zh_verwaltungsgericht · VB.2013.00341 · 2014-01-16 · de

Baulinien | Neufestsetzung einer Baulinie. Angefochten ist ein Rückweisungsentscheid. Aus verfahrensökonomischen Gründen erscheint es gerechtfertigt, auf die Beschwerde gegen den angefochtenen Rückweisungsentscheid des Baurekursgerichts einzutreten (E. 1.2). Rechtsgrundlagen betreffend Festsetzung von Baulinien (E. 2). Dieser neue Verlauf der Baulinie stellt einen Eingriff in das Eigentum des Beschwerdegegners dar, zumal der angeschnittene Gebäudeteil mit der Rechtskraft der Baulinien baulinienwidrig werden würde (E. 4.1). Mit § 96 Abs. 2 lit. a PBG besteht eine genügende gesetzliche Grundlage für den Eingriff in das Eigentum des Beschwerdegegners mittels Ziehung von Baulinien (E. 4.2). An der Neufestsetzung der streitbetroffenen Baulinie bestehen öffentliche Interessen (E. 4.3). Unter den gegebenen Umständen ist nicht dargetan, dass den Planern kein genügender Spielraum belassen würde, um allfällige Verschwenkspuren sowie zusätzliche Vorsortier- und Abbiegespuren – mit einem Radweg versehen und unter Berücksichtigung der Anforderungen einer Ausnahmetransportroute – einzurichten (E. 4.4.1). Die Arkade des Hochhauses könnte weiterhin als Gehweg benützt werden, weshalb sich die umstrittene Baulinienrevision für die Erstellung einer angemessenen Fussgängerführung im dortigen Quartierzentrum nicht als zwingend erforderlich erweist (E. 4.4.2). Unter Beachtung der einzuhaltenden Masse kann die Beschwerdeführerin somit nicht genügend dartun, dass die erwähnten Bauten und Anlagen beim betroffenen Grundstück unter Einbezug des bestehenden Baulinienbereichs – insbesondere nach Massgabe der Wohnhygiene – nur unzureichend umgesetzt werden könnten (E. 4.4.3). Mit der umstrittenen Baulinienführung würden weder die bestehende Überbauungsstruktur noch die dort bestehende bauliche Wirklichkeit in genügender Weise berücksichtigt. Damit ist die Erforderlichkeit der neuen Baulinie auch aus städtebaulicher Sicht nicht genügend ausgewiesen (E. 4.4.4). Die Rückversetzung der Baulinie um 7 m bei derstreitbetroffenen Parzelle beinhaltet einen schwerwiegenden Eingriff in das Eigentum des Beschwerdeführers: Die strittige Revision eröffnet einen Planungsspielraum, den gesamten Baulinienbereich und damit auch einen Teil der Gebäudegrundfläche für das in naher Zukunft geplante Vorhaben in Anspruch zu nehmen, was die Beschwerdeführerin denn auch durchaus erwägt (E. 4.5.1). Angesichts der schwerwiegenden Konsequenzen ist nicht zu beanstanden, dass das Baurekursgericht die vorgenommene Interessenabwägung der Beschwerdeführerin als ungenügend qualifizierte und dafür zumindest einen Bedürfnisnachweis anhand eines einigermassen konkretisierten Projekts verlangt (E. 4.5.2). Die Vorinstanz kam zum zutreffenden Schluss, dass die Sache zur erneuten Prüfung des Sachverhalts und allfälliger milderer Massnahmen an die Beschwerdeführerin zurückzuweisen sei (E. 5.1). Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 14..2.16.0 VB.2013.00341
Zurich Verwaltungsgericht 14..2.16.0 VB.2013.00341
Zurigo Verwaltungsgericht 14..2.16.0 VB.2013.00341

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00341
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Geschäftsnummer:
VB.2013.00341
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 16.01.2014
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 12.08.2014 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baulinien
Neufestsetzung einer Baulinie.
