zh_verwaltungsgericht · VB.2005.00115 · 2005-07-13 · de

Baubewilligung | Aufstockung eines Einfamilienhauses: Überprüfung der Ausnützungsberechnung. Die Vorinstanz hat die gerügte Ausnützungsüberschreitung zu Recht durch eine eigene Berechnung überprüft. Ihr Vorgehen verstösst nicht gegen das Willkürverbot (E. 3.1). Den Beschwerdeführenden fehlt es nicht am Rechtsschutzinteresse (E. 3.2). Da die von der Beschwerdegegnerschaft eingereichte Ausnützungsberechnung die grössere Genauigkeit als diejenige der Beschwerdeführenden aufweist und überdies nicht substanziiert in Frage gestellt wird, ist auf diese Berechnung abzustellen (E. 4.2). Treppenflächen sind als Erschliessungsflächen im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG anrechenbar. Zu Recht hat die Vorinstanz festgehalten, dass die von einem Geschoss ins andere führenden Treppen jeweils zur Hälfte einem Geschoss zuzuteilen sind. Dadurch wird dem Gedanken Rechnung getragen, dass Treppen Geschosse verbinden, also einen Bezug zu zwei Geschossen aufweisen. Diese Berechnungsart ist im vorliegenden Fall umso sachgerechter, als auch das Untergeschoss - wenn auch nach § 255 Abs. 2 PBG nicht anrechenbare - Wohnräume aufweist und der vom Erdgeschoss ins Untergeschoss führenden Treppe somit Erschliessungsfunktion zukommt (E. 4.3). Teilweise Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 05..2.13.0 VB.2005.00115
Zurich Verwaltungsgericht 05..2.13.0 VB.2005.00115
Zurigo Verwaltungsgericht 05..2.13.0 VB.2005.00115

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00115
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2005.00115
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 13.07.2005
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Aufstockung eines Einfamilienhauses: Überprüfung der Ausnützungsberechnung.
Die Vorinstanz hat die gerügte Ausnützungsüberschreitung zu Recht durch eine eigene Berechnung überprüft. Ihr Vorgehen verstösst nicht gegen das Willkürverbot (E. 3.1). Den Beschwerdeführenden fehlt es nicht am Rechtsschutzinteresse (E. 3.2).
Da die von der Beschwerdegegnerschaft eingereichte Ausnützungsberechnung die grössere Genauigkeit als diejenige der Beschwerdeführenden aufweist und überdies nicht substanziiert in Frage gestellt wird, ist auf diese Berechnung abzustellen (E. 4.2). Treppenflächen sind als Erschliessungsflächen im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG anrechenbar. Zu Recht hat die Vorinstanz festgehalten, dass die von einem Geschoss ins andere führenden Treppen jeweils zur Hälfte einem Geschoss zuzuteilen sind. Dadurch wird dem Gedanken Rechnung getragen, dass Treppen Geschosse verbinden, also einen Bezug zu zwei Geschossen aufweisen. Diese Berechnungsart ist im vorliegenden Fall umso sachgerechter, als auch das Untergeschoss - wenn auch nach § 255 Abs. 2 PBG nicht anrechenbare - Wohnräume aufweist und der vom Erdgeschoss ins Untergeschoss führenden Treppe somit Erschliessungsfunktion zukommt (E. 4.3).
Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
AUSNÜTZUNG
AUSNÜTZUNGSBERECHNUNG
ERSCHLIESSUNGSFLÄCHE
ERSCHLIESSUNGSFUNKTION
TREPPE
TREPPENFLÄCHE
UNTERGESCHOSS
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
Rechtsnormen:
§ 255 Abs. I PBG
§ 255 Abs. II PBG
Publikationen:
RB 2005 Nr. 70
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Die Hochbaukommission Richterswil erteilte
am 11. Mai 2004 C und D die baurechtliche Bewilligung für eine Aufstockung
des Gebäudes Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse
in Richterswil.
II.
Hiergegen erhoben A und B am 14. Juni 2004 Rekurs an
die Baurekurskommission II und beantragten die Aufhebung der angefochtenen
Verfügung. Sie rügten eine unzulässige Aufteilung des
Baubewilligungsverfahrens, eine Überschreitung der zulässigen Ausnützung sowie
eine Verletzung des Grenzabstands.
Die Baurekurskommission II hiess am 8. Februar 2005
den Rekurs von A und B teilweise gut und ergänzte die angefochtene
Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung, wonach das geplante Obergeschoss so
zu verschieben oder zu verkleinern sei, dass zum Grundstück der Rekurrenten der
gesetzliche Grenzabstand von 4 m eingehalten werde. Im Übrigen wies die Baurekurskommission
den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat, und bestätigte die Baubewilligung der
Hochbaukommission Richterswil vom 11. Mai 2004 im überprüften Umfang.
III.
Mit Beschwerde vom 14. März 2005 beantragten A und B
dem Verwaltungsgericht, den Entscheid der Baurekurskommission II vom 8. Februar
2005 sowie die Baubewilligung vom 11. Mai 2004 aufzuheben, unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Die
Baurekurskommission sowie C und D beantragten Abweisung der Beschwerde;
Letztere schlossen zudem auf Zusprechung einer Parteientschädigung. Die
Hochbaukommission Richterswil liess sich nicht vernehmen.
C und D reichten mit der Beschwerdeantwort vom 1. April
2005 eine Ausnützungsberechnung des Architekten F vom 31. März 2005 ein.
Das Verwaltungsgericht ordnete hierauf am 29. April 2005 einen zweiten
Schriftenwechsel an und setzte A und B eine Frist zur Einreichung einer Replik.
Diese Frist verstrich unbenützt.
Die Erwägungen der Vorinstanz sowie die Vorbringen der
Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, nachfolgend
wiedergegeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das rechtzeitig
erhobene Rechtsmittel einzutreten.
2.
2.1
Vor
Verwaltungsgericht streitig ist nur noch, ob mit der zusätzlich geschaffenen
Nutzfläche die zulässige Ausnützung überschritten werde. Die
Baurekurskommission führte hierzu aus, die Angaben in der Ausnützungsberechnung
seien derart dürftig, dass die Berechnung kaum nachvollziehbar sei. Zudem fehle
eine Berechnung, die das geplante Obergeschoss mit einschliesst. Die Vorinstanz
nahm deshalb – mittels Nachmessung in den Grundrissplänen – eine eigene
Berechnung vor. Sie rechnete dabei von den Treppenflächen die Hälfte
(Erdgeschoss ins Untergeschoss) bzw. die ganze Fläche (Erdgeschoss ins Obergeschoss),
insgesamt 6,7 m
2
Treppenfläche an. Für das Erdgeschoss
ermittelte die Baurekurskommission eine Fläche von ca. 116 m
2
und für das Obergeschoss eine solche von ca. 50 m
2
, was eine totale
anrechenbare Fläche von rund 172,7 m
2
und damit eine Überschreitung
der zulässigen Ausnützung um 1,7 m
2
ergab. Diese Überschreitung
liegt nach Auffassung der Vorinstanz noch innerhalb eines Toleranzbereichs von
1 %.
Zu dieser Ausnützungsberechnung wenden die
Beschwerdeführenden in ihrer Rechtsmittelschrift ein, die Baurekurskommission habe
zu Recht den im Erdgeschoss projektierten "Abstellraum" mit einer
Fläche von 8 m
2
sowie eine Treppenfläche von 6,7 m
2
angerechnet. Bei der Berechnung der übrigen der Wohnnutzung dienenden Flächen
sei die Kommission jedoch in Ungenauigkeiten verfallen. Der Wert von etwa 116 m
2
für die Erdgeschossfläche sei zu tief. Nach einer von den Beschwerdeführenden
in Auftrag gegebenen Ausnützungsberechnung des Architekturbüros G AG betrage
die anrechenbare Fläche im Erdgeschoss einschliesslich Treppenfläche
125,65 m
2
und im Obergeschoss 55,05 m
2
inklusive
die Hälfte der Treppenfläche. Total ergebe sich so eine anrechenbare Fläche von
180,7 m
2
, womit die zulässige Geschossfläche von 171 m
2
um fast 10 m
2
deutlich und nicht nur um einen Wert
überschritten werde, der innerhalb einer Toleranzgrenze von 1 % liege. Die
Baurekurskommission habe mit ihrer fehlerhaften Berechnung auch gegen das Gebot
der Ermittlung des Sachverhalts von Amts wegen und gegen das Willkürverbot verstossen.
2.2
Die
private Beschwerdegegnerschaft beantragte in ihrer Beschwerdeantwort, auf die
Beschwerde sei mangels eines Rechtsschutzinteresses nicht einzutreten, da die
behauptete Ausnützungsüberschreitung problemlos durch eine Verkleinerung des
neuen Obergeschosses und eine Rückversetzung der vom benachbarten Grundstück
abgewandten Fassade korrigiert werden könnte. Dies brächte den Beschwerdeführenden
nicht den geringsten Vorteil. Im Weiteren reichten die privaten
Beschwerdegegner eine neue Ausnützungsberechnung des Architekturbüros F vom 31. März
2005 ein, welche die anrechenbaren Flächen des bestehenden Geschosses mittels
einer Lasermessung und die anrechenbaren Flächen des neuen Obergeschosses
aufgrund der tatsächlich projektierten Bauart sowie unter Berücksichtigung der
von der Vorinstanz verlangten Rückversetzung des neuen Obergeschosses um
9 cm ermittelt habe. Nach dieser Berechnung werde die zulässige
Gesamtausnützung von 171 m
2
um 4,21 m
2
überschritten. Die Vorgabe der Baurekurskommission, die Hälfte der Fläche der
Treppe vom Erdgeschoss ins Untergeschoss anzurechnen, sei allerdings falsch,
denn diese Fläche gelte nicht als "dazugehörige Erschliessungsfläche"
im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG. Anrechenbar sei nur die Fläche der
Treppe, welche vom Erdgeschoss ins Obergeschoss führe. Damit entfalle die von
Architekt F für die Treppe eingesetzte Fläche von 2,66 m
2
. Die
an die Ausnützung anrechenbare Gesamtfläche belaufe sich auf 172,55 m
2
;
die Ausnützungsüberschreitung von 1,55 m
2
liege daher noch im
Toleranzbereich von 1 %.
3.
3.1
Die von
den Beschwerdeführenden erhobenen formellen Einwände sind unbegründet. Gemäss § 20
Abs. 1 VRG können mit dem Rekurs alle Mängel des Verfahrens und der
angefochtenen Anordnung geltend machen. Die Überprüfungsbefugnis der Baurekurskommission
ist daher – anders als jene des Verwaltungsgerichts (vgl. § 50 Abs. 1
VRG) – von vornherein nicht beschränkt. Die Vorinstanz verfiel nicht "in
Willkür", sondern hat zu Recht mittels einer eigenen Berechnung den von
den Beschwerdeführenden erhobenen Einwand überprüft, die zulässige Ausnützung
werde durch das Bauprojekt überschritten. Ob diese Ausnützungsberechnung
inhaltlich richtig war, wird nachfolgend zu prüfen sein.
3.2
Abzulehnen
ist auch der Antrag der privaten Beschwerdegegnerschaft, mangels eines
Rechtsschutzinteresses der Beschwerdeführenden sei auf deren Rechtsmittel nicht
einzutreten, da eine allfällige Ausnützungsüberschreitung durch die
Rückversetzung der vom benachbarten Grundstück abgewandten Fassade korrigiert
werden könne, was diesen keinen Vorteil bringe. Ein fehlendes
Rechtsschutzinteresse ist nach der Praxis etwa dort anzunehmen, wo von
vornherein
feststeht, dass die Gutheissung der Beschwerde die behauptete
Beeinträchtigung vom Rechtsmittelkläger nicht abzuwenden vermag, dass also die
Anerkennung der Rechtswidrigkeit und die entsprechende Änderung oder Aufhebung
des Verwaltungsakts diese Einwirkungen auf den Rechtsmittelkläger unberührt
lassen. Am Rechtsschutzinteresse fehlt es, wo der Entscheid dem Anfechtenden
nicht verschaffen kann, was er anstrebt, das heisst, wo die Durchsetzung des
materiellen Rechts den verfolgten Prozesszweck unzweifelhaft
nicht zu
erreichen vermag. Ein fehlendes Rechtsschutzinteresse des Nachbarn nimmt die
Praxis insbesondere dann an, wenn ein Projektmangel durch eine für diesen bedeutungslose
Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1987 Nr. 3, 1980 Nr. 7).
Diese Ausgangslage ist hier indessen nicht gegeben. Denn das von der Beschwerdeführenden
verfolgte Ziel der Reduktion der anrechenbaren Raumfläche beim Bauprojekt, würde
auch dann erreicht, wenn die nutzbare Fläche durch Verschiebung der abgewandten
Fassade verkleinert würde. Demzufolge kann nicht gesagt werden, dass eine
Projektänderung den Beschwerdeführenden keinen Vorteil verschafft, und es kann
ihnen kein fehlendes Rechtsschutzinteresse vorgeworfen werden.
4.
4.1
Das
Baugrundstück Kat.-Nr. 02 ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Richterswil (BZO) der zweigeschossigen Wohnzone zugeteilt mit einer
maximalen Ausnützungsziffer von 30 % (Art. 3 BZO). Bei der gegebenen
Grundstücksfläche von 570 m
2
ergibt dies vorliegend eine
maximale anrechenbare Geschossfläche von 171 m
2
. Zulässig sind
laut Art. 3 BZO in der Wohnzone W2 zwei Vollgeschosse, ein Dachgeschoss
sowie ein anrechenbares Untergeschoss, in welchem gemäss Art. 6 Abs. 2
BZO hier höchstens 42,75 m
2
(und nicht 85,5 m
2
gemäss Rekursentscheid, E. 4c/aa) zu Wohnzwecken genutzt werden darf.
Das Gebäude Assek.-Nr. 01 wird nach dem projektierten
Ausbau ein Untergeschoss sowie zwei Vollgeschosse (Erdgeschoss und
Obergeschoss) aufweisen. Das bestehende und vom Umbau nicht tangierte
Untergeschoss überschreitet das in Art. 6 Abs. 2 BZO festgelegte
zulässige Ausbaumass nicht und ist daher in Anwendung von § 255 Abs. 1
PBG bei der Ermittlung der Ausnützungsziffer nicht anzurechnen.
4.2
Die
Baurekurskommission errechnete aufgrund der Baupläne im Erdgeschoss und im
Obergeschoss eine anrechenbare Fläche von ca. 172,7 m
2
, wobei
es die vom Untergeschoss ins Erdgeschoss führende Treppenfläche nur zur Hälfte,
jene vom Erdgeschoss ins Obergeschoss ganz anrechnete. Die von den
Beschwerdeführenden mit der Beschwerdeschrift eingereichte Berechnung vom
4. März 2005 des Architekturbüros G AG ermittelte aufgrund der Baupläne
bei gleicher Berechnungsart hinsichtlich der Treppenflächen eine anrechenbare
Geschossfläche von 180,7 m
2
. Die von der privaten
Beschwerdegegnerschaft im Beschwerdeverfahren eingereichte Berechnung von
Architekt F schliesslich kommt – wiederum bei gleicher Berechnungsart
hinsichtlich der Treppenflächen – auf eine relevante Geschossfläche von 175,21 m
2
.
Die unterschiedlichen Resultate der beiden im Beschwerdeverfahren eingereichten
Berechnungen rühren daher, dass die Berechnung von Architekt F das bestehende
Erdgeschoss genau mittels Lasermessung ermittelt und im Obergeschoss einerseits
die von der Baurekurskommission angeordnete Rückversetzung der Fassade um
9 cm berücksichtigt und anderseits eine grössere Wandstärke für den
Holzbau von 35 cm gegenüber 30 cm nach den Bauplänen annimmt. Da die
Berechnung von Architekt F die grössere Genauigkeit aufweist und nicht substanziiert
in Frage gestellt wurde, kann auf diese abgestellt werden. Die zulässige
Ausnützung von 171 m
2
Geschossfläche wird nach dieser Berechnung
um 4,21 m
2
überschritten.
4.3
Der
Einwand der Beschwerdegegner, entgegen der Rechtsauffassung der Baurekurskommission
sei die Treppenfläche vom Erdgeschoss ins Untergeschoss überhaupt nicht anzurechnen,
ist unbegründet. Anrechenbar sind laut § 255 Abs. 1 PBG alle dem
Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür
verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der
dazugehörigen
Erschliessungsflächen
– wozu auch Treppenflächen zu zählen sind – und
Sanitärräume samt inneren Trennwänden. Zu Recht hat die Vorinstanz
festgehalten, dass die von einem Geschoss ins andere führenden Treppen jeweils
zur Hälfte einem Geschoss zuzuteilen sind. Dadurch wird dem Gedanken Rechnung
getragen, dass Treppen Geschosse verbinden, also einen Bezug zu zwei Geschossen
aufweisen. Diese Berechnungsart ist im vorliegenden Fall umso sachgerechter,
als auch das Untergeschoss – wenn auch laut § 255 Abs. 2 PBG für die
Ausnützungsziffer nicht anrechenbare – Wohnräume aufweist und die Treppe vom
Erdgeschoss ins Untergeschoss somit eine Erschliessungsfunktion erfüllt.
5.
Weist ein Bauvorhaben inhaltliche oder formale Mängel auf,
so kann die Baubewilligung gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der gebotenen
Nebenbestimmung verknüpft werden, wenn die Mängel ohne besondere
Schwierigkeiten behoben werden können. Dies trifft hier für die Ausnützungsüberschreitung
von 4,21 m
2
zu, welche ohne weiteres auf verschiedene Arten
durch Verkleinerung des geplanten Obergeschosses korrigiert werden kann. Wie
diese Korrektur genau vorzunehmen ist, obliegt der Bauherrschaft. Die
Baubewilligung vom 11. Mai 2004 ist daher mit einer Nebenbestimmung zu
versehen, wonach die private Beschwerdegegnerschaft der Hochbaukommission Richterswil
abgeänderte Baupläne zur Bewilligung einzureichen hat, welche eine
Verkleinerung der anrechenbaren Geschossfläche um 4,21 m
2
bei
einer Aussenwandstärke im Obergeschoss von 35 cm ausweisen.
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten je
zur Hälfte den privaten Parteien aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit
§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). In gleicher Weise sind die Rekurskosten neu
zu verlegen. Da keine der Parteien in überwiegendem Ausmass obsiegt, sind in
Anwendung von § 17 Abs. 2 VRG sowohl für das Rekurs- als auch für das
Beschwerdeverfahren keine Parteientschädigungen zuzusprechen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 17 N. 32).
Demgemäss
entscheidet die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Beschluss der Hochbaukommission Richterswil
vom 11. Mai 2004 wird mit folgender Nebenbestimmung ergänzt:
"Vor Baubeginn
sind der Baubehörde abgeänderte Baupläne zur Bewilligung einzureichen, welche
eine Verkleinerung der anrechenbaren Geschossfläche um 4,21
m
2
bei einer Aussenwandstärke im Obergeschoss von 35 cm ausweisen."
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellungskosten,
Fr. 2'650.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens werden unter solidarischer
Haftung für einen Drittel zu je einem Sechstel den Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2
sowie der Beschwerdegegnerin 1.1 und dem Beschwerdegegner 1.2 und zu einem
Drittel der Hochbaukommission Richterswil auferlegt.
4.    Dispositivziffer
III des Rekursentscheids wird aufgehoben; für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.    Mitteilung
an …