zh_verwaltungsgericht · VB.2001.00195 · 2002-03-27 · de

Baubewilligung | Durch den Aufbau eines Attikageschosses auf einem baurechtswirdigen Gebäude, welches die Gebäudehöhe verletzt, ergeben sich in casu keine nur ausnahmsweise zu bewilligenden neuen oder weitergehenden Abweichungen gemäss § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG, weil die Firsthöhe gemäss § 281 i.V.m. 292 Abs. 1 lit. b PBG eingehalten wird. Es liegt lediglich ein Folge des bereits bestehenden Verstosses und keine neue oder weitergehende Abweichung vor. Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 27.03.2002 VB.2001.00195
Zurich Verwaltungsgericht 27.03.2002 VB.2001.00195
Zurigo Verwaltungsgericht 27.03.2002 VB.2001.00195

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00195
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Geschäftsnummer:
VB.2001.00195
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 27.03.2002
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Durch den Aufbau eines Attikageschosses auf einem baurechtswirdigen Gebäude, welches die Gebäudehöhe verletzt, ergeben sich in casu keine nur ausnahmsweise zu bewilligenden neuen oder weitergehenden Abweichungen gemäss § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG, weil die Firsthöhe gemäss § 281 i.V.m. 292 Abs. 1 lit. b PBG eingehalten wird. Es liegt lediglich ein Folge des bereits bestehenden Verstosses und keine neue oder weitergehende Abweichung vor.
Abweisung.
Stichworte:
ATTIKAGESCHOSS
BAURECHTSWIDRIGKEIT
FIRSTHÖHE
GEBÄUDEHÖHE
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
WEITERGEHENDE ABWEICHUNG
Rechtsnormen:
§ 280 PBG
§ 281 Abs. I lit. a PBG
§ 292 lit. b PBG
§ 357 Abs. I PBG
Publikationen:
BEZ 2002 Nr. 22
RB 2002 Nr. 83
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
I. Am 14. September 2000 erteilte die
Baukommission X der C-Genossenschaft unter Bedingungen und Auflagen die
baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Sanierung der in der
dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG3 liegenden zwei Wohnbauten
K-strasse auf dem Grundstück Kat.Nr. 1. Die Bewilligung umfasste auch die
Erstellung von Attikageschossen auf bei­den Gebäuden. Gegen das Bauvorhaben
liess die A AG als Eigentümerin einer be­nachbarten Parzelle am 26. Oktober
2000 Rekurs an die Baurekurskommission II erheben und beantragen, die
Baubewilligung vom 14. Sep­tember 2000 sei insoweit aufzuheben, als damit
die Erstellung eines Attikageschosses auf dem Gebäude K-strasse bewilligt wur­de.
Zur Begründung wurde vorgebracht, das Baupro­jekt missachte die in der
massgeben­den Zone geltende Ausnützungsziffer und zudem durch­stosse das
Attikageschoss auf über einem Drittel der Fassadenlänge die für ein
entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen, weil die Gebäudehöhe um 0,6 m
tiefer anzusetzen sei.
Bereits am 19. Oktober 2000 war ein weiterer
Rekurrent mit demselben Antrag an die Baurekurskommission II gelangt.
II. Die
Baurekurskommission II vereinigte die beiden Rekurse und wies sie mit Entscheid
vom 15. Mai 2001 ab. Sie erwog zusammengefasst, in der betreffenden Zone WG3
gelte eine Ausnützungsziffer von 60 %, die sich für dauernd gewerblich
genutzte Ge­schoss­flächen um 10 % erhöhe. Bei einer Grundfläche von 3'539
m
2
betrage die zulässige anrechen­bare Wohn- oder
Gewerbegeschossfläche 2123,4 m
2
und die zusätzlich für Gewer­be aus­nützbare
Fläche 353,9 m
2
. Demzufolge werde die maximal zulässige Ausnützung
durch das Bauvorhaben klarerweise nicht überschritten. Bei der Messung der
Gebäudehöhe im Zu­sammenhang mit Änderungen an bestehenden Gebäuden sei sodann
auf die Feststel­lung des gewachsenen Bodens in der ursprünglichen
Neubaubewilligung abzustellen. Die Gebäudehöhe im Bereich der Nordostecke des
streitbetroffenen Gebäudes betrage daher maximal 11,1 m, so dass die gemäss
Art. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 7./ 28. Juni 1984
(letztmals revidiert am 16. März 2000; BZO) zulässige Höhe um (höchs­tens) 0,6
m überschritten werde. Das streitbetroffene Attikageschoss halte die Dach­profil­linie
auf zwei Dritteln der Fassadenlänge ein, da die tatsächliche Schnittlinie
zwischen der Dachfläche und der dazugehörigen Fassade als untere Messebene für
die Berechnung der Firsthöhe zugrunde zu legen sei (was näher begründet wird).
Schliesslich stün­den dem Bauvorhaben auch keine überwiegenden nachbarlichen
Interessen im Sinn von § 357 Abs. 1 des Planungs- und Bau­gesetzes vom
7. September 1975/1. September 1991 (PBG) entgegen.
III. Mit rechtzeitiger Beschwerde vom 18.
Juni 2001 liess die A AG dem Verwaltungs­gericht beantragen, der Beschluss der
Baukommission X vom 14. September 2000 sei unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen soweit aufzuheben, als dieser die Erstellung eines
Attikageschosses auf dem Gebäude Freistrasse 32 bewillige. Die Baurekurs­kommission
II beantragte am 10. Juli 2001 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der
Beschwerde. Die Baukommission X schloss am 3. September 2001 ebenfalls auf
Abweisung der Beschwerde. Die C-Genossenschaft stellte am 3. Oktober 2001 den
Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit auf sie einzutreten sei. Ferner
verlang­te sie die Zusprechung einer angemessenen Umtriebsentschädigung.
Die weiteren Erwägungen im Rekursentscheid
sowie die Ausführungen der Parteien werden – soweit erforderlich – nachstehend
wiedergegeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Die Beschwerdeführerin ist als
unmittelbare Nachbarin des Baugrundstücks in ihren schützenswerten Interessen
betroffen und demzufolge zur Beschwerde legitimiert. Auf das Rechtsmittel ist
somit einzutreten.
2. Gemäss Art. 3 BZO ist in der Zone WG3, in
welcher das Baugrundstück liegt, eine Gebäudehöhe von 10,5 m zulässig. Wie die
Baurekurskommission II aufgrund der bei den Akten liegenden Pläne festgestellt
hat, wird diese Höhe durch das streitbetroffene Gebäude um (höchstens) 0,6 m
überschritten. Dabei ist sie unter Bezugnahme auf den Entscheid BRK II Nr.
0026/2000 (in BEZ 2000 Nr. 12) davon ausgegangen, massgebend für die Bestimmung
der Gebäudehöhe sei nicht der heute bestehende Terrainverlauf, sondern
derjenige, der bei der Bewilligung des heute bestehenden Gebäudes festgestellt
worden sei. Ob dieser Rechtsauffassung, die von den Beschwerdegegnern als
diskutabel bezeichnet bzw. bestritten wird, zu folgen ist, kann hier offen
bleiben, da, wie die Baurekurskommission zutreffend erwogen hat, sich der
Aufbau des Attikageschosses als eine gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässige
Änderung einer vorschriftswidrigen Baute erweist.
3. Laut § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende
Bauten und Anlagen, die Bauvorschrif­ten widersprechen, umgebaut, erweitert und
anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe
Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen
Interessen entgegenstehen; für neue oder weitergehende Abweichungen von
Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.
a) Die Beschwerdeführerin macht in erster
Linie geltend, die Baute eigene sich auch ohne die umstrittene Änderung für
eine zonengemässe Nutzung, weshalb sich die Bewilligung nicht auf § 357 Abs. 1
PBG stützen könne. Dieser Einwand beruht auf einem – durch die unglückliche
Formulierung von § 357 Abs. 1 Satz 1 hervorgerufenen – irrtümlichen Ver­ständnis
dieser Bestimmung. Wie das Verwaltungsgericht bereits in RB 1992 Nr. 75
(= BEZ 1992 Nr. 30) entschieden hat, bezieht sich die Einschränkung, dass
sich das betreffende Gebäude für eine zonengemässe Nutzung nicht eigenen dürfe,
nur auf die Umnutzung zonenwidriger Bauten, nicht auf den Umbau und die
Erweiterung von in anderer Wei­se gegen Bauvorschriften verstossenden Gebäuden.
b) Den weiteren Einwand der
Beschwerdeführerin, der Aufbau des Attikageschosses stelle eine weitergehende
Abweichung von den bereits verletzten Bestimmungen über die Gebäudehöhe dar,
hat bereits die Baurekurskommission II mit eingehenden und zutreffenden
Erwägungen verworfen, auf die gestützt auf § 70 in Verbindung mit § 28 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in zustimmendem Sinn
verwiesen werden kann.
Das umstrittene
Bauvorhaben umfasst den Aufbau einer 4 ½-Zimmerwohnung als Attikageschoss auf dem
bestehenden Mehrfamilienhaus K-strasse und liegt damit grund­sätzlich im Rahmen
einer gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Erweiterung. Öf­fent­liche oder
nachbarliche Interessen, die dem Bauvorhaben entgegenstehen könnten, sind nicht
er­kennbar. Insbesondere trifft die Feststellung der Baurekurskommission zu,
dass sich die Aus­sicht für die Liegenschaft Kat.Nr. 2 der Beschwerdeführerin
nur geringfügig verbessert, wenn die für die Rückversetzung des
Attikageschosses massgebliche Profil­linie nicht an der tatsächlichen
Schnittlinie von Dachfläche und Fassade, sondern bei der zu­lässigen
Gebäudehöhe angelegt wird. Sodann ergeben sich durch den Aufbau des Attika­geschosses
we­der neue noch weitergehende Abweichungen von Vorschriften, wie sie gemäss §
357 Abs. 1 Satz 2 PBG nur als Ausnahmen bewilligt werden können. Laut § 281
Abs. 1 lit. a PBG sind die für die Firsthöhe bestimmenden Ebenen, die gemäss §
292 Abs. 1 lit. b PBG auch die Rückversetzung des Attikageschosses
bestimmen, an die Schnitt­linie zwischen der Dachfläche und der zugehörigen
Fassade anzulegen. Diese Vorschrift wird durch die projektierten
Attikageschosse eingehalten. Dass dabei diese Schnittlinie, nach der sich
gemäss § 280 Abs. 1 PBG auch die Gebäudehöhe bemisst, um (höchs­tens) 0,6
m über dem nach Art. 3 BZO zulässigen Mass von 10,5 m liegt, ändert daran
nichts. Wenn die für das Attikageschoss massgebende Profillinie um das Mass der
Gebäude­höhenüberschreitung verschoben wird, so ist das lediglich eine Folge
des Verstosses ge­gen die Bestimmungen über die Gebäudehöhe und beinhaltet
weder eine neue noch eine weitergehende Baurechtswidrigkeit.
4. Die Beschwerde erweist sich damit als
unbegründet und ist abzuweisen. ...
Demgemäss
entscheidet die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    ...