zh_verwaltungsgericht · VB.2004.00135 · 2005-04-07 · de

Gestaltungsplan | Privater Gestaltungsplan: Das mit dem Gestaltungsplan zugelassene Bauvolumen und dessen Gestaltung stehen in erheblichem Gegensatz zur bestehenden Überbauung in der Gemeinde. Frage der Einordnung und Gestaltung (Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG). Eine allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs wurde durch den Augenschein des Verwaltungsgerichts geheilt (E. 2). Mangels nachbarlichem Zusammenhang und Sichtverbindung fehlte es an legitimationsbegründender Beeinträchtigung des Grundstücks des Beschwerdegegners 3, welcher auch nicht als Stimmbürger zur Beschwerde zugelassen gewesen wäre (E. 3). Kein Verstoss des Gestaltungsplans gegen den regionalen Richtplan (E. 4.1). Dass mit einem Gestaltungsplan (auch) persönliche Wünsche Einzelner erfüllt werden, macht ihn nicht per se illegal. Zumal der kantonale Gesetzgeber neben dem Institut des öffentlichen Gestaltungsplans auch jenes des privaten Gestaltungsplans vorsieht, ohne für dessen Zulässigkeit spezifische Voraussetzungen zu statuieren. Das Recht belässt für die Schaffung von Kleinbauzonen (in der Bauzone) mittels Gestaltungsplänen einen grossen Spielraum, der lediglich durch das Gebot der Respektierung der übergeordneten Planung sowie des übergeordneten Rechts, namentlich der Einhaltung der Ziele und Grundsätze von Art. 1 und 3 RPG, begrenzt wird (E. 4.2). Rechtsgrundlage der zu prüfenden Frage bildet Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG, welcher verlangt, dass Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in die Landschaft einzuordnen haben (E. 4.3). Im Ergebnis ergibt sich, dass das streitbetroffene Gestaltungsplanareal zwar eine Gestaltung und Baumasse erlaubt, welche im Gegensatz zu der bestehenden Bauweise steht, aber wegen einer Geländemulde kaum einsehbar ist. Der Vorwurf, das mit dem Gestaltungsplan ermöglichte Bauvorhaben würde einen neuen Akzent setzen, der mit dem noch weitgehend ländlichen Charakter des fraglichen Gebiets nicht vereinbar sei, genügt nicht, um einen Widerspruch zum Bundesrecht, insbesondere zu Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG, anzunehmen (E. 4.3.4 + 4.3.5).Gutheissung.

Zürich Verwaltungsgericht 05..2.07.0 VB.2004.00135
Zurich Verwaltungsgericht 05..2.07.0 VB.2004.00135
Zurigo Verwaltungsgericht 05..2.07.0 VB.2004.00135

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2004.00135
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Geschäftsnummer:
VB.2004.00135
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 07.04.2005
Spruchkörper:
3. Abteilung/3. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 04.10.2005 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Gestaltungsplan
Privater Gestaltungsplan: Das mit dem Gestaltungsplan zugelassene Bauvolumen und dessen Gestaltung stehen in erheblichem Gegensatz zur bestehenden Überbauung in der Gemeinde. Frage der Einordnung und Gestaltung (Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG).
Eine allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs wurde durch den Augenschein des Verwaltungsgerichts geheilt (E. 2).
Mangels nachbarlichem Zusammenhang und Sichtverbindung fehlte es an legitimationsbegründender Beeinträchtigung des Grundstücks des Beschwerdegegners 3, welcher auch nicht als Stimmbürger zur Beschwerde zugelassen gewesen wäre (E. 3).
Kein Verstoss des Gestaltungsplans gegen den regionalen Richtplan (E. 4.1).
Dass mit einem Gestaltungsplan (auch) persönliche Wünsche Einzelner erfüllt werden, macht ihn nicht per se illegal. Zumal der kantonale Gesetzgeber neben dem Institut des öffentlichen Gestaltungsplans auch jenes des privaten Gestaltungsplans vorsieht, ohne für dessen Zulässigkeit spezifische Voraussetzungen zu statuieren. Das Recht belässt für die Schaffung von Kleinbauzonen (in der Bauzone) mittels Gestaltungsplänen einen grossen Spielraum, der lediglich durch das Gebot der Respektierung der übergeordneten Planung sowie des übergeordneten Rechts, namentlich der Einhaltung der Ziele und Grundsätze von Art. 1 und 3 RPG, begrenzt wird (E. 4.2).
Rechtsgrundlage der zu prüfenden Frage bildet Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG, welcher verlangt, dass Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in die Landschaft einzuordnen haben (E. 4.3). Im Ergebnis ergibt sich, dass das streitbetroffene Gestaltungsplanareal zwar eine Gestaltung und Baumasse erlaubt, welche im Gegensatz zu der bestehenden Bauweise steht, aber wegen einer Geländemulde kaum einsehbar ist. Der Vorwurf, das mit dem Gestaltungsplan ermöglichte Bauvorhaben würde einen neuen Akzent setzen, der mit dem noch weitgehend ländlichen Charakter des fraglichen Gebiets nicht vereinbar sei, genügt nicht, um einen Widerspruch zum Bundesrecht, insbesondere zu Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG, anzunehmen (E. 4.3.4 + 4.3.5).
