zh_verwaltungsgericht · SB.2020.00087 · 2020-12-02 · de

Grundstückgewinnsteuer | [Grundstückgewinnsteuer; Qualifikation des vertraglich vereinbarten Werkpreises als wertvermehrende Aufwendung im Sinn von § 221 StG, wenn die entsprechenden Leistungen von einer nahestehenden Gesellschaft erbracht wurden?] Zu prüfen ist, ob das Steuerrekursgericht die Begründungspflicht bzw. den Anspruch der Pflichtigen auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt hat, indem es auf ihre Vorbringen nicht - auch nicht implizit - einging (E. 3). Aufgrund der Vorbringen der Pflichtigen hätte im vorinstanzlichen Verfahren geprüft werden müssen, ob der von der Pflichtigen geltend gemachte "Vergabegewinn" grundsätzlich wertvermehrender Aufwand im Sinn von § 221 StG darstelle, in welchem Umfang er gegebenenfalls gewinnmindernd angerechnet werden und inwieweit hierbei auf den Werkvertrag und die eingereichte "Analyse des Vergabeerfolgs" abgestellt werden kann. Indem sich das Steuerrekursgericht mit den Vorbringen der Pflichtigen nicht (implizit) auseinandersetzte, verkannte es deren Bedeutung für den Ausgang des Verfahrens. Insoweit verletzt der angefochtene Entscheid Art. 29 Abs. 2 BV. Soweit die "Analyse des Vergabeerfolgs" zudem als untauglicher Ausweis für tatsächlich entstandene Kosten qualifiziert wurde, obschon das Marktwertprinzip gelten würde, erweist sich der angefochtene Entscheid auch als willkürlich (E. 4). Eine Heilung der Gehörsverletzung fällt ausser Betracht (E. 5). Teilweise Gutheissung und Rückweisung zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid.

Zürich Verwaltungsgericht 02.12.2020 SB.2020.00087
Zurich Verwaltungsgericht 02.12.2020 SB.2020.00087
Zurigo Verwaltungsgericht 02.12.2020 SB.2020.00087

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2020.00087
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Geschäftsnummer:
SB.2020.00087
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 02.12.2020
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
[Grundstückgewinnsteuer; Qualifikation des vertraglich vereinbarten Werkpreises als wertvermehrende Aufwendung im Sinn von § 221 StG, wenn die entsprechenden Leistungen von einer nahestehenden Gesellschaft erbracht wurden?]
Zu prüfen ist, ob das Steuerrekursgericht die Begründungspflicht bzw. den Anspruch der Pflichtigen auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt hat, indem es auf ihre Vorbringen nicht - auch nicht implizit - einging (E. 3).
Aufgrund der Vorbringen der Pflichtigen hätte im vorinstanzlichen Verfahren geprüft werden müssen, ob der von der Pflichtigen geltend gemachte "Vergabegewinn" grundsätzlich wertvermehrender Aufwand im Sinn von § 221 StG darstelle, in welchem Umfang er gegebenenfalls gewinnmindernd angerechnet werden und inwieweit hierbei auf den Werkvertrag und die eingereichte "Analyse des Vergabeerfolgs" abgestellt werden kann. Indem sich das Steuerrekursgericht mit den Vorbringen der Pflichtigen nicht (implizit) auseinandersetzte, verkannte es deren Bedeutung für den Ausgang des Verfahrens. Insoweit verletzt der angefochtene Entscheid Art. 29 Abs. 2 BV. Soweit die "Analyse des Vergabeerfolgs" zudem als untauglicher Ausweis für tatsächlich entstandene Kosten qualifiziert wurde, obschon das Marktwertprinzip gelten würde, erweist sich der angefochtene Entscheid auch als willkürlich (E. 4).
Eine Heilung der Gehörsverletzung fällt ausser Betracht (E. 5).
Teilweise Gutheissung und Rückweisung zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid.
Stichworte:
BEGRÜNDUNGSPFLICHT
GEHÖRSVERLETZUNG
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
HEILUNG
MARKTWERTPRINZIP
NAHESTEHENDE GESELLSCHAFT
QUASI-EIGENLEISTUNG
RECHTLICHES GEHÖR
WERTVERMEHRENDE AUFWENDUNGEN
WILLKÜR
Rechtsnormen:
Art. 29 Abs. II BV
§ 221 StG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
2. Abteilung
SB.2020.00087
Urteil
der 2. Kammer
vom
2. Dezember 2020
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich,
Gerichtsschreiberin Nicole Aellen.
In Sachen
A AG, vertreten durch B AG,
Beschwerdeführerin,
gegen
Gemeinde F,
vertreten durch den Gemeinderat,
dieser vertreten durch C AG,
Beschwerdegegnerin,
betreffend
Grundstückgewinnsteuer,
hat sich ergeben:
I.
A.
Die A AG
(nachfolgend die Pflichtige) erwarb von der D AG mit öffentlich
beurkundetem Kaufvertrag vom 4. April 2013 für Fr. … das Grundstück
Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02 in F. Gemäss Ziffer 1 des
Kaufvertrags hatte die Eigentumsübertragung frühestens am 1. November 2013
zu erfolgen, und zwar nach Vorliegen eines Feststellungsbeschlusses des Bezirksrats G
betreffend Zulässigkeit der Handänderung im Sinn des Bundesgesetzes vom
16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland (BewG) sowie nach Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung. Am
11. Dezember 2013 erfolgte die Eigentumsübertragung, nachdem der Gemeinderat F
das Bauvorhaben am 30. September 2013 bewilligt hatte. In der Folge
schloss die Pflichtige am 19. August 2014 mit der H AG einen
Generalunternehmer-Werkvertrag über die Erstellung des Mehrfamilienhauses ab.
Zwischen dem 12. Januar 2015 und dem 8. März 2017 verkaufte die
Pflichtige neun der zehn geplanten Stockwerkeinheiten in schlüsselfertigem
Zustand an verschiedene Interessenten.
B.
Am
18. September veranlagte der Gemeinderat F die Pflichtige mit einer
Grundstückgewinnsteuer von Fr. ….
C.
Die von
der Pflichtigen hiergegen erhobene Einsprache wies der Gemeinderat F am 30. Juli
2018 ab.
II.
Mit Entscheid vom 7. August 2020 hiess das
Steuerrekursgericht den gegen den Einspracheentscheid vom 30. Juli 2018
erhobenen Rekurs teilweise gut und setzte die Grundstückgewinnsteuer von
Fr. … auf Fr. … herab.
III.
Mit Beschwerde vom 18. September 2020 beantragt die
Pflichtige dem Verwaltungsgericht, der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 7. August
2020 sei aufzuheben, die Anlagekosten seien um Fr. … von Fr. … auf
Fr. … zu erhöhen und der steuerbare Grundstückgewinn entsprechend auf
Fr. … festzusetzen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der Gemeinde F.
Während das Steuerrekursgericht am 22. September 2020
auf eine Vernehmlassung verzichtete, beantragte die Gemeinde F mit Eingabe
vom 23. Oktober 2020 die kostenfällige Abweisung der Beschwerde.
Die Pflichtige nahm hierzu mit Eingabe vom 9. November
2020 Stellung.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in
Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213
des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die
unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts
geltend gemacht werden.
Das Verwaltungsgericht hat
sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört
auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt
gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom
Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf
Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der
Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt
sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.
h. auf Ermessenüberschreitung und auf
Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).
1.2
Im Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. Für das
Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie für das
Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spätestens im
Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dürfen im
Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht nachgebracht werden (RB 1999 Nrn. 149
und 150; Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A.,
Zürich 2013, § 153 N. 43, auch zum Folgenden). Vom Novenverbot ausgenommen
sind echte Noven, namentlich neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel,
die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 beziehungsweise § 160
StG) beruhen oder der Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen,
die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel bedürfen.
2.
2.1
Umstritten
ist vorliegend nur noch die Frage, in welchem Umfang der zwischen der
Pflichtigen und der H AG mit Werkvertrag vom 19. August 2014
vereinbarte Werkpreis von Fr. … bei der Bemessung der
Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen ist.
2.2
Die
Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei
Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1
StG). Steuerpflichtig ist der Veräusserer (§ 217 StG). Grundstückgewinn
ist der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten, d.
h. Erwerbspreis (§ 220
StG) und Aufwendungen (§ 221 StG), übersteigt (§ 219 Abs. 1
StG). Massgebend für die Berechnung des Gewinns und der Besitzesdauer ist die
letzte Handänderung (§ 219 Abs. 2 StG). Als Erwerbspreis gilt der
Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 220 Abs. 1
StG). Als Erlös gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des
Erwerbers (§ 222 StG). Grundstückgewinne unter Fr. 5'000.- werden
nicht besteuert (§ 225 Abs. 4 StG).
3.
3.1
Die
Pflichtige rügt eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör
(Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]; § 124
StG) bzw. ihres Anspruchs auf Begründung eines hoheitlichen Aktes. Sie macht
geltend, dass dem Generalunternehmer-Werkvertrag vom 19. August 2014
keinerlei rechtsgeschäftliche Bedeutung zukommen soll, werde einzig damit
begründet, dass es sich bei der Pflichtigen und der H AG um eng verbundene
Gesellschaften handle. Dabei werde zu Unrecht ausgeblendet, dass aufgrund des
Fremdvergleichsgrundsatzes Transaktionen zwischen Nahestehenden bzw. eng
verbundenen Gesellschaften auch in steuerlicher Hinsicht anerkannt werden,
sofern sie zu einem marktkonformen Preis abgewickelt würden bzw. sofern der
zwischen den verbundenen Unternehmen vereinbarte Preis demjenigen Preis
entspreche, den voneinander unabhängige Unternehmen für gleiche oder
vergleichbare Geschäfte unter gleichen oder vergleichbaren Bedingungen
vereinbart hätten. Erst wenn der zwischen den verbundenen Unternehmen
vereinbarte Preis nicht mehr in Übereinstimmung mit dem Drittvergleich stehe
und dementsprechend kein ''dealing at arm's length'' mehr vorliege, sei eine
Korrektur durch die Steuerbehörde möglich und angezeigt. Anzeichen dafür, dass
Entsprechendes der Fall sein könnte, bestünden vorliegend jedoch nicht.
3.2
Der
Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht alle Befugnisse,
die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfahren ihren
Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann (BGE 135 II 286 E. 5.1 mit
Hinweisen; BGr, 16. Juli 2018, 2C_546/2017, E. 2.2). Dazu gehört
unter anderem auch die gehörige Begründung des Entscheids (BGE 143 III 54 E. 5.2;
BGE 143 IV 40 E. 3.4.3). Die Begründungspflicht als Teilgehalt des
verfassungsmässigen Anspruchs auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2
BV verpflichtet die Behörde, die Vorbringen der rechtsuchenden Partei
tatsächlich zu hören, ernsthaft zu prüfen und in ihrer Entscheidfindung
angemessen zu berücksichtigen. Dies gilt für alle form- und fristgerecht
angebrachten Äusserungen, Eingaben und Anträge, die zur Klärung der konkreten
Streitfrage geeignet und erforderlich erscheinen. Die Begründung muss so
abgefasst sein, dass der Betroffene den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht
anfechten kann. Sie muss kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen
sich das Gericht hat leiten lassen und auf die es seinen Entscheid stützt. Nicht
erforderlich ist, dass sich die Begründung mit allen Parteistandpunkten
einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich
widerlegt (zum Ganzen BGE 136 I 184 E. 2.2.1; vgl. auch BGE 143 IV 40 E. 3.4.3).
Es genügt, wenn sich aus den Erwägungen die Unerheblichkeit oder Unrichtigkeit
des Vorbringens mittelbar ergibt und die Begründung sich auf die für den
Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränkt (Felix Richner et al., a.a.O.,
§ 142 StG N. 10 mit Verweis auf RB 1968 Nr. 24; vgl. zum Ganzen
auch BGr, 12. Oktober 2018, 2C_699/2017, E. 4.1, mit weiteren
Hinweisen). Die Begründungspflicht ist hingegen dann verletzt, wenn das Gericht
auf die für den Ausgang des Verfahrens wesentlichen Vorbringen selbst implizit
nicht eingeht (BGE 133 III 235 E. 5.2; BGr, 7. Oktober 2020, 2C_346/2020,
E. 2.2). Eine falsche Begründung lässt sich nicht per se mit einer nicht
gehörigen Begründung gleichsetzen. Die Begründungspflicht gibt keinen Anspruch
auf die richtige Begründung, sondern auf Kenntnisnahme der Überlegungen, welche
die Behörde ihrem Entscheid zugrunde gelegt hat (vgl. BGr, 12. April 2017,
2C_839/2016 und 2C_840/2016, E. 3.1.2).
3.3
Aus dem
angefochtenen Entscheid geht hervor, dass die Pflichtige bereits im vorinstanzlichen
Rekursverfahren einwendete, sie unterhalte mit der H AG eine
Geschäftsbeziehung wie unter unabhängigen Dritten. Dementsprechend sei die
Steuerverwaltung Graubünden zum Schluss gekommen, dass die Verrechnungspreise
zwischen diesen beiden Gesellschaften einem Drittvergleich standhielten. Das
Steuerrekursgericht ging auf diese Vorbringen nicht – auch nicht implizit –
ein. Weshalb es den Behauptungen der Pflichtigen, wonach die mit
Generalunternehmer-Werkvertrag vom 19. August 2014 getroffenen
Vereinbarungen einem Drittvergleich standhielten, keine entscheidrelevante
Bedeutung zumass, lässt sich dem angefochtenen Entscheid nicht entnehmen. Ob
hierin eine Verletzung der Begründungspflicht gesehen werden kann, hängt nach
dem voranstehend Gesagten unter anderem davon ab, ob die Vorbringen der
Pflichtigen für den Ausgang des vorinstanzlichen Verfahrens wesentlich gewesen
wären. Dies ist nachfolgend zu prüfen.
4.
4.1
Gemäss den
vorinstanzlichen Erwägungen habe der Gemeinderat F nicht auf die im
Generalunternehmer-Werkvertrag vom 19. August 2014 vereinbarte Vergütung
von Fr. … abgestellt, sondern anhand der Akten eine Schätzung vorgenommen.
Dies zu Recht, weil zwischen der Pflichtigen und der H AG wirtschaftliche
Identität bestehe, weshalb der vereinbarten Vergütung keine rechtsgeschäftliche
Bedeutung zukomme, sondern vielmehr davon auszugehen sei, dass für die
Pflichtige wirtschaftlich gesehen wertvermehrende Quasi-Eigenleistungen
erbracht worden seien. Die Pflichtige sei den Nachweis schuldig geblieben, dass
ihr letztlich tatsächlich höhere Kosten als gemäss der vom kantonalen Steueramt
berücksichtigten Kostenkontrolle per 12. April 2017 erwachsen seien. Sie
habe lediglich die undatierte ''Analyse des Vergabeerfolgs'' der H AG
eingereicht, welche für sämtliche Positionen einen Vergabeerfolg von total
Fr. … ausweise. Somit müsse es beim Abstellen auf die Kostenkontrolle vom
12. April 2017 sein Bewenden haben.
4.2
Als
wertvermehrende Aufwendungen im Sinn von § 221 StG gelten bei
Neubauprojekten neben den Baukosten namentlich Kosten für Bauprojekte (vgl. Felix
Richner et al., a.a.O., § 221 N. 50 ff.) sowie
Generalbauunternehmerhonorare, soweit sie sich auf wertvermehrende Leistungen
des Generalunternehmers beziehen (Felix Richner et al., a.a.O., § 221 N. 55 ff.).
Wird die Generalunternehmerin als juristische Person vom Steuerpflichtigen
beherrscht, ist von Eigenleistungen auszugehen (Felix Richner et al., a.a.O., § 221
N. 59). Wertvermehrende Eigenleistungen sind in gleicher Weise anrechenbar
wie Aufwendungen für solche Leistungen Dritter (Felix Richner et al., a.a.O., § 221
N. 66, mit Hinweisen). Wenn eine steuerpflichtige Person Arbeiten durch
eine von ihr beherrschte Gesellschaft ausführen lässt, handelt es sich auch um
Eigenleistungen. Eigenleistungen gleichgestellt sind auch
Quasi-Eigenleistungen: Von solchen ist zu sprechen, wenn die steuerpflichtige
Person die Arbeiten nicht durch eine von ihr beherrschte Gesellschaft, sondern
durch eine mit ihr eng wirtschaftlich verbundene Gesellschaft (z. B.
Schwestergesellschaft) ausführen lässt (Felix Richner et al., a.a.O., § 221
N. 67, mit Hinweisen).
4.3
4.3.1
Die Pflichtige bestreitet die von der Vorinstanz festgestellte
wirtschaftliche Identität mit der H AG und folgerichtig auch die
Qualifikation der von der H AG erbrachten Leistungen als
Quasi-Eigenleistungen zu Recht nicht. Unbestritten ist ferner, dass wertvermehrende
Quasi-Eigenleistungen grundsätzlich gewinnmindernd angerechnet werden können
(vgl. auch vorne, E. 4.2). All dies war bereits im vorinstanzlichen
Verfahren unbestritten. Umstritten war bzw. ist hingegen die Frage nach der
rechtsgeschäftlichen Bedeutung des Generalunternehmer-Werkvertrags vom 14. August
2014. Diese Frage ist entgegen der Auffassung der Vorinstanz indessen nicht
entscheidrelevant. Eine Anrechnung von wertvermehrenden Aufwendungen im Sinn
von § 221 StG ist nicht bereits deshalb ausgeschlossen, weil sie auf
Leistungen zurückgehen, die zwischen nahestehenden Gesellschaften erbracht
wurden (vgl. vorne, E. 4.2).
4.3.2
Entscheidwesentlich waren aufgrund der Vorbringen der Pflichtigen im
vorinstanzlichen Verfahren hingegen die Fragen, ob der von der Pflichtigen
geltend gemachte "Vergabegewinn" grundsätzlich wertvermehrender
Aufwand im Sinn von § 221 StG darstellen, in welchem Umfang er
gegebenenfalls gewinnmindernd angerechnet werden und inwieweit hierbei auf den
Generalunternehmer-Werkvertrag vom 14. August 2014 sowie die (undatierte) ''Analyse
des Vergabeerfolgs'' der H AG abgestellt werden kann.
Diesbezüglich ist zu beachten,
dass Eigenleistungen mit jenem Betrag berücksichtigt werden können, der für die
betreffende Arbeit im gewöhnlichen Geschäftsverkehr einem Dritten hätte bezahlt
werden müssen. Massgebend ist dabei der Marktwert der Eigenleistungen (''Marktwertprinzip''),
während das ''Prinzip der effektiven Kostenanrechnung'' nicht zum Tragen kommt
(vgl. BGr, 25. August 2015, 2C_817/2014, E. 2.2.3, mit Hinweis). Für (Quasi-)Eigenarbeiten
kann der veräussernde Unternehmer somit nicht nur die Selbstkosten, sondern
auch den üblichen (bzw. einen angemessenen) Unternehmergewinn und Eigenlohn in
Rechnung stellen (vgl. zum Ganzen Felix Richner et al., a.a.O., § 221 N. 68,
mit Hinweisen). Der Umfang von Eigenleistungen ist zu schätzen, wobei bei
verlangter Anrechnung wertvermehrender (Quasi-)Eigenleistungen die
erforderliche Sachdarstellung aber überprüfbare Angaben zum Marktwert der
Leistungen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr aufzuweisen hat (vgl. Felix Richner
et al., a.a.O., § 221 N. 68 und 71, mit Hinweis).
4.3.3
Die Pflichtige macht vor diesem Hintergrund zu Recht sinngemäss geltend,
selbst wenn der vereinbarte Werkpreis nicht unbeschränkt berücksichtigt werden
könne, habe die H AG nicht nur die Selbstkosten, sondern auch einen
üblichen (bzw. einen angemessenen) Unternehmensgewinn in Rechnung stellen dürfen.
Dass sie sich im vorinstanzlichen Verfahren noch nicht ausdrücklich auf einen
Unternehmensgewinn berufen und vorgebracht hatte, ein solcher sei allenfalls in
einem geringeren als dem geltend gemachten Betrag anzurechnen, schadet nicht.
Ihre vor dem Steuerrekursgericht gemachten Ausführungen wären nach dem bisher
Gesagten auch so für den Ausgang des Rekursverfahrens wesentlich gewesen. Ob
die Pflichtige, wie sie im vorliegenden Verfahren erstmals behauptet, den
Werkpreis von gesamthaft Fr. … nachweislich in vollem Umfang an die H AG
bezahlte, kann offenbleiben. Da der Wert von Quasi-Eigenleistungen anhand des
Marktwertprinzips und gerade nicht anhand des Prinzips der effektiven
Kostenanrechnung zu bestimmen ist, kommt es auf die tatsächlich entstandenen
Kosten nicht an. Dies bedeutet freilich nicht, dass die nachgereichten
Unterlagen wie auch der Generalunternehmer-Werkvertrag vom 14. August 2014
und die (undatierte) ''Analyse des Vergabeerfolgs'' der H AG in
beweisrechtlicher Hinsicht von vornherein nichts taugten. Selbst wenn die
erwähnten Unterlagen die
tatsächlich
entstandenen Kosten nicht
nachzuweisen vermöchten, können sie für die Bestimmung der Marktkonformität
brauchbar sein. Jedenfalls kann der Pflichtigen nicht vorgeworfen werden, sie
habe keine überprüfbaren Angaben zum Marktwert der Leistungen im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr gemacht.
4.4
Aus all
dem folgt, dass das Steuerrekursgericht, indem es sich nicht (implizit) mit den
Vorbringen der Pflichtigen betreffend Marktkonformität des Werkpreises bzw. ''Vergabegewinns''
auseinandersetzte, deren Bedeutung für den Ausgang des Verfahrens verkannte.
Insoweit verletzt der angefochtene Entscheid Art. 29 Abs. 2 BV.
Soweit das Steuerrekursgericht den Generalunternehmer-Werkvertrag von
vornherein ausser Acht liess und die (undatierte) ''Analyse des Vergabeerfolgs''
der H AG als untauglichen Ausweis für
tatsächlich
entstandene
Kosten qualifizierte, erweist sich der angefochtene Entscheid zudem als
willkürlich (vgl. zum Willkürbegriff BGE 144 V 50 E. 4.2; 142 II 433 E. 4.4;
BGr, 10. März 2019, 2C_1036/2017, E. 1.2.2, mit weiteren Hinweisen).
5.
5.1
Der Anspruch auf rechtliches Gehör
nach Art. 29 Abs. 2 BV ist formeller Natur, weshalb dessen Verletzung
grundsätzlich ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur
Gutheissung desselben und Aufhebung des angefochtenen Entscheids führt (BGE 137
I 195 E. 2.2; 135 I 187 E. 2.2; BGr, 18. Juni 2020, 2C_152/2020,
E. 2.3). Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen
Gehörs kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die
Möglichkeit erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl
den Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser
Voraussetzung ist darüber hinaus – im Sinne einer Heilung des Mangels – selbst
bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von
einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die
Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen
führen würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der
betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu
vereinbaren wären (BGE 137 I 195 E. 2.3.2, mit Hinweisen; BGr, 18. Juni
2020, 2C_152/2020, E. 2.3, mit weiterem Hinweis).
5.2
Mit ihrer
Eingabe vom 9. November 2020 teilt die Pflichtige unter anderem mit, mit
einer gewissen Irritation zur Kenntnis genommen zu haben, dass die Gemeinde F
mit ihrer Vernehmlassung vom 23. Oktober 2020 mit keinem Wort auf die
ausführlich begründete Beschwerde eingehe. In der Tat hat sich im vorliegenden
Beschwerdeverfahren weder das Steuerrekursgericht noch die Gemeinde F zu
den Vorbringen der Pflichtigen geäussert, welche diese im vorinstanzlichen
Rekursverfahren geltend machte und vorliegend wiederholt hat. Ferner gingen das
Steuerrekursgericht und die Gemeinde F vorliegend auch nicht auf die Rüge
der Pflichtigen ein, wonach der angefochtene Entscheid die Begründungspflicht
gemäss Art. 29 Abs. 2 BV verletze. Das Gericht sieht sich aufgrund
seiner auf die Rechtskontrolle beschränkten Kognition sowie des im
Beschwerdeverfahren geltenden Novenverbots (vgl. vorne, E 1.1 f.)
ausserstande, die Fragen, ob mit dem gemäss Generalunternehmer-Werkvertrag vom 14. August
2014 vereinbarten Werkpreis auch ein angemessener Unternehmensgewinn abgegolten
wurde und in welchem Umfang ein solcher gegebenenfalls gestützt auf § 221
StG gewinnmindernd angerechnet werden kann, zu beantworten. Die Sache ist daher
zur weiteren Untersuchung des Sachverhalts und zum neuen Entscheid im Sinn der
Erwägungen an das Steuerrekursgericht zurückzuweisen. Dieses wird auch die
Vorbringen der Pflichtigen betreffend Grundstückskosten (BKP 0, Fr. …),
Baukreditzinsen und Bankspesen (BKP 542, Fr. …) sowie Verkaufskosten
(BKP 701, Fr. …) nochmals zu prüfen und dabei insbesondere zu
beurteilen haben, inwieweit auf die von der Pflichtigen erstmals im
vorliegenden Verfahren eingereichten Dokumente abgestellt werden kann.
Dies führt zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde.
6.
Eine Rückweisung mit offenem Ausgang gilt als Obsiegen der
Beschwerdeführerin (BGr, 28. April 2014, 2C_845/2013, E. 3). Demnach
sind die Gerichtskosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1
in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und steht der obsiegenden
Beschwerdeführerin eine angemessene Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung
mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG), welche auf Fr. 3'500.-
festgesetzt wird (§ 8 Abs. 1 der Gebührenverordnung des
Verwaltungsgerichts vom 3. Juli 2018 [GebV VGr]).
Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen im Verfahren vor
Steuerrekursgericht hat die Vorinstanz im neuen Entscheid zu befinden.
7.
Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide, die
der unteren Instanz einen Entscheidungsspielraum belassen, sind grundsätzlich
als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom
17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren (BGE 134 II 124 E. 1.3). Zwischenentscheide
sind vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht
wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die
Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit
einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren
ersparen würde (lit. b). Verbleibt der unteren Instanz, an welche die
Sache zurückgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr und dient die
Rückweisung nur noch der (rechnerischen) Umsetzung des oberinstanzlich Angeordneten,
werden Rückweisungsentscheide nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung als
Endentscheide behandelt (BGE 134 II 124 E. 1.3).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren
Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz
zurückgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      70.--
Zustellkosten,
Fr. 5'570.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
4.    Die
Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine
Parteientschädigung von Fr. 3'500.- (Mehrwertsteuer inklusive) zu
bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde im Sinn der Erwägungen erhoben werden. Die
Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an …