zh_verwaltungsgericht · SB.2019.00003 · 2019-04-17 · de

Direkte Bundessteuer 2015 | Selbständige Erwerbstätigkeit bei Neuüberbauung mit Baukonsortium. [Die Pflichtige brachte ein durch Erbvorbezug erworbenes Grundstück in ein Baukonsortium ein, welche eine Neuüberbauung mit mehreren Stockwerkeigentumseinheiten realisierte. Strittig ist, ob sich die 2014 durchgeführten und im Folgejahr verbuchten Liegenschaftenverkäufe als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel oder private Vermögensverwaltung qualifizieren.] Die Gewinne des Konsortiums wurden erst mit Projektabschluss 2015 definitiv verbucht, weshalb deren allfällige einkommenssteuerliche Erfassung auch pro 2015 zu erfolgen hat (E. 2). Definition und Indizien für eine selbständige Erwerbstätigkeit bzw. gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel in Abgrenzung zur privaten Vermögensverwaltung (E. 3.2). Auch ein ererbtes oder durch Erbvorbezug erworbenes Grundstück qualifiziert sich als selbständige Erwerbstätigkeit, wenn nach dem Erbgang ein über die blosse Vermögensverwaltung hinausgehendes, planmässiges, systematisches und auf Gewinnerzielung ausgerichtetes Verhalten an den Tag gelegt wird (E. 3.2.4) Vorliegend ist gestützt auf eine Gesamtbetrachtung eine selbständige Erwerbstätigkeit zu bejahen: Die Pflichtige wählte mangels eigener finanzieller Mittel die Realisierung mittels einer Personengesellschaft, wodurch sie auch ein für eine blosse Vermögensverwaltung untypisches unternehmerisches Risiko einging. Zumindest mittelbar fand ein gemeinsamer Aussenauftritt der Gesellschafter statt. Dass das sachenrechtliche Eigentum bis zum Verkauf der erstellten Stockwerkeinheiten bei der Pflichtigen verblieb, fällt hingegen nicht ins Gewicht, nachdem das Grundstück zumindest gesellschaftsrechtlich als Beitrag der Pflichtigen in die Gesellschaft eingebracht werden musste. Ebensowenig ist der relativ langen Haltedauer und dem Erwerb mittels Erbvorbezug entscheidende Bedeutung zuzumessen, ergibt sich doch das systematische, gewinnstrebige Vorgehen hier nicht schon aus dem Grundstückserwerb, sondern aus der späterplannmässig und gewinnstrebig durchgeführten Neuüberbauung (E. 3.3.6).Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 19..2.17.0 SB.2019.00003
Zurich Verwaltungsgericht 19..2.17.0 SB.2019.00003
Zurigo Verwaltungsgericht 19..2.17.0 SB.2019.00003

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2019.00003
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Geschäftsnummer:
SB.2019.00003
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 17.04.2019
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hängig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Direkte Bundessteuer 2015
Selbständige Erwerbstätigkeit bei Neuüberbauung mit Baukonsortium.
[Die Pflichtige brachte ein durch Erbvorbezug erworbenes Grundstück in ein Baukonsortium ein, welche eine Neuüberbauung mit mehreren Stockwerkeigentumseinheiten realisierte. Strittig ist, ob sich die 2014 durchgeführten und im Folgejahr verbuchten Liegenschaftenverkäufe als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel oder private Vermögensverwaltung qualifizieren.]
Die Gewinne des Konsortiums wurden erst mit Projektabschluss 2015 definitiv verbucht, weshalb deren allfällige einkommenssteuerliche Erfassung auch pro 2015 zu erfolgen hat (E. 2).
Definition und Indizien für eine selbständige Erwerbstätigkeit bzw. gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel in Abgrenzung zur privaten Vermögensverwaltung (E. 3.2). Auch ein ererbtes oder durch Erbvorbezug erworbenes Grundstück qualifiziert sich als selbständige Erwerbstätigkeit, wenn nach dem Erbgang ein über die blosse Vermögensverwaltung hinausgehendes, planmässiges, systematisches und auf Gewinnerzielung ausgerichtetes Verhalten an den Tag gelegt wird (E. 3.2.4)
Vorliegend ist gestützt auf eine Gesamtbetrachtung eine selbständige Erwerbstätigkeit zu bejahen: Die Pflichtige wählte mangels eigener finanzieller Mittel die Realisierung mittels einer Personengesellschaft, wodurch sie auch ein für eine blosse Vermögensverwaltung untypisches unternehmerisches Risiko einging. Zumindest mittelbar fand ein gemeinsamer Aussenauftritt der Gesellschafter statt. Dass das sachenrechtliche Eigentum bis zum Verkauf der erstellten Stockwerkeinheiten bei der Pflichtigen verblieb, fällt hingegen nicht ins Gewicht, nachdem das Grundstück zumindest gesellschaftsrechtlich als Beitrag der Pflichtigen in die Gesellschaft eingebracht werden musste. Ebensowenig ist der relativ langen Haltedauer und dem Erwerb mittels Erbvorbezug entscheidende Bedeutung zuzumessen, ergibt sich doch das systematische, gewinnstrebige Vorgehen hier nicht schon aus dem Grundstückserwerb, sondern aus der späterplannmässig und gewinnstrebig durchgeführten Neuüberbauung (E. 3.3.6).
Abweisung.
Stichworte:
AUSSENAUFTRITT
BAUKONSORTIUM
ERBSCHAFT
ERBVORBEZUG
GEWERBSMÄSSIGKEIT
GEWINNSTREBIGKEIT
LIEGENSCHAFTENHANDEL
LIEGENSCHAFTENHÄNDLER
MEHRFAMILIENHAUS
PARZELLIERUNG
PERSONENGESELLSCHAFT
SELBSTÄNDIG ERWERBENDE
SELBSTÄNDIG ERWERBENDER
SELBSTÄNDIGE ERWERBSTÄTIGKEIT
STOCKWERKEIGENTUM
VERMÖGENSVERWALTUNG
Rechtsnormen:
Art. 16 Abs. III DBG
Art. 18 Abs. I DBG
Art. 18 Abs. II DBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
2. Abteilung
SB.2019.00003
Urteil
der 2. Kammer
vom
17. April 2019
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichter
Reto Häggi Furrer,
Gerichtsschreiber
Felix Blocher.
In Sachen
1.    A,
2.
B,
beide vertreten durch die Treuhandgesellschaft C,
Beschwerdeführende,
gegen
Schweizerische Eidgenossenschaft,
vertreten durch das
kantonale Steueramt,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Direkte
Bundessteuer 2015,
hat
sich ergeben:
I.
B übernahm im Februar 1989 durch Erbvorbezug von ihrem
Vater das Grundstück Kat.-Nr. 01 mit … m
2
Bauland und
einem 1953 darauf errichteten Wohnhaus an der D-Strasse 02 in E, welches
zunächst als Familienwohnung diente. Am 7. April 2011 brachte sie das
Grundstück samt bestehender Hypothek in eine einfache Gesellschaft mit der F AG
ein, welche unter dem Namen "Baugesellschaft" bzw. "Baukonsortium
…" eine Neuüberbauung mit einem Mehrfamilienhaus mit acht Eigentumswohnungen
sowie 12–16 Garagenplätzen bezweckte. Nach Erstellung wurden im Lauf des Jahres
2014
768
/
1000
des am 16. Januar 2014 zu
Stockwerkeigentum ausgestalteten Grundstücks an Dritte verkauft, während der
Rest von der Pflichtigen vermietet wurde. Nachdem der Gewinn des Konsortiums
erst im Jahr 2015 definitiv verbucht worden war, rechnete das kantonale
Steueramt mit Veranlagungsverfügung vom 13. April 2018 Fr. … bei der
direkten Bundessteuer 2015 als Einkünfte aus einem selbständigen Haupterwerb
auf, woraus sich unter Berücksichtigung der geschätzten AHV-Rückstellungen und
weiterer Korrekturen ein steuerbares Einkommen von (rund) Fr. … ergab.
Die hiergegen von B und ihrem Ehemann A (nachfolgend: die
Pflichtigen) erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt am 28. Mai
2018 ab.
II.
Die dagegen erhobene Beschwerde wies das
Steuerrekursgericht am 10. Dezember 2018 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 8. Januar 2019 liessen die
Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei der vorinstanzliche
Entscheid aufzuheben und es sei das steuerbare Einkommen auf Fr. …
festzusetzen. Weiter wurde um die Zusprechung einer Parteientschädigung
ersucht.
Während das kantonale Steueramt die Abweisung der
Beschwerde beantragte und das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung
verzichtete, liess sich die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) nicht
vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Für die
Beschwerde an das Verwaltungsgericht als weitere verwaltungsunabhängige
kantonale Instanz im Bereich der direkten Bundessteuer gelten laut Art. 145
Abs. 2 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember
1990 (DBG) die Vorschriften von Art. 140 bis 144 DBG über das
Beschwerdeverfahren vor der kantonalen Rekurskommission "sinngemäss".
Die nur sinngemässe Anwendung der Bestimmungen über das Verfahren vor dem
Steuerrekursgericht gestattet unterschiedliche Regelungen, die sich aus der
Natur eines zweistufigen gerichtlichen Instanzenzugs ergeben. Bei einem solchen
System liegt eine Verengung der Kognition mit Beschränkung des Novenrechts für
die zweite Instanz aber nahe. Sie liegt im Interesse der Verfahrensökonomie und
ist geeignet, einer missbräuchlichen Prozessführung entgegenzuwirken
(BGE 131 II 548 E. 2.2.2).
Soll die erstinstanzliche Beschwerde die allseitige, hinsichtlich
Rechts- und Ermessens-kontrolle unbeschränkte gerichtliche Überprüfung der Einspracheentscheide
der Veran-lagungsbehörde auf alle Mängel des Entscheids und des vorangegangenen
Verfahrens hin (Art. 140 Abs. 3 DBG) ermöglichen, muss sich die
Aufgabe der zweitinstanzlichen Beschwerde, welche die Überprüfung der
Entscheidung eines Gerichts und nicht diejenige einer Verwaltungsbehörde zum
Gegenstand hat, sinnvollerweise auf die Rechtskontrolle beschränken
(BGE 131 II 548 E. 2.5). Das Verwaltungsgericht hat sich
infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch
die Prüfung, ob die Vor-instanzen den rechtserheblichen Sachverhalt
gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom
Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf
Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen des
Steuerrekursgerichts zu setzen (vgl. RB 1999 Nr. 147).
2.
Nachdem der Gewinn des Konsortiums erst per
Projektabschluss im Jahr 2015 definitiv verbucht worden war, hat dessen
allfällige einkommenssteuerliche Erfassung unbestrittenermassen auch pro 2015
zu erfolgen, obwohl der Verkauf der Stockwerkeinheiten bereits 2014 stattfand.
3.
3.1
Vorliegend
ist strittig, ob die Liegenschaftenverkäufe als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel
oder als private Vermögensverwaltung zu qualifizieren sind. Die Pflichtigen
machen diesbezüglich geltend, die neu überbaute Liegenschaft nicht im Rahmen
einer gewerbsmässigen Tätigkeit, sondern 1989 durch Erbvorbezug erworben zu
haben. Mangels Grundeigentümerstellung des am Konsortium beteiligten Partners,
fehlenden Aussenauftritts des Konsortiums, fehlenden eigenen Fachwissens der
Pflichtigen und fehlender Reinvestition des Gewinns liege im Sinn der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung bloss private Vermögensverwaltung vor.
3.2
3.2.1
Als Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit steuerbar sind gemäss Art. 18
Abs. 1 DBG alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land-
und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen
selbständigen Erwerbs-tätigkeit. Die Rechtsprechung versteht unter
selbständiger Erwerbstätigkeit jede Tätigkeit, bei der eine natürliche Person
durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in frei bestimmter
Selbstorganisation planmässig, anhaltend und nach aussen sichtbar zum Zweck der
Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt (vgl. BGr, 25. Juli
2017, 2C_966/2016, E. 3; BGE 125 II 113 E. 5b; BGE 121 I
259 E. 3c; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 2.2). Zu den
Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit zählen auch alle Kapitalgewinne
aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen
(Art. 18 Abs. 2 Satz 1 DBG). Als Geschäftsvermögen gelten
wiederum alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbständigen
Erwerbstätigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2 Satz 3, 1. Halbsatz
DBG). Demgegenüber sind laut Art. 16 Abs. 3 DBG die Kapitalgewinne
aus der Veräusserung von Privatvermögen steuerfrei.
3.2.2
Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel
im Sinn einer selbständigen Erwerbstätigkeit immer dann vor, wenn die
steuerpflichtige Person An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen
der privaten Vermö-gensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit
tätigt, sondern wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der
Gewinnerzielung tut. Als Indizien hierfür kommen in Betracht: die systematische
bzw. planmässige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes
Tätigwerden durch Parzellierung, Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der
offenkundigen Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn weiterzu-verkaufen;
Ausnützung der Marktentwicklung), die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte,
der enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflich-tigen
Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der
Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die
Realisierung derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGr, 25. Juli
2017, 2C_966/2016, E. 3.3; BGr, 2. Oktober 2014, 2C_1204/2013, E. 2.3;
BGr, 13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 2.2; BGr, 31. Oktober 2011,
2C_948/2010, E. 2.3; BGr, 7. April 2009, 2C_869/2008, E. 2.4;
BGE 125 II 113 E. 6a).
3.2.3
Jedes dieser Indizien kann gemäss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter
Umständen jedoch auch allein, zur Annahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit
im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne typische
Elemente der selbständigen Erwerbstätigkeit im Einzelfall nicht erfüllt sind,
kann durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer Intensität
vorliegen. Entscheidend ist, dass die Tätigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb
gerichtet ist (BGr, 19. April 2013, 2C_834/2012, E. 5.5; BGr, 20. April
2012, 2C_819/2011, E. 3.2; BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.3;
BGE 125 II 113 E. 6a), während Erwerbsmotiv, die Mittelherkunft oder
die buchhalterische Behandlung – zumindest im Vergleich zur
technisch-wirtschaftlichen Funktion des Vermögensgegenstands und der objektiv
erkennbaren Verwendung für Geschäftszwecke – von untergeordneter Bedeutung sind
(BGE 94 I 464 E. 2; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 5.1).
Keine selbständige Erwerbstätigkeit liegt aber vor, wenn bloss das eigene
Vermögen verwaltet wird, insbesondere wenn eigene Liegenschaften vermietet
werden. Dies gilt selbst dann, wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell
verwaltet wird und kaufmännische Bücher geführt werden (BGr, 25. Juli
2017, 2C_966/2016, E. 3.4; BGr, 2. Oktober 2014, 2C_1204/2013, E. 2.4;
BGr, 13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 2.1). Regelmässig werden die von
den Pflichtigen selber bewohnten Liegenschaften nicht zum Geschäftsvermögen
gezählt (VGr AG, 16. Juli 1999, StE 2000 B 23.1 Nr. 44, E. 2b.bb;
VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 4.2.3; vgl. zum Ganzen auch VGr,
21. Dezember 2016, SB.2016.00109, E. 2).
3.2.4
Gewerbsmässigkeit kann insbesondere auch vorliegen, wenn das Grundstück
zwar aufgrund einer sich zufällig bietenden günstigen Gelegenheit erworben
wurde, danach aber mit den Methoden und den Mitteln eines
Liegenschaftenhändlers weiterveräussert wird (Samuel Bussman, Das dualistische
System der Grundstückgewinnbesteuerung, Bern etc. 2002, Rz. 99). In diesem
Sinn kann auch die Weiterveräusserung eines ererbten oder im Rahmen eines
Erbvorbezugs erworbenen Grundstücks als selbständige Erwerbstätigkeit
qualifiziert werden, wenn nach dem Erbgang ein über die blosse
Vermögensverwaltung hinausgehendes, planmässiges, systematisches und auf
Gewinnerzielung ausgerichtetes Verhalten an den Tag gelegt wird (vgl. BGr, 16. Mai
2011, 2C_907/2010, E. 3). Die Einbringung einer ererbten Liegenschaft in
eine einfache Gesellschaft zum Zweck der (Neu-)Überbauung und Veräusserung muss
zwar nicht in jedem Fall als selbständige Erwerbstätigkeit qualifizieren:
Verfügt die steuerpflichtige Person über keinerlei Kenntnisse im
Immobilienbereich und erschöpft sich deren Beitrag darin, ihre durch Erbschaft
oder Erbvorbezug erworbene Landparzelle als Teil des zu überbauenden
Grundstücks in eine Baugesellschaft (einfache Gesellschaft) einzubringen,
während Verkauf und Promotion durch die Hauptgesellschafterin, eine Bau- und
Generalunternehmung erfolgt, kann dies als ein Indiz für die Verwaltung von
Privatvermögen erachtet werden (BGr, 25. August 2014, 2C_1048/2013, E. 2.3.3;
BGr, 20. April 2012, 2C_819/2011, E. 3.3). Weiter spricht für eine
private Vermögensverwaltung, wenn nur die Neuüberbauung eines bereits
überbauten Grundstücks eine wirtschaftliche Nutzung zulässt. Hingegen lässt auf
eine gewerbsmässige Tätigkeit schliessen, wenn die Bautätigkeit zu einem hohen
Grad fremdfinanziert wird, da der steuerpflichtigen Person die eigenen Mittel
zur Finanzierung fehlen (BGr, 25. August 2014, 2C_1048/2013, E. 3.5).
Wenngleich die Häufigkeit von Liegenschaftentransaktionen auf eine
gewerbsmässige Tätigkeit hindeuten, schliesst dies umgekehrt nicht aus, dass
ein (Quasi-)Liegenschaftenhändler sein kann, wer sich in diesem Feld lediglich
einmalig betätigt (BGr, 25. August 2014, 1C_1048/2013, E. 2.2).
3.3
Unbestrittenermassen
lag weder dem Erwerb der Liegenschaft im Rahmen eines Erbvorbezugs noch der
jahrelangen Nutzung als Familienwohnung ein planmässiges bzw. systematisches,
auf Gewinnerzielung ausgerichtetes Verhalten zugrunde, welches als selbständige
Erwerbstätigkeit qualifizieren könnte. Dies änderte sich jedoch im Sinn
nachfolgender Erwägungen mit der Gründung einer einfachen Gesellschaft und der
Neuüberbauung des Grundstücks:
3.3.1
Der zwischen der Pflichtigen und der F AG am 7. April 2011
abgeschlossene Gesellschaftsvertrag unterscheidet sich insofern von einem
üblichen Baukonsortium, als dass sich die zu überbauende Liegenschaft bei
Gesellschaftsgründung (zufolge Erbvorbezug) schon seit Jahren im Eigentum eines
der beiden Gesellschafter befand und nicht erst zum Zweck der (Neu-)Überbauung
erworben werden musste. Zudem verfügte die Pflichtige über kein spezielles
Fachwissen im Immobilienbereich und erschien die Neuüberbauung und bessere
Ausnützung des Grundstücks mit einem Mehrfamilienhaus wirtschaftlich sinnvoller
als eine Renovation der in die Jahre gekommenen bestehenden Baute. Diese
Umstände sprechen eher für eine blosse private Vermögensverwaltung.
3.3.2
Gegen eine private Vermögensverwaltung spricht zunächst die Finanzierung
der Neuüberbauung:
Die Tätigkeit des
Selbständigerwerbenden erfolgt auf eigene Rechnung und Gefahr, indem ein
eigentliches Unternehmerrisiko eingegangen wird (vgl. Felix Richner et al.,
Handkommentar zum DBG, 3. A., Zürich 2016, Art. 18 DBG N. 11).
Indiz hierfür kann etwa der Einsatz erheblicher Fremdmittel sein, sofern dieser
über das hinausgeht, was auch in der privaten Vermögensverwaltung üblich ist,
wie z.
B. bei der
Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek (VGr, 21. Dezember
2016, SB.2016.00109, E. 3.8; VGr, 20. August 2014, SB.2014.00051, E. 4.1
mit Hinweisen).
