zh_verwaltungsgericht · VB.2003.00416 · 2004-07-08 · de

Ausnahmebewilligung nach Art. 24-24d, 37a RPG | Raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24c und Art. 37a RPG: Keine Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels notwendig (E. 1). Das vorliegende Bauvorhaben fällt grundsätzlich in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG (E. 3.2). Änderungen an Bauten und Anlagen, auf die Art. 24c RPG anwendbar ist, sind zulässig, wenn deren Identität einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (E. 3.3). Für die Frage, ob die Identität gewahrt bleibt, ist das Bauvorhaben mit dem massgebenden Referenzzustand am 1. Juli 1972 zu vergleichen (E. 3.4). Vorliegend soll der Zweck der ursprünglichen Ökonomiebaute vollständig und nicht nur teilweise geändert werden. Eine derartige vollständige Zweckänderung ist gemäss Art. 24c RPG nicht zulässig (E. 3.5). Das in der Bauzone betriebene Architekturbüro ist kein Betrieb, der für die Erhaltung seiner Konkurrenzfähigkeit auf erweiterte Umnutzungsmöglichkeiten seines ausserhalb der Bauzone gelegenen Archivs angewiesen ist. Angesichts der stark fokussierten Zielsetzung von Art. 37a RPG auf bestehende Gewerbebetriebe ausserhalb der Bauzonen und der in Art. 43 RPV erfolgten Lockerung gegenüber den Anforderungen nach Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 42 RPV rechtfertigt es sich in jedem Fall, den Begriff der gewerblichen Baute im Sinne von Art. 37a RPG restriktiv auszulegen. Abweisung der Beschwerde (E. 4). Kostenfolge (E. 6).

Zürich Verwaltungsgericht 04..2.08.0 VB.2003.00416
Zurich Verwaltungsgericht 04..2.08.0 VB.2003.00416
Zurigo Verwaltungsgericht 04..2.08.0 VB.2003.00416

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00416
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Geschäftsnummer:
VB.2003.00416
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 08.07.2004
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 12.05.2005 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Ausnahmebewilligung nach Art. 24-24d, 37a RPG
Raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24c und Art. 37a RPG:
Keine Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels notwendig (E. 1). Das vorliegende Bauvorhaben fällt grundsätzlich in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG (E. 3.2). Änderungen an Bauten und Anlagen, auf die Art. 24c RPG anwendbar ist, sind zulässig, wenn deren Identität einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (E. 3.3). Für die Frage, ob die Identität gewahrt bleibt, ist das Bauvorhaben mit dem massgebenden Referenzzustand am 1. Juli 1972 zu vergleichen (E. 3.4). Vorliegend soll der Zweck der ursprünglichen Ökonomiebaute vollständig und nicht nur teilweise geändert werden. Eine derartige vollständige Zweckänderung ist gemäss Art. 24c RPG nicht zulässig (E. 3.5). Das in der Bauzone betriebene Architekturbüro ist kein Betrieb, der für die Erhaltung seiner Konkurrenzfähigkeit auf erweiterte Umnutzungsmöglichkeiten seines ausserhalb der Bauzone gelegenen Archivs angewiesen ist. Angesichts der stark fokussierten Zielsetzung von Art. 37a RPG auf bestehende Gewerbebetriebe ausserhalb der Bauzonen und der in Art. 43 RPV erfolgten Lockerung gegenüber den Anforderungen nach Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 42 RPV rechtfertigt es sich in jedem Fall, den Begriff der gewerblichen Baute im Sinne von Art. 37a RPG restriktiv auszulegen. Abweisung der Beschwerde (E. 4). Kostenfolge (E. 6).
Stichworte:
BESTANDESGARANTIE
GEWERBLICHE NUTZUNG
LANDWIRTSCHAFTSZONE
ÖKONOMIEBAUTE
ÖKONOMIEGEBÄUDE
ÖKONOMIETEIL
RAUMPLANUNG
ZWECKÄNDERUNG
Rechtsnormen:
Art. 24c RPG
Art. 37a RPG
Art. 41 RPV
Art. 42 RPV
Art. 43 RPV
Publikationen:
BEZ 2004 Nr. 61 S. 4
RB 2004 Nr. 65 S. 130
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
A ist Eigentümerin eines ursprünglich aus
einem Wohn- und einem Ökonomieteil bestehenden Gebäudes Vers.-Nr. Y in der
Landwirtschaftszone der Gemeinde X. Am 2. April 2001 ersuchte sie um die
Bewilligung einer Nutzungsänderung im Erd- und Dachgeschoss des Ökonomieteils,
womit die bestehende Wohnfläche gebäudeintern um rund 177 m
2
erweitert
werden sollte.
Am 25. September 2001 verweigerte die
Baudirektion die hierfür notwendige Bewilligung nach den Art. 22, 24 bis
24d und 37a des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979
(RPG). Gestützt auf diese Verfügung verweigerte auch der Gemeinderat X am
27. November 2001 die erforderliche baupolizeiliche Bewilligung.
II.
Gegen beide Entscheide wandte sich A an
den Regierungsrat. Nach Durchführung eigener Sachverhaltsermittlungen durch die
Staatskanzlei wies der Regierungsrat den erho­be­nen Rekurs am 24. September
2003 ab.
III.
Gegen diesen Rekursentscheid erhob A am
30. Oktober 2003 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, der
angefochtene Entscheid und die Bauverweigerungen seien aufzuheben und die
ersuchte Bewilligung zu erteilen. Eventuell sei zumindest die Bewilligung für
die Umnutzung der bisher gewerblich genutzten Räume in Büros zu erteilen.
Die Staatskanzlei beantragte am 7. Januar
2004 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion
und der Gemeinderat X verzichteten auf Vernehmlassung.
Am 26. Februar 2004 lud das
Verwaltungsgericht das Bundesamt für Raumentwicklung ein, zur Beschwerdeschrift
und insbesondere dazu Stellung zu nehmen, ob das streitbetroffene Vorhaben nach
Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 der Raumplanungsverordnung vom
28. Juni 2000 (RPV) bewilligungsfähig sei, speziell, ob die Umnutzung einer zonenwidrig
gewordenen gewerblichen Nutzung in eine zonenfremde Wohnnutzung von vornherein
unzulässig sei. Das Bundesamt erstattete seine Stellungnahme am 30. April
2004. Die Beschwerdeführerin äusserte sich dazu am 16. Juni 2004, während die Beschwerdegegnerschaft
auf Stellungnahme verzichtete.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Die Beschwerdeführerin beantragt die
Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels. Im Beschwerdeverfahren wird in der
Regel nur ein einfacher Schriftenwechsel durch­geführt. Ein weiterer
Schriftenwechsel kann ausnahmsweise erforderlich sein, wenn zum Nachteil eines
Beschwerdeführers auf erstmals vor dem Verwaltungsgericht vorge­brachte
Tatsachen abgestellt oder ein neuer wesentlicher Rechtsgrund herangezogen wer­den
soll (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspfle­gegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 58 N. 10). Diese
Voraus­setzungen sind hier nicht erfüllt.
2.
2.1
Dem vorliegenden Streitfall liegt heute dank der
Sachverhaltsabklärungen der Staatskanzlei ein im Wesentlichen unbestrittener
Sachverhalt zu Grunde. Die für die Beurteilung des Bauvorhabens relevanten
Vorgänge und die daraus resultierenden Flächen der im Gebäude Vers.-Nr. Y
während verschiedener Phasen ausgeübten Nutzungen ergeben sich aus der
Aufstellung der Staatskanzlei vom 1. September 2003, auf welche sich auch der
angefochtene Entscheid abstützte. Auf die Sachverhaltsdarstellung der
Vorinstanz (E. 3a-k, 5a-d, 13a-c) kann daher verwiesen werden (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).
2.2
Der strittige Ausbau von Wohnfläche ist in der
massgebenden Landwirtschaftszone nicht zonenkonform und erfüllt die
Voraussetzungen von Art. 24 RPG nicht. Nach übereinstimmender und
zutreffender Auffassung der Parteien bilden vorliegend die Art. 24c und
Art. 37a RPG die einzig möglichen Grundlagen für eine raumplanungsrechtliche
Ausnahmebewilligung.
3.
3.1
Der Regierungsrat erachtete die Voraussetzungen von
Art. 24c RPG als nicht erfüllt, da mit den bisherigen Änderungen im
Ökonomieteil die Wohnfläche bereits um 100 m
2
erwei­tert worden und
der zulässige Rahmen damit vollständig ausgeschöpft sei. Die Beschwer­deführerin
bringt dagegen vor, die maximale Obergrenze von 100 m
2
gemäss Art. 42
Abs. 3 lit. b RPV sei bundesrechtswidrig.
3.2
Nach Art. 24c RPG werden bestimmungsgemäss
nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr
zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1).
Solche Bauten und Anlagen können erneuert, teilweise geändert, massvoll
erweitert oder wieder aufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder
geändert worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen
Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 2). Voraussetzung für die Anwendbarkeit
der Bestimmung ist gemäss Art. 41 RPV, dass die Bauten und Anlagen
seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geändert
wurden, durch die nach­trägliche Änderung von Erlassen oder Plänen jedoch
zonenwidrig geworden sind. Als solche gelten in ers­ter Linie Bauten, die in
Übereinstimmung mit dem materiellen Recht vor dem 1. Juli 1972 erstellt oder
geändert wurden, als mit dem In-Kraft-Treten des Gewässerschutzgesetzes vom 8. Oktober
1971 (AS 1972 I 950) erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet
vorgenommen wurde (vgl. BGE 129 II 396 E. 4.2.1).
Zu Recht gehen die Parteien davon aus,
dass das vorliegende Bauvorhaben grundsätzlich in den Anwendungsbereich von Art. 24c
RPG fällt, da das Gebäude lange vor dem 1. Juli 1972 errichtet und nicht mehr
zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt wurde.
3.3
Nach Art. 42 Abs. 1 RPV sind Änderungen
an solchen Bauten und Anlagen zulässig, wenn deren Identität einschliesslich
ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen
gestalterischer Art sind zulässig. Nach Abs. 2 der Bestimmung ist für die
Beurteilung der Identität derjenige Zustand im Zeitpunkt der Erlass- oder
Planänderung massgebend. Ob die Identität im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist
gemäss Abs. 3 unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Sie ist
jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn entweder die zonenwidrig genutzte
Fläche um mehr als 30 Prozent erweitert wird, wobei Erweiterungen innerhalb des
bestehenden Gebäudevolumens nur zur Hälfte angerechnet werden (lit. a), oder
die zonenwidrig genutzte Fläche innerhalb oder ausserhalb des bestehenden
Gebäudevolumens um insgesamt mehr als 100 m
2
erweitert wird (lit. b).
Der in Art. 24c Abs. 2 RPG
verwendete Begriff der teilweisen Änderung oder massvollen Erweiterung
entspricht inhaltlich dem bisherigen Art. 24 Abs. 2 aRPG und der dazu
entwickelten bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Da die Möglichkeit der
teilweisen Änderung nur einmal ausgeschöpft werden darf, sind für die
Beurteilung der Identität alle seit In-Kraft-Treten der Erlass- oder
Planänderung vollzogenen Änderungen zu berück­sich­tigen (BGE 127 II 215 E.
3a und b mit Hinweisen).
3.4
Für die Frage, ob die Identität der Ökonomiebaute im
Wesentlichen noch gewahrt bleibt, ist das Bauvorhaben mit dem massgebenden
Referenzzustand am 1. Juli 1972 zu ver­gleichen. Dieser beruht vorliegend auf
dem als vor 1975 beschriebenen Zustand des Gebäudes mit einer nutzbaren
Wohnfläche von 213 m
2
im Wohnteil und einer nutzbaren Gewerbefläche
von 248 m
2
im Ökonomieteil, beides Nutzungen, die mit In-Kraft-Treten
des Gewässerschutzgesetzes bzw. nachfolgend des Raumplanungsgesetzes zonenwidrig
geworden sind.
Fraglich ist, ob dieser Referenzzustand
insoweit einer Korrektur bedarf, als eine damals bestehende zonenwidrige
Nutzung in der Zwischenzeit aufgegeben worden und insoweit der Bestandesschutz
untergegangen ist. Der Regierungsrat scheint sich im angefochtenen Entscheid –
wenn auch im Zusammenhang mit der Anwendung von Art. 37a RPG – auf den
Standpunkt zu stellen, die gewerbliche Nutzung sei 1976 ganz aufgegeben worden,
und bemisst dementsprechend die erfolgte Erweiterung der zonenwidrig genutzten
Fläche ausschliesslich bezogen auf die Wohnnutzung.
Die am Stichtag gegebene zonenwidrige
Wohnnutzung im Wohnteil des Hauses blieb über den gesamten massgebenden
Zeitraum erhalten. Sie wurde mit Bewilligung vom 16. April 1975 um 53 m
2
und mittels
nachträglicher Bewilligung vom 23. November 1990 um weitere 47 m
2
im ersten
Obergeschoss des Ökonomieteils erweitert. Der Ökonomieteil wurde am Stichtag
als Kleinwarenlager des Baugeschäftes C, an dem der Grossvater der Beschwerdeführerin
als damaliger Grundeigentümer beteiligt war, genutzt. Eine landwirtschaftliche
Nutzung fand in diesem Zeitpunkt schon seit längerem nicht mehr statt. Nach
Bewilligung der Wohnflächenerweiterung und Auszug des Baugeschäftes richtete
sich D, der Vater der Beschwerdeführerin, ca. 1976 ohne Bewilligung ein
Architekturbüro im Erdgeschoss des Ökonomieteils ein. Dieses Büro musste dann
allerdings 1991 geräumt werden, da D eine nachträgliche Bewilligung der vollzogenen
Zweckänderung verweigert und er aufgefordert wurde, den rechtmässigen Zustand wieder
herzustellen. Seither wird das Erdgeschoss nach den Angaben der Beschwerdeführerin
als Abstell- und Lagerraum und als Archiv für das Architekturbüro verwendet.
Bei diesem Sachverhalt ist in der Tat
fraglich, ob die gesamte bestehende Baute mit den in ihrem Wohn- und Ökonomieteil
am 1. Juli 1972 zonenwidrigen Nutzflächen als bestandesgeschützt gelten kann.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dauert die Besitzstandgarantie
rechtmässig erstellter oder geänderter Bauten nämlich nur so lange an, als die
Identität der Baute und ihr ursprünglicher Zweck nicht aufgegeben wird (BGr,
14. Juni 2004, 1A.146/2003 E. 3.2.1 unter Hinweis auf ZBl 83/1982 S. 447
E. 4b und 5a). Dabei ist aber im vorliegenden Fall insbesondere zu prüfen, ob
die hier anfänglich gegebene Besitzstandgarantie durch die unrechtmässige
Umnutzung zum Architekturbüro auch dann untergegangen ist, wenn diese
Zweckänderung – wie die Beschwerdeführerin geltend macht – nach dem heute
massgebenden milderen Recht hätte bewilligt werden müssen und die daran
anschliessende Archiv- und Lagernutzung als Folgenutzung des Baugeschäftslagers
sowohl nach damaligem als auch nach neuem Recht zulässig ist. Diese Frage kann
jedoch offen bleiben, da die Bewilligung selbst ausgehend vom Referenzzustand
von 1972 daran scheitert, dass mit den bisher vollzogenen und den geplanten
Veränderungen die Identität der Baute nicht mehr gewahrt bleibt (nachfolgend
Ziff. 3.5).
Aus dem gleichen Grund braucht hier auch
nicht geprüft zu werden, ob die absolute Grenze von 100 m
2
in Art. 42
Abs. 3 lit. b RPV eingehalten ist und die Bestimmung, soweit sie sich auf
gebäudeinterne Erweiterungen bezieht, überhaupt gesetzeskonform ist.
3.5
Auch bei Einhalten der Grenzen von Art. 42 Abs. 3
RPV muss mit der teilweisen Änderung oder massvollen Erweiterung die Identität der
Baute gewahrt bleiben. Dieses Erfordernis erfüllen die im vorliegenden Fall
bereits vollzogenen und die geplanten Änderungen nicht. Im Vergleich zum
Referenzzustand soll der Zweck der ursprünglichen Ökonomiebaute vollständig und
nicht nur teilweise geändert werden. Die ursprüngliche zonenwidrige Lagernutzung
soll gesamthaft in eine grundlegend andere Nutzung, nämlich die Wohnnutzung überführt
werden. Eine derartige vollständige Zweckänderung ist gemäss Art. 24c RPG
so wenig zulässig wie bereits unter der Herrschaft von Art. 24 Abs. 2
aRPG (vgl. BGE 113 Ib 303).
Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass die
vollständige Zweckänderung auch mit eingreifenden baulichen Änderungen
einhergeht und in der äusseren Erscheinung der Baute offenkundig wird. Der
ursprüngliche bauliche Zustand lässt sich aus den Umbauplänen von 1973 bis 1976
ablesen, wobei die Pläne den Ist-Zu­stand teilweise widersprüchlich aufzeigen.
Die Südwestfassade wies damals mit Ausnahme von drei kleinen Fensteröffnungen
im Erdgeschoss keinerlei Fassadenöffnungen auf, gegen Nordwesten hin bestanden
zwei Stalltüren zu Pferde- und Hühnerstall im Erdgeschoss mit je einem daneben
liegenden Fenster. Auf der Südostfassade war das grosse Scheunentor prägend.
Damit trat der fragliche Hausteil als ein nicht für den dauernden Aufenthalt
von Menschen bestimmter Ökonomieanbau in Erscheinung. Demgegenüber würde er
sich nach dem strittigen Bauvorhaben und in Berücksichtigung der bereits vollzogenen
Änderungen als voll ausgenutzter und zum dauernden Aufenthalt von Menschen
geeigneter Wohnteil präsentieren. Auf der Südwestseite wären Erd-, Ober- und
Dachgeschoss je mit mehreren Fenstern belichtet. Die Nordwestfassade wurde
bereits mit sechs schmalen Fenstern geöffnet, während im Obergeschoss darüber
die Aussenmauer über eine Länge von knapp 7 m verschoben und ein gedeckter
Balkon eingerichtet wurde. In der Südostfassade schliesslich soll das
Scheunentor mit acht länglichen Fenstern versehen werden. Hinzu kommen die
verschiedenen internen baulichen Massnahmen wie Grundrissveränderungen,
Isolierungen, Öltank- und Heizungseinbau im Keller, Treppenhaus, Einbau von
Küche und Bad sowohl im Erd- wie im Obergeschoss.
Bei dieser Sachlage ist das Mass der zulässigen
teilweisen Änderung gemäss Art. 24c RPG bereits mit den bisher bewilligten
Änderungen vollständig ausgeschöpft worden.
4.
4.1
Gegen eine Bewilligung nach Art. 37a RPG
führte die Baudirektion an, diese Bestimmung erlaube nach ihrer Zielsetzung nur
eine Umnutzung von Gewerbe zu Gewerbe und nicht eine solche von Gewerbe zu
Wohnen. Der Regierungsrat nahm diese Argumentation in seinem Rekursentscheid
nicht auf, sondern erachtete Art. 37a RPG deswegen für nicht anwendbar,
weil die Liegenschaft gar nicht mehr gewerblich genutzt sei. Die Beschwerdeführerin
könne sich auf keine durchgehend rechtmässige gewerbliche Nutzung berufen. Der
heutigen Nutzung als Archiv für das Architekturbüro komme keine Bedeutung zu,
da die Identität der Nutzungsänderung vom Magazin des Baugeschäfts zum
rechtswidrigen Architekturbüro bzw. vom Architekturbüro zum Archiv nicht gegeben
sei. Demgegenüber macht die Beschwerdeführerin geltend, Gewerbebauten dürften
nach Art. 37a RPG durchaus auch zu Wohnzwecken umgebaut werden. Die heute
bestehende gewerbliche Nutzung sei massgebend. Der Auszug des Architekturbüros
sei von den Behörden unter vollständig anderen rechtlichen Voraussetzungen, als
sie heute bestünden, erzwungen worden. Die Identität der bisherigen
gewerblichen Nutzungen sei nach dem neueren günstigeren Recht zu beurteilen.
4.2
Gemäss Art. 37a RPG regelt der Bundesrat,
unter welchen Voraussetzungen Zweckänderungen gewerblich genutzter Bauten und
Anlagen zulässig sind, die vor dem 1. Januar 1980 erstellt wurden oder seither
als Folge von Änderungen der Nutzungspläne zonenwidrig geworden sind. Nach Art. 43
Abs. 1 RPV sind solche Zweckänderungen und Erweiterungen unter
verschiedenen kumulativ zu erfüllenden Voraussetzungen (lit. a-f) zulässig. Dazu
gehört insbesondere, dass die Baute oder Anlage rechtmässig erstellt oder geändert
worden ist (lit. a). Sodann darf die zonenwidrig genutzte Fläche um maximal 30 Prozent
erweitert werden, wobei Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens
nur zur Hälfte angerechnet werden (Abs. 2). Eine Erweiterung um mehr als
100 m
2
ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens ist nur zulässig,
wenn dies für die Fortführung des Betriebes erforderlich ist (Abs. 3).
Mit Art. 37a RPG verfolgte der
Gesetzgeber das Ziel, den sich ausserhalb der Bauzonen befindlichen Gewerbebetrieben
jene Umstrukturierungen und Strukturbereinigungen zu ermöglichen, die zwecks
Erhaltung der Konkurrenzfähigkeit erforderlich sind (Bundesamt für
Raumentwicklung, Neues Raumplanungsrecht, Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung
und Empfehlungen für den Vollzug, Bern 2000, S. 47 ff.). Hierfür dehnt die
Sondernorm von Art. 43 RPV die Grenzen der Bestandesgarantie für
Gewerbebauten gegenüber der Grundnorm von Art. 24c RPG etwas aus, lässt
insbesondere auch vollständige Zweckänderungen zu und zieht für Erweiterungen
weniger restriktive quantitative Grenzen (vgl. Peter Karlen, Die Ausnahmebewilligung
nach Art. 24-24d RPG in: ZBl 102/2001, S. 291, S. 302 mit Hinweisen).
4.3
Der fragliche Hausteil ist vor dem 1. Januar 1980
rechtmässig erstellt und gewerblich genutzt worden. Seit er nicht mehr für die
Landwirtschaft genutzt wurde, diente er stets in irgendeiner Weise gewerblichen
Zwecken. Dabei wurde jedoch die ursprüngliche Lagernutzung des Baugeschäftes
1976 aufgegeben zu Gunsten einer nach dem seinerzeitig anwendbaren Recht nicht
bewilligungsfähigen Zwischennutzung als Architekturbüro. Eine ge­werbliche
Nutzung besteht heute insoweit fort, als der Hausteil teilweise dem umgesiedelten
Architekturbüro als Archiv dient.
Unter diesen Umständen ist in der Tat äusserst
fraglich, ob eine rechtmässig erstellte oder geänderte gewerbliche Baute im
Sinne von Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 Abs. 1 lit. a
RPV vorliegt. Zu Recht ist der Regierungsrat im angefochtenen Entscheid und das
Bundesamt für Raumentwicklung in seiner Stellungnahme davon ausgegangen, dass
die Zwischennutzung als Architekturbüro nach dem damaligen Recht unrechtmässig
war und als Nutzungsänderung daher keine Berücksichtigung finden darf.
Anknüpfungspunkt einer rechtmässigen gewerblichen Nutzung könnte daher von
vornherein nur entweder die Lagernutzung des Baugeschäftes oder die heute
bestehende Archivnutzung des Architekturbüros sein. Beide Nutzungen weisen
jedoch keinen hinreichenden Bezug zu einem Gewerbebetrieb auf, den der
Gesetzgeber mit der Schaffung von Art. 37a RPG privilegieren wollte. Das
Baugeschäft gab die Gebäudenutzung bereits 1976 auf und ist demnach nicht auf
Umstrukturierungen oder Strukturbereinigungen mittels Umnutzung der
Ökonomiebaute angewiesen. Die Archivnutzung des Architekturbüros wurde als
solche nie einem Bewilligungsverfahren unterzogen und blieb letztlich nur als
Restnutzung der aufgegebenen wider­rechtlichen Büronutzung bestehen. Bereits
aus diesem Grunde ist hier fraglich, ob von einer rechtmässigen
Nutzungsänderung im Sinne von Art. 43 Abs. 1 lit. a RPV ausgegangen
werden kann. Diese Frage könnte zwar insofern noch bejaht werden, als
jedenfalls einem direkten Wechsel vom Baugeschäftslager zum Büroarchiv nach
damaligem und heutigem Recht nichts entgegengestanden hätte. Jedoch ist diesbezüglich
festzustellen, dass auch das in der Bauzone betriebene Architekturbüro kein
Betrieb ist, der für die Erhaltung seiner Konkurrenzfähigkeit auf erweiterte
Umnutzungsmöglichkeiten seines ausserhalb der Bauzone gelegenen Archivs angewiesen
ist. Angesichts der stark fokussierten Zielsetzung von Art. 37a RPG auf
bestehende Gewerbebetriebe ausserhalb der Bauzonen und der in Art. 43 RPV
erfolgten Lockerung gegenüber den Anforderungen nach Art. 24c RPG in
Verbindung mit Art. 42 RPV rechtfertigt es sich in jedem Fall, den Begriff
der gewerblichen Baute im Sinne von Art. 37a RPG restriktiv auszulegen.
Nicht jede irgendwie geartete teilweise gewerbliche Nutzung einer Baute macht
diese zu einer gewerblichen Baute im Sinne von Art. 37a RPG. Vielmehr ist
zu verlangen, dass die gewerbliche Baute entweder einen eigenständigen Betrieb
beherbergt oder aber dass in der Baute zumindest ein wesentlicher Betriebsteil
eines bestehenden Betriebes angesiedelt ist. Eine lediglich teilweise und
bezogen auf den Gesamtbetrieb eines Architekturbüros nur untergeordnete
Archivnutzung wie im vorliegenden Fall macht den bestehenden Hausteil daher
nicht zu einer gewerblichen Baute mit erhöhtem Bestandesschutz. Insofern kommt
der bestehenden zonenwidrigen Nutzung einer Baute durchaus ein
unterschiedliches Gewicht zu je, nachdem, ob sie als Begründung der
bestimmungsgemässen Nutzbarkeit der Baute im Sinne von Art. 24c RPG oder
aber zur Begründung einer gewerblichen Baute im Sinne von Art. 37a RPG herangezogen
wird.
Zum gleichen Schluss gelangte auch das
Bundesamt für Raumentwicklung in seiner Stellungnahme vom 26. Februar 2004,
wenn es ausführt, das Gebäude sei nicht als Gewerbebau konzipiert, es liege ein
atypischer Fall vor und der Archivraum des Architekturbüros mache die Baute
nicht zur Gewerbebaute (Ziff. 2.1). Was die Beschwerdeführerin dagegen
vorbringt, sticht nicht. Insbesondere lässt sich aus der allgemeinen
Zielsetzung der RPG-Revision nichts Massgebliches zum Anwendungsbereich von Art. 37a
RPG ableiten. Soweit der Gesetzgeber generell die Umnutzung bestehender
Bausubstanz ausserhalb der Bauzonen erleichtern wollte, ist dieses Anliegen in
erster Linie in die neuen Bestimmungen von Art. 24a-24d RPG eingeflossen.
Auch der Umstand, dass der Wortlaut von Art. 37a RPG und Art. 43 RPV
eine Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen nicht generell ausschliesst und auch die
Materialien zu dieser Frage keine klaren Hinweise ergeben, spricht weniger
gegen als für einen beschränkten Anwendungsbereich von Art. 37a RPG. Die
Beschwerde ist daher in ihrem Hauptantrag abzuweisen.
5.
Da die Beschwerdeführerin mit ihrem
Hauptantrag nicht durchdringt, ist nachfolgend ihr Eventualantrag betreffend
Umnutzung des Erdgeschosses des Ökonomiegebäudes in Büros zu behandeln.
Mit Vorentscheid vom 21. November 2001
hatte die Baudirektion der Beschwerdeführerin in Aussicht gestellt, eine
Umnutzung des Erdgeschosses im Ökonomieteil für 4 bis 5 Büroarbeitsplätze zu
bewilligen. Dazu führte der Regierungsrat in seinem Rekursentscheid aus, die
Beschwerdeführerin könne daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten, da die
Baudirektion von falschen Voraussetzungen ausgegangen sei und der Umnutzung
gewichtige raumplanerische Interessen entgegenstünden.
Der Vorentscheid selber liegt, da er
positiv ausgefallen ist, naturgemäss nicht im Streit. Gestützt darauf wurde
bisher noch kein konkretes Baugesuch eingereicht. Aus diesem Grunde war das
Vorhaben auf Umnutzung in Büros mit der angefochtenen Verfügung nicht zu
beurteilen. Damit kann dieses Bauvorhaben aber auch nicht zum Gegenstand des
Rekurs- oder Beschwerdeverfahrens gemacht werden. Die diesbezüglichen Bemerkungen
im Rekursentscheid erfolgten denn auch nur ergänzungshalber. Der Eventualantrag
der Beschwerdeführerin ist daher ebenfalls abzuweisen.
6.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die
Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Damit steht der Beschwerdeführerin
von vornherein keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellungskosten,
Fr. 2'150.--     Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der
Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht
erhoben werden.
6.    …