zh_verwaltungsgericht · VB.2012.00111 · 2012-07-11 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für den Umbau einer Wohnüberbauung (Aufstockung): gewachsenes Terrain, Ausnahmebewilligung. Bestätigung der Praxis, wonach bei Umbauvorhaben auf die Terrainverhältnisse bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude abzustellen ist; eine missbräuchliche Absicht der seinerzeitigen Terrainveränderung ist hierfür keine Voraussetzung. Eine andere Auslegung würde zu vom Gesetz nicht gewollten und unsinnigen Rechtsfolgen führen (E. 3). Das Fehlen eines ausdrücklichen Ausnahmegesuchs ist kein formelles Hindernis für die Erteilung der Ausnahmebewilligung; diese kann die Baubewilligungsbehörde aufgrund des Untersuchungsgrundsatzes auch von Amts wegen erteilen (E. 4.1). Die Ausnahmebewilligung scheitert vorliegend bereits am Fehlen besonderer Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG: Terrainunebenheiten, seien diese auf Naturkräfte zurückzuführen oder durch Menschen geschaffen, sind nichts Aussergewöhnliches. Ausserdem ist das gewachsene Terrain nicht statisch/unabänderlich, sondern nach dem Willen des Gesetzgebers unter bestimmten Umständen dynamisch, indem z.B. bei einer Neuüberbauung das frühere gestaltete Terrain das bei der Baugesuchseinreichung massgebliche gewachsene Terrain darstellt (E. 4.4). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 12..2.11.0 VB.2012.00111
Zurich Verwaltungsgericht 12..2.11.0 VB.2012.00111
Zurigo Verwaltungsgericht 12..2.11.0 VB.2012.00111

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00111
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Geschäftsnummer:
VB.2012.00111
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 11.07.2012
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für den Umbau einer Wohnüberbauung (Aufstockung): gewachsenes Terrain, Ausnahmebewilligung.
Bestätigung der Praxis, wonach bei Umbauvorhaben auf die Terrainverhältnisse bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude abzustellen ist; eine missbräuchliche Absicht der seinerzeitigen Terrainveränderung ist hierfür keine Voraussetzung. Eine andere Auslegung würde zu vom Gesetz nicht gewollten und unsinnigen Rechtsfolgen führen (E. 3).
Das Fehlen eines ausdrücklichen Ausnahmegesuchs ist kein formelles Hindernis für die Erteilung der Ausnahmebewilligung; diese kann die Baubewilligungsbehörde aufgrund des Untersuchungsgrundsatzes auch von Amts wegen erteilen (E. 4.1). Die Ausnahmebewilligung scheitert vorliegend bereits am Fehlen besonderer Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG: Terrainunebenheiten, seien diese auf Naturkräfte zurückzuführen oder durch Menschen geschaffen, sind nichts Aussergewöhnliches. Ausserdem ist das gewachsene Terrain nicht statisch/unabänderlich, sondern nach dem Willen des Gesetzgebers unter bestimmten Umständen dynamisch, indem z.B. bei einer Neuüberbauung das frühere gestaltete Terrain das bei der Baugesuchseinreichung massgebliche gewachsene Terrain darstellt (E. 4.4).
Abweisung.
Stichworte:
ABGRABUNG
AUFSCHÜTTUNG
AUFSTOCKUNG
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESONDERE VERHÄLTNISSE
ERWEITERUNGSBAUTE
GEBÄUDEHÖHE
GEWACHSENER BODEN
GEWACHSENES TERRAIN
INTERPOLATION
TERRAINGESTALTUNG
UMBAU
Rechtsnormen:
§ 5 ABauV
§ 220 PBG
§ 357 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2012.00111
Urteil
der 1. Kammer
vom
11. Juli 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiber
Robert Lauko.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.1
C,
1.2
D,
2.1
E,
2.2
F,
3.
G,
alle vertreten durch RA H,
4.
I, vertreten durch RA J,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Bausektion der Stadt Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte am 12. Juli
2011 der A AG die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die
Sanierung der Wohnüberbauung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse 02,
03 und 04 in Zürich.
II.
Hiergegen erhoben D und C, F und E sowie G mit gemeinsamer
Eingabe vom 17. August 2011 sowie I mit Eingabe vom 19. August 2011
Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung.
Mit Rekursentscheid vom 20. Januar 2012 vereinigte
das Baurekursgericht die beiden Rekursverfahren, hiess die Rekurse gut und hob
den angefochtenen Beschluss auf.
