zh_verwaltungsgericht · VB.2003.00006 · 2003-04-09 · de

Baubewilligung | Gemeindeautonomie bei der Beurteilung der Gestaltung von Arealüberbauungen (§ 71 PBG): Die Baurekurskommission darf nicht in den Entscheidungsspielraum der Gemeinde eingreifen, wenn diese ihr Ermessen bei der Beurteilung der Gestaltung von Arealüberbauungen nachvollziehbar ausgeübt hat (E. 2). Bei einer Arealüberbaung gehört zu einer vollständigen Baueingabe ein Umgebungsplan; die Umgebungsgestaltung kann jedoch auch aus der Gesamtheit der Pläne ersichtlich sein (E. 3). Bei Arealüberbauungen darf die Bau- und Zonenordnung von den kantonalen Mindestabständen abweichen (§ 72 PBG; E. 4). Änderung der planerischen Grundlagen seit dem vorinstanzlichen Entscheid (E. 5). Abweisung der Beschwerden (E. 6).

Zürich Verwaltungsgericht 03..2.09.0 VB.2003.00006
Zurich Verwaltungsgericht 03..2.09.0 VB.2003.00006
Zurigo Verwaltungsgericht 03..2.09.0 VB.2003.00006

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00006
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Geschäftsnummer:
VB.2003.00006
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 09.04.2003
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 07.10.2003 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Gemeindeautonomie bei der Beurteilung der Gestaltung von Arealüberbauungen (§ 71 PBG):
Die Baurekurskommission darf nicht in den Entscheidungsspielraum der Gemeinde eingreifen, wenn diese ihr Ermessen bei der Beurteilung der Gestaltung von Arealüberbauungen nachvollziehbar ausgeübt hat (E. 2).
Bei einer Arealüberbaung gehört zu einer vollständigen Baueingabe ein Umgebungsplan; die Umgebungsgestaltung kann jedoch auch aus der Gesamtheit der Pläne ersichtlich sein (E. 3).
Bei Arealüberbauungen darf die Bau- und Zonenordnung von den kantonalen Mindestabständen abweichen (§ 72 PBG; E. 4).
Änderung der planerischen Grundlagen seit dem vorinstanzlichen Entscheid (E. 5).
Abweisung der Beschwerden (E. 6).
Stichworte:
AREALÜBERBAUUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESCHWERDEGRUND/-GRÜNDE
ENTSCHEIDUNGSFREIHEIT
ENTSCHEIDUNGSSPIELRAUM
ERMESSENSKONTROLLE
GEMEINDEAUTONOMIE
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
KOGNITION
UMGEBUNGSPLAN
UNBESTIMMTER RECHTSBEGRIFF
Rechtsnormen:
§ 71 PBG
§ 72 PBG
§ 265 Abs. I PBG
§ 21 lit. b VRG
Publikationen:
BEZ 2003 Nr. 22
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Am 30. April 2002 erteilte die
Baukommission Wädenswil der B AG die baurechtliche Be­willigung für eine
Arealüberbauung auf den Grundstü­cken Kat.Nrn. 01 – 02, 03, 04 – 05 und 06
zwischen der K- und der L-strasse.
II. Gegen diese
Baubewilligung gelangten mit zwei separaten Eingaben zahlreiche Nachbarn an die
Baurekurskommission II, welche die Rekurse vereinigte und am 20. September 2002
einen Augenschein beim Baugrundstück durchführte. Am 19. November 2002 schrieb
die Rekurskommission das Verfahren bezüglich eines Rekurrenten als durch Rückzug
erledigt ab, hiess im Weiteren die Rekurse gut und hob die angefochtene
Baubewilligung auf.
III. Gegen den
Rekursentscheid liess die Gemeinde Wädenswil am 10. Januar 2003 Beschwer­de
erheben und dessen Aufhebung sowie die Wiederherstellung der Baubewilligung
beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft.
Am 16. Januar 2003 liess mit den nämlichen
Anträgen auch die B AG Beschwerde erheben.
Die Vorinstanz schloss am 30. Januar 2003 auf
Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft liess am 3. und 10. März
2003 Abweisung beider Beschwerden unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
beantragen.
Die Begründung des Rekursentscheids und die
Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden
Entscheidgründe wiedergegeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. a) Beide Beschwerden betreffen den
nämlichen Rekursentscheid; die Verfahren sind zweckmässigerweise zu vereinigen.
b) Die Bauherrschaft ist gemäss § 21 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ohne weiteres zur
Beschwerde legitimiert.
Die Legitimation der Gemeinde richtet sich
nach § 21 lit. b VRG. Da ihr im Zusam­menhang mit der Bewilligung von
Arealüberbauungen eine erhebliche Entscheidungsfreiheit zusteht (vgl.
nachfolgend E. 2.b), kann sie sich auf von ihr zu vertretende schutz­wür­di­ge
Interessen berufen, und ist auch auf diese Beschwerde einzutreten.
c) Die Beschwerdegegnerin 11 hat ihre
Liegenschaft verkauft und will sich deshalb nicht mehr am Verfahren beteiligen.
Nachdem sie im Rekursverfahren obsiegt hat, bleibt sie jedoch notwendigerweise
Partei, auch wenn sie im Beschwerdeverfahren keine eigenen Anträge stellt;
entsprechend kann sie auch kosten- und entschädigungspflichtig werden (RB 1997
Nr. 6 = BEZ 1997 Nr. 16).
2. a) Die Baurekurskommission hat die
Baubewilligung in erster Linie deshalb aufgehoben, weil diese zwar den
Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7.
September 1975 (PBG) genüge, nicht aber den Anforderungen von § 71 PBG, wonach
bei Arealüberbauungen Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut
gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein müss­ten. Die
Grundvoraussetzungen für die Bewilligung einer Arealüberbauung gemäss Art. 24
der Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil vom 17. Januar 1994 (BZO) seien
zwar erfüllt und die Abweichungen zur Regelüberbauung hielten sich im Rahmen
des Zulässigen, indem beim Mehrfamilienhaus die zonengemässe Gebäude- und
Gesamtlänge überschritten (Art. 25 Abs. 2 BZO) sowie bei allen Bauten die
grössere Gebäudehöhe beansprucht werde (Art. 25 Abs. 1 BZO), wobei das
zulässige Mass von 10,50 m aber nicht überall ausgeschöpft werde. Die
Topographie und die lang gezogene Form des auch aus der Ferne gut einsehbaren
Areals stellten bezüglich Abmessungen, Stellung und Abstände der Gebäude sowie
an die Gebäudedichte der Neuüberbauung hohe Anforderungen, und zwar vor allem
auch deshalb, weil sich die nähere bauliche Umgebung durch eine überwiegend
hinter dem Zulässigen zurückgebliebene bescheidene Überbauungsstruktur auszeichne,
wovon sich nur die bergwärts oberste und damit in einordnungsmässiger Hinsicht
anders zu beurteilende Häuserzeile abhebe. Die auf Grund dieser landschaftlich
sowie ortsbaulich exponierten Lage gebotene Einpassung in die
kleinmassstäblichen Nachbarbauten lasse die projektierte Überbauung vermissen.
Die Arealüberbauung mit dem 43 m langen Mehrfamilienhauskomplex, den drei 21 m
langen Reihenhauszeilen, den 3 Doppel- und 5 Einfamilienhäusern nebst 5
Doppelgaragen erreiche eine Baumassenkonzentration, die eine krasse und
erdrückende Wirkung erzeuge. Die schonungslose Auffüllung des Areals mit die­sen
Bauten lasse kaum Raum für eine ansprechende Freiflächengestaltung und sprenge
die Struktur des durch bescheidene Bauten gekennzeichneten Gebiets. Die
Platzierung der Gebäude in zwei Reihen, wobei trotz Tiefgarage zwischen die
obere Gebäudereihe noch Doppelgaragen gestellt würden, lasse kaum mehr
Durchblickmöglichkeiten bzw. eine Durch­­­grünung bestehen. Von einer dem
bestehenden Überbauungsbild entsprechenden und aufgrund der landschaftlich und
ortsbaulich exponierten Lage geforderten lockeren Überbauung mit optischer
Durchlässigkeit könne keine Rede mehr sein. Vielmehr entstehe durch die
Stellung der Bauten, welche talseits ein freigelegtes Untergeschoss, zwei Vollgeschosse
und ein Attikageschoss umfassten, ein monotoner Gebäuderiegel, was den Anforde­rungen
an eine qualifizierte Gestaltung nicht entspreche, was auch die von der Bauherrschaft
eingereichte Fotomontage illustriere.
b) Gemäss § 71 Abs. 1 PBG müssen
Arealüberbauungen besonders gut gestaltet so­wie zweckmässig ausgestattet und
ausgerüstet sein; gemäss Abs. 2 sind bei dieser Beurteilung insbesondere
folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur bau­­lichen und
landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Aus­­druck
der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen;
Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad
der Ausrüstung.
Absatz 1 von § 71 PBG umschreibt die
Anforderungen an Arealüberbauungen mit unbestimmten Rechtsbegriffen, die der
Verwaltungsbehörde einen Entscheidungsspielraum öffnen. Dieser wird durch
Absatz 2 der Bestimmung insoweit strukturiert, als in einer nicht
abschliessenden Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien genannt
werden. Da­mit wird der örtlichen Baubehörde gleichsam das Programm vorgegeben,
nach der sie die Erfüllung der in Absatz 1 genannten Qualitätsanforderungen zu
prüfen hat. Mit der Umschreibung, dass "insbesondere" die
aufgezählten Merkmale "zu beachten" seien, räumt das Gesetz der
Verwaltungsbehörde aber ausdrücklich auch einen Ermessensspielraum ein. Dies entspricht
der mit der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991
verfolgten Zielsetzung, den Gemeinden grössere Kompetenzen einzuräumen, so
unter anderem auch bei der Zulassung von Arealüberbauungen (vgl. Robert
Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich,
Bern 1992, S. 10 f.).
Die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe ist
eine vom Verwaltungsgericht gemäss § 50 VRG grundsätzlich überprüfbare
Rechtsfrage; soweit jedoch der Entscheid besondere Kenntnisse oder Vertrautheit
mit den örtlichen Verhältnissen voraussetzt, greift das Verwaltungsgericht
solange nicht ein, als die Auslegung der Verwaltungsbehörden als vertretbar
erscheint. Soweit der Verwaltungsbehörde ein Ermessensspielraum zusteht, kann
das Verwaltungsgericht ohnehin nur nach Massgabe von § 50 Abs. 2 lit. c VRG
einschreiten (vgl. zur Abgrenzung von Ermessen und Auslegung von unbestimmten
Rechtsbegriffen in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts: Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/ Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 50 Rz. 77 und 84).
Gemäss § 20 Abs. 1 VRG können im
Rekursverfahren alle Mängel des Verfahrens und der angefochtenen Anordnung
überprüft werden. Auf Grund der Gemeindeautonomie bestehen aber auch für die
Rekursinstanzen Beschränkungen der Prüfungsbefugnis, und zwar unter anderem
dort, wo das kantonale Recht den Gemeinden bei der Anwendung kantonaler
Bestimmungen eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt (Kölz/ Boss­hart/Röhl,
§ 20 Rz. 19). Eine solche anerkennt die Rechtsprechung bei der Anwendung von §
238 PBG über die Einordnung von Bauvorhaben in die bauliche und landschaft­liche
Umgebung (RB 1979 Nr. 10, RB 1970 Nr. 12); sie ist aber auch bezüglich von § 71
PBG betreffend Arealüberbauungen zu beachten, wo unter anderem ebenfalls Fragen
der baulichen Gestaltung und der Einordnung in das vorhandene Ortsbild zu
beurteilen sind und überdies das kantonale Recht der Gemeinde bezüglich der bei
der Beurteilung zu beach­­tenden Merkmale und ihrer Gewichtung ausdrücklich
einen Ermessensspielraum öffnet.
c) Die
Baukommission Wädenswil hat in den Erwägungen zur Baubewilligung vom
30. Ap­ril 2002 eingehend geprüft, ob das Bauvorhaben den kantonalen und
kommuna­len Anforderungen an eine Arealüberbauung genügt. Sie stützte sich
dabei auf einen bei der Ortsbild­kommission eingeholten Bericht, welcher die
Einhaltung der für Arealüberbau­un­gen gel­tenden Kriterien prüfen sollte. In
diesem Bericht – verfasst von zwei Architekten – kommt die Ortsbildkommission
nach sorgfältiger Prüfung der rechtlichen Voraussetzungen, der ortsplanerischen
Gegebenheiten sowie des Projekts in volumetrischer, situativer und ge­stalterischer
Hinsicht zu folgender zusammenfassenden Beurteilung:
-
Es handelt sich um ein insgesamt gutes, nach
einem gesamthaften Konzept gestaltetes Projekt mit gemeinsamer Erschliessung
und Ausstattung.
-
Die zulässige Ausnützung ist ausgeschöpft, was
richtig ist und zur haus­hälterischen Nutzung des Bodens beiträgt. An dieser Lage
wäre auch eine höhere Ausnützung ortsplanerisch vertretbar.
-
Die Baumassenverteilung nimmt den Massstab der
Umgebung auf. In Bezug auf Gestaltung können aus der näheren Umgebung keine
Richtlinien abgeleitet werden. Das Konzept mit Flachdächern ist an dieser
Stelle richtig.
-
Im Innern der Überbauung entstehen gut nutzbare
Freiräume und eine geschickte Verteilung von öffentlichen und privaten Flächen.
-
Die Erschliessung für Fahrverkehr und Fussgänger
ist gut gelöst. Die Autoabstellplätze sind, soweit sinnvoll, in einer
Tiefgarage zusammengefasst.
-
Mit den einfachen Baukörpern und der
zeitgemässen Formensprache entsteht ein eigenständiges Quartier mit
durchgestaltetem Charakter und einer guten Mischung verschiedener Hausarten und
Wohnformen.
Diese Schlussfolgerungen sowie weitere Teile
des Berichts sind in die Erwägungen der angefochtenen Baubewilligung
aufgenommen worden; dem von den Beschwerdegegnern aufgrund der Datumsvermerke
gezogenen Schluss, der Bericht habe ”wohl kaum als Grundlage für die
Baubewilligung dienen können”, kann deshalb nicht gefolgt werden.
Die Baukommission Wädenswil ist mit der
Einholung dieses Berichts der Ortsbildkommission dem ihr durch § 71 Abs. 2 PBG
auferlegten Prüfprogramm in geradezu vorbild­licher Weise nachgekommen; sie hat
alle massgeblichen Umstände in Betracht gezogen und sorgfältig gewürdigt. Sie
hat damit die ihr durch das kantonale Recht eingeräumte Entscheidungsfreiheit
beansprucht und muss sich einen Eingriff durch die Rechtsmittelbehörden nur
gefallen lassen, soweit ihre Würdigung der gemäss § 71 Abs. 2 PBG für eine Are­al­­überbauung
zu beachtenden Merkmale als nicht mehr vertretbar erscheint. Damit unterscheidet
sich der vorliegende von jenen Fällen, in denen die Rekursinstanz den kommunalen
Entscheidungsspielraum nicht zu beachten braucht, weil die Gemeinde selber
davon keinen in ihren Erwägungen erkennbaren Gebrauch gemacht hat (vgl. RB 1991
Nr. 2; VGr, 19. April 2002, VB.2001.00268, E. 5a, www.vgrzh.ch, BEZ 2002 Nr.
18).
d) Die Baurekurskommission begnügt sich in ihren
Erwägungen mit einer Kritik des streitbetroffenen Projekts, ohne sich mit den
Erwägungen der angefochtenen Baubewil­ligung auseinander zu setzen;
insbesondere fehlt eine Begründung, inwiefern die Erwägungen der örtlichen
Baubewilligungsbehörde betreffend die Einordnung, Gestaltung sowie Aus­­stattung
und Ausrüstung der Arealüberbauung als nicht vertretbar erscheinen. Vielmehr
begnügt sich die Rekurskommission damit, der Würdigung der Baubehörde ihre
eigene ent­­­gegenzusetzen; das kann jedenfalls hier nicht genügen, wo deren
Würdigung als nicht of­­fenkundig haltlos erscheint, sondern auf der eingehend
begründeten Stellungnahme von Fachleuten aufbaut.
Sodann erweist sich die Würdigung der
örtlichen Verhältnisse und der Qualität der Arealüberbauung durch die
Baurekurskommission nicht als derart überzeugend, dass die an­dere Auffassung
der Baubehörde von vornherein als nicht vertretbar erscheinen würde. So hält
die Stellungnahme bezüglich der ortsplanerischen Gegebenheiten fest:
"Die nähere Umgebung, insbesondere die im Südwesten angrenzende Bebauung
besteht vorwiegend aus Einzel- und Doppelhäusern unterschiedlicher Qualität und
Grösse. Vom konventionellen Satteldach mit Ziegeln über das mit Schiefer
gedeckte Pultdach bis zum zurzeit modischen, mit glänzendem Blech eingedeckten
Tonnendach kommen alle Materialien, Bauformen und Baustile vor. Die meisten
Häuser weisen talseits zwei sichtbare Geschosse und ein bis zwei ausgebaute
Dachgeschosse auf, einzelne Bauten sind kleiner, andere grösser. Das Quartier
präsentiert sich wie alle im Lauf der Zeit in Einzelbauweise entstandenen
Wohnquartiere ohne speziellen Qualitäten und ohne besondere Stil- oder
Gestaltungsmerkmale.
Einen besonderen Akzent im Orts- und Landschaftsbild setzt das im
Nordwesten angrenzende Schulhaus Q, das mit seinen gros­sen Bauvolumen und
seiner dominierenden Lage den Charakter der Umgebung massgeblich prägt.
In der
weiteren Umgebung bestimmen Mehrfamilienhäuser das Orts- und Landschaftsbild.
Im
Bauzonenplan ist das Gebiet in Anlehnung an die angrenzende bestehende Bebauung
der Zone W2/40 zugewiesen worden, - eine in Bezug auf die Lage und den
Erschliessungsgrad des Areals eher bescheidene Dichte. Das Grundstück würde
sich aufgrund seiner Lage auch für den Bau von Mehrfamilienhäusern eignen."
Diese
sorgfältige Würdigung der baulichen Umgebung wird durch die bei den Akten
liegenden Fotografien bestätigt; ein Augenschein ist nicht erforderlich. Auch
die Baurekurs­kommission geht von keinen anderen tatsächlichen Feststellungen
aus; sie beschränkt ih­ren Blick jedoch hauptsächlich auf die zwei bergseits
des Baugrundstücks gelegenen Häu­ser­zei­len. Es ist indessen mindestens so
vertretbar, wenn die örtliche Baubehörde den Bezugsrahmen etwas weiter gefasst
und insbesondere auch die grossvolumigen Schulhausbauten nord­westlich des
Baugrundstücks und auch die weiter bergwärts in der Wohnzone W3 gelegenen
Bauten mitberücksichtigt hat. Dass, wie die Beschwerdegegner geltend machen,
die direkte Sichtverbindung zu grösseren Baukörpern wie dem Schulhaus Q durch
Bäume teilweise un­terbrochen ist, rechtfertigt keine andere Betrachtungsweise.
Anzufügen ist, dass seeseits des Bauareals ein grösseres noch unüberbautes
Gebiet liegt, das der Zonenzuweisung entsprechend in gleicher Weise überbaut
werden kann; auch dies hat die Baurekurskommission nicht berücksichtigt.
Die Ortsbildkommission hat auch darauf
hingewiesen, dass die gemäss Bau- und Zonenordnung zulässige, von der
Arealüberbauung ausgeschöpfte Ausnützung mit 40% aus Rücksicht auf die
bergseits angrenzende Wohnzone relativ tief angesetzt worden sei; Lage und
Erschliessungsgrad hätten auch eine höhere Ausnützung zugelassen. Auch diese
Betrachtungsweise ist vertretbar; jedenfalls liegt hier kein Fall vor, wo bei
der Zonenzuweisung die bestehende Baustruktur ungenügend berücksichtigt wurde,
und deshalb aus Gründen der Einordnung die Neubauten die zonengemässe Nutzung
nicht oder nur dann ausnützen können, wenn sie besonders hohen gestalterischen
Ansprüchen genügen (VGr, 19. April 2002, VB.2001.00268, E. 5b, www.vgrzh.ch,
BEZ 2002 Nr. 18). Zu berücksichtigen ist überdies, dass das Bauareal gemäss
Regionalem Richtplan Zimmerberg in einem Siedlungsgebiet mit hoher baulicher
Dichte liegt.
Auch was die Anordnung des die Ausnützung
einer Regelüberbauung nicht überschreitenden Bauvolumen betrifft, hat die
Ortsbildkommission das Projekt im Zusammenhang mit Topographie und baulicher
Umgebung eingehend gewürdigt; so hat sie unter anderem ausgeführt, mit der
Stellung des Mehrfamilienhauses senkrecht zum Hang werde trotz seiner Länge von
43 m eine Riegelwirkung vermieden und die auf den anderen drei Seiten durch
Strassen umfasste Überbauung optisch abgeschlossen; mit den längs der K-strasse
angeordneten Einzelhäusern mit den nur 7,80 m breiten Südwest-Fassaden und den
grossen Gebäudeabständen werde gut auf die hinterliegenden Bauten Rücksicht
genommen. Auch diese Überlegungen sind mindestens so vertretbar wie die nicht
weiter begründete Auffassung der Baurekurskommission, das Projekt schaffe eine
Baumassenkonzentration, die auch für den unbefangenen Beobachter eine krasse
und erdrückende Wirkung erzeuge. Die Einzelhäuser an der K-strasse weisen
Grundrisse und Abstände, die mit den bestehenden Bauten bergseits dieser
Strasse vergleich­bar sind; damit wird, wie dies die Ortsbildkommission positiv
gewürdigt hat, der Mass­stab des angrenzenden Quartiers aufgenommen und ist die
Würdigung der Baurekurs­kommission, die schonungslose Auffüllung des Bauareals
sprenge die Struktur des durch be­scheidene Bauten geprägten Quartiers nicht
nachvollziehbar. Die Beschwerdeführerin weist zu Recht darauf hin, dass im
oberen Grundstückteil, wo bergseits der K-strasse die das Quartier prägenden
”bescheidenen” Bauten hauptsächlich angrenzen, eine zonengemässe
Regelüberbauung weit grössere Bauvolumen zulassen würde. Sodann trifft es
aufgrund der Pläne offenkundig nicht zu, dass die Überbauung des Areals kaum
Raum für eine ansprechende Freiflächengestaltung lasse und kaum mehr Durchbli­cke
bzw. eine Durchgrünung möglich bleibe. Der Verzicht auf die Doppelgaragen bei
den Einzelhäusern zu Gunsten von Abstellplätzen in der Tiefgarage würde zwar
den Freiflächen­anteil und die ”optische Durchlässigkeit” der Überbauung geringfügig
verbessern; für die Gesamtwürdigung der Arealüberbauung ist dies indessen nicht
ausschlaggebend. Dass die Überbauung des Areals die Aussicht für die
bergseitigen Nachbarliegenschaften behindert, ist mit der Überbauung des
streitbetroffenen Areals naturgemäss verbunden; eine Riegel­wirkung in dem
Sinn, dass das Bauvorhaben den Ausblick vollständig verstelle, kann dem
Bauvorhaben, wie sich aufgrund der Pläne und der von der Bauherrschaft
eingereichten Fotomontage ergibt, dem Projekt nicht vorgeworfen werden; auch
mit diesem Aspekt hat sich die Ortsbildkommission in nachvollziehbarer Weise
auseinander gesetzt und ist zu einer vertretbaren Würdigung gelangt.
Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass
die Baurekurskommission, indem sie eine vertretbare Würdigung der örtlichen
Baubehörde durch ihre eigene ersetzt hat, unzuläs­sigerweise in den der
Gemeinde durch § 71 PBG eingeräumten Entscheidungsspielraum eingegriffen hat.
3. Die Baurekurskommission hat die
angefochtene Baubewilligung auch deshalb auf­­gehoben, weil das Baugesuch
mangels eines Umgebungsplans nicht alle zur Beurteilung der Zulässigkeit der
Arealüberbauung erforderlichen Unterlagen umfasst habe. Die örtliche Baubehörde
hat in Dispositiv Ziffer 30 lit. g der Baubewilligung vor Baufreigabe die Nachreichung
eines Umgebungsplans verlangt.
Wie das Verwaltungsgericht in RB 1997 Nr. 81
erkannt hat, gehört zur Baueingabe für eine Arealüberbauung auch ein
Umgebungsplan. In RB 2000 Nr. 95 hat es diese Rechtsprechung (in Bestätigung
der Auffassung einer Baurekurskommission) dahingehend präzi­siert, dass es
genüge, wenn die Umgebungsplanung aus den Plänen insgesamt ersichtlich sei,
ohne dass ein eigentlicher Umgebungsplan vorliegen müsse. Von dieser Rechtsprechung
ist auch hier auszugehen. Der mit der Baueingabe eingereichte Plan 1 : 200
”Situati­on/Umgebung” gibt Aufschluss über Lage und Masse sämtlicher auf den
Baugrundstücken geplanten Bauten und Anlagen samt Erschliessung,
Abstellplätzen, Spielwiese und Spielplatz, Containerabstellplätzen, Bepflanzung
mit grösseren Bäumen und dergleichen. Damit ermöglicht er die Beurteilung, ob
die Arealüberbauung von § 71 PBG entspricht, und durf­te die Baubehörde die
Einreichung und Genehmigung eines eigentlichen Umgebungsplans in einem späteren
Zeitpunkt vorbehalten. Daran ändert nichts, dass gemäss Erwägung lit. k die
geplante Führung des neuen Q-wegs zu ändern ist. Die neue Wegführung ist in der
Bau­­bewilligung klar umschrieben; sie wird nicht zur Folge haben, dass für die
Areal­über­bauung entscheidende Bestandteile der Umgebungsgestaltung nicht oder
nur wesentlich anders verwirklicht werden können. Ob die Verlegung der beiden
das Bauareal queren­den Fusswege zulässig ist, ist nicht im
Baubewilligungsverfahren zu prüfen, sondern hängt von den
Eigentumsverhältnissen an den Wegparzellen ab. Dass die Beibehaltung dieser Weg­parzellen
zu einer anderen Überbauung führen würde, ist offenkundig, hat aber mit der
Frage der Bewilligungsfähigkeit der geplanten Arealüberbauung nichts zu tun.
4. Die Baurekurskommission hat erwogen, die
Doppelgarage beim Einfamilienhaus A5 unterschreite den Wegabstand gemäss § 265
Abs. 1 PBG.
Die anstelle des bisherigen Schützensteigs
das Areal im südöstlichen Teil durchquerende Fusswegverbindung soll gemäss
Dispositiv Ziffer 4 der Baubewilligung der Öffentlich­keit zur Verfügung
stehen. Es handelt sich damit um einen öffentlichen Weg im Sinn von § 265 Abs.
1 PBG, von welchem oberirdische Gebäude einen Abstand von 3,5 m einzuhalten
haben, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen Abstände vorschreibt
(vgl. zum Begriff des öffentlichen Wegs RB 2001 Nr. 73 = BEZ 2001 Nr. 48; RB
1982 Nr. 149 = BEZ 1982 Nr. 20).
Für Regelüberbauungen verlangt Art. 29 Abs. 2
BZO die Einhaltung des kleinen Grundgrenzabstands, das heisst gemäss Art. 3 BZO
in der Zone W2/40% einen Abstand von 4 m. Für Arealüberbauungen kann die Bau-
und Zonenordnung gemäss § 72 PBG Bau­vorschriften enthalten, die von den
Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen
abweichen (Abs. 1); die Abstände gegenüber Waldungen, Gewässern,
Nachbargrundstücken und Strassen – ausser solchen, die vorwiegend der Are­al­erschliessung
dienen – dürfen nicht verringert werden (Abs. 2). Art. 25 Abs. 3 BZO macht von
dieser Möglichkeit Gebrauch: Die zonengemässen Abstände sollen nur gegenüber
Nachbargrundstücken gelten. Diese Bestimmung kann ohne Rechtsverletzung so verstanden
werden, dass sie sich auch auf den von der Zonenzuweisung abhängigen Wegabstand
bezieht. Diese Regelung ist mit § 72 Abs. 2 PBG vereinbar, welche Bestimmung
nur die Befreiung vom Strassen-, nicht auch vom Wegabstand regelt bzw.
ausschliesst, soweit die Strasse nicht vorwiegend der Arealüberbauung dient. Da
es sich bei der in Frage stehen­den Fusswegverbindung offenkundig um einen Weg
und nicht um eine Strasse handelt, erweist sich die Befreiung von der
Einhaltung des Wegabstands als zulässig und ist die Be­schwerde auch insofern
gutzuheissen.
5. Die Vorinstanz ist ”der Vollständigkeit
halber” auf weitere von den Beschwerdegegner im Rekursverfahren geltend
gemachte Einwände eingegangen. So hat sie es für zutreffend erachtet, dass die
Einreichung des Kanalisationsprojekts erst vor Baubeginn bewil­ligt werden
müsse. Sodann hat sie erwogen, die zulässige Ausnützung sei nicht ausgeschöpft
und es sei deshalb zulässig, für allenfalls anrechenbare Räume in den Untergeschos­­sen
die Nachreichung einer ergänzten Ausnützungsberechnung vorzubehalten. Auf diese
zutreffenden Erwägungen, die auch von den Beschwerdegegnern in ihren Beschwerdeantworten
nicht in Zweifel gezogen werden, ist gemäss § 71 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zu verweisen.
Die Beschwerdegegner halten an ihrem im
Rekursverfahren erhobenen Einwand fest, die Baubewilligung verstosse gegen den
Grundsatz der Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18.
April 1999), weil beim Bau ihrer eigenen Häuser eine Herabsetzung der gemäss
Bauordnung zulässigen Höhe von 7,5 auf 6 m verlangt worden sei. Damit übersehen
sie, dass seit jener Zeit die planerischen Grundlagen geändert haben. Mit der
Revision des Regionalen Richtplans Zimmerberg gemäss Regierungsratsbeschluss
Nr. 2258/1998 wurde die frühere Bezeichnung einer ”Landschaftlich
empfindlichen Lage” aufgehoben und im Siedlungsgebiet südlich der Au ein Gebiet
mit hoher baulicher Dichte bezeichnet, welches auch das Bauareal umfasst.
Entsprechend dieser Festlegung erfolgte mit der Zonenplanrevision vom 17.
Januar 1994 die Zuweisung des Bauareals zur zweigeschossigen Wohnzone W2 40%.
Eine Höhenbeschränkungslinie, auf die sich die entsprechende Auflage in einer von
den Beschwerdegegnern eingereichten Baubewilligung vom 9. Mai 1989 stützt,
lässt sich im geltenden Zonenplan nicht mehr finden.
6. Damit erweisen sich die Beschwerden in
jeder Hinsicht als begründet und sind gut­zuheissen. Demgemäss ist der
Beschluss der Baukommission Wädenswil vom 30. April 2002 wieder herzustellen.
Bei diesem Ausgang sind die Kosten sowohl des
Beschwerde- als auch des Rekursverfahrens den Beschwerdegegnern aufzuerlegen.
Zudem sind sie für das Beschwerdeverfahren gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG zu
einer Umtriebsentschädigung von Fr. 1'000.- an die beschwerdeführende Gemeinde
und von Fr. 3'000.- an die Bauherrschaft zu verpflichten (je unter Einschluss
der MwSt.).
Demgemäss beschliesst die Kammer:
Die
Beschwerdeverfahren VB.2003.00006 und VB.2003.00015 werden vereinigt;
und
entscheidet:
1.    Die Beschwerden werden gutgeheissen.
Demgemäss werden der Entscheid der Baurekurs­kommission II vom 19. November
2002 aufgehoben und die Baubewilligung der Bau­kommission Wädenswil vom 30.
April 2002 wieder hergestellt.
2.         ...