zh_verwaltungsgericht · VB.2006.00068 · 2006-06-15 · de

Gestaltungsplan | Beschwerde gegen privaten Gestaltungsplan: Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts. Kognition des Verwaltungsgerichts beschränkt sich auf Rechtskontrolle. Kein Augenschein (E.1). Gesetzliche Grundlagen und Perimeter des privaten Gestaltungsplans (E.2). Private Gestaltungspläne setzen kein wesentliches öffentliches Interesse voraus (E.3.2). Das Gesetz statuiert keine spezifische Voraussetzung für die Zulässigkeit eines privaten Gestaltungsplans (E.3.3). Das Bauvorhaben mit dem nach dem Gestaltungsplan zulässigen Volumen ordnet sich rechtsgenügend in die Umgebung ein (E.4.1). Auch mit Bezug auf Höhe und Volumen lässt sich das Bauvorhaben in die baulich heterogene Umgebung einordnen (E.4.2). Der gesetzlich geforderte minimale Gewässerabstand ist eingehalten (E.4.3). Der Gestaltungsplan ordnet die Feinerschliessung hinreichend. Ob die Groberschliessung ausreicht, ist im Baubewilligungsverfahren zu prüfen (E.4.5). Abweisung der Beschwerde und Kostenfolge (E.5).

Zürich Verwaltungsgericht 06..2.15.0 VB.2006.00068
Zurich Verwaltungsgericht 06..2.15.0 VB.2006.00068
Zurigo Verwaltungsgericht 06..2.15.0 VB.2006.00068

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00068
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Geschäftsnummer:
VB.2006.00068
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 15.06.2006
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 16.02.2007 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Gestaltungsplan
Beschwerde gegen privaten Gestaltungsplan:
Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts. Kognition des Verwaltungsgerichts beschränkt sich auf Rechtskontrolle. Kein Augenschein (E.1). Gesetzliche Grundlagen und Perimeter des privaten Gestaltungsplans (E.2). Private Gestaltungspläne setzen kein wesentliches öffentliches Interesse voraus (E.3.2). Das Gesetz statuiert keine spezifische Voraussetzung für die Zulässigkeit eines privaten Gestaltungsplans (E.3.3). Das Bauvorhaben mit dem nach dem Gestaltungsplan zulässigen Volumen ordnet sich rechtsgenügend in die Umgebung ein (E.4.1). Auch mit Bezug auf Höhe und Volumen lässt sich das Bauvorhaben in die baulich heterogene Umgebung einordnen (E.4.2). Der gesetzlich geforderte minimale Gewässerabstand ist eingehalten (E.4.3). Der Gestaltungsplan ordnet die Feinerschliessung hinreichend. Ob die Groberschliessung ausreicht, ist im Baubewilligungsverfahren zu prüfen (E.4.5). Abweisung der Beschwerde und Kostenfolge (E.5).
Stichworte:
EINORDNUNG
ERSCHLIESSUNG, GRUNDSTÜCKSINTERNE
GESTALTUNGSPLAN
ÖFFENTLICHES INTERESSE
SONDERNUTZUNGSPLÄNE
STRASSE
Rechtsnormen:
§ 85 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
A.
Die aus
drei privaten Mitgliedern bestehende Baugesellschaft Seepark plant den Neubau
eines Feuerwehr-, Gewerbe- und Wohngebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
zwischen der Seestrasse und der Bahnlinie in Wädenswil. Gegen die koordiniert
erlassenen positiven Vorentscheide des Bauausschusses der Stadt Wädenswil, der
Baudirektion des Kantons Zürich und des Amtes für Abfall, Energie und Luft
(AWEL) erhoben A, B sowie D und C als Nachbarn Rekurs an die Baurekurskommission
II, welche die drei Verfahren am 11. September 2003 sistierte. Die
gleichen Personen wandten sich in der Folge auch gegen die koordinierten
Baubewilligungen der genannten Behörden sowie der Volkswirtschaftsdirektion.
Diese vier Rekursverfahren wurden am 28. September 2004 von der Baurekurskommission
II ebenfalls sistiert. Auf der Grundlage des strittigen Projektes erarbeitete
die Baugesellschaft Seepark zusammen mit den weiteren Grundeigentümern, der SBB
AG und der Baudirektion des Kantons Zürich, Abteilung Landerwerb, den privaten
Gestaltungsplan Seepark.
B.
Am 4. April
2005 stimmte der Gemeinderat Wädenswil (Parlament) diesem privaten
Gestaltungsplan Seepark zu.
II.
Gegen diesen Beschluss erhoben A, B sowie D und C mit gemeinsamer
Eingabe Rekurs an die Baurekurskommission II des Kantons Zürich und beantragten
die Aufhebung des Beschlusses. Die Rekursinstanz führte einen Augenschein durch
und wies das Rechtsmittel am 13. Dezember 2005 ab. Die Verfahrenskosten
von Fr. 7'101.- auferlegte sie den drei Rekurrentschaften solidarisch zu je
einem Drittel und verpflichtete diese auch, den drei Mitgliedern der
Baugesellschaft Seepark eine Umtriebsentschädigung von je Fr. 500.- zu bezahlen.
III.
Gegen den Rekursentscheid erhoben A, B sowie D und C am 7. Februar
2006 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und erneuerten ihren Rekursantrag,
unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der privaten Beschwerdegegner.
Die Baudirektion genehmigte den Gestaltungsplan am 14. März
2006 ohne Einschränkungen und beantragte in ihrer Beschwerdevernehmlassung vom
11. April 2006, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, soweit sie sich
gegen ihre Genehmigungsverfügung richte. Die Baurekurskommission II beantragte
am 11. April 2006 ohne weitere Ausführungen die Abweisung der Beschwerde.
Die Stadt Wädenswil beantwortete die Beschwerde am 26. April 2006 mit dem
Antrag auf Beschwerdeabweisung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der Beschwerdeführenden. Die privaten Beschwerdegegner beantragten am 28. April
2006, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter
Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführenden. Die SBB
liessen sich nicht vernehmen.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und § 329 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der
vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zuständig (RB 1998
Nr. 26). Die Beschwerde richtet sich ausschliesslich gegen den
Rekursentscheid der Baurekurskommission II betreffend Zustimmung des kommunalen
Parlamentes zum privaten Gestaltungsplan (§ 86 PBG) und nicht gegen den Genehmigungsentscheid
der Baudirektion (§ 89 PBG), der nicht beschwerdefähig wäre (§ 43 Abs. 1
lit. d VRG).
1.2
Die
Baurekurskommissionen überprüfen kommuna­le Nutzungspläne auf alle Mängel,
insbesondere auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG).
Dabei haben sie allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten und
dürfen nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung aufgrund
überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zielen
und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht oder wenn die Unzweckmässigkeit
oder Unangemessenheit der kommunalen Planfestlegung offensichtlich ist (Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 20; Walter Haller/Peter
Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1998, N. 1073 f.).
Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren auf die
Rechtskontrolle einschliesslich Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung
beschränkt (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG). Hat die Baurekurskommission im Rekursverfahren
einen kommunalen Nutzungsplan bestätigt, so prüft das Verwaltungsgericht im
Beschwerdeverfahren im Wesentlichen nur, ob der Plan der übergeordneten Planung
und Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr planerisches Ermessen missbraucht
oder überschritten hat (vgl. § 50 VRG).
1.3
Der für
die Beurteilung massgebende Sachverhalt ergibt sich aus den vorliegenden Akten,
insbesondere den Planunterlagen zum Gestaltungsplan und den anlässlich des Augenscheins
von der Baurekurskommission II angefertigten Fotografien. Das Verwaltungsgericht
hat daher keinen Anlass, einen weiteren Augenschein vor Ort durchzuführen.
2.
2.1
Nach § 83
PBG werden mit Gestaltungsplänen für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage,
äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend
festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den
kantonalen Mindestständen abgewichen werden (Abs. 1). Für die
Projektierung ist ein angemessener Spielraum zu belassen (Abs. 2). Der
Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen
Ausstattungen und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen
Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen über die weitere
Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3). Das Gesetz unterscheidet zwischen
dem öffentlichen Gestaltungsplan, der ein wesentliches öffentliches Interesse
voraussetzt (§ 84 Abs. 1 PBG) und dem privaten Gestaltungsplan, der
mit öffentlich-rechtlicher Wirkung von den Grundeigentümern aufgestellt wird (§ 85
Abs. 1 PBG). Private Gestaltungspläne bedürfen der Zustimmung des für den
Erlass der Bau- und Zonenordnung zuständigen Organs. Überschreiten sie den für
Arealüberbauungen im betreffenden Gebiet geltenden Rahmen nicht, genügt die Zustimmung
des Gemeinderates (§ 86 PBG).
2.2
Der
Perimeter des privaten Gestaltungsplans Seepark erstreckt sich über ein nach Westen
hin spitz zulaufendes Areal zwischen Seestrasse und Eisenbahnlinie und wird im
Osten durch die Bachparzelle des Krähbachs Kat.-Nr. 02 begrenzt. Gemäss
der geltenden Bau- und Zonenordnung vom 17. Januar 1994 (BauO) liegt das
Areal in der weiträumigen Kernzone B mit der Lärmempfindlichkeitsstufe III. In
dieser Zone ist mässig störendes Gewerbe zulässig (Art. 14 Abs. 3
BauO). Neubauten dürfen maximal 3 Vollgeschosse, 2 anrechenbare Dachgeschosse
und ein anrechenbares Untergeschoss aufweisen. Die zulässige Gebäudehöhe
beträgt 10.50 m, der Grundgrenzabstand 5 m. Eine Ausnützungsziffer wird
für die Kernzone B an dieser Stelle nicht festgelegt (Art. 16 Abs. 1
und 2 BauO). Über die maximale Firsthöhe enthält die BauO keine eigene
Regelung, sodass in Anwendung von § 281 Abs. 1 lit. a und b PBG
bei einer Gebäudetiefe von mehr als 14 m eine solche von 7 m gilt.
Der Gestaltungsplan Seepark soll die baurechtlichen
Voraussetzungen für eine Wohn- und Gewerbeüberbauung mit Mischnutzung für
mässig störende Betriebe wie Handwerksbetriebe, Werkstätten, Feuerwehr,
Dienstleistungsbetriebe usw. sowie Wohnungen schaffen (Art. 1 und 4 der
Gestaltungsplanvorschriften). Die Baumöglichkeiten werden im Wesentlichen über
Baubereiche, Mantellinien und Höhenkoten definiert; die Ausnützung auf 6'500 m²
beschränkt (Art. 3 Abs. 1, 4 und 7 der Gestaltungsplanvorschriften).
3.
3.1
Die
Beschwerdeführenden machten im Rekursverfahren geltend, es fehle an einer ausreichenden
raumplanerischen Begründung für die Festsetzung des privaten Gestaltungsplanes
Seepark. Dieser verfolge ausschliesslich finanzielle Interessen. Ein Wohn- und
Geschäftshaus mit Feuerwehranteil könne auch ohne Gestaltungsplan in der
Kernzone B realisiert werden.
3.2
Im
Beschwerdeverfahren beanstanden sie, dass die Baurekurskommission in gehörsverletzender
Weise auf diesen Haupteinwand gar nicht eingetreten sei, sondern nur geprüft
habe, ob die Festlegung gegen wichtige öffentliche Interessen verstosse und
wichtige Planungsgrundsätze verletze. Dieser Einwand erfolgt zu Unrecht. Die
Baurekurskommission hat im angefochtenen Entscheid dargelegt, dass ein privater
Gestaltungsplan kein wesentliches öffentliches Interesse voraussetze. Wenn er
vor allem wirtschaftliche Zwecke verfolge, so sei er allein deshalb noch nicht
verpönt. Es sei auch zulässig, dass ein Gestaltungsplan die rechtlichen
Voraussetzungen für ein Bauvorhaben schaffe, welches sonst nur mittels
Ausnahmebewilligungen errichtet werden könnte (Erw. 4.1 und 2). Damit hat die Rekursinstanz
hinreichend begründet, weshalb sie die Einwände der Rekurrierenden als nicht ausschlaggebend
erachtete. Eine Gehörsverletzung liegt nicht vor.
3.3
Die
Beschwerdeführenden machen weiterhin geltend, auch ein privater Gestaltungsplan
bedürfe einer raumplanerischen Begründung, denn er setze die Grundordnung nur
für die Dauer seines Bestehens ausser Kraft und sei daher in der
raumplanerischen Stufenordnung der ordentlichen Nutzungsplanung untergeordnet,
auch wenn er vom gleichen Organ festgesetzt werde. Dieser Auffassung kann nicht
gefolgt werden. Zwar trifft es zu, dass letztlich jeder Nutzungsplan
raumplanerisch motiviert sein muss. Insofern hat er in gleicher Weise wie ein
Rahmennutzungsplan den Grundsätzen und Zielen der Raumplanung zu entsprechen.
Innerhalb dieses Rahmens bedarf es jedoch keiner speziellen Rechtfertigung für
eine bestimmte Planung, da das Gesetz keine spezifische Voraussetzung für die
Zulässigkeit eines privaten Gestaltungsplans statuiert (vgl. VGr, 7. April
2005, VB.2004.00135/136, E. 4.2, www.vgrzh.ch). Demnach setzt die Zustimmung zu
einem privaten Gestaltungsplan auch kein spezielles Gestaltungsplanbedürfnis
voraus, sowenig wie eine Änderung der Rahmennutzungsordnung nur bei Ungenügen
der bisherigen Ordnung erfolgen darf. Von der gesetzlichen Systematik her steht
der mit Zustimmung des zuständigen Organs erlassene private Gestaltungsplan auf
gleicher Stufe wie der Rahmennutzungsplan und darf nicht an strengere
Voraussetzungen geknüpft werden als die partielle Revision der Bau- und
Zonenordnung. Unter dem Vorbehalt der Planbeständigkeit ist es daher ohne
weiteres zulässig, eine bisherige Nutzungsordnung aufgrund einer neuen Gewichtung
der verschiedenen raumrelevanten Kriterien partiell durch einen privaten Gestaltungsplan
zu ersetzen. Dieser muss auch nicht etwa eine bessere planerische Lösung als
die bisherige Grundordnung bieten und darf alles zum Inhalt erheben, was auch
zum zulässigen Inhalt einer Rahmennutzungsordnung gehört (vgl. VGr, 9. Juni
2004, VB.2004.00193, E. 4.2.1, www.vgrzh.ch).
3.4
Der
strittige private Gestaltungsplan setzt daher keine besondere raumplanerische
Notwendigkeit voraus und ist zu seiner Legitimation auch nicht darauf
angewiesen, dass er für die Errichtung eines Feuerwehrstützpunktes unabdingbar
oder auch nur wünschbar wäre. In diesem Zusammenhang hatten die Beschwerdeführenden
bereits im Rekursverfahren den fehlenden Richtplaneintrag für den
Feuerwehrstützpunkt beanstandet. Die Baurekurskommission führte dazu zutreffend
aus, ein Feuerwehrstützpunkt müsse trotz seiner eminenten Bedeutung für die
Öffentlichkeit nicht im kommunalen Richtplan eingetragen sein, da bezüglich der
räumlichen Auswirkungen oder der organisatorischen und politischen
Implikationen dieser Aufgabe kein Bedarf nach Abstimmung der Planungsergebnisse
bestehe (Erw. 4.3). Die Beschwerdeführenden setzen sich mit dieser
Argumentation im Beschwerdeverfahren nicht weiter auseinander. Wenn sie
vorbringen, dass erst im Baubewilligungsverfahren zu entscheiden sei, ob der
Feuerwehrstützpunkt einen Richtplaneintrag benötige, so akzeptieren sie
immerhin, dass jedenfalls auf nutzungsplanerischer Ebene kein Abstimmungsbedarf
besteht.
4.
4.1
Die
Baurekurskommission prüfte weiter, ob sich ein Bauvorhaben mit dem nach dem
Gestaltungsplan zulässigen Volumen rechtsgenügend in die Umgebung einordnen werde
können. Sie erwog, dass die unmittelbare Nachbarschaft des Gestaltungsplans
keine intakte Kernzone im eigentlichen Sinne bilde, sondern mit ihrer heterogenen
Überbauung eher den Charakter einer Zentrumszone aufweise. Die von den
Rekurrierenden angeführten gegen den Bahnhof hin gelegenen Schutzobjekte
zwischen Seestrasse und See stünden nur in bedingtem Zusammenhang mit dem
Baugrundstück. Dieses eigne sich hervorragend für die Positionierung eines
Kopfbaus, welcher das Eingangstor zur Stadt bilde. Der Gestaltungsplan
verlange, dass die Bauten und Anlagen für sich und in ihrem Zusammenhang mit
der baulichen und landschaftlichen Umgebung so zu gestalten seien, dass eine
besonders gute Gesamtwirkung entstehe. Damit werde der städtebaulich
anspruchsvollen Situation Rechnung getragen (Erw. 5).
Die Beschwerdeführenden bringen dagegen zu Unrecht vor,
der Gestaltungsplan dürfe nicht Anlass für eine quasi akzessorische Überprüfung
des Zonenplans bilden und die bestehende Zonierung als falsch bezeichnen. Nach
den obigen Ausführungen (Erw. 3.3) hat sich der Gestaltungsplan einer
bisherigen Zonierung keineswegs unterzuordnen und darf diese durch neue
Festlegungen ablösen bzw. überlagern, soweit diese Festlegungen für sich den
Grundsätzen und Zielen der Raumplanung entsprechen.
4.2
Auch
soweit sich die Beschwerdeführenden am neu zugelassenen Bauvolumen und
insbesondere an den möglichen Gebäudehöhen stossen, vermögen ihre Einwände die
zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz (vgl. auch Erw. 6) nicht infrage zu
stellen. Der lang gestreckte Baubereich des Gestaltungsplanes verläuft parallel
zur Bahnlinie und weist an beiden Längsseiten mit Koten von 417.50, 420.50 und
423.50 m.ü.M. im Wesentlichen drei zu einem fiktiven First hin erfolgte
Abstufungen der Höhenkoten auf. Damit wird entlang der Bahnlinie über eine rund
69 m lange Strecke eine Gebäudehöhe von rund 10 m ermöglicht, im nordöstlichen
Baueckbereich ist es über knapp 8 m hin eine solche von ca. 13 m und im
nordwestlichen Bereich, wo eine Art Kopfbau entstehen soll, über eine Länge von
12 m eine Gebäudehöhe von rund 15.50 m. Entlang der Seestrasse sollen Gebäudehöhen
von ca. 9 m bis knapp 12 m zugelassen werden. Diese beidseitigen Gebäudehöhen
übersteigen die derzeit zulässige Gebäudehöhe von 10.50 m nur punktuell und
nicht so stark, wie dies die Beschwerdeführenden suggerieren wollen. Die im
mittleren Baubereich resultierende Gesamthöhe von ca. 15.50 m liegt sogar
deutlich tiefer als die derzeit zulässige Gesamthöhe von 17.50 m (Gebäudehöhe
von 10.50 m plus maximale Firsthöhe von 7 m). Unter diesen Umständen
besteht kein Grund zur Annahme, dass sich ein Bauvorhaben, welches die
gestalterischen Anforderungen der Gestaltungsplanvorschriften erfüllt, mit
Bezug auf seine Höhe und sein Volumen nicht in die baulich heterogene Umgebung
sollte einordnen können (Art. 3 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes
vom 22. Juni 1979, RPG). Auch ist eine Benachteiligung der Hinterlieger
durch vermehrten Schattenwurf nicht ersichtlich. Nach den geltenden
Vorschriften wäre bereits 7 m hinter der Gebäudeflucht entlang der Seestrasse
eine Gesamthöhe von 17.50 m zulässig. Damit würden die bergseitigen Gebäude an
der Seestrasse auf jeden Fall länger beschattet als durch einen
gestaltungsplankonformen Bau, der auf der gleichen Linie nur maximal rund 15.50
m hoch sein darf.
Auch unter dem besonderen Aspekt des Seeuferschutzes
erachtete es die Baurekurskommission als ausschlaggebend, dass ein Gebäude
gemäss dem Gestaltungsplan nicht höher in Erscheinung treten werde als ein
Gebäude, das nach den Vorschriften der Kernzone B die zulässige Gebäude- und
Firsthöhe voll ausnütze (Erw. 7). Dagegen bringen die Beschwerdeführenden vor,
eine reduzierte Firsthöhe könne die Heraufsetzung der Gebäudehöhe nicht
kompensieren. Der Firstbereich trete weit weniger in Erscheinung als der durch
den Grundriss und insbesondere die Gebäudehöhe definierte Hauptteil des
Gebäudes. Der Einwand ist unberechtigt. Nach dem oben Dargelegten erhöht der
Gestaltungsplan die zulässige Gebäudehöhe zur Seeseite hin nur an den beiden
Endpunkten des lang gestreckten Baubereichs, wäh­rend sie über eine Länge von
ca. 69 m etwas tiefer liegt als bisher. Mit der Abstufung der Höhenkoten zum
See hin und dem deutlichen Unterschreiten der bisherigen Gesamthöhe dürften
daher die Höhenunterschiede der beiden Baumöglichkeiten für den seeseitigen
Betrachter kaum wahrnehmbar sein. Im Übrigen verlangt eine den Zielen und
Grundsätzen von Art. 1 und 3 RPG verpflichtete Nutzungsplanung ohnehin
nicht, dass die Bauzonen entlang von See- und Flussufern nur eine bestimmte
Gebäudehöhe zulassen, welche zudem über längere Strecken absolut gleich
bleibend zu sein hätte. Zudem grenzt der strittige Gestaltungsplan nicht einmal
direkt an das Seeufer an, sondern an das Trassee der SBB, das seinerseits
parallel zum Seeweg verläuft, der teilweise an zwei weiteren direkt an den See
anstossenden Grundstücken vorbei führt.
Ob der Gestaltungsplan dank Verzicht auf
Geschosszahlvorschriften und seiner Situierung entlang dem Bahnareal ein Mehr
an Ausnützung zulässt als die bisherige Regelung, ist fraglich und kann an
dieser Stelle auch offen bleiben. Selbst wenn dies der Fall wäre, ist nicht
ersichtlich, inwiefern die Stadt Wädenswil mit Zulassung einer erhöhten
Ausnützung an dieser Stelle zwischen Bahnlinie und Seestrasse ihr planerisches
Ermessen überschritten oder missbraucht hätte.
4.3
Die
Beschwerdeführenden rügen weiter, der Baubereich unterschreite den Gewässerabstand
zum See von 18 m und verletze die Regel, wonach nur 50 % der Seeanstosslänge
überbaut werden dürfe. Diese beiden Vorgaben entstammen den Richtlinien der
Baudirektion Nr. 1598/1995 für die Erteilung von Konzessionen auf
Landanlagegebiet. Sie waren offenbar massgebend für die Bewilligung der
Baudirektion vom 11. Mai 2004, welche die Beschwerdeführenden ebenfalls
bei der Baurekurskommission II angefochten haben. Im Zusammenhang mit der
vorliegend strittigen Nutzungsplanung lassen sich diesen Richtlinien jedoch
keine verbindlichen Vorgaben entnehmen. Hier bleibt lediglich festzustellen,
dass der Baubereich gemäss Gestaltungsplan jedenfalls den nach § 21 Abs. 1
des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991 massgebenden minimalen Gewässerabstand
von 5 m einhält. Die Baurekurskommission wird nach Rechtskraft des vorliegenden
Entscheides das bei ihr sistierte Verfahren wieder aufnehmen müssen und dabei
die Konzession bzw. Bewilligung der Baudirektion zu überprüfen haben.
4.4
Soweit die
Beschwerdeführenden im Rekursverfahren die Bahnlärmimmissionen thematisiert
haben, wies die Baurekurskommission in ihrem Entscheid zu Recht darauf hin,
dass die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte der massgebenden ES III im
Baubewilligungsverfahren zu prüfen sein werde (Erw. 8). Die Rüge wurde denn
auch im Beschwerdeverfahren nicht mehr weiter aufrechterhalten.
4.5
Zu den
erschliessungsrechtlichen Rügen gegen den Gestaltungsplan erwog die Baurekurskommission,
der Gestaltungsplan enthalte die erforderlichen Anordnungen für die
quartierinterne Feinerschliessung und den Anschluss des Areals an die
Seestrasse. Festlegungen zu Anlagen der Groberschliessung dürfe der
Gestaltungsplan gar nicht enthalten. Über die Anpassung der Seestrasse –
Linksabbiegespur in die Florhofstrasse, geschützter Fussgängerübergang und
Einmündungsbereich der Florhofstrasse – liege ein Strassenprojekt und eine
Vereinbarung vor. Dass bei der Strassenprojektierung die bestehenden Verfahrensvorschriften
einzuhalten seien, bedürfe keiner weiteren Erläuterung, es sei jedoch darauf
hinzuweisen, dass bei Projekten von untergeordneter Bedeutung auf die
Mitwirkung der Bevölkerung verzichtet werden könne. Die Beschwerdeführenden
halten im Beschwerdeverfahren daran fest, dass das Gestaltungsplangebiet für
die beabsichtigte Nutzung durch die Feuerwehr nicht genügend erschlossen sei,
da diese die Änderung der staatlichen Seestrasse verlange. Das entsprechende
Strassenprojektierungsverfahren sei eine die Mitwirkung der Bevölkerung
erfordernde Sondernutzungsplanung und müsse mit dem Gestaltungsplan koordiniert
werden. Die angefochtene strassenpolizeiliche Bewilligung vom 17. Juni
2004 der Baudirektion könne das Strassenprojektierungsverfahren oder ein Baubewilligungsverfahren
nicht ersetzen.
Die Rüge der ungenügenden Erschliessung hat die
Baurekurskommission zu Recht verworfen. Die von den Beschwerdeführenden
angerufene Bestimmung von § 233 PBG normiert eine Grundanforderung an Bauten
und Anlagen, nicht aber die Voraussetzung für eine Ein- oder Umzonung.
Vorliegend wird auf einem mitten im überbauten Kernzonengebiet der Stadt
liegenden Areal ein privater Gestaltungsplan festgesetzt, der gegenüber der bisherigen
Ordnung keine wesentlich neuen Nutzungsmöglichkeiten eröffnet. Selbst die Beschwerdeführenden
gehen – wenn auch in anderem Zusammenhang – davon aus, dass für die Errichtung
eines Feuerwehrstützpunktes innerhalb der Kernzone keine neue Nutzungsordnung
notwendig wäre. Einer solchen Umzonung kann die fehlende Groberschliessung
nicht entgegengehalten werden. Selbst die erstmalige Festlegung einer Bauzone
setzt noch nicht das Bestehen einer hinreichenden Groberschliessung voraus,
sondern kann lediglich eine Erschliessungspflicht des Gemeinwesens auslösen (Art. 19
Abs. 2 RPG). Aufgabe des Gestaltungsplanes ist es aber immerhin, die
Feinerschliessung zu ordnen (§ 83 Abs. 3 PBG; vgl. auch RB 1998 Nr. 97),
was vorliegend auch geschehen ist.
Es ist demnach im Baubewilligungsverfahren zu prüfen, ob der
Zugang für die spezifische Nutzung des Bauvorhabens tatsächlich genügend ist
bzw. ob die strassenpolizeiliche Bewilligung von einer Anpassung der Seestrasse
abhängig gemacht werden darf. Alsdann wird es an der Baudirektion liegen, den
Strassenbau gemäss den §§ 12 ff. des Strassengesetzes vom 27. September
1981 (StrassenG) zu projektieren, je nach Bedeutung öffentlich aufzulegen (§ 13
StrassenG) und durch den Regierungsrat festsetzen zu lassen (§ 15 StrassenG).
Ob und inwieweit angesichts der verschiedenen Zuständigkeiten und Instanzenzügen
eine Koordination der Strassenfestsetzung mit der Baubewilligung geboten ist,
kann hier offen bleiben. Eine Koordination mit dem Gestaltungsplan ist
jedenfalls nicht erforderlich, da dieser noch keine Strassenanpassung
voraussetzt (vgl. Art. 25a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 4 RPG).
5.
Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. Bei diesem
Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Kosten den Beschwerdeführenden
aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihnen damit von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2
VRG). Hingegen sind sie zu verpflichten, eine solche an die privaten Beschwerdegegner
zu bezahlen. Keine Parteientschädigung steht jedoch praxisgemäss der Beschwerdegegnerin
1 zu, zu deren angestammten amtlichen Aufgaben auch die Beantwortung von Rechtsmitteln
gehört (RB 1986 Nr. 5).
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.    5'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.      150.--   Zustellungskosten,
Fr.    5'150.--   Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 zu je einem Drittel und
den Beschwerdeführenden 3.1 und 3.2 zu je einem Sechstel unter solidarischer Haftung
für den Gesamtbetrag auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden solidarisch verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern
eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.- (Beschwerdeführende 1 und 2) bzw.
Fr. 500.- (Beschwerdeführende 3.1 und 3.2) – insgesamt Fr. 3'000.-
(Mehrwert­steuer inbegriffen) – zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach
Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Mitteilung an …