zh_verwaltungsgericht · VB.2014.00454 · 2015-01-29 · de

Baubewilligung | Gebäudehöhe; Verhältnis kommunaler Baubestimmungen zueinander; Vorrang und abschliessende Regelung des Gestaltungsplans; Gebäudehöhe; Gesamthöhe; Flachdach; Firstdach. Eine Gemeinde kann sowohl die Gebäude- als auch die Gesamthöhe einer Baute durch Erlass entsprechender kommunaler Bestimmungen autonom festlegen und damit von den Regeln des PBG abweichen. Von dieser Möglichkeit hat die Gemeinde Aeugst am Albis Gebrauch gemacht. Bei der Ermittlung der einschlägigen kommunalen Bauvorschriften ist nicht nur die jeweilige BZO, sondern ebenfalls ein allfällig vorhandener Gestaltungsplan zu berücksichtigen (E. 3). Sinn und Zweck des Gestaltungsplans liegen darin, gestalterische Abweichungen von der Regelbauweise gemäss BZO zu ermöglichen und allenfals detailliertere Vorschriften über die Gestaltung eines bestimmt umgrenzten Gebiets festzulegen. Vorliegend legt der Gestaltungsplan unmissverständlich eine Höhenbegrenzung von 6 m für alle Gebäude und Gebäudeteile (inkl. Dach, First, etc.) abschliessend fest (E. 3.2). Die von den Beschwerdeführenden beanstandete geplante Dachgestaltung könnte im Falle eines diesbezüglichen Mangels durch eine Nebenbestimmung (bspw. durch die Auflage zur Überdachung der Terrasse) geheilt werden, weshalb dieser Einwand bereits aus diesem Grund abzuweisen ist (E. 4.1). Im Übrigen nimmt die geplante Terrasse lediglich ungefähr einen Fünftel der Bruttofläche des Dachgeschosses ein, weswegen dem Gebäude der Charakter eines Firstdachs insgesamt nicht ernsthaft abgesprochen werden kann und die Terrasse klar als solche in Erscheinung tritt (E. 4.2). Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 29.01.2015 VB.2014.00454
Zurich Verwaltungsgericht 29.01.2015 VB.2014.00454
Zurigo Verwaltungsgericht 29.01.2015 VB.2014.00454

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2014.00454
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Geschäftsnummer:
VB.2014.00454
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 29.01.2015
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Gebäudehöhe; Verhältnis kommunaler Baubestimmungen zueinander; Vorrang und abschliessende Regelung des Gestaltungsplans; Gebäudehöhe; Gesamthöhe; Flachdach; Firstdach.
Eine Gemeinde kann sowohl die Gebäude- als auch die Gesamthöhe einer Baute durch Erlass entsprechender kommunaler Bestimmungen autonom festlegen und damit von den Regeln des PBG abweichen. Von dieser Möglichkeit hat die Gemeinde Aeugst am Albis Gebrauch gemacht. Bei der Ermittlung der einschlägigen kommunalen Bauvorschriften ist nicht nur die jeweilige BZO, sondern ebenfalls ein allfällig vorhandener Gestaltungsplan zu berücksichtigen (E. 3). Sinn und Zweck des Gestaltungsplans liegen darin, gestalterische Abweichungen von der Regelbauweise gemäss BZO zu ermöglichen und allenfals detailliertere Vorschriften über die Gestaltung eines bestimmt umgrenzten Gebiets festzulegen. Vorliegend legt der Gestaltungsplan unmissverständlich eine Höhenbegrenzung von 6 m für alle Gebäude und Gebäudeteile (inkl. Dach, First, etc.) abschliessend fest (E. 3.2).
Die von den Beschwerdeführenden beanstandete geplante Dachgestaltung könnte im Falle eines diesbezüglichen Mangels durch eine Nebenbestimmung (bspw. durch die Auflage zur Überdachung der Terrasse) geheilt werden, weshalb dieser Einwand bereits aus diesem Grund abzuweisen ist (E. 4.1). Im Übrigen nimmt die geplante Terrasse lediglich ungefähr einen Fünftel der Bruttofläche des Dachgeschosses ein, weswegen dem Gebäude der Charakter eines Firstdachs insgesamt nicht ernsthaft abgesprochen werden kann und die Terrasse klar als solche in Erscheinung tritt (E. 4.2).
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAUORDNUNG
DACH
FIRSTDACH
FLACHDACH
GEBÄUDEHÖHE
GESAMTHÖHE
GESTALTUNGSPLAN
TERRASSE
Rechtsnormen:
Art. 10 Zus. 1 BZO AEU
Art. 10 Zus. 2 BZO AEU
§ 49 Abs. II lit. b PBG
§ 58 Abs. II PBG
§ 83 Abs. I PBG
§ 278 PBG
§ 281 PBG
§ 292 PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1.
Abteilung
VB.2014.00454
Urteil
der 1. Kammer
vom
29. Januar 2015
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch,
Gerichtsschreiber Basil Cupa.
In Sachen
1.
A,
2.
B,
3.1
C,
3.2
D,
alle vertreten durch RA E,
Beschwerdeführende,
gegen
1.
F,
vertreten durch RA G,
2.
Gemeinderat Aeugst a.
A., vertreten durch RA H,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Am 27. August 2013 erhielt F die Baubewilligung für
den Ausbau des Dachgeschosses sowie den Anbau eines beheizten Wintergartens für
die Liegenschaft an der I-Strasse 01 in Aeugst am Albis (Kat. Nr. 02).
II.
Gegen diesen Beschluss des Gemeinderats rekurrierten A, B
sowie C und D beim Baurekursgericht, das ihren Rekurs mit Entscheid vom 17. Juni
2014 abwies.
III.
Dagegen wandten sich die Beschwerdeführenden mit Eingabe
vom 18. August 2014 ans Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung
des angefochtenen Entscheids unter Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten
der Beschwerdegegnerin; eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung ans
Baurekursgericht oder an die Gemeinde Aeugst am Albis zurückzuweisen.
Mit Beschwerdeantwort vom 19. September 2014
beantragte F die Abweisung der Beschwerde unter Entschädigungsfolgen zulasten
der Beschwerdeführenden.
Das Baurekursgericht beantragte am 22. September 2014
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.
Ebenso beantragte der Gemeinderat Aeugst am Albis mit
Eingabe vom 13. Oktober 2014 die Abweisung der Beschwerde.
Die Beschwerdeführenden hielten mit Replik vom 27. Oktober
2014 an ihren Anträgen fest, ebenso die Gemeinde Aeugst am Albis und die
Beschwerdegegnerin mit ihren Eingaben vom 3. und 4. November 2014.
Die Kammer
erwägt:
1.
Die Legitimation der
Beschwerdeführenden als unmittelbare Nachbarn ist aufgrund von § 338 a
Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ausgewiesen.
Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
Im vorliegenden Verfahren ist zur Hauptsache umstritten,
gestützt auf welche Rechtsnorm(en) die zulässige Gebäudehöhe zu ermitteln ist
und ob das eingereichte Bauprojekt diese einhält, da die Beschwerdegegnerin
beabsichtigt, das 23,5 m lange Dach auf einer Länge von 20 m um rund
1 m anzuheben.
In einem baurechtlichen Vorentscheid betreffend das
Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin wurde das Verwaltungsgericht in einem
früheren Verfahren bereits mit der Frage befasst, ob die Geschossanordnungen
innerhalb der Wohnzone W1 gemäss Art. 10.1 der Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Aeugst am Albis vom 24. Juni 1987/4. Dezember 1997 (BZO) und dem
am 29. Juni 1988/7. September 1998 genehmigten öffentlichen Gestaltungsplan
J vom 24. Januar 1987/4. Dezember 1997 (im Folgenden: GP J) frei
wählbar seien und das Bauvorhaben zwei Vollgeschosse aufweisen könne. Das Verwaltungsgericht
gelangte damals zum Schluss, dass die Geschossanordnungen frei wählbar seien
und das Bauvorhaben demnach innerhalb der Gebäude- und Firsthöhe ein Untergeschoss
und zwei Vollgeschosse aufweisen dürfe (VGr, 11. Juli 2012, VB.2012.00165,
E. 3 ff.). Das in der Folge angerufene Bundesgericht bestätigte den
verwaltungsgerichtlichen Entscheid (BGr, 27. Februar 2013, 1C_144/2012).
Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, die
Baubewilligung sei der Beschwerdegegnerin in willkürlicher Weise erteilt
worden, da Art. 10.1 BZO als massgebende Bestimmung eine Gebäudehöhe von
4,8 m vorschreibe, welche das Bauvorhaben nicht einhalte. Die
Beschwerdegegnerin vertritt demgegenüber die Meinung, Art. 2 GP J schreibe
lediglich eine Gesamthöhe von 6 m fest, wie sie beim geplanten Umbau im
Übrigen eingehalten werde, und verzichte bewusst auf eine Festlegung der
Gebäudehöhe. Das Bundesgericht liess im Verfahren betreffend den baurechtlichen
Vorentscheid die Frage ausdrücklich offen, inwiefern die Höhenbegrenzungen
durch die BZO oder den GP J vorgegeben werden (BGr, 27. Februar 2013,
1C_144/2012, E. 7).
3.
Laut §§ 49 Abs. 2 lit. b und 58 Abs. 2
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) kann eine
Gemeinde sowohl die Gebäude- als auch die Gesamthöhe durch Erlass entsprechender
kommunaler Bestimmungen autonom festlegen und damit von den in §§ 278 ff.
und 292 PBG vorgesehenen Regeln abweichen. Die Gemeinde Aeugst am Albis hat von
dieser Möglichkeit mit Erlass von Art. 10.1 BZO Gebrauch gemacht, wonach
die maximal zulässige Gebäudehöhe 4,8 m beträgt. Bei der Ermittlung der
einschlägigen kommunalen Bauvorschriften ist allerdings nicht nur die jeweilige
BZO, sondern ebenfalls ein allfällig vorhandener Gestaltungsplan zu beachten,
zumal äussere Abmessungen von Bauten zufolge § 83 Abs. 1 PBG per
Gestaltungsplan festgelegt werden können (siehe hierzu Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,
Zürich 2011, S. 143). Bei der Beurteilung des umstrittenen Bauvorhabens
ist deswegen auch der GP J zu berücksichtigen.
3.1
Umstritten
ist hauptsächlich, in welchem Verhältnis Gestaltungsplan und BZO zueinander
stehen. Die Beschwerdeführenden sind der Auffassung, Art. 1 f. GP J seien
auslegungsbedürftig und würden die Frage der Gebäude- bzw. der Gesamthöhe nicht
abschliessend regeln. Dementgegen vertritt die Beschwerdegegnerin die Ansicht,
die fragliche Gebäude- bzw. Gesamthöhe sei abschliessend durch den GP J normiert
und deswegen verbleibe unter Berücksichtigung des Ermessensspielraums der
Gemeinde bei der Anwendung kommunalen Rechts kein Platz für eine über den
Wortlaut hinausgehende methodologische Auslegung des Gestaltungsplans.
3.2
Gemäss
Art. 1 Satz 2 GP J gilt die BZO, soweit der Gestaltungsplan nicht Besonderes
bestimmt. Damit bringt der Gestaltungsplan seinen grundsätzlichen Vorrang gegenüber
der BZO zum Ausdruck. Der Gestaltungsplan dient dazu, gestalterische Abweichungen
von der Regelbauweise gemäss BZO zu ermöglichen und allenfalls detaillierte
Vorschriften über die Gestaltung eines bestimmt umgrenzten Gebiets festzulegen
(vgl. § 83 Abs. 1 PBG sowie Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 144).
Vorschriften über die Beschränkung der äusseren Abmessungen eines Gebäudes (so
etwa betreffend Geschosszahl, Gebäudehöhe, Verhältniswerte, Massangaben über
die zulässige Freilegung von Untergeschossen oder Vorschriften über
Flachdächer) stellen typische Regelungsinhalte eines Gestaltungsplans dar. Die
für das strittige Bauvorhaben einschlägige Höhenbegrenzung ist vorliegend Art. 2
GP J zu entnehmen. Demnach gilt im Baubereich A eine Höhenbegrenzung von 6 m,
"für
alle Gebäude und Gebäudeteile
inklusive Dach, First, Erdüberdeckungen,
Terrassenaufbauten und Flachdachbepflanzungen", wobei technische Aufbauten
wie Kamine, Oberlichter oder Lüftungsanlagen davon ausdrücklich ausgenommen
sind. Die Beschwerdegegnerin bringt zu Recht vor, die genannte Bestimmung bedürfe
keiner über den Wortlaut hinausgehenden Auslegung. Art. 2 GP J bringt klar
zum Ausdruck, dass eine Höhenbegrenzung von 6 m zu beachten ist, ohne eine
Unterscheidung zwischen Gebäude- und Firsthöhe vorzunehmen (anders, aber
lediglich subsidiär anwendbar §§ 278 ff. PBG, insb. § 281 PBG).
Eine methodologische Auslegung dieser Bestimmung ist abgesehen von ihrer
Klarheit auch deswegen nicht erforderlich, weil die Frage der maximal zulässigen
Höhe eines Gebäudes trotz des Verzichts auf die Unterscheidung zwischen Gebäude-
und Firsthöhe vollständig beantwortet wird, die Bestimmung damit in sich
schlüssig erscheint, ein Abweichen von Art. 10.1 BZO dem Sinn und Zweck
des Gestaltungsplans entspricht, und nicht zuletzt, da BZO und GP J beide 1987
erlassen und gemeinsam 1997 revidiert wurden (vgl. zur Frage der
Auslegungsbedürftigkeit einer Rechtsnorm VGr, 11. Juli 2012,
VB.2012.00165, E. 5.4 sowie weiterführend Ernst A. Kramer, Juristische
Methodenlehre, 4. A., München etc. 2013, S. 56 f.).
3.3
Demnach
lässt sich in Übereinstimmung mit den Vorbringen der Beschwerdegegnerin und
denjenigen der Gemeinde sowie den Ausführungen der Vorinstanz festhalten, dass
Art. 2 GP J im Baubereich A abschliessend eine Höhenbegrenzung von 6 m
festlegt und damit, unter Berücksichtigung von Art. 1 GP J in
Verbindung mit § 83 Abs. 1 PBG, kein Platz mehr für die Anwendung der
in Art. 10.1 BZO vorgesehenen maximalen Gebäudehöhe von 4,8 m
verbleibt. Folglich ist der Vorinstanz in dieser Hinsicht weder eine willkürliche
noch eine anderswie unrichtige Rechtsanwendung vorzuwerfen. Die Vorbringen der
Beschwerdeführenden, wonach sich die Beschwerdegegnerin mit Blick auf das
vorgängig erwähnte baurechtliche Vorentscheidsverfahren treuwidrig verhalte und
die Vorinstanz den Sachverhalt unrichtig festgestellt und ihre
Begründungspflicht verletzt habe, erweisen sich in diesem Zusammenhang als nicht
zielführend.
4.
Die Beschwerdeführenden beanstanden im Weiteren die
geplante Dachgestaltung und bringen insbesondere vor, die Dachterrasse stelle
ein unzulässiges und nicht bewilligungsfähiges Flachdach dar. Das
Baurekursgericht ist auf diesen Einwand nicht eingetreten mit der Begründung,
es fehle am Rechtsschutzinteresse der Beschwerdeführenden, da die Terrasse von
ihren Grundstücken aus nicht zu sehen sei und ein allfälliger Mangel ohne Weiteres
mit einer für die Nachbarn bedeutungslosen Nebenbestimmung gehoben werden
könnte.
4.1
Es ist
zweifelsohne zutreffend, dass ein allfälliger diesbezüglicher Mangel in der Dachgestaltung
ohne Weiteres durch eine für die Nachbarn bedeutungslose Nebenbestimmung
behoben werden könnte, beispielsweise durch eine Auflage zur Überdachung der
Terrasse. Der Einwand ist daher zum vornherein nicht geeignet, zur beantragten
Aufhebung der Bewilligung für das gesamte Bauvorhaben zu führen; die Rüge
erweist sich insofern als unbegründet.
4.2
Die Rüge
erweist sich im Übrigen aber auch in materiell-rechtlicher Hinsicht als unbegründet.
Das Vorbringen, es handle sich bei der geplanten Dachterrasse um ein gegen
§ 292 PBG und Art. 10.2 BZO verstossendes Flachdach, ist in
mehrfacher Hinsicht verfehlt. Wie bereits im Zusammenhang mit der Hauptrüge
erwähnt können gemäss § 83 Abs. 1 PBG mit dem Gestaltungsplan
Anforderungen an die äusseren Abmessungen von Gebäuden bindend festgelegt
werden, worunter insbesondere auch Regelungen betreffend Flachdächer zu
verstehen sind (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 144). Gestützt darauf bestimmt
Art. 4 GP J, dass begrünte Flachdächer erlaubt sind. Eine Verletzung von §
292 PBG oder von Art. 10.2 BZO ist somit von vornherein ausgeschlossen, da
der Gestaltungsplan die Frage der Zulässigkeit von Flachdächern abschliessend
regelt. Denkbar wäre lediglich eine Verletzung von Art. 4 GP J, falls die
Terrasse tatsächlich als Flachdach qualifiziert werden müsste. Die geplante
Terrasse nimmt mit einer Bruttofläche von 29 m
2
ungefähr einen Fünftel der Gesamtfläche des
Dachgeschosses in Anspruch. Sie deswegen als (teilweises) Flachdach zu
qualifizieren, erscheint nicht sachgerecht, da dem Gebäude der Charakter eines
Firstdachs insgesamt nicht ernsthaft abgesprochen werden kann und die Terrasse
klar als solche in Erscheinung tritt.
5.
Zusammenfassend ist die
Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens
unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 70 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 [VRG]). Diese sind zudem, ebenfalls unter solidarischer
Haftung, zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen privaten
Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17
Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    130.--;    Zustellkosten,
Fr. 4'130.--     Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1. bis 3. zu je einem Drittel, unter
solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag, auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter
solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine
Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …