zh_verwaltungsgericht · VB.2015.00343 · 2015-10-22 · de

Baubewilligung | Denkmalschutz; Garten; Freihaltezone; Baubewilligung; Neubau. Keine Pflicht zur erneuten Profilierung des identischen Projekts im zweiten Rechtsgang (E. 2) sowie auch keine Pflicht zur denkmalpflegerischen Begutachtung durch eine Fachkommission (E. 3). Aus denkmalpflegerischer und ortsbaulicher Sicht ist die Erhaltung der Wiese mit Obstbäumen durch die vorhandene Freihaltezone ausreichend gesichert, zumal der rückwärtige Garten keine qualifizierte Schutzqualität aufweist (E. 6). Das geplante Neubauprojekt ordnet sich zudem ausreichend in das Ortsbild ein und trägt dem Denkmalschutzobjekt genügend Rechnung (E. 7). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 22.10.2015 VB.2015.00343
Zurich Verwaltungsgericht 22.10.2015 VB.2015.00343
Zurigo Verwaltungsgericht 22.10.2015 VB.2015.00343

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00343
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Geschäftsnummer:
VB.2015.00343
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 22.10.2015
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 25.02.2016 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Denkmalschutz; Garten; Freihaltezone; Baubewilligung; Neubau.
Keine Pflicht zur erneuten Profilierung des identischen Projekts im zweiten Rechtsgang (E. 2) sowie auch keine Pflicht zur denkmalpflegerischen Begutachtung durch eine Fachkommission (E. 3). Aus denkmalpflegerischer und ortsbaulicher Sicht ist die Erhaltung der Wiese mit Obstbäumen durch die vorhandene Freihaltezone ausreichend gesichert, zumal der rückwärtige Garten keine qualifizierte Schutzqualität aufweist (E. 6). Das geplante Neubauprojekt ordnet sich zudem ausreichend in das Ortsbild ein und trägt dem Denkmalschutzobjekt genügend Rechnung (E. 7).
Abweisung.
Stichworte:
AUSSTECKUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BÄUME
BEGUTACHTUNG
DENKMALSCHUTZOBJEKT
EINORDNUNG
FREIHALTEZONE
GARTENANLAGE
NEUBAU
SCHUTZQUALITÄT
Rechtsnormen:
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 205 PBG
§ 216 PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 311 PBG
§ 316 Abs. I PBG
§ 3 SachverständigenkommissionenV
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2015.00343
Urteil
der 1. Kammer
vom
22. Oktober 2015
Mitwirkend: Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid
(Vorsitz)
, Verwaltungsrich­terin Sandra Wintsch, Ersatzrichter
Christian Mäder,
Gerichtsschreiber
Basil Cupa.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.1
D,
1.2
E,
beide vertreten durch RA F,
2.
Abteilungsvorsteher Bau der Stadt Uster,
3.
Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Der Abteilungsvorsteher Bau der
Stadt Uster erteilte E und D am 10. Sep­tember 2012 die baurechtliche
Bewilligung für den Abbruch des ehemaligen Schweinestalls Vers.-Nr. 01 und
den Neubau eines Wohnhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der G-Gasse 03/H-Strasse 04
in Z. Zugleich wurde die von der Baudirektion am 3. April 20082 erteilte
heimatschutzrechtliche Bewilligung eröffnet.
Das schmale, langgezogene Baugrundstück erstreckt sich von
der G-Gasse im Süden in nördlicher Richtung bis zur H-Strasse. An die G-Gasse
stösst das Gebäude Vers.-Nr. 05; mit diesem auf der Westseite
zusammengebaut ist das Gebäude Vers.-Nr. 06 auf Kat.-Nr. 07. Die
beiden Objekte Vers.-Nrn. 06 und 05 an der G-Gasse 08/3 bilden zusammen
das "Haus I" oder "Haus L". Dieses befindet sich im
Inventar der überkommunalen Schutzobjekte des Kantons Zürich sowie im
kommunalen Inventar der schützenswerten Bauten. Gemäss Bau- und Zonenordnung
der Stadt Uster vom 1. April 1999 (BZO) befindet sich der südliche Bereich
des Grundstücks Kat.-Nr. 02 bis zur nördlichen Gebäudeseite des projektierten
Neubaus in der Dorfzone D2; nördlich davon erstreckt sich bis zur H-Strasse
die Reservezone.
II.
Einen Rekurs, den die Nachbarn B
und A gegen diese Verfügungen erhoben hatten, wies das Baurekursgericht am 17. April
2013 ab. Hiergegen gelangten diese an das Verwaltungsgericht, das ihre
Beschwerde am 8. Mai 2014 teilweise guthiess, die Baubewilligung aufhob
und die Sache zur ergänzenden Untersuchung und Neuentscheidung an die kommunale
Baubehörde zurückwies (VB.2013.00380, BEZ 2014 Nr. 16).
III.
Am 22. August 2014 erteilte
die Baudirektion wiederum ihre heimatschutzrechtliche Zustimmung zum nämlichen
Projekt, ebenso der Abteilungsvorsteher Bau der Stadt Uster am 20. Oktober
2014 die baurechtliche Bewilligung.
IV.
Wiederum fochten B und A diese
Verfügungen beim Baurekursgericht an. Dieses führte einen doppelten Schriftenwechsel
durch und wies den Rekurs am 29. April 2015 ab, soweit es darauf eintrat.
Mit Beschwerde vom 3. Juni
2015 liessen B und A dem Verwaltungsgericht beantragen:
"1.       Der angefochtene Entscheid sei vollumfänglich aufzuheben
und die angefochtenen Bewilligungen seien aufzuheben. Eventualiter sei das
Geschäft zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
2.        Es sei der rückwärtige zum Schutzobjekt gehörende Garten
formell dergestalt unter Denkmalschutz zu stellen, dass er von Neubauten
freibleibt, eventualiter von Neubauten, die das Volumen des bestehenden
Schweinestalls Assek.-Nr. 01 übersteigen und keine Ökonomiebauten sind.
3.        Es sei die Erstellung eines Fachgutachtens bezüglich der
Beeinträchtigung der umliegenden Schutzobjekte durch das angefochtene
Bauvorhaben anzuordnen.
4.        Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
Beschwerdegegner."
In seiner Vernehmlassung vom 17. Juni
2015 schloss das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der
Beschwerde. E und D liessen in ihrer Beschwerdeantwort vom 29. Juni 2015
folgende Anträge stellen:
"1.          Die
Beschwerde sei vollumfänglich, soweit darauf einzutreten ist,
abzuweisen.
2.          Auf
den Beschwerdeantrag 2 sei nicht einzutreten.
3.          Es
sei kein Fachgutachten anzuordnen.
unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzügl. Mwst.) zu Lasten der Beschwerdeführenden."
Namens der Baudirektion beantragte das Amt für
Raumentwicklung am 29. Juni 2015 – unter Zusprechung einer
Parteientschädigung – Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
Ebenso beantragte der Abteilungsvorsteher Bau der Stadt Uster am 8. Juli
2015 Abweisung des Rechtsmittels sowie eine Parteientschädigung.
Auf die Erwägungen des Rekursentscheids und die
Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen
zurückgekommen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Wie das
Verwaltungsgericht schon im ersten Rechtsgang festgehalten hat, sind die Beschwerdeführenden
als Eigentümer der unmittelbar östlich an das Baugrundstück angrenzenden
Liegenschaft Kat.-Nr. 09 grundsätzlich zur Beschwerde legitimiert (§ 338a
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).
1.2
Streitgegenstand ist die im Rechtsmittelbegehren enthaltene
Rechtsfolgebehauptung im Rahmen des Umfangs der angefochtenen Verfügung.
Prozessthema kann nur sein, was auch Gegenstand der vorinstanzlichen Verfügung
war beziehungsweise nach richtiger Gesetzesauslegung hätte sein sollen. Auf
Begehren, über welche die Vorinstanz weder entschieden hat noch hätte
entscheiden sollen, ist nicht einzutreten (vgl. VGr, 12. September 2012,
VB.2012.00394, E. 1.2; VGr, 2. Oktober 2013, VB.2013.00335, E. 1.1.1;
RB 1983 Nr. 5).
Die streitbetroffene Baubewilligung umfasst den Abbruch
des ehemaligen Schweinestalls Vers.-Nr. 01 und den Neubau eines
Wohnhauses, verbunden mit einer projektbezogenen negativen Schutzverfügung. Wie
das Baurekursgericht zutreffend festgehalten hat, liegen nicht projektbezogene
Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 PBG ausserhalb des Streitgegenstandes. Auf
den diesbezüglichen, mit Ziffer 2 der Beschwerde erneuerten Antrag ist
daher nicht einzutreten.
2.
