zh_verwaltungsgericht · VB.2011.00104 · 2012-02-08 · de

Quartierplan | Quartierplan: Beanstandete Festsetzung des Beizugsgebiets eines Quartierplans. Verzicht auf Durchführung eines Augenscheins (E. 2). Rechtliche Grundlagen betreffend Quartierplan (E. 3). Inhalt des infrage stehenden Quartierplans (E. 4). Das von der Vorinstanz gewählte Vorgehen, den Quartierplaneinleitungsbeschluss mit Bezug auf den gewählten Perimeter nicht als a priori bindend anzusehen, ist nicht zu beanstanden (E. 5.3). Die Abweichungen zu den technischen Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse können sich auf § 11 Zugangsnormalien stützen. Es ist nicht ersichtlich, dass die örtliche Baubehörde das ihr zustehende qualifizierte Ermessen bei der Beurteilung, ob nach Massgabe von § 360 Abs. 3 PBG von den Zugangsnormalien aus wichtigen Gründen abgewichen werden darf, in pflichtwidriger Weise ausgeübt hätte, zumal die Erleichterungen die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Die Mehrbelastung des voll erschlossenen gegenüberliegenden Grundstücks erwiese sich als unverhältnismässig (E. 6.2). Der Verlauf der Verkehrsbaulinien ist nicht zu beanstanden und entspricht vielmehr gerade auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden der Empfehlung der kantonalen Denkmalpflege (E. 6.3). Die privaten Erschliessungsanlagen haben die Eigentümer überbauter Grundstücke auf eigene Kosten dem Quartierplan anzupassen (E. 6.4). Die formelle Schutzanordnung wird durch den strittigen Ausbau der Zufahrtsstrasse nicht berührt, weshalb eine förmliche Anpassung der Schutzanordnung obsolet ist (E. 6.5.1). Beim beanspruchten Land handelt es sich nicht um einen formell geschützten Aussenbereich. Das Gutachten der Kantonalen Denkmalpflege-Kommission ortete eine Beeinträchtigung des Schutzobjekts weniger bei dessen wahrnehmbaren Qualitäten als vor allem bezüglich der Wohnattraktivität der Liegenschaft infolge Mehrverkehrs. Im Ergebnis wurden lediglich verschiedene Anpassungen, nicht aber ein Verzicht auf den Strassenausbau verlangt (E. 6.5.2). Bei allen möglichen Varianten einer Erschliessung vonOsten her würde eine Zufahrt wesentlich mehr Land beanspruchen, als dies bei der getroffenen Quartierplanlösung der Fall ist (E. 6.6). Für die Auferlegung von Administrativkosten des Quartierplanverfahrens ist ausschlaggebend, dass die bestehende Zufahrt bereits heute über das Grundstück der Beschwerdeführenden führt und diese daher auch eine gewisse Mitverantwortung für das Ungenügen der heutigen Situation tragen (E. 7.1). Auch soweit die Beschwerdeführenden Ersatz für die anzupassenden Hecken und Einfriedungen verlangen, ist ihr Eventualantrag unbegründet (E. 7.2). Parteientschädigung zugunsten der Quartierplanrechnung (E. 8).Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 12..2.08.0 VB.2011.00104
Zurich Verwaltungsgericht 12..2.08.0 VB.2011.00104
Zurigo Verwaltungsgericht 12..2.08.0 VB.2011.00104

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00104
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Geschäftsnummer:
VB.2011.00104
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 08.02.2012
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Quartierplan
Quartierplan: Beanstandete Festsetzung des Beizugsgebiets eines Quartierplans.
Verzicht auf Durchführung eines Augenscheins (E. 2). Rechtliche Grundlagen betreffend Quartierplan (E. 3). Inhalt des infrage stehenden Quartierplans (E. 4). Das von der Vorinstanz gewählte Vorgehen, den Quartierplaneinleitungsbeschluss mit Bezug auf den gewählten Perimeter nicht als a priori bindend anzusehen, ist nicht zu beanstanden (E. 5.3). Die Abweichungen zu den technischen Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse können sich auf § 11 Zugangsnormalien stützen. Es ist nicht ersichtlich, dass die örtliche Baubehörde das ihr zustehende qualifizierte Ermessen bei der Beurteilung, ob nach Massgabe von § 360 Abs. 3 PBG von den Zugangsnormalien aus wichtigen Gründen abgewichen werden darf, in pflichtwidriger Weise ausgeübt hätte, zumal die Erleichterungen die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Die Mehrbelastung des voll erschlossenen gegenüberliegenden Grundstücks erwiese sich als unverhältnismässig (E. 6.2). Der Verlauf der Verkehrsbaulinien ist nicht zu beanstanden und entspricht vielmehr gerade auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden der Empfehlung der kantonalen Denkmalpflege (E. 6.3). Die privaten Erschliessungsanlagen haben die Eigentümer überbauter Grundstücke auf eigene Kosten dem Quartierplan anzupassen (E. 6.4). Die formelle Schutzanordnung wird durch den strittigen Ausbau der Zufahrtsstrasse nicht berührt, weshalb eine förmliche Anpassung der Schutzanordnung obsolet ist (E. 6.5.1). Beim beanspruchten Land handelt es sich nicht um einen formell geschützten Aussenbereich. Das Gutachten der Kantonalen Denkmalpflege-Kommission ortete eine Beeinträchtigung des Schutzobjekts weniger bei dessen wahrnehmbaren Qualitäten als vor allem bezüglich der Wohnattraktivität der Liegenschaft infolge Mehrverkehrs. Im Ergebnis wurden lediglich verschiedene Anpassungen, nicht aber ein Verzicht auf den Strassenausbau verlangt (E. 6.5.2). Bei allen möglichen Varianten einer Erschliessung vonOsten her würde eine Zufahrt wesentlich mehr Land beanspruchen, als dies bei der getroffenen Quartierplanlösung der Fall ist (E. 6.6). Für die Auferlegung von Administrativkosten des Quartierplanverfahrens ist ausschlaggebend, dass die bestehende Zufahrt bereits heute über das Grundstück der Beschwerdeführenden führt und diese daher auch eine gewisse Mitverantwortung für das Ungenügen der heutigen Situation tragen (E. 7.1). Auch soweit die Beschwerdeführenden Ersatz für die anzupassenden Hecken und Einfriedungen verlangen, ist ihr Eventualantrag unbegründet (E. 7.2). Parteientschädigung zugunsten der Quartierplanrechnung (E. 8).
