zh_verwaltungsgericht · VB.2021.00776 · 2022-09-08 · de

Baubewilligung | Auslegung und Anwendung der BZO bezgl. Ausnützungsberechnung. Die Gemeinde Erlenbach statuiert in Art. 16 Abs. 4 BZO unter der Marginalie "Nutzweise" für die genannten Zonen ein Verbot der Nutzung von Untergeschossen zu Wohn- und Arbeitszwecken mit Ausnahmevorbehalt. So ist nach dem Wortlaut von Art. 16 Abs. 4 BZO in den Zonen W2A/20, W2B/20, W2/25, W2/30 und W3/60 die Nutzung von Untergeschossen zu Wohn- und Arbeitszwecken nur dort zulässig, wo sie aufgrund der Hangneigung natürlich anfallen. Bei der Beurteilung, ob ein aufgrund der Hangneigung natürlich anfallendes, zu Wohn- und Arbeitszwecken nutzbares Untergeschoss vorliegt, eröffnet Art. 16 Abs. 4 BZO der kommunalen Baubehörde einen geschützten Entscheidungsspielraum. Indem sie vorliegend bereits eine geringe Hangneigung genügen lässt, verlässt sie diesen nicht. Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 08.09.2022 VB.2021.00776
Zurich Verwaltungsgericht 08.09.2022 VB.2021.00776
Zurigo Verwaltungsgericht 08.09.2022 VB.2021.00776

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00776
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Geschäftsnummer:
VB.2021.00776
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 08.09.2022
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 06.07.2023 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Auslegung und Anwendung der BZO bezgl. Ausnützungsberechnung.
Die Gemeinde Erlenbach statuiert in Art. 16 Abs. 4 BZO unter der Marginalie "Nutzweise" für die genannten Zonen ein Verbot der Nutzung von Untergeschossen zu Wohn- und Arbeitszwecken mit Ausnahmevorbehalt. So ist nach dem Wortlaut von Art. 16 Abs. 4 BZO in den Zonen W2A/20, W2B/20, W2/25, W2/30 und W3/60 die Nutzung von Untergeschossen zu Wohn- und Arbeitszwecken nur dort zulässig, wo sie aufgrund der Hangneigung natürlich anfallen. Bei der Beurteilung, ob ein aufgrund der Hangneigung natürlich anfallendes, zu Wohn- und Arbeitszwecken nutzbares Untergeschoss vorliegt, eröffnet Art. 16 Abs. 4 BZO der kommunalen Baubehörde einen geschützten Entscheidungsspielraum. Indem sie vorliegend bereits eine geringe Hangneigung genügen lässt, verlässt sie diesen nicht.
Abweisung.
Stichworte:
AUSLEGUNG
AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT
AUSNÜTZUNG
AUSNÜTZUNGSBERECHNUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BZO
HANGNEIGUNG
UNTERGESCHOSS
Rechtsnormen:
§ 49a Abs. III PBG
§ 255 Abs. II PBG
§ 275 Abs. III PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2021.00776
Urteil
der 1. Kammer
vom
8. September 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichter
Peter Sprenger,
Gerichtsschreiberin
Laura Diener.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.1  C,
1.2  D,
beide vertreten durch RA E,
2.    Bau- und Planungskommission Erlenbach,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Bau- und Planungskommission der Gemeinde Erlenbach
bewilligte C und D am 6. April 2021 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an
der F-Strasse 03 im Sinn der Erwägungen unter Bedingungen und Auflagen den
Abbruch des bestehenden und den Neubau eines neuen Einfamilienhauses mit Garage
für vier Fahrzeuge sowie zwei Parkplätzen im Freien.
II.
Dagegen rekurrierte A am 20. Mai 2021 beim
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des
angefochtenen Beschlusses und die Verweigerung der Baubewilligung sowie einen
Augenschein. Das Baurekursgericht verzichtete auf die Durchführung eines
Augenscheins und wies den Rekurs am 5. Oktober 2021 ab.
III.
Gegen diesen Entscheid erhob
A
am
15. November 2021
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und
beantragte dessen Aufhebung sowie die Aufhebung
des angefochtenen
Beschlusses. Eventuell sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache
zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen sowie ein Augenschein
durchzuführen. Sodann verlangte er eine Parteientschädigung zzgl. MWST zulasten
der Beschwerdegegnerschaft.
Das Baurekursgericht beantragte am 24. November 2021
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Bau- und
Planungskommission der Gemeinde Erlenbach beantragte am 30. November 2021,
die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen. Mit Beschwerdeantwort vom 17. Dezember
2021 beantragten C und D, die Beschwerde unter
Entschädigungsfolgen
zulasten des Beschwerdeführers
abzuweisen, soweit darauf einzutreten
sei.
A replizierte am 24. Januar 2022 und hielt an den
gestellten Anträgen fest. Am 17. Februar 2022 reichten C und D unter
Wiederholung der gestellten Anträge ihre Duplik ein. Dazu nahm A am 14. März
2022 unter Festhalten an den Beschwerdeanträgen Stellung. Am 22. März 2022
verzichteten C und D auf eine weitere Stellungnahme.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig. Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer
der dem Baugrundstück unmittelbar nördlich angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 02
unbestrittenermassen zur Erhebung der vorliegenden Beschwerde legitimiert (§ 338a
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 [
PBG]). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,
ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Der Beschwerdeführer bringt vorab vor, sein
rechtliches Gehör sei verletzt worden, indem zu Unrecht auf den beantragten
Augenschein
verzichtet worden sei.
2.2
Aus dem in Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999
(BV) verankerten Anspruch auf rechtliches Gehör ergibt sich zwar ein Anspruch
auf Abnahme der von den Beteiligten beantragten oder angebotenen Beweismittel
über erhebliche Tatsachen (Alain Griffel in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014
[Kommentar VRG], § 8 N. 34). Der Anspruch auf Beweisabnahme gilt jedoch
nicht absolut: Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann eine Behörde von
der Abnahme beantragter Beweismittel insbesondere dann absehen, wenn der
Sachverhalt, den eine Partei beweisen will, nicht rechtserheblich ist
(Unerheblichkeit des Beweismittels), wenn durch den angebotenen Beweis bereits
Feststehendes bewiesen werden soll (Überflüssigkeit des Beweismittels) oder
wenn von vornherein gewiss ist, dass der angebotene Beweis keine Klärung
herbeizuführen vermag (mangelnde Tauglichkeit des Beweismittels; vgl. BGr, 21. August
2014, 5A_282/2014, E. 3.2; BGE 117 Ia 262 E. 4b; Kaspar
Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 18; zum Ganzen siehe VGr, 9. April
2015, VB.2014.00510, E. 4.1).
Der Entscheid
darüber, ob ein
Augenschein
angeordnet
wird, steht sodann im Ermessen der anordnenden Behörde. Es besteht nur dann
eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins, wenn die tatsächlichen
Verhältnisse nicht auf andere Weise abgeklärt werden können (BGr, 8. November
2010, 1C_192, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 5C_512/2009, E. 2.3;
VGr, 19. April 2012, VB.2011.00612, E. 1.3).
2.3
Vorliegend wurde das rechtliche Gehör des
Beschwerdeführers nicht dadurch verletzt, dass die Vorinstanz keinen
Augenschein
d
urchgeführt hat. Letztere kam zum Schluss, dass
sich der massgebliche Sachverhalt ausreichend deutlich aus den Plänen ergebe .
Dies ist nicht zu beanstanden. Eine Rechtsverletzung ist nicht ersichtlich, da
den Rekursakten genügend Pläne und Fotografien beilagen, um den Sachverhalt
bezüglich der topografischen Verhältnisse zu erstellen.
3.
3.1
Das
Baugrundstück liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Erlenbach in der Wohnzone W2/30% und weist gemäss Ausnützungsberechnung
eine Grundstücksfläche von 720 m
2
und damit eine maximal
zulässige Ausnützung von 216 m
2
auf. Das geplante neue
Einfamilienhaus soll aus einem Kellergeschoss, einem Erdgeschoss, einem
Obergeschoss und einem Attikageschoss bestehen.
3.2
Der
Beschwerdeführer vertritt die Ansicht, für die Ausnützungsberechnung werde zu
Unrecht das als Erdgeschoss bezeichnete Geschoss als anrechenbares
Untergeschoss qualifiziert und bei der Ausnützungsberechnung privilegiert
behandelt. Es sei die gesamte Geschossfläche des als Wohngeschoss projektierten
Erdgeschosses, welches ein Vollgeschoss darstelle, anzurechnen, womit die
zulässige Ausnützung massiv überschritten sei.
3.3
Streitgegenstand
ist einzig die Einhaltung der zulässigen Ausnützung. Sofern der
Beschwerdeführer in seinen Ausführungen in der Beschwerde am Rande die
Einordnung beanstanden will, erwiese sich diese Rüge, welche im Rekurs nicht
vorgebracht wurde, als verspätet (
Marco
Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014, [Kommentar VRG], § 52 N. 41
).
4.
4.1
Die
Ausnützungsziffer
wurde für die vorliegend massgebliche
Wohnzone W2 auf 30 % festgelegt
(Art. 15 lit. b
BZO). Im Weiteren verweist
die
Wegleitung zur BZO
h
insichtlich
der Ausnützung auf die
§§ 254, 255 und 259 PBG sowie § 10
der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni
1977
(ABV).
Für die
Ausnützungsziffer,
welche die zulässige Geschossfläche im
Verhältnis zur Grundstücksfläche beschränkt, (§ 254 Abs. 1 PBG
und
§ 255 Abs. 1 PBG in
der bisherigen Fassung gemäss Anhang zum PBG, vgl. Abs. 2 der
Übergangsbestimmungen zur Änderung des PBG vom 14. September 2015)
sind
alle dem Wohnen, Arbeiten oder
sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hiefür verwendbaren Räume in
Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und
Sanitärräume samt inneren Trennwänden anrechenbar. Entsprechende Flächen in
Dach-, Attika- und Untergeschossen sind nur anrechenbar, soweit sie je Geschoss
die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten
zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe (
§ 255 Abs. 2 PBG
).
Gemäss Art. 15 lit. c, d und e BZO ist in der
vorliegenden Wohnzone der Bau von zwei Vollgeschossen, zwei Dachgeschossen
sowie einem nutzbaren Untergeschoss zulässig. Bezüglich der Definition von
Voll-, Dach- und Untergeschossen wird in der Wegleitung zur BZO auf die
kantonalrechtliche Definition von §§ 275, 276 und 293 PBG verwiesen. § 276
Abs. 2 PBG zufolge zählen als Geschosse Voll-, Dach-, Attika- und
Untergeschosse mit Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräumen. Unter Vollgeschossen sind
alle Geschosse von Gebäuden ausser Unter-, Dach- und Attikageschosse zu
verstehen (§ 275 Abs. 1 Satz 1 PBG). Vollgeschosse können in
allen Bauzonen durch Dach-, Attika- oder Untergeschosse ersetzt werden;
zusammengerechnet dürfen sie jedoch die erlaubte Anzahl Vollgeschosse nicht
überschreiten (§ 276 Abs. 2 PBG). Die hier relevanten Untergeschosse
werden als horizontale Gebäudeabschnitte definiert, die ganz oder teilweise in
den gewachsenen Boden hineinragen (§ 275 Abs. 3 PBG).
Gemäss § 49a Abs. 3 PBG kann in der Bau- und
Zonenordnung für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse die
Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zugelassen, vorgeschrieben
oder beschränkt werden.
Von ihrer kommunalen
Regelungskompetenz Gebrauch machend, statuierte die Gemeinde Erlenbach
vorliegend in Art. 16 Abs. 4 BZO unter der Marginalie
"Nutzweise" für die darin genannten Zonen ein Verbot der Nutzung von
Untergeschossen zu Wohn- und Arbeitszwecken mit Ausnahmevorbehalt.
So
ist nach dem Wortlaut von Art. 16 Abs. 4 BZO in den Zonen W2A/20,
W2B/20, W2/25, W2/30 und W3/60 die Nutzung von Untergeschossen zu Wohn- und
Arbeitszwecken nur dort zulässig, wo sie aufgrund der Hangneigung natürlich
anfallen. Darüber, was unter "natürlich anfallen" zu verstehen ist, schweigt
sich die Bau- und Zonenordnung aus und auch der darin enthaltenen Wegleitung
lässt sich diesbezüglich nichts entnehmen (vgl. BZO S. 18).
4.2
Bei der Beurteilung, ob ein aufgrund der
Hangneigung natürlich anfallendes,
zu
Wohn- und Arbeitszwecken
nutzbares Untergeschoss vorliegt, eröffnet
Art. 16 Abs. 4 BZO
der kommunalen Baubehörde einen
geschützten Entscheidungsspielraum. Die
Auslegung und Anwendung
dieser kommunalen Bestimmung obliegt in
erster Linie der örtlichen Baubehörde, welche die Verhältnisse am besten kennt
und
die Gesetzgebung seinerzeit beratend
beziehungsweise antragstellend begleitet hat. Solche Entscheide dürfen von den
kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw. unter gebührender
Berücksichtigung der Entscheidgründe der Bau(bewilligungs)behörde überprüft
werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.1).
Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der
Vorinstanz über eine Rechtskontrolle (VGr, 17. Dezember 2013,
VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2,
auch zum Folgenden). Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter
Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist.
Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht
zu (§ 50 Abs. 2 VRG).
4.3
Die Gemeinde führte in ihrer
Rekursvernehmlassung aus, die
Bestimmung von Art. 16 Abs. 4
BZO beziehe sich in erster Linie auf anrechenbare Untergeschosse, welche
zusätzlich zur erlaubten Anzahl Vollgeschossen geplant würden und entsprechend
tiefer in den gewachsenen Boden hineinragten. Solche sollten dank der
vorhandenen Hangneigung möglichst ohne übermässige Abgrabungen (vgl. Art. 37
Abs. 1 BZO) natürlich belichtet werden können. Dies führe zu geringeren
Terrainveränderungen und dadurch zu einer besseren Einordnung in die bauliche
Umgebung. Dies sei vorliegend schon per se der Fall, da lediglich ein ''echtes''
Vollgeschoss geplant sei. Sodann zeige der Verlauf des gewachsenen Bodens wie
auch der Strassenverlauf respektive die Neigung der G-Strasse im betreffenden
Bereich eindeutig, dass das Terrain eine doch beachtliche Neigung aufweise
respektive schon immer aufgewiesen habe. Selbst wenn neben den zulässigen zwei
Vollgeschossen ein zu Wohn- und Arbeitszwecken nutzbares Untergeschoss geplant
wäre, wäre Letzteres aufgrund der Hangneigung als natürlich anfallend zu
bezeichnen.
4.4
Sowohl
das Verwaltungs- als auch das Bundesgericht hatten sich bereits vor einigen
Jahren mit der Auslegung von Art. 16 Abs. 4 BZO Erlenbach befasst
(VGr, 6. Oktober 2016, VB.2016.00212; BGr, 11. Juli 2017,
1C_572/2016).
Das Bundesgericht
hatte dazu in seinem Urteil ausgeführt (E. 3.5), der Wortlaut dieser
Bestimmung lasse die Auslegung zu, dass das natürliche Anfallen der
Untergeschosse aufgrund der Hangneigung entstehen bzw. durch diese bewirkt
werden müsse. Bezüglich des möglichen Zwecks habe die Vorinstanz
nachvollziehbar ausgeführt, mit Zunahme der Hangneigung eines Baugrundstücks
müssten vermehrt Untergeschosse anstelle von Vollgeschossen errichtet werden,
weshalb ab einem gewissen minimalen Neigungswinkel auch die Nutzung dieser
Untergeschosse zu Wohn- und Arbeitszwecken zugelassen werden könne, um eine
optimale Ausnützung der am Hang gelegenen Grundstücke zu erreichen. Demnach könne
in vertretbarer Weise angenommen werden, Art. 16 Abs. 4 BZO bezwecke
die Ermöglichung der besseren bzw. optimaleren Nutzung von Grundstücken an
steilen Hanglagen beziehungsweise die Schaffung eines Ausgleichs für die an
solchen Lagen eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten. Dieser Zweck sei mit der
Auslegung der Baukommission Erlenbach vereinbar. Daran vermöge nichts zu
ändern, dass die Gemeinde Erlenbach in Ziff. 2.4 des erläuternden Berichts
vom 22. April 2014 zur Umsetzung der Initiative Affolter angegeben habe,
der bezüglich der Anzahl von nutzbaren Untergeschossen in Art. 15 BZO
vorgesehene Vorbehalt von Art. 16 Abs. 4 BZO sei landschaftlich
motiviert. So sei denkbar, dass sich diese Motivation auf das grundsätzliche
Verbot der Nutzung von Untergeschossen als Wohn- und Arbeitsräume beziehe und
damit die Ausnahme bei relativ steilen Hanglagen nicht erfasse.
Das Bundesgericht
hatte im Fall Erlenbach weiter ausgeführt, die Annahme, dass das natürliche
Anfallen von Untergeschossen erfordere, dass diese ohne Abgrabungen freilägen,
sei nicht zwingend, da auch natürlich anfallende Untergeschosse bergseitig
gegenüber dem gewachsenen Terrain Abgrabungen erfordern würden. Solche
Abgrabungen in den Hang hinein seien von den Nachbargrundstücken aus gesehen
weniger sichtbar als Aufschüttungen. Entsprechend lasse etwa Art. 33
BZO/Herrliberg die Nutzung von Untergeschossen zu Wohn- oder Arbeitszwecken
unabhängig vom natürlichen Anfallen zu, wenn sie mehrheitlich unter dem
gewachsenen Boden lägen. Art. 33 BZO/Herrliberg weiche insoweit von Art. 16
Abs. 4 BZO ab, welcher zudem die Hanglage bezüglich des natürlichen
Anfallens von Untergeschossen im Gegensatz zu Art. 33 BZO/Herrliberg
erwähne. Diese beiden Bestimmungen enthielten somit unterschiedliche
Regelungen, weshalb sie nicht zwingend gleich ausgelegt werden müssten. Die
Baukommission Erlenbach sei daher nicht in Willkür verfallen, wenn sie bei der
Anwendung von Art. 16 Abs. 4 BZO von der Auslegung von Art. 33
BZO/Herrliberg abgewichen sei, welche vom Verwaltungsgericht als nicht rechtsverletzend
qualifiziert worden wäre. Insgesamt erachtete das Bundesgericht (anders als das
Verwaltungsgericht im damals angefochtenen Entscheid) die von der Baukommission
Erlenbach vorgenommene Auslegung von Art. 16 Abs. 4 BZO als
vertretbar.
4.5
Das
Baurekursgericht erwog in seinem Entscheid unter Bezugnahme auf die oben
zitierte bundesgerichtliche Rechtsprechung (E. 4.4), beim strittigen
Bauvorhaben falle das Untergeschoss (in den Plänen als ''Erdgeschoss'' bezeichnet)
aufgrund der vorhandenen – wenn auch nur leichten – Hangneigung an. Es rage
bergseitig geringfügig, aber immerhin ''teilweise'' im Sinn von § 275 Abs. 3
PBG in den gewachsenen Boden hinein. Es komme mit untergeordneten hangseitigen
Abgrabungen aus, während es talseitig ''natürlich'' freiliege. Damit erfülle es
die Voraussetzungen von Art. 16 Abs. 4 BZO und dürfe zu Wohn- und
Arbeitszwecken genutzt werden. Mithin handle es sich nicht um ein
Untergeschoss, welches ein Vollgeschoss ersetze und die
ausnützungsprivilegierte Fläche (§ 255 Abs. 2 PBG) sei zu Recht bei
der Ausnützungsberechnung in Abzug gebracht worden.
4.6
Vorab ist
festzuhalten, dass die Vorinstanzen die beiden Definitionen bzw.
Voraussetzungen in ihren Ausführungen nicht gleichgesetzt sondern klar
auseinandergehalten haben. Die Gemeinde hat, wie sich aus ihren Ausführungen
ergibt, für die Frage der Zulässigkeit eines nutzbaren und damit
ausnützungsprivilegierten Untergeschosses nicht allein auf die kantonalrechtliche
Definition von § 275 Abs. 3 PBG abgestellt, sondern als Zweites
überprüft, ob dieses aufgrund der Hanglage ''natürlich anfalle'' im Sinn von Art. 16
Abs. 4 BZO. Entgegen dem Beschwerdeführer privilegiert sie damit anrechenbare
Untergeschosse nicht generell. Dass eine Nutzung zu Wohn- und Arbeitszwecken
zugelassen wird, womit Untergeschosse erst anrechenbar werden, macht sie vom
Vorliegen eine Hanglage abhängig.
Für die
Qualifikation als Untergeschoss
im Sinn von
§ 275 Abs. 3 PBG ist unerheblich, in welchem Mass das Geschoss
unterhalb des gewachsenen Terrains liegt (
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019,
S. 1143,
auch zum Folgenden). Ein Geschoss ist also selbst dann ein Untergeschoss, wenn
es nur geringfügig (das heisst, in den Plänen 1:100 darstellbar) in den
gewachsenen Boden hineinragt. Es ist daher entgegen dem Beschwerdeführer nicht
zu beanstanden, wenn die Gemeinde
für
die Qualifikation als Untergeschoss einzig für entscheidend hält, dass das
betreffende Geschoss in den gewachsenen Boden hineinragt. Mit den Vorinstanzen
ist daher festzuhalten, dass es sich beim als Erdgeschoss bezeichneten
Geschoss, welches teilweise in den gewachsenen Boden hineinragt, gemäss der
Definition von § 275 Abs. 3 PBG um ein Untergeschoss handelt.
Diese
Qualifikation wird vom Beschwerdeführer auch nicht infrage gestellt.
Dach- und Untergeschosse, die im Sinne von § 276 Abs. 2
PBG ein Vollgeschoss ersetzen gelten für die Berechnung der Ausnützungsziffer
als Vollgeschosse (§ 9 ABV, in der noch anwendbaren Fassung), bleiben aber
Untergeschosse im Sinne von § 275 Abs. 3 PBG
(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1143). Einhergehend mit der Vorinstanz
handelt es sich vorliegend indes nicht um
ein Untergeschoss, welches ein Vollgeschoss ersetzt.
Bei dieser
Bestimmung geht es nach dem klaren Wortlaut nur um solche Dach- und
Untergeschosse, die (auf Kosten der Vollgeschosse) über die nach Bauordnung
zulässige Zahl hinausgehen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 954). Dies ist
vorliegend nicht der Fall: Geplant ist lediglich
ein
zu Wohn- und
Arbeitszwecken nutzbares Untergeschoss. Dass ein weiteres, nicht nutzbares
Untergeschoss entstehen soll, ist entgegen dem Beschwerdeführer unerheblich, da
die insgesamt zulässige Geschosszahl eingehalten wird. Ebenso unerheblich ist,
ob Letzteres ''natürlich anfällt'', da keine Nutzung zu Wohn- und
Arbeitszwecken geplant ist.
Zu prüfen bleibt, ob das
streitbetroffene Untergeschoss ''
aufgrund der
Hangneigung natürlich
anfällt'' und
folglich der
Nutzung zu Wohn- und Arbeitszwecken zugänglich ist. Nur
wenn diese Voraussetzung erfüllt ist, wäre das
Untergeschoss
gemäss § 255 Abs. 2 PBG bis zu einem bestimmten Grad
ausnützungsprivilegiert.
Nach dem
Bundesgericht lässt der Wortlaut dieser Bestimmung die Auslegung zu, dass das
natürliche Anfallen der Untergeschosse aufgrund der Hangneigung entstehen beziehungsweise
durch diese bewirkt werden muss. Folglich ist das vorinstanzliche Verständnis, welches
darauf abstellt, nicht zu beanstanden. Ein erforderliches (Minimal-)Mass der
Hangneigung ist der Bestimmung nicht zu entnehmen. Ebenso wenig wird
vorgegeben, wie weit ein entsprechendes Geschoss in das gewachsene Terrain
hineinragen muss (darin unterscheidet sich die Bestimmung der Gemeinde
Erlenbach von derjenigen der BZO Herrliberg [vgl. VGr, 30. Juni 2010,
VB.2010.00156, E. 4). Was die Hangneigung betrifft, ging die Gemeinde im
zitierten Fall (VGr, 6. Oktober 2016, VB.2016.00212) vom Erfordernis einer
minimalen Neigung von 14° aus, was als in ihrem Ermessensspielraum liegend
beurteilt wurde. Wenn sie nun implizit Abstand davon nimmt, indem sie bereits
bei der vorliegend deutlich geringeren Neigung von einer ''doch beachtlichen''
Neigung spricht, verlässt sie ihren Ermessensspielraum nicht. Weder der
obgenannte Zweck der Nutzungsermöglichung noch die ästhetischen Anliegen werden
dadurch infrage gestellt.
Im
Übrigen wird auch zu Recht keine unzulässige Praxisänderung behauptet.
Entgegen der beschwerdeführerischen Argumentation ist
sodann ein Widerspruch dieses Verständnisses, welches im Ergebnis grössere
Grundrisse zulässt, zum Anliegen, nutzbare Untergeschosse nur zuzulassen, wenn
sie dank der Hangneigung möglichst ohne grosse Abgrabungen natürlich belichtet
werden können, ersichtlich. Die bessere Einordnung wird durch geringere
Terrainveränderungen begründet und dadurch nicht per se infrage gestellt. Zwar
führt der Beschwerdeführer zutreffend aus, dass sich die strittige Bestimmung
in erster Linie auf nutzbare Untergeschosse bezieht, welche zusätzlich zur
erlaubten Anzahl Vollgeschosse geplant werden und tiefer im gewachsenen Boden
zu liegen kommen. Er verkennt indes, dass der vorliegende Fall vor dem Hintergrund
des Zwecks gerade unproblematischer ist, da weniger Abgrabungen geplant sind.
Insgesamt erwiesen sich damit die Rügen als unbegründet und die Auslegung und
Anwendung von Art. 16 Abs. 4 BZO als rechtmässig. Demzufolge wurde
die ausnützungsprivilegierte Fläche (§ 255
Abs. 2 PBG) zu Recht bei der Ausnützungsberechnung in Abzug gebracht. Die
Beschwerde ist abzuweisen.
5.
Ausgangsgemäss
wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 VRG). Zudem ist er antragsgemäss zu einer
angemessenen Parteientschädigung an die obsiegende Bauherrschaft zu
verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.          3'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.            180.--
Zustellkosten,
Fr.         3'180.--
Total der Kosten.
3.
Die Kosten werden dem Beschwerdeführer
auferlegt.
4.
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet,
der privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-
(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach
Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht;
c)    den Regierungsrat.