zh_verwaltungsgericht · VB.2018.00554 · 2019-02-28 · de

Baubewilligung | Quartiererhaltungszone. Wendehammer. Vorentscheid. Verfahren nach Strassengesetz. Nichtigkeit. Genügende Erschliessung. Begrünung. Gemeindeautonomie. Quartiererhaltungszonen sind keine Schutzobjekte im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG. Ihr Zweck liegt in der Erhaltung und Förderung der Siedlungsqualität. Damit sind nicht hohe architektonische Ansprüche gemeint; ebenso wenig sollen durch Quartiererhaltungszonen Verdichtungseffekte zunichte gemacht werden (E. 2.3). Gemäss BZO ist in der vorliegenden Quartiererhaltungszone die geschlossene Bauweise zustimmungsfrei gestattet. Das geplante Bauprojekt verstösst weder gegen die vorherrschende bauliche Situation noch gegen die BZO-Regelung, wodurch kein Verstoss gegen das Gebot der Erhaltung von Quartiererhaltungszonen vorliegt (E. 2.8). Die Frage der Zulässigkeit der Verlegung des Wendehammers wurde bereits durch publizierten Vorentscheid beantwortet, wodurch die diesbezüglichen Rügen des Beschwerdeführers verspätet sind (E. 3.2). Eine Nichtigkeit des Vorentscheids liegt nicht vor, da kein schwerer, offensichtlicher Mangel ersichtlich ist dadurch, dass auf ein Verfahren nach Strassengesetz verzichtet wurde (E. 3.2.4). Auch ist der neu geplante Wendehammer verkehrssicher und eine genügende Erschliessung ist sichergestellt (E. 3.3). Eine ungenügende Begrünung der streitbetroffenen Parzellenfläche ist nicht ersichtlich. Die Auslegung der entsprechenden BZO-Bestimmung erscheint angesichts der Gemeindeautonomie als zulässig (E. 4.5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 28.02.2019 VB.2018.00554
Zurich Verwaltungsgericht 28.02.2019 VB.2018.00554
Zurigo Verwaltungsgericht 28.02.2019 VB.2018.00554

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00554
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Geschäftsnummer:
VB.2018.00554
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 28.02.2019
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Quartiererhaltungszone. Wendehammer. Vorentscheid. Verfahren nach Strassengesetz. Nichtigkeit. Genügende Erschliessung. Begrünung. Gemeindeautonomie.
Quartiererhaltungszonen sind keine Schutzobjekte im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG. Ihr Zweck liegt in der Erhaltung und Förderung der Siedlungsqualität. Damit sind nicht hohe architektonische Ansprüche gemeint; ebenso wenig sollen durch Quartiererhaltungszonen Verdichtungseffekte zunichte gemacht werden (E. 2.3). Gemäss BZO ist in der vorliegenden Quartiererhaltungszone die geschlossene Bauweise zustimmungsfrei gestattet. Das geplante Bauprojekt verstösst weder gegen die vorherrschende bauliche Situation noch gegen die BZO-Regelung, wodurch kein Verstoss gegen das Gebot der Erhaltung von Quartiererhaltungszonen vorliegt (E. 2.8).
Die Frage der Zulässigkeit der Verlegung des Wendehammers wurde bereits durch publizierten Vorentscheid beantwortet, wodurch die diesbezüglichen Rügen des Beschwerdeführers verspätet sind (E. 3.2). Eine Nichtigkeit des Vorentscheids liegt nicht vor, da kein schwerer, offensichtlicher Mangel ersichtlich ist dadurch, dass auf ein Verfahren nach Strassengesetz verzichtet wurde (E. 3.2.4). Auch ist der neu geplante Wendehammer verkehrssicher und eine genügende Erschliessung ist sichergestellt (E. 3.3).
Eine ungenügende Begrünung der streitbetroffenen Parzellenfläche ist nicht ersichtlich. Die Auslegung der entsprechenden BZO-Bestimmung erscheint angesichts der Gemeindeautonomie als zulässig (E. 4.5).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEGRÜNUNGSPFLICHT
DIENSTBARKEIT
ERSCHLIESSUNG
GEMEINDEAUTONOMIE
NICHTIGKEIT
QUARTIERERHALTUNGSZONE
SIEDLUNGSQUALITÄT
STRASSENGESETZ
VERDICHTUNG
VERKEHRSSICHERE ERSCHLIESSUNG
VORENTSCHEID
WENDEHAMMER
Rechtsnormen:
§ 50a Abs. 1 PBG
§ 233 Abs. 1 PBG
§ 236 Abs. 1 PBG
§ 237 PBG
§ 257 Abs. 1 lit. a PBG
§ 324 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2018.00554
Urteil
der 1. Kammer
vom
28. Februar 2019
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin Daniela Kühne.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.    Stiftung C, vertreten durch RA D,
2.    Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 13. Juli 2017 erteilte die
Bausektion der Stadt Zürich der Stiftung C die baurechtliche Bewilligung
für den Neubau von Alterswohnungen auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02
am E-Gässchen 03 und 04 in Zürich.
II.
Hiergegen erhob A mit Eingabe vom 17. August 2017
Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen
Entscheides sowie eine Parteientschädigung. Mit Entscheid vom 13. Juli
2018 wurde der Rekurs abgewiesen.
III.
Mit Eingabe vom 13. September 2018 erhob A Beschwerde
an das Verwaltungsgericht und beantragte, den Entscheid des Baurekursgerichts
aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung der Frage der Zonenkonformität an
die Vorinstanz zurückzuweisen, eventualiter den Entscheid des Baurekursgerichts
vom 13. Juli 2018 und der Bauentscheid der Bausektion des Stadtrates der
Stadt Zürich vom 13. Juli 2017 aufzuheben; des Weiteren festzustellen,
dass der Vorentscheid der Bausektion der Stadt Zürich vom 26. Mai 2015
betreffend Grösse, Lage und Überbauung des Wendeplatzes und die mit dem vor
Baurekursgericht angefochtenen Bauentscheid der Bausektion der Stadt Zürich vom
13. Juli 2017 laut Erwägung A e) in Erwägung E a) erfolgte Beurteilung der
Verlegung des Wendehammers nichtig seien. In prozessualer Hinsicht verlangte A
die Neuordnung der Kosten des Rekursverfahrens sowie eine Parteientschädigung.
Mit Schreiben vom 11. Oktober 2018 beantragte das
Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 12. Oktober
2018 beantragte die Stiftung C die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei, sowie eine Parteientschädigung (zzgl. Mehrwertsteuer von 7,7 %).
Mit Schreiben vom 17. Oktober 2018 beantragte die Bausektion der Stadt
Zürich die Abweisung der Beschwerde.
Mit Beschwerdereplik vom 19. November 2018 hielt A an
den Anträgen in der Beschwerde fest, unter Berichtigung des geforderten
Mehrwertsteuersatzes von 8 % auf 7,7 %. Mit Duplik vom 28. November
2018 hielt die Stiftung C an ihren Anträgen fest, ebenso A mit Triplik vom
21. Januar 2018. Die Bausektion der Stadt Zürich verzichtete per E-Mail
vom 25. Januar 2018 auf eine weitere Vernehmlassung.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die übrigen
Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.
2.
2.1
Der
Beschwerdeführer rügt, dass hinsichtlich des streitbetroffenen Bauprojekts eine
fehlende Zonenkonformität vorliege. Das Bauprojekt, welches eine noch
bestehende Häuserlücke am E-Gässchen zu schliessen plane, verstosse gegen das
Gebot der Erhaltung von Ortsteilen in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen
Gliederung in Quartiererhaltungszonen. Es gäbe im Bereich des streitbetroffenen
Bauvorhabens weder eine Strasse mit prägnantem Strassenraum noch eine die
Strasse (das E-Gässchen) begleitende, mehrheitlich geschlossene Bauweise. Mehr
als 50 % des betroffenen Strassenraums seien "offen". Zudem sei
der unüberbaute Teil des Grundstückes hinter der Apsis der Kirche G ein
raumgreifender mit Bäumen bestückter Platz, welcher zur Erholung diene. Er
werde optisch und raumwirksam erweitert durch den Raum, der sich über das wenig
befahrene E-Gässchen, die 21 m breite – hier streitbetroffene – Öffnung der
südöstlichen Flucht der Bebauung des E-Gässchens und den dahinter liegenden Hof
erschliesse. Zu einer hochwertigen Siedlungsstruktur gehörten auch solche
Freiraumstrukturen. Die Erhaltung der beschriebenen einzigartigen Situation im
Nahbereich der Kirche G sei höher zu gewichten als ihre Erweiterung durch
eine städtebaulich fragwürdige Schliessung einer offenen Blockrandbebauung.
2.2
Die
streitbetroffenen Baugrundstücke befinden sich in der Quartiererhaltungszone
QI5b. Die Bauherrschaft betreibt auf dem nördlichen Grundstück Kat.-Nr. 02
ein Altersheim, welches durch den geplanten Neubau auf Kat.-Nr. 01 mit
Alterswohnungen ergänzt werden soll. Dieser soll an die Südwestfassade des
bestehenden Altersheims angebaut werden und sich über die gesamte Länge des
südlichen Grundstücks Kat.-Nr. 01 erstrecken. Im Südwesten soll der Neubau
wiederum in geschlossener Bauweise an die bestehende Baute auf dem benachbarten
Grundstück Kat.-Nr. 05 angefügt werden. Das im südwestlichen Bereich des
Grundstücks Kat.-Nr. 01 bestehende Gebäude soll dem Neubau weichen. Ebenso
sind eine Verlegung des am Ende des E-Gässchens situierten Wendeplatzes und
eine neue Zufahrt durch die Neubaute hindurch in den Innenhof vorgesehen.
2.3
Gemäss § 50a
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) umfassen
Quartiererhaltungszonen in sich geschlossene Ortsteile mit hoher
Siedlungsqualität, die in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen Gliederung
erhalten oder erweitert werden sollen. Die Quartiererhaltungszonen stellen
keine Schutzobjekte dar, sodass nur die Anforderungen von § 238 Abs. 1
PBG gelten.
Eine Quartiererhaltungszone führt nicht per
se zur Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG, weil sie – im Gegensatz zu
einer Kernzone – gemäss § 50a Abs. 1 PBG nicht eine
denkmalschützerische Zielsetzung verfolgt, sondern die Erhaltung und Förderung
der Siedlungsqualität bezweckt (VGr, 2. Dezember 2009, VB.2009.00511 E. 5.6.1;
BEZ 1995 Nr. 5 E. 2;
vgl. Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2, Bau- und
Umweltrecht, 5. Auflage, Zürich 2011, S. 663
).
Mit dem Begriff der
Siedlungsqualität ist nicht gemeint, dass ein Siedlungsbereich hohe
architektonische oder andere herausragende Ansprüche erfüllen müsse. Es genügt,
wenn ein Ortsteil "geschlossen" ist und eine "bauliche
Gliederung" aufweist, die ihn, meist unter Mitberücksichtigung der
Aussenraumgestaltung einheitlich (oder vielfältig) erscheinen lässt.
Zusätzliches wird nicht verlangt. Quartiererhaltungszonen sind von verdichtetem
Bauen nicht ausgenommen; sie sollen nicht dafür eingesetzt werden,
Verdichtungseffekte zunichte zu machen (BEZ 1995 Nr. 5 E. 3 und 5).
2.4
Das
streitbetroffene Geviert zwischen H-, I-Strasse, E-Gässchen und J-Platz ist der
Quartiererhaltungszone QI5b zugeschieden. Gemäss Art. 24f Abs. 1 BZO zeichnen
sich die Gebiete der Quartiererhaltungszone I durch eine die Strassen
begleitende, mehrheitlich geschlossene Bauweise von hoher Dichte des späten 19.
und frühen 20. Jahrhunderts mit prägnanten Strassenräumen und Innenhöfen
oder Ansätzen zu einer Hofbildung aus. Der rückwärtige Bereich oder die Höfe
sind unterschiedlich dichtbebaut oder grossflächig frei gehalten. Nach Abs. 2
weisen die Strassenfassaden mit Repräsentationsfunktion überwiegend 4 bis 5
Vollgeschosse mit ausgeprägtem Sockelgeschoss und Traufbereich auf. Die
rückwärtigen Fassaden sind meist einfacher gestaltet. Gemäss Art. 24g Abs. 2
BZO dürfen Neubauten mit fünf Voll-, einem anrechenbaren Untergeschoss und zwei
anrechenbaren Dachgeschossen sowie im seitlichen Bereich zustimmungsfrei in geschlossener
Bauweise entlang Strassen und Plätzen erstellt werden.
2.5
Wie die
Vorinstanz richtig ausführt, ist das Geviert H-, I-Strasse, E-Gässchen und J-Platz
von einer für das Quartier typischen Blockrandbebauung umrandet, welche bis auf
eine Lücke nördlich des Altersheims und der vom Bauvorhaben betroffenen, rund
21 m breiten Öffnung vollständig geschlossen ist. Der auf dem südlichen
Baugrundstück vorhandene gebäudefreie Bereich wird gegenwärtig in Form von
Abstellplätzen sowie als Zufahrt zu diesen genutzt und dient zugleich als
Wendehammer am Ende des E-Gässchens. Das E-Gässchen endet als Stichstrasse vor
der Zufahrt zu einer privaten Tiefgarage. Die südöstliche an das E-Gässchen
grenzende Bebauung ist bis zum Baugrundstück hin geschlossen und findet ihren
Fortsatz in der auf der gleichen Flucht stehenden Nordfassade des Altersheims.
Auf der nordwestlichen Seite des E-Gässchens endet die der Strasse folgende
Bebauung vor der Tiefgarageneinfahrt, hinter der sich die frei stehende Kirche G
befindet. Zwischen der Kirche, der geschlossenen Bebauung entlang der nördlich
verlaufenden K-Strasse, welche wiederum an die Bebauung am J-Platz anschliesst,
und dem Altersheim befindet sich eine öffentlich zugängliche Parkanlage mit
Sitzgelegenheiten.
2.6
Angesichts
des dargelegten Sachverhalts kann der Rüge des Beschwerdeführers nicht gefolgt
werden. Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers liegt im
streitbetroffenen Geviert eine mehrheitlich geschlossene Bauweise vor. Es
umfasst eine Blockrandbebauung, welche entlang der I-Strasse, der H-Strasse und
des J-Platzes vollständig geschlossen ist und einzig entlang dem E-Gässchen
noch Lücken aufweist. Dabei können, wie die Beschwerdegegnerin 2 richtig
darlegt, das E-Gässchen und seine Lücken bei der Kirche G und beim streitbetroffenen
Grundstück nicht isoliert betrachtet werden, sondern sind insgesamt im Kontext
des Gevierts zu betrachten. Die genannten Lücken machen in diesem Geviert
prozentual nur noch einen geringen Anteil aus.
2.7
Unabhängig
von der aktuell vorgefundenen baulichen Situation ist im konkreten Fall aber
vor allem entscheidrelevant, was in der BZO geregelt ist. Gemäss den genannten
Bestimmungen 24f und 24g BZO liegt im konkreten Fall keine Schutzzone,
sondern eine Quartiererhaltungszone vor, wo eine geschlossene Bauweise entlang
Strassen und Plätzen im seitlichen Bereich zustimmungsfrei gestattet ist. Wie
bereits dargelegt, liegt der Sinn und Zweck einer solchen
Quartiererhaltungszone nicht in der Bewahrung hoher architektonischer Ansprüche
oder in der Verhinderung von Siedlungseffekten (vgl. z.
B.
BEZ 1995 Nr. 5
E. 3 und 5). Beim Instrument der Quartiererhaltungszone handelt es sich um
ein Instrument der Ortsplanung und Weiterentwicklung der Quartiere und nicht um
eine Schutzzone zum Erhalt des Status Quo (VGr, 2. Dezember 2009,
VB.2009.00511, E. 5.6.1).
Daran ändern auch die Verweise des
Beschwerdeführers auf den Erläuterungsbericht zur Teilrevision BZO 2014 vom 1. Oktober
2014 nichts. In diesem Bericht sind hochwertige Siedlungsstrukturen erwähnt,
welche durchaus auch Freiraumstrukturen (nebst beispielsweise
Blockrandstrukturen) umfassen. Hieraus ergibt sich jedoch kein Widerspruch zu
den genannten BZO-Bestimmungen, sondern lediglich die (nicht zwingende)
Möglichkeit, in Quartiererhaltungszonen nebst Blockrandstrukturen auch
Freiraumstrukturen zu berücksichtigen. Das streitbetroffene Bauprojekt
übernimmt die im Geviert vorherrschende Struktur der Blockrandbebauung und
steht dem Sinn der Quartiererhaltungszone gemäss BZO-Bestimmungen nicht
entgegen.
Zudem werden Freiraumstrukturen
durch den Freiraum bei der Kirche G in der konkreten
Quartiererhaltungszone weiterhin berücksichtigt. Die Schliessung der
streitbetroffenen unüberbauten Lücke hat keine entscheidrelevante Auswirkung
auf die Kirche, da diese vom E-Gässchen zurückversetzt steht und einen
angeschlossenen Freiraum mit angrenzender Parkanlage aufweist, welcher vom
geplanten Bauprojekt unangetastet bleibt.
Somit droht auch kein
rechtswidriger Verlust einer zwingend schützenswerten Situation im Bereich des
Kirchengebäudes. Ebenfalls ist angesichts der massgeblichen BZO-Bestimmungen
nicht entscheidrelevant, einen allenfalls in Fragmenten noch ablesbaren
früheren dörflichen/ländlichen Charakter der Bebauung zu erhalten (wobei dieser
angesichts der bereits bestehenden Verdichtung des gesamten Gevierts ohnehin
kaum erkennbar erscheint). Die historischen Ursprünge spielen für eine
Quartiererhaltungszone, die ja eben gerade keine Schutzzone darstellt, keine
ausschlaggebende Rolle.
2.8
Es ist der
Vorinstanz somit beizupflichten, dass vorliegend weder angesichts der
vorherrschenden aktuellen baulichen Situation noch angesichts der rechtlichen
Regelung Faktoren erkennbar sind, welche gegen das geplante Bauprojekt in der
Quartiererhaltungszone QI5b sprechen würden. Die Schliessung der
streitbetroffenen Lücke durch den Neubau steht im Einklang mit der
gesetzgeberischen Absicht. Insgesamt ergibt sich somit, dass kein Verstoss
gegen das Gebot der Erhaltung oder Erweiterung von Ortsteilen in ihrer
Nutzungsstruktur oder baulichen Gliederung in der Quartiererhaltungszone
vorliegt. Ebenso wenig liegt in diesem Zusammenhang ein Verstoss gegen das
Willkürverbot oder eine materielle Rechtsverweigerung vor.
3.
3.1
Der
Beschwerdeführer beanstandet weiter, dass für die nicht ohne Schwierigkeiten zu
erreichende, geplante Verlegung des bestehenden Wendehammers vom Grundstück
Kat.-Nr. 06 auf das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 (Gebäudekubus der
Beschwerdegegnerin 1) eine strassenrechtliche Bewilligung fehle, weshalb
eine unzureichende Erschliessung im Sinn von § 233 PBG bestünde. Die
Aufhebung des bestehenden Wendehammers würde zudem den Anschluss des Wegrechtes
des Beschwerdeführers an das öffentliche Strassennetz unterbrechen. Eine
Belastung der öffentlichen Wegparzelle mit dem vorbestehenden Wegrecht bei zwischenzeitlichen
Parzellierungen sei aus derzeit unbekannten Gründen unterblieben. Der
Beschwerdeführer habe einer Verlegung seines Wegrechtes nicht zugestimmt.
Überdies sei der Zugang nach § 237 Abs. 1 und 2 PBG weder in
tatsächlicher Hinsicht gewährleistet noch verkehrssicher. Insgesamt sei die
Verlegung des Wendehammers somit unzulässig.
3.1.1
Die Vorinstanz hielt hierzu fest, dass die Frage der Zulässigkeit der
Verlegung des Wendehammers bereits mit Vorentscheid BE 727/15 vom 26. Mai
2015 (gutheissend) beantwortet wurde. Dieser Vorentscheid sei vom
Beschwerdeführer nicht angefochten und somit rechtskräftig geworden. Die
Beschwerdegegnerschaft schliesst sich vor dem Verwaltungsgericht dieser
Einschätzung an. Die Rüge bezüglich der mangelhaften Verlegung des Wendehammers
bzw. der ungenügenden Erschliessung könne deshalb nicht mehr berücksichtigt werden
und erfolge verspätet.
3.1.2
Dahingegen wendet der Beschwerdeführer wiederum ein, der genannte
Vorentscheid sei als nichtig zu erachten, da er im falschen Verfahren ergangen worden
sei. Er hätte nicht im Baubewilligungsverfahren, sondern in einem Verfahren
gemäss Strassengesetz getroffen werden müssen. Somit liege ein gravierender
Mangel und Nichtigkeit des Vorentscheids vor; diese Nichtigkeit sei im
verwaltungsgerichtlichen Verfahren festzustellen. Hiergegen argumentierte die
Vorinstanz, dass es zwar grundsätzlich richtig sei, dass der Bau von
Verkehrsanlagen im Rahmen der Durchführung eines Strassenprojektes nach dem
Strassengesetz oder dem im Planungs- und Baugesetz geregelten
Quartierplanverfahren zu erfolgen habe. Es sei aber zu berücksichtigen, dass
die Bauherrschaft mit der betreffenden Auflage vorbehaltlos einverstanden sei,
der neue Wendehammer in das Bauprojekt integriert worden sei und sowohl der
aufzuhebende Wendehammer als auch das Baugrundstück im Eigentum der Stadt
Zürich stünden. Die Bauherrschaft übernehme sämtliche Kosten des Projekts,
weshalb nicht zu beanstanden sei, wenn vorliegend auf ein Verfahren gemäss
Strassengesetz verzichtet worden sei.
Die Beschwerdegegnerin 1 erachtet vor
Verwaltungsgericht auch die Rüge der Nichtigkeit des baurechtlichen
Vorentscheids als verspätet, da sie vom Beschwerdeführer nicht bereits im
Rekursverfahren vorgebracht worden sei; somit sei auf diese Rüge nicht
einzutreten. Im Übrigen weisen sowohl die Beschwerdegegnerin 1 als auch 2
darauf hin, dass der Vorentscheid ohnehin nicht als nichtig zu erachten sei.
Dies treffe nur auf offensichtliche und ganz schwere Mängel zu. Vorliegend
handle es sich gemäss Beschwerdegegnerin 2 nicht um einen solchen Mangel,
da verschiedene Gemeinden die Praxis verfolgten, den Ausbau von Gemeinde- oder
Quartierstrassen im Baubewilligungs- und nicht im Verfahren nach Strassengesetz
zu bewilligen, wenn die Bauherrschaft die Kosten übernehme. Die Beschwerdegegnerin
1 weist darauf hin, dass untergeordnete Anpassungen der vorliegenden Art gemäss
Rechtsprechung im Rahmen des baurechtlichen Verfahrens bewilligt und gesichert
werden dürften und es kein separates strassenrechtliches Festsetzungsverfahren
brauche. Bei Anwendung der Be­stimmungen des Strassengesetzes wäre gemäss
Beschwerdegegnerin 2 hinsichtlich der Verlegung des Wendehammers ohnehin
von einem Projekt von untergeordneter Bedeutung auszugehen, wobei nach den
einschlägigen Bestimmungen des Strassengesetzes auf das Mitwirkungs- und das
Einspracheverfahren ohnehin verzichtet hätte werden können. Somit habe der
Beschwerdeführer dadurch, dass die Beurteilung des Wendehammers im
Baubewilligungsverfahren stattgefunden habe, eine Ausweitung seiner Verfahrensrechte
erfahren, wodurch für ihn keine Veranlassung bestehe, Nichtigkeit geltend zu
machen. Insgesamt sei die Nichtigkeit deshalb zu verneinen.
3.1.3
Die Vorinstanz hielt schliesslich bezüglich der materiellen Beurteilung des
Wendehammers fest, dass durch die neue Lage des Wendehammers ohnehin keine
ungenügende Erschliessung im Sinn von § 233 Abs. 1 und § 237 PBG
entstünde bzw. dieser seinen Zweck nicht mehr zu erfüllen vermöchte. Die neue
Situation erweise sich insgesamt als übersichtlich und verkehrssicher. Die
Beschwerdegegnerschaft schliesst sich vor Verwaltungsgericht dieser
vorinstanzlichen Einschätzung ein und weist darauf hin, dass eine hinreichende,
verkehrssichere Erschliessung vorliege.
3.2
Zunächst
ist sowohl der Vorinstanz als auch der Beschwerdegegnerschaft beizupflichten,
dass über die Frage der Zulässigkeit der Verlegung des Wendehammers bereits mit
Vorentscheid BE 727/15 vom 26. Mai 2015 (gutheissend) entschieden wurde.
Dieser Entscheid wurde im Tagblatt der Stadt Zürich am 8. April 2015 und
im Amtsblatt des Kantons Zürich am 10. April 2015 publiziert und vom
Beschwerdeführer nicht angefochten (was dieser vor Verwaltungsgericht auch
nicht bestreitet). Gemäss § 324 PBG sind Vorentscheide hinsichtlich der
behandelten Fragen in gleicher Weise verbindlich wie baurechtliche
Bewilligungen. Der Beschwerdeführer hat sich die gutheissende Beantwortung
bezüglich der Zulässigkeit der Verlegung des Wendehammers deshalb
entgegenhalten zu lassen und konnte sie nicht mehr zum gegenwärtigen Rekurs-
bzw. Beschwerdethema erheben. Seine diesbezüglichen Rügen erfolgten somit
sowohl vor der Vorinstanz als auch vor dem Verwaltungsgericht grundsätzlich
verspätet.
3.2.1
Hingegen ist zu prüfen, ob der Rüge der
Nichtigkeit des Vorentscheids BE 727/15 zu folgen ist. Eine solche Rüge kann
von jedermann jederzeit geltend gemacht werden und ist von staatlichen
Instanzen jederzeit und von Amtes wegen zu beachten (BGE 139 II 243, 260; 138
II 501, 503 f.; VGr,
29. August 2001,
PB.2001.00011, E. 3b; Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., Zürich etc. 2016, Rz. 1096).
Dadurch fällt nicht ins Gewicht, ob der Beschwerdeführer die Erhebung der
Nichtigkeitsrüge allenfalls vor der Vorinstanz versäumt hat, wie die Beschwerdegegnerin
1 bemängeln möchte. Die Rüge ist vom Verwaltungsgericht zu prüfen.
3.2.2
Nach der bundesgerichtlichen Evidenztheorie ist Nichtigkeit einer Verfügung
nicht leichthin, sondern lediglich bei offensichtlichen und besonders schweren
Mängeln anzunehmen (BGE 136 II 489 E. 3.3 mit Hinweisen). Nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der Lehre setzt die Nichtigkeit
kumulativ die Erfüllung von drei Voraussetzungen voraus: Der anhaftende Mangel
muss erstens besonders schwer, zweitens offensichtlich oder zumindest leicht
erkennbar sein, und drittens soll die Rechtssicherheit durch die Annahme der
Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet und das berechtigte Vertrauen des Bürgers
in die Gültigkeit der Verfü­gung nicht getäuscht werden. Offenkundig ist der
schwere Fehler der Verfügung, wenn er schon dem juristisch nicht geschulten
Durchschnittsbürger bzw. Laien auffällt. Nur bei kumulativer Erfüllung aller
drei Voraussetzungen führe eine mangelhafte Verfügung zu Nichtigkeit. Als
Beispiele nichtiger Verfügungen werden solche genannt, die entweder unsinnig,
unverständlich oder unausführbar sind, oder die gegen absolute Verbote der
Bundes­verfassung oder eines Gesetzes verstossen (zum Ganzen VGr, 9. Februar
2017, VB.2016.00572 E. 3.2; 16. Juni 1999, VB.1999.00098, E. 4b
[nicht publiziert]; vgl. auch Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 1096 ff.).
Des Weiteren hat das
Verwaltungsgericht in ständiger Rechtsprechung festgestellt, dass eine falsche
Verfahrenswahl im Baurecht nicht ohne Weiteres zur Aufhebung des nachfolgend
ergangenen baurechtlichen Entscheids führt. Vielmehr kommt es darauf an, ob der
Betroffene seine Rügen trotz der falschen Verfahrenswahl der Rekursinstanz
vortragen und damit seine Interessen wahren konnte. War er in der Lage, dies zu
tun, besteht kein Grund, die Bewilligung aufzuheben, nur weil sie im
unrichtigen Verfahren ergangen ist (VGr, 20. September 2018, VB.2018.00209 E. 2.12;
16. Juni 1999, VB.99.00098, E. 4c; 27. September 1996,
VB.96.00107 + 00108; 15. März 1996, VB.95.00159; François Ruckstuhl, Der
Rechtsschutz im zürcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985,
S. 302 f.). Zwar bezieht sich diese Rechtsprechung auf eine falsche
Verfahrenswahl
innerhalb
des Baurechts, ist jedoch vorliegend zusammen
mit der Rechtsprechung zur Nichtigkeit von Verfügungen zumindest sinngemäss in
die Erwägungen miteinzubeziehen. In einem anderen Entscheid hat das
Verwaltungsgericht explizit festgestellt, dass die Wahrung der Verfahrensrechte
bzw. das Offenstehen des Rechtsweges gegen die Nichtigkeit einer Verfügung
spricht, selbst wenn die Verfügung durch eine unzuständige Behörde getroffen
wurde (VGr, 29. August 2001, PB.2001.00011, E. 3b mit weiteren
Hinweisen).
3.2.3
Nach voran Gesagtem ergibt sich zusammengefasst, dass die Nichtigkeit einer
Verfügung einen Ausnahmefall darstellt und eine solche von der Rechtsprechung
und Lehre nur mit grosser Zurückhaltung angenommen wird.
Vorliegend ist ein solcher
Ausnahmefall nicht ersichtlich. Der streitbetroffene Wendehammer steht im
Eigentum der Stadt Zürich und soll ohne Nutzungseinschränkungen für die
Öffentlichkeit und ohne Entwidmung beibehalten werden; einzig findet eine
Verschiebung der Lage der Wendemöglichkeit vom Grundstück Kat.-Nr. 06 auf
das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 statt. Die Kosten für die Verschiebung trägt die
Bauherrschaft. Es handelt sich somit insgesamt weder um eine Entwidmung,
Umwidmung oder Aufhebung einer Strasse, sondern um eine Anpassung von
untergeordneter Bedeutung, die nicht zu einer wesentlichen Veränderung führt.
Selbst wenn ein Verfahren nach dem Strassengesetz vom 27. September 1981
(StrG) in Betracht gezogen werden müsste, so könnte bei solchen Projekten von
untergeordneter Bedeutung auf ein Mitwirkungs- und Einspracheverfahren gemäss § 13
Abs. 1 und § 17 Abs. 5 StrG verzichtet werden. Die
Verfahrensrechte des Beschwerdeführers wurden durch die Behandlung der Frage im
baurechtlichen Vorentscheid mit Rechtsmittelmöglichkeit somit ausgebaut und
keineswegs eingeschränkt. Er hätte seine Interessen vollumfänglich wahren
können. Im Licht der oben genannten Rechtsprechung ergibt sich bereits an dieser
Stelle, dass das erste Nichtigkeitskriterium der Schwere des Mangels
zweifelhaft erscheint bzw. für den Beschwerdeführer kein einleuchtender Grund
besteht, sich auf die Nichtigkeit der Bewilligung zu berufen (vgl. VGr, 29. August
2001, PB.2001.00011 E. 3b).
3.2.4
Hinzu kommt, dass gemäss zitierter Praxis einiger Gemeinden und zitierter
Rechtsprechung in Fällen, in denen die Bauherrschaft die Kosten eines solchen
untergeordneten Projekts übernimmt, auf ein separates Verfahren nach
Strassengesetz verzichtet und der Entscheid im baurechtlichen Verfahren
hierüber regelmässig als zulässig erachtet wird (vgl. dazu die von der
Beschwerdegegnerin 1 und 2 zitierten Entscheide der Vorinstanz, BRGE I
Nrn. 0047/2016 und 0048/2016, E. 8.5). Angesichts dieser Praxis erweist
sich auch das Kriterium der Offensichtlichkeit bzw. Evidenz eines formellen
Mangels bzw. einer falschen Verfahrenswahl für eine Nichtigkeitsrüge als
zumindest zweifelhaft.
3.2.5
Nach dem vom Beschwerdeführer nicht angefochtenen, in Rechtskraft
erwachsenen Vorentscheid bezüglich des Wendehammers wäre es schliesslich auch
unter dem Aspekt der Rechtssicherheit, dem dritten Kriterium einer
Nichtigkeitsrüge, problematisch, das Vertrauen auf diesen im Jahr 2015
ergangenen Entscheid nicht zu stützen, auf welchem das Bauprojekt und die
anschliessende Baubewilligung aus dem Jahr 2017 basieren – zumal davon
auszugehen ist, dass sich an der inhaltlichen Beurteilung der Zulässigkeit der
Verschiebung des Wendehammers auch nach Anwendung des Strassengesetzes nichts
ändern würde und es sich somit um einen formellen Leerlauf handeln würde. Eine
Annahme der Nichtigkeit würde in diesem Sinn zu einem Schwebezustand und im
Interesse der Rechtssicherheit unerwünschten Ergebnis führen (vgl. ähnlich VGr,
29. August 2001, PB.2001.00011 E. 3b).
3.2.6
Insgesamt ergibt sich somit, dass keine Nichtigkeit des streitbetroffenen
Vorentscheids BE 727/15 vom 26. Mai 2015 vorliegt. Da der Beschwerdeführer
den genannten Vorentscheid nicht angefochten hat, erscheinen seine inhaltlichen
Rügen bezüglich einer ungenügenden Erschliessung deshalb als grundsätzlich
verspätet.
3.3
Der
Vollständigkeit halber sei festzuhalten, dass eine ungenügende Erschliessung im
Sinn von § 233 PBG, wie der Beschwerdeführer sie beanstandet, zudem
ohnehin nicht ersichtlich ist.
3.3.1
Gemäss
§ 233 Abs. 1 PBG dürfen
Bauten und Anlagen nur auf Grundstücken erstellt werden, die baureif sind oder
deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse es erfordern,
bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Das Erfordernis der Baureife
bedingt nach § 234 PBG eine genügende Erschliessung. Bei der genügenden
Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine Grundanforderung, welcher
alle Bauvorhaben zu genügen haben. Erschlossen ist ein Grundstück unter anderem
dann, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend
zugänglich ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Genügende Zugänglichkeit bedingt
in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten
oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste
und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zudem sollen
Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1
PBG).
3.3.2
Die neu geplante Wendemöglichkeit knapp 20 Meter vom Ende der
Stichstrasse führt, wie die Vorinstanz richtig darlegt, nicht dazu, dass dieser
seinen Zweck nicht mehr zu erfüllen vermöchte. Wie die Beschwerdegegnerin 1
richtig darlegt, besteht heute am nordöstlichen Ende des Grundstücks Kat.-Nr. 06
(E-Gässchen) ein blosser Wendewinkel (Wende-"L"); beim angrenzenden
Grundstück Kat.-Nr. 10, das für die Vervollständigung zu einem Wende-T
benötigt würde, handelt es sich nicht um öffentlichen Grund. Im Vergleich dazu
bringt die geplante Wendemöglichkeit auf Kat-Nrn. 01 eine Verbesserung, da
nun ein vollständiges Wende-T geschaffen wird mit der Möglichkeit der Ein- und
Ausfahrt von bzw. in beide Richtungen des E-Gässchens. Die dauernde
Benützbarkeit des neuen Wendeplatzes zu Gunsten der Öffentlichkeit durch
entsprechende Dienstbarkeit wird mit dem Bewilligungsbeschluss der Beschwerdegegnerin 2
verbindlich sichergestellt.
Fahrzeuglenkern, welche bis zum
Ende des E-Gässchens und nicht in die dortige Tiefgarage fahren, ist es
zumutbar, auf der geraden Strasse einige Meter zurückzusetzen und dann auf dem
neuen Kehrplatz zu wenden. Dies wäre auch hinsichtlich der Verkehrssicherheit
als vertretbar zu erachten, da der Strassenabschnitt genügend übersichtlich,
relativ breit sowie gut ausgebaut ist (vgl. ähnlich BGr, 17. April 2018,
1C_433/2017 E. 4.5.2). Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten erfolgen die
Ein- und Ausfahrten ohnehin mit tiefer Geschwindigkeit. Die neu geplante
Wendemöglichkeit entspricht von den Abmessungen her weiterhin denjenigen der
bestehenden Wendemöglichkeit am Ende der Sackgasse. Aufgrund des vorgelagerten,
rund 3 m breiten Trottoirs sind Beeinträchtigungen des Fahrverkehrs nicht
zu erwarten. Die Prüfung der verkehrstechnischen und sicherheitsrelevanten
Aspekte hat gemäss Bauentscheid 1043/17 vom 13. Juli 2017 insgesamt keine
Behinderung oder Gefährdung im Sinn von § 240 PBG ergeben. Die gesamte
Situation kann somit als übersichtlich und verkehrssicher beurteilt werden.
3.3.3
Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass dem zugunsten des
beschwerdeführerischen Grundstücks in Form einer Grunddienstbarkeit
eingeräumten Fuss- und Fahrwegrecht keine Erschliessungsfunktion zukommt, da
das genannte Grundstück Kat.-Nr. 09 über die I-Strasse hinreichend
erschlossen ist.
Die vom Beschwerdeführer
behauptete Verletzung der genannten Dienstbarkeit kann nicht Gegenstand des
Baubewilligungsverfahrens sein, sondern wäre auf dem zivilrechtlichen Weg zu
prüfen (§ 317 PBG, § 1 VRG;
vgl. auch Kaspar
Plüss,
in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.
2014 [Kommentar VRG],
§ 1 N. 38
).
Wird von dritter Seite, etwa von Nachbarn, geltend gemacht,
einem Bauvorhaben würden privatrechtliche Hindernisse, namentlich in Form von
Dienstbarkeiten, entgegenstehen, muss grundsätzlich der zivilprozessuale Weg
eingeschlagen werden. So hat das Verwaltungsgericht klargestellt, dass die
Erteilung einer Baubewilligung grundsätzlich unabhängig von allfälligen dem
Bauprojekt entgegenstehenden zivilrechtlichen Dienstbarkeiten erfolgt (VGr,
18. September 2012, VB.2012.00154, E. 2.1). Ob das private Fuss- und
Fahrwegrecht zugunsten einer Nachbarparzelle durch ein Bauprojekt unzulässig
beeinträchtigt wird, ist nicht Gegenstand des verwaltungsrechtlichen
Verfahrens; geprüft wird deshalb im öffentlich-rechtlichen Verfahren bloss, ob
das Nachbargrundstück trotz dem Bauprojekt im Sinn von § 236 Abs. 1
und § 237 Abs. 1 PBG genügend zugänglich bleibt und ob die
Verkehrssicherheit nach § 237 Abs. 2 PBG weiterhin gegeben ist (VGr,
10. Dezember 2015, VB.2015.00392 E. 2.2; 12. Juni 2013,
VB.2013.00050 E. 6.3 und 6.4).
3.4
Insgesamt
ergibt sich somit, dass allen Rügen des Beschwerdeführers im Zusammenhang mit
der Zulässigkeit der Verlegung des Wendehammers nicht gefolgt werden kann.
4.
4.1
Schliesslich
rügt der Beschwerdeführer einen Verstoss gegen Art. 11 Abs. 2 Satz 1
BZO zufolge Unterschreitung der Fläche, die nach dieser Bestimmung zu begrünen
sei. Bei der Erstellung von Hauptgebäuden sei in Quartiererhaltungszonen
mindestens die Hälfte der nicht mit Gebäuden überstellten Parzellenfläche zu
begrünen. Diese erforderlichen 50 % Grün- und Ruheflächen seien vorliegend
nicht eingehalten.
4.2
Die zulässige bauliche Grundstücknutzung ergibt sich gemäss
§ 250 Abs. 1 PBG aus der Bau- und Zonenordnung sowie aus den
Bauvorschriften. Laut § 251 lit. a PBG wird die zulässige Ausnützung
durch Ausnützungs-, Überbauungs-, Freiflächen- und Baumassenziffern festgelegt.
Freiflächenziffern verlangen nach § 257 Abs. 1 PBG die Freihaltung
eines – im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche – bestimmten
offenen Flächenanteils für "dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie
Gärten". Die Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich legt für bestimmte
Gebiete der Zentrumszonen (Art. 18 Abs. 2 BZO) und für Industriezonen
(Art. 19 BZO) eine Freiflächenziffer fest.
Gemäss Art. 11 Abs. 2 BZO sind bei der Erstellung
von Hauptgebäuden in Wohnzonen mindestens zwei Drittel, in den
Quartiererhaltungszonen mindestens die Hälfte und in Zentrumszonen mindestens
ein Drittel der nicht mit Gebäuden überstellten Parzellenfläche zu begrünen.
Ein Teil dieser Fläche ist der Art der Überbauung entsprechend als Spiel- oder
Ruhefläche oder als Freizeit- oder Pflanzgarten herzurichten.
4.3
Bei
Art.  11 Abs. 2 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes
kommunales Recht (vgl. § 49 Abs. 2 lit. b PBG). Dieses Recht ist
in erster Linie durch die Gemeindebehörden anzuwenden und auszulegen. Bei der
Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts kann sich
für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der
rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw.
Ermessen einräumt (VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248,
E. 4.3.2, vgl. dazu Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 59 f.).
Das Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet, sich
mit den Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde mit besonderer Sorgfalt
auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den Entscheid über Auslegung
und Anwendung ihres eigenen Rechts begründet, desto höher werden dabei die
Anforderungen an die Begründung des Baurekursgerichts. Ist der Entscheid der
Gemeindebehörde plausibel und stichhaltig begründet, so bedarf es deshalb
besonders überzeugender Gründe, um von deren Auslegung und Anwendung kommunalen
Rechts abzuweichen. Es steht dem Baurekursgericht somit nicht zu, die sich
stellenden Fragen so zu beurteilen, wie dies eine rechtsanwendende
erstinstanzliche Behörde tun würde. Der Beurteilungsspielraum des
Baurekursgerichts wird damit durch die Gemeindeautonomie beschränkt (VGr, 20. September
2018, VB.2017.00563 E. 3.2; 27. März 2015, VB.2014.00232 und
VB.2014.00248 E. 4.3.2; vgl. dazu Donatsch, Kommentar VRG, § 20
N. 59 f.). Dasselbe gilt auch für das Verwaltungsgericht.
4.4
Im
konkreten Fall ist beim streitbetroffenen Bauprojekt eine chaussierte Fläche
vorgesehen, die als gemeinschaftliche Aufenthaltsfläche für die Bewohnerinnen
dienen und mit mobilen Pflanztrögen bestückt werden soll. Des Weiteren ist eine
Bepflanzung mit drei Bäumen vorgesehen sowie eine begrünte Fläche als Abschluss
zur Nachbarparzelle.
Gemäss Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 zählen
nach der städtischen Praxis nicht nur Rasenflächen, Gartenbeete oder mit
Sträuchern und Bäumen bestückte Flächen zu den Grünflächen im Sinn von Art. 11
Abs. 2 BZO, sondern auch chaussierte Bereiche, welche nicht als
Verkehrsflächen dienen, sondern für den Aufenthalt der Bewohnerinnen und/oder
als Spielflächen durch Kinder genutzt werden können. Der Übergang von
eigentlichen begrünten Flächen zu Spiel- und Ruheflächen sei dementsprechend
fliessend, und seien deshalb Spiel- und Ruheflächen nicht noch zusätzlich zu
Grünflächen auszuweisen. Die geplanten Strukturen im konkreten Fall entsprächen
einer für das Gebiet üblichen Hofgestaltung in der Quartiererhaltungszone und
erfüllten die in Art. 11 Abs. 2 BZO umschriebenen Anforderungen
vollumfänglich.
4.5
Die
Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 erscheinen rechtmässig. Zunächst ist
es im Licht der oben dargestellten Rechtsprechung richtig, wenn die
Beschwerdegegnerin 2 vor Verwaltungsgericht nochmalig darauf verweist,
dass die Auslegung der kommunalen Bestimmung Art. 11 Abs. 2 BZO in
erster Linie ihr selbst überlassen ist. Sowohl die Vorinstanz als auch das
Verwaltungsgericht haben diesen kommunalen Auslegungsspielraum aufgrund der
Gemeindeautonomie zu beachten und greifen in denselbigen nur mit äusserster
Zurückhaltung ein (VGr, 20. September 2018, VB.2017.00563 E. 3.2).
Des Weiteren erscheinen die Ausführungen der
Beschwerdegegnerin 2 auch inhaltlich als zulässig und nicht als
willkürlich, wie der Beschwerdeführer beanstandet. Art. 11 Abs. 2
Satz 1 BZO fordert, dass in den Quartiererhaltungszonen mindestens die
Hälfte der nicht mit Gebäuden überstellten Parzellenfläche zu begrünen sei. In
Satz 3 derselben Bestimmung wird des Weiteren festgehalten, dass "ein
Teil dieser Fläche" "der Art der Überbauung entsprechend" als
Spiel- oder Ruhefläche oder als Freizeit- oder Pflanzgarten herzurichten sei.
Es erscheint vertretbar bzw. nicht rechtsverletzend, den gesamten Wortlaut der
Bestimmung so auszulegen, dass der Übergang von begrünten Gartenflächen zu
Spiel- und Ruheflächen als fliessend zu erachten ist und die geforderte Hälfte
der nicht mit Gebäuden überstellten Parzellenfläche nicht insgesamt als
Gartenfläche, sondern als Garten-
und
Spiel-/Ruhefläche zu verstehen,
wovon letztere zumindest teilweise auch chaussiert sein kann. Es ist, wie die
Vorinstanz festhält, somit nicht zu beanstanden, wenn nicht nur bei der
Bestimmung des Anteils an Ruhe- und Spielflächen die Art der Überbauung
berücksichtigt wird, sondern auch bei deren Ausgestaltung. Die geplante Ausgestaltung
trägt den Bedürfnissen der Bewohnerinnen des Altersheims und somit der Art der
Überbauung Rechnung und gewährleistet, dass der Innenhof dem Aufenthalt im
Freien gewidmet ist. Ebenso trifft zu, wie die Beschwerdegegnerin 1
darlegt, dass der Hof mit dem geplanten Projekt im Vergleich zum bestehenden
Zustand aufgewertet würde.
4.6
Es sind
somit insgesamt keine rechtsverletzenden Anhaltspunkte ersichtlich, welche die
Vorinstanz oder das Verwaltungsgericht zum Eingriff in den kommunalen
Auslegungsspielraum berechtigen würde. Eine Verletzung von Art. 11 Abs. 2
BZO liegt nicht vor.
5.
Damit ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist.
6.
Ausgangsgemäss sind die Kosten
des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht
dem Beschwerdeführer keine Parteientschädigung zu. Vielmehr ist der
Beschwerdeführer
antragsgemäss zu verpflichten, der
Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung zu bezahlen, wobei sich insgesamt
Fr. 4'000.- als angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    210.--     Zustellkosten,
Fr. 8'210.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …