zh_verwaltungsgericht · VB.2003.00020 · 2003-03-26 · de

Baubewilligung | Ablehnung formeller Anträge (E. 1); Umgebungsplan für die Arealüberbauung aus den Plänen ersichtlich (E. 2); ausreichende Grösse der Ruheflächen (E. 3); Übereinstimmung mit den erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 71 PBG (E. 4). Überschreitung der Immissionsgrenzwerte wegen Fluglärm (E. 5a): Verpflichtung zur Schallisolation der Gebäudehülle (Art. 31 Abs. 1 lit. a LSV); gerechtfertigte Ausnahmebewilligung (Art. 31 Abs. 2 LSV) zur Schliessung einer Baulücke (E. 5b). Abweisung der Beschwerde (E. 6).

Zürich Verwaltungsgericht 26.03.2003 VB.2003.00020
Zurich Verwaltungsgericht 26.03.2003 VB.2003.00020
Zurigo Verwaltungsgericht 26.03.2003 VB.2003.00020

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00020
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Geschäftsnummer:
VB.2003.00020
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 26.03.2003
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Ablehnung formeller Anträge (E. 1); Umgebungsplan für die Arealüberbauung aus den Plänen ersichtlich (E. 2); ausreichende Grösse der Ruheflächen (E. 3); Übereinstimmung mit den erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 71 PBG (E. 4).
Überschreitung der Immissionsgrenzwerte wegen Fluglärm (E. 5a): Verpflichtung zur Schallisolation der Gebäudehülle (Art. 31 Abs. 1 lit. a LSV); gerechtfertigte Ausnahmebewilligung (Art. 31 Abs. 2 LSV) zur Schliessung einer Baulücke (E. 5b). Abweisung der Beschwerde (E. 6).
Stichworte:
AREALÜBERBAUUNG
AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
GESTALTUNG
LÄRMSCHUTZ
SCHALLISOLATION
SONDERNUTZUNGSPLÄNE
UMGEBUNGSPLAN
Rechtsnormen:
Art. 31 lit. I b LSV
Art. 31 lit. II LSV
§ 71 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I. Der Stadtrat Bülach erteilte der F AG am
9. Januar 2002 die bau­rechtliche Bewilli­gung für eine Arealüberbauung mit 90
Wohnungen und einer Unterniveaugarage für 128 Fahrzeuge auf den Grundstücken
Kat.Nrn. 01 – 02 und 03 – 04 im Gebiet zwischen K-stras­se und Bahnlinie
westlich des L-gässchens. Bestandteil des Beschlusses bildete die Ver­fügung
der Baudirektion des Kantons Zürich vom 12. November 2001 betreffend die
strassenpolizeiliche Bewilligung sowie die lärmrechtliche Beurteilung des
Bauvorhabens.
II. Die hiergegen von A und B, C sowie D
gegen beide Anordnungen eingereichten Rekurse vereinigte die
Baurekurskommission IV und wies sie am 14. November 2002 ab.
III. Gegen diesen Rekursentscheid liessen A
und B, C sowie D am 23. Januar 2003 Beschwerde an das Verwaltungsgericht
erheben und im Wesentlichen Aufhebung des Rekurs­entscheids und der
erstinstanzlichen Bewilligung be­­antragen, unter Kosten- und Entschä­digungsfolgen
zu Lasten der privaten Beschwerdegegnerin. In prozessualer Hinsicht beantragten
sie Erteilung der aufschiebenden Wirkung, Durchführung eines Augenscheins sowie
Zustellung der Beschwerdeantworten und allfälli­ger weiterer Stellungnahmen zur
Einsichtnahme, eventuell zur Stellungnahme.
Die Vorinstanz und der Stadtrat Bülach
schlossen am 4. bzw. 28. Februar 2003 auf Abweisung der Beschwerde. Die private
Beschwerdegegnerschaft am 21. Februar und die Baudirektion am 3. März 2003
liessen Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge sowie die Zusprechung einer
Parteientschädigung beantragen.
Die Begründung des Rekursentscheids und die
Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden
Entscheidgründe wiedergegeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Der Antrag betreffend Erteilung der
aufschiebenden Wirkung stösst ins Leere; sie kommt der Beschwerde gemäss § 55
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) von Gesetzes wegen
zu.
Die Beschwerdeantworten der Gegenparteien und
die Vernehmlassung der Vorinstanz sind den Beschwerdeführenden zur
Kenntnisnahme bereits zugestellt worden; zur Durchführung eines zweiten
Schriftenwechsels besteht kein Anlass (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A.,
Zürich 1999, § 58 Rz. 9). Ebenso ist kein Augenschein erforderlich; der massgeb­liche
Sachverhalt ergibt sich mit hinreichender Klarheit aus den Akten.
2. Die Beschwerdeführenden erneuern ihre
bereits im Rekursverfahren vorgebrach­te Rüge, das Baugesuch habe nicht alle
zur Beurteilung der Zulässigkeit der Arealüberbauung erforderlichen Unterlagen
umfasst, insbesondere hätten die Angaben über die äusseren Materialien und die
Farbgebung sowie ein Umgebungsplan gefehlt. Die örtliche Baubehörde hat in
Nebenbestimmungen zur angefochtenen Bewilligung die Nachreihung sowohl ei­nes
Umgebungs- und Bepflanzungsplans (Dispositiv Ziffer 2.2 und 3) als auch eines
kolorierten Fassadenplans und die Vorlage von Farbmustern (Dispositiv Ziffer
4.9) verlangt.
Wie das Verwaltungsgericht in RB 1997 Nr. 81
erkannt hat, gehört zur Baueingabe für eine Arealüberbauung auch ein
Umgebungsplan. In RB 2000 Nr. 95 hat es diese Rechtsprechung dahingehend
präzisiert, dass es genüge, wenn die Umgebungsplanung aus den Plä­nen insgesamt
ersichtlich sei, ohne dass ein eigentlicher Umgebungsplan vorliegen müs­­se.
Von dieser Rechtsprechung ist auch die Vorinstanz ausgegangen, und sie hat eingehend
dargelegt, dass die eingereichten Planunterlagen die zur Beurteilung der
Arealüberbau­­ung erforderlichen Angaben hinsichtlich der Umgebungsgestaltung
enthalten. Auf diese zutreffenden Erwägungen ist zu verweisen (§§ 71 in
Verbindung mit 28 Abs. 1 VRG). Die gemäss § 71 Abs. 2 PBG für die Beurteilung
einer Arealüberbauung massgeblichen Merkmale lassen sich den eingereichten
Plänen mit hinreichender Vollständigkeit und Genauigkeit entnehmen. Das gilt
nicht nur bezüglich der Umgebungs-, sondern auch der Fassadengestaltung. Ob
eine Überbauung den Gestaltungsanforderungen für eine Arealüberbauung genügt,
entscheidet sich nicht in erster Linie am Verputz und der Farbgebung der
Fassaden; der Gefahr, dass eine an sich gut gestaltete Überbauung durch die
unpassende Wahl von Putz­­struktur oder Farbe noch beeinträchtigt wird, ist mit
der Nebenbestimmung in Disposi­tiv Ziffer 4.9 der Baubewilligung hinreichend Rechnung
getragen. Die Genehmigung der de­finitiven Fassadengestaltung ist als
baurechtlicher Entscheid den Beschwerdeführenden gemäss § 316 Abs. 2 PBG zu
eröffnen, so dass sie sich gegen den befürchteten Missgriff als Folge von
”Mode-Trends” in der Immobilienbranche zur Wehr setzen könnten.
3. Gemäss Ziffer 12.5 Abs. 2 der Bau- und
Zonenordnung der Stadt Bülach vom 8. Juli 1996 (BZO) haben die Spiel- und
Ruheflächen pro 300 m3 Wohnbauvolumen mindes­tens 20 m2 zu betragen. Das ergibt
für die projektierte Überbauung mit einem Gesamtvolumen von ca. 32'000 m3 nach
den insofern unbestrittenen Feststellungen der Baurekurs­kommission einen
Mindestbedarf von 2'133 m2.
Die Baurekurskommission hat beim Bauvorhaben
für Spielplätze, Spielstrasse, Sport­anlage und Biotope samt umliegenden
Grünflächen eine Gesamtfläche von rund 2'500 m2 ermittelt und in Rechnung
gestellt, dass auch einige weitere geplante Grünflächen und Plätze als Spiel-
und Begegnungsplätze dienen könnten. Damit sei auch den für Arealüberbauungen
geltenden erhöhten Anforderungen Genüge getan.
Diesem Schluss der Vorinstanz ist
beizupflichten. Die Auffassung der Beschwerdeführenden, wonach den gemäss
Ziffer 12.5 Abs. 2 BZO zu schaffenden Flächen nur der ei­gent­liche Spielplatz
in der südwestlichen Ecke und die Spielstrasse mit einer Fläche von zu­­sammen
600 m2 zuzurechnen seien, widerspricht dem Wortlaut der Bestimmung, welche eine
Mindestfläche für Spiel- und Ruheflächen zusammen vorschreibt. Weshalb die von
der Baurekurskommission erwähnten Flächen nicht zu Spiel- und Ruhezwecken
dienen könn­­ten, ist nicht ersichtlich.
4. Die Beschwerdeführenden rügen wie bereits
im Rekursverfahren, die Arealüberbauung genüge nicht den erhöhten
Gestaltungsanforderungen von § 71 PBG.
Die Baurekurskommission ist auf Grund eines
Augenscheins zum Schluss gekommen, das Gebiet um die Arealfläche zeichne sich
durch eine heterogene Überbauung aus, die sich aus zweigeschossigen, frei
stehenden Einfamilienhäusern zusammensetze, deren Satteldächer mehrheitlich
quer zur K-strasse ausgerichtet seien; diese Bauten wiesen keine besondere
architektonische Gestaltung auf. Diese Feststellungen werden weder durch die Be­schwerdevorbringen
noch durch die von den Beschwerdeführenden eingereichten Fo­tos erschüttert;
ein Augenschein des Verwaltungsgerichts ist nicht erforderlich.
Die Vorinstanz
hat die Qualität der geplanten Überbauung eingehend und sachkundig gewürdigt,
worauf wiederum verwiesen werden kann. Insbesondere hat sie auch aufgezeigt,
dass sie mit ihrer volumetrischen Anordnung auf die bauliche Umgebung Rücksicht
nimmt, indem sie durch die unterschiedliche Anordnung der drei Gebäude an der
K-strasse den Ein­druck einer Mauer vermeidet und mit der geplanten Allee für
eine zusätzliche Auf­lockerung der Erscheinung sorgt. Sodann ist das längs der
K-strasse angeordnete Doppel-Mehrfami­li­en­haus L-M um 7 – 12 m von der
Strassengrenze bzw. um 1 – 6 m von der Bau­linie zurückversetzt, was
insbesondere gegenüber den jenseits der K-stras­se liegenden Einfamilienhäusern
der Beschwerdeführenden für eine Distanz sorgt, welche die behaupte­te Störung
der Sied­lungsstruktur ausschliesst. Von einer fehlerhaften Ermessensbetätigung
durch die Baube­willigungsbehörde und die Rekurskommission kann mithin kein
Rede sein. Die geplante Are­alüberbauung kann ohne Rechtsverletzung als
besonders gut gestaltet gewürdigt werden.
5. Die geplante
Arealüberbauung in der Wohn- und Gewerbezone WG 2.2 mit Emp­findlichkeitsstufe
(ES) III ist Bahn-, Strassen- und Fluglärm ausgesetzt. Gemäss den unangefochten
gebliebenen Feststellungen der Baudirektion in der mit angefochtenen Verfügung
vom 12. November 2001 sind bezüglich des Strassenlärms der K-strasse S – 11 und
des Bahn­­lärms der Linie Bülach – X die Immissionsgrenzwerte eingehalten;
hingegen sind die Immissionsgrenzwerte für Fluglärm in der ersten Nachtstunde
(22 – 23 Uhr) um 2 dB überschritten.
a) Die Baudirektion hat trotz dieser
Überschreitung des Immissionsgrenzwerts für Flug­lärm das Bauvorhaben gestützt
auf Art. 31 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 der Lärmschutz-Ver­ordnung vom 15.
Dezember 1986 (LSV) mit der Auflage bewilligt, es seien die erhöhten
Anforderungen an die Schalldämmung der Aussenhülle nach SIA-Norm 181 (1988)
”Schallschutz im Hochbau” zu beachten und es sei zum Schutz der
lärmempfindlichen Räume gegen den Fluglärm die Aussenhülle der Bauten auf eine
Standardschallpegeldifferenz D
nT,W
³
37 dB zu dimensionieren.
In einer Stellungnahme vom 1. Oktober 2001 zum Baugesuch hatte das Amt für
Raumordnung und Vermessung ausgeführt, die be­treffenden Grundstücke stellten
eine Baulücke dar, an deren Schliessung ein überwiegen­des Interesse im Sinn
von Art. 31 Abs. 2 LSV bestehe; zur Begründung wurde auf die Mit­teilung Nr. 4
(1991)/Korrigendum 1992 des Bundesamts für Umwelt, Wald und Landschaft (BUWAL)
verwiesen.
Die Baurekurskommission hat die Erteilung
dieser Ausnahmebewilligung mit der Be­gründung geschützt, die Alarmwerte seien
deutlich unterschritten, an der Überbauung des zutreffend als Baulücke
qualifizierten Areals bestehe im Hinblick auf die Stadtentwick­lung ein
überwiegendes Interesse und mit der Auflage bezüglich der Schalldämmung der Aus­senhülle
der Gebäude seien die unter den gegebenen Umständen als zweckmässig erscheinenden
Massnahmen getroffen worden.
Die Beschwerdeführenden wenden ein, diese
Betrachtungsweise verkenne, dass das Grundstück mit der ausschliesslich
Wohnzwecken dienenden Arealüberbauung aufgrund der Immissionsbelastung durch
Bahn- und Strassenlärm im Jahr 1995 von einer Wohnzone
W2
mit ES II in eine Wohn- und Gewerbezone WG2.2 mit ES 3 und entsprechend um
5 dB höheren Immissionsgrenzwerten umgezont worden sei. Die Umzonung sei
damit begründet worden, dass entlang der lärmigen Verkehrsträger Gewerbe
angesiedelt werden könnte, wäh­rend Wohnungen von den Gewerbebauten geschützt
dazwischen platziert werden könnten. Die Beschwerdeführenden, die deshalb davon
abgesehen hätten, gegen die Umzonung recht­lich vorzugehen, sähen sich in ihrem
Vertrauen getäuscht. Wenn § 71 PBG für Arealüberbau­­ungen besonders hohe
Anforderungen an die Wohnlichkeit stelle, so sei es unzulässig, sie auf einem
Grundstück zu bewilligen, wo nur mit einer Ausnahmebewilligung im Sinn von Art.
31 Abs. 2 LSV gebaut werden könne. Eine solche Ausnahmebewilligung könne in
einem Gebiet mit ES II eher bewilligt werden als beim Baugrundstück, welches
trotz der aus­schliesslichen Wohnnutzung der ES III mit um 5 dB höheren
Immissionsgrenzwerten zu­gewiesen sei und überdies mit einer Arealüberbauung
besonders dicht überbaut werden sol­le. Die gebotene konkrete Interessenabwägung
sei hier nicht vorgenommen worden.
b) Wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat,
hätten Rügen gegen die Zuweisung des Baugrundstücks zur Zone WG2.2 mit ES III
gegen die Zonenplanrevision vom 8. Juli 1996 erhoben werden müssen.
Ein
Nutzungsplan kann im Anschluss an einen Anwendungs­­akt in der Regel nicht mehr
angefoch­ten werden; anders verhält es sich nur, wenn der Betroffene oder sein
Rechts­vorgänger sich beim Planerlass über die Auswir­kun­gen nicht im Klaren
sein konnten oder keine Möglichkeit hatten, ihre Interessen zu ver­teidigen,
oder wenn sich die rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse seither grund­legend
geändert ha­ben, so dass das öffentliche In­teresse an den auferlegten
Eigentumsbeschränkungen unter­gegangen sein könnte (RB 1987 Nr. 9, mit Hin­weisen;
Alfred Kuttler, Fragen des Rechtsschutzes gemäss dem Bundesge­setz über die
Raum­planung, ZBl 83/1982, 329, 331 ff.; BGE 111 Ia 131). Diese
Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Wenn seinerzeit andere Vor­­stellungen
hinsichtlich der Art der Überbauung des streitbetroffenen Areals bestanden, so
ändert dies nichts daran, dass die Auswirkungen der Zonenplanänderung, nämlich
trotz der vorhandenen Lärmbelastung die Überbauung der betroffenen Grundstücke
zu ermöglichen, ohne weiteres erkennbar waren.
Eine Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV kann
erteilt werden, wenn ein überwiegendes Interesse besteht. Nach Auffassung der
Beschwerdeführenden dient die Ausnahmewilligung vor allem der Bauherrschaft und
damit rein privaten Interessen (vgl. Anne-Christiane Favre, La protection
contre le bruit dans la loi sur la protection de l’environnement,
Zürich/Basel/Genf 2002, S. 269). Dieser Einwand geht fehl: Mit der vor­liegenden
Ausnahmebewilligung wird eine Baulücke im zentrumsnahen Baugebiet geschlossen
und damit ein öffentliches Interesse verwirklicht (vgl. Art. 5 Abs. 2 in Verbindung
mit Art. 75 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999). Der Alarmwert wird
deutlich unterschritten und die Überschreitung des Immissionsgrenzwerts um 2 dB
betrifft lediglich die erste Nachtstunde; mit der Verpflichtung zu einer
besseren Schallisolation der Gebäude-Aussenhülle wurden die gemäss Art. 32 Abs.
1 lit. b und Abs. 2 LSV gebotenen Massnahmen getroffen. Der Umstand allein,
dass sich die Wohnungen in einem der ES III zugewiesenen Gebiet befinden (vgl.
Robert Wolf in Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2. A., Zürich 2000, Art. 22
Rz. 35), lässt die Erteilung der Ausnahmebewilligung nicht als rechtsverletzend
erscheinen. Die massgeblichen Umstände sind in ihrer Gesamtheit zu wür­di­gen;
etwas anderes lässt sich der von den Beschwerdeführenden zitierten
Literaturstelle (Wolf, Art. 22 Rz. 35) nicht entnehmen. Wie sich aus den Akten
ergibt, haben die verfügen­­den Behörden die massgeblichen Aspekte berücksichtigt,
weshalb der Vorwurf einer schematischen, ohne Prüfung der konkreten Umstände
erfolgten Bewilligungs­erteilung un­ge­rechtfertigt ist.
Steht die Bewilligungserteilung im Einklang mit den
bundesrechtlichen Lärmschutz­­vorschriften, so kann die erhöhte Lärmbelastung
nicht zur Folge haben, dass das den Anforderungen von § 71 PBG im Übrigen
genügende Projekt nicht als Arealüberbauung be­­willigt werden könnte. Zwar
gehören gemäss § 71 Abs. 2 PBG Wohnlichkeit und Wohn­hygiene zu den bei der
Beurteilung der Qualität einer Überbauung zu berücksichtigenden Merk­malen.
Abgesehen davon, dass beide Merkmale nicht allein von der Belastung durch Aus­senlärm
abhängen, handelt es sich um zwei von zahlreichen weiteren für die Qualität
einer Überbauung massgeblichen Merkmale, die in ihrer Gesamtheit zu würdigen
sind. Auch unter diesem Gesichtspunkt erscheint die angefochtene Bewilligung
nicht als rechtsverletzend.
6. Damit erweist sich die Beschwerde als
unbegründet und ist abzuweisen. Angesichts des Umfangs des betroffenen
Bauvorhabens ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 15'000.- festzusetzen;
ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführenden
Nrn. 1.1 und 1.2 zu je 1/6 und Nrn. 2 und 3 zu je 1/3 aufzuerlegen (§ 13
Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Zudem sind sie zu einer Parteientschädigung
von insgesamt Fr. 1'500.- (MwSt. inkl.) an die private Beschwerdegegnerschaft
zu verpflich­­ten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Keine Parteientschädigung steht
dagegen der Direktion der öffentlichen Bauten zu, der mit der
Beschwerdebeantwortung kein besonderer Aufwand entstanden ist.
Soweit eine Verletzung von Umweltschutzrecht
des Bundes geltend gemacht wird, steht gegen den Entscheid die
Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht offen.
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.         ...