zh_verwaltungsgericht · VB.2023.00730 · 2024-07-11 · de

Baubewilligung | Baurechtswidrige Baute; Auslegung BZO. Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Nach Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO dürfen im Gebiet c der Quartiererhaltungszone I die nicht mit Randgebäuden überbaubaren Parzellen und Parzellenteile höchstens zu einem Fünftel mit Hofgebäuden überbaut werden. Hofgebäude dürfen in diesem Gebiet maximal zwei Vollgeschosse aufweisen. Das bestehende Hofgebäude widerspricht unbestrittenerweise Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO, da es fast die Hälfte und damit deutlich mehr als ein Fünftel der Hoffläche überstellt (E. 2). In den Quartiererhaltungszonen gemäss der BZO der Stadt Zürich wird die zulässige Ausnützung nicht mittels Nutzungsziffern bestimmt, sondern mittels Regelung der Geschosszahl, der Gebäude- und Firsthöhe, der Bauweise sowie der Abstandsvorschriften. Bei den Hofgebäuden der Quartiererhaltungszone I tritt nach Auffassung der Bausektion zur Festlegung der zulässigen Ausnützung zu den genannten Begrenzungsnormen die Flächenbeschränkung gemäss Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO hinzu. Mit Blick auf die Gemeindeautonomie bei der Auslegung ihrer BZO ist die von der Bausektion vorgenommene Auslegung nicht zu beanstanden (E. 3.2). Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 11.07.2024 VB.2023.00730
Zurich Verwaltungsgericht 11.07.2024 VB.2023.00730
Zurigo Verwaltungsgericht 11.07.2024 VB.2023.00730

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2023.00730
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Geschäftsnummer:
VB.2023.00730
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 11.07.2024
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baurechtswidrige Baute; Auslegung BZO.
Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Nach Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO dürfen im Gebiet c der Quartiererhaltungszone I die nicht mit Randgebäuden überbaubaren Parzellen und Parzellenteile höchstens zu einem Fünftel mit Hofgebäuden überbaut werden. Hofgebäude dürfen in diesem Gebiet maximal zwei Vollgeschosse aufweisen. Das bestehende Hofgebäude widerspricht unbestrittenerweise Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO, da es fast die Hälfte und damit deutlich mehr als ein Fünftel der Hoffläche überstellt (E. 2). In den Quartiererhaltungszonen gemäss der BZO der Stadt Zürich wird die zulässige Ausnützung nicht mittels Nutzungsziffern bestimmt, sondern mittels Regelung der Geschosszahl, der Gebäude- und Firsthöhe, der Bauweise sowie der Abstandsvorschriften. Bei den Hofgebäuden der Quartiererhaltungszone I tritt nach Auffassung der Bausektion zur Festlegung der zulässigen Ausnützung zu den genannten Begrenzungsnormen die Flächenbeschränkung gemäss Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO hinzu. Mit Blick auf die Gemeindeautonomie bei der Auslegung ihrer BZO ist die von der Bausektion vorgenommene Auslegung nicht zu beanstanden (E. 3.2).
Abweisung.
Stichworte:
AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT
AUSNÜTZUNG
BAURECHTSWIDRIGKEIT
Rechtsnormen:
§ 357 Abs. I PBG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des
Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2023.00730
Urteil
der 1. Kammer
vom
11. Juli 2024
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Ersatzrichter Adrian Mattle,
Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.
In Sachen
A,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerin,
und
1.
C,
2.
D,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte A am 31. Mai
2023 unter Bedingungen und Auflagen grundsätzlich die baurechtliche Bewilligung
für den Umbau und die Umnutzung des Hofgebäudes (Autowerkstatt und Lager) auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02 in Zürich in drei
Maisonette-Wohnungen (Dispositiv-Ziffer I). Sie verweigerte A jedoch die
baurechtliche Bewilligung für den Einzug einer Decke über dem Erdgeschoss, für
neue Balkone und für die Aussendämmung der Westfassade (Dispositiv-Ziffer II).
In Bezug auf den nicht bewilligten Einzug einer Decke über dem Erdgeschoss und
auf die nicht bewilligten Balkone verpflichtete die Bausektion die
Bauherrschaft bzw. Grundeigentümerschaft, vor Baubeginn abgeänderte Pläne
einzureichen und bewilligen zu lassen (Dispositiv-Ziffer I.1.a). In Bezug
auf die nicht bewilligte Aussendämmung der Westfassade verpflichtete sie die
Bauherrschaft bzw. Grundeigentümerschaft, vor Baubeginn abgeänderte Pläne
einzureichen und bewilligen zu lassen oder die erforderlichen Überbaurechte
nachzuweisen (Dispositiv-Ziffer I.1.c). Mit einer weiteren Nebenbestimmung
verpflichtete sie die Bauherrschaft bzw. Grundeigentümerschaft, die
projektierten Parkfelder anzupassen, abgeänderte Pläne einzureichen und
bewilligen zu lassen (Dispositiv-Ziffer I.1.d).
II.
Gegen den Beschluss der Bausektion vom 31. Mai 2023
erhob A am 3. Juli 2023 Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich.
Sie beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses, soweit damit der
Einzug der Decke über dem Erdgeschoss und die Balkone nicht bewilligt wurden
und die Anpassung der projektierten Parkfelder verlangt wurde. Der Einzug der
Decke über dem Erdgeschoss und die Balkone seien gemäss den eingereichten
Plänen zu genehmigen oder die Sache diesbezüglich zur Neubeurteilung zurückzuweisen.
Mit Entscheid vom 3. November 2023 wies das Baurekursgericht den Rekurs
ab.
III.
Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob A am 7. Dezember
2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Sie beantragte,
der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, soweit er die Verweigerung der
Bewilligung für den Einzug der Decke über dem Erdgeschoss bestätige. Der Einzug
der Decke über dem Erdgeschoss sei gemäss den Baugesuchsplänen zu genehmigen.
Ausserdem sei ihr eine angemessene Prozessentschädigung zuzusprechen.
Ausdrücklich nicht angefochten wurden von A die vom Baurekursgericht bestätigte
Nichtbewilligung der Balkone und die verlangten Anpassungen der projektierten
Parkfelder.
Das Baurekursgericht beantragte am 18. Dezember 2023 ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion der Stadt
Zürich beantragte am 29. Januar 2024, die Beschwerde sei abzuweisen. Die
vom Verwaltungsgericht zur Beschwerdeantwort eingeladenen Mitbeteiligten C und D
liessen sich nicht vernehmen. A und die Bausektion der Stadt Zürich hielten im
weiteren Schriftenwechsel an ihren Anträgen fest.
Die Kammer
erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig. Als Baugesuchstellerin und Adressatin
der baurechtlichen Bewilligung ist die Beschwerdeführerin nach § 49 in
Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG zur Beschwerde legitimiert (vgl. auch § 338a
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Da die übrigen
Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten
und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen
Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht
eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen
entgegenstehen (Satz 1). Für neue oder weiter gehende Abweichungen von
Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten (Satz 2).
Das streitbetroffene Grundstück liegt im Gebiet c der
fünfgeschossigen Quartiererhaltungszone I (QI/5c) gemäss Bau- und Zonenordnung
der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO). In der Quartiererhaltungszone
I wird unterschieden zwischen Hauptgebäuden entlang von Strassen und Plätzen
(Randgebäuden, Art. 24g BZO) und Hauptgebäuden im Hof- oder im
rückwärtigen Bereich (Hofgebäuden, Art. 24h BZO). Die in der Zone QI5
erlaubten fünf Vollgeschosse beziehen sich auf die Randgebäude (Art. 24g Abs. 1
und 2 BZO). Nach Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO dürfen im Gebiet c
der Quartiererhaltungszone I die nicht mit Randgebäuden überbaubaren Parzellen
und Parzellenteile höchstens zu einem Fünftel mit Hofgebäuden überbaut werden.