Angefochten ist ein Rückweisungsentscheid. Aus verfahrensökonomischen Gründen erscheint es gerechtfertigt, auf die Beschwerde gegen den angefochtenen Rückweisungsentscheid des Baurekursgerichts einzutreten (E. 1.2). Rechtsgrundlagen betreffend Festsetzung von Baulinien (E. 2). Dieser neue Verlauf der Baulinie stellt einen Eingriff in das Eigentum des Beschwerdegegners dar, zumal der angeschnittene Gebäudeteil mit der Rechtskraft der Baulinien baulinienwidrig werden würde (E. 4.1). Mit § 96 Abs. 2 lit. a PBG besteht eine genügende gesetzliche Grundlage für den Eingriff in das Eigentum des Beschwerdegegners mittels Ziehung von Baulinien (E. 4.2). An der Neufestsetzung der streitbetroffenen Baulinie bestehen öffentliche Interessen (E. 4.3). Unter den gegebenen Umständen ist nicht dargetan, dass den Planern kein genügender Spielraum belassen würde, um allfällige Verschwenkspuren sowie zusätzliche Vorsortier- und Abbiegespuren – mit einem Radweg versehen und unter Berücksichtigung der Anforderungen einer Ausnahmetransportroute – einzurichten (E. 4.4.1). Die Arkade des Hochhauses könnte weiterhin als Gehweg benützt werden, weshalb sich die umstrittene Baulinienrevision für die Erstellung einer angemessenen Fussgängerführung im dortigen Quartierzentrum nicht als zwingend erforderlich erweist (E. 4.4.2). Unter Beachtung der einzuhaltenden Masse kann die Beschwerdeführerin somit nicht genügend dartun, dass die erwähnten Bauten und Anlagen beim betroffenen Grundstück unter Einbezug des bestehenden Baulinienbereichs – insbesondere nach Massgabe der Wohnhygiene – nur unzureichend umgesetzt werden könnten (E. 4.4.3). Mit der umstrittenen Baulinienführung würden weder die bestehende Überbauungsstruktur noch die dort bestehende bauliche Wirklichkeit in genügender Weise berücksichtigt. Damit ist die Erforderlichkeit der neuen Baulinie auch aus städtebaulicher Sicht nicht genügend ausgewiesen (E. 4.4.4). Die Rückversetzung der Baulinie um 7 m bei derstreitbetroffenen Parzelle beinhaltet einen schwerwiegenden Eingriff in das Eigentum des Beschwerdeführers: Die strittige Revision eröffnet einen Planungsspielraum, den gesamten Baulinienbereich und damit auch einen Teil der Gebäudegrundfläche für das in naher Zukunft geplante Vorhaben in Anspruch zu nehmen, was die Beschwerdeführerin denn auch durchaus erwägt (E. 4.5.1). Angesichts der schwerwiegenden Konsequenzen ist nicht zu beanstanden, dass das Baurekursgericht die vorgenommene Interessenabwägung der Beschwerdeführerin als ungenügend qualifizierte und dafür zumindest einen Bedürfnisnachweis anhand eines einigermassen konkretisierten Projekts verlangt (E. 4.5.2). Die Vorinstanz kam zum zutreffenden Schluss, dass die Sache zur erneuten Prüfung des Sachverhalts und allfälliger milderer Massnahmen an die Beschwerdeführerin zurückzuweisen sei (E. 5.1).
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
BAULINIE
BEDÜRFNISNACHWEIS
EIGENTUMSEINGRIFF
HOCHHAUS
PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE
RÜCKWEISUNGSENTSCHEID
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
WOHNHYGIENE
Rechtsnormen:
Art. 26 BV
Art. 36 BV
§ 96 PBG
§ 96 Abs. II lit. a PBG
§ 98 PBG
§ 99 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3.
Abteilung
VB.2013.00341
Urteil
der 3. Kammer
vom
16. Januar 2014
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea
Rotach, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Gerichtsschreiberin Anja Tschirky.
In Sachen
Stadt Zürich,
vertreten durch den Gemeinderat,
dieser vertreten durch den
Stadtrat,
Beschwerdeführerin,
gegen
A,
vertreten durch RA
B,
Beschwerdegegner,
betreffend Baulinien,
hat
sich ergeben:
I.
Am 5. Oktober 2011 beschloss der
Gemeinderat der Stadt Zürich (nachfolgend Gemeinderat), die Baulinien im
Vermessungsbezirk Zürich, zur Anpassung an die Richtplanung im Zusammenhang mit
der Neufestsetzung des Kommunalen Verkehrsplans der Stadt Zürich und an die
Parzellierung des öffentlichen Grundes gemäss Vorlage des Stadtrats,
Plan-Nr. 01 und 02, abzuändern, zu löschen bzw. neu festzusetzen. Gegen
diese Baulinienrevision wurde ein Behördenreferendum ergriffen. Nachdem das
Stimmvolk die Vorlage am 17. Juni 2012 angenommen hatte, wurde der
Gemeindebeschluss am 17. August 2012 im Amtsblatt des Kantons Zürich
publiziert und wurden die Baulinienpläne zur öffentlichen Einsichtnahme aufgelegt.
