zh_verwaltungsgericht · VR.2025.00002 · 2025-05-13 · de

materielle Enteignung(Wiederaufnahme VR.2023.00002) | Materielle Enteignung (Wiederaufnahme von VR.2023.00002 nach Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts 1C_704/2024 vom 13. Mai 2025). Gemäss den bundesgerichtlichen Erwägungen ist der Sachverhalt nicht ausreichend abgeklärt, um die prinzipiell vorzuziehende Vergleichsmethode ausschliessen und stattdessen die Ertragswertmethode anwenden zu können. Mithin hätte das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid aufheben und die Sache zur weiteren Sachverhaltsabklärung an die Schätzungskommission zurückweisen müssen. Demgemäss ist nun vorliegend vorzugehen. Die Rückweisung ist trotz der langen Verfahrensdauer angezeigt, da die Schätzungskommission über besonderes (schätzerisches) Fachwissen verfügt, welches bei der Würdigung der Vergleichbarkeit der näher auszuleuchtenden Fälle von Handänderungen erforderlich ist (E. 3.1). Es liegt nicht im Belieben der Grundbuchämter bzw. darf nicht von einer von diesen nach eigenem Gutdünken vorgenommenen Interessenabwägung abhängig gemacht werden, ob sie der Schätzungskommission Einblick bzw. Amtshilfe gewähren wollen. Vielmehr geht § 41 Abs. 2 AbtrG (ebenso wie § 7 Abs. 3 VRG) als Norm des kantonalen öffentlichen Rechts Art. 970 Abs. 1 ZGB vor. Die Schätzungskommission hat diese Auskunftspflicht mit den ihr zur Verfügung stehenden rechtlichen Mitteln, nötigenfalls mittels Aufsichtsbeschwerde, durchzusetzen (E. 3.2). Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen von VR.2023.00002. Rückweisung der Sache zur Ergänzung der Sachverhaltsabklärungen und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Schätzungskommission.

Zürich Verwaltungsgericht 26.06.2025 VR.2025.00002
Zurich Verwaltungsgericht 26.06.2025 VR.2025.00002
Zurigo Verwaltungsgericht 26.06.2025 VR.2025.00002

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2025.00002
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VR.2025.00002
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 26.06.2025
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Enteignungsrecht
Betreff:
materielle Enteignung
(Wiederaufnahme VR.2023.00002)
Materielle Enteignung (Wiederaufnahme von VR.2023.00002 nach Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts 1C_704/2024 vom 13. Mai 2025).
Gemäss den bundesgerichtlichen Erwägungen ist der Sachverhalt nicht ausreichend abgeklärt, um die prinzipiell vorzuziehende Vergleichsmethode ausschliessen und stattdessen die Ertragswertmethode anwenden zu können. Mithin hätte das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid aufheben und die Sache zur weiteren Sachverhaltsabklärung an die Schätzungskommission zurückweisen müssen. Demgemäss ist nun vorliegend vorzugehen. Die Rückweisung ist trotz der langen Verfahrensdauer angezeigt, da die Schätzungskommission über besonderes (schätzerisches) Fachwissen verfügt, welches bei der Würdigung der Vergleichbarkeit der näher auszuleuchtenden Fälle von Handänderungen erforderlich ist (E. 3.1). Es liegt nicht im Belieben der Grundbuchämter bzw. darf nicht von einer von diesen nach eigenem Gutdünken vorgenommenen Interessenabwägung abhängig gemacht werden, ob sie der Schätzungskommission Einblick bzw. Amtshilfe gewähren wollen. Vielmehr geht § 41 Abs. 2 AbtrG (ebenso wie § 7 Abs. 3 VRG) als Norm des kantonalen öffentlichen Rechts Art. 970 Abs. 1 ZGB vor. Die Schätzungskommission hat diese Auskunftspflicht mit den ihr zur Verfügung stehenden rechtlichen Mitteln, nötigenfalls mittels Aufsichtsbeschwerde, durchzusetzen (E. 3.2).
Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen von VR.2023.00002. Rückweisung der Sache zur Ergänzung der Sachverhaltsabklärungen und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Schätzungskommission.
Stichworte:
ERTRAGSWERTMETHODE
FREIHALTEZONE
GRUNDBUCHAMT
HANDÄNDERUNG
MATERIELLE ENTEIGNUNG
RÜCKWEISUNG AN DAS VERWALTUNGSGERICHT
RÜCKWEISUNGSENTSCHEID
SACHVERHALTSABKLÄRUNG
VERGLEICHSMETHODE
Rechtsnormen:
§ 41 Abs. II AbtrG
§ 7 Abs. III VRG
Art. 970 Abs. I ZGB
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VR.2025.00002
Urteil
der 3. Kammer
vom 26. Juni 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Matthias Hauser,
Ersatzrichter Christian Mäder, Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.
In Sachen
A AG,
vertreten durch RA B
und/oder RA C,
Rekurrentin,
gegen
Stadt D,
vertreten durch RA E,
Rekursgegnerin,
betreffend materielle
Enteignung
(Wiederaufnahme VR.2023.00002),
hat sich
ergeben:
I.
A.
Die A AG
ist Eigentümerin der Grundstücke Kat.-Nr. 01 (ca. 16'520 m²) und
Kat.-Nr. 02 (ca. 14'328 m²) im Gebiet F in D. Am 8. Juli
1996 beschloss der Gemeinderat der Stadt D die Umzonung beider Parzellen von
der Freihaltezone F (gemäss Richtplan ein besonderes Erholungsgebiet für
Sportplatz/Freibad) in die Erholungszone EC III (Familiengartenareal). Die
Baudirektion des Kantons Zürich genehmigte diese Planung am 11. August
1999, am 28. August 1999 wurde sie rechtskräftig.
B.
Mit
Eingabe vom 21. Dezember 2006 machte die A AG beim Stadtrat D
Entschädigungsansprüche aus materieller Enteignung geltend. Nachdem die
Einigungsverhandlungen gescheitert waren, wurde die Sache am 23. September
2008 der Schätzungskommission I des Kantons Zürich überwiesen. Mit
Entscheid vom 30. Januar 2015 (versandt am 28. Oktober 2016) stellte
diese fest, dass die Stadt D der A AG aufgrund der Umzonung der
Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 keine Entschädigung aus materieller
Enteignung schulde.
C.
Den
hiergegen von der A AG erhobenen Rekurs wies das Verwaltungsgericht mit
Urteil VR.2016.00001 vom 13. Juli 2017 ab.
D.
Daraufhin
gelangte die A AG an das Bundesgericht, welches die Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit Urteil 1C_473/2017 vom
3. Oktober 2018 guthiess, das Urteil des Verwaltungsgerichts vom
13. Juli 2017 aufhob und die Sache zur Neubeurteilung an die Schätzungskommission I
zurückwies. Mit Urteil VR.2018.00002 vom 15. November 2018 regelte das
Verwaltungsgericht entsprechend den Anordnungen des Bundesgerichts die Kosten-
und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens neu.
E.
Mit
Urteil VR.2021.00004 vom 27. Dezember 2021 stellte das Verwaltungsgericht
in Gutheissung des Rechtsverzögerungsrekurses der Stadt D fest, dass die
Schätzungskommission I das Rechtsverzögerungsverbot verletzt habe, und
wies diese an, das Verfahren innert kürzest möglicher Zeit mittels eines
anfechtbaren Entscheids zum Abschluss zu bringen.
II.
A.
Nachdem
die Schätzungskommission I weitere Untersuchungshandlungen vorgenommen
hatte, verneinte sie mit Entscheid vom 3. November 2023 in Gutheissung der
Klage erneut den Tatbestand einer materiellen Enteignung und somit einer
Entschädigungspflicht der Stadt D (Dispositivziffer 1). Die Kosten des
Schätzungsverfahrens, über welche separat verfügt werde, auferlegte die
Schätzungskommission I der Stadt D (Dispositivziffer 2). Eine
Parteientschädigung sprach sie der A AG nicht zu
(Dispositivziffer 3).
B.
Dagegen
meldete die A AG am 19. Dezember 2023 Rekurs beim Verwaltungsgericht
an und stellte danach mit Eingabe vom 19. Januar 2024 folgende Anträge:
" 1.    Der
Entscheid der Kantonalen Schätzungskommission I vom 3. November 2023
sei aufzuheben.
2.    Die
Rekursgegnerin sei zu verurteilen, der Rekurrentin aufgrund der Umzonung einer
Fläche von 30'849 m
2
der heutigen Parzellen D Kat.-Nrn. 02
und 01 von der Freihaltezone Typ C (Sportanlagen) in die Erholungszone
EC III (Familiengärten) zufolge materieller Enteignung eine Entschädigung
von CHF 4'380'558.00 zuzüglich Zins (Zinsfuss der ZKB für
1. Hypotheken oder gemäss gerichtlicher Anordnung) ab dem
21. Dezember 2007 zu bezahlen.
eventualiter:
Die Sache sei zum neuen Entscheid im Sinne der
Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3.    Unter
Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Rekursgegnerin und/oder der
Vorinstanz."
Das Verwaltungsgericht führte den Schriftenwechsel durch
und wies den Rekurs mit Urteil VR.2023.00002 vom 24. Oktober 2024 ab
(Dispositivziffer 1). Die Gerichtskosten von total Fr. 12'220.-
auferlegte es der A AG (Dispositivziffern 2 und 3). Sodann
verpflichtete es diese, der Stadt D eine Parteientschädigung von
Fr. 6'000.- zu bezahlen (Dispositivziffer 4).
C.
Mit
Urteil 1C_704/2024 vom 13. Mai 2025 hiess das Bundesgericht die dagegen
von der A AG erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
gut, hob das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 24. Oktober 2024 auf und
wies die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurück. Die
Gerichtskosten auferlegte das Bundesgericht der Stadt D. Zudem verpflichtete es
diese, der A AG eine Parteientschädigung zu bezahlen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Im
Anschluss an einen Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts wird das kantonale
Verfahren in dem Zustand wieder aufgenommen, in welchem es sich unmittelbar vor
dem Erlass des aufgehobenen Entscheids befunden hat. Für die erneute
Beurteilung durch die kantonalen Instanzen sind die Erwägungen des
Bundesgerichts verbindlich. Dies gilt sowohl für Punkte, für die keine
Rückweisung erfolgt und die damit "definitiv" entschieden sind, als
auch für die Erwägungen, welche die Rückweisung umschreiben (VGr,
11. Oktober 2023, VB.2023.00472, E. 1.1; 7. Februar 2019,
VR.2018.00001, E. 1.2; Johanna Dormann, Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz
[BGG], 3. A., 2018, Art. 107 N. 18).
1.2
Aufgrund
des bundesgerichtlichen Rückweisungsentscheids vom 13. Mai 2025 ist das
Rekursverfahren VR.2023.00002 als Verfahren VR.2025.00002 wieder aufzunehmen.
2.
2.1
Im Urteil
vom 13. Mai 2025 verwies das Bundesgericht zunächst auf seinen
Rückweisungsentscheid vom 3. Oktober 2018 (vorn I.D.). Demnach sei der
Beschwerdeführerin durch die Umwidmung ihrer Grundstücke zum
Familiengartenareal dem Grundsatz nach eine wesentliche Eigentümerbefugnis
entzogen worden und erweise sich der fragliche Eingriff nicht als derart
geringfügig, dass eine Entschädigungspflicht aus materieller Enteignung von
vornherein ausgeschlossen wäre. Die Schätzungskommission I und das
Verwaltungsgericht hätten sich zur Ermittlung des Werts der Grundstücke vor und
nach der Umzonung auf die Ertragswertmethode gestützt, die jedoch in der Art,
wie sie verwendet worden sei, dem Anspruch auf volle Entschädigung im konkreten
Fall nicht zu genügen vermöge. Bei unüberbauten Grundstücken stehe nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung die statistische Methode (Vergleichsmethode)
im Vordergrund, doch führe diese nur dann zu richtigen Ergebnissen, wenn
Vergleichspreise in genügender Zahl zur Verfügung stünden. Das
Verwaltungsgericht habe die Vergleichsmethode ohne konkrete Abklärungen
abgelehnt, obwohl sich nicht von vornherein ausschliessen lasse, dass
Grundstücke in Freihalte- bzw. Erholungszonen frei verkauft worden seien,
allenfalls auch in anderen Gemeinden in der Region. Angesichts dessen sei
weiterhin offen, ob eine sachgerechte Verkehrswertschätzung mit der
Vergleichsmethode erbracht werden könne. Nur wenn es an tauglichen
Vergleichspreisen fehle, sei eine andere geeignete Schätzungsmethode
beizuziehen. Sodann habe das Bundesgericht im Rückweisungsentscheid vom
3. Oktober 2018 erwogen, mit dem Argument des Verwaltungsgerichts, für die
Nutzung der Grundstücke als Sportanlage wäre mutmasslich ein projektbezogener
Gestaltungsplan erforderlich gewesen, dürfe eine Entschädigungspflicht nicht
leichthin verneint werden. Gemäss der Rekurrentin bestehe nach wie vor die
Planungsabsicht, einen Sport- und Erholungspark zu realisieren. Es werde
sorgfältig zu prüfen sein, wie das Kriterium der hohen Realisierungswahrscheinlichkeit
angesichts der jahrzehntelangen Planungsabsicht der Gemeinde für eine
Sportanlage am dortigen Standort zu beurteilen sei.
Weiter erwog das Bundesgericht im Urteil vom 13. Mai
2025, nach der Wiederaufnahme des Verfahrens habe die Schätzungskommission bei
verschiedenen Grundbuchämtern amtshilfeweise um Bekanntgabe von Handänderungen
der Jahre 1994 bis 2002 in der Freihaltezone Typ C ersucht. Die
Grundbuchämter seien diesen Gesuchen indes nicht nachgekommen. Immerhin sei es
der Schätzungskommission I gelungen, beim Statistischen Amt des Kantons
Zürich eine Auswertung von Verkäufen in der Freihaltezone erhältlich zu machen.
Die Schätzungskommission I habe diesen Daten jedoch keine tauglichen
Vergleichswerte entnehmen können und – mangels solcher – schliesslich an der
Anwendung der Ertragswertmethode festgehalten.
Das Verwaltungsgericht habe die Verweigerung der Auskunft
durch die Ämter als nicht gerechtfertigt erachtet und eine Verletzung der
Untersuchungspflicht der Schätzungskommission I festgestellt, indem diese
nicht auf der Lieferung der fraglichen Daten bzw. Handänderungsanzeigen beharrt
habe. Auf eine Rückweisung der Sache zur weiteren Abklärung könne – so das
Verwaltungsgericht – aber verzichtet werden, denn der Mangel habe keinen
Einfluss auf die vorzunehmende Verkehrswertschätzung. Neben anderen Gründen spreche
namentlich die geringe Zahl von Handänderungen gegen die Tauglichkeit der
Vergleichsmethode im vorliegenden Fall, weshalb stattdessen nach der
Ertragswertmethode vorzugehen sei.
2.2
Sodann
erwog das Bundesgericht im Urteil vom 13. Mai 2025, das Verwaltungsgericht
habe seine Anordnungen im Rückweisungsentscheid vom 3. Oktober 2018
ignoriert und wegen der geringen Zahl von Verkäufen von nicht überbautem Land
in Freihaltezonen und deren begrenzter Vergleichbarkeit auf der
Ertragswertmethode beharrt. Vergleichbare Verkäufe seien jedoch nur schon
angesichts der Zusammenstellung des Statistischen Amts nicht von vornherein
ausgeschlossen, und eine andere Schätzungsmethode falle nur in Betracht, wenn
es tatsächlich an tauglichen Vergleichspreisen fehle; dies stehe jedoch
keineswegs fest.
Wenn das Verwaltungsgericht vermute, viele der
betreffenden Handänderungen dürften aufgrund spezifischer Gegebenheiten von
vornherein nicht mit dem hier zu beurteilenden Fall vergleichbar sein, handle
es sich angesichts der unterbliebenen Sachverhaltsabklärungen um blosse
Spekulation. Es sei somit weiterhin unklar, ob und gegebenenfalls wie viele
Vergleichsobjekte effektiv beigezogen werden könnten. Dabei rechtfertige
bereits eine kleinere Anzahl von Vergleichsobjekten die Anwendung der
Vergleichsmethode und genügten schon vereinzelte Vergleichspreise, um auf das
allgemeine Preisniveau zu schliessen. Seien nur wenige Kaufpreise bekannt,
müssten diese besonders sorgfältig untersucht werden und könnten sie nur zur
Entschädigungsbestimmung verwendet werden, wenn dem Vertragsabschluss nicht
unübliche Verhältnisse zugrunde lägen. Zudem dürften nicht zu hohe
Anforderungen an die Zahl von Objekten ähnlicher Beschaffenheit und an deren
effektive Gleichheit gestellt werden.
Das Bundesgericht schloss, nach dem auch schon im
Rückweisungsentscheid vom 3. Oktober 2018 Gesagten hätte das
Verwaltungsgericht zur Ermittlung eines allfälligen Schadens, den die
Rekurrentin aufgrund der Umzonung ihrer Grundstücke erlitten haben könnte,
nicht auf die weniger zuverlässige Ertragswertmethode zurückgreifen dürfen,
ohne zu versuchen, Vergleichspreise zu erheben. Das gewählte Vorgehen wäre nur
zuverlässig, wenn keine oder eine zu geringe Zahl von Vergleichsobjekten
ermittelt werden könnte. Das Verfahren müsse daher erneut an das
Verwaltungsgericht zur Vornahme dieser Abklärungen zurückgewiesen werden.
Angesichts der bereits jetzt überlangen Verfahrensdauer seien diese ohne
weiteren Verzug an die Hand zu nehmen.
3.
3.1
Gemäss den
bundesgerichtlichen Erwägungen ist der Sachverhalt nicht ausreichend abgeklärt,
um die prinzipiell vorzuziehende Vergleichsmethode ausschliessen und
stattdessen die Ertragswertmethode anwenden zu können, was die
Schätzungskommission I jedoch zu Unrecht getan habe und vom
Verwaltungsgericht bestätigt worden sei. Mithin hätte bereits das
Verwaltungsgericht auf den Rekurs vom 19. Januar 2024 hin den Entscheid
der Schätzungskommission I vom 3. November 2023 aufheben müssen und
die Sache zur weiteren Sachverhaltsabklärung im Sinn der bundesgerichtlichen
Erwägungen an dieselbe zurückweisen müssen. Demgemäss ist nun vorliegend
vorzugehen. Das Verwaltungsgericht ist sich dabei der langen Verfahrensdauer
bewusst. Bei ungenügend abgeklärten Sachverhalten sind Rückweisungen jedoch
gerade in den Fällen angezeigt, in denen die Vorinstanz – wie hier – über
besonderes (schätzerisches) Fachwissen verfügt, welches bei der Würdigung der
Vergleichbarkeit der näher auszuleuchtenden Fälle von Handänderungen erforderlich
ist.
3.2
Die
Vorgaben an die Schätzungskommission I in Bezug auf die weitere
Sachverhaltsabklärung ergeben sich aus dem bundesgerichtlichen Urteil vom
13. Mai 2025. So gilt es primär, die vom Statistischen Amt belegten Fälle
von Freihandverkäufen unüberbauten Landes näher zu prüfen bzw. Angaben zu den
Handänderungen von unüberbautem Land in Freihaltezonen bei den zuständigen
Grundbuchämtern einzufordern (vgl. E. 4.1 Abs. 2 des
bundesgerichtlichen Urteils). Was die – bislang erfolglose – Erhältlichmachung
der Daten bei den Grundbuchämtern betrifft, sei auf § 41 Abs. 2 des
Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879
(AbtrG; LS 781) hingewiesen, wonach es der Schätzungskommission obliegt,
sich durch Auszüge aus den Grundbüchern, durch Augenschein oder anderweitige
geeignete Nachforschungen über den Wert der abzutretenden Rechte ein Urteil zu
bilden. Aus dieser Bestimmung ergibt sich umgekehrt, dass es nicht im Belieben
der Grundbuchämter liegt bzw. nicht von einer von diesen nach eigenem Gutdünken
vorgenommenen Interessenabwägung abhängig gemacht werden darf, ob sie der
Schätzungskommission Einblick bzw. Amtshilfe gewähren wollen. Vielmehr geht
§ 41 Abs. 2 AbtrG (ebenso wie § 7 Abs. 3 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG; LS 175.2]) als
Norm des kantonalen öffentlichen Rechts Art. 970 Abs. 1 des
Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210)
vor (vgl. Jürg Schmid/Ruth Arnet, Basler Kommentar ZGB II, 7. A., Basel
2023, Art. 970 N. 25). Wie bereits im Urteil des Verwaltungsgerichts
vom 24. Oktober 2024 (E. 4.2) festgehalten, hat die
Schätzungskommission I diese Auskunftspflicht mit den ihr zur Verfügung
stehenden rechtlichen Mitteln, nötigenfalls mittels Aufsichtsbeschwerde,
durchzusetzen.
3.3
Nach dem
Gesagten ist der Rekurs vom 19. Januar 2024 teilweise gutzuheissen und der
Entscheid der Schätzungskommission I vom 3. November 2023 aufzuheben.
Die Sache ist
zur Ergänzung der
Sachverhaltsfeststellungen
und zur darauf gestützten Neubeurteilung
eines enteignungsrechtlichen Entschädigungsanspruchs
der Rekurrentin im Sinn der Erwägungen
an die
Schätzungskommission I zurückzuweisen.
3.4
Kann eine
Rückweisung zu einer vollständigen Gutheissung des Antrags führen, gilt –
besondere Umstände vorbehalten – die rekurrierende Partei mit Blick auf die
Kosten- und Entschädigungsfolgen als obsiegend (BGr, 28. April 2014,
2C_846/2013, E. 3.2 f.). Vorliegend kann die Ergänzung der
Sachverhaltsfeststellungen unter Umständen zu einer Bejahung des
Entschädigungsanspruchs der Rekurrentin führen. Damit ist der Verfahrensausgang
offen. Die Kosten des Rekursverfahrens (VR.2023.00002) von total
Fr. 12'220.- sind somit der Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 65a in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die Rekursgegnerin ist überdies für das
Rekursverfahren (VR.2023.00002) zur Bezahlung einer angemessenen
Parteientschädigung an die Rekurrentin zu verpflichten.
4.
Angesichts der Umstände rechtfertigt es sich, die Kosten
des vorliegenden Wiederaufnahmeverfahrens (VR.2025.00002) auf die Gerichtskasse
zu nehmen. Mangels Umtrieben sind für dieses Verfahren keine
Parteientschädigung zuzusprechen.
5.
Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf
hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden
kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom
17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110) erfüllt sind (BGE 133 II 409
E. 1.2).
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.    Das
Rekursverfahren VR.2023.00002 wird als Verfahren VR.2025.00002 wieder aufgenommen.
2.    Der Rekurs
wird teilweise gutgeheissen und der Entscheid der Schätzungskommission I
vom 3. November 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur Ergänzung der
Sachverhaltsabklärungen und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die
Schätzungskommission I zurückgewiesen.
3.    Die Kosten des
Rekursverfahrens (VR.2023.00002) von Fr. 12'220.- werden der
Rekursgegnerin auferlegt.
4.    Die
Rekursgegnerin wird verpflichtet, der Rekurrentin für das Rekursverfahren
(VR.2023.00002) eine Parteientschädigung von Fr. 8'000.- (Mehrwertsteuer
inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses
Urteils.
5.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 2'200.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      70.--
Zustellkosten,
Fr. 2'270.--
Total der Kosten.
6.    Die
Kosten des Wiederaufnahmeverfahrens (VR.2025.00002) werden auf die
Gerichtskasse genommen.
7.    Für das
Wiederaufnahmeverfahren (VR.2025.00002) werden keine Parteientschädigungen
zugesprochen.
8.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
9.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    die Schätzungskommission I.