Hofgebäude dürfen in diesem Gebiet maximal zwei Vollgeschosse aufweisen (Art. 24h
Abs. 3 lit. a BZO).
Das streitbetroffene Grundstück ist mit einem
Mehrfamilienhaus als Randgebäude und mit einem Hofgebäude überbaut. Das
Hofgebäude wurde bisher als Autowerkstatt und Lager genutzt. Wie den
Projektplänen entnommen werden kann, hat das bestehende Hofgebäude im ganzen
Grundriss eine weitgehend einheitliche Höhe. Während es in seinem nordöstlichen
Teil zwei ungefähr 2,5 Meter hohe Geschosse aufweist, bildet ein ungefähr
5 Meter hohes Einzelgeschoss seinen südwestlichen Teil. Das Hofgebäude
soll nach dem Projekt der Beschwerdeführerin in drei Maisonette-Wohnungen
umgebaut bzw. umgenutzt werden. In seinem südwestlichen Teil soll auf ungefähr
halber Raumhöhe eine neue Decke eingezogen werden, wodurch dieser Teil des
Gebäudes neu ebenfalls zweigeschossig würde.
Das bestehende Hofgebäude widerspricht unbestrittenerweise
Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO, da es fast die Hälfte und damit
deutlich mehr als ein Fünftel der Hoffläche überstellt. Die Vorinstanz
bestätigte die Nichtbewilligung des projektierten Einzugs der Decke über dem
Erdgeschoss, weil das entsprechende Vorhaben als im Sinne von § 357 Abs. 1
PBG weiter gehende Abweichung von Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO
einzustufen sei. Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung von Art. 357 Abs. 1
PBG.
3.
3.1
Die
Bausektion äusserte sich in ihrem Bauentscheid vom 31. Mai 2023 zur nach Art. 24h
Abs. 3 lit. d BZO maximal überbaubaren Fläche unter dem Titel "Ausnützung".
Sie stellte fest, dass das bestehende Hofgebäude statt dem zulässigen Fünftel
fast die Hälfte der Hoffläche überstelle. Durch den Einzug der Decke über dem
Erdgeschoss werde die Bruttogeschossfläche noch weiter erhöht, was einen weiter
gehenden Verstoss gegen Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO darstelle.
Aus der entsprechenden Formulierung des Bauentscheids wird
klar, dass die Bausektion Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO nicht nur
eine die Überbauungsdichte begrenzende Funktion im Sinne einer
Überbauungsziffer (vgl. § 256 Abs. 1 PBG) beimisst, sondern darüber
hinaus eine auch die erlaubte Nutzungsdichte begrenzende Bedeutung. In ihrer
Beschwerdeantwort bekräftigte die Bausektion, dass sie Art. 24h Abs. 3
lit. d BZO im erwähnten Sinne auslegt und dass sie dieser Bestimmung in
Verbindung mit Art. 24h Abs. 3 lit. a BZO eine die erlaubte
Nutzungsdichte begrenzende Bedeutung beimisst. Sie erklärte nämlich, aus der in
Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO für Hofgebäude vorgeschriebenen
Flächenbegrenzung ergebe sich in Verbindung mit der in Art. 24h Abs. 3
lit. a BZO festgelegten Begrenzung auf zwei Vollgeschosse die maximal
zulässige Ausnützung der Hoffläche. Durch den nicht bewilligten Einzug der
Zwischendecke würde im bereits übernutzten Gebäude zusätzliche Nutzung
generiert. Dies stelle einen weiter gehenden Verstoss gegen Art. 24h Abs. 3
lit. a BZO in Verbindung mit Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO
dar.
3.2
In den
Quartiererhaltungszonen gemäss der BZO der Stadt Zürich wird die zulässige
Ausnützung nicht mittels Nutzungsziffern bestimmt, sondern mittels Regelung der
Geschosszahl, der Gebäude- und Firsthöhe, der Bauweise sowie der
Abstandsvorschriften. Dies wirkt sich nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts beispielsweise auf die Zulässigkeit der Unterschreitung der
gesetzlich vorgeschriebenen Abstände mittels Näherbaurechten aus, welche sich
daran bemisst, dass ein Bauvorhaben die aufgrund der primären Begrenzungsnormen
zulässige Ausnützung nicht überschreitet (vgl. VGr, 10. Februar 2022,
VB.2020.00825, E. 8.5; 3. Dezember 2003, VB.2003.00340, E. 3.2).
Bei den Hofgebäuden der Quartiererhaltungszone I tritt nach Auffassung der
Bausektion zur Festlegung der zulässigen Ausnützung zu den genannten
Begrenzungsnormen die Flächenbeschränkung gemäss Art. 24h Abs. 3 lit. d
BZO hinzu. Gemäss ihrer Auslegung erschöpft sich Sinn und Zweck dieser
Bestimmung im Gegensatz zur Auffassung der Beschwerdeführerin nicht in der
Beschränkung der Überbauungsdichte im Sinne einer Überbauungsziffer bzw. nicht
in der Einschränkung der "Grösse des Fussabdrucks" des Hofgebäudes.
In Verbindung mit den primären Begrenzungsnormen von Art. 24h Abs. 3 lit. a
BZO bestimmt Art. 24h Abs. 3 lit. d BZO nach dem Verständnis der
Bausektion auch die maximal zulässige Ausnützung.
Mit Blick auf die Gemeindeautonomie kommt der Stadt Zürich
bei der Auslegung ihrer BZO ein von den kantonalen Rechtsmittelbehörden zu
respektierender Spielraum zu (vgl. VGr, 22. Juli 2021, VB.2020.00607, E. 3.2).
Unter Berücksichtigung dieses Spielraums ist die von der Bausektion
vorgenommene Auslegung von Art. 24h Abs. 3 lit. a und d BZO
nicht zu beanstanden, zumal nicht zu sehen ist, inwiefern sie übergeordnetem
Recht zuwiderlaufen würde. Die Einwände der Beschwerdeführerin, das Hofgebäude
sei ursprünglich auch im südlichen Bereich zweigeschossig gewesen, die
Erweiterung des Wohnraums sei von öffentlichem Interesse und verletze keine
nachbarlichen Interessen sowie von der im Vergleich zur heutigen gewerblichen
Nutzung ruhigeren Wohnnutzung würden die Nachbarn ebenfalls profitieren, ändern
daran nichts.
3.3
Legt man
die BZO so aus, wie es die Bausektion zulässigerweise getan hat, wird die für
das Hofgebäude der Beschwerdeführerin maximal zulässige Ausnützung im
bestehenden Zustand weit überschritten. Folglich ist nicht zu beanstanden, dass
die Bausektion in der mit dem Einzug der Zwischendecke ermöglichten Erweiterung
der genutzten Bruttogeschossfläche eine im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG
unzulässige weiter gehende Abweichung der Bauvorschriften, nämlich von Art. 24h
Abs. 3 lit. d BZO in Verbindung mit Art. 24h Abs. 3 lit. a
BZO, erblickte. Die Beschwerdeführerin dringt mit der Rüge, die im
angefochtenen Entscheid bestätigte Verweigerung der Bewilligung für den Einzug
der Decke über dem Erdgeschoss verstosse gegen § 357 Abs. 1 PBG,
nicht durch.
4.
Nach dem Ausgeführten ist die Beschwerde abzuweisen.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 und § 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG) und steht dieser keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Die zur Stellungnahme eingeladenen Mitbeteiligten liessen sich nicht vernehmen
und haben keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (vgl. § 17 Abs. 2
VRG).
5.
Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu
erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, kann
dieser bloss unter den einschränkenden Bedingungen von Art. 93 Abs. 1
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG)
angefochten werden (BGE 149 II 170 E. 1).
Demgemäss
erkennt
die Kammer:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    205.--
Zustellkosten,
Fr. 3'205.--
Total der Kosten.
3.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht.