zh_verwaltungsgericht · VB.2005.00485 · 2006-06-14 · de

Baubewilligung | Erstellung einer Überbauung in Kernzone. Bei der Anwendung von § 238 PBG steht der kommunalen Baubehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde aufgehoben, so kann vor Verwaltungsgericht geltend gemacht werden, die Rekursinstanz habe ermessensüberschreitend im Sinn von § 50 Abs. 2 lit. c in die qualifzierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit der Gemeinde eingegriffen (E. 2.2). Das Bauvorhaben wurde mehrmals überarbeitet und die Baubehörde hat sich mit dem Vorhaben intensiv auseinandergesetzt (E. 2.4). Die Einwände der Vorinstanz sind pauschal gehalten; der Vorwurf des eintönigen Gesamteindrucks durch die Vorinstanz ist nur eine andere subjektive ästhetische Würdigung des Bauprojekts. Die Baubehörde hat das ihr zustehende Ermessen rechtsgenügend ausgeübt (E. 2.6). Die Baubehörde erliess keine Nebenbestimmungen, welche zu wesentlichen Projektänderungen führen würden. Die Folgeentscheide betreffend die Erfüllung der Nebenbestimmungen wären den Beschwerdegegnern zuzustellen, so dass diese ihre Rechte vollumfänglich wahren könnten (§ 316 Abs. 2 PBG; E. 3.3). Ausbau der Quartierstrasse zu einer Zufahrtsstrasse. Das Baugrundstück ist trotz einer Überbauung mit 20 neuen Wohneinheiten genügend erschlossen (E. 4.5). Gutheissung und Wiederherstellung der Baubewilligung (E. 5).

Zürich Verwaltungsgericht 06..2.14.0 VB.2005.00485
Zurich Verwaltungsgericht 06..2.14.0 VB.2005.00485
Zurigo Verwaltungsgericht 06..2.14.0 VB.2005.00485

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00485
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Geschäftsnummer:
VB.2005.00485
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 14.06.2006
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Erstellung einer Überbauung in Kernzone.
Bei der Anwendung von § 238 PBG steht der kommunalen Baubehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde aufgehoben, so kann vor Verwaltungsgericht geltend gemacht werden, die Rekursinstanz habe ermessensüberschreitend im Sinn von § 50 Abs. 2 lit. c in die qualifzierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit der Gemeinde eingegriffen (E. 2.2). Das Bauvorhaben wurde mehrmals überarbeitet und die Baubehörde hat sich mit dem Vorhaben intensiv auseinandergesetzt (E. 2.4). Die Einwände der Vorinstanz sind pauschal gehalten; der Vorwurf des eintönigen Gesamteindrucks durch die Vorinstanz ist nur eine andere subjektive ästhetische Würdigung des Bauprojekts. Die Baubehörde hat das ihr zustehende Ermessen rechtsgenügend ausgeübt (E. 2.6).
Die Baubehörde erliess keine Nebenbestimmungen, welche zu wesentlichen Projektänderungen führen würden. Die Folgeentscheide betreffend die Erfüllung der Nebenbestimmungen wären den Beschwerdegegnern zuzustellen, so dass diese ihre Rechte vollumfänglich wahren könnten (§ 316 Abs. 2 PBG; E. 3.3).
Ausbau der Quartierstrasse zu einer Zufahrtsstrasse. Das Baugrundstück ist trotz einer Überbauung mit 20 neuen Wohneinheiten genügend erschlossen (E. 4.5).
Gutheissung und Wiederherstellung der Baubewilligung (E. 5).
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
ERMESSEN
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
KERNZONE
NEBENBESTIMMUNG
ÜBERBAUUNG
Rechtsnormen:
§ 237 PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 321 Abs. I PBG
§ 5 Abs. II Zugangsnormalien
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 4
I.
Der Gemeinderat Thalheim an der Thur erteilte der
Baugesellschaft A (B und C) am 15. März 2005 die Baubewilligung für den
Abbruch eines Wohnhauses mit Scheune sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses,
von vier Reihen-Einfamilienhäusern und fünf Doppel-Einfamilienhäusern mit
Tiefgarage und Aussenabstellplätzen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse
und der M-Strasse in P.
II.
Gegen diesen Beschluss erhoben D und E, F sowie G mit
separaten Eingaben, aber gleichem Wortlaut am 13. April 2005 Rekurs. Sie
beantragten, die Bewilligung für die Erstellung des Bauvorhabens sei in dieser
Form nicht zu erteilen.
Nach Durchführung eines Augenscheins am 19. Juli 2005
vereinigte die Baurekurskommission IV am 8. September 2005 die drei
Rekursverfahren, hiess die Rekurse gut und hob die Baubewilligung vom 15. März
2005 auf. Die Baurekurskommission IV kam zum Schluss, die Baubehörde habe das
ihr in Einordnungsfragen zustehende Ermessen mit der Erteilung der baurechtlichen
Bewilligung nicht rechtsgenügend ausgeübt.
III.
Mit Eingabe vom 5. Oktober 2005 erhob die
Baugesellschaft A, bestehend aus B und C, Beschwerde gegen den Entscheid der
Baurekurskommission IV mit dem Antrag, den angefochtenen Entscheid aufzuheben
und die Baubewilligung des Gemeinderates Thalheim an der Thur vom 15. März
2005 zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegner.
Der Gemeinderat Thalheim an der Thur als Mitbeteiligter
ersuchte mit Eingabe vom 19. Oktober 2005 ebenfalls um Aufhebung des
vorinstanzlichen Entscheides und Bestätigung der Baubewilligung.
Am 20. Oktober 2005 beantragte die Vorinstanz ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.
Die Beschwerdegegner verzichteten auf Einreichung einer
Beschwerdeantwort.
Die Ausführungen der Parteien werden, soweit
rechtserheblich, in den Entscheidgründen wiedergegeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 41 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung
der gegen den Entscheid der Baurekurskommission gerichteten Beschwerde
zuständig.
Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,
ist auf die rechtzeitige Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Bei der
Anwendung von § 238 PBG steht der kommunalen Baubehörde ein erheblicher
Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition (§ 20 VRG) haben sich
deshalb die Baurekurskommissionen bei der Überprüfung eines
Einordnungsentscheids der kommunalen Baubehörde Zurückhaltung aufzuerlegen.
Beruht dieser auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände,
so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes
Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen. Die
Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung
als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19).
Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können
Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51
VRG eine für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung
des Sachverhalts gerügt werden. Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid
der kommunalen Behörde aufgehoben, so kann vor Verwaltungsgericht insbesondere
geltend gemacht werden, die Rekursinstanz habe ermessensüberschreitend im Sinn
von § 50 Abs. 2 lit. c VRG in die qualifizierte Entscheidungs-
und Ermessensfreiheit der Gemeinde eingegriffen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 50
N. 78). Das Verwaltungsgericht überprüft dabei lediglich, ob die
Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als
offensichtlich nicht mehr haltbar hat beurteilen dürfen; nimmt es stattdessen
eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Eingliederung des
Bauvorhabens vor, so überschreitet es in willkürlicher Weise seine eigene Kognition
und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005,
1P.678/2004, www.bger.ch).
2.2
Die
Vorinstanz führte aus, das Bauvorhaben in der Kernzone P halte die erhöhten ästhetischen
Anforderungen im Sinne von § 238 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) an ein derartiges Vorhaben nicht ein. Die
Kernzone P werde zum einen durch die alte Bausubstanz geprägt, die vornehmlich
aus stattlichen Bauernhäusern bestehe. Zum andern bestehe der Ortsteil aber
auch aus Bauten, die in den letzten 40 Jahren erstellt worden seien. Die
meisten dieser neueren Gebäude seien grossvolumige Mehrfamilienhäuser und
orientierten sich von ihrer Erscheinung her an den bestehenden Bauernhäusern
und Ökonomiegebäuden. Allerdings seien auch Gebäude anzutreffen, die in
gestalterischer Hinsicht sorgfältiger hätten ausgeführt werden können. Es
fänden sich zusätzlich auch kleinvolumige Einfamilienhäuser. P sei durchgrünt,
was seine besondere Qualität als Wohnstandort unterstreiche. Insgesamt ergebe
sich der Eindruck eines gut erhaltenen Weilers, der durch seinen ruralen
Charakter gekennzeichnet werde. Zum Bauvorhaben führte die Vorinstanz aus, in
gestalterischer Hinsicht bestehe die Überbauung aus sieben gleichförmigen
Gebäudekomplexen. Die einzelnen Gebäudekörper würden sich zwar teilweise durch
ihre Grösse und in der Detailgestaltung unterscheiden, insgesamt hätten sie
aber doch eine zu uniforme Gestaltung zur Folge. In ihrer dichten Abfolge
ergäben die einzelnen Gebäude zusammen einen eintönigen Gesamteindruck, der
durch die Grösse des Baugrundstückes einerseits und durch die Überschaubarkeit
der örtlichen Verhältnisse andererseits zu einer unangebrachten Dominanz der
neuen Überbauung führe. Durch die gestaffelte, reihenweise Anordnung der
Gebäude werde dieser Eindruck zusätzlich verstärkt. Das Vorhaben habe sodann
tief schürfende Geländeveränderungen zur Folge. Die von der Baubehörde
verlangten Projektänderungen würden sich vornehmlich auf die Detailgestaltung
der Fassade beschränken. Diese führten nicht zu einer guten Einordnung, da die
Überbauung als Ganzes die erhöhten gestalterischen Anforderungen nicht zu
erfüllen vermöge. Der Mangel lasse sich nicht auflageweise heilen, sondern
erfordere eine umfassende Neukonzipierung. Die geplante Überbauung nehme auf
das Umfeld zu wenig Rücksicht. Die Baubehörde habe das ihr in Einordnungsfragen
zustehende Ermessen mit der Erteilung der baurechtlichen Bewilligung nicht
rechtsgenügend ausgeübt.
2.3
Einem
ersten Baugesuch vom 6. August 2004 hat die kommunale Baubehörde diverse
Einwände entgegengehalten, mit der Empfehlung, die Pläne zu überarbeiten. Wie
der Baubewilligung und den Ausführungen der Baubehörde in deren Rekursantwort
vom 27. April 2005 zu entnehmen ist, kam es in der Folge zur zweimaligen
Überarbeitung der Baueingabe und zu diversen Besprechungen mit der
Bauherrschaft. In der angefochtenen Baubewilligung hat die Baubehörde sodann
festgehalten, das Vorhaben halte die erhöhten Anforderungen an ein Bauvorhaben
in der Kernzone in verschiedenen Bereichen nicht ein, weshalb diverse
Projektänderungen notwendig seien. Die geforderten Projektänderungen wurden im
Dispositiv aufgeführt. Es handelt sich bei diesen Projektänderungen um
Anpassungen der Fassaden und Dächer sowie um die Reduktion der
Geländeveränderungen. Der Baubehörde kann damit nicht entgegengehalten werden,
sie habe das ihr zustehende Ermessen gar nicht ausgeübt. Vielmehr ist
ersichtlich, dass sich die Baubehörde mit dem Vorhaben intensiv auseinandergesetzt
hat. Es stellt sich damit allein die Frage, ob deren
ästhetische Würdigung von der Vorinstanz zu Recht als offensichtlich nicht mehr
haltbar beurteilt wurde.
Die Einwände der Vorinstanz sind sehr pauschal gehalten.
Weshalb die Beurteilung der Baubehörde sich als offensichtlich nicht mehr
haltbar erweisen sollte, geht daraus nicht hervor. Die Würdigung der
Vorinstanz, dass das Vorhaben eine zu uniforme Gestaltung bzw. einen eintönigen
Gesamteindruck aufweise, was zu einer unangebrachten Dominanz der Überbauung
führe, ist keineswegs zwingend. Zu Recht machen die Beschwerdeführer geltend,
der Vorwurf des eintönigen Gesamteindrucks durch die Vorinstanz sei einfach
eine andere subjektive ästhetische Würdigung des Bauprojekts. Wenn die Baubehörde
die Beurteilung des Bauvorhabens durch die Vorinstanz nicht teilt, so kann dies
aufgrund des der Gemeinde in Einordnungsfragen zustehenden Ermessens nicht beanstandet
werden.
Der vorinstanzliche Schluss, dass die Baubehörde das ihr
zustehende Ermessen nicht rechtsgenügend ausgeübt habe, vermag nicht zu
überzeugen. Die Vorinstanz hat damit zu Unrecht in das der Baubehörde
zustehende Ermessen eingegriffen. Der vorinstanzliche Entscheid ist daher
aufzuheben.
3.
3.1
Die
Beschwerdegegner rügten im vorinstanzlichen Verfahren, die Baubewilligung weise
dermassen viele Auflagen und Bedingungen auf, dass sie sich als
"Laien" kein Bild machen könnten, wie das Bauvorhaben schliesslich
aussehen werde. Die von der Bauherrschaft noch einzureichenden
Projektänderungen und fehlenden Pläne könnten von ihnen ja nicht mehr
eingesehen werden.
3.2
Mängel
eines Baugesuchs können laut § 321 Abs. 1 PBG durch Nebenbestimmungen
geheilt werden, solange dies ohne besondere Schwierigkeiten geschehen kann.
Dies trifft gewöhnlich dann zu, wenn damit keine wesentliche Projektänderung
verbunden ist (RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5). Sodann
ist es zulässig, gewisse Detailfragen einem späteren Bewilligungsverfahren
vorzubehalten, sofern es sich dabei um Elemente handelt, bei denen der
gesetzmässige Zustand auf jeden Fall erreicht werden kann (VGr, 27. April
1989, BEZ 1989 Nr. 14).
3.3
Im zu
beurteilenden Fall hat die Baubehörde keine Nebenbestimmungen erlassen, welche
zu wesentlichen Projektänderungen führen würden. Auch wurden keine
Bewilligungen vorbehalten, welche mit der Baubewilligung hätten koordiniert
werden müssen. Sodann hat bereits die Vorinstanz darauf hingewiesen, dass die
Folgeentscheide betreffend die Erfüllung der Nebenbestimmungen den Beschwerdegegnern
gestützt auf § 316 Abs. 2 PBG zuzustellen sind und diese damit ihre
Rechte vollumfänglich wahren können.
4.
4.1
Die
Beschwerdegegner rügten im vorinstanzlichen Verfahren weiter die ungenügende
Erschliessung des Vorhabens. Die als Quartierstrasse konzipierte M-Strasse sei
weder im jetzigen noch im vorgesehenen ausgebauten Zustand geeignet, den
Mehrverkehr einer Überbauung mit 20 neuen Wohneinheiten zu bewältigen. Zudem
sei zu beachten, dass die Ausfahrt der M-Strasse auf die N-Strasse über einen
in beiden Gegenrichtungen befahrenen Radstreifen führe.
4.2
Eine
Baubewilligung darf nur erteilt werden, wenn das Baugrundstück für die darauf
vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist (§ 233 ff. PBG;
insbesondere § 237 PBG). Gestützt auf den Auftrag in § 237 Abs. 2
PBG hat der Regierungsrat die Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom
9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien) erlassen. Die technischen
Anforderungen an die Zugänge sind im Anhang der Zugangsnormalien aufgeführt
(§ 5 Abs. 2 Zugangsnormalien).
4.3
Bereits
die Baubehörde hat in der Baubewilligung vom 15. März 2005 festgehalten,
dass der normaliengerechte Ausbau der M-Strasse noch ausstehe. Die
normaliengerechte Fahrbahnbreite betrage 4,6 m. Die erforderliche Landabtretung
für diesen Ausbau habe zu Lasten der Parzelle Nr. 01 (Baugrundstück) zu
erfolgen. Der vollständige Ausbau der Erschliessung gehe zu Lasten des
Eigentümers dieses Grundstücks. Unbestrittenermassen wäre aber der südliche
Teil der M-Strasse damit immer noch nicht den Zugangsnormalien entsprechend
ausgebaut.
4.4
Die
Vorinstanz führte dazu aus, die Baubehörde habe vernehmlassungsweise geltend
gemacht, den weiteren Ausbau der M-Strasse zu prüfen. Sodann sei anlässlich des
Augenscheins geltend gemacht worden, das Baugrundstück sei grundsätzlich von
Norden her erschlossen. Solange die M-Strasse nicht ausgebaut sei, könne auch
eine Lösung mit einem Einbahnsystem getroffen werden. Eine derartige Lösung
erachtete die Vorinstanz als nicht unbedenklich. Zwar sei gegen eine
Erschliessung des Baugrundstückes von Norden her nichts einzuwenden. Es müsse
dann aber sichergestellt werden, dass die Erschliessung auch tatsächlich in
dieser Weise erfolge. Aufgrund der Gegebenheiten mit der O-Strasse als Hauptverkehrsachse
scheine es mehr als zweifelhaft, dass die Anwohner durch den Weiler fahren
würden, um von Norden her zum Baugrundstück zu gelangen, und nicht den direkten
Weg von Süden her zu wählen. Im südlichen Bereich sei die M-Strasse aber zu wenig
breit und damit nicht verkehrssicher.
4.5
Die M-Strasse
weist bis zum Baugrundstück eine Breite von 5 m auf. Dem Baugrundstück entlang
soll sie auf 4,6 m ausgebaut werden. Nach dem Anhang Zugangsnormalien genügt
ein derartiger Ausbau als Zufahrtsstrasse für bis zu 30 Wohneinheiten bzw. bei
dichter Bebauung und guter Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln bis
zu 60 Wohneinheiten. Damit ist das Baugrundstück über den nördlichen Teil der M-Strasse
und die auf dem Baugrundstück vorzunehmende Verbreiterung dieser Strasse
genügend erschlossen. Dass die M-Strasse im Süden eine geringere Fahrbahnbreite
aufweist, ist baurechtlich nicht massgebend. Ob bis zum allfälligen Ausbau des
südlichen Teils der M-Strasse Massnahmen ergriffen werden sollen, um das
Befahren dieses Strassenteils durch die zukünftigen Nutzer des vorliegend
strittigen Bauvorhabens zu verhindern, braucht hier nicht entschieden zu
werden, handelt es sich doch dabei nicht um eine baupolizeiliche, sondern um
eine rein strassenpolizeiliche Angelegenheit.
5.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die
Vorinstanz den Rekurs zu Unrecht gutgeheissen und die Baubewilligung aufgehoben
hat. Die Beschwerde ist daher gutzuheissen und die Baubewilligung vom 15. März
2005 antragsgemäss wieder herzustellen. Angesichts dieses Verfahrensausgangs
werden die Beschwerdegegner solidarisch kostenpflichtig (§ 70 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die Voraussetzungen zur Bezahlung
von Parteientschädigungen sind nicht gegeben (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss
entscheidet die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission IV vom
8. September 2005 wird aufgehoben und die Baubewilligung des Gemeinderates
Thalheim an der Thur vom 15. März 2005 wieder hergestellt.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--     Zustellungskosten,
Fr. 6'180.--     Total der Kosten.
3.    Die
Rekurskosten von Fr. 4'972.- sowie die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden
unter solidarischer Haftung zu je 1/6 den Beschwerdegegnern 1.1 und 1.2 und zu
je 1/3 den Beschwerdegegnern 2 und 3 auferlegt.
4.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.
5.    Mitteilung an …