zh_verwaltungsgericht · VB.2017.00057 · 2017-03-04 · de

Baubewilligung | Erweiterte Besitzstandsgarantie; neubauähnliche Umgestaltung; Ermittlung des gewachsenen Bodens. Neubauähnliche Umgestaltungen, welche eine Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG ausschliessen, sind anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen. Entscheidend ist, ob bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern (E. 6.1.2). Vorliegend könnte die Bauherrschaft bei einem Neubauvorhaben im Vergleich mit dem geplanten Umbauprojekt ein vergleichbares bauliches Volumen realisieren. Es ist also nicht ersichtlich, weshalb der Bauherr die bestehenden Bauteile erhalten sollte, wenn nicht, um diese weiterhin zu nutzen und damit frühere Investitionen nicht zunichte zu machen (E. 6.1.4). Bei der Änderung oder Erweiterung einer Baute ist der gewachsene Boden bei Einreichung des ursprünglichen Gesuchs für die "Stammbaubewilligung" massgebend (E. 6.2.1). Gelingt der Nachweis des gewachsenen Terrains mittels Plänen nicht, so ist der rechtserhebliche Sachverhalt und daher vorliegend der ursprüngliche Verlauf des Terrains im Bereich des Baugrundstücks auf andere Weise zu ermitteln. Es ist auf jenen Verlauf des Bodens abzustellen, der sich mit hinreichender Sicherheit bestimmen lässt und als sachgerecht erscheint (E. 6.2.2). Die bewilligte Nutzung des Flurwegs als Zufahrt zum Magazin, welche aufgrund einer Rechtsänderung in Widerspruch zum geltenden Recht trat, geniesst Bestandesgarantie, allerdings nur im Umfang, in welchem die beabsichtigte in qualitativer und quantitativer Hinsicht der ursprünglich bewilligten Nutzung entspricht (E. 8.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 31.08.2017 VB.2017.00057
Zurich Verwaltungsgericht 31.08.2017 VB.2017.00057
Zurigo Verwaltungsgericht 31.08.2017 VB.2017.00057

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2017.00057
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Geschäftsnummer:
VB.2017.00057
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 31.08.2017
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Erweiterte Besitzstandsgarantie; neubauähnliche Umgestaltung; Ermittlung des gewachsenen Bodens.
Neubauähnliche Umgestaltungen, welche eine Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG ausschliessen, sind anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen. Entscheidend ist, ob bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern (E. 6.1.2). Vorliegend könnte die Bauherrschaft bei einem Neubauvorhaben im Vergleich mit dem geplanten Umbauprojekt ein vergleichbares bauliches Volumen realisieren. Es ist also nicht ersichtlich, weshalb der Bauherr die bestehenden Bauteile erhalten sollte, wenn nicht, um diese weiterhin zu nutzen und damit frühere Investitionen nicht zunichte zu machen (E. 6.1.4).
Bei der Änderung oder Erweiterung einer Baute ist der gewachsene Boden bei Einreichung des ursprünglichen Gesuchs für die "Stammbaubewilligung" massgebend (E. 6.2.1). Gelingt der Nachweis des gewachsenen Terrains mittels Plänen nicht, so ist der rechtserhebliche Sachverhalt und daher vorliegend der ursprüngliche Verlauf des Terrains im Bereich des Baugrundstücks auf andere Weise zu ermitteln. Es ist auf jenen Verlauf des Bodens abzustellen, der sich mit hinreichender Sicherheit bestimmen lässt und als sachgerecht erscheint (E. 6.2.2).
Die bewilligte Nutzung des Flurwegs als Zufahrt zum Magazin, welche aufgrund einer Rechtsänderung in Widerspruch zum geltenden Recht trat, geniesst Bestandesgarantie, allerdings nur im Umfang, in welchem die beabsichtigte in qualitativer und quantitativer Hinsicht der ursprünglich bewilligten Nutzung entspricht (E. 8.3).
Abweisung.
Stichworte:
AKTENEINSICHT
BESITZSTANDSGARANTIE
BESTANDESGARANTIE
FLURWEG
GESETZESUMGEHUNG
GEWACHSENER BODEN
NEUBAUÄHNLICHE UMGESTALTUNG
RECHTLICHES GEHÖR
ZULÄSSIGE AUSNÜTZUNG
Rechtsnormen:
Art. 29 Abs. II BV
§ 357 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2017.00057
VB.2017.00081
Urteil
der 1. Kammer
vom
31. August 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin Isabella Maag.
In Sachen
Unterhaltsgenossenschaft A, B,
C, vertreten durch RA D,
Beschwerdeführende,
gegen
1.    E,
2.    Gemeinderat Boppelsen, vertreten durch RA F,
3.    Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
A.
Mit
Beschluss vom 13. Juli 2015 erteilte der Gemeinderat Boppelsen E die
Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohnungen
und einer Tiefgarage als Erweiterung eines bestehenden eingeschossigen Gebäudes
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse in Boppelsen. Gleichzeitig mit
dieser Baubewilligung wurde die strassenpolizeiliche Bewilligung der kantonalen
Baudirektion vom 9. April 2015 eröffnet.
B.
Gegen
die Baubewilligung vom 13. Juli 2015 erhob die EG H am 14. August
2015 Rekurs und beantragte deren Aufhebung. C rekurrierte am 18. August
2015 gegen die Baubewilligung und die strassenpolizeiliche Bewilligung und
beantragte deren Aufhebung. Nach Durchführung des Vernehmlassungsverfahrens und
eines Augenscheins sistierte das Baurekursgericht die beiden Verfahren im
Einvernehmen mit den Parteien zur Ausarbeitung einer Projektänderung und
erneuter Baueingabe durch die Bauherrschaft.
C.
Mit
Beschluss vom 17. Mai 2016 erteilte der Gemeinderat Boppelsen E erneut die
Baubewilligung für die Erweiterung des bestehenden Gebäudes zu einem
Mehrfamilienhaus als Alternativprojekt zum ursprünglich bewilligten Vorhaben.
Wiederum im koordinierten Verfahren erging die strassenpolizeiliche Bewilligung
der kantonalen Baudirektion vom 22. April 2016.
II.
A.
Hiergegen
erhob wiederum C mit Eingabe vom 19. Juni 2016 Rekurs beim
Baurekursgericht und beantragte im Wesentlichen die Aufhebung der angefochtenen
Entscheide sowie die Verpflichtung der Bauherrschaft, die bewilligten Pläne für
den Altbestand einzureichen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der
Bauherrschaft.
B.
Gegen
die kommunale Baubewilligung wandte sich auch die Unterhaltsgenossenschaft A
mit Rekurseingabe vom 10. Juni 2016 an das Baurekursgericht und beantragte
deren Aufhebung, unter Kostenfolge zulasten der Gemeinde Boppelsen. Das
Baurekursgericht vereinigte sämtliche Rekurse gegen beide Projekte. Die gegen
das erste am 13. Juli 2015 bewilligte Projekt erhobenen Rechtsmittel hiess
das Gericht mit Entscheid vom 22. Dezember 2016 gut, soweit es darauf
eintrat, und hob den Beschluss des Gemeinderats Boppelsen vom 13. Juli
2015 auf. Die Rekurse gegen die Baubewilligung vom 17. Mai 2016 bzw. gegen
die Verfügung der kantonalen Baudirektion vom 22. April 2016 wies das
Baurekursgericht mit demselben Entscheid ab.
III.
A.
Mit
Eingabe vom 1. Februar 2017 führte C Beschwerde beim Verwaltungsgericht
mit folgenden Anträgen:
"1.   Der angefochtene Entscheid des
Baurekursgerichts vom 22. Dezember 2016, Dispositiv III (Abweisung) und
Dispositiv V (Kostenregelung), seien aufzuheben.
2.   Die Beschwerde sei gutzuheissen und
die Baubewilligung vom 17. Mai 2016 und die Gesamtverfügung der
Baudirektion vom 22. April 2016 seien aufzuheben.
3.   Die Kosten des vorinstanzlichen
Verfahrens und jene dieses Verfahrens seien der Rekursgegnerschaft
aufzuerlegen.
Eventuell: seien die
Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens zugunsten des Rekurrenten zu reduzieren
und zulasten der Rekursgegnerschaft aufzuerlegen.
4.   Dem Beschwerdeführer sei eine
angemessene Parteientschädigung für dieses und das vorinstanzliche Verfahren
zuzusprechen.
5.   Die Vernehmlassungen der
Rekursgegnerschaft seien dem Beschwerdeführer zuzustellen."
E und das Baurekursgericht
beantragten am 3. bzw. 6. März 2017, die Beschwerde abzuweisen. Die
Baubehörde Boppelsen stellte am 7. März 2017 den Antrag, es sei die
Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen. Mit Replik vom 20. März
2017 hielt der Beschwerdeführer an seinen Anträgen fest. Am 30. März 2017
reichte der Bauherr eine Stellungnahme ein, in welcher er sinngemäss ebenfalls
an seinem Antrag auf Abweisung der Beschwerde festhielt. Seinen Antrag auf
Beschwerdeabweisung erneuerte auch der Gemeinderat Boppelsen in seiner
Stellungnahme vom 31. März 2017. Am 12. April 2017 nahm der
Beschwerdeführer erneut Stellung.
B.
Gegen
den Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. Dezember 2016 erhob auch die Unterhaltsgenossenschaft A
mit Eingabe vom 20. Januar 2017 Beschwerde mit dem Antrag, es sei der
angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und zwar
"insbesondere die Bewilligung für die geplante Zufahrt zur Tiefgarage über
den Flurweg Kat.-Nr. 02".
E und das Baurekursgericht
beantragten am 3. bzw. 6. März 2017 die Abweisung der
Beschwerde
. Die Baubehörde Boppelsen stellte am 7. März
2017 ebenfalls den Antrag, es sei die Beschwerde unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen abzuweisen. Mit Replik vom 15. März 2017 hielt die Unterhaltsgenossenschaft A
an ihren Anträgen fest. Sie beantragte ausserdem sinngemäss die Durchführung
eines Augenscheins.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden
Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.
2.
2.1
Das
Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Boppelsen in der Wohnzone W2/30. Es ist im Westen mit den beiden
Einfamilienhäusern G-Strasse 03 und 10 und im Osten mit einem mit
Satteldach versehenen Doppelgaragengebäude überstellt. Unter diesen drei
bestehenden Gebäuden befindet sich ein Untergeschoss, welches insbesondere in
der östlichen Hälfte in Erscheinung tritt und in diesem Bereich heute als
Magazin bzw. Lager genutzt wird. Die Zufahrt zum Magazin bzw. Lager erfolgt
über den teilweise der östlichen Grenze des Baugrundstücks entlangführenden
Genossenschaftsweg Kat.-Nr. 02.
2.2
Die
Bauherrschaft plant einerseits den Ausbau dieses Untergeschosses zu Wohnzwecken
sowie anderseits dessen Erweiterung durch drei Geschosse (Erd-, Ober- und
Dachgeschoss), wovon zwei zu Wohnzwecken und das Dachgeschoss als Estrich
genutzt werden sollen. Im Untergeschoss sollen überdies verschiedene
Abstellräume sowie drei Abstellplätze entstehen. Die bestehende Doppelgarage
auf dem Flachdach des heutigen Magazins soll erhalten und ins neue Erdgeschoss
integriert werden, wobei ein Abbruch des Satteldachs erforderlich ist.
Das Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildende neue
Bauprojekt unterscheidet sich vom ursprünglichen Vorhaben im Wesentlichen durch
eine Vergrösserung des Gebäudeabstandes gegenüber dem Wohnhaus G-Strasse 04
um rund 2 m. Dies wurde durch eine Verkürzung der Hauptfassade erreicht, was
wiederum zu einer geringfügigen Reduktion der Geschossflächen und damit
verbundenen Änderungen der Raumaufteilung führte.
3.
Die beiden Beschwerdeverfahren betreffen dasselbe
Bauvorhaben und werfen im Wesentlichen identische Rechtsfragen auf. So
bemängelt insbesondere nicht nur die Unterhaltsgenossenschaft (nachfolgend
Beschwerdeführerin), sondern auch C (nachfolgend Beschwerdeführer) die
Erschliessung der drei neuen Abstellplätze über den Genossenschaftsweg Kat.-Nr.
02. Es rechtfertigt sich unter diesen Umständen, die beiden Beschwerden
vereinigt zu behandeln.
4.
4.1
Der
Beschwerdeführer bemängelt vorab, dass sich erst aus dem angefochtenen
Entscheid ergeben habe, dass die streitbetroffenen Baubewilligungen noch von
weiteren Parteien angefochten worden seien und der Beschwerdeführer in diese
Verfahren keinen Einblick hatte, was sich für ihn nachteilig ausgewirkt habe.
Gerade die Argumentation der Unterhaltsgenossenschaft wäre für ihn nützlich
gewesen, weil er sich ebenfalls gegen die Erschliessung über den
Genossenschaftsweg zur Wehr setze. Dass ihm die Argumente der anderen Rekurrentin
(und heutigen Beschwerdeführerin) nicht zur Kenntnis gebracht worden sei,
stelle eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar.
4.2
Gemäss der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung ergibt sich aus dem Anspruch auf rechtliches
Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April
1999 (BV, SR 101), dass die Parteien das Recht haben, zu jeder Eingabe von
Vorinstanz oder Gegenpartei Stellung zu nehmen, und zwar unabhängig davon, ob
diese neue und erhebliche Gesichtspunkte enthält. Es genügt, wenn der Antrag
auf Abweisung in den Vernehmlassungen gestellt und begründet wurde (BGE 133 I
100 E. 4.5 f.).
4.3
Dass der
Beschwerdeführer erst im Endentscheid des Baurekursgerichts von der
Verfahrensvereinigung erfuhr und er daher von der Rekursbegründung einer
anderen Rekurrentin keine Kenntnis hatte, stellt keine Gehörsverletzung dar, war
doch die andere Rekurrentin und heutige Beschwerdeführerin in Bezug auf den
Beschwerdeführer nicht als Gegenpartei zu betrachten. Die Eingabe der anderen
Rekurrentin widersprach dem Rekursantrag des Beschwerdeführers gerade nicht. Vielmehr
richtete sich deren Rechtsmittel ebenfalls – wie dasjenige des Beschwerdeführers
– gegen die Erteilung der Baubewilligung. Die Vorinstanz konnte deshalb ohne
Verletzung des Gehörsanspruchs davon absehen, die Eingaben der anderen
Rekurrentin von Amtes wegen dem Beschwerdeführer zur Stellungnahme zuzustellen.
Im Übrigen macht der Beschwerdeführer nicht geltend, es sei ihm keine
Gelegenheit eingeräumt worden, zu entscheidrelevanten Aktenstücken Stellung zu
nehmen.
4.4
Schliesslich
rügt auch die Beschwerdeführerin eine Gehörsverletzung, welche darin zu
erblicken sei, dass das Baurekursgericht keinen Augenschein durchgeführt und
sich zu den von ihr erhobenen Einwänden, es bestehe auf dem Genossenschaftsweg
kein Winterdienst und keine Beleuchtung, was ein Sicherheitsrisiko darstelle,
nicht geäussert habe.
Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird,
steht im Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins
ist dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und
anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort
Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beitragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig,
wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht
zur Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die
tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,
8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010,
1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).
Die Beschwerdeführerin rügte in ihrer Rekursbegründung die
Frage der Zulässigkeit der Erschliessung von drei Abstellplätzen über den
Genossenschaftsweg Kat.-Nr. 02. Wie auch im Beschwerdeverfahren bestreitet sie
vorab die rechtliche Zulässigkeit der Benützung des Genossenschaftswegs durch
die Bauherrschaft. Bei dieser Frage handelt es sich um eine reine Rechtsfrage,
welche ohne Weiteres gestützt auf die Akten beurteilt werden kann. Ausserdem
erhob die Beschwerdeführerin im Rekursverfahren den Einwand, die geplante
Zufahrt über den Genossenschaftsweg sei für Personenwagen nicht möglich. Es ist
nicht zu beanstanden, dass das Baurekursgericht diesen Einwand als nicht
ausreichend begründet erachtete und daher keine Erschliessungsmängel in
tatsächlicher Hinsicht prüfte. Dies gilt umso mehr, als die Zufahrt über den
Flurweg seit Jahren als Zufahrt zum bestehenden Magazin diente und daher auch
von gewerblichen Fahrzeugen benutzt wurde. Es liegt unter diesen Umständen
nicht auf der Hand, dass der Ausbaustandard des Flurwegs für Personenwagen
nicht zu genügen vermöchte. Die Durchführung eines Augenscheins durch das
Baurekursgericht war unter diesen Umständen nicht erforderlich. Eine Verletzung
des Anspruchs auf rechtliches Gehör ist darin jedenfalls nicht zu erblicken.
4.5
An dieser
Stelle ist schliesslich darauf hinzuweisen, dass die nun erstmals im
Beschwerdeverfahren vorgebrachten Rügen, der Flurweg verfüge über keine
Wendemöglichkeit und ausserdem sei weder Winterdienst noch Beleuchtung
gewährleistet, verspätet sind. Es handelt sich hier um neue tatsächliche
Behauptungen der Beschwerdeführerin, die im Beschwerdeverfahren nur noch unter
den Voraussetzungen von § 52 Abs. 2 VRG zulässig sind. Nach dieser
Bestimmung sind neue Tatsachenbehauptungen nur so weit zulässig, als es durch
die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist. Dies ist namentlich dann der
Fall, wenn die Vorinstanz einen Neuentscheid getroffen hat oder wenn sie die
angefochtene Verfügung zwar bestätigte, jedoch neu begründete oder auf neue
Gesichtspunkte abstützte, die in der ursprünglichen Anordnung nicht zum
Ausdruck gekommen waren. Darüber hinaus werden neue Tatsachenbehauptungen nach
der Praxis auch dann als zulässig erachtet, wenn die beschwerdeführende Partei
diese nachträglich entdeckt hat und auch bei Anwendung der erforderlichen
Umsicht nicht rechtzeitig hätte vorbringen können (vgl. Marco Donatsch,
Kommentar VRG, § 52 N. 22 f.). Diese Umstände werden im vorliegenden
Fall weder geltend gemacht noch sind sie ersichtlich. Die Bestimmung von § 52
Abs. 2 VRG hat insbesondere nicht den Sinn, die zur Substanziierung der im
Rekursverfahren erhobenen Rügen erforderlichen tatsächlichen Behauptungen im
Beschwerdeverfahren nachzuholen.
5.
5.1
Strittig
ist in materieller Hinsicht die Anwendung der Bestimmung von § 357
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Der
Beschwerdeführer macht diesbezüglich geltend, die Privilegierung von § 357
PBG gelte nur für Bauten, die seinerzeit dem damals geltenden Recht entsprochen
hätten, die deshalb bewilligt und der Bewilligung entsprechend ausgeführt
worden seien. Die Qualifikation des Bauvorhabens als Umbau im Sinn von § 357
Abs. 1 PBG setze mithin eine nach damaligem geltenden Recht bewilligte
Baute voraus. Dies treffe auf das Bauvorhaben nicht zu bzw. sei nicht in
ausreichendem Masse nachgewiesen. Die Beweislast betreffe diesbezüglich die
Bauherrschaft bzw. die Baubewilligungsbehörde und nicht den Beschwerdeführer.
Der Bauherr und der Beschwerdegegner seien bereits im Rekursverfahren
aufgefordert worden, die entsprechenden Baubewilligungen und Pläne vorzulegen.
Dies sei lange stillschweigend verweigert worden. Erst nach Abschluss des
Schriftenwechsels im Rekursverfahren habe der Beschwerdegegner eine
Baubewilligung vom 21. Juni 1979 eingereicht, allerdings ohne Pläne.
Daraus folge, dass weder dem Beschwerdegegner noch der Vorinstanz bekannt sei, welche
baulichen Massnahmen genau im Jahre 1979 bewilligt worden seien. Anschliessend
sei das bestehende Magazin offenbar im Rahmen einer zweiten Bauetappe erweitert
worden. Die Vorinstanz gehe davon aus, dass diese zweite Bauetappe am 22. November
2000 bewilligt worden sei. Sie entnehme dies der angefochtenen Bewilligung;
eine Baubewilligung und Pläne lägen indessen nicht vor. Am 11. August 2011
habe der Gemeinderat offenbar eine weitere Bewilligung erteilt, worin er
feststelle, dass im Untergeschoss unbemerkt eine Wohnung eingebaut worden sei.
Der Gemeinderat habe diese Umnutzung nachträglich im Anzeigeverfahren
bewilligt, was nicht korrekt sei. Vielmehr hätte diese Umnutzung im
ordentlichen Verfahren bewilligt werden müssen. Auch diese im Anzeigeverfahren
erteilte Bewilligung läge nicht bei den Akten. Es sei angesichts dieser
Umstände aus den Akten nicht ersichtlich, was in welchem Zeitpunkt bewilligt
worden sei und ob die ausgeführten baulichen Massnahmen einer rechtskräftigen
Baubewilligung entsprächen.
5.2
Gemäss § 357
Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften
widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden,
sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine
überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für
neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die
erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.
Die Anwendung von § 357 PBG (erweiterte
Besitzstandsgarantie) setzt im Normalfall voraus, dass eine bestehende Baute,
die seinerzeit in Einklang mit den materiellrechtlichen Vorschriften erstellt
worden ist, durch eine Gesetzesänderung rechtswidrig geworden ist (vgl. Konrad
Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen
innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 22 ff.). In seinem Entscheid
vom 23. März 2011 (VB.2010.00607 = BEZ 2011 Nr. 24) hat das
Verwaltungsgericht den Bestandesschutz überdies auf Fälle ausgedehnt, in denen
die materielle Rechtswidrigkeit nicht infolge einer Rechtsänderung eingetreten
ist, sondern weil die Bauten von der Baubewilligungsbehörde in falscher
Anwendung materieller Baunormen formell rechtskräftig bewilligt und die Baute
entsprechend dieser Bewilligung errichtet wurde. Es hielt dabei fest, dass
keine Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung erfolge, wonach die erweiterte
Besitzstandsgarantie von § 357 PBG grundsätzlich nicht zum Zug komme, wenn
ein Bauwerk nicht durch eine Änderung der massgeblichen Rechtsgrundlagen,
sondern durch einen Wandel des Sachverhalts rechtswidrig geworden sei, d.h. im
Fall einer eigenmächtigen, nicht formell bewilligten Bauausführung.
Nach der angeführten Rechtsprechung setzt die Anwendbarkeit
von § 357 PBG demnach nur voraus, dass das streitbetroffene Bauwerk
rechtskräftig bewilligt wurde. Ob diese Bewilligung auch inhaltlich korrekt
erteilt wurde oder nicht, spielt – entgegen der Auffassung des
Beschwerdeführers – keine Rolle.
5.3
Zutreffend
ist die Darstellung des Beschwerdeführers insofern, als die
Baubewilligungsbehörde im Rekursverfahren lediglich die am 21. Juni 1979
erteilte Baubewilligung einreichte. Ebenfalls zutreffend ist, dass die
entsprechenden Unterlagen, auf welche in der Bewilligung verwiesen wird, nicht
eingereicht wurden.
Das Baurekursgericht hat seinem Entscheid folgende
Überlegungen zugrunde gelegt: Es lägen keine Anhaltspunkte vor, dass das
bestehende Untergeschoss formell und materiell illegal erstellt oder geändert
worden sei. Es sei erstellt, dass das Untergeschoss teilweise aus dem mit
baurechtlichem Entscheid vom 21. Juni 1979 bewilligten Abschnitt bestehe.
Mit Blick auf den Untersuchungsgrundsatz vermöge daran nichts zu ändern, dass
die Baubewilligung vom 21. Juni 1979 erst nach Abschluss des
Schriftenwechsels zu den Akten gereicht worden sei, zumal das rechtliche Gehör
des Rekurrenten gewahrt worden sei. Dass die nachfolgende Erweiterung des
Untergeschosses im Osten und die später aufgesetzte Doppelgarage ohne formelle
Bewilligung erstellt worden sein sollen, könne trotz des Umstandes, dass in den
vorliegenden Verfahren keine diesen Bestand ausweisenden Bauentscheide oder
Pläne eingereicht worden seien, nicht in Betracht gezogen werden. In den
Erwägungen des angefochtenen Entscheids werde immerhin erwähnt, dass die Garage
auf dem Magazin mit Beschluss vom 22. November 2000 bewilligt worden sei.
Diese Bauten träten deutlich zum Vorschein. Es sei mithin davon auszugehen,
dass diese Erweiterungen beim Fehlen einer Baubewilligung der kommunalen
Behörde spätestens bei deren Erstellung bekannt geworden wären und diese in
einem solchen Fall längst interveniert hätte. Gleiches gälte in Bezug auf
Abweichungen von bewilligten Plänen. Es müsse somit nicht davon ausgegangen
werden, dass die Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG auf materiell und
formell illegales Bauen zurückzuführen sei.
5.4
Für die
Anwendung der Bestimmung von § 357 PBG ist der rechtskräftig bewilligte
bauliche Zustand des Bauvorhabens entscheidrelevant. Da der Beschwerdeführer
bereits im Rekursverfahren geltend machte, der heute bestehende Zustand sei nie
bewilligt worden, sodass gar kein Anwendungsfall von § 357 PBG vorliege,
wäre es Sache der Rekursbehörde gewesen, zur Klärung des massgeblichen
Sachverhalts von der Baubewilligungsbehörde sämtliche das Bauvorhaben
betreffende Bewilligungen samt den dazugehörigen Planunterlagen einzufordern.
Insbesondere wenn es um (behauptete) Abweichungen von bewilligten Plänen geht,
reicht es nicht, wenn die Rechtsmittelbehörde sich auf die Annahme beschränkt,
es sei davon auszugehen, dass die Baubewilligungsbehörde von sich aus
interveniert hätte, wenn von Plänen abgewichen worden wäre. Diesbezüglich hat
das Baurekursgericht eine wesentliche Sachverhaltsabklärung nicht vorgenommen
und insofern den in § 7 Abs. 1 VRG statuierten
Untersuchungsgrundsatz verletzt.
5.5
Die
Parteien haben nun im Beschwerdeverfahren verschiedene Akten nachgereicht. Der
Beschwerdeführer reichte eine im Anzeigeverfahren erteilte, nachträgliche
Bewilligung für eine Personalwohnung im Untergeschoss des Gebäudes G-Strasse 03
zu den Akten. Die Baubewilligungsbehörde reichte mit ihrer Beschwerdeantwort
einen Grundriss sowie einen Fassaden- und Schnittplan, je datierend vom 29. September
2004 und vom Gemeinderat genehmigt am 22. Dezember 2004, zu den Akten. Die
Baubewilligungsbehörde führt aus, massgeblich seien die letztbewilligten Pläne
vom 29. September 2004, welche der Gemeinderat am 22. Dezember 2004
"ohne Bedingungen" genehmigt habe. Diese Pläne gäben den
letztbewilligten Zustand der streitbetroffenen Gebäulichkeiten zutreffend
wieder. Das Magazin (Untergeschoss) des vom Bauvorhaben betroffenen Gebäudes
sei im Jahr 1979 bewilligt worden. Die darauf stehenden Doppelgaragen sowie die
Erweiterung des Magazins in der Südostecke seien im Jahr 2000 bzw. 2004
bewilligt worden.
Die Einreichung neuer Beweismittel ist – entgegen der
Auffassung des Beschwerdeführers – im Rahmen des Streitgegenstands ohne Weiteres
zulässig (vgl. § 52 Abs. 1 in Verbindung mit § 20a Abs. 2
VRG, Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 13). Diese weiteren
Beweismittel im Zusammenhang mit den Ausführungen der Baubewilligungsbehörde im
Beschwerdeverfahren erlauben es dem Verwaltungsgericht, die Rechtslage zu
beurteilen. Eine Rückweisung des Verfahrens zu weiteren Sachverhaltsabklärungen
erübrigt sich daher.
5.6
Zutreffend
sind die Ausführungen des Beschwerdeführers insofern, als auch im
Beschwerdeverfahren die zur Stammbewilligung vom 21. Juni 1979 gehörigen
Planunterlagen nicht eingereicht wurden. Diese existieren offenbar bei der
örtlichen Baubewilligungsbehörde nicht mehr. Ausserdem wurde die am 22. November
2000 erteilte Baubewilligung, welche im angefochtenen Beschluss der Baubehörde
vom 17. Mai 2016 erwähnt wird, nicht zu den Akten gereicht. Immerhin
befinden sich nun die vom Gemeinderat am 22. Dezember 2004 bewilligten
Planunterlagen in den Akten. Diesen ist gemäss Angabe der Baubehörde der
letztbewilligte Zustand mit zwei Doppelgaragen im Erdgeschoss und dem
erweiterten Magazin/Lager im Untergeschoss zu entnehmen.
Es ist davon ausgehen, dass dieser bauliche Zustand im
Anzeigeverfahren bewilligt wurde. Dass ein ausformulierter
Bewilligungsbeschluss fehlt, lässt das Verfahren nicht als formell unkorrekt
erscheinen. Das Anzeigeverfahren kann durch die schriftliche Mitteilung, dass
dem Vorhaben aus Sicht der Baubewilligungsbehörde nichts entgegenstehe,
abgeschlossen werden (vgl. § 18 Abs. 1 lit. a
Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997, BVV). Dahingehend kann der
Stempel auf den Plänen "als Ausführungspläne ohne Bedingungen
genehmigt" interpretiert werden. Die Ausführungen der Parteien sowie die
Akten legen den Schluss nahe, dass es sich um eine nachträglich erteilte
Baubewilligung aufgrund der Abweichung von bewilligten Plänen oder um eine
Projektänderung des am 22. November 2000 bewilligten Vorhabens handelt.
Insbesondere die Ausführungen der Baubewilligungsbehörde können nur dahingehend
verstanden werden, dass das Vorhaben bereits im Jahr 2000 bewilligt worden war.
Darauf deutet auch die Publikation des Vorhabens am 27. Oktober 2000 hin.
Offenbar gingen dannzumal keine Begehren um Zustellung des baurechtlichen
Entscheids ein. Anschliessend war das Projekt offenbar entweder geändert worden
und/oder (teilweise) in Abweichung von den bewilligten Plänen erstellt und
nachträglich bewilligt worden. Auch wenn sich die Bewilligung vom 22. November
2000 nicht bei den Akten befindet, steht fest, dass die Baubewilligung vom 22. Dezember
2004 unangefochten in Rechtskraft erwachsen ist und der darin verzeichnete
bauliche Zustand somit rechtskräftig bewilligt ist. Dass die vom Bauvorhaben
betroffenen Gebäulichkeiten seit Dezember 2004 weitere bauliche Veränderungen
erfahren hätten, ist nicht ersichtlich und wird vom Beschwerdeführer auch nicht
geltend gemacht. Ob die baulichen Massnahmen im Dezember 2004 zu Recht im
Anzeigeverfahren bewilligt wurden, was der Beschwerdeführer infrage stellt,
lässt sich aufgrund der fehlenden Bewilligung vom November 2000 nicht
abschliessend beurteilen. Die Frage ist jedoch im vorliegenden Zusammenhang
ohne Bedeutung. Selbst wenn die Bewilligung im falschen Verfahren ergangen wäre,
müsste im heutigen Zeitpunkt von deren Rechtskraft ausgegangen werden. Selbst
wenn der Beschwerdeführer erst bei Bauausführung von den bewilligten baulichen
Massnahmen erfahren hätte, hätte er nach Treu und Glauben mit der
Geltendmachung seiner Ansprüche nicht beliebig lange zuwarten dürfen; sobald er
vom Bauvorhaben wusste, hätte er sich um die nachträgliche Zustellung des
baurechtlichen Entscheids bemühen müssen (VGr, 20. Mai 2009,
VB.2009.00057, E. 4.1; vgl. RB 1980 Nr. 2; François Ruckstuhl, Der Rechtsschutz
im zürcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985 S. 301).
Unerheblich ist im vorliegenden Zusammenhang schliesslich
auch, ob die offenbar nachträglich erteilte Bewilligung für den Einbau einer
Personalwohnung im Untergeschoss des Gebäudes G-Strasse 03 zu Recht im
Anzeigeverfahren bewilligt wurde oder nicht. Diese Wohnung befindet sich im
Gebäude Assek.-Nr. 05, welches offensichtlich nicht Gegenstand der
vorliegend strittigen baulichen Massnahmen ist. Es ist demzufolge auch nicht
Gegenstand des diesem Beschwerdeverfahren zugrunde liegenden Baugesuchs.
5.7
Unbestritten
ist, dass die streitbetroffenen Gebäulichkeiten die gemäss der geltenden Bau-
und Zonenordnung von Boppelsen maximal zulässige Gebäudelänge von 30 m überschreiten.
Das Baurekursgericht hat diese Auffassung der Baubewilligungsbehörde, welche
auch der Beschwerdeführer nicht bestreitet, bestätigt. Die Vorinstanz sowie die
Rekursinstanz haben die geplanten baulichen Änderungen daher zu Recht in
Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG beurteilt.
6.
6.1
Der
Beschwerdeführer beanstandet die Anwendung von § 357 Abs. 1 PGB durch
die Vorinstanz sowie das Baurekursgericht. Er macht vorab geltend, es liege
eine neubauähnliche Umgestaltung vor, welche den Rahmen des nach § 357
Abs. 1 PBG Zulässigen sprenge. Ein Umbau stelle dann eine neubauähnliche
Umgestaltung dar, wenn eine Gesetzesumgehung im Vordergrund stehe. Im
vorliegenden Fall seien mehrere Gesetzesumgehungen durch den Bauherrn
auszumachen. Die erste Gesetzesumgehung sei darin zu erblicken, dass der Bauherr
die Herausgabe der erteilten Baubewilligungen verweigere und sich damit einen
Vorteil zu verschaffen versuche, nämlich dass der Altbau als rechtmässig
bewilligt gälte und die neuen baulichen Massnahmen als Altbauerweiterung
beurteilt würden. Eine weitere Gesetzesumgehung bestehe darin, dass – indem die
Bauherrschaft die Herausgabe der Pläne verweigere – das ursprüngliche Terrain
vor Erstellung des Magazins nicht mehr ermittelt werden könne, sodass nicht
klar sei, ob der Umbau die zulässige Gebäudehöhe von 8,10 m einhalte.
Schliesslich verschaffe sich der Bauherr einen Vorteil aus dem Umstand, dass
bei Anwendung der Neubauvorschriften für die Ermittlung der zulässigen
Gebäudehöhe von 8,10 m vom heutigen Terrainverlauf auszugehen wäre. Die
zulässige Gebäudehöhe würde diesfalls durch das geplante Gebäude an mehreren
Stellen markant überschritten.
6.1.1
Lehre und Rechtsprechung verlangen unter Hinweis auf den Zweck der
Besitzstandsgarantie, nämlich den Schutz der im Vertrauen auf die bisherige
Ordnung getätigten Investitionen, dass die baulichen Änderungen nicht auf den
weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dürfen; solche
sogenannten "neubauähnlichen Umgestaltungen" sprengten den Rahmen der
gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und müssten die
Neubauvorschriften einhalten (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987
Nr. 5). Von neubauähnlichen Umgestaltungen ist nur mit grosser
Zurückhaltung auszugehen (Willi, S. 99; grundlegend VGr, 30. Mai
2012, VB.2011.00640, E. 3.1, auch zum Folgenden). Für ausgedehntere
Erweiterungs- und Umbaumöglichkeiten spricht zum einen der Umstand, dass durch
eine zu restriktive Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG Nachverdichtungen
in bereits überbauten Gebieten in vielen Fällen verunmöglicht oder den Abbruch
von sinnvoll erneuerbarer Bausubstanz verlangen würde. Das widerspricht den
Grundsätzen der haushälterischen Nutzung des Bodens und der
Siedlungskonzentration (BEZ 1996 Nr. 3, E.2b; Willi, S. 100;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011
, S. 1139); sodann
ist der durch geänderte Bauvorschriften erzwungene Ersatz des Bestehenden in
vielen Fällen weder aus ökonomischer noch ökologischer Sicht sinnvoll. Zum
anderen lässt sich eine grössere Zurückhaltung bei der Annahme neubauähnlicher
Umgestaltungen auch deshalb rechtfertigen, weil die Bewilligung von Änderungen
an vorschriftswidrigen Bauten laut § 357 Abs. 1 PBG jedenfalls unter
dem Vorbehalt steht, dass dem Bauvorhaben keine überwiegenden öffentlichen oder
nachbarlichen Interessen entgegenstehen dürfen.
6.1.2
Demgemäss sind neubauähnliche Umgestaltungen nach dieser langjährigen,
bestätigten Rechtsprechung nur dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer
Gesetzesumgehung erfüllen, das heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut
nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 19. Oktober
2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32, auch zum Folgenden;
zum Begriff der Gesetzesumgehung BGE 132 III 212 E. 4.1; 114 Ib 11
E. 3a). Bei Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu,
wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte
Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu
schützen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung
der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche
Umgehung vorliegt, lässt sich nicht allein nach quantitativen Kriterien
beurteilen und hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Bei der Gesetzesumgehung steht nicht die den Rechtsschein
schaffende Umgehungsnorm, sondern die umgangene Norm im Zentrum (Thomas
Gächter, Rechtsmissbrauch im öffentlichen Recht, Zürich etc. 2005, S. 331).
Wo die Einhaltung der Neubauvorschriften nur geringe Belastungen mit sich
bringen würde, ist deshalb zurückhaltender auf eine neubauähnliche Umgestaltung
zu schliessen, als dort, wo Umbau, Erweiterung oder Umnutzung der
vorschriftswidrigen Baute dem Bauherrn Baumöglichkeiten bieten, die mit einem
Neubau nicht realisierbar wären. Die von der bisherigen Rechtsprechung entwickelten
Abgrenzungskriterien, wonach eine Umgestaltung dann anzunehmen ist, wenn die
neue Organisation und Konstruktion des Gebäudes nicht mehr als Verbesserung
oder Anpassung des Vorhandenen gelten können und/oder die baulichen Änderungen
die bisherige Gestalt des Gebäudes nicht mehr erkennen lassen (RB 1986
Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5; Willi, S. 100 ff., mit
Hinweisen auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der
Baurekurskommissionen), stellen deshalb nur Indizien für eine Umgehung bzw. für
eine neubauähnliche Umgestaltung dar; auch bei solchen weitgehenden baulichen
Änderungen ist es aber nicht ausgeschlossen, dass der Schutz der bestehenden
Investitionen und nicht die Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund
steht.
6.1.3
Die Baubewilligungsbehörde führt an, dass vorliegend nicht von einer
Gesetzesumgehung gesprochen werden könne, da das Untergeschoss mit Bodenplatte,
tragenden Wänden und Decke und das bestehende Volumen auf EG-Niveau weitgehend
erhalten blieben. Die Erhaltung dieser Investitionen sei nicht nur ökologisch,
sondern insbesondere auch wirtschaftlich sinnvoll.
Das Baurekursgericht betont vorab, dass es auch bei
weitgehenden baulichen Änderungen nach gefestigter Rechtsprechung nicht
ausgeschlossen sei, dass der Schutz bestehender Investitionen und nicht die
Umgehung von Neubauvorschriften im Vordergrund stünden. Letzteres sei auch im
vorliegenden Fall zu verneinen. Auch im Fall einer Neuüberbauung könne
vorliegend ein Baukubus mit ähnlichem Grundriss erstellt werden wie der
Gebäudeabschnitt der bestehenden Baute im östlichen Grundstücksbereich.
Einzuräumen sei, dass aufgrund des bestehenden Terrains nur noch ein
Vollgeschoss anstatt zwei realisiert werden könnte. Stattdessen wäre aber ein
anrechenbares Dachgeschoss möglich. Strassenseitig müsste auch ein Neubau die
bestehenden Baulinien entlang der G-Strasse beachten. Südseitig könnte ein
Neubauvorhaben jedoch bis an die Grenze des dem Bauherrn gehörenden und der
Landwirtschaftszone zugewiesenen Grundstücks Kat.-Nr. 06 gestellt werden. Im
Westen müsste ein Neubau gegenüber dem bestehenden Gebäudekomplex allerdings
einen Gebäudeabstand von 7 m einhalten, ansonsten infolge Zusammenrechnens
der Fassaden die höchstzulässige Gebäudelänge überschritten würde. Der damit
einhergehende Flächenverlust könnte im westlichen Grundstücksbereich innerhalb
der dort vorbeiführenden Baulinie teilweise kompensiert werden. Insgesamt sei
davon auszugehen, dass die Nutzungsmöglichkeiten bei einem Neubauvorhaben im
Vergleich zum strittigen Projekt nicht in erheblichem Masse reduziert wären.
6.1.4
Nach der vorstehend zitierten Rechtsprechung ist es nicht zu beanstanden,
wenn die Vorinstanzen ihren Überlegungen einen Vergleich der geplanten
baulichen Massnahmen mit den baulichen Möglichkeiten bei einem Neubauvorhaben
zugrunde legen. Dieser Vergleich lässt Rückschlüsse auf die Motivation der
Bauherrschaft zu, bestehende Investitionen zu schützen oder Neubauvorschriften
zu umgehen. Nach Darstellung der Vorinstanz könnte die Bauherrschaft bei einem
Neubauvorhaben im Vergleich mit dem geplanten Umbauprojekt ein vergleichbares
bauliches Volumen realisieren. Es ist also nicht ersichtlich, weshalb der
Bauherr die bestehenden Bauteile erhalten sollte, wenn nicht, um diese
weiterhin zu nutzen und damit frühere Investitionen nicht zunichte zu machen.
Ein Indiz für diese Absicht der Bauherrschaft ist überdies aus den am 22. Dezember
2004 bewilligten Plänen erkennbar. So ist bereits in diesen Plänen von einer
"möglichen späteren Erweiterung durch Wohnhaus" die Rede. Ein
entsprechendes Gebäudeprofil ist bereits eingezeichnet. Ausserdem ist in
Übereinstimmung mit dem Baurekursgericht darauf hinzuweisen, dass der
wesentliche Teil der tragenden Struktur des Magazins erhalten bleibt. Ausserdem
wird das Garagengebäude nicht abgebrochen, sondern in das neue bauliche Umfeld
integriert.
6.1.5
Die Vorbringen des Beschwerdeführers sind nicht geeignet, diese Betrachtungen
der Rekursinstanz infrage zu stellen. Insbesondere ist nicht ersichtlich, was
die vom Beschwerdeführer behauptete Terrainunklarheit an diesen Überlegungen
des Baurekursgerichts ändern sollte. Zutreffend ist, dass für die Bestimmung
der Gebäudehöhe des Umbauvorhabens das in der seinerzeitigen Neubaubewilligung
ausgewiesene gewachsene Terrain massgebend ist. Die Frage, ob das Umbauvorhaben
die zulässige Gebäudehöhe einhält, stellt sich im vorliegenden Zusammenhang
indessen noch nicht. Sie ist erst bei der Prüfung, ob neue oder weitere
Abweichungen von Vorschriften resultieren, von Relevanz. Selbst wenn es
zutreffen würde, dass der Bauherr sich bewusst weigert, die sich in seinem
Besitz befindlichen früheren Bewilligungen herauszugeben, so würde dieses
Verhalten keine Gesetzesumgehung im Sinn der Rechtsprechung zu § 357
Abs. 1 PBG darstellen. Ein solche ist nach der Rechtsprechung darin zu erblicken,
dass es dem Bauherrn primär darum geht, die Anwendung der Neubauvorschriften zu
verhindern. Dafür bestehen in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen keine
Hinweise.
Zusammenfassend erweist sich die Qualifikation der geplanten
baulichen Massnahmen als im Rahmen von § 357 PBG zulässiges Umbauvorhaben
nicht als rechtsverletzend und ist daher nicht zu beanstanden.
6.2
Der
Beschwerdeführer wendet sich im Weiteren gegen die Feststellung der
Rekursinstanz, es bestehe kein Mangel des Bauvorhabens hinsichtlich der
Gebäudehöhe. Er macht sinngemäss geltend, die Einhaltung der Gebäudehöhe sei
mangels Nachweis des ursprünglichen Terrainverlaufs gar nicht möglich. Er
bringt im Wesentlichen vor, die 1979 bewilligten Pläne lägen nicht vor.
Ausserdem sei in der Baubewilligung von 1979 festgehalten worden, das Terrain
sei "während Jahren" aufgeschüttet worden. Es sei daher davon
auszugehen, dass in den unbekannt gebliebenen Plänen von 1979 bereits ein
falscher Terrainverlauf eingetragen gewesen sei. Ausserdem sei unklar, welcher
Terrainverlauf damals massgebend gewesen sei. Gemäss § 5 ABV sei auf
frühere Verhältnisse zurückzugreifen, wenn innert eines Zeitraums von 10 Jahren
vor der Baueingabe Terrainaufschüttungen stattgefunden hätten. Es sei daher
vorliegend auf das Terrain von 1969 abzustellen. Es sei ausserdem fraglich,
wieso der Geometer die Pläne bestätigen konnte, wo doch keine Pläne vorhanden
seien. Es sei nicht Aufgabe des Beschwerdeführers, sich zu der durch den
Geometer vorgenommenen Interpolierung zu äussern, da es Sache der
beweisbelasteten Partei sei, die Bewilligungspläne einzureichen. Der Nachweis
des ursprünglichen Terrainverlaufs sei daher zum Nachteil der beweisbelasteten
Partei gescheitert.
6.2.1
Gemäss Art. 18 der geltenden Bau- und Zonenordnung ist in der Wohnzone W2/30
eine Gebäudehöhe von maximal 8,1 m erlaubt. Die Gebäudehöhe wird von der
jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den
darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen (§ 280 Abs. 1 PBG).
Gemäss gefestigter Rechtsprechung ist bei Änderung oder Erweiterung einer Baute
der gewachsene Boden bei Einreichung des ursprünglichen Gesuchs für die
"Stammbaubewilligung" massgebend und nicht das Terrain bei
Einreichung eines Änderungs- oder Erweiterungsgesuchs (vgl. VGr, 28. September
2005, VB.2005.00295 = BEZ 2006 Nr. 9). Es ist demzufolge davon auszugehen,
dass
die Terrainverhältnisse im Zeitpunkt der ursprünglichen Baubewilligung
vom 21. Juni 1979 relevant
sind. Offenbleiben kann, in welchem Umfang
das Terrain im Bereich des Baugrundstücks in den Fünfziger- und Sechzigerjahren
aufgeschüttet worden war. Einwände gegen das Abstellen auf den im
Bewilligungszeitpunkt 1979 vorhandenen gewachsenen Boden hätte in einem
Rechtsmittelverfahren gegen die Baubewilligung vom 21. Juni 1979 geltend
gemacht werden müssen. Diese ist aber unbestrittenermassen unangefochten in
Rechtskraft erwachsen.
6.2.2
Fest steht zwischenzeitlich, dass der Baubewilligungsbehörde keine Pläne
vorliegen, welchen der Terrainverlauf auf dem Baugrundstück im Jahre 1979 oder
früher entnommen werden könnte. Insofern sind die massgeblichen historischen
Bodenverhältnisse unbestrittenermassen nicht mehr mittels Plänen feststellbar.
Gegenüber der Baubewilligungsbehörde trifft den Baugesuchsteller in der Tat
eine Mitwirkungspflicht, welche deren Untersuchungspflicht gemäss § 7
Abs. 2 lit. a VRG relativiert. Insofern hat der Bauherr gegenüber der
Baubewilligungsbehörde die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen, wenn er
behauptete, für ihn günstige Terrainverhältnisse nicht nachweisen kann.
Umgekehrt trifft jedoch die Baubewilligungsbehörde die Nachweispflicht, wenn
sie zu Ungunsten des Gesuchstellers auf frühere Verhältnisse zurückgreifen will
(vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 915). Ob der Umstand, dass keine Pläne mehr
vorhanden sind, im vorliegenden Fall den Bauherrn trifft – wie dies der
Beschwerdeführer verlangt – oder sich zulasten der Baubewilligungsbehörde
auswirkt, ist offen und letztlich auch irrelevant. Gelingt der Nachweis des
gewachsenen Terrains mittels Plänen nicht, so ist der rechtserhebliche
Sachverhalt und daher vorliegend der ursprüngliche Verlauf des Terrains im
Bereich des Baugrundstücks auf andere Weise zu ermitteln. Es ist auf jenen
Verlauf des Bodens abzustellen, der sich mit hinreichender Sicherheit bestimmen
lässt und als sachgerecht erscheint (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 915).
6.2.3
Die Baubewilligungsbehörde führt aus, aussagekräftige Pläne mit dem Verlauf
des ursprünglichen Terrains seien nur für den östlichen Teil des Grundstücks
vorhanden. Dort, wo alte Pläne vorlägen, würden die Koten im Baugesuch mit
diesen alten Unterlagen übereinstimmen. Wo Unterlagen fehlten, seien auf der
Grundlage einer Höhenaufnahme des Geometers Annahmen über den Terrainverlauf
getroffen worden. Im Gelände sei der Verlauf des ursprünglichen Terrains bis zum
Fuss der Böschung, die südlich des Gebäudes verlaufe, gut erkennbar. Auf der
Strassenseite bilde die G-Strasse eine Ansatzlinie für das ursprüngliche
Terrain. Die vom Architekten vorgenommene Interpolation sei plausibel. Die
Terrainsituation 1979 könne ausserdem der klaren verbalen Beschreibung im
Bewilligungsbeschluss entnommen werden.
Die Rekursinstanz führt in
ihren Erwägungen aus, für die Gebäudehöhe sei der in der seinerzeitigen
Neubaubewilligung ausgewiesene gewachsene Boden massgebend. Beim vorliegenden
Bauvorhaben liege der für die Gebäudehöhe kritische Punkt an der südlichen
Gebäudeecke des Obergeschosses und damit im Bereich des Magazins (östlichster
Teil des Untergeschosses mit darüber liegendem Garagengebäude). Folglich sei
der Terrainverlauf massgebend, wie er vor Errichtung des Magazins bestanden
habe. Das Baurekursgericht verweist im Weiteren auf die Erwägungen des
Bauentscheids, welchen das Vorgehen der Baubewilligungsbehörde zur Bestimmung
des Terrains zu entnehmen sei. Es bestätigt, dass die Terrainangaben in den für
den östlichen Teil des Grundstücks aussagekräftigen Plänen mit den Koten im
Baugesuch übereinstimmen. Wo Unterlagen fehlten, habe die
Baubewilligungsbehörde Annahmen über den Terrainverlauf aufgrund einer
Höhenaufnahme durch den Geometer getroffen. Der Beschwerdeführer nenne keine
konkreten und nachvollziehbaren Gründe, weshalb am Vorgehen der
Baubewilligungsbehörde und insbesondere an dem als massgeblich betrachteten
Terrainverlauf zu zweifeln sei. Es sei diesbezüglich kein Mangel ersichtlich.
6.2.4
Den am 22. Dezember 2004 bewilligten Plänen können Terrainangaben
entnommen werden. Es ist den Vorinstanzen darin beizupflichten, dass diese
Angaben mit den Terrainangaben in den Baugesuchsplänen übereinstimmen. Insbesondere
ist das heute bestehende Terrain in den Baugesuchsplänen in Übereinstimmung mit
den im Dezember 2004 bewilligten Plänen eingetragen. Diese Angaben stimmen
ausserdem mit den Angaben der amtlichen Vermessung überein (vgl. GIS-Browser
Kanton Zürich, Topographie, Digitale Höhenmodelle). Ebenfalls zutreffend ist,
dass sich der kritische Punkt hinsichtlich der Gebäudehöhe an der südlichen
Gebäudeecke des neu geplanten Obergeschosses befindet. An der südlichen
Gebäudeecke beträgt die Gebäudehöhe – gemessen ab dem von der Bauherrschaft
behaupteten ursprünglichen Terrain – genau 8,10 m, während das Gebäude an der
südwestlichen Gebäudeecke nur mit 7,41 m vermasst ist. Das ursprüngliche
gewachsene Terrain im Bereich der südlichen Ecke des Magazins bzw. des
geplanten Wohnhauses kann den Plänen – wie bereits ausgeführt – nicht entnommen
werden. Das 1979 gestaltete und heute bestehende Terrain verläuft an der
südlichen Gebäudeecke auf 513,94 m.
Ausgegangen werden kann vom
Terrain der G-Strasse im Bereich der bestehenden Doppelgarage, welches auf ca.
517,50 m.ü.M. verläuft, wobei die Strasse in östlicher Richtung ganz leicht
abfällt. Auch diese Terrainangabe der Pläne entspricht der amtlichen Vermessung
(vgl. GIS Browser Kanton Zürich). Laut Darstellung der Baubewilligungsbehörde
wurde das Terrain bei Erstellung des Magazins im Jahre 1979 rund 2 bis 2,50 m
abgegraben. Der Betonboden des Lagerraums 1 verläuft auf 513,67 m, derjenige
des Lagerraums 2 auf 514,19 m. Wenn man von Abgrabungen im Umfang von
etwa 2 bis 2,50 m ausgeht, ergibt sich, dass der ursprüngliche gewachsene
Boden im Jahre 1979 im Bereich der Südfassade des ursprünglichen Magazins auf ca.
515,67 bis 516,17 m verlaufen sein muss. Dies erscheint plausibel, wenn
man berücksichtigt, dass 1979 bei Erstellung des Magazins im Bereich der
Fluchttüre eine Stückmauer erstellt worden war, deren grösste Höhe auf 515,62 m
verläuft. Die Annahme, dass im Jahre 1979 in diesem Umfang abgegraben worden
war, wird ausserdem durch die Erwägungen der Bewilligung vom 21. Juni 1979
sowie durch die darin statuierten Auflagen bestätigt. So wurde in der
Baubewilligung festgehalten, es könne nicht mehr von "unterirdisch"
gesprochen werden. Folgende Auflagen wurden statuiert: Die höchste Kote der
Magazindecke dürfe nicht höher sein als die G-Strasse. Die südliche Böschung
müsse so gestaltet sein, dass beim Arbeitsraum die Gebäudeoberkante noch max.
1,30 m über Terrain liege. Beim Lager betrage dieses Ausmass 1,30 m bis
2 m. Der Böschungsfuss müsse 60 cm hinter der Grenze liegen. Auf die
Grenze dürfe eine Stützmauer von max. 80 cm Höhe gestellt werden.
Schliesslich dürfe die Stützmauer bei der Magazinausfahrt eine max. Höhe von 2,20 m
aufweisen.
Geht man von Abgrabungen im Jahre 1979 im Umfang von rund
2 bis 2,50 m aus, so verlief das gewachsene Terrain im Bereich der
südlichen Gebäudeecke vermutungsweise ebenfalls auf einer Höhe von rund 515,50
bis 516 m.ü.M. Dies erscheint ebenfalls plausibel unter Berücksichtigung des
Umstands, dass der Flurweg in diesem Bereich auf einer Höhe von gut 515,40 m
und die Oberkante der in den im Dezember 2004 bewilligten Plänen verzeichneten
Stützmauer auf 515,64 m bis 515,88 m verläuft. Basierend auf der
Annahme, dass das Terrain 1979 um rund 2,50 m abgegraben worden war, nahm
der Architekt der Bauherrschaft die im Baueingabeplan eingezeichnete
Interpolation vor. Im Bereich der südlichen Gebäudeecke verläuft der heute
bestehende Boden auf 513,94 m. Die Schnittlinie zwischen Fassade und
Dachfläche ist auf 523,53 m eingetragen. Das mittels Interpolation
ermittelte ursprüngliche gewachsene Terrain verläuft in diesem Bereich rund 2 m
höher auf etwa 515,90 m. Die Gebäudehöhe von 8,10 m ist damit
eingehalten.
6.2.5
Zusammenfassend sind die Überlegungen der Vorinstanzen zur Feststellung des
massgeblichen Terrains nicht zu beanstanden. Insofern erweist sich auch die
Feststellung des Baurekursgerichts, dass die Ermittlung des massgeblichen
Terrains durch die Baubewilligungsbehörde korrekt sei, als rechtens. Es ist
daher davon auszugehen, dass das geplante Vorhaben die zulässige Gebäudehöhe
nicht überschreitet und damit zu keinen neuen oder weitergehenden Abweichungen
von Vorschriften im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG führt.
6.3
Bezüglich
der bei der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG vorzunehmenden
Interessenabwägung kann sodann auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz
verwiesen werden
(§ 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 Satz 2 VRG).
7.
7.1
Der
Beschwerdeführer rügt ferner, die zulässige Ausnützung im Untergeschoss des
streitbetroffenen Gebäudes sei überschritten. Die Berechnungsweise der
Vorinstanz, welche vom Baurekursgericht geschützt worden sei, sei
rechtsverletzend, weil sie § 255 PBG widerspreche. Auszugehen sei von
einer Nutzfläche des Grundstücks von insgesamt 290 m
2
. In der
W2 betrage die zulässige Ausnützung pro Geschoss 145 m
2
. Im
Untergeschoss dürfe gemäss Art. 18 BZO bloss die Hälfte der Fläche
ausgenützt werden, d.h. lediglich 72,5 m
2
. Die anrechenbare
Fläche im Untergeschoss betrage indessen 101 m
2
. Damit werde
das zulässige Mass um 28,5 m
2
überschritten.
Die Baubewilligungsbehörde beruft sich auf ihre konstante
Praxis bei der Anwendung von Art. 18 BZO. Die Fläche, welche im
Untergeschoss zu 50 % ausgebaut werden dürfe, ergebe sich aus der
Projektion des Erdgeschosses auf das darunterliegende Untergeschoss. Die
Projektionsfläche betrage im vorliegenden Fall 202 m
2
. Im
Untergeschoss sei daher eine anrechenbare Fläche von 101 m
2
zulässig. Dies sei eingehalten. Auch das Baurekursgericht stellt fest, es liege
beim vorliegenden Bauvorhaben keine Überschreitung der zulässigen Ausnützung
vor. Der streitbetroffene Erweiterungsbau weise zwei Vollgeschosse sowie ein
anrechenbares Untergeschoss im Sinn von § 275 Abs. 3 PBG auf. Nach
dem unmissverständlichen Wortlaut von § 255 Abs. 2 PBG betrage die
ausnützungsprivilegierte Fläche im Untergeschoss maximal 145 m
2
(gesamte zulässige Ausnützung von 290 m
2
geteilt durch die
Anzahl zulässige Vollgeschosse = 145 m
2
). Da dieses Mass im
Untergeschoss nicht überschritten werde, falle die anrechenbare Fläche im
Untergeschoss unter dem Blickwinkel von § 255 PBG ausser Ansatz.
Ausnützungsrelevant seien vorliegend lediglich die anrechenbaren Flächen der
Vollgeschosse.
7.2
Gemäss § 255
Abs. 2 PBG sind die anrechenbaren Flächen in Dach- und Untergeschossen nur
dann anrechenbar, wenn sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei
gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige
Vollgeschosszahl ergäbe. Die zulässige Ausnützung beträgt im vorliegenden Fall
290 m
2
. Diesbezüglich sind sich die Parteien einig. Dem
Baurekursgericht ist darin beizupflichten, dass gemäss Absatz 1 von § 255
PBG anrechenbare Flächen im Untergeschoss gemäss kantonalem Recht nur dann
anrechenbar wären, wenn sie eine Fläche von 145 m
2
überschreiten
würden, da in der fraglichen Zone zwei Vollgeschosse zulässig sind. Dies ist bei
einer Fläche von 101 m
2
im Untergeschoss offensichtlich nicht der
Fall. Ein Verstoss gegen die Bestimmung von § 255 PBG ist daher nicht
ersichtlich. Die Anwendung von Art. 18 BZO durch die
Baubewilligungsbehörde führt entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers
nicht zu einem Verstoss gegen das kantonale Recht.
Was die Anwendung von Art. 18 BZO durch die kommunale
Baubewilligungsbehörde betrifft, so kann vorab auf die zutreffenden
Ausführungen des Baurekursgerichts verwiesen werden, welche zu Recht auf das
der Gemeinde zustehende Ermessen bei der Anwendung der kommunalen
Bauvorschriften verweisen. Dass die von der Gemeinde angewandte Praxis bei der
Anwendung von Art. 18 BZO dem Willen des kommunalen Gesetzgebers
zuwiderlaufe oder anderweitig kommunales Recht verletze, macht der
Beschwerdeführer nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich.
8.
8.1
Schliesslich
beanstanden die Beschwerdeführenden die Zufahrt zu den drei Abstellplätzen im
Untergeschoss über den Genossenschaftsweg Kat.-Nr. 02. Der Beschwerdeführer
macht geltend, die Rekursinstanz sei fälschlicherweise davon ausgegangen, dass
die Benutzung des Flurwegs im Jahre 1979 gestattet worden sei. Dies sei
nachweislich unzutreffend, sei doch in der Baubewilligung vom 21. Juni
1979 ausdrücklich festgehalten worden, der östliche Flurweg dürfe mit der
Magazineinfahrt nicht überlagert werden. Dies könne nur bedeuten, dass der
Flurweg nicht als Magazinzufahrt verwendet werden dürfe und dass die Zufahrt
zum Magazin auf dem eigenen Grundstück des Bauherrn erfolgen müsse. Es habe
daher nie eine Zustimmung zur Benutzung des Flurwegs vorgelegen. Es bestehe
daher auch kein Bestandesprivileg.
Die Unterhaltsgenossenschaft führt ihrerseits an, dass
anfangs der 90er-Jahre eine Gesamtmelioration durchgeführt worden sei, anlässlich
welcher alle Flurwege an die neu gegründeten Unterhaltsgenossenschaften
übertragen worden seien. Die bestehenden Servitute seien gelöscht oder erneuert
worden. Was den Genossenschaftsweg Kat.-Nr. 02 betreffe, so sei an die
Unterhaltsgenossenschaft nie ein Gesuch gestellt worden, diesen Weg als Zufahrt
zu benützen. Es bestehe daher auch kein Grundbucheintrag. Mit dem geplanten
Mehrfamilienhaus finde eine Umnutzung statt. Der geplante Neubau sei über die G-Strasse
ausreichend erschlossen. Eine zusätzliche Erschliessung der Tiefgarage über den
Flurweg sei nicht nötig. Die Zufahrt sei ausserdem schwer möglich. Es bestehe
keine Wendemöglichkeit, sodass die Ausfahrt rückwärts erfolgen müsse. Es
bestehe weder ein Winterdienst noch eine Beleuchtung. Es bestünden daher
wesentliche Sicherheitsrisiken.
8.2
Die
Baubewilligungsbehörde geht von einer mit Beschluss vom 21. Juni 1979
bewilligten Nutzung des damaligen Flurwegs als Magazinzufahrt aus. Die
Mitbenützung des Flurwegs zu nichtlandwirtschaftlichen Zwecken geniesse daher
Bestandesgarantie. Daran ändere die Umwandlung des Flurwegs in einen
Genossenschaftsweg nichts, da die Mitbenützung zu nichtlandwirtschaftlichen
Zwecken nach heutigem Recht nicht restriktiver zu handhaben sei als bei
Flurwegen, sondern gemäss dem Landwirtschaftsgesetz denselben Voraussetzungen
unterliege. Eine Zustimmung gemäss der neurechtlichen Regelung von § 110
Abs. 2 und 3 des Landwirtschaftsgesetzes vom 2. September 1979 (LG)
wäre angesichts der Bestandesgarantie nur erforderlich, wenn von einer
relevanten Nutzungsintensivierung durch das Bauvorhaben auszugehen wäre. Dies
sei aber nicht der Fall. Im Gegensatz zur Magazinnutzung, bei welcher die
Anzahl Fahrzeuge zahlenmässig nicht beschränkt gewesen sei, gehe es vorliegend
nur noch um drei Personenwagen.
8.3
Es ist
unbestrittenermassen davon, dass der Genossenschaftsweg Kat.-Nr. 02 dem Magazin
bzw. Lager bis anhin als Zufahrt diente. Ausserdem ist den Vorinstanzen darin
beizupflichten, dass von einer mit Beschluss vom 21. Juni 1979
bewilligten
Nutzung
des Wegs als Zufahrt auszugehen ist. In der Baubewilligung wurde
offensichtlich von einer Zufahrt zum Magazin "von Osten" ausgegangen,
was nur bedeuten kann, dass angenommen wurde, dass über diesen Flurweg zum
Magazin/Lager zugefahren würde. Die von den Beschwerdeführenden zitierte
Formulierung, wonach der Flurweg nicht mit der Magazineinfahrt überlagert werde
dürfe, kann nur so verstanden werden, dass keine Fahrzeuge und sonstigen
Lagergegenstände auf dem Flurweg gelagert werden dürften. Diese Auslegung ergibt
sich auch aus dem gesetzlichen Kontext. Wie das Baurekursgericht zutreffend
ausführt, war die nichtlandwirtschaftliche Nutzung von Flurwegen unter dem
damals geltenden Gesetz über die Förderung der Landwirtschaft vom 22. September
1963 (aLG) grundsätzlich zugelassen, sofern sie von der Aufsichtsbehörde nicht
ausdrücklich untersagt wurde (vgl. § 106 Abs. 3 Satz 2 aLG).
Erst mit dem Inkrafttreten des Landwirtschaftsgesetzes vom 2. September
1979 wurde die nichtlandwirtschaftliche Nutzung von Genossenschafts- und
Flurwegen von der Zustimmung der Mehrheit der übrigen Eigentümer oder
Genossenschafter abhängig gemacht (vgl. § 110 Abs. 2 LG). Über eine
solche Zustimmung oder über ein zivilrechtliches Wegrecht verfügt der Bauherr
unbestrittenermassen nicht. Die bewilligte Nutzung des Flurwegs als Zufahrt zum
Magazin, welche aufgrund einer Rechtsänderung in Widerspruch zum geltenden
Recht trat, geniesst jedoch Bestandesgarantie, allerdings nur im Umfang, in
welchem die beabsichtigte in qualitativer und quantitativer Hinsicht der
ursprünglich bewilligten Nutzung entspricht. Eine Nutzungsintensivierung wäre
von der Bestandesgarantie nicht gedeckt. Die Annahme der Vorinstanzen, dass die
Zufahrt zu den drei Abstellplätzen im Untergeschoss gegenüber der Zufahrt zum Magazin
bzw. Lager eines Baugeschäfts keine Intensivierung der Nutzung darstelle, ist
nicht zu beanstanden. Es kann diesbezüglich auf die zutreffenden Erwägungen des
Baurekursgerichts verwiesen werden. Unter diesen Umständen erübrigt sich auch
der von der Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang beantragte
verwaltungsgerichtliche Augenschein.
Wie bereits in den vorstehenden Erwägungen unter Ziffer 4.5
ausgeführt wurde, sind die verspätet erhobenen Rügen bezüglich Ausbau,
Beleuchtung und Unterhalt des Genossenschaftswegs vorliegend unbeachtlich.
9.
9.1
Der
Beschwerdeführer beanstandet schliesslich die Kostenverlegung durch das
Baurekursgericht. Er macht im Wesentlichen geltend, der Aufwand des
Rekursverfahrens und insbesondere der lange Schriftenwechsel seien durch die
Rekursgegnerschaft verursacht worden, welche sich trotz Aufforderung in der
Rekursschrift geweigert habe, die Pläne des bewilligten Altbestandes
einzureichen. Der Grossteil der vorinstanzlichen Verfahrenskosten sei daher
richtigerweise vom Verursacher, nämlich der Rekursgegnerschaft, aufzuerlegen
und nicht dem Beschwerdeführer und zwar unabhängig vom Ausgang des
Rekursverfahrens.
9.2
Gemäss § 13
Abs. 2 VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten in der Regel
entsprechend ihrem Unterliegen. Kosten, die ein Beteiligter durch Verletzung
von Verfahrensvorschriften oder durch nachträgliches Vorbringen solcher
Tatsachen oder Beweismittel verursacht, die er schon früher hätte geltend
machen können, sind ihm ohne Rücksicht auf den Ausgang des Verfahrens zu
überbinden. Die Kostenverteilung nach dem Unterliegerprinzip stellt im
Mehrparteienverfahren einen allgemeinen prozessualen Grundsatz dar. Das
Unterliegerprinzip ist die Regel, während das Verursacherprinzip nur
ausnahmsweise zur Anwendung kommt. Der Entscheidinstanz steht bei der
Verteilung der Kosten ein grosser Ermessensspielraum zu. Je ungewöhnlicher die
Verteilung der Kosten angesichts der gesetzlichen Verteilungskriterien ist,
desto höher sind die Anforderungen an die Begründung (vgl. Kaspar Plüss, Kommentar
VRG, § 13 N. 43 ff.).
9.3
Das
Baurekursgericht hat die Verfahrenskosten von Fr. 7'000.- zu 1/4 der Unterhaltsgenossenschaft A
und zu 3/4 dem Beschwerdeführer auflegt. Zur Begründung hat das Gericht auf den
Aufwand zur Behandlung der jeweiligen Rügen verwiesen. Es hat die Kosten
demzufolge nach dem Unterliegerprinzip den unterliegenden Rekurrentschaften
auferlegt, wobei es dem Umstand, dass die Unterhaltsgenossenschaft lediglich
eine (Erschliessungs-)Rüge erhoben hat, durch Aufteilung der Gesamtkosten im
Verhältnis von 1/4 zu 3/4 Rechnung getragen hat. Diese Kostenauflage ist auf
jeden Fall nicht rechtsverletzend und vom Verwaltungsgericht, welchem nur
Rechtskontrolle zusteht (vgl. § 50 Abs. 1 VRG), nicht zu beanstanden.
Es kann daher offenbleiben, ob gestützt auf das Verursacherprinzip auch eine
(teilweise) Kostenauflage zulasten der Baubewilligungsbehörde als im
pflichtgemässen Ermessen der Rekursinstanz liegend zu beurteilen gewesen wäre.
Geboten war sie auf jeden Fall nicht zwingend, setzt doch eine Auferlegung von
Verfahrenskosten zulasten eines Gemeinwesens oder einer Vorinstanz regelmässig
wesentliche Verfahrensfehler voraus (vgl. die Anwendungsfälle bei Kaspar Plüss,
Kommentar VRG, § 13 N. 59). Von einem derartigen Fehler muss
vorliegend nicht ausgegangen werden. Bei den fehlenden Planunterlagen, welche
die örtliche Baubehörde spät im Verfahren einreichte, handelt es sich um
Beweismittel zugunsten des Standpunkts der Rekursgegnerschaft, deren Fehlen
nicht zu einer Verletzung der Verfahrensrechte des Beschwerdeführers geführt
hätte. Dass die Gerichtsgebühr aufgrund des langen Schriftenwechsels zu hoch
ausgefallen wäre, macht der Beschwerdeführer nicht geltend.
10.
Zusammenfassend sind die Beschwerden abzuweisen; der
angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts ist zu bestätigen.
11.
11.1
Ausgangsgemäss
sind die Verfahrenskosten den unterliegenden Beschwerdeführenden aufzulegen;
angesichts der erhobenen Rügen und des Aufwands bei deren Bearbeitung erscheint
es angemessen, dem Beschwerdeführer 4/5 und der Beschwerdeführerin 1/5 der
Kosten aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG).
11.2
Eine
Parteientschädigung steht dem unterliegenden Beschwerdeführer nicht zu. Der
Baubewilligungsbehörde steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf
beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss ebenfalls keine
Parteientschädigung zu (VGr, 4. März 2017, VB.2016.00238, E. 5 mit
weiteren Hinweisen).
Demgemäss erkennt
die Kammer
:
1.    Die Verfahren VB.2017.00057 und VB.2017.00081
werden vereinigt.
2.    Die Beschwerden werden abgewiesen.
3.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 10'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.    480.--     Zustellkosten,
Fr. 10'480.--    Total der Kosten.
4.    Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer
zu 4/5 und der Beschwerdeführerin zu 1/5 auferlegt.
5.    Es werden keine Parteientschädigungen
zugesprochen.
6.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
7.    Mitteilung an …