zh_verwaltungsgericht · SB.2012.00148 · 2013-11-13 · de

Staats- und Gemeindesteuern 2009(ergänzende Vermögenssteuer) | Staats- und Gemeindessteuer / ergänzende Vermögenssteuer Wird ein Grundstück, das zum Ertragswert bewertet wurde, ganz oder teilweise veräussert oder der bisherigen land- oder forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung entfremdet, wird vom Eigentümer - für die entsprechende Besitzdauer, jedoch höchstens für 20 Jahre - eine ergänzende Vermögenssteuer erhoben (§ 41 StG und § 43 Abs. 1 Satz 1 StG). Das steuerbare Vermögen berechnet sich nach der Differenz zwischen dem Mittel der Ertragswerte und dem Mittel der tatsächlichen Verkehrswerte des Grundstücks je am Anfang und am Ende der massgeblichen Besitzdauer (§43 Abs. 2 StG). Umstritten ist vorliegend die Festlegung der Verkehrswerte vor 20 Jahren sowie am Ende der Besitzdauer. Der Verkehrswert am Ende der massgebenden Besitzdauer bestimmt sich bei Veräusserung in der Regel nach dem erzielten Nettoerlös. Es handelt sich vorliegend nicht um einen Fall (z.B. Liebhaberpreis), in welchem die Vermutung entkräftet wird. Grundsätzlich ist auch von dem von den Vorinstanzen festgesetzten Verkehrswert vor 20 Jahren auszugehen. Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 13..2.13.1 SB.2012.00148
Zurich Verwaltungsgericht 13..2.13.1 SB.2012.00148
Zurigo Verwaltungsgericht 13..2.13.1 SB.2012.00148

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2012.00148
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Geschäftsnummer:
SB.2012.00148
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 13.11.2013
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 27.11.2014 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Staats- und Gemeindesteuern 2009
(ergänzende Vermögenssteuer)
Staats- und Gemeindessteuer / ergänzende Vermögenssteuer
Wird ein Grundstück, das zum Ertragswert bewertet wurde, ganz oder teilweise veräussert oder der bisherigen land- oder forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung entfremdet, wird vom Eigentümer - für die entsprechende Besitzdauer, jedoch höchstens für 20 Jahre - eine ergänzende Vermögenssteuer erhoben (§ 41 StG und § 43 Abs. 1 Satz 1 StG). Das steuerbare Vermögen berechnet sich nach der Differenz zwischen dem Mittel der Ertragswerte und dem Mittel der tatsächlichen Verkehrswerte des Grundstücks je am Anfang und am Ende der massgeblichen Besitzdauer (§43 Abs. 2 StG). Umstritten ist vorliegend die Festlegung der Verkehrswerte vor 20 Jahren sowie am Ende der Besitzdauer. Der Verkehrswert am Ende der massgebenden Besitzdauer bestimmt sich bei Veräusserung in der Regel nach dem erzielten Nettoerlös. Es handelt sich vorliegend nicht um einen Fall (z.B. Liebhaberpreis), in welchem die Vermutung entkräftet wird. Grundsätzlich ist auch von dem von den Vorinstanzen festgesetzten Verkehrswert vor 20 Jahren auszugehen.
Abweisung.
Stichworte:
ERGÄNZENDE VERMÖGENSSTEUER
UNGLEICHBEHANDLUNG
VERKEHRSWERT
VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN
Rechtsnormen:
§ 39 Abs. 1 StG
§ 41 StG
§ 43 StG
Art. 14 Abs. 2 StHG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
2.
Abteilung
SB.2012.00148
Urteil
der 2. Kammer
vom
13. November 2013
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Leana Isler,
Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker,
Gerichtsschreiberin Ariane Tinner.
In Sachen
Erben der A,
nämlich:
1.    B,
2.    C,
3.    D,
4.    E,
5.
F,
6.    G,
7.    H,
alle vertreten durch RA I,
Beschwerdeführende,
gegen
Staat Zürich,
vertreten durch das kantonale Steueramt,
Beschwerdegegner,
betreffend Staats-
und Gemeindesteuern 2009
(ergänzende Vermögenssteuer),
hat
sich ergeben:
I.
Die Erben der am 19. März 2008 verstorbenen Erben
der A – nämlich B, C, D, E, F, G und H – veräusserten am 27. November 2009
das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 für Fr. … an die Genossenschaft J, in
K. Der erzielte Preis entspricht einem durchschnittlichen Preis von
Fr. …/m
2
.
Infolgedessen wurden sie vom kantonalen Steueramt am 22. November 2010 für
die Staats- und Gemeindesteuern 2009 mit einer ergänzenden Vermögenssteuer für
ein steuerbares Vermögen von insgesamt Fr. … veranlagt. Dabei legte das
kantonale Steueramt der Steuerberechnung den während 20 Jahren
versteuerten Ertragswert von Fr. ..., den Verkehrswert vor 20 Jahren von
Fr. … (Fr. …/m
2
)
und den Verkehrswert im Jahr des Verkaufs von Fr. … (Fr. .../m
2
) zugrunde.
Eine von der Gemeinde L hiergegen erhobene Einsprache, die
sich gegen den Verkehrswert im Jahr des Verkaufs gerichtet hatte, hiess das
kantonale Steueramt am 25. August 2011 gut und erhöhte das steuerbare Vermögen
auf insgesamt Fr. …. Dabei wurde der Verkehrswert des Grundstücks im Jahr
des Verkaufs entsprechend dem erzielten Erlös auf Fr. …/m
2
festgelegt.
II.
Das Steuerrekursgericht wies den dagegen von den
Pflichtigen erhobenen Rekurs am 21. August 2012 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 18. Oktober 2012 liessen die
Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, "es sei der angefochtene
Entscheid des Steuerrekursgerichts aufzuheben und a) der ergänzenden
Vermögensbesteuerung ein steuerbares Vermögen von CHF 73 816 230
zu Grunde zu legen; b) eventualiter sei der ergänzenden Vermögensbesteuerung
ein steuerbares Vermögen von CHF 83 057 520 zu Grunde zu legen;
c) subeventualiter sei der ergänzenden Vermögensbesteuerung ein
steuerbares Vermögen von maximal CHF 83 627 970 zu Grunde zu
legen". Eventualiter sei die Sache zur weiteren Abklärung und
Entscheidfindung an den Beschwerdegegner zurückzuweisen. Sodann verlangten sie
die Zusprechung einer Parteientschädigung.
Während die Vorinstanz und die Gemeinde L auf
Vernehmlassung verzichteten, schloss das kantonale Steueramt auf
vollumfängliche Abweisung der Beschwerde.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können nach
§ 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle
Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.
Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die
reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die
Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben.
Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in
Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu
überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu
setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich
auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.
h. auf Ermessensüberschreitung und auf
Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147). Ihr Ermessen überschreitet die
Behörde, wenn sie den Rahmen des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlässt,
indem sie nach Ermessen entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches
einräumt. Ein Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die Behörde das Ermessen zwar
im gesetzlich vorgegebenen Rahmen ausübt, dieses aber unter sachfremden
Gesichtspunkten oder in Missachtung allgemeiner Rechtsprinzipien betätigt; das
ist insbesondere der Fall, wenn die Ermessensbetätigung als unhaltbar, als willkürlich
und rechtsungleich erscheint (RB 1999 Nr. 147).
1.2
Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gilt
das Novenverbot (BGE 131 II 548 E. 2.2.2). Für das Verwaltungsgericht ist
somit die gleiche Aktenlage massgebend wie für das Steuerrekursgericht. Tatsachen
oder Beweismittel, die nicht spätestens im Verfahren vor Steuerrekursgericht
behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dürfen infolgedessen im
Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht nachgebracht werden (RB 1999
Nrn. 149 und 150, bestätigt in BGE 131 II 548). Vom Novenverbot
ausgenommen sind dagegen echte Noven, namentlich neue tatsächliche Behauptungen
und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155
bzw. § 160 StG) beruhen oder der Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen
dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel
bedürfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind
schliesslich allgemein zulässig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und
Beweismittel stützen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999
Nr. 149).
2.
2.1
Gemäss Art. 14 Abs. 2
des
Steuerharmonisierungsgesetzes vom 14. Dezember 1990 (StHG) w
erden die land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke zum
Ertragswert bewertet. Das kantonale Recht kann bestimmen, dass bei der
Bewertung der Verkehrswert mitberücksichtigt wird oder im Fall der Veräusserung
oder Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks eine
Nachbesteuerung für die Differenz zwischen Ertrags- und Verkehrswert erfolgt.
Die Nachbesteuerung darf für höchstens 20 Jahre erfolgen.
2.2
Der Kanton Zürich hat von dieser im Steuerharmonisierungsgesetz
eingeräumten Möglichkeit Gebrauch gemacht: Nach § 39 Abs. 1 StG wird
das Vermögen zum Verkehrswert bewertet, wobei der Regierungsrat die für eine
gleichmässige Bewertung von Grundstücken notwendigen Dienstanweisungen erlässt
(Abs. 2). Demgegenüber ist gemäss § 40 StG für land- und
forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke der Ertragswert massgebend. Wird ein
Grundstück, das zum Ertragswert bewertet wurde, ganz oder teilweise veräussert
oder der bisherigen land- oder forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung
entfremdet, wird vom Eigentümer eine ergänzende Vermögenssteuer erhoben
(§ 41 StG). Die ergänzende Vermögenssteuer wird für die entsprechende
Besitzdauer, jedoch höchstens für 20 Jahre, erhoben (§ 43 Abs. 1
Satz 1 StG). Das steuerbare Vermögen berechnet sich nach der Differenz zwischen
dem Mittel der Ertragswerte und dem Mittel der tatsächlichen Verkehrswerte des
Grundstücks je am Anfang und am Ende der massgeblichen Besitzdauer (§ 43
Abs. 2 StG).
3.
3.1
Im vorliegenden Fall ist nicht streitig, dass für das Steuerjahr 2009,
in welchem die Pflichtigen für die Veräusserung des Grundstücks
Kat.-Nr. 01 Fr. … (d.
h. Fr. …/m
2
) erzielt
haben, eine ergänzende Vermögenssteuer im Sinn von § 43 StG geschuldet
wird. Unbestritten ist auch der durchschnittliche Ertragswert in der Höhe von
Fr. …. Umstritten ist hingegen die Festlegung der Verkehrswerte vor 20
Jahren sowie am Ende der Besitzdauer. Die Pflichtigen machen geltend, die
Einsetzung eines Marktwerts würde gegen den Grundsatz der Rechtsgleichheit
verstossen, hätte dies doch in ihrem Fall zur Folge, dass die ergänzende
Vermögenssteuer gegenüber der ordentlichen Vermögensbesteuerung viel zu hoch
ausfalle. Die ergänzende Vermögensbesteuerung dürfe aber nicht zu einem
anderen, d.
h. für die Pflichtigen unvorteilhafteren Ergebnis führen, als wenn der
Vorteil der Ertragswertbesteuerung nie gewährt worden wäre. Sie verlangen
daher, den "Verkehrswert" nach den in den betreffenden Jahren
geltenden Formelwerten gemäss Weisung des Regierungsrats an die Steuerbehörden
über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte
vom 8. September 1982 oder aber gemäss eigener Verkehrswerterhebung anhand
von Vergleichshandänderungen festzulegen.
3.2
Wie die Pflichtigen selbst feststellen, ist der Wortlaut sowohl von
§ 43 StG als auch von Art. 14 Abs. 2 StHG klar. Danach ist auf
die "tatsächlichen Verkehrswerte" abzustellen.
Der (tatsächliche) Verkehrswert eines
Grundstücks entspricht dem Preis, der dafür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am
massgebenden Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (RB 1994
Nr. 38). Wird das Grundstück veräussert und ist der Verkauf unter
gewöhnlichen Marktbedingungen zustande gekommen, so spricht eine in der
Erfahrung des (Geschäfts-)Lebens gründende Vermutung dafür, dass der
Verkaufspreis für das Grundstück dessen Verkehrswert entspricht (RB 1994
Nr. 38). Die für Grundstücke in § 39 Abs. 3 StG vorgesehene typisierte
Bewertung im Sinn von Formelwerten gilt nur für die periodischen
Vermögenssteuern, bei denen die "Verkehrswerte" der Liegenschaften im
Interesse einer rationellen Veranlagung aufgrund genereller Richtlinien festgesetzt
werden müssen. Bei einmaligen und aperiodischen Steuern, wie etwa bei der
Grundstückgewinnsteuer (RB ORK 1956 Nr. 104), der Erbschafts- und
Schenkungssteuer (RB 1980 Nr. 82; RB 1967 Nr. 41) und namentlich auch
bei der ergänzenden Vermögenssteuer (RB 1984 Nr. 44 = StE 1985 B 52.22
Nr. 2) ist der Verkehrswert individuell zu ermitteln. Der Verkehrswert am
Ende der massgebenden Besitzdauer bestimmt sich daher bei Veräusserung in der
Regel nach dem erzielten Nettoerlös (RB 1994 Nr. 38; RB 1991 Nr. 25)
und nicht nach dem Zonenpreis, wie er bei der Ermittlung der
(Formel-)Vermögenssteuerwerte von Grundstücken nach § 39 zur Anwendung
gelangt. Dasselbe gilt auch für den Erwerbspreis (StE 1991 B 52.22 Nr. 5).
3.3
Zu keinem anderen Ergebnis führt eine historische, teleologische und
systematische Auslegung von § 43 StG, insbesondere mit Blick auf die
Vereinbarkeit mit dem Grundsatz der Rechtsgleichheit.
3.3.1
Mit ihrem Argument, die steuerliche
Bewertung des Vermögens sei mit § 39 StG systematisch dem § 43 StG,
der die steuerliche Berechnung regle, vorangestellt und deshalb auch für die
ergänzende Vermögenssteuer verbindlich, verkennen die Pflichtigen, dass
zwischen den erwähnten Paragraphen mit § 40 StG eine Ausnahme zu § 39
StG für die Bewertung von landwirtschaftlichen Grundstücken geschaffen wurde,
der mithin systematisch ebenfalls vor § 43 StG steht. Aus der
systematischen Stellung von § 43 StG lässt sich somit auch nichts für eine
Auslegung entgegen dem Wortlaut ableiten.
3.3.2
Das Abweichen von der
Verkehrswertbewertung bei landwirtschaftlichen Grundstücken ist vorwiegend wirtschaftspolitisch
motiviert. Würde der Gesetzgeber die land- oder forstwirtschaftlich genutzten
Grundstücke einer uneingeschränkten Verkehrswertbesteuerung unterwerfen, so
käme er mit den übrigen agrarpolitischen Massnahmen, die in der
Bundesverfassung und in verschiedenen anderen Erlassen zum Schutz der
Landwirtschaft vorgesehen sind, in einen Zielkonflikt. Aus diesem Grund werden
die fiskalischen hinter die wirtschaftspolitischen Interessen gestellt und die
land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke zu einem Vorzugswert
bewertet. Ein sachlicher Grund für eine Ungleichbewertung von
landwirtschaftlichen und nicht-landwirtschaftlichen Grundstücken liegt somit
solange vor, als diese landwirtschaftlich bewirtschaftet werden. Werden die
Liegenschaften veräussert oder anderen Zwecken zugeführt, tritt der bisher
schlummernde effektive Verkehrswert zutage, der wegen der Knappheit verfügbaren
Bodens regelmässig weit über dem Ertragswert liegt, und erweist sich die auf
Zusehen hin gewährte privilegierte Besteuerung zum Ertragswert nicht mehr für
gerechtfertigt. Alsdann gebietet das Gebot der Rechtsgleichheit gegenüber den
anderen Steuerpflichtigen eine rückwirkende Korrektur (Hans Ulrich Meuter, Die
Ertragswertbewertung und ergänzende Vermögenssteuer, in: ZStP 1/1995 S. 2
f.).
Dabei ist die Steuerberechnung bei der
ergänzenden Vermögenssteuer hauptsächlich aus Gründen der Praktikabilität stark
vereinfacht. Das Steuergesetz vom 8. Juli 1951 führte im Kanton Zürich die
ergänzende Veranlagung der Vermögenssteuer bis zu drei Vierteln des
Verkehrswerts ein. Mit dem Gesetz vom 8. Juli 1962 wurde der Nachbezug auf
den vollen Verkehrswert erweitert (August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin
Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Bern 1969, § 36
ter
StG
N. 1). Im Interesse der Praktikabilität sind solche Schematisierungen und
Pauschalierungen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Art. 8 und
Art. 127 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) im Abgaberecht
unausweichlich und deshalb auch zulässig (BGE 133 II 305 E. 5.1; BGE 131 I
291 E. 3.2.1; BGE 128 I 240 E. 2.3). Die Rechtsgleichheit ist nicht
schon verletzt, wenn der Gesetzgeber Lösungen trifft, die nicht in jeder
Hinsicht einem bestimmten wirtschaftlichen, juristischen oder finanzwissenschaftlichen
System folgen (BGE 126 I 76 E. 2a; BGE 116 Ia 321 E. 3f). Soweit
keine absolute Gleichbehandlung erzielt werden kann, genügt es nach
bundesgerichtlicher Rechtsprechung, wenn die gesetzliche Regelung nicht in
genereller Weise zu einer wesentlich stärkeren Belastung oder systematischen
Benachteiligung bestimmter Gruppen von Steuerpflichtigen führt (BGE 133 II 305
E. 5.1; BGE
128 I 240 E. 2.3
).
Als Objektsteuer konzipiert und gesetzlich
stark vereinfacht führt die ergänzende Vermögenssteuer weder zur vollständigen
Kompensation noch zu einer gänzlichen Gleichbehandlung unter den
Steuerpflichtigen. Ein rechnerisch genauer Ausgleich wäre – wie der Beschwerdegegner
zu Recht ins Feld führt – mit einem unverhältnismässigen Verwaltungsaufwand
verbunden und würde nicht zuletzt wegen der grundsätzlichen Schwierigkeit retrospektiver
Schätzungen zu grossen Unsicherheiten führen.
Falls die Berechnung der ergänzenden
Vermögenssteuer nach § 43 Abs. 2 StG in genereller Weise zu einer
wesentlich stärkeren Belastung oder systematischen Benachteiligung bestimmter
Gruppen von Steuerpflichtigen führen sollte, dürfte wohl eher um eine systematische
Benachteiligung der ordentlich besteuerten Personen vorliegen. Denn nach allgemeiner
Überzeugung erweist sich die ergänzende Vermögensbesteuerung im Vergleich zur
ordentlichen Vermögenssteuer in der Regel für die steuerpflichtige Person als
vorteilhafter, weil sie höchstens für 20 Jahre erhoben wird, ein privilegierter
(d.h. in den meisten Fällen tieferer als der jeweils für die ordentliche
Vermögenssteuer geltender) Satz von 1 Promille zur Anwendung gelangt
(§ 43 Abs. 3 StG) und kein Vergütungszins für die nachträglich zu
bezahlende Steuer geschuldet ist (vgl.
Felix Richner/Walter Frei/Stefan
Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz,
3. A., Zürich 2013, § 43 N. 2).
3.3.3
Es mag nach dem Gesagten zutreffen, dass
die in § 43 Abs. 2 StG vorgesehenen Berechnungsregeln mit den darin
enthaltenen Pauschalierungen mangels genügender Abstufungen und Feinheiten
nicht allen zu regelnden Verhältnissen vollkommen gerecht zu werden vermögen.
Aber auch wenn die Pflichtigen bei der ordentlichen (periodischen) Vermögenssteuer
aufgrund der Formelbewertung ihrer Liegenschaft in der Regel einen Wert
versteuern, der unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegt, ist die
individuelle Wertfestsetzung für die ergänzende Vermögenssteuer aus den
erläuterten Gründen unausweichlich und stellt grundsätzlich keine
Ungleichbehandlung dar. Ob darin letztlich eine Benachteiligung vorliegt, kann
nicht mit Sicherheit gesagt werden, müssten doch sämtliche Veranlagungen seit
Beginn der Ertragswertbesteuerung aufgerollt und die ordentliche Vermögenssteuer
aufgrund des jeweiligen zu ermittelnden Verkehrswerts nachveranlagt werden.
Dass der Kanton Luzern in einem Urteil aus dem Jahr 1974 (LGVE 1974 II
Nr. 31) befand, die Erhebung einer nachträglichen Vermögenssteuer sei
nicht zulässig, wenn der Veräusserer auch bei Bewertung der Liegenschaft nach
den für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke geltenden Normen keine
Vermögenssteuer hätte entrichten müssen, weil seine Schulden den Steuerwert der
Aktiven überstiegen, ändert im vorliegenden Fall nichts. Zum einen betrifft das
Urteil den Kanton Luzern und vermag das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich
nicht zu binden. Zum anderen handelt es sich bloss um eine nicht weiter
substanziierte Behauptung, die – soweit ersichtlich – zum ersten Mal vor
Verwaltungsgericht aufgeworfen wurde. Deshalb kann auch auf die verlangte
Edition der Steuerveranlagungen verzichtet werden.
3.4
Ist der Verkauf eines Grundstücks unter gewöhnlichen Marktbedingungen
zustande gekommen, so spricht eine in der Erfahrung des (Geschäfts-)Lebens
gründende – widerlegbare – Vermutung dafür, der gelöste Preis für das
Grundstück entspreche dessen Verkehrswert. Es sind jedoch
"aussergewöhnliche Fälle" denkbar, in welchen diese Vermutung
entkräftet werden kann, wie z.
B. im Fall, als in der Zeitspanne
von 22 Jahren zwischen kaufvertraglicher Preisfixierung und
Vertragsvollzug die bau- und zonenrechtliche Qualität der veräusserten
Grundstücke eine derart einschneidende Änderung erfahren hatte, dass gesagt
werden konnte, der zur Kaufpreiszahlung verpflichtete Käufer hätte eine "andere
Sache" zu Eigentum erhalten, als er sich seinerzeit hatte versprechen
lassen. Kein vernünftiger Dritter – ja nicht einmal ein "Liebhaber" –
wäre bereit gewesen, für die in Rede stehenden Reservezonengrundstücke einen
Kaufpreis zu bezahlen, der dem durch die Auszonung nachhaltig zerstörten
Marktpreis für Bauland vor 20 Jahren entsprach (RB 1994 Nr. 38).
3.4.1
Die Pflichtigen machen zwar geltend,
dass es sich beim vorliegend bezahlten Preis von Fr. …/m
2
nicht
um einen objektiven Verkehrswert handle. Dies zeige sich darin, dass der mit
der Angelegenheit befasste Steuerkommissär von einem tieferen Verkehrswert
ausgegangen sei sowie dass die Genossenschaft J ein eigenes Mitglied überboten
habe. Inwiefern daraus aber abgeleitet werden könnte, die Genossenschaft J habe
keinen objektiven Kaufpreis bezahlt, ist nicht nachvollziehbar. Zu Recht hat
die Vorinstanz daher das Vorliegen eines Liebhaberpreises verneint und ist
davon ausgegangen, dass der Nettoerlös dem effektiven Verkehrswert entspricht.
Angesichts bzw. trotz der angeführten Vergleichshandänderungen besteht kein
Grund, vom Verkaufspreis abzuweichen.
3.4.2
Bezüglich des Verkehrswerts vor
20 Jahren hat die Vorinstanz in ihrem Entscheid ausführlich begründet, weshalb
der zugrundeliegende Wert von Fr. …/m
2
angemessen erscheint.
Die Pflichtigen ihrerseits setzten sich in ihrer Beschwerde bezüglich des Verkehrswerts
vor 20 Jahren nicht mit den Ausführungen der Vorinstanz auseinander,
sondern wiederholten wortwörtlich ihre Ausführungen in der Rekursschrift. Es
erübrigt sich daher, an dieser Stelle die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz,
denen das Verwaltungsgericht beipflichtet, zu wiederholen. Zudem erscheint es
in der Tat widersprüchlich, wenn – wie der Beschwerdegegner anführt – die
Pflichtigen anlässlich der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer den für diese
vorteilhaften Wert von Fr. …/m
2
akzeptiert hätten und diesen Wert
nun im vorliegenden Verfahren in Abrede stellen.
3.5
Zusammenfassend erweisen sich die Rügen des Pflichtigen als
unbegründet, weshalb die Beschwerde abzuweisen ist.
4.
Die Beteiligten haben nach § 59 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) keinen Rechtsanspruch auf Durchführung einer
mündlichen Verhandlung. In Fällen, die als zivilrechtliche Streitigkeiten oder
als strafrechtliche Anklagen im Sinn von Art. 6 Abs. 1 der
Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) gelten, kann sich ein Anspruch auf
mündliche Verhandlung ergeben. Diese Vorschrift findet vorliegend jedoch keine
Anwendung. Ebenso wenig lässt sich das in Art. 30 Abs. 3 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) vorgesehene Recht auf eine
öffentliche Gerichtsverhandlung anrufen, ist dieses doch nur im sachlichen
Anwendungsbereich von Art. 6 Abs. 1 EMRK gewährleistet. Überdies gibt
Art. 30 Abs. 3 BV dem Rechtsuchenden kein Recht auf eine öffentliche
Verhandlung, sondern garantiert lediglich, dass, soweit eine Verhandlung stattzufinden
hat, diese unter Vorbehalt der im Gesetz vorgesehenen Ausnahmen öffentlich ist
(BGE 128 I 288). Im Übrigen kann auch aus dem Anspruch auf rechtliches
Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV kein Anspruch auf eine persönliche
mündliche Anhörung und noch weniger ein solcher auf Durchführung einer
öffentlichen Verhandlung abgeleitet werden (vgl. RB 1998 Nr. 38).
Im vorliegenden Fall besteht kein Anlass zur Anordnung
einer mündlichen Verhandlung im Sinn von § 59 Abs. 1 VRG, weshalb dem
Antrag auf Durchführung einer öffentlichen Verhandlung nicht zu entsprechen
ist.
5.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den unterliegenden
Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 153 Abs. 4 StG) und steht ihnen keine Parteientschädigung zu
(§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 in Verbindung mit § 152 StG und § 153 Abs. 4 StG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 12'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--     Zustellkosten,
Fr. 12'120.--    Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu je 1/7 auferlegt, unter solidarischer
Haftung für die gesamten Kosten.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung
an:…