zh_verwaltungsgericht · VB.2012.00063 · 2012-07-12 · de

Gestaltungsplan | Umstrittener privater Gestaltungsplan, der eine Überbauung mit gemischter Nutzung in der Industriezone vorsieht. Inhalt und Zweck von Gestaltungsplänen (E. 2.1). Kognition des Baurekurs- und des Verwaltungsgerichts bezüglich Prüfung von kommunalen Nutzungsplänen (E. 2.2). Die Beschwerdegegnerin 1 lässt im infrage stehenden Gebiet nach Massgabe von Art. 45 BZO auch Wohnnutzungen zu (E. 3.2). Die Festlegungen im streitbetroffenen Gestaltungsplan belegen im Grundsatz eine zweckmässige Abstimmung der neu möglichen Wohnnutzung auf die bestehenden und geplanten gewerblichen Nutzungen der Umgebung im Sinn von Art. 45 Abs. 2 BZO (E. 3.3). Selbst wenn im Gestaltungsplangebiet faktisch nur Wohnungen entstehen würden, ändert dies nichts am grundsätzlichen Charakter der gesamten Industriezone. Der Betrieb der Beschwerdeführerin 2 wäre damit nicht neu als stark störend und damit zonenwidrig zu qualifizieren (E. 3.4). Die neue Ansiedlung von Wohnungen kann tatsächlich künftige lärmintensive Entwicklungen in der betroffenen Industriezone bremsen, was indessen nicht dem strittigen Gestaltungsplan angelastet werden kann. Eine weitere Abstimmung der Wohnnutzung auf die bestehenden und geplanten Nutzungen dieser Industriezone ist demnach nicht notwendig (E. 3.5). Aufgrund der Lage des Gebiets in unmittelbarer Nähe des S-Bahnhofs ist ohne weiteres plausibel, dass die mit dem Gestaltungsplan zugelassenen Nutzungen voraussichtlich keinen wesentlichen Mehrverkehr gegenüber den heute bestehenden Fahrzeugbewegungen erzeugen werden. Für diese Feststellung bedarf es keines Verkehrsgutachtens (E. 4.3). Wenn die Vorinstanzen aufgrund der Situation vom derzeitigen Genügen der Groberschliessung ausgehen, bzw. eine Koordination von Gestaltungsplan und Anpassung der Groberschliessung als nicht angezeigt erachten, so ist dies nicht zu beanstanden. Es besteht daher kein Grund für eine Sistierung des Gestaltungsplanverfahrens (E. 4.5). Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 12..2.12.0 VB.2012.00063
Zurich Verwaltungsgericht 12..2.12.0 VB.2012.00063
Zurigo Verwaltungsgericht 12..2.12.0 VB.2012.00063

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00063
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Geschäftsnummer:
VB.2012.00063
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 12.07.2012
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 03.05.2013 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Gestaltungsplan
Umstrittener privater Gestaltungsplan, der eine Überbauung mit gemischter Nutzung in der Industriezone vorsieht.
Inhalt und Zweck von Gestaltungsplänen (E. 2.1). Kognition des Baurekurs- und des Verwaltungsgerichts bezüglich Prüfung von kommunalen Nutzungsplänen (E. 2.2). Die Beschwerdegegnerin 1 lässt im infrage stehenden Gebiet nach Massgabe von Art. 45 BZO auch Wohnnutzungen zu (E. 3.2). Die Festlegungen im streitbetroffenen Gestaltungsplan belegen im Grundsatz eine zweckmässige Abstimmung der neu möglichen Wohnnutzung auf die bestehenden und geplanten gewerblichen Nutzungen der Umgebung im Sinn von Art. 45 Abs. 2 BZO (E. 3.3). Selbst wenn im Gestaltungsplangebiet faktisch nur Wohnungen entstehen würden, ändert dies nichts am grundsätzlichen Charakter der gesamten Industriezone. Der Betrieb der Beschwerdeführerin 2 wäre damit nicht neu als stark störend und damit zonenwidrig zu qualifizieren (E. 3.4). Die neue Ansiedlung von Wohnungen kann tatsächlich künftige lärmintensive Entwicklungen in der betroffenen Industriezone bremsen, was indessen nicht dem strittigen Gestaltungsplan angelastet werden kann. Eine weitere Abstimmung der Wohnnutzung auf die bestehenden und geplanten Nutzungen dieser Industriezone ist demnach nicht notwendig (E. 3.5). Aufgrund der Lage des Gebiets in unmittelbarer Nähe des S-Bahnhofs ist ohne weiteres plausibel, dass die mit dem Gestaltungsplan zugelassenen Nutzungen voraussichtlich keinen wesentlichen Mehrverkehr gegenüber den heute bestehenden Fahrzeugbewegungen erzeugen werden. Für diese Feststellung bedarf es keines Verkehrsgutachtens (E. 4.3). Wenn die Vorinstanzen aufgrund der Situation vom derzeitigen Genügen der Groberschliessung ausgehen, bzw. eine Koordination von Gestaltungsplan und Anpassung der Groberschliessung als nicht angezeigt erachten, so ist dies nicht zu beanstanden. Es besteht daher kein Grund für eine Sistierung des Gestaltungsplanverfahrens (E. 4.5).
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
ERSCHLIESSUNG
GESTALTUNGSPLAN
GEWERBLICHE NUTZUNG
IDEELLE IMMISSION
INDUSTRIEZONE
NUTZUNGSPLANUNG
SONDERBAUVORSCHRIFTEN
WOHNNUTZUNG
ZONENKONFORMITÄT
Rechtsnormen:
§ 83 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2012.00063
Urteil
der 3. Kammer
vom
12. Juli 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,
Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Gerichtsschreiberin Anja Tschirky.
In Sachen
1.    A AG,
2.    B AG,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
Gemeinderat M, vertreten durch RA U,
2.    D AG, vertreten durch E,
Beschwerdegegner,
betreffend Gestaltungsplan,
hat
sich ergeben:
I.
A.
Mit
Beschluss vom 30. Juni 2006 revidierte die Gemeindeversammlung M die kommunale
Richt- und Nutzungsplanung und erliess dabei mit den Art. 41 ff. der
Bau- und Zonenordnung (BZO) Sonderbauvorschriften für die Industriezone F.
Nach diesen Bestimmungen dürfen im fraglichen Gebiet – unter Beachtung einer
näher geregelten Gestaltungsplanpflicht (Art. 45 BZO) – auch Wohnnutzungen
realisiert werden (Art. 44 BZO).
Zwei dagegen erhobene Rechtsmittel der A AG, welcher
mehrere Grundstücke im Gebiet gehören, und des Mieters und Betreibers
eines Sexclubs in der Liegenschaft G-Strasse 01
, wiesen die
Baurekurskommission III des Kantons Zürich am 11. Juli 2007 und das
Verwaltungsgericht am 7. Februar 2008 ab (VB.2007.00406/407). Der Beschwerdeentscheid
wurde von der A AG nicht angefochten; die vom Betreiber des Sexclubs
erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wies das Bundesgericht
am 3. Juli 2008 ab (1C_145/2008).
B.
Die D AG
plant eine Überbauung mit gemischter Nutzung auf einem zwischen H-, I- und G-Strasse
liegenden Areal in der Industriezone F. Zu diesem Zweck erarbeitete sie
den privaten Gestaltungsplan J mit Situationsplan und Vorschriften (GPV),
beide revidiert am 29. März 2011. Mit Beschluss vom 9. Mai 2011
stimmte der Gemeinderat M dem privaten Gestaltungsplan J zu und nahm vom
entsprechenden Planungsbericht Kenntnis.
II.
Gegen diesen Beschluss erhoben die A AG
sowie die B AG, die neue Betreiberin des Sexclubs in der Liegenschaft G-Strasse 01,
gemeinsam Rekurs an das Baurekursgericht. Die beiden Rekurrentinnen
beantragten, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben, und der private Gestaltungsplan J
sei – in näher beschriebenem Umfang – abzuändern bzw. anzupassen, unter Kosten-
und Entschädigungsauflage. Das Baurekursgericht wies das Rechtsmittel mit Entscheid
vom 14. Dezember 2011 ab und auferlegte beiden Rekurrentinnen sowohl die
Verfahrenskosten als auch eine Umtriebsentschädigung an die D AG.
III.
Gegen diesen Rekursentscheid gelangten die A AG
und die B AG am 31. Januar 2012 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht.
Vorab verlangten sie die Sistierung des Gestaltungsplanverfahrens. Weiter
beantragten sie unter Erneuerung ihrer Rekursanträge die Aufhebung des
Rekursentscheids und verlangten zudem, die Sache sei an die Festsetzungsinstanz
zurückzuweisen, alles unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsauflage.
Am 28. Februar 2012 genehmigte die Baudirektion des
Kantons Zürich den privaten Gestaltungsplan J ohne Einschränkung. Das Baurekursgericht
beantragte am 7. März 2012 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.
Die D AG beantwortete die Beschwerde am 26. März, der Gemeinderat M
am 10. April 2012. Beide beantragten, die Beschwerde sei abzuweisen,
soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführerinnen. Mit zwei Eingaben vom 9. Mai 2012 liessen sich die
Beschwerdeführerinnen zu den beiden Beschwerdeantworten vernehmen und hielten
an ihren Anträgen fest. Die beiden Beschwerdegegner verzichteten am 23. und
30. Mai 2012 auf eine weitere Stellungnahme.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) und § 329 Abs. 4 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden,
die kommunale Nutzungsplanung betreffenden Beschwerde zuständig.
2.
2.1
Gestaltungspläne
im Sinn von § 83 PBG bilden Teil der Nutzungsplanung. Mit ihnen werden für
bestimmte umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die
Nutzungsweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von
den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen
abgewichen werden (Abs. 1). Für die Projektierung ist ein angemessener
Spielraum zu belassen (Abs. 2). Der Gestaltungsplan hat auch die
Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu ordnen,
soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind (Abs. 3).
Der Gesetzgeber unterscheidet je nach Urheberschaft öffentliche und private
Gestaltungspläne. Letztere werden von den Grundeigentümern erlassen und
erlangen mit der behördlichen Zustimmung öffentlichrechtliche Wirkung (§ 84,
85 und 86 PBG).
Gemäss den §§ 2 lit. c und 45 ff. PBG kommt
den Gemeinden bei der Nutzungsplanung Autonomie zu (BGE 119 Ia 285 E. 4b;
Tobias Jaag, Kommentar zur Zürcher Kantonsverfassung, Zürich 2007, Art. 85
N. 11). Das Baurekursgericht überprüft kommunale Nutzungspläne auf alle
Mängel, insbesondere auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20
VRG). Dabei hat es allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten und
darf nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung aufgrund
überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zielen
und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht oder wenn die Unzweckmässigkeit
oder Unangemessenheit der kommunalen Planfestlegung offensichtlich ist (Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 20; Walter
Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1998,
N. 1073 f.). Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht im
Beschwerdeverfahren auf die Rechtskontrolle einschliesslich Ermessensmissbrauch
und Ermessensüberschreitung beschränkt (§ 50 Abs. 1 und 2 in
Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Hat das
Baurekursgericht im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestätigt, so
prüft das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im Wesentlichen nur, ob der
Plan der übergeordneten Planung und Gesetzgebung entspricht bzw. ob die
Gemeinde ihr planerisches Ermessen missbraucht oder überschritten hat.
3.
3.1
Das
Baurekursgericht erachtete den im Gestaltungsplan vorgesehenen Nutzungsmix von
gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung als unproblematisch. Die generellen Einwände
der Beschwerdeführerinnen dazu seien bereits im Verfahren gegen die Sonderbauvorschriften
abgehandelt worden. Der Gestaltungsplan stimme die vorgesehene Wohnnutzung
nicht unzweckmässig auf die bestehenden und geplanten Nutzungen ab. Die neu zugelassene
Wohnnutzung ändere in lärmmässiger Hinsicht nichts, da das Gebiet der Lärmempfindlichkeitsstufe III
(LS III) zugewiesen bleibe. Dies gelte auch für die ideellen Immissionen
aus der sexgewerblichen Nutzung. Stark störend sei ein sexgewerblicher Betrieb
nur in einer Wohnzone mit hohem Wohnanteil. Das Gebiet verbleibe aber in der
Industriezone. Der sexgewerbliche Betrieb der Beschwerdeführerin 2 bleibe
damit zonenkonform und werde insbesondere nicht zu einem unzulässig stark
störenden Betrieb.
Die Beschwerdeführerinnen bringen dagegen vor, der
Gestaltungsplan weise praktisch nur Wohnnutzung aus. Diese Nutzung verschärfe
die Widersprüche zu den zulässigen mässig störenden Nutzungen im
Industriegebiet T, insbesondere zu dem von der Beschwerdeführerin 2
betriebenen Wellness- und Erotikclub sowie dem neu in Betrieb genommenen Restaurant.
Der Gestaltungsplan zeige weder auf, wie weitere Entwicklungen betrieblicher Nutzungen
wie das Restaurant berücksichtigt würden, noch, wie die Beeinträchtigung der
Hauptwohnnutzung durch ideelle Immissionen des Wellness- und Erotikclubs
verhindert werden könne. Durch die Wohnnutzung werde der in einer
Industriebaute betriebene Wellness- und Erotikclub beeinträchtigt und verdrängt.
Die im Industriegebiet zulässigen mässig störenden gewerblichen und
industriellen Nutzungen und die im Gestaltungsplan festgelegten Wohn- und
Gewerbenutzungen seien in einer übergeordneten Gesamtplanung aufeinander
abzustimmen. Bis dahin sei das Gestaltungsplanverfahren zu sistieren.
3.2
Nach Art. 45
BZO darf von den Sonderbauvorschriften nur Gebrauch gemacht werden, wenn die
Überbauung nach einheitlichen Gestaltungsgrundsätzen jeweils durch einen Gestaltungsplan
sichergestellt wird, der eine planerische und städtebaulich zweckmässige Bauzonenfläche
von mindestens 5'000 m² umfasst (Abs. 1). Mit dem Gestaltungsplan ist
nachzuweisen, dass die Wohnnutzung zweckmässig auf die bestehenden und
geplanten gewerblichen Nutzungen abgestimmt ist und die Immissionsgrenzwerte
gemäss Lärmschutzverordnung eingehalten werden. Bauten und Anlagen sowie die
Umgebungsgestaltung sind für sich und im Zusammenhang mit der baulichen
Umgebung so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird (Abs. 2).
Damit lässt die Gemeinde im Gebiet T unter bestimmten
Voraussetzungen auch Wohnnutzungen zu. Es stellt sich daher vorliegend einzig
die Frage, ob der strittige Gestaltungsplan die Anforderungen von Art. 45
BZO sowie allenfalls weitere raumplanerische Vorgaben erfüllt. Soweit sich die
Beschwerdeführerinnen grundsätzlich gegen die Zweckmässigkeit von Art. 45
BZO aussprechen, sind sie mit ihrer Kritik, welche sie bereits im vorangegangenen
Nutzungsplanungsverfahren vorbrachten, daher nicht zu hören. Damit entfällt von
Vornherein auch ein Anspruch auf Sistierung des Verfahrens zwecks Abstimmung
der verschiedenen Nutzungen mittels einer übergeordneten Planung.
3.3
Das Gebiet T
zwischen K, Gemeindegrenze und H-Strasse grenzt im Süden, Osten und teilweise
im Nordwesten an die Industriezonen von L und M, im Norden, Süd- und Nordwesten
an diverse Wohnzonen beider Gemeinden. Lärmmässig ist das Gebiet der Empfindlichkeitsstufe III
zugeteilt; es wird diesbezüglich hauptsächlich durch den Strassenverkehrslärm
der das Gebiet im Nordwesten begrenzenden H-Strasse sowie der im Nordosten
verlaufenden N-Strasse, beides Staatsstrassen, belastet. Der Gestaltungsplan
liegt im nördlichen Bereich des Gebiets. Er lässt Wohnnutzungen sowie mässig störende
Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zu, ohne Mindestanteile für die eine oder
andere Nutzungsart festzulegen (Art. 5 GPV). Er definiert sodann den
oberirdischen Baubereich durch eine blockrandmässige Anordnung einer inneren
und einer äusseren Mantellinie um eine Freifläche herum. Im Anstossbereich an
die H- und N-Strasse ist für die Wohn- oder gemischte Wohn-/Gewerbenutzung aus
Lärmschutzgründen die geschlossene Bauweise bis zu einer Gebäudehöhe von vier
Vollgeschossen vorgeschrieben (Art. 4 Abs. 1 und 2 GPV).
Diese Festlegungen belegen im Grundsatz eine zweckmässige
Abstimmung der neu möglichen Wohnnutzung auf die bestehenden und geplanten
gewerblichen Nutzungen der Umgebung im Sinn von Art. 45 Abs. 2 BZO.
Mit der Blockrandbauweise schafft der Gestaltungsplan eine innenliegende
Freifläche und schirmt damit die neu möglichen Wohnnutzungen jedenfalls auf der
Innenseite gegen die Einwirkungen der Umgebung mehr oder weniger ab. Indem der
Plan zusätzlich die geschlossene Bauweise gegenüber den beiden Staatsstrassen
verlangt, reagiert er ausserdem auf den gegebenen Strassenverkehrslärm.
3.4
Der
Gestaltungsplan enthält allerdings keine quantitativen Begrenzungen oder räumlichen
Vorgaben für den Wohnungsbau. Im Überbauungskonzept des Planungsberichts sind
zwar Wohnungen nur in den Häusern A, B und C vorgesehen, wofür auch Lärmberechnungen
erfolgten. Jedoch wäre es nach den Vorschriften des Gestaltungsplans möglich,
das gesamte Bauvolumen und insbesondere auch das im Überbauungskonzept als Haus O
bezeichnete Gebäude im Südosten des Perimeters zu 100 % mit Wohnungen zu
belegen. Das südliche Ende vom Haus P und ein Teil des Hauses D liegen
direkt gegenüber der Liegenschaft G-Strasse 01, wo die Beschwerdeführerin 2
ihren Sexclub betreibt.
Ob mit dieser Planung eine in jeder Hinsicht befriedigende
Abstimmung auf die bestehenden Nutzungen der Industriezone F insbesondere
auf die möglichen, vom Sexclub ausgehenden ideellen Immissionen vorliegt, ist
fraglich (vgl. zu den ideellen Immissionen BGE 108 Ia 140 E. 5c/bb).
Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 verlangt Art. 45 BZO
keineswegs nur eine Abstimmung der verschiedenen Nutzungen innerhalb des Gestaltungsplangebiets,
sondern auch und vor allem eine solche gegenüber den angrenzenden bestehenden
und geplanten Betrieben der Industriezone ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters.
Diese Rücksichtnahme ist gerade die notwendige Rechtfertigung dafür, um in
einer Industriezone, wo Wohnnutzungen grundsätzlich – Ausnahmen gemäss § 56
Abs. 4 PBG vorbehalten – unzulässig sind, Wohnungen realisieren zu dürfen.
Dementsprechend hat sich der Gestaltungsplan gemäss Planungsbericht auch
zutreffend zum Ziel gesetzt, die Wohnnutzung auf die bestehenden
benachbarten
Gewerbenutzungen abzustimmen. Aus dem gleichen Grund hat auch das
Bundesgericht in seinem Entscheid vom 3. Juli 2008 dem damaligen
Beschwerdeführer die Möglichkeit aufgezeigt, einen Gestaltungsplan, der die Anordnung
und Gestaltung der Wohnräume nicht zweckmässig auf seinen Betrieb abstimme und
deshalb Konflikte zwischen dem Sexclub und den künftigen Bewohnern generieren
könne, anzufechten.
Indessen erweist sich der Gestaltungsplan auch in dieser
Hinsicht als rechtens. Selbst wenn im Gestaltungsplangebiet faktisch nur
Wohnungen entstehen würden, ändert dies – wie das Baurekursgericht zutreffend
feststellte – nichts am grundsätzlichen Charakter der gesamten Industriezone F.
Diese bleibt trotz der Möglichkeit, nach den Sonderbauvorschriften zu bauen,
rechtlich eine sowohl mässig störenden Betrieben als auch Wohnungen offenstehende
Zone mit hoher Lärmtoleranz (LS III). Die Sonderbauvorschriften
privilegieren sogar die Nichtwohnnutzung, indem für eine solche eine mehr als
doppelt so hohe Baumassenziffer gilt als für Gebäudeteile mit Wohnnutzung (Art. 42
BZO). Das Gebiet bleibt auch weiterhin eingebettet zwischen Industriezonen,
Wohnzonen mit und ohne Gewerbeanteil, der Bahnlinie und verkehrsreichen
Strassen. Unter diesen Umständen ist die Industriezone F weder mit einer
städtischen Wohnzone vergleichbar, deren Charakter als eigentliches
Wohnquartier durch einen hohen Mindestwohnanteil definiert ist (BGr, 5. Mai
2003, 1P.771/2001), noch mit einem reinen Wohnquartier, wo mässig störende
Betriebe verboten sind und die Vermietbarkeit bestehender Familienwohnungen
durch das Ansiedeln von Sexgewerbe gefährdet wird (vgl. BGr, 27. Januar
2005, 1P.160/2004). Aus diesem Grund könnte selbst der Bau einer reinen
Wohnsiedlung im Quartier nicht dazu führen, dass der Betrieb der
Beschwerdeführerin 2 nunmehr neu als stark störend und damit zonenwidrig
zu qualifizieren wäre.
3.5
Wird nach
den Sonderbauvorschriften der Industriezone F gebaut bzw. hierfür ein Gestaltungsplan
erstellt, sind weiterhin nur mässig störende Betriebe zulässig, und es sind
nach wie vor die Grenzwerte der Lärmempfindlichkeitsstufe III massgebend.
Darauf hat bereits das Baurekursgericht hingewiesen. Allerdings kann daraus
entgegen dem vorinstanzlichen Entscheid noch nicht geschlossen werden, dass der
von den bestehenden Betrieben generierte Lärm demnach unabhängig von der nun
ermöglichten Wohnnutzung gleich wie bis anhin zu beurteilen wäre. Hier gilt es
nämlich zu berücksichtigen, dass die Lärmgrenzwerte für Wohnräume in der
LS III um 5 dB(A) tiefer liegen als für Betriebsräume in der LS III (Art. 42
Abs. 1 LSV). Daher wäre es theoretisch trotz gleichbleibender
Lärmemissionen möglich, dass an bestimmten Stellen im Gebiet aus Rücksichtnahme
auf bestehende bzw. geplante gewerbliche Nutzungen oder des von diesen
ausgehenden Verkehrs keine Wohnungen geplant werden dürfen.
Dafür bestehen im vorliegenden Fall jedoch keine
Anhaltspunkte. Das Lärmgutachten konnte den heute bestehenden Betriebslärm in
der Industriezone F ganz ausser Acht lassen, da die Lärmbelastung im
fraglichen Gebiet in erster Linie vom Strassenverkehr herrührt. Die diesem am
stärksten exponierten Fassaden sind diejenigen gegen die beiden Staatsstrassen;
sie können durch den Vorbau verglaster Erschliessungszonen entlastet werden.
Dass heute in der Umgebung des Gestaltungsplans ein mit massgebendem Lärm
verbundener neuer Betrieb konkret geplant wäre, machen die
Beschwerdeführerinnen nicht geltend. Andere lärmintensive Entwicklungen im
Industriegebiet sind nach Art. 45 BZO nicht zu berücksichtigen. Diese
Bestimmung verlangt nämlich nur die Berücksichtigung von geplanten und nicht
etwa die Abstimmung auf alle möglichen künftigen Entwicklungen im Gebiet.
Insofern kann die neue Ansiedlung von Wohnungen tatsächlich künftige lärmintensive
Entwicklungen in der Industriezone F bremsen, wie dies die
Beschwerdeführerinnen mit Recht fürchten. Jedoch ist dies eine direkt aus den Art. 41 ff.
BZO fliessende Auswirkung, die nicht dem strittigen Gestaltungsplan angelastet
werden kann. Eine weitere Abstimmung der Wohnnutzung auf die bestehenden und
geplanten Nutzungen der Industriezone F ist demnach nicht notwendig.
4.
4.1
Die
gesamte Industriezone F ist heute von der N-Strasse (Gemeindegebiet L) her
über eine den Q-Bach querende und direkt in die G-Strasse führende Brücke
erschlossen. Nach den Vorschriften zum Gestaltungsplan erfolgt die Zufahrt zum
Gestaltungsplangebiet ausschliesslich über die G-Strasse. Für die ordentlichen
Ein- und Ausfahrten zu den Grundstücken des Gestaltungsplans ist ein
Mindestabstand von 30 m zur N-Strasse einzuhalten (Art. 7 Abs. 1
GPV). Die G-Strasse ist sodann mit einer Wendeanlage zu versehen, entweder an
der dafür im Plan bezeichneten oder einer anderen dafür geeigneten Stelle (Art. 7
Abs. 5 GPV).
4.2
Zur
Erschliessung erwog das Baurekursgericht, ein Gestaltungsplan habe sich nicht
mit der Groberschliessung des Gebietes oder mit ausserhalb des Perimeters
gelegenen Erschliessungsfragen zu befassen. Nach dem Vorprüfungsentscheid der
Baudirektion sei die Haupterschliessung des Gebiets nicht mehr ausreichend, und
die bestehende Brücke müsse ca. 20 bis 30 m nach Osten verschoben werden.
Bei einer Verschiebung der Brücke müsse auch die Erschliessung des
Gestaltungsplangebiets angepasst werden. Der Gestaltungsplan präjudiziere aber
keine künftige andere Groberschliessungslösung. Durch die Wohnnutzung werde der
Verkehr höchstens unwesentlich zunehmen. Heute bestünden täglich 760 Fahrzeugbewegungen,
die Wohnnutzung werde mindestens knapp 400 Fahrzeugbewegungen täglich zur Folge
haben. Doch selbst bei einer Verdoppelung dieser Fahrzeugbewegungen wären diese
mit den heute bestehenden vergleichbar.
Die Beschwerdeführerinnen machen dazu geltend, die
Erschliessung des Gestaltungsplanperimeters sei mit den übergeordneten
Anpassungen der Erschliessung zu koordinieren. Das Gestaltungsplanverfahren sei
zu sistieren, bis die Haupterschliessung zumindest planerisch rechtskräftig
abgeschlossen sei. Die aktuellen 760 Fahrzeugbewegungen würden durch die
angrenzenden Nutzungen im Industriegebiet zu einem erheblichen Teil von der
Liegenschaft G-Strasse 01 erzeugt; sie würden auch nach einer Umsetzung
der Wohnnutzung im Gestaltungsplangebiet bestehen bleiben. Die durch die
geplante Wohnnutzung erzeugten Fahrzeugbewegungen von 400 seien hinzuzurechnen.
Sodann sei auch eine allfällige Mehrverkehrsbelastung durch eine weitere
gewerbliche Nutzung des Gebiets, so auch des neu eröffneten Restaurants der
Beschwerdeführerin 2, zu berücksichtigen. Darüber sei ein
Verkehrsgutachten zu erstellen. Die Eigentümer der Grundstücke ausserhalb des
Gestaltungsplanperimeters würden benachteiligt, wenn die Nutzungen im
Gestaltungsplan vor der Haupterschliessung bewilligt werden, während sie im
Zuge des Planverfahrens für die Haupterschliessung Nachteile in Kauf nehmen
müssten.
4.3
Im
Gestaltungsplangebiet bestehen heute verschiedene Gebäude und offene Abstellplätze.
Nach einer Erhebung der Beschwerdegegnerin 2 lösen diese bestehenden Nutzungen
auf den sechs fraglichen Grundstücken (Kat.-Nrn. 02, 03, 04, 05, 06 und 07)
im heutigen Zeitpunkt 763 Fahrzeugbewegungen im Tag aus. Es trifft demgemäss
nicht zu, dass diese Fahrzeugbewegungen durch die angrenzenden Nutzungen und
den Betrieb der Beschwerdeführerin 2 erzeugt werden und auch bei
Realisieren der neuen Nutzungen gemäss Gestaltungsplan bestehen bleiben.
Die Überbauung des Gestaltungsplangebiets von insgesamt
11'043 m² ermöglicht aufgrund der Baumassenziffer von 3,6 m³/m²
gemäss Art. 42 BZO ein Gesamtvolumen für Wohnnutzungen über 39'754,80 m³.
Bei einer Reduktion der Wohnnutzung steht für die gewerbliche Nutzung ein auf
die Baumassenziffer von 8 m³/m² umzurechnendes Volumen zur Verfügung. Nach
dem Überbauungskonzept der Beschwerdegegnerin 2 sind 94 Wohnungen zu
130 m² und eine Gewerbefläche von 1'650 m² vorgesehen. Aufgrund der
Lage des Gebiets in unmittelbarer Nähe des S-Bahnhofs M ist ohne Weiteres
plausibel, dass die mit dem Gestaltungsplan zugelassenen Nutzungen
voraussichtlich keinen wesentlichen Mehrverkehr gegenüber den heute bestehenden
763 Fahrzeugbewegungen erzeugen werden. Für diese Feststellung bedarf es keines
Verkehrsgutachtens.
4.4
Eine
Verschiebung der R-Brücke gegen Osten, wie dies im Vorprüfungsbericht der
Baudirektion empfohlen wird, würde im nördlichsten Abschnitt der G-Strasse
deren Anpassung erforderlich machen. Diese Änderung liegt ausserhalb des
Gestaltungsplanperimeters und beeinflusst die mit Art. 7 GPV festgelegten
Erschliessungsdetails nicht. Auch umgekehrt erscheint eine Einflussnahme der
geplanten Feinerschliessung auf die Verschiebung der R-Brücke ausgeschlossen.
Die Anpassung der Groberschliessung ist im Übrigen auch nicht Aufgabe des
Gestaltungsplans, sondern der Gemeinde (hier L und/oder M) bzw. des Kantons,
soweit es dabei gleichzeitig um das Schliessen einer Radweglücke an der N-Strasse
geht.
4.5
Wenn die
Vorinstanzen aufgrund dieser Situation vom derzeitigen Genügen der Groberschliessung
über die bestehende R-Brücke ausgehen, bzw. eine Koordination von Gestaltungsplan
und Anpassung der Groberschliessung als nicht angezeigt erachten, so ist dies
nicht zu beanstanden. Es besteht daher kein Grund für eine Sistierung des Gestaltungsplanverfahrens.
Auch ist nicht ersichtlich, inwiefern durch dieses Vorgehen andere Grundeigentümer
im Gebiet benachteiligt würden. Soweit auch sie Bauvorhaben ohne wesentlichen
Mehrverkehr planen und die vorgesehene Feinerschliessung die Anpassung der
Groberschliessung nicht präjudiziert, dürfen auch sie auf die bestehende Groberschliessung
des Gebiets über die R-Brücke vertrauen.
Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.
5.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die
Verfahrenskosten je zur Hälfte den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Sie haben überdies
die Beschwerdegegnerin 2 für das Verfahren angemessen zu entschädigen (§ 17
Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    360.--     Zustellkosten,
Fr. 8'360.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen 1 und 2 je zur Hälfte
unter solidarischer Haftung für einander auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführerinnen 1 und 2 werden verpflichtet, der
Beschwerdegegnerin 2 für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung
von je Fr. 1'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach
Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an…