zh_verwaltungsgericht · VB.2016.00532 · 2017-03-02 · de

Baubewilligung | Aufstockung eines nachträglich vorschriftswidrig gewordenen Mehrfamilienhauses um ein Attikageschoss Die Aufstockung eines unzulässig hohen Gebäudes mit einem Attikageschoss führt grundsätzlich zu keiner zusätzlichen Gebäudeerhöhung (E. 2.4). Bei der Interessenabwägung gemäss § 357 Abs. 1 PBG ist hier zu prüfen, was für ein Neubau auf dem Grundstück möglich wäre. Vorliegend würde ein nach der Bauordnung mögliches Firstdachgebäude zumindest zu einer ähnlich starken Aussichtsbeeinträchtigung führen wie das geplante Attikageschoss (E. 2.5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 17..2.02.0 VB.2016.00532
Zurich Verwaltungsgericht 17..2.02.0 VB.2016.00532
Zurigo Verwaltungsgericht 17..2.02.0 VB.2016.00532

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00532
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Geschäftsnummer:
VB.2016.00532
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 02.03.2017
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 01.03.2018 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Aufstockung eines nachträglich vorschriftswidrig gewordenen Mehrfamilienhauses um ein Attikageschoss
Die Aufstockung eines unzulässig hohen Gebäudes mit einem Attikageschoss führt grundsätzlich zu keiner zusätzlichen Gebäudeerhöhung (E. 2.4). Bei der Interessenabwägung gemäss § 357 Abs. 1 PBG ist hier zu prüfen, was für ein Neubau auf dem Grundstück möglich wäre. Vorliegend würde ein nach der Bauordnung mögliches Firstdachgebäude zumindest zu einer ähnlich starken Aussichtsbeeinträchtigung führen wie das geplante Attikageschoss (E. 2.5).
Abweisung.
Stichworte:
ATTIKAGESCHOSS
AUSSICHTSBEEINTRÄCHTIGUNG
FIRSTHÖHE
GEBÄUDEHÖHE
NACHTRÄGLICHE BAURECHTSWIDRIGKEIT
SCHRÄGDACH
ÜBERHOHES GEBÄUDE
Rechtsnormen:
§ 255 Abs. II PBG
§ 275 Abs. II PBG
§ 280 PBG
§ 281 PBG
§ 281 Abs. I lit. a PBG
§ 281 Abs. I lit. b PBG
§ 292 PBG
§ 357 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2016.00532
Urteil
der 1. Kammer
vom
2. März 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiber Martin Tanner.
In Sachen
A,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.
C,
vertreten durch RA D,
2.
Bausektion des Stadtrates,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 26. August 2015 bewilligte die
Bausektion der Stadt Zürich C die Aufstockung seiner auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 in Zürich liegenden Mehrfamilienhäuser E-Strasse 02 bis 03
um ein Attikageschoss.
II.
Dagegen rekurrierte A am 25. September 2015 an das
Baurekursgericht des Kantons Zürich. Ebenfalls Rekurs gegen das Bauprojekt
erhob am 29. September 2015 F. Mit Entscheid vom 8. Juli 2016
vereinigte das Baurekursgericht die beiden Rechtsmittel und hiess sie teilweise
gut. Es versah die Baubewilligung mit der Auflage, dass vor Baubeginn neue
Pläne einzureichen und zu bewilligen seien, gemäss welchen das hypothetische
Dachprofil auf der Nordostseite auf maximal einem Drittel der Fassadenlänge
durchstossen werde. Im Übrigen wies es die Rekurse ab.
III.
Am 13. September 2016 führte A Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und stellte folgende Anträge:
"1.   Der angefochtene Beschluss sowie der Bauentscheid […] der
Bausektion des Stadtrates Zürich vom 26. August 2015 seien aufzuheben;
2.  Die Vernehmlassungen der Beschwerdegegner seien dem Beschwerdeführer
umgehend zur Stellungnahme zuzustellen.
3. Dem Beschwerdeführer sei für dieses und für das vorinstanzliche
Verfahren je eine angemessene Umtriebsentschädigung zuzusprechen;
4.  Die Kosten dieses und des vorinstanzlichen Verfahrens seien den Beschwerdegegnern
aufzuerlegen."
Das Baurekursgericht stellte am 10. Oktober 2016 den
Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Mit demselben Schluss liess sich am 12. Oktober
2016 die Bausektion der Stadt Zürich vernehmen. C beantragt am 14. Oktober
2016 ebenfalls, die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten von A. Dazu nahm dieser am 17. November 2016
Stellung, worauf C am 12. Dezember 2016 eine Vernehmlassung einreichte.
Dazu nahm A am 20. Januar 2017 Stellung.
Die Kammer
erwägt:
1.
Der private
Beschwerdegegner und Bauherr ist Eigentümer der in der Wohnzone W3 gelegenen
Parzelle Kat.-Nr. 01. Das Grundstück ist mit den Gebäuden E-Strasse 04,
02, 06 und 03 überbaut. Während das Gebäude E-Strasse 02 zwei Untergeschosse
und drei Vollgeschosse aufweist, verfügen die Gebäude E-Strasse 06 und 03
je über drei Unter- und drei Vollgeschosse. Der Bauherr möchte die
Mehrfamilienhäuser E-Strasse 02, 06 und 03 um ein von allen Fassaden
zurückversetztes Attikageschoss mit 6 Wohnungen aufstocken. Die drei
Mehrfamilienhäuser überschreiten mit ihrer Gebäudehöhe von bis zu 14 Metern
die in der Wohnzone W3 maximal zulässige Gebäudehöhe von 11,5 Metern
(Art. 13 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung vom 23. Oktober 1991
[BZO] Querschnitt 2).
2.
2.1
Der
Beschwerdeführer macht zunächst geltend, die bestehenden Gebäude E-Strasse 02,
06 und 03 würden mit einer Gebäudehöhe von bis zu ca. 14 Metern
sowohl die maximal zulässige Gebäudehöhe der geltenden wie auch der künftigen
Bauordnung der Stadt Zürich überschreiten. Da zudem die Attikageschossfassaden
um lediglich ca. 3 Meter von der Schnittlinie der Längsfassaden und
der Fassadenfluchten der Vollgeschosse zurückspringen, würden die Gebäude auch
Art. 7a Abs. 1 BZO verletzen. So werde das zulässige Gebäudeprofil
durch die Attikageschosse zusätzlich durchstossen. Entgegen der Vor­instanz sei
das hypothetische Dachprofil nicht bei der tatsächlichen Schnittlinie
anzusetzen. Entsprechend dürfe das so entstehende Dachprofil auch nicht im
Rahmen der nach § 292 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) zulässigen Dachaufbauten durchbrochen werden. Das zulässige
Gebäudeprofil, das sich aus der Gebäude- und der Firsthöhe ergebe, ändere sich
in keiner Weise für ein Gebäude, das die zulässige Gebäudehöhe überschreite.
Für die vorinstanzliche Auffassung, dass sich bei solchen Gebäuden das
zulässige Dachprofil um die Höhe der Gebäudehöhenüberschreitung nach oben
verschieben würde, fehle jede gesetzliche Grundlage. Es gelte vielmehr § 357
Abs. 1 PBG, wonach eine weitergehende Abweichung vom zulässigen
Gebäudeprofil gerade verboten sei.
