zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00744 · 2025-01-09 · de

Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung und Wiederherstellungsbefehl | [Wochenendhaus in der Landwirtschaftszone; erweiterte Besitzstandsgarantie] Massgebend für die erweiterte Besitzstandsgarantie (Art. 24c RPG) ist die materielle Rechtskonformität im Zeitpunkt der Zuweisung zur Nichtbauzone und nicht die formelle Rechtswidrigkeit (E. 4.1). Vorliegend wurde das Wochenendhaus materiell rechtswidrig vor dem Stichtag erstellt, da die gebotene abwassertechnische Erschliessung der gesamten Baute ungenügend war; die erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG gelangt nicht zur Anwendung (E. 4.2 ff.). Verzicht auf Augenschein (E. 5). Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist verhältnismässig (E. 6). Die 30-jährige Verwirkungsfrist steht der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht entgegen; eine positive Vorwirkung von Art. 25 Abs. 5 E-RPG würde gegen das Legalitätsprinzip verstossen (E. 6.4 f.). Indem wesentliche Teile der alten Bausubstanz ersetzt und diverse Ausbauten vorgenommen wurden, wäre eine allenfalls bestehende einfache Besitzstandsgarantie erloschen und eine Wiederherstellung des ursprünglichen (zumal auch baufälligen) Zustands nicht mehr möglich (E. 6.6). Kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht (E. 6.9). Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs (E. 7). Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 09.01.2025 VB.2023.00744
Zurich Verwaltungsgericht 09.01.2025 VB.2023.00744
Zurigo Verwaltungsgericht 09.01.2025 VB.2023.00744

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00744
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Geschäftsnummer:
VB.2023.00744
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 09.01.2025
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung und Wiederherstellungsbefehl
[Wochenendhaus in der Landwirtschaftszone; erweiterte Besitzstandsgarantie]
Massgebend für die erweiterte Besitzstandsgarantie (Art. 24c RPG) ist die materielle Rechtskonformität im Zeitpunkt der Zuweisung zur Nichtbauzone und nicht die formelle Rechtswidrigkeit (E. 4.1). Vorliegend wurde das Wochenendhaus materiell rechtswidrig vor dem Stichtag erstellt, da die gebotene abwassertechnische Erschliessung der gesamten Baute ungenügend war; die erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG gelangt nicht zur Anwendung (E. 4.2 ff.). Verzicht auf Augenschein (E. 5). Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist verhältnismässig (E. 6). Die 30-jährige Verwirkungsfrist steht der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht entgegen; eine positive Vorwirkung von Art. 25 Abs. 5 E-RPG würde gegen das Legalitätsprinzip verstossen (E. 6.4 f.). Indem wesentliche Teile der alten Bausubstanz ersetzt und diverse Ausbauten vorgenommen wurden, wäre eine allenfalls bestehende einfache Besitzstandsgarantie erloschen und eine Wiederherstellung des ursprünglichen (zumal auch baufälligen) Zustands nicht mehr möglich (E. 6.6). Kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht (E. 6.9). Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs (E. 7).
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
AUGENSCHEIN
BESITZSTANDSGARANTIE
BESTANDESGARANTIE
BÖSGLÄUBIGKEIT
ERSCHLIESSUNG
ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE
FEINERSCHLIESSUNG
FORMELLE BAURECHTSWIDRIGKEIT
GENERELLES KANALISATIONSPROJEKT (GKP)
GEWÄSSERSCHUTZZONE
GLEICHBEHANDLUNG IM UNRECHT
KANALISATIONSANSCHLUSS
KANTONALES INVENTAR
LANDWIRTSCHAFTSZONE
LEGALITÄTSPRINZIP
MATERIELLE BAURECHTSWIDRGIKEIT
NACHTRÄGLICHE BAUBEWILLIGUNG
POSITIVE VORWIRKUNG
RECHTLICHES GEHÖR
VERSICKERUNG
VERWIRKUNGSFRIST
WIEDERHERSTELLUNG
WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÄSSIGEN ZUSTANDS
WIEDERHERSTELLUNG RECHTMÄSSIGER ZUSTAND
Rechtsnormen:
§ 14 Abs. II aGSchG
§ 18 Abs. I aGSchG
§ 18 Abs. III aGSchG
§ 19 aGSchG
Art. 5 Abs. I BV
Art. 8 Abs. I BV
Art. 29 Abs. II BV
Art. 14 EG GSchG
Art. 19 Abs. II GSchG
Art. 29 Abs. I GSchV
Art. 29 Abs. I lit. b GSchV
§ 341 PBG
Art. 1 Abs. I RPG
Art. 16 Abs. I RPG
Art. 19 Abs. I RPG
Art. 22 Abs. II lit. b RPG
Art. 24c Abs. I RPG
Art. 24c Abs. II RPG
Art. 24c Abs. V RPG
§ 7 VRG
§ 7 Abs. I VRG
§ 13 Abs. II VRG
§ 17 Abs. II lit. a VRG
§ 19 Abs. I lit. a VRG
§ 20 Abs. I lit. a VRG
§ 20 Abs. I lit. b VRG
§ 28 Abs. I VRG
§ 41 Abs. I VRG
§ 50 Abs. I VRG
§ 65a Abs. II VRG
§ 70 VRG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
3. Abteilung
VB.2023.00744
Urteil
der 3. Kammer
vom 9. Januar 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichter
Franz Kessler Coendet, Gerichtsschreiber Silvio Forster.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.    Baubehörde Meilen,
2.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
und
1.    Pro Natura Zürich, K,
2.    Pro Natura, K,
Mitbeteiligte,
betreffend Verweigerung
der nachträglichen Baubewilligung und Wiederherstellungsbefehl,
hat sich
ergeben:
I.
A ist Grundeigentümerin eines Wochenendhauses in der
Landwirtschaftszone (C-Strasse in Meilen), welches zwischen 1981 und 1985
erbaut wurde. Im Jahr 2020 liess sie das alte Wochenendhaus auf ihrem
Grundstück (Kat.-Nr. 01) weitgehend erneuern und zugleich umbauen. Am
10. Februar 2021 wurde A von der Hochbauabteilung Meilen – auf Hinweise
Dritter betreffend die Bauaktivitäten – aufgefordert, eine nachträgliche
Baubewilligung für den Neubau des Wochenendhauses einzureichen. A reichte am
1. Juli 2021 und ergänzend am 29. Juli 2021 ein entsprechendes
nachträgliches Baugesuch ein. Mit Beschluss vom 14. März 2023 verweigerte
die Baubehörde Meilen die nachträgliche Baubewilligung für das umgebaute
Wochenendhaus und ordnete die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
innert 90 Tagen ab Rechtskraft des Beschlusses und unter weiteren Auflagen
an (Dispositivziffern I und II). Dieser Entscheid stützte sich auf die im
koordinierten Verfahren ergangene Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich
vom 16. Januar 2023.
II.
Gegen diesen Bauentscheid liess A am 20. April 2023
Rekurs ans Baurekursgericht erheben. Sie liess sinngemäss beantragen, dass die
nachträgliche Baubewilligung mit Ausnahme der Arrondierung erteilt werden
solle, auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verzichten und
ein Augenschein durchzuführen sei; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom
14. November 2023 ab (Dispositivziffer I). Die Kosten des Verfahrens
wurden A auferlegt und es wurde ihr keine Parteientschädigung zugesprochen
(Dispositivziffern II und III).
III.
A.
Gegen
den Entscheid des Baurekursgerichts vom 14. November 2023 liess A
Beschwerde ans Verwaltungsgericht erheben. Sie liess beantragen, der Entscheid
des Baurekursgerichts, die Verfügung der Baudirektion sowie der Beschluss der
kommunalen Baubehörde seien mit Ausnahme der Arrondierung aufzuheben und
letztere dazu einzuladen, die nachträgliche Baubewilligung zu erteilen;
eventualiter unter Verweigerung des Kamins und des neu erstellten Anbaus.
Ferner sei durch das Verwaltungsgericht ein Augenschein vorzunehmen; alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Mit Schreiben vom 8. Januar 2024
verzichtete die Baubehörde Meilen auf eine Vernehmlassung. Am 17. Januar
2024 beantragte das Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe
vom 25. Januar 2024 beantragte die Baudirektion des Kantons Zürich die Abweisung
der Beschwerde unter Verweis auf den Mitbericht des Amtes für Raumentwicklung
vom 24. Januar 2024.
B.
Am
13. März 2024 liess A ihre Replik einreichen. Die Baudirektion duplizierte
darauf mit Eingabe vom 5. April 2024 unter Verweis auf den Mitbericht des
Amtes für Raumentwicklung vom 2. April 2024. Am 22. April 2024 liess A
ihre Triplik einreichen. Mit Präsidialverfügung vom 17. Juli 2024 wurden D,
E, die Erbengemeinschaft F (c/o G), H und Pro Natura Schweiz sowie Pro Natura
Zürich zur Stellungnahme eingeladen, ob sie in das vorliegende Verfahren als
Mitbeteiligte aufgenommen werden wollen, zumal sie bis anhin keine Gelegenheit
hatten, ihre schutzwürdigen Interessen geltend zu machen, und dieses mit dem
Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids zum Ausdruck gebracht
hatten. Bei Säumnis würde davon ausgegangen, dass auf eine Beiladung ins
Verfahren verzichtet werde, wobei der weitere Rechtsmittelweg damit
verschlossen bleibe. Ferner wurde die Baubehörde Meilen nach § 7 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2)
aufgefordert, folgende Unterlagen einzureichen: die ehemalige
Kanalisationsverordnung der Gemeinde Meilen vom 14. Dezember 1981 samt
Anhang; das generelle Kanalisationsprojekt gemäss Art. 19 des alten
Gewässerschutzgesetzes vom 8. Oktober 1971 (aGSchG; AS 1972 950) i.
V.
m. § 14 des Einführungsgesetzes zum
Gewässerschutzgesetz vom 8. Dezember 1974 (EG GSchG; LS 711.1) im
Zeitraum des behaupteten Erstellens des ursprünglichen Hauses.
C.
Mit
Schreiben vom 29. Juli 2024 reichte die Baubehörde Meilen die
entsprechenden Unterlagen ein. Mit Eingabe vom 30. Juli 2024 erklärte D,
dass er eine entsprechende Fotodokumentation des Abbruchs und Neubaus zustellen
könnte. Am 9. August 2024 erklärten Pro Natura Schweiz (vertreten durch
Pro Natura Zürich) sowie Pro Natura Zürich, dass sie ins vorliegende Verfahren
beigeladen werden wollen. Mit Eingabe vom 19. August 2024 erklärte H, dass
er kein Interesse an einer Beiladung habe. Mit Präsidialverfügung vom
20. September 2024 wurde D aufgefordert, innert Nachfrist
unmissverständlich und bedingungslos zu erklären, ob er als Mitbeteiligter in
das vorliegende Verfahren aufgenommen werden wolle. Mit Schreiben vom
23. September 2024 erklärte er den Verzicht auf eine Beiladung ins
Verfahren. Die übrigen zur Stellungnahme Eingeladenen liessen sich nicht
vernehmen. Mit Präsidialverfügung vom 3. Oktober 2024 wurden Pro Natura
Schweiz und Pro Natura Zürich ins Verfahren als Mitbeteiligte beigeladen und
ihnen die Akten zugestellt. Den Parteien und Mitbeteiligten wurde sodann eine
Frist zur freigestellten Stellungnahme eingeräumt. Am 14. November 2024 liess
A ihre Stellungnahme einreichen.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 i.
V.
m. § 19 Abs. 1 lit. a VRG für
die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da die übrigen
Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Die Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet stellt einen
fundamentalen Grundsatz der Raumplanung in der Schweiz dar (vgl. Art. 1 Abs. 1
Satz 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG; SR 700];
BGE 141 II 245 E. 2.1; BGr, 7. März 2012, 1C_351/2011, E. 7.2).
Gemäss Art. 16 Abs. 1 RPG dienen Landwirtschaftszonen der
langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der
Landschaft und des Erholungsraums oder dem ökologischen Ausgleich. Nach Art. 24c
Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb
der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich
geschützt. Mit Ausnahmebewilligung der zuständigen Behörde können solche Bauten
und Anlagen erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder
wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden
sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der
Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 2 und 5 RPG). Voraussetzung
für die Anwendbarkeit der Bestimmung ist gemäss Art. 41 Abs. 1 der
Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1), dass die
Bauten und Anlagen seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht
erstellt oder geändert wurden, durch die nachträgliche Änderung von Erlassen
oder Plänen jedoch zonenwidrig geworden sind. Als solche gelten in erster Linie
Bauten, die in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht vor dem 1. Juli
1972 erstellt oder geändert wurden, als mit dem Inkrafttreten des
Gewässerschutzgesetzes erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet
vorgenommen wurde (BGE 129 II 396 E. 4.2.1). Ob für eine Baute eine
Baubewilligung vorlag, ist somit nicht massgebend, solange die Baute dem
materiellen Recht entsprach (VGr, 30. November 2023, VB.2022.00412, E. 4.5.1;
23. April 2008, VB.2008.00081, E. 5.2, je mit Hinweisen).
3.
3.1
Nach den
Feststellungen der Beschwerdegegnerin 2 und des Baurekursgerichts wurde das
streitige Wochenendhaus ursprünglich zwischen 1981 und 1985 erstellt. Diese
zeitliche Eingrenzung lässt sich aufgrund der im Geoinformationssystem (GIS)
aufgeschalteten Luftaufnahmen aus diesen beiden Jahren nachvollziehen. Vor
Verwaltungsgericht behauptet die Beschwerdeführerin keinen anderen
Erstellungszeitraum. Es ist unbestritten, dass das betreffende Grundstück im
Erstellungszeitpunkt der Wohnzone (W3) zugewiesen war und 1988 durch eine
Umzonung der Reservezone und alsdann 1997 der Landwirtschaftszone zugeteilt
wurde. Anschliessend hat die Beschwerdeführerin das Wochenendhaus Ende 2020 erneuern
und umbauen lassen. Vor Verwaltungsgericht ist – wie bereits vor
Baurekursgericht – lediglich noch das Wochenendhaus streitig. Die
Umgebungsgestaltung mit dem Kiesplatz und der Bepflanzung auf der angrenzenden
Parzelle Kat.-Nr. 02 ist hingegen nicht mehr Streitgegenstand, was die
Beschwerdeführerin zu Recht auch nicht geltend macht.
3.2
Das
Baurekursgericht und die Beschwerdegegnerinnen stellen sich auf den Standpunkt,
dass die Beschwerdeführerin das Wochenendhaus bei der Erneuerung im Ergebnis vollständig
abgerissen und mittels Fertigbauelemente wiederaufgebaut habe. Bei der
streitigen Baute handle es sich gemäss der Beschwerdegegnerin 1 um ein
Häuschen mit dem Grundriss von 5,25 m × 6,5 m und die
Überdachung messe 9,1 m × 7,3 m und überdache auch ein
neues Sitzplatzdeck mit wetterfesten Holzlatten. Auf der Nordseite sei eine
Erweiterung um 2,35 m × 1 m erfolgt und es sei sichtbar ein
Kamin eingebaut worden. Rund um das Gebäude seien Steinplatten verlegt und die
Umgebung mit diversen Pflanzen begrünt worden. Entlang der C-Strasse sei Kies
ausgebracht worden, um einen Parkplatz zu erstellen. Parallel zur C-Strasse sei
eine Haselhecke gepflanzt worden.
3.3
Die
Beschwerdeführerin bestreitet den vollständigen Abbruch bzw. Wiederaufbau und
macht geltend, sie habe lediglich die notwendigen Rennovationsarbeiten
vornehmen lassen und die Baute nach Art. 24c Abs. 2 RPG massvoll
erweitert und teilweise geändert. Dabei stimme der Grundriss der Baute mit der
amtlichen Vermessung vor dem Abriss überein. Im Norden sei ein kleiner Anbau
mit einer Länge von 2,35 m und einer Breite von 1 m realisiert
worden. Infolgedessen sei auch das Dach dementsprechend vergrössert worden und
es habe sowieso erneuert werden müssen, da es Asbest enthielt und gewisse Teile
der Dachkonstruktion sanierungsbedürftig gewesen seien. Zusätzlich seien
Fenster und Türen ersetzt worden – wobei die Fenster auch versetzt worden seien
– und der teilweise morsche Innenbodenaufbau habe erneuert werden müssen.
Ferner seien einzelne Stützen neu eingebaut, die Verschalungen ersetzt, ein
Elektroanschluss erfolgt, ein Kamin eingebaut und weitere Erneuerungen
vorgenommen worden. Das Haus sei jedoch sehr solide in einer sogenannten Holzständerkonstruktion
gebaut gewesen, auch wenn gewisse Bauteile alt und verwittert gewesen seien. Es
sei noch alte Bausubstanz erhalten geblieben.
4.
4.1
Das
Baurekursgericht hielt fest, dass das vorliegende Wochenendhaus
unbestrittenermassen vor dem Stichtag bezüglich Art. 24c RPG erstellt
worden sei, jedoch keine Baubewilligung dafür vorliege. Art. 24c RPG sehe
keine nachträgliche Überprüfung der Bewilligungsfähigkeit im Zeitpunkt der
Errichtung vor. Damit gelange die Bestandesgarantie gemäss Art. 24c RPG nicht
zur Anwendung. Die Beschwerdeführerin räumt ein, dass eine Baubewilligung für
die Baute aus den Achtzigerjahren nicht auffindbar ist. Sie macht jedoch zu
Recht geltend, es sei auf die materielle Rechtskonformität im Zeitpunkt der
Zuweisung zur Nichtbauzone abzustellen (vorne E. 2). Damit hat das
Baurekursgericht Art. 24c RPG falsch angewendet. Es wäre zu prüfen
gewesen, ob die Baute bereits vor der Zuweisung zur Nichtbauzone (1988) in der
damaligen Ausgestaltung materiell rechtskonform erstellt worden war.
4.2
Vorliegend
stellt sich insbesondere die Frage, ob das Wochenendhaus im Zeitpunkt der
Errichtung nicht an die Kanalisation hätte angeschlossen werden müssen. Dabei
ist unstreitig, dass die temporär bewohnte Wohnbaute bis heute nicht an die
Kanalisation angeschlossen wurde. Gemäss der Beschwerdeführerin wurde und wird
heute noch ein Trocken-WC benutzt. Der Geschäftsführer der früheren
Eigentümerin der Liegenschaft (Stiftung I) erklärte dagegen, dass bei der Baute
vor den Sanierungsarbeiten ein Küchenelement sowie ein WC mit einer
Abwasserleitung ins Land hinaus bestanden habe. Es liegen sogar Bilder der
entsprechenden Abwasserleitung mit Versickerung auf dem Land vor, welche selbst
nach dem Umbau noch zu bestehen scheint. Das Vorhandensein von Küche und WC vor
den Sanierungsarbeiten wurde sodann durch den Architekten J bestätigt. Es ist
daher davon auszugehen, dass das Abwasser zumindest teilweise auf dem Land
versickert und ein Trocken-WC im späteren Verlauf der Zeit eingesetzt wurde.
Aus dem generellen Kanalisationsprojekt von 1969 ist ersichtlich, dass die
Feinerschliessung für das Abwasser im streitbetroffenen Gebiet projektiert war,
aber zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorlag. Es bleibt jedoch unklar, ob und
wann die projektierte Feinerschliessung fertiggestellt wurde. Diese Frage kann
aus den nachfolgenden Überlegungen offenbleiben.
4.3
Die
Beschwerdeführerin stellt sich auf den Standpunkt, dass die projektierte
Feinerschliessung von Wasser und Strom im Zeitpunkt des Baus des ursprünglichen
Wochenendhauses (zwischen 1981 und 1985) bereits erfolgt war. Wenn allerdings
in einer Bauzone die entsprechende Feinerschliessung vorhanden war, so sah Art. 18
Abs. 1 aGSchG eine Anschlusspflicht vor. Ausnahmen waren für Neubauten –
wie das streitige Wochenendhaus – unzulässig (Art. 18 Abs. 3 aGSchG e
contrario). Ausserdem enthielt Art. 14 Abs. 2 aGSchG grundsätzlich
ein Versickerungsverbot. Damit war auch die entsprechende Abwasserleitung ins
Umland des Wochenendhauses grundsätzlich unzulässig.
4.4
Sollte die
entsprechende Feinerschliessung der Kanalisation zwischen 1981 und 1985 noch
nicht erfolgt sein, so wäre eine Baubewilligung für Neubauten innerhalb einer
Bauzone mangels Erschliessung nicht zulässig gewesen (Art. 19 aGSchG sowie
Art. 22 Abs. 2 lit. b i.
V.
m.
Art. 19 Abs. 1 RPG). Dabei hätte sich die Beschwerdeführerin auch
nicht auf die Ausnahme nach Art. 19 aGSchG stützen können, wonach kleinere
Gebäude und Anlagen, die aus zwingenden Gründen noch nicht angeschlossen werden
konnten, mit Zustimmung der zuständigen Behörde bewilligt werden konnten, wenn
die Voraussetzungen für den Anschluss kurzfristig geschaffen werden konnten und
in der Zwischenzeit eine befriedigende Art der Abwasserbeseitigung sichergestellt
war. Art. 26 Abs. 1 der allgemeinen Gewässerschutzverordnung vom
19. Juni 1972 [aAGSchV; AS 1972 967] konkretisierte diese Anforderungen
dahingehend, dass als Übergangslösung eine geeignete Einzelreinigungsanlage
erstellt werden musste. Vorliegend wurde das Abwasser zumindest teilweise mit
einer Leitung ins Umland versickert, womit keine geeignete
Einzelreinigungsanlage vorlag. Folglich wäre auch eine Ausnahmebewilligung
nicht zulässig gewesen.
4.5
Zusammenfassend
kann festgehalten werden, dass das streitige Wochenendhaus bei beiden
Konstellationen im Zeitpunkt der Auszonung 1988 bundesrechtswidrig und zwar
materiell rechtswidrig erstellt worden war. Entgegen der Beschwerdeführerin war
das allfällige Vorhandensein eines Trocken-WC folglich nicht genügend im
Hinblick auf die gebotene abwassertechnische Erschliessung der gesamten Baute.
Folglich gelangt die erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG i.
V.
m. Art. 41 Abs. 1 RPV nicht zur
Anwendung. Damit sind die Erneuerung und der Umbau des Wochenendhauses Ende
2020 keiner nachträglichen Baubewilligung zugänglich, handelt es sich doch
unstreitig um eine nicht zonenkonforme Wohnnutzung in der Landwirtschaftszone.
Darüber hinaus liegt die streitbetroffene Parzelle in einer Gewässerschutzzone
A
o
(Gewässerschutzkarte im GIS-Browser; abrufbar unter www.gis.zh.ch).
In den besonders gefährdeten Gewässerschutzbereichen ist für das Erstellen oder
Ändern von Bauten zudem eine kantonale Bewilligung nach Art. 19 Abs. 2
des Gewässerschutzgesetzes vom 24. Januar 1991 (GSchG; SR 814.20) i.
V.
m. Art. 29 Abs. 1 lit. b
der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV; SR 814.201)
erforderlich, welche vorliegend ebenfalls fehlte. Im Folgenden bleibt die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu prüfen.
4.6
Das
Argument der Beschwerdeführerin, wonach das Haus jederzeit und ohne grosse
Umstände bezüglich Wasser und Strom hätte angeschlossen werden können, geht
fehl. Dass sich der rechtmässige Zustand im Nachhinein hypothetisch hätte
herstellen lassen, trifft auf jede formell und materiell rechtswidrige Baute zu,
und sei es durch einen vollständigen Rückbau ebendieser Baute. Dies ändert
jedoch nichts daran, dass das streitige Wochenendhaus vor der Umzonung zur
Reservezone formell und materiell rechtswidrig erstellt wurde und daher nicht
in den Anwendungsbereich der erweiterten Besitzstandsgarantie nach Art. 24c
RPG fällt. Bei diesem Ergebnis muss nicht geprüft werden, ob die vorgenommenen
Erneuerungsarbeiten am Wochenendhaus den Rahmen von Art. 24c RPG an die
Wahrung der Identität bei einer Temporärwohnbaute sprengen.
5.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Baurekursgericht
habe den beantragten Augenschein zu Unrecht unterlassen. Sinngemäss macht sie
daher geltend, ihr rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) sei verletzt worden.
Zudem beantragt die Beschwerdeführerin einen Augenschein durch das
Verwaltungsgericht. Vorliegend erübrigt sich jedoch ein Augenschein nach § 70
i.
V.
m. § 7 Abs. 1
VRG bereits deshalb, weil für die Bewilligungsfähigkeit u.
a. der Zustand des
Wochenendhauses vor 1988 massgebend ist (vorne E. 2) und sich dieser
anlässlich eines Augenscheins nicht ermitteln liesse. Der Zustand vor 1988
ergibt sich vielmehr aus den Luftaufnahmen und den in den Akten liegenden
Planunterlagen sowie den eingereichten Beweismitteln. Indem das
Baurekursgericht auf das Beweismittel eines Augenscheins verzichtete, verletzte
es das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin nicht. Auch für die Prüfung der
Verhältnismässigkeit des Rückbaus erscheint ein Augenschein nicht erforderlich,
ergibt sich die Einordnung der Baute in die Landschaft ebenfalls aus den Akten
und den Luftaufnahmen. Aus den genannten Gründen erübrigt sich auch die
Durchführung eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht.
6.
6.1
Gemäss § 341
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1)
ist bei materiell rechtswidrigen Bauten der rechtmässige Zustand
wiederherzustellen. Nach der Rechtsprechung kommt der Anordnung der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ausserhalb der Bauzonen für die
Durchsetzung des Trennungsgrundsatzes massgebliches Gewicht zu (vgl. BGE 147 II
309 E. 5.5 mit Hinweisen). Die Beseitigung bereits erstellter Bauten und
Anlagen kann nach den allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts
(ganz oder teilweise) ausgeschlossen sein; insbesondere, wenn die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unverhältnismässig wäre (BGE 136
II 359 E. 6). Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann nach
der Rechtsprechung unverhältnismässig sein, wenn die Abweichung vom Erlaubten
nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse
liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm
ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre
Fortsetzung nicht gewichtigen öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II
21 E. 6). Eine Berufung auf guten Glauben fällt dabei nur in Betracht,
wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen
durfte, sie sei zur Bauausführung oder Nutzung berechtigt (BGE 136 II 359 E. 7.1).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf weiter vorausgesetzt werden,
dass die grundsätzliche Bewilligungspflicht für Bauvorhaben – erst recht in der
Landwirtschaftszone – allgemein bekannt ist (BGr, 16. Juli 2020,
1C_480/2019, E. 5.1; 23. März 2018, 1C_347/2017, E. 6.3). Bei
nicht bloss geringfügigen Verstössen gegen den Trennungsgrundsatz hat insofern
die Wiederherstellung die Regel zu bilden, wobei auch erhebliche Kosten
grundsätzlich kein Hindernis darstellen (VGr, 19. Juli 2024,
VB.2024.00132, E. 6.1; 6. Februar 2020, VB.2019.00356, E. 3.1).
6.2
Auf die
Verhältnismässigkeit berufen kann sich auch ein Bauherr, der nicht gutgläubig
gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus
grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der
baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen
Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls
erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen
(BGE 132 II 21 E. 6.4). Grundsätzlich ist zu vermeiden, dass die
Bauherrschaft vollendete Tatsachen schafft und unter Berufung auf das Prinzip
der Verhältnismässigkeit eine Fortdauer des Zustands beanspruchen kann (vgl.
VGr, 19. Juli 2024, VB.2024.00132, E. 6.2 mit Hinweisen).
6.3
Die
Beschwerdeführerin macht geltend, dass die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands unverhältnismässig sei. So müsse geprüft werden, ob nicht eine
teilweise Wiederherstellung infrage komme, wie das Entfernen des Innenkamins,
des Erweiterungsbaus oder das Kappen des Stromanschlusses. Des Weiteren sei ein
Rückbau unzulässig, zumal die ursprüngliche Baute seit über 30 Jahren durch
die Beschwerdegegnerin 1 geduldet worden sei. Sie geniesse daher einen
Bestandesschutz. Soweit die Beschwerdegegnerinnen sich auf die
bundesgerichtliche Rechtsprechung beriefen, wonach die 30-jährige
Verwirkungsfrist ausserhalb der Bauzonen keine Anwendung finde, sei diese Rechtsprechung
verfassungswidrig und durch den Bundesgesetzgeber mit der verabschiedeten
Revision in Art. 25 Abs. 5 E-RPG (vgl. BBl 2023 2488) korrigiert
worden. Folglich sei ein Vollstreckungsbefehl nicht mehr durchsetzbar. Zudem
habe sie gutgläubig gehandelt, da sie keine Anhaltspunkte gehabt habe, wonach
den Sanierungsarbeiten rechtliche Hindernisse entgegengestanden hätten. Sodann
stehe die Baute völlig unauffällig hinter Büschen, womit das Interesse an der
Freihaltung der Landwirtschaftszone nicht überwiege. Zuletzt müsse ihr die
Möglichkeit eingeräumt werden, ein Ersatzbauprojekt einzureichen, da sie gemäss
Art. 24c RPG einen Anspruch auf den Wiederaufbau der altrechtlichen Baute
habe.
6.4
Soweit die
Beschwerdeführerin die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach ausserhalb der
Bauzonen die Verwirkungsfrist nicht gilt (BGE 147 II 309 E. 5.6 f.),
pauschal als verfassungswidrig bezeichnet, bringt sie darüber hinaus keine
Argumente vor, welche diese Rechtsprechung infrage stellen würden. Da das
streitige Wochenendhaus in der Landwirtschaftszone liegt, steht die über
30-jährige Duldung der ursprünglichen Baute der Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands nicht entgegen. Sodann geht es entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerin nicht an, den noch nicht in Kraft stehenden Art. 25 Abs. 5
E-RPG bereits anzuwenden. Dies würde eine unzulässige positive Vorwirkung
darstellen und gegen das Legalitätsprinzip (Art. 5 Abs. 1 BV)
verstossen (vgl. BGr, 3. Juni 2024, 1C_667/2023, E. 4.5.3).
6.5
Selbst
wenn aus dem 30-jährigen Dulden der ursprünglichen Baute eine einfache
Besitzstandsgarantie resultiert hätte, vermöchte dies der Beschwerdeführerin
nicht zu helfen. Im Gegensatz zur erweiterten Besitzstandsgarantie nach Art. 24c
RPG erlaubt die einfache Besitzstandsgarantie lediglich den Unterhalt der
entsprechenden Baute. Daher darf nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts der
Eigentümer einer zu duldenden Baute diese zwar mit bewilligungsfrei zulässigen
Massnahmen unterhalten. Er hat jedoch keinen Anspruch darauf, die Baute – im
Sinn eines erweiterten Bestandesschutzes – mit bewilligungspflichtigen
Massnahmen zu erneuern, teilweise zu ändern, zu erweitern oder wiederaufzubauen
(BGr, 9. Juli 2019, 1C_558/2018, E. 4.3 mit Hinweisen).
Die Bewilligungspflicht wird gemäss der
Rechtsprechung verneint, wenn Sanierungen oder kleinere Reparaturen das übliche
Mass einer Renovation nicht überschreiten. Dieses Mass wird namentlich
überschritten, wenn tragende Balken und damit statisch wichtige Elemente eines
Gebäudes ersetzt werden sollen (BGr, 9. Juli 2019, 1C_558/2018, E. 5.3
mit Hinweisen). Vorliegend sind die vorgenommenen Arbeiten am Haus klarerweise
bewilligungspflichtig und sprengen den Rahmen des bewilligungsfreien Unterhalts
(vgl. vorne E. 3).
6.6
Da die
erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG nicht einschlägig ist,
fällt auch eine teilweise Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ausser
Betracht. Vorliegend sind sämtliche baulichen Massnahmen unzulässig, weshalb
ein Kappen des Stromanschlusses oder eine Entfernung des Kamins nichts daran zu
ändern vermögen, dass die streitige Baute selbst dann nicht bewilligt werden
könnte. Damit hatten die Vorinstanzen das Verhältnismässigkeitsprinzip nicht
verletzt, indem sie keinen teilweisen Rückbau in Betracht zogen. Auch eine
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bleibt ausgeschlossen, da das
streitige Wochenendhaus sich nicht auf einen Bestandesschutz berufen kann.
Selbst wenn der einfache Bestandesschutz gegriffen hätte, so liesse sich der
alte Zustand nicht mehr herstellen, da dieser gerade keine
bewilligungspflichtigen baulichen Massnahmen wie einen Wiederaufbau zulässt.
Indem die Beschwerdeführerin wesentliche Teile der alten Bausubstanz ersetzte
und diverse Ausbauten vornahm, wäre ein solcher Bestandesschutz erloschen und eine
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands nicht mehr möglich (vgl. BGr,
19. Mai 2004, 1A.17/2004, E. 2.2.7). Ferner war die alte Baute
baufällig (vgl. vorne E. 3), weshalb eine Wiederherstellung dieses
baufälligen Zustands unter baupolizeilichen Gesichtspunkten nicht
bewilligungsfähig wäre.
6.7
Entgegen
der Ansicht der Beschwerdeführerin handelte diese klarerweise bösgläubig. Es
wäre geradezu grob fahrlässig, bei einer derart umfassenden Sanierung mit
Anbau, dem Ersetzen des Daches, Einbringen zusätzlicher Stützen, Einbau eines
Kamins und Anschluss an das öffentliche Stromnetz in der Landwirtschaftszone
von einer fehlenden Bewilligungspflicht auszugehen.
Somit kommt den finanziellen Interessen der Beschwerdeführerin
angesichts der fehlenden Gutgläubigkeit nur ein geringes Gewicht zu. Sie hat
bei der betroffenen eigenmächtigen Sanierung auf eigenes Risiko gehandelt.
6.8
Die
Abweichung vom Erlaubten ist im konkreten Fall erheblich; die öffentlichen
Interessen am Rückbau des Wochenendhauses sind gewichtig (vgl. vorne E. 6.1).
Darüber hinaus befindet sich das Wochenendhaus in einem Gewässerschutzbereich A
o
,
womit ein erhebliches öffentliches Interesse an einem Rückbau besteht (vgl. Art. 19
Abs. 2 GSchG und Art. 29 Abs. 1 lit. b GSchV). Sodann ist
die streitbetroffene Parzelle im kantonalen Inventar für
Landschaftsschutzobjekte (Nr. 03) aufgenommen. Gemäss dem Objektblatt
bestehen die Schutzziele darin, den Erhalt der kulturlandschaftlichen Einheit,
insbesondere der prägenden Elemente des Objekts, den Erhalt der überirdisch
sichtbaren Kulturrelikte sowie spezifisch den Erhalt der Relikte des
historischen Rebbaus sicherzustellen (abrufbar im GIS-Browser unter dem
ÖREB-Kataster). Eine Wochenendwohnnutzung in diesem Gebiet läuft diesem
Schutzziel diametral entgegen. Dass die Baute hinter Büschen versteckt liege,
vermag daran nichts zu ändern. Die öffentlichen Interessen an einem Rückbau des
Wochenendhauses überwiegen klarerweise die privaten und finanziellen Interessen
der Beschwerdeführerin. Zusammenfassend erweist sich die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands der gesamten Baute als verhältnismässig. Die
Beschwerdeführerin macht sodann zu Recht nicht geltend, dass die
Wiederherstellungsfrist von 90 Tagen ab Rechtskraft unverhältnismässig
wäre.
6.9
Die
Beschwerdeführerin macht als letzten Einwand einen Anspruch auf
Gleichbehandlung im Unrecht geltend. So werde das auf der Nachbarsparzelle
laufend ausgebaute Wochenendhaus von den Beschwerdegegnerinnen nicht
beanstandet. Das Rechtsgleichheitsgebot nach Art. 8 Abs. 1 BV
verleiht nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung grundsätzlich keinen Anspruch
auf Gleichbehandlung im Unrecht (vgl. BGE 146 I 105 E. 5.3.1; 132 II 485 E. 8.6).
Dass eine konstant rechtswidrige Bewilligungs- oder Tolerierungspraxis für Wochenendhäuser
in der Landwirtschaftszone bestünde, ist nicht ersichtlich. Dies wird von der
Beschwerdeführerin auch nicht geltend gemacht, zumal es sich beim angeführten
Beispiel lediglich um einen Einzelfall handelt und diese selbst ausführt, dass
die Beschwerdegegnerinnen in bestimmten Fällen bauliche Massnahmen ausserhalb
der Bauzone hinterfragt hätten. Im Gegenteil besteht kein Anlass zur Annahme,
dass die Beschwerdegegnerinnen in Zukunft davon absehen würden, bei
entsprechenden Wochenendhäusern einen Rückbau anzuordnen. Damit ist diese Rüge
nicht stichhaltig.
7.
7.1
Die
Beschwerdeführerin macht zudem geltend, das Baurekursgericht habe ihr
rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV verletzt, indem es seiner
Begründungspflicht nicht nachgekommen sei und sich nicht mit den Beweismitteln
auseinandergesetzt habe.
Der in Art. 29
Abs. 2 BV verankerte Anspruch der Parteien auf rechtliches Gehör
beinhaltet das Recht der von einem Entscheid in ihrer Rechtsstellung
betroffenen Person, dass die Behörde deren Vorbringen auch tatsächlich hört,
prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Entsprechend ist die Behörde
verpflichtet, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist es nicht erforderlich,
dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und
jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf
die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so
abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids
Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz
weiterziehen kann. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen
genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich
ihr Entscheid stützt (vgl. zum Ganzen BGE 141 V 557 E. 3.2.1; 138 I
232 E. 5.1; 136 I 229 E. 5.2).
7.2
Wie
dargelegt, geht die antizipierte Beweiswürdigung des Baurekursgerichts auf eine
fehlerhafte Rechtsanwendung einer Vorfrage zurück (vorne E. 4.1). Jedoch
ist es nicht erforderlich, dass sich das Baurekursgericht mit allen
erdenklichen Rechtsfragen auseinandersetzt, wenn eine zwingende Voraussetzung
des Art. 24c RPG nicht erfüllt ist. Entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerin ist es nicht notwendig, dass das Baurekursgericht jedes
einzelne vorgebrachte Argument und Beweismittel in seine Entscheidbegründung
aufnimmt. Es ist ausreichend, wenn das Baurekursgericht die entscheidrelevanten
Beweismittel entsprechend würdigt, wie dies vorliegend gemacht wurde. Dabei
kann es nach § 28 Abs. 1 VRG auch auf die Erwägungen der Vorinstanz
verweisen.
7.3
Letztlich
zielen sämtliche Rügen der Beschwerdeführerin auf eine fehlerhafte
Rechtsanwendung und Sachverhaltsermittlung ab. Diese kann das
Verwaltungsgericht gemäss § 50 Abs. 1 i.
V.
m.
§ 20 Abs. 1 lit. a und b VRG überprüfen. Eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs ist vorliegend jedoch nicht ersichtlich. Zudem war die
Beschwerdeführerin in der Lage, den Entscheid des Baurekursgerichts mittels
Beschwerde sachgerecht anzufechten. Die Beschwerde ist in diesem Punkt
unbegründet.
8.
Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen.
9.
Da die Beschwerdeführerin unterliegt, sind ihr die
Verfahrenskosten aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 i.
V.
m. § 13 Abs. 2 VRG). Ausgangsgemäss ist ihr keine
Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'400.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    815.--
Zustellkosten,
Fr. 5'215.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    die Mitbeteiligten;
c)    das Baurekursgericht;
d)    das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE);
e)    das Bundesamt für Umwelt (BAFU).