zh_verwaltungsgericht · VB.2002.00398 · 2003-02-05 · de

Baubewilligung | Nichteinhaltung von Nebenbestimmungen bei Projektänderung Im vorliegenden Fall weist das Bauprojekt einer Gewerbebaute, für das die Stammbewilligung erteilt worden ist, nach Ausstattung und Fläche zwei Wohnungen auf, obwohl nur eine betriebsnotwendige Wohnung zulässig ist. Die von der Beschwerdegegnerin verlangten geänderten Projektpläne wurden nicht genehmigt. Bereits Grundriss und Ausstattung der beiden Geschosse weisen auf zwei Wohneinheiten hin; eine interne Verbindungstreppe vermag daran nichts zu ändern. Die Beurteilung, ob das Bauvorhaben eine oder zwei Wohneinheiten aufweist, hat sich nicht nach der Bezeichnung der vorgesehenen Nutzung in den Plänen, sondern nach objektiven Kriterien zu richten. Entscheidend ist, ob zwei voneinander unabhängig nutzbare Wohneinheiten vorhanden sind bzw. ob dieser Zustand ohne grosse bauliche Änderungen herbeigeführt werden könnte. Die Frage, welche Fläche betriebsnotwendig ist, muss ebenfalls anhand objektiver Kriterien geprüft werden (E. 1 und 2). Die Mängel können nicht mit Anpassungen bei der Ausstattung und geringfügigen Grundrissänderungen, sondern nur mit einer tief greifenden Umprojektierung behoben werden. Sie hätten bereits zur Verweigerung der Stammbewilligung führen müssen (E. 3). Abweisung (E. 4).

Zürich Verwaltungsgericht 03..2.05.0 VB.2002.00398
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Zurigo Verwaltungsgericht 03..2.05.0 VB.2002.00398

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00398
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Geschäftsnummer:
VB.2002.00398
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 05.02.2003
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Nichteinhaltung von Nebenbestimmungen bei Projektänderung
Im vorliegenden Fall weist das Bauprojekt einer Gewerbebaute, für das die Stammbewilligung erteilt worden ist, nach Ausstattung und Fläche zwei Wohnungen auf, obwohl nur eine betriebsnotwendige Wohnung zulässig ist. Die von der Beschwerdegegnerin verlangten geänderten Projektpläne wurden nicht genehmigt. Bereits Grundriss und Ausstattung der beiden Geschosse weisen auf zwei Wohneinheiten hin; eine interne Verbindungstreppe vermag daran nichts zu ändern. Die Beurteilung, ob das Bauvorhaben eine oder zwei Wohneinheiten aufweist, hat sich nicht nach der Bezeichnung der vorgesehenen Nutzung in den Plänen, sondern nach objektiven Kriterien zu richten. Entscheidend ist, ob zwei voneinander unabhängig nutzbare Wohneinheiten vorhanden sind bzw. ob dieser Zustand ohne grosse bauliche Änderungen herbeigeführt werden könnte. Die Frage, welche Fläche betriebsnotwendig ist, muss ebenfalls anhand objektiver Kriterien geprüft werden (E. 1 und 2). Die Mängel können nicht mit Anpassungen bei der Ausstattung und geringfügigen Grundrissänderungen, sondern nur mit einer tief greifenden Umprojektierung behoben werden. Sie hätten bereits zur Verweigerung der Stammbewilligung führen müssen (E. 3). Abweisung (E. 4).
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BETRIEBSANGEHÖRIGE/-R
BRUTTOGESCHOSSFLÄCHE
GEWERBEBAUTE
GEWERBEZONE
GRUNDRISS
NEBENBESTIMMUNG
PROJEKTÄNDERUNG
STAMMBEWILLIGUNG
WOHNEINHEIT
WOHNFLÄCHE
ZONENKONFORMITÄT
Rechtsnormen:
§ 56 Abs. IV PBG
§ 321 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Mit Beschluss vom 13. September 2001
erteilte die Baukommission X A, B, C und D die baurechtliche Bewilligung für
ein Wohn- und Gewerbehaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am K-weg in X; unter
den Nebenbestimmungen wurde unter anderem festgehal­ten, dass statt den zwei
geplanten Wohnungen nur eine einzige zulässig sei, weshalb vor der Erteilung
der Baufreigabe entspre­chend überarbeitete Projektpläne zur Genehmigung ein­zureichen
seien.
Den gegen diesen Beschluss erhobenen Rekurs
wies die Baurekurskommission III am 27. Februar 2002 ab, soweit sie darauf
eintrat. Dieser Entscheid blieb unangefochten.
Am 19. März 2002 reichte die Bauherrschaft
geänderte Projektpläne ein. Mit Beschluss vom 17. Juni 2002 genehmigte die
Baukommission X diese Änderungen, hielt aber wiederum fest, dass die Bedingung,
wonach nur eine einzige betriebsnotwendige Wohnung zulässig sei, weiterhin
nicht erfüllt sei. Das Projekt sei diesbezüglich nur insofern geändert worden,
als die Wohnungen im Erd- und ersten Obergeschoss durch eine in­terne Treppe
mit­einander verbunden worden seien; das ändere nichts daran, dass in beiden
Geschossen jeweils die ganze für eine Wohnnutzung erforderliche Infrastruktur
und in jedem Geschoss eine separate Erschliessung vorhanden sei.
II. Auch gegen diesen Beschluss der
Baukommission liess die Bauherrschaft Rekurs erheben. Die Baurekurskommission
III wies das Rechtsmittel am 23. Oktober 2002 ab.
III. Mit Beschwerde vom 28. November 2002
liessen A, B, C und D dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid
aufzuheben und festzustellen, "dass sich das Baugesuch lediglich auf eine
Wohnung beziehe und dementsprechend die Nebenbestimmung gemäss Dispositiv Ziff.
2.5 der Stammbaubewilligung vom 13. September 2001 durch die Projektänderung
erfüllt werde". Die Verfahrenskosten seien der Beschwerdegegnerin
aufzuerlegen und diese zur einer Parteientschädigung zu ver­pflichten.
Die Vorinstanz am 10. Dezember 2002 und die
Beschwerdegegnerin am 20. Januar 2003 beantragten Abweisung der Beschwerde.
Die Begründung des Rekursentscheids und die
Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden
Entscheidgründe wiedergegeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. a) Die Beschwerdeführenden haben in ihrer
Rekurseingabe vom 31. Juli 2002 unter anderem gerügt, dass bei drei
Nachbarhäusern Wohnanteile von mindestens 50 % be­willigt worden seien und
diese Wohnungen jeweils ebenfalls mehr als ein Geschoss belegen würden; es sei
deshalb rechtsungleich, wenn den Beschwerdeführenden die Bewilligung für die
geplante Maisonette-Wohnung verweigert werde. Die Rekurskommission ist darauf
mit der Begründung nicht eingetreten, dieser Einwand hätte im Verfahren gegen
die Stammbewilligung vom 13. September 2001 erhoben werden müssen und sei nicht
mehr zu hören. Es sei einzig noch zu prüfen, ob die Bedingung gemäss Ziffer 2.5
dieser Bewilligung erfüllt sei, nämlich ob auf dem Grundstück nur eine Wohnung
vorgesehen sei.
b) In der Stammbewilligung vom 13. September
2001 ist die Auflage, geänderte Plä­ne mit nur einer Wohnung zur Genehmigung
einzureichen (Dispositiv Ziffer 2.5), damit begründet worden, dass in der
Gewerbezone wohnungsähnliche Nutzungen mit Ausnahme von betriebsnotwendigen
Wohnungen für Hauswarte, Betriebsinhaber oder Pikettdienst aus­­geschlossen
seien; nach der Praxis werde lediglich eine Wohnung pro Betrieb bzw. Grundstück
bewilligt, und ein Nachweis dafür, dass hier zwei Wohnungen betriebsnotwendig
seien, liege nicht vor (Erwägung 1.8). In der Rekursantwort vom 29. November
2001 hat die Beschwerdegegnerin ihre Begründung dahingehend ergänzt, dass das
Bauvorhaben entgegen der Behauptung der Bauherrschaft zwei Wohnungen umfasse,
wie sich auf Grund der praktisch identischen Grundrisse des ersten und des
zweiten Obergeschosses und dem Vorhandensein der zu Wohnzwecken erforderlichen
Infrastruktur (Küche, Bad/WC, WC, Balkon mit Cheminée sowie Waschküche mit
Heizung und weiteren Installationen) auf bei­den Geschossen zeige; sodann
überschreite die Wohnfläche mit 300 m
2
Bruttogeschossfläche den
betriebsnotwendigen Bedarf bei weitem; bei einer grosszügigen Betrachtung
könnte eine Wohnungsgrösse von 150 m
2
als üblich bezeichnet werden.
Auch in dem im vorliegenden Verfahren angefochtenen Beschluss der
Beschwerdegegnerin vom 17. Juni 2002 wurde die Genehmigung der geänderten Pläne
einzig damit begründet, dass die neu vorgesehene interne Verbindungstreppe am
Vorhandensein von zwei separaten Wohnungen nichts ändere.
Die Bewilligungsverweigerung ist somit nicht,
wie die Beschwerdeführenden anzunehmen scheinen, damit begründet worden, dass
ihr Projekt einen Wohnanteil von 50 % aufweise und sich die Wohnfläche
über mehrere Geschosse erstrecke, wie dies anscheinend bei den von ihnen
bezeichneten Nachbarbauten zutrifft. Einziger Verweigerungsgrund war in beiden
Beschlüssen der Beschwerdegegnerin, dass die geplante Gewerbebaute nach Aus­­stattung
und Fläche nicht bloss eine, sondern unzulässigerweise zwei Wohnungen aufweise.
Dass solches auch bei den Nachbarbauten zutreffe, machen die Beschwerdeführenden
nicht geltend. Damit kann von einer rechtsungleichen Behandlung von vornherein
keine Rede sein und kann offen bleiben, ob die Baurekurskommission auf diesen
Einwand hätte eingehen müssen.
2. Gemäss § 56 Abs. 4 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind in Industrie- und Gewerbezonen
Wohnungen für standortgebundene Betriebsangehörige zulässig. Dass dies im
vorliegenden Fall nur eine Wohnung sein darf, ist mit dem unangefochten
gebliebenen Rekursentscheid vom 23. Oktober 2002 rechtskräftig entschieden und
mithin nicht mehr zu diskutieren. Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten
hat, ist im vorliegenden Verfahren betreffend die Genehmigung der geänderten
Pläne ledig­­lich noch zu entscheiden, ob das geänderte Projekt die Auflage
erfüllt, dass der geplante Gewerbebau nur eine Wohnung enthält. Entgegen der
Darstellung der Beschwerdeführenden trifft dies offenkundig nicht zu. Wie die
Baurekurskommission zutreffend dargelegt hat, weisen bereits Grundriss und
Ausstattung der beiden Geschosse auf zwei Wohneinhei­ten hin; die interne
Verbindungstreppe ändert daran nichts. Auf die Ausführungen der Vor­instanz ist
in zustimmendem Sinn zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Zu verdeutlichen ist,
dass sich die Beurteilung, ob das Bauvorhaben eine oder zwei Wohneinheiten
aufweist, nicht nach der Bezeichnung der vorgesehenen Nutzung in den Plänen,
sondern nach objektiven Kriterien zu richten hat. Entscheidend ist dabei, ob
zwei voneinander unabhängig nutzbare Wohneinheiten vorhanden sind bzw. ob
dieser Zustand ohne grosse bauliche Änderungen herbeigeführt werden könnte.
Dies trifft beim umstrittenen Projekt ohne weiteres zu. Die von der
Baurekurskommission aufgezeigten Möglichkeiten zur vollständigen Trennung der
beiden Wohneinheiten sind keineswegs abwegig; insbesondere lässt sich der
Deckendurchbruch für die interne Treppenverbindung mit geringem Aufwand
schliessen. Ob die Beschwerdeführenden diese Möglichkeiten in Betracht ziehen,
ist nicht von Bedeutung; ausschlaggebend ist, dass bei objektiver Betrachtung
Grundrissgestaltung und Ausstattung der beiden Geschosse weit eher auf die
Bewerbung durch zwei separate als durch eine einzige Wohneinheit ausgerichtet
sind.
Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass,
worauf die Beschwerdegegnerin bereits in der Rekursantwort vom 29. November
2001 hingewiesen hat, die Zulässigkeit einer betrieblich notwendigen Wohnung
nicht bedeutet, dass eine beliebig grosse Fläche zu Wohnzwecken genutzt werden
kann. Welche Fläche betriebsnotwendig ist,
muss anhand objektiver
Kriterien geprüft werden; wie das Bundesgericht für den vergleichbaren Fall
betriebsnotwendiger Wohnräume in Landwirtschaftszonen festgehalten hat, kann es
auf subjektive Vorstellungen und Wünsche des Einzelnen ebenso wenig ankommen
wie auf die persönliche Zweckmässigkeit und Bequemlichkeit (BGE 121 II 307 E.
3b, 121 II 67 E. 3a). Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn die
Beschwerdegegnerin ohne weiteren Nachweis der Betriebsnotwendigkeit pro
Gewerbebetrieb lediglich eine Wohnung üblicher Grösse zulässt, welches Mass
beim Projekt der Beschwerdeführenden mit einer Wohnfläche von 300 m
2
offenkundig überschritten wird.
3. Die Beschwerdeführenden sind der Auffassung, allfällige
Mängel des Bauvorhabens hätten durch Nebenbestimmungen geheilt werden können;
insbesondere hätten auflageweise die Schliessung des Zugangs zum Treppenhaus im
ersten Obergeschoss und der Verzicht auf die dortige
"Satellitenküche" verlangt werden können.
Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne
besondere Schwie­rigkeiten behoben werden, oder sind zur Schaffung oder
Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321
Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen.
Solche kommen dann nicht in Betracht, wenn der Mangel des Bauvorhabens nicht
bloss untergeordneter Natur ist, sondern zu einer wesentlichen Projektänderung
zwingt (RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christian Mäder, Das
Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S. 241 f.). Dies ist hier der Fall, wo
entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden die Mängel nicht mit
Anpassungen bei der Ausstattung und geringfügigen Grundrissänderungen behoben
werden können, sondern mit einer tief greifenden Umprojektierung dafür zu sorgen
ist, dass der geplante Gewerbebau nur noch eine einzige, in der Fläche um
deutlich mehr als 100 m
2
reduzierte Wohneinheit und keine weiteren
gleichermassen zu Wohnzwecken geeigneten Flächen aufweist. Im Übrigen ist
anzumerken, dass diese Mängel bereits zur Verweigerung der Stammbewilligung
hätten führen müssen.
4. Die Beschwerde ist als unbegründet abzuweisen. ...
Demgemäss entschiedet die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.         ...