zh_verwaltungsgericht · VB.2024.00782 · 2026-04-23 · de
Quartierplan

[Einbezug von Grundstücken in ein Quartierplanverfahren, welche von den Quartierplanmassnahmen nicht profitieren]. Der angefochtene Rückweisungsentscheid ist als selbständig anfechtbarer Teilentscheid zu qualifizieren (E. 1.2). Trotz der im vorliegenden Fall zweiten Festsetzung des Quartierplans liegt keine res iudicata vor (E. 1.3). Die Beschwerdeführenden sind mangels praktischen Nutzens nicht legitimiert, unter anderem eine Verletzung des rechtlichen Gehörs von Dritten zu rügen (E. 1.5-1.7). Der Einleitungsbeschluss unterliegt keiner Verjährungs- oder Verwirkungsfrist (E. 3). Die Ausleitung eines Quartierplanverfahrens ist lediglich erforderlich, wenn sich der Zweck, der mit dem Quartierplan angestrebt wird, von vornherein nicht (mehr) verwirklichen lässt. Das ist vorliegend nicht der Fall (E. 4). Da der in § 145 PBG geregelte Geldausgleich eine vollumfängliche, dem Enteignungsrecht entsprechende Entschädigung erlaubt, kann auch ein Grundstück in den Quartierplan einbezogen werden, das von den Quartierplanmassnahmen nicht profitiert  solange sich der damit verbundene Eigentumseingriff als verhältnismässig erweist (E. 5). Ein quartierplanrechtlicher Eigentumseingriff ist als nicht erforderlich und somit als unverhältnismässig zu erachten, wenn die Quartierplanziele auch mit weniger einschneidenden Massnahmen auf gleich wirksame Weise erreicht werden könnten. Wenn ein Quartierplan der Erschliessung eines Grundstücks dient, das auch ohne Durchführung eines Quartierplanverfahrens erschlossen werden könnte, ist dies nur zulässig, wenn dafür kein Eigentumseingriff auf einem anderen Grundstück erforderlich ist, das vom Quartierplan selber nicht profitiert. Auf einem Grundstück, das bereits vollständig erschlossen ist, darf ein Quartierplan somit lediglich dann eine Landabtretung  gegen volle Entschädigung  vorsehen, wenn diese zur Erschliessung eines anderen, quartierplanbedürftigen Grundstücks unbedingt benötigt wird (E. 6). Das Grundstück derBeschwerdeführenden wird vorliegend zur strassenmässigen, feuerpolizeilichen und kanalisationstechnischen Erschliessung der (zweiten Bautiefe der) benachbarten Grundstücke nicht unbedingt benötigt. Dass eine Erschliessung über das Grundstück der Beschwerdeführenden zweckmässiger erscheint bzw. aus raumplanungsrechtlicher Sicht zu begrüssen wäre, ändert daran nichts. Die im Quartierplan vorgesehene Abtretung einer Fläche von 41 m2 auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden, die vom Quartierplanverfahren nicht profitieren, erweist sich damit als unverhältnismässiger Eigentumseingriff (E. 7 und 8).Teilweise Gutheissung.

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00782
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Geschäftsnummer:
VB.2024.00782
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 23.04.2026
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Quartierplan
[Einbezug von Grundstücken in ein Quartierplanverfahren, welche von den Quartierplanmassnahmen nicht profitieren]. Der angefochtene Rückweisungsentscheid ist als selbständig anfechtbarer Teilentscheid zu qualifizieren (E. 1.2). Trotz der im vorliegenden Fall zweiten Festsetzung des Quartierplans liegt keine res iudicata vor (E. 1.3). Die Beschwerdeführenden sind mangels praktischen Nutzens nicht legitimiert, unter anderem eine Verletzung des rechtlichen Gehörs von Dritten zu rügen (E. 1.5-1.7). Der Einleitungsbeschluss unterliegt keiner Verjährungs- oder Verwirkungsfrist (E. 3). Die Ausleitung eines Quartierplanverfahrens ist lediglich erforderlich, wenn sich der Zweck, der mit dem Quartierplan angestrebt wird, von vornherein nicht (mehr) verwirklichen lässt. Das ist vorliegend nicht der Fall (E. 4).Da der in § 145 PBG geregelte Geldausgleich eine vollumfängliche, dem Enteignungsrecht entsprechende Entschädigung erlaubt, kann auch ein Grundstück in den Quartierplan einbezogen werden, das von den Quartierplanmassnahmen nicht profitiert  solange sich der damit verbundene Eigentumseingriff als verhältnismässig erweist (E. 5). Ein quartierplanrechtlicher Eigentumseingriff ist als nicht erforderlich und somit als unverhältnismässig zu erachten, wenn die Quartierplanziele auch mit weniger einschneidenden Massnahmen auf gleich wirksame Weise erreicht werden könnten. Wenn ein Quartierplan der Erschliessung eines Grundstücks dient, das auch ohne Durchführung eines Quartierplanverfahrens erschlossen werden könnte, ist dies nur zulässig, wenn dafür kein Eigentumseingriff auf einem anderen Grundstück erforderlich ist, das vom Quartierplan selber nicht profitiert. Auf einem Grundstück, das bereits vollständig erschlossen ist, darf ein Quartierplan somit lediglich dann eine Landabtretung  gegen volle Entschädigung  vorsehen, wenn diese zur Erschliessung eines anderen, quartierplanbedürftigen Grundstücks unbedingt benötigt wird (E. 6). Das Grundstück der Beschwerdeführenden wird vorliegend zur strassenmässigen, feuerpolizeilichen und kanalisationstechnischen Erschliessung der (zweiten Bautiefe der) benachbarten Grundstücke nicht unbedingt benötigt. Dass eine Erschliessung über das Grundstück der Beschwerdeführenden zweckmässiger erscheint bzw. aus raumplanungsrechtlicher Sicht zu begrüssen wäre, ändert daran nichts. Die im Quartierplan vorgesehene Abtretung einer Fläche von 41 m2 auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden, die vom Quartierplanverfahren nicht profitieren, erweist sich damit als unverhältnismässiger Eigentumseingriff (E. 7 und 8).Teilweise Gutheissung.
Stichworte:
EIGENTUMSEINGRIFF
ERSCHLIESSUNG
ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN
LEGITIMATION
QUARTIERPLAN
QUARTIERPLANBEDÜRFTIGKEIT
QUARTIERPLANFESTSETZUNG
QUARTIERPLANGEBIET
QUARTIERPLANINTERESSE
QUARTIERPLANPERIMETER
QUARTIERPLANVERFAHREN
RECHTLICHES GEHÖR
RES IUDICATA
TEILENTSCHEID
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
VERJÄHRUNG
VERWIRKUNG
Rechtsnormen:
Art. 91 lit. a BGG
Art. 26 BV
Art. 29 Abs. II BV
Art. 29a BV
Art. 36 Abs. III BV
§ 123 Abs. I PBG
§ 128 Abs. I PBG
§ 128 Abs. II PBG
§ 145 PBG
§ 148 Abs. II PBG
§ 155 Abs. I lit. b PBG
§ 158 PBG
§ 233 PBG
§ 234 PBG
§ 236 Abs. I PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 338a PBG
Art. 19 Abs. I RPG
Art. 22 Abs. II lit. b RPG
Art. 13 VErV
§ 19a Abs. II VRG
§ 25 Abs. I VRG
§ 57 Abs. I VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2024.00782
Urteil
der 3. Kammer
vom
23. April
2026
Mitwirkend: Abteilungspräsident
André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Jasmin Malla, Ersatzrichter Kaspar
Plüss,
Gerichtsschreiber
Stefan Meyer.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
beide
vertreten durch RA C
und/oder RA Dr. D,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
Gemeinderat Boppelsen,
vertreten durch RA E,
2.
Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
und
1.
F,
2.
G,
Mitbeteiligte,
betreffend Quartierplan,
hat sich ergeben:
I.
A.
Mit
Gemeinderatsbeschluss vom 16. März 2005 wurde das Quartierplanverfahren "Unterdorf"
in Boppelsen eingeleitet. Am 20. Juli 2005 genehmigte die Baudirektion des
Kantons Zürich die Einleitung des Verfahrens. Der Gemeinderat setzte den
Quartierplan am 2. März 2010 fest. Die Festsetzung wurde von mehreren
Quartierplangenossinnen und -genossen mit Rekurs und anschliessend mit
Beschwerde angefochten. Nach Durchführung mehrerer Rechtsgänge, die jeweils zu
Teilgutheissungen bzw. Rückweisungen führten, hob das Verwaltungsgericht
den 2010 ergangenen Quartierplanfestsetzungsbeschluss der Gemeinde Boppelsen
schliesslich auf und wies die Sache im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat
zurück (VGr, 4. April 2018, VB.2015.00515). Am 19. Februar 2019 beschloss
der Gemeinderat, das Quartierplanverfahren fortzusetzen, und erstellte
anschliessend einen überarbeiteten Quartierplanentwurf.
B.
Am 21. Juni
2022 beschloss der Gemeinderat Boppelsen, den Quartierplan "Unterdorf"
in Anwendung von § 158 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG; LS 700.1) erneut festzusetzen (Dispositivziffer 1). Der
festgesetzte Quartierplan umfasst gemäss Dispositivziffer 2 folgende Akten
(jeweils datiert auf den 4. Mai 2022; Pläne jeweils im Massstab 1:500):
Technischer Bericht mit Neuzuteilungs- und Kostenverlegertabellen; Plan 1,
Alter Bestand mit Flächenabzugsperimeter; Plan 2, Neuzuteilung, Baulinien,
Rechtsverhältnisse; Plan 3, Beitragsperimeter Strasse; Plan 4,
Beitragsperimeter Schmutzwasser; Plan 5, Beitragsperimeter Regenwasser;
Plan 6, Beitragsperimeter Wasser und Strom; Plan 7, Vermessungsplan.
C.
Die Baudirektion genehmigte
die vom Gemeinderat Boppelsen beschlossene Festsetzung des Quartierplans "Unterdorf"
mit Verfügung vom 6. Dezember 2023. Der Festsetzungsbeschluss und die
Genehmigungsverfügung wurden am 26. Januar 2024 im Amtsblatt des Kantons
Zürich publiziert.
II.
A.
Am 21. Februar
2024 erhoben A und B, die Eigentümerschaft des im Quartierplanperimeter
liegenden Grundstücks Kat.-Nr. 01 (H-Strasse 02), Rekurs beim
Baurekursgericht des Kantons Zürich. Sie beantragten in erster Linie, der
Festsetzungsbeschluss des Gemeinderats Boppelsen und die Genehmigungsverfügung
der Baudirektion seien aufzuheben und die Gemeinde Boppelsen sei anzuweisen,
das Quartierplanverfahren auszuleiten; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegnerschaft. Das Baurekursgericht
führte am 2. Juli 2024 einen Augenschein durch.
B.
Mit Entscheid vom
14. November 2024 hiess das Baurekursgericht den Rekurs im Sinne der
Erwägungen teilweise gut. Demgemäss wurden der Beschluss des Gemeinderats
Boppelsen vom 21. Juni 2022 sowie die Genehmigungsverfügung der
Baudirektion vom 6. Dezember 2023 insoweit aufgehoben, als damit eine
Entschädigung von Fr. 621.-/m
für die Landabtretung von 41 m
zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 01 festgesetzt bzw. genehmigt
worden war. Aufgehoben wurde ausserdem die Festlegung im Kostenverleger
Administrativkosten, worin A und B mit einer Fläche von 427 m
als
100 % beitragspflichtig erklärt worden waren. Die Sache wurde zur
Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen und zur neuen Festsetzung an den
Gemeinderat Boppelsen zurückgewiesen. Im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen (Dispositivziffer I).
Die Verfahrenskosten von Fr. 7'600.- wurden dem Gemeinderat Boppelsen zu ¼
und (unter solidarischer Haftung) zu ¾ A und B auferlegt (Dispositivziffer II).
Es wurde keine Umtriebsentschädigung zugesprochen (Dispositivziffer III).
Der Gemeinderat Boppelsen wurde eingeladen, diesen Entscheid den übrigen
Quartierplangenossen zu eröffnen (Dispositivziffer IV).
III.
A.
Am 23. Dezember
2024 erhoben A und B beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid des
Baurekursgerichts vom 14. November 2024. Sie beantragten: 1. Der
Entscheid des Baurekursgerichts sei aufzuheben, soweit der Rekurs abgewiesen
worden sei. 2. Der Festsetzungsbeschluss des Gemeinderats Boppelsen vom
21. Juni 2022 sei aufzuheben, ebenso der Genehmigungsbeschluss der
Baudirektion vom 6. Dezember 2023, das Schreiben vom 22. Januar 2024
des Gemeinderats Boppelsen (betreffend Amtsblattpublikation) sowie allfällige
weitere damit zusammenhängende Verfügungen. 3. Die Gemeinde Boppelsen sei
anzuweisen, das Quartierplanverfahren auszuleiten (ohne Auflage von Kosten an
die Rekurrenten [sic]). 4. Eventualiter sei die Gemeinde Boppelsen
anzuweisen, den Quartierplan "Unterdorf" wie folgt zu überarbeiten:
a) Auf eine Erschliessung der Grundstücke Kat.-Nr. 03 und Kat.-Nr. 04
über die I-Strasse sei zu verzichten; b) die I-Strasse sei aufzuheben; c) es
sei kein Land vom Grundstück Kat.-Nr. 01 der Beschwerdeführenden
abzutreten oder anderweitig zu beanspruchen; d) subeventualiter zu lit. a
und b seien die Zufahrt zu den Grundstücken Kat.-Nr. 03 und 04 ab der H-Strasse
sowie eine allfällige Beanspruchung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 auf ein
Minimum zu reduzieren; bei allfälligen baulichen Eingriffen sei die Gemeinde
Boppelsen zu verpflichten, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen und
einen verbleibenden Minderwert voll zu entschädigen; e) die H-Strasse sei weder
in Höhe, Breite noch im Verlauf zu verändern; f) es sei auf eine Verteilkabine
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 der Rekurrenten [sic] sowie auf ein
entsprechendes Aufstellrecht zu verzichten; g) die Koordination mit dem
Generellen Bachprojekt M-Bach sei sicherzustellen, insbesondere in Bezug auf
eine allfällige Konzession für die über den Bach führende Zufahrt. 5. Die
vorinstanzlichen Akten sowie die Akten seit der Einleitung des Quartierplanverfahrens
seien beizuziehen. 6. Die aufschiebende Wirkung sei beizubehalten.
Ausserdem verlangten sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.
B.
Der Gemeinderat
Boppelsen beantragte mit Beschwerdeantwort vom 3. Februar 2025 die
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuern) zulasten der
Beschwerdeführenden. Im Rahmen des weiteren Schriftenwechsels hielten die
Beschwerdeführenden (Replik vom 11. März 2025; Triplik vom 1. April 2025)
und der Gemeinderat Boppelsen (Duplik vom 24. März 2025) an ihren Anträgen
und Begründungen fest.
C.
Die Baudirektion
verzichtete mit Schreiben vom 15. Januar 2025 auf eine Stellungnahme zur
Beschwerde. Am 20. Januar 2025 beantragte das Baurekursgericht ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Mitbeteiligten F und G,
die im Rekursverfahren  als Eigentümer der im Quartierplanperimeter liegenden
Grundstücke Kat.-Nr. 04 und 03  die Rekursabweisung beantragt hatten,
liessen sich im Beschwerdeverfahren nicht vernehmen.
Die Kammer erwägt:
1.
Formelle Fragen
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
(VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da von einer
vorwiegend nicht-vermögensrechtlichen Streitigkeit auszugehen ist, fällt die
Streitsache in die Zuständigkeit der Kammer (§ 38 Abs. 1 VRG;
§ 38b Abs. 1 lit. c VRG e contrario).
1.2
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, beim vorinstanzlichen Rekursentscheid
handle es sich um ein nicht selbständig anfechtbares Anfechtungsobjekt.
1.2.1
Mit Beschwerde
anfechtbar sind einerseits Anordnungen, die das Verfahren abschliessen
(Endentscheide), und andererseits Teil-, Vor- und Zwischenentscheide gemäss Art. 9193
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG; SR 173.110; vgl. § 41
Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 1 und 2 VRG).
1.2.2
Beim
angefochtenen Rekursentscheid handelt es sich insoweit um einen
Rückweisungsentscheid, als der Rekurs in zwei Punkten (Administrativkosten und
Verkehrswertentschädigung) gutgeheissen und die Sache an den Beschwerdegegner 1
zurückgewiesen wurde. Da der vorinstanzliche Entscheid einzig insoweit mit
Beschwerde angefochten wurde, als die Rekursanträge abgewiesen wurden, ist zu
prüfen, ob es sich beim Anfechtungsobjekt um einen Teilentscheid im Sinne von Art. 91
lit. a BGG handelt, der unabhängig von den Rückweisungspunkten beurteilt
werden kann.
1.2.3
Im ersten
Rückweisungspunkt verbleibt dem Beschwerdegegner 1 bei der neuen
Beurteilung kein Ermessensspielraum. Der Ausgang des vorliegenden
Beschwerdeverfahrens kann auf den verfügten Administrativkostenverzicht keinen
Einfluss haben. Der angefochtene Rekursentscheid ist insoweit als Teilentscheid
zu qualifizieren, der gemäss § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a
Abs. 2 VRG in Verbindung mit Art. 91 lit. a BGG selbständig mit
Beschwerde angefochten werden kann.
1.2.4
Beim zweiten
Rückweisungspunkt geht es darum, den Verkehrswert des Landes (neu) zu
bestimmen, den die Beschwerdeführenden gegen Entschädigung abzutreten haben. In
dieser Beziehung steht dem Beschwerdegegner 1 zwar ein gewisser
Ermessensspielraum in Bezug darauf zu, was die Verkehrswertbemessung betrifft
(vgl. BGE 138 II 77 E. 6.4). Die Höhe des Verkehrswerts kann
jedoch unabhängig von der Beurteilung der Begehren bestimmt werden, die im
vorliegenden Beschwerdeverfahren gestellt worden sind. Einzig der Umfang der
Fläche, für die eine Entschädigung geschuldet ist, kann sich aufgrund des vorliegenden
Beschwerdeverfahrens noch ändern. Dieser Umstand rechtfertigt es jedoch
entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners 1 nicht, den angefochtenen
Entscheid als nicht selbständig anfechtbaren Zwischenentscheid zu erachten: Zum
einen entspricht es im Bau- und Planungsrecht einem gängigen, prozessökonomisch
motivierten Vorgehen, zuerst die Zulässigkeit der Eigentumsbeschränkung zu
prüfen und erst hernach  in einem separaten Verfahren  die Höhe der
Entschädigung (vgl. VGr, 9. Juli 2020, VB.2019.00728, E. 4.1; BGE 107
Ib 341 E. 1). Zum anderen ist die lange Dauer des vorliegenden
Quartierplanverfahrens zu beachten, das vor über 20 Jahren eingeleitet
wurde (vgl. BGE 142 II 20 E. 1.4; VGr, 6. Januar 2025, VB.2023.00321,
E. 1.3.3). Vor diesem Hintergrund rechtfertigt es sich, die vorliegende
Beschwerde getrennt vom Rückweisungssachverhalt zu beurteilen (vgl. BGr,
9. Juli 2025, 1C_236/2025, E. 2.4.1; VGr, 19. September 2024, VB.2023.00321,
E. 1.3.3). Der angefochtene Rekursentscheid ist auch insoweit als
selbständig anfechtbarer Teilentscheid zu qualifizieren (vgl. E. 1.2.3).
1.3
Der Beschwerdegegner 1
macht geltend, auf die Beschwerde sei aufgrund des Vorliegens einer "res
iudicata" nicht einzutreten. Bereits die Vorinstanz hätte aus diesem Grund
nicht auf den Rekurs eintreten dürfen.
1.3.1
Zur Begründung
bringt der Beschwerdegegner 1 vor, der 2010 erstmals festgesetzte
Quartierplan "Unterdorf" sei in Bezug auf das Grundstück der
Beschwerdeführenden (Kat.-Nr. 01) in Rechtskraft erwachsen: Damals sei
keine Anfechtung in Bezug auf die betreffende Parzelle erfolgt, sodass dieser
Bereich des Quartierplanperimeters im ersten Rechtsgang nicht Streitgegenstand
gewesen sei. Eine Anfechtung im heutigen Zeitpunkt sei deshalb höchstens noch
insoweit zulässig, als der 2022 im zweiten Rechtsgang festgesetzte Quartierplan
 im Vergleich zur erstmaligen Festsetzung 2010  Abweichungen enthalte, die in
Bezug auf das Grundstück der Beschwerdeführenden Verschlechterungen darstellten.
1.3.2
Das
Verwaltungsgericht hatte im Urteil vom 4. April 2018 (VB.2015.00515) in E. 7
Folgendes festgehalten: "Während die Beschwerde insofern gutzuheissen ist,
als der vorinstanzliche Entscheid vom 3. Juli 2015 und der Beschluss des Beschwerdegegners
vom 2. März 2010 angesichts der Unzumutbarkeit der Stichstrasse aufzuheben
sind, besteht kein Anlass, dem Beschwerdegegner 1 aufzugeben, eine
dezentrale Erschliessungsvariante zu planen. Mit Aufhebung des Festsetzungsbeschlusses
wird das Quartierplanverfahren in den Stand zurückversetzt, in dem es sich vor
demselben befand. Es bleibt dem Beschwerdegegner 1 überlassen, inwiefern
er das Quartierplanverfahren  unter Verzicht auf die Stichstrasse 
weiterführen bzw. zu einem Abschluss bringen will, weshalb die Sache an
denselben zurückzuweisen ist."
1.3.3
Unbestritten
ist, dass das Verwaltungsgericht den am 2. März 2010 festgesetzten
Quartierplan "Unterdorf" mit dem Urteil vom 4. April 2018 in
Bezug auf den gesamten Quartierplan aufgehoben hat (vgl. VB.2015.00515, Dispositivziffer 1).
Der Quartierplan "Unterdorf" wurde demnach auch in Bezug auf jene
Grundstücke im nördlichen Bereich des Perimeters aufgehoben, bei denen im
ersten Rechtsgang kein Rechtsmittel ergriffen worden war. Aus dem vorstehend
zitierten Urteil geht hervor, dass das Verwaltungsgericht dem Beschwerdegegner 1
keine verbindlichen Vorgaben gemacht hat in Bezug auf die Frage, ob und wie der
Quartierplan "Unterdorf" neu festzusetzen sei  mit Ausnahme der
(hier nicht relevanten) Vorgabe, dass auf die ursprünglich geplante
Stichstrasse (im südlichen Bereich des Perimeters) zu verzichten sei. Es
erscheint denn auch sachgerecht, dass der Gemeinderat die
Erschliessungssituation nach dem Rückweisungsurteil erneut im
gesamten
Quartierplanperimeter zu beurteilen hatte  und nicht selektiv in Bezug auf
jene Grundstücke, die den ersten Rechtsgang veranlasst hatten: Der
Quartierplanperimeter ist bei der Festsetzung gesamthaft zu betrachten, zumal
eine Änderung in einem Teilgebiet Einfluss auf die Erschliessungssituation in
anderen Teilgebieten haben kann (vgl. VGr, 30. September 2004, VB.2004.00175,
E. 1.1).
1.3.4
Die Festsetzung
eines Quartierplans hat den generell-konkreten Charakter eines Sondernutzungsplans
(vgl. BGE 145 II 176 E. 4.2; VGr, 6. Oktober 2025, VB.2023.00562,
E. 3.1) bzw. einer Allgemeinverfügung (vgl. BGr, 27. Januar 2015,
1C_444/2015, E. 3.4; VGr, 16. Juni 2022, VB.2021.00092, E. 1.3).
Die Aufhebung und Rückweisung einer Quartierplanfestsetzung hat entsprechend zur
Folge, dass die Rechtslage unabhängig vom ersten Rechtsgang neu beurteilt
werden muss, soweit die Rückweisung nicht mit verbindlichen Vorgaben für eine
allfällige Neufestsetzung verbunden ist. Wird das Verfahren  wie hier  in den
Stand zurückversetzt, in dem es sich vor der ersten Quartierplanfestsetzung
befand, so können im Rahmen der zweiten Festsetzung neue Parteien hinzutreten
und neue Rügen vorgebracht werden. Eine "res iudicata" liegt im
vorliegenden Fall einzig insoweit vor, als das Verwaltungsgericht in dem im
Jahre 2018 ergangen Urteil verbindlich festgehalten hat, dass die im südlichen
Perimeter ursprünglich geplante Stichstrasse nicht festgesetzt werden darf. Vor
diesem Hintergrund hat der Beschwerdegegner 1 das
Planausarbeitungsverfahren gemäss §§ 151 ff. PBG zu Recht ab
2019 erneut durchgeführt und den Quartierplan "Unterdorf" 2022 erneut
festgesetzt, nachdem das Verwaltungsgericht 2018 entschieden hatte, den 2010
festgesetzten Quartierplan aufzuheben und die Sache mit weitgehend offenem
Ausgang an die Erstinstanz zurückzuweisen.
1.3.5
Dieser Schluss
wird durch die Rechtsprechung zur Anfechtung von
Erlassen
bestätigt:
Wird ein Erlass einer Totalrevision unterzogen, sind alle seine Bestimmungen
anfechtbar  selbst wenn sie mit der bisherigen Fassung des Erlasses
übereinstimmen. Wird hingegen ein Erlass nur teilweise geändert, können im
Prinzip bloss die geänderten Bestimmungen angefochten werden (VGr, 23. Juni
2022, AN.2022.00001, E. 1.3.1, mit Hinweis auf BGE 135 I 28 E. 3.1.1;
Jürg Bosshard/Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], § 19 N. 83). Es erscheint sachgerecht, die
Anfechtbarkeit einer Planfestsetzung bzw. einer Allgemeinverfügung analog
zur Anfechtbarkeit eines totalrevidierten Erlasses zu behandeln, wenn eine
Planfestsetzung  wie der vorliegende Quartierplan "Unterdorf"  in
einem ersten Rechtsgang vollständig aufgehoben und mit weitgehend offenem
Ausgang an die Erstinstanz zurückgewiesen wurde.
1.3.6
Demnach bedeutet
der Umstand, dass die frühere Eigentümerschaft des Grundstücks Kat.-Nr. 01
gegen die 2010 ergangene Festsetzung des Quartierplans kein Rechtsmittel
erhoben hatte, nicht, dass diesbezüglich ein rechtskräftiger Entscheid
vorliegt. Vielmehr führten die vollständige Aufhebung des Quartierplans im Jahr
2018 und die Neufestsetzung im Jahr 2022 dazu, dass der Rechtsmittelweg in
Bezug auf alle Personen neu eröffnet wurde, die durch den Quartierplan "Unterdorf"
auf legitimationsbegründende Weise betroffen sind  unabhängig davon, ob die
zweite Festsetzung für sie nachteiliger war als die ursprüngliche Festsetzung.
Mit der Vorinstanz ist demnach davon auszugehen, dass im vorliegenden Fall
keine "res iudicata" vorliegt, die es gerechtfertigt hätte, auf den
Rekurs nicht einzutreten. Das Gleiche gilt in Bezug auf das
Beschwerdeverfahren.
1.4
Die
Beschwerdeführenden sind als Eigentümerschaft des im Quartierplanperimeter
liegenden Grundstücks Kat.-Nr. 01 durch den angefochtenen Entscheid
unmittelbar betroffen und beschwert, soweit ihr Rekurs abgewiesen wurde. Die
Legitimation der Beschwerdeführenden ist demnach grundsätzlich zu bejahen (vgl. § 338a
PBG). Die Beschwerdeberechtigung beschränkt sich indessen auf jene Rügen, mit
denen sie vorbringen, dass sich der Quartierplan negativ auf ihr Grundstück
auswirke (vgl. BGr, 25. April 2007, 1A.266/2006, E. 3; BGE 117
Ia 412 E. 1a). In Bezug auf die einzelnen Rügen wird im Folgenden noch zu
prüfen sein, ob die Legitimation zu verneinen ist, weil sich für die
Beschwerdeführenden im Gutheissungsfall keine Vorteile ergäben.
1.5
Die
Beschwerdeführenden machen eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend.
1.5.1
Zur Begründung
bringen die Beschwerdeführenden vor, der Beschwerdegegner 1 habe im Rahmen
der neuen Erarbeitung und Festsetzung des Quartierplans zwischen 2019 und 2022
jeweils die Auskunft erteilt, dass der neu festzusetzende Quartierplan "Unterdorf"
grundsätzlich nicht mehr angefochten werden könne, weil es sich um eine "res
iudicata" handle. Entsprechend seien zahlreiche Quartierplangenossinnen
und -genossen davon abgehalten worden, ein Rechtsmittel gegen den 2022 festgesetzten
Quartierplan zu erheben.
1.5.2
Im vorliegenden
Fall kann offenbleiben, ob der Beschwerdegegner 1 gegenüber den
Quartierplangenossen effektiv eine vorbehaltlose  unzutreffende (vgl. E. 1.3.6)
 Auskunft erteilt hat, wonach der im Jahr 2022 neu festgesetzte Quartierplan "Unterdorf"
infolge "res iudicata" nicht anfechtbar sei. Denn die
Beschwerdeführenden legen nicht dar und es ist auch nicht ersichtlich,
inwiefern sie in Bezug auf diese Rüge gemäss § 338a PBG legitimiert sein
sollten (vgl. E. 1.4). Die geltend gemachten Nacheile (fehlende
Anfechtungsmöglichkeit bzw. Verletzung des rechtlichen Gehörs) betreffen nicht
sie selber, da sie den Festsetzungsbeschluss  entsprechend der korrekten
Rechtsmittelbelehrung im erstinstanzlichen Entscheid  mit Rekurs und
anschliessend mit Beschwerde angefochten haben. Vielmehr machen die
Beschwerdeführenden Nachteile von anderen Quartierplangenossinnen und -genossen
bzw. von Drittpersonen geltend, ohne dass sie für den Gutheissungsfall
einen legitimationsbegründenden praktischen eigenen Nutzen darlegen könnten
(vgl. BGr, 13. August 2025, 1C_200/2024, E. 2 [zur
BGE-Publikation vorgesehen]; BGE 141 II 50 E. 2.1; VGr, 23. September
2021, VB.2021.00184, E. 4.1.2). Es wäre Sache der betreffenden
Drittpersonen gewesen, selbständig  ausserhalb des vorliegenden Verfahrens 
einen Rechtsverweigerungsrekurs zu erheben oder eine Wiederherstellung der
Rekursfrist zu verlangen, wenn sie effektiv aufgrund von Auskünften des
Beschwerdegegners 1 davon abgehalten worden wären, die Quartierplanfestsetzung
rechtzeitig anzufechten.
1.5.3
Zusammenfassend
ist auf die Beschwerde mangels Legitimation nicht einzutreten, soweit eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs gerügt wird.
1.6
Der Beschwerdegegner 1
stellt die Legitimation der Beschwerdeführenden sodann auch im Zusammenhang mit
den Rügen betreffend den M-Bach in Frage.
1.6.1
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, dass die allfällige Erschliessung der
Grundstücke Kat.-Nr. 05 und 06 (NZT Nr. 011 und 012) mit einer Brücke
über den M-Bach sowie allfällige erforderliche Hochwasserschutzmassnahmen zu
Situationen führen könnten, die im Widerspruch zu den Festlegungen des Quartierplans
stünden, was eine entsprechende Koordination erfordere. Unklar sei
beispielsweise, ob eine Konzession erteilt werden könne, die für die
Brückenzufahrt zu den Grundstücken Kat.-Nr. 05 und 06 erforderlich sei,
und ob die damit verbundenen Verkehrsflüsse im quartierplanerischen
Verkehrsgutachten berücksichtigt worden seien. Dabei könnten weitergehende Nutzungen
der Brücke bzw. der H-Strasse die Beschwerdeführenden zusätzlich betreffen. Der
im Quartierplan "Unterdorf" vorgesehene Mehrverkehr auf der H-Strasse
sei auch insoweit zweckwidrig, als in Bezug auf den M-Bach künftig allenfalls
Renaturierungs- oder Revitalisierungsmassnahmen angeordnet werden müssten und
der M-Bach aus Gründen des Hochwasserschutzes allenfalls zu verbreitern sei.
1.6.2
Aus dem
angefochtenen Entscheid ergibt sich, dass der Gewässerraum des M-Bachs im
Abschnitt entlang der H-Strasse rechtskräftig festgesetzt worden ist. Die
Vorinstanz führte in diesem Zusammenhang aus, gemäss dem Technischen Bericht von
2022 sei auf den Quartierplan Rücksicht genommen worden, um spätere Konflikte
zu vermeiden. Aufgrund einer asymmetrischen Anordnung werde die H-Strasse vom
festgelegten Gewässerraum nicht betroffen, wenn sie auf 4,4 m verbreitet
werde. Die H-Strasse werde nicht zusätzlich belastet, zumal die Zufahrt über
den M-Bach bereits heute bestehe und durch den Quartierplan "Unterdorf"
nicht verändert werde.
1.6.3
Aus den Akten
geht hervor, dass die Zufahrt, die (bereits heute) von der H-Strasse über das
Grundstück Kat.-Nr. 05 zum Grundstück Kat.-Nr. 06 führt, in einer
Entfernung von ca. 10 m vom Grundstück der Beschwerdeführenden
(Kat.-Nr. 01) beginnt. Trotz der räumlichen Nähe ist jedoch nicht
erkennbar, inwiefern die Massnahmen, die der Quartierplan "Unterdorf"
im Bereich der Zufahrt von der H-Strasse über den M-Bach zu den Grundstücken
Kat.-Nr. 05 und 06 (NZT Nr. 011 und 012) sowie im Bereich entlang des
M-Bachs vorsieht, einen legitimationsbegründenden Nachteil auf dem Grundstück
der Beschwerdeführenden haben könnten (vgl. vorn, E. 1.4).
Insbesondere ist nicht ersichtlich, inwieweit die Verkehrssicherheit im Bereich
des Grundstücks der Beschwerdeführenden beeinträchtigt werden könnte, wenn die
Grundstücke Kat.-Nr. 05 und 06 mit der (bestehenden) Zufahrt über den M-Bach
erschlossen würden bzw. wenn für eine solche Erschliessung eine
gewässerrechtliche Konzession erforderlich wäre. Sodann haben die
Beschwerdeführenden nicht dargelegt und ist auch nicht ersichtlich, welcher
praktische Nutzen auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden zu erwarten wäre,
wenn das Quartierplanverfahren mit einem allfälligen künftigen
gewässerrechtlichen Verfahren koordiniert würde.
1.6.4
Schliesslich ist
auch nicht erkennbar, inwieweit die Verbreiterung der H-Strasse auf 4,4 m,
die im Quartierplan "Unterdorf" vorgesehen ist, im Widerspruch zum
rechtskräftig festgelegten Gewässerraum des M-Bachs bzw. zu allfälligen
Revitalisierungs- oder Hochwasserschutzmassnahmen stehen sollte. Die
Beschwerdeführenden haben in diesem Zusammenhang nicht substanziiert dargelegt,
inwieweit die Ausführungen der Vorinstanz zum M-Bach bzw. die diesbezüglichen
Darlegungen im Technischen Bericht von 2022 unzutreffend sein sollten. Aus der
Gewässerschutzgesetzgebung des Bundes ergibt sich, dass der Gewässerraum der
Gewährleistung der natürlichen Funktionen der Gewässer und dem Schutz vor
Hochwasser dient (Art. 36a Abs. 1 lit. a und b des Gewässerschutzgesetzes
vom 24. Januar 1991 [GSchG; SR 814.20]), wobei die Breite des Gewässerraums
(auch) den für den Hochwasserschutz und für eine Revitalisierung erforderlichen
Raum sicherstellen muss (Art. 41a Abs. 3 lit. a und c der
Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 [GSchV; SR 814.201]).
Vor diesem Hintergrund ist nicht ersichtlich und wird von den
Beschwerdeführenden auch nicht näher begründet, inwiefern es im vorliegenden
Perimeter zulässig und erforderlich sein könnte, Hochwasserschutzmassnahmen
ausserhalb des festgesetzten Gewässerraums anzuordnen.
1.6.5
Zusammenfassend
ist kein legitimationsbegründender praktischer Nutzen der Beschwerdeführenden
ersichtlich, der resultieren könnte, falls sich ihre Rügen betreffend die
quartierplanrechtlichen Festlegungen im Bereich des M-Bachs als begründet
erweisen würden. In diesem Punkt ist demnach nicht auf die Beschwerde
einzutreten.
1.7
Auf die Beschwerde
ist ferner auch insoweit nicht einzutreten, als die Beschwerdeführenden
eventualiter beantragt haben, auf ihrem Grundstück sei auf eine
Stromverteilkabine bzw. auf ein entsprechendes Aufstellrecht zu verzichten. Mit
der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass den Beschwerdeführenden kein
legitimationsbegründender Nachteil daraus erwächst, dass auf S. 19 des Technischen
Berichts versehentlich ihr Grundstück (NZT Nr. 013)  anstelle des Grundstücks
NZT Nr. 014  als Standort für eine Verteilkabine erwähnt wird. Zum einen
wird das richtige Grundstück (NZT Nr. 014) sowohl auf S. 12 als auch
auf S. 19 des Technischen Berichts erwähnt. Zum anderen ist die
Verteilkabine auch im festgesetzten Plan "Beitragsperimeter Wasser, Strom,
Massstab 1:500" auf dem korrekten Grundstück NZT Nr. 014 eingetragen.
Die einmalige irrtümliche Grundstücksbezeichnung, die von allen Seiten als
redaktioneller Fehler anerkannt wird, vermag demnach offensichtlich kein Recht
der Elektrizitätswerke zu begründen, auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden
eine Verteilkabine zu errichten.
1.8
Auf den Beschwerdeantrag 6,
wonach die aufschiebende Wirkung der Beschwerde "beizubehalten" sei,
ist aufgrund von § 55 in Verbindung mit § 25 Abs. 1 VRG nicht
einzutreten. Der Beschwerdeantrag 5 erweist sich als gegenstandslos,
nachdem das Verwaltungsgericht die vorinstanzlichen Akten gemäss § 57 Abs. 1
VRG von Amtes wegen beigezogen hat.
2.
Rechtsgrundlagen
und Kognition
2.1
Der Quartierplan
soll im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung
entsprechende Nutzung ermöglichen (§ 123 Abs. 1 PBG). Zu diesem Zweck
hat er einerseits mittels Grenzveränderungen und Landumlegungen dafür zu
sorgen, dass Parzellen geschaffen werden, die sich für eine zonengemässe
Überbauung eignen. Das Quartierplangebiet ist so einzuteilen, dass alle
Grundstücke ohne Ausnahmebewilligung und ohne nachbarliche Zustimmung in einer
den örtlichen Verhältnissen und der Bauzone angemessenen Weise überbaut werden
können; ist dies nicht möglich, sind die erforderlichen Rechte und Lasten mit
dem Quartierplan zu begründen (§ 126 Abs. 1 PBG). Andererseits muss
der Quartierplan dafür sorgen, dass alle Grundstücke im Beizugsgebiet
feinerschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen
Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben (§ 128 Abs. 1 PBG).
Erschliessungen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen sind
dabei so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten
Grundstücke den einschlägigen gesetzlichen Anforderungen genügen (§ 128
Abs. 2 PBG).
2.2
Nach Massgabe von § 2
lit. c PBG kommt den Gemeinden bzw. der kommunalen Planungsbehörde bei der
Nutzungsplanung Autonomie im Sinn von Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung
vom 18. April 1999 (BV; SR 101) zu. Dies gilt auch für den
Quartierplan  einen Sondernutzungsplan (vgl. E. 1.3.4) , der im
erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung
ermöglicht und die dafür nötigen Anordnungen enthält (§ 123 Abs. 1 PBG;
vgl. VGr, 6. Oktober 2025, VB.2023.00562, E. 3.1; VGr, 5. Dezember
2024, VB.2022.00723, E. 2.1).
2.3
Das
Baurekursgericht verfügt bei der Überprüfung kommunaler Nutzungspläne über
volle Kognition (§ 20 Abs. 1 VRG). Damit wird Art. 33 Abs. 1
lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700)
nachgekommen, der eine volle Überprüfung von Nutzungsplänen durch mindestens
eine Rechtsmittelinstanz verlangt. Dieses Erfordernis schliesst nicht aus, dass
sich die Rechtsmittelinstanz Zurückhaltung auferlegt, soweit über die
Zweckmässigkeit kommunaler Planungsmassnahmen zu befinden ist (Art. 2 Abs. 3
RPG). Aufgrund der kommunalen Planungsautonomie darf die Rechtsmittelinstanz
nicht unter mehreren verfügbaren und angemessenen Lösungen wählen bzw. eine
zweckmässige Würdigung der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Beruht der
kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände,
so hat ihn das Baurekursgericht zu respektieren. Bei der Überprüfung des kommunalen
Planungsentscheids muss insbesondere berücksichtigt werden, dass der
erstinstanzlichen Behörde verschiedene Planungsvarianten zur Auswahl stehen
können. Das Baurekursgericht darf von der gewählten Lösung nur abweichen, wenn
sich die kommunale Behörde von unsachlichen, zweckfremden Erwägungen hat leiten
lassen oder sie die Grundsätze der Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit
verletzt (VGr, 6. Oktober 2025, VB.2023.00562, E. 3.2; VGr, 6. Januar
2025, VB.2023.00321, E. 4.2).
2.4
Das
Verwaltungsgericht  als zweite Rechtsmittelinstanz  überprüft
Rekursentscheide im Beschwerdeverfahren nur auf Rechtsverletzungen hin
(einschliesslich Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung). Eine
Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50
Abs. 1 und 2 VRG).
3.
Verjährung
3.1
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, die im Jahre 2005 erfolgte Einleitung des Quartierplans
"Unterdorf" sei mittlerweile verjährt. In den vergangenen 20 Jahren
hätten im Beizugsgebiet des Quartierplans zahlreiche Grundeigentümerschaften
geändert; so hätten etwa die Beschwerdeführenden ihre Liegenschaft erst 2012 erworben.
Die Einleitung eines Quartierplanverfahrens könne nicht während unbeschränkter Zeit
gelten, denn die neu hinzugekommenen Grundeigentümerschaften hätten keine
Gelegenheit, sich zum Einleitungsbeschluss zu äussern bzw. diesen anzufechten,
sodass das rechtliche Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) und die
Rechtsweggarantie (Art. 29a BV) missachtet würden. Analog zu anderen
Bereichen des Planungs- und Baurechts sei deshalb davon auszugehen, dass eine
Quartierplaneinleitung verjähre, wenn innert 3 Jahren nach dem
Einleitungsbeschluss keine Festsetzung erfolgt sei (vgl. § 322 PBG in
Bezug auf Baubewilligungen; § 235 PBG in Bezug auf die planungsrechtliche
Baureife; § 307 PBG in Bezug auf das Brandstattrecht). Wenn gegen einen
Quartierplan ein Rechtsmittel erhoben werde, sei davon auszugehen, dass der
Einleitungsbeschluss verjähre, wenn innert 10 Jahren kein Festsetzungsbeschluss
erfolge. Da die Festsetzung eines Quartierplans einen rechtskräftigen
Einleitungsbeschluss voraussetze und dieser im vorliegenden Fall aufgrund des Zeitablaufs
nicht mehr vorliege, sei die im Jahre 2022 erfolgte Festsetzung des Quartierplans
"Unterdorf" aufzuheben.
3.2
Der Argumentation
der Beschwerdeführenden kann nicht gefolgt werden.
3.2.1
Die
Beschwerdeführenden räumen selber ein, dass das Planungs- und Baugesetz keine
Verjährungsfristen vorsieht in Bezug auf die Einleitung und die Festsetzung von
Quartierplänen. Der Umstand, dass das Gesetz in anderen Regelungsbereichen 
etwa bei der Erteilung einer Baubewilligung (§ 322 Abs. 1 PBG)  eine
Verjährungsfrist vorsieht, spricht nicht dafür, diese Bestimmungen im
Quartierplanverfahren analog anzuwenden, im Gegenteil: Wenn das Gesetz differenzierte,
sachspezifische Verjährungsbestimmungen enthält, stellt dies vielmehr ein Indiz
dafür dar, dass sich der Gesetzgeber der Verjährungsthematik im Planungs- und
Baurecht bewusst war und im vorliegenden Zusammenhang somit nicht
versehentlich, sondern bewusst auf eine Verjährungsregelung verzichtet hat
(vgl. BGE 149 IV 376 E. 6.6). Hat aber der Gesetzgeber eine
Rechtsfrage nicht übersehen, sondern stillschweigend  im negativen Sinn 
mitentschieden (qualifiziertes Schweigen), bleibt kein Raum für eine
richterliche Lückenfüllung (vgl. BGE 146 III 426 E. 3.1).
3.2.2
Der allgemeine
Rechtsgrundsatz, wonach die Verjährung oder die Verwirkung selbst bei Fehlen
einer ausdrücklichen Gesetzesbestimmung zur Anwendung kommen (vgl. BGr, 26. November
2024, 2C_64/2023, E. 10.2, zur BGE-Publikation vorgesehen), stellt im
vorliegenden Fall ebenfalls keinen Grund dafür dar, von einer Verjährung des Einleitungsbeschlusses
auszugehen: Dieser Rechtsgrundsatz bezieht sich einzig auf
öffentlich-rechtliche Ansprüche des Staats gegenüber den Bürgerinnen und
Bürgern oder umgekehrt  insbesondere in Bezug auf finanzielle Ansprüche (vgl. BGE 126
II 49 E. 2.a) sowie auf Verwaltungssanktionen mit pönalem Charakter (vgl. BGE 140
II 384 E. 4.2). Der Einleitungsbeschluss eines Quartierplanverfahrens
begründet jedoch keine Ansprüche von Privaten gegenüber dem Gemeinwesen oder
vom Gemeinwesen gegenüber den Quartierplangenossinnen und -genossen, sondern
bedeutet lediglich die Feststellung, dass die Voraussetzungen zur Durchführung
eines Quartierplanverfahrens gegeben sind und dass sich die Gebietsabgrenzung
als zweckmässig erweist (vgl. § 148 Abs. 2 PBG und § 23 der
Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978 [QPV; LS 701.13]; BGr,
9. Februar 2026, 1C_225/2025 [zur BGE-Publikation vorgesehen], E. 1.2).
3.2.3
Die Annahme
einer aussergesetzlichen drei- oder zehnjährigen Verjährungsfrist in Bezug auf
Einleitungsbeschlüsse erschiene bei Quartierplanverfahren im Übrigen auch nicht
sachgerecht: Das Ziel der Quartierplanung liegt darin, in einem bestimmten
Perimeter eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung
zu ermöglichen (vgl. § 123 Abs. 1 PBG). Dies erfordert oftmals
ein langwieriges Verfahren, das zuweilen Jahrzehnte dauert (Michael Steiner/Peter
Bösch, Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A.,
Wädenswil 2024 [Zürcher Planungs- und Baurecht], S. 299)  anders als in
den von den Beschwerdeführenden erwähnten Fällen, in denen das Gesetz eine
Verjährungs- oder Verwirkungsfrist vorsieht (z.
B. § 322
Abs. 1 PBG). Dabei ist die Bedeutung des Einleitungsbeschlusses zu
relativieren: Dieser stellt lediglich die Quartierplanbedürftigkeit eines Gebiets
fest bzw. die Notwendigkeit, einen bestimmten Perimeter im Rahmen eines Quartierplanverfahrens
zu erschliessen. § 148 Abs. 2 PBG hält zwar fest, dass nach
Inkrafttreten des Einleitungsbeschlusses nicht mehr eingewendet werden könne,
die Voraussetzungen zur Durchführung des Verfahrens fehlten, weshalb die
Rechtsprechung den Einleitungsbeschluss als Endentscheid qualifiziert (vgl. BGE 140
II 25 E. 1.1). Die Bedeutung dieser Bestimmung ist jedoch insoweit zu
relativieren, als das Verfahren gemäss der Rechtsprechung zu beenden ist, wenn
die Voraussetzungen, die die Einleitung des Verfahrens begründeten,
nachträglich wegfallen bzw. wenn sich der angestrebte Zweck von vornherein gar
nicht verwirklichen lässt (VGr, 7. Oktober 2010, VB.2010.00250, E. 3
und 4.4; VGr, 6. Dezember 2007, VB.2007.00405, E. 3.1; vgl. BGr,
29. Februar 2000, 1P.409/1999, E. 3a). Auch Personen, die später  u.
U. mehrere Jahre nach der Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses
 ein Grundstück im Quartierplanperimeter erwerben, können demnach auf dem
Rechtsmittelweg noch rügen, dass die Voraussetzungen für die Einleitung des Quartierplanverfahrens
nachträglich weggefallen seien. Eine entsprechende Rüge haben die
Beschwerdeführenden denn auch im vorliegenden Verfahren vorgebracht (vgl. hinten,
E. 4). Hinzu kommt, dass auch Personen, die nach der Einleitung des Quartierplanverfahrens
ein Grundstück im Perimeter erworben haben, innert der Auflage des überarbeiteten
Entwurfs verlangen können, dass ihr Grundstück aus dem Quartierplanverfahren
entlassen wird (§ 155 Abs. 1 lit. b PBG). Im Rahmen der Festsetzung
des Quartierplans "Unterdorf" wurden denn auch 17 Parzellen aus
dem Verfahren entlassen.
3.2.4
Im Übrigen macht
der Beschwerdegegner 1 zu Recht geltend, dass Käuferinnen und Käufer von
Liegenschaften, die in einem Quartierplangebiet liegen, aufgrund des im
Grundbuch angemerkten Quartierplanbanns (§ 150 Abs. 3 PBG) darüber
informiert sind, dass sich die Liegenschaft im Beizugsgebiet eines eingeleiteten
Quartierplans befindet. Im vorliegenden Fall wurde der Quartierplanbann
überdies im Kaufvertrag des Grundstücks erwähnt, den die Beschwerdeführenden 2012
abgeschlossen haben.
3.3
Zusammenfassend
bedeutet der Umstand, dass das PBG keine Verjährbarkeit des Einleitungsbeschlusses
vorsieht, weder eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 1
BV) noch der Rechtsweggarantie (Art. 29a BV) der nachträglich zugezogenen
Quartierplangenossinnen und -genossen. Die Rüge der Beschwerdeführenden, der
angefochtene Festsetzungsbeschluss sei aufgrund der Verjährung oder Verwirkung
des im Jahre 2005 erfolgten Einleitungsbeschlusses aufzuheben, erweist sich
demnach als unbegründet.
4.
Ausleitung des Quartierplans
4.1
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, das Quartierplangebiet "Unterdorf"
sei nicht quartierplanbedürftig, bzw. die Voraussetzungen für einen
Einleitungsbeschluss gemäss § 23 QPV seien heute nicht mehr erfüllt. Der im
Jahre 2005 eingeleitete Quartierplan hätte deshalb im Jahre 2022 nicht
(nochmals) festgesetzt werden dürfen, sondern hätte vielmehr wieder ausgeleitet
werden müssen. Insbesondere seien heute alle Grundstücke im Bezugsgebiet ihrer
planungsrechtlich vorgesehenen Nutzung zugeführt bzw. baureif, sodass der mit § 123
Abs. 1 PBG angestrebte Quartierplanzweck nicht mehr erfüllt werden könne.
Bereits heute könnten sämtliche Grundstücke im Perimeter zonenkonform genutzt
bzw. überbaut werden. Mit dem Quartierplan "Unterdorf" sollten
lediglich wenige Grundstücke an bestehende Leitungen angeschlossen, einige
bestehende Leitungen ersetzt und punktuell eine Feuerwehrzufahrt ermöglicht
werden, was nicht genüge, um eine Quartierplanbedürftigkeit zu bejahen. Der
festgesetzte Quartierplan diene sodann auch nicht der Verkehrsentlastung des alten
Dorfkerns, da vorgesehen sei, die H-Strasse auszubauen und mehr Verkehr in
diese Strasse zu leiten. Die Ausleitung des Quartierplanverfahrens rechtfertige
sich schliesslich auch deshalb, weil die Gemeinde Boppelsen derzeit eine
BZO-Revision durchführe.
4.2
Die Vorinstanz war
zum Schluss gelangt, am Zweck des Quartierplans "Unterdorf" habe sich
im Jahre 2022  trotz der seit dem Einleitungsbeschluss im Jahre 2005 verstrichenen
Zeit  nichts Wesentliches geändert. Das damalige Ziel, die Erschliessung des Gebiets
sicherzustellen (Strassen, Wasserleitungen, Entwässerungsanlagen etc.), die
Überbaubarkeit der Grundstücke zu regeln und die Kostenverleger für die
Erschliessungsanlagen festzulegen, könne noch immer verwirklicht werden. Das
Gebiet weise beträchtliche Nutzungsreserven auf. Gemäss dem Technischen Bericht
von 2022 würden neben den heute landwirtschaftlich genutzten Flächen von gut 2 Hektaren
auch die alten Bauernhäuser und die Gärten erhebliche Ausnützungsreserven und
ein entsprechendes Verkehrspotenzial aufweisen. Bereits gemäss dem Technischen
Bericht von 2007 seien nicht nur die unbebauten und unerschlossenen Bereiche im
südlichen Perimeter im Fokus gestanden, sondern auch der unbebaute Westteil des
Grundstücks Kat.-Nr. 03. Sodann sei bereits bei der im Jahre 2010 erfolgten
Festsetzung eine rückwärtige Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 03 via
H-Strasse vorgesehen gewesen, die mit der heute vorgesehenen Variante
vergleichbar sei. Demnach bestehe kein Anlass, das vorliegende
Quartierplanverfahren zu beenden bzw. auszuleiten.
4.3
Gemäss der
vorerwähnten Rechtsprechung (E. 3.2.3) ist das Quartierplanverfahren zu
beenden, wenn die Voraussetzungen, welche die Einleitung eines Quartierplanverfahrens
begründeten, nachträglich wegfallen bzw. wenn sich der vom Quartierplan
angestrebte Zweck von vornherein gar nicht verwirklichen lässt. Eine Ausleitung
des Quartierplanverfahrens kann sich etwa dann rechtfertigen, wenn die
umweltrechtlichen Planungswerte in einer bestehenden, aber noch nicht
erschlossenen Bauzone für Wohngebäude dauerhaft überschritten werden, wenn ein
grösserer Teil des Beizugsgebiets ausgezont wird oder wenn die
Groberschliessungsanlagen entgegen der Annahme im Einleitungszeitpunkt nicht
zeitgerecht gebaut werden können (Steiner/Bösch, S. 300). Das Gebot der
Verfahrensbeendigung entspricht in solchen Konstellationen dem Grundsatz gemäss
Art. 21 Abs. 2 RPG, wonach Nutzungspläne  und somit auch Quartierpläne
(vgl. E. 1.3.4)  nötigenfalls anzupassen sind, wenn sich die
Verhältnisse erheblich geändert haben (vgl. BGr, 18. Juli 2024, 1C_316/2023,
E. 4.2; BGr, 3. Januar 2024, 1C_544/2022, E. 3.4).
4.4
Vorab liesse sich
fragen, ob die Beschwerdeführenden dazu legitimiert sind, die Ausleitung des gesamten
Quartierplanverfahrens zu verlangen, oder ob sich ihre Legitimation darauf
beschränkt, eine Teilausleitung des nördlichen Quartierplangebiets oder eine
Entlassung ihres Grundstücks aus dem Quartierplan "Unterdorf" zu
verlangen (vgl. vorn, E. 1.4). Die Frage kann offen gelassen werden,
da das Begehren ohnehin aus den nachfolgenden Gründen abzuweisen ist.
4.4.1
Vor dem
Hintergrund der Rechtsprechung und Literatur (vgl. vorn, E. 3.2.3 und
E. 4.3) ist die Ausleitung eines eingeleiteten Quartierplanverfahrens
lediglich dann als erforderlich zu erachten, wenn sich der Zweck, der mit dem
Quartierplan angestrebt wird,
von vornherein
nicht verwirklichen lässt.
Die Beispiele, die in der Rechtsprechung und Literatur erwähnt werden, machen
deutlich, dass es sich bei den Ausleitungsfällen um Konstellationen handelt, in
denen bereits ohne eingehende Prüfung der Erschliessungssituation augenscheinlich
erscheint, dass der im Einleitungszeitpunkt angestrebte Zweck nicht (mehr)
realisiert werden kann  etwa weil die geplanten Erschliessungen bzw.
Überbauungen aus lärmrechtlichen Gründen, wegen einer Auszonung oder wegen fehlerhafter
Planungsannahmen nicht bzw. nicht mehr verwirklicht werden können. Die
Ausleitung eines Quartierplans setzt demnach voraus, dass auch ohne vertiefte
Prüfung der Situation deutlich wird, dass der Quartierplanzweck nicht
erreichbar ist  sei es, dass die Einleitung auf offensichtlich unzutreffenden
Annahmen beruhte oder dass sich die rechtliche oder tatsächliche Situation seit
dem Einleitungsbeschluss entsprechend geändert hat. Erscheint hingegen nicht
ausgeschlossen, dass der eingeleitete Quartierplan die angestrebten Zwecke
vollständig oder teilweise zu erreichen vermag, so ist auf eine Ausleitung des Quartierplans
zu verzichten. Stattdessen ist diesfalls im Rahmen des Festsetzungsverfahrens
zu prüfen, welche einzelnen Quartierplanmassnahmen anzuordnen sind und auf
welche Massnahmen zu verzichten ist.
4.4.2
Im vorliegenden
Fall erscheint nicht von vornherein augenscheinlich, dass der im
Einleitungszeitpunkt angestrebte Zweck heute aufgrund einer veränderten
Situation nicht mehr realisiert werden kann. Zwar wurden nach der Einleitung
des Quartierplans "Unterdorf" im Jahr 2005 offenbar einzelne
Grundstücke im Quartierplanperimeter überbaut (z.
B. Kat.-Nr. 07),
und das Verwaltungsgericht hat mit dem Urteil VB.2015.00515 vom 4. April
2018 den Verzicht auf eine ursprünglich geplante Stichstrasse angeordnet. Doch
gemäss der GIS-Karte "Überbauungs- und Erschliessungsstand" (vgl. Art. 31
RPV) befinden sich im Perimeter immer noch diverse Grundstücke, die erst "in
5 Jahren baureif" sind, insbesondere Kat.-Nr. 03, 08, 09 und 06.
Ferner sind sowohl der Technische Bericht als auch die fachkundige Vorinstanz
in Bezug auf die Neufestsetzung zum Schluss gelangt, dass der Quartierplan "Unterdorf"
weiterhin zweckmässig sei, um im gesamten Beizugsgebiet eine Nutzung zu
ermöglichen, die der planungs- und baurechtlichen Ordnung entspricht. Vor dem
Hintergrund der prima vista plausibel erscheinenden Facheinschätzungen und im
Rahmen der auf Rechtsfehler beschränkten Überprüfung des Verwaltungsgerichts
ist mit Blick auf den Neuzuteilungsplan nachvollziehbar, dass sich sowohl im
nördlichen als auch im südlichen Teil des Beizugsperimeters unüberbaute
Grundstücksflächen befinden, bei denen jedenfalls nicht offensichtlich
erscheint, dass sie auch ohne Durchführung eines Quartierplanverfahrens zur
Baureife gebracht werden könnten. So ist etwa prima facie nicht ersichtlich,
wie eine hinreichende Feuerwehrzufahrt zu mehreren unüberbauten Grundstücken im
südlichen Perimeter gewährleistet werden könnte, wenn das im Quartierplan "Unterdorf"
vorgesehene Wegrecht entfallen würde, das die Erstellung einer 3,5 bis 5 m
breiten Zufahrt ermöglicht  ungefähr im gleichen Trassee wie die ursprüngliche
Stichstrasse (die ursprüngliche Stichstrasse wäre ca. 130 m lang und
5 m breit gewesen, vgl. VGr, 4. April 2018, VB.2015.00515, E. 3.1;
zu Dienstbarkeiten als Massnahmen zur Erschliessung eines Quartierplangebiets
vgl. BGr, 9. Februar 2022, 1C_129/2021, E. 5.4 und 6.6).
4.4.3
Sodann trifft
entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden nicht zu, dass das
Verwaltungsgericht im 2018 ergangenen Urteil eine Ausleitung des Verfahrens
empfohlen hat. Vielmehr hielt das Gericht damals fest, es bleibe dem Beschwerdegegner 1
überlassen, inwiefern er das Quartierplanverfahren  unter Verzicht auf die
Stichstrasse  weiterführen bzw. zu einem Abschluss bringen wolle (vgl. VGr,
4. April 2018, VB.2015.00515, E. 7, zitiert in E. 1.3.2). Damit
hat das Verwaltungsgericht offengelassen, auf welche Weise das
Quartierplanverfahren zu einem Abschluss zu bringen sei, und somit weder eine
Ausleitung des Verfahrens noch eine Festsetzung des Quartierplans "Unterdorf"
ausgeschlossen.
4.4.4
Die am 14. März
2025 öffentlich aufgelegte Zonenplanrevision der Gemeinde Boppelsen (abrufbar
unter: www.boppelsen.ch/revision-bau-und-zonenordnung-oeffentliche-auflage-und-mitwirkung-anhoerung)
sieht unter anderem vor, dass der westliche Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 03,
das an das Grundstück der Beschwerdeführenden (Kat.-Nr. 01) angrenzt, von
der Kernzone K2 in die Kernzone K1 umgezont wird. Inwieweit diese Umzonung 
oder andere BZO-Änderungen  dem vorliegend festgesetzten Quartierplan "Unterdorf"
entgegenstehen könnten (vgl. BGr, 9. Februar 2021, 1C_121/2020, E. 5.2)
oder diesen obsolet machen könnten, wird von den Beschwerdeführenden nicht
substanziiert dargetan und ist auch nicht ersichtlich.
4.5
Zusammenfassend
ist die Vorinstanz zu Recht zum Schluss gelangt, dass der Beschwerdegegner 1
im Rahmen der zweiten, ab dem Jahre 2019 laufenden Durchführung des Quartierplanverfahrens
nicht dazu verpflichtet war, das im Jahre 2005 eingeleitete
Quartierplanverfahren wieder auszuleiten. Vielmehr war der Beschwerdegegner 1
grundsätzlich dazu befugt, im Perimeter erneut einen Quartierplan festzusetzen 
unter Verzicht auf die ursprünglich geplante Stichstrasse. Das Begehren um
Ausleitung des gesamten Quartierplanverfahrens ist somit abzuweisen. Der
Umstand, dass im vorliegenden Fall keine Ausleitungspflicht bestand, besagt
allerdings noch nichts über die Rechtsmässigkeit der einzelnen
Quartierplanmassnahmen. Diese wird im Folgenden zu prüfen sein.
5.
Einbezug des Grundstücks
der Beschwerdeführenden
5.1
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, dass ihr Grundstück Kat.-Nr. 01 bei
der Festsetzung des Quartierplans "Unterdorf" nicht hätte
miteinbezogen werden dürfen, da es vollständig erschlossen sei und da es von
den Massnahmen, die im Rahmen des Quartierplans vorgesehen seien, in keiner
Hinsicht profitiere.
5.2
Unbestritten ist,
dass das Grundstück der Beschwerdeführenden vollständig erschlossen ist und
dass die Beschwerdeführenden kein (privates) Interesse an der Realisierung der
festgesetzten Quartierplanmassnahmen haben. Umstritten ist hingegen, ob aus
diesem Umstand eine Pflicht hätte abgeleitet werden müssen, auf den Einbezug
des Grundstücks in das Quartierplanverfahren zu verzichten.
5.3
Das
Verwaltungsgericht hat sich verschiedentlich zur Frage geäussert, inwieweit es
zulässig ist, ein Grundstück in ein Quartierplanverfahren einzubeziehen, das
kein Interesse an den Erschliessungsmassnahmen des Quartierplans hat. In einem
jüngeren Urteil hielt das Gericht fest, dass der Einbezug eines Grundstücks
nicht gerechtfertigt sei, wenn eine Parzelle bereits rechtsgenügend erschlossen
sei und auch sonst durch den Quartierplan keinen Vorteil erfahre (VGr, 25. Mai
2025, VB.2023.00562, E. 5.3 und 5.5). In früheren Urteilen war das Gericht
hingegen zum Schluss gelangt, dass es zulässig sein könne, Grundeigentümer,
deren Grundstücke für eine Quartiererschliessung unbedingt benötigt werden, in
das Quartierplanverfahren einzubeziehen, selbst wenn diese Grundeigentümer aus
dem Quartierplan keinen Nutzen zögen (VGr, 2. Oktober 2014, VB.2013.00742,
E. 5.3; VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408, E. 4.2 [= BEZ 2006 Nr. 26
= RB 2004 Nr. 61]; VGr, 22. August 2002, VB.2001.00326, E. 4a;
vgl. auch VGr, 1. Oktober 2020, VB.2018.00798, E. 4.3).
5.4
Die vorerwähnten
Urteile des Verwaltungsgerichts nehmen Bezug auf ein im Jahr 2000 ergangenes
Bundesgerichtsurteil. Darin hielt das Bundesgericht fest, das Vorliegen eines privaten
Interesses sei Voraussetzung für die mit dem Einbezug eines Grundstücks in den
Quartierplan verbundenen Belastungen. Sei ein Grundstück bereits hinreichend
erschlossen und erfahre es auch sonst durch den Quartierplan keinen Vorteil, so
sei sein Einbezug nicht gerechtfertigt. Wenn ein Grundstück bereits baureif sei
und einzig deshalb in einen Quartierplan einbezogen werde, weil es für die
Gesamterschliessung benötigt werde, so fehle es am Vorteil, welcher den
Einbezug in das Quartierplangebiet und die damit verbundenen
Eigentumsbeschränkungen und finanziellen Belastungen rechtfertige. Das
betreffende Grundstück könne gegebenenfalls auf dem Weg der Enteignung (gegen
volle Entschädigung) für die Erstellung von Erschliessungsanlagen herangezogen,
nicht aber  mit den entsprechenden nachteiligen Folgen  in den Quartierplan
einbezogen werden (BGr, 14. März 2000, 1P.721/1999, E. 3a). Aus der
Rechtsprechung und Lehre geht sodann hervor, dass Grundstücke nur insoweit in
einen Quartierplan mit einbezogen werden dürfen, als sich der damit verbundene
Eigentumseingriff als verhältnismässig erweist (vgl. BGE 100 Ia 223
E. 3c; VGr, 4. April 2018, VB.2015.00515, E. 4.1; Steiner/Bösch,
S. 298 f.; Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen im zürcherischen
Quartierplanverfahren, Diss. Zürich 2004, S. 91 f. und 183 f.).
5.5
Vor dem
Hintergrund der vorerwähnten Rechtsprechung des Bundesgerichts und der Lehre
kann das Verwaltungsgerichtsurteil VB.2023.00562 nicht dahingehend verstanden
werden, dass der Quartierplaneinbezug von Grundstücken, die keine privaten
Erschliessungsinteressen haben, ausgeschlossen ist. Vielmehr erscheint es 
entsprechend den übrigen in E. 5.3 erwähnten Verwaltungsgerichtsurteilen 
lediglich ausgeschlossen, solche Grundstücke einzubeziehen, wenn sie für die
Quartiererschliessung nicht unbedingt benötigt werden. Ferner sind diese
Grundstücke nach enteignungsrechtlichen (und nicht bloss nach
quartierplanrechtlichen) Grundsätzen zu entschädigen, ohne dass ihnen
quartierplanrechtliche Kosten auferlegt werden. Da der in § 145 PBG
geregelte Geldausgleich eine vollumfängliche, dem Enteignungsrecht
entsprechende Entschädigung erlaubt, kann insoweit auch ein Grundstück in den
Quartierplan einbezogen werden, das von den Quartierplanmassnahmen nicht
profitiert  solange sich der damit verbundene Eigentumseingriff als
verhältnismässig erweist. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass
§ 145 PBG die quartierplanrechtlichen Entschädigungszahlungen
abschliessend regelt, sodass kein Raum für eine Entschädigung gestützt auf das
kantonale Abtretungsrecht besteht (vgl. VGr, 9. Juli 2020, VB.2019.00355,
E. 2.1.2; Peter Kleb, a.
a.
O., S. 80).
5.6
Im vorliegenden
Fall hat die Vorinstanz in entschädigungsrechtlicher Hinsicht dem Umstand
Rechnung getragen, dass das Grundstück der Beschwerdeführenden Kat.-Nr. 01
vom Quartierplan "Unterdorf" nicht profitiert: Aufgrund der fehlenden
privaten Interessen der Beschwerdeführenden an der Quartierplanrealisierung hat
die Vorinstanz  im Einklang mit Rechtsprechung und Literatur  angeordnet,
dass die quartierplanbedingte Abtretung von 41 m
nach
enteignungsrechtlichen Massstäben zu entschädigen ist und dass den
Beschwerdeführenden im Kostenverleger keine Belastungen auferlegt werden
dürfen.
5.7
Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass der Einbezug des Grundstücks der Beschwerdeführenden
Kat.-Nr. 01 in das Quartierplanverfahren "Unterdorf" insoweit
zulässig war, als diesem Umstand in entschädigungsrechtlicher Hinsicht Rechnung
getragen wurde. Die Frage, ob der Quartierplaneinbezug des Grundstücks Kat.-Nr. 01
einen verhältnismässigen Eigentumseingriff darstellt, ist nachfolgend noch zu
prüfen.
6.
Quartierplanbedürftigkeit
im Allgemeinen
6.1
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, die im Quartierplan "Unterdorf"
vorgesehene Abtretung von 41 m
ihres Grundstücks (Kat.-Nr. 01)
stelle einen unverhältnismässigen Eigentumseingriff dar: Der Ausbau der I-Strasse
diene dazu, zwei benachbarte Grundstücke (Kat.-Nr. 04 und 03) zu
erschliessen, die nicht quartierplanbedürftig seien, weil sie grundstücksintern
erschlossen werden könnten.
6.2
Mit dem
Quartierplan werden die im Quartierplanperimeter nicht oder nicht vollständig
erschlossenen Grundstücke durch eine Verbindung von Massnahmen der Landumlegung
und der Erschliessung der Baureife und damit der Bebaubarkeit zugeführt. Gemäss
§ 128 Abs. 1 PBG müssen dabei alle Grundstücke innerhalb des Beizugsgebiets
durch den Quartierplan feinerschlossen werden, und zwar so, dass die
Erschliessung bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügt (§ 128
Abs. 2 PBG) und alle Grundstücke ohne Ausnahmebewilligungen oder
nachbarliche Zustimmung in angemessener Weise überbaut werden können (vgl. § 126
Abs. 1 PBG; Steiner/Bösch, S. 282).
6.3
Grundstücke sind
im Sinn von Art. 19 Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 lit. b
RPG sowie von §§ 233 und 234 PBG unter anderem dann genügend erschlossen,
wenn sie selber und die darauf bestehenden oder vorgesehenen Bauten und Anlagen
genügend zugänglich sind (§ 236 Abs. 1 PBG). Genügende Zugänglichkeit
bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der
Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen
Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Von Bundesrechts wegen muss
die befahrbare Strasse, die der Zufahrt dient, nicht bis zum Baugrundstück oder
gar zu jedem einzelnen Gebäude reichen. Vielmehr genügt es, wenn Benützerinnen
und Benützer mit dem Motorfahrzeug oder einem öffentlichen Verkehrsmittel in
hinreichende Nähe gelangen und von dort über einen Weg zum Gebäude gehen können
(BGr, 19. August 2025, 1C_180/2024, E. 5.4; BGE 136 III 130 E. 3.3.2;
VGr, 24. Februar 2022, VB.2021.00589, E. 3.2). Die Hausanschlüsse
(Gebäudeerschliessung) sind demnach nicht Teil der Feinerschliessung im Sinne
von Art. 4 Abs. 2 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober
1974 (WEG; SR 843) bzw. § 128 Abs. 1 PBG (vgl. Alain
Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 5. A., Zürich/St.
Gallen 2025, S. 140 f.; Alexander Rey, in: Alain
Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch öffentliches Baurecht, Zürich etc. 2016,
Rz. 3.273).
6.4
Für den Kanton
Zürich hat der Regierungsrat die Erschliessungsanforderungen gestützt auf § 237
Abs. 2 PBG in der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019
(VErV;
LS 700.4]) geregelt. Als "Zufahrten" gelten
Strassen der Feinerschliessung gemäss § 3 lit. b VeRV (Verbindung ab
der Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung), nicht aber
Hauszufahrten gemäss § 3 lit. c VeRV (private grundstücks- oder
arealinterne Strassen). Ausfahrten und Hauszufahrten werden gemäss § 13 VeRV
nach der Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen
(FKS-Richtlinie [abrufbar unter: www.feukos.ch/de/unterlagen]) für den
Notfalleinsatz der öffentlichen Dienste ausgestaltet. Ziffer 9 der FKS-Richtlinie
sieht für Gebäude bis 30 m Gesamthöhe vor, dass die abgewickelte
Schlauchlänge vom Löschfahrzeug bis zum Gebäudeeingang maximal 60 m betragen
darf. Zusätzlich ist eine Stellfläche für ein Hubrettungsfahrzeug entlang einer
Fassade zum Anleitern verlangt, wobei die Bestimmung nicht nur Anforderungen an
die Masse der Stellfläche, sondern auch an den Standort des Hubrettungsfahrzeugs
enthält. Im Unterschied dazu beschränkt sich Ziffer 8 der FKS-Richtlinie
für Gebäude bis 11 m Gesamthöhe auf Vorschriften zum Löschfahrzeug: Die
abgewickelte Schlauchlänge darf bei derartigen Gebäuden maximal 80 m betragen
(VGr, 8. Dezember 2022, VB.2022.00310, E. 5.2).
6.5
Gemäss der
Rechtsprechung ist die
Einleitung
eines Quartierplanverfahrens (§§ 147 f. PBG)
nicht zulässig, wenn die Erschliessung anderweitig gewährleistet ist, die
betroffenen Parzellen sinnvoll genutzt werden können und die Regelbauweise
eingehalten wird. Diesfalls fehlt es an der Erforderlichkeit und damit an der
Verhältnismässigkeit einer hoheitlich verfügten Quartierplanung. Massgebend ist
dabei, ob die Grundstücke der gewünschten und grundsätzlich zulässigen Nutzung
sinnvollerweise offenstehen und bereits ausreichend erschlossen sind oder
allenfalls von der Eigentümerschaft selbst privat erschlossen werden können
(BGr, 1. April 2019, 1C_314/2018, E. 4.2).
6.6
Gemäss § 148
Abs. 2 PBG kann die Rüge, wonach die Voraussetzungen zur Durchführung
eines Quartierplanverfahrens nicht erfüllt seien, nur im Rahmen der Anfechtung
des Einleitungsbeschlusses geltend gemacht werden, nicht aber im Rahmen der
Anfechtung des Festsetzungsbeschlusses. Diese Bestimmung kann allerdings nicht
zur Folge haben, dass die Quartierplanbedürftigkeit in Bezug auf sämtliche
Grundstücke im Perimeter unabänderlich feststeht, sobald der
Einleitungsbeschluss in Rechtskraft erwachsen ist. Denn die Frage, ob ein
Quartierplan zu einem unverhältnismässigen Eingriff in die Eigentumsgarantie
der betroffenen Grundstückseigentümer führt, stellt sich erst im Rahmen der
definitiven Festlegung der Erschliessungsanlagen (VGr, 8. Dezember 2022,
VB.2022.00310, E. 2.2). So war denn auch im vorliegenden Fall im Zeitpunkt
der Einleitung (2005) noch nicht absehbar, dass der Quartierplan auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 eine Landabtretung zur Realisierung einer
Erschliessungsstrasse vorsehen könnte, zumal damals noch die
Aufhebung
der I-Strasse geplant war. Demnach stellte sich erst nach Abschluss des Einleitungsverfahrens
die Frage, ob auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 eine Landabtretung
erforderlich ist bzw. ob dieses Grundstück unbedingt benötigt wird, um die
benachbarten Grundstücke Kat.-Nr. 04 und 03 zu erschliessen (vgl. vorn,
E. 5.3 und 5.5). Eine allenfalls fehlende Quartierplanbedürftigkeit eines einzelnen
Grundstücks ist demnach im Rahmen der Quartierplanfestsetzung zu
berücksichtigen, soweit die Erforderlichkeit bzw. Verhältnismässigkeit
eines quartierplanrechtlichen Eigentumseingriffs zu beurteilen ist.
6.7
Dass die fehlende
Quartierplanbedürftigkeit eines Grundstücks bei der Festsetzung des Quartierplans
zu beachten ist, ergibt sich auch aus der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts.
So hat das Gericht in einem 2024 ergangenen Urteil die Rüge geprüft, ein im
Perimeter liegendes Grundstück sei nicht quartierplanbedürftig, da eine rein
grundstücksinterne Erschliessung ausserhalb des Quartierplanverfahrens möglich
sei. Das Gericht hat die Quartierplanbedürftigkeit des betreffenden Grundstücks
bejaht, da eine grundstücksinterne Erschliessung entweder die Zustimmung
Dritter benötigt hätte oder aber nur mit einer unzweckmässigen Autolift-Lösung
für 16 Wohneinheiten in Frage gekommen wäre, die keine Feuerwehrzufahrt
ermöglicht hätte (VGr, 5. Dezember 2024, VB.2022.00723, E. 5.3).
6.8
In einem von der
Vorinstanz zitierten Urteil aus dem Jahr 2009 hatte das Verwaltungsgericht
Folgendes festgehalten: Wenn ein Grundstück neben dem bestehenden Anschluss
einen Zweitanschluss erfährt, kommt es für die Festsetzung des Erschliessungsgrades
darauf an, ob sich die zusätzliche Anschlussmöglichkeit in
erschliessungsmässiger Hinsicht als notwendig erweist (VGr, 30. Juni 2009,
VB.2008.00277, E. 6.3.1). Die Vorinstanz hat aus diesen Erwägungen
abgeleitet, dass bei rückwärtigen Grundstücksteilen ein Zweitanschluss
gerechtfertigt sei, wenn nach objektiver Beurteilung ein entsprechender
Erschliessungsbedarf bestehe. Dieser vorinstanzliche Schluss ist aufgrund der
vorangehenden Ausführungen zu präzisieren: Auch bei rückwärtigen
Grundstücksteilen ist die quartierplanrechtliche Erforderlichkeit eines Eigentumseingriffs
nur dann zu bejahen, wenn eine grundstücksinterne Erschliessung der zweiten
Bautiefe (über die erste Bautiefe) nicht zulässig bzw. nicht realisierbar
erscheint.
6.9
Als Fazit ist festzuhalten:
Ein quartierplanrechtlicher Eigentumseingriff ist als nicht erforderlich und
somit als unverhältnismässig zu erachten, wenn die Quartierplanziele auch mit
weniger einschneidenden Massnahmen auf gleich wirksame Weise erreicht werden
könnten (Art. 26 in Verbindung mit Art. 36 Abs. 3 BV). Wenn ein
Quartierplan der Erschliessung eines Grundstücks dient, das grundstücksintern
bzw. ohne Durchführung eines Quartierplanverfahrens erschlossen werden könnte,
ist dies nur zulässig, wenn dafür kein Eigentumseingriff auf einem anderen
Grundstück erforderlich ist, das vom Quartierplan selber nicht profitiert 
selbst wenn dank dem Eigentumseingriff eine zweckmässigere Erschliessung
realisiert werden könnte. Auf einem Grundstück, das bereits vollständig
erschlossen ist, darf ein Quartierplan somit lediglich dann eine Landabtretung 
gegen volle Entschädigung  vorsehen, wenn die Abtretung zur Erschliessung
eines anderen, quartierplanbedürftigen Grundstücks unbedingt benötigt wird
(vgl. vorn, E. 5.5 und 6.6).
6.10
Vor dem
Hintergrund dieser Ausführungen ist im Folgenden die Quartierplanbedürftigkeit
der Grundstücke Kat.-Nr. 04 und 03 zu prüfen: Wären diese Grundstücke
nicht quartierplanbedürftig bzw. könnten sie grundstücksintern erschlossen
werden, so wäre es nicht zulässig, im Rahmen des Quartierplans "Unterdorf"
eine Erschliessung über die I-Strasse vorzusehen, die eine Abtretung von 41 m
Land auf dem bereits vollständig erschlossenen Grundstück Kat.-Nr. 01
erfordert.
7.
Quartierplanbedürftigkeit
des Grundstücks Kat.-Nr. 04
7.1
Die Vorinstanz
hielt in Bezug auf das Grundstück Kat.-Nr. 04 fest, dass die im
Quartierplan "Unterdorf" vorgesehene Erschliessung der zweiten
Bautiefe über die I-Strasse (Süden) vorteilhafter erscheine als eine
Erschliessung von der J-Strasse her (Westen): einerseits aus Gründen der
Verkehrssicherheit (Kurve nördlich von der Ausfahrt), andererseits aufgrund des
vergleichsweise höheren Landverbrauchs.
7.2
Die
Beschwerdeführenden wenden ein, die Erschliessung über die J-Strasse sei
verkehrssicher und diene bereits heute der Zufahrt zur ersten Bautiefe des Grundstücks
Kat.-Nr. 04. Die Zufahrt zur zweiten Bautiefe könne über die Tiefgarage
der ersten Bautiefe erfolgen, sodass der Landverbrauch geringer sei als im Fall
eines Ausbaus der I-Strasse.
7.3
Aufgrund der
Ausführungen der Vorinstanz erscheint zwar plausibel, dass die Erschliessung
der zweiten Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 04 von Süden her gegenüber der
Erschliessung von Westen her mit Vorteilen verbunden wäre. Dies ändert jedoch
nichts daran, dass von keiner Seite geltend gemacht wird, dass das Grundstück
quartierplanbedürftig sei bzw. dass eine grundstücksinterne Erschliessung nicht
zulässig oder nicht realisierbar sei. Dies ist denn auch nicht ersichtlich,
zumal die Baurekurskommission bereits im 2010 ergangenen Entscheid festgehalten
hatte, dass der östliche Bereich der Parzelle Kat.-Nr. 04 mittels einer
grundstücksinternen Lösung von der J-Strasse her erschlossen werden könnte.
Ferner machen die Beschwerdeführenden zu Recht geltend, dass die erste Bautiefe
des Grundstücks Kat.-Nr. 04 bereits heute über die J-Strasse erschlossen
ist. Vor diesem Hintergrund erscheint nicht plausibel, dass die (fehlende)
Verkehrssicherheit einer Erschliessung entgegenstehen könnte, zumal es sich bei
der J-Strasse gemäss der Vorinstanz um eine wenig befahrene und übersichtliche
Strasse handelt. Demnach ist davon auszugehen, dass die hintere Bautiefe des Grundstücks
Kat.-Nr. 04 bereits heute feinerschlossen ist (§ 128 Abs. 1 PBG)
bzw. grundstücksintern über die J-Strasse zugänglich gemacht werden kann.
Selbst wenn eine Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 04 von Süden her
über die I-Strasse mit einem geringeren Landverbrauch verbunden wäre als eine
Erschliessung von Westen her über die J-Strasse, würde dies nichts daran
ändern, dass das Grundstück nicht als quartierplanbedürftig bezeichnet werden
kann.
7.4
Vor dem
Hintergrund der dargelegten Rechtslage (vgl. E. 6.9) wäre die
Erschliessung der zweiten Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 04 über die I-Strasse
nur dann im Rahmen des Quartierplans "Unterdorf" zulässig gewesen,
wenn damit kein Eingriff in das Eigentum der Beschwerdeführenden verbunden
gewesen wäre, die vom Quartierplan selber nicht profitieren. Die im
Quartierplan vorgesehene Abtretung einer Fläche von 41 m
auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 01 erweist sich damit als unzulässiger
Eigentumseingriff, soweit diese Abtretung dazu dient, die I-Strasse zur
Feinerschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 04 auszubauen.
8.
Quartierplanbedürftigkeit
des Grundstücks Kat.-Nr. 03
8.1
Verkehrserschliessung
8.1.1
Die Vorinstanz
hielt im angefochtenen Entscheid fest, dass eine Erschliessung der zweiten
Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 von Osten her (über die L-Strasse
oder die H-Strasse) mit Nachteilen verbunden wäre im Vergleich zu einer
Erschliessung von Süden her (über die I-Strasse), wie anlässlich des Augenscheins
habe festgestellt werden können. Die im Quartierplan vorgesehene Variante weise
diverse Vorteile auf, insbesondere in Bezug auf das Ortsbild, die
Verkehrsplanung, die in West-Ost-Richtung verlaufende Hanglage sowie den
Umstand, dass es sich bei der I-Strasse um eine Erschliessungsparzelle im Eigentum
der Gemeinde Boppelsen handle. Zudem habe sich bereits die Baurekurskommission
im Jahr 2010 mit dem Ausbau der I-Strasse zur Verkehrserschliessung der
fraglichen Baulücken befasst und sei zum Schluss gelangt, dass sich eine
Erschliessung über die I-Strasse geradezu aufdränge. Demgegenüber sei eine
interne Erschliessung des westlichen Bereichs des 90 m langen Grundstücks
Kat.-Nr. 03 vom Knoten H-Strasse/L-Strasse insbesondere aus
feuerpolizeilichen Gründen als nur schwer möglich und unter dem Aspekt des haushälterischen
Umgangs mit dem Boden als wenig sinnvoll erachtet worden. An dieser Beurteilung
habe sich seither nichts geändert.
8.1.2
Im Urteil vom
17. Dezember 2010, auf das sich die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid
bezog, hatte die Baurekurskommission Folgendes ausgeführt: Die Erschliessung
des westlichen Bereichs des 90 m langen Grundstücks Kat.-Nr. 03 vom
Knoten H-Strasse/L-Strasse sei nur schwer möglich. Durch eine solche
Erschliessung würden die Baumöglichkeiten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 eingeschränkt,
da nicht gewährleistet werden könnte, dass die 80 m abgewickelte Distanz
auf dem ganzen Grundstück eingehalten würden. Ein Quartierplan solle aber
gemäss seinem Zweck Grundstücke und Erschliessungsverhältnisse schaffen, die
eine einwandfreie Überbauung gewährleisteten. Auch unter dem Aspekt des haushälterischen
Umgangs mit dem Boden mache eine Erschliessung von Osten her keinen Sinn, wenn
damit der Bau einer 80 bis 90 m langen grundstücksinternen Zufahrt
verbunden wäre.
8.1.3
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, die Erschliessung der zweiten Bautiefe des Grundstücks
Kat.-Nr. 03 von Süden her über die I-Strasse sei unzulässig, da eine
grundstücksinterne Erschliessung  von Osten her  möglich sei, wie dies denn
auch im ersten Quartierplanentwurf noch vorgesehen gewesen sei. Die zweite
Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 könne insbesondere von der L-Strasse
her oder vom östlichen Teil der H-Strasse über eine Tiefgarage erschlossen
werden. Die Baurekurskommission sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass bei
einer Erschliessung von Osten her eine 8090 m lange grundstücksinterne
Zufahrt erforderlich sei. Dies wäre nur dann der Fall, wenn die
Grundeigentümerschaft des Grundstücks Nr. 03 eine Tiefgarage oder
Abstellplätze ganz im Westen des Grundstücks planen würde, was jedoch
keinesfalls zwingend sei.
8.1.4
Der Beschwerdegegner 1
bringt vor, dass bei der Überbauung der hinteren Bautiefe des Grundstücks
Kat.-Nr. 03 ein Bedürfnis bestehen könne, Abstellplätze im Westen der
Parzelle zu realisieren, was im Rahmen des Quartierplans "Unterdorf"
nicht ausgeschlossen werden dürfe. Eine direkte Zufahrt von der L-Strasse zum
Grundstück Kat.-Nr. 03 wäre aufgrund der Gefällsverhältnisse oberirdisch
nicht realisierbar. Eine Zufahrt über den Vorplatz des Mehrzweckhauses sei
unerwünscht, da der offene Vorplatz des Bauernhauses das Ortsbild mit seinem
ursprünglichen Charakter wesentlich mitpräge und eine Umgestaltung zu einem
Zufahrtsweg  auch aufgrund der umliegenden Schutzobjekte  abzulehnen sei.
Deshalb müsste direkt an der H-Strasse eine Tiefgarageneinfahrt erstellt
werden, was nicht zweckmässig wäre. Erstens erscheine es nicht sachgerecht, den
diesbezüglichen Planungsspielraum bei der Bebauung des Grundstücks Kat.-Nr. 03
von vornherein derart stark einzuschränken. Zweitens führte diese Lösung zu
einem für das Ortsbild problematischen, riesigen Loch im Terrain direkt neben
der H-Strasse. Drittens wäre die Tiefgarage auf dem Niveau der H-Strasse
baulich und konzeptionell unnötig tief gelegen und führte zu einem unnötig
grossen Aushub, zumal der Boden zur Erstellung der Tiefgarage stark abgegraben
werden müsste. Die Lösung gemäss dem ersten Quartierplanentwurf stelle demnach
keine sach- und normgerechte Erschliessungsalternative dar.
8.1.5
Gemäss § 237
Abs. 1 PBG setzt die Erschliessung eines Grundstücks eine genügende
Zugänglichkeit bzw. eine Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und
der Benützer voraus. Dabei bestehen  ausser bei der feuerpolizeilichen
Erschliessung (dazu hinten, E. 8.2)  keine rechtlich verbindlichen
Mindestdistanzen, die nicht unterschritten werden dürfen, um eine hinreichende
Fahrzeugzufahrt zu bejahen (vgl. vorn, E. 6.3). Vielmehr genügt es,
wenn die Zufahrt zu einem Grundstück für die konkret in Frage stehende Nutzung
des Grundstücks hinreichend ist (vgl. VGr, 25. Juni 2020, VB.2020.00173,
E. 3.3.3). An Hanglagen entspricht es im Kanton Zürich der Praxis, dass
Bauparzellen in zweiter Bautiefe häufig nur über Fusswege erschlossen sind
(VGr, 25. Januar 2001, VB.2000.00319, E. 4; Markus Lanter/Peter
Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 928). Ferner setzt die
Verkehrserschliessung auch nicht voraus, dass auf dem Baugrundstück Abstellplätze
erstellt werden können: Es genügt, wenn die Abstellplätze in nützlicher
Entfernung vom Baugrundstück liegen (vgl. § 244 Abs. 1 PBG).
8.1.6
Im vorliegenden
Fall beträgt die Distanz von der L-Strasse bis zum Beginn der zweiten Bautiefe
des Grundstücks Kat.-Nr. 03 rund 45 m und bis zum westlichen Ende des
Grundstücks rund 90 m. Das Grundstück befindet sich im Bereich der Süd-
und der Westgrenze an einer Hanglage (vgl. www.gis.zh.ch, Karte "Digitale
Höhenmodelle 2021/22"). Vor dem Hintergrund der dargelegten Rechtslage (E. 8.1.5)
erscheint fraglich, ob nicht bereits heute eine als Feinerschliessung genügende
Zufahrt von Osten her besteht bzw. ob eine hinreichende Zugänglichkeit der
hinteren Bautiefe mit der Realisierung eines grundstücksinternen Fussweges
realisiert werden könnte.
8.1.7
Die Frage kann
letztlich offenbleiben: Die Baurekurskommission war im Entscheid von 2010 davon
ausgegangen, dass eine oberirdische, 8090 m lange Zufahrt von der L-Strasse
zur hinteren Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 möglich sei. Dies
spricht gegen das nicht näher begründete Vorbringen des
Beschwerdegegners 1, wonach das Gelände entlang der L-Strasse für eine
oberirdische Zufahrt zu steil sei. Die Baurekurskommission erachtete eine
Erschliessung von Osten her zwar als unnötige Einschränkung der
Bebauungsmöglichkeiten. Dass und weshalb eine solche Erschliessung einer
einwandfreien Überbauung und/oder einer zonenkonformen Ausnützung des Grundstücks
entgegenstehen könnte, legte die Baurekurskommission jedoch nicht dar. Es ist
denn auch nicht ersichtlich und wird auch von der Vorinstanz nicht vorgebracht,
dass die hintere Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 nicht auf
angemessene Weise überbaut (§ 126 Abs. 1 PBG) bzw. nicht auf
zonenkonforme Weise ausgenützt (Art. 6 BZO Boppelsen) werden könnte, wenn
die Erschliessung durch eine Zufahrt von Osten her erfolgen würde. Der Umstand,
dass die Eigentümerschaft bei der Überbauung ihres insgesamt gut 4000 m
grossen Grundstücks Kat.-Nr. 03 in Bezug auf die Lage der Bauten
über mehr Gestaltungsraum verfügen würde, wenn die Erschliessung von Süden her
über die I-Strasse erfolgen würde, rechtfertigt es angesichts der
grundstücksinternen Erschliessungsmöglichkeit nicht, das Grundstück als
quartierplanbedürftig zu erachten. Auch wenn eine rückwärtige Erschliessung des
westlichen Teils des Grundstücks Kat.-Nr. 03 von Süden zweckmässiger
erschiene bzw. aus raumplanungsrechtlicher Sicht vorzuziehen wäre, weil sie mit
einem geringeren Landverbrauch verbunden wäre, ändert dies nichts an der
fehlenden Quartierplanbedürftigkeit.
8.1.8
Auch in Bezug
auf eine grundstücksinterne Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 03 von
der H-Strasse her ist nicht erkennbar, weshalb diese nicht zulässig oder nicht
realisierbar sein sollte, nachdem der Technische Bericht vom Juni 2007 von
einer solchen Erschliessung ausgegangen war. Der Beschwerdegegner 1 schliesst
denn auch nicht aus, dass eine Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 03 von
Osten her über eine Tiefgarage an der H-Strasse realisierbar wäre. Der Umstand,
dass eine solche Erschliessung mit einem höheren baulichen Aufwand verbunden
wäre und dass eine Erschliessung über die I-Strasse zudem auch aus Sicht des Ortsbildschutzes
vorzuziehen wäre, ändert daran nichts, zumal nicht ersichtlich ist, inwiefern
die angemessene Überbaubarkeit des Grundstücks Kat.-Nr. 03 im Falle einer
solchen Erschliessung beeinträchtigt sein könnte.
8.1.9
Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass die Vorinstanz die zweite Bautiefe des Grundstücks
Kat.-Nr. 03 in Bezug auf die Verkehrserschliessung zu Unrecht als
quartierplanbedürftig erachtete.
8.2
Feuerpolizeiliche Erschliessung
8.2.1
Die Vorinstanz
verwies im angefochtenen Entscheid auf ein Urteil der Baurekurskommission aus
dem Jahr 2010, wonach eine interne Erschliessung des westlichen Bereichs des Grundstücks
Kat.-Nr. 03 insbesondere aus feuerpolizeilichen Gründen als "nur
schwer möglich" zu erachten sei. Die Baurekurskommission hatte im
zitierten Entscheid festgehalten, dass die nicht befahrbare (abgewickelte)
Distanz vom Zugang zum Gebäudeeingang bei Gebäuden ohne starke Personenbelegung
und einer Höhe unter 13 m gemäss dem Anhang der Zugangsnormalien höchstens
80 m betragen dürfe. Bei einer Erschliessung von Osten her könne nicht
gewährleistet werden, dass die 80 m abgewickelte Distanz auf dem ganzen
Grundstück eingehalten würden.
8.2.2
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, der hintere Baubereich des Grundstücks
Kat.-Nr. 03 könne auch in feuerpolizeilicher Hinsicht grundstücksintern
erschlossen werden. Das Grundstück Kat.-Nr. 03 verfüge über eine
hinreichende Zufahrt von Osten her via L-Strasse, zumal bereits heute ein
chaussierter Vorplatz vor dem Bauernhaus vorhanden sei, der als Stellplatz für
Löschfahrzeuge verwendet werden könne. Die abgewickelte Schlauchlänge vom
Löschfahrzeug bis zum Gebäudeeingang betrage von diesem Stellplatz aus maximal
60 m, was den feuerpolizeilichen Anforderungen genüge.
8.2.3
Der Beschwerdegegner 1
hält fest, es möge zwar sein, dass eine Überbauung der zweiten Bautiefe unter
Realisierung einer Stellfläche für Löschfahrzeuge auf demselben Grundstück
möglich sei. Dass eine solche Pflicht zur Realisierung einer Stellfläche auf
dem Baugrundstück eine zweckmässige Erschliessungslösung darstelle, treffe
jedoch nicht zu. Jedenfalls stelle dies die Zweckmässigkeit der gewählten
Erschliessung nicht in Frage und führe auch nicht dazu, dass die
Alternativerschliessung als zweckmässiger zu erachten wäre.
8.2.4
Das Grundstück
Kat.-Nr. 03 liegt in der Kernzone der Gemeinde Boppelsen, wo die maximale
Gebäudehöhe gemäss Art. 6 der Bau- und Zonenordnung 8,1 m beträgt. Gemäss
Art. 7 der revidierten BZO (vgl. E. 4.4.4) beträgt die
giebelseitige Fassadenhöhe maximal 14,1 m. Für die feuerpolizeiliche
Erschliessung ist demnach Ziffer 8 FKS-Richtlinie massgebend, falls in der
zweiten Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 ein Gebäude mit einer
Gesamthöhe von bis 11 m erstellt wird, und Ziffer 9 FKS-Richtlinie,
falls ein höheres Gebäude erstellt wird (vgl. vorn, E. 6.4). Vor
diesem Hintergrund ist im vorliegenden Fall Ziffer 9 FKS-Richtlinie als
einschlägig zu erachten (maximale Schlauchlänge 60 m), auch wenn die
Baurekurskommission im Urteil von 2010 von einer maximalen Schlauchlänge von 80 m
ausgegangen war (vgl. vorn, E. 8.1.2).
8.2.5
Die
Beschwerdeführenden haben auf nachvollziehbare Weise dargelegt, dass die
Vorgaben gemäss Ziffer 9 der FSK-Richtlinie zur minimalen Schlauchlänge
der Feuerwehr von 60 m im gesamten hinteren Baubereich des Grundstücks
Kat.-Nr. 03 eingehalten würden, wenn auf dem bestehenden Vorplatz des Bauernhauses
ein Stellplatz für Löschfahrzeuge eingerichtet würde. Ferner wird von keiner
Seite geltend gemacht, dass es unzulässig wäre, eine Zufahrt zu einer
Stellfläche entlang einer Fassade des künftigen Neubaus zu erstellen, um das
Anleitern mit einem Hubrettungsfahrzeug zu ermöglichen (vgl. vorn, E. 6.4).
Es sind denn auch keine Gründe ersichtlich, weshalb die Vorgaben gemäss
Ziffer 9 FSK-Richtlinie im vorliegenden Fall aus faktischen oder
rechtlichen Gründen nicht umgesetzt werden könnten. Zwar trifft das Argument
der Vorinstanz zu, dass eine feuerpolizeiliche Erschliessung über die I-Strasse
zweckmässiger erschiene als eine Erschliessung von der L-Strasse her, da sie
mit Vorteilen verbunden wäre in Bezug auf den Ortsbildschutz, den geringeren
Landverbrauch und den grösseren Gestaltungsspielraum bei der Anordnung der
Bauten auf dem Grundstück. Das ändert jedoch nichts am Umstand, dass die
Zulässigkeit und Realisierbarkeit einer feuerpolizeilichen Erschliessung von
Osten her von keiner Seite in Frage gestellt wird. Dass eine solche
Erschliessung ein Hindernis darstellen könnte für eine angemessene Überbauung
(§ 126 Abs. 1 PBG) bzw. für eine zonengemässe Ausnützung des Grundstücks
Kat.-Nr. 03 (Art. 6 BZO Boppelsen), wird nicht dargetan und ist nicht
ersichtlich.
8.2.6
Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass die Vorinstanz die zweite Bautiefe des Grundstücks
Kat.-Nr. 03 in Bezug auf die feuerpolizeiliche Erschliessung zu Unrecht
als quartierplanbedürftig erachtet hat.
8.3
Abwasser
8.3.1
In Bezug auf die
Erschliessung der zweiten Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 mit
Abwasserleitungen hielt die Vorinstanz fest, die im Quartierplan vorgesehene
Leitungsführung im Trassee der I-Strasse sei zweifellos sachgerecht. Ob andere,
gleichwertige Erschliessungsvarianten bestünden, sei demnach nicht
ausschlaggebend.
8.3.2
Der Beschwerdegegner 1
macht geltend, das Grundstück Kat.-Nr. 03 sei quartierplanbedürftig, weil
für die unüberbauten Teile eine hinreichende Kanalisation für Schmutz- und
Regenwasser fehle. Hangparallel bestehe kein genügendes Gefälle, um bis zu 90 m
lange Abwasserleitungen an die Anschlüsse bei der L-Strasse zu führen.
8.3.3
Die
Beschwerdeführenden entgegnen, die Abwasserleitungen könnten auch dann im
Trassee der I-Strasse gezogen werden, wenn die Verkehrserschliessung des Grundstücks
Kat.-Nr. 03 von Osten her erfolge. Die Erstellung der Leitungen könne im
Rahmen des Baubewilligungsverfahrens geregelt werden.
8.3.4
Unbestritten
ist, dass die zweite Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 heute über keine
Erschliessung mit Abwasserleitungen verfügt, sodass das Grundstück
diesbezüglich noch nicht erschlossen im Sinne von § 236 Abs. 1 PBG
ist. Daraus leitet der Beschwerdegegner 1 jedoch zu Unrecht die
Quartierplanbedürftigkeit des Grundstücks Kat.-Nr. 03 ab: Weder die
Vorinstanz noch der Beschwerdegegner 1 machen geltend, dass ein privates
Drittgrundstück beansprucht werden müsste, wenn die Abwasserleitungen vom
Grundstück Kat.-Nr. 03 unter dem Trassee des gemeindeeigenen Grundstücks
Kat.-Nr. 010 (I-Strasse) zur H-Strasse geführt würden. Aus dem
Beitragsperimeter Schmutzwasser geht denn auch hervor, dass die projektierte
Abwasserleitung zwischen dem Grundstück Kat.-Nr. 03 und der H-Strasse
vollständig über das Strassengrundstück Kat.-Nr. 010 verläuft.
8.3.5
Zusammenfassend
erweist sich die zweite Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 auch in Bezug
auf die Abwasserleitungen nicht als quartierplanbedürftig.
8.4
Weitere Aspekte
8.4.1
Die Vorinstanz
erwähnt diverse weitere Argumente, die dafür sprechen, die zweite Bautiefe des Grundstücks
Kat.-Nr. 03 von Süden her über die I-Strasse zu erschliessen. So sei
objektiv nachvollziehbar, dass die Zufahrt zu den unüberbauten
Grundstücksflächen in der zweiten Bautiefe hinter der H-Strasse über das
gemeindeeigene Strassengrundstück (I-Strasse) in ortsplanerischer Hinsicht die
bessere Lösung sei als zwei hangparallele Zufahrten ab der J-Strasse bzw. L-Strasse.
Mit der südlichen Erschliessung könne auch gewährleistet werden, dass der vom
Grundstück Kat.-Nr. 03 zu erwartende zusätzliche Fahrzeugverkehr über die H-Strasse
zur J-Strasse abgeleitet werde (Zone K2), während im Fall einer östlichen
Erschliessung eine Belastung des alten Dorfkerns (Zone K1) zu befürchten wäre
(Verkehr via L-Strasse zur K-Strasse). Schliesslich entspreche die gewählte
Erschliessungsvariante auch dem raumplanungsrechtlichen Gebot der
haushälterischen Bodennutzung.
8.4.2
Die Argumente
der Vorinstanz wären zwar beachtlich, wenn in Bezug auf ein
quartierplanbedürftiges Grundstück verschiedene Erschliessungsvarianten in
Frage kämen und das Baurekursgericht die Zweckmässigkeit dieser Varianten  im
Rahmen seiner Kognition (vgl. vorn, E. 2.3)  hätte überprüfen
müssen. Hingegen sind die vorinstanzlichen Argumente nicht geeignet, die
Quartierplanbedürftigkeit der zweiten Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03
zu belegen. Es mag zwar legitime öffentliche Interessen der Raumplanung, des Ortsbildschutzes
sowie der Orts- und Verkehrsplanung geben, die angesichts der topografischen
und planungsrechtlichen Verhältnisse dafür sprechen, die zweite Bautiefe des Grundstücks
Nr. 03 von Süden statt von Osten her zu erschliessen  auch wenn das
Argument des befürchteten Mehrverkehrs im Ortskern zu relativieren ist, da die I-Strasse
lediglich 13 Wohneinheiten erschliessen soll. Solche Interessen können
jedoch nicht zum Schluss führen, das Grundstück Kat.-Nr. 03 sei
quartierplanbedürftig, solange eine grundstücksinterne Erschliessung realisiert
werden kann, die zu einer angemessenen Überbaubarkeit des Grundstücks gemäss § 126
Abs. 1 PBG führt.
8.5
Vor dem
Hintergrund der dargelegten Rechtslage (vgl. E. 6.9) wäre die
Erschliessung der zweiten Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 über die I-Strasse
nur dann im Rahmen des Quartierplans "Unterdorf" zulässig gewesen,
wenn damit kein Eingriff in das Eigentum der Beschwerdeführenden verbunden
gewesen wäre, deren Grundstück Kat.-Nr. 01 vom Quartierplan nicht
profitiert, soweit die Abtretung dazu dient, die I-Strasse zur Erschliessung
des Grundstücks Kat.-Nr. 03 auszubauen.
9.
Fazit
9.1
Zusammenfassend
ergibt sich, dass die Vorinstanz zu Unrecht davon ausgegangen ist, dass die
Grundstücke Kat.-Nr. 04 und 03 quartierplanbedürftig seien. Da beide
Grundstücke nicht auf Drittgrundstücke angewiesen sind, um die
Feinerschliessung zu realisieren und eine angemessene Überbauung zu
ermöglichen, erscheint die quartierplanrechtliche Erschliessung unter
Inanspruchnahme des Grundstücks Kat.-Nr. 01 als nicht erforderlicher bzw.
unverhältnismässiger Eigentumseingriff: Die Erschliessung über die I-Strasse
erfordert eine Abtretung von 41 m
(rund 10 % der
Grundstücksfläche) auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden, die vom Quartierplanverfahren
nicht profitieren. Eine quartierplanrechtliche Erschliessung der Grundstücke
Kat.-Nr. 04 und 03 über die I-Strasse wäre angesichts der fehlenden
Quartierplanbedürftigkeit nur dann in Frage gekommen, wenn die Erschliessung
ausschliesslich über die gemeindeeigene Strassenparzelle Kat.-Nr. 010 erfolgt
wäre oder wenn die Beschwerdeführenden mit der Beanspruchung ihres Grundstücks
einverstanden gewesen wären.
9.2
Da die
Quartierplanbedürftigkeit der Grundstücke Kat.-Nr. 04 und 03 bzw. die
Erforderlichkeit des Eigentumseingriffs zu verneinen ist, erübrigt sich die
Prüfung der Frage, wie hoch die Eigentumsinteressen der Beschwerdeführenden und
die weiteren relevanten Interessen im Rahmen der Zumutbarkeitsprüfung zu
gewichten gewesen wären. Offengelassen werden kann auch die Frage, ob die
Vorinstanz zu Recht davon ausgegangen ist, dass die Grundstücke Kat.-Nr. 04
und 03 aus Gründen der Verkehrssicherheit nicht über die I-Strasse erschlossen
werden können, ohne das Grundstück Kat.-Nr. 01 zu beanspruchen.
10.
Ergebnis
10.1
Zusammenfassend
erweist sich die Beschwerde insoweit als begründet, als der Quartierplan "Unterdorf"
auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden Kat.-Nr. 01 keine Landabtretung
hätte vorsehen dürfen (vgl. Eventualantrag 4c). Demnach ist die
Dispositivziffer I des Entscheids des Baurekursgerichts vom 14. November
2024 aufzuheben, soweit der Rekurs abgewiesen wurde. Der Festsetzungsbeschluss
des Beschwerdegegners 1 vom 21. Juni 2022 sowie der
Genehmigungsbeschluss der Beschwerdegegnerin 2 vom 6. Dezember 2023 sind
ebenfalls aufzuheben, und die Sache ist an den Beschwerdegegner 1 zurückzuweisen
(vgl. vorn, E. 1.3.3). Es bleibt dem Beschwerdegegner 1 überlassen,
ob er das Quartierplanverfahren  unter Verzicht auf eine Landabtretung auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01  weiterführen bzw. zu einem Abschluss bringen will
oder nicht. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten
ist und soweit das Verfahren nicht gegenstandslos geworden ist.
10.2
Die Rückweisung
zur erneuten Entscheidung mit offenem Ausgang ist in Bezug auf die Verlegung
der Gerichts- und Parteikosten als vollständiges Obsiegen zu behandeln (vgl. VGr,
10. September 2025, VB.2024.00251, E. 7; BGE 141 V 281 E. 11.1).
Demnach sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens ausgangsgemäss der
Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG). Den Mitbeteiligten, die zwar faktisch unterlegen sind, werden
mangels Teilnahme am Verfahren keine Beschwerdeverfahrenskosten auferlegt.
10.3
Die
Beschwerdeführenden haben ausgangsgemäss Anspruch auf eine Parteientschädigung
zulasten der Beschwerdegegnerschaft (§ 17 Abs. 2 VRG). Der Antrag des
Beschwerdegegners 1 auf Zusprechung einer Parteientschädigung ist
abzuweisen.
10.4
Die Kosten- und
Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens sind auf analoge Weise anzupassen,
wobei die Mitbeteiligten als unterliegend zu betrachten sind (siehe Sachverhalt Ziffer III.C).
Die Dispositivziffer II des angefochtenen Entscheids ist insoweit
abzuändern, als die Rekursverfahrenskosten von Fr. 7'600.- dem Rekursgegner 1,
der Rekursgegnerin 2 sowie den Mitbeteiligten 3 und 4 (im
Beschwerdeverfahren als Mitbeteiligte 1 und 2 bezeichnet) je zu einem
Viertel aufzuerlegen sind. Dispositivziffer III des angefochtenen
Entscheids ist insoweit abzuändern, als die Rekursgegnerschaft und die
Mitbeteiligten den Rekurrierenden eine angemessene Parteientschädigung in der
Höhe von insgesamt Fr. 3'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) auszurichten haben.
10.5
Soweit es sich
vorliegend um einen Zwischenentscheid handelt, kann dieser bloss unter den
einschränkenden Bedingungen von Art. 93 Abs. 1 BGG angefochten werden
(BGE 149 II 170 E. 1; VGr, 19. September 2024, VB.2023.00321, E. 10).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.
a)
Dispositivziffer I des Entscheids
des Baurekursgerichts vom 14. November 2024 wird aufgehoben, soweit der
Rekurs abgewiesen wurde.
b)
Der Festsetzungsbeschluss des
Beschwerdegegners 1 vom 21. Juni 2022 sowie der Genehmigungsbeschluss
der Beschwerdegegnerin 2 vom 6. Dezember 2023 werden aufgehoben.
c)
Die Sache wird im Sinn der Erwägungen
an den Beschwerdegegner 1 zurückgewiesen.
d)
In Abänderung von Dispositivziffer II
des Entscheids des Baurekursgerichts vom 14. November 2024 werden die
Rekursverfahrenskosten dem Rekursgegner 1, der Rekursgegnerin 2 sowie
den Mitbeteiligten 3 und 4 des Rekursverfahrens je zu einem Viertel
auferlegt.
e)
In Abänderung von Dispositivziffer III
des Entscheids des Baurekursgerichts vom 14. November 2024 werden der
Rekursgegner 1, die Rekursgegnerin 2 sowie die Mitbeteiligten 3
und 4 des Rekursverfahrens verpflichtet, den Rekurrierenden für das
Rekursverfahren je zu einem Viertel eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.-
(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft dieses Urteils.
Im
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    600.--
Zustellkosten,
Fr. 6'600.--
Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner 1
und der Beschwerdegegnerin 2 je zur Hälfte auferlegt.
4.    Der Beschwerdegegner 1 und die Beschwerdegegnerin 2
werden verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren je
hälftig eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.- (inkl. Mehrwertsteuer)
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
5.    Gegen dieses Urteil kann im Sinne der Erwägung 10.5
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    die Mitbeteiligten;
c)    das Baurekursgericht;
d)    das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).