zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00759 · 2021-02-11 · de

Baubewilligung | Neubau eines Dreifamilienhauses mit Unterniveaugarage: Nebenbestimmungsweise Heilung der Übernutzung; massgebliche Gebäudelängsseite für den grossen Grundabstand; vorinstanzliche Kostenregelung. Da sich die anzurechnenden, als Nebenräume ausgewiesenen Räume durch relativ einfache bauliche Massnahmen zu Räumen ausgestalten liessen, welche sich nicht zum Wohnen eigenen und damit nicht zur Ausnützung zu zählen wären, hob das Baurekursgericht die Baubewilligung nicht auf, sondern ergänzte diese um eine Nebenbestimmung, wonach die Fensterflächen bei den betreffenden drei Räumen auf jeweils weniger als 10 % der Bodenfläche zu verkleinern und im nur von aussen zugänglichen Abstellraum im Erdgeschoss zudem auf eine Beheizung zu verzichten sei. Dass der Normzweck von § 251 PBG durch die strittige Mängelbehebung unterlaufen würde, ist nicht ersichtlich. Die Ausnützungsbeschränkung bleibt durch die neben der Ausnützungsziffer erforderliche Einhaltung der Abstände, Gebäudelänge und -breite sowie der Geschosszahl genügend gesichert. Es besteht ein gewisses Missbrauchspotenzial, indem die Trennwände zu den angrenzenden Wohnräumen theoretisch entfernt werden könnten. Zu beurteilen ist indes der Zustand gemäss Baubewilligung beziehungsweise den zugehörigen Plänen, welcher sich mit den strittigen Nebenbestimmungen als bewilligungsfähig erweist (E.3). Die Festlegung des grossen Grenzabstands erwies sich als rechtmässig und wird von der projektierten Baute ohne weiteres eingehalten (E.4). Die Kosten- und Entschädigungsregelung des vorinstanzlichen Entscheids nach dem Unterliegerprinzip erweist sich als rechtmässig (E.5). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 11.02.2021 VB.2020.00759
Zurich Verwaltungsgericht 11.02.2021 VB.2020.00759
Zurigo Verwaltungsgericht 11.02.2021 VB.2020.00759

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00759
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Geschäftsnummer:
VB.2020.00759
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 11.02.2021
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Neubau eines Dreifamilienhauses mit Unterniveaugarage: Nebenbestimmungsweise Heilung der Übernutzung; massgebliche Gebäudelängsseite für den grossen Grundabstand; vorinstanzliche Kostenregelung.
Da sich die anzurechnenden, als Nebenräume ausgewiesenen Räume durch relativ einfache bauliche Massnahmen zu Räumen ausgestalten liessen, welche sich nicht zum Wohnen eigenen und damit nicht zur Ausnützung zu zählen wären, hob das Baurekursgericht die Baubewilligung nicht auf, sondern ergänzte diese um eine Nebenbestimmung, wonach die Fensterflächen bei den betreffenden drei Räumen auf jeweils weniger als 10 % der Bodenfläche zu verkleinern und im nur von aussen zugänglichen Abstellraum im Erdgeschoss zudem auf eine Beheizung zu verzichten sei. Dass der Normzweck von § 251 PBG durch die strittige Mängelbehebung unterlaufen würde, ist nicht ersichtlich. Die Ausnützungsbeschränkung bleibt durch die neben der Ausnützungsziffer erforderliche Einhaltung der Abstände, Gebäudelänge und -breite sowie der Geschosszahl genügend gesichert. Es besteht ein gewisses Missbrauchspotenzial, indem die Trennwände zu den angrenzenden Wohnräumen theoretisch entfernt werden könnten. Zu beurteilen ist indes der Zustand gemäss Baubewilligung beziehungsweise den zugehörigen Plänen, welcher sich mit den strittigen Nebenbestimmungen als bewilligungsfähig erweist (E.3).
Die Festlegung des grossen Grenzabstands erwies sich als rechtmässig und wird von der projektierten Baute ohne weiteres eingehalten (E.4).
Die Kosten- und Entschädigungsregelung des vorinstanzlichen Entscheids nach dem Unterliegerprinzip erweist sich als rechtmässig (E.5).
Abweisung.
Stichworte:
AUSNÜTZUNGSZIFFER
BZO
GRENZABSTAND
GRUNDABSTAND
KOSTENVERTEILUNG
NEBENBESTIMMUNG
ÜBERNUTZUNG
Rechtsnormen:
§ 251 PBG
§ 254 Abs. I PBG
§ 255 Abs. I PBG
§ 321 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00759
Urteil
der 1. Kammer
vom
11. Februar 2021
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichter
Peter Sprenger,
Gerichtsschreiberin
Laura Diener.
In Sachen
1.1  A,
1.2  B,
Beschwerdeführende,
gegen
1.1  C,
1.2  D,
beide vertreten durch RA E,
2.    Gemeinderat Mettmenstetten,
vertreten durch
RA F
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend
Baubewilligung
,
hat sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat
Mettmenstetten erteilte C und D am 3. März 2020 unter Bedingungen die
baurechtliche
Bewilligung
für den Abbruch des
bestehenden Einfamilienhauses Vers.-Nr. 01 bis auf das Kellergeschoss und
an dessen Stelle den Neubau eines Dreifamilienhauses mit Unterniveaugarage auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der G-Strasse 03 in Mettmenstetten.
Dagegen rekurrierten A und B als Nachbarn am 13. April
2020 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung
des Beschlusses. Eine Delegation der 2. Abteilung des Baurekursgerichts
führte am 12. August 2020 im Beisein der Parteien einen Augenschein auf
dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 29. September 2020 hiess das
Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut und ergänzte das Dispositiv des
Beschlusses des
Gemeinderats Mettmenstetten vom
3. März 2020 mit folgender Nebenbestimmung: Vor Baubeginn seien dem
Gemeinderat Mettmenstetten revidierte Pläne einzureichen und von diesem
bewilligen zu lassen, wonach der im Grundriss Erdgeschoss nur von aussen
zugängliche, als ''Abstellraum'' bezeichnete Raum, der im Grundriss Erdgeschoss
in der Wohnung W2 mit ''Waschen'' bezeichnete Raum und der im Grundriss
Obergeschoss in der Wohnung W2 mit ''Abstellraum'' bezeichnete Raum
Fensterflächen von jeweils weniger als 10 % der Bodenfläche aufweisen
würden
. Im nur von aussen zugänglichen
''Abstellraum''
im Erdgeschoss sei zudem auf eine Beheizung zu verzichten. Im Übrigen wies das
Baurekursgericht den Rekurs ab, auferlegte die Verfahrenskosten von Fr. 6'180.-
zu 3/4 den Rekurrenten und verpflichtete Letztere zur Leistung einer
reduzierten Parteientschädigung von Fr. 1'000.- an die Bauherrschaft.
II.
A und B
erhoben
dagegen am 2. November 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons
Zürich und beantragten, die Baubewilligung vom
3. März 2020 aufzuheben und dem Bauvorhaben die Erteilung einer
Baubewilligung zu verweigern
. Eventuell seien zumindest die gesamten
Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens der Bauherrschaft aufzuerlegen und von
der Verpflichtung der Beschwerdeführer, den privaten Beschwerdegegnern eine
Umtriebsentschädigung zu bezahlen, abzusehen.
Sodann verlangten sie eine Parteientschädigung zulasten der
Beschwerdegegnerschaft.
Das
Baurekursgericht beantragte am 20. November 2020 ohne weitere Bemerkungen
die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 4. Dezember 2020
beantragten
C und D
, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei, sowie eine Parteientschädigung. Gleichentags beantragte der
Gemeinderat
Mettmenstetten
die Abweisung der Beschwerde.
Am 14. Januar
2021 replizierten
A und B
unter
Festhalten an den gestellten Anträgen.
Die Kammer erwägt:
1.
Das
Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1
in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde
ist einzutreten.
2.
2.1
Das streitbetroffene Baugrundstück liegt gemäss
geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Mettmenstetten vom 23. April
2019 (BZO) in der Wohnzone W2a. Die Bauherrschaft plant, das bestehende
Einfamilienhaus bis auf das Kellergeschoss abzubrechen und an dessen Stelle ein
Dreifamilienhaus mit Unterniveaugarage zu erstellen.
2.2
Die Beschwerdeführenden
als Eigentümer der südöstlich an die Bauparzelle angrenzenden Liegenschaft
rügen im Wesentlichen die nebenbestimmungsweise Heilung der Ausnützungsüberschreitung
durch das Baurekursgericht. Sodann machen sie geltend, gegenüber ihrem
Grundstück wäre der grosse Grenzabstand gemäss Art. 12 BZO einzuhalten,
welcher unterschritten würde. Schliesslich beanstanden sie die Kostenauflage
des vorinstanzlichen Verfahrens an sie.
3.
3.1
Die Ausnützungsziffer, welche die zulässige
Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche beschränkt (§ 254 Abs. 1
PBG in der bisherigen Fassung gemäss Anhang zum PBG, vgl. Abs. 2 der Übergangsbestimmungen
zur Änderung des PBG vom 14. September 2015), wurde für die vorliegend
massgebliche
Wohnzone W2a auf 35 %
festgelegt (Art. 11 BZO). G
emäss §
255
Abs. 1 PBG sind Räume
anrechenbar, die dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt
dienen
oder hierfür verwendbar
sind
unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und
Sanitärräume samt inneren Trennwänden
.
Für die Frage der Anrechenbarkeit im Sinn von §
255
Abs. 1 PBG ist entscheidend,
ob
der Raum nicht nur einen Sachzweck erfüllt, sondern
(ausschliesslich oder neben dem Sachzweck)
für die
Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit für den Aufenthalt von Personen
bestimmt ist
(VGr, 30. August
2018, VB.2018.00240, E. 3.2 mit Hinweisen und auch zum Folgenden; VGr, 7. Dezember
2000, VB.2000.00304/00314, E. 3b aa = RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 940 f.). Anrechenbar
sind sodann Räume, welche gemäss Angaben der Bauherrschaft zwar keinem Wohn-
oder Arbeitszweck dienen, aber als solche verwendbar, das heisst, als solche
geeignet sind.
Dies trifft immer dann zu, wenn die in §§ 299 ff.
PBG festgelegten Anforderungen an zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Flächen
erfüllt oder nur unwesentlich unterschritten werden oder wenn
die Eignung in diesem Sinn ohne
wesentliche bauliche Veränderungen herbeigeführt werden kann (VGr, 22. Juli
2005, VB.2005.00208, E. 2.2 = BEZ 2005 Nr. 37;
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
S. 941 f.).
3.2
Zur Berechnung der höchstmöglichen Fläche
für die Wohnnutzung auf der Parzelle geht die
Baubewilligung
von einer Grundstücksfläche von
1'221 m
2
aus,
was unter Zugrundelegung der
Ausnützungsziffer
von 35 % zu einer zulässigen
Ausnützung von
380,5 m
2
führt
. Die geplante Ausnützung liegt bei insgesamt
380,4 m
2
, davon befinden sich 192,8 m
2
der
Wohnfläche im Erdgeschoss und 187,6 m
2
im Obergeschoss. Nicht
an die Ausnützung angerechnet wurden im Erdgeschoss bei der Wohnung W01
zwei als Abstellräume bezeichnete Räume von 7 m
2
und 2 m
2
sowie bei der Wohnung W02 ein mit Waschen/Trocknen bezeichneter Raum von
6,3 m
2
. Ferner befindet sich im Erdgeschoss ein nur von aussen
zugänglicher, mit ''Gemeinschaft, Kiwa'' bezeichneter Raum von 10 m
2
,
welcher ebenfalls nicht an die Ausnützung angerechnet wurde. Im Obergeschoss
wurden sodann bei der Wohnung W01 ein Raum für Waschen/Trocknen von
9,5 m
2
sowie bei der Wohnung W02 ein Abstellraum von
6,3 m
2
nicht in die Ausnützungsberechnung miteinbezogen.
3.3
Das
Baurekursgericht erachtete den im
Erdgeschoss
nur von aussen zugänglichen Raum (10 m
2
), den im Erdgeschoss in
der Wohnung W02 mit ''Waschen/Trocknen'' bezeichneten Raum (6,3 m
2
)
und den im Obergeschoss in der Wohnung W02 mit ''Abstellraum'' bezeichneten
Raum (6,3 m
2
) insbesondere aufgrund der grossen Fensterflächen
als für den dauernden Aufenthalt verwendbar, beziehungsweise
ohne wesentliche bauliche Veränderungen dazu geeignet
und
damit an die Ausnützungsziffer anrechenbar. Die beiden zu Wohnung W01 zählenden
Abstellräume im Erdgeschoss sowie den Raum für Waschen/Trocknen im Obergeschoss
bestätigte es demgegenüber als nicht anrechenbar. Insgesamt stellte das
Baurekursgericht damit eine Überschreitung der Ausnützungsziffer um 22,6 m
2
und damit um knapp 6 % der gesamten Ausnützung fest. Da sich die
anzurechnenden, als Nebenräume ausgewiesenen Räume durch relativ einfache
bauliche Massnahmen zu Räumen ausgestalten liessen, welche sich nicht zum
Wohnen eigenen und damit nicht zur Ausnützung zu zählen wären, hob das
Baurekursgericht die Baubewilligung nicht auf. Stattdessen ergänzte es diese um
eine Nebenbestimmung, wonach die Fensterflächen bei diesen drei Räumen auf
jeweils weniger als 10 % der Bodenfläche zu verkleinern
und im nur
von aussen zugänglichen
''Abstellraum'' im
Erdgeschoss zudem auf eine Beheizung zu verzichten sei.
3.4
Die
Beschwerdeführenden rügen die Übernutzung, welche gut
22,6 m
2
respektive
knapp 6 % beträgt, als nicht nebenbestimmungsweise heilbar. Sie machen
geltend, dadurch würde die Bestimmung über die Ausnützungsbeschränkung (§ 251
PBG) ihres Sinngehalts entleert. Zudem sei nicht ausgeschlossen, dass die
Nutzung der drei Räume zu Wohnzwecken auch mit den verlangten Änderungen nicht
ausgeschlossen werden könne. Durch Entfernung der dünnen, nicht tragenden Wände
könnten sie mit geringem Aufwand den angrenzenden vollwertigen Wohnräumen
zugeschlagen werden. Die Vorinstanz betrachte die Wirkung der statuierten
Nebenbestimmungen zu Unrecht isoliert und lasse die Möglichkeit der einfachen
Verbindbarkeit mit den angrenzenden Wohnräumen ausser Acht.
3.4.1
Inhaltliche oder formale Mängel
eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter
bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen
in der
Baubewilligung
behoben
werden. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des verfassungsrechtlichen
Verhältnismässigkeitsprinzips, welches verlangt, dass staatliche Massnahmen
zwecktauglich und notwendig sein müssen, wobei Notwendigkeit bedeutet, dass
eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung nicht über das zur Erreichung
ihres Ziels Notwendige hinausgehen darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36
Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999). Das Interesse des
Bauherrn am Fortbestand der
Baubewilligung
ist als gewichtig einzustufen. Solange die
Mängel untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch
ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können, steht der
Grundsatz der Einheit der
Baubewilligung
nicht infrage. Ziehen die Mängel indessen wesentliche
Projektänderungen nach sich, können sie nicht mehr mittels einer
Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2;
RB  983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5;
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 437).
3.4.2
Hierzu fällt vorliegend zunächst
ins Gewicht, dass bei der Beantwortung der Frage, ob Mängel eines Bauvorhabens
mit einer Nebenbestimmung geheilt werden können oder ob eine Bauverweigerung auszusprechen
ist, der Vorinstanz als Fachgericht ein gewisser Beurteilungsspielraum zukommt.
Die vom Baurekursgericht statuierte Verkleinerung der Fensterflächen bei
den drei massgeblichen Räumen auf jeweils weniger als
10 % der Bodenfläche
sowie den Verzicht auf eine Beheizung des von aussen zugänglichen Raums stellen
an sich unbestrittenermassen keine wesentlichen Projektänderungen dar. Unter
diesem Aspekt ist der Mangel durchaus der nebenbestimmungsweisen Heilung
zugänglich. Sodann spricht auch die Grössenordnung der
Ausnützungsüberschreitung von knapp 6 % nicht von vornherein gegen das
Vorliegen eines untergeordneten Mangels. So war etwa in einem anderen Fall eine
Übernutzung von gut 11 m
2
bzw. über 7 % ebenfalls der
nebenbestimmungsweisen Heilung zugänglich (VGr, 29. August 2019,
VB.2019.00056, E. 4.2.2). Der Schluss der Vorinstanz, wonach sich der
Mangel ohne besondere Schwierigkeiten mittels Statuierung der besagten
Nebenbestimmungen korrigieren lässt, stellt sich unter diesen Gesichtspunkten
nicht als rechtsverletzend heraus.
3.4.3
Sodann ist zu bedenken, dass die
Ausnützung von Baugrundstücken nicht nur durch die Ausnützungsziffer
eingeschränkt wird, sondern auch durch die Gebäudelänge und Gebäudebreite sowie
durch die
Bestimmungen über die Abstände und über die Geschosszahl (vgl.
§ 251 lit. b PBG). Dass der Normzweck von § 251 PBG durch die
strittige Mängelbehebung des Baurekursgerichts unterlaufen würde, ist daher
nicht ersichtlich. Die Ausnützungsbeschränkung bleibt durch die neben der Ausnützungsziffer
erforderliche Einhaltung der Abstände,
Gebäudelänge und -breite sowie der Geschosszahl genügend gesichert.
Schliesslich erweist sich auch die Rüge, durch Entfernung der Wände zu den
angrenzenden Wohnräumen könnten die strittigen drei Räume dennoch zum Wohnen
genutzt werden, als untauglich. Es handelt sich bei den betroffenen Wänden nicht
um tragende Wände und sie wirken in den Bauplänen tatsächlich dünner als andere
Trennwände. Auch wenn es sich dabei um gemauerte Wände handelt, steht dies ihrer
allfälligen späteren Entfernung nicht von vornherein entgegen. Insofern besteht
ein gewisses Missbrauchspotenzial. Zu beurteilen ist indes der Zustand gemäss Baubewilligung
beziehungsweise den zugehörigen Plänen, welcher sich nach dem Gesagten mit den
strittigen Nebenbestimmungen als bewilligungsfähig erweist.
4.
Strittig ist als
Zweites, welches die für die Einhaltung des grossen Grenzabstands massgebliche,
am meisten nach Süden gerichtete Gebäudelängsseite
sei.
4.1
Der grosse
Grenzabstand beträgt gemäss Art. 11 BZO in der massgeblichen
Wohnzone W2a mindestens 8 m, der kleine Grenzabstand 4 m. Dabei
gilt der grosse Grenzabstand in der Regel für die am meisten nach Süden
gerichtete Gebäudelängsseite (Art. 12 BZO). Der Gemeinderat erhält in Art. 12
BZO sodann die Kompetenz, in begründeten Fällen – als Beispiel wird ''ungünstige
Grundstücksform'' genannt – den grossen Grenzabstand abweichend festzusetzen.
4.2
Die Begriffe des grossen und kleinen
Grenzabstands sind im kantonalen Baugesetz nicht enthalten.
Bei
Art. 12 BZO
handelt es sich vollumfänglich um gestützt auf § 49 Abs. 1 und
Abs. 2 lit. b PBG kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen
Anwendung und Auslegung
in erster Linie
der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt und ihr einen von der
Gemeindeautonomie geschützten Entscheidungsspielraum eröffnet. Die
Angemessenheitskontrolle des Baurekursgerichts gemäss § 20 Abs. 1 lit. c
VRG ist deshalb – abhängig von der Begründungsdichte der kommunalen Behörde –
beschränkt (vgl. VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3). Dem
Verwaltungsgericht steht demgegenüber keine Überprüfung der Angemessenheit zu (§ 50
Abs. 2 VRG).
4.3
Der Gemeinderat hat vorliegend in der
Rekursantwort die Festlegung des grossen Grenzabstands begründet. Er führte
aus, Sinn und Zweck der Bestimmung sei es, zwischen Gebäude und Grenze Raum zu
schaffen, zu dem sich die Wohnungen hauptsächlich orientierten, um so für eine
optimale Belichtung und Besonnung zu sorgen. Die am meisten gegen Süden
ausgerichtete Gebäudelängsseite sei vorliegend zur G-Strasse hin orientiert.
Dies gelte auch für die grosszügigen Wohnräume der Wohnungen W01 und W03.
Zudem weise das Grundstück keine Rechteckform auf und falle gegen die G-Strasse
hin relativ stark ab. Es entspreche zudem der Praxis der Gemeinde, den grossen
Grenzabstand zur G-Strasse hin zu verlangen.
4.4
Das
Baurekursgericht hat dazu im Wesentlichen festgehalten, auch die übrigen
Gebäude – so auch dasjenige der Beschwerdeführenden – richteten sich zur G-Strasse
aus. Zudem weise das Gelände zur G-Strasse hin ein Gefälle auf, weshalb die
Ausrichtung des Aussenbereichs in diese Richtung sinnvoll erscheine. Die
Wohnräume und die damit verbundenen Aussenbereiche der Wohnungen W01 und W03
seien ebenfalls zur G-Strasse hin ausgerichtet. Die Richtigkeit, den grossen
Grenzabstand zur G-Strasse hin festzusetzen, ergebe sich im Übrigen bereits aus
dem Umgebungsplan beziehungsweise dem GIS-Auszug.
4.5
Vorab ist festzustellen, dass sich aus den
Bauplänen nicht ohne Weiteres ergibt, welches die südliche Gebäudelängsseite
der geplanten Neubaute, das heisst, deren längste Seite ist. Weder das
Baugrundstück noch die geplante Baute weisen eine rechteckige Form auf. Die
südöstliche und die südwestliche Gebäudeseite sind in etwa gleich lang; in
südlicher Richtung springt die Fassade zurück.
4.5.1
Wie
das Baurekursgericht zutreffend festgehalten hat, sind die Aussenbereiche sowie
die Wohnräume der Wohnungen W01 und W03 zur G-Strasse, das heisst, gegen Südwesten
ausgerichtet, was auch auf die benachbarten Liegenschaften zutrifft. Die
Vorinstanzen haben die Festlegung des grossen Grenzabstands richtigerweise vor
dem Hintergrund von dessen Sinn und Zweck vorgenommen. Insgesamt lag die
Festlegung der am meisten gegen Süden gerichteten Gebäudelängsseite als
diejenige gegen die G-Strasse hin, im pflichtgemässen Ermessen des Gemeinderats
und wurde vom Baurekursgericht zu Recht als nachvollziehbar und plausibel
beurteilt.
4.5.2
Entgegen den Beschwerdeführenden hat das Baurekursgericht zur Begründung
nicht lediglich auf die Ansicht des Gemeinderats abgestellt, sondern sich damit
im Rahmen seiner Kognition auseinandergesetzt. Dabei hat es die gesamten
Bauakten miteinbezogen und sich nicht bloss auf den GIS-Auszug abgestützt,
sondern diesen lediglich ergänzend erwähnt. Ein Fehler bei der Sachverhaltsfeststellung
ist ihm bei der Eruierung der massgeblichen Gebäudeseite nicht unterlaufen.
Dass der Gemeinderat von seiner Kompetenz,
den grossen Grenzabstand in begründeten Fällen abweichend festzusetzen,
vorliegend Gebrauch gemacht hätte, ist im Übrigen nicht ersichtlich. Es liegt
weder ein Ausnahmefall vor, noch wurde ein solcher von der Gemeinde zur
Entscheidbegründung herangezogen.
4.5.3
Insgesamt erweist sich die Festlegung des grossen Grenzabstands damit als
rechtmässig und wird von der projektierten Baute mit rund 12 m zur
abgestützten Terrasse beziehungsweise rund 15 m zum Erdgeschoss ohne
weiteres eingehalten. Die gegenteiligen Rügen der Beschwerdeführenden sind
unbegründet. Der gegenüber dem beschwerdegegnerischen Grundstück folglich
einzuhaltende kleine Grenzabstand wird im Übrigen mit mindestens 6,23 m
ebenfalls nicht verletzt.
5.
Schliesslich beanstanden die
Beschwerdeführenden die Auferlegung der vorinstanzlichen Verfahrenskosten und
die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung an die Gegenpartei.
5.1
Die Auflage der Verfahrenskosten erfolgt
im Rekursverfahren gemäss § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG bei mehreren am
Verfahren Beteiligten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Ausnahmsweise
werden sie nach dem Verursacherprinzip auferlegt (§ 13 Abs. 2 Satz 2
VRG). Möglich ist sodann die Kostenauferlegung ohne Anknüpfung an die
gesetzlichen Kriterien und unter Berücksichtigung von Billigkeitserwägungen.
Bei der Verteilung der Verfahrenskosten steht der Entscheidinstanz ein
erheblicher Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 13
N. 41 und 43). Analoges gilt betreffend Parteientschädigungen (§ 17 Abs. 2
VRG; Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 25 ff. und N. 90).
5.2
Das Baurekursgericht hat die Kosten seines Entscheids
"ausgangsgemäss"
zu 3/4 den
jetzigen
Beschwerdeführenden auferlegt. Analog dazu
hat sie die Beschwerdeführenden zu einer reduzierten Umtriebsentschädigung an
die private Gegenpartei verpflichtet.
Damit ist das
Baurekursgericht nach dem Unterliegerprinzip vorgegangen. Dies ist grundsätzlich
nachvollziehbar, nachdem der Rekurs im Wesentlichen abgewiesen wurde und
lediglich zur Ergänzung einer Nebenbestimmung geführt hat
.
5.3
Im Rahmen
ihrer Rüge machen die Beschwerdeführenden allerdings geltend, die Baubehörde habe
ihren Entscheid ungenügend begründet hinsichtlich der nach
Art. 13 Abs. 1 BZO erforderlichen
besonders
guten Gestaltung und guten Einfügung von Flachdächern
ins
Orts- und Quartierbild. Dazu ist Folgendes festzuhalten:
5.3.1
Aus
dem in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen
Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) verankerten Anspruch der
Betroffenen auf rechtliches Gehör ergibt sich als Teilgehalt auch die
Begründungspflicht (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 28 N. 5). An die
Begründungsdichte von Baubewilligungen sind insofern keine hohen Anforderungen
zu stellen, als dabei eine Baueingabe zu beurteilen ist, welche alle
erforderlichen Unterlagen zu enthalten hat (§ 310 Abs. 1 PBG). Die
massgeblichen Sachumstände ergeben sich daher weitgehend aus der Baueingabe,
weshalb mangels anderweitiger Anordnung im baurechtlichen Entscheid von der
baueingabegemässen Bewilligung des Vorhabens auszugehen ist. Die Baubewilligung
dient nicht dazu, Dritten die Auseinandersetzung mit der Baueingabe zu ersparen
(VGr, 28. November 2019, VB.2019.00258, E. 5.2 mit weiteren Hinweisen
und auch zum Folgenden).
5.3.2
Die
Begründung eines baurechtlichen Entscheids genügt den Anforderungen von Art. 29
Abs. 2 BV, wenn der Betroffene in die Lage versetzt wird, dessen Tragweite
zu beurteilen. Damit kann er entscheiden, ob er den Entscheid anfechten will.
Baubewilligungen sind daher in der Regel nicht eingehender zu begründen, ergibt
sich der Inhalt der Bewilligung doch aus der im Bewilligungsverfahren von
jedermann einsehbaren Baueingabe. Eine Erläuterung und Begründung aller im
Verlauf der Projektprüfung erfolgten Arbeiten, Feststellungen und Überlegungen
ist faktisch unmöglich und wird vom Gesetzgeber auch nicht verlangt. Eine
Pflicht zur Begründung des baurechtlichen Entscheids besteht bloss insoweit,
als das Fehlen einer Begründung wegen der Komplexität des Bauvorhabens oder
einzelner Aspekte desselben eine Anfechtung der Bewilligung etwa durch Dritte
erheblich erschweren oder geradezu verunmöglichen würde
(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 434 f.).
5.3.3
Eine solche Situation liegt hier nicht
vor. Abgesehen davon enthielt die Baubewilligung in Disp.-Ziff. 13 durchaus
Vorgaben zur Gestaltung des Flachdachs. Daraus geht für die Betroffenen
erkennbar hervor, dass die Baubehörde die Bestimmung von Art. 13 BZO als
erfüllt erachtet hat. Es liegt damit im Bewilligungsentscheid des Gemeinderats keine
Gehörsverweigerung wegen ungenügender Begründung.
5.3.4
Damit erweist sich die Kosten- und Entschädigungsregelung des
vorinstanzlichen Verfahrens nach dem Unterliegerprinzip als vertretbar, zumal
unter Berücksichtigung des erwähnten erheblichen vorinstanzlichen
Ermessensspielraums
(vgl. vorn E. 5.1).
5.4
Anzumerken
bleibt, dass es die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zulässt, eine
Bauanordnung
nachträglich zu ergänzen. In seiner
Rekursantwort hat der Gemeinderat vorliegend das Vorliegen der Voraussetzungen
für die Bewilligung des Flachdachs begründet. Das Baurekursgericht hat sich im
Übrigen mit den Beweggründen des Gemeinderats auseinandergesetzt, diese mit
eigenen Erkenntnissen ergänzt und die gestalterische Beurteilung des
Gemeinderats betreffend Flachdach als vertretbar und in dessen Ermessen liegend
erachtet. Auch dem Baurekursgericht ist damit keine Gehörsverletzung
vorzuwerfen.
6.
6.1
Zusammengefasst erwiesen sich die Rügen der
Beschwerdeführenden als unbehelflich. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.
6.2
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den
unterliegenden Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 je zur Hälfte aufzuerlegen,
unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag (§
70
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 und § 14 VRG).
Ein Anspruch auf eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis von
vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
6.3
Hingegen
sind sie je zur Hälfte, unter solidarischer Haftung, zu verpflichten, der
anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 eine
Parteientschädigung zu bezahlen, wobei sich insgesamt Fr. 2'000.- als
angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegnerin 2
steht keine Entschädigung zu und hat sie auch nicht beantragt (§ 17 Abs. 3;
Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 100).
Demgemäss
erkennt die Kammer:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.          5'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.             130.--
Zustellkosten,
Fr.          5'130.--
Total der Kosten.
3.
Die Gerichtskosten werden den
Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 je zur Hälfte und
unter solidarischer Haftung auferlegt
.
4.
Die
Beschwerdeführenden 1.1
und 1.2
werden im gleichen Verhältnis und unter
solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2
eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar
innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …