zh_verwaltungsgericht · VB.2015.00546 · 2016-04-21 · de

Grenzmutation | [Die streitbetroffenen Fahrzeugabstellplätze sollen auf einem Fremdgrundstück erstellt werden, welches über eine Privatstrasse erschlossen wird. Zu Gunsten des Fremdgrundstücks, nicht aber zu jenen des Grundstücks, welchem die Parkplätze zur Nutzung zugewiesen werden, besteht eine Dienstbarkeit, die ein Fuss- und Fahrwegrecht an der Privatstrasse beinhaltet.] Verfahrensvereinigung (E. 1). Art. 730 ZGB und ähnlich lautende Bestimmungen sind nach herrschender Lehre und Rechtsprechung nicht im Sinn des Utilitätsprinzips, wonach eine Grunddienstbarkeit nur Vorteile einräumen dürfe, welche dem berechtigten Grundstück als solches dienen, auszulegen. Vielmehr erstreckt sich das Interesse für das berechtigte Grundstück auch auf das persönliche Interesse des berechtigten Grundeigentümers an der Ausübung der Dienstbarkeit gemäss deren Inhalt und Umfang. Dass die umstrittenen Parkplätze vorliegend nicht im Interesse des herrschenden Grundstücks erstellt werden sollen, beeinflusst daher - und weil auch keine übermässige Beanspruchung des Dienstbarkeitsrechts anzunehmen ist - deren Zugänglichkeit nicht (E. 3, insb. E. 3.6). Vorliegend gilt es nicht, die Zweckbestimmung von auf einem Fremdgrundstück erstellten Pflichtabstellplätzen zu erhalten, sondern besteht ein Interesse daran, dass einem Grundstück auch in Zukunft auf einem Fremdgrundstück erstellte Abstellplätze angerechnet werden, nachdem eine allfällige spätere Bewilligung bzw. Erstellung weiterer Parkplätze auf diesem Grundstück oder einem anderen Fremdgrundstück bei Ausserachtlassung der bereits erstellten Abstellplätze zu einer Überschreitung der in der kommunalen Bauordnung statuierten Maximalzahl zulässiger Fahrzeugabstellplätze führen könnte (E. 4.2). Die damit einhergehende dauerhafte Einschränkung der Befugnisse des Grundeigentümers ist im Grundbuch anzumerken. Weitere Massnahmen, wie namentlich die Begründung dinglicher Rechte an den streitbetroffenen Fahrzeugabstellplätzen bzw. die Eintragung solcher Rechte imGrundbuch sind nicht erforderlich, um dem aus der vorliegenden Nutzungszuweisung resultierenden Bedürfnis nach Transparenz gerecht zu werden (E. 4.3).Abweisung der Beschwerde im verwaltungsgerichtlichen Verfahren VB.2015.00546.Gutheissung der Beschwerde im verwaltungsgerichtlichen Verfahren VB.2015.00548.

Zürich Verwaltungsgericht 21.04.2016 VB.2015.00546
Zurich Verwaltungsgericht 21.04.2016 VB.2015.00546
Zurigo Verwaltungsgericht 21.04.2016 VB.2015.00546

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00546
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2015.00546
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 21.04.2016
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Grenzmutation
[Die streitbetroffenen Fahrzeugabstellplätze sollen auf einem Fremdgrundstück erstellt werden, welches über eine Privatstrasse erschlossen wird. Zu Gunsten des Fremdgrundstücks, nicht aber zu jenen des Grundstücks, welchem die Parkplätze zur Nutzung zugewiesen werden, besteht eine Dienstbarkeit, die ein Fuss- und Fahrwegrecht an der Privatstrasse beinhaltet.]
Verfahrensvereinigung (E. 1). Art. 730 ZGB und ähnlich lautende Bestimmungen sind nach herrschender Lehre und Rechtsprechung nicht im Sinn des Utilitätsprinzips, wonach eine Grunddienstbarkeit nur Vorteile einräumen dürfe, welche dem berechtigten Grundstück als solches dienen, auszulegen. Vielmehr erstreckt sich das Interesse für das berechtigte Grundstück auch auf das persönliche Interesse des berechtigten Grundeigentümers an der Ausübung der Dienstbarkeit gemäss deren Inhalt und Umfang. Dass die umstrittenen Parkplätze vorliegend nicht im Interesse des herrschenden Grundstücks erstellt werden sollen, beeinflusst daher - und weil auch keine übermässige Beanspruchung des Dienstbarkeitsrechts anzunehmen ist - deren Zugänglichkeit nicht (E. 3, insb. E. 3.6). Vorliegend gilt es nicht, die Zweckbestimmung von auf einem Fremdgrundstück erstellten Pflichtabstellplätzen zu erhalten, sondern besteht ein Interesse daran, dass einem Grundstück auch in Zukunft auf einem Fremdgrundstück erstellte Abstellplätze angerechnet werden, nachdem eine allfällige spätere Bewilligung bzw. Erstellung weiterer Parkplätze auf diesem Grundstück oder einem anderen Fremdgrundstück bei Ausserachtlassung der bereits erstellten Abstellplätze zu einer Überschreitung der in der kommunalen Bauordnung statuierten Maximalzahl zulässiger Fahrzeugabstellplätze führen könnte (E. 4.2). Die damit einhergehende dauerhafte Einschränkung der Befugnisse des Grundeigentümers ist im Grundbuch anzumerken. Weitere Massnahmen, wie namentlich die Begründung dinglicher Rechte an den streitbetroffenen Fahrzeugabstellplätzen bzw. die Eintragung solcher Rechte im Grundbuch sind nicht erforderlich, um dem aus der vorliegenden Nutzungszuweisung resultierenden Bedürfnis nach Transparenz gerecht zu werden (E. 4.3).
Abweisung der Beschwerde im verwaltungsgerichtlichen Verfahren VB.2015.00546.
Gutheissung der Beschwerde im verwaltungsgerichtlichen Verfahren VB.2015.00548.
Stichworte:
DIENSTBARKEIT
ERSCHLIESSUNG
FAHRWEGRECHT
SICHERUNG VON ABSTELLPLÄTZEN
ZUFAHRT
Rechtsnormen:
§ 236 Abs. I PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 242 PBG
Art. 730 ZGB
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2015.00546
VB.2015.00548
Urteil
der 1. Kammer
vom
21. April 2016
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid,
Gerichtsschreiberin Eva Heierle.
In Sachen
Aus VB.2015.00546
1.
X,
2.
Y,
beide vertreten durch RA Z,
Aus VB.2015.00548
D AG,
vertreten durch RA E,
Beschwerdeführende,
gegen
Aus VB.2015.00546
D AG,
vertreten durch RA E,
Aus VB.2015.00548
Stadt Uster,
Abteilung Bau,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Aus VB.2015.00546
Stadt Uster,
Abteilung Bau,
Aus VB.2015.00548
1.
X,
2.
Y,
beide vertreten durch RA Z,
Mitbeteiligte,
betreffend Grenzmutation,
hat sich
ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 12. Februar 2013 erteilte der
Stadtrat Uster der D AG die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch der
Gebäude Assek. Nrn. 01/02 und den Teilabbruch der Liegenschaften
Assek. Nrn. 03/04 sowie den Neubau von zwei Wohn- und Gewerbehäusern
mit Tiefgarage auf den Grundstücken Kat. Nrn. 05, 06 und 07 gemäss
den eingereichten Unterlagen im Sinne der Erwägungen unter verschiedenen
Nebenbestimmungen, namentlich der Auflage, dass vor Baubeginn die Mutation für
die Grundstückzusammenlegung der Kat. Nrn. 05, 06 und 07 erfolgt sein
müsse.
Am 7. November 2014 ersuchte die D AG um
baurechtliche Bewilligung der Auflagenerfüllung der Dispositiv-Ziff. A.3.3
des Stadtratsbeschlusses vom 12. Februar 2013 und gleichzeitig um
baurechtliche Bewilligung der Neuunterteilung der Baugrundstücke in die
Grundstücke A (Kat. Nr. 05; bestehende Liegenschaft H-Strasse 08),
B (Kat. Nr. 06; projektierte Neubauten I-Strasse 09 und J-Strasse 10)
sowie C (Kat. Nr. 07; bestehende Liegenschaft J-Strasse 12). Die
Abteilung Bau des Stadt Uster erteilte der D AG mit Verfügung vom
20. Januar 2015 die baurechtliche Bewilligung für die Grenzmutation und
die Auflagenerfüllung der Dispositiv-Ziff. A.3.3 des Stadtratsbeschlusses
vom 12. Februar 2013 im Sinn der Erwägungen und unter verschiedenen
Nebenbestimmungen, insbesondere folgender Auflage: "Es ist die Erstellung
von max. 3 Abstellplätzen für Motorfahrzeuge bei der Liegenschaft H-Strasse 08
auf dem Grundstück A zulässig. Der Stadt Uster ist mit dem detaillierten
Umgebungsplan vor Rohbauvollendung der Nachweis über die Einhaltung der
zulässigen Parkplatzzahl zu erbringen".
II.
Die D AG rekurrierte dagegen am 2. März 2013
beim Baurekursgericht und beantragte im Wesentlichen, unter Entschädigungsfolge
sei Dispositiv-Ziff. A.3 der Verfügung vom 20. Januar 2015
aufzuheben. Mit Präsidialverfügung vom 4. März 2015 wurden X und Y, welche
Eigentümer des an die Baugrundstücke 05 und 06 bzw. die Parzellen A und B angrenzenden
Grundstücks Kat. Nr. 11 sind und um Zustellung des baurechtlichen Entscheids
nach § 315 Abs. 1 PBG ersucht hatten, in das Rekursverfahren
beigeladen. Diese beantragten am 7. April 2015 die Abweisung des
Rechtsmittels unter Entschädigungsfolge. Mit Entscheid vom 5. August 2015
hiess das Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut, hob Dispositiv-Ziff. A.3
der Verfügung vom 20. Januar 2015 auf und ersetze sie durch folgende
Auflage: "Mit Vollzug der Mutation ist entweder mittels Begründung von
Eigentumsrechten, einem Baurecht im Sinne von Art. 675 ZGB oder durch
Errichtung einer Dienstbarkeit sicherzustellen, dass drei der sechs
vorgesehenen Abstellplätze auf dem Grundstück A (H-Strasse 08) dem
Grundstück B (I-Strasse 09 und J-Strasse 10) zugeordnet werden.
Eine solche Sicherung ist im Grundbuch einzutragen"
(Dispositiv-Ziff. I). Die Kosten des Rekursverfahrens in der Höhe von
total Fr. 3'590.- auferlegte das Baurekursgericht zu einem Viertel der D AG,
zu drei Achtel der Abteilung Bau der Stadt Uster sowie zu je drei Sechzehntel X
und Y unter solidarischer Haftung der Letztgenannten für drei Achtel der
Gesamtkosten (Dispositiv-Ziff. II). Sie verpflichtete sodann die Abteilung
Bau der Stadt Uster sowie Y und X, der D AG eine reduzierte Umtriebsentschädigung
vo
n je Fr. 300.- (insgesamt Fr. 600.-)
zu bezahlen (Dispositiv-Ziff. III).
III.
X und Y liessen am 14. September 2015 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht führen und beantragen, der Entscheid des Baurekursgerichts
vom 5. August 2015 sei unter Entschädigungsfolge "insoweit
aufzuheben, als damit Dispositiv-Ziff. A.3 der Verfügung […] vom 20. Januar
2015 betreffend die Zulässigkeit der Erstellung von max. 3 Abstellplätzen
für Motorfahrzeuge auf dem Grundstück der H-Strasse 08 aufgehoben"
werde. Am 30. September 2015 liess sich das Baurekursgericht mit dem
Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die Abteilung Bau der Stadt
Uster verzichtete am 1. Oktober 2015 ausdrücklich auf Vernehmlassung. Die D AG
liess mit Beschwerdeantwort vom 22. Oktober 2015 beantragen, unter
Entschädigungsfolge auf die Beschwerde nicht einzutreten, eventualiter diese
abzuweisen. X und Y hielten mit Eingabe vom 6. November 2015 an ihrem
Antrag fest. Die D AG verzichtete am 17. November 2015 auf weitere
Stellungnahme.
Am 14. September 2015 hatte die D AG ebenfalls
Beschwerde beim Verwaltungsgericht führen und beantragen lassen, unter
Entschädigungsfolge sei "Dispositiv-Ziffer 3 der Verfügung […] vom
20. Januar 2015 […] vollständig aufzuheben, ohne Ersatz durch die Neuformulierung
gemäss Dispositiv-Ziffer I des [Entscheids vom 5. August 2015].
Eventuell stattdessen mit der Auflage, dass die Zuordnung von drei Parkfeldern
auf den Baufeld A zum Baufeld B im Grundbuchblatt des
Baufeldes B im Sinne einer öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung anzumerken
sei". Das Baurekursgericht liess sich am 30. September 2015 mit dem
Schluss auf Abweisung des Rechtsmittels vernehmen. Die Abteilung Bau der Stadt
Uster verzichtete am 1. Oktober 2015 ausdrücklich auf Vernehmlassung. X
und Y liessen am 19. Oktober 2015 die Abweisung der Beschwerde unter Entschädigungsfolge
beantragen. Die D AG äusserte sich am 22. Oktober 2015 zur Eingabe
von X und Y.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die Vereinigung von Verfahren ist aus prozessökonomischen
Gründen zulässig, wenn mehrere Begehren den gleichen Sachverhalt betreffen und
dieselben Rechtsfragen aufwerfen (§ 71 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 [VRG; LS 175.2] in Verbindung mit Art. 125
lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [SR 272]).
Eine Vereinigung ist insbesondere dann angezeigt, wenn sich zwei oder mehrere
Rechtsmittelbegehren eines Privaten oder eines Gemeinwesens gegen dieselbe Verfügung
richten (Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 4–31 N. 50–60). Vorliegend richten
sich die beiden Beschwerden gegen denselben Rekursentscheid
vom 5. August 2015
mit demselben zugrunde
liegenden Sachverhalt. Entsprechend rechtfertigt es sich, die Verfahren
VB.2015.00546 sowie VB.2015.00548 zu vereinigen.
2.
2.1
Die D AG stellt die
Beschwerdelegitimation von X und Y im Verfahren VB.2015.00546 in Abrede.
Deren Grundstück (Kat.-Nr. 11) grenzt an die hier
interessierenden Grundstücke A und B an. Auch verläuft die H-Strasse, über
welche die streitbetroffenen Parkplätze erschlossen werden sollen, unter
anderem über das Grundstück von X und Y. Damit besteht eine hinreichend enge
nachbarliche Raumbeziehung, welche die Legitimation im Sinn von § 338a des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG; LS 700.1) zu begründen vermag (vgl.
Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 21
N. 53 ff.). Da die Vorinstanz den Anträgen von X und Y nicht stattgegeben
hat, sind sie durch den angefochtenen Entscheid grundsätzlich beschwert.
2.2
Weiter
macht die D AG geltend, der Beschwerdeführung von X und Y lägen unzulässige
Rügen zugrunde. Sie bringt diesbezüglich zunächst vor, X und Y beanstandeten
einzig die
– aus ihrer Sicht fehlende – zivilrechtliche Sicherung der
Zufahrtsmöglichkeit zu den im Streit liegenden drei Parkfeldern auf dem
Grundstück A. Es handle sich bei diesen Parkfeldern indes nicht um
Pflichtparkfelder, sodass es sich auf die Bewilligungsfähigkeit "der
Überbauung" nicht negativ auswirkte, "wenn die Wegrechtsdienstbarkeit
zugunsten des Baufeldes A über die H-Strasse […] nicht für alle 6 auf dem
Baufeld A geplanten Parkfelder ausreich[t]e"; X und Y rügten deshalb
die Verletzung ziviler Rechte, ohne dass dadurch gleichzeitig eine Verletzung
öffentlichrechtlicher Vorschriften zur Debatte stünde. Dem kann nicht gefolgt werden:
Fahrzeugabstellplätze wie die hier umstrittenen sind (bewilligungspflichtige)
Ausstattungen (vgl. § 309 Abs. 1 lit. d PGB in Verbindung mit
§ 3 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [LS 700.2])
und setzen als solche – unabhängig von einer allfälligen Erstellungspflicht –
eine genügende Zugänglichkeit voraus (vgl. §§ 233 f. in Verbindung
mit § 236 Abs. 1 PBG). Daran ändert nichts, dass ein möglicherweise
der Erstellung der umstrittenen Fahrzeugabstellplätze entgegenstehendes
baurechtliches Hindernis sich allenfalls nicht (auch) auf die Bewilligungsfähigkeit
bzw. Baurechtskonformität des übrigen Bauprojektes, namentlich der Wohn- und
Gewerbebauten, auswirken würde.
Sodann macht die D AG sinngemäss geltend, die
Erstellung der umstrittenen Parkfelder sei bereits mit Beschluss der Abteilung
Bau der Stadt Uster vom 12. Februar 2013 rechtskräftig bewilligt worden. X
und Y hätten es unterlassen, die Parkfelder im Rahmen der Anfechtung dieses
Beschlusses zum Streitthema zu erheben, weshalb "die vorfrageweise
Überprüfung der zivilrechtlichen Zufahrtsverhältnisse zu diesen sechs
Parkfeldern nicht mehr neu aufgerollt werden kann". Dabei verkennt sie,
dass die Baubewilligung unter der Auflage erteilt wurde, die Baugrundstücke
Kat. Nrn. 05, 06 und 07 würden vor Baubeginn vereinigt. Da mit der
Ausgangsverfügung vom 20. Januar 2015 eine Grenzmutation bewilligt wurde
und die Baugrundstücke somit nicht wie im Beschluss vom 12. Februar 2013
vorgesehen zusammengelegt wurden, hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid
geprüft, ob die dem Grundstück B zugeordneten streitgegenständlichen
Fahrzeugabstellplätze auf dem Grundstück A genügend erschlossen seien, und
in diesem Zusammenhang vorfrageweise überprüft, ob sich aus der privatrechtlichen
Regelung mit genügender Deutlichkeit ein Recht zur dauernden und jederzeitigen
Benutzung des Zugangs ergebe. Damit hat das Baurekursgericht seine
Prüfungsbefugnis entgegen dem sinngemässen Vorbringen der D AG nicht
überschritten. Die Beschwerde von X und Y ist schliesslich entgegen der D AG
nicht als rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren, weil diese – soweit ersichtlich
– bis anhin darauf verzichtet haben, "den von ihnen monierten Verstoss
gegen die Dienstbarkeit" vor Zivilgericht einzuklagen; vielmehr wird damit
in vertretbarer Weise geltend gemacht, die im Streit liegenden Parkplätze seien
zufolge mangelnder privatrechtlicher Zugangsberechtigung nicht erschlossen;
solche Rügen vorzutragen, ist X und Y nicht verwehrt (vgl. VGr,
19. November 2015, VB.2015.00476, E. 2.3).
2.3
Nach dem Gesagten
ist – da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind – auf die
Beschwerde im Verfahren VB.2015.00546 einzutreten. Solches gilt auch für die Beschwerde
der D AG im Verfahren VB.2015.00548.
3.
3.1
X und Y
verlangen (im Verfahren VB.2015.00546) im Ergebnis, auf dem Grundstück A
seien nur drei Fahrzeugabstellplätze zu bewilligen. Sie machen in diesem Zusammenhang
im Wesentlichen geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass
für die drei streitbetroffenen, nutzungsmässig dem Grundstück B zugewiesenen
Fahrzeugabstellplätze eine Zufahrtsberechtigung bestehe bzw. sich mit genügender
Klarheit aus der zu Gunsten des Grundstücks A bestehenden Fuss- und
Fahrwegrechts ergebe; die Parkplätze seien nicht erschlossen.
3.2
Bei der
genügenden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine Grundanforderung,
welcher alle Bauvorhaben zu genügen haben. Erschlossen ist ein Grundstück unter
anderem dann, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich
ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher
Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen
entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der
Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Darüber hinaus müssen Zufahrten
für den bestimmungsgemässen Gebrauch rechtlich gesichert sein (RB 1981
Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Die rechtliche Sicherung umfasst
in erster Linie den Nachweis, dass die Bauherrschaft über die dauernden und für
die vorgesehene Zweckbestimmung der Baute oder Anlage ausreichenden Benützungsrechte
an der Zufahrt verfügt oder dass ihr für den Ausbau die nötigen dinglichen
Rechte zustehen. Die Bauherrschaft braucht dabei nicht (Allein-)Eigentümerin
der Zufahrtsparzelle zu sein. Vielmehr genügt es, wenn auf dem ihr fremden
Zufahrtsgrundstück zugunsten des Baugrundstücks eine Dienstbarkeit lastet (VGr,
11. Juli 2012, VB.2012.00018, E. 2.2.2; Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,
S. 592).
Werden Zugänge zu Grundstücken privatrechtlich geordnet,
so muss durch diese Regelung die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemässe
Benützung der Zufahrt gesichert sein. Ob die zivilrechtliche Ordnung diesem
öffentlichrechtlichen Erfordernis genügt, hat die Baubewilligungsbehörde bei
der Prüfung des Baugesuchs zu entscheiden. Ist der Inhalt einer Dienstbarkeit
nicht leicht feststellbar und ergibt die Auslegung kein unzweifelhaftes
Resultat, ist die Baubewilligung zu verweigern, bis sich die Bauherrschaft – nötigenfalls
mithilfe des Zivilrichters – einen hinreichenden Ausweis über ihre Berechtigung
am Zufahrtsgrundstück verschafft hat (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 593; BEZ
1981 Nr. 1).
3.3
Vorliegend
wird das Baugrundstück 05 (Grundstück A) über die H-Strasse erschlossen.
Diese liegt auf den Grundstücken Kat. Nrn. 05 (Grundstück A), 13,
14 und 11 und steht daher im Eigentum der jeweiligen Grundeigentümer. Zugunsten
und zulasten dieser Grundeigentümer ist im Grundbuch eine ein gegenseitiges
Fuss- und Fahrwegrecht beinhaltende Dienstbarkeit eingetragen. Der Inhalt der
Dienstbarkeit lautet wie folgt:
"Die
jeweiligen Eigentümer […] gestatten sich gegenseitig, den zwischen ihren
Gebäuden ausgelegten Weg […] als beständigen Fuss- und Fahrweg zu benützen. […]
Der Fahrweg ist dem freien Verkehre offen zu halten. Gilt nur für die
beteiligten Eigentümer."
Die H-Strasse verläuft nicht über das Grundstück B
(Kat.-Nr. 06). An der vorliegend interessierenden Dienstbarkeit ist somit
lediglich der Eigentümer des Baugrundstücks Kat.-Nr. 05
(Grundstück A), nicht aber jener des Grundstücks B (Kat.-Nr. 06)
berechtigt. Auf Letzteres kommt es freilich – wie im Folgenden zu zeigen ist –
vorliegend nicht an:
3.4
Unstreitig
besteht zu Gunsten des (Bau-)Grundstücks A ein Fuss- und Fahrwegrecht. Die
D AG machte bereits im Rekursverfahren sinngemäss geltend, die bestehende
– im Übrigen vor Begründung der Servitut erbaute – Liegenschaft lasse eine
Nutzung zu, welche zur Erstellung von mindestens sechs Fahrzeugabstellplätzen
auf dem Grundstück A berechtigte. Die lokale Baubehörde führte im
vorinstanzlichen Verfahren aus, die Liegenschaft H-Strasse 08 sei heute
ein Wohnheim, indes früher über Jahre als Wohn- und Geschäftshaus genutzt
worden. Es sei denkbar, im bestehenden Gebäude drei Wohnungen mit jeweils mehr
als vier Zimmern einzubauen, welche Nutzung bereits zur Erstellung von bis zu
sechs Parkfeldern berechtigen würde (vgl. hierzu und zum Folgenden
Art. 3 ff. der Parkplatzverordnung der Stadt Uster vom 1. August
1992 [fortan: PPV Uster; www.uster.ch > Verwaltung > Reglemente, besucht
am 17. März 2016]). Auch wäre denkbar, den eingeschossigen Anbau weiterhin
gewerblich zu nutzen, womit ein weiterer Parkplatz bzw. auf dem
streitbetroffenen Grundstück A unter Beibehaltung des bestehenden Gebäudes
ohne Weiteres bis zu sieben Parkplätze bewilligt werden könnten. X und Y machen
nicht geltend, dass die Dienstbarkeit die Erstellung von sechs Parkplätzen auf
dem berechtigten Grundstück grundsätzlich nicht zulasse. Von einer
Überschreitung des Inhalts oder Umfangs der Dienstbarkeit ist daher vorliegend
nicht auszugehen. Erst recht ist keine erhebliche und daher im Sinn des
Art. 739 ZGB unzumutbare Mehrbelastung anzunehmen (vgl. zu hinzunehmenden
Schwankungen in der Ausübung des Dienstbarkeitsrechts Jörg Schmid/Bettina
Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 4. A., Zürich etc. 2012,
Nr. 1283 f. mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).
3.5
X und Y
bringen lediglich vor, die Einräumung eines gegenseitigen Wegrechts an der H-Strasse
diene der Erschliessung der daran anstossenden Grundstücke. Daraus sowie aus
der Beschränkung des freien Verkehrs auf die beteiligten Eigentümer ergebe
sich, dass andere Grundeigentümer über kein Wegrecht verfügen sollten. Auch machen
sie geltend, das Fahrwegrecht erlaube nicht die Zufahrt zu Parkplätzen, welche
nicht im Interesse des berechtigten Grundstücks selbst genutzt würden. Sie
monieren mit anderen Worten, die Dienstbarkeit könne nicht auf den Eigentümer
des Grundstücks B ausgedehnt und nur im Interesse des Grundstücks A
ausgeübt werden.
3.6
Zwar trifft
es zu, dass aus der vorliegend interessierenden Dienstbarkeit nur den beteiligten
Grundeigentümern – und damit nicht jenem des Grundstücks B – ein Wegrecht
erwächst (oben 3.3); dienstbarkeitsberechtigt ist eine durch ihr Eigentum am
herrschenden Grundstück definierte Person (Etienne Petitpierre, Basler
Kommentar, Art. 730 ZGB N. 4). Auch folgt aus der unselbständigen
Rechtsnatur der Grunddienstbarkeit, dass der Eigentümer des berechtigten Grundstücks
sein
dingliches
Recht gegen das belastete Grundstück ohne gleichzeitige
des Eigentums am berechtigten Grundstück nicht an Drittpersonen abtreten kann
(Petitpierre, Art. 730 N. 5). Der Dienstbarkeitsberechtigte kann
indes mittels Einräumung eines Nutzungsrechts am herrschenden Grundstück
Drittpersonen die
Ausübung
des Dienstbarkeitsrechts überlassen (vgl. BGE
131 III 345 E. 3.1; ferner Petitpierre, Art. 730 N. 6, Letzterer
auch zum Folgenden). Ein solches Ausübungsrecht ergibt sich mit anderen Worten
aus einer Rechtsbeziehung zwischen dem dienstbarkeitsberechtigten
Grundeigentümer und dem Dritten; es ist mithin – und dies scheinen X und Y zu
verkennen – bloss obligatorischer Natur und führt nicht zu einer Ausweitung des
Kreises der Dienstbarkeitsberechtigten.
Nach Art. 730 ZGB kann ein Grundstück zum Vorteil eines
anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer sich
bestimmte Eingriffe des Eigentümers dieses anderen Grundstücks gefallen lassen
muss oder zu dessen Gunsten nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht
ausüben darf. Die herrschende Lehre und Rechtsprechung verstehen diese und
ähnlich lautende Bestimmungen entgegen dem sinngemässen Einwand von X und Y
nicht im Sinn des Utilitätsprinzips, wonach eine Grunddienstbarkeit dem
Berechtigten nur Vorteile einräumen dürfe, welche dem berechtigten Grundstück
als solches dienten (Petitpierre, Art. 730 N. 11 f.). Vielmehr
erstreckt sich das Interesse für das berechtigte Grundstück (vgl. Art. 736
ZGB) auch auf das persönliche Interesse des berechtigten Grundeigentümers an
der Ausübung der Dienstbarkeit gemäss deren Inhalt und Umfang (BGE 131 III 345
E. 3.2.1; Schmid/Hürlimann-Kaup, Nr. 1258, je mit weiteren
Hinweisen). Dass die umstrittenen Parkplätze vorliegend nicht im Interesse des
herrschenden
Grundstücks
erstellt werden sollen, beeinflusst daher –
und weil auch keine übermässige Beanspruchung des Dienstbarkeitsrechts
anzunehmen ist – deren Zugänglichkeit nicht; das Baugrundstück A bzw. die
darauf projektierten und vorliegend umstrittenen Fahrzeugabstellplätze sind
hinreichend erschlossen.
3.7
Nach dem
Gesagten ist die Beschwerde im Verfahren VB.2015.00546 abzuweisen.
4.
4.1
Die
Vorinstanz führt mit Bezug auf die im Verfahren VB.2015.00548 umstrittene Auflage
aus, wenn Abstellplätze auf einem fremden Grundstück erstellt würden, bestehe
die Gefahr, dass sie ganz oder teilweise aufgehoben, zweckentfremdet oder einem
anderen Grundstück zur Verfügung gestellt würden. Um dies zu verhindern, seien
solche Abstellplätze dinglich zu sichern. Als Sicherungsmittel kämen etwa die
Begründung von Eigentumsrechten an Abstellplätzen oder eines Baurechts und vor
allem die Errichtung einer Grund- oder Personaldienstbarkeit in Betracht. Damit
könne auch der von der Abteilung Bau der Stadt Uster geäusserten Befürchtung
begegnet werden, wonach die Erstellung von Abstellplätzen auf Drittgrundstücken,
welche die Maximalzahl an Abstellplätzen bereits erreicht hätten, zu einem
nicht mehr handhabbaren Kontrollaufwand führen würde.
4.2
Die D AG
wendet dagegen bzw. gegen die von der Vorinstanz angeordnete Auflage zu Recht
ein, vorliegend gehe es nicht darum, eine Unterschreitung der sich aus der Nutzung
des Grundstücks B ergebenden Mindestanzahl an Fahrzeugabstellplätzen zu
verhindern: Dies wird schon daraus deutlich, dass in der Ausgangsverfügung die
vorgesehenen Parkplätze auf dem Grundstück 05 bzw. A um drei reduziert wurden,
ohne dass sich hieraus ein Anpassungsbedarf bezüglich der Anzahl der auf den
Grundstücken 06 und 07 (bzw. den Grundstücken B und C) vorgesehenen Parkplätze
ergab. Auch sind gemäss dem Beschluss vom 12. Februar 2013 zufolge der
zwei geplanten Mehrfamilienhäuser und unter Einbezug der bestehenden
Liegenschaften H-Strasse 08 und J-Strasse 12 (Letztere auf
Kat. Nr. 07; neu Grundstück C) mindestens 19 und maximal 44
Fahrzeugabstellplätze zu erstellen, davon entfallen mindestens 2 bzw. maximal 3
auf das Grundstück 05 bzw. A; bewilligt wurde die Erstellung von insgesamt
40 Abstellplätzen. Diese Situation wurde mit dem vorinstanzlichen
Entscheid wiederhergestellt. Anhand der vorliegenden Akten ist davon auszugehen,
dass auf dem Grundstück C zwei Parkplätze der bestehenden Liegenschaft (an
der J-Strasse 19) und auf dem Grundstück A zwei weitere jener an der H-Strasse 08
sowie vier den geplanten Neubauten zugewiesen sind. Somit sind für die
Neubauten auf dem Grundstück
B
insgesamt 36 Parkplätze vorgesehen (davon vier auf einem fremden Grundstück).
Selbst eine Aufhebung sämtlicher auf dem (fremden) Grundstück A zu
erstellenden Abstellplätze liesse daher keine Unterschreitung der Mindestparkplätze
des Grundstücks B befürchten. Es ergibt sich aber aus den gesetzlichen
Bestimmungen des § 242 PBG in Verbindung mit den Art. 3 ff. PPV
Uster, dass die auf dem Grundstück A projektierten, dem Grundstück B
zuzuweisenden Fahrzeugabstellplätze auch inskünftig im Rahmen der (für das
Grundstück B) einzuhaltenden Mindest- und Maximalanzahl Parkplätze beachtlich
sind. Daher führte allenfalls die Erstellung bzw. Bewilligung weiterer, dem
Grundstück B zugeordneter Parkplätze ohne Berücksichtigung der auf dem
fremden Grundstück geplanten und – jedenfalls bei gleichbleibender Nutzung der
Liegenschaft H-Strasse 08 diesem nicht zurechenbaren – (drei)
Abstellplätze zu einer Überschreitung der maximal zulässigen Anzahl
Fahrzeugabstellplätze und damit zu einer Verletzung der baurechtlichen Bestimmungen.
Demnach gilt es vorliegend nicht, die Zweckbestimmung von
auf einem Fremdgrundstück erstellten (Pflicht-)Abstellplätzen zu
erhalten
,
sondern besteht ein Interesse daran, dass einem Grundstück auch in Zukunft auf
einem anderen Grundstück erstellte Abstellplätze
angerechnet
werden,
nachdem eine allfällige spätere Erstellung weiterer Fahrzeugabstellplätze auf
diesem Grundstück oder einem anderen Fremdgrundstück bei Ausserachtlassung der
bereits erstellten Parkplätze zu einer Überschreitung der in der kommunalen
Bauordnung statuierten Maximalzahl zulässiger Abstellplätze führen könnte.
4.3
Die damit
einhergehende dauerhafte Einschränkung der Befugnisse des Grundeigentümers ist
im Grundbuch (und zwar auf dem Grundbuchblatt des Grundstücks B) anzumerken
(vgl. Art. 962 Abs. 1 und 3 ZGB in Verbindung mit Art. 129
Abs. 1 der Grundbuchverordnung vom 23. September 2011
[SR 211.432.1]). Weitere Massnahmen, wie namentlich die Begründung
dinglicher Rechte an den hier interessierenden Fahrzeugabstellplätzen bzw. die
Eintragung solcher Rechte im Grundbuch sind – wie die D AG zu Recht
geltend macht – nicht erforderlich, um dem aus der vorliegenden
Nutzungszuweisung der streitbetroffenen Fahrzeugabstellplätze zu den
verschiedenen Liegenschaften resultierenden Bedürfnis nach Transparenz gerecht
zu werden. Die von der Vorinstanz statuierte Auflage erweist sich daher als
unverhältnismässig.
4.4
Nach dem
Gesagten ist die Beschwerde im Verfahren VB.2015.00548 gutzuheissen.
Die in Dispositiv-Ziff. I des Entscheids des
Baurekursgerichts vom 5. August 2015 angeordnete Nebenbestimmung ist
aufzuheben. Die Abteilung Bau der Stadt Uster ist einzuladen, die nötigen
Vorkehrungen für die Anmerkung einer öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung
betreffend die Nutzungsverhältnisse an den streitbetroffenen Fahrzeugabstellplätzen
im Grundbuch (auf dem Grundbuchblatt des Grundstücks B) zu treffen.
5.
Bei diesem Ausgang erscheint die D AG sowohl im
Verfahren VB.2015.00546 als auch im Verfahren VB.2015.00548 als obsiegend.
Folglich sind die Kosten der Beschwerdeverfahren zur Hälfte der Abteilung Bau
der Stadt Uster sowie je zu einem Viertel X und Y (Letzteren unter
solidarischer Haftung füreinander für die Hälfte der Gesamtkosten) aufzuerlegen
(§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und teilweise
§ 14 VRG). Ebenso ist die D AG nunmehr als im Rekursverfahren
vollständig obsiegend zu betrachten und sind die Rekurskosten dementsprechend
neu zu verlegen. Weiter sind X und Y zu verpflichten, der D AG für die
verwaltungsgerichtliche Verfahren eine angemessene Parteientschädigung zu
bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Abteilung Bau der Stadt Uster ist zu
verpflichten, der D AG für das Beschwerdeverfahren VB.2015.00548 eine
Parteientschädigung zu bezahlen, während sie im Streit zwischen zwei Privaten
(hier dem Verfahren VB.2015.00546) praxisgemäss keine Entschädigung zu
entrichten hat (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17
N. 93 ff.). Schliesslich ist der D AG für das Rekursverfahren
nicht eine reduzierte, sondern eine volle Parteientschädigung zuzusprechen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Verfahren VB.2015.00546 und VB.2015.00548 werden vereinigt.
2.    Die
Beschwerde im Verfahren VB.2015.00546 wird abgewiesen.
3.    Die
Beschwerde im Verfahren VB.2015.00548 wird gutgeheissen.
a)  Dispositiv-Ziff. I
des Entscheids des Baurekursgerichts vom 5. August 2015 wird insoweit
aufgehoben, als darin angeordnet wird, "[m]it Vollzug der Grenzmutation
[sei] entweder mittels Begründung von Eigentumsrechten, einem Baurecht im Sinne
von Art. 675 ZGB oder durch Errichtung einer Dienstbarkeit sicherzustellen,
dass drei der sechs vorgesehenen Anstellplätze auf dem Grundstück A (H-Strasse 08)
dem Grundstück B (I-Strasse 09 und J-Strasse 10) zugeordnet
werden", und die Eintragung einer solchen Sicherung im Grundbuch verlangt
wird.
Die
Abteilung Bau der Stadt Uster wird eingeladen, die nötigen Vorkehrungen zur
Anmerkung einer öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung betreffend die dem
Grundstück B zuzurechnenden, auf dem Grundstück A zu erstellenden
(drei) Fahrzeugabstellplätze zu treffen.
b)  In
Abänderung von Dispositiv-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts
vom 5. August 2015 werden die Kosten des Rekursverfahrens von total
Fr. 3'590.- zur Hälfte der Abteilung Bau der Stadt Uster und je zu einem
Viertel X sowie Y auferlegt, unter solidarischer Haftung der Letztgenannten für
die Hälfte der Rekurskosten.
c)  In
Abänderung von Dispositiv-Ziff. III des Entscheids des Baurekursgerichts
vom 5. August 2015 werden die Abteilung Bau der Stadt Uster sowie X und Y
verpflichtet, der D AG für das Rekursverfahren eine Umtriebsentschädigung
von je Fr. 600.- (insgesamt Fr. 1'200.-) zu bezahlen, unter
solidarischer Haftung von X und Y für Fr. 600.-.
4.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    480.--     Zustellkosten,
Fr. 4'480.--     Total der Kosten.
5.    Die
Gerichtskosten werden zur Hälfte der Abteilung Bau der Stadt Uster und je zu
einem Viertel X sowie Y auferlegt, unter solidarischer Haftung der
Letztgenannten für die Hälfte der Gerichtskosten.
6.    Die
Abteilung Bau der Stadt Uster wird verpflichtet, der D AG für das
verwaltungsgerichtliche Verfahren VB.2015.00548 eine Parteientschädigung von
Fr. 1'000.- zu bezahlen. X und Y werden unter solidarischer Haftung
verpflichtet, der D AG für die verwaltungsgerichtlichen Verfahren eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen.
7.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
8.    Mitteilung an …