zh_verwaltungsgericht · VB.2001.00074 · 2001-05-31 · de

Festsetzung des Quartierplans | Auch bei der Landumlegung nach Flächen sind Wertunterschiede wenn immer möglich in Natura auszugleichen. Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid nur auf Rechtsverletzungen hin (E. 1) Im angefochtenen Entscheid wurden Ziele und Grundsätze des Quartierplanverfahrens richtig dargelegt. Allerdings sind sowohl bei der Landumlegung nach Flächen als auch derjenigen nach Werten Wertunterschiede nach Möglichkeit durch Flächenmehr- bzw. Minderzuteilungen auszugleichen (E. 3a). Die vorliegenden grossen Wertunterschiede sind primär durch entsprechende Zuteilungen und nicht durch Geld auszugleichen (E. 3b). Gründe für einen Ausgleich mittels Geldzahlungen liegen hier nicht vor (E. 3c). Es liegt eine Rechtsverletzung vor, die zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führen muss (E. 3d).

Zürich Verwaltungsgericht 31.05.2001 VB.2001.00074
Zurich Verwaltungsgericht 31.05.2001 VB.2001.00074
Zurigo Verwaltungsgericht 31.05.2001 VB.2001.00074

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00074
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Geschäftsnummer:
VB.2001.00074
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 31.05.2001
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Festsetzung des Quartierplans
Auch bei der Landumlegung nach Flächen sind Wertunterschiede wenn immer möglich in Natura auszugleichen.
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid nur auf Rechtsverletzungen hin (E. 1)
Im angefochtenen Entscheid wurden Ziele und Grundsätze des Quartierplanverfahrens richtig dargelegt. Allerdings sind sowohl bei der Landumlegung nach Flächen als auch derjenigen nach Werten Wertunterschiede nach Möglichkeit durch Flächenmehr- bzw. Minderzuteilungen auszugleichen (E. 3a).
Die vorliegenden grossen Wertunterschiede sind primär durch entsprechende Zuteilungen und nicht durch Geld auszugleichen (E. 3b).
Gründe für einen Ausgleich mittels Geldzahlungen liegen hier nicht vor (E. 3c).
Es liegt eine Rechtsverletzung vor, die zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führen muss (E. 3d).
Stichworte:
ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN
FLÄCHE
LANDUMLEGUNG
MEHRZUTEILUNG
QUARTIERPLAN
WERT
Rechtsnormen:
§ 137 PBG
§ 139 Abs. I PBG
§ 142 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Am 12. Juli 2000 setzte der Stadtrat von
Zürich den Quartierplan Nr. 11/T-strasse in Z fest. Dabei wurde unter anderem
das A gehörende über­baute Grundstück Kat.-Nr. 01 von 822 m
2
umgelegt, indem diesem anstelle einer Teilfläche von 172 m
2
im Wert
von Fr. 148'200.- (22 m
2
à Fr. 600.- und 150 m
2
à
Fr. 900.-) eine solche von 164 m
2
im Wert von Fr. 106'500.- (137 m
2
à Fr. 600.- und 27 m
2
à Fr. 900.-) zugeschlagen werden sollte, unter
Ausgleich der daraus entstehenden Wertdifferenz von Fr. 41'700.-.
II. Den gegen diese Landumlegung erhobenen
Rekurs hiess die Baurekurskommis­sion I am 26. Januar 2001 in Bezug auf nicht
mehr strittige Anordnungen gut und wies ihn im Übrigen aus folgenden Gründen
ab: Nach dem von der Quartierplanbehörde gewählten Konzept würden anstelle der
bisherigen Grundstücke Kat.-Nr. 01, 02, 03 und 04 von drei Grundeigentümern neu
drei Grundstücke zwischen T-strasse und S-stras­se angelegt. Diese
Landumlegungen würden sich bezüglich der Rekurrentin am einschnei­densten
auswirken, da ihr Grundstück als Einziges überbaut und mit einem vielfältigen
Gar­ten versehen sei. Die Landumlegung dränge sich indessen aus
zukunftsorientierten pla­nerischen Überlegun­gen, insbesondere zur Verbesserung
der Erschliessung, auf, und es bestünden schlechter­dings keine anderen
quartierplanrechtskonformen Alternativen. Die Rekurrentin erhalte mit der Um­legung
ein annähernd gleich grosses, optimal überbaubares und voll ausnützbares
Grundstück in derselben Bauzone. Die Umlegung sei zu Recht nach Flächen
erfolgt, eine bei sehr grossen Wertunterschieden der Flächen mögliche Um­legung
nach Werten sei nicht geboten.
III. Gegen diesen Rekursentscheid wandte sich
A am 2. März 2001 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, der
angefochtene Beschluss sei aufzuheben und es sei ihr ein gleichwertiges
Grundstück zuzuweisen; eventuell sei die Ent­wertung ihres Grundstücks durch
höhere Geldzahlungen auszugleichen. Schliesslich seien die Akten zur neuen
Beschlussfassung im Sinn der Erwägungen an den Stadtrat von Zürich zurückwei­sen.
Die Baurekurskommission I beantragte am 13.
März 2001 die Abweisung der Be­schwerde. Gleiches verlangte der Stadtrat von
Zürich in seiner Beschwerdeantwort vom 4. April 2001. Die Mitbeteiligten
verzichteten auf Vernehmlassung.
Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. Das Verwaltungsgericht überprüft den
angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechtsverletzungen hin. Eine
Ermessensüberprüfung steht ihm – ausser bei Ermessens­missbrauch und
Ermessensüberschreitung – nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 des Verwaltungs­rechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997, VRG).
2. Betroffen von der strittigen Landumlegung
sind im Wesentlichen drei Grundei­gentümer mit vier Grundstücken zwischen der
T- und der S-strasse. Während das Grund­stück Kat.-Nr. 02 von G (vormals 8
Gesamteigentümer) einen rela­tiv schmalen und langen Spickel entlang der
T-strasse bildet, liegen die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 der Beschwerde­führerin
und Kat.-Nr. 04 der Firma D an der S-strasse; das Grundstück Kat.-Nr. 03 der
Firma D befindet sich im Innern des Gebiets und verfügt über keinen
Strassenanstoss. Mit dem Quartierplan soll die das Gebiet durchquerende
T-strasse zur Verbesserung der Er­schliessung neu mit einem nord- und
südseitigen Trottoir versehen werden. Die ausserhalb des Perimeters liegende,
schmälere S-strasse weist demgegenüber im fraglichen Be­reich keinen Fussweg
auf. Durch Landumlegung der vier Grundstücke sollen insbesondere die beiden
Grundstücke der Firma D über die T-strasse er­schlossen und die Überbaubarkeit
des Grundstücks Kat.-Nr. 02 hergestellt werden. Zu diesem Zweck sollen neu drei
durchge­hende Grundstücke zwischen T- und S-­stras­se entstehen, deren Grenzen
rechtwinklig zur T-strasse verlaufen. Die Landum­legung führt für alle drei
betroffenen Eigentümer zu etwas kleineren Grundstücksflächen, die
Mehrabtretungen halten sich zwischen 8 m
2
(für die Be­schwerdeführerin)
und 28 m
2
(für die Firma D). Da der Landwert von Flächen im Baulini­enbe­reich
der T-strasse sowie im Strassenabstands­gebiet der S-strasse einerseits und der
Wert der übrigen Flächen andererseits vom Quar­tier­plan unterschiedlich
eingeschätzt wur­de (Fr. 600.-/m
2
und Fr. 900.-/m
2
),
resultieren für die Beschwerdeführerin und die Firma D jedoch aus der
Neuzuteilung Werteinbussen von Fr. 41'700.- und Fr. 50'700.-, für G
hinge­gen ein Wertzuwachs von Fr. 61'800.-.
3. a) Die Zielsetzungen und Grundsätze des
Quartierplanverfahrens im Allgemeinen wurden im angefochtenen Entscheid
zutreffend dargelegt (E. 6 S. 7 f.); darauf kann verwie­sen werden (§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Anzufügen bleibt Folgendes: Die im Zug der
Quartierplanung vorzunehmenden Landumlegungen können nach den Vorstel­lungen
des Gesetzgebers sowohl nach Flächen als auch nach Werten erfolgen. Bei der Um­legung
nach Flächen ist die nach den Landabzügen gemäss § 138 PBG verbleibende Ge­samtfläche
des Quartierplangebiets so zuzuteilen, dass die Grundeigentümer nach Mög­lich­keit
geeignete Parzellen in gleichwertiger Lage und im Verhältnis zur Fläche ihres
Alt­be­standes unter Berücksichtigung der Wertunterschiede erhalten (§ 139 Abs.
1 PBG). Bei der Umlegung nach Werten sind die neuen Parzellen hingegen so
auszuscheiden, dass das Ver­hältnis ihrer Verkehrswerte demjenigen des
Altbestandes entspricht (§ 142 Abs. 1 PBG). In beiden Fällen sind die in der
Folge der Landumlegung im Interesse einer geeig­neten Ge­stal­tung der Parzelle
erforderlichen Mehr- oder Minderzuteilungen in Geld auszu­gleichen. Ein
Geldausgleich ist ferner zu leisten für Werteinbussen, die durch Neuzutei­lung,
Besei­tigung oder Anpassung von Gebäuden samt Nebenanlagen ohne entsprechende
Rechts­pflicht des bisherigen Eigentümers entstehen (§ 145 Abs. 1 und Abs. 2
lit. a PBG).
Gemäss § 137 Abs. 1 PBG erfolgt die Bewertung
des Landes in der Regel nach Flä­chen unter Berücksichtigung der
Wertunterschiede. Eine ausnahmsweise gebotene Bewer­tung nach dem Verhältnis
der Werte der eingeworfenen Grundstücke wäre nach § 137 Abs. 2 vor
Ausarbeitung des Quartierplanentwurfs zu verfügen, wobei Streitigkeiten über
die Bewertungsmethode von der Baurekurskommission als einziger Instanz
entschieden werden (§ 330 Abs. 1 lit. a PBG). Mit § 137 PBG favorisiert der
Gesetzgeber entsprechend der bereits vor Gültigkeit des Gesetzes geübten Praxis
und ähnlich wie bei der Grenzberei­nigung nach § 178 Abs. 3 PBG die
Flächenumlegung gegenüber der Wertumlegung (vgl.
Peter Müller/Peter
Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar zum Zürcher Planungs‑
und Baugesetz vom 7. September 1975, Wädenswil 1985, § 137 N.
1). Im Er­gebnis unterscheiden sich allerdings Flächen- und
Wertumlegung nur in Nuancen und im technischen Vorgehen voneinander. So müssen
auch bei der Flächenumlegung Wertunter­schiede berücksichtigt werden (vgl. §
139 Abs. 1 PBG), grosse Wertdifferenzen sind auch hier normalerweise in Land
und nicht in Geld auszugleichen (
Müller/Rosenstock/Wipfli/ Zuppinger,
§ 137 N. 2 c). Dies ergibt sich bereits aus der verfassungsmässig
verankerten Eigentumsgarantie, welche den Grundeigentümern bei Landumlegungen
in erster Linie Anspruch auf wertgleichen und nicht auf flächengleichen
Realersatz verleiht (EJPD, Er­läuterungen zum Bundesgesetz über die
Raumplanung, Bern 1981, Art. 20 N. 8; vgl. für viele BGE 124 II 146 E. 6.d.cc
und 116 Ia 106 E. 2). Demgemäss ist der Ausgleich auch bei der Flächenumlegung
mit der Flächenproportionalität allein nicht gewährleistet (
Mül­ler/Rosenstock/Wipfli/Zuppinger,
§ 139 N. 4 d). Diese bildet zwar Ausgangspunkt der Um­legung,
hingegen sind anschliessend grössere Wertunterschiede nach Möglichkeit mittels
einer Flächenmehrzuteilung auszugleichen, wenn die damit zwangsläufig
verbundene Flä­chenminderzuteilung bei anderen Grundstücken das Ziel des
Quartierplans nicht gefährdet. Diese Flächenmehr- und -minderzuteilungen
resultieren demnach aus unterschiedlichen Flächenwerten und sind nicht zu
verwechseln mit den Mehr- und Minderzuteilungen im Sinn von § 145 PBG, welche
in Geld ausgeglichen werden müssen.
b) Nach der unbestritten gebliebenen
Schätzung sind die verschiedenen Flächen in­nerhalb des Quartierplans T-strasse
je nach Lage Fr. 900.-/m
2
oder Fr. 600.-/m
2
wert. Die­ses
Wertverhältnis von 3:2 ist derart beachtlich, dass nicht davon ausgegangen
werden kann, die höher bewerteten Flächen könnten ohne Weiteres durch Flächen
tieferen Wertes ersetzt werden. Die Beschwerdeführerin hat unter anderem eine
Fläche 150 m
2
à Fr. 900.- abzutreten und soll dafür nur 27 m
2
gleichwertigen Landes und die Restfläche in Land zu Fr. 600.-/m
2
erhalten. Bei diesen Wertunterschieden vermag ihr die flächenproportionale
Neuzuteilung keinen wertgleichen Realersatz für ihr bisheriges Grundstück
Kat.-Nr. 01 zu bieten. Nach dem oben Ausgeführten ist die aus der
flächenproportionalen Zuteilung ent­stehende Werteinbusse über Fr. 41'700.-
nach Möglichkeit mittels einer Flächenmehr­zu­teilung und nicht mittels Geld
auszugleichen. Insofern geht die Stadt Zürich sowohl in ih­rer Rekurs- als auch
in ihrer Beschwerdeantwort fälschlicherweise davon aus, die Umle­gung nach
Flächen führe bei Wertunterschieden zwangsläufig zu Ausgleichszahlungen, und es
könnten Mehr- und Minderzuteilungen gegen den Willen der Quartierplanbeteilig­ten
gar nicht vorgenommen werden. Vielmehr verhält es sich gerade umgekehrt, dass
näm­lich spezielle Gründe vorhanden sein müssen, welche anstelle des
wertgleichen Realersat­zes einen Geldersatz rechtfertigen.
c) Solche Gründe sind im vorliegenden Fall
weder von der Stadt Zürich noch von der Baurekurskommission oder den
Mitbeteiligten des Verfahrens in überzeugender Weise dargetan worden. Wenn die
Vorinstanz anführt, eine nur bei sehr grossen Wertunterschie­den mögliche
Umlegung nach Werten sei hier jedenfalls nicht geboten, so geht diese Er­wägung
an der Sache vorbei. In Frage steht nämlich nicht die Frage der Bewertungsme­thode
als solche, über welche das Verwaltungsgericht ohnehin nicht zu befinden hätte
(§ 330 lit. a PBG), sondern die Frage nach der richtigen Umsetzung der
Flächenumlegung.
Auch die Erwägung, es sei nicht nachteilig,
dass die Neuzuteilungsfläche praktisch vollständig im Baulinienbereich liege,
da die abzutretende Fläche ihrerseits mehrheitlich im Grenzabstandsbereich
gelegen habe, überzeugt nicht. Namentlich steht sie im Wider­spruch zur
unbestrittenen Landbewertung des Quartierplans, wonach nur Flächen im Stras­senabstands-
bzw. im Baulinienbereich, nicht hingegen die Flächen im Grenzabstandsbe­reich
tiefer eingeschätzt wurden.
Weiter trifft es keineswegs zu, dass keine
quartierplanrechtskonformen Alternativen der Landumlegung bestünden. Zwar mögen
durchaus gute Gründe für einen geradlinigen Grenzverlauf rechtwinklig zur
T-strasse sprechen und damit die von der Beschwerde­führe­rin im
Rekursverfahren vorgeschlagene Lösung ausschliessen. Jedoch bleibt auch bei
einer solchen Grenzziehung eine dem Wertunterschied angepasste Flächenzuteilung
zu­guns­ten der Beschwerdeführerin ohne Weiteres möglich. Sie verlangt denn
auch im Be­schwerde­verfahren mit gutem Grund eine parallele Verschiebung ihrer
östlichen Grund­stücksgrenze Richtung Osten unter Zuschlagung eines dem
Wertunterschied entsprechen­den Landstrei­fens zu ihren Gunsten. Ausgehend von
einem durchschnittlichen Landpreis dieses Streifens von rund Fr. 800.-
(entsprechend einem 1/3-Flächenanteil à Fr. 600.-/m
2
und 2/3 Flächen­anteil
à Fr. 900.-/m
2
) ergäbe die Wertdifferenz von Fr. 41'700.- einen zu­sätzlichen
Land­streifen, dessen Verlust die ihrerseits rund 30 m breite neue Parzelle von
G ohne Weiteres zu verkraften vermag, ohne dass deren Überbaubarkeit oder gar
die Zielset­zung des Quar­tierplans darunter zu leiden hätte. Ob andere Möglich­keiten
der Zuteilung – etwa durch einen Grenzverlauf parallel zur gegebenen Westgrenze
des Grundstücks Kat.-Nr. 01 sowie zur Ostgrenze des Grundstücks Kat.-Nr. 04 –
exis­tieren, braucht das Verwaltungsgericht hier nicht weiter zu prüfen.
d) Wurde demgemäss die der Beschwerdeführerin
bei der flächenproportionalen Landumlegung zugemutete Werteinbusse trotz
zumindest einer vorhandenen Möglichkeit nicht mittels Landzuteilung, sondern
mit Geld ausgeglichen, so liegt darin eine Rechtsver­letzung, welche zur
Aufhebung des angefochtenen Entscheids führen muss. Die Sache ist daher an die
Stadt Zürich zur neuen Entscheidung im Sinn der Erwägungen zurückzuwei­sen.
4. ...
Demgemäss
entscheidet das Verwaltungsgericht:
1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen und
die Sache zum Neuentscheid im Sinn der Er­wägungen an den Stadtrat Zürich
zurückgewiesen.
...