II.
Gegen den Gemeindebeschluss reichte A,
Eigentümer der Liegenschaften C-Strasse 03 (Kat.-Nr. 04) sowie 05
(Kat.-Nr. 06) in der sich dort befindenden dreigeschossigen Wohnzone W3
(act. 9/5/1), am 17. September 2012 Rekurs beim Baurekursgericht ein. Er
stellte den Antrag, es sei der Revisionsbeschluss bezüglich der Baulinien auf
den Grundstücken C-Strasse 03 und 05 ersatzlos aufzuheben, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Stadt Zürich. Am 22. März 2013 hiess das
Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut und hob die mit Gemeindebeschluss vom
17. Juni 2012 im Bereich der Parzelle Kat.-Nr 06 festgesetzte
Baulinie teilweise auf. Die Vorlage wurde zur weiteren Behandlung und erneuten
Festsetzung an die Stadt Zürich zurückgewiesen. Die Verfahrenskosten wurden je
zur Hälfte A und der Stadt Zürich auferlegt.
III.
Am 6. Mai 2013 gelangte die Stadt
Zürich, gestützt auf einen Beschluss des Gemeinderats vom 10. April 2013
und vertreten durch die Vorsteherin des Tiefbau- und Entsorgungsdepartements,
an das Verwaltungsgericht. Beantragt wurden die Aufhebung des Rekursentscheids
vom
22. März 2013, soweit damit die mit Gemeindebeschluss vom 17. Juni
2012 im Bereich der Parzelle Kat.-Nr. 06 festgesetzte Baulinie aufgehoben
werde, und die Bestätigung des Gemeindebeschlusses vom 17. Juni 2012. Die
Kosten gemäss Disp.-Ziff. II. des Entscheids des Baurekursgerichts vom
22. März 2013 seien vollumfänglich A aufzuerlegen; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten von A.
Mit Präsidialverfügung vom
14. Mai 2013 wurde die Volkswirtschaftsdirektion eingeladen, bezüglich der
streitbetroffenen Änderung der Baulinien in Zürich baldmöglichst einen Genehmigungsentscheid
zu treffen bzw. beim Regierungsrat einzuholen.
Mit Ausnahme der
Neufestsetzung der Baulinie entlang des D-Wegs, Abschnitt E-Strasse bis F-Steig,
genehmigte der Regierungsrat die infrage stehende Baulinienrevision. Das
Baurekursgericht beantragte am 25. September 2013 ohne weitere Bemerkungen
die Abweisung der Beschwerde. A reichte nach gewährter Fristerstreckung am
11. November 2013 die Beschwerdeantwort ein und stellte den Antrag, die
Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Stadt Zürich. Am 25. November 2013 nahm die Stadt Zürich zur
Beschwerdeantwort Stellung.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Die
Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ergibt sich aus § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG).
1.2
Vorab
stellt sich die Frage, ob es sich beim Entscheid des Baurekursgerichts vom
22. März 2013 um ein zulässiges Anfechtungsobjekt handelt. Das Baurekursgericht
erkannte, dass die Vorlage
zur weiteren Behandlung und erneuten
Festsetzung an die Beschwerdeführerin zurückgewiesen werde; angefochten ist
somit ein Rückweisungsentscheid.
Nach § 41 Abs. 3 und
§ 19a Abs. 2 VRG in Verbindung mit Art. 93 Abs. 1 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) sind Zwischenentscheide
insbesondere dann selbständig anfechtbar, wenn sie für die Betroffenen einen
Nachteil zur Folge haben, der sich später voraussichtlich nicht mehr beheben
lässt (lit. a), oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen
Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder
Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b). Im
vorliegenden Fall könnte sofort ein Endentscheid erfolgen und das Verfahren
erheblich verkürzt werden, wenn die Beschwerde gutgeheissen würde. Aus
verfahrensökonomischen Gründen erscheint es somit gerechtfertigt, auf die
Beschwerde gegen den angefochtenen Rückweisungsentscheid des Baurekursgerichts
einzutreten, zumal auch die übrigen Prozessvoraussetzungen gegeben sind.
2.
2.1
Nach
§ 96 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) können zur Sicherung bestehender sowie geplanter Anlagen und Flächen
Baulinien festgesetzt werden. Verkehrsbaulinien dienen der Sicherung
bestehender und geplanter Strassen, Wege, Plätze und Eisenbahnen,
gegebenenfalls samt begleitenden Vorgärten, Lärmschutzanlagen, Grünzügen
(insbesondere Alleen) und Fahrzeugabstellplätzen (§ 96 Abs. 2
lit. a PBG). Verkehrsbaulinien dürfen ein öffentliches Interesse an der
bestimmten Gestaltung von Verkehrsräumen und Plätzen wahrnehmen und näher
umschreiben, insbesondere das Bauen auf die Baulinie vorschreiben oder die
Gebäudehöhe näher ordnen (§ 97 Abs. 2 PBG).
2.2
Baulinien
sind mit Blick auf die Bedürfnisse beim voraussichtlichen Endausbau der
betreffenden Anlage festzusetzen (§ 98 PBG). Sie bewirken gemäss § 99
Abs. 1 PBG ein grundsätzliches Verbot von Bauten und Anlagen, die dem
Zweck der Baulinien widersprechen. Baulinienwidrige Bauten und Anlagen im
Baulinienbereich dürfen entsprechend dem bisherigen Verwendungszweck
unterhalten und modernisiert werden. Weiter gehende Vorkehren sind nur zu
bewilligen, wenn die Baulinie in absehbarer Zeit nicht durchgeführt werden soll
und wenn mit sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung
ausgeschlossen wird, dass das Gemeinwesen bei Durchführung des der Baulinie
entsprechenden Werks den Mehrwert zu entschädigen hat (§ 101 Abs. 1
und 2 PBG).
3.
3.1
Die
infrage stehende Baulinienrevision steht im Zusammenhang mit der im regionalen
Richtplan eingetragenen Tramlinie nach H, die gemäss kantonalem
Agglomerationsprogramm "Stadt Zürich-Glattal" zwischen 2019 und 2022
verwirklicht werden soll (act. 9/10/7; act. 9/10/11). Im Bereich der
Einmündung der G- in die C-Strasse bestehen überdies Einträge im Kommunalen
Verkehrsrichtplan als "Hauptstrassenraum in Quartierzentren" sowie
"Fussgängerbereich" (act. 9/10/8; act. 9/10/9). Schliesslich
ist die C-Strasse als regionale Veloroute klassiert und im Alleenkonzept der Stadt
Zürich aufgeführt (act. 9/10/10; ein www.stadt-zuerich.ch/ted/de/index/gsz/pla­nung_u_bau/konzepte_und_leitbilder/alleenkonzept/down­load_alleenkonzept.secure.html,
Planausschnitt 5).
3.2
Im hier
interessierenden Bereich (Einmündung der G- in die C-Strasse von der Parzelle
Kat.-Nr. 07 im Osten bis zum streitbetroffenen Grundstück Kat.-Nr. 06)
sind die bestehenden Baulinien südseitig durchgehend in einem Abstand von 5 m
zur Strassengrenze festgesetzt. Nordseitig verlaufen sie asymmetrisch und von
der Parzelle Kat.-Nr. 07 bis ungefähr zur Mitte des dem Beschwerdegegner
gehörenden Grundstücks Kat.-Nr. 04 entlang der Südfassade der Gebäude bzw.
der Parzellengrenzen. In diesem Abschnitt verbreitert sich die Strassenfläche
bis auf 34 m. Dort befindet sich ein öffentlicher Parkplatz, der von den
eigentlichen Fahrbahnen durch eine Bushaltestelle getrennt ist. Ab ungefähr der
Mitte der Parzelle Kat.-Nr. 3845 springt die Baulinie um 7 m vor und
verläuft anschliessend vorerst im Strassengebiet und ab dem Grundstück Kat.-Nr.
08 etwa in einem durchgehenden Abstand von 7 m zur Strassengrenze.
Strittig ist vorliegend nur noch die revidierte nördliche Baulinie, die im
Bereich des im Eigentum des Beschwerdegegners stehenden Grundstücks
Kat.-Nr. 06 neuerdings in einem Abstand von  m statt der bisherigen
7 m zur Grundstücksgrenze verlaufen würde. Damit würde das sich dort befindende
achtstöckige Hochhaus um 5 m angeschnitten (act. 9/10/4).
4.
4.1
Dieser
neue Verlauf der Baulinie stellt einen Eingriff in das Eigentum des Beschwerdegegners
dar, zumal der angeschnittene Gebäudeteil mit der Rechtskraft der Baulinien
baulinienwidrig wer­den würde. Wenngleich in Gestaltungsfragen der Gemeinde als
Planungsbehörde ein erhebliches Ermessen zusteht, das von den Rechtsmittelbehörden
respektiert werden muss (BGr, 23. März 2011, 1C_562/2010, E. 3.1;
1. Dezember 2010, 1C_297/2010, E. 4.3), ist nachfolgend umfassend zu
prüfen, ob diese Einschränkung
der Eigentumsgarantie
(Art. 26 Abs. 1
der Bundesverfas­sung vom 18. April 1999 [BV]
) nach Art. 36 BV rechtmässig ist. Dies ist der Fall, wenn sie auf
einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt sowie
verhältnismässig ist
(vgl. VGr, 8. Mai 2013, VB.2012.00798,
E. 4.1).
4.2
Mit § 96
PBG und insbesondere § 96 Abs. 2 lit. a PBG (vgl. E. 2.1) besteht eine genügende
gesetzliche Grundlage für den Eingriff in das Eigentum des Beschwerdegegners mittels
Ziehen von Baulinien
. Umstritten ist indessen,
ob sich die
vorliegend zu prüfende Eigentumsbeschränkung auf ein ausreichendes öffentliches
Interesse zu stützen vermag sowie erforderlich und zumutbar ist.
4.3
Die
Realisierung der mit dem Tramlinienprojekt zusammenhängenden Bauten und Anlagen
wird mit der infrage stehenden Baulinienrevision gesichert, was angesichts des
Bevölkerungswachstums im Stadtquartier H ein gewichtiges öffentliches Interesse
darstellt (act. 9/10/11; vgl. auch Resultat der Volksabstimmung vom
17. Juni 2012, act. 9/10/6). Die behindertengerechte Ausgestaltung
der neuen Tramhaltestelle kurz nach der Einmündung G-/C-Strasse dient ohne
Weiteres dem Allgemeinwohl. Mit der Sicherung des Baus des im regionalen
Richtplan verzeichneten Radwegs durch die streitbetroffene Baulinie wird Fahrradfahrern
eine direkte Verbindung Richtung H ermöglicht (act. 9/10/10). Die Anpassung
der Trottoirführung rechtfertigt sich sodann als Massnahme zur Sicherheit der
Fussgänger, womit ebenfalls ein öffentliches Interesse gegeben ist. Aus
wohnhygienischer Sicht ist sodann ein genügender Abstand vom auf der Parzelle
Kat.-Nr. 06 stehenden Hochhaus zur Strasse geboten. Schliesslich dienen
nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts Verkehrsbaulinien nicht nur der Sicherung
bestehender und geplanter Strassen, sondern haben auch eine
städtebaulich-ästhetische Funktion, worunter auch die Gestaltung eines
Hauptstrassenraums im Quartierzentrum und das Alleenkonzept der Beschwerdeführerin
zu subsumieren sind (vgl. BGr, 1. Juni 2011, 1C_120/2011, E.  3.3.2;
VGr, 22. August 2013, VB.2012.00784, E. 5.2.4).
4.4
Im Rahmen
der Klärung der Verhältnismässigkeit der mit der umstrittenen Baulinienrevision
im Zusammenhang stehenden Eigentumseinschränkung steht ausser Frage, dass
Baulinien zur Raumsicherung von Strassen und Verkehrsanlagen grundsätzlich geeignet
sind (VGr, 8. Mai 2013, VB.2012.00798, E. 4.4.1, mit weiteren
Hinweisen). Es erscheint jedoch fraglich, ob die Abänderung der Baulinie bei
der Parzelle Kat.-Nr. 06 aus nutzungsplanerischen, verkehrstechnischen
und/oder städtebaulich-gestalterischen Gründen erforderlich ist.
4.4.1
Mit der Länge der heutigen Bushaltestelle von 78 m besteht genügend Raum
für eine Tramhaltestelle nach Massgabe der Empfehlungen für die Planung von
Strassenbahnanlagen auf dem Netz der Verkehrsbetriebe Zürich, wonach eine
67 m lange Inselhaltestelle der Idealsituation entspricht (vgl. act.
9/10/13). Zwar ist die künftige Lage dieser Tramhaltestelle noch nicht
bestimmt. Jedenfalls hat der verkehrstechnisch relevante Abschnitt von der Einmündung
der G-Strasse bis zur südöstlichen Ecke der Parzelle Kat.-Nr. 06 eine
Ausdehnung von 95 m bzw. 99 m bei Beachtung der weiterhin bestehenden
Baulinie im Bereich der Parzelle Kat.-Nr. 09 (act. 9/10/4). Unter
diesen Umständen ist nicht dargetan, dass den Planern kein genügender Spielraum
belassen würde, um allfällige Verschwenkspuren sowie zusätzliche Vorsortier-
und Abbiegespuren Richtung I – mit einem Radweg versehen und unter
Berücksichtigung der Anforderungen einer Ausnahmetransportroute (§ 22
Abs. 2 der Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983) –
einzurichten. Zu vage bleibt das Vorbringen der Beschwerdeführerin, dass die
Tramhaltestelle möglicherweise einige Meter weiter stadtauswärts als bei der
bestehenden Bushalteinsel angelegt werden müsste, da der von der Wehntaler- und
G-Strasse her kommende, stadtauswärts fahrende Verkehr um die Tramhaltestelle
herum zu führen wäre, und überzeugt daher nicht. Angesichts der bereits
bestehenden Strassenfläche erscheint es vielmehr als machbar, ein Projekt einer
Tramhaltestelle ohne Beschränkung des Grundstücks Kat.-Nr. 06 zu konzipieren
(vgl. act. 9/10/4).
4.4.2
Die Beschwerdeführerin ist sodann der Ansicht, dass ein gewichtiges
öffentliches Interesse an der Sicherung jenes Raums bestehe, der für eine dem
Quartierzentrum J angemessene Fussgängerführung benötigt werde. Ein späterer
Neubau auf dem Grundstück Kat.-Nr. 06 hätte sich auf die umstrittene neue
Baulinie auszurichten und würde so Raum für eine verbesserte Trottoirführung
lassen. Mit der Vorinstanz ist jedoch festzuhalten, dass die Arkade des
Hochhauses weiterhin als Gehweg benützt werden könnte, zumal zugunsten der
Beschwerdeführerin bereits ein Fusswegrecht für die Öffentlichkeit betreffend
dieses Arkadengebiet besteht. Gemäss Dienstbarkeitsvertrag vom 4. Januar
1967 wären die Erstellung einer allfälligen, aber lediglich den Bedürfnissen
des öffentlichen Fussgängerverkehrs genügenden Beleuchtung, ihr Unterhalt und
ihre Belieferung mit Strom im Übrigen Sache der Beschwerdeführerin (act. 9/5/1,
Anhang, Beleg Nr. 493). Auch unter diesem Gesichtspunkt erweist sich die
umstrittene Baulinienrevision als nicht zwingend erforderlich.
4.4.3
Die Beschwerdeführerin bringt des Weiteren vor, dass die Strasse bei Nichtanpassung
der Baulinie nach der Realisierung der Tramlinie mit einem nur geringen Abstand
am streitbetroffenen Hochhaus vorbeiführen würde, was die beengende Wirkung der
heutigen Fussgängerführung noch verstärken würde. Auch die Sicherung eines genügenden
Abstands zwischen dem Gebäude und der Strasse aus Gründen der Wohnhygiene sei
vom Baulinienzweck mitumfasst. Wie bereits ausgeführt, ist indessen davon
auszugehen, dass genügend Raum vorhanden ist, um die neue Tramhaltestelleninsel
bei der bestehenden Bushaltestelleninsel zu erstellen (vgl. E. 4.4.1).
Überdies besteht unmittelbar bei der Parzelle Kat.-Nr. 06 kein Bedarf für
mehr Strassenfläche benötigende Abbiegespuren. Bei den benachbarten
Grundstücken Kat.-Nr. 08 und 10, die von der Baulinienrevision nicht betroffen
sind, wurde ausserdem ein Strassenquerschnitt von 32 m beibehalten. Damit geht
die Beschwerdeführerin in jenem Bereich ohne Weiteres davon aus, dass der dort
ausgeschiedene Baulinienbereich genügt, um die geplanten Vorhaben (Trottoir,
Baumreihe, Velostreifen, Fahrbahn, Tramtrassee) zu verwirklichen. Unter Beachtung
der einzuhaltenden Masse (§ 5 Abs. 2 der Zugangsnormalien vom
9. Dezember 1987 in Verbindung mit Anhang: Technische Anforderungen; vgl.
act. 9/9a S. 8 als Beispiel eines möglichen Strassenquerschnitts,
wobei die für die einzelnen Anlagen vorgesehenen Masse teilweise im obersten
Bereich der von den Zugangsnormalien vorgegebenen Breiten liegen und daher beim
konkreten Projekt noch reduziert werden könnten) kann die Beschwerdeführerin somit
nicht genügend dartun, dass die erwähnten Bauten und Anlagen beim betroffenen
Grundstück unter Einbezug des bestehenden Baulinienbereichs – insbesondere
nach Massgabe der Wohnhygiene (vgl. § 2 der Verordnung über die allgemeine
und Wohnhygiene vom 20. März 1967) – nur unzureichend umgesetzt werden könnten.
4.4.4
Aufgrund der nach hinten versetzten Lage der Häuserzeile C-Strasse 11
bis 05 weitet sich der Strassenraum in diesem Bereich aus. Das Hochhaus auf der
streitbetroffenen Parzelle Kat.-Nr. 06 ist am westlichen Ende dieser
Ausbuchtung gelegen. Indem es gegenüber den übrigen sich dort befindenden
Gebäuden 5 m vorspringt, wird es – wie vorinstanzlich erwähnt – aufgrund
seiner optischen und faktischen Dominanz als Abschluss eines durch die
Bushaltestelleninsel begrenzten, mit mehreren Gewerbelokalen versehenen Gebiets
wahrgenommen. Hingegen würde das nächst gelegene, ladenfreie Gebäude auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 08, das bei Revision der Baulinien wie bis anhin 7 m
vorspringen würde, nicht diesen Umfassungseindruck erwecken (siehe act. 9/10/4;
act. 9/1, Protokoll S. 7, Fotos 5 und 9). Mit der umstrittenen
Baulinienführung würden somit weder die bestehende Überbauungsstruktur noch die
dort bestehende bauliche Wirklichkeit in genügender Weise berücksichtigt. Damit
ist die Erforderlichkeit der neuen Baulinie auch aus städtebaulicher Sicht
nicht genügend ausgewiesen.
4.5
Sodann ist
zu beurteilen, ob die infrage stehende Eigentumsbeschränkung angesichts ihrer
Schwere zumutbar ist, nämlich ob mit der Festsetzung der umstrittenen Baulinie
ein vernünftiges Verhältnis zwischen dem angestrebten Ziel und dem Eingriff,
den sie für den Beschwerdegegner bewirkt, gewahrt wird (BGr, 10. Juni
2008, 1C_50/2008, E. 4.5.1). Darunter kann auch eine streckenweise
differenzierte Betrachtung fallen (vgl. VGr, 8. Mai 2013, VB.2012.00798,
E. 1.2; VGr, 22. August 2013, VB.2012.00784, E. 5.3). An den
Nachweis eines öffentlichen Interesses sind im Fall einer erheblichen Eigentumsbeschränkung
hohe Anforderungen zu stellen (BGr, 10. Juni 2008, 1C_50/2008,
E. 4.5.1), wobei Baulinien nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung im
Allgemeinen nicht zu einer solchen Einschränkung führen (BGE 109 Ib 116
E. 3; BGr, 11. Januar 2008, 1E.2/2007, E. 2.2).
4.5.1
Die Rückversetzung der Baulinie um 7 m bei der Parzelle Kat.-Nr. 06
beinhaltet einen schwerwiegenden Eingriff in das Eigentum des
Beschwerdeführers. Zwar trifft es zu, dass mit der Baulinienrevision allein
noch keine Pflicht zum ganzen oder teilweisen Abbruch des bestehenden
Hochhauses verbunden ist. Jedoch eröffnet die strittige Revision einen
Planungsspielraum, den gesamten Baulinienbereich und damit auch einen Teil der
Gebäudegrundfläche für das in naher Zukunft geplante Vorhaben (Tramgeleise,
Haltestelle, Trottoir, Alleenbäume, Radweg) in Anspruch zu nehmen. Die
Beschwerdeführerin erwägt diese Möglichkeit denn auch durchaus. Die sich daraus
ergebenden Konsequenzen für das Grundstück des Beschwerdeführers erscheinen als
derart gravierend, dass bereits die solches unmittelbar vorbereitende
Baulinienvorlage als schwerwiegender Eigentumseingriff qualifiziert werden muss
(vgl. VGr, 22. August 2013, VB.2012.00784, E 5.3, insbesondere
E. 5.3.3; dazu auch VGr, 27. März 2013, VB.2012.00795, E. 5.3.2).
Zu den baulichen und technischen Schwierigkeiten bei einem ganzen oder
teilweisen Abbruch des bestehenden Hochhauses und dem Mass der finanziellen
Einbussen kann auf die im Wesentlichen zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz
verwiesen werden (act. 4 E. 8.2.4.2) Auch wenn die Beschwerdeführerin
hierzu mit Recht vorbringt, es habe nichts mit der Baulinienrevision zu tun,
dass ein Neubau nicht mehr als drei Vollgeschosse werde aufweisen dürfen,
scheint sie immerhin selber zu anerkennen, dass ein allfälliger Abbruch des
Gebäudes jedenfalls einen schwerwiegenden Eigentumseingriff darstellt.
4.5.2
Angesichts der schwerwiegenden Konsequenzen ist daher nicht zu beanstanden,
dass das Baurekursgericht die vorgenommene Interessenabwägung der
Beschwerdeführerin als ungenügend qualifizierte und dafür zumindest einen
Bedürfnisnachweis anhand eines einigermassen konkretisierten Projekts verlangte.
5.
5.1
Bei einem
schwerwiegenden Eingriff in das Eigentum wie im vorliegenden Fall müssen
andere, weniger einschneidende Varianten für die Baulinienführung bzw. Massnahmen
geprüft werden (BGE 118 Ia 372 E. 4c und d; BGr, 10. Juni 2008,
1C_50/2008, E. 4.5.1). Dies gilt umso mehr, als es aufgrund der
grosszügigen Abmessung der heutigen Ausbuchtung der C-Strasse im
streitbetroffenen Bereich machbar erscheint, ein Projekt zu konzipieren, dass
die Beanspruchung des Bereichs, auf dem das Hochhaus steht, mit entsprechend
schwerwiegendem Eingriff in das Eigentum des Beschwerdegegners nicht nötig
wird. Darauf hat die Vorinstanz denn auch zu Recht hingewiesen und kam zum
zutreffenden Schluss, dass die Sache zur erneuten Prüfung des Sachverhalts und
allfälliger milderer Massnahmen an die Beschwerdeführerin zurückzuweisen sei
(vgl. act. 4 S. 15 E. 8.2.4.2 und E. 9). Die Kostenauflage
im Rekursverfahren ist demnach nicht zu beanstanden. Damit ist die Beschwerde abzuweisen.
5.2
Anzufügen
bleibt, dass entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerin die vorgeschlagene
Arkadenbaulinie im Bereich des Hochhauses auf der Parzelle Kat.-Nr. 06
nach Massgabe von § 99 Abs. 2 PBG eine mögliche Massnahme darstellt,
um den Durchgang für Fussgänger zu sichern. Allerdings müsste dies erst noch
von den zuständigen Behörden geprüft werden.
6.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Eine Parteientschädigung ist ihr angesichts ihres Unterliegens nicht
zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). Dagegen ist sie zu verpflichten, dem
Beschwerdegegner eine Parteientschädigung zu entrichten, wobei ein Betrag in
Höhe von Fr. 2'000.- als angemessen erscheint (Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 17 N. 36 f.).
7.
Das vorliegende Urteil schützt die Rückweisung der
Vorinstanz, weshalb es sich schliesslich um einen Zwischenentscheid handelt. Ein
solcher Entscheid ist vor Bundesgericht nur unter den in E. 1.2 erwähnten
Voraussetzungen anfechtbar.
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    140.--     Zustellkosten,
Fr. 4'140.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung
in Höhe von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:…