zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00227 · 2025-05-16 · de

Baubewilligung | Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage. Streitgegenstand bildet die Frage der Erschliessung im Hinblick auf die Verkehrssicherheit bezüglich des Fuss- und Radwegs (E. 4) sowie die Notzufahrt der Feuerwehr (E. 5). Die vorgesehene Wegverschiebung ist richtplankonform (E. 4.5.5). Das Baurekursgericht erwog, der fragliche Abschnitt im Bereich der Tiefgarageneinfahrt erweise sich unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit als unbefriedigend; der ungenügenden Trennung des öffentlichen Fusswegs von der Tiefgarageneinfahrt sei mit der Statuierung einer Nebenbestimmung zu begegnen (E. 4.6.1). Durch Nebenbestimmungen können lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die statuierten Nebenbestimmungen müssen konkret sein (E. 4.6.4). Es ist zwar aufgrund der Unterlagen davon auszugehen, dass sich eine bauliche Massnahme finden lässt, die den Weg im Bereich der Kurve von der Tiefgarageneinfahrt trennt. Lediglich eine Trennung der beiden Fahrspuren ist jedoch für die Gewährleistung der Verkehrssicherheit nicht ausreichend (E. 4.6.5). Dass knapp 2 m Wegbreite in einem Begegnungsfall von unterschiedlichen Verkehrsteilnehmenden ausreichend wären, ist aufgrund der Vorgaben in den einschlägigen Richtlinien und Normalien zu bezweifeln. Die Gefahr, dass Radfahrende auf die Tiefgarageneinfahrt gelangen, ist mit der vorgeschlagenen baulichen Massnahme lediglich auf der Höhe der Kurve und dem bereits vorgesehenen Höhenversatz von 8 cm nicht entschärft. Zudem ist das Gefälle des Weges von geplanten 6 % insb. im Kurvenbereich nicht zu unterschätzen. Die im Richtplan eingetragene kombinierte Nutzung des Weges lässt sich als Indiz werten, dass die Fahrbahnbreite nur in Ausnahmefällen unterschritten werden darf. Es handelt sich bei einer geplanten Fahrbahnbreite von streckenweise nicht einmal 2 m nicht um eine nur geringfügige Unterschreitung der notwendigen Fahrbahnbreite gemäss der VErV und den einschlägigen Richtlinien und Empfehlungen. Dabei ist davonauszugehen, dass, je grösser eine Abweichung von Richtlinien und Normalien ausfällt, diese desto weniger mit einer Nebenbestimmung zu heilen ist. Mit der vorliegend angeordneten Auflage bleibt unklar, welche konkreten Änderungen notwendig sein werden, um die Mängel im vorliegenden Fall zu beheben (E. 4.6.6).Anforderungen gemäss FKS-Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen (E. 5.5). Die Vorinstanz sieht eine "gleichwertige Ersatzmassnahme" für die fehlende Stellfläche für ein Hubrettungsfahrzeug darin, dass sämtliche Feuerwehren im Kanton Zürich mit Handschiebeleitern ausgerüstet seien, welche einen Zugang zu Wohnungen bis 13 m Höhe ermöglichten. Es ist unklar, auf welche Grundlage sich diese Ersatzmassnahme stützt. Dass eine derartige Ersatzmassnahme ausreichend wäre, kann den FKS-Richtlinien nicht entnommen werden (E. 5.6). Die Verhältnisse präsentieren sich vorliegend äusserst knapp. Auf keinem der Pläne ist ersichtlich, dass die Tiefgarageneinfahrt, wie es das Baurekursgericht ausführt, "rund" 6 m breit wäre. Unter diesen Voraussetzungen sind die Anforderungen der FKS-Richtlinien an Stellflächen – zumindest was die Breite anbelangt – nicht eingehalten (E. 5.7). Auch wenn die vorgesehene Wegverschiebung richtplankonform ist, so ist die projektierte Führung des Fuss-, Rad- und Wanderwegs nicht verkehrssicher im Lichte von § 240 PGB. Die ungenügende Verkehrssicherheit sowie die mangelhafte Ausgestaltung der Notzufahrt führen dazu, dass es dem Baugrundstück an einer ausreichenden Erschliessung mangelt. Dabei fällt die Behebung des Mangels mittels Auflage im Sinn von § 321 Abs. 2 PBG ausser Betracht. Können Mängel nicht nebenbestimmungsweise geheilt werden, ist die Baubewilligung zu verweigern (E. 6).Gutheissung. Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und der angefochtenen Baubewilligung.

Zürich Verwaltungsgericht 16.05.2025 VB.2024.00227
Zurich Verwaltungsgericht 16.05.2025 VB.2024.00227
Zurigo Verwaltungsgericht 16.05.2025 VB.2024.00227

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00227
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00227
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 16.05.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage. Streitgegenstand bildet die Frage der Erschliessung im Hinblick auf die Verkehrssicherheit bezüglich des Fuss- und Radwegs (E. 4) sowie die Notzufahrt der Feuerwehr (E. 5).
Die vorgesehene Wegverschiebung ist richtplankonform (E. 4.5.5). Das Baurekursgericht erwog, der fragliche Abschnitt im Bereich der Tiefgarageneinfahrt erweise sich unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit als unbefriedigend; der ungenügenden Trennung des öffentlichen Fusswegs von der Tiefgarageneinfahrt sei mit der Statuierung einer Nebenbestimmung zu begegnen (E. 4.6.1). Durch Nebenbestimmungen können lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die statuierten Nebenbestimmungen müssen konkret sein (E. 4.6.4).
Es ist zwar aufgrund der Unterlagen davon auszugehen, dass sich eine bauliche Massnahme finden lässt, die den Weg im Bereich der Kurve von der Tiefgarageneinfahrt trennt. Lediglich eine Trennung der beiden Fahrspuren ist jedoch für die Gewährleistung der Verkehrssicherheit nicht ausreichend (E. 4.6.5). Dass knapp 2 m Wegbreite in einem Begegnungsfall von unterschiedlichen Verkehrsteilnehmenden ausreichend wären, ist aufgrund der Vorgaben in den einschlägigen Richtlinien und Normalien zu bezweifeln. Die Gefahr, dass Radfahrende auf die Tiefgarageneinfahrt gelangen, ist mit der vorgeschlagenen baulichen Massnahme lediglich auf der Höhe der Kurve und dem bereits vorgesehenen Höhenversatz von 8 cm nicht entschärft. Zudem ist das Gefälle des Weges von geplanten 6 % insb. im Kurvenbereich nicht zu unterschätzen. Die im Richtplan eingetragene kombinierte Nutzung des Weges lässt sich als Indiz werten, dass die Fahrbahnbreite nur in Ausnahmefällen unterschritten werden darf. Es handelt sich bei einer geplanten Fahrbahnbreite von streckenweise nicht einmal 2 m nicht um eine nur geringfügige Unterschreitung der notwendigen Fahrbahnbreite gemäss der VErV und den einschlägigen Richtlinien und Empfehlungen. Dabei ist davon auszugehen, dass, je grösser eine Abweichung von Richtlinien und Normalien ausfällt, diese desto weniger mit einer Nebenbestimmung zu heilen ist. Mit der vorliegend angeordneten Auflage bleibt unklar, welche konkreten Änderungen notwendig sein werden, um die Mängel im vorliegenden Fall zu beheben (E. 4.6.6).
Anforderungen gemäss FKS-Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen (E. 5.5). Die Vorinstanz sieht eine "gleichwertige Ersatzmassnahme" für die fehlende Stellfläche für ein Hubrettungsfahrzeug darin, dass sämtliche Feuerwehren im Kanton Zürich mit Handschiebeleitern ausgerüstet seien, welche einen Zugang zu Wohnungen bis 13 m Höhe ermöglichten. Es ist unklar, auf welche Grundlage sich diese Ersatzmassnahme stützt. Dass eine derartige Ersatzmassnahme ausreichend wäre, kann den FKS-Richtlinien nicht entnommen werden (E. 5.6). Die Verhältnisse präsentieren sich vorliegend äusserst knapp. Auf keinem der Pläne ist ersichtlich, dass die Tiefgarageneinfahrt, wie es das Baurekursgericht ausführt, "rund" 6 m breit wäre. Unter diesen Voraussetzungen sind die Anforderungen der FKS-Richtlinien an Stellflächen – zumindest was die Breite anbelangt – nicht eingehalten (E. 5.7).
Auch wenn die vorgesehene Wegverschiebung richtplankonform ist, so ist die projektierte Führung des Fuss-, Rad- und Wanderwegs nicht verkehrssicher im Lichte von § 240 PGB. Die ungenügende Verkehrssicherheit sowie die mangelhafte Ausgestaltung der Notzufahrt führen dazu, dass es dem Baugrundstück an einer ausreichenden Erschliessung mangelt. Dabei fällt die Behebung des Mangels mittels Auflage im Sinn von § 321 Abs. 2 PBG ausser Betracht. Können Mängel nicht nebenbestimmungsweise geheilt werden, ist die Baubewilligung zu verweigern (E. 6).
Gutheissung. Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und der angefochtenen Baubewilligung.
Stichworte:
BRANDSCHUTZ
DIENSTBARKEIT
ERSCHLIESSUNG
FEUERWEHRZUFAHRT
FKS-RICHTLINIE
MEHRFAMILIENHAUS
NEBENBESTIMMUNG
NOTZUFAHRT
RICHTPLAN
TIEFGARAGE
VERKEHRSSICHERHEIT
WEGRECHT
Rechtsnormen:
§ 16 PBG
§ 233 PBG
§ 234 PBG
§ 236 PBG
§ 237 PBG
§ 240 PBG
§ 321 Abs. I PBG
§ 360 Abs. III PBG
Art. 22 Abs. II lit. b RPG
Art. 25a RPG
Art. 4 VErV
Art. 6 VErV
Art. 13 VErV
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00227
Urteil
der 1.
Kammer
vom 16. Mai 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz),
Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter Josua Raster,
Gerichtsschreiberin Sabrina Susanna Gubler.
In Sachen
1.    A,
2.    B,
3.    C,
alle vertreten durch RA D,
Beschwerdeführerinnen,
gegen
1.    E AG,
vertreten durch RA F,
2.    Raumplanungs- und Baukommission Rüti,
vertreten durch RA H,
Beschwerdegegnerinnen,
und
Gebäudeversicherung Kanton Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 3. Juli 2023 erteilte die
Raumplanungs- und Baukommission Rüti der I AG unter Nebenbestimmungen die
Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus mit einer Tiefgarage auf den
Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 in Rüti.
II.
Gegen diesen Beschluss erhoben A, B und C mit Eingabe vom
15. August 2023 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragten in der Hauptsache die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und
die Verweigerung des Bauprojekts. Eventualiter seien gewisse Auflagen und
Bedingungen, subeventualiter gewisse anders formulierte Auflagen und
Bedingungen betreffend einen Mammutbaum auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 (Ziff. 2.1)
sowie die projektierte Tiefgarage (Ziff. 2.2) in die Bewilligung
aufzunehmen. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom 20. März
2024 teilweise gut. Es ergänzte den angefochtenen Beschluss in Bezug auf die
geplante Tiefgarageneinfahrt und verpflichtete die I AG, vor Baubeginn
abgeänderte Pläne einzureichen. Es hob die Baubewilligung insoweit auf, als der
Standort für Hubrettungsfahrzeuge gemäss Brandschutzplan vom 16. Dezember
2022 bewilligt wurde. Im Übrigen wies es den Rekurs ab und schrieb ihn in Bezug
auf Rekursantrag Ziff. 2.2 als durch Rückzug erledigt ab.
III.
Hiergegen erhoben A, B und C mit gemeinsamer Eingabe vom 3. Mai
2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids vom 20. März 2024 und damit die Aufhebung der Baubewilligung
vom 3. Juli 2023. Eventualiter seien der Entscheid des Baurekursgerichts
vom 20. März 2024 und die Baubewilligung vom 3. Juli 2023 in
teilweiser Aufhebung wie folgt abzuändern: Aufnahme einer Auflage in die
Baubewilligung, wonach mit dem Bau erst begonnen werden darf, wenn ein
schriftliches Einverständnis des zuständigen Feuerwehrkommandanten hinsichtlich
Zugänglichkeit für die Feuerwehr vorliegt. Die Beschwerdeführerinnen
beantragten schliesslich die Neuregelung der vorinstanzlichen Kosten- und
Entschädigungsfolgen.
Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich äusserte sich
mit Schreiben vom 13. Mai 2024. Das Baurekursgericht beantragte am 15. Mai
2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die I AG
beantragte mit Eingabe vom 27. Mai 2024 unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten
sei. Die Raumplanungs- und Baukommission Rüti reichte am 7. Juni 2024 eine
Beschwerdeantwort ein und beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolge die
Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdeführerinnen replizierten mit Eingabe
vom 24. Juni 2024. Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich nahm am 1. Juli
2024 nochmals Stellung. Die I AG hielt mit Schreiben vom 3. Juli 2024
an den bereits gestellten Anträgen fest. Die Raumplanungs- und Baukommission
Rüti reichte am 14. August 2024 eine Stellungnahme ein. Die Beschwerdeführerinnen
liessen sich mit Eingabe vom 29. August 2024 nochmals vernehmen. Die
Gebäudeversicherung des Kantons Zürich verzichtete am 10. September 2024
auf weitere Ausführungen. Die I AG reichte am 16. September 2024 eine
weitere Stellungnahme ein.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch
die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
1.2
Grundeigentümerin
beider streitbetroffenen Parzellen und Baugesuchstellerin ist die E AG.
Aus welchem Grund die kommunale Baubewilligung gegenüber der I AG erging,
erschliesst sich aus den Akten nicht. Die kantonale Gesamtverfügung hingegen
erging gegenüber der E AG. Partei im vorinstanzlichen Verfahren war
entsprechend der angefochtenen kommunalen Verfügung die I AG.
Die Rubrizierung einer Gesellschaft, die weder
Grundeigentümerin ist noch Baugesuchstellerin oder in anderer Art und Weise –
zum Beispiel in einem Vertretungsverhältnis – am bisherigen Verfahren beteiligt
war, ist nicht korrekt. Das Rubrum im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist derart
zu berichtigen, dass nicht mehr die I AG, sondern die E AG als
Beschwerdegegnerin 1 aufgeführt wird.
2.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in der
dreigeschossigen Wohnzone W3 gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Rüti (BZO). Die Beschwerdegegnerin 1 plant auf diesem Grundstück, welches
im Süden und Osten unmittelbar an eine Reservezone grenzt, den Neubau eines
Mehrfamilienhauses mit acht Wohneinheiten sowie einer Tiefgarage. Das
Bauvorhaben soll über die Stichstrasse Kat.-Nr. 02 erschlossen werden.
Jenes Grundstück steht ebenfalls im Eigentum der Beschwerdegegnerin 1. Die
Grundstücke der drei Beschwerdeführerinnen liegen allesamt an der
streitbetroffenen Stichstrasse, wobei das Grundstück Kat.-Nr. 03, welches
im Eigentum einer der drei Beschwerdeführerinnen steht, zudem an das
Baugrundstück Kat.-Nr. 01 grenzt.
3.
3.1
Die
Beschwerdeführerinnen rügen im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht eine
ungenügende Erschliessung des Baugrundstücks: einerseits im Zusammenhang mit
dem Brandschutz und andererseits im Hinblick auf die Verkehrssicherheit,
insbesondere in Bezug auf den Radweg, welcher über die beiden streitbetroffenen
Parzellen führt.
3.2
Gemäss
§ 233 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) dürfen Bauten und Anlagen nur auf Grundstücken erstellt werden, die
baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die
Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Baureif
ist ein Grundstück gemäss § 234 PBG, wenn es erschlossen ist und wenn
durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den
Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig
beeinflusst wird. § 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel
"Erschliessung", dass ein Grundstück für die darauf vorgesehenen
Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, ausreichend mit Wasser und Energie
versorgt werden kann und die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen
und Altlasten gewährleistet ist. Genügende Zugänglichkeit bedingt gemäss
§ 237 Abs. 1 PBG in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und
Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der
öffentlichen Dienste und der Benutzenden. Zufahrten sollen § 237 Abs. 2
Satz 1 PBG entsprechend für alle verkehrssicher sein. Dementsprechend dürfen
gemäss § 240 Abs. 1 PBG durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und
sonstige Grundstücknutzungen weder der Verkehr behindert oder gefährdet noch
der Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers beeinträchtigt werden.
Gemäss § 237 Abs. 4 PBG dürfen privatrechtlich geordnete Zugänge ohne
Zustimmung der örtlichen Baubehörde weder tatsächlich noch rechtlich verändert
oder aufgehoben werden. Entsprechende Beschränkungen sind im Grundbuch
anzumerken.
3.3
Durch die
Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) werden die
technischen Anforderungen an die Ausgestaltung der Strassen der
Feinerschliessung als Zufahrten, die technischen Anforderungen an Ausfahrten
und die zulässigen Auswirkungen der Nutzung von Grundstücken auf Strassen der
Fein- und Groberschliessung sowie diverse Abstandsvorschriften geregelt
(§ 1 VErV). Die Verordnung gilt gemäss § 2 Abs. 1 VErV für
öffentliche Strassen und private Strassen, die nicht ausschliesslich privatem
Gebrauch dienen. Sie gilt nicht für Hauszufahrten, mit Ausnahme von § 13
VErV. § 13 VErV regelt die Notzufahrt: Ausfahrten und Hauszufahrten werden
nach der Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen
(FKS-Richtlinie, Ausgabe 2015) für den Notfalleinsatz der öffentlichen Dienste
ausgestaltet.
Als Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als
Verbindung ab der Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung
(§ 3 lit. b VErV). Zufahrten sind so zu gestalten, dass sie ihren
Zweck erfüllen und der vollständigen Nutzung der Grundstücke genügen und die
Verkehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer
jederzeit gewährleistet ist. Vorderhand sind die Bedürfnisse von mobilitäts-
und sehbehinderten Menschen sowie von Kindern, insbesondere auf Schulwegen, zu
berücksichtigen (§ 4 lit. a und b VErV). Der Einsatz der öffentlichen
Dienste, insbesondere für Notfalleinsätze, muss jederzeit gewährleistet sein
(§ 4 lit. c VErV). Die technischen Anforderungen an Zufahrten finden
sich in den Anhängen 1–6 der Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5
Abs. 1 VErV).
3.4
Bei der
Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung und insbesondere
der Gewährung von Erleichterungen von den technischen Anforderungen der
Verkehrserschliessungsverordnung kommt den Gemeinden ein von der Rekursinstanz
zu beachtender Ermessensspielraum zu. Geprüft wird daher nur, ob der
angefochtene Entscheid auf einer richtigen und vollständigen Feststellung des
massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die bewilligte Erschliessungslösung
verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit vertretbar
erscheint. Vor Verwaltungsgericht können gemäss § 50 in Verbindung mit
§ 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur
Rechtsverletzungen im Sinn dieser Bestimmungen geltend gemacht werden (VGr, 18. September
2019, VB.2019.00058, E. 3.3.1, mit Hinweisen; 18. August 2004,
VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13).
4.
4.1
Als Erstes
ist auf die Rüge der Beschwerdeführerinnen zur ungenügenden Erschliessung des
Baugrundstücks im Hinblick auf die Verkehrssicherheit bezüglich des Fuss- und
Radwegs, welcher über die beiden streitbetroffenen Parzellen führt, und damit
verbunden auf die Frage der Abweichung vom Richtplan einzugehen.
4.2
Der
diesbezügliche Sachverhalt präsentiert sich gemäss dem angefochtenen Entscheid folgendermassen:
Im kommunalen Verkehrsplan sind auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 sowie auf
dem südlichen Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 01 ein kommunaler Fuss- und
Wanderweg sowie ein Radweg eingetragen. Im Grundbuch ist ein Fusswegrecht für
die Öffentlichkeit zugunsten der Gemeinde Rüti und zulasten der Grundstücke
Kat.-Nrn. 01, 02, 03 und 04 eingetragen. Aus dem dazugehörigen
Situationsplan ist ersichtlich, dass die öffentliche Wegstrecke auf der
Stichstrasse (Grundstück Kat.-Nr. 02) sowie dem südlichen Teil des
Grundstücks Kat.-Nr. 01 verläuft. Der öffentliche Weg führt vom Grundstück
Kat.-Nr. 02 in einer S-förmigen Kurve auf das Grundstück Kat.-Nr. 01,
südöstlich an der geplanten Tiefgarageneinfahrt vorbei. In der Folge verläuft
der Weg auf dem südlichen Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 01 in gerader Richtung
nach Osten und auf das Grundstück Kat.-Nr. 04, wobei diesbezüglich geplant
ist, den Weg um weniger als 1,5 m in Richtung Süden zu verlegen. Die
Baubewilligung hält deshalb fest, das bestehende Fuss- und Fahrwegrecht für die
Öffentlichkeit entlang der Strasse Kat.-Nr. 02 sowie über das Grundstück
Kat.-Nr. 01 sei im Grundbuch entsprechend anzupassen (vgl. angefochtener
Entscheid, E. 3.2).
4.3
4.3.1
Das Baurekursgericht führt aus, Richtpläne seien nicht rechtsetzend und
Nachbarn könnten sich nicht darauf berufen. Sie seien lediglich für Behörden
und Gemeinden und diesbezüglich vor allem für die (ihrerseits
grundeigentümerverbindliche) Nutzungsplanung verbindlich. Diese
Behördenverbindlichkeit impliziere nicht, dass die Baubehörde bei der
Überprüfung eines Baugesuchs auch die Vorgaben von Richtplänen zu beachten
habe, andernfalls diese auch grundeigentümerverbindlich wären. Die Rüge der
Beschwerdeführerinnen im Rekursverfahren, die Baubewilligungsbehörde würde mit
der von ihr bewilligten Reduktion der Wegbreite auf 2 m gegen ihre
eigenen, behördenverbindlichen Planungsgrundlagen, insbesondere den kommunalen
Verkehrsplan, verstossen, stosse demnach ins Leere (angefochtener Entscheid, E. 3.3.1).
Im vorliegenden Fall, bei dem der auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
verlaufende öffentliche Weg weniger als 1,5 m in Richtung Süden an die
Grundstücksgrenze verlegt werden solle, werde nur geringfügig vom bisherigen
Verlauf gemäss Verkehrsplan abgewichen. Dies spreche vorliegend gegen die
Zumutbarkeit einer förmlichen Planänderung. Angesichts dessen liege das Ausmass
der Wegverlegung jedenfalls noch im Anordnungsspielraum der kommunalen
Baubehörde und sei dieses demnach nicht richtplanwidrig (angefochtener
Entscheid, E. 3.3.2).
4.3.2
Soweit vorgebracht werde, es würde nicht angehen, dass die Baubehörde auf
Teile der Dienstbarkeit zugunsten der Öffentlichkeit verzichten würde, sei
Folgendes festzuhalten: Im Baubewilligungsverfahren sei § 320 Satz 1 PBG
entsprechend zu prüfen, ob einem Bauvorhaben oder einer Nutzungsänderung keine
öffentlich-rechtlichen Bestimmungen entgegenstehen. Verletze ein
Grundeigentümer ohne Einwilligung des Nachbarn eine private Baubeschränkung, so
könne ihm der betroffene Nachbar das Bauen gerichtlich verbieten lassen. Er
habe hierzu den privatrechtlichen und nicht den verwaltungsrechtlichen
Prozessweg zu beschreiten. Solche (bauhindernden) Dienstbarkeiten seien im
Baubewilligungsverfahren grundsätzlich nicht zu berücksichtigen, es sei denn,
der Inhalt der Dienstbarkeit decke sich mit einer Beschränkung, welche auch aufgrund
des öffentlichen Baurechts ohnehin bestehe. Im Zusammenhang mit einem Wegrecht
bedeute dies folglich, dass diesbezüglich die Einhaltung von
öffentlich-rechtlichen Baunormen, namentlich der Erschliessungsvorschriften, zu
prüfen sei. Der Einwand, die Vorinstanz könne nicht auf Teile der Dienstbarkeit
zugunsten der Öffentlichkeit verzichten, sei unbehelflich (angefochtener
Entscheid, E. 3.4).
4.4
Die
Beschwerdeführerinnen machen geltend, Fuss- und Radwege seien Bestandteil des
Strassennetzes und gemäss § 1 Strassengesetz vom 27. September 1981
(StrG) von der Strassengesetzgebung erfasst. Dies gelte unabhängig davon, in
welchem Eigentum eine der Öffentlichkeit gewidmete Strasse stehe und auf welche
Weise ihre Benutzung durch die Öffentlichkeit gesichert sei. Bei der Frage
betreffend die Beeinträchtigung des Fuss- und Radwegs gehe es daher nicht nur
um eine Beeinträchtigung einer privaten Dienstbarkeit, sondern um eine
strassenrechtliche Frage. Ob eine der Öffentlichkeit gewidmete Strasse durch
ein Bauprojekt beeinträchtigt werde, sei somit eine Frage, welche im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens zu prüfen sei. Die Beschwerdeführerinnen verweisen
dabei auf § 240 PBG. Sie halten daran fest, dass die Probleme hinsichtlich
Sicherheit und Bequemlichkeit zu gravierend seien und diese Ausgestaltung des
öffentlichen Fuss- und Radwegs, ob mit oder ohne die von der Bauherrschaft
geplante Projektänderung im Bereich der Tiefgarageneinfahrt, nicht zulässig
sei. Damit ein ausreichend breiter, sicher und bequem zu befahrender Weg auf
den Bauparzellen Platz habe, werde das Projekt deutlich angepasst werden
müssen. Die Baubewilligung sei auch aus diesem Grund aufzuheben.
4.5
4.5.1
Die im Verkehrsplan vorgesehene Fuss-, Wander- sowie Radwegverbindung
besteht bereits, womit deren Lage örtlich genau bestimmt und der Richtplan
somit verwirklicht ist. Damit ist jedoch der Anordnungsspielraum, der trotz
grösserem Detaillierungsgrad selbst bei einem Verkehrsplan besteht, nicht
bleibend ausgeschöpft. Ergibt sich ein Änderungsbedarf, so ist im Rahmen des
Anordnungsspielraums der zuständigen kommunalen Bewilligungsbehörde auch eine
Verlegung eines Wegs zulässig (vgl. VGr, 29. September 2004,
VB.2004.00169, E. 4.3.1). Im vorliegenden Fall wurde die Abweichung vom
kommunalen Verkehrsplan als Folge einer konkreten Grundstücksnutzung im
Baubewilligungsverfahren genehmigt und eine Anpassung der Dienstbarkeit des
bestehenden Fuss- und Fahrwegrechts für die Öffentlichkeit im Grundbuch
angeordnet. Es stellt sich somit die Frage, ob sich die vorgesehene
Wegverschiebung noch im Rahmen des Anordnungsspielraums der Baubehörde bewegt
und folglich richtplankonform ist.
4.5.2
Gemäss § 16 PBG haben Planungen unterer Stufen derjenigen der oberen
Stufe, die Nutzungsplanungen jeder Art und Stufe der Richtplanung zu
entsprechen (Abs. 1). Abweichungen sind (nur) zulässig, wenn sie sachlich
gerechtfertigt und untergeordneter Natur sind (Abs. 2). Im Verhältnis
zwischen Richtplanung und Nutzungsplanung lässt die bundesgerichtliche
Rechtsprechung Abweichungen vom Richtplan zu, wenn diese sachlich
gerechtfertigt und von untergeordneter Bedeutung sind und es nach den Umständen
unzumutbar erscheint, vorher den Richtplan im förmlichen Verfahren zu ändern.
Ferner können neue Erkenntnisse ein Abweichen vom Richtplan rechtfertigen (BGE 119
Ia 362 E. 4a, bestätigt in BGE 137 II 254 E. 3.3; Peter Hänni,
Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7. A., Bern 2022, S. 144;
Peter Hettich/Lukas Mathis in: Alain Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch
Öffentliches Baurecht, Zürich Basel Genf 2016, Rz. 1.15, 1.34). Letztlich
handelt es sich bei diesen Fällen um ein ordentliches Unterliegen des
Richtplans im Zuge einer Interessenabwägung (Pierre Tschannen in: Heinz
Aemisegger et al. [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung,
Zürich 2010, Art. 9 N. 37). Der Richtplan als raumordnungspolitisches
Führungsinstrument entfaltet weder rechtsverbindliche Wirkungen für Private,
noch berührt er deren Vertrauensschutz- oder Rechtssicherheitsinteressen
(Hettich/Mathis, Rz. 1.16).
Diese Grundsätze sind in analoger Weise auch hier anzuwenden,
wo die im kommunalen Richtplan eingetragene und mittels Dienstbarkeit
gesicherte Verbindung eines Fuss- und Wanderwegs sowie eines Radwegs durch eine
Änderung der Dienstbarkeit verlegt werden soll (vgl. auch VGr, 5. Dezember
2012, VB.2012.00445, E. 3.2 f.; 29. September 2004, VB.2004.00169, E. 4.3.2
= BEZ 2004 Nr. 62).
4.5.3
Die Dienstbarkeit als privatrechtliches Institut ist im vorliegenden
verwaltungsrechtlichen Verfahren insofern von Belang, als die genügende
Erschliessung des Baugrundstücks eine notwendige Voraussetzung für die
Erteilung einer Baubewilligung darstellt (vgl. Art. 22 Abs. 2 lit. b
des Raumplanungsgesetzes [RPG]; vgl. auch §§ 233 und 234 PBG; VGr,
25. Juni 2020, VB.2020.00039, E. 5.2 f.).
4.5.4
Der streitbezogene Teil des Fuss- und Wanderwegs sowie des Radwegs verläuft
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 sowie entlang der südlichen Grenze des
Grundstücks Kat.-Nr. 01. Es ist geplant, den Weg um weniger als 1,5 m
in Richtung Süden zu verlegen. Es ist davon auszugehen, dass eine Verlegung der
Verkehrsführung entlang der Grundstücksgrenze der Liegenschaft Kat.-Nr. 01
um 1,5 m von den Benutzenden kaum wahrgenommen wird und die Abweichung vom
kommunalen Richtplan untergeordneter Natur ist. Die Verkehrsführung im Bereich
der Tiefgarageneinfahrt ändert sich insofern, als die bisherige eher leichte
Links-rechts-Kurve ausgeprägter wird. In Bezug auf den kommunalen Richtplan ist
diese Abweichung im Vergleich zur bisherigen Streckenführung ebenfalls von
untergeordneter Natur. Durch die Verlegung des Fuss- und Wanderwegs sowie des
Radwegs ergibt sich eine verbesserte Überbauungsmöglichkeit der Bauparzelle
Kat.-Nr. 01. Dies liegt nicht allein im Interesse des Grundeigentümers,
sondern auch im öffentlichen Interesse (vgl. so auch VGr, 5. Dezember 2012,
VB.2012.00445, E. 3.3). Die Erschliessung für zu Fuss Gehende und den
Langsamverkehr wird durch die Verlegung des Fuss-, Wander- und Radwegs nicht
verändert bzw. verschlechtert, und es leidet auch die Siedlungsqualität des
betroffenen Quartiers nicht darunter.
4.5.5
Es ist zusammengefasst nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz ausführt,
dass die vorgesehene Wegverschiebung noch im Rahmen des Anordnungsspielraums
der Baubehörde liegt und folglich richtplankonform ist. Diesbezüglich ist
ebenfalls zu erwähnen, dass der Bauentscheid gemäss § 237 Abs. 4 PBG
zu Recht festhält, dass das bestehende Fuss- und Fahrwegrecht für die
Öffentlichkeit entlang der Strasse Kat.-Nr. 02 sowie über das Grundstück
Kat.-Nr. 01 im Grundbuch entsprechend anzupassen ist.
4.6
Was die
Rüge der ungenügenden Verkehrssicherheit auf dem Fuss- und Radweg anbelangt, so
hat das Baurekursgericht die betroffene Strecke in zwei Abschnitte unterteilt
und die Zufahrtsstrasse auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 in Bezug auf die
erschliessungstechnischen Anforderungen gemäss VErV separat vom Weg beurteilt.
Die Beschwerdeführerinnen beziehen sich mit ihren Rügen im Beschwerdeverfahren
nicht mehr auf die Zufahrtsstrasse, welche über das Grundstück Kat.-Nr. 02
führt, weshalb zu diesem Streckenabschnitt keine weiteren Ausführungen zu
machen sind. Im Folgenden ist deshalb auf den Fuss- und Radweg, welcher nach
der Stichstrasse über das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 führt, einzugehen.
4.6.1
Das Baurekursgericht warf dazu die Frage auf, ob der Fuss- und Radweg
grundsätzlich die Anforderungen an einen Zufahrtsweg erfüllen und
dementsprechend gemäss Anhang 1 VErV eine Fahrbahnbreite von 3 bis 4 m
aufweisen müsse. Auch die einschlägigen Richtlinien und Empfehlungen gingen bei
Fuss- und Radverkehr auf gemeinsamen Flächen von rund 3 m aus. Es treffe
zwar zu, dass der Weg eine Breite von 2,2 m aufweise, was einer
Unterschreitung der Normalien und Richtlinien entspreche. Diese Abweichung sei
allerdings – mit Ausnahme des Abschnitts auf der Höhe der Tiefgarageneinfahrt –
unproblematisch, da der Weg auf dem südlichen Teil des Baugrundstücks Kat.-Nr. 01
gerade verlaufe und dementsprechend übersichtlich sei. Für eine Erhöhung der
Verkehrssicherheit nach Realisierung des Bauvorhabens spreche sodann, dass der
Weg künftig nicht mehr bloss einen Belag aus Kies und Gras, sondern vielmehr
einen festen Belag aufweisen werde. Der Weg erweise sich für den wenigen darauf
stattfindenden Fuss- und Radverkehr als sicher. Aufgrund dessen und unter
Berücksichtigung des Umstands, dass die Anforderungen gemäss der
Verkehrserschliessungsverordnung und den Richtlinien nicht mechanisch
anzuwenden seien, sei es nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz den
fraglichen Weg – mit Ausnahme des Abschnitts bei der geplanten
Tiefgarageneinfahrt – als verkehrssicher beurteilt habe.
Anders zu beurteilen sei hingegen die Situation in Bezug
auf den Wegabschnitt, in welchem der öffentliche Fussweg in einer S-förmigen
Kurve südöstlich der geplanten Tiefgarageneinfahrt verlaufe. An dieser Stelle
führe der Weg durch relativ unübersichtliche Verhältnisse. Insbesondere drohe
an dieser Stelle, dass der Fuss- und Radverkehr aufgrund der S-förmigen Kurve
und einer Wegbreite von rund 2 m in den Bereich der Tiefgarageneinfahrt
gelange. Angesichts dessen, dass sich der fragliche Abschnitt im Bereich der
Tiefgarageneinfahrt unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit als unbefriedigend
erweise, sei der ungenügenden Trennung des öffentlichen Fusswegs von der
Tiefgarageneinfahrt mit der Statuierung einer Nebenbestimmung zu begegnen. Der
angefochtene Beschluss sei deshalb in teilweiser Gutheissung des Rekurses wie
folgt zu ergänzen: "Die auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 geplante
Tiefgarageneinfahrt ist ausreichend baulich vom öffentlichen Fussweg zu
trennen. Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft der Raumplanungs- und
Baukommission Rüti entsprechend abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen
zu lassen" (angefochtener Entscheid, E. 4.3.3).
4.6.2
Einen Monat nach Durchführung des Augenscheins reichte die Bauherrschaft am
18. Januar 2024 eine Stellungnahme betreffend Planergänzung ein,
welche den Parteien zur Kenntnisnahme zugestellt wurde. Die Beschwerdeführerinnen
liessen sich schriftlich dazu vernehmen. Die kommunale Vorinstanz äusserte sich
nicht dazu (angefochtener Entscheid, lit. H.).
4.6.3
Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, mit der Verlegung des Radwegs aufgrund
des streitbetroffenen Bauprojekts müssten Radfahrende statt die bisher gut
befahrbare "S-Kurve" neu in der Abzweigung von der
Tiefgarageneinfahrt nach Osten (und umgekehrt) eine enge "Spitze"
bewältigen. Diese könne von ungeübten Radfahrenden oder von Velos mit Anhängern
fast nicht befahren werden. Weiter werde der Weg nur noch 2 m (Nord-Süd-Richtung)
bzw. 2,10 m (Ost-West-Richtung) breit sein und somit künftig nicht mehr
normgerecht ausgebaut werden können. Dass im Bereich der Tiefgarageneinfahrt
eine gefährliche Situation entstehe, habe auch das Baurekursgericht am
Augenschein erkannt. Die Bauherrschaft habe daraufhin, wie am Augenschein
vereinbart, Pläne nachgereicht, wie sie die Situation zu entschärfen gedenke.
Die Beschwerdeführerinnen hätten im Rekursverfahren mit Stellungnahme vom 24. März
2024 anerkannt, dass damit das Problem von auf die Tiefgarageneinfahrt
hinausfahrenden Radfahrenden behoben würde. Gleichzeitig hätten sie aber darauf
hingewiesen, dass die geplante Wand das Problem zusätzlich verschärfe, da die
auf einer Seite "eckige, schmale Kurve" nur äusserst langsam befahren
werden könne und technisch schwierig sei. Zur projektierten Wand müssten die
Radfahrenden einen Sicherheitsabstand einhalten, was die Platzverhältnisse
zusätzlich einschränken würde. Diese Ausgestaltung des öffentlichen Fuss- und
Radwegs würde den Anforderungen an einen Radweg "von kommunaler
Bedeutung" weder hinsichtlich Komfort noch bezüglich der Sicherheitsanforderungen
gerecht.
4.6.4
Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere
Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des
rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die
gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen
(§ 321 Abs. 1 PBG). Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen können
mithin lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die
Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt, wenn die
Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung
des Projekts erfordern. Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt mit anderen
Worten nicht in Betracht, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht
beurteilbar ist, wie die Mängel zu beheben sind und welche baurechtlichen,
konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen dies nach sich zieht. Dies
folgt aus dem Grundsatz der Einheit des Bauentscheids, mit dem eine
einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt
werden soll. Das bundesrechtliche Koordinationsgebot von Art. 25a des
Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) verlangt, dass
ein geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und einheitlichen
Bewilligungsverfahren geprüft wird (BGr, 12. April 2019, 1C_266/2018,
E. 3.3, mit zahlreichen Hinweisen). Solange die Mängel untergeordneter
Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete
Nebenbestimmungen behoben werden können, steht der Grundsatz der Einheit der
Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel indessen wesentliche
Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung
behoben werden (VGr, 19. Januar 2018, VB.2017.00830, E. 5.1,
VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112
= BEZ 1984 Nr. 5). Nicht ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden
können gewichtige baurechtliche Mängel wie beispielsweise die gebotene
Verlegung der Einfahrtsrampe einer Unterniveaugarage (vgl. VGr, 7. Mai
2015, VB.2014.00268, E. 6.2 f.), die Realisierung einer fehlenden
ausreichenden Erschliessung des Baugrundstücks (BGr, 17. November 2009,
1C_192/2009, E. 2.4) oder die Korrektur einer Überschreitung der
Gebäudehöhe, welche sogar zum Verzicht auf ein Geschoss führen könnte (VGr, 4. April
2012, VB.2011.00589, E. 4.2). In diesen Fällen ist ohne grösseren
planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie der Mangel zu beheben ist und
welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die
Behebung des Mangels nach sich zieht (vgl. VGr, 4. April 2012,
VB.2011.00589, E. 4.2). Hinsichtlich des Eintritts einer Bedingung ist
eine gewisse Realisierungswahrscheinlichkeit erforderlich, ansonsten handelt es
sich um eine verpönte "Baubewilligung auf Vorrat" (Alain Griffel,
Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 4. A., Zürich/St. Gallen 2021,
S. 246).
Die statuierten
Nebenbestimmungen müssen daher konkret sein, das heisst, es muss ersichtlich
sein, inwiefern das Bauvorhaben abzuändern ist bzw. welchen Einfluss die
Mängelbehebung auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens hat. Können keine
konkreten Nebenbestimmungen statuiert werden, sodass die ästhetischen
Auswirkungen der Mängelbehebung nicht abschätzbar sind, muss die Baubewilligung
aufgehoben werden, damit eine umfassende Würdigung durch die örtliche
Baubehörde bzw. die Rechtsmittelinstanzen erfolgen kann. Schliesslich ist die
Überarbeitung der Baupläne einzig Sache der Bauherrschaft, nicht jedoch der
Baubehörde und auch nicht der Rechtsmittelinstanzen (BGr, 12. April 2018,
1C_266/2018, E. 3.3; VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.2 =
BEZ 2015 Nr. 46).
4.6.5
Vorab ist festzuhalten, dass bei der Beantwortung der Frage,
ob Mängel eines Bauvorhabens mit einer Nebenbestimmung geheilt werden können
oder ob eine Bauverweigerung auszusprechen ist, der Vorinstanz als Fachgericht
ein gewisser Beurteilungsspielraum zukommt (VGr, 11. Februar 2021,
VB.2020.00759, E. 3.4.2).
Das Baurekursgericht kam zum Schluss, der fragliche
Abschnitt erweise sich im Bereich der Tiefgarageneinfahrt unter dem Aspekt der
Verkehrssicherheit als unbefriedigend und der Entscheid der Raumplanungs- und
Baukommission der Gemeinde Rüti erscheine diesbezüglich als nicht mehr
vertretbar. Es sei der ungenügenden Trennung des öffentlichen Fusswegs von der
Tiefgarageneinfahrt mit der Statuierung folgender Nebenbestimmung, welche die
Verkehrssicherheit im fraglichen Beschluss sicherstelle, zu begegnen: "Die
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 geplante Tiefgarageneinfahrt ist
ausreichend baulich vom öffentlichen Fussweg zu trennen. Vor Baubeginn hat die
Bauherrschaft der Raumplanungs- und Baukommission Rüti entsprechend abgeänderte
Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen" (angefochtener Entscheid,
E. 4.3.3).
Bereits im Rekursverfahren wurde von der Bauherrschaft
anlässlich des Augenscheins verlangt, weitere Unterlagen einzureichen (vgl. E. 4.6.2
hiervor). Zu Recht machen die Beschwerdeführerinnen geltend, das
Baurekursgericht habe sich im Entscheid nicht zu den nachgereichten Plänen
geäussert, insbesondere nicht dazu, ob es die Situation auf diese Weise für
ausreichend gelöst halte. Wieso das Baurekursgericht darauf verzichtet hat, die
ergänzenden Unterlagen im angefochtenen Entscheid zu würdigen, erschliesst sich
nicht.
Das von der Bauherrschaft nach dem Augenschein
eingereichte Dokument "Massnahmen zur Velosicherheit" schlägt
zusätzliche Massnahmen vor, um insbesondere die Sicherheit der Radfahrenden,
die von Osten nach Westen fahren, zu verbessern. Einerseits soll das Gefälle
von 5 % auf 3 % verringert und zudem mit mehreren farbigen
Querstreifen gekennzeichnet werden. Durch die sukzessive Verringerung des
Abstandes der Querstreifen werde den Radfahrenden visuell signalisiert, dass
das Abbiegen bevorstehe, was dazu führe, dass sie automatisch die
Geschwindigkeit reduzierten. Um das Abbiegen vor der Linkskurve nochmals zu
signalisieren, soll zudem ein Piktogramm auf den Boden gezeichnet werden. Ein
Piktogramm soll ebenfalls die Rechtskurve anzeigen für die Radfahrenden, die
von Süden nach Norden fahren. Andererseits soll zusätzlich eine 80 cm hohe
Wand installiert werden, um zusätzlich sicherzustellen, dass kein Radfahrer,
der von Osten nach Westen fährt, nach dem Links-Abbiegen auf die Fahrbahn der
Autos gerate.
Es ist zwar aufgrund der eingereichten Pläne bzw.
Unterlagen – und im Grundsatz mit dem Baurekursgericht – davon auszugehen, dass
sich eine bauliche Massnahme finden lässt, die den Radweg im Bereich der Kurve
von der Tiefgarageneinfahrt trennt. Lediglich eine Trennung der beiden
Fahrspuren ist jedoch für die Gewährleistung der Verkehrssicherheit vorliegend
nicht ausreichend.
4.6.6
Die projektierte Verkehrsführung auf der streitbetroffenen Liegenschaft
wird einer ausreichenden Verkehrssicherheit und der damit zusammenhängenden
Erschliessung aus folgenden Gründen nicht gerecht:
Das Baurekursgericht führt aus, die Abweichung von
Normalien und Richtlinien bezüglich der Fahrbahnbreite sei – mit Ausnahme des
Abschnitts auf der Höhe der Tiefgarageneinfahrt – unproblematisch, da der Weg
auf dem südlichen Teil des Baugrundstücks Kat.-Nr. 01 gerade verlaufe und
dementsprechend übersichtlich sei. Der Weg erweise sich für den wenigen darauf
stattfinden Fuss- und Radverkehr als sicher. Auf der Höhe der Kurve im Bereich
der Tiefgarageneinfahrt führe der Weg jedoch durch verhältnismässig unübersichtliche
Verhältnisse und der Fuss- und Radverkehr drohe aufgrund der Kurve und einer
Wegbreite von rund 2 m in den Bereich der Tiefgarageneinfahrt zu gelangen.
Es sei der ungenügenden Trennung des öffentlichen Fusswegs von der
Tiefgarageneinfahrt mit der Statuierung einer Nebenbestimmung, welche die
Verkehrssicherheit im fraglichen Beschluss sicherstelle, zu begegnen.
Von Richtlinien und Normalien soll gemäss § 360 Abs. 3
PBG nur aus wichtigen Gründen abgewichen werden. Bei der Beurteilung der Frage,
ob ein Abweichen von den Normalien zulässig ist oder nicht, hat sich die
Bewilligungsbehörde vor allem an § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG zu
orientieren: Nach dieser Bestimmung müssen Zufahrten für alle verkehrssicher
sein (VGr, 30. Juni 2015, VB.2015.00010, E. 2.3). Für bestimmte
Sachverhalte können für Zufahrten und Ausfahrten in Einzelfällen in Abweichung
der technischen Anforderungen gemäss VErV oder anderer Normen geringere
Anforderungen gestellt werden (§ 6 Abs. 1 und 2 VErV). Die
Notzufahrt und die Verkehrssicherheit müssen jedoch immer gewährleistet sein
(§ 6 Abs. 3 VErV). Die Verkehrssicherheit bildet mithin eine
Schranke, die keine Ausnahmen zulässt (Markus Lanter/Daniel Kunz in: Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/ Daniel Kunz [Hrsg.], 7. A., Wädenswil
2024, S. 1085). Bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit ist
insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer- und
Durchgangsverkehr) sowie die Übersichtlichkeit der Streckenführung zu
berücksichtigen (VGr, 8. Juni 2017, VB.2016.00566, E. 4.2, mit
Hinweis auf VGr, 30. Juni 2015, VB.2015.00010, E. 2.3).
Die VErV sieht für einen Zufahrtsweg eine Fahrbahnbreite
von 3 bis 4 m vor. Die Richtlinien und Empfehlungen gehen bei Fuss- und
Radverkehr auf gemeinsamen Flächen von einer Wegbreite von rund 3 m aus.
Es ist zwar korrekt, dass der Weg nach der Kurve gerade verläuft und deshalb
übersichtlich ist. Auch ist im festen Belag eine Verbesserung zum
status quo
zu erblicken. Der kombinierte Rad- und Fussweg ist jedoch – entgegen den
Ausführungen des Baurekursgerichts – nur 2 m breit, andere Pläne gehen
sogar von noch weniger aus: Entlang der Tiefgarageneinfahrt sind es nur
1,90 m oder sogar nur 1,80 m. Im Verlauf an der südlichen Grenze der
Parzelle Kat.-Nr. 01 ist er im Bereich nach der Kurve 2 m und im
Folgenden 2,20 m breit. Im Verkehrsrichtplan der Gemeinde Rüti ist auf dem
betroffenen Streckenabschnitt wie erwähnt ein Fuss- und Wanderweg sowie ein
Radweg eingetragen. Auch die Beschwerdeführerinnen machen geltend, der Weg
werde vielfältig genutzt. Dass knapp 2 m Wegbreite in einem Begegnungsfall
von zwei Fahrrädern, von Fahrrad und Rollstuhl oder dem Begegnungsfall
Fussgänger – allenfalls mit Kinderwagen oder Rollator – und einem Fahrrad
ausreichend wären, ist aufgrund der Vorgaben in den erwähnten Richtlinien und
Normalien zu bezweifeln. Im Planungsbericht, welcher im
Baubewilligungsverfahren eingereicht wurde, wurde aufgrund der Bedeutung als
kommunale Fuss-, Wander- und Radwegverbindung denn auch von einer Breite von
lediglich 2,20 m und einer Kombination als Fuss- und Radwegverbindung
abgeraten. Die Gefahr, dass Radfahrende auf die Tiefgarageneinfahrt gelangen,
ist mit der vorgeschlagenen baulichen Massnahme lediglich auf der Höhe der
Kurve und dem bereits vorgesehenen Höhenversatz von 8 cm nicht entschärft.
Nach der Kurve können die Radfahrenden trotzdem auf die Tiefgarageneinfahrt
gelangen bzw. müssen sie sogar auf den Zufahrtsweg in die Stichstrasse
einbiegen und teilen sich dort den Strassenkörper mit motorisiertem
Individualverkehr. Zudem ist das Gefälle des Weges von geplanten 6 %
insbesondere im Kurvenbereich nicht zu unterschätzen. Im Begegnungsfalle
mehrerer Verkehrsteilnehmenden ist auch deshalb und nicht nur wegen der grossen
Nähe zur Tiefgarageneinfahrt von einer erhöhten Gefährdung auszugehen. Ob
diesbezüglich die Empfehlungen des Planungsbüros in den zusätzlich
eingereichten Unterlagen ausreichen (Bodenmarkierungen), ist durch eine
Fachstelle zu prüfen und nicht durch das Verwaltungsgericht. Bei der Prüfung
der Verkehrssicherheit ist auch zu berücksichtigen, dass es sich gemäss
Ausführungen der Beschwerdeführerinnen um einen Schulweg handelt und dass bei
der Beurteilung der Verkehrssicherheit die Bedürfnisse von Kindern,
insbesondere auf Schulwegen, gemäss § 4 lit. b VErV besonders zu
berücksichtigen sind.
Die im Richtplan eingetragene kombinierte Nutzung des
Weges lässt sich als Indiz werten, dass die Fahrbahnbreite nur in
Ausnahmefällen unterschritten werden darf. Es handelt sich zudem bei einer
geplanten Fahrbahnbreite von streckenweise nicht einmal 2 m nicht um eine
nur geringfügige Unterschreitung der notwendigen Fahrbahnbreite gemäss der VErV
und den einschlägigen Richtlinien und Empfehlungen. Dabei ist davon auszugehen,
dass, je grösser eine Abweichung von Richtlinien und Normalien ausfällt, diese desto
weniger mit einer Nebenbestimmung zu heilen ist. Dazu ist im Übrigen zu
bemerken, dass die durch das Baurekursgericht statuierte Auflage im Wortlaut
unklar ist. Es erschliesst sich aus dem angefochtenen Entscheid nicht, welche
Voraussetzungen erfüllt sein oder welche Massnahmen konkret getroffen werden
müssen, damit die Tiefgarageneinfahrt "ausreichend" baulich vom Fuss-
und Radweg getrennt wird. Zusammenfassend bleibt mit der Auflage unklar, welche
konkreten Änderungen notwendig sein werden, um die Mängel im vorliegenden Fall
zu beheben.
5.
5.1
Im
Folgenden ist auf die Rüge der ungenügenden Erschliessung des Baugrundstücks im
Zusammenhang mit dem Brandschutz einzugehen. Die Beschwerdeführerinnen machen
geltend, es fehle an einer Notzufahrt für die Feuerwehr.
5.2
Die
Vorinstanz hält fest, die gemäss Brandschutzplan vorgesehene Stellfläche sei
für ein Hubrettungsfahrzeug an der vorgesehenen Stelle nicht realisierbar, da
die Stellfläche mitten über die dort vorhandene Böschung und den geplanten
Sitzplatz zu liegen komme. Die Vorinstanz hob die Baubewilligung bezüglich
Brandschutz in teilweiser Gutheissung des Rekurses insoweit auf, als der
Standort für ein Hubrettungsfahrzeug gemäss Brandschutzplan "Standort
Hubrettungsfahrzeug" vom 16. Dezember 2022 bewilligt wurde. Daraus
folge, dass die Standardanforderungen an die Stellfläche für ein
Hubrettungsfahrzeug unbestrittenermassen nicht erfüllt seien. Diesbezüglich
existiere jedoch eine gleichwertige Ersatzmassnahme. Diese liege bei Gebäuden
mit einer Brüstungshöhe des obersten bewohnten Geschosses bis 13 m darin,
dass im Kanton Zürich sämtliche Feuerwehren mit Handschiebeleitern ausgerüstet
seien, welche einen Zugang zu Wohnungen in dieser Höhe ermöglichten. Da die
Brüstungen und Fenster des geplanten Gebäudes weniger als 13 m hoch seien,
könne die Zugänglichkeit für die Feuerwehr mit Handschiebeleitern als
ausreichend taxiert werden (angefochtener Entscheid, E. 5.4.1).
Was die Zugänglichkeit für die Feuerwehr, insbesondere die
Bewegungsfläche für ein Löschfahrzeug, anbelange, halte die Baubewilligung
fest, die Zugänglichkeit für die Feuerwehr im Einfahrtsbereich der Tiefgarage
wäre mit einer Breite von rund 6 m sicherzustellen. Angesichts dessen,
dass das Grundstück Kat.-Nr. 01 im Bereich der Tiefgarageneinfahrt rund 6 m
breit und mindestens 11 m lang sei und überdies an dieser Stelle die
abgewickelte Schlauchlänge bis zum Gebäudeeingang weniger als 60 m betrage,
seien die Vorgaben gemäss Ziff. 9 FKS-Richtlinie erfüllt. Dasselbe gelte
auch hinsichtlich der Anforderungen an die Feuerwehrzufahrt gemäss Ziff. 5
FKS-Richtlinie, zumal das Grundstück Kat.-Nr. 02 im Bereich der Kurve auf
die Bauparzelle Kat.-Nr. 01 rund 9 m breit sei und demnach auch die
geforderten Radien eingehalten würden. Insgesamt könne die Einhaltung der
Anforderungen des Brandschutzrechts gewährleistet werden. Die diesbezüglich
noch zu konkretisierende Umgebungsgestaltung sei mit dem Feuerwehrkommandanten
gemäss der Baubewilligung zu besprechen und infolgedessen noch genehmigen zu
lassen. Die entsprechenden Auflagen der Baubewilligung seien deshalb
ausreichend und zulässig (angefochtener Entscheid, E. 5.4.2).
5.3
In der
Baubewilligung vom 3. Juli 2023 ist unter dem Titel "Brandverhütung
und organisatorischer Brandschutz" Folgendes festgehalten: "1.10.5.
Die Zugänglichkeit ist im Einfahrtsbereich der Tiefgarage mit einer Breite von
rund 6 m für die Feuerwehr sicherzustellen, so dass eine wirksame
Brandbekämpfung vorgenommen werden kann und die Sicherheit der Rettungskräfte
gewährleistet ist. Die Massnahmen richten sich nach den Vorgaben der Richtlinie
für Feuerwehrzufahren, Bewegungs- und Stellflächen [FKS]" sowie
"1.10.7. Das Umgebungsprojekt ist den Bedürfnissen der Feuerwehr
entsprechend mit dem Feuerwehrkommandanten, [...], zu besprechen."
5.4
Bei den
Akten finden sich keine Pläne, welche belegten, dass die Vorschriften gemäss Ziff. 5
FKS-Richtlinie der für die Zufahrt notwendige Kurve eingehalten wären. Aus dem
Umgebungsplan kann geschlossen werden, dass die Verhältnisse zwar insbesondere aufgrund
der projektierten Stützmauer entlang der Grundstücksgrenze zwischen der
Liegenschaft Kat.-Nr. 01 und der Liegenschaft Kat.-Nr. 03 knapp sind,
eine Fahrbahnbreite von 5 m und ein Radius von 10,5 m jedoch
eingehalten werden.
5.5
In den Ziffern 8
bis 10 der FKS-Richtlinie werden unterschiedliche Vorgaben an die Notzufahrt
für drei Kategorien von in der Höhe abgestuften Gebäuden (Gebäude geringer
Höhe, Gebäude mittlerer Höhe und Hochhäuser) festgelegt. Das Baurekursgericht
hielt im angefochtenen Urteil fest, es handle sich beim vorliegend streitbetroffenen
Gebäude um ein solches mittlerer Höhe, da die Gesamthöhe des Gebäudes bei 11,69 m
liege. Ziff. 9 FKS-Richtlinie verlangt für Gebäude mittlerer Höhe
notwendigerweise eine Bewegungsfläche für ein Löschfahrzeug
und
eine
Stellfläche entlang einer Fassade zum Anleitern mit einem Hubrettungsfahrzeug.
Diese Voraussetzungen gelten kumulativ, da in Ziff. 6 FKS-Richtlinie
verlangt wird, dass die Bewegungs- und Stellflächen für
jedes
Fahrzeug
mindestens 6 m breit und 11 m lang sein sollen. Die Bewegungsfläche
des Löschfahrzeuges sowie die Stellfläche des Hubrettungsfahrzeuges müssen
somit
je
eine Breite von mindestens 6 m und eine Länge von
mindestens 11 m aufweisen. Vor und hinter Bewegungsflächen an
weiterführenden Feuerwehrzufahrten sind gemäss Ziff. 6 FKS-Richtlinie
Übergangsbereiche von mindestens 4 m vorzusehen.
Betreffend das Löschfahrzeug ist vorgeschrieben, dass die
abgewickelte Schlauchlänge vom Löschfahrzeug bis zum Gebäudeeingang höchstens 60 m
betragen darf. Betreffend den Standort des Hubrettungsfahrzeuges ist
vorgeschrieben, dass die Distanz zwischen der Fassade und der Achse der
Stellfläche mindestens 5 m und max. 6,50 m zu betragen hat. Die
Anzahl der geforderten Bewegungs- und Stellflächen ergibt sich gemäss Ziff. 6
FKS-Richtlinie aus den gebäudespezifischen Vorgaben der Brandschutzbehörde in
Abstimmung mit der zuständigen Feuerwehr.
Abweichende Regelungen sind gemäss Ziff. 3
FKS-Richtlinie in den Baugesuchsunterlagen zu begründen und die
Gleichwertigkeit entsprechender Ersatzmassnahmen für einen effizienten
Feuerwehreinsatz sind nachzuweisen. Ersatzmassnahmen sind durch die zuständige
Brandschutzbehörde in Abstimmung mit der zuständigen Feuerwehr zu bewilligen.
5.6
Wie
erwähnt sieht die Vorinstanz eine "gleichwertige Ersatzmassnahme" für
die fehlende Stellfläche für ein Hubrettungsfahrzeug darin, dass sämtliche
Feuerwehren im Kanton Zürich mit Handschiebeleitern ausgerüstet seien, welche
einen Zugang zu Wohnungen bis 13 m Höhe ermöglichten. Die Beschwerdeführerinnen
machen hingegen geltend, nach ihrem Informationsstand würden gemäss
telefonischer Aussage des Feuerwehrkommandanten von Rüti Handschiebeleitern
nicht als Ersatz für Hubrettungsfahrzeuge akzeptiert.
Wie die Beschwerdeführerinnen zu Recht ausführen, ist
unklar, auf welche Grundlage das Baurekursgericht die im angefochtenen
Entscheid vorgesehene Ersatzmassnahme stützt. Dass eine derartige
Ersatzmassnahme ausreichend wäre, kann den FKS-Richtlinien nicht entnommen
werden. Die Ersatzmassnahme wurde während des Rekursverfahrens sodann weder von
der Raumplanungs- und Baukommission Rüti (vgl. angefochtener Entscheid E. 5.1.2)
noch vom Brandschutzexperten der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich (vgl.
angefochtener Entscheid, E. 5.1.4) vorgeschlagen. Auch anlässlich des
Augenscheins wurde die Möglichkeit einer derartigen Ersatzmassnahme – soweit
aus dem Protokoll ersichtlich – nicht besprochen und waren im Übrigen auch
keine Vertreter oder Vertreterinnen der zuständigen Brandschutzbehörde oder der
zuständigen Feuerwehr zugegen. Weder die pauschale Aussage der
Gebäudeversicherung im Rekursverfahren, die FKS-Richtlinien seien eingehalten,
noch die gemäss Ziff. 1.10.7 der Baubewilligung geforderte
"Besprechung" des Umgebungskonzepts mit dem Feuerwehrkommandanten
ersetzen die in Ziff. 3 FKS-Richtlinie geforderte Bewilligung einer
derartigen Ersatzmassnahme.
Erst im Beschwerdeverfahren führt die Gebäudeversicherung
aus, gestützt auf Ziff. 3 FKS-Richtlinie erachte sie die alternative
Lösung mit Handschiebeleitern als gleichwertig mit einer Stellfläche für
Hubrettungsfahrzeuge. Bis zur Beschwerdeschrift (recte bis zum angefochtenen
Entscheid) sei die Variante mit der Handschiebeleiter nicht thematisiert
worden, weshalb sich die Gebäudeversicherung dazu oder zu weiteren Varianten
nicht geäussert habe. Die Planung und das Aufzeigen von Lösungen sei Aufgabe
der Bauherrschaft. Die Gebäudeversicherung prüfe lediglich, ob die Konzepte die
Brandschutzvorschriften einhielten. Bei ihren Ausführungen macht die
Gebäudeversicherung nicht geltend, die Ersatzmassnahme – wie in Ziff. 3
FKS-Richtlinie vorgesehen – mit der zuständigen Feuerwehr abgestimmt zu haben.
5.7
Fraglich
ist also, ob ausreichende Stell- bzw. Bewegungsflächen für die Fahrzeuge der
Feuerwehr und die Bereitstellung von dem Lösch- und Rettungseinsatz dienenden
Gerätschaften bestehen, welche jederzeit zugänglich sind. Es bleibt mit dem
angefochtenen Entscheid insbesondere offen, wie damit umzugehen ist, wenn
Ziff. 9 FKS-Richtlinie notwendigerweise eine Bewegungsfläche für ein
Löschfahrzeug
und
eine Stellfläche für ein Hubrettungsfahrzeug verlangt,
im Rahmen einer Ersatzmassnahme aber auf die Stellfläche für ein
Hubrettungsfahrzeug verzichtet wird. Es ist ungeklärt, ob die Feuerwehr
trotzdem ausreichende Stell- und Bewegungsflächen für zwei Fahrzeuge in einer
bestimmten Nähe zur Liegenschaft benötigt oder ob
eine
Stellfläche für
ein Löschfahrzeug ausreicht. Sollte Ersteres der Fall sein, ist unklar, ob die
Tiefgarageneinfahrt dafür ausreichend Platz bietet oder ob das Grundstück – zum
Beispiel aufgrund der in Ziff. 9 FKS-Richtlinie vorgeschriebenen
Schlauchlänge – zusätzlich von einer anderen Seite befahrbar bzw. erschlossen
sein muss. Nicht behilflich ist dabei jedenfalls der Brandschutzplan bei den
Akten, bei welchem die Schlauchlänge mit 59 m zwar bis zum Eingang des
Hauses eingezeichnet ist, aus dem Plan aber nicht ersichtlich ist, ab welchem
Standort des Fahrzeuges der Feuerwehr gemessen wurde; ein Standortplan für das
Löschfahrzeug liegt nicht bei den Gesuchsunterlagen.
Die Verhältnisse präsentieren sich äusserst knapp und aufgrund
der bisher eingereichten Pläne widersprüchlich. Sobald von der Stichstrasse auf
das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 gefahren wird, misst die befahrbare
Strassenfläche der Garageneinfahrt zusammen mit dem Fuss- und Radweg aufgrund
der beidseitigen Stützmauern zwischen 5,65 m, 5,75 m und 5,40 m.
Der im Baubewilligungsverfahren eingereichte Planungsbericht geht sogar von
lediglich 5,28 m aus. Im nachgereichten Plan mit zusätzlichen Massnahmen
zur Verkehrssicherheit fehlen sodann die in anderen Plänen vorgesehenen
Stützmauern zu Beginn der Einfahrt. Selbst dann misst die Einfahrt gleich nach
der Kurve nur zwischen 5,80 m und 5,90 m. Auf der Höhe der Kurve des
abbiegenden Fuss- und Radwegs sind es dann aufgrund der Stützmauer zur
Liegenschaft Kat.-Nr. 03 hin höchstens 5,70 m. Auf keinem der
erwähnten Pläne ist ersichtlich, dass die Tiefgarageneinfahrt, wie es das
Baurekursgericht ausführt, "rund" 6 m breit wäre. Unter diesen
Voraussetzungen sind die Anforderungen der FKS-Richtlinien an Stellflächen –
zumindest was die Breite anbelangt – nicht eingehalten. Selbst wenn die
Stellfläche ausreichend gross wäre, so ist im Übrigen unter den vorliegend
äusserst beschränkten Platzverhältnissen auf der Höhe der Tiefgarageneinfahrt
und dem daneben liegenden Radweg fraglich, ob der Einsatz der öffentlichen
Dienste insbesondere in einem Notfall gemäss § 4 lit. c VErV
gewährleistet ist und dementsprechend weitere Einsatzfahrzeuge an einem zuerst
eingetroffenen Feuerwehrfahrzeug vorbeifahren könnten, um näher an das Gebäude
zu gelangen, und falls ja, ob der Fuss- und Radweg nach der Rechtskurve genug
breit ist, damit sie näher an das Gebäude heranfahren können (vgl. zur Breite
des Weges E. 4.6.6 hiervor). Schliesslich weist die Tiefgarageneinfahrt
ein Gefälle von unterschiedlicher Intensität aus, weshalb auch deshalb fraglich
ist, ob die diesbezügliche Voraussetzung gemäss Ziff. 6 FKS-Richtlinie
(Neigung in keiner Richtung mehr als 5 %) eingehalten ist.
6.
Auch wenn die vorgesehene Wegverschiebung richtplankonform
ist, so ist die projektierte Führung des Fuss-, Rad- und Wanderwegs nicht
verkehrssicher im Lichte von § 240 PGB. Die ungenügende
Verkehrssicherheit sowie die mangelhafte Ausgestaltung der Notzufahrt gemäss § 13
VErV in Verbindung mit der FKS-Richtlinie führen dazu, dass es dem
Baugrundstück an einer ausreichenden Erschliessung mangelt. Bei einer fehlenden
ausreichenden Erschliessung des Baugrundstücks fällt die Behebung des Mangels mittels
Auflage im Sinn von § 321 Abs. 2 PBG ausser Betracht (vgl. E. 4.6.4
hiervor). Das von der Vorinstanz gewählte Vorgehen kommt daher nach der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht infrage; eine Heilung des Mangels
mittels Nebenbestimmung erweist sich als unzulässig. Können die Mängel nicht
nebenbestimmungsweise geheilt werden, ist die Baubewilligung zu verweigern
(vgl. VGr, 13. Juni 2024, VB.2022.00568, E. 7.1; 27. März 2024,
VB.2023.00295, E. 7.4; 14. März 2024, VB.2023.00359, E. 3.4).
7.
7.1
Zusammenfassend
erweisen sich die Einwände der Beschwerdeführerinnen als begründet. Dies führt
zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des vorinstanzlichen
Entscheids und der angefochtenen Baubewilligung.
Die Rekurskosten in der Höhe von Fr. 7'765.- sind den
Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 zu je 5/12 sowie der Mitbeteiligten zu 1/6
aufzuerlegen.
7.2
Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte
aufzuerlegen (§§ 70 und 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 und § 14 VRG). Eine Parteientschädigung steht den Beschwerdegegnerinnen
und der Mitbeteiligten bei diesem Ausgang des Verfahrens nicht zu. Die
Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 sind vielmehr zu verpflichten, den Beschwerdeführerinnen
eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a
und Abs. 3 VRG). Die Gemeinde ist in der vorliegenden Konstellation
grundsätzlich nicht entschädigungsberechtigt (§ 17 Abs. 3 VRG; Kaspar
Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],
§ 17 N. 100).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss der Raumplanungs- und Baukommission
Rüti vom 3. Juli 2023 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 20. März
2024 werden aufgehoben.
Die Rekurskosten in der Höhe von Fr. 7'765.- werden den Beschwerdegegnerinnen 1
und 2 zu je 5/12 sowie der Mitbeteiligten zu 1/6 auferlegt.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    365.--
Zustellkosten,
Fr. 6'365.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je hälftig
auferlegt.
4.
Die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 werden verpflichtet, den Beschwerdeführerinnen
für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je
Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-; inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar
innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    die Mitbeteiligte und
c)    das Baurekursgericht.