zh_verwaltungsgericht · VB.2013.00324 · 2013-03-27 · de

Baubewilligung | Baurechtliche Bewilligung für den Abbruch von bestehenden Gebäuden und den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Unterniveaugarage: Pflicht zur finanziellen Sicherstellung der Ersatzbaute; Strassenabstand. Soweit die Vorinstanz auf einzelne Rügen nicht eintrat, ging sie zu Recht davon aus, die behaupteten Mängel liessen sich mit für den Beschwerdeführer bedeutungslosen Nebenbestimmungen heilen (E. 3.2 und 6.2). Der Abbruch der bestehenden Gebäude führt nicht zu einer das Ortsbild beeinträchtigenden Baulücke. Eine Sicherstellung der Erstellung der Ersatzbaute ist nicht erforderlich (E. 2.3). § 260 Abs. 3 PBG ist auch auf Strassen- und Wegabstände anzuwenden (E. 5.2). Bei Dachgeschossen über die Fassade hinausragende Bauteile fallen nicht unter § 260 Abs. 3 PBG (E. 5.5). Die entsprechenden Balkone sind daher zu redimensionieren (E. 5.6 f.). Teilweise Gutheissung und Ergänzung der Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung.

Zürich Verwaltungsgericht 21.11.2013 VB.2013.00324
Zurich Verwaltungsgericht 21.11.2013 VB.2013.00324
Zurigo Verwaltungsgericht 21.11.2013 VB.2013.00324

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00324
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Geschäftsnummer:
VB.2013.00324
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 21.11.2013
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baurechtliche Bewilligung für den Abbruch von bestehenden Gebäuden und den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Unterniveaugarage: Pflicht zur finanziellen Sicherstellung der Ersatzbaute; Strassenabstand.
Soweit die Vorinstanz auf einzelne Rügen nicht eintrat, ging sie zu Recht davon aus, die behaupteten Mängel liessen sich mit für den Beschwerdeführer bedeutungslosen Nebenbestimmungen heilen (E. 3.2 und 6.2).
Der Abbruch der bestehenden Gebäude führt nicht zu einer das Ortsbild beeinträchtigenden Baulücke. Eine Sicherstellung der Erstellung der Ersatzbaute ist nicht erforderlich (E. 2.3).
§ 260 Abs. 3 PBG ist auch auf Strassen- und Wegabstände anzuwenden (E. 5.2). Bei Dachgeschossen über die Fassade hinausragende Bauteile fallen nicht unter § 260 Abs. 3 PBG (E. 5.5). Die entsprechenden Balkone sind daher zu redimensionieren (E. 5.6 f.).
Teilweise Gutheissung und Ergänzung der Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAULINIE
BAULÜCKE
DACHGESCHOSS
DACHGESTALTUNG
GARAGENEINFAHRT
GEBÄUDEVORSPRUNG
KERNZONE
ORTSBILD
SICHERSTELLUNG
STRASSENABSTAND
Rechtsnormen:
§ 260 Abs. III PBG
§ 265 Abs. I PBG
§ 275 Abs. II PBG
§ 292 PBG
§ 321 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2013.00324
Urteil
der 1. Kammer
vom
21. November 2013
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser,
Gerichtsschreiber Markus Lanter.
In Sachen
A
,
vertreten
durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.    C AG,
vertreten durch RA D,
2.    Gemeinderat
Neerach,
vertreten durch RA E,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 20. März 2012 erteilte der
Gemeinderat Neerach der C AG die Baubewilligung für die Erstellung von zwei
Mehrfamilienhäusern mit Unterniveaugarage anstelle des abzubrechenden
Bauernhauses samt Schopfbaute auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse
in Neerach.
II.
Den von A hiergeben erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht
mit Entscheid vom 28. März 2013 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 2. Mai 2013 beantragte A dem
Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid sowie die Baubewilligung aufzuheben und
die nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern; unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
In seiner Vernehmlassung vom 17. Mai 2013 beantragte
das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit
Beschwerdeantwort vom 19. Juni 2013 stellte die Bauherrschaft den Antrag,
es sei die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne; unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Denselben
Antrag stellte auch der Gemeinderat Neerach in seiner Eingabe vom 25. Juni
2013.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtpflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der Beschwerde gegen den Entscheid
der Vorinstanz zuständig.
1.2
Der Beschwerdeführer
ist Eigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 02, die nördlich des Baugrundstücks
liegt und von diesem nur durch die F-Strasse getrennt wird. Er ist aufgrund
dieser räumlichen Beziehungsnähe in Zusammenhang mit den erhobenen Rügen grundsätzlich
zur Beschwerdeerhebung berechtigt (vgl. § 338a Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Falls dies auf einzelne der
erhobenen Einwände nicht zutreffen sollte, ist dies im Rahmen der nachfolgenden
Erwägungen darzulegen.
2.
2.1
Der
Beschwerdeführer macht zunächst geltend, die durch den Abbruch der Bauten auf
dem Baugrundstück resultierende Baulücke führe zu einer erheblichen Beeinträchtigung
des Ortsbilds, sodass die Baubehörde gemäss Art. 14 BZO verpflichtet sei,
von der Bauherrschaft eine finanzielle Sicherstellung der Ersatzbaute zu
verlangen.
Die Vorinstanz hat vorab das Vorliegen einer das Ortsbild
beeinträchtigenden Lücke verneint. Sie hat ausgeführt, dass das abzubrechende
Gehöft weder Teil einer zusammengebauten noch einer sonst in engem Bezug
zueinander stehenden Bebauung sei, die ohne das Abbruchobjekt in störender
Weise als unvollständig und lückenhaft erscheinen würde.
2.2
Das
Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt nach der geltenden Bau- und Zonenordnung
der Gemeinde Neerach (BZO) in der Kernzone I. Gemäss Art. 14 BZO darf der
Abbruch von Gebäuden in dieser Zone nur bewilligt werden, wenn die Baulücke das
Ortsbild nicht beeinträchtigt oder wenn die Erstellung der Ersatzbaute
baurechtlich und finanziell gesichert ist. In Übereinstimmung mit der Vorinstanz
ist entsprechend dem klaren Wortlaut der Bestimmung davon auszugehen, dass eine
baurechtliche und finanzielle Sicherung der Erstellung einer Ersatzbaute nur verlangt
werden kann, wenn eine das Ortsbild beeinträchtigende Baulücke entsteht.
Beizupflichten ist der Vorinstanz auch darin, dass nicht
jede unüberbaute Parzelle zu einer Beeinträchtigung des Ortsbilds führt. Wie
sich bereits aus den Planunterlagen ergibt, ist das abzubrechende Bauernhaus
samt Schopfbaute nicht Teil einer zusammengebauten Bebauung. Dass ein enger
baulicher Zusammenhang mit benachbarten Gebäuden bestehen könnte, ist weder aus
den Plänen noch aus der Fotodokumentation der Vorinstanz ersichtlich und wird
auch nicht behauptet. Der Beschwerdeführer macht lediglich geltend, das Grundstück
liege an prominenter Lage und markiere die Grenze der Kernzone. Ein nicht
überbautes Grundstück dieser Grösse, das eigentlich mit den angrenzenden
Kernzonengrundstücken ein harmonisches Ganzes bilden sollte, sei dem Ortsbild
abträglich.
2.3
Zutreffend
ist, dass es sich beim streitbetroffenen Grundstück von Norden her betrachtet
im Bereich der G-Strasse um die erste in der Kernzone gelegene Parzelle östlich
der Strasse handelt. Die Lage des Grundstücks lässt sich insofern als prominent
bezeichnen. Eine allfällige Baulücke kann indessen nicht einzig aus diesem
Grund als das Ortsbild beeinträchtigend qualifiziert werden. Wie die
Fotodokumentation der Vorinstanz deutlich macht, erweckt die Kernzone im
Bereich des Baugrundstücks einen wenig geschlossenen Eindruck. Dies wird zum
einen durch den Umstand hervorgerufen, dass sich in diesem Bereich zahlreiche
Strassen verzweigen; das Baugrundstück liegt im optischen Einzugsbereich von
zwei verschiedenen Kreuzungen (G-Strasse/J-Strasse/F-Strasse sowie G-Strasse/H-Strasse/I-Strasse).
Zum anderen zeigt der Kernzonenplan, dass die Kernzone im fraglichen Bereich
locker überbaut ist; es sind verschiedene Baulücken vorhanden. Die gesamte
Kernzone I der Gemeinde weist zahlreiche Baulücken, teilweise sogar
grössere zusammenhängende nicht überbaute Gebiete auf, was die lockere Bebauung
als allgemeines Charakteristikum der Kernzone I erscheinen lässt.
Unter diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, dass die
Vorinstanzen die durch einen Abbruch entstehende Baulücke auf dem Baugrundstück
nicht als das Ortsbild beeinträchtigend qualifiziert und demzufolge auf die
rechtliche und finanzielle Sicherstellung der Erstellung einer Ersatzbaute
verzichtet haben.
3.
3.1
Der
Beschwerdeführer beanstandet im Weiteren die Feststellung der Vorinstanz, die
Befensterung der Fassade des Hauses B/C im Bereich des Kreuzfirsts sei vom Grundstück
des Beschwerdeführers aus nicht einsehbar. Die Fassade des geplanten Gebäudes
B/C sei vom Garten im Westen des Grundstücks des Beschwerdeführers her einsehbar.
Ausserdem sei sie im Bereich der Einmündung in die F-Strasse, die das
Grundstück des Beschwerdeführers erschliesse, einsehbar.
3.2
Es mag
zutreffen, dass die Westfassade des Gebäudes B/C vom Einmündungsbereich der F-Strasse
in die G-Strasse aus einsehbar ist. Dies vermag die Legitimation des Beschwerdeführers
zur Erhebung seines Einwands indessen nicht zu begründen, selbst wenn sein
Grundstück durch die F-Strasse erschlossen wird. Er ist als Passant auf der G-Strasse
oder auf der F-Strasse von der ästhetischen Gestaltung der Fassade bzw. dessen
Befensterung nicht mehr als jeder beliebige Dritte betroffen. Es fehlt ihm
daher an einer qualifizierten Betroffenheit.
Dass die Westfassade des Gebäudes B/C vom Garten des
Grundstücks des Beschwerdeführers aus einsehbar sein könnte, erscheint aufgrund
der Planunterlagen eher unwahrscheinlich, kann aber offenbleiben. Wie die
Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, könnte ein allfälliger gestalterischer
Mangel der Fassade in diesem Bereich ohne Weiteres auflageweise geheilt werden,
sodass der entsprechende Einwand ohnehin nicht zur beantragten Aufhebung der
Baubewilligung führen würde. Dass ein diesbezüglicher Mangel einer Heilung
mittels einer für den Beschwerdeführer bedeutungslosen Nebenbestimmung nicht
zugänglich wäre, bestreitet der Beschwerdeführer nicht und ist auch nicht
ersichtlich. Die Vorinstanz ist daher auf diesen Einwand des Beschwerdeführers
zu Recht nicht eingetreten.
4.
4.1
Der
Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe die geplante Garageneinfahrt
nicht korrekt beurteilt. Das Projekt genüge den Anforderungen von Art. 15
Abs. 3 BZO nicht. Die Feststellung, dass die gestalterischen Möglichkeiten
funktionsbedingt beschränkt seien, sei nicht nachvollziehbar. Durch eine
Lageverschiebung in den östlichen Teil des Baugrundstücks könnte beispielsweise
eine bedeutend bessere Einordnung in die Umgebung erreicht werden. Ausserdem
seien gestalterische Massnahmen wie Überdachung, Ausrichtung der Einfahrt oder
Sicht- bzw. Lärmschutzmassnahmen zur Verbesserung der optischen Wirkung
denkbar.
4.2
Gemäss
Art. 15 Abs. 3 BZO sind Fahrzeugabstellplätze und Garagen in der
Kernzone unauffällig einzugliedern. Zufahrten dürfen keine übermässigen
Terraineinschnitte aufweisen. Wie die Vorinstanz zutreffend anführt, weist die
Einfahrt in die Unterniveaugarage übliche Dimensionen auf. Wie den
Planunterlagen zu entnehmen ist, soll die Rampe anschliessend an den Velounterstand
auf einer Länge von 3,5 m überdacht werden. Diese geringfügige Überdachung
liegt zwischen den beiden Gebäuden A bzw. B/C und ist aus diesem Grund von
Osten und Westen her gar nicht einsehbar. Im Süden wird die Sicht auf die Rampe
durch den Velounterstand verdeckt.