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
ADMINISTRATIVKOSTEN
AMTLICHER QUARTIERPLAN
DENKMALSCHUTZ
ERSCHLIESSUNG
PERIMETER
QUARTIERPLAN
QUARTIERPLANVERFAHREN
SCHUTZANORDNUNG
SCHUTZOBJEKT
VERKEHRSBAULINIEN
VERKEHRSSICHERHEIT
ZUGANGSNORMALIEN
Rechtsnormen:
§ 123 Abs. I PBG
§ 127 PBG
§ 128 Abs. I PBG
§ 128 Abs. II PBG
§ 170 Abs. I PBG
§ 170 Abs. II PBG
§ 360 Abs. III PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3.
Abteilung
VB.2011.00104
Urteil
der 3. Kammer
vom
8. Februar 2012
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Bea Rotach
Tomschin, Ersatzrichter Martin Kayser,
Gerichtsschreiberin Anja Tschirky.
In Sachen
1.
A
,
vertreten durch B
,
2.    C
,
beide vertreten durch RA D
,
Beschwerdeführende,
gegen
Gemeinderat Z,
vertreten durch RA E
,
Beschwerdegegner,
und
1.
F
,
2.    G
,
3.
Erbengemeinschaft H,
nämlich:
3.1            I
,
3.2            J
,
3.3            K
,
3.4            L
,
3.5            M
,
4.    N
,
5.    O
,
1‑5 vertreten durch RA P
,
Mitbeteiligte,
betreffend
Quartierplan,
hat sich ergeben:
I.
A.
Mit Beschluss vom 20. September 2004
leitete der Gemeinderat Z das amtliche Quartierplanverfahren Q ein (Disp.-Ziff. 1)
und legte den Perimeter dafür fest (Disp.-Ziff. 2). Einen dagegen unter
anderen von C, Eigentümer der Liegenschaft R-Weg 01 (Kat.-Nr. 02),
gerichteten Rekurs wies die Baudirektion am 16. April 2005 ab. Sie genehmigte
die Quartierplaneinleitung am 4. Oktober 2005.
B.
Am 8. Februar 2010 setzte der Gemeinderat
Z den Quartierplan Q fest.
II.
A.
Gegen diese Festsetzung wurden insgesamt drei Rekurse
erhoben, einer gemeinsam von
C, inzwischen Nutzniesser der Liegenschaft,
und dessen Tochter und neuen Eigentümerin, A
. Sie beantragten,
der Quartierplan sei aufzuheben und die östlich des S-Bachs liegenden
Grundstücke, insbesondere Kat.-Nrn. 03, 04 und 05, seien in das Beizugsgebiet
einzubeziehen (Ziff. 1), von einer Erschliessung des Baugrundstücks
Kat.-Nr. 06 über die Zufahrt T-Strasse sei abzusehen, und die
Erschliessung sei über die Zufahrtsstrasse U-Strasse oder die Sammelstrasse
V-Strasse vorzusehen (Ziff. 2); die Liegenschaft Kat-Nr. 02 und gegebenenfalls
weitere vollständig erschlossene Liegenschaften seien aus dem Quartierplanverfahren
zu entlassen (Ziff. 3). Eventualiter beantragten sie, der Ausbau der
Zufahrt T-Strasse sei vollumfänglich zulasten der Grundstücke Kat.-Nrn. 07
bis 08 vorzunehmen, und subeventualiter, A sei bezüglich der Quartierplanmassnahmen
vollumfänglich schadlos zu halten, d. h. von einer Kostenauflage an sie
sei auch bezüglich der Verfahrenskosten abzusehen, und es sei Realersatz (ev.
Schadenersatz) zu leisten für die auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 zu
beseitigenden Hecken und Einfriedungen.
Die Baurekurskommission (heute
Baurekursgericht) führte einen Kommissionsaugenschein durch, vereinigte die
drei Rekurse und wies denjenigen von A und C mit Entscheid vom
21. Dezember 2010 ab. Sie auferlegte den beiden Rekurrenten die
Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung zu je 1/6 und verpflichtete sie,
dem Gemeinderat Z zugunsten der Quartierrechnung eine Umtriebsentschädigung von
je Fr. 500.- zu bezahlen.
B.
In der
Zwischenzeit hatten A und C bei der Baudirektion um Revision des Rekursentscheids
vom 16. April 2005 ersucht und beantragt, der Beschluss des Gemeinderats Z
vom 20. September 2004 sei aufzuheben, eventuell sei Disp.-Ziff. 2
des Beschlusses aufzuheben und das Beizugsgebiet im Sinn der Begründung
(Erweiterung um die Grundstücke Kat.-Nrn. 04 und 03, heutige
Kat.-Nrn. 09, 10 und 11) neu festzusetzen. Die Baudirektion wies das
Revisionsgesuch mit Entscheid vom 9. Mai 2011 ab. Auf eine dagegen von A
und C erhobene Beschwerde trat das Verwaltungsgericht am 8. September 2011
nicht ein (VB.2011.00368).
III.
Gegen den Rekursentscheid der
Baurekurskommission vom 21. Dezember 2010 erhoben A und C am
7. Februar 2011 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und erneuerten im Wesentlichen
ihre Hauptanträge; eventuell sei die Sache an die Vorinstanz und subeventuell
an den Beschwerdegegner zurückzuweisen. Zudem wiederholten sie ihre bereits im
Rekursverfahren erhobenen Eventualanträge auf Kostenbefreiung und Real- bzw.
Schadenersatz für A.
Nachdem der Regierungsrat den Quartierplan Q
am 26. Oktober 2011 unter einem Vorbehalt und einer Bedingung genehmigt
hatte, eröffnete der Abteilungspräsident das Vernehmlassungsverfahren. Die
Vorinstanz beantragte am 18. November 2011 ohne weitere Bemerkungen
Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Z beantwortete die Beschwerde am
7. Dezember 2011 und beantragte deren Abweisung, unter Kosten- und Entschädigungsfolge
zulasten der Beschwerdeführenden. A und C hielten mit Eingabe vom
4. Januar 2012 an ihren Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist nach § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden, einen Quartierplan
betreffenden Beschwerde zuständig.
2.
Die Beschwerdeführenden beantragen, zur Feststellung der örtlichen
Verhältnisse, namentlich im Beizugsgebiet sowie auf den östlich des S-Bachs
liegenden Grundstücken, sei ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht durchzuführen.
Ein solcher wäre geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar wären und
anzunehmen wäre, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal
Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 42). Dies ist beim
vorliegenden Aktenstand, insbesondere angesichts der Quartierplanunterlagen,
der zusätzlich von den Parteien eingereichten Planausschnitte und des
Augenscheinprotokolls inklusive Fotos vom 23. September 2010 nicht
anzunehmen. Ein Augenschein erübrigt sich daher.
3.
3.1
Der
Quartierplan ermöglicht gemäss § 123 Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) im erfassten Gebiet eine der
planungs‑ und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält
die dafür nötigen Anordnungen. Nach § 128 Abs. 1 PBG müssen alle
Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets durch den Quartierplan
erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen
und Ausrüstungen teilhaben. Auf Schutzobjekte und bestehende Gebäude ist
Rücksicht zu nehmen (§ 127 PBG; dazu Walter Haller/Peter Karlen,
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999,
Rz. 370 ff.). Für die Erschliessungsanlagen sind insbesondere die
Anforderungen von Art. 19 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom
22. Juni 1979 (RPG) und von § 237 Abs. 1 PBG betreffend die
Anforderungen an eine rechtsgenügende Zufahrt sowie die Normalien über die
Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien) zu
beachten. Erschliessungen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und
Ausrüstungen sind nach § 128 Abs. 2 PBG so festzulegen, dass sie bei
vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen. Das gilt auch für
schon überbaute, jedoch unzureichend erschlossene Grundstücke im
Quartierplangebiet (RB 1998 Nr. 100; vgl. auch RB 1984 Nr. 81; BGE
106 Ia 94 E. 3b).
3.2
Bei der
Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches
prospektiv-technisches Ermessen zu, das von der Rekursbehörde nur mit
Zurückhaltung zu überprüfen ist. Wenn sich der festgesetzte Plan mit
vernünftigen Gründen halten lässt, setzt die Rekurskommission ihr Ermessen
nicht an die Stelle desjenigen der Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn
andere Planvarianten möglich und auch vertretbar wären (RB 1971 Nr. 53 =
ZBl 73/1972, S. 148 = ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl
74/1973, S. 414 = ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan
müssen die Interessen der einzelnen Grund­eigentümer abgewogen, möglichst
ausgeglichen und mit den öffentlichen Interessen in Einklang gebracht werden.
Eine auf dieser Grundlage gefundene Lösung soll im Rekurs­verfahren nur dann
wieder geändert werden, wenn sich bei Ab­wägung aller Vor- und Nachteile der
Schluss aufdrängt, dass die von den Rekurrierenden verfochtene Variante jener
gemäss festgesetztem Quartierplan klar überlegen ist. Die Baurekurskommission
ent­scheidet im Rahmen der Überprü­fung von Quartierplänen nur dann frei, wenn
es um die Beurteilung reiner Rechtsfragen geht.
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen
Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen einschliesslich
Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung oder Ermessensunterschreitung
sowie auf unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts hin
(§ 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 20 Abs. 1
lit. a und b VRG).
4.
Der Quartierplan Q wird begrenzt von der W-Strasse und
einem Teilstück der X-Strasse (Norden), dem R-Weg (Nordwesten), der
Bauzonengrenze (Süden) und dem S-Bach (Südosten). Er bezweckt im vorliegend
interessierenden Zusammenhang im Wesentlichen, die ungenügende Erschliessung
der bereits überbauten Grundstücke T-Strasse zu ergänzen und das knapp 16'000 m
2
grosse unüberbaute Grundstück Kat.-Nr. 06 zu erschliessen. Hierzu soll der
bestehende, 2 bis 3,40 m breite und bis auf den letzten Abschnitt noch nicht ausparzellierte
Zufahrtsweg T-Strasse auf einer Länge von rund 70 m ausgebaut, die Einmündung
beim R-Weg verändert und am Ende ein Wendeplatz erstellt werden. Mit diesem
Strassenausbau soll das Quartier über den R-Weg und die W-Strasse an das
übergeordnete Strassennetz angeschlossen werden. Der Strassenausbau belastet
auf beiden Seiten die anstossenden Grundstücke, im Bereich der Einmündung in
den R-Weg das Grundstück der Beschwerdeführenden mit den beiden Gebäuden
Vers.-Nrn. 12 und 13.
5.
5.1
Die
Beschwerdeführenden beklagen vorab und unter Darlegung ihrer Revisionsgründe
betreffend den Einleitungsbeschluss eine treuwidrige Festsetzung des
Beizugsgebiets des Quartierplans. Die Baurekurskommission erachtete das im
Zeitpunkt des Rekursentscheids noch hängige Revisionsverfahren als aussichtslos
und erwog, nach erfolgter Planfestsetzung könne sich nur noch die Frage
stellen, ob das Planungsresultat recht- und zweckmässig sei. Treffe dies zu, so
könnten der Rekurs- und der Genehmigungsentscheid der Baudirektion nicht falsch
gewesen sein. Sei die Planfestsetzung jedoch fehlerhaft, so wären im Rahmen der
Mängelbehebung falls notwendig auch die Grundlagen der Quartierplanung zu
überprüfen.
5.2
Das
Revisionsverfahren ist in der Zwischenzeit rechtskräftig erledigt. Das Verwaltungsgericht
erwog in seinem Nichteintretensentscheid, zwar sei unklar, ob die Einleitung
des Quartierplanverfahrens einen Zwischen- oder Endentscheid darstelle. In
beiden Fällen aber hätten die Beschwerdeführenden kein aktuelles Interesse an
einer Revision. Gegen die Quartierplaneinleitung als Zwischenentscheid könnten
die Beschwerdeführenden ihre sämtlichen Einwände im Rechtsmittelverfahren gegen
die Quartierplanfestsetzung vorbringen, was sie auch getan hätten.
5.3
Die
Baurekurskommission hat die im Quartierplan getroffene Erschliessungslösung mit
der von den Beschwerdeführenden favorisierten Erschliessung von Osten her,
welche Erschliessungsbauten ausserhalb des gegebenen Perimeters erforderlich machen
würde, verglichen. Damit hat sie den Quartierplaneinleitungsbeschluss mit Bezug
auf den gewählten Perimeter nicht als a priori bindend angesehen. Diese
Einschätzung ist zutreffend; das Vorgehen der Vorinstanz ist daher nicht zu
beanstanden.
6.
6.1
Die Baurekurskommission
erachtete die Erschliessung über die Zufahrt T-Strasse als zweckmässig. Dieser
nur 2 bis 3,40 m breite Weg ohne Bankette oder Fussgängerschutz müsste bereits
aufgrund seiner heutigen Erschliessungsfunktion für zehn Wohneinheiten
ausgebaut werden. Der Mehrausbau für die künftige Erschliessung von rund 60
Wohneinheiten sei verhältnismässig gering. Eine Erschliessung von Osten her
wäre dagegen wesentlich aufwendiger. Dazu müsste die bestehende Zufahrt auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 14 ausgebaut oder gar eine neue Erschliessung erstellt
werden, zudem wäre ein Ausbau der Ein- und Ausfahrt in die V-Strasse sowie ein
Brückenbau über den S-Bach notwendig. Der im Quartierplan festgelegte
Ausbaugrad verlange nur einen Mindestausbau und berücksichtige dabei auch die
ortsbildschützerischen Aspekte, die sich aus der Unterschutzstellung des
Wohnhauses Vers.-Nr. 12 und der Inventarisierung des Nebengebäudes Vers.-Nr. 13
auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden ergeben. Die neue Baulinie entlang
der Zufahrtsstrasse T-Strasse tangiere das Nebengebäude nicht; dieses bereits
heute im Strassenabstand liegende Gebäude geniesse auch nach dem Strassenausbau
weiterhin Bestandesschutz. Die Verkehrssicherheit im Bereich der Einmündung in
den R-Weg sei gewährleistet. In nördlicher Richtung sei die Sichtweite durch
die Baute Vers.-Nr. 13 nur unwesentlich beeinträchtigt, dies sei jedoch
angesichts des inventarisierten, den Bestandesschutz geniessenden Gebäudes
hinzunehmen. Die gegen Süden festgestellten Sichtbehinderungen durch Pflanzen
könnten mittels behördlicher Durchsetzung der Pflanzhöhenbeschränkung gemäss
Strassenabstandsverordnung beseitigt werden. Da demnach die gewählte
Erschliessungslösung nicht zu beanstanden sei, erübrige sich die Überprüfung
der von den Beschwerdeführenden bevorzugten Erschliessungsvarianten.
6.2
Die
Beschwerdeführenden halten das Planungsergebnis dagegen für mangelhaft. Sie
rügen eine Verletzung der Zugangsnormalien, da der minimal erforderliche
Einmündungsradius von 15 m sowie die Strassen- und Trottoirbreite nicht
eingehalten würden.
Die Zufahrt T-Strasse soll künftig rund 60 Wohneinheiten
erschliessen und muss daher den technischen Anforderungen an eine
Zufahrtsstrasse genügen, dies je nach Bebauung und öffentlicher
Verkehrserschliessung im unteren bis mittleren Anwendungsbereich. Eine solche
Zufahrtsstrasse sollte gemäss dem Anhang der Zugangsnormalien eine Fahrbahnbreite
von 4 bis 5 m und einen Fussweg von 2 bis 2,50 m aufweisen; der Einmündungsradius
sollte minimal 10 m betragen. Der im strittigen Quartierplan vorgesehene
Strassenausbau unterschreitet diese Vorgaben teilweise, indem der Fussweg auf
der ganzen Länge nur 1,50 m breit und die Fahrbahn im Bereiche des Grundstücks
der Beschwerdeführenden von 4,50 auf 4,20 m verengt ist. Der Radius bei der
Einmündung in den R-Weg beträgt zudem lediglich 5 m. Diese Abweichungen
berücksichtigen aber in zulässiger Weise die bestehende Quartierstruktur und
insbesondere das nahe an der Strasseneinmündung stehende Gebäude Vers.-Nr. 13,
welches im Inventar der Kantonalen Denkmalpflege als Objekt überkommunaler
Bedeutung aufgenommen ist, sowie das formell unter Denkmalschutz stehende
Wohngebäude Vers.-Nr. 12. Die Erleichterungen können sich daher auf § 11
Zugangsnormalien stützen, wonach aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse und insbesondere
mit Rücksicht auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes Erleichterungen im
Einzelfall möglich sind.
Soweit die Beschwerdeführenden dagegen einwenden, solche
Erleichterungen seien nur zulässig, wenn sie unerlässlich seien, verkennen sie
die Natur der Zugangsnormalien, von welchen gemäss § 360 Abs. 3 PBG
generell aus wichtigen Gründen abgewichen werden darf. Bei der Beurteilung, ob
wichtige Gründe im Einzelfall vorliegen, verfügt die örtliche Bau- oder
Quartierplanbehörde über ein qualifiziertes Ermessen (RB 2005 Nr. 66;
BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45).
Dass sie dieses Ermessen hier in pflichtwidriger Weise ausgeübt hätte, ist
nicht ersichtlich, zumal die Erleichterungen die Verkehrssicherheit nicht
beeinträchtigen (vgl. nachfolgend E. 6.4).
Weiter übersehen die Beschwerdeführenden, dass ein
normalienkonformer Mehrausbau der Zufahrtsstrasse im Einmündungsbereich
keineswegs ganz unmöglich wäre, jedoch mit Rücksicht auf die Gebäude Vers.-Nrn.
12 und 13 voll zulasten des gegenüberliegenden Grundstücks Kat.-Nr. 08
erfolgen müsste. Diese Mehrbelastung des voll erschlossenen Grundstücks erweise
sich als unverhältnismässig. Die neue Einmündung in den R-Weg beansprucht dieses
Grundstück nämlich bereits mit 87 m
2
, was unter Berücksichtigung des
anteilsmässigen Landabzugs zu einer Minderzuteilung von 82 m
2
führt.
Derweil sollen vom Grundstück der Beschwerdeführenden 65 m
2
Land beansprucht
werden, dieses wird aber durch einen gleich grossen Landzuschlag auf der
Ostseite des Grundstücks voll ausgeglichen. Mit dem massvollen Ausbau der
Zufahrtsstrasse T-Strasse wird daher in zweckmässiger Weise auf die bestehenden
örtlichen Gegebenheiten reagiert.
6.3
Weiter
beanstanden die Beschwerdeführenden, dass die Verkehrs- und Versorgungsbaulinie
entlang der Zufahrtsstrasse T-Strasse wegen des Gebäudes Vers.-Nr. 13 nicht bis
zur Einmündung in den übergeordneten R-Weg gezogen sei; dadurch bzw. durch den
Bestandesschutz der Baute könne die Strasse künftig nicht weiter ausgebaut
werden, weshalb die rückwärtig festgesetzten Baulinien sinn- und zwecklos
seien. Entgegen den Vorstellungen der Beschwerdeführenden dienen
Verkehrsbaulinien nach § 96 PBG nicht allein dem künftigen Ausbau, sondern
auch dem Bestand einer Strassenanlage. Der Umstand, dass die Verkehrsbaulinien
beidseitig der Strasse T-Strasse in einem Abstand von 6 m und 7 m vor dem
R-Weg, der selber keine Baulinien aufweist, enden, ist nicht zu beanstanden.
Dieser Linienverlauf entspricht vielmehr gerade auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden
der Empfehlung der kantonalen Denkmalpflege vom 1. Dezember 2009, wonach
die Baulinie ausserhalb des Gebäudes Vers.-Nr. 13 verlaufen solle.
Auch soweit die Beschwerdeführenden den durch ihr
bestehendes Gebäude Vers.-Nr. 13 unterschrittenen Strassenabstand beklagen, ist
ihre Argumentation nicht stichhaltig. Bereits im heutigen Zustand steht dieses
im Abstandsbereich zum R-Weg sowie auch zur Zufahrtsstrasse T-Strasse. Diese
Situation wird mit dem Quartierplan eher verbessert, indem der im Einmündungsbereich
bestehende Strassenabstand der westlichen Gebäudeecke von weniger als 1 m dank
der leichten Verlegung der Einmündung Richtung Süden einiges vergrössert wird.
6.4
Die
Beschwerdeführenden beanstanden sodann Mängel bezüglich der Verkehrssicherheit.
Sie rügen, dass die vom Grundstück Kat.-Nr. 08 führende Ausfahrt direkt in
den Einmündungsbereich der Zufahrtsstrasse T-Strasse führe. Dies habe die
Baurekurskommission zwar als gefährlich erkannt, jedoch behebe der Quartierplan
diesen Mangel gar nicht. Auch dieser Einwand ist unbegründet. Der Quartierplan
selber legt die für die genügende Erschliessung notwendigen Anlagen sowie die
gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen fest (§ 128 Abs. 2
PBG), nicht jedoch die grundstücksinternen Zugänge. Diese privaten
Erschliessungsanlagen haben die Eigentümer überbauter Grundstücke auf eigene
Kosten dem Quartierplan anzupassen (§ 170 Abs. 1 PBG). Entsteht für
den Grundeigentümer durch den Quartierplan kein unmittelbarer Anpassungsbedarf,
so kann er zur Änderung einer bestehenden Erschliessung nur im Rahmen einer
baurechtlichen Bewilligung (§ 170 Abs. 2 PBG) oder bei polizeilichen
Missständen (§ 358 PBG) angehalten werden. Beide Möglichkeiten stehen
ausserhalb des Quartierplanverfahrens.
Sodann beklagen die Beschwerdeführenden, bei der
Einmündung T-Strasse bestehe wegen des Gebäudes Vers.-Nr. 13 eine
beeinträchtigte Sicht nach Norden. Diese Behauptung widerspricht den
Feststellungen der Baurekurskommission am Augenschein. Die Fotografie
Nr. 7 zeigt die Sicht von der heutigen Zufahrt T-Strasse vor deren Einmündung
in den R-Weg, der mit der ganzen Fahrbahnbreite bis zur Kreuzung Y-Strasse
überblickbar ist.
6.5
Schliesslich
bringen die Beschwerdeführenden vor, der Quartierplan nehme zu wenig Rücksicht
auf den Denkmalschutz. Sie beanstanden insbesondere, dass die Verbreiterung der
Zufahrtsstrasse T-Strasse in empfindlicher Weise unter Schutz stehendes Land
beanspruche und mit einer Verkehrsbaulinie belaste. Sie meinen zudem, vor
Festsetzung des Quartierplans seien die bestehenden Schutzanordnungen
anzupassen.
6.5.1
Das Wohnhaus Vers.-Nr. 12 wurde mit Personaldienstbarkeit vom
9. November 1979 integral unter Schutz gestellt. Diese formelle
Schutzanordnung bezieht sich ausschliesslich auf bauliche Veränderungen am
Wohnhaus selber und wird durch den strittigen Ausbau der Zufahrtsstrasse
T-Strasse nicht berührt. Eine förmliche Anpassung der Schutzanordnung, wie sie
die Beschwerdeführenden verlangen, ist daher obsolet.
Das Nebengebäude Vers.-Nr. 13 ist nicht förmlich
geschützt, figuriert aber als potenzielles Schutzobjekt im Inventar der
Kantonalen Denkmalpflege. Eine physische Beeinträchtigung dieses Gebäudes durch
den Strassenausbau kann mittels gezielter Schutzmassnahmen ohne Weiteres
vermieden werden, zumal das Gebäude dank der im Quartierplan vorgesehenen
leichten Verlegung der Einmündung neu sogar mehr Abstand zum Weg T-Strasse
halten wird als bisher.
6.5.2
Problematisch am Ausbau der Strasse T-Strasse ist daher einzig, dass dieser
teilweise Land der Beschwerdeführenden beansprucht, welches im Inventar der
Kantonalen Denkmalpflege als erhaltungswürdige Freifläche und damit ebenfalls
als potenzielles Schutzobjekt bezeichnet ist. Gemäss der Beschreibung dazu sind
die Zier- und Nutzgärten auf der Ost-, West- und Südseite des Grundstücks zu erhalten,
"keine Verbreiterung des AA-Weges!".
Soweit die Beschwerdeführenden dazu vorbringen, mit
"AA-Weg" sei die Zufahrtsstrasse T-Strasse gemeint, ist ihnen nicht
zu folgen. Nach dem Planausschnitt im Inventar wird klar zwischen diesen beiden
Strassen unterschieden. Auch macht es durchaus Sinn, wenn das Inventar den
Strassenausbau an jener Stelle zu verhindern sucht, wo die Gebäudefassade am
nächsten zur Strasse liegt, d. h. gegenüber dem R-Weg.
Beim beanspruchten Land handelt es sich entgegen der Auffassung
der Beschwerdeführenden nicht um einen formell geschützten Aussenbereich. Die
Baurekurskommission hat dazu überzeugend erwogen, die im Inventar weiträumig
bezeichneten erhaltungswürdigen Freiflächen seien durch Überbauung bereits
entwertet und mangels konkreter Anordnungen nur als Bereiche zu verstehen, wo
auf die inventarisierten Objekte Rücksicht genommen werden müsse, was bereits
nach § 238 Abs. 2 PBG gelte.
Unter Verweis auf das Gutachten der Kantonalen
Denkmalpflegekommission vom 1. Dezember 2009 kam die Baurekurskommission
sodann zutreffend zum Schluss, dass die Zier- und Nutzgärten auf der Süd- und
Westseite – wenn überhaupt noch vorhanden – nur minimal tangiert würden und
eine den Schutzobjekten angepasste Gartengestaltung mühelos erstellt werden
könne. Das erwähnte Gutachten hatte dazu ausgeführt, beim bestehenden Aussenraum
könne nicht von einer historischen Anlage gesprochen werden, es handle sich um
einen Kiesplatz, eine Rasenfläche mit Kirschbaum und gegen die Strasse hin um
eine Anschüttung aus Kalkbruchstein, auf der eine Hecke aus Scheinzypressen
wachse. Die Verbreiterung der Strasse T-Strasse führe zu weniger Intimität für
das Ensemble bzw. für seine Nutzung und zu besserer Sichtbarkeit des Wohnhauses
vom öffentlichen Raum aus. Das Gutachten ortete demzufolge eine
Beeinträchtigung des Schutzobjekts weniger bei dessen wahrnehmbaren Qualitäten
als vor allem bezüglich der Wohnattraktivität der Liegenschaft infolge
Mehrverkehrs. Dementsprechend wurden im Ergebnis lediglich verschiedene Anpassungen,
nicht aber ein Verzicht auf den Strassenausbau verlangt (a.a.O.
S. 2 f.).
Der ausgearbeitete Quartierplan beachtet diese
Empfehlungen, soweit dies im Rahmen seiner Aufgabenstellung möglich ist. Da die
allenfalls durch den Strassenbau notwendig werdenden Schutzvorkehren und
Anpassungen auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden gemäss § 170
Abs. 1 PBG Sache der Grundeigentümer sind, steht der getroffenen
Erschliessungslösung auch nicht entgegen, dass der Quartierplan selber keine
entsprechenden Festlegungen enthält.
6.6
Erweist
sich demnach die strittige Quartierplanerschliessung in jeder Hinsicht als vertretbar,
so müsste nicht weiter geprüft werden, ob auch eine andere Erschliessungslösung
vertretbar gewesen wäre. Wenn die Baurekurskommission dennoch einen Vergleich
mit einer Erschliessung von Osten her angestellt hat, so sollte dies den
Beschwerdeführenden lediglich aufzeigen, dass der gewählte
Quartierplanperimeter keineswegs eine bessere Erschliessungslösung von Osten
her verhindert hat.
Den diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz kann sich
das Verwaltungsgericht anschliessen. Eine Zufahrt von der V-Strasse her wäre
wesentlich länger und müsste zudem den S-Bach queren. Würde dafür teilweise der
bestehende Zufahrtsweg auf dem Grundstück Kat.-Nr. 14 (alt
Kat.-Nr. 04) benutzt, so müsste dieser ebenfalls ausgebaut und verlängert
werden; zudem würden wegen der scharfen Rechtskurve der V-Strasse im Bereich
der Einmündung dieses Zufahrtsweges grössere Anpassungen in der V-Strasse
notwendig. Zwar weisen die Beschwerdeführenden zutreffend darauf hin, dass auch
die Grundstücke Kat.-Nrn. 09 und 10 östlich des S-Bachs noch nicht
erschlossen seien und dafür ohnehin ein Strassenbau notwendig sein werde. Für
die Erschliessung dieser Grundstücke sind jedoch unterschiedliche Lösungen
denkbar, welche nicht notwendigerweise bis zum S-Bach und schon gar nicht über
dieses hinweggeführt werden müssen. Auch würden diese möglichen Zufahrten je
nachdem, wo sie auf die V-Strasse treffen, nicht zwingend zusätzliche
Anpassungen in dieser Strasse notwendig machen. Bei allen möglichen Varianten
einer Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 06 von Osten her würde eine
solche Zufahrt jedenfalls wesentlich mehr Land beanspruchen, als dies bei der
getroffenen Quartierplanlösung der Fall ist, wo lediglich der über den ohnehin
notwendigen Ausbau gehende Mehrausbau der Zufahrt T-Strasse anfällt. Unter
diesen Umständen kann dem Beschwerdegegner nicht vorgeworfen werden, dass er
diese Erschliessungsvarianten im Quartierplanverfahren nicht näher untersuchte.
Noch im Rekursverfahren hatten die Beschwerdeführenden
sodann verlangt, die Erschliessung sei über die im Quartierplangebiet liegende
Zufahrtsstrasse U-Strasse vorzunehmen. Die Vorinstanz hat diese Lösung nicht
näher geprüft, da die strittige Lösung über die Zufahrtsstrasse T-Strasse nicht
zu beanstanden sei. Soweit die Beschwerdeführenden darin eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs erkennen, ist ihre Rüge offensichtlich unbegründet. Im Beschwerdeverfahren
erachten sie es im Übrigen selber als evident, dass im Beizugsgebiet keine
alternative Erschliessungsmöglichkeit zur Erschliessung über die Zufahrtsstrasse
T-Strasse bestehe.
6.7
Demnach
hat die Vorinstanz die im Quartierplan getroffene Erschliessungslösung über die
Zufahrt T-Strasse zu Recht geschützt. Die Hauptanträge der Beschwerdeführenden
auf Ausdehnung des Beizugsgebiets und betreffend Verzicht auf die Erschliessung
über die Zufahrt T-Strasse sind daher abzuweisen. Auch soweit die Beschwerdeführenden
die Entlassung ihres Grundstücks aus dem Quartierplan verlangen, ist ihr Antrag
aufgrund der vorstehend dargelegten Beanspruchung ihres Grundstücks für eine
rechtskonforme Erschliessung des Quartiers abzuweisen.
7.
Im Eventualantrag verlangen die Beschwerdeführenden die
Befreiung von jeglichen Administrativkosten des Quartierplanverfahrens sowie
die volle Schadloshaltung für notwendige Anpassungen.
7.1
Nach dem
Kostenverteiler des Quartierplans soll das Grundstück der Beschwerdeführenden
für seine gesamte Fläche von 764 m
2
mit Administrativkosten belegt
werden, voraussichtlich mit Fr. 3'696.-. Hierzu erwog die Baurekurskommission
unter Verweis auf § 177 Abs. 1 PBG, es lägen hier keine besonderen
Verhältnisse vor, um von der Kostenauflage im Verhältnis der
Neuzuteilungsfläche abzusehen. Im Quartierplan seien sechs Parzellen von den
Administrativkosten befreit worden, alles normalienkonform ausgebaute und
ausparzellierte Erschliessungsflächen, welche mit dem Quartierplanvollzug ins Gemeindeeigentum
übergehen würden. Befreit worden seien zudem Flächen ausserhalb des Perimeters
bzw. in dritter Bautiefe von Erschliessungsanlagen. Im Gegensatz zum Grundstück
der Beschwerdeführenden seien für diese Parzellen und Flächen keinerlei
planerische Aufwendungen entstanden, sie seien auch in ihrem Umfang unverändert
geblieben. Da der Weg T-Strasse auf jeden Fall ausbaubedürftig sei, müsse die
daran beteiligte Parzelle Kat.-Nr. 02 auch am Ausbau mitwirken.
Diesen überzeugenden Erwägungen halten die
Beschwerdeführenden nichts Substanzielles entgegen. Soweit sie sich auf die
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts im Entscheid vom 10. Juni 2004
(VB.2003.00408) berufen, ist der Einwand unbehelflich. Damals hat das
Verwaltungsgericht erkannt, dass Private, welche über vollerschlossenes Land
verfügten und keinerlei Nutzen aus dem Quartierplan zögen, nur mit
Quartierplanmassnahmen belastet werden dürfen, wenn sie dafür nach
enteignungsrechtlichen Grundsätzen entschädigt würden (E. 4.2). Da die
Beschwerdeführenden im vorliegenden Fall keinen Landabzug für den Strassenbau
gewärtigen müssen und für den Landverlust von 65 m
2
vollen Realersatz
erhalten, ist das Urteil, welches sich zur Verteilung von Administrativkosten
überhaupt nicht äussert, nicht einschlägig. Im vorliegenden Fall ist vor allem
ausschlaggebend, dass die bestehende Zufahrt T-Strasse bereits heute über das
Grundstück der Beschwerdeführenden führt und diese daher auch eine gewisse Mitverantwortung
für das Ungenügen der heutigen Situation tragen. Der vorliegend betriebene
Verfahrensaufwand steht durchaus im Zusammenhang mit dem Grundstück der
Beschwerdeführenden und auch mit den damit zusammenhängenden Interessen des
Heimatschutzes. Gleiches gilt für den künftig noch zu betreibenden Aufwand insbesondere
auch hinsichtlich der notwendigen Grundstücksmutationen.
7.2
Auch soweit
die Beschwerdeführenden Ersatz für die anzupassenden Hecken und Einfriedungen
verlangen, ist ihr Eventualantrag unbegründet. Der von ihnen auch dazu zitierte
Entscheid VB.2003.00408 äussert sich in keiner Weise zu solchen auf überbauten
Grundstücken nötigen Anpassungsarbeiten, welche gemäss § 170 Abs. 1
PBG von Gesetzes wegen zulasten der Grundeigentümer gehen.
Demnach ist die Beschwerde auch in ihren Eventualanträgen
abzuweisen.
8.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die
Gerichtskosten den Beschwerdeführenden je zur Hälfte unter solidarischer
Haftung für die ganzen Kosten aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen
damit nicht zu; hingegen haben sie den Beschwerdegegner zugunsten der
Quartierplanrechnung angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    130.--     Zustellkosten,
Fr. 4'130.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt,
unter solidarischer Haftung für den ganzen Betrag.
4.    Die Beschwerdeführenden 1 und 2 werden verpflichtet, dem
Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.- (total
Fr. 2'000.-), unter solidarischer Haftung für den ganzen Betrag, zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an…