zh_verwaltungsgericht · VB.2013.00815 · 2014-05-08 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses: Frage der hinreichenden Aussteckung des Bauprojekts anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins. Frage der Sicherstellung der Nichtnutzung des Untergeschosses zu Wohn- und Arbeitszwecken. Separate Ermittlung des gewachsenen Bodens für die Bestimmung der zulässigen Gebäudehöhe für das Haupt- und das Nebengebäude. Ist eine Aussteckung unvollständig oder fehlerhaft, kann darin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegen, wenn der anfechtende Dritte dadurch in seiner Interessenlage tatsächlich behindert worden ist. In erster Linie ist allerdings auf die Baueingabepläne abzustellen und kommt der Profilierung lediglich unterstützende Funktion zu. Vorliegend waren sowohl die rechtskundig vertretenen Parteien als auch das Baurekursgericht ohne Weiteres in der Lage, anhand der Pläne die ästhetischen Auswirkungen des Projekts auf die Umgebung sachgerecht zu beurteilen. Ungeachtet dessen, ob der behauptete Aussteckungsmangel mit der Vorinstanz als verspätet erhoben betrachtet wird oder nicht, liegt jedenfalls kein Verfahrensfehler vor (E. 2.3). Angesichts der guten gebäudeinternen Erschliessung ist die Gefahr einer baurechtswidrigen Nutzung des Untergeschosses zwar erheblich. Indessen ist die Bauherrschaft mit dem Rekursentscheid dazu verpflichtet worden, Revisionspläne einzureichen und bewilligen zu lassen, die diesen Missbrauch ausschliessen sollen. Sollten die Pläne nicht hinreichend Gewähr bieten, dass eine verbotene Nutzung als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume ausgeschlossen ist, hätte der Bauausschuss für die Durchsetzung und Erhaltung des rechtmässigen Zustands zu sorgen. Wenn das Baurekursgericht vorderhand keine strengere Nebenbestimmung im Sinn von baulichen Veränderungen oder eines Nutzungsbeschränkungsrevers angeordnet hat, ist darin keine Rechtsverletzung zu erblicken (E. 3.3). Die zulässige Gebäudehöhe wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegendengewachsenen Boden gemessen. Wie sich den Plänen entnehmen lässt, sind der Neubau und die Garage nicht nur optisch, sondern auch baulich-konstruktiv voneinander getrennt. Unter diesen Umständen ist es sachgerecht, den gewachsenen Boden für das Hauptgebäude und das Nebengebäude separat zu ermitteln. Es gibt keinen sachlichen Grund, weshalb die Garage für den Terrainverlauf beim hinterliegenden Wohnhaus massgebend sein sollte (E. 5.3).Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 14..2.08.0 VB.2013.00815
Zurich Verwaltungsgericht 14..2.08.0 VB.2013.00815
Zurigo Verwaltungsgericht 14..2.08.0 VB.2013.00815

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00815
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Geschäftsnummer:
VB.2013.00815
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 08.05.2014
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses: Frage der hinreichenden Aussteckung des Bauprojekts anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins. Frage der Sicherstellung der Nichtnutzung des Untergeschosses zu Wohn- und Arbeitszwecken. Separate Ermittlung des gewachsenen Bodens für die Bestimmung der zulässigen Gebäudehöhe für das Haupt- und das Nebengebäude.
Ist eine Aussteckung unvollständig oder fehlerhaft, kann darin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegen, wenn der anfechtende Dritte dadurch in seiner Interessenlage tatsächlich behindert worden ist. In erster Linie ist allerdings auf die Baueingabepläne abzustellen und kommt der Profilierung lediglich unterstützende Funktion zu. Vorliegend waren sowohl die rechtskundig vertretenen Parteien als auch das Baurekursgericht ohne Weiteres in der Lage, anhand der Pläne die ästhetischen Auswirkungen des Projekts auf die Umgebung sachgerecht zu beurteilen. Ungeachtet dessen, ob der behauptete Aussteckungsmangel mit der Vorinstanz als verspätet erhoben betrachtet wird oder nicht, liegt jedenfalls kein Verfahrensfehler vor (E. 2.3).
Angesichts der guten gebäudeinternen Erschliessung ist die Gefahr einer baurechtswidrigen Nutzung des Untergeschosses zwar erheblich. Indessen ist die Bauherrschaft mit dem Rekursentscheid dazu verpflichtet worden, Revisionspläne einzureichen und bewilligen zu lassen, die diesen Missbrauch ausschliessen sollen. Sollten die Pläne nicht hinreichend Gewähr bieten, dass eine verbotene Nutzung als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume ausgeschlossen ist, hätte der Bauausschuss für die Durchsetzung und Erhaltung des rechtmässigen Zustands zu sorgen. Wenn das Baurekursgericht vorderhand keine strengere Nebenbestimmung im Sinn von baulichen Veränderungen oder eines Nutzungsbeschränkungsrevers angeordnet hat, ist darin keine Rechtsverletzung zu erblicken (E. 3.3).
Die zulässige Gebäudehöhe wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegendengewachsenen Boden gemessen. Wie sich den Plänen entnehmen lässt, sind der Neubau und die Garage nicht nur optisch, sondern auch baulich-konstruktiv voneinander getrennt. Unter diesen Umständen ist es sachgerecht, den gewachsenen Boden für das Hauptgebäude und das Nebengebäude separat zu ermitteln. Es gibt keinen sachlichen Grund, weshalb die Garage für den Terrainverlauf beim hinterliegenden Wohnhaus massgebend sein sollte (E. 5.3).
Abweisung.
Stichworte:
AUFLAGE
AUGENSCHEIN
AUSSTECKUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAURECHTSWIDRIGE NUTZUNG
GEBÄUDEHÖHE
GEWACHSENER BODEN
REVISIONSPLÄNE
UNTERGESCHOSS
Rechtsnormen:
§ 5 Abs. I ABauV
§ 276 Abs. I PBG
§ 280 Abs. I PBG
§ 293 PBG
§ 311 PBG
§ 321 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2013.00815
Urteil
der 1. Kammer
vom
8. Mai 2014
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas
Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja
Schüpbach Schmid, Ersatzrichter Christian Mäder,
Gerichtsschreiber Martin Knüsel.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1.    C, vertreten durch  RA D,
2.    Bauausschuss Dübendorf,
Beschwerdegegner,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Der Bauausschuss Dübendorf bewilligte C am 22. Januar
2013 unter Nebenbestimmungen den Abbruch des Gebäudes Vers.-Nr. 01 sowie
den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse
03 in F. Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Dübendorf vom 18. März
1996 (mit seitherigen Änderungen; BZO) liegt das Baugrundstück in der Zone W2b.
II.
Auf Rekurs des Nachbarn A vom 28. Februar 2013 hin
führte das Baurekursgericht einen doppelten Schriftenwechsel sowie am 7. Mai
2013 einen Augenschein vor Ort durch und entschied am 6. November 2013 wie
folgt:
"I.        Der
Rekurs wird teilweise gutgeheissen.
Demgemäss wird Ziffer 1.1 des Beschlusses des
Bauausschusses Dübendorf vom 22. Januar 2013 um die Auflage ergänzt, dass
vor Baubeginn abgeänderte Pläne des Untergeschosses zur Bewilligung
einzureichen sind, aus denen hervorgeht, dass die bestehenden Räume nur für
Sachzwecke genutzt werden.
Im Übrigen wird der Rekurs abgewiesen,
soweit darauf eingetreten wird."
III.
Mit Beschwerde vom 16. Dezember 2013 liess A dem
Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid vom 6. November 2013
sowie die Baubewilligung vom 22. Januar 2013 aufzuheben. Ausserdem
verlangte er die Zusprechung einer Parteientschädigung.
Die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom 22. Januar
2014 lautet auf Abweisung der Beschwerde. Der Bauausschuss Dübendorf
verzichtete am 13. Januar 2014 auf eine Beschwerdeantwort. C liess am 3. März
2014 beantragen, die Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen –
abzuweisen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Die Legitimation von A zu Rekurs und
Beschwerde ist aufgrund von § 338a  Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes
vom 7. September 1975 (PBG) ausgewiesen und wird seitens der
Beschwerdegegner nicht bestritten
. Weil auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
1.2
Der
Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der für die
Beantwortung der streitigen Rechtsfragen massgebliche Sachverhalt ergibt sich indessen
mit hinreichender Deutlichkeit aus den Verfahrensakten. Zudem hat die Vorinstanz
am 7. Mai 2013 einen Lokaltermin abgehalten, und es dürfen die bei dieser
Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren
verwendet werden (RB 1981 Nr. 2). Aus diesen Gründen kann auf die
Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB
1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Kaspar Plüss in: Alain
Griffel [Hrsg.] Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich
[VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 7 N. 81).
2.
Laut § 311 PBG sind darstellbare Vorhaben, Grenzveränderungen
ausgenommen, vor der öffentlichen Bekanntmachung auszustecken (Abs. 1). Die
Aussteckungen müssen mindestens während der ganzen Auflagefrist stehen; werden
sie vor der rechtskräftigen Erledigung des Baugesuchs entfernt, kann in
streitigen Fällen die Wiedererstellung angeordnet werden (Abs. 2).
2.1
Das
Baurekursgericht erwog, dass der Rekurrent erst anlässlich des gerichtlichenAugenscheins
und nach Ablauf der 30-tägigen Rekursfrist gemäss § 22 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) eine ungenügende Aussteckung beanstandet habe. Auf
die Rüge könne daher wegen Verspätung nicht eingetreten werden.
Der Beschwerdeführer macht vor Verwaltungsgericht geltend,
dass das Projekt zwar während der öffentlichen Planauflage ausgesteckt, danach
aber die Profile wieder entfernt worden seien. Daher habe das Baurekursgericht
die Bauherrschaft eingeladen, das Vorhaben auf den Lokaltermin hin erneut
auszustecken. Weil sich die Mangelhaftigkeit der Profilierung somit erst am
Augenschein habe feststellen lassen, sei der Einwand rechtzeitig erhoben
worden. Deswegen habe sich zuvor nicht nachvollziehen lassen, wie sperrig und unpassend
das Bauvorhaben in Erscheinung trete, was als Verletzung des rechtlichen Gehörs
zu würdigen sei.
2.2
Ist eine Aussteckung unvollständig oder
fehlerhaft, kann darin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegen, wenn der
anfechtende Dritte dadurch in seiner Interessenlage tatsächlich behindert
worden ist (RB 1982 Nr. 154; VGr, 10. Mai 2000, VB.2000.00086, BEZ
2000 Nr. 39; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs-
und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 310, auch zum Folgenden). In
erster Linie ist allerdings auf die Baueingabepläne abzustellen und kommt der
Profilierung lediglich unterstützende Funktion zu.
Vorliegend hat der
Beschwerdeführer zu Recht nicht geltend gemacht, dass die Pläne unzutreffend
seien. Auch räumt er ein, dass das Projekt während der Planauflage ausgesteckt
war. Ob bereits die ursprüngliche Aussteckung unrichtig war oder erst die auf
den Augenschein des Baurekursgerichts hin vorgenommene, lässt sich heute nicht
mehr feststellen, tut jedoch nichts zur Sache. Jedenfalls hatte die
ursprüngliche Profilierung ihren Zweck erreicht, die Nachbarn auf das
Bauvorhaben hinzuweisen. Es wäre Sache des Beschwerdeführers gewesen, nach
Einsicht in die Planunterlagen die Korrektur einer allenfalls unrichtigen
Aussteckung zu verlangen. Sollte die erst auf den gerichtlichen Augenschein hin
vorgenommene Profilierung die Dimensionen des Projekts falsch wiedergegeben
haben, hätte der Beschwerdeführer einen weiteren Augenschein nach erfolgter
Berichtigung der Aus­steckung verlangen können. Allerdings waren sowohl die
rechtskundig vertretenen Parteien als auch das Baurekursgericht ohne Weiteres
in der Lage, anhand der Pläne die ästhetischen Auswirkungen des Projekts auf
die Umgebung sachgerecht zu beurteilen. Ungeachtet dessen, ob der behauptete
Aussteckungsmangel mit der Vorinstanz als verspätet erhoben betrachtet wird
oder nicht, liegt jedenfalls kein Verfahrensfehler vor.
3.
Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorha­bens ohne
besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung
des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind laut § 321 Abs. 1
PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen,
Befristungen) zu verknüpfen.
3.1
In seinen
Erwägungen hielt das Baurekursgericht fest, dass der von der Bauherrschaft
geplante Fitnessraum mit Sauna und Dusche/WC wie auch der Hobbyraum nur durch
die Anwesenheit von Personen ihren Nutzungszweck erfüllten. Deswegen müsse das
Untergeschoss an die Geschosszahl angerechnet werden. Weil das Vorhaben mit
zwei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss die maximale Geschosszahl jedoch
bereits ausschöpfe, erweise sich die vorgesehene Nutzung des Untergeschosses
als unzulässig. Dieser Mangel lasse sich ohne Weiteres mit einer entsprechenden
Auflage heilen; bauliche Massnahmen seien nicht erforderlich. Erlaubt sei etwa
eine Bewerbung dieser Flächen als Keller-, Trocknungs-, Lager-, Archiv- oder
Veloabstellräume. Die Baubewilligung sei daher mit einer entsprechenden
Nebenbestimmung zu ergänzen, wonach die Bauherrschaft vor Baubeginn entsprechend
geänderte Pläne zur Bewilligung einzureichen habe.
Während sich der private Beschwerdegegner mit der
partiellen Gutheissung des Rekurses abgefunden und diese Auflage akzeptiert
hat, rügt der Beschwerdeführer, dass zur Vermeidung von Missbräuchen bauliche
Massnahmen hätten angeordnet oder eine Nutzungsbeschränkung im Grundbuch hätte
eingetragen werden müssen. Denn die betreffenden Räume im Untergeschoss wiesen
eine Fläche von insgesamt 70 m² auf, seien belichtet, über einen Lift mit den
Wohnräumen verbunden und verfügten über einen Ausgang in den Garten.
3.2
Ob ein Projektmangel
im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG "ohne besondere Schwierigkeiten"
behoben werden kann, hängt in erster Linie von Art und Ausmass des Verstosses
ab. Eine Baubewilligung ist zu verweigern, wenn die – am Umfang des
Gesamtprojekts zu messende – Korrektur einschneidender Veränderungen bzw. einer
konzeptionellen Überarbeitung bedarf, sodass das Projekt seine Identität verliert
(Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 346). Vorliegend ist dem Beschwerdeführer zwar
einzuräumen, dass die Gefahr einer baurechtswidrigen Nutzung der beiden Räume
"Fitness/Sauna/Du/Wa" und "Hobby/Wa" angesichts der guten
gebäudeinternen Erschliessung über einen Lift, der natürlichen Belichtung und
der Raumgrösse erheblich ist. Indessen ist die Bauherrschaft mit dem Rekursentscheid
dazu verpflichtet worden, Revisionspläne einzureichen und bewilligen zu lassen,
die eben diesen Missbrauch ausschliessen. Sollten die Pläne nicht hinreichend
Gewähr bieten, dass eine im Sinn von Art. 19 BZO in Verbindung mit § 276
Abs. 1 PBG verbotene Nutzung als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume
ausgeschlossen ist, hätte der Bauausschuss für die Durchsetzung und Erhaltung
des rechtmässigen Zustands zu sorgen. Wenn das Baurekursgericht vorderhand
keine strengere Nebenbestimmung im Sinn von baulichen Veränderungen oder eines
Nutzungsbeschränkungsrevers angeordnet hat, ist darin keine seitens des Verwaltungsgerichts
zu korrigierende Rechtsverletzung im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG zu
erblicken. Zu berücksichtigen ist vorliegend auch der Umstand, dass eine
verpönte Nutzung des Untergeschosses zu Wohnzwecken deswegen kaum zu befürchten
ist, weil dies gleichsam vor den Augen des Beschwerdeführers stattfinden würde.
Schliesslich bleibt festzuhalten, dass der Bauausschuss über die
Revisionspläne in Form einer anfechtbaren Verfügung zu entscheiden hat. Dagegen
steht wiederum der Rechtsmittelweg offen.
4.
Kraft § 293 PBG dürfen nicht anrechenbare Untergeschosse
höchstens 1,5 m über dem gestalteten Boden in Erscheinung treten (Abs. 1);
die Gemeinden können die Freilegung von Untergeschossen näher regeln (Abs. 4).
Art. 22 BZO erklärt Abgrabungen in den Hanglagen der Zonen W2a und W2b für
unzulässig; davon ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge sowie Abgrabungen
untergeordneter Natur und Garagenzufahrten an talseitigen Fassaden.
4.1
Nach
Auffassung des Baurekursgerichts steht das Vorhaben im Einklang mit Art. 22
BZO. Denn für die Beurteilung der Abgrabungen sei nur der Neubau, nicht aber
der bestehende Garagenanbau massgebend. Bei der Nordfassade, welche an die
Garage angrenze, werde einzig die Zufahrt zur neuen Doppelgarage abgegraben.
Der Beschwerdeführer erneuert die Rüge, dass die
Nordfassade auf der ganzen Breite freigelegt werde, wodurch der Neubau
viergeschossig in Erscheinung trete. Allein mit dieser umfassenden Abgrabung
könne der Neubau an die bestehende Garage angeschlossen werden. Ein
Garagenanbau stelle nur dann eine besondere Baute dar, wenn er baulich und optisch
selbstständig sei, d.
h.
ohne wesentlichen Eingriff in das Hauptgebäude wieder beseitigt werden könne.
Vorliegend käme beim Abbruch der Garage die vollumfänglich abgegrabene
Nordfassade zum Vorschein.
4.2
Dem Baurekursgericht ist beizupflichten,
dass für die Zulässigkeit der Abgrabung nur der Neubau zu berücksichtigen ist
und nicht auch der vorbestandene Gebäudeteil. Sodann ist allein das Baugesuch
zu beurteilen; wie sich die Geländeverhältnisse im Fall einer – wohl rein
hypothetischen und in Anbetracht der Regelung betreffend Abstellplätze in §§ 242 ff.
PBG kaum bewilligungsfähigen – Beseitigung der Garagen präsentieren würden, tut
daher nichts zur Sache. Beim nordseitigen Garagenteil handelt es sich nach den
Plänen konstruktiv um eine eigenständige Baute und nicht um einen Bestandteil
des neuen Mehrfamilienhauses. Die geringfügige Abgrabung beschränkt sich auf
die Zufahrt zur bestehenden Garage und steht somit im Einklang mit Art. 22
BZO.
5.
Art. 19 BZO enthält für die Zone W2b, in der das
Baugrundstück liegt, keine Beschränkung der zulässigen Gebäudehöhe. Somit bestimmt
sich diese nach § 279 Abs. 1 PBG aufgrund der erlaubten Vollgeschosszahl
mit einer Bruttogeschosshöhe von 3,3 m zuzüglich 1,5 m für die
Erhebung des Erdgeschosses. Dies ergibt für das Bauvorhaben eine Maximalhöhe
von 8,1 m.
5.1
Das Baurekursgericht erwog hierzu, dass bei
erstmaliger Überbauung eines Grundstücks wie auch beim Neubau nach einem
Gebäudeabbruch auf das im Zeitpunkt der Baueingabe bestehende Terrain
abzustellen sei. Im Fall des Abbruchs und nachfolgenden Wiederaufbaus könne
sich die Frage stellen, ob die Überbaubarkeit des Grundstücks aufgrund des
Altbaus beeinträchtigt worden sei, weshalb der gewachsene Boden im Grundrissbereich
des Abbruchobjekts, also in der Baugrube, unter Umständen durch Interpolation
festzulegen und im Fall von Absenkungen fiktiv aufzufüllen sei. Gleiches gelte
bei Abgrabungen für Garagenzufahrten, Kellerabgänge und Ähnliches. Die Gebäudehöhe
sei nur auf den Trauf- und nicht auch auf den Giebelseiten zu messen. Aus den
Baugesuchsplänen und den Feststellungen am Augenschein ergebe sich ein deutlich
höheres bestehendes Terrain als dasjenige der bestehenden Garagenzufahrt. Somit
müsse der massgebende Verlauf des gewachsenen Bodens vom bestehenden Terrain
aus über die Baugrube hinweg interpoliert werden. Nach den Feststellungen am
Lokaltermin erweise sich der interpolierte Terrainverlauf im Vergleich mit der
bestehenden Hanglage als realistisch. Von dem auf diese Weise ermittelten Terrain
aus gemessen sei die Gebäudehöhe allseits eingehalten.
Zur Begründung seines Rechtsmittels macht der
Beschwerdeführer geltend, das Baurekursgericht lasse ausser Acht, dass die
Garagenanbaute bestehen bleibe, weshalb keine Interpolation vorzunehmen sei.
Das gewachsene Terrain werde somit durch den Garagenboden definiert und sei
auch für den Neubau massgebend, weil dieser an die Garage angebaut werde. Als
besondere Baute sei die Garage abstandsprivilegiert; ihre Höhe müsse ab der
gleichen Kote ermittelt werden wie die Höhe des Neubaus. Zu Unrecht betrachte
das Baurekursgericht für letzteren ein Niveau für massgebend, das 1,2 m höher
als jenes der Garage liege. Für die Gebäudehöhe an den Ecken der Nordfassade
sei auf das aktuell gestaltete Terrain des Garagenvorplatzes mit einer
Höhenkote von 578,05 m abzustellen. Von da aus gemessen betrage die
Gebäudehöhe jedoch 9,35 m. Die Überschreitung der Gebäudehöhe führe im
Weiteren dazu, dass das Dachgeschoss zu einem weiteren Vollgeschoss werde.
5.2
Gemäss § 280
Abs. 1 PBG wird die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie
zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegen­den gewachsenen Boden
gemessen. Als gewachsener Boden gilt nach § 5 Abs. 1 der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) der bei Einreichung des Baugesuchs
bestehende Verlauf des Terrains. Alle Höhenmasse werden im Lot gemessen (§ 29
Abs. 1 ABauV). Massgebend ist die traufseitige Fassade; giebelseitig wird
nur bei den Gebäudeecken eine Gebäudehöhe gemessen (VGr, 19. Dezember
2013, VB.2013.00669, E. 2.3; 5. August 2009, VB.2009.00171, E. 4.1
= BEZ 2009 Nr. 41; RB 2005 Nr. 73 = BEZ 2006 Nr. 8; Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 918).
Der Beschwerdeführer widerspricht der Feststellung des
Baurekursgerichts nicht, dass der gewachsene Boden im Bereich des Neubaus durch
Interpolation zu ermitteln ist. Sodann hat die Vorinstanz zutreffend
festgehalten, dass das Bauvorhaben auf der massgebenden Traufseite die
Gebäudehöhe an allen Messpunkten einhält. Im Streit liegt allein die Frage, ob
der Terrainverlauf beim fortbestehenden Garagengebäude, an das der Neubau
angefügt werden soll, auch für letzteren massgebend sei. Wie sich den Plänen
entnehmen lässt, sind der Neubau und die Garage nicht nur optisch, sondern auch
baulich-konstruktiv voneinander getrennt. Unter diesen Umständen ist es
sachgerecht, den gewachsenen Boden für das Hauptgebäude und das Nebengebäude
separat zu ermitteln. Es gibt keinen sachlichen Grund, weshalb die Garage für
den Terrainverlauf beim hinter liegenden Wohnhaus massgebend sein sollte. Auch
von ihrer optischen Erscheinung her tritt die eingeschossige Garage von der
nordseitig an das Baugrundstück anstossenden Liegenschaft des Beschwerdeführers
aus betrachtet klarerweise als Anbau und nicht als Bestandteil des Wohnhauses
in Erscheinung. Mithin erweist sich der Einwand einer Überschreitung der
Gebäudehöhe als unzutreffend.
6.
6.1
Hinsichtlich
der im Baugesuch erwähnten Solaranlage erwog das Baurekursgericht, dass über
eine solche noch gar nicht befunden worden sei. Die Erteilung einer Bewilligung
werde erst geprüft, wenn der Bauherr in den nachzureichenden Plänen die genaue
Lage und Abmessung der Anlage bezeichne. Insoweit fehle es daher an einem Anfechtungsobjekt
und sei auf den Rekurs nicht einzutreten.
Dem hält der Beschwerdeführer entgegen, dass die
Aufteilung des Bewilligungsverfahrens nicht nachvollziehbar sei. Es bestehe die
Gefahr, dass der Bauherr auf diese Weise vollendete Tatsachen schaffe und die
behördliche Zustimmung zu einer ästhetisch unbefriedigenden Lösung erlange.
6.2
Der Beschwerdeführer rügt sinngemäss, dass
die Vorinstanzen den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung missachtet
hätten. Danach muss ein Bauvorhaben stets in seiner Gesamtheit geprüft und
beurteilt werden (VGr, 20. Mai 2009, VB.2009.00057, E. 3.2 = BEZ 2009
Nr. 26, auch zum Folgenden). Das bedeutet jedoch nicht, dass es dem
Bauherrn verwehrt wäre, zunächst eine Baubewilligung für ein (Stamm-)Projekt zu
erwirken und gewisse Änderungen oder Erweiterungen zum Gegenstand eines
separaten Baugesuchs zu machen. Wie das Baurekursgericht zutreffend erwogen
hat, steht es dem Beschwerdeführer frei, gegen eine allfällig später erteilte
Baubewilligung für eine Solaranlage wiederum Rekurs zu erheben. Inwiefern er
dadurch in seinen Rechten verletzt werden sollte, ist nicht ersichtlich.
7.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer
kostenpflichtig (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und
muss ihm eine Parteientschädigung von vornherein versagt bleiben. Vielmehr hat
er dem obsiegenden privaten Beschwerdegegner kraft § 17 Abs. 2 lit. a
VRG eine Parteientschädigung zu bezahlen. Als angemessen erweist sich ein
Betrag von Fr. 1'500.-.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.    110.--     Zustellkosten,
Fr. 8'110.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung
von Fr. 1'500.- zu bezahlen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:…