zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00284 · 2025-10-30 · de
Unterschutzstellung

Die vorinstanzlichen Erwägungen hinsichtlich der fehlenden wichtigen Zeugenhaftigkeit des streitbetroffenen Gebäudes in Bezug auf den Eigenwert sind nachvollziehbar (E. 5.2). Auch der vorinstanzliche Entscheid, dass dem streitbetroffenen Gebäude ein Situationswert zukommt, erscheint plausibel (E. 5.3). Prüfung der Frage, ob dem Situationswert durch die bestehenden planungsrechtlichen Massnahmen im Sinn von § 205 lit. a PBG bereits hinreichend Rechnung getragen wird bzw. ob ein Ersatzneubau diesen Situationswert ebenso gut erlebbar machen kann. Der vorinstanzliche Entscheid, dass ein Ersatzneubau den Situationswert des streitbetroffenen Gebäudes nicht ebenso gut erlebbar machen kann, ist ebenfalls nachvollziehbar (E. 5.4). Die Anordnung von Schutzmassnahmen ist jedoch nur dann angezeigt, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen. Das Baurekursgericht hat den Schutzumfang festgelegt, ohne eine umfassende Interessenabwägung durchzuführen. Es wurde lediglich  in einem einzigen Satz  festgehalten, dem definierten Schutzumfang stünden keine öffentlichen oder privaten Interessen entgegen. Eine solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Vorliegend kann sie aber vom Verwaltungsgericht aufgrund der vorliegenden Unterlagen nicht getroffen werden (E. 5.5). Demgemäss ist die Sache im Sinne der Erwägungen zum Neuentscheid an die Stadt Opfikon zurückzuweisen (E. 7). Teilweise Gutheissung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00284
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00284
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 30.10.2025
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Unterschutzstellung
Die vorinstanzlichen Erwägungen hinsichtlich der fehlenden wichtigen Zeugenhaftigkeit des streitbetroffenen Gebäudes in Bezug auf den Eigenwert sind nachvollziehbar (E. 5.2). Auch der vorinstanzliche Entscheid, dass dem streitbetroffenen Gebäude ein Situationswert zukommt, erscheint plausibel (E. 5.3). Prüfung der Frage, ob dem Situationswert durch die bestehenden planungsrechtlichen Massnahmen im Sinn von § 205 lit. a PBG bereits hinreichend Rechnung getragen wird bzw. ob ein Ersatzneubau diesen Situationswert ebenso gut erlebbar machen kann. Der vorinstanzliche Entscheid, dass ein Ersatzneubau den Situationswert des streitbetroffenen Gebäudes nicht ebenso gut erlebbar machen kann, ist ebenfalls nachvollziehbar (E. 5.4). Die Anordnung von Schutzmassnahmen ist jedoch nur dann angezeigt, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen. Das Baurekursgericht hat den Schutzumfang festgelegt, ohne eine umfassende Interessenabwägung durchzuführen. Es wurde lediglich  in einem einzigen Satz  festgehalten, dem definierten Schutzumfang stünden keine öffentlichen oder privaten Interessen entgegen. Eine solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Vorliegend kann sie aber vom Verwaltungsgericht aufgrund der vorliegenden Unterlagen nicht getroffen werden (E. 5.5). Demgemäss ist die Sache im Sinne der Erwägungen zum Neuentscheid an die Stadt Opfikon zurückzuweisen (E. 7).Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
DENKMALSCHUTZ
EIGENWERT
ERSATZBAU
GEMEINDEAUTONOMIE
GUTACHTEN
INTERESSENABWÄGUNG
INVENTAR
INVENTARENTLASSUNG
KERNZONE
SCHUTZMASSNAHMEN
SCHUTZUMFANG
SITUATIONSWERT
SPRUNGRÜCKWEISUNG
UNTERSCHUTZSTELLUNG
WIEDERERWÄGUNG
Rechtsnormen:
Art. 93 BGG
§ 50 PBG
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 205 PBG
§ 207 PBG
§ 7 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2024.00284
Urteil
der 1.
Kammer
vom 30. Oktober 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz),
Verwaltungsrichter José Krause, Ersatzrichterin Nicole Tschirky,
Gerichtsschreiberin Sabrina Susanna Gubler.
In Sachen
A,
vertreten durch RA B,
gegen
Zürcher Heimatschutz ZVH,
Beschwerdegegner,
und
Stadtrat Opfikon,
vertreten durch RA C,
Mitbeteiligter,
betreffend Unterschutzstellung,
hat
sich ergeben:
I.
A.
Mit
Beschluss vom 1. September 2020 entliess der Stadtrat Opfikon das
ehemalige Bauernhaus Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an
der D-Strasse 03 in Opfikon unter Nebenbestimmungen aus dem kommunalen Inventar
schützenswerter Bauten (Disp.-Ziff. 1) und verfügte gleichzeitig, welche
Bestandteile des ehemaligen Bauernhauses für einen möglichen Ersatzneubau zu
erhalten oder beizubehalten seien (Disp.-Ziff. 2). Das Inventarblatt Nr. 06
sei entsprechend aufzuheben und durch vorliegende Schutzverfügung zu ersetzen
(Disp.-Ziff. 3). Hiergegen erhob der Zürcher Heimatschutz (ZVH) mit
Eingabe vom 12. November 2020 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons
Zürich. Am 1. Juli 2021 führte das Baurekursgericht im Beisein der
Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. Nach dem Augenschein wurde das
Verfahren zwecks Prüfung einer möglichen Wiedererwägung bis auf Weiteres
sistiert.
B.
Mit
Beschluss vom 14. Juni 2022 fasste der Stadtrat Opfikon die Disp.-Ziff. 1
und 3 des Beschlusses vom 1. September 2020 wiedererwägungsweise neu und hob
Disp.-Ziff. 2 auf. Im Ergebnis wurde vom Stadtrat Opfikon an der
Inventarentlassung der streitbetroffenen Baute ohne Nebenbestimmungen
festgehalten. Hiergegen erhob der ZVH mit Eingabe vom 2. August 2022 erneut
Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. Am 29. November 2022 führte
das Baurekursgericht im Beisein der Parteien einen weiteren Augenschein auf dem
Lokal durch.
C.
Mit
Entscheid vom 18. April 2024 wurden die beiden Rekursverfahren
G.-Nrn. R4.2020.00190 und R4.2022.00127 vereinigt. Die Rekurse wurden
gutgeheissen. Demgemäss wurden die Beschlüsse des Stadtrats Opfikon vom 1. September
2020 und 14. Juni 2022 aufgehoben. Der Stadtrat Opfikon wurde eingeladen,
die erforderlichen Schutzmassnahmen für den Erhalt des Situationswerts des Gebäudes
D-Strasse 03 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 in Opfikon im Sinne der
Erwägungen anzuordnen.
II.
Gegen diesen Entscheid gelangte A mit Beschwerde vom
22. Mai 2024 an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte,
der angefochtene Rekursentscheid sei insoweit aufzuheben, als damit der
Beschluss des Stadtrats Opfikon vom 14. Juni 2022 aufgehoben und der
Stadtrat eingeladen worden sei, die erforderlichen Schutzmassnahmen im Sinne
der Erwägungen anzuordnen. Demgemäss sei der Beschluss des Stadtrats Opfikon
vom 14. Juni 2022 vollumfänglich zu bestätigen. Eventualiter sei der
angefochtene Rekursentscheid insoweit aufzuheben, als damit der Beschluss des Stadtrats
Opfikon vom l. September 2020 aufgehoben und der Stadtrat eingeladen
worden sei, die erforderlichen Schutzmassnahmen im Sinne der Erwägungen
anzuordnen. Demgemäss sei der Beschluss des Stadtrats Opfikon vom l. September 2020
zu bestätigen, allenfalls mit ergänzenden Nebenbestimmungen (suspensiv bedingte
Inventarentlassung). Subeventualiter sei Disp.-Ziff. II des angefochtenen
Rekursentscheids dahingehend anzupassen, dass die Beschlüsse des Stadtrats
Opfikon vom l. September 2020 und vom 14. Juni 2022 in teilweiser
Gutheissung der Rekurse aufgehoben und die Sache zur Prüfung verhältnismässiger
Schutzmassnahmen an den Stadtrat Opfikon zurückgewiesen werde, alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST zu Lasten des ZVH. In prozessualer
Hinsicht beantragte A, dass ein Augenschein vor Ort durchzuführen sei.
Mit Beschwerdeantwort vom 25. Juni 2024 beantragte
der ZVH, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit auf diese einzutreten sei, unter
ausgangsgemässer Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen. Auf einen
Augenschein sei zu verzichten. Das Baurekursgericht beantragte am 26. Juni
2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Replik vom 8. Juli
2024 hielt A an den in der Beschwerde gestellten Anträgen fest. Der Stadtrat
Opfikon liess sich nicht vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
1.2
Der
Beschwerdeführer ist als Eigentümer des streitbetroffenen Grundstücks und
Adressat der angefochtenen Verfügung legitimationsbegründend betroffen gemäss § 338a
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).
1.3
1.3.1
Die Vorinstanz hob die Beschlüsse des Mitbeteiligten vom 1. September 2020
und 14. Juni 2022 auf und lud den Mitbeteiligten ein, die erforderlichen
Schutzmassnahmen für den Erhalt des Situationswerts des Gebäudes D-Strasse 03
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 in Opfikon im Sinne der Erwägungen
anzuordnen.
1.3.2
Soweit die Vorinstanz den Mitbeteiligten dazu eingeladen hat, die
erforderlichen Schutzmassnahmen für den Erhalt des Situationswerts des streitbetroffenen
Gebäudes im Sinne der Erwägungen anzuordnen, liegt ein Rückweisungsentscheid
vor. Ein Rückweisungsentscheid, mit dem die Sache zu neuer Entscheidung an die
Vorinstanz zurückgewiesen wird, schliesst das Verfahren nicht ab und stellt
daher grundsätzlich einen Zwischenentscheid dar, der nur unter den Voraussetzungen
von § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG und Art. 93
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) direkt mit Beschwerde
angefochten werden kann. Ein solcher Entscheid ist jedoch ausnahmsweise als
Endentscheid zu behandeln, nämlich wenn der unteren Instanz, an die die Sache
zurückgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die
Rückweisung nur noch der Umsetzung des höherinstanzlich Angeordneten dient
(VGr, 6. Juli 2023, VB.2022.00472, E. 1.3.2 mit Hinweis auf BGE 138
I 143 E. 1.2).
1.3.3
Die Vorinstanz hat vorliegend die Elemente, welche der vom Mitbeteiligten
festzusetzende Schutzumfang zu enthalten habe, in E. 7.3.2 des vorinstanzlichen
Entscheids konkret definiert. Diesbezüglich steht dem Mitbeteiligten kein
Entscheidungsspielraum zu und hat die vorinstanzliche Unterschutzstellungsanordnung
den Charakter eines Endentscheids.
1.4
Da die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sowie die übrigen formellen Anforderungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
In prozessualer Hinsicht beantragt der Beschwerdeführer
die Durchführung eines Augenscheins.
2.1
Nach
§ 7 Abs. 1 VRG untersucht die Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von
Amtes wegen durch Befragen der Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch
Beizug von Amtsberichten, Urkunden und Sachverständigen, durch Augenschein oder
auf andere Weise. Die Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der
zuständigen Behörde. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die
tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,
23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere
dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen
ist, die Parteien vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle
Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beizutragen. Es ist zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen
Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen
Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit
ergibt (VGr, 8. Mai 2024, VB.2023.00287, E. 2.1; 26. September
2019, VB.2019.00182, E. 2.1).
2.2
Das
Baurekursgericht führte zweimal, nämlich am 1. Juli 2021 sowie am 29. November 2022,
im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch und dokumentierte
diese Augenscheine auch mit je einem Protokoll und aussagekräftigen
Fotografien. Sodann finden sich auch weitere Aufnahmen der tatsächlichen
Verhältnisse in den Akten des Rekursverfahrens. Der wesentliche Sachverhalt für
die Beurteilung der erhobenen Rügen ergibt sich damit mit ausreichender
Deutlichkeit aus den vorliegenden Akten. Auf einen Augenschein durch das
Verwaltungsgericht kann deshalb verzichtet werden (vgl. dazu auch
E. 5.3.3).
3.
3.1
Die
streitbetroffene Liegenschaft D-Strasse 03 befindet sich gemäss der Bau-
und Zonenordnung der Stadt Opfikon vom 7. März 2011 (BZO) in der Kernzone
K1. Sie ist Teil einer zusammengebauten Gebäudegruppe, die aus drei
Liegenschaften besteht. Diese werden im Süden von der nach Osten ansteigenden D-Strasse
begrenzt. Im Westen verläuft die E-Strasse. Die E-Strasse 04 schliesst
östlich an das streitbetroffene Gebäude an. Deren gemeinsame nördliche Fassade
grenzt an die E-Strasse 05. Das streitbetroffene Gebäude gliederte sich
ursprünglich in drei Teile, wobei sich im südlichen Bereich das Wohnhaus
befand, daran anschliessend befanden sich das Tenn und der Stallteil. Diese
ursprüngliche Dreiteilung ist heute noch als Zweiteilung ablesbar, da die
einstige Gliederung des Ökonomieteils in Tenn und Stall nicht mehr erhalten
ist.
3.2
Das
streitbetroffene Gebäude sowie seine zwei Nachbarbauten befinden sich seit März 1984
im kommunalen Inventar der schützenswerten Bauten. Am 25. Februar 2020 reichte
der Eigentümer der D-Strasse 03 ein Provokationsbegehren ein. Der Mitbeteiligte
beauftragte am 1. April 2020 die F GmbH mit einem Gutachten. Das
erste Gutachten der F GmbH vom 15. Juni 2020 wurde nach der Gewährung
des rechtlichen Gehörs teilweise angepasst. Das revidierte Gutachten datiert
vom 15. Juli 2020 (nachfolgend Gutachten der F GmbH). Den vom
Grundeigentümer geäusserten Bedenken betreffend Bausubstanz wurde von dem
Mitbeteiligten durch den Bericht der G AG vom 6. August 2020 zum
Tragwerk des inventarisierten Gebäudeteils Rechnung getragen.
Die Vorinstanz zog daraus in ihrem Beschluss vom 1. September
2020 folgenden Schluss: Das ehemalige Bauernhaus sei aufgrund der
baukünstlerischen und bauhistorischen Geschichte schützenswert. Die
detaillierte Ermittlung des Zustandes des Gebäudes sei jedoch für die
Festlegung der Schutzmassnahmen zu berücksichtigen. Das Gebäude sei mehrmals
statisch ertüchtigt worden und der nördliche Teil habe ganz ersetzt werden
müssen. Deshalb sei das Gebäude zur Sicherung und Erhaltung der schützenswerten
Elemente aus dem Inventar mit Nebenbestimmungen für einen Ersatzbau zu
entlassen. Der Beschluss vom 1. September 2020 lautete wie folgt:
"1.     Das
ehemalige Bauernhaus, Gebäude Vers.-Nr. 01, D-Strasse 03, welches im
März 1984 in das kommunale Inventar der schützenswerten Gebäude aufgenommen
wurde, wird unter nachfolgenden Nebenbestimmungen aus dem Inventar der schützenswerten
Bauten entlassen.
2.       Folgende
Bestandteile des ehemaligen Bauernhauses sind für ein mögliches Ersatzbauprojekt
zu erhalten oder beizubehalten:
a) Kubatur
b) Struktur mit Dreiteilung in Wohnhaus,
Tenn und Stall
c) Lage der Geschossdecken
d) Satteldach in Form und Ausrichtung
sowie Dachwerk
e) Riegelwände
f) Reihenfenster in Holzrahmung und den
drei singulären Fenstern auf der östlichen Traufseite
g) Fenstergliederung auf der Süd- und
Westfassade
3.       Das Inventarblatt
Nr. 06 ist entsprechend aufzuheben und durch vorliegende Schutzverfügung
zu ersetzen.
4.       Die Inventarentlassung
bezieht sich ausschliesslich auf den Gebäudeteil D-Strasse 03. Für die
E-Strasse 05 liegt ebenfalls ein Provokationsbegehren der Eigentümerschaft
vor. Hierzu wird separat ein Entscheid ausgefertigt.
5.       Ein
entsprechendes Ersatzbauprojekt ist durch das kommunale Baukollegium, ergänzend
zum Bauausschuss, beurteilen zu lassen.
[...]"
3.3
Im
Anschluss an den Augenschein vom 1. Juli 2021 beauftragte der Mitbeteiligte
die H AG mit einem Gutachten, welches vom 4. Januar 2022 datiert
(nachfolgend Gutachten der H AG). Im Ergebnis wird in diesem Gutachten
festgehalten, dem Objekt komme keine Schutzwürdigkeit zu. Namentlich lasse sich
keine hohe denkmalpflegerische Bedeutung bezüglich des äusseren
Erscheinungsbilds im historischen Dorfkern von Opfikon begründen
(Situationswert). Dazu lasse sich weder in bautypologischer noch in
konstruktiver Hinsicht ein bedeutender denkmalpflegerischer Eigenwert erkennen.
3.4
Aufgrund
der Diskrepanzen der beiden Gutachten stellte der Mitbeteiligte der zweiten
Gutachterin Ergänzungsfragen, welche diese am 14. März 2022 beantwortete.
Gleichentags äusserte sich die H AG zum infrage kommenden Schutzumfang bei
Verzicht auf eine Inventarentlassung. Sie bezifferte darin den noch vorhandenen
Altbaubestand auf ca. 31,44 % des Gesamtbauvolumens. Den
verschiedenen noch vorhandenen originalen Bauteilen komme kein Seltenheitswert
und keine hohe konstruktionsgeschichtliche Bedeutung zu. Umfassende Schutzmassnahmen
seien nicht gerechtfertigt. Vertretbar wäre gemäss der H AG einzig eine
strukturelle Schutzmassnahme im Sinne einer Ortsbildschutzmassnahme, mit
welcher die Erhaltung der Volumetrie mit Satteldach in der heutigen Ausrichtung
angestrebt würde, verbunden mit Auflagen bezüglich Materialisierung der
Fassaden und Dachflächen. Mit Beschluss vom 14. Juni 2022 erfolgte die
Wiedererwägung des Mitbeteiligten, mit welcher ohne Nebenbestimmungen an der
Inventarentlassung der streitbetroffenen Baute festgehalten wurde. Konkret
fasste der Mitbeteiligte am 14. Juni 2022 folgenden Beschluss:
"1.     Dispositivziffern 1
bis 3 des Stadtratsbeschlusses vom 1. September 2020 [...] werden
teilweise aufgehoben und lauten neu:
1.
Das ehemalige Bauernhaus, Gebäude Vers.-Nr. 01, D-Strasse 03,
welches im März 1984 in das kommunale Inventar der schützenswerten Gebäude
aufgenommen wurde, wird aus dem Inventar der schützenswerten Bauten entlassen.
2.
(aufgehoben)
3.
Das Inventarblatt Nr. 06 ist entsprechend aufzuheben. "
4.
4.1
Als Schutzobjekte
des Natur- und Heimatschutzes in Betracht fallen unter anderem Gebäude und
Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,
wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind
oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre
Wirkung wesentlichen Umgebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). In der
Praxis werden diese beiden Eigenschaften als Eigenwert und als Situationswert
bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst
bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in
Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt. Die Schutzwürdigkeit
eines Objekts kann sich nicht nur aus einem hohen Eigen- oder Situationswert,
sondern auch aus deren Zusammenspiel ergeben (VGr, 19. Juni 2025,
VB.2023.00603 und VB.2023.00611, E. 6.1; 23. November 2023,
VB.2022.00624, E. 4.1). Die Zeugeneigenschaft allein reicht für eine
Unterschutzstellung allerdings nicht; es muss sich um einen
"wichtigen" Zeugen handeln. Bei der Beantwortung der Frage, ob ein
Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder ob es seine
Umgebung "wesentlich mitprägt", hat die Behörde eine sachliche, auf
wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche
den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen
Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (VGr, 23. November 2023,
VB.2022.00624, E. 4.1; BGE 120 Ia 270 E. 4a; BGr, 9. Juni
2020, 1C_368/2019, E. 11.3).
4.2
Die
besondere Stellung und Lage einer Baute für sich alleine begründet keinen
besonderen Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG.
Die zu schützende Baute muss vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und
Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der
vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen (RB 1997 Nr. 73
E. 2). An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen indessen keine
übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere nicht
verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen besonderen Eigenwert
aufweisen müssen. Denn dies liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass die Baute nur
noch aufgrund ihres Eigenwerts unter Schutz gestellt werden könnte. Solches
wäre mit § 203 Abs. 1 lit. c PBG nicht zu vereinbaren,
lässt doch diese Bestimmung den Situationswert für eine Unterschutzstellung
genügen. Damit stellt sich die Frage, ob ein Ersatzneubau diesen Situationswert
ebenso gut erlebbar machen kann wie die fachkundige Renovierung der bestehenden
Bauten (VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.00134).
4.3
Die
Bejahung der Schutzwürdigkeit eines Objekts führt jedoch nicht zwingend zur
Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG,
sondern nur dann, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts
höher zu gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen.
Eigentumsbeschränkungen zum Schutz von Baudenkmälern liegen allgemein im
öffentlichen Interesse. Wie gewichtig dieses Interesse ist und in welchem
Ausmass es den denkmalpflegerischen Schutz eines Objekts verlangt, ist bei der
Prüfung der Verhältnismässigkeit im Einzelfall zu beurteilen (BGr, 9. Juni 2020,
1C 368/2019, E. 11.3). Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind
die denkmalpflegerischen und allfälligen weiteren Erhaltungsinteressen gegen
die dagegen gerichteten städtebaulichen, finanziellen und weiteren Anliegen
abzuwägen. Die zuständige Behörde hat dabei insbesondere unterschiedlich weit
reichende Schutzanordnungen (z.
B.
eine teilweise Unterschutzstellung, Ergänzungsbauten sowie allfällige Nutzungskonzepte)
vertieft zu prüfen und die erforderliche Interessenabwägung unter
Berücksichtigung aller übrigen einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen (VGr,
23. November 2023, VB.2022.00624, E. 7.2 mit Hinweis auf VGr, 9. Juli
2015, VB.2014.00603, E. 3.1).
4.4
Was die
gerichtliche Überprüfungsbefugnis im Zusammenhang mit Unterschutzstellungen
betrifft, geht die Rechtsprechung von folgenden Grundsätzen aus: Ob eine Baute
im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer Unterschutzstellung
bedarf, ist zu einem erheblichen Teil Rechtsfrage. Soweit es sich dabei um
Ermessensfragen handelt, hat das Baurekursgericht trotz der bei der
Ermessenskontrolle gebotenen Zurückhaltung eine eigenständige Beurteilung
vorzunehmen, zu der es denn auch  als mit Fragen der Denkmalpflege vertrautes
Gremium  in der Lage ist. Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50
Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG von
vornherein auf Rechtskontrolle beschränkten Überprüfungsbefugnis hat den
Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat namentlich zu
prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde
beziehungsweise die Rekursinstanz alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig
und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (VGr, 23. November 2023,
VB.2022.00624, E. 4.3, mit Hinweisen). Auch die vorzunehmende
Interessenabwägung ist grundsätzlich eine vom Baurekursgericht und vom
Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Bewertung und Gewichtung
der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener
Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von der Gemeinde
auszufüllen sind. Bei der Anwendung der §§ 203 und 205 PBG ist zu
berücksichtigen, dass den Gemeinden im Bereich des Natur- und Heimatschutzes
eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit zukommt, die unter dem Schutz der
Gemeindeautonomie (Art. 85 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Zürich
vom 27. Februar 2005 [KV]) steht (VGr, 5. Juni 2025, VB.2024.00411, E. 5.1.3;
23. November 2023, VB.2022.00624, E. 7.3; BGr, 21. Februar 2014,
1C_595/2013 und 1C_596/2013, E. 4.1.1 f.; 2. Februar 2006,
1P.504/2005, E. 3.3; vgl. auch BGE 145 I 52 E. 3.6).
5.
5.1
Der
Beschwerdeführer macht im Wesentlichen geltend, das Baurekursgericht habe die
Gemeindeautonomie verletzt bzw. seinen Beurteilungsspielraum überschritten,
indem es die vertretbare Würdigung des Mitbeteiligten durch seine eigene ersetzt
habe. Der Mitbeteiligte habe seine Entscheidung auf ein Fachgutachten der H AG
gestützt, von dem das Gericht ohne triftige Gründe abgewichen sei. Zudem habe
sich das Baurekursgericht darüber hinweggesetzt, dass die Qualifikation des Streitobjekts
als wesentlich mitprägendes Element für die Umgebung und damit die Bejahung der
Schutzwürdigkeit gemäss ständiger Rechtsprechung nicht zwingend zur Anordnung
von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG führe, sondern
nur dann, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts
höher zu gewichten sei als entgegenstehende öffentliche und private Interessen.
Es sei mithin eine umfassende Interessenabwägung notwendig. Eine solche habe
hier im kommunalen Verfahren und im strittigen Beschluss, mit dem das Gebäude
aus dem Inventar entlassen worden sei, naturgemäss nicht stattgefunden. Zudem
wäre es ohnehin nicht an der Vorinstanz gewesen, diese
Verhältnismässigkeitsprüfung vorzunehmen. Indem das Gericht direkt den Umfang
der Schutzmassnahmen definiert habe, habe es in den Beurteilungsspielraum der
Gemeinde eingegriffen und deren Autonomie verletzt. Zudem erweise sich der
damit einhergehende Eingriff in das Eigentum als unnötig einschneidend und
damit unverhältnismässig.
5.2
In E. 6.4
des vorinstanzlichen Entscheids gelangt das Baurekursgericht zum Ergebnis,
aufgrund der Erkenntnisse anlässlich der Lokaltermine und der Ausführungen,
insbesondere im Gutachten der H AG, sei davon auszugehen, dass es sich
beim streitbetroffenen Wohnhaus nicht um einen wichtigen Zeugen für eine
bestimmte politische, wirtschaftliche, soziale oder baukünstlerische Epoche
handle. Die Zeugenqualität reiche demnach nicht für eine Unterschutzstellung
aus. Allein das hohe Alter, die mächtige Erscheinung der Südfassade und die
intakt erhaltene Dachkonstruktion würden nicht ausreichen, um eine wichtige
Zeugenhaftigkeit in Bezug auf den Eigenwert zu bejahen. Zahlreiche Umbauten vor
allem in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts hätten überdies dazu
geführt, dass nur noch vereinzelt originale Ausstattungsteile im Innern zu
finden seien. Es werde zwar nicht verlangt, dass das Gebäude stilrein eine
bestimmte Epoche repräsentiere, jedoch müsse zumindest eine Epoche ablesbar
sein. Dies sei beim vorliegenden Gebäude nicht der Fall. Zudem sei gemäss dem
Gutachten der H AG bzw. der Stellungnahme zum Schutzumfang vom 14. März 2022
der Umfang der erhaltenen Altbausubstanz gemessen am Gesamtbauvolumen der D-Strasse 03
bezogen auf das mittlere 19. Jahrhundert äussert gering. Der Altbaubestand
mache rund 31,44 % des Gesamtbauvolumens aus.
Diese Ausführungen sind nachvollziehbar. In seiner
Beschwerdeantwort bringt der ZVH keine Argumente vor, welche diese Ausführungen
infrage stellen.
5.3
Zu prüfen
ist daher, ob dem streitbetroffenen Gebäude D-Strasse 03 ein
Situationswert zukommt.
5.3.1
Die Gebäudegruppe D-Strasse 03, E-Strasse 04 und E-Strasse 05
befindet sich im südwestlichen Bereich des historischen Ortskerns von Opfikon
und ist einer Kernzone im Sinne von § 50 PBG zugeteilt. Das Gebiet ist
heute weder im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS)
noch im kantonalen Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler
Bedeutung (KOBI) verzeichnet.
Das Gutachten der H AG hält zur Situation fest, die
Gebäude stünden unmittelbar an einem steilen Abhang, welcher vom Hochplateau,
auf welchem sich der historische Ortskern grösstenteils befinde, nach Westen
zur Glatt abfalle. Die D-Strasse, welche südlich der streitbetroffenen
Liegenschaft verlaufe, verbinde das Oberdorf Opfikon mit dem Unterdorf in der
Glattniederung. Der Strassenzug der E-Strasse führe aus dem Zentrum des historischen
Ortskerns, steil abfallend direkt zur D-Strasse hinunter, unterhalb der
Südwestecke des Gebäudes D-Strasse 03. Das Grundstück liege im Vergleich
zum Unterdorf knapp 20 m höher und sei einst innerhalb der Umgebung des Dorfes,
von Südwesten her betrachtet, exponierter in Erscheinung getreten als heute.
Die räumlichen Qualitäten der sich auf der Geländeterrasse befindenden
historischen Siedlung abseits der lärmigen lnfrastrukturbauten in der
Glattebene bildeten, insbesondere aufgrund des Zusammenspiels der haufenartig
angesiedelten Gebäudegruppen sowie der dadurch gebildeten Gassen- und Freiräume,
den Charakter des Dorfbildes.
Diese Ausführungen decken sich gemäss den Erwägungen des Baurekursgerichts
mit den anlässlich des Lokaltermins gemachten Feststellungen.
Im Gutachten der F GmbH wird festgehalten, die Gebäudegruppe
(E-Strasse 04/05 und D-Strasse 03) stehe prägnant an der steil
ansteigenden E-Strasse unterhalb des Glockenturms. Das Gebäude an der D-Strasse 03
präge mit seiner mächtigen Giebelfassade die ebenfalls aufsteigende D-Strasse. Das
Gebäude D-Strasse 03 sowie die übrigen Bauten der Gruppe prägten damit
nicht nur wesentlich die historische Bebauungsstruktur des Ortsbilds von
Opfikon und seien siedlungshistorisch wichtig, sondern stünden auch räumlich höchst
bedeutsam. Zu den Ergänzungsfragen, welche der H AG gestellt wurden, wird
von dieser bezüglich des Situationswerts festgehalten, die Prägnanz am
genannten Abschnitt an der E-Strasse werde nicht bestritten. Es handle sich
aber um eine Prägnanz für die unmittelbare Nahumgebung.
5.3.2
Zur Frage, ob das streitbetroffene Gebäude D-Strasse 03 die Umgebung
wesentlich mitprägt, hält das Baurekursgericht in E. 6.5 fest, das Gebäude
habe keine eigentliche Fernwirkung, sei aber wesensbestimmend für das Ortsbild.
Der Hauptaspekt bleibe, dass die Baute die bauliche Umgebung massgebend
bestimme. Um das westlich und tiefer gelegene, rund 60 m entfernte
Ortsmuseum Opfikon herum befinde sich eine räumlich intakte Situation, welche
den Auftakt zum historischen Ortskern bilde. Es folge ein topographischer
Sprung via D-Strasse in den oberen Bereich der historischen Siedlungssituation,
welcher jedoch im Dorfbrand von 1764 beinahe vollumfänglich abgebrannt sei. Die
D-Strasse 03 stehe am südwestlichen Rand des besagten damaligen
Brandgebiets und habe unter diesem Aspekt eine Scharnierposition zwischen den
topographisch höher gelegenen "Neubauten" (nach dem Brand wieder
aufgebaut) und dem tiefer gelegenen Ortsmuseum und der Umgebung: Der Blick von
unten, sprich von Süden, direkt an die Liegenschaft, auf die sehr steile D-Strasse
und der nach Norden abbiegenden gepflasterten E-Strasse sei beeindruckend. Mit
dem gewaltigen Efeubewuchs sei das Haus sehr eindrücklich. Das Gebäude bleibe
jedoch auch ohne grünen Bewuchs in der Umgebung dominant. Das Gebäude sei von
allen vier Seiten vom öffentlichen Raum her einsehbar und frei fotografierbar,
was in einer Kernzone alles andere als eine Selbstverständlichkeit sei. Würde
das strittige Gebäude wegfallen, würde sich der Ausdruck der Situation markant
verändern. Der gesamte Aufstieg D-Strasse, welcher vom strittigen Gebäude
markant geprägt werde, bekäme einen völlig neuen Ausdruck. Der mit dem
Situationswert eng verknüpfte Erinnerungswert einer seit langer Zeit
unverändert bestehenden örtlichen Situation würde dadurch stark beeinträchtigt.
Auch unter Berücksichtigung, dass die historische Bausubstanz des gesamten
Gebäudes nur noch zu knapp einem Drittel vorhanden sei, gelangt das
Baurekursgericht zum Ergebnis, dass es sich bei der Stellung des Gebäudes an
der D-Strasse und bei dessen Kubatur um die prägenden Faktoren an diesem Ort
handle. Insbesondere die imposante südliche Giebelfassade sowie die den
Aufstieg der E-Strasse begleitende Westfassade samt ihren Fensteröffnungen, die
Ostfassade mit dem sechsteiligen Reihenfenster im Erdgeschoss und den zwei
singulären Fenstern im Obergeschoss und das intakte Satteldach in Form und
Ausrichtung würden den besonderen Ausdruck des Gebäudes ausmachen und hätten
einen prägenden Einfluss auf die Umgebung. In Wechselwirkung mit der
Scharnierfunktion zwischen altem und neuem Ortskern sowie der topographisch
exponierten Lage führe dies zu einem für das kommunale Ortsbild sehr hohen
Situationswert.
5.3.3
Der Entscheid, dass dem streitbetroffenen Gebäude D-Strasse 03 ein
Situationswert zukommt, erweist sich damit als nachvollziehbar. Neben der
Stellung und seiner Kubatur ist die Erscheinung der Süd- und Westfassade des Gebäudes
prägend und trägt dem bäuerlichen Charakter der Umgebung Rechnung. Die
räumliche Situation rund um das Ortsmuseum ist zwar in den
Augenscheinprotokollen nicht im Einzelnen dokumentiert. Auf einen Augenschein
kann jedoch im vorliegenden Fall verzichtet werden, da infolge der tieferen
Lage und der Entfernung  wie auch vom Beschwerdeführer geltend gemacht  nicht
ersichtlich ist, inwiefern sich die räumliche Situation auf die Wirkung des streitbetroffenen
Objekts direkt auswirken soll.
5.4
Es stellt
sich daher in einem nächsten Schritt die Frage, ob diesem Situationswert durch
die bestehenden planungsrechtlichen Massnahmen im Sinn von § 205
lit. a PBG bereits hinreichend Rechnung getragen wird bzw. ob ein Ersatzneubau
diesen Situationswert ebenso gut erlebbar machen kann.
5.4.1
In E. 6.6 hält das Baurekursgericht fest, ein Neubau könne sich wesentlich
vom Bestehenden unterscheiden, wodurch die durch das streitbetroffene Gebäude
erzielte und für die Situation wichtige Prägung verloren ginge. Die Gestaltung
der Baute und die intakte Dachfläche sowie der knappe Drittel originaler
Bausubstanz würden auch ohne wichtige Zeugenschaft einen Verzicht auf
weitergehende Massnahmen nicht plausibel erscheinen lassen. Zudem wären
entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers die planungsrechtlichen
Massnahmen ohnehin nicht ausreichend: Zwar sehe Art. 4 BZO vor, dass
innerhalb des Ortskerns Opfikon "Gebäude der Kategorie A (schwarz
angelegt) ausgeschieden und unter Schutz gestellt" würden. Diese seien gemäss
der Bestimmung hinsichtlich Lage, Stellung, Kubus, Bausubstanz und Gestaltung
sowie oftmals auch für die Umgebung und das Ortsbild besonders wichtig. Der
Umbau solcher Gebäude im Rahmen der Schutzverfügungen sei grundsätzlich nur
unter Beibehaltung von Standort, Stellung, Form, Volumen und Erscheinungsbild
zulässig (Art. 4 Abs. 1 und 2 BZO). Bei der D-Strasse 03 handle
es sich indes um kein schwarz angelegtes Gebäude. Der Kernzonenplan Opfikon
lege lediglich dessen Firstrichtung und einen Bereich fest, in welchem nur
besondere Gebäude erstellt werden dürften. Es fehle etwa eine Mantellinie und
eine eigentliche Begrenzung der Kubatur. In E. 7.3.2 hält das
Baurekursgericht erneut fest, dem streitbetroffenen Gebäude komme ein hoher
Situationswert zu. Dieser Situationswert lasse sich mit der im Vergleich mit
einer Unterschutzstellung milderen planungsrechtlichen Massnahme nicht schützen.
Bei Unterschutzstellungen (primär) aufgrund des Situationswerts sei zumindest
in Bezug auf die Fassaden und das Dach grundsätzlich die bestehende
Gebäudesubstanz zu erhalten. Die einzelnen Bauteile müssten nicht original
sein, das heisst aus dem Erstellungsjahr 1648 stammen, sondern es reiche
aus, wenn sie für die Erscheinung prägend seien und den Erinnerungswert
repräsentierten.
5.4.2
Mit der Schaffung einer Kernzone werden dem Gemeinwesen zwar weitgehende
Einflussmöglichkeiten auf die bauliche Um- und Neugestaltung sowie die Nutzweise
der darin befindlichen Grundstücke eingeräumt (vgl. § 50
Abs. 2 f. PBG). Allerdings ermöglicht eine Kernzone keinen Schutz der
Bausubstanz oder ein eigentliches Abbruchverbot. Sind solche Massnahmen
notwendig, so ist eine formelle Unterschutzstellung erforderlich (Josua Raster/Thomas
Wipf in: Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz [Hrsg.],
Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 346). Aus
diesem Grund sieht denn auch § 9 Abs. 1 der Kantonalen Natur- und
Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 (KNHV) ausdrücklich vor, dass
Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 lit. b, c und d PBG jeweils
anzuordnen sind, wenn oder soweit planungsrechtliche Massnahmen und die
Bauvorschriften einen fachgerechten Schutz nicht sicherzustellen vermögen.
5.4.3
Soweit der Beschwerdeführer die Auffassung vertritt, eine Ersatzbaute
vermöge der Bedeutung des Gebäudes für das Ortsbild genügend Rechnung zu
tragen, ist dazu Folgendes zu bemerken: Das Verwaltungsgericht hat
verschiedentlich darauf hingewiesen, dass mit planungsrechtlichen Massnahmen
allein das Ortsbild nur unzureichend geschützt wird und Ersatzbauten, selbst
wenn sie die Fassadengestaltung imitieren, den Verlust an Originalsubstanz an
ortsbildprägenden Lagen nicht auszugleichen vermögen (VGr, VB.2023.00540,
20. März 2025, E. 5.2.3; VB.2020.00800, VB.2020.00803 vom 29. November
2022, E. 10.9; 27. Februar 2014, VB.2013.00662, E. 4.6;
4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.8; RB 1997 Nr. 73).
Ein Neubau kann sich hinsichtlich der Kubatur vom bestehenden
unterscheiden. Ein Abbruch und damit eine das Ortsbild beeinträchtigende Lücke
wird jedoch mit Art. 3 Abs. 4 BZO verhindert. Zutreffend sind die
Hinweise des Beschwerdeführers, dass auch die topographische Situation durch
eine Entlassung des streitbetroffenen Objekts keine Veränderung erfährt und es
nicht auf den Efeubewuchs ankommt, der heute ohnehin nicht mehr vorhanden ist.
Die besondere Stellung und Lage einer Baute begründet für sich allein zudem
keinen besonderen Situationswert.
5.4.4
Es ist daher zu prüfen, ob das Gebäude an der D-Strasse 03 auch von seiner
besonderen Gestaltung und Erscheinung her sowie aufgrund der vorhandenen
Bausubstanz zur prägenden Wirkung beiträgt.
In der Stellungnahme der H AG zum Schutzumfang vom 14. März
2022 wird festgehalten, der Altbaubestand mache rund 31,44 % des Gesamtbauvolumens
aus. Im Wohnteil seien noch Teile der Deckenbalkenlage im Erdgeschoss über den
östlichen und westlichen Räumen von maximal 70 m
Fläche
erhalten. Diese besässen keine besondere konstruktionsgeschichtliche oder
künstlerische Bedeutung und keinen hohen Seltenheitswert im Kanton Zürich. Der
gleiche Anteil gelte auch für erhaltene Deckenbalkenlagen im Obergeschoss. In
der nördlichen Binnenwand seien im Erd- und Obergeschoss insgesamt wohl
mindestens 18 Laufmeter Fachwerkwand aus dem mittleren 19. Jahrhundert
erhalten. Diese Fachwerkwände wiesen keine besondere
konstruktionsgeschichtliche oder künstlerische Bedeutung und keinen hohen
Seltenheitswert auf. In den Binnenlängswänden hätten sich wohl Fachwerkwände in
unbekanntem Umfang und Zustand erhalten, die Wände seien mutmasslich ähnlich
wie das Fachwerk in der westlichen Fassadenwand ausgeführt. Diese
Fachwerkkonstruktionen seien typologisch wohl allesamt dem frühen 19. Jahrhundert
zuzuordnen, da die Bauart der Wände noch um 1812 von der Gebäudeversicherung
als in Holz ausgeführt benannt werde. Die genannten Wände besässen keine
besondere konstruktionsgeschichtliche oder künstlerische Bedeutung. Im 1. und
im 2. Dachgeschoss seien Reste eines Dachwerks aus dem 16. oder 17. Jahrhundert
erhalten. Diese Reste besässen, nach aktuellem Forschungsstand, im Kanton
Zürich keinen hohen Seltenheitswert und keine hohe konstruktionsgeschichtliche
Bedeutung. Darüber hinaus seien noch einige Türblätter aus der 2. Hälfte des 19. Jahrhunderts
oder aus dem frühen 20. Jahrhundert erhalten, ohne bedeutenden
Seltenheitswert.
Bezüglich der Gestaltung und Erscheinung der
streitbetroffenen Baute ist somit insbesondere die Süd- und Westfassade prägend
sowie die strukturelle Zweiteilung in Wohnhaus und Ökonomieteil und die
Dachkonstruktion über beide Gebäudeteile sowie die Dacheindeckung mit
Tonziegeln. Die Kubatur und die strukturelle Zweiteilung in Wohnhaus und
Ökonomieteil könnten auch nachgebildet werden. Verloren gehen aber die noch
vorhandenen Aussenwände sowie Teile der Deckenbalkenlage und der Fachwerkwände.
Insbesondere sind gemäss den Ergänzungsfragen an die H AG von dem
historischen Bau Teile der Aussenwände in Riegelwerk (ab gut halber Höhe des Erdgeschosses
bis zu einem unbekannten Niveau im Obergeschoss), die historischen Balkendecken
(in Teilen im EG), die tragenden Wände sowie Teile im Dachwerk erhalten
(2. Dachgeschoss). Hinzu kämen Deckenbalken, die aus dem 18. Jahrhundert
stammen dürften, über den östlichen und westlichen Räumen des Erd- und
Obergeschosses sowie einzelne Fenster. Das Baurekursgericht gelangt in E. 6.4
zur Auffassung, die Raumstruktur mit vielen Balken und ein intakter
bauzeitlicher Dachstuhl seien unbestrittenermassen vorhanden.
Der Entscheid, dass ein Ersatzneubau diesen Situationswert
nicht ebenso gut erlebbar machen kann, ist daher  auch unter Berücksichtigung,
dass keine hohen Anforderungen an die zusätzlichen Kriterien gestellt werden
dürfen  nachvollziehbar. Mit diesem Entscheid wird denn auch nicht vom
Gutachten der H AG abgewichen. Ob eine Baute im Sinn von § 203 Abs. 1
lit. c PBG einer Unterschutzstellung bedarf, ist zu einem erheblichen Teil
eine durch das Gericht zu beantwortende Rechtsfrage, bezüglich welcher das
Baurekursgericht zu einem abweichenden Entscheid gelangt. Die Aufgabe eines Gutachters
ist es jedoch ohnehin nicht, diese Rechtsfrage zu beantworten. Aufgabe des Gutachtens
im Bereich des Denkmalschutzes ist es vielmehr, die im Inventar enthaltenen
Hinweise zu vertiefen und genauer abzuklären. Ein Gutachten liefert die als
Entscheidgrundlage dienenden Fakten. Es hat das Objekt so weit zu beschreiben,
dass die Frage der Schutzwürdigkeit beantwortet werden kann (VGr, 23. November
2023, VB.2022.00624, E. 5.1). Ein Eingriff in die Gemeindeautonomie liegt
diesbezüglich nicht vor.
5.5
Indes ist
die Anordnung von Schutzmassnahmen jedoch nur dann angezeigt, wenn das
öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist
als entgegenstehende öffentliche und private Interessen.
5.5.1
Diese Interessensabwägung wurde durch den Mitbeteiligten bisher infolge des
von ihm getroffenen Entscheids nicht vorgenommen.
5.5.2
Das Baurekursgericht hält in E. 7.3.2 fest, die einzelnen Bauteile müssten
entgegen den vorinstanzlichen Ausführungen nicht original (aus dem
Erstellungsjahr 1648) sein, sondern es reiche aus, wenn sie für die Erscheinung
prägend seien und den Erinnerungswert repräsentierten. Gestützt auf die
anlässlich der Lokaltermine gewonnenen Erkenntnisse treffe dies auf die Kubatur
mit Satteldach, die Westfassade einschliesslich ihrer Fassadenöffnungen, die
markante, in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts teilweise
umgestaltete Südfassade samt ihren kleinformatigen Fassadenöffnungen und die
Ostfassade im Bereich des historischen Wohnteils mit ihrem sechsteiligen
Reihenfenster im Erdgeschoss und den zwei singulären Fenstern im Obergeschoss
zu. Die Ostfassade im Bereich des ehemaligen Ökonomieteils mit dem Hauszugang
in ihrer heutigen, vollständig aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts
stammenden Gestaltung, Materialisierung und Substanz sei ebenso wenig schützenswert
wie die Fassadenöffnungen der Nordfassade. Dennoch würden die beiden Fassaden
zur Kubatur und teilweise zum ortsprägenden Erscheinungsbild der Liegenschaft
beitragen. Ebenfalls prägend sei die weiterhin in Erscheinung tretende
Zweiteilung in Wohnhaus und Ökonomieteil. Ein reiner Fassadenschutz führe
oftmals zwangsläufig zu einer Diskrepanz zwischen Aussen und Innen, was zur
Folge habe, dass auch Teile zu erhalten seien, die sich nur mittelbar auf das
äussere Erscheinungsbild auswirkten. Dies gelte vorliegend im historischen
Wohnteil für die Lage der Geschossdecken, die primäre, dreiraumtiefe
Grundrissstruktur und die historische Tragstruktur (Stützkonstruktion,
Balkendecken) sowie für die Dachkonstruktion beider Gebäudeteile.
Zusammenfassend sei damit festzuhalten, dass der vom Stadtrat beschlossene
vollständige Verzicht auf Schutzmassnahmen der anzustrebenden Erhaltung des wichtigen
Situationswertes zuwiderlaufe. Der Mitbeteiligte habe das ihm in dieser Frage
zustehende Ermessen nicht mehr vertretbar gehandhabt. Der von ihm festzusetzende
Schutzumfang habe demnach die folgenden Elemente zu umfassen:
die Kubatur  ohne den gläsernen Dreiecksanbau an
der Ostfassade  samt Satteldach ohne die beiden Dachaufbauten;
die strukturelle Zweiteilung in Wohnhaus und
Ökonomieteil;
die Aussenmauern des historischen Wohnteils nach
Osten, Süden und Westen, die westseitige Brandmauer zwischen ehemaligem
Ökonomieteil und der Liegenschaft E-Strasse 04 sowie die nördliche
Aussenmauer des ehemaligen Ökonomieteils in ihrer Substanz; von der östlichen
Aussenmauer des ehemaligen Ökonomieteils nur die Lage;
von der West-, Süd- und Ostfassade des historischen
Wohnteils die Öffnungen samt Einfassungen, wobei an der Südfassade einzelne
Schliessungen oder zusätzliche kleinformatige Öffnungen zulässig sind, und die
Materialisierung in Verputz, wobei das südliche Giebelfeld eine Holzverschalung
aufweisen kann; vom Schutz ausgenommen sind der Balkon auf der Südseite, die
Fensterläden und die Aussenisolation;
von der Nordfassade des Ökonomieteils die
Materialisierung in Verputz;
im historischen Wohnteil die Lage der
Geschossdecken, die primäre Grundriss- und Tragstruktur (die Binnenwand zum
ehemaligen Ökonomieteil, die Binnenlängswände parallel zur Firstrichtung, die
Stützkonstruktion und die Balkendecken);
die Dachkonstruktion über beide Gebäudeteile;
eine Dacheindeckung mit Tonziegeln.
5.5.3
Damit hat das Baurekursgericht den Schutzumfang festgelegt, ohne jedoch
eine umfassende Interessenabwägung durchzuführen. Es wurde lediglich in E. 7.4
des vorinstanzlichen Entscheids  in einem einzigen Satz  festgehalten, dem so
zu definierenden Schutzumfang stünden keine öffentlichen oder privaten
Interessen entgegen.
Eine solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine
vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Bewertung und
Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in
verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den
Verwaltungsbehörden auszufüllen sind. Im Fall eines Verzichts auf die Unterschutzstellung
eines wichtigen Zeugen hat die Gemeinde ihre Denkmalpflegestrategie unter
Verweis auf vergleichbare, bereits unter Schutz gestellte Objekte darzulegen
sowie unter Verhältnismässigkeitsgesichtspunkten unterschiedlich weitreichende
Schutzanordnungen (z.
B.
eine teilweise Unterschutzstellung, Ergänzungsbauten sowie allfällige Nutzungskonzepte)
vertieft zu prüfen und schliesslich die erforderliche Interessenabwägung unter
Berücksichtigung aller übrigen einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen (VGr,
9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1). Zudem ist bei mehreren infrage
kommenden Objekten eine Auswahl zu treffen, und es sind diejenigen zu
selektionieren, welche unter Berücksichtigung aller Umstände für die Unterschutzstellung
am geeignetsten sind (VGr, 5. Juni 2025, VB.2024.00411, E. 5.1.3; RB 1989
Nr. 67).
Diese Interessenabwägung kann vom Verwaltungsgericht
aufgrund der vorliegenden Unterlagen nicht getroffen werden. Die Sache ist
daher zum Neuentscheid an den Mitbeteiligten zurückzuweisen. Entgegen den
Ausführungen des Beschwerdegegners wurde die Festlegung des Schutzumfangs
aufgrund der detaillierten Vorgaben nicht dem Mitbeteiligten überlassen. Sollte
der Mitbeteiligte für die Beurteilung der Verhältnismässigkeit der Schutzmassnahmen
auf weitere Abklärungen angewiesen sein  wie dies seitens des Beschwerdegegners
geltend gemacht wird  dann steht es ihm frei, solche anzuordnen. Er kann dann
ohne Verletzung des rechtlichen Gehörs auf die Abnahme angebotener Beweise
verzichten, wenn er aufgrund der vorhandenen Akten seine Überzeugung bilden
konnte und ohne Willkür annehmen durfte, seine Beurteilung werde auch durch
weitere Beweiserhebungen nicht mehr geändert (antizipierte Beweiswürdigung;
vgl. BGE 147 IV 534 E. 2.5.1; 145 I 167 E. 4.1; 144 II 427
E. 3.1.3; VGr, 21. März 2024, VB.2023.00529, E. 2.2). Bei diesem
Verfahrensausgang bleibt auch offen, ob vorliegend allenfalls eine suspensiv
bedingte Entlassung des Gebäudes aus dem Inventar zulässig wäre (vgl. zur
suspensiv bedingten Inventarentlassung bspw. VGr, 14. Juli 2022,
VB.2021.00366, E. 5, sowie 7. Juni 2018, VB.2017.00361, E. 6.2).
6.
Soweit der Beschwerdegegner schliesslich eine Verletzung
des rechtlichen Gehörs rügt, weil das zweite Gutachten dem ersten Gutachter
nicht zugestellt worden sei, ist darauf hinzuweisen, dass es sich beim
Gutachter nicht um einen Verfahrensbeteiligten handelt, dessen rechtliches
Gehör verletzt werden könnte. Weiter ist daraus auch kein anderweitiger
Verfahrensmangel ersichtlich und wird ein solcher auch vom Beschwerdegegner
nicht substanziiert aufgezeigt.
7.
Zusammenfassend sind der Haupt- und der Eventualantrag des
Beschwerdeführers abzuweisen und der Subeventualantrag gutzuheissen. Demgemäss
ist die Sache im Sinne der Erwägungen zum Neuentscheid an den Mitbeteiligten
zurückzuweisen. Die (Sprung-)Rückweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem
Ausgang ist in Bezug auf die Regelung der Nebenfolgen als Obsiegen zu
behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch
entscheiden kann (BGE 137 V 210 E. 7.1; BGr, 28. April 2014,
2C_846/2013, E. 3.2 f. mit Hinweisen).
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind somit dem
unterliegenden Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1
VRG in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegner ist
zudem zu verpflichten, dem Beschwerdeführer für das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen
erscheint eine solche von insgesamt Fr. 2'000.-. Die Kosten- und
Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens sind vorliegend aufgrund des Verfahrensausgangs
und des durch die Beschwerde bestimmten Gegenstands des vorliegenden Verfahrens
nicht anzupassen.
8.
Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf
hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts
einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden kann, wenn die
Voraussetzungen von Art. 93 BGG erfüllt sind (BGE 138 I 143, E. 1.2;
133 II 409 E. 1.2).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    In
teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden Disp.-Ziff. II des Entscheids
des Baurekursgerichts vom 18. April 2024 sowie die Beschlüsse des Stadtrats
Opfikon vom 1. September 2020 und 14. Juni 2022 aufgehoben und die
Sache wird im Sinne der Erwägungen zum Neuentscheid an den Stadtrat Opfikon
zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--
Zustellkosten,
Fr. 5'180.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.
4.    Der
Beschwerdegegner wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.-
(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft
des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien und den Mitbeteiligten;
b)    das Baurekursgericht.