2.2
Im
Baurecht wird zwischen der Gebäude- (§ 280 PBG) und der Firsthöhe (§ 281 PBG)
unterschieden, wobei Flachdächer über keinen First verfügen (
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 929
). Die
zulässige Gebäudehöhe wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen
traufseitiger Fassade und der Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen
Boden gemessen (§ 280 Abs. 1 PBG). Bei einem Flachdachgebäude
gilt dabei als Dachfläche jene des obersten Vollgeschosses (VGr, 11. März
2009,
VB.2008.00435, E. 2.2.2;
Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 919
). Der vorbestehende Gebäudekomplex ist
an einzelnen Stellen rund 14 Meter hoch. Damit überschreitet er partiell
die nach der geltenden Bauordnung in der Zone W3 maximal zulässige Gebäudehöhe
von 11,5 Metern (Art. 13 Abs. 1 BZO). Entgegen der Beschwerde
ist diese Gebäudehöhe von bis zu rund 14 Metern nicht auf eine
Ausnahmebewilligung zurückzuführen. Zwar wurde der Bauherrschaft in der
Baubewilligung vom 20. Januar 1978 ausnahmsweise gestattet, das Erdgeschoss
höher anzusetzen. Eine solche Höheransetzung des Erdgeschosses hatte und hat
indessen keinen Einfluss auf die Gebäudehöhe, wird doch diese gerade nicht vom
Erdgeschossniveau aus gemessen. Es trifft somit nicht zu, dass die
Höheransetzung des Erdgeschossfussbodens entscheidend zur Überschreitung der
Gebäudehöhe beigetragen hätte. Insofern ist auch irrelevant, ob die künftige
Bauordnung in Art. 13 Abs. 3 lit. a revBZO die Ansetzung des
Erdgeschossfussbodens normieren wird, wie der Beschwerdeführer geltend macht:
Das vorliegende Bauprojekt sieht keine Höher- oder Tiefersetzung des
Erdgeschossbodens vor. Damit kann die Frage nach einer allfälligen Vorwirkung
dieser Norm offenbleiben. Wie die lokale Baubehörde zu Recht festhält,
bestimmte sich die Gebäudehöhe im Zeitpunkt der ursprünglichen, Baubewilligung,
das heisst derjenigen vom 20. Januar 1978, nach Massgabe des Baulinienabstandes.
Zur Begründung sei auf die in diesem Punkt unbestritten gebliebene Vernehmlassung
der lokalen Baubehörde verwiesen (§ 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 Satz 2 VRG analog). Zusammenfassend finden sich in den
Akten keine Anhaltspunkte dafür, dass das Bauvorhaben bereits im Zeitpunkt
seiner Bewilligung gegen die damals geltende Gebäudehöhenvorschrift verstossen
hat. Es handelt sich vielmehr um eine Baute, die erst nachträglich
baurechtswidrig wurde (§ 357 Abs. 1 PBG).
2.3
Weiter ist zu prüfen, ob der Gebäudekomplex
um ein Attikageschoss aufgestockt werden kann. Dach- bzw. Attikageschosse sind
horizontale Gebäudeabschnitte, die über der Schnittlinie zwischen Fassade und
Dachfläche liegen (§ 275 Abs. 2 Satz 1 PBG). Bei
Flachdächern dürfen Attikageschosse – vorbehältlich § 292 lit. b PBG
– die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen nicht durchstossen.
