zh_verwaltungsgericht · VB.2010.00042 · 2010-09-08 · de

Baubewilligung | Baubewilligung für eine Überbauung mit 118 Wohnungen. Privater Gestaltungsplan. Bei der Erteilung der Baubewilligung an die Grundeigentümerin anstatt an die im Baugesuch genannte Bauherrin handelt es sich offensichtlich um ein blosses Kanzleiversehen (E. 2). Eine akzessorische Überprüfung des Gestaltungsplans im Baubewilligungsverfahren ist grundsätzlich ausgeschlossen. Ob von diesem Grundsatz aufgrund besonderer Umstände im vorliegenden Fall abgewichen werden muss, ist nachfolgend bei der Beurteilung der gegen das Projekt erhobenen Rügen zu prüfen (E. 3.2): Waldabstand (E. 4): Im öffentlich aufgelegten Gestaltungsplan waren die vom Regierungsrat festgesetzte Waldgrenze zur Orientierung, sowie die aufzuhebende und die neue Waldabstandslinie ersichtlich. Selbst wenn die Pläne zu den Waldabstandslinien zu Missverständnissen Anlass gegeben hätten, wären diese spätestens an der Gemeindeversammlung zu rügen gewesen. Nachdem die Zustimmung der Stimmbürger zum Gestaltungsplan in Rechtskraft erwachsen ist, kann auf diesen im Rechtsmittelverfahren gegen die Baubewilligung nicht mehr zurückgekommen werden. Weder die tatsächlichen noch die rechtlichen Verhältnisse haben sich in einer Weise geändert, die eine akzessorische Überprüfung der Waldabstandslinie rechtfertigen würde (E. 4.3). Groberschliessung (E. 5). Feinerschliessung (E. 6): Die Feinerschliessung ist schon im Gestaltungsplan vorgesehen und kann daher im Rechtsmittelverfahren nicht mehr aufgegriffen werden. Die normierten Anforderungen an Zufahrten bezüglich Ausbaugrad und Verkehrssicherheit dürfen im Rahmen eines Gestaltungsplans erleichtert werden, solange die konkrete Projektgestaltung die Sicherheit der Verkehrsteilnehmer gewährleistet (E. 6.3). Besucherparkplätze (E. 9): Inwiefern die an der einen Strasse wohnenden Beschwerdeführenden durch die geplante Anordnung der Besucherparkplätze an einer anderen Strasse berührt werden, ist nicht ersichtlich. Einwände dagegen hätten schon gegen den Gestaltungsplanvorgebracht werden müssen (E. 9.3).Die Vorinstanz hat den Rekurs der Bauherrin in Bezug auf den Standort des Heizungskamins teilweise gutgeheissen und die Akten zur Neubeurteilung an den Gemeinderat zurückgewiesen. Es fehlt somit diesbezüglich an einem Anfechtungsobjekt (E. 10.2).Abweisung.

Zürich Verwaltungsgericht 10..2.08.0 VB.2010.00042
Zurich Verwaltungsgericht 10..2.08.0 VB.2010.00042
Zurigo Verwaltungsgericht 10..2.08.0 VB.2010.00042

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00042
Standard Suche
|
Erweiterte Suche
|
Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer:
VB.2010.00042
Entscheidart und -datum:
Endentscheid vom 08.09.2010
Spruchkörper:
1. Abteilung/1. Kammer
Weiterzug:
Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 29.03.2011 nicht eingetreten.
Rechtsgebiet:
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
Betreff:
Baubewilligung
Baubewilligung für eine Überbauung mit 118 Wohnungen. Privater Gestaltungsplan.
Bei der Erteilung der Baubewilligung an die Grundeigentümerin anstatt an die im Baugesuch genannte Bauherrin handelt es sich offensichtlich um ein blosses Kanzleiversehen (E. 2).
Eine akzessorische Überprüfung des Gestaltungsplans im Baubewilligungsverfahren ist grundsätzlich ausgeschlossen. Ob von diesem Grundsatz aufgrund besonderer Umstände im vorliegenden Fall abgewichen werden muss, ist nachfolgend bei der Beurteilung der gegen das Projekt erhobenen Rügen zu prüfen (E. 3.2):
Waldabstand (E. 4): Im öffentlich aufgelegten Gestaltungsplan waren die vom Regierungsrat festgesetzte Waldgrenze zur Orientierung, sowie die aufzuhebende und die neue Waldabstandslinie ersichtlich. Selbst wenn die Pläne zu den Waldabstandslinien zu Missverständnissen Anlass gegeben hätten, wären diese spätestens an der Gemeindeversammlung zu rügen gewesen. Nachdem die Zustimmung der Stimmbürger zum Gestaltungsplan in Rechtskraft erwachsen ist, kann auf diesen im Rechtsmittelverfahren gegen die Baubewilligung nicht mehr zurückgekommen werden. Weder die tatsächlichen noch die rechtlichen Verhältnisse haben sich in einer Weise geändert, die eine akzessorische Überprüfung der Waldabstandslinie rechtfertigen würde (E. 4.3).
Groberschliessung (E. 5).
Feinerschliessung (E. 6): Die Feinerschliessung ist schon im Gestaltungsplan vorgesehen und kann daher im Rechtsmittelverfahren nicht mehr aufgegriffen werden. Die normierten Anforderungen an Zufahrten bezüglich Ausbaugrad und Verkehrssicherheit dürfen im Rahmen eines Gestaltungsplans erleichtert werden, solange die konkrete Projektgestaltung die Sicherheit der Verkehrsteilnehmer gewährleistet (E. 6.3).
Besucherparkplätze (E. 9): Inwiefern die an der einen Strasse wohnenden Beschwerdeführenden durch die geplante Anordnung der Besucherparkplätze an einer anderen Strasse berührt werden, ist nicht ersichtlich. Einwände dagegen hätten schon gegen den Gestaltungsplanvorgebracht werden müssen (E. 9.3).
Die Vorinstanz hat den Rekurs der Bauherrin in Bezug auf den Standort des Heizungskamins teilweise gutgeheissen und die Akten zur Neubeurteilung an den Gemeinderat zurückgewiesen. Es fehlt somit diesbezüglich an einem Anfechtungsobjekt (E. 10.2).
Abweisung.
Stichworte:
AKZESSORISCHE PRÜFUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BERÜHRTSEIN
BESUCHERPARKPLATZ
ENERGIEVERSORGUNG
ERSCHLIESSUNG
ERSCHLIESSUNGSKONZEPT
FEINERSCHLIESSUNG
GESTALTUNGSPLAN
GROBERSCHLIESSUNG
GRUNDSTÜCKSINTERN
KANZLEIFEHLER
LEGITIMATION
NEBENBESTIMMUNG
PARTEIBEZEICHNUNG
ÜBERPRÜFUNG, AKZESSORISCHE
VERÄNDERTE VERHÄLTNISSE
WALDABSTAND
WALDABSTANDSLINIE
WALDGRENZE
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
ZUGANGSNORMALIEN
Rechtsnormen:
§ 66 PBG
§ 83 Abs. I PBG
§ 83 Abs. III PBG
§ 89 PBG
§ 233 PBG
§ 236 Abs. I PBG
§ 242 Abs. I PBG
§ 262 Abs. I PBG
§ 310 Abs. III PBG
§ 320 PBG
Art. 19 Abs. I RPG
Art. 21 RPG
Art. 21 Abs. I RPG
Art. 21 Abs. II RPG
Art. 22 Abs. II RPG
Art. 10 WaG
Art. 17 WaG
Art. 52 WaG
Publikationen:
- keine -
Gewichtung:
(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
VB.2010.00042
Entscheid
der 1. Kammer
vom
8. September 2010
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser
(Vorsitz)
, Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Ersatzrichter
Christian Mäder,
Gerichtssekretärin
Corina Schuppli.
In Sachen
1.
C
,
2.
D
,
3.    E
,
4.
F
,
alle vertreten durch RA G
Beschwerdeführende,
gegen
1.
H AG,
vertreten
durch
RA I,
2.
Gemeinderat Zumikon,
vertreten durch RA K
,
3.
Baudirektion Kanton
Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Gemeinderat Küsnacht,
Mitbeteiligter,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat Zumikon erteilte der H AG, vertreten durch
M AG, vertreten durch N AG, am 20. Oktober 2008 unter Nebenbestimmungen die
baurechtliche Bewilligung für die Erstellung der Wohnüberbauung O auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 26, R-Weg 25–24. Das Bauvorhaben umfasst eine obere
Wohnzeile, die aus sieben Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 70 Wohnungen
besteht, und eine untere Wohnzeile mit total 48 Wohnungen. Als
Grundeigentümerin nennt der baurechtliche Entscheid die Firma P.
Zuvor hatte die Baudirektion am 19. September 2008
das Projekt unter den Aspekten der Lage an einer Staatsstrasse, der Einhaltung
der Lärm-Belastungsgrenzwerte sowie von Bauten im Waldabstandsbereich geprüft
und die Bewilligung insoweit erteilt.
Gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zumikon vom 1. Juli
1997 (BZO) liegt die Parzelle Kat.-Nr. 26 in der Zone W2/35. Am 6. April
2004 hatte die Gemeindeversammlung Zumikon dem privaten Gestaltungsplan O
zugestimmt. Dieser erwuchs unangefochten in Rechtskraft und wurde von der
Baudirektion am 30. November 2004 genehmigt.
II.
Gegen die Baubewilligung sowie die Verfügung der
Baudirektion erhoben C, D, E und F am 5. Dezember 2008 Rekurs bei der
Baurekurskommission II und beantragten zur Hauptsache, die angefochtenen
Anordnungen seien aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern.
Nachdem die Rekurskommission die Gemeinde Küsnacht als
Mitbeteiligte in das Verfahren beigeladen und am 9. Juli 2009 einen
Augenschein durchgeführt hatte, wies sie die Rekurse am 8. Dezember 2009
ab, soweit sie darauf eintrat (BRKE II Nr. 0286/2009–0287/2009).
Sodann focht die H AG verschiedene Nebenbestimmungen bei
der Baurekurskommission II an. Diese hiess den Rekurs ebenfalls am 8. Dezember
2009 teilweise gut und korrigierte einzelne Auflagen; die Beanstandung von
weiteren solchen blieb erfolglos. Dieser Entscheid (BRKE II Nr. 0285/2009)
erwuchs in Rechtskraft.
III.
Mit Beschwerde vom 1. Februar 2010 liessen die
unterlegenen Rekurrenten dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid
vom 8. Dezember 2009 sowie die Baubewilligung des Gemeinderats Zumikon und
die Verfügung der Baudirektion aufzuheben. Sodann verlangten sie eine
Parteientschädigung für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren.
Die Vernehmlassungen der Baurekurskommission II vom 23. Februar
2010 und der Baudirektion vom 3. März 2010 lauten auf Abweisung der
Beschwerde. Die Bauherrschaft und der Gemeinderat Zumikon liessen mit Eingaben
vom 4. bzw. 8. März 2010 – je unter Zusprechung einer Parteientschädigung
– beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit
Replik vom 26. April 2010 hielten die Beschwerdeführenden an ihren
Anträgen fest, desgleichen mit Duplik vom 19. bzw. 28. Mai 2010 die
Beschwerdegegnerschaft.
Auf die Erwägungen der Rekurskommission und die
Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen
zurückgekommen.
IV.
Auf dem gleichen Grundstück Kat.-Nr. 26 bewilligte der Gemeinderat
den Elektrizitätswerken des Kantons Zürich am 30. September 2008 die
Erstellung einer Transformatorenstation. Auch diesen Beschluss fochten C, D, E
und F bei der Baurekurskommission II an. Diese trat mit Beschluss vom 8. Dezember
2009 auf das Rechtsmittel nicht ein. Eine hiergegen erhobene Beschwerde bildet
Gegenstand des Parallelverfahrens VB.2010.00043.
Die Kammer
zieht in Erwägung:
1.
1.1
Die
Beschwerdeführenden sind Eigentümer von Grundstücken an der Q-Strasse 23
bzw. 22, die jenseits des R-Wegs östlich an die Parzelle Kat.-Nr. 26
anstossen. Aufgrund dieser örtlichen Verhältnisse und der erhobenen Rügen ist
ihre Befugnis zu Rekurs und Beschwerde gemäss § 338a Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) grundsätzlich
ausgewiesen. Der legitimierte Nachbar kann nach ständiger Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts nicht nur die Verletzung von Normen mit nachbarschützender
Funktion geltend machen. Vielmehr kann er sich auf alle Argumente und
Rechtssätze berufen, die im Ergebnis zur Gutheissung seines Beschwerdeantrags
führen oder hierzu grundsätzlich geeignet erscheinen (RB 1987 Nr. 3;
VGr, 20. August 2008, VB.2008.00210, www.vgrzh.ch).
Mangels eines Rechtsschutzinteresses fehlt dem Nachbarn
die Rechtsmittelbefugnis jedoch dann, wenn der geltend gemachte Projektmangel
durch eine für ihn bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann
(RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14). Dies ist bei der
nachfolgenden Behandlung der verschiedenen Rügen vorab zu prüfen.
1.2
Im Übrigen
ist die Beschwerde fristgerecht und formgültig erhoben worden, weshalb darauf
einzutreten ist. Ein gerichtlicher Lokaltermin erübrigt sich, denn der
massgebliche Sachverhalt geht hinreichend klar aus den Baugesuchsakten und dem
fotografisch dokumentierten Augenscheinprotokoll der Baurekurskommission II
hervor (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).
2.
2.1
Die
zürcherische Baugesetzgebung definiert den Begriff des (Bau-)Gesuchstellers
nicht näher. Dies ist deswegen nicht erforderlich, weil es sich bei der
Baubewilligung nicht um einen personen-, sondern um einen sachbezogenen
Verwaltungsakt handelt. Nach § 320 PBG ist die Bewilligung zu erteilen,
wenn das Vorhaben den massgebenden Gesetzesbestimmungen entspricht. Der Begriff
des Gesuchstellers oder jener des – meist gleichbedeutend verwendeten –
Bauherrn kann daher sehr weit gefasst werden (BEZ 1983 Nr. 18; Christoph
Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006,
S. 20-20, auch zum Folgenden). Letztlich geht es darum, dass der
Baubehörde ein Ansprechpartner gegenübersteht, der die Kosten des Verfahrens
trägt und – im Fall einer widerrechtlichen Bauausführung – als Störer ins Recht
gefasst werden kann. Die Ordnungsvorschrift von § 310 Abs. 3 PBG,
wonach der Gesuchsteller seine Berechtigung dartun muss, wenn er nicht zugleich
Grundeigentümer ist, soll der Behörde unnötigen Aufwand ersparen (RB 1983
Nr. 106 = BEZ 1983 Nr. 18). Entsprechend der sachbezogenen Natur der
Baubewilligung kann sie mit dem Grundstück in einem beliebigen Verfahrensstadium
rechtsgeschäftlich auf einen Dritten übertragen werden (RB 2006 Nr. 74
[Leitsatz] = BEZ 2007 Nr. 7). Beim
Rechtsnachfolger entsteht nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung und Lehre originär
eine eigene bauordnungsrechtliche Zustandsverantwortlichkeit; selbst wenn der
Rechtsnachfolger im damaligen Zeitpunkt nicht Adressat der Baubewilligung war,
ist ihm als neuer Eigentümer ein rechtswidriger Zustand grundsätzlich zuzurechnen
(BGr, 4. März 2005, 1P.519/2004, E. 4, www.bger.ch; Bernhard
Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 22
N. 74; Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Zürich
1999, S. 83).
2.2
Die
Baurekurskommission II erwog, dass das Baugesuchsformular die Firma P, die seit
dem 8. Juni 2009 H AG heisse, als Grundeigentümerin nenne; diese werde von
der J AG vertreten. Als Bauherrin bezeichne das Baugesuch die M AG. Anscheinend
habe der Gemeinderat im Lauf des Bewilligungsverfahrens die Bauherrschaft mit
der Grundeigentümerin verwechselt und bei Letzterer sei deren Marke statt der
im Handelsregister eingetragene Name verwendet worden. Dies sei als Kanzleiversehen
zu betrachten. Offenbar habe die M AG das Baugesuch eingereicht. Dabei habe sie
aber treuhänderisch, möglicherweise gestützt auf einen Generalunternehmervertrag,
für die Grundeigentümerin gehandelt, die in der Baubewilligung damit zu Unrecht
und mit der damals falschen Bezeichnung als Bauherrin aufgeführt worden sei.
Auf die materielle Würdigung des Baugesuchs habe sich dieser Irrtum nicht
ausgewirkt. Inwiefern die falsche Bezeichnung die Rekurrierenden in ihren
schutzwürdigen Rechten verletze, sei nicht zu sehen.
In der Beschwerdeschrift listen die Beschwerdeführenden
die unrichtigen Parteibezeichnungen im Verlauf des Bewilligungs- und des
Rekursverfahrens nochmals im Einzelnen auf und schliessen daraus,
zusammenfassend sei eine Baubewilligung auf eine nicht existente Person
ausgestellt worden, ferner habe eine nicht existente Partei am Rekursverfahren
und eine nicht berechtigte Partei, die Firma P, am Rekursverfahren
teilgenommen, obschon sie dazu nicht berechtigt gewesen sei. Aufgrund dieses
schweren Verfahrensmangels sei der Rekursentscheid aufzuheben.
2.3
Die
weitschweifigen Einwendungen der Beschwerdeführenden vermögen die Würdigung
durch die Rekurskommission nicht zu erschüttern. Bei der Erteilung der
Baubewilligung an die H AG anstatt an die im Baugesuch genannte M AG handelt es
sich um ein blosses Kanzleiversehen. Dasselbe gilt für die Bezeichnung der
Bauherrschaft in der Baubewilligung mit "H AG", obwohl sie damals
noch Firma P hiess. Aufgrund der Akten sind diese Irrtümer offensichtlich.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden lässt sich nicht sagen, dass
eine nicht vorhandene oder eine unberechtigte Person am Bewilligungs- oder
Rekursverfahren teilgenommen habe. Wie die Vorinstanz zutreffend festgestellt
hat, machen die anfechtenden Nachbarn nicht geltend, dass die falschen Parteibezeichnungen
sie in der Verfolgung ihrer Rechtsschutzinteressen beeinträchtigt hätten.
Ebenso wenig enthält die Beschwerdeschrift entsprechende Rügen.
3.
3.1
Der
private Gestaltungsplan O strebt laut Weisung des Gemeinderats zur Gemeindeversammlung
vom 6. April 2004 eine ortsbaulich und architektonisch einwandfreie Überbauung
an. Das Bauvolumen soll mit zwei unterschiedlich hohen, von Osten nach Westen
verlaufenden Gebäudezeilen auf der Geländekuppe konzentriert werden. Gemäss Art. 1
der Bestimmungen zum Gestaltungsplan (GPV) setzt sich der Plan aus den in Art. 1–45
aufgeführten Vorschriften sowie aus namentlich aufgeführten Plänen zusammen (Abs. 2).
Die Pläne sind massgebend für den örtlichen Geltungsbereich, die Aufteilung des
Areals in Bau- und sonstige Nutzungsbereiche, die kubische Abwicklung der
Bauten und die weiteren auf ihnen ausdrücklich vermerkten Anordnungen (Abs. 3).
Gemäss Art. 2 GPV tritt der Gestaltungsplan an die Stelle der allgemeinen
Bau- und Zonenordnung (Abs. 1). Wird der Gestaltungsplan aufgehoben,
treten die Bestimmungen der allgemeinen Bau- und Zonenordnung mit Einschluss
der zugehörigen Waldabstandslinien wieder in Kraft (Abs. 2).
3.2
Nutzungspläne sind für jedermann verbindlich (Art. 21 Abs. 1
des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [RPG]). Haben
sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nutzungspläne überprüft
und nötigenfalls angepasst (Art. 21 Abs. 2 RPG). Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Nutzungspläne und damit in engem Sachzusammenhang
stehende planerische Festlegungen im Anschluss an ihren Erlass anzufechten und
ist eine akzessorische Überprüfung, insbesondere im Baubewilligungsverfahren,
grundsätzlich ausgeschlossen. Eine akzessorische Überprüfung von Nutzungsplänen
wird nach der Rechtsprechung bei deren späteren Anwendung nur dann zugelassen,
"wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm
auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnte und er im damaligen Zeitpunkt
keine Möglichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen". Ferner lässt
die Rechtsprechung eine Überprüfung zu, wenn sich die tatsächlichen
Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen seit Annahme des Plans in
einer Weise geändert haben, dass das öffentliche Interesse an der Beibehaltung
der auferlegten Nutzungsbeschränkungen dahingefallen sein könnte. Diese Präzisierung
entspricht der Überprüfungsbefugnis von Nutzungsplänen gemäss Art. 21 Abs. 2
RPG (BGE 116 Ia 207, 127 I 103 E. 6b; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 19 N. 27; VGr, 13. Januar 2010, VB.2009.00319,
E. 5.2, 25. April 2007, VB.2007.00067, E. 3.2.1 mit weiteren
Hinweisen, beide unter www.vgrzh.ch). Das Gesagte gilt nicht nur für
Rahmennutzungspläne wie die Bau- und Zonenordnung, sondern auch für
Sondernutzungspläne wie den Gestaltungsplan (VGr, 13. Januar 2010, VB.2009.00319,
www.vgrzh.ch; VGr, 23. Januar 2003, BEZ 2003 Nr. 3). Im nachfolgenden
Baubewilligungsverfahren kann der Gestaltungsplan in der Regel nicht mehr infrage
gestellt werden (BGE 131 II 103 E. 2.4.1 mit Hinweisen). Ob von diesem
Grundsatz aufgrund besonderer Umstände im vorliegenden Fall abgewichen werden
muss, ist nachfolgend bei der Beurteilung der gegen das Projekt erhobenen Rügen
zu prüfen.
4.
4.1
Unter dem
Randtitel "Waldabstand" bestimmt Art. 17 des Bundesgesetzes über
den Wald vom 4. Oktober 1991 (Waldgesetz; WaG): Bauten und Anlagen in
Waldesnähe sind nur zulässig, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des
Waldes nicht beeinträchtigen (Abs. 1). Die Kantone schreiben einen
angemessenen Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand vor. Sie berücksichtigen
dabei die Lage und die zu erwartende Höhe des Bestandes (Abs. 2). Die
entsprechenden Vorschriften der Kantone bedürfen nach Art. 52 WaG der
(konstitutiven) Genehmigung des Bundes, der gewöhnlich einen Mindestabstand von
15 m verlangt, im Gebirge und in den Bauzonen aber auch 10 m
toleriert (Heribert Rausch/Arnold Marti/Alain Griffel, Umweltrecht, Zürich etc.
2004, Rz. 467). § 66 PBG verpflichtet die Gemeinden, in ihren
Zonenplänen im Bauzonengebiet Waldabstandslinien zu statuieren (Abs. 1).
Die Linien sind in einem Abstand von 30 m von der Waldgrenze festzusetzen;
bei kleinen Waldparzellen oder bei besonderen örtlichen Verhältnissen können
sie näher an oder weiter von der Waldgrenze gezogen werden (Abs. 2). Laut § 262
Abs. 1 PBG dürfen oberirdische Gebäude die im Zonenplan festgelegte Waldabstandslinie
nicht überschreiten.
Nach vorgängiger Untersuchung durch das Kreisforstamt und
den Nachführungsgeometer setzte der Regierungsrat am 7. Januar 1998 den
Waldgrenzenplan Nr. 19 für den Bereich O fest. Dieser Beschluss erwuchs
unangefochten in Rechtskraft.
Bestandteil des privaten Gestaltungsplans O bildet der
Plan Nr. 02 ("Waldabstandslinien 1:500"). Darin ist der Verlauf
der rechtlich massgebenden Waldgrenze eingezeichnet und die aufzuhebende
bisherige Waldabstandslinie sowie die beiden neuen Waldabstandslinien A und B
bestimmt. Deren Verlauf liegt auch dem streitbetroffenen Baugesuch zugrunde.
4.2
Die
Baurekurskommission II wies den Einwand zurück, wonach das Bauvorhaben den
gesetzlichen Waldabstand unterschreite. Nach der rechtskräftigen Festsetzung
der Waldgrenze hätten sich Gemeinde und Bauherrschaft darauf abstützen dürfen.
Der frühere Ergänzungsplan Waldabstandslinien aus dem Jahr 1997 sei dadurch
überholt. Im Nachdruck von 2003 sei offenbar auch die neu bestockte Fläche als
Wald(-saum) eingezeichnet, dies im Gegensatz zum festgestellten Wald in
hellerem Grün. Kraft Art. 13 WaG werde die genannte Fläche nicht mehr zu
Wald; vielmehr werde dieser durch die im Zonenplan festgelegte Grenze
definiert. Seit der Waldfestsetzung habe sich die Rechtslage nicht geändert.
Was die tatsächlichen Verhältnisse anbelange, so liege die Waldgrenze von 1997
heute möglicherweise "im Wald". Dies habe der Gesetzgeber mit Art. 13
WaG jedoch in Kauf genommen. Auch im Zusammenhang mit dem Erlass des
Gestaltungsplans habe die Waldgrenze nicht neu festgestellt werden müssen.
Weder der Umstand, dass der Gestaltungsplan eine Gebäudehöhe von 18 m und
fünf Geschosse zulasse, noch die massive Unterschreitung der zuvor auf 30 m
festgesetzten Waldabstandslinie führe zu einer Neubeurteilung der Waldgrenze.
Vielmehr hätten diese Einwände gegen den Gestaltungsplan vorgetragen werden
müssen. Ebenso wenig könne die Waldfeststellung heute noch infrage gestellt werden.
Die Beschwerdeführenden rügen, dass der Gestaltungsplan
hinsichtlich des Waldabstands auf einer unrichtigen Grundlage beruhe und
deswegen noch im Baubewilligungsverfahren auf seine Rechtmässigkeit überprüft
werden müsse. Die Baudirektion habe der Unterschreitung des gesetzlich vorgeschriebenen
Abstands von 30 m stillschweigend zugestimmt; eine Ausnahmebewilligung des
Regierungsrats hierfür fehle. Dies führe zur Nichtigkeit der Genehmigung und
somit des Gestaltungsplans, womit der Baubewilligung die Grundlage entzogen
sei. Im "Ergänzungsplan Waldabstandslinien" vom 1. Juli 1997
seien der Wald dunkelgrün und die Waldabstandslinien hellgrün markiert sowie
die Distanz in Metern eingetragen. Der Gemeinderat habe nie darauf hingewiesen,
dass beim Bereich O der Wald kleiner sei als planlich ausgewiesen und dass der
Waldabstand aus dem Waldesinnern gemessen werden müsse. Die Beschwerdeführenden
hätten sich auf diesen Ergänzungsplan verlassen dürfen. Sie hätten darauf vertraut,
dass die vom Gemeinderat am 19. Januar 1998 beantragte, vom Regierungsrat
genehmigte und als Ergänzungsplan der Bau- und Zonenordnung verankerte
Waldabstandslinie korrekt sei. Dies treffe indessen nicht zu. Das enttäuschte
Vertrauen berechtige sie daher zur akzessorischen Anfechtung des Gestaltungsplans.
Anlässlich der Gemeindeversammlung vom 6. April 2004 habe der Stimmbürger
nicht erkennen können, dass der Gestaltungsplan den gesetzlichen Waldabstand
missachte. Gegenüber dem seit 1998 verbindlichen "Ergänzungsplan
Waldabstandslinien" weise der Gestaltungsplan markant verkleinerte
Waldabstandslinien auf.
Während die Bauherrschaft in ihrer Beschwerdeantwort auf
die Erwägungen der Vorinstanz verweist, hält der Gemeinderat den Vorbringen der
Beschwerdeführenden entgegen, dass die rechtskräftige Waldfestsetzung vom 7. Januar
1998 nie revidiert worden sei. Die Baubewilligung beruhe nicht auf den früheren
Waldabstandslinien vom 19. Januar 1998, sondern auf den mit dem
Gestaltungsplan neu gezogenen Linien. Diese seien im Plan Nr. 02 1:500
samt den revidierten Waldabständen für jedermann erkenntlich dargestellt. Die
Waldabstandslinien seien im Rahmen des Gestaltungsplans ordnungsgemäss geändert
worden; insbesondere habe hierfür vorgängig keine weitere Waldfeststellung
getroffen werden müssen.
4.3
Mit
Beschluss vom 7. Januar 1998 traf der Regierungsrat gestützt auf Art. 10
Abs. 2 WaG im Bereich O die Abgrenzung zwischen Wald und Bauzonen. Dieser
Beschluss erwuchs unangefochten in Rechtskraft und gilt bis heute. Laut Art. 13
WaG sind gestützt auf diese Anordnung im Sinn von Art. 10 WaG in den
Bauzonen die Waldgrenzen einzutragen (Abs. 1). Neue Bestockungen
ausserhalb dieser Waldgrenzen gelten nicht als Wald (Abs. 2). Wie die
Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, wird der grundsätzlich dynamische
Waldbegriff an der Grenze zwischen Bau- und Nichtbauzonen zum statischen
Begriff, das heisst, die festgesetzte Grenze wird im Nachhinein durch die
tatsächliche Entwicklung der Bestockung nicht verändert (vgl. Peter Hänni,
Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., Bern 2008,
S. 429 f.). Die Vorlage für die Gemeindeversammlung vom 6. April
2004 zur Genehmigung des Gestaltungsplans umfasste neben weiteren Abweichungen
gegenüber der Bau- und Zonenordnung auch eine Revision der bisherigen Waldabstandslinien.
Der Plan Nr. 02 Waldabstandslinien 1:500 lag vor der Gemeindeversammlung
öffentlich auf und enthielt die vom Regierungsrat festgelegte "Waldgrenze"
zur Orientierung sowie die Festlegungen "aufzuhebende
Waldabstandslinie", "neue Waldabstandslinie: A" (für oberirdische
Bauten) und "neue Waldabstandslinie: B" (für unterirdische Bauten).
Der Verlauf der Linien geht aus dem Plan deutlich hervor; sofern für einzelne
Stimmbürger Unklarheiten bestanden haben sollten, hätten sie sich vor oder
anlässlich der Gemeindeversammlung erkundigen können. Wie die Vorinstanz
zutreffend ausgeführt hat, kommt dem Ergänzungsplan Waldabstandslinien von 1997
samt der Nachführung von 2003 keine Bedeutung zu. Selbst wenn diese Pläne zu
Missverständnissen Anlass gegeben hätten, wären diese spätestens an der Gemeindeversammlung
vom 6. April 2004 zu rügen gewesen. Nachdem die Zustimmung der Stimmbürger
zum Gestaltungsplan in Rechtskraft erwachsen ist, kann auf diesen heute im
Rechtsmittelverfahren gegen die Baubewilligung nicht mehr zurückgekommen
werden. Kraft § 89 PBG in Verbindung mit § 2 lit. a und b
PBG werden Bau- und Zonenordnungen, Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne
durch den Regierungsrat genehmigt; soweit die Genehmigung ohne Vorbehalt
erfolgt, obliegt die Zuständigkeit der Baudirektion. Die Beschwerdeführenden
beharren zu Unrecht darauf, dass die Genehmigung des Gestaltungsplans in die
Kompetenz des Regierungsrats gefallen wäre. Mit der Gesetzesrevision vom 8. Juni
1997 (in Kraft seit dem 1. Januar 1998) ist die Zuständigkeit der
Baudirektion bei vorbehaltlosen Genehmigungen gemäss § 2 lit. b PBG
begründet worden. Schliesslich haben sich nach Erlass des Gestaltungsplans
weder die tatsächlichen noch die rechtlichen Verhältnisse in einer Weise
geändert, dass sich eine akzessorische Überprüfung der Waldabstandslinie
rechtfertigen würde. Weil sich das Baugesuch unstreitig an die Vorgaben des
Gestaltungsplans hält, erweist es sich nach dem Gesagten mit Bezug auf den
Waldabstand als rechtens.
5.
5.1
Die
Erteilung einer Baubewilligung setzt nach Art. 22 Abs. 2 RPG voraus,
dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (lit. a)
und das Land erschlossen ist (lit. b). Gemäss Art. 19 Abs. 1 RPG
ist Land erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt
besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so
nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist. Der
Begriff der Erschliessung wird in Art. 4 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes
vom 4. Oktober 1974 (WEG) wie folgt umschrieben: Unter Groberschliessung
wird die Versorgung eines zu überbauenden Gebiets mit den Hauptsträngen der
Erschliessungsanlagen verstanden, namentlich Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitungen
sowie Strassen und Wege, die unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen (Abs. 1).
Die Feinerschliessung umfasst den Anschluss der einzelnen Grundstücke an die
Hauptstränge der Erschliessungsanlagen mit Einschluss von öffentlich
zugänglichen Quartierstrassen und öffentlichen Leitungen (Abs. 2). Der
Gestaltungsplan enthält in
Art. 27–29 GPV "Verkehrserschliessung und Parkplätze"
Anordnungen zur Fein-, nicht aber zur Groberschliessung.
5.2
Die
Baurekurskommission II erwog, dass das Gestaltungsplangebiet von der S-Strasse
über die Q-Strasse erschlossen werde. Obschon die Verzweigung ein
"Optimierungspotenzial" aufweise, sei das Baugrundstück dennoch
hinreichend groberschlossen. Die Q-Strasse genüge den gesetzlichen
Anforderungen ohne Weiteres, wovon auch die mitbeteiligte Gemeinde Küsnacht
ausgehe. Nach deren Auffassung reiche der Knoten S-Strasse/Q-Strasse sogar für
die Erschliessung des Quartierplangebiets T aus.
Dem halten die Beschwerdeführenden entgegen, dass die
angefochtene Baubewilligung selbst von einer mangelhaften Groberschliessung
ausgehe. Die von der Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983
(VerkehrssicherheitsV) verlangten Sichtweiten würden unterschritten. Weil eine
Ausnahmesituation nicht vorliege, sei die Baubewilligung zu verweigern.
Schliesslich gehe es nicht an, dass das Quartierplangebiet T künftig ebenfalls
an die ohnehin ungenügende Groberschliessung angehängt und allfällig gebotene
Massnahmen vorbehalten würden.
5.3
Das der
Groberschliessung des Baugrundstücks dienende Teilstück der Q-Strasse zwischen
der S-Strasse und der Quartierstrasse U misst lediglich rund 70 m. Wie die
Rekurskommission zutreffend festgehalten hat, ist die verminderte Sichtweite
bei den beiden Strasseneinmündungen vorab auf diesen Umstand zurückzuführen.
Aus diesem Grund und wegen des Verlaufs der Strassen fliesst der motorisierte
Verkehr dort verhältnismässig langsam. Wenn die Vorinstanz die Q-Strasse mit
einer Fahrbahnbreite von mindestens 6 m und beidseitigen Gehwegen aufgrund
ihrer Feststellungen am Augenschein als genügende Erschliessung gewürdigt hat,
ist dieser Schluss klarerweise vertretbar. Sodann erscheint es als sinnvoll,
wenn die Gemeinden Zumikon und Küsnacht mit Verbesserungen im Einmündungsbereich
bis zur Überbauung des Gestaltungsplangebiets O und des Quartierplangebiets T zuwarten.
6.
6.1
Die
Anforderungen an die Feinerschliessung eines Grundstücks werden in den Grundzügen
in § 236 PBG ("Im Allgemeinen") und § 237 PBG
("Zugänglichkeit im Besonderen") normiert. Letztgenannte Bestimmung
wird in der Verkehrssicherheitsverordnung und in den Normalien über die Anforderungen
an Zugänge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien) konkretisiert. Das
Gebot einer genügenden strassenmässigen Erschliessung gilt nicht nur für die
Zufahrt bis zur Grenze einer Parzelle, sondern auch innerhalb derselben, wobei
die Zugangsnormalien hilfsweise heranzuziehen sind (RB 1986 Nr. 91
[Leitsatz]; Fritzsche/Bösch, S. 9-13). Laut Art. 27 Abs. 1 GPV
erfolgt die Verkehrserschliessung über die Zufahrt zur Garage und soweit
zulässig über die Wohngasse. Im Weiteren hält Art. 28 GPV fest:
"Die
im Gestaltungsplangebiet ausgeschiedene Wohngasse dient ausschliesslich als
Not- und Postzufahrt sowie zum Transport von Möbeln und dergleichen, die über
die Garage nicht zu- oder weggeführt werden können. Zu anderen Zwecken darf die
Wohngasse mit Motorfahrzeugen aller Art nicht befahren werden; Aus- und
Einfahrten von und zur Garage sind für letztere nicht gestattet.
Der im Umgebungsplan
bezeichnete Weg entlang des Waldsaums und die Wohngasse mit Verbindung zur Q-Strasse,
zur Brücke über den V-Bach und zur Untertunnelung der S-Strasse sind der
Öffentlichkeit als Fussweg zugänglich zu machen. Vor Baubeginn sind die
entsprechenden Fusswegrechte mit der Berechtigung der Gemeinde zum Bau des
Fussweges entlang des Waldsaums grundbuchlich zu fertigen."
6.2
Die
Rekurskommission hielt fest, dass die im Gestaltungsplan gewählte Zufahrt über
die Q- und U-Strasse im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich nicht mehr infrage
gestellt werden könne. Im Übrigen entspreche sie den massgebenden planerischen
Grundsätzen.
Die Beschwerdeführenden halten diese Auffassung der
Rekurskommission für unzulässig. Was für eine Erschliessung nach den Normalien
erforderlich sei, ergebe sich nicht schon im Gestaltungsplanverfahren, sondern
erst aufgrund der Detailprojektierung. Deshalb müsse die normaliengerechte
Erschliessung im Baubewilligungsverfahren überprüft werden und bilde sie auch
Gegenstand eines daran anschliessenden Rechtsmittelverfahrens. Der Gemeinderat
hätte die Zugänglichkeit verbindlich klären müssen, statt sich mit künftig einzureichenden
Plänen zu begnügen. Vorliegend unterschreite die Zufahrtsstrasse für die
vorgesehenen 118 Wohneinheiten die gemäss Zugangsnormalien erforderliche
Dimensionierung.
Nach Auffassung des Gemeinderats in der Beschwerdeantwort
wird das Erschliessungskonzept der Überbauung O im Gestaltungsplan
abschliessend geregelt. Die Baubewilligung habe sich nur zur Trägerschaft der
Baupflicht der Erschliessungsanlagen ausgesprochen; von Mängeln sei nicht die
Rede. Im Gestaltungsplan könne von Normerschliessungen abgewichen werden; die
vorliegend gewählte Lösung sei verkehrssicher und umweltschonend. Die
Bauherrschaft weist darauf hin, dass sie selbst gegen die Baubewilligung Rekurs
erhoben habe, welchen die Baurekurskommission II ebenfalls am 8. Dezember
2009 teilweise gutgeheissen habe. Sie habe auf einen Weiterzug an das Verwaltungsgericht
verzichtet, dies in der Annahme, die noch offenen Fragen mit dem Gemeinderat bereinigen
zu können. Hinsichtlich der grundstückinternen Erschliessung liesse sich ein
allfälliger – bestrittener – Mangel durch eine Auflage zur Verbreiterung
heilen.
6.3
Gemäss § 83
Abs. 3 PBG regelt der Gestaltungsplan auch die Erschliessung. Der Baurekurskommission
ist beizupflichten, dass die Feinerschliessung von der Q- über die U-Strasse
schon im Gestaltungsplan vorgesehen ist und daher im Rechtsmittelverfahren gegen
die Baubewilligung nicht mehr aufgegriffen werden kann. Im Übrigen genügt der
sehr kurze Abschnitt der U-Strasse den Anforderungen der Zugangsnormalien offensichtlich.
Die Beschwerdeführer stellen dies denn auch nicht
substanziiert in Abrede. Vielmehr machen sie geltend, dass die interne
Erschliessung des Baugrundstücks Kat.-Nr. 26 mangelhaft sei. Die von ihnen
verlangten Verbesserungen der Zufahrt zur Unterniveaugarage wie auch der
"Wohngasse" wären zwar mit einigem Aufwand verbunden, liessen sich
angesichts der Grösse des Baugrundstücks aber problemlos beheben. Inwiefern
eine derartige Auflage ihnen einen Nutzen brächte, sagen die Anfechtenden nicht
und lässt sich auch den Akten nicht entnehmen. Auf die Beschwerde kann daher
insoweit nicht eingetreten werden.
Im Übrigen gehen sowohl die Anzahl der Wohneinheiten wie
auch das Konzept der arealinternen Erschliessung aus dem Gestaltungsplan
hervor. Soweit die Feinerschliessung nicht bereits in einem Quartierplan
geregelt worden ist, kommt diese Funktion dem Gestaltungsplan zu
(Fritzsche/Bösch, S. 3-25 mit Hinweis auf BEZ 1992 Nr. 16). Nach
dem in E. 3.2 Gesagten hätten Mängel der Zufahrt daher mit Rekurs gegen
den Gestaltungsplan vorgetragen werden müssen. Kraft § 83 Abs. 1
Satz 2 PBG ermöglicht der Gestaltungsplan als Sondernutzungsplan, von den
Bestimmungen des ordentlichen Rechts über die Regelbauweise und die kantonalen
Mindestabstände abzuweichen. Die dem Bauherrn damit gewährte Freiheit gegenüber
der Regelbauweise gemäss Bau- und Zonenordnung soll nicht durch strenge
Anforderungen an die Feinerschliessung unterlaufen werden. Die erst auf Verordnungsstufe
normierten Anforderungen an Zufahrten bezüglich Ausbaugrad und Verkehrssicherheit
dürfen daher im Rahmen eines Gestaltungsplans erleichtert werden, solange die
konkrete Projektgestaltung die Sicherheit aller Verkehrsteilnehmer gewährleistet.
Davon darf hier ausgegangen werden: Abgesehen davon, dass die beiden
grundstückinternen Erschliessungsanlagen sehr kurz sind, werden sie fast
ausschliesslich von Bewohnern und mit den örtlichen Verhältnissen vertrauten
Dienstleistenden und Besuchern benutzt. Wenn die Vorinstanz die strassenmässige
Erschliessung für gesetzeskonform befunden hat, ist diese Würdigung zutreffend,
zumindest aber nicht rechtsverletzend im Sinn von § 50 in Verbindung mit § 20
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG).
Aus dem Umstand, dass die Bauherrschaft erst vor Baubeginn
detaillierte Projektpläne einzureichen hat, leiten die Beschwerdeführenden zu
Unrecht den Vorwurf einer unzulässigen "Hülsenbewilligung" ab. Zwar
ist das Baugesuch grundsätzlich eine Einheit und als solche in einem einzigen
Verfahren zu beurteilen. Dies schliesst nach ständiger Praxis indessen nicht
aus, dass gewisse weniger wichtige, technische Fragen abgespalten und in einem
separaten Verfahren später beurteilt werden (RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989
Nr. 14). Eine solche nachfolgende Prüfung ist stets auch dann vorzunehmen,
wenn ein Projekt wegen einer Auflage verbessert werden muss (RB 1990 Nr. 16
= BEZ 1991 Nr. 13). Soweit ein Dritter nach den Grundsätzen von § 338a
Abs. 1 PBG zum Rekurs gegen die (Stamm-)
Baubewilligung legitimiert ist, kann er sich in gleicher Weise gegen eine
solche nachträgliche (Ergänzungs-)Bewilligung wehren.
6.4
Gemäss § 237
Abs. 1 Satz 2 PBG muss bei grösseren Überbauungen die Erreichbarkeit
mit dem öffentlichen Verkehr gewährleistet sein. Die Baurekurskommission II hat
den Einwand, dass die Wohnüberbauung O mit dem öffentlichen Verkehr ungenügend
erreichbar sei, überzeugend zurückgewiesen (E. 13). Vor Verwaltungsgericht
halten die Beschwerdeführenden diese Rüge nicht mehr aufrecht.
7.
7.1
Der
Gemeinderat Zumikon hat am 30. September 2008 den Elektrizitätswerken des
Kantons Zürich die Bewilligung für den Neubau der Transformatorenstation O auf
Kat.-Nr. 26 erteilt. Diese soll die streitbetroffene Überbauung mit elektrischer
Energie versorgen. Auf einen von Beschwerdeführern dieses Verfahrens erhobenen
Rekurs trat die Baurekurskommission II am 8. Dezember 2009 mangels einer
legitimationsbegründenden räumlichen Beziehung nicht ein. Eine hiergegen erhobene
Beschwerde bildet Gegen-stand des – ebenfalls heute beurteilten – Verfahrens
VB.2010.00043.
7.2
Die
Erschliessung eines Grundstücks mit Energie bildet nach § 236 Abs. 1
PBG in Verbindung mit §§ 233 f. PBG eine Voraussetzung zu dessen
Überbauung. Nach zutreffender Auffassung der Rekurskommission, die sich mit der
Erfahrung des Verwaltungsgerichts deckt, lässt sich ein Grundstück im Allgemeinen
problemlos mit Elektrizität erschliessen. Weshalb sich dies hier anders
verhalten sollte, sagen die Beschwerdeführenden nicht. Entgegen ihrer
Auffassung musste die Versorgung der Überbauung mit Elektrizität nach §§ 83 ff.
PBG nicht bereits im Gestaltungsplan geregelt werden. Weil es sich bei der
Trafostation um eine einfache Infrastrukturanlage handelt, besteht zwischen der
Bewilligung für diese und der vorliegend umstrittenen keine Koordinationspflicht
nach Art. 25a RPG (BGE 117 Ib 35 E. 3e; Hänni, S. 458).
Unabhängig vom endgültigen Ausgang des Parallelverfahrens VB.2010.00043 – das
Verwaltungsgericht teilt die Auffassung der Rekurskommission, wonach die
Beschwerdeführer zur Rüge eines rechtswidrigen Standorts nicht legitimiert sind
– steht fest, dass die Wohnüberbauung O rechtzeitig mit Elektrizität erschlossen
werden kann. Ein Erschliessungsmangel liegt daher nicht vor.
8.
8.1
Laut Art. 31
GPV erfolgt die Wärmeversorgung über eine zentrale Holzschnitzelfeuerung;
vorbehalten bleiben zeitlich befristete Provisorien für den Fall einer
Überbauung in Etappen (Abs. 1). Die Situierung und Erschliessung der
Anlage erfolgt gemäss den Festlegungen im Plan 05 (Abs. 2). In E. 9
der Baubewilligung hielt der Gemeinderat fest:
"Containerbereitstellungsplatz/Anlieferung
Holzschnitzelfeuerung
Auf
der Nordostseite der Überbauung O sind gemäss Gestaltungsplan weitgehend
Grünbereiche und Besucherparkplätze ausgeschieden. Der
Containerbereitstellungsplatz widerspricht an diesem Standort dem Gestaltungsplan
(…). Bezüglich Anlieferung Holzschnitzel fehlen Angaben mit Radien und
Wendemöglichkeit von Anlieferungsfahrzeugen beim Holzsilo. Vor Baubeginn ist
ein vollständig neuer Umgebungsplan zur Bewilligung einzureichen. Zudem ist vor
Baubeginn ein verbindliches Beleuchtungskonzept zur Genehmigung
einzureichen."
Dementsprechend verpflichtete er die Bauherrschaft in
Disp.-Ziff. 1.1.3 lit. l zu einer Überarbeitung der Pläne des Garagengeschosses,
"sodass die Raumhöhe des Abfallkonzeptes (Containerplatz) (…) dem
Gestaltungsplan [entspricht]". Ferner verlangte er in Disp.-Ziff. 1.1.3
lit. p Abänderungspläne für die Anlieferung der Holzschnitzelbefeuerung.
Der von der Bauherrin hiergegen erhobene Rekurs führte zu einer Korrektur der
erstgenannten Auflage und blieb mit Bezug auf die zweite erfolglos (BRKE II
Nr. 0285/2009 E. 9.3 in Verbindung mit Disp.-Ziff. I).
8.2
Die
Baurekurskommission II ist unter diesen Umständen auf den Rekurs der Beschwerdeführenden
gegen die Verlegung der Containerstandplätze wie auch das Konzept zur
Anlieferung der Holzschnitzel zu Recht nicht eingetreten, weil diesbezüglich
eine Bewilligung noch aussteht. Der vor Verwaltungsgericht hiergegen erhobene
Einwand, wonach eine unterirdische Anlieferung an der ungenügenden Höhe der
Tiefgarage scheitere, eine oberirdische Zufuhr jedoch gestaltungsplanwidrig und
mit unzumutbaren Immissionen verbunden wäre, ist haltlos. Es ist notorisch,
dass zahlreiche grössere Überbauungen mit Holzschnitzeln beheizt werden und für
die Anlieferung des Brennmaterials zweckmässige Lösungen gefunden werden können.
Dies gilt – angesichts der Grösse des Baugrundstücks und der unproblematischen
Geländeverhältnisse – auch für die Überbauung O. Ebenso wenig führt die
Entsorgung der Container zu grundsätzlichen Schwierigkeiten, aufgrund derer
eine gesetzmässige Erschliessung ungewiss wäre. Es steht den Nachbarn frei,
gegen die spätere Bewilligung zu rekurrieren.
9.
9.1
Laut § 242
Abs. 1 PBG legt die Bau- und Zonenordnung die Zahl der Abstellplätze für
Verkehrsmittel, insbesondere für Motorfahrzeuge, fest, die nach den örtlichen
Verhältnissen, nach dem Angebot des öffentlichen Verkehrs sowie nach Ausnützung
und Nutzweise des Grundstücks für Bewohner, Beschäftigte und Besucher
erforderlich sind. Laut Art. 29 Abs. 1 GPV sind die im
Gestaltungsplan ausgeschiedenen 160 Nutzer- und 30 Besucherparkplätze zugleich
Pflichtparkplätze und obere Begrenzung der Parkplatzzahl; die Zahl der
festgesetzten Abstellplätze für Zweiräder gilt als Minimalanforderung.
9.2
Die
Rekurskommission erwog, es könne offenbleiben, ob der Gestaltungsplan die Platzierung
der Abstellplätze verbindlich regle. Denn auf den Rekurs könne so oder anders
nicht eingetreten werden, entweder weil die Rüge schon gegen den Gestaltungsplan
hätte vorgetragen werden müssen oder weil ein allfälliger Mangel durch eine für
die Anfechtenden bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden könnte. Zu
beurteilen sei einzig die Frage, ob die Parkfelder ausreichend dimensioniert
seien. Die hilfsweise zu berücksichtigende VSS-Norm 640 291a verlange – wie
hier vorgesehen – eine Länge von 5 m.
Die Beschwerdeführenden bemängeln, dass die 17 Besucherparkplätze
wie auch die Zufahrt zur Unterniveaugarage nur durch Überfahren des Trottoirs
erreicht werden könnten, was keine gute Lösung im Sinn von § 71 PBG
darstelle. Die rückwärtige Ausfahrt von diesen Parkfeldern auf eine dem Verkehr
offenstehende Quartierstrasse beeinträchtige die Verkehrssicherheit. Sodann
lägen die Abstellplätze innerhalb der Baulinien entlang der U-Strasse. Weil
eine Verlegung im Fall der Beanspruchung der Baulinien nicht möglich sei, falle
eine Bewilligung nach § 100 Abs. 3 PBG ausser Betracht.
9.3
Inwiefern
die an der Q-Strasse wohnenden Beschwerdeführer durch die gerügte Anordnung der
Besucherparkplätze an der U-Strasse berührt werden, ist nach zutreffender Auffassung
der Vorinstanz nicht ersichtlich. Dies gilt bezüglich der Lage wie auch der
Dimensionierung der Parkfelder. Ebenso ist ihr beizupflichten, dass
diesbezügliche Einwände schon gegen den Gestaltungsplan hätten vorgebracht
werden müssen und heute verspätet sind. Die Grösse des Baugrundstücks und die Geländeverhältnisse
erlauben – entgegen der insoweit nicht näher begründeten Behauptung in der
Beschwerdeschrift – eine andere Anordnung der Besucherparkplätze ohne Weiteres.
Welchen Nutzen die Beschwerdeführenden von einer solchen Projektänderung
hätten, ist nicht zu sehen.
10.
10.1
Die
Baurekurskommission erwog, dass die Nachbarn nicht legitimiert seien, eine Unterschreitung
der Waldabstandslinien durch die Kamine für die Holzschnitzelheizung zu rügen.
Denn laut Disp.-Ziff. 1.1.3 lit. m der Baubewilligung müsse der Kamin
verschoben werden. Weil die Bauherrschaft diese Anordnung angefochten habe,
bestehe über den Standort noch Ungewissheit. Überdies berühre die Platzierung
die Anfechtenden nicht in schutzwürdigen Rechten.
Dem halten die Beschwerdeführenden entgegen, dass der im
östlichen Bereich der Überbauung geplante Kamin bei der vorherrschenden
Westwindlage angesichts der heute noch unbekannten Emissionen geeignet sei,
ihre Grundstücke zu beeinträchtigen.
10.2
Die Baurekurskommission
II hat im Entscheid 0285/2009 den Rekurs der Bauherrin mit Bezug auf Disp.-Ziff. 1.1.3
lit. m der Baubewilligung (Standort des Heizungskamins) teilweise
gutgeheissen und die Akten zur Neubeurteilung an den Gemeinderat zurückgewiesen.
Mithin fehlt es diesbezüglich an einem Anfechtungsobjekt. Gegen die in diesem
Punkt zu ergänzende Baubewilligung können sich die Beschwerdeführer dannzumal
erneut mit Rekurs wehren. Ob ihnen eine legitimationsbegründende Betroffenheit
zuzuerkennen ist, wird sich nach dem genauen Standort und den Auswirkungen der
Kamine richten.
11.
Die Rekurskommission hat
die Rechtsgrundlage für die von ihr erhobene Staatsgebühr von Fr. 16'000.-
zutreffend dargelegt. Angesichts der zahlreichen Rügen, welche die Beschwerdeführenden
erhoben haben, ist die Vorinstanz mit gutem Grund von einem besonders aufwendigen
Verfahren ausgegangen. Schliesslich entspricht es den verfassungsrechtlichen
Prinzipien der Kostendeckung und Äquivalenz, dass die mutmasslichen Baukosten
bei der Festlegung der Spruchgebühr angemessen mitberücksichtigt werden (VGr, 7. November
2007, VB.2007.00136, E. 6.3, www.vgrzh.ch). Dies entspricht auch ständiger
Praxis des Verwaltungsgerichts. In Anbetracht von Baukosten in der Höhe von
rund 40 Mio. Franken erscheint die von der Vorinstanz erhobene Staatsgebühr
keineswegs als übersetzt.
Diese Erwägungen führen zur
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kann.
12.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die
Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen solidarisch kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1
in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14 VRG). Eine Parteientschädigung
steht ihnen von vornherein nicht zu. Angesichts der weitschweifigen
Ausführungen in der Beschwerdeschrift, deren Beantwortung mit besonderem Aufwand
verbunden war, sind die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 lit. a VRG
für die Zusprechung von solchen Vergütungen an die H AG und die Gemeinde
Zumikon erfüllt. Als angemessen erscheinen Vergütungen von je Fr. 3'000.-.
Demgemäss entscheidet
die
Kammer
:
1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 20'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.    350.--     Zustellungskosten,
Fr. 20'350.--    Total der Kosten.
3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zu einem Viertel auferlegt,
unter solidarischer Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag.
4.    Die
Beschwerdeführenden werden solidarisch verpflichtet, der H AG und der Gemeinde
Zumikon eine Parteientschädigung von je Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.
5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14,
einzureichen.
6.    Mitteilung
an…