zh_verwaltungsgericht · VB.2001.00149 · 2001-09-26 · de

Baubewilligung | Nichteinhaltung des Grenzabstandes bei einem der drei Gebäude. Erschliessungskonzept entspricht dem Quartierplan (E. 2). Der Grenzabstand zum gegenüberliegenden Grundstück ist auch über öffentliche Wege hinweg einzuhalten (E. 3). Für die Messung des Grundabstandes ist keine fiktive Ecke bis zur Zonengrenze zu beachten (E. 4). Geschosszahlvorschriften sind eingehalten (E. 5). Die Überschreitung der Gebäudehöhe ist zulässig, weil es sich dabei um technisch bedingte Aufbauten handelt (E. 6). Bes. Erschliessungs- und Gestaltungsanforderungen an die Arealüberbauung sind eingehalten (E. 7). Die Ergänzung der Baubewilligung durch eine Nebenbestimmung ist möglich (E. 9). Teilweise Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 26.09.2001 VB.2001.00149
Zurich Verwaltungsgericht 26.09.2001 VB.2001.00149
Zurigo Verwaltungsgericht 26.09.2001 VB.2001.00149

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00149
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Geschäftsnummer:
VB.2001.00149
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 26.09.2001
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 05.02.2002 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Nichteinhaltung des Grenzabstandes bei einem der drei Gebäude.
Erschliessungskonzept entspricht dem Quartierplan (E. 2). Der Grenzabstand zum gegenüberliegenden Grundstück ist auch über öffentliche Wege hinweg einzuhalten (E. 3). Für die Messung des Grundabstandes ist keine fiktive Ecke bis zur Zonengrenze zu beachten (E. 4). Geschosszahlvorschriften sind eingehalten (E. 5). Die Überschreitung der Gebäudehöhe ist zulässig, weil es sich dabei um technisch bedingte Aufbauten handelt (E. 6). Bes. Erschliessungs- und Gestaltungsanforderungen an die Arealüberbauung sind eingehalten (E. 7). Die Ergänzung der Baubewilligung durch eine Nebenbestimmung ist möglich (E. 9).
Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
AREALÜBERBAUUNG
AUSNÜTZUNG
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN
GEBÄUDEHÖHE
GESCHOSSZAHL
GESTALTUNG
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
GRENZABSTAND
NEBENBESTIMMUNG
WEGABSTAND
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
Rechtsnormen:
§ 71 PBG
§ 236 Abs. II PBG
§ 260 Abs. III PBG
§ 265 Abs. I PBG
§ 292 PBG
§ 321 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Am 22. August
2000 erteilte der Gemeinderat X der L AG die baurechtliche Bewilligung für eine
Arealüberbauung mit drei Terrassenhaus-Komple­xen und gemeinsamer Tiefgarage
auf den Grundstücken Kat.Nrn. 1 und 2 – 3 an der P-/Q-strasse in X.
II. Die hiergegen von verschiedenen
Eigentümern benachbarter Grundstücke erhobenen Rekurse wies die
Baurekurskommission II nach Durchführung eines Delegationsaugenscheins am 3.
April 2001 ab.
III. Gegen den Rekursentscheid gelangten die
unterlegenen Rekurrenten/innen mit drei separaten Eingaben vom 4. bzw. 7. Mai
2001 an das Verwaltungsgericht mit den Haupt­anträgen, den Rekursentscheid und
die Baubewilligung aufzuheben, jeweils unter Kosten- und Entschädigungsfolgen,
letzteres teilweise auch für das Rekursverfahren. In verfahrensmässiger
Hinsicht wurde die Durchführung einer Augenscheinsverhandlung beantragt.
Die Beschwerdeführerin C (VB.2001.00149)
rügte die Erschlies­sung der Überbauung über die P-strasse, den Abstand von
Haus 1 zum nordwestlich davon verlaufenden Fussweg bzw. zu ihrer an den Fussweg
angrenzenden Liegenschaft P-strasse sowie die Überschreitung der Gebäudehöhe
durch die geplanten Lifttürme.
Die beschwerdeführenden E (VB.2001.00150)
wandten sich ebenfalls gegen die gewählte Erschliessungslösung, rügten ebenso
den Abstand zur nordwestlichen sowie zudem denjenigen zur südöstlichen Grenze
und die Überschreitung der zulässigen Geschosszahl und der Gebäudehöhe.
Eine weitere Gruppe von Beschwerdeführenden
(VB.2001.00152), nämlich F, G, H sowie I, beanstandeten wiederum die
Erschliessung der Überbauung und machten geltend, die Überbauung erfülle nicht
die gemäss § 71 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) an eine Arealüberbauung zu stellenden An­forderungen und über­schreite
schon deshalb die zulässige Ausnützung; zudem seien bestimmte Flächen zu
Unrecht nicht in die Ausnützung miteinbezogen worden. Sodann rügten sie
ebenfalls eine Unter­schreitung des gebotenen Grenzabstands zur nordwestlichen
und zur südöstlichen Grenze, eine Überschreitung der zulässigen Geschosszahl
und der zulässigen Gebäude­höhe.
Die Beschwerdegegner liessen am 7. Juni bzw.
22. August 2001 die Abweisung sämtlicher Beschwerden unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen beantragen.
Die Parteivorbringen werden, soweit
erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.
Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. a) Das Verwaltungsgericht ist sachlich und
funktionell zuständig zur Behandlung der Beschwerde gegen den Entscheid der
Baurekurskommission II über die baurechtliche Bewilligung einer kommunalen
Baubehörde (§ 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni
1997; VRG). Die Beschwerdeführenden sind als Unterliegende im Rekursverfahren
und Eigentümer von Grundstücken in der unmittelbaren Nachbarschaft des
Bauvorhabens zur Beschwerde ohne weiteres legitimiert (§ 21 in Verbindung mit §
70 VRG).
b) Die Beschwerden betreffen den nämlichen
Rekursentscheid und enthalten teilweise die selben Rügen; sie sind
zweckmässigerweise zu vereinigen.
c) Die von den Beschwerdeführenden im
Verfahren VB.2001.00152 beantragte Augenscheinsverhandlung kann unterbleiben.
Die Erschliessungssituation und die Frage, ob das Bauvorhaben den Anforderungen
an eine Arealüberbauung genügt, lässt sich, wie die nachfolgenden Erwägungen
zeigen, ohne weiteres aufgrund der Akten beurteilen.
2. In allen Beschwerden wird wie schon vor
Baurekurskommission gerügt, die Erschliessung des Bauvorhabens über die
P-strasse widerspreche dem Erschlies­sungs­konzept, das dem Quartierplan R
zugrunde liege. Die Baurekurskommission hat diesen Einwand ins­­besondere mit
dem Hinweis darauf verworfen, die P-strasse sei eine in jeder Hinsicht
ausreichende Erschliessung, und zwar auch dann, wenn alle in ihrem
Einzugsgebiet liegenden Grundstücke noch überbaut würden. Aus den Überbauungs­annahmen,
auf denen die Planung der Erschliessung beruhe und den Perimetern für die Ver­legung
der entsprechen­den Kosten, lasse sich keine Verpflichtung ableiten, ein an
eine bestimmte Quartierplan­strasse angrenzendes Grundstück jedenfalls über
diese Strasse zu erschliessen.
Auf diese zutreffenden Erwägungen der
Baurekurskommission ist gemäss § 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 VRG in
zustimmendem Sinn zu verweisen. Aus den Entscheiden des Verwaltungsgerichts, auf
welche sich die Beschwerdeführenden beziehen, lässt sich nichts anderes
herauslesen. Der wegleitende Entscheid RB 1984 Nr. 79 (ZBl 85/ 1984 S. 374 = ZR
83 Nr. 103) beruht insofern auf einem anderen Sachverhalt, als sich dort das
Verwaltungsgericht über die Zulässigkeit einer Erschliessung durch einen
Zugangsweg zu äussern hatte, den zwei Grundeigentümer zusätzlich zu den im
Quartierplan vorgesehenen und die Erschliessung hinreichend gewährleistenden
Anlagen planten. Das Verwaltungs­­gericht hat in jenem Entscheid insbesondere
erwogen, es könne nicht im Belieben ein­­zelner Grundeigentümer stehen,
"nachträglich vom quartierplangemässen Erschlies­sungs­­konzept
abzuweichen und andere Anlagen mit der nämlichen Zweckbestimmung zu
errichten." Darum geht es beim hier zu beurteilenden Bauvorhaben jedoch
nicht. Das Baugrundstück ist ohne zusätzliche Erschliessungsanlagen von der Q-
und der P-­stras­se hinreichend erschlossen und zusätzliche
Erschliessungsanlagen sind deshalb nicht erforderlich.
Entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführenden steht § 236 Abs. 2 PBG der vor­liegenden
Erschliessungslösung nicht entgegen, wonach dort, wo Erschliessungspläne
bestehen, sie für Art, Lage, Ausgestaltung und Leistungsvermögen der
Erschliessungs- und Versorgungsanlagen auch dann verbindlich sind, wenn
beabsichtigt ist, vorerst nur einzelne Grundstücke entsprechend zu nutzen. Ein
solcher Sachverhalt liegt hier offenkundig nicht vor, wo beide in Betracht
fallenden Erschliessungsstrassen bereits plangemäss soweit ausge­baut sind,
dass jede von ihnen die Zugänglichkeit zum Baugrundstück für sich allein zu
gewährleisten vermag.
Die Beschwerden erweisen sich in diesem Punkt
als unbegründet.
3. Weiterhin
umstritten ist sodann der Abstand des Hauses 1 zum nordwestlich davon
verlaufenden Fussweg bzw. zu der jenseits des Fusswegs liegenden Parzelle
Kat.Nr. 4.
a) Nach der vor der Revision vom 1. September
1991 geltenden ursprünglichen Fas­sung von § 265 Abs. 1 PBG hatten Gebäude
gegenüber Strassen und Wegen ohne Baulinien den gleichen Abstand einzuhalten
wie von Nachbargrundstücken, mindestens jedoch 6 m gegenüber Strassen und
Plätzen und 3,5 m gegenüber Wegen. Seit der Revision gilt nur der kantonale
Mindestabstand, soweit die Gemeinde keine andere Regelung trifft. Damit hat der
Gesetzgeber im Interesse der von ihm mit der Gesetzesrevision unter anderem
angestrebten baulichen Verdichtung dem Umstand Rechnung tragen wollen, dass in
aller Regel die Abstände zwischen den Gebäuden unangemessen gross würden, wenn
zur Stras­senbreite noch die beidseitigen ordentlichen Grenzabstände
hinzukämen. Diese Überlegung trifft allerdings nur zu bei Strassen und bei
Wegen, die aufgrund einer Zufahrtsfunktion eine minimale Breite von 3 m
aufweisen. Bereits bei den Zugangsnormalien entsprechend ausgebauten Fusswegen
mit einer minimalen Breite von 2 m können sich aber Gebäudeabstände ergeben,
die weit geringer sind, als sie sich durch die ordentlichen Grenzabstände bei
zwei direkt aneinander grenzenden Grundstücken ergeben. Diese Problematik wird
zusätzlich verschärft dadurch, dass dort, wo der Strassen- und Wegabstand nach
§ 265 Abs. 1 PBG gilt, auch keine Mehrlängenzuschläge zu beachten
sind und ein zu dieser Seite hin orientierter oder frei wählbarer grosser
Grenzabstand entfällt. Weist wie hier ein öffent­licher Weg nur eine Breite von
wenig mehr als einem Meter auf, so kann dies zu Gebäudeabständen von gut 8
Metern führen, während je nach den für die betreffende Zone geltenden
kommunalen Abstandsvorschriften zwischen zwei direkt aneinander grenzenden Grund­­stücken
der Gebäudeabstand das Doppelte oder mehr beträgt. Es leuchtet auch nicht ein,
dass gegenüber einem vermarkten privaten Weg der in der Regel grössere
kommunale Grenzabstand, gegenüber einem öffentlichen Weg hingegen nur der
regelmässig geringere von 3,5 m gemäss § 265 Abs. 1 PBG einzuhalten ist. Um
diesen sich besonders bei schma­len Wegen ergebenden gesetzgeberischen
Ungereimtheiten Rechnung zu tragen, hat das Ver­­waltungsgericht mit Urteil vom
5. September 2001 (VB.2001.00092) entschieden, dass nicht nur bei privaten
Wegen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Bau­­recht, 2.
Aufl., Wädenswil 2000, S. 306), sondern auch über öffentliche Wege hinweg der
Grenzabstand zum gegenüberliegenden Grundstück eingehalten werden muss, sofern
der Weg nicht durch Baulinien gesichert ist; § 272 PBG steht einer solchen
Betrachtungsweise nicht im Weg. Den Verdichtungsbestrebungen des Gesetzgebers
bleibt Rechnung getragen, weil der sich auf Grund der Grenzabstände ergebende
Gebäudeabstand sich nicht um die Breite des öffentlichen Wegs vergrössert und
es im Übrigen den Eigentümern unbe­nommen bleibt, durch die Einräumung von
Näherbaurechten beidseits des Weges nur den Abstand von 3,5 m gemäss § 265
Abs. 1 PBG einzuhalten. Ergänzend ist die Überlegung an­zu­fügen, dass der
Landerwerb für öffentliche Fuss- und Radwege erheblich erschwert würde, wenn
die Anstösser neben der Landabtretung damit rechnen müssten, dass auf dem
bisherigen Nachbargrundstück bedeutend näher als bisher an das eigene Grundstück
herangebaut werden könnte.
b) Wie die Baurekurskommission II erwogen
hat, hält Haus 1 den Wegabstand von 3,5 m zu dem zutreffend als öffentlich
qualifizierten Weg ohne weiteres ein. Zum jenseits des Wegs gelegenen
Grundstück Kat.Nr. 4 müsste der Grenzabstand gemäss Art. 15 (Grund­­abstand) in
Verbindung mit Art. 27 (Mehrlängenzuschlag) der Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde X vom 21. Juni 1995 (BZO) in der Zone W2/20, in welche der oberste
Teil der geplanten Überbauung zu stehen kommen soll, 9,25 m betragen, und in
der talseits anschliessenden Zone W2/30 8,25 m. Gemäss Baueingabe soll jedoch
der Abstand von Haus 1 zu diesem Grundstück beim nordöstlichen Ende der Fassade
nur 6,5 m betragen. Da­mit ist in der Zone W2/20 der Grenzabstand zu Kat.Nr. 4
deutlich unterschritten. Im Bereich der Zone W2/30 beträgt der Grenzabstand
zwischen 7 m im oberen und 8,75 m im unteren Teil; beim Liftanbau beträgt der
Abstand nur 5,5 m
.
Auch insofern ist somit der ge­botene Grenzabstand
von 8,25 m nur teilweise eingehalten.
4. Bei Haus 3 ist umstritten, ob bei der
obersten Einheit der Grenzabstand zum Grundstück Kat.Nr. 5 eingehalten sei.
Einzelne Beschwerdeführende sind der Auffassung, der in der Zone W2/20
massgebliche Grundabstand von 9 m müsse radial um die hypothetische Ecke
gemessen werden, die sich am Schnittpunkt von Zonengrenze und Fassade ergebe.
Diese Rechtsauffassung ist zu verwerfen. Eine solche hypothetische Ecke ist
nicht zu beachten, sondern der Abstand je senkrecht zur Fassade zu messen.
Abgesehen davon ergibt sich auch bei der Annahme einer hypothetischen Ecke
keine Unterscheidung des Grenz­abstands. Denn obwohl § 22 Abs. 2 der
Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV), wonach bei zwei
verschieden grossen Grundabständen der kleinere um die Gebäudeecke radial
herumzuschlagen ist, auf Verhältnisse zugeschnitten ist, wo gegenüber der einen
Fassade der grosse und gegenüber der anderen der kleine Grundabstand gilt, so
kann diese Regel zwanglos auch für den vorliegenden Fall herangezogen werden,
wo aufgrund der Zonengrenze für die selbe Fassade zwei verschiedene
Grundabstände gelten. Es muss deshalb genügen, wenn radial über den
Schnittpunkt von Fassade und Zonengrenze der kleinere Grundabstand, das heisst
hier ein solcher von 5 Metern, eingehalten ist.
5. Bezüglich der erneut aufgeworfenen Frage
der Geschosszahl hat die Baurekurs­kommission festgestellt, dass die kommunalen
Geschosszahlvorschriften verletzt wären, wenn die Geschosse über die gesamte
Gebäudetiefe hinweg zusammengerechnet werden müssten; sie hat sich jedoch auf
die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts bezogen, wo­nach bei dem Gelände
angepassten Geschossflächen die Geschosszahl für jeden abgestuften Gebäudeteil
gesondert zu ermitteln ist (RB 1992 Nr. 71), und erwogen, dieser Grundsatz sei
sinngemäss auch auf die geplanten Terrassenhäuser anzuwenden und die Geschoss­zahl
sei jeweils bei der Abtreppung, das heisst bei den talseitigen
Geschossbegrenzungen zu ermitteln. Die kommunale Bau- und Zonenordnung, die
keine besonderen Vorschriften für Terrassenhäuser kenne, stehe dieser
Betrachtungsweise nicht im Weg. Bei einer auf diese Weise ermittelten
Geschosszahl sei keine der Bauten übergeschossig. Auf diese zutreffenden
Erwägungen der Vorinstanz ist zu verweisen; die Beschwerdeführenden bringen
nichts vor, was diese einleuchtende Umsetzung der (bereits mit RB 1974 Nr. 81
eingeleite­ten) verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung als rechtsverletzend
erscheinen lässt; im vor­liegenden Fall wäre die kumulative Zählweise genau so
unangemessen, wie in dem vom Verwaltungsgericht in RB 1992 Nr. 71 beurteilten.
6. Weiterhin umstritten ist sodann, ob die
drei Lifttürme die zulässige Gebäudehöhe zu beachten haben. Dass sie das
Gebäudehöhenprofil um 0,1 m (Haus 3), 1,0 m (Haus 2) und 0,5 m (Haus 1)
überschreiten, ist unbestritten. Die Vorinstanz und mit ihr die Beschwer­­­degegner
rechtfertigen dies mit der Begründung, die Türme seien Teil der Gebäude und als
kleinere, technisch bedingte Aufbauten dürften sie deshalb gemäss § 292 PBG das
hypothetische Schrägdachprofil durchstossen; anders verhielte es sich nur, wenn
die Lifttürme das Abstandsprivileg für Gebäudevorsprünge nach Massgabe von §
260 Abs. 3 PBG in Anspruch nehmen müssten.
Dieser Betrachtungsweise ist ohne weiteres
beizupflichten. Das Gesetz bestimmt nicht, wo die gemäss § 292 zulässigen
kleineren technisch bedingten Aufbauten anzuordnen sind, zu denen die obersten
Bereiche der Lifttürme offenkundig gehören. Es kann deshalb nicht darauf
ankommen, ob der Liftstrang, der die Aufbaute erfordert, innerhalb der
Fassadenfluchten untergebracht oder wie hier als Gebäudevorsprung ausgestaltet
wird. Wie es sich dann verhält, wenn für diesen Gebäudevorsprung eine
Abstandsprivilegierung im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG beansprucht wird, kann hier
offen bleiben, da dies bei den Häusern 2 und 3 nicht zutrifft und bei Haus 1
der Grenzabstand so oder anders nicht eingehalten ist.
7. Im Verfahren VB.2001.00152 wird sodann
geltend gemacht, das Bauvorhaben entspreche bezüglich Erschliessung und
Gestaltung nicht den gemäss § 71 PBG an eine Arealüberbauung zu stellenden
Anforderungen. Nach dieser Bestimmung müssen Bauten und Anlagen sowie deren
Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und
ausgerüstet sein; bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu
beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen
Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage,
Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und
Wohnhygiene; Versorgung- und Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.
Insbesondere im Zusammenhang mit den sich
hier stellenden gestalterischen Fragen ist darauf hinzuweisen, dass die
Überprüfungsbefugnis des Verwal­tungs­gerichts von Ge­set­zes wegen beschränkt
ist; gemäss § 50 Abs. 2 lit. c VRG kann es nur bei rechtsver­let­zen­den
Ermessensfehlern (Ermessensmissbrauch und Ermessensüber­schrei­tung) ein­grei­fen
(vgl. RB 1983 Nr. 19; VGr, 24. August 1990, VB 89/0105; VGr,
29. Oktober 1993, VB 93/0155).
a) Als für eine Arealüberbauung unzureichend
wird in erster Linie die Erschlies­sung des Baugrundstücks durch die bergwärts
gelegene Unterniveaugarage gerügt. Dieser Einwand ist unbegründet. Der Umstand
allein, dass ursprünglich geplant war, den unteren Teil der Arealfläche durch
eine Erweiterung der dort bereits bestehenden (einer seewärts gelegenen
Überbauung dienenden) Unterniveaugarage zu erschliessen, lässt die für das
Projekt gewählte Lösung nicht als unzweckmässig erscheinen. Ebenso stellt auf
dem gros­sen Areal die hinter dem Haus 1 verlaufende, 24 m lange Zufahrtsrampe
keinen Gestaltungs­mangel dar. Sodann erweist sich auf das Baugrundstück
bezogen die bergseitige Erschliessung als wohnhygienisch einleuchtende Lösung;
mehr ist im Rahmen von § 71 PBG nicht zu fordern. Die Tiefgarage bietet Platz
für 30 Fahrzeuge, die wegen der bergseitigen Erschliessungslösung bei der Zu-
und Wegfahrt einen um einige Meter grösseren Höhenunterschied überwinden
müssen; dass dies für die Umgebung insgesamt zu einer lärmschutz­rechtlich
relevanten Mehrbelastung führt, kann ausgeschlossen werden.
b) Die Baurekurskommission als Fachgericht
hat die architektonischen Qualitäten der umstrittenen Arealüberbauung samt
Umgebungsgestaltung und Bepflanzung eingehend und zutreffend gewürdigt; darauf
ist in zustimmendem Sinn zu verweisen. Die Beschwerdeführenden wiederholen
lediglich ihre schon der Vorinstanz vorgetragenen Einwände und bringen nichts
vor, was die Würdigung der Baurekurskommission als rechtsverletzend erscheinen
lässt.
8. Einzelne Beschwerdeführende rügen die
Verletzung von Ausnützungsvorschriften.
a) Soweit
geltend gemacht wird, die zulässige Ausnützung sei bereits deshalb
überschritten, weil der Arealbonus zu Unrecht gewährt worden sei, ist auf vorne
Erwägung 7 zu verweisen. Ebenso ist aufgrund der Geschosszahl (vorn Erwägung 5)
der Ausnützungsbonus gemäss Art. 42 BZO zu Recht gewährt worden. Sodann hat die
Baurekurskommission zutref­fend ausgeführt, dass die in der Zone W2/30
gelegenen Untergeschosse, nämlich Ebene A bei den Häusern 1 und 2 sowie Ebene B
beim Haus 3 gemäss § 255 PBG in Verbindung mit Art. 15 BZO ohne weiteres
ausnützungsprivilegiert sind. Wenn die Beschwerde­füh­ren­den sich mit ihren
Einwänden auf RB 1994 Nr. 84 beziehen, so verkennen sie, dass in jenem
Verfahren über die Anrechenbarkeit eines Geschosses zu befinden war, das sich
über beide vom Bauvorhaben überstellten Zonenbereiche erstreckte. Hier liegen
die erwähnten Untergeschosse vollständig im Bereich der Zone W2/30 und es ist
kein Grund ersichtlich, sie von der Ausnützungspriviliegierung auszuschliessen.
b) Umstritten ist sodann die Anrechenbarkeit
der geplanten Bastel- und wohnungsinternen Abstellräume, die von einzelnen
Beschwerdeführenden als übermässig gross gerügt werden. Diese Räume sind zwar
auch angesichts der grosszügigen Wohnungen relativ üppig dimensioniert; wie die
Baurekurskommission jedoch zutreffend erwogen hat, bietet die Ausnützungsziffer
keine Grundlage mehr zur flächenmässigen Einschränkung solcher Nutzungen. Dass
diese weitgehend fensterlosen Räume dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem
dauernden Aufenthalt von Menschen dienten oder hierfür geeignet seien, machen
die Beschwerdeführenden nicht geltend.
9. Zusammenfassend ergibt sich, dass mit
Ausnahme der Abstandsunterschreitung beim Haus 1 alle Rügen unbegründet sind.
Es fragt sich, ob dieser Mangel ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden
kann, sodass gemäss § 321 Abs. 1 PBG die Ergänzung der Baubewilligung durch
eine entsprechende Nebenbestimmung genügt.
Wie sich aus Erwägung 3 ergibt, muss Haus 1
gegenüber dem jenseits des Fusswegs liegenden Grundstück einen um ca. 2,75 m
grösseren Abstand beachten. Um diese angesichts der Grösse der Arealüberbauung
geringfügige Korrektur zu bewerkstelligen, stehen der Bauherrschaft zahlreiche
Möglichkeiten offen, ohne dass eine grundlegende Neuprojektierung oder
Neubeurteilung des Projekts erforderlich wird. Letzteres gilt allerdings dann
nicht, wenn der grössere Grenzabstand durch geringere Abstände zwischen den
drei Häusern der Arealüberbauung kompensiert würde. Diese Zwischenräume liegen
bereits beim vorliegenden Projekt im unteren Bereich des angesichts von § 71
PBG für eine Areal­überbauung Vertretbaren, sodass eine Herabsetzung dieser
Abstände nach einer Neuprüfung des Gesamtprojekts rufen würde. Hingegen ist
eine entsprechende Verkürzung des Hauses 1 oder aller drei Bauten für das
Gesamtbild unerheblich und führt zu keinen neuen Auswirkungen auf die
Nachbarschaft. In diesem Sinn kann die Baubewilligung durch eine Nebenbestimmung
ergänzt werden.
Die Beschwerden sind somit teilweise
gutzuheissen und die Baubewilligung durch eine Nebenbestimmung zu ergänzen,
wonach das Projekt im Sinne der Erwägungen so abzuändern ist, dass zum
Nachbargrundstück Kat.Nr. 4 die kommunalen Grenzabstände eingehalten sind.
10. ...
Demgemäss
beschliesst das Verwaltungsgericht:
Die Beschwerdeverfahren VB.2001.00149,
VB.2001.00150 und VB.2001.00152 werden vereinigt;
und
entscheidet:
1.    Die Beschwerden werden teilweise
gutgeheissen. Demgemäss wird der Rekursentscheid insofern aufgehoben, als er
die Baubewilligung des Gemeinderates X vom 22. August 2000 bestätigt, und
dieser durch folgende Nebenbestimmung ergänzt:
"I.8. Das eingereichte Projekt muss im Sinne der Erwägungen so
abgeändert werden, dass zum Nachbargrundstück Kat.Nr. 4 die kommunalen
Grenzabstände eingehalten sind. Vor Baubeginn sind der Baubehörde diesbezüglich
geänderte Pläne zur Bewilligung einzureichen und bewilligen zu lassen."
Im Übrigen werden die Beschwerden
abgewiesen.
2.    ...