Gemeint ist damit jene Profillinie, die unter 45 Grad an die Schnittlinie
zwischen der tatsächlichen Dachfläche des obersten Vollgeschosses und der
dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a PBG;
Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 929). Dieses ausschliesslich für Flachdachbauten
geltende Dachprofil ist, unabhängig davon, ob die maximal zulässige Gebäudehöhe
erreicht wird oder nicht, am tatsächlichen Schnittpunkt zwischen Fassade und
Dachfläche anzusetzen. Ein fiktiver Kniestock darf dabei nicht in Anschlag
gebracht werden, wenn die Bauordnung – wie hier – Geschosszahlvorschriften
enthält. Die kommunale Bauordnung kann aber von dieser Regelung abweichen
(Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 930). Von dieser Möglichkeit hat die Stadt
Zürich in Art. 7a Abs. 1 BZO Gebrauch gemacht. Diese Bestimmung
hat folgenden Wortlaut: Dachgeschosse über Flachdächern (Attikageschosse)
müssen mit Ausnahme der nach § 292 PBG zulässigen Dachaufbauten ein Profil
einhalten, das auf den fiktiven Traufseiten unter Einhaltung der zulässigen
Gebäudehöhe maximal einen Meter über der Schnittlinie zwischen der Aussenkante
der Fassade und der Oberkante des fertigen Fussbodens des Attikageschosses
unter 45 Grad angelegt wird. Art. 7a Abs. 1 BZO macht den
Bau von Attikageschossen von der "Einhaltung der zulässigen
Gebäudehöhe" abhängig. Wie oben dargelegt, überschreitet der bestehende
Gebäudekomplex die nach Art. 13 Abs. 1 BZO aktuell zulässige
Gebäudehöhe von 11,5 Metern. Aufgrund dieser Höhenüberschreitung kann sich
die Bauherrschaft nicht auf Art. 7a Abs. 1 BZO berufen. Dies
bedeutet nun allerdings nicht, dass deswegen der Bau von Attikageschossen
verboten wäre. Abweichend von § 281 Abs. 1 lit. a PBG wird bei
Art. 7a Abs. 1 BZO das 45-Grad-Profil nicht direkt an die
Schnittlinie zwischen der Dachfläche und der zugehörigen Fassade, sondern
maximal einen Meter über dieser Schnittlinie angelegt. Aufgrund des höher
liegenden Profils ermöglicht Art. 7a Abs. 1 BZO grössere Attikageschosse
als § 281 Abs. 1 lit. a PBG. Unter diesen Umständen bildet § 281
Abs. 1 lit. a PBG die Grundnorm, während Art. 7a Abs. 1 BZO
den Privilegierungstatbestand darstellt. Dies wiederum hat folgende Konsequenz:
Ist die Privilegierungsvoraussetzung von Art. 7a Abs. 1 BZO,
nämlich die Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe, nicht erfüllt, kann sich die
Bauherrschaft immer noch auf die Grundnorm von § 281 Abs. 1 lit. a
PBG berufen. Im Gegensatz zu Art. 7a Abs. 1 BZO knüpft § 281
Abs. 1 lit. a PBG nicht an die "Einhaltung der zulässigen
Gebäudehöhe" an. Damit steht die Höhenüberschreitung einer Anwendung von § 275
Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 281 Abs. 1 lit. a
und § 292 lit. b PBG nicht entgegen.
2.4
Aufgrund seiner Höhe von bis zu 14 Metern
ist das Gebäude nachträglich vorschriftswidrig geworden. § 357 Abs. 1 PBG
sieht in Bezug auf Änderungen an solchen Bauten Folgendes vor: Bestehende
Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut,
erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine
zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder
nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für neue oder weitergehende
Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen
vorbehalten. Die Aufstockung eines unzulässig hohen Gebäudes mit einem
Attikageschoss führt zu keiner zusätzlichen Gebäudeerhöhung, und zwar aus
folgendem Grund: Wie oben dargelegt, ist in diesem Zusammenhang nicht die
First- bzw. die Gesamthöhe des Gebäudes massgeblich. Vielmehr wird die
Gebäudehöhe von der Schnittlinie zwischen der Fassade und der Dachfläche des
obersten Vollgeschosses auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen (§ 280
Abs. 1 PBG). Die geplante Dachgeschossaufstockung hat mit anderen Worten
keinen Einfluss auf die Dachfläche des obersten Vollgeschosses und wirkt sich
damit auch nicht auf die Gebäudehöhe im Rechtssinn aus. An dieser Tatsache
vermag der in der Beschwerde angerufene Verwaltungsgerichtsentscheid vom
24. Oktober 2013 nichts zu ändern: Dort ging es
um ein
übergeschossiges
Gebäude, das hätte aufgestockt werden sollen.
Das Verwaltungsgericht begründete sein Aufstockungsverbot ausschliesslich mit
dieser Übergeschossigkeit. Demgegenüber statuierte es in besagtem Entscheid
kein Aufstockungsverbot für
überhohe
Gebäude (VB.2013.00467, E. 5.3).
Es handelt sich vorliegend also gerade nicht um eine neue oder weitergehende
Abweichung von Vorschriften.
2.5
Zu prüfen
bleibt somit, ob der Aufstockung öffentliche oder nachbarliche Interessen entgegenstehen.
Der Beschwerdeführer macht in diesem Zusammenhang geltend, die Aufstockung
beeinträchtige seine Aussicht stark und würde zu einem vermehrten Schattenwurf
führen. Im Rahmen der Interessenabwägung durfte das Baurekursgericht entgegen
der Auffassung des Beschwerdeführers durchaus berücksichtigen, welche
Auswirkungen eine neue baurechtskonforme Baute auf das Nachbargrundstück haben
würde (vgl. VGr, 26. Januar 2005, VB.2004.00425, E. 3.2.3; RB 2002
Nr. 81). Auf dem vorliegenden Baugrundstück wäre ein Neubau mit einem
Schrägdach zulässig. Der First eines solchen Gebäudes könnte 18,5 Meter
hoch liegen (Art. 13 BZO in Verbindung mit § 281 Abs. 1 lit. b PBG).
Damit würde ein solcher Neubau die Aussicht des Beschwerdeführers zumindest
ähnlich stark beeinträchtigen wie die vorgesehene Aufstockung des bestehenden
Gebäudes um ein Dachgeschoss. Zwar würde ein solcher Neubau unter Umständen
nicht an exakt derselben Stelle stehen wie die bestehende Baute. Der vom
Beschwerdeführer geltend gemachte grössere Grenzabstand würde indessen kaum
etwas an der Aussichtsbeeinträchtigung und am Schattenwurf einer solchen
Firstdachbaute ändern. Vor diesem Hintergrund ist das Interesse des
Beschwerdeführers an der Verhinderung der strittigen Aufstockung nicht stark zu
gewichten. Der Bauherr seinerseits hat ein legitimes Interesse daran, sein
Grundstück besser auszunützen und zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Insgesamt
kann nicht von
überwiegenden
nachbarlichen Interessen gesprochen werden,
welche im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG dem Bauvorhaben entgegenstehen
würden.
3.
3.1
Weiter
macht der Beschwerdeführer geltend, die bestehende Ausnützungsziffer von
90 % sei "massiv überschritten". Es sei davon auszugehen, dass
die Ausnützungsüberschreitung weit mehr als 30 % betrage, was die örtliche
Baubehörde und die Vorinstanz jedoch nicht ausreichend ermittelt haben.
3.2
Im
Beschwerdeverfahren dürfen sich die Parteien nicht damit begnügen, pauschale Behauptungen
aufzustellen. Vielmehr müssen sie ihren Rügen detaillierte und nachvollziehbare
Berechnungen zugrunde legen. Der Beschwerdeführer missachtet dieses Substanziierungsgebot,
wenn er dem Bauprojekt bloss in genereller Weise vorwirft, es verletze die
Ausnützungsziffer.
4.
4.1
Weiter
wirft die Beschwerde der Vorinstanz vor, sie verkenne, dass in den bewilligten
Plänen das Dachprofil entlang der Nordostfassade fälschlicherweise einen Meter
über der Schnittlinie zwischen der Aussenkante der Fassade und der Oberkante
des fertigen Fussbodens des Attikageschosses angesetzt worden sei. Die
Vorinstanz hätte den Rekurs zumindest teilweise gutheissen und eine
entsprechende Nebenbestimmung anordnen müssen.
4.2
Entgegen
der Beschwerde befasste sich die Vorinstanz sehr wohl mit dieser Rüge. Es hiess
den Rekurs in diesem Punkt gut und ergänzte die Baubewilligung – wie in der Beschwerde
verlangt – um die Auflage, wonach das hypothetische Dachprofil auf der Nordostseite
auf maximal einem Drittel der Fassadenlänge durchstossen werden dürfe. Damit
erübrigen sich weitere Ausführungen zu diesem Punkt.
5.
5.1
Schliesslich
rügt der Beschwerdeführer, das Projekt verletze die Ausnützungsvorschrift von § 255
Abs. 2 PBG. Diese Bestimmung ermögliche die indirekte Erhöhung der
zulässigen Ausnützung. Die Norm gehe nicht davon aus, dass die Nutzung von
Dach- und Untergeschossen von sich aus für die Nutzung von Grundstücken
unerheblich wäre. Wenn in einem Dach- oder Untergeschoss das zulässige Ausmass
für die Ausnützungsbefreiung überschritten werde, werde die teilweise
Nutzungsbefreiung der Dach- und Untergeschosse miteingerechnet. Mit der
Revision von § 255 PBG sei gemäss Art. III Abs. 4 der Übergangsbestimmungen
vom 1. September 1991 der Ausbau von bereits bestehenden Dach- und
Untergeschossen erleichtert worden. Für neu zu erstellende Dach- und Untergeschosse
von vor dem Jahr 1991 errichteten Gebäuden und für vollkommen neue Gebäude
sollten dagegen bei der nächsten Revision der Bau- und Zonenordnung, längstens
innert fünf Jahren, die Ausnützungsziffern den neuen Ausnützungsregeln von § 255
PBG angepasst werden. Das Privileg von § 255 Abs. 2 PBG komme
nur für damals bereits bestehende Flächen in Dach- und Untergeschossen zum
Tragen. Für neu zur Erstellung vorgesehene Dachgeschosse, wie es hier der Fall
ist, führten die neuen Wohn- und/oder Arbeitsflächen in den Attikageschossen
dagegen zu einer unzulässigen weitergehenden Abweichung im Sinn von § 357
Abs. 1 PBG.
5.2
Art. III
Abs. 3 Satz 1 der Übergangsbestimmungen zur Revision des Planungs- und
Baugesetzes vom 1. September 1991 lautet wie folgt: Bis zur nächsten
Revision der Bau- und Zonenordnung, längstens auf eine Dauer von fünf Jahren ab
Inkrafttreten, bleiben unter Vorbehalt von Abs. 4 nachstehend die
bisherigen Bestimmungen über die Berechnung der Ausnützungsziffer (§ 255)
[…] anwendbar. Diese Fünfjahresfrist ist mittlerweile verstrichen. Als Folge davon
richtet sich die Berechnung der Ausnützungsziffer nicht mehr nach § 255
aPBG, sondern nach § 255 PBG in seiner aktuell gültigen Fassung.
Entgegen der offenbar vom Beschwerdeführer vertretenen Auffassung führt nicht
jede Gesetzesrevision dazu, dass bestehende Bauten vorschriftswidrig im Sinn
von § 357 PBG werden. Dies ist bloss dann anzunehmen, wenn die Baute gegen
die neue Vorschrift verstösst. Ein solcher Verstoss gegen § 255 PBG
liegt nun aber gerade nicht vor. Vielmehr respektiert das geplante Attikageschoss
die privilegierte Fläche von § 255 Abs. 2 PBG. Zur Begründung
kann auf die unbestritten gebliebene Berechnung im vorinstanzlichen Entscheid
verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).
6.
Demnach ist die Beschwerde abzuweisen.
7.
Die Gerichtskosten sind ausgangsgemäss dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm nicht zu; hingegen ist eine solche
Entschädigung antragsgemäss dem privaten Beschwerdegegner zuzusprechen (§ 17
Abs. 2 f. VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    170.--     Zustellkosten,
Fr. 6'170.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung
von Fr. 3'000.- zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …