zh_verwaltungsgericht · VB.2016.00184 · 2015-04-09 · de

Baubewilligung | Umbau und Aufstockung Wohn- und Gewerbegebäude sowie Neubau von 4 Mehrfamilienhäusern mit Unterniveaugarage: Bewahrung der bestehenden Gruppenbauweise (E. 2)? Legitimation zur Rüge betr. Parkplätze (E. 3); Anpassung der bestehenden Anlieferungssituation (E. 4); Unterschreitung des Grenzabstands (E. 5); verkehrsmässige Erschliessung (E. 6). Vorliegend hat die Baubehörde in der Baubewilligung von 1963 keine sichernden Nebenbestimmungen erlassen, mit welchen die Merkmale der Gesamtüberbauung bewahrt werden sollten, weshalb nicht verlangt werden kann, die bestehende differenzierte Gruppenbauweise zu bewahren (E. 2.4.3 f.). Die Beschwerdeführenden haben weder im Rekurs- noch im Beschwerdeverfahren dargetan, welcher Nachteil ihnen widerfahren würde, falls das Bauvorhaben ohne die Pflichtparkplätze realisiert würde. Demzufolge sind sie nicht legitimiert, die Frage klären zu lassen, ob diese im korrekten Verfahren bewilligt wurden, da das Bauvorhaben selbst bei einem Wegfall der Pflichtparkplätze bewilligungsfähig wäre (E. 3.4). Das Bauvorhaben ändert an der bestehenden Anlieferungssituation nichts. Der Umbau des Erdgeschosses sowie die veränderte Kundenparkplatzsituation haben keine direkten Auswirkungen auf die Anlieferungssituation, weshalb keine die Baureife infrage stellende wesentliche Änderung im Sinn von § 233 Abs. 2 PBG vorliegt und kein Mehrverkehr zu befürchten ist (E. 4.4). Eines der bestehenden Gebäude unterschreitet bereits heute den Grenzabstand zur südlich angrenzenden Parzelle (E. 5.1). Vorliegend ist der maximale Mehrlängenzuschlag von 3 m anzurechnen. Der geplante Anbau hat daher keine Erhöhung des Mehrlängenzuschlags zur Folge (E. 5.4). Gemäss Art. 11 Abs. 1 USG sind Lärmbelastungen durch Massnahmen bei der Quelle zu begrenzen. Bereits die Platzierung der notwendigen Parkplätze in eine Tiefgarage dient der vorsorglichen Emissionsbegrenzung. Mit einer Verlegung der dazugehörigen Einfahrt würden die Emissionen zudem nicht begrenzt, sondernlediglich verschoben (E. 6.3). Messungen haben gezeigt, dass die Temporeduktion von 50 auf 30 km/h zu einer deutlichen Senkung der Maximalpegel führt und gleichzeitig die Schalldruckpegel einer Fahrzeugvorbeifahrt weniger steil ansteigen, wodurch sich eine geringere Belästigung ergibt. In Anbetracht dessen, dass aufgrund der signalisierten Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h der Verkehrslärm bereits erheblich reduziert wurde, kann die aus der streitigen Verkehrsführung zur Tiefgarage zu erwartende Immissionsbelastung als umweltschutzrechtlicher Bagatellfall qualifiziert werden, der weder gegen lärmschutzrechtliche Vorschriften noch gegen das Vorsorgeprinzip verstösst (E. 6.4).Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 17..2.02.0 VB.2016.00184
Zurich Verwaltungsgericht 17..2.02.0 VB.2016.00184
Zurigo Verwaltungsgericht 17..2.02.0 VB.2016.00184

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2016.00184
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Geschäftsnummer:
VB.2016.00184
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 02.03.2017
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Umbau und Aufstockung Wohn- und Gewerbegebäude sowie Neubau von 4 Mehrfamilienhäusern mit Unterniveaugarage: Bewahrung der bestehenden Gruppenbauweise (E. 2)? Legitimation zur Rüge betr. Parkplätze (E. 3); Anpassung der bestehenden Anlieferungssituation (E. 4); Unterschreitung des Grenzabstands (E. 5); verkehrsmässige Erschliessung (E. 6).
Vorliegend hat die Baubehörde in der Baubewilligung von 1963 keine sichernden Nebenbestimmungen erlassen, mit welchen die Merkmale der Gesamtüberbauung bewahrt werden sollten, weshalb nicht verlangt werden kann, die bestehende differenzierte Gruppenbauweise zu bewahren (E. 2.4.3 f.).
Die Beschwerdeführenden haben weder im Rekurs- noch im Beschwerdeverfahren dargetan, welcher Nachteil ihnen widerfahren würde, falls das Bauvorhaben ohne die Pflichtparkplätze realisiert würde. Demzufolge sind sie nicht legitimiert, die Frage klären zu lassen, ob diese im korrekten Verfahren bewilligt wurden, da das Bauvorhaben selbst bei einem Wegfall der Pflichtparkplätze bewilligungsfähig wäre (E. 3.4).
Das Bauvorhaben ändert an der bestehenden Anlieferungssituation nichts. Der Umbau des Erdgeschosses sowie die veränderte Kundenparkplatzsituation haben keine direkten Auswirkungen auf die Anlieferungssituation, weshalb keine die Baureife infrage stellende wesentliche Änderung im Sinn von § 233 Abs. 2 PBG vorliegt und kein Mehrverkehr zu befürchten ist (E. 4.4).
Eines der bestehenden Gebäude unterschreitet bereits heute den Grenzabstand zur südlich angrenzenden Parzelle (E. 5.1). Vorliegend ist der maximale Mehrlängenzuschlag von 3 m anzurechnen. Der geplante Anbau hat daher keine Erhöhung des Mehrlängenzuschlags zur Folge (E. 5.4).
Gemäss Art. 11 Abs. 1 USG sind Lärmbelastungen durch Massnahmen bei der Quelle zu begrenzen. Bereits die Platzierung der notwendigen Parkplätze in eine Tiefgarage dient der vorsorglichen Emissionsbegrenzung. Mit einer Verlegung der dazugehörigen Einfahrt würden die Emissionen zudem nicht begrenzt, sondernlediglich verschoben (E. 6.3). Messungen haben gezeigt, dass die Temporeduktion von 50 auf 30 km/h zu einer deutlichen Senkung der Maximalpegel führt und gleichzeitig die Schalldruckpegel einer Fahrzeugvorbeifahrt weniger steil ansteigen, wodurch sich eine geringere Belästigung ergibt. In Anbetracht dessen, dass aufgrund der signalisierten Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h der Verkehrslärm bereits erheblich reduziert wurde, kann die aus der streitigen Verkehrsführung zur Tiefgarage zu erwartende Immissionsbelastung als umweltschutzrechtlicher Bagatellfall qualifiziert werden, der weder gegen lärmschutzrechtliche Vorschriften noch gegen das Vorsorgeprinzip verstösst (E. 6.4).
Abweisung.
Stichworte:
ANLIEFERUNG
AREALÜBERBAUUNG
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
BAGATELLFALL, UMWELTRECHTLICHER
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESTANDESSCHUTZ
ERSCHLIESSUNG
GRENZABSTAND
LÄRMBELASTUNG
LEGITIMATION
MEHRLÄNGENZUSCHLAG
NEBENBESTIMMUNG
PARKPLÄTZE
UNTERSCHREITUNG
VERKEHRSLÄRM
VERURSACHERPRINZIP
Rechtsnormen:
Art. 21 Abs. I aBV
Art. 23 Abs. I aBV
Art. 24 Abs. I aBV
Art. 7 Abs. I lit. a LSV
§ 69 PBG
§ 233 Abs. II PBG
§ 243 Abs. II PBG
§ 260 Abs. I PBG
§ 321 PBG
Art. 11 Abs. I USG
Art. 11 Abs. II USG
Art. 6 Abs. I VerkehrssicherheitsV
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2016.00184
Urteil
der 1. Kammer
vom
2. März 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Ersatzrichter Mischa Morgenbesser,
Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
D AG,
vertreten durch RA E,
2.    Bau- und Werkkommission Langnau am Albis,
vertreten durch RA N,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Die Bau- und Werkkommission Langnau am Albis erteilte der
D AG mit vier Beschlüssen vom 10. November 2014 die baurechtlichen
Bewilligungen für den Umbau mit Aufstockung des bestehenden Wohn- und
Gewerbegebäudes F-Strasse 01/G-Strasse 02 samt Erweiterung der Unterniveaugarage
auf den Parzellen Kat.-Nrn. 03 und 04 und für den Neubau von vier
Mehrfamilienhäusern samt Unterniveaugarage auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 04
und 05.
II.
Gegen diese vier Baubewilligungen erhoben A und B
gemeinsam je einen Rekurs an das Baurekursgericht. Mit Entscheid vom 23. Februar
2016 vereinigte das Baurekursgericht die vier Verfahren und wies die Rekurse
ab, soweit es auf diese eintrat.
III.
Mit Eingabe vom 11. April 2016 erhoben A und B gemeinsam
Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids, eventuell die Sache zur Ergänzung und zum Neuentscheid an die
Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der
Beschwerdegegnerinnen.
Das Baurekursgericht mit Eingabe vom 3. Mai 2016,
die D AG mit Eingabe vom 17. Mai 2016 sowie die Bau- und
Werkkommission Langnau am Albis mit Eingabe vom 6. Juni 2016 beantragten
jeweils die Abweisung der Beschwerde; die beiden Letzteren unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführenden.
A und B replizierten mit Eingabe vom 20. Juni 2016;
die D AG duplizierte mit Eingabe vom 24. Juni 2016 und die Bau- und
Werkkommission Langnau am Albis mit Eingabe vom 4. Juli 2016. Mit Eingabe
vom 17. August 2016 liessen sich A und B erneut vernehmen; ebenso die Bau-
und Werkkommission Langnau mit Eingabe vom 26. August 2016 und die D AG
mit Eingabe vom 29. August 2016.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht
ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid
des Baurekursgerichts zuständig.
1.2
Die
Beschwerdeführenden sind aufgrund ihrer räumlichen Nähe zum Baugrundstück gestützt
auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert. Soweit das Baurekursgericht auf den
Rekurs der Beschwerdeführenden mangels schutzwürdigen Interesses nicht
eingetreten ist, sind die Beschwerdeführenden ebenfalls zur Beanstandung
legitimiert, dass die Vorinstanz zu Unrecht auf einzelne Rügen ihres Rekurses
nicht eingetreten sei. Auf die Beschwerde ist somit vollumfänglich einzutreten.
2.
2.1
Der
Gemeinderat Langnau am Albis bewilligte am 6. August 1963 im Gebiet "H"
fünf Mehrfamilienhausgruppen mit 108 Wohnungen, einem Laden, einem
Restaurant und einer Unterniveausammelgarage.
Der Gemeinderat erwog damals, dass die arrondierte
Bauparzelle von 21'749 m
2
in der allgemeinen Bauzone liege. Sie
sei dreieckförmig und werde durch die I- und die G-Strasse sowie einer
Grundstücksgrenze gegen das I-Gebiet (= heute F-Strasse) begrenzt. Die
Konzeption dieser Überbauung liege in der sogenannten differenzierten
Gruppenbauweise und könne als wohlgelungen bezeichnet werden. Die Bauart weiche
zum Teil von den in der Bauordnung enthaltenen Richtlinien für Einzelbauweise
ab. Die Entwicklung habe gezeigt, dass von einer gewissen Grösse der zur
Verfügung stehenden Parzelle an in städtebaulicher und siedlungstechnischer
Hinsicht wesentliche Verbesserungen erzielt werden könnten. Die Überbauung bestehe
aus zwei 3- bis 4-geschossigen, stark gegliederten 60 respektive 90 m
langen Baukörpern längs der I- und G-Strasse, im Hintergrund, gegen das I-Gebiet
längs der Grundstücksgrenze, aus drei fünfgeschossigen Punkthäusern. Gemäss der
Bauordnung seien aber nur 50 m lange Baukörper mit im Maximum drei
Geschossen zulässig. In Anbetracht dieser Bauweise und der guten Gesamtlösung
könnten diese Ausnahmen genehmigt werden.
Aus diesem Grund bewilligte der Gemeinderat in Abänderung
der Bauordnung eine differenzierte Gruppenbauweise (Disp.-Ziff. 1) und
erteilte die für diese Bauweise nötigen Ausnahmebewilligungen: Überschreitung
der Länge des Mehrfamilienhausbaukörpers längs der G-Strasse von 50 auf 60 m
(Disp.-Ziff. 2.1), Überschreitung der Länge des Mehrfamilienhauses längs
der I-Strasse von 50 auf 90 m (Disp.-Ziff. 2.2), Überschreitung der
Geschosszahl der unter den Disp.-Ziffern 2.1 und 2.2 genannten Häuser von
drei auf vier Geschosse (Disp.-Ziff. 2.3) sowie die Überschreitung der
Geschosszahl aller drei Punkthäuser von drei auf fünf Geschosse (Disp.-Ziff. 2.4).
2.2
Gegenstand
der vier angefochtenen Baubewilligungen bilden die Bauvorhaben auf den Grundstücken
Kat.-Nrn. 03, 04 und 05. Auf diesen drei Parzellen befinden sich die drei
vorgenannten, mit Baubewilligung vom 6. August 1963 bewilligten
Punkthäuser F-Strasse 01/G-Strasse 02, F-Strasse 06 und F-Strasse 07.
Mit Baubewilligung Nr. 08 wurden auf den Grundstücken
Kat.-Nrn. 03 und 04 der Umbau und die Erweiterung des Ladenlokals, die
Erweiterung der Sammelgarage sowie die Aufstockung von fünf Wohnungen auf dem
Wohnhaus F-Strasse 01/G-Strasse 02 bewilligt. Gegenstand der
Baubewilligung Nr. 09 bilden die zwei an das bestehende Gebäude F-Strasse 03
angebauten Mehrfamilienhäuser F-Strasse 10 und 11 auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 03
und 04. Mit Baubewilligung Nr. 12 wurden der Anbau des Mehrfamilienhauses F-Strasse 13
an das bestehende Mehrfamilienhaus F-Strasse 07 sowie eine Sammelgarage
mit 54 Fahrzeugabstellplätzen auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 04, 05
und 14 bewilligt. Ferner wurde mit Baubewilligung Nr. 15 das freistehende
Mehrfamilienhaus G-Strasse 16 auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 05 und 14
bewilligt.
Die Baugrundstücke befinden sich in der Wohnzone W/3.0.
Die in dieser Bauzone geltende Baumassenziffer von 3.0 wird eingehalten.
2.3
Die
Beschwerdeführenden machen geltend, dass die örtliche Baubehörde mit Bauentscheid
vom 6. August 1963 offensichtlich eine altrechtliche Arealüberbauung
bewilligt habe. Bei der in Disp.-Ziff. 1 gewählten Formulierung, mit
welcher in Abänderung der Bauordnung eine differenzierte Gruppenbauweise
bewilligt worden sei, handle es sich um eine Nebenbestimmung (Bedingung) im
Sinn von § 321 Abs. 1 PBG. Diese diene zusammen mit den Ausnahmebewilligungen
in Disp.-Ziff. 2 nicht nur der Schaffung des rechtmässigen Zustandes,
sondern auch der Erhaltung desselben.
2.4
Die zum
Zeitpunkt der Baubewilligung von 6. August 1963 geltende Bauordnung kannte
das Institut der Arealüberbauung nicht. Aufgrund der gewählten Konzeption der
Überbauung (differenzierte Gruppenbauweise) bewilligte die örtliche Baubehörde
das Bauvorhaben mit den in Disp.-Ziff. 2 aufgeführten
Ausnahmebewilligungen.
2.4.1
Bereits vor Inkrafttreten des
Planungs- und Baugesetzes gab es Gemeinden, welche ein der heutigen
Arealüberbauung im Sinn von §§ 69 ff. PBG vergleichbares Institut
kannten. Zur Sicherung der bewilligten altrechtlichen Arealüberbauungen sahen
die kommunalen Bauordnungen mit § 73 Abs. 2 PBG vergleichbare
Bestimmungen vor, welche es erlaubten, den Bestand der bewilligten
Arealüberbauungen mit entsprechenden Nebenbestimmungen zu sichern (VGr, 23. Februar
2011, VB.2010.00437, E. 5.1).
2.4.2
Die Baubewilligung ist die behördliche Feststellung, dass einem Bauvorhaben
keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen, namentlich keine
solchen aus dem Planungs- und Baurecht. Sie bezieht sich ausschliesslich auf
das im Zeitpunkt der Bewilligung geltende Recht. Eine grössere, den Rahmen
dieser Feststellung sprengende Tragweite erhält die Bewilligung dann, wenn sie
zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands mit Nebenbestimmungen
verknüpft wird, die den Bauherrn zu einem bestimmten Tun, Unterlassen oder
Dulden verpflichten (vgl. § 321 PBG). In diesem Fall wirkt die Baubewilligung
über die Errichtung der ihr entsprechenden Baute hinaus in die Zukunft, sodass
sich notwendigerweise die Frage nach dem Bestand und der Tragweite der Nebenbestimmung
im Fall einer Rechtsänderung stellt.
Für Bauten, die unter dem früheren Recht wegen ihrer guten
Gestaltung durch Ausnahmebewilligungen in ähnlicher Weise privilegiert wurden,
wie dies nach dem neuen Recht für eine Arealüberbauung möglich wäre, gilt
demnach Folgendes: Könnte das Bauvorhaben nach dem neuen Recht als
Regelüberbauung ausgeführt werden, verlieren allfällige Nebenbestimmungen ihre
gesetzliche Grundlage und können gelöscht werden.
Verstösst dagegen die nach altem Recht bewilligte
Überbauung gemäss Gesamtüberbauungsplan auch gegen die Regelbauweise des neuen
Rechts, so behalten die ehemals die Gesamtüberbauung sichernden
Nebenbestimmungen grundsätzlich ihre gesetzliche Grundlage. Erfüllt die
Gesamtüberbauung alle Voraussetzungen für eine Arealüberbauung nach geltendem
Recht, können die bestehenden Nebenbestimmungen durch einen Arealüberbauungsrevers
nach geltendem Recht ersetzt werden.
Falls die nach früherem Recht bewilligte Gesamtüberbauung
auch gegen die neuen Vorschriften zur Arealüberbauung verstösst, genügt es
hingegen nicht, wenn an die Stelle der bestehenden Nebenbestimmungen nur ein
gewöhnlicher Arealüberbauungsrevers tritt. Denn der Zweck dieser
Nebenbestimmungen liegt darin, diejenigen Merkmale der Gesamtüberbauung zu
wahren, die das Abweichen von der damaligen Regelbauweise gerechtfertigt haben;
dauert trotz Rechtsänderung diese Abweichung an und könnte die Gesamtüberbauung
auch nicht als Arealüberbauung bewilligt werden, so bleibt damit grundsätzlich
auch die Grundlage für die Nebenbestimmungen erhalten (VGr, 5. Dezember
2006, VB.2006.00380, E. 4.1).
2.4.3
Im vorliegenden Fall hat die örtliche Baubehörde mit Baubewilligung vom 6. August
1963 keine sichernden Nebenbestimmungen erlassen, mit welchen die Merkmale der
Gesamtüberbauung bewahrt werden sollten. Entgegen der von den
Beschwerdeführenden vertretenen Auffassung enthalten die Disp.-Ziffern 1
und 2 nur Ausnahmebewilligungen für das konkret geplante Bauvorhaben, aber
keine sichernden Nebenbestimmungen. Auch aus dem Wortlaut von Disp.-Ziff. 1
lässt sich nicht ableiten, dass die differenzierte Gruppenbauweise über den
Zeitpunkt der Baubewilligung hinaus bewahrt werden soll.
2.4.4
Mangels gesetzlicher Grundlage und mangels sichernder Nebenbestimmungen
kann von der privaten Beschwerdegegnerin deshalb nicht verlangt werden, die
bestehende differenzierte Gruppenbauweise zu bewahren. Die diesbezügliche Rüge
der Beschwerdeführenden erweist sich demzufolge als unbegründet.
2.5
Da die
Beschwerdeführenden anerkennen, dass die Neubauten bei isolierter Betrachtungsweise
im Anwendungsbereich von § 238 Abs. 1 PBG gerade noch vertretbar
seien, ist davon auszugehen, dass sie an der im vorinstanzlichen Verfahren
vorgebrachten Rüge der nicht befriedigenden Einordnung nicht mehr festhalten
und die von der Vorinstanz diesbezüglich vorgenommene Beurteilung nicht infrage
stellen. Insbesondere haben sie auch darauf verzichtet, substanziiert
darzulegen, weshalb sich die von der Vorinstanz vorgenommene Beurteilung der
Einordnung als rechtsverletzend erweisen sollte. Die Vorinstanz hat die
Rechtsprechung zur Beurteilung der Einordnung in Erwägung 6.2 zutreffend zusammengefasst
und in den Erwägungen 6.3 ff. dargelegt, weshalb sich die Neubauten befriedigend
einordnen. Auf diese zutreffenden Erwägungen kann verwiesen werden (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).
3.
3.1
Die
Baubewilligungsbehörde bewilligte mit Bewilligung Nr. 08 unter anderem den
Umbau und die Erweiterung des Ladenlokals an der F-Strasse 01/G-Strasse 02.
Die neue Ladenfläche von 955 m
2
erfordert 32 Kundenparkplätze,
welche die private Beschwerdegegnerin nachgewiesen hat. Hiervon werden 13 Kundenparkplätze
senkrecht zur G-Strasse angeordnet. Diese Parkplätze befinden sich zur rund der
Hälfte auf öffentlichem Grund. Das bestehende Trottoir wird neu zwischen diesen
Kundenparkplätzen und der Bauliegenschaft auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03
geführt. Vor Baubeginn muss eine grundbuchlich gesicherte Vereinbarung mit der
Gemeinde vorliegen, welche den Unterhalt und die Nutzung des neuen öffentlichen
Fussgängerbereichs entlang dem erweiterten Ladenlokal auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03
sowie der geplanten Kundenplätze, teilweise im heutigen Strassenbereich, regelt
(Disp-Ziff. 3.4).
3.2
Auf die
von den Beschwerdeführenden bereits im Rekursverfahren vorgebrachte Rüge, dass
die Baubewilligungsbehörde diese 13 Kundenparkplätze zu Unrecht im
Baubewilligungsverfahren bewilligt habe, ist die Vorinstanz mangels
Legitimation nicht eingetreten. Nach Auffassung der Beschwerdeführenden ist für
die Anpassung des Trottoirs ein Strassenprojekt bzw. eine Entwidmung
erforderlich, weshalb die im falschen Verfahren bewilligten Kundenparkplätze
nicht an die erforderliche Anzahl Pflichtparkplätze angerechnet werden könnten.
Es ist zu prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht auf diese Rüge nicht eingetreten
ist.
3.3
Würde sich
die Rüge der Beschwerdeführenden als zutreffend erweisen, wäre die Folge davon,
dass das Bauvorhaben nicht über die erforderliche Anzahl Pflichtparkplätze verfügen
würde. Gemäss wiederholter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts fehlt es den
Nachbarn aber für die Rüge hinsichtlich der zu erstellenden Abstellplätze
regelmässig an der erforderlichen Betroffenheit, da die Unmöglichkeit,
Abstellplätze zu schaffen, grundsätzlich nicht zur Bauverweigerung führt (VGr,
19. September 2013, VB.2013.00118, E. 2.2.1 mit weiteren Hinweisen).
Anders verhält es sich nur, wenn sich die Rügen auf örtlich fixierte Abstellplätze
beziehen und behauptet wird, diese Parkflächen verletzten die
Verkehrssicherheit oder seien in anderer Weise baurechtswidrig (RB 1995
Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14). Unter solchen Umständen hat ein
rekurrierender Nachbar Anspruch darauf, die Rechtmässigkeit eines
Abstellplatzes überprüft zu haben. Ebenso ist zu entscheiden, wenn die nach der
Realisierung des Bauvorhabens entstehende Parkplatzsituation aus anderen
Gründen eine ernsthafte Beeinträchtigung von Nachbargrundstücken befürchten
lässt (vgl. VGr, 22. Mai 1990, VB.1990/0013). Eine
legitimationsbegründende Betroffenheit durch die gewählte Parkierungslösung ist
jedoch nicht leichthin und bei jeder Abweichung von den Bestimmungen über die
Erstellung von Abstellplätzen anzunehmen.
3.4
Die
Beschwerdeführenden haben weder im Rekurs- noch im Beschwerdeverfahren dargetan,
welcher Nachteil ihnen widerfahren würde, falls das Bauvorhaben ohne die
13 Pflichtparkplätze an der G-Strasse realisiert würde. Demzufolge sind
sie nicht legitimiert, die Frage klären zu lassen, ob diese 13 Pflichtparkplätze
im korrekten Verfahren bewilligt wurden, da das Bauvorhaben selbst bei einem
Wegfall der 13 Pflicht­parkplätze bewilligungsfähig wäre. Die Vorinstanz
ist demzufolge zu Recht auf die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden nicht
eingetreten.
3.5
Im Übrigen
kann bei Strassenprojekten von untergeordneter Bedeutung, was vorliegend der
Fall ist, auf das strassenrechtliche Einspracheverfahren verzichtet werden
(§ 17 Abs. 5 des Strassengesetzes vom 27. September 1981, StrG).
Da das bestehende Trottoir nicht aufgehoben wird, sondern nur eine neue
Linienführung erhält, liegt auch keine Entwidmung vor.
4.
4.1
Im Erdgeschoss
des mit Baubewilligung Nr. 08 bewilligten Bauvorhabens befindet sich unter
anderem ein Ladenlokal des J-Geschäfts. Die Anlieferung für dieses Ladenlokal
erfolgt über eine Verladerampe im Nordosten der bestehenden Liegenschaft F-Strasse 01/G-Strasse 02.
Die anliefernden Lastwagen müssen hierzu wie bis anhin rückwärtsfahrend in
einen ca. 3,5 m x 13,5 m grossen Umschlagsraum mit Verladerampe
einparken.
4.2
Das Bauvorhaben
an der F-Strasse 01/G-Strasse 02 beinhaltet den Umbau und die
Erweiterung des Ladenlokals, die Erweiterung der Sammelgarage sowie die
Aufstockung von fünf Wohnungen auf dem Wohnhaus. Die bereits bestehende Anlieferung
erfährt keine Veränderungen.
4.3
Gemäss
§ 6 Abs. 1 in Verbindung mit dem Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung
vom 15. Juni 1983 (VSiV) muss die Ein- und Ausfahrt von einem einzelnen
Abstellplatz, als welchen die Anlieferung zu qualifizieren ist, in eine
Sammelstrasse wie die G-Strasse vorwärts möglich sein. Die bestehende
Anlieferung wurde im Jahr 1963 baubewilligt und im Jahr 1968
erstellt. Zum Zeitpunkt der Bewilligung existierten die VSiV bzw. vergleichbare
Normen noch nicht. Da der bisherige Zustand keine regelmässigen Verkehrsstörungen
oder andere Übelstände gemäss § 243 Abs. 2 PBG bewirkt hat, wurde
eine Aufhebung der gegen die Bestimmungen der VSiV verstossenden Anlieferung
bis anhin zu Recht nicht verlangt (vgl. VGr, 30. Juni 2015, VB.2014.00649,
E. 7.3).
4.4
Das
Bauvorhaben ändert an der bestehenden Anlieferungssituation nichts, weshalb diese
grundsätzlich Bestandesschutz geniesst. Entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführenden haben der Umbau des Erdgeschosses sowie die veränderte
Kundenparkplatzsituation in unmittelbarer Nähe zur Anlieferung keine direkten
Auswirkungen auf die Anlieferungssituation, weshalb keine die Baureife infrage
stellende wesentliche Änderung im Sinn von § 233 Abs. 2 PBG vorliegt.
Dies trifft erst recht auf den von den Beschwerdeführenden geltend gemachten
Mehrverkehr zu, der durch die Baubewilligungen Nrn. 09, 12 und 15
ausgelöst werden soll.
Die private Beschwerdegegnerin hat zudem bereits im
vorinstanzlichen Verfahren dargetan, dass die Vergrösserung des J-Ladenlokals
nicht zwingend zu einer Zunahme von Anlieferungsfahrten führt, weil pro Anfahrt
im gleichen Fahrzeug mehr Ware angeliefert wird. Zudem entfällt die Anlieferung
des heute bestehenden Restaurants und der heute bestehenden Drogerie, welche im
Zuge der Erweiterung des J-Ladenlokals entfallen. Aber selbst wenn die Vergrösserung
des J-Ladenlokals zu einer Zunahme von Anlieferungsfahrten führen würde, muss
dies nicht zwingend zu Verkehrsstörungen oder Übelständen im Sinn von § 243
Abs. 2 PBG führen. Aus diesem Grund bestand zu Recht kein Anlass, an der
bestehenden bestandesgeschützten Anfahrtssituation eine Anpassung zu verlangen,
weshalb die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden unbegründet ist.
Sollte tatsächlich die von den Beschwerdeführenden
befürchtete erhebliche Verschlechterung der Anfahrsituation eintreten, wäre die
Baubewilligungsbehörde gestützt auf § 243 Abs. 2 PBG ohnehin zum
Einschreiten verpflichtet.
4.5
Unbehelflich
ist auch der Verweis der Beschwerdeführenden auf Art. 17 der Verkehrsregelnverordnung
vom 13. November 1962 (VRV), wonach unter anderem das Rückwärtsfahren über
längere Strecken nur dann zulässig ist, wenn das Weiterfahren oder Wenden nicht
möglich ist (Abs. 3), da sich das beanstandete Rückwärtsfahren auf der
Strasse im vorliegenden Fall auf wenige Meter beschränkt.
5.
5.1
Das bestehende
Gebäude F-Strasse 06 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 unterschreitet
bereits heute den Grenzabstand zur südlich gelegenen Parzelle Kat.-Nr. 17.
Die Beschwerdeführenden sind der Auffassung, dass die mit Baubewilligung
Nr. 09 bewilligten Anbauten F-Strasse 10 und 11 zu einer Erhöhung der
massgeblichen Fassadenlänge und demzufolge zu einer Erhöhung des
Mehrlängenzuschlags führen würden. Demzufolge würden die Anbauten zu einer über
die bisherige Unterschreitung des Grenzabstands hinausgehenden Unterschreitung
des Grenzabstands führen, was nicht bewilligungsfähig sei.
5.2
Der
Grenzabstand bestimmt die nötige Entfernung zwischen Fassade und massgebender
Grenzlinie (§ 260 Abs. 1 PBG). Der Grenzabstand setzt sich aus dem
Grundabstand und dem Mehrhöhenzuschlag sowie dem Mehrlängenzuschlag gemäss Bau-
und Zonenordnung zusammen (§ 21 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung
vom 22. Juni 1977 [ABV]). Der Mehrlängenzuschlag entspricht einem
bestimmten Teil der als Mehrlänge qualifizierten Fassadenlänge; der Zuschlag
kann auf ein Höchstmass begrenzt werden (§ 23 Abs. 1 ABV). Bei
seitlich gegliederten Fassaden wird die für den Mehrlängenzuschlag massgebende
Länge für jeden Fassadenteil für sich bestimmt (§ 24 Abs. 1 ABV).
Zurückliegende Fassadenteile werden durch vorspringende Teile hindurch bis zur
äussersten sichtbaren Gebäudekante in oder vor der Fassadenflucht gemessen;
vorspringende Teile gelten nur dann als selbständige Fassadenteile, wenn ihr
gegenseitiger Abstand wenigstens der Summe zweier Grundabstände entspricht
(§ 24 Abs. 2 ABV).
Gemäss Ziffern 3.1 und 3.2 der Bau- und Zonenordnung
2003 Langnau am Albis (BZO) sind bei allen Gebäudeseiten ab einer Länge von 12 m
entsprechende Zuschläge zu veranschlagen, wobei diese auf maximal 3 m beschränkt
sind; in der Zone W/3.0 ist auf der Längsseite des Gebäudes 1/5 der
Mehrlänge zuzuschlagen.
5.3
Die für
den Mehrlängenzuschlag massgebende Länge des bestehenden Gebäudes F-Strasse 06
beträgt – wie die Vorinstanz in Erwägung 7.2 zutreffend erwogen hat – 28,5 m.
Diese Länge erhält man, indem man die zurückliegenden Fassadenteile im Osten
und Westen des Gebäudes F-Strasse 06 gemäss § 24 Abs. 2 Satz 1
ABV mitmisst. Dass die Fassadenlänge des Gebäudes F-Strasse 06 auf der
Höhe der Flucht der Südfassade des Neubaus F-Strasse 11 zu messen ist, wie
die Beschwerdeführenden behaupten, hat, da kein Anwendungsfall von § 24
Abs. 2 Satz 2 ABV vorliegt, keine gesetzliche Grundlage.
5.4
Ausgehend
von einer bestehenden Mehrlänge von 16,5 m (= 28,5 m – 12 m)
beträgt der fünfte Teil der Mehrlänge 3,3 m. Demzufolge ist bereits beim
bestehenden Wohnhaus F-Strasse 06 der maximale Mehrlängenzuschlag von 3 m
anzurechnen. Der geplante Anbau der Gebäude F-Strasse 10 und 11 hat
demzufolge keine Erhöhung des Mehrlängenzuschlags zur Folge, weshalb die
diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden unzutreffend ist.
6.
6.1
Die
verkehrsmässige Erschliessung für die geplanten Mehrfamilienhäuser F-Strasse 10,
11 und 13 sowie G-Strasse 18 erfolgt via I-Strasse und F-Strasse in eine
gemeinsame Sammelgarage.
6.2
Die
Beschwerdeführenden bemängeln die geplante Verkehrsführung zur Tiefgarage via Gebiet
I und F-Strasse und verlangen gestützt auf das lärmrechtliche Vorsorgeprinzip,
dass auf diese Erschliessung zu verzichten sei und stattdessen eine Zufahrt über
die Tiefgarage auf der Bauparzelle Kat.-Nr. 03 oder eine Gemeinschaftsanlage
im Sinn von § 245 PBG auf dem ebenfalls eine Tiefgarage aufweisenden
Nachbargrundstück Kat.-Nr. 17 zu realisieren sei.
6.3
Gemäss
Art. 11 Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983
(USG) sind Lärmbelastungen durch Massnahmen bei der Quelle zu begrenzen.
Unabhängig von der bestehenden Umweltbelastung sind Emissionen im Rahmen der
Vorsorge so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und
wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 USG;
Art. 7 Abs. 1 lit. b der
Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV
).
Bereits die Platzierung der notwendigen Parkplätze in eine
Tiefgarage dient der vorsorglichen Emissionsbegrenzung (RB 1996
Nr. 80 E. 2b). Die Beschwerdeführenden verkennen zudem, dass mit
einer Verlegung der dazugehörigen Einfahrt die Emissionen nicht
begrenzt
,
sondern lediglich
verschoben
würden (VGr, 16. Juli 2008, VB.2008.00103,
E. 3; 23. Februar 2005, VB.2004.00394, E. 4.2.2). Die Vorinstanz
hat in Erwägung 9 zu Recht festgehalten, dass die von den
Beschwerdeführenden vorgeschlagene Mitbenutzung von Garageneinfahrten auf den
Parzellen Kat.-Nrn. 17 und 03 nur zur Folge hätte, dass die von den
Beschwerdeführenden befürchtete Zunahme des Verkehrslärms auf die G-Strasse
verschoben würde.
Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen, dass die
Automobilisten, die von der bestehenden Tiefgarage an der G-Strasse nach Zürich
gelangen wollten, den kürzesten Weg über die K-Strasse zur L-Strasse nehmen
würden, ändert dies nichts daran, dass die Anwohner und Anwohnerinnen, die im
Nahbereich der bestehenden Tiefgarage wohnen, durch die zusätzlichen Fahrten
ebenso belastet würden wie diejenigen entlang der I-Strasse und F-Strasse.
Zudem wird es auch zahlreiche Automobilisten geben, die die G-Strasse –
entgegen der Behauptung der Beschwerdeführenden – auf südlichem Wege Richtung
Zentrum der Gemeinde Langnau am Albis verlassen bzw. diese von Süden her
anfahren werden, womit die Anwohner und Anwohnerinnen im südlichen Teil der G-Strasse
und im südlichen Teil der I-Strasse durch die Zunahme des Verkehrslärms
belastet würden.
6.4
Unbeachtlich
ist auch der Einwand der Beschwerdeführenden, womit mit einer Verlegung der
Tiefgarage von der F-Strasse an die G-Strasse Fahrkilometer eingespart werden
könnten. Die signalisierte Höchstgeschwindigkeit auf der G-Strasse, auf der I-Strasse
und auf der F-Strasse beträgt 30 km/h. Messungen bei Pilotversuchen in der
Schweiz wie auch im Ausland haben gezeigt, dass die Temporeduktion von 50 auf
30 km/h zu einer deutlichen Senkung der Maximalpegel führt; insbesondere
treten die kritischen Pegelbereiche oberhalb von 65 dB(A) weniger häufig
auf. Gleichzeitig steigen die Schalldruckpegel einer Fahrzeugvorbeifahrt
weniger steil an, wodurch sich eine geringere Belästigung ergibt (BGr, 3. Februar
2016,
1C_589/2014, E. 6.2). Weitere akustische Messungen
haben ergeben, dass das
Lärmminderungspotenzial von tiefen Geschwindigkeiten
gegenüber einem Ist-Zustand mit gefahrenen 50 km/h erheblich ist und die Reduktion
von Tempo 50 nach Tempo 30 auf ebener Strecke im Mittelungspegel
durchschnittlich zu einer gemessenen Pegelreduktion von rund 4 dB(A) führt,
während für den Maximalpegel eine Reduktion von ca. 6 dB(A) resultiert
(Eidgenössische Kommission für Lärmbekämpfung EKLB, Tempo 30 als
Lärmschutzmassnahme, Grundlagenpapier zu Recht - Akustik - Wirkung, 2015,
S. 16).
In Anbetracht dessen, dass aufgrund der signalisierten
Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h der Verkehrslärm auf der G-Strasse, I-Strasse
und F-Strasse bereits erheblich reduziert wurde, kann die aus der streitigen Verkehrsführung
zur Tiefgarage zu erwartende Immissionsbelastung als umweltschutzrechtlicher Bagatellfall
qualifiziert werden, der weder gegen lärmschutzrechtliche Vorschriften noch
gegen das Vorsorgeprinzip verstösst (vgl. VGr, 28. März 2007,
VB.2006.00431, E. 6). Die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden erweist
sich deshalb als unbegründet.
7.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens den Beschwerdeführenden aufzuerlegen.
Der Beschwerdegegnerin 2 ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, da
die Erhebung und Beantwortung von Rechtsmitteln zu den angestammten amtlichen
Aufgaben des Gemeinwesens gehört und der im vorliegenden Rechtsmittelverfahren
gebotene Behördenaufwand nicht wesentlich den im Verfahren vor Baurekursgericht
entstandenen Aufwand überstiegen hat (VGr, 9. April 2015, VB.2014.00510,
E. 9.3 mit weiteren Hinweisen). Hingegen hat die Beschwerdegegnerin 1
Anspruch auf eine angemessene Parteientschädigung.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  15'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.      190.--   Zustellkosten,
Fr.  15'190.--   Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte unter solidarischer
Haftung auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und
unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 7'000.- zu bezahlen,
zahlbar
innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …