zh_verwaltungsgericht · VB.2006.00506 · 2007-04-11 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für ein Doppel-Einfamilienhaus mit Tiefgarage. Die Beschwerdeführerin rügt in verfahrensrechtlicher Hinsicht Kompetenzüberschreitung der Vorinstanzen. Materiell rügt sie die Verletzung der Ästhetikvorschrift, unzulässige Abgrabungen sowie die nicht genügende Verkehrssicherheit der Ausfahrt. Die BRK ist grundsätzlich zur Ermessenskontrolle befugt, darf aber bei der Überprüfung von kommunalen Ermessensentscheiden nur einschreiten, wenn die Ausübung des Ermessens bzw. des Beurteilungsspielsraums durch die kommunale Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist (E. 2.2). Die streitige Zufahrt zur Tiefgarage am Hügelfuss erscheint im Vergleich zu den auf der Krete des Hügels stehenden bzw. geplanten Bauten als geringfügiger Eingriff. Eine rechtsverletzende ästhetische Würdigung liegt offenkundig nicht vor. Untergeschosse im Sinne von § 275 Abs. 3 PBG können auch ausserhalb des Grundrisses des Hauptgebäudes liegen und mit diesem durch eine unterirdische Treppe verbunden sein (E. 4). Die Anforderungen gemäss Anhang VerkehrssicherheitsV stellen Normalien dar, von denen aus wichtigen Gründen abgewichen werden kann. Die Unterschreitung der normaliengemässen Sichtweite wird mit der Anbringung eines Spiegels Rechnung getragen. Aufgrund der örtlichen Verhältnisse ist diese Lösung ohne weiteres vertretbar (E. 5.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 07..2.11.0 VB.2006.00506
Zurich Verwaltungsgericht 07..2.11.0 VB.2006.00506
Zurigo Verwaltungsgericht 07..2.11.0 VB.2006.00506

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00506
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Geschäftsnummer:
VB.2006.00506
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 11.04.2007
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für ein Doppel-Einfamilienhaus mit Tiefgarage.
Die Beschwerdeführerin rügt in verfahrensrechtlicher Hinsicht Kompetenzüberschreitung der Vorinstanzen. Materiell rügt sie die Verletzung der Ästhetikvorschrift, unzulässige Abgrabungen sowie die nicht genügende Verkehrssicherheit der Ausfahrt.
Die BRK ist grundsätzlich zur Ermessenskontrolle befugt, darf aber bei der Überprüfung von kommunalen Ermessensentscheiden nur einschreiten, wenn die Ausübung des Ermessens bzw. des Beurteilungsspielsraums durch die kommunale Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist (E. 2.2). Die streitige Zufahrt zur Tiefgarage am Hügelfuss erscheint im Vergleich zu den auf der Krete des Hügels stehenden bzw. geplanten Bauten als geringfügiger Eingriff. Eine rechtsverletzende ästhetische Würdigung liegt offenkundig nicht vor.
Untergeschosse im Sinne von § 275 Abs. 3 PBG können auch ausserhalb des Grundrisses des Hauptgebäudes liegen und mit diesem durch eine unterirdische Treppe verbunden sein (E. 4).
Die Anforderungen gemäss Anhang VerkehrssicherheitsV stellen Normalien dar, von denen aus wichtigen Gründen abgewichen werden kann. Die Unterschreitung der normaliengemässen Sichtweite wird mit der Anbringung eines Spiegels Rechnung getragen. Aufgrund der örtlichen Verhältnisse ist diese Lösung ohne weiteres vertretbar (E. 5.2).
Abweisung.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG
EINORDNUNG
ERMESSEN (GEMEINDE)
ERMESSENSÜBERPRÜFUNG
UNTERGESCHOSS
VERKEHRSSICHERHEIT
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 275 Abs. III PBG
§ 360 Abs. III PBG
Art. 6 Abs. II VerkehrssicherheitsV
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2006.00506
Entscheid
der 1. Kammer
vom
11. April 2007
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtssekretär
Martin Knüsel
In Sachen
B,
vertreten durch
RA C,
Beschwerdeführerin
,
gegen
1.
D
,
vertreten
durch
RA E,
2.
Gemeinderat Bubikon
,
Beschwerdegegnerschaft
,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
A.
Mit Beschluss vom 1. Juni 2005 erteilte der Gemeinderat Bubikon D
die Baubewilligung für ein Doppeleinfamilienhaus mit Tiefgarage. Den hiergegen
erhobenen Rekurs der Nachbarin B hiess die Baurekurskommission III nach einem
Augenschein am 15. Februar 2006 unter Aufhebung der Baubewilligung gut. Zur
Begründung führte sie im Wesentlichen aus, das Doppeleinfamilienhaus komme auf
einen markant in Erscheinung tretenden Hügel zu liegen; durch die beiden auf
der Seite der L-Strasse in den Hügel hineingebauten Garagen und die zugehörigen
Vorplätze, werde der Hügel in einem nicht mehr vertretbaren Ausmass unter- bzw.
aufgebrochen. Auf dem Baugrundstück verbleibe nach Realisierung des
Bauvorhabens ein intakter Grünbereich von nur noch ca. der Hälfte der Strassenanstosslänge.
Hinzu komme, dass der Garagenkomplex zusammen mit den neuen Gebäuden zu
voluminös und nicht zuletzt auch im Vergleich mit der Baute auf dem Grundstück
der Rekurrentin zu dominant wirken würde. Insbesondere ergäbe sich vom
Garageneinfahrtsbereich bis zum First des auf der Krete stehenden
Doppeleinfamilienhauses eine praktisch über die gesamte Gebäudebreite in
Erscheinung tretende Gesamthöhe von ca. 16 m, wodurch die bauliche und
landschaftliche Umgebung erheblich gestört würde.
B.
In der Folge reichte die Bauherrschaft ein im Bereich der
Garagenzufahrt geändertes Projekt ein, welches der Gemeinderat Bubikon am 31.
Mai 2006 bewilligte.
II.
Gegen die Bewilligung des geänderten Projekts gelangte B
erneut an die Baurekurskommission III, welche das Rechtsmittel am 25. Oktober
2006 abwies.
III.
Mit Beschwerde vom 28. November 2006 liess B dem
Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids und der Baubewilligung unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.
Die Vorinstanz und die Gegenparteien beantragten am 20.
und 22. Dezember 2006 sowie am 11. Januar 2007 Abweisung der Beschwerde, die
private Beschwerdegegnerschaft überdies die Zusprechung einer
Parteientschädigung.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur Behandlung der Beschwerde gegen den
angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission III. Die im Rekursverfahren
unterlegene Eigentümerin des Nachbargrundstücks ist gemäss § 338a Abs. 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde
legitimiert; auf das form- und fristgerecht erhobene Rechtsmittel ist
einzutreten.
2.
2.1
Die
Beschwerdeführerin wirft der Rekursinstanz vor, sie habe ihre Prüfungsbefugnis
überschritten, indem sie im ersten Rechtsgang erwogen habe, dass der Zugang zur
Garage von der L-Strasse nicht ausgeschlossen sei, sondern bei einer besseren
Berücksichtigung der topographischen und landschaftlichen Verhältnisse unter
dem Gesichtswinkel der Einordnung bewilligungsfähig wäre.
2.2
Anders als
das Verwaltungsgericht ist die Baurekurskommission gemäss § 20 Abs. 1
VRG grundsätzlich zur Ermessenskontrolle befugt, darf aber bei der Überprüfung
von kommunalen Ermessensentscheiden nur einschreiten, wenn die Ausübung des
Ermessens bzw. des Beurteilungsspielraums durch die kommunale Behörde sachlich
nicht mehr vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006,
S. 430, E. 3.2, mit Anmerkungen der Redaktion; RB 1981 Nr. 20;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19); sie verfügt damit insofern über
keine wesentlich weitere Prüfungsbefugnis als das gemäss § 50 VRG auf Rechtskontrolle
beschränkte Verwaltungsgericht (VGr, 1. November 2006, BEZ 2006
Nr. 55, E. 3.1).
Inwiefern die Vorinstanz diese Prüfungsbefugnis
überschritten haben soll, wenn sie im ersten Rechtsgang die von der Bauherrschaft
gewählte und von der Gemeindebehörde bewilligte Erschliessungslösung nicht
grundsätzlich verworfen, sondern Verbesserungsmöglichkeiten aufgezeigt hat, ist
nicht nachvollziehbar. Vielmehr entspricht es geradezu der ihr auferlegten Zurückhaltung,
wenn die Baurekurskommission beim ersten Projekt den rund 16 m breiten Eingriff
in den Hügelfuss als auf einer nicht mehr vertretbaren Würdigung beruhend
verworfen, die Bewilligung des weit geringeren Einschnitts im zweiten Rechtsgang
jedoch als vertretbar gewürdigt hat.
3.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die an der L-Strasse
geplante Garageneinfahrt mit den beidseitigen Sichtbermen entspreche nicht den
Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG. Der auf der Nordseite intakte Hügel
dürfe nicht für eine Zufahrt aufgebrochen werden, die ohne weiteres auch über die
M-Strasse von der Südseite her erfolgen könne.
3.1
Was die
Grundsätze zur Anwendung von § 238 PBG betrifft, so kann auf die
zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 28 Abs. 1
Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Auch die Beschwerdeführerin geht
zutreffend davon aus, dass das Bauvorhaben nach Absatz 1 dieser Bestimmung zu
beurteilen ist und sich deshalb befriedigend in die bauliche und
landschaftliche Umgebung einordnen muss. Dass nordwestlich der Wohnzone W1, in
der das Baugrundstück liegt, ein Feldgehölz und Gebüschgruppen unter Schutz
gestellt sind, rechtfertigt keine andere Betrachtungsweise.
3.2
Wie der
Augenschein einer Delegation des Verwaltungsgerichts gezeigt hat (vgl. Protokoll
S. 9 – 12) liegt das Baugrundstück an einem Hügel am nordwestlichen Dorfrand
von Bubikon. Die Zufahrt zur Unterniveaugarage soll auf der Nordseite des
Baugrundstücks erfolgen, wo dieses steil zur L-Strasse abfällt. Auf der
gegenüberliegenden Seite der L-Strasse schliesst eine intakte, der
Landwirtschaftszone zugewiesene Landschaft an. Nordwestlich des Baugrundstücks
steht das Haus der Beschwerdeführerin, welches die nördliche Ecke der dortigen
Wohnzone W1 markiert und wegen seiner Lage auf der Hügelkuppe und seines
grossen Volumens den Hügelzug deutlich dominiert; diese Wirkung wird gegen
Norden durch mächtige Stützmauern noch verstärkt. Die beiden geplanten
Einfamilienhäuser sollen östlich an das Haus der Beschwerdeführerin anschliessend
im südlichen, höher gelegenen Teil des Baugrundstücks errichtet werden, sodass
der natürliche Verlauf der Hügelkrete weitgehend unterbrochen sein wird. Die
streitbetroffene Zufahrt zur Tiefgarage soll unterhalb der Nordfassade des
geplanten Hauses A auf dem Niveau der L-Strasse erfolgen. Sie wird eine Breite
zwischen 3,5 m beim Eingang zur Tiefgarage und 10 m an der Strassengrenze
aufweisen mit seitlichen bis zu 2,3 m hohen Stützmauern, die zur Strassengrenze
hin auslaufen. Über der Toröffnung wird eine ca. 6 m breite und 1 m hohe
Brüstung und darüber ein Geländer sichtbar sein. Dadurch, dass die Einfahrt ca.
12 m vor der Fassade des Hauses A und tiefer als diese zu liegen kommt, wird
sie als eigener, von den beiden Häusern deutlich abgesetzter Bauteil
erscheinen.
3.3
Wenn die
Vorinstanzen diese Gestaltung der Zufahrt als befriedigend im Sinn von § 238
Abs. 1 PBG gewürdigt haben, entspricht dies einer ohne weiteres vertretbaren
ästhetischen Würdigung. Der O-Berg wird durch seine fortschreitende Überbauung
als Teil des Baugebiets wahrgenommen und nicht der angrenzenden, durch die L-Strasse
vom Baugebiet getrennten Landwirtschaftszone zugerechnet. Der Hügel wird geprägt
durch die auf seiner Krete bestehenden bzw. geplanten Bauten; der Einschnitt am
Hügelfuss für die Zufahrt zur Tiefgarage erscheint im Vergleich damit als
geringfügiger Eingriff ins Landschaftsbild. Die gemäss kommunaler Natur- und
Landschaftsschutzverordnung geschützten Gehölze und Gebüschgruppen N gehören
einer anderen Geländekammer an und werden nicht mit der streitbetroffenen
Einfahrt zusammen wahrgenommen. Eine rechtsverletzende ästhetische Würdigung
liegt offenkundig nicht vor. Es besteht deshalb keine Grundlage, die
Bauherrschaft zur einer anderen Erschliessungslösung zu zwingen; dass die Zufahrt
auch von der südlich verlaufenden M-Strasse erstellt werden könnte, ist deshalb
bedeutungslos.
4.
Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung von Art. 29
der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Bubikon vom 25. März 1998 (BZO). Nach
dieser Bestimmung sind Abgrabungen zur Freilegung von Untergeschossen
gestattet, soweit sie für Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein-
und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen notwendig sind oder den
Terrainverlauf ausgleichen.
Dieser Einwand ist offenkundig unbegründet. Untergeschosse
sind gemäss § 275 Abs. 3 PBG horizontale Gebäudeabschnitte, die ganz oder
teilweise in den gewachsenen Boden hineinragen, wie dies bei der geplanten
Unterniveaugarage zutrifft. Dass diese ausserhalb des Grundrisses der beiden
Hauptgebäude liegt und mit diesen durch eine unterirdische Treppe verbunden
ist, ändert nichts an dieser Qualifikation. Sodann sind die Abgrabungen für die
Zufahrt zur Tiefgarage notwendig; dass die Zufahrt auch auf der Südseite
erfolgen könnte und dort möglicherweise geringere Abgrabungen zur Folge hätte,
lässt die gewählte Lösung nicht als rechtsverletzend erscheinen.
5.
Die Beschwerdeführerin rügt sodann, die Zufahrt ab der L-Strasse
könne aus Gründen der Verkehrssicherheit nicht bewilligt werden.
5.1
Die im
Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VerkehrssicherheitsV;
LS 722.15) festgehaltenen Anforderungen bezüglich Sichtweiten sind hier nicht
vollständig erfüllt, sondern erfordern das Anbringen eines Spiegels. Die
Anforderungen gemäss Anhang VerkehrssicherheitsV stellen jedoch Normalien dar,
von denen gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG aus wichtigen Gründen
abgewichen werden kann (RB 2004 Nr. 70 = BEZ 2004 Nr. 64,
mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Während von Bauvorschriften mit
Gesetzesrang gemäss § 220 Abs. 1 PBG nur beim Vorliegen besonderer Verhältnisse
abgewichen werden darf, können bei Normalien gemäss § 360 Abs. 3 PBG
"wichtige Gründe" ein Abweichen rechtfertigen (VGr, 9. Februar
2005, VB.2004.000461, E. 3, www.vgrzh.ch, auch zum Folgenden). Diese
geringeren Anforderungen für den Verzicht auf die Durchsetzung der Normalien
erklären sich daraus, dass diese lediglich richtunggebend sind, indem sie
zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für
angemessen halten. Kommt die rechtsanwendende Behörde im Einzelfall zum
Schluss, dass unter den gegebenen Umständen die gesetzlichen Bewilligungsvoraussetzungen
– hier insbesondere die hinreichende Verkehrssicherheit gemäss § 240 Abs. 1
PBG – erfüllt sind, ohne dass die technischen Anforderungen der Normalien
eingehalten sind, so ist deren Durchsetzung unverhältnismässig. Sodann kommt
dem Katalog der zulässigen Abweichungen in § 6 Abs. 2 VSV keine
abschliessende Bedeutung zu. Gründe für zulässige Abweichungen von den Normanforderungen
sind namentlich ein besonders geringes Verkehrsaufkommen, die Funktion der
übergeordneten Strasse als ausschliessliche Zufahrt ohne Durchgangsverkehr sowie
die bauliche Ausgestaltung oder Zweckbestimmung der übergeordneten Strasse, die
eine langsame Fahrweise nach sich ziehen.
5.2
Die
Unterschreitung der normaliengemässen Sichtweite in westlicher Richtung ist
hier vorab darauf zurückzuführen, dass im Interesse möglichst geringer
Abgrabungen die Ausfahrt möglichst schmal und die Sichtbermen bescheiden
gehalten wurden. Der dadurch reduzierten Sichtweite in westlicher Richtung wird
jedoch mit einem Spiegel Rechnung getragen. Diese Lösung ist aufgrund der
örtlichen Verhältnisse ohne weiteres vertretbar. Wie der Augenschein bestätigt
hat, kommt der L-Strasse, die bei der Ausfahrt mit maximal 50 km/h befahren
werden darf, eine nur sehr bescheidene Verkehrsbedeutung zu. Eine Verletzung
von § 237 Abs. 2 bzw. § 240 Abs. 1 PBG kann deshalb ausgeschlossen
werden.
6.
Damit erweist sich die Beschwerde als in jeder Hinsicht
unbegründet. Sie ist abzuweisen und die Verfahrenskosten sind ausgangsgemäss
der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Diese ist überdies
zu einer Parteientschädigung an die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten
(§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr.      13.20    Spesen Augenschein,
Fr. 4'103.20    Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerin wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an die private
Beschwerdegegnerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des
Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …