zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00553 · 2020-11-13 · de

Baubewilligung | [Der Beschwerdegegnerin 1 wurde für einen Ersatzneubau in der Quartiererhaltungszone QI/3a in Abweichung von den Grundmassen gemäss BZO ein zusätzliches Vollgeschoss und eine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe bewilligt. Hiergegen wehrt sich eine Nachbarin.] Nach Art. 24e BZO können in Quartiererhaltungszonen zur Wahrung gebietstypischer Strukturmerkmale und im Interesse eines besseren Erscheinungsbilds Abweichungen von der Geschosszahl und der Gebäude- und Firsthöhe bewilligt werden (E. 3.2). Diese Ausnahmebestimmung hat sich im Sinn einer Zielbestimmung im Wesentlichen am jeweiligen in der BZO festgelegten Gebietscharakter zu orientieren, andernfalls würde die Zonierung ihres Inhalts entleert. Folglich ist es mit Blick auf das der Bewilligungsbehörde zukommende Ermessen bei der Anwendung der kommunalen Bauvorschriften (E. 3.3) nicht rechtsverletzend, wenn diese Art. 24e BZO in Fällen mit erheblicher bautypischer Heterogenität im Quartier (wie vorliegend) so auslegt, dass sie zur Bestimmung der quartiertypischen Strukturmerkmale vornehmlich auf diejenigen Bestandesgebäude abstellt, welche dem Gebietscharakter von Art. 24f BZO entsprechen (E. 3.4.3). Entsprechend liegt es vorliegend in ihrem Ermessen, die Traufhöhe eines an das Bauvorhaben anschliessenden viergeschossigen Gebäudes als quartiertypisch heranzuziehen, um eine (zurzeit bestehende) Lücke zwischen zwei Gebäuden ausgleichend zu schliessen und damit dem Gebietscharakter einer Quartiererhaltungszone QI (geschlossene Bauweise) besser zu entsprechen (E. 3.4.4). Da auch der Schluss, dass mit dem Bauvorhaben ein besseres Erscheinungsbild resultiere, nicht rechtsverletzend ist (E. 3.5), ist nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin 2 im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens der Beschwerdegegnerin 1 für deren Bauprojekt in Anwendung von Art. 24e BZO eine Abweichung von der maximal zulässigen Geschosszahl und Gebäudehöhe bewilligte (E. 3.6). Kein Einordnungsmangel und keine Verletzung desrechtlichen Gehörs (E. 4).Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 10.09.2025 VB.2024.00553
Zurich Verwaltungsgericht 10.09.2025 VB.2024.00553
Zurigo Verwaltungsgericht 10.09.2025 VB.2024.00553

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00553
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00553
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 10.09.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
[Der Beschwerdegegnerin 1 wurde für einen Ersatzneubau in der Quartiererhaltungszone QI/3a in Abweichung von den Grundmassen gemäss BZO ein zusätzliches Vollgeschoss und eine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe bewilligt. Hiergegen wehrt sich eine Nachbarin.]
Nach Art. 24e BZO können in Quartiererhaltungszonen zur Wahrung gebietstypischer Strukturmerkmale und im Interesse eines besseren Erscheinungsbilds Abweichungen von der Geschosszahl und der Gebäude- und Firsthöhe bewilligt werden (E. 3.2). Diese Ausnahmebestimmung hat sich im Sinn einer Zielbestimmung im Wesentlichen am jeweiligen in der BZO festgelegten Gebietscharakter zu orientieren, andernfalls würde die Zonierung ihres Inhalts entleert. Folglich ist es mit Blick auf das der Bewilligungsbehörde zukommende Ermessen bei der Anwendung der kommunalen Bauvorschriften (E. 3.3) nicht rechtsverletzend, wenn diese Art. 24e BZO in Fällen mit erheblicher bautypischer Heterogenität im Quartier (wie vorliegend) so auslegt, dass sie zur Bestimmung der quartiertypischen Strukturmerkmale vornehmlich auf diejenigen Bestandesgebäude abstellt, welche dem Gebietscharakter von Art. 24f BZO entsprechen (E. 3.4.3). Entsprechend liegt es vorliegend in ihrem Ermessen, die Traufhöhe eines an das Bauvorhaben anschliessenden viergeschossigen Gebäudes als quartiertypisch heranzuziehen, um eine (zurzeit bestehende) Lücke zwischen zwei Gebäuden ausgleichend zu schliessen und damit dem Gebietscharakter einer Quartiererhaltungszone QI (geschlossene Bauweise) besser zu entsprechen (E. 3.4.4). Da auch der Schluss, dass mit dem Bauvorhaben ein besseres Erscheinungsbild resultiere, nicht rechtsverletzend ist (E. 3.5), ist nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin 2 im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens der Beschwerdegegnerin 1 für deren Bauprojekt in Anwendung von Art. 24e BZO eine Abweichung von der maximal zulässigen Geschosszahl und Gebäudehöhe bewilligte (E. 3.6). Kein Einordnungsmangel und keine Verletzung des rechtlichen Gehörs (E. 4).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
GEBIETSTYPISCHES STRUKTURMERKMAL
QUARTIERERHALTUNGSZONE
SCHUTZOBJEKT
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. 2 PBG
Art. 24e BZO Zürich
Art. 24f BZO Zürich
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00553
Urteil
der 1. Kammer
vom 10. September 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter
Josua Raster, Gerichtsschreiber Dumenig Stiffler.
In Sachen
A,
vertreten durch RA B,
und/oder RA C,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    D AG,
vertreten durch RA E,
2.    Bausektion des Stadtrates Zürich,
3.    Baudirektion des Kantons Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 5. September 2023 erteilte die
Bausektion des Stadtrats von Zürich der D AG die baurechtliche Bewilligung
für den Ersatzneubau eines Wohn- und Gewerbehauses mit 14 Wohnungen auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Zürich-Seefeld.
Gleichzeitig eröffnete die Bausektion des Stadtrats von Zürich die
Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 5. September 2022,
mit welcher das Bauvorhaben mit Blick auf das Bauen in einer archäologischen
Zone und die notwendigen Einbauten in Grundwasserträger unter Nebenbestimmungen
bewilligt wurde.
II.
Hiergegen erhob A am 11. Oktober 2023 als
Eigentümerin des auf der gegenüberliegenden Seite der F-Strasse liegenden
Grundstücks Kat.-Nr. 03 (F-Strasse 04) Rekurs an das Baurekursgericht
des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung der Baubewilligung sowie der
Gesamtverfügung der Baudirektion und die Verweigerung des Bauvorhabens.
Mit Verfügung vom 8. Mai 2024 zog das
Baurekursgericht das Augenscheinprotokoll aus einem dasselbe Baugrundstück
betreffenden früheren Rekursverfahren (R1S.2020.05052) bei. Am 12. Juli
2024 wies das Baurekursgericht den Rekurs von A ab, auferlegte ihr die
Verfahrenskosten und verpflichtete sie zur Zahlung einer Parteientschädigung an
die D AG.
III.
A erhob am 16. September 2024 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Entschädigungsfolge
die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 12. Juli 2024 und
der erstinstanzlichen baurechtlichen Entscheide. Eventualiter sei der Entscheid
des Baurekursgerichts aufzuheben und die Sache zur Neuentscheidung an die
Vorinstanzen zurückzuweisen. Sie stellte ausserdem Antrag auf Durchführung
eines Augenscheins.
Das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen am
25. September 2024, die D AG am 7. Oktober 2024 und die
Bausektion des Stadtrats von Zürich am 21. Oktober 2024 beantragten die
Abweisung der Beschwerde, die D AG unter Entschädigungsfolge. Die
Baudirektion verzichtete am 16. Oktober 2024 unter Verweis auf einen
Mitbericht des Amts für Raumentwicklung vom 15. Oktober 2024 auf
Stellungnahme. A am 18. November 2024 und am 16. Januar 2025 je
innert erstreckter Frist sowie die Bausektion des Stadtrats von Zürich am
2. Dezember 2024 hielten in der Folge an ihren Anträgen fest. Die D AG
verzichtete am 26. November 2024 auf die Erstattung einer Duplik.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
1.2
Die
Beschwerdeführerin ist aufgrund der räumlichen Nähe ihres Grundstücks zum
Baugrundstück gestützt auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert.
1.3
Die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt. Auf die Beschwerde
ist einzutreten.
2.
Die Beschwerdeführerin beantragt die (erneute) Durchführung
eines Augenscheins. Nach § 7 Abs. 1 VRG untersucht die
Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von Amtes wegen durch Befragen der
Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug von Amtsberichten, Urkunden
und Sachverständigen, durch Augenschein oder auf andere Weise. Die Anordnung
eines Augenscheins steht im pflichtgemässen Ermessen der zuständigen Behörde.
Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf
andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019,
1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn
die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist
zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein
verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen
Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit
ergibt (VGr, 14. November 2024, VB.2024.00033, E. 2.3, und 26. September
2019, VB.2019.00182, E. 2.1).
Dies ist vorliegend der Fall. Die Vorinstanz hat in einem
vorgängigen Rekursverfahren betreffend das gleiche Baugrundstück, in welchem
sowohl die Beschwerdeführerin als auch die Beschwerdegegnerin 1 bereits
Partei waren, am 17. März 2021 im Beisein der Parteien einen Augenschein
durchgeführt und diesen mittels Protokolls und aussagekräftiger Fotografien
dokumentiert. Dass sich das bauliche Umfeld seither massgeblich verändert
hätte, wird weder geltend gemacht noch ist eine solche Veränderung auch nach
viereinhalb Jahren ersichtlich. Folglich ist mit diesem Augenscheinprotokoll
und den übrigen Akten der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt. Ein Augenschein
durch das Verwaltungsgericht erübrigt sich.
3.
3.1
Das
streitgegenständliche Bauvorhaben liegt im Perimeter des Objekts Riesbach
gemäss Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler
Bedeutung (ISOS) und in der Quartiererhaltungszone QI/3a gemäss der Bau- und
Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO). Entsprechend sind bei Neubauten drei
Vollgeschosse und (für Randgebäude) eine maximale Gebäudehöhe von 11,5 m
zulässig (Art. 24b Abs. 2 und Art. 24g Abs. 2 BZO). Die
Beschwerdegegnerin 2 erlaubte der Beschwerdegegnerin 1 jedoch in
Anwendung von Art. 24e BZO eine Abweichung von diesen Grundmassen und
bewilligte beim streitgegenständlichen Bauvorhaben ein zusätzliches
Vollgeschoss und eine Gebäudehöhe von 14,19 m. Die Beschwerdeführerin
erachtet dies als rechtsverletzend.
3.2
Die
Quartiererhaltungszone ist – trotz ihres bewahrenden Charakters – ein
Instrument der Siedlungserneuerung und nicht ein solches des Ortsbildschutzes
(§ 50a PBG; vgl. Michael Steiner/Thomas Wipf, in:
Christoph Fritzsche
et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A, Wädenswil 2024,
S. 174 mit zahlreichen Hinweisen).
Nach Art. 24e BZO können in
einer Quartiererhaltungszone zur Wahrung gebietstypischer Strukturmerkmale wie
Traufhöhe, Dachform oder Sockelgeschoss und im Interesse eines besseren
Erscheinungsbilds Abweichungen von der Geschosszahl, der Gebäude- oder
Firsthöhe sowie der hofseitigen Baubegrenzung und der Längenbeschränkung von
Dachaufbauten und Gebäudevorsprüngen bewilligt oder angeordnet werden.
Was in der Quartiererhaltungszone QI als gebietstypisch
bzw. -charakteristisch zu gelten hat, wird in Art. 24f BZO näher
umschrieben. So zeichnen sich diese Gebiete durch eine die Strassen beidseits
begleitende, mehrheitlich geschlossene Bauweise von hoher Dichte des späten 19.
und frühen 20. Jahrhunderts mit prägnanten Strassenräumen und Innenhöfen
oder Ansätzen zu einer Hofbildung aus. Der rückwärtige Bereich bzw. die Höfe
sind unterschiedlich dicht bebaut oder grossflächig frei gehalten
(Art. 24f Abs. 1 BZO). Die Strassenfassaden mit
Repräsentationsfunktion weisen überwiegend vier bis fünf Vollgeschosse mit
ausgeprägtem Sockelgeschoss und Traufbereich auf. Die rückwärtigen Fassaden
sind meist einfacher gestaltet (Art. 24f Abs. 2 BZO).
3.3
Bei
Art.  24e BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales
Recht (vgl. § 49 Abs. 2 lit. b in Verbindung mit § 50a
PBG). Dieses Recht ist in erster Linie durch die Gemeindebehörden anzuwenden
und auszulegen. Bei der Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss erlassenen
kommunalen Rechts kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das
kommunale Recht der rechtsanwendenden Behörde eine umfassende
Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. Ermessen einräumt (VGr, 10. Februar 2022,
VB.2020.00825, E. 7.2, und 28. Februar 2019, VB.2018.00554,
E. 4.3; vgl. dazu Marco Donatsch, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], § 20 N. 59 f.).
Das Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet, sich
mit den Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde mit besonderer Sorgfalt
auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den Entscheid über Auslegung
und Anwendung ihres eigenen Rechts begründet, desto höher werden dabei die
Anforderungen an die Begründung des Baurekursgerichts. Ist der Entscheid der
Gemeindebehörde plausibel und stichhaltig begründet, so bedarf es deshalb
besonders überzeugender Gründe, um von deren Auslegung und Anwendung kommunalen
Rechts abzuweichen. Es steht dem Baurekursgericht somit nicht zu, die sich
stellenden Fragen so zu beurteilen, wie dies eine rechtsanwendende
erstinstanzliche Behörde tun würde. Der Beurteilungsspielraum des
Baurekursgerichts wird damit durch die Gemeindeautonomie beschränkt (VGr, 10. Februar
2022, VB.2020.00825, E. 7.2; 20. September 2018, VB.2017.00563
E. 3.2; 27. März 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248 E. 4.3.2;
vgl. dazu Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 59 f.). Dasselbe gilt
auch für das Verwaltungsgericht.
3.4
Die
Beschwerdeführerin rügt zunächst, die Beschwerdegegnerin 2 hätte nicht die
Traufhöhe des direkt an das streitbetroffene Bauvorhaben angrenzenden
viergeschossigen Gebäudes G-Strasse 05 als quartiertypisches
Strukturmerkmal für die Gewährung einer Ausnahme bei der Gebäudehöhe und
Geschosszahl heranziehen dürfen, respektive die Vorinstanz habe Recht verletzt,
indem sie dieses Vorgehen gestützt habe.
3.4.1
Die Beschwerdegegnerin 2 erwog hierzu im Bauentscheid, der Neubau
befinde sich zwar in einer Quartiererhaltungszone QI, sein unmittelbares Umfeld
zwischen F-, G- und H-Strasse reagiere bautypologisch jedoch anders und
entspreche sinngemäss nur teilweise den für die Quartiererhaltungszonen QI
typischen Merkmalen. So prägten hier allseitig orientierte dreigeschossige
Einzelbauten aus den 1930er- und 1940er-Jahren den Kontext. Das unter Schutz
stehende, viergeschossige Gebäude G-Strasse 05 mit Brandmauerabschluss –
als Blockrandfragment aus der Gründerzeit – wirke in diesem Umfeld wie ein
Fragment. Der von der Beschwerdegegnerin 1 geplante Neubau werde als Ergänzung
zum Gebäude an der G-Strasse 05 gelesen und diene als Vermittler zwischen
diesem und dem nachfolgenden Einzelbau F-Strasse 06 aus den 1930er-Jahren.
Im Interesse eines besseren Erscheinungsbildes und zur Wahrung gebietstypischer
Strukturmerkmale – im vorliegenden Fall Traufhöhe und Dachform – könne deshalb
hier gestützt auf Art. 24e BZO die Anzahl der Geschosse und die Höhe dem
Gebäude G-Strasse 05 angepasst werden. Die raumbildende Traufe und die
horizontale Gebäudegliederung des Bestandes würden übernommen und
weitergeführt. Die Zinnenhöhe des Neubaus werde der leicht niedrigeren Höhe des
Werkstattgebäudes an der F-Strasse 06 angepasst, was einem angemessenen
Übergang entspreche.
3.4.2
Die Vorinstanz erwog diesbezüglich, beim Schutzobjekt G-Strasse 05
handle es sich um ein Gebäude, welches als Fragment einer strassenseitigen,
ursprünglich geschlossenen Bebauung mit vier Vollgeschossen sowie mit Baujahr
1902 durchaus dem Gebietscharakter der Quartiererhaltungszone QI gemäss der
Beschreibung in Art. 24f BZO entspreche. Auch im konkreten baulichen
Kontext könne es als gebietstypisch bezeichnet werden. Einerseits trete auch
das – nur durch die G-Strasse vom Schutzobjekt getrennte – Gebäude F-Strasse 07
(Baujahr 1913) mit vier Vollgeschossen und ähnlicher Traufhöhe wie das
Schutzobjekt G-Strasse 05 in Erscheinung. Andererseits dürfe für die
Frage, was gebietstypisch ist, auch die Lage an der Zonengrenze zur
Quartiererhaltungszone QI/5a und der ortsbildliche Bezug zu den dortigen
Gebäuden berücksichtigt werden. Angesichts dieser Umstände erweise es sich als
vertretbar, die Traufhöhe des viergeschossigen Schutzobjekts G-Strasse 05
an der konkreten örtlichen Lage als gebietstypisch zu bezeichnen. Dadurch, dass
der geplante Neubau die mit dem Schutzobjekt G-Strasse 05 nur noch
fragmentarisch geschlossene Überbauung mit einer einheitlichen Traufhöhe und
mit strassenseitig gleicher Dachform weiterführe und abschliesse, würden
gebietstypische Strukturmerkmale gewahrt.
3.4.3
Dieser Schluss ist im Resultat und mit Blick auf das erhebliche Ermessen,
das der Beschwerdegegnerin 2 bei der Anwendung ihres kommunalen Rechts
zukommt, nicht zu beanstanden. Die Ausnahmeregelung von Art. 24e BZO,
wonach in einer Quartiererhaltungszone zur "Wahrung gebietstypischer
Strukturmerkmale" von der zulässigen Geschosszahl und Gebäudehöhe
abgewichen werden kann, hat sich im Sinn einer Zielbestimmung im Wesentlichen
am jeweiligen in der BZO festgelegten Gebietscharakter zu orientieren (für die
Quartiererhaltungszone QI: Art. 24f BZO). Andernfalls würde die Zonierung
ihres Inhalts entleert. Andererseits darf aber der tatsächliche Bestand auch
nicht vollständig ausgeblendet werden und kann für die Bestimmung dessen, was
gebietstypisch ist, beispielsweise auch nicht ausschliesslich auf allfällige
städtebauliche Solitäre in der Umgebung des Bauvorhabens abgestellt werden
(vgl. hierzu VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00391, E. 3.3). Im
vorliegenden Fall ist unbestritten, dass zahlreiche unmittelbar in der Nähe des
Bauvorhabens liegende andere Gebäude in der Quartiererhaltungszone QI/3 im
Wesentlichen nicht dem in der BZO festgelegten Gebietscharakter ("beidseits
begleitende, mehrheitlich geschlossene Bauweise von hoher Dichte des späten 19.
und frühen 20. Jahrhunderts mit prägnanten Strassenräumen und Innenhöfen
oder Ansätzen zu einer Hofbildung") entsprechen (vgl. insbesondere F-Strasse 06
und G-Strasse 08 und 09) und damit eine erhebliche bautypologische
Heterogenität besteht. Jedoch ist dies beim Gebäude G-Strasse 05, an
welches das hier zu beurteilende Bauvorhaben nordwestlich angrenzt, anders. Wie
die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin 2 korrekt ausführen, handelt es
sich dabei um ein Fragment eines Blockrandbaus aus dem frühen
20. Jahrhundert, wie er im Gebietscharakter nach Art. 24f BZO
angesprochen ist. Zwar stellt dieser im Geviert zwischen G-, F- und H-Strasse
eine Ausnahme dar und weist insbesondere das auf der anderen Seite des
Bauvorhabens (in südöstlicher Richtung) angrenzende Gebäude F-Strasse 06
in Abweichung vom Gebietscharakter nach Art. 24f BZO eine offene und
allseitig orientierte Bauweise auf. Jedoch ist es nicht rechtsverletzend, wenn
die Beschwerdegegnerin 2 Art. 24e BZO in Fällen mit erheblicher
bautypischer Heterogenität im Quartier so auslegt, dass sie zur Bestimmung der
quartiertypischen Strukturmerkmale vornehmlich auf diejenigen Bestandesgebäude
im Quartier abstellt, welche dem Gebietscharakter von Art. 24f BZO
entsprechen. So kann sie sicherstellen, dass allfällige Neubauten im Einklang
mit dem "Zielzustand" stehen, statt die bestehende bautypologische
Heterogenität zu verstärken.
3.4.4
So hat die Beschwerdegegnerin 2 in ihrer Rekursantwort zu Recht
ausgeführt, dass das Bestandesgebäude, welches durch das streitbetroffene Bauvorhaben
ersetzt werden soll, durch seine dreigeschossige Bauweise einen abrupten
Höhenversatz gegenüber dem nordwestlich angrenzenden Gebäude an der G-Strasse 05
aufweist. Ausserdem ist zu beachten, dass es mit seinem durch eine niedrige
Garage überbrückten Abstand zum Gebäude F-Strasse 06 eine Lücke in der
strassenzugewandten Bebauung bildet. Dies entspricht nicht dem Gebietscharakter
einer Quartiererhaltungszone QI gemäss Art. 24f BZO. Dieser Eindruck wird
dadurch verstärkt, dass auf der hier relevanten Seite der F-Strasse in
nordwestlicher Richtung als nächstes Gebäude jenseits der G-Strasse 05 das
Gebäude F-Strasse 07 folgt, welches ebenfalls vier Vollgeschosse und eine
typische Gestaltung nach Art. 24f BZO aufweist. Diese beiden Gebäude
fassen den Eingang in die G-Strasse. Mit Blick auf den räumlichen Eindruck, der
die westseitige Bebauung der F-Strasse in unmittelbarer Nähe des Bauvorhabens
vermittelt, ist folglich eine viergeschossige Bauweise mit entsprechend
erhöhter Traufhöhe durchaus gebietstypisch und wirkt der heutige Bestand eher
gebietsfremd. Hinzu kommt, dass das Gebäude F-Strasse 06 zwar eine für die
Quartiererhaltungszone untypische offene Bauweise und nur drei Vollgeschosse
aufweist, jedoch eine Firsthöhe von 16,39 m. Damit liegt der First nur
unwesentlich tiefer als beim Gebäude an der G-Strasse 05 (17,85 m).
Wird im geplanten Bauvorhaben in Anwendung von Art. 24e BZO ein
zusätzliches Vollgeschoss sowie eine Überschreitung der Bauhöhe gewährt, kann
die Lücke zwischen den Gebäuden G-Strasse 05 und F-Strasse 06 ausgleichend
geschlossen werden und damit dem Gebietscharakter einer Quartiererhaltungszone QI
besser entsprochen werden, als dies mit dem Bestand der Fall ist. Insofern
überzeugen die Erwägungen der Beschwerdegegnerin 2, wonach im Wesentlichen
die Traufhöhe der G-Strasse 05 als quartiertypisches Strukturmerkmal zu
berücksichtigen ist und mit der Ausnahmebewilligung ein "angemessener
Übergang" zwischen der G-Strasse 05 und der F-Strasse 06
geschaffen werden soll.
3.4.5
Immerhin ist aber festzuhalten, dass entgegen den Ausführungen der
Vorinstanz für die Beurteilung der Gebietstypizität nicht massgeblich auf die
benachbarten Quartiererhaltungszonen QI/5a und QI/5c abgestellt werden kann. Es
widerspräche der Logik von Art. 24e BZO, wenn aufgrund von benachbarten
Zonen mit höherer zulässiger Geschosszahl jeweils an den Grenzen der
Quartiererhaltungszonen mit tieferer Geschosszahl immer auch eine Erhöhung über
die eigentlichen Festlegungen von Geschosszahl und Gebäudehöhe in der BZO
hinweg möglich wäre.
3.5
Zu prüfen
bleibt bei dieser Ausgangslage, ob auch die zweite Voraussetzung von
Art. 24e BZO – dass die Abweichung von der Geschosszahl und der
Gebäudehöhe im Interesse eines besseren Erscheinungsbilds erfolgt – erfüllt
ist. Diesbezüglich rügt die Beschwerdeführerin im Wesentlichen, dass mit dem
Bauvorhaben der Höhenversatz, der aktuell zwischen dem Gebäude an der G-Strasse 05
und dem Bestandesgebäude besteht, einfach weiter nach Südosten verschoben werde,
indem der Übergang zwischen dem neu zu errichtenden Gebäude und der F-Strasse 06
abrupt und beengend wirke. Ausserdem wirke das Mansarddach des Bauvorhabens
neben dem Walmdach der F-Strasse 06 störend und würden die Höhe der
Fenster und die Oberkante des Sockelgeschosses zwischen dem Gebäude an der G-Strasse 05
und dem Bauvorhaben nicht übereinstimmen, was ebenfalls zu einem störenden
Widerspruch führe.
Mit diesen Ausführungen stellt die Beschwerdeführerin im
Wesentlichen bloss ihr eigenes ästhetisches Empfinden demjenigen der
Beschwerdegegnerin 2 entgegen. Dies vermag jedoch noch keinen
Ermessensmissbrauch durch letztere zu begründen. Wie dargelegt führt das
Bauvorhaben im Wesentlichen dazu, dass die westseitige Bebauung an der F-Strasse
näher an das Zielbild einer geschlossen bebauten Quartierhaltungszone
heranrückt. Es ist nicht rechtsverletzend, wenn die Beschwerdegegnerin 2
dies gegenüber der aktuell bestehenden Situation mit dem markanten Höhenversatz
zwischen dem Bestandesgebäude und der G-Strasse 05 sowie der hierdurch
entstehenden Lücke in der westseitigen Bebauung der F-Strasse als besseres
Erscheinungsbild wertet.
3.6
Nach dem
Gesagten ist nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin 2 im Rahmen
des ihr zustehenden Ermessens der Beschwerdegegnerin 1 für deren
Bauprojekt in Anwendung von Art. 24e BZO eine Abweichung von der maximal
zulässigen Geschosszahl und Gebäudehöhe bewilligte.
4.
4.1
Die
Beschwerdeführerin rügt weiter eine ungenügende Einordnung des Bauvorhabens,
insbesondere mit Blick auf die vorliegend zu berücksichtigenden Schutzobjekte.
4.2
Gemäss
§ 238 Abs. 2 PBG ist bei der Gestaltung von Bauten, Anlagen und
Umschwung auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu
nehmen. Sie sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu
gestalten, dass nicht nur eine befriedigende, sondern eine gute
Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage
beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der
Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie
zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Ob mit einem Bauvorhaben eine gute
Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und mit
nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (vgl. VGr, 16. Mai 2024,
VB.2023.00498, E. 8.1).
§ 238 Abs. 2 PBG verlangt hierbei nicht zwingend
eine baustilistische Angleichung an die bestehenden Schutzobjekte. So kann
unter Umständen eine Gestaltung mehr überzeugen, die einen bewussten Gegensatz
setzt (vgl. Markus Lanter/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 1042 f.
mit Verweis auf VGr, 27. Juni 2019, VB.2018.00385, E. 3.6.3).
4.3
Bei der
Überprüfung des kommunalen Entscheids muss die Vorinstanz die angeführten
Entscheidgründe gebührend berücksichtigen und sich mit den Kriterien
auseinandersetzen, welche von der Baubehörde entwickelt wurden. Sie darf den
Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der
Anwendung der Ästhetiknorm ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten
Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur
zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit
willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben
muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen
und neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip
und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale Behörde
überschreitet daher den ihr zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum
auch dann, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck der Ästhetiknorm fremden
Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der
Verhältnismässigkeit verletzt. Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind
die lokalen ästhetischen Interessen gegenüber den privaten und den
überkommunalen öffentlichen Interessen an der Errichtung der geplanten Baute
abzuwägen. Dabei müssen insbesondere die Interessen an der Erreichung der
Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes berücksichtigt werden, weshalb die
Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen
Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen Interessen nicht oder
unzureichend Rechnung trägt (vgl. BGE 145 I 52, E. 3.6; VGr,
21. Dezember 2023, VB.2023.00209, E. 6.1.4).
Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des
Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle. Es hat zu prüfen, ob sich
der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen
Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit
steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).
Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben,
wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.
4.4
Die
Beschwerdegegnerin 2 erwog im Bauentscheid, das Gebäude G-Strasse 05,
an welches der Neubau anschliesse, stehe unter Schutz, entsprechend sei darauf
besondere Rücksicht zu nehmen. Der Neubau werde als Ergänzung hierzu gelesen
und diene als Vermittler zwischen dem Blockrandfragment aus der Gründerzeit und
dem nachfolgenden Einzelbau F-Strasse 06 aus den 1930er-Jahren. Die
Zinnenhöhe des Neubaus werde der leicht niedrigeren Firsthöhe des
Werkstattgebäudes an der F-Strasse 06 angepasst, was einem angemessenen
Übergang entspreche. Das übergreifende Sockelgeschoss sei betrieblich bedingt
und vermittle zum Werkstattgebäude. Einzelne, regelmässig angeordnete
Dachgauben zur F-Strasse hin stünden in einem guten Verhältnis zur Dachfläche.
Ausserdem baue der Neubau auf der klassischen horizontalen Gliederung in
Sockelgeschoss, Hauptfassade und Dach auf. Die Längsfassaden seien
repräsentativ gestaltet, während die Stirnfassade mit wenigen Öffnungen eher
untergeordnet erscheine, was der Situation im Gebäudezwischenraum angemessen
sei. Regelmässig und linear angeordnete Fenster mit stehenden Formaten vermittelten
sowohl zur F-Strasse wie auch zum Hof ein ausgeglichenes Fassadenbild, welches
auch Bezüge zu den Nachbarbauten schaffe. Das Sockelgeschoss werde mit
einzelnen, grösseren Fenstern vorgeschlagen, was die für das Gebiet typische
gewerbliche Nutzung nach aussen abbilde. Der Neubau werde in einem gelblichen
Grau verputzt. Das Sockelgeschoss werde mit sandgestrahlten Betonelementen
verkleidet und somit materiell vom Hauptkörper abgesetzt. Die Fenster seien in
einem anthrazitfarbigen Metall, die Stoffstoren in einem blassen Mintgrün
vorgesehen. Das vorgeschlagene Farb- und Materialkonzept wirke zum Schutzobjekt
genügend zurückhaltend und entspreche den gestalterischen Anforderungen. Aus
alledem schloss die Beschwerdegegnerin 2 sinngemäss, das Bauvorhaben
erfülle die Anforderungen von § 238 Abs. 1 und 2 PBG, womit es zu
bewilligen sei.
4.5
Die
Vorinstanz stützte diesen Entscheid und erwog im Wesentlichen, die
Beschwerdegegnerin 2 habe sich in ihrem Bauentscheid sowie in den
Rechtsschriften ausführlich mit der Einordnung und der Gestaltung des
Bauvorhabens auseinandergesetzt. Die stringenten Ausführungen liessen sich
insbesondere anhand des aufgrund der Augenscheinfotos gewonnenen Eindrucks
verifizieren und seien nicht zu beanstanden. Die Annahme einer rechtsgenügenden
Einordnung und Gestaltung des Bauvorhabens liege jedenfalls innerhalb des der
Beschwerdegegnerin 2 zustehenden Ermessensspielraums. Die von der
Beschwerdeführerin vorgebrachte, über weite Strecken pauschale und wenig
substanziierte Kritik an der guten Einordnung des Bauvorhabens vermöge nicht zu
überzeugen. So sei nicht ersichtlich, inwiefern das Neubauprojekt das
Schutzobjekt G-Strasse 05 in den Schatten stelle bzw. erdrücke oder in
seiner Wirkung schmälere. Vielmehr stelle das Neubauprojekt eine gelungene
zeitgemässe Ergänzung des Schutzobjekts dar. Die moderne Ausgestaltung des
Neubaus unterscheide sich in Struktur, Architektur und Erscheinung wesentlich
vom bestehenden Schutzobjekt und setze einen neuen, gleichzeitig
zurückhaltenden Akzent, mit welchem einerseits – insbesondere durch die
Gliederung in Sockel, Hauptfassade und Dach sowie die lineare und gleichmässige
Anordnung der Fenster – der ortsbauliche Kontext in der Quartiererhaltungszone
aufgenommen werde, ohne andererseits – insbesondere durch die schlichte
Gestaltung und die Wahl zurückhaltender Farben – die historische Wirkung des
Bestandes zu konkurrenzieren oder zu verdrängen. Durch eine marginal niedrigere
Zinne, den Versatz zwischen Sockelgeschoss und 1. Obergeschoss, die vom
Schutzobjekt abweichende Grösse der Fenster und leicht versetzte Lage der
Geschosse grenze sich der Neubau vom Bestand ab und versuche nicht, diesen zu
imitieren, was zu begrüssen sei. Angesichts dieser klaren Zäsur sei das
Schutzobjekt G-Strasse 05 in seinem schutzwürdigen Gehalt sowie in seiner
historischen Wirkung innerhalb des – zusammen mit den Gebäuden F-Strasse 04
bis 010 gebildeten – Ensembles und mit seiner Stellung an der Kreuzung F-Strasse/G-Strasse
nach wie vor gut erlebbar. Durch die Übernahme der Traufhöhe und die
Angleichung der Dachform (strassenseitig) nehme der Neubau dennoch gewisse
Strukturmerkmale des Schutzobjekts auf, womit ein geordneter und städtebaulich
gelungener Übergang vom historischen Bestand zur modernen, zurückhaltenden
Architektur des Neubaus gelinge. Eine genügende Rücksichtnahme auf das
Schutzobjekt und eine diesbezüglich gute Einordnung könne daher bejaht werden.
Inwiefern sich der Neubau in ästhetischer Hinsicht negativ
auf das Gebäude der Beschwerdeführerin und deren Nachbarliegenschaften –
insbesondere die Schutzobjekte F-Strasse 04 bis 010 – auf der
gegenüberliegenden Seite der F-Strasse auswirken solle, sei ebenfalls nicht
ersichtlich. Der Neubau schaffe mit seiner Geschossigkeit, Struktur und
Gestaltung eine visuell gute Verbindung zu den dortigen Gebäuden. Insbesondere
die strassenseitig gut proportionierte, regelmässige und lineare Fenstergliederung
beim Neubau reagiere auf jene der auf der gegenüberliegenden Strassenseite
gelegenen Schutzobjekte. Auch die klassische horizontale Gliederung in
Sockelgeschoss, Hauptfassade und Dach schaffe einen Bezug zu den dortigen,
ebenfalls so strukturierten Gebäuden. Nicht zuletzt erscheine der Neubau auch
farblich auf die gegenüberliegende Blockrandbebauung abgestimmt. Eine genügende
Rücksichtnahme und gute Einordnung könne dem Neubau demnach auch hinsichtlich
der Schutzobjekte F-Strasse 04 bis 010 attestiert werden.
4.6
Die
Erwägungen der Vorinstanz decken sich mit den eingereichten Plänen, dem
Materialkonzept und den anlässlich des Augenscheins in einem vorhergehenden
Rekursverfahren aufgenommenen Fotografien, womit ihr Entscheid, dass sich die
Beschwerdegegnerin 2 bei ihrem Einordnungsentscheid im Rahmen des ihr
zustehenden Ermessens bewegt habe, nicht zu beanstanden ist. Soweit die
Beschwerdeführerin vor Verwaltungsgericht vorbringt, der Neubau störe aufgrund
seiner Länge, seiner Kubatur, der Gestaltung der Strassenfassaden sowie der
gewählten Dachform das Schutzobjekt, stellt sie im Wesentlichen ihr
abweichendes ästhetisches Empfinden demjenigen der Vorinstanz entgegen. Dies
vermag noch keine Rechtsverletzung zu begründen. Dies gilt auch, soweit sie
sich auf einzelne Stilelemente des Schutzobjekts bezieht und rügt, dass die
Gestaltung im hier strittigen Neubau nicht konsistent weitergeführt werde. Wie
bereits dargelegt verlangt § 238 Abs. 2 PBG indes nicht zwingend eine
baustilistische Angleichung an die bestehenden Schutzobjekte, sondern ist es
durchaus zulässig, mit einer zeitgenössischen Architektur bewusst einen
Gegensatz zum Schutzobjekt zu schaffen (vgl. zuvor E. 5.2).
4.7
Unzutreffend
ist auch die Kritik der Beschwerdeführerin, wonach die Vorinstanz die Frage der
rechtsgenügenden Einordnung ausschliesslich mit Bezug auf das Schutzobjekt G-Strasse 05
geprüft habe. Vielmehr hat sich die Vorinstanz auch ausführlich mit der
Rücksichtnahme auf die Schutzobjekte F-Strasse 04 bis 010 befasst. Soweit
die Beschwerdeführerin geltend macht, es hätte auch die Einordnung in Bezug auf
das Gebäude F-Strasse 06 geprüft werden müssen und ihre diesbezüglichen
Ausführungen im Rekursverfahren seien unbeachtet geblieben, was eine
Gehörsverletzung darstelle, geht sie fehl. Die Beschwerdeführerin macht nicht
geltend, dass es sich beim Gebäude F-Strasse 06 um ein Schutzobjekt
handle, womit diesbezüglich auch keine besonders gute Einordnung im Sinn von
§ 238 Abs. 2 PBG zu verlangen ist. Dass das Bauprojekt sodann den
Anforderungen an § 238 Abs. 1 PBG – eine befriedigende Gesamtwirkung
im näheren baulichen Umfeld (und damit nicht nur bezogen auf ein einzelnes
Gebäude in der Nachbarschaft) – genügt, führt die Vorinstanz zwar nicht
explizit aus, ergibt sich jedoch im vorliegenden Fall ohne Weiteres daraus,
dass sie die Kritik der Beschwerdeführerin zum Einordnungsentscheid der
Beschwerdegegnerin 2 als unsubstanziiert und pauschal qualifizierte. Zudem
machte die Vorinstanz unter dem Titel der Anwendung von Art. 24e BZO auch
verschiedene Ausführungen dazu, inwiefern sich das Bauvorhaben zum Gebäude an
der F-Strasse 06 verhalte. Wenn die Vorinstanz in diesem Zusammenhang ein
durch das Bauvorhaben verbessertes Erscheinungsbild bejahte (vgl. hierzu zuvor
E. 4.5), ist sachlogisch auch (mindestens) von einer befriedigenden
Gesamtwirkung nach § 238 Abs. 1 PBG auszugehen. Dies gilt umso mehr,
als ein Einordnungsmangel unter dem Titel von § 238 Abs. 1 PBG nur
anzunehmen ist, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der
Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in störenden
Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung
prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 19. Mai 2022,
VB.2021.00732/VB.2021.00733, E. 5.2.2 mit Hinweisen).
5.
Im Ergebnis erweisen sich die Rügen der Beschwerdeführerin
als unbegründet und ist die Beschwerde abzuweisen.
6.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG) und ist diese zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen privaten
Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung für das Beschwerdeverfahren
auszurichten (§ 17 Abs. 2 VRG).
7.
Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu
erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, ist
dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) anfechtbar (BGE 149 II
170 E. 1; BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    340.--
Zustellkosten,
Fr. 5'340.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.