zh_verwaltungsgericht · VR.2017.00001 · 2018-04-12 · de

Formelle Teilenteignung | Formelle Teilenteignung: Entschädigung für Vorgartenland Rechtliche Grundlagen für die Entschädigung von enteignetem Vorgartenland (E. 2.2 ff.). Umstritten ist, ob es sich bei der enteigneten Fläche um Vorgartenland handelt und deshalb eine Reduktion vom Landwert vorzunehmen ist. Bei der Abtretungsfläche handelt es sich um einen befestigten Vorplatz, der sich nicht selbständig nutzen lässt (E. 4.3). Ein strassenseitiger Neubau fällt aufgrund der Grundstücksform und der bestehenden Überbauung ausser Betracht (E. 4.4.1). Ob eine Erweiterung des bestehenden Gebäudes zulässig wäre, erscheint fraglich (E. 4.4.2). Die Verbreiterung des Strassenraums führt weder zu einem wahrnehmbaren Verlust an Privatsphäre noch zu nennenswerten Mehrimmissionen (E. 4.4.3). Die Abtretung führt damit nicht zu einem Minderwert des Restgrundstücks, der nach § 13 Abs. 2 lit. a AbtrG vergütet werden müsste (E. 4.4.4). Beim streitbetroffenen Landstreifen handelt es sich um Vorgartenland, das zu einem reduzierten Ansatz zu entschädigen ist (E. 4.5 f.). Gutheissung des Rekurses.

Zürich Verwaltungsgericht 18..2.12.0 VR.2017.00001
Zurich Verwaltungsgericht 18..2.12.0 VR.2017.00001
Zurigo Verwaltungsgericht 18..2.12.0 VR.2017.00001

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2017.00001
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Geschäftsnummer:
VR.2017.00001
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 12.04.2018
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Enteignungsrecht
Betreff:
Formelle Teilenteignung
Formelle Teilenteignung: Entschädigung für Vorgartenland
Rechtliche Grundlagen für die Entschädigung von enteignetem Vorgartenland (E. 2.2 ff.). Umstritten ist, ob es sich bei der enteigneten Fläche um Vorgartenland handelt und deshalb eine Reduktion vom Landwert vorzunehmen ist. Bei der Abtretungsfläche handelt es sich um einen befestigten Vorplatz, der sich nicht selbständig nutzen lässt (E. 4.3). Ein strassenseitiger Neubau fällt aufgrund der Grundstücksform und der bestehenden Überbauung ausser Betracht (E. 4.4.1). Ob eine Erweiterung des bestehenden Gebäudes zulässig wäre, erscheint fraglich (E. 4.4.2). Die Verbreiterung des Strassenraums führt weder zu einem wahrnehmbaren Verlust an Privatsphäre noch zu nennenswerten Mehrimmissionen (E. 4.4.3). Die Abtretung führt damit nicht zu einem Minderwert des Restgrundstücks, der nach § 13 Abs. 2 lit. a AbtrG vergütet werden müsste (E. 4.4.4). Beim streitbetroffenen Landstreifen handelt es sich um Vorgartenland, das zu einem reduzierten Ansatz zu entschädigen ist (E. 4.5 f.).
Gutheissung des Rekurses.
Stichworte:
ABTRETUNGSENTSCHÄDIGUNG
ENTEIGNUNG
ENTEIGNUNGSENTSCHÄDIGUNG
ENTSCHÄDIGUNG
FORMELLE ENTEIGNUNG
LANDWERT
MINDERWERT
SCHÄTZUNGSVERFAHREN
VERKEHRSWERT
VORGARTENLAND
Rechtsnormen:
§ 11 AbtrG
§ 13 AbtrG
§ 13 Abs. I AbtrG
Art. 26 Abs. II BV
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VR.2017.00001
Urteil
der 3. Kammer
vom
12. April 2018
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Tamara Nüssle, Ersatzrichter
Christian Mäder,
Gerichtsschreiberin
Rahel Zehnder.
In Sachen
Kanton Zürich, Baudirektion, Tiefbauamt,
vertreten durch A,
dieser vertreten durch das Immobilienamt, Assetmanagement/Landerwerb,
RA B und C, Fachspezialistin Landerwerb,
Rekurrent,
gegen
Erbengemeinschaft D, nämlich:
1.    E,
2.    F,
alle vertreten durch RA G,
Rekursgegnerschaft,
betreffend Formelle
Teilenteignung,
hat
sich ergeben:
I.
A.
Der Regierungsrat
setzte am 28. September 2016 das Projekt für die Erstellung eines neuen
Kreisels bei den Knoten H-/I-Strasse und H-/Umfahrungs­strasse sowie weitere
bauliche Massnahmen an der H- und I-Strasse im Ortsteil J, K, fest. Das
Vorhaben soll die aufgrund der starken Verkehrsbelastung beeinträchtigte
Verkehrssicherheit verbessern. Vorgängig waren das Projekt öffentlich aufgelegt
und den betroffenen Grundeigentümern die hierzu erforderliche Landenteignung
mitgeteilt worden. Danach hatten die Erben des D, nämlich E und F, eine Fläche
von rund 68 m² abzutreten, wofür ihnen eine Entschädigung von
Fr. 734.-/m² mit dem Hinweis "Fr. 1'100.-/m² abzüglich 1/3 für
Vorgartenland im Strassenabstandsbereich laut Bundesgericht" angeboten
wurde.
B.
Mit
Einsprache vom 14. Juli 2015 hatten die Erben D Projekteinsprache
erhoben, die auch das Begehren um eine Minderwertentschädigung von Fr. 50'000.-
enthielt. Nachdem sie die Projekteinsprache zurückgezogen und einer vorzeitigen
Besitzeinweisung zugestimmt hatten, ersuchte der Kanton Zürich am 22. Juni
2017 um Einleitung des Schätzungsverfahrens. Daraufhin überwies das
Statthalteramt L die Akten der Schätzungskommission III.
C.
Am
17. August 2017 fand die Schätzungsverhandlung mit Augenschein statt.
Dabei widersetzten sich die Erben D einem Einschlag für Vorgartenland und
verlangten eine Entschädigung von Fr. 1'100.-/m² samt einer Minderwertentschädigung
von Fr. 50'000.-.
Die Schätzungskommission III hiess die Klage am
gleichen Tag teilweise gut und verpflichtete den Kanton Zürich, den Erben D
eine Entschädigung von Fr. 1'100.-/m² für 68 m² zu bezahlen. Eine
weitere Vergütung wurde nicht zugesprochen.
II.
Gegen den am 31. Oktober 2017 versandten Entscheid meldete
der Kanton Zürich am 20. November 2017 Rekurs beim Verwaltungsgericht an.
Nachdem der Abteilungspräsident hierzu Frist angesetzt hatte, beantragte das
Immobilienamt der Baudirektion namens des Kantons Zürich am 11. Dezember
2017:
"1.   Es sei Dispositiv-Ziffer 1 des
Entscheids der Schätzungskommission […] III vom 17. August 2017
aufzuheben;
2.   es sei die Rekurrentin zu verpflichten, der
Rekursgegnerschaft eine Abtretungsentschädigung i.H.v. CHF 734.00/m² für
die Landabtretung im Umfang von ca. 59 m² auf Kat.-Nr. 01 […] zu
bezahlen;
3.   alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu
Lasten der Rekursgegnerschaft."
Mit Rekursantwort vom 22. Januar 2018 liessen die Erben D
Abweisung des Rekurses beantragen. Zudem verlangten sie eine
Parteientschädigung. Mit Replik vom 2. Februar 2018 sowie Duplik vom
19. Februar 2018 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
Auf die Erwägungen des Schätzungsentscheids und die
Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen
zurückgekommen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46
des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November
1879 (in der Fassung vom 8. Juni 1997, AbtrG) zuständig. Weil auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.
1.2
Über abtretungsrechtliche Rekurse entscheidet das
Verwaltungsgericht laut § 46 Abs. 2 Halbsatz 2 AbtrG nach den
Bestimmungen über die Verwaltungsrechtspflege. Massgebend sind somit die
§§ 49 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG).
Gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a
und b sowie Abs. 2 VRG überprüft das Verwaltungsgericht den angefochtenen
Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter
Vorbehalt hier nicht relevanter Ausnahmen verwehrt (§ 50 Abs. 2 VRG).
Im Rechtsmittelverfahren gegen den Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck
des vorangegangenen Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung
auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhte, insbesondere, ob die von der
Kommission gewählte Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar
sei. Ferner ist zu klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle
für die Schätzung wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu
überprüfen ist hingegen die Angemessenheit des Schätzungsentscheids (VGr,
7. Februar 2013, VR.2012.00003, E. 3.1 [im Ergebnis vom
Bundesgericht am 27. August 2013 bestätigt, 1C_339/2013], mit Hinweis auf
VGr, 10. September 1998, VR.98.00002/3, auszugsweise in RB 1998 Nr. 44
= BEZ 1998 Nr. 23; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich
2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 32–86 N. 10; Tobias
Jaag/Markus Rüssli
, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons Zürich,
4. A., Zürich usw. 2012, Rz. 2128 und 3642).
1.3
Streitgegenstand
im vorliegenden Rekursverfahren bildet einzig noch die Frage, zu welchem Ansatz
das abgetretene Land zu vergüten ist. Eine von den betroffenen Eigentümern
zusätzlich geltend gemachte Minderwertentschädigung hat die Vorinstanz ebenso
verneint wie einen Unfreiwilligkeitszuschlag. Die Rekursgegnerschaft hat den
Schätzungsentscheid insoweit akzeptiert. Die enteignete Fläche beträgt nicht
ca. 68 m², wie die Schätzungskommission III angenommen hat, sondern
gemäss einer Vereinbarung zwischen den Parteien über Anpassungsarbeiten vom
12. Februar 2016 bloss ca. 59 m². Dabei handelt es sich um einen rund
30 m langen und 2 m breiten Streifen des 2'175 m
2
grossen Grundstücks Kat.-Nr. 01, das mit zwei Wohnhäusern und zwei
Nebengebäuden überbaut ist. Während die Rekursgegnerschaft mit der
Schätzungskommission III einen Wert von Fr. 1'100.-/m² für angemessen
erachtet, verficht der Rekurrent eine um einen Drittel auf Fr. 734.-/m²
verminderte Entschädigung.
2.
2.1
Gemäss
Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 und
§ 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller Vermögensnachteile
gefordert werden. Gemäss § 13 Abs. 1 Satz 1 AbtrG ist für die
Bestimmung der Entschädigung der Verkehrswert massgebend. Darunter versteht die
Praxis den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag für das
Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre
(VGr,
7. Februar 2013, VR.2012.00003, E. 3.2, mit Hinweis auf VGr,
25. November 2010, VR.2010.00003, E. 2.3, mit weiteren Hinweisen, unter
anderem auf BGE 113 Ib 39 E. 2a
).
Hinsichtlich der
Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung und Lehre zum Enteignungsrecht
eine umfangreiche Praxis entwickelt (ausführlich dazu VGr, 28. Januar
2015, VR.2013.00001/2, E. 5.2).
2.2
Die
Bestimmung des Verkehrswerts kann unter anderem dann Schwierigkeiten bereiten,
wenn es sich bei der abzutretenden Landfläche um so genanntes Vorgartenland
handelt, das heisst um Land, das aufgrund seiner Lage innerhalb eines
Baulinien- oder Abstandsbereichs nicht oder bloss beschränkt überbaut werden
kann. Problematisch ist die Berechnung des Verkehrswerts insbesondere dann,
wenn das abzutretende Vorgartenland nur einen geringen Teil des
Gesamtgrundstücks ausmacht und für sich allein betrachtet auf dem Markt kaum
einen Preis erzielen könnte. Erschwerend kommt in solchen Fällen nicht selten
hinzu, dass sich auch der Verkehrswert, der dem Restgrundstück für sich allein
betrachtet vor dem Eingriff zukam, nicht leicht ermitteln lässt. Nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist es daher zulässig, bei der Bemessung
der Entschädigung für die Abtretung von Vorgartenland den
Quadratmeter-Durchschnittswert für das Gesamtgrundstück vor der Enteignung zu
ermitteln und auf den abzutretenden Teil zu verlegen, wobei einer allfälligen
Minder- oder Höherwertigkeit der abzutretenden Fläche durch Abzüge bzw.
Zuschläge Rechnung getragen wird. Die Durchschnittsberechnung wird dabei häufig
mit der Vergleichsmethode verknüpft, indem – in einem ersten Schritt – der
Verkehrswert des ganzen Grundstücks aus tatsächlich bezahlten Preisen für
vergleichbare Grundstücke abgeleitet wird. Liegen im einzelnen Fall zureichende
Gründe vor, das abzutretende Vorgartenland nicht dem ermittelten Baulandpreis
gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten Schritt durch einen Einschlag
reduziert. Das Mass des unter dem Titel Vorgartenland vorzunehmenden Abzugs vom
zu entschädigenden Verkehrswert kann selten präzis bestimmt werden; vielmehr
ist das Ausmass der Herabsetzung nach pflichtgemässem Ermessen festzulegen
(VGr, 7. Februar 2013, VR.2012.00003, E. 3.3 mit Hinweisen,
insbesondere auf VGr, 25. November 2010, VR.2010.00003, E. 2.4; VGr, 7. April
2006, VR.2005.00003/4, E. 3.1, auszugsweise in RB 2006 Nr. 118,
E. 3.1 und BEZ 2006 Nr. 35, sowie auf BGE 122 I 168 E. 4c).
2.3
So
erachtete das Verwaltungsgericht eine Reduktion des Baulandwerts um zwei Drittel
als zulässig, da das abzutretende Vorgartenland nicht hätte überbaut werden
können, der Erholungswert auch nach der Abtretung noch vorhanden war, die
baulichen Nutzungsmöglichkeiten der abtretungspflichtigen Grundstücke nicht
beeinträchtigt wurden und mit der Abtretung eine Verbesserung des
Hochwasserschutzes verbunden war (VGr, 7. April 2006, VR.2005.0003/4,
E. 3.4, ebenso VGr, 25. November 2010, VR.2010.00003, E. 2.6).
In einem anderen Fall erachteten Bundes- und Verwaltungsgericht einen Einschlag
auf den Baulandwert um drei Viertel als zulässig, da der Verlust der
Abtretungsfläche weder einen Einfluss auf die Ausnützung des Grundstücks noch
auf dessen Überbaubarkeit hatte. Die betreffende Parzelle war erst wenige Jahre
zuvor mit einem Wohn- und Geschäftshaus überbaut worden, das eine Lebensdauer
von mutmasslich mehreren Jahrzehnten aufwies (BGr, 14. Dezember 2009,
1C_361/2009; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.4).
2.4
Allerdings unterscheidet das Bundesgericht im Zusammenhang
mit dem allfälligen Abzug bei Vorgartenland zwischen bereits überbauten und
noch nicht überbauten Liegenschaften (BGr, 27. August 2013, 1C_339/2013,
E. 2.4, mit Hinweis auf BGr, 29. Juni 2000, 1P.743/1999,
E. 4c/aa). Dabei hat es offengelassen, ob der Begriff
"Vorgartenland" bei unüberbauten Grundstücken überhaupt zur Anwendung
gelangen kann (vgl. BGE 122 I 168 E. 4b, worauf der Entscheid 1P.743/1999,
E. 4c/aa, unter anderem ausdrücklich hinweist). So oder so ist gemäss den
erwähnten Entscheiden in solchen Fällen zu prüfen, ob das Restgrundstück durch
die Abtretung einen Minderwert erfahren hat und dem Enteigneten weitere zu
entschädigende Nachteile entstanden sind. Das Bundesgericht führte weiter aus,
bei noch nicht überbautem Bauland, dessen gesamte bauliche Ausnützung durch
eine Teilenteignung nicht reduziert werde, könne das Mass des Abzuges vom zu
entschädigenden Verkehrswert selten genau bestimmt werden; vielmehr sei das
Ausmass der Herabsetzung nach pflichtgemässem Ermessen in Anbetracht der
konkreten Verhältnisse festzulegen. Dabei könnten die Lage, die Beschaffenheit
und ähnliche die Wohnqualität betreffende Überlegungen berücksichtigt werden.
Bei Grundstücken, die sich mit Ein- oder Zweifamilienhäusern und Villen etc.
überbauen liessen, spiele die Umgebungsgestaltung eine erhöhte Rolle und sei
die typische Käuferschaft eher bereit, zusammen mit der Restparzelle auch für
das so genannte Vorgartenland einen höheren Preis bzw. den vollen Baulandwert
zu bezahlen. Mit Blick auf die gesamte Ausnützung unterscheide der Baulandmarkt
schliesslich in solchen Verhältnissen kaum zwischen innerhalb und ausserhalb
der Baulinie gelegenem Bauland, sondern gehe von einem einheitlichen
Quadratmeter-Preis aus (so ausdrücklich in BGr, 29. Juni 2000, 1P.743/1999,
E. 4c/aa mit zahlreichen Hinweisen; zum Ganzen auch René A. Rhinow/Beat Krähenmann,
Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, 6. A.,
Basel/Frankfurt a.
M. 1990,
Nr. 128 V a, mit weiteren Hinweisen; Carmen Walker Späh,
Vorgartenland im Abtretungsverfahren, in PBG aktuell, Zürcher Zeitschrift für
öffentliches Baurecht, PBG 2013/1 S. 5 Ziff. III).
3.
3.1
Die
Schätzungskommission III erwog, dass das Grundstück Kat.-Nr. 01
gemäss Bau- und Zonenordnung K vom 22. Juni 2007 (BZO) in der
Kernzone I liege. Dort sei nach Art. 5 Abs. 4 BZO das Bauen auf
oder das Näherbauen an die Strassengrenze gestattet, wenn dadurch das Strassen-
und Ortsbild eine Verbesserung erfahre sowie die Verkehrssicherheit und die
Wohnhygiene nicht beeinträchtigt würden. Beim Wohnhaus I-Strasse 02 auf
Kat.-Nr. 01 handle es sich um ein Schutzobjekt (Schutzziel blau). Laut
Art. 9 Abs. 2 BZO dürften die in den Detailplänen blau bezeichneten
Bauten nur unter Beibehaltung von Lage, Grundfläche, wesentlichen
Fassadenelementen und Dach umgebaut oder erneuert werden; Schutzmassnahmen für
einzelne Bauteile blieben vorbehalten. Unter diesen Umständen handle es sich
bei der abgetretenen Fläche nicht um Vorgartenland im eigentlichen Sinn,
sondern um vollwertiges Bau- bzw. Nutzland. Der betroffene Landstreifen sei
bislang als privater Vorplatz, als Abstellfläche sowie zur Ein- und Ausfahrt
genutzt worden. Zudem habe er Raum zugunsten der Privatsphäre und Wohnhygiene
gegenüber der I-Strasse gewährt. Weil die Teilenteignung somit zu einer
materiellen wie immateriellen Nutzungsbeschränkung führe, rechtfertige sich
kein Einschlag auf dem vollen Landwert.
3.2
Dem hält
der Kanton Zürich in seiner Rekursbegründung entgegen, dass vorliegend weder
das Bauen oder Näherbauen an die Strassengrenze infrage gekommen wäre noch eine
minderwertrelevante Nutzungseinschränkung vorliege. Für die Reduktion des
Strassenabstands fehlten die Voraussetzungen von Art. 5 Abs. 4 BZO.
Sodann würde ein Neubau den von der Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni
1983 verlangten Mindestabstand von 2,5 m gegenüber einer Staatsstrasse
unterschreiten. Weil Art. 9 Abs. 2 BZO für blau bezeichnete Bauten u.
a. die Beibehaltung der
Grundfläche verlange, könne die Liegenschaft I-Strasse 02 weder in
Richtung der Staatsstrasse erweitert, geschweige denn abgebrochen und im Abtretungsflächenperimeter
neu aufgebaut werden. Unter diesen Umständen handle es sich bei der
streitbetroffenen Fläche um Vorgartenland. Sodann treffe es nicht zu, dass das
Restgrundstück aufgrund des Verlusts an Privatsphäre und der Beeinträchtigung
der Wohnhygiene einen Minderwert erleide. Ein solcher setze nämlich einen
adäquaten Kausalzusammenhang zwischen dem Werk und der Enteignung voraus. Weil
das Hausgrundstück unmittelbar an die Strasse grenze, handle es sich beim
Vorgarten nicht um einen Schutzschild, dessen Wegfall das Restgrundstück
entwerte. In der Replik hält der Rekurrent an seinem Standpunkt fest.
Die Rekursgegnerschaft
verteidigt den Schätzungsentscheid damit, dass es sich bei der Abtretungsfläche
nicht um Vorgartenland handle. Denn entlang der I-Strasse fehlten Baulinien,
und das Bauen oder Näherbauen an die Strassengrenze sei kraft Art. 5
Abs. 4 BZO unter Vorbehalten gestattet. Nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung komme der Umgebung von Grundstücken, die mit Ein- oder
Zweifamilienhäusern überbaut werden könnten, erhöhte Bedeutung zu, was sich auf
dem Markt mit einem Zuschlag bis zum vollen Baulandwert niederschlage. Mit dem
Ausbau der I-Strasse werde zudem die inventarisierte Umgebung beseitigt, was
den Wert der Restparzelle erheblich schmälere. Unter diesen Umständen habe die
Vorinstanz die Entschädigung zu Recht dem Baulandwert gleichgesetzt. Die
Behauptung des Rekurrenten, wonach die Verkehrssicherheitsverordnung für Bauten
einen Abstand von 2,5 m vom Fahrbahnrand vorschreibe, treffe nicht zu.
Sodann hätte es Art. 9 Abs. 2 BZO den Grundeigentümern nicht
verwehrt, vor dem Wohnhaus I-Strasse 02 ein Nebengebäude für den Verkauf
von landwirtschaftlichen Produkten aufzustellen und zu betreiben. Ergänzend
wird in der Duplik ausgeführt, dass mit dem Trottoirbau der Vorplatz vor der
Scheune fast vollständig verloren gehe sowie die Ein- und Ausfahrt erschwert
würden. Weil die erweiterte Strasse fast an das Gebäude grenze und das Dach auf
die Strassenfläche rage, könnten Leitern oder Gerüste für den Unterhalt des
Gebäudes künftig nicht mehr auf dem eigenen Vorplatz abgestellt werden, sondern
müsse der öffentliche Grund beansprucht werden, was eine Bewilligung erfordere
und eine Gebührenzahlung nach sich ziehe.
4.
4.1
Die
Parteien ziehen den von der fachkundigen Schätzungskommission III
ermittelten Landwert der Abtretungsfläche von Fr. 1'100.-/m² nicht in
Zweifel. Für das Verwaltungsgericht besteht kein Anlass, diesen Wert zu
hinterfragen. Anzumerken ist, dass der Ansatz von Fr. 1'100.-/m² genau dem
vom Statistischen Amt des Kantons Zürich für die Gemeinde K im Jahr 2016
ermittelten Medianwert für Bauland entspricht (www.web.statis­tik.zh.ch →
Bodenpreise). Wie gesagt, dreht sich der Streit einzig darum, ob der Rekurrent
der Rekursgegnerschaft den vollen Verkehrswert zu vergüten hat oder ob die
enteignete Fläche als Vorgartenland zu betrachten und deswegen eine Reduktion
vorzunehmen ist.
4.2
Das
Grundstück Kat.-Nr. 01 der Rekursgegnerschaft an der I-Strasse in J misst
2'175 m² und ist mit den Wohnhäusern I-Strasse 02 (Vers.-Nr. 03;
blau bezeichnete Baute gemäss BZO) sowie I-Strasse 02a (Vers.-Nr. 06;
grau bezeichnete Baute gemäss BZO) überbaut; im hinterliegenden Teil der
Parzelle befinden sich das Nebengebäude Vers.-Nr. 05 sowie eine weitere
Kleinbaute. Die für den Strassenausbau bzw. für die Verbreiterung des Trottoirs
benötigte Abtretungsfläche von 59 m² erstreckt sich entlang der westlichen
Grenze von Kat.-Nr. 01 bzw. entlang der I-Strasse rund 30 m auf einer
Tiefe von rund 2 m. Dadurch kommt die südwestliche Ecke des Wohnhauses I-Strasse 02
fast an die Strassengrenze zu liegen.
4.3
Wie die
dem Protokoll der Schätzungsverhandlung vom 17. August 2017 beiliegende
Fotografie zeigt, handelt es sich bei der Abtretungsfläche um den Teil eines
befestigten Vorplatzes. Eine gestalterische Qualität kann der geteerten Fläche
nicht zuerkannt werden; daran ändern auch zwei dort platzierte Topfpflanzen
nichts. Ebenso wenig lässt sich die langgezogene, schmale Fläche selbstständig
nutzen. Sollte sich die Rekursgegnerschaft überhaupt noch landwirtschaftlich
betätigen, was nicht aktenkundig ist, könnte ein allfälliger Verkaufsstand
nördlich oder südlich des Wohnhauses I-Strasse 02 aufgestellt werden. Die
Funktion als schon zuvor eher knappe Verkehrsfläche bei der Zu- und Wegfahrt
erfüllt der Landstreifen auch nach dessen Enteignung und der künftigen
Verwendung als Trottoir. Dasselbe gilt bei einer allfälligen Inanspruchnahme
des Strassenraums für den Gebäudeunterhalt. Weil dieser Fall selten eintreffen
dürfte und das Trottoir wohl nur kurzfristig überstellt wird, erscheint die
Befürchtung der Rekursgegnerschaft – auch vor dem Hintergrund dieses Verfahrens
– als unbegründet, dass sie hierfür nach Mass­gabe von § 231 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) eine Bewilligung benötigen
würde und zudem noch eine Entschädigung leisten müsste.
4.4
Zu prüfen
bleibt die Bedeutung der Abtretungsfläche für das Restgrundstück. Dabei steht
die Frage im Vordergrund, ob der Landverlust die bauliche Nutzung
beeinträchtige.
4.4.1
Für das in der Kernzone I liegende Grundstück Kat.-Nr. 01 erlaubt
Art. 5 Abs. 4 BZO einen reduzierten Strassenabstand. Danach ist das
Bauen auf oder das Näherbauen an die Strassengrenze gestattet, wenn dadurch das
Strassen- und Ortsbild verbessert sowie die Verkehrssicherheit und die
Wohnhygiene nicht beeinträchtigt werden. Diese Regelung tritt entsprechend
§ 265 Abs. 1 PBG sowie § 49 PBG an die Stelle des
kantonalrechtlich normierten Strassenabstands von 6 m (Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,
Zürich 2011, S. 825). Angesichts der Grundstücksform und der bestehenden
Überbauung fällt ein strassenseitiger Neubau auf Kat.-Nr. 01 von
vornherein ausser Betracht. Ebenso erscheint ein solcher im rückwärtigen
östlichen Grundstücksteil neben dem Einfamilienhaus I-Strasse 02a und den
beiden Nebengebäuden praktisch als ausgeschlossen.
4.4.2
Eine allfällige Erweiterung des letztgenannten Objekts als "grau
bezeichnete Baute" gemäss Art. 9 Abs. 4 BZO wird durch die
Abtretung der 59 m² nicht beeinträchtigt und erscheint möglich. Anders
verhält es sich beim der Strasse zugewandten Bauernhaus I-Strasse 02, das
im Kernzonenplan als "blau bezeichnete Baute" nach Art. 9
Abs. 2 BZO markiert ist. Eine solche darf nur unter Beibehaltung von Lage,
Grundfläche, wesentlichen Fassadenelementen und Dach umgebaut oder erneuert
werden, wobei Schutzmassnahmen für einzelne Bauteile vorbehalten bleiben. Es
erscheint mehr als fraglich, ob im Fall einer Gebäudeerweiterung die
kumulativen Voraussetzungen für einen reduzierten Strassenabstand nach
Art. 5 Abs. 4 BZO erfüllt wären. Insbesondere ist nicht zu erkennen,
dass und in welcher Weise eine Vergrösserung des Bauernhauses das Strassen- und
Ortsbild verbessern könnte. Ebenso erscheint die Zufahrt über die I-Strasse als
Staatsstrasse auf das Grundstück Kat.-Nr. 01 als kritisch. Denn kraft
§§ 240 f. PBG hätte die Verkehrserschliessung grundsätzlich rückwärtig zu
erfolgen, was vorliegend angesichts der dort verlaufenden Zonengrenze – östlich
von dieser erstreckt sich eine Reservezone – jedoch ausgeschlossen wäre. Im
Weiteren erlaubt Art. 9 Abs. 2 BZO bei den "blau bezeichneten
Bauten" zwar einen Umbau und eine Erneuerung, nicht aber eine Erweiterung.
4.4.3
Weil schon heute freie Sicht vom Wohnhaus I-Strasse 02 auf die stark
befahrene Durchgangsstrasse besteht, bedeutet die Verbreiterung des
Strassenraums schliesslich keinen wahrnehmbaren Verlust an Privatsphäre. Ebenso
wenig führt das Bauvorhaben zu nennenswerten Mehrimmissionen an der
strassenseitigen Hausfassade. Selbst wenn dies zutreffen sollte, wäre dieser
Nachteil nicht durch eine zusätzliche Entschädigung für das enteignete Land
abzugelten, sondern ergäbe sich unter den entsprechenden umweltrechtlichen
Voraussetzungen allenfalls ein Anspruch auf Lärmschutzmassnahmen.
4.4.4
Nach dem Gesagten führt die Abtretung von 59 m² nicht zu einem
Minderwert des Restgrundstücks Kat.-Nr. 01, der gemäss § 13
Abs. 2 lit. a AbtrG vergütet werden müsste.
4.5
Wie der
Rekurrent zutreffend ausführt, handelt es sich beim streitbetroffenen
Landstreifen seiner Beschaffenheit nach um Vorgartenland. Zwar trifft es zu,
dass dessen bauliche Nutzung nicht – wie im Regelfall – durch eine Baulinie
oder den allgemeinen kantonalrechtlichen Strassenabstand von 6 m gemäss
§ 265 Abs. 1 PBG eingeschränkt ist. Deren Funktion übernehmen jedoch
die genannten Kernzonenvorschriften von Art. 5 Abs. 4 BZO und
Art. 9 Abs. 2 BZO, die eine bauliche Erweiterung oder gar einen
Neubau ebenso ausschliessen.
4.6
Unter
diesen Umständen gelten die abgetretenen 59 m² als minderwertiges Land,
das zu einem reduzierten Ansatz zu entschädigen ist. Weil es dem
Verwaltungsgericht verwehrt ist, über die Anträge des Rekurrenten hinauszugehen
und den Schätzungsentscheid zuungunsten der Rekursgegnerschaft zu ändern
(Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 32–86 N. 10), kann aus diesem
prozessualen Grund dahingestellt bleiben, ob ein höherer Einschlag als ein
Drittel auf dem Baulandwert gerechtfertigt sein könnte. Die vom Rekurrenten
beantragte Verminderung der Entschädigung um einen Drittel von
Fr. 1'100.-/m² auf Fr. 734.-/m² ist in der Praxis häufig anzutreffen
(vgl. z.
B. VGr,
7. Februar 2013, VR.2012.00003, vom Bundesgericht bestätigt mit Entscheid
1C_339/2013 vom 27. August 2013) und erscheint auch hier vertretbar, wirkt
sich jedenfalls keineswegs zum Nachteil der Rekursgegnerschaft aus.
4.7
Diese
Erwägungen führen zur Gutheissung des Rekurses und Aufhebung von
Dispositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Entscheids. Demgemäss hat der
Rekurrent der Rekursgegnerschaft für die Abtretung von 59 m² Land von
Kat.-Nr. 01 (Nachmass vorbehalten) eine Entschädigung von Fr. 734.-/m²
zu bezahlen.
5.
Die Gutheissung des
Rekurses bewirkt keine Änderung der vorinstanzlichen Kostenauflage, weil die
Kosten des Schätzungsverfahrens laut § 63 Abs. 1 erster Satzteil
AbtrG in der Regel vom Enteigner getragen werden. Von diesem Grundsatz
abzuweichen besteht hier kein Anlass. Demgegenüber sind die Kosten des
Rekursverfahrens der unterliegenden Rekursgegnerschaft zu überbinden (§ 70
in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14 VRG).
Dieser muss eine Parteientschädigung
von vornherein versagt bleiben. Indessen sind die Voraussetzungen von § 17
Abs. 2 VRG für die Zusprechung einer solchen Vergütung auch mit Bezug auf
den Rekurrenten nicht erfüllt. Denn angesichts des liquiden Sachverhalts und
der eng begrenzten Streitfrage ist ihm kein grösserer Aufwand erwachsen.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Der
Rekurs wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer 1 des Entscheids der
Schätzungskommission III vom 17. August 2017 wird aufgehoben und der
Rekurrent verpflichtet, der Rekursgegnerschaft für die Abtretung von 59 m²
Land (Nachmass vorbehalten) von Kat.-Nr. 01, J (K), eine Entschädigung von
Fr. 734.-/m² zu bezahlen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'200.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    160.--     Zustellkosten,
Fr. 2'360.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Rekursgegnern 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt,
unter solidarischer Haftung eines jeden für den gesamten Betrag.
4.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an
…