III.
Mit Beschwerde vom 23. Februar 2012 beantragte die A AG
dem Verwaltungsgericht, den Entscheid des Baurekursgerichts vom 20. Januar
2012 aufzuheben und die Baubewilligung der Bausektion des Stadtrats Zürich vom
12. Juli 2011 ohne Ausnahmebewilligung, eventualiter unter Erteilung einer
Ausnahmebewilligung zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
Das Baurekursgericht beantragte am 5. März 2012
Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaften stellten am
20. März 2012 den nämlichen Antrag und schlossen zudem auf die Zusprechung
einer Parteientschädigung. Die mitbeteiligte Bausektion der Stadt Zürich
beantragte am 28. März 2012, die Beschwerde gutzuheissen.
In ihren Repliken und Dupliken vom 12. und 25. April
2012 bzw. vom 2., 7. und 11. Mai 2012 und freigestellten
Stellungnahmen zu den jeweiligen Eingaben der Gegenparteien vom 21.,
23. und 25. Mai bzw. 1. Juni 2012 hielten die Parteien jeweils
an ihren Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die Beschwerdeführerin
beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der für die Beantwortung der im
Streit stehenden Rechtsfragen (nachfolgend E. 2 ff.) massgebliche
Sachverhalt ergibt sich indessen mit ausreichender Deutlichkeit aus den
Verfahrensakten. Zudem hat die Vorinstanz am 12. Dezember 2011 einen
Augenschein durchgeführt, und es dürfen die bei dieser Gelegenheit gewonnenen
Erkenntnisse auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren verwendet werden (RB 1981
Nr. 2). Aus diesen Gründen kann daher auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen
Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32,
mit Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7
N. 45).
2.
2.1
Das
Baugrundstück Kat.-Nr. 01 ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der
Stadt Zürich (BZO) der dreigeschossigen Wohnzone W3 zugeteilt. Es ist mit der
dreigliedrig gestuften und leicht versetzten Wohnüberbauung K-Strasse 02, 03
und 04 von rund 68 m Länge und je Haus 15,5 m Breite überstellt,
welche auf Grundlage der Stammbaubewilligung vom 22. Oktober 1973 der
Bausektion der Stadt Zürich in den 1970er-Jahren erstellt wurde.
Die Beschwerdeführerin beabsichtigt, die Wohnüberbauung
umfassend zu sanieren und umzubauen. Im Rahmen dieses Projekts sind der Abbruch
des bestehenden Attikageschosses sowie die Aufstockung des gesamten Gebäudekomplexes
um ein Voll- und ein Attikageschoss geplant. Das neue Attikageschoss soll damit
ein Stockwerk höher zu liegen kommen als das bestehende und wird an der Nord-
und Südseite fassadenbündig ausgestaltet.
2.2
In der
dreigeschossigen Wohnzone W3 gilt gemäss Art. 13 BZO eine Gebäudehöhe von
maximal 11,5 m. Streitig ist vorab die Einhaltung der Gebäudehöhe durch
die geplante Aufstockung. Die Bausektion hat hierzu in den Erwägungen zur
Baubewilligung vom 12. Juli 2011 ausgeführt (Erwägung D./c), bei
Änderungen an bestehenden Gebäuden sei nach aktueller Rechtsprechung nicht der
im Zeitpunkt der Änderungseingabe bestehende –abgegrabene oder
aufgeschüttete – Terrainverlauf, sondern der in der Baubewilligung der
seinerzeitigen Neuüberbauung ausgewiesene gewachsene Boden massgebend. Das den
Plänen jener Baubewilligung vom 22. Oktober 1973 zugrunde liegende Terrain
führe an der Ostfassade im Bereich der nordöstlichen Gebäudeecke zu einer
Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe um ca. 0,95 m und beim mittleren
Gebäude auf einer Länge von etwa 8 m zu einer Überschreitung von bis zu
1,2 m. Jener Terrainverlauf entspreche der parkähnlichen Gartenanlage der
früheren Villa, welche für den Bau der drei Mehrfamilienhäuser beseitigt wurde.
Mit dem Villengarten sei das mehr oder weniger gleichmässig abfallende Terrain
aufgrund von Terrassen erheblich verändert worden. Die örtlich begrenzten Überschreitungen
der Gebäudehöhe der geplanten Aufstockung resultierten aus einem künstlich zur
Anlage eines Gartens umgestalteten Gelände, welches sich mit seinen Terrassen
weit von einem "natürlichen" Terrainverlauf (Böschungen) entfernt
habe. Gemäss einem Entscheid der Baurekurskommission sei in solchen Fällen eine
Ausnahmebewilligung zu erteilen und das Gelände durch Interpolation zu
rekonstruieren. Die nach § 220 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) geforderten besonderen Verhältnisse lägen
aufgrund der gravierenden Terrainveränderungen vor und § 220 Abs. 2
und 3 PBG werde Rechnung getragen, insbesondere werde die Nachbarschaft
nicht unzumutbar benachteiligt. Daher sei die Ausnahmebewilligung von den Vorschriften
über die Gebäudehöhe gemäss Art. 13 BZO in den erwähnten Bereichen zu erteilen.
2.3
Zur Frage
der Gebäudehöhenüberschreitung hielt das Baurekursgericht vorab die geltende
verwaltungsrechtliche Rechtsprechung fest, wonach bei Um- und Erweiterungsbauten
wie hier für die Bestimmung des gewachsenen Bodens auf die Terrainverhältnisse
bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude abzustellen
sei, unabhängig davon, ob das Terrain seinerzeit abgegraben oder aufgeschüttet
worden sei. In Nachachtung dieser mittlerweile gefestigten Gerichtspraxis sei
festzuhalten, dass das den Plänen vom 22. Oktober 1973 zugrunde liegende
Terrain an der Ostfassade im Bereich der nordöstlichen Gebäudeecke des Hauses K-Strasse 02
zu einer Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe um 0,95 m und beim
mittleren Gebäude K-Strasse 03 auf einer Länge von ca. 8 m zu einer
Überschreitung bis zu 1,2 m führe. Zu Recht rügten die Rekurrentschaften
auch im Bereich des Gebäudes K-Strasse 04 noch eine geringe Überschreitung
von 0,2 m. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung
im Sinn von § 220 PBG erachtete die Vorinstanz mit ausführlicher Begründung
als nicht gegeben (Rekursentscheid E. 7.1–7.4). Zudem stehen nach der
Rechtsauffassung des Baurekursgerichts dem Bauvorhaben auch überwiegende
nachbarliche Interessen im Sinn von § 220 Abs. 3 PBG entgegen
(Rekursentscheid E. 7.5–7.8).
Demgegenüber ist nach der Rechtsauffassung der
Beschwerdeführerin die Gebäudehöhe durch die Aufstockung eingehalten, weil für
deren Berechnung vorliegend nicht das (gewachsene) Terrain bei Einreichung des
Baugesuchs für die Stammbaute (1973), sondern das mit der Stammbaubewilligung
bewilligte und heute bei Einreichung des zu beurteilenden Umbaugesuchs
bestehende aktuelle Terrain massgebend sei. Im Eventualstandpunkt erachtet die
Beschwerdeführerin die Voraussetzungen der Ausnahmebewilligung nach § 220
PBG als gegeben.
3.
Gemäss Art. 13 BZO gilt in der hier massgebenden
dreigeschossigen Wohnzone W3 eine Gebäudehöhe von maximal 11,5 m.
Entsprechend § 280 Abs. 1 PBG wird die zulässige Gebäudehöhe von der
jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter
liegenden gewachsenen Boden gemessen.
Zum
Begriff
des "gewachsenen Bodens" hält
der
§ 5
der
Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni
1977 (ABauV)
Folgendes fest:
"Gewachsener
Boden ist der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens.
Auf frühere
Verhältnisse ist zurückzugreifen, wenn der Boden
a)    innert eines Zeitraumes von 10 Jahren vor der Baueingabe in einem
im Zeitpunkt der Ausführung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass
aufgeschüttet und das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in
einem förmlichen Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich
als künftig gewachsener Boden erklärt worden ist;
b)    im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks oder
zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist."
3.1
Gemäss
feststehender Rechtsprechung ist bei
Um- und Erweiterungsbauten
für die
Bestimmung des gewachsenen Bodens auf die Terrainverhältnisse bei Einreichung
des ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude abzustellen, und zwar
unabhängig davon, ob das Terrain seinerzeit abgegraben oder aufgeschüttet
worden ist  (VGr, 28. September 2005, VB.2005.00295 = RB 2005 Nr. 75
[Leitsatz] = BEZ 2006 Nr. 9 [Auszug]; vgl. auch 14. März 2007,
VB.2006.00512 = RB 2007 Nr. 65 = BEZ 2007 Nr. 18; 30. Juni 2010,
VB.2010.00156). Demgegenüber ist bei
anstelle von
bestehenden Bauten errichteten
Neubauten
auf das im Zeitpunkt der
Baueingabe bestehende Terrain abzustellen (§ 5 Abs. 1 ABauV; VGr, 25. Februar
2009, VB.2008.00432, E. 4.2 = BEZ 2009 Nr. 24; 30. Juni 2010,
VB.2010.00156, E. 3.3).
Die Praxis, wonach bei Erweiterungs- und Umbauten auf die
Verhältnisse abzustellen sei, wie sie sich bei Einreichung des ursprünglichen
Baugesuchs präsentierten, erfolgte, weil eine andere Auslegung zu vom Gesetz
nicht gewollten und unsinnigen Rechtsfolgen führen würde. Je nachdem, ob es
sich um Abgrabungen oder Aufschüttungen handelt, können beispielsweise
abstandsfreie Gebäude zu abstandspflichtigen und umgekehrt werden (§ 269
PBG), Vollgeschosse zu Untergeschossen und umgekehrt (§ 275 PBG), Gebäude,
welche die Gebäudehöhe ausschöpfen, zu solchen, welche diese überschreiten oder
eine Gebäudehöhereserve aufweisen (§ 278 ff. PBG); Analoges gilt für
die Baumassenziffer (§ 258 PBG) usw., wenn das gestaltete Terrain zum
gewachsenen erklärt wird. Aus diesen Gründen hat das Verwaltungsgericht auch
eine Praxisänderung der Baurekurskommission II verworfen, welche in
Abweichung ihrer eigenen früher publizierten Praxis nur innerhalb der letzten
30 Jahre auf frühere Terrainverhältnisse zurückgreifen wollte (VGr, 3. November
2010, VB.2010.00360, E. 3.3 f.).
Eine Praxis, bei Um- und Anbauten lediglich während der
letzten 30 Jahre auf die Terrainverhältnisse bei Erstellung der Baute
abzustellen, würde – nach Ablauf dieser Zeit – ohne zwingenden Grund
wiederum zu solchen unsinnigen und vom Verordnungsgeber offensichtlich nicht
gewollten Rechtsfolgen führen; dies nunmehr selbst für Bauten, welche nach
Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes (1976/1978) bewilligt wurden und
bei welchen der bei Gesuchsbewilligung bestehende Bodenverlauf dokumentiert
sein sollte (vgl. § 310 PBG, §§ 3 ff. der Bauverfahrensverordnung
vom 3. Dezember 1997 [BVV]). Es kommt hinzu, dass die erwähnte
Rechtsprechung sich auch auf § 5 Abs. 2 lit. b ABauV stützt,
welche ohne zeitliche Beschränkung den Rückgriff auf frühere Verhältnisse vorsieht,
wenn der Boden im Hinblick auf die – gemäss ursprünglicher
Neubaubewilligung – beabsichtigte Nutzung umgestaltet worden ist. Denn
durch eine solche Praxis würde – nach Ablauf von 30 Jahren – ohne
zwingenden Grund wiederum zu solchen unsinnigen und vom Verordnungsgeber
offensichtlich nicht gewollten Rechtsfolgen führen, selbst für Bauten, die nach
Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes (1976/1978) und in Anwendung
desselben bewilligt wurden.
Das Verwaltungsgericht hat
sich auch in mehreren Urteilen zur Frage ausgesprochen, wie weit bei Um- und
Erweiterungsbauten zeitlich zurück auf das frühere Terrain abzustellen sei. In
zwei Urteilen hat das Gericht festgehalten, für die Bestimmung des gewachsenen
Bodens müsse auch
auf Verhältnisse vor dem Inkrafttreten des Planungs-
und Baugesetzes abgestellt werden, wenn diese klar feststellbar seien.
Mit Entscheid vom 14. März 2007 (VB.2006.00512)
hat das Gericht eine Streitsache an die Vorinstanz zurückgewiesen, um aufgrund
der seinerzeitigen Baugesuchsakten den Terrainverlauf bei Erstellung der Baute
im Jahr 1960 festzustellen bzw., falls diese nicht schlüssig sein sollten, um
den Baugesuchstellern die Möglichkeit einzuräumen, den Terrainverlauf bei Bauerstellung
mittels anderer Unterlagen nachzuweisen. Sollte dies nicht möglich sein, so
träfen die Folgen der Beweislosigkeit die Baugesuchsteller. In einem weiteren
Entscheid vom 18. Juli 2007 (VB.2007.00212) hat das Gericht im Zusammenhang
mit der Ermittlung der Gebäudehöhe auf die am
17. August 1976, also
vor Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes bewilligten Baugesuchsakten
abgestellt. Hingegen lehnte es das Gericht mit Urteil vom 14. Dezember
2005 (VB.2005.00104) ab, bei der Ermittlung der Baumassenziffer (§ 258
PBG) auf die Verhältnisse vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes abzustellen,
weil diese Nutzungszifferart dem zürcherischen Baurecht vor Inkrafttreten des
Planungs- und Baugesetzes fremd war.
3.2
Die
Einwände der Beschwerdeführerin sind nicht geeignet, diese Rechtsprechung infrage
zu stellen. Wie oben festgehalten, greift die erwähnte Praxis auch bei Fällen
ein, wo die Stammbaubewilligung vor dem Inkrafttreten des Planungs- und
Baugesetzes erlassen wurde und – wie hier – die damaligen
Terrainverhältnisse dokumentiert sind. Die "missbräuchliche Absicht"
der seinerzeitigen Terrainveränderung ist nicht Voraussetzung dafür, dass auf
die Terrainverhältnisse im Zeitpunkt der Einreichung der Stammbaubewilligung
abzustellen ist. Auch liegt kein Fall einer unzulässigen Rückwirkung eines
verwaltungsrechtlichen Erlasses vor, wenn für die Bemessung der Gebäudehöhe bei
einem Umbau auf jenes Terrain abgestellt wird, welches im Zeitpunkt der
Baubewilligung massgebend war, auch wenn die Baute vor dem Inkrafttreten des
Planungs- und Baugesetzes bewilligt bzw. erstellt wurde. Schliesslich ist auch
die Anrufung der (erweiterten) Besitzstandsgarantie gemäss § 357 Abs. 1
PBG unbehelflich, verlangt doch auch diese Bestimmung grundsätzlich die
Einhaltung des geltenden Rechts und lässt neue oder weitergehende Abweichungen
von Bauvorschriften nur aufgrund der erforderlichen Ausnahmebewilligung zu
(vgl. hierzu Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige
Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 123 ff.).
Die aufgezeigte Praxis ist keineswegs sinnwidrig, sondern
soll vielmehr die oben erwähnten unsinnigen und vom Verordnungsgeber nicht
gewollten Rechtsfolgen vermeiden. Die Beschwerdeführerin übersieht, dass die
von ihr verfochtene Praxisänderung genau zu diesen Resultaten führen würde,
auch wenn sie im vorliegenden Einzelfall (einer Aufschüttung) hiervon
profitieren würde. Denn bei Abgrabungen würden allfällige Rechtsnachteile hinsichtlich
Gebäudehöhe (§ 280 PBG), Abstandspflicht (§ 269 PBG), Baumassenziffer
(§ 258 Abs. 1 PBG in Verbindung mit § 12 Abs. 1 ABauV),
Gebäudeabstand von Besonderen Gebäuden (§ 273 PBG) sowie Definition des
Untergeschosses (§ 275 Abs. 3 PBG), also bezüglich jener Bauordnungsvorschriften,
welche an das gewachsene Terrain "anknüpfen", die Eigentümer-/Bauherrschaft
treffen.
Zu Recht haben daher die Vorinstanzen in Anwendung dieser
gefestigten Gerichtspraxis beim vorliegenden Umbau auf die Terrainverhältnisse
bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude
abgestellt und festgehalten, dass das den Plänen vom 22. Oktober 1973
zugrunde liegende Terrain bei der Aufstockung an der Ostfassade im Bereich der
nordöstlichen Gebäudeecke des Hauses K-Strasse 02 zu einer Überschreitung
der zulässigen Gebäudehöhe von 11,5 um ca. 0,95 m und beim mittleren Gebäude
K-Strasse 03 auf einer Länge von etwa 8 m zu einer Überschreitung von
bis zu 1,2 m führe. Ob auch im Bereich des Gebäudes K-Strasse 04 noch
eine geringe Überschreitung von maximal 0,2 m vorliegt, was von der
Beschwerdeführerin bestritten wird, kann offengelassen werden.
4.
4.1
Die
streitbezogene Aufstockung überschreitet aus den erwähnten Gründen die gemäss Art. 13
BZO in der dreigeschossigen Wohnzone maximal zulässige Gebäudehöhe von 11,5 m.
Die Bausektion hat hierfür eine Ausnahmebewilligung erteilt. Der Umstand, dass
die Beschwerdeführerin als Baugesuchstellerin nicht, wie § 310 Abs. 1
zweiter Halbsatz PBG und § 5 lit. k BVV an sich vorsehen, hierfür ein
ausdrückliches Ausnahmegesuch einreichte, stellt vorliegend kein formelles
Hindernis für die Erteilung der Ausnahmebewilligung dar. Die Frage, welches
Terrain als "gewachsenes" Terrain Basis für die Berechnung der
Gebäudehöhe bildet, war ein Kernproblem der Bewilligungsfähigkeit und führte
zum Beizug verschiedener, bis ins Jahr 1902 zurückreichenden Archivakten. Wenn
die Baubewilligungsbehörde hinsichtlich des gewachsenen Terrains eine andere
Rechtsauffassung vertrat als die Baugesuchstellerin bzw. die Sachbearbeiterin,
hierfür aber aufgrund der Terrainentstehung eine Ausnahmebewilligung erteilte,
ist sie im Rahmen des in § 7 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) verankerten Untersuchungsgrundsatzes geblieben.
Festzuhalten ist weiter, dass mit der Ausnahmebewilligung entgegen den
Ausführungen der Beschwerdeführerin von der Einhaltung der Gebäudehöhe dispensiert
wurde und nicht von der Definition des gewachsenen Terrains; von einer Begriffsdefinition
kann nicht dispensiert werden (VGr, 10. September 2004, VB.2004.00128, E. 3.4;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht,
5. A., Zürich 2011, S. 1125).
4.2
4.2.1
Als Grund für die Erteilung der Ausnahmebewilligung nach § 220
PBG hält die Bausektion in der Baubewilligung vom 12. Juli 2011 fest
(Erwägung D./c), das den Plänen der Baubewilligung vom 22. Oktober 1973
zugrunde liegende massgebende Terrain führe an der Ostfassade zu einer
Überschreitung der Gebäudehöhe um ca. 95 cm und beim mittleren Gebäude auf
einer Länge von ca. 8 m zu einer Überschreitung von bis zu 1,20 m.
Jener Terrainverlauf entspreche der parkähnlichen Gartenanlage der früheren
Villa, welche für den Bau der drei Mehrfamilienhäuser beseitigt worden sei. Der
dannzumal eingereichte Plan zeige deutlich, dass mit dem Villengarten das mehr
oder weniger gleichmässig abfallende Terrain aufgrund von Terrassen erheblich
verändert worden sei. Die örtlich begrenzten Überschreitungen der Gebäudehöhe
der geplanten Aufstockung hätten aus einem künstlich zur Anlage eines Gartens
umgestalteten Gelände resultiert, welche sich mit seinen Terrassen weit von
einem natürlichen Terrainverlauf (Böschung) entfernt habe. Gemäss dem Entscheid
der Baurekurskommission BEZ 2008 Nr. 59 sei in solchen Fällen eine
Ausnahmebewilligung zu erteilen und das Gelände durch Interpolation zu
rekonstruieren. Die gemäss § 220 Abs. 1 PBG geforderten besonderen
Verhältnisse, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheine,
lägen aufgrund der gravierenden Terrainveränderungen vor.
4.2.2
Hinsichtlich der Erteilung der Ausnahmebewilligung lehnte das
Baurekursgericht in seinem Rekursentscheid die Ansicht der Bausektion der Stadt
Zürich ab, die die Terrainunebenheiten in einer Grössenordnung von max. 1,2 m
auf einem Grundstück von rund 5'000 m
2
als derart gravierend
einstufte, dass von besonderen Verhältnissen auszugehen sei, bei welchen die
Durchsetzung der Gebäudehöhe unverhältnismässig erscheine. Terrainunebenheiten
in dieser Grössenordnung fänden sich laut der Vorinstanz auf zahlreichen Grundstücken
und könnten verschiedene Ursachen haben. Sie könnten auf Einwirkungen durch
Naturkräfte wie Erosion oder glaziale Kräfte oder auch auf zeitlich weit
zurückliegende Eingriffe von Menschenhand zurückzuführen sein. Derartige
Umstände seien bei zahlreichen Bauprojekten zu beachten und stellten keine
unzumutbare Härte dar, welche der Gesetzgeber beim Erlass der Allgemeinordnung
nicht im Auge gehabt habe. Das Erteilen von Ausnahmebewilligungen in Fällen wie
dem vorliegenden würde auf eine Änderung der Grundordnung abzielen und
letztlich zur verpönten Regel-Ausnahme führen. Eine vernünftige Überbaubarkeit
des streitbetroffenen Grundstücks – auch etwa im Rahmen einer vorliegend
nicht zur Diskussion stehenden Neuüberbauung, welche wohl etwas dichter ausfallen
könnte – sei ohne Weiteres gegeben. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung
scheitere vorliegend bereits am Fehlen besonderer Verhältnisse im Sinn von § 220
Abs. 1 PBG.
4.2.3
Nach den Ausführungen der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift (S. 17 ff.)
verdient der Standpunkt der Baubehörde Rechtsschutz. Die vor 1973 bestehende
Situation mit der Villa mit grosszügig terrassierten Gartenanlagen finde sich
gerade nicht auf zahlreichen Grundstücken auf dem Stadtgebiet der Stadt Zürich.
Das Baurekursgericht verkenne weiter, dass es beachtliche Gründe im privaten
wie auch im öffentlichen Interesse gebe, eine Altbauliegenschaft nach rund
38 Jahren energetisch zu sanieren und die von der BZO zwischenzeitlich neu
zugestandene Verdichtung zu konsumieren. Demgegenüber erscheine es
unverhältnismässig und als unzumutbare Härte, dieses Ansinnen nur deshalb  zu
verweigern, weil die frühere terrassierte Gartenanlage der Fabrikantenvilla Veränderungen
vorgenommen habe, die heute nirgends mehr sichtbar seien, aber zwei bzw. drei
Stellen hätten, wo zwecks Interpolation des Terrains rein fiktiv zur Füllung
dieser Löcher mit dem Vollzug der Stammbaubewilligung aufgeschüttet worden sei.
Die topographisch besondere Situation auf zwei kleinen Flächen an der
Ostfassade im Gefolge der vor 1973 bestehenden Villa mit Treppenstiegen von
verschiedenen Terrassen begründe eine topographisch bedingte besondere
Situation. Dies rechtfertige die Erteilung einer Ausnahmebewilligung.
4.3
Eine
Ausnahmebewilligung ist gemäss § 220 PBG zu erteilen, wenn besondere Verhältnisse
vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint
(Abs. 1). Eine Ausnahmebewilligung darf überdies nicht gegen den Sinn und
Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreit, und auch sonst keine
öffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2). Schliesslich darf ein Nachbar
durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht
unzumutbar benachteiligt werden (Abs. 3).
Besondere, eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse
können in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der
Zweckbestimmung des Gebäudes liegen – insbesondere jedoch in der Form, Lage
oder Topografie des Baugrundstücks (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4;
RB 1981 Nr. 126; RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981 Nr. 34;
Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere
nach § 220 des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, Zürich 1990, S. 102 ff.;
Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 1124 ff.; Walter Haller/Peter Karlen,
Raumplanungs- und Baurecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, N. 690). Das
Institut der Ausnahmebewilligung soll dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit
dort Nachachtung verschaffen, wo die Anwendung der gesetzlichen Regelung zu
Resultaten führen würde, die der Gesetzgeber nicht bedacht hat und durch kein
öffentliches Interesse gedeckt sind (RB 1985 Nr. 102; Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 1128). Eine Ausnahmebewilligung bezweckt daher, im Einzelfall Härten
und Unbilligkeiten zu beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht
beabsichtigt waren. Es geht mithin um offensichtlich ungewollte Wirkungen einer
Vorschrift. Die Ausnahmebewilligung darf daher nicht dazu eingesetzt werden,
generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen liessen;
auf diesem Weg würde das Gesetz abgeändert (BGE 117 Ib 125 E. 6d mit
Hinweisen).
Ob eine Ausnahmesituation im erwähnten Sinn vorliegt, ist
vorwiegend eine Rechtsfrage, die das Verwaltungsgericht frei überprüft, doch
wird der Baubehörde bei der Einräumung der Ausnahmebewilligung ein erheblicher
Beurteilungsspielraum eingeräumt. Durch welche Abweichungen von den
Bauvorschriften und durch welche besonderen Anordnungen der Ausnahmesituation
Rechnung zu tragen ist, ist überwiegend Ermessensfrage. Das Verwaltungsgericht
greift hierbei nur ein, wenn dieses pflichtgemässe Ermessen überschritten oder
missbraucht wird (vgl. RB 1964 Nr. 28 = ZBl 66/1965, S. 176
= ZR 64 Nr. 185; Haller/Karlen, N. 676 f.).
4.4
Die
Erwägungen der Vorinstanz zur Ausnahmebewilligung sind überzeugend und auf
diese kann in Anwendung von § 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit
§ 70 VRG verwiesen werden. Wie das Baurekursgericht zu Recht ausführt,
sind Terrainunebenheiten, seien diese auf Naturkräfte zurückzuführen oder durch
Menschen geschaffen (Terrassierungen usw.), nichts Aussergewöhnliches. Das
gewachsene Terrain, welches – wie gesehen – bei der Anwendung
verschiedener baupolizeilicher Vorschriften relevant ist, ist nicht statisch/unabänderlich,
sondern nach dem Willen des Gesetzgebers unter bestimmten Umständen dynamisch,
indem z.
B. bei
einer Neuüberbauung das frühere gestaltete Terrain das bei der
Baugesuchseinreichung massgebliche gewachsene Terrain darstellt. Auch wenn das
vorliegend bei Einreichung der Stammbaubewilligung 1973 massgebliche gewachsene
Terrain auf die Gartengestaltung zurückzuführen ist, welche im Zusammenhang mit
der 1903 bewilligten Villa realisiert wurde, ist es beim vorliegenden
Um-/Erweiterungsbau
zu beachten. Dies ist keine offensichtlich ungewollte Wirkung einer
Vorschrift; es liegt keine Ausnahmesituation vor, welcher durch Erteilung einer
Ausnahmebewilligung für die Überschreitung der Gebäudehöhe Rechnung zu tragen
wäre. Bei der fraglichen "Terrassierung" handelt es sich auch nicht
um einen Einschnitt für eine frühere Garageneinfahrt oder zu einem Kellerabgang,
bei welchen Situationen nach der Rechtsprechung das gewachsene Terrain durch
Interpolation zu ermitteln ist (VGr, 6. April 2011, VB.2010.00704, VB.201.00709,
E. 5.4.1 = BEZ 2011 Nr. 36). Nicht nachvollziehbar ist der Einwand,
eine energetische Sanierung des Gebäudekomplexes sei ohne Erteilung der
Ausnahmebewilligung nicht möglich. Auch der Umstand, dass heute gegenüber
früheren Bauordnungen auf dem Baugrundstück ein Vollgeschoss mehr zulässig ist,
dispensiert nicht von der Einhaltung der übrigen Baubegrenzungsnormen,
insbesondere hier der Gebäudehöhe.
4.5
Zusammengefasst
ist festzuhalten, dass die Rechtsauffassung der Vorinstanz, es lägen keine
besonderen Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG vor und es fehlten
damit die Dispensvoraussetzungen, nicht rechtsverletzend ist. Da die
Überschreitung der Gebäudehöhe durch die Aufstockung nur bestimmte
Gebäudeabschnitte betrifft, bedarf das Bauvorhaben einer Neukonzeption und ist
die Aufhebung der Baubewilligung durch die Vorinstanz zu Recht erfolgt. Unter
diesen Umständen kann offenbleiben, ob der Erteilung einer Ausnahmebewilligung
auch nachbarliche Interessen entgegenstünden, weil die Aussicht insbesondere
der heutigen Beschwerdegegnerschaften 1 und 2 durch die Aufstockung massiv
beeinträchtigt würde. Immerhin ist hierzu festzuhalten, dass auch eine Aufstockung
in jenen Bereichen des Gebäudekomplexes, in welchen keine Gebäudehöheüberschreitung
vorliegt, die Aussicht tangieren würde. Da die Beschwerde abzuweisen ist, erübrigt
sich auch eine Prüfung der weiteren, gegen das Bauvorhaben erhobenen Einwände,
insbesondere hinsichtlich der Einordnung und fehlenden Rücksichtnahme auf
benachbarte Schutzobjekte.
5.
Bei diesem Ausgang des
Verfahrens sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihr von vornherein nicht zu. Sie ist vielmehr zu
verpflichten, eine solche der Beschwerdegegnerschaft zu bezahlen. Angemessen
ist eine Parteientschädigung von je Fr. 1'500.- für die Beschwerdegegnerschaft
1–3 einerseits und 4 anderseits.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.-- ;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.    280.--     Zustellkosten,
Fr. 8'280.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1–3 einerseits
und der Beschwerdegegnerschaft 4 anderseits eine Parteientschädigung von
je Fr. 1'500.-, total Fr. 3'000.-, zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…