zh_verwaltungsgericht · SR.2003.00002 · 1998-05-12 · de
Erbschaftssteuer

Verkehrswert von Liegenschaften / Amtsgutachten Rückweisung an die Vorinstanz, weil das Amtsgutachten zum Verkehrswert der Nachlassliegenschaft unvollständig und mangelhaft begründet ist. Für die Ermittlung des Verkehrswerts ist nicht der tatsächliche, sondern der erzielbare Ertrag massgebend (E. 4d); Ausführungen zur Schätzungsmethode und der Höhe des Kapitalisierungssatzes (E. 5).

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SR.2003.00002
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Geschäftsnummer:
SR.2003.00002
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 09.07.2003
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Erbschaftssteuer
Verkehrswert von Liegenschaften / AmtsgutachtenRückweisung an die Vorinstanz, weil das Amtsgutachten zum Verkehrswert der Nachlassliegenschaft unvollständig und mangelhaft begründet ist. Für die Ermittlung des Verkehrswerts ist nicht der tatsächliche, sondern der erzielbare Ertrag massgebend (E. 4d); Ausführungen zur Schätzungsmethode und der Höhe des Kapitalisierungssatzes (E. 5).
Stichworte:
AMTSGUTACHTEN
ERTRAGSPOTENTIAL
ERTRAGSWERT
EXPERTE
GESCHÄFTSLIEGENSCHAFT
HYPOTHEKARZINSSATZ
KAPITALISIERUNGSSATZ
LATENTE STEUERN
MIETVERTRAG
NACHLASSLIEGENSCHAFT
SCHÄTZUNGSMETHODE
STEUERBEMESSUNG
UNTERHALTSBEDARF
UNTERSUCHUNGSMÄNGEL
VERFAHREN
VERKEHRSWERT
Rechtsnormen:
§ 13 lit. I ESchG
Publikationen:
RB 2003 Nr. 109 S. 230
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. 1997 starb C. Mit Verfügung vom 12. Mai
1998 auferlegte die Finanzdirektion der Alleinerbin A. sowie fünf
Vermächtnisnehmern gestützt auf §§ 22 Abs. 1 und 2 sowie 23 Abs. 1 lit. c,
e und f des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes vom 28. September 1986
(ESchG) Erbschaftssteuern von insgesamt Fr. 3'401'970.-. Davon entfielen
Fr. 3'222'630.- auf die Nichte und das Patenkind A.
II. Eine von Letztgenannter am 15. Juni 1998
erhobene Einsprache, womit sie den Verkehrswert der Nachlassliegenschaft
P.-strasse in Zürich auf Fr. 3'050'000.- vermindert haben wollte, wies die
Finanzdirektion nach Einholung eines Gutachtens am 10. Dezember 2002 ab
und erhöhte die Steuer von Fr. 3'222'630.- um Fr. 322'500.- auf
Fr. 3'545'130.-. In ihren Erwägungen folgte die Direktion den Überlegungen
des von ihr beauftragten Schätzungsexperten D. Dieser kam zum Schluss, dass die
Liegenschaft ausschliesslich zum Ertragswert zu bewerten sei. Dabei sei nicht
nur von den am Stichtag erzielten Erträgen auszugehen; vielmehr müsse das unausgeschöpfte
Ertragspotential mitberücksichtigt werden. Der Kapitalisierungssatz richte sich
nicht nach dem Zinssatz für erstrangige Hypotheken, sondern nach der Rendite
für Bundesobligationen.
III. Mit Rekurs vom 24. Januar 2003 liess A.
das im Einspracheverfahren gestellte Begehren erneuern. Eventuell sei bei
Annahme eines höheren Verkehrswerts der Liegenschaft P.-strasse die latente
Grundstückgewinnsteuer abzuziehen. Ausserdem verlangte sie die Zusprechung
einer Parteientschädigung.
Im Namen des Staats Zürich beantragte die
Abteilung Erbschafts- und Schenkungssteuer des kantonalen Steueramts die
Abweisung des Rekurses.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Gegen den Einspracheentscheid der
Finanzdirektion kann der Steuerpflichtige nach § 43 Abs. 1 ESchG beim
Verwaltungsgericht Rekurs erheben. Laut § 43 Abs. 4 ESchG sind die Bestimmungen
über das Rekursverfahren bei Einschätzungen für die Staatssteuer sinngemäss
anwendbar (vgl. §§ 147 ff. des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]). Da
mehrere aus einer Erbschaft bereicherte Personen selbstständig steuerpflichtig
sind, kann jeder Beteiligte allein Rekurs erheben. Gegenüber jenen Beteiligten,
die  wie hier die übrigen fünf Vermächtnisnehmer  auf ein
Rechtsmittelverfahren verzichten, wird die Veranlagung rechtskräftig (Felix
Richner/Walter Frei, Kommentar zum Zürcher Erbschafts- und
Schenkungssteuergesetz, Zürich 1996, § 41 N. 14).
a) Mit Rekurs können laut § 43 Abs. 2 ESchG
alle Mängel des angefochtenen Entscheids sowie des vorangegangenen Verfahrens
gerügt werden. Dabei sind neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel
zulässig (VGr, 22. November 2000, ZStP 2001, S. 148 E. 1a mit
Verweisungen). Das Verwaltungsgericht hat damit die gleiche freie und
umfassende Prüfungsbefugnis wie die Finanzdirektion im Einspracheverfahren.
Immerhin erfolgt im Rahmen des Rekursverfahrens eine Erweiterung der dem
Pflichtigen obliegenden Mitwirkungspflicht in dem Sinn, als dieser den von ihm
geforderten Nachweis durch eine substanzierte Sachdarstellung und Beschaffung
oder Bezeichnung von Beweismitteln für die Richtigkeit seiner Darstellung
anzutreten hat. Fehlt es daran, trifft das Verwaltungsgericht keine weitere
Untersuchungspflicht; namentlich hat es nichts vorzukehren, um sich fehlende
Grundlagen zu beschaffen (RB 1987 Nr. 35).
b) Kraft § 41 Abs. 4 ESchG ist die
Finanzdirektion im Einspracheverfahren an die Anträge des Steuerpflichtigen
nicht gebunden und führt trotz Rückzugs einer Einsprache das Verfahren weiter,
sofern Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Veranlagung dem Ge­setz nicht
entspricht (Satz 2). Sie kann nach Anhören des Steuerpflichtigen die Veranlagung
zu seinen Ungunsten ändern (Satz 3). Nach dem Gesagten gilt  wie etwa im
Einspra­cheverfahren bei den Staatssteuern (§ 142 Abs. 1 StG) oder bei den
Grundsteuern (§ 211 in Verbindung mit § 142 Abs. 1 StG)  die
Offizialmaxime: Die Finanzdirektion darf und muss die angefochtene Verfügung
entsprechend der materiellen Rechtslage über die Anträge des Einsprechers
hinaus verbessern (reformatio in melius) oder umgekehrt dieselbe zum Nachteil
des Anfechtenden ändern (reformatio in peius; vgl. Richner/Frei, § 41 N. 58).
2. Der
Erbschaftssteuer unterliegen gemäss § 3 Abs. 1 ESchG alle Vermögensübergänge
(Erbanfälle und Zuwendungen) kraft gesetzlichen Erbrechts oder aufgrund einer
Ver­fügung von Todes wegen. Gemäss § 7 lit. a ESchG entsteht der Anspruch auf
die Erbschafts­steuer mit Eröffnung des Erbgangs, also nach Art. 537 Abs. 1 des
Zivilgesetzbuches mit dem Tod des Erblassers (RB 1993 Nr. 31). Dies ist im
vorliegenden Fall der 17. Juni 1997.
a) Berechnet
wird die Steuer vom Verkehrswert, den das übergegangene Vermögen im Zeitpunkt
der Entstehung des Steueranspruchs, mithin bei Eröffnung des Erbgangs, auf­weist
(§ 13 Abs. 1 in Verbindung mit § 7 lit. a ESchG; VGr, 24.
November 1999, ZStP 2000, S. 150 E. 2a).
b) Abweichend von der Steuereinschätzung für
die Staats- und allgemeinen Gemeindesteuern, wo die "Verkehrswerte"
von Liegenschaften im Interesse einer rationellen Veranlagung aufgrund
genereller Richtlinien als "Formelwerte" festgesetzt werden, muss der
Verkehrswert bei der Veranlagung der Erbschafts- und Schenkungssteuer, wie auch
bei den Grundsteuern, individuell nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen
geschätzt werden. Der Verkehrswert eines Vermögensobjekts im Allgemeinen und
einer Liegenschaft im Be­sonderen entspricht dem Preis, der dafür im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen
wäre (RB 1991 Nr. 47 mit Hinweisen). Zu den Methoden der Verkehrswertschätzung
von Liegenschaften hat sich das Verwaltungsgericht in den Entscheiden RB 1999
Nr. 158 (= ZStP 2000, S. 150) sowie SR.2000.00022 vom 31. Januar 2001 (=
ZStP 2001, S. 217) ausgesprochen. Während der Verkehrswert unüberbauter
Grundstücke aufgrund der Vergleichsmethode allein nach dem Realwert ermittelt
wird, sind überbaute Liegenschaften nach bisheriger Praxis regelmässig anhand
des Realwerts als Summe von Boden- und Bauwert sowie des Ertragswerts zu
schätzen (so auch Rz. 12 f. der Weisung der Finanzdirektion über die Ermittlung
des Verkehrswertes von Liegenschaften für die Erbschafts- und Schenkungssteuer
vom 12. Juli 1989 [Weisung Verkehrswert]; ZStB I B Nr. 46/40). Die
Gewichtung dieser beiden Faktoren hängt vom Einzelfall ab; bei Renditeobjekten
hat der Ertragswert mehr Gewicht, während bei Grundstücken, die in erster Linie
der Eigennutzung dienen, der Real- oder Sachwert eine grössere Rolle spielt
(August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin Schärrer, Kommentar zum Zürcher
Steuergesetz, 4. Band, Bern 1966, § 165 N. 83; Max Imboden/ René A.
Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Band II, Basel/Stuttgart
1976, Nr. 128 B IV/e).
Das
streitbetroffene Grundstück befindet sich an der P.-strasse. Beim darauf stehenden
Gebäude handelt es sich um ein zweiseitig angebautes, 1863 erstelltes,
ehemaliges Wohnhaus mit fünf Vollgeschossen und einem ausgebauten Dachgeschoss.
Das Gebäude wird im Wesentlichen wie folgt genutzt:
Mieter/Stockwerk
Nutzweise/Fläche
Dauer Mietvertrag
Mietzins 1997
Mietzins pro m
F. / UG
EG
Lager / 70 m
Geschäft / 102 m
bis 30.09.2010 (mit Ver­längerungsmöglichkeit um 2 x
10 Jahre)
Fr.   89'880.-
Fr.  150.-
Fr.  778.-
G. / 1. OG
Praxis / 121 m
30.09.2003
Fr.   23'640.-
Fr.  195.-
H. / 2.
OG
Praxis / 121 m
30.09.2003
Fr.   29'520.-
Fr.  244.-
I. / 3.
OG
Praxis / 121 m
6-monatige Kündigungsfrist
Fr.   27'840.-
Fr.  230.-
J. / 4.
OG
Praxis /121 m
30.09.2003
Fr.   29'520.-
Fr.  244.-
K. / DG
Estrich
Praxis / 106 m
30.09.2003
Fr.   29'400.-
Fr.     2'160.-
Fr.  277.-
3. a) Ein Gutachten zum Verkehrswert
unterliegt als Beweismittel der freien Beweiswürdigung. Die Prüfung der
Rechtsmittelbehörde kann sich indessen darauf beschränken, ob das  von einer
Amtsstelle eingeholte  Gutachten auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, ob
es vollständig, klar, gehörig begründet und widerspruchslos sei und ob der
Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die nötige Unbefangenheit bewiesen habe
(RB 1984 Nr. 65 = StE 1984 B 44.12.3 Nr. 1 und RB 1985 Nr. 47, auch zum
Folgenden; August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin Schärrer, Kommentar zum
Zürcher Steuergesetz, 3. Band, Bern 1969, § 75 N. 30; vgl. auch RB 1964 Nr. 127
und 1982 Nr. 35). Vermag das Gutachten nicht zu überzeugen, so kann das
Verwaltungsgericht gestützt auf seine Feststellungen aus eigenem Wissen eine
neue Schätzung vornehmen oder damit einen Gutachter betrauen (vgl. VGr, 7.
November 1972, ZBl 1973, S. 331), wobei es bei der Wahl des Vorgehens über
einen weiten Beurteilungsspielraum verfügt (RB 1976 Nr. 54 und 1985 Nr. 47). Im
Übrigen ist es ihm unbenommen, statt ein reformatorisches Urteil zu fällen, den
Entscheid der Finanzdirektion aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an
sie zurückzuweisen (VGr, 31. Januar 2001, ZStP 2001, S. 217 E. 3; Alfred
Kölz/Jürg Boss­hart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 28 N. 29).
b) Einem Parteigutachten kommt wegen der
vertraglichen Beziehung zwischen Auftraggeber und Gutachter nur die beschränkte
Aussagekraft einer Parteibehauptung zu (VGr, 22. November 2000, ZStP 2001, S.
148 E. 4b; Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 23; Richard Frank/Hans Sträuli/Georg
Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. A., Zürich
1997, vor § 171 ff. N. 4). Auf die von der Pflichtigen im Einspracheverfahren
eingereichte Expertise von L. vom 27. Oktober 1998 kann daher schon aus diesem
Grund nicht abgestellt werden. Auch angesichts der materiellen Anforderungen,
die das Verwaltungsgericht an Schätzungsgutachten stellt (VGr, 22. November
2000, ZStP 2001, S. 148 E. 5 und 6), bedarf es keiner weiteren Erläuterungen,
dass das Privatgutachten nicht berücksichtigt werden kann. Im Übrigen führte L.
keine umfassende Verkehrswertschätzung durch, sondern klärte nur den
Teilaspekt, ob die Mietzinsen nach Ablauf der fes­ten Vertragsdauer einseitig
angehoben werden könnten.
4. a) Die Rekurrentin hält dem angefochtenen
Einspracheentscheid entgegen, dass die Finanzdirektion zum tatsächlichen
Nettoertrag der Liegenschaft P.-strasse im Jahr 1997 von Fr. 231'960.- kein
unausgeschöpftes jährliches Ertragspotential von Fr. 97'800.- hätte
hinzuschlagen dürfen. Die Berücksichtigung eines solchen hypothetischen
Mehrertrags missachte das Stichtagsprinzip und führe zur Besteuerung nicht
realisierter bzw. fiktiver Werte. Ob ein allfälliges brachliegendes
Mietzinspotential realisiert werden könne, hänge von ungewissen künftigen
Marktverhältnissen wie auch von der mietrechtlichen Durchsetz­barkeit ab. Die
Erzielung eines höheren Mietertrags setze voraus, dass die Rekurrentin die
Liegenschaft verkaufe. Weil sie jedoch keine solchen Absichten habe, griffen
Überlegungen zum Ertragspotential unzulässigerweise in die Eigentümerbefugnisse
und in die Erbenstellung der Rekurrentin ein. Der vom Amtsexperten angenommene
Kapitalisierungssatz von (3.5 % Basiszinssatz + 0.5 % Unterhaltskosten + 1.5 %
Sub­stanzerhaltung =) 5.5 % sei viel zu tief. Angemessen sei vielmehr ein Satz
von (4.75 % Hypothekarsatz für gewerb­liche Altbauten + 3 % Zuschlag =) 7.75 %.
Indem der Gutachter von der Rendite für Bundesobligationen ausgehe, beschreite
er bewertungstechnisch Neuland; die Schätzungslitera­tur stütze sich durchwegs
auf den Hypothekarzinssatz als Basiszinssatz. Die Methode des Experten
überzeuge deswegen nicht, weil er die mit dem Grundeigentum verbundenen Risiken
missachte. Der Schätzung der Zuschläge fehle eine nähere Begründung. Die
gewählte Bewertungsmethode laufe darauf hinaus, dass Eigentümer von
Liegenschaften gegenüber Inhabern von anderen Vermögenswerten benachteiligt
würden. Schliesslich weiche der gutachterlich ermittelte Verkehrswert weit von
dem für das Steuerjahr 1997 amtlich festgesetzten Vermögenssteuerwert von Fr.
2'755'000.- ab.
In seiner kurz gefassten Rekursantwort
verteidigt das kantonale Steueramt das Amtsgutachten und hält an den
Folgerungen des Experten fest.
b) Laut dem in E. 2b Gesagten muss die
Erbschaftssteuer nach dem Verkehrswert veranlagt werden; der nach Massgabe der
regierungsrätlichen Weisung an die Steuerbehörden über die Bewertung von
Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte vom 21. August 1996 (ZStB
I A Nr. 22/23) ermittelte Vermögenssteuerwert ist daher vorliegend
unbeachtlich. Entgegen der Auffassung der Rekurrentin trifft es nicht zu, dass
der Eigentü­mer von Immobilien gegenüber dem Eigentümer anderer Vermögenswerte
wie etwa Aktien bei der Festsetzung der Erbschaftssteuer benachteiligt ist.
Zwar ist die Ermittlung des Werts einer Liegenschaft wegen ihrer individuellen
Eigenschaften mit höherem Aufwand verbunden als beispielsweise der Wert von
börsengängigen Wertpapieren. Diesem Umstand wird jedoch durch eine individuelle
Schätzung, die sich nach den Regeln der Rechtsprechung und der Lehre der
Immobilienbewertung richtet, gebührend Rechnung getragen. Dass sich der Wert
einer Immobilie nicht mit mathematischer Zuverlässigkeit, sondern nur innerhalb
einer  je nach Komplexität und Marktnachfrage unterschiedlichen  Bandbreite
bestimmen lässt, liegt in der Natur der Sache.
Sodann verkennt die Rekurrentin, dass jede
Verkehrswertschätzung von der Hypothese eines Verkaufs ausgeht. Dies bedeutet
keinen Eingriff in ihre Eigentümer- oder Erbenstellung. Ob ein Erbe tatsächlich
einen Verkauf erwägt oder nicht, spielt  als nicht überprüfbare und jederzeit
wandelbare Absicht  für die Bewertung einer Liegenschaft kei­ne Rolle. Anders
verhielte es sich dann, wenn die Veräusserung eines Objekts aus rechtlichen
Gründen ausgeschlossen oder erschwert wäre.
c) Nach dem in E. 3a Gesagten muss der
Amtsgutachter über "hinreichende Sachkenntnis" verfügen. Die
zürcherische Rechtsprechung hat sich bislang noch nicht dazu ausgesprochen, was
dieses Erfordernis im Einzelnen umfasst. Soweit ersichtlich wurde in der
jüngeren Steuerrechtspflege einem Experten noch nie die erforderliche Sachkunde
abgesprochen, und zwar auch nicht in solchen Fällen, in denen das Gutachten zu
wesentlichen Beanstandungen Anlass gab. Vielmehr begnügt sich die Praxis mit
der berufsmässigen Be­tätigung als Immobilienschätzer. Welche Grundausbildung
der jeweilige Experte genossen hat  neben Architekten betätigen sich
insbesondere Immobilientreuhänder und Ökonomen auf diesem Markt , spielt dabei
ebenso wenig eine Rolle wie allfällige Diplome. Insbeson­dere ist der seit
einigen Jahren ausgestellte eidgenössische Fachausweis für Immobilienschätzer,
der gewöhnlich im Anschluss an eine einjährige berufsbegleitende Ausbildung er­worben
werden kann, für eine Expertentätigkeit gegenwärtig nicht erforderlich. Die Sachkunde
eines Immobilienschätzers hängt vom jeweiligen Bewertungsobjekt ab. Es bedarf
keiner näheren Ausführungen darüber, dass die Bewertung einer herrschaftlichen
Villa an­dere Kenntnisse voraussetzt als die Schätzung eines
gewerblich-industriell genutzten Ge­bäudekomplexes oder etwa eines mit
Altlasten belasteten Abbruchobjekts.
Über welche Kenntnisse der von der
Finanzdirektion beigezogene Experte verfügt, lässt sich den Akten nichts
entnehmen; die von diesem selbst verwendete Bezeichnung als
"Schätzungsexperte" ist wenig aussagekräftig, weil es sich hierbei
nicht um einen geläufigen oder gar gesetzlich geschützten Titel handelt. Zwar
begründet das  allerdings in verschiedenen Punkten mangelhafte (vgl. hierzu
nachstehend E. 4d und 5)  Amtsgutachten die Vermutung, dass der Gutachter über
die erforderlichen Kenntnisse verfügt, Klarheit be­steht indessen nicht. Für
die Erfüllung des vorliegenden Bewertungsauftrags sind primär vertiefte
Kenntnisse des Geschäftsmietenmarkts auf dem Platz Zürich erforderlich; ferner
muss ein Sachverständiger, allenfalls auch ein von diesem beigezogener
Unterexperte, mit dem Mietrecht eng vertraut sein. Für die Beurteilung des
Zustands der Altbaute und von deren kurz- und mittelfristigem Renovationsbedarf
und der damit verbundenen Aufwendungen braucht es Kenntnisse in Architektur und
Haustechnik.
d) aa) Eine am Stichtag mögliche bessere
Nutzung einer Liegenschaft ist dann wertsteigernd zu berücksichtigen, wenn sie
aufgrund der Umstände rechtlich und tatsächlich mit überwiegender
Wahrscheinlichkeit realisiert werden kann. Davon gehen die Rechtsprechung wie
auch die Schätzungslehre seit jeher aus (Francesco Canonica, Schätzerlehrgang/
Grundwissen, Schweiz. Immobilienschätzer-Verband
[Hrsg.], Bern 2000, S. 84; Schweiz. Ver­einigung kantonaler
Grundstückbewertungsexperten, Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Stand
2000, S. 56; Jürgen Simon/Klaus Gors/Max Troll, Handbuch der
Grundstückswertermittlung, 4. A., München 1997, S. 115 ff.). So steht fest,
dass Bauland zu den hierfür geltenden Ansätzen bewertet werden muss und nicht
etwa nach dem am Stichtag erzielten landwirtschaftlichen Nutzen. Desgleichen ist
bei Abbruchobjekten nicht der gegenwärtig realisierte oder realisierbare Ertrag
massgebend, sondern der im Zug einer Neuüberbauung mutmasslich erzielbare.
Dient ein Grundstück an zentraler Lage Wohnzwecken, so liegt es auf der Hand,
dass  soweit baurechtlich zulässig  der mit einer gewerblichen Nutzung
mögliche Ertrag geprüft werden muss. Unter Umständen erfordert ei­ne umfassende
Verkehrswertschätzung die Prüfung verschiedener Szenarien; dies gilt etwa dann,
wenn bei einem vorbestandenen Altbau auf einem grösseren Grundstück dessen Erneuerung
nebst Vergrösserung oder die Erstellung einer zusätzlichen Baute in Betracht
fällt oder aber der Abbruch nebst einer Neuüberbauung geprüft werden muss (vgl.
VGr, 31. Ja­nuar 2001, ZStP 2001, S. 217 E. 5). Nach allgemeiner Erfahrung sind
bauliche Massnahmen zur Erzielung eines höheren Ertrags mit verschiedenen
Risiken behaftet. Ein Umbau kann beispielsweise aus rechtlichen Gründen ganz
oder teilweise scheitern, die hierfür aufzuwendenden Kosten können die
Erwartungen übertreffen oder die angestrebte Rendite lässt sich aufgrund der
späteren Marktverhältnisse nicht erzielen. Derartige künftige Unwägbarkeiten,
die den Ertragswert stark beeinflussen, liegen im Wesen jeder Schätzung. Die
Unsicherheit ihres Eintretens und ihrer Quantifizierung rechtfertigt es nicht,
sie kurzer­hand ausser Acht zu lassen. Vielmehr erscheint es sachgerecht, wenn
der Experte aufgrund der bekannten Tatsachen verschiedene Berechnungsmodelle
entwickelt, deren Eintretenswahrscheinlichkeit gewichtet und zwischen extremen
Annahmen ("best case" und "worst case") einen Ausgleich
anstrebt ("real case").
Die von der Rekurrentin vertretene
Auffassung, wonach nur der tatsächliche Ertrag, nicht aber das Ertragspotential
eines Grundstücks berücksichtigt werden dürfe, ist offensichtlich unzutreffend.
Dies gilt  wie gesagt  nicht nur für Bauland, sondern auch etwa für Kiesland
oder für Land, das sich für Sport- oder Freizeitzwecke verwenden lässt. Wird
eine Liegenschaft an bester Geschäftslage schlecht genutzt, wird ihr
Verkehrswert dadurch nicht beeinträchtigt; vielmehr stellt ein Kaufinteressent
darauf ab, welcher Ertrag bei sachkundiger Bewirtschaftung mutmasslich erzielt
werden kann. Entgegen der Meinung der Rekurrentin wird mit einer sich  nach
ständiger Rechtsprechung  am Markt orientierenden Bestimmung des Verkehrswerts
keineswegs ein fiktiver Ertrag besteuert. Anzumerken ist, dass aufgrund der in
Art. 26 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 gewährleisteten
Eigentumsgarantie auch im Fall einer (formellen oder materiellen) Enteignung
der Verkehrswert zu vergüten ist (Enrico Riva/Thomas Müller in: Daniel
Thürer/Jean-François Aubert/Jörg Paul Müller [Hrsg.], Verfassungsrecht der
Schweiz, Zürich 2001, § 48 Rz. 21 ff.; vgl. auch BGE 128 II 74 E. 4).
Dabei wird die Möglichkeit einer zukünftigen besseren Bewerbung berücksichtigt
(BGE 125 II 431 E. 3a mit Hinweisen).
Aus der Zusammenstellung der Mietverträge
schliesst der Experte, dass "der Mietzinssatz pro m
Mietfläche
... bei allen Mietobjekten tief für die ausgezeichnete Lage" sei. Ob die
Mietzinse aufgrund der zwingenden Bestimmungen des Mietrechts in Art. 269 ff.
des Obligationenrechts sowie der vorliegenden Mietverträge überhaupt erhöht
werden können, in welchem Umfang und auf welchen Zeitpunkt dies möglich ist,
lässt sich dem Gutachten nicht entnehmen. Auch in den "zusätzliche(n)
Erläuterungen bzw. Ergänzungen", die der Experte auf die Einwendungen der
Rekurrentin und das beigelegte Privatgutachten hin verfasst hat, bleibt er eine
Begründung schuldig. Dass die "rechnerische Herleitung" des
brachliegenden Mietwertpotentials "aus zeitlichen wie aus Kostengründen
nicht möglich" sei, lässt sich nicht sagen. Der auf die Ermittlung des
Verkehrswerts lautende Gutach­tensauftrag der Abteilung Erbschafts- und Schenkungssteuer
des kantonalen Steueramts vom 12. August 1998 umfasste durchaus die Ermittlung
von möglichen Mietzinserhöhungen. Dass sich solche nur im Rahmen von
tatsächlichen und rechtlichen Unwägbarkeiten bestimmen lassen, liegt wie gesagt
im Wesen der Schätzung. Indessen hat die sorgfältige Bewertung einer
Liegenschaft derartige Unsicherheiten nicht auszuklammern, sondern in
angemessenem Umfang festzustellen und zu gewichten. Im Zusammenhang mit dem umstrittenen
Mietzinspotential ist zu bemängeln, dass der Experte den Zustand der mehr als
130-jährigen Liegenschaft nur oberflächlich untersucht hat. Das Gutachten
beschränkt sich auf eine knappe Schilderung der Gebäudeeinteilung. Auch wenn
nach der summarischen Feststellung des Sachverständigen "die Grundsubstanz
des Hauses ... gut unterhalten" und "die Basisinfrastruktur
intakt" ist, hätte er sich zum kurz- und mittelfristig anfallenden Un­terhaltsbedarf
aussprechen müssen. Denn dieser Umstand beeinflusst einen künftig erzielbaren
Miet(mehr)ertrag und somit den Wert der Liegenschaft wesentlich.
Das Verwaltungsgericht verkennt nicht, dass
der zur Ermittlung des Verkehrswerts getriebene Aufwand in einem vernünftigen
Verhältnis zur mutmasslich gewonnenen Genauigkeit der Schätzung stehen muss.
Bei kleineren Objekten und/oder einem geringen Streitwert mögen sich
Vereinfachungen aus verfahrensökonomischen Gründen und zur Einsparung von
Kosten rechtfertigen; beläuft sich der Gebäudewert  wie hier  jedoch auf
mehrere Millionen Franken und der Streitwert auf über 600'000 Franken, so
rechtfertigt sich im Interesse der Wahrheitsfindung eine gründliche Klärung der
Verhältnisse.
bb) Bereits die
dargelegten Untersuchungsmängel erschüttern die Beweiskraft des Amtsgutachtens.
Die Finanzdirektion hätte deshalb nicht darauf abstellen dürfen, sondern hätte
 kraft der ihr obliegenden Pflicht zur Ermittlung des Sachverhalts  den
Experten zur Verbesserung anhalten müssen. Somit hat die von der Vorinstanz
geführte Untersuchung keine Klarheit über den Verkehrswert des streitbetroffenen
Grundstücks erbracht. Zur Behe­bung dieses Mangels ist die Sache daher an die
Finanzdirektion zurückzuweisen, welche  im wiederaufzunehmenden
Einspracheverfahren (RB 1994 Nr. 68)  eine ergänzende Un­tersuchung
vorzunehmen hat.
5. a) Im Rahmen der materiellen Prüfung des
Amtsgutachtens stellt sich zunächst die Frage, ob der Experte auf die richtige
Schätzungsmethode abgestellt habe. Er bestimmt zwar den Realwert der
Liegenschaft P.-strasse; allerdings fehlen nähere Angaben zu den einzelnen Faktoren
des Gebäudewerts und wird der Landwert entgegen der Rechtsprechung
(Richner/Frei, § 13 N. 80) einzig nach der Lageklassenmethode ermittelt.
Indessen spricht er dem Realwert "die wertbestimmende Funktion aufgrund
marktmässiger Gegebenheiten" ab. Diese Sicht widerspricht der in E. 2b
erwähnten Rechtsprechung, wonach neben dem Ertragswert auch der Realwert  wenn
auch bescheiden  zu gewichten ist (BGE 128 II 74 E. 4; VGr, 22. November 2000,
ZStP 2001, S. 148 E. 6a; Canonica, S. 119; Richner/Frei, § 13 N. 84;
Wolfgang Naegeli/Heinz Wenger, Der Liegenschaftenschätzer, 4. A., Zürich
1997, S. 100; vgl. auch Schätzerhandbuch, S. 63 f. und S. 231). Weil die
Bestimmung der dem Einzelfall angemessenen Schätzungsmethode eine von Amtes
wegen zu beantwortende Rechtsfrage darstellt, tut das Einverständnis der
Parteien mit dem Vorgehen des Experten nichts zur Sache. Ob die bisherige
Praxis zu verdeutlichen, zu differenzieren oder gar zu ändern sei, kann
aufgrund der erwähnten Untersuchungsmängel offen bleiben.
Anzumerken bleibt, dass dem
Verwaltungsgericht unterschiedliche Lehrmeinungen in der Immobilienbewertung
(vgl. hierzu Donato Scognamiglio, Methoden der Immobilien­bewertung, Zürich
2002, S. 13 ff.), namentlich in methodischer Hinsicht, bekannt sind. Zwar kann
es nicht Aufgabe der Justiz sein, zwischen diesen widerstreitenden Auffassungen
verbindlich zu schlichten. Weil der Verkehrswert einer Liegenschaft als
rechtlich geprägte Tatsachenfeststellung zu betrachten ist (vgl. hierzu Martina
Fierz, Der Verkehrswert von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht, Zürich 2001,
S. 30 ff.), hat sich der Richter im Einzelfall aber zur Bewertungsmethode
auszusprechen (Fierz, S. 142 ff.). Dabei bekundet das Verwaltungsgericht
Bereitschaft, neben den klassischen Verfahren auch alternative Be­wertungsmethoden
zu berücksichtigen, soweit deren Zweckmässigkeit im Einzelfall zumindest
plausibel gemacht werden kann (VGr, 31. Januar 2001, ZStP 2001, S. 217
E. 2c). Möglicherweise spielen unterschiedliche methodische Auffassungen
eine geringere Rolle als die  vielfältigen Wertungen unterliegende 
Bestimmung der jeweils massgebenden Faktoren.
b) Bei der Ermittlung des für die Bestimmung
des Ertragswerts massgebenden Kapitalisierungssatzes geht der Experte entgegen
der Rechtsprechung (vgl. VGr, 28. August 2002, SB.2002.00025 E. 4d) und der
überwiegenden Schätzungslehre (Canonica, S. 90 f.; Schätzerhandbuch, S. 59;
Naegeli/Wenger, S. 87; Kaspar Fierz, Wert und Zins bei Immobilien, 4. A.,
Zürich 2001, S. 117, empfiehlt einen Durchschnittssatz für die erste Hypothek,
der nach den aktuellen Zinsverhältnissen leicht nach oben oder unten anzupassen
sei) nicht vom Zinssatz für erstrangige Hypotheken, sondern vom Zinssatz für
Bundesobligati­onen (3,5 %) aus (so allerdings Erwin Stähelin,
Investitionsrechnung, 9. A., Zürich 1998, S. 175 ff.). In Übereinstimmung mit
der Literatur bestimmt der Experte einen objektbezogenen Zuschlag, den er  mit
summarischer Begründung  auf 2 % bemisst, und kommt so auf einen
Kapitalisierungssatz von 5.5 %. Weil sich der Zinssatz für erstrangige (Alt-)Hy­potheken
am Stichtag im Kanton Zürich auf 4.25 % belief, während der Zuschlag aufgrund
der vorliegenden Verhältnisse in einem vertretbaren Rahmen liegen dürfte
(Canonica, S. 92; Schätzerhandbuch, S. 59 f.; Naegeli/Wenger, S. 297),
führt die Sicht des Experten wahrscheinlich zu einem untersetzten
Kapitalisierungssatz (vgl. auch Ziffer 24 Weisung Verkehrswert), was sich
wiederum in einem überhöhten Gebäudewert auswirken dürfte. Dabei ist zu
beachten, dass schon geringe Abweichungen des Kapitalisierungssatzes angesichts
der Formel "Ertragswert = Mietwert x 100 : Kapitalisierungssatz"
(Schätzerhandbuch, S. 55) zu erheblichen Abweichungen beim Verkehrswert führen.
Der Experte bleibt eine triftige sachliche Begründung für sein von der
herrschenden Schätzungslehre und Rechtsprechung abweichendes Vorgehen schuldig.
Weshalb institutionelle Anleger, die hauptsächlich als Kaufinteressenten in
Frage kommen sollen, einen  gemäss Vorgehen des Experten  höheren
Erwerbspreis in Kauf nehmen sollten, ist nicht nachvollziehbar. Weil die Sache
ohnehin zur ergänzenden Untersuchung an die Vorinstanz zurückzuweisen ist,
braucht sich das Verwaltungsgericht zur Festlegung des hier sachgerechten
Kapitalisierungssatzes nicht auszusprechen. Dies wäre übrigens deswegen gar
nicht möglich, weil sich der angemessene Zuschlag unter anderem nach dem  wie
gesagt nur unzureichend be­kannten  Zustand des Gebäudes und dem in näherer
Zukunft anfallenden Unterhalt richtet.
6. Bei diesem Verfahrensausgang braucht sich
das Verwaltungsgericht mit dem Eventualantrag der Rekurrentin auf Abzug der
latenten Grundstückgewinnsteuer vom Verkehrswert nicht zu befassen. Im
Interesse der Verfahrenswirtschaftlichkeit kann jedoch an­gemerkt werden, dass
ein derartiger Abzug nach ständiger zürcherischer Praxis ausser Betracht fällt
(Richner/Frei, § 13 N. 93 mit Hinweisen). Der Grund liegt darin, dass die Preisbildung
auf dem Markt die den Veräusserer treffenden Steuerfolgen nicht berücksichtigt.
Welchen Preis ein potentieller Erwerber zu zahlen bereit ist, hängt von den
Eigenschaften einer Liegenschaft und vom konjunkturellen Umfeld ab, nicht aber
von den persönlichen Verhältnissen des Veräusserers.
7. Bei diesem unentschiedenen Ausgang des
Verfahrens sind die Gerichtskosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§
44 Abs. 1 ESchG) und muss der Rekurrentin die Zusprechung einer
Parteientschädigung versagt bleiben (§ 43 Abs. 4 ESchG in Verbindung mit § 152
StG und § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959).
Demgemäss
entscheidet die Kammer:
1.    Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen.
Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zur Ausfällung eines neuen
Einspracheentscheids im Sinn der Erwägungen an die Finanzdirektion
zurückgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  17'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.        60.--   Zustellungskosten,
Fr.  17'060.--   Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden den Parteien
je zur Hälfte auferlegt.
4.    Eine Parteientschädigung wird nicht
zugesprochen.
5.    ...