2.1
Die Beschwerdeführenden
wiederholen die Rüge, dass das Projekt vor der Neubeurteilung kein zweites Mal
ausgesteckt worden sei. Dadurch habe die Baubehörde bei anfechtungsbefugten
Denkmalpflegeorganisationen den falschen Eindruck erweckt, dass das Projekt
bereits rechtskräftig bewilligt worden sei.
2.2
Nach den
Akten ist das Bauvorhaben im ersten Rechtsgang korrekt ausgesteckt worden.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden lässt sich aus § 311 PBG
keine Pflicht zur erneuten Profilierung des identischen Projekts ableiten. Weil
der Kreis der Anfechtungsberechtigten schon im ersten Rechtsgang durch die
Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids kraft § 316
Abs. 1 PBG feststand, bestand kein zusätzliches Informationsbedürfnis von
Dritten. Wie die Vorinstanz sodann unter Hinweis auf die Rechtsprechung richtig
festgehalten hat, kann sich der Anfechtende nicht auf ein allfälliges Interesse
Dritter im Zusammenhang mit behaupteten Verfahrensfehlern berufen. Im Übrigen
wurde der baurechtliche Entscheid dem Zürcher Heimatschutz zugestellt. Welche
weiteren "Denkmalpflegeorganisationen" ebenfalls hätten orientiert
werden müssen, sagen die Beschwerdeführenden nicht.
3.
3.1
Das
Verwaltungsgericht hat im ersten Rechtsgang bemängelt, dass die für den Schutzentscheid
wie die kantonale Bewilligung bezüglich Denkmalpflege zuständige Baudirektion
ihrer Verpflichtung nicht nachgekommen sei, den negativen Schutzentscheid
rechtsgenügend zu begründen. Dieses Versäumnis habe die Baudirektion im zweiten
Rechtsgang zu beheben. Dabei stehe ihr offen, ob sie selbst entscheide oder ein
Gutachten der kantonalen Denkmalpflegekommission (KDK) einhole (siehe VGr, 8. Mai
2014, VB.2013.00380, E. 7.5.4).
3.2
In der
Verfügung vom 22. August 2014 hat sich die Baudirektion eingehend mit den
denkmalpflegerischen Aspekten des Bauvorhabens auseinandergesetzt und dabei
festgehalten, dass auf ein Fachgutachten der KDK oder eine andere Expertise
verzichtet werden könne. Das Baurekursgericht hat diesem Vorgehen zugestimmt, denn
namentlich in Bezug auf den rückwärtigen Raum des Hauses I und den Baumgarten
stellten sich keine besonderen denkmalpflegerischen Fachfragen, welche die
Direktion nicht aus eigener Anschauung beurteilen könne. Sodann gehe es um die
Wertung und rechtliche Qualifikation, über welche die Behörde selbst befinden
müsse. Schliesslich seien die Voraussetzungen für eine obligatorische
Begutachtung im Sinn von § 3 der Verordnung über die Sachverständigenkommissionen
vom 12. Januar 2005 gemäss § 216 PBG nicht erfüllt. Aus diesem Grund
sei auch das Baurekursgericht als Fachgericht gehalten, die Streitsache aus
eigener Anschauung zu beurteilen.
3.3
Diesen
Erwägungen ist beizupflichten. Die Beschwerdeführenden vermögen nicht darzutun,
inwiefern der Baudirektion als zuständiger Bewilligungsinstanz in Denkmalpflegesachen
das erforderliche Fachwissen fehlen sollte. Ebenso trifft es zu, dass sich aus § 3
der erwähnten Verordnung keine Pflicht zur Begutachtung ableiten lässt.
Schliesslich ziehen die Beschwerdeführenden die Fachkompetenz der Vorinstanz zu
Unrecht in Zweifel. Nach ständiger Rechtsprechung gelten die Richter des
Baurekursgerichts als fachkundig; ein "Fachrichter für Denkmalschutz"
braucht dem Spruchkörper nicht anzugehören.
4.
Das Verwaltungsgericht hat
im ersten Rechtsgang erörtert, dass auf die Erkenntnisse des Augenscheins des
Baurekursgerichts abgestellt werden darf und sich ein zusätzlicher gerichtlicher
Lokaltermin erübrigt. Daran ist festzuhalten (siehe dazu
VGr, 8. Mai
2014, VB.2013.00380, E. 2).
5.
5.1
Sodann hat
das Verwaltungsgericht im ersten Rechtsgang festgehalten, dass im vorliegenden
Fall ein projektbezogener Schutzentscheid als Bestandteil der Baubewilligung zulässig
sei, denn sowohl für den Schutzentscheid als auch für die kantonale Bewilligung
bezüglich Denkmalpflege sei die Baudirektion zuständig (VB.2013.00380 E. 7.3 f.;
vgl. auch VGr, 27. März 2013, VB.2012.00373, E. 3.1.1).
Dementsprechend hat sich die Baudirektion auch im zweiten Rechtsgang in der
Bewilligung vom 22. August 2014 gleichzeitig zum Schutzumfang des Hauses I
und zur Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens ausgesprochen.
5.2
Die
Beschwerdeführenden erneuern die Rüge, dass ein separater "umfassender
Schutzentscheid" im Sinn von § 205 PBG erforderlich gewesen wäre,
weil sich die Schutzwürdigkeit und die gebotenen Schutzmassnahmen im Rahmen
eines bloss projektbezogenen Schutzentscheids nicht umfassend klären liessen.
Der gebotene Schutz des Denkmalobjekts könne im Rahmen einer Baubewilligung,
namentlich mit Nebenbestimmungen, nicht mehr einwandfrei gewährleistet werden.
Der unsorgfältige Umgang mit dem Schutzobjekt G-Gasse 08/03 in den letzten drei
Jahrzehnten gebiete, dass entsprechend § 10 der (kantonalen) Natur- und
Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 (NHV) Art und Umfang des Schutzes
mitsamt der für das Schutzobjekt wichtigen Umgebung geregelt würden.
5.3
Diese
Vorbringen geben dem Verwaltungsgericht keinen Anlass, auf die im ersten
Rechtsgang angestellten Erwägungen zurückzukommen. Wie gesagt liegen Massnahmen
am Schutzobjekt Haus I selbst bzw. an dessen rückwärtigem Raum ausserhalb des
Streitgegenstandes. Ob und wie weit der streitbetroffene Neubau das Schutzobjekt
bzw. dessen Umgebung in unzulässiger Weise beeinträchtige, kann – wie im
Folgenden darzulegen ist – im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens und somit
projektbezogen umfassend geprüft werden.
6.
6.1
Mit Bezug
auf den mit der Baubewilligung verbundenen negativen Schutzentscheid gemäss § 203
Abs. 1 lit. c PBG erwog das Baurekursgericht, dass der
streitbetroffene Neubau das Haus I an der G-Gasse 08/03 nicht tangiere und
daher nur in gestalterischer Hinsicht besondere Rücksicht auf dieses nehmen
müsse. Es möge zutreffen, dass ein Baumgarten gewöhnlich zu einem Bauernhof
gezählt und ein solcher sich ursprünglich bis zum Gebäude G-Gasse 08/03
erstreckt habe. Solche Hauswiesen und Baumgärten bildeten seit dem 16. Jahrhundert
einen festen Bestandteil der Güterbeschreibungen und gehörten zum Umschwung
einer Hofgruppe. Auch in Z seien zahlreiche Baumgärten nachgewiesen. Dies
bedeute jedoch nicht, dass das Schutzobjekt ohne Baumgarten – soweit dieser
überhaupt noch vorhanden sei – nicht mehr als typisches Vollbauernhaus zu
erkennen wäre, oder dass die Aussagekraft dieses Zeugen aufgrund der partiellen
Überstellung durch den Neubau geschwächt würde. Im gegenwärtigen Zustand mit
einer Wiese und einzelnen Bäumen könne auch nicht von einem besonders gut
erhaltenen und anschaulichen Beispiel eines Gehöfts mit Baumgarten gesprochen
werden. Somit komme letzterem für die Zeugenschaft des Doppelhauses keine
besondere Bedeutung zu. Unter diesen Umständen bilde der rückwärtige Teil des
Grundstücks Kat.-Nr. 02 nördlich des Hauses I weder für sich noch zusammen
mit dem Doppelhaus G-Gasse 08/03 einen wichtigen Zeugen im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. c Halbsatz 1 PBG. Nach den schlüssigen Erwägungen
der Baudirektion lasse sich der fragliche Bereich auch nicht als für die
Wirkung des Hauses I wesentliche Umgebung im Sinn von Halbsatz 2 der erwähnten
Bestimmung würdigen. Schliesslich komme dem Baumgarten auch nach § 203
Abs. 1 lit. f PBG keine Schutzwürdigkeit zu, denn diese Norm bewahre
nur das gegenwärtige Erscheinungsbild und nicht einen früheren Zustand.
6.2
Die
Beschwerdeführenden rügen, dass die Baudirektion anlässlich der Neuüberprüfung
der Schutzwürdigkeit nicht auf das Gutachten von J eingegangen sei. Daher habe die
Direktion weder die gebotenen Untersuchungen durchgeführt noch ihr Fachermessen
pflichtgemäss ausgeschöpft. Auch das Baurekursgericht verkenne, dass Ermessensentscheide
eine erhöhte Begründungspflicht geböten. Die Vorinstanz nehme zu Unrecht an,
dass am Haus I nur die Südfassade des Wohnteils schutzwürdig sei; vielmehr
gelte dies für das gesamte Gebäude. So werde auch dem rückwärtigen Ausgang aus
dem Tenn und dem wohl noch aus dem 18. Jahrhundert stammenden Tor
fälschlicherweise keine Bedeutung zuerkannt. Sodann habe das Baurekursgericht
übersehen, dass die Bewilligungsinstanzen die Eigenheiten des Ortsbilds
ungenügend untersucht hätten. Ein Schutzobjekt sei nicht erst dann gefährdet,
wenn es durch ein Bauprojekt physisch tangiert werde; vielmehr gelte dies schon
bei einer visuellen Beeinträchtigung und im Fall einer Minderung der Lesbarkeit
von historischen Aussagen. Das Baurekursgericht habe die irreführende Beschreibung
des Hauses I als Teil einer Häuserzeile ebenso wenig erkannt wie die unzutreffende
Behauptung, dass es hier zusammen mit dem Gebäude K um einen Dorfkern gehe. Der
Einzelfall beim Haus I und dem Nachbargebäude sei ohne nähere Prüfung zum prägenden
Ortsmerkmal erkoren worden. Auch die vorinstanzlichen Ausführungen zur
Schutzwürdigkeit der Obstwiese als für die Wirkung des Bauzeugen wichtige Umgebung
seien unzutreffend. Der Umgebung müsse nämlich keine eigenständige historische
Aussagekraft zukommen; vielmehr könne gerade das Fehlen von solchen Elementen
ein interessantes Zeugnis für die damalige Gartengestaltung darstellen.
6.3
Das
Baurekursgericht hat zutreffend festgehalten, dass der Baudirektion hinsichtlich
ihres projektbezogenen Schutzentscheids gemäss § 203 Abs. 1 lit. c
PBG eine gewisse Entscheidungsfreiheit zukommt. Im Rekursverfahren urteilt das
Baurekursgericht kraft § 20 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) mit voller Kognition,
wobei sie die Entscheidungsfreiheit der Denkmalbehörden gegen den Anspruch auf
wirksamen Rechtsschutz abwägen muss. Im Beschwerdeverfahren überprüft das Verwaltungsgericht
den angefochtenen Rekursentscheid nur auf Rechtsverletzungen (§ 50
Abs. 2 VRG).
Im zweiten Rechtsgang hat die Baudirektion gestützt auf
zusätzliche Untersuchungen ausführliche Erwägungen darüber angestellt, dass und
weshalb das projektierte Wohnhaus auf der Rückseite des Hauses I unter dem Gesichtswinkel
des Denkmalschutzes bewilligt werden könne. In ihrer Verfügung vom 22. August
2014 hat sich die Direktion zunächst unter Hinweis auf die im Jahr 1979
erfolgte Aufnahme in das Inventar der Schutzobjekte von überkommunaler
Bedeutung zum Zustand und zur Bedeutung des Hauses I ausgesprochen. Sodann
äussert sich die Verfügung detailliert zur Bedeutung der Umgebung und kommt zu
folgendem Schluss:
"Aus denkmalpflegerischer und ortsbaulicher Sicht
stellt die Bewahrung dieser Struktur (Abfolge von Süd nach Nord von
Hauptgebäude, Hof mit Nebengebäuden, Freifläche) ein konzeptionelles Schutzziel
dar. Die geltende Bau- und Zonenordnung sichert die Erhaltung dieser Struktur,
die bestehende Wiese mit Obstbäumen liegt ausserhalb der Bauzone (Reservezone)
und deren Freibleiben ist damit gesichert; eine weitere Schutzmassnahme drängt
sich somit nicht auf. Das Grundstück des Hauses I enthält darüber hinaus keine
Elemente des Gartens, die in einer noch vorhandenen historischen Substanz zu
schützen wären."
Im Weiteren ging die Baudirektion auf die Entstehung und
Beurteilung des umstrittenen Bauvorhabens ein und kam zum Schluss, dass dieses
das Haus I nicht beeinträchtige. Entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführenden hat die Baudirektion im zweiten Rechtsgang den massgebenden
Sachverhalt sorgfältig und umfassend untersucht und ihren Entscheid einlässlich
begründet.
Ihren Standpunkt, wonach das umstrittene Bauvorhaben das Haus
I entwerte, stützen die Beschwerdeführenden im Wesentlichen auf die Beurteilung
durch den Gutachter X in ihrem Auftrag verfasstes Gutachten bildete Bestandteil
der Rekursschrift im ersten Rechtsgang. Dabei handelt es sich indessen um ein
Parteigutachten, dem
wegen der vertraglichen
Beziehung zwischen Auftraggeber und Gutachter nach ständiger Rechtsprechung nur
die beschränkte Aussagekraft von Parteivorbringen zukommt (VGr, 28. Januar
2015, VR.2013.00001, E. 6; 22. Januar 2014, SB.2013.00118, E. 2.2.3;
22. November 2000, ZStP 2001, S. 148 ff., E. 4b; Kaspar
Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 148).
Im Übrigen handelt es sich bei der vor Verwaltungsgericht
vorgetragenen Kritik am Rekursentscheid lediglich um eine andere Wertung,
welche die Beschwerdeführenden dem Schutzobjekt Haus I und dessen rückwärtigen
Garten zuerkennen. Damit vermögen sie die überzeugenden Erwägungen des
Baurekursgerichts indessen nicht zu entkräften, geschweige denn als
rechtsverletzend im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG darzutun. Vielmehr
leuchtet die von Baudirektion und Baurekursgericht getroffene Wertung ein, dass
die rückwärtige Fassade des Hauses I und der Baumgarten nicht eine derart
qualifizierte Schutzqualität aufweisen, dass dem Grundeigentümer eine
zonenkonforme bauliche Nutzung verwehrt werden dürfte.
7.
7.1
Hinsichtlich
der Einordnung hielt das Baurekursgericht fest, dass der Neubau kraft § 238
Abs. 2 PBG auf Heimatschutzobjekte, zu denen das Haus I als
inventarisiertes Gebäude zähle, besondere Rücksicht nehmen und daher erhöhten
Gestaltungsanforderungen genügen müsse. In der Kernzone hätten sich Neubauten
am gesetzlich umschriebenen Zweck zu orientieren. Vorliegend handle es sich bei
der Dorfzone D2 um eine Ortsbildschutzzone, welche in Art. 21 ff. BZO
die Stellung von Gebäuden, die Fassadengestaltung, die Fenster, die
Dachaufbauten sowie Geländeveränderungen und die Umgebungsgestaltung
normierten. Als ästhetisch motivierte Spezialnormen bezweckten sie die
Erhaltung der Siedlungsstruktur eines Ortsbereichs und führten näher aus,
welche Gestaltungselemente im schützenswerten Ortsbild typisch oder gar unerlässlich
seien. Nach ständiger Rechtsprechung könne allein gestützt auf § 238 PBG
keine allgemeine Herabsetzung des nach Bau- und Zonenordnung zulässigen
Volumens oder gar die vollständige Freihaltung von Bauten verlangt werden. Ein
Verzicht auf die Realisierung von gemäss Bauordnung zulässigem Volumen sei dem
Grundeigentümer nur zuzumuten, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar
zutage trete. Obschon die Voraussetzungen für einen Verzicht nicht erfüllt
seien, müsse ein durch sein Volumen aus der Umgebung herausragendes Gebäude dem
dadurch geschaffenen Spannungsverhältnis in geeigneter Weise Rechnung tragen.
Vorliegend lasse die Bau- und Zonenordnung in der Dorfzone D2 eine
bauliche Nutzung zu, weshalb das Vorhaben nicht gestützt auf § 238
Abs. 2 PBG untersagt und die Erhaltung des Grünraums verlangt werden
könne. Weil das Projekt dem Zonenzweck entspreche, lasse sich auch nicht sagen,
dass das geplante Wohnhaus von vornherein einen Fremdkörper darstelle. Im
Weiteren sei die Kritik der Beschwerdeführenden an der Grösse des Neubaus nicht
berechtigt. Die primären Bauvorschriften seien eingehalten, und die
Unterschreitung des ordentlichen Gebäudeabstands gegenüber der Scheune Vers.-Nr. 10
der Beschwerdeführenden stütze sich auf ein Näherbaurecht. Die
Mindestgebäudetiefe gemäss Art. 19 lit. e BZO werde gestützt auf eine
Ausnahmebewilligung sogar unterschritten und anstelle von zwei zulässigen
Dachgeschossen sei nur eines vorgesehen. Die Nachbarhäuser seien deutlich
voluminöser als der Neubau und auch die enge Stellung der Gebäude entspreche
dem Charakter sowie dem Siedlungsbild des bäuerlich geprägten Dorfkerns. Die
Trapezform des Grundrisses ergebe sich aus der Schrägstellung der nördlichen
Giebelfassade; diese stelle keinen Mangel dar, obwohl eine solche Form in der
Umgebung sonst nicht vorkomme. Soweit die Beschwerdeführenden die
Umgebungsgestaltung beanstandeten, sei ihnen entgegenzuhalten, dass diese noch
ausstehe und Gegenstand einer später zu erteilenden Bewilligung bilde.
Schliesslich treffe es nicht zu, dass die Übereinstimmung des Projekts mit dem
Ortsbildschutz nicht nur gemäss § 238 Abs. 2 PBG, sondern überdies im
Licht von §§ 50 und 204 PBG sowie §§ 23 ff. NHV zu prüfen sei.
Insgesamt erfülle das Vorhaben die gestalterischen Anforderungen.
7.2
Zur
Beschwerdebegründung machen die Beschwerdeführenden geltend, dass das Baurekursgericht
den erheblichen Unterschied zwischen der Ausstrahlung eines einfachen Nebengebäudes
und eines zweistöckigen Einfamilienhaus-Neubaus mit ausgebautem Dachgeschoss
verkannt habe. Daran ändere auch die vorgesehene Holzverschalung wenig. Die
Nordfassade des Neubaus werde schiefwinklig zu den anderen Fassaden auf die
Zonengrenze gestellt, was zu einem ortsfremden trapezförmigen Grundriss führe.
Ein Abstand von nur gerade 11 m zum Haus I und weniger als 3,5 m zur
benachbarten Scheune sei angesichts des "enormen" Bauvolumens zu gering.
Dass die Baubehörde dem Projekt eine gute Einordnung in das Ortsbild
bescheinige, sei unverständlich. Vielmehr könne von einer genügenden
Rücksichtnahme auf die Schutzobjekte nicht gesprochen werden. Im bäuerlich
geprägten Weiler Z habe es nachweislich nur wenige freistehende Nebengebäude
gegeben; unter diesem Aspekt widerspreche das Vorhaben dem Ziel, die Eigenart
des Siedlungsbilds zu erhalten. Weil sich der Neubau nur mittels Näherbaurecht
und Ausnahmebewilligung realisieren lasse, sei das Interesse an der Erhaltung
der Wiese nicht von vornherein untergeordnet. Die noch ausstehende Umgebungsgestaltung
des Neubaus verstärke die Störung des Hauses I. Insgesamt führe das Projekt zu
einer übermässigen Beeinträchtigung der benachbarten Schutzobjekte und genüge
daher den qualifizierten gestalterischen Anforderungen von § 238
Abs. 2 PBG nicht.
7.3
Der
projektierte Neubau misst giebelseitig 7,62 m (Süd) bzw. 7,79 m (Nord)
und traufseitig 15,98 m (West) bzw. 17,62 m (Ost); die Gebäudehöhe
beträgt 7,75 m und die Firsthöhe 10,75 m. Mit diesen Abmessungen weist das
zweigeschossige und mit einem ausgebauten Dachgeschoss versehene Wohnhaus
vergleichsweise bescheidene Dimensionen auf; die Fassaden sind – in Absprache
mit der kommunalen Stadtbildkommission und der kantonalen Denkmalpflege – eher
unauffällig gestaltet. Eine Besonderheit stellt einzig der trapezförmige
Grundriss dar, der sich durch die Abschrägung der Nordfassade ergibt. Wie die
privaten Beschwerdegegner einleuchtend dargelegt haben, musste der Gebäudeabschluss
in dieser Weise konzipiert werden, damit die Zufahrt zur H-Strasse
gewährleistet war. Wenn die Vorinstanzen dem Projekt für sich selbst betrachtet
eine gute Gestaltung zuerkannt haben, erscheint diese Würdigung einleuchtend
und hält der seitens des Verwaltungsgerichts vorzunehmenden Rechtskontrolle
klarerweise stand.
Dasselbe gilt mit Bezug auf die Würdigung des Vorhabens im
Verhältnis zu seiner Umgebung. Weil die Gebäude in der Nachbarschaft des
Baugrundstücks sehr unterschiedlich ausgestaltet sind, fällt der projektierte
Neubau keineswegs nachteilig auf. Ebenso wenig wirkt sich das vergleichsweise
bescheidene Bauvolumen störend aus. Sodann ist den Vorinstanzen beizupflichten,
dass der Neubau zur Nordfassade des Hauses I mit knapp 11 m einen respektablen
Gebäudeabstand einhält, der das Schutzobjekt nicht als beeinträchtigt
erscheinen lässt. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass die Qualität des Hauses
I weit weniger durch die Nord- als durch dessen auf die G-Gasse ausgerichtete
malerische Südfassade bestimmt wird.
Im Weiteren hat das Baurekursgericht zutreffend erkannt,
dass auch unter dem Aspekt der erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238
Abs. 2 PBG eine Erhaltung des rückwärtigen Baumgartens nicht verlangt
werden darf, welcher dem Bauvorhaben teilweise zu weichen hat. Immerhin ist in
diesem Zusammenhang anzumerken, dass der grössere nördliche Teil des
Grundstücks Kat.-Nr. 02 aufgrund seiner Zugehörigkeit zur Reservezone
weiterhin als baumbestandenes Wiesland erhalten bleibt. Nach zutreffender Würdigung
durch die Vorinstanz hat der kommunale Gesetzgeber mit der Zuweisung der
streitbetroffenen Fläche zur Dorfzone D2, welche Planung der Regierungsrat bzw.
die Baudirektion kraft § 89 PBG in Verbindung mit § 2 PBG genehmigt
hat, den Weg zu einer baulichen Nutzung freigegeben. Dass der Baumgarten kein
Schutzobjekt im Sinn von § 203 PBG darstellt, ist bereits vorne in
E. 6.3 festgehalten worden.
Schliesslich rügen die Beschwerdeführenden zu Unrecht,
dass die Umgebungsgestaltung aus der Baubewilligung ausgeklammert und einem
nachfolgenden Bewilligungsverfahren vorbehalten worden ist. Ein solches
Vorgehen der Baubehörde ist insbesondere bei komplexeren Projekten üblich. Den
Nachbarn erwächst dadurch kein Nachteil, weil ihnen die Möglichkeit offensteht,
sich gegen eine spätere Zustimmung der Baubehörde zur Umgebungsgestaltung
ebenfalls mit Rekurs und Beschwerde zu wehren (
VGr, 7. Oktober
2009, VB.2009.00390, E. 3.2.2; 5. Mai 2006 VB.2005.00370, E. 4.2;
RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14; www.vgrzh.ch
).
Nach dem Gesagten hat das
Baurekursgericht dem strittigen Vorhaben zu Recht eine gute Gestaltung im Sinn
von § 238 Abs. 2 PBG zugesprochen.
8.
Das Verwaltungsgericht hat
schon im ersten Rechtsgang die von den Beschwerdeführenden erhobene Rüge,
wonach die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung von der Einhaltung der
in Art. 19 Abs. 1 lit. e BZO statuierten minimalen Gebäudetiefe
nicht erfüllt seien, aufgrund der schmalen Form des Baugrundstücks zurückgewiesen
(vgl.
VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E.
5). Das Baurekursgericht hat den entsprechenden Einwand
im zweiten Rechtsgang unter Hinweis auf die sie bindenden Erwägungen des Verwaltungsgerichts
verworfen. Die Beschwerdeführenden rügen sinngemäss nochmals, dass der Dispens
zu Unrecht erteilt worden sei, ohne sich jedoch mit den – schlüssigen – Erwägungen
der Vorinstanz auseinanderzusetzen.
9.
Diese Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerde,
soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die
Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen solidarisch kostenpflichtig (§ 70
VRG in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14 VRG) und stehen ihnen keine
Parteientschädigungen zu. Vielmehr haben sie den obsiegenden privaten
Beschwerdegegnern kraft § 17 Abs. 2 lit. a VRG eine solche
Vergütung im angemessenen Betrag von (insgesamt) Fr. 2'000.- (zuzüglich
Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Hingegen muss der Baudirektion wie auch der Stadt
Uster eine Parteientschädigung versagt bleiben, weil deren Bemühungen im
Beschwerdeverfahren nicht über die Verteidigung der angefochtenen
Baubewilligung hinausgegangen sind.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.   6'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.     140.--    Zustellkosten,
Fr.   6'140.--   Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter
solidarischer Haftung für die gesamten Kosten, auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführenden werden solidarisch verpflichtet,
den Beschwerdegegnern Nrn. 1.1 und 1.2 eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.-
(insgesamt Fr. 2'000.-) (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …