauschalmodell
rechne. Eine Verletzung von Art. 2 Ziff. 1 des Mietzinsregle­ments
liegt somit nicht vor.
5. a) Schliesslich wenden sich die
Beschwerdeführenden gegen die Auflage von Verfahrenskosten mit der Verfügung
des Finanzvorstands und dem Beschluss des Stadt­rats.
Mit der heutigen Aufhebung des
stadträtlichen Beschlusses vom 6. Januar 1999, welcher formell auch die
Kosten des Verfahrens vor dem Finanzvorstand von Fr. 100.- verlegte,
entfällt eine konkrete Überprüfung der seinerzeitigen Kostenauflagen. Im Hin­blick
auf künftige Entscheidungen ist indes auch zu dieser Frage Stellung zu nehmen.
b) Seit der am 1. Januar 1999
in Kraft getretenen Revision der kantonalen Wohn­bauförderungsverordnung können
Mieterinnen und Mieter gegen den Mietzins oder Miet­zinsanpassungen ein
kostenloses Überprüfungsverfahren beim Amt für Wirtschaft und Ar­beit
anstrengen (§ 46 der Wohnbauförderungsverordnung). Dies entspricht im
Wesentli­chen der Regelung in Art. 274d Abs. 2 OR, wonach das
Verfahren vor der Schlichtungsbe­hörde in Mietsachen kostenlos ist. Vor diesem
Hintergrund wäre es unbefriedigend, wenn sowohl den Mietern nicht öffentlich
geförderter Wohnungen als auch den Mietern der vom Kanton unterstützten
Wohnungen ein kostenloses Verfahren für die Überprüfung der Miet­zinse zur
Verfügung stünde, den Mietern von Räumlichkeiten, die durch die Stadt Zürich
gefördert werden, dagegen nicht.
c) Die Anfechtung von
Mietzinserhöhungen ist in Art. 10 des städtischen Mietzins­reglements
geregelt. Danach kann der Mieter eine Mietzinserhöhung innert 30 Tagen
beim Finanzdepartement der Stadt Zürich, Büro für Wohnbauförderung, anfechten.
Das Büro für Wohnbauförderung hat in der Folge schriftlich Stellung zu nehmen.
Diese Stellungnahme ist bindend, soweit nicht eine Partei binnen 20 Tagen
eine formelle, einsprachefähige Ver­fügung des Finanzvorstands verlangt
(Abs. 1 und 2). Dasselbe Verfahren gilt sinngemäss, wenn der
Wohnbauträger dem Begehren des Mieters auf Mietzinsherabsetzung nicht ent­spricht
(Abs. 3).
Auch wenn den Beschwerdeführenden
insoweit beizupflichten ist, als in diesem Anfechtungsverfahren gemäss
Art. 10 des Mietzinsreglements keine Zweistufigkeit mit zwei formellen
Entscheiden erblickt werden kann, verstösst es weder gegen Art. 8 BV noch
gegen kantonale Bestimmungen, wenn die Kostenfreiheit lediglich bis zur
Stellungnahme des Büros gewährt wird, und ist auch eine entsprechende,
konsequent gehandhabte Praxis­änderung nicht unzulässig. Die Anfechtung über
das Büro an den Finanzvorstand schliess­lich kann gesamthaft gesehen ohne
weiteres mit dem Einspracheverfahren gemäss § 46 der
Wohnbauförderungsverordnung verglichen werden. Die Beschwerde vermag nicht
aufzu­zeigen, weshalb dieses Verfahren in seiner Gesamtheit nicht dieselbe
formale Qualität aufweisen sollte wie das kantonale Verfahren vor dem Amt für
Wirtschaft und Arbeit. Es besteht somit von vornherein kein Anlass, die
Kostenlosigkeit auf das übergeordnete Rechtsmittelverfahren vor dem Stadtrat
auszudehnen.
6. ...
Demgemäss entscheidet
das Verwaltungsgericht:
1.    In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden der
Beschluss des Bezirksrats Zü­rich vom 3. Februar 2000 sowie der Beschluss
des Stadtrats Zürich vom 6. Januar 1999 aufgehoben und die Sache zur
Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen an den Stadtrat zurückgewiesen. Die
Kosten des Rekursverfahrens (Fr. 1'812.-) werden je zu einem Viertel den
Beschwerdeführenden, unter sich mit solidarischer Haftung für die Hälfte, und
je zu einem Viertel der Baugenossenschaft
C
und dem Finanzde­partement
der Stadt Zürich auferlegt.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
...