Die Pflichtigen räumten bereits
mit Schreiben vom 7. November 2017 und 4. Dezember 2017 ein, die
Neuüberbauung der Liegenschaft zusammen mit der F AG durchgeführt zu
haben, da ansonsten aufgrund ihrer Renten- und Vermögenssituation nur der
Verkauf der Altliegenschaft samt Umschwung geblieben wäre. Mangels
hinreichender eigener Mittel war die Pflichtige demnach gezwungen, die
Neuüberbauung ihres Grundstücks zusammen mit einem Partner durchzuführen,
welcher nicht nur das Fachwissen, sondern auch Kapital zur Verfügung stellte:
So musste die Pflichtige gemäss Gesellschaftsvertrag vom 7. April 2011
lediglich ein Eigenkapital von Fr. … einbringen, bestehend aus dem
Grundstückwert à Fr. … pro m
2
abzüglich der darauf lastenden
Hypothek, während die F AG sich zur Leistung eines Eigenkapitals von bis
zu Fr. … verpflichtete. Bei einem darüberhinausgehenden
Finanzierungsaufwand war im Gesellschaftsvertrag eine anteilsmässige
Nachfinanzierung vorgesehen. Da die Baukosten weitgehend durch die von den
Käufern bei Abschluss der Reservations- und Kaufverträge geleisteten
Anzahlungen finanziert werden konnten, mussten vom Konsortium letztlich
insgesamt Fr. … (vorbestehende Hypothek von Fr. …) Fremdmittel
aufgenommen werden. Anstelle einer fixen Honorierung (z.
B. nach Aufwand oder pauschal) wurde die F AG
zu 60 % (gemäss Gesellschaftsvertrag vom 7. April 2011) bzw. zu 65,2%
(Abrechnung gegenüber dem Steueramt vom 10. Juli 2017) am Gewinn
beteiligt.
Die vereinbarte Finanzierung und die Stellungnahmen der
Pflichtigen zeigen auf, dass die Pflichtige zu wenig eigene private Mittel zur
Realisierung der Neuüberbauung hatte und mit der Projektdurchführung nicht
primär ihr bestehendes Vermögen verwaltete bzw. diversifizierte, sondern in
erheblichen Umfang unternehmerische Risiken einging. Der Fremdfinanzierungsgrad
wird noch deutlicher, wenn anstelle des überhöhten Anrechnungswerts des
eingebrachten Baulandes von Fr. … pro m
2
ein realistischer Wert
von Fr. … pro m
2
berücksichtigt würde, wie er auch der
Berechnung des kantonalen Steueramts vom 13. April 2018 zugrunde lag.
Aufgrund der finanziellen Risiken des Bauprojekts wäre die fortlaufende
Refinanzierung der Baukosten mittels den von den Käufern geleisteten
Anzahlungen weitgehend illusorisch gewesen, hätte sich mit der F AG nicht
ein fachkompetenter Partner am Projekt beteiligt. Zudem geht eine derartige
Finanzierung aus geleisteten Anzahlungen über die blosse Verwaltung des eigenen
Vermögens hinaus. Das von der Pflichtigen eingegangene unternehmerische Risiko
ergibt sich auch aus dem Verzicht auf eine fixe Honorierung und die
Vereinbarung einer erfolgsabhängigen Gewinnbeteiligung.
3.3.3
Sodann deutet ebenfalls das sonstige Vorgehen der Pflichtigen auf eine auf
Erwerb gerichtete Tätigkeit hin: So stellt die Neuüberbauung mit einem
Mehrfamilienhaus bzw. die Aufteilung in Stockwerkeigentum unter gesondertem
Verkauf der einzelnen Einheiten ein systematisches bzw. planmässiges Vorgehens
dar, welches für eine blosse Vermögensverwaltung zumindest untypisch ist und
über die Erstellung einer blossen Ersatzbaute hinausgeht.
3.3.4
Die Pflichtige war mangels eigener Fachkunde zwar auf den Beizug eines
fachkundigen Unternehmens angewiesen. Indem sie jedoch nicht als Bestellerin
eines Werkvertrags, sondern als Mitgesellschafterin eines Baukonsortiums
auftrat, muss sie sich das Fachwissen der F AG anrechnen lassen. Dieses
stellt – neben Beziehungsnetz und finanziellen Mitteln – letztlich nichts
anderes als ein Beitrag der F AG für die Realisation des gemeinsamen
Gesellschaftszwecks dar, bei welchem die Pflichtige im Wesentlichen das zu
überbauende Grundstück beizusteuern und ein Teil des unternehmerischen Risikos
zu übernehmen hatte.
3.3.5
Eine selbständige Erwerbstätigkeit der Pflichtigen wird nicht dadurch
ausgeschlossen, dass der vorliegende Gesellschaftsvertrag keine Grundeigentümerstellung
des Vertragspartners begründete und kein gemeinsamer Aussenauftritt durch die
beiden Gesellschafter erfolgte: Auch wenn das zu überbauende Grundstück bis zum
Verkauf der Stockwerkeigentumseinheiten sachenrechtlich bei der Pflichtigen
verblieb und nicht quoad dominium der Gesamtheit der Gesellschafter zu Eigentum
übertragen wurde, wurde dieses zumindest gesellschaftsrechtlich in die einfache
Gesellschaft eingebracht. Da das sachenrechtliche Eigentum bei der Pflichtigen
verblieb, konnte diese konsequenterweise nur alleine als Verkäuferin der
erstellten Stockwerkswohneinheiten auftreten. Ansonsten erfolgte der
Aussenauftritt aber nicht primär durch die Gesellschafter selbst, sondern
hauptsächlich durch ein im Gesellschaftsvertrag gemeinsam bestimmtes
Drittunternehmen, die G AG, welche die Projektleitung, Bauherrenvertretung und
Käuferbetreuung zu übernehmen und (gegen Provision) Kaufinteressenten zu
vermitteln hatte. Insofern liegt – zumindest mittelbar – durchaus ein
gemeinsamer Aussenauftritt der Gesellschafter vor, was ebenfalls für eine
selbständige bzw. gewerbsmässige Tätigkeit der Pflichtigen spricht. Dass die
Gewinne nicht sogleich in neue Immobilienprojekte reinvestiert wurden, spricht
zwar gegen eine regelmässige selbständige Erwerbstätigkeit im Sinn einer Haupt-
oder Nebentätigkeit, schliesst aber deren Qualifikation als
Quasi-Liegenschaftenhändlerin nicht aus.
3.3.6
Selbst wenn bis zur Gründung des Konsortiums kein auf eine selbständige
Tätigkeit hindeutendes Verhalten an den Tag gelegt wurde und die Realisierung
einer Neuüberbauung im Rahmen eines Konsortiums eine blosse Vermögensverwaltung
nicht ausschliesst, ist gestützt auf eine Gesamtbetrachtung eine selbständige
Erwerbstätigkeit zu bejahen: Die Pflichtige wählte die Realisierung mittels einer
Personengesellschaft, gerade weil ihr die eigenen finanziellen Mittel hierfür
fehlten. Dadurch ging sie ein für eine blosse Vermögensverwaltung untypisches
unternehmerisches Risiko ein. Zumindest mittelbar fand ein gemeinsamer
Aussenauftritt der Gesellschafter vor. Dass das sachenrechtliche Eigentum bis
zum Verkauf der erstellten Stockwerkeinheiten bei der Pflichtigen verblieb,
fällt hingegen nicht ins Gewicht, nachdem das Grundstück zumindest
gesellschaftsrechtlich als Beitrag der Pflichtigen in die Gesellschaft
eingebracht werden musste. Ebenso wenig ist der relativ langen Haltedauer und
dem Erwerb mittels Erbvorbezugs entscheidende Bedeutung zuzumessen, ergibt sich
doch das systematische gewinnstrebige Vorgehen hier nicht schon aus dem
Grundstückserwerb, sondern aus der später planmässig und gewinnstrebig
durchgeführten Neuüberbauung.
3.4
Somit
liegt eine selbständige Erwerbstätigkeit der Pflichtigen vor und sind die
daraus erzielten Einkünfte, insbesondere auch alle Kapitalgewinne aus
Veräusserung, steuerbar. Die quantitative Höhe der Aufrechnung wird vor
Verwaltungsgericht nicht substanziiert bestritten.
Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.
4.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten
den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung
mit Art. 145 Abs. 2 DBG) und steht diesen keine Parteientschädigung
zu (Art. 64 Abs. 1–3 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren
vom 20. Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und
Art. 145 Abs. 2 DBG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'300.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellkosten,
Fr. 4'360.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter
solidarischer Haftung für den gesamten Betrag.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …