zh_verwaltungsgericht · VB.2004.00120 · 2004-09-01 · de

Baubewilligung | Einordnung einer Wohnüberbauung Volumenkonzentration, die einer befriedigenden Einordnung entgegensteht: Die Begründung von Näherbaurechten ist zwar gemäss § 270 Abs. 2 PBG grundsätzlich zulässig, doch kann das Einordnungsgebot einer Unterschreitung der Grenz- oder Gebäudeabstände entgegenstehen. Vorliegend hat die Verringerung der vorgeschriebenen Gebäudeabständen mittels Näherbaurechten allein den Zweck, die gemäss Regelbauweise möglichen Bauvolumina zu vergrössern. Angesichts der geschilderten baulichen Umgebung kann eine derartige "Verdichtung" gegenüber der vom Bauordnungsgesetzgeber als "Normalfall" des in der Wohnzone W2 zulässigen Überbauungsmusters nicht mehr hingenommen werden. (...) Von einer guten Gestaltung zur Sicherstellung einer befriedigenden Gesamtwirkung kann keine Rede sein, wenn das Bauvolumen gegenüber der Regelbauweise mittels Näherbaurechten vergrössert wird, obschon die bauliche und landschaftliche Umgebung ein feinkörniges und aufgelockertes Bebauungsmuster verlangt (E. 5.2). Abweisung der Beschwerde

Zürich Verwaltungsgericht 04..2.01.0 VB.2004.00120
Zurich Verwaltungsgericht 04..2.01.0 VB.2004.00120
Zurigo Verwaltungsgericht 04..2.01.0 VB.2004.00120

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00120
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Geschäftsnummer:
VB.2004.00120
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 01.09.2004
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 21.06.2005 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Einordnung einer Wohnüberbauung
Volumenkonzentration, die einer befriedigenden Einordnung entgegensteht:
Die Begründung von Näherbaurechten ist zwar gemäss § 270 Abs. 2 PBG grundsätzlich zulässig, doch kann das Einordnungsgebot einer Unterschreitung der Grenz- oder Gebäudeabstände entgegenstehen.
Vorliegend hat die Verringerung der vorgeschriebenen Gebäudeabständen mittels Näherbaurechten allein den Zweck, die gemäss Regelbauweise möglichen Bauvolumina zu vergrössern. Angesichts der geschilderten baulichen Umgebung kann eine derartige "Verdichtung" gegenüber der vom Bauordnungsgesetzgeber als "Normalfall" des in der Wohnzone W2 zulässigen Überbauungsmusters nicht mehr hingenommen werden. (...) Von einer guten Gestaltung zur Sicherstellung einer befriedigenden Gesamtwirkung kann keine Rede sein, wenn das Bauvolumen gegenüber der Regelbauweise mittels Näherbaurechten vergrössert wird, obschon die bauliche und landschaftliche Umgebung ein feinkörniges und aufgelockertes Bebauungsmuster verlangt (E. 5.2).
Abweisung der Beschwerde
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
GESAMTWIRKUNG
GRUNDSTÜCKSINTERN
NÄHERBAURECHT
REGELBAUWEISE
VOLUMENKONZENTRATION
Rechtsnormen:
§ 238 Abs. I PBG
§ 250 Abs. I PBG
§ 270 Abs. III PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 2
I.
A.
Mit Beschluss vom 3. September
2002 erteilte die Bausektion der Stadt Zürich T unter verschiedenen
Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung von sechs
Mehrfamilienhäusern, einer Unterniveaugarage für 50 Autos sowie vier
Abstellplätzen im Freien auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am 02-07 in Zürich
20.
Hiergegen erhoben C und D, E und F, G und
H, I und J, K und L, M und N, O sowie P (Rekurrenten 1) mit gemeinsamer Eingabe
vom 9. Oktober 2002 Rekurs, mit welchem die Aufhebung der Baubewilligung beantragt
wurde. Ebenfalls am 9. Oktober 2002 erhob R einen vorsorglichen Rekurs, dessen
Antrag sich auf die Feststellung beschränkte, dass das Dachgeschoss mit den
Profilen nicht angezeigt worden sei, weshalb sie die fertige Gebäudehöhe nur
habe schätzen können.
B.
Während des laufenden
Rekursverfahrens reichte A, inzwischen neuer Eigentümer des Baugrundstücks und
anstelle von T ins Rekursverfahren eingetreten, bei der Bausektion der Stadt
Zürich am 22. November 2002 ein Projektänderungsgesuch ein, mit welchem unter
anderem den in der Baubewilligung vom 3. September 2002 verfügten Auflagen
nachgekommen wurde. Das modifizierte Projekt sah verschiedene Änderungen, unter
anderem in Bezug auf die architektonische Gestaltung, die Gebäudehöhen und die
Abgrabungen, sowie eine Reduktion der Autoabstellplätze vor.
Mit Beschluss vom 18. März 2003 erteilte
die Bausektion der Stadt Zürich A unter Nebenbestimmungen die baurechtliche
Bewilligung für die nachgesuchten Projektänderungen. Auch hiergegen erhoben die
Rekurrenten 1 am 22. April 2003 und R am 17. April 2003 Rekurs und beantragten die
Aufhebung der Bewilligung.
C.
Mit Beschluss vom 19. August 2003
bewilligte die Bausektion Zürich A unter Bedingungen und Auflagen weitere
Projektänderungen, mit denen verschiedene Bestimmungen der baurechtlichen
Entscheide vom 3. September 2002 und vom 18. März 2003 erfüllt, ersetzt oder
gegenstandslos wurden. Am 22. September 2003 erteilte das Amt für Baubewilligungen
der Stadt Zürich A unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung
für eine Parzellierung gemäss den Abänderungsplänen zu den mit den Bauentscheiden
vom 3. September 2002, 18. März 2003 und 19. August 2003 bewilligten Projekten
sowie für die unangefochtenem Bauentscheid vom 18. Juni 2003 bewilligte Parzellierung.
Auch diese beiden baurechtlichen Entscheide wurden von den Rekurrenten 1 mit
Eingabe vom 26. September 2003 mit dem Antrag auf Aufhebung angefochten.
D.
Am 6. Oktober 2003 erteilte das Amt für Baubewilligungen der Stadt
Zürich A die baurechtliche Bewilligung für weitere Projektänderungen, womit die
Nebenbestimmungen der Baubewilligung vom 19. August 2003, Ziff. I.2.
(Detailpläne Dachprofil) und Ziff. I.1 und 3 (Verkleinerung der Dachaufbauten)
erfüllt wurden. Dabei wurde ausdrücklich festgehalten, dass die Auflagen und
Bedingungen der früheren Bauentscheide mit Ausnahme der genannten, nunmehr
erfüllten Auflagen und Bedingungen sinngemäss
auch
für diese Abänderungen gelten. Auch gegen diesen Beschluss wandten sich die
Rekurrenten 1 mit Eingabe vom 12. November 2003 mit dem Antrag auf dessen
Aufhebung.
II.
Zu all diesen Rekursen beantragte A die
Abweisung, und zwar mit Rekursantworten vom 28. Mai 2003 sowie vom 11. und 20.
November 2003.
Die Bausektion der Stadt Zürich schloss mit
Stellungnahmen vom 19. November 2002, 28. Mai 2003, 12. November 2003 und
3. Dezember 2003 ebenfalls auf Abweisung der Rechtsmittel.
III.
Am 18. September 2003 führte die Baurekurskommission I
einen Kommissionsaugenschein durch. Mit Präsidialverfügung vom 4. Januar 2004
wurde dem Gesuch von A, den Rekursen die aufschiebende Wirkung insoweit zu
entziehen, als diese einem Abbruch der auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 01
stehenden Gebäude Assek.-Nrn. 09, 10 und 11 entgegenstanden, entsprochen.
IV.
Mit Entscheid vom 13. Februar 2004
vereinigte die Baurekurskommission I sämtliche Rekurse und fällte den
folgenden Entscheid: Auf den Rekurs der Rekurrenten 1 gegen den Beschluss des
Amts für Baubewilligungen vom 22. September 2003 wurde nicht eingetreten. Die
Rekurse von R gegen die Bausektionsbeschlüsse vom 3. September 2002 und
18. März 2003 wurden abgewiesen. Sodann wurden die Rekurse der Rekurrenten 1
gegen den Bausektionsbeschluss vom 3. September 2002, gegen die Baubewilligung
vom
18. März 2003, gegen die Bewilligung von Abänderungsplänen vom 19. August 2003
sowie gegen den Beschluss des Amts für Baubewilligungen vom 6. Oktober 2003
gutgeheissen. Demgemäss wurden die Beschlüsse der Bausektion der Stadt Zürich
vom 3. September 2002, 18. März 2003 und 19. August 2003 sowie der
Beschluss des Amts für Baubewilligungen vom 6. Oktober 2003 aufgehoben,
womit die baurechtliche Bewilligung für die nachgesuchte Wohnüberbauung insgesamt
aufgehoben war.
V.
Mit Beschwerde vom 12. März 2004 liess A dem
Verwaltungsgericht beantragen, die Dispositivziffern III-V des Entscheids der Baurekurskommission I
vom 13. Februar 2004 (Gutheissung der Rekurse und Kostenfolgen) aufzuheben
und die Beschlüsse der Bausektion der Stadt Zürich vom 3. September 2002, 18.
März 2003 und 19. August 2003 sowie den Beschluss des Amts für Baubewilligungen
der Stadt Zürich vom 6. Oktober 2003 zu bestätigen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
Die Bausektion der Stadt Zürich
beantragte mit Eingabe vom 14. April 2004, die Beschwerde gutzuheissen.
R beantragte, die Beschwerde abzuweisen,
eventuell eine reduzierte Umtriebsentschädigung für das vorinstanzliche
Verfahren aufzuerlegen.
Mit Eingabe vom 3. Mai 2004 liessen C
und D, E und F, G und H, I und J, K und L, M und N, O sowie P (Beschwerdegegnerschaft
1-7) beantragen, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen; alles unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.
Das Verwaltungsgericht führte am 1.
September 2004 in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein samt
Schlussverhandlung durch.
Die Parteivorbringen, die Ausführungen
der Vorinstanz sowie die anlässlich des Augenscheins vom 1. September 2004
getroffenen Feststellungen werden
– soweit entscheidrelevant – in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.
Die Kammer zieht in
Erwägung:
1.
Gemäss dem angefochtenen Entscheid der
Vorinstanz kann die projektierte, stark modifizierte Wohnüberbauung nicht realisiert
werden, weil eine befriedigende Einordnung in die bauliche und landschaftliche
Umgebung gemäss § 238 Abs. 1  des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG) nicht erreicht wird. Alle übrigen Rügen der Beschwerdegegnerschaft
(bzw. ehemaligen Rekurrenten) in verfahrensrechtlicher und in materieller Hinsicht
– insbesondere den Einwand, dass die geplanten Bauten die Nachbarliegenschaften
durch übermässigen Schattenwurf beeinträchtigen würden – hielt die Vorinstanz
für nicht begründet.
Vor Verwaltungsgericht ist daher vorab noch
die Frage der Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG streitig. Die Beschwerdegegnerschaft
1-7 hält auch im Beschwerdeverfahren fest, dass durch den übermässigen
Schattenwurf die Wohnhygiene verletzt sei. Dieser materiellen Rüge ist nur
nachzugehen, wenn das Bauvorhaben den Anforderungen an die ästhetische
Einordnung genügt und nicht aus diesem Grund verweigert werden darf.
2.
Der kommunalen Baubehörde steht bei der
Anwendung der Ästhetikvorschrift von § 238 PBG ein besonderer
Ermessensspielraum zu, den die Rechtsmittelinstanzen zu beachten haben. Trotz der
grundsätzlich umfassenden Kognition (§ 20 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 [VRG]) hat sich die Baurekurskommission bei der Überprüfung
solcher Ermessensentscheide Zurückhaltung aufzuerlegen. Ist der Einordnungsentscheid
einer kommunalen Baubehörde nachvollziehbar, d.h. beruht er auf einer vertretbaren
Würdigung der massgebenden Sachumstände, so hat die Baurekurskommission diesen
zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an die Stelle der kommunalen
Behörde setzen (RB 1991 Nr. 2; 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
2. A., Zürich 1999, § 20 Rz. 19). Dagegen hat die Rechtsmittelinstanz
einzugreifen, wenn sich die
vorinstanzliche Ermessensausübung als offensichtlich unvertretbar erweist.
Demnach geht es vorliegend um die Frage,
ob die Vorinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde, welche
dem Bauvorhaben eine befriedigende Gestaltung und Einordnung in die bauliche
und landschaftliche Umgebung attestiert hat, für offensichtlich nicht mehr vertretbar
halten und damit ohne Rechtsverletzung in deren Ermessensspielraum eingreifen
durfte.
3.
Es
ist unbestritten, dass die geplante Wohnüberbauung nach der
mehrfachen Überarbeitung die primären kantonalen und kommunalen
Bauvorschriften, welche Volumen und Ausnützung bestimmen, erfüllt.
Die geforderte befriedigende
Gesamtwirkung einer Baute beurteilt sich nach ihrer Grösse, architektonischen
Ausgestaltung und Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung zu bereits
vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung (VGr, 2.
März 2000, BEZ 2000 Nr. 17, E. 5). Die Ästhetikbestimmung hat neben
den allgemeinen Bauvorschriften eine eigenständige Bedeutung. Das heisst, dass
ein an sich baurechtskonformes Bauprojekt grundsätzlich wegen unbefriedigender
Einordnung im Sinn von § 238
Abs. 1 PBG verweigert werden kann (RB 1980 Nr. 93; BGE 114 Ia 343, E. 4b, S. 346,
auch zum Folgenden). Allerdings darf allein gestützt auf § 238 PBG nicht generell
der Verzicht auf eine nach der geltenden Bau- und Zonenordnung zulässige Ausschöpfung
der Baumasse verlangt werden, nur weil bei den benachbarten Bauten nicht davon Gebrauch
gemacht wurde oder (aufgrund einer früheren restriktiveren Regelung) nicht Gebrauch
gemacht werden konnte. Allein in Ausnahmefällen, wenn der Widerspruch zur
baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung
des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden.
Hierfür sind besonders triftige Gründe erforderlich, wie eine besondere
Qualität der bestehenden Überbauungen, eine weitherum zurückhaltend
ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit.
Auch wenn keine solchen Gründe gegeben sind, kann aber die durch
§ 238 Abs. 1 PBG geforderte Rücksichtnahme eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte
Gliederung des zulässigen Bauvolumens verlangen oder ist ein Gebäude, das aufgrund
seines Volumens sich aus dieser Umgebung heraushebt, besonders sorgfältig zu gestalten
(RB 1990 Nr. 78; VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18).
4.
4.1
Im Bauentscheid vom 18. März 2003, mit welchem
Abänderungspläne zu dem am 3. September 2002 genehmigten Projekt bewilligt
wurden, hielt die Bausektion der Stadt Zürich zur Einordnung und Gestaltung der
nunmehr auf fünf Mehrfamilienhäuser reduzierten Wohnüberbauung Folgendes fest:
"Im
Vergleich zum bewilligten Bauprojekt treten jetzt die Baukörper der Häuser
Nr. 02, 03, 05 und 06 schlanker in Erscheinung, die Fassaden wirken
homogener und generieren eine kohärentere Gesamtwirkung. Im Weiteren wurden die
Anschlussbereiche zwischen Gebäude und Terrain so abgeändert, dass keine
störenden Sitzplatzabgrabungen mehr existieren. Die bezüglich § 238 PBG
gemachten Auflagen (vgl. Erwägungen lit. C c), d) und e) des BE … vom
3. September 2002) sind mit dem vorliegenden Abänderungsgesuch teilweise
erfüllt."
Im Rekursverfahren
gegen die Bewilligung vom 18. März 2003 von Abänderungsplänen äusserte
sich die Bausektion der Stadt Zürich in ihrer Vernehmlassung vom 27. Mai
2003 folgendermassen zur befriedigenden Gesamtordnung des geplanten Bauvorhabens:
Der Bauherrschaft sei es gelungen, den Baukörpern durch die nunmehr filigran
und transparent ausgestalteten Balkonschichten und die im Vergleich zum ursprünglichen
Projekt homogen und leicht wirkende Fassadenkonzeption die Massigkeit und
Schwerfälligkeit zu nehmen. Mit den durch Rundstützen getragenen Balkonen werde
die für den Betrachter wahrnehmbare Volumengrenze um 2,5 m auf die
zurückliegende Fensterfront verlegt. Insgesamt führten die geänderten baulichen
Massnahmen zu einem homogenen und kohärenten Fassadenbild. Schliesslich passe
sich das Projekt nun auch besser in die landschaftliche Umgebung ein. Die
Anschlüsse der Erdgeschosse an das gewachsene und neue Terrain seien sorgfältig
und differenziert gestaltet. Der Höhenunterschied zwischen den
streitbetroffenen Neubauten und den Gebäuden auf den rekurrentischen
Grundstücken lasse sich zwar nicht leugnen. Der Unterschied sei aber primär auf
die bestehende Geländekante und nicht auf die Volumetrie der Neubauten
zurückzuführen. Wo das Projekt den ästhetischen
Anforderungen
noch nicht genüge, habe die Baubehörde die entsprechenden Anordnungen erlassen.
4.2
Die Vorinstanz verneint die befriedigende Einordnung des modifizierten
Projekts im Wesentlichen mit folgender Begründung: Das attraktive, am Fuss des X
gelegene Randgebiet, auf dem sich das Baugrundstück an exponierter Hanglage am
nördlichen Rand der Wohnzone W2 befindet, sei für städtische Verhältnisse
überdurchschnittlich locker überbaut und zeichne sich durch zwei- bis dreigeschossige
Einzelbauten in grosszügig durchgrünter Landschaft aus. Mit diesem
Siedlungsmuster korrespondiere auch die auf dem benachbarten Grundstück Kat.-Nr. 13
im Bau befindliche Überbauung. Unter Berücksichtigung dieser
Überbauungsstruktur erachte denn auch die Vorinstanz ein Siedlungsmuster mit
feinkörnigen, lose gestreuten Einzelbauten als städtebaulich sinnvoll. Dieser
Forderung werde das strittige Bauvorhaben in keiner Weise gerecht. Die geplante
Wohnsiedlung weise vielmehr eine erhebliche Überbauungsdichte auf, welche eine
harmonische Einbindung an der städtebaulich empfindlichen Hanglage verhindere.
Die Stellung der Baukörper auf dem Grundstück erscheine konzeptlos und mehr vom
Bestreben nach einer maximal möglichen Ausnützung bestimmt, als bewusst objekt-
und umweltbezogen zu sein. Die in gleicher Längsorientierung, aber leicht
versetzt angeordneten Gebäude wirkten zufällig platziert; ein Bezug zu dem nach
Nordosten hin geneigten Hang werde vermisst. Hinzu komme, dass die
bauzonengemässen Gebäudeabstände zwischen den ein beträchtliches Volumen
aufweisenden Baukörpern mittels Einräumung von Näherbaurechten deutlich unterschritten
würden. Dadurch wirkten die Aussenräume der grossen Baukörper nach wie vor sehr
schmal und beengt. Diese aufgrund des Näherbaurechts erreichte Überbauungsdichte
führe an der exponierten Hanglange zu einer untragbaren
Volumenkonzentration. Die geplante Wohnüberbauung trete
kompakt und wuchtig in Erscheinung. Von einem feinkörnigen Bauvorhaben, das
sich in die locker überbaute Umgebung einfüge, könne keine Rede sein.
5.
5.1
Das Baugrundstück ist gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt
Zürich der Wohnzone W2 mit einer Ausnützungsziffer von maximal 60% zugeteilt.
Der Augenschein
des Verwaltungsgerichts vom 1.
September 2004 hat die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz hinsichtlich
der örtlichen Verhältnisse bestätigt. Das Baugrundstück liegt an einem gegen
den X und damit gegen Süden ansteigenden Hang. Es grenzt süd- und westseits an Nichtbauzonen.
Die Hanglage ist attraktiv und kann mit der Vorinstanz als
"exponiert" bezeichnet werden.
Der Augenschein hat auch die
Feststellungen der Vorinstanz bestätigt, dass sich die bauliche Umgebung durch
eine für städtische Verhältnisse lockere Überbauung in grosszügig durchgrünter
Umgebung auszeichnet. Die Überbauungsstruktur wird wesentlich mitgeprägt durch
die direkt nördlich angrenzende Überbauung wie auch durch die praktisch bezugsbereite,
aus einem Wettbewerb hervorgegangene Überbauung der V ostseits des Y. Unter
Berücksichtigung der Überbauungsstruktur ist dem Schluss der Vorinstanz zuzustimmen,
dass eine Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung ein
Siedlungsmuster mit feinkörnigen, lose gestreuten Einzelbauten verlangt.
5.2
Entgegen der Auffassung der Vorinstanz kann die Anordnung der
Mehrfamilienhäuser
nicht als "konzeptlos"
und "zufällig gewählt" bezeichnet werden. Ihre Längsfassaden sind auf
der Ost-West-Achse ausgerichtet; die Baukörper verlaufen parallel zueinander
hangaufwärts und gewähren so einen Durchblick gegen den Waldrand. Auf diese
Weise wird eine Riegelwirkung vermieden. Auch für die Beschwerdegegnerschaft
ist dieses Anordnungskonzept hinsichtlich Belichtung und Aussicht
vorteilhafter, als wenn der nordseits gelegenen Überbauung nicht die Stirn-,
sondern Traufseiten der geplanten Überbauung gegenübergestellt wären.
Die Baukörperanordnung als solche ist
mithin nicht zu beanstanden. Durch die geringen Abstände zwischen den grossen
Baukörpern erscheint indessen die ganze Wohnsiedlung als sehr kompakt und
wuchtig. Die Gebäudeabstände zwischen den 25,2 m (Häuser 02 und 05), 21 m (03
und 06) sowie 41,2 m (Haus 04) langen Gebäuden betragen nur gerade 7,4 m bzw.
8,35 m; ein proportional stimmiger Durchblick wird damit nicht erreicht. Diese
allzu schmalen Zwischenräume, welche die ohnehin grossen Gebäudelängen
zusätzlich betonen, sind darauf zurückzuführen, dass die gemäss Bauordnung
vorgeschriebenen Gebäudeabstände von rund 10,6 m aufgrund der grundstücksinternen
Näherbaurechte unterschritten werden. Die Begründung von Näherbaurechten ist
zwar gemäss § 270 Abs. 2 PBG grundsätzlich zulässig, doch kann das Einordnungsgebot
einer Unterschreitung der Grenz- und Gebäudeabstände entgegenstehen (Maja
Schüpbach, Das Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich
2001, S. 56 und 84 f.). Wird die befriedigende Einordnung wegen der Einräumung
von Näherbaurechten verneint und aus diesem Grund die Baubewilligung
verweigert, bedeutet dies keinen Verzicht auf das nach den primären Bauvorschriften
zulässige Volumen, denn die auf einem Grundstück zulässige bauliche Nutzung ergibt
sich gemäss § 250 Abs. 1 PBG nach Ausnützung, Bau- und Nutzweise
aus der Bau- und Zonenordnung und aus den Bauvorschriften (vgl. auch RB 1996
Nr. 81 = BEZ 1996 Nr. 12, zum Vergleichsprojekt).
Die Verringerung der durch die Bauordnung
vorgeschriebenen Gebäudeabstände mittels Näherbaurechten hat hier allein den
Zweck, die gemäss Regelbauweise möglichen Bauvolumina zu vergrössern.
Angesichts der geschilderten baulichen Umgebung kann eine derartige
"Verdichtung" gegenüber der vom Bauordnungsgesetzgeber als
"Normalfall" des in der Wohnzone W2 zulässigen Überbauungsmusters
nicht hingenommen werden. § 238 Abs. 1 PBG verlangt eine kubische und
architektonische Gestaltung, welche sicherstellt, dass sowohl für die Baute
selbst als auch für die bauliche und landschaftliche Umgebung eine
rechtsgenügende Gesamtwirkung erreicht wird (BGE 114 Ia 345). Von einer solchen
guten Gestaltung zur Sicherstellung einer befriedigenden Gesamtwirkung kann
aber keine Rede sein, wenn das Bauvolumen gegenüber der Regelbauweise mittels
Näherbaurechten vergrössert wird, obschon die bauliche Umgebung ein
feinkörniges und aufgelockertes Bebauungsmuster verlangt. Vorliegend kommt
hinzu, dass die massige und kompakte Erscheinung der projektierten
Gebäudegruppe noch dadurch verstärkt wird, dass das Baugrundstück gegenüber der
nördlich anstossenden Überbauung der Beschwerdegegnerschaft erhöht liegt. Die
geschilderte massive Volumenkonzentration verletzt daher § 238
Abs. 1 PBG. Die Vorinstanz hat somit keineswegs in den der
Baubewilligungsbehörde bei Einordnungsfragen zustehenden Beurteilungsspielraum
eingegriffen, wenn sie auf eine "untragbare Volumenkonzentration"
schloss, welche einer befriedigenden Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG
entgegensteht.
5.3
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass auch das stark modifizierte
und verbesserte
Bauprojekt nicht den Anforderungen
einer befriedigenden Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG gerecht
wird. Die Beschwerde ist daher abzuweisen. Demzufolge ist der Schattenwurf bzw.
die Rüge der Verletzung der Wohnhygiene nicht weiter zu prüfen (vgl. E. 1).
6.
Der Beschwerdeführer rügt ausserdem, dass
ihm in den beiden von der Beschwerdegegnerin 8 erhobenen Rekursen trotz deren
Abweisung keine Umtriebsentschädigung zugesprochen worden sei. Die von der
Vorinstanz getroffene Kostenregelung lag jedoch im Rahmen ihres Ermessens. Die
Rekurse der Beschwerdegegnerin 8 waren hinsichtlich der aufgeworfenen Tat- und
Rechtsfragen im Gesamtzusammenhang der Streitsache von untergeordneter
Bedeutung und verursachten dem Beschwerdeführer nur unbedeutende zusätzliche Umtriebe.
Die Rekurskommission konnte deshalb ohne Verletzung von § 17 Abs. 2 lit. a
und Abs. 3 VRG von der Zusprechung einer Parteientschädigung absehen. Die
Beschwerde ist daher auch in diesem Punkt abzuweisen.
7.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der
Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm als unterliegender Partei von
vornherein nicht zu. Die Voraussetzungen für die Zusprechung einer solchen an
die Beschwerdegegnerin 8 sind ebenfalls nicht erfüllt. Hingegen ist der
Beschwerdegegnerschaft 1-7 gestützt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen)
zuzusprechen.
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1.    Die Beschwerde wird
abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellungskosten,
Fr. 8'150.--     Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden
dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern 1-7 eine Parteientschädigung
von insgesamt Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entrichten,
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Weitere
Umtriebsentschädigungen werden nicht zugesprochen.
6.    Mitteilung an ……..