zh_verwaltungsgericht · VB.2020.00737 · 2021-03-18 · de

Baubewilligung | Dachaufstockung auf Mehrfamilienhaus. Der massgebliche Sachverhalt ist hinreichend erstellt, weshalb sich die aufgeworfenen Fragen ohne den beantragten Augenschein beantworten lassen (E. 3.1). Nicht der gestaltete, sondern der gewachsene Boden ist massgebend für die Bestimmung der Gebäudehöhe; diese ist eingehalten (E. 4.1.2). Auf die Rügen betreffend übermässige Abgrabungen und Verkehrssicherheit ist nicht einzugehen: Die Beschwerdeführer können keinen praktischen Nutzen aus diesen ziehen, da die fraglichen Projektmängel durch für sie unbedeutende Nebenbestimmungen geheilt werden könnten (E. 4.1.3, E. 4.2). Die Räume und Erschliessungsflächen im zweiten Dachgeschoss und im zweiten Untergeschoss sind nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet, weshalb diese nicht an die Geschosszahl anzurechnen sind (E. 5.2 f.). Die genannten Erschliessungsflächen sind auch bei der Ausnützung nicht anzurechnen, da sich im zweiten Dachgeschoss und im zweiten Untergeschoss keine anrechenbaren Räume befinden. Die Überschreitung der zulässigen Ausnützung im ersten Untergeschoss kann mittels Ausnützungstransfer kompensiert werden (E. 6.2 f.). Die Erhöhung von Gebäuden im Grenzabstandsbereich stellt keinen neuen oder weitergehenden Gesetzesverstoss dar und die dem Bauprojekt entgegenstehenden nachbarlichen Interessen überwiegen nicht (E. 7.3). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 18.03.2021 VB.2020.00737
Zurich Verwaltungsgericht 18.03.2021 VB.2020.00737
Zurigo Verwaltungsgericht 18.03.2021 VB.2020.00737

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00737
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Geschäftsnummer:
VB.2020.00737
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 18.03.2021
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 15.09.2022 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Dachaufstockung auf Mehrfamilienhaus.
Der massgebliche Sachverhalt ist hinreichend erstellt, weshalb sich die aufgeworfenen Fragen ohne den beantragten Augenschein beantworten lassen (E. 3.1).
Nicht der gestaltete, sondern der gewachsene Boden ist massgebend für die Bestimmung der Gebäudehöhe; diese ist eingehalten (E. 4.1.2). Auf die Rügen betreffend übermässige Abgrabungen und Verkehrssicherheit ist nicht einzugehen: Die Beschwerdeführer können keinen praktischen Nutzen aus diesen ziehen, da die fraglichen Projektmängel durch für sie unbedeutende Nebenbestimmungen geheilt werden könnten (E. 4.1.3, E. 4.2).
Die Räume und Erschliessungsflächen im zweiten Dachgeschoss und im zweiten Untergeschoss sind nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet, weshalb diese nicht an die Geschosszahl anzurechnen sind (E. 5.2 f.). Die genannten Erschliessungsflächen sind auch bei der Ausnützung nicht anzurechnen, da sich im zweiten Dachgeschoss und im zweiten Untergeschoss keine anrechenbaren Räume befinden. Die Überschreitung der zulässigen Ausnützung im ersten Untergeschoss kann mittels Ausnützungstransfer kompensiert werden (E. 6.2 f.).
Die Erhöhung von Gebäuden im Grenzabstandsbereich stellt keinen neuen oder weitergehenden Gesetzesverstoss dar und die dem Bauprojekt entgegenstehenden nachbarlichen Interessen überwiegen nicht (E. 7.3).
Abweisung.
Stichworte:
ABGRABUNG
AUFSTOCKUNG
AUGENSCHEIN
AUSNÜTZUNGSZIFFER
BESITZSTANDSGARANTIE
GEBÄUDEHÖHE
GESCHOSSZAHLVORSCHRIFTEN
NACHTRÄGLICHE BAUBEWILLIGUNG
NEBENBESTIMMUNGEN
VERKEHRSSICHERHEIT
WEGABSTAND
Rechtsnormen:
§ 9 ABV
§ 237 PBG
§ 240 PBG
§ 244 PBG
§ 253a Abs. I PBG
§ 255 PBG
§ 276 Abs. I PBG
§ 280 PBG
§ 341 PBG
§ 357 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2020.00737
Urteil
der 1. Kammer
vom
18. März 2021
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter Peter Sprenger,
Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiberin Regina Meier.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführer,
gegen
1.
Stockwerkeigentümergemeinschaft D,
vertreten durch RA E,
2.
Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich
ergeben:
I.
Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte der
Stockwerkeigentümergemeinschaft D mit Beschluss vom 28. April 2020 die
Baubewilligung für die Dachaufstockung, den Anbau eines Treppenhauses, den
Einbau eines Lifts und die Anbringung einer Aussenisolation am Mehrfamilienhaus
auf dem Grundstück an der F-Strasse 01 in Zürich (Kat.-Nr. 02).
II.
Hiergegen erhoben A und B am 4. Juni 2020
Nachbarrekurs an das Baurekursgericht. Am 18. September 2020 wies dieses
das Rechtsmittel ab, soweit es darauf eintrat.
III.
Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhoben A und B
am 21. Oktober 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten
die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und die Verweigerung der
angefochtenen Baubewilligung, eventualiter die Rückweisung der Sache an die
Vorinstanz. In prozessualer Hinsicht beantragten sie die Durchführung eines
Augenscheins; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdegegnerinnen.
Am 11. November 2020 nahm das Baurekursgericht
Stellung zur Beschwerde und beantragte deren Abweisung. Die Bausektion der
Stadt Zürich beantragte mit Beschwerdeantwort vom 25. November 2020
ebenfalls die Abweisung der Beschwerde; die Stockwerkeigentümergemeinschaft D
beantragte deren Abweisung, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer. Diese hielten mit Replik
vom 8. Januar 2021 an ihren Anträgen fest. Die Beschwerdegegnerinnen
liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
der Beschwerde zuständig.
1.2
Gemäss § 21 VRG und § 338a des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zum Rekurs berechtigt,
wer durch die Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren
Aufhebung oder Änderung hat. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts
ist die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn gegeben, wenn für ihn einerseits eine
hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er
andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die
Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen)
Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit
zu beseitigen vermag (VGr, 30. April 2019, VB.2019.00846, E. 1.2; 25. April
2012, VB.2012.00025, E. 2). Das Beschwerderecht wird in der Regel bejaht,
wenn die Liegenschaft des Nachbarn unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt.
Bei Vorliegen dieser besonderen räumlichen Beziehungsnähe braucht das
Anfechtungsinteresse nicht mit dem Interesse übereinzustimmen, das durch die
vom Nachbar als verletzt bezeichneten Normen geschützt wird (BGr, 16. Juli
2010, 1C_236/2010, E. 1.4 mit Hinweisen).
Die Beschwerdeführer sind
Gesamteigentümer von Stockwerkeigentumseinheiten auf einer an das Baugrundstück
angrenzenden Parzelle (Kat.-Nr. 03). Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das Rechtsmittel einzutreten. Auf
einzelne Rügen ist nicht einzugehen, soweit kein praktischer Nutzen und daher
kein schutzwürdiges Interesse gegeben ist, da die Gutheissung der Beschwerde
die behauptete Beeinträchtigung gar nicht abzuwenden vermöchte, etwa weil ein
Projektmangel durch eine für die Nachbarn bedeutungslose Nebenbestimmung
geheilt werden kann (Martin Bertschi
in: Alain
Griffel [Hrsg.], K
omme
ntar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG]
, § 21
N. 59).
2.
Das streitgegenständliche Baugrundstück liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der
Stadt Zürich (BZO) in der zweigeschossigen Wohnzone W2bII. Das dort bestehende
Mehrfamilienhaus soll aufgestockt und um zwei Dachgeschosswohnungen erweitert
werden. Ferner sind der Anbau eines Treppenhauses, der Einbau eines Lifts und
die Anbringung einer
Aussenisolation
projektiert.
3.
3.1
3.1.1
In prozessualer Hinsicht beantragen die Beschwerdeführer zunächst
die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein
angeordnet wird, steht weitgehend im Ermessen der anordnenden Behörde. Die
Durchführung eines Augenscheins ist somit dann geboten, wenn die tatsächlichen
Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre
Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des
Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins
ist zulässig, wenn der Sachverhalt hinreichend erstellt ist. Dies ist häufig
der Fall, wenn ein Verfahren in erster Linie Rechtsfragen betrifft (vgl. Kaspar
Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 79; RB 1995 Nr. 12).
3.1.2
Die Beschwerdeführer machen geltend, aus den Baugesuchsunterlagen gehe
nicht hinreichend hervor, wie sehr das Bauvorhaben ihre Aussicht und
Privatsphäre beeinträchtige. Es sei hierfür unabdingbar, sich vor Ort ein Bild
zu verschaffen. Zudem sei dies auch für die Beurteilung der Verkehrssicherheitsverhältnisse,
der Terrainsituation und des optischen Eindrucks der Gebäudehöhe nötig.
3.1.3
Das Zürcher Baurecht kennt keinen spezifischen Schutz der Privatsphäre oder
der Aussicht. Vielmehr werden diese nachbarlichen Interessen im Wesentlichen durch
die primären Baubeschränkungsnormen wie Grenz- und Gebäudeabstände, Gebäude-
und Firsthöhen, Geschosszahlen und Ausnützungsvorschriften etc. geschützt (s.
zum Ganzen VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 6.2). Die diesen
Baubegrenzungsnormen zugrunde liegenden Wertungen können auch für die
Beurteilung der Frage, inwiefern ein Umbauvorhaben einem Nachbarn
"zugemutet" werden darf, herangezogen werden. Ob die genannten Normen
eingehalten sind, ist eine Rechtsfrage.
Ferner lassen sich die massgeblichen Platzverhältnisse im
Bereich der Zufahrt und damit die Verkehrssicherheit aufgrund der Baupläne
beurteilen und zudem ist auf die diesbezügliche Rüge sowie auf diejenige
betreffend den Terrainverlauf ohnehin nicht einzugehen (E. 4.1 f.).
Ausserdem ist den Beschwerdeführern zwar darin zuzustimmen, dass im Bereich von
Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten und Anlagen eine materielle
Betrachtungsweise gefordert ist zur Beurteilung der Frage, wie hoch ein Gebäude
tatsächlich in Erscheinung tritt (BGr, 1. März 2018, 1C_231/2017, E. 4.6).
Da das Bauprojekt die gemäss Art. 13 BZO maximal erlaubte Gebäudehöhe von
9 m aber einhält, ist der angeführte Bundesgerichtsentscheid vorliegend
nicht einschlägig.
3.1.4
Der massgebliche Sachverhalt ist
– wie auch die nachfolgenden Erwägungen zeigen –  hinreichend erstellt, weshalb
sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den
beantragten Augenschein beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht kann deshalb
– wie bereits die Vorinstanz – auf dessen Durchführung verzichten.
3.2
3.2.1
Weiter beanstanden die Beschwerdeführer in prozessualer Hinsicht, dass im
Zusammenhang mit dem streitgegenständlichen Projekt kein nachträgliches
Baubewilligungsverfahren durchgeführt worden ist, da die Bauherrschaft an der
Südwestfassade eigenmächtig Abgrabungen vorgenommen habe und der Terrainverlauf
nicht mehr mit dem zuletzt bewilligten Zustand übereinstimme.
3.2.2
Wurde eine Baute oder Anlage ohne Baubewilligung erstellt, ist sie formell
rechtswidrig und ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren ist durchzuführen;
erweist sich die Baute oder Anlage auch als materiell rechtswidrig, so ist
grundsätzlich der rechtmässige Zustand wiederherzustellen (§ 341 PBG;
Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell,
3. A., Zürich/St. Gallen 2017, S. 238 f.).
3.2.3
Da die Terraingestaltung und die von den
Beschwerdeführern diesbezüglich beanstandete Überschreitung der zulässigen
Gebäudehöhe Gegenstand der strittigen Baubewilligung bzw. des vorliegenden
Verfahrens sind, würde die Durchführung eines nachträglichen
Baubewilligungsverfahrens zu einem unnötigen Leerlauf führen. Sofern die
Umgebungsgestaltung bzw. die Gebäudehöhe mit den geltenden baurechtlichen
Normen im Einklang stehen, braucht der Terrainverlauf nicht mit dem zuletzt
bewilligten Zustand übereinzustimmen. Hierbei handelt es sich jedoch um
materielle Fragen; das
prozessuale
Vorgehen der Vorinstanzen ist nicht zu beanstanden.
4.
Die Beschwerdeführer bringen vor, das Baurekursgericht sei
zu Unrecht nicht auf ihre Rügen betreffend die Gebäudehöhe und die Verkehrssicherheit
eingegangen. Da die Gebäudehöhe entlang der Südwestfassade infolge der
vorgenommenen Abgrabungen deutlich überschritten und das Bauprojekt daher nicht
bewilligungsfähig sei, bestehe ein schutzwürdiges Interesse an der Erhebung der
diesbezüglichen Rüge. Entsprechendes gelte auch mit Blick auf die geplante,
nicht verkehrssichere Erschliessung, welche zur Aufhebung der Baubewilligung
führen müsse.
4.1
4.1.1
Gemäss Art. 10 BZO sind Abgrabungen – abgesehen von solchen
für Haus- und Kellerzugänge, Ein- und Ausfahrten zu Garagen und dergleichen –
nur in geringfügigem Ausmass zulässig. Zwecks Einordnung in die Umgebung und
zur Sicherstellung eines harmonischen Geländeverlaufs können weitergehende
Terrainveränderungen bewilligt werden. Die Gebäudehöhe muss auch vom
gestalteten Terrain aus eingehalten werden.
4.1.2
Zunächst ist den Beschwerdeführern darin
zuzustimmen, dass die Gebäudehöhe vom gestalteten bzw. abgegrabenen Terrain aus
offenkundig nicht eingehalten ist. Geregelt wird die Gebäudehöhe jedoch nicht
im – Abgrabungen und Aufschüttungen betreffenden – Art. 10 BZO, sondern in
§ 280 PBG; im Zusammenhang mit letzterer Norm ist nicht der gestaltete,
sondern der gewachsene Boden für die Bestimmung der Höhe massgebend. Bei dieser
Messweise ist die zulässige Gebäudehöhe von 9 m eingehalten. Entsprechend
ist auf die beschwerdeführerischen Vorbringen zur Anwendbarkeit von § 357
PBG betreffend Änderungen an überhohen Bauten nicht weiter einzugehen.
4.1.3
Die fraglichen Abgrabungen an der Südwestfassade
befinden sich auf der vom beschwerdeführerischen Grundstück abgewandten
Gebäudeseite und sind von diesem aus nicht einsehbar. Die Geltendmachung der
übermässigen Abgrabung ist zudem nicht geeignet, zur Aufhebung der
Baubewilligung zu führen. Vielmehr wäre nebenbestimmungsweise anzuordnen, dass
das Terrain rechtmässig zu gestalten sei – dies wurde in der Baubewilligung
denn auch, zumindest erwägungsweise, so festgehalten. Aus der genannten
Nebenbestimmung würde den Beschwerdeführern jedenfalls kein praktischer Nutzen
erwachsen: Es müssten bloss für die von ihrem Grundstück aus nicht sichtbaren
Abgrabungen rückgängig gemacht werden. Auf ihre Rüge betreffend den
Terrainverlauf ist mithin mangels schutzwürdigen Interesses nicht einzugehen.
4.2
4.2.1
Weiter monieren die Beschwerdeführer, die Erschliessungs- und
Parkierungssituation genüge den Anforderungen der Zugangsnormalien bzw. der
Verkehrssicherheit nicht, da die Platzverhältnisse zu beengt seien. Sobald das
abgegrabene Terrain wiederhergestellt sei (s. E. 4.1), verschlimmere sich
die Situation zusätzlich: Infolge der vorgesehenen Platzierung der
Fahrzeugabstellplätze würde die Fahrbahnbreite dann an der engsten Stelle bloss
noch ca. 2,50 bis 2,70 m betragen, was die in den Zugangsnormalien
vorgegebene Breite von 3 m zuzüglich Bankette für Fussgänger
unterschreite, dem im Grundbuch eingetragenen Nutzungsreglement der
beschwerdegegnerischen Stockwerkeigentümergemeinschaft widerspreche und die
Verkehrssicherheit beeinträchtige. Hinzu komme als zusätzliche Sicherheitsbeeinträchtigung,
dass die Parkfeldwinkel mit nur 43,6 Grad anstatt 45 Grad kleiner als
vorgeschrieben seien.
4.2.2
Gemäss § 240 PBG darf der Verkehr durch
Bauten und Anlagen nicht behindert werden; eine genügende Zugänglichkeit ist zu
gewährleisten (§ 237 PBG). Weiter müssen auch die Fahrzeugabstellplätze
verkehrssicher angelegt sein (§ 244 PBG).
Wie die private Beschwerdegegnerschaft vorbringt, sind die
projektierten Parkfelder mit einer Länge von 5,90 m grosszügig bemessen und
könnten noch gekürzt werden. Nach den Normen der Vereinigung Schweizerischer
Strassenfachleute (VSS-Normalien) ist in der vorliegenden Konstellation eine
Länge von 4,90 m ausreichend (VSS-Norm 640 291 a). Mithin könnte die
Fahrbahn durch eine nebenbestimmungsweise Kürzung der Parkfelder deutlich
verbreitert werden; eine Aufhebung der Baubewilligung hätte dies nicht zur
Folge. Die Beschwerdeführer können somit keinen praktischen Nutzen aus ihrer
diesbezüglichen Rüge ziehen, weshalb auf diese mangels eines schutzwürdigen
Interesses ebenfalls nicht einzugehen ist.
4.2.3
Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass – auch
nach Herstellung eines BZO-konformen Zustands im Zusammenhang mit den
Abgrabungen – die engste Stelle der Fahrbahn ca. 4 m betragen und damit
breiter als die Minimalvorgabe von 3 m in den Zugangsnormalien vom
9. Dezember 1987 (ZN)
für Zufahrtswege sein wird. Weiter sieht die
VSS-Norm 40 291 a Parkfeldwinkel von zwischen 30 Grad und 60 Grad
vor; ein Winkel von 43,6 Grad wäre unter diesem Aspekt nicht zu
beanstanden. Damit ist keine Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit
festzustellen. Anzufügen bleibt, dass Vorbringen im Zusammenhang mit dem
Nutzungsreglement der beschwerdegegnerischen Stockwerkeigentümergemeinschaft
vor den Zivilgerichten geltend gemacht werden müssten.
5.
5.1
In
materieller Hinsicht rügen die Beschwerdeführer Verstösse gegen die
Geschosszahlvorschriften. Da die Nutzung als Estrich nur vorgeschoben sei und
die Trennwände zur vorgesehenen Galerie nach der Realisierung des Bauvorhabens
sicherlich wieder entfernt würden, müsse das zweite Dachgeschoss – welches
offenkundig dem dauernden Aufenthalt von Menschen dienen werde – an die
Geschosszahl angerechnet werden, womit die zulässige Anzahl Dachgeschosse
überschritten sei. Das Geschoss werde durch insgesamt acht Fenster gut
belichtet, weise grosszügige Bodenflächen und Raumhöhen auf, sei von den
darunterliegenden Wohnungen aus über voll ausgebaute Treppen zugänglich sowie
komplett isoliert und beheizbar. Zudem sei auch das zweite Untergeschoss an die
Geschosszahl anzurechnen: Dieses enthalte Erschliessungsflächen, welche für den
dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet seien.
5.2
In der
zweigeschossigen Wohnzone W2bII sind zwei Vollgeschosse, ein anrechenbares
Untergeschoss und ein anrechenbares Dachgeschoss zugelassen (Art. 13 Abs. 1
BZO). Anrechenbar sind Dach- und Untergeschosse, wenn sie Wohn-, Schlaf- oder
Arbeitsräume bzw. zum Aufenthalt von Menschen geeignete Räume aufweisen (§ 276
Abs. 1 i.V.m. § 299 ff. PBG). Neben Wohn-, Schlaf- und
Arbeitsräumen führen auch weitere Räume für den dauernden Aufenthalt wie etwa
Garderoben-, Bastel- oder Sanitärräume zur Anrechenbarkeit. Demgegenüber sind
beispielsweise ein Hauszugang oder ein Treppenhaus keine Räume, sondern werden
als Erschliessungsflächen bezeichnet (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1142 f.
mit Hinweisen auf BEZ 2005 Nr. 37, BEZ 2003 Nr. 31 und BEZ 1985 Nr. 22).
5.3
5.3.1
Wie aus den Bauplänen ersichtlich wird, verfügen die projektierten
Estrichräume über keine Fenster; belichtet werden nur die angrenzenden Galerien.
Dafür, dass die Bauherrschaft die dazwischenliegenden Trennwände nach der
Abnahme des Gebäudes wieder entfernen würde, gibt es keine Anzeichen und kann
ihr nicht grundlos unterstellt werden. Aus den Akten wird ferner ersichtlich,
dass die minimale Raumhöhe deutlich unterschritten wird: In Dachräumen muss die
lichte Höhe von 2,4 m wenigstens über der halben Bodenfläche eingehalten
sein (§ 304 Abs. 2 und Abs. 3 PBG), was hier zu verneinen ist.
Ferner weist die Bauherrschaft darauf hin, dass die Estrichabteile nicht
beheizt werden und dass die Treppe zum zweiten Dachgeschoss nur 70 cm
breit sei. Da Treppen im Wohnungsinnern gemäss § 305 PBG mindestens
90 cm breit sein müssen, weist – wie die mangelnde Raumhöhe und Belichtung
– auch dieser Aspekt darauf hin, dass die fraglichen Räume nicht für den
dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sind. Nach dem Gesagten muss das
zweite Dachgeschoss mithin nicht an die Geschosszahl angerechnet werden.
5.3.2
Im zweiten Untergeschoss des Bauprojekts sind
Kellerabteile, Garagen, Waschküchen und Trockenräume vorgesehen. Ausserdem sind
ein Hauseingang, ein Lift und ein Treppenhaus geplant; auf diese
Erschliessungsflächen bezieht sich die Beschwerde.
Im Gesetz werden Erschliessungsflächen bloss im
Zusammenhang mit der (allfälligen) Anrechenbarkeit an die Ausnützungsziffer,
nicht aber bezüglich der Geschosszahlvorschriften erwähnt (s.u. E. 5.2
betr. § 255 Abs. 1 PBG). Gemäss ständiger baurechtlicher Praxis
gelten Flächen wie Hauseingänge oder Treppenhäuser nicht als für den
dauernden
Aufenthalt von Menschen geeignete Räume (BEZ 2009 Nr. 50, BEZ 2003 Nr. 31).
Es besteht keine Veranlassung, auf diese Praxis zurückzukommen, und Wohn-,
Schlaf- oder Arbeitsräume sind im zweiten Untergeschoss offenkundig nicht
vorgesehen. Daher ist auch dieses Geschoss nicht an die Geschosszahl
anzurechnen.
6.
6.1
Weiter
beanstanden die Beschwerdeführer eine fehlerhafte Ausnützungsberechnung durch
die Vorinstanzen bzw. eine Überschreitung der zulässigen Ausnützung, zumal das
erste Untergeschoss für die Berechnung der Ausnützungsziffer als
Vollgeschoss gelte und auch im zweiten Untergeschoss sowie im zweiten
Dachgeschoss anrechenbare Geschossflächen vorhanden seien. Ausserdem sei die
vorgesehene Ausnützungsübertragung von einem Drittgrundstück nicht möglich, da
dieses nicht über genügend Reserven verfüge. Jedenfalls sei nicht
nachvollziehbar, wie das Baurekursgericht die Ausnützung berechnet habe, was
gegen die Begründungspflicht verstosse. Zudem habe sich die kommunale
Baubehörde bei den massgeblichen Flächenangaben um 2,54 m
2
verrechnet, was zur teilweisen Gutheissung des Rekurses hätte führen und bei
der vorinstanzlichen Kostenverlegung hätte berücksichtigt werden müssen.
6.2
Gemäss Art. 13
Abs. 1 BZO beträgt die Ausnützungsziffer in der Wohnzone W2bII 40 %.
Die Grundfläche des Bauareals bemisst sich auf 1'047 m
2
,
erlaubt ist somit eine anrechenbare Geschossfläche von 418,8 m
2
.
Die für das Bauprojekt zusätzlich benötigte Fläche von 108,89 m
2
soll
mittels Ausnützungsübertragung durch das Erschliessungsgrundstück Kat.-Nr. 04
zur Verfügung gestellt werden, welches über Nutzungsreserven von 114 m
2
verfügt.
§ 255 PBG bestimmt, dass für die Ausnützungsziffer
alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder
hierfür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen
Erschliessungsflächen und Sanitärraume samt inneren Trennwänden anrechenbar
sind. Entsprechende Flächen in Dach- und Untergeschossen sind (nur)
anrechenbar, soweit sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei
gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige
Vollgeschosszahl ergäbe. Die fragliche Fläche bzw. der nicht zu überschreitende
Wert beträgt beim vorliegenden Bauprojekt 209,4 m
2
.
Die vorstehend ausgeführte Privilegierung der Dach- und
Untergeschosse gilt auch in Bezug auf die Erschliessungsflächen. Befindet sich
eine solche in einem Geschoss, das keine anrechenbaren Räume aufweist, ist sie
mitsamt Treppe nicht anrechenbar (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 946).
6.3
6.3.1
Wie oben dargestellt, befinden sich im zweiten Untergeschoss sowie
im zweiten Dachgeschoss bloss Kellerabteile, Waschküchen, Estrichräume und
dergleichen, welche nicht dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden
Aufenthalt von Menschen dienen (E. 5.3.1 f.). Diese sind bei der
Ausnützungsziffer nicht anzurechnen. Entsprechend sind auch die dazugehörigen
Erschliessungsflächen nicht anzurechnen.
6.3.2
Demgegenüber befinden sich im ersten
Untergeschoss Wohnräume. Zunächst ist festzuhalten, dass es entgegen den
beschwerdeführerischen Vorbringen unerheblich ist, ob dieses Geschoss
mehrheitlich über oder unter dem gewachsenen Boden liegt, obgleich § 9 der
Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) auf dieses
Unterscheidungskriterium abstützt. Diese Bestimmung steht im Widerspruch zur
abschliessenden Regelung von § 255 PBG und ist, soweit sie die fragliche
Unterscheidung trifft, unbeachtlich (VGr, 9. März 2011, VB.2010.00577, E. 4
= BEZ 2011 Nr. 23; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 953).
Ausschlaggebend ist wie erwähnt vielmehr, ob bzw. um
welchen Wert die Fläche überschritten ist, die sich bei gleichmässiger
Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl
ergäbe. Die Überschreitung beträgt hinsichtlich des ersten Untergeschosses rund
27,2 m
2
.
6.3.3
Es stellt sich somit die Frage, ob dieser
Wert durch den geplanten Ausnützungstransfer kompensiert werden kann. Die
Beschwerdeführer stellen sich auf den Standpunkt, das Spendergrundstück verfüge
nicht über eine Nutzungsreserve von 114 m
2
, da zugunsten des
Baugrundstücks bereits zu einem früheren Zeitpunkt von diesem Grundstück aus
eine Ausnützungsübertragung im Umfang von 33,7 m
2
vorgenommen
worden sei.
Es ist den Beschwerdeführern zuzustimmen, dass eine
Übertragung im genannten Umfang zu einem früheren Zeitpunkt vorgenommen wurde.
Die gesamte Nutzungsübertragung berechnet sich jedoch aus dem Total der schon
früher vorgenommenen und der hinzukommenden, für das neue Projekt zusätzlich
benötigten Übertragung. Dieses Total beträgt 108,89 m
2
und damit
weniger als 114 m
2
. Es genügt in jedem Fall für die fragliche
Kompensierung.
6.3.4
Weiter ist den Beschwerdeführern zwar darin
beizupflichten, dass die Ausführungen der Vorinstanz betreffend die Berechnung
der Ausnützung teilweise eher knapp ausgefallen sind. Ausserdem beinhaltete die
diesbezügliche Berechnung der kommunalen Baubehörde in der angefochtenen
Baubewilligung ursprünglich einen Additionsfehler im Nachkommastellenbereich,
welcher im Lauf des Rekursverfahrens korrigiert wurde. Eine mangelhafte
Begründung im Sinn eines Verstosses gegen das rechtliche Gehör durch das
Baurekursgericht ist jedoch nicht ersichtlich, zumal die Berechnung der
Reserven für die Ausnützungsübertragung ersichtlich wird und aufgezeigt wird,
weshalb sich für das – nicht anrechenbare – zweite Untergeschoss und das zweite
Dachgeschoss eine Berechnung erübrigt. Mit Blick auf die Vielzahl der
beschwerdeführerischen Rügen fällt zudem auch der ursprüngliche Additionsfehler
der Baubehörde nicht ins Gewicht, weshalb keine Anpassung der Kostenauflage
durch das Baurekursgericht vorzunehmen ist.
Zusammengefasst ist der angefochtene Entscheid
hinsichtlich der Ausnützung nicht zu beanstanden.
7.
7.1
Schliesslich
beanstanden die Beschwerdeführer, dass das bestehende Gebäude bereits heute den
minimalen Wegabstand gegenüber der angrenzenden Wegparzelle unterschreite, was
durch die projektierte, 20 cm breite Aussenwärmedämmung noch verstärkt
werde und dadurch gegen § 357 PBG verstosse – insbesondere auch, weil
mit dem Gesamtprojekt ein abstandswidriges Gebäude aufgestockt werde, welches
ihre Aussicht und Privatsphäre beeinträchtige.
7.2
Zunächst
ist festzuhalten, dass gemäss § 253a Abs. 1 PBG an bestehenden
Gebäuden Aussenwärmedämmungen bis zu 35 cm Dicke unbesehen rechtlicher
Abstandsvorschriften angebracht werden dürfen, sofern keine überwiegenden
entgegenstehenden öffentlichen Interessen vorliegen. Solche werden nicht
geltend gemacht und sind denn auch nicht ersichtlich.
7.3
7.3.1
Die Beschwerdeführer machen geltend, das bestehende Gebäude unterschreite den
minimalen Wegabstand gegenüber der Wegparzelle Kat.-Nr. 02 an der
südöstlichen Gebäudeecke – also in einem vom Gebäude der Beschwerdeführer
abgewandten Bereich – um über einen Meter.
Dies wäre nur dann der Fall, wenn es sich dabei um einen
öffentlichen Weg handelt und deshalb die Abstandsvorschriften von § 265 Abs. 1
PBG zu beachten sind (vgl. dazu etwa VGr, 25. Juni 2020, VB.2020.00173, E. 3.1,
mit Hinweisen). Der Frage braucht vorliegend aber nicht weiter nachgegangen zu
werden, da sich das Projekt – wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen – auch
bei Anwendbarkeit der genannten Abstandsregel als bewilligungsfähig erweist.
7.3.2
§ 357 Abs. 1 PBG erlaubt Umbauten oder die Erweiterungen von bestehenden
Bauten, die den Bauvorschriften widersprechen, grundsätzlich nur insoweit, als
dadurch keine neuen oder weitergehenden Abweichungen von Vorschriften geschaffen
werden. Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts stellt die
Erhöhung von Gebäuden im Grenzabstandsbereich indes keinen neuen oder
weitergehenden Gesetzesverstoss dar (VGr, 10. September 2014,
VB.2014.00224, E. 3.4 mit Hinweisen; BEZ 2016 Nr. 39). Dies gilt umso
mehr hier, wo es sich um die Aufstockung eines Gebäudes im Weg- bzw.
Strassenabstand handelt und nicht um die Aufstockung eines Gebäudes, dass den
Abstand zu Nachbarparzellen oder -bauten nicht einhält.
7.3.3
Weiter setzen Änderungen an vorschriftswidrigen
Bauten voraus, dass dem keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen
Interessen entgegenstehen (§ 357 Abs. 1 PBG). Ob dies zutrifft, ist
aufgrund einer einzelfallbezogenen Interessenabwägung zu beurteilen.
Zu Recht weist das Baurekursgericht darauf hin, dass das
Gebäude der Beschwerdeführer aufgrund der Hanglage höher gelegen ist als
dasjenige der Bauherrschaft. Tatsächlich ist das Gelände an besagter
Örtlichkeit aussergewöhnlich steil. Das gewachsene Terrain beim Gebäude der
Bauherrschaft befindet sich auf 585 m ü.M. (vgl. etwa 9/11.5). Dasjenige
der Beschwerdeführer steht klar über der Höhenkurve 600 m ü.M. (vgl.
map.geo.admin.ch), also mehr als 15 m höher als dasjenige der
Bauherrschaft. Mit anderen Worten: Selbst der First der geplanten Aufstockung
liegt noch unterhalb des Gebäudes der Beschwerdeführer. Es mag zwar
möglichweise zutreffen, dass bezüglich des Gartens oder eines unteren
Stockwerks der Liegenschaft der Beschwerdeführer ein freier Blick abwärts auf
den Zürichsee partiell beeinträchtigt wird. Indessen ist bei den gegebenen
Verhältnissen davon auszugehen, dass die geplante Aufstockung – entgegen der
Darstellung der Beschwerdeführer – nicht einmal annähernd einen
"vollständigen Entzug ihrer südseitigen Aussicht" bedeutet (nicht mit
dem vorliegenden Fall vergleichbar VGr, 12. November 2020, VB.2020.00279, E. 4.5 f.).
Ähnlich wenig fallen die geplanten neuen Dachfenster ins Gewicht, zumal
aufgrund der – soeben dargelegten – tiefen Lage auch des neuen Dachstocks entgegen
der Darstellung der Beschwerdeführer keineswegs davon auszugehen ist, dass man
aus den geplanten Dachfenstern unter erheblichem Verlust der Privatsphäre
Einsicht "auf" das Grundstück der Beschwerdeführer haben wird.
Zusammengefasst überwiegt das Interesse der Beschwerdeführer an der uneingeschränkten
Bewahrung der Aussicht und Privatsphäre dasjenige der privaten
Beschwerdegegnerin an der Ausnützung ihres Grundstücks und das öffentliche
Interesse an einer Verdichtung des Wohnraums nicht.
Auch andere massgebliche private oder öffentliche Interessen
an der Verweigerung der strittigen Aufstockung sind nicht ersichtlich, wobei
insbesondere anzumerken ist, dass die geltend gemachte relativ geringfügige
Unterschreitung des Wegabstands gerade angesichts der im Gebiet vorherrschenden
offenen Bauweise keinerlei Probleme – etwa in wohnhygienischer Sicht (vgl. dazu
VGr, 27. März 2013, VB.2012.00810, E. 4.3) – aufwirft.
7.3.4
Nach dem Gesagten
ist die projektierte Aufstockung mit Blick auf § 357 PBG zulässig. Es
handelt sich weder um eine neue oder weitergehende Abweichung im Sinn des
Gesetzes, noch stehen dem Projekt überwiegende öffentliche oder nachbarliche
Interessen entgegen.
8.
Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführern
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht ihnen keine Parteientschädigung zu.
Vielmehr sind sie zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    230.--
Zustellkosten,
Fr. 4'230.--
Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung je zur
Hälfte auferlegt.
4.    Die
Beschwerdeführer werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung
verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-
(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des
vorliegenden Urteils.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an: …