zh_verwaltungsgericht · VB.2006.00183 · 2006-08-30 · de

Baubewilligung und Befehl | Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für Umbau in Kernzone und Wiederherstellungsbefehl. Die Gemeinde ist gemäss § 70 in Verbindung mit § 21 lit. b VRG insoweit zur Beschwerde berechtigt, als sie eine Verletzung ihrer Kernzonenvorschriften geltend macht (E. 1.2). Präzisierung der Einordnungsvorschriften von § 238 Abs. 1 und 2 PBG durch die BZO (E. 2.1). Das streitbetroffene Gebäude befindet sich in der Kernzone und gilt als prägendes oder strukturbildendes Gebäude von kommunaler Bedeutung. Die Vorinstanz hat die nötige Zurückhaltung vermissen lassen, indem sie entgegen der Auffassung der kommunalen Baubehörde die Baubewilligung erteilt hat und dadurch in das der Gemeinde zustehende Ermessen eingegriffen hat (E. 2.3). Voraussetzungen eines Abbruchbefehls. Die Bauherrschaft konnte nicht gutgläubig annehmen, dass sie zur Bauausführung ermächtigt sei. Verletzung wesentlicher materieller Bauvorschriften. Öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands; der Abbruchbefehl ist nicht unverhältnismässig (E. 3). Gutheissung und Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (E. 4).

Zürich Verwaltungsgericht 30.08.2006 VB.2006.00183
Zurich Verwaltungsgericht 30.08.2006 VB.2006.00183
Zurigo Verwaltungsgericht 30.08.2006 VB.2006.00183

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00183
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Geschäftsnummer:
VB.2006.00183
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 30.08.2006
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung und Befehl
Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für Umbau in Kernzone und Wiederherstellungsbefehl.
Die Gemeinde ist gemäss § 70 in Verbindung mit § 21 lit. b VRG insoweit zur Beschwerde berechtigt, als sie eine Verletzung ihrer Kernzonenvorschriften geltend macht (E. 1.2). Präzisierung der Einordnungsvorschriften von § 238 Abs. 1 und 2 PBG durch die BZO (E. 2.1). Das streitbetroffene Gebäude befindet sich in der Kernzone und gilt als prägendes oder strukturbildendes Gebäude von kommunaler Bedeutung. Die Vorinstanz hat die nötige Zurückhaltung vermissen lassen, indem sie entgegen der Auffassung der kommunalen Baubehörde die Baubewilligung erteilt hat und dadurch in das der Gemeinde zustehende Ermessen eingegriffen hat (E. 2.3). Voraussetzungen eines Abbruchbefehls. Die Bauherrschaft konnte nicht gutgläubig annehmen, dass sie zur Bauausführung ermächtigt sei. Verletzung wesentlicher materieller Bauvorschriften. Öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands; der Abbruchbefehl ist nicht unverhältnismässig (E. 3). Gutheissung und Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (E. 4).
Stichworte:
ABBRUCHBEFEHL
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEFEHL
DACHFORM
EINORDNUNG
GEMEINDEAUTONOMIE
GEMEINDELEGITIMATION
KERNZONENVORSCHRIFTEN
NACHTRÄGLICHE BAUBEWILLIGUNG
ORTSBILDSCHUTZ
TRAUFLINIE
UMBAU
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 341 PBG
§ 21 lit. b VRG
§ 66 VRG
Art./§ 5 Abs. I BZO Weisslingen
Art./§ 12 BZO Weisslingen
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Mit Beschluss vom 25. November 2003
erteilte die Baukommission Weisslingen B und A die baurechtliche Bewilligung
für den Umbau des Hausteiles Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse. Die Baubewilligung umfasste unter anderem
eine Parkplatzüberdeckung an der Westseite des bestehenden Gebäudes. Die
Baudirektion des Kantons Zürich erteilte mit Verfügung vom 18. November
2003 die Bewilligung in Bezug auf den Ortsbildschutz.
Mit Beschluss vom 21. Juni 2005
verweigerte die Baukommission Weisslingen die nachträgliche Bewilligung für den
abgeschleppten, seitlichen Anbau an der Westfassade des Gebäudes und befahl den
Rückbau des unrechtmässig erstellten Anbaus. Mit Verfügung vom 15. Juni
2005 verweigerte die Baudirektion des Kantons Zürich die Baubewilligung in Bezug
auf den Ortsbildschutz.
II.
Gegen die Verweigerung der nachträglichen
Bewilligung gelangten B und A mit Rekurs an die Baurekurskommission III, mit
dem Antrag, der Beschluss der Baukommission Weisslingen und die Verfügung der
Baudirektion des Kantons Zürich seien insoweit aufzuheben, als die Bewilligung
für den westlichen Anbau verweigert und dessen Rückbau angeordnet wurde, und
die Bewilligung für den bereits erstellten Anbau sei zu erteilen.
Die Baurekurskommission III vereinigte beide
Rekursverfahren, hiess die Rekurse mit Entscheid vom 15. März 2006
teilweise gut, hob den Beschluss der Baukommission Weisslingen und die
Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich auf und lud die kommunale
Baubehörde ein, die nachträgliche Baubewilligung – im Sinn der Erwägungen – zu
erteilen.
III.
Mit Beschwerde vom 11. April 2006
beantragte die Baukommission Weisslingen dem Verwaltungsgericht, der
angefochtene Entscheid sei vollumfänglich aufzuheben.
Die Baurekurskommission III schloss auf
Abweisung der Beschwerde, während die Baudirektion des Kantons Zürich die
Gutheissung der Beschwerde beantragte. B und A liessen mit Beschwerdeantwort
vom 23. Mai 2006 die Abweisung der Beschwerde unter Entschädigungsfolgen
zugunsten der Beschwerdegegner beantragen.
Die Parteivorbringen sowie die Erwägungen
der Vorinstanz werden, soweit rechtserheblich, im Rahmen der nachfolgenden
Erwägungen wiedergegeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
gegen den Entscheid der Baurekurskommission gerichteten Beschwerde zuständig.
1.2
Gemäss § 70
in Verbindung mit § 21 lit. b VRG ist eine Gemeinde zur Wahrung der
von ihr vertretenen schutzwürdigen Interessen zur Beschwerde berechtigt. Diese
für das Verwaltungsverfahren allgemein geltende Bestimmung betreffend die
Rechtsmittelbefugnis der Gemeinden ist auch auf dem Gebiet des Raumplanungs-
und Baurechts anwendbar (RB 1998 Nr. 12). Die
Beschwerdeberechtigung liegt nach der Praxis dann vor, wenn sich die Gemeinde
für die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts wehrt oder
wenn sie einen Eingriff in ihre qualifizierte Entscheidungs- oder Ermessensfreiheit
geltend macht (VGr, 24. September 1985, BEZ 1985 Nr. 44 =
ZBl 87/1986, S. 40; VGr, 6. Oktober 1995, VB.95.00093; Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 62). Diese
Voraussetzung ist hier ohne weiteres insofern erfüllt, als die
Beschwerdeführerin eine Verletzung ihrer Kernzonenvorschriften geltend macht.
Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,
ist auf die rechtzeitige Beschwerde einzutreten.
2.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, bei der Beurteilung
der Einordnung des streitbetroffenen Gebäudes habe die Baurekurskommission ihr
Ermessen an die Stelle desjenigen der Gemeinde gesetzt und damit ihre Überprüfungsbefugnis
überschritten.
2.1
Gemäss
§ 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit
der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen
Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird,
gemäss Abs. 2 derselben Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und
Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Nach der näheren Umschreibung von
Art. 5 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Weisslingen vom
19. März 1999 (BZO) hat sich jedes Bauvorhaben gut der bestehenden
Umgebung anzupassen. Insbesondere müssen durch Stellung und kubische Gestaltung
der Bauten sowie durch Übernahme der ortsüblichen Umgebungsgestaltung Massstab
und Gliederung der Zonen gewahrt werden. Gemäss Art. 12 BZO sind Garagen
und Autoabstellplätze unauffällig einzugliedern.
Bei der Beurteilung der Einordnung steht der kommunalen
Baubehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition
(§ 20 VRG) haben sich deshalb die Baurekurskommissionen bei der
Überprüfung eines Einordnungsentscheids der kommunalen Baubehörde Zurückhaltung
aufzuerlegen. Beruht dieser auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden
Sachumstände, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht
ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen.
Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung
als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20; Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 20 N. 19).
Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können
Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51
VRG eine für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung
des Sachverhalts gerügt werden. Hat die Baurekurskommission einen
Einordnungsentscheid der kommunalen Baubehörde aufgehoben, so kann vor
Verwaltungsgericht insbesondere geltend gemacht werden, die Rekursinstanz habe unzulässigerweise
in die qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit der Gemeinde
eingegriffen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 78). Das Verwaltungsgericht
prüft dabei lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der
örtlichen Baubehörde als offensichtlich nicht mehr haltbar hat beurteilen
dürfen; nimmt es stattdessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung
und der Eingliederung des Bauvorhabens vor, so überschreitet es in
willkürlicher Weise seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die
Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004
, www.bger.ch, ZBl 107/2006, S. 437).
Vorliegend geht es somit einzig um die Frage, ob die
Baurekurskommission die vor­instanzliche ästhetische Würdigung des strittigen
Bauvorhabens, die zur Verweigerung der Bewilligung führte, zu Recht für
nicht vertretbar
halten durfte; eine eigene umfassende
Beurteilung der Einordnung hat das Verwaltungsgericht nicht vorzunehmen.
2.2
Die
kommunale Baubehörde hat in ihrem Entscheid vom 21. Juni 2005 hinsichtlich
der Einordnung im Wesentlichen ausgeführt, dass das Ortsbild des Quartiers
L-Strasse von überkommunaler Bedeutung sei. Die Projektänderung müsse deshalb
durch die Baudirektion bzw. durch das Amt für Raumordnung und Vermessung (ARV)
beurteilt werden. Mit Verfügung vom 15. Juni 2005 habe die Baudirektion
das Bauvorhaben teilweise verweigert. In der Verfügung werde festgehalten, dass
sich der bereits ausgeführte westliche Anbau an exponierter Lage befinde,
direkt an der L-Strasse. Die Ausladung des Daches sei gegenüber dem bewilligten
Projekt an der äussersten Stelle verdoppelt worden, weshalb der Anbau kein vernünftiges
Verhältnis mehr zum Hauptbau aufweise. Die Trauflinie sei überwiegend schräg
ausgeführt worden, was das Gesamtbild des Gebäudes beeinträchtige und somit
auch störend im Ortsbild in Erscheinung trete. Der westliche Anbau könne aus
Sicht des Ortsbildschutzes in dieser Form nicht bewilligt werden. Gemäss
Mitbericht des ARV vom 11. August 2005 stören aus gestalterischer Sicht
der schräge Dachverlauf und die annähernde Verdopplung der Ausladung des
vormals bescheidenen Anbaus. Es entstehe der unmittelbare Eindruck einer
improvisierten Lösung, welche im Ergebnis als nicht mehr ortsbildverträglich
bezeichnet werden könne. Das von der Bauherrschaft beigelegte Bildmaterial
vermöge insofern nicht zu überzeugen, als die dort angeführten Beispiele
gänzlich andere Situationen wiedergeben würden, die sich kaum mit dem vorliegenden
Fall vergleichen liessen. Die asymmetrische Dachform mit der schrägen Trauflinie
trete aufgrund des unnötig hohen Ansatzpunktes an der Fassade und der grossen
Abmessungen ortsfremd und damit überaus störend in Erscheinung. Dieser Eindruck
werde durch die unüblichen Rundholzpfeiler noch betont.
Die Vorinstanz führte aus, dass das Projekt in
ortsbildschutzrechtlicher Hinsicht die Anforderungen erfülle. Es liege weder
ein Widerspruch zur Vorschrift von § 238 Abs. 2 PBG noch zu den
übrigen in der Kernzone geltenden ästhetischen Grundsätzen vor (Rekursentscheid,
E. 5.6). Die Vorinstanz wertete zwar den schrägen Dachverlauf mit der
asymmetrischen Form der Dachfläche als ortsunüblich. Fremdartig sei auch die
Grossflächigkeit der Überdachung und des (optisch) auf drei Seiten eingewandten
Anbaus. Bei der strittigen Überdachung könne zwar nicht von einer in
ästhetischer und ortsbildschützerischer Hinsicht optimalen Lösung gesprochen
werden, die Anforderungen der kommunalen Bauordnung und von § 238
Abs. 2 PBG würden jedoch noch knapp erfüllt. Trotz der aussergewöhnlichen
Dachform könne daher dem Bauvorhaben eine Einpassung in die überwiegend von
Satteldächern geprägte Umgebung attestiert werden (Rekursentscheid, E. 5.5).
Zur Überschreitung der Baubegrenzungslinie hielt die Vorinstanz fest, dass die
jetzt erstellte Baute im Gegensatz zum ursprünglichen Projekt als eigentlicher
Anbau wirke, da sie auf drei Seiten eingewandet sei. So trete der Anbau
massiver in Erscheinung und wirke störend. Die nachträgliche baurechtliche
Bewilligung sei deshalb mit der Auflage zu versehen, dass alle auf der
Westseite bestehenden Holzbretter und Holzscheite beseitigt werden müssten
(Rekursentscheid, E. 6). Des Weiteren ergänzte die Vorinstanz die zu
erteilende nachträgliche Baubewilligung um eine Nebenbestimmung mit dem Inhalt,
entweder sei das erforderliche Näherbaurecht beizubringen oder die Überdachung
dergestalt im Umfang zu reduzieren, dass sie den Grenzabstand nicht
überschreite (Rekursentscheid, E. 7).
2.3
Das
streitbetroffene Grundstück befindet sich gemäss Zonenplan der Gemeinde Weisslingen
in der Kernzone K, welche im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler
Bedeutung enthalten ist. Das Gebäude auf Kat.-Nr. 02 gilt innerhalb des
Ortsbildperimeters als prägendes oder strukturbildendes Gebäude von kommunaler
Bedeutung.
Weshalb die Beurteilung und damit die nachträgliche
Verweigerung der Baubewilligung durch die kommunale Baubehörde offensichtlich
unhaltbar sein soll, geht aus dem Entscheid der Vorinstanz nicht hervor. Die
Würdigung der Vorinstanz, dass die Anforderungen der kommunalen Bauordnung und
von § 238 Abs. 2 PBG knapp erfüllt werden, ist keineswegs zwingend,
sondern lediglich eine andere subjektive ästhetische Würdigung des Bauprojekts.
Es ist nicht ersichtlich, weshalb die Vorinstanz trotz des negativen Mitberichts
des ARV eine eigene Beurteilung der Einordnung vornahm und die Baubewilligung
erteilte, wenn sowohl die Baukommission als auch das ARV der Meinung waren,
dass die asymmetrische Dachform mit der schrägen Traulinie sowie die
Rundholzpfeiler unüblich seien und damit keine befriedigende Gesamtwirkung
erzielt werde, und die Vorinstanz ebenfalls zum Schluss kam, dass diese nur
knapp
erfüllt
sei. Zusätzlich wird auch der Gebietscharakter im Sinn von
Art. 5 Abs. 1 BZO durch eine ortsunübliche Gestaltung (vgl. auch
Rekursentscheid, E. 5.5) nicht gewahrt. Entgegen der Meinung der
Beschwerdegegner sind die benachbarten Bauten auch nicht mit dem
streitbetroffenen Gebäude vergleichbar, handelt es sich doch bei diesen um
Neubauten und nicht um historische, prägende bzw. strukturbildende Gebäude,
deren Charakter erhalten werden muss.
Die Vorinstanz hat damit die nötige Zurückhaltung
vermissen lassen und zu Unrecht in das der Baubehörde zustehende Ermessen
eingegriffen. Aufgrund der Verletzung der Einordnungsvorschriften und der
daraus folgenden Baurechtswidrigkeit sind die Rügen betreffend Überschreitung
der Baubegrenzungslinie und fehlendem Näherbaurecht nicht mehr zu prüfen.
3.
Gemäss § 341 PBG hat die zuständige Baubehörde ohne
Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand
herbeizuführen. § 341 PBG verlangt seinem Wortlaut entsprechend die
vorbehaltlose Durchsetzung der Rechtsordnung. Ein Ermessen, ob die zuständige
Behörde tätig werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen lassen soll,
besteht damit grundsätzlich nicht (François Ruckstuhl, Öffentlichrechtliche
Baumängel, in: Peter Münch/Peter Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und
Prozessieren in Bausachen, Basel/Genf/München 1998, Rz. 14.63 ff.;
Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, N. 665, auch
zum Folgenden). Ein Abbruchbefehl ist jedoch nach ständiger Rechtsprechung dann
unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen Zustand gering ist
und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch
den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 123 II 248
E. 4a, 111 Ib 213 E. 6b; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988,
S. 262). Geringfügig ist eine Abweichung damit dann, wenn die materielle
Vorschrift nur um weniges verletzt wird und dadurch dem Bauherrn kein oder nur
ein geringfügiger Nutzen erwächst (Mäder, N. 665). Bei bedeutenderen Abweichungen
von den materiellen Bauvorschriften können allein Gründe des Vertrauensschutzes
zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands führen
(RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23). Solche Gründe liegen
dann vor, wenn der Bauherr gutgläubig angenommen hat, er sei zur Bauausführung
ermächtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands nicht schwer
wiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (RB 1985 Nr. 118 =
BEZ 1986 Nr. 22, mit Hinweisen; Christoph Fritsche/Peter Bösch,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003, S. 24-9).
Den Beschwerdegegnern musste bewusst sein, dass sie den
bewilligten Anbau nicht eigenmächtig abändern konnten, handelte es sich doch im
Vergleich zum rechtskräftig bewilligten Bauvorhaben um wesentliche Änderungen.
Die Bauherrschaft konnte nicht gutgläubig annehmen, dass sie zu dieser
Bauausführung ermächtigt sei. Bei der Missachtung der Kernzonenvorschriften und
der Einordnungsvorschrift von § 238 Abs. 2 PBG in einem Ortsbild von
regionaler Bedeutung handelt es sich zudem um die Verletzung wesentlicher
materieller Bauvorschriften. Schliesslich sprechen auch präjudizielle Gründe
und damit ein öffentliches Interesse für einen Abbruchbefehl, und dieser
erscheint aufgrund der geschätzten Kosten von Fr. 6'500.- als nicht
unverhältnismässig. Die von der Beschwerdeführerin auf 30 Tage ab Rechtskraft
angesetzte Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes erscheint
angemessen und beginnt kraft § 66 VRG mit Eröffnung dieses Entscheids zu
laufen.
4.
Die Beschwerde erweist sich somit als begründet und ist
gutzuheissen. Der Entscheid der Vorinstanz vom 15. März 2006 ist
aufzuheben und der Beschluss der Baukommission vom 21. Juni 2005 ist
antragsgemäss wieder herzustellen. Angesichts dieses Verfahrensausgangs werden
die Beschwerdegegner solidarisch kostenpflichtig (§ 70 in Verbindung mit
§ 13 Abs. 2 VRG). Die Voraussetzungen zur Bezahlung einer Parteientschädigung
sind nicht gegeben (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission III vom
15. März 2006 wird aufgehoben und der Beschluss der Gemeinde Weisslingen
vom 21. Juni 2005 wieder hergestellt. Die Frist von 30 Tagen zur
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands läuft ab Eröffnung dieses
Entscheids.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 2'090.--     Total der Kosten.
3.    Die
Rekurskosten von Fr. 4'782.- sowie die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden
unter solidarischer Haftung zu je 1/2 den Beschwerdegegnern 1 und 2 auferlegt.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Mitteilung an …