Der Beschwerdeführer substanziiert seine Behauptung, durch
eine Lageverschiebung der Rampe oder gestalterische Massnahmen könne eine
Verbesserung der optischen Wirkung erzielt werden, nicht. Seine Ausführungen
sind nicht geeignet, die ästhetische Würdigung der Vorinstanzen infrage zu
stellen. Die Beurteilung, ob eine andere Positionierung der Tiefgaragenein-
bzw. Ausfahrtsrampe den ästhetischen Anforderungen auch zu genügen vermöchte
oder unter gestalterischem Aspekt sogar noch vorteilhafter beurteilt werden
könnte, steht dem Verwaltungsgericht unter diesen Umständen nicht zu.
5.
5.1
Der
Beschwerdeführer beanstandet ferner die Zulässigkeit des an der Westfassade des
Gebäudes B/C geplanten vorspringenden Gebäudeteils. Er macht geltend, dieser
Bauteil verletze den Strassenabstand, da sich die Bestimmung von § 260
Abs. 3 PBG entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht auf den
Strassenabstand beziehe und deshalb im vorliegenden Fall auch nicht anwendbar
sei. Selbst wenn davon auszugehen wäre, dass § 260 Abs. 3 PBG auch
den Strassenabstand erfasse, stelle der streitbetroffene Gebäudeteil keinen privilegierten
Vorsprung im Sinn dieser Bestimmung dar.
5.2
In
Übereinstimmung mit der Vorinstanz ist darauf hinzuweisen, dass das Verwaltungsgericht
die gefestigte Praxis des Baurekursgerichts, wonach die Bestimmung von
§ 260 Abs. 3 PBG auch auf Strassen- und Wegabstände anzuwenden ist,
bestätigt hat (vgl. VGr, 11. Juli 2012, VB.2012.00018, E. 3.1 = BEZ
2012 Nr. 54). Es besteht keinerlei Veranlassung, von den dortigen Erwägungen,
auf die an dieser Stelle verwiesen werden kann, abzuweichen.
5.3
Gemäss
§ 260 Abs. 3 PBG dürfen einzelne Vorsprünge höchstens 2 m in den
Abstandsbereich hineinragen. Erker, Balkone und dergleichen jedoch höchstens
auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge. In Übereinstimmung mit der
Vorinstanz steht fest, dass es sich bei den beiden Balkonen des Obergeschosses,
unter denen sich die Gartensitzplätze der beiden Erdgeschosswohnungen befinden,
unzweifelhaft um abstandsprivilegierte Vorsprünge im Sinn von § 260
Abs. 3 PBG handelt.
Strittig sind demgegenüber die den Wohnungen im ersten
Dachgeschoss zugehörigen Balkone. Der die Balkone der Obergeschosswohnungen
bildende, etwa 1,8 m ab der Hauptfassade vorspringende Bauteil wird auf
einer Breite von 10 m in den Bereich des ersten Dachgeschosses hinauf
weitergeführt und durch einen eigenen First überdacht ("Kreuzfirst").
Der vorspringende Bauteil weist eine eigene Giebelfassade auf, sodass zwei innenliegende
Balkone resultieren, welche voneinander wiederum durch eine Wand getrennt sind.
Strittig ist, ob dieser Bauteil im Dachgeschoss, der über die Hauptfassade des
Gebäudes B/C hinausragt, noch als privilegierter „einzelner Vorsprung“ im
Sinn der zitierten Bestimmung eingestuft werden kann.
5.4
Wie die
Vorinstanz zutreffend ausführt, ist die Abstandsprivilegierung von § 260
Abs. 3 PBG gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts restriktiv
auszulegen und eine Ausdehnung der gemäss dieser Bestimmung
abstandsprivilegierten Vorsprünge auf den Bereich des Dachgeschosses ist
abzulehnen (vgl. VGr, 12. Juli 2006, VB.2006.00150, E. 3.2 = BEZ 2006
Nr. 43). Das Gericht hat diese Auffassung im zitierten Entscheid jedoch nicht
nur damit begründet, dass der mit den Abstandsvorschriften verfolgte Zweck,
nämlich der Schutz von Wohnhygiene und Wohnimmissionen zugunsten von benachbarten
Grundeigentümern, nicht unterlaufen werden dürfe. Zusätzlich hat es ausgeführt,
dass der Gesetzgeber die Ausgestaltung der Dachgeschosse insbesondere mit den
Bestimmungen von § 292 sowie § 275 Abs. 2 PBG umfassend und
abschliessend geregelt habe und mit der Privilegierung "einzelner
Vorsprünge" nicht die im Gesetz festgelegte Ausgestaltung des Dachbereichs
habe durchbrechen wollen. Der vom Gesetzgeber mit § 292 in Verbindung mit
§ 275 Abs. 2 PBG verfolgte Zweck würde nach Auffassung des Gerichts
daher unterlaufen, wenn Auskragungen der Dachgeschosse zugelassen würden, die
auf der Stirnseite sogar die ganze Gebäudebreite einnehmen oder einer nach
§ 292 PBG zulässigen Dachaufbaute vorgelagert sein können (vgl. VGr,
12. Juli 2006, VB.2006.00150, E. 3.2 = BEZ 2006 Nr. 43).
5.5
Dass die nachbarschützende
Funktion von § 260 Abs. 3 im Fall eines Strassen- oder Wegabstands in
den Hintergrund tritt, wie die Vorinstanz argumentiert, mag zutreffen.
Unverändert Gültigkeit haben jedoch die Ausführungen zur Ausgestaltung der
Dachgeschosse. Gerade im vorliegenden Fall wird deutlich, welche Auswirkungen
die Auffassung der Vorinstanz auf die Dachgestaltung hätte: Die über die
Hauptfassade hinausragende Dachfläche des vorspringenden Gebäudeteils führt zu
einem einseitigen optischen Übergewicht der Dachaufbaute und damit zu einem
ausserordentlich unausgewogenen gestalterischen Erscheinungsbild des Dachs. Es
ist daher auch im Fall von Strassen- und Wegabständen an der Praxis
festzuhalten, dass Bauteile, die bei Dachgeschossen über die Fassade hinausragen,
nicht unter § 260 Abs. 3 PBG fallen. Nichts daran zu ändern vermag
der Umstand, dass ein derart überdachter Vorsprung bei Einhaltung der
erforderlichen Abstände – allenfalls unter Vorbehalt gestalterischer Aspekte –
auch realisiert werden könnte.
5.6
Damit
fällt die streitige Balkonvorbaute im ersten Dachgeschoss nicht unter die in
§ 260 Abs. 3 PBG von der Einhaltung des ordentlichen Strassenabstands
privilegierten Bauteile. Daran ändert nichts, dass dieser Bauteil leicht
unterhalb der Schnittlinie Dachfläche/Fassade ansetzt; er ist baulich und funktional
klarerweise Bestandteil des Dachgeschosses. Den Planunterlagen kann entnommen
werden, dass der streitige Bauteil maximal 1,49 m in den Baulinienbereich
hineinragt. Er ist aus diesem Grund nicht bewilligungsfähig.
5.7
Die
Beschwerde ist daher in diesem Punkt gutzuheissen.
Die Verkehrsbaulinie entlang der G-Strasse wurde inzwischen
offenbar aufgehoben; auf die Festsetzung einer neuen Baulinie im Bereich des
Baugrundstücks wurde verzichtet (vgl. Verfügung der Volkswirtschaftsdirektion
des Kantons Zürich vom 12. Juni 2012). Demzufolge ist auf dem
Baugrundstück lediglich noch ein Strassenabstand von 6 m (gegenüber einem
ursprünglichen Baulinienabstand von 7 m) einzuhalten (§ 265
Abs. 1 PBG). Nach dieser zugunsten der Bauherrschaft zu berücksichtigenden
Rechtsänderung ist von einer Abstandsunterschreitung des streitigen Bauteils
von noch maximal 49 cm auszugehen. Eine Behebung dieses Mangels kann durch
eine geringfügige Verkleinerung der Balkone der beiden Wohnungen im
Dachgeschoss erreicht werden. Es ist davon auszugehen, dass diese Verkleinerung
weder mit technischen Problemen noch mit massgeblichen gestalterischen
Änderungen des Erscheinungsbilds der Fassade verbunden ist. Es rechtfertigt
sich daher im vorliegenden Fall, den Mangel mittels Statuierung einer entsprechenden
Nebenbestimmung im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG zu heilen.
6.
6.1
Schliesslich
macht der Beschwerdeführer geltend, das Baurekursgericht sei auf seine im
Rekursverfahren erhobene Rüge der unzulässigen Überstellung der Baulinie
entlang der F-Strasse zu Unrecht nicht eingetreten. Er habe aufgrund der
Erwägungen in der Baubewilligung nicht davon ausgehen müssen, dass er eine
Verletzung des Strassenabstands im fraglichen Bereich habe rügen müssen. Dass
die Baubewilligungsbehörde von einem einzuhaltenden Strassenabstand und nicht
nur von einem durch eine Baulinie bestimmten Abstand ausgegangen sei, habe er
erst in der Rekursantwort erfahren. Seine Rüge der Verletzung (auch) des
Strassenabstands in der Replik sei daher nicht verspätet und müsse von der
Rekursinstanz gehört werden. Das Nichteintreten stelle eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs dar.
6.2
Der
Beschwerdeführer scheint der Auffassung zu sein, die Rekursinstanz sei auf die
Rüge der Verletzung des gegenüber der F-Strasse einzuhaltenden Abstands durch
das Bauvorhaben (Unterniveaugarage bzw. Treppenaufgang) deshalb nicht eingetreten,
weil sie den Einwand als verspätet erhoben erachtet habe. Diese Auffassung ist
verfehlt. Wie dem angefochtenen Entscheid ohne Weiteres entnommen werden kann,
hat die Vorinstanz dem Beschwerdeführer ein schützenswertes Interesse an der
Beanstandung eines allfälligen entsprechenden Mangels des Bauvorhabens
abgesprochen und ist aus diesem Grund auf die Rüge nicht eingetreten (vgl. Entscheid
der Vorinstanz, E. 6.3.3). Dies ist nicht zu beanstanden. Es ist in der
Tat nicht ersichtlich, inwiefern der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang in
seinen legitimationsbegründenden Interessen berührt sein könnte. Ein allfälliger
Mangel könnte ohne Weiteres mittels einer entsprechenden Auflage (geringfügige
Anpassung der Tiefgarage bzw. Verschiebung des Treppenaufgangs) geheilt werden
und wäre von vornherein nicht geeignet, die Baubewilligung infrage zu stellen.
Dass die Statuierung einer Nebenbestimmung dem Beschwerdeführer irgendeinen
rechtlichen oder faktischen Vorteil verschaffen könnte, wird nicht geltend
gemacht und ist auch nicht ersichtlich.
7.
7.1
Zusammenfassend
ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Die Baubewilligung ist durch
folgende Nebenbestimmung zu ergänzen: "Die beiden Balkone im ersten Dachgeschoss
des Gebäudes B/C dürfen den gegenüber der G-Strasse einzuhaltenden Strassenabstand
von 6 m nicht unterschreiten. Sie sind entsprechend zu
redimensionieren."
7.2
Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens zu einem Fünftel der
Bauherrschaft und zu vier Fünfteln dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Eine
Parteientschädigung steht dem mehrheitlich unterliegenden Beschwerdeführer
nicht zu. Hingegen ist er zu verpflichten, der Bauherrschaft eine angemessene reduzierte
Parteientschädigung zu bezahlen. Der Baubewilligungsbehörde steht in der
vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien
gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung zu (VGr, 27. März
2013, VB.2012.00571, E. 11; 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.
In teilweiser Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom
28. März 2013 wird Dispositiv-Ziffer 1 des Beschlusses des Gemeinderats
Neerach vom 20. März 2012 durch folgende Nebenbestimmung ergänzt:
" Die
beiden Balkone im ersten Dachgeschoss des Gebäudes B/C dürfen den
gegenüber der G-Strasse einzuhaltenden Strassenabstand von 6 m nicht
unterschreiten. Sie sind entsprechend zu redimensionieren."
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr.  12'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.      110.--   Zustellkosten,
Fr.  12'110.--   Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens und die Rekurskosten in der Höhe von
Fr. 7'770.- werden zu vier Fünfteln dem Beschwerdeführer und zu einem
Fünftel der Beschwerdegegnerin 1 auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das
Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine reduzierte Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:…