zh_verwaltungsgericht · VB.2003.00364 · 2004-03-24 · de

Baubewilligung | Massgebende Höhenlage des "gewachsenen Bodens" für die Berechnung der Gebäudehöhe und Ausnützung (Baumassenziffer) sowie Qualifikation des Untergeschosses eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage. Intertemporale Anwendung von § 234 PBG Ermittlung der zulässigen Gebäudehöhe und Qualifikation des Untergeschosses. Im vorliegenden Fall ist, nach Ablauf von mehr als 50 Jahren seit Erstellung der abzubrechenden Baute, gemäss der Definition des gewachsenen Bodens in § 5 Abs. 1 ABauV auf den bei der Einreichung des aktuellen Baugesuchs bestehenden, also heutigen Verlauf des Bodens abzustellen (E. 3.2 und 3.3). Berechnung der zulässigen Gebäudehöhe. Die maximale Gebäudehöhe wird bei weitem nicht ausgeschöpft (E. 3.5). Frage der negativen Präjudizierung der zukünftigen Ortsplanung. Intertemporale Anwendung von § 234 PBG (E. 4.2). Das Untergeschoss ist nicht anrechenbar, und das Bauprojekt entspricht auch der BZO gemäss Änderungsentwurf (E. 4.2.1). Der Beschluss der Baurekurskommission, die Überschreitung der zulässigen Baumasse im Hinblick auf die neue BZO um 6,5 % führe nicht dazu, dass dem streitigen Projekt die allenfalls später geltende Baumassenziffer entgegengehalten werden müsse, ist nicht rechtsverletzend (E. 4.2.2). Die Vorsprünge des Attikageschosses sind zur massgeblichen Gebäudelänge hinzuzuzählen (E. 5.2). Das rechtliche Gehör wurde der Beschwerdeführerin im Rekursverfahren vollumfänglich gewährt (E. 6.2). Die Baurekurskommission hat die Rüge, das Bauprojekt verletze die Einordnungsvorschrift von § 238 Abs. 1 PBG, verworfen und ihre Rechtsauffassung im Rekursentscheid hinreichend begründet. Unter diesen Umständen brauchte sie nicht noch explizit auf das Begehren einzugehen, die Liftaufbaute sei zu verbieten (E. 6.3). Die Pläne sind korrekt (E. 6.4). Teilweise Gutheissung (E. 7).

Zürich Verwaltungsgericht 24.03.2004 VB.2003.00364
Zurich Verwaltungsgericht 24.03.2004 VB.2003.00364
Zurigo Verwaltungsgericht 24.03.2004 VB.2003.00364

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00364
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Geschäftsnummer:
VB.2003.00364
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 24.03.2004
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 05.01.2005 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Massgebende Höhenlage des "gewachsenen Bodens" für die Berechnung der Gebäudehöhe und Ausnützung (Baumassenziffer) sowie Qualifikation des Untergeschosses eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage. Intertemporale Anwendung von § 234 PBG
Ermittlung der zulässigen Gebäudehöhe und Qualifikation des Untergeschosses. Im vorliegenden Fall ist, nach Ablauf von mehr als 50 Jahren seit Erstellung der abzubrechenden Baute, gemäss der Definition des gewachsenen Bodens in § 5 Abs. 1 ABauV auf den bei der Einreichung des aktuellen Baugesuchs bestehenden, also heutigen Verlauf des Bodens abzustellen (E. 3.2 und 3.3). Berechnung der zulässigen Gebäudehöhe. Die maximale Gebäudehöhe wird bei weitem nicht ausgeschöpft (E. 3.5). Frage der negativen Präjudizierung der zukünftigen Ortsplanung. Intertemporale Anwendung von § 234 PBG (E. 4.2). Das Untergeschoss ist nicht anrechenbar, und das Bauprojekt entspricht auch der BZO gemäss Änderungsentwurf (E. 4.2.1). Der Beschluss der Baurekurskommission, die Überschreitung der zulässigen Baumasse im Hinblick auf die neue BZO um 6,5 % führe nicht dazu, dass dem streitigen Projekt die allenfalls später geltende Baumassenziffer entgegengehalten werden müsse, ist nicht rechtsverletzend (E. 4.2.2). Die Vorsprünge des Attikageschosses sind zur massgeblichen Gebäudelänge hinzuzuzählen (E. 5.2). Das rechtliche Gehör wurde der Beschwerdeführerin im Rekursverfahren vollumfänglich gewährt (E. 6.2). Die Baurekurskommission hat die Rüge, das Bauprojekt verletze die Einordnungsvorschrift von § 238 Abs. 1 PBG, verworfen und ihre Rechtsauffassung im Rekursentscheid hinreichend begründet. Unter diesen Umständen brauchte sie nicht noch explizit auf das Begehren einzugehen, die Liftaufbaute sei zu verbieten (E. 6.3). Die Pläne sind korrekt (E. 6.4). Teilweise Gutheissung (E. 7).
Stichworte:
ATTIKAGESCHOSS
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUMASSENZIFFER
FASSADENLÄNGE
GEBÄUDEHÖHE
GEBÄUDELÄNGE
GEHÖRSVERWEIGERUNG
GEHÖRSVERWEIGERUNG
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
GEWACHSENER BODEN
GEWACHSENER BODEN
HOBBYRÄUME
INTERTEMPORALES RECHT
PRÄJUDIZIERUNG
RECHTLICHES GEHÖR
UNTERGESCHOSS
VORSPRUNG
Rechtsnormen:
Art. 19 Abs. I BZO Küsnacht
§ 233 Abs. I PBG
§ 234 PBG
§ 258 Abs. I PBG
§ 275 Abs. III PBG
§ 276 Abs. I PBG
§ 280 Abs. I PBG
§ 315 Abs. II PBG
§ 315 Abs. III PBG
§ 316 Abs. II PBG
§ 320 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
I.
Die Baukommission Küsnacht erteilte am
14. Januar 2003 E und F die baurechtliche Be­will­ligung für die
Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grund­stück Kat.-Nr.
01 am L-Weg in Küsnacht.
II.
Hiergegen erhoben je mit separaten
Eingaben C und A Rekurs an die Baurekurs­kom­mission II.
Die Baurekurskommission II
vereinigte am 2. September 2003 die beiden Rekursverfahren, hiess die
Rekurse teilweise gut und ergänzte den Beschluss der Baukommission Küsnacht vom
14. Januar 2003 mit einer Auflage, wonach die Dachaufbauten so zu verkürzen
sind, dass sie nicht mehr als 1/3 der betreffenden Fassadenlänge betragen. Im Übrigen
wies die Baurekurskommission II die Rekurse ab und bestätigte die Baubewilligung
vom 14. Januar 2003.
III.
Gegen den Rekursentscheid erhoben A
(VB.2003.00364) und C (VB.2003.00366) je mit Eingaben vom 8. Oktober 2003
Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, den Entscheid der
Baurekurskommission II vom 2. Sep­tem­ber 2003 und die Baube­will­ligung
der Baukommission Küsnacht vom 14. Januar 2003 aufzuheben, unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
Die Baurekurskommission II
beantragte Abweisung der Beschwerde. Die private Be­schwer­degegnerschaft und
die Baukommission Küsnacht stellten den Antrag, die Be­schwer­den abzuweisen
und ihnen eine Parteientschädigung zuzusprechen. Die private
Beschwerdegegnerschaft stellte zudem den Eventualantrag, die Baubewilligung mit
einer Nebenbestimmung betreffend Nutzung der Hobbyräume im Untergeschoss zu ergänzen
(vgl. E. 4.2.1).
Die Ausführungen der Parteien werden,
soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
Die Beschwerdeverfahren VB.2003.00364 und
VB.2003.00366 wenden sich gegen den nämlichen Rekursentscheid der
Baurekurskommission II vom 2. September 2003 und betreffen das
gleiche Bauvorhaben. Da sie zudem weit gehend die gleichen Beschwerdegründe
vorbringen, sind die beiden Beschwerdeverfahren aus prozessökonomischen Gründen
zu vereinigen.
2.
Die Beschwerdeführerin beantragt in
prozessualer Hinsicht die Durchführung eines Augen­scheins. Da der massgebliche
Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich indessen ein
eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ
1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststel­lungen
der Vorinstanz über die örtlichen Verhältnisse können auch im Beschwerde­ver­fahren
berücksichtigt werden und dokumentieren die örtlichen Verhältnisse in
rechtsgenü­gen­der Weise.
3.
Im Streit steht vorab die für die
Berechnung der Gebäudehöhe und Ausnützung (Bau­massenziffer) sowie
Qualifikation des Untergeschosses massgebende Höhenlage des gewach­senen Bodens
auf dem Baugrundstück.
3.1
Die Beschwerdeführenden brachten im Rekursverfahren
und in ihren Beschwerde­schrif­ten vor, der streitige Neubau werde anstelle
eines sorgsam in den ursprünglich gleich­mässig abfallenden Hang eingefügten
Landhauses mit einer vorgelagerten Garage erstellt. Das abzubrechende
Garagengebäude sei auf der Nordwestseite frei stehend und im südostseitigen
Bereich überdeckt. Seine Eingangspartie werde von einer Brüstung (Gesamt­höhe
4,8 m) überragt. Der ursprüngliche Geländeverlauf sei einzig nordwestlich
der Garage beim Treppenaufgang zur Haustüre hinauf bestehen geblieben. Unter
diesen Umständen könne nicht auf die Massaufnahmen im Bereich der bestehenden
Bauten und Gartenanlage abgestellt werden. Der für ein Neubauprojekt
tatsächlich massgebende Ver­lauf des gewachsenen Bodens sei aufgrund der
landestopografischen Daten sowie anhand der im Archiv der Baubehörde liegenden
damaligen Baubewilligungspläne zu eruieren. Der massgebende gewachsene Boden
liege deutlich tiefer als in den Plänen eingezeichnet. Demgegenüber ist nach
der Auffassung der Baurekurskommission (Rekursentscheid E. 8) für die
Ermittlung des gewachsenen Bodens auf den bestehenden Verlauf des Bodens abzustellen.
3.2
Für die Ermittlung der zulässigen Gebäudehöhe (§ 280
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG])
sowie der Baumassenziffer (§ 258 Abs. 1 PBG in Verbindung mit
§ 12 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [ABauV])
und für die Qualifikation des Untergeschosses (§ 275 Abs. 3 PBG) ist der
"ge­wachsene Boden" massgebend. Was unter gewachsenem Boden zu
verstehen ist, um­schreibt das Planungs- und Baugesetz nicht näher. Gewachsener
Boden ist nach der Definition von § 5 Abs. 1 ABauV der bei der
Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens. Auf frühere
Verhältnisse ist zurückzugreifen, wenn der Boden innert eines Zeitraums von
10 Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der Ausführung der
Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschüttet und das neue Terrain
in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem förmlichen Planungs- oder
Projekt­geneh­mi­gungs­verfahren ausdrücklich als künftig gewachsener Boden
erklärt worden ist (§ 5 Abs. 2 lit. a ABauV), ferner dann, wenn
der Boden im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks oder zur
Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist (§ 5 Abs. 2
lit. b ABauV).
Vorliegend wurde das abzubrechende
Einfamilienhaus ca. 1946 erstellt und die Gartenge­staltung seither nicht mehr
verändert. Es liegt damit von vornherein kein Anwendungsfall von § 5
Abs. 2 lit. a ABauV vor, und das heutige Terrain wurde seinerzeit auch
nicht im Sinn von § 5 Abs. 2 lit. b ABauV im Hinblick auf die
beabsichtigte Nutzung des Grundstücks, das heisst entsprechend der Rechtsprechung
des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 84 E. 3) nach der Realisierung
des Einfamilienhauses 1946 im Hinblick auf ein
späteres
Bauvorhaben umgestaltet.
Gemäss der Definition von § 5 Abs. 1 ABauV ist damit auf den bei der
Einreichung des Baugesuchs bestehenden, also heutigen Verlauf des Bo­dens abzustellen.
3.3
Die Beschwerdeführenden vertreten gleichwohl die
Auffassung, es sei auf den Terrain­verlauf abzustellen, wie er vor der
Überbauung von 1946 bestanden habe. Dieser liesse sich hier ohne weiteres bestimmen.
Sie verkennen indessen, dass der gewachsene Boden nach der zürcherischen
baurechtlichen Praxis auf jeden Fall seit dem Inkrafttreten des Planungs- und
Baugesetzes stets als dynamischer und nicht als statischer Begriff ver­standen
wurde (vgl. hierzu RB 1995 Nr. 84; R. Friedrich/K. Spühler/E. Krebs,
Bauordnung der Stadt Winterthur, Winterthur 1970, § 19 N. 10; Peter
Müller, Begriffsbrevier zum Pla­nungs- und Baugesetz, Zürich 1976,
Wirtschaftsbulletin 15 der Zürcher Kantonalbank, S. 33; Felix Huber, Der gewachsene
Boden, PBG aktuell 4/2002, S. 5 ff.; Christoph Fritzsche/Peter Bösch,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003, S. 13-22 ff.). Ob die
in § 5 Abs. 2 lit. a ABauV festgehaltene Frist von nur 10 Jahren dem
richtig verstandenen Sinn des gesetzlichen Begriffes "gewachsener
Boden" entspricht oder zu kurz ist, kann vor­liegend offen bleiben (vgl.
hierzu das Kapitel "Revisionsbestrebungen" bei Felix Huber, S.
16 ff.). Auf jeden Fall ist nach Ablauf von mehr als 50 Jahren wie hier
bei der Realisierung eines Neubaus (und nicht bei Änderungen an bestehenden
Gebäuden; vgl. BEZ 2000 Nr. 12) auf den heutigen Verlauf des Terrains als
gewachsener Boden abzustellen. Den Vorinstanzen ist diesbezüglich keine
Rechtsverletzung vorzuwerfen. Unter diesen Umständen durften sie auch die
Beweisanträge der Beschwerdeführenden, wel­che auf die Fest­stellung des
Terrains vor der Erstellung des abzubrechenden Ein­fami­lien­hauses 1946
abzielten, ohne Gehörsverweigerung unberücksichtigt lassen.
3.4
Die Baukommission Küsnacht hat auch nicht gegen die
Rechtsprechung des Ver­waltungsgerichts verstossen, wonach ein Gebäudeteil, der
nicht vollständig überdeckt ist oder zumindest das umgebende Terrain nirgendwo
überragt, von vornherein nicht dem gewachsenen Boden zugerechnet werden kann
(RB 2001 Nr. 75). Dieser Entscheid erging im Zusammenhang mit der Abänderung
(Aufstockung) eines bestehenden Gebäudes (vgl. vorn Ziff. 3.3), während es hier
um den vollständigen Abbruch der Altbaute und die Er­stellung eines Neubaus
geht. Die Nordwestfassade des Neubaus deckt sich mit jener des Altbaus, während
die Südostfassade weit ausserhalb der Fassaden des Altbaus zu liegen kommt.
"Talseits", das heisst südwestseitig, geben somit bei der West- und
bei der Südecke die Koten 02 bzw. 03 korrekt das gewachsene Terrain an. Es
bestehen keine Anhaltspunkte, dass das bestehende Terrain in den Bauplänen
falsch eingezeichnet ist. Die neue Unterniveau-Garage überschneidet sich
geringfügig, das heisst im Ausmass von ca. 1,8 m x 4,5 m, mit dem früheren überdeckten
Garagengebäude. Dass auch dieser Bereich wie das südöstlich angrenzende Terrain
als gewachsener Boden qualifiziert wurde, ist nicht zu beanstanden.
3.5
Die maximal zulässige Gebäudehöhe beträgt gemäss
Art. 19 Abs. 1 der Bau- und Zonen­ordnung der Gemeinde Küsnacht vom 5.
Dezember 1994 (BZO) in der hier mass­ge­ben­den Zone W2/1,50 7,5 m. Als für die
Berechnung massgebende Schnittlinie Fassa­de/Dachfläche (§ 280 Abs. 1
PBG) gilt entgegen der Annahme der Beschwerdeführerin nicht die Dachfläche des
Attikageschosses (Kote 04), sondern jene des obersten Vollge­schos­ses, also
die Kote 05. Bei den "talseitigen" West- und Süd­ecken beträgt somit
die Gebäudehöhe 5,64 m bzw. 4,93 m. Die maximale Gebäudehöhe wird
damit bei weitem nicht ausgeschöpft und wäre sogar eingehalten, wenn das gewach­sene
Terrain deutlich tie­fer anzusetzen wäre.
4.
4.1
Streitig ist weiter die Frage, ob das Bauvorhaben
im Sinn von § 234 PBG die künftige Ortsplanung der Gemeinde Küsnacht
negativ präjudiziere. Die Vorinstanz hat diesen Ein­wand der heutigen
Beschwerdeführenden verworfen und ausgeführt, die Vorlage zur Revi­sion der BZO
sei vom Gemeinderat während des Rekursverfahrens am 27. Mai 2003 zuhanden
der öffentlichen Planauflage verabschiedet worden. Damit liege eine inter­tem­porale
Anwendung von § 234 PBG vor und sei nach der verwaltungsgerichtlichen
Recht­sprechung im Einzelfall eine Interessenabwägung vorzunehmen und so eine
sachgerechte Lösung herbeizuführen. Eine negative Präjudizierung hinsichtlich
der anrechenbaren Ge­schosszahl liege nicht vor, da die Hobbyräume im
vollständig unter dem gewachsenen Terrain gelegenen Untergeschoss keine Wohn-
oder Arbeitsräume darstellten. Was die Baumasse des Bauprojekts betreffe, so
überschreite diese im Ausmass von rund 129 m
3
oder rund
6,5 % die vom Gemeinderat beantragte neue Baumasse von 1,4 m
3
/m
2
.
Die Verletzung möglichen künftigen Rechts sei damit marginal und führe im
Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung nicht dazu, dass dem streitigen
Projekt das allfällige künftige Recht entgegengehalten werden müsste.
Die Beschwerdeführenden wenden vor
Verwaltungsgericht gegen diese Erwägungen der Baurekurskommission ein, die
Baumassenüberschreitung sei sehr viel höher, wenn der alte Terrainverlauf
berücksichtigt werde. Werde der tatsächlich gewachsene (alte) Terrain­ver­lauf
berücksichtigt, rage das Untergeschoss mehr als 50 % aus dem Boden und
werde da­mit zu einem – nach dem Bauordnungsentwurf unzulässigen –
anrechenbaren Unterge­schoss. Die Vorinstanz habe die Anrechenbarkeit des
Untergeschosses auch deshalb zu Unrecht verneint, weil die geplanten Hobbyräume
zwingend als Wohn- und Arbeitsräume im Sinn von § 275 PBG und damit das
Untergeschoss als anrechenbares Geschoss zu qualifizieren seien.
4.2
Gemäss § 233 Abs. 1 PBG dürfen Bauten und
Anlagen nur auf Grundstücken erstellt werden, die baureif sind. Baureif ist ein
Grundstück nach § 234 PBG, wenn es erschlossen ist und wenn durch die
bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte
planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird.
Der Gemeinderat Küsnacht verabschiedete
am 27. Mai 2003, also nach Erteilung der streitigen Baubewilligung
(14. Januar 2003) und nach Rekurserhebung (24. Februar bzw.
3. März 2003), die Teilrevision der BZO zuhanden der Anhörung und öffentlichen
Auflage gemäss § 7 Abs. 2 PBG. Wie die Vorinstanz zu Recht
festgehalten hat, handelt es sich vorliegend um eine so genannte intertemporale
Anwendung von § 234 PBG, also um eine während des Rechtsmittelverfahrens
vom Gemeinderat beantragte Änderung einer kommunalen planungsrechtlichen
Festlegung. Gemäss ständiger verwaltungsgerichtlicher Recht­sprechung hängt in
einem solchen Fall die Beachtung der neuen planungsrechtlichen Festlegung ab von
einer Interessenabwägung im konkreten Fall zwischen dem privaten In­teresse an
der Verwirklichung des Bauvorhabens und dem öffentlichen Interesse, dass die
künftige Planung nicht negativ präjudiziert werde (RB 2000 Nr. 97 = BEZ
2000 Nr. 38; RB 1985 Nr. 116 lit. b; je mit Hinweisen).
4.2.1
Nach dem erwähnten Entwurf zur Änderung der BZO
soll in der hier massgebenden zweigeschossigen Wohnzone künftig neben zwei
Vollgeschossen nur ein anrechenbares Untergeschoss oder ein anrechenbares
Dachgeschoss zulässig sein (Erläuternder Bericht Ziff. 2.1.1).
Das Bauprojekt weist zwei Vollgeschosse
und ein anrechenbares Dachgeschoss auf. Das Untergeschoss liegt vollständig
unter dem gemäss den vorstehenden Ausführungen (Ziff. 3) als rechtmässig
erkannten gewachsenen Boden. Bergseitig befinden sich im Un­ter­geschoss drei
mit "Hobby" bezeichnete, je 18,5 m
2
grosse Räume. Ob diese
Räume als "Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume" zu qualifizieren sind,
was zur Anrechenbarkeit des Untergeschosses führen würde (§ 276
Abs. 1 PBG), beurteilt sich nicht nach der Bezeichnung in den Bauplänen,
sondern danach, ob sie sich objektiv für eine solche Nut­zung eignen. Die drei
(Hobby)Räume weisen je ein kleines Fenster auf, welches in einen engen, ca. 50
cm tiefen und rund 1,5 m hohen Schacht führt. Die Räume sind zudem nicht über
wohnungsinterne Erschliessungen, sondern nur über das allgemeine Treppenhaus
zugänglich. Unter diesen Umständen sind sie objektiv von ihrer Ausgestaltung
her für eine Nutzung zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken gänzlich ungeeignet.
Der Vergleich mit im Untergeschoss eines Restaurants angeordneten
Gästetoiletten und Personalgarderoben (VGr, 25. November 1994, BEZ 1995
Nr. 3) geht von vornherein fehl. Das Untergeschoss ist nicht anrechenbar, und
das Bauprojekt entspricht auch der BZO gemäss Ände­rungs­ent­wurf. Eine
Nebenbestimmung, dass diese Räume nicht zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeits­zwecken
verwendet werden dürfen, ist nicht erforderlich. Zu Recht hält die Baurekurs­kommission
weiter fest, dass von einer negativen Präjudizierung der künftigen plane­rischen
Festlegungen selbst dann keine Rede sein könnte, wenn das vollständig unter dem
gewachsenen Boden angeordnete Untergeschoss zu Wohnzwecken nutzbare Räume
aufweisen würde.
4.2.2
Die nach der heute geltenden BZO in der vorliegend
massgeblichen Zone W2/1,50 zulässige Baumasse soll nach dem gemeinderätlichen
Antrag von 1,5 m
3
/m
2
auf 1,4 m
3
/m
2
reduziert werden. Das Bauprojekt überschreitet letzteres Mass um 129 m
3
oder rund 6,5 %. Dieses Mass wird sich nach der Verkürzung der
Dachaufbauten um 14 cm auf der Südwestseite bzw. 94 cm auf der Nordostseite
gemäss der von der Vorinstanz statuierten Nebenbestimmung sowie Anpassung des
Attikageschosses (vgl. nachfolgend Ziff. 5) weiter verringern. Der Schluss der
Baurekurskommission, diese untergeordnete Über­schrei­tung führe bei der
vorzunehmenden Interessenabwägung (vgl. oben Ziff. 4.2) nicht dazu, dass dem
streitigen Projekt die allenfalls später geltende Baumassenziffer entgegen­gehalten
werden müsse, ist nicht rechtsverletzend (vgl. auch BGr, 11. Juli 2000,
erläutert in PBG aktuell 1/2001, S. 28).
5.
5.1
Gemäss Art. 19 Abs. 1 BZO ist in der Wohnzone
W2 eine maximale Gebäudelänge von 25 m zulässig. Oberirdische Vorsprünge
sind dann zur Fassadenlänge hinzuzurechnen und für die Gebäudelänge massgebend,
wenn sie über mehr als ein Geschoss verlaufen und in der Richtung der
betreffenden Fassade eine geschlossene Höhe von mehr als 1,3 m aufweisen
(§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 27 Abs. 1 ABauV).
5.2
Das Untergeschoss liegt – wie erwähnt –
vollständig unter dem gewachsenen Boden und ist daher für die Berechnung der
Gebäudelänge nicht beizuziehen (§ 28 Abs. 1 ABauV). Die beiden
Vollgeschosse weisen eine Länge von 22,4 m auf und halten die Gebäudelänge
ein. Das Attikageschoss erstreckt sich über 25,2 m. Nach der Auffassung
der Vorinstanz ist die Überschreitung um 20 cm zulässig, weil sie sich
lediglich über ein Geschoss erstreckt.
Bei den beiden "Vorsprüngen"
des Attikageschosses auf der Nordost- und der Südwestseite handelt es sich um
eigentliche Fassadenausbuchtungen zur Erweiterung der betreffenden Wohnräume. Diese
Vorsprünge weisen eine Höhe von 3,15 m sowie eine Breite von rund 8 m
auf und sind auf je zwei Säulen abgestützt. Es besteht kein Grund, diese bei
der Be­rechnung der massgebenden Gebäudelänge nicht mitzurechnen. Denn die
Bestimmung von § 27 Abs. 1 ABauV darf nicht derart weit ausgelegt
werden, wie dies die Vorinstanzen tun. Diese Bestimmung, welche "nur"
kraft Verweises in § 28 ABauV bei der Bemessung der Gebäudelänge zur
Anwendung gelangt, ist auf offene Balkone (vgl. Skizze im Anhang ABauV) und
Vorsprünge im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG ausgerichtet, also auf
einzelne
Vorsprünge bzw. solche, die höchstens einen Drittel der betreffenden
Fassadenlänge ein­nehmen. Es würde offensichtlich auf eine Umgehung der
betreffenden Baubeschränkungen hinauslaufen, wenn derartige Vorsprünge des
Attikageschosses, wie oben beschrieben, nicht zur massgeblichen Gebäudelänge
hinzugezählt würden. Da die Gebäudelänge vorliegend um lediglich 20 cm
überschritten wird, kann der Mangel indessen mittels einer Nebenbestimmung
geheilt werden.
6.
6.1
Wie schon in ihrer Rekursschrift macht die Beschwerdeführerin
auch vor Verwaltungs­gericht eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend,
weil die Baukommission Küs­nacht ihren Entscheid bezüglich der Einordnung nicht
begründet habe. Aus der Baube­willigung lasse sich hinsichtlich der
pflichtgemässen Ausübung des Ermessens durch die Baukom­mission nichts
ableiten. Insbesondere lasse sich nicht erkennen, was die Behörde geprüft habe
und wie ihre Wertung ausgefallen sei. Das zürcherische Verfahren mache das
Rekurs­recht vom Umstand abhängig, dass die Zustellung des baurechtlichen
Entscheids verlangt worden sei. Die Baukommission wisse somit im Zeitpunkt
ihres Entscheids, dass eine Über­prüfung ihrer Rechtsanwendung in Betracht
komme, dass mithin auch über die Interessen rekurslegitimierter Nachbarn zu
entscheiden sei, die mit dem Zustellungs­ent­scheid sinngemäss gegen die
nachgesuchte Bewilligung votierten. Damit werde das Ein­parteienverfahren zu
einem solchen mit mehreren rechtlich Betroffenen. Von einem nicht
begründungspflichtigen Sachverhalt, wie die Vorinstanz annehme, könne somit
nicht mehr die Rede sein. Die Vorinstanz habe die Rechtsanwendung an Stelle der
Baukom­mission vor­genommen und damit ihre Kognition überschritten, stehe ihr
doch lediglich die Kon­trolle der Ermessensausübung durch die Baukommission zu.
6.2
Gemäss § 320 PBG ist die Baubewilligung zu
erteilen, wenn das Bauvorhaben den Vorschriften dieses Gesetzes und den
ausführenden Verfügungen entspricht. Wie die Bau­rekurskommission richtig
ausgeführt hat, muss diese Feststellung – im Gegensatz zu einer
Bauverweigerung – nicht speziell begründet werden. Das zürcherische
Baubewilli­gungs­verfahren ist ausdrücklich (§ 315 Abs. 3 PBG) nicht
als Einspracheverfahren ausgebildet. Das Begehren um Zustellung des
baurechtlichen Entscheids ist zwar gemäss § 316 Abs. 2 PBG
Voraussetzung zur Rekurserhebung, doch wird allein dadurch, dass das Zustel­lungs­begehren
gestellt wurde, das Baubewilligungsverfahren nicht zu einem Mehr­par­teienver­fahren.
Die Zustellung des anbegehrten baurechtlichen Entscheids hängt nicht vom Nach­weis
eines besonderen Interesses des Zustellungsgesuchstellers ab (RB 1982 Nr. 150;
BRKE I Nr. 4 und 5/81, BEZ 1981 Nr. 52).
Mit dem Begehren um Zustellung des
baurechtlichen Entscheids können Einwendungen vorgebracht werden (vgl.
§ 315 Abs. 2 PBG). Vorliegend behauptet die Beschwer­deführerin nicht
und ist auch nicht aktenkundig, dass sie derartige Einwendungen geltend gemacht
hätte. Die Baukommission Küsnacht hat mit ihrer Rekursantwort vom 12. Mai
2003 ausführlich zur Frage der Einordnung Stellung genommen. Zudem führte die
Vor­instanz am 1. Juli 2003 einen Kommissionsaugenschein durch, an welchem
die Parteien erneut zur Frage der Einordnung Stellung nehmen konnten. Das rechtliche
Gehör wurde der Beschwer­deführerin damit im Rekursverfahren vollumfänglich
gewährt. Unbehelflich ist schliesslich auch der Einwand der Beschwerdeführerin,
die Baurekurskommission habe anstelle der Kontrolle der Ermessensausübung durch
die Baukommission Küsnacht ihr eigenes Ermessen ausgeübt. Denn falls dies
zuträfe, hätte dies ja gerade die Heilung der gerügten Gehörsverweigerung durch
die Baukommission Küsnacht zur Folge (BGr, 15. Dezember 1998, ZBl
101/2000, S. 324 E. 2, insbesondere E. 2e).
6.3
Eine weitere Verletzung des rechtlichen Gehörs
erblickt die Beschwerdeführerin darin, dass die Vorinstanz zu ihrem Begehren,
den Liftaufbau durch eine Auflage zu verbieten, nicht Stellung genommen habe.
Es sei konkret zu prüfen, ob die von § 238 PBG geforderte Einordnung durch
sachgerechte Auflagen verbessert werden könne.
Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts
muss ein Rechtsmittelentscheid so begründet sein, dass sich der Betroffene über
dessen Tragweite ein Bild machen und ihn sachgerecht anfechten kann. Hingegen
ist die Rechtsmittelbehörde nicht verpflichtet, zu sämtlichen von den Parteien
vorgebrachten Tatsachen, Beweismitteln und Vorbringen Stellung zu nehmen; sie
kann sich auf jene beschränken, die ihr wesentlich scheinen, sofern sie
diesbezüglich ihr Ermessen nicht willkürlich ausübt (BGE 121 I 54 E. 2c,
117 Ib 64 E. 4 S. 86, 112 Ia 107 E. 2b S. 110). Die
Baurekurskommission hat nach Durchführung eines Kommissions­augenscheins die
Rüge, das Bauprojekt verletze die Einordnungsvorschrift von § 238
Abs. 1 PBG, verworfen und ihre Rechtsauffassung im Rekursentscheid
hinreichend be­grün­det. Unter diesen Umständen brauchte sie nicht noch
explizit auf das Begehren einzu­gehen, die Liftaufbaute sei zu verbieten. Wenn
ein Bauprojekt die Einordnungsanforderung erfüllt, besteht von vornherein keine
rechtliche Grundlage, um "Verbesserungen" zu ver­langen. Zudem
handelt es sich beim Liftaufbau um einen völlig untergeordneten, die
Attika-Dachfläche lediglich um 1 m überragenden technisch bedingten
Bauteil, der unter ästhe­tischem Gesichtspunkt nicht ins Gewicht fällt.
6.4
Die Baurekurskommission hat die Grundsätze zu
§ 238 Abs. 1 PBG umfassend dargestellt. Deren Erwägungen zur
Einordnung selber werden im Beschwerdeverfahren nicht substanziiert in Frage
gestellt. Es kann daher auf die überzeugenden Ausführungen im Rekursentscheid
verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 des
Verwaltungsrechtspflegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Anzufügen ist, dass das
Einordnungsgebot nicht dazu führt, dass ein Bauprojekt an der Ausnützung der
zonengemässen Baumöglichkeiten gehindert wird, nur weil die benachbarten Bauten
diese nicht voll beanspruchen (RB 1992 Nr. 66). Der Vorwurf, die
"brutale" Gebäudefront vom L-Weg her werde in den Projektplänen
verheimlicht, indem der Schnitt/Fassadenplan bloss eine Ansicht der Einfahrt
allein zeige, die Massigkeit der drei darüber liegenden Geschosse aber bewusst
verheimliche, ist verfehlt. Die Pläne zeigen völlig korrekt die vorgelagerte Einfahrt
und in der Südwestansicht die drei anrechenbaren Geschosse sowie – im
Schnitt – die vorspringende Tiefgarage.
7.
Zusammengefasst ergibt sich, dass die
Beschwerden teilweise gutzuheissen und der Be­schluss der Baukommission
Küsnacht vom 14. Januar 2003 mit einer Auflage zu ergänzen ist, wonach das
Attikageschoss um 20 cm zu verkürzen ist, sodass es die Gebäudelänge von
25 m nicht überschreitet. Im Übrigen sind die Beschwerden abzuweisen. Da
die Be­schwerdeführenden lediglich in einem untergeordneten Nebenpunkt
obsiegen, haben sie die Verfahrenskosten gleichwohl voll zu tragen (§ 13 Abs. 2
Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen
nicht zu. Hingegen sind sie zu verpflichten, in Anwendung von § 17
Abs. 2 lit. a VRG der privaten Beschwerdegegnerschaft und der
Baukommission Küsnacht für das Beschwerdeverfahren eine Umtriebsentschädigung
zuzusprechen. Angemessen ist eine solche von je Fr. 2'500.- (Mehrwertsteuer
inbegriffen). Kosten- und Entschädigungsdispositiv des Rekursentscheids
(Dispositivziffern III und IV) bleiben unverändert.
Demgemäss
beschliesst
die Kammer
:
Die
Beschwerdeverfahren VB.2003.00364 und VB.2003.00366 werden vereinigt.
und entscheidet:
1.    Die Beschwerden werden
teilweise gutgeheissen. Der Beschluss der Baukommission Küsnacht vom
14. Januar 2003 wird mit folgender Auflage ergänzt:
"Die Länge des
Attikageschosses ist um 20 cm auf 25 m zu verkürzen."
Im Übrigen werden die Beschwerden
abgewiesen.
2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    240.--     Zustellungskosten,
Fr. 8'240.--     Total der Kosten.
3.    Die Gerichtskosten werden je zur Hälfte den
Beschwerdeführenden auferlegt.
4.    Die Beschwerdeführenden
werden je verpflichtet, der privaten Beschwerde­geg­ner­schaft und der
Baukommission Küsnacht eine Parteientschädigung von je Fr. 1'250.- (total
Fr. 2'500.- je Beschwerdegegnerschaft; Mehrwertsteuer inbegriffen) zu
bezah­len, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    …