zh_verwaltungsgericht · SB.2013.00074 · 2013-12-09 · de

Grundstückgewinnsteuer | Grundstückgewinnsteuer (Verkehrswert vor 20 Jahren) [Die Pflichtige war nicht nur Grundeigentümerin, sondern auch Werkunternehmerin und hat in letzterer Eigenschaft Mieterausbauten vorfinanziert. Nun möchte sie sich zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer die aus den hierfür gewährten Darlehen resultierenden Einnahmen an den Verkehrs- respektive Ertragswert vor 20 Jahren anrechnen lassen. Weiter macht sie geltend, dass der vorinstanzliche Spruchkörper und der von diesem zur Verkehrswertschätzung beigezogene Experte befangen und vorbefasst gewesen seien, nachdem die Gerichtsvorsitzende dem Experten aufgetragen habe, bei der Ertragswertermittlung die Darlehensrückzahlungen überhaupt nicht mehr einzubeziehen und Mietzinserhöhungen nur zu berücksichtigen, soweit diese innert nützlicher Frist ohne Gerichtsrisiko durchgesetzt werden könnten.] Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 1). Zulässigkeit und Bestimmung des bei der Grundstückgewinnsteuer nach § 220 Abs. 2 StG anrechenbaren Verkehrswerts vor 20 Jahren: Der Verkehrswert eines Grundstücks vor 20 Jahren bestimmt sich mitunter nach dem dazumaligen Mietwert, d.h. nach den am Markt zum Stichtag nachhaltig, innert nützlicher Frist und ohne Gerichtsrisiko erzielbaren Mietzinsen (E. 2.3). Zu berücksichtigen sind die auf den freien Markt erzielbaren Liegenschaftserträge, jedoch nicht weitere Erträge der Grundeigentümerin, welche dieser nicht als Grundeigentümerin respektive Vermieterin, sondern aufgrund einer anderen Eigenschaft zustehen (E. 2.5). Ist die Grundeigentümerin zugleich auch Werkunternehmerin und hat in dieser Eigenschaft Mieterausbauten als Darlehensgeberin vorfinanziert, stellen entsprechende Amortisations- und Zinszahlungen der Mieter keinen Ertragswert der Liegenschaft dar und sind deshalb bei der Berechnung des Verkehrswerts vor 20 Jahren nicht zu berücksichtigen (E. 2.3). Nichtanrechnung der durch die Pflichtige als Werkerstellerin lediglich vorfinanzierten, aber durch die Mieter letztendlich selbstbezahlten Mieterausbauten als wertvermehrende Aufwendungen gemäss § 221 StG, zumal diese offenbar bereits vor dem massgeblichen Stichtag vor 20 Jahren erstellt worden sind (E. 2.6). Keine Vorbefassung und Befangenheit der die Verkehrswertschätzung in Auftrag gebenden Richter und des deren Instruktionen befolgenden Experten (E. 3): Da es dem Gericht obliegt, anhand der konkreten Rechtslage die durch den Sachverständigen zu beurteilende Rechtsfrage zu stellen, lässt sich weder deren Befangenheit respektive Vorbefassung noch eine Befangenheit respektive Vorbefassung des instruierten Sachverständigen ableiten, wenn der Gutachtensauftrag (rechtliche) Leitplanken zur Ertragsermittlung erhält (E. 3.3). Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 4).Abweisung der Beschwerde.

Zürich Verwaltungsgericht 13..2.09.1 SB.2013.00074
Zurich Verwaltungsgericht 13..2.09.1 SB.2013.00074
Zurigo Verwaltungsgericht 13..2.09.1 SB.2013.00074

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2013.00074
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
SB.2013.00074
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 09.12.2013
Spruchkörper:
2. Abteilung/2. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 25.07.2014 abgewiesen.
Rechtsgebiet:
Steuerrecht
Betreff:
Grundstückgewinnsteuer
Grundstückgewinnsteuer (Verkehrswert vor 20 Jahren)
[Die Pflichtige war nicht nur Grundeigentümerin, sondern auch Werkunternehmerin und hat in letzterer Eigenschaft Mieterausbauten vorfinanziert. Nun möchte sie sich zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer die aus den hierfür gewährten Darlehen resultierenden Einnahmen an den Verkehrs- respektive Ertragswert vor 20 Jahren anrechnen lassen. Weiter macht sie geltend, dass der vorinstanzliche Spruchkörper und der von diesem zur Verkehrswertschätzung beigezogene Experte befangen und vorbefasst gewesen seien, nachdem die Gerichtsvorsitzende dem Experten aufgetragen habe, bei der Ertragswertermittlung die Darlehensrückzahlungen überhaupt nicht mehr einzubeziehen und Mietzinserhöhungen nur zu berücksichtigen, soweit diese innert nützlicher Frist ohne Gerichtsrisiko durchgesetzt werden könnten.]
Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 1). Zulässigkeit und Bestimmung des bei der Grundstückgewinnsteuer nach § 220 Abs. 2 StG anrechenbaren Verkehrswerts vor 20 Jahren: Der Verkehrswert eines Grundstücks vor 20 Jahren bestimmt sich mitunter nach dem dazumaligen Mietwert, d.h. nach den am Markt zum Stichtag nachhaltig, innert nützlicher Frist und ohne Gerichtsrisiko erzielbaren Mietzinsen (E. 2.3). Zu berücksichtigen sind die auf den freien Markt erzielbaren Liegenschaftserträge, jedoch nicht weitere Erträge der Grundeigentümerin, welche dieser nicht als Grundeigentümerin respektive Vermieterin, sondern aufgrund einer anderen Eigenschaft zustehen (E. 2.5). Ist die Grundeigentümerin zugleich auch Werkunternehmerin und hat in dieser Eigenschaft Mieterausbauten als Darlehensgeberin vorfinanziert, stellen entsprechende Amortisations- und Zinszahlungen der Mieter keinen Ertragswert der Liegenschaft dar und sind deshalb bei der Berechnung des Verkehrswerts vor 20 Jahren nicht zu berücksichtigen (E. 2.3). Nichtanrechnung der durch die Pflichtige als Werkerstellerin lediglich vorfinanzierten, aber durch die Mieter letztendlich selbstbezahlten Mieterausbauten als wertvermehrende Aufwendungen gemäss § 221 StG, zumal diese offenbar bereits vor dem massgeblichen Stichtag vor 20 Jahren erstellt worden sind (E. 2.6). Keine Vorbefassung und Befangenheit der die Verkehrswertschätzung in Auftrag gebenden Richter und des deren Instruktionen befolgenden Experten (E. 3): Da es dem Gericht obliegt, anhand der konkreten Rechtslage die durch den Sachverständigen zu beurteilende Rechtsfrage zu stellen, lässt sich weder deren Befangenheit respektive Vorbefassung noch eine Befangenheit respektive Vorbefassung des instruierten Sachverständigen ableiten, wenn der Gutachtensauftrag (rechtliche) Leitplanken zur Ertragsermittlung erhält (E. 3.3). Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 4).
Abweisung der Beschwerde.
Stichworte:
ABLEHNUNGSGRUND
AUSSTANDSGRUND
BEFANGENHEIT
DARLEHEN
DARLEHENSZINSEN
ERTRAGSWERT
GUTACHTEN
INSTRUKTION
MIETEREINBAUTE
MIETERTRAG
MIETWERT
UNABHÄNGIGKEIT
VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN
VORBEFASSUNG
WERKVERTRAG
Rechtsnormen:
§ 119 Abs. I StG
§ 216 Abs. I StG
§ 219 Abs. I StG
§ 220 Abs. II StG
§ 221 StG
§ 225 StG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
2.
Abteilung
SB.2013.00074
Urteil
der 2. Kammer
vom
9. Dezember 2013
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin
Silvia Hunziker,
Gerichtsschreiber
Felix Blocher.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Stadt E,
vertreten durch den
Finanzausschuss,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Grundstückgewinnsteuer,
hat
sich ergeben:
I.
Die A AG erwarb am 29. Juli 1982 durch Kauf das
dazumals noch unbebaute Grundstück C, D-Strasse 01, E (Grundbuch-Blatt 02,
Kataster-Nr. 03). Während ein Teil dieses Grundstückst abparzelliert und
am 11. Juli 1984 an eine Drittpartei verkauft wurde, wurde der Rest mit
Bezugsbewilligung im Jahr 1986 überbaut und mit öffentlich beurkundetem
Kaufvertrag vom 9. Juni 2008 an die F AG für Fr. … veräussert.
Der Grundbucheintrag erfolgte am 30. Juni 2008.
Mit Veranlagungsentscheid vom 19. Februar 2009
auferlegte der Finanzausschuss der Stadt E der Pflichtigen zunächst eine
Grundstückgewinnsteuer von Fr. … bei einem steuerpflichtigen Gewinn von
Fr. … und einem angenommenen Verkehrswert zum Stichtag vor 20 Jahren von
Fr. …. Mit Einspracheentscheid vom 11. Februar 2010 setzte dieser den
Verkehrswert vor 20 Jahren sodann auf Fr. … herab und erhöhte damit
die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. ….
II.
Hiergegen erhob der Pflichtige Rekurs, worauf mit
Verfügungen vom 9. Juni und 12. Juli 2010 durch das Steuerrekursgericht
bei Dipl. Arch. ETH I ein Gutachten über den Verkehrswert der Liegenschaft vor
20 Jahren in Auftrag gegeben wurde, welches dieser am 8. März 2011
erstattete. Zur selben Fragestellung, aber unter Berücksichtigung zwischenzeitlich
erhobener Einwendungen sowie rechtlicher Ausführungen des Steuerrekursgerichts,
wurden mit Verfügungen vom 17. Mai 2011 und 15. Mai 2012 beim selben
Sachverständigen noch zwei Nachtragsgutachten angeordnet, welche auf den 13. September
2011 respektive 27. Juli 2012 erstellt wurden.
Mit Entscheid vom 6. Mai 2013 hiess das
Steuerrekursgericht den Rekurs teilweise gut, soweit darauf eingetreten wurde.
Die Grundstückgewinnsteuer wurde dabei auf Fr. … herabgesetzt.
III.
Mit Eingabe vom 5. Juli 2013 liess die Pflichtige dem
Verwaltungsgericht beantragen, es sei ihr eine "(weiter) herabgesetzte
Grundstückgewinnsteuer in der Höhe von Fr. … (statt von Fr. …)
aufzuerlegen", eventualiter sei "die Sache zur weiteren Untersuchung
und zur Neuentscheidung an das Steuerrekursgericht (in anderer Besetzung)
zurückzuweisen". Ferner verlangte sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.
Während der Finanzausschuss des Steueramts der Stadt E die
Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der
Pflichtigen beantragte, verzichtete das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung.
Die Kammer
erwägt:
1.
1.1
Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht
in Grundsteuersachen können laut § 213 in Verbindung mit § 153
Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige
oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend
gemacht werden.
Das Verwaltungsgericht hat sich
infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch
die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig
festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom
Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf
Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen des
Steuerrekursgerichts zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts
erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.
h.
auf Ermessenüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999
Nr. 147).
1.2
Wird im Verfahren von einem Sachverständigen ein Gutachten
über den Verkehrswert einer Liegenschaft eingeholt, so unterliegt es als
Beweismittel der freien Beweiswürdigung durch die erkennende Behörde (vgl.
Martin Zweifel, in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum
Schweizerischen Steuerrecht I/2b, 2. A.,
Basel 2008, Art. 115
DBG
N. 43 f.,
auch zum Folgenden). Angesichts der Funktion des
Gutachtens, der Behörde fachspezifische
Informationen zu liefern, rechtfertigt es
sich, dass
sich die Behörde bei der Beweiswürdigung darauf beschränkt, ob die Expertise
vollständig, klar, gehörig begründet, frei von Lücken und Widersprüchen ist,
auf zutreffenden tatsächlichen Feststellungen beruht sowie, ob der Gutachter
hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit hat (BGr,
21. Juli 2009, 2C_823/2008, E. 3.3; VGr, 3. September 2008,
SB.2008.00040, E. 3; RB 1984 Nr. 65).
2.
2.1
Die Grundstückgewinnsteuer wird von den Gewinnen erhoben, die sich
bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben
(§ 216 Abs. 1 StG). Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1
StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und
anrechenbare Aufwendungen) übersteigt. Liegt die massgebende frühere
Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, so darf der Steuerpflichtige kraft
§ 220 Abs. 2 StG den Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren
in Anrechnung bringen. Der das Grundstückgewinnsteuerrecht beherrschende
Grundsatz der ver
­
gleichbaren Verhältnisse
(Kongruenzprinzip) verlangt, dass sich Erlös und Anlagewert auf das umfänglich
und inhaltlich gleiche Grundstück beziehen. Massgebend ist die tatsächliche
oder rechtliche Beschaffenheit des Grundstücks im Veräusserungszeitpunkt. Diese
Beschaffenheit ist auch der Schätzung des Verkehrswerts des Grundstücks vor 20
Jahren zugrunde zu legen (vgl. RB 1973 Nr. 37). Anrechenbar
sind die
wertvermehrenden und
während der massgebenden
Besitzdauer getätigten
Aufwendungen
des Eigentümers für das veräusserte Grundstück (
Felix
Richner
et al.
,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz,
3. A., Zürich 2013, §
221 N.
2 und 6).
Mieterausbauten und andere (wertvermehrende) Aufwendungen
Dritter sind nur anrechenbar, sofern sie der Veräusserer letztendlich rückvergüten
und damit selbst bezahlen muss (Richner et al., § 221 N. 14 mit Hinweisen).
Wird nach §
220 Abs.
2 StG statt des Erwerbspreises der Verkehrswert vor 20
Jahren zur Anrechnung gebracht, können
zudem
nur die Aufwendungen der letzten 20
Jahre
geltend gemacht werden
(Richner et al., § 221 N. 6.)
2.2
Das
Steuerrekursgericht hat den Anlagewert der veräusserten Liegenschaft zum massgeblichen
Stichtag wie folgt errechnet:
Verkehrswert vor 20 Jahren (30. Juni
1988)              Fr.               …
Wertvermehrende Aufwendungen
1992/93/94         Fr.               …
Mäklerprovisionen beim Verkauf                              Fr.               …
Rechnung Firma J                                                      Fr.
…
Handänderungsabgaben beim Verlauf                      Fr.
…
Anlagewert
Fr.               …
Bei einem Verkaufswert von Fr. … ergibt sich hieraus ein
steuerpflichtiger Grundstückgewinn von Fr. …, woraus in Anwendung von § 225 StG
letztendlich ein reiner Steuerbetrag von Fr. … resultiert.
2.3
Hinsichtlich dieser Berechnung des Grundstückgewinns ist im
Beschwerdeverfahren lediglich der Verkehrswert vor 20
Jahren
, respektive zum Stichtag des 30. Juni 1988,
umstritten. Die entsprechende Schätzung erfolgte nach der Methode
des abgezinsten Zahlungsstroms (auch Discounted Cash-Flow respektive
DCF-Methode genannt), bei welcher insbesondere der Mietwert, d.
h. die
am Markt zum Stichtag nachhaltig, innert nützlicher Frist und ohne
Gerichtsrisiko erzielbaren Mietzinsen, zu berücksichtigen sind (vgl. hierzu die
vorinstanzlichen Erwägungen mit Verweis auf das zweite Nachtragsgutachten vom
27.
Juli 2012 und Richner et al., §
220 N.
205). Die Pflichtige ist der
Ansicht, dass der entsprechende Mietwert der Liegenschaft falsch berechnet
worden sei: So hätten zur Berechnung des Mietwerts die Gesamtheit der
prognostizierbaren Bruttoerträge aus der Liegenschaftennutzung eingeschlossen
werden müssen, wozu auch die möglichen Erträge aus den vom Mieter vorgenommenen
Um-, Ein- oder Ergänzungsbauten gehören würden, soweit diese nach Beendigung
des Mietverhältnisses nicht beseitigt werden müssten und damit von einem
potenziellen Käufer bei seiner Kaufpreisbestimmung am massgebenden Stichtag vom
30.
Juni 1988 mitberücksichtigt werden könnten
und müssten. Die Pflichtige trat vorliegend nämlich nicht nur als Vermieterin,
sondern auch als Werkunternehmerin auf und hatte in dieser Eigenschaft ihren
Mietern
der H AG
und
der G AG
Darlehen zur Vorfinanzierung von bei ihr bestellten
Mieterausbauten zur Verfügung gestellt. Der
jeweilige
Werkpreis
entsprach dabei
(weitgehend)
dem verzinsten Darlehen.
Die Pflichtige macht nun geltend, dass nach der anwendbaren DCF-Methode neben
den eigentlichen Mieterträgen auch noch diese Darlehensraten samt Amortisation
und Zinsen hätten als "Mietwert" berücksichtigt werden müssen.
2.4
Der Verkehrswert ist nach objektiven Grundsätzen zu ermitteln und
entspricht dem Preis, der für das Grundstück nach dessen rechtlichen
Gegebenheiten und dessen tatsächlichen Eigenschaften im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen
gewesen wäre. Als gewöhnlicher Geschäftsverkehr gilt hierbei der Handel am
freien Markt, bei dem sich die Preise nach den marktwirtschaftlichen
Gegebenheiten auf der Grundlage von Angebot und Nachfrage bilden und jeder
Vertragspartner ohne Zwang und nicht aus Not
,
sondern
freiwillig und in Wahrung seiner eigenen Interessen zu handeln in der Lage ist
(vgl. Richner et al., § 220 N. 122 ff.)
.
Zu
berücksichtigen sind somit die auf den freien Markt erzielbaren Liegenschaftserträge,
jedoch nicht weitere Erträge der Grundeigentümerin, welche dieser nicht als
Grundeigentümerin respektive Vermieterin, sondern aufgrund einer anderen
Eigenschaft zustehen.
2.5
Bei den
Einnahmen aus den Amortisationszahlungen der Mieter der G AG und der
H AG handelt es sich zwar um Erträge der Pflichtigen, jedoch nicht um
Liegenschaftserträge, welche ihr in ihrer Eigenschaft als Grundeigentümerin
respektive Vermieterin zugeflossen sind. Vielmehr handelt es sich hierbei um
die Rückzahlungsraten für Darlehen, welche die Pflichtige in ihrer Eigenschaft
als Werkunternehmerin zur Zahlung der bei ihr bestellten Mieterausbauten
vorfinanziert hatte. Schuldner dieser Amortisationszahlungen waren die G AG
und H AG, in ihrer Eigenschaft als Werkbesteller respektive Darlehensnehmer,
und Gläubigerin die Pflichtige, in ihrer Eigenschaft als Werkunternehmerin respektive
Darlehensgeberin. Bei einem Liegenschaftsverkauf oder einem Mieterwechsel hätte
sich hieran grundsätzlich nichts verändert: Die entsprechenden Darlehensforderungen
wären ohne gesonderte Abtretung, Zession oder Forderungskauf weder von einem
allfälligen Käufer der Liegenschaft erworben noch von einem nachfolgenden
Mieter zu begleichen gewesen. Wie in der Beschwerdeantwort des
Steuerausschusses der Stadt E vom 2. September 2013 richtig festgehalten
wurde, hätte ein allfälliger Käufer der Liegenschaft keinen Anspruch auf die
"Darlehensraten/Amortisation samt Zins" gehabt und entsprechend nicht
in seine Kaufpreiskalkulation miteinbezogen. Folglich haben entsprechende
Amortisationszahlungen keinerlei Einfluss auf den Ertragswert der Liegenschaft
zum massgeblichen Stichtag gehabt.
2.6
Die Mieterausbauten selbst sind nicht als wertvermehrende
Aufwendungen gemäss §
221
StG anrechenbar
, wurden sie doch letztendlich durch die Mieter
der
H AG und G AG
selbst bezahlt und vo
n der
Pflichtigen lediglich
in Form von verzinsten Darlehen (weitgehend)
vorfinanziert.
Wie zumindest die Schätzungsanzeige der
Gebäudeversicherung vom 27. August 1988 und dem Entwurf des GU-Werkvertrags
zwischen der H AG vom 5. August 1986 nahelegen, waren die
Mietereinbauten zudem offenbar bereits vor dem massgeblichen Stichtag erstellt
worden und wären deshalb bereits aus diesem Grund nicht zu berücksichtigen.
Ferner bildeten sie gemäss öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 9. Juni
2008 auch nicht Bestandteil des Verkaufsobjekts und waren somit auch nicht im
dazumals vereinbarten Kaufpreis enthalten.
Damit ist die Beschwerde im Hauptpunkt abzuweisen.
3.
3.1
Die Pflichtige verlangt eventualiter die Rückweisung der Sache zur
weiteren Untersuchung und Neuentscheidung an die Vorinstanz, da sowohl die
Richter
des Steuerrekursgerichts als auch der
mit den Verfügungen
vom 12. Juli 2010, 17. Mai 2011 und 15. Mai 2012
beigezogene Experte befangen respektive voreingenommen gewesen
seien:
Dabei macht die Pflichtige zusammenfassend geltend, dass der vom
Gericht beigezogene Experte, Dipl. Arch. ETH I, die
Expertenfrage nicht mehr uneingeschränkt habe beantworten können, nachdem er
gemäss den Erwägungen der Verfügung des Steuerrekursgerichts vom 15. Mai
2012 und der Instruktion durch die im Rekursverfahren zuständige Referentin des
Steuerrekursgerichts vom 30. März 2012 dazu aufgefordert worden sei, bei
der von ihm vorzunehmenden Ertragswertermittlung die Darlehensrückzahlungen
überhaupt nicht mehr und mögliche Mietzinserhöhungen nur insofern miteinzubeziehen,
als diese innert nützlicher Frist ohne Gerichtsrisiko durchgesetzt werden
könnten. Damit seien die auftragserteilende Gerichtsvorsitzende des
Steuerrekursgerichts und mit ihr der gesamte Spruchkörper samt dem beauftragten
Experten vorbefasst und in ihren "geschilderten zivilrechtlichen
Vorstellungen ge- und somit befangen" gewesen.
3.2
In Konkretisierung der Verfahrensgarantien von Art. 29 Abs. 1
und 30 Abs. 1 der Bundesverfassung (BV) und Art. 6 Abs. 1 der
Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) ist gemäss § 119 Abs. 1 StG
zum Ausstand verpflichtet, wer beim Vollzug des Steuergesetzes in einer Sache
zu entscheiden oder an einer Verfügung oder Entscheidung in massgeblicher
Stellung mitzuwirken hat und an der Sache ein persönliches Interesse hat (lit. a),
mit einer Partei durch Ehe oder eingetragene Partnerschaft verbunden ist oder
mit dieser in einer faktischen Lebensgemeinschaft lebt (lit. b) oder mit
ihr in gerader Linie oder bis zum dritten Grad in der Seitenlinie verwandt oder
verschwägert ist (lit. b
bis
),
als Vertreter oder in gleicher Sache für eine Partei tätig war (lit. c)
oder aus anderen Gründen in der Sache befangen sein könnte (lit. d).
Hierbei genügt bereits das Vorliegen von Umständen, die objektiv geeignet sind,
den Anschein der Befangenheit und die Gefahr der Voreingenommenheit zu
begründen, ohne dass eine solche tatsächlich nachzuweisen ist (vgl.
BGE 131 I 113 E. 3;
BGE 136 I 207 E.
3.1
;
BGE 138 I
1
E. 2.2
).
Für Sachverständige gelten grundsätzlich die gleichen
Ausstands- und Ablehnungsgründe wie für richterliche Behörden
(BGE
120 V 357 E.
3a
; BGE
132 V 93 E.
7.1
)
.
3.3
Wie von der Pflichtigen selbst ausgeführt wurde, hat der Gutachter
grundsätzlich Tat- und nicht Rechtsfragen zu beantworten. Es obliegt aber dem
Gericht, anhand der konkreten Rechtslage die durch den Sachverständigen zu
beurteilende Sachfrage zu stellen. Entsprechend ist es nicht nur zulässig,
sondern mangels Rechtskompetenz des beigezogenen Experten geradezu geboten, den
Frage
n
katalog des Gutachtensauftrags auf den rechtlich
relevanten Sachverhalt einzugrenzen und dem Experten entsprechende Leitplanken
zu setzen, innerhalb derer er seine Fachkenntnisse anzuwenden hat
(vgl. Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 22 ff.)
. Eine Befangenheit oder Vorbefassung im Sinn genannter
Bestimmungen lässt sich hieraus nicht ableiten.
Da damit weder die am
vor­instanzlichen Entscheid mitwirkenden Richter noch der von diesen
beigezogene Experte befangen oder vorbefasst waren, die fachliche Qualifikation
des Gutachters im Beschwerdeverfahren nicht mehr infrage steht und keine
weiteren Befangenheitsgründe geltend gemacht werden oder ersichtlich sind, kann
zur Verkehrswertermittlung vollumfänglich auf das zweite Nachtragsgutachten vom
27. Juli 2012 verwiesen werden. Wie bereits dargelegt wurde, erscheinen
der gegebene Gutachtensauftrag und die dabei gesetzten (rechtlichen)
Leitplanken zur Ertragsermittlung auch materiell-rechtlich korrekt, wobei
diesbezüglich auch auf die zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen
werden kann.
Damit ist auch der Eventualantrag auf Rückweisung an die
Vorinstanz abzuweisen.
4.
Bei diesem Ausgang des
Verfahrens sind die Verfahrenskosten der Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151
Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2
StG) und ist ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung
mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG). Mangels
erheblichen Aufwands muss auch der Beschwerdegegnerin eine Entschädigung versagt
bleiben.
Demgemäss erkennt
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.  30'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.      120.--    Zustellkosten,
Fr.  30'120.--    Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung an …