Gutheissung.
Stichworte:
BAUWEISE
EINORDNUNG
GESTALTUNG
GESTALTUNGSPLAN
KLEINBAUZONE
PLANUNGSAUTONOMIE
SONDERNUTZUNGSPLÄNE
Rechtsnormen:
§ 16 PBG
§ 338a Abs. I PBG
Art. 1 RPG
Art. 3 RPG
Art. 3 Abs. II lit. b RPG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Am 5. Juni 2003 stimmte die Gemeindeversammlung Wil
dem privaten Gestaltungsplan Buck zu.
Gegen diesen Beschluss gelangten M sowie sieben weitere
Rekursparteien, alles Einwohner von Wil, mit gemeinsamer Rekurseingabe an die
Baurekurskommission des Kantons Zürich und verlangten dessen Aufhebung.
II.
Die Baurekurskommission bezog die Grundeigentümer des
Gestaltungsplanareals und die Mitglieder der gesuchstellenden Baugesellschaft B
ins Rekursverfahren mit ein und führte am 4. Dezember 2004 einen
Augenschein durch. Mit Entscheid vom 19. Februar 2004 hiess die
Baurekurskommission den Rekurs der Rekurrenten 1 bis 4 gut
(Disp.-Ziff. II). Bezüglich der Rekurrenten 5 bis 8 trat sie im gleichen
Entscheid auf deren Rekurs nicht ein (Disp.-Ziff. I) und wies die von diesen
Rekurrenten erhobene Gemeindebeschwerde ab (Disp.-Ziff. III). Für die
Gemeindebeschwerde wurden keine Kosten erhoben (Disp.-Ziff. IV). Die
Kosten des Rekursverfahrens wurden zu je 1/32 den Rekurrenten 5 bis 8 und zu je
7/16 den privaten Rekursgegnern auferlegt (Disp.-Ziff. V). Die Rekurrenten
5 bis 8 mussten die private Rekursgegnerin für das Rekursverfahren mit
insgesamt Fr. 800.- entschädigen (Disp.-Ziff. VI), und die privaten
Rekursgegner wurden verpflichtet, den Rekurrenten 1 bis 4 eine Umtriebsentschädigung
von je Fr. 250.- zu bezahlen (Disp.-Ziff. VII).
III.
Gegen den Rekursentscheid erhob der Gemeinderat Wil im
Namen der Gemeinde vorsorglich am 19. März 2004 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragte, Disp.-Ziff. II des angefochtenen
Entscheides sei aufzuheben und der Gemeindeversammlungsbeschluss sei zu
bestätigen. Im Eventualfall verlangte sie, der angefochtene Entscheid sei
aufzuheben und die Angelegenheit an die Vorinstanz zur Durchführung eines
Augenscheins und zur erneuten Beschlussfassung zurückzuweisen. Schliesslich
beantragte sie die Ausrichtung einer angemessenen Parteientschädigung
(VB.2004.00135). Auch die Baugesellschaft B und die Grundeigentümer gelangten
mit Beschwerde vom 24. März 2004 gegen den gleichen Entscheid an das
Verwaltungsgericht. Sie beantragten die Aufhebung der Disp.-Ziffn. II, V und
VII des angefochtenen Entscheids sowie eine angemessene Entschädigung für das
Rekurs- und Beschwerdeverfahren (VB.2004.00136).
Am 31. März 2004 vereinigte der Abteilungspräsident
des Verwaltungsgerichts die beiden Beschwerdeverfahren und lud die Gemeinde Wil
ein, baldmöglichst den Beschluss der Gemeindeversammlung über die Erhebung der
Beschwerde einzuholen. Gleichzeitig wurde auch die Baudirektion des Kantons
Zürich eingeladen, den Genehmigungsentscheid zu treffen bzw. beim Regierungsrat
einzuholen. Am 9. Juni 2004 stimmte die Gemeindeversammlung Wil der vom
Gemeinderat vorsorglich eingereichten Beschwerde zu. Die Baudirektion traf den
Genehmigungsentscheid ohne Einschränkungen am 10. August 2004.
Die Baurekurskommission reichte ihre Vernehmlassung am
17. September 2004 ein und beantragte, die Beschwerde sei unter den
üblichen Kostenfolgen abzuweisen. M und die weiteren drei obsiegenden
Rekursparteien beantworteten die Beschwerde am 27. Oktober 2004 und
beantragten die Beschwerdeabweisung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu
Lasten der Beschwerdeführenden.
Auf Aufforderung des Verwaltungsgerichts reichte die
Gemeinde Wil am 14. Dezember 2004 diverse Unterlagen nach, zu denen sich
die Beschwerdeführenden II am 13. Januar und die Beschwerdegegner am
3. Februar 2005 schriftlich äusserten. Am 15. März 2005 führte das
Verwaltungsgericht einen Augenschein durch.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.1
Das Verwaltungsgericht ist nach
§ 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und
§ 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur
Behandlung der vorliegenden eine kommunale Nutzungsplanung betreffenden
Beschwerde zuständig (RB 1998 Nr. 26). Die durch den Rekursentscheid
in ihrer Planungsautonomie betroffene Gemeinde sowie die Mitglieder der
planenden Baugesellschaft und die Grundeigentümer sind zur Beschwerdeerhebung
ohne weiteres le­gi­timiert (§ 21 VRG).
1.2
Als erste
Rechtsmittelinstanz überprüfen die Baurekurskommissionen kommuna­le Nutzungspläne
grundsätzlich mit voller Kognition nicht nur auf ihre Gesetzmässigkeit, sondern
auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG). Soweit den Gemeinden
bei der Festsetzung der Bau- und Zonenordnung allerdings Planungsautonomie zu­steht,
insbesondere wenn es für die Beurteilung auf die örtlichen Verhältnisse
ankommt, haben sich die Rekursbehörden bei der Ermessenskontrolle Zurückhaltung
aufzuerlegen. Sie dürfen dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale
Lösung aufgrund überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist oder den
wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht. Im Übrigen
heben sie im Rahmen der Ermessenskontrolle die kommunale Planfestsetzung nur
dann auf, wenn deren Unzweckmässigkeit oder die Unangemessenheit offensichtlich
ist (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20
N. 20; Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und
Baurecht, Zürich 1998, Rz. 1073).
Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht bei der
Überprüfung von Rekursentscheiden über kommunale Nutzungsplanungen gemäss
§ 50 Abs. 1 und 2 VRG auf die Rechtskontrolle beschränkt. Ist eine
kommunale Planfestsetzung durch die Rekursinstanz wie vorliegend aufgehoben
worden, so hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden
Rechtskontrolle jedoch auch zu prüfen, ob die Baurekurskommission in
rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet habe.
2.
Die Beschwerdeführenden beklagen, dass sich die
Baurekurskommission für ihre Beurteilung auf Feststellungen gestützt habe,
welche in Verletzung des rechtlichen Gehörs getroffen wurden. Der
Rekursentscheid beziehe sich auf eine Fernsicht, wie sie von einem südöstlich
von Hüntwangen befindlichen Teilstück der Verbindungsstrasse Wasterkingen/Rafz
und der Verbindung Hüntwangen Dorf/Bahnstation Hüntwangen Wil ergeben solle,
welche Standorte am Augenschein aber gar nicht begangen worden seien.
Demgegenüber brachte die Baurekurskommission in ihrer Beschwerdeantwort vor,
die aus der Fernsicht gemachten Aufnahmen 7 und 8 seien zwar nach Beendigung
des Augenscheins während der Rückfahrt zur Amtsstelle erfolgt. Sie würden aber
quasi die Spiegelbilder der Fotos 5 und 6 darstellen, die vom hangseitigen
Baubereich des Baugrundstückes gemacht wurden, wo sich die Parteien zur
Einsehbarkeit des Baugrundstückes geäussert hätten. Die Perspektive aus der
Ferne könne daher als allgemein und jedenfalls als den Parteien bekannt vorausgesetzt
werden.
Das Verwaltungsgericht hat sich am Augenschein vom
15. März 2005 und im Beisein aller Parteien von der Lage des
Gestaltungsplanareals und von seiner Einsehbarkeit von verschiedenen Standorten
aus der Nähe und der Ferne ein eigenes Bild machen können. Damit verlieren die
von der Vorinstanz gemachten Feststellungen und Fotografien aus der Fernsicht
für das Beschwerdeverfahren ihre eigenständige Aussagekraft, und es kann offen
bleiben, ob die Baurekurskommission mit ihrem Vorgehen eine allfällige
Gehörsverletzung begangen hat. Eine solche ist in jedem Fall im
Beschwerdeverfahren geheilt worden.
3.
3.1
Die
privaten Beschwerdeführenden beanstanden vorab, dass die Baurekurskommission
auf den Rekurs des Beschwerdegegners Nr. 3 eingetreten sei, obwohl
zwischen seiner Liegenschaft an der Flüestigstrasse und dem streitbetroffenen
Areal und Bauvorhaben kein nachbarlicher Zusammenhang oder eine Sichtverbindung
bestehe.
Gemäss § 338a Abs. 1 PBG ist zum Rekurs und zur
Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Nach den
Feststellungen des Verwaltungsgerichts am Augenschein besteht zwischen dem
Gestaltungsplangebiet und der Liegenschaft des Beschwerdegegners Nr. 3
kein derartiger nachbarlicher Zusammenhang, dass angenommen werden könnte, er
sei von der geplanten Überbauung in seinen tatsächlichen Interessen mehr betroffen
als die Allgemeinheit. Vom rund 150 m entfernten Wohnhaus des Beschwerdegegners
Nr. 3 besteht infolge der dazwischen liegenden Erhebung Felsenegg keine
Sichtverbindung zum Gestaltungsplangebiet. Dieses kann nur gerade von dem zur
Liegenschaft führenden grundstücksinternen Zufahrtsweg her eingesehen werden.
Da dieser Weg jedoch nicht zum dauernden Aufenthalt der Benützer dient, führt
diese punktuelle Sicht allein noch nicht zu einer legitimationsbegründenden
Beeinträchtigung des Grundstücks.
Demgemäss hätte die Baurekurskommission auf den Rekurs des
Beschwerdegegners Nr. 3 nicht eintreten dürfen, ebenso wie sie dies
unangefochten gegenüber den Rekurrenten 5 bis 8 getan hat.
3.2
Damit
bleibt für diesen Beschwerdegegner, der immerhin als Stimmbürger zur Erhebung
der Gemeindebeschwerde legitimiert war, zu prüfen, ob der angefochtene Beschluss
gesetzliche Bestimmungen verletzt hat. Die Vorinstanz hat diese Frage im Rahmen
der Prüfung der Gemeindebeschwerde der Rekurrenten 5 bis 8 in Erwägung 8
verworfen. Sie erwog, es sei nicht erkennbar, worin eine Rechtsverletzung hier
bestehen solle. Wenn der Gestaltungsplan im Widerspruch zum Planungsgrundsatz
von Art. 3 Abs. 1 (recte Abs. 2) lit. b des
Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) stehe (was sie im Rahmen des
von den Rekurrenten 1 bis 4 erhobenen Rekurses bejaht hatte), so liege darin
keine Rechtsverletzung. Die im Gestaltungsplan vorgesehen Abweichung von der
Regelbauweise sei nach § 83 Abs. 1 PBG zulässig. Auch liege kein Verstoss
gegen § 49a Abs. 2 PBG vor.
Auf diese zutreffenden Erwägungen, denen die
Beschwerdegegner im Beschwerdeverfahren auch nichts entgegenhalten, kann
verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Zu
ergänzen bleibt, dass der im Rekursverfahren ebenfalls erhobene und von der
Baurekurskommission zu Recht (vgl. nachfolgende E. 4.1) verworfene
Einwand, der Gestaltungsplan widerspreche mit seiner baulichen Dichte dem
regionalen Richtplan, auch zur Gesetzmässigkeitsprüfung gehört hätte (§ 16
PBG).
Demgemäss ist die Beschwerde der Beschwerdeführenden II
insoweit gutzuheissen, als die Baurekurskommission den Rekurs des
Beschwerdegegners 3 gutgeheissen hat. Dies führt auch zu einer Korrektur der
Disp.-Ziffn. V und VI des Rekursentscheids.
4.
4.1
Die
Baurekurskommission erwog im angefochtenen Entscheid, es sei unklar und erhelle
insbesondere auch aus den Angaben der privaten Rekursparteien nicht, ob das
Gestaltungsplanareal zum Gebiet "Felsenegg" gehöre, für welches der
regionale Richtplan Unterland eine niedrige bauliche Dichte verlange. Aufgrund
der planlichen Darstellung sei aber selbst unter Beachtung einer gewissen
planlichen Unschärfe davon auszugehen, dass die Gestaltungsplangrundstücke dem
Gebiet nicht mehr angehören, jedoch in unmittelbarer Nähe davon liegen.
Dem kann gefolgt werden. Im Siedlungs- und Landschaftsplan
der Region Unterland ist ein Gebiet östlich der Flurbezeichnung
"Felsenegg" mit einer vertikalen grünen Schraffur versehen, wo in der
nachfolgenden Nutzungsplanung eine niedrige bauliche Dichte festzulegen ist.
Diese Schraffur endet im Westen unmittelbar westlich der Kreuzung Breitenmattstrasse/Lirenhofstrasse,
d.h. in einer Luftlinienentfernung von rund 130 m vom Gestaltungsplangebiet und
von diesem zudem durch die Erhebung der Felsenegg getrennt. Dieser
Richtplaneintrag vermag daher den kommunalen Plangeber nicht im Sinne von
§ 16 PBG zu binden.
4.2
Die
Rekurrenten brachten sodann bereits im Rekursverfahren vor, mit dem Gestaltungsplan
werde eine verpönte Zwerg- oder Kleinbauzone geschaffen. Mit diesem Einwand
wird zu Recht nicht die Bundesrechtswidrigkeit von Kleinbauzonen ausserhalb der
Bauzonen angesprochen. Ein solcher Fall liegt hier auch nicht vor, befindet
sich doch der Gestaltungsplanperimeter innerhalb der zusammenhängenden Bauzonen
von Wil.
Im vorliegenden Fall werden die Gründe für das Aufstellen
des Gestaltungsplans von der Gemeinde nicht weiter dargelegt, weder in der
Weisung des Gemeinderats an die Stimmberechtigten, noch in dessen Stellungnahme
zu den Einwendungen oder im Anfechtungsverfahren. Immerhin lässt sich aus den
Akten schliessen, dass dahinter weitgehend private Interessen der Bauherrschaft
stehen, welche bereits Anfangs 2002 einen ersten Entwurf für einen
Gestaltungsplan eingereicht hatte. Eine sachgerechte Nutzungsplanung muss sich
generell an objektiven Gegebenheiten orientieren und nicht nur dazu dienen,
persönliche Wünsche Einzelner erfüllen. Dass mit einem Gestaltungsplan (auch)
persönliche Wünsche Einzelner erfüllt werden, macht ihn jedoch nicht per se
illegal. Zumal der kantonale Gesetzgeber neben dem Institut des öffentlichen
Gestaltungsplans (der nach § 84 Abs. 1 PBG ein wesentliches
öffentliches Interesse voraussetzt) auch jenes des privaten Gestaltungsplans
vorsieht, ohne für dessen Zulässigkeit spezifische Voraussetzungen zu statuieren.
Einzig in formeller Hinsicht bedarf der private Gestaltungsplan der Zustimmung
des für den Erlass der Bau- und Zonenordnung zuständigen Organs (§ 86
PBG), wodurch er eine demokratische Legitimierung erhält. Ausserdem belässt das
Recht für die Schaffung von Kleinbauzonen mittels Gestaltungsplänen einen
grossen Spielraum, der lediglich durch das Gebot der Respektierung der
übergeordneten Planung sowie des übergeordneten Rechts, namentlich der
Einhaltung der Ziele und Grundsätze von Art. 1 und 3 RPG, begrenzt wird.
Innerhalb dieses Rahmens bedarf es keiner speziellen Rechtfertigung für eine
bestimmte Planung, solange es sich um eine sachgerechte Nutzungsplanung
handelt, die sich an den objektiven Gegebenheiten orientiert.
Somit ist vorliegend einzig zu prüfen, ob der strittige
Gestaltungsplan der übergeordneten Planung und Gesetzgebung zu genügen vermag
bzw. ob er nicht offensichtlich unangemessen und unzweckmässig ist, so dass die
Baurekurskommission die Beschwerden zu Unrecht gutgeheissen hat.
4.3
4.3.1
Rechtsgrundlage der zu prüfenden Frage bildet Art. 3 Abs. 2
lit. b RPG, welcher verlangt, dass Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in
die Landschaft einordnen. Diese Bestimmung beinhaltet einerseits einen
Rechtssetzungsauftrag an die Kantone, welche die Einordnung auf der Stufe der
Baubewilligungen regelmässig mittels ästhetischer Generalklauseln verlangen
(vgl. § 238 PBG), bezeichnet gleichzeitig aber auch einen allgemeinen
Planungsgrundsatz, welchen die Behörden bei der Ausübung des ihnen zustehenden
Ermessens – sei es bei der Planfestsetzung oder bei der Planverwirklichung – zu
beachten haben (vgl. Bundesamt für Raumplanung, Erläuterungen, Art. 3 N. 17 ff.,
27). So hat sich auch die zweckmässige Unterteilung der Bauzonen in Teilzonen
mit unterschiedlichen Nutzungen, Nutzungsdichten und Bauvorschriften unter
anderem an der Einordnung von Siedlungen, Bauten und Anlagen in die Landschaft
zu orientieren. Dabei ist insbesondere zu beachten, dass die von der
Zonenordnung einmal vorgegebenen Nutzungsmöglichkeiten in der Regel im
Baubewilligungsverfahren auch ausgeschöpft werden dürfen, ohne dass einem
Bauvorhaben mit Bezug auf sein Volumen eine Verletzung der ästhetischen Generalklausel
vorgeworfen werden kann (BGE 115 Ia 114 und 115 Ia 363 E. 3a;
RB 1992 Nr. 66 mit Hinweisen). Soweit es demnach um die Zulassung der
einzelnen Baukörper geht, insbesondere um deren Höhe, Länge, Geschosszahl und
um die Grundstücksausnützung, obliegt es der Gemeinde, die unterschiedlichen
Zonenarten und Teilzonen im Rahmen der Zonenplanung derart in Beziehung zu
einander zu setzen, dass sich die Bauten und Siedlungen auch bei Ausschöpfen
der zugelassenen Bauvolumina genügend in die Landschaft einordnen. Dabei ist
generell den Siedlungsrändern, dies insbesondere im Bereiche naturnaher
Landschaften und Wälder spezielle Aufmerksamkeit zu schenken (vgl. Art. 3
Abs. 2 lit. d und e RPG).
4.3.2
Zur Frage, ob sich der Gestaltungsplan im Sinne von Art. 3 Abs. 2
lit. b RPG in die Landschaft einordne, erwog die Baurekurskommission im
Wesentlichen Folgendes: Das südliche Drittel des Gestaltungsplanareals sei
durch die nordöstlich der Lirenhofstrasse vorhandenen Einfamilienhäuser von
nahem wie von weitem praktisch nicht einsehbar. Im nördlichen Teil des Gebietes
jedoch würde der Terrassenbau teilweise ab dem zweiten und vollständig ab dem
dritten Obergeschoss die bestehenden Gebäude an der Lirenhofstrasse überragen
und demnach vom Rafzerfeld her klar einsehbar sein. Aus der Nähe beschränke
sich die Sicht auf das Bauvorhaben allerdings, insbesondere von der
Lirenhofstrasse her, auf einzelne Zwischenräume. Vom Ortskern selber sei das
Gebiet nicht einsehbar, nur von der selber auf erhöhter Lage situierten Kirche
Wil, ansonsten bestehe kein räumlicher Zusammenhang. Von der Verbindungsstrasse
Wasterkingen/Rafz und derjenigen Hüntwangen Dorf/Bahnstation Hüntwangen Wil sei
der hangseitige Bereich des Gestaltungsplanareals aber deutlich einsehbar. Von
diesen Standorten aus würden sich dem Betrachter auch Teile des Ortskerns Wil
und die talseits des Areals befindlichen Bauten präsentieren. Das mit dem Gestaltungsplan
zu ermöglichende Bauvorhaben würde im fraglichen Gebiet einen mit dessen noch
weitgehend ländlichem Charakter nicht zu vereinbarenden neuen Akzent setzen.
Dies gelte vorab für die Dimensionen des Gebäudes, woran auch wenig ändere,
dass nunmehr in Erfüllung einer Auflage des Amtes für Raumordnung und Vermessung
(ARV) in der Gebäudemitte des Terrassenhauses eine Begrünung vorgesehen sei.
Auch der Abstufung des Gebäudes komme keine entscheidende Bedeutung zu, da die
Versetzung nur gerade je 2.50 m betrage, was bereits aus geringer Distanz kaum
mehr wahrgenommen werde. Auch die Flachdachbauweise und die praktisch
vollständig verglasten Fassaden seien zumindest fragwürdig. Mit einer der
Regelbauweise folgenden Überbauung würden diese Probleme nicht oder in
wesentlich gemilderter Form auftreten.
Dagegen bringen die Beschwerdeführenden im Wesentlichen
vor, es fehle an einem öffentlichen Interesse an der Aufhebung des
Gestaltungsplanes, der einen Baukörper ermögliche, der kaum wahrgenommen werden
könne. Das Rafzerfeld sei geprägt vom Kiesabbau und der Industrie, der Verkehr
auf den beiden von der Baurekurskommission angeführten Verbindungsstrassen
liesse einen Blick auf das Gestaltungsplangebiet kaum zu. Die geplante
Überbauung trete von den fraglichen Standorten aus nur mit zwei Geschossen und
damit weniger einschneidend als andere Objekte (Gebäude mit Sonnenkollektoren
und Wintergärten) in Erscheinung. Die beanstandete Körnung, die kompaktere
Bauweise und die grossflächigen Verglasungen seien aus der Ferne gar nicht zu
bemerken. Durch die kompakte Bauweise könne der Baukörper gut in die
Geländemulde eingefügt und die exponierten Randlagen der Grundstücke geschont
werden. Die vom ARV verlangte Bepflanzung werde rund 8 m der gesamten Fassade
kaschieren. Auch die begrünte Dachfläche trage zur guten Einordnung bei.
4.3.3
Das Gestaltungsplangebiet befindet sich am nördlichen Rand der
zusammenhängenden Bauzonen von Wil, das gesamthaft von einer
kleinmassstäblichen Einzelbauweise mit Satteldächern geprägt ist. Es liegt an
einem relativ stark abfallenden Südhang und grenzt im Norden und Westen an
Waldgebiet und im Osten an das Grundstück Kat.-Nr. 01, das unter
Naturschutz steht. Das genannte Grundstück liegt auf der östlich an den Gestaltungsplanperimeter
grenzenden Anhöhe und wurde am 4. September 1991 mittels einer Verordnung
des Gemeinderates Wil unter Schutz gestellt. Einen dagegen gerichteten Rekurs
wies die Baurekurskommission I am 11. Oktober 1991 ab. Anlass für die Unterschutzstellung
bot, dass das Grundstück bezogen auf den Nährstoffgehalt eine Magerwiese und bezogen
auf den Wasserhaushalt einen Trockenstandort bilde, und darauf seltene Pflanzen
und Tiere vorkommen, welche zum Teil geschützt sind. Aufgrund dieser Lage ist
zwar grundsätzlich davon auszugehen, dass sich der Gestaltungsplanperimeter in
einer landschaftlich eher empfindlichen Lage befindet. Allerdings kann entgegen
der Ansicht der Beschwerdeführerin I allein aufgrund der Nachbarschaft des
unter Naturschutz stehenden Grundstückes Kat.-Nr. 01 keine – wenn auch
allenfalls wünschenswerte – über die Schutzverfügung hinausgehende
Rücksichtnahme erzwungen werden kann. Vielmehr reicht es, wenn der
Gestaltungsplan, den gesetzlichen Vorschriften entspricht und der Plan nicht offensichtlich
unzweckmässig ist bzw. die Gemeinde ihr diesbezüglich grosses Ermessen nicht
überschreitet (vgl. E. 4.3.1). Davon kann jedoch vorliegend nicht
ausgegangen werden (vgl. E. 4.3.4 und 4.3.5). Zudem bringt das durch die
Projektänderung inzwischen vorgesehene Abrücken der Hochbauten auf dem
Gestaltungsplanperimeter dem höher liegenden Grundstück Kat.-Nr. 01
insbesondere in optischer Hinsicht tatsächliche Vorteile.
Entgegen den Vorbringen der Beschwerdegegner lässt sich
auch aus der planungsgeschichtlichen Entwicklung des ehemaligen Rebbergs,
insbesondere aus der Teilbauordnung 1966, nicht generell ableiten, es seien
erhöhte gestalterische Anforderungen an Architektur und Umgebung im
Gestaltungsplangebiet zu stellen. Das fragliche Gebiet Buck wurde vorerst nicht
gemeinsam mit dem im Wesentlichen unterhalb der Lirenhofstrasse liegenden
Gebiet Lirenhof-Felsenegg, für welches die Teilbauordnung ein Ausnützungsmass
von 15 % und erhöhte Anforderungen an die architektonische Ausgestaltung
und die Dachform verlangte (Teilbauordnung Art. 3 Abs. 4 und
Art. 5), eingezont, sondern kam erst 1967 in die Landhauszone, welche ein
Ausnützungsmass von 20 % zuliess, ohne aber weitere Anforderungen an die
Gestaltung zu stellen. Erst bei Erlass der BZO 1985 wurde dann auf die
planerische Unterscheidung des Gebietes Lirenhof-Felsenegg einerseits und des
Gebietes Buck andererseits verzichtet, und daselbst eine einheitliche
Landhauszone festgesetzt, die ihrerseits in der BZO 1993 durch die bis heute
geltende W1-Zone ersetzt wurde.
4.3.4
Das mit dem Gestaltungsplan zugelassene Bauvolumen und dessen Gestaltung
stellen zwar auf den ersten Blick einen erheblichen Gegensatz zur bestehenden
Überbauung der gesamten Gemeinde und insbesondere auch zu der im westlichen
Ortsteil massgebenden eingeschossigen Wohnzone mit 20 % Ausnützung dar.
Diese mit dem Gestaltungsplan eröffneten Baumöglichkeiten weichen aber zum
einen praktisch nur durch die Länge, Gebäudehöhe und Erscheinungsweise
(Geschosszahl und Flachdach) des möglichen Baukörpers sowie die
Terrainveränderungen vom Bestehenden ab. Denn die Gesamthöhe über dem
gewachsenen Terrain, die im Gestaltungsplan nur ein Mehr von ca. 1.50 m ausmacht,
und die Ausnützungsziffer, die nach Art. 16 Gestaltungsplanvorschriften im
Gegensatz zu § 255 PBG die ausnützungsrelevanten Flächen in allen
Geschossen in die Berechnung mit einbezieht, fallen weniger ins Gewicht. Zum
andern werden sie durch die beschränkte Einsehbarkeit des Areals relativiert
(vgl. dazu sogleich E. 4.3.5). Ausserdem erscheinen diese Abweichungen aus
objektiver Sicht durch die ausgeprägte Hanglage des Gebietes mit einer
durchschnittlichen Steigung von über 20 %, welche für eine gesonderte
Beplanung gegenüber der Grundordnung hinsichtlich Gebäudehöhe, Geschossigkeit sowie
Terraingestaltung der drei betroffenen Grundstücke spricht, als gerechtfertigt.
4.3.5
Am Augenschein konnte das Verwaltungsgericht sich ein Urteil über die
Einsehbarkeit des Gestaltungsplanperimeters aus den umliegenden Bauzonen und
der weiteren Umgebung bilden. Dabei zeigte sich, dass die Sicht auf das
fragliche Gelände von der Lirenhofstrasse und den überbauten Zonen von Wil in
der Tat äusserst eingeschränkt ist. Die spezielle Lage des
Gestaltungsplanperimeters in einer Geländemulde ist bemerkenswert. Die
bestehenden Bauten verstellen die nähere Sicht aus Süden weitgehend, von
Norden, Osten und Westen her ist die Einsehbarkeit wegen der dreiseitigen
Hangentwicklung und des Waldes praktisch nicht gegeben. Indessen wird der
Gegensatz zwischen der bestehenden Überbauung und dem Neubau insbesondere vor
Ort selber, das heisst von den südlich angrenzenden Einfamilienhäusern und der
neu vorgesehenen Zufahrtsstrasse aus in Erscheinung treten. Weiter ist das
Areal auch von der Bürglenstrasse her gut sichtbar (Standort 5 des
Verwaltungsgerichts). Aus der weiteren Ferne (Standort 6 und 7 des Verwaltungsgerichts)
sodann ist das Hangareal ebenfalls noch gut zu sehen, jedoch dürfte aus dieser
Entfernung die Gegensätzlichkeit in der Geschosszahl und der Gebäudelänge kaum
in Erscheinung treten, da einerseits der südliche Teil des Perimeters durch die
davor stehenden Einfamilienhäuser verdeckt bleibt und andererseits die zur
Auflockerung der Gebäudelänge vorgesehene Bepflanzung im mittleren Bauteil den
gegebenen Gebäudezusammenhang nicht mehr ohne weiteres wird erkennen lassen.
Im Ergebnis ergibt sich, dass
das streitbetroffene Gestaltungsplanareal zwar eine Gestaltung und Baumasse
erlaubt, welche in einem gewissen Gegensatz zu der bestehenden Bauweise steht,
aber kaum einsehbar ist. Diese Vorhalte reichen jedoch nicht aus, um den Gestaltungsplan
als unzulässig einzustufen. Der Vorwurf, das mit dem Gestaltungsplan ermöglichte
Bauvorhaben würde einen neuen Akzent setzen, der mit dem noch weitgehend ländlichen
Charakter des fraglichen Gebiets nicht vereinbar sei, genügt nicht, um einen
Widerspruch zum Bundesrecht, insbesondere zu Art. 3 Abs. 2
lit. b RPG, anzunehmen.
Demnach erweist sich der Gestaltungsplan
als rechtmässig bzw. nicht als offensichtlich unangemessen und unzweckmässig.
Mit ihrer gegenteiligen Würdigung hat die Baurekurskommission die
Planungsautonomie der Gemeinde missachtet. Die Beschwerden sind daher
gutzuheissen. Dispositiv Ziff. II des Rekursentscheids ist aufzuheben und
der Beschluss der Gemeinde Wil vom 5. Juni 2003 betreffend Zustimmung zum
privaten Gestaltungsplan Buck ist zu bestätigen.
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten
je zu einem Viertel den Beschwerdegegnern 1 - 4, je unter solidarischer
Haftung, aufzuerlegen (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG), welche überdies zu verpflichten sind, den Beschwerdeführenden II eine
Prozessentschädigung von je Fr. 500.-, insgesamt Fr. 2'000.-
(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a und
Abs. 3 VRG).
In Abänderung von Dispositiv Ziff. V des Rekursentscheids
sind sodann die Rekurskosten zu je 1/32 und je unter solidarischer Haftung den
Rekurrenten Nrn. 3 sowie 5 - 8 und zu je 9/32 je unter solidarischer Haftung
den Rekurrenten Nrn. 1, 2 und 4 aufzuerlegen. In Abänderung von Dispositiv
Ziff. VI des Rekursentscheids sind die Rekurrenten 3 sowie 5 - 8 zu
verpflichten, den privaten Rekursgegnern Nrn. 2.1. und 2.2 eine Umtriebsentschädigung
von je Fr. 100.- (d.h. Fr. 200.- pro Rekurrentschaft,
Fr. 1'000.- insgesamt, Mehrwertsteuer inbegriffen) auszurichten. In
Abänderung von Dispositiv Ziff. VII des Rekursentscheids sind die
Rekurrenten 1, 2 und 4 zu verpflichten, den privaten Rekursgegnern Nrn. 2.1 und
2.2 eine Umtriebsentschädigung von je Fr. 300.- (d.h. Fr. 600.- pro
Rekurrentschaft, Fr. 1'800.- insgesamt, Mehrwertsteuer inbegriffen)
auszurichten.
Demgemäss
entscheidet
die Kammer
:
1.    Die
Beschwerden werden gutgeheissen. Dispositiv Ziff. II des Rekursentscheids
wird aufgehoben und der Beschluss der Gemeinde Wil vom 5. Juni 2003
betreffend Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan Buck wird bestätigt.
2.    In Abänderung
von Dispositiv Ziff. V des Rekursentscheids werden die Rekurskosten zu je
1/32 und je unter solidarischer Haftung den Rekurrenten Nrn. 3 sowie 5 – 8 und
zu je 9/32 je unter solidarischer Haftung den Rekurrenten Nrn. 1, 2 und 4
auferlegt.
3.    In Abänderung
von Dispositiv Ziff. VI des Rekursentscheids werden die Rekurrenten 3
sowie 5 - 8 verpflichtet, den privaten Rekursgegner Nrn. 2.1. und 2.2 eine
Umtriebsentschädigung von je Fr. 100.- (d.h. Fr. 200.- pro
Rekurrentschaft, Fr. 1'000.- insgesamt, Mehrwertsteuer inbegriffen)
auszurichten.
4.    In Abänderung
von Dispositiv Ziff. VII des Rekursentscheids werden die Rekurrenten 1, 2
und 4 verpflichtet, den privaten Rekursgegnern Nrn. 2.1 und 2.2 eine Umtriebsentschädigung
von je Fr. 300.- (d.h. Fr. 600.- pro Rekurrentschaft,
Fr. 1'800.- insgesamt, Mehrwertsteuer inbegriffen) auszurichten.
5.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    300.--     Zustellungskosten,
Fr. 5'300.--     Total der Kosten.
6.    Die
Gerichtskosten werden zu je zu einem Viertel den Beschwerdegegnern 1-4, je unter
solidarischer Haftung, auferlegt.
7.    Die
Beschwerdegegner 1-4 werden verpflichtet, den Beschwerdeführenden II innert
30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheides eine Prozessentschädigung von
je Fr. 500.-, insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu
bezahlen.
8.    Mitteilung
an …