zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00306 · 2006-06-14 · de

Nachträgliche Baubewilligung | Nachträgliche Baubewilligung für eine Ersatzbaute in der Kernzone von Richterswil. Art. 16 Abs. 1 BZO statuiert eine Profilerhaltungspflicht, aufgrund welcher Ersatzbauten im bisherigen Gebäudeumfang zu errichten sind, während in Art. 16 Abs. 2 BZO festgehalten ist, unter welchen Voraussetzungen Abweichungen vom heutigen Zustand bewilligt werden können (E. 4.3). Selbst wenn lediglich von den durch die Beschwerdeführenden anerkannten Abweichungen ausgegangen wird, handelt es sich dabei aufgrund der kleinräumigen Verhältnisse um deutliche Abweichungen vom Grundsatz der Profilerhaltung, welche nicht nach Art. 16 Abs. 1 BZO bewilligt werden können (E. 4.3.1). Die Durchbrechung des bisherigen Gebäudeumfangs kann auch nicht nach Massgabe von Art. 16 Abs 2 BZO als Abweichung bewilligt werden (E. 4.3.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 23.11.2011 VB.2011.00306
Zurich Verwaltungsgericht 23.11.2011 VB.2011.00306
Zurigo Verwaltungsgericht 23.11.2011 VB.2011.00306

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00306
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00306
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.11.2011
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Nachträgliche Baubewilligung
Nachträgliche Baubewilligung für eine Ersatzbaute in der Kernzone von Richterswil.
Art. 16 Abs. 1 BZO statuiert eine Profilerhaltungspflicht, aufgrund welcher Ersatzbauten im bisherigen Gebäudeumfang zu errichten sind, während in Art. 16 Abs. 2 BZO festgehalten ist, unter welchen Voraussetzungen Abweichungen vom heutigen Zustand bewilligt werden können (E. 4.3).
Selbst wenn lediglich von den durch die Beschwerdeführenden anerkannten Abweichungen ausgegangen wird, handelt es sich dabei aufgrund der kleinräumigen Verhältnisse um deutliche Abweichungen vom Grundsatz der Profilerhaltung, welche nicht nach Art. 16 Abs. 1 BZO bewilligt werden können (E. 4.3.1).
Die Durchbrechung des bisherigen Gebäudeumfangs kann auch nicht nach Massgabe von Art. 16 Abs 2 BZO als Abweichung bewilligt werden (E. 4.3.2).
Abweisung.
Stichworte:
AUGENSCHEIN
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEURTEILUNGSSPIELRAUM
ENTSCHEIDUNGSFREIHEIT
ERSATZBAU
ERSATZBAUTE
GEBÄUDEPROFIL
GLEICHBEHANDLUNG IM UNRECHT
KERNZONENVORSCHRIFTEN
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
Rechtsnormen:
- keine -
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2011.00306
VB.2011.00307
Urteil
der 1. Kammer
vom
23. November 2011
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen,
Gerichtsschreiberin
Nicole Tschirky.
In Sachen
Aus VB.2011.00306
Gemeinde Richterswil, vertreten durch RA A,
Aus VB.2011.00307
B,
Beschwerdeführende,
gegen
C, vertreten
durch RA D
,
Beschwerdegegner,
und
Aus VB.2011.00306
1.    B,
Aus VB.2011.00307
2.    Hochbaukommission Richterswil, vertreten durch RA A,
3.
Baudirektion Kanton Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend nachträgliche
Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 8. Juni 2010 erteilte die
Hochbaukommission Richterswil B die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für
die Projektänderung zum Umbau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
an der E-Strasse 02 in Richterswil.
Gleichzeitig eröffnet wurde die Verfügung der Baudirektion
Zürich vom 25. Mai 2010, mit der das Projekt nachträglich
ortsbildschutzrechtlich bewilligt wurde.
II.
Dagegen erhob C Rekurs an die Baurekurskommission II
(heute: 2. Abteilung des Baurekursgerichts).
Am
16. Dezember 2010 führte die Baurekurskommission im Beisein der Parteien
einen Augenschein durch.
Mit Entscheid vom 29. März 2011 wurde der
Rekurs gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wurde. Demgemäss wurden die
angefochtenen Entscheide der Hochbaukommission Richterswil vom 8. Juni
2010 bzw. der Baudirektion Kanton Zürich vom 25. Mai 2010 aufgehoben und
die kommunale Baubehörde eingeladen, über die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands zu befinden.
III.
Mit Beschwerde vom 16. Mai 2011 beantragte die
Gemeinde Richterswil, den angefochtenen Entscheid des Baurekursgerichts vom
29. März 2011 aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
des Beschwerdegegners.
Gleichentags erhob auch B Beschwerde an das
Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen Entscheid aufzuheben.
Überdies ersuchte er um Durchführung eines Augenscheins sowie um Zusprechung
einer angemessenen Parteientschädigung.
Mit Präsidialverfügung vom 18. Mai 2011 wurden die
Beschwerdeverfahren VB.2011.00306 und VB.2011.00307 vereinigt.
Das Baurekursgericht schloss am 31. Mai 2011 auf
Abweisung der Beschwerden. C beantragte mit Eingabe vom 22. August 2011,
die Beschwerden abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführenden. Am 2. September 2011 verzichtete die Gemeinde
Richterswil auf weitere Ausführungen. B mit Replik vom 13. September 2011
und C mit Duplik vom 3. Oktober 2011 hielten an den im ersten
Schriftenwechsel gestellten Anträgen fest. B erstattete am 20. Oktober
2011 eine weitere Stellungnahme, in welcher er an seinen Anträgen erneut
festhielt, während die Gemeinde Richterswil wiederum auf Stellungnahme verzichtete.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Streitgegenstand
des Beschwerdeverfahrens bildet die Frage, ob sich die Erteilung der
nachträglichen Bewilligungen für die umstrittene Projektänderung durch die
Hochbaukommission Richterswil am 8. Juni 2010 und die Baudirektion am
25. Mai 2010 als zulässig erweisen. Die Ausführungen der Parteien zur
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sind somit im vorliegenden
Verfahren nicht zu behandeln.
1.2
Der
private Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Die
Vorinstanz hat am 16. Dezember 2010 einen Augenschein im Beisein der
Parteien durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse
darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2).
Da sich der entscheidrelevante Sachverhalt aufgrund der Akten, insbesondere
auch der verschiedenen Pläne, Fotos und Dokumentationen des streitbezogenen
Objekts, mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die Durchführung eines
verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 =
BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).
2.
Im Jahr 2004 wurden dem privaten Beschwerdeführer die
Bewilligungen für den
Umbau
des auf dem Baugrundstück stehenden
Mehrfamilienhauses aus dem 19. Jahrhundert erteilt. Aufgrund der schlechten
Bausubstanz entschied sich der private Beschwerdeführer jedoch anstelle des
Umbaus für einen Abbruch und einen Wiederaufbau des Gebäudes. Im vorliegenden
Verfahren sind die nachträglich erteilten Bewilligungen für die vom privaten Beschwerdeführer
erstellte
Ersatzbaute
angefochten.
Das Baugrundstück befindet sich in der Kernzone von
Richterswil und ist Teil eines schutzwürdigen Ortsbilds von kantonaler
Bedeutung. Im Kernzonenplan der Gemeinde Richterswil ist das streitbetroffene
Gebäude gelb bezeichnet. Gemäss Art. 16 Abs. 1 der geltenden Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Richterswil (BZO) bedeutet dies, dass das Gebäude nur
unter Beibehaltung des Gebäudeprofils und der Erscheinung umgebaut oder ersetzt
werden darf.
3.
Zunächst ist zu prüfen, ob sich die vorinstanzlichen
Sachverhaltsfeststellungen als zutreffend erweisen.
3.1
Die
Gemeinde Richterswil macht geltend, die amtliche Vermessung habe ergeben, dass
das Gebäude 21 cm nach Westen verbreitert worden sei. Eine Verbreiterung
von über 21 cm sei nicht nachgewiesen. Zudem sei unklar, wie sich die
angebliche Verbreiterung der südlichen Anbaute um 13 cm mit dem
behaupteten Näherrücken dieses Anbaus um 37 cm in Richtung der
Liegenschaft des Beschwerdegegners vereinbaren lasse. Die Abweichung im Bereich
des Dachfirstes betrage 9 cm und liege in der Messtoleranz. Zudem seien
die Traufen nicht höher gesetzt worden, sondern lägen einzig näher beim Nachbargrundstück,
was unbestrittenermassen Anpassungen notwendig gemacht habe.
3.2
Der
private Beschwerdeführer führt aus, die Mehrlänge der Westfassade von 21 cm
und die Mehrbreite des Anbaus Richtung Süden seien auf die nachträglich angebrachte,
aber bereits früher bewilligte Aussenisolation zurückzuführen. Die Fassade sei
auch westlich isoliert und somit um 21 cm länger. Das Gebäude sei jedoch
nicht höher als die Altbaute, und die Traufe des Ersatzbaus liege nach wie vor
tiefer als diejenige des Gebäudes des Beschwerdegegners. Richtig sei, dass die
Küche und eine Hausecke aufgrund eines von der Gemeinde bei der Schnurgerüstabnahme
nicht erkannten Planungsfehlers des auswärtigen Architekturbüros um 18 cm
verschoben seien. Zudem seien die Wände vorher von unten nach oben schräg, d.
h. nicht rechtwinklig,
gewesen. Diese Wände seien heute gerade.
Es sei somit ein Ersatzbau mit Aussenisolation erstellt
worden, welcher nach den bewilligten Plänen gebaut worden sei. Alle bewilligten
Pläne würden auf einer Aussenisolation beruhen. Die Gemeinde habe also schon
immer eine Aussenisolation als zulässig erachtet.
3.3
Zu
beurteilen ist im vorliegenden Fall, inwiefern das heutige Gebäude vom ursprünglich
bestehenden Gebäude abweicht. Die vom privaten Beschwerdeführer im Jahr 2004
eingereichten Pläne, aufgrund welcher die Hochbaukommission Richterswil am
26. Oktober 2004 und die Baudirektion Kanton Zürich am 6. Oktober
2004 die Bewilligungen für den
Umbau
des auf dem Baugrundstück stehenden
Mehrfamilienhauses aus dem 19. Jahrhundert erteilt haben, sind für die
Frage der Baurechtskonformität der
Ersatzbaute
nicht massgeblich. Mit
Entscheid der Baurekurskommission vom 13. Januar 2009 wurde der Bauherr
verpflichtet, der Baubehörde unverzüglich neue Pläne zur Durchführung eines
nachträglichen Baubewilligungsverfahrens einzureichen, da sich die ursprünglichen
Pläne als ungenügend erwiesen hätten. Aufgrund der daraufhin eingereichten
Pläne erteilte die Hochbaukommission Richterswil mit Beschluss vom 26. Mai
2009 und die Baudirektion mit Verfügung vom 4. Mai 2009 nachträglich im Anzeigeverfahren
die notwendigen Bewilligungen. Diese wurden von der Baurekurskommission II
auf Rekurs des Beschwerdegegners hin mit Entscheid vom 2. Februar 2010
aufgehoben und die Angelegenheit zur Durchführung eines ordentlichen
koordinierten Verfahrens an die Vorinstanzen zurückgewiesen. Mit den im
vorliegenden Verfahren angefochtenen Entscheiden wurden die nachträglichen
Bewilligungen für die umstrittene Projektänderung erteilt, welche vom
Beschwerdegegner wiederum angefochten wurden. Die vom privaten Beschwerdeführer
eingereichten Pläne zur Projektänderung sind somit bis heute nicht
rechtskräftig genehmigt, weshalb diese für die Beurteilung der
Baurechtskonformität der Ersatzbaute nicht massgebend sind.
Zudem ist darauf hinzuweisen, dass gemäss § 33a der
Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 das Anbringen einer
Aussenisolation nur
an vor dem 1. Januar 1987 erstellten Gebäuden
als
eine zweckmässige Anpassung im Sinn von § 357 Abs. 5 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gilt.
3.4
Unbestritten
ist, dass das Gebäude nach Westen um (mind.) 21 cm verbreitert und
auch die Ostfassade des Gebäudes nach Osten erweitert wurde. Gemäss den
Nachmessungen der F ist im nördlichen Teil der Westfassade bei einer "Messgenauigkeit
von +/- 2 cm" sogar von einer Verbreiterung von 26 bis 28 cm
auszugehen. Weiter wurde der südliche Anbau nach diesen Nachmessungen um 37 cm
nach Osten erweitert. Diese Verbreiterung wird von den Beschwerdeführenden
bestritten. Unter Bezugnahme auf die Pläne wird geltend gemacht, der südliche
Anbau sei lediglich 13 cm breiter. Nach den Plänen sei der Anbau 3 m breit,
gemäss Vermessung dagegen 3,13 m. Diese Pläne sind jedoch, wie bereits in E. 3.3
festgehalten, nicht massgebend.
Die Vorinstanz hält fest, dass auch die Ostfassade des
Hauptgebäudes nach Osten hinausgezogen worden sei, sodass sie der Grenze wegen
habe schräg geführt werden müssen. In diesem Bereich sei als Folge auch das
Giebeldach weiter nach aussen geschoben, was zur Kollision der östlichen Traufe
mit dem Dach des Beschwerdegegners geführt habe. Auch diese
Sachverhaltsfeststellungen erweisen sich aufgrund der Nachmessungen der F und
der Fotos in den Akten als zutreffend. Überdies liegt die Traufe der Ersatzbaute
nach wie vor tiefer als diejenige des Gebäudes des Beschwerdegegners. Ob die
Ersatzbaute rund 9 cm höher ist als das ursprüngliche Gebäude, ist im
vorliegenden Verfahren nicht entscheidrelevant und kann deshalb offenbleiben.
4.
Damit stellt sich die Frage, ob sich die Ersatzbaute als
bewilligungsfähig erweist.
4.1
Ist zu
prüfen, ob eine Baute den kommunalen Kernzonenvorschriften und dem Gestaltungsgebot
von § 238 Abs. 2 PBG entspricht, steht der örtlichen Baubehörde bzw.
der gemäss Ziffer 1.4.1.4 des Anhangs zur Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember
1997 (BVV) bis am 1. November 2011 für den Schutz des überkommunalen
Ortsbilds zuständigen Baudirektion eine von den Rechtsmittelinstanzen zu
beachtende besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu. Sodann handelt es
sich bei den Kernzonenvorschriften um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht,
dessen Auslegung durch die kommunalen Behörden nach ständiger Rechtsprechung zu
schützen ist, wenn sie vertretbar und nicht rechtsverletzend ist. Auch insofern
haben sich die kantonalen Rechtsmittelinstanzen bei der Überprüfung
zurückzuhalten (RB 1981 Nr. 20; VGr, 23. Februar 2011, VB.2010.00448,
E. 2.1, mit weiteren Hinweisen).
4.2
Im Beschluss
vom 8. Juni 2010 hält die Hochbaukommission Richterswil unter dem Titel
"Abstände" fest, dass der bereits erstellte Ersatzbau u.
a. aufgrund der Korrektur
der schiefen Fassaden des Altbaus vom ursprünglichen Grundriss abweiche. Dies
sei für die Wohnhygiene, die Sicherheit und Zweckbestimmung des neuen Gebäudes
nötig (senkrechte Fassaden). Da sich in den betroffenen Bereichen bauseits
keine Fenster befänden und die Fenster der Nachbarliegenschaft nur über das Eck
rund einen Meter vom Ersatzbau entfernt seien, würden die Abweichungen gemäss Art. 16
Abs. 2 BZO bewilligt. Unter dem Titel "Einordnung und
Gestaltung" wird zudem festgehalten, dass aufgrund der vorliegenden
Angaben die Anforderungen gemäss Art. 16 Abs. 4 BZO, der eine gute
Einfügung von Ersatzbauten ins Ortsbild verlange, erfüllt würden.
In der Verfügung vom 25. Mai 2010 hält auch die
Baudirektion fest, der Ersatzbau könne aus Sicht des Ortsbildschutzes nachträglich
bewilligt werden.
4.3
Gemäss Art. 16
Abs. 1 BZO dürfen die im Kernzonenplan braun oder gelb speziell bezeichneten
Gebäude nur unter Beibehaltung des Gebäudeprofils und der Erscheinung umgebaut
oder ersetzt werden. Abweichungen von Absatz 1, also von der Pflicht, Ersatzbauten
unter Beibehaltung des Gebäudeprofils und der Erscheinung zu errichten, können
gemäss Art. 16 Abs. 2 Satz 1 BZO bewilligt werden, wenn diese
aus Gründen der Wohnhygiene (insbesondere für Sanitärräume), der Sicherheit (z.
B. für Treppenanlagen)
oder für die neue Zweckbestimmung des Gebäudes (z.
B. veränderte Fensteranordnung) nötig sind und
das Ortsbild nicht nachteilig beeinflusst wird. Ausserdem können Abweichungen angeordnet
werden, wenn dadurch die Einpassung ins Ortsbild verbessert wird (Art. 16 Abs. 2
Satz 2 BZO).
Art. 16 Abs. 1 BZO statuiert somit eine
Profilerhaltungspflicht, aufgrund welcher Ersatzbauten im bisherigen Gebäudeumfang
zu errichten sind, während in Art. 16 Abs. 2 BZO festgehalten ist,
unter welchen Voraussetzungen Abweichungen vom heutigen Zustand bewilligt
werden können.
4.3.1
Die Beschwerdeführenden machen geltend, im vorliegenden Fall seien die Abweichungen
im Zentimeterbereich untergeordneter Natur und mit dem in Art. 16 Abs. 1
BZO statuierten Grundsatz der Profilerhaltung vereinbar.
Diese Auslegung der Beschwerdeführenden ist mit dem klaren
Wortlaut der BZO nicht vereinbar und damit rechtsverletzend. Selbst wenn
lediglich von den durch die Beschwerdeführenden anerkannten Abweichungen
ausgegangen wird, handelt es sich dabei aufgrund der kleinräumigen Verhältnisse
um deutliche Abweichungen vom Grundsatz der Profilerhaltung, welche nicht nach Art. 16
Abs. 1 BZO bewilligt werden können. Die von den Beschwerdeführenden
vertretene Interpretation widerspricht dem ausdrücklichen Wortlaut,
Abweichungen lediglich unter den in Art. 16 Abs. 2 BZO statuierten
Voraussetzungen zu bewilligen. Nicht massgebend ist zudem, dass der Charakter
des Gebäudes nicht verändert wird. Damit wird lediglich der ebenfalls in Art. 16
Abs. 1 BZO statuierten Voraussetzung Rechnung getragen, dass ein Gebäude
nur unter Beibehaltung der Erscheinung ersetzt werden darf.
4.3.2
Somit ist zu prüfen, ob die Durchbrechung des bisherigen Gebäudeumfangs
durch das streitige Bauvorhaben nach Massgabe von Art. 16 Abs. 2 BZO
als Abweichung bewilligt werden kann.
Wie bereits von der Vorinstanz zutreffend festgehalten,
kann das Argument der Wohnhygiene im vorliegenden Verfahren gerade nicht
vorgebracht werden. Durch die Ersatzbaute werden die schon bisher weit unter
dem Regelmass liegenden Abstände zwischen den Gebäuden noch weiter
unterschritten und die wohnhygienischen Verhältnisse damit vielmehr weiter
verschlechtert. Von der Gemeinde Richterswil wird denn auch im Beschwerdeverfahren
nicht mehr daran festgehalten, dass die Abweichungen aus Gründen der Wohnhygiene
nötig sind.
Soweit der private Beschwerdeführer geltend macht, aus
wohnhygienischen Gründen könnten weder die Küche noch die seitlichen Zugänge
zum Essraum verkleinert werden, ist darauf hinzuweisen, dass in diesem Fall
eine andere Anordnung der Räume angezeigt gewesen wäre. Jedenfalls kann sich
der private Beschwerdeführer nicht auf die Verbesserung der wohnhygienischen
Verhältnisse im Gebäudeinnern berufen und daraus einen Anspruch ableiten, ein
grösseres Gebäude erstellen zu dürfen. Dasselbe gilt für die Argumentation des
privaten Beschwerdeführers, die Räume seien so klein, dass eine Isolation im
Innern gar nicht möglich gewesen wäre. Ob aufgrund der Aussenisolation keine
Raumfläche dazugewonnen wurde, spielt für die Frage der Profilerhaltung keine
Rolle. Schliesslich kann sich der private Beschwerdeführer nicht darauf
berufen, nach den bewilligten Plänen gebaut zu haben. Die vom privaten
Beschwerdeführer im Jahr 2004 eingereichten Pläne, aufgrund welcher die Hochbaukommission
Richterswil und die Baudirektion die Bewilligungen für den
Umbau
des
Mehrfamilienhauses aus dem 19. Jahrhundert erteilt haben, sind – wie bereits in
E. 3.3 festgehalten – für die Frage der Baurechtskonformität der
Ersatzbaute
nicht massgeblich.
Die weiteren in Art. 16 Abs. 2 Satz 1 BZO
genannten Gründe, welche eine Abweichung vom heutigen Zustand rechtfertigen
können, nämlich die Sicherheit oder die neue Zweckbestimmung des Gebäudes,
werden von den Beschwerdeführenden nicht geltend gemacht, und aus den Akten
ergeben sich keine Anhaltspunkte für deren Vorliegen.
Auch wurde im vorliegenden Fall durch die Abweichungen vom
Grundsatz der Profilerhaltung und der damit einhergehenden Verringerung der
Abstände die Einpassung ins Ortsbild gemäss Art. 16 Abs. 2 Satz 2
BZO nicht verbessert. Zwar wurde der vernachlässigte Hinterhof durch den Umbau
aufgewertet. Die Abweichungen vom Grundsatz der Profilerhaltung waren jedoch
nicht kausal für diese Aufwertung, sondern eine solche wäre auch durch die
Erstellung einer Ersatzbaute im Umfang des bisherigen Gebäudes zu erreichen gewesen.
4.3.3
Die Gemeinde Richterswil bejaht schliesslich die Voraussetzungen von Art. 16
Abs. 4 BZO. Nach dieser Bestimmung dürfen die im Kernzonenplan nicht
speziell bezeichneten Gebäude, sofern sie sich gut ins Ortsbild einfügen, wie
gelb bezeichnete Häuser umgebaut oder ersetzt werden. Andernfalls sind die
Bestimmungen für Neubauten anzuwenden.
Im Kernzonenplan der Gemeinde Richterswil ist das
streitbetroffene Gebäude gelb bezeichnet. Art. 16 Abs. 4 BZO regelt
jedoch, unter welchen Voraussetzungen die im Kernzonenplan
nicht
speziell
bezeichneten Gebäude umgebaut oder ersetzt werden dürfen, und ist somit im
vorliegenden Fall nicht einschlägig.
4.4
Zusammengefasst
ist festzuhalten, dass die Ersatzbaute nicht gestützt auf Art. 16 Abs. 1
BZO bewilligt werden kann, die Durchbrechung des bisherigen Gebäudeumfangs
durch das streitige Bauprojekt weder aus Gründen der Wohnhygiene noch der
Sicherheit noch für die neue Zweckbestimmung des Gebäudes notwendig ist und
durch die Abweichungen die Einpassung ins Ortsbild nicht verbessert wird. Die
Ersatzbaute ist somit auch unter Berücksichtigung der besonderen Entscheidungs-
und Ermessensfreiheit der Gemeinde und der Baudirektion nicht bewilligungsfähig.
5.
Schliesslich führt der private Beschwerdeführer aus, bei
den Gebäuden an der E-Strasse 03 und der G-Strasse 04 seien ebenfalls
Änderungen des Gebäudeprofils bewilligt worden. Damit macht der private
Beschwerdeführer einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht geltend.
Ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht besteht nur,
wenn eine eigentliche gesetzeswidrige Praxis besteht und die Behörde es
ablehnt, diese aufzugeben (BGE 127 I 1 E. 3a; Ulrich Häfelin/Georg
Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich/St.
Gallen 2010, Rz. 518). Im vorliegenden Fall bestehen keine Anhaltspunkte dafür,
dass die zuständigen Behörden – sollte eine gesetzeswidrige Praxis bestehen –
nicht gewillt sind, von dieser abzuweichen. Es besteht somit kein Anspruch auf
Gleichbehandlung im Unrecht.
6.
Damit erweist sich die
Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen
.
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG
). Eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht
zu. Vielmehr ist
der private Beschwerdeführer
zu
verpflichten, eine solche dem Beschwerdegegner zu bezahlen, da die Vielzahl und
die Komplexität der im Streit stehenden Rechtsfragen den Beizug eines
Rechtsbeistands rechtfertigten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Angemessen ist eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-.
Die Gemeinde Richterswil ist hingegen
nicht zu einer Parteientschädigung an den Beschwerdegegner zu verpflichten.
Stehen sich nämlich in einem Beschwerdeverfahren private Parteien gegenüber,
kann nach § 17 Abs. 3 VRG das unterliegende Gemeinwesen in der Regel
nicht zur Leistung einer Parteientschädigung verpflichtet und auch nicht entschädigungsberechtigt
werden (
VGr, 16. Januar 2008, VB.2007.00382 und VB.2007.00401, E. 4.2
= RB 2008 Nr. 19 = BEZ 2008 Nr. 3; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 17 N. 46, mit Hinweisen).
Demgemäss wird dem an der Seite eines privaten Beschwerdegegners obsiegenden
Gemeinwesen in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen; vorbehalten
sind Fälle, in denen es in besonderer Weise betroffen ist, beispielsweise wenn
die Aufhebung einer Bewilligung durch die Vorinstanz eine kommunale Regelung
oder Planung in Frage stellt (VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).
Diese Praxis muss auch gelten, wenn das Gemeinwesen nicht als Beschwerdegegner
betroffen ist, sondern an der Seite eines privaten Beschwerdeführers selber
Beschwerde erhebt. Auch in diesem Fall liegt es regelmässig vor allem im
Interesse des privaten Beschwerdeführers, sich für den Bestand der ihm von der
Gemeindebehörde erteilten Bewilligung einzusetzen; diese kann im vom Bauherrn
angestrengten Verfahren ihren Standpunkt auch als Mitbeteiligte vertreten, ohne
dass sie dazu selber Beschwerde zu erheben braucht.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    360.--     Zustellkosten,
Fr. 5'360.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt.
4.    Der
private Beschwerdeführer wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.-
an den Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach
Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…